浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍嵊民初字第661号
原告：浙江文邦物业管理有限公司，住所地：嵊州市三江街道兴旺街281号嵊州茶叶城5幢5楼。
法定代表人：操文汉，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：张建波，系该公司员工。
被告：袁建萍，、25号商铺。
原告浙江文邦物业管理有限公司与被告袁建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法由代理审判员盛银明适用简易程序于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告浙江文邦物业管理有限公司的委托代理人张建波、被告袁建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江文邦物业管理有限公司诉称，原告系经营物业管理服务的企业，被告系嵊州市米兰阳光西23、25号商铺的业主，其房屋建筑面积为73.42平方米。原告于2013年3月3日与嵊州市米兰阳光业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，双方约定由原告提供物业管理服务，小区内的商铺业主每月按其房屋建筑面积以每平方米0.80元的价格向原告计付物业管理服务费，据此被告应每月向原告支付物业管理服务费58.74元，然被告至今未履行合同约定的义务，共计欠费704.83元。根据合同约定被告应支付该款自逾期支付之日起按日千分之一计算的违约金，共计257.36元。原告已于2014年5月13日向被告书面催讨，被告仍未支付，现原告诉至法院，请求：1、判令被告立即向原告付清自2013年4月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费704.83元，并支付该款自逾期日2014年1月1日起至2014年12月31日止按365天计算的每日千分之一的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。
被告袁建萍答辩称，原告系服务行业，但没有服务好，因此被告不同意缴纳物业费。原告将二个消防通道改成了店面出租，给住户带来了不安全。被告的店铺有漏水现象，原告没有来维修管理。原告如果做到保安在晚上每隔一两个小时来店铺巡逻一次，店铺门口的街道做好保洁，在街道两头安装好摄像头，把改造后租出去的店面收回并恢复原状，则被告愿意缴纳物业费。
原告为证明其主张，向本院提交如下证据：
证据1、嵊州市米兰阳光物业服务合同书一份，证明原告已与嵊州市米兰阳光业主委员会签订了物业服务合同，为米兰阳光小区业主进行物业服务的事实。
证据2、房地产管理委员会的产权证明一份，证明被告系房屋所有人的事实。
证据3、催讨函复印件、挂号信各一份，证明原告已向被告催讨物业费的事实，其中催讨函的原件已寄送被告。
被告经质证认为，证据1是业主委员会与物业公司签订的合同，被告对此不清楚；对证据2没有异议；证据3中的催讨函没有收到过。
对原告提供的上述证据，本院认证认为，上述证据具备真实性、合法性、关联性，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。
被告为证明自己辩称理由成立，向本院提交了证据4、照片七张，证明原告将消防通道改成了店面出租，影响了小区的安全以及被告商铺存在漏水现象但物业公司没有来维修的事实。
原告经质证认为，对被告所称的消防通道改成店面的照片有异议，照片中的地方并不是消防通道，而且原告也无权出租店面。被告的房屋漏水被告可以找开发商维修，开发商有两个工作人员派驻在物业办公室，被告可以找他们。被告提供的照片均与原告无关。
对被告提供的上述证据，本院认证认为，仅凭照片无法达到被告所主张的证明目的，对其证明力本院不予认定。
经审理查明，原告浙江文邦物业管理有限公司系经营物业管理服务的公司。绍兴文邦物业管理有限公司于2013年3月3日与嵊州市米兰阳光业主委员会签订了为期2年（自2013年4月1日起至2015年3月31日止）的物业管理服务合同。合同约定由绍兴文邦物业管理有限公司提供物业管理服务，小区西边商铺业主每月按其房屋建筑面积以每平方米0.80元的价格支付物业管理服务费，各业主应于当年12月31日前付清一年的物业服务费，逾期缴纳应承担每日千分之五的违约金。被告袁建萍系嵊州市官河南路318号米兰阳光23、25号商铺的业主，其房屋建筑面积为101.11平方米。原告为主张自己的权利，于2014年5月30日以挂号信寄送的形式向被告书面催缴物业管理服务费。按照物业管理服务合同约定的收费标准，2013年4月1日起至2014年3月31日止被告应负担的物业管理服务费为970.66元（101.11平方米×12个月×0.80元／平方米·月），现原告主张被告支付物业管理服务费的金额为704.83元，未超过其可主张的金额。
另查明，绍兴文邦物业管理有限公司于2014年3月14日变更登记为浙江文邦物业管理有限公司。
本院认为，绍兴文邦物业管理有限公司与嵊州市米兰阳光业主委员会签订的物业管理服务合同依法成立，应属合法有效，对每位米兰阳光小区的业主均具有约束力。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主也应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。原告已履行合同义务，提供了物业管理服务，被告也应按时足额缴纳物业管理服务费。现被告未缴纳物业管理服务费的行为已构成违约，应当承担继续履行并支付滞纳金的违约责任。因原、被告之间约定每日千分之五的滞纳金以及原告现主张的每日千分之一的滞纳金，均已明显过高，故本院将滞纳金调整为每日万分之五。另原告自愿将违约金的计算期限固定为2014年1月1日起至2014年12月31日止，系其对自己权利的处分，本院予以照准。根据原告主张的物业管理服务费金额，经计算，被告需支付原告滞纳金128.63元（704.83元×万分之五／天×365天）。对于被告提出的原告将消防通道改造成店面并出租等问题，被告未提供充分有效的证据加以证明，故本院对被告的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、袁建萍支付浙江文邦物业管理有限公司物业管理服务费704.83元，并支付滞纳金128.63元，合计833.46元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
二、驳回浙江文邦物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告袁建萍负担（限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 盛银明
二〇一五年五月十八日
书 记 员 马春燕
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。