江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8971号
上诉人（原审被告）：南京睿谷机电科技有限公司，住所地南京市鼓楼区窑上村77号。
法定代表人：侯兵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹孚兵，江苏东南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京海华物业管理有限公司，住所地南京市江宁区东山江宁商城海明珠花园。
法定代表人：吕付荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：钱宙，江苏冠文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：姚珍珍，江苏冠文律师事务所律师。
原审被告：南京飞元实业有限公司，住所地南京市经济技术开发区新港大道80号01幢。
法定代表人：侯军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曹孚兵，江苏东南律师事务所律师。
上诉人南京睿谷机电科技有限公司（以下简称睿谷公司）因与被上诉人南京海华物业管理有限公司（以下简称海华物业公司），原审被告南京飞元实业有限公司（以下简称飞元公司）物业管理委托合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
睿谷公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，改判驳回海华物业公司的该两项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判令睿谷公司支付道闸折价款8000元没有事实和法律依据。首先，双方间《物业管理委托合同》到期终止后，海华物业公司己将属于自己的财物清理完毕，未清理、带走的财物包括本案争议的道闸，根据交易惯例，应认定为海华物业公司自动放弃。其次，合同到期终止后，海华物业公司并未与睿谷公司办理道闸交接，道闸对睿谷公司没有任何使用和变卖价值。第三，合同到期终止，海华物业公司撤场后，用争议的道闸继续占用睿谷公司进出园区的大门，己严重影响睿谷公司在合同终止后对园区的管理。第四，在合同终止后长达近两年的时间里，海华物业公司从未以任何形式向睿谷公司提出返还道闸的要求，睿谷公司也不负有继续保管道闸的义务。第五，如果海华物业公司放弃的道闸对睿谷公司有使用价值，睿谷公司就不可能另行购置、安装新的道闸。这足以证明争议的旧道闸已没有价值。最后，一审法院酌定道闸的价值没有依据。二、一审法院判令睿谷公司支付10000元违约金，也没有事实和法律依据。第一，睿谷公司发布物业费收取的书面告知，所收取的物业费己以原转账票据交付给海华物业。海华物业公司仅以没有证据为由不予认可，但并未抗辩未收到相应公司的物业费。因为显而易见，如果海华物业没有收到相应物业费，则应该在本案中主张睿谷公司交还收取的物业费。第二，《物业管理委托合同》第二十八条约定的违约金明确约定针对的违约情形是“无正当理由提前终止合同”，而该合同系到期自然终止，不符合适用违约金条款的条件。一审判决酌定违约金，没有事实基础。第三，既然没有证据证明海华物业公司因睿谷公司代收物业费并已转交海华物业公司的行为给海华物业公司造成损失，一审法院酌定睿谷公司承担违约金更没有事实和法律依据。三、一审判决援引了《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《民法通则》第一百一十七条的规定，但本案事实以及合同约定均不符合上述法律条款对应的情形，上述法律条款均不适用于本案。
海华物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。
飞元公司辩称，同意上诉人睿谷公司的上诉请求。
海华物业公司向一审法院起诉请求：一、判令睿谷公司返还保证金30000元；二、判令睿谷公司返还大门道闸或返还购买费用70638元；三、判令睿谷公司承担违约金100000元；四、判令飞元公司对上述款项承担连带责任；五、判令睿谷公司和飞元公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定的事实：2011年9月30日，睿谷公司作为甲方与乙方海华物业公司签订物业管理委托合同一份，约定：甲方将205创意公园委托乙方实行物业管理，物业位置在南京市下关区（现鼓楼区）幕府东路205号，占地面积约7.4万平方米，建筑面积约2.5万平方米；乙方提供受益人为本物业的业主和全体物业使用人，本物业的业主和全体物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理的事项包括附属配套建筑和设施的维修、养护的管理，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停车费等；委托管理的期限为三年，自2011年11月1日起至2014年10月30日止；甲方协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动，协助乙方与新、老租户签订物业管理服务协议；乙方负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；本物业的管理服务费，房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，第一年按2元/月/平方米，第二年按2.3元/月/平方米，第三年按2.6元/月/平方米；车辆使用费，小型车10分钟-12小时，5元/次·辆，12小时-24小时，10元/次·辆，大型车10分钟-12小时，8元/次·辆，12小时-24小时，15元/次·辆，包月车辆第一年按120元/月·辆收取，第二、三年分别为每年每辆增加每月10元；甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付100000元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿；乙方签订此物业管理委托合同的同时将支付甲方30000元服务质量承诺保证金。
附件一中，列明物业管理公共服务费用的构成因素包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用，物业管理企业办公费用，物业管理企业固定资产折旧费用，经业主大会同意的其他费用，合理利润（普通住宅不超过8%），法定税费。
附件四中载明：物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业管理委托合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业管理委托合同中约定。
2011年11月3日，海华物业公司向睿谷公司交纳押金30000元。
2011年6月18日，海华物业公司与南京洛思发科技有限公司（以下简称洛思发公司）签订合同编号20110806合同书一份，双方就南京市下关区（现鼓楼区）幕府东路205号房屋（205创意公园，即涉案房屋）智能停车场设备供货、工程安装达成采购协议，合同总价为64274元，合同签订后甲方支付合同总金额40%即25710元作为订金；货到达现场后，安装调试完毕验收合格后支付合同总金额55%即35351元；合同总金额的5%即3213元作为质保金，竣工验收之日起，满一年内无息一次性给付。
2011年8月17日，洛思发公司向海华物业公司开具停车场管理系统发票，票面金额44000元。后海华物业公司分别向洛思发公司购买门禁读写笔支架支出560元、购买ID锁匙卡支出1920元、购买门禁系统一批支出19000元、向南京锋峻智能科技有限公司购买电机开门机一套支出4368元，另因购横幅、收费牌支出790元。上述发票抬头均为海华物业公司，合计金额70638元。
2014年5月4日，睿谷公司发布关于园区物业费收取告知，言明：因园区物业服务管理工作需要，自2014年5月1日起所有的物业费将交予我公司收取，我公司将与海华物业公司一同改善园区物业管理与服务工作，更好地为园区客户服务，如有非本公司人员上门收取物业费，可以拒交并及时与我公司招商部联系。睿谷公司自述发布该告知系为协助海华物业公司进行物业费收取工作，且所收物业费均以原票据转交给海华物业公司，但海华物业公司未予认可，睿谷公司亦未提交相应证据。
此后，江苏冠文律师事务所接受海华物业公司委托就违约金、物业费、保证金、代为购买大门道闸等费用分别向睿谷公司、飞元公司发送律师函。
一审法院另查明：南京市鼓楼区幕府东路205号房屋所有权人为飞元公司，睿谷公司为涉案房屋的委托管理机构。案涉物业管理委托合同于2014年10月30日到期后终止。
一审中，睿谷公司提交海华物业公司于2014年8月15日出具给新曙公司的缴费通知书及新曙公司缴纳物业费发票，以证明海华物业公司超收新曙公司两个月即6000元的物业费，应予以返还或从押金中扣除；提交南京恒通物业管理服务有限公司与南京汇生通智能设备有限公司签订的设备购销安装合同书、配置清单、发票及银行转账记录，以证明睿谷公司已另购一套智能停车设备。同时明确，海华物业公司诉请的大道道闸，因安装新设备的需要，被拆除后保管在门卫室，后因该地被征收拆除，大门道闸未保留。
一审法院认为，飞元公司为南京市鼓楼区幕府东路205号房屋所有权人，其委托睿谷公司为205创意公园的管理机构，现睿谷公司与海华物业公司签订物业管理委托合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应遵守履行。
关于保证金。现物业管理委托合同业已终止，睿谷公司应将收取的30000元保证金予以退还，睿谷公司辩称海华物业公司未与睿谷公司进行交接和结算，且未全面履行合同，未提交相应证据予以证实，睿谷公司辩称超收新曙公司的物业费应予返还或扣除，是否超收新曙公司物业费以及超收的金额，可由新曙公司自行主张，本案不予理涉。
关于大门道闸。海华物业公司要求睿谷公司返还大门道闸购买的费用70638元，一审法院不予支持，理由如下：一、物业管理委托合同约定的委托管理的事项包括附属配套建筑和设施的维修、养护的管理，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序等，大门道闸的采购、安装和养护，系海华物业公司履行上述委托管理事项的内容之一；二、物业管理委托合同附件一中，列明的物业管理公共服务费用的构成因素已经包括共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域秩序维护费用，而安装大门道闸，其主要功能即为便于物业管理区域秩序的维护；三、附件四中载明除物业管理委托合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业管理委托合同中约定，现海华物业公司未提交证据证明案涉道闸的费用，由双方进行过约定，或经过睿谷公司的确认；四、海华物业公司提交的采购道闸合同书及相应发票，采购方或购货单位均为海华物业公司，海华物业公司亦未提交证据证明采购的物品品名及价格，系睿谷公司的指示要求或经睿谷公司的确认。综上，海华物业公司要求睿谷公司返还大门道闸购买的费用70638元，无事实与法律依据，一审法院不予支持。海华物业公司主张要求返还大门道闸，因该大门道闸原在205创意公园，现睿谷公司述称大门道闸已灭失，不具备返还的条件，双方对大门道闸的价值亦无法协商达成一致，一审法院结合大门道闸购买及使用情况，酌定睿谷公司折价返还海华物业公司8000元。
关于违约金。案涉物业管理委托合同约定委托管理的期限为三年，即自2011年11月1日起至2014年10月30日止，睿谷公司于2014年5月4日擅自发布关于园区物业费收取告知，该告知明确自2014年5月1日起所有的物业费将交予睿谷公司收取，且非该公司人员上门收取物业费，可以拒交。上述告知内容系在物业管理委托合同期间内发布，且发布的内容排除了海华物业公司收取物业费的权利，客观上阻碍了海华物业公司对相应租户物业费的收取，睿谷公司述称所收物业费均以原票据转交给海华物业公司，未获海华物业公司认可，睿谷公司亦未能提交相应证据予以证实。故海华物业公司诉请睿谷公司的行为构成违约，一审法院予以支持。但海华物业公司诉请要求睿谷公司承担违约金100000元，因未提交证据证明其实际损失，且该违约金的标准过高，根据本案实际，一审法院酌定由睿谷公司承担违约金10000元。
关于飞元公司的责任。海华物业公司主张依据物业管理条例的规定，租户未支付物业费时，业主应对租户承担连带责任。根据物业管理条例第四十一条规定，业主应当根据物业管理委托合同的约定交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案睿谷公司与海华物业公司系委托管理的关系，而并非支付物业服务费的主体；案涉纠纷为返还保证金、大门道闸等，亦非上述物业服务费用。故海华物业公司诉请飞元公司承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决：一、睿谷公司于判决生效之日起十日内返还海华物业公司保证金30000元；二、睿谷公司于判决生效之日起十日内支付海华物业公司大门道闸折价款8000元；三、睿谷公司于判决生效之日起十日内支付海华物业公司违约金10000元；四、驳回海华物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4310元，因适用简易程序减半收取2155元，由海华物业公司负担1655元，睿谷公司负担500元。
双方当事人在二审期间均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。
二审期间，睿谷公司陈述，依据其与海华物业公司的约定，海华物业公司应继续聘用睿谷公司原有的4至7名物业从业人员，但海华物业公司在聘用期间拖欠上述留用人员的报酬，且海华物业公司配备的物业服务工作人员人数远远低于双方协商的标准。为了保证留用人员的工资报酬，睿谷公司才向承租户发出通知，要求将物业费用交由睿谷公司收取。睿谷公司代收的物业服务费均已足额交付海华物业公司。
海华物业公司对睿谷公司的上述意见不予认可，称其既未同意睿谷公司向租户发通知直接收取物业费，也未收到睿谷公司转交的物业费。
法庭询问睿谷公司，其称海华公司未按约定配备足额的物业服务人员，并拖欠留用人员的报酬的主张有何依据。睿谷公司陈述，双方在涉案物业管理委托合同的附件中作出约定，海华物业公司亦以承诺书的形式向睿谷公司做出上述承诺。但睿谷公司在法庭给予的举证期间内未提交任何证据。
以上事实，有本院询问笔录在案为凭。
本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，睿谷公司上诉称，其已将代收的物业费足额转交海华物业公司，但海华物业公司对此并不认可，而睿谷公司未能提交任何证据证明其该项主张，因此，睿谷公司的此项上诉理由本院不予采信。
睿谷公司上诉称，其不应赔偿海华物业公司大门道闸折价款。对此，本院认为，海华物业公司为履行双方间的物业管理委托合同而购置大门道闸并在205创意公园安装使用，直至2014年10月31日物业管理委托合同终止，双方未就道闸的拆除或折价事宜达成一致，海华物业公司对其出资购买的道闸应享有相应权利。根据睿谷公司在一审期间提交的票据，南京恒通物业管理服务有限公司购买新道闸的发票开具于海华物业公司签订的物业管理委托合同终止半年后的2015年5月11日，可见，睿谷公司在海华物业公司撤场后仍实际使用了海华物业公司购置的道闸，而睿谷公司在购买使用新道闸之后将海华物业公司购置的道闸灭失，一审法院综合上述情况，酌定睿谷公司赔偿海华物业公司道闸折价款8000元，并无不当，本院予以维持。
睿谷公司上诉称，本案物业管理委托合同系到期终止，不符合约定的“无正当理由提前终止合同”的违约金适用条件，其不应支付违约金。二审询问谈话中，又称海华公司未按约定配足物业服务人员，且拖欠留用人员工资，存在违约行为。对此，本院认为，睿谷公司在双方物业管理委托合同期限届满前即向物业管理区域内业主发送通知要求将物业费交至睿谷公司，并明确非睿谷公司人员上门收取物业费的可以拒交，该行为妨碍了海华物业公司就物业管理委托合同中相应权利的行使，并实际造成海华物业公司未能足额收取物业服务费，致使海华物业公司不能实现合同目的，一审法院认定睿谷公司违约并酌定睿谷公司支付海华公司10000元违约金，亦无不当，本院亦予维持。
综上所述，睿谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人南京睿谷机电科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 龚 震
审判员 郑 慧
二〇一七年十二月二十五日
书记员 戴 苗