贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终3022号
上诉人（原审被告）黔西国龙置业有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县迎宾大道南侧国盛铭城28层5号。
法定代表人乔新栋，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）李克勇，男，1968年11月20日出生，汉族，住贵州省黔西县。
委托代理人（特别授权）邓维义，贵州本芳律师事务所律师。
上诉人黔西国龙置业有限公司因与被上诉人李克勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初2212号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告李克勇诉称：2014年7月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“国龙水岸一期”第6幢楼2单元10层2号房，建筑面积140.27平方米，总房价359092元，付款方式为一次性付款。签订购房合同前，原告于2009年6月9日交付被告购房订金50000元，于2014年5月9日交付被告预售购房款59091元，在签订购房合同当日交付购房款250002元。双方合同第十一条约定，被告应当于2016年3月29日前交付商品房，取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书，达到规定的标准、规程。第十四条约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，逾期超30日，买受人有权退房。同时，第十七条约定，设计变更未在10日内书面通知买受人的，买受人有权退房，出卖人应支付利息。合同签订后，原告于2016年3月9日交付被告住房维修基金7182元，2017年2月13日交付被告电表立户费520元，同日，缴纳购房契税10772.76元。2017年2月13日，被告通过贵州世纪宏洋物业管理有限公司通知原告办理交房手续，原告查验房时，发现房屋主卧、客卫生间下水管道有明显改动痕迹，遂要求被告提供建筑工程竣工备案表、设计图纸等证明文件，但被告拒绝。因被告交付的房屋在下水管道设计变更时未通知原告，且变更后已明显妨碍了原告对房屋的正常使用，原告拒绝接房。原告验房后30日，被告仍未向原告提供建筑工程竣工合格证明文件等。原告向被告提出要求协商退房，被告要求原告直接向人民法院提起诉讼。请求判决：1、解除原、被告于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》；2、被告在判决生效之日起3日内将购房款359029元返还原告，并按年息24%的标准赔偿原告自交付购房款之日至实际偿付之日期间的利息损失，其中购房款50000元计赔起算日为2009年6月10日，购房款59091元计赔起算日为2014年5月10日，购房款250002元计赔起算日为2014年7月30日；3、被告在判决生效之日起3日内赔偿原告购房等其他损失合计18474.76元（其中，契税10772.76元、住房维修基金7182元、电表立户费520元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告黔西国龙置业有限公司辩称：虽然无法定的解除情形，但是被告同意解除合同。付款时间应当以我方提交的证据为准。本案非民间借贷，不能按年利率24%来计算损失。对第三项诉讼请求被告没有异议。诉讼费应当按照各自的责任承担。
原审经审理查明：2014年7月29日，原告李克勇与被告黔西国龙置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西新城区行政大楼旁的永贵国龙水岸第6幢2单元10层2号房，建设面积为140.27平方米，套内面积120.72平方米，每平方米2974.58元（套内面积计算），总价款359092元，付款方式为一次性付款，即双方约定于2014年7月29日前支付完毕。合同第十一条约定：被告应当于2016年3月29日前交付商品房，交付房屋时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构对该商品房面积实测技术报告书以及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内容相关设施、设备达到的条件。同时，第十三条约定了逾期交房责任，逾期超过30日，原告有权退房，并按照已付款的0.1%支付违约金。合同第十四条约定了房屋交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理。于合同签订前的2009年6月9日，被告出具了《收据》，载明收到谢建华交来购房订金50000元，庭审中，原被告均认可该笔购房订金已由谢建华转让给了原告。2014年5月9日，被告出具《收据》，注明收到原告预售购房款59091元。2014年7月29日，原告交来预售购房款250002元。2017年2月13日，原告缴纳契税10772.76元、电表立户费520元、住房维修基金7182元，共计18474.76元。
原审认为：原告李克勇与被告黔西国龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵守约定，履行合同义务。根据合同约定，原告应于2014年7月29日前支付全部房款。虽然被告称购房款中的50000元系谢建华所交，但原、被告双方均认可谢建华所交的50000元已转让给了原告，且不动产统一发票显示的交款人为原告，总金额为359092元，故本案原告已交纳的购房款依法认定为359092元。原告已按约定履行了支付义务。合同约定被告应于2016年3月29日前交付商品房，并取得建筑工程竣工合格证明文件等相关文件，但被告出示的证据2、3并非合同第十一条约定的交付房屋时应当取得的相关文件，根据《商品房屋买卖合同》第十四条的约定，双方进行验收交接时，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收商品房，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理。而《商品房屋买卖合同》第十三条约定，逾期超过30日，原告有权退房，并按照已付款的0.1%支付违约金。现涉案房屋已逾期超过30日，被告已构成违约，根据约定原告有权退房，且被告也同意退房。故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告已实际交纳的购房款为359092元，现原告仅要求被告退359029元及其他损失（费用）18474.76元（其中契税10772.76元、维修基金7182元，电表立户费520元），符合法律规定，依法予以支持。同时，虽然《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金计算方式为原告已付款的0.1%，但是原、被告均认可合同中约定的违约金过低，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案的违约金依法调整为以359029元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至退还完毕之日止。由于三笔款项的支付时间不同，故违约金的起算时间以每笔款项交纳的时间起算，且原告已实际交纳的三笔款项占其主张的总金额359029元的比例分别计算，其中50000元按比例计算折算为49991.2元，则违约金以49991.2元为基数从2009年6月10日起计算，59091元按比例计算折算为59080.6元，则该笔款项的违约金以59080.6元为基数从2014年5月9日起计算违约金；250002元按比例计算折算为249958.1元，则该笔款项的违约金以249958.1元为基数从2014年7月29日起计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原审判决：一、解除原告李克勇与被告黔西国龙置业有限公司于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黔西国龙置业有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告李克勇已交的购房款359029元、其他损失（费用）18474.76元（其中契税10772.76元、维修基金7182元，电表立户费520元），并以359029元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至退还完毕之日止，其中49991.2元从2009年6月10日起计算违约金，59080.6元从2014年5月9日起计算违约金，249958.1元从2014年7月29日起计算违约金。案件受理费3482元（已减半收取），由被告黔西国龙置业有限公司负担。
宣判后，黔西国龙置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋已具备交付条件，《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件未成就，亦无其他法定解除事由，故本案解除合同的条件不具备，被上诉人要求解除合同没有事实与法律依据。一审仅以上诉人交房时未出示具备交房条件的证明文件为由认定上诉人违约，且已达到《商品房买卖合同》解除条件，判决上诉人承担违约责任认定事实错误，适用法律不当。二、即使本案《商品房买卖合同》达到解除条件，本案上诉人已多次通知被上诉人收房，2016年3月17日上诉人再次通知被上诉人收房至被上诉人2017年5月起诉之日已超过一年的除斥期间，被上诉人未及时行使合同解除权，其合同解除权已丧失。被上诉人提交的收房通知产生的时间是2016年2月13日，而不是2017年2月13日，此处“2017”的“7”明显有涂改痕迹，明显系由“2016”的“6”更改为“7”，说明被上诉人也自知自上诉人通知收房至被上诉人起诉，已超过一年的除斥期间。被上诉人目前主张解除《商品房买卖合同》已没有法律依据。三、本案双方均无过错，上诉人不应承担过错赔偿责任（含支付违约金）。四、本案《商品房买卖合同》的解除，并非因上诉人的过错，且被上诉人一审的诉讼请求并未完全得到支持，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，一审判决上诉人承担全部诉讼费没有事实与法律依据。应按各自败诉部分确定诉讼费的承担，而非全部由上诉人承担。综上，上诉人并无违约行为，不应承担逾期交房违约金。上诉人自愿与被上诉人解除合同，不是上诉人承担责任的理由，一审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人李克勇二审未作答辩。
经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。
本院认为：一审庭审中，上诉人明确表示同意解除其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，并认可双方合同约定的违约金过低，认为应当参照银行同期贷款利率计算违约金。因此，无论本案《商品房买卖合同》是否达到法定解除条件，被上诉人的合同解除权是否超过除斥期而丧失，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判决上诉人以购房款359029元为基数按中国人民银行同期贷款利率向被上诉人支付违约金均无不当。本案一审案件受理费3482系以被上诉人主张上诉人应返还的购房款359029元及契税、维修基金、电表立户费18474.76元为基数收取，一审全部支持了被上诉人的该部分诉讼请求，由此判决上诉人承担案件受理费并无不当。上诉人主张一审判决其承担违约责任及案件受理费无事实及法律依据的上诉理由均不能成立，不予采纳。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6964元，由上诉人黔西国龙置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 杨孝春
审判员 王 云
审判员 罗 珣
二〇一七年十月二十七日
书记员 高 进