重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝五中法民终字第02550号
上诉人（原审被告）重庆天奇地产集团有限公司，住所地重庆市北碚区云华路170号海宇大厦14楼1号，组织机构代码20324626-2。
法定代表人陈先琦，董事长。
委托代理人昝金波，重庆嘉豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。
法定代表人陈刚，总经理。
委托代理人文先兰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。
原审被告重庆绿居物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区覃家岗正街68、69、70号，组织机构代码75306843-X。
法定代表人尹兆俊，执行董事。
委托代理人袁野，男。
上诉人重庆天奇地产集团有限公司（以下简称天奇地产公司）与被上诉人重庆零距离物业服务有限公司（以下简称零距离物业公司）、原审被告重庆绿居物业管理有限公司（以下简称绿居物业公司）物业服务合同纠纷一案，天奇地产公司不服重庆市渝中区人民法院（2013）中区法民初字第03114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：重庆市渝中区望龙门解放东路中大街15号天奇望龙居小区原物业单位为绿居物业公司，2012年8月8日，望龙居业主委员会（甲方）与零距离物业公司（乙方）签订《天奇望龙居小区物业服务合同》，载明：甲方通过议标方式选聘乙方，就天奇望龙居小区实施物业管理服务相关事宜订立合同。双方在合同中约定，小区物业服务费按以下标准收取：酒店商业物业：3.00元／月／平方米；商业门面：3.00元／元／月／平方米。路灯、小区路灯、小区水景、二次供水泵等的用水、用电费未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。物业管理区域内供电、供水等专业单位应当向最终用户收取有关费用，其中属物业专有部分费用由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用由物业服务企业缴纳，若因水电总表与分表产生的差额则按据实分摊。停车场属于开发建设单位所有的，按50元／个／月标准向物业管理企业交纳停车管理服务费。合同期限3年，自2012年8月7日起至2015年8月6日止。因为此前天奇地产公司与绿居物业公司于2011年6月26日签订《车库委托物业管理服务及经营管理合同》，将产权归其所有的车库车位共计160个委托绿居物业公司管理经营，故零距离物业公司与绿居物业公司于2012年10月23日进行住宅和商业物业交接后，未对车库物业进行交接，绿居物业公司对车库进行物业管理至2013年2月1日与零距离物业公司办理车库物业交接时为止。2013年6月5日，天奇地产公司与零距离物业公司签订《车库委托物业管理服务及经营管理合同》，约定将天奇望龙居车库未出售车位共计158个委托零距离物业公司管理。日期为2012年3月16日的《天奇望龙居小区物业管理中标后投资及服务承诺》中载明：……为业主订送报刊杂志，订送饮用水、代收代交水电气等费用。
另查明，天奇地产公司所有的天奇望龙居小区涉案商业用房面积为5182.44平方米，其中海鲜城面积3007.12平方米，巫溪市场面积2175.32平方米。望龙居业主委员会与零距离物业公司签订物业服务合同后，因物业承租人认为物业费、电费分摊标准过高，故未按合同约定的标准支付物业服务费，截止2014年6月11日向零距离物业公司实际缴纳物业服务费117578元、电费1300807.15元。
2014年7月9日，重庆市渝中区人民法院就零距离物业公司与天奇望龙居业主委员会物业服务合同纠纷一案作出（2014）中区法民初字第00186号民事判决书，判决驳回零距离物业公司要求继续履行物业服务合同的诉讼请求。该判决审理查明中载明，……2013年10月10日，望龙居业主委员会发出《关于解除重庆零距离物业服务有限公司〈物业服务合同〉的公告》，载明：……于2013年8月23日召开了关于解除望龙居业主大会与零距离物业公司所签《物业服务合同》的业主听证会，……现已签字同意解除零距离公司物业服务合同的有……户，业主已签字同意面积……，超过《重庆市物业管理条例》有关法律条款和望龙居业主委员会与零距离公司所签《物业服务合同》有关条款：双过半，相关材料已送达政府职能部门审批备案，现依法公示。2013年10月30日，望龙居业主委员会与重庆青丽物业公司签订物业服务合同，并报渝中区房管局备案。2013年11月22日，望龙居业主委员会向零距离物业公司发出《撤场通知》，要求零距离公司在2013年12月1日前主动撤场，与重庆青丽物业管理服务公司办好交接事宜，但零距离公司要求继续履行合同，拒绝撤场，后重庆青丽物业管理服务公司亦进驻渝中区望龙门西三街天奇望龙居小区。该案宣判后，零距离物业公司提起上诉，重庆市第五中级人民法院二审审理后作出（2014）渝五中法民终字第04080号民事判决书，维持原判。
一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第二款规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
关于零距离物业公司要求主张的物业费问题。天奇地产公司所有的涉案商业用房属零距离物业公司实施物业管理的范围。零距离物业公司与天奇望龙居小区业主委员会签订的《物业服务合同》对业主天奇地产公司具有法律约束力，双方均应按该约定全面履行自己的义务，天奇地产公司作为涉案物业所有权人，零距离物业公司有权要求天奇地产公司对涉案物业拖欠的物业费承担连带责任，对于天奇地产公司陈述的没有参与签订物业服务合同，不同意按合同约定的标准支付物业服务费的辩解意见不予采纳。本案中，望龙居业主委员会在依法解除其与零距离物业公司的物业服务合同后，又发《撤场通知》要求零距离物业公司于2013年12月1日前办理交接撤场，故一审法院确认零距离物业公司有权收取物业费的截止期限为2013年12月1日。而根据零距离物业公司在庭审中的陈述，天奇地产公司的物业承租人实际向零距离物业公司支付物业费117578元，按照3元／平方米／月的标准计算从2012年10月24日至2013年12月1日的物业费为13个月加上2012年10月份的8天，应为202115.16＋4145.95为206261.11元，故天奇地产公司尚应承担支付的物业服务费为88683.11元。
关于零距离物业公司要求主张的车库管理费问题。因零距离物业公司在2012年10月23日合同签订后至2013年1月31日前期间并未实际对车库进行管理，故对其对该期间车位管理费的诉求不予支持。关于零距离物业公司要求被告承担的电费，根据其在《服务承诺》中作出的承诺，零距离公司就望龙居小区商业部分实际使用产生的电费已经向电力公司进行代缴，有权要求被告支付其代缴的电费，双方应当根据物业服务合同约定，对电费进行据实分摊。但在本案中，零距离物业公司作为物业服务公司，其提交的电费发票能够证明其代缴的小区电费金额，但因其未提供相应证据证明被告的实际用电度数，致使无法计算确定被告应当据实分摊的电费金额。零距离物业公司要求按照1.05元／度的标准向被告收取电费，但未能提供按此标准计算的依据，也不能证明该标准符合双方合同内容中的据实分摊约定，故对于零距离物业公司此项诉讼请求，一审法院不予主张。
综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、第十条之规定，判决：“一、被告重庆天奇地产集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆零距离物业服务有限公司88683.11元；二、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1173元，由原告重庆零距离物业服务有限公司负担535元，由被告重庆天奇地产集团有限公司负担638元。
天奇地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判天奇地产公司按1.8元／平方米的标准向零距离物业公司支付物业服务费。主要事实和理由：零距离物业公司提供物业服务期间，小区业委会因其提供的物业服务达不到标准，向人民法院起诉解除了与零距离物业公司的物业服务合同并得到生效判决确认，证明零距离物业公司提供的物业服务未达到合同约定的标准。并且天奇地产公司在零距离物业公司提供服务期间一直是按照与绿居物业公司签订的合同约定的1.8元／平方米的标准支付物业服务费，零距离物业公司没有提出过异议。零距离物业公司在本案中要求天奇地产公司按3元／平方米的标准支付物业服务费，但不能说明其提供的服务与绿居物业公司提供的服务有何区别，其请求不应得到支持。一审法院未正确认定之前生效判决查明的事实，导致本案错判。
零距离物业公司答辩称：零距离物业公司与小区业委会签订了物业服务协议，对收费标准进行了明确的约定，天奇地产公司要求按1.8元／平方米的标准缴纳物业服务费没有依据。在之前生效判决中，物业服务不符合标准只是业委会单方提出的理由，没有证据证明，生效判决对此没有认定，导致合同解除是因为业委会另行选聘了物管公司且零距离物业公司同意解除。一审判决正确，要求维持原判。
绿居物业公司陈述称：原审判决正确。
本院二审查明事实与一审查明的相同。
本院认为，零距离物业公司与小区业委会签订的物业服务合同，对业主具有约束力，零距离物业公司据此向天奇地产公司主张按每月3元／平方米的标准收取物业服务费的理由正当。天奇地产公司认为生效判决已认定零距离物业公司提供服务未达到物业服务合同约定标准，与生效判决内容不符，本院对此意见不予采纳。零距离物业公司未按物业服务合同约定标准收取了物业使用人缴纳的物业服务费，并不当然产生其已放弃按合同约定标准收取物业服务费的权利的法律后果，该事实不能成为天奇地产公司在本案中的正当抗辩理由。
综上所述，天奇地产公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2345元，由上诉人重庆天奇地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊群
代理审判员 周舟
代理审判员 陈莹
二〇一五年六月十九日
书 记 员 赵曦