吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终4967号
上诉人（原审被告）：杨言。
委托诉讼代理人：刘丽春，系上诉人杨言母亲。
被上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司。住所：长春净月经济开发区净月大街****号。
法定代表人：陈煊，董事长。
委托诉讼代理人：徐冰，吉林朗业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵春颖，系公司员工。
上诉人杨言因与被上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信城物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017)吉0194民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。杨言及其委托诉讼代理人刘丽春、中信城物业委托诉讼代理人徐冰、赵春颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中信城物业在原审诉请：中信城物业、杨言于2010年8月1日签订了《前期物业服务合同》，根据该协议约定，杨言以1.8元/平方米/月的单价标准，按照153.29平方米的建筑面积向中信城物业缴纳物业管理费。但是杨言只缴纳物业管理费至2014年3月7日止。自2014年3月8日起至今未缴纳过任何费用。中信城物业物业管家多次催收未果，诉至法院，请求：1.判令杨言给付中信城物业自2014年3月8日起至2017年2月28日止的物业管理费共计9818.76元及滞纳金3707.32元，总计13526.08元；2.诉讼费由杨言承担。
杨言在原审辩称：不同意按照中信城物业主张的数额缴纳物业费，因为2012年12月份杨言居住的物业供暖出现问题，原因是小区供暖管道狭窄且管道存在阻塞现象，中信城物业负有维修义务。虽然后来中信城物业对该问题进行了处理和维修，并且恢复了供暖，但是造成杨言居住的房屋20余天供暖温度不达标，该事实是因为物业管家失职造成的。期间，因家中有孩子，杨言在外租住房屋一个月，后与物业协商希望减免该期间的电费，并由物业支付租房费用，但因物业方拒绝，自此杨言拒缴物业费至今。杨言缴纳物业费至2013年。2015年曾发生一次漏水，物业公司在进行维修时因杨言未缴纳物业费而将杨言家的供热管道关闭，导致杨言家两天供暖温度不达标。2014年12月5日，中信城物业在杨言家门上张贴了停止物业服务通知函。
原审法院经审理查明，杨言系长春中信鸿泰置业有限公司开发的长春净月高新技术产业开发区中信城12#地块第16幢1单元201号房屋业主，建筑面积153.29平方米。中信城物业具备二级物业服务资质。长春中信鸿泰置业有限公司与中信城物业于2010年8月1日签订《前期物业服务合同》，约定由中信城物业为杨言物业所在园区提供物业服务，物业费为1.8元/平方米/月。中信城物业、杨言于2010年8月5日签订了《前期物业管理服务协议》，双方就物业费标准进行了约定，同时约定如杨言未按时交纳相关费用，从逾期之日起每天按1‰交纳滞纳金。原审法院另查明，杨言未向中信城物业交纳2014年3月8日至2017年2月28日期间的物业管理费9657.27元(1.8元/平方米/月×153.29平方米×36个月＝9657.27元)。2016年10月14日，中信城物业向杨言发送律师函，告知杨言已欠缴物业管理费。原审法院再查明，2012年12月，杨言居住的房屋出现供暖问题，致使其室内温度未达到规定标准。其后，中信城物业对该问题进行了处理和维修，并且恢复了供暖。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方应按照约定履行各自义务，否则应承担相应违约责任。本案中，中信城物业为杨言居住的物业园区提供物业服务，杨言作为该小区业主应依照合同约定按时、足额交纳物业管理费，杨言拒绝缴纳物业管理费的行为实属违约。现中信城物业要求杨言依约交纳2014年3月8日至2017年2月28日期间的物业管理费9657.27元，与法有据，原审法院予以支持。原审庭审中，杨言认为2012年末其居住房屋出现供暖问题系中信城物业责任，中信城物业应对其损失及租房支出承担赔偿责任，原审法院认为，杨言当庭未能就供暖出现问题与中信城物业行为间存在直接因果联系进行充分举证说明，故其抗辩主张本院不予支持，如确有损失，杨言可另行告诉。关于中信城物业主张杨言应支付滞纳金一节，本院认为，滞纳金具有法定性、强制性及惩罚性等特点，本案中，中信城物业、杨言在合同中约定的“滞纳金”论其性质实为逾期付款违约金，该违约金的计算利率应当符合相关法律规定，现双方“日千分之一”的约定超过法律保护范围，现原审法院调整逾期付款违约金按每月2%利率计算。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨言于判决生效后五日内向中信城物业支付拖欠的物业管理费9657.27元及逾期付款违约金（该违约金自2014年3月8日起，以当月累计欠交物业费总额为基数，按月利率2%计算至实际给付之日止）；二、驳回中信城物业的其他诉讼请求。案件受理费138元，由杨言负担100元，由中信城物业负担38元。
宣判后，杨言不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：我方已说明出现供暖问题是由于管理人员贺俊男工作失职造成的，修地下供暖管道停热也就5-6天，上诉人家停热二十几天。据维修班长何文康说管道修复后，会改个别业主家过滤网堵塞，当时是最冷季节，实在挺不住就租3个月房。最后我找到守望都市，第二天要来采访了，才给开了暖气。物业起诉时贺俊男却消失了。每天靠两个小太阳取暖，当月电费400多元。物业失职造成上诉人身体和精神伤害和经济上损失，物业公司应当赔礼道歉，适当的减少物业费。2014年12月5日物业在上诉人家门口贴了停止物业通知函，并说明从即日起停止住户所有相关物业服务工作，并说明在此期间收缴部分物业费服务工作，物业公司不告知停水、停电，不收上诉人家水费，不给上诉人更换进门卡，不给提供监控，管道间漏水，物业不管，上诉人自行花费1000元修好的。
中信城物业辩称：一审认定事实清楚适用法律正确，应维持。
二审中为证明其主张上诉人提交照片一张。证明：照片中白色管子是上诉人自行维修漏水时修的，漏点在公共部分，应由物业维修。
被上诉人质证意见：真实性和证明问题均有异议，无法看出是上诉人房屋，无法证明管子是自行维修还是物业维修。
本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明，被上诉人《客户接待记录表》中被上诉人工作人员书写内容为“因那时该户业主已欠缴物业费，物业无权提示业主，后物业方将该户的过滤网进行清理，此范围服务为物业服务范畴之外，属超值服务。”2014年12月5日被上诉人张贴在上诉人家门上的《停止物业服务通知函》载明：“经核实，您已欠我服务中心2013年8月至2014年12月的物业管理服务费共计4679元，在此期间物业公司仍按照前期物业服务合同中双方约定的服务内容为您进行服务。……从即日起暂停对您户的所有相关的物业服务工作，直到您交清所有欠款（包含由此带来的滞纳金）为止，由此产生的一切后果及相关损失由您户自行承担。在此期间，我客户服务中心将继续对此部分费用保持追缴。”庭审中，双方确认因上诉人未缴纳物业费，被上诉人终止了与上诉人之间的地上车位租赁合同。
本院认为：关于上诉人应否向被上诉人支付物业费、滞纳金及具体数额的问题。上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人应按照物业服务合同的约定为上诉人提供服务。《客户接待记录表》表明被上诉人负有通知业主清理过滤网的义务，但因上诉人欠缴物业费，被上诉人未通知上诉人清理过滤网导致上诉人家停热，被上诉人未尽到物业服务义务，构成违约。但本案系上诉人欠缴物业费违约在先，对于清理过滤网一事被上诉人仅负有提示、通知义务，并无清理义务，其后物业公司亦采取补救措施无偿为上诉人清理。上诉人关于过滤网一事的抗辩与物业费的缴纳不能形成有效对抗，上诉人应按合同约定缴纳2014年3月8日至2014年12月5日的物业费1.8元/平方米/月×153.29平方米×（8+28/30）月＝2464.90元。依据《停止物业服务通知函》载明的“从即日起暂停对您户的所有相关的物业服务工作，直到您交清所有欠款（包含由此带来的滞纳金）为止”内容及被上诉人终止了与上诉人之间的地上车位租赁合同的事实，足以认定自2014年12月5日起被上诉人未能向上诉人履行全部物业服务义务。但被上诉人确实履行了维护小区共用设施、安保、保洁等合同义务，上诉人亦享受了该服务。依据合同法第一百一十一条关于瑕疵履行情形下受损害方有权要求减少价款或者报酬的规定，本院判决上诉人向被上诉人支付2014年12月6日至2017年2月28日的物业费总额的40%即1.8元/平方米/月×153.29平方米×（26+13/30）月×40%＝2917.42元。因被上诉人确有违约行为，上诉人拒绝缴纳物业费属事出有因，故对被上诉人要求上诉人给付滞纳金的主张本院不予支持。综上，上诉人应向被上诉人缴纳物业费总额为5382.32元。
综上，原审判决认定事实不清，应予纠正。故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2017)吉0194民初544号民事判决；
二、上诉人杨言于本判决生效之日立即给付被上诉人长春中信城物业服务有限公司物业费5382.32元；
三、驳回被上诉人长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费138元，由上诉人杨言负担50元，由被上诉人长春中信城物业服务有限公司负担88元；二审案件受理费50元，由上诉人杨言负担30元，被上诉人长春中信城物业服务有限公司负担20元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 闫 冬
代理审判员 于喜华
二〇一七年十一月八日
书 记 员 吴雨航