福建省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）闽执复1号
复议申请人：漳州正众汽车有限公司，住所地漳州市龙文区迎宾大道237号，统一社会信用代码91350600717379126H。
法定代表人：林淑薪，总经理。
委托诉讼代理人：曾晓明、王宇婷，福建仁胜律师事务所律师。
申请执行人：福建海峡银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市龙文区新浦东路桂溪名都一、二、三层，组织机构代码:66927845-0。
负责人：施敏生，行长。
委托诉讼代理人：阙凤松，该行员工。
被执行人：龙海市安达物流有限公司，住所地龙海市榜山镇梧浦村梧西坑社。
法定代表人：陈佳祥，总经理。
被执行人：漳州瑞京学生公寓管理有限公司，住所地漳州市芗城区瑞京新村80号。
法定代表人：蔡廖滨，总经理。
被执行人:蔡廖滨，男，1980年7月22日出生，汉族，住龙海市。
被执行人:陈小燕，女，1984年5月2日出生，汉族，住龙海市。
被执行人:蔡志艺，男，1971年11月1日出生，汉族，住龙海市。
被执行人:许美玲，女，1975年6月15日出生，汉族，住龙海市。
复议申请人漳州正众汽车有限公司不服漳州市中级人民法院（以下简称漳州中院）作出的（2017）闽06执异17号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
漳州中院在执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司漳州分行（以下简称漳州海峡银行）与被执行人龙海市安达物流有限公司（以下简称安达物流公司）、漳州瑞京学生公寓管理有限公司（以下简称瑞京公司）、蔡廖滨、陈小燕、蔡志艺、许美玲金融借款合同纠纷一案中，于2017年10月19日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布，定于2017年11月20日10时起至11月21日10时止，公开拍卖瑞京公司名下位于漳州市芗城区瑞京新村80号的学生公寓房屋及国有土地使用权（以下简称涉案房地产）的拍卖公告。异议人漳州正众汽车有限公司对此提出书面异议。
漳州正众汽车有限公司异议称，请求裁定中止（2013）漳执行字第49号案件的执行，撤销2017年10月19日发布的网络司法拍卖公告。事实和理由：1、目前没有法律规定标的物竞买人只能为福建省内公立高等院校，但法院在本次网络司法拍卖的《竞买公告》中表述，”竞买人条件因本次拍卖标的物用途为学生公寓，竞买人需为福建省内公立高校方可参加竞买”，直接以限定竞买人条件的形式排除其他竞买人参加竞买，公开限制竞买人数。因此本次司法拍卖行为违反《拍卖法》及相关司法解释规定，应予撤销。2、债务人瑞京公司单独办理了房产证和土地使用权证，分别办理抵押登记手续，评估机构对抵押房产逐套评估并出具结论，表明抵押房产完全可以分开、逐套拍卖，法院不应该将所有公寓楼整体打包挂牌拍卖。
申请执行人漳州海峡银行辩称，1、瑞京公司拥有的学生公寓因涉及多家银行的抵押债权，早在2014年，各债权主体包括漳州正众汽车有限公司均同意将学生公寓进行整体处置。2、该学生公寓所属国有土地的用途限定为学生公寓，因用途有作出特殊的限定，决定了该拍卖标的无法像其他商品房一样自由买卖、受让，决定了买受人必然为学校等教育主体。3、学生公寓作为一个整体，包括学生住宿的公寓、食堂、学生活动室、商铺等，其用途限定为学生专用，虽然异议人认为每套房产具有独立产权，但实际上国土部门、房管部门在办理土地使用权证、产权证时办理在同一主体（瑞京公司）名下，也意味着后续转让、受让主体必须同一，才有继续实现作为学生公寓用途的可能性。4、现有的拍卖方案是基于历史和现实因素所作出的唯一可行方案。请求依法驳回异议人的异议请求。
漳州中院查明，申请执行人漳州海峡银行与被执行人安达物流公司、瑞京公司、蔡廖滨、陈小燕、蔡志艺、许美玲金融借款合同纠纷一案，该院作出（2012）漳民初字第78号民事判决：一、被告安达物流公司应于本判决生效后十日内偿还原告漳州海峡银行借款本金800万元以及利息163095.92元，上述利息（包含借款期限内利息、逾期罚息、复利）暂计至2012年2月21日，此后利息按年利率7.272%上浮50%计收至本判决确定的还款之日止。二、被告安达物流公司应于本判决生效后十日内偿付原告漳州海峡银行支出的律师费50000元。三、原告漳州海峡银行对被告漳州瑞京学生公寓管理公司抵押的漳房他证芗字第××号《房屋他项权证》所登记的房产拍卖、变卖所得的价款在960万元的范围内享有优先受偿权等。
另查明，除（2013）漳执行字第49号案外，尚有17件执行案件参与对被执行人瑞京公司涉案房地产的分配，全部参与分配执行案件标的金额共计人民币226470458.2元及相关债务利息（2013年至2017年期间利息）。还查明，该院在评估过程中，曾函询漳州市不动产登记中心，关于该学生公寓的权属状况及产权转移等情况。漳州市不动产登记中心函复该院：”根据《漳州市人民政府关于瑞京公司国有土地使用权补办出让手续的批复》（漳政[2005]地70号）文件，该项目用地补办出让后，规划用地性质不变，仍然作为学生公寓用地，不得作为商品房出售。无法办理产权转移登记”。
漳州中院认为，被执行人瑞京公司名下的涉案房地产，其性质为学生公寓，系用于学生公寓特定用途的房产，不得作为商品房出售，无法办理产权转移登记，其特定用途的实现必须基于整个学生公寓统一规划使用，本着有利于学生公寓管理使用以及教学秩序、安全保卫等方面的要求，对于本次司法拍卖的竞买人的资格给予一定的限制并不违反公开、公平、公正之规定；另外，因本案被执行人有众多的债务，土地及地上建筑物抵押权相互交错，申请执行人也提出要求，从节约司法资源、提高执行效率考虑，对该涉案房地产宜采用整体拍卖方式予以处置，不宜采取分开、逐套拍卖。异议人的异议请求依法不予采纳。遂作出裁定驳回漳州正众汽车有限公司的异议请求。
复议申请人漳州正众汽车有限公司申请复议称：请求撤销（2017）闽06执异17号执行裁定，中止对（2013）漳执字第49号案件的执行，撤销该拍卖公告。主要理由：1、涉案房地产不是学校公益设施，而是私营企业在出让的土地上建建筑物并将其分开抵押给不同债权人的市场行为，有别于法律意义上的用于公益目的的学校教学设施。瑞京公司为自然人股东，系经工商申请设立的民办企业，性质为有限责任公司，不具有公办性质，更不具有公立学校成份，其以公开出让的方式取得土地使用权，建设住宅，并取得了漳州市房地产管理局下发权属证书，载明房屋用途为住宅或店面，而后将该房产分别抵押给不同的债权人，且在抵押前后将该住宅或店面分别出租给社会不特定对象从事不同品类经营收益，完全是一种市场行为，而非从事学校公益事业，所抵押的房产不是教学设施。漳州中院将瑞京公司出租给漳州某高校的行为作为抵押房产具有特定用途并据以做为捆绑、整体拍卖的理由，是错误的；2、所涉案房地产已抵押给不同的债权人，其均有独立产权，意味着可以进行分割处置，漳州中院对其进行整体拍卖，不符合涉案抵押房产的可分割属性。且漳州中院对竞买人条件限定为省内公立高等院校，排除众多潜在竞买人，违反公开、公平、公正之规定，且无法实现标的物交易价格的最大化，势必损害债权人的利益。
本院对漳州中院查明的事实给予确认。
另查明，闽南师范大学（原漳州师范学院）于2000年8月和2003年3月，先后与瑞京公司签订了《漳州师范学院、瑞京村委会联合创办师院瑞京学生公寓协议书》，约定由闽南师范大学办理土地审批手续并提供入住生源及实施具体管理工作，瑞京公司投资兴建学生公寓及配套设施，建筑物及配套设施产权归其所有的合作方式。2001年4月，漳州市人民政府作出漳政（2001）地27号关于漳州师范学院用地的批复，同意将位于芗城区××办事处××村内（师院以南）土地面积103620.45平方米，以划拨方式提供给漳州师范学院作为学院扩建建设用地，并明确该项目为行政划拨用地，未经批准不得改变土地使用用途，其土地使用权不得转让、出租或抵押。
该学生公寓在划拨用地上，自2001年陆续建成投入使用以来，闽南师范大学每年安排6000多名学生入住，现仍由闽南师范大学租赁使用。
2005年9月30日，漳州市人民政府作出漳政（2005）地76号关于瑞京公司国有土地使用权补办出让手续的批复，同意将上述项目用地的土地使用权补办出让手续，并明确该项目用地补办出让手续后，规划用地性质不变，仍然作为学生公寓用地，不得作为商品房出售。
漳州市房地产管理局于2002年2月对该学生公寓及店面分别颁发了房产权证，瑞京公司为房屋所有权人。2005年11月漳州市人民政府对上述房产分别颁发了土地使用权证，瑞京公司为土地使用权人。
2004年6月，教育部下发了教社政厅（2004）6号《关于切实加强高校学生住宿管理的通知》，要求:”把学生住宿管理工作作为学校教育和管理的重要组成部分，高度重视并切实担负起学生住宿管理的领导责任，将其列入高校教育管理工作的重要日程，作为学校的一件大事来抓，不能推向社会。”2005年7月、2007年6月又相继下发了进一步加强高校学生住宿管理的通知（教社政（2005）4号、教思政厅（2007）5号），对学生公寓管理的相关事项及要求作了补充和强调。
本院认为，本案的焦点问题为：1、涉案房地产是否应进行整体拍卖；2、执行法院对竞买人资格限制为福建省内公立高校是否符合法律的规定。具体分析如下：
一、关于涉案房地产是否应进行整体拍卖的问题。被执行人瑞京公司名下的涉案房地产，其用地规划性质为学生公寓用地，具有特定用途，虽然该涉案房地产已分别办理了产权证，但其特殊属性使得其不得作为商品房出售；另，本案被执行人有众多的债务，该建筑物抵押权相互交错，抵押物分割拍卖，不利于案件执行；此外，该涉案房地产其中还包括了的作为学生公寓使用的配套设施，分割拍卖会影响其拍卖价值。因此漳州中院对该涉案房地产采用整体拍卖方式予以处置，利于实现整个涉案房地产的统一规划使用，并无不当。复议申请人提出漳州中院将拍卖标的物整体拍卖违反相关规定的理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于对竞买人资格限制为福建省内公立高校是否符合法律规定的问题。
执行法院组织司法拍卖，参加拍卖的竞买人应当在符合法律、行政法规和司法解释的前提下，尽可能多地允许社会公众参加竞买，从而形成充分竞价，有利于司法拍卖顺利成交，实现司法拍卖的目的。本案拍卖标的物的土地使用权，其性质是只能用于学生公寓的用地，所建房屋不得作为商品房出售，系具有特定的教育用途。且国家教育部门也专门下发通知要求加强高校学生住宿管理，明确要求要将学生的住宿管理工作列入高校管理工作的重要日程，不能推向社会。因此，本着有利于学生公寓管理使用以及教学秩序、安全保卫等方面的要求出发，对本次拍卖竞买人的资格给予一定的限制并不违反公开、公平、公正之规定。但漳州中院对本次拍卖竞买人的资格限制为福建省内公立高校，限制面过于狭窄。应尽可能多地允许符合竞买条件的高校或高校资产运营公司参加竞买，以实现司法拍卖的目的。因此，漳州中院在本案后续的执行中，应根据实际情况在拍卖公告中重新作出对竞买人资格的限定条件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：
一、撤销漳州市中级人民法院于2017年10月19日在淘宝网司法拍卖平台上作出的对瑞京学生公寓的司法拍卖公告；
二、驳回漳州正众汽车有限公司的其他复议申请。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 刘 熙
审 判 员 张 勇
代理审判员 滕玲燕
二〇一八年三月十五日
书 记 员 刘定鹏
附相关的法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。