上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3825号
上诉人(原审被告)：上海卓米信息科技有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：莫桂英。
委托诉讼代理人：孔令锋，上海市捷华律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海瑞傲投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：姚永政，经理。
委托诉讼代理人：吴寿腾，湖南人和律师事务所上海分所律师。
原审被告：上海活网数码营销有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表�：葛衍斌。
上诉人上海卓米信息科技有限公司(以下简称“卓米公司”)因与被上诉人上瑞傲投资管理有限公司(以下简称“瑞傲公司”)、原审被告上海活网数码营销有限公司(以下简称“活网公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初6797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人卓米公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人支付租金、物业费共280,422元，电费122,100.75元；上诉人不承担滞纳金。事实与理由：第一，上诉人拖欠被上诉人的租金数额有误，上诉人已将部分场地退租，故退还部分物业不应再计算租金。一审中，虽然上诉人曾派员工沈娟与被上诉人协商租金事宜，但并未授权沈娟在对账单中签字，沈娟事后也未向上诉人汇报情况，故沈娟签字的对账单不应作为认定租金、电费的依据。第二，租金、电费的计算日期应截止至2017年3月29日，因为这一天被上诉人在未征得上诉人同意的情况下擅自停水停电，致上诉人无法使用租赁场地，自2017年3月30日后上诉人事实上也未在租赁物业内办公。第三，一审判决违约金数额偏高，大大高于被上诉人的实际损失。第四，一审判决要求活网公司承担连带保证责任违反法律规定。一审判决认定上诉人自2016年10月起欠付租金，而根据租赁合同约定，租金每月一付，9月即应当支付10月份的租金。根据担保法的规定，未约定担保期限的连带责任保证推定保证期限为六个月，本案被上诉人于2017年4月底向法院起诉，保证人活网公司仅应对起诉前六个月内的租金等费用承担连带责任。
被上诉人瑞傲公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，双方未就部分场地�租、减少租金事宜协商一致，也未办理过退租的书面手续。第二，上诉人未提供证据证明被上诉人停水停电，且上诉人员工沈娟已与被上诉人就租金、物业费、水电费进行了逐一核对并签字。第三，被上诉人虽同意于2017年5月5日解除合同，但原因在于上诉人单方违约，导致被上诉人一直空关房屋，遭受经济损失。一审法院已经对滞纳金予以酌情调低，并不存在大大高于被上诉人实际损失的情况。第四，活网公司未参加一审庭审，应自行承担不利后果。上诉人无权代替活网公司提出抗辩。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
瑞傲公司向一审法院起诉请求判令：1、卓米公司支付欠交的租金、物业费420,422元；2、卓米公司支付电费142,100.75元；3、卓米公司支付违约金177,757.51元；4、活网公司针对卓米公司欠付的租金、物业费、电费、违约金承担连带担保责任。
一审法院认定事实：2015年12月1日，瑞傲公司(甲方)与卓米公司(乙方)签订两份租赁合同，约定甲方将205室房屋出租给乙方办公使用，面积1,147平方米，租金单价为1.3元/日/平方米，物业管理费为0.2元/日/平方米，该房屋月租赁费52,331元；甲方将203室房屋出租给乙方办公使用，面积650平方米，租金单价为1.3元/日/平方米，物业管理费为0.2元/日/平方米，该房屋月租赁费3万元；乙方应于每期到期前15日向甲方支付下期的租金、物业管理费及其他费用；若乙方未按本合同约定按时足额及逾期支付租金、物业管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金按应交未缴租金、物业管理费总计金额的0.5%每日计算；该房屋租赁期自2015年2月1日起至2018年1月31日止，该房屋租金递增于2016年2月1日递增3%，2017年2月1日再递增3%，物业费不变；乙方预租甲方该房屋�，应向甲方支付相当于一个月的租金、物业管理费作为租赁该房屋的定金52,331元及3万元，甲乙双方签订租赁合同后，定金转为合同履约保证金，非甲方原因引起乙方退租的，定金不予退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面终止本合同，并没收乙方的房屋租赁保证金：拖欠甲方租金、物业管理费及其他费用超过30日的……。同日，活网公司向瑞傲公司出具履约担保书，载明，活网公司愿意为卓米公司担保履行上述租赁合同中所有约定。
一审审理中，瑞傲公司提供：1、2017年3月28日催缴通知书，证明瑞傲公司向卓米公司、活网公司催缴租金及运营费等等；2、2017年5月4日卓米公司向瑞傲公司发出的关于要求办理场地交接的通知，载明因瑞傲公司停水停电，导致无法继续办公，卓米公司要求退房，该通知于2017年5月5日收到，同意双方租赁合同于2017年5月5日解除，故租金及物业费均算至该日；3、2017年11月29日与卓米公司的对账单，载明，截止至2017年5月5日，203室尚欠租金228,153元，205室尚欠租金192,269元，电费142,101元，落款处卓米公司经办人沈娟签字确认。卓米公司表示收到证据1，可以证明停电的事实；对证据2真实性无异议；对证据3不同意，卓米公司确实派沈娟与瑞傲公司对账，但并未授权沈娟签字，沈娟的签字超出授权范围。卓米公司还表示，押金82,331元应当折抵欠付租金。瑞傲公司表示未将房屋另行出租，也未对系争房屋停水停电，卓米公司也未将房屋提前交还，根据合同约定，押金应当没收。
一审法院认为：瑞傲公司与卓米公司就203室和205室房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。卓米公司认可在本案审理中派沈娟与瑞傲公司就欠款金额等进行对账，瑞傲公司提供的对账单亦由沈娟签字确认，一审法院对该对账单确定的欠款金额予以认可。根据对账单确定的欠付金额可知，卓米公司确未按合同约定支付租金、物业管理费等，瑞傲公司同意卓米公司退租的要求，并计算租金及物业管理费等至2017年5月5日止，故一审法院确认瑞傲公司关于双方租赁合同已于2017年5月5�解除的意见。瑞傲公司诉请要求卓米公司支付欠付的租金、物业费及电费的诉请，予以准许。卓米公司表示已交还部分房屋，不应再计算租金等的抗辩意见，未提供相应证据予以证明，难以支持。关于瑞傲公司主张上述欠付金额截止至2017年5月5日的滞纳金，符合合同约定，予以准许。鉴于双方合同约定的滞纳金标准过高，卓米公司亦请求适当调整，一审法院酌情调整为10万元。卓米公司拖欠租金、物业管理费等超过30日，故瑞傲公司关于没收房屋租赁保证金的意见，予以准许。活网公司提供的履约担保书明确其为卓米公司对系争租赁合同的履行进行担保，故瑞傲公司请求活网公司对上述欠付的费用、违约金等承担连带担保责任，予以准许。
据此，一审法院作出判决：一、卓米公司于判决生效之日起十日内，向瑞傲公司支付截止至2017年5月5日的租金、物业费420,422元；二、卓米公司于判决生效之日起十日内，向瑞傲公司支付截止至2017年5月5日的电费142,100.75元；三、卓米公司于判决生效之日起十日内，向瑞傲公司支付滞纳金10万元；四、活网公司对卓米公司的上述债务承担连带保证责任；五、驳回瑞傲公司的其余诉讼请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：第一，上诉人称已将部分场地退租及被上诉人已于2017年3月29日停水停电，但其未提供相应证据证明退租及停水停电事实，故其据此要求减少租金及电费的主张不能成立。第二，上诉人自认曾在一审期间派员工沈娟与被上诉人对账，现被上诉人提供的对账单上确有沈娟的签字，一审法院据此认可对账单确定的欠款金额，并无不当。上诉人称沈娟无权签字的主张，亦不能成立。第三，一审中，上诉人主张合同约定�违约金过高，应予调整。一审法院酌情调整违约金为10万元，较为合理，本院予以认同。上诉人称该金额仍大大高于被上诉人实际损失的意见，缺乏依据，本院无法采纳。第四，根据2017年11月29日的对账单，上诉人欠付的是自2016年11月1日起的租金，及2016年9月之后的电费，这些费用的应支付时间均为2016年10月，而被上诉人已于2017年3月28日向上诉人及活网公司催缴租金等费用，即被上诉人已于6个月的保证期间内向保证人主张权利。故上诉人认为因保证期间已过，故保证人活网公司仅须承担被上诉人起诉前六个月内的租金等费用的主张，不能成立。活网公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。
综上所述，卓米公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10,031元，由上海卓米信息科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 成 皿
审判员 邬海蓉
二〇一八年五月十四日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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