山西省长治市城区人民法院行 政 判 决 书（2017）晋0402行初75号原告潞城市易安物业服务有限公司。法定代表人王斌，职务经理。住所地山西省潞城市学府街。委托代理人何树叶，该公司副经理。委托代理人申建玲，山西宏基律师事务所律师。被告潞城市潞华办事处。法定代表人崔海金，职务主任。住所地潞城市中华大街。委托代理人栗晓云，该办事处副主任科员。委托代理人卫凯，山西忠兴律师事务所律师。第三人潞城市金桥花园业主委员会。负责人王福贵，职务主任。住所地潞城市金桥花园小区。原告潞城市易安物业服务有限公司不服被告潞城市潞华办事处行政备案登记一案，本院于2017年5月17日受理后，经审查，认为潞城市金桥花园业主委员会与本案被诉行政行为有利害关系，依法追加潞城市金桥花园业主委员会作为第三人参与诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告潞城市易安物业服务有限公司特别授权代理人何树叶、申建玲，被告潞城市潞华办事处特别授权代理人栗晓云、委托代理人卫凯，第三人潞城市金桥花园业主委员会负责人王福贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年9月1日潞城市潞华办事处批复同意第三人潞城市金桥花园业主委员会提出的潞城市金桥花园关于呈请批复成立业主委员会的申请，并加盖了潞城市潞华办事处的公章。原告诉称，被告潞城市潞华办事处将由两个建设单位建设的潞城市金桥花园东西区两个不同性质的小区审核备案成立一个业主委员会不合法。潞城市金桥花园东西区是两个不同性质的小区，分别属于东街社区和古南关社区，东区系商住小区，西区系拆迁改造安置小区，而且东西区的建筑商也不同。潞城市金桥花园业主委员会从筹备到成立直至召开首次业主大会程序均不合法，被告潞城市潞华办事处为其办理备案登记明显违法。潞城市金桥花园业主委员会筹备组并没有建设单位和社区、街道办事处代表，筹备组成员名单也没有对外公布，筹备组组长并不是由被告潞城市潞华办事处代表担任，违反了住房保障和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第九条、第十条和第十一条的规定。而且2016年8月27日金桥花园东西两个小区的几个业主以金桥花园业主委员会筹备组的名义违法召开首次业主代表大会，在两个小区625户业主仅有40余名业主参加的情况下成立业主委员会，根本没有达到《物业管理条例》第十二条规定的双过半标准。因被告潞城市潞华办事处的违法备案行为导致原告损失惨重。原告作为金桥花园东西区的前期物业管理单位。被告潞城市潞华办事处违法备案成立潞城市金桥花园业主委员会后，该业主委员会不顾小区大多数业主的意见，于2016年9月29日书面通知原告，要求解除原告与开发商签订的前期物业服务合同，在没有完成交接的情况下，煽动小区业主拒绝缴纳物业费用，并于2016年12月以物业管理纠纷为由将原告诉至潞城市人民法院。在该案审理期间，金桥花园业主委员会强行驱赶原告的工作人员，占用原告公司财产，违法侵入原告财务管理系统，导致小区管理混乱，原告公司损失惨重。综上，潞城市金桥花园首次业主大会筹备组组成人员违法，首次业主大会会议不是在法定筹备组组织下召开，首次业主大会仅有少数人参加，被告没有尽到组织、审查义务，被告的备案行为明显认定事实不清，请求人民法院撤销被告为潞城市金桥花园业主委员会办理的备案登记。原告向本院提供了如下证据材料：1、潞城市金桥花园关于呈请批复成立业主委员会的申请以及批复，证明被告的批复行为导致原告财产权受到严重侵害；2、照片三张，证明在成立业主委员会时仅有40余名业主参加，明显违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定；3、潞城市金桥花园小区业主委员会筹备组公告两份，证明该筹备组成立是违法的，公布的候选人中有十几岁的未成年人；4、潞城市金桥花园业主委员会分别于2016年9月29日、10月9日、10月13日、10月16日、11月5日发出的通知以及公告一份，证明潞城市金桥花园业主委员会基于被告潞城市潞华办事处的错误备案登记行为，违法行使权力，驱赶原告；5、潞城市易安物业服务有限公司金桥花园入户调查表81张，证明原告在为金桥花园东西区提供物业服务过程中，两个小区的业主对原告的服务是满意的，认为不需要更换物业公司；6、潞城市丰隆房地产开发有限公司金桥花园二期工程建设用地规划许可证以及山西省第三建筑工程公司潞城市农业局拆迁改造区安置楼项目中标通知书，证明金桥花园小区东西区是两个建筑商建设；7、潞城市丰隆房地产开发有限公司、山西省第三建筑工程公司以及潞城市潞华办事处古南关社区居民委员会证明三份，证明在潞城市金桥花园小区业主委员会成立时，三个单位均不知情。被告辩称，原告诉讼主体不适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，构成原告资格的条件是：第一，起诉人认为其合法权益受到行政行为侵害；第二，起诉人与行政行为之间存在法律上的利害关系。本案中被告的登记行为没有侵犯原告的合法权益，原告与被告的备案登记行为之间也没有利害关系，所以原告诉讼主体资格不适格。其次，原告的起诉已经超过法定起诉期限。原告在诉状中陈述2016年8月27日金桥花园小区已经召开首次业主代表大会，2016年9月29日，业主委员会已经书面通知原告解除前期物业服务合同，原告最迟已经于2016年9月29日知道被告为金桥花园业主委员会办理备案登记事项。而原告在2017年5月17日才提起诉讼，已经超过法律规定的六个月的起诉期限。再次，根据《业主大会和业主委员会成立指导规则》第三十条规定，需提交业主大会和业主委员会选举情况、管理规约等材料，业主委员会也提交了上述材料，被告为潞城市金桥花园业主委员会办理备案登记的行为事实清楚，证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。综上，请法院驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。被告潞城市潞华办事处向本院提交了证明其行政行为合法性的以下证据、依据：1、金桥花园关于推荐业主代表的通知，证明金桥花园小区业主以单元为单位推荐参加业主大会的代表；2、金桥花园关于成立业主委员会申报批复的资料（包括业主代表大会签到表、业主委员会选票、业主代表选票、业主委员会章程、业主委员会公约、业主委员会选举办法、成立筹备组会议记录、推荐候选委员会议记录、业主委员会候选人公告、业主委员会委员、主任、副主任公告、成立业主委员会的过程、呈请批复成立业主委员会的申请），证明金桥花园业主委员会成立的情况，以及第三人申请向被告备案登记所提供的材料；3、光盘，证明业主大会成立的实际情况；4、法律依据：《物业管理条例》第十六条、《业主大会和业主委员会成立指导规则》第三十三条之规定，证明被告进行备案登记适用法律规范正确。第三人发表的参诉意见，金桥花园分为两期，一期是东区，二期是西区。物业公司应当同业主委员会签订合同。业主委员会成立后就已经找原告协商，并提出了签订合同的要求，但是原告不同意。原告提出的要求与本案无关，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人向本院提交了以下证据材料：业主委员会筹备组成立及工作流程、业主委员会成立条件、程序的流程、金桥花园业主关于前期物业是否留用表决意见表，证明金桥花园小区业主625户，其中464户不同意原告继续提供物业服务。经庭审举证、质证，原、被告、第三人发表了以下质证意见：原告对被告提供的证据的质证意见为，对证据1，认为只有符合《物业管理条例》第十一条、第十二条以及《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第二十二条的规定才可以召开业主大会，被告所谓的备案登记是一份推荐业主代表的通知，是违法的，必须双过半才可以召开业主大会；证据2形式上违法，被告没有依据相关法律规定进行审核就给第三人办理备案登记，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，潞城市金桥花园筹备组组长是王福贵，但王福贵不是被告单位的工作人员，被告在审核过程中没有尽到审查义务，违法办理了备案手续；证据3，被告单位的领导和住房保障和城乡建设管理局领导以及社区的领导都是作为嘉宾出席的，被告提供的证据均明确写明了这些人员不是筹备组成员，只是观摩开会的过程，2016年7月2日的记录明确写明召开业主大会的住户，七人中没有其他单位的代表，都是住户。第三人对被告提供的证据没有异议。被告对原告提供的证据发表的质证意见为，对证据1潞城市金桥花园关于呈请批复成立业主委员会的申请以及批复真实性没有异议，但是达不到原告的证明目的，无法证明损害了原告的财产权益；对证据2的照片无异议，照片中的人员为业主代表；证据3真实性无异议，王振是否为未成年人情况不清楚，但原告并未提供证据佐证；证据4和证据5与本案无关；证据6，依据《山西省物业管理条例》第九条规定，确定物业管理区域是房地产管理部门的职权而不是被告的职权；证据7不合法，被告在作出行政行为的时候，该三单位并未向被告提供，此证明是在被告作出行政行为之后才出具的。第三人同意被告对原告提供的证据所发表的质证意见，同时说明王振的真名叫王云飞，平时大家都叫他王振，所以就写成了王振。原告对第三人提供的证据发表的质证意见为，业主委员会筹备组成立及工作流程、业主委员会成立条件、程序的流程是违法的，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条的规定，业主委员会筹备应该由建设单位报送，而不是小区业主报送，成立时应该是房管部门收到申请后六十日内成立；金桥花园业主关于前期物业是否留用表决意见表不予认可，是否是业主的真实意思表示无法确认，应当以原告提供的入户调查表为准。被告对第三人提供的证据发表的质证意见为，第三人提供的证据与被告提供的证据相互印证，具有真实性，可以证明业主大会和业主委员会成立合法有效，被告为第三人办理备案登记合法有效。经庭审，举证、质证，本院对以上证据认证如下，原告潞城市易安物业服务有限公司提供的证据2照片无法客观反映业主委员会的成立情况，本院不予采信；证据5潞城市易安物业服务有限公司金桥花园入户调查表与本案无关联，本院不予确认；原告提供的其余证据以及被告提供的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；第三人潞城市金桥花园业主委员会提供的证据业主委员会筹备组成立及工作流程、业主委员会成立条件、程序的流程来源不明确，本院不予确认；证据金桥花园业主关于前期物业是否留用表决意见表与本案没有关联性，本院不予确认。经审理查明，原告潞城市易安物业服务有限公司系潞城市金桥花园小区的前期物业公司。2016年9月1日，潞城市金桥花园业主委员会向潞城市城建局、东街社区以及被告潞城市潞华办事处提出潞城市金桥花园关于呈请批复成立业主委员会的申请，载明：“根据国务院《物业管理条例》，我小区共建有住宅楼11栋，其中高层住宅楼4栋、多层住宅楼7栋，分设39个单元，共有625户，现入住535户，入住率85.6%。于2016年7月2日成立业主委员会筹备组，经过向潞华办、房地产管理服务中心申请、咨询，在小区内征询意见，选举业主代表等工作，于8月27日召开业主代表大会，选举产生了首届业主委员会，委员15名，主任王福贵，副主任孟水瑜、石贤明，现呈请上级有关部门给予批复”。潞城市潞华办事处东街社区居民委员会在该申请上注明“情况属实”，并加盖了公章，被告潞城市潞华办事处在该申请上注明“同意”，并加盖了该单位公章。原告认为潞城市金桥花园业主委员会成立不合法，被告的错误备案行为给原告造成了损失，为此，提起行政诉讼，请求法院撤销被告潞城市潞华办事处为第三人潞城市金桥花园业主委员会办理的备案登记。另，庭审中原告称潞城市金桥花园业主委员会公布的业委会委员候选人中有未成年人，对此第三人称“王振”的真实姓名叫“王云飞”，因平时叫王振就写成了王振。本院认为，《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。被告潞城市潞华办事处对其辖区内的业主委员会具有备案登记的职权。关于原告潞城市易安物业服务有限公司是否是本案适格的原告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，原告作为潞城市金桥花园小区的前期物业公司，业主委员会成立与否以及成立是否合法与其具有利害关系，故原告潞城市易安物业服务有限公司是本案适格的原告。关于原告潞城市易安物业服务有限公司的起诉是否已经超过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定除外”。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。本案中，被告潞城市潞华办事处于2016年9月1日作出本案被诉行政行为，但并未提供证据证明其作出本案被诉行政行为时已告知原告诉权或者起诉期限，故本案起诉期限为应从原告知道本案被诉行政行为内容之日起最长不得超过2年，原告于2017年5月17日提起本案行政诉讼，并未超过起诉期限。关于被告潞城市潞华办事处为第三人潞城市金桥花园业主委员会办理备案登记是否合法。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《山西省物业管理条例》第十六条规定：“一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见”。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定：“业主委员会选举产生后向行政主管部门办理备案登记时，应当提供：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）业主管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项”。本案中，潞城市金桥花园业主委员会在向被告潞城市潞华办事处申请备案时，所提交的材料中无法反映潞城市金桥花园业主委员会的选票统计结果，无法确认潞城市金桥花园业主委员会是否获得了该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且潞城市金桥花园小区业主委员会筹备组在公告业主委员会委员候选人时明显未核对成员身份，不能证明系成员本人真实意思表示。被告潞城市潞华办事处在进行备案登记时，未尽到审查注意的法定职责，故被告对第三人潞城市金桥花园业主委员会的备案登记行为缺乏主要证据支持，应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销被告潞城市潞华办事处为第三人潞城市金桥花园业主委员会办理的备案登记。案件受理费50元，由被告潞城市潞华办事处承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 杜树升人民陪审员 王惠岗人民陪审员 田      强二〇一七年八月十日书 记 员 候      超