新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初769号
原告：陆云秀，女，1951年8月20日出生，汉族，伊犁巩留县五乡团结小学退休教师，住新疆伊宁市开发区。
委托诉讼代理人：刘健，新疆盛业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周曼，新疆盛业律师事务所律师。
被告：聂培新，男，1958年11月22日出生，汉族，万财集团副总经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：葛威，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
第三人：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊宁市。
法定代表人：贾新东，伊犁昊丰房地产开发有限责任公司总经理。
委托诉讼代理人：席孝武，新疆智睿律师事务所律师。
原告陆云秀与被告聂培新、第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月30日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆云秀的委托诉讼代理人刘健，被告聂培新的委托诉讼代理人吴勇，第三人伊犁昊丰公司的委托诉讼代理人席孝武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆云秀向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院停止执行登记在伊犁昊丰公司名下的位于新疆伊宁市解放西路273号路政海事小区2号楼2单元304室住宅房屋；2、请求确认位于新疆伊宁市解放西路273号路政海事小区2号楼2单元304室房屋产权属于陆云秀所有；3、由伊犁昊丰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：乌市中级人民法院于2013年作出（2013）乌中民二初字第93号民事调解书，伊犁昊丰公司同意偿还新疆鸿丰典当有限责任公司（以下简称鸿丰典当公司）2400万元。2014年6月25日，该案进入执行阶段期间，经鸿丰典当公司的申请，乌鲁木齐市中级人民法院查封了伊犁昊丰公司部分财产，其中包括涉案房屋。2017年6月6日，乌市中级人民法院作出（2017）新01执异66号执行裁定书，变更聂培新为该执行案件申请人。由于我本人没有居住房屋，2013年2月7日，我与伊犁昊丰公司协商购房自住事宜，当时该小区房屋尚未建成，因为是提前支付全款，伊犁昊丰公司答应按照路政海事局职工购房的单价即1900/平方米向我出售房屋。当天，我女婿刘健即通过其自己的银行卡转账替我向伊犁昊丰公司支付了19万元购房款，之后，伊犁昊丰公司与我签订了正式的购房合同，涉案房屋实际总价为170696元。对于多支付的房款，伊犁昊丰公司答应退还给我或冲抵物业费用。2016年1月9日，我看到张贴于路政海事小区的乌市中级人民法院拍卖公告，我认为该套房产系我全款购买取得，目前已装修完毕并实际入住，故提出执行异议申请，乌市中级人民法院执行局作出（2017）新01执异188号执行裁定书，驳回了我的异议申请。我认为该裁定书内容错误，故提起执行异议之诉，请求人民法院支持我的诉讼请求。
聂培新辩称，陆云秀虽然已入住涉案房屋，但没有证据证明其已支付购房款，因此，请求法院依法驳回陆云秀的诉讼请求。
伊犁昊丰公司述称，我公司与陆云秀于2013年签订涉案房屋的商品房买卖合同，陆云秀支付全部房款并已实际使用，根据法律规定，该房屋不应当被执行查封。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。陆云秀在庭审期间提交了以下证据：1、提交陆云秀与伊犁昊丰公司于2013年2月7日签订的购房合同及伊犁昊丰公司于当天向陆云秀开具的收取陆云秀19万元购房款的收据（NO.9189834）一份，用以证明陆云秀与伊犁昊丰公司达成购买涉案房屋的意思表示及支付完毕购房款的事实。2、提交转款时间均为2016年2月7日的五份银行业务凭证，用以证明陆云秀向伊犁昊丰公司支付19万元房款的事实。3、提交伊犁昊丰公司与陆云秀于2013年9月15日签订的一份商品房买卖合同，张颖、刘健的户口本及巩留县塔斯托别乡中心小学于2017年2月17日出具的陆云秀与张颖系母女关系的证明一份，伊犁昊丰公司商品房预销售许可证一份，巩留县房地产管理所于2016年11月22日出具的陆云秀在巩留县无房屋产权登记记录的证明一份。用以证明陆云秀与伊犁昊丰公司签订房屋买卖合同，缴款人刘健与房屋买受人陆云秀之间系丈母娘和女婿的关系及陆云秀无居住房屋的事实。4、提交伊犁飞达物业服务有限公司的物业手册一份，陆云秀与伊犁飞达物业服务有限公司签订的家庭装修维护协议一份，涉案房屋现状的照片一组，伊犁飞达物业服务有限公司收取装修保证金、装修垃圾清运费及2015年7月1日至2016年6月30日的物业费收据三份，用以证明陆云秀已经实际占有使用涉案房屋的事实。5、提交乌鲁木齐市中级人民法院的拍卖公告一份，乌鲁木齐市中级人民法院于2017年6月6日作出的变更聂培新为执行案件申请人的（2017）新01执异66号执行裁定书一份，乌鲁木齐市中级人民法院于2017年9月29日作出驳回陆云秀执行异议请求的执行裁定书一份。用以证明新疆鸿丰典当有限责任公司申请执行伊犁昊丰公司一案的执行经过及陆云秀起诉本案的由来。对于陆云秀提交的上述证据及其所要证明的问题，聂培新与昊丰公司经当庭质证后均予以认可。二当事人在本案审理期间未提交相应证据。
根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：
2013年2月7日，伊犁昊丰公司（甲方）与陆云秀（乙方）签订了一份购房合同，合同约定，甲方开发的伊犁路政海事小区，目前正在建设过程中，乙方拟购买一套住宅，故双方形成如下协议：一、乙方拟购买该小区2号楼2单元304室，面积初步确定为100平方米（最后以房产部门的测绘为准，多退少补），由于乙方系先付款，故单价协商为1900元/平方米。二、甲方不得再将该房屋销售给他人，否则愿意承担一切损失。三、本协议系双方购房的初步协议，待房屋备案时签订正式的商品房买卖合同并进行备案。合同签订当天，陆云秀的女婿刘健即通过其名下的农业银行卡、中国银行卡、邮政储蓄卡、工商银行卡、农村信用社银行卡分别向伊犁昊丰公司支付总计19万元的购房款，伊犁昊丰公司向陆云秀开具收据一份，载明收到刘健替陆云秀支付路政海事小区2-2-304（暂定面积100㎡）房款19万元。2013年9月15日，伊犁昊丰公司（出卖人）与陆云秀（买受人）签订了一份商品房买卖合同，合同约定，陆云秀购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市，面积为89.84平方米，按建筑面积计算房款，该商品房单价为每平方米1900元。2014年4月20日，伊犁昊丰公司就涉案房屋办理了商品房预销售许可证，涉案房屋现已竣工。庭审中，伊犁昊丰公司、聂培新均认可陆云秀已实际占有使用涉案房屋的事实，伊犁昊丰公司没有为陆云秀办理商品房预告登记，涉案房屋仍登记在伊犁昊丰公司名下。庭审期间，陆云秀自认其于2015年7月4日领取涉案房屋钥匙并办理入住手续。
另查明，鸿丰典当公司因与伊犁昊丰公司之间借款合同一案，依据双方当事人自愿达成的调解协议，本院于2013年10月25日作出（2013）乌中民二初字第93号民事调解书。因伊犁昊丰公司未按调解书履行付款义务，鸿丰典当公司遂申请本院强制执行。在执行过程中，本院于2014年6月25日查封了伊犁昊丰公司名下的位于伊宁市在建工程。该工程总建筑面积为11392.08平方米。本案诉争房产在查封范围内。2016年1月4日，乌鲁木齐市中级人民法院发出拍卖公告，在执行过程中，经聂培新向本院申请，本院于2017年6月6日作出(2017)新01执异66号执行裁定书，变更聂培新为本案申请执行人。陆云秀提出案外人异议申请，本院于2017年9月29日作出(2017)新01执异188号执行裁定书，裁定驳回了陆云秀的异议申请。陆云秀在法定期限内向本院提起执行异议之诉。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案即系聂培新申请执行伊犁昊丰公司一案中，因案外人陆云秀对人民法院查封的登记在被执行人伊犁昊丰公司名下的房屋主张所有权所引起的纠纷。
陆云秀与伊犁昊丰公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据上述法律规定，由于伊犁昊丰公司在陆云秀起诉本案之前已经取得商品房预售许可证明，故本院认定，双方所签合同合法有效。对于陆云秀主张其从伊犁昊丰公司处通过买卖而受让取得涉案房屋物权的问题，本院认为，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而从本案查明的事实看，陆云秀已经支付了所购房屋的全款对价，但涉案房屋现仍登记在被执行人伊犁昊丰公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，陆云秀要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，本院依法不予支持。陆云秀可在符合法律规定之情形下，向伊犁昊丰公司主张履行办理涉案房屋过户的合同义务。
另，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。履行房产过户登记手续属于合同履行行为，未办理房产过户手续则不产生物权变动，但不因此影响该房屋买卖合同的效力。涉案房屋虽然没有办理物权变更登记手续，陆云秀未实际取得物权，但依据陆云秀与伊犁昊丰公司签订的商品房买卖合同的约定，陆云秀享有要求伊犁昊丰公司履行合同义务，将涉案房屋登记在己方名下的请求权。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。法律之所以要对案外人对执行标的之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人已经依照合同履行了义务，其预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人的一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。至于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人亦即受让人，在案涉财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合前述规定。在本案中，陆云秀与伊犁昊丰公司在法院查封之前，即已达成买卖涉案房屋的意思表示，双方就此签订了商品房买卖合同，陆云秀亦支付了涉案房屋的全部购房款，在符合入住条件的情况下，陆云秀亦办理了入住使用手续，涉案房屋之所以没有办理过户登记手续的原因在于伊犁昊丰公司的债务未及时履行，致人民法院予以查封所致，陆云秀对此并无过错，且聂培新与伊犁昊丰公司之间系借贷纠纷产生的一般金钱债权关系，聂培新对涉案房屋并不存在其它的优先权，而陆云秀与伊犁昊丰公司之间系特定物的买卖合同关系，因此，从交易安全、交易成本以及物权法相关规定的协调上，应当保护购房人的利益。本案陆云秀的购房行为能够对抗聂培新就一般债权申请对登记在第三人伊犁昊丰公司名下的涉案房屋的执行。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：
一、停止对登记在第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下的位于新疆伊宁市解放西路273号路政海事小区2号楼2单元304室房屋的执行；
二、驳回陆云秀主张确认位于新疆伊宁市解放西路273号路政海事小区2号楼2单元304室房屋产权属于陆云秀所有的诉讼请求。
案件受理费3713.92元(陆云秀已预交），由被告聂培新负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 王 宏
人民陪审员 李建荣
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 马恒雯