重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江法民初字第08686号
原告重庆嘉逊地产开发有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园金开大道1111号，组织机构代码75309682-8。
法定代表人崔恒忠，董事长。
委托代理人李卫，重庆百君律师事务所律师。
被告刘兆清，男，1969年12月11日生，汉族，住重庆市奉节县。
原告重庆嘉逊地产开发有限公司（以下简称嘉逊公司）与被告刘兆清商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员柴世斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉逊公司的委托代理人李卫和被告刘兆清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉逊公司诉称，2014年1月25日原、被告签订合同编号为CQ032XXXX、网签号为CQ-566XXXX的《重庆市商品房买卖合同》。约定原告将位于重庆市江北区大石坝组团X分区X地块X幢X号商品房出售给被告，房屋总价款509649元，付款方式为分期。合同约定如被告逾期付款达90天，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付了房款305125元，未按约支付剩余房款，虽经原告多次催促，但时至今日被告仍然拖欠204524元房款未予支付，拖欠已经超过90天。被告拖欠房款的违约行为已严重损害了原告的合法权益。请求：1、判令解除原告与被告就重庆市江北区大石坝组团X分区X地块X幢X号房屋于2014年1月25日签订的商品房买卖合同（合同编号CQ032XXXX）；2、判令被告立即配合原告到重庆市房地产交易登记机构撤销网签和注销合同登记备案；3、判令被告立即向原告支付违约金101929.8元。诉讼费由被告承担。
被告刘兆清辩称，2014年1月我与原告签订商品房买卖合同，当时准备办理按揭，把申请资料交了，原告工作人员也说可以办理按揭。但是银行审核后要求提高利率，并且要求必须在贷款银行存款50万。我当时就没有答应，后来我和原告又签了分期付款合同。因为家庭出现重大投资事故，资金链出现问题，现在也没有能力买这套房子了，现在我也同意解除合同并且退房。我违约肯定是要付违约金的，但是请考虑我的实际情况，降低违约金金额，违约不是我愿意的，是客观不能履行了。
经审理查明，2014年1月25日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号CQ032XXXX。被告购买由原告销售的重庆市江北区大石坝组团X分区X地块X幢X号预售商品房一套。合同第五条“付款方式及期限”约定：本商品房总成交金额509649元整，被告按按揭付款方式付款。合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”约定：（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之20向甲方支付违约金……合同附件五第四条“对本合同第十条乙方逾期付款违约责任的补充约定”约定：1、本条第1款第（2）项约定的“乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金”，是指总房款的20%。合同附件五第五条“对付款方式的补充约定”第3款第（1）项约定：乙方向贷款银行申请25.4万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户。
同日，原、被告签订《关于首付款分期支付的特别补充约定》，确认被告应当支付的首付款总额为255649元，分两次分别于2014年1月25日或之前支付127412元、2014年3月20日或之前支付128237元。被告已支付完毕首付款。
2014年6月15日，原、被告双方签订《付款方式变更协议书》，该协议书第一条约定：甲、乙双方均同意将房款的付款方式变更为以下第3项……3、分期付款：由合同约定的按揭付款／一次性付款方式变更为分期付款方式，本协议签订之前乙方已向甲方支付房款255649元，余下的房款乙方应按以下方式分期支付：2015年2月20日，支付房款152071元，2015年4月20日，支付房款101929元。该协议书第三条约定：若乙方未按本协议约定的付款的，乙方应按甲、乙双方签订的《重庆市商品房买卖合同》承担违约责任。该协议签订后，被告又向原告支付了部分房款，截止起诉之日，共计支付房款305125元，仍有204524元未予支付。
另查，涉诉房屋已经办理了网签手续和商品房买卖合同登记备案。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《关于首付款分期支付的特别补充约定》、《付款方式变更协议书》、重庆市商品房预售（预租）许可证、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，2014年1月25日原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《关于首付款分期支付的特别补充约定》及2015年6月15日签订的《付款方式变更协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约定行使权利和履行义务。《付款方式变更协议书》已经将被告的按揭付款方式变更为分期付款，并明确了相应的付款时间为2015年2月20日和2015年4月20日，现被告仍有204524元未付清，逾期已超过90日。按照合同第十条的约定，原告有权解除合同。庭审中被告亦明确表示同意解除合同，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时根据重庆市商品房销售市场的相关管理规范（如《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》），对于在包括江北区在内的特定区域内的新建商品房销售，网上签约手续是形成或解除书面商品房买卖合同的一项必要程序。结合本案，原、被告双方已经就商品房买卖进行了网上签约，并且办理了商品房买卖合同的登记备案手续，现在合同解除，原告要求对网签行为进行撤销、对合同登记备案进行注销，恢复到房屋出卖之前的状态，于法有据，被告有义务予以配合。故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于违约金问题。被告在庭审中已经明确表示是自身的违约行为导致合同解除，应该承担违约金。双方当事人的争议在于合同约定的违约金标准是否过高以及被告应该按何种标准支付违约金。现评析如下：
《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告认为合同中约定的总房款20%的违约金标准是合理和公平的，具备惩罚性的性质，同时也并没有超出原告的实际损失，其实际损失包括资金占用损失、银行贷款利息损失、商品房价格波动损失、律师费及诉讼成本，而且合同约定的违约金条款对合同双方是对等的。本院认为，违约金是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告虽然在庭审中陈述诉争房屋现在的市场价格降低了1000元每平方米，但是并没有举示相关证据予以证明，对于银行贷款利息损失、律师费、诉讼成本也没有举示相关证据予以证明，其实际损失应该是未付房款的资金占用损失。按照《付款方式变更协议书》的约定，被告应分别在2015年2月20日和2015年4月20日支付剩余房款计254000元，现被告尚有204524元未支付。即便考虑到已经发生的全部诉讼费用，合同中约定的总房款20%的违约金标准也明显高于未付房款的资金占用损失和诉讼费用之和。现被告同意承担总房款5%的违约金，按此标准计算完全可以涵盖原告的未付房款的资金占用损失和已经发生的诉讼费用。故对于被告的按照总房款5%的标准支付违约金的抗辩，本院予以采纳。
原告同时提出合同附件五补充协议中第十九条已经明确约定双方嗣后均不再以违约金过分高于损失为由作为抗辩要求调低违约金。本院认为，《合同法》第一百一十四条已经明确规定了当事人可以请求人民法院对违约金进行调整。违约金调整的司法介入蕴含了合同自由与合同正义相结合的公共政策，合同自由是合同法的灵魂和精髓，但是自由不是没有边界的，过分的合同自由，也会带来不适当的结果。同时，排除当事人违约金调整请求的约定亦违反公平原则。因此对于原告的该辩论意见本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆嘉逊地产开发有限公司与被告刘兆清就重庆市江北区大石坝组团X分区X地块X幢X号房屋于2014年1月25日签订的商品房买卖合同（合同编号CQ032XXXX）；
二、被告刘兆清在本判决生效之日起十日内配合原告重庆嘉逊地产开发有限公司办理双方就位于重庆市江北区大石坝组团X分区X地块X幢X号房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》的网上签约撤销手续和合同登记备案注销手续；
三、被告刘兆清在本判决生效之日起十五日内支付原告重庆嘉逊地产开发有限公司违约金25482.45元；
四、驳回原告重庆嘉逊地产开发有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取1169元，原告重庆嘉逊地产开发有限公司负担369元，被告刘兆清负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 柴世斌
二〇一五年九月六日
书 记 员 肖明明