山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民初1050号原告：李玉娥，女，汉族，1970年1月8日出生，住山西省神池县。委托诉讼代理人：杨思鹏，山西杏梅律师是事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，山西杏梅律师事务所律师。被告：李勇，男，汉族，1974年8月4日出生，住山西省高平市。委托诉讼代理人：赵彩虹，山西诚鸿城律师事务所律师。被告：山西百德兴房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街26号。法定代表人：张国樑，总经理。委托诉讼代理人：王兴，男，汉族，1983年12月3日出生，该公司职工，住山西省兴县罗峪口镇张家坪村144。被告：张国樑，信息不详。委托诉讼代理人：王兴，男，汉族，1983年12月3日出生，该公司职工，住山西省兴县。原告李玉娥与被告李勇、被告山西百德兴房地产开发有限公司、被告张国樑案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告李玉娥的委托诉讼代理人杨思鹏、张瑶，被告李勇及委托诉讼代理人赵彩虹、被告山西百德兴房地产开发有限公司（以下简称百德兴公司）的委托诉讼的代理人王兴、被告张国樑的委托诉讼代理人王兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉娥向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区21幢2单元2601号房屋归李玉娥所有，并停止对该房产的执行；2、本案诉讼费由被告负担。原告李玉娥于2010年12月13日与被告百德兴公司签订了《商品房内部认购协议书》，协议约定：百德兴公司将其位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区21幢2单元2601号房屋出售给李玉娥,李玉娥于签订合同之日支付购房款490400元，并收到百德兴公司出具的收款收据一张。百德兴公司未在合同约定的期限2012年12月30日之前交房，而且至今仍未交房。2015年百德兴公司与李勇发生债务纠纷，李勇将百德兴公司诉至法院。经法院判决百德兴公司败诉。李勇系执行案件的申请人，百德兴公司系执行案件的被执行人，太原市中级人民法院查封了百德兴公司位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区部分房产，其中，李玉娥购买百德兴公司的21幢2单元2601号房产亦被查封。李玉娥收到法院查封裁定，提出了查封异议，请求解除查封。2016年10月10日，太原市中级人民法院作出（2015）并执异字第47号《执行裁定书》。驳回李玉娥执行异议的申请。李玉娥已按照《内部认购协议》的约定交付了足额的购房款，只是由于百德兴公司的原因未能办理网签手续及交付房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件中若干问题的规定》(法释10号)第二十九条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形而且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购房屋用于居住而且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定价款的50%。李玉娥的权利足以对抗并排除执行。被告李勇辩称，原告李玉娥与百德兴房地产公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系或是其与百德兴公司串通以签订协议并在未收款的情况下出具虚假收据对抗执行的行为。本案中，李玉娥主张权利的合法性及真实性所需的证据必不可少的就是支付房款的凭证，对于多达40余万元的交易，按照交易习惯及李玉娥本人的年龄特征，应当采用非现金交易方式，但李玉娥无法提供银行打款或转账凭证，即使交付的是现金，也应当有交房款当日或前几日提取与应交房款金额接近的取款凭证，因为正常人不可能把40余万元的现金一直备在家中等待使用。故请求驳回原告李玉娥的诉讼请求。被告百德兴公司、被告张国樑共同辩称，原告李玉娥与被告百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》及支付购房款490400元均属实，同意对太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区的21幢2单元2601号房屋解除查封。百德兴公司出卖的房屋属”五证齐全”的房屋，但至今房屋不具备交付条件。经审理查明，原告李玉娥于2010年12月13日与被告百德兴公司签订了《商品房内部认购协议书》，协议约定：百德兴公司将其位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区21幢2单元2601号房屋出售给李玉娥,该房屋面积116.76平方米,单价每平方米4200.07元,并要求一次性付款。李玉娥于签订合同当日支付购房款490400元，并收到百德兴公司出具的收款收据一张。百德兴公司未在合同约定的期限2012年12月30日之前交房，而且至今仍未交房。2015年百德兴公司与李勇发生债务纠纷，李勇将百德兴公司诉至法院。经法院判决百德兴公司败诉。李勇系执行案件的申请人，百德兴公司系执行案件的被执行人，太原市中级人民法院查封了百德兴公司位于太原市龙堡街4号《百德.尚景》住宅小区部分房产，其中，李玉娥购买百德兴公司的21幢2单元2601号房产亦被查封。李玉娥收到法院查封裁定，提出了查封异议，请求解除查封。2016年10月10日，太原市中级人民法院作出（2015）并执异字第47号《执行裁定书》，驳回李玉娥执行异议的申请。庭审中,李勇未向法庭提供李玉娥与百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》并非真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系及收款收据属虚假的相关证据。2016年12月21日，太原市房产交易服务中心证明：李玉娥截止2016年12月21日在太原市城市规划区国有土地范围内无房产。本院认为，关于李玉娥与百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》的效力，《最高人民法院关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。百德兴房地产公司现已取得争议房产的商品房预售许可证，其与李玉娥签订的《商品房内部认购协议》为有效协议。原告李玉娥一次性已支付购房款490400元，本院应予采信。被告李勇认为，李玉娥与百德兴房地产公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系或是其与百德兴公司串通以签订协议并在未收款的情况下出具虚假收据对抗执行的行为。本案中，李玉娥主张权利的合法性及真实性所需的证据必不可少的就是支付房款的凭证，对于多达40余万元的交易，按照交易习惯及李玉娥本人的年龄特征，应当采用非现金交易方式，但李玉娥无法提供银行打款或转账凭证，即使交付的是现金，也应当有交房款当日或前几日提取与应交房款金额接近的取款凭证，因为正常人不可能把40余万元的现金一直备在家中等待使用。但李勇未向法庭提供李玉娥与百德兴公司签订的《商品房内部认购协议》并非真实的房屋买卖关系，而是存在以签订买卖合同作为担保的借贷关系及收款收据属虚假的相关证据。李玉娥与百德兴房地产公司签订协议、交清全部购房款在前，本院依据执行裁定，查封争议房产在后。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，应停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2601号房产执行。李玉娥与百德兴房地产公司尚未签署正式的《商品房买卖合同》，争议的房产尚不具备办理不动产登记的条件，原告李玉娥要求确认争议房产归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、停止对位于太原市龙堡街4号百德尚景住宅小区21幢2单元2601号房产的执行。二、驳回原告李玉娥的其他诉讼请求。案件诉讼费100元由被告李勇负担。本院（2015）并执异字第47号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长  赵耀功审判员  刘 卫审判员  温冠华二〇一七年一月十九日书记员  陈晋婷