吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终1856号
上诉人（原审原告）：李彪，男，1965年1月15日生，汉族，现住长春市绿园区。
委托代理人：宋淑玲。
上诉人（原审被告）:吉林省宏大房地产开发有限公司，住所地长春市南关区平阳街912号。
法定代表人：张亮，董事长。
委托代理人：王长利，吉林国瀚律师事务所律师。
原审第三人：吉林省水利水电勘测设计研究院，住所地长春市解放大路****号。
法定代表人：宋继林，院长。
委托代理人：王喆。
上诉人李彪、吉林省宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院2016年3月25日作出的（2015）南民初字第3531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人李彪的委托代理人宋淑玲、上诉人宏大公司委托代理王长利、原审第三人吉林省水利水电勘测设计研究院（以下简称水利水电研究院）委托代理人王喆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人李彪作为原告向一审法院起诉称：2010年9月1日，原、被告及水利水电研究院工会委员会签订《认购书》。编号为8241。认购书约定原告购买水利水电研究院工会委员会组织团购的由被告开发建设的商品房及车位一个，该商品房及车位位于平阳街以东，长春市委党校院内。被告与原告约定，认购房屋建筑面积130平方米（正负差小于5平方米），单价5000元每平方米，房屋总价650000元，该团购房为一次性付款。同时约定原告购买车位一个，原告需预交被告30000元购买车位款。原告于2010年9月2日一次性支付了全部购房款650000元，并于同日支付了车位预付款30000元，被告给原告开具了收款收据。该《认购书》约定被告应于2012年12月31日前交付该房屋，但被告至今未将符合合同约定的房屋交付给原告，经原告与被告多次协商，均遭到被告拒绝。被告的该种行为严重违反合同约定，且被告现已无135平方米左右的房源交付原告，该合同目的已无法实现。鉴于此，原告于2015年9月29日向被告及水利水电研究院工会委员会送达了解除合同通知书，被告及水利水电研究院工会委员会于2015年9月30日收到了该解除合同通知书，原、被告及水利水电研究院工会委员会于2010年9月1日签订的《认购书》已解除。现原告诉至法院，要求：1.确认2010年9月1日签订的《认购书》已于2015年9月30日解除；2.判令被告按合同解除时同地段同等面积房屋价格返还原告购房款1350000元（以最终评估价为准）；3.判令被告返还原告已付车位款30000元，并加算银行同期贷款利息（计算至给付之日止）；诉讼费由被告承担。
上诉人宏大公司作为被告一审辩称：1.同意解除原、被告及第三人签订的认购书。2.同意返还购房款65万元及车位首付款3万元。3.驳回原告的其他诉讼请求。理由如下：1.不是被告不交付房屋，而是原告主动放弃认购。2010年8月18日，第三人为其职工购买住房需要，以每平方米5000元的团购价格认购了被告开发的“宏大祥泰小区”部分商品房，并与被告签订了《商品房团购协议书》。2010年9月1日，原、被告及第三人签订了《认购书》，原告从第三人处认购了团购商品房，约定原告认购的建筑面积是130平方米左右，具体房号及楼层由被告在原告的设计图纸审定后，再抽签选定。也就是说，认购协议仅仅是对面积有一个大致的选定，具体房屋还没有选定，交付标的尚未确定。一个尚未确定的标的是无法交付的。2012年3月2日，被告与第三人又签订了《补充协议书》，约定将建筑面积120-130平方米的团购认购户型变更为建筑面积100平方米左右的户型，已交付的认购款在签订正式商品房买卖合同时多退少补；如果认购人放弃或终止认购，则按每平方米6000元退还购房款（只限于内部职工）。补充协议签订后，第三人也已经将认购户型面积变更，将放弃认购或终止认购的退款政策全部告知了包括原告在内的所有团购房认购人。而原告接到通知后却从未找过被告，根本不存在原告所说的“其与被告多次协商，均遭到被告拒绝”的情况。原告的行为证明其已经主动放弃认购。（2）原告不是第三人的内部职工，既不享有以团购价格购买商品房的资格，更不享有第三人内部职工的权利和待遇，如果放弃购买，只能原价退款。如果继续购买，应按市场价格补齐购房款。首先，原告不是第三人的内部职工，不具备以团购价格认购商品房的资格，原告以团购价格认购商品房已经属于购买资格的越位，原告不能基于已经越位的权利再主张其他权利。原告提出的按“同等地段同等面积的市场价格返还购房款1350000元”属于无理要求。根据被告与第三人签订的《商品房团购协议书》约定，团购房的购买人仅限于第三人的内部职工，内部职工以外的人是不享有以团购价格购买被告开发的商品房资格的。原因在于：一是团购房是第三人对内部职工的一种福利，非内部职工无权享有；二是团购价比市场价格低了一倍还多，团购价是每平方5000元，而当时的市场价格是每平方米11000元以上，如果允许非第三人内部职工以远远低于市场价格的团购价格购买商品房，不仅会严重冲击被告的正常房屋销售秩序，造成市场销售的不公平，并会造成大批量普通商品房业主退房，这将给被告造成巨大的经济损失和商誉损害。所以对以团购价格认购商品房的认购人是有严格的资格限制的，只能是第三人内部职工才有权购买。原告不是第三人的内部职工，不具备以团购价格认购商品房的资格。本案中原告交了65万元购房款，却提出按“同等地段同等面积的市场价格返还购房款1350000元”，就是属于基于已经越位的权利再主张其他权利的行为，是毫无道理和依据的，应予以驳回。其次，补充协议约定的认购人在自愿终止或放弃认购的情况下，被告按每平方米6000元退还其认购款只是针对第三人内部职工的待遇，原告不是第三人的内部职工，不享有第三人内部职工按每平方米6000元退还购房款的待遇，只能退还其认购款。综上，同意解除原、被告及第三人签订的认购书，同意返还购房款65万元及车位首付款3万元，共计68万元，请求法院驳回原告其他诉讼请求。
原审第三人水利水电研究院一审陈述：同意原告的诉讼请求，原告是从我单位职工处购买的房屋，我单位只对设计院内部人组织团购，我单位职工与原告进行房屋买卖，我方无权干涉。
原审法院经审理查明：2010年9月1日，原告李彪（作为乙方）与被告宏大公司（作为甲方）及第三人水利水电研究院工会委员会（作为丙方）签订《认购书》，约定：乙方购买丙方团购甲方开发建设的位于平阳街以东，长春市委党校医院内商品房：建筑面积130平方米（正负差小于5平方米）、单价每平方米5000元，车位一个，预交款30000元，合计交款680000元。楼层及房号由乙方在甲方设计图纸审定后抽签选定。楼层差价按乙方最终抽签选定的楼层多退少补。付款方式为一次性付款。乙方购买车位款的剩余金额在商品房主体封顶完成时交付。商品房取得《预售房屋许可证》后30日内，由甲方和乙方签订《商品房预售合同书》，确认双方权利和义务，《商品房预售合同书》的内容应与本协议书一致。本认购书在签订《商品房买卖合同》后作废，认购书及预交款收据由甲方收回，甲方开具正式收据。甲方交楼时间为2012年12月31日，如遇不可抗拒原因，按有关法律规定顺延。除此，认购书还约定了其他条款。该认购书签订后，原告李彪按约定交付购房款65万元及车位预付款3万元。2012年3月2日，宏大公司与水利水电研究院签订《补充协议书》，其主要内容为：团购商品房由原计划2012年12月底交付使用，顺延至2013年12月底交付使用。商品房团购认购人若不同意交付团购商品房时间的，商品房团购认购人可以采取退款方式，对商品房团购认购人甲方负责按6000元每平方米标准退还房款。商品房团购认购人认购建筑面积为120-130平方米房屋户型的，由于不能满足团购所认购数量，商品房团购认购人认购房屋的户型变更为建筑面积约100平方米左右的户型，已交付的认购款在签订正式商品房买卖合同多退少补（认购面积差额部分按银行同期贷款利率计发）；商品房团购认购人也可以自愿终止与甲方之间的认购关系，并同意甲方按6000元每平方米标准退还购房款。如商品房团购认购人未能于2012年6月1日前签署本协议，视为其自愿放弃认购房屋产权，甲方将于30日内按6000元每平方米标准退还其房款。除此，协议还约定了其他条款。
原审法院另查明，被告宏大公司未在上述补充协议约定期限内与李彪签署补充协议。庭审中，原、被告及第三人均同意解除三方签订的《认购书》。
原审法院审理后认为：2010年9月1日，原告李彪与被告宏大公司及第三人水利水电研究院签订的《认购书》，该认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款，故该认购书应当认定为商品房预售合同，具有商品房预售合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同……”，本案原、被告及第三人均同意解除该《认购书》，该认购书应予解除。该合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2012年3月2日，被告宏大公司与第三人水利水电研究院签订《补充协议书》，对包括原告在内的所认购房屋面积、交房时间进行了更改，并同意商品房团购认购人未能于2012年6月1日前签署本协议，视为其自愿放弃认购房屋产权，甲方将于30日内按6000元每平方米标准退还其房款。故被告应按此协议约定的每平方米6000元退还原告所交纳的购房款，原告所交纳的车位预付款亦应退还。原告请求判令购房款按《补充协议书》约定返款期限自2012年7月1日起至给付之日止的银行同期贷款利息及车位款自2013年1月1日起至给付之日止银行同期贷款利率计算利息，符合协议的约定及法律规定，本院依法予以支持。被告宏大公司辩解原告非第三人水利水电研究院内部职工，不同意按每平方米6000元返还购房款，但被告及第三人已经与原告签订该房屋《认购书》，应视为已对原告购房资格认可，故被告该辩解不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告李彪与被告吉林省宏大房地产开发有限公司及第三人吉林省水利水电勘测设计研究院于2010年9月1日签订的《认购书》；二、被告吉林省宏大房地产开发有限公司于本判决生效后即返还原告李彪购房款人民币780000元及利息（自2012年7月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）、返还车位预付款30000元及利息（自2013年1月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费17220元、诉讼保全费5000元由被告负担。
宣判后，宏大公司不服向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。一审判决在认定李彪交付的购房款为65万元情况下，判令宏大公司返还购房款78万元及利息错误。一审中已经查明，李彪是按每平方米5000元交付的购房款，总额为65万元，如果解除合同，对于内部职工按合同约定每平方米6000元返还。每平方米多出来的1000元即相当于利息补偿。即每平方米6000元和利息只能择一适用，不能一并适用，否则不仅违背了合同约定，更是重复计算利息，又违反法律规定和公平原则。本案如果按每平方米6000元返还购房款就不应再判决支付利息。如果判决支付利息应当按照每平方米5000元返还购房款，并自合同解除之日开始计算利息。判决生效之日合同才解除，利息应当从判决生效之日开始计算。而一审判令按每平米六千元返还购房款，并自2012年7月1日起计算利息，是完全违背事实、法律和合同约定的错误判决。二、团购房认购主体是水利水电研究院（第三人），其应当承担起将团购房卖给其内部职工的主体责任。一审判决认为水利水电研究院不承担责任错误。水利水电研究院为解决其内部职工住房问题，以团购方式购买了宏大公司开发的案涉商品房，并于2010年8月18日与宏大签订了《商品房团购协议书》。2010年9月1日，李彪、水利水电研究院及宏大公司根据团购协议约定，签订了《认购书》，明确约定李彪从水利水电研究院处购买的团购房。水利水电研究院作为其内部职工出售团购房的合同主体，应当承担合同主体责任。综上，请求撤销原审判决，改判由水利水电研究院按实际购房款65万元承担对李彪的还款责任。
李彪二审上诉称：一、一审法院判决宏大公司按每平方米6000元返还李彪购房款及利息（自2012年7月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）属认定事实错误。2010年9月1日，李彪与宏大公司及水利水电研究院签订了《认购书》，约定李彪认购宏大公司开发的案涉面积为130平方米（正负小于5平方米）的房屋及车位一个，认购书同时约定了房屋的交付时间等。2012年3月2日宏大公司与水利水电研究院签订了《补充协议》，对团购房屋的交付时间和团购房屋面积进行了变更，同时约定认购人未能于2012年6月1日前签署本协议，视为其自愿放弃认购房屋产权，宏大公司将于30日内按每平方米6000元标准退还其房款。根据合同的相对性原则，宏大公司与水利水电研究院签订的《补充协议》对李彪没有约束力，一审法院依据《补充协议》的约定判决宏大公司按每平方米6000元返还李彪购房款及利息没有事实及法律依据，属于认定事实错误，对李彪不公平。二、李彪主张宏大公司应按每平方米10000元的价格返还购房款是有事实及法律依据的，一审法院对相关证据不予认定明显存在错误。一审庭审中李彪提供了长春房地产业信息网发布的关于宏大公司开发的位于长春市南关区平阳街与曙光路交汇处的“元海晟庭”（现名为中信御园）的开盘价格为每平方米13000元的证据。宏大公司的代理人在答辩中也自认了李彪认购的房屋市场价格为每平方米11000元。上述证据均能证明李彪按每平方米10000元的价格主张返还购房款是有事实及法律依据的，一审法院对上述证据未予认定明显错误。综上，请求撤销原审判决，维护上诉人合法权益。
二上诉人针对对方上诉的答辩意见同己方的上诉意见。
原审第三人水利水电研究院二审陈述：二上诉人系房屋买卖双方，二人的纠纷与水利水电研究院无关。
本院二审审理查明的事实除原审法院认定的事实外，另查明：
一、在本案三方当事人2010年9月1日签订《认购书》前，2010年8月18日上诉人宏大公司作为甲方与作为乙方的原审第三人水利水电研究院先行签订了《商品房团购协议书》，约定“乙方团购职工住宅的平均价格为5000元/平方米…此价格仅限内部职工…”、“乙方保证已接受本单位所有购房职工的委托，负责协调本单位职工及时签订三方购房认购书”、“乙方将团购住宅职工的房款收集起来，统一向甲方支付”等内容。
二、上诉人李彪以原审第三人单位职工李秀敏的名额参加案涉房屋团购，以自己的名义与宏大公司、水利水电研究院签订《认购书》，李彪所缴纳的房款及车位预交款由上诉人宏大公司直接开具收款收据。
三、第三人水利水电研究院称其与上诉人宏大公司签订《补充协议书》后，对团购职工逐一进行了告知，并和每位购房职工签订了补充协议。其系以电话方式告知的李彪，但李彪没有签订补充协议。李彪称其后来知道了补充协议内容，但因为不同意宏大公司按照此价格“回购”，且要求对方按照认购书的约定交付130平方米房屋，故没有签订补充协议，但没有针对该补充协议提出异议或者自己的观点。
本院认为：
一、李彪与宏大公司形成了商品房买卖关系。首先，李彪与宏大公司及水利水电研究院签订的《认购书》，具备商品房买卖合同的主要内容，并且宏大公司已经按照约定收取购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原审法院将该认购书认定为商品房预售合同并无不当。根据该合同内容，开发建设并收受购房款的是宏大公司，出资购买房屋的是李彪。其次，虽然宏大公司在与李彪签订《认购书》前，与水利水电研究院先行签订了《商品房团购协议书》，并约定5000元/平方米的价格仅限水利水电研究院内部职工，水利水电研究院亦参与签订了购房人与售房人之间的《认购书》，但宏大公司与水利水电研究院在《商品房团购协议书》中明确约定“乙方（水利水电研究院）保证已接受本单位所有购房职工的委托，负责协调本单位职工及时签订三方购房认购书”、“乙方（水利水电研究院）将团购住宅职工的房款收集起来，统一向甲方支付”等内容，结合宏大公司直接为李彪开具收款收据的事实，足以认定水利水电研究院仅系接受团购住宅职工的委托，负责协调团购住宅职工与宏大公司签订合同及缴纳房款等事宜，并非买卖合同主体。故宏大公司上诉主张水利水电研究院系团购房的认购主体并承担合同主体责任不当，本院不予支持。
二、李彪与宏大公司的商品房预售合同于2012年6月1日解除。2012年3月2日，宏大公司与水利水电研究院签订《补充协议书》，对包括李彪在内的团购认购人所认购的房屋面积、交房时间进行了更改，并约定商品房团购认购人未能于2012年6月1日前签署补充协议，视为其自愿放弃认购房屋产权，宏大公司将于30日内按6000元每平方米标准退还其房款。如前所述，水利水电研究院在本次团购中系接受团购住宅职工委托，负责协调团购住宅职工与宏大公司签订合同及缴纳房款等事宜，李彪虽没有签订书面委托书，但其以水利水电研究院职工的名额，按照水利水电研究院与宏大公司约定的方式及主要合同内容签订了《认购书》，应视为其接受了水利水电研究院的代理行为，故在其已经得知水利水电研究院后续变更了合同内容的情况下，没有明确提出异议，水利水电研究院的后续行为对其应继续产生法律效力，即《补充协议书》对李彪具有拘束力。李彪关于《补充协议书》对其没有拘束力、宏大公司应按标的房屋实际价值对其进行赔偿的上诉主张，本院不予支持。宏大公司作为该《补充协议书》的签订主体，依法亦应接受该《补充协议书》的约束。依据该《补充协议书》，李彪与宏大公司的商品房预售合同于2012年6月1日已经达到解除的条件，宏大公司亦以此主张李彪的行为证明其已经主动放弃认购，事实上宏大公司也没有为李彪建设并交付房屋，即宏大公司已经依据《补充协议书》行使了解除权，仅是没有按照该补充协议退还相应款项。综上，本院确认李彪与宏大公司的商品房预售合同于2012年6月1日解除，二上诉人各自关于合同解除的时点的主张本院均不予支持。原审法院确认的解除时点亦不当，本院予以纠正。
三、原判决认定的宏大公司应返还李彪的本金数额及利息的计算方式并无不当。依据《补充协议》，李彪未于2012年6月1日前签署补充协议，视为其自愿放弃认购房屋产权，宏大公司则应于30日内即2012年7月1日前按每平方米6000元标准退还其房款780000元。李彪预定的车位亦没有实际交付，合同履行期届满时（2012年12月31日）宏大公司亦应返还车位预交款。宏大公司没有按时履行上述义务，应承担履行期限届满后利息损失。宏大公司主张李彪非水利水电研究院内部职工，不同意按每平方米6000元返还购房款，但宏大公司在水利水电研究院的参与下与李彪签订了房屋《认购书》，应视为三方对李彪享有与水利水电研究院内部职工团购权利义务的认可，故宏大公司该主张不成立；宏大公司另主张即使是内部职工如果解除合同也只能按每平方米6000元返还、再给利息属于重复计息，按《补充协议》宏大公司应于2012年7月1日按上述标准退还房款，其没有履行此义务，既造成了李彪对该笔资金的后续利用损失，依法应予赔偿，其亦获得了该笔资金后续的利用利益或法定孳息，属于不当得利，依法亦应予返还，故其该项上诉主张本院亦不予支持。
综上，原判决认定事实及适用法律略有瑕疵，但判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二上诉人各自预交的二案件受理费均自行承担，即上诉人李彪预交的11600元由李彪承担，上诉人宏大公司预交的11822元由宏大公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘春梅
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
二〇一六年六月二十二日
书 记 员 梁 芳