湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终154号
上诉人（原审被告）：马泽海，男，1980年4月15日出生，汉族，务农，住湖北省巴东县。
上诉人（原审被告）：朱照会，系马泽海之妻，1989年3月7日出生，汉族，务农，户籍所在地河南省南阳市卧龙区，经常居住地湖北省巴东县。
二上诉人共同委托诉讼代理人：向真喜，湖北楚峡律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李和平，湖北楚峡律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：张保林，男，1957年4月28日出生，土家族，务农，住湖北省鹤峰县。
委托诉讼代理人：周岩，湖北图盛律师事务所律师。
上诉人马泽海、朱照会因与被上诉人张保林确认合同无效纠纷一案，不服巴东县人民法院（2017）鄂2823民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
马泽海、朱照会上诉请求：一、撤销巴东县人民法院（2017）鄂2823民初1889号民事判决；二、改判驳回张保林的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实有误，适用法律错误。1、一审判决认定马泽海、朱照会将山林土地房屋整体作价8万元予以出售与事实不符，8万元仅仅是房屋价值，山林土地的转让需要办理相应的转让手续。双方的协议虽存在表述上的瑕疵，但实质是“卖房搭地”，房屋价值也远超8万元；2、一审法院错误适用法律导致判决结果错误。涉案的房屋买卖《协议书》是双方真实意思表示，该买卖行为实际是债权行为，与物权变动的行为相互分离，物权是否变动不影响债权行为的效力，该《协议书》应当受《合同法》调整而不是《物权法》，且法律法规及政策并未明确规定非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖无效，法无禁止即合法。本案双方当事人的房屋买卖行为得到了巴东县野三关镇庙坪村委会的认可，马泽海、朱照会亦给张保林办理了准予落户的批准手续，双方应当遵循诚实信用原则，维护合同秩序，保护合法交易。马泽海、朱照会“卖房搭地”的行为只是对其农村土地承包经营权的处分，并未处分土地的所有权，集体土地所有权属村集体所有，马泽海、朱照会承诺协助张保林办理土地流转手续不违反法律规定。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
张保林辩称，一、双方当事人签订的《协议书》明确约定是包括房产、山林土地，一审法院不存在认定事实不清楚的情况；二、本案所涉及的主要标的物是农村房屋，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，因此，房屋的买卖必须符合宅基地使用权转让的法律规定。根据《物权法》的相关规定，我国宅基地所有权属于农村集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，农村村民对宅基地使用权的取得和转让均受到一定限制，必须符合法律的相关规定。本案中被上诉人张保林至今是鹤峰县五里乡红鱼村二组的村民，没有取得上诉人所在地的村民资格，无权享有相关权利，该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
张保林向一审法院起诉请求：1、判决张保林与马泽海、朱照会签订的《协议书》无效；2、判决马泽海、朱照会返还原告张保林定金30000元。
一审法院认定事实：马泽海、朱照会系夫妻，为巴东县野三关镇庙坪村四组村民。马泽海夫妇欲转让其位于野三××房屋、土地、山林，经与张保林（鹤峰县五里乡红鱼村二组村民）协商，2017年5月30日与张保林签订协议，双方约定：将甲方（马泽海夫妇）名下的位于野三××房屋、山林、土地及房屋内附属物品全部转让给乙方（张保林）；转让价款为80000元，2017年5月30日乙方支付定金30000元，2017年6月30日前付定金30000元，余款20000元在2018年5月30日前付清；甲方收到60000元后开始为乙方办理相关手续，甲方提供合法证件给乙方，甲方与村委会协调办理手续，收到乙方全款时，交接完成。双方还对违约责任进行了约定。张保林和朱照会在协议上签名。当日张保林支付30000元，朱照会出具收条。此后，张保林再未付款，未将户口转入野三关镇庙坪村。马泽海、朱照会未将房屋、土地、山林交付张保林使用。2017年7月27日，张保林向法院提起诉讼，要求判如所请。
一审法院认为，根据张保林与张照会2017年5月30日签订的协议的内容看，马泽海夫妇是将房屋所有权、房屋的附属设施、土地承包经营权、山林承包经营权整体作价80000元一并转让。根据“房地一体”原则，房屋作为宅基地上不可分的附着物，转让房屋所有权的同时必然一并转让了宅基地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员，本集体经济组织以外的人不能享有、受让该集体经济组织的宅基地使用权。本案中，张保林系鹤峰县五里乡红鱼村二组村民，并非出让人马泽海夫妇所在的巴东县野三关镇庙坪村的成员，虽然马泽海夫妇辩称当地村委会同意张保林户口迁入庙坪村，但村委会并非户籍管理机关，且客观上张保林至今未将户口迁入庙坪村，张保林并未取得庙坪村成员的身份，因而也就无权受让马泽海夫妇转让的宅基地使用权。另外，双方签订协议转让的内容还有土地承包经营权、山林承包经营权，《中华人民共和国农村土地承包法》第五条之规定也限制了土地承包经营权的享有主体是农村集体经济组织成员。综上，张保林与张照会2017年5月30日签订的协议因违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》相关的强制性规定，应属无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，马泽海、朱照会收取了张保林30000元，在双方签订的协议中虽表述为“定金”，但根据庭审查明的事实，该款实际为分期支付的转让款，庭审中原、被告的特别授权代理人均认可该款为转让款，而非担保债权实现的《合同法》意义上的定金。马泽海、朱照会因合同收取张保林转让款30000元，张保林现要求返还，于法有据，依法应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、张保林与朱照会2017年5月30日签订的协议无效；二、马泽海、朱照会返还张保林转让款30000元，限本判决生效之日起10日内履行完毕。案件受理费550元，减半收取275元，由马泽海、朱照会负担。
本院二审审理期间，马泽海、朱照会提交两份证据：一、《房屋评估价格报告书》及发票各一份，拟证明房屋价值已经超过80000元，双方的转让行为只涉及房屋，并不包含山林、土地价值；二、张保林《户口迁移审批表》一份，拟证明张保林可以成为巴东县野三关镇庙坪村的成员，村委会能够为其办理入户手续，一审认定双方当事人不是同一集体经济组织成员进而认定该协议无效错误。
经质证，张保林对两份证据的真实性无异议，但认为《房屋评估价格报告书》系马泽海、朱照会单方委托鉴定，程序不合法，且评估价值与交易价值是两种不同的概念，交易价值取决于市场及双方当事人自主决定，不需要与评估价值一致，此份评估报告与本案无关，对其证明目的有异议；对《户口迁移审批表》的证明目的有异议，户籍是由公安机关管理，且张保林户籍所在地至今××××乡红鱼村，没有改变。两份证据都是在一审结束后由上诉人自行收集，不符合证据的形式要求。
本院经审查认为，马泽海、朱照会提交的证据客观真实，与本案有关联性，符合民事诉讼二审程序中“新的证据”规定情形，本院依法予以采信，但对《房屋评估价格报告书》的证明目的不予采信。
经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合上诉人的上诉理由及一审查明的事实，本案的争议焦点为双方签订的《协议书》是否有效。对此，本院具体评析如下：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民……”；最高人民法院于2010年4月30日作出的《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》[（2010）民一他字第4号]中明确指出，“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该合同无效。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条亦明确指出，“……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。……”从前述法律法规可以看出，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，马泽海、朱照会与张保林协议将房屋所有权、房屋的附属设施、土地承包经营权、山林承包经营权整体作价80000元一并转让，但因马泽海、朱照会与张保林非同一集体经济组织成员，目前整个恩施地区也并非国家确定的农村宅基地自由流转试点地区，依据前述法律规定，双方签订的协议应属无效。一审法院认定因双方不属同一集体经济组织成员，适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第五条之规定认定涉案转让协议无效进而判决马泽海、朱照会返还张保林转让款30000元并无不当。
综上所述，马泽海、朱照会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人马泽海、朱照会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王朝友
审 判 员 曾俊铭
审 判 员 侯著韬
二〇一八年五月八日
法官助理 胡 铃
书 记 员 邓梦竹