江西省鹰潭市月湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0602民初532号
原告：广州虹宇物业有限公司，统一社会信用代码：9144010672682739XE，住所地广州市天河区广州大道北491-493号3号楼101房。
法定代表人伍兆明，董事长。
委托代理人黄涛，江西信江律师事务所律师。
委托代理人张晶，江西信江律师事务所律师。
被告：江西恒弘房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913606020607817347，住所地鹰潭市信江新区纬三路滩上刘家68号。
法定代表人毛艳玲，董事长。
委托代理人熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。
委托代理人徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。
原告广州虹宇物业管理有限公司（以下称原告或反诉被告）与江西恒弘房地产开发有限公司（以下称被告或反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月29日受理后，依法向被告送达了起诉材料，被告提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭将本诉与反诉进行了合并审理，原告委托代理人黄涛、被告法定代理人毛艳玲及其委托代理人熊良明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉讼请求：1、判令被告支付原告管理服务费用人民币263540元；2、判令被告支付原告物业管理费人民币586699元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月30日，原告与被告签订《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》，被告选聘原告对“信江帝景”小区提供物业管理服务事宜，但被告自开盘后多次违反合同约定，对原告造成巨大的经济损失；1、合同第十九条约定“开盘后乙方（原告）正式进场直到交房达4万㎡（含4万方）止，甲方（被告）每月10日前向乙方支付前期管理费每月5300元到指定账户上，人员工资由甲方承担；交付业主的面积达4万㎡以上时即取消此补贴，甲方不再承担任何费用”；“信江帝景”小区至今交房也未达到4万㎡，但被告自2016年5月开始未向原告交付前期管理费，自2016年12月开始未向原告交付人员工资，经原告多次催缴，但被告无理拒绝。2、根据《国务院物业管理条例》四十一条之规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。自2016年2月1日起，被告自己使用及尚未交付的商铺及房屋共计33051.49㎡，被告应当向原告交纳物业管理费376999元，该费用经原告多次催收，但被告却置之不理。3、合同第五条第四款约定，地下车位所有权归甲方，只售不租，由乙方收取50元/位月功能费。从2016年9月1日交付截至2017年3月30日，尚剩余542个停车位，被告至今应向原告交纳车位功能费189700元；4、因被告延期交房导致业主拒绝交纳延期交房期间的物业管理费用，该费用由业主与被告协商由被告交纳，但被告拒绝交纳该部分物业管理费；综上，被告的上述行为给原告带来巨大的经济损失及运转压力，为了对小区各业主提供更好的物业服务，维护自身的合法权益，原告多次向被告催收上述费用，协商无果之下，诉至法院。
原告为证明其主张，提交如下证据材料：1、原告营业执照、法人身份证明；2、鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同；3、工资表、考勤表；4、交房情况说明；5、未交付房屋清单；6、照片、设计图纸；7、对账单；8、证人罗某、陈某的证词。
被告辩称，一、根据被告与原告签订的《物业管理服务合同》第十九条约定：开盘后乙方正式进场直到交房达4万平方米（含4万平方米）止，甲方每个月10号前向乙方支付前期管理费每个月5300元到指定账户，人员工资由甲方承担，交付业主的面积达4万平方米以上时即取消此补贴，甲方不再承担任何费用。可分析：在交付业主面积达到约定面积之前，原告运用的主要成本（人员工资）由被告承担，此约定已经排除适用对已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业费由建设单位交纳的规定。二、根据合同约定，向原告支付每个月5300元前期管理费是指在物业公司正式进驻前支付给物业公司经济周碧贤的用工成本，而在物业公司正式进驻前支付给物业公司经理周碧贤的用工成本，在物业公司进驻后因双方的用工成本已在被告应承担的工资里面反映，被告本着不重复支付的原则告知了原告，原告当时也同意不再支付。三、根据合同约定，被告应在交房未达约定面积的情况下承担原告单位的人员工资。被告一直是按约定履行义务，但是在履约过程中发现原告单位虚报人员工资的现象，因而要求原单位提供财务报表以便确定真的人员工资成本（据此约定被告本身就有权核查人员工资），但由于原告拒不提供财务资料，致被告无法知道原告单位真实人员工资情况，从而导致无法支付人员工资。
被告反诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告退回开办费12万元，退回多收的前期管理费5.3万元，支付前期水电费10万元；2、判令被告向原告提供真实财务账本并向原告退还虚报的工资约8万元，停止收取合同之外的业主费用，退还已收取的合同之外的业主费用；3、判令解除原、被告之间的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：根据原、被告签订的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》第十二条约定：原告一次性支付前期物业管理开办费，但当交房率打70%时，被告退回前期开办费，原告向被告支付前期开办费计12万元，但交房率已超70%，被告应退回原告支付的前期开办费。在被告单位正式进驻前，原告每月向被告支付5300元前期管理费，主要是用于支付其分公司经理周碧贤的工资成本，被告单位进驻后，已将周碧贤的工资申报在应由原告承担的工资之列（但未向原告告知此事），为此，原告重复支付费用计53000元。物业公司经营前期，水电费是由原告支付，原告为被告经营共发生水电费计100000元，该费用被告应支付给原告。另外，物业公司在与原告签订的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》之外，收取了业主的电梯损耗费、化粪池清理费，且每户多收了业主装修押金1000元。原告作为前期承担被告全部人员工资的支付，自然有核实被告财务账本的权利，且根据合同第46条规定，原告也有查验的权利。核实项目后，被告虚报的工资理应退还原告。被告并未用心在此经营物业管理，而是把心思用在如何虚报工资，额外收取业主费用，导致小区物业管理严重不合格，影响小区形象。鉴于被告的不诚信行为，原告已对被告的履约能力及履约诚信彻底丧失信心，故要求解除双方签订的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》。
被告为支持其答辩及反诉主张，向本院提交以下证据：1、项目合同；2、建筑工程施工许可证；3、鹰潭市商品房买卖合同三份；4、收据；5、物业公司向恒宏公司申报工资表、物业公司发放工资表；6、管理费、人员工资明细表；汇款凭证、报销单；7、函告；8、报销单、汇款凭证。
原告针对被告反诉辩称，1、同意退回收取的开办费用人民币7万元，不存在多收取得管理费，前期的水电费用应由被告承担；2、并没有虚报工资，没有收取业主合同之外的费用；3、不同意解除合同，根据合同约定并没有达到解除合同的条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经证据交换和法庭质证，质证如下：对原告提交的第1、2、7组证据被告没有异议；对第3、4、5、6、8、9组证据的真性和关联性有异议，认为不属实，本院认为被告未提交相反证据或相反证据不足以推翻原告的证据，故异议不成立，本院予以采信。对于被告提交的第2组证据没有异议，予以确认；对其他证据证明内容有异议，认为不能证明被告所要证明的内容，本院认为原告的异议成立，对证明的内容不予采信。
据此可以确认以下事实：2014年8月30日原、被告签订《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》，约定被告将鹰潭“信江帝景”综合小区交由原告提供前期物业管理服务；收费标准为高层住宅1.50元/平方米/月、公寓1.60元/平方米/月、临街商业2.00元/平方米/月；地下停车位所有权归甲方（被告），只售不租，由乙方（原告）收取50元/位月功能费；业主或使用人在装修物业时，应向乙方缴纳装修履约金1000/户，管理费300元/户，垃圾代运费3元/㎡建筑面积；开盘前一个月，甲方需一次性向乙方支付前期物业管理开办费用为70000元整，当交房率达到70%时，乙方退回甲方支付的前期物业开办费用；开盘后乙方正式进场直到交房达4万㎡（含4万方）止，甲方每个月10号前向乙方支付前期管理费每个月5300元整（含税）到指定账户上，人员工资由甲方承担，交付业主的面积达4万㎡以上时即取消此补贴，甲方不再承担任何费用；乙方要健全财务制度，财务上要建收费台账，以备甲方查验；若因乙方人力财力出现断档，且无力承担后续工作，乙方退回甲方所支付一切费用，本合同和平中止。合同签订后，原、被告开始严格按照合同履行。自2016年2月开始原、被告因合同的履行发生矛盾。截止于2017年3月被告未向原告支付前期管理费用及员工工资共计263540元、物业管理费586699元。至2017年4月被告交付房屋面积已达4万平方米。
本院认为，原、被告双方签订的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》是双方当事人真实自愿的意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的权利义务。
关于原告要求被告支付前期管理费及员工工资的诉请，因在《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》有明确约定且被告已经实际履行合同义务，另前期管理费用是被告向原告支付，而人员工资则是被告根据合同约定向原告派驻在信江帝景小区工作的人员工资，并不相冲突，为保护当事人的合法利益，鼓励市场诚信交易，故本院对该诉请予以支持。
关于原告要求被告支付物业管理费用的诉请，根据《国务院物业管理条例》四十一条之规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；庭审中被告提出该条款没有在条例第三章“前期物业管理”中出现而是在第四章“物业管理服务”中出现，故应当理解为业主委员会成立之后才应当支付“空置房物业管理费”，但物业管理服务费自物业公司被选聘进行小区物业管理服务起始时就必然存在，故不应当对条例进行扩大解释，对原告的该诉请予以支持。
关于延期交房物业费用，正是因为被告没有依照与业主的合同约定交付商品房，导致业主拒绝支付物业管理服务费，在房屋未向业主交付时，也应当归属于为交付房屋范畴中，此时原告也不可能向只签订购房合同并没有实际占有房屋的业主收取物业管理服务费用，故该费用应当由被告承担，对原告的该诉请予以支持。
关于地下停车月功能费，合同明确约定小区地下停车位所有权归被告，由原告每月收取50元/位月功能费，对于原告的该诉请予以支持；因双方对停车位数量没有异议，故应当按542个车位予以计算支付功能费用。
关于被告要求原告退回开办费用的诉请，鉴于庭审前被告向业主交付的房屋面积已经超过4万㎡，而原告也同意按合同约定退回前期开办费用，故对于该项诉请予以支持，但庭审中被告并未能举证证明实际支付12万元的开办费用，且双方认可的证据与签订的合同相互印证，故以实际支付的开办费用为准。
关于被告要求原告支付前期水电费的诉请，虽然被告提交了缴纳水电费的相关证据，但不能证明实际用费用金额，且在庭审时双方一致认可小区安装智能电表时间为2017年2月，在未安装智能电表前，小区统一使用工业用电，不能明确区分物业管理使用与业主居家使用水电费用，故对该诉请不予支持。
关于被告要求原告提供真实财务账本并退回虚报工资，停收合同之外的业主费用，退还已经收取的合同之外的业主费用的诉请：1、庭审中双方对原告已经向被告提供财务账本没有异议，被告认为该账本为虚假账本，但没有提供证据证明原告是否还另有一本“真实”的财务账本，根据我国民事诉讼“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，对被告的该诉请不予支持；2、庭审中被告提供证据证明在2016年3月原告申报的员工工资与实发工资不相符合，故而认定原告每月都虚报员工工资，原告辩称此事为财务人员管理不当导致；而将双方提供的证据予以核对，能够发现在此后也发生过实发工资高于申报工资的情形，从而可以看出原告对于财务人员工作的管理不到位，原告应当加强对其财务人员的管理，但不能以此认定原告故意虚报员工工资，对被告的该诉请不予支持；3、被告与业主签订的《商品房买卖合同》与证人的证言相结合，被告在与业主签订购房合同时都已经知晓并认可房屋装修押金为2000元/户，管理费为300元/户，且该费用为业主自愿交纳，装修完毕后押金予以全额退回；原告对业主装修时只收取了装修押金及电梯损耗费，并没有收取管理费，对此原告辩称该费用实际为管理费，只是工作人员在实际操作中称为电梯损耗费，而装修业主对该费用并没有异议，根据合同相对性原则，如业主对该费用持有异议，可自行主张；
关于被告要求解除双方签订的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》的诉请：1、根据合同约定，现信江帝景小区交房已超过4万㎡，被告并不需要再向原告支付任何费用，双方之间实际已无任何权利、义务，而原告在该小区服务期间并未发生业主投诉等纠纷，能够切实服务小区业主，如解除合同势必另有物业管理公司进驻，会增加诸多不便；现如今小区入住率较高，待业主委员会成立后，由业主委员会自主决定选聘物业管理公司，故此时解除物业管理服务合同意义不大；2、合同约定若因乙方人力财力出现断档，且无力承担后续工作，乙方退回甲方所支付一切费用，本合同和平中止，现没有证据证明原告出现上述情形；故对被告的该诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《国务院物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告广州虹宇物业有限公司与被告江西恒弘房地产开发有限公司签订的《鹰潭“信江帝景”物业服务项目合同》合法有效，继续履行；
二、被告江西恒弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州虹宇物业管理有限公司支付前期管理费用及员工工资人民币263540元；
三、被告江西恒弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州虹宇物业管理有限公司支付物业管理费用人民币586699元；
四、原告广州虹宇物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告江西恒弘房地产开发有限公司返还前期开办费人民币70000元；
五、驳回江西恒弘房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费用计人民币10302元，由广州虹宇物业管理有限公司负担1013元，被告江西恒弘房地产开发有限公司负担11289元；反诉费3398元，由原告广州虹宇物业管理有限公司负担674元，被告江西恒弘房地产开发有限公司负担2724元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 陆卫华
人民陪审员 骆文花
人民陪审员 张晓玲
二〇一七年七月十二日
书 记 员 张韩月