青海省西宁市城北区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青0105民初1676号
原告：西宁农商投资建设开发管理有限公司，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路477号，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：郑瑞洁，董事长。
委托代理人：刘鹏，规划资产部主管。
委托代理人：马俊德，青海竞帆律师事务所律师。
被告：陈青，男，汉族，1965年3月3日出生，住青海省西宁市，公民身份号码：×××。
委托代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。
原告西宁农商投资建设开发管理有限公司（以下简称农商公司）与被告陈青租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商公司的委托代理人马俊德、刘鹏、被告陈青及其委托代理人王敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告农商公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2013年7月30日签订的《小商品经济型宾馆承包合同书》并立即腾退该房屋；2.被告向原告支付房屋租金490253.25元及违约金1120346.57元；3.被告向原告支付拖欠的物业费465960.05元、取暖费474081.75元，以上各项合计2550641.62元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年7月30日签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，合同约定：原告将其位于西宁市城北区柴达木路477号（青藏高原农副产品集散中心院内）的小商品楼第四层，面积为6471.67㎡的房屋出租给被告用于经营宾馆，租期从2013年8月1日至2018年7月31日共5年；租金为每月20元／㎡，年租金为1553200.8元，押金为100万元，租金每年一付，第一年租金起算日为2014年1月1日，每年届满前30日内缴纳下一年度租金，三年后按上一年度租金的5%逐年递增；逾期支付租金则按天计算违约金，即按月租金10%加收滞纳金，逾期30天，原告有权解除合同、收回房屋；物业费和采暖费按市场管理规定标准执行。合同签订后，原告向被告交付了用于经营的宾馆用房，被告最初按约定支付了租金、押金等费用，但从2015年开始拖延支付租金、物业费、采暖费，原告多次催促被告缴纳欠款，但被告至今未按承诺支付欠款。被告的行为已构成严重违约，原告为维护合法权益，故诉至法院。
被告陈青辩称，原、被告签订的合同合法有效，原告单方要求解除合同违反法律规定；根据合同第二十五条约定，原告从合同未生效前就开始计算租金是没有依据的；2013年7月30日，合同签订后，被告对宾馆进行了改造，如解除合同原告应对被告进行赔偿；合同约定甲方不能干涉乙方的管理，但原告确干涉被告的正常管理，宾馆楼层存在安全隐患，给被告造成的损失应当从租金中扣除；双方未签订物业合同，原告收取物业费没有根据；原告供暖不合理，被告不应承担采暖费；2017年3月至5月，市政对道路进行美化，导致被告无法正常经营，根据合同第十二条、第二十二条的约定，应当扣减3个月的租金。被告没有拖欠租金和采暖费，应当依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年7月30日签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，合同约定：原告将其名下位于西宁市城北区柴达木路477号，小商品楼第四层，面积为6471.67㎡的宾馆出租给被告经营，租期从2013年8月1日至2018年7月31日共5年；租金为20元／㎡／月，年租金为1553200.8元，押金为1000000元，租金每年一付，从2014年1月1日起开始计算，每年届满前30日内缴纳下一年度租金，租赁期满三年后，每年按前一年租金的5%开始逐年递增；逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的10%加收滞纳金，逾期30天，原告有权解除合同、收回宾馆；物业费和暖气费按市场管理规定内容和费用标准执行。合同签订后，原告向被告交付了宾馆，被告已向原告交付押金1000000元。被告至今共向原告交付房屋租金4577065元、物业费745536.4元、取暖费516698元。以上事实，有原告提交的《小商品经济型宾馆承包合同书》、《房屋所有权证书》及附表、商户租金催缴通知书、催款通知书、《西宁市发改委关于青藏高原农副产品集散中心物业费试运营收费标准的复函》、《西宁市发改委关于青藏高原农副产品集散中心物业费运营收费正式标准的复函》、《西宁市发改委关于调整西宁地区冬季燃气、燃煤集中供暖价格的通知》、《西宁市发改委关于调整西宁地区天然气集中供暖价格的通知》、记帐凭证、收据、进帐单、明细表在卷佐证，足以认定。
针对本案的争议焦点，本院认定如下：
一、关于原、被告签订的合同是否应当解除，本院认为，原、被告自愿签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务，但被告未按合同约定履行付款义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，且原、被告在合同第六条第2项中明确约定了逾期缴纳租金的违约责任即逾期30天不交，原告有权解除合同，故被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定的可以解除合同的法定情形，对原告解除合同的诉讼请求，本院应予支持。
二、关于被告已经向原告缴纳的费用是否包括物业费、暖气费问题，本院认为，被告以双方未签订物业服务合同，原告无权收取物业费且供暖不合格为由，认为被告已向原告缴纳的费用均为租金，但原、被告在合同第十条中对物业费、暖气费进行了约定，根据合同约定及双方实际履行行为应当认定被告向原告缴纳的费用中包含物业费、暖气费，被告对该答辩意见未能举证证明，应承担举证不能的责任。
三、关于租金计算的时间问题，本院认为，被告辩称办理消防手续后合同才生效，原告开始计算租金的时间有误，但原、被告在合同第六条第1项中明确约定租金从2014年1月1日开始计算，故原告从2014年1月1日起开始计算租金符合合同约定，被告的答辩理由不成立；被告辩称原告供暖不合格，被告不应缴纳暖气费，以及因市政道路美化影响其经营应扣除三个月租金，被告提交的证据不足以证明该答辩理由，本院不予采信。
综上，依据原告提交的证据，截止2017年3月31日，被告拖欠原告房屋租金490253.25元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元未支付。
本院认为，原、被告自愿签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，双方应当按照约定严格履行各自的义务，被告未全面履行约定，应向原告支付拖欠款项并承担违约责任，对原告主张解除合同、腾退房屋并支付租金、物业费、取暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，被告认为双方约定的违约金过高，对该项诉讼请求，本院酌情支持147076元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：
一、解除原告西宁农商投资建设开发管理有限公司与被告
陈青于2013年7月30日签订的《小商品经济型宾馆承包合同书》，被告陈青于判决生效后十日内腾退该房屋。
二、被告陈青应向原告西宁农商投资建设开发管理有限公
司支付租金490253.25元、违约金147076元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元，合计1577371.05元，扣除被告陈青已支付的押金1000000元，尚需支付577371.05元，限判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27206元，由原告西宁农商投资建设开发管理
有限公司承担20949元，由被告陈青承担6257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判长刘立
代理审判员郑洁
代理审判员陈爽
二○一七年十月十六日
书记员拉毛卓玛