内蒙古自治区包头市白云鄂博矿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内0206民初96号
原告(反诉被告)：包头市祥荣房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头市稀土高新区友谊大街60号金融财富中心B座1520号。
法定代表人：牛义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑通洲，该公司项目部经理。
被告（反诉原告）：赵秀珍，女，1966年8月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市白云鄂博矿区。
委托诉讼代理人：高剑，内蒙古昆峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：靳学儒，内蒙古昆峰律师事务所律师。
原告包头市祥荣房地产开发有限公司（以下简称祥荣公司）与被告赵秀珍商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序进行审理。2017年8月16日，被告赵秀珍提起反诉，本院于2017年11月28日和2017年12月4日公开开庭,将本诉和反诉合并审理。原告祥荣公司的委托诉讼代理人、被告赵秀珍的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥荣公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告赵秀珍给付欠款77571元；2.要求被告赵秀珍给付利息40000元；3.本案诉讼费用由被告赵秀珍承担。事实和理由：2009年7月22日，赵秀珍从祥荣公司购买包头市白云鄂博矿区蓝天景苑小区房屋一套，建筑面积88平方米，房屋总价118800元。经祥荣公司多次催款，赵秀珍以各种理由拒绝付款，至今尚欠房款77571元，故祥荣公司诉至法院，请求判如所请。
被告赵秀珍辩称，一、双方未履行转签正式商品房买卖合同或未办理网签手续的前提条件下，祥荣公司主张购房款于法无据。祥荣公司在起诉状的事实和理由部分陈述2009年7月22日赵秀珍从祥荣公司购买一套住房，该时间与双方当事人签订《内部认购协议书》的落款时间不相符，实际双方于2007年9月21日签订《内部认购协议书》，约定赵秀珍购买祥荣公司开发的位于白云鄂博矿区蓝天景苑小区某户房屋一套，预测建筑面积88平方米，房屋总价118800元。双方在该协议第三条第二款约定，赵秀珍在签订协议当日交清首付款41229元。赵秀珍已经履行交款义务，即于2009年6月13日向祥荣公司一次性支付首付款41229元，该事实以祥荣公司出具的收据为证。双方约定的交房日期为2008年10月30日，赵秀珍已经领取房屋钥匙，进行简单装修，并不存在阻碍合同继续履行的因素。鉴于此，祥荣公司应先履行法定和约定的义务，与赵秀珍签订正式商品房买卖合同并办理网签手续和银行按揭贷款手续。二、祥荣公司逾期办理网签手续存在严重违约，其主张利息既无约定也无法定依据。上述《内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不存在违反法律禁止性规定情形，是合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。双方合同第四条约定，祥荣公司将于2007年12月31日之前转签正式商品房买卖合同，协议内容所确定的基本因素不变。现祥荣公司逾期办理网签手续，已构成严重违约，理应承担违约责任，而非变相向赵秀珍主张房款和利息。三、祥荣公司未按照合同约定办理网签手续以致逾期办理房屋产权证，应承担给赵秀珍造成的直接损失。赵秀珍购买房屋的本意旨在取得房屋所有权，祥荣公司始终怠于履行合同约定，逾期办理网签手续，导致逾期办理房屋产权证。未能办理网签手续和房屋产权证的根本原因在于祥荣公司的经营状况不佳，与赵秀珍无关，祥荣公司应承担因此给赵秀珍造成的直接损失。综上，请求法院依法判决祥荣公司交付产权证之后，赵秀珍给付剩余房款。
被告赵秀珍向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告祥荣公司继续履行《内部认购协议书》并办理网签合同手续；2.请求判令反诉被告祥荣公司协助反诉原告赵秀珍办理白云鄂博矿区蓝天景苑小区涉诉房屋不动产产权证；3.反诉案件诉讼费由反诉被告祥荣公司承担。事实和理由：2007年9月21日,赵秀珍与祥荣公司签订《内部认购协议书》，约定赵秀珍购买祥荣公司开发销售的位于白云鄂博矿区蓝天景苑小区某地的房屋，房屋交付时间为2008年10月30日，付款方式为首付款41229元，办理按揭贷款前付清7571元，剩余70000元办理按揭贷款。在协议中还约定双方于2007年12月31日之前签订正式商品房买卖合同，协议内所确定的基本因素不变。赵秀珍于2009年6月13日一次性向祥荣公司支付首付款41229元，祥荣公司给赵秀珍出具了收据，赵秀珍现已入住该房屋。但祥荣公司至今未与赵秀珍签订网签合同，即正式的商品房买卖合同，也未协助赵秀珍办理按揭贷款手续，已构成根本违约。故赵秀珍诉至法院，请求判如所请。
原告祥荣公司就反诉辩称，一、关于签订《内部认购协议书》的日期不同问题，是因为该协议有过更改。二、赵秀珍于2009年以钢材款折抵购房款购买白云鄂博矿区蓝天景苑小区涉诉房屋，而非以现金方式支付购房款。三、按揭贷款能否办理，不取决于祥荣公司，而是取决于银行，因赵秀珍无正式职业，所以无法办理按揭贷款。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2007年9月21日，原告祥荣公司与被告赵秀珍双方签订《内部认购协议书》，赵秀珍购买祥荣公司开发的位于包头市白云鄂博矿区蓝天景苑小区涉诉房屋一套。双方在协议中约定：房屋总价118800元，付款方式为按揭付款，在协议签订当日交清41229元，首付款余款7571元于办理按揭前付清，剩余房款70000元办理按揭，并约定于2007年12月31日前转签正式商品房买卖合同。就案涉房屋不能办理按揭贷款的原因，双方当事人均未提交相应的证据予以证明，但双方均认可无法办理按揭贷款的事实，因此本院认定就该房屋现无法办理按揭贷款的事实。虽然不能办理按揭贷款，赵秀珍仍然选择购买该房屋，祥荣公司亦同意出售于赵秀珍且已实际交付房屋，赵秀珍已对房屋进行装修并居住使用。现赵秀珍尚欠购房款77571元，就此剩余款项的支付时间和协助办理房屋产权证的时间，双方未达成一致意见。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，本案双方当事人签订的《内部认购协议书》属于商品房买卖合同，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方在履行合同过程中，因情况变化，无法履行部分内容即无法办理按揭贷款，导致不能实现合同目的。双方基于上述合同约定，表示继续进行房屋买卖，且祥荣公司已经交付房屋，赵秀珍亦接收房屋并进行装修居住，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于不动产所有权的变动以登记为要件，不动产的买卖中出卖人除负有交付标的物的义务之外，还应当完成产权转移登记才真正履行完给付义务。本案双方当事人的义务分别为，赵秀珍应当付清房屋款项，祥荣公司除交付房屋还应完善办理产权证的手续，协助赵秀珍完成办理产权证。现双方对房屋余款77571元无异议，就此剩余款项的支付和协助办理产权证的先后履行顺序未达成约定，故双方均享有同时履行抗辩权。根据本案实际情况，基于诚实信用原则，平衡当事人之间的利益，为了维护交易秩序和当事人的合法权益，双方当事人应同时履行义务，即被告赵秀珍支付剩余房款同时原告祥荣公司协助其办理房屋产权证。综上所述，对原告祥荣公司要求被告赵秀珍支付欠款77571元的诉讼请求和对被告赵秀珍要求原告祥荣公司协助办理白云鄂博矿区蓝天景苑小区涉诉房屋产权证的反诉请求，本院予以支持；对剩余房款的利息，双方当事人并未约定，亦无法律依据，因此，对原告祥荣公司主张被告赵秀珍支付利息40000元的诉讼请求，本院不予支持；本案双方当事人的《内部认购协议书》未履行的部分已无法继续履行，故对被告赵秀珍要求原告祥荣公司继续履行《内部认购协议书》并办理网签合同手续的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告赵秀珍于本判决生效之日起三个月内向原告包头市祥荣房地产开发有限公司支付剩余房款77571元；
二、原告包头市祥荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助被告赵秀珍办理包头市白云鄂博矿区涉诉房屋的产权证；
三、驳回原告包头市祥荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告赵秀珍的其他反诉请求。
如未按判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2652元，由原告包头市祥荣房地产开发有限公司负担902元，由被告赵秀珍负担1750元。
反诉案件受理费50元，由原告包头市祥荣房地产开发有限公司负担25元，由被告赵秀珍负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审 判 长 锡林其木格
人民陪审员 刘 翠
人民陪审员 郝 利 景
二〇一七年十二月八日
书 记 员 赵 也 然
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。