湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0502民初6687号
原告（反诉被告）管建明，男，1973年1月22日出生，汉族，住湖州市吴兴区。
原告（反诉被告）朱晓燕，女，1976年11月22日出生，汉族，住湖州市吴兴区凤凰街道美都花苑**幢***室，公民身份号码3305011976********。
两原告（反诉被告）共同委托代理人谢建勇，浙江家本律师事务所律师。
被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司，住所地湖州市小梅口同心岛太湖乐园内。
法定代表人金辉，该公司董事长。
委托代理人沈升，浙江银湖律师事务所律师。
委托代理人樊盛海，男，该公司员工。
原告（反诉被告）管建明、朱晓燕(以下简称原告管建明、朱晓燕)与被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司（以下简称被告朗惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年11月7日向本院起诉，本院同日予以受理后，依法由审判员孙利琴适用简易程序审理。被告于2017年1月12日向本院提起反诉，经本院审查后同日立案受理，本诉与反诉合并审理。本案于2017年1月12日进行了公开开庭审理。原告管建明、朱晓燕的委托代理人谢建勇、被告朗惠公司的委托代理人沈升、樊盛海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告管建明、朱晓燕起诉称：2010年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由被告朗惠公司开发的湖州太湖度假区渔人码头C地块天玺花园83幢B座房屋出售给原告。合同签订后，原告按约支付房款，但被告未在合同规定时间内交付房屋，至2012年8月6日才履行交付义务。原告在房屋验收时发现该房屋及地下室存在多处漏水等严重质量问题，不能正常居住使用。原告一直催促被告尽快解决房屋质量问题，但被告一直整改、修复至2016年10月10日才最终使房屋符合入住条件。原告认为，被告长时间维修导致原告不能正常居住使用，应赔偿损失。故原告诉至法院，请求依法判令:一、被告立即赔偿两原告自2012年8月6日起至2016年10月10日止的房屋整改、修复期间的损失225750元（每月4500元×50个月+4500元每月÷30天×5天）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告朗惠公司答辩并反诉称：双方签订商品房买卖合同属实，涉案房屋因当年天气（海葵台风）及市政配套设施不完善的原因致使房屋存在漏水等情形。被告在接到原告管建明、朱晓燕维修要求后及时进行维修，原告已于2016年10月10日确认维修完成。现原告主张由被告赔偿自2012年8月6日至2016年10月10日期间的损失，被告对损失期间不予认可。原告于2016年5月才要求被告维修，故损失期间应为2016年5月至2016年10月10日。原告主张按每月4500元的标准计算损失，显属偏高，被告亦不予认可。房屋交付后，若被告拖延修复，原告也可自行或者委托修复，而不应放任漏水等问题延期解决，致使自身的损失扩大。根据《合同法》关于减损规则的规定，原告应对扩大的损失承担责任。此外，原告按约应在2010年10月15日前支付购房款，但其至2012年7月17日才付清购房款，逾期付款641天。根据约定，原告应按日向被告支付逾期付款（400000元）万分之三的违约金，共计76920元。故被告提起反诉，请求判令：一、两原告向被告支付违约金76920元；二、本案诉讼费用由两原告承担。
原告管建明、朱晓燕反诉答辩称：被告的反诉请求已经超过诉讼时效。2010年7月7日，原、被告对购房款尾款达成口头协议，被告认可原告延迟交付尾款，故原告不存在违约行为。
原告管建明、朱晓燕为支持其本诉主张及反诉抗辩意见，向本院提交以下证据：
证据1.《商品房买卖合同》一份，证明2010年7月15日，原、被告签订天玺花园83幢B座房屋买卖合同，对双方权利义务作了约定的事实。
证据2.房屋所有权证、土地使用权证及契税证各一份，证明，原告于2012年7月11日取得天玺花园83幢B座房屋所有权的事实。
证据3.销售不动产发票一份，证明截止2011年7月7日，原告已全部付清购房款的事实。
证据4.房屋交接验收表一份，证明原告于2012年8月6日验收房屋时发现房屋存在漏水等严重质量问题的事实。
证据5.客户接待记录一组，证明原告多次向被告反映涉案房屋质量问题要求被告采取措施的事实。
证据6.照片一组，证明天玺花园83幢B座房屋及地下室漏水的事实。
证据7.湖州天玺别墅防水维修方案及现场施工确认单各一份，证明2012年11月16日，被告委托上海东方雨虹公司对涉案房屋地下室漏水进行维修的事实。
证据8.天玺别墅进水、渗水原因分析和解决方案一份，证明天玺花园房屋存在设计缺陷，被告在2012年11月至2013年期间委托有关施工单位对整个小区进行整改的事实。
证据9.C地块门窗渗水打胶户记录一份，证明涉案房屋门窗渗水，物业公司于2014年1月进行维修的事实。
证据10.信函及送达回执各二份，证明因涉案房屋多次维修仍未能解决问题，原告于2016年2月、7月两次发函给被告要求解决房屋质量问题的事实。
证据11.客户报修单两份，证明被告组织施工单位对涉案房屋进行维修的事实。
证据12.客户报修单三份，证明涉案房屋修理完毕，符合入住条件的事实。
被告朗惠公司为支持其本诉抗辩意见及反诉主张，向本院提交以下证据：
证据1.《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订房屋买卖合同，合同对付款方式、违约责任等作了约定的事实。
证据2.提示函及律师函各一份，证明原告未按期付清购房款，被告多次催讨的事实。
证据3.同城转账凭证一份，证明原告于2012年7月17日才将购房款付清的事实。
本院经审理，认定事实如下：2010年7月15日，原告管建明、朱晓燕与被告朗惠公司签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发的湖州太湖度假区渔人码头C地块天玺花园83幢B座房屋出售给原告；购房款2370000元，两原告应于2010年7月15日前支付全部购房款的83%即1970000元，剩余购房款400000元由两原告申请办理公积金贷款，两原告承诺于2010年10月15日前发放贷款。合同签订后，两原告在支付购房款1970000元后，于2012年7月17日支付剩余购房款400000元。2012年7月11日，涉案房屋产权登记至两原告名下。2012年8月6日，原告对涉案房屋进行交接验收时发现房屋存在地下室及局部多处渗水等质量问题，原告为房屋质量问题及维修事宜在2012年至2016年期间与被告及小区物业服务公司多次交涉。2012年10月16日，上海东方雨虹防水工程有限公司针对涉案房屋地下室楼梯对面出现渗漏的原因进行分析并提出维修方案。后被告陆续对涉案房屋进行维修。2016年10月10日，涉案房屋存在的质量问题维修完毕。本节事实由原告提交的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、契税证、房屋交接验收表、客户接待记录、照片、湖州天玺别墅防水维修方案、客户报修单，被告提交的《商品房买卖合同》、律师函、同城转账凭证及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，原告管建明、朱晓燕与被告朗惠公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。原、被告双方均应按约全面履行合同义务。现被告交付的房屋存在地下室及局部多处渗水等质量问题，经多次施工维修后才符合入住条件，应认定被告履行合同义务存在瑕疵。被告对因维修造成的原告其他损失，应予赔偿。故原告请求被告赔偿房屋维修期间造成损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。本院认为，因房屋质量瑕疵影响原告居住使用，在原告对其损失数额未能提供证据予以证实的情况下，因维修致使房屋延期使用的损失标准拟以同类地段、同类房屋的租金为宜，房屋租金标准参照（2013）湖吴环民初字第62号同类生效判决认定的每月4500的标准。被告提出原告主张按每月4500元的标准计算损失显属偏高的抗辩意见，本院不予采信。经审理查明，涉案房屋的维修期间自2012年8月6日起至2016年10月10日止，维修时间偏长，但造成维修时间偏长的主要责任在于被告，根据本案具体情况，确定由原、被告各自按40%与60%的比例承担损害责任。故被告应支付原告房屋维修期间的损失共计137340元（4500元÷30日×1526天×60%）。
本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告约定的剩余购房款400000元付款期限至2010年10月15日届满后，原告未能按约支付，被告应知道自己的权利已被侵害。后被告虽曾向原告主张权利，存在诉讼时效中断的情形，原告于2012年7月17日支付剩余购房款400000元，故诉讼时效期间最迟至2012年7月17日起算，被告亦应于2014年7月16日前向原告主张逾期付款违约金。但被告于2017年1月12日才向本院主张权利，已超过二年的诉讼时效期间，原告提出被告的诉请已超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院予以采信。被告该项反诉请求，本院不予支持。
综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司赔偿原告（反诉被告）管建明、朱晓燕房屋维修期间损失1373400元，限于本判决生效之日起十日内清偿；
二、驳回原告（反诉被告）管建明、朱晓燕其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司的反诉诉讼请求。
本案本诉受理费4686元，减半收取2343元，由原告（反诉被告）管建明、朱晓燕负担937元，被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司负担1406元。反诉受理费1723元，减半收取862元，由被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司负担。
如被告（反诉原告）湖州朗惠置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 孙利琴
二〇一七年四月六日
书记员 陶婷婷