北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初10176号
原告（反诉被告）：福玲，女，汉族，波尔玛（北京）建筑材料有限公司销售总监，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：戴广永，男，汉族，北京光大宏达伟业商贸有限公司总经理，住北京市大兴区。
被告：陈锦凤，女，汉族，无业，住北京市大兴区。
二被告委托诉讼代理人：谢波，北京市中海律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。
原告（反诉被告）福玲与被告（反诉原告）戴广永、被告陈锦凤、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福玲的委托诉讼代理人岳仁东、被告（反诉原告）戴广永及其与被告陈锦凤的共同委托诉讼代理人谢波、第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福玲向本院提出诉讼请求：1.解除福玲与戴广永于2016年3月10日签订的北京市存量房屋买卖合同；2.解除福玲与戴广永、我爱我家公司于2016年10月9日签订的补充协议；3.戴广永、陈锦凤返还福玲定金10万元、购房款4万元；4.戴广永、陈锦凤给付福玲物业费2159.59元、抵押登记费80元、评估费400元、保费19560元、居间服务费65200元；5.戴广永、陈锦凤给付福玲违约金1304000元；6.戴广永、陈锦凤向福玲支付房屋差价损失3846300元；7.诉讼费、保全费由戴广永、陈锦凤承担。事实与理由：2016年3月10日，福玲（乙方）与戴广永（甲方）双方通过我爱我家公司居间介绍签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同编号为E1603014107。合同约定：甲方所售房屋坐落于北京市大兴区黄村镇丽园A区10号楼3层4-302号房屋（以下简称：涉案房屋）。该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押金额为348万元，甲方应在面签前办理该抵押的注销手续。经双方协商一致，该房屋成交总价为652万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。同日，福玲向戴广永支付了定金10万元。同年5月15日，双方对网签合同进行了草签，5月30日双方完成了正式的网签（合同编号：C1267939）。2016年8月25日，福玲又向戴广永支付首付款4万元。2016年9月，中国建设银行股份有限公司北京中关村分行出具《贷款情况说明》，同意向福玲发放贷款252万元。2016年10月8日，福玲为涉案房屋缴纳物业费2159.59元，戴广永将涉案房屋交付给福玲。福玲为履行买卖合同所准备的400万元自2016年3月一直在账户上随时可以履行，但戴广永至今未履行合同义务。2017年3月因戴广永的原因涉案房屋被法院查封，现双方签订的存量房屋买卖合同无法继续履行，故诉至法院。
戴广永辩称，与福玲签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议已经于2017年4月19日解除，不同意福玲的其他诉讼请求。福玲严重违反合同约定迟延付款超过10日，戴广永已于2017年4月17日发送了合同解除函，根据合同约定及法律规定，房屋买卖合同及补充协议已经于福玲收到之日即2017年4月19日解除。确实收到了福玲的10万元定金，但是由于福玲的违约行为，根据法律规定以及合同第11条的约定，定金不予退还，不足部分违约金福玲应该继续支付。戴广永并未实际收到4万元购房款，福玲也没有实际给付，戴广永写这个确认书，是因为如果福玲支付首付款解除抵押，其中的348万元中有4万元就作为给福玲的解除抵押手续费，但是由于福玲并未按照约定履行，所以这4万元也不存在。物业费应该是由戴广永缴纳，为何福玲缴纳物业费戴广永并不知情，如果缴纳了福玲应该向物业公司要求返还。对福玲的其他主张，因系福玲违约，故均不同意。
戴广永向本院提出反诉诉讼请求：1.福玲给付戴广永迟延付款违约金1204000元；2.福玲协助戴广永办理注销网签手续；3.诉讼费用均由福玲承担。事实与理由：根据双方约定，福玲应于办理面签即2016年8月25日之日向戴广永支付房款392万元，但是直到2017年4月，戴广永仅实际收到定金10万元，根据合同第十条、第十一条约定，戴广永有权单方解除合同，福玲按总成交价20%向戴广永承担违约责任，戴广永于2017年4月17日向福玲采用书面形式通过EMS发送解除房屋买卖合同通知函，福玲于4月19日签收，双方签订的买卖合同于2017年4月19日已经依法解除。福玲于2016年5月30日完成网签合同，后来戴广永发现网签价格为360万元，与真实交易价格差额巨大，该网签价格条款属于违法无效条款，涉嫌偷逃税款。戴广永提出异议要求按真实交易价格办理网签手续，但福玲不同意，福玲应当承担相应的法律责任。期间，由于福玲拒不支付房款，戴广永欠第三方的借款无法偿还，在2017年3月，因债权纠纷，涉案房屋已经被法院查封并处于执行待拍卖状态，双方的合同目的均无法实现。故提起反诉。
福玲对戴广永的反诉辩称，根据双方签订的买卖合同第二条第四款的约定，应该是戴广永先办理抵押注销手续后，福玲再付款。2016年10月9日，双方签订的补充协议第五条约定，已经明确说明是戴广永的原因导致合同未能按照原约定履行，涉案房屋未能如期交付如期产权变更为福玲是因为戴广永的违约在先。其后又因为戴广永个人原因导致涉案房屋被查封。补充协议签订后，戴广永仍然没有履行合同的相关义务，其违约行为导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，福玲的合同目的无法实现，戴广永系违约方，并不享有单方解除权。故不同意戴广永的全部反诉诉讼请求。
陈锦凤辩称，陈锦凤与本案无关联性，不应当追加其为本案的被告，请法院依法驳回对陈锦凤的起诉。根据合同相对性的原理，陈锦凤不是合同一方主体，不是涉案的当事人，且陈锦凤与戴广永于2016年12月14日办理了离婚手续，故陈锦凤不是本案适格的被告。
我爱我家公司述称，我爱我家公司只是居间方，只有解除补充协议一项与其有关，我爱我家公司服从法院判决，其他的与其无关。如果判决解除，我爱我家公司同意解除。
本院经审理认定事实如下：戴广永与陈锦凤曾系夫妻，于2016年12月14日离婚。2016年3月10日，戴广永（出售方，甲方）与福玲（买受方，乙方）签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），戴广永将涉案房屋以成交总价652万元价格出卖给福玲，该房屋设计用途为住宅，房屋性质属于商品房。该房屋已经设定抵押，抵押权人为民生银行，抵押金额为348万元，该房屋的抵押，甲方应在面签前办理抵押注销手续。该房屋另有抵押，抵押权人为个人，抵押金额为200万元，甲方同意自行于面签前办理完毕该抵押的解除手续。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为250万元，甲乙双方一致同意，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于商贷面签，乙方向甲方支付392万元，资金通过资金存管方式划转。合同第六条第一款约定，甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。第六条第三款约定，本合同签署之日起，甲乙双方、共有权人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。第七条房屋的交付约定，甲方应当在过户后5日内将该房屋交付给乙方，该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。合同第十条第二款第二项约定，除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.……；2.乙方逾期超过10日，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙方双方继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。合同第十四第一款约定，本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议于本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。同日，戴广永（甲方、出售方）与福玲（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方、居间方）签订了居间服务合同，其中第三条约定居间服务费65200元由乙方向丙方支付，第四条第四款约定，甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任；第四条第五款约定，甲乙双方认可网签合同价格以买卖合同成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。同日，福玲支付戴广永10万元定金。次日，福玲向我爱我家公司支付居间服务费65200元。
2016年5月30日，戴广永与福玲就涉案房屋完成了存量房网签合同签约，合同编号为C126939，成交价格为360万元。
2016年8月12日，福玲向我爱我家公司支付了抵押登记费80元和评估费400元。我爱我家公司称评估费支付给了评估公司。
2016年8月25日，戴广永（卖方）与福玲（卖方）签订了二手房首付款交付确认函，就涉案房屋的交易情况，请卖方确认如下：卖方与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为652万元，现已收到买方福玲交付的首付款4万元，确认无误。卖方处有戴广永的签字，买方处有福玲的签字。
2016年9月，中国建设银行北京中关村分行出具了贷款情况说明，通过了福玲就购买涉案房屋申请的个人再交易住房贷款审批。
2016年10月9日，戴广永（出卖方、甲方）与福玲（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订了补充协议，其中第二条约定，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。第四条约定，经甲乙双方友好协商，由于甲方原因未能按约定办理完过户手续，所以甲方同意乙方提前入住，并同意乙方对房屋进行装修。第五条约定，由于甲方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2016月3月10日签订的买卖合同及甲、乙、丙三方签订的履约服务合同、居间合同延期执行至2016年11月5日，因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延，如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1603014107的买卖合同及同丙方签署的履约服务合同，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按居间服务合同约定执行。第六条约定，甲乙双方协商同意，在签署本协议后2日内，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。第十条约定，如因甲方原因未能办理产权登记及产权转移手续，乙方要求解除合同并使买卖合同终止履行的，甲方须按有关约定向乙方承担违约责任。第十三条违约条款约定，除甲方、乙方、丙方签署的买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、补充协议等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。第十四条第三款约定，本协议为买卖合同及居间合同不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和买卖合同及居间合同相抵触，以本协议为准。
2017年3月8日，案外人韩茂军向本院申请诉前财产保全，本院出具了（2017）京0115财保22号民事裁定书查封了涉案房屋。2017年3月20日，韩茂军就与戴广永民间借贷纠纷向本院提起诉讼。2017年4月17日，韩茂军与戴广永民间借贷纠纷一案达成了调解，本院出具（2017）京0115民初7114号民事调解书。
2017年4月5日，福玲申请诉前财产保全查封涉案房屋，本院出具了（2017）京0115财保38号，查封了涉案房屋，福玲为此向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司支付诉讼财产保全责任保险费用19560元。
为证明福玲缴纳的涉案房屋的物业费，福玲提交了一份2016年10月8日北京翔仁物业管理公司出具的收款收据，该收据显示今收到戴广永交来的涉案房屋2016年7月1日至2017年6月30日的物业费2159.59元，交款人处有福玲的签字。戴广永、陈锦凤对该证据不予认可。
为证明戴广永不配合履行合同，存在违约行为，福玲提交了如下证据：1.2016年7月7日由北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称：伟嘉公司）向戴广永邮寄的告知函及相应的快递单。告知函中伟嘉公司告知戴广永，因戴广永未配合办理房屋权属转移登记手续、面签以及未按约定收取首付款、未按约定办理完毕房屋产权证、未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，影响了合同的正常履行，伟嘉公司工作人员于苗苗曾多次与戴广永联系办理上述事宜，但戴广永至今未配合，现伟嘉公司通知戴广永于2016年7月10与伟嘉公司联系，尽快配合办理上述事宜。2.2017年3月20日在我爱我家公司福玲的丈夫夏志广、戴广永与我爱我家公司工作人员于苗苗在我爱我家公司的谈话录像，录像中于苗苗说：“...首先第一咱们这个房子您欠银行的348，还有你那个信用贷还有200，总共这就是548，如果说夏哥这边还按他原来的那种形式，去办贷款的手续，贷款已经批下来了，批贷函已经下来了，是252.如果说纯用他这个首付款肯定这个钱是不够的，就算你现在欠别人两百多万……”戴广永回答：“不只200多万，他那个274，他还替我担保了。”于苗苗：“除了这270，还担保了一个400？”戴广永：“200。”……夏志广：“我觉得你要是这样说，这个问题就简单了，你看你原来有一个348万，然后现在除去这钱以外，我把其余的钱都给你拿清，也就是说给你拿全款，帮你把抵押解决了，剩下的钱你自己安排，这样问题就简单了。”戴广永：“是，就这么简单，我说你和他谈去，我就和他说去。”夏志广：“那咱们之间就没有什么可谈的了。”戴广永：“我跟你是没有什么问题，问题就是说别你给了钱，还了银行，银行那边把房子冻着，我的意思是先经过他同意，说你这剩余的钱就还给他……”……夏志广：“事实求是的来讲，要说咱们说点官话，要违约的话，这一年了一直是你在违约，是不是这个道理？”戴广永：“你说我签了合约我没卖给你，那本身就叫违约，这个东西赖不了，不赖。”……夏志广:“咱说点字话呗，你是过错方，对不对？”戴广永：“是是是，是过错方，我没有说我有理啊，如果去年早就跟你说你那个钱没投到进来。”3.2017年6月我爱我家公司工作人员于苗苗出具的情况说明；4.于苗苗的证人证言；5.2016年5月10日至2017年3月8日于苗苗与戴广永的短信记录；6.银行网站上打印的戴广永个人信用报告。戴广永、陈锦凤对上述谈话录像和短信记录的真实性认可，但证明目的不认可，对上述其他证据的真实性不予认可。
2017年4月17日，戴广永向福玲邮寄了解除房屋买卖合同通知函。福玲于2017年4月19日收到。
为证明房屋差价损失，福玲提交了一份2017年8月1日北京仁达房地产评估有限公司作出的涉案房屋评估报告书，估价结果房地产价值总价为1036.63万元，单位面积价值为每平方米43060元。戴广永与陈锦凤对此证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
戴广永为证明自己没有违约行为，向法庭提交了编号为901372014B19422中国民生银行股份有限公司最高额担保合同，福玲对此不予认可，我爱我家公司表示不清楚。
2014年12月1日，戴广永（受信人、借款人）与中国民生银行股份有限公司总行营业部（授信人、贷款人）签订了编号为901372014031424的综合授信合同，约定授信提用人可向乙方申请使用的最高授信额度为200万元，有效使用期限为24月，自2014年12月5日至2016年12月5日，上述额度内提用的授信应当在额度期限内提用并清偿。为担保本合同项下乙方债权能得到清偿，采取保证人北京光大宏达伟业商贸有限公司、质押人戴广永与乙方签订编号为901372014031424B的最高额担保合同等。
另查，根据中国人民银行征信中心2017年8月7日出具的戴广永的个人信用报告（明细）显示，戴广永名下存在三笔贷款，分别为：1.2017年3月31日中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行发放的150万元个人经营性贷款，业务号10137201737541701，保证，12期，按月归还，2018年3月31日到期，截至2017年7月15日本金余额150万元，剩余还款期数8，最后一次还款日期2017年7月15日，本月应还以及实还8156元；2.2017年4月14日中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行发放的170万元个人经营性贷款，业务号为10137201737663501，抵押担保，12期，按月归还，2018年4月14日到期，截至2017年7月15日本金余额170万元，剩余还款期数9，最后一次还款日期2017年7月15日，本月应还以及实还8011元；3.2017年4月14日中国民生银行股份有限公司北京西长安街支行发放的178万元个人经营性贷款，业务号为10137201737670901，抵押担保，12期，按月归还，2018年4月17日到期，截至2017年7月15日本金余额178万元，剩余还款期数9，最后一次还款日期2017年7月15日，本月应还以及实还8388元。
本院认为，戴广永与福玲签订的北京市存量房屋买卖合同以及戴广永与福玲、我爱我家公司签订的补充协议系各方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效。
关于合同是否已于2017年4月19日解除的问题，该问题的关键在于是福玲违约还是戴广永违约。根据双方签订的存量房屋买卖合同约定，戴广永应在面签前办理涉案房屋抵押注销手续，福玲支付首付款时间为商贷面签时通过资金存管的方式划转，但戴广永未能在约定时间办理涉案房屋的抵押注销手续，且根据双方签订的补充协议第三条可知，是因为戴广永的原因导致未能按约定办理过户手续，且至本案审理时，涉案房屋仍涉及抵押和查封问题，故福玲未按约定支付购房款并不构成违约，是戴广永违约造成双方签订的合同无法继续履行，其作为违约方，无权单方解除合同，其向福玲主张违约金的反诉诉讼请求，亦没有事实和法律依据，本院对该答辩意见，不予采信，对该反诉诉讼请求，不予支持。
现因涉案房屋已被案外人查封，双方签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及补充协议已不具备继续履行的可能，故福玲要求解除戴广永与福玲签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）以及戴广永与福玲、我爱我家公司签订的补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，戴广永应将福玲已支付的款项予以退还，且双方应将网签合同予以解除。对双方争议的4万元的房款是否实际支付问题，戴广永称4万元仅为福玲办理抵押登记注销的手续费，福玲并未实际支付，但其未提供相应的证据予以证实，且戴广永承认二手房首付款交付确认函上为其亲笔签字，故戴广永的该答辩意见本院不予采信，戴广永应将4万元房款和10万元定金一并返还给福玲，且戴广永应为其违约行为承担违约责任，对福玲主张的违约金，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金数额为70万元。对于福玲请求的物业费、居间服务费、抵押登记费、评估费、保费以及房屋差价损失，因违约金足以弥补上述费用及损失，故本院对上述诉讼请求，均不予支持。
关于陈锦凤是否是本案适格被告的问题，虽然陈锦凤已与戴广永离婚，但在卖房时，双方处于婚姻关系存续期间，故陈锦凤应与戴广永共同承担责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：
一、解除戴广永与福玲于2016年3月10日签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）；
二、解除戴广永、福玲与北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年10月9日签订的补充协议；
三、本判决生效后十日内，戴广永、陈锦凤退还福玲定金10万元、购房款4万元，共计14万元；
四、本判决生效后十日内，戴广永、陈锦凤给付福玲违约金70万元；
五、本判决生效后十日内，福玲协助戴广永注销位于北京市大兴区黄村镇丽园A区10号楼3层4-302号房屋的网上签约联机备案手续；
六、驳回福玲的其他诉讼请求；
七、驳回戴广永的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费92346元，由福玲负担35639元（已交纳），由戴广永负担56707元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7818元，由戴广永负担（已交纳）。保全申请费5000元，由戴广永负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 怡
人民陪审员 田颖丽
人民陪审员 解春燕
二〇一八年三月三十日
书 记 员 马伊祎