广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6328号
原告（反诉被告）：佛山市南海区桂城街叠南经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道叠南村，组织机构代码72116376-6。
负责人：朱晃键。
委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何楚林，广东旭瑞律师事务所律师助理。
被告（反诉原告）：佛山市智达投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道东二中心村A区九巷1号第四层402室，统一社会信用代码91440605584712086B。
法定代表人：周智基，系公司总经理。
被告（反诉原告）：梁炳坚，男，1970年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
两被告共同的委托诉讼代理人：温永刚，广东丰源律师事务所律师。
两被告共同的委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。
原告佛山市南海区桂城街叠南经济联合社与被告佛山市智达投资有限公司（以下简称智达公司）、梁炳坚租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，并根据两被告申请，依法委托鉴定机构对市场升级改造费用及租金水平进行评估鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。后于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗品贤，被告智达公司法定代表人周智基，被告梁炳坚，两被告共同的委托代理人温永刚、施杰龙，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的补充协议，被告返还位于合同项下租赁场地（租赁场地内现有的各租户，原告同意履行至分租合同期限届满）；2.原告没收被告交纳的保证金2500000元；3.两被告支付拖欠的租金，从2016年1月1日起至2016年6月30日止，按每月租金356666.6元标准计算，从2016年7月1日起至实际返还租赁场地止，按每月租金391083.3元标准计算，违约金以每月应支付租金为标准，从当月的6日开始计算至实际清空场地止，按日百分之一计算；4.本案诉讼费由两被告承担。
事实与理由：2013年6月3日，原告与被告梁炳坚签订一份《租赁合同》，原告将叠南汇泉农贸市场整体出租给被告梁炳坚，租赁期限从2013年7月1日至2022年6月30日，每月租金150000元，每三年递增10%，每月5日前缴纳当月租金，拖欠租金按日1%支付延迟违约金，被告梁炳坚在签订合同时支付2500000元履约保证金，逾期交租超过30天原告有权解除合同，没收保证金并可要求被告梁炳坚赔偿实际损失。2013年7月17日，原告与两被告共同签订《补充协议》，约定被告梁炳坚将租赁合同权利义务转让给被告智达公司，但被告梁炳坚对合同履行承担连带担保责任。合同签订后，原、被告开始履行合同，但自2016年1月1日，两被告未再支付租金给原告，给原告造成巨大经济损失，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。
两被告共同辩称,涉讼租赁场地早在双方签订《租赁合同》前就不具备市场经营资格，原告对外招租存在隐瞒及欺诈行为，违背了被告租赁涉讼场地用于市场经营的真实意思表示，涉讼合同应属无效或可撤销合同，且其相应租金也不应当以具备市场资质的租赁物租金予以计算，而应参照同为原告所有的相同路段或附近的普通租赁物的租金标准予以计算。首先，原告所交付涉讼市场面积比合同约定的面积小，其并不足3900平方米，而原告所称的3900平方米的场地系包含了大约400多平方米的私人铺位，但该部分私人铺位为私人产权，并不能交付给被告使用。另外，被告智达投资公司根据招标公告和合同的约定向佛山市南海区工商行政管理局申请《商品交易市场登记证》相关变更事项时，被工商局告知原告的原《商品交易市场登记证》早在2012年7月26日因《广东省商品交易市场管理条例》的实施而作废，且因原告一直未能按规定申领市场牌照，故其在招标时早已经失去市场经营资格。只能办理以筹建的方式暂时设立公司，营业执照有效期为1年（有效期至2015年7月9日），并要求原、被告严格按照有关规定重新申领市场经营牌照。被告智达公司获悉此消息后，积极向原告提出要求，要求其尽快处理此事，但原告告知被告，其能够向工商部门提出申请，使该场地重新获取市场经营、管理资质。后原告于2015年11月19日出具《申请书》，向佛山市南海区工商行政管理局桂城分局申请批准相关事项，但佛山市南海区工商行政管理局桂城分局口头明确告知被告，由于原告物业存在固有的瑕疵（即涉讼市场中存在大量违章建筑，该部分违章建筑并不能通过消防验收，且涉讼市场除了首层外，其上层建筑均为住宅，存在极大的安全隐患，不符合设立类似市场的公共经营场所），已不满足设立市场的条件，不能获得工商部门的批准，由此导致双方的《租赁合同》无法按市场的标准来履行。被告认为，原告不仅未告知涉讼场地的实际面积，未能按合同约定如数交付场地，且其在不具备市场经营资格的情况下，仍故意隐瞒重要事实，委托佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心以“市场使用权”为名向社会发出招标公告，已明显构成了欺诈，导致被告按正规市场的租赁价格进行投标和给付租金，并投入巨大资金升级改造涉案市场，造成巨大的经济损失，且交付的相关物业存在大量的违法建筑，导致被告无法正常申领牌照进行合法经营，故原告与被告于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的《补充协议》应当是无效合同。另外，因原告所提供的租赁场地并不满足被告用于市场经营用途使用，故其相应租金也不应当以具备市场资质的租赁物租金予以计算，而应参照相同路段或附近的普通租赁物的租金标准予以计算。
被告向本院提出反诉请求：1.撤销原、被告与于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的《补充协议》；2.原告立即向被告智达公司退回租赁合同保证金2500000元并支付款项汇入原告指定账户之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还之日止利息；3.原告向被告智达公司返还50%的租金5177916.5元；4.原告赔偿被告智达公司按《佛山市农贸市场升级改造标准（甲级）》对南海区桂城叠南汇泉农贸市场进行升级改造的费用3643131元及从2014年1月10日完成升级改造时起按中国人民银行同期贷款利率计算至其实际退还之日止利息；5.诉讼费用由原告承担。
事实及理由：2013年5月8日，原告委托佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心发布《佛山市南海区桂城街叠南经济联合社市场使用权竞投租赁公告》，对外公布将于2013年5月24日对位于佛山市南海区桂城文化北路51号“叠南汇泉农贸市场使用权”租赁进行竞投，竞投市场面积约为3900平方米，出租起止期限从2013年7月1日至2022年6月30日止共9年，交易底价为2900000元/年（不含税）。被告梁炳坚获悉后，参与上述市场的竞投，并以浮动租金每年4130000元竞得上述市场的租赁使用权。2013年6月3日，被告梁炳坚按照规定期限，持《竞投租赁成交确认书》与原告签订了《租赁合同》，且于当日在南海区桂城街道办事处桂城法律服务所做了见证。《租赁合同》签订后，被告梁炳坚按照《租赁合同》的约定，按时支付履约保证金2500000元，并支付了2013年7月份的基础租金。后于2013年7月17日，被告梁炳坚与被告智达公司及原告三方协商一致后，签订了《补充协议》，约定由被告智达公司承担被告梁炳坚与原告于2013年6月3日签订的《租赁合同》全部权利义务。之后，被告智达公司严格按照《租赁合同》的约定，按时足额支付租金及履行合同其他义务，并按政府的要求，斥资360多万元巨额资金对市场按《佛山市农贸市场升级改造标准（甲级）》进行升级了改造，且于2014年1月10日通过了佛山市南海区农贸市场升级改造工作领导小组办公室的验收。
上述合同履行过程中，被告智达公司发现原告所交付市场面积比合同约定的面积小，并不足3900平方米，而原告所称的3900平方米的场地系包含了大约400多平方米的私人铺位，但该部分私人铺位为私人产权，并不能交付给被告使用。另外，被告智达公司根据招标公告和合同的约定向佛山市南海区工商行政管理局申请《商品交易市场登记证》相关变更事项时，被工商局告知原告原《商品交易市场登记证》早在2012年7月26日因《广东省商品交易市场管理条例》的实施而作废，且因原告一直未能按规定申领市场牌照，故其在招标时早已经失去市场经营资格。故工商局只能办理以筹建的方式暂时设立公司，营业执照有效期为1年（有效期至2015年7月9日），并要求被告和原告严格按照有关规定重新申领市场经营牌照。被告智达公司获悉此消息后，积极向原告提出要求，要求其尽快处理此事，但原告告知被告，其能够向工商部门提出申请，使该场地重新获取市场经营、管理资质。原告于2015年11月19日出具《申请书》向佛山市南海区工商行政管理局桂城分局申请批准相关事项，但佛山市南海区工商行政管理局桂城分局口头明确告知被告，由于原告物业存在固有的瑕疵（即涉讼市场中存在大量违章建筑，该部分违章建筑并不能通过消防验收，且涉讼市场除了首层外，其上层建筑均为住宅，存在极大的安全隐患，不符合设立类似市场的公共经营场所。）已不满足设立市场的条件，不能获得工商部门的批准，故导致双方的《租赁合同》无法按市场的标准来履行。
被告认为，原告不仅未告知涉讼场地的实际面积，未能按合同约定如数交付场地，且其在不具备市场经营资格的情况下，仍故意隐瞒重要事实，委托佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心以“市场使用权”为名向社会发出招标公告，已明显构成了欺诈，导致被告按正规市场的租赁价格进行投标和给付租金，并投入巨大资金升级改造涉案市场，造成巨大的经济损失，且交付的相关物业存在大量的违法建筑，导致被告无法正常申领牌照进行合法经营，被告与原告于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的《补充协议》应当是无效合同。故根据《合同法》第五十二条、第五十四条及第五十八条规定，原告以欺诈手段使被告梁炳坚在违背其真实意思的情况下订立的合同，应当予以撤销。原告应当依法返还所取得财产，并赔偿损失。综上所述，维护被告的合法权益，特依法提起反诉，请求依法支持被告的反诉请求。
针对被告反诉，原告辩称，涉讼物业用于市场经营且具备相关市场使用功能，已作市场使用十几年，两被告承租后一直以市场形式经营且分租八十多户，分租户全部在经营，并不存在隐瞒市场不能经营的事实。合同约定的市场面积3900多平方米是占地面积，租金是以市场整体计算。根据相关规定，市场在2012年全部停止发放商品交易市场登记证，相关部门并非取消市场经营资格，而是换一种管理形式，即统一办理工商登记，由经营方领取工商执照以代替商品交易市场登记证，且对领取工商执照没有特殊要求，只对经营场所有普遍性要求，造成被告无法领取营业执照是因被告消防无法经过验收，根本原因是被告私自加建造成，而且被告实际可通过领取物业公司牌照进行经营。
诉讼中，原、被告围绕其诉讼请求依法提供了证据材料，本院组织双方当事人进行了举证与质证，对当事人无异议的证据本院均予以确认并附卷佐证。原告对被告提供的市场土地图纸、申请书有异议，认为被告是建设方，原告同意与否与被告的违章建没有关系。经审查，该二份证据加盖原告公章，本院确认其真实性。原告对被告提供的桂城政务信息网截图打印件有异议，经审查，该截图为网上公开信息数据，本院对其真实性也予以确认。
本院经审理认定如下事实：
位于佛山市南海区桂城海三路叠南市场首层房产于1996年8月31日办理房产证，建筑结构及层数为八层。2007年9月4日，位于佛山市南海区桂城文华北路51号叠南市场首层办理佛府南国用（2007）第0111982号国有土地使用权证书，使用权类型为划拨，土地面积为2761平方米。位于佛山市南海区桂城叠南村民委员会洙泗村民小组（土名）“十六亩红石路”地段1139.75平方米土地于2006年8月8日办理佛府南集用（2006）第0110188号集体建设用地使用权证书，使用权类型为批准拨用企业用地。
2013年5月8日，佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心发出叠南经济联合社市场使用权竞投租赁公告，对叠南汇泉农贸市场进行招租，市场占地面积约3900平方米（面积不影响租金计收），租赁期限从2013年7月1日起至2022年6月30日止，交易底价为290万元/年，每年租金由基础租金15万元/年＋浮动租金（即竞投成交价），每满三年递增10%，每月5号前支付当月租金，合同履约保证金250万元，并注明该物业已被南海区确定为创文改造市场，竞得人须按上级政府要求对租赁物业进行创文改造，改造标准为甲级。2013年5月24日，被告梁炳坚以413万元/年总投成交。2013年5月30日，原告出具收据，确认收取被告梁炳坚交纳的叠南市场租赁合同保证金2500000元。
2013年6月3日，原告（出租方，甲方）与被告梁炳坚（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁物业为佛山市南海区桂城文华北路51号叠南市场；占地面积约3900平方米，租赁物业的面积不影响租金计收；甲方按现状将租赁物业出租给乙方；租赁期限从2013年7月1日起至2022年6月30日止，其中第一个月为装修免租期，即从2013年8月1日起正式计收租金；2013年7月1日至2013年7月31日基础租金12500元/月，2013年8月1日至2013年6月30日止每月租金为基础租金12500元/月＋浮动租金344167元/月，2016年7月1日至2019年6月30日止每月租金为基础租金12500元/月＋浮动租金378584元/月，2019年7月1日至2022年6月30日止每月租金为基础租金12500元/月＋浮动租金416442元/月；乙方须在每月5日前将租金存入甲方指定的账户，甲方收到租金后开具收据，如乙方需开具发票，须缴交税费；乙方应一次性存入2500000元到甲方账户作为合同履约保证金；乙方有权自行将租赁物业部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案，乙方每次收取承租方租金或保证金不得超过三个月租金；甲方协助乙方办理工商、税务、消防等申报手续，如有关部门不准办理，责任由乙方承担，甲方对此不负任何责任；乙方须按合同约定如期如数缴交租金，拖欠租金须每日按所欠金额的1%支付延迟履行违约金至付清日止；乙方不得在承租物业外进行经营活动及违章搭建，否则由此产生的责任由乙方承担；乙方逾期30天未交租金的，甲方有权单方面解除合同，无条件收回租赁物业（包括装修物和固定设施），同时乙方缴交租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方所有实际经济损失。2013年7月5日，原告出具收取被告梁炳坚交纳叠南市场7月份基础租金12500元收据。
2013年7月17日，原告（甲方）、被告梁炳坚（乙方）、被告智达公司（丙方）签订《补充协议》约定：丙方承担甲乙双方签订的《租赁合同》中乙方全部权利义务，乙方对丙方提供连带责任保证。
2013年7月18日，原告向行政部门提交申请，提出叠南汇泉市场按上级要求，需进行升级改造，提出了四条升级改造方案。
2014年1月10日，南海区农贸市场升级改造办公室发出《南海区农贸市场升级改造验收合格通知书》，认为叠南汇泉农贸市场在2013年12月按标准完成升级改造，投入改造资金3800000元，经查验，升级改造项目符合《佛山市农贸市场升级改造标准（甲方）》，认定为验收合格。
2014年7月11日，佛山南海桂城叠南汇泉农贸市场经营管理有限公司登记成立，营业期限从2014年7月11日至2015年7月9日，经营范围为市场经营、管理（筹建）。
2015年11月19日，原告向南海区工商行政管理局桂城分局提交申请书，认为叠南汇泉市场一直持有有效市场登记证经营，在2013年12月按政府要求完成市场的升级改造，取得甲级市场标准，按相关通知，市场登记证2012年12月前已取消，农贸市场需办理营业执照，佛山南海桂城叠南汇泉农贸市场经营管理有限公司于2014年7月成立并领取工商营业执照，但营业期限只有1年，现申请领取叠南汇泉市场长期有效的工商营业执照，经营范围为市场经营、管理。
2015年12月16日，被告智达公司向原告及桂城街道农村集体资产管理交易中心发出联系函，认为公司已投入约4000000元完成市场升级改造，并取得甲级标准，两年来公司一直申请市场经营管理的牌照，由于原来市场登记证在2012年7月26日过期，没有按工商登记部门要求做好牌照登记工作，招标时已处于无证经营状态，加上原市场本身建设存在瑕疵，工商登记部门根本无法重新办理市场牌照，导致公司无法按照正常市场管理进行经营，出现严重亏损，现已是无照经营状态，希望双方友好协商达成补充协议。
2013年10月11日至2016年3月14日期间，被告智达公司向原告支付了2013年8月至2015年12月期间全部租金，每月租金为356660元，此后未再缴纳租金，致原告于2016年4月14日提起本案诉讼，同年5月23日两被告提起反诉。2016年7月28日，本院在笔录中组织原、被告交接租赁场地，双方均同意在同年9月1日前交接完毕。后被告并未进行交接，且2017年6月26日庭审中拒绝交接租赁场地。
诉讼中，经被告申请，本院依法委托鉴定机构对叠南市场升力级改造费用及按交付时状况和资质对外进行出租时的租金价值进行鉴定和评估。2016年8月26日，评估机构以现有资料难以对市场租金价格进行评估为由，将本院委托的对叠南市场按交付时状况和资质对外进行出租时的租金价值进行评估的委托进行退案处理。2017年5月9日，鉴定机构作出工程造价鉴定报告，鉴定结果为叠南市场升级改造费用为3249371.21元。原告对鉴定结论无异议，被告对该鉴定结果有异议，并申请鉴定人员接受质询，后鉴定机构对被告提出的异议未予采纳。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼租赁市场土地已办理国有土地使用权证和集体建设用地使用权手续，地上建筑物已办理房产证，原、被告于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的《补充协议》均为签订双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同及补充协议均为合法有效合同，对签约当事人均具有法律约束力。叠南市场如何办理牌照经营属于行政管理范畴，对合同履行存在一定影响，但并不影响合同效力，被告以叠南市场《商品交易市场登记证》于2012年7月26日作废后无市场经营资格为由主张合同无效理据不足，本院不予采纳。《租赁合同》及《补充协议》在2013年7月17日前签订且履行，而《广东省商品交易市场管理条例》实施后《商品交易市场登记证》在2012年7月26日起作废属于公开事项，被告通过竞投经营市场理应在竞投时了解市场经营管理的相关规定，被告在2016年5月23日才提反诉请求撤销双方于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的《补充协议》，已超过撤销权在一年内行使的期间，本院对被告该项反诉请求不予支持。被告自2016年1月1日起未再向原告缴纳租金，原告出租市场收取租金的合同目的无法实现，被告反诉请求撤销《租赁合同》及《补充协议》，也表明无继续履行合同的意愿，原告请求解除双方于2013年6月3日签订的《租赁合同》及2013年7月17日签订的《补充协议》合法合理，本院依法予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还合同项下租赁场地符合法律规定，本院依法予以支持，至于租赁场地内现有的分租户，原告同意履行至分租合同期限届满，故被告返还租赁场地并不影响分租户合法权益。
原告对叠南市场进行招租及原、被告签订《租赁合同》前，叠南市场已对外公开经营，被告理应清楚租赁合同项下租赁物的现状，况且竞投公告和《租赁合同》均明确约定租赁物业的面积不影响租金计收，被告并未举证证明因市场内存在违法建筑而被行政管理部门勒令停业，也未举证证明在本案纠纷产生前就租赁面积和违法建筑向原告提出过协商，在反诉请求撤销合同的同时又不同意将租赁场地移交给原告，本院对被告主张租金按合同约定标准50%计收的意见不予采纳，况且评估机构也未作出市场在《商品交易市场登记证》作废后存在租金下降的结论，综合本案实际情况，本院对被告主张原告返还租金5177916.5元的反诉请求不予支持，对原告主张被告支付从2016年1月1日起至2016年6月30日止按每月租金356666.6元标准计算、从2016年7月1日起至实际返还租赁场地止按每月租金391083.3元标准计算租金的诉讼请求予以支持。
至于原、被告在履行租赁合同过程中是否存在违约行为及各自责任的问题，本院分析如下：第一，原告在发布竞投公告时明确出租方协助竞得人办理《商品交易市场登记证》等现有市场登记证的主办单位负责人变更手续，而当时《商品交易市场登记证》已作废，对此原告并未明确告知，也未告知竞得人通过何种方法经营管理市场，存在一定履行瑕疵。第二，被告作为竞投市场的经营者，理应对市场经营管理的相关规定作合理注意义务，《商品交易市场登记证》在其竞投前已因《广东省商品交易市场管理条例》实施而全部作废，其理应注意到重新获得市场经营执照可能存在不确定因素，其未尽合理注意义务也存在一定责任。第三，被告在投入资金对市场进行升级改造后，积极成立了佛山南海桂城叠南汇泉农贸市场经营管理有限公司对市场进行经营管理，但由于行政部门对市场经营管理要求不同，叠南市场因历史原因并不符合要求，故佛山南海桂城叠南汇泉农贸市场经营管理有限公司营业期限只审批了一年，即至2015年7月9日届满，从2015年11月19日原告也提交申请，请求将佛山南海桂城叠南汇泉农贸市场经营管理有限公司营业期限延长至长期有效，而最终并未获得批准来看，原告也知悉叠南市场目前并不符合办理经营管理有限公司的条件。这种情况下，被告在2015年12月16日向原告及桂城街道农村集体资产管理交易中心发出联系函，要求进行协商，但此后双方并未达成一致意见，被告自2016年1月1日起未再缴纳租金尚有一定理由，并不构成根本违约。第四，原告在竞投公告中明确租赁物业已被确定为创文改造市场，竞得人必须按上级政府要求对租赁物业进行创文改造，改造标准为甲级。被告在签订租赁合同后，投入资金对市场进行升级改造，并在2014年1月10日经验收合格，故被告对市场的升级改造是征得原告同意的，原告主张部分为违章建筑，但并未能举证证明，其主张被告应拆除部分升级改造项目理据不足，本院不予采纳。第五、被告在签订租赁合同后，将市场分租给各分租户收取分租户的租金，被告并未举证证明行政部门勒令停业等存在影响正常使用租赁物的情形发生，合同并不存在无效或可撤销的情形，原告也无根本违约行为。综上，涉讼租赁物业为农贸市场，具有特殊性，原、被告在签订《租赁合同》及《补充协议》时均未预料到行政部门对市场加强管理后，叠南市场无法领取经营管理牌照，原、被告对租赁合同最终无法履行而解除均存在过错，从公平合理角度出发，本院认定原、被告均无需承担解除租赁合同的违约责任，本院对原告起诉请求没收被告支付的履约保证金2500000元的诉讼请求不予支持，对被告反诉请求原告退回该款项的诉讼请求予以支持。合同解除后原告才具有返还履约保证金的义务，被告请求原告支付从其缴纳保证金时起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告未按合同约定期限交纳租金虽然并不构成根本违约，但其逾期交租造成原告利息损失，本院酌情确定被告从2016年1月每月均以应付租金为本金从当月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清清日止的利息予原告，原告请求按日百分一标准计算逾期付款违约金过高，超出部分本院不予支持。
如前所述，被告投入的市场升级改造费用是根据竞投公告的要求，被告为履行合同而实际产生的损失，合同解除后该部分财产收益归原告，根据公平合理原则，本院酌情以法庭辩论终结时为止点，按被告已使用租赁物的年限折算原告应赔偿的升级改造费用。被告虽然对鉴定机构鉴定出叠南市场升级改造费用3249371.21元金额有异议，但其提出的异议鉴定机构均未采纳，本院确认被告投入的升级改造费为3249371.21元。《租赁合同》约定租期从2013年7月1日起至2022年6月30日止共9年，至法庭辩论终结时止（2017年6月26日）剩余租期为5年零4天，即本院酌情确定原告应支付升级改造费用1809162.85元（3249371.21元÷9年×5年零4天）予被告，被告请求原告赔偿3643131元理据不足，超出部分本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项、第六十条、第九十四第一款第四项、第九十七条、第一百二十二条之规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社与被告（反诉原告）梁炳坚于2013年6月3日签订的《租赁合同》及原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社与被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚于2013年7月17日签订的《补充协议》；
二、被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚应于本判决发生法律效力之日起十日内按现状返还上述《租赁合同》项下位于佛山市南海区桂城文华北路51号叠南市场予原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社；
三、被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年1月1日起至2016年6月30日止按每月356666.6元标准计算、从2016年7月1日起至实际返还租赁场地止按每月租金391083.3元标准计算的租金予原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社；
四、被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年1月起至2016年6月止期间每月以356666.6元为本金从当月6日起、从2016年7月起至实际返还租赁场地止每月以391083.3元为本金从当月6日起，均计至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社；
五、原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金2500000元予被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚；
六、原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内支付市场升级改造费用1809162.85元予被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚；
七、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区桂城街叠南经济联合社其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）佛山市智达投资有限公司、梁炳坚其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费55621.35元、财产保全费5000元，合计60621.35元（原告已预交），由原告负担10905.27元，两被告负担49716.08元。反诉受理费47381.53（两被告已预交），由原告负担20636.65元，两被告负担26744.88元，鉴定费46711.31元（两被告已预交），由原告负担26007.82元，两被告负担20703.49元。相互抵扣后，两被告应于上述付款同期迳付还3071.61元予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判长 朱道春
审判员 谢晓东
审判员 胡方平
二〇一七年七月二十七日
书记员 赵 燕
书记员 黄晓璇