河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫12民终803号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈翔，男，1962年11月9日生，汉族，住浙江省乐清市。
委托代理人靳建伟，男，1979年4月9日生，汉族，住河南省襄城县。代理权限为特别授权。
委托代理人张浩，男，1988年4月27日生，汉族，住河南省社旗县。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）灵宝市新合作超市有限责任公司。住所地灵宝市新华西路。
法定代表人翟国庆，系该公司董事长。
委托代理人刘胜泽，河南崤函律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人陈翔与被上诉人灵宝市新合作超市有限责任公司（以下简称新合作超市）租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第2617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。陈翔及其委托代理人靳建伟、张浩，新合作超市的委托代理人刘胜泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：灵宝市灵大房地产开发有限责任公司将其灵宝市清华园地上一层商场（面积为3993平方米）及地下商场全部租赁给新合作超市。2012年8月26日，新合作超市又将地上一层商场转租给陈翔，同日，陈翔、新合作超市签订书面租赁合同，约定：1、地上一层商场由陈翔投资装修并进行商业经营百货、服装、鞋类、金银首饰、中高档化妆品等。租赁期限为12年（自2013年1月1日起至2024年12月31日止），租金随租赁年限递增；陈翔进场装修后第二十日一次性交纳第一年度租金，从第二年开始租金每半年缴纳一次，缴纳时间分别为每年上半年1月1日前的五个工作日内和下半年7月1日前的五个工作日内；逾期缴纳租金的，每逾期一日支付应交租金的1‰滞纳金，逾期缴纳30天，新合作超市有权解除合同，并追缴拖欠的租金、滞纳金及经济损失；2、新合作超市向陈翔提供的设施和场地标准具备中央空调、排烟系统，符合消防标准，具备使用条件；新合作超市在移交所租场地时，保证房屋及其内部设施符合有关法律、法规的要求，确保并负责主体消防部分验收通过；租赁期满或因陈翔经营原因中途退租、违约造成合同终止，陈翔不得以装修费抵租金或向新合作超市要求赔偿装修费用；消防主体验收不合格，导致不能办理正常经营手续的，陈翔有权解除合同；3、若新合作超市违约，新合作超市按陈翔缴纳的6个月租金双倍返还给陈翔作为违约金，并按陈翔剩余年限的平均收益和实际经济损失进行赔偿；若陈翔违约，陈翔缴纳的租金和履约保证金不予退还，陈翔并按6个月租金作为违约金补偿给新合作超市。
合同签订后，陈翔投资对一层商场进行了装饰装修，并如约向新合作超市交纳了履约保证金及租金。2013年1月，陈翔经营的一层商场和新合作超市经营的地下商场同时开始正式营业。在营业过程中，虽然有关部门给商场下达过消防整改通知，但陈翔、新合作超市租赁的一层和地下商场一直正常经营，从来没有停业。营业过程中出现的供暖、供冷、噪音和漏水等问题，在故障发生后也都得到了及时处理，也从未造成过陈翔、新合作超市停业经营的现象。
2014年6月下旬，陈翔依约应向新合作超市交纳下半年租金，但是陈翔未缴纳，经新合作超市催要，陈翔表示不想继续经营。经过双方协商同意，2014年10月1日，陈翔除留500平方米继续自己经营外，将其余一层商场营业面积全部移交给了新合作超市，由新合作超市直接管理并与一层商户直接签订租赁合同、收取租金。如此这种经营方式一直持续到2015年4月，因陈翔拖欠2014年租金一直未缴，自己后来占有继续经营的500平方米摊位租金也未缴纳分文，2015年5月1日，新合作超市书面通知陈翔解除合同，并将陈翔继续经营的500平方米摊位收回，将陈翔摊位的一部分服装衣服打包整理封存。之后，新合作超市直接经营一层、地下全部商场。到同年5月底，有关部门给商场下达消防整改停业通知，同年6月10日，新合作超市经营的一层及地下商场关门停业至今。引起诉讼。
案件审理过程中，原审法院组织双方当事人共同对新合作超市2015年5月1日整理封存陈翔的服装衣服进行了进一步确认和封存。还根据陈翔申请依法委托灵宝市价格认证中心对陈翔一层商场装修残值进行评估，灵宝市价格认证中心经过评估后认定：陈翔装饰装修的木地板、地砖、吊顶剩余价值为636136元，电气装修剩余价值为605090元，专卖柜台剩余价值为356864元，隔墙、灯箱、门头、音响、监控装修剩余价值为482808元，合计2080898元。陈翔为此支出评估费21800元。
另查明：陈翔为经营方便，另外租赁了马永民的第一、二层房屋共331.5平方米供自己使用。2012年11月6日，陈翔、新合作超市签订补充协议，约定陈翔将其承租马永民的第二层房屋（约136平方米）转租给新合作超市用于办公使用，租赁期限亦为12年（自2013年1月1日起至2024年11月30日止），年租金42000元，自第二年起每年递增1600元，于每年12月30日前交纳。协议签订后，陈翔依约向新合作超市交付了第二层办公房屋，2014年10月1日，陈翔向新合作超市移交一层商场时将租赁马永民的第一层房屋也一并移交给新合作超市使用，新合作超市在使用过程中如约向陈翔付清了第二层房屋截止2014年12月31日前的租金。2014年10月1日至2015年5月底期间，新合作超市使用陈翔租赁马永民的第一层房屋以及新合作超市租赁陈翔的第二层房屋2015年之后租金未向陈翔缴纳。
还查明：1、陈翔向新合作超市缴纳了20万元履约保证金没有退还；2、2013年12月8日，陈翔、新合作超市签订补充协议书，将原租赁面积进行了调整（将租用面积3993平方米调整为3764.51平方米），新合作超市将2013年陈翔多交的68547元租金已经退还给了陈翔；3、陈翔向新合作超市付清了2014年度前半年的租金564175元，之后再没有向新合作超市缴纳分文租金；4、2014年10月1日至2015年5月1日新合作超市直接管理一层商场期间，收取商户租金436045.6元；收取水电费53021.6元；支付维修费9576.8元；向物业支付水电、空调、垃圾费202703.26元；
原审法院认为：陈翔、新合作超市经过认真充分协商后，于2012年签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。但在实际履行过程中，陈翔、新合作超市双方均存在违约行为，新合作超市的违约行为表现在其向陈翔提供的场地消防设施的确不符合标准，陈翔的违约行为表现在2014年不按时交纳下半年租金。从商场经营过程看，陈翔实际从2013年经营至2014年9月，在此期间，虽然有关部门给商场下达过消防整改通知，也出现过供暖、供冷、噪音和漏水等问题，但陈翔、新合作超市各自经营的商场一直正常经营，从来没有停业过。2014年10月在陈翔自愿退出经营将商场移交给新合作超市后，新合作超市又一直经营到2015年5月才因为消防设施不合格问题关门停业，所以，认为陈翔不继续经营商场的根本和直接原因在其本身，消防设施不合格并不是导致陈翔无法继续经营的根本和直接原因。故陈翔以此为由要求新合作超市按照合同约定赔偿违约金、按照鉴定结果赔偿装修残值损失、赔偿可预见利益，证据不充足，理由不充分。但考虑到新合作超市向陈翔提供的消防设施的确不符合标准、陈翔投资装修的商场还有一定使用价值以及双方违约如何处理的合同约定等事实，认为新合作超市应酌情赔偿陈翔违约金及装修残值损失。陈翔、新合作超市双方均认为合同早已实际解除，不需要判决解除，予以照准。陈翔要求新合作超市退还保证金20万元，新合作超市也同意，予以支持。陈翔要求新合作超市退还2013年多交的68547元租金，但在审理过程中陈翔承认该68547元租金新合作超市已经退还给了陈翔，所以，陈翔该诉求不予支持。陈翔要求新合作超市赔偿服装损失568430.94元，查明2015年5月1日，新合作超市将陈翔的服装一直保管封存至今，所以，陈翔要求赔偿损失不当，新合作超市应将封存的服装退还陈翔即可。陈翔要求新合作超市支付拖欠使用马永民的一、二楼租金，理由正当，经审查计算，新合作超市拖欠陈翔二楼租金22440元（从2015年1月1日起至2015年5月底），应向陈翔支付一楼租金50732.25元（从2014年10月1日起至2015年5月底），共计73172.25元。
新合作超市反诉认为陈翔不按时缴纳租金，构成违约，要求陈翔按照合同约定赔偿违约金（按6个月租金标准计算）587263.56元，认为新合作超市向陈翔提供的消防设施不符合标准，自身存在违约行为，所以新合作超市也应酌情赔偿陈翔违约金为宜。新合作超市反诉要求陈翔支付2014年下半年以后拖欠的租金和拖欠的水电费、物业费、修理费及其它费用共计755327.01元，根据查明事实认为，2014年7、8、9三个月陈翔经营一层商场，理应向新合作超市支付拖欠租金（经审查计算为282338.25元），但2014年10月以后，陈翔已将商场移交新合作超市管理，自己仅继续经营一楼500平方米摊位，所以2014年10月至2015年5月1日期间，陈翔仅应向新合作超市支付这500平方米的租金（审查计算为89500元）和水电费、物业费等（根据新合作超市提交的花费总数额，陈翔按照实际占有的500平方米面积比例承担，审查计算为28194.9元）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、新合作超市赔偿陈翔违约金、装修残值损失50万元，退还陈翔履约保证金20万元、支付拖欠陈翔一、二楼租金73172.25元，共计773172.25元。二、新合作超市于本判决生效后十日内将封存陈翔的服装原物返还给陈翔。三、反诉被告陈翔赔偿反诉原告新合作超市违约金10万元、支付拖欠反诉原告新合作超市租金371838.25元、支付拖欠反诉原告新合作超市水电费、物业费等28194.9元，共计500033.15元。四、驳回陈翔（反诉被告）、新合作超市（反诉原告）的其他诉讼请求。上述一、三项相抵后，新合作超市支付陈翔273139.1元，限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费41707元，由陈翔承担31707元，新合作超市承担10000元；评估费21800元，由陈翔承担10000元，新合作超市承担11800元；反诉费16883元，由反诉原告新合作超市承担9000元，反诉被告陈翔承担7883元。
陈翔不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其全部原审诉讼请求，并由新合作超市承担本案的全部诉讼费用。主要理由如下：1、原判对违约责任的认定错误。原判认定其租赁的一层和地下商场一直正常经营，从来没有停业以及商场附属设施故障得到了及时维修，以及其表示不愿继续经营，属认定错误。2、原判对第三方鉴定机构对其装修的评估损失置之不理违背相关法律法规及一般法律认定程序和规则。3、原判对新合作超市扣押其服装衣物等认定及处理存在问题。
新合作超市答辩时请求维持原判，驳回陈翔的上诉请求。主要理由如下：1、陈翔退出经营不是其违约行为造成的。陈翔退出一楼卖场经营，终止履行租赁合同，是陈翔单方自愿提出，经其同意双方达成合意后实施的。关于主体消防问题、供暖供冷及漏水问题，并没有影响到陈翔的一楼卖场的正常经营活动。卖场因主体消防问题被公安机关强令停业整顿，与陈翔退出经营没有任何关系。2、原判对第三方的评估意见的处理是合法有据的。3、陈翔拖欠租金将近一年不交且对其善意通知置之不理，其依法通知后解除合同并将卖场服装予以清场留存，合法、合约。
二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
关于上诉人陈翔提出原判对违约责任的认定错误。原判认定其租赁的一层和地下商场一直正常经营，从来没有停业以及商场附属设施故障得到了及时维修，以及其表示不愿继续经营，属认定错误的上诉理由。经查，2012年8月26日，新合作超市与陈翔签订《租赁合同书》。后双方在履行租赁合同期间均存在违约行为。新合作超市的违约行为是该超市向陈翔提供的场地消防设施不符合约定标准，陈翔的违约行为是2014年不依约向新合作超市交纳下半年租金。自2013年至2014年9月，陈翔实际经营商场期间，虽然有关部门给商场下达过消防整改通知，也出现过供暖、供冷、噪音和漏水等问题，但陈翔、新合作超市各自经营的商场一直正常经营。自2014年10月在陈翔退出经营将商场移交给新合作超市后，新合作超市又一直经营到2015年5月才因为消防设施不合格问题关门停业。故原判认定陈翔不继续经营商场的根本和直接原因在其本身，消防设施不合格并不是导致陈翔无法继续经营的根本和直接原因，适当。上诉人陈翔的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人陈翔提出原判对第三方鉴定机构对其装修的评估损失置之不理违背相关法律法规及一般法律认定程序和规则的上诉理由。经查，经灵宝市价格认证中心评估,陈翔装饰装修的木地板、地砖、吊顶剩余价值为636136元，电气装修剩余价值为605090元，专卖柜台剩余价值为356864元，隔墙、灯箱、门头、音响、监控装修剩余价值为482808元，合计2080898元。原判综合案件事实、违约行为及合同约定，判令新合作超市赔偿陈翔违约金、装修残值损失50万元，适当。上诉人陈翔的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于上诉人陈翔提出原判对新合作超市扣押其服装衣物等认定及处理存在问题的上诉理由。经查，为避免双方损失进一步扩大，2015年5月1日，新合作超市将陈翔的服装一直保管封存至今。原审判令新合作超市将封存陈翔的服装原物返还给陈翔，适当。上诉人陈翔的该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。
本院认为：原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41707元，由上诉人陈翔负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 曜
审 判 员 路增广
代理审判员 齐晓丹
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 李 红