江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5182号
上诉人（原审原告）：叶仁云，男，1968年10月18日生，汉族，住南京市雨花台区。
委托诉讼代理人：秦小彦，北京市高朋（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董泰安，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：南京润泰市场有限公司，住所地南京市雨花台区雨花经济开发区凤集大道15号1幢。
法定代表人：董明富，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁浩，男，1967年6月6日生，汉族，住南京市秦淮区，该公司安保部副部长。
上诉人叶仁云因与被上诉人南京润泰市场有限公司（以下简称润泰市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人叶仁云上诉请求：一、撤销一审判决第二项,改判被上诉人赔偿上诉人停产停业损失13385元、设备拆除安装、货物迁移搬运费21416元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以上诉人实际搬迁日超过征收决定公告日，亦已超过租期为由，判令上诉人不应获得停产停业损失补偿。缺乏法律依据。停产停业损失的计算是以实际搬迁日为准，与征收决定公告日及是否超租期无关。上诉人实际搬迁日属于出租人及政府予以明确许可的限定搬迁范围之内，按照自实际搬迁之日起计算停业损失具有充分的合理性与正当性，不属于超期搬迁。涉案租赁合同本身属无效合同，租赁期限等约定全部无效。一审以搬迁超过合同租赁期限为由判决，自相矛盾，违背法律规定。本案实践中，出租人给付所有商户提前搬家奖励费，上诉人的搬迁已被出租人认定属于提前搬迁。出租人未能就搬迁行为的补偿与承租人达成合理一致的情况下，承租人继续占有房屋属于行使不安抗辩权，不应当对其索取正当赔偿构成妨碍。本案中，包括上诉人之内的商户之所以迟迟未能搬迁，是由于出租人的虚假宣传与欺诈行为，非上诉人过错。二、依照法律规定，停产停业损失、设备拆除安装、货物迁移搬动费应当支付给实际使用人。本案中，即有直接证据证明上述费用的数额，也可采用法律推定的方法来推定损失，另外还有辅助证据来证明损失的存在。一审以无证据证明为由驳回上诉人请求属适用法律错误。三、根据违法人不能从违法行为获益的基本原则，也应当判令出租人向上诉人支付停产停业、设备安装、货物迁移搬运费用。被上诉人将违章建筑用于租赁，在拆迁中获得租金损失赔偿，额外获取停业损失，均属违法收益。四、本案所涉租赁合同已被法院认定无效，根据合同法规定，无效的合同，自始没有法律约定约束力。一审法院认定根据双方之间的租赁合同中的条款，认定被上诉人对停产停业损失、设备拆除安装、货物迁移搬运费不予以补偿属适用法律错误，于法无据。
被上诉人润泰市场辩称，涉案合同系双方自愿签订，上诉人商业经营，应自行承担风险。上诉人不是被征收人，依照法律规定和合同约定，不应当享有政府给予的征收补偿。租赁合同对在征收情况下，被上诉人不予补偿被上诉人损失有明确约定。政府征收时涉案合同已经履行完毕，双方在征收时没有任何法律关系。合同无效后，上诉人占有租赁标的物就是非法占有，依法不能获得搬迁补助费。上诉人滥用诉权，政府征收时上诉人没有领取被上诉人给付的赔偿费用，现却企图通过诉讼手段获取高额赔偿。涉案标的物已经被法院认定为违章建筑，违章建筑不予补偿。涉案合同无效，但上诉人没有信赖利益的损失，依法被上诉人不应赔付。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
叶仁云向一审法院起诉请求：1、润泰市场返还叶仁云租房保证金6000元；2、润泰市场赔偿叶仁云经营损失4088.5元；3、润泰市场赔偿叶仁云停产停业损失13385元；4、润泰市场赔偿叶仁云设备拆除安装、货物迁移搬运费21416元；5、润泰市场承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：自2003年起，叶仁云向润泰市场租用案涉商铺，租赁合同每年一签。2012年8月24日，叶仁云、润泰市场签订《南京润泰市场租赁合同书》，约定：叶仁云续租案涉商铺，租赁期限自2012年8月26日至2013年8月25日，年租金为16354元，市场综合管理费按租金总额的3%交纳。润泰市场向叶仁云交纳保证金3000元。在合同有效期内，如遇不可抗力、政府规划、市政工程等原因致润泰市场无法履行合同时，合同自然终止，润泰市场不负任何责任，但润泰市场应在原合同终止前一个月书面通知叶仁云。该合同约定的租期届满后，叶仁云继续使用案涉商铺，叶仁云、润泰市场双方未再签订书面租赁合同。在租用案涉商铺期间，叶仁云另向润泰市场租用22平方米仓库一间，并交纳了保证金3000元。至叶仁云离场时，叶仁云向润泰市场交纳案涉商铺、仓库的租金、市场管理费至2013年9月30日。
2012年9月28日，润泰市场举办开业十周年庆典活动。2012年12月28日，南京市秦淮区人民政府下发《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》，决定征收集合村路96号，并发出《公告》。2013年5月，润泰市场向全体经营户发出《南京润泰市场关闭及迁建公告》，告知业主润泰市场被列入征收范围。2013年7月13日，秦淮区征收办（甲方）与南京市集合村粮食仓库（乙方）签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定：被征收房屋位于南京市××村路××号，为乙方所有；甲、乙双方同意按照由江苏华盛兴伟房地产评估造价咨询有限公司、南京金汇通房地产评估事务所有限公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿金额为502574315元；甲方向乙方支付固定电话拆移补助费439580元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费45600元，宽带网拆除补助费709000元，太阳能热水器拆移补助费800元，合计1195780元；甲方向乙方支付征收生产用房的设备拆除安装、搬运费用42331938元，征收非营业用房的停业补偿费用26457461元，其他装修69510904元，资产设施22961470元，交纳年租金地价补偿26574912元，合计187836685元；被征收房屋结构为混合砖木，用途为工业仓储，属于私有非住宅；被征收房屋所有权证记载的房屋建筑面积为60202.9平方米，其中非住宅面积为60202.9平方米；其他未登记房屋52802.14平方米；土地使用权证记载的土地使用面积为123108.6平方米；房屋附属设施有电话1418部，有线电视2台，空调228台，宽带网1418端口，太阳能热水器4台。
经查，南京市集合村粮食仓库已于2013年11月12日由南京市工商局核准注销，其所有资产、股权、债务均转给润泰市场，该企业集合村路94号、96号在越城天地改造项目搬迁红线内，该区域内企业自管房涉及搬迁的相关手续和证明现由润泰市场出具。
2013年11月15日，润泰市场发出《公告》，告知业主秦淮区征收办已经张贴公告要求11月15日关闭搬迁润泰市场，要求经营户抓紧领取过渡市场钥匙，签订离场协议，办理离场腾空交接及相关费用结算手续，尽快搬离市场。2013年11月23日，润泰市场对南京润泰市场车辆进行管制。叶仁云于当月撤离案涉商铺，未签订离场协议。
2015年1月7日，叶仁云向一审法院提起诉讼，要求确认原、润泰市场签订的《南京润泰市场租赁合同书》无效。一审法院审理后于2015年3月作出（2015）秦民初字第381号民事判决，支持了叶仁云的诉讼请求。该案判决书查明，“2013年11月5日，叶仁云搬离涉诉商铺。”
关于叶仁云所提诉讼请求的计算方式，叶仁云陈述：其主张经营损失系以三个月租金计算，为16354÷12×3=4088.5元。其主张的停产停业损失系根据秦淮征收办支付给润泰市场的停产停业损失，以叶仁云租赁的商铺和仓库面积占比计算，为57.17÷113005.04×26457461=13385元。其主张的设备拆除安装、货物迁移搬运费系根据秦淮征收办支付给润泰市场的设备拆除安装、货物迁移搬运费，以叶仁云租赁的商铺和仓库面积占比计算，为57.17÷113005.04×42331938=21416元。
一审法院认为，叶仁云、润泰市场就案涉商铺签订的最后一份书面租赁合同于2013年8月25日租期届满，此后，双方未再续签书面合同，但叶仁云继续向润泰市场支付案涉商铺及仓库的租金、市场管理费至2013年9月30日，应认定双方合意租期延至2013年9月30日。现租期届满，叶仁云亦已撤离案涉商铺及仓库，润泰市场应将保证金6000元返还叶仁云。
关于叶仁云的其他诉讼请求：1、叶仁云与润泰市场租赁合同履行期内，2012年12月28日，南京市秦淮区人民政府下发《南京市秦淮区人民政府国有土地上房屋征收决定》，决定征收集合村路96号。但叶仁云的实际搬迁日为2013年11月，叶仁云、润泰市场之间的租赁合同已经履行届满。叶仁云并无可得利益损失，其主张三个月租金的经营损失4088.5元，缺乏依据，一审法院不予支持。2、根据国有土地上房屋征收与补偿相关规定，停产停业损失应自被征收人的实际搬迁之日起算。本案中，叶仁云的实际搬迁日是2013年11月，远远超过2012年12月28日的征收决定公告日，亦已超过叶仁云、润泰市场租赁合同约定的租期。叶仁云在租期届满后，未积极搬迁腾房，仍然实际占有房屋，不应获得停产停业损失补偿。故对叶仁云要求润泰市场支付停产停业损失13385元的请求，一审法院不予支持。3、关于叶仁云主张设备拆除安装、货物迁移搬运费21416元的诉讼请求，因叶仁云并无证据证实其实际发生前述费用，一审法院对该项请求亦不予支持。
另叶仁云、润泰市场之间的租赁合同约定，“在合同有效期内，如遇不可抗力、政府规划、市政工程等原因致润泰市场无法履行合同时，合同自然终止，润泰市场不负任何责任”，依据该约定，叶仁云、润泰市场之间的租赁合同如遇政府征收行为终止履行，润泰市场无需给付叶仁云补偿，叶仁云主张上述经营损失、停产停业损失、设备拆除安装、货物迁移搬运费补偿与合同约定不符，应不予支持。综上，一审法院判决：一、润泰市场于判决生效之日起十日内退还叶仁云保证金6000元。二、驳回叶仁云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费437元，由叶仁云负担337元，润泰市场负担100元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，叶仁云与润泰市场之间签订的租赁合同已经生效判决认定无效，但双方在合同中约定“在合同有效期内，如遇不可抗力、政府规划、市政工程等原因致润泰市场无法履行合同时，合同自然终止，润泰市场不负任何责任”，该约定系双方关于结算和清理的条款。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，依据双方该条约定，润泰市场无需给付叶仁云补偿款，故本院对叶仁云要求润泰市场赔偿停产停业损失及设备拆除安装、货物迁移搬运费费用的上诉请求，不予支持。
综上所述，上诉人叶仁云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费670元，由上诉人叶仁云负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十二月二十七日
书记员 王 慧