山东省滨州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁16民终1953号
上诉人（原审原告）：滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会，住所地：滨州市滨城区黄河七路东首梁才中心学校对面。
负责人：吉智宝，该业主委员会主任。
上诉人（原审被告）：滨州市瑞安置业有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海十路黄河十路吉泰阳光综合楼4楼。
法定代表人：庞青海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭如雪，山东中捷律师事务所律师。
上诉人滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会（以下简称园丁馨苑业委会）因与上诉人滨州市瑞安置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初第第142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
园丁馨苑业委会上诉请求：1、改判一审判决中的第一、二条，上诉人拒绝接受被上诉人的屋顶防水、路面、坡屋面、检查井、外墙的修复、改判被上诉人直接支付上诉人修复费用553405.71元；2、要求被上诉人向上诉人移交过户800KW变压器的电籍产权手续；3、要求被上诉人向上诉人交付3个车库（约60平方米）作物业用房；4、改判上诉人负担的8000元案件受理费为4528元，被上诉人负担的15254元改判为18726元；5、上诉费由被上诉人负担。事实和理由：我小区共有99户业主，院内住户59户，沿街房40户，2009年由被上诉人开发。由于被上诉人在“五证”“两书”手续不全情况下进行的开发，并与购房户签定了商品房买卖合同，2010年10月交房，业主入住后，因供暖锅炉配套不全，每年冬季不能供暖。2011年开始房屋到处漏雨，外墙多处开裂、反碱剥皮，绿化池也不栽树，从交房后小区物业一直是由被上诉人承担的，由于管理混乱，连个打扫卫生的人员都没有，迫使居住户不能正常居住，每年冬季就得搬家。2014年8月，在滨城区梁才办事处和滨城区房产局物业办公室的关心和安排下，经过选举小区成立了业主委员会。业委会成立后，多次电话、当面和书面要求被上诉人针对小区存在的问题进行解决，可每次得到的回答都是蛮横和霸道，无奈下于2015年4月22日诉至法院。一、一个普通的维权民事案，法院却不走正常的审理程序，第一次开庭，审判法官就不审理，安排临时休庭，法官全回避，庭审中不开监控和录像，任由被上诉人带到法庭上的8名黑社会人员对上诉人到庭的三人进行辱骂、恐吓和威胁，长达3个半小时法院却无一人管问，此案共开庭三次，被上诉人到庭两次，只要被上诉人一到法庭，就得要发威、称霸、打人，27个月以来，上诉人找庭长，找审判长几十次，得到最多的是要原告撤诉。2015年9月原告也申请过主审法官的回避。如果被上诉人是一审法院主要领导的亲属，或其他的特殊关系，法庭也不应对此案拖这么长时间。法庭为何任意容忍被上诉人的霸道手段在法庭上来对上诉人进行欺压。难道一审法院不懂法吗？二、判决中的第一条“被告于本判决生效后一个月内修复小区的屋面防水、路面、坡屋面、检查井、外墙。”但没有提到修复的质量，原材料的质量，由谁来保证？业主已自行修复的费用由谁来承担？2017年6月7日的“资产评估报告”是一审法院依法指定的，原、被告都同意的，而且在测量评估的现场，原、被告都在场，所以此报告是合法无争议的，是修复质量的标准和依据。而在判决中判被上诉人在一个月内进行修复，而没有任何质量保证，上诉人决不能接受。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二项，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”从2010年10月交房到2015年4月诉至法院，这期间是法律规定的合理修复期限，出卖人都拒绝了修复。从诉至法院到现在这27个月的期限出卖人又拒绝了修复。而判决书中又给出卖人判了一个月的不合理期限，出卖人就是修复，也是修复不好，绝达不到评估报告的修复成本标准，所以上诉人绝不接受。从2015年5月至今长期居住的业主已基本对屋面、坡屋面的防水和墙体等进行了自行修复或更新，大多数修复或更新的成本费用都超过评估标准的20%左右。以上理由和事实，请求二审法庭改判一审判决的第一、二条，判决被上诉人向上诉人支付553405.71元，由上诉人统一安排保质保量的修复或更新。三、依照《物业管理条例》第27条和《商品房买卖合同》第14条第2款，2015年1月12日被上诉人与上诉人签订的《小区移交协议》的第二条、第四条，被上诉人将电籍产权过户给上诉人，至今被上诉人多次拒绝过户（有2017年7月24日梁才供电所证明）为证。因被上诉人在落户时是备注的商业用电，7年多来全体业主的生活用电都是每度电一元。这在全市的城乡生活用电中是少有的，严重的侵害了业主的利益。依照《中华人民共和国合同法》第107条规定，上诉人要求被上诉人继续履行合同义务。一审判决书中认为双方已办理了物业交接手续而不予支持，但被上诉人至今没有履行承诺，为此上诉人不能接受。四、被上诉人在没有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的情况下，开发了园丁馨苑小区，在物业用房上严重的违反了法律规定。依照《山东省物业管理条例》第十二条第一款，小区的物业服务用房的配置规定，最少不低于一百平方米。而在2015年1月12日的《小区移交协议》的第五条中，被上诉人只移交了两间房，共42.7平方米（有滨城区房管局房屋权属证明）为证，多年来不要说业委会的办公用房没有，就连物业打扫卫生放用具的小仓库都没有。一审判决中对原告物业用房的请求认为因原被告已经进行了小区物业的交接，不予支持。上诉人认为虽然2015年1月12日，上诉人与被上诉人签了“小区移交协议”，但在第五条的物业用房上没有写明多少平方米的面积，违背了《山东省物业管理条例》第十二条第一款最少100平方米的法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第52条第5款的规定“小区移交协议”的第5条，物业用房的移交条款是无效的。请求二审法院从已保全的9个车库中判3个车库（约60平方米）由上诉人改造作为物业用房。根据谁败诉谁负担诉讼费的原则，本案的受理费、财产保全费、评估费三类费用，一审判决把这三类费用进行了打包分摊，上诉人认为不合理。被上诉人应负担553405.71元修复费的受理费，7956元+9500元的评估费+1270元的财产保全费。因为上诉人保全的金额是30万元，少于判决中支持的553405元的标准。所以被上诉人应负担18726元，上诉人负担一审不予支持的315000元违约金的受理费4528元。
瑞安公司辩称：第一、本案案由是房屋买卖合同纠纷，园丁馨苑业主委员会的诉讼请求是要求我公司履行商品房买卖合同中的维修义务，争议的实质是合同的履行和违约责任的承担，根据合同相对性的原则只有业主才是合同相对方，才能够基于合同关系要求我公司履行合同义务，业主委员会是依据物权法物业管理条例所成立的组织，仅能够就业主共有利益、物业相关事宜执行业主大会的决议，因此本案的纠纷是房屋买卖的纠纷，不属于物业共同管理的事项，业主委员会没有诉讼资格。第二、本案园丁馨苑小区现存2个业主委员会，在2014年9月份经过梁才办事处监督指导物业管理科登记备案的业主委员会主任为石波，本案吉智宝在没有经过召开业主大会进行改选的情况下，谎称石波不在本小区居住，伪造相关业主的签名，骗取了物业管理办公室的备案，其本人也并非该小区的业主，无权作为业主委员会的主任，代表业主参加诉讼。第三、本案业主委员会的诉讼系业主共同决定的事项，在没有召开业主大会，没有经过业主共同表决的情况下，仅仅作为执行机构的业主委员会无权代表业主利益提起诉讼。第四、本案铭泰评估公司所作出的评估报告超出了其鉴定资质，该评估公司仅具有对相关修复费用进行评估，而对于工程重建的造价费用没有审计资质，这可以从其评估公司出具的报告中、工程预结算表可以看出，而且原审没有对涉案小区需要维修部位进一步审查，根据合同法规定，在房屋、道路经过维修完全能够实现正常使用功能的情况下，不应当直接进行重建，而铭泰评估公司的报告直接是对涉案房屋道路的重建费用，因此不能够作为定案的依据。第五、本案小区的物业在2015年1月12日已经与业主委员会完成了交接，业主委员会依就小区的物业共用部位、共有设施合法占有，其现在要求重新进行交接没有事实依据，于理不符，于法无据。
瑞安公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定被上诉人主体资格适格错误。被上诉人代表人吉智宝非经法定程序，更换业主委员会主任和成员，在明知公章尚在的情况下私刻业委会公章，案件一审立案时并未经全体业主授权，也没有召开业主大会或者业主代表大会表决，起诉时用的公章是老章，其上诉时却用新的公章，实际上新老公章都在；具有合法授权的业委会主任石波因意见与其不合被架空，业主真实的声音被掩盖。原审被上诉人的代表人不具有业主普遍性，非经合法程序产生，不能代表业主利益，不能以业主委员会名义提起诉讼，原审判决对此认定有误，应当纠正。二、原审判决依据滨州铭泰资产评估事务所评估报告判决上诉承担维修责任不公。滨州铭泰资产评估事务所在本案所作的（2017）第024号《资产评估报告书》对屋面防水、路面、坡屋面、检查井、外墙抹灰及涂料等项目的评估标准是完全拆除重作得出的，该报告不是以维修为标准评估的，对于本案评估目的来说明显过高，应当先行确定维修方案，再根据维修方案评估施工费用，上诉人认为该评估结果对上诉人明显不公，要求重新评估维修费用。三、原审判决认定上诉人需要对屋面防水、路面、坡屋面、检查井、外墙抹灰等评估报告所涉所有项目进行维修错误，按照我国相关法律法规规定，只有屋面防水的保修期是五年，路面、坡屋面、检查井、外墙抹灰等均是一年、二年不等，原审立案时早已超过路面、坡屋面、检查井、外墙抹灰等保修期，这些项目维修应当通过业委会申请，提取房屋维修基金，以维修基金为费用进行维修。原审判决上诉人承担评估报告全部的维修费用没有法律依据。
园丁馨苑业委会辩称：一、关于主体资格问题。我小区有99户业主，业主委员会在滨城区梁才办事处和滨城区房管局物业科的支持和安排下，于2014年10月20日备案成立，（有备案通知书为证）。其成员由5名委员组成，石波任主任，2015年1月12日与瑞安公司进行物业交接。由于瑞安置业有限公司采取强霸手段，以停水、停电为恐吓，迫使部分业主委员签字、交接，在交接合同中损害了全体业主的权益。特别是没有安装到位的供暖锅炉，使全体业主5年没有得到供暖，以及房顶漏水、瓦片破碎、外墙碱坏、地面下陷、物业用房不达标准等等，瑞安置业公司都拒绝依法承担安装、维修业务和说明。此后，20多名业主和大部分业委会委员多次找石波和肖月祥（当时的副主任），要他们和瑞安置业公司协商维护业主和物业的权益，石波却说他已在黄河四路滨州学院南边湾刘小区买了房子，要搬到那里居住，小区的事他不管了。2015年4月9日，经原业委会投票表决，委托吉智宝办理本小区的一切事务。（有委托书）为证。2015年4月15日，根据《山东省物业管理条例》第四十二条第二款“拒不履行委员职责的”第三款“业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格”的规定，有三名业委会委员孟宪阁、张元文、索如岭和24名业主签名表决，变更了原业委会成员。以上程序都已达到（山东省物业管理条例）第42条第3款之规定。（有签名表）为证。2015年4月20日，新变更的业委会向滨城区梁才办事处东海社区、滨城区房管局物业管理办公室、滨城区公安分局进行了备案，有（业主委员会增补证明，区房管局物业办给区公安分局的备案证明）为证。以上事实哪一条是非经法定程序？更换主任和成员是全体业主的权利，与上诉人无任何关系。2017年5月一审法院对业委会的法定程序到区房管局物业办公室进行了查证，有查证笔录为证。2015年4月22日在全体业主的要求下，经业委会决定，把瑞安公司诉至法院进行维权。2015年5月1日上午8时，石波配合瑞安置业法人庞清海带领的8名黑帮人员，对业委会部分成员的住宅进行砸门、砸窗、砸玻璃、发恐吓短信、向住宅院内扔放鞭炮等，大闹8个多小时，闹的小区人心恐慌。（有110出警为证）2015年4月12日—4月29日，石波已把原公章为了此案之用移交给了吉智宝，2015年4月29日，石波要回了原公章，2015年5月4日，经业委会决定，将公章从石波处移交给秘书孟宪阁管理。可每次催要都被石波以找不到而拒绝。2015年5月11日业委会全体委员签名申请滨城区房管局物业办公室出具证明，登报声明原公章作废，并在滨城区公安分局补刻了公章。有（移交公章协议书、登报声明、原公章作废）为证。业委会的义务是无报酬，为全体业主维护居住权益的职责，可石波他是怎么做的？他是损害业主的权益，维护上诉人的非法利益。全体业主能接受吗？请问上诉人：难道我业委会在前任拒不移交公章的情况下，我们通过正常程序补刻公章属私刻公章吗？请问上诉人，你有什么证据证明此案立案时，未经全体业主授权和表决？难道业委会不能代表全体业主的维权吗？难道此案一审立案不合法吗？对于新旧公章的事，我们告知上诉人，老公章在2015年5月11日前的合法使用是有效的，5月11日后，老公章作废，新公章启用。石波的主任也是从2014年10月20日—2015年4月20日为有效任职期。此后他无权代表业委会行使一切权利，决不是上诉人想谁当主任，谁就是主任，谁当主任与上诉人更无关系。以上事实与理由证明，上诉人的第一条理由与事实不符，是在无理狡辩、扭曲事实、颠倒是非。二、关于评估报告。1、滨州铭泰资产评估事务所是一审法院指定的评估单位，原被告都有签字认可。2、评估报告在2017年7月18日的庭审中，是原、被告双方都有认可。3、评估报告的维修标准是根据国家有关标准和程序进行的，不是上诉人想要什么标准，就按什么标准。4、对屋面、坡屋面的防水，上诉人在2010年10月交房前的施工中，其屋面、坡屋面，楼板以上的水泥硬化抹面的标准厚度应为8—10公分，而实际厚度才2—3公分，使用的防水材料又是次级的—10号材料。交房后的第二年，就开始漏雨，水泥抹面到处开裂，没有一间不开裂，不漏雨。到2015年上诉人也是年年修，修后又是年年漏，—10号的防水材料的使用有效期为3—5年，而到现在已7年，氧化的根本无法补修，现在唯一的维修方案，一是清除原防水材料。二是在原水泥抹面的上面再加8—10公分的水泥抹面，以解决开裂问题。三、用—20号防水材料，重新做防水。施工人员必须要用有资质的人员。否则无质量保证。现在常住的业主已基本找人维修完，其成本每平方米在100元左右，比评估报告的费用高80%以上。上诉人说评估报告不是以维修为标准，而是以拆除重作得出的，不知上诉人又以什么好的方案来维修？不拆除、能修好水泥抹面的开裂吗？不拆除、原防水材料还有修理的价值吗？—10号的防水材料的使用有效期就是3—5年，现在已风化了7年，还能有使用的价值吗？上诉人要重新评估，难道法院指定的评估单位在作假吗？三、上诉人认为原审判决，对屋面防水、路面、坡屋面、检查井、外墙抹灰的适用法律不当，根据《建设工程质量管理条例》第六章，建设工程质量保修第四十条第二款“屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年。”第四十条第一款“基础设施工程，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。而地面、检查井属基础设施工程，使用期应为70年。屋面、坡屋面、外墙为5年。上诉人主张的一年、二年保修期无法律依据。
园丁馨苑业委会向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销双方于2015年1月份签订的物业交接合同；2.要求瑞安公司履行商品房买卖合同中的维修承诺（对损坏的屋顶瓦、防水、墙体、道路等进行维修或承担维修费用553405.71元）；3.要求瑞安公司对小区基础设施（包括物业用房、消防栓、绿化、供暖锅炉设施、避雷设施等）进行配套完善并清除违章建筑（厕所）；4.要求瑞安公司给各业主开具售房款的有效发票；5.要求瑞安公司变更移交变压器手续、小区地下管网平面图、土地证及锅炉房征地手续等；6.要求瑞安公司支付各业主冬季五年不能供暖的违约金315000元；7.诉讼费用、评估费由瑞安公司承担。
一审法院认定事实：瑞安公司在滨州市滨城区梁才街道办事处梁才中心学校对过（原梁才中学操场）开发建设园丁馨苑住宅小区，吉智宝、索如岭、孟宪阁、张元文、赵建军、郑国英等与瑞安公司分别于2009年、2010年期间签订商品房买卖合同，在该小区购买房屋。合同约定，房屋交付标准为商品房经过验收合格后，于2010年7月1日前交付；商品房达到本合同约定条件后，出卖人按照合同约定期限通知买受人办理交接手续。双方进行交接时，出卖人出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单；保修责任：买受人购买的房屋为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内，发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。涉案房屋于2010年10月经竣工验收合格。合同签订后，瑞安公司于2010年10月将涉案房屋交付。2014年9月，园丁馨苑业委会成立，石波为该业委会主任，肖月祥为副主任，孟宪阁为秘书，张元文、索如岭为委员，并刻制了印章（印章号码为3723010058470）。2015年1月12日，园丁馨苑业委会与瑞安公司签订小区移交协议。2015年4、5月期间，该业委会进行改选，吉智宝为该业委会主任，张元文为副主任，孟宪阁为秘书，王占英、索如岭为委员，并登报声明业委会原印章丢失作废，后重新刻制了印章（印章号码为3723010061864），在滨州市滨城区住房保障和房产管理局物业管理办公室办理了相关登记备案手续。2015年1月12日，双方签订了物业交接协议，并办理了相关的交接手续。滨城区园丁馨苑各业主在居住期间，因小区配套设施问题、物业管理问题等与瑞安公司协商，要求瑞安公司予以解决，继而成讼，园丁馨苑业委会诉来本院。本案一审审理期间，根据园丁馨苑业委会的申请，原审法院委托滨州铭泰资产评估事务所对涉案滨城区园丁馨苑小区的房屋防水、路面维修等进行评估鉴定，该所作出滨铭专评报字（2017）第024号资产评估报告书，上述设施的维修费用为553405.71元。
一审法院认为，吉智宝、索如岭、孟宪阁、张元文、赵建军、郑国英等人系园丁馨苑业委会的业主，其与瑞安公司签订的商品房买卖合同合法有效。瑞安公司应按合同约定交付合格房屋，并在合同约定和法律规定的期限内履行保修义务和责任。因瑞安公司交付的房屋出现屋面防水问题、涉案小区的道路等公用设施质量问题等，园丁馨苑业委会作为全体业主的代表提起诉讼，且其成立程序合法，能够代表全体业主的利益，诉讼主体适格。瑞安公司所提园丁馨苑业委会作为原告主体不适格的意见不成立，不予采纳。
关于园丁馨苑业委会所提撤销双方于2015年1月份签订的物业交接合同的请求，原审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，物业交接合同与房屋买卖合同无关，不属于本案审理范围；其上述请求为撤销之诉，但未能提供任何证据予以证实上述协议系违背自身意志被迫签订，故其该项诉讼请求，本院不予支持。
关于园丁馨苑业委会要求瑞安公司履行商品房买卖合同中的维修承诺（对损坏的屋顶瓦、防水、墙体、道路等进行维修或承担维修费用）的请求，原审法院审查认为，在合同约定和法律规定的范围内对涉案房屋、小区公用设施进行维护、保修是瑞安公司的义务。瑞安公司辩称涉案房屋的维修已超过法定维修期限五年，但本案园丁馨苑业委会于2015年4月20日提起诉讼，并未超过法定维修期限五年，对瑞安公司的上述辩解，原审法院不予采信。园丁馨苑业委会提交的涉案小区设施照片,证实涉案房屋的屋面防水、道路等存在质量问题；虽然瑞安公司自称，曾于2016年5月对涉案房屋的屋面防水进行过一次综合维修，但滨州铭泰资产评估事务所作出的滨铭专评报字（2017）第024号资产评估报告书能够证实，涉案房屋的屋面防水仍存在严重质量问题、涉案小区的道路等公用设施存在质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，瑞安公司应予进行维修，维修的合理期间酌定为一个月。若超过上述期间，仍未修复，园丁馨苑业委会可以自行修复或者委托他人修复。根据原审法院委托滨州铭泰资产评估事务所进行的评估鉴定，上述部分（屋面防水、路面、坡屋面、检查井、外墙抹灰及涂料）的维修费用为553405.71元。
关于园丁馨苑业委会要求瑞安公司对小区基础设施（包括物业用房、消防栓、绿化、供暖锅炉设施、避雷设施等）进行配套完善并清除违章建筑（厕所）的请求，原审法院认为，双方已经进行了小区物业的交接，且消防、避雷设施、供暖等的安装、验收等应由相关部门进行管理，对上述请求，本院不予支持。
关于园丁馨苑业委会要求给各业主开具售房款的有效发票的请求，不属于法院受理范围，原审法院不予支持。
关于园丁馨苑业委会要求变更移交变压器手续、小区地下管网平面图、土地证及锅炉房征地手续等的请求，因双方已办理物业交接手续，且该请求与房屋买卖合同无关，原审法院不予支持。
关于园丁馨苑业委会要求支付各业主冬季五年不能供暖的违约金315000元的请求，未提交证据予以证实瑞安公司应承担上述违约责任，亦无证据证实其违约金的计算依据，原审法院不予支持。据此，滨州市滨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，判决：一、瑞安公司于本判决生效后一个月内修复滨州市滨城区园丁馨苑房屋的屋面防水、路面、坡屋面、检查井、外墙；二、若瑞安公司未在上述期间履行上述义务，园丁馨苑业委会可以自行修复或者委托他人修复，瑞安公司向园丁馨苑业委会支付修复费用553405.71元，该款项于上述第一项到期后履行。三、驳回园丁馨苑业委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12484元，财产保全费1270元，评估费用9500元，共计23254元，由园丁馨苑业委会负担8000元，由瑞安公司负担15254元。
二审期间，上诉人园丁馨苑业委会提交了证据一，滨城区房屋权属登记信息查询登记表1份，证明被上诉人在移交的物业用房只有40多个平方，达不到100平方；证据二：提交梁才供电所出具的证明1份，证明园丁馨苑小区变压器的产权是滨州市瑞安置业公司的，被上诉人在2015年小区物业移交协议中瑞安置业公司承诺将变压器移交给业委会。上述证据经瑞安公司质证，提出以下质证意见：对于证据一真实性无异议，但对于其关联性及证明的内容有异议，我方在一审庭审中提交的小区移交协议已经明确载明了业主委员会对其所接手的物业用房表示认可，该小区移交协议合法有效，在没有被撤销的情况下，吉智宝无权对物业用房在业主委员会接手之后再提出异议。对于证据二真实性、关联性及证明的内容均有异议，该份材料没有相关人员的签字，加盖的印章真实性不能确定，材料中证明内容部分系手写的，但是无法证实手写人员的身份，因此对于该份证据的真实性不予认可，且变压器已经移交给了业主委员会，业主实际占用并使用。上述两份证据均不属于新证据，不能够在二审中作为定案依据使用。
上诉人瑞安公司提交了证据一：滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会2017年9月16日出具的证明1份，证实在2016年5月份公司应小区业主委员会的请求，按照业委会提供的防水维修名单已无偿维修完毕，园丁馨苑业主委员会对此盖章确认，因此本案中以代表吉智宝提起的关于防水维修诉求没有事实依据。证据二：滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会备案材料一宗，证实2014年9月10号园丁馨苑召开业主大会选举业主委员会主任为石波，本案中吉智宝并非是合法的业主委员会主任。证据三：滨州鑫佳物业管理有限公司2017年11月13日出具的常住业主名单，共计27名业主以及该27名业主所出具的授权委托书1份，证实该27名小区常住业主委托张新民、鞠宗喜、石波三人作为业主代表出庭证实本案诉讼并非业主意愿，吉智宝无权作为业主委员会主任，以业主委员会的名义提起诉讼。园丁馨苑业委会对上述证据发表以下质证意见：对于证据一，我方认为是假的，因为时间不一致，评估报告今年才做出的，如果维修了的话就不存在评估防水维修问题。证据一上的盖章是作废的公章。对于证据二，这个材料在一审中都提交了，备案材料都是我自己写的。对于证据三，这都是假的，他们没有权利代表业主。
上诉人瑞安公司申请三名证人（园丁馨苑小区业主代表）出庭作证，张新民证实：刚知道吉智宝的儿子是我们小区的业主，吉智宝不是业主。原来街道办事处和业主们选举的石波是业委会主任，现在小区里很乱，吉智宝成为业委会主任我不知道，以前有事吉大哥也让我们签过字，但是不知道是啥事，石波也找我签过字。对于吉智宝代表业主委员会起诉开发商知情，但是起诉前并没有召开业主大会商议。鞠宗喜证实：现在总的愿望是希望小区秩序等各个方面都好一点，从我住进这个小区，我就没有参加过选举业委会主任，到后期，对于小区现状确实不满意，但是有问题可以协商，现在闹得有点太大，违背了初衷。2016年3、4月份正式搬进去住。当时选举业委会我没有参加，但是我知道主任是石波，后来吉智宝怎么当的主任不清楚。石波证实：证明吉智宝业主委员会主任是假的，他没有公示，也没有经选举，原业委会公章还在，一直没有丢失。整个小区业主对起诉瑞安公司大部分都不知情。上诉人园丁馨苑业委会对证人证言提出异议：第一，本案立案是石波干业委会主任时决定的，我当时不是园丁馨苑业委会的主任，他们签的有委托书，委托书在原一审时已提交。业主委员会成员是2015年4月20号变更的，在2015年4月20号之前都是石波委托我办的；第二、2015年4月15号27户业主签名变更业委会成员，因为石波损害了业主的利益才变更的。石波说的都与事实不符，这些签名都是业主签的，一审诉状中就是盖的是原来的公章。
本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为，人民法院受理的民事案件须符合法律规定的受理条件和属于人民法院受案范围。本案是因为园丁馨苑小区业主共有部分损坏和物业管理而引起的诉讼，应该属于业主的建筑物区分所有权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案诉讼事关园丁馨苑小区全体业主的利益，符合上述第（七）项的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项的规定,原告应该是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。上诉人园丁馨苑业委会虽然在滨州市滨城区住房保障和房产管理局物业管理办公室办理了相关登记备案手续，但是在起诉前并未召开全体业主大会或者业主代表大会讨论通过，本案起诉未经业主授权，园丁馨苑业委会提起本案诉讼未提交业主授权的相关证据，二审时园丁馨苑业主代表出庭作证也证实起诉前园丁馨苑业委会未经业主授权的事实。因此园丁馨苑业委会不具备本案诉讼主体资格。一审法院认定园丁馨苑业委会诉讼主体适格不当，应予纠正。
综上，上诉人瑞安公司关于园丁馨苑业委会诉讼主体不适格的上诉理由成立。本院予以支持。上诉人园丁馨苑业委会的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：
一、撤销滨州市滨城区人民法院（2015）滨民二初第第142号民事判决；
二、驳回滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会的起诉。
一审案件受理费12484元，退还滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会；上诉人滨州市滨城区园丁馨苑业主委员会预交的二审案件受理费9334元予以退还；上诉人滨州市瑞安置业有限公司预交的二审案件受理费12484元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 景晨光
审判员 吴金魁
审判员 刘 洋
二〇一七年十一月二十七日
书记员 丁凯文