中华人民共和国北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）朝民初字第07306号
原告朱宇，男，1967年12月16日出生。
委托代理人丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。
委托代理人关智慧，北京市君邦律师事务所律师。
被告金春生（英文名：KIMCHUNSAEHG），男，1956年6月11日出生，韩国国籍。
委托代理人李强，北京市中银律师事务所律师。
被告北京世纪翰友文化发展有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼4458房间。
法定代表人李永信，
委托代理人李强，北京市中银律师事务所律师。
委托代理人夏孙明，北京市中银律师事务所律师。
原告朱宇与被告金春生（英文名：KIMCHUNSAEHG）、北京世纪翰友文化发展有限公司（以下简称翰友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱宇及其委托代理人丛玉国、关智慧，金春生之委托代理人李强，翰友公司之委托代理人夏孙明、李强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱宇诉称：2011年2月28日，北京金隅集团有限责任公司（以下简称金隅公司）与北京市地安达技术开发有限责任公司（以下简称地安达公司）签订租赁合同，约定金隅公司将位于北京市朝阳区XXX15号院3号楼1926.48平方米房屋出租给地安达公司。后地安达公司与金春生签订房屋分租合同，根据分租合同，地安达公司将位于北京市朝阳区XXX15号院甲3号楼、5号楼三层中间及左侧面积总共2275平方米的房屋出租给金春生。2011年3月16日，地安达公司、金春生共同作为出租人与朱宇签订房屋租赁合同，约定将北京市朝阳区XXX15号院甲3号楼、5号楼三层中间及左侧面积850平方米的房租出租给朱宇。上述合同签订后，朱宇陆续支付给地安达公司租金、押金及其他费用共计398500元。因金隅公司与地安达公司的租赁合同解除导致朱宇与地安达公司、金春生的房屋租赁合同无法继续履行，2011年6月29日朱宇与地安达公司的授权代表朴明华、金春生签订《退款协议》，约定地安达公司在2011年7月30日前退还朱宇租金、押金及其他费用398500元，若履行不了，地安达公司、金春生从朱宇支付第一笔租金之日起，按日千分之三的比例向朱宇支付利息2011年9月30日，地安达公司更名为翰友公司。翰友公司分两次退还了4万元，后金春生、翰友公司至今未按照上述协议履行退款义务，故此诉至法院，请求人民法院判令金春生、翰友公司返还朱宇租金、押金和其他费用358500元，判令金春生、翰友公司支付朱宇违约金（以398500元为本金×日千分之三×自2011年3月12日起至金春生、翰友公司实际支付之日止）。
翰友公司辩称：位于北京市朝阳区XXX15号院甲3号楼、5号楼之房屋均为金隅公司所有。翰友公司与金隅公司针对上述房屋签订了房屋租赁合同。后翰友公司将上述房屋中甲3号楼、5号楼三层中间及左侧，面积2275平方米的房屋转租给金春生。后金春生又将其中850平方米的房屋转给给朱宇，因此翰友公司与朱宇不存在房屋租赁合同。翰友公司从未收取朱宇任何租金、押金、费用。翰友公司与金隅公司从未解除房屋租赁合同。翰友公司与金春生、金春生与朱宇之间签署的租赁合同、金春生与朱宇之间签署的退款协议均为无效。因为翰友公司与金隅公司签署的协议约定翰友公司无权转租。朱宇签署承租协议时应该审核出租人资格及合同效力，故合同无效朱宇应有过错，应自行承担缔约过失责任。朱宇的损失不是因为合同无效导致的，因为翰友公司完全可以保证朱宇对承租房屋的正常使用，而是因为朱宇在签署租赁合同时，向翰友公司、金春生隐瞒了其需要在墙壁上打100多孔的装修方案，故物业公司没有批准其装修方案，所以朱宇应自行承担全部的损失。另如果假设真实，《退款协议》中违约金数额过高。综上，请求人民法院驳回朱宇全部诉讼请求。
金春生辩称：位于北京市朝阳区XXX15号院甲3号楼、5号楼之房屋均为金隅公司所有。翰友公司与金隅公司针对上述房屋签订了房屋租赁合同。后翰友公司将上述房屋中甲3号楼、5号楼三层中间及左侧，面积2275平方米的房屋转租给金春生。后金春生又将其中850平方米的房屋转给给朱宇，因此翰友公司与朱宇不存在房屋租赁合同。翰友公司从未收取朱宇任何租金、押金、费用。翰友公司与金隅公司从未解除房屋租赁合同。翰友公司与金春生、金春生与朱宇之间签署的租赁合同、金春生与朱宇之间签署的退款协议均为无效。因为翰友公司与金隅公司签署的协议约定翰友公司无权转租。朱宇签署承租协议时应该审核出租人资格及合同效力，故合同无效朱宇应有过错，应自行承担缔约过失责任。朱宇的损失不是因为合同无效导致的，因为翰友公司完全可以保证朱宇对承租房屋的正常使用，而是因为朱宇在签署租赁合同时，向翰友公司、金春生隐瞒了其需要在墙壁上打100多孔的装修方案，故物业公司没有批准其装修方案，所以朱宇应自行承担全部的损失。金春生作为韩国人，其对于中文并不完全认识和理解，尤其是书面的中文。朱宇利用这一点，故意欺骗金春生签署退款协议，实际上金春生今收到朱宇部分首期租金及押金共236000元。综上，金春生与朱宇签署的退款协议不是金春生的真实意思表示，同时又侵犯第三人的权利，所以该退款协议是无效的。朱宇因其自身原因造成全部损失，金春生、翰友公司均无过错，同时因为朱宇的过错给金春生造成了2011年3月12日起至2011年6月29日期间的租金损失，还恶意欺诈金春生签署虚假的退款协议，故此请求人民法院驳回朱宇全部诉讼请求。另如果假设真实，《退款协议》中违约金数额过高。
经审理查明：2011年，朱宇、金春生、地安达公司签署《北京市房屋租赁合同》，约定房屋为坐落于北京市朝阳区XXX15号院甲3号楼、5号楼三层中间及左侧面积A区，建筑面积850平方米，房屋来源证明为房屋分租合同，房屋所有权人为金春生，租赁用途为宾馆。房屋租赁期限是2011年6月18日起至2017年6月17日。金春生、地安达公司应于2011年3月18日前将上述房屋交付给朱宇。租金为每月76500元，支付方式为押一付三，押金为76500元。附件一房屋交割清单显示除金春生、朱宇的签名外均为空白。
2011年3月12日，金春生出具《收条》，其内容为今收到朱宇交来租赁北京市朝阳区XXX15号院甲3号楼A区房屋部分租房款10万元。
2011年3月23日，朱宇向朴明华帐户汇款129500元。同日，金春生出具《收条》，其内容为今收到朱宇交来租赁北京市XXX15号院甲3号楼、5号楼三层中间及左侧面积A区房屋首期租金及一个月押金共计人民币206000元。
2011年5月14日，朱宇向金春生支付3万元。
2011年6月29日，金春生（甲方）、朱宇（乙方）签署《退款协议》，其内容为：“甲乙双方经友好协商，同意解除关于位于北京市朝阳区XXX甲15号301室的合同（链字0929）。经双方协商，甲方在2011年7月30日之前，退给乙方，甲方收取的租金，押金及其他费用三十九万八千五百元（叁拾玖万捌千伍佰元）。甲方保证按期履行协议，若履行不了时，甲方从乙方交给甲方第一笔租金交付之日起，按每天千分之三的利息支付乙方，本协议一式两份，各持一份。”在该《退款协议》下方甲方签字处有金春生、朴明华签名。
经查，2011年8月25日，地安达公司申请变更法定代表人，即由朴明华变更为李永信，2011年9月30日，地安达公司更名为翰友公司。
经询，朱宇、金春生确认2012年1月朴明华向朱宇退款4万元。
庭审中，双方的主要争议：
1、《北京市房屋租赁合同》效力问题。朱宇提供金隅公司与地安达公司签订的《房屋租赁合同》（不完整件）、地安达公司与金春生签订的《房屋分租合同》复印件，以此证明金春生、地安达公司有权向其出租上述房屋。翰友公司、金春生对上述证据真实性均予以认可，但其认为《房屋租赁合同》尚在履行过程中。翰友公司提供《房屋租赁合同》原件，以此证明翰友公司无权进行转租，故《北京市房屋租赁合同》、《房屋分租合同》为无效合同。金春生对上述事实予以认可。朱宇认为其没有见到完整的《房屋租赁合同》，金春生提供的上述合同不是完整件。经询，翰友公司称其公司只交给金春生上述合同复印件的不完整件。
2、房屋交付问题。朱宇称翰友公司、金春生从未交付房屋。翰友公司、金春生对此不予认可，其称于2011年3月16日将场地交付给朱宇，朱宇于签署《退款协议》时撤场。
3、款项问题。朱宇称2011年3月12日交付金春生10万元现金，金春生就此出具《收条》，2011年3月23日转账给朴明华129500元，同日给金春生现金76500元，金春生就上述129500元和76500元出具《收条》，2011年5月14日朱宇支付金春生3万元现金，另外支付3万元给朴明华，给支付金春生32500元。金春生称2011年3月23日的《收条》中包含2011年3月12日《收条》中的10万元，其余均为2011年3月23日当日朱宇以现金形式缴纳的。
4、《退款协议》问题。朱宇提供《退款协议》，以此证明朱宇支付的款项，翰友公司、金春生承诺退还以及相应的违约金。金春生对上述退款协议真实性予以认可，但是对内容不认可，金春生朱宇欺诈的情形下签订上述协议，金春生仅收到236000元，剩余部分是基于朱宇陈述用于装修和消防验收的费用，事实上没有如此多的款项。朱宇系韩国人、金春生系韩国人，金春生基于信任在没有看协议内容的情况下签署的协议。翰友公司对上述协议的真实性认可，但是不认可相关内容，其同意金春生的质证意见，朴明华的签字是翰友公司对朱宇、金春生解除协议的认可。
以上事实，有双方当事人陈述、《退款协议》等证据在案佐证。
本院认为：《北京市房屋租赁合同》为地安达公司、金春生、朱宇三方签署，应系各方真实意思表示，各方应全面履行。2011年9月30日地安达公司更名为翰友公司，故上述合同的权利义务应由翰友公司予以承担。第一，翰友公司、金春生以地安达公司与产权人之间的《房屋租赁合同》约定地安达公司不允许转租，故地安达公司与金春生《房屋分租合同》及上述《北京市房屋租赁合同》无效抗辩，鉴于《北京市房屋租赁合同》为地安达公司、金春生、朱宇三方签署，故本院对其抗辩意见不予采纳。第二，翰友公司、金春生又以地安达公司与朱宇不存在租赁关系抗辩，事实上地安达公司在《北京市房屋租赁合同》出租人位置盖章，其法定代表人朴明华亦收取朱宇支付之款项，并签署《退款协议》，故本院对翰友公司、金春生该抗辩意见不予采纳。第三，关于《退款协议》一节，翰友公司、金春生以朱宇欺诈、金春生不了解中文要求撤销，事实上，金春生在中文《收条》亦签署姓名，同时《退款协议》于2011年6月29日签订，故本院对翰友公司、金春生上述抗辩意见不予采纳。第四，翰友公司以朴明华仅见证《退款协议》抗辩，鉴于三方签署的《北京市房屋租赁合同》、朴明华之身份、朴明华收取款项之行为，故本院对翰友公司之抗辩意见不予采纳，翰友公司、金春生、朱宇应全面履行上述《退款协议》。关于朱宇之退还租金、押金及其他费用之诉讼请求，朱宇已经提供相应证据证明相应款项数额，金春生、翰友公司未提供相应证据予以说明，故本院对金春生、翰友公司之抗辩意见不予采纳，鉴于朱宇承认已经收回4万元，故翰友公司、金春生应连带向朱宇支付358500元。关于违约金一节，翰友公司、金春生以违约金约定明显过高和朱宇存在缔约过失抗辩，考虑到朱宇之实际损失及地安达公司与朱宇签订《北京市房屋租赁合同》的具体情况，本院酌定违约金为8万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告金春生（英文名：KIMCHUNSAEHG）、被告北京世纪翰友文化发展有限公司于本判决生效后十五日内连带返还原告朱宇租金、押金及其他费用共计三十五万八千五百元。
二、被告金春生（英文名：KIMCHUNSAEHG）、被告北京世纪翰友文化发展有限公司于本判决生效后十五日内连带支付原告朱宇违约金八万元。
三、驳回原告朱宇其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零三百二十二元，由原告朱宇负担二千四百四十四元（已交纳），由被告金春生（英文名：KIMCHUNSAEHG）、被告北京世纪翰友文化发展有限公司负担七千八百七十八元（朱宇已预交，翰友公司、金春生于本判决生效后七日内转交给朱宇）。
案件公告费二百六十元，由被告金春生（英文名：KIMCHUNSAEHG）负担（朱宇已预交，金春生于本判决生效后七日内转交给朱宇）。
如不服本判决，朱宇、翰友公司可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，金春生可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。
审 判 长 欧阳华
代理审判员 穆 兰
代理审判员 孙 琪
二〇一三年一月三十日
书 记 员 胡东方