文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1595号上诉人（原审原告）：廖桂珍委托诉讼代理人：赖域，广东鹏翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏蔚，广东鹏翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司，法定代表人：曾德志。委托诉讼代理人：唐威，广东利众律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾胜龙，广东利众律师事务所律师。上诉人廖桂珍因与上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司（以下简称“民生公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4979号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。廖桂珍上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判民生公司支付逾期交房违约金自2015年8月21日起至实际交房之日即2016年3月31日为156521.52元（该违约金按照购房总价款每日万分之四的标准计算）。2、一、二审的诉讼费用均由民生公司承担。事实和理由：一、一审判决错误适用法律，全篇采信了民生公司限制廖桂珍权利的一系列格式条款，而该格式条款其实均应属无效。合同法第40条规定：格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。纵观合同附件五，民生公司通过预先拟定的格式条款，将廖桂珍在合同正文中享有的收楼验收等法定权利，统统作出了限制和排除。1、关于廖桂珍收楼时验收、提出异议的权利，合同附件将廖桂珍收楼验收的权利做出限制和排除。合同正文第十一条明确约定了廖桂珍的收楼验收权，约定“买受人收到入伙通知书后，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，出卖人在收到异议后，3日内对异议部分进行书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复和处理的，视为买受人异议成立，本房地产视为未交付”，而民生公司却在预先设定的合同附件五中将业主的交付验收权利排除，约定“若出卖人按照相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领”。2、关于合同质量条款，合同附件也进行了侵害廖桂珍权益的限制性的排除。开发商对房屋质量承担的不仅仅是保修责任，更重要的是向买房人交付质量合格的房屋，而合同附件五却约定“买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋”。3、除此之外，合同附件存在诸多违反公平原则的格式条款，将廖桂珍的收楼验收等一系列法定权利统统排除，而业主的上述权利是根据合同权利义务对等享有的法定权利，民生公司以任何形式限制和排除上述权利均是无效的。廖桂珍按照合同的约定依约支付了购房款，履行了买方合同约定之义务，便享有对涉案房屋进行验收，对不符合验收条件的、不满足居住功能的房屋拒绝收楼的权利，而民生公司对廖桂珍的收楼验收权等统统予以排除，导致廖桂珍维护自己合法权益的权利均荡然无存，对廖桂珍来说显示公平，该约定和排除是无效。二、一审判决未查明案件事实，认定交付时间2015年10月2日是错误的，应以业主正式收钥匙时间为交付时间。1、民生公司于2015年9月30日已取得了《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等文书材料，并不能够代表此时民生公司所交付的房产符合法律规定，只有具备了基本的居住功能才符合收楼条件，而廖桂珍居住的合同目的不能实现，根本就无法入伙。开发商向业主交付的商品房的质量除了满足《商品房买卖合同》约定的“验收合格”（或者“规划验收合格”“工程竣工验收合格”“办妥工程竣工验收备案手续、取得竣工验收备案表”等等）之外，还必须是具备现实使用条件的房屋，即廖桂珍在收房后就能够正常入住使用。廖桂珍在收楼意见书中提出的问题严重影响正常居住使用，在质量问题修复之前廖桂珍拒绝接收房屋，有合法合理的事由，并无不当。2、合同约定在交楼时民生公司要向廖桂珍交付交楼文书等材料，民生公司在9月30日根本就没有提供，按照合同约定，廖桂珍有权拒绝收楼。购房合同第十条约定：在交楼时要向民生公司交付预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、回执、收楼意见书等文书，上述文件不全视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，但民生公司始终没有向廖桂珍交付相关文书，在庭审时，民生公司也表示没有证据证明已向廖桂珍提供过相关文书，而对此问题，廖桂珍在提交的证据《收楼意见书》、《敦促完善交楼条件的通知书》中均有提到。3、在没有入伙的情况下，廖桂珍与民生公司签订的《改造工程委托协议》并不是视为廖桂珍同意民生公司作为延期交楼的约定。120天的委托改造期限，是入伙后的120天，民生公司强行将房屋交由第三人进场施工已属于违约，该委托改造的120日工期不能视为廖桂珍同意民生公司作为延期交楼的约定，涉案房屋一直到近期才入伙。民生公司在一审庭审中称：“业主委托了第三方收楼改造并已接受了第三方的改造工程，这表明业主以实际行为认可了第三方代其于9月30日收楼”的说法是错误的，廖桂珍从未认可第三方代其于9月30日收楼，收楼是廖桂珍享有的权利，不存在可被谁替代之说，民生公司在廖桂珍未入伙前提下，便自行将房屋交由第三方进场施工已属于违约，该委托改造的120日工期不能视为廖桂珍同意民生公司作为延期交楼的约定。4、违约金应计算至每位业主实际收钥匙之日止。2015年9月30日，民生公司未提供钥匙及其他收楼文书，房屋存在很多问题，对于上述问题，廖桂珍均已在《收楼意见书》提出，并向民生公司发出函件要求民生公司提供文书、钥匙，并解决收楼意见书中列明的相关问题，但民生公司未给予任何答复，强行将房屋送交第三方改造。民生公司在一审庭审中称：2015年9月30日大部分业主已经办理了入伙手续。是不符合实际情况的，据廖桂珍了解，2015年9月30日只有东都的内部员工办理了入伙，且都未拿到钥匙，而只有拿到钥匙才算是入伙。至2016年1月30日民生公司强行交付的第三方称委托改造完工后，现场工作人员工依然拒绝廖桂珍验收，剥夺了廖桂珍的收楼验收权利，廖桂珍无法查明房屋存在问题是否得以解决，涉案房产未入伙，违约金应计算至业主实际收钥匙之日止。5、民生公司除了未按规定时间交房外，还存在多种违约行为以及欺诈廖桂珍行为。根据庭审查明的事实，民生公司除了未按规定时间交房外，还存在多种违约行为，列举如下：1、未依约交付钥匙（违反合同第9条）；2、未依约交付收楼文本（违反合同第10条）；3、对廖桂珍的收楼意见不予任何答复和处理（违反合同第11条）；4、未依约建成公用设施和配套设施（违反合同第13条）；5、未经廖桂珍同意，强行将房屋交由第三人改造（违反合同第12条及委托改造协议的约定）。除此之外，民生公司还存在欺骗廖桂珍的行为，双方在签订买卖合同时，民生公司欺骗廖桂珍，称为了办理相关手续的便利，仅要求廖桂珍在合同买受人（签章）签名处签名按手印，并要求廖桂珍不要填写日期，之后，廖桂珍才发现合同签订日期被篡改，甚至连收房时间4月20日、8月20日等日期都被篡改，严重不符合实际情况。三、民生公司一直到2016年5月12日才开通天然气，才符合国家相关强制性规定以及满足基本的居住条件，故原告将违约金计算至交楼日有法律依据。建设部于2005年11月30日发布的《中华人民共和国国家便准住宅建筑规范》(GB50368-2005)第11.0.1规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1、由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格：取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2、小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。从上述条文可以看出，房产是否交付，必须符合两个条件，1、建设工程取得竣工验收备案，2、道路畅通，已具备接通水、电、燃气的条件。同时，建设部关于发布国家标准《住宅建筑规范》的公告明确规定《住宅建筑规范》为国家标准，自2006年3月1日起实施。本规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。据查，在本案中，廖桂珍在3月底接收房产后才发现涉案房产所在小区在2016年5月份开通天然气，因此合同附件五的相关约定违反了该强制性规定，应属无效条款，而民生公司于2015年9月发出的入伙通知书的时间内并没有满足此规范的要求，不能视为具备了交房条件。附件五第7条第3项约定，买受人接受房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外……，因此，民生公司在交付时未向原告提交该质量分户验收结果表的行为违反了合同的相关约定。四、一审判决证据不足，在未充分查明案件事实的情况下，径行下判，案件存有疑点。对于认定案件事实的关键证据，也即9月30日业主当天对房屋存在的问题填写的收楼意见书（一式三联），督促民生公司解决，其中廖桂珍拿一联，其余均被民生公司收走，而民生公司否认收到了廖桂珍的收楼意见书，但该收楼意见书上均有民生公司公司人员签名，证据确凿，在一审中，廖桂珍提出了要求调取公司员工社保的申请，以证实民生公司确实收到了该收楼意见书，但一审法院对此事不予理睬，在未充分查明案件事实的情况下，直接下判，侵害了廖桂珍的合法权益。综上所述，一审判决错误认定事实不清、证据不足、适用了法律错误，恳请上级人民法院依法予以纠正，维护法律的公信力和公正性，维护廖桂珍等买受人作为与开发商之间相对非常弱势的群体的合法权益。民生公司上诉请求：原审存在判决不当，请二审法院依法撤销原审判决第二项并改判民生公司不支付廖桂珍延期建成共用设施及附属配套项目违约金873.45元，同时判决二审案件受理费依法分担。事实和理由：廖桂珍与民生公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时约定了延期交楼违约金和延期建成共用设施及附属配套项目违约金；共用设施及附属配套项目的验收与主体结构的验收是同时进行的，不是分开的，这实际上是同一事项。这对同一事项约定了两项违约责任，属于重复约定了违约责任，加大了民生公司的责任，这不符合同一事项或同一行为只约定一项违约责任的原则。为此特提出上诉。廖桂珍向一审法院起诉请求：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、被告向原告支付逾期交楼违约金（以购房总价款为基数，按日万分之四的标准，计算至实际交房之日止）；三、被告向原告支付未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的违约金873.45元（按购房总价款0.05%的标准计算）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤销第一项诉讼请求；变更第二项诉讼请求为被告向原告支付逾期交楼违约金156521.52元（计算至2016年3月30日）。一审法院认定事实：2014年1月12日，廖桂珍作为买受人，民生公司作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：1、买受人向出卖人购买位于深圳市龙岗区xx街道xx花园一区xx花园二期x栋XX单元xxx号房产。2、合同第五条约定：涉案房产的购房总价款为1746892元。3、合同第六条约定：买受人在签订本合同之日起15日内一次性付清购房总价款。4、合同第九条约定：出卖人应当于2015年8月20日将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。5、合同第十条约定：出卖人应当在本房地产交付时向买受人提供下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、《前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。6、合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。7、合同第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内的（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。8、合同第十三条约定：出卖人在房地产合同交付买受人时，共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，如未按规定建成并经验收合格的，出卖人支付本房地产总价款0.05%的违约金给买受人，双方继续履行本合同，出卖人承诺在150日内交付该共用设施及附属配套项目。双方在合同附件二中约定共用设施及附属配套项目具体为物业管理用房和配电房，建成并验收合格时间与合同约定的交房时间一致。廖桂珍、民生公司双方在合同附件五中对合同主条款进行了部分修改及补充：1、对合同第六条作修改及补充约定：买受人采用按揭方式付款的，出卖人不承诺代办按揭贷款手续。买受人应在签署本合同之日起90日内付清购房款，否则按照合同第七条处理。2、对合同第九条作修改及补充约定：买受人应当在《入伙通知书》中通知的入伙时间之日起五日内（验收期限）前来验收本房地产，如有异议，应于验收期届满前提出；如截止合同约定的交付日买受人仍未收到《入伙通知书》的，则交付日届满日前5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内办理房屋交付手续并接受房产，否则视为出卖人已按期交付房屋；若出卖人将具备工程竣工验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付。3、对合同第十一条作修改及补充规定：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；买受人在接受房屋时，除房屋地基基础和主题结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋；买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。2015年8月14日，民生公司向廖桂珍发出《延迟入伙通知书》，告知廖桂珍因工程计划有变，导致项目工程工期延误，入伙时间无法在合同约定时间内兑现，入伙时间变更为2015年9月30日。2013年8月，民生公司取得了深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告；2015年9月24日，民生公司取得涉案项目xx花园二期x栋工程的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，该回执中载明深圳市龙岗区住房和建设局已收到民生公司关于办理竣工验收备案的下列资料：《深圳市房屋建筑项目竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《配套的燃气工程竣工验收报告》、《配套燃气工程供气认可备案证明》、《电梯验收合格证明文件》、《消防验收合格证明文件》、《建筑节能专项验收合格证明文件》等文件；2015年9月24日民生公司取得了深圳市规划和国土资源委员会出具的《建设工程竣工测量报告》；2015年9月25日民生公司制作完毕《物业共用部位及共用设施设备接管清单》，2015年9月30日民生公司备齐《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》以及《业主临时公约》。2015年9月25日，民生公司向廖桂珍邮寄了《入伙通知书》，通知廖桂珍于2015年9月29日至2015年10月2日期间办理入伙手续。2015年9月28日，民生公司又在《深圳商报》刊登了《入伙公告》，通知xx花园二期x栋、x栋、x栋商品房已通过政府相关部门的验收并具备入伙条件，兹定于2015年9月29日至2015年10月2日办理入伙手续，且已将《xx花园二期入伙通知书》通过特快专递邮寄给业主。廖桂珍在收到《入伙通知书》后，依约前来验收涉案房产。经验收，廖桂珍认为民生公司交付的房产不符合交付标准，拒收房屋，并在《收楼意见书》的收楼意见一栏填写了拒收原因，拒收的主要原因为：1、全房多出空鼓；2、客厅阳台未搭建好；3、电梯到入户门口地板未完工；4、公共场所未完工；5、公共设施未完工；6、入户墙面未完工，阳台落水管未完成安装、煤气表裸露在外；7、暂不能做闭水实验，水电是否通未明；8、与样板材料差异较大；9、未能提供楼宇质量报告；10、未提供钥匙。廖桂珍主张于2015年9月30日向民生公司寄发了《敦促完善交楼条件通知书》，内容为：9月28日廖桂珍来到东都中央王座销售中心，现场东都工作人员要求业主签署《签到表》、《收楼意见书》、《业主临时管理规约》三份文件外，并没有提供钥匙及其他的交楼文书；小区内施工现场凌乱，小区马路、园林、游泳池、楼宇公共走道等尚未完工；入户门墙面仍是毛坯状态，阳台及空调板处的落水管安装了一半，煤气表裸露在室外，请整改后再交付。且根据合同约定，入伙时民生公司应提供楼宇钥匙、出示深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、前期物业管理企业出具的物业共有部分、共用设施设备接管查验清单、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《竣工合格证》，上述文件不全视为不符合交付标准，买受人有权拒收楼。以上数项请民生公司及时给予完善、提供，并请民生公司五日内出具《收楼意见书回函》，由于延迟交付而带来的违约补偿，请民生公司及时予以支付。2015年10月9日，民生公司拒收该邮件，该邮件被退回廖桂珍处。民生公司在庭审中称2015年9月份涉案房产已完全具备了合同约定的交楼条件和所有交付资料，大部分业主都已经领取了文件资料，但至今未收到廖桂珍已填写好的收楼意见书；除廖桂珍以外的其他1000多户业主都已拿了钥匙，接收了房屋；根据合同约定只要民生公司具备了合同第10条的交付条件，廖桂珍应无条件接收，如其拒不接收，视为房屋已交付。在大部分业主已接收房屋的情况下，为保证整体工期的顺利开展，民生公司在廖桂珍拒收的情况下直接将涉案房产交付第三方东都市政公司进行施工改造。2015年11月13日，民生公司向廖桂珍开具发票，项目为购买涉案房产，金额为1746892元。2016年1月29日，廖桂珍收到了第三方东都市政公司的《房屋改造完工通知》，廖桂珍于2016年1月30日前来验收，但廖桂珍庭审中称现场工作人员要求其在验房前必须先行签署物业管理协议和银行托管协议，而廖桂珍认为该协议中包含有损廖桂珍利益的条款，廖桂珍拒签协议并再次拒绝办理入伙手续。2016年2月25日，第三方东都市政公司出具了《xx花园二期房屋改造工程情况说明》，证实2015年9月底，民生公司通知廖桂珍入伙后，第三方即在10月初依据《xx花园二期房屋改造工程委托协议》，进场对房屋进行改造。截止2016年1月30日，其已完成大部分房屋改造，并委托深圳市东都物业管理公司通知部分业主前来验收。现在该部分业主已对改造工程进行了验收。庭审中，廖桂珍称民生公司在2016年3月再次发函给廖桂珍，通知其去验楼交钥匙，廖桂珍于2016年3月31日前去验楼并当场签署了物业管理协议和银行托管协议，最终同意收楼。民生公司称廖桂珍于2015年11月13日支付购房款，存在逾期支付的情况，要求与民生公司需承担的违约金抵消。一审法院认为，廖桂珍、民生公司签订的《深圳市房屋买卖合同（预售）》为双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。根据合同约定，民生公司在交付房产时应当提供预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》等文件资料；买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则视为交付。庭审中，廖桂珍、民生公司均确认，合同签订后，廖桂珍已支付完毕全部购房款，民生公司未能按照合同约定时间交付涉案房产，存在逾期交房行为，应当向廖桂珍支付逾期交房违约金。本案的争议焦点为涉案房产交付时是否具备交付条件以及具体的交付时间。廖桂珍主张，在民生公司通知廖桂珍办理入伙手续时，民生公司未按约定交付相关文件资料、房屋质量不合格，公共设施及公共场所仍在施工、未交付钥匙，涉案房产不具备交房条件。首先，根据廖桂珍、民生公司提交的证据，民生公司于2015年9月25日、28日分别通过邮寄和公告形式向廖桂珍发出入伙通知，通知廖桂珍于2015年9月29日至2015年10月2日期间集中办理入伙手续。2015年9月30日在办理交楼手续时，民生公司备齐了合同约定和法律规定应当具备的全部文件资料，向所有业主公示并准备好资料以供业主拿取。其次，廖桂珍主张的涉案房产存在质量问题不符合交付标准，根据廖桂珍在《收楼意见书》和《敦促完善交楼条件通知书》中表述的质量问题均属于影响房屋单项功能的质量瑕疵问题，并非属于涉案工程的地基基础和主体结构存在质量问题，况且涉案工程经有关职能部门验收合格，取得了《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，主体质量符合交付条件，而对于房屋存在的裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，一般并不会导致买受人不能实现合同目的，除非廖桂珍能够证明严重影响正常居住使用，否则廖桂珍不得以此为由拒收房屋。第三，廖桂珍主张的民生公司没有提供涉案房产的钥匙问题，根据廖桂珍与案外人东都市政公司签订的《改造工程委托协议》约定，案外人东都市政公司须在民生公司交付房屋后继续装修改造涉案房产并于120日内改造完毕，因此在房产需要进行第二次装修改造方能具备入住条件的情况下，民生公司交付钥匙与否并不会对廖桂珍造成实际影响。综上，一审法院认为，民生公司于2015年9月30日交付的房屋符合合同约定和法律规定的交付条件，廖桂珍无法定正当理由而拒收房屋，应当视为房屋已交付，交付时间应为《入伙通知书》载明的交付期限届满之日即2015年10月2日。自2015年10月3日开始，民生公司无需再承担延期交房违约责任。因此民生公司应当向廖桂珍支付自约定的交付期限届满日之次日即2015年8月21日起至2015年10月2日止的逾期交房违约金，对廖桂珍诉请的超出部分，不予支持。关于违约金的计算标准，根据合同约定，逾期在90日之内的（含90日）的逾期交房违约金的计算标准为购房总价款的日万分之三，逾期超过90日的逾期交房违约金的计算标准为购房总价款的日万分之四，本案中，民生公司逾期交房时间尚未超过90日，故计算标准为购房总价的日万分之三，民生公司应向廖桂珍支付自2015年8月21日起至2015年10月2日止的逾期交房违约金22534.91元（1746892元×0.03%×43=22534.91元），对廖桂珍诉请的超出部分，一审法院予以驳回。关于民生公司辩称合同约定的违约金过高，一审法院认为合同约定的违约金计算标准与廖桂珍因逾期交房所遭受的损失大致相当，属于公平合理范畴，不存在过高情形，故民生公司的该辩解意见，一审法院不予采纳。关于廖桂珍主张民生公司因未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格向廖桂珍支付违约金的诉请，本案中，民生公司于2015年9月24日才取得涉案工程的竣工验收备案回执，此时共用设施及附属配套项目作为主体工程的一部分方经验收合格，故民生公司确实存在迟延交付房屋及物业管理用房和配电房行为，民生公司应向廖桂珍按照合同约定的购房总价款0.05%的标准支付违约金873.45元（1746892元×0.05%＝873.45元），故廖桂珍的该诉请，一审法院予以支持。对于民生公司提出廖桂珍应支付逾期付款违约金的答辩意见，民生公司没有提出反诉请求，民生公司可另寻法律途径解决。故一审法院对民生公司的该辩解意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、被告民生东都深圳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖桂珍支付逾期交房违约金22534.91元；二、被告民生东都深圳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖桂珍支付逾期建成共用设施及附属配套项目违约金873.45元；三、驳回原告廖桂珍的其它诉讼请求。案件受理费人民币1612元，原告廖桂珍负担1372元，被告民生公司负担240元。本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，本院于2016年12月1日对（2016）粤03民终15813、15814、15815、15817、15821、15823、15826、15827、15829、15831、15833-15835、15837、15838、15840-15843、15845、15846、15848、15849、15851、15853、15855、15856、15858-15860号作出民事判决，上述案件与本案属于标的物为同一楼盘房产、案情基本相同的同类型案件，上述判决均已发生法律效力，上述判决认定，结合本案所涉房屋搭板改造和由此产生的燃气改造工程及相关实际情况，民生公司应当在2016年3月12日前确保涉案房产具备燃气开通条件，达到正常居住使用功能。而涉案房产直至2016年5月12日符合正常居住使用功能，故民生公司存在逾期交房的违约行为。关于逾期交房违约金的处理，上述二审判决在一审判决按日万分之三的标准支持买方请求的约定交房日之次日起至2015年10月2日期间的违约金的基础上，额外按日万分之三的标准支持买方上诉请求的从2016年3月13日起至买方主张的实际交房之日期间的逾期交房违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案与（2016）粤03民终15813、15814、15815、15817、15821、15823、15826、15827、15829、15831、15833-15835、15837、15838、15840-15843、15845、15846、15848、15849、15851、15853、15855、15856、15858-15860号案件属于标的物为同一楼盘房产、案情基本相同的同类型案件，上述案件作出的生效判决所认定的事实可作为本案裁判依据，根据上述生效判决的认定，本案原审判决对逾期交房违约金的处理部分有误，本院根据上述生效判决确定的处理原则予以纠正，即民生公司应向廖桂珍支付的逾期交房违约金为31968.13元（一审支持数额22534.91元+1746892元×0.0003/天×18天）。原审判决其他方面的处理并无不当，本院予以确认。综上，廖桂珍的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持；民生公司的上诉请求不成立，本院不予支持；原审判决处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4979号民事判决第二项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4979号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4979号民事判决第一项为：上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向上诉人廖桂珍支付逾期交房违约金31968.13元；四、驳回上诉人廖桂珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1612元，由廖桂珍负担1242元，民生公司负担370元；二审案件受理费2978元，由廖桂珍负担2208元，民生公司负担770元。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年四月一日书 记 员 刘尹琳（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。