广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2990号
上诉人（原审被告）：广东珠江投资股份有限公司，住所地：。
法定代表人：朱克林，该公司董事长。
委托代理人：覃国宇，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：曹嘉逊，男。
被上诉人（原审原告）：李碧云，女。
两被上诉人共同委托代理人：张旭锋，广东格林律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。
上诉人广东珠江投资股份有限公司（以下简称珠江公司）因与被上诉人曹嘉逊、李碧云商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月24日，珠江公司（甲方）与李碧云、曹嘉逊（乙方）签订《楼宇认购书》，订明：（一、认购单元情况）曹嘉逊、李碧云向珠江公司购买位于广州市海珠区盛景家园（楼盘）中四区龙禧E3栋座3103号住宅，建筑面积241.120平方米；（二、单元价格）该物业原价格为8363971元，乙方选择组合贷款（定金10万）付款方式，优惠后总房价为4821221元；（四、付款计划）乙方应于签署本认购书时交付10万元作为定金，于2013年10月31日前交付房款1351221元，余款337万元，即总房价的69.90%向建设银行办理按揭贷款；（五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案）1.乙方应按时付款，提交按揭资料取得《按揭资料初审回执》（乙方选择以按揭贷款支付剩余房款），并凭第四条所有首期房款交款凭证和《按揭资料初审回执》于2013年11月3日前到华景新城龙门阁二楼（预约电话8556×××5-604）按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案，乙方逾期履行上述任一项的，甲方有权不通知乙方而随时解除所有购买合约、没收乙方已付定金，并将该物业另行出售；等。
上述认购书签订后，曹嘉逊、李碧云按约向珠江公司支付了定金10万元及首期房款1351221元。因珠江公司未能按约通知曹嘉逊、李碧云签订《商品房买卖合同》并办理网上备案手续，曹嘉逊、李碧云于2013年11月至12月期间，多次通过口头和书面发函催促珠江公司尽快与其签约，珠江公司均未与其签订《商品房买卖合同》并办理网上备案手续，在曹嘉逊、李碧云亲自前往珠江公司处询问办理签约事项时，其工作人员答复因限签而无法安排其签约。曹嘉逊、李碧云为此于2013年12月19日向珠江公司发出《关于要求解除﹤楼宇认购书﹥的通知》和律师函，通知珠江公司即日解除与珠江公司签订的《楼宇认购书》，要求珠江公司在2013年12月23日之前双倍退还曹嘉逊、李碧云缴纳的定金。退还预付房款。珠江公司工作人员欧俏雯于当日签收了该两份函件，但至今未退还定金和预付房款给曹嘉逊、李碧云。
曹嘉逊、李碧云于2014年2月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除曹嘉逊、李碧云与珠江公司签订的《楼宇认购书》；2、珠江公司双倍返还定金200000元整并退还预收购房款1351221元整；3、珠江公司支付逾期返还付款的利息（以预付房款1451221元为基准，以人民银行公布的贷款基准利率年利率6%（六个月至一年期）加收50%（年利率9%）为计算标准，自2013年12月20日起至珠江公司退还全部房款为止），赔偿公证费损失1000元。
原审法院认为，曹嘉逊、李碧云与珠江公司签订的《楼宇认购书》约定曹嘉逊、李碧云向珠江公司认购商品房，曹嘉逊、李碧云应提交所有首期房款交款凭证和《按揭资料初审回执》于2013年11月3日前到华景新城龙门阁二楼按珠江公司公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案，表明该认购书是双方约定负有将来缔结合同义务的预约合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按约定履行自己的义务。
现曹嘉逊、李碧云已按约支付了定金10万元和预付房款1351221元，但双方至今未签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案。对于双方至今未签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案的责任问题，曹嘉逊、李碧云提供的证据足以证明珠江公司确实未能在合同约定的期限内与曹嘉逊、李碧云办理签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案手续，在曹嘉逊、李碧云多次口头和书面催促后仍然答复无法与曹嘉逊、李碧云签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案手续，其行为显然违反了上述《楼宇认购书》的约定，应承担相应的违约责任。故曹嘉逊、李碧云要求解除与珠江公司签订的《楼宇认购书》，珠江公司双倍返还定金200000元并退还预收房款1351221元的诉讼请求有理，原审法院予以支持。因曹嘉逊、李碧云已于2013年12月19日书面通知珠江公司解除认购书并要求珠江公司于2013年12月23日返还预付购房款给曹嘉逊、李碧云，但珠江公司至今没有返还，一直占用曹嘉逊、李碧云资金，造成曹嘉逊、李碧云利息损失，故曹嘉逊、李碧云要求珠江公司支付逾期返还预付房款1451221元的利息的诉讼请求有理，原审法院予以支持，但利息应按银行同期贷款利率标准从2013年12月24日起计算至珠江公司实际清还之日止。至于曹嘉逊、李碧云要求珠江公司赔偿1000元公证费损失的诉讼请求，因该费用是曹嘉逊、李碧云履行自身举证责任产生的费用，故曹嘉逊、李碧云该诉讼请求缺乏法律依据，原审法院不予支持。
因珠江公司工作人员在曹嘉逊、李碧云电话咨询时，已经明确告知涉案商品房不可以签约，办理按揭资料到时候过来办理网签的时候一起办就可以，故珠江公司认为曹嘉逊、李碧云不符合“三成首付、七成贷款”的条件，未能提交《按揭资料初审回执》而未签订买卖合同的意见，与事实不符，原审法院不予采纳。至于珠江公司认为未与曹嘉逊、李碧云签约是房管部门限签，属于不可抗力的意见，因珠江公司未能提供涉案商品房确实属于房管部门限签的证据，也未能提供“限签”属于不可预见、不可避免并且不可抗拒的证据，故珠江公司该抗辩意见理据不足，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，原审法院于2014年5月9日作出如下判决：一、解除曹嘉逊、李碧云与广东珠江投资股份有限公司于2013年10月24日签订的《楼宇认购书》。二、广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内，双倍返还定金共200000元给曹嘉逊、李碧云。三、广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内，返还预付房款1351221元给曹嘉逊、李碧云。四、广东珠江投资股份有限公司在本判决生效之日起10日内，支付逾期返还预付房款的利息（以1451221元为本金，按银行同期贷款利率标准从2013年12月24日起计算至广东珠江投资股份有限公司实际清还之日止）给曹嘉逊、李碧云。五、驳回曹嘉逊、李碧云的其他诉讼请求。一审案件受理费18886元，由曹嘉逊、李碧云负担50元，广东珠江投资股份有限公司负担18836元。
判后，上诉人珠江公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定“因珠江公司未能按约通知曹嘉逊、李碧云签订《商品房买卖合同》并办理网上备案手续，曹嘉逊、李碧云于2013年11月至12月期间，多次通过口头和书面发函催告珠江公司尽快与其签约，珠江公司均未与其签订《商品房买卖合同》并办理网上备案手续”，属事实认定错误。（一）《楼宇认购书》第五条已经明确约定了签约的条件、时间、地点，曹嘉逊、李碧云应在符合签约条件后按时到达指定地点签订《商品房买卖合同》，这是曹嘉逊、李碧云负有积极性作为的义务，并未约定珠江公司负有通知的义务。一审法院认为珠江公司负有通知与事实不符，为珠江公司创设了没有法定或约定依据的义务。（二）曹嘉逊、李碧云未按时履行认购书的约定义务，为此珠江公司才于2013年12月11日向曹嘉逊、李碧云发出《催签订买卖合同通知书》，催告曹嘉逊、李碧云签约。无论是认购书约定的签约期限2013年11月3日前，还是珠江公司2013年12月11日催告曹嘉逊、李碧云之前，曹嘉逊、李碧云都没任何履行签约义务的行为。曹嘉逊、李碧云既未举证证明其曾于2013年11月3日之前来到合同指定的场所或者催告珠江公司签约，也未举证证明在2013年12月11日前珠江公司拒绝与其签订合同。结合认购书的约定和曹嘉逊、李碧云的行为，不仅不能得出珠江公司违约的结论，相反恰恰证实曹嘉逊、李碧云迟延38天未履行约定的签约义务，曹嘉逊、李碧云未按认购书约定时间签订合同违约在先，其后因“限签”而无法签订合同，曹嘉逊、李碧云对此存在过错，应承担违约责任。（三）一审法院认定“珠江公司认为曹嘉逊、李碧云不符合三成首付、七成贷款的条件，未能提交《按揭资料初审回执》而未签订买卖合同的意见，与事实不符”，也是事实认定错误。认购书约定曹嘉逊、李碧云的付款计划是三成首付、七成按揭。曹嘉逊、李碧云在签订认购书之前已有一套房屋，其购买案涉房屋属于第二套房，曹嘉逊、李碧云原审庭审中已自认。根据2013年3月31日《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》（穗府办（2013）14号）及2013年11月18日《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办（2013）44号），2013年11月18日前，贷款购买第二套房应支付六成首付，而2013年11月18日后需提高至七成首付。曹嘉逊、李碧云一直不符合三成首付、七成按揭的条件，且明知不具备签约条件的情况下，未提出提高首付或者出售原有房屋以符合限贷条件的履约诚意。曹嘉逊、李碧云无法满足认购书约定的付款条件，也无法履行签约义务。曹嘉逊、李碧云提供的录音中“办理按揭资料到时候过来办理网签的时候一起办就可以”并未说明无须办理按揭资料，而是网签时一起办，即网签时还是需要提供按揭资料，当时因限签不能网签，原审判决曲解珠江公司工作人员的原意，无视曹嘉逊、李碧云不具有签订及履行“三成首付、七成按揭”付款条件的能力事实，无视曹嘉逊、李碧云根本未按认购书约定办理按揭资料审查，将本应由曹嘉逊、李碧云承担违约责任加以珠江公司，明显与事实不符。二、原审法院认定珠江公司应承担双方至今未签订合同的违约责任是事实认定错误，珠江公司对此不存在任何过错。（一）珠江公司在曹嘉逊、李碧云未按认购书约定时间签订合同后，即发函催促曹嘉逊、李碧云签订合同，不可能拒绝曹嘉逊、李碧云签订合同。如前文所述，珠江公司是以积极作为的方式要求签订合同。涉案房屋在与曹嘉逊、李碧云签订认购书之后一直处于可售状态，且至今亦未另行出售，珠江公司没有任何理由拒绝与曹嘉逊、李碧云签订合同。（二）双方在珠江公司催促签订合同的期间内未能签订合同是因政府“限签”政策所致，对此珠江公司并无任何过错。广州市为落实国家房地产调控政策，实行“五限”（即“限贷”、“限购”、“限价”、“限售”、“限签”）调控等措施，抑制房价过快上涨。“限签”属于政府政策，无论在政府的公开性文件或是新闻媒体的报道中均有无数有关“限签”政策的信息“限签”是众所周知的事实。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，珠江公司对于存在“限签”事实无需举证。“限签”是指房管部门通过关闭网上签约系统以限制各楼盘进行网签，仅在每月中的某几天时间开放网签系统，给买卖双方有限数量的网签商品房买卖合同机会。在珠江公司到指定地点要求签约时恰逢房管部门关闭网签的期间，当时未签约的原因是因限签而未能签订合同，而非珠江公司拒绝签订合同。（三）原审认定珠江公司承担未能签订合同的全部责任明显不公。如前文所述，原审忽视曹嘉逊、李碧云的过错，将政府政策因素导致的客观不能结果归咎成珠江公司单方的责任，要求珠江公司双倍返还定金，显失公平。综上所述，上诉人珠江公司上诉请求：撤销原审判决第二项，改判曹嘉逊、李碧云无权要求返还定金；撤销原审判决第四项，改判珠江公司无须向曹嘉逊、李碧云支付利息。
被上诉人曹嘉逊、李碧云答辩称：一、双方签订认购书之后，曹嘉逊、李碧云已全面履行了自己的义务，先后通过电话、现场、书面等多种方式催告珠江公司签订商品房买卖合同，并遭到拒绝。二、珠江公司在双方订立认购书之后多次明确告知，不能签订商品房买卖合同，但其上诉中又反复陈述其能够签订商品房买卖合同，进一步证明其构成了故意拒绝签订涉案房屋买卖合同。三、双方最终不能订立买卖合同的责任，完全在于珠江公司。按照法律规定，其应当承担双倍返还定金及赔偿损失的责任。综上所述，被上诉人曹嘉逊、李碧云答辩认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。
另查明，一、上诉人珠江公司二审当庭提交以下证据：1、《广州市国土资源和房屋管理局关于落实〈政府工作目标〉任务情况的报告》，证明广州市存在“五限”的调控措施，其中就包括限签；2、《网易房产的新闻报道“高价盘限签上周现松绑全市量价翻倍上涨”》，证明2013年12月30日网签数量为零，对应本案曹嘉逊、李碧云前往珠江公司要求签约的时间，该时间段属于限签时间；3、网上新闻“广州限签现隐忧数百套‘认购房’临交楼仍未网签”，证明广州市存在限签政策。被上诉人曹嘉逊、李碧云质证称：上述证据没有原件，对其真实性不予认可；即便材料是真实的，也不能证明涉案房屋属于限签范围，证据与本案无关联性，建议法庭不予采纳。
二、被上诉人曹嘉逊、李碧云二审陈述称：曹嘉逊、李碧云在签订认购书之后准备好为办理按揭所准备的资料，被上诉人2013年10月31日到认购书约定的地址将合同约定的三层首付共1351221元给珠江公司。当场，被上诉人咨询问什么时候可以签约，对方要求被上诉人等通知，之后，被上诉人多次电话催促珠江公司签订《商品房买卖合同》，销售人员说不能签约，并称一定要网签之后银行才能办理按揭手续；被上诉人在12月12日收到对方发出的催促签约的通知书，在12月13日亲自到珠江公司要求签约，工作人员仍说不能签约，被上诉人原审提供的视频录音资料足以证明上述事实。
三、上诉人珠江公司二审陈述称：（一）签订认购书是双方共同协商，被上诉人已经承认自己已有一套房屋，其承诺在签订买卖合同时会将自有房屋转让给其他人，就可以符合认购书约定的贷款条件；珠江公司从未拒绝对方签订买卖合同并未签订，并非因为曹嘉逊、李碧云不符合按揭条件而拒绝与其签约；而是因为曹嘉逊、李碧云自身不符合认购书中所约定的三层首付七层按揭的条件，其也无法取得按揭资料的初审回执；双方只要将认购书中约定的付款条件重新约定为：七层首付三层贷款，双方还是可以签订买卖合同的；这个事实是属于众所周知的事实，上诉人不需要再行告知对方。（二）在签订认购书珠江公司已经知道涉案房屋属于限签范围并已经告知被上诉人，但不清楚限签条件何时能够消除；每个月都可能会放开一天到两天，具体的时间是由房管部门决定的，并且有数量的限制。
本院认为，原审法院对于曹嘉逊、李碧云与珠江公司签订的《楼宇认购书》的合同效力及双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰，不作赘述。针对上诉人珠江公司的上诉主张，本院认定如下：
一、珠江公司上诉主张曹嘉逊、李碧云未依《楼宇认购书》第五条的约定办妥《按揭资料初审回执》，且不具备“三成首付、七成贷款”的签约条件，导致双方未签订《商品房买卖合同》暨网上备案手续，应由曹嘉逊、李碧云自行承担相应责任。因《楼宇认购书》第五条明确约定曹嘉逊、李碧云应按时付款，提交按揭资料取得《按揭资料初审回执》，并提交所有首期房款交款凭证和《按揭资料初审回执》于2013年11月3日前到华景新城龙门阁二楼按珠江公司公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案。曹嘉逊、李碧云原审提供的证据足以证明其多次口头和书面催促珠江公司后，珠江公司仍然答复无法与曹嘉逊、李碧云签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案手续，珠江公司工作人员在曹嘉逊、李碧云电话咨询时，亦明确告知涉案商品房不可以签约，办理按揭资料到在办理网签的时候一起办就可以办理。珠江公司二审亦陈述其并非因为曹嘉逊、李碧云不符合按揭条件而拒绝与其签约，若双方只要将认购书中约定的付款条件重新约定为“七层首付、三层贷款”，双方还是可以签订买卖合同的。因此，珠江公司上诉认为曹嘉逊、李碧云不符合签约条件，未能提交《按揭资料初审回执》而未与其签订买卖合同的意见，前后矛盾，且与事实不符，本院不予采纳。
二、珠江公司上诉认为其未与曹嘉逊、李碧云签约是房管部门限签，属于不可抗力，其不应承担相应责任。因珠江公司未能提供涉案商品房确实属于房管部门限签的证据，其二审确认其在签订时已经知道涉案商品房属于限签。因此，本院认为，既然珠江公司已经明知涉案商品房存在限签，限签何时消除，其无法确认，在此情况下，珠江公司仍与曹嘉逊、李碧云签订《楼宇认购书》约定2013年11月3日前签订《商品房买卖合同》，导致双方未能实际签订商品房买卖合同的后果，珠江公司显属违约，理应承担相应的违约责任。珠江公司的上诉主张，缺乏充分依据，不予支持。原审判决解除曹嘉逊、李碧云与珠江公司签订的《楼宇认购书》；珠江公司双倍返还定金200000元、退还预收房款1351221元以及支付逾期返还预付房款1451221元的利息，合法有据，本院予以维持。
综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人珠江公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人广东珠江投资股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
代理审判员 柳玮玮
代理审判员 郑怀勇
二〇一四年九月十日
书 记 员 杨仁义