湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7301号
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司武汉江汉支行，住所地武汉市江汉区新华路314号。
负责人：高钧平，该支行行长。
委托诉讼代理人：毛进军、张峥辉，该支行员工。
被上诉人（原审原告）：潘鹏，女，1980年1月1日出生，汉族，居民身份证住址湖北省天门市，现住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：辜波、王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。
原审被告：武汉市联友房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区中北路156号（长源大厦2401、2402室）。
法定代表人：罗钧，该公司总经理。
原审被告：杨ＸＸ，男，1974年11月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
上诉人中国银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称中行江汉支行）因与被上诉人潘鹏及原审被告武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称联友公司）、杨ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5594号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中行江汉支行的上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回潘鹏的相关诉讼请求。二、二审诉讼费用由潘鹏承担。事实与理由：一、一审判决在事实认定上确有错误。1、先签订合同的一方认定为恶意串通损害后签订合同的一方合法权益违背常理。2、在没有相反证据的情况下否定公证书公证的事实。3、一审判决的事实认定极为混乱。4、一审判决认定的事实无任何逻辑可言。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决没有杨ＸＸ与联友公司恶意串通的证据，其认定双方存在恶意串通主要是依据“推定”。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，该规定赋予了杨ＸＸ请求确认潘鹏与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效的权利，潘鹏没有此项权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，潘鹏有权请求联友公司承担违约责任、解除合同和赔偿损失。但其没有权利请求确认杨ＸＸ与联友公司所签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，更没有权利请求确认杨ＸＸ和中行江汉支行所签订的《零售贷款抵押合同》无效。三、一审判决中行江汉支行“应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200301667号期房抵押证明”，违反了《中华人民共和国物权法》的规定。四、一审判决颠覆了武汉地区此前所有的判例。
潘鹏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回中行江汉支行的上诉请求，维持一审判决。
联友公司、杨ＸＸ未到庭参加诉讼并提交答辩意见。
潘鹏向一审法院提起诉讼，请求判令：1、潘鹏与联友公司签订的位于武昌区中华路都景园1栋1-5-5的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、联友公司与杨ＸＸ签订的诉争房屋的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、杨ＸＸ与中行江汉支行之间的《零售贷款抵押合同》无效；4、杨ＸＸ和中行江汉支行解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权；5、联友公司协助潘鹏办理诉争房屋的房地产权属证书；6、联友公司向潘鹏支付逾期办证违约金2839.22元；7、本案诉讼费、查询费等费用由联友公司承担。
一审法院认定的事实，2003年11月28日，潘鹏与出卖人联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：潘鹏以总价28万元购买位于武昌区中华路137号都景园第1栋1单元5层5号房，建筑面积134.5平方米；潘鹏2003年11月28日付款1万元、2003年12月28日前付5万元、余款22万元银行按揭20年；2003年12月1日前交房；出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
合同签订后，潘鹏陆续支付了购房款，联友公司向潘鹏交付了诉争房屋，潘鹏一直居住使用至今。2012年11月28日，联友公司向潘鹏出具了《销售不动产统一网络发票》，载明：付款方潘鹏，收款方联友公司，不动产项目名称都景园，楼牌号1栋1单元5楼5号房，建筑面积136.37平方米，金额283922.34元，款项性质售房款等。同日，联友公司出具“承诺书”，载明：1、我公司已于2012年11月28日收到潘鹏女士购买都景园1单元505室136.37平方米，该房屋总价人民币283922.34元，尾款人民币223922.34元，至此，该房屋的所有房款已经全部付清，同时，我公司已向潘鹏女士开具了该房屋的购房发票；2、我公司将指派专人免费为潘鹏女士代为办理该房屋的两证，并承诺在自2012年11月28日起的90天内将所有手续全部办理完毕；3、若因我公司的原因导致在上述时间段内未能将该房屋的两证办理完毕，我公司愿意承担由此引起的相关法律和经济责任。
另查明，2003年2月18日，杨ＸＸ与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：杨ＸＸ以总价528996元购买位于都景园第1栋1单元5层5号房，建筑面积203.46平方米；杨ＸＸ首付158996元，按揭37万元；2002年12月30日前交房。2003年4月17日，武汉市武昌区房产管理局办理了该房屋的商品房买卖合同备案登记。杨ＸＸ陈述未签订过上述购房合同，未实际支付过购房款，也未占有使用该房屋。
2003年4月，中行江汉支行与杨ＸＸ签订《零售贷款借款合同》、《零售贷款抵押合同》，载明：杨ＸＸ向中行江汉支行借款37万元用于购房，借款期限240月，月息4.2‰，中行江汉支行1次性以转账形式划入联友公司开立的存款账户内，杨ＸＸ以都景园1-1-5-5房屋为借款合同提供抵押。合同尾处杨ＸＸ签名按印，落款时间2003年4月9日，中行江汉支行签名盖章，落款时间2003年4月16日。2003年4月25日，中行江汉支行在武昌区房产管理局办理了编号为昌200301667预购商品房合同抵押权。杨ＸＸ陈述未签订过上述贷款合同，未实际取得贷款。
查明，潘鹏到武汉市武昌区房产交易管理所查询涉案房屋，共支出档案服务费110元。
一审法院认为，潘鹏与联友公司2003年11月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，自成立时合法有效。即使联友公司未协助潘鹏办理产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，并不影响双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的效力。联友公司已交付所售房屋给潘鹏，该合同已经实际履行，购房款已全部结清，联友公司应当继续履行协助潘鹏办理房屋权属证书的合同义务。故对请求确认与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效，协助办理房屋权属证书的诉讼请求，予以支持。
联友公司将本案诉争房屋出售给潘鹏后，又与杨ＸＸ签订《武汉市商品房买卖合同》，将该房屋出售给杨ＸＸ，并以杨ＸＸ的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。杨ＸＸ到庭陈述未与联友公司签订过购房合同，未交纳过购房款，亦未与中行江汉支行签订过任何合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，要求确认联友公司与杨ＸＸ签订的房屋买卖合同无效的主张，予以支持。
关于杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》，杨ＸＸ否认签订过该合同，因联友公司与杨ＸＸ签订的《武汉市商品房买卖合同》无效，杨ＸＸ也无权将并非本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了潘鹏的合法权益，故杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销，故对潘鹏请求确认杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效和解除诉争房屋上的预购商品房合同抵押权的诉讼请求，予以支持。
联友公司将诉争房屋销售给潘鹏，又与杨ＸＸ签订《武汉市商品房买卖合同》，并将该房屋作为抵押向中行江汉支行申请贷款，导致潘鹏无法按时取得房屋权属证书，联友公司违反了与潘鹏签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，联友公司应按已付房价款的1%向潘鹏支付违约金，即283922.34元×1%=2839.22元。故对请求联友公司支付逾期办证违约金2839.22元，予以支持。
关于潘鹏请求联友公司支付房产档案查询费110元，根据双方约定，因联友公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由联友公司承担全部责任，故对潘鹏的该诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、潘鹏与武汉市联友房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、武汉市联友房地产开发有限公司与杨ＸＸ签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；三、杨ＸＸ与第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》无效；四、杨ＸＸ、第三人中国银行股份有限公司武汉江汉支行应于本判决生效之日起五日内到不动产登记机构办理撤销昌200301667期房抵押证明的手续；五、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助潘鹏办理房地产权属证书；六、联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向潘鹏支付逾期办证违约金2839.22元；七、武汉市联友房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向潘鹏支付查询费110元。本案案件受理费5601元，公告费560元，合计6161元，由武汉市联友房地产开发有限公司负担（此款潘鹏已垫付，由武汉市联友房地产开发有限公司随同上述款项一并付给潘鹏）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。
在二审诉讼过程中，中行江汉支行自述杨ＸＸ已有数年未按时偿还贷款，中行江汉支行已就贷款合同纠纷于2017年12月对杨ＸＸ、联友公司向武汉市江汉区人民法院提起诉讼。
本院认为，潘鹏与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已实际履行完毕。从形式上看，联友公司与杨ＸＸ签订《武汉市商品房买卖合同》的时间在前，但该合同没有标注签订的时间。从两份合同所载明的购买价格来看，作为先签订购房合同的杨ＸＸ，其购买涉案房屋的价格远超出潘鹏的购买价格，与当时的市场行情不符，也不符合常理。联友公司将涉案房屋出售给杨ＸＸ，并以杨ＸＸ的名义，将诉争房屋作为抵押物向中行江汉支行申请购房贷款，联友公司主观上存在恶意。因杨ＸＸ未到庭，也未提交交纳购房款的证据，仅有杨ＸＸ签字的《武汉市商品房买卖合同》，不足以达到证明杨ＸＸ有真实实际的购房行为，且购房行为实际发生在潘鹏购房之前的证明目的。杨ＸＸ从未对涉案房屋主张过任何权利，故杨ＸＸ在未实际购房的情况下，配合联友公司以诉争房屋进行抵押担保，向中行江汉支行申请贷款，其主观上亦存在恶意。双方之间的恶意串通，损害了潘鹏的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，潘鹏要求确认联友公司与杨ＸＸ签订的房屋买卖合同无效的主张，予以支持。无效合同，自始无效。
公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。中行江汉支行提供的公证书载明，杨ＸＸ于2003年4月22日签订了前面的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》。但上述两份合同杨ＸＸ落款时间为2003年4月9日，公证书载明的事实，与《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》中杨ＸＸ落款时间不是2003年4月22日，而是2003年4月9日的客观实际不符，对杨ＸＸ落款时间为2003年4月9日的《中国银行零售贷款借款合同》和《中国银行零售贷款抵押合同》不具公证证明效力，一审法院不予采信正确。中行江汉支行的该上诉理由缺乏事实依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。
由于联友公司与杨ＸＸ签订的房屋买卖合同已被认定为无效，杨ＸＸ与中行江汉支行就涉案房屋签订的《零售贷款抵押合同》，将并非其本人所有的房屋抵押给中行江汉支行，侵害了潘鹏的合法权益，中行江汉支行也未尽到审慎的审核义务，故杨ＸＸ与中行江汉支行签订的《零售贷款抵押合同》也应无效，双方在房产管理部门办理的期房抵押证明也应一并撤销。中行江汉支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，中行江汉支行的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5601元，由中国银行股份有限公司武汉江汉支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 王 阳
审判员 张立新
二〇一七年十二月十五日
书记员 陈喜兰