广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民终1972号
上诉人（原审被告）：广东九洲建设集团有限公司。住所地：广东省廉江市中山路**号。
法定代表人：黎相坤，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林霖，广东鸿峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李永忠，广东鸿峰律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：余卫，男，1961年2月21日出生，汉族，住湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：朱建林，广东敏翔律师事务所律师。
原审第三人：湛江市第二十中学。住所地：湛江市霞山区海宁一横路*号。
法定代表人：黄东文，该中学校长。
上诉人广东九洲建设集团有限公司（下称九洲公司）因与被上诉人余卫及原审第三人湛江市第二十中学（下称市二十中）案外人执行异议之诉一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九洲公司的委托诉讼代理人林霖、李永忠，被上诉人余卫及其委托诉讼代理人朱建林到庭参加诉讼。原审第三人市二十中的法定代表人黄东文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
九洲公司的上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并依法改判驳回余卫的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的诉讼费由余卫承担。事实和理由：一、原审判决错误认定余卫的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）款的规定。原审判决已经查明余卫没有与市二十中签订关于涉案单车房的买卖合同，这已明显不符合该条款的规定。但是，原审判决却以湛江市霞山区教育局函发给市二十中的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》、市二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表这两份证据，认为市二十中已将涉案单车房出售给余卫。对此，我司认为：1、湛江市霞山区教育局函发给市二十中的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》是没有原件的证据，是否真实存在这么一份建议，根本无从考究，原审法院在审理本案时也没有证据显示其已向湛江市霞山区教育局核实了该证据的真实性。因此，原审判决采纳一份真假未明的证据并作为定案依据，明显错误。2、即便湛江市霞山区教育局函发给市二十中的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》是真实的，但该建议已明确只对单车房的“使用权”作出建议，并没有允许出售该单车房的“所有权”。原审判决以该建议认为市二十中出售了单车房给余卫，明显是歪曲事实。3、根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》第三条的规定，原审判决认定涉案单车房属于“房改房”，但余卫完全没有提供上述规定的资料，根本证明不了涉案单车房是“可出售”的，原审判决就在这样完全没有证据证明房产可售的情况下，认定市二十中出售了单车房给余卫，明显是没有证据和事实支持的错误认定。
二、原审判决错误认定余卫的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款的规定。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第四条第（十五）款的规定，出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。原审法院在完全没有调查2001年政府公布的公有住房的成本价和标准价，没有考究余卫支付给二十中的价格是否符合规定的情况下，就认定余卫支付了全部价款，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第（三）款的规定，明显缺乏事实和证据支持。
三、原审判决错误认定余卫的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第（四）款的规定。原审判决认定市二十中是2001年将涉案单车房出售给余卫的，距今已有16年，但一直没有办理房产证，很明显，要么就是根本不能办理房产证，要么就是余卫怠于办理房产证。若是根本不能办理房产证，那么余卫就根本不享有可以阻止执行的权利；如果是余卫怠于办理，那么余卫就对办理过户登记具有明显的过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第（四）款的规定。
综上，涉案单车房是经合法登记在市二十中名下的财产，余卫提供的湛江市霞山区教育局函发给市二十中的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》和市二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表这两份证据根本不足以对抗国家的合法登记；余卫充其量只拥有涉案单车房的使用权，不足以对抗市二十中的所有权。市二十中拖欠我司工程款长达十一年，至今分文未付，我司申请法院强制执行登记在市二十中名下的财产，完全正确，法院的执行也完全正确。原审判决认为余卫符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案单车房享有足以排除强制执行的民事权益，是缺乏事实和法律依据的错误认定。原审的错误判决导致执行被阻止，严重损害了我司的合法权益。请求二审查明事实，依法撤销原审判决第一项，驳回余卫的全部诉讼请求。
余卫辩称，九洲公司的上诉请求没有事实和法律依据，当时没有需要签订书面正式的买卖合同，但是有霞山区教育局的批文，同意将单车房出售给员工，而且每间车房价位都有表，实际就是合同的一部分，属于合同买卖，同时我按照学校和教育局的规定已经交纳了购买单车房的款项，单车房已经交给我使用了十几二十年，但是没有办理房产证，这个不是我的原因，是市二十中的原因，所以原审判决认定的事实是正确的，九洲公司上诉的事实和理由不成立，我要求二审法院维持原审判决。
市第二十中没有到庭参加诉讼，亦没有提交陈述意见。
余卫向原审法院起诉请求：确认位于湛江市霞山区海景路××号首层中以4862.34元购买的单车房属其所有，并排除对其单车房的拍卖。
原审法院认定的事实：位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋登记在市二十中的名下，该房屋包含涉案单车房。2000年12月20日，湛江市霞山区教育局对市二十中作出《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》，内容为：“市二十中：学校宿舍楼已办理公有住房房改出售，当时我局要求对单车房使用处理。到现在为止，学校未作任何处理。根据目前实际情况，建议你校将宿舍楼单车房使用权出售给教职工，由教职工集资，车房单价每平方米为900元-1000元，请学校做好教职工的思想工作，及早处理你校单车房的集资”。市二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表，其中余卫购买的单车房面积为3.5平方米，总价为4862.34元，该价目表下方列明单车房的计算公式、交款方式，并载明：“经2001年2月27日下午湛江市二十中教代会代表表决通过，并报区教育局批准，按此方案办理教工单车房出让手续。如不需要单车房的教工，则从教工宿舍交付使用之日算起，按有关部门的确定房租标准交付房租至腾空所用车房、钥匙交给学校总务处之日止”。余卫于2001年3月8日向市二十中交付单车房集资款4862.34元。之后，涉案单车房一直由余卫占有、使用至今。
原审法院立案受理九洲公司诉市二十中、湛江市海宁学校、湛江市嘉兴房地产有限公司建设工程施工合同纠纷一案后，于2011年10月11日作出（2011）湛霞民二初字第181号民事判决，市二十中不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2012年8月20日以（2012）湛中发民三终字第35号民事裁定将该案发回重审。原审法院重审后作出了（2012）霞民二初字第251号民事判决。九洲公司、市二十中、海宁学校不服该判决，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2015年11月3日作出（2015）湛中法民三终字第161号民事判决，判决：一、撤销湛江市霞山区人民法院（2012）霞民二初字第251号民事判决；二、限湛江市第二十中学在本判决发生法律效力之日起十日内向广东九洲建设集团有限公司偿付尚欠工程价款5513857.77元及支付自2005年9月1日起至付清款之日止以中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。由于市二十中不履行法律文书确定的义务，九洲公司申请强制执行，立案案号为（2016）粤0803执175号。在执行过程中,原审法院于2016年11月9日作出（2016）粤0803执恢175号执行裁定书，裁定查封被执行人市二十中位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋（证号：1171750，建筑面积：342.30平方米）（以下简称：海景路37号首层房屋）。2017年1月9日，原审法院作出（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人市二十中海景路37号首层房屋。余卫于2017年3月17日提出执行异议，请求撤销（2016）粤0803执恢175-1号执行裁定书。原审法院于2017年3月31日作出（2017）粤0803执异27号民事裁定书，裁定驳回余卫的执行异议。余卫不服（2017）粤0803执异27号民事裁定，于2017年5月15日提起本案诉讼。
原审法院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉，本案的审理焦点是余卫对法院的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，余卫作为异议人，如果要排除法院对海景路37号首层房屋涉案单车房的执行，必须满足上述规定的四个条件。本案中，余卫虽然没有与市二十中签订关于单车房的买卖合同，但余卫提交的湛江市霞山区教育局函发给市二十中的《关于市二十中宿舍楼单车房使用建议》、市二十中向购买单车房的31户教职工发出关于单车房面积及价目表等证据证明，市二十中已于2001年将涉案单车房出售给余卫。余卫于2001年3月8日已交齐单车房集资款4862.34元给市二十中。之后，余卫就一直占有、使用单车房至今。因为涉及国家房改政策问题，单车房一直未能办理过户登记，单车房未能办理过户登记手续不是余卫自身原因造成，余卫没有过错。
关于余卫主张确认涉案单车房属其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案单车房的所有权现仍然登记在市二十中名下，市二十中享有涉案单车房的所有权。余卫向市二十中购买涉案单车房，只是享有涉案单车房的物权期待权，该实体权利虽可阻却执行，但因为该单车房的出售可能涉及房改政策，买受人还须通过履行相关程序办理过户登记手续，才能取得涉案单车房的所有权。故对余卫请求确认涉案单车房的所有权属其所有的诉讼请求应予驳回。
原审法院认定余卫就涉案单车房享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，依法不得执行涉案单车房。余卫请求排除对涉案单车房的拍卖，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，作如下判决：一、不得执行位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋（证号：1171750，建筑面积：342.30平方米）属于余卫的单车房。二、驳回余卫的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广东九洲建设集团有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理查明，对原审判决认定的“之后，涉案单车房一直由余卫占有、使用至今。”之外的其他事实，本院予以确认。
本院认为：本案是案外人执行异议之诉纠纷。根据当事人在二审中的上诉、答辩理由，本案争议的焦点问题是：是否应许可对涉案的单车房继续执行。
本案中，位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋已登记在市二十中的名下，余卫主张该房屋包含了其所主张的单车房，其在诉讼中明确与市二十中之间没有签订单车房买卖合同，虽然余卫提供了已交付单车房集资款4862.34元给市二十中的凭证，但该凭证没有注明具体的面积和房号，又没有合同依据，不能证明其已付清了全部价款；余卫没有提供市二十中已将涉案的单车房交付其使用的证据，且余卫所交集资款至今已逾16年，其也没有提供单车房未能办理过户登记至其名下非因其自身原因造成的证据，依法应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，余卫主张排除对涉案单车房执行的请求理由不成立，本院不予采纳。位于湛江市霞山区海景路××号首层房屋（该房屋包含涉案单车房）已登记在市二十中的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”的规定，余卫请求确认其主张的单车房属其所有，理据不足，原审判决驳回其该项请求并无不当，本院予维持。
综上所述，九洲公司的上诉请求理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实不清，适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803民初774号民事判决；
二、驳回余卫的诉讼请求。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由余卫负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎振华
审判员 梁 旗
审判员 吴春蕾
二〇一七年十二月二十五日
书记员 梁树杏
附：相关法律规定
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。