上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）松民三（民）初字第1003号
原告肖香芝。
委托代理人府徐驰，江苏平江律师事务所律师。
被告林丽惠。
被告罗琛。
上述两被告共同委托代理人汪文芳，上海君澜律师事务所律师。
原告肖香芝与被告林丽惠、罗琛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月3日立案受理，依法适用简易程序，于2013年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2013年8月16日、9月13日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人府徐驰，被告罗琛及两被告共同委托代理人汪文芳三次到庭参加诉讼。原告肖香芝到庭参加第二、三次庭审。被告林丽惠到庭参加第一、三次庭审�本案现已审理终结。
原告肖香芝诉称：2012年11月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。在被告支付49万元房款后，原告即将房屋使用权交付给了被告，被告目前一直居住于该房屋。2012年2月26日，原、被告前去办理房产过户手续，但因被告无法连续地提供一定年限当地纳税证明，房产登记部门不予办理房产登记。《上海市人民政府办公厅贯彻落实﹤国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知﹥的实施意见》（沪府办发（2011）6号）：“七、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”在原、被告签订的合同中的《特别告知（二）》也明确体现：“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上�人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不予办理房地产登记。”故房屋不能过户的责任和过错在于被告。原告曾于2013年3月6日向被告寄出《催款函》，催促被告将110万元的余款在2013年4月底前付清，否则原告将向法院起诉解除合同，并以总房款的20%追究被告的违约责任。原告承诺如果被告在2013年4月底之前付清110万元，原告在任何时候，只要被告认为时机成熟可以产权过户了，原告将随叫随到配合被告办理过户手续。但被告在收到原告的《催款函》后，并未支付110万元，反而向原告寄出了《回执函》，要求原告与被告签订虚假的借款合同和虚假公证，将房屋的他项权利证明做到被告名下，其才愿意支付剩余的110万元。原告起诉要求判令：1、解除原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2、两被告按总房款159万元的20%支付违约金31.8万元；3、两被告迁让出上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室；4、两被告支付2013年5月1日至实际迁出房屋之日的租金，按照月租金4，500元标准计算。
被告罗琛、林丽惠辩称：被告只是暂时不符合过户条件，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》实际是能继续履行。如果法院判决解除合同，原告应当返还已付的房款64.5万元，且应补偿被告对房屋进行的装修，金额为20，262元。关于原告主张的违约金，首先，该约定只是针对被告逾期付款行为，而合同约定最后一笔款项系银行贷款形式支付，且未约定具体的付款时间；其次，合同补充条款（二）中对于违反限售规定的责任承担已作出了特别约定，如果被告确实不能购买、应当承担责任的，则应当优先适用该条款；再次，原告在签订合同时对于被告不具有购房资格是明知的；最后，如果法院判决被告承担违约金，则原告主张的违约金标准过高，应当予以调整。关于原告主张的租金，其并不存在租金损失，其主张的租金标准亦过高，如果法院判决解除合同，则被告同意从判决生效确定之日起支付租金。
经审理查明：原告为本市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的产权人。该房屋建筑面积为93.36平方米。
2012年10月11日，被告向原告支付了购买上述房屋的房款5万元。
2012年11月12日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告向原告购买位于本市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室房屋（即系争房屋），房屋建筑面积93.36平方米；转让价为159万元；原告应于2012年11月12日前腾出房屋并通知被告进行验收交接；双方应于2013年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九�约定：“乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。……（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。”合同补充条款（一）约定：“1、乙方应于2012�11月20日之前备齐贷款资料办理购房贷款申请手续。若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续。2、甲、乙双方应于乙方的购房贷款申请获银行审批后10个工作日内，备齐资料至担保公司办理转按揭手续，办理转按揭手续及委托公证费用由乙方承担。甲方应按担保公司的要求办理还贷及抵押注销手续。3、若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于知晓上述情况后10个工作日内，现金补足不足部分；若乙方的购房贷款额度不足以清偿甲方的剩余贷款，则甲方应于知晓上述情况后10个工作日内，从乙方已支付的房款中补足至甲方的还款账户中。如担保公司对乙方的付款方式有特殊要求，甲、乙双方同意按银行的要求办理。4、甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续。……11、甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。”补充条款（二）约定：“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”合同附件三约定：“1、乙方于签约当日，支付甲方房款人民币50，000元整。2、乙方于2012年11月12日之前，支付甲方房款人民币440，000元整。3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币1，100，000元整。”该合同对其他事宜进行了约定。同日，原、被告还签订《补偿协议》约定：上述《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为159万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；被告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿给原告155，000元，并于2012年11月12日前支付原告；本次交易，原告应缴纳的交易税费及中介服务费均由被告承担并支付；原告同意被告于申办贷款前变更买受人；被告在此确认其于签订《上海市房地产买卖合同》前已对该房地产进行初步验看，双方同意原告将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设备按现状交付被告使用即可，但原告必须保证该房地产内的管道畅通以及附属设施设备的正常使用；双方同意本协议的违约责任参照《上海市房地产买卖合同》第九、十条履行；本协议与《上海市房地产买卖合同》相冲突的条款以本协议约定为准。2012年11月12日，被告又向原告支付了59.5万元。至该日之前，原告已经按照合同约定向被告交付了房屋。
2012年12月2日，被告向税务部门缴纳了相关的税金，其中代原告缴纳了103，499.96元。
2013年1月28日，被告和案外人中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行签订《个人住房（二手房）抵押借款合同》，被告贷款金额为110万元。该款实际尚未发放。
2013年2月26日，原、被告共同前去办理上述房屋产权过户手续。因被告方户籍非本市户籍，且不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明�双方未能办理产权过户手续。
2013年3月6日，原告向被告发出《催款函》，其中明确要求被告在2013年4月底之前付清剩余房款110万元，否则按照总房价款的20%追究被告的违约责任，如果被告在2013年4月底之前付清110万元，原告在任何时候，只要被告认为时机成熟可以产权过户了，原告可随叫随到配合被告办理产权过户手续，如被告不能在2013年4月底之前将余款110万元支付原告，原告将按合同约定向松江区人民法院起诉解除合同，追究被告的违约责任。
2013年3月11日，被告向原告发出《回执函》，表示：被告于2013年3月9日收到了原告来函；被告已于2013年1月26日办理完成银行贷款手续，因2013年2月26日未能办理过户手续，银行贷款方式支付剩余的房款已不适用继续办理，并建议：1、双方达成全款交易协议，积极配合完成相关交易；2、被告110万元是现款，随时可以执行完成交易；3、在被告付款前，原告将房屋他项权利证明做到被告名下，并为此项手续的办理签订相应的借款合同，甲方通过公证书全权委托被告指定的第三方作为办理该房屋的买卖手续的合法权利人，被告在收取到原告上述他项权证和公证书原件当日支付110万元房屋交易余款。希望原告考虑被告建议，尽快安排时间来上海办理相关手续，完成实质交易。
以后，双方未能协商一致，故原告诉讼至法院。
另查明：至本案最后一次庭审时，被告仍不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。
上述事实，由上海市房地产买卖合同、补偿协议、客户回单、上海市房地产权证、催款函、国内挂号信函收据、回执函、收据、个人住房（二手房）抵押借款合同、个人所得税完税证明、参保个人城镇基本养老保险缴费情况、税收通用缴款书、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：根据当事人在《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》中约定的内容，系争房屋的实际售价应认定为1，745，000元，当事人之所以在《上海市房地产买卖合同》中将房屋价款做低至1，590，000元，余款155，000元以装潢、厨卫设施及附属设施、设备补偿款形式支付，是为了逃避国家相关税费，达到向国家少缴税费的目的。因此，《上海市房地产买卖合同》中关于转让价款的约定应属无效，但上述条款的无效，并不影响其他条款的效力，当事人应按真实的房价款1，745，000元履行合同。
关于原告要求解除《上海市房地产买卖合同》以及被告迁出系争房屋的请求，本院认为，至本案最后一次庭审时，被告仍不能提供符合办理过户条件的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，根据现行的房地产调控政策，系争房屋目前无法过户至被告名下，而且原、被告双方约定的过户时间也已经远远超过，故本案合同目的无法实现，原告有权要求解除合同。被告辩称，原、被告在签订合同时，原告对于被告限购的情况是明知的，但被告此意见缺乏依据，本院不予采信。合同解除后，被告理应迁出系争房屋。
关于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，根据《上海市房地产买卖合同》中《补充条款》（二）的约定，现因被告不具购房资格原因导致无法办理过户手续的，其应当赔偿原告相应的损失。而且该补充条款为合同的特别条款，应当优先适用。故原告依据合同其他条款主张违约金，本院不予支持。
关于原告要求被告支付租金的请求，本院认为，根据上述《补充条款》（二）的约定，原告有权要求被告支付租金作为赔偿。关于租金的具体标准，本院根据系争房屋面积、违约事实等实际情况，酌情确定租金标准按每月4，000元计算。
关于被告提出要求原告补偿装修费用的主张，本院认为，导致合同解除的责任在于被告，被告要求原告予以补偿，无合同和法律依据，故本院不予支持。
关于被告已付房款64.5万元，因本案《上海市房地产买卖合同》解除，故原告亦应当将上述房款返还被告。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条的规定，判决如下：
一、解除原告肖香芝与被告罗琛、林丽惠签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告罗琛、林丽惠于本判决生效之日起十日内迁出上海市松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室并将该房屋返还原告肖香芝；
三、原告肖香芝于本判决生效之日起十日内�还被告罗琛、林丽惠房款645，000元；
四、被告罗琛、林丽惠于本判决生效之日起十日内支付原告肖香芝租金损失（计算方式：按每月4，000元标准，从2013年5月1日计算至被告罗琛、林丽惠实际返还上述房屋之日止）；
五、驳回原告肖香芝的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6，230元，由原告肖香芝负担6，070元（已付），被告罗琛、林丽惠负担160元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张红军
审 判 员 张 利
人民陪审员 黄坤生
二〇一三年十一月四日
书 记 员 姚洪涛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。