杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭经开民初字第1018号
原告：浙江京兴物业管理有限公司。
法定代表人：卢小明。
委托代理人：耿光明。
被告：杭州华元房地产集团有限公司。
法定代表人：翁勤芳。
委托代理人：汪红伟。
原告浙江京兴物业管理有限公司与被告杭州华元房地产集团有限公司物业服务合同纠纷一案，于2013年11月14日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈慧军独任审判，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告浙江京兴物业管理有限公司的委托代理人耿光明，被告杭州华元房地产集团有限公司的委托代理人汪红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江京兴物业管理有限公司起诉称，2011年10月20日，原告与杭州梦琴湾佳苑小区业主委员会签订了物业管理合同，合同约定：物业管理费的收取标准是：商铺是2.16元／月／平方米，地下车位服务费是40元／月／平方米。2011年11月1日，双方又签订补充协议约定：会所的物业管理费标准按照商铺标准收取，物业服务费采取预付制，一年一付；逾期缴纳物业管理费的，应从逾期之日期向原告每日支付费用总额的千分之三支付违约金。被告系梦琴湾佳苑小区会所、杭州经济技术开发区10号大街（东）2号商铺及160个地下车位的建设单位，未能按照物业管理合同约定交纳物业管理费，截止到2013年10月20日经过原告催交，被告仍拒不交纳物业管理费。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2011年10月20日至2012年10月19日的物业管理费117766.9元及从逾期之日期至判决生效前的违约金（暂计算至2013年10月19日的违约金为128954.8元）；二、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述被告应交纳物业费的车位变更为158个，被告应交纳的物业管理费为人民币116806.9元。
原告为证明其诉请主张，向本院提供了下列证据材料：
1.物业管理服务合同及补充协议，用以证明原告系合法服务及涉案物业费的收费标准。
2.情况说明，用以证明被告系涉案物业的建设单位，被告对于没有售出的物业应承担交费义务。
3.拍卖公告，用以证明会所的面积为1331.59平方米。
4.勘察证明及租赁合同，用以证明被告应交纳物业费的商铺的面积为450.064平方米。
5.照片（共12张）及业委会证明，用以证明被告应交纳物业费的车位为158个。
6.律师函及邮寄证明、签收证明，用以证明原告向被告主张过权利。
被告杭州华元房地产集团有限公司答辩称，1.涉案物业服务管理合同的签订没有经业主大会决议通过，被告对其合法性有异议；2.关于商铺的物业费，根据原告提供的证据显示，被告已经将部分商铺出租给幼儿园，根据租赁合同的约定，幼儿园应当向原告缴纳物业费，故原告应该向幼儿园主张物业费。3.关于车位的物业费，根据被告的统计，被告名下仅有116个车位。4.原告没有按照物业服务合同尽职履行服务义务，如自行车没有按照小区规划放置在相应区域，大门经常关闭，小区绿化部分杂草丛生，原告未及时清除，垃圾没有及时清理，空调堆放杂乱等。5.关于违约金的问题，被告认为原告未尽职履行义务，被告不应承担违约责任；即使被告应承担违约责任，原告主张的违约金计算标准也过高，被告认为标准不应超过银行同期贷款利率。
被告为证明其抗辩主张，向本院提供了下列证据材料：
1.照片10张，用以证明原告提供的物业服务不符合合同约定。
2.统计单及地下车位转让协议书42份，用以证明被告名下仅有116个车位。
针对原告提供的证据，被告质证认为，对证据1真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，据被告了解该份合同没有经过业主大会决议。对证据2、3、4均无异议。对证据5真实性无异议，但被告名下仅有116个车位。对证据6没有异议，被告收到过该份律师函，但对律师函的内容不予认可。针对被告提供的证据，原告质证认为，证据1是复印件，真实性和关联性均有异议。对证据2的关联性有异议，不能证明统计时间，被告统计的数字是根据现有车位统计的，而原告主张的是2011年10月到2012年10月的车位物业费。
被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院依法予以确认。被告提供的证据1为复印件，原告对其真实性不予承认，在被告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对该份证据的真实性不予确认。对被告提供的证据2，因原告在本案中仅主张2011年10月20日至2012年10月19日的车位物业费，被告提供的转让协议载明19个车位的转让时间在此之后，另外23个车位的转让时间虽然在此期间，但原告仅主张了转让之前的物业费，故被告提供的证据无法达到其证明目的。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2011年10月20日，原告与梦琴湾佳苑小区业主委员会签订物业管理合同一份，约定：合同期限为二年，自2011年10月20日起至2013年10月19日止；物业服务费按建筑面积／车位数计算，具体为商铺每月2.16元／平方米，高层每月1.08元／平方米，地下车位每月40元／位，会所按照高层住宅标准收取；首期物业服务费于双方签订合同之日起开始起计，物业服务费预收一年一付，并在物业管理服务合同期限内付清。合同还约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从第二次催告通知书正式送达业主或物业使用人的第15个工作日起收取应交费用总额每日3‰的滞纳金。2011年11月1日，原告与梦琴湾佳苑小区业主委员会签订物业管理补充协议一份，约定：会所按照商铺标准收取；首期物业管理服务费于双方签订合同之日（2011年10月20日）起开始起计，物业服务费采取预收制，一年一付；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，应从逾期日起向原告每日支付费用总额3‰的违约金。被告系梦琴湾佳苑小区的建设单位，2011年10月20日至2012年10月19日期间，在被告名下的物业有会所（1331.59平方米）、10号街（东）2号商铺（457.18平方米）及158个地下车位（其中23个车位在上述期间内售出），截止2012年10月19日，被告共欠原告物业管理费116806.9元。为此，原告委托律师于2013年6月13日向被告寄送了催交物业管理费的律师函。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告杭州华元房地产集团有限公司质疑该合同合法性，但未提供任何反驳证据，本院对其辩解不予采纳。原告已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务，被告应当按照合同约定按时交纳物业服务费。原告要求被告支付尚欠物业费116806.9元符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请要求被告支付违约金，其按照合同约定的日千分之三的标准计算逾期付款违约金部分，过分高于其损失，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，确定以中国人民银行同期同类贷款基准利率上30%为标准计算上述逾期付款违约金。据上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告杭州华元房地产集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江京兴物业管理有限公司物业费116806.9元并支付违约金9111元（暂自2012年10月20日起计算至2013年10月19日，之后的违约金以116806.9元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%为标准计算至本判决生效之日止）；
二、驳回原告浙江京兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4986元，减半收取2493元，由原告浙江京兴物业管理有限公司负担1216元，由被告杭州华元房地产集团有限公司负担1277元。原告浙江京兴物业管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费，被告杭州华元房地产集团有限公司于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费4986元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968）。
审判员 陈慧军
二〇一四年三月十四日
书记员 茹 愿