广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0109民初646号
原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行。
负责人：林海，该支行行长。
委托代理人：农萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。
委托代理人：黄跃萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告：苏世玉。
被告：广西荣裕盛昌置业有限公司。
法定代表人：郑敬陶，该公司董事长。
委托代理人：陈靖，广西通诚律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）与被告苏世玉、被告广西荣裕盛昌置业有限公司（以下简称荣裕盛昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月1日受理后，依法由审判员梁秋云适用简易程序，于2016年10月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人农萍、被告荣裕盛昌公司的委托代理人陈靖到庭参加诉讼。被告苏世玉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行园湖支行诉称：2014年12月25日，原告与被告苏世玉签订一份编号为450060009-2012-20140376567《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告贷款515000元给被告苏世玉，借款期限从2014年12月25日至2O34年12月25日止。合同约定了贷款利率与贷款逾期的罚息利率，采用等额本息还款方法，并对违约责任进行了约定。被告苏世玉以位于南宁市××区××大道××号楼×单元×号房作抵押，被告荣裕盛昌公司为被告苏世玉的借款提供连带责任保证。原告依约将贷款借给被告苏世玉。贷款发放后，被告苏世玉未按时足额履行还款义务，多次逾期还款（含利息）。经原告多次催促，被告苏世玉仍未偿还借款本息，被告荣裕盛昌公司亦未承担按照约定应负的连带保证责任。综上，原告认为被告苏世玉多次拖欠还款，其行为已构成了严重违约。为维护原告的合法权益，特提起诉讼�请求判令：一、解除原告与被告苏世玉签订的编号为450060009-2012-20140376567《个人住房（商业用房）借款合同》（庭审补充要求合同自判决生效之日起解除）；二、被告苏世玉偿还原告借款本金500350.06元；三、被告苏世玉支付原告借款期利息、罚息和复利共10353.98元（暂计至2016年7月13日，以后至实际清偿之日止的借款期利息、罚息和复利均以借款本金500350.06元为基数，均按借款合同约定的逾期贷款利率即贷款利率水平上加收50％分段计付；四、被告苏世玉赔偿原告律师代理费23428元；五、被告苏世玉承担本案诉讼费用；六、被告荣裕盛昌公司对被告苏世玉的上述债务承担连带保证责任；七、原告对权属被告苏世玉的抵押物（位于南宁市××区××大道××号楼×单元×号房）经处置后所得价款享有优先受偿权。
原告向本院提供的证据及主�证明的内容：1.证明、个人婚姻状况声明，拟证明被告苏世玉申请贷款时提交个人声明及村委证明以证明其婚姻状况的事实；2.个人住房（商业用房）借款合同，拟证明原告与被告苏世玉存在借贷法律关系的事实；3.个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，拟证明被告荣裕盛昌公司对被告苏世玉的借款承担连带担保责任的事实；4.中国建设银行个人贷款支付凭证，拟证明原告已按合同约定向被告苏世玉发放贷款的事实；5.中国建设银行个人贷款对账单，拟证明截至2016年7月13日被告苏世玉的还款及违约事实；6.房屋预告登记证明，拟证明被告苏世玉将其所有的房产办理抵押登记的事实；7.收据，拟证明原告支付律师费的事实；8.委托代理协议、广西增值税普通发票（均为当庭提交），拟证明原告委托律师代理诉讼并支付律师费23428元的事实；9.中国建设银行个人贷款对账单（当庭提交），拟证明截至2016年10月17日被告苏世玉尚欠借款本金数额与起诉时的金额一致，未偿还过借款的事实。
被告苏世玉未作出答辩，亦未向本院提供证据。
被告荣裕盛昌公司辩称：一、原告要求解除合同是否符合法律规定由法院认定；二、原告要求支付利息、复利、罚息缺乏依据，逾期还款的损失一般为银行利息，罚息的性质是违约金，在法院支持利息的情况下，不应该支持罚息和复利；三、同意承担连带保证清偿责任，但本案借款存在抵押物，为能一次性解决本案纠纷，首先应该处置抵押物，被告会配合办理处置手续。
经庭审举证质证，被告荣裕盛昌公司对原告提供的所有证据的真实性均无异议，但认为证据8中的委托代理协议上的乙方即律师�务所没有盖章，原告也没有提供转款凭证，律师费是否实际发生由法院认定。本院认为原告提供的证据均真实合法有效，且与本案有关联性，可以作为本案事实认定的根据。
本案争议焦点：一、原告与被告苏世玉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除，何时解除；二、原告要求被告苏世玉提前偿还借款本金500350.06元及支付利息（包括借款期利息、罚息和复利）有何事实根据和法律依据，利息（包括借款期利息、罚息和复利）如何计算；三、原告要求被告苏世玉赔偿律师代理费23428元有何事实根据和法律依据，律师代理费如何计算；四、原告要求对处置被告苏世玉抵押预告登记的房屋所得价款优先受偿有何事实根据和法律依据。
根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：
2011年11月18日，原告建行园湖支行（称乙方、债权人）与被告荣裕盛昌公司（称甲方、保证人）签订一份编号为4500600092011002的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；债务人是指因购置座落于南宁市××区××大道××一期项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；担保的债权是指自2011年11月18日至2016年11月18日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、公告费、律师费等）；担保责任的最高限额为捌亿伍仟万元整；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议，等等。甲、乙双方均在合同上加盖公章。
2014年12月25日原告建行园湖支行（称借款人）与被告苏世玉（称贷款人）签订一份编号为450060009-2012-20140376567的《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：借款人向贷款人借款用于购置荣裕盛昌公司出售的商品房，房屋坐落于××区××大道××号楼×单元×号；借款本金为515000元，借款期限为240个月即2014年12月25日至2034年12月25日，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮2%，自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率的上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一�。基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率相应进行调整。借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款人将款项一次性划入荣裕盛昌公司开户于园湖支行营业部的账号为××的账户；贷款还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有对日的，则当月最后一日为还款日；借款人选取委托扣款方式还款，委托扣款账户为苏世玉开户于建行的账号为××的账户，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内，未足额存入造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；借款人采用等额本息还款方法还款，在本合同签订时的贷款利率�平下，每月归还本息金额为3771.19元；担保方式为保证和抵押，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为××区××大道××号楼×单元×号房，面积127.76平方米，价值736664元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权行使以下一项或几项权利，包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的计息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、公告费、律师费等）由借款人承担；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为4500600092011002的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内，等等。原告在借款合同的落款“贷款人”处加盖个人贷款合同专用章，被告在“借款人”和“抵押人”处签名。
2014年12月31日，原告向收款人户名为××半岛买房人户、开户于建行的账号为××的账户发放了贷款515000元，被告苏世玉在《中国建设银行个人贷款支付凭证》的落款“借款人”处签名确认。2015年2月4日，被告苏世玉购买并用于抵押的位于××区××大道××号楼×单元×号房屋在南宁市住房保障和房产管理局进行了抵押权预告登记，邕房预字第××号《房屋预告登记证明》上记载预告登记权利人为建行园湖支行，预告登记义务人为苏世玉，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。贷款发放后，被告苏世玉偿付了部分借款本息，自2016年2月1日起至2016年7月13日止，被告苏世玉没有偿付2016年2月至6月的各期借款本息，已连续违约5期。截至2016年7月13日，被告苏世玉累欠到期借款本金6696.92元、利息（包括借款期利息、罚息和复利）10353.98元，借款本金余额为500350.06元。该日后至开庭审理之日，被告苏世玉仍未偿付任何借款本息，尚欠原告到期及未到期借款本金500350.06元。至庭审结束日，被告苏世玉购买的房屋尚未办理房屋所有权证，未办理房屋抵押权的正式登记。
2016年7月原告委托广西南国雄鹰律师事务所向被告苏世玉追索本案贷款，并与该所签订《委�代理协议》，由其代理本案诉讼。该律师事务所依据现行《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》，以诉讼标的510704.04元（截至2016年7月13日尚欠到期和未到期借款本金500350.06元＋累欠利息10353.98元）为基数，分段累计收取一审诉讼程序的律师服务费为23428元（10万元×5%＋40万元×4.5%＋10704.04元×4%）。2016年10月13日该律师事务所向原告出具了收取律师费23428元的增值税发票。该律师事务所指派的律师农萍参加了本案诉讼活动。
本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告苏世玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。2011年11月18日原告建行园湖支行与被告荣裕盛昌�司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》以及2014年12月25日原告与被告苏世玉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告苏世玉之间成立金融借款合同关系，原告与被告荣裕盛昌公司之间成立保证合同关系。合同成立后，各方均应按合同的约定履行义务。
一、关于原告与被告苏世玉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除、何时解除，被告苏世玉应否偿还借款本金500350.06元、支付利息以及利息（包括借款期利息、复利和罚息）如何计算的问题。原告建行园湖支行向被告苏世玉发放贷款后，被告苏世玉未能按合同约定按期足额偿付借款本息，至原告起诉前的2016年7月13日已连续逾期5期。该日后至开庭审理之�，被告苏世玉也未偿付任何借款本息，已构成根本性违约，原告有权依合同约定解除合同、宣布合同提前到期、提前收回到期和未到期的全部贷款，并按合同约定计收利息（包括借款期利息、复利和罚息）。故对原告要求解除与被告苏世玉签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。该借款合同自本案判决生效之日起解除。截至2016年7月13日被告苏世玉尚欠原告到期及未到期借款本金500350.06元，应予偿还，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于借款期利息、复利和罚息的计付问题，计至2016年7月13日被告苏世玉尚累欠原告借款利息（包括借款期利息、复利和罚息）10353.98元，应支付给原告。本案《个人住房（商业用房）借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故自2016年7月14日起至判决生效之日止的借款期利息、罚息和复利仍应按合同的约定方法和利率计付。本案合同没有约定复利的计付利率，可以按照逾期罚息的利率计付。原告要求2016年7月13日后的借款期利息、罚息和复利均以借款本金500350.06元为基数，均按合同约定的逾期贷款利率分段计付，没有法律依据，对该意见本院不予采纳。利息具体计算方法为：2016年7月14日起至本案判决生效之日止的借款期利息按合同约定的计算方法和中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮2%计付；2016年7月14日起至本案判决生效之日止的逾期罚息以各期逾期借款本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮2%再加收50%计付；2016年7月14日起至本案判决生效之日止的复利以各期应付未付借款期利息为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮2%再加收50%计付。本案判决�效之日起至生效判决确定的履行期限最后一日止产生的利息属于逾期债务利息，应以实欠借款本息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付，此期间的借款期利息、逾期罚息和复利不再计付。
二、关于原告要求被告苏世玉赔偿律师代理费23428元的问题。因被告苏世玉未按期偿付借款本息，原告向法院提起诉讼并委托广西南国雄鹰律师事务所代理本案，实际向该所支付了律师服务费23428元。该费用是原告为实现债权而发生的费用，且计付方式合法合理，原告有权依合同约定要求被告苏世玉赔付。故对原告要求被告苏世玉赔偿律师服务费23428元的诉讼请求，本院予以支持。
三、关于原告要求对处置被告苏世玉用于抵押的房屋所得价款优先受偿的问题。原告与被告苏世玉之间就本案用于抵押的房屋仅办理了抵押预告登记手续，至庭审结束日未办妥正式抵押登记手续，原告亦没有取得房屋他项权证，抵押效力尚未发生，原告主张就处置被告苏世玉的抵押房产所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。
四、关于原告要求被告荣裕盛昌公司对本案债务承担连带清偿责任的问题。根据本案各方签订的合同，原告与被告荣裕盛昌公司之间形成合法有效的保证合同关系，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“保证期间自原告与借款人签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止”，由此，被告荣裕盛昌公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，至庭审结束日抵押房产未办理正式抵押登记手续，被告荣裕盛昌公司应按约定在保证担保范围内对借款人即被告苏世玉的本案债务承担连带保证责任。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告荣裕盛昌公司承担保证责任后，有权向被告苏世玉追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共�国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告苏世玉于2014年12月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号450060009-2012-20140376567）于本案判决生效之日起解除；
二、被告苏世玉偿还给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金500350.06元；
三、被告苏世玉支付给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息（包括借款期利息、逾期罚息和复利，计算方法：截至2016年7月13日已累欠借款期利息、逾期罚息和复利共10353.98元；2016年7月14日起至本案判决生效之日止的借款期利息按合同约定的计算方法和中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮2%计付；2016年7月14日起至本案判决生效之日止的逾期罚息以各期逾期借款本金为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮2%再加收50%计付；2016年7月14日起至本案判决生效之日止的复利以各期应付未付借款期利息为基数，按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮2%再加收50%计付。本案判决生效之日起至生效判决确定的履行期限最后一日止的逾期债务利息，以实欠借款本息为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付）；
四、被告苏世玉赔付给原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师服务费23428元；
五、被告广西荣裕盛昌置业有限公司对上述第二、三、四项债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告苏世玉追偿；
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行其他诉讼请求。
案件受理费9142元，按适用简易程序审理规定减半收取为4571元（原告已预交），由被告苏世玉和被告广西荣裕盛昌置业有限公司共同连带负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市�级人民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（上诉案件受理费在5000元以下的，预交至以下账户：户名待结算财政款项中院诉讼费专户，账号××，开户行中国农业银行南宁市竹溪支行；上诉案件受理费在5000元以上的，预交至以下账户：户名南宁市中级人民法院，账号××，开户行中国农业银行南宁市竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 梁秋云
二〇一六年十一月一日
书记员 刘小燕
附相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未�照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利�。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。