浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬慈民初字第2024号
原告：慈溪市公路运输有限公司。
法定代表人:王树平。
委托代理人：张利权，宁波市维权法律服务所法律工作者。
委托代理人：吴仁巧，宁波市维权法律服务所法律工作者。
被告：丁申坚，男，1964年11月27日出生，汉族，住慈溪市。
委托代理人：代武刚，浙江杭湾律师事务所律师。
原告慈溪市公路运输有限公司（以下简称运输公司）诉被告丁申坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后,于2015年12月25日、2016年10月26日、同年11月11日公开开庭进行了审理。原告运输公司的委托代理人张利权、被告丁申坚的委托代理人代武刚三次均到庭参加诉讼，被告丁申坚参加了第一次开庭审理。本案现已审理终结。
原告运输公司诉称：2012年6月21日与被告丁申坚签订《租房协议》一份，约定：租房位于慈溪市庵宗公路与七塘公路叉口座西朝东庵东汽车新站房屋一幢（原告自用站务用房底层7间、二楼2间除外）；房屋租期自2012年9月1日至2020年8月30日止，共8年；租金支付方式以先付款后租用为原则：2012年9月1日至2013年8月31日被告支付租金500000元，2013年9月1日2014年8月31日支付600000元，2014年9月1日至2020年8月31日期间每年支付720000元。签约之日支付第一次租金的50%，每年房租分二次支付，为每年的8月份和3月份，被告应提前2个月支付。协议签订后，原告运输公司依约将租赁房屋交付被告丁申坚使用，但被告于2012年6月25日支付第一笔租金250000元后未再支付。原告于2014年7月18日起诉被告支付2015年3月1日前的租金1210000元及违约金50000元，慈溪市人民法院及宁波市中级人民法院分别作出一、二审判决，判决被告支付租金1210000元及违约金50000元，但被告仍拒绝履行。2015年7月23日，原告向被告发出《催缴租金函》，通知其对后续租金720000元（2015年3月至2016年2月）在七日内予以支付，但被告仍未支付。现诉请判令：1.立即解除原、被告所签订的房屋租赁承包协议，被告即时交还租赁房屋；2.被告丁申坚即时支付原告自2015年3月1日起至2015年8月30日止的租金360000元，并支付自2015年9月1日起至被告实际交还租赁房屋日止，以年租金720000元计算的房屋租金；3.租赁房屋内的装修归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告明确诉讼请求第1项中的合同解除时间为被告收到本案诉状副本的时间即2015年12月8日；明确第2项诉讼请求为被告支付自2015年3月1日起至2015年12月8日止的租金556000元，并支付自2015年12月9日起至被告实际交还租赁房屋日止，按年租金720000元计算的逾期腾房使用费。
被告丁申坚辩称：对原告运输公司诉称的租房协议及收到《催缴租金函》的事实无异议，但自2015年3月1日起至2015年8月30日止的租金按《会议纪要》应为300000元；被告在收到《催缴租金函》后两次回复原告已停止经营，租房协议已于2015年8月30日解除，原告起诉解除租房合同，是单方解除合同的行为，故租房合同应于解除的意思到达被告处时生效，即被告收到诉状副本之日解除；确认租赁房屋装修归原告所有没有依据，显失公平。
原告运输公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：
A1.《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》各一份，证明租赁协议标的物系原告运输公司所有的房产；
A2.《租房协议》一份，证明原、被告于2012年6月21日签订《租房协议》，并对租期、租金、违约责任等内容进行约定的事实；
A3.《催缴租金函》一份，证明原告对被告拖欠的租金于2015年7月23日发出书面催款通知书进行催缴的事实；
A4.民事判决书二份，证明被告未履行支付原告租金的事实；
A5.企业名称预先核准通知材料一份,证明租赁房屋系原告合法所有并已依约交付被告使用的事实。
被告丁申坚为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：
B1.《会议纪要》一份，证明原告运输公司提供《会议纪要》一份给被告，对房屋租期及租金进行调整的事实；
B2.变更登记情况二份，证明2012年11月9日被告制作《会议纪要》时原告的法定代表人为秦伟强、杨进为原告的副总经理的事实；
B3.函件二份，证明被告在收到原告的《催缴租金函》后，分别于2015年7月25日、2015年9月21日函告原告，表示同意解除合同、停止经营，并希望以装修及设备抵房租的事实；
B4.回复一份，证明原告运输公司同意对被告的租期及租金延期一年的事实。
本院对原、被告提交的证据作如下认定：
对证据A4本院（2014）甬慈周民初字第272号民事判决书及浙江省宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第188号民事判决书，被告丁申坚对其真实性、合法性无异议，但认为该二份判决中原告主张的是2013年的租金，故与本案不具有关联性。本院认为，该二份判决涉及本案原、被告之间的租赁事实，与本案具有关联性，本院予以确认。对证据A2《租房协议》，被告对其真实性无异议，但认为不具有合法性及关联性，对租房时间认为应从2013年9月1日开始计算，协议第九条关于违约金及装修归属的约定显失公平。本院认为，该《租房协议》已经生效的证据A4中二份民事判决书的认定，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。被告质证认为证据A1《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》具有真实性，但不具有合法性、关联性，租赁房屋于2013年5月29日确权，故2012年9月1日至2013年5月29日不应计入租房时间。本院认为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得许可证的，法院应认定有效。本案租赁房屋已于2013年5月29日确权，系合法产权，故租赁合同应认定有效，该组证据已由上述二份生效判决确认，被告丁申坚已于2012年9月1日实际使用租赁房屋，故该证据与本案具有关联性，本院亦予以确认。被告确认曾收到原告的证据A3《催缴租金函》，但认为原告主张解除合同，由于原告拖延接收房屋，该租金不应由被告承担。本院认为该《催缴租金函》具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。对证据A5企业名称预先核准通知材料，该证据在本院（2014）甬慈周民初字第272号案件中由被告丁申坚作为证据提供，且该证据系向工商行政管理部门调取，又能与证据A1、A2、A4相印证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。对证据A5企业名称预先核准标准材料，在本院（2014）甬慈周民初字第272号案件中被告丁申坚作为证据提供，具有真实性、合法性、并与本案具有关联性，本院予以认定。
对证据B1《会议纪要》，原告运输公司认为该会议纪要系原告公司内部资料，不对外发生效力。本院认为，浙江省宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第188号民事判决采纳了原告的上述质证意见，即该份会议纪要不对外产生效力，故该证据与本案不具有关联性本院不予确认。证据B2变更登记情况二份，原告质证认为与本案不具有关联性。本院认为该证据确与本案不具有关联性，故不予确认。原告认为确曾收到被告的证据B3函件二份，但认为不能证明待证事实。本院认为，该二份函件具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以确认。对证据B4回复一份，因其上所盖公章经鉴定并非原告公章而被本院（2014）甬慈周民初字第272号民事判决所否定，故不具有真实性，本院不予确认。
根据本院认定的证据，结合原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
2012年6月21日，原告运输公司与被告丁申坚签订租房协议一份，约定：原告将坐落于庵宗公路与七塘公路叉口坐西朝东的庵东汽车新站房屋一幢（原告自用站务用房底层7间、二楼2间除外）出租给被告用于经营酒店、宾馆；租期为2012年9月1日至2020年8月30日，租金支付方式为先付款后租。2012年9月1日至2013年8月30日期间，租金为500000元，2013年9月1日至2014年8月30日期间，租金为600000元，2014年9月1日至2020年8月30日期间，每年租金为720000元；协议签订日被告支付第一次租金的50%，以后每年房租分两次付清，付款月份为每年8月份和3月份，被告应提前两个月支付。租赁房产虽竣工验收，但尚未取得房产、土地等证件，原告已经减免第一年租金100000元；在不影响原告行车通行的前提下，原告同意被告使用在站场北首指定区域内部停车场，面积约1000平方米；租赁期内，未经原告同意，被告不得擅自改变经营项目和房屋内外设施结构，也不得把房屋转租给他人；由于乙方原因中途解除租房协议的，乙方房屋内装修无偿归原告所有；原、被告双方未履行本协议规定的条文之一，则属违约，违约方偿付对方50000元违约金。如被告拖欠原告有关费用，原告有权采取相应措施，造成的损失及后果由被告负责。协议还对其他权利义务作了约定。
协议签订后原告运输公司即按约向被告丁申坚交付租赁房屋，被告于2012年6月25日支付原告租金250000元，其余租金未按期支付。原告于2014年7月30日向本院起诉，本院于2015年1月28日作出（2014）甬慈周民初字第272号民事判决，判令被告向原告支付2015年2月底之前的租金1210000元及违约金50000元，浙江省宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第188号民事判决维持了上述判决。但被告至今尚未支付尚欠租金。原告于2015年7月23日向被告寄送催缴租金函，要求被告履行本院（2014）甬慈周民初字第272号民事判决确定的义务，并支付2015年3月至2016年2月的租金720000元，否则原告将立即解除租房协议并限令被告立即腾空租赁房屋。被告丁申坚在收到上述函件后，于2015年7月27日寄送回复函一份给原告，称庵宗公路改造使酒店无法经营；2012年11月9日原告运输公司已形成会议纪要，免被告租金并延期一年，现原告反悔，致被告拖欠租金；被告已负债累累，也已停止经营，希原告与实际承租人联系，先收缴后续房租费，以减少损失。2015年9月21日，被告丁申坚又寄送函件一份给原告，称原告运输公司已形成会议纪要，租金延期一年；被告已按原告书面通知在2015年8月15日停止营业；所留装修及设备希抵作房屋租金。之后双方未就解除合同及退还租赁房屋达成合意，被告亦未实际退还租赁房屋，而是将部分租赁房屋转租给他人使用。
双方争议的焦点包括三个方面：一是租金的支付是否应当按照被告丁申坚提交的《会议纪要》的内容执行；二是双方是否就解除租赁合同达成合意、合同解除的时间及解除合同的后果；三是原告运输公司诉请的解除合同后房屋的装修归哪一方所有。
对第一个争议焦点，被告丁申坚认为租金应按照《会议纪要》支付，而原告运输公司认为《会议纪要》不对外产生效力，应按《租房协议》的约定支付。本院认为，浙江省宁波市中级人民法院（2015）浙甬民二终字第188号民事判决认定《会议纪要》系原告运输公司的内部文件，未对外发生效力，故租金的支付应当按照《租房协议》的约定。
对第二个争议焦点，被告丁申坚认为原告起诉解除合同，是单方解除合同的行为，故租房合同应于解除的意思到达被告处时生效，即被告收到诉状副本之日解除，因被告已经表达了退房的意思，故不再支付合同解除后房屋租金。原告运输公司认为，被告的函件虽然提到过已经搬空租赁房屋，但从未与被告就解除合同达成过协议，且被告一直持续控制占有租赁房屋，被告应承担逾期腾房使用费。本院认为，被告丁申坚在其提供的证据B3二份回复函件中均表示其经济困难，已搬空租赁房屋停止经营，但未明确表示解除合同，也未提供证据证明其已腾空租赁房屋，而其将部分租赁房屋转租他人的现状表明租赁房屋并未实际退还给原告，故其在合同解除至实际腾退房屋之日应支付原告使用费。
对第三个争议焦点，被告丁申坚认为其与次承租人曾数次要求向原告缴纳租金而遭到拒绝，故未能支付租金的过错并非全在被告，原告也有责任，故装修归原告所有有失公平。原告对装修的归属认为应按《租房协议》第九条的约定，即归原告所有。本院认为，《租房协议》第九条约定：租房期满或由于乙方原因中途解除租房协议的，乙方房屋内装修无偿归原告所有。该协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，被告未提供证据证明其曾向原告支付租金，亦未就所欠租金进行提存，故本院对其关于原告担责的辩称意见不予采信，房屋的装修依合同归原告所有。
本院认为：本案涉及的《租房协议》内容及形式合法，系当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。被告丁申坚租房后未按约完全支付租金，显已违约，原告运输公司明确后的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告丁申坚关于租赁合同于其收到本案诉状副本之日即2015年12月8日解除的辩称本院予以采信；关于自2015年3月1日起至2015年8月30日止的租金按《会议纪要》应为300000元的辩称以及合同解除后租赁房屋装修归原告所有没有依据、显失公平的辩称，均无事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，当庭宣告判决如下：
一、原告慈溪市公路运输有限公司与被告丁申坚签订的房屋租赁协议于2015年12月8日解除；
二、被告丁申坚于本判决生效之日起七日内交还原告慈溪市公路运输有限公司租赁房屋；
三、被告丁申坚于本判决生效之日起七日内支付原告慈溪市公路运输有限公司自2015年3月1日起至2015年12月8日止的租金556000元，并支付原告自2015年12月9日起至被告实际交还租赁房屋日止以年租金720000元计算的逾期腾房使用费；
四、租赁房屋内的装修归原告慈溪市公路运输有限公司所有。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案诉讼费9360元，由被告丁申坚承担，于本判决生效之日起七日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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审 判 长 胡 辉
审 判 员 谢飞娜
人民陪审员 张川川
二〇一六年十一月十一日
代书 记员 高 雅