北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初67528号原告（反诉被告）：李1，男，1966年10月31日出生，自由职业者，住北京市朝阳区。委托代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。委托代理人：刘丽欣，女，1991年9月10日出生，满族，北京市华泰律师事务所实习律师，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：李2，男，1976年5月21日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：刘树臣，北京杜威律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，该公司法务，住单位宿舍。委托代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，该公司法务部职员，住公司宿舍。原告（反诉被告）李1（以下简称姓名）与被告（反诉原告）李2（以下简称姓名）及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李1及其委托代理人张禹、刘丽欣、李2的委托代理人刘树臣、链家公司的委托代理人杨怡芳、王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李1向本院提出诉讼请求：1、李2继续履行合同，协助李1办理北京市朝阳区世纪东方家园xxx号楼x单元xxx号房屋的过户手续；2、李2按照每日4025元的标准支付自2016年10月27日至李2配合接受120万房款之日的违约金。事实和理由：李1与李2于2016年8月13日经第三人居间签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》。2016年8月30日签订了《自行支付购房款协议》，2016年9月1日签订了《合同变更申请单》。合同约定李2将其名下位于北京市朝阳区世纪东方家园xxx号楼x单元xxx号房屋（以下简称xxx房屋）出售给李1，房屋成交价格为8050000元，买家付款方式为全款。在合同履行过程中，李2多次以各种借口推脱，拒绝配合提供相关材料，拒绝配合办理购房款交接。经链家公司多次协调，李2一直拖延当面办理购房款交接，拒绝当面出具收条，拒绝继续履行合同。链家公司多次协商无果后，于2016年10月19日向被告快递了《催告函》，要求李2尽快履行合同义务，但是李2却对此置若罔闻。李2拒绝履行合同约定的相关义务，该行为已经构成违约，并且给李1造成了巨大的经济损失。李2答辩并反诉称：2016年8月13日，李2与李1签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》及《补充协议》，双方就601号房屋的买卖事宜达成一致。房屋买卖合同签署后，李1向李2支付了定金50万元。根据《补充协议》第3条第l款，李1应当于2016年9月3日前将首付款人民币120万元（不含定金）以自行支付的方式支付给李2。2016年8月30日，双方签署了《自行支付购房款协议》，就首付款支付的时间进行了变更约定。根据该《自行支付购房款协议》第二条第l项，李1应当自李2自行办理完房屋解押事宜后5个工作日内支付人民币120万元。2016年9月1日，双方签署了《合同变更申请单》，约定李2自行解押，解押后5个工作日内李1自行支付120万元给李2。2016年9月5日，李2向招商银行股份有限公司北京分行还清了601号房屋的全部贷款本息。2016年9月20日，李2在房屋产权登记部门办理完毕抵押权注销登记后将房权证原件交给链家公司员工王子奇保管。根据上述《合同变更申请单》及《自行支付购房款协议》，李1应当在李2办理完毕房屋解押事宜后5个工作日内，即李1不得晚于2016年9月27日将首付款自行支付给李2。然而，令人遗憾的是，李1却迟迟未能支付该笔款项。根据《补充协议》约定，乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约。甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。李1自2016年9月28日开始逾期支付首付款后始终处于持续违约状态，构成根本违约。故此，李2于2016年10月21日向李1发出书面解除通知书，依约行使了合同解除权。李1自收到李2发出的《合同解除通知书》之日起，双方之间的房屋买卖合同即被依法解除。故现反诉请求法院确认双方之间的房屋买卖合同于2016年10月21日解除，并判令李1支付违约金100万元。针对反诉，李1辩称：首先李2未提供证据证明其在2016年10月21日行使了合同解除权，其确认合同解除的请求没有法律依据。第二，李1不存在违约行为，双方之间不存在约定及法定解除合同的事由，自然也不存在李2所主张的违约金。因为在2016年10月21日之前双方并未达成自行支付首付款的约定条件，故请求驳回李2的反诉请求。链家公司述称：2016年8月13日，我公司协助李1、李2签署了买卖合同及补充协议，李1共支付定金50万元。同时，三方共同协商，支付首付款时必须三方共同在场，李1付款后李2同时出具收款凭证。2016年8月30日，双方签署《自行支付购房款协议》。2016年9月1日，双方签署《合同变更申请单》，变更首付款的支付时间及方式。但李2一直未按照合同约定的《材料清单》提供户口本变更页，并拒绝办理网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，李2（甲方）与李1（乙方）及链家公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》，约定：交易房屋坐落于北京市朝阳区世纪东方嘉园xxx号楼x单元xxx号，该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，抵押金额为120万元。房屋总价款为805万元。乙方房款支付方式为全款。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金9万元，甲乙丙三方应于本协议签署的同时签署定金托管协议，乙方应当同时以资金托管的方式向甲方支付定金41万元。当日，李2（出卖人）与李1（买受人）及链家公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人出售xxx号房屋，该房屋已经设立抵押，抵押权人为招商银行，出卖人应于2016年9月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为478万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价327万元。当事人双方同意自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付给买受人。买受人于2016年8月13日支付定金9万元，于2016年9月3日前支付定金41万元。出卖人于2016年9月10日前向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人应于2016年9月20日前办理完毕解除抵押登记手续。出卖人解押所需资金来源为买受人第一笔首付款还款解押。买受人于2016年9月3日前将第一笔首付款120万元以自行支付的方式支付给出卖人，于2016年11月5日前将第二笔首付款150万元以自行支付的方式支付给出卖人，于过户前五个工作日内将第三笔首付款480万元以理房通托管的方式支付给出卖人。乙方最后一笔房款做完监金托管后五个工作日内（以朝阳区建委网上预约过户时间为准）双方共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。买受人从本协议约定的购房款中留存5万元作为物业交割保证金，双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应当按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年8月30日，李2（甲方）与李1（乙方）及北京中融信担保有限公司签订《自行支付购房款协议》，约定甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，支付金额为120万元，支付时间为甲方自行办理完房屋解押事宜后五个工作日内。支付条件为：1、甲方交易房屋不存在抵押、查封、异议登记、占用等限制转让的情形，且权属清晰；2、甲方应在乙方支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形；不存在呆账、失信名单、资产处置信息等负面评价。如甲方为其他借款人提供了担保，则还应提供其他借款人真实有效的个人征信报告供丙方审查；甲方应在签署本协议的同时与配偶（如有）分别签署《个人征信客户授权书》，如丙方认为需重新查询甲方及其配偶个人征信报告的，丙方有权使用《个人征信客户授权书》自行查询，该授权期限至交易房屋所有权转移至乙方名下为止；3、甲方及其配偶无尚未完结的被要求给付财产或与交易房屋相关的诉讼；4、甲方应向乙方及丙方告知本人及其配偶的所有负债信息，并提供相关材料；……6、甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》（见附件一）所列内容提供全部材料，并交由丙方指定人员保管，并保证材料全部真实有效……；7、甲乙双方须通过北京链家房地产经纪有限公司办理交易房屋网签手续；8、甲乙双方未曾以风险自担的方式交割过定金以外的购房款。附件一的材料清单包括：房屋所有权证（不动产权证书）原件及复印件、产权人及配偶本人临柜查询个人征信报告（需显示明细）原件；如交易房屋为公司产权，应提供临柜查询的公司企业信用报告（需显示明细）原件；产权人及配偶身份证复印件、户口登记簿全页复印件……等。2016年9月1日，李2、李1在链家公司的《合同变更申请单》上签字确认，确认将支付方式变更为李1于李2自行办理完毕房屋解押事宜后5个工作日内将第一笔首付款120万元以自行支付的方式支付给李2。合同签订后，李1向李2支付了定金50万元。2016年9月5日招商银行股份有限公司北京分行出具《个人贷款结清证明书》，证明李2在该行办理的金额为150万元的个人贷款业务，抵押物为601号房屋，现该笔贷款已还清本息。2016年9月21日，北京中融信担保有限公司出具收件单，确认收到李2提交的编号为京房权证朝私07字第XX**号房屋所有权证书。庭审中，李2认为李1应于601号房屋解除抵押之日即2016年9月20日起五个工作日内支付首付款120万元，李1未依约付款，构成根本违约，李2据此有权解除合同。李1及链家公司则主张因李2未按照《自行支付购房款协议》附件一的要求提交户口簿变更页，且李2拒绝当面办理首付款交接手续，故合同约定的120万首付款支付条件并未达成。针对此链家公司提交了其与李2的微信记录，显示8月23日链家公司告知李2办理首付款自行支付的步骤及内容，其中第五步为业主客户约定打款时间和地点，经纪人到场见证打款，收取打款凭证和收条。李2认可上述微信记录的真实性，但认为120万首付款的支付条件已经达成。本院认为：依法成立的合同受法律保护。各方签订的房屋买卖合同、补充协议及自行支付购房款协议系各方真实意思表示，内容真实有效，各方均应按照合同内容严格履行各自权利义务。现该房屋买卖合同仍具备履行条件，各方应依约继续履行该房屋买卖合同，故对李1要求继续履行合同，完成房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。同时，考虑到合同履行的对等性，本院对除物业交割保证金之外的剩余购房款一并处理。针对李2的答辩及反诉意见，根据双方签订的《自行支付购房款协议》，支付首付款120万元的时间为房屋解除抵押后五个工作日，但该协议亦明确约定了支付条件，其中包括了产权人应提交产权人及其配偶的户口薄全页复印件，但李2未能依约提交上述材料；加之，根据链家公司提交的微信内容，链家公司确实明确告知李2自行支付购房款需要买卖双方在经纪人到场见证的情况下进行，故本院采信李1及链家公司的意见，即首付款120万元的支付条件尚未达成，李1不存在逾期付款的违约行为，据此对李2要求解除合同、要求李1支付违约金的反诉请求予以驳回。同时，综合考虑本案各方的履行情况，对原告要求被告支付违约金的请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李2继续履行其与原告（反诉被告）李1及第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）李1将北京市朝阳区世纪东方嘉园xxx号楼x单元xxx房屋所有权人转移登记为原告（反诉被告）李1。原告（反诉被告）李1于过户当日向被告（反诉原告）李2支付剩余购房款七百五十万元。二、驳回原告（反诉被告）李1其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李2的反诉请求。本诉案件受理费68150元，由被告（反诉原告）李2负担。反诉案件受理费34075元由被告（反诉原告）李2负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  陈建东人民陪审员  王振民二〇一七年八月二十四日书 记 员  穆佳涵