杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第1464号
原告：袁东君。
委托代理人（特别授权代理）：叶钊滢。
被告：杭州市锦绣天地房地产开发有限公司。
法定代表人：俞中江。
委托代理人（特别授权代理）：魏飞舟。
委托代理人（特别授权代理）：沈希。
原告袁东君为与被告杭州市锦绣天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2010年9月14日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年10月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶钊滢、被告委托代理人魏飞舟到庭诉讼。本案现已审理终结。
原告袁东君诉称：原告于2004年12月21日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于杭州市凤起路与环城西路交叉口的一套建筑面积为64.08平方米的商品房，套内面积49.75平方米，公摊面积14.33平方米。该房屋为杭州国际商务中心3单元2317室，交房日期为2006年12月31日之前。合同签订后，原告陆续将款项打入被告帐户，付清了全部购房款计1186633元。但被告至今不交付该房屋，房屋的套内面积也小于49.75平方米，且出现墙壁漏水，卫生间墙体贯通裂缝的问题，原告多次上门要求尽快交付�屋，并赔偿逾期交房及逾期办证期间的经济损失，被告迟迟不作反应，对原告不理不睬。原告认为，被告逾期交房的行为已经已经严重违反双方的约定，给原告造成了损失。虽然合同约定了违约金，但明显偏低，为维护自己的合法权益，特提起诉讼。诉请判令被告：1、支付原告逾期交房、逾期办理房产证的违约金至判决之日止，现暂算违约金计95万元（按日万分之六计算，暂算1335天）；2、支付原告房屋套内建筑面积不足部分的购房款计7万元；3、赔偿因逾期交房给原告造成的可得利益损失计15万元；4、赔偿原告房屋墙体漏水与墙体贯通裂缝的损失费暂算1万元；5、赔付原告卫生间淋浴房一套暂计5000元，给原告安装电视机机顶盒一台计人民币1800元；6、承担本案诉讼费。
被告杭州市锦绣天地房地产开发有限公司辩称：双方订立商品房买卖合同后，被告确实存在违约�为，合同第四条对于违约金的支付有明确约定，是双方真实意思的表示，也无明显低于原告所受损失，应当按合同约定支付；根据合同约定，交房时间为2006年12月31日前，原告于2010年9月10日起诉，期间缺乏时效中断的法定事由，原告的起诉超过了诉讼时效，故主张2008年9月11日之前违约金的诉请不当，但被告愿意就2008年9月11日到2010年5月25日之间的违约金如实计算，并支付给原告；被告于2010年5月6日通知原告，诉争房屋达到交付条件，可于2010年5月25日交付。但由于原告的自身原因，房屋迟迟无法交付，没有办理权属登记是由于原告的原因；房屋的计价方式是按照房屋的建筑面积，而非套内面积。合同原本约定的建筑面积为64.08平方米，而实际诉争房屋的建筑面积为67.80平方米，原告因为套内面积不足而主张赔偿的诉请没有依据；原告的可得利益损失没有依据，且不能与违约金同时主张；根据双方签订的房屋买卖合同，没有约定有淋浴房的配置，对于电视机顶盒，根据杭州市建委的规定，是要求用户自己去申请开通，原告的该项诉请没有依据；涉案房屋在被告通知原告交付房屋时，墙体漏水和裂缝的问题已经解决，原告无权对此再主张赔偿。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1．商品房买卖合同，欲证明原、被告之间的商品房买卖关系成立。
2．原告购房付款清单，欲证明本案纠纷的商品房原告购房款已经付清。
3．原告2007年给被告关于逾期交房要求赔偿的函，欲证明被告逾期交房的事实，同时也证明诉讼时效的中断，原告的起诉没有超过诉讼时效。
4．被告答复原告房屋质量瑕疵的确认与修复意见，欲证明被告出售给原告的房屋存在质量瑕疵的事实。
5．前期物业协议�欲证明被告对原告逾期交物业费的违约金约定很高，为日千分之二，原告请求提高被告逾期交房的违约金有据可依。
6．杭州市建委2004年文件，欲证明被告交房时应开通电视信号并交机顶盒一台，物件应当到位，开通费由原告自行交付。
7．被告交房通知书，欲证明被告逾期交房。
8．2010年4月18日致被告的函，欲证明起诉没有超过诉讼请求。
经庭审质证：被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为原告提交的合同不完整，未提交合同附件一，根据合同附件中的房屋平面图可知该房屋并无淋浴房的配置。对证据2、证据7无异议。对证据3三性无异议，但认为该函上反映的有些情况并不符合事实，该函可以理解为诉讼时效的中断，但2007年7月14日距离本次起诉也超过了2年的诉讼时效。对证据4三性无异议，但对证明对象有异议，认为该函先于房屋正式交付的时间，不能证明诉争房屋在交付时有瑕疵。对证据5认为与本案无关联性。对证据6本身无异议，证明对象有异议，认为原告误读了文件，数字电视需本人开通，华数电视会免费送机顶盒。对证据8的真实性无异议，但认为该函件的发函时间与原告2007年给被告催房函相距时间也超过了2年的诉讼时效。本院认为，原告提供的证据1为双方签订的商品房买卖合同，虽然不包括附件一，但所提供部分真实客观，对其证明效力予以确认。证据2、证据7被告没有异议，故对其证明效力予以确认。证据3、8系原告给被告的催房函，证据4系被告给原告的答复意见，证据7系被告给原告的交房通知书，双方都对上述证据其真实性无异议，故对该四份证据的证明效力予以确认。对证据5、6的真实性双方虽无异议，但因与本案缺乏关联性，对其证据效力不予确认。
被告为支持其答辩理由，提供证据如下：
1．杭州市建设工程竣工规划验收合格证；
2．客户函（交房通知）。
证据1、2欲共同证明涉案房屋于2008年11月12日通过规划验收合格，已具备交付条件，被告于2010年5月6日通知原告办理房屋交接相关手续的事实。
3．房屋分户图，欲证明涉案房屋实际建筑面积为67.80平方米的事实，高于合同约定的64.08平方米，对于小于3%的面积，依法应补交房款。
4．商品房买卖合同附件一，欲证明原、被告双方对涉案房屋交付的合同约定中并不包括淋浴房配置的事实。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1的真实性无异议，但认为验收合格并不意味就能够交房，对于2010年5月25日可交房可以认定。对证据2三性无异议，是原告自己去拿的。对证据3的真实性无异议，但认为交付房屋实际套内面积小于合同约定，公摊面积超出合同约定。对证据4三性无异议，但认为别人房子有淋浴房，原告理应也有。本院认为，被告提供的证据1至4客观真实，且均与本案具有关联性，对其证明效力予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
2004年12月21日原告袁东君与被告杭州锦绣房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告拟建造的位于杭州市凤起路与环城西路交叉口的杭州国际商务中心（暂定名）3单元2317室商品房，房屋建筑面积为64.08平方米，套内建筑面积49.75平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积为14.33平方米。双方选择以建筑面积作为依据进行面积确认及面积差异处理。如商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，超过3%时，原告有权退房。房价为每平方米18518元，房屋总价为1186633元。被告应在2006年12月31日前将经规划验收合格的房屋交付原告使用，如逾期的，不超过90日的，自本合同规定的最后交付时限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款的万分之0.1违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付时限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之0.2的违约金（该比率应不小于上述不超过90日的逾期责任约定）。被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如被告原因，造成原告不能在规定期限内取得产权属证书的，原告有权选择退房，如不退房的，被告按照已付房款的0.1％支付违约金。合同签订后，原告按约支付全部购房款。到约定交房日期之后，原告多次催促被告交房，2007年10月14日原告向被告发出《关于逾期交房要求赔偿的函》。2008年11月12日杭州国际商务中心工程经验收合格。2010年2月3日被告就原告提出的房屋墙壁漏水，卫生间墙体贯通裂缝等问题的解决方案，向原告作出告知。2010年4月18日原告再次致函被告，提出房屋质量问题不知被告是否已做修复，认为即使表面修复，是否仍存在质量问题也不得而知，要求被告及时将房屋交付原告再次验收，并要求被告对延迟交房三年半给原告造成的损失进行赔偿。2010年5月6日被告向原告发出交房通知书，通知原告杭州国际商务中心（暂定名）“酒店式公寓”现在项目施工已经全部完成，各项验收程序也已经结束，达到交付条件并进入产权初始登记阶段。项目中五星级标准酒店现已正式确定为杭州温德穆豪庭大酒店。在各方面都符合合同约定的交付标准下，将于2010年5月25日交付使用。并承诺对于延期交付问题，将依据合同关于延期交付的约定支付违约金并免除正式交付使用后一年的物业服务费作为补偿。但双方最终未能就延期交房等相关赔偿问题达成一致意见。原告至今仍未办理房屋接收手续。现原告提起本案诉讼。
本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，具有合法效力。本案中原告分别就逾期交房、办证、房屋套内面积、房屋质量问题及房屋设施问题提出主张。对于原告提出的漏水及墙体开裂等房屋质量问题，根据原告的举证，原告曾就上述问题和被告进行了交涉，被告也对修复工作及修复方法进行了答复，但由原告提出的证据无法证明诉争房屋至今尚存在上述质量问题；对于原告提出的淋浴房、机顶盒等设施不到位的问题，在合同中并无关于被告应履行上述义务的约定，而原告以其他房屋有淋浴房设施及建委对于机�盒安装有规定为由，要求被告对房屋不具备上述设施而承担赔偿责任的意见，理由欠当；对于原告提出的逾期办证的责任问题，合同约定应在商品房交付使用后60日内办理权属证书，而本案被告通知原告交房后，在不能证明诉争房屋存在重大质量问题等情况下，拒绝办理房屋接收手续。在房屋尚未接收、房屋权属证书尚不具备办理条件的情况下，原告要求被告就逾期办证承担责任缺乏依据；原告提出的房屋套内面积不足的问题，根据原、被告所签订合同第五条的约定，双方选择以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，虽然涉案房屋的套内面积小于合同约定，但建筑面积大于合同约定。综上，对原告就上述四项所提出的诉讼请求，本院不予支持。
本案中，对于被告逾期交房的事实，双方并无异议。根据合同约定，被告应在2006年12月31日向原告交付房屋。虽然2008年11月12日涉案工程已经验收合格，根据被告方的意见，被告自己也认可房屋直至2010年5月25日才正式向原告提出交付。被告逾期交房的事实清楚，应该承担相应的违约责任。本案中双方就此所存在的争议焦点是：一、原告是否能够同时主张违约金和可得利益的损失。本院认为，根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金和损失赔偿是选择适用关系。本案原告主张的逾期可得利益损失即属于因违约而产生的损失，原告在主张违约金同时，又主张可得利益损失的意见与法不符，同时对于可得利益损失又未提出相关的事实依据，故对原告关于逾期可得利益损失的请求不予支持。二、逾期交房责任是否应计至房屋实际交付之日止。本院认为，对于诉争房屋在2010年5月25日得以正式交付的事实，原告在质证时亦表示认可，在不能证明诉争房屋存在重大质量瑕疵的情况下，原告拒绝接收房屋，缺乏正当理由，违约金应从2007年1月1日计至2010年5月25日，共计1246天。对原告要求违约金计至履行之日的意见本院不予采纳。三、对于原告就2007年1月1日至2008年9月11日期间逾期交房违约金的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为，违约金的确定只有在房屋得以交付后，才能够确定违约金的数额，在2010年5月25日被告提出正式交房后，原告在2010年9月14日提起诉讼，其请求并未超过诉讼时效。四、合同中对于逾期交房的违约责任是否约定过低，应否调整。根据原、被告所签订合同的约定，卖方逾期交房的违约责任按已付房款总额每日万分之零点二支付违约金，即每日违约金为1186633×万分之0.2＝23.73元，明显低于原告因逾期所遭受的实际损失。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应以违约造成的损失确定违约金数额。最高院《关于合同法解释（二）理解与适用》也规定，当事人请求增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。比照该地段同类房屋租金标准，我院认为原告提出按照日万分之六计算违约金的请求相对过高，故不予支持，本院酌情根据同期银行贷款利率的2.5倍计算原告的实际损失为1186633×5.76％÷365×1246×2.5＝583316.23元，对此外原告就违约金所提出的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于合同法解释（二�理解与适用》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：
被告杭州市锦绣天地房地产开发有限公司于本判决生效
之日起十日内支付原告袁东君违约金583316.23元。
驳回原告袁东君的其他诉讼请求。
本案受理费人民币15481元，财产保全费5000元，共计20481元，由原告袁东君承担10415元（已缴），被告杭州市锦绣天地房地产开发有限公司负担10066元（于本判决生效之日起十日内向本院缴付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费15481元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一〇年十二月九日
书记员 杨晓丽