广东省佛山市顺德区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤0606执异330号
案外人：佛山市顺德区睿铭贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之5。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区铭达贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之6。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区玛宝贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之7。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区迪致贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之10。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区永万生贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之11。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区明地贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之1。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区铭创贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之2。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区智睿贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之3。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区铭飞贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之4。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区扬威贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之16。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区海乐贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之14。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区力科贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之17。
法定代表人：梁豪添。
案外人：佛山市顺德区万华贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之22。
法定代表人：黄玲辉。
案外人：佛山市顺德区达亚贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之23。
法定代表人：黄玲辉。
案外人：佛山市顺德区新路贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之21。
法定代表人：林嘉怡。
案外人：佛山市顺德区美歌贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道新悦路27号三层之20。
法定代表人：林嘉文。
申请执行人：刘澎潮，男，1964年3月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：邓钰明，广东宏骏律师事务所律师。
被执行人：佛山市顺德区可卡顿贸易有限公司，住所地佛山市顺德区顺峰山旅游区内28号首层之一。
法定代表人：潘锦棠。
被执行人：潘锦棠，男，1974年6月27日出生，汉族，住佛山市顺德区。
被执行人：广东合力融资担保有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道广珠路红岗路6-1号地7号铺。
法定代表人：潘锦棠。
被执行人中山市华莹金属制品有限公司，住所地中山市东凤镇安乐工业区。
法定代表人：谈湛辉。
被执行人：谈湛辉，男，1976年10月23日出生，汉族，住佛山市顺德区。
关于本院（2015）佛顺法执字第10516号申请执行人刘澎潮申请执行谈湛辉、潘锦棠、佛山市顺德区可卡顿贸易有限公司（以下称可卡顿公司）、中山市华莹金属制品有限公司、广东合力融资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院在执行过程，案外人佛山市顺德区睿铭贸易有限公司等16间公司向本院提出执行异议，本院立案后依法组成合议庭，并于2017年10月30日召开听证会进行审查，本案现已审查终结。
案外人佛山市顺德区睿铭贸易有限公司等述称，可卡顿公司与刘澎潮等人民间借贷纠纷一案，可卡顿公司作为担保人，为债务人谈湛辉向刘澎潮借款提供担保及抵押，后因谈湛辉不能及时向刘澎潮归还借款，导致可卡顿公司需承担保责任并导致可卡顿公司名下位于佛山市顺德区新城创智城片区XX号地块之四被顺德区法院拍卖。16名案外人作为可卡顿公司的股东认为，涉案担保及抵押行为应属无效行为，请求裁定中止对可卡顿公司的执行并解除对涉案土地的查封，理由如下：1.可卡顿公司名下位于佛山市顺德区新城创智城片区XX号地块之四的土地使用权合资购买，属于16名案外人等在内的可卡顿公司的股东所有，而非可卡顿公司所有。根据佛山市顺德区国土城建和水利局与可卡顿公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十条约定：本项目建筑自取得房地产权证之日起5年内不能分拆转让。若竞得人是合资公司的，允许其在取得房地产权证后按照股权比例将相应产权到股东名下，税费自负。各股东由此取得的房地产权自该项目建筑首次取得房地产权证之日起5年内不得分拆转让。而事实上，可卡顿并非涉案土地使用权的真实权属人，而是由可卡顿公司的25个股东合资建楼后各股东按股东权比例取得所有权，且可卡顿公司本身注册资本仅一百万元，根本没有能力受让涉案土地使用权，受让涉案土地使用权的款项均是各股东以借款的形式转让可卡顿公司，实际上取得土地使用权的也是公司的各个股东，在项目建筑完工后，将按照股权比例将相应产权登记到股东名下。因此，案外人认为涉案土地使用权归包括16名案外人在内的股东所有。法院查封涉案土地没有法律依据。2.以可卡顿公司名义出具的《最高额保证合同》及《最高额抵押合同》因未经股东会、股东大会决议，应属于无效。《中华人民共和国公司法》第16条规定，可卡顿公司要对外提供担保，必须经股东会、股东大会决议。但是，可卡顿公司从未召开过股东会、股东大会决议对外担保的相关事项，潘锦棠和谈湛辉利用作为公司董事和监事的身份及利用代管公司股东公章及可卡顿公司的公章的便利，伪造公司股东会决议后对外出具保证合同及抵押合同。潘锦棠所出具的股东会决议中，股东的法定代表人的签名均是由潘锦棠伪造，并非各股东的法定代表人亲笔签名。因此，可卡顿公司出具的《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》违反了公司法的相关规定，应属无效。3.刘澎潮与可卡顿公司签订的《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》违反了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定而无效。首先，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”根据可卡顿公司与佛山市顺德区国土城建和水利局签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，涉案土地在五年内不得转让，以保障项目的顺利开展。以此推理，同样不得用以办理抵押登记，尤其是为他人债务提供抵押担保，否则可能导致土地使用权人发生变更而影响项目开发。因此，刘澎潮与可卡顿公司签订的《最高额抵押合同》应属无效。其次，涉案土地不具备办理抵押登记的条件。佛山市顺德区国有城建和水利局公布的《国有、集体土地他项权初始登记办理条件》第6点规定：“经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的涉额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。按照该办理条件可以看出涉案土地是不具备办理抵押登记条件的，涉案债务的放贷人是个人，不属于有资质的金融机构或小额贷款公司，涉案债务的债务人并非可卡顿公司，更不能以公司土地进行抵押担保。最后，抵押登记的手续是经非法手段骗取的，依法应予以撤销。4.案外人有充分的理由怀疑申请执行人刘澎潮与谈湛辉、潘锦棠恶意串通，损害可卡顿公司及可卡顿公司股东的合法利益，《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》违反《合同法》的相关规定应属无效。首先，涉案借款并非可卡顿公司使用，而是为他人债务提供担保，涉案土地正在进行开发建设，需要大量资金投入，没有理由为他人借款提供担保。其次，潘锦棠伪造股东会决议，与谈湛辉恶意见串通损害可卡顿公司及股东的利益，《最高额保证合同》、《最高额抵押合同》违反《合同法》第52条第二项规定，应属无效。再次，刘澎潮与谈湛辉签订的《借款合同》约定利息为月利率3.5%，严重超出银行贷款利息的四倍，属于高利借贷行为，潘锦棠在明知借款利息违法的情况下仍以可卡顿公司的名义为其提供担保，足以反映双方恶意串通事实。最后，在诉讼期间，潘锦棠和谈湛辉作为被告，未进行任何抗辩，亦未提及担保合同的效力问题，可见潘锦棠与刘澎潮、谈湛辉之间明显恶意串通的行为。因此，案外人提出执行异议，请求：1.裁定中止（2015）佛顺法执字第10516号案件对可卡顿公司的执行；2.解除对可卡顿公司名下位于佛山市顺德区新城创智城片区02-B-009号地块之四的查封并停止对该地块的拍卖。并提交了企业机读档案登记材料原件26份、股东会决议原件2份、黄玲辉身份证复印件、分地块投资建设协议复印件1份、供地结果信息查询原件1份、土地使用权证复印件1份、佛山市顺德区可卡顿贸易有限公司章程原件1份、移交清单原件1份、国有集体土地他项权初始登记办理条件（佛山市顺德区国土城建和水利局的办事指引）、民事判决书、情况说明原件1份、谈湛辉身份证复印件、建设银行个人活期明细信息20页、农商银行帐户交易明细复印件14页、招商银行户口历史交易明细表原件60页以证实其主张。
听证过程中，案外人变更第2项异议请求为解除对可卡顿公司名下位于佛山市顺德区新城创智城片区XX号地块之四的查封并停止对该地块拍卖的后续工作，特别是停止办理该地块的过户手续。
本院经审查查明，关于刘澎潮诉谈湛辉、潘锦棠、可卡顿公司、中山市华莹金属制品有限公司、广东合力融资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院受理后经审理于2015年5月12日作出（2014）佛顺法民一初字第412号民事判决书，判令：一、被告谈湛辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘澎潮偿还借款本金3200万元，并从2014年4月14日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息至欠款实际清偿之日止；二、被告潘锦棠、佛山市顺德区可卡顿贸易有限公司、中山市华莹金属制品有限公司、广东合力融资担保有限公司对被告谈湛辉所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；三、确认原告刘澎潮对被告佛山市顺德区可卡顿贸易有限公司名下位于佛山市顺德区顺德新城创智城片区XX号地块之四（土地使用权证号：顺府国用[2013]第01XX8号）的抵押物享有第一顺序的优先受偿权；四、驳回原告刘澎潮的其他诉讼请求。上述民事判决书发生法律效力后，因义务人无按期履行还款义务，权利人向本院申请强制执行，本院依法立案执行，受理案号为（2015）佛顺法执字第10516号。在执行过程中，本院依法对被执行人可卡顿公司名下位于佛山市顺德区新城创智城片区XX号地块之四及其地上建筑物进行变现处理。本院依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对上述财产进行评估，评估价值为5676.57万元。2017年8月30日，本院发出《拍卖事项告知书》，定于2017年9月30日在本院淘宝网司法拍卖（变卖）平台以4000万元的起拍价公开拍卖上述土地。本案案外人于2017年9月21日提出本案异议，申请执行人刘澎潮提供足额担保，本院决定不中止拍卖。上述财产最终以6160万元价格拍卖成交，本院于2017年10月16日作出（2015）佛顺法执字第10516号之二执行裁定书，裁定解除对涉案土地及其地上建筑物的查封，注销抵押登记，并将所有权转移给买受人所有。2017年10月20日，本院向佛山市顺德区国土城建和水利局送达《协助执行通知书》及（2015）佛顺法执字第10516号之二执行裁定书，要求该单位协助解除对涉案土地及其地上建筑物的查封，注销抵押登记，并将所有权转移给买受人所有，协助办理过户手续。
以上事实有（2014）佛顺法民一初字第412号民事判决书、（2015）佛顺法执字第10516号之一拍卖事项告知书、（2015）佛顺法执字第10516号之二执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、土地使用权证等材料证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；…”位于佛山市顺德区新城创智城片区02-B-009号地块之四登记于可卡顿公司名下，应认定可卡顿公司为该土地的权属人。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”案外人主张其为涉案土地的真实权利人，应举证证明其获取权利的基础法律关系发生，交待清楚权利获得的原因、过程，用以否定不动产登记簿证明力的证据应达到“具有高度盖然性”程度并形成完整的证据链。本案中，案外人主张其出资竞投、建设涉案土地，但无举证证明其实际出资，且对为何将涉案土地登记在被执行人可卡顿公司名下无作出合理解释。案外人在本案中的大量举证，包括诸多银行交易明细，均旨在证明申请执行人刘澎潮与被执行人可卡顿公司签订的《最高额担保合同》及《最高额抵押合同》无效，实则是对业已发生法律效力的（2014）佛顺法民一初字第412号民事判决书有异议，案外人应当另循法律途径解决。综上，涉案土地的登记权属人为被执行人可卡顿公司，申请执行人有权请求对被执行人名下财产采取强制执行措施以清偿债务，案外人的举证不足以证实其对涉案土地享有足以排除执行的权利，案外人提出请求中止对可卡顿公司的执行并请求排除对涉案土地的执行，理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回案外人佛山市顺德区睿铭贸易有限公司、佛山市顺德区铭达贸易有限公司、佛山市顺德区玛宝贸易有限公司、佛山市顺德区迪致贸易有限公司、佛山市顺德区永万生贸易有限公司、佛山市顺德区明地贸易有限公司、佛山市顺德区铭创贸易有限公司、佛山市顺德区智睿贸易有限公司、佛山市顺德区铭飞贸易有限公司、佛山市顺德区扬威贸易有限公司、佛山市顺德区海乐贸易有限公司、佛山市顺德区力科贸易有限公司、佛山市顺德区万华贸易有限公司、佛山市顺德区达亚贸易有限公司、佛山市顺德区新路贸易有限公司、佛山市顺德区美歌贸易有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审 判 长 王晓娜
人民陪审员 林绮玲
人民陪审员 李锶敏
二〇一七年十一月十日
书 记 员 郭晓玲