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内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）赤民一终字第1124号
上诉人(原审被告)梁坤。
委托代理人林秀梅，系上诉人妻子。
委托代理人韩凤刚，内蒙古紫城律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)李长发。
委托代理人仪垂志，翁牛特旗乌丹镇法律服务所法律工作者。
上诉人梁坤因确认合同无效纠纷一案，不服翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第1038号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人梁坤的委托代理人林秀梅、韩凤刚，被上诉人李长发的委托代理人仪垂志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审原告李长发诉称，1999年12月12日，李长发、梁坤双方签订“契约”一份，约定李长发将位于翁牛特旗乌丹镇西门外村五组的土木结构房屋正房三间、后门房三间、前门房五间卖给梁坤，因梁坤系非农业户口，并不是西门外村五组的成员，且至今房屋过户手续不能够办理，按照法律规定，该房屋买卖契约应属无效。故李长发提起诉讼，请求依法确认李长发、梁坤双方签订的房屋买卖契约无效，梁坤承担诉讼费。
一审被告梁坤一审辩称，房屋买�契约有效，自签订之日起房屋已经交付，梁坤一直居住至今，并经过一、二审两次审判，法院判决李长发协助梁坤办理房屋土地使用权转让手续，虽然李长发曾经起诉撤销了我们的房权证，但是法院已经判定李长发协助我们另行办理房权证，且我们已经向法院另行提起诉讼。故李长发、梁坤的买卖契约有效。
一审认定事实，1999年12月12日，李长发、梁坤签订“契约”一份，约定李长发将位于翁牛特旗乌丹镇西门外村五组的土木结构房屋正房三间、后门房三间、前门房砖混结构五间及院落卖给了本集体经济组织成员以外的梁坤。2001年9月24日，翁牛特旗城镇房屋产权发证中心颁发给梁坤登记为“国有”的房屋所有权证，后李长发提起行政诉讼。2014年12月18日，�牛特旗人民法院作出（2014）翁行初字第67号行政判决书，判决由于登记为“国有”而撤销上述房屋所有权证，并责令重新作出行政行为。至今房屋过户手续未办理。故李长发诉至本院，请求依法确认李长发、梁坤双方签订的房屋买卖“契约”无效。另查明，梁坤系城镇居民。
一审法院认为，1999年国务院办公厅国办发（1999）第39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，其中第二条第二款规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。因农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权主体的变更。国务院办公厅上述通知、国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部2004年《过于加强农村宅基地管理�意见》中均明确：宅基地使用权的取得人应当是取得农村集体经济组织成员资格的人，严禁城镇居民购买宅基地上的农村房屋。本案中，李长发将农村宅基地上的房屋卖给了本集体经济组织成员以外的梁坤。因违反了集体经济组织的成员权属性，不符合相关法律规定。故李长发、梁坤签订房屋买卖“契约”无效，无效的民事行为，自行为开始起就没有法律约束力，当事人因此取得的财产应当予以返还。导致上述民事行为无效，当事人均有过错，应各自承担相应的民事责任。梁坤称合同有效的答辩意见不成立，本院不予采纳。如梁坤要求赔偿合同无效所造成经济损失可另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，参照国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》之规定。判决如下：一、原告李长发与被告梁坤于1999年12月12日签订的房屋买卖《契约》无效。二、被告梁坤于本判决生效之日起三十日内将位于翁牛特旗乌丹镇西门外村五组的土木结构房屋正房三间、后门房三间、前门房砖混结构五间及院落腾退给原告李长发；原告李长发返还被告梁坤房款26000元。
宣判后，梁坤不服上诉称，原判认定事实不清，梁坤在2001年之前为农村户口，1999年12月12日，李长发、梁坤签订房屋买卖合同，约定将争议房屋卖给梁坤，梁坤当时付清了全部房款26000元，李长发将房权证和城镇土地所有制交给梁坤，梁坤办理了房权证转让登记，并一直居住该院落至今16年，所以梁坤与李长发签订的房屋买卖�约是双方当事人真实意思表示，该契约应依法有效。即使房屋买卖契约无效，那么一审法院只判决返还房款26000元是显失公平的，1999年梁坤购买李长发房屋时，梁坤交付给李长发的是《城镇土地所有权证》，而不是《集体土地所有权证》，因此梁坤有理由相信购买李长发的土地是国有土地，因此梁坤有理由相信李长发购买梁坤的土地是国有土地，梁坤购买后，将房屋进行了投入装修，使该房屋增值，且一审法院判决返还26000元房款，16年前的26000元与现在的26000元能对等吗？返还也应该按现在的价格返还，综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人辩称，梁坤称在2001年前是农村户口，但至今为止没有提供证据予以证明，即使真实情况无效，梁坤购买房屋是不是西门外村五组的村民，宅基地的使用主体有严格的限定，宅基地使用权主体只能是农村集体经济组织成员，农村集体经济组织以外的成员不能签订该集体经济组织的宅基地，故涉案契约应属于无效，当事人因此取得的财产应当予以返还。原判认定事实清楚，请二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，1999年12月12日，李长发、梁坤签订“契约”一份，约定李长发将位于翁牛特旗乌丹镇西门外村五组的土木结构房屋正房三间、后门房三间、前门房砖混结构五间及院落卖给了本集体经济组织成员以外的梁坤。李长发将房权证和土地使用证书交付给了梁坤，梁坤付清全部房款后，一直居住在该房屋和院落中。2001年9月24日，翁牛特旗城镇房屋产权发证中心颁发给梁坤登记为“国有”的房屋所有权证。
2014年6月，梁坤在翁牛特旗人民法院起诉李长发，请求法院判令李长发立即协助梁坤办理位于翁牛特旗乌丹镇西门外村房屋及院落的土地使用证转让登记。翁牛特旗人民法院经审理作出（2014）翁民初字第2980号民事判决，判决结果为：李长发自判决生效后十日内协助梁坤办理位于翁牛特旗乌丹镇西门外村五组的国有土地变更登记的相关事宜。判决后，李长发不服提起上诉，我院作出（2014）赤民一终字第1730号民事判决，结果为驳回上诉，维持原判。
2014年12月18日，翁牛特旗人民法院作出（2014）翁行初字第67号行政判决书，判决由于登记为“国有”而撤销上述房屋所有权证，并责令重新作出行政行为。
另查明，梁坤在2001年12月26日由农业家庭户口转为非农业家庭户口。
本院认为，1999年梁坤与李长发签订房地产买卖契约，之后，李长发交付给梁坤土地所有权证记载用地来源为划拨土地，梁坤交付房款后进行了维修并一直居住至今，从此过程分析，1999年双方签订的房地产买卖契约系双方当事人真实意思表示；根据本院（2014）赤民一终字第1730号民事判决，此买卖合同应为有效；且梁坤在2001年由农业家庭户口转为非农业家庭户口，李长发与梁坤签订的房地产买卖契约不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，一审法院认定双方的行为违反了集体经济住宅的成员权利没有事实依据及法律依据，应予纠正。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：
一、撤销翁牛特旗人民法院（2015）翁民初字第1038号民事判决；
二、驳回被上诉人李长发的诉讼请求。
一、二审案件受理费500元，及邮寄费40元由李长发承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董燕洪
审 判 员 牟玉莲
代理审判员 张蕴琪
二〇一五年六月十一日
书 记 员 刘亚楠