新疆生产建设兵团第十师中级人民法院民事判决书（2018）兵10民终17号上诉人（原审被告）：北屯俊发房地产开发有限公司，统一社会信用代码9165900506883460XT,住所地北屯市多尔布尔津街俊发金街二层32-36商铺。法定代表人：马立新，经理。委托诉讼代理人：王小平，男，系该公司执行经理。委托诉讼代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李生梅，女，1970年1月15日出生，住北屯市。被上诉人（原审原告）：路雪艺（系原告李生梅之女），2002年1月13日出生，住北屯市。上诉人北屯俊发房地产开发有限公司（以下简称俊发房产公司）与被上诉人李生梅、路雪艺房屋买卖合同纠纷一案，新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院于2017年10月17日作出（2017）兵1001民初567号民事判决，俊发房产公司不服提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行开庭审理。上诉人俊发房产公司的委托诉讼代理人王小平、管忠，被上诉人李生梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俊发房产公司上诉请求：请求二审法院依法撤销北屯垦区人民法院（2017）兵1001民初567号民事判决第一项、第二项，并改判驳回李生梅、路雪艺的诉讼请求（不服一审判决的金额为384150元）；请求二审法院依法判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费及送达费。事实和理由：一、一审法院判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，没有事实依据和法律依据，事实认定相互矛盾。1、本案中，购房合同约定交房之日为2014年7月31日，李生梅、路雪艺要求解除合同的法定期限为一年，本案已超过三年以上，李生梅、路雪艺依法享有的解除权已经消灭，且本案不存在法定解除条件，一审法院判决解除双方之间签订的《商品房买卖合同》违反法律规定；2、一审中已认定俊发公司未能按照合同约定办理不动产产权证书，是由于不可抗力所致，就不应再自相矛盾的认定“原告要求解除合同、返还购房款于法有据”，上述两项事实认定矛盾；3、一审法院判决书中认定“该地块存在抵押，导致俊发房产公司只能办理土地证，不能办理不动产产权证书，致使合同目的无法实现”，俊发公司未能按约办理房屋权属证书，是由于案外人一系列行政复议以及多次行政诉讼不可抗力导致，俊发公司没有过错和违约，俊发公司的抵押行为并未影响到被上诉人的权属证书办理。二、一审法院判令俊发公司向李生梅、路雪艺返还购房款，没有法律和事实依据。本案交房日期为2015年9月，晚于合同约定的正常交付日期2014年7月31日，完全属于《商品房买卖合同》中第八条第二款约定的据实予以延期的情形，系合同约定的特殊情形，不应认定为俊发公司违约。被上诉人李生梅辩称：因设计图纸发生变更，导致其所购房屋结构发生变更，其所购房屋内被烟囱占据一部分面积，与其购房时房屋图纸不符，对于该变更事项上诉人俊发房产公司未告知，延期交房、房屋抵押也均未通知。被上诉人在合同规定的期间多次到上诉人售房处进行退房，上诉人均未予以答复。房屋交付后，一直未下达交付使用书，2018年2月18日才给被上诉人一个通知。一审法院认定事实：2013年11月19日，李生梅、路雪艺与俊发房产公司签订买卖俊发金街第一幢一层101号商品房、俊发金街第一幢一层108号商品房买卖合同各一份及补充协议二份，约定俊发房产公司将其开发的位于北屯市天山路以南、文化路以东的俊发金街第一幢1单元101号、108号商品房出售李生梅、路雪艺，101号、108号商品房建筑面积均为27.61平方米，套内建筑面积23.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.36平方米，每平方米6956.72元，单套房款192075元，101号、108号合计房款384150元；李生梅、路雪艺于2013年12月31日前付清房款；俊发房产公司于2014年7月31日前，将经验收合格的商品房交付李生梅、路雪艺。当日，李生梅、路雪艺分别支付101号、108号商品房首付款各90000元，2013年12月31日支付剩余房款204150元，付清101号、108号商品房房款。俊发房产公司未在合同约定的时间即2014年7月31日前履行交房义务。2015年7月8日，自治区住房和城乡建设厅出具行政复议意见书，要求北屯市住房和城乡建设局督促北屯市园林绿化卫生管理处收回转让给俊发房产公司使用的得仁山商业中心建设用地，北屯市城市总体规划修编后，如得仁山商业中心建设用地已纳入总体规划确定的建设用地范围，再依法重新核发规划许可；2016年3月29日，新疆维吾尔自治区住房和城乡建设厅作出新建复[2016]2号《行政复议决定书》撤销北屯市住房和城乡建设局做出的得仁山商业中心建设项目的《建设用地规划许可证》，该建设项目也即俊发金街已竣工并投入使用；俊发金街建设项目需重新核发规划许可、变更《国有建设用地出让合同》、换发《建设用地批准书》。2015年11月，李生梅、路雪艺要求解除与俊发房产公司签订的二份《商品房买卖合同》、退还房款，俊发房产公司予以拒绝。俊发房产公司至今未将101号、108号商品房交付李生梅、路雪艺。另查明，101号、108号商品房所属俊发金街地块存有抵押，俊发房产公司只办理土地证，现不能办理不动产产权证书。一审法院认为：李生梅、路雪艺与俊发房产公司于2013年11月19日签订的二份《商品房买卖合同》及二份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。李生梅、路雪艺已按约定付清房款384150元，俊发房产公司应按约定交付经验收合同的商品房，直至李生梅、路雪艺起诉之日，俊发房产公司仍未交付商品房，且直至今日，101号、108号商品房所属地块存有抵押，俊发房产公司只办理土地证，不能办理不动产产权证书，致使李生梅、路雪艺合同目的无法实现，李生梅、路雪艺要求解除合同、返还购房款384150元的请求，于法有据，本院予以支持。俊发金街建设项目需重新核发规划许可、变更《国有建设用地出让合同》、换发《建设用地批准书》，造成现在不能办理不动产产权证书，属于俊发房产公司意识以外原因造成，李生梅、路雪艺主张俊发房产公司承担384150元从2013年11月19日至本判决确定还款之日按年利率6%计算利息、违约金38.42元、律师代理费15000元的请求，本院不予支持。俊发房产公司关于已通知李生梅、路雪艺办理商品房交接手续的辩解，未提供充分证据证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李生梅、路雪艺与北屯俊发房地产开发有限公司于2013年11月19日签订的二份《商品房买卖合同》；二、北屯俊发房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还李生梅、路雪艺购房款384150元；三、驳回李生梅、路雪艺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人俊发房产公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第一组证据：1、2013年7月，新疆建华地质工程有限公司对北屯俊发金街场地所做出的《岩土工程勘察报告》一份；2、2013年9月，新疆建华地质工程有限公司对俊发金街补充地下超市所做出的《岩土工程勘察报告》一份；3、2014年5月，新疆建华地质工程有限公司做出的《关于北屯俊发金街地基处理建议》一份，证明北屯俊发金街延迟存在《商品房买卖合同》第八条第2款规定的“遇到重大技术问题，导致竣工交付条件、开发建设期延长”的情形，属于俊发金街据实延长交房的合同约定情形，不存在违约的问题。经质证，被上诉人对该证据的真实性予以认可，认为其购买房屋是2013年11月，而房屋结构改变的勘察报告是在2013年9月就已做出，上诉人对房屋结构改变的事实并未及时告知。本院认为该证据来源合法，予以确认。第二组证据：1、2015年7月10日，俊发金街项目（二期）竣工验收备案表一份；2、2015年9月17日，收件人为李生梅的国内挂号信函收据一份（核对原件，提供复印件）；3、2018年2月13日俊发房产公司办理房产公告的照片一张；4、2018年2月14日，收件人为李生梅的国内挂号信函收据一份（核对原件，提供复印件）；5、2018年2月26日，新疆北屯报刊载俊发房产公司《办理房产证公告》一份，证明俊发房产公司在具备交房条件时书面通知李生梅，具备办理不动产证时也通知了李生梅，尽到了合同义务，没有违约。经质证，被上诉人认为2015年9月17日的挂号信未收到，只受到2018年2月14日的挂号信。本院对该组证据的真实性予以认可，对证据1.3.4.5因与原件核对，且被上诉人无异议，本院予以确认，证据2因无其他证据相互应证，本院不予确认。第三组证据：1、不动产证两本（1-104号、1-105号），时间是2018年1月24日；2、不动产登记申请受理通知书一份（陈桂兰、蔡勤伟），证明本案所涉及的俊发金街房产，已经办理了部分手续齐全的不动产证，不存在不能办理不动产权证的法律障碍，李生梅的不动产证件只要提供了齐全的手续，很快就可以办理。经质证，被上诉人对该证据予以认可。本院认为，该组证据来源合法，且与原件已核对，对改组证据予以确认。二审另查，上诉人俊发房产公司在设计图纸发生变更时未及时通知被上诉人，庭审中，上诉人俊发房产公司自认未书面通知被上诉人，仅口头通知，无其他证据予以佐证。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，上诉人俊发房产公司与被上诉人李生梅、路雪艺于2013年11月19日签订的二份《商品房买卖合同》及二份补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第十条，规划、设计、变更的约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向……出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”，本案中因设计图纸变更导致被上诉人所购房屋结构发生改变，而上诉人对这一变更事项未书面通知被上诉人，不符合合同约定，根据《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，被上诉人有权要求解除合同。上诉人主张因案外人一系列行政复议及多次行政诉讼，导致不能按期办理房屋权属证书，故被上诉人不能以未按期交房为由解除合同。本院认为，上诉人的该抗辩理由不影响被上诉人依双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，行使解除权，故对上诉人的该上诉理由不予认可。一审法院仅依被上诉人未按约定交房，且涉案房屋存在抵押，不能办理不动产产权证书，致使上诉人合同目的无法实现，判定解除合同，属事实认定不清。综上所述，一审认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对北屯俊发房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7062.25元，由北屯俊发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长张新军审判员刘文胜审判员徐雷二○一八年三月二十七日法官助理常亚南书记员刘玉洁