湖南省长沙市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）长中民执复字第00157号
申请复议人（被执行人）武卫，男，1963年7月6日出生，汉族，系湖南华安恒业有限公司经理。
申请执行人湖南省饲料集团总公司，住所地长沙市五一中路90号。
法定代表人阎铁峰，总经理。
被执行人成菲，女，1963年3月15日出生，汉族。
利害关系人徐志良，男，1949年8月13日出生，汉族。
利害关系人李军，女，1970年1月3日出生，汉族。
申请复议人武卫不服长沙市雨花区人民法院（2013）雨执裁字第1号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
执行法院于2013年5月17日作出（2013）雨执裁字第1号执行裁定认为，1999年3月3日，武卫、成菲与长沙市博山典当行签订房屋抵押合同，将其所有的长沙市岳麓山庄陀螺山别墅B栋房屋以议定值45万元抵押给长沙市博山典当行，由于到期不能归还借款，博山典当行拟作价50万元处理该房产，在此情况下，武卫、成菲与徐志良、李军于1999年12月13日签订房屋买卖协议，约定武卫、成菲将该房屋（包括室内的全部家具家电及设备）以70万元卖给徐志良、李军。2000年5月18日，湖南省饲料集团总公司与武卫、成菲达成还款协议，约定武卫、成菲以其所有的位于长沙市岳麓区岳麓山庄B栋房产抵押作为还款之保证，但未办理房屋他项权证。由上可见，无论是长沙市博山典当行对该房产的抵押权，还是武卫、成菲与徐志良、李军房屋买卖协议均先于武卫、成菲以其所有的位于长沙市岳麓区岳麓山庄B栋房产作抵押的行为。此后，博山典当行将该房屋的房产权证、他项权证及房屋交给了徐志良和李军，并与李军签订债权人转移协议书。2000年10月16日，李军到长沙市房地产管理局对该房屋进行他项权的登记，并获得该房的房屋他项权证，且徐志良和李军对该房进行重新装修后入住至今。因此，徐志良、李军明显享有对该房屋的物权且经人民法院生效裁判确认，而本案申请执行人湖南省饲料集团总公司仅对被执行人武卫、成菲享有债权，根据物权优于债权的原则，湖南省饲料集团总公司并不能对该房屋主张任何权利，本院亦不能处分本案案外人即徐志良、李军依法享有债权的房屋。故本院依法解除对该房屋的查封符合法律规定，被执行人武卫的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回武卫的异议。
申请复议人（被执行人）武卫提出复议申请称：“长沙市雨花区人民法院于2013年5月17日作出（2013）雨执裁字第1号执行裁定，驳回我的异议不当，请求撤销该裁定，并请求撤销该院的解除对房产的查封的裁定。理由是：该院在执行湖南省饲料集团总公司、阎铁峰诉武卫、成菲借款纠纷两案中，已查封了我和成菲位于长沙市岳麓区岳麓山庄别墅B栋（013栋）房产多年，但却因长沙市岳麓区人民法院的另案执行而直接裁定解除对该房产的查封，该裁定无论是从实体上还是从程序上均不合法”。
本院查明，湖南省饲料集团总公司与武卫、成菲借款合同纠纷一案，长沙市雨花区人民法院于2000年11月21日作出（2000）雨经初字第378号民事判决：被告武卫、成菲共同所欠原告湖南省饲料集团总公司借款25万元应予以偿还，此款限两被告在本判决生效后5日内共同全部偿还。本案受理费6260元，由两被告共同负担。判决生效后，义务人武卫、成菲未能自动履行生效法律文书确定的义务，权利人湖南省饲料集团总公司向长沙市雨花区人民法院申请执行。该院在执行中，从2001年元月14日起以另案阎铁峰（系本案申请执行人湖南省饲料集团总公司法定代表人）与武卫、成菲借款合同纠纷执行案（该案执行标的本金18万元及利息）向长沙市房产管理局送达了（2001）雨执字第97号协助执行通知书及裁定书，查封了两被执行人位于长沙市新民路岳麓山庄陀螺山别墅B栋（013栋产权证号：长房私字第023665号）的房产255平方米。随后，多次对该房产办理了续查封手续。2004年11月30日，该院以本案和上述另案的新执行案号（2004）雨执字第618、619号继续查封了该房产。
又查明，长沙市雨花区人民法院在执行中，长沙市岳麓区人民法院因执行另案（2001）岳民二初字第211号民事判决，即徐志良、李军与武卫、成菲房屋买卖纠纷一案，与雨花区人民法院联系，函请雨花区人民法院解除对该房产的查封措施。2012年11月22日，雨花区人民法院根据岳麓区人民法院的另案的生效判决及其函请，作出了（2004）雨执字第619-12号执行裁定，认为，长沙市岳麓区人民法院于2001年8月10日作出（2001）岳民二初字第211号民事判决，确认被执行人武卫、成菲已于1999年12月13日将上述房屋卖给案外人徐志良、李军。徐志良、李军买受房屋在先，并由其长期使用、居住，李军还是该房屋的他项登记权利人。故应解除对上述房屋的查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（六）项的规定，裁定如下：解除对被执行人武卫、成菲的位于长沙市岳麓山庄别墅B栋（013栋，产权证号：长房私字第023665号）房屋的查封。
再查明，涉及执行同一标的物的长沙市岳麓区人民法院的上述生效法律文书（2001）岳民二初字第211号民事判决查明：1999年3月3日，武卫、成菲因向长沙市博山典当行借款将其所有的长沙市岳麓山庄螺陀山别墅B栋房屋以议定值45万元抵押给长沙市博山典当行，并于当日在长沙市房产局进行了抵押登记。由于到期不能归还借款，博山典当行拟作价50万元处理该房产，在此情况下，武卫、成菲即于1999年12月13日与徐志良签订房屋买卖协议，协议约定：武卫、成菲将自有的长沙市岳麓山庄螺陀山别墅B栋房屋，建筑面积255平方米（包括室内的全部家具、家电及设备）以70万元卖给徐志良，协议签订后，徐志良应武卫、成菲的要求于当日将购房款46万元付给博山典当行以代其偿还借款之债务，余款24万元直接交付成菲，成菲出具收到原告徐志良购房款70万元的收条。同时，博山典当行将该房屋的房产权证、他项权证及房屋交给了徐志良、李军，并与李军签订债权转移协议书，徐志良以被告成菲代理人的身份签名。徐志良、李军在对该房进行重新装修后入住至今。该房产在长沙市房产局的抵押登记于2000年10月16日将房屋他项权人重新登记为李军。该院认为，原告徐志良和被告武卫、成菲签订房屋买卖协议书后，与原告李军共同交付了房款，并实际使用和管理了房屋至今，且买卖双方具有合法的主体资格，又无其他违法行为，故该房屋买卖协议书是合法的；被告所辩称原告利用房屋买卖的形式掩盖其非法放贷之目的，房屋买卖不是双方真实意思表示的理由没有事实依据而不能成立，故原、被告之间的买卖关系有效，被告应协助原告办理房屋买卖手续。遂判决：限被告武卫、成菲在本判决生效后三日内协同原告徐志良、李军办理长沙市岳麓山庄陀螺山别墅B栋（第013栋）买卖手续，将该房屋产权过户到徐志良、李军名下。该判决已生效。岳麓区人民法院在执行该案中，因雨花区人民法院已查封该房屋，无法执行。两法院的执行争议，已持续多年，曾通过本院协调未果。
另查明，案外人徐志良、李军（即岳麓区人民法院执行案的申请执行人）曾于2001年3月18日向长沙市雨花区法院提出书面异议。但该院未作出裁定。
本院认为，执行法院雨花区人民法院在执行本案中所查封的上述房屋系登记在被执行人武卫、成菲名下的两被执行人的共同财产。该控制性的执行措施符合法律规定。如果该房产具有《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封、扣押、冻结财产的情形，需要解除查封的，亦应按照民事诉讼法第二百二十七条的规定通过案外人异议，甚至通过异议之诉或者许可执行之诉予以确认之后方可解除查封。该院根据长沙市岳麓区人民法院的请求，依职权于2012年11月22日作出（2004）雨执字第619-12号执行裁定，解除对该房屋的查封，程序不合法，应予以撤销。同样，该院在武卫提出异议后，于2013年5月17日作出（2013）雨执裁字第1号执行裁定，驳回武卫的异议亦不当，亦应予以撤销。申请复议人武卫提出“执行法院作出的裁定程序违法”的复议申请的理由成立。对于申请复议人武卫提出的实体上的问题，本院不进行审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
一、撤销长沙市雨花区人民法院（2013）雨执裁字第1号执行裁定。
二、撤销长沙市雨花区人民法院（2004）雨执字第619-12号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审判长 黄 忠 立
审判员 熊 孟 良
审判员 陈实二○一四年一月二十二日
书记员 李 碧 波
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》
第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。
第九条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百零二条规定申请复议的，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起三十日内审查完毕，并作出裁定。有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长，延长的期限不得超过三十日。