浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0782民初16790号原告：赵宇伟，男，1981年12月10日出生，汉族，经商，住东阳市。原告：韩玮，女，1982年4月7日出生，汉族，经商，户籍地杭州市西湖区，现住东阳市。两原告共同委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。两原告共同委托诉讼代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松，执行董事。委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。原告赵宇伟、韩玮为与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2017年10月9日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员骆巧梅独任审判，适用简易程序于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告赵宇伟、韩玮的共同委托诉讼代理人虞景勇，被告现代房地产公司的委托诉讼代理人何江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宇伟、韩玮起诉称，两原告共同购买被告开发的义乌市房屋一套，该房屋建筑面积为140.95平方米，价格为17280元每平方米，房屋总价为2435616元，两原告依约履行了支付全部购房款的义务，原告所购房屋办理了预售备案登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应在2015年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告。第十条明确约定，逾期交房超过90天，买受人继续履行合同的，被告应承担自2016年1月1日起按日向买受人（即原告）支付已交付款万分之十的违约金至实际交付房屋之日止。但时至今日，原告所购房屋被告尚未建造完工，更谈不上交付，被告构成违约。为此，原告诉请：判令被告按每日2435.616元支付原告自2016年1月1日起至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。被告现代房地产公司答辩称，一、逾期交房被告不具有过错。造成本案逾期交房非被告过错引起，属房地产市场大环境的波动，造成成本上升，出售价格下降，工程进度影响。二、本案约定违约金过高，应给予减少到同类房屋价格的租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，按每日万分之十计付违约金的标准，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”相比明显过高。经义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对“义乌市江东街道商博花园”处房屋租房租金估价为28元平方米/月，因此，违约金应比照此租金为标准进行计算。三、根据合同规定违约金因分阶分别计算。根据合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的规定，违约金计算根据逾期天数分二类标准计算，且不作累加，按每日万分之十计算，违背合同原意，应给予变更。综上所述，本案约定违约金过高，根据法律规定应给予减少，标准以同类地段的租金28元平方米/月为依据。原告赵宇伟、韩玮为证明自己的诉讼主张，向本院提供如下证据：证据1，《浙江省商品房买卖合同》原件一份，证明原告购买被告开发的房屋，合同约定了双方的权利义务，但被告至今未履行交房义务，构成违约，应按约定承担违约责任。证据2，收款收据复印件一份、借款借据核对件一份，证明原告依约交付了全部购房款。证据3，承诺书复印件一份，证明被告向购房户融资利息为月利2%，逾期交房违约金约定是合理的。证据4，情况汇报复印件一份、2017年被告广告原件一份，证明被告向政府及购房户承诺延期交房违约金按双方签订的合同执行即日万分之十。证据5，交房预告登记证明原件一份，证明原告所购房屋已办理了预售登记。证据6，民事判决书打印件三份、复印件一份（判决均未生效），证明在司法实践中义乌市人民法院同类案件将违约金调整为月利率2%。被告现代房地产公司对原告提供的证据质证如下：证据1，真实性无异议，对关联性有异议。因原告主张的违约金过分高于违约所造成的损失，因此违约条款并不必然成为唯一的适用条款。证据2，因为收款收据是复印件，所以真实性无法确定，被告不予认定，对于借款借据，无异议。证据3、4均系复印件，真实性无法确认，且承诺对象和回报对象也并非本案原告，因此根据合同相对性原则与本案无关；对广告真实性无异议，但是对关联性有异议，广告本身即对合同条款的再次确认，质证意见同证据1。证据5，无异议。证据6，真实性无异议，但对关联性有异议，因为判决未生效，况且其他案件也有按照银行贷款利率的1.3倍计算利息，所以不能因为个别案件按照月息2%就按月息2%计算违约金。被告现代房地产公司为支持自己的抗辩，向本院提供如下证据：证据1，涉案房屋地段的资产评估报告复印件一份，证明法院可以参照评估报告评出的年租金来认定被告因为延期交房对原告造成的损失。证据2，（2016）浙0782民初9178号民事判决书打印件一份（该判决未生效），证明与本案案由案情相同的案件是按照银行贷款利率1.3倍计算利息，根据法律的统一适用规定，应予以参照本判决。原告赵宇伟、韩玮对被告提供的证据质证如下：证据1，是复印件，真实性无法确认，不予质证。退一步讲如果这份报告是真实的，与本案也没有关联性，报告的申请者既不是本案的原被告，也不是法院指定人，而且报告第十三条明确规定，不适用于本案，评估租金只是适用于没有约定的案件，而本案是双方有约定的，应当按照约定处理，故与本案无关。证据2，真实性没有异议，但该判决书第二页倒数第四行显示是在原告也主张调低违约金的情况下作出的判决，不能排除该案原被告之间有串通的嫌疑，而且该判决违背了公平公正的原则，原告方认为该判决错误，现在还未生效。据原告所知，该案件还在上诉过程中，和原告提供的四个案件的判决不相同，原告提供的每个案件违约金的金额是由法官自由裁量的，原告认为应当参照原告方的意见来定比较合理。根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：原告提供的证据1，被告对真实性无异议，本院对真实性、合法性及关联性予以认定，确认其证明力；证据2，借款借据加盖有浙江稠州商业银行股份有限公司业务合同专用章，本院对真实性予以认定；2014年1月15日的金额为1385616元的收款收据虽系复印件，但证据1的2014年2月25签订的《浙江省商品房买卖合同》第七条第3小条明确约定“买受人已付购房款（人民币）：壹佰叁拾捌万伍仟陆佰壹拾陆元整，余款办理银行按揭贷款”，故本院对真实性予以认定，该组证据能够确认原告已付清全部购房款的证明力；证据3，系复印件，不符合证据的形式要件，该证据即使真实，也系被告现代房地产公司对案外人的承诺，与本案无直接关联；证据4，情况汇报系复印件，该证据即使真实性可以确认，也系现代房地产公司向政府部门的汇报内容，对本案不具有约束力；对广告的真实性本院予以认定；证据5，被告无异议，本院确认其证明力；证据6，系本院作出的裁判文书，本院对真实性予以认定，但因未生效，故本院对原告的证明目的不予认定。被告提供的证据1，系复印件，不符合证据的形式要件，本院对真实性不予确认；证据2，系本院作出的裁判文书，本院对真实性予以认定，但因未生效，故本院对被告的证明目的不予认定。本院经审理认定事实如下：2014年2月25日，原告赵宇伟、韩玮与被告现代房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，其中约定：赵宇伟、韩玮向现代房地产公司购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为140.95平方米，每平方米17280元，总价款2435616元；现代房地产公司应在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合其他交付及使用条件的商品房交付给赵宇伟、韩玮使用；现代房地产公司未按合同约定的期限交付房屋，如逾期超过90日的，赵宇伟、韩玮可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，赵宇伟、韩玮按约付清了全部购房款，其中1385616元为赵宇伟、韩玮于2014年1月15日预先支付的购房首付款，其余1050000元由赵宇伟、韩玮向浙江稠州商业银行贷款支付给现代房地产公司，贷款的利率为年利率6.55%。涉案房屋仍在建设当中，至今尚未竣工，还不符合合同约定的交付条件。本院认为，本案原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同对涉案房屋的交付期限作出了明确约定，但被告未能在约定的期限内交付房屋，故已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告应从合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。现原告主张继续履行合同，要求被告自2016年1月1日始计付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止，符合法律规定，予以支持。但关于违约金的计算标准，被告认为上述违约金的约定明显过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院认为原、被告签订的商品房买卖合同将逾期交房违约金约定为日万分之十，也即年息36%，明显偏高，可依法对违约金比例予以调减。考虑原告购房款的融资成本，同时也考虑购房户的其它潜在损失，且违约金条款本身也是对违约方的一种惩罚性条款，违约金的调整仍应部分考虑对违约方违约行为的制约和惩罚。综合以上因素，本院将本案逾期交房违约金比例酌情调整为日万分之三。故原告诉讼请求的合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵宇伟、韩玮逾期交房违约金473483元（从2016年1月1日起已算至2017年10月9日止，之后的违约金自2017年10月10日始以总房款2435616元为基数按日万分之三的标准计算至实际交房之日止）。二、驳回原告赵宇伟、韩玮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9404元，由原告赵宇伟、韩玮负担5203元，由被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担4201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 骆巧梅二〇一七年十二月二十七日代书记员 何晨菁???