浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）金义民初字第943号
原告浙江万邦物业管理有限公司。
法定代理人胡云峰。
委托代理人叶向明。
委托代理人徐文飞。
被告居正华。
原告浙江万邦物业管理有限公司为与被告居正华物业服务合同纠纷一案，于2014年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员俞霞珍适用小额诉讼程序独任审判，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。原告浙江万邦物业管理有限公司的委托代理人徐文飞；被告居正华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江万邦物业管理有限公司诉称，原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订了物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，管理服务期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。原告按照合同约定为被告提供统一的物业管理服务。按照约定被告应按时足额交纳物业管理费。但被告累计拖欠原告物业费用已达4844元未予支付。为此，要求判决：1、被告向原告支付2012年物业费2422元，2013年物业费2422元，合计4844元；2、被告以2422元为基数分别从2011年11月15日和2012年11月15日始按每日万分之三标准向原告支付滞纳金至实际履行完毕之日止。
被告居正华辩称，被告未交纳2012年、2013年的物业费不符合事实。2008年被告在领取房屋钥匙的时候就交纳了各种经费，后未交纳物业管理费是因为如下原因：1、车库在维修时未正式投入使用之前的不合理收费1200元。被告是2010年12月从孝子祠搬到金城高尔夫的，因房屋装修一些物品只能放置在车库，可不知车库漏水，导致一些物品淋坏。车库无法停车，反映到物业，2011年才临时处理了一下，现在冬天下雪时还会渗水。我认为车库不合格，没有正式验收合格。依据《物业管理条例》应退还2008年至2011年四年车库管理费每年300元，4年共计1200元。2、未入住的物业费不合理，不应足额计算应退还1211元。根据《物业管理条例》谁受益谁交费。被告2010年12月入住，为了保证物业运转，适当收取物业费是理所当然。但是足额交还是适当减免应该予以考虑，何况原告的物业服务水平跟不上。这三年的物业管理费应按全额的50%收取才合理。3、未入住的公摊费不合理，不能足额计算应退还438.09元。按照《物业管理条例》（2007年修订）第41条物业服务收费应当遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，被告不入住不应足额交纳物业管理费，特别是公摊费。4、以后物业管理费后续收费应按服务的考核结果收取。优秀收取百分之百；良好收取百分是八十；合格收取百分之六十。目前全国上下各行各业都在按考核结果领取报酬、服务优秀足额交纳物业管理费。现在金城高尔夫物业管理不到位，保安年龄偏大（大多数60岁左右），反应迟钝。人员投入不足，基础设施缺乏专业人员管理，车库道路不畅，管理不到位，制度不全，经常发生乱停乱放现象。甚至被告所有的车库门口持续几个月停放着一辆他人的车辆，导致被告车库该期间无法使用。物业公司不把服务放在第一，而是把挣钱放在第一位。物业公司不主动筹备物业委员会，而是利用物业委员会的公共住房收取房租。物业公司声称房子是房产商的，可是房产商到目前还欠政府的钱。该房屋是公共管理房，不是开发商的。用公共房屋开店收取的房租未予以公告，把集体用房出租收取资金侵占业主的利益，原告负有连带责任。关于滞纳金更是无稽之谈。被告未交费是由于双方纠纷引起的，原因在前，结果在后。物业公司主人翁意识差，导致我们缺乏沟通，我们也曾几次反映情况，但都得不到解决。原告公司只知道收取物业费，不知道承担义务。《物业服务合同》被告不知情，也没有业主委员会给我们说理。《金城一区前期物业服务合同补充协议》未予以张贴（2010年12月7日所签订），当时义乌市金城房地产开发有限公司已宣布破产，该协议不合法。为此，要求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供物业服务合同及补充协议各一份，证明原告与义乌市金城房地产开发有限公司签订物业服务合同，为金城·高尔夫国际寓所提供物业管理服务，委托管理期限自2008年4月1日起至金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司为止。被告质证意见：物业合同交房的时候是有给我们的，我们都是不得不签字。如果不签字房子就不能拿到手。补充协议我们没有看到过，但是我没有异议。本院对该组证据予以采信。
二、提供《金城·高尔夫国际寓所业主规约》等确认书及业主手册各一份，证明被告理解和认可《业主手册》、《规约》等协议。被告质证意见：字是我签的，真实性没有异议。本院对该份证据予以采信。
三、收款收据一份，证明被告2010年到2011年交的物业费。被告质证意见：数额没有异议，交过这笔钱的。本院对该证据予以采信。
四、提供照片两张，证明原告向被告催讨物业管理费的事实。被告质证意见：催讨函都没有看到过。本院对该证据予以采信。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
一、提供发票复印件四张，证明物业公司以前收费不合理，被告要求退还一级二级的公摊费。原告质证意见：真实性、关联性均有异议，被告认可收费标准，被告也交纳了一部分的费用。本院认为，该证据真实性无法确认，故本院不予采信。
二、提供照片打印件41张，证明车库内乱停车，对被告造成的影响。原告质证意见：关联性真实性均有异议，并不能反映被告说自己车库所存在的事情。本院认为，该证据无法达到被告的证明目的，故本院不予采信。
经审理查明，被告居正华系义乌市金城·高尔夫国际寓所XX幢XXX室业主，该房屋带车库，房屋计费面积为136.03平方米。2008年3月28日，义乌市金城房地产开发有限公司与原告浙江万邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》一份。合同期限自2008年4月1日起至2011年3月31日止。合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务收费采取包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.5元／月／平方米，商业物业2元／月／平方米，车库25元／月／个；业主应于开发商通知房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年9月履行交纳义务。2008年11月4日，本案所涉房屋交付给被告居正华使用，被告居正华在“《金城·高尔夫国际寓所业主规约》等确认书”中签字，该确认书中载明乙方（居正华）已详细阅读了《金城·高尔夫国际寓所业主规约》，理解和认可《业主手册》的内容。《业主手册》第五节第二十四条中载明：“业主应提前一个月预先向物业管理公司缴付其房产每年应缴付的物业服务费，物业公司另有规定的除外；任何业主如未能于其根据本规约应付的款项到期日起一个月内支付款项的，物业管理公司有权收取每天万分之三的滞纳金作为因违约引起物业管理公司额外工作的补偿。”，第七节第二条第1项载明：“物业管理费按建筑面积，按年支付，住宅1.3元／月／平方米，店面1.5元／月／平方米，车库25元／月／个”。2010年12月7日，义乌市金城房地产开发有限公司与原告浙江万邦物业管理有限公司又签订了《金城一区前期物业服务合同补充协议》一份，双方补充约定前期物业服务合同延长到金城一区成立业主大会并选聘新的物业服务公司止；物业收费标准按原前期物业服务合同约定收取。2012年12月11日，原告浙江万邦物业管理有限公司以在被告居正华房屋门口张贴缴费通知书的方式向被告居正华催缴物业费。2013年12月21日，原告浙江万邦物业管理有限公司又以张贴缴费通知书的方式，再次向被告居正华催缴物业费。被告居正华至今未交纳2011年11月15日至2013年11月14日止的物业费。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告浙江万邦物业管理有限公司与义乌市金城房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对业主具有约束力。被告居正华应当按照物业合同的约定缴纳物业服务费用。被告居正华尚欠2011年11月15日至2013年11月14日期间的物业费未交纳，该期间的物业费为（136.03平方米×1.3元／月／平方米×12个月）×2=4844元。现被告居正华未在合同约定交纳期限和原告指定的宽限期内履行交纳物业管理费的义务，还应承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金的起算时间问题，因业主手册中物业费缴纳时间与物业服务合同中约定的缴纳时间不一致，本院将有利于业主的缴纳时间即物业服务合同中约定的每年九月作为业主缴纳物业费的时间，即违约金的起算时间应分别从2012年10月1日、2013年10月1日开始计算。合同中约定的按日万分之三计算，该计付标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率进行计算。被告居正华认为原告浙江万邦物业管理有限公司的管理服务不到位，但未能提供相应证据证明，故该辩解本院不予采信。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《最高人民法院﹤关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告居正华于本判决生效后十日内向原告浙江万邦物业管理有限公司支付物业费4844元及违约金（其中2422元从2012年10月1日开始计算，2422元从2013年10月1日开始计算，均按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至本判决确定的履行之日止）；
二、驳回原告浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告居正华负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 俞霞珍
二〇一四年五月二十日
书 记 员 张艳琳