广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1821民初1571号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司，住所地：广东省清远市佛冈县水头镇莲瑶碧桂园综合楼二楼102室，统一社会信用代码：914418005555956857。负责人：陈宇辉，总经理。委托诉讼代理人：钟晓鹏，该公司员工。被告：李晓波，女，1978年12月23日出生，汉族，身份证住址为河南省安阳市文峰区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司（下称碧桂园物业公司佛冈分公司）诉被告李晓波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟晓鹏到庭参加了诉讼，被告李晓波经合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费，暂计至2016年7月的物业服务费共计7269.47元；2、被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2016年8月2日的违约金数额为5692.55元；3、被告向原告支付自2015年7月起至2016年7月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计137.17元，以上合计为13099.19元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月20日，清远市卓越弘建置业投资有限公司与原告签订《碧桂园?清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑公共部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2011年5月8日购买清泉城碧桂园云泉谷三街24号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并且与原告签订了《碧桂园?清泉城前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费559.19元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2015年7月开始拖欠原告物业服务费，至2016年7月拖欠的款项已经达到13099.19元。原告于2015年11月25日（填写欠费追缴函发出时间）向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2015年7月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计人民币137.17元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。在法定举证期限内，原告向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明原告的诉讼主体适格；2、被告身份证，证明被告的诉讼主体适格；3、《收费许可证》、《资质证书》、《核准变更登记通知书》，证明原告具有物业管理资质且按有关标准收费的事实；4、《碧桂园?清泉城前期物业服务合同》、《碧桂园?清泉城前期物业服务协议》、《广东省商品房买卖合同》，证明被告在碧桂园?清泉城购置涉案房产且签订服务协议的事实；5、业主入住登记表、收楼通知书、收费费用确认表、物业及资料移交书、业主IC卡申请表，证明被告已收楼且入住；6、催缴物业服务费函，证明我们曾向被告催收服务费。被告李晓波没有向本院提交书面答辩意见，也未提交证据。经审理查明：清远市卓越弘建置业投资有限公司系佛冈县水头镇碧桂园清泉城项目的发展商，2010年10月20日，该公司与原告碧桂园物业公司佛冈分公司签订《碧桂园?清泉城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园清泉城提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务，共用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视等设备等，其中协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通讯、有线电视的服务内容及标准为：协助供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关部门对本园区公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备进行维护工作，发现上述设备出现问题时，及时通知有关部门进行维修，劝阻、制止破坏公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设备设施的行为。2011年5月8日，被告李晓波作为买受人与清远市卓越弘建置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由该公司开发的佛冈县水头镇碧桂园清泉城云泉谷三街24号商品房（双拼／联体住宅），建筑面积为222.77平方米；2011年5月8日，被告李晓波作为买受人与清远市卓越弘建置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》，约定所购买上述商品房的花园面积224.99平方米。在签订《商品房买卖合同》时，被告李晓波与原告碧桂园物业公司佛冈分公司签订《碧桂园?清泉城前期物业服务协议》，双方在协议约定的物业管理服务内容与原告和清远市卓越弘建置业投资有限公司签订的《碧桂园?清泉城前期物业服务合同》服务范围和内容一致，原、被告在该服务协议第四条第1款约定，作为业主的李晓波交纳服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积按每平方米0.5元计收，李晓波应按558.035元每月向作为物业管理公司的原告交纳物业管理费；双方在第四条第3款约定，本园区产生的二次供水、电梯、公共照明等二次公共设备运行产生的费用，不计入服务支出，按实际费用和约定由物业管理方和本园区业主或物业使用人分摊；并在本合同第十六条就逾期交纳物业服务费的违约责任作出约定，即逾期交纳服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。原、被告签订《碧桂园?清泉城前期物业服务合同》后，原告至今一直对被告购买的碧桂园清泉城云泉谷三街24号商品房提供了包括房屋建筑公共部位的维护和管理服务、公用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小艺的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务；被告收楼后，自2015年7月开始未向原告交纳物业服务费，原告于2015年11月25日向被告发出《欠费追缴函》，向被告催收缴交物业服务费，但被告至今仍未缴交，至2016年7月份，被告已拖欠原告的物业管理费13个月。因催收未果，原告起诉到本院。另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司于2015年12月18日领取由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的物业服务企业资质证书，准予从事物业管理活动时间为2004年4月19日。原告碧桂园物业公司佛冈分公司的营业期限为长期，经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备维修）、绿化养护业务；房地产中介和物业租赁等。2014年11月26日，佛冈县物价局颁发广东省收费许可证给原告，有效期至2017年11月24日，许可证标注的收费项目：……二、物业管理服务费：（一）双拼／联体住宅的收费标准为2元/㎡/月；……（三）住宅花园的收费标准为0.5元/㎡/月。以上事实，有原告的陈述及其提交的证据、开庭笔录等证据材料予以印证。本院认为：原告碧桂园物业公司佛冈分公司作为有资质的物业服务公司，于2010年10月20日至今，对碧桂园清泉城的物业包括被告所有的云泉谷三街24号商品房的提供物业服务。原告与被告已签订书面的物业服务合同，系双方意思表现真实，原告作为物业服务公司，被告作为业主，客观上一直存在提供和接受物业服务的事实，有双方于2011年5月8日签名和加盖公章确认的《碧桂园?清泉城前期物业服务协议》予以印证，彼此形成的物业服务合同关系成立并有效，各方应按照约定全面履行义务。原告已经依约提供物业服务，完成了其应承担的义务。被告作为业主，应当按照双方签订的合同支付相应的物业服务费，但被告自2015年7月起至今未履行缴纳物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付拖欠自2015年7月至2016年7月的物业服务费，符合上述法律的规定，本院予以支持。具体计算为：楼房222.77㎡×2元/㎡/月×13个月+花园224.99/㎡×0.5元/㎡/月×13个月＝7254.46元。对原告请求超出部分，事实依据不足，本院不予支持。被告拖延缴纳物业服务费的行为，给原告造成了损失，因此，原告主张违约金的理由成立，本院予以支持，但对原告主张以被告当月所欠物业费为计算基数按照从逾期之日起每日按应付物业费5‰标准计付至2016年8月2日违约金的标准过高，根据公平合理原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，违约金的计算标准应按月息2%为宜，则自2015年7月1日1起至2016年7月31日止的违约金为1066.66元(按每月588.035元、月息2%逐月累加）。原告要求被告支付自2015年7月起至2016年7月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计137.17元，因其未提交相关的证据予以证实，本院对此不予支持，原告可在收集证据后另行主张权利。被告李晓波经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关的民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告李晓波自本判决生效之日起十日内支付计至2016年7月31日的物业服务费用7254.46元、违约金1066.66元(合计8323.12元)给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司的其他诉讼请求。本案受理费128元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远佛冈分公司负担78元，由被告李晓波负担50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于清远市中级人民法院。审 判 长  王恩宽审 判 员  罗泽伟人民陪审员  钟南炽二〇一七年二月二十二日书 记 员  蓝华青附：佛冈县人民法院账户：户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户行：中国农业银行股份有限公司佛冈石角支行附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。