河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫15民终1126号
上诉人（原审被告）：郭元成，男，汉族，1958年1月4日出生，户籍地信阳市平桥区，现住信阳市浉河区。
委托诉讼代理人：姚厚云，女，汉族，1965年8月31日出生,现住信阳市浉河区。
委托诉代理人：黄忠明，河南法正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王永，男，汉族，1973年1月22日出生，住信阳市浉河区。
委托诉讼代理人：张楠楠，河南银辉律师事务所律师。
原审被告：陈星辉（又名陈留钦），男，汉族，1958年10月20日出生，住信阳市，现羁押于豫南监狱。
上诉人郭元成因与被上诉人王永、原审被告陈星辉返还原物纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭元成的委托诉讼代理人姚厚云、黄忠明，被上诉人王永的委托诉讼代理人张楠楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郭元成上诉请求：一、对浉河区人民法院作出的（2017）豫1502民初3159号民事判决依法撤销，并依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案事实不清、证据不足。2008年9月26日，王永为法定代表人的信阳鹏盛矿业有限公司与建筑商陈星辉签订建设茶都名人苑3号楼承包合同，约定建筑商包工包料，被上诉人同意以房屋抵付工程款。后上诉人与陈星辉于2009年9月9日签订了《房屋买卖合同》，约定上诉人从陈星辉手中购买标的住房并装修入住，该合同是双方在平等、自愿的基础上的真实意思表示，在双方签字后已经生效并对合同双方具备约束力。一审法院判决确认该合同无效，没有任何事实和法律依据。第一，该房屋是被上诉人抵付给陈星辉的，陈星辉有处分的权利，其将房屋出卖给上诉人并无不妥。即使该套房屋不是被上诉人指定抵付工程款的房屋，因被上诉人与陈星辉之间的抵扣指向房屋没有明确约定，在陈星辉告知其可以出卖该房屋给上诉人后，上诉人在知道陈星辉与王永之间的承建关系及陈星辉将承包合同内容向上诉人示明的情况下，也有充分的理由相信陈星辉具有处分权，且在上诉人装修和长期居住该房屋期间，被上诉人没有任何行为阻止上诉人，说明其对该买卖行为也是默认的，况且在一审中，陈星辉也明确表示其卖房行为被上诉人是明知的，所以上诉人对该房屋也构成善意取得，该合同有效。二、一审法院在该案中适用法律错误。一审法院判决认为该合同买卖房屋没有取得建筑许可和规划许可，买卖房屋合同违反了法律的强制性规定，从而认定合同无效，显然是适用法律错误。该合同是合同双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，虽然没有取得建筑许可和规划许可，但房屋已经实际建成交付使用，这种现象是普遍存在的，合同在双方签字后已经生效且上诉人也已经实际居住多年，被上诉人的起诉超过了诉讼时效，一审法院依法应当驳回被上诉人的诉讼请求，确认该买卖合同有效。
王永答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分。根据最高法院证据规则，已经被人民法院生效判决所认定的事实，当事人无需举证，本案涉案房屋是王永开发及王永与陈星辉用房屋冲抵工程款的事实，已经为法院生效判决所确认。陈星辉出售给郭元成的房屋的实际所有者是王永，陈星辉出售行为属于无权处分。二、一审法院适用法律正确。根据合同法第52条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无效合同自始无效。郭元成明知道房屋为王永所有，仍低价从陈星辉手中购买，不符合善意取得的要件。综上，请求驳回上诉，维持原判。
王永向一审法院起诉请求：确认被告陈星辉与被告郭元成签订的房屋买卖合同无效；被告郭元成将其非法占用的董家河镇茶都名人苑3号楼靠河边第五号门面房返还给原告；本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实:2005年8月6日，信阳市浉河区董家河乡人民政府与王永签订绿之风小区商贸中心用地合同书,约定原告购买“绿之风”居民小区西侧的土地，面积为2700.58平方米。原告交纳了购地款、规划配套费用。2008年9月19日，原告以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与信阳市平桥区羊山建筑工程公司（陈星辉）签订茶都名人苑3号楼建设承包合同。2008年9月26日，原告以其开办的信阳鹏盛矿产有限公司的名义与被告陈星辉（陈星辉）签订了一份《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》，合同约定原告（甲方）将开发的茶都名人苑3＃楼工程以包工包料的方式发包给被告陈星辉（乙方）承包施工。工程造价730元/㎡，总工程价款按实际建筑面积计算。付款方式A、工程施工至正负零，甲方陆续付款50万元；B、主体封顶甲方陆续付款50万元；C、附属工程进展中甲方陆续付款20万元；D、工程验收合格交钥匙，甲乙双方结算，甲乙双方同意以甲方为该工程组织提供的材料，人工抵部分工程款90万元左右，住房抵工程款100万元左右，两项抵款合计200万元左右，其它款项按规定扣除工程维修外，余款至结算之日起保证三个月内陆续付清。合同还对双方的其他权利义务作了具体约定。在合同履行过程中，被告陈星辉以借支等名义先后从原告处领取了大部分工程款。信阳鹏盛矿产有限公司与陈星辉分别于2008年10月2日、2009年2月16日、2009年3月16日签订3份附件，作为原合同的补充。2009年9月9日，被告陈星辉与被告郭元成签订了售房合同书，约定陈星辉将茶都名人苑3号楼靠河边二楼五号房卖给郭元成，双方约定了房屋价格及支付方式等内容。后被告陈星辉将房屋交付给被告郭元成。2010年12月11日双方结算后，陈星辉出具了书面承诺书，内容为：“本人陈星辉承包建设王永开发的董家河茶都名人苑3号楼（包工包料整体建设），总工程款叁佰万元，王永已付工程款贰佰捌拾万元，余欠贰拾万元。以上承诺真实，如有误愿承担一切后果及法律责任”。按照《茶都名人苑3＃楼建设承包合同》的约定，2010年12月16日，王永与陈星辉又签订了一份《售房合同书》，双方约定，王永将茶都名人苑3＃楼401＃、402＃房屋作价26万元抵付给陈星辉，其中多出的6万元作为扫尾工程支付的增补款，陈星辉为原告出具了收条和证明。另查明，原信阳市鹏盛矿业有限公司已于2015年5月26日被核准注销，原告王永系该公司业主。原告王永以楼房村民委员会的名义补办了茶都名人苑农民新村1号楼、2号楼共6000平方米的乡村建设规划许可证，2010年10月21日，信阳市房产管理中心为原告颁发董家河绿之风小区3号楼，建筑面积为3828.74平方米的董字第33××62号房产证，后宋再军以原告王永办证违法，提起行政诉讼，信阳市平桥区人民法院作出（2014）平行初字第4号行政判决书，判决撤销董家河绿之风小区3号楼，建筑面积为3828.74平方米的董字第33××62号房产证。原告不服上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院作出（2014）信中法行终字第66号行政判决书维持了原判决。原告开发的茶都名人苑3号楼未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可手续。
一审法院认为：侵害民事权益，应当承担侵权责任。被告陈星辉将其承建的原告王永开发的茶都名人苑3号楼靠河边第五号门面房出售给被告郭元成的事实，有两被告签订的《购房协议书》为凭，两被告对该事实无异议，法院予以确认。被告陈星辉辩称与原告未就工程款进行结算，既然工程款未结算，不知原告欠付多少工程款，在欠款不明，争议房屋价格未定的情况下，被告陈星辉擅自将房屋出卖给被告郭元成，构成侵权，且茶都名人苑3号楼至本案庭审辩论终结前也未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的强制性规定，被告陈星辉与被告郭元成签订的房屋买卖合同无效。被告郭元成明知该房系原告开发，其他人无权处分，仍与陈星辉签订房屋买卖合同，不符合善意取得的构成要件，两被告辩解意见，没有证据证明，法院不予支持。法律并未规定合同无效之诉与侵权之诉不能同时起诉，原告王永作为被告陈星辉与被告郭元成签订房屋买卖合同的利害关系人，要求郭元成返还房屋的前提是确认陈星辉与被告郭元成双方签订否认房屋买卖合同无效，该诉讼请求并无不当，被告郭元成辩称，原告第一项诉讼请求是确认之诉，第二项为侵权之诉，不能共同起诉理由不能成立，法院不予支持。二被告签订的房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，原告要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效，判令被告郭元成返还购买房屋的理由成立，法院予以采纳，对原告的合理诉请，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十二条、第三十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第（五项）和第五十八条的规定，判决：一、被告陈星辉与被告郭元成于2009年9月9日签订的房屋买卖合同无效。二、被告郭元成于本判决生效后三十日内，将占有的茶都名人苑3号楼靠河边二楼第五号房返还给原告王永。本案诉讼费1650元，由被告陈星辉与被告郭元成共同负担。
二审期间，各方未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与一审判决认定的一致。
本院认为，根据已经发生法律效力的本院（2013）信中法民终字第899号及（2017）豫15民终976号民事判决，茶都名人苑3号楼的开发者为信阳市鹏盛矿业有限公司，被上诉人陈星辉仅为该楼盘的建设者，不享有处分权。本案涉案房屋至今未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，2009年9月9日陈星辉与郭元成签订的房屋买卖协议，当属无效。由于陈星辉与郭元成签订协议无效，且陈星辉不具有涉案房屋的所有权，故无论郭元成的房款是否支付，茶都名人苑3号楼靠河边二楼第五号房均不发生物权变动的效力，郭元成占有该房屋的行为缺乏合同及法律依据，依法应予返还。至于郭元成支付房款以及由此造成的损失，可由其与陈星辉另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人郭元成负担。
本判决为终审判决。
审判长 付 巍
审判员 朱永超
审判员 周振力
二〇一八年四月十八日
书记员 郑仪菲