湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初5008号
原告：武汉市佛奥物业服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区珞瑜路吴家湾�息产业科技大厦701A。
法定代表人：朱兆勇，该公司经理。
委托代理人：曲越，该公司员工。
委托代理人：徐淑芬，该公司员工。
被告：喻昕，男，1986年4月29日出生，汉族，户籍地湖北省武汉东湖新技术开发区，
委托代理人：刘红，女，1960年4月4日出生，汉族，户籍地湖北省武汉东湖新技术开发区，系被告喻昕之母。
原告武汉市佛奥物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告喻昕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄桂武适用简易程序公开开庭进行审理。原告佛奥公司的委托代理人徐淑芬、被告喻昕的委托代理人刘红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告喻昕系武汉东湖新技术开发区佛奥俊贤雅居小区X业主，于2012年3月与武汉富盈房地产开发有限公司（以下简称：盈富公司）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：湖X），其中附件五《前期物业服务内容的约定》约定了物业服务相关内容。2015年11月1日小区业委会与原告签订了《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》，被告同意确认由原告提供物业服务管理，并从办理收楼手续或视为收楼后的次月开始按时向原告缴纳物业服务费。被告逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。
盈富公司于2013年1月22日向被告发出收楼通知，但被告一直未办理收楼手续。被告于2014年4月8日按照相关约定办理房屋的收楼手续，同时按《前期物业服务协议》第四条、第八条及《业主临时管理规约》第五章的约定缴纳物业服务费（被告的物业服务费按房屋建筑面积每月每平方米2元的标准收取，被告房屋面积为62.29平方米�，即被告须在每月20日前向原告缴纳物业服务费124.58元。截至2017年10月底，被告一直拖欠物业服务费及滞纳金暂计共2685.20元（2014年1月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2017年10月31日），期间原告多次通过电话、发出书面函件催促被告缴费，但被告未主动履行缴纳义务，经原告多次催缴未果，侵犯原告与其他业主合法权益。请求判令：1、被告立即向原告缴纳佛奥俊贤雅居小区10栋1802房物业服务费2491.60元（2014年1月1日起至2015年4月30日、2017年7月1日至2017年10月31日）及滞纳金193.60元（滞纳金按应缴纳物业服务费的每日3‰从2014年4月1日起计至2017年10月31日止）；2、被告承担本案诉讼费。
被告喻昕答辩称，2017年7月至2017年10月的物业费我确实没有交，但是我愿意交纳。2014年1月1日至2015年4月30日的物业费，因为当时盈富公司存在延期交房的情况，所以盈富公司给我�免了12个月的物业费，我是在2014年4月8日收的房，我认为2014年1月1日至2015年4月30日的物业费我不应该交，理由是盈富公司已经和我签了协议，同意减免我收房起12个月的物业费。我与盈富公司签订的房屋买卖合同中约定购买的房屋有一个转角飘窗，但是实际交付的时候没有转角飘窗，影响了我收房，所以我认为2014年1月1日至2015年4月30日这个期间的物业费我方不应该交。我的房子还存在漏水的情况，都没办法在房间里面睡觉，我们报了物业公司，后来物业公司联系了开发商去修了，但是现在储物间还存在漏水的情况。建筑垃圾物业公司一直没有清理，建筑垃圾是以前开发商给我们修房子的时候产生的。我们小区的门禁坏了一两年了，但是至今没有解决。我们自己楼栋的门设计的太小，而且容易坏。我认为物业公司不会主动的服务，都是业主被动的找物业公司，物业�司的服务质量是不合格的。小区的电梯广告收益是一直存在，也有公共收益，但并没有合理利用及公开。原告物业公司认可案涉房屋在交房时没有转角飘窗的事实，其表示，因案涉房屋缺少转角飘窗，故盈富公司专门为被告搭建了储物间作为补偿。
经审理查明：被告于2012年3月向盈富公司购买了武汉东湖新技术开发区佛奥俊贤雅居X（合同约定房屋建筑面积62.09平方米），并签订了《武汉市商品房买卖合同》，其中第十七条保修责任约定，出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内�；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。附件五前期物业服务内容约定：一、前期物业服务内容及质量：买受人同意，在业主委员会未正式聘任物业服务机构之前，由出卖人指定的物业服务公司负责物业服务，买受人在签订《武汉市商品房买卖合同》时，与出卖人指定的物业服务公司签订《前期物业管理服务协议》及《业主公约》，遵守承诺；二、前期物业服务费用项目及价格：住宅首年度物业管理费按2.0元/平方米·月收取……等内容。2011年9月17日，原被告签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业服务。第一条�方的权利和义务，一、甲方的权利义务：1、在物业服务区域内对房屋共享部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、交通灯项目进行维护、修缮、服务于管理，协助做好物业服务区域内的公共秩序维护……6、依据本协议向乙方收取物业服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。二、乙方的权利义务……5、依据本协议按时足额向甲方交纳各项物业综合服务费和代收代缴的各项费用……。第二条物业服务内容：一、房屋共享部位的维护和管理：共享部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋顶等）、户外墙立面、门厅、楼梯间、走廊、天台等；二、房屋共享设施设备及其运行的维护和管理：共享设施设备是指共享的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵……（供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，依法应承担与其相关的设施设备维修、养护责任）……。第四条物业管理综合服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……住宅2.0元/月·平方米。第八条违约责任：一、甲方违反协议，未达到服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金……等内容。同日，被告签订《业主临时管理规约》及《承诺书》，规约第二十九条约定，物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务；对无故恶意拖欠服务费用的，按公众服务行业管理，每日加收3‰的滞纳金，如逾期三个月拒绝缴纳的，物业服务企业有权根据国家相关法律法规采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼……等内容。
2015年11月1日，武汉市佛奥俊贤雅居业主委员会（第一届）（以下简称：业委会）与原告物业公司签订《武汉佛奥俊贤雅居物业服务合同》，2015年11月1日该小区业委会与原告签订了《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》，合同第四条约定了乙方（即原告物业公司）提供的物业服务内容包括：（一）综合管理服务；（二）物业公共部位与公用设施设备管理服务；（三）公共秩序维护服务，但不包括人身、财产保险保管等服务；（四）保洁服务；（五）绿化养护服务；（六）其他服务事项：在物业管理区域内，单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修、养护及其他个性服务，服务的内容和费用由双方另行商定。第五条，乙方按以下第1种物业服务标准提供住宅的物业服务：1.《武汉市住宅物业服务等级指导标准》中的一级物业服务标准……第九条，本物业管理区域物业服务收费采取酬金制方式。高层住宅2.00元/平方米/月，商业物业4.00元/平方米/月。第十条，2、业主按月交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每月25日前；5、乙方应向全体业主公布物业服务年度工作计划和支出年度预决算，并每季度向全体业主公布物业服务资金的收支情况……。第十六条，乙方利用物业共用部位、公用设施设备进行广告、租赁、商业促销等经营活动，应符合有关法律规定并征得甲方同意，每半年向全体业主公布收益情况……；第二十一条乙方权利，……（六）业主或使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方有权采取发函、通过法律途径等方式追讨……；附件三，物业共用部位明细：1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面。二、物业共用部位与共用设施设备管理服务，基本要求……（6）小区道路、场地保持基本平整，不积水；窖井不漫溢，保证排水管道通畅……；房屋本体及共用部位，（1）每半年检查一次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等……；建筑附属构筑物，（1）每月巡查一次道路、场地、阶梯及扶手、管井、沟渠等。每月巡查一次大门、围墙、围栏等。发现损坏、堵塞等情况，应及时维修，一般情况下，3日内完成维修……；24小时受理业主或使用人报修，夜间有专人值守，处理紧急报修，水电等急修15分钟内到现场处理，一般修理24小时内处理。维修回访率90%以上……。附件六，其他服务内容和标准，在物�管理区域内，单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修、养护及其他个性服务，服务的内容和费用由双方另行商定；等内容。
上述各项协议签订后，原告向被告提供了主要物业服务，2014年1月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2017年10月31日期间，被告未交纳相应物业服务费。原告经向被告催缴物业服务费无果后，原告佛奥公司诉至法院，请求判如所请。
另查明：现原告物业公司尚有起诉其他同小区业主要求支付物业服务费的多起诉讼，这些诉讼中其他小区业主作为被告反映了在原告物业公司提供物业服务期间，房屋渗水物业公司不能及时联系开发商解决、小区内垃圾不能及时清理、房屋渗水不能及时解决、小区内安保设施不完善外人可随意出入、小区门禁毁损未得到及时维修等物业服务不到位的情况。
以上事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《武汉佛奥俊贤雅居物业服务合同》、催缴通知书、催缴短信、工作联系函、工作会议纪要、图片、《协议书》及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为：《前期物业管理服务协议》、《武汉市佛奥俊贤雅居物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本院对其法律效力予以认定，该合同对原告物业公司及小区业主均具有约束力，原告物业公司及小区业主均应依约履行义务、行使权利。原告物业公司提供了主要物业服务，被告喻昕应依约承担相应物业服务费�
关于被告提出原告物业公司的物业服务质量不合格包括案涉房屋存在漏水且未及时联系修理、公共收益未按时公布及合理利用、建筑垃圾未及时清理等问题，原告亦未充分举证证实其物业服务质量达到质量标准，鉴于原告已提供主要物业服务，同时存在物业服务质量瑕疵等实际情况，本院酌定被告按60%向原告交纳物业服务费。
对原告物业公司提出案涉房屋的实际面积为62.29平方米的主张，因未提交充分证据证实，本院不予支持，本院依据原告物业公司提交的现有证据即购房合同面积计算。
综上，依据确认的交费期间、房屋面积及交费标准，被告应向原告佛奥公司交纳2014年1月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2017年10月31日期间的物业服务费为1490.16元（62.09㎡×2元/㎡×20个月×60%）。
对于原告物业公司要求被告喻昕支付逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，因同住的小区其他业主在本院另案诉讼中反映原告物业公司提供的物业服务存在不到位的情形，在原告物业公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，对于其主张的逾期交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
为为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、被告喻昕于本判决生效之日起十日内向原告武汉市佛奥物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2015年4月30日、2017年7月1日至2017年10月31日期间的物业服务费1490.16元；
二、驳回原告武汉市佛奥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元（已减半收取），由被告喻昕负担（此款已由原告武汉市佛奥物业服务有限公司预交，被告喻昕于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉市佛奥物业服务有限公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中�人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄桂武
二〇一七年十二月二十一日
书记员 于振婷