宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终90号
上诉人（原审被告）：银川名仕汇健身文化科技有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区新昌东路187号蓝山名邸商业Ａ区商城二层。
法定代表人：秦绪东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李志珍，宁夏天盛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：银川新华百货连锁超市有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区解放西街２号7－703室。
法定代表人：梅亚莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：万晶，女，汉族，住宁夏回族自治区银川市。
上诉人银川名仕汇健身文化科技有限公司因与被上诉人银川新华百货连锁超市有限公司合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院(2016)宁0106民初4008号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，通过询问当事人、阅卷不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
银川名仕汇健身文化科技有限公司的上诉请求：１、撤销金凤区人民法院（2016）宁0106民初4008号民事判决第二项关于违约金部分的判决，依法改判为：按照被上诉人的实际损失支付违约金；２、撤销金凤区人民法院（2016）宁0106民初4008号民事判决书第三项、第四项的判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求；３、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律不当，判决的违约金数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，计算违约金的数额为实际损失，本案中，应当以欠付租金的利息损失计算违约金。二、一审判决认定事实不清，判决不当。2016年11月10日，被上诉人强行锁闭场地，收回租赁房屋，实际控制该场地及上诉人放置在内的100多万元的健身器材，故不存在上诉人向被上诉人返还租赁场地的问题。被上诉人要求上诉人返还场地没有事实及法律依据，亦不能在收回场地后要求上诉人继续支付租金。三、一审判决未考虑案件相关事实，判决显失公平。涉案的租赁合同为期五年，上诉人租赁涉案房屋时，涉案房屋为毛坯房，上诉人经过精装修后投入使用，现租期未满两年，且被上诉人于2016年7月29日、2016年8月13日、2016年8月16日三次断水，一审法院在判决时未考虑上诉人的装修人费用及被上诉人停水给上诉人带来的损失，显属不当。
被上诉人银川新华百货连锁超市有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。锁门的时间是拿到一审判决后，时间是2016年11月17日后，具体时间是2016年12月3日。
银川新华百货连锁超市有限公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告之间的场地租赁合同于2016年8月6日解除；2、请求判令被告向原告支付拖欠的租金815273.3元，物业费117851.49元，违约金521027.64元，共计1454152.56元，并返还房屋；3、请求判决合同解除之日至实际搬离期间的场地占用费，该费用比照租金计算；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2015年1月1日，原、被告签订了场地租赁合同，约定将位于银川市××区号蓝山名邸商业A区商场2层面积为3445.95平米的场地租赁给被告用于经营健身会所。合同约定2015年1月至12月的年租金为1654056元，月租金为137838元，2016年1月至12月的租金为1736758.8元，月租金为144729.9元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁场地，但被告未按合同约定向原告支付租金及物业费，截止2016年7月31日，被告共计拖欠原告租金及物业费933124.79元，经过反复催缴被告仍未向原告支付租金，根据双方签订的场地租赁合同第六条第二款之规定，原告于2016年8月6日向被告送达了解除合同的函告。
一审法院认为，被告银川名仕汇健身文化科技有限公司承认原告银川新华百货连锁超市有限公司在本案中主张的事实，故对原告银川新华百货连锁超市有限公司主张的事实本院予以确认。原、被告间场地租赁合同合法有效，被告未按合同约定向原告支付租金，已经构成违约，应当承担违约责任，且原告于2016年8月5日已向被告送达了解除租赁合同的通知。故原告主张确认原、被告之间的场地租赁合同已于2016年8月6日解除，被告向原告返还承租场地房屋，支付拖欠的租金815273.3元，物业费117851.49元的诉讼请求，予以支持；但双方合同中约定”尚未履行部分租金总额的30%”的违约金过高，原告主张违约金酌情调整为尚未履行部分租金总额的15%违约金予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决：一、原告银川新华百货连锁超市有限公司与被告银川名仕汇健身文化科技有限公司之间的场地租赁合同于2016年8月6日解除；二、被告银川名仕汇健身文化科技有限公司于判决生效后十日内向原告银川新华百货连锁超市有限公司支付拖欠的租金815273.3元，物业费117851.49元，违约金122291元，共计1055415.79元；三、被告银川名仕汇健身文化科技有限公司于判决生效后十日内返还租赁原告银川新华百货连锁超市有限公司的场地房屋；四、被告银川名仕汇健身文化科技有限公司按照合同约定月租金为144729.9元支付原告银川新华百货连锁超市有限公司合同确定解除之日即2016年8月6日至实际搬离交付承租场地期间的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19657元，减半收取9828.5元，由被告银川名仕汇健身文化科技有限公司负担。
二审审理期间，双方当事人均认可在一审判决后，被上诉人将涉案房屋锁闭，上诉人认为锁闭的时间为2016年11月10日，被上诉人称涉案房屋锁闭的时间是2016年12月3日，双方均认可在被上诉人锁闭涉案房屋时，上诉人有部分物品在涉案房屋中。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，上诉人认可欠付被上诉人租金，且被上诉人在二审庭审中认可其于2016年12月3日将涉案房屋锁闭，故本案的争议焦点是本案的违约金以及被上诉人将房屋锁闭后的租金如何支付的问题。关于本案的违约金。上诉人在一审中认为违约金过高，请求对违约金进行调整。涉案的《场地租赁合同》约定违约金为”尚未履行部分租金总额的30%”，一审法院亦认为违约金约定过高，并对违约金进行了调整，以尚未履行部分租金总额的15%计算违约金，故上诉人的上诉请求本院不予支持。双方均认可在一审判决后，被上诉人将涉案房屋锁闭，导致案件事实发生变化，上诉人称2016年11月10日锁门，被上诉人称2016年12月3日锁门，因上诉人未提交证据证实涉案锁门的时间，故本院以被上诉人自认的2016年12月3日来认定锁门的时间，故关于2016年12月3日被上诉人锁闭涉案房屋后的租金，因被上诉人锁闭涉案房屋的行为对上诉人控制使用涉案房屋造成了一定的影响，但上诉人亦认可其部分物品仍存放在涉案房屋中，被上诉人亦无法使用涉案房屋，依据双方的责任比例，故对于2016年12月3日以后的房租，本院酌定上诉人按照月租金的30%即43419元向被上诉人支付至实际返还房屋时止。综上，上诉人的请求部分成立，本院予以支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因案件事实发生变化，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一、二款、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初4008号民事判决第一、二、三项，即：”一、原告银川新华百货连锁超市有限公司与被告银川名仕汇健身文化科技有限公司之间的场地租赁合同于2016年8月6日解除；二、被告银川名仕汇健身文化科技有限公司于判决生效后十日内向原告银川新华百货连锁超市有限公司支付拖欠的租金815273.3元，物业费117851.49元，违约金122291元，共计1055415.79元；三、被告银川名仕汇健身文化科技有限公司于判决生效后十日内返还租赁原告银川新华百货连锁超市有限公司的场地房屋；”；
二、变更宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初4008号民事判决第四项，即：”被告银川名仕汇健身文化科技有限公司按照合同约定月租金为144729.9元支付原告银川新华百货连锁超市有限公司合同确定解除之日即2016年8月6日至实际搬离交付承租场地期间的租金。”为”被告银川名仕汇健身文化科技有限公司按照合同约定月租金为144729.9元支付原告银川新华百货连锁超市有限公司合同确定解除之日即2016年8月6日至2016年12月3日期间的租金，按照月租金为43419元支付被告银川新华百货连锁超市有限公司2016年12月4日至实际搬离交付承租场地期间的租金。”。
一审案件受理费19657元，减半收取9828.5元，由上诉人银川名仕汇健身文化科技有限公司负担9000元，由被上诉人银川新华百货连锁超市有限公司828.5元。二审案件受理费2278元，由上诉人银川名仕汇健身文化科技有限公司负担1800元，由被上诉人银川新华百货连锁超市有限公司负担478元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈勇军
审 判 员 王建玲
代理审判员 黑 琴
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 李梦露