江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0702民初1859号原告：黄人俊，男，汉族，1978年12月20日出生，江西省赣州市人，住江西省瑞金市。委托诉讼代理人：杨格，江西洪都律师事务所律师，一般代理。被告：曾祥文，男，汉族，1978年10月25日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。被告：吴琳，女，汉族，1981年10月12日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。两被告共同委托诉讼代理人：曾艳，江西理工律师事务所律师，一般代理。被告：廖小平，男，汉族，1954年6月24日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。被告：郝晓燕，女，汉族，1954年5月8日出生，江西省赣州市人，住江西省赣州市章贡区。两被告共同委托诉讼代理人：李辉，江西仁天律师事务所律师，一般代理。原告黄人俊诉被告曾祥文、吴琳、廖小平、郝晓燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄人俊的委托诉讼代理人杨格，被告曾祥文、吴琳的委托诉讼代理人曾艳，被告廖小平、郝晓燕的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求四被告将坐落于赣州市水东镇虔东大道×号“时间公园”小区编号为第×栋别墅的国有土地使用权过户登记至原告名下；2、被告曾祥文、被告吴琳支付原告违约金100万元；3、被告曾祥文、被告吴琳赔偿原告律师费损失30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告曾祥文与被告吴琳系夫妻关系。2015年6月16日，被告曾祥文与被告吴琳签订了一份《房地产转让合同》，约定被告曾祥文与被告吴琳将其位于赣州市章贡区水东镇虔东大道×号“时间公园”小区编号为第×栋别墅以510万的价格出卖给原告，并约定被告曾祥文与被告吴琳应在该房地产解除抵押后1个工作日内，将该转让的房地产过户登记至原告名下。该合同同时约定：任意一方违约，应支付违约金100万元给守约方，并应赔偿因违约给对方造成的直接经济损失，该损失包括守约方为追索该损失而支付的诉讼费、律师费等。该《房地产转让合同》签订后，被告曾祥文与被告吴琳在该案涉房地产解除抵押后将该房屋所有权过户登记在原告名下，但被告曾祥文与被告吴琳至今仍未将该房屋的国有土地使用权过户至原告名下，被告曾祥文与被告吴琳的行为已经构成违约。2012年9月2日，被告曾祥文与被告廖小平签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定，被告廖小平将案涉房屋以510万元出卖给被告曾祥文，并约定自2012年9月1日起被告曾祥文拥有该房屋的产权，被告廖小平应积极协助被告曾祥文办理该房屋的过户登记。该《房屋买卖合同》签订后，被告廖小平将该房屋的所有权过户登记至被告曾祥文名下，被告曾祥文将其过户至原告名下，但是国有土地使用权一直未办理过户手续。由于现在不动产登记制度施行，无法单独办理国有土地使用权证，原告的权利无法得到救济，鉴于目前该房屋的国有土地使用权证仍登记在被告廖小平名下，故原告起诉至法院，要求依法处理。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息；证据2、被告身份证复印件，证明被告身份信息；证据3、《房地产转让合同》复印件，证明被告曾祥文、被告吴琳将案涉房地产转让给了原告以及双方的权利义务；证据4、《房屋所有权证》复印件，证明案涉房地产解押后，被告曾祥文、被告吴琳已将案涉房地产的《房屋所有权证》过户登记至了原告名下；证据5、《房屋买卖合同》复印件，证明2012年9月2日被告廖小平将案涉房地产转让给了被告曾祥文与被告吴琳，被告廖小平应积极协助被告曾祥文与被告吴琳办理案涉房地产的过户登记，被告廖小平与本案具有直接的利害关系；证据6、《委托代理合同》与《江西增值税普通发票》，证明原告为追索该损失已支付律师费30000元；证据7、《国有土地使用权证》复印件，证明被告廖小平与郝晓燕与本案有直接利害关系。被告曾祥文与被告吴琳辩称，答辩人确实没有将国有土地使用权证办理到原告名下，原因是被告廖小平未将该国有土地使用权证办理到答辩人名下，导致无法办理。但该房屋转让合同的主要合同义务已经履行完毕了，房屋所有权证已过户至原告名下，原告主张的违约金和律师费过高，请求法院依法酌减。被告曾祥文与被告吴琳未提交证据。被告廖小平与郝晓燕辩称，1、答辩人将房屋卖给曾祥文时，因开发商的原因，国有土地使用权尚未办理。被答辩人出示的国有土地使用权，答辩人并不知情；2、根据答辩人和曾祥文的房屋买卖协议，答辩人具有协助办理相关权证的义务，但与被答辩人之间并没有任何法律权利和义务，但答辩人对案涉房屋的国有土地使用权证办理至被答辩人名下没有异议，但不承担任何责任。被告廖小平与郝晓燕未提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，四个被告对原告提供的证据1、2、4、5的三性没有异议，本院经庭审核实，原告提供的证据1、2、4、5内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：被告曾祥文与被告吴琳对原告提供的证据3、6、7的三性没有异议，被告廖小平与郝晓燕对该三组证据的三性部分有异议，本院经庭审核实，原告提供的证据3系原告与被告曾祥文与被告吴琳之间的房屋买卖合同，对该组证据的三性本院予以认可；原告提供的证据6系原告为了本案向律师缴纳的律师费用，对该组证据的三性本院予以认可；原告提供的证据7系原告从开发商处调取的，经被告庭后核实，该国有土地使用权证系真实的，故对该组证据的三性本院予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月2日，被告曾祥文与被告廖小平签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定，被告廖小平将位于赣州市章贡区水东镇虔东大道×号“时间公园”小区编号为第×栋别墅（土地面积及建筑面积建土地证（在办）及房产证赣房权证字第××号、Ｓ0××60号）出售给被告曾祥文，并约定自2012年9月1日起被告曾祥文拥有该房屋的产权，被告廖小平应积极协助被告曾祥文办理该房屋的过户登记。合同签订后，被告廖小平将该房屋的房屋所有权证办理至被告曾祥文名下。2015年6月16日，被告曾祥文、吴琳与原告签订了一份《房地产转让合同》，约定被告曾祥文与被告吴琳将其位于赣州市章贡区水东镇虔东大道×号“时间公园”小区编号为第×栋别墅以510万的价格出卖给原告（其中国有土地使用权证一栏未标明编号，房屋所有权证一栏标明编号为S××），并约定被告曾祥文与被告吴琳应在该房地产解除抵押后1个工作日内，将该转让的房地产过户登记至原告名下。该合同同时约定：任意一方违约，应支付违约金100万元给守约方，并应赔偿因违约给对方造成的直接经济损失，该损失包括守约方为追索该损失而支付的诉讼费、律师费等。该合同签订后，被告曾祥文与被告吴琳已将该房屋的房屋所有权过户登记在原告名下，但国有土地使用权一直未办理过户手续。后经过了解案涉房屋的国有土地使用权已于2014年1月办理至被告廖小平与郝晓燕名下。因办理不动产登记权证的需要，原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明，原告因本次诉讼向江西洪都律师事务所律师支付律师费3万元。本院认为，原告与被告曾祥文与被告吴琳签订的《房地产转让合同》以及被告曾祥文与被告廖小平签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，属合法、有效的合同，双方均应严格履行。被告廖小平应当配合被告曾祥文履行房屋过户手续，而被告曾祥文亦应当配合原告履行房屋过户手续。而本案中，案涉房屋的所有权证已登记在原告名下，根据现在实行的不动产登记制度的相关规定以及四被告对案涉房屋的国有土地使用权证应当办理至原告名下并无异议，故本院对于原告要求四被告将案涉房屋的国有土地使用权证过户登记至原告名下的诉讼请求予以支持，但基于不动产登记制度的要求，原告的诉讼请求应为将案涉房产的不动产权证办理至原告名下。关于原告要求被告曾祥文、吴琳承担违约责任的问题，由于在被告曾祥文与被告廖小平签订《房屋买卖合同》之时，本案争议房屋的国有土地使用权证尚未办理（合同中已注明），而在原告与被告曾祥文、吴琳签订《房地产转让合同》之时，被告曾祥文、吴琳不知晓该国有土地使用权证已办理且亦未过户至被告曾祥文、吴琳名下（从合同填写编号中可以看出），从上述情形可以看出，被告曾祥文、吴琳并不具有故意违约的情形，且在该国有土地使用权证未办理至被告曾祥文、吴琳名下之时，被告曾祥文、吴琳亦无法协助原告办理过户手续。因此，原告要求被告曾祥文、吴琳承担未及时办理国有土地使用权证的违约责任没有事实和法律依据。同时，在我国实施不动产登记制度之前，房屋所有权证书属于证明房屋权属的合法凭证，原告实际占用房屋并办理好房屋所有权证书的事实并未实际影响原告对案涉房屋行使占用、使用、收益以及处分的权利，即未对原告造成实际损失，故对于原告要求被告曾祥文、吴琳承担100万元违约金的主张，本院不予支持。关于律师费的问题，原告因本次诉讼实际支出了律师费，该费用属于原告的直接损失，虽然被告曾祥文、吴琳在本案中并不承担违约责任，但基于被告曾祥文、吴琳未及时发现国有土地使用权证书已办理的事实以及公平正义的原则，本院认为应由被告曾祥文、吴琳承担因本次诉讼而支出的律师费用，因此，对于原告要求被告曾祥文、吴琳支付律师费3万元的诉讼请求，本院予以支持。最后，关于承担责任的主体问题，虽然被告廖小平、郝晓燕与原告之间并不存在直接的法律关系，但基于案涉房屋的国有土地使用权证书目前登记在被告廖小平、郝晓燕，且被告廖小平、郝晓燕对将该国有土地使用权证登记在原告名下并无异议，故本案的协助办理过户手续的义务由被告曾祥文、吴琳、廖小平、郝晓燕共同承担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾祥文、吴琳、廖小平、郝晓燕于本判决生效之日起七日内协助原告黄人俊将位于赣州市章贡区水东镇虔东大道×号“时间公园”小区×栋房屋的国有土地使用权人变更为原告黄人俊名下并办理相应的不动产权证。二、被告曾祥文、吴琳于本判决生效之日起七日内向原告黄人俊支付律师费3万元。三、驳回原告黄人俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，由原告黄人俊负担13570元，由被告曾祥文、吴琳负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  张 霞人民陪审员  庄明静二〇一七年十一月二十七日书 记 员  刘素静