河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0303民初3712号原告：张留现，男，汉族，1946年2月12日出生，户籍所在地：河南省孟津县。委托诉讼代理人：王雷，河南永晖律师事务所执业律师。被告：王越，男，汉族，1991年7月22日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杜红卫，河南魏征律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：常红梅，河南凯光律师事务所执业律师。第三人：河南绿都置业有限公司，住所地：洛阳市西工区凯旋西路24号院1幢811、812室。法定代表人：孙万社，总经理。委托诉讼代理人：刘阳，河南凯仁律师事务所执业律师。原告张留现与被告王越，第三人河南绿都置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张留现及其委托诉讼代理人王雷，王越的委托诉讼代理人杜红卫、常红梅，河南绿都置业有限公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张留现向本院提出诉讼请求：1.撤销洛阳市西工区人民法院下发的（2017）豫0303执异51号执行异议裁定，判令停止对位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产的执行；2.依法确认孟津县××路绿都××春天小区××室属张留现所有；3.本案诉讼费由王越承担。事实与理由：2017年2月洛阳市中级人民法院下发（2016）豫03民终1969、2063号民事判决书，对王越诉河南绿都置业有限公司借款合同纠纷一案作出判决，判令河南绿都置业有限公司支付王越欠款及利息。判决下发后，王越向洛阳市西工区人民法院申请强制执行，执行案号为（2017）豫0303执331号、332号，洛阳市西工区人民法院将河南绿都置业有限公司的房产进行查封予以执行。2017年5月23日，张留现对执行标的（孟津县慧琳路绿都维也纳春天小区8-1-402室）提出书面异议。洛阳市西工区人民法院于2017年8月7日作出（2017）豫0303执异51号执行异议裁定（该裁定于2017年8月28日收到），驳回张留现的异议。张留现认为洛阳市西工区人民法院裁定事项缺乏事实和法律依据，理由为：一、孟津县××路绿都××春天小区××室属于张留现合法取得。2014年2月12日，河南绿都置业有限公司将孟津县××路绿都××春天小区××室房产出售给张留现，张留现交付了购房款后，河南绿都置业有限公司向张留现出具收款收据并将房屋交付给张留现，张留现于2014年7月8日将房款结清并于2015年11月居住至今。二、法院驳回张留现的执行异议没有法律依据。洛阳市西工区人民法院驳回张留现的执行异议，适用法律是《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，但张留现的情形完全符合第29条规定的条件，所有证据也足以证明张留现享有的权利能够排除执行，在诉讼中张留现认为其提出的异议也完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，故提起执行异议之诉，请求法院支持张留现的诉讼请求。王越辩称，一、张留现的第二项诉讼请求不是本案审理的范围，应依法驳回。本案是执行异议之诉，仅针对法院执行异议裁定不服的起诉，而房产所有权的归属属于其他的法律关系，张留现可另案另诉。二、在原借款纠纷过程中，王越三次申请洛阳市西工区人民法院对河南绿都置业有限公司的资产进行查封保全，并三次到孟津县房管局对河南绿都置业有限公司开发的，位于孟津县××路绿都·××春天小区××房产进行了保全查封。33套房产包括本案所涉房产，在保全时法官多次核查该33套房产没有任何权利人在孟津县房管局办理过房屋买卖登记手续，并且在执行阶段执行法官也多次核实保全房产信息，33套房产均为未出售房产。张留现所购房屋并未在房管局备案，不享有足以排除执行的民事权益，请求驳回张留现的诉讼请求。河南绿都置业有限公司辩称，本案所涉房屋系张留现合法取得，双方之间签订有购房合同书且张留现缴纳了购房款，应当停止对涉案房屋的执行。本院根据当事人的诉辩意见和证据认定事实如下：2015年6月，王越因与河南绿都置业有限公司、河南银祥投资担保有限公司、洛阳鸿迈商贸有限公司纠纷，向本院提起两起诉讼，2015年12月，本院作出（2015）西民三初字第758号、（2015）西民三初字第759号民事判决书，758号判决主文为：一、河南绿都置业有限公司于判决生效后十日内归还王越借款400万元及相应的利息；二、河南银祥投资担保有限公司对河南绿都置业有限公司的借款本息承担连带清偿责任；三、驳回王越的其他诉讼请求。759号判决主文为：一、河南绿都置业有限公司于判决生效后十日内偿还王越借款本金145万元；二、河南绿都置业有限公司向王越支付借款本金145万元的利息；三、洛阳鸿迈商贸有限公司对上述第一、二项绿都公司的债务承担保证责任；四、驳回王越的其他诉讼请求。河南绿都置业有限公司对一审判决不服，提起上诉。2016年9月，洛阳市中级人民法院对758号民事判决书作出了（2016）豫03民终1969号民事判决书，对759号民事判决书作出了（2016）豫民终2063号民事判决书。二审对758号判决中第一项利息扣除有所变动外，其他维持了一审判决的内容；二审对759号民事判决书维持了原判。两起案件二审判决生效后，河南绿都置业有限公司未履行生效判决，王越申请法院强制执行，本院于2017年5月4日依据（2017）豫0303执331号执行裁定书查封了河南绿都置业有限公司名下的涉案房产。案外人张留现以其已签订购房合同，且已居住在涉案房屋，对该房享有所有权为由提出异议，本院于2017年8月7日作出（2017）豫0303执异51号裁定书，裁定驳回张留现的执行异议。张留现为证明已购买位于孟津县××路绿都××春天小区××室房屋，提交了张留现（购买方）与河南绿都置业有限公司（预售方）于2014年2月12日签订的《绿都·维也纳春天正式定购书》，约定：张留现购买河南绿都置业有限公司开发的绿都·维也纳春天6号楼1单元602号房屋（建筑面积97.02平方米），单价2598元/平方米，认购价232848元，张留现于签署认购书时支付定金10000元，2014年6月11日前付清总房款100%，计232848元。张留现还提交了银行取现交易明细清单，河南绿都置业有限公司提交了孙艳丽的银行明细清单，通过银行明细清单的对账，张留现能够证明其于2014年3月24日提取现金115000元，向河南绿都置业有限公司的工作人员孙艳丽支付150000元，张留现陈述差额35000元为家中现金缴纳。张留现于2014年5月3日向河南绿都置业有限公司的工作人员孙艳丽支付50000元，2014年7月9日张留现河南绿都置业有限公司的工作人员孙艳丽支付22848元，加上支付的定金10000元，张留现共支付房款232848元。张留现为证明其主张，提交了上述款项由河南绿都置业有限公司出具的收据。王越对定购书的真实性无异议，但认为没有正式的商品房买卖合同；对收款收据不予认可，认为不是正规发票。河南绿都置业有限公司同意张留现的主张。张留现为证明在本院查封房屋前已合法占有涉案房屋，提交了2015年5月3日装修管理费194元、装修保证金1000元、代收暖气开口费2426元、天然气初装费3400元、物业管理费226.8元等收据6张，张留现陈述接收涉案房屋后未搬入居住。王越对证据的证明方向有异议，认为不能证明涉案房屋由张留现居住。河南绿都置业有限公司同意张留现的主张。2018年1月7日，本院到绿都·维也纳春天现场查看涉案房屋时，了解到所有小区的房产证均未办理，开发商正在通知业主办理房产证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”案外人执行异议之诉除了审查案外人是否为权利人外，还要求所主张的实体权利能够排除执行。本案中，涉案房屋仍然登记在河南绿都置业有限公司名下，张留现主张对其购买的房屋进行确权并排除执行，其诉讼请求获得支持的前提是对执行标的享有物权期待权。在执行程序中，对符合法定保护条件的未过户不动产买受人进行优先保护理论基础是买受人的物权期待权，买受人的物权期待权之所以受到保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有的方式对外进行了公示，物权期待权虽然从权利性质上还是债权，但由于其正在接近物权，与执行程序中的普通金钱债权相比，具有优先性，因此，物权期待权具有排除执行的效力。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于一般买受人物权期待权的保护条件规定，系普适性条款，只要符合该规定的条件，张留现就能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2014年2月12日张留现与河南绿都置业有限公司签订了《绿都·维也纳春天正式定购书》，在签订定购书后，张留现与河南绿都置业有限公司还需签订商品房买卖合同，也即《绿都·维也纳春天正式定购书》为商品房买卖合同的预约合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《绿都·维也纳春天正式定购书》约定了商品房的具体位置、面积、价款等，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，张留现已将购房款全部支付给河南绿都置业有限公司的工作人员孙艳丽，河南绿都置业有限公司认可公司孙艳丽银行卡上的资金往来是公司行为，且其他购房人的房款亦有多人多次转入孙艳丽的情形，能够判断出张留现已向河南绿都置业有限公司支付了全部购房款，故张留现与河南绿都置业有限公司签订的《绿都·维也纳春天正式定购书》应当认定为商品房买卖合同，也即张留现在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。张留现提交的2015年5月3日装修管理费194元、装修保证金1000元、代收暖气开口费2426元、天然气初装费3400元、物业管理费226.8元等收据，足以认定张留现在本院查封之前已占有涉案房屋。张留现购房后未能及时过户系因河南绿都置业有限公司原因，非自身原因。综上所述，张留现在本院查封前已与河南绿都置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，在查封之前已经合法占有涉案房屋，且非因买受人自身原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张留现享有物权期待权，其请求停止对位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产的执行，应予支持。关于张留现要求确认孟津县××路绿都××春天小区××室属张留现所有的诉讼请求，张留现享有的物权期待权从权利性质上仍然是债权，故对张留现的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于孟津县慧琳路绿都维也纳春天小区6-1-602室的房屋；二、驳回张留现的其他诉讼请求。本案诉讼费5665元，由王越负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  戴中周代理审判员  刘 英陪 审 员  何新爱二〇一八年二月二十八日书 记 员  李诗雨