广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0112执异127号
异议人（案外人）：周汉坤,男，汉族，1974年1月19日出生，住广州市黄埔区。
申请执行人：秦少娟，女，1963年9月13日出生，汉族，住广州市天河区。
申请执行人：秦少妹，女，1972年7月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。
共同委托代理人：蔡樱梓，广东广悦律师事务所律师。
共同委托代理人：唐靖韬，广东广悦律师事务所律师。
被执行人：谢荣森，男，1951年6月23日出生,汉族,住广州市黄埔区。
被执行人：陈转欢，女，1950年4月9日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被执行人：谢景新，男，1986年11月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被执行人：谢景红，女，1988年1月12日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被执行人：谢结弟，女，1976年9月18日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被执行人：欧美玲，女，1988年1月12日出生，汉族，住广州市黄埔区。
被执行人：广州市黄埔区富荣建材经营部，地址广州市黄埔区。
本院在执行（2017）粤0112执1793号执行案过程中，案外人周汉坤提出异议。本院受理后，依法于2017年11月3日公开进行了听证。异议人周汉坤、申请执行人秦少妹和秦少娟、秦少妹的委托律师蔡樱梓到庭参加听证，被执行人谢荣森、陈转欢、谢景新、谢景红、谢结弟、欧美玲、广州市黄埔区富荣建材经营部经合法传唤无故缺席，本异议现已审查终结。
异议人周汉坤的异议请求是：解除对广州市黄埔区黄埔东路489号大院17号X房（下简称“涉案房屋”）的查封、拍卖。其异议理由如下：一、涉案房屋是被执行人谢结弟向异议人购买的房屋，购房款分文未付；二、涉案房屋已经广州仲裁委员会调解：被执行人谢结弟向我支付购房款60万元及违约金20万元。谢结弟没有钱给我，涉案房屋应物归原主。
申请执行人秦少娟、秦少妹答辩称
异议人秦锡洪提供以下证据材料：1.本院（2017）粤0112民初1103号民事调解书、受理通知书、执行通知书，证明其与谢荣森等人的执行案件优先于秦少娟、秦少妹与谢荣森等人借款合同纠纷一案；2.本院（2017）粤0112民初1103号公告，证明涉案房屋B被查封、拍卖的事实；3.租金收益权质押合同，证明被执行人谢荣森承诺将建房后的租金收益权全部质押给异议人用于归还本金及利息；4.谢荣森与租户签订的租赁合同，证明涉案房屋B建成后谢荣森把房屋租给租户的事实；5.告知书、异议人与租户签订的租赁合同、收据，证明自2016年6月起谢荣森即告知全部租户将涉案房屋B全部租金直接支付异议人，且部分租户与异议人直接签订租赁合同，并收取租金的事实。
申请执行人秦少娟、秦少妹请求驳回异议人秦锡洪的异议，依法执行（2017）粤0112执1793号执行裁定书。理由是：涉案房屋B作为宅基地房屋，依最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，人民法院可以查封、拍卖；该房屋目前由被执行人谢荣森用于出租使用，并非被执行人生活所需房屋。涉案房屋实际面积与证载面积即使不一致，作为难以分割的不动产，均应当作为整体进行查封、拍卖，并就被执行人作为权属人的部分作为执行财产。
被执行人谢结弟同意异议人谢荣森上述异议理由的第一、第二项。谢结弟同时提供广东卓越土地房地产评估咨询有限公司回复本院的《关于〈委托评估函〉（[2017]穗黄法司法委托字第356号）评估委托说明的函》，认为该复函的内容显示，涉案房屋不具备评估条件，因此法院不能查封拍卖涉案房屋。
被执行人谢荣森提供穗黄规建发（2001）农房12070号《建设工程审核书》及穗黄规建发（2001）农房12070号《建设工程规划审查复文》及被执行人房产查册表，证明涉案房屋B核定面积与实际面积不符，并且是其本人及子女8人的必须生活用房，不应被查封、拍卖；即使拍卖涉案房屋B也只能拍卖规划核定的面积。
被执行人谢结弟提供以下证据材料：1.广东卓越土地房地产评估咨询有限公司回复本院的《关于〈委托评估函〉（[2017]穗黄法司法委托字第356号）评估委托说明的函》，证明该复函的内容显示，涉案房屋B不具备评估条件，因此不能查封拍卖涉案房屋；2.周汉坤的《仲裁申请书》及周汉坤与谢结弟的结婚证、离婚协议书、户口本、不动产权证书，证明涉案房屋A拍卖款应先偿还112.0200万元周汉坤，同时异议人应优先参与分配涉案房屋A拍卖款。
申请执行人秦少娟、秦少妹未提供证据材料。被执行人陈转欢、谢景新、谢景红、欧美玲未提出答辩意见，也未提供证据材料。
本院查明，秦少娟、秦少妹与谢荣森、陈转欢、谢景新、谢景红、谢结弟、欧美玲、广州市黄埔区富荣建材经营部借款合同纠纷一案（案号:【2017】粤01**执1793号），本院根据申请执行人秦少娟、秦少妹的申请，依据（2017）粤01民终776号民事判决书，于2017年4月26日立案执行，案号为（2017）粤0112执1793号，执行标的金额为1297088.89元。在本案执行中，本院于2017年5月26日作出（2017）粤0112执1793号执行裁定书，裁定在2831241.2元的范围内，冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人谢荣森、陈转欢、谢景新、谢景红、谢结弟、欧美玲、广州市黄埔区富荣建材经营的财产。2017年9月4日，本院就本案作出执行裁定书，裁定对被执行人谢荣森已被查封的上述涉案房屋A、涉案房屋B进行拍卖。2017年10月10日，案外人秦锡洪遂提出书面异议。
另查明以下事实：
异议人秦锡洪与谢荣森、陈转欢、谢景新、谢景红、谢结弟、欧美玲民间借贷纠纷一案，本院依据（2017）粤0112民初1103号的民事调解书及秦锡洪的申请，于2017年4月6日立案受理，案号为（2017）粤0112执1453号，执行标的金额为159.4998万元。
据本院调查收集的《个人名下房地产登记情况查询证明》及房地产查册表内容显示:涉案房屋A登记在被执行人谢结弟名下，面积为83.75平方米。涉案房屋B登记在被执行人谢荣森名下，其中：登记字号为黄统字22363号黄埔区南岗镇南岗村金紫大街X号房屋建筑面积58.5329平方米，建筑时间为1980年；登记字号为黄统字22848号黄埔区南岗镇南岗村金紫大街二巷2号房屋建筑面积72.937平方米，建筑时间为1977年。
异议人秦锡洪提供一份其与谢荣森、陈转欢、谢景新、谢景红、谢结弟、欧美玲签订的《租金收益权质押合同》，合同注明签订于2012年6月10日，合同内容为谢荣森、陈转欢、谢景新、谢景红、谢结弟、欧美玲把涉案房屋B的租金收益权全部质押给异议人用于归还其建房借款本金、利息。秦锡洪述称，其按照《租金收益权质押合同》收取了涉案房屋B的租金。
在本案审查中，谢结弟提供一份注明周汉坤于2017年8月29日提出的《仲裁申请书》，以及谢结弟与前夫周汉坤的结婚证、离婚协议书、户口本，述称涉案房屋A拍卖款应先偿还112.0200万元购房款给周汉坤。周汉坤在本案审查过程中也提出执行异议，本院已立案受理。
本院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条的规定提出执行行为异议。案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定提出执行标的异议。在本案中，异议人秦锡洪既是案外人也是利害关系人，但其第一项异议请求并非以排除对执行标的强制执行，即阻止涉案房屋A的拍卖为目的，而是请求参与对涉案房屋A拍卖款的分配，不属于执行标的异议，故本院对其提出的异议依据民事诉讼法第二百二十五条的规定，以执行行为异议予以审查。至于异议人请求参与对涉案房屋A拍卖款的分配，无论是否符合参与分配的条件均应在本案执行程序中提出，而不属于本执行异议案的审查范围。关于第二项异议请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关规定，对已登记的不动产，判断案外人是否该不动产的权利人，应当按照不动产登记簿来判断。本案涉案房屋B所有权登记在谢荣森的名下，本院有权对该房屋采取依法查封、拍卖措施。异议人并非涉案房屋B的所有权人或足以排除执行的权利人，其以涉案房屋B系其借款给谢荣森等人建造并签订《租金收益权质押合同》，有权收取涉案房屋B的租金为由，要求解除对涉案房屋B的查封、拍卖，不符合有关法律及司法解释规定。至于异议人提出其与谢荣森等人因《租金收益权质押合同》而发生债权债务关系，也不属于本案异议审查范围，应通过诉讼程序另行解决。被执行人谢荣森、谢结弟不是本案异议人，其提出的请求应通过其他途径解决，本院依法不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定，裁定如下：
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。被执行人潘飞轮是争议房屋的登记产权人，潘飞轮对外尚存未履行债务的情况下，申请执行人蔡桂英作为潘飞轮的债权人要求对其名下的财产予以拍卖、变卖符合法律规定。异议人潘小青主张涉案房屋为其夫妻共有财产应另寻法律途径解决。
综上所述，异议人提出的异议理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向有管辖权人民法院提起诉讼。
审判长 李桂模
审判员 潘 田
审判员 刘 鑫
二〇一七年××月××日
书记员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。