广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终4816号
上诉人（原审被告、反诉原告）:东莞市东方天裕国际酒店有限公司。
法定代表人:谭吉权。
委托诉讼代理人:肖武宁，广东可园律师事务所律师。
委托诉讼代理人:黄建武，广东可园律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘耀钦，男，汉族，1979年7月28日出生，住广东省东莞市，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：张科德，男，汉族，1968年9月9日出生，住广西马山县，
两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄应新，广东常正律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢华显，广东常正律师事务所辅助人员。
原审被告：谭启冲，男，汉族，1978年10月16日出生，住广东省东莞市，
上诉人东莞市东方天裕国际酒店有限公司（以下简称东方天裕酒店）因与被上诉人刘耀钦、张科德及原审被告谭启冲合同纠纷一案，不服东莞市第三人民法院作出的（2016）粤1973民初4803号民事判决向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人东方天裕酒店的委托诉讼代理人肖武宁、被上诉人刘耀钦、张科德的委托诉讼代理人黄应新、卢华显均到庭参加诉讼。现本案已审结终结。
东方天裕酒店上诉请求：1.撤销原审判决，判令刘耀钦、张科德支付东方天裕酒店2014年1、2月租金共计32000元。2.判令刘耀钦、张科德支付东方天裕酒店2014年1、2月的水电费2000元。3.判令刘耀钦、张科德赔偿东方天裕酒店违约金100000元。4.本案诉讼费用由刘耀钦、张科德承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。刘耀钦、张科德在东方天裕酒店被公安查封被逼停业前已经进场经营接近两个月，2014年1月10日是约定交租日，但刘耀钦、张科德未交当月租金，2月10日到了交租金的期也未交，已构成违约。东方天裕酒店在诉讼过程中已提交的2013年11月、12月及2014年1、2月的员工工资表及承包合同书来印证案涉3-4楼的KTV楼装修完毕并正常营业，刘耀钦、张科德否认案涉3-4楼的KTV楼未装修完毕依据不足。二、本案为租赁合同纠纷，原审认定为合同纠纷不当。东方天裕酒店出租场地给刘耀钦、张科德使用，双方之间属于租赁合同关系。请二审法院依法改判。
刘耀钦、张科德答辩称：一、案涉合同约定租金自KTV3-4楼装修完成正常运作时开始计算。刘耀钦、张科德于2014年1月15日进场经营，但东方天裕酒店于2014年2月15日被公案查封限令整顿，解封后不再继续经营，故原审驳回东方天裕酒店诉求正确。二、东方天裕酒店主张刘耀钦、张科德拖欠水电费未能提交证据予以证实，不利后果由东方天裕酒店承担。三、东方天裕酒店因自身原因不再继续经营，违约在于东方天裕酒店，故东方天裕酒店应承担违约责任。原审判决程序合法，适用法律正确，请二审维持原判。
刘耀钦、张科德在原审法院诉求为：1.判令解除刘耀钦、张科德与东方天裕酒店双方所签订的《东方天裕后控房项目承包合同》，东方天裕酒店退回所收押金32000元及租金16000元给刘耀钦、张科德。2.判令东方天裕酒店赔偿刘耀钦、张科德违约金100000元。3.本案诉讼费由东方天裕酒店承担。
东方天裕酒店另向原审法院提出反诉，诉讼请求为：1.判令刘耀钦、张科德向东方天裕酒店支付2014年1、2月份的租金共32000元。2.判令刘耀钦、张科德向东方天裕酒店支付2014年1、2月份的水电费共2000元。3.判令刘耀钦、张科德向东方天裕酒店支付违约金100000元。4.本案诉讼费由刘耀钦、张科德承担。
刘耀钦、张科德与东方天裕酒店围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的证据有：东方天裕酒店于2013年12月8日向刘耀钦、张科德出具的金额为32000元的押金《收款收据》。
对双方有争议的证据和事实，原审法院认定如下：
1、《东方天裕后控房项目承包合同》
刘耀钦、张科德提交的该合同签订时间为2013年12月8日，由刘耀钦、张科德与谭启冲签订。东方天裕酒店对《东方天裕后控房项目承包合同》的真实性予以确认，并主张谭启冲为其公司员工，谭启冲系代表东方天裕酒店在《东方天裕后控房项目承包合同》上签字，东方天裕酒店对谭启冲的代理行为予以确认，谭启冲并非合同主体，不应承担责任。
《东方天裕后控房项目承包合同》主要约定：由刘耀钦、张科德承包东方天裕酒店后控房外来项目管理及约定小食的经营销售业务，合同有效期自2013年12月10日至2016年12月30日；项目名称为东方天裕KTV后控房及厅面房间项目管理及小食经营服务，项目内容为烧烤萝卜牛腩小吃、鸭头鸭脖绝味系列、鲜花公仔雪茄及化妆项目，全后控房及大厅卡拉OK房间销售权利；东方天裕酒店提供刘耀钦、张科德经营服务的场所及设备，并保证场所内的设施设备处于适用状态，刘耀钦、张科德应节约水电，不得浪费东方天裕酒店能源；东方天裕酒店有义务保障及支持刘耀钦、张科德权利，如因东方天裕酒店运作停顿导致刘耀钦、张科德权利受损，东方天裕酒店将需减免因停顿造成刘耀钦、张科德之损失；项目承包费用16000元/月，租金自KTV3-4楼装修完成正常运作开始计收；承包费用按月结算，押金2个月，上期1个月共3个月，刘耀钦、张科德于每月10日前向东方天裕酒店提交当月租金；合同期内，任何一方不得无故单方面终止合同，如因任何一方无法履行合同时，需提前2个月以书面形式通知对方，在取得同意后方可终止合同，否则均须赔偿对方违约金100000元；KTV3-4楼装修完成正常运作正式起租金，阁楼加开KTV房按建设面积计算收费。
2、照片
刘耀钦、张科德提交了东方天裕酒店已被公安机关查封的现场照片，东方天裕酒店对该照片的真实性不予确认，但是未能提交反证予以证明。
庭审中，东方天裕酒店确认其于2014年2月15日被公安机关查封，并主张被查封的原因是当时因为政策因素全东莞市的KTV需要停业整顿三个月，至庭审辩论终结之时，东方天裕酒店已被公安解封，但东方天裕酒店经过整顿后亏损严重，目前尚未重新营业，东方天裕酒店的法定代表人谭吉权表示不会再对东方天裕酒店进行投资，目前也没有重新经营的计划。
3、租金《收款收据》
刘耀钦、张科德提交了东方天裕酒店于2013年12月8日出具的《收款收据》，载明“租金16000元”。东方天裕酒店对该证据的真实性予以确认，但主张刘耀钦、张科德交的是2013年12月10日至2014年1月10日的租金，尚欠2014年1月10日至2014年2月15日的租金未交。
刘耀钦、张科德主张双方在签订《东方天裕后控房项目承包合同》时KTV3-4楼并未装修完毕，《东方天裕后控房项目承包合同》约定“KTV3-4楼装修完成正常运作正式起租金”，刘耀钦、张科德直到2014年1月15日才进场经营，因此刘耀钦、张科德所交租金应为2014年1月15日至2014年2月15日的租金，东方天裕酒店在2014年2月15日被公安机关查封，导致刘耀钦、张科德无法继续经营，刘耀钦、张科德应无须交纳租金，因此刘耀钦、张科德并无拖欠东方天裕酒店租金。
4、通话录音
刘耀钦、张科德提交了刘耀钦与东方天裕酒店法定代表人谭吉权在2016年4月13日的通话录音，东方天裕酒店对该通话录音的真实性予以确认，但是主张通话内容无法证明东方天裕酒店存在违约行为。
在刘耀钦与谭吉权的对话中，有如下内容：刘耀钦：“订了三年合同，我无做过生意呀。”谭吉权：“无做到？你做了一个几月要处理下的。……我正常经营后给你回来做。”
5、KTV职员工资表
东方天裕酒店提交了2013年11月、12月及2014年1月、2月的KTV职员工资表，刘耀钦、张科德称工资表为东方天裕酒店单方制作，对该份证据的真实性不予确认。
6、《工程承包合同书》两份
东方天裕酒店提交了其与东莞市粤名装饰有限公司签订的《工程承包合同书》，刘耀钦、张科德对该份合同不予确认，称《工程承包合同书》无法证明KTV的3-4楼已经装修完毕并正常营业，双方在签订《东方天裕后控房项目承包合同》时3-4楼KTV尚未装修完毕，刘耀钦、张科德在3-4楼KTV装修完毕后才开始经营小吃，实际的经营时间只有一个月。
2013年5月23日签订的《工程承包合同书》，载明：承包项目为东方天裕酒店一楼KTV木工、油漆装修部分（净做人工），工期为2013年5月25日起至2013年8月15日止；2013年8月2日签订的《工程承包合同书》，载明：承包项目为东方天裕酒店四楼KTV木工、油漆装修部分（净做人工），工期为2013年6月30日起至2013年9月15日止。
7、建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、东莞市常平镇民房建设工程施工许可证、常平镇民房建设工程开工放线通知书、民房质量管理通知接收单
刘耀钦、张科德对东方天裕酒店提交的上述证据的真实性予以确认，但主张上述证据无法证明案涉建筑物谭氏综合楼可用于出租，也无法证明东方天裕酒店的消防验收合格。
原审法院认为，刘耀钦、张科德与谭启冲签订《东方天裕后控房项目承包合同》，约定由刘耀钦、张科德承包东方天裕酒店后控房及厅面房间项目管理及小食经营服务，双方构成合同关系而非租赁合同关系，本案案由应为合同纠纷而非租赁合同纠纷。
东方天裕酒店确认谭启冲为其代理人，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，东方天裕酒店应作为《东方天裕后控房项目承包合同》的相对方承担民事责任，谭启冲作为代理人无需就其代理行为承担民事责任。案涉《东方天裕后控房项目承包合同》为刘耀钦、张科德与东方天裕酒店的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为：一、刘耀钦、张科德及东方天裕酒店有无违约行为；二、刘耀钦、张科德及东方天裕酒店的违约责任如何认定。
关于争议焦点一，《东方天裕后控房项目承包合同》第二条第（1）款第1项约定，东方天裕酒店负有提供刘耀钦、张科德经营服务的场所及设备，并保证场所内的设施设备处于适用状态的义务。本案中，东方天裕酒店于2014年2月15日被公安机关查封并限令整顿，导致刘耀钦、张科德的小食服务项目经营中断，整顿期过后，东方天裕酒店因亏损严重，决定不再继续投资经营，最终导致刘耀钦、张科德的小食服务项目无法继续经营，虽然东方天裕酒店于2014年2月15日被公安机关查封整顿存在政策因素，但整顿期过后东方天裕酒店已被解封，具备继续经营的可能，东方天裕酒店却因其自身原因不再继续经营，由此造成刘耀钦、张科德的小食服务项目失去了赖以开展的场所及设施，实际上已无法继续经营，因此，东方天裕酒店的行为违反了《东方天裕后控房项目承包合同》第二条第（1）款第1项的约定。
《东方天裕后控房项目承包合同》第六条第4款约定，租金自东方天裕酒店KTV3-4楼装修完成正常运作时开始计算。刘耀钦、张科德主张，双方在2013年12月8日签订《东方天裕后控房项目承包合同》时，KTV3-4楼并未装修完毕，其是在2014年1月15日才进场开始经营。东方天裕酒店则主张双方在签订《东方天裕后控房项目承包合同》时KTV3-4楼已经装修完毕，并提供了KTV职员工资表及《工程承包合同书》予以证明。原审法院认为，两份《工程承包合同书》的项目分别为东方天裕酒店1楼及4楼KTV的装修，未涉及到3楼KTV，且合同书仅能证明东方天裕酒店委托了东莞市粤名装饰有限公司对KTV进行装修，无法证明KTV3-4楼在2013年12月8日已经装修完毕；东方天裕酒店楼高十三层（详见《建设工程消防验收意见书》），KTV分布在不同的楼层，从东方天裕酒店提交的《工程承包合同书》也可以看出，不同楼层的KTV装修时间不一样，不排除存在部分楼层KTV正常营业，部分楼层KTV未正常营业的可能，因此，东方天裕酒店提交的KTV职员工资表也无法证明KTV3-4楼在2013年12月8日已经装修完毕；其次，根据一般合同习惯，如果双方在签订《东方天裕后控房项目承包合同》时，KTV3-4楼已经装修完毕，则无需在合同中特别注明租金自KTV3-4楼装修完成正常运作时开始计算；另外，在刘耀钦与东方天裕酒店的法定代表人谭吉权的通话录音中，谭吉权对刘耀钦称“你做了一个几月要处理下的”，经营时间约为一个月，与刘耀钦、张科德的主张相吻合。综上，原审法院对于东方天裕酒店的主张不予采信，认定双方在2013年12月8日签订《东方天裕后控房项目承包合同》时KTV3-4楼并未装修完成。刘耀钦、张科德在KTV3-4楼装修完成后，于2014年1月15日进场经营小食服务，其所交的租金应为2014年1月份的租金。刘耀钦、张科德要求东方天裕酒店返还租金16000元的诉请，原审法院不予支持。东方天裕酒店在2014年2月15日被公安机关查封，实际上已无法为刘耀钦、张科德的小食服务提供经营场所，刘耀钦、张科德无须向东方天裕酒店交纳租金，因此，刘耀钦、张科德不存在拖欠租金的违约行为。对于东方天裕酒店要求刘耀钦、张科德支付2014年1、2月份租金共32000元的诉请，原审法院不予支持。
东方天裕酒店主张刘耀钦、张科德拖欠2014年1、2月份的水电费共2000元，但是未能提交证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，东方天裕酒店应承担举证不能的不利法律后果，故原审法院对其要求刘耀钦、张科德支付2014年1、2月份水电费2000元的诉请不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，东方天裕酒店因自身原因不再继续经营，无法按照《东方天裕后控房项目承包合同》的约定为刘耀钦、张科德提供经营小食服务的场所，致使双方签订的《东方天裕后控房项目承包合同》的合同目的不能实现，刘耀钦、张科德要求解除合同，合法有据，原审法院予以支持。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，刘耀钦、张科德及东方天裕酒店双方签订的《东方天裕后控房项目承包合同》因合同目的不能实现而解除，刘耀钦、张科德诉请东方天裕酒店退回押金32000元，合法有据，原审法院予以支持。
关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的《东方天裕后控房项目承包合同》第五条第2款约定：“合同期内，任何一方不得无故单方面终止合同，如因单方面原因无法履行合同时，需提前2个月以书面形式通知对方，在取得同意后方可终止合同，否则均须赔偿对方违约金100000元。”据上述，东方天裕酒店因资金原因不再继续经营，未按照合同约定提前2个月以书面形式通知刘耀钦、张科德，应承担违约责任，刘耀钦、张科德诉请东方天裕酒店支付违约金100000元，合法有据，原审法院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，原审法院于2017年3月8日作出（2016）粤1973民初4803号民事判决：一、确认刘耀钦、张科德与东莞市东方天裕国际酒店有限公司于2013年12月8日签订的《东方天裕后控房项目承包合同》解除。二、东莞市东方天裕国际酒店有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内返还刘耀钦、张科德押金32000元。三、东莞市东方天裕国际酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付刘耀钦、张科德违约金100000元。四、驳回刘耀钦、张科德对谭启冲的诉讼请求。五、驳回刘耀钦、张科德的其他本诉诉讼请求。六、驳回东莞市东方天裕国际酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3260元，由刘耀钦、张科德负担353元，东莞市东方天裕国际酒店有限公司负担2907元；本案反诉受理费1490元，由东莞市东方天裕国际酒店有限公司负担。
本院对原审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，二审期间，东方天裕酒店向本院提交了三份装饰工程竣工验收单，证明案涉东方天裕酒店KTV3-4楼的工程于2013年8、9月已竣工。刘耀钦、张科德认为该三份证据存在瘕疵，验收人员在一楼大堂落款日期是2013年7月13日，不予认定该证据真实性。另外，东方天裕酒店在二审期间还申请二证人出庭作证，证明刘耀钦、张科德在2013年12月已在东方天裕酒店出售酒水、小食等。另查明，东方天裕酒店在合同中约定将烧烤萝卜牛腩小吃、鸭头鸭脖脚绝味系列、鲜花公仔雪茄及化妆项目，全后控房及大厅卡拉OK房间销售权利发包给刘耀钦、张科德经营。东方天裕酒店提供经营服务的场所及设备。
本院认为，本案为合同纠纷。根据东方天裕酒店上诉请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1.《东方天裕后控房项目承包合同》的效力如何认定。2.东方天裕酒店诉求的租金及违约金能否支持。
关于《东方天裕后控房项目承包合同》的合同效力问题。从双方当事人陈述的意见及《东方天裕后控房项目承包合同》约定的内容来看，东方天裕酒店是将烧烤等销售项目发包给刘耀钦、张科德经营，东方天裕酒店在发包经营项目的同时并提供经营服务的场所及设备属于刘耀钦、张科德在东方天裕酒店经营服务项目的条件，原审法院将本案定性为合同纠纷并无不当。东方天裕酒店主张本案为租赁合同关系缺乏依据，本院不予采信。东方天裕酒店与刘耀钦、张科德签订的《东方天裕后控房项目承包合同》内容无违反法律强制性规定，是合法有效的，双方应按合同约定的条款履行。
关于东方天裕酒店诉求的租金、水电费及违约金能否支持问题。首先，关于租金问题。因东方天裕酒店与刘耀钦、张科德在合同约定的计算租金起算时间不明确，东方天裕酒店二审提交的证据不足以证明东方天裕酒店于2013年11月正常营业，且双方对刘耀钦、张科德何时进场经营未能达成一致意见，结合本案证人的陈述意见，本院认定刘耀钦、张科德在2013年12月底已使用案涉租赁物进行经营。由于刘耀钦、张科德在签订合同时已缴付了一个月的租金，原审法院视为该租金是支付2014年1月份的并无不当，本院予以维持。由于刘耀钦、张科德于2014年2月15日被公安查封而停业，致刘耀钦、张科德无法继续租赁经营，东方天裕酒店上诉要求刘耀钦、张科德支付2014年2月的租金依据不足，本院不予支持。对于水电费问题，因东方天裕酒店未能提供刘耀钦、张科德在使用租赁物期间需承担2000元的水电费用的证据，本院对东方天裕酒店要求刘耀钦、张科德支付2000元水电费不予支持。关于违约金问题，因前述本院认为双方当事人签订的《东方天裕后控房项目承包合同》是合法有效的。虽然东方天裕酒店是因公安的查封停业而造成《东方天裕后控房项目承包合同》无法继续履行，但责任仍在东方天裕酒店。现东方天裕酒店没有证据证明其无法履行合同时提前2个月以书面形式通知刘耀钦、张科德并取得刘耀钦、张科德同意，则东方天裕酒店应承担相应的违约责任，向刘耀钦、张科德支付100000元违约金。原审法院对此处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2980元，由东莞市东方天裕国际酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎淑娴
审判员 冯婉娥
审判员 黎棣华
二〇一七年十月十七日
书记员 罗锦婵