上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初36687号
原告：王凤仙，女，1955年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁建伦(系原告王凤仙丈夫)，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁春艳(系原告王凤仙女儿)，住上海市浦东新区。
被告：刘国栋，男，1974年9月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
被告：谢丹丹，女，1978年6月21日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列两被告共同委托诉讼代理人：金志刚，上海市申中律师事务所律师。
上列两被告共同委托诉讼代理人：张琳，上海市锦天城律师事务所律师。
原告王凤仙诉被告刘国栋、谢丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王凤仙及其委托诉讼代理人袁建伦、袁春艳、被告刘国栋、谢丹丹的共同委托诉讼代理人金志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王凤仙向本院提出诉讼请求如下：1、解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》；2、判令两被告支付原告违约金人民币(以下币种相同)119万元及以119万元为本金，自2015年11月20日起至实际支付之日止的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令两被告赔偿因违约金不足以弥补的实际损失231万元；4、诉讼费被告负担。事实和理由：2015年11月20日，原、被告经中介公司介绍签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》，约定原告向两被告购买上海市浦东新区浦东大道1139弄1号604室房屋一套及地下2层车位(人防)128号(以下简称系争房屋)，总价款595万元。原告当即向被告支付了定金和首付款共80万元。被告隐瞒了房屋被查封的事实，许诺一个月内还清银行欠款，交易过户。2015年12月20日起，原告多次请求被告履行合同。但系争房屋因遭上海市黄浦区人民法院和山东省日照市中级人民法院查封，无法过户。2016年1月20日，系争房屋抵押权人交通银行工作人员告知原告，可以将房屋变卖给原告，但要求付清全款，并且需要一个月时间走流程。但之后交通银行表示不能交易必须经过拍卖，造成原告损失。
被告刘国栋、谢丹丹辩称，系争房屋由被告和债权人交通银行协商决定出售以还债的。原、被告签订合同之前，被告已经告知原告房屋被查封的事实。签订合同之后，也一直在与原告和抵押权人交通银行协商处理，原告也愿意等待处理，没有提出解除合同。但后来法院没有同意被告与银行的这一方案，表示一定要拍卖。被告于2016年4月解除了山东省日照市中级人民法院的查封。双方所签订的合同因未经网签，尚未产生法律效力。原告明知系争房屋被查封无法按《房地产买卖合同》约定的时间签署示范文本后，未向被告进行书面催告，故不享有单方解除权。在不享有单方解除权的情况下，原告以申请退订的行为明确表示不再继续履约，被告同意，故系原告违约，且双方已协议解除合同，无其他纠纷。另外，双方未约定交易过户时间，因此即便被告构成预期违约也未给原告造成实际损失，无需承担责任。如果认为被告违约，因违约金约定标准过高，要求调整。
本院经审理确认如下事实：系争房屋登记在被告刘国栋、谢丹丹名下，2014年1月6日经核准登记有抵押权人为交通银行股份有限公司上海市分行，最高债权限额为1520万元的抵押。2014年12月31日，被上海市黄浦区人民法院因(2014)黄浦民五商初字第11029号案件正式查封。2015年6月10日，被山东省日照市中级人民法院因(2015)日商初字第140号案件轮候查封。
2015年11月20日，原告王凤仙作为买受方(乙方)、被告刘国栋、谢丹丹作为出卖方(甲方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定甲方向乙方转让系争房屋，价款共595万元。同时，双方签订《房地产买卖合同》一份。1.1条约定总房价款595万元。1.2条约定，为办理交易过户之需，双方同意于签订本合同后30日内前往上海宝原物业顾问有限公司(简称“宝原地产”)签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“示范合同”)。如无其他约定，前述期限届满日为双方签订示范合同的日期。1.3条约定，乙方通过如下方式支付首期房价款(含定金)计人民币80万元：(在“房产有抵押”和“房产无抵押”两个选项中勾选了“房产有抵押”项)【房产有抵押】应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后(此处空白未填写)日内直接或通过宝原地产转付甲方。甲方应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续。若以转按揭方式支付，则以银行操作要求为准。合同第1.6条“交易过户”约定，甲乙双方应于审税完毕后5个工作日内向房地产交易中心办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同第1.7条“第二期房价款”约定，乙方通过如下方式支付第二期房价款计510万元：(在“乙方有贷款”和“乙方无贷款”两个选项中勾选了“乙方无贷款”)【乙方无贷款】应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日内支付甲方。第1.8条“交房及尾款”约定，双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户后3日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过宝原地产转付尾款5万元。第2.8条约定，甲方同意：在买卖条件保持不变的前提下，乙方可以增加、减少或变更买卖合同示范文本的“买受人”。合同第3.2条约定，本合同生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行主要义务，且经相对方书面催告后仍不履行的，相对方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，违约方应按照本合同第1.1条所述总房价款的20%向守约方支付违约金。
当天，被告刘国栋出具《定金保管书》，记载收到原告交付定金80万元，交上海宝原物业顾问有限供公司代为保管。
2015年12月9日，原告至交通银行了解系争房屋情况，被告知系争房屋抵押及诉讼、查封的事实。
之后，双方持续协商买卖事宜。
2016年3月11日，原告向上海宝原物业顾问有限公司提交《退款申请书》，要求退回80万元；并出具《账号确认书》，记载“因出售方房产处于查封，在约定的时间迟迟无法办结查封解除事宜，交易无法进行。本人已支付至贵公司暂保管的房款80万元，现确认退至本人账户。”
2016年4月26日，原告向两被告致函，其中包含如下内容：“你方许诺一个月内还清银行欠款，办理过户。”“2015年12月20日起我和上海市宝原物业顾问有限公司多次与你们交涉请求履行合同。因你方隐瞒了房地产先后被上海市黄浦区人民法院、山东省日照市中级人民法院查封，导致无法依约交易过户，合同不能履行，你们已根本违约，须向我支付违约金及违约金不足赔偿因房地产涨价造成的损失”。
2016年5月24日，上海市黄浦区人民法院作出(2016)沪0101执675号执行裁定，拍卖两被告名下系争房屋及被告刘国栋名下位于上海市浦东新区松林路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋。
2016年7月11日，原告向两被告邮寄《再一次解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》。除却2016年4月26日致函内容之外，还表示“2016年4月26日我已书面发函给你们，解除《房地产买卖合同》和《房地产买卖居间协议》。根据快递跟踪记录，你方已2016年4月28日收到。今日再一次向你方发出解除《房地产买卖合同》和《房地产买卖居间协议》通知书”。
期间，原告收到了其支付给被告的房款80万元。
审理中，原告表示，自己并非专业买房，所以签订合同之前并没有查询过房屋的登记信息。在合同签订两周之后，原告获知系争房屋被查封无法过户，但被告表示可以解封，故原告一直等被告解封。但直至2015年4月6日，抵押权人交通银行表示不能解封必须拍卖，故于2015年4月26日发函解除合同。
被告表示，签订合同之前曾向原告说明出售房屋的背景，但现无书面证据可以提供。双方合同应自2016年7月11日左右被告收到原告《再一次解除﹤房地产买卖合同﹥通知书》时，双方合同解除。之后，被告又表示，双方合同应自2016年3月11日原告提出退订之日解除，解除原因系原告违约。被告的现任妻子已于2016年4月11日在电话中回复同意退定。
案外人上海宝原物业顾问有限公司工作人员向本院表示，系争房屋在上海宝原物业顾问有限公司挂牌价格较市价低。被告刘国栋委托上海宝原物业顾问有限公司挂牌时并未提及房屋被查封之事。但双方签订《房地产买卖居间协议》时，被告刘国栋向原告告知了房屋被查封的事实，并提供了产调信息，同时表示已经想办法解封，最迟在两三个月内就可以解封，原告后表示仍然要购买，双方遂签订了合同，并由上海宝原物业顾问有限公司保管定金。
2016年9月30日，上海信衡房地产估价有限公司经本院委托就系争房屋在2016年4月26日的市场价值出具《房地产估价报告》，估价结论为系争房屋在全部假设和限制条件下的市场价值为803万元，折合建筑面积单价为41,072元/平方米。对此，原、被告均无异议。
本院认为，原、被告签署的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。该两份合同虽约定了房屋的地址、价格、付款方式等内容，但对房屋交付、过户、买受人等约定均不确定，并且同时约定了签订示范合同即《上海市房地产买卖合同》的前提和时间。从双方当事人签约时的真实意思来认识，涉案《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》应属当事人间对将来签订确定的房屋买卖合同的预先安排，为预约合同。双方当事人因此负有按《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》约定的条件签署《上海市房地产买卖合同》的义务。两被告作为出卖人，理应提供符合交易条件的房屋以供交易。原、被告现对《房地产买卖合同》签订时被告是否告知原告查封事实发生争议，但即便原告签约当时明知系争房屋已被查封，在没有其他特别约定的情况下，被告也应在合理期限内解除查封，将房屋恢复至可交易状态以便双方交易继续。现系争房屋截至2016年4月26日仍处于查封的无法交易状态，并于2016年5月被裁定拍卖，两被告已经根本违约，原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。原告主张违约金、违约金利息和违约金不足以弥补的差价损失，被告不予同意并表示对违约金标准要求调整。因系争房屋的查封均发生于双方签订《房地产买卖居间协议》之前，原告作为购房者，不论出于明知还是疏于审查的原因签订了系争合同，其自身对无法交易的后果均有过错；并且双方的缔约过程仅进展至预约合同阶段，购买人的预期利益应当有别于本约。因此，本院参照估价结论确定的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定被告支付原告违约金119万元。至于违约金利息和损失赔偿，原告依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第(二)项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告王凤仙与被告刘国栋、谢丹丹通过签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》就上海市浦东新区浦东大道1139弄1号604室房屋一套及地下2层车位(人防)128号形成的预约合同关系解除；
二、被告刘国栋、谢丹丹应于本判决生效之日起十日内支付原告王凤仙违约金人民币119万元；
三、驳回原告王凤仙其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币35,160元，评估费人民币20,000元，合计人民币55,160元，由原告王凤仙负担人民币29,650元，被告刘国栋、谢丹丹负担人民币25,510元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张春华
人民陪审员 颜兰兰
人民陪审员 赵琴芳
二〇一七年一月十六日
书 记 员 许瑞芬
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。