吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终3697号
上诉人（原审被告）：李玉文，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：张松，住长春市绿园区。
上诉人（原审被告）：张葳，住吉林市。
被上诉人（原审原告）：宋长江，住吉林市。
委托诉讼代理人：曲亮，吉林恒正达律师事务所律师。
上诉人李玉文、张松、张葳因与被上诉人宋长江房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2017）吉0202民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李玉文、张松、张葳上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回宋长江原审全部诉讼。二、判令宋长江承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、原审认定事实不清。原审没有认定如下事实：其一，2002年3月2日，宋长江与张正宇签订房屋转让协议并当天就交房款、交付房屋时，李玉文事先并不知情，直到张正宇签完合同、交付完房屋，当天将钱拿回家，李玉文才知道，李玉文表示坚决不同意，与张正宇大吵一架。张正宇第二天找到宋长江说由于李玉文不同意，房子就不卖了，要求退房、退房款，但宋长江不同意。李玉文找到张正宇单位领导，表明其不同意转让房屋，不同意给有使用权无物权登记的房屋更名。正因为如此，单位内部也一直没有更名。宋长江一直采用不正当的手段找张正宇单位领导更名（当庭有张正宇单位主管人员证言证词，法庭却不予采纳），单位均以不符合法律规定为由予以拒绝。其间李玉文也一直都表示不同意卖房，要求退房。而宋长江却一直霸占着房屋不予返还，并采用暴力威胁恐吓。这个事实，庭审中已经很明确，但是原审法院却没有在事实部分予以认定。其二，原审法院却以宋长江描述的张正宇家中的陈设及李玉文的爱好推定交付房屋时李玉文在场。这一点不具有事实依据，当庭宋长江的陈述纯属捏造，没有得到李玉文的认可，也没有其他相关证据加以佐证，怎么能就证明交付房屋时李玉文在场。原审法院以宋长江描述的张正宇家中的陈设及李玉文的爱好推定李玉文在场。属严重主观臆断和偏袒、严重采信证据不公。其三，张正宇与宋长江签订协议违背国家房屋福利政策的照顾对象的专属性。其四，本案渉房屋取得产权登记即物权登记在房屋转让协议之后。李玉文是房屋登记人，有权对抗任何人。宋长江善意取得的不是房屋所有权，仅是使用权。二、原审法院认定合同有效的判决，属于适用法律错误。其一，宋长江与张正宇签订的协议，因违反法律规定，不发生效力。涉案房屋是吉林市交警大队的集资房，所谓集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归单位与职工共有，是体现单位福利的一种经济适用房，具有一定的人身身份性质，即应是本单位职工。根据国务院1999年5月施行的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第5条的规定，如要对外转让（上市出售）的前提，是已经取得合法产权证书，但本案在合同签订的时候，张正宇与宋长江并没有取得产权证书，涉案房产还在单位管理的状态，因此该《转让协议》无效。其二，涉案房屋是李玉文与爱人的夫妻共有财产，属于共同共有性质。从物权法第九十七条规定也可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。国务院《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条，规定：产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的不得出售；本案该转让协议，李玉文并不知情，事后也立即向宋长江表示坚决不同意，并找到单位领导，不允许更名。因此，根据上述法律规定，该协议最起码对于李玉文来说是不发生效力的。三、原审判决认定本案适用善意取得，更是属于严重的适用法律错误。因为根据物权法106条关于善意取得构成条件的规定可见，其第一款第三项明确规定：“（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。由此，可见善意取得房屋所得权的构成条件之一必须得进行了房屋所有权的变更登记，而本案，宋长江与张正宇从来都没有进行过房屋所有权的变更登记。因此本案根本无法适用善意取得。四、《房屋转让协议》也明确更名手续办理完毕后生效合同，生效附条件，条件不成就合同不生效，原审法院错误认定和适用法律且违背合同签订人和权力关联人真实意思表示。
宋长江辩称，宋长江与张正宇签订的房屋转让协议合法有效，是双方真实的意思表示，自2006年房屋交易开始，直至2015年宋长江起诉之日止，在九年多的时间里，李玉文、张松、张葳均未向人民法院提起诉讼主张权利，说明李玉文、张松、张葳对房屋买卖的事宜知悉并认可，本案的房屋属于张正宇与李玉文的夫妻共同财产，如果李玉文主张其对房屋交易事宜不知情，应提供充分有效的证据予以证实，举证责任在李玉文、张松、张葳一方，而并不在宋长江。本案原审认定的事实清楚，适用法正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
宋长江向一审法院起诉请求：一、确认宋长江与张正宇签订的《房屋转让协议》有效；二、判令李玉文、张松、张葳继续履行《房屋转让协议》，为宋长江办理房屋所有权转移登记手续并承担相应税费；三、判令李玉文、张松、张葳返还补房款16935元；四、本案诉讼费用由李玉文、张松、张葳承担（交纳诉讼费标准按照231935元计算）。
一审法院认定事实：张正宇与李玉文系夫妻关系，张松、张葳系其子女。案涉房屋为张正宇供职单位的集资房屋。该房屋为2002年集资建设，2003年交付。2006年2月19日，宋长江在该楼看到该房屋阳台玻璃上张贴的出卖房屋的告示后，根据所提供的电话与张正宇联系，当日张正宇与宋长江达成买卖房屋的合意，约定该房屋的价格为21.5万元，由宋长江支付定金1.5万元，由张正宇出具一份收条，载明“收到买房人宋长江人民币壹万伍仟元整（15000元），上款系：宋长江购买交警三区十一号楼三单元二楼左门住房定金，房屋总价为贰拾壹万伍仟元整”，由张正宇签字按了手印并附其与李玉文的身份证号码。2006年3月2日张正宇为甲方、宋长江为乙方签订房屋转让协议，载明“1.经甲乙双方协商同意，甲方将位于交警三区十一号楼三单元二楼左门面积为140.05平方米的集资房屋转让给乙方，价格为贰拾壹万伍仟元整；2.乙方需一次性将房款结清，甲方在收到房款后需出收条，并将原房的所有资料移交给乙方，如有遗漏由甲方负责；3.在该转让前发生的应交所有费用由乙方负责，与甲方无关；4.在转让更名后所发生的一切费用由乙方负责，与甲方无关；5.甲方负责乙方办理更名手续，更名手续办理完毕后该协议生效”，当日宋长江向张正宇支付20万元剩余购房款，由张正宇出具收据，载明“人民币贰拾万元整，上款系宋长江房款。交钥匙各五把，单元门两把，各项更名手续，于3月6日办理”，当日张正宇为申请人，宋长江为受让人双方出具申请，载明“由于年龄和身体等各方面的原因，本人和家属无能力独自在吉林市生活，故需到外地和孩子共同居住，因此需将位于交警三区十一号楼三单元二楼的住房转让。在该转让前发生的应交所有费用，由申请人负责，与受让人无关。转让后，受让人保证接受支队房产部门管理，按时交纳管理费用，决不拖欠，否则将对此负责。”当日，张正宇将所有关于集资房屋的2001年8月29日交纳9万元、2003年4月18日交纳的41087元的房款票据及其进户费5687元的收据等手续与单元门、房门钥匙交付宋长江，该房屋由宋长江占有和使用至今。
2014年2月19日，宋长江收到张正宇原单位的通知，通知在办理房屋产权证时需补交房补款16935.16元，因张正宇未交纳，于2014年9月10由宋长江以张正宇名义补交。宋长江到张正宇的原单位要求办理更名手续时，以更名需要双方同时到场方可更名为由，未能办理更名手续。2014年12月24日宋长江向张正宇发出催告通知，以案涉房屋已具备更名过户条件为由，让其办理过户手续。2015年4月17日由张正宇领取了案涉房屋的所有权证。该房屋所有权证中所有权人为张正宇（吉市房权证昌字第XX**号）、李玉文（吉市房权证昌字第XX**号），产别为私有房产，房屋取得方式为房改，建筑面积为139.96平方米。
另查明：2015年1月23日宋长江与张正宇房屋买卖合同纠纷一案在审理当中，于2016年11月22日张正宇病故，该案申请撤回起诉后，将张正宇的法定继承人李玉文、张松、张葳追加为本案的被告，诉至法院。
一审法院认为，在本案中，案涉房屋系张正宇原单位的房改房屋，系张正宇和李玉文的夫妻共同财产，因此张正宇对该房屋具有处分权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在庭审中，宋长江所描述的张正宇家中的陈设及李玉文的爱好，应当认定在宋长江交付购房款时李玉文也在场，作为合同相对人的宋长江完全有理由相信张正宇具有代理权、系其夫妻双方的共同意思表示。因此，在庭审中李玉文提出该房屋作为夫妻共同财产未经其同意，该房屋转让协议无效的抗辩意见，不予采信。即张正宇与宋长江签订的房屋转让协议，系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按约履行。现张正宇已病故，且该房屋变更登记条件已成就，因此作为法定继承人的李玉文、张松、张葳具有协助办理更名过户的义务。在庭审中宋长江主张的补房款16935元的诉请，因该款为房屋价值的必要支出，应由其自行承担，不予支持。
一审法院判决：一、确认于2006年3月2日宋长江与张正宇签订的《房屋转让协议书》合法、有效；二、对坐落于吉林市昌邑区东昌街388号华滩交警小区11号楼3单元2层左门的房屋，李玉文、张松、张葳协助办理更名过户手续；三、驳回宋长江的其他诉讼请求。案件受理费4779元，由李玉文、张松、张葳负担。
二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。
本院对一审法院认定事实予以确认。
本院认为，案涉房屋系张正宇原单位的房改房屋，系张正宇和李玉文的夫妻共同财产，张正宇对该房屋具有处分权。按照李玉文主张当天知道张正宇卖房后，就强烈反对，但其并未提供相关证据予以证明。而且在之后张正宇仍然健在的十多年时间里并未提起诉讼撤销买卖协议，也未提起诉讼确认买卖协议无效，而是使用卖房款至今，当该房屋变更登记条件已经成就，却主张买卖无效，明显违反诚实信用原则。原审时宋长江所描述的张正宇家中的陈设及李玉文的爱好，应当认定在宋长江交付购房款时李玉文也在场，作为合同相对人的宋长江完全有理由相信张正宇具有代理权、系其夫妻双方的共同意思表示。原审法院认定2006年3月2日宋长江与张正宇签订的《房屋转让协议》有效，并无不当。现李玉文、张松、张葳主张《房屋转让协议》无效和未生效没有事实依据和法律依据，李玉文、张松、张葳的主张不予支持。关于李玉文、张松、张葳对“2006年3月2日申请”中“张正宇”签字是否为张正宇本人书写进行鉴定问题。因原审时李玉文、张松、张葳对“2006年3月2日申请”的真实性没有异议，二审又提出鉴定，不符合法律规定，本院不予准许。
综上所述，李玉文、张松、张葳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4525元，由上诉人李玉文、张松、张葳负担。
本判决为终审判决。
审判长 石 刚
审判员 付 广
审判员 郝 奇
二〇一七年十二月二十六日
书记员 徐俊茹