湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖吴康民初字第183号
原告：汤小弟。
原告：冯琦。
二原告的共同委托代理人：姜平，浙江银湖律师事务所律师。
被告：韩建明。
原告汤小弟、冯琦与被告韩建明房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年6月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后依法由代理审判员吴文婷适用简易程序进行审理。2015年7月14日在康山人民法庭对本案公开开庭进行了审理，原告汤小弟、冯琦共同的委托代理人姜平，被告韩建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汤小弟、冯琦起诉称：原告汤小弟、冯琦与被告韩建明于2011年4月25日签订《房屋租赁合同》一份，两原告将凤凰路1151-1157号房屋出租给被告，租赁期限为2011年6月1日至2019年5月31日，房屋租金第一年至第四年每年38万元，第五年至第八年每年45万元，租金总额为332万元，若被告提前退租，则应按总租金的3%向原告支付违约金。合同另对水、电、物业费的承担及纠纷解决方式等进行了约定。2015年4月28日，原告汤小弟收到《提前退租告知书》一份，被告称其因债务所累无力支付房租，要求退租，原告收到通知书后多次与被告协商违约金、物业费及房屋交接事项未果。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告立即归还正常使用的房屋不得破坏现有装修，并要求被告支付违约金99600元，以及合同解除次日起至实际腾房之日止的房屋使用费（每日按1315元）；二、被告向原告支付物业管理费24016元；三、本案诉讼费由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据1：原告身份证、租赁房屋房产证、授权委托书，证明原告的主体资格；
证据2：房屋租赁合同，证明原、被告之间的房屋租赁关系以及合同对租金，税费的承担、退租违约金等内容（特别注意第七条第二款）进行了约定的事实；
证据3：提前退租告知书，证明被告主动要求提前退租的事实；
证据4：物业费催款通知书，证明被告拖欠物业费的事实，截止2015年5月31日的物业费为24016元。
被告韩建明答辩称：被告同意解除房屋租赁合同，但是原告的其他诉讼请求显属不当，理由如下：1、违约金属于无理要求。被告于2015年4月28日寄给原告提前退租告知书，即离交付下一期房租已经提前一个月，这样可以让原告有充足时间重新招租，以减少原告的损失。民事纠纷中违约金以赔偿为主，而原告并没有确定的直接经济损失，故其提出违约金99600元的诉请属无理要求，法院应予驳回。2、原告要求被告支付物业费24016元属于无理要求。本案原告非主张物业费的适格主体，且被告于2011年6月1日起在涉案房屋从事餐饮经营，在此过程中，物业公司未向本营业单位提供任何卫生、安保、房屋修缮等服务。被告经营餐饮业，每天产生的大量的餐厨垃圾和生活垃圾，这些垃圾本应由物业公司清理，被告也与物业公司协商过但没有结果，无奈被告自己付费找人清理，故被告在交付第一年物业费之后认为物业公司不作为就没有再缴纳物业费。3、按照房屋租赁合同约定，房屋内装修残值部分房屋出租人可以再次转让，按照民法公平原则，房屋内装修残值足以折抵剩余物业费、占用房屋费用、违约金，且2015年6月19日被告已经将房屋钥匙交至法院，实际已经不再占用房屋。综上，原告的诉讼请求与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告韩建明为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1：提前退租告知书，证明被告于房租到期前一个月告知原告退租事宜，尽可能减少原告损失的事实；
证据2：租赁房屋钥匙，证明被告于2015年6月19日向法院提交钥匙，不再实际占用房屋的事实。
对两原告提交的证据，被告对证据1、证据2、证据3无异议。对证据4有异议，被告没有见到过该份通知书，被告在涉案房屋从事餐饮四年以来，缴纳过一年的物业费，之后从未收到过物业公司的催缴通知单，物业公司也根本没有尽到服务义务，该份证据与本案缺乏关联性，且物业费的主张超过诉讼时效，原告也非主张物业费适格主体。
本院对上述证据审查后认为，原告提交的证据1、证据2、证据3符合有效证据的要件，能够证明其所主张的事实，本院对其证明效力予以确认；证据4原告非主张物业费的适格主体，且原告也并没有实际代缴物业费，故本院对该份证据的证明效力不予认可。
对被告提交的证据，原告发表质证意见认为，对证据1的真实性无异议，但是被告提前退租已经导致原告预期租金损失及转租事实已经存在；证据2虽被告将钥匙交付法院，但房屋内物品尚未清空，所以该房屋实际处于被告占用状态，影响原告使用并出租房屋，该部分损失应该由被告承担至房屋实际腾空之日止。
本院对上述证据审查后认为，证据1结合证据2能够证明被告提前通知原告解除房屋租赁合同，且未恶意占用房屋的事实。
本院经审理，认定事实如下：2011年4月25日，原告汤小弟、冯琦与被告韩建明签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：两原告将位于湖州市凤凰路1151-1157号房屋出租给被告，租赁期八年，自2011年6月1日至2019年5月31日；第一年至第四年房屋租金为每年38万元，第五年至第八年房屋租金为每年45万元；租赁期满后或因被告责任导致退租的，依附于房屋的装修归原告所有；在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按合同总租金的3%向原告支付违约金。合同另对双方的其他权利义务及纠纷解决方式等进行了约定。2015年4月28日，被告向两原告发送《提前退租告知书》一份，称被告已足额支付了2015年5月31日前的租金，由于债务所累无力支付下一期租金，故准备提前退租，希望与原告协商房屋交接等事宜。后双方协商未果，导致纠纷成讼。
另查明，涉案租赁房屋的所有权人为汤小弟和汤嘉俊，2011年4月25日，汤嘉俊出具授权委托书给原告冯琦（系汤嘉俊的母亲），由冯琦作为代理人管理湖州市凤凰路1151-1157号房屋的租赁等各类事宜，代为处理因管理或租赁房产产生的法律纠纷及诉讼程序。
本院认为：原告汤小弟、冯琦与被告韩建明之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行合同约定的义务。现被告在租赁期内提前退租，显属违约，依法应承担相应的法律后果。原告请求解除与被告签订的房屋租赁合同，并返还房屋的主张，被告于2015年6月19日将房屋钥匙交付法院表示同意解除合同，故本院认定双方签订的房屋租赁合同于2015年6月19日解除。原告请求被告按照合同约定支付总租金的3%的违约金的主张，不违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付房屋占用使用费至房屋实际腾空之日止的主张，因被告于房租到期日前一个月通知原告解除房屋租赁合同，双方未及时办理房屋交接事宜，现涉案房屋处于讼争状态，被告未恶意占用房屋，故本院认定被告应向原告支付2015年6月1日至2015年6月19日期间的房屋租金23425元（450000/365*19）。原告主张物业费的诉请，因原告不具备主张物业费的主体资格，且原告亦未代缴物业费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩称装修残值可以折抵违约金及房屋占用使用费的抗辩意见，根据《房屋租赁合同》第七条第二款“租赁期满后或因被告责任导致退租的，依附于房屋的装修归原告所有”的约定，现导致房屋解除的原因系被告违约引起，故依附于房屋的装修归原告所有，房屋内未形成附合的装修物由被告拆除，拆除过程中不得毁损房屋。综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告汤小弟、冯琦与被告韩建明于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告韩建明应在判决生效之日起十五日内向原告汤小弟、冯琦返还位于湖州市凤凰路1151-1157号房屋。
三、被告韩建明应在判决生效之日起十日内向原告汤小弟、冯琦支付租金23425元（计算至2015年6月19日止）、违约金99600元，合计123025元。
四、驳回原告汤小弟、冯琦的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3240元，减半收取1620元，由原告汤小弟、冯琦负担265元，被告韩建明负担1355元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
代理审判员 吴文婷
二〇一五年八月五日
书 记 员 濮建英