湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂鄂州中民三终字第00064号
上诉人（原审被告）：武汉瑞通利投资咨询管理有限公司，住所地：武汉市青山区和平大道1244号。
法定代表人：代汉华，该公司董事长。
委托代理人：谭宏铭，湖北吴都律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
被上诉人（原审原告）：鄂州德福物业管理有限公司，住所地：鄂州巿洋澜国际康城。
法定代表人：肖樱，该公司总经理。
委托代理人：刘磊，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人武汉瑞通利投资咨询管理有限公司（以下简称瑞通利公司）因与被上诉人鄂州德福物业管理有限公司（以下简称德福公司）物业服务合同纠纷一案，不服鄂州巿鄂城区人民法院（2014）鄂鄂民初字第00235号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员廖春花担任审判长，审判员邹围、代理审判员吴祥勇参加的合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人瑞通利公司的委托代理人谭宏铭，被上诉人德福公司的委托代理人刘磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：上饶凤凰物业管理有限公司（以下简称凤凰公司）于2005年1月17日与洋澜国际康城（以下简称康城）的开发商湖北捷迈特置业有限公司（以下简称捷迈特公司）签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，约定凤凰公司接受委托从事康城小区的物业管理服务。捷迈特公司制定了《洋澜囯际康城小区业主临时公约》，约定非住宅类物业的服务费为2元／平方米／月。2009年6月2日，捷迈特公司与瑞通利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定将康城小区东北商业裙楼一至三层共4080.12平方米（以下简称商铺）出卖给瑞通利公司，同时约定在业主管理委员会未正式聘任物业管理机构前，由出卖人指定的物业管理公司负责物业管理，买受人同意按政府主管部门批准的物业管理费标准交纳物业管理费，并遵守业主公约和物业管理条例。瑞通利公司于2009年6月在鄂州巿房产局办理房产证取得该房产。2012年12月31日凤凰公司退出康城小区的物业管理工作。2013年12月13日凤凰公司与德福公司签订协议，将瑞通利公司所欠的物业服务费122403.6元债权转让给德福公司。德福公司与康城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，约定自2013年1月1日起接受委托从事康城小区的物业管理工作，该合同约定非住宅餐饮类物业的服务费为2.07元／平方米／月。自2013年1月1日至2013年12月31日止，瑞通利公司未向德福公司交纳物业服务费共计101350.1元。
原审法院认为，瑞通利公司与康城的开发商捷迈特公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，同时在补充协议中双方对物业管理方面均进行了约定。瑞通利公司所购买的商铺属于康城小区的物业服务范围。德福公司在物业服务范围内提供了对房屋建筑共用部位、共用设施、设备及公共绿地的维修、养护、运行和管理，维持公共秩序等方面的服务。瑞通利公司在《商品房买卖合同》中承诺接受捷迈特公司指定的前期物业管理公司，遵守小区的业主公约，并承担缴纳物业服务费的义务，故捷迈特公司指定的凤凰公司及康城小区业主委员会委托的德福公司向瑞通利公司收取物业服务费，符合法律规定，应予支持。德福公司在受让凤凰公司对瑞通利公司的债权后，凤凰公司未履行通知义务，导致瑞通利公司在接到诉状时才得知该债权转让的事实，故对瑞通利公司不能产生债权转让的法律效力，德福公司诉请的要求瑞通利公司支付拖欠凤凰公司物业管理费122403.6元的诉讼请求，本院不予支持。瑞通利公司作为业主，如认为小区物业存在违反合同、未达到服务质量的情况下，可通过与德福公司协商或诉讼等法定方式解决，而不能拒交物业服务费，造成对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，影响到整个小区物业服务关系的良性循环。只有当物业公司服务不到位，并经业主或业主委员会要求改善后仍呈持续状态，才能由业主或业主委员会行使拒交物业费的先履行抗辩权。故瑞通利公司关于德福公司未向其提供物业服务，德福公司不应收取瑞通利公司的物业服务费的辩述意见，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：瑞通利公司于本判决生效之日起10日内支付德福公司物业服务费人民币101350.1元。案件受理费4700元由瑞通利公司负担（该费用德福该公司已预交，待判决生效后由瑞通利公司直接向德福公司支付）。
上诉人瑞通利公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人商铺是开发商卖给湖北融信博联投资有限公司（以下简称融信公司）的，双方买卖时就明确约定不收物业服务费，后上诉人受让该房屋，开发商委托进行物业服务管理的凤凰公司自开发商交付房屋的2009年起的几年时间里，从未向上诉人要求支付物业服务费。二、康城小区成立业主委员会时，因为有前述原因，没有任何单位告知上诉人参加业主大会，业主大会所订的一切事项也没有告知上诉人，上诉人对有关的事项也一概不知。故此业主委员会与被上诉人所订的一切对上诉人均没有约束力。三、上诉人的商铺是一个相对独立的场所，与被上诉人所服务的小区几乎是隔绝的，上诉人的卫生、保安都是自己解决，被上诉人的保安、卫生对上诉人处的卫生、安全没有丝毫顾及。同时，上诉人处的水、电、气，包括下水道都是由自己办理的，与该小区没有关系。房屋的隔热、漏水及房屋的维修也全是上诉人自己解决，被上诉人是不闻不问。可以说，被上诉人完全没有对上诉人提供物业服务，上诉人也完全用不上被上诉人提供物业服务。鉴于以上情况，上诉人认为原审判决判令上诉人承担物业服务费是明显错误的，请二审法院依法撤销鄂州巿鄂城区人民法院（2014）鄂鄂民初字第00235号民事判决并改判上诉人不承担物业服务费。
被上诉人德福公司答辩称：一、上诉人所提出融信公司的购房合同实际未履行。捷迈特公司与融信公司签订《商品房买卖合同》合同之后，实际并没有将房屋出卖、交付给融信公司，而是和上诉人签订了《商品房买卖合同》，并依据该合同在房产局办理了房屋的转让过户手续。因此审理本案的合同依据应当是上诉人公司签订的合同，而不是融信公司签订的合同。根据上诉人与捷迈特公司的合同附件四第6条约定，上诉人作为业主有缴纳物业服务费的义务，因此德福公司向上诉人索要物业服务费具有合同及法律的依据。二、康城业主委员会的成立及与德福公司签订物业服务合同均合法有效。康城业主委员会是在鄂州市房产局、鄂州市凤凰街道办事处及洋澜社区的指导下成立。因康城小区的业主人数较多，因此没有通知所有的业主参加业主大会，而是按照《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定，根据楼栋、单元推选业主代表参加业主大会，业主大会选举业主委员会，业主委员会代表业主大会与选聘的答辩人公司签订物业服务合同，整个过程合法。即便上诉人不知情以上的过程，也不影响其合法性，更不能否认物业服务合同对上诉人的约束力。三、上诉人的物业属于康城小区的范围，德福公司为上诉人提供了物业服务，上诉人依法应当缴纳物业服务费。上诉人的房屋是与康城小区整体规划，整体建设的，是小区的一部分。多年来德福公司为包括上诉人在内的业主提供了卫生、保安的服务，还专门为上诉人开辟了一个侧门，多次帮助上诉人协调与周边居民的矛盾。上诉人的物业用于商业经营，在小区内和侧面产生的大量的垃圾都是物业公司清扫，因此不能否认物业公司对其提供的服务。上诉人在购买房屋的时候，水、电及下水道各项设施都是齐备的，因为上诉人的房屋要用于商业经营，所以根据自己的需要对部分设施进行了改造，这些不是损坏维修，不是物业公司的服务范围，不能以此说明物业公司对其服务不到位。甚至上诉人的物业使用者未经过业主委员会和物业公司的同意，按照自己的需要将门前小区的公共场地改建，都是侵害小区全体业主的行为。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，请二审法院査明事实，驳回上诉人的上诉请求。
在本院指定的二审举证期限内，上诉人举出了五份证据：
证据一：电力工程承包合同，拟证明商铺供电设施是上诉人自己解决的；
证据二：防水工程施工协议，拟证明商铺屋面防水工程是上诉人自己解决的；
证据三：收据二份，拟证明上诉人缴纳电力设施及防水费用的情况；
证据四：环卫有偿服务协议书，拟证明商铺卫生由上诉人自己解决。
证据五：照片五张，拟证明上诉人的商铺是相对独立的。
德福公司质证称：对瑞通利公司的五份证据真实性没有异议，但认为达不到证明目的。
本院对瑞通利公司五份证据的证明内容予以采信。
被上诉人举出了三份证据：凤凰街道寿昌社区《情况说明》及鄂州市房产局《回复》，拟证明康城业主委员会是合法成立的机构；
证据二：康城业主委员会的《说明》，拟证明德福公司已依照《物业管理服务合同》的约定履行了自己的义务；
证据三：德福公司保洁人员工作照片及部分业主的投诉材料，拟证明德福公司为瑞通利公司的物业提供了保洁及协调小区内商居关系的服务。
瑞通利公司质证称：对证据一的真实性无异议，但小区业主委员会都是居住人员，经营户因未参加而权利没有得到保障；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性有异议，认为达不到证明目的。
本院认为，德福公司的证据一能反映康城业主委员会成立的过程，对该证据予以采信。对证据二、三的证明目的不予采信。
经审理查明：2005年1月17日，康城小区开发商捷迈特公司与凤凰公司签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》，委托凤凰公司从事康城小区前期物业管理服务。2005年1月20日，捷迈特公司制定《洋澜囯际康城小区业主临时公约》，约定非住宅类物业的服务费为2元／平方米／月。2009年6月2日，捷迈特公司与瑞通利公司签订《商品房买卖合同》，将位于康城小区建筑区划内的涉案商铺出卖给瑞通利公司，约定在业主委员会未正式聘任物业管理机构前，由捷迈特公司指定的物业管理公司负责物业管理，买受人同意按政府主管部门批准的物业管理费标准交纳物业管理费，并遵守业主公约和物业管理条例。瑞通利公司于2009年6月在鄂州巿房产局办理房产证取得该房产。瑞通利公司在凤凰公司为康城提供物业管理服务期间一直未交纳物业管理费。2012年12月25日，康城业主委员会成立。2012年12月31日，凤凰公司退出康城小区的物业管理工作。2013年12月13日凤凰公司与德福公司签订债权转让协议，将瑞通利公司拖欠的2011年10月至2012年12月31日的物业服务费122403.6元债权转让给德福公司。康城业主委员会与德福公司签订《物业管理服务合同》，约定自2013年1月1日起委托德福公司从事康城小区的物业管理工作，委托管理事项包括小区内建筑公用部位、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境的清洁卫生，公共秩序的维护等。同时约定小区内经营餐饮类商铺的物业服务费为2.07元／平方米／月。2011年至2014年间，商铺的使用人绿岛酒店出于经营需要，在与业主委员会或物业公司交涉无果后，自行对商铺的供电、隔热、保洁等进行改造或增加服务。绿岛酒店的送货车辆需付费进入康城小区。截至目前，瑞通利公司未向德福公司交纳物业服务费。
本院认为：瑞通利公司于2009年6月2日与出卖人捷迈特公司签订《商品房买卖合同》，并办理房产登记手续，成为涉案商铺所有权人。融信公司于2009年4月27日与捷迈特公司签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，且瑞通利公司和融信公司没有合同权利承继关系，因此审理本案的合同依据应当是捷迈特公司与瑞通利公司而不是融信公司签订的合同，故瑞通利公司不能以融信公司与捷迈特公司之间约定为理由拒交物业服务费。康城业主委员会与德福公司签订物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对包括瑞通利公司在内的所有康城业主均具有约束力。瑞通利公司的商铺位置虽相对独立，但仍位于康城小区建筑区划内，属于合同约定的物业服务范围，德福公司为康城小区提供物业服务项目主要为公共服务，包括小区内建筑公用部位、公用设施的维修、养护和管理，公共绿地的养护和管理，公共环境的清洁卫生，公共秩序的管理维护等，瑞通利公司作为康城小区业主，应对康城小区的公共物业管理服务承担物业管理费。
同时，本案存在以下情形：1.德福公司未充分证明其严格按照物业服务合同的约定对瑞通利公司的商铺提供了物业管理服务；2.商铺的特殊位置一定程度上影响使用者充分享受物业服务；3.商铺的经营性质决定经营者需要对相关设施进行增改；4.商铺的供电、隔热、保洁等是在商铺使用者与康城业主委员会或物业公司交涉无果后自行改造或增加的；5.商铺物业使用者车辆需付费进入康城小区；6.商铺前的安保、保洁等服务主要由商铺使用者自行承担。考虑到存在以上特殊情形，本院根据本案的具体情况，依据公平原则，将瑞通利公司2013年1月1日至2013年12月31日需要支付的物业服务费认定为30000元。综上，上诉人瑞通利公司的上诉理由部分成立，对该部分予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理有违公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂民初字第00235号民事判决；
二、瑞通利公司于本判决生效之日起十日内向德福公司支付物业服务费30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回德福公司的其他诉讼请求；
本案一审案件受理费4700元、二审案件受理费2300元共计7000元，由德福公司负担5400元，瑞通利公司负担1600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖春花
审 判 员 邹 围
代理审判员 吴祥勇
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 胡 航
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