辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终12804号
上诉人（原审被告）：田叶，女，1982年4月13日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：叶丽艳，女，1955年8月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：叶丽媛，女，1953年10月1日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：沈阳市高创金上物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区长江街134号17栋11门。
法定代表人：王欢，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋竹萍，北京康达律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：景涵彬，北京康达律师事务所沈阳分所律师。
上诉人田叶因与被上诉人沈阳市高创金上物业管理有限公司（以下简称“高创金上物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。
田叶上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费由高创金上物业公司承担；3、被上诉人承担采暖费2323元，并赔偿房屋不能出租造成的经济损失。事实与理由：1、物业服务协议系格式化的霸王条款，内容显失公平，被上诉人按每月每平方米9元标准收取物业费没有依据。2、物业费中包含夏季制冷空调费，但在2015年夏季开始被上诉人将空调强行关闭，致使房屋无法出租。前期物业合同第四条第二款属于格式化合同，免除了被上诉人的责任，应为无效条款。2015年上诉人将房屋托管给被上诉人，但在供暖公司查看停供情况时，被上诉人四次拒绝供暖公司，使得上诉人损失供暖费2323元。
高创金上物业公司辩称：物业服务合同为双方签字盖章所签订，是合法有效的。根据沈阳市物业管理条例第38条规定，说明合同双方对物业费认可，并且在2014年12月25日之前，上诉人均按合同约定支付了物业费。2、上诉人其他的上诉请求并无事实予以证明，与本案无关。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
高创金上物业公司向一审法院起诉请求：要求田叶给付2014年12月25日至2017年12月24日期间拖欠的物业费23528.88元，并由田叶承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：被告田叶系位于皇姑区长江街136号16-4-3（建筑面积是72.62平方米）的业主。2011年5月被告办理入住手续，接收房屋，并与物业公司签订了前期物业服务协议，协议中对委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务内容质量、物业费收取的标准等事项均进行了约定，其中约定该写字间的物业费的收费标准为108元/年·平方米（适用于标准写字间含电梯费、夏季制冷中央空调费）。被告欠缴2014年12月25日至今，双方就此问题协商未果，原告遂于2017年9月1日起诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为被告所在写字间的物业管理服务单位，在为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而被告未按时向原告交纳物业费，系违约行为，故原告请求被告给付物业费的诉讼请求，予以支持。
关于被告主张原告提供的各项物业服务不到位的问题。根据被告提供的证据，不足以证明物业公司在履行合同的过程中存在严重瑕疵或违约行为，被告以此要求减免部分物业费的抗辩主张，因缺乏事实和法律依据，本院对被告该项抗辩主张不予支持。同时应当指出，原告在提供物业服务过程中，应严格按约定提供服务，主动与业主进行及时有效的沟通，虚心接收业主提出的合理化意见，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的服务。同时，业主也应及时按照约定交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能促使物业公司真正提高物业服务质量，也会因为难以回收成本造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，构建和谐社区。
被告主张合同效力问题及相关财产损失问题与本案不属同一法律关系，被告可另行起诉，对被告该项抗辩本院不予支持。
关于被告提出广告收益、车位费收益应返还全体业主的抗辩理由，可以业主委员会为主体另案起诉主张该项权益。
关于被告抗辩原告强行关闭其所属房屋的中央空调，因原告是在被告未按期交纳物业费的情况下，依据双方签订的前期物业服务协议中第四条第二款的规定，对“超期不缴费业主（租户、物业使用人）物业公司有权停止一切服务，并后果由业主（租户、物业使用人）自负”，故本院对被告该项抗辩不予支持。
关于被告拖欠物业费的具体数额，依照物业服务合同的期限、约定的收费标准及实际拖欠时间2014年12月25日至2017年10月24日止，共计34个月)予以计算，即2014年12月25日至2017年10月24日期间的物业费为：34个月×72.62㎡×9元=22221.72元，予以支持。
综上所述，根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、田叶给付高创金上物业公司自2014年12月25日至2017年10月24日期间的物业费22221.72元，于本判决生效后立即付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费194元（原告已预交），由被告田叶承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订了前期物业服务协议，约定了物业费的收费标准，且已实际履行，现上诉人认为该合同条款显失公平，依据不足，且未在法定期限内提出，故不予支持。该合同第四条第二款不属于法律规定的无效情形，亦不予支持。
关于上诉人提出被上诉人2015年强行关闭制冷空调及被上诉人拒绝供暖公司检查供暖使用情况，造成其财产损失问题，要求物业公司予以赔偿问题，因与本案并非同一法律关系，上诉人可另行主张。
需要指出的是，业主如认为物业公司在提供服务过程中存在不当行为，可依法另行主张权利，而不应采取拒交物业费的方式。业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，对小区全体业主的利益也会造成影响。物业公司作为服务单位，亦应积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相支持与理解。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人田叶负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 悦
审 判 员 单 立
审 判 员 王 虹
二〇一八年二月二日
法官助理 唐 屾
书 记 员 石胜男
本案裁判所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。