成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0114民初4064号
原告：成都中集产业园投资开发有限公司，住所地成都市新都区物流中心中集大道555号。
法定代表人：杨光辉，董事长。
委托诉讼代理人：高少宾，四川发现律师事务所律师。
被告：成都纵合盈商投资管理有限公司，住所地成都市武侯区佳灵路20号1幢7楼57号。
法定代表人：ＸＸ，经理。
委托诉讼代理人：师维，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王灏，重庆索通律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1974年2月14日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：师维，重庆索通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王灏，重庆索通律师事务所律师。
原告成都中集产业园投资开发有限公司（以下简称中集公司）与被告成都纵合盈商投资管理有限公司（以下简称纵合盈商公司）、ＸＸ商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，被告ＸＸ在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，本院经审查，作出了驳回其对本案管辖权提出异议的裁定，被告ＸＸ对该裁定不服，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院经审查作出了（2017）川01民辖终1832号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中集公司的委托诉讼代理人高少宾、被告纵合盈商公司、ＸＸ的委托诉讼代理人王灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中集公司向本院提出诉讼请求：请求1.解除原、被告双方签订的《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》及《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》、21份《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.判令纵合盈商公司向原告赔偿经济损失（违约金）7350704元；3.ＸＸ对上述债务承担连带责任。事实和理由：2013年6月13日，原告与纵合盈商公司签订了《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》及《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》，约定纵合盈商公司整体购买原告开发的中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业（共计房屋40套），销售总价为45197040元，采用分期付款的方式支付房款。随后，纵合盈商公司向原告交纳800万元作为履约保证金。合同履行过程中，纵合盈商公司逾期支付购房款，构成违约。根据协议第五条的约定，买受人如逾期付款导致合同解除的，应当承担合同总价款20%的违约金。且ＸＸ于2014年8月25日向原告出具《承诺书》一份，载明如纵合盈商公司不履行合同义务，则ＸＸ承担连带责任。综上，因被告的违约行为导致合同目的不能实现，给原告造成了巨大经济损失，故原告请求解除原、被告签订的相关合同，并要求被告承担违约责任。
纵合盈商公司、ＸＸ辩称，原告与纵合盈商公司签订《物业购买协议》属实，但21份《商品房买卖合同》是原告与ＸＸ签订，系两个不同的法律关系，应分别诉讼。一、原告擅自改变40套房屋的使用性质，由商业变更为办公用房，原告不能按合同约定向纵合盈商公司交付房屋，纵合盈商公司拒绝履行合同是行使抗辩权；二、根据相关法律规定，解除合同的最长时间为一年，原告已没有权利再行行使解除权，原告要求解除上述协议、合同的请求应当予以驳回；三、原告损失的计算方法不清楚。即使被告违约，违约金过高，应当予以调整。
本院经审理认定事实如下：2013年6月13日，中集公司（出卖人）与纵合盈商公司（买受人）签订《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》，约定纵合盈商公司购买中集公司开发的位于成都市新都区商业物业，按照建筑面积计算（此面积为暂定面积，最终以测绘部门测绘面积为准多退少补），所购商品房总价款45197040元。纵合盈商公司采取分期付款的方式付款，总购买价款，作为纵合盈商公司应当履行的主要合同义务，最迟应于2014年11月30日前全部付清。纵合盈商公司向中集公司支付800万元履约保证金。双方签订本协议之日起7个工作日内，纵合盈商公司支付第一期履约保证金200万元，取得《商品房销售（预售）许可证》之日起7个工作日内支付第二期履约保证金600万元。除依约支付前述定金外，纵合盈商公司还应于中集公司取得《商品房销售（预售）许可证》之日起至2013年8月31日前支付房款200万元，至2013年9月30日支付房款500万元，至2013年11月30日支付房款700万元，至2014年3月30日支付房款700万元，至2014年6月30日支付房款700万元，至2014年9月30日支付房款700万元，至2014年11月30日支付剩余购房款4197040元。纵合盈商公司前期支付的800万元定金作为履约保证金，于2013年11月30日自动转为购买价款。中集公司须于2013年11月30日前，依据四川省房屋面积测绘报告（房屋面积实测报告）与纵合盈商公司签订《商品房买卖合同》，并且完成所有本合同项下房屋的接房入伙手续。违约责任载明“（一）买受人逾期付款责任：（1）买受人（含乙方指定的第三人买受人）逾期付款超过15个工作日的，甲方有权立即解除合同，且乙方需于15个工作日内按总价款的20%向甲方支付违约金；（2）买受人逾期与出卖人签订《商品房买卖合同》的，甲方（出卖人）有权立即解除合同，且乙方（买受人）已付房价款不予退还。（二）出卖人违约责任：如果在合同有效期内，出卖人非因买受人逾期签订《商品房买卖合同》或逾期付款的原因，以及不可抗力因素而解除合同的，出卖人应自解除合同通知送出之日起15日内双倍返还买受人支付的定金，同时返还买受人已经支付的全部款项。”同日，中集公司与纵合盈商公司签订了《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》，在补充协议中约定，如纵合盈商公司申请变更房屋买受人后，因变更后的买受人的原因导致中集公司未能按成都新都中集车辆产业园中集商业广场之SY-1号楼（暂定楼栋号）地上1-3F号楼（暂定楼栋号）地上1-3F商业物业购买协议（协议号：20130601）收到房款，也视同纵合盈商公司未能履行协议，其产生的违约责任，由纵合盈商公司承担。在双方当事人签订确认的《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议之附件》中，载明了纵合盈商公司购买的商品房的房号、建筑面积、套内面积、分摊面积、销售面积、销售总价及1-3F的总建筑面积、销售总价。协议签订后，纵合盈商公司向中集公司支付了800万元履约保证金。2013年12月21日，ＸＸ与中集公司签订了40份《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，购买《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》中约定的40套商品房（含案涉商品房21套），商品房的单价均为4000元/平方米。合同中明确约定了付款方式和付款时间。对逾期付款，补充协议载明“逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人已付房款不予退还。”协议履行过程中，协议约定的40套商品房中，其中18套出卖给了案外人，并备案到案外人名下。对剩余22套商品房的购房款21603268元，2013年12月28日，纵合盈商公司加盖公章、ＸＸ签字确认剩余22套商品房回款时间分别为2014年3月30日、2014年6月30日、2014年9月30日、2014年11月30日。后22套商品房中的1-2层131号商品房出售给了案外人，该商品房合同金额为812444元。在再次确认付款时间节点后，纵合盈商公司并没有按约定履行相应的付款义务。
对于当事人没有争议的上述事实，有当事人的当庭陈述，中集公司、纵合盈商公司提交的《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》、《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》及中集公司提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、物业购买协议之附件（一）、代付款项证明、《SY-1#楼剩余商品房回款时间表》等证据在卷佐证，本院予以确认。
对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.为证明纵合盈商公司未能整体购买或销售所有约定物业的违约事实，中集公司提交了中集公司、纵合盈商公司、ＸＸ及案外人四川岷山酒店装饰工程有限公司签订的《资产处置协议》。纵合盈商公司、ＸＸ对该证据的真实性予以认可，对证明目的有异议，认为不能证明原、被告之间存在包销关系，只是单纯的买卖关系，至于纵合盈商公司在购买房屋后的用途与本案无关。本院认为，从《资产处置协议》的内容来看，能证明纵合盈商公司未完全履行与中集公司之间签订的物业购买协议所约定的义务，其行为已构成违约的事实存在。故本院对中集公司所举该证据的证明目的予以采纳。2.为证明ＸＸ对纵合盈商公司付款承担连带责任，中集公司提交了2014年8月25日作出的一份《承诺书》，该《承诺书》中ＸＸ作出的承诺包括确认案涉物业购买协议及其补充协议真实有效，其对纵合盈商公司所作出的承诺承担连带责任，在纵合盈商公司不能履行与中集公司及成都中集商业广场SY-1号楼业主（买受人）所签订合同的义务时，其本人对该义务予以承担。ＸＸ对该证据只认可其在《承诺书》上的签字，对捺印、签订时间有异议。本院认为，ＸＸ虽对该证据的形成提出部分异议，但无其他证据反驳该《承诺书》的真实性，故该《承诺书》应是其真实意思的表示，本院予以采信。3.中集公司为证明纵合盈商公司的违约行为导致案涉项目销售停滞，给中集公司造成了巨大经济损失，以及纵合盈商公司涉嫌商业犯罪，目前公安机关正在侦查中，提交了案涉项目损失的情况说明、现场部分照片和受案回执。纵合盈商公司、ＸＸ对上述证据均有异议，不予认可。本院认为，情况说明系中集公司提交的单方证据，照片拍摄时间、地点均不明确，以及受案回执，非公安机关已决定立案侦查的《立案决定书》，故对中集公司所举该组证据的证明目的本院不予采纳。4.纵合盈商公司为证明案涉项目明确约定为商业用房，而现在大部分已变更为办公用房，中集公司违约在先，不能按合同约定向纵合盈商公司交付房屋，提交了《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》、《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》和房管局房屋查询清单。中集公司对纵合盈商公司所举证据的真实性、合法性无异议，但认为21套商品房已向纵合盈商公司进行了交付，有ＸＸ的签字确认，不存在纵合盈商公司所认为的不能交付的问题，且纵合盈商公司对此也并没有主张相应的违约责任。本院认为，根据中集公司所举《商品房预售许可证》，明确载明案涉项目房屋用途为“商业、办公”，故不存在中集公司变更所售房屋的性质的问题。因此本院对纵合盈商公司所举该组证据欲证明的目的不予采纳。
本院认为，中集公司与纵合盈商公司签订的《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》、《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。协议签订后，纵合盈商公司未按协议约定履行相应的付款义务，在双方对付款时间于2013年12月28日再次明确后，仍未按约向中集公司支付购房款。其上述行为明显已构成违约。中集公司认为根据协议的约定即“买受人（含乙方指定的第三人买受人）逾期付款超过15个工作日的，甲方有权立即解除合同，且乙方需于15个工作日内按总价款的20%向甲方支付违约金。”在解除条件已成就时，作为解除权人有权行使合同解除权，解除与纵合盈商公司签订的上述协议。纵合盈商公司抗辩称，中集公司行使合同解除权的期限为一年，其已没有权利行使解除权。从本院查明的事实看，纵合盈商公司应在2014年3月30日前履行第一笔付款义务，在纵合盈商公司未履行该付款义务时，根据双方签订的协议约定，中集公司应在2014年4月15日至2015年4月15日期间行使合同的解除权，中集公司未举证证明在此时间期限内已行使合同解除权，其单方解除权丧失。中集公司虽然不能按照合同的约定解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”本案中，纵合盈商公司违约不履行购房款致使中集公司签订合同的目的无法实现，因此中集公司现主张解除物业购买协议及其补充协议的诉讼请求，符合上述法律的规定，本院予以支持。
关于中集公司主张解除与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的诉讼请求。纵合盈商公司、ＸＸ抗辩称中集公司与纵合盈商公司签订《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》与中集公司与ＸＸ签订《商品房买卖合同》系两个不同的法律关系，不能在同一案件中解决。本院认为，首先，中集公司与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》所涉21套商品房系中集公司与纵合盈商公司签订的物业购买协议中约定的还未出售给案外人的剩余商品房，两者相互关联密不可分，《商品房买卖合同》签订的基础是基于中集公司与纵合盈商公司之间签订的物业购买协议，目的是双方为了确保物业购买协议的顺利履行，在本院对中集公司要求解除与纵合盈商公司签订的商业物业购买协议予以支持的情况下，上述《商品房买卖合同》已失去存在的基础；其次，中集公司与纵合盈商公司之间签订的物业购买协议明确约定，纵合盈商公司须与中集公司签订《商品房买卖合同》，ＸＸ系纵合盈商公司的法定代表人，其与中集公司就物业购买协议所涉商品房签订了《商品房买卖合同》的行为应是履行职务行为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十二条第一款的规定，ＸＸ未按物业购买协议履行付款义务时，该民事责任应由纵合盈商公司承担；再次，当事人均无异议的《SY-1#楼剩余商品房回款时间表》，证明纵合盈商公司所支付的800万元保证金，已转为ＸＸ购买的21套商品房的购房款。综上，中集公司与ＸＸ之间签订的21套《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》应系中集公司与纵合盈商公司之间签订的物业购买协议的附属合同，在主合同已解除的情况下，其附属合同也应一并解除。故中集公司请求解除与ＸＸ之间签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。
合同解除后的财产处理方式，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除，系因纵合盈商公司未按协议履行付款义务的违约行为所致，故中集公司现要求纵合盈商公司赔偿其经济损失，符合上述法律规定，本院予以支持。现中集公司主张纵合盈商公司向其赔偿损失为7530704元（已转为购房款的800万元减去出售给案外人的131号房屋的购房款469296元）。纵合盈商公司、ＸＸ抗辩其即使违约，中集公司主张的违约金过高，应当予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”和第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本院认为，中集公司与纵合盈商公司签订的物业购买协议约定，纵合盈商公司逾期付款应向中集公司支付总价款的20%的违约金，而中集公司与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》，对逾期付款的违约责任约定为“买受人已付房款不予退还。”以及物业购买协议签订后，纵合盈商公司已履行了部分购房款的支付义务，购买的40套商品房只剩余21套商品房未付清购房款，而该21套未付清购房款的商品房的总额为20790824元，且本院上述已认定《商品房买卖合同》为物业购房协议的附属合同，综合以上因素并结合本案的实际情况，本院酌情认定纵合盈商公司按21套商品房的总房价20790824元的20%计算，即4158164.8元赔偿中集公司的损失为宜。
关于中集公司主张ＸＸ对纵合盈商公司的债务承担连带责任的诉讼请求。中集公司主张的依据是ＸＸ于2014年8月25日出具的《承诺书》，而ＸＸ认为中集公司对其主张权力已过诉讼时效。本案中，《承诺书》中明确载明了ＸＸ对纵合盈商公司与中集公司签订的物业购买协议所作出的承诺承担连带责任。但双方未对保证期间进行约定。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”而本案纠纷的引起系因纵合盈商公司未按物业购买协议履行付款义务所致，对纵合盈商公司付款的时间期限当事人进行了明确的约定，纵合盈商公司逾期未履行2014年3月30日前第一笔付款义务，中集公司就应当在2014年4月1日起至2014年9月30日期间要求ＸＸ承担保证责任，但中集公司未举证证明在此期间曾要求ＸＸ承担保证责任，故其现主张不符合上述法律规定，本院不予支持。
综上，中集公司请求解除与纵合盈商公司签订的《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》及《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》，以及与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的诉讼请求，本院予以支持；中集公司要求纵合盈商公司向其赔偿损失7530704元的诉讼请求，本院予以部分支持；中集公司要求ＸＸ对纵合盈商公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除成都中集产业园投资开发有限公司与成都纵合盈商投资管理有限公司签订的《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买协议》、《中集商业广场SY-1号楼1-3F商业物业购买补充协议》和与ＸＸ签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》；
二、成都纵合盈商投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都中集产业园投资开发有限公司赔偿损失4158164.8元；
三、驳回成都中集产业园投资开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费32357元，由成都中集产业园投资开发有限公司负担12224元，成都纵合盈商投资管理有限公司负担20133元（此款成都中集产业园投资开发有限公司已预交，成都纵合盈商投资管理有限公司在履行上述付款义务时一并向成都中集产业园投资开发有限公司结清）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一八年二月十三日
书记员 侯 毅