贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2015）凯民初字第1348号原告：贵州东昇集团东智物业服务有限公司，住所地：贵州省凯里市市府东路2号1栋1楼商1号。法定代表人杜鹏，系公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：万虹余，贵州七律律师事务所律师。被告：潘海洋，男，1965年7月20日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市博南新区。原告贵州东昇集团东智物业服务有限公司（以下简称“东智物业公司”）诉被告潘海洋物业服务合同纠纷一案，本院2015年6月3日受理后，依法适用普通程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告贵州东昇集团东智物业服务有限公司的委托代理人万虹余、被告潘海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东智物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费12397.5元（2008年1月—2015年5月）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年9月30日，贵州省凯里市东升房地产开发有限责任公司与凯里市东智物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由凯里市东智物业管理有限公司负责凯里市博南新区鲲鹏家园的前期物业管理。被告在购买凯里市博南新区鲲鹏家园5栋3层D座房屋时，承诺遵守该服务合同。之后，凯里市东智物业管理有限公司名称变更为贵州东昇集团东智物业服务有限公司，并于2013年12月15日与凯里市博南新区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定委托管理期限从2013年12月15日至2018年12月15日，物业费按房屋的建筑面积交纳，高层住宅按每平方米每月1元计算物业费。凯里市东升房地产开发有限责任公司于2007年12月31日通知被告接房，被告于2008年7月30日办理入住手续，被告入住房屋后一直未交纳物业费，截止2015年5月31日共拖欠物业费12397.5元。因被告未按约交纳物业费，故原告特提起诉讼，请求法院支持诉请。原告东智物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份1页，拟证明原告的主体资格及基本情况；2、《法定代表人身份证明书》原件一份1页，拟证明杜鹏系原告的法定代表人的事实；3、《前期物业管理服务合同》复印件一份6页，拟证明房开公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定了由原告提供前期物业管理服务，物业服务费的标准及物业买受人签订房屋买卖合同即视为接受该物业合同等相关事宜；4、《企业名称变更核准通知书》、《企业（公司）名称变更申请表》、《公司变更登记审核表》复印件各一份共4页，拟证明凯里市东智物业管理有限公司变更为贵州东昇集团东智物业管理有限公司，后又变更为贵州东昇集团东智物业服务有限公司的事实；5、《博南新区物业服务合同》复印件一份8页，拟证明原告与博南新区业主委员会签订《物业服务合同》的事实；6、《业主入住通知书》、《承诺书》复印件各一份1页，拟证明房开公司通知被告入住的时间为2009年9月21日，被告承诺同意并遵守房开公司制定的临时规约；7、《业主钥匙、门卡及其他设备签领单》复印件一份1页，拟证明被告于2008年5月20日领取钥匙，办理入住手续的事实；8、《催缴欠费通知》复印件一份1页，拟证明原告向被告催缴物业服务费的事实。被告潘海洋辨称：1、我与原告从未订立过物业服务合同，双方不存在物业服务关系，原告也没有进行过实质性的物业服务，其主张物业费没有法律和事实依据。2、原告提交的2013年12月15日签订的物业服务合同是假的，当时小区没有业主委员会，合同上的“业委会印章”是原告自己印的，该合同对我无约束力。3、我并未收到过催缴欠费通知。4、原告的起诉时间为2015年6月，根据法律规定，2013年6月之前的物业费已过诉讼时效，不应得到支持。5、我领取钥匙的时候交过一笔物业费，但是记不清楚了。6、原告未做好涉案小区的物业服务工作，小区业委会已另案起诉要求原告撤出小区。综上，请法院驳回原告诉请。被告潘海洋为支持其辩解理由成立，向本院提交的证据有：1、《凯里市公安局治安大队复函》复印件一份1页，拟证明原告提交的证据《博南新区物业服务合同》是假的；2、《博南新区业主委员会申明》复印件，拟证明博南新区业主委员会申明其未与原告签订物业服务合同的事实。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：原告系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围内有物业服务、家政服务等。被告系凯里市博南新区鲲鹏家园5栋1单元3层D座房屋业主。2007年9月30日，原告与贵州省凯里市东升房地产开发有限责任公司（系本案所涉物业的开发公司）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由凯里市东智物业管理有限公司负责凯里市博南新区鲲鹏家园的前期物业管理，服务期限为一年。2008年，原告将公司名称变更为“贵州东昇集团东智物业服务有限公司”。2005年3月23日，凯里市博南新区原业主委员会成立，任期5年，于2010年3月22日解散。原业主委员会解散后，凯里市博南新区业主未重新选举产生新的业主委员会，直至2014年11月，才重新选举了现届业主委员会。上述期间，原告未与凯里市博南新区原业主委员会及现业主委员会签订物业服务合同，但一直对博南新区提供物业服务，且按《前期物业管理服务合同》约定的高层住宅每月每平方米1元的收费标准向高层住宅各业主收取物业费。原告于2007年12月31日通知被告入住，被告于2008年5月20日领取房屋钥匙并入住，之后，被告拒绝向原告交纳物业服务费，2008年1月至2015年5月期间，被告共欠原告物业费12397.5元。2015年6月3日，原告以被告未按时交纳物业费为由，向法院提起诉讼。庭审中，因当事人不接受调解，本院未能主持双方进行调解。另，本案审理过程中，凯里市博南新区业主委员会以本案原告东智物业公司为被告向法院提起诉讼，请求确认东智物业公司提供的2013年12月15日签订的《博南新区物业服务合同》无效，法院二审生效判决书认定该合同没有依法成立。本院认为：本案原告与贵州省凯里市东升房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》到期后，虽未与凯里市博南新区业主委员会签订物业服务合同，但原告对凯里市博南新区提供物业服务，被告作为业主也接受了物业服务，原、被告之间存在事实上的物业服务关系，根据公平原则，被告应当向原告支付物业费。原告要求被告支付物业费的数额不违背相关部门规定的收费标准，被告对原告诉请的物业费数额亦无异议，故本院予以支持。被告辩称其领取钥匙时已交纳部分物业费，但未能提供证据予以证实，故该辩解意见本院不予采纳。关于被告辩称2013年6月之前的物业费已过诉讼时效的意见。因原告为被告提供物业服务是连续的，被告拖欠原告物业费亦是一个连续的行为，故原告主张2013年6月之前的物业费未超过诉讼时效，综上，对被告关于超过诉讼时效的辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：被告潘海洋自本判决生效之日起五日内，向原告贵州东昇集团东智物业服务有限公司支付2008年1月至2015年5月的物业服务费12397.5元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由被告潘海洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长  佘 坤审 判 员  赵婧霖人民陪审员  杨 雪二〇一六年十一月二十一日书 记 员  杨 岚