北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初5082号
原告：刘阳，男，1984年1月5日出生。
被告：何威，男，1977年4月27日出生。
委托诉讼代理人：张军，北京市两高律师事务所律师。
被告：南洋，男，1984年9月8日出生。
委托诉讼代理人：张军，北京市两高律师事务所律师。
被告：王博，男，1988年6月17日出生。
委托诉讼代理人：张军，北京市两高律师事务所律师。
被告：张小玲，女，1983年1月20日出生。
委托诉讼代理人：张军，北京市两高律师事务所律师。
被告：北京凤凰小厨餐饮管理有限公司。
法定代表人：陈宗民，总经理。
委托诉讼代理人：张军，北京市两高律师事务所律师。
原告刘阳与被告何威、南洋、王博、张小玲、北京凤凰小厨餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘阳，何威、南洋、王博、张小玲、北京凤凰小厨餐饮管理有限公司委托诉讼代理人张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘阳向本院提出诉讼请求：1、解除租赁合同及补充协议，解除时间为2017年2月14日；2、判令何威、南洋、王博、张小玲赔偿违约金325732元，即相当于4个月的租金，押金不予退还；3、判令何威、南洋、王博、张小玲按照合同租金标准补交自2017年1月1日至2017年8月18日的租金617314．7元，2017年8月18日房屋已经另行出租并交付，不再主张之后的租金；4、判令何威、南洋、王博、张小玲支付2016年12月1日至2017年8月18日物业费64323．09元；5、判令何威、南洋、王博、张小玲支付2016年12月至2017年3月水费3135元；6、判令何威、南洋、王博、张小玲支付2016年11月至2017年3月烟道清理费2934．78元；7、判令何威、南洋、王博、张小玲支付拆除费3万元。事实和理由：2015年7月4日，刘阳与何威签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定刘阳将朝阳区某号商业楼某层某房屋（以下简称涉诉房屋）出租给何威，因交房推迟双方约定于2015年10月1日起算租期。租金支付方式为押二付三，被告应于上一期租金到期前6天即2016年12月25日前支付下期租金，但何威仍未支付租金。另，主张南洋、王博、张小玲承担责任，该三人签订租赁承诺书，承诺连带支付租金。不主张北京凤凰小厨餐饮管理有限公司承担责任，该公司现在已经转手了，如果主张责任可能会有其他纠纷，且刘阳认为公司也没有资产。
五被告辩称，1、北京凤凰小厨餐饮管理有限公司系本案唯一被告，涉诉房屋属于商铺，按照法律规定应办理证照进行经营，公司的员工何威告知刘阳承租用于餐饮经营，要求刘阳提供房本复印件办理相关证照，刘阳向何威提供房本复印件并协助公司办理餐饮经营所需的营业执照、卫生许可、食品流通许可、消防检测等，因此公司为实际承租人和法律规定的使用者，且刘阳在诉状中认可何威等人是公司的员工，刘阳应知道因租赁产生的纠纷由公司承担责任；2、北京凤凰小厨餐饮管理有限公司自愿承担合同项下的权利义务，何威等人只是员工，公司授权何威签订的合同权利义务由公司承担，公司对此没有异议；3、刘阳锁门后造成被告无法经营，锁门时间2017年2月28日，因此从2017年3月1日起房屋租金、水电费等应由刘阳自行承担；4、涉诉房屋存在排烟不畅、排风失灵、空调欠修等质量问题，违反了法律及合同的约定，导致被告公司承租目的无法实现，刘阳应承担本案的全部责任，公司承租用于经营餐饮，系商业用途，刘阳虚假承诺涉诉房屋的质量，欺诈导致合同目的无法实现，多次要求刘阳解决，刘阳均拒绝；5、何威、南洋、王博、张小玲都是北京凤凰小厨餐饮管理有限公司的员工，刘阳知道这个身份，签合同的时候已经告知刘阳，且南洋、王博、张小玲没有在担保人处签字，刘阳主张三人承担保证责任没有法律及合同依据，应由公司承担责任。
对于刘阳的诉讼请求，1、同意第一项诉讼请求，解除时间认可2017年2月14日；2、刘阳提供的房屋不符合法律规定，我方已经于2016年12月31日前后通过电话通知刘阳不再使用房屋，并同意押金折抵租金，但刘阳拒绝协商，不同意刘阳不退还押金，如果刘阳不退还押金应该折抵租金，我方没有违约；3、刘阳提供的房屋不符合规定，导致合同目的无法实现，应由刘阳承担全部违约责任；4、刘阳于2017年2月28日锁门，物业费、水费同意由北京凤凰小厨餐饮管理有限公司支付至2017年2月28日；5、烟道清理费与本案无关；6、不同意支付拆除费，刘阳构成根本违约。
本院经审理认定事实如下：北京凤凰小厨餐饮管理有限公司于2016年2月22日工商注册登记成立。
2015年7月4日，刘阳与何威签订《北京市房屋租赁合同》，约定出租人为刘阳，承租人为何威，租赁期自2015年10月1日至2023年9月31日，租金标准为81433元/月，年租金为977196元，租金支付方式为押二付三。押金162866元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣何威应负担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余应返还给何威。租赁期间内的水费、电费、物业管理费等由何威负担。何威不按照约定支付租金达7日，或者欠缴各项费用达10万元的，刘阳有权单方解除合同，收回房屋，何威应按照月租金的200%向刘阳支付违约金，并可要求何威将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期满或合同解除后，何威应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施，双方应对房屋及附属设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。
同日，双方签订《补充协议》，何威自第二期租金开始应以3个月为一期，采取上付方式向刘阳支付租金及物业费，何威应于每期到期前的5天前向刘阳支付下期租金及物业费。由于何威违约行为导致刘阳单方行使解除权解除本合同的，何威应承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时合同履行不满2年解除的，何威向刘阳（除押金外，押金不退）支付违约金标准为4个月的租金标准，并赔偿由此给出租人造成的损失。
2016年8月15日，何威、南洋、王博、张小玲向刘阳出具《房屋租赁承诺书》，确认：本人何威，租用涉诉房屋，根据双方签订合同郑重承诺，租金到期前提前6天按时预交下一期租金，如有拖欠超过7天，按合同承担违约责任，担保人对于合同及补充协议履行负有连带责任。特此承诺。后附租户、担保人身份证复印件。但是，《房屋租赁承诺书》尾部，租户签名处有何威、南洋、王博、张小玲，担保人签名处为空白。
刘阳提交其名下招商银行尾号XXXX账号银行流水，显示何威、南洋、张小玲向刘阳转账的记录，以证明何威、南洋、张小玲均有支付租金的行为。
2016年9月27日，何威、王博、张小玲作为欠款人向刘阳出具《欠条》，写明：北京凤凰小厨餐饮管理有限公司因资金周转，欠刘阳2016年10月1日至12月31日房租54299元，保证尽量在2016年10月20日前交齐。
刘阳提交2016年12月20日、12月30日的书面《支付租金提示函》，写明：致租户何威、担保人张小玲、南洋、王博，内容为催缴下一期租金244299元等。2017年2月14日，《业主收回房屋通知》及《房屋租赁合同解除通知书》，写明何威及相关方不按约定支付租金，现通知解除合同并在收到通知后三日内腾空交还房屋。对此，刘阳称已经张贴到了涉诉房屋，并通过手机短信将通知截图发送给了张小玲。
五被告提交增值税发票、物业费发票、商户协议及供货协议、何威的劳动合同、授权委托书，以证明涉诉房屋由北京凤凰小厨餐饮管理有限公司承租、管理和经营使用，何威是公司员工，何威签订租赁合同所产生的权利义务应由公司承担。对此，刘阳称五被告提交的租赁合同中北京凤凰小厨餐饮管理有限公司加盖的公章是后盖的，签订合同时公司还没有注册成立。
五被告提交微信“望京商户群”部分聊天记录及包括北京凤凰小厨餐饮管理有限公司在内的部分商户向望京商业中心出具的《降租申请函》，其中提及望京商业中心空调供热不足、排烟系统设计欠缺，宣传力度不够等内容。
2017年3月10日，案外人北京某餐饮管理服务有限公司及北京某某餐饮有限公司出具《证明》，写明：我们是望京国际商业中心的经营商户，涉诉房屋的商户凤凰小厨于2017年3月1日期被房主刘阳强行锁门后至今关门并停止营业，特此证明。五被告提交照片，显示涉诉房屋被上了两把锁。对此，刘阳称马蹄锁是五被告自己加的，铁链锁是物业上的，刘阳提交照片两张，并称照片中为涉诉房屋门口，上张贴“店铺急转及电话185***”等，刘阳称此电话为张小玲电话，涉诉房屋系五被告上的锁。
刘阳提交北京某物业管理有限公司朝阳分公司开具的冷水费发票及物业费发票（含税），显示2016年12月13日至2017年2月12日的冷水费为2479．5元，2017年1月1日至2017年2月28日的物业费14992．6元。
另查，涉诉房屋租金已经交纳至2016年12月31日，此后的租金未支付。双方均认可涉诉房屋被上锁时间为2017年2月28日。刘阳称2017年4月30日通过撬锁的方式收回房屋，2017年8月8日签订合同将房屋另行出租，2017年8月18日实际交付涉诉房屋。
经询，五被告称其不应当承担违约金，合同约定违约金标准过高。刘阳称其实际损失为90天的免租期、一个月租金的中介费、另行寻找租户承租的空置的损失。
另，何威、南洋、王博、张小玲在收到本案起诉状及证据材料后，于答辩期内向本院提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回。何威、南洋、王博、张小玲表示不上诉，并共同委托诉讼代理人张军出庭应诉答辩。
经询，双方均同意本案继续适用简易程序审理。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，对于何威、南洋、王博、张小玲、北京凤凰小厨餐饮管理有限公司的诉讼主体资格问题，合同自双方当事人签字或盖章时成立生效，租赁合同及补充协议中在承租人及出租人处签字的双方系何威与刘阳，北京凤凰小厨餐饮管理有限公司进行工商注册登记在后，且何威与刘阳并未达成变更承租人的一致意思表示，基于合同相对性，北京凤凰小厨餐饮管理有限公司并非承租人，并非本案适格被告。对于《房屋租赁承诺书》上南洋、王博、张小玲签字的法律后果，双方存有争议，按照《承诺书》使用的词句、条款内容、目的、交易习惯及诚实信用原则，并结合《欠条》等关联证据，本院确定双方真实意思表示应为南洋、王博、张小玲为租赁合同提供连带责任保证担保，应就合同履行承担连带责任。
刘阳、何威签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。对于合同解除，何威未按合同约定支付2017年1月1日之后的租金构成根本违约，何威提出的涉诉房屋存在质量问题等抗辩意见明显证据不足，亦非拒绝交纳租金的理由，刘阳按照合同约定行使单方解除权并无不妥，现双方均确认解除日期为2017年2月14日，本院对此不持异议。对于押金，双方补充协议约定因何威原因导致合同解除的，押金不予退还，故刘阳主张不予退还，本院予以支持。鉴于合同已经解除，对于欠付的2017年1月1日至2017年2月14日的租金，何威应按照合同约定的租金标准予以给付；对于合同解除后的房屋占有使用费，双方并未办理房屋交接，何威应支付房屋占有使用费，但涉诉房屋于2017年2月28日被上锁，即何威在2017年3月1日之后并未实际占有使用涉诉房屋，故何威应按照合同约定的租金标准给付2017年2月15日至2017年2月28日期间的占有使用费。
对于2017年3月1日至2017年8月18日的房屋空置损失，合同解除后双方均应就办理交接事宜，善意、诚信、及时履行各自配合义务，减轻或避免产生扩大损失，但是，何威在经刘阳书面通知解除合同并要求收回房屋的情况下，并未举证证明其尽到了配合办理交接、返还房屋的合同义务，且结合刘阳在2017年1月17日便立案以希望通过诉讼方式收回房屋、何威对本案专属管辖案件提出管辖异议客观上延长了诉讼周期的事实可知，刘阳并未怠于交接、收回房屋，何威对涉诉房屋未能在解除后及时进行交接、返还所产生的空置损失负有过错；同时，刘阳在行使单方解除权后未能及时收回涉诉房屋，对于上锁、未能办理交接等情况，刘阳应在合理期间内采取适当措施收回房屋并另行出租，防止空置损失的进一步扩大，但刘阳于2017年4月30日才通过撬锁收回房屋并于2017年8月8日另行出租，刘阳对于房屋空置损失的扩大亦负有过错。综上，本院结合双方当事人过错程度、剩余租期、另行出租的合理周期等因素，酌情判处何威按照租金标准承担三个月的房屋空置损失。
对于违约金，双方合同约定租期履行未满两年的违约金标准为相当于4个月的租金即325732元，何威主张违约金标准过高，刘阳称其实际损失为90日免租期租金、一个月租金的中介费等，结合刘阳主张的实际损失金额、合同剩余租期较长、何威违约的过错程度以及刘阳预期利益等因素，双方合同约定的违约金标准并不为高，故本院对刘阳主张的违约金予以支持。
对于水费、物业费，涉诉房屋被上锁之前即何威占有使用期间所发生的水费、物业费应由何威负担，详言之，刘阳举证足以证明其已经代何威支付了2016年12月13日至2017年2月12日的水费，本院对此予以支持；刘阳举证足以证明其已经代何威支付了2017年1月1日至2017年2月28日的物业费，本院对此予以支持。对于烟道清理费，双方合同并未约定如何负担，刘阳主张缺乏依据，本院不予支持。对于拆除费3万元，刘阳系估算而并非实际支出，真实性、合理性、必要性均存疑，且拆除费用亦是因何威的违约行为所致，本案中因何威违约行为所判处的违约金、所扣除的押金应足以弥补刘阳的损失，故本院对拆除费不再判处。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第一百二十五条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定判决如下：
一、确认原告刘阳与被告何威2015年7月4日签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年2月14日解除；
二、被告何威于本判决生效后七日内支付原告刘阳2017年1月1日至2017年2月14日的租金及2017年2月15日至2017年2月28日的房屋占有使用费合计162866元；
三、被告何威于本判决生效后七日内赔偿原告刘阳房屋空置损失244299元；
四、被告何威于本判决生效后七日内支付原告刘阳违约金325732元；
五、被告何威于本判决生效后七日内支付原告刘阳水费2479．5元、物业费14992．6元；
六、被告南洋、王博、张小玲对前述第二、三、四、五判项向原告刘阳承担连带责任，并有权在承担保证责任后向被告何威追偿；
七、驳回原告刘阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7095元，由原告刘阳负担1978元（已交纳），被告何威负担5117元（于本判决生效后七日内支付）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 魏慧彪
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 卢伟明