北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第11787号
原告北京市朝阳区供销合作社，住所地北京市朝阳区五里桥一街1号院13号楼1层。
法定代表人李建军，主任。
委托代理人于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
被告石磊，男，1986年3月9日出生。
委托代理人程燕云（被告石磊之母），女，1961年12月16日出生。
委托代理人徐喆，北京市京银律师事务所律师。
第三人刘文亮，男，1976年7月10日出生。
第三人张韧东，男，1968年2月11日出生。
原告北京市朝阳区供销合作社（以下简称原告）与被告石磊（以下简称被告）、第三人刘文亮、第三人张韧东（以下均简称姓名）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于向东，被告委托代理人程燕云、徐喆，刘文亮、张韧东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区黑庄户乡黑庄户供销社煤场房屋，租期为2013年1月1日至2013年12月31日。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务。2013年12月31日租赁合同到期后，由于被告的原因未获续签。依据合同约定，被告应在租期届满前按照租赁合同规定办理续租手续；未办理续租的，被告应在租期届满时及时按照租赁合同约定搬离租赁房屋。然而，虽经原告多次发函通知，被告在租期届满后一直无理拒绝腾退房屋。原告认为，我方作为租赁房屋的合法所有人，在租赁合同期满，租赁合同未获续签的情况下，依法有权收回租赁标的。被告拒绝腾退房屋的行为不仅严重侵犯了我方的合法权益，也带来了巨大的经济损失。现我方诉至法院要求1、判令被告立即腾退承租原告的房屋；2、判令被告向原告支付自2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费共计6825元。
被告辩称：一、1.1原告的诉讼存在本质的错误。返还原物是基于物权的请求权，原告诉讼提出的原物的物权所有人是谁，原告是否有权提出返还原物？1.2物权取得的途径有原始取得以及继受取得，本案诉争的“原物”通过前面分析得出北京市朝阳区供销合作社无法成为原始取得的合法主体，原告不具备合法原始取得的依据和事实，那么原告是否是继受取得，原告存在企业改制过程，但是设立时间为1989年7月，本案诉争的“原物”建成时间是在企业设立之后，故此原告也无继受取得。1.3《物权法》第245条：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。1.4通过原告所述以及提交证据显示，被告自始至终在涉案房屋内居住，时间长达近一年多。原告主张远远超出法定一年期限。二、原告断章取义、隐瞒重要事实、混淆视听。2.1原告所述2013年的租赁合同系带租承租，具有历史原因。2.2被告承租期间，因原告的行为给被告造成巨大的经济损失。三、答辩人保留向原告追索赔偿的权利。答辩人掌控房屋期间，我方进行了转租，原告没有对房屋进行维护、保养，导致次承租人提起诉讼，对我方权益造成了影响。四、原告滥用诉讼资源，虚假诉讼依法应当严惩。答辩人觉得法律是保护诚实信用的武器，不是别有用心的人利用的工具。原告现在不守诚信，侵犯他人合法权益，还要恶人先告状；刻意隐瞒重要事实，虚假诉讼，依照民事诉讼法的规定依法应当严惩！答辩人希望原告不要再杜撰事实，混淆视听，同时也恳请法院核实上述答辩意见并采纳。综上，原告的诉讼请求于情于理于法都是站不住脚的，请求驳回原告的诉讼请求。
刘文亮陈述：我自2003年从被告处承租涉案房屋中北数第二至第六间门面房及四间后背房至今，希望原告少长点租金，考虑我的实际使用情况。
张韧东陈述：我希望继续承租房屋。我最早在2002年8月是和三间房供销社签的合同，后来和石磊签的合同，合同原件未带到庭，合同签订的年限与刘文亮的租赁合同年限一致。
经审理查明：2013年1月6日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自己所有的位于北京市朝阳区黑庄户乡黑庄户供销社煤场房屋出租给乙方使用，上述租赁标的占地面积为133.61平方米，建筑面积为80平方米（具体面积以测量为准）；租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，每年租金0.72万元。《房屋租赁合同》第六条“室内装修和改造”第二款约定“本合同履行期限届满或由于任何一方的原因造成本合同提前解除或不能履行，乙方所租房屋内的所有装修、改造均无偿归甲方所有，乙方不得用装修改造来抵偿租金或要求甲方补偿，并不得自行拆除该装修、改造设施，如因此给甲方造成损失，乙方负赔偿责任”。《房屋租赁合同》第八条“乙方权利义务”第六款约定“在租期届满前按本合同的规定办理续租手续，未办理续租的，在租期届满时及时搬离该房屋，并按入住日期前的原状（正常磨损除外）或乙方进行装修改造后的状态交还甲方，乙方购置的不可移动的物品由甲方处理，可移动的物品由乙方处理”。《房屋租赁合同》第八条“乙方权利义务”第八款约定“乙方承租的租赁区域在遇国家拆迁占地时，乙方必须无条件搬出，由甲方与拆迁单位进行联系解决，所有拆迁补偿均归甲方所有，与乙方无关”。合同后附场地平面图。被告认可《房屋租赁合同》的真实性，但是不认可其合法性，主张出租人未取得建设工程许可证，订立的租赁合同应属无效。双方均认可依照《房屋租赁合同》后附场地平面图实际履行合同；石磊将涉案房屋北数第一间门面房转租给张韧东用于羊肉销售，将涉案房屋北数第二至第六间门面房及四间后背房转租给刘文亮用于超市经营。
经询，被告主张因租赁房屋没有建设许可审批手续，故原、被告于2013年1月6日签订《房屋租赁合同》应属于无效，且无论是原始取得还是继受取得，租赁房屋均应属于被告，原告主张返还原物的期限已过，故其主张返还原物的事实和法律基础均不存在。原告主张其持有涉案房屋的产权证书，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，且双方已经实际履行。
庭审中，原告提交《房屋所有权证》，上载房屋所有权人为原告，房屋坐落于朝阳区黑庄户村4号东侧（煤场），建筑面积为202.90平方米，填发日期为2002年5月17日。被告对于该证据的真实性表示认可，但主张《房屋所有权证》中平面图与《房屋租赁合同》附图不一致，租赁房屋在房产证办理时不存在，房产证上只有北侧二处建筑。
庭审中，原告提交2014年6月23日《通知》，欲证明其曾向被告送达该通知。《通知》上载“你方承租我单位位于朝阳区黑庄户煤场部分房屋，租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。现通知你方：你方自收到此通知5日内，与我单位签订租赁合同，如逾期未签，我单位将收回你方所承租的房屋及场地，同时我单位将采取法律途径维护我单位的正当权益”。被告称没有收到前述通知，双方签订有租赁合同，其中有完备的联系方式和沟通方式，且被告的母亲是原告单位的职工，原告本可以采取便捷的方式通知送达，但原告没有采取，仅凭照片无法认定在2014年6月23日进行了通知，证明效力很低。
庭审中，被告提交北京市朝阳东三间房煤炭经销部（以下简称东三间房经销部）营业执照副本复印件、东三间房经销部组织机构代码证副本复印件、北京市煤炭经营许可证副本复印件、东三间房经销部2000年12月20日出具的《证明》、北京市工商行政管理局朝阳分局行政处罚决定书、东三间房经销部工商登记信息查询打印件、原告2013年5月24日出具的《证明》，欲证明原告的前身东三间房经销部曾出具证明确认承租物的来源，东三间房经销部的债权债务应由原告承担。东三间房经销部的《证明》上载“东三间房经销部为解决职工、工资吃饭问题于2000年10月进行了集资建房，其中包括下属黑庄户煤场。由北向南共建10间门面房和4间后背房。此14间屋全部由程燕云家出资，包括建房费用陆万元……集资建房共计花费人民币捌万元整。基于此，东三间房经销部以单位的名誉承诺：门面房部分留给程燕云家人（可以是程燕云家里指定的其它成员）合法条件下最长期租用，承租期内也可以转租，且租金长期优惠不变。建房款捌万元作为借款，五年内向程燕云家偿还完毕。该房屋如遇企业进一步深化改革、机构调整及国家各级政府拆迁占地等情况发生时给予最大限度补偿。对以上约定双方无异议”。落款处东三间房经销部加盖公章、法定代表人程某加盖个人人名章。2011年10月12日，东三间房经销部被吊销营业执照。工商登记信息查询打印件显示东三间房经销部的投资人为“北京市朝阳区三间房基层供销社”。原告出具的《证明》，上载“东三间房经销部原为北京市朝阳区供销合作社的下属企业。该单位为法人企业，法定代表人为程某”。原告主张东三间房经销部与原告是两个独立的法人，东三间房经销部属于二级下属企业。
案件审理中，被告申请证人程某到庭作证，程某陈述其代表东三间房经销部曾向程燕云承诺租金不涨也不变，但是实际上涨了20%，借款也没有归还程燕云。原告认可被告建房的事实，但不认可东三间房经销部在《证明》中所做的承诺，并主张证人程某与原、被告双方均存在利害关系，证人证言的效力有待确认。
庭审中，被告提交原告于2011年12月1日出具的同意转租证明、2013年3月25日出具的同意出租证明，欲印证2000年12月20日《证明》内容。原告对于前述证明的真实性认可，对于证明目的不认可。被告还提交维修费收据两份，欲证明原告没有尽到相应的维修义务。原告对于收据的证明目的不予认可。
庭审中，被告提交2013年朝民初字第21409号民事案件卷宗，欲证明涉案租赁物来源。原告对于案卷真实性认可，并主张在该案中，被告认定原告作为房屋产权人的身份。该案卷第126页庭审笔录中法官问“（涉案房屋）产权人是谁”该案件原告（本案被告）代理人回答“北京市朝阳区供销合作社”；法官问“煤炭经销部与供销合作社是何关系”该案件原告（本案被告）代理人回答“供销合作社是独立的法人，煤炭经销部只是一个下属的机构，现在煤炭经销部已经没有了”。
以上事实，有相关书证及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同。
关于被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”主张涉案《房屋租赁合同》无效的抗辩意见，该司法解释第一条明确规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，故结合本案租赁标的及合同实际履行情况，原、被告签订的《房屋租赁合同》应属有效。
关于被告主张其对租赁标的物进行改建、添建，原告对于租赁标的不享有物权的抗辩意见，原告已提交涉案地块及地上物的房屋所有权证，被告对于地上物的改造，不影响原告对于涉案地块及地上物的权属。关于被告主张原告要求返还原物已超过一年时效的抗辩意见，返还原物请求权不同于占有回复请求权，物权请求权不适用诉讼时效，也不适用除斥期间，故对于被告的该项抗辩意见，本院亦不予采信。
本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》明确约定租赁标的、租赁期限，现租赁期限届满，被告无权继续占有、使用租赁标的，理应及时向原告返还租赁标的，故对于原告要求被告立即腾退承租原告的房屋的诉讼请求，本院应予支持。双方确认被告已将租金交至2013年12月31日，此后，被告仍占有、使用租赁标的，理应支付使用费用，原告要求被告参照双方约定的租金标准支付使用费并无不当，故对于原告要求被告支付2014年1月1日至2014年12月12日的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告石磊于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区黑庄户乡黑庄户供销社煤场的房屋腾空并返还给原告北京市朝阳区供销合作社；
二、被告石磊于本判决生效之日起十五日内向原告北京市朝阳区供销合作社支付房屋占有使用费六千八百二十五元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费70元，由被告石磊（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张玉倩
人民陪审员 杜素玲
人民陪审员 张春英
二〇一七年九月十八日
书 记 员 于 月