山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰民一终字第260号
上诉人（原审被告）山东光彩投资有限公司。
法定代表人马士恒，董事长。
委托代理人王征，山东岳首律师事务所律师。
委托代理人宋凯，山东光彩投资有限公司法务员。
被上诉人（原审原告）王萍。
委托代理人闫安源，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
上诉人山东光彩投资有限公司（下称光彩公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2011）岱民初字第2516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东光彩投资有限公司的委托代理人王征、宋凯，被上诉人王萍的委托代理人闫安源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年10月，被告对其在泰安市光彩大市场六区的商铺进行预售活动。预售商铺分为两个阶段，即先出售商铺房号，再与持房号者签订购房合同。2010年10月16日，泰安市鲁岳拍卖有限公司接受被告的委托举行拍卖会，拍卖被告预售商铺的房号，原告参加竞买，并以710000元的价格买得泰安市光彩大市场六区4号楼8号商铺的房号。2010年10月20日，原告将710000元拍卖款及71000元拍卖费交付泰安市鲁岳拍卖有限公司。2010年12月31日，原告持房号与被告签订泰安市光彩大市场六区4号楼8号商铺预售合同。合同共28条。在合同第三条中约定该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为3.1米，建筑层数地上二层，地下零层；在第四条中约定，该房单价为5788元／㎡，总金额为1133522元。在第十条中约定，出卖人应当在2011年8月31日前向买受人交付该房。在第十一条中约定，出卖人未按照约定的期限和条件将该房交付给买受人，逾期超过六十日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告在2010年11月25日向被告支付房款567522元，支付保证金5000元，向泰安光彩大市场经营管理有限公司支付契税等费用48192元、土地办证费200元，物业费1880元。合同履行过程中，原告发现合同涉及商铺二楼层高达不到合同约定的3.1米，不符合合同约定，不能实现签订合同的目的。遂与被告进行协商，协商不成于2011年10月19日诉至本院。要求解除合同，要求被告返还购房首付款，支付违约金，赔偿经济损失；要求被告返还购房按揭贷款及利息。案件审理过程中，法庭经对涉案商铺二楼进行现场勘查：8号商铺系东西向连体房，大门朝南，二楼室内高度西墙北侧高266cm，南侧高242cm，二楼两室之间有一条南北向主梁，北侧高度为181cm，南侧高度为158cm。东墙北侧高267cm，南侧高238cm。原被告双方均认可8号商铺二楼层高达不到合同约定的3.1米。被告辩称合同约定房屋层高系平均层高3.1米，层高不是解除合同的约定条件，未向法庭提供相应证据予以证实。另查明，经法庭向泰安市鲁岳拍卖有限公司调查并调取相关证据证实，该公司已将拍卖款交付山东光彩投资有限公司。该案原审法院受理后，根据双方的意愿及要求原审法院进行了多次调解，终因双方分歧较大，调解未能取得一致意见。
原审法院认为，原、被告双方于2010年12月31日所签订的商铺预售合同，是在平等、协商一致的基础上签订的有效合同，双方均应严格遵守。现被告不能以双方在合同中约定的房屋层高向原告交付房屋，已构成合同违约，被告的违约行为致使原告不能实现签订合同的目的。为此，原告要求解除合同，于法有据，原审法院应予支持。原告经泰安市鲁岳拍卖有限公司向被告支付的拍号款亦系原告向被告支付购房款的一部分，被告应将此款连同合同购房首付款及保证金一并返还原告，支付购房合同中约定的违约金，赔偿原告的经济损失，自原告交款之日起按照中国人民银行的同期贷款利率计算。原告为购房所支付的拍号佣金71000元、契税等费用48192元、土地办证费200元，物业费1880元，亦系被告交房不能给原告造成的经济损失，被告应予赔偿。原告要求被告返还按揭贷款及利息，该请求与本案不是同一法律关系，原告应另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决：一、解除原被告双方于2010年12月31日签订的商品房预售合同。二、被告返还原告拍号款710000元、购房首付款567522元、保证金5000元，并按照中国人民银行的同期贷款利率向原告赔偿自其向被告交款之日起至本判决确定的付款之日止的经济损失。（拍号款、购房首付款、保证金的缴款日期分别为2010年10月20日、2010年11月25日、2010年11月25日）限被告自本判决生效之日起十日内付清。三、被告向原告支付违约金11350元，限被告自本判决生效之日起十日内付清。四、被告向原告赔偿经济损失拍号佣金71000元、契税等费用48192元、土地办证费200元，物业费1880元，限被告自本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告要求被告支付其他违约金的诉讼请求如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17953元，由被告承担17349元，原告承担604元。
上诉人光彩公司不服原审判决上诉称，1、涉案商铺在已封顶的条件下，通过拍卖商铺房号方式确定商铺购买人。被上诉人于2010年10月16日参加商铺房号的竞拍，按拍卖公司的要求，竞拍前，被上诉人实地对商铺的整体状况、规格、权属等现状进行详细的了解，已清楚商铺层高，这在被上诉人所签署确认的《竞买合同书》中已充分证实。该商铺拍卖确认后，上诉人并没有改变规划设计，并已通过政府管理部门的验收；2、由于双方签订的《商品房预售合同》是由泰安市房产管理局、泰安市工商行政管理局监制的格式文本，对于层高并未细分一层、二层的详细高度，属于典型的约定不明，应按房屋建筑规划、设计标准进行确定，只要上诉人按照规划、设计建设房屋，就不存在违约问题。拍卖公司在《竞买合同书》中已清楚的将商铺的规划手续、实物现状告知了被上诉人，被上诉人已签字确认；3、上诉人实际未收到拍号款，被上诉人并未直接向上诉人支付拍号款，一审判决上诉人返还被上诉人拍号款没有法律依据，即使判决返还拍号款，也应当由拍卖公司返还，一审应追加拍卖公司作为当事人；4、按双方签订的《商品房预售合同》的约定，上诉人交付房屋的期限尚未届满，被上诉人没向上诉人提出解除合同通知就起诉解除合同无法律依据，判决上诉人返还拍号款和拍号佣金无任何法律依据，判决上诉人按银行同期贷款利率承担被上诉人的拍号款、购房款及保证金的经济损失，扩大了合同约定的上诉人对责任的承担范围。请求查明事实，依法改判或发回重审。
被上诉人王萍辩称，一审判决认定上诉人违约事实清楚，证据充分，不存遗漏主体问题，更不存在适用法律错误的问题，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2010年10月2日，上诉人与泰安市鲁岳拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托泰安市鲁岳拍卖有限公司拍卖包括涉案房屋在内的部分商铺的房号。2010年10月8日，泰安市鲁岳拍卖有限公司在泰安日报发布拍卖公告，内容主要为于2010年10月16日拍卖包括涉案房产在内的部分商铺的房号，标的物的展示时间及地点为：自公告之日起标的物所在地，电话咨询或自行看样。2010年10月14日，被上诉人在泰安光彩大市场6区商铺房号竞买须知及回执中签字确认，该竞买须知第二条第8款内容为：竞买成交后买受人应按照光彩公司要求，自交齐拍卖成交价款之日起10－15日内持《拍卖成交确认书》及交纳成交款的收据，到委托方签订购房合同，同时交纳房款，逾期视为放弃，竞拍房号款不予退还。并在其中第五条“意向竞买人回执：通过我公司公告后标的物展示期间里的现场考察，你对该标的物的现状及竞买须知、相关问题及说明是否全面了解”中签署“了解”，当日被上诉人与泰安市鲁岳拍卖有限公司签订《竞买合同书》，合同第九条约定：竞买人报名参拍，即表明已完全了解和认可拍卖标的实际情况（含实物状况、权证现状和权利现状）……。2010年10月16日，被上诉人委托其父亲王士海与泰安市鲁岳拍卖有限公司签订拍卖成交确认书。2010年10月20日，被上诉人通过其父亲王士海将710000元拍卖款及71000元拍卖费交付泰安市鲁岳拍卖有限公司。在二审庭审中，被上诉人提交其父亲王士海出具的声明证实被上诉人通过其父亲王士海拍得该8号商铺。由于王士海对此予以认可，且系被上诉人最终于上诉人签订的《商品房预售合同》，两证据相互印证，因此，对该事实本院予以认定。2010年12月31日，上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》及补充合同，合同附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图。在二审庭审中，上诉人提交该商铺的施工图纸，欲证实一层层高4.2米，二层层高4.6米，被上诉人对该证据不予认可，认为上诉人提交的设计说明中记载的一层商铺的层高是4.17米，二层为3.1米。被上诉人提交（2013）泰民一终字第216号、217号两份民事判决书，欲证实本案于上述两案为相同判决。对该两份证据的真实性本院予以认定。在二审庭审中，上诉人陈述涉案房屋实际层高为4.2米左右，二层为2.6米左右。
二审查明的其他事实与一审查明的一致。
本院认为，虽然在签订涉案《商品房预售合同》前，经过了拍卖程序，但双方的权利义务，应以最终签订的《商品房预售合同》为依据，该合同明确约定的层高为3.1米，并未区分一层、二层，对此应理解为每层的高度都应当符合约定的高度，并不存在约定不明的事实。涉案房产的二层高度一审法院已组织双方进行了实地测量，虽然测量的为室内高度，但双方均认可涉案房屋达不到合同约定的高度，二审期间，上诉人认可其按设计图纸进行的施工，因此，对其要求重新测量的申请本院不予准许，从设计图纸看，涉案房产的二层设计高度仅为2.6米，与合同约定的3.1米差距较大，且无法进行修正，对此应视为根本违约，一审判决解除合同并无不当。根据上诉人与泰安市鲁岳拍卖有限公司所签订的委托合同，泰安市鲁岳拍卖有限公司系接受上诉人的委托收取拍号款，该行为的法律后果应由上诉人承担，一审并不存在遗漏诉讼主体的问题。一审认定拍号款系被上诉人向上诉人支付的购房款的一部分，判令上诉人将拍号款连同合同购房款及保证金5000元一并返还原告，并按中国人民银行规定的同期贷款利率赔偿相应利息损失，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定。被上诉人为购房所支付的拍号佣金71000元、契税等费用48129元、土地办证费200元，物业费1880元，亦系被告的违约行为给原告造成的经济损失，被告应予赔偿。综上，上诉人的上诉主张证据不足，均不能成立，本院依法予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17953元，由上诉人山东光彩投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王安广
审判员 李 健
审判员 郄延亮
二〇一四年六月十二日
书记员 袁 琳