南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初5824号
原告：朱睿，男，汉族，1992年7月1日出生，住安徽省来安县。
委托诉讼代理人：张鹏，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
被告：吴小雨，男，汉族，1979年1月27日出生，住江苏省南京市六合区。
委托诉讼代理人：廖志平，江苏爱信律师事务所律师。
第三人：南京鸿亿房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MPFTM07，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙林大学城湖城艺境花园30幢14室。
法定代表人：陈鸿伟，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈雷，男，汉族，1993年7月30日出生，该公司员工，住江苏省南京市浦口区。
委托诉讼代理人：生兆伟，男，汉族，1993年6月23日出生，该公司员工，住山东省滕州市。
原告朱睿与被告吴小雨及第三人南京鸿亿房产经纪有限公司（以下简称鸿亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁旦独任审判，分别于2016年12月6日、22日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年4月27日第三次公开开庭进行了审理。原告朱睿及其委托诉讼代理人张鹏，被告吴小雨及其委托诉讼代理人廖志平，第三人鸿亿公司的委托诉讼代理人陈雷、生兆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱睿向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2016年9月5日签订的《房地产买卖中介合同》；2.判令被被告返还原告定金10万元；3.判令被告按合同约定支付原告违约金44万元；4.判令被告承担本案诉讼费用，并支付原告为维护自身权益支付的律师费2万元。事实与理由：2016年9月5日，原、被告及第三人在协商一致的基础上签订了《房地产买卖中介合同》，约定原告以220万元的价格购买被告座落于南京市栖霞区××大学城湖城××花园××室房屋（以下简称2605室房屋），同月6日，原告通过银行转账方式向被告支付定金10万元。合同签订后，被告多次提出要求原告增加购房款，原告主张继续按照合同约定的价款履行，并要求被告配合办理房屋贷款及过户手续，但被告未按约履行偿还银行贷款等义务。期间，被告曾多次向原告表示欲解除合同。9月30日第三人通知原告，被告已经明确表示不再履行《房地产买卖中介合同》。在协商过程中，原告积极履行义务，按时支付定金，被告多次提出增加房屋价款、不协助办理银行解押、贷款预审、单方面表示解除合同等行为，致使合同目的无法实现。因楼市价格水平上涨，同地段同等面积的房屋均价已大幅度上涨，被告的违约行为导致原告今后另行购买房屋愈加困难，且购房成本显著增加，给原告造成了极大的损失，故具状起诉。
被告吴小雨辩称，合同签订后，因房屋价格在短时间内剧烈上涨，被告也想着卖房再买，被告多次向原告提出增加房屋价款，也多次跟原告协商解除合同，但从没有提出不增加房价就不履行合同，也没有实际不履行合同。在本案中，被告确实提出过变更合同价款的意向，但并没有从根本上不愿意履行合同的行为。原告本身以实际行为表示其不履行合同，具体表现是依据合同约定，原告应当在10月5日前支付首付款，原告没有按约支付，故应当是原告违约，对此被告保留另行诉讼的权利。现原告要求解除合同，被告同意，但这是基于双方的共同意愿解除合同，被告不认可系被告违约导致合同不能履行。如果解除合同，被告同意退还原告的定金，但不应当支付违约金。同时，被告认为，原、被告都是靠打工维持生活，不管确认谁违约，违约金都不宜草率按照合同约定主张，请求法院根据实际情况予以调整。对律师费，被告不认可。
第三人鸿亿公司陈述称，2016年9月5日三方在第三人公司签订了合同；同年9月7日，第三人的工作人员陪同被告去办理房产证，当晚七点，被告第一次违约；9月27日，第三人的工作人员陪同被告去房产局拿房产证，当晚，被告再次提出违约；9月28日，被告到第三人公司协商；9月29日，原、被告双方于下午三点协商无果，经第三人协调，在9月30日早晨10点之前给出明确答复。9月30日十一点左右，被告及其妻子、朋友到第三人公司，说签订合同时夫妻双方只有一人在场，合同不生效；10月5日，第三人发短信、打电话给被告，均无回应，从该日后第三人即未再跟踪此事。
经审理查明，2016年9月5日，被告吴小雨（甲方）与原告朱睿（乙方）、第三人鸿亿公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，主要约定：1.甲方吴小雨将其座落于南京市栖霞区××大学城湖城××花园××室的房产（建筑面积86.2平方米）以总价220万元（约25522.04元/平方米）的净得价出售给乙方；2.乙方于2016年9月5日前支付购房定金10万元，最后冲抵房款；2016年10月5日前支付购房款119万元；双方于2016年11月8日前办理过户手续；余款90万元，由丙方通知后的三个工作日内，甲、乙双方共同前往交易中心签字领取新产权证时乙方支付给甲方，并办理土地证过户手续，甲乙双方不得拖延时间，乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款时间为准，贷款不足部分由乙方用现金在银行贷款放款之前补齐给甲方；购房尾款1万元，乙方在甲方迁出所有户口及结清水、电等相关费用后交接房屋时支付；3.甲方签订合同时还未办理此房一手证，甲方需在产权过户之前办理好自己名下的一手证及缴纳维修基金，其中一手证费用、维修基金由甲方承担；甲方于签订合同起五个工作日内与银行预约还款。甲方自行解决结清该房屋的所有贷款；4.甲、乙双方如无正当理由不履行合同，或未能按照合同约定提供必要文件和配合，造成丙方无法履行合同等，应当按照标的额的20%计44万元支付违约金，且违约方给守约方造成其他经济损失的，守约方可以依法追偿；因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担；守约方已向丙方支付的佣金视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还；甲、乙双方必须按合同条款中约定的时间履行合同，若不能履行则视为违约，并由违约方承担总房价2.4%的佣金给丙方。
合同签订当日，被告向原告出具保证函一份，载明案涉房屋系其与妻子刘某甲共有，其签订房地产买卖中介合同时已经征得共有人同意并出售房屋，其保证如由此产生的纠纷由其本人负责一切责任。
2016年9月6日，原告向被告转账支付定金10万元。
2016年9月25日，第三人鸿亿公司的工作人员与原告联系，告知原告称被告有想毁约的心思。
2016年9月29日，原、被告到第三人鸿亿公司洽谈合同继续履行事宜。被告表示要求原告加价5万元继续履行合同，或者被告违约不再履行合同由被告退还原告10万元定金。原告则不同意加价，并表示如果被告违约则要求被告按着合同约定支付违约金44万元，至少40万元。经鸿亿公司主持调解，原告同意将违约金降低到30万元，被告仍坚持其主张，致洽谈未果。双方遂签订补充条款一份，主要内容为：乙方购买甲方的房屋，由于甲方违约，违约金没有沟通好，各自回家考虑一晚，双方约定2016年9月30日上午十点前给准确答复，如甲方没有在该时间前答复，视为甲方违约，所有责任由甲方承担，按法律程序执行。如甲方不违约，双方约定2016年10月5日前去审批贷款，乙方首付款119万元当天支付给甲方。
同日，被告与鸿亿公司工作人员表示有其他中介与其联系，案涉房屋大概价值240万元。当日晚9时18分，鸿亿公司工作人员联系短信询问被告“请问下，考虑的怎么样了”，被告未予回复。
2016年9月30日上午10时35分，鸿亿公司工作人员微信告知原告“（房东）确定违约了”。同日，上午11时33分，鸿亿公司工作人员再次短信联系被告“短信告知。首次协商于2016年9月29日，因由价格上涨卖方吴小雨单方面违约。第一次协商无结果，定于2016年9月30日十点之前给出明确答复。房主9月30日10点30分给出明确答复，确定违约。已告知买方，中介方与买方双双起诉卖方”。被告回复“中介方没有给协商结果，没有任何协商过程，不存在单方面违约，签合同当日，卖方妻子未到场，产权人不同意房屋出售，合同不成立”。
2016年10月5日下午9时04分，鸿亿公司工作人员短信联系被告“吴先生，现在新政出来了，你还确定不确定违约？就是违约了，有很长一段时间之内你房子也出不了手的”、“你要是确定不违约，我们可以做做客户的思想工作，你也知道违约的话官司肯定跑不了的，肯定也得赔钱，房子长时间之内也出不了手，就是以后出手了新政出来了，也不一定能赚多少钱，不如就这样把合同履行下去，客户首付也好也是六成，也少了很多事，希望你能考虑一下”。当日，被告对此信息未予回复。2016年10月8日，鸿亿公司工作人员再次短信被告“今天是节后第一个工作日，为什么我之前打电话发短信不接不回？你也不给准确答复，违约不违约？导致客户无法正常首付款”。被告回复“付款跟过节一毛钱关系都没有，只跟合同有关系！你应该很明白”。鸿亿公司工作人员回复“那我为什么打电话你不接，发短信你不回”。之后，被告未再回复，鸿亿公司告知原告后，原告遂具状诉至本院，要求处理。
另查明，原告于2016年12月21日与南京新城万隆房地产有限公司（以下简称新城公司）签订《南京市商品房预售》合同一份，购买了新城公司开发建设的南京市栖霞区某某街道某某花园XX幢X单元XXXX室房屋，该房屋建筑面积为83.83平方米，单价为29131.52元/平方米，总价为2442095元，交付日期为2019年6月30日前。该房屋为精装修房屋（原告称购房时听置业顾问说精装修的标准大概为2000元/平方米），所在小区与案涉2605室房屋所在小区为紧邻，案涉房屋为毛坯房。庭审中，第三人称，案涉房屋因为交易时被告购买未满两年，故比预售房或购买满两年的房屋多大概12.1万元的税收；原告陈述其损失大约为20万元左右。
本案审理过程中，经本院多次主持调解，双方未能达成一致意见，致调解不成。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告提交的房地产买卖中介合同、房产证、保证函、缴款凭证、收条、原告与第三人聊天记录、2016年9月29日三方磋商的监控截图、录音光盘及文字材料、第三人与原、被告的聊天记录截图、南京市商品房预售合同，第三人提交的佣金协议书等证据证实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第六十条规定，合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
本案中，原、被告及第三人自愿签订的房地产买卖中介合同，不违背法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对案涉房屋价格、房款支付方式等均做了明确约定，被告在2016年9月29日以案涉房屋涨价为由，要求原告加价5万元或者解除合同退还原告10万元定金，在原告未予同意后，双方当日还就合同签订补充条款，明确若被告2016年9月30日上午10点前没有给准确答复，视为被告违约，且所有责任由被告承担。之后，被告经中介鸿亿公司多次确认未能明确给予答复继续按原合同履行，致原告2016年10月5日无法履行付款义务，现原告主张解除合同，被告亦明确表示同意，本院依法予以确认。合同解除后，被告应当将原告支付的定金予以返还。同时，本院认为，系被告以其行为明确表明了其不愿意按照原合同履行合同义务，故应当认定被告系违约方，被告应当对原告的损失承担赔偿责任。合同约定的违约金为44万元，但在三方签订合同时，原告及第三人明知案涉房屋尚未办理房屋所有权证，且有其他共有权人，仍与被告个人签订合同，导致合同的履行本来就存在一定的风险，应当认为原告及第三人未尽到应有的审慎义务，亦存在一定的过错，故可以适当减轻被告的赔偿责任，被告要求酌情对违约金予以降低，本院予以支持。关于原告的损失，案涉房屋合同价约25522.04元/平方米，而被告违约后，原告为防止损失扩大，及时在同地段另行购买了精装修房屋，价格为29131.52元/平方米，原告自称听置业顾问说该房屋装修大约价值2000元/平方米，故可以酌定该房屋的毛坯价格为27131.52元/平方米，差价为1609.48元/平方米，总差价为138737.18元（1609.48元/平方米×86.2平方米），该差价扣减原告应当承担的税款外，应当视为原告的损失；而案涉房屋为现房，双方及时履行合同，原告可以及时拿到房屋入住，而原告新购房屋为期房，需2019年6月30日前才能交付，故此期间的房屋租金亦应当认定为原告的损失；再综合考虑原告自认总损失为20万元，而被告在2016年9月29日三方洽谈时陈述当时房屋价值240万元，房屋当时差价亦为20万元，本院根据合同约定情况、履行情况及双方的过错程度，酌情将违约金调整为15万元，由被告支付给原告。关于原告主张的律师费2万元，尽管合同中约定了违约方应承担守约方因诉讼产生的律师费，且原告也确实提交了授权委托书，委托了律师作为诉讼代理人到庭参加诉讼，但原告的委托诉讼代理人作为有专业知识的律师，未能在庭审中为原告提交委托合同、律师费的支付凭证及收费发票等相应证据，不足以认定原告实际支付了律师费，尤其是不足以认定律师费的具体数额，故原告的该主张证据不充分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告朱睿与被告吴小雨及第三人南京鸿亿房产经纪有限公司于2016年9月5日签订的《房地产买卖中介合同》；
二、被告吴小雨于本判决生效之日起十日内返还原告朱睿定金10万元；
三、被告吴小雨于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱睿违约金15万元；
四、驳回原告朱睿的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
本诉案件受理费24560元，由被告吴小雨负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费24560元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 长 丁 旦
代理审判员 崔 建
人民陪审员 王禄惠
二〇一七年十月十七日
书 记 员 汪玉蓉