浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙甬民二终字第494号
上诉人（原审被告）：王某某。
委托代理人：金某某。
委托代理人：华某某。
被上诉人（原审原告）：卢某某。
委托代理人：俞某。
上诉人王某某为与被上诉人卢某某合同纠纷一案，不服
宁波市鄞州区人民法院2010年7月9日作出的（2010）甬鄞邱民
初字第86号民事判决，于同年7月28日向本院提起上诉。2010
年8月23日本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现
已审理终结。
原审法院查明事实，原审被告王某某通过申请取得位于
宁波市鄞州区梅墟街道钱家村的宅基地两间，在该两间宅基地
上，由原审被告出面建造起两间假三楼和两间平屋，其中西边
一间的假三楼和一间平屋由原审原告出资。2003年2月13日，
原审原、被告签订了《房产权属授益协议书》一份，协议载明
，原审被告王某某将取得的上述宅基地的西边一间以2000元价
格转让给原审原告卢某某，由卢某某出资建造，两户在使用占
地面积范围内的公用设施属共用，在办理房产手续或拆建等情
况中，按当地政府、政策允许范围办理，如卢某某不能出面或
由王某某出面，但房产权属不变，仍属各自授益。如遇拆建分房，如不能按两户或按一户分房，优先授益权属王某某，王某
某按户均分房面积除外，多余补偿面积款归卢某某，但最低应
给付卢某某6万元。2003年2月28日，原审被告王某某取得房屋
的土地使用权证。2004年7月16日，原审被告又取得该房屋的
房屋所有权证。上述房屋建成后，东边一间楼房及平房由原审
被告使用，西边一间楼房和平房由原审原告使用至今，期间原
审原告进行了简单装修。庭审中原审原、被告一致承认双方各
自使用的一间楼房和一间平房的房屋建筑面积基本一致。原审
被告陈述两间假三楼和两间平屋造价为56000元左右。2010年1
月28日，原审被告王某某及其妻子叶某某与宁波国家高新技术
产业开发区房屋拆迁管理办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议
书》，同意将上述房屋拆迁并选择调产安置。上述两楼房和平
房被拆合法住宅用房甲面积为200.27平方米。根据该协议，原
审被告还取得被拆房屋补偿金额、装饰补偿、资励费等补偿金
153652元。另查明，如上述两楼房和平房选择货币安置，其楼
房可货币安置面积为187.07平方米，按每平方米7152元计算，
平屋可货币安置面积为13.2平方米，按每平方米7044元计算。
选择货币安置的，还可得下列费用：1.签订合同奖励费，每平
方100元，最低不低于8000元，最高不高于16000元；2.搬家费
，保底400元，100平方米以上，每平方加一元；3.房屋装修补
偿费，按实际装修计算；4.一次性过渡费，计算12个月，按每
平方米9元计算，最高不超过200平方米，最低不低于30平方米
。
原审原告于2010年3月11日诉至法院：请求确认原审原、被告于2003年2月13日签订的《房乙属授益协议书》无效；原
审被告王某某赔偿原审原告经济损失658972元。
原审法院认为，原审原、被告签订的《房产权属授益协
议书》实际上是原审被告将其通过申请取得的部分宅基地转卖
给原审原告，由原审原告出资建造房屋，并约定房屋的权属和
拆建后如何处理的协议，由于原审原告并非宁波市鄞州区梅墟
街道钱家村的村民，无取得该宅基地使用权的主体资格，双方
就宅基地转让的约定因违反法律强制性规定，应认定无效。根
据我国法律规定，建筑物与其所占有用范围内的土地使用权实
行的是“房地一体”的原则，因原审原告无该房屋宅基地使用
权的主体资格，双方就房乙属的约定因违反法律规定应认定无
效。由于双方约定的房屋拆建后的处理方案并非解决合同争议
的条款，在双方协议的基础合同关系无效的情形下，该约定也
应归于无效。原审被告提出双方签订的《房产权属授益协议书
》有效、该协议未履行过、如认定无效也应按双方约定处理的
辩解，原审法院不予支持。讼争的房屋虽系原审原告出资建造
，但考虑到该房屋的权属登记在原审被告名下且原审被告实际
上也将该房屋与拆迁办签订了拆迁协议，故该房屋及相应的拆
迁权利可归原审被告所有，但原审被告应赔偿原审原告建造该
房屋的成本损失及因建造该房屋所产生的信赖某某的损失。对
于讼争房屋的建造成本，由于原审原告未提供证据证明，原审
法院根据原审原、被告建造房屋成本的陈述，酌情确定。原审
被告因取得了讼争房屋的拆迁权利，其受益情况可以作为确定
本案原审原告信赖某某损失的计算依据。原审被告认为应按利息标准计算原审原告损失，原审法院不予支持。因拆迁部门对
该房屋如选择货币安置也有明确的计算标准，故原审法院根据
原审原告讼争房屋如选择货币安置可得补偿金额、原审被告实
际受益和双方过错程度酌情确定原审原告的信赖某某损失。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四
条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款，《最
高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判
决如下：一、确认原审原、被告于2003年2月13日签订的《房
产权属授益协议书》无效；二、原审被告王某某赔偿原审原告
卢某某514000元，于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理
费10390元，减半收取5195元，由原审原告卢某某负担725元，
原审被告王某某负担4470元。
宣判后，原审被告王某某不服，向本院提起上诉称：请
求二审法院撤销原判，并改判为上诉人给付被上诉人房某受底
价6万元正。事实与理由：1.上诉人所持有的讼争房屋产权证
证实房乙属为上诉人所有。如果被上诉人认为对讼争房屋有权
益，为何至诉讼前一直未向有关部门或上诉人提及共有房乙属
之事。2.被上诉人提交的泥工周某某的证据已被其个人推翻，
该份证据没有证明力，法庭理应采纳证人周某某当庭所作的证
词。如果被上诉人继续否认周某某的证词，则提出鉴定申请的
一方应当是被上诉人。据此，法院不应采信被上诉人一方的其
他相关证人证言及相关证据。3.原审对《房产权属授益协议书
》确认无效的行为错误，上诉人认为该份协议书不是宅基地买
卖或转让协议，所以原审不能以宅基地的约定而断定协议无效。因该协议当事人真实意思是权属及房屋拆建后的处理方案的
确定，实际本身就是解决讼争房产纠纷争议的约定，该份权属
授益协议理应有效，也应当按协议约定解决讼争房产争议。4.
讼争房屋总面积仅180平方米左右，依拆迁政策上诉人按户分
房面积也远远未达到250平方米，按协议书约定被上诉人仅能
在多余补偿面积款范围内行使自己的权益，即超过250平方米
以外的部分房产补偿面积或补偿款项为被上诉人所有，就讼争
房屋拆迁情况看，无多余补偿面积及款项，为公平合理及遵循
双方订立的协议书真实意思前提下，判决给付被上诉人房屋受
底价6万元比较合理、客观。
被上诉人卢某某答辩称，上诉人所持有的房屋产权证只
能证明登记在上诉人名下，不能证明房屋事实上为上诉人所有
。周某某出具的证明系事实。双方签订的协议实际上是宅基地
转让的约定，应认定无效。因协议无效，有关房乙属处理的约
定也应认定无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均无新的证据向本庭提交。
经本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予
以认定。
本院认为，上诉人王某某与被上诉人卢某某签订的《房
产权属授益协议书》约定上诉人将其取得的部分宅基地转让给
被上诉人，被上诉人出资建造房屋。协议虽名为房产权属授益
，但实质是关于宅基地转让的约定，所涉土地系农村集体土地
，因此违反了法律行政法规的强制性规定，应认定无效。上诉
人认为《房产权属授益协议书》是权属及房屋拆建后处理方案的确定，应认定有效理由不足。关于讼争房屋的权属问题，虽
然登记在上诉人名下，但双方签订的协议已经明确由被上诉人
出资建造，叶家友、叶全富等证人证言予以证实，且事实上被
上诉人在房屋完工后一直居住在此，综合上述情况，原审法院
认定讼争房屋由被上诉人出资建造并无不当。上诉人认为是其
出资建造，房屋出借给被上诉人居住等证据不足，本院不予采
信。基于《房产权属授益协议书》无效，原审认定该房屋及相
应的拆迁权利归上诉人所有，上诉人赔偿被上诉人建造房屋的
成本损失及信赖某某的损失，比较合理。关于信赖某某的损失
，原审法院根据上诉人的拆迁权利、双方过错程度等酌情确定
信赖某某并无不当。因协议已被认定无效，上诉人认为仍应按
照协议约定支付给被上诉人房屋受底价6万元理由不足，本院
不予支持。综上，原审法院对本案事实认定清楚，审判程序合
法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下
：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8110元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 炜
审 判 员 张宏亮
代理审判员 莫爱萍
二〇一〇年九月七日
代书 记员 陆 琼