北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0111民初8689号
原告陈晓梅，女，1980年7月15日出生，住北京市平谷区。
原告兼原告陈晓梅的委托代理人孟祥林（系原告陈晓梅之夫），男，1980年2月12日出生。
被告李秀玲，女，1969年8月19日出生，住北京市房山区。
被告蔡小斌，男，1966年12月15日出生，住北京市房山区。
上述二被告委托代理人王杰，北京市景运律师事务所律师。
第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里1号楼3层301。
法定代表人朱剑伟，董事长。
委托代理人ＸＸ，男，1985年8月15日出生，汉族，该公司员工，住北京市房山区长阳镇祥云街10号院。
委托代理人戴会生，北京缘信律师事务所律师。
原告孟祥林、陈晓梅诉被告李秀玲、蔡小斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付雪独任审判，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，依法追加北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业房地产公司）为第三人参加诉讼。原告陈晓梅、原告兼原告陈晓梅的委托代理人孟祥林，被告蔡小斌及其与被告李秀玲的委托代理人王杰，第三人汇鑫伟业房地产公司的委托代理人戴会生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孟祥林、陈晓梅诉称，二原、被告均系夫妻关系。原、被告经协商，于2015年11月29日签订了合同编号为2001234存量房屋买卖合同，合同约定二被告将位于良乡卫星城东南侧瑞雪春堂小区×区×号住宅楼×层×单元×出售给原告，房价款为1380000元，双方核验通过后7个工作日内交第一期房款420000元，拟申请贷款960000元，原告向被告交定金5万元。合同签订后，原告已履行了合同，但被告因隐瞒了所售房屋被法院查封冻结的事实，使房屋不能办理网签，达不到原告购房居住的目的，被告的行为符合《经济合同法》第27条之规定，故要求解除合同，赔偿原告各项经济损失。诉讼请求：1、原告要求与被告解除合同编号为2001234存量房屋买卖合同；2、要求被告返还双倍定金10万元；3、要求被告给付原告违约金27.6万元；4、要求被告赔偿原告经济损失20万元。诉讼中，原告孟祥林、陈晓梅将诉讼请求变更为：1、解除原告与被告合同编号为2001234存量房屋买卖合同；2、要求被告返还定金5万元，并支付期间所产生的利息；3、要求被告赔付原告违约金27.6万元；4、要求被告赔偿原告经济损失82.4万元；5、要求被告支付诉讼费8610元；6、要求被告支付评估费6900元。
被告李秀玲辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意第2、3、4项诉讼请求。理由：被告李秀玲没有违约行为。买卖房屋时李秀玲并不知道房屋已经被法院查封，签订合同时李秀玲并未取得房屋产权证，对此原告是明知的，双方在合同中明确写明房屋所有权人未取得该房的所有权证书，只出示了该房屋的购房合同、发票、契税发票。双方签订购房合同后，2015年12月1日李秀玲去瑞雪春堂售楼处询问房屋产权证是否已经办下来了，经过多方查询，最终售楼处工作人员郑峰告知李秀玲房屋现在被法院查封了。知道房屋被查封的消息当天李秀玲立即给汇鑫伟业公司的业务员李建强打了电话告诉他这种情况，李建强说他向公司领导汇报，让被告等消息。12月2号，蔡小斌马上找到中介公司，让中介公司尽快联系买房人，问买房人什么意思，并主动要求将已收的5万元块钱定金退给买房人。汇鑫伟业约原被告双方在12月6日左右见的面，中介公司让李秀玲带着5万元钱，尽量少说话，看买房人什么意思。中介公司分开跟原被告谈话，谈完后原被告双方见了面，原告说还是决定买，因为原被告双方约定的是房本满两年才过户，愿意等李秀玲将房屋查封手续解除。此后李秀玲就积极想办法借钱解银行的贷款抵押、解法院的查封以保证履行房屋买卖合同。根据原被告签订的存量房屋买卖合同第二条第5款，出卖人用买受人首付款支付全部解押款项。也就是说原告应该先将首付款42万元支付给被告作为解封用，可原告以没钱为由不给李秀玲支付首付款。李秀玲无奈最终借的高利贷将房屋的贷款还清并将法院的执行款交清。2016年5月25日交清执行款后，朝阳区人民法院将房屋依法解封。此时该房屋已经具备交易条件，双方可以继续履行合同。但是2016年4月25日，汇鑫伟业将我和买房人共同起诉要求我们连带给付居间报酬，不再继续履行居间服务。2016年6月16日开庭时我明确告知买房人房本已经取得我还可以按合同约定卖给他，原告明确说不买了。综上所述，无法继续履行的原因是涉案房屋被北京市朝阳区人民法院查封冻结，卖房时李秀玲并不知道被该房产被查封冻结。知道后李秀玲在第一时间积极找中介公司以及原告协商退款事宜，但是原告说愿意等解封，因为双方约定的房产过户时间是房产证满两年后过户。也就是说双方得知房产被查封的事情后，已经对房产被查封的事情重新达成一致意见，李秀玲想办法解封，原告等李秀玲解封，对解封的时间并没有约定。如原告不同意等李秀玲解封，应该在知道此事后就会主张解除合同，而原告并没有这么做。之后在原告不愿意支付首付款解抵押的情况下，被告想尽办法通过借高利贷的方式将房屋解抵押、解查封。最终导致涉案房产具备交易条件。双方在合同中明确约定李秀玲承诺孟祥林到此房产满两年后过户，因签订合同的时候李秀玲没有取得房产证，三方都没有看到房产证，括号中备注的2016年4月24日后过户这个日期仅仅是中介公司估算。而李秀玲房屋产权证的登记时间是2014年11月19日，双方约定房产满两年后过户，也就是需要在2016年11月19日之后过户。原告起诉的时间是2016年6月17日，并没有到房产满两年的时间，现在房屋已经具备继续履行的条件，因此被告不存在违约行为，法院应依法驳回原告的诉讼请求。原告的第2、3、4项诉讼请求即双倍定金、违约金、赔偿经济损失的请求根据合同法的规定不能同时主张，且违约金的主张明显过高，法官如果支持此诉讼请求的情况下应依法下调违约金标准。经济损失没有任何证据支持，法官应依法驳回。针对变更后的诉讼请求，补充如下，同意第一项，不同意二至六项诉讼请求，二原告主张利息没有任何法律依据，不同意支付。事情发展至今，原被告均有过错，应当分担过错比例。首先，李秀玲出售房屋时候不知道房屋被查封，得知后第一时间通知中介和原告，表示可以退钱解除合同，但是原告愿意等，没有解除合同。其次，双方在存量房屋买卖合同第二条第五项约定出卖人用买受人首付款支付全部解押款项，现在李秀玲未收到原告的首付款。房屋现在被贷款公司另行出售，致使合同无法履行。本案鉴定是在上次庭审辩论后原告申请的，程序不合法，正常应该在起诉时提出，最晚也应该在庭审辩论结束前提出。原告提起诉讼的时间正好是房价飞速上涨的时间，因此价格时点应该以起诉日为准，不应该以评估日为准。
被告蔡小斌辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。理由：我不是房屋买卖合同适格的主体，我与李秀玲于2013年1月16日离婚，李秀玲于2013年1月18日购买的涉案房屋，房屋属于李秀玲的个人财产，不属于我们夫妻共同财产。我在买卖合同上的签字应视为我代理李秀玲进行房屋买卖，因为房子并不是我的。定金5万元是我收的，我没有交给李秀玲，我同意返还给原告，原告主张利息，没有任何法律依据，我不同意支付。我没有违约，因此我不同意承担任何赔偿责任。当时第三人介绍原告看房子，我提供了手续和离婚协议给第三人审核，第三人说没问题，让我签字。原告未看到我与被告的离婚协议，应该是第三人骗取当事人签订协议，且当时第三人未给予我合同。
经审理查明，李秀玲原系位于房山区瑞雪春堂二里×号楼×层×单元×房屋所有权人，产权证号为：X京房权证房字第XX**号。2015年11月29日，李秀玲（出卖人、甲方）与孟祥林（买受人、乙方）及汇鑫伟业房地产公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（合同编号：2001234），约定出卖人出售房产坐落于北京市房山区良乡卫星城东南侧瑞雪春堂小区×区×号住宅楼×层×单元-×（现地址为：房山区瑞雪春堂二里×号楼×层×单元×），预测建筑面积约为71平方米；该房屋规划设计用途为住宅；该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2013年2月18日，出卖人应于2016年1月31日前办理向银行申请提前还款手续，按照出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理；出卖人未将该房屋出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1380000元整；买受人向出卖人支付人民币50000元整作为购房定金，在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房首付款，多退少补；买受人采取住房公积金贷款方式付款，买受人于双方核验通过后七个工作日内，向出卖人交纳第1期房款，人民币420000元整，买受人拟申请贷款人民币960000元整，买卖双方协商一致，双方核验通过后七个工作日内双方办理该房产的贷款手续；出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人；合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费，同时出卖人应承担居间方因处理此类情况而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）；买受人应于2016年1月31日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，如买受人迟延不提交购房资格审核资料，不能继续履行合同，视为违约，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金，并向居间方交纳总房款2.2%的居间服务费；出卖人应于2016年3月1日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，如出卖人迟延不提交房源核验资料，视为违约，出卖人按总房价款的20%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房款2.2%的居间服务费；合同同时约定了双方其他权利义务；该合同出卖人处有李秀玲和蔡小斌签名，买受人处有孟祥林、陈晓梅签名。
合同签订当日，蔡小斌收到孟祥林支付的购房定金50000元。后双方在履行合同过程中产生争议，孟祥林、陈晓梅诉至本院，以涉案房屋被查封、无法实现合同目的为由要求解除合同并要求李秀玲、蔡小斌双倍返还定金、赔偿违约金、损失等，诉讼中，又将诉讼请求变更为要求解除合同并要求李秀玲、蔡小斌返还定金、支付利息、赔偿违约金、损失等。
经本院向北京市国土资源局房山分局调查核实，涉案房屋于2015年5月15日被北京市朝阳区人民法院查封，于2016年6月2日解除查封。查询资料显示，2016年5月24日，李秀玲向案外人肖海涛出具委托书，载明“李秀玲在北京市房山区瑞雪春堂二里×号楼×层×单元×有一处房产（产权证号：X京房权证房字第XX**号），我同意出售上述房产，现委托肖海涛为我的代理人”等内容，并于当日办理了公证。2016年6月3日，涉案房屋抵押给案外人于泽华。2016年7月18日，肖海涛代理李秀玲与案外人张海涛签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），将涉案房屋出售于张海涛。经查询，现涉案房屋所有权人为张海涛，登记日期为2016年7月22日。
另查明，李秀玲与蔡小斌于1994年4月24日登记结婚，于2013年1月16日经法院调解离婚。2013年1月18日，李秀玲（买受人）与北京瑞雪春堂房地产有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买位于房山区良乡卫星城东南侧×小区×区×号住宅楼×层×单元×（现地址变更为房山区×二里×号楼×层×单元×）房屋。
庭审中，李秀玲、蔡小斌自述合同签订当日，蔡小斌是代理李秀玲在房屋买卖合同上签字，汇鑫伟业房地产公司当天晚上拿着合同找李秀玲补的签字和手印，李秀玲认可蔡小斌代理其出售房屋的行为。庭审中，李秀玲辩称其于2015年12月1日知晓涉案房屋被法院查封的事实，当天即通知汇鑫伟业房地产公司该情况，且蔡小斌于2015年12月2日找到汇鑫伟业房地产公司并要求该公司尽快联系买房人，该公司约双方在12月6日左右见面协商过，孟祥林、陈晓梅以及汇鑫伟业房地产公司对上述陈述均不予认可，李秀玲未提交充分证据证明其上述主张。汇鑫伟业房地产公司在庭审中陈述李秀玲于2016年3月份才告知涉案房屋被法院查封事实，该公司约双方于2016年4月5日见面协商合同履行情况，孟祥林、陈晓梅对上述陈述认可，李秀玲、蔡小斌对上述陈述不予认可，该公司亦未提交其他证据证明上述主张。李秀玲、蔡小斌辩称其二人于2016年5月18日结清涉案房屋贷款，并提交短信打印件予以证明，孟祥林、陈晓梅以及汇鑫伟业房地产公司均不予认可。经询问，孟祥林、陈晓梅陈述其二人在签订合同后即向汇鑫伟业房地产公司提供了购房资格审核需提交的材料身份证；汇鑫伟业房地产公司陈述孟祥林、陈晓梅按照合同约定向其提交了购房资格审核所需材料，但购房资格具有有效期，由于李秀玲的房源核验尚未通过，便未为孟祥林、陈晓梅进行购房资格审核。
另，庭审中，本院向各方当事人出示在北京市国土资源局房山分局调取的资料后，李秀玲明确表示没有能力解除抵押登记，经询问，孟祥林、陈晓梅不同意替李秀玲垫付解压资金，孟祥林、陈晓梅坚持要求解除合同。
本案审理过程中，孟祥林、陈晓梅申请对涉案房屋市场价格进行评估。经本院委托，北京百成首信房地产评估有限公司于2017年1月19日出具《房地产估价报告》（估价报告编号：百成首信估字[2016]Z069号），确定估价对象的市场价值为人民币248.08万元，单价为人民币34740元/m2。孟祥林、陈晓梅支付评估费6900元。李秀玲、蔡小斌对评估结果提出异议，北京百成首信房地产评估有限公司于2017年2月21日出具《关于“对百成首信估字【2016】Z069号房地产估价报告异议申请”的回复》，认为估价程序符合规范要求，估价结果准确无误。
上述事实，有双方当事人的陈述，《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、收据、民事调解书、查询结果、协助执行通知书、公证书、《存量房屋买卖合同》、《主债权及房屋抵押合同》、《房地产估价报告》、《关于“对百成首信估字【2016】Z069号房地产估价报告异议申请”的回复》、评估费发票、工作笔录等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
本案中，孟祥林、陈晓梅与李秀玲及汇鑫伟业房地产公司于2015年11月29日签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），虽然签订合同时所出售房屋已被法院查封，但该查封已于2016年6月2日解除，且签订上述合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。依据合同约定，“出卖人应于2016年1月31日前办理向银行申请提前还款手续，按照出卖人用买受人首付款支付全部解押款项的方式办理；买受人于双方核验通过后七个工作日内，向出卖人交纳第1期房款，人民币420000元整；买受人应于2016年1月31日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于2016年3月1日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料，”但是在孟祥林、陈晓梅交纳50000元购房定金后，因涉案房屋被法院查封，房源核验无法通过，合同无法继续履行，双方经协商未果，孟祥林、陈晓梅诉至法院要求解除合同，审理中发现查封已解除，但涉案房屋另抵押给他人，且李秀玲明确表示没有能力解除抵押登记，孟祥林、陈晓梅亦不同意替李秀玲垫付解压资金，上述情形致使合同无法继续履行，李秀玲的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，孟祥林、陈晓梅有权要求解除合同，且李秀玲同意解除合同，故孟祥林、陈晓梅要求解除合同的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。
同时，上述合同解除后，孟祥林、陈晓梅有权要求李秀玲返还购房定金并赔偿因李秀玲违约给其二人造成的损失。因蔡小斌代理李秀玲收取了50000元购房定金，且其自认未转交给李秀玲，并同意返还50000元定金，蔡小斌应当与李秀玲共同承担返还定金的义务，故孟祥林、陈晓梅要求李秀玲、蔡小斌共同返还定金50000元，理由正当，本院予以支持，要求李秀玲、蔡小斌支付期间所产生的利息，于法无据，本院不予支持。关于孟祥林、陈晓梅要求李秀玲赔付违约金及经济损失的诉讼请求，依据合同关于违约责任的约定，参考北京百成首信房地产评估有限公司对涉案房屋市场价格的评估结果，结合首付款支付等合同履行情况、双方过错程度、违约方因违约行为给守约方造成的损失等因素，违约金及经济损失的具体数额由本院酌定，对于孟祥林、陈晓梅要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。孟祥林、陈晓梅申请对涉案房屋市场价格进行评估，并支付了评估费，关于其二人要求李秀玲支付评估费的诉讼请求，本院结合评估结果及合同履行情况、双方过错程度酌情确定评估费的负担，其二人要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于孟祥林、陈晓梅要求蔡小斌赔付违约金、赔偿经济损失并支付评估费的诉讼请求，由于房屋出卖人为李秀玲，蔡小斌系代理李秀玲出卖房屋，因出卖房屋产生的合同权利义务应由李秀玲承担，故该诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告孟祥林、陈晓梅与被告李秀玲及第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于二〇一五年十一月二十九日签订的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。
二、被告李秀玲、蔡小斌于本判决生效后十日内返还原告孟祥林、陈晓梅购房定金五万元。
三、被告李秀玲于本判决生效后十日内给付原告孟祥林、陈晓梅违约金二十七万六千元。
四、被告李秀玲于本判决生效后十日内赔偿原告孟祥林、陈晓梅经济损失五万元。
五、被告李秀玲于本判决生效后十日内给付原告孟祥林、陈晓梅评估费三千九百元。
六、驳回原告孟祥林、陈晓梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费八千六百一十元，由被告李秀玲负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 付雪
二〇一七年五月二十三日
书记员 张冰