福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第5044号
上诉人（原审被告）李先兰，女，1975年12月20日出生，汉族。
委托代理人林艺惠、岳云峰，福建炼海律师事务所律师。
原告厦门温馨家园物业服务有限公司。
法定代表人方雄，总经理。
委托代理人廖斌盛、骆源琳，福建东方格致律师事务所律师。
上诉人李先兰与被上诉人厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称“温馨家园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第2416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
温馨家园物业公司原审请求判令：一、李先兰立即支付物业管理费、公共维修金、电公摊共计6350.30元（包括2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元、电公摊374.3元；以及2015年1月至2015年6月的前述各项费用共计792元）。
原审判决查明，李先兰系厦门市海沧区“未来橙堡”115号503室（厦门市海沧区渐美里115号503室，建筑面积94.78平方米）业主。2011年8月7日，温馨家园物业公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由温馨家园物业公司对“未来橙堡”小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。温馨家园物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准，小高层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.10元收取，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.50元收取；公共维修金收费标准：住宅、店面及商场收费为0.20元每月每平方米，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。温馨家园物业公司若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，温馨家园物业公司应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。前述合同签订后，于2011年10月14日通过厦门市海沧区建设局备案。现因李先兰拖欠2011年8月起的物业管理相关费用，故温馨家园物业公司诉至原审法院。
另查明：
一、厦门市海沧区未来橙堡第3届业主委员会成立于2011年6月17日，任期三年，主任为范瑶英，成员为包括范瑶英在内的11人。该业主委员会成立后，于当日通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案。
二、温馨家园物业公司庭审提供一份欠费明细，载明李先兰的欠费情况：计费面积94.24平方米，2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元、电公摊374.3元，以及2015年1月至2015年6月的前述各项费用共计792元。就此，李先兰庭审不予认可。
温馨家园物业公司庭审提供原始工作记录及工作图片，拟证明其已根据合同提供了相关物业服务。李先兰庭审质证表示无意见。温馨家园物业公司庭审还举证8份《物业综合服务费缴交提醒单》（载明的发单日分别为2011年12月15日、2012年6月15日、2012年12月15日、2013年6月15日、2013年12月15日、2014年6月15日、2014年12月15日、2015年6月15日），拟证明其起诉未超过诉讼时效。前述缴费提醒单载明催讨的费用期间为2011年8月至2015年6月，项目包括管理费（单价1.10元）、公维金及“电梯／公灯”。对该缴费提醒单，李先兰质证认为根本没有收到。
温馨家园物业公司庭审还举证其物业服务企业资质证书（厦门市建设管理局2013年3月25日制发，载明温馨家园物业公司物业服务资质等级三级）及王加云的物业管理从业人员岗位证书、彭莉娟的岗位证书，拟证明温馨家园物业公司具有物业服务资质，物业服务人员有资格从事物业服务工作。就此，李先兰庭审质证认为是温馨家园物业公司进入小区之后才取得的证书，不认可。
三、李先兰庭审举证照片七张，拟证明物业服务没有到位。相应照片显示案涉小区部分公共区域存在一定的脏乱现象。温馨家园物业公司质证对真实性无异议，但认为只是某段时间的现象，不能证明温馨家园物业公司的服务长期如此。温馨家园物业公司庭审陈述“由于未来城堡小区租户和经营摊贩较多，人流量大，卫生环境的维护和保持有一定难度，不排除有个别地方存在垃圾和杂物，但不能就此认为整个小区的物业服务工作不到位。李先兰所拍照片中所提到的问题在当时就已经解决，李先兰以此为借口不交物业服务费用，温馨家园物业公司不予认可”。
此外，李先兰举证一份厦门市海沧区未来橙堡业主委员会于2011年8月6日发出的《通知》，主要内容为请小区业主参与对包括温馨家园物业公司在内的五家物业服务企业进行考察，并表示将选聘好物业公司，维护全体业主的权益。就此，温馨家园物业公司质证对真实性无异议。
四、温馨家园物业公司管理服务案涉小区期间，自2013年8月起公共维修金的标准从0.20元每平方米每月调整为0.30元每平方米每月。
上述事实有温馨家园物业公司提交的欠费明细表、《未来橙堡物业服务委托合同》、原始工作记录及工作图片、物业综合服务费缴交提醒单、物业服务企业资质证书、《业主委员会备案通知书》、《物业服务合同备案证明》，李先兰提供的照片、《通知》，本院调取的土地房屋登记卡以及法庭审理笔录等予以证实。
原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。厦门市海沧区未来橙堡第3届业主委员会成立并通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案，李先兰主张该业主委员会成立违法缺乏依据，不予采纳。代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会依法应当履行的职责，温馨家园物业公司有理由相信未来橙堡业主委员会有权签订小区的物业服务合同。本案温馨家园物业公司温馨家园物业公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》不存在应当认定无效的情形，对温馨家园物业公司与未来橙堡小区全体业主均具有法律拘束力。
关于李先兰提出的诉讼时效抗辩，温馨家园物业公司举证的每半年一份的缴费提醒单系其单方制作，李先兰否认收到，温馨家园物业公司主张其有催缴，缺少其他证据佐证，不足以认定。但是本案《未来橙堡物业服务委托合同》并无约定具体的费用缴交时段及期限，而温馨家园物业公司的服务处于持续状态，故不存在缴费超过约定的期限应当开始计算诉讼时效的问题。因此，李先兰主张的诉讼时效抗辩不能成立，不予采纳。
根据查明的事实，温馨家园物业公司履行了物业服务职责，李先兰作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，应当按照约定支付物业管理各项费用。虽然李先兰举证的照片显示小区特定时段特定区域存在一定的脏乱现象，但不足以证明小区整体、长期处于该状况，不能仅以此即认定温馨家园物业公司管理服务不到位。即使温馨家园物业公司的服务管理存在瑕疵和不到位的地方，温馨家园物业公司作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令温馨家园物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业管理费用。李先兰据此拒缴物业管理费用缺乏合同和法律依据。
关于具体的项目及费用，首先，温馨家园物业公司主张电公摊费用未提供实际支出及具体计算依据方面的证据，应承担不利后果，对于温馨家园物业公司主张的该部分费用，不予支持。其次，公共维修金，温馨家园物业公司有权依约代收代缴。对于物业管理费及公共维修金，经核算，温馨家园物业公司主张李先兰欠付2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元，未超过应计数额，予以认定。2015年1月至6月期间，李先兰应付的物业管理费计625.55元（94.78平方米1.1元／月6月），应缴的公共维修金计170.6元（94.78平方米0.3元／月6月），两项合计796.15元。因温馨家园物业公司主张的2015年1月至6月期间费用共计为792元，少于应计数额，系自由处分自身权利，予以照准，按792元予以认定。因公共维修金属于全体业主共有，温馨家园物业公司仅是代收代缴，故前述自由处分限于温馨家园物业公司自身收取的物业管理费。亦即792元中，公共维修金170.6元不变，剩余为物业管理费，计621.4元。
综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十五条第二项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、李先兰于判决生效之日起十日内支付厦门温馨家园物业服务有限公司所欠的2011年8月至2014年12月期间的物业管理费4251.7元、公共维修金932.3元以及2015年1月至2015年6月期间的物业管理费621.4元、公共维修金170.6元，以上合计5976元；二、驳回厦门温馨家园物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由李先兰负担。
宣判后，李先兰不服，向本院提起上诉。
上诉人李先兰上诉称，一、原审判决认定事实不清，应予以纠正。原审判决在李先兰提出一部分物业费用超过诉讼时效后没有对此予以审查，根据《未来橙堡物业服务委托合同》第六章第二十二条第一项和第三项的约定，原审判决认定物业服务处于持续状态，故不存在缴费超过约定期限应当开始计算诉讼时效的问题。物业合同约定按月收取，次月未交一定开始侵犯物业公司的利益，并且在第三项中对逾期缴纳费用约定了违约责任，故应当对原审判决认定未超过诉讼时效予以纠正。二、原审判决支持温馨家园物业公司擅自提高公共维修金涨价行为，二审法院应当予以纠正。《未来橙堡物业服务委托合同》明确约定公共维修金按月0.2元／平方米，在法院审理时辩称业委会同意，一审开庭时李先兰对此不予认可，并提供应根据《福建省物业服务收费办法规定》经过“双过半”的同意，业委会无权决定公共维修金的上调，且业委会在该报告上盖章并未签署同意字样，物业公司无权按照0.3元／平方米收取。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，调整价格必须召开业主大会经过占建筑物面积三分之二的业主且占总人数的三分之二以上同意。对该质证意见，原审判决均未提及，故依法不应支持其诉讼请求。
李先兰另补充上诉意见为，一、书面催交物业费是物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。温馨家园物业公司未经书面催交即提起本案诉讼，应依法驳回其起诉。一审法院无视温馨家园物业公司未履行书面催交义务直接判决并支持温馨家园物业公司诉讼请求，属于程序违法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”。浙江省高院出台《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律问题若干问题的意见（试行）》规定：“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应告知其先行向业主送达催交通知；物业服务也坚持起诉的，不予受理”，该规定也为各地法院审理物业服务合同纠纷案件提供了参考。物业服务企业书面催交物业费一方面可以提醒忘记缴费的业主，让业主自愿履行缴费义务；另一方面可以给物业服务企业和业主之间提供充分协商的机会，减少讼累，节约诉讼资源。因此，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前置程序。本案中，温馨家园物业公司未经书面催交即直接提起本案诉讼，法院本应告知其先进行书面催交，若温馨家园物业公司坚持起诉，法院应不予受理，如已受理应当裁定驳回起诉。但原审法院无视温馨家园物业公司未履行书面催交义务即对本案进行判决且支持温馨家园物业公司请求，显属程序违法。二、温馨家园物业公司主张的费用大部分已过诉讼时效。原审判决认定本案未约定费用缴交期限进而不支持李先兰的时效抗辩，属认定事实错误。本案物业费用缴交期限的约定是明确、具体的，原审判决认定未约定期限显属认定事实错误，具体分析如下：1.讼争物业服务合同已明确约定物业费用按月缴交。合同第二十二条第一项约定物业管理服务费“按建筑面积每月每平方……向业主或者物业使用人收取”；合同第二十二条第三项则约定了业主逾期缴费的违约责任。结合该两个条款显然可知，合同已约定物业费用按月缴交，且是由物业公司向业主或者物业使用人收取，因此如业主在次月未交费用，显然就已超过了约定的缴费期限，而物业公司也自次月就知道了权利被侵害，此时就应开始计算诉讼时效。而本案又没有诉讼时效中断、中止情形，因此2011年8月至2013年期间的物业费用主张已过时效。2.退一步说，从温馨家园物业公司在原审中提交的由其单方制作的“物业综合服务费缴交提醒单”也表明其认为业主已逾期缴费损害其权利方会发出提醒。只是其每次提醒的内容仅针对提醒日前半年的费用，因此即便该提醒单真实有效，诉讼时效的中断并不会及于整体。3.《福建省物业服务收费管理办法》第13条规定：“物业公共服务费按月计费。除物业服务合同另有约定外，业主可以按月或者按季度缴纳物业公共服务费用”。福建省物价局及福建省住房和城建厅以行政法规的形式对业主交费期限在物业服务合同没有约定的情况下进行了强制规定，即“按月或者按季度”交纳。据此，即便合同没有约定，温馨家园物业公司也应按照该法律规定行使收费权利。如业主未按规定交费，温馨家园物业公司也应当知道其权利受到侵犯。具体本案而言，温馨家园物业公司于2011年8月进驻服务，倘若按季度交费，也应自2011年11月即知道其权利受到侵害，因此2011年8月至2013年11月期间温馨家园物业公司从未向李先兰主张权利，该期间的欠费已过时效。三、温馨家园物业公司提高公维金收费标准的程序不合法，应以原合同约定的收费标准进行计算公维金。《福建省物业服务收费管理办法》第八条明确规定物业费用的调整应经双过半的业主同意：“前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业管理区域内的醒目位置进行公示，合同期限届满后，物业服务企业仍提供不低于原先质量的服务，若无专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称“双过半业主”）提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准；如调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定”。而《厦门市物业服务收费管理办法》第28条也规定了公维金调整应经公示且经多数业主书面同意方能调整：“因物业使用年限等因素需要调整日常专项维修资金标准的，业主委员会或者其授权的物业服务企业应当在物业管理区域内按幢（梯）公示10日以上，并经多数业主书面同意”。此处的多数应是指前述《福建省物业服务收费管理办法》第八条规定的“双过半”业主。就本案而言，且不说温馨家园物业公司在原审中提交的《报告》中业主委员会仅盖章未签署同意字样，即便该盖章表示对《报告》内容的确认，该公维金收费标准调整程序也是不符合上述法律的规定。温馨家园物业公司其一，其未对调整标准的内容进行公示；其二未经双过半业主书面同意。因此温馨家园物业公司未经法定程序擅自调整收费标准应予以纠正，应当照原合同约定的标准计算公维金。综上，请求撤销原审判决，改判驳回温馨家园物业公司的诉讼请求或驳回温馨家园物业公司的起诉。
被上诉人温馨家园物业公司答辩称，一、李先兰提出部分物业服务费用超过诉讼时效，于法无据。物业费催收是其的一项基本工作，自李先兰欠费以来，温馨家园物业公司便多次以贴催款单、电话催收、上门催收等多种方式向其催收物业服务费等。而上述方式均能引起诉讼时效的中断。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一项第三款规定“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”之规定，李先兰拖欠物业费是一个连续性行为，温馨家园物业公司提供物业服务也是一个连续性行为，故李先兰欠温馨家园物业公司物业服务费用等显然未超过诉讼时效。退一步说，双方签订的《未来橙堡物业服务委托合同》仅约定委托服务期限为2011年8月1日至2015年7月31日止，并未对具体的缴费方式和缴费期限进行约定。李先兰提出该合同第二十二条第一项，即“按建筑面积每月每平方米1.1元向业主或物业使用人收取”实为对物业管理服务费的收费标准的约定。因此，法定诉讼时效内，温馨家园物业公司均可随时向李先兰要求缴纳委托服务期限内拖欠的费用。如李先兰认为诉讼时效已经届满，那么李先兰应当举证诉讼时效的起点，由起点推算两年，才是诉讼时效届满，而李先兰在庭审中认为温馨家园物业公司从未有过催收行为，那么也就说明双方的债权债务不存在时效的问题，因为没有催收，也就不存在诉讼时效届满的问题。二、李先兰根据《物权法》第七十六条主张李先兰调整公共维修金是违法行为，无法无据。根据《厦门市房屋公共维修金管理规定》第三条：房屋公共维修金是指房屋本体共用部分、共用设备维修费用的基本金。维修金由房屋的业主或使用人缴交，由物业管理企业代收代管。显然，《物权法》第六十七条中的“专项维修资金”与该管理办法中的“房屋公共维修金”是不同的概念，而本案中的“公共维修金”显然适用后者的规定。同时，该管理办法第六条也对公共维修金的收费标准作出明确规定，即由业主委员会与物业管理企业协商提出具体缴纳标准和缴纳办法。本案中，李先兰与温馨家园物业公司签订的《物业服务委托合同》中已对公共维修金的缴纳作出明确的约定。2013年3月23日，温馨家园物业公司因小区公共维修金严重不足向业主委员会提出上调申请，并在申请书中列明公共维修金的开支明细。同日，温馨家园物业公司依照业委会的要求在小区内张贴公共征求业主意见，而上调申请于2013年8月1日正式得到业主委员会的批准。从张贴公告至业委会批准，相隔近5个月时间，李先兰未提出反对意见。且从公共维修金上调至今，小区绝大部分的业主均系依照上调后的数额交纳。
经审理查明，除李先兰认为未来橙堡业委会盖章行为并不能视为其同意调整公共维修金外，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，首先，李先兰上诉主张其未收到温馨家园物业公司的书面催缴，故其不必支付物业管理费用，但温馨家园物业公司已经在原审中提交《物业综合服务费缴交提醒单》，证明其已经采用书面方式进行催缴。虽李先兰抗辩称其未收到该单据，但其作为接受温馨家园物业公司的物业服务的业主，其亦应尽到注意的义务，故李先兰以温馨家园物业公司未书面通知为由拒不支付物业管理费，于法无据，应不予支持。其次，李先兰上诉主张温馨家园物业公司物业管理费的诉求部分超过诉讼时效，因温馨家园物业公司于2015年8月方提起本案的诉讼，其诉求2011年8月至2013年7月的物业管理费已经超过诉讼时效，原审判决以欠缴物业管理费处于持续状态，认定未超过诉讼时效，欠缺法律依据，应予以纠正。李先兰应支付自2013年8月至温馨家园物业公司诉求2015年6月的物业管理费。再次，李先兰上诉主张温馨家园物业公司的公共维修金未经过大多数业主表决同意，但未来橙堡业委会业已盖章确认，应认定业委会已经同意温馨家园物业公司调整公共维修金的申请。李先兰亦未提出异议，或申请撤销业委会的决定，故该项主张不予支持。温馨家园物业公司诉求的公共维修金因系为全体业主利益收取，且物业服务企业仅为代收性质，故不适用诉讼时效的规定，李先兰应支付自2011年8月至2015年6月的公共维修金。综上，李先兰应支付的物业管理费及公共维修金计算如下：2013年8月至2014年12月31日的物业管理费为1772.39元，2011年8月至2015年6月的公共维修金为938.32元，温馨家园物业公司主张李先兰欠付2011年8月至2014年12月期间的公共维修金932.3元，未超过应计数额，予以认定；2015年1月至6月的物业管理费及公共维修金796.15元。温馨家园物业公司主张2015年1月至6月期间费用为792元，未超过核定数额，予以照准。因公共维修金属于全体业主共有，温馨家园物业公司仅是代收代缴，故前述自由处分限于温馨家园物业公司自身收取的物业管理费。亦即792元中，公共维修金170.6元不变，剩余为物业管理费，计621.4元。据此，李先兰共应支付2013年8月至2015年6月物业管理费为2393.79元，2011年8月至2015年6月的公共维修金共计1102.9元。综上，原审判决适用法律有误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第2416号民事判决；
二、李先兰应于本判决生效之日起十日内支付厦门温馨家园物业服务有限公司所欠的2013年8月至2015年6月期间的物业管理费2393.79元，2011年8月至2015年6月期间的公共维修金1102.9元；
三、驳回厦门温馨家园物业服务有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回李先兰的其他上诉请求。
本案一审案件受理费25元，由李先兰负担15元，厦门温馨家园物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由李先兰负担30元，厦门温馨家园物业服务有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一六年一月二十六日
代书 记员 肖子发
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。