北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初4825号原告：徐清，女，1973年10月15日出生，北京市海淀区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。被告：姜殿成，男，1964年11月10日出生，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码×××。原告徐清与被告姜殿成土地承包经营权转让合同纠纷一案,本院于2016年4月7日受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告徐清及其委托诉讼代理人高雷，被告姜殿成到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告徐清向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年4月12日双方签订的土地转让合同书；2.判令姜殿成腾退涉诉土地交还给徐清；3.判令姜殿成承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月12日，徐清和姜殿成签订土地转让合同书，约定徐清将位于北京市顺义区杨镇东庞村的土地使用权转让给姜殿成，转让费73万元，合同签订三日内姜殿成付给徐清30万元，余款43万元于2015年年底结清。但姜殿成至今未付。故诉至法院，望判如所请。被告姜殿成答辩称：姜殿成认为合同无效，徐清应向姜殿成退还30万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2002年3月31日，宋琴与杨镇地区东庞村经济合作社（以下简称经合社）签订果园承包合同书，约定宋琴自经合社承包果园20亩，承包期限为2002年1月1日起至2031年12月31日止。合同条文中未对转让事宜进行限制。2003年8月30日，宋琴将前述果园转给徐清经营。2015年4月12日，徐清作为承让方，姜殿成作为受让方，双方签订土地转让合同书约定：“1.承让方将位于北京市顺义区的土地使用权有偿转让给受让方，转让费73万元，其权益和相关内容遵守原承让方与东庞村签订的土地使用权租赁合同。2.合同签订三日内受让方付30万元给承让方，余款43万元2015年底结清，同时承让方应将原土地使用权租赁合同交给受让方。3.本合同签订前所涉及的债权债务和相关的法律纠纷均由承让方承担，签订后应由受让方承担，承让方有义务协助受让方与东庞村委会接洽并办理转让手续中的相关事宜。4.本转让费含有20亩土地使用权权限、现有的地上树木、建筑不动产等相关设施。5.本合同签订后双方应严格遵守，如发生违约时，应由违约方承担相应的法律责任。本合同自2015年4月14日（付30万元给承让方）之日起生效，有效期至2015年底。若2015年底前未付清转让款时，承让方收回本合同30万元不予退还。本合同一式四份，双方各持两份具有同等法律效力。”姜殿成已向徐清支付30万元。徐清要求从2016年4月7日起解除合同。姜殿成称涉诉土地系其与隋宝合伙从徐清手里转让来的，商量转让时是徐清的父母出面，签合同时是徐清出的面；当时徐清的父亲承诺涉诉的土地可以建房。姜殿成提交与徐清的母亲的谈话录音，用以证明在转让土地时，徐清的父亲答应姜殿成地上是可以建造房屋的。隋宝作为证人出庭，陈述其与姜殿成是合伙关系，一起受让徐清的土地；和隋宝、姜殿成谈转让土地的细节的是徐清的父亲，后来徐清的母亲也来谈；涉诉土地能建房一事是徐清的父亲承诺的。徐清称，徐清本人从未承诺过涉诉土地可以建房，姜殿成也明知涉诉土地为果园；无论徐清的父母承诺过什么，双方均应按照双方签订的合同履行。徐清主张，其与姜殿成之间系转包关系。但其认可签订土地转让合同书后，由姜殿成将承包费交给经合社，经合社将收据交给姜殿成，收据上写姜殿成的名字。姜殿成认为合同无效的理由为：1.土地转让合同书违反中华人民共和国农村土地承包法第三十七条和最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条的规定；2.双方签订土地转让合同书的根本目的是在转让土地上新建房屋用于经营，违反了法律的强制性规定；3.姜殿成未能支付剩余43万元土地转让款是由于徐清违约在先。本院询问姜殿成，如果本院认为土地转让合同书有效，其什么意见。姜殿成称，如果法院认为合同有效，其同意解除合同，但徐清应将30万元退还给姜殿成，姜殿成同意按照每年4.3万元（转让费73万元除以转让年限17年）的标准从中扣除土地使用费。本院释明，根据土地转让合同书，这73万元还包括树木和不动产的对价，姜殿成称既然其使用了土地，让一步也没关系，其仍同意按照这个标准扣除。经现场勘验，涉诉土地上的建筑物均原为徐清所建，树木均原为徐清所有，姜殿成仅在土地上种植了蔬菜和庄稼。徐清称房子的门、窗、家具有损坏；原来还有一个砖垒的鸡窝，现在没有了；房屋内的通水设施没有了，座便器被拆除；灯现在不亮；姜殿成还添附了水泥围墙。徐清要求姜殿成对损坏的物品进行赔偿。姜殿成称门、窗、家具、通水设施、座便器都没有动过，也没有见到过鸡窝，姜殿认可确实添附了水泥围墙。徐清和姜殿成一致表示姜殿成添附的水泥围墙无需拆除。徐清认为，姜殿成未提出反诉要求退款，故法院不应处理退还要求。本院认为：徐清主张其与姜殿成之间系转包关系，但二人签订的合同书名为“土地转让合同书”，且双方约定徐清将其与经合社的合同原件交给姜殿成，此后由姜殿成向经合社交纳承包费。以上约定和履行过程均符合土地承包经营权转让合同的特点，与土地承包经营权转包合同的特征不符。故本院认定，徐清与姜殿成之间系土地承包经营权转让合同纠纷。对于姜殿成主张的合同无效的第一条理由，本院认为，该理由中所述的法律规定针对的是家庭承包方式取得的土地承包经营权的转让，而本案中徐清并非通过家庭承包而取得果园的土地承包经营权，故姜殿成所主张的法律条文不适用于本案。对于姜殿成主张的合同无效的第二条理由，本院认为，转让合同的双方是徐清和姜殿成，徐清的父母曾作出何种承诺不能代表徐清本人亦认可该承诺。现姜殿成未举证证明徐清曾承诺土地可以用于建房，双方签订的土地转让合同书中亦约定权益和相关内容遵守徐清与东庞村签订的土地使用权租赁合同，故姜殿成提交的证据不足以证明其与徐清签订合同时二人的根本目的系将土地用于建房。对于姜殿成主张的合同无效的第三条理由，本院认为，徐清和姜殿成是否存在违约行为并非合同无效的理由。故，本院认定，徐清与姜殿成签订的土地转让合同书系有效合同。双方均应按照合同履行义务，行使权利。按照合同约定，姜殿成应在2015年年底前付清剩余转让款，但姜殿成至今未付，姜殿成提交的证据不足以证明徐清曾向其承诺涉诉土地可以用于建房，故姜殿成提出的不支付剩余转让款的理由不能成立。由于姜殿成延迟支付转让款，徐清的合同目的不能实现，徐清有权解除合同，现姜殿成亦同意解除合同，故本院对解除土地转让合同书不持异议。徐清于2016年4月7日提起本案诉讼，要求解除土地转让合同书，该行为有效，土地转让合同书已于该日解除。合同解除后，姜殿成应向徐清腾退土地。现双方均表示姜殿成无需拆除其添附的水泥围墙，故姜殿成应自行搬走其物品，并清理干净其种植的蔬菜、庄稼。徐清要求姜殿成赔偿损坏的物品，但徐清并无证据证明其向姜殿成移交土地时地上物的情况，无法证明姜殿成对物品造成了损坏，故对该项要求，本院不予支持。土地转让合同书中约定，若姜殿成未按时付清余款，则徐清有权不退还30万元。本院认为，该条约定系对违约金的约定。姜殿成称，其认为徐清应在扣除土地使用费后将剩余费用退还姜殿成，该主张系对违约金标准提出异议。本院综合考虑土地转让合同书的协商签订过程，将姜殿成应支付的违约金酌定为五万元。徐清应将剩余款项退还给姜殿成。姜殿成使用涉诉土地，理应向徐清支付土地使用费。本院认为，姜殿成提出土地使用费的标准合理，本院予以照准。姜殿成要求将该笔费用从徐清应退还的款项中进行扣除，本院不持异议。徐清提出姜殿成未提反诉，但姜殿成支付给徐清的转让款应如何处理属于合同解除的法律后果，本案中应一并作出处理。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐清解除合同的行为有效，原告徐清与被告姜殿成签订的土地转让合同书已于二〇一六年四月七日解除；二、被告姜殿成向原告徐清腾退涉诉土地，于本判决生效之日起七日内执行；三、原告徐清向被告姜殿成退还扣除五万元违约金及土地使用费（按照每年四万三千元的标准，自二〇一五年四月十二日起计算至实际腾退土地之日止）后的转让款，于本判决生效之日起七日内执行。案件受理费一万一千一百元，由被告姜殿成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王琼希人民陪审员  雷瑞梅人民陪审员  王永库二〇一七年六月二十七日书 记 员  张若欣