四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终1046号
上诉人（原审被告）：四川省南江县宏宇建筑工程公司。住所地：四川省南江县南江镇春场坝***号。
法定代表人：杨正义，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨美洲，巴中市南江县集州法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：朱春光，男，1971年12月5日出生，汉族，大学文化，南江县第三小学教师，住四川省南江县。
委托诉讼代理人：鲜爱萍，四川九朝律师事务所律师。
上诉人四川省南江县宏宇建筑工程公司（以下简称：“宏宇建筑公司”）因与被上诉人朱春光房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902民初1095号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏宇建筑公司的委托诉讼代理人杨美洲，被上诉人朱春光及其委托诉讼代理人鲜爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宏宇建筑公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决遗漏主体，违反法定程序。潘军与被上诉人朱春光签订《商品房认购协议书》和分三次收取购房款394000.00元均系潘军的个人行为，上诉人并未授权潘军从事上述行为，且潘军收款后亦未到售楼部办理网签手续，也未向上诉人交任何购房款。《商品房认购协议书》虽加盖了上诉人单位印章，但此印章是潘军非法私刻的假章，因此本案上诉人不应该承担民事法律责任，应由潘军承担。
被上诉人朱春光辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应当予以维持，请求驳回上诉。
原审原告朱春光向一审法院起诉请求：判令解除原、被告于2014年7月27日签订的《商品房认购协议书》；判令被告及时返还原告所交购房款人民币39.4万元；判令被告支付因违约所致违约金3940元。
一审法院认定事实：2014年7月27日，被告宏宇建筑公司作为甲方（卖方）与原告朱春光作为乙方（买方）签订了《商品房认购协议书》，约定：“一、乙方自愿预定柳津桥国际四号楼（4-4-408）住房一套，产权面积约100.78平方米。该房屋定于2014年7月27日办理认购合同，在甲方办理时按照售楼部有关规定执行。二、乙方约定的该房屋建筑面积买卖总价为人民币叁拾玖万肆仟元整（394000.00元）。乙方采取三次付款的方式付清房款……五、甲方若拒绝签订商品房认购合同的，视为违约，即退还本金外，违约金按1%计算”。该份《商品房认购协议书》中甲方签字处为“潘军”签字并加盖了“四川省南江县宏宇建筑工程公司”公司印章；乙方签字处为“朱春光”签字。认购书签订之后，原告朱春光分三次向潘军交纳购房款共计394000.00元。分别为2014年7月27日向其交纳购房款200000.00元；2014年11月7日向其交纳购房款150000.00元；2015年8月23日向其交纳购房款44000.00元。收款人三次均向原告朱春光书立了收条。
一审同时查明：2016年5月22日，潘军书立《承诺》一份载明：“我潘军承诺在2016年6月中旬给朱春光把在巴中市柳津桥国际城的一套住房的购房合同签了，完善相关手续。特此承诺，承诺人：潘军，2016年5月22日”。2017年3月4日，潘军再次书立《承诺》一份载明：“本人潘军在此承诺于2017年3月7日支付给朱春光人民币肆万元（40000.00）正，若到时未支付愿负一切责任并自愿负担他们一切住行。注：住址为春场坝滨河东路128号7楼2号。承诺人：潘军，2017年3月4日”。2017年5月18日，四川省巴中市巴州区人民法院工作人员对潘军进行询问并记录询问内容，在笔录中，潘军称原告朱春光提供的《商品房认购协议书》、三张《收条》及两份《承诺》中“潘军”的签名均系其本人所签，当时是作为宏宇建筑公司的委托代理人签字，同时协议中约定的房屋已售予他人。
一审法院认为，原、被告之间于2014年7月27日签订的《商品房认购协议书》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。被告宏宇建筑公司未到庭，视为放弃抗辩权。原告在协议签订后即分三次向被告公司的委托代理人潘军交纳了协议约定的购房款394000.00元。协议中约定的房屋已售予他人，现合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告主张解除原、被告于2014年7月27日签订的《商品房认购协议书》的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已交的购房款394000.00元。因被告的原因导致合同目的不能实现，被告已经构成违约，应当承担违约责任，原告主张按照所交购房款的1%计算违约金即3940元，予以支持。综上，一审法院判决：一、解除原告朱春光与被告四川省南江县宏宇建筑工程公司于2014年7月27日签订的《商品房认购协议书》。二、被告四川省南江县宏宇建筑工程公司在本判决生效后十日内向原告朱春光返还购房款394000.00元。三、被告四川省南江县宏宇建筑工程公司在本判决生效后十日内向原告朱春光支付违约金3940.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7270元，由被告四川省南江县宏宇建筑工程公司负担。
本院二审期间，上诉人依法向本院提交了以下证据：由南江县公安局于2015年6月12日开具的印章销毁证明，载明了编码尾数为3468的印章已被收回，予以销毁，并启用新刻制的印章，证明签订《商品房认购协议书》使用的印章已被收回，而潘军使用的印章是其私刻的。被上诉人质证认为，对印章销毁证明的真实性无异议，但印章销毁的时间是2015年6月12日，而潘军盖合同章的时间是2014年，现在没有证据印证潘军签合同使用印章的真伪。
被上诉人依法向本院提交了以下证据：1.巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目2号楼A栋建设工程施工合同，上面使用印章的编码尾数是3468，项目负责人是潘军，合同中也注明工程系全垫资，以房抵工程款。2.巴中市诚信置业有限公司与被上诉人以及潘军以房抵款的协议，上面使用印章的编码尾数是3468。3.潘军与被上诉人签订买卖合同时，向被上诉人提供的《抵偿支付工程款房源清单表》及施工合同，证明潘军有售房权，上面使用印章的编码尾数也是3468。4.在劳动监察大队复印的上诉人在办理施工许可证时所提交的材料，该材料是因潘军拖欠农民工工资被起诉时所提交。宏宇建筑公司营业执照、组织机构代码证以及法人代表身份证复印件上加盖的复印属实的印章的编码尾数也是3468，宏宇建筑公司与宏宇建筑公司第五项目部签订的建设工程施工劳务分包合同上面使用的印章编码尾数也是3468。以上资料使用的印章都与潘军与被上诉人朱春光签订《商品房认购协议书》时加盖的印章一致，由此表明上诉人的编码尾数为3468的公章对内对外都在大量使用。
上诉人质证认为，以上证据只有宏宇建筑公司法人代表杨正义签字并加盖印章的，公司才承认系公司行为，没有法人签字，加盖了编码尾数为3468号公章的都不能认为就是公司的行为，这是潘军私刻的公章。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。
二审另查明，案涉房屋系属巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目2号楼A栋建设工程房屋，该工程由巴中诚信置业公司发包给上诉人宏宇建筑公司，在双方签订的《建设工程施工合同》中，明确约定承包人宏宇建筑公司有权对外联系出卖《抵偿支付工程款房源清单表》中的商品房，其中包含了案涉房屋。
二审还查明，潘军系巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目2号楼A栋建设工程项目负责人。案涉编码尾数为3468的印章系宏宇建筑公司原有印章，该印章已于2015年6月12日由南江县公安局收回，予以销毁。潘军与朱春光签订《商品房认购协议书》的时间为2014年7月27日。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》系上诉人之项目经理潘军基于上诉人与案涉房屋开发商约定的以房抵付工程款协议，对抵付于上诉人的房屋进行对外联系出卖所达成的协议，该协议属预约合同性质。该预约协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。上诉人未按预约协议让被上诉人与案涉楼房的开发商签订正式商品房买卖合同，且案涉房屋事实上已被另行出售，故上诉人构成根本违约，被上诉人据此主张解除合同并要求返还购房款、支付违约金，符合法律规定，应予支持。案外人潘军系案涉房屋工程项目负责人，其依据《抵偿支付工程款房源清单表》，对外联系出卖房屋、签订《商品房认购协议书》并收取购房款的行为系履行职务行为，由此产生的法律后果应该由上诉人承担，故原审不构成诉讼主体的遗漏，对上诉人的此上诉人理由，本院不予支持。
上诉人主张案涉《商品房认购协议书》上的公章系其项目经理潘军私刻的假章，并在二审中当庭提出鉴定申请。但上诉人就其主张并未提供相应的证据证明，上诉人二审提供的相关文件亦证实，案涉印章在2015年6月12日销毁之前，上诉人公司所制发的相关文件印章编号与案涉《商品房认购协议书》一致，相关印痕比对亦基本相符，同时，上诉人一审无正当理由未出庭加诉讼，未对案涉印章提出异议，且上诉人二审中对案外人潘军系其项目经理亦无异议，案外人潘军对外联系售房系履行职务的行为，故本院对上诉人二审提出的鉴定申请不予准许，对其以此为由主张不承担责任的理由，亦不予以支持。至于上诉人之项目经理潘军收取案涉款项后，是否纳入了上诉人公司账务管理，系上诉人与其项目经理的内部法律关系，上诉人可在对被上诉人承担法律责任后另行对案外人潘军主张权利。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费负担不变；
二审案件受理费7270元，由上诉人四川省南江县宏宇建筑工程公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 立
审 判 员 赖 敏
审 判 员 吴 全
二〇一七年十二月二十日
法官助理 易阳梅
书 记 员 杨相国