江西省南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0104民初80号
原告：蔡文彬，男，1967年11月2日生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。
委托诉讼代理人：熊招妹，江西阳明阳律师事务所律师。
被告：江西深信投资有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道928号1栋1单元2104室，组织机构代码：56629836-0。
法定代表人：刘传胜，董事长。
委托诉讼代理人：熊建平，北京大成（南昌）律师事务所律师。
被告：中国人民解放军第九四医院，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道****号。
法定代表人：陈荣剑，院长。
委托诉讼代理人：董国宾，江西观睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：游翠华，江西观睿律师事务所实习律师。
第三人：江西远景置业有限公司，住所地江西省南昌市永叔路42号1单元1101室。
第三人：李林，男，1963年11月20日生，汉族，南昌市人，住江西省南昌市红谷滩新区。
原告蔡文彬与被告江西深信投资有限公司（以下简称“深信公司”）、中国人民解放军第九四医院（以下简称“九四医院”）、第三人江西远景置业有限公司（以下简称“远景公司”）、李林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡文彬的委托诉讼代理人熊招妹、被告深信公司的委托诉讼代理人熊建平、九四医院的委托诉讼代理人董国宾、游翠华到庭参加诉讼。第三人远景公司、李林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蔡文彬向本院提出诉讼请求：1、解除蔡文彬与深信公司之间的房屋租赁合同，深信公司赔偿违约造成的预期利益损失（以司法评估为准）；2、深信公司立即返还蔡文彬预付房租1200000元，定金240000元，共计1440000元；3、深信公司承担逾期交房违约金（自2014年12月31日之日起至起诉之日的逾期违约金及自起诉之日至实际给付之日违约金，该违约金按合同约定标准计算）；4、深信公司、九四医院共负连带返还租金、定金责任，共负逾期交房违约金、预期利益损失责任；5、本案诉讼费用及代理费全部由深信公司、九四医院承担。事实与理由：蔡文彬与深信公司于2014年3、4月份商谈房屋租赁一事，在商谈过程中蔡文彬通过深信公司与九四医院有过接触，才知道深信公司是租九四医院土地自己出资建房再转租给他人，当二房东这种关系。当时蔡文彬明确告知深信公司及九四医院，如蔡文彬确定租用他们房屋开设宾馆，那么九四医院就要给我出具相关证明，比如转租房屋租赁年限问题、转租房屋何时交付问题、转租房屋是否可再转租问题、主管部门对转租事项同意问题。当时九四医院明确告诉蔡文彬，这些都不是问题，因为我方就是房屋所有权人，我方同意就行，如你方害怕，我方在你方与深信公司签订《房屋租赁合同》十天之内给你方出具同意深信公司转租的书面证明给你方，故此当时在有九四医院这种承诺的情况下，蔡文彬与深信公司协商一致，于2014年5月26日双方签订了《房屋租赁合同》。该合同签订后，蔡文彬严格依照合同约定履行自己义务，但深信公司不严格依据合同约定履行交房义务，从而导致蔡文彬签订房屋租赁合同商业经营目的无法实现，给蔡文彬造成巨大的经济损失。深信公司的这种行为属于严重违约行为，违反了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚信原则和公平原则。因此，蔡文彬要求解除与深信公司的租赁合同，深信公司立即返还蔡文彬预付房租1200000元，定金240000元，承担违约责任并赔偿所有损失。同时在本次房屋租赁合同中，九四医院为了达到让深信公司顺利签下该合同，收到蔡文彬预付款和定金的目的，故意擅自隐瞒出租房屋真实情况，欺骗蔡文彬签订本合同。鉴于九四医院诸多明显违反相关规定的行为，理应承担相关法律责任。另外依据《房屋租赁合同》第9条第7项第4款规定，深信公司、九四医院还应承担本案律师代理费。蔡文彬为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持蔡文彬的诉讼请求。
深信公司辩称：1、该房屋主体资格是第三人远景公司所拥有，该涉案房屋收益权在第三人远景公司；2、远景公司借用我公司名义签订该合同，签订该合同不是我公司意见，是远景公司与蔡文彬私自找到我公司员工盖我公司公章；3、我公司没有收到任何原告房屋租赁费用，从蔡文彬证据来看，没有任何证据显示该款项打入我公司，故该涉案房屋所有责任应由第三人远景公司、李林承担；4、该租赁合同蔡文彬签订履行过程都存在重大过错，无权主张违约金和利息，该合同手续办理不全，该房屋没有建成情况下签订合同，属于无效合同。对于九四医院答辩中的阐述不符合事实，是蔡文彬与第三人远景公司和我公司员工私自隐瞒公司情况下签订的房屋租赁合同。故我公司不应承担责任。
九四医院辩称：根据合同相对性原则，蔡文彬与深信公司或远景公司签订合同与九四医院没有任何关系。蔡文彬在诉状中阐述欺骗等不符合客观事实，九四医院没有跟蔡文彬任何接触，请求法院依法驳回其对九四医院的诉请。蔡文彬与深信公司约定交房时间2014年12月31日，而深信公司与第三人远景公司约定交房时间2015年3月30日，证明深信公司做好违约责任准备。
远景公司、李林未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。
蔡文彬为证明自己的主张向本院提交了如下证据：
证据一，身份证、房屋租赁合同、转款凭证（预付十五个月租金凭证），证明蔡文彬与深信公司签订房屋租赁合同、预付十五个月租金及定金事实。
证据二，深信公司与九四医院房地产租赁合同一份，证明二者签订房地产租赁合同事实。
证据三，同意转租证明，证明九四医院同意转租的事实。
深信公司对蔡文彬提交的证据质证认为：
证据一，身份证没有异议；对转款凭证三性均有异议，汇款人不是蔡文彬，有叫王顺根和王琪玲的，与本案无任何关系，且收款方是李琴；对租赁合同三性均有异议，是蔡文彬、第三人远景公司与我公司员工孙磊私自盗用我公司公章签订该合同，且我公司已经向公安报案。
证据二，真实性没有异议，关联性有异议，该租赁合同中蔡文彬与深信公司的相关约定违背了深信公司与九四医院签订的租赁合同，因此蔡文彬与深信公司签订合同是无效合同。
证据三，三性均有异议，深信公司无法判断是该公章是否为九四医院公章。
九四医院对蔡文彬提交的证据质证认为：
证据一，身份证没有异议；转款凭证与九四医院无任何关系不予以质证；该租赁合同约定终止之日2032年12月30日，与深信公司与九四医院签订租赁合同时间不一致，而且租赁合同时间过长，该合同签订时间为2014年5月26日，深信公司与远景公司是2014年5月23日签订补充协议，因此深信公司签订该租赁合同是准备承担违约责任，故与我九四医院无任何关系。
证据二，同意蔡文彬的说法，但是证明目的不同，根据合同约定说明深信公司与蔡文彬签订合同是没有走完程序情况下履行义务的，故与我九四医院无任何关系。
证据三，真实性无法确认，出具证明是要通过院党委和院长签字才能加盖公章的，根据军队房地产合同约定内容证明，该合同需完全形成后才对九四医院有法律效力，且转租证明内容中表述不应存在所有权人。
深信公司为抗辩蔡文彬的主张向本院提交了如下证据：
证据一，合作协议书及补充协议，证明该涉案房屋是第三人远景公司承建，蔡文彬与第三人远景公司私自签订房屋租赁合同，与本公司无关，该涉案房屋对外收益权是第三人远景公司，由深信公司名义对外签订租赁，责任由第三方远景公司承担。
证据二，委托函，证明第三人远景公司委托深信公司将房屋租金和保证金支付给李琴账户，并承担相关法律责任。
证据三，工程照片，证明第三人远景公司对该涉案房屋建设没有完工。
证据四，军队房地产租赁合同及合同附加协议、中国人民解放军南京军区联勤部（通知），证明深信公司与九四医院签订房地产租赁合同相关事宜。
蔡文彬对深信公司提交的证据质证认为：
证据一，三性均有异议，该协议对我方没有约束力，是深信公司与第三人远景公司的约定，与我方无关。
证据二，三性均有异议，从委托函看出深信公司知情情况下，蔡文彬将款项打给李琴的账户。
证据三，无法确定照片是什么时间拍摄的，三性均有异议。是否竣工不影响蔡文彬与深信公司签订租赁合同的效力。
证据四，深信公司与九四医院签订的合同及附加协议真实性没有异议，关联性有异议，证明目的与蔡文彬、深信公司签订的合同没有任何效力。
九四医院对深信公司提交的证据质证认为：
证据一，1、九四医院与深信公司签订合同中第八条第4款第一项约定，不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；2、第十一条对违约责任有所阐述，九四医院有权解除与深信公司签订的租赁合同，深信公司合作协议书及补充协议可以证明深信公司以所承租的房地产存在入股联营，故深信公司违反与我医院签订的租赁合同，故我医院有权解除该租赁合同。本案中深信公司与远景公司是2014年5月23日签订补充协议，约定交房时间是2015年3月30日，结合蔡文彬与深信公司之间的合同，证明深信公司存在违约责任，跟九四医院无关。
证据二、三，与九四医院无关不予以质证。
证据四，对联勤部的批复没有异议。
九四医院未向本院提交证据。
本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，深信公司（甲方）与蔡文彬（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落于南昌市青云谱区井冈山大道1028号九四医院的青峰大厦位置的房屋（包括房屋的外墙、屋顶，建筑面积约为3200平方米，包括1层大堂及5层至6层）及其附属设备和配套设施出租给乙方，租赁期18年，自2014年12月31日（约定交付日）起至2032年12月30日止（租期不得少于九四医院与甲方签订的合同中约定的使用时间）；自计租日起，前3个计租年度（自计租日起1年届满日止为第1个计租年度，以后计租年度以此类推）租金不变，租金为960000元/年，租金以每3个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上增加6%；在签订本合同后3个工作日内，乙方向甲方支付定金24万元，并向甲方支付15个月的预付租金120万元，打入甲方指定帐号；甲方确认收取租金的帐户如下：开户名称：李琴，开户银行：光大银行西湖支行，帐号：62×××70，乙方将本合同约定的租金汇入上述账户视为乙方完成付款义务；甲方保证对该房屋及本合同所约定之辅助用房、广告位、承租人专用辅助场地/院落、停车位具有合法的出租权（含转租权）；甲方保证该房屋不属违章建筑，符合政府等规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定，并已合格通过相关验收；甲方未按本合同约定的交付条件和时间向乙方全部交付该房屋及辅助用房、广告位、承租人专用辅助场地/院落、停车位、公共条件/共用部位或本合同约定的乙方申请政府审批所需的该房屋的办证资料，延迟30日仍未交付的或致使乙方不能实现租赁目的，乙方可书面通知甲方解除本合同，甲方应退还乙方已预付之租金及其他已付款项（包括但不限于保证金、定金、押金、预付的能源使用费），同时，违约方应向非违约方按月租金的六倍支付违约金（此处所称的月租金是指本合同第一个计租年度的月租金），如给非违约方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；甲方未按本合同约定的时间向乙方完全交付该房屋，每逾期一天甲方应当向乙方支付本合同第一个计租年度租金总额0.1%的违约金；本合同所指的乙方损失包括但不限于乙方为处理与本案纠纷相关的费用支出（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、差旅费）。合同签订后，蔡文彬通过王顺根（蔡文彬的合作人）、王琪玲（蔡文彬的配偶）向深信公司指定的帐户（开户名称：李琴，开户银行：光大银行西湖支行，帐号：62×××70）支付了定金24万元及预付的15个月的租金120万元，但至蔡文彬起诉日，深信公司仍未向蔡文彬交付租赁物。
另查明，2012年5月14日，九四医院（甲方）与深信公司（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，同日，针对该租赁合同，双方又签订了《合同附加协议》，约定甲方将所有的位于南昌市井冈山大道的xxxx号（坐落号为南赣字第xxxxＢ）房屋出租给乙方；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；该两份合同中均注明为草签合同，需上报军队上级主管部门审批批准后方才生效。2012年8月31日，深信公司（甲方）与远景公司（乙方）签订一份《合作协议书》，就有关远景公司参与合作建设经营九四医院项目一事进行了约定。2014年5月23日，针对该合作协议书，深信公司（甲方）与远景公司（乙方）又签订了《补充协议》。2014年6月4日，九四医院出具《同意转租证明》，载明九四医院同意深信公司将青峰大厦的1层酒店大堂和5－6层转租给蔡文彬用于酒店（住宿）及其相关配套经营。2016年7月20日，江西省南昌市中级人民法院以九四医院与深信公司签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》的真实意思是一方提供土地使用权、一方提供资金等作为共同投资，共同开发经营房地产为基本内容的协议，该两份合同所涉建筑物的工程建设，均未办理建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定，判决九四医院与深信公司所签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》无效。
本院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。九四医院与深信公司所签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》已被江西省南昌市中级人民法院判决无效，深信公司与蔡文彬以《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》为基础而签订《房屋租赁合同》亦违反了法律的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。深信公司与蔡文彬签订《房屋租赁合同》中房屋租赁部分无效，其他部分仍然有效。深信公司认为该《房屋租赁合同》是远景公司与蔡文彬私自找到深信公司员工盖了深信公司的公章，但其未提供证据证明，该意见本院不予采信。深信公司还提出其没有收到蔡文彬的房屋租赁费用，所有责任应由远景公司、李林承担，但蔡文彬是按照《房屋租赁合同》中深信公司指定的帐户（开户名称：李琴，开户银行：光大银行西湖支行，帐号：62×××70）汇入的定金24万元及租金120万元，且根据合同相对性原理，蔡文彬仅与深信公司签订《房屋租赁合同》，并未与远景公司、李林就该房屋租赁签订过相关协议，故蔡文彬要求深信公司返还其预付的房租120万元及定金24万元应予支持。深信公司在合同中保证该房屋不属违章建筑，符合政府等规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准以及其他有关规定，保证对该房屋具有合法的出租权（含转租权），然其未能按期交付租赁物，存在过错，应当赔偿对方因此所受到的损失；蔡文彬诉请深信公司按合同约定承担违约金，因《房屋租赁合同》无效，应调整为赔偿金；《房屋租赁合同》中约定，深信公司未按本合同约定的条件和时间交付房屋的，应向蔡文彬按第一个计租年度月租金的六倍支付违约金；合同中同时又约定，甲方未按本合同约定的时间向乙方完全交付该房屋，每逾期一天甲方应当向乙方支付本合同第一个计租年度租金总额0.1%的违约金；至蔡文彬起诉之日，距合同约定的交付房屋时间已有两年多，本院参照合同中约定的较低的违约金标准，即第一个计租年度月租金的六倍，确定深信公司向蔡文彬支付48万元赔偿金。虽然蔡文彬与深信公司在合同中约定乙方损失包括处理与本案纠纷相关的律师费等由违约方承担，但蔡文彬未提供证据证明其因提起本案诉讼支付律师费的数额情况，故蔡文彬要求深信公司承担律师代理费用本院难以支持。蔡文彬还要求深信公司赔偿其预期利益损失，但其未提供证据证明，本院不予支持。因九四医院在与深信公司签订的《军队房地产租赁合同》、《合同附加协议》所涉建筑物的工程建设中，未办理建设工程规划许可证，从而导致深信公司与蔡文彬签订《房屋租赁合同》无效。九四医院与深信公司共同隐瞒了所涉建筑物的工程建设未办理建设工程规划许可证这一与订立合同有关的重要事实，且其出具了书面意见，同意深信公司将该房屋部分楼层转租给蔡文彬，使蔡文彬基于对九四医院信任的情况下与深信公司签订了《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）项规定：当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。故九四医院应当对深信公司上述债务不能清偿的部分承担30%的赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（二）项、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：
一、江西深信投资有限公司与蔡文彬于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》无效。
二、江西深信投资有限公司自本判决生效之日起七日内返还蔡文彬预付的租金及定金共计人民币1440000元，并向蔡文彬支付赔偿金人民币480000元。
三、中国人民解放军第九四医院对江西深信投资有限公司上述债务不能清偿的部分承担30%的赔偿责任。
四、驳回蔡文彬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22080元，由江西深信投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 魏荣平
人民陪审员 廖毛女
人民陪审员 李 华
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 施林方