江西省鹰潭市月湖区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）月行初字第027号
原告天洁西湖嘉苑小区业主委员会，所在地鹰潭市天洁西湖嘉苑小区。
负责人何美良，男，1948年11月7日出生，汉族，系天洁西湖嘉苑小区业主委员会主任。
委托代理人鄢军强，江西道都律师事务所律师。
委托代理人陈兴和，男，1979年6月5日，身份证号：3504251979********，住鹰潭市月湖区胜利西路***号。
鹰潭市房产管理局，所在地鹰潭市府前路10号。
法定代表人俞奇，局长。
委托代理人陈光明，江西华星律师事务所律师。
委托代理人卢海燕，江西华星律师事务所律师。
委托代理人占有金，鹰潭市房产管理局房产交易登记中心副主任。
第三人天洁集团鹰潭房地产开发公司，住所地鹰潭市工业园区天洁西路。
法定代表人边建光，总经理。
委托代理人任朝春，男，1949年1月31日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。系天洁房产公司职员。
原告天洁西湖嘉苑小区业主委员会（以下简称原告）不服被告鹰潭市房产管理局（以下简称被告）房产登记一案，于2015年9月2日向本院提起行政诉讼，本院依法受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，因天洁集团鹰潭房地产开发公司与本案处理结果有利害关系，故本院追加其为第三人（以下简称第三人），并依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。原告委托代理人鄢军强、陈兴和、被告委托代理人陈光明、卢海燕、占有金、第三人委托代理人任朝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2006年10月，原告业主购买的天洁西湖嘉苑小区交付使用，自交付使用起，地下车库及小区自行车棚就一直作为原告的配套设施供全体业主共同使用，不想2015年6月份开始，第三人却将原供全体业主共同使用的自行车棚强行侵占，并且声称地下车库也归其所有，禁止业主停放车辆，这使原告极为震惊，都使用了九年的公共设施，一下子成别人的东西，第三人就其主张向原告出示了其2012年办理的鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证，原告这才知道，被告将属于原告共同所有的车库给第三人颁发了房屋所有权证，为此事原告向被告反映，要求其出示为第三人颁发房屋所有权证事实及法律依据，可被告只是简单的予以回复，并不肯将其颁发的依据予以公示，原告经了解，被告所颁发给第三人的车库房屋所有权证，在小区建设规划的时候就没有计入容积率，也就是地下车库属于小区配套设施，其土地使用权是业主分摊的，截止到2015年8月21日，第三人也没有办理其所有权证的国有土地使用权证，事实上就是第三人所办理的房屋所有权证根本办理不了国有土地使用权证。再者根据《江西省城市居住小区物业管理条例》（有效期到2012年），第九章第五十一条第五款，停车库属于小区公用设施。被告违法将属于原告共同所有的公共设施为第三人颁发了房屋所有权证，其行政行为违反了法律规定，为维护原告的合法权益，特诉请法院判决：1、撤销被告2012年12月11日颁发给第三人的鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证；2、本案诉讼费由被告承担。
原告向本院提交了以下几组证据：1、事业法人信息；2、企业信息；3、房屋所有权证复印件；4、土地登记查询回复函；5、规划设计条件通知书。
被告辩称，1、被告为第三人办理房产登记不存在任何过错。依据《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三人办理初始登记，符合规定。2、第三人有权就地下车库申请办理产权登记。根据1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》第九条：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”市房产交易登记中心根据市测绘所提供的现场测绘表和《房屋建筑面积测绘成果报告书》，争议的地下车库未计入公摊面积，享有独立产权。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”因地下车库为开发商单独投资建造，根据“谁投资、谁所有”原则。第三人有权申请办理产权登记。综上，我局为第三人办理房产登记符合法律规定，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请法院予以驳回。
被告在收到起诉状副本之日起10日内向本院提交了以下证据：1、鹰潭市房屋所有权××申请书、江西省鹰潭市房屋权属登记申请书；2、房屋所有权初始、变更登记询问表；3、鹰潭市发展计划委员会《关于天洁西湖苑项目建议书的批复》【鹰计投资字（2002）155号】；4、申请人及委托人身份证明、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工规划许可证、建设工程竣工验收备案证、鹰潭市民用建筑人防结建工程竣工验收表、鹰潭市房产测绘所商品房登记注册现场测绘表、房屋建筑面积测绘成果报告书、鹰潭市白蚁防治所《新建房屋白蚁预防工程合同》；5、江西省鹰潭市房屋初始登记审批表、鹰潭市房屋所有权登记审批书。
第三人陈述称，1、所谓的“天洁西湖嘉苑小区自交付使用起，地下车库及小区自行车棚就一直供全体业主共同使用”，不符合客观事实。天洁西湖嘉苑小区从2006年10月交付使用至2013年元月成立小区业主委员会的前期物业管理期间，根据《小区前期物业管理协议》之约定，小区车库始终在物业公司有效管理之下，且直至2013年元月地下车库也尚未投入正常使用。个别业主不明真相偶尔将车辆停入车库，物管人员发现后也会及时予以告诫与劝离，不存在交付使用后一直供业主使用的情况。前期物业管理公司撤出后，经业委会聘请，由市蓝鹰物业管理公司负责小区物业管理近一年，该公司也受第三人的委托对地下车库进行管理，对停放在地下车库的小车每月收取30-50元/辆的车位管理费，不存在业主擅自使用和无偿使用的情况。2015年7月份小区业委会进行了改组，小区物业改为业委会自行管理之后，在个别人的煽动下采取暴力手段破坏地下车库门，对地下车库进行强行非法占用。原告所说“小区自行车棚一直供业主使用”更是歪曲事实，该小区不存在自行车棚，只有自行车库（20余间）它们都是依据规划设计建设的，具有独立使用功能和封闭结构的房间。除了经第三人同意借用或依法出售的之外，根本不存在一直供给业主使用的情况。2、对于天洁西湖嘉苑小区地下车库产权归第三人，绝大多数业主心知肚明，并对此作出了承诺。《天洁西湖嘉苑业主公约》第七条明确规定：“地下车库及设施为开发企业所有”。在办理手续时，绝大多数业主都认真阅读了《业主公约》，并作出书面承诺：“本人已详细阅读并理解《天洁西湖嘉苑业主公约》，同意遵守本公约的一切条款，如有违约，应承担相应违约责任。”2013年元月18日前期物管公司与业主委员会就移交的有关事项沟通与协商长达半年之久，第三人多次重申地下车库、自行车库的产权归属自己，在整个移交过程中业委会与业主对此无任何异议。在小区交付使用长达九年时间里，从未有人对地下车库的权属问题提出异议，因为大家对权属问题是心知肚明的。直至今年7月以后，才突然提出所谓的“地下车库、自行车库是业主使用了9年的公共设施”以及“车库为原告共同所有”，不言而喻这是一个由个别人编撰的有悖客观事实的伪命题。综上，被告市房产管理局为第三人办理天洁西湖嘉苑小区地下车库、自行车库房产权登记合法有据，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请法院予以驳回。
第三人在收到起诉状副本之日起10日内向本院提交了以下证据：1、证明；2、天洁·西湖嘉苑业主公约、业主承诺书、西湖嘉苑物业管理移交清单；3、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》2001年版2011年版有关规定；4、2006年3月6日市人防办《关于西湖嘉苑小区结建工程的意见》、《鹰潭市综合办证服务中心基本建设工程规费收费跟单表》、收费票据；5、2015年3月1日市人民政府办公室鹰府办字（2005）25号《关于印发第二十三次规划委员会议纪要的通知》、《鹰潭市天洁西湖嘉苑规划总平面图》、建筑工程竣工验收备案证、建筑工程竣工验收方案、建筑工程竣工验收竣工验收工程明细表；6、西湖嘉苑地下车库测绘报告书和自行车库测绘报告书、建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》有关规定；7、《江西省商品房价格管理试行办法》有关规定；8、西湖嘉苑小区规划总平面图、2001年7月31日市规划部门下发的设计条件通知书、自行车库房屋产权证、地下车库大产权证；9、《关于鹰潭市区地下空间土地出让金收取有关问题的通知》；10、土地使用权证。
经庭审质证，原告对被告提交的第1、2组证据证据无异议，本院予以确认；对被告提交的第3组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，本院认为能够证明本案事实，原告异议不成立，本院予确认；对被告提交的第4组证据的身份证明、建设用地规划许可证、施工许可证无异议，本院予以确认；对施工规划许可证、竣工验收备案表关联性有异议，认为不能证明其发的证符合法律规定，该证据是被告办理登记时提交的合法材料，能证明本案相关事实，原告异议不成立，本院予确认；对鹰潭市民用建筑人防结建工程竣工验收表、商品房登记注册现场测绘表无异议，本院予以确认；对测绘成果报告书的真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有相反证据予以证明，异议不成立，本院予确认；对《新建房屋白蚁预防工程合同》无异议，本院予确认。对被告提交的第5组证据江西省鹰潭市房屋初始登记审批表、鹰潭市房屋所有权登记审批书的合法性有异议，认为是违法审批的，原告异议不成立，本院予以确认。第三人对被告提交的证据没有异议。
被告及第三人对原告提交的第1、2、3组证据没有异议，本院予以确认；对第4、5组证据的证明内容有异议，本院认为整个项目的土地使用权证已颁发，并对车库进了规划是事实，被告异议成立，该观点本院予以采信。
原告对第三人提交的第10组证据没有异议，对其证据均有异议，但没有相反证据证明，异议不成立，被告对第三人提交的证据没有异议，本院予确认。
据此可以确认以下事实，2002年12月21日鹰潭市发展计划委员会《关于天洁西湖苑项目建议书的批复》【鹰计投资字（2002）155号】，同意天洁西湖嘉苑项目立项，2015年3月1日市人民政府办公室鹰府办字（2005）25号《关于印发第二十三次规划委员会议纪要的通知》、《鹰潭市天洁西湖嘉苑规划总平面图》，2005年3月24日取得编号2005-011建设用地规划许可证，同年6月29日取得编号2005-018号建设工程规划许可证，8月26日取得编号2005-L0013号建筑工程施工许可证，2006年3月6日市人防办《关于西湖嘉苑小区结建工程的意见》，2006年10月12日办理了工程竣工验收备表，2007年2月9日鹰潭市人防办办理了结建工程竣工验收表，并交纳了人防工程易地建设费。2006年工程竣工验收后交付给业主，小区地下车库在第三人及其物业管理公司的管理之下，2013年元月至2014年11月经小区业主委员会的聘请，鹰潭市蓝英物业管理公司对小区物业进行管理，受第三人的委托对地下车库进行管理。2012年12月10日第三人对地下车库向被告申请办理所有权登记，并提交了相关应提交的材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、建设用地使用权证明；4、立项批复；5、建设用地规划许可证；6、建设工程规划的证明；7、建设工程施工许可证；8、房屋已竣工的证明；9、人防工程验收表；6、房屋测绘报告；7、白蚁防治合同。被告经审查后，认为第三人的申请符合房屋初始登记的要件，于2012年12月11日办理了鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证。原告得知后不服，以被告违法将属于原告共同所有的公共设施为第三人颁发了房屋所有权证，其行政行为违反了法律规定为由，于2015年9月2日向本院提起行政诉讼，请求法院判决：1、撤销被告2012年12月11日颁发给第三人的鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证；2、本案诉讼费由被告承担。
本院认为，被告依据《房屋登记办法》的规定，享有对合法房屋所有权初始登记的职权，被告在第三人提交了相应的全部材料，并进行了合法审查的情况下，为第三人所有的车库颁发了鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证，事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持，原告要求撤销鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证的诉请，应予以驳回。原告提出被告所建车库未取得土地使用权，车库的建设成本未纳入商品房的成本，其占地面积也未计入容积率，是小区公共设施，归全体业主所有，被告为第三人办理房屋所有权证是违法的，应予以撤销，本院认为，事实上是第三人先建造了车库及商品房等其他建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。所有权和使用权都是第三人转让给业主的。作为地下车库，如果没有转让的话，应该属于原所有者。虽然车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不应当归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。车库成本的问题，计划经济下的物价局定价销售，而现在商品房价格随行就市、不存在成本核算，商品房开发成本虽低，但可能卖出的价位高，而成本高的可能卖出的价位低。也就是说，商品房开发成本的高低并不一定能决定销售价格的高低。再说，购房者与开发商的关系是买卖关系而不是代建关系，所以也就根本不存在成本核算的问题。关于容积的问题，建设部1995年12月1日实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。也就是说，作为整幢房屋的公用公摊面积应当扣除作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积。这就明确地说明作为独立使用空间的地下室、车棚等，开发商既可以出租也可以销售。而制定这个规章的建设部是我国最高行政机关国务院授权的具体管感觉全国建筑房地产业，故应当是合法有效的，所以第三人对车库享有所有权是有规章可依的，对于原告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，经合议庭评议决定，判决如下：
驳回原告天洁西湖嘉苑小区业主委员会要求撤销鹰房权证月湖区字第××号房屋所有权证的诉讼请求。
案件受理费五十元（原告已预交），由原告天洁西湖嘉苑小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审 判 长 陆卫华
人民陪审员 李 莉
人民陪审员 桂秋凤
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 张韩月