江苏省如皋市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0682民初133号
原告袁斌，男，1963年5月22日生，汉族，居民身份证号码3206221963********，住如皋市石庄镇石庄路***号。
原告周中美。
委托代理人薛春林（特别授权），如皋市郭园法律服务所法律工作者。
被告闵泰源。
被告闵锐。
第三人朱建波。
原告袁斌与被告闵泰源、闵锐，第三人朱建波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李来忠独任审判，公开开庭进行了审理。审理中，原告周中美表示其不享有原告主体资格，申请不作为原告参与本案诉讼。原告袁斌及原告的特别授权委托代理人薛春林与被告闵泰源、闵锐均到庭参加了诉讼。第三人朱建波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁斌诉称，原被告于2014年6月1日签订一份房屋租赁合同，按照合同第三条，被告在2015年11月30日前缴纳2016年度的房屋租赁费用，被告直至今天一直未能按照合同约定履行，而且在原告未同意的情况下，将房屋交给第三人使用，原告认为被告的行为已经违约。现请求：1、判令原被告双方解除房屋租赁合同，将房屋恢复原样交还原告。2、房屋租赁费给付从2016年元月一日至交付之日止，每月3000元计算（2016年合同标的）。3、要求被告承担合同违约金2000元，解决后三个月的待租费用9000元（2016年合同标的）。4、诉讼费用由被告承担。
被告闵泰源、闵锐辩称，原告诉状的事实和理由不符合事实，原告诉称2015年10月31日欠未缴纳房租，实际上是朱建波缴纳房租的时候原告没有收取。2015年9月7日，闵锐、袁斌、朱建波三人在石庄镇国富饭店谈好转租。原告袁斌同意转让并且约定好其与朱建波重新签订协议。所以原告所述的事实和理由均不是事实，恳请驳回原告的诉讼请求。我们与朱建波签订了店面转让协议。朱建波与原告没有签订协议。原告袁斌同意之后我们与朱建波先签订了一份协议，然后原告再去朱建波签订，但是后来并没有签订。朱建波在2015年10月份，要交租金的时候，朱建波要求缴纳租金36000元给原告，原告拒收。同原告协商未果。我们转租给朱建波之后，朱建波缴纳水费给原告，原告明知已经转租给了朱建波。原告不接收朱建波缴纳租金的行为，也是违约行为。这一项作为答辩意见，不提起反诉。
第三人朱建波未应诉答辩，亦未向本院提交任何证据。
经审理查明，2014年6月1日，原告袁斌与被告闵泰源、闵锐商定，原告袁斌将位于石庄镇石庄路149号商铺向北两间出租给被告闵泰源、闵锐，并以原告袁斌作为甲方与被告闵泰源、闵锐作为乙方签订房屋租赁合同一份，双方约定：一、甲方保证乙方所租店铺的相关文件…二、乙方租赁上述房屋开设洗车、卖轮胎、汽车美容服务，合作租赁期限2014年6月1日至2019年12月31日止。三、付款方式：1、2014年6月1日至2014年12月30日租金已一次性付清（175000元已付）。2015年1月1日至2016年12月31日每年租金为36000元整。2、2017年1月1日至2018年12月31日每年租金为43200元，2019年1月1日至2019年12月31日为51800元，上述租金不含税费开票。上述租金先交后租，每年11月30日前缴纳下一年所有房租，不得拖欠，拖欠以每天200元计算，但不得超过10天，如有再拖，甲方将取消合同，收回房屋，由此造成的一切双方损失由乙方负责。四、如乙方将该店铺转让、转租，改变经营项目需甲方同意方可办理，如未到期双方有一方毁约，甲方毁约：补贴乙方所有装修及损失。乙方毁约：补贴给甲方年租金三个月作为甲方租房待租费用。…七、合同到期前三个月，双方共同协商到期后承租问题，同等条件下乙方有优先权。协商不成，乙方除可移动设备外，其他装修不得毁坏和拆除，到期店铺任有余物视为乙方放弃所有权归甲方所有，未到期必须恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观…
双方签订该合同后，被告闵泰源、闵锐开始承租该房屋，被告闵泰源、闵锐按照合同约定向原告袁斌缴纳了至2015年12月31日止的房租，并实际使用至2015年9月6日。
2015年9月7日，被告闵锐作为甲方与第三人朱建波作为乙方签订店面转让协议一份，双方约定：一、甲方同意将自己位于石庄镇石庄路149号商铺的门面转让给乙方使用…并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。二、店面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行并定期交纳租金及合同中约定的水电费及其他费用。三、转让后店面所有的装修、装饰全部归乙方所有，工具设备等全部归乙方所有，甲方不得从店铺内转出拿出任何物品。四、乙方在合同签订之日内向甲方支付转让费60000。甲方交接时交清甲方租赁期所欠水电费等，腾让店面交付钥匙乙方完全交接后，支付甲方18000元，此外，甲方不得再向乙方索取任何费用…审理中，被告闵泰源对于闵锐、朱建波签订的该协议表示认可。被告闵锐与第三人朱建波签订该协议后，本案所涉房屋由第三人朱建波使用至今。
2015年11月30日左右，第三人朱建波向原告袁斌缴纳2016年度租金，因原告袁斌认为其应当以被告闵泰源、闵锐名义出具收条，第三人朱建波表示不同意，致房租至今未能缴纳。
后原被告发生纠纷，协商未果后，原告遂于2016年1月4日诉至本院，要求判如所请。
上述事实有租赁合同、店面转让协议及原被告当庭陈述等证据在卷佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
本案中，原被告于2014年6月1日订立的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且该合同未违反法律的强制性规定，原告已将房屋交付被告使用，被告亦已缴纳部分房租，故应当认定该合同成立并生效，原被告均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。现原告主张被告未经其同意将涉案房屋转租给第三人、被告未按期缴纳房租，并据此主张解除合同，被告闵泰源、闵锐则认为2015年9月7日由闵锐、袁斌、朱建波三人在石庄镇国富饭店谈好转租，原告袁斌同意转让并且约定好其与朱建波重新签订协议。2015年10月份，转租给朱建波之后，朱建波要求缴纳租金36000元给原告，原告拒收租金，朱建波缴纳水费给原告，原告明知已经转租给了朱建波。故被告不同意解除合同。对此本院认为，对于原告要求解除租赁合同的主张，应当着重审查被告的转租行为是否经过原告的同意，本案中，被告认为其转租给第三人朱建波征得原告同意，但原告对此不予认可，且被告亦未提供其他相应证据予以佐证，故对于被告关于其转租的行为征得原告的同意的辩称，本院不予采信。
关于被告辩称的朱建波缴纳水费给原告，故应当认定原告明知被告转租给第三人，对此原告解释为：被告的水电费一直是被告自己交的。水的水管是连在原告家，水费是水厂跟原告收的，所以是交给原告的。对此本院认为，第一、租赁合同的主要权利义务为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，租金是租赁合同的主要构成要件，缴纳水费的行为系该合同的附随义务，故在原告拒绝接受第三人缴纳的房租且被告未及时缴纳房租的前提下，原告收取第三人缴纳的水费的行为并不当然推定原告对于被告的转租行为的认可或默示。第二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人直到或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，出租人在知道或者应当知道承租人转租的，其有六个月的异议期，如果在此期间提出异议的，可以解除合同，如果超过六个月未提出的，则出租人要求解除合同的请求，人民法院不予支持。本案中，被告于2015年9月6日转租，第三人于2015年10月份缴纳水费、11月份欲缴纳房租，即使从2015年9月6日起计算，原告于2016年1月4日即诉至本院，明确请求解除合同，并未超过六个月期间，故应当认定原告对于被告的转租行为并未同意。
综上，被告将案涉房屋转租给第三人，未经得原告同意，应当认定为被告违约，原告据此要求解除原被告之间订立的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救性措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满的，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，原告与被告签订的租赁合同依法应当解除，且本案所涉房屋实际使用人人为第三人朱建波，因其占有无法律依据，故原告有权要求次承租人即本案第三人朱建波返还租赁物，被告闵泰源、闵锐承担连带责任。原被告双方的房屋租赁合同第七条约定“未到期必须恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观”，该约定系双方真实意思表示，双方均应当按约履行，故原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。恢复原状的标准，应当按照双方的约定，即恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观。
关于原告要求被告承担合同违约金2000元的诉讼请求，对此本院认为，关于违约金，原被告在租赁合同中明确约定为：“租金先交后租，每年11月30日前缴纳下一年所有房租，不得拖欠，拖欠以每天200元计算，但不得超过10天”，该约定系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应当认定有效，现原告要求被告支付违约金2000元符合双方合同约定，本院照准。
关于原告要求被告给付自2016年1月1日起至交付之日止，按2016年度房租3000元／月的标准计算的房租的诉讼请求，因被告自2016年1月1日起即未向原告缴纳租金，故原告要求被告给付占用期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求被告支付合同解除后三个月待租费用9000元的诉讼请求，对此本院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原被告签订的房屋租赁合同中明确约定“乙方毁约：补贴给甲方年租金三个月作为甲方租房待租费用。”该约定具体明确，亦不违反法律的强制性规定，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百一十七条《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告袁斌与被告闵泰源、闵锐于2014年6月1日签订的房屋租赁合同。
二、第三人朱建波返还原告袁斌位于石庄镇石庄路149号商铺向北两间房屋，并将该房屋恢复墙面瓷砖和地面切割部分的平整美观。
三、被告闵泰源、闵锐于本判决生效后立即给付原告袁斌自2016年1月1日起至实际交付之日止，按3000元／月的标准计算的房租。
四、被告闵泰源、闵锐于本判决生效后立即给付原告袁斌违约金2000元及待租费用9000元。
被告闵泰源、闵锐如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费330元，减半收取165元，由被告闵泰源、闵锐承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费330元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
代理审判员 李来忠
二〇一六年三月二十三日
见习书记员 丁宇婷