江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终188号
上诉人（原审被告）：文广证大南通文化投资发展有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：陈锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈芳，北京市隆安（南通）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘思玮，女，1992年12月10日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。
委托诉讼代理人：周正，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人文广证大南通文化投资发展有限公司（以下简称文广证大公司）因与被上诉人潘思玮房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2017)苏0602民初2690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
文广证大公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉商品房质量问题属于行政责任范畴，不属于民事责任范畴，上诉人不需要承担修复的相关约定或法定的赔偿责任。案涉《商品房买卖合同》中并未约定商品房必须符合施工设计要求，文广证大公司对此没有合同约定的义务，案涉房屋对买受人的居住使用和安全没有任何影响。2.即使文广证大公司应当承担维修责任，维修期限也应当合理，案涉商品房质量问题可以用几天时间、不到几千元的费用很快修复，被上诉人恶意检测及诉讼所延误造成的损失，应由其自行承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。法律赋予买受人修复权限仅限于合理期间，在合理期限未修理的，买受人应当自行修复，但费用可以由出卖人承担。一审法院认定上诉人承担全部租金损失，显然系认定事实不清，适用法律错误。3.本案并非商品房使用不能，不应当适用延迟交房的租金损失。且一审法院认定的租金损失没有任何依据。一审法院采信会议纪要复印件错误，该复印件中的“上海文广证大”并非本案当事人。
潘思玮辩称，1.建设工程质量问题关系重大，事关居住者的财产和生命安全，建设过程中应当按图施工，上诉人认为商品房施工无需符合施工设计要求，表明其质量意识淡薄。2.双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付的条件是该商品房经验收合格，验收合格的前提是按图施工，上诉人应当按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，其认为无需承担保修责任显然是不成立的。3.由于上诉人质量意识淡薄，未能按图施工，导致房屋存在质量问题，检测也是必要的，该检测要求也得到了市质检局和市建设局质监站相关人员的支持，但文广证大公司出尔反尔，久拖不决，且自2014年10月文广证大公司通知交房之日至2017年9月，文广证大公司并未向潘思玮交钥匙。故本案不是被上诉人拖延时间。4.本案潘思玮无法使用案涉房屋，按照同等品质、同等面积、同等区段房屋租金标准计算答辩人的损失，符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘思玮向一审法院起诉请求：一、判令文广证大公司履行双方之间于2013年9月11日订立的《商品房买卖合同》，向其交付符合相关建筑验收规范、无质量瑕疵的房屋；二、判令文广证大公司向其支付延期交房违约金（自2014年10月1日起算至实际交付之日，按已支付总房款2137546元每日万分之三计算，暂计算至2017年5月4日，为607276.81元）。一审诉讼中，潘思玮将其诉讼请求变更如下：一、判令文广证大公司修复房屋存在的质量问题，包括：1、24到27轴（1/B）轴次梁侧面露筋；2、20到22轴/B到C轴楼板露筋以及板厚不足；3、楼板局部板顶附加钢筋未按照施工图要求进行放置。二、判令文广证大公司向其赔偿因交付的房屋存在严重质量问题，致使其不能使用房屋带来的损失，损失的计算标准为以同等区段、同等品质的房屋租金（按照每月6000元），自2014年10月1日计算至文广证大公司完成质量问题的修复为止。
一审法院认定事实：2013年10月5日，潘思玮（作为买受人）与文广证大公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议一份(合同编号为：3-826301)，合同约定如下：买受人购买的商品房为南通老城第826幢3层301号房，建筑面积共234.38平方米，其中，套内建筑面积207.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.8平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9120元，总金额2137546元。付款方式及期限：乙方于2013年8月10日前，支付全部房价款的30%，计人民币641266元，乙方在签订本合同前支付给甲方的定金5000元（如有）可冲抵房价款。2013年10月30日前，支付全部房价款的70%，计人民币1496280元。交付期限：出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房的交付：…在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按原合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合理与严重影响正常经营使用除外）；（2）装修和设备标准达不到原合同附件三约定的标准；（3）相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定。合同还就买受人逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、房屋交接、产权登记等事项作了相应的约定。
2014年9月26日，文广证大公司取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案证明书。
2014年10月，文广证大公司通知潘思玮进行验收交接案涉房屋，潘思玮方在住房验房交接表中记录案涉房屋存在地面空鼓、室内净高、地面平整度不合规等问题。
2014年11月，潘思玮方及其他业主与文广证大公司及南通质量监督局对南通壹城房屋的质量问题如何解决进行调解磋商，并达成会议纪要，会议纪要内容包括：关于房屋质量问题，业主要求开发商进行全面检测，开发商同意，由检测单位提出方案，具体凿掉的部位、面积由开发商和业主进行沟通，如发现质量问题与检测有关的所有费用由开发商负担，开发商愿意根据检测结果，根据国家相关规定对相关房屋进行处理等。
2015年5月，潘思玮作为乙方与文广证大公司作为甲方签订协议书一份，约定：关于乙方提出的检测要求，甲方协调后针对乙方提出的检测项目进行汇总：1、检测项目一：板厚检测。2、检测项目二：板、柱保护层检测。3、检测项目三：梁保护层检测。4、检测项目四：梁、板、柱混凝土强度检测。5、检测项目五：钢筋间距检测。此次检测单位为南通市建设工程质量检测站有限公司。甲乙双方责任和义务：1、检测位置及范围有检测公司根据相关规范及乙方要求确定，甲乙双方不再做变动。2、检测公司有甲乙双方确认，由甲方委托检测公司出具盖有有效公章的检测数据报告，原件甲乙双方各执一份。3、检测公司出具的检测数据，如果未符合建筑规范要求的，双方另行协商解决。4、要求甲方在本协议签订后15个工作日内检测完毕，并提交测绘报告。
2016年12月，南通市建设工程质量检测站有限公司受文广证大公司委托就案涉房屋出具检（2016）通建检委字第35011603674号检测报告，检测报告反映：案涉房屋24-27轴（1/B）梁侧面露筋，20-22轴/B-C轴楼板露筋以及板厚不足（板厚设计职位140mm，测试值为126mm）。此外，由施工单位、监理单位及建设单位（文广证大公司）及设计单位共同加盖印章确认的技术核定单反映，案涉房屋楼板局部板顶附加钢筋未按照施工图要求进行放置。
建设方海天建设集团有限公司就案涉房屋存在的24-27轴（1/B）梁侧面露筋，20-22轴/B-C轴楼板露筋问题如何修复出具以下处理方法：24-27轴（1/B）轴的次梁梁侧面露筋的处理方法：1、提前做好临时支撑措施，保证原混凝土交界面凿毛时不影响其他构件的正常使用。2、铲除梁外表面粉刷面层，凿掉梁侧面表皮松散的混凝土，凿毛砼交界面，直至露出坚硬、牢固的混凝土面，但不宜深度过大。3、对于有锈蚀的钢筋要找专业的除锈剂厂家除锈，去除锈片、锈粉，除锈操作中要保证钢筋母材无损伤。4、钢筋除锈完成后，用高压清水冲洗已凿毛的混凝土界面，且保证表面无明水。涂混凝土界面结合剂一道，并采用M40高强水泥砂浆整房间内抹平，新增砂浆层厚度取保证露筋区域最外排钢筋保护层厚度20mm。5、为保证后补砂浆的整体性及防裂效果，在砂浆中适量掺入防裂玻璃纤维和阻锈剂。6、砂浆修补后需精心养护，保证新加砂浆保护层不开裂。7、砂浆抹面时，应设置防裂钢丝网。20-22轴/B-C轴楼板露筋处理方法：1、铲除楼板上表面粉刷面层，凿掉原楼板上表面松散的混凝土，凿毛砼交界面，直至露出坚硬、牢固的混凝土，但不宜深度过大。2、对于有锈蚀的钢筋要找专业的除锈剂厂家除锈，去除锈片、锈粉，除锈操作中要保证钢筋母材无损伤。3、钢筋除锈完成后，用高压清水冲洗已凿毛的混凝土界面，且保证表面无明水。涂混凝土界面结合剂一道，并采用M40高强水泥砂浆整房间内抹平，新增砂浆层厚度取保证露筋区域最外排钢筋保护层厚度15mm,和加固后楼板总厚度140mm的较大值。4、为保证后补砂浆的整体性及防裂效果，在砂浆中适量掺入防裂玻璃纤维和阻锈剂。5、砂浆修补后需精心养护，保证新加砂浆保护层不开裂。6、砂浆抹面时，应设置防裂钢丝网。对于海天建设集团有限公司上述修复处理意见，双方当事人均予认可，同时，双方一致确认潘思玮主张的案涉房屋的其他问题不具有可修复性。
诉讼中，潘思玮主张，2017年3月份文广证大公司曾就案涉房屋的质量问题提出修复方案，后双方未能达成一致以致成诉。文广证大公司则主张2015年年初就已确定了修复方案。
另查明，2015年7月9日，文广证大公司取得案涉房屋取得产权初始登记证明单。
一审法院认为，文广证大公司与潘思玮签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应按约履行，根据合同约定，文广证大公司应当于2014年9月30日前向潘思玮交付经验收合格的案涉房屋。案涉房屋已于2014年9月26日取得竣工验收备案证明书，满足合同约定的交付条件。据本案查明，案涉房屋虽并不构成迟延交付，但存在质量瑕疵，根据法律规定及合同约定，文广证大公司应当及时予以修复。潘思玮要求文广证大公司对于房屋漏筋的质量问题予以修复，于法有据，一审法院予以支持。对于该问题如何修复，鉴于诉讼中双方当事人一致认可建设方的修复方案，对此，一审法院照准。对于案涉房屋存在的20到22轴/B到C轴板厚不足及楼板局部板顶附加钢筋未按照施工图要求进行放置问题，双方当事人一致确认不具有可修复性，潘思玮仍主张进行修复，一审法院难以支持。
此外，文广证大公司未及时修复案涉房屋理应赔偿潘思玮的相关损失，对此，潘思玮主张，文广证大公司应支付自2014年10月1日起至文广证大公司完成质量问题的修复为止参照同等区段、同等品质的房屋租金（按照每月6000元）计算损失。一审法院注意到，在本案成诉之前，文广证大公司曾于2017年3月同意修复，后双方当事人未达成一致，故潘思玮对其损失的扩大亦存过错。综合双方当事人的过错及同区段、同面积房租的价格，一审法院酌定判决之前文广证大公司赔偿潘思玮相关损失116000元，判决之后至实际修复前，文广证大公司按照每月4000元对潘思玮进行赔偿。文广证大公司抗辩其已于2015年提出修复方案，因未能举证，客观上也与本案审理查明不符，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、文广证大南通文化投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内按照海天建设集团有限公司提出的修复方案对南通壹城826幢301号房存在的问题（24到27轴（1/B）轴次梁侧面露筋、20到22轴/B到C轴楼板露筋）进行修复。二、文广证大南通文化投资发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿潘思玮相关损失116000元，判决生效后至实际修复房屋前，文广证大公司另应按照每月4000元的标准对潘思玮进行赔偿。三、驳回潘思玮其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由文广证大南通文化投资发展有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，根据文广证大公司与潘思玮签订的《商品房买卖合同》第十条以及《南通老城商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，商品房的规划、设计变更应当经过设计单位同意、规划部门批准，即文广证大公司交付的商品房应当符合其规划设计的标准，如商品房与设计规划的标准不符，导致质量瑕疵的，不仅应当承担行政责任，亦应当对买房人承担民事责任。本案中，文广证大公司对于房屋存在质量问题并无异议，且南通市建设工程质量检测站有限公司于2016年12月6日出具了《检测报告》，文广证大公司也于2017年3月21日出具《关于南通老城826—301业主投诉内容回复》，明确载明“我司对投诉问题拿出处理方案，并通过设计院复核认可（具体见附件）。一经业主认可，我司立即按排施工人员进场施工。”由此，潘思玮与文广证大公司因为房屋质量问题一直处于协商过程，并无证据证明潘思玮有意拖延时间或不配合文广证大公司进行修复，相反，诸多证据表明，文广证大公司直至2017年尚未拿出完整的修复方案，其主张潘思玮有意不予配合，并无事实依据。因案涉商品房确实存在质量问题，在质量问题没有修复之前，潘思玮实际上无法对该房屋进行装潢使用。由此造成的损失应当由文广证大公司承担，案涉房屋不能使用本身即为潘思玮的损失，对于该不能使用所造成的损失，可参照同区位、同面积商品房的租金予以计算，一审法院综合考虑2017年3月份之后双方未能就维修方案协商一致，潘思玮具有一定过错，酌定潘思玮无法使用案涉234.38平方米房屋的损失为4000元/月，根据赶集网、58同城、安居客等可公开查询的南通市区房屋出租租金标准，低于该区段同面积房屋的市场租金标准。
综上所述，文广证大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4020元，由上诉人文广证大南通文化投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴勇军
审判员 刘彩霞
审判员 谷昔伟
二〇一八年四月十六日
书记员 瞿秀梅