重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）渝0116民初7155号
原告：孙开容，女，汉族，1971年4月13日出生，住重庆市江津区。
原告：王怀军，男，汉族，1972年1月12日出生，户籍地贵州省织金县。
二原告委托诉讼代理人：梁文友，重庆市江津区白沙法律服务所法律工作者。
被告：李群，女，汉族，1969年9月29日出生，住重庆市江津区。
被告：王忠臣，男，汉族，1969年4月9日出生，住重庆市江津区。
二被告委托诉讼代理人：王孝梅（二被告之女），汉族，1993年10月15日出生，住重庆市江津区。
原告孙开容、王怀军诉被告王忠臣、李群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告孙开容、王怀军及其委托诉讼代理人梁文友，被告王忠臣、李群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
孙开容、王怀军向本院提出诉讼请求：1.二被告支付违约金100000元；2.二被告按照协议约定为原告办理房产证。本案经审理，认为双方所签订的购房协议有可能属于无效合同。经本院释明，二原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告所签订的《购房协议》无效；2.二被告退还二原告购房款190000元并支付相应利息。利息为以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从支付购房款之日起至判决之日止；3.二被告赔偿二原告因装修产生的经济损失80000元。事实和理由：2013年9月28日，原、被告签订协议，约定二原告购买二被告位于塘河镇天堂塆下水库三楼的房屋一套。协议签订后，二原告支付了190000元，根据协议约定，二被告应在三年内办好房产证交给二原告，否则应按约支付违约金100000元，但二被告并未按约办理好房产证，二原告遂起诉来院，提出前述诉讼请求。
王忠臣、李群辩称：二被告经批准在塘河镇天堂塆修建房屋一幢，原、被告于2013年签订购房协议，约定被告购买其中的一套房屋属实，现该购买房屋已交付二原告居住使用至今，但二原告尚欠房屋余款48000元。协议签订后，二被告一直积极履约办理房产证，虽约定三年之内办理房产证，但却未约定从何时开始计算。违约金100000元的约定系针对国家征用这一特定情况的约定，并非对三年内办理房产证的约定。若合同无效，则二原告应返还房屋，二被告同意按1000元/平方米的价格退还购房款。二被告在为二原告办理房产证过程中，产生费用34706.5元，该费用属于二被告的损失，应由二原告赔偿。原告的装修损失被告不应承担赔偿责任。不同意原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：被告王忠臣与被告李群系夫妻关系，均为重庆市江津区塘河镇石龙门村鹅山村民小组居民。原告孙开容与原告王怀军系夫妻关系，均为重庆市江津区塘河镇石龙门村石桥村民小组村民。重庆市江津区塘河镇石龙门村石桥村民小组与重庆市江津区塘河镇石龙门村鹅山村民小组系重庆市江津区塘河镇石龙门村所辖的不同独立集体经济组织。
被告王忠臣原有住房被江合高速公路建设征收后在重庆市江津区塘河镇石龙门村鹅山村民小组天堂塆处修建了房屋一幢（三层楼、八套房），但至今未完善相应的报建审批手续，未取得相应的房屋产权依据。王忠臣自己使用了其中的两套房屋，将其他房屋予以出售。2013年9月28日，二原告与二被告签订了《购房协议》，约定二被告将前述已修建完工的位于重庆市江津区塘河镇石龙门村鹅山村民小组天堂塆处下水库壁住房（三楼一套130平方米，砖混结构）出售给二原告。双方对房屋价款，房产证的办理及违约责任等相关事项进行了约定。二原告及二被告均在合同上签名捺印。协议签订后，二原告分别于2013年9月28日、2013年10月18日、2014年1月30日向二原告支付了购房款60000元、80000元、50000元，合计190000元。二被告将约定房屋交付与二原告使用。二原告于2014年农历9月开始对房屋进行装修使用至今。
为完善相关报批手续，办理房屋所有权证书，王忠臣于2017年8月24日向重庆市江津区塘河镇交了还款64545元（备注：收王忠臣、黄秀兰、李健、孙开容建房基础设施配套费），缴纳孙开容户暂收保证金13191.5元(备注：暂收石龙门村鹅山社孙开容房屋拆除保证金)。原告为前述房屋支付了天燃气安装款6600元。
案件审理过程中，二原告申请对二被告所购房屋内不可分割的装饰装修部分进行造价评估鉴定。本院经审查，其申请符合法律规定，予以允许，委托了重庆嘉川建设工程咨询有限公司对相应内容进行了鉴定。2017年12月19日，重庆嘉川建设工程咨询有限公司出具了渝嘉川[2017]咨鉴字第436号《工程造价鉴定报告》，鉴定意见为：塘河镇石龙门村天堂塆下水库住房三楼一套130平方木房屋内不可分割的装饰装修部分工程造价鉴定结果为56886.61元。原告为该次鉴定支付鉴定费用3000元。
本院认为：民事活动应当遵守诚实信用、等价有偿原则，但不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。本案涉诉房屋位于重庆市江津区塘河镇石龙门鹅山村民小组，系建筑在该集体土地之上，集体土地使用权系集体经济组织成员享有的权利，与特定的村民身份相联系。本案中的原告孙开容、王怀军与被告王忠臣、李群并非同一集体经济组织，二被告将在其集体土地上修建的未取得合法产权的房屋出售给非本集体经济组织成员的二原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》的效力性强制规定，双方所签订的《购房协议》无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的双方当事人均知晓彼此非同一集体经济组织成员，对造成合同无效的过错相当，本院确定原、被告的过错责任分别为50%。
根据无效合同的处理原则，对于二被告已取得的房款190000元及二原告已占有使用的房屋，依法均应向相对方返还。对于二原告因此合同造成购房款的资金占用损失及房屋装修中所产生的不可分割的装修装饰费用属于原告损失内容，应由双方根据过错予以分担。关于购房款的资金占用损失问题。本院确定以购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率（年利率6.55%）标准，从支付购房款之日起至判决之日为51555.95元。关于涉诉房屋内不可分割的装饰装修部分费用问题。重庆嘉川建设工程咨询有限公司具有相应司法鉴定资质，鉴定程序合法，本院对其所出具的渝嘉川[2017]咨鉴字第436号《工程造价鉴定报告》予以采信。根据该鉴定，该部份费用为56886.61元。前述损失共为108442.56元，二被告应赔偿二原告108442.56×50%=54221.28（元）。
关于二原告支付的天然气安装费6600元为天然气安装户头费用，不属于损失范畴，故不应计入损失而由双方分担。关于二被告为完善报建手续，办理房屋所有权证等而缴纳的相应费用34706.5元，系行政机关所暂收取，为二被告完善建房所必须，不属于因双方合同而产生的损失，故该部份费用亦不应纳入合同损失内容。关于二被告辩称按1000元/平方米的标准返还原告购房款的问题，于法无据，该辩称理由不成立，本院不予采信。
综上所述，为了维护当事人的合法权益，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告孙开容、王怀军与被告王忠臣、李群于2013年9月28日签订的《购房协议》无效。
二、原告孙开容、王怀军于本判决生效后十日内将《购房协议》中载明的位于重庆市江津区塘河镇石龙门村鹅山村民小组天堂湾下水库壁住房三楼一套（130平方米，砖混结构）房屋腾空退还给被告王忠臣、李群。
三、被告王忠臣、李群于本判决生效之日后十日内返还原告孙开容、王怀军购房款190000元。
四、被告王忠臣、李群于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙开容、王怀军损失54221.28元。
五、驳回原告孙开容、王怀军的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，减半收取1150元，鉴定费3000元，共计4150元，由原告孙开容、王怀军负担2075元，由被告王忠臣、李群负担2075元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 柯润菲
二〇一八年二月十二日
书记员 成 涛