湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6619号
上诉人（原审被告）：杨坤，男，1983年1月29日出生，土家族，住武汉市东西湖区。
被上诉人（原审原告）：湖北泰跃物业管理有限责任公司，住所地武汉市东西湖区环湖西路41号泰跃金河19栋1楼（11）。
法定代表人：刘善才，系公司总经理。
委托诉讼代理人：张炯炯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。
上诉人杨坤因与被上诉人湖北泰跃物业管理有限责任公司（以下简称“泰跃物业公司”）物业服务纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
杨坤上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人泰跃物业公司减收上诉人杨坤物业服务费，减收幅度为40%；三、判决被上诉人泰跃物业公司赔偿上诉人杨坤一审应诉经济损失1100元；四、判决被上诉人泰跃物业公司对擅自禁止车辆通行小区大门（正门），给上诉人杨坤造成的直接经济损失进行补偿，补偿金额3200元；五、判决被上诉人泰跃物业公司限期修复泰跃金河19栋1单元两部电梯及单元门；六、判决被上诉人泰跃物业公司公开书面向上诉人杨坤道歉。事实与理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。具体表现在：一审判决只认定了物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未对上诉人杨坤的诉求做出全部回应。一审判决书所陈述被上诉人泰跃物业公司提交的证据诸多与事实不符，特请求二审法院支持减收上诉人杨坤的物业服务费，减收幅度为40%。具体理由如下：1、小区内房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目在被上诉人泰跃物业公司管理期间房屋公共部位漏雨没有修缮，共用设施损毁，绿化枯死，小区内到处小广告，四处垃圾，主干道破损等等，上诉人杨坤多次向被上诉人泰跃物业公司交涉要求答复，被上诉人泰跃物业公司一直推脱并回避；2、上诉人杨坤房屋主卧八角窗，由于2013年开始外墙渗水，造成墙体发霉，墙纸脱落，榻榻米内部霉变以至开始掉漆，2016年8月霉味加重不能正常休息，拆除翻修时发现问题甚为严重，不是一天两天形成的。物业上门勘察对外墙注胶处理，但被上诉人泰跃物业公司以过保修期为由不予对上诉人杨坤损失进行补偿。以现场照片为证，由于此处设有榻榻米，未能及时发现并不代表是保修期限外发生的渗水。此次由于房屋质量问题翻修给上诉人杨坤带来近万元的损失。3、被上诉人泰跃物业公司未履行制止违反本物业的物业管理制动的行为，纵容部分业主侵占小区公共绿化带的行为，使得上诉人杨坤的业主权益受到损害；4、被上诉人泰跃物业公司从未召集业主代表会议，公布物业费用收支账目明细，接受业主的质询和审计，使得上诉人杨坤的业主权益受到损害，且未向上诉人杨坤公布物业管理费用收支账目。5、未征得上诉人杨坤及其他业主同意，私自占用车道闸和公共绿化带悬挂广告牌出租以牟利；6、电梯、单元门长期失修。7、被上诉人泰跃物业公司提交的证据诸多与事实不符。被上诉人泰跃物业公司所陈述的催缴信息和律师函均有失实之处。二、被上诉人泰跃物业公司提交的证据5催费公告照片，明显刻意隐去张贴日期，此催费照片实际于2017年2月开始张贴于公告栏，而非被上诉人泰跃物业公司所提到的2015年12月31日。上诉人杨坤虽无物证，但小区大部业主均可以证明。根据我国民事诉讼法第一百零二条规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的……”，请求法院对被上诉人泰跃物业公司涉嫌伪造证据进行追责。被上诉人泰跃物业公司于2017年4月13日起诉要求上诉人杨坤支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业管理费4909.26元，根据《中国共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。故上诉人杨坤可不再承担2015年2月之前的物业管理费。三、被上诉人泰跃物业公司一审所提供的证据4
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律师函，以2017年3月28日EMS特快专递及回执作为催收、沟通证据与事实不符，事实是至今上诉人杨坤都没有看到被上诉人泰跃物业公司所提及的律师函。直至一审开庭才确认被上诉人泰跃物业公司仍在使用上诉人杨坤2010年买房时所留手机号码，由此可见被上诉人泰跃物业公司的服务意识淡薄，未经与上诉人杨坤取得联系更谈不上沟通的前提下直接在一审起诉上诉人杨坤，给上诉人杨坤造成直接经济损失1100元。上诉人杨坤作为2012年入住的业主，首次预交物业费两年半，欠缴周期不是最长，欠缴金额不是最多，且一审判决被上诉人泰跃物业公司确有服务瑕疵，故被上诉人泰跃物业公司所谓随机抽取对象给上诉人杨坤所造成的经济损失理应由被上诉人泰跃物业公司承担。四、上诉人杨坤多次因被上诉人泰跃物业公司擅自禁止车辆通行小区大门（东门）一事投诉，被上诉人泰跃物业公司一直没有做出回应，造成上诉人杨坤对被上诉人泰跃物业公司失信。上诉人杨坤因方便出行特意购买靠近小区大门的19号楼房屋，当时19号楼的房屋单价和物业费均高于二期（除17栋）其他房屋，由此可见上诉人杨坤为此付出了额外成本，当上诉人杨坤2012年3月正式入住装修开始，被上诉人泰跃物业公司已经禁止大门（东门）通行车辆，所有车辆改走临时的南门（南门不在小区规划当中，现已封闭）。这样的改动让原本230米到达大门出口的距离陡增至916米，以每日平均进出两个来回为例，上诉人杨坤每日需多绕行2.74公里。从2012年7月（实际是3月）至2016年7月（大门复开）四年共计1460天，上诉人杨坤共计绕行4000余公里，以车辆城区平均每公里油耗0.8元计算，上诉人杨坤因此直接损失3200元，此诉求上诉人杨坤在一审答辩状已经表明，但是一审判决对此只字未提。特请求二审法院支持上诉人杨坤要求被上诉人泰跃物业公司补偿上诉人杨坤3200元经济损失。五、一审上诉人所提及与上诉人所享受服务直接相关联的19栋1单元电梯和单元门等公用设施问题从上诉人杨坤入住至今仍旧没有解决，大大的降低了上诉人杨坤所享受的物业服务质量和满意指数。电梯污损，电梯漏油，电梯照明没有一日是达到电梯出厂要求状态，电梯顶部装饰板多年缺失，电梯照明由原有的电杠照明擅自更改为小灯泡照明，电梯顶部长期漏油，电梯环境小广告乱圈乱画，监控摄像头沦为摆设，单元门上松下垮，单元门禁时灵时不灵，长期不能正常显示。电梯在2012年至2015年度由于电梯故障，上诉人杨坤时常缺失双电梯服务。故请求二审法院支持上诉人杨坤要求被上诉人泰跃物业公司限期整改修复电梯和单元门至正常状态。六、上诉人杨坤多次主动找物业公司和原先业主委员会吴主任反应问题，被上诉人泰跃物业公司一直没有回应，并非上诉人杨坤刻意不交物业费，直至被上诉人泰跃物业公司2017年2月在公告栏张贴欠费信息，对上诉人杨坤造成名誉损失。故请求二审法院支持上诉人杨坤要求被上诉人泰跃物业公司公开书面道歉。综上所述，一审法院认定事实不清，被上诉人泰跃物业公司并未充分履行约定之服务义务并给上诉人杨坤造成了直接经济损失和名誉损失，故恳请二审法院实地核实上诉人杨坤的诉状并于支持上诉人杨坤的要求。
泰跃物业公司辩称：请求驳回上诉人杨坤的全部上诉请求。一审判决认定事实清楚，且经一审法院要求我方已经要求了违约金的诉讼请求，一审法院本着当事人和谐共处的原则，我方也配合；上诉人杨坤第三点上诉请求没有事实与法律依据，请求驳回；上诉人杨坤第四点上诉请求与本案无关，其可另行起诉；上诉人杨坤第五项诉讼请求没有事实依据，且电梯的损坏，物业公司均有及时修理，尽到了积极维修的义务；上诉人杨坤第六项上诉请求请法院依法处理。
泰跃物业公司向一审法院起诉请求：1、杨坤支付泰跃物业公司2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4909.26元；2、案件受理费由杨坤负担。
一审法院认定事实：泰跃物业公司系武汉市东西湖区环湖路41号泰跃·金河小区的物业服务企业。杨坤系该小区19栋1单元1202室业主，房屋建筑面积96.26平方米。2011年12月20日，泰跃物业公司与杨坤签订《前期物业管理服务协议》，约定由泰跃物业公司为杨坤居住的小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积1.5元/平方米/月标准收取，业主收房时缴纳一年费用，以后每半年缴纳一次。杨坤入住该房屋后，物业服务费缴纳至2014年2月28日。泰跃物业公司在提供小区物业服务过程中，存在环境卫生、停车秩序及设施损坏等需整改情形，杨坤自2014年3月1日起未按时向泰跃物业公司交纳物业服务费。至2016年12月31日，杨坤共欠泰跃物业公司物业服务费4909.26元。2015年12月31日，泰跃物业公司在小区公告栏张贴物业费催缴公告，向欠缴物业服务费的单个业主逐一主张权利，同时要求杨坤于2016年1月15日前交纳2014年3月1日至2015年12月31日期间欠缴的物业服务费，但杨坤未在期限内支付。2017年3月28日，泰跃物业公司还向杨坤发出催缴物业服务费律师函，要求杨坤支付2014年3月1日至2016年12月31日期间物业服务费4909.26元，但杨坤在期限内仍未缴纳。自2014年3月1日至2016年12月31日，杨坤欠缴泰跃物业公司物业服务费共计4909.26元（1.5元/月/平方米×96.26平方米×34个月）。2017年4月20日，泰跃物业公司诉至法院，要求如诉称。审理中，泰跃物业公司撤回要求杨坤支付滞纳金10175.17元的诉讼请求，法院经审查予以准许。本案未达成调解。
一审法院认为，泰跃物业公司与杨坤签订《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。泰跃物业公司对泰跃·金河小区业主提供物业服务，有权收取物业服务费，杨坤有义务向泰跃物业公司缴纳物业服务费。本案中，杨坤提出泰跃物业公司物业服务费超过诉讼时效，经审查，泰跃物业公司一直在连续性的主张权利，并且提交了物业公司公告栏对杨坤欠缴物业服务费进行公告催收的照片以及邮政快递催收等证据予以证实，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从物业公司提供物业服务的长期性、连续性考虑，泰跃物业公司保持在两年诉讼时效期间内进行物业服务费催缴，诉讼时效期间几经中断并重新起算，泰跃物业公司提供的证据足以证明其在持续主张权利，杨坤否认泰跃物业公司催收物业服务费，但未提交证据证实，故本院不予采纳。审理中，杨坤还提出泰跃物业公司存在物业服务质量问题，因泰跃物业公司未依约履行物业服务规范确定的维护、管理及维修义务，属服务瑕疵行为，故对泰跃物业公司主张的物业服务费酌情予以减免。杨坤应支付自2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4909.26元，经泰跃物业公司书面催缴，杨坤在合理期限内仍未支付，损害了泰跃物业公司合法权益，应承担给付泰跃物业公司物业服务费的民事责任，法院酌定在90％范围内予以支持，即4418元；对其它部分物业服务费，法院不予支持。杨坤辩称泰跃物业公司未按服务协议约定履行义务、服务质量应改进提高的意见，法院予以采纳；其要求按欠费一折标准支付物业服务费，因泰跃物业公司不同意，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、杨坤于判决生效后十日内向湖北泰跃物业管理有限责任公司支付2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4418元；二、驳回湖北泰跃物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨坤负担20元，湖北泰跃物业管理有限责任公司负担5元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。杨坤对一审判决中“2015年12月31日，泰跃物业公司在小区公告栏张贴物业费催缴公告”有异议，认为泰跃物业公司并没有在小区公告栏张贴物业费催缴公告，即使其有张贴，也是在2017年2月22号至25号之间才张贴，杨坤对一审判决“2017年3月28日，泰跃物业公司还向杨坤发出催缴物业服务费律师函”有异议，认为其并没有收到该律师函，快递也并非其本人签字。本院认为，杨坤并无证据证实泰跃物业公司在小区公告栏张贴“物业费催缴公告”系2017年2月22号至25号之间张贴，且律师函系按杨坤住址邮寄并签收，杨坤认为其未收到该律师函无证据证实，对一审认定的该事实，本院予以确认。
本院认为，泰跃物业公司与杨坤签订的《前期物业管理服务协议》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，协议双方均应按照约定全面履行自己的义务。泰跃物业公司依约向杨坤提供了物业服务，杨坤也应向泰跃物业公司交纳物业服务费。因泰跃物业公司未依约履行物业服务规范确定的维护、管理及维修义务，属服务瑕疵行为，一审法院据此对泰跃物业公司主张的物业服务费已酌情予以减免，该处理合法得当，杨坤主张物业服务管理费应减收幅度为40%无事实及法律依据，本院依法不予支持。泰跃物业公司应依约履行管理与维修的义务，对杨坤要求泰跃物业公司修复泰跃金河19栋1单元电梯与单元门的诉请，与本案审理的物业服务纠纷不属同一法律关系，可另行主张，对杨坤此项请求，本院不予支持。杨坤请求泰跃物业公司赔偿其应诉经济损失1100元及绕行小区产生的3200元损失均属其他的法律关系，在本案中不予处理，杨坤可另行主张。杨坤认为泰跃物业公司从未召集业主代表会议，未公布物业费用收支账目明细，也未接受业主的质询和审计，使得杨坤业主权益受到损害的问题亦系另一法律关系，本院在本案中对此亦不予审理。杨坤要求泰跃物业公司书面道歉的诉请没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 肖 曼
审判员 张海鹏
审判员 白 瑞
二〇一八年一月四日
书记员 陈晓玲