福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6993号
上诉人（原审被告）：福建汉洋房地产有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇深溪底。
法定代表人：陈继禄，董事长。
委托诉讼代理人：林海菁，福建共与和律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：念其亭，男，1975年3月28日出生，汉族，住福建省平潭县。
被上诉人（原审原告）：王丽平，女，1977年10月20日出生，汉族，住福建省平潭县。
上列俩被上诉人共同委托诉讼代理人：魏文禄，福建伟洲律师事务所执业律师。
上列俩被上诉人共同委托诉讼代理人：肖少清，福建伟洲律师事务所执业律师。
上诉人福建汉洋房地产有限公司（以下简称“汉洋房地产公司”）因与被上诉人念其亭、王丽平商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
汉洋房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回念其亭、王丽平在原审中提出的诉讼请求；2.由念其亭、王丽平承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原判决认定“双方已达成由汉洋房地产公司代为念其亭、王丽平办理房屋权属登记手续并交付的合意”，认定事实及适用法律均有误。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，汉洋房地产公司不负有为念其亭、王丽平代办不动产权证的法定义务，汉洋房地产公司与念其亭、王丽平之间是否达成由汉洋房地产公司代办房屋权属登记手续并交付产权证的合意应根据《商品房买卖合同》的约定。依据《商品房买卖合同》附件六第一条第五款约定，汉洋房地产公司只负有在房屋竣工交房后于365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务，促成念其亭、王丽平办理产权，双方没有达成由汉洋房地产公司代办产权登记并交付产权证的合意，汉洋房地产公司向念其亭、王丽平代收办证费用（上述费用均是在办产权证时由产权登记机关收取的费用），汉洋房地产公司仅负有向产权登记机关代缴办证费用的义务，不负有为念其亭、王丽平代办不动产权证的义务。二、原判决认定“汉洋房地产公司依《合同》约定应于交房后365个工作日将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权……应承担相应的违约责任”，认定事实及适用法律均有误。平潭综合实验区不动产登记中心复函可以证明：2005年9月14日，汉洋房地产公司经审批办理了万豪名城二期C区（汉洋新城南区）所在宗地的国有建设用地使用权首次登记。2014年3月，汉洋房地产公司经审批办理了房屋所有权首次登记。故该复函已确认汉洋房地产公司在2014年3月之前已履行了将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务。原判决认定汉洋房地产公司“未提供证据佐证其已完成上述约定义务，构成违约，应承担相应的违约责任”，认定事实及适用法律均有误。平潭综合实验区不动产登记中心复函只确认该中心受理第一宗万豪名城二期C区商品房国有建设用地使用权转移登记时间为2017年6月23日，该确认不能否认汉洋房地产公司在2014年3月之前已履行将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的义务。故原判决认定汉洋房地产公司应支付2015年3月21日至2017年6月22日的违约金，认定事实及适用法律均有错误。三、原判决认定“违约金应自起诉之日往前推2年即2015年3月21日起算”，适用法律有误。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，即便汉洋房地产公司构成违约，根据《商品房买卖补充协议书》第一条第五款约定，逾期办证的违约金的诉讼时效应从讼争房交房后365个工作日次日起算，即从2013年6月7日开始计算诉讼时效（讼争房2011年12月23日交房），至起诉时，念其亭、王丽平主张延期办证违约金的诉求已超过诉讼时效，原判决适用法律有误。
念其亭、王丽平答辩称，原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，念其亭、王丽平的上诉理由不能成立，依法应予以驳回。一、双方已达成由汉洋房地产公司代为办理房屋权属登记手续并交付的合意，因案涉商品房买卖合同系格式合同，在双方签订时由汉洋房地产公司提供，念其亭、王丽平根本就无法提出任何异议。虽然《商品房买卖合同》无任何书面措辞来证明汉洋房地产公司代为念其亭、王丽平办理房屋权属登记手续并交付念其亭、王丽平的意思，但是双方在履行合同过程，按照商品房交易习惯以及汉洋房地产公司通过其行为来表明此系其履行合同项下的义务。首先，按照《商品房买卖合同》的约定，在买受人缴清全部购房款（含按揭贷款部分）及应负担的税费（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等）之前，出卖人在房屋竣工交房后于365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权。其次，按照交易习惯，汉洋房地产公司应履行《商品房买卖合同》项下的义务，即包括案涉商品房的交付，也包括涉案房屋权属证书（包括房屋所有权证书和国有建设土地使用权证书）的交付。最后，念其亭、王丽平也是从汉洋房地产公司处领取案涉房屋的房屋所有权证。二、因汉洋房地产公司未能为念其亭、王丽平办理国有建设用地使用权转移登记手续并交付不动产权证，其行为已构成违约，原审法院判决汉洋房地产公司承担违约责任，符合法律规定，应当依法予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，汉洋房地产公司至今未为念其亭、王丽平办理国有建设用地使用权转移登记手续并交付不动产权证，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原审法院按照上述法律规定，判决汉洋房地产公司承担违约责任，应当依法予以支持。三、原审法院判决违约金应自起诉之日往前推2年即2015年3月21日起算，符合法律规定，应当依法予以维持。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，汉洋房地产公司逾期办证行为是持续的状态，按照上述法律规定，念其亭、王丽平主张自起诉之日往前推2年起算违约金，应当依法予以支持。
念其亭、王丽平向一审法院起诉请求：判令1.汉洋房地产公司立即为念其亭、王丽平办理位于平潭县5幢208室商品房的相关权属登记手续（即办理国有建设用地使用权转移登记手续），并将不动产权证或国有土地使用权证交付给念其亭、王丽平；2.汉洋房地产公司因迟延办理不动产权证或国有土地使用权证向念其亭、王丽平支付按购房款总额728672元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2015年2月4日起计至念其亭、王丽平收到不动产权证或国有土地使用权证期间的违约金；3.本案诉讼费用由汉洋房地产公司承担。
一审法院认定事实：2010年9月26日，念其亭、王丽平（买受人）与汉洋房地产公司（出卖人）签订了《合同》，以总价款728672元购买汉洋房地产公司开发的位于平潭县商品房。《合同》附件六第一条第5款约定，在买受人缴清全部购房款（含按揭贷款部分）及应负担的税费（包括但不限于契税、交易手续费、印花税等）之前，出卖人在房屋竣工交房后于365个工作日内将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权，否则有权拒绝向买受人出具购房发票和购房证明书。合同签订后，念其亭、王丽平依约交纳了全部购房款。
2011年12月23日，双方办理交房手续。同日，念其亭、王丽平向汉洋房地产公司交纳了代办证费1200元及契税、公共维修基金。2016年4月6日，产权登记机关对涉案房产进行了所有权登记，2017年3月，念其亭、王丽平向汉洋房地产公司领取了涉案房产的房屋所有权证（岚房权证Ｌ字第××号）。现双方因涉案房产的国有土地使用权转移登记事宜产生纠纷，遂成讼。
另，一审法院就“关于万豪名城二期C区（汉洋新城南区）商品房具备国有建设用地使用权转移登记的时间”事宜，向平潭综合实验区不动产登记中心发函，该中心于2017年9月21日作出复函，内容为：2005年9月14日，汉洋房地产公司经审批办理了万豪名城二期C区（汉洋新城南区）所在宗地的国有建设用地使用权首次登记，并取得证号为平潭县国用（2005）第050549号的《国有土地使用证》。2014年3月，汉洋房地产公司经审批办理了房屋所有权首次登记。根据《不动产暂行条例》第十四、十五条规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。据此，办理国有建设用地使用权转移登记需权利人与义务人持相关申请材料共同来我中心申请，若符合登记条件，我中心将依法予以受理并登记。经查阅登记档案，我中心受理的第一宗万豪名城二期C区（汉洋新城南区）商品房国有建设用地使用权转移登记时间为2017年6月23日。
一审法院认为：《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。
《合同》签订后，念其亭、王丽平已依约交纳了全部购房款，汉洋房地产公司依约应于交房之日起365个工作日内将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权；交房时，汉洋房地产公司向念其亭、王丽平收取了代办证费、契税、公共维修基金，念其亭、王丽平于2017年3月从开发商处领取了涉案房产的房屋所有权证。为此，可认定双方已达成由汉洋房地产公司代为念其亭、王丽平办理房屋权属登记手续并交付的合意。汉洋房地产公司抗辩代办证费仅为代付办证费用（如房屋转让手续费、房屋所有权登记收费、他项权证工本费、土地使用权登记收费等），因上述费用均为办证时由产权登记机关收取，故该抗辩意见印证了由汉洋房地产公司代为念其亭、王丽平办理涉案房产权属登记（包括所有权登记及国有建设用地使用权转移登记）手续的事实。现涉案房产已取得房屋所有权证，目前不动产登记已改变此前“房地分开”的登记模式，实施不动产统一登记，单独办理土地使用权证已不可能，为此，念其亭、王丽平诉请汉洋房地产公司为其办理涉案房产的国有建设用地使用权转移登记手续，并将不动产权证书交付，一审法院予以支持。鉴于办理国有建设用地使用权转移登记需权利人与义务人持相关申请材料共同申请，故念其亭、王丽平应对上述办证事宜进行协助。
双方已于2011年12月23日办理交房手续，汉洋房地产公司依《合同》约定应于交房后365个工作日将办理权属所需资料报产权登记机关备案，促成买受人办理产权（包括所有权登记及国有建设用地使用权转移登记），现汉洋房地产公司未提供证据佐证其已完成上述约定义务，构成违约，应承担相应的违约责任。
对于违约金的计算问题，双方在合同中未对违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，念其亭、王丽平诉请违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定，予以支持。对于违约金的计算期间问题，汉洋房地产公司抗辩念其亭、王丽平的诉请超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，违约金应自起诉之日往前推2年即2015年3月21日起算。汉洋房地产公司未举证证明其已尽到将办理权属所需资料完整报产权登记机关备案的义务，从复函中可知，自2017年6月23日起，涉案房产已可办理国有建设用地使用权转移登记。鉴于双方虽达成代为办证的合意，但未对代为办证期间进行约定，亦考虑到不动产的登记需双方共同申请和提供相关材料，根据《合同》约定，并结合案件的具体情况，违约金计至2017年6月22日为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内代为念其亭、王丽平办理位于平潭县5幢208号商品房的国有建设用地使用权转移登记手续，并交付不动产权证；二、福建汉洋房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向念其亭、王丽平支付逾期办证违约金（按已付购房款总额728672元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年3月21日起计至2017年6月22日之日止）；三、驳回念其亭、王丽平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1986元，由福建汉洋房地产有限公司负担。
经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据原审法院查明的事实，汉洋房地产公司向被上诉人收取了代办证费（按汉洋房地产公司在一审诉讼过程中的陈述，该费用指办证过程中向政府部门交纳的费用）、契税、公共维修基金，且被上诉人亦是从汉洋房地产公司处领取房屋权属证书，原审法院据此确认双方当事人达成由汉洋房地产公司代被上诉人办理权属证书的合意的判决正确。
鉴于汉洋房地产公司在本案诉讼过程中未提交证据证明其按合同约定在交房后365个工作日内将办理权属证书所需的材料报送产权登记机关备案，因此，汉洋房地产公司应就上述违约事实承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1986元由上诉人福建汉洋房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
二〇一七年十二月二十六日
法官助理 陈 奇
书 记 员 段 薇