甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民初492号
原告：兰州中海宏洋房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区。
法定代表人：张贵清，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许大川，兰州黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋明宙，兰州黄河律师事务所律师。
被告石某某，男，1969年10月11日出生，汉族，住兰州市安宁区。
原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司（以下简称中海宏洋公司）因与被告石某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人许大川、宋明宙，被告石某某到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除兰州中海宏洋房地产开发有限公司与被告石某某、徐某某签订的合同；2、判令石某某、徐某某支付代还款项、遭受损失费用、违约金共计10666723.82元；3、判令石某某、徐某某支付房屋使用费540000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月20日，原告与被告石某某、徐某某签订了六份商品房买卖合同，合同约定原告向被告出卖位于兰州市安宁区银滩路街道银安路中海凯旋门第132幢118、119、120、121、122、123号营业房，付款方式为银行按揭。合同关于产权登记的约定是：”出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”被告支付了首期房款后又向第三人贷款983万元于2014年8月13日向原告支付了余款。原告亦如约向被告交付了房屋。2015年8月7日，兰州经济技术开发区房地产管理局向原告颁发了《兰州市房屋初始登记核准通知书》，通知书载明：”根据《房屋登记办法》，核准你单位申请的下列房屋所有权初始登记。请你单位按照房屋登记有关规定，凭此通知书向购房人办理房屋所有权转移登记。”至此，原告已经完全按照合同约定履行了关于产权登记的义务。原告多次通知被告申请房屋所有权转移登记和申请抵押权登记，被告怠于履行义务至今。2014年8月7日、8月11日，被告石某某、徐某某与第三人签订了两份《个人购房担保借款合同》，被告从第三人处借款228万元、755万元，共计983万元。被告以所购房产作为抵押财产向第三人提供抵押担保。原告同意为以上债务提供阶段性连带责任保证。《个人购房担保借款合同》约定：”......如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到作为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除，......”。原被告签订的买卖合同附件4第三条第一项第6条：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还购房贷款提供担保，则：（1）买受人如未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函（以邮局邮戳为准）之日起7日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、赔偿金等）以及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日起止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。（2）买受人如未按本项（1）中约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日构成本合同项下严重违约的，出卖人有权单方面解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人所交付的全部款项不予退还，并有权向买受人追索出卖人受到的损失。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有关解除购房合同的手续，因买受人原因造成的上述手续的逾期办理，产生的一切费用及损失概由买受人承担。出卖人有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权，有权终止或不予办理以买受人为产权人的（房屋所有权证），并无须承担任何责任。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担保证责任的，则买受人除应照本项（1）、（2）中约定向出卖人还款、赔偿及支付违约金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，出卖人有权单方面解除本合同及其附件，其他相关协议等。买受人应按照《商品房买卖合同》规定的有关约定承担违约责任。由于被告拒不履行申请房屋所有权转移登记和申请抵押权登记的义务，又不能按约清偿贷款本息，第三人已向法院起诉，请求判令原告对上述借款本金、利息、罚息及实现债权的费用承担连带清偿责任。甘肃省高级人民法院以（2017）甘民终107号民事裁定书裁定冻结了原告银行存款9375385.82元。且在（2017）甘民终107号民事判决中判决兰州中海宏洋房地产开发有限公司承担担保责任。被告石某某、徐某某的行为违反了法律规定及合同约定，给原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司造成了经济损失，损害了原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司的合法权益。原告根据双方签订买卖合同附件4第三条第一项第6条的约定特向贵院起诉，请求法院判如所请。诉讼过程中，原告中海宏洋公司变更诉讼请求为：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号为2014预11690、11692、11696、11699、11701、12658号合同）并返还房产；2、请求判令确认被告所交全部款项不予退还；3、请求判令被告支付代偿款及损失费用共计10480107.66元；4、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。
被告石某某辩称：1、因其经济状况恶化，没有履行能力，同意解除与中海宏洋公司签订的涉案商品房买卖合同；2、合同解除后，中海宏洋公司应当返还收受的购房款本金19741176元及利息；3、涉案合同中关于不予退还全部款项的规定因违背公平原则而无效，中海宏洋公司的第二、三项诉讼请求不能成立。现中海宏洋公司在要求返还房屋的同时，要求支付涉案房屋的全部购房款，属于双重获利。综上，请求法院依法公正判决。
本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
中海宏洋公司提交证据：第一组证据、《商品房买卖合同》及附件。证明目的：1、原、被告之间存在商品房买卖的事实；2、合同解除条件及违约责任范围的约定。第二组证据、《个人购房担保借款合同》。证明目的：石某某以银行按揭方式付款，原告承担保证责任。第三组证据：兰州市中级法院、甘肃省高级法院判决书及安宁区法院立案通知等。证明目的：原告向浦发银行承担连带清偿责任及其诉讼过程中所产生的律师费、诉讼费等；石某某怠于行使办理产权登记的违约事实，导致原告承担阶段性担保责任。第四组证据：《还款证明》。证明目的：原告已实际全部履行完毕对银行的保证连带责任。第五组证据：《告知函》及快递回执单。证明目的：原告已对被告书面解除《商品房买卖合同》。第六组证据：原告律师《委托代理合同》三份及发票。证明目的：原告因被告违约行使解除权及追偿权过程中发生的实际损失。第七组证据：保全手续及保全、担保费收据、发票。证明目的：原告行使解除权及追偿权的实际损失。石某某质证认为，第一组证据的真实性无异议，但附件4的约定显失公平；第二组证据的真实性及证明目的均无异议；第三组证据与本案无关，属于另一个法律关系；第四组证据的真实性无异议，其他和本案无关；第五组证据没有收到，不认可；第六组证据与本案无关；第七组证据不应由其承担。石某某提交证据：银行流水还款单4张，证明其向银行偿还贷款1125237.88元。中海宏洋公司质证认为，与其无关。
经审理查明，中海宏洋公司与石某某于2014年5月20日签订六份《商品房买卖合同》（合同编号为2014预11690、11692、11696、11699、11701、12658号），约定中海宏洋公司向石某某出售位于兰州市安宁区银滩路街道银安路中海凯旋门第132幢118、119、120、121、122、123号营业房，付款方式为银行按揭。附件四《合同补充协议》第三条第五款约定：买受人在办理完毕银行按揭贷款手续之前，要求终止合同的，买受人已交的购房款不予退还。第六款约定：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还购房贷款提供担保，则：（1）买受人如未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函（以邮局邮戳为准）之日起7日内将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应该按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。（2）买受人如未按本项（1）中约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日构成本合同项下严重违约的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，并有权向买受人追索出卖人受到的损失。
2014年8月，上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称浦发银行兰州分行）与石某某签订《个人购房担保借款合同》两份，约定石某某从浦发银行兰州分行借款共计983万元，借期为十年，自2014年8月11日至2024年8月11日。石某某以位于兰州市安宁区银滩路街道银安路无号第1、2层018、019、020、021、022、023室为该983万元借款提供抵押担保。中海宏洋公司对该983万元借款向浦发银行兰州分行承担连带保证责任，保证范围为石某某在借款合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产以及实现债权的费用。后浦发银行如约将贷款本金983万元发放给石某某。
2016年4月，石某某不能按期偿还贷款本息，出现断供。2016年10月，浦发银行兰州分行通过诉讼向石某某、中海宏洋公司主张权利。2017年7月27日，浦发银行兰州分行出具《还款证明》载明，中海宏洋公司向其偿还借款本金、利息、罚息共计9428955.05元，并支付一审诉讼费77428元，二审保全费5000元及律师代理费130000元，上述款项共计9641383.05元。
涉案6套房屋总价款19741176元，首付9911176元，银行按揭贷款支付983万元，石某某已全部支付给中海宏洋公司，现房屋尚未办理房屋产权登记。
2017年6月20日，中海宏洋公司向石某某发函，要求石某某支付其向银行代偿还的全部款项及因此遭受的全部损失，并支付万分之五的违约金。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、兰州市中级人民法院（2016）甘01民初700号民事判决书、甘肃省高级人民法院（2017）甘民终107号民事判决书、《还款证明》、《告知函》等及当事人的开庭笔录、质证笔录在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中海宏洋公司与石某某签订的《商品房买卖合同》（编号为2014预11690、11692、11696、11699、11701、12658号）是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。庭审过程中，双方当事人均要求解除合同，故本院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，石某某的断供行为，导致合同目的不能实现，因此石某某应返还涉案房屋并赔偿中海宏洋公司相关损失，中海宏洋公司应将已收取的购房款返还给石某某。
关于中海宏洋公司主张确认石某某所交全部款项不予退还的问题。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，涉案合同中虽有关于”买受人断供后所交全部款项不予退还”的约定，但该约定明显违反公平原则，本院对此不予支持。
关于中海宏洋公司主张石某某支付代偿款及损失费用共计10480107.66元的问题。本案中，石某某没有合理的抗辩理由，不及时偿还银行贷款，出现断供的违约行为，导致中海宏洋公司向银行代偿，对此石某某具有明显过错。中海宏洋公司可以依约要求石某某支付的款项包括：其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及中海宏洋公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等），同时按日承担上述款项万分之五的违约金。因此，石某某具体应赔偿的款项包括：1、中海宏洋公司向浦发银行兰州分行的代偿费用（借款本金、利息、罚息共计9428955.05元，一审诉讼费77428元，二审保全费5000元及律师代理费130000元）共计9641383.05元；2、中海宏洋公司在与浦发银行兰州分行的诉讼过程中产生的律师费23万元。上述款项共计9871383.05元，石某某应按合同约定自2017年7月27日起按日向中海宏洋公司承担万分之五的违约金。
关于中海宏洋公司主张的本次诉讼的律师费530386.61元应由石某某支付的问题。本案中，双方签订的合同中有关于石某某出现断供应承担律师费的约定，中海宏洋公司也提供了委托代理合同及支付律师费的票据，故本院对于中海宏洋公司的该项主张予以支持。
关于中海宏洋公司主张担保费应由石某某支付的问题。本院认为，首先，双方签订的合同中没有明确约定担保费由石某某承担；其次，诉讼财产保全是为了维护财产保全申请人的权利而产生的制度，诉讼财产保全担保则是在保护申请人权利的同时，防止因申请人滥用该权利而损害被申请人的利益而对申请人施加的义务，所以因履行自身义务支付的费用不应由被申请人石某某承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：
一、判令解除原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司与被告石某某签订的《商品房买卖合同》（编号为2014预11690、11692、11696、11699、11701、12658号）；
二、原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司返还被告石某某购房款19741176元；
三、被告石某某将涉案房屋返还原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司，赔偿原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司9871383.05元，并自2017年7月27日起按日向原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司承担万分之五的违约金；
四、被告石某某向原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司支付律师费530386.61元；
五、驳回原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费89040元，保全费5000元，共计94040元，由原告兰州中海宏洋房地产开发有限公司承担61125元，被告石某某承担32915元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审 判 长 戈银成
代理审判员 杨旺益
代理审判员 王海燕
二〇一七年十二月八日
书 记 员 陶怡静
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