重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）九法民初字第05879号
原告重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地：重庆市北部新区财富大道19号2幢二层。组织机构代码：20289782-1。
法定代表人汤伟，职务总经理。
委托代理人串炳香，重庆秉达律师事务所律师。
被告盛银华，男，汉族，户籍地重庆市渝中区白象街，现住重庆市九龙坡区朝阳路。
原告重庆渝高物业管理有限责任公司（以下简称：渝高物管）诉被告盛银华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吕忠明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝高物管的委托代理人毛燕萍、被告盛银华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告渝高物管诉称，被告系重庆市九龙坡区同心家园9-2-2号房屋业主。原告依据前期物业服务合同，向包括被告在内的同心家园小区业主提供了物管服务，但被告至今未按合同约定缴纳从2011年1月1日至2013年9月30日期间的物业管理服务费2693.30元。现原告起诉来院，请求：1、判令被告支付物业管理费2693.30元并以同期应缴物管费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自2011年1月1日起至付清之日止的资金占用损失作为违约金。2、本案诉讼费由被告承担。
被告盛银华辩称，该房屋系被告本人，但现已转卖于他人，因原告一直未给被告房产证，导致�告无法卖房迟延过户，故没有缴纳物管费。被告已缴纳2010年12月的物管费，2011年1月至2013年9月30日未缴纳物管费，在该期间，房屋虽出租给他人一年做库房，但并未进行装修及申请开通水电气，故2011年1月1日至2013年9月30日期间，原告诉称未缴纳物管费的金额不正确，应当按照空置房收取一半。另被告认为原告对客户服务质量存在问题，故不应当主张违约金，且物管费也不应当收取。请法院依法处理。
经审理查明，被告盛银华系位于重庆市九龙坡区朝阳路106号同心家园9-2-2号房屋的业主，于2014年7月15日将该房屋卖与他人。原告渝高物管与重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司分别于2007年10月22日、2011年1月21日签订了《同心家园A1期前期物业服务合同》和《同心家园A组团前期物业服务合同》。约定原告为被告所在的同心家园小区提供前期物业管理服务，住宅物业服务费为1.1元／平方米.月，物业服务费按季交纳，在每季第1个月前10日缴纳。业主未能按时足额交纳物业服务费的，每日按应缴费用的千分之三的标准支付违约金。同时，双方还就其他事宜进行了约定。之后原告进驻同心家园小区进行物管服务。在实际中，原告对小区业主均实际是按1.05元／平方米.月的标准收取（按物价局收费标准通知进行）物业管理费，即物管费0.75元／平方米.月与电梯费0.3元／平方米.月。被告每月应缴纳物业服务费金额为每月81.62元。
2010年11月25日，重庆渝高集团房产公司销售部向被告发出入住通知书，通知被告到物业管理处办理接房手续。被告于2010年12月9日接房并于同日向原告缴纳2010年12月9日至2010年12月30日的物管费58元、水电公摊费14.5元。被告从2011年1月1日至2013年9月30日期间未向原告交纳物业服务费。
审理中，关于被告房屋是否空置问题，被告陈述诉争房屋在2011年10月至2012月9月出租给他人做仓库使用，2012年9月之后，房屋空置未使用，2013年11月30日又出租给他人至今。被告未申请和办理房屋水电的开通，也未授权租赁户申请开通，至于租赁户是否申请开通和如何开通自己不清楚。被告未就该陈述举示证据相证明，为查证该房屋在2010年12月9日至2013年9月30日为空置房，故向法院申请调取该房屋接房交接单；2010年12月9日对空置房全额收取物管费、未使用先收取且全额公摊水电费的原因；未申请装修，请查证未交装修保证金等费用等证据。对于被告的该陈述，原告陈述因无出租备案，故己方不清楚。原告认为被告的房屋并非空置房，举示了客户用电情况明细、重庆市二次供水有限责任公司网上查询缴费记录相证明。客户用电情况明细显示：朝阳路106号9栋2楼2室2011年2月8日实抄用电量为269度；此后至2015年4月8日，除2011年10月8日、12月8日实抄用电量为0外，每次均有用电量的发生。重庆市二次供水有限责任公司网上查询缴费记录显示：用户卡号0321290013，2011年4月至2013年12月每月均有用水量的发生。被告对该证据的真实性有异议，称自己对房屋用电、用水的开通不清楚，也未进行办理开通手续。关于原告服务是否合同约定标准，被告未举示证据相证明，但认为根据《同心家园A组团前期物业服务合同》第三章关于物业服务质量问题，需达到一级服务标准，但原告的服务并未达到。另原告自愿认可对被告2010年12月9日至2011月2月8日期间的物业服务费按50%收取，此后按全额收取；对已收2010年12月9日至2010年12月30日的物管费58元、水电公摊费14.5元，自愿按50%收取，被告已多交物业服务费及公摊费合计36.25元，从被告此后应交物业服务费中扣减。
上述事实，有《同心家园A1期前期�业服务合同》、《同心家园A组团前期物业服务合同》、前期物业服务备案证明、物价局文件、承诺书、入住通知书、收楼确认书、重庆市房屋买卖合同、客户用电情况查询明细、二次供水用水情况查询证明、收据等以及当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告渝高物管与建设单位签订的前期物业服务协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。原告渝高物管依照合同约定对被告所居住的同心家园小区提供了物业服务，依照权利与义务相一致的原则，被告应当按时向原告支付物业服务费，被告未按约履行义务的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告虽辩称原告的物业服务未达到合同约定标准，但未举示证据相证明，对此，本院不予采信。关于被告的房屋是否空置的问题，本院认为，二次供水用水情�查询证明仅载明用户卡号，仅依据该证据不能认定系被告房屋的用水记录。客户用电情况查询明细由重庆市电力公司市区供电局出具，加盖该单位用电业务专用章，本院对其真实性予以确认。根据该明细，朝阳路106号9栋2楼2室2011年2月8日实抄用电量为269度，且此后基本均有用电量的产生，可以认定被告的房屋在2011年2月8日后进行了用电使用，且被告并未举示证据证明其房屋空置，故不能认定被告被告的房屋在2011年2月8日后为空置，被告应当全额缴纳2011年2月9日至2013年9月30日期间的物业服务费2588.17元。至于被告的房屋在2010年12月9日至2011年2月8日期间是否空置，因双方均未举示证据相佐证，本院不予认定，但原告自愿认可对该期间的物业服务费减半收取，对此，本院予以尊重，确定2010年12月9日至2011年2月8日被告应缴纳物业服务费为81.62元即81.62元／月×50%×2月，被告已缴纳29元即58元×50%，尚欠52.62元，被告已多缴纳的物业服务费及公摊费36.25元即（58元＋14.5元）×50%从其此后应缴纳物业服务费中扣减，故被告应向原告缴纳2011年1月1日至2013年9月30日期间的物业服务费2604.54元。至于被告要求本院调查取证的申请，本院认为，被告要求调取的证据所证明的内容，与本案有关的内容根据现有证据已足以认定，与本案无关的内容不属本案审查的范畴，故被告的调查取证申请，不符合相关法律规定，本院不予准许。另被告未按约定向原告交纳物管费，应当承担相应的违约责任，根据本案的具体情况酌情认定违约金为200元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告盛银华于本判决生效后十五日内向原告重庆渝高物业管理有限责任公司支付物业服务费2604.54元、违约金200元，合计2804.54元。
二、驳回原告重庆渝高物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为25元，由被告盛银华负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审判员 吕忠明
二〇一五年七月七日
书记员 陈 鹤