广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终2142号
上诉人(原审原告、反诉被告）：阮兴，男，1975年12月8日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。
委托诉讼代理人：蔡俄，广东立复律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡瑞梅，女，1973年7月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：梁映妍，广东纬国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会，住所地广东省广州市番禺区市桥街沙圩一云山大街9号。
负责人：陈剑明，职务主任。
委托诉讼代理人：王晓文、杨兵，均系广东华誉律师事务所律师。
上诉人阮兴因与被上诉人蔡瑞梅、广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会(以下简称沙圩一村委会)租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初95号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人阮兴的代理人蔡俄，被上诉人蔡瑞梅的代理人梁映妍，被上诉人沙圩一村委会的代理人杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人阮兴上诉请求:1.撤销一审判决，改判蔡瑞梅向阮兴退回保证金39000元，支付违约金39000元，装修费用92000元，合计170000元，蔡瑞梅、沙圩一村委会承担连带责任；驳回蔡瑞梅反诉的全部诉讼请求；2.蔡瑞梅、沙圩一村委会承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：1.阮兴与蔡瑞梅签订的合同是以经营餐饮业为目的，后因政府禁止涉案商铺及周边商铺经营餐饮，导致合同目的无法实现，承租人要求解除合同符合法律规定。合同虽未明确注明租赁商铺应当符合餐饮业使用用途，但蔡瑞梅实际是将商铺及相关设备设施整体转租，从中赚取高额转让费。租赁合同注明的签订时间虽然是2012年11月4日，但实际签订合同和承租合同的时间是2015年11月4日（从阮兴提供的交纳39000元保证金收据及装修的相关证据可以证明），而蔡瑞梅自2012年甚至更早便从沙圩一村委会处租赁案涉商铺，蔡瑞梅属转租方，在转租前案涉商铺就是经营餐饮业，蔡瑞梅从沙圩一村委会处租赁商铺的租金为4800元/月，转租给阮兴的租金为13300元/月，该租金不仅是商铺本身的租赁价值还包括了商铺用作经营餐饮业的其他设备设施价值，双方签订的合同是以商铺用于经营餐饮业为基础的。此外，合同第十八条也可以证明商铺租赁是以经营餐饮业为目的。2.商铺被查封是因涉案及周边商铺地理位置不符合环保测评标准，不是阮兴个人违法经营所导致，之前案涉及周边商铺基本全是经营餐饮业。对阮兴来说，对政府的行为完全不可预见，而蔡瑞梅在转租之前便经营餐饮店，其知道案涉商铺不能经营餐饮业，其有意隐瞒租赁物存在合同约定用途的瑕疵，其行为违反《合同法》第二百一十六条规定，因此阮兴经营案涉商铺被查封，蔡瑞梅存在过错，应当赔偿损失。3.合同解除的原因是因案涉商铺不符合合同约定用途，不能实现合同目的所致，而不是因阮兴拖欠租金的原因，一审法院认定阮兴存在拖欠租金的违约行为不当。在合同解除后，阮兴无需再按合同约定支付租金，且商铺的占有使用费也不能按照合同约定的租金标准计算，因为合同约定的租金是建立在商铺可以实现合同价值的基础上，而被查封的商铺不能实现合同目的，也不能实现租赁价值。4.一审法院判决阮兴支付拖欠的租金及滞纳金，并判决没收保证金，其基础是建立在阮兴违约的基础上，但阮兴并不存在违约，因此判决不当。
蔡瑞梅答辩认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。1.双方签署的租赁合同明确出租商铺给阮兴做商业用途，房产性质是商业，符合法律规定，蔡瑞梅不存在违约行为。至于阮兴承租该商铺后是否从事餐饮是其自己的选择，蔡瑞梅并未要求，且蔡瑞梅也无法限制阮兴的经营行为，本案产生的原因在于阮兴拖欠租金存在违约行为，蔡瑞梅依照法律规定没收保证金，要求阮兴支付租金的行为符合法律规定，且涉案商铺是否被查封不能作为本案阮兴解除合同的理由，即使商铺被查封也可能是因阮兴的经营所导致，与蔡瑞梅无关。阮兴在本案中并未提交证据证明涉案商铺被查封。退一步讲，蔡瑞梅出租商铺给阮兴，仅用于商业用途，并非阮兴主张的合同目的无法实现，蔡瑞梅将商铺交付给阮兴能正常经营作商业用途已经完成作为出租人的义务，符合法律规定及合同约定，因此蔡瑞梅不存在违约行为。阮兴无理拖欠租金，存在违约行为。另，蔡瑞梅主张合同解除的时间应当按照一审判决认定时间，蔡瑞梅认为阮兴存在违约行为，由蔡瑞梅在一审庭审中提出解除，应当以蔡瑞梅提出解除时间为准，按照其实际交还场地时间计算占用费，并参照原租金标准。
被上诉人沙圩一村委会二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。
阮兴向一审法院起诉请求:1.解除蔡瑞梅与阮兴之间签订的《铺位租赁合同》；2.蔡瑞梅向阮兴退回保证金39000元，支付相当于保证金数额的违约金39000元，装修费用92000元，合计170000元，沙圩一村委会承担连带责任；3.蔡瑞梅和沙圩一村委会承担全部诉讼费用。
蔡瑞梅向一审法院提出反诉请求：1.阮兴支付2016年12月、2017年1月、2017年2月的租金合计42600元；2.阮兴从2016年12月6日起每天按拖欠租金为基数按5‰计算滞纳金至清偿为止，暂计至2017年3月5日为11371.5元；3.没收保证金39000元；4.阮兴以14200元/月为基数从2017年3月1日起支付租金（或场地占用费）至商铺腾空并交还之日即2017年5月6日；5.阮兴支付2016年11月4日至2017年5月4日的电费2417.11元；6.本案诉讼费用由阮兴承担。
一审法院查明事实：1.涉案商铺位于广州市番禺区市桥街沙圩一村云山大街71、73号铺位，产权权属人登记为沙圩一村委会。
2.2012年11月4日，蔡瑞梅（甲方）与阮兴（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺共160平方米出租给乙方作商业使用（第一条）；租用期5年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止，每月租金13300元，自2016年5月1日起，每年在上一年的基础上递增一次，每次递增8%；乙方每月5日前向甲方缴付当月租金，水电费、及当月应缴的费用按有关部门规定的期限执行；在本合同签订之日，乙方必须向甲方缴交3个月租金数额的保证金，共39000元，合同期满，乙方如无违约，缴清所有相关税费并将铺位移交给甲方后，甲方将保证金退回给乙方，保证金不计利息；在本合同期届满或双方同意提前终止之日，乙方应将铺位完好交还甲方；甲方于2012年5月1日将铺位移交给乙方使用，甲方负责提供水、电到铺位边，协助乙方办理供水、用电手续，提供铺位的产权资料到工商部门办理营业执照手续等（第九条）；乙方准时向甲方缴交当月的租金和付清由乙方交纳的各项费用，逾期缴交者，每逾期一天，甲方按拖欠部分金额向乙方计收日5‰滞纳金；铺位的装修和水、电表的安装及费用等由乙方负责；乙方依法经营，负责按有关部门的规定办理和领取经营所须的各类证照并缴交经营所需的各类税费；乙方具有在签订本合同之日起单方毁约、放弃铺位租用，或是逾期缴交租金时间15天的等等行为，甲方有权没收乙方的全部保证金，终止合同（第十一条）；如甲方在租赁期内无故收回铺位和违反本合同约定，作甲方违约处理，甲方应将保证金39000元退回乙方，并向乙方支付相等于保证金数额的违约金；租赁期满，一方终止合同或双方协商终止合同时，除本合同另有约定外，乙方对铺位作改动之处，如甲方有要求乙方则要对其恢复原样，费用由乙方负责，所有入墙入地的固定装修和水电、消防设施等均属甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权直接从乙方的保证金中扣除相应损失，保证金不足以支付的，甲方还可向乙方追偿（第十五条）；为配合城市建设规划要求，铺位作饮食（小食）烟管风管（排气扇）不准建出铺外和加建雨篷，不准在铺位摆买，（什物、货物）不准摆出行人路和维修机动车，招牌、灯箱的安装，必须符合有关部门的安装规定（第十八条）；等等。
3.2015年11月4日，蔡瑞梅收取涉案商铺按金39000元，收取2015年11月租金13300元。
4.阮兴租用涉案商铺后，由阮卫设立登记个体工商户，字号为广州市番禺区市桥小牛捞饮食店。
5.阮兴、蔡瑞梅均确认阮兴支付租金至2016年11月，自2016年12月开始未再支付租金及其他费用。
双方对以下事实存在争议：
一、合同转租问题。
沙圩一村委会提交与杜志坚、蔡瑞梅签订的《铺位租赁合同》，拟证明将涉案商铺出租给杜志坚、蔡瑞梅。其后又出具《同意转租证明》，载明涉案商铺出租给蔡瑞梅，同意蔡瑞梅转租给第三人经营。阮兴认为蔡瑞梅非该合同的相对方，杜志坚也非本案关联人员，蔡瑞梅无权转租涉案商铺。蔡瑞梅则认为，杜志坚、蔡瑞梅为夫妻关系，蔡瑞梅有权出租涉案商铺。
二、合同解除的问题。
1.阮兴以租赁合同目的不能实现，涉案商铺不能从事饮食经营为由，请求解除合同。阮兴于诉状中陈述，2016年11月30日，相关部门认定涉案商铺不得从事餐饮经营而予以查封。庭审中，阮兴陈述，2016年12月10日左右，我方接到城管部门口头通知不准继续经营，并于2016年12月26日以贴封条的形式对涉案商铺予以查封，原因是整个云山街道不能用于经营餐饮。蔡瑞梅在2017年3月17日的庭审中，对于阮兴提出的解除合同的诉请，当场表示同意解除合同，但认为解除合同的原因在于阮兴未按照约定缴纳租金，蔡瑞梅陈述，行政机关可能基于其他原因对涉案商铺予以查封，阮兴未提供证据证明商铺被查封的证据，应当承担相应的法律责任，蔡瑞梅同时提交照片证明云山大街其他商铺正常经营餐饮业。沙圩一村委会认为，阮兴自身经营行为违反相关法律规定，法律责任应由其自行承担。
2.阮兴认为蔡瑞梅违约的合同依据为合同第十八条。蔡瑞梅则认为，该条是对于其作为饮食餐饮的注意事项，并非合同的主要目的，涉案商铺是作为商业用途，合同并未对阮兴对商铺的使用范围作出限制。
3.合同解除的时间，阮兴主张为2016年11月30日，蔡瑞梅主张为2017年3月17日。
三、涉案商铺的交付时间
阮兴主张于2017年3月20日将涉案商铺交还给蔡瑞梅，双方未办理交接手续。蔡瑞梅主张阮兴于2017年5月6日将涉案商铺交还给蔡瑞梅管业，提交《场地移交凭证》，该凭证内容为：阮兴承租蔡瑞梅涉案商铺，现经双方协商一致，阮兴在签署本凭证之日将位于涉案商铺交还给蔡瑞梅，阮兴确认已经清空铺位内的物品，蔡瑞梅予以接收。
四、电费费用问题。
蔡瑞梅提供发票五枚，证明2016年11月4日至2017年5月4日的电费715.5元、1138.24、13.47元、39.53元、511.11元，合共2417.11元。阮兴认为其自涉案商铺被查封后就没有继续经营，此后的电费不应当由其承担。
五、装修的问题。
阮兴提供《装修施工合同》、装修预算表、收款收据等证据，拟证明其为涉案商铺装修支付费用92000元。蔡瑞梅对上述证据真实性不予确认，并认为涉案商铺是带装修出租给阮兴，阮兴自行加装在铺位的装修，蔡瑞梅有权要求恢复原状，故认为阮兴要求蔡瑞梅支付装修费没有法律依据。
一审法院认为：涉案商铺的权属人为沙圩一村委会，沙圩一村委会出具《证明》，同意蔡瑞梅对涉案商铺进行转租，故蔡瑞梅将涉案商铺转租给阮兴，双方签订合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。
关于合同解除的问题。阮兴以蔡瑞梅将不能作为餐饮用途的商铺出租给阮兴，导致商铺被查封不能经营，合同目的不能实现，故要求解除合同。依据合同第一条、第十八条的约定，涉案商铺的用途为商业用途，用作餐饮业的应配合城市建设规划要求。该两条约定未限制阮兴承租租赁合同所经营的项目必须为餐饮业。合同第九条约定了蔡瑞梅的责任，该条也并未约定蔡瑞梅必须提供商铺给阮兴作为餐饮用途。阮兴在承租涉案商铺后，由阮卫在涉案商铺上设立了个体工商户，经营餐营业一直使用，符合合同约定的商业用途，合同目的已经实现，至于商铺被查封的原因，阮兴认为是涉案商铺不能作为餐饮业使用，但未能提供证据证明，应承担举证不能的责任。况且承租商铺后经营的项目应符合法律法规的规定，阮兴对此具有主动选择权，其应当对自己的行为承担相应法律后果。故阮兴以此为由要求解除合同，理据不足，一审法院不予支持。但是对于合同解除一事，蔡瑞梅在2017年3月17日的庭审中当庭表示同意解除合同，解除合同的理由为阮兴未依约交纳租金。因双方均确认阮兴自2016年12月开始未再缴纳租金，依据合同第十一条的约定，蔡瑞梅有权终止合同。因此，对于蔡瑞梅主张因阮兴违约而依约解除合同，解除合同的时间为2017年3月17日，符合合同约定，一审法院予以支持。阮兴在诉讼过程中向一审法院提交《调取证据申请书》，要求对涉案商铺是否能从事餐饮经营进行调查取证，一审法院认为，因上述合同解除的原因与涉案商铺是否具备从事餐饮经营无关联性，故对其该项申请，一审法院不予准许。
关于违约责任的问题。因蔡瑞梅在本案中不存在违约行为，阮兴要求蔡瑞梅返还保证金及赔偿同等金额的违约金，缺乏事实基础，对其该项请求不予支持。因阮兴未缴纳租金导致合同被解除，依据合同第十一条约定，蔡瑞梅有权没收保证金。故蔡瑞梅请求没收保证金39000元，理由充分，一审法院予以支持。关于装修赔偿的问题，阮兴要求蔡瑞梅赔偿全部装修费用92000元，首先，店铺装修完毕后阮兴一直使用至今折旧；其次，合同解除的原因在于阮兴违约；再次，合同约定合同终止时，蔡瑞梅有权要求阮兴对铺位改动的地方恢复原状，相关费用由阮兴负担。因此，阮兴请求蔡瑞梅赔偿全部装修费，缺乏合同依据及法律依据，一审法院不予支持。
合同解除后，阮兴应将涉案商铺返还给蔡瑞梅。阮兴主张涉案商铺于2017年3月20日交还给蔡瑞梅，未提供相应证据，故阮兴应当承担举证不能的责任。蔡瑞梅主张阮兴于2017年5月6日交还涉案商铺，提交《场地移交凭证》，阮兴虽然不确认该证据的真实性，但没有提供相反证据予以反驳。故一审法院采信蔡瑞梅的主张，涉案商铺的交还时间为2017年5月6日。
阮兴自2016年12月开始未缴纳租金，其应当缴纳租金至合同解除日，即2017年3月17日，按合同约定的租金标准，阮兴应支付2016年12月1日至2017年3月17日的租金50646.67元（14200元/30天×107天），阮兴未缴纳上述租金，应按合同约定支付相应滞纳金。庭审中，阮兴认为滞纳金过高，请求法院调整，一审法院酌情予以调整按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算滞纳金。合同解除后，阮兴直至2017年5月6日才将商铺交还给蔡瑞梅，商铺交还前应参照合同租金标准由阮兴支付占有使用费23666.67元（14200元/30天×50天）。在交还商铺之前产生的电费2417.11元，阮兴未能提供证据证明由他人使用产生，也未能举证证明其已缴纳该项费用，故该费用应由阮兴承担。
因阮兴的诉讼请求一审法院全部不予支持，故阮兴要求沙圩一村委会对蔡瑞梅的债务承担连带责任的请求不需支持。况且，根据合同相对性，沙圩一村委会也不需对蔡瑞梅基于本案租赁合同而产生的债务承担连带责任。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、确认阮兴与蔡瑞梅于2012年11月4日签订的《铺位租赁合同》于2017年3月17日解除;二、自本判决发生法律效力之日起15日内，阮兴向蔡瑞梅支付2016年12月1日至2017年3月17日的租金50646.67元及相应滞纳金（以拖欠租金为本金，每日按中国人民同期同类银行贷款利率上浮30%计算滞纳金至租金清偿日止）；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，阮兴向蔡瑞梅支付自2017年3月18日至2017年5月6日的场地占有使用费23666.67元;四、自本判决发生法律效力之日起15日内，阮兴向蔡瑞梅支付2016年11月4日至2017年5月6日的电费2417.11元。五、保证金39000元归蔡瑞梅所有。六、驳回阮兴全部诉讼请求。七、驳回蔡瑞梅其余反诉请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4928元、反诉费1416元，均由阮兴负担。
经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对上诉人阮兴上诉请求与被上诉人蔡瑞梅、沙圩一村委会的答辩意见，分析如下：
根据阮兴与蔡瑞梅所签订的合同第一条、第十八条约定，涉案商铺的用途为商业用途，用作餐饮业的应配合城市建设规划要求。该两条约定未限制阮兴承租涉案商铺所经营的项目必须为餐饮业，并强调：“用作餐饮业的应配合城市建设规划要求”。合同第九条约定了蔡瑞梅的责任，该条也并未约定蔡瑞梅必须提供商铺给阮兴作为餐饮用途。阮兴在承租涉案商铺后，进行经营，其合同目的已经实现。现阮兴以蔡瑞梅将不能作为餐饮用途的商铺出租给阮兴，导致商铺被查封而不能经营，其合同目的不能实现要求解除合同，但依前述约定阮兴将商铺用作餐饮业的应配合城市建设规划要求，且本案阮兴并未提交证据证明其经营餐饮已向相关环保部门办理环评手续。阮兴一审虽提交照片以证明涉案商铺被查封，但该照片并不能证明查封物即为涉案商铺，且阮兴并未提交实施查封相关行政部门的处理通知或决定，故本院不予采信。另，阮兴以其交纳押金单据时间证明蔡瑞梅知悉其从上一手承租人承接涉案商铺作餐饮使用，主张蔡瑞梅将涉案商铺出租给阮兴就是作餐饮使用的，但其并未提交其与上一手承租人之间对厨房设备的相关交接记录，故本院亦不予采信。况且，即使蔡瑞梅知悉阮兴承接上一手将涉案商铺作餐饮使用，但阮兴承租商铺后经营的项目应符合法律法规的规定，其对此具有主动选择权，阮兴应当对自己的行为承担相应法律后果。另，蔡瑞梅与沙圩一村约定租金标准与阮兴与蔡瑞梅约定租金标准差额并不足以证明蔡瑞梅赚取高额利润即是因出租涉案商铺作餐饮所得。综上，本案阮兴要求蔡瑞梅赔偿损失，理据不足，本院不予支持。
因本案双方均确认阮兴自2016年12月开始未再缴纳租金，阮兴已构成违约，依据合同第十一条的约定，蔡瑞梅有权终止合同。因此，对蔡瑞梅一审庭审中主张因阮兴违约而其依约解除合同，解除合同的时间为2017年3月17日，符合合同约定，一审法院予以支持并无不妥。合同解除的原因在于阮兴违约，对阮兴请求蔡瑞梅赔偿全部装修费、退还租金保证金及相当于保证金数额的违约金合计170000元，一审法院不予支持符合合同约定与法律规定。合同解除后，阮兴应将涉案商铺返还给蔡瑞梅。蔡瑞梅主张阮兴于2017年5月6日交还涉案商铺，已提交《场地移交凭证》，阮兴虽然不确认该证据的真实性，但没有提供相反证据予以反驳。故，一审法院采信蔡瑞梅的主张，认定涉案商铺的交还时间为2017年5月6日并无不妥。一审另判处阮兴自2016年12月至合同解除日的租金及违约金，合同解除日至交还场地之日的占用费及欠付电费2417.11元并无不当，本院均予维持。因阮兴诉请未得到法院支持，故其要求沙圩一村委会承担连带责任，本院亦予驳回。
综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。阮兴的上诉请求、理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由阮兴负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑怀勇
审判员 张燕宁
审判员 谭红玉
二〇一八年三月二十七日
书记员 王心怡