北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2014）门民初字第1715号原告北京国信好望物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区滨河居住区3号。法定代表人薛卫国，总经理。委托代理人王磊，男，1987年9月2日出生，北京国信好望物业管理有限公司文员。委托代理人薛春燕，女，1968年11月21日出生。被告付金蕊，女，1975年10月18日出生。委托代理人刘德强（付金蕊之夫），1971年8月23日出生。原告北京国信好望物业管理有限公司（以下简称国信好望公司）与被告付金蕊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员张源独任审判，公开开庭进行了审理。原告国信好望公司的委托代理人王磊、薛春燕，被告付金蕊及其委托代理人刘德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信好望公司诉称：被告付金蕊购买了坐落在门头沟区滨河西区霁月园×号楼×单元×室房屋，该房屋面积为100.58平方米，根据《滨河西区前期物业服务合同》和付金蕊签署的《承诺书》，2007年1月1日至2008年12月31日期间，付金蕊每年应给付物业管理服务费用2830.14元（每年按2.32元／平方米／月乘以100.58平方米乘以12个月计算，另加代收代缴费的垃圾外运费30元／户／年）。2008年12月底，经滨河西区霁月园符合法定比例的业主表决通过，霁月园高层取消电梯司机值守，安装监控设施，物业服务费降至1.72元每平方米每月，自2009年1月1日起实行。自2009年至2013年，付金蕊每年应给付物业管理服务费用2105.97元（每年按1.72元／平方米／月乘以100.58平方米乘以12个月计算，另加代收代缴费的垃圾外运费30元／户／年）。付金蕊拖欠我公司2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度物业管理服务费用及代收代缴费共计16190.1元。现我公司要求付金蕊给付2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费16190.1元。被告付金蕊辩称：我从开发建设单位购买了涉案房屋，2006年9月收房，同年入住。自入住后十几天开始，涉案房屋厨房下水管道就发生堵塞情况，造成我家地板等物品被泡，国信好望公司虽进行过疏通，但未修好，因此我自行封闭了我家洗菜盆通往下水管主管道的接口，多年来一直通过卫生间倾倒厨房的废水，造成我们的生活存在许多不便；而且，2010年，我家墙外的空调冷凝水管出现向外溢水情况，导致我家与空调冷凝水管相邻的墙体阴湿，我自行疏通过空调冷凝水管，冷凝水管内掉出许多灰渣子；我家北侧卧室外的底商楼顶有一台底商安装的空调室外机，该空调室外机距离我家卧室过近，影响我的起居生活；综上，国信好望公司应当赔偿我所受到的全部损失，我不同意国信好望公司的诉讼请求。经审理查明，付金蕊购买北京市门头沟区滨河西区霁月园×号楼×单元×室并在该房屋居住，该房屋面积为100.58平方米。2007年4月18日，北京国信嘉业房地产开发有限公司作为甲方，北京国信好望物业管理有限公司作为乙方，双方订立《滨河西区霁月园前期物业服务合同》，约定：”......第一章、物业基本情况：第一条、物业基本情况：物业名称：滨河西区霁月园......第二章、服务内容与质量：第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理......2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理......3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、化粪池定期清掏与管理；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理......第三章、服务费用：第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：......高层住宅：2.34元／月.平方米......第七条......物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每年4月1日至5月10日履行交纳义务......第九章、其他事项：第三十一条、本合同期限自2007年4月18日起至2012年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止......”2012年3月16日，国信好望公司作为乙方与北京国信嘉业房地产开发有限公司（甲方）签订《滨河西区霁月园前期物业服务合同补充协议》，约定：”甲乙双方于2007年4月18日签署的＜滨河西区霁月园前期物业服务合同＞即将到期，由于霁月园业主大会目前尚未成立，现经甲乙双方友好协商，达成如下协议，即：'本合同期限自2012年4月18日起至2017年4月17日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动自动终止（原文如此）。'协议中的其他条款不予变更......”另外，根据京价（收）字（1999）第253号《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》，付金蕊还应交纳的代收代缴费包括：生活垃圾外运费30元／户／年。国信好望公司为滨河西区霁月园×号楼×单元×室提供了物业服务。自2009年1月1日始，国信好望公司在征询霁月园小区业主的意见后取消高层住宅电梯司机，并将物业服务费标准调整为每平方米每月1.72元，以及每户每年应缴垃圾清运费30元。因付金蕊未给付国信好望公司2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业管理服务费及代收代缴费共计16190.1元，国信好望公司诉至本院。审理中，国信好望公司将涉案房屋厨房下水管主管道进行了疏通，后付金蕊表示因其没有时间，尚未将其家洗菜盆下水口与下水道主管道连接；国信好望公司在涉案房屋空调冷凝水管处的外墙进行了防水处理。付金蕊表示，在本案审理中，涉案房屋北侧卧室外底商平台上的空调室外机已被移除。经本院询问，国信好望公司表示，对付金蕊所提厨房下水道堵塞问题，付金蕊是从开发建设单位处购买的涉案房屋，入住时发生的下水道堵塞情况与国信好望公司无关，但对上述厨房下水管道堵塞问题及空调冷凝水管溢水问题，同意减免相应物业管理服务费2000元另查，滨河西区霁月园未成立业主大会和业主委员会。上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述，《滨河西区霁月园前期物业服务合同》及其补充协议等证据在案佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。北京国信嘉业房地产开发有限公司与国信好望公司签订的《滨河西区霁月园前期物业服务合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对付金蕊具有约束力。本案中，国信好望公司与付金蕊虽未签订书面物业服务合同，但国信好望公司接受开发商委托，已经履行了物业服务义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故国信好望公司要求付金蕊交纳物业管理服务费及代收代缴费的诉讼请求，于法有据，因国信好望公司就付金蕊所提下水道堵塞维修问题及空调冷凝水管溢水问题同意减免物业管理服务费2000元，本院不持异议，经核算，本院确认付金蕊应当给付国信好望公司物业管理服务费14190.1元。对于付金蕊所提自入住时起涉案房屋厨房下水管道即发生堵塞造成地板等物品被泡、涉案房屋外墙空调冷凝水管向外溢水造成涉案房屋墙体阴湿的问题，因国信好望公司在本案中已经对涉案房屋的下水管主管道进行了疏通，并对涉案房屋空调冷凝水管处的外墙进行防水处理，故上述意见不能作为付金蕊在本案中拒交物业管理服务费的理由，本案不予采信。对付金蕊所提涉案房屋北侧卧室外底商楼上的空调室外机距离涉案房屋过近的问题，与本案不属于同一法律关系，且在本案审理中，该空调室外机已被移除，故该意见不能作为付金蕊拒交物业管理服务费的理由，本案不予采信。应当指出，国信好望公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告付金蕊于本判决生效之日起七日内给付原告北京国信好望物业管理有限公司二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业管理服务费及代收代缴费一万四千一百九十元一角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十八元，由付金蕊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。代理审判员  张源二〇一四年五月十九日书 记 员  刘晴