江苏省常州市新北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第649号
原告常州怡华物业服务有限公司。
法定代表人邵传英，该公司总经理。
委托代理人蔡丽燕，江苏益同盛律师事务所律师。
委托代理人蔡理春，江苏益同盛律师事务所律师。
被告常州三晶世界科技产业发展有限公司，
法定代表人陈国英，该公司董事长。
委托代理人黄志敏，北京市大成（常州）律师事务所律师。
委托代理人沈留建，该公司总经理。
原告常州怡华物业服务有限公司（以下简称怡华公司）诉被告常州三晶世界科技产业发展有限公司（以下简称三晶公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月6日立案受理后，依法由审判员陈立民适用简易程序于2013年4月11日公开开庭进行了审理，原告怡华公司的委托代理人蔡丽燕，被告三晶公司的委托代理人黄志敏、沈留建到庭参加诉讼。后组成合议庭于2013年12月16日公开开庭进行了审理，原告怡华公司的法定代表人邵传英及其委托代理人蔡丽燕、蔡理春，被告三晶公司的委托代理人黄志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡华公司诉称，原告自2005年1月被告标准厂房交付使用时起，到被告重新选聘新的物业公司止，原告以包干制形式一直承担被告标准厂房的物业管理服务。现原、被告及新的物业公司常州中房物业有限公司交接完毕，被告尚欠原告物业管理费和相应的滞纳金，故要求：1、判令被告支付物业服务费1546451.1元，相应的违约滞纳金1604247.2元；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告三晶公司辩称，原告所拥有的物业，并非国家法律规定应当聘请物业公司，被告与原告之间并未建立物业服务合同关系，原告只是与被告园区内的入驻企业签订物业服务合同，被告为原告提供的是一个入驻企业服务机会与平台；原告为园区内企业服务并截止至离开被告的园区前，从未向被告提及过任何有关答辩人应当支付的所谓物业服务报酬，原告的请求明显超出了2年的诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告三晶公司为占地160亩的园区，园区内原建9幢现增到15幢房屋，其中有标准厂房，多层厂房，综合服务楼，产权均为被告，上述房屋主要用于出租给其他企业生产和经营，目前出租的面积为占总面积的80%左右。2005年1月被告选聘原告为其园区内的企业提供物业服务，原告与园区内承租企业分别签订三晶世界科技产业发展有限公司标准厂房物业管理服务协议，约定原告对园区内机动车、非机动车管理，对园区内交通秩序管理，对承租人存放在公共车库的各种车辆和露天停车场派专人管理，对出入园区内的车辆登记，对园区内的绿化维护和保养，园区建立专业保安护卫队，实行完善的监控巡逻制度等，由承租企业向原告支付物业服务费。原告进入园区后投入的物业服务人员随着承租企业的增多逐渐增加。后被告选聘常州中房物业有限公司（以下简称中房物业公司）代替原告，2012年10月9日，移交方原告怡华公司、接管方中房物业公司、监交方被告三晶公司三方签订一份物业服务交接协议书，陈述常州三晶信息技术孵化器，自2005年1月开始交付后一直由原告承担物业服务，期间未曾签订物业服务协议，现选聘中房物业公司为物业服务单位；约定：原告将其名下的水、电表过户至被告名下；原告向中房物业公司移交物业相关的档案资料；原告将物业管理用房、物业办公设施等移交中房物业公司；原告对园区业主（租户）的物业服务费、水费、电费的收取和结算截止2012年8月31日，未收到位的延长30个工作日等。
原告为证明为被告提供物业服务的事实，申请证人吴某到庭作证，证人陈述，我是怡华公司的项目经理，分管三晶公司的物业工作，我们要对公共部位如道路、电梯等进行保洁，组织保安进行巡逻，对绿化进行修剪，曾于2008年至2009年直接参加与承租户的签订物业服务协议工作，记得双方约定承租的室内、室外公共部位，包括走道、道路、厕所等均属物业服务的范围。
上述事实，营业执照、物业服务交接协议书等证据以及原、被告在庭审中陈述附卷佐证。
本院认为，被告是具有独立法人资格的企业，从物业角度来看是唯一业主，其物业是否交由他人来管理和服务，应当通过合同的形式予以约定，同时约定物业服务的范围、内容和物业服务费等权利义务。原告认为双方虽然没有签订物业服务协议，但原告已提供物业服务，被告事实上接受了原告的物业服务的，原告对此应当承担举证责任。为此，原告向本院提供了向中房物业公司的移交清单，其中有档案资料、设施设备、工具、办公用品、信箱钥匙、空置房钥匙。对档案资料、设施设备、工具、办公用品应当理解为进行物业服务的工具，不能认定为物业服务的内容，对原告保管信箱钥匙、空置房钥匙期间，原告未能一一说明提供了哪些物业服务，也未提供证据证明。原告又向本院提供了由原告、被告和中房公司三方签订的物业服务交接协议书，原、被告双方对该协议的真实性均无异议，应当认定该协议系为双方当事人的真实意思表示，原告认为该协议中记载“自2005年元月开始交付后一直由原告怡华公司承担物业服务”，认为被告认可原告为被告物业服务的事实，被告抗辩认为原告只是为园区内的承租企业服务，不是为被告服务。原告举证的这段内容的前面有一句话，整段话为：常州三晶信息技术孵化器，自2005年元月开始交付后一直由原告承担物业服务，…。上述内容可以确定原告为园区内提供物业服务的事实，但孵化器具有抽象化，避开了被告三晶公司特定对象，应当理解指整个园区，不能确定为被告三晶公司。三方交接协议作为原、被告不再继续合作的最终解决协议，如被告确欠原告150多万元的物业服务，而在协议未提及，有悖常理。原告同时向本院提供了几份原告与园区内承租户签订的物业服务协议，以证明原告的服务和服务费的标准；被告同样向本院提供了几份原告与园区内承租户签订的物业服务协议，证明原告与承租企业之间签订物业服务协议，与被告之间没有签订物业服务协议；原、被告双方对对方提供的物业服务的真实性均无异议。所有提供的物业服务协议的主要内容基本一致，主要内容：原告对园区内机动车、非机动车管理，对园区内交通秩序管理，对承租人存放在公共车库的各种车辆和露天停车场派专人管理，对出入园区内的车辆登记登记，对园区内的绿化维护和保养，园区建立专业保安护卫队，实行完善的监控巡逻制度等，由承租企业向原告支付物业服务费。根据该约定，园区内公共部分由原告承担物业服务，物业服务费由承租企业承担，即原告在园区内物业服务的对象是每个承租企业。同样可以理解原告对信箱钥匙的保管是对每个承租户的服务，关于交付的空置房钥匙是对钥匙的保管，没有具体的物业服务的内容。上述事实也与证人的陈述基本一致，即园区内由原告承担物业服务，该服务的内容包括在与承租户之间签订的物业服务协议中；同时庭审中查明，原告投入到园区内的物业服务人员是随着承租户的增加而增加的，从而证明了原告在园区内的物业服务是为每个承租户；综上事实和证据，可以认定原告与每个承租企业之间存在物业服务协议，其服务的对象为每个承租企业，原告要求确认与被告之间存在物业服务事实并要求支付物业服务费的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。同时原告对其物业费的构成未能陈述其如何计算的，更何谈滞纳金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告常州怡华物业服务有限公司的诉讼请求。
案件受理费32006元，由原告常州怡华物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院（江苏省常州市中级人民法院，开户银行：江苏银行常州分行营业部，账号：80402016138963）预交上诉案件受理费。
（此页无正文）
审 判 长 陈立民
人民陪审员 王平西
人民陪审员 汪克良
二〇一三年十二月十九日
见习书记员 王 燕