湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江岸民初字第01931号
原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司，住所地：湖北省黄梅县黄梅镇民营二路。
法定代表人张华宁，总经理。
委托代理人徐广（特别授权代理），湖北津延律师事务所律师。
被告武汉营造组室内设计有限公司，住所地：湖北省武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼。
法定代表人李进，总经理。
委托代理人陈震宇（特别授权代理），湖南湘声律师事务所律师。
委托代理人徐保国（一般授权代理），男，汉族，武汉营造组室内设计有限公司员工，住湖北省浠水县。
原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司（以下简称凤凰城公司）诉被告武汉营造组室内设计有限公司（以下简称营造组公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法由审判员侯立平适用简易程序于2015年8月6日公开开庭进行了审理。因本案的审理结果与其他案件有关联，本院于2015年9月9日作出（2015）鄂江岸民初字第01931号民事裁定书，裁定本案中止审理。因中止原因消除，本案于2016年5月12日恢复审理，并于2016年5月12日再次公开开庭进行了审理。2016年5月12日，原告凤凰城公司向本院申请对承租房屋的装修和附属设施的市场价值进行评估，本院依法委托湖北八方森林资源资产评估有限公司进行评估，2016年6月20日，上述公司以“当事人不承诺评估人员进入房屋现场勘察”为由向本院出具退案函。本院另行委托湖北华中资产评估有限责任公司进行评估，2016年8月15日，上述公司以“超出资产评估法定鉴定范围”为由向本院出具退案函。因本案案情复杂，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，本案依法裁定转为适用普通程序，并依法组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员刘静萍、李国良参加的合议庭于2016年10月25日再次公开开庭进行了审理。原告凤凰城公司的委托代理人徐广，被告营造组公司的法定代表人李进、委托代理人陈震宇、徐保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凤凰城公司诉称，凤凰城公司的法定代表人张华宁准备开一家日本料理店，凤凰城公司多次与营造组公司的法定代表人李进协商房屋租赁事宜，张华宁均强调所租房屋一定要能长期经营，李进多次保证其对位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼的房屋拥有产权。故2014年7月6日凤凰城公司与营造组公司签订《房屋租赁合同》一份，内容主要包括：1、营造组公司将拥有产权或处置权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼的房屋（面积160平方米）出租给凤凰城公司；2、租期为2年，期满凤凰城公司有优先承租权。合同签订后凤凰城公司于2014年7月16日一次性向营造组公司支付2年租金240，000元。后张华宁以个人名义注册武汉市江岸区安藤家料理店并装修和支付特许经营费。但营造组公司并非诉争房屋的所有权人也无权处置。营造组公司在未经房屋所有权人同意的情况下，擅自将房屋转租给凤凰城公司，双方签订的《房屋租赁合同》无效，营造组公司为了牟取不当利益，采取隐瞒、欺诈的手段将无权处分的房屋转租给凤凰城公司，应承担合同无效的全部过错责任。故诉至法院，请求判令：1、营造组公司返还凤凰城公司房屋租金240，000元；2、判决营造组公司赔偿凤凰城公司经济损失共计299，200元，其中包括装修费160，000元、设备款32，000元、二年特许经营费107，200元；3、本案诉讼费用由营造组公司承担。
被告营造组公司辩称，营造组公司是和张华宁个人签订的房屋租赁合同，凤凰城公司不具备原告的主体资格。营造组公司和蒋志坚签订的房屋租赁合同是合法有效的，营造组公司转租给张华宁的事情业主郑凤君的委托代理人蒋志坚自始至终是知情的。蒋志坚明知营造组转租没有提出异议，表示蒋志坚对营造组的转租行为是认可的。出租人知道或者应当知道承租人转租，出租人在知道承租人转租后六个月内没有提出异议，表示出租人认可转租的事实。凤凰城公司的诉讼请求没有事实依据，凤凰城公司主张的经济损失与营造组公司的转租行为无事实和法律关系。综上，请求法院驳回凤凰城公司的诉讼请求。
经审理查明：坐落于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号建筑面积为85.81平方米的房屋所有权人为郑凤君，郑凤君委托蒋志坚办理该房屋的租赁事宜。2013年3月28日，营造组公司与蒋志坚签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，租赁期共36个月，自2013年4月1日起至2016年3月31日止，月租金为2，400元；营造组公司先行支付押金2，000元（因拆除了隔墙及水池和水管的押金）；承租方不得损坏房屋结构，不得将房屋擅自转让或移作它用，若中途停租及违反合同规定，应合理赔偿出租方；合同还约定了其他条款。
案外人艾普选拥有坐落于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼2号房屋的使用权。2010年12月18日，营造组公司与艾普选签订《房屋租赁合同》一份，约定：艾普选将上述房屋［使用面积22.53㎡＋21.99㎡＋厨房（走道）］租给营造组公司使用，租金为1，500元／月，租赁期限为5年，从2011年1月1日至2015年12月31日止；营造组公司不得转让、转租；合同还约定了其他条款。合同签订后，艾普选将上述房屋交付营造组公司占有、使用。2015年7月20日，双方协商解除上述租赁合同。
2014年7月6日，营造组公司（甲方）与凤凰城公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将拥有产权或处置权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼的房屋（建筑面积160平方米）出租给乙方使用；租期从2014年7月10日起至2016年7月10日止，乙方有优先续租权；房屋每月租金为10，000元，乙方签字之日起十日内交清24个月租金240，000元；凤凰城公司不得擅自改变房屋结构及用途；合同还约定了其他条款。租赁合同上承租方（乙方）名称为凤凰城公司，地址及身份证号码为凤凰城公司的办公地址和注册号。凤凰城公司的法定代表人张华宁在合同上签字，营造组公司在合同上盖章。合同约定的武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼的房屋（建筑面积160平方米）即为郑凤君拥有所有权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号房屋和艾普选拥有使用权的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼2号房屋。2014年7月16日，凤凰城公司向营造组公司支付2年租金240，000元，营造组公司向凤凰城公司出具收据。
2014年6月27日，凤凰城公司与案外人上海良全餐饮管理有限公司（以下简称良全公司）签订《安藤家加盟合同书》，约定凤凰城公司自愿申请加盟良全公司，由良全公司授予特许经营权后，凤凰城公司开办特许企业；凤凰城公司需一次性向良全公司缴纳特许经营授权加盟费160，000元；合作期限为三年，从2014年6月27日至2017年6月26日；良全公司授权凤凰城公司在武汉市江岸区卢沟桥路7号商铺经营，店铺面积160平方米。同日，良全公司向凤凰城公司出具160，000元的企业服务费发票，并向凤凰城公司发放“安藤家”商标准用证。
2014年12月22日张华宁以个人名义在凤凰城公司承租的武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼注册武汉市江岸区安藤家料理店（以下简称：安藤家料理店），安藤家料理店性质属个体工商户。
2014年11月，凤凰城公司委托武汉展宏业装饰建筑工程有限公司对其承租的上述房屋进行装饰装修，并将武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号和2号房屋中间的2.4米的隔墙拆除。营造组公司知晓凤凰城公司的上述装修行为。2015年1月凤凰城公司装修工程完工。凤凰城公司分期共支付武汉展宏业装饰建筑工程有限公司装修款160，000元。武汉展宏业装饰建筑工程有限公司向凤凰城公司开具了收据。2015年，凤凰城公司与武汉展宏业装饰建筑工程有限公司补签了《装饰装修施工合同》。2016年10月，武汉展宏业装饰建筑工程有限公司向凤凰城公司补开了装修款160，000元的发票。
2015年因郑凤君的代理人蒋志坚举报凤凰城公司伪造租赁合同，安藤家料理店于2015年6月被食品药品监督管理部门注销了卫生服务许可证，此后未再经营。2015年12月，凤凰城公司（安藤家料理店）腾退出承租房屋，并将房屋钥匙交给了艾普选。凤凰城公司在其承租房屋内安装了空调、油烟净化器、货架、监控系统及背景音乐系统等设备。退出承租房屋时，将空调、油烟净化器、货架拆走了。监控设备及背景音乐系统没有拆除。
另查明，2015年5月26日郑凤君起诉营造组公司，本院于2015年12月10日做出（2015）鄂江岸民初字第01613号《民事判决书》，判决：解除2013年3月28日营造组室公司与蒋志坚签订的《房屋租赁合同》；2014年7月6日营造组公司与凤凰城公司签订的《房屋租赁合同》无效；营造组公司于本判决生效之日起十日内将拆除的郑凤君所有的位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼房屋走道对面2.4米的隔墙恢复原状；驳回郑凤君的其他诉讼请求。上述判决已生效。
上述事实，有原告凤凰城公司提交的凤凰城公司与营造组公司签订的《房屋租赁合同》原件及复印件各一份、中国工商银行个人业务凭证、租金收据、安藤家料理店营业执照、《装饰装修施工合同》、装修费收据、装修费发票、武汉展宏业装饰建筑工程有限公司项目经理李飞宇询问笔录、《安藤家加盟合同书》、企业服务费发票，被告营造组公司提交的凤凰城公司与营造组公司签订的《房屋租赁合同》、艾普选与营造组公司签订的《房屋租赁合同》（复印件）、艾普选岸房直4205028004号房屋租约（复印件）、艾普选身份证复印件、艾普选与营造组公司解除协议书等证据在案佐证，并经庭审质证核实，足以采信。
本院认为：本案系因房屋租赁而产生的纠纷，根据本院所查明的事实，本案的争议焦点为：1、本案原告诉讼主体是否适格，即2014年7月6日《房屋租赁合同》的承租人是凤凰城公司还是张华宁？2、2014年7月6日《房屋租赁合同》被认定无效后，房屋租金应否退还，退还多少？3、营造组公司应否赔偿凤凰城公司的经济损失，如果应该赔偿，金额是多少？
关于第一个争议焦点，凤凰城公司提交的《房屋租赁合同》的复印件与营造组公司提交的《房屋租赁合同》的原件一致，该两份合同上承租人签名处签名的系张华宁，而非凤凰城公司；凤凰城公司提交的《房屋租赁合同》的原件上承租人签名处虽然有张华宁签字并加盖了凤凰城公司的印章，但因与营造组公司提交的《房屋租赁合同》原件不一致，且凤凰城公司可以随时加盖自己公司的印章，故本院采信营造组公司提交的《房屋租赁合同》。虽然上述合同系张华宁签字，但合同承租人信息处填写的系凤凰城公司的名称、地址及注册号，且系凤凰城公司向营造组公司支付的房屋租金，营造组公司也是向凤凰城公司开具的收到租金的收据，而张华宁系凤凰城公司的法定代表人，通过上述情况可以认定张华宁签订《房屋租赁合同》是代表凤凰城公司的职务行为，凤凰城公司是合同的相对方，是本案适格的诉讼主体。营造组公司关于凤凰城公司不是本案适格的原告的辩称，本院不予采纳。
关于第二个争议焦点，2014年7月6日营造组公司与凤凰城公司签订的《房屋租赁合同》已被生效判决认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，双方租赁合同签订后，凤凰城公司支付了营造组公司两年的租金共计240，000元，凤凰城公司同意由张华宁开办的安藤家料理店虽然于2015年6月之后未再经营，但安藤家料理店未经营的原因系被注销了卫生服务许可证，系其自身原因导致的，而凤凰城公司（安藤家料理店）于2015年12月腾退出承租房屋，其应当缴纳2014年7月10日至2015年12月期间的占有使用费，标准参照合同约定的租金标准支付，共计170，000元（10，000元／月×17个月），营造组公司应退还凤凰城公司占有使用费70，000元（240，000元-170，000元）。
关于第三个争议焦点，2014年7月6日《房屋租赁合同》因营造组公司未经出租人蒋志坚同意将位于武汉市江岸区芦沟桥路7号2楼1号建筑面积为85.81平方米的房屋转租给凤凰城公司，导致上述租赁合同无效。营造组公司对上述租赁合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的规定，营造组公司应对凤凰城公司的相应损失承担赔偿责任。关于凤凰城公司的经济损失金额，凤凰城公司支付装修费160，000元，关于诉争房屋的装修和附属设施的市场价值，经本院两次委托评估未果，双方约定的租赁期限为两年，装修折旧按每年80，000元计算，凤凰城公司（安藤家料理店）于2015年12月腾退出承租房屋，腾退时的装修残值应为46，667元（80，000元／年÷12个月×7个月）。凤凰城公司主张的设备款32，000元，其公司腾退时已将空调、油烟净化器、货架拆除，其主张的监控设备及背景音乐系统虽然没有拆除，但未能提交转款凭证或正规发票对其价值进行证明，故对凤凰城公司主张的设备款损失，本院不予支持。关于凤凰城公司主张的二年特许经营费损失107，200元，因安藤家料理店未再经营的原因系被注销了卫生服务许可证，系其自身原因导致的，故该损失应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告武汉营造组室内设计有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司房屋占有使用费70，000元；
二、被告武汉营造组室内设计有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司经济损失46，667元；
三、驳回原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费9，192元，邮寄费20元，共计9，212元由原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司负担6，559元，被告武汉营造组室内设计有限公司负担2，653元。因上述款项已由原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司预交本院，被告武汉营造组室内设计有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告黄梅县华宁凤凰城置业有限公司2，653元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 长 侯立平
人民陪审员 李国良
人民陪审员 刘静萍
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 李婀娜