湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0281民初4539号原告:黄石德众房地产开发有限公司。法定代表人：郑昌鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：程美忠，湖北群力律师事务所律师。被告：大冶市东岳路街道办事处。负责人：冯猛，该办事处主任。委托诉讼代理人：吴清华，湖北湛月律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松，大冶市东岳路街道办事处职员。被告：大冶经济技术开发区管理委员会。负责人：王细军，该委员会主任。委托诉讼代理人：方闳，湖北方式律师事务所律师。原告黄石德众房地产开发有限公司（以下简称德众公司）与被告大冶市东岳路街道办事处（以下简称东岳街办）、被告大冶经济技术开发区管理委员会（以下简称经济开发区）合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德众公司委托诉讼代理人程美忠、被告东岳街办委托诉讼代理人吴清华、李松、被告经济开发区委托诉讼代理人方闳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德众公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告损失701.68万元。事实与理由：2011年3月，被告招商引资，原告应邀参与，期间，原告按约履行合同，积极筹建“半岛·湖滨”大酒店项目,并依法取得了在建项目的相关手续，完成了该项目前期工程的所有工作，为此，原告投资了两千多万元，但被告突然宣称，由于规划变更在建项目终止，被告承诺赔偿原告由此产生的实际损失。经被告和市政府财政部门确认，该项目从启动到2015年解除，原告实际已支出1137.18万元,但被告只赔付了435.5万元。余款原告多次找被告要求支付无果，只有提起诉讼。被告东岳街办辩称：在大冶市审计局对“半岛·湖滨”大酒店项目前期费用予以审计后，我方组织专班与德众公司就补偿方案进行多轮协商，双方就补偿事宜于2015年12月10日达成一致意见,确认补偿费用为:征地补偿及土地平整费用计173.6万元、勘察设计等前期费用计251.5万元、管理费用390万元,合计815.1万元。同时我方在与原告达成一致意见后向原告支付了435.5万元，现原告主张我方还应赔偿701.68万元无事实依据。双方达成一致补偿事宜后，我方多次向市政府请示向原告拨付工程款，不存在故意拒付款项情形。被告经济开发区辩称：1、2014年11月21日之前我机构并未参与半岛酒店项目招商引资，也未与原告签订合同。我机构是与广州半岛餐饮管理咨询有限公司签订的投资合同，没有证据证明该公司将合同权利转让给原告，原告起诉我机构主体不适格；2、原告是否系半岛酒店项目投资方、实际投资额度，我机构一概不清，原告主张其实际支出费用1137.18万元明显缺乏依据，所举的证据相互之间数字不一致，我机构从未参与核定该项目实际投资额；3、我机构与广州半岛餐饮管理咨询有限公司签订投资合同时已明确了项目地址，也明确了取得项目用地义务在半岛公司，但该公司没有依合同约定依法取得项目土地使用权，合同无法履行，合同目的无法实现，我机构于2015年7月13日依法解除了与该公司的投资合同。4、我机构为投资合同的履行进行了土石方平整、地上附着物补偿、迁坟补偿等投入达1438728.74元,保留要求合同相对方赔偿的权利。综上，原告对我机构起诉缺乏事实和法律依据，请求驳回原告对我机构的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年初，为进一步促进经济发展，东岳街办拟引进广州半岛餐饮管理咨询有限公司(以下简称半岛公司)投资建设“半岛·湖滨”大酒店项目，该项目规划选址东风东路以南、码头路以西的G13034地块。2011年3月德众公司成立，负责“半岛·湖滨”大酒店项目的投资建设，9月德众公司进驻规划地块，启动征地工作。2012年8月，东岳街办与德众公司、半岛公司签订投资合作框架协议，约定：德众公司、半岛公司联合投资建设“半岛·湖滨”大酒店；东岳街办负责协调土地征用、向上争取优惠政策、协调市直部门各方关系，全力创造宽松投资环境；德众公司确保项目在可行性报告投资3亿元的基础上继续加大投入，将“半岛·湖滨”大酒店建成超星级酒店，酒店规划设计需经大冶市政府审定，确保项目2012年底前开工建设；半岛公司将充分发挥自己在高档酒店管理和运营上的独特优势和先进理念，负责做好酒店餐饮项目的管理运营。框架协议签订后，酒店投资建设工作仍由德众公司负责，至2013年7月，已完成规划与建筑设计方案、规划建筑方案专家评审、施工图设计、项目立项及环评、征地拆迁等前期工作。2013年7月，项目地块正式挂牌前，因环境保护原因，经规划该项目由原地块迁往城东北片区纬五路以南、经二路以西地块建设。2014年11月21日，经大冶市人民政府见证，半岛公司与经济开发区签订《项目投资合同书》，约定：半岛公司在大冶投资“半岛·湖滨”大酒店,由半岛公司自筹资金,固定资产投资额约5亿元；项目建设工期自项目用地平整正式交付之日起36个月内建设完成并投产;项目选址由东风东路以南、码头路以西地块至城东北片区纬五路以南、经二路以西地块;项目规划用地约50亩,拟建建筑面积6.6万平方米;项目用地由半岛公司根据国家土地政策,通过招标、投标、挂牌出让方式取得项目用地的土地使用权；经济开发区组织工作专班，全程协助办理项目从注册到开工建设、竣工验收的所有手续，及时解决与项目建设相关的问题；确保在《国有土地使用权出让合同》签订之日起三个月内,交付的土地平整达到园区规划设计高程,确保所有生产必备要素的及时正常供给；合同签订一个月内，半岛公司必须在当地设立公司法人，注册资金不低于5000万元；在土地平整交付之日起三个月内，半岛公司完成相关规划建设手续的报批工作并开工建设;该项目是调整地块建设，在原拟建地块历时两年多的筹建中，半岛公司前期的投资费用在本地块建设中给予抵扣弥补，其弥补方式为：市审计局对该项目前期的投资费用进行严格审计，将审计结果报市政府，待审计结果出来后，政府以书面方式明确前期投资费用抵扣行政性收费和服务性收费，抵扣完为止。2015年5月29日，经大冶市人民政府批准，大冶市国土局以挂牌方式发出包含城东北片区纬五路以南、经二路以西G15023地块在内的土地使用权出让公告，因项目从启动到重新确定选址时间周期过长，加上经济形势下行等诸多因素，半岛公司未参与竞拍，该地块流拍。2015年7月13日，经济开发区向半岛公司发出解除合同通知书，通知半岛公司解除双方签订的《项目投资合同书》。2015年7月31日，大冶市审计局根据市政府的安排，结合市财政局的审核结果,对“半岛·湖滨”大酒店项目前期费用进行审核，结果为：德众公司于2011年3月成立，账面累计发生费用2092.53万元,实际已支付1137.18万元,应付款项955.35万元。具体情况：1、征地补偿及土地平整费用账面支出256.84万元。市财政局意见，市政府批准该地块收储补偿方案冶土储审字2013第4号，该地块收储和前期开发成本按135.5万元包干，另多征1.74亩，按标准应计补偿费用26.1万元，征地补偿及土地平整费用161.6万元；2、勘查设计等前期费用合同价1206.85万元，已支付251.5万元，市财政局意见按已支付的251.5万元认定；3、管理费用，德众公司自成立至2015年7月，共52个月，账面支出管理费用628.32万元，月平均12.08万元，市财政局意见对其原投资协议签订至新投资协议签订期间，即2012年9月至2014年11月的管理费用予以考虑，拟按每月10万元标准包干认定，计270万元。审计局建议：土地费用按161.6万元、勘查设计等前期费用按251.5万元认定，合计直接成本为413.1万元，管理费用依据财政部关于印发《基本建设财务管理规定》，按账面实际已支出的比例可认定管理费用16.65万元;由于规划调整客观上给德众公司造成了一定的经济损失，建议另行商定经济损失补偿，一次性到位，后续可能发生费用不再考虑。因德众公司认为审计结果与项目实际产生的费用有较大差距，要求东岳街办再行商议补偿方案，东岳街办组织专班与原告就补偿方案进行多轮协商，双方于2015年12月10日达成一致意见,确认:征地补偿及土地平整费用除审计部门意见161.6万元外，对土地完成征收后，德众公司用于土地平整的费用12万元，确实用于项目投资，予以认可，征地补偿及土地平整费用计173.6万元；勘察设计等前期费用同意审计部门的意见计251.5万元；管理费用东岳街办同意按每月10万元包干，考虑原告在2011年9月至2012年9月期间，德众公司确实组建人员在筹备项目前期工作，管理费用从2011年9月至2014年11月计算，共39个月，管理费用合计390万元。并以东岳政文（2015）78号文件向市政府提交“关于原“半岛·湖滨”大酒店项目前期费用商议结果的报告”，将与德众公司的协商意见报告市政府。2016年2月1日，大冶市人民政府市长办公会形成会议纪要，其中对原“半岛·湖滨”大酒店项目问题，由东岳街办、市审计局、市财政局按程序对“半岛·湖滨”大酒店项目建设前期费用投入进行审计认定，本着事实求是的原则，由东岳街办对该项目前期费用予以合理补偿。东岳街办根据与德众公司达成的赔偿意见及市长办公会议纪要精神，以东岳政文（2016）11号文件向市政府提交“关于请求审核拨付半岛·湖滨酒店项目前期建设费用的请示”，内容为：对德众公司的补偿已削减至815.1万元，已在市政府拨付的土地收储补偿款中返还德众公司征地补偿款135.5万元，实际应补偿679.6万元，请求审核拨付。2016年9月，因德众公司欠款本院将东岳街办列为协助执行人，将东岳街办应补偿德众公司的补偿款划拨了300万元。2017年3月10日，原告致函东岳街办，请求东岳街办按双方商议结果给付余款379.6万元，东岳街办至今未付。诉讼中，半岛公司向本院出具情况说明：德众公司与其合作开发的半岛湖滨大酒店，该项目前期投资全由德众公司投资，现已由德众公司全面负责，与项目开发相关的事宜由德众公司自行处理，本案赔偿权益由德众公司享有。以上事实，有原告与东岳街办签订的框架协议书、原告与半岛公司的合作协议、半岛公司与经济开发区签订的《项目投资合同书》、国有土地使用权挂牌出让公告、经济开发区发出的解除合同通知书、2015年8月20日大冶市审计局文件、东岳政文（2015）78号文件、东岳政文（2016）11号文件、〔2016〕1号市长办公会议纪要、2017年3月10日原告向东岳街办发出的函件为证。本院认为，德众公司依据其与东岳街办达成的投资意向，于2011年9月开始“半岛·湖滨”大酒店筹备工作，德众公司、半岛酒店、东岳街办并于2012年8月签订框架协议书，确认由德众公司、半岛公司投资建设“半岛·湖滨”酒店，德众公司依据双方签订的协议，完成了项目规划与建筑设计方案、规划建筑方案专家评审、施工图设计、项目立项及环评、征地拆迁等前期工作，因环境保护原因，项目终止，鉴于德众公司已实际发生的前期投入，东岳街办在财政局、审计局对德众公司帐目审核的基础上，与德众公司进行多次协商，双方于2015年12月10日对德众公司损失认定达成一致意见，征地补偿及土地平整费用计173.6万元、勘察设计等前期费用合计251.5万元、管理费390万元包干，总计补偿损失815.1万元，双方虽未签订书面协议，但对补偿项目及数额双方已达成合意，是双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，半岛公司亦已明确表示该项目前期投入系由德众公司投资，与项目开发相关的事宜由德众公司自行处理，相关权益由德众公司享有，故德众公司与东岳街办达成的补偿合意对双方具有约束力，东岳街办应按双方达成的一致意见支付德众公司补偿款。扣除东岳街办已返还德众公司的征地补偿款135.5万元及本院划拨的补偿款300万元，德众公司致函东岳街办要求按双方达成的意见给付余款379.6万元，进一步证明双方就补偿问题已达成一致意见，现原告要求按账面实际支出赔偿损失，本院不予支持。东风东路以南、码头路以西的G13034地块的开发，经济开发区不是合同相对人，德众公司在该地块筹建“半岛·湖滨”大酒店的前期投资与经济开发区无关，德众公司要求经济开发区承担赔偿责任没有事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告大冶市东岳路街道办事处应支付原告黄石德众房地产开发有限公司379.6万元，限本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告黄石德众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60918元，减半收取30459元，由原告黄石德众房地产开发有限公司负担13981元，被告大冶市东岳路街道办事处负担16478元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 陈 红二〇一八年一月十日书记员 田文芳