苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1690号
原告苏州市吴中区新升针织厂，住所地江苏省苏州市吴中区吴中经济开发区宝南村。
投资人陆杏珍，该厂负责人。
委托代理人陆费红、薛丽娜（实习），江苏久顺律师事务所律师。
被告邵中义。
委托代理人尹俊，江苏良筑律师事务所律师。
原告苏州市吴中区新升针织厂（以下简称新升针织厂）诉被告邵中义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月25日立案受理，依法由审判员周宏独任审理，后裁定转为普通程序，依法由审判员周宏担任审判长，与人民陪审员刘琴、钱向东组成合议庭公开开庭进行了审理。原告新升针织厂的委托代理人陆费红、薛丽娜，被告邵中义的委托代理人尹俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新升针织厂诉称，原、被告于2010年12月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于苏州市吴中区石湖东路46-1号的房屋出租给被告，租赁期限为2011年4月1日至2017年3月30日，头四年每年租金450000元，先付后用，缴付时间为每半个租赁年度开始前两个月付半年租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告经营。依照合同约定，被告应于2012年7月10日前支付租金225000元，但被告延迟至2012年8月24日支付100000元，2012年10月21日支付100000元；被告应于2013年2月8日前支付租金225000元，但被告延迟至2013年3月6日仅支付200000元，此后被告至今未付租金。被告的行为已经严重违反了合同约定。请求判令：1、解除原、被告于2010年12月22日签订的房屋租赁合同；2、被告立即腾出所租赁的坐落于苏州市吴中区石湖东路46-1号的房屋；3、被告按每年450000元的租金标准向原告支付2012年8月22日开始计算至被告实际腾让出房屋之日的租金（现暂计至2014年11月17日为567500元）；4、被告依逾期金额按每天千分之一的标准从逾期之日向原告支付交付租金的违约金至付清租金之日（现暂计至2014年11月17日共计180765元）；5、被告支付原告解除合同违约金225000元。审理中，经本院释明，原告表示不再主张第4项诉讼请求。
被告邵中义辩称，同意解除合同，但其没有及时搬迁的责任在原告，遇政府拆迁属于不可抗力，根据合同约定应当互不承担责任，原告无权主张剩余租金及相关违约责任。
经审理查明，原告新升针织厂是位于苏州市吴中区石湖东路46-1号1幢房屋的所有权人。2010年12月22日，原告与被告邵中义签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告上述房屋一至二层（包括南边通道）面积约为2000平方米，附加宿舍楼后边一间，租赁期限自2011年4月1日至2017年3月30日，签订合同先付100000元保证金，2011年进场时支付125000元，2011年4月1日至2015年3月30日，四年年租金为450000元，以后半年提前二个月付款均为每年2月8日前和每年的7月10日前付半年租金。合同第八条约定，双方必须遵守合约，甲方违约赔偿乙方进场的一切损失；乙方违约赔偿甲方半年房租。在合同期内，如果遇政策性的重大问题，甲方应6个月内通知乙方，让乙方做好搬迁准备，并终止合同。双方不承担违约责任。第十一条约定，乙方逾期交付租金的，除及时补交外，每天支付违约金千分之一。如按约定时间逾期三个月未交，甲方有权收回房产。第十二条约定，房屋如因不可抗力原因导致损毁和造成损失的，双方互不承担责任。
合同签订后，原告依约交付了承租房屋，被告利用租赁房屋开设好又多超市进行经营。2010年12月22日，被告支付100000元；2011年3月3日，被告支付125000元；2011年7月10日支付225000元；2012年3月12日支付225000元；2012年8月24日支付100000元；2012年10月2日支付100000元；2013年3月6日支付200000元。此后被告继续占有使用房屋，但再未支付过租金。
以上事实，有原告提供的房屋权属登记信息、产权证复印件、房屋租赁合同，被告提交的工商营业执照、组织机构代码证及庭审笔录等证据予以证实。
关于承租房屋是否拆迁的问题，原告陈述，涉案房屋根据城南街道要求回购而经洽谈将房屋转让给城南街道，系民事行为，并非拆迁或征收，原告至今也未收到任何征收文件，最早是2013年6月知道政府要进行回购，但没有直接告知被告，因为被告欠付租金，所以直接起诉要求解除合同。被告陈述，原告房屋所在地块在2012年下半年就开始拆迁，到2013年全部拆迁完毕，被告的占有使用属于无效使用，当时原、被告约定一起等待拆迁安置，但后来原告拒绝被告参与谈判，导致被告滞留至今。依据合同第八条、第十二条约定，原告应及时履行终止合同的义务，而不应造成被告滞留后滥用合同权利收取租金，同时对于政策性问题、不可抗力造成的损失，双方互不承担责任，所以原告无权请求拆迁事件发生后的违约金、租金及解约违约金。为证明自己的陈述，被告向本院提交了宝带桥-
澹台湖景区拆迁目标任务书复印件，证明诉争房屋地块拆迁工作于2013年全面展开。原告对真实性不认可，即使是真实的，关联性、合法性也不予认可。
审理中，本院应被告书面申请，前往城南街道拆迁办调取涉诉房屋所在地块拆迁公告、拆迁协议等材料，但未能调取到，据拆迁办工作人员介绍，吴中区新升针织厂地块于2013年4月通知拆迁，2013年7月正式启动拆迁工作；本院前往原告房屋所在地进行了查看，诉争房屋处于待拆状态，被告经营的好又多超市已关门歇业，周围商铺也没有营业。经本院询问，原告表示除了出租给被告的部分，其他的房屋均已拆除。
本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方当事人应诚信履行各自的合同义务。依据被告支付租金的情况，被告欠付2012年7月10日前应付租金25000元，欠付2013年2月8日前应付租金25000元，此后租金也一直未付，属于违约行为，依据逾期三个月甲方有权收回房产的合同约定，原告有权据此要求解除合同，被告亦同意解除，故本院对原告主张解除租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应及时迁出承租房屋并交还给原告。关于违约金，合同解除系因被告欠付租金导致，故依照合同第八条的预定，被告应赔偿原告半年房租即225000元。关于诉争房屋是否涉及拆迁，依据被告陈述、提交的证据及本院调查查勘情况，本院对原告房屋所在地块列入拆迁范围并已经部分拆迁的事实予以认定，拆迁事项应属于双方合同中约定的“政策性的重大问题”。依照常理，被告一直占有使用承租房屋，被告应当按约定支付房屋使用期间的租金，但原告在第一次庭审中自认2013年6月知道房屋拆迁，其应当依据合同约定在6个月内通知被告，双方应及时终止合同，但原告明确表示没有告知被告，而是继续要求支付租金，应属于滥用合同权利，且该承租房屋到2013年下半年已经无法有效使用，不能实现租赁目的，基于公平原则考虑，之后即2014年1月起的租金不宜由被告再支付给原告。经核算，被告还应支付的租金为162500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原、被告于2010年12月22日之间签订的《房屋租赁合同》。
二、被告邵中义于本判决生效之日起十日内从原告所有的位于苏州市吴中区石湖东路46-1号的承租房屋中迁出。
三、被告邵中义于本判决生效之日起十日内支付原告违约金225000元、房屋租金162500元，合计人民币387500元。
四、驳回原告苏州市吴中区新升针织厂的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币33080元，由被告邵中义负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××99。
审 判 长 周 宏
人民陪审员 刘 琴
人民陪审员 钱向东
二〇一五年五月十四日
书 记 员 王 亭