温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初4340号�告：温州市鹿城明云电镀厂，住所地：温州市鹿城区仰义乡后京村（电镀基地3号地块）。法定代表人：叶志文，厂长。委托诉讼代理人：陈光宇，浙江泽商律师事务所律师。被告：温州市大宝金属表面处理有限公司，住所地：温州市鹿城区仰义街道后京村温州市鹿城明云电镀厂内。法定代表人：陈敬武，董事长。原告温州市鹿城明云电镀厂（以下简称明云电镀厂）与被告温州市大宝金属表面处理有限公司（以下简称大宝金属表面处理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明云电镀厂的委托诉讼代理人陈光宇，被告大宝金属表面处理公司法定代表人陈敬武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明云电镀厂向本院提出诉讼请求：1.依法�令解除原、被告于2015年1月30日签订的《温州市鹿城明云电镀厂厂房租赁合同》；2.判令被告立即腾空坐落于温州市鹿城区仰义街道后京村温州市鹿城明云电镀厂的厂房并支付租金（租金从2017年2月1日起算至腾空完毕之日止每月按108333元计算）；3.依法判令被告支付原告违约金1040000元；4.依法判令被告将变压器变更到原告名下，所需费用由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（作为甲方）与被告（作为乙方）于2015年1月30日签订《温州市鹿城明云电镀厂厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁物坐落于温州市鹿城区后京电镀基地，合同租赁期限五年，租赁面积4851.31平方米，租金从1300000元至1433250元不等。根据租赁合同第三条约定，第三年度的租金被告应于2017年1月31日前付清，但时至今日，被告仍未支付上述租金。根据租赁合同第八条第四款规定，乙方逾期一天按未交租金总额的1%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过两个月的，甲方有权解除本合同，且乙方应按照合同解除当年6个月租金向甲方支付违约金，故原告有权依法解除合同。同时，被告在未征得原告同意的情况下，转租了部分厂房给他人使用，亦违反了合同约定，故原告有权解除租赁合同。综上，原告在租赁第三年度即未向原告支付租金，亦不腾空厂房，已构成违约，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。被告大宝金属表面处理公司辩称，原告法定代表人变更后，要求被告1至5楼腾空，被告设备在厂房内无法腾空，且租赁合同未到期，故被告同意1、4楼先腾空，2、3楼按市场价继续承租，但双方就租金金额无法协商一致。另外，原告并未向被告催收租金，而是直接向法院提起诉讼。本院经审理认定事实如下：原告�坐落于温州市鹿城区仰义乡后京村厂房（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：4851.31平方米，总层数：5层）的所有权人。2015年1月30日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《温州市鹿城明云电镀厂厂房租赁合同》，约定：甲方将坐落于温州市鹿城区仰义乡后京村厂房出租给乙方使用，租期五年，自2015年2月1日起至2020年1月31日止，其中，第三年即2017年2月1日至2018年1月31日的年租金为130万元，在2017年1月31日之前付清；合同签订之日，乙方应当向甲方交付履约保证金100000元，履约保证金在合同期限届满，且乙方已经按照约定支付或结算租金以及合同约定的有关税费等后，由甲方退还给乙方。合同另约定，逾期支付租金不超过一个月的，每逾期一天按未交租金总额的1%支付违约金，逾期支付租金超过两个月的，甲方有权解除合同，且乙方应按合同解除当年6个月租金标准支付违约金；乙方应在租赁期限届满后腾空厂房前将变压器过户至甲方名下，上述变压器过户所需费用，均由乙方承担。合同签订后，被告按约缴纳了保证金100000元，原告将涉案房屋交付被告使用，被告亦已交纳了前两个年度的租金，但至今未交纳2017年2月1日至2018年1月31日期间的租金。另查明，被告承租涉案房屋后将变压器变更登记至其名下，电费缴款户号为3906048177。以上事实有原告提供的企业法人营业执照、法定代表人身份证明书、企业信用信息公示信息、《温州市鹿城明云电镀厂厂房租赁合同》、房屋所有权证、土地使用权证等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告于2015年1月30日签订的《温州市鹿城明云电镀厂厂房租赁合同》系出于双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。该租赁合同对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。合同签订后，原告已按约交付涉案厂房，在合同约定的租赁期内，被告亦应按约定时间及时交纳租金。根据合同约定，被告应于2017年1月31日之前付清2017年2月1日至2018年1月31日期间的租金，但被告至今未履行付款义务，已逾期支付租金超过两个月，原告有权解除合同，故原告诉请要求解除与被告的租赁合同，于法有据，本院予以支持。被告辩解原告曾要求其腾空，且双方对租金金额无法达成一致意见，但被告未提供证据证明其上述辩称事实，本院不予采信。关于原告诉称被告将涉案房屋转租给他人，亦无证据予以证实，本院不予采信。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，并向其支付实际占有使用期间的租金，故原告诉请要求被告腾空涉案房屋并支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请要求将涉案房屋变压器变更登记至其名下，所需费用由被告承担。本院认为，租赁关系形成后，变压器由出租人提供给承租人使用，现租赁关系因被告违约而导致解除，故原告诉请要求办理变压器变更登记，且相关的费用由被告承担，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求被告支付违约金1040000元。本院认为，原告诉请要求支付的违约金金额已过分高于其造成的损失，本院予以调整，酌情确定违约金为130000元。关于合同约定的履约保证金100000元。本院认为，合同解除后，原告已收取的履约保证金100000元，应予返还。为减少诉累，本院将该笔保证金从违约金中予以抵扣。原告主张履约保证金100000元确已交付，但原告法定代表人已变更，履约保证金仍在原法定代表人处。本院认为，被告系与原告明云电镀厂成立租赁合同关系，法定代表人的变更，并不影响原告作为合同主体应承担的义务，故对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告温州市鹿城明云电镀厂与被告温州市大宝金属表面处理有限公司于2015年1月30日签订的《温州市鹿城明云电镀厂厂房租赁合同》。二、被告温州市大宝金属表面处理有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于温州市鹿城区仰义乡后京村厂房（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：4851.31平方米，总层数：5层）。三、被告温州市大宝金属表面处理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告温州市鹿城明云电镀厂支付租金、占有使用费（自2017年2月1日起按年租金1300000元标准计算至被告实际腾空之日止）。四、被告温州市大宝金属表面处理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告温州市鹿城明云电镀厂支付违约金30000元（已抵扣保证金100000元）。五、被告温州市大宝金属表面处理有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告温州市鹿城明云电镀厂办理变压器户名（户号：3906048177）变更登记手续，并由被告温州市大宝金属表面处理有限公司自行承担变更户名产生的相应费用。六、驳回原告温州市鹿城明云电镀厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉�法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，减半收取7080元，由原告温州市鹿城明云电镀厂负担1080元，被告温州市大宝金属表面处理有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  黄光辉二〇一七年六月二十六无书 记 员  周泱鸯附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第�十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条�二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。