北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初64711号
原告（反诉被告）:李超，男，1981年2月27日出生，汉族，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：闫刚，北京尚伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京荣德堂投资有限公司，住所地北京市海淀区厢黄旗2号楼2层X06-821室。
法定代表人：贾xx，总经理。
委托诉讼代理人：俞嘉颖，北京大成律师事务所律师。
原告（反诉被告）李超（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京荣德堂投资有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人闫刚、被告的委托诉讼代理人俞嘉颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行编号为100000293879《房屋买卖业务签订文件合订本》约定的义务，将位于北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）交付给原告并配合原告办理房屋过户事宜；2、判令被告按照双方合同约定支付逾期交付房屋的违约金，计算方式为以原告已经支付的房款为基数，按照日万分之五的标准，从2016年8月31日起算，至实际交付房屋之日为止；3、判令被告承担房屋中介费用17.45万元；4、本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日，原告经北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)居间服务，与被告就涉案房屋签订了房屋买卖合同、定金合同及相关补充�议，原告已经按照合同及补充协议的约定支付了购房定金100万元。双方在房屋买卖合同中约定，被告应于2016年8月30日完成房屋交付，经原告以及中介机构多次催促，被告均以各种借口予以拖延，至今未交付房屋，双方的房屋买卖合同也不能继续履行。被告的行为已经构成违约，特诉至法院请求判如所请。
被告答辩并反诉称，涉案房屋是被告公司名下的财产，被告作为公司在处分重大财产的时候，需要公司内部股东会决议，涉案房屋的买卖没有通过股东会决议，是无权处分行为，而且买卖合同不具备客观履行条件，网签没法做。涉案房屋的买卖合同是被告的股东贾xx的同乡马xx在盗用被告公章及房屋所有权证的情况下缔结的，不是被告的真实意思表示，当时，贾xx曾委托马xx出售其在北京的其他房屋，马xx在办理委托事项时，利用可以打开保险柜取用物品之机，未经被告及公司股东同意，擅自取走被告的公章及涉案房屋的房产证，并实施了本案的卖房行为。签约次日，马xx即与原告协商解除合同，坦言卖房系其个人行为，未经产权人授权。马xx不是被告单位的人员，不是履行职务行为，被告对马xx的行为事先并不知情，现在也不予追认。涉案房屋买卖合同显失公平，涉嫌恶意串通损害被告的合法权益。涉案房屋市值2000万元，但买卖合同约定购房价款仅为550万元，交易价格明显畸低，有悖于市场交易规律及公平交易原则。涉案房屋买卖合同附属的车位赠与合同上的签章并非被告的签章，马xx在匆忙间加盖了非被告公司的公章，该赠送车位的合同并未成立。综上，特提出反诉请求，请求撤销双方于2016年8月22日签订的编号为100000293879号房屋买卖合同，本案诉讼费用由原告负担。
针对被告的反诉请求，原告辩称，请�法院驳回被告的反诉请求。双方之间的房屋买卖合同真实合法有效，马xx出售涉案房屋时持有授权委托手续。被告所说的股东会决议是被告公司内部的事情，房屋的价格合理，不存在显失公平的情况。涉案房屋存在网签，但不存在贷款，不存在不能履行的情况。
本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，马xx以被告委托代理人的身份，以被告的名义与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》等合同，约定被告将涉案房屋卖与原告，房屋成交价格为550万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1195万元，由原告一并另行支付给被告。原告直接向被告支付定金100万元。被告应当在2016年8月30日前将涉案房屋交付给买受人，除不可抗力外，被告逾期交房在15日内，自约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向原告支付违约金，合同继续履行。双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《居间服务合同》第二条约定原告应于本合同签订当日向链家公司支付居间代理费87250元。第三条和第四条约定原告和被告应积极配合链家公司的居间活动，按照链家公司的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，违反上述约定导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。《买卖定金协议书》第四条约定原被告双方同意由链家公司为本次交易提供居间服务，原告应在签署买卖合同时向链家公司支付居�代理费17.45万元，
马xx签订上述合同时持有被告的公章、涉案房屋的房产证及盖有被告公章的授权马xx出卖涉案房屋的授权委托书，代理的权限包括签署买卖合同及相关协议，收取定金、购房款，以被告的名义享有签订的房屋买卖合同项下的权利。上述合同签订后，原告按合同约定的方式支付了100万元定金，并向链家公司支付了17.45万元居间代理费。
庭审中，被告提交了马xx出具的《关于出售金茂府房屋的事情经过》、马xx与贾xx的微信记录截图及语音、马xx及贾xx在医院挂号及检查治疗的相关凭证等作为证据，欲证明涉案房屋买卖合同是马xx盗用被告公章及房产证后以被告的名义擅自签订，未得到被告及其法定代表人贾xx的授权，马xx直到2016年8月30日才将其签订的《买卖定金协议书》发送给贾xx，贾xx得知后让其尽快解约，对自己的行为负责。经查�马xx未出庭作证，在其出具的书面材料中其称是被告的员工，在未经被告领导同意的情况下，将被告公章及相关证件带到链家公司金茂府店，并签订买卖合同。被告未提交微信聊天记录原件，聊天记录显示：马xx与原告签订房屋买卖合同当天曾多次向被告的法定代表人贾xx汇报商谈出卖涉案房屋的情况；之后贾xx与马xx多次商讨出卖涉案房屋的事宜，马xx仍然向贾xx汇报意向客户的报价情况及其与看房人协商出卖房屋事宜的情况；马xx帮助贾xx处理一些工作上和家庭上的事务。
庭审中，原告称其与链家公司曾分别向被告发送催促履行合同义务的通知函，并提交了通知函及相关快递凭证作为证据。
另查，原告具有在本市的购房资格。庭审中，经询，原告同意将剩余购房款一次性支付给被告。
另查，案外人程豪曾以对涉案房屋享有优先购买权为由，向本院起诉被告，主张以被告向原告出售涉案房屋的同等条件购买涉案房屋。本院于2017年10月31日作出（2017）京0105民初76076号民事判决，认为综合现有证据无法认定程豪与被告之间存在真实合法有效的房屋租赁合同关系，故驳回了程豪的诉讼请求。程豪不服该判决，提出上诉，北京市第三中级人民法院于2018年2月1日作出（2018）京03民终178号民事判决，驳回上诉，维持原判。
诉讼中，李超提出财产保全申请并提供了担保，本院裁定查封涉案房屋，李超为此支付财产保全费5000元。
以上事实，有双方当事人陈述及提交的证据在案佐证。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告称涉案房屋的买卖合同是案外人马xx盗用公司公章和房屋产权证后擅自与原告签订。对此，本院认为，在被告提交的马xx出具的书面情况说明中，马xx自称是被告的员工，而且，马xx与被告的法定代表人贾xx的微信聊天记录显示双方关系密切，故本院认为马xx与被告具有利害关系，仅凭其出具的情况说明及原告提交的现有证据，尚不足以证明马xx盗用被告公章和房屋产权证的事实。
民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，虽然被告提交的贾xx与马xx的微信聊天记录显示马xx在与原告签订房屋买卖合同后仍然向贾xx汇报联系�卖涉案房屋的事宜，貌似贾xx不知道马xx已经将涉案房屋出卖。但本院认为，被告并未提供微信聊天记录的原件，亦未举证证明微信聊天记录的完整性。而且，即便被告提交的微信聊天记录真实完整，根据被告提交的马xx出具的情况说明和贾xx与马xx的微信聊天记录，马xx是被告的员工，与被告的法定代表人贾xx关系密切，马xx与原告签订房屋买卖合同当天曾多次向贾xx汇报商谈出卖房屋的情况，之后亦多次向贾xx汇报联系出卖涉案房屋的事宜，足以显示被告确曾委托马xx联系出卖涉案房屋，更为关键的是，马xx与原告签订涉案房屋买卖合同时持有被告的公章和涉案房屋的产权证，并出示了载有被告公章的授权出卖房屋的委托书，故本院认为，即便马xx与原告签订涉案房屋买卖合同时确实没有得到被告的授权，因马xx与被告及其法定代表人存在密切关系，被告的法定代表人确曾委托马xx处理涉案房屋出卖事宜，以及马xx持有被告公章、房屋产权证和授权委托书等情况，足以使原告相信马xx享有代理出卖涉案房屋的权利外观，而且该权利外观的形成可归责于被告，原告对马xx的代理权限亦已尽到了审慎的审查注意义务，并无恶意和过失，故即便马xx代理被告与原告签订涉案房屋买卖合同时没有得到公司授权，现有证据亦足以证明马xx的代理行为构成表见代理，该代理行为有效，被告应当对马xx的代理行为承担法律责任。
当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，被告未按双方合同约定的时间将涉案房屋交付给原告，构成违约，原告要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金的请求，具有合同依据，本院予以支持。原告要求被告将涉案房屋过户到其名下，因被告违反合同约定导致涉案房屋的过户时间早已超过了双方合同约定的时间，庭审中，经询，原告同意将剩余购房款一次性支付给被告，本院对此不持异议。原告将剩余购房款支付给被告后，有权要求被告将涉案房屋过户到其名下，故对原告的此项请求本院予以支持。
关于原告主张被告承担房屋中介费的请求，符合双方在《居间服务合同》中约定的的原告向被告追偿中介费的情形，本院予以支持。
被告反诉主张撤销涉案房屋买卖合同，对此，本院认为，涉案房屋的成交价格是由双方协商确定，房屋成交价格和房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价是不可分割的整体，房屋成交总体价格并未显失公平，故被告要求撤销房屋买卖合同的请求，事实和法律依据不足，本院不予支持。被告答辩中提到出卖房屋未经股东会决议、涉案合同无法继续履行、存在租赁等主张，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、李超于本判决生效后七日内将剩余购房款一千六百四十五万元支付给北京荣德堂投资有限公司，北京荣德堂投资有限公司于收到上述款项后七日内，将位于北京市朝阳区广渠路x号院x号楼x层x单元x号房屋交付给李超，并配合李超将上述房屋过户到李超名下；
二、北京荣德堂投资有限公司于本判决生效后七日内向李超支付逾期交房违约金，计算方式为以一百万元为基数，按照日万分之五的标准，从二〇一六年八月三十一日起，至实际交付房屋之日止；
三、北京荣德堂投资有限公司于本判决生效后七日内向李超支付房屋中介费用十七万四千五百元；
四、驳回北京荣德堂投资有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费126500元，由北京荣德堂投资有限公司负担（李超已预交，北京荣德堂投资有限公司于本判决生效后七日给付李超）。反诉案件受理费63250元，由北京荣德堂投资有限公司负担（已交纳）。财产保全费5000元，由北京荣德堂投资有限公司负担（李超已预交，北京荣德堂投资有限公司于本判决生效后七日内给付李超）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三�级人民法院。
审判长 王有成
审判员 石海朝
审判员 宋晓佩
二〇一八年三月二十一日
书记员 李 想