福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终2954号
上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡永松，男，1975年8月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：柳长节，男，1971年3月12日出生，汉族，住福建省福鼎市。
共同委托诉讼代理人：吴丹，福建远东大成律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：刘颖，福建远东大成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区苏厝街10号202室。
法定代表人：陈国雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人蔡永松、柳长节因与被上诉人厦门龙潭房地产开发有限公司（以下简称龙潭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡永松、柳长节上诉请求：撤销一审判决，改判支持蔡永松、柳长节一审诉讼请求，驳回龙潭公司的反诉请求。事实和理由：一、蔡永松、柳长节已依约支付购房首付款并向工商银行厦门美仁宫支行（以下简称工行美仁宫支行）申请办理按揭贷款，但因龙潭公司资信问题导致按揭贷款无法审批。一审法院认为龙潭公司不负有确保按揭贷款银行批准蔡永松、柳长节按揭贷款申请的义务缺乏依据。（一）根据《商品房买卖合同》约定，蔡永松、柳长节应在合同签订后10日内向工商银行厦门美仁宫支行提交按揭贷款材料申请办理按揭贷款，龙潭公司应予以配合。《商品房买卖合同》签订时间和备案时间均为2014年12月17日，蔡永松、柳长节于当日向工行美仁宫支行提交按揭贷款材料。经了解，工行美仁宫支行因龙潭公司的资信问题对所有购买龙潭公司开发的“名汇广场”业主所提交的按揭申请均不予办理，导致按揭贷款无法审批的责任在于龙潭公司。（二）蔡永松、柳长节曾向一审法院申请向工行美仁宫支行调查其办理按揭贷款的具体时间和银行未能批准贷款的原因，但一审法院不予批准，导致一审认定的事实错误。（三）《商品房买卖合同》第六条约定“××不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准蔡永松、柳长节的按揭贷款申请”的具体涵义，系指××不对贷款银行的贷款政策等银行因素承担责任。根据商品房按揭贷款的惯例，开发商通常和贷款银行签订合作协议，确保其自身符合贷款银行的要求，贷款银行一般要开发商承担阶段性担保责任，即开发商的资信、资产等情况系贷款银行考虑的因素之一。《商品房买卖合同》约定非××原因导致按揭贷款不能到达账户的才视为××逾期付款，如果是××的原因导致按揭贷款不能到达账户的不视为××逾期付款。《商品房买卖合同》第六条约定蔡永松、柳长节通过按揭贷款方式付款，虽然在按揭贷款无法办理的情形下，蔡永松、柳长节的付款义务未免除，但系龙潭公司的原因导致按揭无法办理，故应认定蔡永松、柳长节不存在逾期付款。
二、一审法院认为龙潭公司不存在逾期交房的违约行为与事实不符，龙潭公司至今未交付讼争房屋，已构成根本违约。（一）根据《商品房买卖合同》第九条约定，龙潭公司逾期交付商品房超过90日的，蔡永松、柳长节有权解除合同。《商品房买卖合同》约定的交付时间为2013年12月31日前，合同签订的时间为2014年12月17日，龙潭公司至今未交房，蔡永松、柳长节有权据此解除合同。（二）《商品房买卖合同》第十七条第5款主要是针对售后包租情况下，为简便手续而设置，龙潭公司可将商品房直接交给厦门奥食卡管理咨询有限公司（以下简称奥食卡公司）用于统一对外招租经营，但不代表龙潭公司无须将讼争房屋移转占有给蔡永松、柳长节。由于龙潭公司未向蔡永松、柳长节提供约定证明材料及办理交付手续，应认定龙潭公司未依约交付商品房。（三）一审法院根据《商品房买卖合同》第七条第2款的约定，认为在蔡永松、柳长节未付清款项之前龙潭公司有权拒绝交房是错误的。1.该条款属于格式条款，违背了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，应认定无效；2.即使该条款有效，只有在蔡永松、柳长节逾期付款的情况下，龙潭公司才有权根据合同约定拒绝交房。本案中，按揭贷款手续无法办理的责任在于龙潭公司，不能认定蔡永松、柳长节逾期支付购房款；3.即使该条款有效，适用条款的前提条件应包括龙潭公司的商品房符合约定条件且已经书面通知蔡永松、柳长节交房，本案中无证据证明讼争房屋已具备交付条件及龙潭公司已履行书面告知义务。
三、龙潭公司存在违约情形及违法行为，蔡永松、柳长节有权解除《商品房买卖合同》，一审法院忽略了影响本案的重要事实。（一）龙潭公司采用虚假宣传的违法销售手段，对蔡永松、柳长节购买商品房的行为造成了严重的误导，蔡永松、柳长节无法实现购买商业地产用以投资、获取收益的合同目的，有权解除合同并要求龙潭公司承担相应的违约责任。（二）龙潭公司在销售广告中指定奥食卡公司作为项目运营商，在与蔡永松、柳长节签订《定购协议书》后，即要求其签订《委托经营管理及租赁合同》，将讼争房屋委托奥食卡公司经营管理及租赁。龙潭公司的行为已经构成了售后包租和返本销售，违反了《商品房销售管理办法》。
四、蔡永松、柳长节有权要求龙潭公司返还已支付的购房款1171680元并支付利息和违约金。龙潭公司除应返还房屋登记费550元以外，还应支付相应利息。
五、一审法院判令蔡永松、柳长节支付剩余购房款1120000元缺乏依据。龙潭公司逾期交房超过90日，并采用虚假宣传的销售方式，同时存在售后包租、返本销售等违法行为，已构成根本违约，蔡永松、柳长节有权拒绝支付剩余购房款，也有权解除《商品房买卖合同》，龙潭公司无权要求剩余购房款。
龙潭公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，蔡永松、柳长节没有提供证据证明其主张，请求驳回上诉，维持原判。
蔡永松、柳长节向一审法院起诉请求：1.解除蔡永松、柳长节与龙潭公司签订的《商品房买卖合同》；2.龙潭公司将购房款1171680元立即返还给蔡永松、柳长节，并支付利息（以1171680元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年9月11日起计至龙潭公司实际付清全部款项之日止）；3.龙潭公司支付违约金23433.6元；4.龙潭公司将代收的房屋登记费550元立即返还给蔡永松、柳长节，并支付利息（以550元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年12月17日起计至实际付清全部款项之日止）。
龙潭公司向一审法院反诉请求：1.蔡永松、柳长节立即支付购房款1120000元；2.蔡永松、柳长节立即支付逾期付款违约金78176元（以1120000元为基数，按每日万分之二，自2015年4月17日起计至全款付清之日止）。
一审法院认定事实：龙潭公司开发建设的厦门市思明区名汇广场项目，于2007年11月8日经消防验收合格，于2008年2月15日通过竣工验收备案，并于2008年6月26日起可办理分户登记及转移登记手续。2008年8月1日，龙潭公司取得厦门市思明区霞溪路28号之311单元（名汇广场）房屋的厦门市土地房屋权证，备注为待售。
2013年1月25日，龙潭公司与蔡永松、柳长节签订一份《定购协议书》，约定：蔡永松、柳长节向龙潭公司定购本案讼争的厦门市思明区厦门名汇广场二层C003单元（门牌号为厦门市思明区霞溪路28号之311单元）房屋，建筑面积为57.15平方米，土地用途为商业；购房款总价计2323270元；蔡永松、柳长节应在签定定购协议书当日向龙潭公司支付定金200000元；蔡永松、柳长节应于本协议签定之日起12日内付清房产总价款50%的首期购房款计1163270元，购房余款计1160000元通过申请银行按揭贷款的方式支付；蔡永松、柳长节应于龙潭公司通知签定《商品房买卖合同》之日起7日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至龙潭公司指定的签约地点签定《商品房买卖合同》，否则龙潭公司有权单方面解除本协议并将该房产另售他人，蔡永松、柳长节所交购房定金不予返还；若本物业有设立抵押，龙潭公司负责在本协议书签定后办理该房产的解除抵押手续，并在解除抵押后通知蔡永松、柳长节签《商品房买卖合同》；龙潭公司对厦门名汇广场项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不属要约，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》内容的组成部分，该项目的实际情况以主管部门批复文件及《商品房买卖合同》记载为准；该房产是由龙潭公司委托的专业的经营管理公司进行统一规划、统一经营管理，原则上蔡永松、柳长节不得独立经营，若由于蔡永松、柳长节的不配合损害其他业主的利益，蔡永松、柳长节应予以赔偿；本协议经双方签字、盖章后生效，至双方签定《商品房买卖合同》后失效。
2013年2月26日，蔡永松、柳长节与案外人奥食卡公司签订一份《委托经营管理及租赁合同》，约定：蔡永松、柳长节委托奥食卡公司经营管理讼争房屋及将讼争房屋租赁给奥食卡公司；委托管理期限约5年，自签约日起至2018年6月30日止；租赁期限20年，自2018年7月1日起至2038年6月30日止。双方还在该合同中就收益、权利义务及违约责任等进行了约定。2013年9月11日，龙潭公司开具一张销售不动产统一发票，确认收到蔡永松、柳长节支付的讼争房屋购房款1171680元。2014年12月17日，蔡永松、柳长节（××）与龙潭公司（××）签订一份《商品房买卖合同》，约定蔡永松、柳长节向龙潭公司购买讼争房屋（即名汇广场B地块2层C003单元），该房屋为现房，购房款总额为2291680元。该合同已在厦门市国土资源与房产管理局办理备案登记。同日，龙潭公司向蔡永松、柳长节代收房屋登记费550元，并开具收款收据一张交由蔡永松、柳长节收执。审理中，龙潭公司同意返还蔡永松、柳长节上述代收费550元，但不同意支付利息。
《商品房买卖合同》第六条（付款方式及期限）约定：××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：（1）首期款51.13%即1171680元，余48.87%即1120000元在工行美仁宫支行办理按揭贷款。（2）××应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要××提供的全部申请资料，缴纳××应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳相关费用并提供相关资料；××在××办理贷款手续时应给予××必要的配合，但××不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准××的按揭贷款申请；××逾期办理完毕按揭贷款手续的，每逾期一天应向××承担万分之二的违约金。（3）××应在本合同签订后129日内将贷款部分房款支付至××账户；若非因××原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后120日内全部到达××银行账户的，视为××逾期支付，××应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时××应在本合同签订之日起150日内以一次性付款方式支付剩余购房款，否则××有权解除合同。
《商品房买卖合同》第七条（××逾期付款的违约责任）约定：××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的2%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、××在付清所有房款（包括按揭款）或违约金之前，××有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任。
《商品房买卖合同》第八条（交付条件与期限）约定：××应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。《商品房买卖合同》第九条（××逾期交房的违约责任）约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付款万分之二的违约金。
《商品房买卖合同》第十七条约定：5、鉴于××所购买商品房为现房，且其为商业用房，故商品房无须进行实际交付，但在××付清全部购房款及相应的税费前，本合同项下的商品房的收益权归××享有。《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）约定：因××的原因导致××未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，××同意××在收到通知之日起7日内，以自有资金或××认可的其他方式支付，××不承担本合同约定的违约责任；逾期超过90日后，××有权解除合同，××应按本合同及定购协议书的约定承担违约责任。
上述《商品房买卖合同》签订后，蔡永松、柳长节未向龙潭公司支付剩余购房款1120000元，龙潭公司未将讼争房屋交付给蔡永松、柳长节或奥食卡公司，本案诉讼前，龙潭公司亦未向蔡永松、柳长节催缴剩余购房款。
一审法院认为，蔡永松、柳长节与龙潭公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。
根据《商品房买卖合同》第六条的约定，龙潭公司在蔡永松、柳长节办理贷款手续时应给予必要的配合，但龙潭公司不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准蔡永松、柳长节的按揭贷款申请。也就是说，若蔡永松、柳长节无法办理银行按揭贷款，无论出于什么原因，哪怕是龙潭公司的原因，也不能免除蔡永松、柳长节支付购房款的合同义务。同样根据《商品房买卖合同》第六条的约定，蔡永松、柳长节应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续，包括但不限于向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要蔡永松、柳长节提供的全部申请资料，缴纳蔡永松、柳长节应缴纳的相关费用，向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，交纳相关费用并提供相关资料；蔡永松、柳长节应在本合同签订后129日内将贷款部分房款支付至龙潭公司账户。也就是说，蔡永松、柳长节应在2014年12月27日前办理完毕按揭贷款手续，并应在2015年4月25日前将贷款部分房款支付至龙潭公司账户，但蔡永松、柳长节并未举证证明其已在上述时间节点前履行相应义务。倘若因龙潭公司原因致使蔡永松、柳长节无法在上述时间节点前履行相应义务，蔡永松、柳长节理应在2015年4月25日前向龙潭公司反馈相关情况，并就剩余购房款的支付方式进行协商。然而，从在案证据来看，即便蔡永松、柳长节在2014年12月27日前向银行提交了按揭贷款申请资料，这些资料是否完整，是否符合银行要求，蔡永松、柳长节是否积极跟进贷款，对于贷款中出现的问题是否及时解决，均无证据证明。况且，龙潭公司提交的商品房买卖合同备案证明、银行放款记录、销售不动产统一发票、借款凭证、《个人购房借款／担保合同》等证据显示，名汇广场项目的其他××曾于2015年6月向银行贷款成功。而蔡永松、柳长节直到2016年3月才向一审法院提起本案诉讼，称因龙潭公司的原因导致其无法申请贷款，并于2016年4月才向银行收回贷款申请材料，此时，距蔡永松、柳长节应办理完毕按揭贷款手续的时间已过去一年以上，距其应付剩余购房款的最后期限也已将近一年。因此，蔡永松、柳长节未能获得银行贷款，自身负有不可推卸的责任。蔡永松、柳长节在迟延支付剩余购房款将近一年之后，才主张未能完成贷款的原因在于龙潭公司，不予采纳。同时，蔡永松、柳长节向一审法院申请向工行美仁宫支行调查其办理按揭贷款的具体时间和银行未能批准贷款的原因，亦不予批准。
虽然《商品房买卖合同》第八条约定，龙潭公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付蔡永松、柳长节使用。但是《商品房买卖合同》第七条同时约定，蔡永松、柳长节在付清所有房款（包括按揭款）或违约金之前，龙潭公司有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任。虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月31日，但蔡永松、柳长节未向龙潭公司付清购房款，龙潭公司有权拒绝交房，这也符合商品房买卖的惯例。因此，蔡永松、柳长节认为龙潭公司逾期交房超过90日，要求根据《商品房买卖合同》第九条的约定解除合同，龙潭公司返还购房款及利息，并支付违约金，依据不足，不予支持。蔡永松、柳长节要求龙潭公司返还代收的房屋登记费550元，龙潭公司表示同意，予以支持。蔡永松、柳长节要求龙潭公司支付该550元的利息，依据不足，且龙潭公司不予同意，不予支持。
根据《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）的约定，因蔡永松、柳长节的原因导致其未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，龙潭公司同意蔡永松、柳长节在收到通知之日起7日内，以自有资金或龙潭公司认可的其他方式支付，蔡永松、柳长节不承担本合同约定的违约责任；逾期超过90日后，龙潭公司有权解除合同，蔡永松、柳长节应按本合同及定购协议书的约定承担违约责任。如前文所述，蔡永松、柳长节对于未能获得贷款负有不可推卸的责任，应在接到“通知”后7日内向龙潭公司支付剩余购房款。但本案诉讼前，龙潭公司并未向蔡永松、柳长节催缴过剩余购房款，也无证据证明蔡永松、柳长节曾收到过支付剩余购房款的通知，本案中，龙潭公司以提起反诉的方式要求蔡永松、柳长节立即支付剩余购房款1120000元，应视为龙潭公司已按照上述附件四的约定通知蔡永松、柳长节，对龙潭公司的该项反诉请求予以支持。考虑到龙潭公司在本案诉讼前并未通知蔡永松、柳长节支付剩余购房款，而是在双方发生争议并诉至法院的情况下，才以提起反诉的方式要求蔡永松、柳长节支付剩余购房款，对龙潭公司要求蔡永松、柳长节支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。但是，若蔡永松、柳长节未在判决确定的付款时间内支付剩余购房款，龙潭公司仍可根据《商品房买卖合同》的约定要求蔡永松、柳长节承担相应的违约责任。
蔡永松、柳长节认为龙潭公司的对外广告宣传严重不实，已构成欺诈，导致蔡永松、柳长节的合同目的无法实现，其有权解除《商品房买卖合同》。龙潭公司对蔡永松、柳长节举示的宣传资料、博客文章、网络文章等证据均不予认可。蔡永松、柳长节购买的讼争房屋为现房，名汇广场项目早在其购买前就已建成多年，蔡永松、柳长节作为完全民事行为能力人，在购买讼争房屋时，理应对其历史、现状和前景进行理性预判，况且《定购协议书》已明确约定，龙潭公司对厦门名汇广场项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不属要约，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》内容的组成部分，该项目的实际情况以主管部门批复文件及《商品房买卖合同》记载为准。因此，蔡永松、柳长节关于其合同目的无法实现要求解除合同的主张不能成立，不予采纳。
蔡永松、柳长节认为龙潭公司采取售后包租方式销售讼争房屋，违反了《商品房销售管理办法》的规定，其有权解除《商品房买卖合同》。虽然蔡永松、柳长节在认购讼争房屋后与案外人奥食卡公司签订一份《委托经营管理及租赁合同》，委托奥食卡公司经营管理讼争房屋及将讼争房屋租赁给奥食卡公司，但《委托经营管理及租赁合同》是否具有售后包租的性质有待商榷，且即便有售后包租的嫌疑，也不足以成为蔡永松、柳长节解除《商品房买卖合同》的理由。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、厦门龙潭房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向蔡永松、柳长节返还代收的房屋登记费550元；二、蔡永松、柳长节于判决生效之日起七日内向厦门龙潭房地产开发有限公司支付购房款1120000元；三、驳回蔡永松、柳长节的其他诉讼请求；四、驳回厦门龙潭房地产开发有限公司的其他反诉请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，对一审判决查明的事实，蔡永松、柳长节提出如下异议：“龙潭公司开发建设的厦门市思明区名汇广场项目，于2007年11月8日经消防验收合格，于2008年2月15日通过竣工验收备案，并于2008年6月26日起可办理分户登记及转移登记手续。2008年8月1日，龙潭公司取得厦门市思明区霞溪路28号之311单元（名汇广场）房屋的厦门市土地房屋权证，备注为待售”有异议，该部分内容系一审法院根据龙潭公司提交的证据进行的认定。龙潭公司对一审查明事实没有异议。本院对双方没有争议的事实予以确认。
本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蔡永松、柳长节于一审中申请法院调查取证，一审法院未予准许并无不当。蔡永松、柳长节于一审中提交《个人商用房贷款申请表》、《声明》、《信用信息查询、使用授权书》复印件仅能证实其申请办理按揭贷款填写的部分资料，蔡永松、柳长节提交的录音资料系其单方制作，上述证据均不足以证实系龙潭公司的原因导致银行拒绝办理按揭贷款手续。龙潭公司业已提交案外人林美明于2015年6月17日签订的《个人购房借款／担保合同》、工行美仁宫支行盖章确认的借款凭证，可以证实名汇广场项目的其他购房者申请的按揭贷款获得工行美仁宫支行批准，蔡永松、柳长节对此有异议，但未能提供反驳证据予以证明。故蔡永松、柳长节提交的证据不足以证明提起本案诉讼前因龙潭公司原因致其贷款手续无法通过审批的事实，蔡永松、柳长节主张因龙潭公司资信问题导致其按揭贷款无法通过工行美仁宫支行的审批，不应认定为逾期付款的理由不能成立。其次，各方当事人应对各自民事行为持谨慎态度。蔡永松、柳长节主张龙潭公司虚假宣传，导致其购买讼争房屋无法实现投资收益的合同目的，据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款的上诉理由缺乏法律依据，不予采纳。第三，双方当事人均应依照诚实信用的原则履行合同。蔡永松、柳长节与龙潭公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定“××应在本合同签订后129日内将贷款部分房款支付至××账户。若非因××原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后120日内全部到达××银行账户的，视为××逾期支付，××应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时××应在本合同签订之日起150日内以一次性付款方式支付剩余购房款，否则××有权解除合同”。第七条约定“××在付清所有房款（包括按揭款）或违约金之前，××有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任”。蔡永松、柳长节应按合同约定履行支付剩余购房款的义务，因蔡永松、柳长节未按合同约定履行付款义务，龙潭公司按合同约定有权拒绝交付房屋。蔡永松、柳长节以龙潭公司逾期交房为由主张解除合同及支付违约金等费用缺乏合同依据，对该项上诉理由不予采纳。第四，龙潭公司主张蔡永松、柳长节支付剩余购房款1，120，000元具有合同依据。一审法院综合考虑本案诉讼前龙潭公司未向蔡永松、柳长节催缴购房款等因素，对龙潭公司主张蔡永松、柳长节支付逾期付款违约金未予支持，龙潭公司未提出上诉，不予审查。
综上所述，蔡永松、柳长节的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25084元，由蔡永松、柳长节负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
审 判 员 许 莹
二〇一六年十一月二十二日
代书记员 彭丽月
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。