广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初7170号原告：杨杰，男，1993年8月30日出生，汉族，住安徽省颍上县，委托诉讼代理人：苏崎，广东百勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣，广东百勤律师事务所律师辅助人员。被告：纪国华，男，1981年11月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，第三人：东莞市万汇房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇矮岭冚村新世纪领居*组团***#商铺02B。组织机构代码：56258854-7。法定代表人：廖才广。第三人：中国银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市南城区莞太路**号。统一社会信用代码：91441900198058741Q。主要负责人：冯伯仲。原告杨杰与被告纪国华、第三人东莞市万汇房地产经纪有限公司（下简称万汇公司）、中国银行股份有限公司东莞分行（下简称中国银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨杰及其委托诉讼代理人苏崎、程鸣到庭参加了诉讼，被告纪国华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人万汇公司、中国银行东莞分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨杰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《房地产买卖合同》[具体包括：（1）被告于本案判决生效之日起五日内到涉案物业所在地房管部门办理涉案房屋的《不动产权证书》；（2）被告于办理出《不动产权证书》五日内到贷款银行办理申请提前还贷手续，并配合原告向第三人中国银行东莞分行清偿涉案物业的贷款债务，领取涉案物业注销抵押登记手续相关资料；（3）被告于领取涉案物业注销抵押登记手续相关资料后五日内到涉案物业所在地房管部门办理解除涉案物业的《不动产权证书》的抵押手续；（4）被告于涉案物业抵押注销登记之日起五日内配合原告到房管部门办理递件过户手续，并于当日将涉案物业交付给原告使用；（5）原告在判决书生效之日起5个工作日内代被告向第三人中国银行东莞分行提前还贷，以剩余的购房款清偿涉案房屋的银行贷款，第三人中国银行东莞分行收到该款项后协助配合原告办理注销抵押登记。]；2.被告向原告支付违约金264,000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年10月8日，原告杨杰就购买被告纪国华名下的位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园5栋1单元1003号房与被告及第三人万汇公司签署了《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000246）。该合同约定，被告将涉案物业以总价格1,320,000元按套转让给原告。根据合同第十六条第2款的约定，被告须于签订合同后五个工作日内，备齐相关资料至开发商及当地房管部门办理一手房产证。合同签署后，被告以各种借口拖延办理其名下物业的《不动产权证书》，致使交易无法进行，经原告和第三人多次电话催告，被告仍不配合办理。2017年3月28日，原告与被告达成《补充协议》，限被告于2017年5月15日前办结其名下物业的《不动产权证书》手续。然而，被告一直未履行该《补充协议》。2017年5月22日，原告委托广东百勤律师事务所就本案事宜向被告发送《律师函》，再次催告并宽限被告，要求其于2017年5月27日前办理出其名下物业的《不动产权证书》，被告拒绝签收该《律师函》。原告认为，涉案合同合法有效，原告与被告均应当遵守。被告一直拒不办理其名下物业的《不动产权证书》的行为已经构成根本违约，依照涉案合同第六条和第十三条的约定，原告有权要求被告继续履行合同，并要求被告承担相当于涉案物业转让价20%的违约金。被告纪国华没有提出答辩意见，亦没有在举证期限内提交任何证据及提出任何质证意见。第三人万汇公司、中国银行东莞分行没有提出意见，亦没有在举证期限内提交任何证据及提出任何质证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告纪国华购买了位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第X栋X单元XXXX的房屋并办理了合同备案登记。《商品房买卖合同》的编号为20140801EA6AF7342363。2016年10月8日，原告杨杰的代理人吴琼与被告纪国华、第三人万汇公司共同签订一份《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000246），约定由被告纪国华将其位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第X栋X单元XXXX的房屋转让给原告杨杰。房屋建筑面积为131.05平方米，该房屋的转让款为1,320,000元。房屋交付时间为被告纪国华收齐全部楼款的当天。被告纪国华应在该物业正式交付使用前结清该物业名下发生的所有欠款及应付费用（包括银行贷款等）。具体的付款方式为：1.2016年10月8日前，原告杨杰向被告纪国华支付定金200,000元；2.首期楼款（含定金）400,000元，原告申请银行按揭担保的，将依据相应担保公司的规定作出监管处理；3.楼价余款920,000元，采用快速贷款的方式支付，由担保公司向银行提供担保并由银行提前放款至被告贷款账户（放款时间以银行及担保公司规定为准），到账则视为被告已收取。因涉案房屋为已办理了抵押登记，涂销抵押后付款，赎契出资方为买方。首期或买方之委托人应在签订合同后7个工作日内向抵押银行办理提前还贷手续并在第三人万汇公司或银行通知还贷之日起7个工作日还清贷款。提前还贷时银行所收利息由卖方承担。买方按揭付款的，应于合同签订后7个工作日到银行办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付所需费用。同时，卖方须于完成提前还贷、涂销抵押登记归档手续后在规定的期限内备齐交易所需资料到房管部门办理递件。因卖方或买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍不积极履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。三方约定的其他事项：1.合同上述约定的违约金从总楼价10%变更为总楼价20%；2.卖方于签订合同五个工作日内须备齐相关资料至开发商及当地房管部门办理一手房产证。同日，杨杰向纪国华支付了购房定金200,000元并由纪国华向杨杰出具了一份收据。2017年3月28日，原告杨杰的代理人吴琼与被告纪国华签订一份《补充协议》对《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000246）进行补充约定：1.因卖方纪国华个人婚姻问题导致一手房产证未按时办理，现买卖双方约定，卖方于2017年5月15日前办结房产证手续，办结一手房产证7个工作日内和买方办理相关按揭及过户手续；2.其他条款均按照《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000246）执行。又查，2017年5月22日，广东百勤律师事务所苏崎律师受原告杨杰的委托向纪国华出具了一份《律师函》并分别于2017年5月23日、2017年5月31日向被告纪国华送达但均被拒收退回。该《律师函》主要内容为：1.函告纪国华须于2017年5月27日前办理出其名下物业的《不动产权证》；2.若纪国华仍拒不履行合同义务，杨杰有权按照以上合同约定单方解除合同并有权要求纪国华按总楼价的20%赔偿。再查，经本院向东莞市沙田镇房地产管理所调查，涉案的房屋未办理《不动产权证》。2014年9月26日，被告纪国华作为借款人、第三人中国银行东莞分行作为贷款人、案外人东莞保利锦江房地产开发有限公司作为保证人共同签订了一份《个人一手住房贷款合同》（编号：2014年东中银按借字JJ126号）约定被告纪国华向中国银行东莞分行贷款720,000元并以涉案的房屋做抵押担保登记（他项权证明书号：20141011264F3E395416）。庭审中，原告表示若被告不同意配合其办理贷款，同意一次性付清所有剩余楼款。原告在起诉后向本院申请财产保全，要求本院查封、扣押、冻结被告纪国华价值1,584,000元的财产，本院审查后，依法作出（2017）粤1972民初7170号民事裁定书并完成了相应的财产保全措施。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告纪国华、第三人万汇公司、中国银行东莞分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提供的证据和陈述进行质证及抗辩的权利，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。原、被告双方及第三人万汇公司于2016年10月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000246）及原告与被告于2017年3月28日签订的《补充协议》是各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。对于原告诉请要求继续履行合同的事项，本院分析如下：1.一手《不动产权证》的办理，从上述《房地产买卖合同》及《补充协议》可知，原告最晚应于2017年5月15日前办理涉案房屋的《不动产权证》，现原告诉请被告办理一手的《不动产权证》符合规定，本院予以支持。2.申请提前还贷以及领取注销抵押登记手续相关资料，办理涤除涉案物业的抵押权登记手续等事项，从双方在《房地产买卖合同》的约定可知，申请提前还贷是买方即原告之义务，原告要求被告办理与合同约定不符，本院不予支持。至于涉案房屋的抵押权涤除，前提是需清偿抵押权人的债务。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原告杨杰作为抵押物的买受人，享有代位清偿权，其可以代替债务人向中国银行东莞分行清偿全部债务而涤除抵押权。在原告向第三人中国银行东莞分行清偿全部债务后，中国银行东莞分行应协助其办理涤除涉案物业抵押权登记的手续，原告主张超出部分的请求，本院不予支持。3.涉案房屋的过户事项，因涉案房屋尚存在抵押且原告尚未按合同约定付清全部购房款，过户的条件尚未成就，原告可在过户条件成就时另行主张该请求。至于违约金，因被告未按合同约定履行办理涉案房屋一手的《不动产权证》等义务已构成违约，原告根据合同约定要求被告支付总楼款的20%即264,000元（1,320,000元×20%=264,000元）作为违约金符合法律规定，本院对该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杨杰与被告纪国华继续履行于2016年10月8日签订的《房地产买卖合同》（合同编号：NO.0000246），具体包括：1.被告纪国华应于本判决生效之日起五日内到房产所在地的房管部门办理其名下的位于东莞市沙田镇稔洲村渡轮路边锦江丽园第X栋X单元XXXX的《不动产权证》，2.原告杨杰可代被告纪国华向第三人中国银行股份有限公司东莞分行清偿涉案房屋因按揭抵押贷款所产生的一切债务，第三人中国银行股份有限公司东莞分行在收到上述款项后协助原告杨杰办理上述房屋的抵押权涤除手续；二、限被告纪国华于本判决生效之日即日向原告杨杰支付违约金264,000元；三、驳回原告杨杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,056元、保全费5,000元，共计24,056元，由被告纪国华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  林健华人民陪审员  伦敏青人民陪审员  高学亭二〇一七年十二月十九日书 记 员  梁秀惠林安花附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。