文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1284号原告：杨少平，男，1957年12月27日出生，汉族，住广东省博罗县。委托代理人：陈镇彬、廖纪源，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：徐红英，男，1967年1月12日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。原告杨少平诉被告徐红英相邻关系纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行审理。原告杨少平的委托代理人陈镇彬到庭参加了诉讼。被告徐红英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少平诉称：原告为广州市天河区建业路华翠街53号602房的产权人，被告为广州市天河区建业路华翠街53号702房的产权人，702房和602房为上下楼层房屋。自2015年2月起，原告的602房的卫生间出现滴水现象，原告多次与被告沟通维修事宜，被告均置之不理。之后，原告通过小区的物业管理处协商处理维修事宜，但亦无法得到处理。因被告的702房的厨房漏水导致原告的602房的卫生间的墙体发黑，原告还通过加装防水槽减少自身损失，上述加装设施的行为给原告造成一定经济损失，故要求被告赔偿原告相关费用。原告认为，原、被告为相邻关系，双方之间应按照方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理排水的相邻关系；其中一方给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍。为此，特提起诉讼请求法院判令：1.被告立即委托具备建筑防水工程专业资质的单位对广州市天河区建业路华翠街53号702房的卫生间进行防水补漏，排除对原告的漏水妨害；2.被告立即委托具备建筑防水工程专业资质的单位对广州市天河区建业路华翠街53号602房的损坏部分进行恢复原状的维修处理，并承担相关费用；3.被告赔偿原告加装防水槽的损失10000元；4.被告承担本案诉讼费。被告徐红英未答辩。经审理查明：广州市天河区建业路华翠街53号602房（以下简称602房）的产权人为原告，房地产管理部门已于2001年4月26日向原告核发相应的权属证书，记载：602房的用途和使用性质均为住宅，总建筑面积为76.91平方米等。广州市天河区建业路华翠街53号702房（以下简称702房）的产权人为被告，相应的《房地产登记簿查册表》记载“所有权来历”为“2001年12月向广州天河高新技术产业开发区建设总公司买”等。602房和702房为上下毗邻的房屋。原告为证明702房漏水导致602房出现漏水现象及其在602房加装接水槽的问题，提供了照片予以证明，上述照片显示墙壁和天花板存在发黄、发霉等现象及接水槽。在本案审理中，本院依据原告的申请，采用摇珠方式分别选定广州兢业建筑结构技术有限公司（以下简称兢业公司）对导致602房漏水的原因进行鉴定和选定广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司（以下简称装付宝公司）对602房因漏水造成的装修损失的修复方案、修复费用进行评估。2016年7月5日，本院工作人员在702房所在楼宇（以下简称案涉楼宇）的唯一进出口防盗门、702房所在第七层及702房的进出大门门口均张贴《通知书》，告知本院定于2016年7月8日上午9时30分到602房、702房进行现场勘查，请702房的实际使用人届时予以配合等内容。2016年7月8日，本院组织原告及兢业公司、装付宝公司的工作人员开展现场勘查、鉴定和评估工作，现场所见情况如下：602房和相邻的广州市天河区建业路华翠街53号601房（以下简称601房）打通使用（注：原告称其没有改变601房和602房的主体结构，即601房和602房的原厨房、卫生间、卧室等位置均未改变，只是客厅、餐厅因与601房打通间隔墙而面积扩充），只有一个进出口，共有客厅1个、餐厅1个、卧室3个、厨房1个、卫生间1个、阳台1个，卫生间西北角的天花板存在黄色水渍；兢业公司表示其需要对702房进行现场勘查，装付宝公司则表示其无需对702房进行现场勘查；在勘查过程中，原告告知兢业公司其于2015年5月发现渗水现象，遂安装一个接水槽，但仍有明水，其未曾对602房的卫生间进行改造；本院工作人员、原告的委托代理人及兢业公司的工作人员遂一起前往702房，702房的防盗门关闭、防盗门里面的铁门虚掩留下一条缝，本院工作人员多次敲门并表明身份，但702房无人开门；本院工作人员、原告的委托代理人及兢业公司的工作人员遂到一楼的案涉楼宇的防盗对讲系统按702房的对讲系统，但一直无人应答；本院工作人员、原告的委托代理人及兢业公司的工作人员又到广州市天河科技园物业管理有限公司华翠街管理处（即案涉楼宇的物业管理处）询问有无702房的产权人或实际使用人的联系方式，物业管理处的工作人员提供了登记为被告的联系电话并拨打该联系电话，但电话接通后对方立即挂断电话，物业管理处的工作人员表示没有702房的实际使用人的联系电话；本院无法对702房进行现场勘查；在此情况下，本院工作人员询问兢业公司能否作出客观的鉴定结论，其表示因602房的卫生间的天花板存在明显的水渍，虽无法进入702房进行勘查，其仍能对导致602房漏水的原因作出客观的鉴定结论。兢业公司经现场勘查后于2016年8月12日向本院邮寄其作出《房屋漏水原因鉴定报告（初稿）》，本院经组织质证后，兢业公司于2016年10月24日向本院邮寄其作出的编号为兢业鉴字[2016]0250的《房屋完损性鉴定报告》（即定稿），其中的“主要检查情况综述”为“原告涉案卫生间西侧顶板、墙体出现渗水、发霉等损害现象”，“现场检查情况”为“1.原告涉案卫生间的检查情况：（1）西南角顶板排水管处目前无明显渗水（触摸无潮湿）；（2）西侧墙板交接处有渗水结晶现象；（3）西侧接水槽西北角有发黄渗水痕迹；（4）西北角楼板有明显的渗水、发霉现象；（5）西外墙未发现明显的损坏现象；（6）西侧楼板、墙体均有渗水、发霉损坏现象。2.被告房屋检查情况：（被告房屋未能进入）”，“原因分析”为“根据原告房屋的检查情况：（1）原告涉案卫生间西南角竖向排水管周边未发现明显漏水损坏现象；（2）原告涉案卫生间西外墙未发现明显的损坏现象且目前漏水损坏现象不符合外墙漏水损坏特征；（3）原告涉案卫生间的漏水损坏现象明显且为特定位置损坏。综上情况可排除排水管的漏水、外墙的漏水及涉案卫生间内部水汽不流通造成的漏水损坏。造成原告涉案卫生间漏水损坏的唯一水源来自上一层（702房）。由此可知，原告涉案卫生间的漏水原因为被告在原告涉案卫生间对应位置的防水措施失效或在原告涉案卫生间对应位置未设防水措施而用水”，“鉴定结论”为“602房房屋漏水原因为被告房屋（702房）对应位置防水措施局部失效或对应位置未设防水措施而用水。备注：因被告房屋未能进入，该鉴定结论为根据现有的检查、勘察条件提出”，“处理意见”为“1.查明原告涉案卫生间出现漏水位置对应被告的是何位置后作出防水层修补或限制用水的技术处理；2.在对第1点处理完善后对原告涉案卫生间出现的损坏进行修缮处理”。后本院发函询问兢业公司以下问题：1.“处理意见”中的“作出防水层修补”或“限制用水的技术处理”这两种方案分别适用于哪种情形？2.请明确“限制用水的技术处理”的具体含义和具体方案。兢业公司于2017年4月19日作出《回复函》，答复本院如下：“l.在602房渗水部位对应的位置为正常用水部位（卫生间、厨房及阳台）的情形宜作防水层修补处理。2.在602房渗水部位对应的位置为非正常用水部位（非卫生间、厨房及阳台）的情形宜作限制用水的技术措施。3.限制用水的技术措施含义为采用措施限制现有的用水消除对602房的影响。具体方案需根据实际情况由具备相应资质的单位作出。备注：报告中的处理意见是技术处理的意见仅供参考”。装付宝公司经现场勘查并依据兢业公司作出的上述《房屋完损性鉴定报告》的内容，于2017年1月19日作出《工程造价鉴定意见书》[其中的《单位工程竣工结算汇总表》的“汇总内容”包括分部分项合计1411.37元（包括A.12墙、柱面装饰与隔断、幕墙工程；A.13天棚工程；A.14油漆、涂料、裱糊工程；C.4电气设备安装工程；A.16拆除工程）、措施合计162.79元（包括安全防护、文明施工措施项目费和其他措施费）、其他项目0元（包括材料检验试验费、工程优质费等）、规费1.57元、税金173.33元，竣工结算总价合计1749.06元等内容]和《装饰装修工程修复方案》[其中的“施工要求、施工范围、质量要求”为“2.1修缮部位：卫生间吊顶工程。2.2修缮原因：上层卫生间地面渗漏水，导致本层卫生间吊顶受潮损坏。2.3修缮要求：拆除中间玻璃隔断、灯具、卫生间吊顶，其他洁具原位做好保护措施；吊杆应通直，距主龙骨端部距离不得超过300mm。当吊杆与设备相遇时，应调整吊点构造或增设吊杆。边龙骨应按原设计要求弹线，固定在四周墙上。板块应安装牢固，钉帽应做防锈处理。基层腻子应打磨平整、光滑，角线顺直，不显刷痕、无沙眼；油漆涂饰均匀，不得漏涂、透底，颜色应一致。2.4原吊顶灯具，中间玻璃隔断重新安装使用。2.5本方案与本案《房屋完损性鉴定报告》《工程修复造价鉴定意见书》配合使用”]。经本院组织质证，原告发表的质证意见包括：原告请求评估的对象是整个损坏部分的整体修复方案和整体修复费用，修复对象包括已损坏的楼层修复、漏水楼层防水措施设置及已损坏楼层的天花板的修复；根据《房屋完损性鉴定报告》出具的专业意见，602房的漏水成因是602房的卫生间对应的702房的相应位置的防水措施失效或未设防水措施而用水，若修复方案及修复费用未囊括上述项目，仅对602房的漏水位置的天花板进行修复，则没有意义，因702房漏水导致的602房损害情况仍会继续出现；《装饰装修工程修复方案》和《工程造价鉴定意见书》均只针对已损坏楼层天花板的修复出具修复方案，不具备关联性及真实客观性，还需对已损坏的楼层修复、漏水楼层防水措施设置出具处理方案及相应的工程造价鉴定等。装付宝公司针对原告的上述质证意见作出《联系函》，答复内容包括：根据《房屋完损性鉴定报告》及我单位现场勘察，均因“被告房屋未能进入”，对被告房屋（即702房）漏水区域情况不详，因此就现有资料尚无法对被告房屋漏水区域作出具体修复方案及修复造价意见；建议参考《房屋完损性鉴定报告》的“处理意见”进行处理；如需对被告房屋漏水区域进行修复方案及修复造价鉴定，须对被告房屋漏水区域进行实地勘察等。因被告未到庭参加诉讼，且601房和602房处于打通的状态，为核实原告是否曾改动602房的卫生间位置等问题，本院还于2016年7月27日分别向广州市天河区国土资源和规划局及广州市国土资源和规划委员会发函查询602房和702房经规划验收合格的房屋中各功能分区（如客厅、卧室、厨房、卫生间等）的具体分布情况等问题。但仅广州市国土资源和规划委员会于2016年9月7日作出编号为穗国土规划协查[2016]371号《关于查询华翠街53号房屋有关情况的复函》，答复本院如下：“一、天河高新技术产业开发建设总公司于1995年经原广州市规划局天河分局批准报建，在中山大道以南、东郊工业园建设1幢9层住宅楼（穗城规天建字[1995]275号）。2012年，建设单位通过天河分局规划验收（穗规验证字[1999]10号）。二、602房已以原告的名义以富字87664号案办理了产权登记，702房已以被告的名义以强字158517号案办理了产权登记。上述房屋报建图存于繁字24981号初始登记档案，由于当年扫描的资料不清晰，建议你院向市住建委档案馆窗口申请调阅档案”。本院遂向广州市住房和城乡建设委员会查询，该委员会的工作人员告知本院工作人员称：1999年以前，房屋的报建图即是规划验收图，二者是同一份图纸；2000年之后，房屋规划验收才另外出图，房屋的报建图和规划验收图是两份不同的图纸；案涉楼宇是1995年报建的，故其仅存有案涉楼宇的报建图而没有规划验收图；且经查询，其系统内只有广州市天河区建业路华翠街51号、53号的首层、二层平面图而没有602房、702房单独的图纸。该委员会向本院提供了繁字24981号初始登记档案中的上述首层平面图和二层平面图。但因上述图纸不清晰、无法辨认，广州市房地产档案馆根据广州市住房和城乡建设委员会的转办函件于2016年12月20日向本院提供了繁字24981号初始登记档案中的报建图（标准层平面）和报建审核意见书。原告称从本院调查取证的证据中的标准层平面报建图可知602房的用水区域位于图中的左上角，602房的用水区域没有进行调整，602房的卫生间漏水与602房其他部位的功能性结构调整没有关系。兢业公司和装付宝公司均表示本院调取的上述证据对其鉴定、评估结果没有影响。原告未举证证明其在602房加装接水槽产生费用的具体金额。本院认为：本案为上下毗邻的不动产因漏水问题而引发的相邻关系纠纷，主要审查导致602房漏水的原因及依据原告的主张审查相关法律后果的处理。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。依据本院委托的兢业公司作出的兢业鉴字[2016]0250《房屋完损性鉴定报告》可知，兢业公司虽未能进入702房勘查，但经过对602房进行勘查后已排除排水管的漏水、外墙的漏水及602房的卫生间内部水汽不流通造成的漏水，并认定造成602房的卫生间漏水的唯一水源来自702房及602房的卫生间漏水的原因是702房对应位置的防水措施局部失效或对应位置未设防水措施而用水，故被告应采取相应措施防止702房继续渗漏。按照《房屋完损性鉴定报告》的“处理意见”，应查明602房的卫生间存在漏水现象的位置对应702房的何位置后作出防水层修补或限制用水的技术处理，并在此后对漏水造成的602房的卫生间损坏的部位进行修缮处理，但由于被告未到庭参加诉讼，且702房的实际使用人经本院张贴关于配合现场勘查工作的《通知书》后亦没有配合本院的工作，致使无法查明702房漏水点的具体位置[即漏水点是位于正常用水区域（卫生间、厨房或阳台），或是位于非正常用水区域（非卫生间、厨房或阳台）]及702房是否改变原经规划验收的房屋结构、功能分区等相关情况，并据此对702房的漏水点作出具体的处理方案（即是作出防水层修补，或是限制用水的技术处理），由此导致的责任由被告自行承担。综上，被告应委托具有专业防水资质的单位对602房的卫生间的漏水位置对应的702房的相应位置作出防水层修补[漏水点位于正常用水区域（即卫生间、厨房或阳台）的情况下适用]，或采用措施限制现有的用水消除对602房的漏水影响[漏水点位于非正常用水区域（即非卫生间、厨房或阳台）的情况下适用]。关于原告主张被告对602房的卫生间的损坏部分进行恢复原状维修处理并承担相关费用的问题。如前所述，602房的卫生间因漏水而损坏是因702房对应位置的防水措施局部失效或对应位置未设防水措施而用水所致，被告作为702房的产权人理应对602房的卫生间的损坏部分承担维修责任，即被告应委托具有专业防水资质的单位，依据《装饰装修工程修复方案》和《工程造价鉴定意见书》的内容，对602房的卫生间的漏水位置进行修缮，并承担相应的维修费用（以不超过1749.06元为限）。关于原告主张被告向其赔偿加装接水槽的损失10000元的问题。原告因602房出现漏水现象而加装接水槽，该行为属于原告为减少损失扩大而采取的合理措施，因此产生的合理费用应由被告承担，但鉴于原告未举证证明其加装接水槽产生费用的具体金额，本院酌情认定被告应赔偿原告加装接水槽的损失300元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐红英于本判决发生法律效力之日起5日内，委托具有专业防水资质的单位对广州市天河区建业路华翠街53号602房的卫生间的漏水位置对应的广州市天河区建业路华翠街53号702房的相应位置进行防水层修补[漏水点位于正常用水区域（即卫生间、厨房或阳台）的情况下适用]或采用措施限制现有的用水消除对广州市天河区建业路华翠街53号602房的漏水影响[漏水点位于非正常用水区域（即非卫生间、厨房或阳台）的情况下适用]。二、被告徐红英于本判决发生法律效力之日起15日内，委托具有专业防水资质的单位对广州市天河区建业路华翠街53号602房卫生间的漏水位置进行修缮，并承担修复费用（以不超过1749.06元为限）。三、被告徐红英于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨少平赔偿加装接水槽的损失300元。四、驳回原告杨少平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由原告杨少平负担45元，被告徐红英负担205元；鉴定、评估费合计12500元，由被告徐红英负担；公告费500元，由被告徐红英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海坚人民陪审员  焦 红人民陪审员  李春菊二〇一七年五月十日书 记 员  李佳琦蒲肖明本判决书于2017年月日送达（33）