内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 裁 定 书
（2017）内04民再29号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部。住所地巴林右旗大板镇查干沐沦街中段路北。
法定代表人：郝卫东，部长。
委托诉讼代理人：贾华春，男，1974年12月15日出生，汉族，巴林右旗人民武装部代理政委，现住巴林右旗人民武装部。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：侯文申（曾用名侯文森），男，1964年5月15日出生，汉族，个体工商户，现住巴林右旗大板镇武装部。
委托诉讼代理人：宋国宝，男，1959年5月11日出生，汉族，工人，现住巴林右旗大板镇罕山路西。
再审申请人中国人民解放军巴林右旗人民武装部（以下简称人武部）因与被申请人侯文申买卖合同纠纷一案，不服本院作出的（2015）赤民一终字第711号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年11月28日作出（2016）内04民监73号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，再审申请人人武部的法定代表人郝卫东及其委托诉讼代理人贾华春，被申请人侯文申及其委托诉讼代理人宋国宝到庭参加诉讼。本案现审理终结。
人武部申请再审称，请求依法撤销（2015）赤民一终字第711号民事判决及巴林右旗人民法院作出的（2014）右民初字第2272号民事判决，依法改判或者发回重审；一、二审及再审费用由被申请人承担。理由如下：一、原审判决认定事实不清。1、双方合同一直未完全履行到位。2003年9月30，再审申请人和被申请人签订《房屋买卖契约》，约定再审申请人将其办公楼一楼大厅东侧三大间及其二楼六小间同等面积的房屋共240平方米，出售给被申请人，售价人民币410000元，被申请人仅支付了210000元，占合同金额的51.2%。2、被申请人对当时不能办理房屋产权证的情况十分清楚。在涉案房屋所在整栋楼房的大产权证办理完毕后，申请人与被申请人共同办理房屋产权的分割事宜时便已知涉案房屋系国有资产。3、申请人多次与被申请人协商，想将买卖合同转化为租赁合同，遭到拒绝。4、涉案房产是国有资产，不能随意处分，故涉案协议不具有可履行性。二、原审判决适用法律错误：l、国务院发布第91号令《国有资产评估管理办法》第3条规定国有资产占有单位进行资产拍卖、转让时，应当进行资产评估。《国有资产评估管理办法实施细则》（国资办发【1992】36号）第4条第一项明确指出，《国有资产评估管理办法》第三条所说的：国有资产占有单位包括国家机关、军队、社会团体及其他占有国有资产的其他社会组织。本案申请人是县团级军队组织，属于《国有资产评估管理办法》及《国有资产评估管理办法实施细则》中规定的国有资产占有单位，其转让房产时，必须进行评估。2003年9月30日双方在签订《房屋买卖契约》时未经评估，属于违反行政法规的强制规定，根据《合同法》第52条属于无效合同。2、根据《城市房地产管理法》第32条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让和抵押。本案涉案房屋的所有权人为巴林右旗人民武装部，房屋占有范围内的土地使用权人为人武部，土地取得的方式为划拨使用，是巴林右旗人民政府无偿提供给本案再审申请人使用的。《城市房地产管理法》第40条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案双方签订《房屋买卖契约》未经巴林右旗人民政府的审批，属于违反法律的强制性规定，依照《合同法》的规定应当认定无效。3、本案涉案房屋占用的土地为划拨方式取得。依据国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，本案涉案房屋占用范围内的土地使用权是严禁转让的。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》是由国务院发布的，是行政法规，再审申请人与被申请人签订的《房屋买卖契约》违反该条例，属违反行政法规的强制性规定，应依法认定为无效合同。4、最高人民法院《疑难案件问答》，其中的一个问题是”以划拨方式取得的土地使用权，土地使用权及地上物未经审批能否转让”，最高人民法院民一庭给出的意见是：以划拨方式取得的土地使用权未经县市人民政府土地管理部门批准，不得转让，已经订立合同的，合同无效。5、最高人民法院《关于涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，与受让方订立合同划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案的再审申请人与被申请人签订合同，被申请人受让再审申请人所有的房屋，但该房屋占用范围内的土地是以划拨方式取得，再审申请人与被申请人未经有批准权的人民政府批准即进行转让，在起诉前也未取得相关部门批准，合同无效。6、再审申请人与被申请人双方签订的《房屋买卖契约》违反了《国有资产评估管理办法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定，依据《合同法》第五十二条第五项”违反法律、行政法规的强制性规定”，应属于无效合同。
被申请人侯文辩称，一、在合同签订之前，国家的法律和政策就已经存在了，人武部仍与被申请人签订合同，人武部违法在先，责任应由其承担。二、我方认为合同有效。三、我方知道不能办理房屋产权证后要求退房，可人武部不给退，提出要变买卖为租赁，我方不同意。
人武部向一审法院起诉请求:2003年9月30日签订的《房屋买卖契约》无效，判令侯文申返还房屋，本案的诉讼费用由侯文申承担。一审认定事实：人武部与侯文申在2003年9月30日，签订了一份《房屋买卖契约》。人武部法人代表吕广治在合同的出售方处签字，并加盖了人武部单位的公章，侯文申也在契约下方签字确认。自2003年9月24日至2003年12月21日，侯文申共支付给人武部210000元房款，人武部分别为侯文申出具了收款发票。合同签订后，人武部将涉案房屋交付给侯文申使用至今，剩余200000元房款侯文申一直向人武部交付，人武部至今未收取。另查明，被告原名叫”侯文森”，后更改为现在的名字”侯文申”，契约下方的”侯文森”字样是其本人书写的。双方签订契约后，人武部于2003年11月18日办理出包括涉案房屋在内的房屋所有权证书，涉案房屋的产别系军产。一审法院判决：驳回原告中国人民解放军内蒙古自治区巴林右旗人民武装部的诉讼请求。人武部不服上诉称，原判认定事实不清，2003年，人武部和侯文申在房屋性质和所有权人非对等的情况下确定房屋买卖合同，人武部在2003年办理房产证时房屋性质确定为军产，所以，双方的房屋买卖合同违反强制性规定原审认定侯文申交纳房款人武部不收错误，而是侯文申不交纳，现在人武部班子几经调整，侯文申想通过交纳剩余房款的方式将房屋据为己有；原审法院适用法律不当，请二审法院查明事实，依法改判。二审认定事实与一审一致，二审判决驳回上诉，维持原判。
本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。再审申请人人武部提交如下证据材料：
1、巴林右旗房产管理所出具的证明一份，证明该房产办理不了房产证。被申请人侯文申质证意见没有异议，但跟我没关系。2、证人吕广治出庭作证，说明当年与侯文申签订房屋买卖合同的具体过程。被申请人侯文申质证认为，当时房产证办不出来，侯文申要求退钱但人武部当时称没钱。
本院再审认为，公有房屋的买卖较一般平等主体之间的买卖行为有所不同，公有房屋买卖有诸多限制条件，如”买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件”。”任何单位和个人不得擅自买卖公有房屋。”买卖公有房屋应当根据国家规定进行房地产的评估。”必须经过交易审核等。”本案原审未查明双方的公有房屋买卖行为是否符合上述限制条件，导致原审判决认定事实不清，判决结果欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销本院（2015）赤民一终字第711号及巴林右旗人民法院（2014）右民初字第2272号民事判决；
二、本案发回巴林右旗人民法院重审。
审判长孙霞
审判员訾红梅
审判员赵杰
二0一七年六月十五日
书记员闫慧敏