安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖07民终296号
上诉人(原审原告):谢文婷,女,1985年10月5日出生,汉族,住安徽省铜陵县。
委托诉讼代理人：孙红云，安徽沿江律师事务所律师。
上诉人(原审被告):蒋东平,男,1973年3月21日出生,汉族,住安徽省铜陵市铜官区。
原审被告:刘梅,女,1974年10月31日出生,汉族,住安徽省蚌埠市禹会区。
原审第三人:铜陵市住房置业担保中心,住所地安徽省铜陵市淮河路房地产大厦附楼1-2层，统一社会信用代码91340700719911198K（1-1）。
法定代表人：董明虎，该中心主任。
委托诉讼代理人：吴艳，安徽古圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管文虎，安徽古圣律师事务所律师。
上诉人谢文婷与被上诉人蒋东平、原审被告刘梅、原审第三人铜陵市住房置业担保中心确认合同效力纠纷一案，原审原告谢文婷因不服安徽省铜陵市义安区人民法院（2016）皖0706民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日作出（2017）皖07民终13号民事裁定，案件发回铜陵市义安区人民法院重审。在案件发回重审期间，铜陵市义安区人民法院依职权追加铜陵市住房置业担保中心作为第三人参加诉讼，并于2018年1月29日作出安徽省铜陵市义安区人民法院（2017）皖0706民初1381号民事判决。上诉人蒋东平、上诉人谢文婷均不服安徽省铜陵市义安区人民法院（2017）皖0706民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日受理后，依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人蒋东平、上诉人谢文婷委托诉讼代理人孙红云、原审第三人铜陵市住房置业担保中心委托诉讼代理人管文虎到庭参加诉讼。原审被告刘梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。
谢文婷上诉请求：一、撤销安徽省铜陵市义安区人民法院（2017）皖0706民初1381号民事判决；二、改判撤销2016年6月16日原审被告刘梅代理上诉人谢文婷与被上诉人蒋东平签订的坐落于安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室《房屋买卖合同》，被上诉人蒋东平消除于2016年7月6日设置给铜陵市住房置业担保中心享有的22万元抵押权，立即将该房屋返还给上诉人。三、被上诉人蒋东平将坐落于安徽省铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋返还给上请人所产生的税费由被上诉人负担。四、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误。一审法院认定：上诉人虽诉请消除涉案房产上的抵押权，但根据物权法规定，担保物权消灭的情形为：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权，以及法律规定担保物权消灭的其他情形，故上诉人的该项主张不符合法律规定。铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产上存在善意第三人合法的抵押权，案涉房产已无法返还。一审法院如此认定属适用法律错误。担保物权消灭，除担保物损毁、灭失的客观原因，主要还是依赖人的主观原因。具体到本案，被上诉人完全可以将设在案涉房产上的主债权上消灭，或提供其他抵押物将案涉房产上的抵押权消灭，故本案涉案房产可以返还。二、被上诉人在其债权未到期，即违法私自处置上诉人的房产，严重侵害了上诉人的利益。若判决其不用归还案涉房产，有违公平原则。上诉人和被上诉人约定的债务到期日是2016年9月6日，但被上诉人在2016年6月16日，没有依照抵押权实现程序私自处置上诉人房产，并抵押给了第三人，违法抵押的法律后果应由被上诉人承担，而不应由上诉人承担。被上诉人在2016年6月就以畸低价格处置上诉人房屋，并出资擅自提前归还了上诉人的按揭借款余款本息284348.98元，上诉人并没有授权被上诉人归还自已的按揭借款，上诉人的利益受到损害。若以第三人铜陵市住房置业担保中心无过错，维护交易稳定为由，判决被上诉人不用归还原告房屋，那么被上诉人侵害了上诉人利益反而得利，判决结果无异于鼓励社会公众损害他人利益。
蒋东平二审答辩：我方因欠别人钱，归还涉案房屋贷款是为了把款贷出来归还欠别人的钱。因谢文婷联系不上，后来联系上了刘梅，并经过公证书公证，如果找不到谢文婷就找刘梅，将房屋过户。我后来和谢文婷协商，她既不同意还钱又不同意给房。我方不同意谢文婷的上诉请求。
第三人铜陵市住房置业担保中心二审辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求改判的上诉请求不符合法律规定。在本案中，我方是善意取得房屋抵押权且程序合法，不存在过错；同时谢文婷、蒋东平没有撤销抵押权的法定理由，抵押权合法有效，请求二审予以维持。
蒋东平上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：1.刘梅有权代表被上诉人签订涉案《房屋买卖合同》。2016年3月7日，被上诉人向刘梅出具《委托书》，授权刘梅对铜陵市义安区华芳国际小区35栋404室房屋办理偿还借款、签订售房合同等一系列权利，并经铜陵市衡平公证处公证，故刘梅在授权范围内代理被上诉人出售该房屋、签订合同等一系列行为，实际等同于被上诉人实施的行为，是否需要经过评估、出卖价格确定多少，完全由出卖方自行确定，刘梅作为代理人就是代表被上诉人，上诉人有理由相信就是被上诉人的意思表示，不需要更不存在证明刘梅的行为得到被上诉人的认可和同意，一审法院的该项观点是建立在刘梅无权代理的前提下推断的，不符合本案事实。2.涉案《房屋买卖合同》不构成显示公平。第一、上诉人虽作为被上诉人的债权人和讼争房屋的抵押权人，但不存在、也没有利用这方面的优势地位，迫使被上诉人出卖房屋或决定交易价格或压价，案涉房屋买卖都是上诉人与被上诉人的代理人刘梅协商一致达成协议并实际履行，上诉人没有实施任何债权人、抵押权人优势条件促成或导致本案合同的签订和履行。第二、本案房屋买卖双方均处于平等地位，愿买愿卖本身就是一件极其正常的市场行为。另外，关于交易价格的确定，出卖人或者买受人基于自己考虑，在自己能够接受的价款范围内买卖房屋，本身就是对自己财产的自愿处分，税务部门核定的计税价格只是按照公式简单核算作为收取税收的价格，市场价也是理论上的交易价格，不同的交易主体、基于自身情况考虑，自由决定价格属于正常的市场行为，被上诉人的诉请实际是对原交易价格的反悔，按照禁止反言的司法原则，上诉人谢文婷的诉请理应不能成立，请求二审法院依法予以改判。
谢文婷二审辩称：1.刘梅受我方委托处理本案所涉房屋事宜，但刘梅无权突破委托权限，委托书中有约定办理评估的重要环节，但其用极低价格出售我方房产，显失公平。刘梅作为我方代理人，不等于我本人，刘梅无权自由决定价格。2.蒋东平知道委托书的详细内容，知道委托书已经公证，委托书中第一项办理偿还借款是我方委托刘梅办理的。偿还借款是我方自己拿钱，不是委托蒋东平代我方偿还借款，但在2016年6月17日，蒋东平代我方归还了涉案房屋抵押贷款284348.98元，蒋东平的行为没有事实和法律依据。3.蒋东平应当知道委托书第2项中有办理评估事项，委托也有具体要求，蒋东平作为我方债权人、抵押权人在未办理评估的情况下，就以畸低价格购买我方房屋应该取得我方同意。蒋东平代我方归还房屋贷款，畸低买卖房屋没有经过我方同意，这是蒋东平利用其债权人、抵押人的优势地位，谢文婷以显失公平为由请求，撤销案涉房屋买卖合同，有事实和法律依据。
第三人铜陵市住房置业担保中心在二审答辩:对蒋东平上诉请求没有意见。
谢文婷向一审法院诉请：1.撤销2016年3月7日对刘梅的授权委托，即撤销委托刘梅对铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋的办理偿还借款、注销抵押登记、办理评估、调档、查询谢文婷名下房产状况及复印相关材料、签订售房合同、代收房款、协助买方以买方名义办理贷款、产权过户等相关事宜；2.撤销2016年6月16日刘梅代理谢文婷与蒋东平签订的坐落于铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室《房屋买卖合同》，并判令蒋东平立即将该房屋返还给谢文婷；3.判令蒋东平、刘梅负担因返还铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋所产生的税费；4.本案诉讼费由刘梅和蒋东平负担。一审开庭前，谢文婷变更第二项诉讼请求为：撤销2016年6月16日刘梅代理谢文婷与蒋东平签订的关于坐落于铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室《房屋买卖合同》，刘梅、蒋东平消除于2016年7月6日设立的由铜陵市住房置业担保中心享有的22万元抵押权，立即将该房屋返还给谢文婷；开庭时，谢文婷又当庭撤回第一项诉讼请求。
一审法院认定的事实：2015年9月7日，谢文婷与蒋东平签订《借款合同》，约定谢文婷向蒋东平借款15万元，期限为12个月，即自2015年9月7日起至2016年9月6日止。同日，谢文婷与蒋东平签订《抵押合同》，约定由谢文婷将其所有的位于铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产抵押给蒋东平，为前述借款提供抵押担保，抵押财产评估价为46.5万元。2015年9月10日，双方办理了房屋抵押登记。2016年3月7日，谢文婷向刘梅出具了《委托书》，委托刘梅作为谢文婷的代理人，并以谢文婷名义办理下列事项：委托刘梅对谢文婷单独所有的坐落于安徽省铜陵市五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋一套（房地权证铜房2011字第××号）办理偿还借款、注销抵押登记等相关事宜；委托人刘梅办理完上述还款、注销抵押登记后，签订出售谢文婷单独所有的坐落于安徽省铜陵市五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋一套（房地权证铜房2011字第××号），并办理评估、调档、查询谢文婷名下的房产状况及复印相关材料、签订售房合同、代收房款、协助买方以买方名义办理贷款、产权过户（房地产权证及国有土地使用证的变更）等相关事宜；本委托书自委托之日起至2017年3月7日止。该委托书在铜陵市衡平公证处进行了公证。后刘梅以谢文婷名义与蒋东平签订了《房屋买卖合同》，将谢文婷所有的前述房产在未进行评估的情况下，以40万元价格出售给蒋东平，并约定由谢文婷承担所有税、费。2016年6月16日，铜陵县地方税务局为蒋东平代开了金额为60.59万元的增值税普通发票，载明：前述房屋核定计税价格为60.59万元，实际成交含税金额40万元。同日，为办理房屋过户登记手续，蒋东平交纳契税9088.50元。2016年6月17日，蒋东平代谢文婷归还了前述房屋的抵押贷款284348.98元。2016年7月1日，房屋权利人由谢文婷变更为蒋东平。房地产管理部门向蒋东平核发了房地产权证（铜房2016字第05138号）。蒋东平在购买铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产时，于2016年6月20日向铜陵市住房公积金管理中心申请公积金贷款。该申请被批准后，中国建设银行铜陵市分行受托向蒋东平发放22万元的贷款，贷款期限从2016年6月20日至2038年6月20日，铜陵市住房置业担保中心为此笔贷款提供保证担保。同时，蒋东平与铜陵市住房置业担保中心签订了《房屋（反担保）抵押合同》，将铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产抵押给铜陵市住房置业担保中心，双方于2016年7月6日办理了抵押登记。另查，本案在审理过程中，经谢文婷申请，我院委托鉴定机构对铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产2016年6月份的公开市场交易价格进行了评估。2017年11月17日，安徽天元行房地产评估咨询有限公司作出（铜陵）皖天元【2017】（房估）第154号房地产估价报告，评定该房产在2016年6月份的市场交易价格为64.4万元。
一审法院审理认为，本案争议的焦点：一、2016年6月16日谢文婷与蒋东平签订的《房屋买卖合同》是否存在法律规定的可撤销的情形。二、如果《房屋买卖合同》被依法撤销，合同双方当事人因合同获得的财产和利益如何处理。
焦点一：《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，根据谢文婷给予刘梅的授权，刘梅在签订铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产买卖合同时，应按委托人的要求办理房产评估，但在实际交易过程中，刘梅却未聘请第三方评估机构对该讼争房屋的市场价格进行评估，而是直接与买受人蒋东平商定以40万元的含税交易价格出售房产。不论从目前鉴定机构已评估确认的讼争房产当时的市场交易价格64.4万元，还是从交易当时税务部门核定的计税价格60.59万元来看，刘梅代理谢文婷与蒋东平签订房屋买卖合同时所确定的40万元的出售价格（含税）远低于当时正常的市场交易价格，且蒋东平和刘梅均未能举证证明在交易时该出售价格得到了谢文婷的认可。综上，本院认为，在双方签订买卖合同时，蒋东平作为谢文婷的债权人和讼争房屋的抵押权人，其在房屋交易过程中具有明显的优势地位，最终案涉房产在未经评估，也未经所有权人对出售价格进行确认的情况下，以远低于当时的市场交易价格出售给蒋东平。根据上述情形，应当认定蒋东平不当利用其优势地位，导致双方之间的交易明显违反公平、等价有偿原则，显失公平，故本院对谢文婷要求撤销2016年6月16日刘梅代理其与蒋东平签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。
焦点二：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然蒋东平与谢文婷之间签订的《房屋买卖合同》应当依法予以撤销，但该合同中房屋所有权的转让已实际履行，即铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产已变更登记至蒋东平名下。此后，铜陵市住房置业担保中心基于不动产登记的公信力接受蒋东平以案涉房产作为抵押物，与蒋东平签订了《房屋（反担保）抵押合同》，并办理了抵押登记，应认定铜陵市住房置业担保中心已经依法善意取得铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产的抵押权。本案中，谢文婷虽诉请消除案涉房产上的抵押权，但根据物权法的规定，担保物消灭的情形为：主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、以及法律规定担保物权消灭的其他情形，故谢文婷的该项主张不符合法律规定。综上，本院认为铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产上存在善意第三人合法的抵押权，案涉房产已无法返还。在诉讼过程中，本院已向谢文婷的代理人释明，告知其有权主张折价补偿及相应赔偿的权利，但谢文婷仍坚持要求返还房产，故本院依法驳回谢文婷要求刘梅、蒋东平消除铜陵市住房置业担保中心享有的22万元抵押权，立即返还该房屋的诉讼请求。同时，本院对谢文婷的第三项诉讼请求，即要求刘梅、蒋东平承担返还房屋时所产生的税费，一并予以驳回。此外，谢文婷的代理人当庭撤回第一项诉讼请求是原告依法行使处分权，本院予以认可。依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、第一百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销被告刘梅作为原告谢文婷代理人就铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋与被告蒋东平签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告谢文婷的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3520元，合计3620元，由被告蒋东平负担（上述款项原告谢文婷已预交，被告蒋东平应于本判决生效之日起七日内直接向本院交纳）。
二审中，上诉人谢文婷提交了一审鉴定评估费2000元发票一张，请求二审法院判令由蒋东平承担。
蒋东平质证意见：该笔费用我方不承担，是对方自己要求评估的，本来就有税务部门的评估费用发票。
原审被告刘梅未到庭质证。
第三人铜陵市住房置业担保中心质证意见：对评估费发票的真实性没有异议，但不是新证据，上诉人谢文婷应该在一审提交，但其一审没有提交，视为其放弃该项权利，二审提交不符合法律规定。
上诉人蒋东平、原审被告刘梅、原审第三人铜陵市住房置业担保中心在二审未提交新证据。
本院认证意见：上诉人谢文婷在二审提交的一审鉴定评估费发票，要求蒋东平承担该笔费用，因对该费用谢文婷在一审未提出诉请并提交证据，二审中上诉人蒋东平、原审第三人对此提出了异议，故本院不予处理，上诉人谢文婷对此可另行主张权利。
到庭的当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本案争议焦点：一审判决撤销被告刘梅作为原告谢文婷代理人就铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋与被告蒋东平签订的《房屋买卖合同》，并判决驳回原告谢文婷的其他诉讼请求，是否合法。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，受托人刘梅作为委托人谢文婷的代理人，在处理谢文婷本案所涉房产时未按委托人的要求办理房产评估，刘梅在代理谢文婷与蒋东平签订房屋买卖合同时所确定的40万元的出售价格，明显低于当时正常的市场交易价格，与一审法院委托的鉴定机构对该房产在2016年6月份时64.4万元的市场交易价格，差异较大，一审法院在查明案件事实后认定蒋东平不当利用其优势地位，导致买卖双方的交易明显违反公平、等价有偿原则，显失公平，并判决撤销2016年6月16日刘梅代理谢文婷与蒋东平签订的《房屋买卖合同》，本院认为并无不当。虽然蒋东平与谢文婷签订的《房屋买卖合同》应当依法予以撤销，但该合同中所涉房屋所有权的转让已实际履行，即铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产已变更登记在蒋东平名下，本案原审第三人铜陵市住房置业担保中心基于不动产登记的公信力接受了蒋东平以案涉房产作为抵押物，与蒋东平签订了《房屋（反担保）抵押合同》，并办理了该房屋的抵押登记手续，应认定原审第三人铜陵市住房置业担保中心依法善意取得了铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产的抵押权。上诉人谢文婷上诉请求消除案涉房产上的抵押权，与《物权法》规定的主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权以及法律规定担保物权消灭的其他情形均不符，且原审第三人铜陵市住房置业担保中心系善意取得了该房屋抵押权，程序合法，原审第三人铜陵市住房置业担保中心对该房屋取得的抵押权合法有效。二审中，上诉人谢文婷委托诉讼代理人表示同意庭后还清中国建设银行铜陵市分行向蒋东平发放的贷款本金及利息，满足第三人铜陵市住房置业担保中心在一审提出的“如若消除铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房屋的抵押权，则谢文婷、蒋东平、刘梅应共同归还贷款本金212997.92元(仅计算至2017年9月22日)及利息”的要求，但未履行。上诉人谢文婷在未与被上诉人蒋东平就与本案纠纷有关联的其他债务纠纷未解决、蒋东平未办理涉案房屋产权变更登记及未消除以涉案铜陵市义安区五松镇华芳国际度假花园35栋404室房产设立的由铜陵市住房置业担保中心享有抵押权的情况下，上诉人谢文婷上诉请求二审法院撤销一审民事判决，改判上诉人蒋东平消除于2016年7月6日设置给铜陵市住房置业担保中心享有的22万元抵押权，立即将上述房屋返还给上诉人谢文婷等主张，依据不足，本院不予支持。蒋东平上诉主张刘梅完全有权代表被上诉人谢文婷签订涉案《房屋买卖合同》、涉案房屋买卖价格不构成显示公平，请求改判驳回被上诉人谢文婷一审诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，上诉人蒋东平、上诉人谢文婷的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，上诉人蒋东平、上诉人谢文婷各承担100元。
本判决为终审判决。
审判长 程 毅
审判员 方 彤
审判员 陈锦松
二〇一八年六月二十八日
书记员 陶 志
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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