河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）濮中法民开终字第00056号上诉人（原审原告）：闫俊梅，女，1979年6月20日出生，汉族。委托代理人：张丽香，河南泽民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳市扶贫建筑工程公司。住所地濮阳市胜利东路***号。法定代表人：王秉合，系该公司总经理。委托代理人：岳彩建，河南百特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨利娜，女，1968年7月2日出生，汉族。上诉人闫俊梅因与被上诉人濮阳市扶贫建筑工程公司（下简称濮阳扶贫公司）、杨利娜确认合同效力纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2014）华法民初字第3996号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人闫俊梅的委托代理人张丽香，被上诉人濮阳扶贫公司的委托代理人岳彩建到庭参加诉讼。被上诉人杨利娜经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2005年11月4日，杨利娜与闫俊梅签订房地产买卖契约一份，主要约定：杨利娜同意把市区某某东路某某某某某住宅北楼某单元四楼西户的房产（89.57平方米）出售给闫俊梅，闫俊梅同意一次性付清房款55000元，办理房屋产权时，可直接把房产证办入闫俊梅名下，此楼小平房从西头数第五间归闫俊梅所有。当日，杨利娜给闫俊梅出具了20000元收据一份，之后通过银行转账付清余款。杨利娜将房屋交付闫俊梅使用。案件审理过程中，闫俊梅提交了杨利娜与濮阳扶贫公司于2005年7月20日签订的房地产买卖契约及濮阳扶贫公司向杨利娜出具的房款（35000元）收据各一份，用以证明，杨利娜售给闫俊梅的房屋是从扶贫公司购买。对此濮阳扶贫公司称，合同及收据是杨利娜之弟杨某某骗的，扶贫公司未实际收到房款，且该房已售于案外人李某某。又查明，闫俊梅在使用涉案房屋过程中，因房屋归属，几次与濮阳扶贫公司及案外人李某某发生争议。2015年5月，闫俊梅再次与李某某发生争执，经协商由濮阳扶贫公司将房门焊住，至今无人居住。因房屋所涉土地是划拨地，房屋至今未能办理房产证，濮阳扶贫公司也未提供涉案房屋的规划许可、建设许可、预售许可等手续。原审法院认为，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。本案房屋所涉土地系划拨地，濮阳扶贫公司在未履行任何审批手续、未依法缴纳土地使用权出让金的情况下，即将涉案房屋进行转让，违反了法律、行政法规强制性规定，杨利娜与濮阳扶贫公司之间的房屋买卖合同，应认定为无效合同。在此基础上，杨利娜将未取得所有权的房屋售于闫俊梅，与闫俊梅签订的房屋买卖合同，也应为无效合同。闫俊梅基于该合同，要求濮阳扶贫公司协助办理房屋登记手续的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地法》第五十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条第六项、第四十条的规定，判决如下：驳回原告闫俊梅的诉讼请求。案件受理费100元，由原告闫俊梅负担。闫俊梅不服原判决，上诉称，1、原审认定杨利娜与扶贫公司以及闫俊梅与杨利娜签订的房地产买卖合同无效是错误的。最高人民法院关于合同法司法解释规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而本案并不存在违反效力性强制规定的情形。我国法律没有规定，在划拨土地上不能建设房屋及在划拨土地上建设房屋不能买卖。对于我市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题，濮阳市政府出台实施方案，由建设单位补交相关税费，接受处罚，直接给予办理房屋登记手续。2、扶贫公司、杨利娜应当协助办理房产证。濮阳市政府已出台实施方案，闫俊梅所购买的扶贫公司房产能够办理房产证。3、原审认定房门由扶贫公司焊住是错误的，事实是闫俊梅将房门焊住，李某某与扶贫公司恶意串通，欲霸占该房产，2007年濮阳市公安局经侦支队干警对扶贫公司经理等人进行了询问，有相关书证印证。请求二审法院撤销原审错误判决，依法确认杨利娜与扶贫公司以及闫俊梅与杨利娜签订的房地产买卖合同有效，并由杨利娜与扶贫公司协助办理房产过户手续。被上诉人濮阳扶贫公司答辩称，1、原审法院认定事实正确。涉案房屋的土地是划拨土地，未交纳土地出让金，房屋交易违反法律强制性禁止规定。2、上诉人与濮阳扶贫公司之间没有签订房屋买卖合同，其对濮阳扶贫公司与杨利娜的房屋买卖合同效力问题，没有诉权。请求维持原判。被上诉人杨利娜未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。在二审诉讼过程中，上诉人闫俊梅提交如下证据：一、濮阳市关于处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的意见濮政（2012）50号。二、濮阳市处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组会议纪要（2014）2、3号。三、天然气交费收据。四、案外人吴某某的房屋所有权证件及办理材料。上诉人闫俊梅提交上述证据，用以证明以下事实：按照证据一文件第二项规定，单位在划拨土地上建房对外出售的，由建设单位按《关于市城区国有土地历史遗留问题的处理意见》（濮土治2012.02号）规定补缴土地出让金后，到市房地产管理部门办理房屋登记。证据二文件附件2显示，本案所涉房屋即市扶贫建筑工程公司住宅楼已经市政府列入正在缴纳费税的建设项目名单中。证据三证明涉案房屋由上诉人闫俊梅实际占有使用。证据四证明案外人吴某某作为正在缴纳费税的建设项目名单人员，已按照市政府文件精神，办理完毕房产登记。被上诉人濮阳扶贫公司未提交新证据，针对上诉人闫俊梅提交的证据发表质证意见为，对市政府的文件及会议纪要的真实性无异议，但并非法律性文件，不能作为定案依据。上诉人对扶贫公司没有诉权。本院审理查明，上诉人闫俊梅提交的房地产买卖契约，收款收据以及原审法院调取的濮阳市公安局华龙区分局对杨某某、杨利娜、王秉合、梅某某的询问笔录等证据，能够证明涉案房屋系杨利娜于2005年7月20日从濮阳扶贫公司购买，闫俊梅于同年11月4日从杨利娜处购买，由杨利娜交付闫俊梅实际占有使用的事实。其他事实与原审法院认定一致。本院认为，本案系确认合同效力之诉。我国物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋土地为划拨性质，被上诉人濮阳扶贫公司认为房屋买卖合同无效的依据是未履行审批手续、未依法缴纳土地使用权出让金的相关规定。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。即导致合同无效的违法内容必须是违反法律效力性强制性规定。原审判决所引用的“未履行审批手续、未依法缴纳土地使用权出让金，划拨土地上的房屋不得转让”的法律规定，是对于转让划拨土地上房产时要履行行政审批和缴纳土地使用权出让金的管理性规范，并未禁止转让划拨土地上房产行为，故该规定应为管理性强制性规定。原审依据管理性强制性规定认定被上诉人杨利娜与濮阳扶贫公司、上诉人闫俊梅与被上诉人杨利娜签订的房地产买卖契约无效不当。经查，上诉人闫俊梅与被上诉人杨利娜自愿就涉案房屋达成买卖合约，是双方当事人真实意思表示，上诉人闫俊梅要求确认其与杨利娜签订的房地产买卖契约有效的诉讼请求，本院予以支持。关于杨利娜与濮阳扶贫公司份签订房地产买卖契约的效力问题，因上诉人闫俊梅并非该合同相对人，对其上诉主张要求确认该份合同效力的请求，本院不能予以支持。关于房产登记问题，上诉人闫俊梅在二审诉讼中提交的濮阳市政府相关文件及会议纪要等证据，证明涉案房屋已经市政府列入正在缴纳费税的建设项目名单中，我市对于国有土地上房屋权属登记历史遗留问题正在处理之中，现办证条件尚不成就，上诉人闫俊梅可待符合房产登记条件时，另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销华龙区人民法院（2014）华法民初字第3996号民事判决，即“驳回原告闫俊梅的诉讼请求”。二、确认上诉人闫俊梅与被上诉人杨利娜于2005年11月4日签订的房地产买卖契约有效。一、二审案件受理费200元，上诉人闫俊梅自愿负担。本判决为终审判决。审判长  张东亚审判员  张慧勇审判员  李光胜二〇一五年三月三十日书记员  高嘉潞