北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终2314号
上诉人（原�原告、反诉被告）：周臣泽，男，1969年3月14日出生，汉族，北京国奥万鼎运动医学研究中心主任，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：南红，北京市英岛律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）:刘艳萍，女，1977年2月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾刚，男，1975年11月28日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
刘艳萍、曾刚共同委托诉讼代理人：侯海燕，北京市大洋律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。
上诉人周臣泽因与上诉人刘艳萍、曾刚，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
周臣泽上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，改判支持我方的原审诉讼请求第2项、第3项、第4项、第5项。事实和理由:1.刘艳萍、曾刚拒不办理北京市海淀区中关村南大街2号2号楼5层银座602室的房屋（以下简称涉案房屋）的解押手续，导致涉案房屋无法办理过户，严重违约。周臣泽损失巨大。原审法院认定的损失数额明显过低。2.刘艳萍、曾刚应按照合同约定向周臣泽支付中介费损失。原审法院对此未予支持。3.周臣泽工作调动而在涉案房屋网签后中断了个人报税，刘艳萍、曾刚的行为使周臣泽无法买房，导致了周臣泽另�租房的损失。原审法院对此未予支持。
刘艳萍、曾刚上诉请求：撤销原审判决第二、四项，改判周臣泽向我方支付违约金53.6万元、刘艳萍无需退还周臣泽定金5万元。事实与理由：1.我们房子有抵押和出租，而网签合同上显示没有抵押和出租，周臣泽对此存在欺诈。2.周臣泽不符合连续缴税60个月的购房条件，我们有权拒绝在网签合同上签字。3.周臣泽的妻子没有出具共同购房的声明，周臣泽应按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）第五条第（一）款之约定向我方支付违约金。4.周臣泽不具有购房资格，其配偶未签署同意购买声明，我方有权利不返还定金。
周臣泽与刘艳萍、曾刚均不同意对方的上诉请求和理由。
链家公司述称，同意原审法院的判决。
周臣泽向原审法院起诉请求：1.解除周�泽与刘艳萍、曾刚签订的房屋买卖合同；2.刘艳萍、曾刚赔偿房屋差价损失104.61万元；3.刘艳萍、曾刚赔偿中介费70200元；4.刘艳萍、曾刚返还定金5万元；5.刘艳萍、曾刚赔偿另行租房的损失51万元（自2016年1月起计算五年）；6.刘艳萍、曾刚赔偿我预期可得租金损失24.7万元（每月1.3万元，从2016年1月起计算至2017年7月底）。
刘艳萍、曾刚向原审法院反诉请求：1.确认周臣泽与刘艳萍、曾刚签订的房屋买卖合同无效；2.周臣泽交纳的定金5万元不予退还；3.周臣泽赔偿违约金53.6万元。
原审法院认定事实：2015年11月25日，曾刚（刘艳萍之夫）代理刘艳萍（出卖人）与周臣泽（买受人）签订《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《买卖合同》，约定周臣泽购买涉案房屋，房屋成交价格208万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价60万元，买受人支付定金5万元。该合同第五条约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可合同及其他文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。该合同第六条约定，出卖人收到买受人全部首付款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。同日，曾刚代理刘艳萍与周臣泽、链家公司签订《补充协议》，约定房屋成交总价268万元，周臣泽于2015年11月25日支付定金5万元，刘艳萍应于2015年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷�的申请，且最迟应于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续，周臣泽于链家公司收到批贷函5个工作日内将第一笔首付款63万元以建委资金监管的方式支付给刘艳萍，交易房屋的租赁期限截至2017年8月17日，以房屋交割时间为基准，交接后所有租金归周臣泽所有。同日，三方签订《居间服务合同》，约定因本次交易涉及抵押，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，由周臣泽承担58960元。同日，曾刚签署《配偶（共有权人）同意出售证明》，主要内容为其同意出售涉案房屋。同日，周臣泽支付5万元定金，并向链家公司支付了70200元中介费。2016年3月28日，曾刚出具《承诺书》，主要内容为“本人在此承诺，于2016年6月30日前代办过户手续（房产位于数码银座602室）如果逾期，未按上述时间过户，严格按照原合同执行。”之后刘艳萍一直未解除房屋抵押。
周臣泽提交完税证明，其称与刘艳萍签订合同之时有购房资格，但2016年1月之后因社保断缴，不具备购房资格，但涉案房屋已经通过网签，可以继续进行交易，现刘艳萍违约，其自2017年之后未来五年无法再在北京购房，周臣泽并提交《房屋租赁合同》，其称于2016年9月3日与案外人签订租房合同，租期自2015年9月1日至2016年8月31日，月租金8600元，欲证明其因刘艳萍违约产生在外租房的损失，周臣泽称之前一直租房居住。刘艳萍、曾刚称链家公司于2015年12月初告知其周臣泽到月底就不具备购房资格了，即便周臣泽签订合同之时有购房资格，但是到2016年12月底其丧失购房资格了，属于欺诈，同时，刘艳萍、曾刚提出周臣泽在2013年1月未交税，2015年1-4月未交税，2015年7月之后未交税，不符合北京市的政策。链家公司称周臣泽签订合同时有购房资格，于2015年12月21日通过了购房资质核验，于12月22日通过网签，在此情况下，即使周臣泽不再具有购房资质，涉案房屋买卖交易亦能正常过户，链家公司提交网签合同及核验单，该公司同时称合同签订后刘艳萍承诺自行办理解除抵押手续，但是一直没有解除抵押，之后房价上涨，刘艳萍那边一直反反复复的。刘艳萍称其在2015年12月听链家公司说周臣泽不具备购房资格后就没有解除房屋抵押。
刘艳萍、曾刚称按照双方合同约定，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，但周臣泽一直未提交其配偶同意购房的证明，故其行为违约，应当支付违约金。刘艳萍、曾刚认为链家公司与周臣泽恶意串通。
因刘艳萍、曾刚一直不认可涉案房屋交易已经通过网签，法院前往海淀区房管局调取了《存量房房源核验信息表》、周臣泽购房资格核验表、网�合同，据上述材料显示周臣泽已经通过购房资格核验，且本案交易已经通过网签，法院向海淀区房管局工作人员核实网签通过之后，如果购房人丧失购房资格，房屋交易能否继续完成过户手续，该局工作人员答复法院只要通过了网签，后续是否具有购房资质不影响过户。
诉讼中，周臣泽申请对涉案房屋的现价值进行评估，法院依法移送北京圣元房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2017年7月13日出具《房地产估价报告》，评估房屋总价款为372.61万元。
周臣泽认为，虽然双方在合同中约定了违约金，但是合同的违约金标准仅为53.6万元，但是刘艳萍、曾刚的违约行为致其产生的损失，包括房屋差价损失、中介费损失、另行租房的损失以及预期利益的损失远大于违约金，故而要求增加违约赔偿的数额。法院依法向刘艳萍、曾刚释明是否要求法院对周臣泽主张的违约金数额进行酌减，刘艳萍、曾刚答复由法院酌定。
原审法院认为，周臣泽与刘艳萍自愿签订《买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方应当按照诚实信用原则，按约履行各自的义务。刘艳萍称周臣泽存在欺诈、且与链家公司恶意串通，没有事实与法律依据，法院依法不予采信。刘艳萍称周臣泽的配偶未出具同意购房的证明，属于违约，没有事实与法律依据，法院不予支持。现周臣泽已按约支付5万元定金，且已经通过购房资格核验，双方涉案房屋交易亦已办理完毕网签，但刘艳萍违反合同约定，一直未办理涉案房屋抵押手续，致使双方房屋交易无法继续进行，刘艳萍称周臣泽之后丧失购房资质，但该事件不应成为刘艳萍不继续履约的合理理由，刘艳萍的行为显�违约，违背了诚实信用原则，故其除应退还定金外，还应按约承担违约责任。现周臣泽主张损失过高，双方约定的违约金不足以弥补损失，要求法院增加赔偿数额；经法院依法释明，刘艳萍未向法院明确表示要求对违约金数额酌减，法院参照双方合同履行情况、过错程度、约定的违约金标准及损失情况，依据公平原则和诚实信用原则，判令刘艳萍按照双方合同约定支付违约金53.6万元。刘艳萍要求周臣泽支付违约金，无事实与法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、解除刘艳萍与周臣泽签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》；二、刘艳萍于本判决生效之日起七日内退还周臣泽定金5万元，并向周臣泽支付违约金53.6万元；三、驳回周臣泽的其他诉讼请求；四、驳回刘艳萍�曾刚的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘艳萍、曾刚主张周臣泽签署涉案房屋的网签合同时存在欺诈，刘艳萍、曾刚应提供证据加以证明。刘艳萍、曾刚提供的证据不足以证明其事实主张，应由刘艳萍、曾刚承担相应的不利后果。刘艳萍、曾刚的相应主张本院不予采信。
周臣泽与刘艳萍签订的《买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。周臣泽主张刘艳萍、曾刚共同承担合同义务，该主张有违合同的相对性，应不予支持。
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。《补充协议》约定刘艳萍最迟应于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续，直至本案二审询问时，刘艳萍仍未办理完毕解除抵押登记手续。刘艳萍迟延履行债务，致使周臣泽丧失购房资格后无法再购买涉案房屋，周臣泽有权要求解除《买卖合同》及《补充协议》。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《补充协议》约定刘艳萍�迟应于2016年1月30日前办理完毕解除抵押登记手续，直至本案二审询问时，刘艳萍仍未办理完毕解除抵押登记手续。刘艳萍虽主张周臣泽丧失购房资质，但该理由不属于合同法规定之抗辩权。周臣泽以刘艳萍未按照合同约定履行义务为由要其赔偿其损失，于法有据，应予支持。1.周臣泽支付的中介费应为其损失，其要求刘艳萍赔偿中介费，于法有据应予支持。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。2.周臣泽要求赔偿房屋差价损失，于法有据，具体赔偿数额本院后文予以表述。原审法院将周臣泽主张的差价损失赔偿混淆为违约责任，判非所请，本院予以纠正。3.刘艳萍、曾刚主张周臣泽违约，无事实及法律依据，应不予支持。原审法院对此处理正确，本院予以确认。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，周臣泽仅支付了5万元定金，其发现刘艳萍违约后，有能力亦有义务采取适当方式防止损失的扩大。周臣泽未举证证明其采取了适当措施防止损失的扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。综合考量周臣泽的损失、周臣泽未履行减损义务之情形，本院酌定刘艳萍赔偿周臣泽损失53.6万元。
当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。前已述及，本案应认定刘艳萍违约。周臣泽要求刘艳萍返还已经支付的定金5万元，于法有据，应予支持。刘艳萍、曾刚的相应上诉请求，于法无据，应不予支持。原审法院对此处理正�，本院予以维持。
综上所述，原审判决部分错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34943号民事判决第一项、第四项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34943号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初34943号民事判决第二项为：刘艳萍于本判决生效之日起七日内退还周臣泽定金5万元，并赔偿周臣泽损失53.6万元；
四、刘艳萍于本判决生效之日起七日内赔偿周臣泽中介费70200元；
五、驳回周臣泽的其他�讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估费9440元，由刘艳萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。
一审本诉案件受理费22110元，由刘艳萍负担11750元（于本判决生效后七日内交纳），由周臣泽负担10360元（已交纳）；反诉案件受理费9608元，由刘艳萍负担（已交纳）。
二审案件受理费29310元，由刘艳萍、曾刚负担16250元（已交纳），由周臣泽负担13060元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月十九日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌