广东省珠海市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）粤04行终35号
上诉人（原审被告）：珠海市不动产登记中心。住所地：珠海市香洲区吉大九洲大道中****号。
法定代表人：羽海生，主任。
委托代理人：何艳萍，该中心工作人员。
委托代理人：王剑，该中心工作人员。
被上诉人（原审原告）：合利建筑工程公司，住所地：澳门南湾大马路283号嘉辉大厦一楼C座。
法定代表人马一平，总经理。
委托代理人张俊彦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
委托代理人邹凯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
原审第三人：邹李红，女，汉族，1968年9月18日出生。身份证住址：珠海市香洲区。
原审第三人：吴连群，男，汉族，1978年9月25日出生。身份证住址：珠海市香洲区。
原审第三人：吴承忠，男，汉族，1953年9月10日出生。身份证住址：珠海市香洲区。
原审第三人：廖玉麟，男，汉族，1943年12月18日出生，住澳门。
原审第三人：广东省拱北汽车运输有限责任公司。住所地：珠海市香洲区拱北石花西路***号。
法定代表人：曾云强，董事长。
委托代理人：林建平，该公司经理。
委托代理人：刘海阳，广东广大律师事务所律师。
上诉人珠海市不动产登记中心因与被上诉人合利建筑工程公司（以下简称合利公司）、原审第三人邹李红、原审第三人吴连群、原审第三人吴承忠、原审第三人廖玉麟、原审第三人广东省拱北汽车运输有限责任公司（以下简称拱运公司）房屋行政登记纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法城初字第17号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审查明，1995年3月，珠海市规划局核发建设工程规划许可证（95规字第065号），许可证记载：建设单位为珠海经济特区永恒房地产有限公司（以下简称永恒公司），建设项目名称为“（商、住）综合楼”，建设位置为“拱北××大道”，建设规模为31078.00平方米，建筑型号、层数为“综合楼（层22-2）”、22层。
1998年6月3日，珠海市房地产登记交易管理中心向永恒公司核发登记字号为珠房权属（98）字第0102号的《商品房屋产权权属证明书》（证明书号码：第001951号），权属证明书记载：产权人为永恒公司，房屋坐落地址为珠海市拱北××大道富都花园，建筑结构及层数为框架20层，建筑总面积31055.79平方米。在权属证明书的“说明”一栏中还手写有以下内容：“商场面积：5534.28m2，住宅面积：20113.86m2”。该证明书附载的盖有珠海市房产测绘队印章、落款日期为1998年6月2日的《计算面积成果表》第17项记载：“三层自用住宅，自身面积766.50m2，公摊面积184.93m2，出售面积951.43m2”。
2011年11月20日，由永恒公司、合利公司、拱运公司三方签署《珠海永恒房地产有限公司清算委员会决议》第3条约定：按1997年7月3日公司董事会决议，将富怡阁三楼架空层自用住宅以赠与协议的方式，赠与中方拱运公司，将富诚阁三楼架空层自用住宅以赠与协议的方式，赠与外方指定人（合利公司）。2012年8月1日，合利公司作为外方股东，拱运公司作为中方股东，双方签署《珠海经济特区永恒房地产有限公司清算报告》，报告第四条“剩余财产分配”部分载明：三楼永恒房地产自用住宅及地下负二层人防车位……按1997年7月3日董事会会议决定，分配给中外双方各自使用、收益、占有。
2012年，珠海市不动产登记中心向市住建局发出《关于协助明确富都花园第三层房屋用途的函》。2012年8月13日，珠海市不动产登记中心收到市住建局《关于查核富都花园项目第三层功能事宜的复函》，复函称：经查核该项目档案资料，我局曾核发建设工程规划许可证（95规字第065号），根据我局档案图纸，该项目第三层报建功能为架空层及设备层。
2012年8月21日，珠海市不动产登记中心作出珠房登字〔2012〕091号《关于更正富都花园第三层用途的通知》，通知永恒公司如下事项：根据市住建局《关于查核富都花园项目第三层功能事宜的复函》，富都花园第三层核定的功能实为架空层及设备房，鉴于此，根据《房屋登记办法》第七十五条之规定，请永恒公司在十个工作日内向珠海市不动产登记中心申请办理更正登记，逾期，珠海市不动产登记中心将直接予以更正。2012年9月，合利公司收到该通知后，委托广东颐和律师事务所唐耀强、张俊彦律师向珠海市不动产登记中心发出《关于要求澄清及撤销不适当通知内容的律师函》，函称：永恒公司为中外合作企业，因合作期满已经在珠海市工商局办理清算注销，其主体资格已终止，永恒公司的权利义务承受人分别是拱运公司和合利公司，请珠海市不动产登记中心结合永恒公司主体终止的特殊情况明确行政相对方主体；富都花园第三层用途属于“自用住宅”系清晰无疑的；房屋用途更正不属于登记机关有权直接更正的情形，请珠海市不动产登记中心撤销更正通知中不适当的通知内容。
2014年4月15日，富都花园业主委员会（联系人：邹李红）向珠海市不动产登记中心提交一份申请书，申请撤销和变更1998年6月2日《计算面积成果表》第17项“三层自用住宅”和1998年6月3日《商品房屋产权权属证明书》“说明一栏，住宅面积包括了上述三层自用住宅”中的相关内容，请珠海市不动产登记中心尽快进行回复。
2014年4月25日，珠海市不动产登记中心对登记字号为珠房权属（98）字第0102号、证明书号码为第001951号的《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》作出如下更正：将《商品房屋产权权属证明书》“说明”一栏中的住宅面积“20113.86m2”更正（在原处删改）为“19162.43m2”，在《商品房屋产权权属证明书》“说明”一栏中添加“三层架空层及设备层951.43m2”；将《计算面积成果表》中的“三层自用住宅”更正（在原处删改）为“架空层及设备层”。珠海市不动产登记中心在三项内容的修改处均加盖了确权专用章。2014年5月20日，合利公司在珠海市不动产登记中心查询富都花园项目档案时，得知了前述内容的变更。合利公司对此不服，向原审法院提起行政诉讼，请求：1.撤销珠海市不动产登记中心作出的对《商品房屋权属证明书》【珠房权属（98）字第0102号】以及《计算面积成果表》变更的具体行政行为；2.由珠海市不动产登记中心承担诉讼费用。
合利公司提交的《文件呈批＼传阅单》、会议记录、审批表等证据显示，在2014年4月15日收到富都花园业主委员会的申请书后，珠海市不动产登记中心于同年4月24日召开了关于富都花园变更登记相关问题专题研究会议，会议一致同意按内部更正登记程序办理，将（富都花园）第三层原确权为“自用住宅”更正登记为“架空层及设备层”。珠海市不动产登记中心对该部分证据的真实性没有异议，认为这些证据恰恰能证明其是依职权更正，而不是依申请更正。
原审法院于2014年10月15日调取的永恒公司网上工商登记信息显示，永恒公司当前状态为“吊销并注销”，最后年检日期为2006年6月22日，核准日期为2012年9月。各方对其真实性均无异议。合利公司认为，珠海市不动产登记中心在明知永恒公司被清算的情况下，拒不向其和拱运公司发函，也没有提供证据证明向其发过函，程序错误。珠海市不动产登记中心则认为，永恒公司吊销日期是2012年9月，其发出通知是在2012年8月，当时永恒公司有主体资格，其发出的通知没有问题。
原审法院另查明，2014年3月4日、3月26日，本院分别就珠海富都花园物业管理有限公司诉珠海市品位商贸有限公司、珠海市香洲区富都花园业主委员会租赁合同纠纷一案、合利公司诉广东盈通网络投资有限公司、珠海市香洲区富都花园业主委员会返还原物及财产损害赔偿一案作出（2013）珠中法民三终字第508号和（2014）珠中法民三终字第6号民事判决。该两份生效民事判决认为，《商品房屋产权权属证明书》是珠海市房地产登记部门向开发商永恒公司出具的初始登记证书，该权属证明书所列明的住宅面积与《计算面积成果表》中的面积是一致的，确认包括第三层自用住宅及其他房屋的产权人是永恒公司，该权属证明书与房地产权证具有物权证明的效力。珠海市不动产登记中心于2011年和2012年分别向永恒公司、富都花园业主委员会作出的复函是行政机关在履行职责过程中所出具的一般函件，该复函只是说明第三层为架空层（规划批准用途），既没有推翻《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》的效力，也没有对“三层自用住宅”的权属进行确权。在《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》尚未被撤销和变更前，该《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》仍应作为涉案房屋确认权属和性质的依据。根据《商品房屋产权权属证明书》所记载的，涉案房屋属于永恒公司所有。2014年9月，珠海市品位商贸有限公司、广东盈通网络投资有限公司各自提出的再审申请被广东省高级人民法院裁定驳回。
2014年5月6日，本院就廖玉麟诉珠海市香洲区城市监督管理局、珠海市香洲区建设局物业行政备案登记一案作出（2014）珠中法行终字第15号行政判决，判决撤销原审法院一审判决，撤销珠海市香洲区城市监督管理局、珠海市香洲区建设局作出的珠香建业备〔234〕号《业主委员会备案确认书》。该生效判决认为，富都花园第三层自用住宅及地下二层车库属于永恒公司所有，应按专有部分面积计算，即小区有效产权面积应将富都花园第三层自用住宅面积951.43平方米（含分摊面积）以及地下负二层面积3063.13平方米（含分摊面积），共4014.56平方米，应记入建筑物总面积。
原审法院认为，珠海市不动产登记中心作为本市房地产登记机构，具有审查房地产登记申请、办理房屋登记的法定职权。《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”第十九条第二款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”《房屋登记办法》（建设部令第168号，自2008年7月1日起施行）第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料”；“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”；“房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”第七十五条第一款规定：“房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，不涉及房屋权利归属和内容的，应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。”第七十五条第二款规定：“对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。”第七十六条规定：“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”从前述规定可以看出，不动产更正登记与异议登记是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正。更正登记有两种方式：一种是经权利人(包括登记上的权利人和事实上的权利人)以及利害关系人申请的登记；另一种是登记机构自己发现错误后作出的更正登记。本案中，珠海市不动产登记中心于2014年4月25日对登记字号为珠房权属（98）字第0102号、证明书号码为第001951号的《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》作出了三项内容的更正登记，珠海市不动产登记中心主张，涉案房产更正登记是对房屋自然状况进行的更正，不属于《房屋登记办法》第七十五条规定的“涉及房屋权利归属和内容”的情形，其在向权利人永恒公司发出《关于更正富都花园第三层用途的通知》，永恒公司未在通知期限内申请办理更正登记后依职权进行了更正登记。对此，原审法院认为：
第一，房屋登记簿的房屋自然状况部分，记载的是房屋编号、坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划批准用途、土地权属性质、土地使用权取得方式、土地使用年限等。登记簿房屋自然状况部分的记载即使存在错误，也不会对登记簿记载的权利人之外的人产生不利影响。因此，不存在对登记簿记载的自然状况存有异议的利害关系人，利害关系人也不能对自然状况申请更正登记。本案中，《商品房屋产权权属证明书》是当时的珠海市房地产登记部门向产权人永恒公司出具的初始登记证书，该权属证明书与房地产权证一样具有物权证明的效力。珠海市不动产登记中心在其登记档案中将《商品房屋产权权属证明书》中“说明”一栏的住宅面积“20113.86m2”删改为“19162.43m2”，并添加“三层架空层及设备层951.43m2”，又将《计算面积成果表》中的“三层自用住宅”删改为“架空层及设备层”，最后在修改处加盖确权专用章。该三项内容的修改直涉及到小区住宅面积和架空层、设备层的确认问题，前者在建筑区划内属于专有部分，后者属于共有部分，两者性质完全不同。该更正行为足以说明，珠海市不动产登记中心是在对原有房屋进行重新确权，而并非仅仅是对房屋自然状况中的“规划批准用途”作更正。确认为自用住宅还是架空层、设备层，关系到了自用住宅权利人及其他业主的权益。廖玉麟诉珠海市香洲区城市监督管理局、珠海市香洲区建设局物业行政备案登记一案，原审法院一审判决认为富都花园建筑总面积不包含地下车库和第三层架空层的公共部分，判决驳回廖玉麟要求撤销《业主委员会备案确认书》的诉讼请求，本院二审又以原备案未计算富都花园第三层自用住宅等专有部分面积为由，判决撤销《业主委员会备案确认书》就可以说明这一点。也正因为对原登记记载不服，邹李红等人才以富都花园业主委员会名义，申请珠海市不动产登记中心对《商品房屋产权权属证明书》和《计算面积成果表》作相应撤销和变更。故此，珠海市不动产登记中心认为涉案房产更正登记不涉及房屋权利归属和内容，进而适用《房屋登记办法》第七十五条第一款的规定作出更正登记，属适用法律、法规错误。
第二，《房屋登记簿管理试行办法》（2008年5月6日建住房[2008]84号）第十二条第二款规定：“未经合法程序，不得对登记簿记载的内容进行更改。”合利公司提供的证据显示，珠海市不动产登记中心早在2012年9月就已知晓涉案自用住宅产权人永恒公司的商事主体资格终止及权利义务承受人为合利公司和拱运公司的情况，在2014年4月24日召开的富都花园变更登记专题研究会议中也提到了新的权益归属人问题。在作出后果不利于合利公司和拱运公司的更正登记行为前，珠海市不动产登记中心应遵循正当程序，履行必要的告知、听取当事人陈述申辩等程序。珠海市不动产登记中心没有提供证据证明，其在作出更正登记前告知过永恒公司的权利义务承受人合利公司和拱运公司，在作出更正登记后，又未将更正登记内容通知合利公司和拱运公司。此外，珠海市不动产登记中心直接在存档的《商品房屋产权权属证明书》和《计算面积成果表》上作删改，也违反了《房屋登记簿管理试行办法》第四条关于“登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改”的规定。珠海市不动产登记中心作出的此次更正登记，构成程序上的违法。
珠海市不动产登记中心对登记字号为珠房权属（98）字第0102号、证明书号码为第001951号的《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》作出的更正登记，适用法律、法规错误，违反法定程序，依法应予撤销。合利公司诉请要求撤销该更正登记，理由成立，原审法院予以支持。原审法院依照修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目、第3目之规定，判决撤销珠海市不动产登记中心于2014年4月25日对登记字号为珠房权属（98）字第0102号、证明书号码为第001951号的《商品房屋产权权属证明书》及《计算面积成果表》作出的更正登记。一审案件受理费人民币50元，由珠海市不动产登记中心负担。
上诉人珠海市不动产登记中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判维持珠海市不动产登记中心对涉案房产作出的更正登记及对相应的《商品房屋权属证明书》【珠房权属（98）字第0102号】以及《计算面积成果表》作出的更正；2.由合利公司承担本案一审、二审诉讼费用。其上诉理由如下：（一）原审法院认定事实不清，理解适用法律法规不当，判决事实理由不够充分。首先，原审法院一方面承认房屋规划批准用途属于房屋自然状况，另一方面又认为珠海市不动产登记中心对属于房屋自然状况的“规划批准用途”的更正，属于重新确权，就是涉及权利归属和内容的变更。此观点本身存在矛盾。事实上，房屋用途的认定属于规划主管部门的职权。在规划审批通过阶段，涉案房屋用途已经被确定，并不因登记机关的登记行为而发生改变。涉案房屋用途在规划阶段被确定后，合利公司自始不应当以住宅的形式拥有涉案房产，因此更正登记并不对合利公司的权利产生减损。其次，原审法院援引廖玉麟诉珠海市香洲区城市监督管理局、珠海市香洲区建设局物业行政备案一案审理结果，认定珠海市不动产登记中心对房屋规划用途的更正涉及房屋的权利归属和内容，显属不当。因为法院并没有直接认定涉案房屋“规划用途”不应当更正，或更改规划用途就属于涉及房屋权利和内容的更正。相反，该案二审判决体现了对行政机关独立行使职权的尊重，即虽然有事实表明涉案房屋登记存在实际规划用途与登记状态不符，但在登记机关未作出具体的更正登记之前，仍然以现有的登记状态作为定案的依据。（二）珠海市不动产登记中心的更正登记程序合法。涉案房产在1998年完成初始登记，登记信息的记载主要采用纸质的模式。珠海市不动产登记中心直接更改的《商品房屋权属证明书》【珠房权属（98）字第0102号】以及《计算面积成果表》是正式对外颁发的权属证书的存根，是珠海市不动产登记中心90年代初始登记信息记载的有效载体。在《商品房屋权属证明书》、《计算面积成果表》上完成的更改是更正登记的必经程序。房屋登记簿的概念始于《物权法》，《房屋登记簿管理试行办法》（2008年颁布）在《物权法》正式确立登记簿概念之后颁布实施，不能依据《房屋登记簿管理试行办法》的有关规定认定珠海市不动产登记中心更正登记行为违法。珠海市不动产登记中心更正登记是对涉案房产的初始登记中的“房屋规划用途”进行更正，应当按照初始登记的要求，更正完成后加盖确权专用章，并非重新确权行为。关于更正登记的告知，因珠海市不动产登记中心在作出更正登记前已经向登记簿记载的权利人永恒公司发出《关于更正富都花园第三层用途的通知》，且权利人当时尚未注销，仍然具备民事主体资格，向其送达通知并无不妥。（三）其他上诉意见以一审答辩意见为准。
合利公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，巫柏华的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，不能成立。其主要答辩意见如下：（一）富都花园三楼经合法验收，有合法的权属证明书和计算面积成果表，依法属于合利公司的自用住宅，并有（2013）珠中法民三终字第508号民事判决书、（2014）珠中法民三终字第6号民事判决书、（2014）珠中法行终字第15号行政判决书、（2014）粤高法民二申字第770号民事裁定书，（2014）粤高法民申字第1517号民事裁定书及粤检民（行）监[2014]44000000419号不支持监督申请决定书为证，对于涉案房屋的自用性质及权属归属确认无疑；（二）涉案变更登记行为涉及房屋权利归属和内容的变更，根据《房屋登记办法》第七十五条规定，珠海市不动产登记中心无权擅自作出变更登记；（三）珠海市不动产登记中心通过内部会议擅自直接对权属证明书及计算面积成果表进行变更，违反法定，依法应予撤销。
原审第三人吴连群、吴承忠答辩意见与珠海市不动产登记中心的上诉意见一致，希望恢复原状。
原审第三人拱运公司答辩称，原审判决事实认定清楚且正确，适用法律准确，应予以维持；珠海市不动产登记中心的上诉理由缺乏事实及法律依据，应予以驳回；合利公司答辩符合事实及法律规定，应予支持；吴连群、吴承忠的答辩意见与事实不符也没有法律依据，事情起因也是由于其他第三人及案外人的不正当的行为损害合利公司及拱运公司的权益，导致珠海市不动产登记中心作出错误的行政行为，原审第三人要求恢复原状的请求不符合法律规定，也是损害合利公司及拱运公司合法权益的违法行为，不应得到支持。
原审第三人廖玉麟答辩称，其同意合利公司及拱运公司答辩意见，请求二审法院驳回珠海市不动产登记中心的上诉，维持原判。已生效的（2014）珠中法行终字第15号行政判决已经明确建筑面积和分摊面积，涉案变更登记行为涉及房屋权利归属和内容的变更；珠海市不动产登记中心违法处分权利人的权益，未履行通知义务，其作出的具体行政行为程序违法，依法应予撤销。
原审第三人邹李红在二审中未提交答辩意见。
各方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人资格问题。
认定事实错误。房屋自然状况，即自然属性，是房屋本身的信息，与房屋权利人的变动关系不大。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，巫柏华的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人巫柏华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 文
审 判 员 涂远国
代理审判员 黄莎莎
二〇一六年四月××日
书 记 员 林静丽