甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终2703号
上诉人（原审原告）韩银娥，女，1985年8月3日出生，汉族，住甘肃省徽县。
委托诉讼代理人：周文杰，甘肃杰隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高磊，甘肃杰隆律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:兰州民城房地产开发有限责任公司，住所地兰州市七里河区。
法定代表人：尚峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王生辉，甘肃东方人律师事务所律师。
上诉人韩银娥因与上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司（以下简称民城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩银娥的委托诉讼代理人周文杰、高磊，上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王生辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人韩银娥的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，判令被上诉人立即为上诉人办理涉案房屋的不动产权属证书；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第ll0条的规定，判令驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。被上诉人不补交建设用地土地使用权出让价款的行为属于怠于履行法定义务，而不是法律上或者事实上的不能履行。2、一审法院认为商品房权属登记欠缺条件与事实不符。商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，根据合同相对性的原则，以及《合同法》第121条的规定。所以被上诉人应当向上诉人承担违约责任，至于其与第三人国家行政机关之间缴纳费用的问题，这是被上诉人的法定义务，根本不能作为抗辩理由。3、被上诉人的违约行为完全是由于自身内部原因造成，因此应当承担合同履行不能的不利后果。被上诉人因小区容积率超标而需补缴土地出让金，却一直未补缴相应的土地出让金，致使上诉人的房地产权属证书问题一直久拖未决。因此，被上诉人的违约行为完全是由于自身内部原因造成，根本原因是被上诉人为追求经济利益而不补交建设用地土地使用权出让价款，以致迟迟不能为上诉人办理房地产权属证书。
上诉人民城公司辩称：本案上诉人韩银娥要求上诉人民城公司办理房产证的要求是合法的，但因为政府相关部门提出补缴土地出让金没有事实根据和相关法律依据致使本案产权证一直没能办理，造成这些结果的原因是政府部门的问题，不是答辩人代为履行法定义务的问题，请求法院就此事实查明事实，公正审判。
上诉人民城公司的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初3617号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定的部分案件事实错误。1、一审法院根据上诉人向法庭递交的相关证据对案涉房地产的开发过程进行了详细叙述，但一审法院对部分案件事实认定是错误的。一审法院认定2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组以会议纪要确定涉案项目的容积率不大于6.0，3月2日业务会审会同意按此指标提出规划条件核发《建设用地规划许可证》。并查明2011年4月29日，兰州市城乡规划局向民城公司作出的规划条件通知书中载明：”祥瑞人家”住宅小区建设项目的建筑密度(％)≤30，容积率≤6.0。上述文件确定了涉案土地的容积率≤6.0。兰州市国土资源局2016年5月10日发兰国土资地[2016]97号《兰州市中心城区地价评估技术导则》第七条之规定，案涉土地以兰州市土地管理领导小组会议纪要方式和兰州市规划局《规划条件通知书》确定的容积率是依法作出的，非经法定程序不能变更。兰州国土资源局既无权确定容积率，也无权调整容积率。市国土局兰国土资第[2014]123号文件系未经法定程序作出，不具有法律效力。2、案涉房产未办理产权登记的原因系兰州市政府部门过错造成，市政府要求被告补交国有建设用地使用权出让金没有法律依据。二、一审法院支持被上诉人的逾期办理权属登记之违约金主张缺乏事实和法律依据。现在由于政府部门个别人的过错，造成上诉人无法向兰州市国土局进一步申报相关材料，造成被上诉人的产权证迟迟不能办理。因此，在上诉人不存在过错的情况下，一审法院支持被上诉人的逾期办理权属登记之违约金主张缺乏事实和法律依据。三、一审法院认为被上诉人主张支付逾期交房违约金诉讼时效中断，没有证据证实，系一审法院的推测结论。一审法院认为被上诉人主张迟延交房违约金主要的原因就是包括被上诉人在内的其他起诉的业主之陈述及律师函回复，在没有任何证据直接证实的情况下，就推测出被上诉人向上诉人询问、催告过案涉商品房延期交房赔偿之事宜，纯属一审法官的推测出的结论。民事诉讼证据规则的基本原则就是”谁主张，谁举证”，而不是由主办法官进行推测，加以论证，这样的判决是没有法律依据的。
上诉人韩银娥辩称：上诉人民城公司未按合同约定及时交付房屋、未办理房屋产权证，故上诉人兰州民城房地产开发有限责任公司应当承担违约责任。
韩银娥向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即为其办理房地产权属证书；并向其支付迟延交房违约金6340.98元，支付迟延办理房地产权属证书违约金660.52元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2012年4月6日，韩银娥与民城公司签订商品房买卖合同1份。双方约定：韩银娥购买民城公司开发的位于兰州市城关区红山根西路（82-98号）”祥瑞人家”1幢2单元2004室住宅房屋一套，建筑面积91.51平方米，套内建筑面积71.89平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.62平方米。面积确认及面积差异处理双方约定按产权登记面积据实结算，差额多退少补，不计利息。房屋总价款660519元。双方关于房屋交付期限的约定为：民城公司应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付韩银娥使用。除合同第八条规定的特殊情况，民城公司如未按合同规定的期限将案涉商品房交付韩银娥使用,逾期不超过60日,自2013年1月2日起至实际交付之日止,民城公司按日向韩银娥支付已付房价款0.01%支付违约金,合同继续履行。双方关于产权登记的约定为：民城公司应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因民城公司的责任，韩银娥不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款0.1%支付违约金。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，韩银娥向民城公司交付全部购房款。2012年7月19日，双方办理了预告登记，韩银娥取得兰房预（城关区）字第17720号所有权预告登记证。同年4月7日，民城公司给韩银娥办理了涉案住宅房屋的入住手续。另查明：2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组召开了第四次会议，并形成会议纪要。该次会议其中一项议题是对2008年12月17日之后审批的有关出让用地容积率调整的建设项目的审查。案涉”祥瑞人家”住宅小区亦系2008年12月17日之后先签订土地出让合同，后对建设方案进行审批的建设项目。与该项目同属一类的项目还有11个，该类项目的建设用地属协议出让用地。兰州市规划土地管理局对符合城市规划、未审定规划方案的协议出让用地，其用地容积率一律按2.0核定，并以此计算土地出让金，签订土地出让合同，办理国有土地使用权证，待规划方案审定后再按实际容积率修正土地出让金。”祥瑞人家”小区的建设地点在兰州市城关区红山根，用地面积7.5亩，总建筑面积34100平方米。在上述会议纪要中该项目容积率调整备注中载明：”经核，该项目用地为转让用地，转让合同未注明用地容积率，2008年12月18日业务会审会研究，该项目容积率不大于6.0，3月2日业务会审会同意按此指标提出规划条件核发《建设用地规划许可证》。”2009年5月22日，兰州市规划局向”祥瑞人家”住宅小区建设项目的原用地单位甘肃祥瑞房地产开发有限责任公司（以下简称祥瑞公司）核发了建设用地规划许可证。因祥瑞公司向民城公司转让了该宗建设用地，故2010年4月1日，民城公司取得建设规划许可证，同年4月25日，取得建设工程施工许可证。2011年3月11日，民城公司与祥瑞公司办理了”祥瑞人家”住宅小区建设项目国有土地使用权的转移登记，取得”祥瑞人家”住宅小区建设项目国有土地使用权证。同年4月29日，兰州市城乡规划局向民城公司作出的规划条件通知书中载明：”祥瑞人家”住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤30，容积率≤6.0。2012年1月5日，兰州市住房保障和房地产管理局向民城公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2014年3月14日，市国土局作出兰国土资地[2014]123号文件，该文件是关于同意变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知。该通知要求民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6895312元。并要求民城公司接此通知后，持与该局签订的协议书及支付凭据办理有关手续。此通知自下发之日起三个月内，民城公司应付清全部国有建设用地使用权出让价款，否则，该通知无效，重新办理。民城公司接此通知后，未补交土地出让金。2014年12月15日，案涉建设项目完成了竣工验收备案。但由于民城公司未补交土地出让金，其无法完成建设项目竣工规划验收，导致不能给韩银娥办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为:1、在民城公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,民城公司未办理权属登记是否构成违约；2、韩银娥主张民城公司支付违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。一、在民城公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,民城公司未办理权属登记是否构成违约。《合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，韩银娥与民城公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的拘束力。韩银娥作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；民城公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,对韩银娥构成违约。理由为：民城公司用于开发建设”祥瑞人家”住宅小区的建设用地政府相关部门认为属符合城市规划、未审定规划方案的协议出让用地，其用地容积率一律按2.0核定，并以此计算土地出让金。待规划方案审定后再按实际容积率修改土地出让金。在民城公司开发建设时，政府相关部门对”祥瑞人家”小区建设项目容积率由2.0调整到≤6.0，基于容积率之变更，市国土局通知民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6895312元。民城公司以其在开发建设时并未超出容积率≤6.0，其开发建设行为合法合规为由，未补交该款项,进而使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，致权属登记无法完成。因为，依《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。民城公司未补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，故民城公司的行为对韩银娥构成违约。在市国土局未就民城公司不补交国有建设用土使用权出让价款的违法行为处理之前，案涉商品房权属登记欠缺条件，一审法院对于韩银娥主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。韩银娥可在民城公司完成补交国有建设用地使用权出让价款之后，再行主张自己的权利。民城公司以会议纪要为依据，辩称案涉”祥瑞人家”住宅小区建设项目容积率提高系政符相关部门同意，且无须再补交国有建设用地使用权出让价款的理由，系其对会议纪要中与其相关的内容之曲解，故其辩称理由一审法院不予采纳。民城公司应按韩银娥已付房价款0.1%支付违约金，即660519元×0.1%=660.52元，韩银娥的该项诉讼请求一审法院予以支持。二、韩银娥主张民城公司支付违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。本案中，双方关于房屋交付期限的约定为：民城公司应当在2013年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付韩银娥使用。买受人请求出卖人支付逾期交房的违约金，应从合同约定的或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。从2013年1月2日起算诉讼时效期间，至韩银娥提起本案之诉时，该项诉讼时效期间发生了中断的法定事由。因为，从包括韩银娥在内的其他起诉的业主之陈述及律师函回复，其向民城公司询问、催告过案涉商品房延期交房赔付之事宜。从情理考量，作为业主不可能不关心所购房屋交付迟延问题，故有理由相信在诉讼时效期间内”祥瑞人家”小区业主向民城公司提出支付延期交房违约金之主张的事实客观存在，故该项权利之诉讼时效自业主的催问而中断，民城公司辩称诉讼时效已过之理由一审法院不予采纳。2013年4月7日，民城公司给韩银娥办理了案涉住宅房屋的入住手续，民城公司应按韩银娥已付房价款0.01%支付违约金，即660519元×0.01%×96=6340.98元，韩银娥的该项诉讼请求一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项之规定，判决：一、兰州民城房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向韩银娥支付迟延交房之违约金6340.98元，逾期办理权属登记之违约金660.52元；二、驳回韩银娥的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告兰州民城房地产开发有限责任公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审所查明的事实与一审相同无异，本院予以确认。
针对上诉人的上诉请求和理由结合被上诉人的答辩理由，双方诉争的焦点归结为：一、双方签订的商品房销售合同是否得到全面履行？二、对合同约定之外的具体行政行为的变更，能否视为不全面履行合同的情形？三、本案中是否存在诉讼时效逾期的问题。
本院认为：关于焦点一。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案的商品房买卖合同，是上诉人民城公司在取得兰州地区商品房预售许可证，国有土地使用权证以及相应的其他三证后与上诉人韩银娥签订的。合同签订后双方依约分别交付房屋，接收房屋并入住。合同的主要义务均已履行。上诉人民城公司在申请办理房屋权属证书时，因2014年3月14日，兰州市国土局作出兰国土资地[2014]123号文件，该文件是关于变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知。该文件通知要求民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6895312元。根据以上的事实发展过程，致使涉案房屋产权证书办理迟滞的事由是不可归责于双方当事人。本案中，上诉人民城公司、韩银娥之间签订《商品房买卖合同》主要的订约目的，是为了实现商品房的买卖和居住，该订约目的业已得到实现，这是涉案合同性质决定的。依照涉案《商品房买卖合同》第十五条：”关于产权登记的约定。出卖人（民城公司）应当在商品房交付使用后396个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案”。该约定内容清晰地界定了出卖人民城公司办理产权的义务，该义务仅指出卖人提供的资料报产权机关备案。对该义务上诉人民城公司确已履行，且合同约定产权登记义务，于上诉人民城公司而言，仅属于协助兰州市房地产产权登记部门办理产权证书的行为。同时，本案中上诉人韩银娥并无举证证明上诉人民城公司有怠于协助办理房屋产权证书的事实。可鉴纵览本案履行合同的全部过程，上诉人民城公司、韩银娥都全面地诚实信用履行了合同，双方均无过错。关于焦点二。本案上诉人民城公司不能按照合同约定的时限，协助兰州市房地产产权登记部门办理房屋产权证书，是因为2014年3月14日，兰州市国土局作出兰国土资地[2014]123号文件，该文件是关于变更兰州民城房地产开发有限责任公司用地土地使用条件的通知。该文件通知要求民城公司须补交国有建设用地使用权出让价款6895312元。该文件是在上诉人民城公司与上诉人韩银娥签订《商品房买卖合同》，以及双方全面履行该合同后下发的。该文件的具体行政行为变更了其于：2009年4月10日，兰州市土地管理领导小组召开了第四次会议，并形成会议纪要。在会议纪要中该项目容积率调整备注栏中载明：”经核，该项目用地为转让用地，转让合同未注明用地容积率。2008年12月18日业务会审会研究，该项目容积率不大于6.0。3月2日业务会审会同意按此指标提出规划条件核发《建设用地规划许可证》”。以上颁发国有土地使用权证的事实说明，兰州市国土局作出兰国土资地[2014]123号文件的客观存在，影响了本案上诉人韩银娥获得房屋产权证书。上诉人民城公司、韩银娥产生合同纠纷的原因，表面上看是因为房屋产权证书办理迟滞所致，其实际原因则是以上的具体行政行为行使的结果，纠纷的解决也与行政权的行使密不可分。本着司法权优先原则、正当程序原则、尊重行政权原则出发，人民法院依法独立行使审判权，在审理案件中以事实为根据，以法律为准绳。涉案的补交国有土地出让金的文件，在本案《商品房买卖合同》的诉讼中仅属于诉讼证据，对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。但是，因为该文件的客观存在，的确影响了上诉人民城公司、韩银娥完全履行和实现合同目的。有鉴于此，涉案房屋产权证书办理迟滞的事由是不可归责于双方当事人的。上诉人民城公司应当尽快解决上述存在的具体行政行为，在解决具体行政行为后，立即协助上诉人韩银娥办理房屋产权证书。关于焦点三。在本院二审审理本案期间，2017年10月1日起，《中华人民共和国民法总则》生效施行，该总则第一百八十八条的规定：”诉讼时效为三年”。因此，本案诉讼时效未逾期。
综上所述，上诉人民城公司、上诉人韩银娥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费元100元，由上诉人韩银娥负担50元，兰州民城房地产开发有限责任公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓代林
审 判 员 金文丽
代理审判员 关 涛
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 潘晓娟
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