北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第00533号
上诉人（原审被告）李文胜，男，1945年12月27日出生。
委托代理人刘玉恩，女，1954年8月4日出生。
上诉人（原审被告）刘玉恩，女，1954年8月4日出生。
上诉人（原审被告）李男，女，1981年10月1日出生。
委托代理人李文胜，男，1945年12月27日出生。
委托代理人刘玉恩，女，1954年8月4日出生。
被上诉人（原审原告）深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号308室。
负责人阎永平，经理。
委托代理人李广利，北京华沛德权律师事务所律师。
上诉人李男、李文胜、刘玉恩与被上诉人深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第28345号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、法官郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司在一审中起诉称：2003年3月29日，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司签订《百环家园前期物业服务委托合同》，约定深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司受托对北京市朝阳区劲松百环家园住宅部分实行物业管理。李男、李文胜、刘玉恩系北京市朝阳区百环家园涉案房屋业主。物业服务合同签订后，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司依约对包括李男、李文胜、刘玉恩在内的住户提供了物业服务，但李男、李文胜、刘玉恩自2006年6月1日起至今一直未按约定向深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司交纳物业费。故深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司诉至法院要求李男、李文胜、刘玉恩支付2006年6月1日至2013年5月31日的物业费12009.41元及滞纳金8766.86元，合计20776.27元。
李男、李文胜、刘玉恩在一审中答辩称：不同意深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司的诉讼请求。李男、李文胜、刘玉恩开始入住小区时，物业形势尚好，但不久百环物业项目就开始不作为，多年来没有保安，院内秩序混乱，环境脏乱差。深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司擅自对外出租小区共用部分，并采取极恶劣的手段肆意侵犯业主合法权益。因安保不到位，2005年8月李男、李文胜、刘玉恩家中被盗，造成财产损失；因房屋漏水，物业和开发商相互推诿不合理维修，造成装修损失；因电梯管理和使用不当，造成李文胜在电梯内绊倒，致使腰部骨折。深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司主张的物业费欠费期间计算错误，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与开发商签订的前期物业服务合同在2011年3月28日就终止了，故2011年3月28日之后深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司无权收取物业费，另外，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司于2008年12月17日才和北京百环房地产实业有限公司签订补充协议，故2008年3月29日至2008年12月16日期间深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司也无权收取物业费。
一审法院审理查明：2005年3月29日，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》，约定：北京百环房地产实业有限公司委托深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司为李男、李文胜、刘玉恩居住的百环家园住宅部分实行物业管理，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2005年3月29日至2008年3月28日，在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费按照经济适用房买卖合同中约定的每月每建筑平方米不超过政府部门审批的价格向业主或物业使用人按年度收取，业主应于收楼入住之日起交纳物业服务费，之后应在每个物业服务合同年起始日开始后的1个月内履行交纳义务；深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司向业主和物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、电梯运行维护费、生活垃圾清运费、电梯检验费等。另，协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容与质量等亦进行了约定。
2005年4月10日，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司签订《北京百环家园住宅小区前期物业服务委托合同补充条款》，约定百环住宅小区物业服务费收费标准为每月每平方米1.3元（不含代收代缴费用及公共照明用电分摊）；业主或物业使用人未按照合同约定的交费期限按时缴纳物业服务费及相关费用的，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司可从逾期之日起每天按应交物业服务费及相关费用总额的万分之五收取违约金。
2008年12月17日，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司签订《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，约定委托管理的期限延长至2011年3月28日24时止，同时要求深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司采取切实有效的管理手段，完善小区硬件设施建设，全面提高服务质量。
李男、李文胜、刘玉恩购买的涉案房屋建筑面积为103.54平方米，李男、李文胜、刘玉恩是该房屋的所有权人。
一审庭审中，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司明确其主张的物业费计算依据包括物业费单价每个月每平方米1.3元，生活垃圾清理费每年30元，电梯检修费每年每平方米0.2元，公共照明用电分摊每年每平方米0.48元，李男、李文胜、刘玉恩对此计算依据不认可，认为物业费不应该包括公共照明用电分摊费用。李男、李文胜、刘玉恩称2005年6月1日办理了房屋入住手续，同时交纳了2005年6月1日至2006年6月1日的物业费，认可2006年6月1日之后就没有再交纳物业费的事实，但称不交纳物业费是因为深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司不收，而且应交纳的物业费时间段应为2006年6月1日至2008年3月28日和2008年12月17日至2011年3月28日。李男、李文胜、刘玉恩提交案件回执单、漏水情况说明、装修票据、医院住院结算单、诊断证明等欲证明因深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司物业服务不到位给李男、李文胜、刘玉恩造成的损失，并主张深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司在合理抵扣这些损失、物业费优惠的情况下同意交纳剩余的物业费。李男、李文胜、刘玉恩举出照片和报纸新闻等欲证明因深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司不作为导致小区环境脏乱差，存在安全隐患。
一审法院审理认为：深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与小区开发商北京百环房地产实业有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》，约定北京百环房地产实业有限公司委托深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司为李男、李文胜、刘玉恩居住的百环家园住宅部分实行物业管理，可认定深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司有权为本案小区的业主和物业使用人提供物业服务，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与李男、李文胜、刘玉恩间存在物业服务合同关系。虽然，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司于2008年12月17日才签订《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，但该协议已经追认2008年12月17日深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司提供物业服务的权利和事实，且将合同期限延长至2011年3月28日24时止。之后，虽然深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司未与北京百环房地产实业有限公司签订协议，但深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司事实上仍旧在为李男、李文胜、刘玉恩所居住的小区提供物业管理服务，双方事实上的物业服务合同关系并未终止，故李男、李文胜、刘玉恩应当履行交费义务。李男、李文胜、刘玉恩陈述的被盗财产损失、装修费损失、医疗费损失，无有力证据证明系深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司未进行有效管理所致，且与本案系不同法律关系，故李男、李文胜、刘玉恩以此作为抵扣物业费的抗辩理由不能成立。另李男、李文胜、刘玉恩虽陈述了小区物业管理方面存在的诸多问题，但不能证明其所述瑕疵构成深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司对物业服务合同关系的严重违约。故深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司要求李男、李文胜、刘玉恩支付2006年6月1日至2013年5月31日物业费12009.41元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
另，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司作为物业服务单位，应加强与业主的沟通，以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。考虑到李男、李文胜、刘玉恩所述深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司服务中确实存在瑕疵和管理不到位的问题，故深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司主张的违约金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条之规定判决：一、李男、李文胜、刘玉恩于判决生效后7日内给付深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司2006年6月1日至2013年5月31日期间的物业管理费12009.41元。二、驳回深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司之其他诉讼请求。如果李男、李文胜、刘玉恩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李男、李文胜、刘玉恩不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、小区物业管理不到位，主要表现在楼门禁2009年即损毁，2014年才重新安装使用；李男、李文胜、刘玉恩刚入住时家中被盗，损失6000多元，至今未破案；李男、李文胜、刘玉恩家中厨房的下水管道爆裂，至今未完全修复；电梯管理和使用不当，造成李文胜摔伤，自付医药费1万多元；小区环境脏乱差，小广告随处粘贴，垃圾不及时清运，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司擅自对外出租小区公用部分。二、小区物业各项收费标准不清，公共照明用电分摊应包括在综合管理费中，不应另行再收取。现请求撤销一审判决，驳回深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司的诉讼请求。
深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司服从一审法院判决。其针对李男、李文胜、刘玉恩的上诉理由答辩称：深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司已对李男、李文胜、刘玉恩家中厨房的下水管道进行修缮，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司随时清理小区小广告及垃圾。小区物业各项收费标准均按照相关规定制定。请求驳回李男、李文胜、刘玉恩的上诉请求。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述及《北京百环家园前期物业服务委托合同》、《北京百环家园住宅小区前期物业服务委托合同补充条款》、《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》、房屋所有权证、照片等证据在案佐证。
本院认为：2005年3月29日，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》，约定北京百环房地产实业有限公司委托深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司为李男、李文胜、刘玉恩居住的百环家园住宅部分实行物业管理，委托管理期限自2005年3月29日至2008年3月28日。2008年12月17日，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司与北京百环房地产实业有限公司签订《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，将委托管理的期限延长至2011年3月28日。此后，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司虽未与北京百环房地产实业有限公司签订协议，但深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司仍为小区提供物业管理服务，李男、李文胜、刘玉恩应当交纳物业费。深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司所列明收取物业费的标准，并无不当。李男、李文胜、刘玉恩所述被盗财产损失、医疗费损失等与本案系不同法律关系，李男、李文胜、刘玉恩以此拒付物业费，没有法律依据。现不能证明深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司提供的物业服务项目和质量与合同约定标准差距明显，故李男、李文胜、刘玉恩应支付深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司自2006年6月1日至2013年5月31日期间的物业费。鉴于李男、李文胜、刘玉恩所述深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司物业服务中存在管理不到位的问题，一审法院对深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司主张的违约金不予支持，并无不当。需要指出的是，深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司作为物业服务单位，要加强与业主的交流，倾听业主的意见，提升服务质量，积极维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费160元，由深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司负担68元（已交纳），由李男、李文胜、刘玉恩负担92元（深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司已交纳，李男、李文胜、刘玉恩于本判决生效后7日内给付深圳市龙城物业管理有限公司北京分公司）。
二审案件受理费100元，由李男、李文胜、刘玉恩负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
代理审判员 江 惠
代理审判员 郑慧媛
二〇一五年六月十八日
书 记 员 刘茜倩