广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法坦民一初字第402号
原告：徐玉成，男，1957年12月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。
委托代理人：张春峰、冼洪枝，分别系广东保信律师事务所律师、实习律师。
被告：黄鑫，男，1992年2月20日出生，汉族，户籍地江省东阳市，现住广东省中山市。
被告：黄洪苍，男，1967年5月14日出生，汉族，户籍地浙江省东阳市，现住广东省中山市。
原告徐玉成诉被告黄鑫、黄洪苍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法由审判员陈睿独任审判，分别于2015年7月30日、2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告徐玉成委托代理人张春峰，被告黄鑫、黄洪苍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐玉成诉称：2014年8月，原告（甲方）与被告黄鑫（乙方）签订商铺租赁合同，约定乙方租赁的商铺位于中山市坦洲镇乐怡星洲花园50、51、52卡商铺，租期自2014年8月15日起至2019年8月14日止，从2014年11月开始每两个月交一次租金，每次一次性缴纳两个月的租金，每次不得迟于当月14日交付。若乙方逾期缴纳租金或不交租金的，每逾期一日，按照应交未交金额的0.15%的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过30天或累计2次未按时缴纳租金的，甲方有权单方书面解除本合同，没收乙方押金。合同签订后，被告多次违约，不按合同约定缴纳租金，原告多次催促被告缴付租金，但被告一直未交。被告黄鑫与被告黄洪苍系父子关系，被告黄洪苍是担保人，承担连带担保责任。2014年8月原告委托律师向被告发律师函，要求：1.被告收到律师函3天内向原告付清拖欠的租金及相关税金、费用等；2.如逾期，则视为被告已单方解除双方的商铺租赁合同；3.如逾期，原告将自被告收到律师函的第4天期终止双方的商铺租赁合同、收回商铺、没收被告已付的按金、并且原告有权将该商铺出租给任何人。被告收到律师函后，仍没有清偿拖欠的租金及相关费用，被告已经构成根本违约，视为双方的商铺租赁合同于2015年5月10日终止。故原告请求法院判令：1.解除原告与被告黄鑫签订的商铺租赁合同；2.被告连带向原告支付租金137500元（租金按每月27500元计算，应支付到交付租赁物之日止，暂计至起诉时的租金为137500元）；3.被告连带向原告支付滞纳金18356.25元（滞纳金从每笔应支付租金之日起到实际清偿日止，分别按每日欠付租金的0.15%计算滞纳金，暂计到起诉时的滞纳金为18356.25元）；4.原告有权没收被告支付的押金55000元；5.被告连带向原告支付其因本案委托律师产生的律师费17000元；6.本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告徐玉成明确诉讼请求第二项：被告黄鑫从2015年1月开始拖欠租金，暂计至2015年5月拖欠租金为137500元。
原告徐玉成就其主张的事实及诉讼请求在举证期限内向本院提交的主要证据有：1.商铺租赁合同；2.承诺函；3.声明；4.商铺租赁合同（作废），身份证、房产证、土地证；5.委托代理合同、律师费发票。
被告黄鑫、黄洪苍辩称：1.原告徐玉成称被告尚欠租金137500元，被告认为欠租的时间不是很明确，计算得出是11万多元，于2015年1月至5月被告有支付过一部分租金；2.我希望原告能够减少租金，原来的租金标准下再减少一点，把现欠的租金与原告一起入股来经营该店面，如果原告不同意入股，那我希望把所欠的租金分一年支付，如果原告也不同意，原告�我两个月的时间把涉案商铺转让出去；3.对于滞纳金、律师费、没收押金被告不接受，理由为：很多业主都会支持把商铺经营好，原告明知被告一直处于亏损状态，还要求支付滞纳金、律师费、没收押金，这从道德上说不过去，涉案此事本来是不需要到法庭来解决的，所以不支持律师费，没收我的押金会对被告经营造成很大的困难。
被告黄鑫、黄洪苍就其辩解理由未向本院提价证据。
经审理查明：2014年9月20日，徐玉成（甲方、出租人）与黄鑫（乙方、承租人）签订租赁合同一份，约定甲方将中山市坦洲镇乐怡路星洲花园50、51、52卡商铺出租给乙方作明火餐饮用途，建筑面积约497.36平方米；双方确定租赁期限为5年，即2014年8月15日至2019年8月14日，租金从2014年9月15日算起，每月15日起至下一月14日止为一个租金月份；第一年度（2014年8月15日至2015年8月14�）的每月租金为27500元，自第二年度起，月租金第三年递增5%；乙方应于该合同签订时向乙方支付履约押金55000元、2014年9月15日至11月14日（两个月）租金55000元；乙方应自2014年11月开始每两月交一次租金，每次一次性交纳两个月的租金，每次不得迟于当月14日交付；甲乙双方任何一方违反该合同约定的义务，给对方造成损失的，应对因此给对方造成的损失负赔偿责任；若乙方逾期交纳租金或不交租金的，每逾期一天，按照应交未交金额的0.15%的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过30天或者累计2次未按时交纳租金的，甲方有权单方书面解除该合同，没收乙方支付的押金；在乙方违约的情况下，若甲方没收的押金不足以覆盖甲方因此造成的实际损失、可预期收益及支付的全部诉讼费、律师费、评估费等费用的，甲方有权继续向乙方追偿；双方还约定了其他权利义务。黄洪苍自愿为黄鑫适当、完全履行上述商铺租赁合同的义务提供连带担保。徐玉成称黄鑫从2015年1月拖欠租金，截至2015年5月，拖欠租金137500元，且租金从第二年开始递增5%；黄鑫不予确认，辩称其在上述期间有交纳部分租金，尚欠租金为11000元左右，租金应从第三年开始递增5%，双方约定的违约金过高。因黄鑫拖欠租金，2015年6月1日，徐玉成与广东保信律师事务所签订诉讼委托代理合同，支付律师代理费17000元。2015年6月2日，徐玉成诉至本院，主张前述实体权利。
另查：2014年8月12日，徐玉成、黄洪苍曾签订涉案商铺租赁合同，约定租赁期限为2014年8月15日至2019年8月14日，租金从第三年即2016年9月15日开始在前一年的基础上递增5%。
本院认为：当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。徐玉成与黄鑫签订的商铺租赁合同，是双方当事人的�实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于租金的支付问题，黄鑫应就其已经交纳的租金承担举证责任，其辩称尚欠租金为110000元左右，徐玉成不予认可，且黄鑫未能提交其已经交纳租金的证明。故本院对黄鑫的该项辩解理由不予采纳，确认黄鑫从2015年1月14日开始拖欠租金。徐玉成主张租金从第二年开始递增5%，黄鑫、黄洪苍辩称应从第三年开始递增。经查，2014年8月12日，徐玉成、黄洪苍签订了一份涉案商铺的租赁合同，约定租金在第三年即2016年9月15日开始每年度递增5%，虽然该合同作废，但徐玉成、黄鑫签订的租赁合同是在作废合同的基础上修改而成。在生效合同约定递增年限有歧义的情况下，本院参照作废合同的约定，确认租金从2016年9月15日开始每年度递增5%。因合同约定黄鑫于合同签订之日即2014年9月20日交纳2014年9月15日至11月14日的租金，以此类推，黄鑫应于2014年11月14日前支付2014年11月15日至2015年1月14日租金，2015年1月14日前支付2015年1月15日至3月14日租金等。双方约定，每逾期交纳租金一天，按照应交未交金额的0.15%计付滞纳金。黄鑫、黄洪苍辩称违约金约定过高，应该调整。经查，黄鑫逾期交纳租金，造成徐玉成利息损失，双方约定每日0.15%的违约金过高，本院酌情调整违约金按照年利率24%计算。根据合同约定，承租人逾期超过30天或者累计2次未按时交纳租金的，出租人有权单方书面解除合同。故徐玉成请求解除租赁合同，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。徐玉成的实际损失为租金损失、违约金、律师费17000元，按照合同约定，黄鑫违约给徐玉成造成的损失，押金不足以覆盖的，徐玉成可以继续追偿。故没收押金55000元可用于抵扣2014年11月15日至2015年1月14日租金，徐玉成主张的其他损失，不违反法律规定及双方约定，本院予以支持。黄洪苍承诺对黄鑫在租赁合同中的义务承担连带责任，徐玉成主张黄洪苍承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、解除原告徐玉成与被告黄鑫于2014年9月20日签订的商铺租赁合同；
二、被告黄鑫于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告徐玉成从2015年3月15日起至实际交付租赁物之日止的租金及使用费（2016年9月14日前按照每月27500元计算，从2016年9月15日起按照每年租金较上年度递增5%计算），并以两个月应交租金为基数分别从2015年1月14日起、2015年3月14日起、2015年5月14日起（以此类推）至实际交付租赁物之日止按照年利率24%计付违约金；
三、被告黄鑫于本判决发生法律效力之日起七日内支付徐玉成律师费17000元；
四、被告黄洪苍对本判决第二项、第三项中的债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告徐玉成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4718元，减半收取为2359元（原告已预交），由原告徐玉成负担800元，被告黄鑫、黄洪苍负担1559元（被告黄鑫、黄洪苍于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈 睿
二〇一五年八月十四日
书记员 滕云龙