广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第1443号
原告马文超。
委托代理人韦兰军，广西广为律师事务所律师。
被告广西桂盛房地产有限责任公司，住所地：南宁市青秀区双拥路。
法定代表人黄东，董事长。
委托代理人罗昌烈，广西创想律师事务所律师。
委托代理人李子悦，广西创想律师事务所实习律师。
原告马文超诉被告广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称桂盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马文超的委托代理人韦兰军、被告桂盛公司的委托代理人罗昌烈、李子悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马文超诉称，原、被告于2010年7月5日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发建设的位于百花岭路10号百花苑小区某号房一套，房屋总价款372821元。合同十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……因出卖人的过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。……”。本案合同第八条对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，同样是违约条款，出卖人违约的（逾期办理、交付房屋所有权证）应支付的违约金有封顶限制，最高不超过总房款的1%，而买受人违约的（逾期支付房款）应支付的违约金却是自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二。显然对违约金的约定不对等，违背了合同法的公平原则和诚实信用原则。本案合同签订后，原告依约付清了全部购房款，而被告交房后，未能依约向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，已经构成违约，严重影响了原告及亲属的诸多权益，给原告造成的实际损失远超出约定的总房款的1%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，本案合同约定的违约责任不对等，所约定的被告逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告所应承担的违约金过低，应当以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告在本案判决生效之日起十日内向房屋登记机构为原告申请百花岭路10号百花苑小区某号房屋的房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；二、被告向原告支付逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告的违约金（计算方式：以总房款为基数，按中国人民银行2014年年贷款利率6%加收40%后折算为日万分之2.3，从2014年6月15日起计算至被告将房屋所有权证书交付给原告之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告桂盛公司辩称，一、被告认为如本案作出判决，被告应在本案判决生效之日起30日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记更为符合实际，至于房屋所有权证书的交付问题，可按照房屋登记机构的规定程序或约定方式办理领证手续。二、原告主张按中国人民银行2014年年贷款利率6%加收40%后折算为日万分之2.3的标准计算逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。1、双方签订的合同是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，应恪守履行。在本案中，由于诸多方面的原因，被告未能依约向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，构成违约，应依照合同第十七条第4款第（3）项的约定承担违约责任，即从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。因此，被告应向原告承担的违约金为总房款的1%。2、原告主张合同中对违约金的约定不对等，违反合同法的公平、诚实信用原则没有事实依据。依照合同约定，原告作为买受人逾期交房款应承担的违约责任与被告作为出卖人逾期交房应承担的违约责任是对等的，合同中约定的逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记的违约责任仅是对被告的约定，目的是为促使被告及时申请房屋所有权登记手续，不存在原告主张的合同中对违约金的约定不对等的情形。3、原告以约定的违约金低于造成的损失为由要求调高违约金没有事实和法律依据。被告已经依约将房屋交付给原告使用，原告也未能举证证明因被告的逾期办证造成的实际损失。4、原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但本案合同已经对逾期办证的违约金有明确的约定，原告的上述主张没有事实和法律依据。
经审理查明，2010年7月5日，原告马文强（买受人）与被告桂盛公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00129881），约定原告向被告购买位于百花岭路10号百花苑小区某号房，总房款372821元。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：逾期时间超过15天，出卖人有权解除合同，按买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息一并退还给买受人。合同第九条“交付期限及交付条件”约定，出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五单位验收合格。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期超过15天后买受人有权退房，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15日内按买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息一并退给买受人。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”约定，1、属于商品房预售的，本合同签订后30日内（应当不超过30日），出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2、出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后15日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记。3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：从逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一支付违约金，最高不超过总房款的1%。但如出卖人已于商品房交付使用后720日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需的资料，因产权登记机关原因未能办妥产权登记的，出卖人不承担责任。上述合同签订后，原告向被告付清了全部房款372821元。2012年6月21日，被告在南国早报上公告交房通知，通知业主于2012年6月25日至7月24日期间办理收房手续。
此后，原告以被告逾期向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。在诉讼过程中，原、被告均认可交房时间以报纸公告的日期即2012年6月25日为准，原告并主张从该日起算720日内被告应完成其办证义务，逾期办证的违约金从2014年6月15日起计算。
另查明，涉案房屋所在的百花苑小区9号楼取得了南房预字（2010）第104号《商品房预售许可证》，于2012年6月20日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。在诉讼过程中，被告自认其尚未取得商品房现售备案证明。
本院认为，原、被告于2010年7月5日签订的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。
根据合同第九条的约定，被告应于2011年12月30日前向原告交付验收合格的商品房，但本案的涉案房屋所在的百花苑小区9号楼于2012年6月20日经施工、勘察、设计、监理、建设单位验收合格，而被告通知原告于2012年6月25日至2012年7月24日办理交房手续，原、被告在诉讼过程中亦均认可交房时间以报纸公告的日期即2012年6月25日为准，则被告应于交付房屋后的720日内，即至2014年6月14日前，完成向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人的义务，但被告至今未能完成办证义务，已构成违约，除应继续履行办证义务外，还应当承担逾期办证的违约责任。根据合同第十七条第3款、第4款的约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，被告应继续履行向房屋登记机构为原告申请位于百花岭路10号百花苑小区某号房屋的房屋所有权登记的义务，并于房屋登记机构颁发以原告为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告，还应向原告支付逾期办证的违约金3728元（计算方式：总房款372821元×1%=3728元）。
原告主张合同第十七条第4款第（3）项的约定属于提供格式条款一方免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利，应属于无效条款，但该条款是针对出卖人逾期办证应承担的违约责任进行约定，并未增设买受人的义务，因此，原告的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原告还主张被告逾期办证的违约行为给其造成影响子女上学、阻碍房屋转让及租赁、无法通过抵押获得贷款以及如被告将房屋抵押又不能偿还银行贷款而损害原告的权益等损失，且损失数额超过合同约定的总房款的1%，但原告未能提供证据予以证明有上述实际损失的存在，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。在合同的第十七条第4款第（3）项已经对出卖人逾期办证的违约金进行明确约定的情况下，原告主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告广西桂盛房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向房屋登记机构为原告马文强申请位于南宁市青秀区百花岭路10号百花苑小区某号房的房屋所有权登记，并于房屋登记机构颁发以原告马文强为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告马文强；
二、被告广西桂盛房地产有限责任公司应向原告马文强支付逾期办证违约金3728元；
三、驳回原告马文强的其余诉讼请求。
案件受理费321元，由被告广西桂盛房地产有限责任公司负担。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭 妤
审 判 员 范 俪
人民陪审员 叶寿腾
二〇一五年七月十五日
书 记 员 郭顺萍
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。