广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0491民初685号
原告：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司，住所：珠海市斗门区白蕉南路6号。
法定代表人：戴文贵，执行董事。
委托诉讼代理人：陶文锋，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
被告：徐胜康，男，B），住珠海市斗门区。
原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司（以下简称怡景公司）诉被告徐胜康物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案受理，依法适用简易程序进行审理，后因本案不宜适用简易程序，依法转为普通程序进行审理。本案于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陶文锋、马华锋到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告怡景公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付管理费人民币15135.3元（自2009年1月至2016年12月止）及违约金10100.09元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2010年1月1日起计算至实际付清之日止，暂算至2017年5月31日），共计25235.39元；2.请求判令被告立即支付公摊费人民币1469.17元（自2014年1月至2016年12月止）及违约金359.47元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂算至2017年5月31日），共计1828.64元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告名下位于珠海市斗门区白蕉南路6号丽湖名居7栋1401房（面积为139.35㎡）后，一直接受原告提供的物业管理服务至今。期间双方约定的物业管理费标准为1元/㎡/月。在原告依约提供物业管理服务期间，被告经常拖欠物业管理费及公摊费用，经原告多次催收后，其仍以各种理由拒不支付。原告认为，按照双方约定，被告应及时缴纳相关费用，其拒付相关费用的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告徐胜康无答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据：1.原告的物业服务企业资质证书；2.丽湖名居住户手册；3.丽湖名居业主公约；4.公摊费、物业管理费调整通知及催缴通知及公示照片；5.部分业主缴纳管理费、公摊费的收据；6.小区对讲机维护费收款收据；7.电梯日常维护保养合同及发票；8.水电费及门禁系统维修费等公摊费发票、收据；9.不动产权登记表；10.被告欠费明细和公摊费收费明细；11.7栋1401徐胜康欠费明细；12.2014年、2015年、2016年7栋6至17楼公摊费收费明细；13.丽湖名居2014年、2015年、2016年公共分摊水费明细表；14.丽湖名居2014年、2015年、2016年用电电费明细；15.丽湖名居2014年、2015年、2016年公共分摊费用明细表；16.2007年签订的前期物业管理合同；17.2012年签订的前期物业管理合同；18.斗门区白蕉镇虹桥社区居委会证明；19关于丽湖名居小区架构和业主缴费情况的说明；20.丽湖名居小区业主按照调整后的物业费收费标准支付管理费和公摊费的收据。
被告徐胜康未向法庭提交证据。
本院经审理认定事实如下：斗门区白蕉南路6号丽湖名居7栋1401房的《不动产权登记表》，登记编号：jad2008556，权属人为徐胜康，领证日期为2008年4月23日，“房屋信息”中的建筑面积为139.35。
2007年1月2日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告怡景公司签订《前期物业服务合同》，合同期限5年，从2007年1月1日起至2011年12月31日止。该合同第三条约定本物业的物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整。第四条约定专项维修资金的使用与管理：由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。第五条本物业区域内新增设的公共设施设备费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用人进行分摊。
2012年1月2日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告怡景公司签订《前期物业服务合同》，合同期限5年，自2012年1月1日其至2016年12月31日止。该合同中第三章物业服务费用的条款内容无变更。
2017年8月31日，斗门区白蕉镇虹桥社区居委会出具证明，斗门区白蕉镇虹桥社区居委会系2015年3月24日成立，兹证明珠海市斗门区怡景物业管理有限公司自2007年1月其至出具本证明之日止一直为丽湖名居小区提供物业管理服务。
另查明，2013年5月23日，原告怡景物业出具了《关于调整小区物业管理费的公示》一份，其中载明“三：高层电梯房（七层以上含七层）由2006年的1.00元/平方米的标准调整为1.30元/平方米；四、以上物业管理费用均不含公共分摊费……”。
2013年6月30日，珠海市丽湖名居《住户手册》第八章管理费用中载明“小区内的一切管理费用及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担：一、高层管理费标准：……7楼以上每平方米每月1.3元人民币。（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）；四、以后每年度费用标准按物价指数及实际收支情况予以调整，报有关部门批准并事先通知业主、住户；六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金，逾期二个月者将公布其姓名，如逾期一年者，管理处有权通过法律手段追讨之所欠的费用和滞纳金”。
2015年10月17日，原告发出《催缴物业费的通知》，其中载明“对逾期不交物业费的业主，……并从逾期之日起按照万分之五交纳滞纳金。”。
本院认为，被告徐胜康是台湾居民，本案属于涉台物业服务合同纠纷案件，应参照涉外民事诉讼相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉台案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。因合同履行地在广东省，中华人民共和国内地法与本案有最密切联系，故本案应当适用中华人民共和国内地实体法。
珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与原告怡景公司签订了《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。本案中，原告怡景公司符合从事物业管理活动的主体资格。依照《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。原告依约为丽湖名居业主提供了物业管理服务，被告作为丽湖名居7栋1401房的业主，应按照合同约定向原告支付物业管理服务费。原告主张被告应付的管理费自2009年1月-2016年12月共计为15135.3元，2013年7月以前按照1元/平方米收取，2013年7月以后按照1.3元/平方米。本院认为，虽然珠海市丽湖名居《住户手册》第八章管理费用第四条约定“以后每年度费用标准按物价指数及实际收支情况予以调整，报有关部门批准并事先通知业主、住户”，即双方当事人在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求。但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第1款、第2款的规定，物业管理费收费标准显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《住户手册》的这一约定与《中华人民共和国物权法》规定不符，依《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，本院认定该约定无效。据此，被告徐胜康拖欠原告怡景公司的斗门区白蕉南路6号丽湖名居7栋1401房自2009年1月至2016年12月期间内累计96个月的物业管理费为：139.35×1元/㎡×96=13377.6元。对于违约金的请求，原告主张违约金自2009年1月开始按照每日万分之五计算至付清之日止。从前期物业合同来看，并未约定逾期交费的违约金。根据2013年6月30日的珠海市丽湖名居《住户手册》中约定的逾期交费的内容，本院认为，违约金的起算时间应当从2013年7月1日开始计算。原告主张违约金按照每日万分之五来计算，未超出合理范围，本院予以支持。据此，本院认为，被告应付的违约金应按照每一年应付的物业管理费为基数，按每日万分之五自2013年7月1日开始计算至付清之日止，但以不超过本金为限。
原告主张公摊费1445.87元包括电梯公摊电费、年检及维修费，楼梯照明公摊电费、公共照明分摊电费、公共分摊水费、公共设备维修费、智能设备维保费、二次供水电费及维保费及违约金354.19元。根据珠海市丽湖名居《住户手册》第八章管理费用中约定“小区内的一切管理费用及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和电梯维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担：一、高层管理费标准：……7楼以上每平方米每月1.3元人民币。（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）……六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金，逾期二个月者将公布其姓名，如逾期一年者，管理处有权通过法律手段追讨之所欠的费用和滞纳金”,本院对于公摊费予以支持。对于违约金部分，原告主张以每一年应付公摊费为基础，按每日万分之五自2015年1月1日开始计算至付清之日止，本院予以支持，但以不超过本金为限。
综上所述，原告的诉讼请求部分有理，本院予以部分支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第三十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐胜康于本判决发生效力之日起十日内向原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司支付从2009年1月至2016年12月期间内累计96个月的物业管理费人民币13377.6元及违约金（自2013年7月1日起以每一年应付的物业管理费为基数，按照每日万分之五计至实际清偿之日止，以不超过本金为限制）；
二、被告徐胜康于本判决发生效力之日起十日内向原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司支付从2014年1月至2016年12月期间累计36个月的公摊费人民币1469.17元及违约金（自2014年1月日起，以每一年应付的公摊费为基数，按照每日万分之五计至实际清偿之日止，以不超过本金为限）；
三、驳回原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费为476元，由原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司负担43元，由被告徐胜康负担433元。
如不服本判决，原告珠海市斗门区怡景物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告徐胜康可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 葛阳辉
人民陪审员 温桂莲
人民陪审员 冯素梅
二〇一八年二月二十二日
法官 助理 叶 萌
书 记 员 何绍峰