福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0581民初2322号
原告：中国农业银行股份有限公司石狮市支行，住所地福建省泉州市石狮市。
负责人：吕光前，该支行行长。
委托诉讼代理人：李德俊，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：刘婷婷，女，该支行员工。
被告：张爱国，男，1979年8月3日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：李绵绵，女，1977年1月2日出生，汉族，住福建省石狮市。
被告：阳光城（石狮）房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。
法定代表人:李晓冬，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所执业律师。
原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行（以下简称原告农行石狮支行）与被告张爱国、李绵绵、阳光城（石狮）房地产开发有限公司（以下简称阳光城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行石狮支行的委托诉讼代理人刘婷婷、被告阳光城公司的委托诉讼代理人陈旺富到庭参加诉讼，被告张爱国、李绵绵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行石狮支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告农行石狮支行与被告张爱国、李绵绵、阳光城公司于2014年10月8日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140042958号）；2.请求判令被告张爱国立即偿还结欠原告农行石狮支行的借款人民币594999.97元及利息、罚息、复利(截至2017年5月4日共结欠利息7603.17元、罚息105.04元、复利68.67元，合计7776.88元，自2017年5月5日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付)；3.请求判令被告张爱国、李绵绵提供购买的商品房(商品房买卖合同：××号)对上述债务承担抵押责任；4.请求判令被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司对上述债务的偿还承担连带清偿责任；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告农行石狮支行撤回了第1项诉讼请求。事实和理由：被告张爱国于2014年10月8日向原告农行石狮支行借款人民币70万元，由张爱国、李绵绵提供购买的商品房(商品房买卖合同：××号)提供抵押担保、被告阳光城公司提供连带责任保证担保，各方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120140042958号）。借贷双方约定借款年利率6.87750%，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，并办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告农行石狮支行依约放款，但被告张爱国未按合同约定的按还款计划归还贷款本息，经原告农行石狮支行多次催讨，至今尚有多期本息未能偿还，被告张爱国、李绵绵拒不履行其应负的抵押责任，被告阳光城公司拒不履行保证义务。
被告阳光城公司辩称：1.被告张爱国购买的阳光城丽兹公馆XXXX元房屋早已交付使用，且产权证在2016年9月5日已经办理至被告张爱国名下。原告农行石狮支行及被告张爱国作为抵押登记设立的相对方，在涉案房屋已经具备办理正式抵押登记条件的情况下，有义务及时办理抵押登记手续，但原告农行石狮支行及被告张爱国拖延至今未办理，存在明显过错。同时，根据《个人购房担保借款合同》第二部分第35条约定，被告阳光城公司仅须承担阶段性担保责任，担保责任至涉案房屋办妥抵押登记之日止。正是由于原告农行石狮支行及被告张爱国怠于办理抵押登记的行为，导致被告阳光城公司根据《个人购房担保借款合同》约定的阶段性担保责任解除条件无法成就，阶段性保证责任被不当延长，属于原告农行石狮支行及被告张爱国为了自己利益不正当的阻止条件成就，参照《合同法》第45条规定，应当视为阶段性担保责任解除条件已经成就，被告阳光城公司的担保责任已经免除，因此要求被告阳光城公司承担责任没有依据。2.被告阳光城公司对原告农行石狮支行主张其有权对被告张爱国名下房屋行使抵押权利没有异议。涉案房屋在2014年10月14日已经办理了抵押权预告登记，且产权证已经办理至被告张爱国名下并交付使用，应将其作为被告张爱国的责任财产进行处理。同时，从社会公示角度而言，虽然抵押预告登记非正式抵押登记，但第三人通过抵押预告登记情况明确知悉不动产将设立的抵押权，赋予原告农行石狮支行对被告张爱国所有的涉案房屋享有抵押权利，不违反物权公示效果。3.原告农行石狮支行主张被告张爱国结欠其借款本金、利息、罚息、复利的数额、计算标准、法律及合同依据，由人民法院依法认定。4.退一万步而言，倘若被告阳光城公司需承担担保责任，原告农行石狮支行也应当就被告张爱国所有的房屋进行处分后先行受偿，受偿不足部分再向被告阳光城公司主张担保责任，同时，在被告阳光城公司承担保证责任后，依法有权向被告张爱国、李绵绵追偿。
被告张爱国、李绵绵未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了庭审举证、质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告张爱国、李绵绵未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交反驳证据，视为自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。
本院经审理查明认定的事实与原告农行石狮支行诉称的事实一致。
本院认为，原、被告各方签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容于法无悖，依法有效。各方当事人均应依约履行相应义务，被告张爱国向原告农行石狮支行申请贷款，原告农行石狮支行依约足额发放了借款，被告张爱国未依约按时足额还款付息显属违约，应承担相应违约责任。故原告农行石狮支行有权依约要求被告张爱国偿付尚欠的借款本金及至还款之日止的利息、罚息和复息。
被告张爱国、李绵绵自愿以阳光城丽兹公馆XXXX单元房产作为讼争借款的抵押担保物并办理了抵押权预告登记，但讼争抵押房产的预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在未办理房屋抵押权设立登记之前,原告农行石狮支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争房产办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对讼争房产的处分,而非对讼争房产享有现实抵押权。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的阳光城丽兹公馆XXXX房产已登记至购房人名下且已具备办理抵押登记等物权登记条件，但购房人张爱国怠于办理以致抵押权设立登记未完成，故购房人张爱国负有协助办理抵押登记的义务，被告阳光城公司应督促其办理。本院酌定被告张爱国应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。只有在案涉房产抵押登记办妥后，原告农行石狮支行才依法对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
原告农行石狮支行与保证人阳光城公司在《个人购房担保借款合同》第35条约定保证人阳光城公司承担的是阶段性连带责任保证，并议定“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，在抵押权未能依登记而设立情况下，保证人阳光城公司的保证期间延续，保证责任尚未免除。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人阳光城公司在承担保证责任后，有权向债务人张爱国追偿。在追偿过程中，若债权人农行石狮支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还保证人阳光城公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，再有余款的应退还被告张爱国。
综上所述，原告农行石狮支行的诉讼请求可以成立的，本院依法支持，依据不足的，本院予以驳回。被告张爱国、李绵绵经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一.被告张爱国应于本判决生效后立即偿付原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行借款本金594999.97元及截至2017年5月4日的利息、罚息、复利7776.88元,并按编号为35020120140042958号的《个人购房担保借款合同》的约定及中国人民银行有关规定计付自2017年5月5日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利;
二、被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司对被告张爱国的上述债务承担连带保证责任，被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向被告张爱国追偿;
三、被告张爱国应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行办理阳光城丽兹公馆XXX单元房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行，被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司应督促被告张爱国并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司的保证责任终止；
四、上述房产抵押登记办妥后，原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的主债权优先受偿；
五、原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告张爱国；
六、被告阳光城（石狮）房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告张爱国追偿；
七、驳回原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9827元，由原告中国农业银行股份有限公司石狮市支行负担100元，由被告张爱国、阳光城（石狮）房地产开发有限公司共同负担9727元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 李小红
代理审判员 蒋正伟
人民陪审员 吴辉荣
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 陈玲玲
附：引用法律条文及执行申请提示
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。