福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第6851号
原告蒋东杰，男，1985年6月26日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托代理人陈小勇，福建华达（石狮）律师事务所律师。
被告李洪艳，女，1989年6月17日出生，汉族，住重庆市荣昌县。
被告朱子德，男，1974年8月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
原告蒋东杰与被告李洪�、朱子德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，由简易程序转入普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告蒋东杰的委托代理人陈小勇到庭参加诉讼，被告李洪艳、朱子德经公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告蒋东杰诉称，原告通过房产中介泉州市洛江区万安顺兴房产置业向被告李洪艳购买址于泉州市丰泽区东辅路东侧、海峡体育中心南侧中骏雍景台小区10号娄XXX室的房产。原告、被告李洪艳及房产中介三方于2015年4月15日签订《房产转让经纪合同》。合同约定：原告应支付被告李洪艳10万元定金，另约定被告李洪艳应于原告申请银行按揭贷款通过后十日内与原告办理交易登记手续。合同签订后，原告依约支付了被告李洪艳10万元定金，同时按揭贷款于2015年6月9日在中�银行泉州东海支行审批通过，但是被告李洪艳因个人原因并未依合同约定如期与原告办理过户登记手续，已经构成根本性违约。2015年6月20日，原告、被告李洪艳、被告朱子德及中介方泉州市洛江区万安顺兴房产置业四方就被告李洪艳的违约事宜签订了《房产转让补充协议》。协议约定：因被告李洪艳个人原因致使未能如期办理过户手续，现其再次保证于2015年7月19日前处理好个人原因并过户至原告名下，如再次未能过户，则被告李洪艳须退还原告购房定金10万，并赔偿原告相应定金跟损失费计11万元，被告朱子德对被告李洪艳承担连带担保责任。后被告李洪艳再次违约未能办理过户，只退还原告之前交付的10万元定金，并未依协议约定赔偿定金及损失费。请求：1、解除原告与被告李洪艳于2015年4月15日签订的《房产转让经纪合同》；2、判令被告李洪艳赔付原告定金10�元，损失费1万元，合计11万元，并支付自起诉日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息；3、被告朱子德对被告李洪艳上述债务承担连带偿付责任；4、本案诉讼费由两被告承担。
被告李洪艳、朱子德未作书面答辩。
经审理查明，2015年4月15日，原告蒋东杰（购买方、乙方）与被告李洪艳（出售房、甲方）、案外人泉州市洛江区万安顺兴房产置业（丙方、中介方）共同签订一份《房产转让经纪合同》，约定：“甲方同意将座落于泉州市丰泽区东辅路东侧、海峡体育中心南侧中骏雍景台小区10号楼XXXX室的房产出售给乙方，车位地址为地下室XXX号、XXX号；上述房产成交价为328万元，本协议签定之日，乙方应支付购房定金10万元，乙方已支付的定金可冲抵首期购房款，�体付款日期及金额为乙方于到房管局过户当日向甲方支付94万元，乙方向银行申请贷款224万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲乙双方签定本合同后，双方不得中途悔约，任何一方因改变买卖意向，违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，属于根本违约（不限于市场价格上涨或下跌），若甲方违约，应书面通知乙方，应向乙方赔偿同等定金作为违约金；甲乙双方经协商于乙方申请银行按揭贷款通过后十日内签订房管局提供的《泉州市房地产买卖合同》并前往房管局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房产购房款的0.05%作为违约金，若因一方无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任”。合同签订当日，被告李洪艳出具《定金收条》一份交由原告收执，确认收到原告购买案涉房屋的定金10万元。2015年6月20日，原告（购买方、乙方）与被告李洪艳（出售房、甲方）、被告朱子德（甲方担保人）、案外人泉州市洛江区万安顺兴房产置业（丙方、中介方）又就上述《房产转让经纪合同》签订了一份《房产转让补充协议》，载明：“甲方因个人原因造成该房产买卖于2015年6月20日前不能过户给乙方名下处于第一次根本性违约，经甲、乙双方协商同意，乙方在给予甲方一个月时间处理个人原因，甲方保证于2015年7月19日内处理好个人原因，并过户给乙方名下。若甲方一个月内不能过户给乙方的话处于第二次违约，甲方须退还乙方购房定金10万元，并赔偿相应定金跟损失费作为违约金11万元总计21万元。经双方协商同意甲乙双方去泉州市房管局过户该房产和车位后乙方取得该名下房屋所有权证当日再付首付款94万元给甲方。（注：甲方已知道并了解，乙方于2015年6月9日该房屋银行按揭贷款已经在中国银行泉州东海支行审批通过）”。
以上事实，有原告提供的身份证、《房产转让经纪合同》、《房产转让补充协议》、《定金收条》，以及当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。
本院认为，两被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。本院经审查对原告所提供证据的真实性、合法性、关联性予以认定。原告与被告李洪艳签订的《房产转让经纪合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照约定支付了定金10万元，该事实有原告提供的《定金收条》、《房产转让补充协议》�证，本院予以确认。在原告已完成其先履行义务的情况下，被告李洪艳未能提供配合原告办理案涉房屋过户手续的证据，现双方约定的被告李洪艳履行配合过户义务的期限已届满多时，原告以被告李洪艳的违约行为致使其不能实现合同目的为由要求解除双方之间的《房产转让经纪合同》，合法有据，本院予以支持。被告李洪艳应就其违约行为承担相应的违约责任，由于当事人既约定违约金，又约定定金，原告可以选择适用违约金或者定金条款。原告自认被告李洪艳于2015年10月份将原告已付的定金10万元予以返还，现原告要求被告李洪艳一并赔偿定金10万元及损失费1万元，本院对李洪艳应赔付的定金10万元予以支持，因违约金条款和定金条款不可同时适用，损失费1万元不予支持。原告要求被告李洪艳支付定金及损失费的相应利息，于法无据，本院不予支持。被告朱子德自愿作为被告李洪艳的担保人签署本案《房产转让补充协议》，该保证合同成立。因当事人对保证方式、担保范围和保证期间均没有约定，被告朱子德依法应对被告李洪艳在《房产转让补充协议》中约定的全部债务承担连带责任，原告有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求被告朱子德承担保证责任。因此，本案中原告要求被告朱子德对被告李洪艳的上述债务承担连带偿付责任，合法有据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告蒋东杰与被告李洪艳于2015年4月15日签订的《房产转让经纪合同》；
二、被告李洪艳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋东杰定金10万元；
三、被告朱子德应对被告李洪艳的上述第二项债务承担连带偿付责任，被告朱子德承担保证责任后，有权向被告李洪艳追偿；
四、驳回原告蒋东杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2588元，由原告蒋东杰负担336元，被告李洪艳、朱子德负担2252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈奕辉
代理审判员 黄达婧
人民陪审员 王少红
二〇一六年七月二十二日
书 记 员 徐少华
附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致�不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
2、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第二十六条第一款连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。