浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0602民初6435号
原告（反诉被告）吕芳珍，女，1976年5月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）石其江、范丹，浙江越杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴建华，男，1963年5月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。
委托代理人（特别授权代理）郑林波，浙江越光律师事务所律师。
原告（反诉被告）吕芳珍与被告（反诉原告）吴建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理。依法由审判员赵钦适用简易程序独任审判，后组成合议庭适用普通程序审理。本案于2017年7月20日、12月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人范丹、被告（反诉原告）及其委托代理人郑林波到庭参加二次庭审，原告（反诉被告）委托代理人石其江到庭参加第一次庭审。本案庭外和3个月，现已审理终结。
原告（反诉被告）吕芳珍诉称：2013年7月1日，原、被告经过协商签订了《房屋租赁合同》。合同约定，原告同意将其所有的位于绍兴市越城区银蝶苑（园）24号一楼出租给被告用于开超市，租期5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止，租金第一年为105000元，合同签订之日一次性付清，之后租金一年一付，于每年8月1日前支付，每年租金根据市场作相应提高，但每年不超过前一年房租的5%。被告缴纳押金10000元，水电押金5000元，退房时房屋没有损坏、结清水电物业费用后退还。合同还对其他具体权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约将符合合同约定的房屋交付给被告，被告接收了租赁房屋，并向原告陆续支付了2013年9月1日至2015年8月31日的两年租金。此后被告未按期向原告支付2015年9月1日至2016年8月31日的房屋租金11万元、2016年9月1日至2017年8月31日的房屋租金12万元，并一直拖欠至今。在2015年至2016年期间，原告因债务问题，案涉房屋被绍兴市柯桥区人民法院拍卖处置，于2017年3月办理产权变更登记手续。期间，被告出具拖欠租金手续，并约定利息按年利率5%计付。依据法律规定，被告应当向原告支付2015年9月1日至2017年3月31日期间的租金合计18万元，并按照年利率5%计付利息，其中11万元利息应从2015年8月1日起计算，7万元利息从2016年8月1日起计算。计算至2017年5月31日，被告应付租金18万元，利息13000元，合计193000元，扣除押金15000元，尚欠178000元。原告多次向被告催讨，被告认欠不付。现原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告立即支付房屋租金178000元，并自2017年6月1日起按年利率5%计息至实际履行之日止；二、本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）吴建华辩称：一、案涉房屋已经从2015年初开始基本无法正常使用。被告承租的一楼于2015年初已经被绍兴市柯桥区人民法院执行局现场查封，并且已经张贴了公告，在房子的大门、外墙均张贴了封条，租赁房屋已不能使用。二、原、被告双方当初已达成协议，依据协议，吴建华不需要再支付租金。2015年8月份原、被告双方达成协议，需要涉案房屋经法院处置之后吴建华仍然能继续正常经营的情况下，才需要支付2015年的租金。事实上，被告的租赁是在原告将房屋抵押给银行之后。被告在新的买受人拍卖取得此房屋之后，新买受人不愿意将房屋租赁给吴建华，被告无法继续租赁该房屋，因此被告不需要再继续支付租金。三、2015年初的时候，绍兴市柯桥区人民法院到房屋现场进行勘验，经查看被告的租赁合同，认为抵押在前租赁在后，租赁无法保护，当时要求被告腾退，并告知被告不要再向本案原告缴纳租金。因此，被告吴建华依照法院的要求，不应该再向原告支付租金。同时提出反诉称：2013年7月1日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定反诉被告将坐落于银蝶园24号一楼出租给反诉原告做超市，租期十年，自2013年7月1日至2023年8月31日止。2015年初，因反诉被告未履行（2014）绍商初字第69号生效判决，案件进入执行阶段，柯桥区人民法院执行员多次到反诉原告承租的房屋，要求反诉原告腾退，并在房屋外墙、超市大门、玻璃窗张贴封条、腾退公告等法院文书，致使反诉原告无法正常营业。2017年2月，案涉房屋经柯桥区人民法院拍卖成交后，反诉原告彻底丧失了对承租房屋的占有，造成反诉原告重大经济损失。反诉原告认为，因反诉被告涉诉且不履行判决，致使承租房屋被司法处置，反诉原告合同目的不能实现，且遭受重大损失。为此起诉至法院，请求判令：一、解除反诉原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；二、反诉被告立即赔偿反诉原告损失的39万元，并支付自提起反诉之日起至实际款清之日止的利息（利率按照银行同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更第二项反诉诉讼请求金额为79万元。
反诉被告吕芳珍辩称：解除合同以及要求赔偿都与事实不符，应当予以驳回。一是双方于2013年7月1日签订的案涉的租期为五年的租赁合同，不是反诉所主张的十年的合同。具体理由在质证时作出陈述。租期十年的合同是依法不能成立的。在2015年案件进入执行阶段之后，柯桥区法院对反诉原、被告包括当时的债权人都多次接触商谈这个事情，但是据代理人向反诉被告了解，当时在这个过程中柯桥区法院没有采取任何影响反诉原告经营的行为，没有在超市大门等显眼的地方张贴封条、公告，也没有采取任何的强制措施，而是反诉原告一再不同意法院腾退或者自愿腾退，事实上一直在正常经营，所以最终法院是带租形式进行了拍卖。实际上因为反诉原告的行为导致了最终拍卖价格人为的降低，所以受损失的应该是反诉被告。最终在拍卖时超市是正常经营的，这是一个客观事实。依据这些基本事实，作为反诉原告始终没有丧失对上述房屋的占有，没有造成任何损失，所以说反诉原告所主张的基本事实和理由是不成立的。至于解约的问题，因为双方签订的是五年的合同，到现在还没到期，当时拍卖的时候是带租拍卖的，拍卖成交包括过户之后，据反诉被告了解，反诉原告一直是在经营的。反诉被告认为本案中不存在解除的法定事实，就算有解除的法定情形出现也应该向房屋的受让人去主张，因为反诉被告租金只算到拍卖成交之后即过户之后。此后就是与受让人之间的关系了，所以请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、房屋所有权证复印件1份，证明涉案房屋原为吕芳珍所有。被告（反诉原告）对房屋所有权证复印件没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋原系吕芳珍所有的事实。
证据2、房屋租赁合同1份，证明原告将银蝶园24号1楼出租给被告经营超市使用，租赁期限为五年，自2013年9月1日至2018年8月31日，租金第一年为105000元，之后每年租金相应提高，但最高不超过5%，租金是一年一付。被告在租房时缴纳押金1万元，水电押金5000元。被告（反诉原告）质证认为，对房屋租赁合同的真实性没有异议，但之后又签订了一份协议，将租赁期限延长为十年。本院对该证据予以认定，可以证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。
证据3、书面承诺书1份，证明被告承诺于银蝶园完成所有权转移后向原告支付2015年房租11万元及按5%计算的利息。被告（反诉原告）质证认为，承诺书实际上由吴建华和吕芳珍共同签名，应该是一份协议，对于原告要求证明内容有异议。双方对租金支付已经达成了协议，需要在房屋处理以后在吴建华能正常经营下才需要补交2015年的房租。本院对该证据真实性予以认定，可以证明被告出具承诺书的事实。
证据4、执行裁定书和不动产登记查询证明各1份，要求证明（1）该房屋通过法院拍卖程序在2017年3月15日作出裁定；（2）2017年4月18日办理了房屋转移登记手续。被告（反诉原告）质证认为，对执行裁定书和不动产登记查询证明的证据三性没有异议。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋经法院拍卖的事实。
证据5、网上拍卖公告打印件1组（2017年6月份从淘宝网打印），证明标的物介绍一栏写着租赁情况是有人在使用，需要强制腾退，以证明在拍卖时案涉房屋是在使用的。被告（反诉原告）质证认为，其实这是一个格式的表，肯定有一行是租赁情况，当时写着一楼在占有使用，封条、公告都贴了，被告（反诉原告）肯定无法正常使用，但是里面的东西都还在，确实被告（反诉原告）还是占有的状态，但不是正常营业的状态。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋经法院拍卖的事实。
被告（反诉原告）为证明其主张，向本院提供以下证据：
证据1、房屋合同复印件及补充协议各1份，证明原、被告之间订立租赁关系，租赁期限长达十年。原告（反诉被告）质证认为，租赁合同及补充协议系复印件，对合同的真实性无法确认，不予质证。对补充协议，双方当时确实有一个补充协议。但并不是双方的真实意思表示，对双方没有法律约束力。关于补充协议，当时柯桥区法院执行时，双方也在柯桥区法院执行局做了相应笔录，对相应事实作了澄清。当时的目的是这样的，因为法院要执行，当时原、被告商量，为了能够保全吕芳珍的租金而签了这份协议来对抗法院，最终法院查明之后，对双方也没有任何约束力，所以应当以吕芳珍提交的五年期限的租赁合同为准。当时双方签订虚假的补充协议，并不是对抗抵押权，当时做十年的租赁合同的时候，是十年一次性付清，拍去之后租赁能够正常的话后面的租金是不用付了，作为正常来讲是不需要支付给新的房东，实际上没付。作为反诉原告，其希望租得长点，本身是有利益驱动的，最终在柯桥区法院都澄清过了。本院对该证据的真实性予以认定，可以证明原、被告签订房屋租赁合同的事实。
证据2、租金支付协议1份，双方对2015年的租金进行了约定，确保吴建华能够正常经营的情况下才需要支付租金。原告（反诉被告）质证认为，对真实性没有异议，是等房子产权处理完毕之后吴建华可以正常营业，吴建华一次性补交2015年的租金及利息。当时的背景是这样的：考虑到在产权过户之前要不要交房租的问题。交房租是在2015年8月1日之前，当时吕芳珍确实有诉讼案子，吴建华有个顾虑，万一当时实际使用没有到一年，那么一年限预交给原告之后，怕后期拿不回，是否写张书面协议再来算，当时吕芳珍也同意了，不是双方对房子的预交及争议作出另外的约定。本院对该证据真实性予以认定。
证据3、柯桥区人民法院判决书打印件及公告各1份，证明吕芳珍涉案房产被法院处置，导致吴建华无法使用租赁房屋的事实。原告（反诉被告）质证认为，对判决书本身的真实性没有异议。但不能达到被告所要证明的目的。有这个案子，并不代表事实上在执行的时候进行了强制腾退，强制要求被告方停止营业等措施。对公告本身的真实性没有异议，但是对公告的来源无法确定，与本案被告所主张的证明目的之间也缺乏关联性，也不能证明其证明目的，同时对采取的强制措施都是待证的事实。本院对该证据予以认定，可以证明案涉房屋经法院拍卖的事实。
证据4、转让协议2份，证明吴建华遭受了部分损失，吴建华此外还遭受两年时间无法正常使用，之前承租的一年正常经营有每年20万元的收入。原告（反诉被告）质证认为，2013年1月25日的协议吕芳珍是不清楚的，吕芳珍是在2013年7月1日与吴建华签订为期五年的租赁合同，至于前面是转过来还是怎样，如果转过来多少价格也不知道，对原告（反诉被告）没有任何的约束力。要强调一点，该协议真的存在的话，那么69万事实上有没有付，付过的话一起来印证已经履行的事实。从协议本身来看，对于吕芳珍是没有任何的法律约束力和效力的。对4月12日的协议原告（反诉被告）认为是不真实的，原告（反诉被告）代理人在立案之后于6月10多号去过超市，是在正常营业的。是在傍晚6点不到买过一盒巧克力，当时被告（反诉原告）两夫妻都在。从协议反映的内容来看，也不能够确认其真实性，包括价格、时间结点，都存在虚假的重要疑点，也没有进一步证实支付过、移交过等。所以该转让协议是不真实、不合法的，与本案也没有关联性。本院对该证据的真实性不予认定。
证据5、银行明细对账单1份，因被告（反诉原告）的卡是外地的，银行不给敲章，系第一次转让时转了45万，105000元是交吕芳珍房租的，之后4笔都是付转让费的，最后一笔19万是付现金的。原告（反诉被告）质证认为，没有银行的印章，所以不予认可。本院对该证据的关联性不予认定。
本院出示以下证据：
证据1、（2014）绍柯执民字第3487号调查笔录2份、执行笔录1份、询问笔录1份。原告（反诉被告）质证认为，对4份笔录的真实性没有异议，被告在案涉房屋被柯桥区法院执行中仍在对该房屋进行占有、使用、收益，是在正常经营的，而且双方的真实的租赁合同是原告提交的五年的租赁合同，而非十年的租赁合同。另外柯桥法院的法官已经告知被告不能在拍卖期间进行转租。被告（反诉原告）质证认为，对真实性没有异议，至少可以说明这样几个事实：柯桥区法院执行局在2015年初即2015年2月5日到吴建华承租的房屋进行现场查封，并对现场租赁情况作了了解，在第1份笔录中被告也说明了房子的租期是到2023年，即租期是十年的事实，如果有新的买受人买下来，被告愿意承租下去的。现在无法进行租赁，跟原、被告签订的协议相印证，在这种情况下被告是不需要再缴纳租金的。本院对该证据予以认定，可以证明柯桥区人民法院向被告（反诉原告）制作调查笔录、询问笔录的事实。
经审理本院认定，2013年7月1日，原告（反诉被告）吕芳珍与被告（反诉原告）吴建华签订《房屋租赁合同》1份，约定吕芳珍将位于绍兴市越城区银蝶园24号一楼房屋出租给吴建华经营超市，承租期限为5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止。租金为第一年105000元，合同签订之日付清，第二年根据市场作相应提高，但每年加价原则上不超过前一年房租的5%，租金一年一付，每年8月1日前支付。承租方缴纳押金10000元，水电押金5000元。合同对双方其他权利义务亦进行了约定。之后，双方又签订《补充协议》1份，将上述合同中约定租期变更为10年，自2013年7月1日至2023年8月31日。上述合同及补充协议签订后，吕芳珍向吴建华交付了案涉房屋，吴建华向吕芳珍陆续支付了2013年9月1日至2015年8月31日的房屋租金。
2015年，吕芳珍因与案外人绍兴银行股份有限公司轻纺城支行经融借款合同纠纷一案，经绍兴市柯桥区人民法院判决后，申请人绍兴银行股份有限公司轻纺城支行申请强制执行。该案执行过程中，绍兴市柯桥区人民法院委托评估机构对被执行人吕芳珍名下位于绍兴市越城区商品房产进行评估，后通过淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2017年2月21日，案外人黄燕以350万元竞得上述房屋。绍兴市柯桥区人民法院于2017年3月15日做出（2014）绍柯执民字第3487号之二执行裁定书，裁定吕芳珍名下位于绍兴市越城区商品房归买受人黄燕所有，裁定书于2017年3月28日送达，此后买受人办理了房屋产权变更登记手续。
在上述房屋被执行期间，绍兴市柯桥区人民法院分别于2015年2月5日、12月2日、2016年6月14日向吴建华制作询问笔录、调查笔录等，询问上述房屋相关使用情况并要求其腾空。2016年7月4日，绍兴市柯桥区人民法院在上述房屋张贴公告，要求被执行人将上述房屋腾空。2015年8月4日，吴建华向吕芳珍出具承诺1份，载明“等房子产权处理完毕后吴建华可以照常营业没有任何情况下，一次性补交2015年房租11万元整，外加利息5%（利息5厘）”。
本院认为，本诉部分，原告吕芳珍与被告吴建华于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方主体适格，意思表示明确，未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，合同双方应依约履行合同义务。上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋用于经营超市，被告应当按约支付相应的房租租金。案涉房屋虽因另案诉讼被绍兴市柯桥区人民法院强制执行，于2015年至2017年间经法院公开拍卖程序，由案外人竞得。被告主张该房屋于2015年初被法院执行局查封，从2015年初开始基本无法正常使用，但根据本院调取的被告在绍兴市柯桥区人民法院所做的调查笔录及询问笔录，可知在案件执行过程中，绍兴市柯桥区人民法院并未对被告承租的用于超市经营部分房屋采取查封等强制措施，被告经营的超市一直处于营业状态。对此本院认为，案涉房屋虽被法院强制执行，但在执行程序中未影响到承租人对其承租房屋的使用，故被告仍应按约向原告支付相应的房屋租金。关于欠付租金的金额，根据庭审查明可知，被告支付房屋租金至2015年8月31日止，此后租金未付。案涉房屋所有权于2017年3月28日变更，在此之前的房屋租金由原告收取。其中2015年9月1日至2016年8月31日房屋租金，根据被告于2015年8月4日出具的承诺书载明为11万元，原告对此没有异议，本院予以确认。2016年9月1日至2017年3月27日的租金，因双方未就租金增加金额做明确的约定，故本院确定标准仍按11万元/年计算，经计算为62383.56元。综上，被告尚欠原告租金172383.56元，对原告主张合理部分，本院予以支持。关于逾期利息，原告主张按年利率5%计算，该标准低于银行同期贷款利率，本院认为尚属合理，依法予以支持。
反诉部分，关于反诉原告吴建华要求解除合同的诉讼请求，根据《合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，反诉被告吕芳珍所有的案涉房屋被法院执行局公开拍卖，被案外人竞得，绍兴市柯桥区人民法院裁定上述房屋归买受人所有。上述房屋已办理产权变更登记手续后，反诉被告吕芳珍已不是案涉房屋权利人，其已无法继续履行与反诉原告吴建华之间的房屋租赁合同。现反诉原告要求解除与反诉被告之间的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，反诉原告于2017年7月13日起诉要求解除合同，诉状副本于2017年7月18日送达被告时，可认定反诉原告解除涉案合同的意思表示已到达反诉被告，故本院确认涉案合同自2017年7月18日解除。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，反诉原告主张其中39万元系案涉房屋所在超市经营权转入及转出的差价，40万元系超市2年盈利。其中39万元部分，首先，反诉原告对案涉房屋所在超市经营权的转入及转出，均系反诉原告与案外人所为，对其真实性及转让价格无法核实；其次，即使反诉原告主张的超市经营权转让的事实存在且金额属实，而有可能影响超市经营权转让价格变动的因素也多种多样，如装修折旧、存货情况、房租价格、超市本身经营状况等等。如前所述，本案中案涉房屋虽由法院强制执行，但并未对反诉原告所经营的超市采取过强制措施，反诉原告经营的超市一直处于可正常营业的状态，从反诉原告提供的证据，不能看出法院对案涉房屋的强制执行行为与原告经营超市的经营权转让价格变化存在因果关系。对于40万元盈利损失部分，反诉原告未提供证据证明其超市的经营情况，也未提供证据证明其经营的超市存在盈利损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告对其主张的两项损失不能提供足够的证据予以证明，对此应当承担举证不能的不利后果。本院对反诉原告主张的赔偿损失及利息的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告吴建华于本判决生效之日起三十日内向原告吕芳珍支付房租172383.56元，并支付该款自2017年6月1日起至实际履行之日止的逾期利息（按年利率5%计算）；
二、反诉原告吴建华与反诉被告吕芳珍于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月18日解除；
三、驳回原告吕芳珍的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告吴建华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3860元，由原告吕芳珍负担122元，由被告吴建华负担3738元。反诉诉讼费减半收取5890元，由反诉原告吴建华负担5850元，由反诉被告吕芳珍负担40元。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 赵 钦
人民陪审员 万春霞
人民陪审员 陆荣新
二〇一八年二月二十七日
书 记 员 黄美娟
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本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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