广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第880号
上诉人（一审被告）周建林。
委托代理人赵林英。
被上诉人（一审原告）桂林柏森国际物业有限公司。
法定代表人马斌，该公司总经理。
委托代理人杨莉，广西嘉合律师事务所律师。
上诉人周建林因与被上诉人桂林柏森国际物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第321号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月3日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员卢卫民、代理审判员容艳参加的合议庭，于2014年12月31日公开开庭审理了本案，书记员黄璐担任记录。上诉人周建林的委托代理人赵林英，被上诉人桂林柏森国际物业有限公司的委托代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理认为，2006年元月25日，被告周建林（为买受人）与临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司（为出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同约定由被告周建林购买山水凤凰城开发的“凤凰园”第Z224#（B47）幢别墅。2007年7月3日，原告桂林柏森国际物业有限公司（为甲方）与被告周建林（为乙方）签订《山水·凤凰城前期物业管理合同》一份，该合同第四条物业管理服务费用约定，乙方交纳费用时间：以甲方书面通知乙方中的交房约定时间为准；住宅按建筑面积计1元∕㎡·月，装修前空置房屋按建筑面积0.5元∕㎡·月，物业管理服务费随着物价指数的上升在适当期限内按政府物价部门指导价或业主大会意见调整；物业管理服务费不包括：垃圾清运处置费；电视收视费；乙方自用水电费；乙方物专有部分维修养护；公共照明、公共水体景观、小区公共智能化系统和对讲门禁系统的电费和水费；房屋共用部位及共用设施设备大中维修费和更新改造的费用等。乙方应于办理交楼手续之日起交纳物业服务费用，并一次性预缴三个月的物业管理服务费。今后按自然季度的第一个月七日前交上一季度的费用。乙方可选择按“半年”、“全年”预交的方式。合同第十一条违约责任第四款约定，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。同日，被告周建林向原告收取了其所购买的山水凤凰城开发的“凤凰园”第Z224#（B47）幢别墅，并签署《收楼书》留存在原告处。2009年5月11日，被告周建林取得临桂县临桂镇西城北路山水凤凰城B-Z224号别墅的房屋所有权证，该房屋的建筑面积登记为312.27㎡，房屋共有人为赵林英。
同时查明，原告桂林柏森国际物业有限公司系具有物业服务企业资质证书的企业，准予从事物业管理活动时间自2002年5月27日至2022年5月27日，资质等级为三级。
被告周建林在2007年7月3日收取了所购买山水凤凰城开发的“凤凰园”第Z224#（B47）幢别墅后未按《山水·凤凰城前期物业管理合同》约定向原告交纳分文物业服务费，原告多次向被告送达书面物业服务费欠费催缴通知单，并在小区内多次张贴催缴物业服务费公告，告知包括被告在内的业主按时交纳物业服务费。2012年6月27日，原告还委托广西丛中建律师事务所律师韦坚向被告发出书面《律师函》，请被告自收到本函之日起5日内，向原告公司支付拖欠的物业服务费共计人民币17487.17元（欠物业费日期：2007年10月1日-2012年5月31日）。逾期原告公司将依合同约定向被告主张违约金并有权采取包括运用法律手段在内的一切措施维护自己的合法权益。之后，被告亦未将拖欠的物业服务费支付给原告，原告遂于2013年3月7日诉至法院，请求：1、判令被告支付所欠物业服务费19673.01元及相应违约金53561.17元，直至法院判决生效之日（现物业服务费及违约金从2007年10月1日开始计算暂计2012年12月31日止），合计：73234.18元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院判决认为，原告桂林柏森国际物业有限公司与被告周建林于2007年7月3日签订的《山水·凤凰城前期物业管理合同》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。原告按照《山水·凤凰城前期物业管理合同》的约定在山水·凤凰城进行了物业管理，为包括原告在内的业主提供了服务，故原告依照与被告签订的《山水·凤凰城前期物业管理合同》的约定及物业服务有关规定的收费标准，向业主及用户收取相应的物业服务费，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。被告周建林作为山水·凤凰城的业主，接受原告提供的物业服务，却不按照双方签订的《山水·凤凰城前期物业管理合同》的约定向原告交纳物业服务费，其行为已构成违约，应对此承担支付拖欠的物业服务费及违约金的民事责任。一、关于被告拖欠原告物业服务费的金额、时间及计算问题。原、被告双方签订的《山水·凤凰城前期物业管理合同》中约定的物业服务价格是按建筑面积1元∕m²；·月计算物业服务费，被告是在2007年7月3日向原告签署《收楼书》的，按《山水·凤凰城前期物业管理合同》约定，原告收取被告的物业服务费的时间应从2007年7月3日起计算。但在本案中，原告仅主张2007年10月1日起的物业服务费，这是其诉权的行使，该院予以准许并从其诉请。因此，被告应从2007年10月1日起计算物业服务费给原告。被告的住宅建筑面积经房产部门测绘登记为312.27m²；，依照《山水·凤凰城前期物业管理合同》约定的按建筑面积1元∕m²；·月计算物业服务费，被告则每月应交纳给原告的物业服务费为312.27元。原告向该院主张被告拖欠的物业服务费时间是从2007年10月1日起计算至2012年12月31日止，与本案查明事实相符。因此，被告应交纳给原告的物业服务费为19673.01元（即1元∕m²；·月×312.27m²；×63个月计算）。至于2012年12月31日后被告拖欠的物业服务费，因原告未主张，故该院在本案中对此不予处理，可由原告在法律规定的诉讼时效内，另行主张权利。二、关于违约金的计算问题。按照《山水·凤凰城前期物业管理合同》第十一条第四款“乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取违约金”的约定，本案被告未按本合同约定的收费标准和时间向原告交纳物业服务费，其行为已构成违约，依合同的约定，被告则应向原告支付从2008年1月7日起，以每月拖欠的物业服务费金额按日千分之三分段逐月计算至2012年12月31日止的违约金。本案中，原告主张要求被告从2008年1月7日起至2012年12月31日止的违约金共计53561.17元，经该院审核，符合法律规定，亦未超过合同约定，故该院对该违约金的金额予以确认，并由被告支付给原告。综上所述，原告诉请要求被告支付所欠物业服务费19673.01元及违约金53561.17元，符合本案事实及合同约定和法律规定，该院予以支持。同时，被告周建林在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第㈤项、第二十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、被告周建林支付物业服务费19673.01元给原告桂林柏森国际物业服务有限公司；二、被告周建林支付违约金53561.17元给原告桂林柏森国际物业服务有限公司。案件受理费1630元，由被告周建林负担。
上诉人周建林不服一审判决，提出上诉称：一、物业公司违约在先，拖欠物业费在后。1、被上诉人在诉讼中称2012年5月曾三次向本人催缴物业费，而本人从2006年元月25日跟开发商签订购房合同之日起，就一直不断地催促物业公司对渗水、漏水的房屋进行整改，至今已过保修期，仍未得到解决。2、对小区业主违反《前期物业管理合同》到处放养家禽，严重影响本人正常生活以及多年来小区晚上无电工值班导致无法正常供电，小区物业未认真处理。3、小区未装道路指示牌、无门牌、未装可视电视、未装邮箱等一系列影响业主正常生活的情况，物业至今未落实。请求二审判决被上诉人赔偿上诉人装修房屋期间的损失、精神损失费、电话费等共计135836元，判令被上诉人安装自动送电变压器。二、一审判决认为“本人无正当理由未到庭参加诉讼”不能接受。本人因病长期在外就医，收到法院寄来的特快专递邮件后，因眼晴看不清，未及时打开邮件，过了一段时间才打开该邮件，才知道是传票。这就是本人未到庭的原因。
二审庭审后，上诉人又邮寄了一份上诉补充材料，称被上诉人于2013年3月7日起诉交物业费、2011年3月7日前的物业费已过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》违反《中华人民共和国合同法》规定的权利、义务应公平对等之规定，要求撤销或变更该合同。被上诉人在履行《前期物业服务合同》中履行合同义务不符合约定，严重违约和失职，给上诉人造成损失应予以赔偿。其愿意最多承担2011年3月7日至今的百分之五十的物业管理费。
被上诉人未作出书面答辩。
二审庭审中，上诉人周建林提供了临桂县住房和城乡建设局临建信复（2012）1号《关于周建林反映山水凤凰城房屋质量差、小区物业不作为等问题信访事项答复意见书》。证明小区物业公司不作为、物业管理不到位及对该涉案房屋渗水等现象长期未得到处理的事实。
被上诉人对该《意见书》质证认为：不清楚该文件。
对上述证据，本院认为，该证据是真实的，客观的反映了上诉人周建林所购买的房屋存在长期渗水现象未得到解决，以及周建林所在小区物业管理存在的一些问题。
本院二审查明的事实除与一审判决查明的事实一致外，另查明，周建林所购买的房屋存在长期渗水现象未得到解决，小区物业公司的管理不尽完善。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人签订的《山水凤凰城前期物业管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效，双方应当严格遵守履行。被上诉人作为小区物业管理公司，应当依照双方合同的约定，有义务对小区物业进行专业化维修、养护、管理，对小区相关区域内的环境秩序进行管理并提供服务；上诉人作为业主，接受服务，应当按照合同约定交纳物业服务费。物业服务企业如不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理义务的，业主有权要求服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
本案中，被上诉人诉请2007年10月1日后，上诉人一直未交纳物业费至2012年12月31日共计19673元，上诉人未履行交纳物业费的义务，其应当交纳。上诉人在购买该房屋后，因房屋质量问题，长期以来向被上诉人物业公司反映过，对上诉人提出的墙面渗水漏水质量问题，物业公司虽然到现场查看，进行了现场记录，物业公司亦派人处理过并向房地产开发企业反映过，但问题仍长期未根本解决。同时，被上诉人物业公司对小区内业主家禽饲养没有管控好。被上诉人物业公司作为管理者，有责任及时主动向房地产开发企业反映业主反映的问题，以便问题能得到及时妥善解决。上诉人所反映小区物业管理存在管理不当问题，应当由小区业主大会及业主与物业公司双方沟通，协商解决。临桂县住房和城乡建设局的《答复意见书》已经明确了上诉人所购买的房屋存在渗水漏水的情况，也建议由房地产开发企业拿出处理方案，并经原设计单位确认，将经确认的处理方案提供给上诉人，故房屋渗水漏水问题应由房地产开发企业承担责任，其他上诉人所反映的小区道路积水等问题也属房地产开发企业负责、解决。上诉人因此拒交物业费的上诉理由不成立。上诉人认为由于被上诉人物业公司的不作为和管理不当，要求被上诉人赔偿其装修期间的损失、精神损失费135836元，判令被上诉人安装自动送电变压器，因其在法定诉讼期间未提出反诉，对此本院不予审理。上诉人在二审庭审结束后提出被上诉人诉请2011年3月7日前的物业费已过诉讼时效，因一审传票已经送达给上诉人后，上诉人并未向法院申请延期审理，也未向一审法院提交答辩状并参加庭审，故二审期间上诉人提出的被上诉人诉请2011年3月7日前物业费已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人接受了被上诉人的物业服务应当支付物业费，但被上诉人物业公司在提供服务时未尽善尽美，一审判决要求上诉人给付违约金不合理，本院对此予以改判。上诉人部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《物业管理条例》第六条第一款、第七条第㈤项、第二十一条、第三十六条、第六十七条规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第321号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区临桂县人民法院（2013）临民初字第321号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人桂林柏森国际物业有限公司一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费1630元（被上诉人桂林柏森国际物业有限公司已预交），二审案件受理费1630元（上诉人周建林已预交），合计3260元，由上诉人周建林承担880元，由被上诉人桂林柏森国际物业有限公司承担2380元。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 王治斌
审 判 员 卢卫民
代理审判员 容 艳
二〇一四年二月二十六日
书 记 员 黄 璐