四川省盐亭县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0723民初2018号
原告：绵阳鼎玉铉实业有限公司。住所地：绵阳市涪城区花园路*号万达广场*幢*单元**楼*号。
法定代表人：周晓红，系公司总经理。
特别授权委托诉讼代理人：林林，男，系公司员工。
被告：胥小梅，女，生于1972年1月3日，住盐亭县。
委托诉讼代理人:胥广秀，女，汉族（系被告胥小梅亲属）。
原告绵阳鼎玉铉实业有限公司（以下简称“鼎玉铉公司”）与被告胥小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鼎玉铉公司的委托诉讼代理人林林、被告胥小梅及其委托诉讼代理人胥光秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎玉铉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商业铺面运营管理合同》并返还房屋；2.被告向原告支付商业用房租金167548.6元；3.被告承担违约责任，按年息24%计算违约金：自2015年1月1日起以41259元为本金，计算至付清之日止；2016年1月1日起，以70356.6元为本金，计算至付清之日止；2017年1月1日起，以55933元为本金，计算至付清之日止；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2012年10月31日，原、被告签订了《商业铺面运营管理合同》，在合同中约定，被告租用XXXX25栋1楼2、3号商业门面，共计276.56㎡经营酒吧，租期为5年，并就房屋使用费的支付标准、期限等进行了明确约定。被告使用房屋后，并未按照合同约定向原告交纳租金，现共欠到2015年1月1日至2017年9月30日租金共计167548.6元。按照《商业铺面运营管理合同》约定，被告逾期缴纳租赁费还应承担违约责任，现原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。
被告胥小梅辩称，原、被告签订《商业铺面运营管理合同》由被告承租XXXX25栋1楼2、3号商业门面经营酒吧情况属实。但原告鼎玉铉公司并未按照其承诺统一打造外滩商业街，并改变了被告承租的25栋楼原规划，将三楼洗脚房变为住房，导致被告在经营期间被楼上住户投诉，被告经营酒吧被行政部门停业整改。2013年7月因二楼空置房屋漏水给被告装修和经营造成损失，原告方仅派人对墙面刷白，并未解决实际问题。因上述原因2015年2月17日被告即停止经营、关门歇业至今，导致被告80多万的装修费用血本无归。至2015年底被告多次找到原告要求解除合同，但是一直未找到被告公司负责人。被告承租门面中的3号门面已于2016年11月22日被业主收回。被告在免租期满后未再继续经营，故不应承担后三年的租金，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人陈玉梅，谢宗林、张翠秀出资购买了绵阳鸿永房地产开发有限责任公司开发的位于XX县XX镇XX路上段XX号“XXXX”25栋1层2、3号商业用房后，分别与原告鼎玉铉公司签订了《商业铺面委托经营管理合同》对委托经营管理的商铺位置、委托经营管理方式、委托期限（委托期限均为2012年10月1日至2017年9月30日）、委托经营管理商铺租金的收取、违约责任等事项进行了约定，将上述商业用房所有运营管理事项委托给原告鼎玉铉公司，由原告对外经营管理并收取房屋租金。取得经营权后，2012年10月31日原告鼎玉铉公司作为甲方，被告胥小梅作为乙方，就上述商业用房租赁事宜签订了《商业铺面运营管理合同》，双方约定的主要内容为：1，租赁位置及面积：甲方同意出租鸿永XXXX25栋1层2、3号铺面给乙方进行商业经营,该铺面面积为276.56平方米；2，租赁期限为五年,自2012年10月1日起至2017年9月30日止；3，乙方的经营类别为酒吧，乙方在签署本协议后，不能擅自改变其经营范围，如需改变须经甲方书面确认；4，免租期，商铺免租期为24个月，从2013年1月1日起至2014年12月31日止；5，租赁费：2015年1月1日至2015年12月31日租赁费用66374元，从2016年1月1日至2016年12月31日租赁费用70356.6元，从2017年1月1日至2017年9月30日租赁费用55933元；6，租赁费的收取，本合同书签订之日，乙方向甲方预缴三个月租赁费,免租期满后，预缴的租赁费则冲抵当年的租金,免租期满后，铺面租赁费按年度收取,乙方需提前15日将下一年度的费用足额缴纳给甲方；7，合同终止，合同约定的租赁期限届满时，合同自行终止,合同生效后，乙方未按约定的期限交付租赁费以及其它费用达一个月以上，甲方有权单方面终止合同，不视为违约；8，违约责任，乙方未按合同约定时间缴纳租赁费、履约保证金及其它各项费用，按拖欠之日起向甲方支付每天0.3%的滞纳金。被告胥小梅在该合同末页乙方处亲笔签名捺印，原告鼎玉铉公司在甲方处加盖了法人印章。
签订上述合同后，被告胥小梅按合同约定预付了2015年租金25115元、履约保证金20000元,原告鼎玉铉公司即将租赁商业用房交付给被告胥小梅使用,被告胥小梅将该房屋装修后用于经营酒吧。
2013年7月被告胥小梅租赁的一楼商业用房楼上二楼空置房屋因阳台飘雨积水导致被告租赁房屋墙面渗水。原告鼎玉铉公司对此事实予以认可，但陈述经被告反映后，派人对二楼房屋进行了维修，也对被告承租房屋进行了处理。
2013年12月6日XXXX外滩商业街全体商户通过网络向盐亭县政府反映XXXX外滩娱乐一条街因道路不通畅，造成客源不方便进出，导致全部商户整体亏损大约二百多万元，请求政府协调处理通车事宜及解决经济损失问题。2013年12月20日盐亭县政府统一公开回复内容为：“盐亭外滩是我县倾心打造的集观光休闲、城市地标为一体的综合市政工程。为维护外滩整体风貌，提升城市形象品味，整个盐亭外滩被规划为步行街，经文同桥侧的车辆不能直接驶入锦绣江城楼盘。锦绣江城楼盘规划了地下停车场，驾车到外滩餐饮、娱乐场所消费的顾客，可经嫘祖大桥侧驶入，将车停放到停车场，该停车场目前完全能满足到外滩消费的顾客停车需求。按照城市规划，文通桥旁的入口不能通车……”。
2014年10月16日盐亭县环境保护局向被告胥小梅经营的酒吧出具了《环境保护局限期改正通知书》，该通知书责令被告于2014年11月16日前改正夜间营业，噪声扰民的环境违法行为。被告胥小梅陈述2013年7月的渗水事故导致所经营酒吧隔音棉等隔音材料受损，无法起到良好隔音效果，导致酒吧被投诉噪音扰民，而整改成本较高，遂于2015年2月17日关门歇业，停止经营。
合同约定免租期满后，被告胥小梅再未向原告支付房屋租金。原告鼎玉铉公司陈述被告逾期未支付租金后，原告采取上门催收、张贴公告等方式催缴租金，但被告胥小梅均不予认可。
另查明，被告胥小梅承租的“XXXX”25栋1层3号面积为168.71平方米的商业用房已于2016年11月22日被业主谢宗林、张翠秀收回。
上述事实有原、被告的陈述、《商业铺面委托经营管理合同》、《商业铺面运营管理合同》、证人证言等证据在卷予以证实。
本院认为，原、被告双方于2012年10月31日签订的《商业铺面运营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同约定，双方租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止，原告鼎玉铉公司于2017年10月9日向本院提起诉讼，此时合同约定的租赁期限已经届满，故本院认定该《商业铺面运营管理合同》已于2017年9月30日终止。合同终止后，被告胥小梅应当按照合同的约定将租赁商业房屋返还给原告鼎玉铉公司，其中3号商业用房已经由业主收回，现被告胥小梅亦当庭表示同意将2号商业用房返还给原告，原告鼎玉铉公司亦负有协助接收租赁物的义务。
关于原告鼎玉铉公司诉请被告胥小梅给付租金167548.6元的问题。被告胥小梅陈述其经营酒吧已于2015年2月17日起关门停业，并有证人证言予以证实，原告鼎玉铉公司作为负有对“XXXX外滩商业街”管理和经营权的出租人表示对被告停业时间不清楚，但亦未举出相反证据予以反驳，但被告在其酒吧关门停业后，未及时主动与原告解除《商业铺面运营管理合同》，履行向原告交还所租房屋并结算租金的义务，导致了租金损失的扩大。而原告鼎玉铉公司在被告胥小梅长期差欠其租金，且被告经营的酒吧早已关门停业的情况下，却不依据合同约定及时行使单方解除租赁合同、收回房屋及催收租金的权利，客观上亦造成了租金损失的扩大，对于上述租金损失，应划分为合理部分与扩大部分，合理部分被告应全额向原告支付，扩大部分则应以原、被告自身的过错为基础，按各自的过错比例承担所对应的租金扩大损失。其中3号商业房的租金应从业主收回之日起予以扣减。本院审查后认为，依照原、被告签订的合同约定，被告2014年12月15日起15日内即应当向原告交纳2015年剩余租金41259元，若超出一个月以上被告未向其交付租赁费，原告则有权单方面终止合同，并收回租赁房屋。综合上述时间节点，结合本案事实，鉴于签订合同时被告已预交2015年的租金25115元（约计4.5个月租金），故将原告向被告主张权利的合理期间确定为2015年5月16日至2015年8月15日较为适宜；基于此，本院将该段期间内被告应付原告的租金16593.5元，确定为合理损失部分，由被告全额支付原告，将2015年8月16日起至2017年9月30日双方约定租赁期限届满共计150955.1元的租金扣减3号商业用房业主收回之日起的租金38811元后，剩余的112144.1元确定为损失扩大部分，按原、被告的过错比例予以分担。被告作为承租人，在其关门停业后，不及时、主动与原告解除《房屋租赁合同》向原告返还租赁物，是致使本案租金损失扩大的主要原因，原告在被告胥小梅长期欠付租金且经营酒吧早已关门停业的情况下，却怠于向被告主张权利，系造成其自身租金损失扩大的次要原因。就租金损失的扩大部分，被告应承担主要责任，原告承担次要责任，针对原、被告的主次责任，以3:7的责任比例划分，较为公平合理。因此，对于本案中的租金损失扩大部分112144.1元，应由原告承担30%，即33643.1元。被告承担70%，即78501元。故应由被告胥小梅向原告鼎玉铉公司共计支付租金95094.5元。
关于原告主张违约金的问题，原告主张逾期未交租金按欠款总金额的24%从未交租金之日起分段收取资金利息，本院认为被告超期付款的行为客观上给原告造成了资金占用利息损失，且原告未对实际损失举证证明，鉴于双方均有过错，故本院酌定违约金应以被告胥小梅应承担的租金95094.5元为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止。原告主张保全费由被告承担，未提供相应证据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胥小梅在本判决书生效后十日内将其租赁的“XXXX”25栋1层2号商业用房腾空返还给原告绵阳鼎玉铉实业有限公司；
二、被告胥小梅在本判决书生效后十日内向原告绵阳鼎玉铉实业有限公司支付房屋租金95094.5元，并支付违约金（违约金的计算方式为：以本金95094.5元为基数从2017年10月9日始，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算，计算至本院确定的给付之日止。若被告胥小梅未在上述期限内偿还本息，上述违约金计算至本金付清时止）；
三、驳回原告绵阳鼎玉铉实业有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费1826元，由被告胥小梅负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 刘丹丹
二０一七年十一月二十日
书记员 何琴华
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一条：为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。
第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。