江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终11307号
上诉人（原审被告）：张姣，女，1985年10月1日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：张林，江苏行知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈志新，男，1969年1月19日生，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：彭玉芳，女，1980年5月6日生，汉族，住南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：彭飞，男，1984年5月19日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：胡林虎，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。
上诉人张姣因与被上诉人彭玉芳、彭飞恢复原状纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初7214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张姣上诉请求：依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对案件诉争的位于南京市江宁区禄口街道博恩花园御涵轩39幢40幢之间院落“原地形栏杆位置”的认定，缺乏事实和法律依据，其判决显属不当。1、南京市江宁区禄口街道博恩花园御涵轩39幢40幢房屋原系一人所有，在上诉人购买40幢房屋时，原两幢房屋之间的分割界线已拆除。上诉人购买40幢房屋后，按原分割位置后让了一部分重新进行了分割，分割后原房主及物业均认可未提任何异议。当被上诉人通过司法拍卖购买39幢房屋时，现分割状况己实际存在。被上诉人在看房时是明知房屋和院落状况的。2、上诉人与被上诉人目前所持的房屋权属证书，其在法律上所确认的仅是房屋面积及房屋所占的土地使用权，并未对院落进行权属认定。原始院落的划分应以开发商交付房屋时的划分为准。上诉人多次并与被上诉人共同向江宁国土分局询证，江宁国土分局均未能提供原始数据并给出明确答复。3、在本案诉讼中，一审法院委托江宁国土分局对两幢房屋的土地使用范围进行定桩确定，后江宁国土分局以草图形式出具了鉴定意见，认为上诉人占用了被上诉人的院落。对此鉴定，上诉人不予认可。首先，江宁国土分局无权界定房屋土地之外的院落土地使用权，其界定属无权界定；其次，鉴定草图不符合鉴定报告的法律要求，也未说明草图制作的依据及所谓的原始数据；另外，草图的制作人也未能出庭接受上诉人的质证。因此，江宁国土分局的院落界定草图不能作为一审法院的定案依据。二、涉案房屋院落的使用应以开发商房屋竣工时的交付划分为依据，为证明房屋院落划分的历史原貌，上诉人向一审法院提供了开发商售房时公示的小区航拍房屋院落图，根据该图及现场实地查验就能轻易辨别院落的历史分割划分。但一审法院并未对该份证据进行认定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
彭玉芳、彭飞辩称：1、双方作为本案所涉两幢房屋的所有权人，均应当遵守房屋原购买人与开发商之间的对于小区物业管理的规定。在原购房人与开发商签订的商品房买卖合同中约定，购房人不得在所购房屋的外围搭建其他的建筑。2、双方产权证明确载明了房屋使用面积以外的宗地内的公共使用面积已登记注册给全体业主，双方均应当遵守上述约定。双方争议的院落应当按照开发商在销售房屋时的合同约定以及在房屋交付时开发商分割的状态予以确定，不应当擅自改变，而本案中上诉人恰恰改变了开发商房屋交付时划分的状态。虽然上诉人辩称其让出了相应的位置，但事实上已经侵占了被上诉人的合法使用院落。经被上诉人申请，一审法院委托了江宁国土分局对院落进行了测绘，江宁国土局作为土地管理部门依据开发商在房屋交付前的土地分割的图纸对院落现场进行了定位测绘，并出具了原地形栏杆位置图，以及现地形栏杆位置图，可以充分证明上诉人侵占院落的事实，江宁国土分局是具有出具地形图的能力的。3、上诉人称其改变房屋的院落是经过原购房人及物业公司的同意，但均没有提供证据予以证明。被上诉人也提供了原购房人的谈话记录，证明原购房人没有同意其改变房屋院落。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
彭玉芳、彭飞向一审法院起诉请求：张姣清除占用其庭院部分的建造物、灌木，恢复原庭院之间的隔离栅栏。
一审法院认定事实：被告张姣系40幢03室房屋所有权人，于2014年购得该房屋并装修入住。原告彭玉芳、彭飞系39幢04室房屋所有权人，于2016年通过司法拍卖购得该房屋。两房屋庭院相邻，均为自带庭院的独栋别墅。
审理中，被告张姣陈述其在2014年购得40幢03室房屋时，两房屋之间的隔离栅栏及灌木已被39幢04室房屋原所有权人赵树伟、田莉清除，其与赵树伟、田莉协商，如赵树伟、田莉不出售39幢04室房屋，则双方保持没有隔离物的状态，共同使用庭院；2016年，因赵树伟、田莉欲出售39幢04室房屋，其按照两房屋庭院原始分隔界限位置让出一部分面积后建造栅栏、种植灌木将两房屋庭院重新隔开，并在自己庭院范围内建造了喷水池、亭子，且其重新设置隔离物的行为得到赵树伟、田莉以及原小区物业公司的同意；原告彭玉芳、原告彭飞在购买39幢04室房屋时其已将隔离物（即栅栏、灌木）设置完成，其二人应当接受现状。张姣还提出其与二原告房屋的国有土地使用权范围均不含庭院部分，开发商在交付房屋前对每栋房屋庭院范围进行了划分，且房屋价格因此有所不同，两栋房屋周围的庭院面积属小区公共区域，应按开发商对两栋房屋庭院的划分界限确认各自的庭院范围；如法院查明开发商交付房屋时所划分的原始界限，其愿意按照原始界限恢复院落范围。
经原告彭玉芳、彭飞申请，一审法院委托南京市国土局江宁分局（以下简称江宁国土分局）对39幢04室房屋及40幢03室房屋的土地使用范围进行定桩确定。江宁国土分局经测绘出具地形图确定了“现地形栏杆位置”及“原地形栏杆位置”，并陈述两幢房屋国有土地使用权范围均不含庭院部分；地形图中“现地形栏杆位置”是根据目前被告张姣设置的隔离物经卫星定位所确定，“原地形栏杆位置”是根据国土部门留存的数据库材料经卫星定位所确定；数据库材料是开发商在小区房屋竣工后交付前向国土部门申请测绘地形时所留存。根据江宁国土分局出具的地形图，40幢03室房屋“现地形栏杆位置”向39幢04室房屋扩张，比“原地形栏杆位置”多占用39幢04室房屋庭院面积28.82平方米。张姣对江宁国土分局出具的地形图不予认可，认为国土部门无权对小区公共区域进行划分，且江宁国土分局留存的数据库材料也不能作为划分依据。
原告彭玉芳、原告彭飞还提交了与39幢04室房屋原所有权人赵树伟、田莉的录音以证实该二人并未与被告张姣就两幢房屋之间重新设置隔离物达成协议。张姣则认为根据录音，田莉认可两幢房屋庭院之间原有一条石板道路相隔，石板道路应在40幢03室房屋庭院范围内，现其已将道路让出，故并未占用39幢04室房屋的庭院。根据录音，赵树伟与田莉均陈述张姣重新设置隔离物并未与其二人达成协议。
一审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，虽然原告彭玉芳、原告彭飞所有的39幢04室房屋与被告张姣所有的40幢03室房屋的国有土地使用权范围均不含庭院部分，但开发商在交付房屋前即已将每幢房屋所对应的庭院范围进行了划分，将房屋与庭院一并交付给业主，应视为开发商与业主达成了就庭院部分由各业主专有使用的约定，各业主均不得擅自改变原开发商划分的庭院范围。现原被告双方对开发商划分的庭院原始界限不能达成一致，而江宁国土分局出具的地形图是根据小区竣工后的原状进行测绘所勘定，可以认定该地形图中“原地形栏杆位置”为开发商划分的庭院原始界限。故张姣应按照“原地形栏杆位置”让出占用39幢04室房屋的庭院面积、清除该面积范围内的建造物、灌木。张姣陈述其系按照开发商原划分的原始界限让出部分面积后重新设置的隔离物，未能充分举证加以证实，一审法院不予采信。张姣还陈述其重新设置隔离物经过原业主赵树伟、田莉的允许，亦未举证加以证明；彭玉芳、彭飞就此也提交了录音证据予以反证，故对张姣的该辩称意见一审法院亦不予采信。彭玉芳、彭飞还要求张姣按照“原地形栏杆位置”安装隔离栅栏，但张姣陈述其在购买40幢03室房屋时原隔离物已经被清除，彭玉芳、彭飞亦未举证证实原隔离物系被张姣所清除，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决如下：一、以南京市国土资源局江宁分局出具的地形图中“原地形栏杆位置”为界，被告张姣于判决发生法律效力之日起30日内清除该界限以外占用博恩花园御涵轩39幢04室房屋庭院范围的建造物、灌木。二、驳回原告彭玉芳、原告彭飞的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告彭玉芳、原告彭飞与被告张姣各负担20元。
本院二审期间，本院至江宁国土分局调取了涉案两栋房屋区域2009年、2014年卫星影像图。上诉人对图片的真实性无异议，但认为该卫星影像图与江宁国土分局经测绘出具的“原地形栏杆位置”不一致。被上诉人对图片不持异议。
双方当事人二审均未提交新的证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。上诉人与被上诉人房屋相邻，因各自房屋外围院落的范围产生争议。现双方均同意按照开发商交付房屋时所划分的原始界限划分双方的院落。因上诉人与被上诉人持有的国有土地使用权证范围均不含庭院部分，无法根据各自持有的国有土地使用权证证明院落范围。江宁国土分局作为土地行政管理部门，本身即具有地籍测绘、勘测定界的权限，其受一审法院委托出具的“原地形栏杆位置”地形图系根据开发商在小区房屋竣工后交付前向国土部门申请测绘地形时留存的数据库材料经卫星定位所确定，具有专业性和权威性，该“原地形栏杆位置”地形图可以作为确认双方院落原始界限的依据。而江宁国土分局测绘的反映现行隔离物位置的“现地形栏杆位置”明显与“原地形栏杆位置”发生偏离，一审法院据此判令上诉人以江宁国土分局出具的“原地形栏杆位置”地形图将院落恢复原状，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人张姣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人张娇负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 帅
审判员 许云苏
审判员 付 双
二〇一八年三月二十三日
书记员 戴 苗