福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）丰民初字第3146号
原告余静娟，女，1958年8月15日出生，汉族，住福建省南安市。
委托代理人李琴声、黄烨，福建义全律师事务所律师。
被告福建省中诺融资担保有限公司，住所地泉州市鲤城区。
法定代表人黄鹏程，该公司负责人。
原告余静娟与被告福建省中诺融资担保有限公司（以下简称“中诺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月29日立案受理后，由简易程序转入普通程序，依法组成合议庭于2013年10月12日公开开庭进行了审理。原告余静娟的委托代理人黄烨到庭参加诉讼。被告中诺公司因下落不明，经本院公告送达应诉材料仍未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余静娟诉称，2012年8月29日，原告与被告中诺公司签订《租赁合同》，将泉州市写字楼出租给被告作为商业经营，写字楼总建筑面积约653.50平方米，合同约定租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日止，租金按季度结算，每季度租金为107827.50元，每期租金为每季度前三日交付，如拖欠达十天，原告有权收回写字楼，并向被告收取拖欠租金及违约赔偿金，违约赔偿金以所拖欠金额按日百分之二（2%）为标准。同时，合同还约定写字楼的物业管理费、水电费等费用由被告自行交纳，因被告违约造成合同解除，所租写字楼内的一切附着于建筑物、建筑物附属上的装修、装饰物品及设施等归属原告所有。合同签订后，原告按照合同约定将写字楼交付给被告使用，从2012年12月1日开始，被告开始拖欠租金，严重违约，致使原告的合同目的不能实现，根据我国合同法�规定，原告有权要求解除与被告的租赁合同，没收押金，并且要求被告按照约定偿付租金及逾期违约金，将写字楼移交还给原告等，故请求判令解除原告与被告中诺公司的租赁合同关系，被告即日起将租赁场地自行移交还给原告，写字楼内的一切附着于建筑物、建筑物附属物上的装修、装饰物品及设施等归原告所有；判令被告中诺公司支付自2012年12月1日起至实际交还租赁场地之日止，按每季度107800元的租金标准向原告支付房租（截至起诉之日，两个季度租金为215600元），并按银行同期同类贷款利率的四倍计付违约金至实际支付之日止；判令原告有权按照合同约定没收被告中诺公司支付的70000元押金；判令被告中诺公司支付水费149.50元、电费2949.40元、物业费1960.60元，共计5059.50元。
被告中诺公司未作书面答辩。
在本院审理过程中，原告余静娟提�以下证据：
证据1即身份证，以此证明原告的基本情况；
证据2即私营企业登记基本情况表，以此证明被告的身份情况；
证据3即《租赁合同》，以此证明2012年8月29日，原告与被告签订《租赁合同》，将泉州市写字楼出租给被告作为商业经营；
证据4即泉房权证丰泽区（丰）字第41509号房屋所有权证书，以此证明原告是泉州市丰泽区写字楼的所有权人；
证据5即欠费明细，以此证明被告拖欠水费149.50元、电费2949.40元、物业费1960.60元，共计5059.50元。
本院经审查认为，被告中诺公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据1、2系由国家有权机关颁布或出具，可以证明原告余静娟和被告中诺公司的基本情况及主体资格；证据3由相关当事人签名�盖章，可以证明原告余静娟和被告中诺公司于2012年8月29日签订一份《租赁合同》，双方就租赁相关事项作出约定的事实；证据4系国家有权机关颁布，可以证明租赁物的合法性和原告余静娟作为租赁物的所有权人有权出租房屋的事实；证据5可以证明被告中诺公司尚欠的物业费、水电费的金额明细。因此，对原告所提供的证据的真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。
本院认为，原告余静娟与被告中诺公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同法定解除的条件，本案中原告余静娟和被告中诺公司在《租赁合同》中明确约定了租金支付方式为按季度交纳，且被告应于每季度前三日内交纳该季度租金，但被告中诺公司自2012年12月1日起未向原告支付租金，�延履行债务，其行为已构成违约，致使原告出租房屋以获取租金收益的合同目的无法实现，因此，原告关于解除其与被告中诺公司的租赁合同关系的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，于法有据，本院予以支持。由于双方在合同中约定因被告违约造成合同解除，被告所租写字楼内的一切附着于建筑物、建筑物附属物上的装修、装饰物品及设施等归属原告所有，故原告的相应诉求，本院亦予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根�履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，据此，原告余静娟和被告中诺公司的租赁合同关系解除后，被告中诺公司作为承租方应当返还租赁房屋，并应按照法律规定以及合同中约定的结算和清理条款承担相应的法律责任。因此，被告中诺公司应当按照合同约定标准即每季度107800元向原告支付自2012年12月1日起至双方租赁合同关系解除之日止的租金及自租赁合同关系解除之日次日起至实际交付租赁物之日止的房屋占有使用费，故原告诉求被告支付自2012年12月1日起至起诉之日止两个季度的租金215600元，并按每季度107800元的租金标准支付此后至实际交还租赁物之日止的房租，合理合法，本院予以支持。鉴于被告逾期未付租金的行为构成违约，且双方在合同中约定了违约金条款，即被告拖欠支付租金逾期十日以上，则原告有权按日百分之二的标准向被告收取违约赔偿金，原告自愿降低标准按银行同期同类贷款利率的四倍诉求被告支付违约金，系其自行处分权利，应予准许；根据合同约定，上述违约金应自2012年12月11日起计付为宜。《租赁合同》中明确约定了上述写字楼的物业管理费、水电费等费用由被告自行交纳，该费用按物业收费标准收取，采用按月交纳方式，故被告应当向原告支付尚欠的水费149.50元、电费2949.40元、物业管理费1960.60元，合计5059.50元。
关于押金问题，双方当事人在合同中约定待租期届满，被告交清物业费、水电费等后，原告可退还押金给被告；租赁期间，被告单方解除合同，被告向原告交纳的押金70000元不予退还。被告虽然逾期未付租金，构成违约，但原告有权不予退还押金的前提是被告单方解除合同，而被告并未单方提出解除合同，也未搬离租赁物，租赁物实际上仍处于被告占用状态，因此，原告无权没收被告支付的押金70000元，但该押金应从被告尚欠原告2012年12月1日至2013年5月31日的租金107800元×2=215600元中先予抵扣，抵扣后被告应支付给原告上述租赁期间的租金为145600元。
经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
2012年8月29日，原告余静娟与被告中诺公司签订一份《租赁合同》，被告向原告承租址在泉州市丰泽区写字楼建筑面积为653.53平方米的房屋，租赁期限为2012年9月1日至2013年8月31日，租金标准为每平方米55元，按季度结算租金，每季度租金为107827.50元，实收107800元；被告应于每季度前三日内交纳该季度租金，如拖欠达十天，原告有权收回上述写字楼，并向被告收取拖欠租金及违约赔偿金，违约赔偿金以拖欠金额按日百分之二（2%）为标准；写字楼的物业管理费、水电费等费用由被告自行交纳，该费用按物业收费标准收取，采用按月交纳方式；因被告违约造成合同解除，被告所租写字楼内的一切附着于建筑物、建筑物附属物上的装修、装饰物品及设施等归属原告所有；被告应向原告交纳押金70000元，待租期届满，被告交清物业费、水电费等后，原告方可退还该押金给被告；租赁期间被告单方解除合同，被告向原告交纳的押金70000元不予退还。合同签订后，被告向原告支付了押金70000元，原告依约将上述租赁物交付被告使用，被告仅向原告支付租金至2012年11月30日，尚欠自2012年12月1日起的租金未付，同时尚欠截至2013年5月31日的水费149.50元、电费2949.40元、物业管理费1960.60元合计5059.50元未付。原告催讨未果，遂诉至本院。
综上所述，本院认为，原告余静娟与被告中诺公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。被告中诺公司自2012年12月1日起未按合同约定的时间和方式向原告支付租金，迟延履行债务，其行为构成违约，致使原告出租房屋以获取租金收益的合同目的无法实现，因此，原告关于解除其与被告中诺公司的租赁合同关系的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，于法有据，本院予以支持。由于双方在合同中约定因被告违约造成合同解除，被告所租写字楼内的一切附着于建筑物、建筑物附属物上的装修、装饰物品及设施等归属原告所有，故原告的相应诉求，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，据此，原告余静娟和被告中诺公司的租赁合同关系解除后，被告中诺公司作为承租方应当返还租赁房屋，并应按照法律规定以及合同中约定的结算和清理条款承担相应的法律责任。因此，被告中诺公司应当按照合同约定标准即每季度107800元向原告支付自2012年12月1日起至双方租赁合同关系解除之日止的租金及自租赁合同关系解除之日次日起至实际交付租赁物之日止的房屋占有使用费，故原告诉求被告支付自2012年12月1日起�起诉之日止两个季度的租金215600元，并按每季度107800元的租金标准支付此后至实际交还租赁物之日止的房租，合理合法，本院予以支持。鉴于被告逾期未付租金的行为构成违约，且双方在合同中约定了违约金条款，即被告拖欠支付租金逾期十日以上，则原告有权按日百分之二的标准向被告收取违约赔偿金，原告自愿降低标准按银行同期同类贷款利率的四倍诉求被告支付违约金，系其自行处分权利，应予准许；根据合同约定，上述违约金应自2012年12月11日起计付为宜。《租赁合同》中明确约定了上述写字楼的物业管理费、水电费等费用由被告自行交纳，该费用按物业收费标准收取，采用按月交纳方式，故被告应当向原告支付尚欠的水费149.50元、电费2949.40元、物业管理费1960.60元，合计5059.50元。原告诉求有权没收被告支付的押金70000元，缺乏法律和事实依据，本院不予�持，该押金应从被告尚欠原告2012年12月1日至2013年5月31日的租金107800元×2=215600元中先予抵扣，抵扣后被告应支付给原告上述租赁期间的租金为145600元。被告中诺公司经本院依法公告送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料仍未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告余静娟和被告福建省中诺融资担保有限公司的租赁合同关系；
二、被告福建�中诺融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁物即址在泉州市丰泽区写字楼的房屋交还给原告余静娟；租赁物内一切附着于建筑物及其附属物上的装修装饰物品、设施归原告余静娟所有；
三、被告福建省中诺融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余静娟支付自2012年12月1日起至2013年5月31日止余欠租金145600元；
四、被告福建省中诺融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内按每季度107800元的标准向原告余静娟支付自2013年6月1日起至本判决确定双方租赁合同关系解除之日止的租金及自本判决确定双方租赁合同关系解除之日次日起至被告实际交还上述房屋之日止的房屋占有使用费；
五、被告福建省中诺融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内按银行同期同类利率的四倍标准和合同约定的方式向原告余�娟支付自2012年12月11日起至本判决确定还款之日止的违约金；
六、被告福建省中诺融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告余静娟支付水费149.50元、电费2949.40元、物业管理费1960.60元，合计5059.50元；
七、驳回原告余静娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5660元，由原告余静娟负担1363元；由被告福建省中诺融资担保有限公司负担4297元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 杨 伟
代理审判员 张 亮
人民陪审员 郭丽娜
二〇一三年十月十二日
书 记 员 魏鋆妮
附本案引用的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或�以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对�还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证�，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。