福建省晋江市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第5503号
原告（反诉被告）厦门市侨宇贸易有限公司，住所地厦门市思明区。
法定代表人陈红根，该公司总经理。
委托代理人黄坤森、郑荣宗，该公司职员。
被告（反诉原告）张润山，男，1956年2月25日出生，汉族，住晋江市。
被告（反诉原告）张丽芳，女，1957年4月23日出生，汉族，住址同上。
两被告共同委托代理人张燕红，女，1980年1月16日出生，汉族，住址同上，系两被告之女。
两被告共同委托代理人庄铭聪，福建瑞兆律师事务所律师。
原告（反诉被告）厦门市侨宇贸易有限公司（下称侨宇公司）与被告（反诉原告）张润山、张丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后因张润山、张丽芳提起反诉，依法转为普通程序，组成合议庭于2015年8月14日公开开庭进行了合并审理。侨宇公司的委托代理人黄坤森，张润山、张丽芳的共同委托代理人张燕红、庄铭聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
侨宇公司诉称，2015年4月29日，经其与张润山、张丽芳协商后口头约定，由其向张润山、张丽芳承租位于晋江市泉安中路×××号房屋的一楼大堂及二至八楼，租期五年，年租金58万元，租金总计290万元。其于当天向张丽芳支付定金20万元。而张润山、张丽芳收到定金后却拒不与其签订租赁合同。收受定金一方不履行约定的，应当双倍返还定金。请求判令：张润山、张丽芳双倍返还房屋租赁定金40万元。
张润山、张丽芳辩称，2015年4月29日，双方约定租赁房屋后，其即将房屋交付侨宇公司使用。侨宇公司短暂经营后，却于同年5月15日搬离租赁物。系侨宇公司违反约定，不履行约定的义务，无权要求返还定金。侨宇公司的违约行为，给其造成了严重的损失，侨宇公司应予赔偿。侨宇公司的主张没有事实和法律依据，应予驳回。
张润山、张丽芳反诉称，如上答辩所述，侨宇公司使用了租赁物，应付租金48333元；其代侨宇公司支付水费2288元、电费9993.83元，并代侨宇公司支付雇员陈某、王某、张某工资共2985元。上述损失，侨宇公司应当赔偿。请求判令：侨宇公司支付租金及代垫的水费、电费和工人工资等损失共计63599.83元。
侨宇公司辩称，其未使用租赁物，未入驻租赁场所从事经营活动，故不必支付张润山、张丽芳租金及垫付的水费、电费和工人工资等。应驳回张润山、张丽芳的反诉请求。
经审理查明，侨宇公司与张润山、张丽芳口头约定由侨宇公司向张润山、张丽芳承租址在晋江市泉安中路×××号的部分房屋，包括一楼大堂和二至八楼，年租金58万元，总租金290万元。侨宇公司于2015年4月30日通过银行转账20万元给张润山、张丽芳，该20万元双方约定作为定金。涉案房屋已经办理了房屋所有权证。上述事实双方当事人均无异议，并有双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
双方当事人争议的主要焦点是：一、张润山、张丽芳是否应当双倍返还侨宇公司支付的定金？二、侨宇公司应否支付张润山、张丽芳租金及代垫的水费、电费和工人工资？对此，本院予以分析、查明如下。
侨宇公司主张，张润山、张丽芳收到定金后却拒不与其签订书面的租赁合同，其未曾使用租赁物，未入驻租赁场所从事经营活动。
侨宇公司未提供证据。
张润山、张丽芳主张，双方达成口头协议后，其即将房屋交付侨宇公司使用。侨宇公司短暂经营后，于同年5月15日搬离租赁物。侨宇公司违反约定，给其造成了严重的损失，包括租金48333元、水费2288元、电费9993.83元，以及其代为向侨宇公司雇员陈某、王某、张某支付的工资共2985元。
张润山、张丽芳向本院提供如下证据：
1.债权转让通知书、客户名称为王某的手机通话详单以及证人王某、陈某、张某的证言。
债权转让通知书记载：“厦门市侨宇贸易有限公司：你公司拖欠陈某、王莉莉、张某等3工人工资款合计2985元，因你司无故撤离经营场所，无力支付上述所欠工资，现王某、张某所确认的工资额已代你公司垫付了工资款2985元。据此，我们依法把自己享有的全部债权和与该债权有关的从权利即优先受偿权转让给张丽芳。现依照《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，向你公司发出债权转让的书面通知。你公司应在本公司发出之日起15日内把2985元代垫工资款如数偿还给张丽芳。否则我方向晋江市人民法院提起诉讼。特此通知。”陈某、王某、张某署名。
王某的手机通话详单上记载了该手机号码于2015年5月16日拨打“110”报警电话。
三个证人证言的主要内容如下：
王某证言主要内容是，其原系A家酒店的老员工，2015年5月1日侨宇公司来接手A家酒店，其就继续在酒店工作，成为侨宇公司的员工，并担任前台工作，其从管理人员口中得知是侨宇公司接手A家酒店，侨宇公司没有和其谈过具体工资的数额，只是说只会比之前更多，此前在A家酒店的工资包括抽成一个月大概两千五六，其与A家酒店、侨宇公司都未签订书面的劳动合同。一直到当月15日，其未能联系到管理人员遂于次日报警。后被公安机关告知到劳动局（注：应为晋江市人力资源和社会保障局，下同）去处理工资被拖欠的问题。到劳动局后才知道是侨宇公司及老板陈红根，侨宇公司拖欠其半个月的工资，房东张丽芳垫付后其签署了债权转让通知书。
陈某证言主要内容是，其原受雇于A家酒店，A家酒店的人员曾向其告知侨宇公司将接手酒店。2015年5月1日侨宇公司的进步集团管理人员来酒店，告知将接手酒店，对酒店资产进行盘点，向其询问相关的营业情况，其遂成为侨宇公司雇员，任前厅接待，但未签订书面劳动合同。当月15日，员工们发现管理人员及其行李都不见了，打电话无人接听。次日，同事就打电话报警。后来到劳动局处理，房东付给员工们5月份半个月的工资，其签署了债权转让协议。侨宇公司离开后，其成为张润山、张丽芳的员工。
张某证言主要内容是，2015年5月1日，侨宇公司的管理人员来酒店，到每个房间查看、盘点后到大堂向员工们说由他们来接手酒店，承诺日后的工资都由侨宇公司支付，工资只会比之前多，并补发此前A家酒店拖欠的工资，其做楼层服务员，但是当月15日就没看到管理人员了。双方没有签订书面劳动合同。员工们不知道他们什么时候走，同事王某打电话报警，后到劳动局处理，房东代垫了员工工资，员工们签署了债权转让通知。后来，其成为张润山、张丽芳的员工。
张润山、张丽芳以该组证据证明侨宇公司经营使用租赁房屋后，于2015年5月15日撤离并拖欠工人工资，工人打110报警，后经晋江市人力资源和社会保障局调解，其代为垫付了三名工人工资。
2.客户名称为张润山的手机通话详单、张燕红与陈红根的微信聊天记录、中国电信交费收据。陈红根在与张燕红的微信聊天中曾陈述：“张小姐好！因昨日连续开会至半夜，迟复为歉。我上月就阅江宾馆（A家连锁）之事曾到过你家，并受到你父亲热情接待，在此表示感谢！在我们对阅江调查过程中，发现阅江当前总负责（注：应为债）在1.5亿左右，而其资产不足百万，这样使我公司既定的先接管阅江后通过经营逐步偿债的计划彻底落空，致使我公司出借给阅江的3500万元全部损失……”以此证明189××××3837系侨宇公司法定代表人陈红根的电话号码，侨宇公司离场后，张润山曾多次打电话或由张燕红通过微信催促侨宇公司处理，侨宇公司承认因无法继续经营撤离租赁的经营场所。
3.水电费发票，证明张润山、张丽芳代侨宇公司缴纳经营期间产生的水电费。
侨宇公司质证认为，对证据1债权转让通知书、通话详单的真实性无异议，但与其无关，不能证明张润山、张丽芳的主张。关于证人证言，三个证人都自称在侨宇公司上班，但都未与侨宇公司建立劳动关系，因此不能证明三个证人都受雇于侨宇公司；三证人都陈述侨宇公司入驻经营，但实际上只是侨宇公司派人进行市场调查，时间只有两三天，原、被告未签订书面租赁合同，侨宇公司无权入驻经营；债权转让通知书和工资金额都是口头陈述，没有书面合同，与侨宇公司无关。对证据2通话详单、微信聊天记录、中国电信交费收据的真实性没有异议。对证据3水电费发票的真实性没有异议，但与侨宇公司无关。
本院认为，侨宇公司自述派员到租赁房屋进行市场调查，并收取了酒店数日的经营收入，用于支付相关费用。结合张润山、张丽芳提供的债权转让通知书、王某的手机通话详单以及证人王某、陈某、张某的证言，可以相互印证，2015年5月1日，侨宇公司的管理人员来到酒店接手酒店的经营管理。管理人员对酒店的资产进行盘点，并向员工王某、陈某、张某宣布将支付工资。后侨宇公司的管理人员于2015年5月15日离场，王某、陈某、张某因被拖欠工资打电话报警，后在晋江市人力资源和社会保障局的协调下，张润山、张丽芳代垫了三人的工资共2985元。张润山的手机通话详单、微信聊天记录、中国电信交费收据可以证明，张润山及其亲属于侨宇公司离场后曾数次主动与陈红根联系，要求解决问题。水电费发票可以证明2015年5月份租赁物产生的水费2288元、电费9993.83元，侨宇公司使用租赁物半个月，可按一半计算。
法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案双方当事人虽然未以书面形式订立定金合同，但侨宇公司向张润山、张丽芳支付了20万元，双方也共认该款项为定金，故可以认定双方成立了定金合同关系。
双方当事人对于主合同的主要内容并无分歧，即由侨宇公司向张润山、张丽芳承租址在晋江市泉安中路1318号的部分房屋，年租金58万元，期限5年，总租金290万元。侨宇公司在进入租赁物从事经营活动15日后撤离，说明张润山、张丽芳已经将租赁物交付侨宇公司，侨宇公司也已经实际使用了租赁物。双方以口头方式订立了租赁合同并已部分履行。双方的租赁合同因未采用书面形式，视为不定期租赁，承租人可以随时解除合同。但是，侨宇公司在未通知张润山、张丽芳的情况下，于2015年5月15日离场及其在随后与张润山、张丽芳交涉中的表态等行为，可以认定是侨宇公司拒绝签订书面合同，并单方解除了口头租赁合同。侨宇公司主张本案的定金是为担保书面租赁合同的签订而设立的，现侨宇公司拒绝订立主合同，无权要求返还定金。
关于张润山、张丽芳主张的租金以及垫付的水电费及工人工资。因张润山、张丽芳主张的该部分损失数额不大，侨宇公司支付的定金可以填补其损失，故张润山、张丽芳对该部分损失的请求，不予支持。
综上所述，本院认为，侨宇公司与张润山、张丽芳为订立书面的租赁合同而设立了定金合同，定金已实际交付，双方对于该笔款项为定金的性质均无异议，双方成立了定金合同关系。侨宇公司在使用租赁物一段时间后解除口头租赁合同并拒绝订立书面租赁合同，其无权要求返还定金。张润山、张丽芳主张由侨宇公司另行赔偿的相关损失，可由定金填补，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决如下：
一、驳回原告厦门市侨宇贸易有限公司的诉讼请求；
二、驳回反诉原告张润山、张丽芳的诉讼请求。
本案本诉受理费7300元，由原告厦门市侨宇贸易有限公司负担；反诉受理费减半收取695元，由反诉原告张润山、张丽芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 陈凯思
审 判 员 陈艺婷
人民陪审员 江连火
二〇一六年四月十八日
书 记 员 潘苗玉
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
法官提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。
第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。
第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。