辽宁省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）辽执复313号
复议申请人（案外人）：孙某某，男，汉族，1956年4月11日出生，住某某省某某市某某区某某街*号。身份证号：ＸＸＸ。
委托诉讼代理人：吴某某，辽宁某某律师事务所律师。
申请执行人：某某银行股份有限公司某某分行。住所地：某某省某某市某某区某某路*号。
负责人：钱某，该分行行长。
委托诉讼代理人：程某，该公司职员。
委托诉讼代理人：王某某，该公司职员。
复议申请人孙某某不服大连市中级人民法院（以下简称大连中院）（2017）辽02执异412号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
某某银行股份有限公司某某分行（以下简称大连某某银行）与大连某某有限公司、潘某某、潘某某、刘某某金融借款合同纠纷一案,大连中院于2014年12月12日作出（2014）大民三初字第300号民事调解书。调解书生效后，大连某某有限公司、潘某某、潘某某、刘某某未履行调解书确定的义务，大连某某银行申请法院执行。案外人孙某某于2017年8月30日提出书面异议，请求确认其对执行标的某某市某某区某某路Ｘ号仲夏花园Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号（以下简称案涉房屋)享有租赁权，并在租赁期限内有权阻止向受让人（大连某某银行）移交该房产。
大连中院查明，大连某某银行与大连某某有限公司、潘某某、潘某某、刘某某金融借款合同纠纷一案,2014年12月12日作出（2014）大民三初字第300号民事调解书，对各方当事人达成的如下协议予以确认：一、大连某某有限公司于2014年12月31日之前偿还大连某某银行借款本金29552006.14元及至2014年12月31日止的利息、复息、罚息（按双方2014年连贷字第YY006号《借款合同》约定的利息、复息、罚息利率计算）;若逾期给付，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;二、潘某某、潘某某、刘某某对上述借款本息、案件受理费、保全费承担连带保证责任；三、大连某某银行对潘某某所有的位于某某市某某区某某路Ｘ号半地下1层1号的抵押房屋（房产证号为西私有Ｘ号）折价、或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。
2014年10月23日，该院作出（2014）大立一特字第74号民事裁定：冻结大连某某有限公司、潘某某、潘某某、刘某某银行存款30194571.76元或查封其等值财产。
2014年10月30日，作出（2014）大立一特字第74号《协助执行通知书》：查封潘某某位于某某区某某路Ｘ号半地下1层1号房屋，该房屋2014年1月抵押给某某银行股份有限公司某某分行。查封刘某某位于某某区某某路Ｘ号某某花园Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号房屋。查封期限两年，自2014年10月24日至2016年10月23日。
2015年12月25日，作出（2015）大执恢字第357号执行裁定：一、准许大连某某银行以物抵债的申请。二、将潘某某所有的位于某某市某某区某某路Ｘ号半地下1层1号的抵押房屋（房产证号：西私有Ｘ号）以2650万元、刘某某所有的位于某某市某某区某某路Ｘ号仲夏花园Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号（房产证号：西私有Ｘ号）以240万元，抵偿所欠借款本金2890万元。上述房屋所有权自本裁定送达之日起归大连某某银行所有。三、剩余债务由被执行人继续清偿。
大连中院认为，案外人执行异议是案外人基于对执行标的的实体权利提出排除执行的异议。本案中孙某某提出的异议，并非针对法院的执行行为，故不属于案外人执行异议审查范围。孙某某要求确认其对案涉房屋享有租赁权的请求，涉及到租赁合同是否真实、合同签订的时间及是否实际占有等实体问题，需要通过审判程序最终解决，无法单独在执行异议审查环节予以确认。孙某某提出的排除长春银合汇金融服务外包有限公司对其的清退行为的异议，亦不属于执行异议审查范围。2017年9月7日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，作出（2017）辽02执异412号执行裁定书，裁定驳回孙某某的申请。
孙某某向本院申请复议称，请求撤销（2017）辽02执异412号执行裁定书。主要事实和理由是：2013年5月1日其与大连市某某区某某路Ｘ号某某花园Ｘ号楼Ｘ单元Ｘ层Ｘ号的房屋所有人刘某某签订房屋租赁合同，租赁期限自2O13年5月1日至2023年5月1日止，年租金为9.8万元，押金为5万元。该合同签署后，孙某某按照合同约定交付租金及押金，刘某某交付案涉房屋，孙某某实际占有、使用至今。在签署租赁合同之前，该房产不存在任何有效抵押和查封的情形。大连某某银行于2015年2月12申请强制执行，大连中院于2015年12月25日下达（2015）大执恢字第357号执行裁定，对案涉房屋采取执行措施进行抵偿。孙某某租赁、占有、使用案涉房屋在前，法院的强制执行在后。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。同时，我国关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定中也明确规定，拍卖财产上原有的租赁权或其他用益物权，不因拍卖而消灭。上述法律法规明确规定，其作为合法的承租人对租赁房产依法享有的租赁权，理应受到法律保护，对被执行的不动产，其有权请求阻止向受让人移交。
申请执行人大连某某银行称，大连中院作出的裁定书符合事实和法律规定，孙某某的复议理由不成立，应予驳回。大连中院认定孙某某提出的执行异议不属于案外人执行异议审查范围是正确的。2015年12月25日大连中院（2015）大执恢字第357号执行裁定将案涉房屋抵债给大连某某银行，并签收了该裁定。同日大连中院作出执行裁定书裁定终结本次执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，自2015年12月25日起取得了该房屋的所有权。2016年9月办理并取得了该房屋的所有权证书。孙某某应当通过其它合法途径主张权利，而非提出执行异议。孙某某所谓的租赁合同是虚假的，合同上刘某某的签字是虚假的，合同约定的租赁期限和租金支付方式不符合正常的交易习惯，不合常理，其未能提供充分的证据证实其已经支付了租金和押金，也未能证实刘某某向其交付了房屋，更未证实其实际占有和使用了房屋，刘某某或者孙某某在查封三年之后突然提出执行异议不合常理。
本院查明的事实与大连中院查明的事实基本一致。
本院认为，本案的争议焦点是案外人孙某某基于房屋租赁权请求阻止向大连某某银行移交占有涉案房屋是否应当受理。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即2012年修正后的民事诉讼法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”本案中，孙某某主张对案涉房屋的租赁权，其目的是为了阻止将案涉房屋移交给申请执行人大连某某银行。但是执行法院在作出（2015）大执恢字第357号以物抵债的执行裁定后，并未采取交付房屋的执行措施，因此孙某某以其享有租赁权为由提出阻止向申请执行人移交案涉房屋的主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的受理条件，应予驳回。
综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下：
驳回孙某某的复议申请，维持大连市中级人民法院（2017）辽02执异412号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 赵子军
审判员 王兴奎
审判员 张 华
二〇一七年十一月十四日
书记员 刘 倩