北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13190号
上诉人（原审被告）：刘林，女，1983年8月28日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戈笑鸿，北京市茂源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈亮，男，1983年9月20日出生，住北京市朝阳区。
被上诉人（原审原告）：王雯琪，女，1990年3月10日出生，住北京市朝阳区。
二被上诉人共同委托诉讼代理：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。
二被上诉人共同委托诉讼代理：秦洋，北京市蓝石律师事务所实习律师。
上诉人刘林因与被上诉人陈亮、王雯琪房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初59502号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘林的委托诉讼代理人刘桂薇、戈笑鸿，被上诉人陈亮、王雯琪及其二被上诉人共同的委托诉讼代理人魏魏、秦洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘林上诉请求：撤销一审判决，改判解除涉案《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同，判令陈亮、王雯琪向刘林支付违约金66万元或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院仅凭陈亮、王雯琪与居间方业务员的短信就说明刘林知晓陈亮、王雯琪没有购房资格，缺乏依据；2.陈亮、王雯琪未及时进行购房资格核验及履行其他相应义务，违反合同约定；3.刘林并无主观违约行为；4.合同履行期限到期后，刘林配合陈亮、王雯琪贷款面签。一审法院据此认定刘林不再具备解约权利无依据；5.刘林依据合同约定享有合同解除权；6.刘林出售涉案房屋的目的是换房，陈亮、王雯琪违约导致刘林迟迟收不到房款。现刘林因房价变化，以所售房款现已无法买到合适房屋。法院如判令继续履行合同，将导致刘林及其父母无家可归。
陈亮、王雯琪辩称，不同意刘林的上诉请求，请求法院予以驳回，请求维持原判。
陈亮、王雯琪向一审法院起诉请求：1.继续履行双方于2016年2月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下称房屋买卖合同）及补充协议，刘林协助配合我方办理位于北京市朝阳区×路×号房屋（以下称涉案房屋）的过户手续，将涉案房屋过户至陈亮、王雯琪名下；2.刘林支付违约金339800元。
刘林向一审法院反诉请求：解除双方于2016年2月24日签订的房屋买卖合同及补充协议；陈亮、王雯琪支付违约金66万元。
一审法院认定事实：涉案房屋登记在刘林名下，建筑面积106.4平方米。2016年2月24日，刘林（出卖人）的委托代理人马金贵与陈亮、王雯琪（买受人）在存房房地产公司居间下签订房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，该房屋已经设定抵押，抵押金额为838800元，抵押登记日期为2007年10月31日，出卖人应于2016年3月30日前办理抵押注销手续。双方协商一致，该房屋成交价格为3198000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价20万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为自行交接的方式划转，买受人采取组合贷款付款的方式支付该房屋成交总价款。出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后30个工作日内交付给买受人。第八条约定：（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。1、如买受人选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五/日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。（三）因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。1、出卖人选择解除合同的，适用本合同第十条第（二）款约定。2、出卖人选择继续履行合同的，买卖双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，买受人应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向出卖人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向出卖人支付。除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。如出卖人依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款，如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担。另解除合同后，买受人需配合出卖人办理注销网上签约等手续，如未办理出卖人可单独追究买受人违约责任。
同日，双方签订补充协议（含组合贷款付款方式补充协议），约定双方签署的买卖合同中房屋总价款为3398000元，其中房屋净价为3198000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价20万元，买卖双方一致同意按照房屋净价办理房屋的缴税、过户手续。买受人拟贷款总数额为223万元，买受人委托担保公司向相关机构（北京市住房公积金管理中心、住房公积金贷款中心、中央国家机关住房资金管理中心及各住房公积金管理部门）办理申请公积金贷款手续，买卖双方应于网签后10日内与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件。买卖双方应按公积金管理机构的要求，于公积金贷款批复后办理商业按揭贷款手续，买受人可自行选择公积金和商业贷款的拟贷款数额，总数额不超过上述拟贷款总数额。买卖双方应积极配合银行、担保公司及相关机构提交贷款所需的相关材料，贷款所需费用由买受人承担。贷款按相关机构的规定直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。买受人于过户前3日内支付出卖人购房款968000元，支付方式为资金监管。全部监管款项于权属转移登记手续办理完毕后支付甲方。
同日，双方与存房房地产公司签订《居间服务合同》，约定出卖人已对买受人的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受买受人作为房屋的买受方，买受人对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，买受人对出卖人提供的房屋产权证明、产权人身份信息、产权人的委托授权书资料进行了审核。买受人向居间方支付居间服务费16990元。此外，双方还签订了《买卖定金协议书》和《购房资格协议》。陈亮、王雯琪向马金贵支付定金20万元，向存房房地产公司支付居间服务费16990元、综合保障服务费6796元。
2016年2月26日，刘林向马金贵出具《委托书》，委托马金贵办理出售涉案房屋的相关事宜，包括代为签署房屋买卖合同，代办网签手续及注销网签手续，代为办理房屋的立契过户、权属登记相关一切手续，代为办理房屋的产权过户、税务登记相关一切手续、代为办理房地产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件等，委托期限自即日起至委托事项办理完毕为止。2016年2月29日，上述《委托书》经中华人民共和国驻纽约总领馆认证。
2016年3月21日，刘林还清涉案房屋的抵押贷款。2016年4月28日，陈亮、王雯琪登记结婚。2016年5月3日，陈亮、王雯琪提交购房资质审核。2016年5月10日，涉案房屋的抵押登记注销完成。2016年5月20日，双方办理网签备案登记手续。2016年5月27日，第一次贷款面签时，因买方缺少陈亮的暂住证，卖方缺少委托公证译本翻译及业主名下银行卡，故未办理成功。2016年6月2日，经马金贵申请，北京市正阳公证处出具（2016）京正阳外民证字第4706号《公证书》，公证事项为译本内容与原本相符。同日，陈亮办理暂住证。2016年6月22日，第二次贷款面签时，因刘林的身份证过期，故未办理成功。2016年7月4日，刘林本人到场完成面签。
2016年8月3日，北京市住房公积金管理中心向中国建设银行股份有限公司北京鼎坤支行出具《北京住房公积金管理中心组合贷款（商贷部分）银行审核通知单》，经该中心审核，借款申请人陈亮、王雯琪公积金部分贷款额度为120万元，贷款年限30年，组合贷款担保方式为抵押担保。该行于2016年8月25日在回执上盖章确认还款卡持卡人姓名、还款卡账号、收款单位名称及收款账号等内容。
2016年8月18日，陈亮向北京市朝阳区第六税务所预约缴税。同日，刘林向陈亮、王雯琪发送《解约函》，其中记载：“您在《买卖合同》中与本人约定，房屋的成交价格为人民币339.8万元，房屋的最晚过户时间为《买卖合同》签订之日起90日内（即2016年5月24日前）。如因您的原因未在《买卖合同》签订之日起120日内完成房屋过户手续的，本人有权解除合同，并有权要求您按房屋成交价格20%的标准向本人承担违约责任。自2016年2月24日签订《买卖合同》之日起至本函发出之日止，合同履行期限达170日，但您尚未办理房屋的缴税事宜，过户时间更是遥遥无期。据此，本人向您作出如下严正声明：一、在您收到或应当收到此函后《买卖合同》解除；二、在您收到此函后3日内，按房屋成交价格20%的标准向本人支付违约金；三、在您收到此函后五日内，配合本人办理该房屋的网签注销手续。”2016年8月22日，陈亮、王雯琪委托北京市浩天信和律师事务所向刘林及代理人马金贵发送《律师函》，要求继续履行房屋买卖合同。
现陈亮、王雯琪诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同及补充协议，并主张刘林在办理房屋抵押注销、贷款面签过程中存在故意拖延，之后擅自解除合同，应按照房屋成交总价款的10%支付违约金，并就此提交微信记录、王运锋出具的书面证明等证据予以佐证。其中经办人王运峰与王雯琪的微信记录显示：2016年6月2日，王雯琪发送“我们材料齐了”，王运锋回复“嗯，房主14号拿译本公证”；2016年6月14日，王雯琪发送“运锋，老太太资料准备好了么，这周约时间面签？”，王运锋回复“今天去拿译本”；2016年9月1日，王雯琪发送“你还记不记得我们在签合同的时候就跟老太太提过我们要结婚的事？”，王运锋回复“提过”，王雯琪发送“对啊，我们说了要去办结婚证，然后两个人一起来买房嘛？”，王运锋回复“嗯，是的”，王雯琪发送“然后老太太又说什么组合贷时间太长，当时我们坐在那里不就跟她解释过时间”，王运锋回复“嗯，是说过”，王雯琪发送“我记得是说一个半月到2个月的时间，事实也是，从7月初面签到批贷函下来也就1个半月的时间”，王运锋回复“嗯，时间都是对的，差距不大”。
刘林则主张合同签订后120日内没有完成产权转移登记是因为买房人在取得购房资质及办理贷款面签过程中存在故意拖延，房屋买卖合同应当在买房人收到《解除函》之日解除，陈亮、王雯琪应按照房屋成交总价款的20%支付违约金，并就此提交短信记录、微信记录等证据予以佐证。其中刘林的委托代理人马金贵与经办人王运锋之间的短信记录及微信记录显示：2016年5月18日，马金贵向王运锋发送“小王！我们的合同已经签订了近三个月了，买方仍无进展，如果在5月20日仍无进展，我们的合同就终止吧”，王运锋回复“刚出的结果，可以网签了”；2016年5月20日，王运锋向马金贵发送“市管组合贷卖方：夫妻双方到场、身份证原件及正反复印5份，户口本原件及户口本首页vs变更页，户主页vs变更页，本人页vs变更页共计2份，结婚证原件及复印件（整套复印包括封皮）2份，房本整套复印4份，产权人名下建行一张（正反面一张纸复印3份）……”马金贵回复“你说的建行一张，是啥意思？”，王运锋回复“没事儿，这个您甭管了，其他的都准备好就行了”；2016年6月，马金贵向王运锋发送“啥时候去网签？哦！不是网签是面签。”王运锋回复“他们两口子还没完全确定，女的说周三，男的还没给信儿。阿姨，周三的没有问题，那我们还定早上九点”；2016年6月21日，马金贵发送“明天面签的事确认了吗？”王运锋回复“嗯，确认了的”。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据庭审查明的事实及现有证据，并纵观整个交易过程来看，买卖双方均在积极努力的履行各自的义务并督促居间方办理相关手续。虽然期间因为买房人购房资格、暂住证的问题以及卖房人委托公证、身份证件、房屋抵押注销的问题导致合同履行期间延长，但是考虑到当时整个房地产交易市场的客观状况以及在履行期限到期后，双方仍选择继续办理房屋交易相关手续的行为表现，可以认定双方在房屋买卖交易过程中均不存在故意拖延的主观恶意，双方均不应就此承担违约责任。陈亮、王雯琪在合同约定的履行期间内取得购房资格，亦同意一次性向刘林支付剩余购房款，房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，故法院对陈亮、王雯琪要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，刘林收到剩余购房款后应当配合陈亮、王雯琪办理涉案房屋的权属转移登记手续。
对于刘林的反诉诉讼请求，陈亮、王雯琪办理购房资格核验所占用的时间对后续交易流程确有影响，但是根据居间服务合同及微信记录可以看出，签约时刘林知晓买受人的身份信息和购房资格后仍选择接受买受人作为房屋的买受方，其应当预见交易过程中可能会出现的风险。同时，结合刘林没有在合同约定的期限内办理完成涉案房屋的抵押注销手续以及双方在办理贷款面签时均存在材料不齐的情况来看，合同没有按期履行完毕并非买房人一方原因所致，且合同履行期限到期后刘林选择继续配合买房人办理贷款面签，应视为双方就继续履行房屋买卖合同达成一致意见，故出卖人刘林并无单方解除权，法院对其反诉请求不予支持。判决：一、陈亮、王雯琪与刘林继续履行双方于二〇一六年二月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；二、陈亮、王雯琪于判决生效后七日内向刘林支付购房款三百一十九万八千元；三、刘林于收到判决第二项购房款当日协助陈亮、王雯琪办理位于北京市朝阳区×路×号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至陈亮、王雯琪二人名下；四、驳回陈亮、王雯琪的其他诉讼请求；五、驳回刘林的全部反诉请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘林提交居住证明一份，欲证明涉案房屋是其和父母的唯一住房；被上诉人陈亮、王雯琪认为不属于新证据，不予质证。二审庭审中，本院查明如下案件事实：
2016年2月24日，刘林与陈亮、王雯琪签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。同日，双方签订《购房资格协议》。该协议第二条确认：买受人（陈亮、王雯琪）确定（1）已具备购房资格。该协议第四条约定：买受人承诺提交购房资格审核的材料完整、真实、合法、有效，同意并授权居间方及有关部门核查买受人及家庭成员的身份、户籍、婚姻、房产、缴纳的社会保险和个人所得税等相关信息。
庭审中，陈亮、王雯琪陈述，签约时两人并不同时具有购房资格。因陈亮、王雯琪需要以两人名义购买房屋，为满足两人同时具备购房资格，陈亮、王雯琪于2016年4月28日登记结婚后，于2016年5月3日提交购房资质审核。
刘林提出其曾催告陈亮、王雯琪尽快办理购房资质审核手续，但未提交证据予以证明。
双方确认刘林于2016年5月10日办理完毕涉案房屋的抵押登记注销手续，晚于《北京市存量房屋买卖合同》约定的时间（2016年3月30日）。
陈亮、王雯琪表示曾催告刘林如期办理抵押登记注销手续，但不能提交证据予以证明。
庭审中，双方对《北京市存量房屋买卖合同》效力均不持异议。
本案查明其他案件事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：陈亮、王雯琪在《购房资格协议》时明确其已具备购房资格，该确认事项与事实不符。诉讼中，陈亮、王雯琪称已将其不同时具备购房资格及相关原因告知居间公司员工。因告知对象并非陈亮、王雯琪合同权利、义务的相对人，现有证据不足以证明刘林对告知内容在签约时即知晓。一审法院关于刘林知晓买受人购房资格的确认不当，应予纠正。
因陈亮、王雯琪不同时具有购房资格，《北京市存量房屋买卖合同》在签订时缺乏立即履行的可能性。陈亮、王雯琪关于购房资格的不实说明，具有导致刘林对此产生信赖的可能性。刘林如据此履行合同义务，可就因履行行为所产生的损失主张赔偿。本案中，刘林并未即时履行其合同约定义务，且相关义务履行与否与陈亮、王雯琪是否具有购房资格亦缺乏直接关联。根据已查明的案件事实，如刘林不知晓陈亮、王雯琪购房资格存在问题，其应当依据合同约定，按期完成涉案房屋抵押注销手续。
诉讼中，双方均对涉案合同效力不持异议。本案所涉存量房屋买卖合同，并非即时履行的交易安排，故合同订立时所欠缺的履行条件或履行障碍，具有在履行中得以完善或克服的可能性。陈亮、王雯琪在签约时不具有购房资格，该事实状态持续至其通过申报取得购房资质审核时。在陈亮、王雯琪取得购房资格后，合同履行条件已具备。同时，刘林迟延履行抵押注销手续，该迟延行为亦构成后续履行的障碍。刘林称该迟延不会影响存量房屋买卖合同的继续履行，并无依据。刘林的违约行为实际构成合同履行的现实障碍，该行为是否属行为人主观故意所致，与行为产生的后果并无直接关联。直至刘林办理完毕涉案房屋抵押登记注销手续，合同继续履行成为可能。陈亮、王雯琪取得购房资格的时间与刘林完成房屋抵押登记注销的时间相近，其时合同履行已不存在障碍。根据双方陈述，以及刘林办理房屋抵押注销手续、双方共同办理贷款面签行为，可以确认在合同履行障碍消除后，双方均选择继续履行合同。一审法院判令双方继续履行合同并无不当。
刘林上诉主张：合同履行期限到期后，刘林配合陈亮、王雯琪贷款面签，一审法院据此认定刘林不再具备解约权利无依据；刘林依据合同约定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。根据上述约定，当事人合同解除权系以对方原因导致履行迟延为前提条件。根据已查明的案件事实，涉案合同无法如期履行完毕，系双方原因所致，与《北京市存量房屋买卖合同》所设定的单方解除权条件不一致。刘林以合同约定解除条件成立，其有权解除合同的上诉主张，系对约定解除权行使条件的误解。对刘林的该项上诉请求，本院不予支持。
刘林上诉提出：陈亮、王雯琪违约导致刘林迟迟收不到房款，因房价变化，以所售房款现已无法买到合适房屋。法院如判令继续履行合同，将导致刘林及其父母无家可归。因合同履行迟延导致的房价变化并非单方原因所致，在双方以具体行为选择继续履行的情况下，刘林作为参与市场交易的主体，提出该项上诉主张并无依据。但同时，因双方原因导致合同履行迟延，如迟延期间确实产生房屋价格的变动，在合同得以继续履行的情况下，将双方原因所致损失由一方承担显然不当。根据本案当事人诉辩情况，对于相关问题，本案不宜处理，当事人可另行主张。
综上所述，刘林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50976元，由上诉人刘林负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷绍勇
审 判 员 潘 蓉
代理审判员 熊 静
二〇一七年十二月二十九日
法官 助理 单海涛
书 记 员 李 峥