广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤03执异150号
案外人：冯露，女，汉族，1989年6月6日出生，身份证住址河南省南阳市卧龙区，。
委托诉讼代理人：金春波，河南两相律师事务所律师。
申请执行人：东银实业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区竹子林紫竹七道中国经贸大厦24层E单元，组织机构代码618895686。
法定代表人：曾杨，总经理。
委托诉讼代理人：高建国，广东福强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范亦奇，男，汉族，1990年8月15日出生，身份证住址南京市，，系该公司员工。
被执行人：南阳豪盛房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号），组织机构代码615304000。
法定代表人：陈继平。
被执行人：南阳豪盛实业集团有限公司，住所地河南省南阳市人民路鸿德花园（鸿德街1号），组织机构代码791903272。
法定代表人：陈继平。
被执行人：陈继平，男，汉族，1955年2月28日出生，身份证住址安徽省肥西县，。
关于申请执行人东银实业（深圳）有限公司（以下简称“东银公司”）与被执行人南阳豪盛房地产开发有限公司（以下简称“南阳豪盛公司”）、南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平借款合同纠纷一案，本院（2014）深中法商初字第130号民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2015）深中法执字第663号。在执行过程中，本院依法委托拍卖公司于2016年10月13日联合拍卖被执行人南阳豪盛公司名下位于河南省南阳市宛城区光武东路北侧“罗马帝景”147套在建工程（预售证号为2010010、2011027，以下简称“南阳罗马帝景项目”）。案外人冯露对本院上述执行措施不服，提起执行异议。本院受理后，依法另行组成合议庭审查，于2015年12月15日进行了公开听证，案外人冯露委托诉讼代理人金春波，东银公司委托诉讼代理人高建国、范亦奇到庭参加听证，本案各被执行人经本院依法送达听证传票，未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人冯露提出异议，请求本院依法中止其所购买的南阳罗马帝景6号楼2单元402户房产（以下简称“涉案房产”）的强制执行程序，并解除对该房产的查封。其所依据的事实与理由如下：(一)已经生效的深圳市中级人民法院(2014)深中法商初字130号民事调解书中确认，南阳豪盛公司可以处置抵押财产用于归还东银公司债务，东银公司在同意后即丧失对南阳罗马帝景项目的抵押权；(二)深圳市中级人民法院以法律文书的形式对抵押财产即南阳罗马帝景作出处置，是对物权变更的一种确认。异议人出资购买房产，由此取得房产所有权；(三)南阳豪盛公司出卖南阳罗马帝景项目后取得的销售款没有支付给东银公司，双方已经由抵押担保关系变更为债权债务关系。东银公司所享有的只是债权，而不是抵押权；(四)东银公司现申请深圳市中级人民法院执行的是债权，该权利不能对抗异议人，且异议人交付了全部或者大部分房款，其享有的权利优先于抵押权，东银公司的债权不能对抗作为买受人的异议人；(五)即使东银公司享有抵押权，并且查封房产正确，但是异议人作为商品房的买受人，购买商品房用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，仍然能够排除本案对所涉房屋的执行。因此，案外人冯露提出上述异议请求。
本院公开听证后，案外人代理人向本院提交代理意见，称：涉案房产虽不在本院（2014）深中法商初字第130号民事调解书确定的房产范围内，但东银公司与南阳豪盛公司在2014年12月3日签订《关于利用“罗马帝景”项目销售款偿还债务协议》追认或者同意南阳豪盛公司销售罗马帝景房产后，案外人购买房产的行为得到了东银公司的认可，虽然现该房产仍在查封状态，但案外人购房行为能够对抗法院的查封，应当得到支持。
申请执行人东银公司辩称，对于案外人提出的异议房产，房号（包括栋号、楼层、房屋面积）是未在深圳市中级人民法院（2014）深中法商初字第130号民事调解书确认的，被执行人南阳豪盛公司已经预售的，申请执行人全部不予认可，由此产生的法律责任由被执行人南阳豪盛公司自行承担。
本院审理查明，2014年8月20日，经当事人申请，本院通过诉前保全程序以（2014）深中法立保字第31号案号依法查封了被执行人南阳豪盛公司名下的南阳罗马帝景项目，查封期限为两年。
2014年12月11日，本院作出（2014）深中法商初字第130号民事调解书中，其中第五项中写明：原告一(即中国银行股份有限公司深圳高新区支行)、原告二（即本案申请执行人东银公司）同意在本协议生效当日由东银公司向人民法院申请解除对南阳罗马帝景在建工程59套房产（详见附表一）的诉讼查封（预售证号：2010010、2011027）；……2、协议生效之后，在东银公司收到第三方或被告一（即本案被执行人南阳豪盛公司）、被告二（即本案被执行人南阳豪盛实业集团有限公司）、被告三（及本案被执行人陈继平）支付的罗马帝景项目销售款累计达到人民币5000万元时，由东银公司再根据被告一、被告二、被告三的实际销售情况确定再予以申请法院解封罗马帝景房产的套数（预售证号：2010010、2011027）（上述抵押财产的具体解押事宜双方根据实际销售进度、办证情况等，另行协商处理）。
第六项写明：在被告一、被告二、被告三未全部偿还完欠款前，本案涉及的其他被告一、被告二、被告三名下财产的解封、解押由东银公司与被告一、被告二、被告三根据具体还款情况另行协商解决。
第八项写明：东银公司作为实际出借人及实际抵押权人对本案争议的欠款享有法律上规定的全部债权人的权利、义务，对所涉及的抵押物依法享有优先受偿权，担保人南阳豪盛实业集团有限公司、陈继平对借款人南阳豪盛公司的债务对东银公司继续承担连带清偿责任；原告中国银行股份有限公司深圳高新区支行作为委托贷款的受托人在本协议生效后不再承担本协议及《人民币委托贷款合同》项下实质权利、义务。
上述调解书作出后，由于被执行人没有依约履行调解书确定的内容，申请执行人东银公司向本院申请强制执行，本院依法受理并启动强制执行程序，在执行过程中，2016年9月27日，本院作出（2015）深中法执字第663号拍卖通知书，告知本案当事人：本院将于2016年10月13日拍卖被执行人南阳豪盛公司名下的南阳罗马帝景项目。
另查明，2015年5月25日，案外人与南阳豪盛公司签订《商品房认购协议书》（201310058B），约定案外人向南阳豪盛公司购买涉案房产，房屋总价款为人民币769,976元。付款方式为一次性付款，共计人民币769,976元。协议签订后南阳豪盛公司出具收款收据，确认收到案外人支付的购房款人民币769,976元。
再查，本院查封被执行人南阳豪盛公司名下的南阳罗马帝景项目系在建工程，建成后共有房屋147套，案外人所主张的房产系属该项目，但涉案房产不属于本院（2014）深中法商初字第130号民事调解书的附表一中所列59套房产范围内。
本院认为，案外人以其对被执行人名下房产享有实体权利为由向本院提起执行异议，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，应适用案外人异议程序审查。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，经查，本院查封涉案的罗马帝景项目之后，被执行人南阳豪盛公司未经人民法院允许，擅自与案外人签订《商品房认购协议书》出售查封财产，其行为不得对抗申请执行人，故本院对案外人之异议请求不予支持。
案外人在听证后提出，根据东银公司与南阳豪盛公司在2014年12月3日签订《关于利用“罗马帝景”项目销售款偿还债务协议》，东银公司认可了南阳豪盛公司对本院（2014）深中法商初字第130号民事调解书的附表一所列59套房产的销售行为，故认为案外人的购房行为能够对抗法院的查封。对此，本院认为，本院查封罗马帝景项目的行为，系行使司法权的强制执行行为，其效力高于当事人之间自行作出的约定。本案中，被执行人未经人民法院同意自行处分查封财产，应当承担相应的法律责任。案外人以申请执行人与被执行人签署的协议为依据对抗本院的查封行为，没有法律依据，本院不予采信。
综上，案外人冯露所提执行异议，缺乏事实及法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人冯露的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 时春蕾
审判员 王晋海
审判员 王 芳
二〇一六年十二月二十二日
书记员 叶志桃