吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉06民终180号上诉人（原审被告）：白山市广泽房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街***号。法定代表人：徐映川，总经理。委托诉讼代理人：李守乾，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博研，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭元香，女，1975年12月25日生，汉族，无职业，住白山市浑江区江北锦绣家园*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。白山市广泽房地产开发有限公司（以下简称广泽房地产公司）与郭元香房屋买卖合同纠纷一案，浑江区人民法院作出（2015）浑民二初字第1244号民事判决，广泽房地产公司对此不服，上诉于本院，本院作出（2017）吉06民终210号民事裁定，撤销原判，发回浑江区人民法院重审。浑江区人民法院重审后作出（2017）吉0602民初1517号民事判决，广泽房地产公司对此不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。广泽房地产公司上诉请求：撤销原审判决，驳回郭元香的诉讼请求；一、二审诉讼费由郭元香承担。事实和理由：广泽房地产公司与郭元香签订的《商铺内部认购协议》中已明确约定了铺位面积、铺位交付时间、最终价款等主要内容，郭元香单方对公摊面积、误差计算、房屋设计等问题有异议，拒绝签署正式《商品房买卖合同》，不应认定为缺乏买卖合意，解除合同。广泽房地产公司预交付给郭元香的商铺位置、面积无任何变化，完全可以交付。无证据显示广泽房地产公司建设的楼房主体发生了设计变更，且主体是否变更设计不影响郭元香所在一层的商铺位置，广泽房地产公司所售商铺手续齐全，属合法销售，不存在任何违法情形，广泽房地产公司与郭元香之间的买卖合意应予以保护，解除合同的法定条件未具备，不应判决解除合同。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持广泽房地产公司的上诉请求。郭元香答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回广泽房地产公司上诉请求，维持一审判决。郭元香向一审法院起诉请求：1、解除郭元香、广泽房地产公司于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》；2、广泽房地产公司返还郭元香购房款209748元，并支付银行同期贷款利息（利息的起止时间为：以139832元为基数，从2012年11月1日起至款付清之日止；以69916元为基数，从2014年3月31日起至款付清之日止）。事实和理由：广泽房地产公司开发广泽国际购物中心，郭元香预购该购物中心1层A-12号商铺，面积为41.74平方米，单价为16736.46元/平方米，总价款为698580元。郭元香于2012年11月1日交付房款139832元、2014年3月31日交付房款69916元，共计209748元。因广泽房地产公司做虚假宣传，私自变更原设计，由4层变为5层，其构成根本违约。另外，郭元香购买的是1层A-12号商铺，但位置并不明确，本应属于公摊面积的立柱又重复出现在商铺净面积内，致使合同目的无法实现。故郭元香为维护自身权益，诉至法院。一审法院认定事实：广泽房地产公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，该公司对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委做出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。广泽房地产公司于2012年5月24日取得本案所涉项目工程的《建设用地规划许可证》，并于2013年取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。广泽房地产公司于2014年11月5日办理了广泽国际购物中心内铺的《商品房预售许可证》。2014年12月上述综合楼竣工，实建楼层30层，1-5层为商业用楼，6-30层为住宅。2015年5月7日，上述综合楼经验收为工程质量合格。2012年11月1日，广泽房地产公司与郭元香签订《商铺内部认购协议书》，约定：郭元香购买广泽房地产公司开发建设的广泽国际购物中心1层A-12号商铺、建筑面积41.74平方米、商铺单价每平方米16736.46元，总金额698580元。郭元香于签约当日交付首付款139832元，广泽房地产公司向郭元香出具首付款139832元收据。郭元香又于2014年3月31日交付首付款69916元，广泽房地产公司向其出具首付款69916元收据。郭元香共交付商铺首付款209748元，之后未再交付房款，双方也未签订正式的《商品房买卖合同》。另查，广泽国际购物中心于2015年1月25日开业。郭元香所购买的商铺楼盘表户籍号为120176，楼盘表建筑面积为41.5平方米，套内面积为18.79平方米，内含部分立柱。浑江区人民法院于2017年10月12日组织双方当事人到广泽国际购物中心现场实际测量面积为18.78平方米。现该商铺出租给手机经营业户。一审法院认为，郭元香与广泽房地产公司所签订的《商铺内部认购协议》是双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。但是，双方在《商铺内部认购协议书》中明确约定，铺位面积、铺位交付时间、最终的价款等主要内容，均待签订正式的《商品房买卖合同》之后确定。现因合同双方在公摊面积、误差计算、房屋设计等问题上产生分歧，经协商后仍不能达成一致意见，郭元香亦明确表示拒绝签署正式的《商品房买卖合同》。现郭元香只缴付首付款，并未缴付全部购房款，且双方至今未签订正式的《商品房买卖合同》。合同是双方意思自治的体现，因双方在《商品房买卖合同》的主要内容上缺乏合意，合同已失去订立的基础，当事人期待通过合同而达到的交易目的无法实现。再者，广泽国购位于白山市闹市街区，现双方已失去合同的信赖基础，此商铺已经由广泽房地产公司转租给手机经营户，假如继续强制双方履行合同，不仅使一方当事人的利益受损，且有悖于市场经济自由、自愿的原则。从衡平双方当事人目前利益受损状况且从长远利益出发，对郭元香要求解除双方于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》的诉讼请求，予以支持。郭元香、广泽房地产公司签订的《商铺内部认购协议书》解除后，广泽房地产公司应返还郭元香已交付的购买款209748元及利息（以139832元为基数，从2012年11月1日起至款付清之日止按中国人民银行同期存款基准利率计算利息；以69916元为基数，从2014年3月31日起至款付清之日止按中国人民银行同期存款基准利率计算利息）。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：“一、解除郭元香与白山市广泽房地产开发有限公司于2012年11月1日签订的《商铺内部认购协议书》。二、白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还郭元香购房款209748元及利息（以139832元为基数，从2012年11月1日起至款付清之日止按中国人民银行同期存款基准利率计算利息；以69916元为基数，从2014年3月31日起至款付清之日止按中国人民银行同期存款基准利率计算利息）。三、案件受理费4446元，由白山市广泽房地产开发有限公司负担。”经本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第二十一条：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”的规定，广泽房地产公司与郭元香签订的《商铺内部认购协议》对铺位的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积及发生误差的处理方式、铺位的交付时间、最终价款等约定不明，为此双方发生纠纷，现郭元香亦明确表示拒绝签署正式的《商品房买卖合同》，双方已失去订立合同主要内容上的合意，一审判决认定双方已失去合同的信赖基础，如继续强制双方履行合同，不仅使一方当事人的利益受损，且有悖于市场经济自由、自愿的原则。从衡平双方当事人目前利益受损状况且从长远利益出发，对郭元香要求解除《商铺内部认购协议书》的诉讼请求予以支持并无不当，广泽房地产公司上诉主张不应解除合同的理由不成立，本院不予支持。综上所述，白山市广泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4446元，由白山市广泽房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  迟吉岩代理审判员  兆艳红二〇一八年二月二十八日书 记 员  胡 雪—1—