北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初35336号
原告焦丽漫，女，1982年8月15日出生，住北京市通州区。
委托代理人秦国栋，北京市致宏律师事务所律师。
委托代理人栾菲菲，北京市致宏律师事务所律师。
被告夏瑞华，男，1971年4月27日出生，北京森林童话股份有限公司总经理，住北京市朝阳区。
委托代理人王玉磊，男，1986年7月22日出生，汉族，北京森林童话股份有限公司员工，住北京市朝阳区。
委托代理人于江滨，北京平水律师事务所律师。
被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。
法定代理人左晖，职务董事长。
委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务，住北京市朝阳区。
原告焦丽漫与被告夏瑞华、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶福勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告焦丽漫及其委托代理人秦国栋，被告夏瑞华及其委托代理人王玉磊、于江滨，被告链家公司的委托代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告焦丽漫诉称：2016年6月26日，原告经链家公司居间购买被告夏瑞华名下坐落于北京市通州区紫运西里2号楼xx号房屋（建筑面积114.72平米）。该房屋所有权证号为：京房权证通私字第XX**号。原告与两被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称《买卖合同》）、《居间服务合同》、《补充协议》等。根据原告与被告夏瑞华协商，涉案房屋总价款为440万元，原告应不晚于2016年7月1日向被告夏瑞华付两笔定金，合计30万元。2016年6月26日及28日，原告分两笔向被告夏瑞华支付了30万元定金。2016年6月27日，原告发现买卖合同第四条成交价中（二）家具、家电、装饰价格323万元，但双方实际约定的价格为269万元。原告与链家公司员工沟通后，被告知第二天即6月28日向被告支付第二笔定金时会与原告一起改为正确价格。2016年6月28日被告夏瑞华在收取了第二笔定金后，与链家公司工作人员戚振伟及原告说认可440万元合同，双方都认真核对合同后再进行更改。而后被告出尔反尔，要求原告额外支付定金20万元以及缩短原告付款时间。根据合同约定，被告夏瑞华应于2016年9月24日向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。正当原告等待被告履行合同时，却得知被告夏瑞华又通过我爱我家公司于9月1日签订协议将房屋出售给了第三方。原告认为，买卖合同及补充协议是原告与被告夏瑞华双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，应属合法有效。双方均按照合同的有关约定依法履行。被告夏瑞华签订协议将房屋出售给第三方的行为，不但有违诚实信用，且应当按照合同的有关规定担违约责任。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，要求判令确认原告与被告夏瑞华签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》有效；被告夏瑞华继续履行上述协议，与被告北京链家房地经纪有限公司共同协助原告办理房屋过户手续；被告夏瑞华以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金88万元；本案诉讼费用由被告方承担。
被告夏瑞华辩称：不同意原告的诉讼请求。根据链家公司提供的房屋买卖合同，该合同房屋成交价格与装饰装修价格差距较大。正常的房屋价格是四万多一平米，该合同上的价格相当于一万多一平米。该合同属于偷税漏税，应该解除该合同。链家公司作为居间方，工作存在纰漏，与原告存在重大利益关系，其说法不足为信。原告在签订的合同已成年人，是正常行为能力人，也没有人胁迫她，该合同应为合法有效。该合同补充协议中房屋价格171万加装饰装修价格323万的总和与房屋总价494万相符，合同价格没有问题。该合同不存在原告所说的价格错误。导致合同无法履行的原因是原告认为买的价格高了，与我方无关。至于合同第四条第二款第五项约定的违约行为是指的结果行为，是指导致原被告之间交易行为目的落空，才能适用本条。就本案来说，被告已经与案外人签订了退单声明，应该理解为该房屋未出售给第三方。至于退单原因，我们无法判断是否由于原告保全，但是没有产生房屋出售导致原被告间房屋交易目的落空的结果，原因和动机不能影响结果。由于原告起诉，在诉讼过程中没有违约的问题。
被告链家公司辩称：同意履行涉案房屋买卖合同。涉案房屋买卖合同价款实际为440万元，而非494万元，是经纪人录入系统错误导致的。其他诉讼请求与我公司无关。
经审理查明：2016年6月26日，经居间方链家公司，夏瑞华（出卖人、甲方）与焦丽漫（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于通州区紫运西里2号楼xx。产权证明所载建筑面积共114.72平方米；该房屋成交价格为171万元，家具、家电、装修装饰及配套设施等作价为323万元，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为494万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币1200000元；乙方于2016年6月26日将第一笔定金50000元以自行支付的方式支付甲方；乙方于乙方见到房产原件后当日且不能晚于2016年7月1日将第二笔定金250000元以自行支付的方式支付甲方；该房屋已经设定抵押，甲方应于2016年09月24日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月24日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于该房屋办理权属转移手续前3个工作日内且不能晚于2016年10月26日将第一笔首付款288万元已理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金；该保证金甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。上述协议中各项合同价款的记载均为打印方式。
2016年6月26日，焦丽漫向被告夏瑞华支付了5万元定金。焦丽漫向被告夏瑞华支付了25万元定金。2016年6月28日，夏瑞华向焦丽漫出具了收到涉案房屋30万元定金的《定金收条》。
2016年6月26日，夏瑞华（出卖人、甲方）、焦丽漫（买受人、乙方）与链家公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》，三方约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于通州区紫云西里2号楼xx的房屋，签订了《房屋买卖合同》；因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币96800元，其中乙方承担人民币96800元，并应于本合同签订当日向丙方支付；三方并就其他相关事宜作出约定。根据《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》（京发改【2011】1468号），北京市住宅成交价总额在500万元及以下的，买卖经纪服务收费标准为住宅成交价总额的2%；收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可以在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。
2016年6月26日，夏瑞华（甲方）、焦丽漫（乙方）与北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）（服务方、丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，三方约定：鉴于甲、乙双方就座落于通州区紫云西里2号楼xx之房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同；丙方保障服务费的收费标准为：按房屋交易总额的0.30%收取，其中甲方承担人民币0.00元，乙方承担人民币13200元，应于签订本合同当日一次性向丙方支付；三方并就其他相关事宜作出约定。
2016年6月28日，在夏瑞华、焦丽漫、链家员工的谈话录音中，夏瑞华说：“你知道那天，我这也是刚从老家回来，晕晕噔噔得在（合同）下面签的”，“咱们回去都把合同看好了，这440（万元）的房款肯定是没问题，这你放心行吧，回去之后看一下具体那块有什么细节，互相把合同都弄好了，把它给改了”。庭审中，夏瑞华说该录音听不清，不能确定是不是其本人说的。经本院释明，夏瑞华未要求对录音是否是其本人声音进行鉴定。
关于上述合同价款，经链家公司证实，家具、家电、装修装饰及配套设施等作价应为269万元，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计应为440万元。产生错误的原因是当时链家公司新老系统交替，经纪人还没适应新的电脑系统，其录入时输错了家具家电、装饰装修和配套设施部分，总价款是根据存量房买卖合同中输入的房屋价格和装饰装修价格自动相加生成的，从而导致总价款错误。补充协议中房屋总价款亦系根据存量房屋买卖合同所输入的价格自动生成。庭审中，夏瑞华拒绝以440万的交易价格继续履行涉案合同。经本院释明，夏瑞华未要求对违约金的数额予以适当减少。
关于涉案房屋，夏瑞华在招商银行（股份有限公司北京分行）阜外大街支行仍有270万元的抵押贷款未清偿，原告同意代为清偿。
2016年10月25日，经原告焦丽漫申请，本院出具《北京市通州区人民法院协助调查取证函》，委托焦丽漫向北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）调取2016年9月1日夏瑞华签订的编号为M16030641的合同。该合同显示：2016年8月31日，经居间方我爱我家公司，夏瑞华（出卖人、甲方）与李翱搏（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号M16030641）及附件（四份），约定：甲方所售房屋为楼房，坐落在通州区紫运西里2号楼幢号xx号该房建筑面积共114.72平方米；经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币500万元；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。2016年9月12日夏瑞华（出买方）与李翱搏（受买方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（履约方）签订《退单声明》，约定：因出买方个人原因，经四方友好协商，同意解除编号为M16030641《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《存量房网签合同》、《资金监管（托管）协议》，及全部相关材料；四方就解除前述协议的其他事宜作出约定。
另查，原告向本院申请申请诉前财产保全，本院于2016年9月5日作出（2016）京0112财保13号民事裁定书，裁定：查封被申请人夏瑞华名下位于北京市通州区紫运西里2号楼xxx室的房屋，期限为三年。原告向本院交纳保全担保金1710000元。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》（京发改【2011】1468号）、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：M16030641）、附件、《退单声明》、转账凭条、转账截图、《定金收条》、录音及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。焦丽漫与夏瑞华签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。本案中，焦丽漫已经按照合同约定支付定金，夏瑞华亦应依约定继续履行涉案合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中双方争议的焦点是购房总价款的数额。原告及被告链家公司主张购房总价为440万元，被告夏瑞华主张购房总价为494万元。夏瑞华主张链家公司作为居间方与原告焦丽漫存在重大利益关系，链家公司关于购房总价的陈述不应采信。然而，一方面，夏瑞华与焦丽漫签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》关于合同价款的记载均为打印方式，确有可能是链家工作人员录入错误导致合同价款打印错误；另一方面，链家公司作为居间方，其居间代理费是按照房屋成交总价款的固定比率收取，链家公司作出房屋价款440万元的陈述，是不利于其自身的自认。故关于链家公司关于购房总价款440万元的陈述，本院予以采信。另外，根据现有证据，涉案合同约定两笔定金共30万元（一笔5万元，一笔25万元）、房屋首付款288万元（不包含定金）、公积金贷款120万元、物业交割保证金2万元，共计购房价款440元；涉案房屋交易保障服务费13200元，收费费率0.30%，反推涉案房屋成交价应为4400000元（13200元÷0.30%=4400000元）；房屋居间代理费96800元，收费费率2.2%（2%×110%=2.2%），反推涉案房屋成交价为4400000元（96800元÷2.2%=4400000元）。同时在原告提交的录音中，夏瑞华也承认购房款为440万元。综上，原、被告三方签订合同时的真实意思表示应为购房总价款为440万元。在此情况下，夏瑞华却利用链家公司工作人员的工作失误，坚持主张合同的总价款为494万，明确表示不同意以440万元的总价款履行合同。同时夏瑞华于2016年8月31日与案外人李翱搏签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋以500万元价格卖与李翱搏，其行为严重违反诚实信用，已符合双方补充协议约定的拒绝出售房屋以及将房屋出售给第三人根本违约的情形。关于原告主张违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：
一、原告焦丽漫与被告夏瑞华于二〇一六年六月二十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》有效；
二、原告焦丽漫代为清偿被告夏瑞华所欠北京市通州区紫运西里2号楼xxx号房屋抵押权人房屋贷款并办理上述房产的结清贷款和解除抵押登记相关手续后，被告夏瑞华协助、配合原告焦丽漫将上述房屋过户于原告焦丽漫名下，于本判决生效后七日内执行清；
三、被告夏瑞华赔偿原告违约金八十八万元，于本判决生效后七日内执行清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二万四千三百八十元，由被告夏瑞华负担二万四千三百八十元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 叶福勇
二〇一六年十二月二日
书 记 员 王 妍