广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤53民终144号
上诉人（原审原告）：严森泉，男，汉族，1985年2月4日出生，住罗定市。
委托代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市。
法定代表人：陈灿光，该公司总经理。
委托代理人：陈波，男，汉族，1973年2月24日出生，住罗定市。
委托代理人：阮永成，男，汉族，1978年6月18日出生，住肇庆市。
上诉人严森泉因与被上诉人罗定市龙宇置业发展有限公司（以下简称龙宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
严森泉上诉请求：请求撤销原审判决第二项，判令被上诉人向上诉人支付违约金24178.38元（截至2016年6月30日），并按中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金至房地产权证办妥之日。事实和理由：
原审判决认定事实部分基本清楚，但适用法律部分有误。
一、当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。
本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，根据上述法律规定，违约金主要是补偿性的，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。
二、本案造成的损失不确定，违约金约定过低，法院应当调整。
本案中，被上诉人于2014年3月1日把商品房交付上诉人，按合同约定被上诉人应当在2015年2月24日内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。但至今被上诉人亦未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使上诉人至今未能取得房地产权属证书。被上诉人的上述行为已构成违约。双方合同约定如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人按已付房价款的1%支付违约金，上诉人主张双方约定的违约金过低，请求法院调整至按银行逾期贷款利率的标准计算违约金。虽然双方约定违约金按已付房价款的1%计算，但被上诉人至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使上诉人未能取得房地产权属证书，不能完全享有涉案房地产收益、处分的权益，给上诉人造成一定的损失，该损失具有不确定性。且被上诉人至今亦尚不能明确其何时才能履行约定的义务，即上诉人何时才能取得涉案房地产的权属证书尚不能确定，若按双方约定的按已付房价款的1%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使被上诉人履行义务，不利于上诉人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。
三、被上诉人并未完成合同的主要义务，严重违约。
物权法规定对于不动产交付标的物并不意味着对标的物的所有权转移，之后还有过户登记问题，也只有登记机关确认并颁发权利证书后才发生法律意义上的所有权移转。
四、合同约定的违约责任不对等，显失公平。
截至起诉之日，上诉人仍未取得房产证，被上诉人已经违约长达将近两年。如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，被上诉人只需承担已付房款1%即3437.84元的违约金，如此约定显然不公平，也不符合法律的规定。
合同中约定对于上诉人逾期付款约定的违约金为万分之五每日，但对于被上诉人逾期办证的违约金却只有1%。被上诉人拟定的格式条款减轻了自己的责任，加重上诉人的责任，严重违反消费者权益保护法及合同法的公平原则，依法应予以调整。
五、事实上上诉人的合法权益受到了严重损害，超过了约定的1%的违约金。
上诉人从买房到起诉之日四年来实体权利未得到任何保障，而造成的损失却又桩桩可数，没有产权证无法交易（开发商不允许更名买卖、无产权证无法自主交易）、没有产权证无法入户（孩子由于没有产权证无法入户，导致入学困难、不能办理本地社保、医疗报销等），上诉人的损失均无法用金钱来具体确定。
六、上诉人要求调高的诉求并不过分。
本案中，对于逾期办理房产证导致上诉人的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，上诉人只是要求参照金融机构同期同类贷款基准利率的标准来确定上诉人的实际损失数额，而并没有要求参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金。此要求也是合理的。
综上，故提起上诉，恳请支持。
被上诉人龙宇公司辩称：原审判决所做判决处理并不恰当，合同约定买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。上诉人于2016年5月16日才缴交契税，2016年8月22日即诉至法院。另外，涉案房屋实测面积为77.92平方米，比合同约定增加了4.26平方米，上诉人仍要按合同补交19882元给龙宇公司，面积差异没有解决，也即上诉人还没交清所有款项，龙宇公司没有条件为其代办房地产权证，上诉人补交房款及该部分房款产生的契税后，龙宇公司才有条件协助其办理不动产权证。龙宇公司本着息事宁人的态度不上诉，但并不代办认同一审的处理结果。
严森泉向一审法院起诉请求：一、判令龙宇公司立即提交办理权属登记需由其提供的全部资料到登记机关备案，代严森泉办理房地产权证；二、判令龙宇公司向严森泉支付违约金24178.38元（截至2016年6月30日），并按中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金至房地产权证办妥之日止。
一审法院认定事实：龙宇公司是位于罗定市XX街道XX区XX路XXXX商住小区的房地产开发商。2012年10月6日，严森泉作为买受人（乙方）与龙宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区第X号楼XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为343784元。第六条约定买受人应于2012年10月6日前交付首期房款103784元，在签订本合同七天内在出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币240000元。第八条约定出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人须交清所有款项，办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证。买受人领取房地产权证时，必须持本人有效证件到出卖人公司办理手续。
合同签订后，严森泉已于合同签订当日向龙宇公司支付了办证费2700元，房屋契税5156.76元，并按约定支付完全部购房款。2014年3月1日，严森泉办理了收楼手续。2016年5月16日，经严森泉要求，龙宇公司向严森泉退回了房屋契税，由严森泉于当日自行缴交了购买房屋契税5156.76元，严森泉缴交后于当日将完税证明交给龙宇公司。
严森泉认为，龙宇公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年8月22日诉至一审法院，要求处理。
以上事实，有严森泉提供的商品房买卖合同、发票、收费收据、交楼确认协议书，龙宇公司提供的营业执照、契税完税凭证、物业维修基金收据、交楼验收表、交楼确认书、权属证明书等证据以及一审法院的庭审笔录等证实。
一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。严森泉与龙宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、本案严森泉的起诉是否超过法律规定的诉讼时效？2、龙宇公司是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为？3、违约金数额应否根据严森泉的损失予以调整？
对于第1个争议焦点，即严森泉起诉是否超过法律规定的诉讼时效问题。合同约定龙宇公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应支付违约金给严森泉。龙宇公司未书面通知严森泉收楼，严森泉于2014年3月1日办理了收楼手续，龙宇公司应在2015年2月24日前向产权登记机关递交相关材料。我国民法通则第137条规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案诉讼时效期间为二年，应从2015年2月25日起算，严森泉于2016年8月22日诉至一审法院，未超过诉讼时效。龙宇公司提出的诉讼时效抗辩，理由不成立，不予采纳。
对于第2个争议焦点，即龙宇公司是否存在逾期办理涉案商品房权属证书的违约行为的问题。本案中，龙宇公司于2012年10月6日已收取严森泉支付的办证费2700元、房屋契税5156.76元，龙宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受严森泉要求其代为申办房地产权证的委托，但龙宇公司并没有为严森泉缴交办证的相关费用。直至2016年5月16日，龙宇公司退回上述支付的费用给严森泉，由严森泉自行缴交购买商品房所需的契税5156.76元，并将完税凭证交回给龙宇公司，故双方的委托关系没有因此解除。至今，龙宇公司没有证据证实其按合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，造成严森泉未能在规定的期限内取得房地产权属证书，故龙宇公司的行为已构成违约，导致严森泉至今未能办理权属证书的责任在于龙宇公司，予以认定。龙宇公司称严森泉未按约定补缴房款差价及契税，没有证据证实，不予采纳。
对于第3个争议焦点，即违约金数额应否根据严森泉的损失予以调整的问题。合同第十五条约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，该约定是双方经协商一致达成的，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以认定。严森泉称因其未能取得房屋权属证书导致其损失难以确定，没有证据证实，其请求违约金调整为按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准计算，理据不足，不予支持，违约金的数额应按双方约定的标准予以计算，即按已付房价款343784元的百分之一计算为3437.84元。
综上所述，严森泉于2014年3月1日办理了收楼手续，至今已超过双方约定的360日，根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，严森泉要求龙宇公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并办理房屋权属证书，合法有据，予以支持。严森泉主张的违约金，一审法院按双方的约定在3437.84元的数额范围内予以支持，超出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决如下：一、由龙宇公司于判决发生法律效力之日起30日内协助严森泉办理罗定市XX街道XX区XX路XXXX商住小区第X号楼XX层XX号的房屋权属证书；二、限龙宇公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3437.84元给严森泉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费202元，由严森泉负担174元，由龙宇公司负担28元。
本院二审期间，被上诉人龙宇公司向本院提交了房屋权属证明书复印件一份，拟证明涉案房屋面积存在差异，上诉人应当补缴房款及契税，龙宇公司方可协助其办理不动产证。上诉人严森泉没有提交新证据。
本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。一审判决宣判后，被上诉人在法定期限内没有上诉，视为服判。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审诉讼中的主要争议焦点在于被上诉人应向上诉人支付多少逾期办证违约金。
关于被上诉人应向上诉人支付多少逾期办证违约金的问题。上诉人认为，双方合同约定的违约金标准过低，不足以弥补上诉人的损失，请求调整为按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权力和履行义务。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”根据上述合同约定，上诉人在2014年3月1日收楼，被上诉人应当在2015年2月24日前将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，否则需承担逾期办证的违约责任。被上诉人至今未将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，应根据合同约定承担违约责任。即被上诉人应按已付房价款343784元的百分之一计付违约金给上诉人。上诉人认为合同约定的违约金标准远低于其损失，但对其因被上诉人逾期办证而造成的实际损失没有提供证据予以证实，上诉人的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。一审判决判令被上诉人按合同约定的标准计付违约金给上诉人正确，本院依法予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费404元，由上诉人严森泉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓建勇
审 判 员 陈 阳
代理审判员 尹 蕾
二〇一七年十一月八日
书 记 员 冯家玲