广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4421号上诉人（原审原告、反诉被告）:何桂洪，男，1969年2月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告、反诉被告）:叶惠华，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：罗荣标，广东弦正律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：关锡铮，男，1954年6月6日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：余婷，广东优游涵泳律师事务所律师及实习律师。委托诉讼代理人：郑俊培，广东优游涵泳律师事务所实习律师。上诉人何桂洪、叶惠华因与上诉人关锡铮租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初21268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。何桂洪、叶惠华上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求并驳回关锡铮的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院确认关锡铮向其支付的顶厂房费126万元性质为土地租赁合同的租金，是认定事实错误。1.一审判决认定其不诚信表现，主要是认为其签订合同时隐瞒了已办理土地证和房产证的事实，但事实上合同样板是第三方提供，其疏忽没有仔细审查，但是其是提交了土地使用平面图的，且2011年6月已将涉案土地使用权证及房地产权证副本交付给关锡铮。原来约定未办好土地房产证，但三个月后交付土地房产证给关锡铮，并没有造成损害，其没有构成违约；2.从土地面积和建筑物面积对比可以看出两者不成比例，关锡铮主要是承租土地，然后在大片空地上继续开发建设，所以签订土地租赁合同，而原有的小量建筑物厂房，以顶手费形式交付关锡铮使用，这一点，前期诉讼中，双方是没有异议的。双方争议在于其认为顶厂房费等于关锡铮一次性交齐12年的厂房租金或者是等于其帮关锡铮建厂房，顶厂房费就是建厂房的对价，关锡铮认为顶厂房费等于将厂房买下来。因此，该126万元仍应定性为顶厂房费，而非土地租金。基于关锡铮违约的事实，该126万元顶厂费不管是作为厂房租金还是买厂房的资金，关锡铮都无权向其主张收回，更不可能变成土地租金。二、一审法院认为其应该补偿关锡铮装修费50000元，是适用法律错误。其不确认关锡铮装修用了1212823元对于关锡铮的装修，其收回后不适合使用，大部分已拆除，只保留了办公室部分进行改造使用，且根据合同约定，因关锡铮违约，关锡铮无权主张装修工程款的赔偿或补偿。关锡铮辩称，由于何桂洪、叶惠华交易之初的不诚信表现并按照房屋租赁合同交易习惯，租金应当包括土地及上盖建筑物，因此，126万元应为土地租赁租金的一部分；另外一审认定补偿5万元装修费与其实际支出的装修款相差太大，基于双方均存在违约的情况，一审法院认定只需补偿而不需赔偿，没有法律依据。关锡铮上诉请求：撤销一审判决，驳回何桂洪、叶惠华的全部诉讼请求并支持其一审反诉请求。事实和理由：一审法院查明事实不清，适用法律有误。1.查明其已支付款项有误。其实际支付的款项为2378000元，遗漏了259800元；2.查明逾期付款滞纳金事实有误。合同约定计算滞纳金逾期天数仅为300天，一审忽略该约定天数，计算至实际清偿之日止错误；3.对于装修损失认定有误。一审法院认定何桂洪、叶惠华仅需补偿而非赔偿关锡铮的装修损失，且认定方式是以猜想的方式推导出何桂洪、叶惠华是基于关锡铮违约行为才同意解除，从而认定补偿50000元，该数额与其投入的装修数额1212823元相差甚远。4.忽略关锡铮受到欺诈的事实，忽略定金的本质及合同订立目的而导致事实认定不清。何桂洪、叶惠华故意隐瞒租赁物的性质已经属于严重违约行为，应当双倍返还定金。5.认定其拖欠何桂洪、叶惠华的租金事实有误。遗漏了其付款总额为2378000元的事实，其中40万元是合同定金，剩余1917200元根据合同原意是关锡铮的顶厂房费等，但由于法院将涉案合同定性为租赁合同，则1917200元可视为租金，但是合同约定的租金原为购买款，数额过高，并非为真实租金，应予以调整；6.遗漏适用合同法第116条关于违约金和定金的规定，导致其承担损失定金和支付滞纳金的双重违约责任且重复计算了滞纳金。何桂洪、叶惠华辩称，应当驳回关锡铮全部反诉请求。事实和理由：1.关锡铮要求其交纳消防证、防雷证、用电许可证等，并非其合同义务，故不构成违约。事实上，关锡铮只交纳了一年的租金，至合同解除之日，三年多来未交纳租金，且提出提前解除合同，已构成根本违约，定金40万元应当予以没收，126万元顶手费作为12年厂房租金或厂房建设费以及装修投入，均应归其所有。2.关于已支付款项，2118200元已经生效判决认可，关锡铮在本案中提交的银行流水2378000元不予认可，关锡铮没有证据证明其收到该款项；3.关于逾期交租滞纳金问题，一审法院按每天100元且分段计算是公平的；4.关于其在租赁合同中未如实告知涉案租赁物已有产权登记问题，是法律知识欠缺，且之后已将土地、房产证复印件交付给对方了，其没有构成违约；5.关于租金计算，应该确认关锡铮只交纳了首期租金，2012年5月1日至2016年1月7日的租金未交纳；6.定金及逾期滞纳金计付没有矛盾，关锡铮的定金不能收回，同时还要支付逾期付款的滞纳金。何桂洪、叶惠华向一审法院起诉请求：关锡铮向何桂洪、叶惠华支付2012年5月1日至2016年1月7日期间的租金1843188元，并支付滞纳金到全部租金清偿完毕之日止（暂计算到2016年10月8日，滞纳金为429000元）。诉讼期间，明确滞纳金的计算标准为每天100元。关锡铮向一审法院反诉请求:1.何桂洪、叶惠华向关锡铮双倍返还定金400000元；2.何桂洪、叶惠华向关锡铮返还款项1978000元及利息（以款项本金为基数，从2012年3月12日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2016年12月5日利息为558455.33元）；3.何桂洪、叶惠华向关锡铮赔偿装修损失1212823元及利息（其中第一笔400000元从2011年2月23日起，第二笔400000元从2011年4月23日起，第三笔412823元从2011年6月30日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2016年12月5日为140203.85元）。一审法院认定事实：1.叶惠华、何桂洪系位于中山市××镇××村房地产[土地证号：国（2011）易080××××，土地面积为8984.7平方米；房产证号：02××05＼021100××××，房屋建筑面积945平方米]的权利人，该房地产的用途是工业，产权证书颁发时间为2011年1月25日。后，该房地产于2017年2月14日变更登记至叶惠华、何桂洪投资的中山市嘉峰物业管理有限公司名下，不动产登记证号为粤（2017）中山市不动产权第001××××号。2.2011年3月9日，叶惠华、何桂洪（甲方）与关锡铮（乙方）签订土地承包经营权流转租赁合同书（以下简称合同书），约定：甲方将享有坐落在中山市××镇××村用地承包权以流转方式租赁给乙方用于经营科技资源技术服务有限公司使用，该土地面积为8984.7平方米；承包年限12年，从2011年5月1日起至2023年4月30日止；甲方需在合同生效30个工作日内按乙方的要求进行土地平整并实现三通后将该土地交付给乙方使用；乙方应在合同生效3日内向甲方交纳合同定金400000元；土地租金以每三年每亩递增12%的方式计算，其中2011年5月1日至2014年4月30日期间每年租金458200元，2014年5月1日至2017年4月30日期间每年租金549865元；乙方须在每年的5月1日前将下一年度的土地租金一次性全额支付甲方；租赁期内，若乙方需在该土地上进行基建厂房、办公室、员工宿舍或其他设施，一切费用由乙方负责；合同期内，在经营过程中，乙方办理工商营业执照及税务登记费、工商管理费、经营营业税费、土地租赁使用税等相关经营费用，均由乙方自行负担，与该土地相关的土地租赁税、使用税由甲方到税务部门代缴，乙方须在代缴后的3天内全额支付给甲方，否则视为乙方违约；乙方逾期支付租金30天或以上的，或者擅自提出退租的，视为乙方单方违约，甲方有权无条件单方终止本合同并收回该土地，乙方交付的定金归甲方所有；乙方逾期交纳租金，需另行按100元/天的标准向甲方支付逾期付款滞纳金；合同签订时，乙方已知悉该土地尚未办理土地使用权证，甲方协助乙方办理工商、税务及有关部门的登记购销事务，由乙方自行解决；土地使用权平面图作为该合同的附件。何桂洪、关锡铮分别在合同甲方、乙方落款处签名。叶惠华主张该合同系由何桂洪代表其本人签名。关锡铮确认该主张。合同签订后，叶惠华、何桂洪将案涉用地及地上建筑物交付给关锡铮使用，何桂洪将土地平面图作为合同附件一并交予关锡铮。2011年6月，关锡铮收到何桂洪交付的案涉土地使用权证及房地产权证副本。3.2011年3月16日，关锡铮与案外人深圳市南利装饰工程有限公司（以下简称南利公司）签订施工合同，约定由南利公司对案涉房地产进行装修，工程款共1212823元。南利公司出具收据，确认收到关锡铮工程款1212823元，并于2013年1月25日向关锡铮开具足额的机打发票。何桂洪、叶惠华确认关锡铮有对厂房进行装修，但不确认装修的金额。4.2011年5月9日，叶惠华向关锡铮出具收据，确认“今收到关锡铮交来租金、订金、顶厂房费，2010.8.20:20万元，2011.1月20日：60万元，2011.3月3日：20万元，2011.5月4日：45万元，共4次，合计金额145万元”。叶惠华、何桂洪确认收到该145万元，主张其中的40万元为合同定金，458200元是第一年的土地租金，剩余591800元名为顶厂房费，实为厂房的租金，并确认此后陆陆续续收到关锡铮交来的顶厂房费（厂房租金）668200元。叶惠华确认其中40万是定金，主张剩余的款项全部是合同租金，而并非厂房租金。5.2011年6月20日，关锡铮、马玉泉在承租的案涉房地产上登记设立中山市雅龙环保机械设备有限公司（以下简称雅龙公司）。2013年1月16日，马玉泉、关锡铮委托广东共阳律师事务所向何桂洪、叶惠华发出律师函，要求何桂洪、叶惠华在收到律师函7个工作日内提供相应的消防证、防雷证、用电许可证等用于办理开展生产经营所必须的消防、验收手续，否则，马玉泉、关锡铮将考虑解除合同书。2013年1月30日，马玉泉、关锡铮再次委托共阳律师事务所向何桂洪、叶惠华发出律师函，主张撤销并解除合同书，要求何桂洪、叶惠华收到律师函后7个工作日内返还268万元。2014年7月29日，雅龙公司经营场所迁至他处。6.2013年3月13日，马玉泉、关锡铮以何桂洪、叶惠华欺诈为由另案诉至本院，要求撤销合同书，并要求何桂洪、叶惠华返还1550000元，赔偿损失1212823元及支付利息损失。一审法院于2013年10月9日作出（2013）中一法张民一初字第227号民事判决，支持了马玉泉、关锡铮的诉讼请求。后何桂洪、叶惠华申请再审，一审法院于2015年4月7日作出（2014）中一法审监民再字第7号民事判决，准许马玉泉撤回起诉，判决撤销本院（2013）中一法张民一初字第227号民事判决，驳回关锡铮的诉讼请求。该案审理期间，何桂洪、叶惠华与关锡铮均表示关锡铮向何桂洪、叶惠华的付款总额为2118200元，其中126万元为顶厂房费，关锡铮另表示有收到何桂洪、叶惠华分别于2012年9月29日、同年10月16日、同年10月18日、2013年2月6日发送的催收案涉土地租金的手机短信，但认为不应向何桂洪、叶惠华支付租金而对短信未予理会，若法院不支持其原审诉讼请求，同意继续向何桂洪、叶惠华交纳租金。关锡铮不服判决提起上诉，中山市中级人民法院于2015年8月18日作出（2015）中中法民一终字867号（以下简称867号案）民事判决，确认了（2014）中一法审监民再字第7号查明的上述事实，判决驳回上诉，维持原判。该案审理期间，对于“顶厂房费”应当作何理解，叶惠华、何桂洪主张是租赁期限内不收取厂房租金，只收土地租金，相当于该厂房由关锡铮自己建，关锡铮主张“顶”是买卖、转让的意思，而并非承租。7.2016年1月6日，马玉泉向何桂洪发送手机短信，表示“何桂洪同志：因为你已在2015年10月23日将工厂大门门锁更换，至此我无法入厂处理相关事务，现我受香港关锡铮先生的授权妥协，请你携带本人身份证、房地产证等相关证件，于2016年1月7日上午十点在中山市民众镇供电局门前见面，办理供电、供水、厂房移交手续”。何桂洪、叶惠华主张合同书于2016年1月7日解除，但双方在当天并未办理交接手续。关锡铮确认马玉泉是其处理合同书相关事项的代表，但认为合同书于2016年12月15日解除，理由是何桂洪、叶惠华在当日将案涉房地产转让给他人。8.诉讼期间，何桂洪、叶惠华表示收回厂房后在厂房上开设公司对装饰装修有一点改动，主要是办公室室内，大部分装饰装修都还在。一审法院认为，关于案涉合同书的性质问题。该合同书虽然名为土地承包经营权流转租赁合同书，但标的物并非农村土地，不符合农村土地承包合同的基础要件，故而并非土地承包经营权转包合同，而是租赁合同。对于租赁的对象，虽然约定为8984.7平方米的土地，但是合同书签订时该土地上已加盖有厂房，租赁标的物是租赁关系的重大事项，何桂洪、叶惠华单独将土地出租给关锡铮而对厂房未作出特别约定，应视为关锡铮有权使用土地上之厂房，故而租赁合同对象理应包含有厂房，合同书性质可以进一步细化为房屋租赁合同。合同书是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，何桂洪、叶惠华与关锡铮应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。关于合同书的租金是否包含厂房租金的问题。合同书对此未作约定。1.案涉租赁物业经产权登记且为工业用途，何桂洪、叶惠华却以流转农村土地承包经营权的形式出租给关锡铮，且故意隐瞒或未如实告知案涉租赁物已取得产权登记，其行为明显违背诚实信用的交易原则。因不诚信行为出现于合同书签订时，而并非合同履行过程中，且何桂洪、叶惠华事后进行补救，将案涉土地使用权证及房地产权证副本提供给关锡铮，故而何桂洪、叶惠华并不因此构成违约，但对合同书的理解出现争议时可以作出对其相对不利的解释。2.根据房屋租赁的交易习惯，房屋租金一般包含房屋所占用土地的租金。同理，土地租金理应包含上盖的建筑物、构筑物的租金，除非租赁双方有特别的约定。本案租赁对象为8984.7平方米的土地及该土地上945平方米的厂房，但双方只约定土地租金，未约定厂房租金，根据前述交易习惯，并结合何桂洪、叶惠华的不诚信表现，应当视为土地租金已包含厂房租金。3.何桂洪、叶惠华向关锡铮收取的“顶厂房费”1260000元，何桂洪、叶惠华在867案中主张“顶厂房费”相当于关锡铮自己建厂房，在本案中进一步主张为厂房租金，关锡铮在867号案中主张“顶”是买卖、转让的意思，在本案中主张是合同书约定的租金。依据民事交易习惯，“顶”字一般以“顶手费”的形式出现在经营者转让商铺的环节，“顶手费”又称转让费，是上一手的商铺经营者向下一手的商铺经营者所收取的费用，“顶”含有转让的意思，支付的相对方是上一手经营者，而并非商铺的业主。具体到本案中，没有其他证据证明何桂洪、叶惠华与关锡铮之间存在厂房转让合同关系，故而“顶厂房费”并非厂房转让费。而厂房租金与“顶厂房费”并非同一概念，也不容易混淆，且已认定土地租金包含有案涉厂房租金，鉴于何桂洪、叶惠华在签订合同书过程存在不诚信的事实，并根据公平合理的原则，一审法院认为已付的“顶厂房费”实为合同书的租金。关于何桂洪、叶惠华是否有义务提供消防证、防雷证、用电许可证的问题。虽然合同书约定关锡铮承租租赁物的用途是经营公司，但经营公司的用途并不必然隐含何桂洪、叶惠华提供消防证、防雷证、用电许可证的合同义务，而且没有证据证明案涉厂房已经取得了相关证照，若需要办理必然会产生相关的费用，参照合同书的其他条款，出现与经营相关的税费需由关锡铮承担，何桂洪、叶惠华只需承担相应的协助义务，关锡铮在没有承诺支付相关费用的情况下单方要求何桂洪、叶惠华提供上述三证并不合理，何桂洪、叶惠华有权拒绝，且并不因此构成违约。据此，关锡铮以何桂洪、叶惠华违约在先为由，要求返还已付款，与事实不符，不予支持。关于合同书解除的时间问题。何桂洪、叶惠华与关锡铮均表示合同书已经解除。但解除的时间双方有分歧，关锡铮主张是2015年12月15日，何桂洪、叶惠华主张是2016年1月7日。一审法院认为，首先，关锡铮的理由是何桂洪、叶惠华于2015年12月15日将案涉房地产转让给他人，但是没有提供证据予以证实，不予采信；其次，关锡铮的事务代表马玉泉于2016年1月6日向何桂洪发送手机短信要求于次日在中山市民众镇供电局办理供电、供水、厂房的移交手续，因办理交接手续意味着合同解除、租赁物退回，故该短信的内容含有解除合同的意思表示；再次，何桂洪、叶惠华收到短信后按照指定的时间收回租赁物，该行为表示何桂洪、叶惠华亦同意解除合同。综上，案涉合同书于2016年1月7日因双方协商一致而解除。至于关锡铮主张的何桂洪于2015年10月23日将厂房大门上锁，因马玉泉发送的手机短信仅是单方意思表示，而照片没有记载拍摄时间，均不足以证明关锡铮的主张，不予采信。关于关锡铮是否有欠何桂洪、叶惠华租金的问题。虽然关锡铮与何桂洪、叶惠华在合同书的履行过程中出现争议，并另案诉至法院，但法院生效判决并未对双方的权利义务作出变更，且关锡铮在另案审理期间还明确表示如果法院不支持其诉讼请求将同意继续向何桂洪、叶惠华交纳租金，故而关锡铮应当按照合同书继续向何桂洪、叶惠华交纳租金至合同解除之日。关锡铮共向何桂洪、叶惠华支付2118200元的事实，业经生效判决予以认定，关锡铮现主张付款总额为2378000元，但未能提供充足的证据推翻生效判决，故而不予采信，认定付款总额是2118200元。该付款总额，双方共同确认其中40万元是合同定金，剩余1718200元，按前所述为合同租金。根据应付租金标准及已付租金的数额核算，已付租金1718200元的构成为前3年（2011年5月1日至2014年4月30日期间）的足额租金1374600元，与第4年（2014年5月1日至2015年4月30日期间）的部分租金343600元，尚欠第4年的部分租金206265元（549865元-343600元），与2015年5月1日至2016年1月7日期间的租金377122.03元（549865元/年÷12月/年×8个月+549865元/年÷365天/年×7天）。关锡铮逾期付款构成违约，理应承担相应的违约责任，继续向何桂洪、叶惠华支付租金583387.03元（206265元+377122.03元），并自逾期之日按每日100元的标准向何桂洪、叶惠华计付滞纳金。对于滞纳金的起算日期，根据合同约定付款期限核算，第4年的部分租金206265元应自2014年5月2日起算，剩余租金377122.03元应自2015年5月2日起算。滞纳金实际上是法律规定的违约金，关锡铮以标准过高请求予以调整，但相较于欠款的数额，每天100元的标准没有明显超过因其逾期付款给何桂洪、叶惠华造成的损失，故而不予支持。对于已交的合同定金，关锡铮逾期交纳租金超过30天，根据合同的约定，已交定金归何桂洪、叶惠华所有，故而关锡铮诉请双倍返还，于法无据，应予驳回。关于何桂洪、叶惠华应否向关锡铮赔偿装饰装修损失的问题。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。具体到本案中，首先，合同书约定关锡铮有权在该土地上进行基建厂房、办公室、宿舍等设施，虽然没有明确有装饰装修的权利，但相比而言兴建厂房等基础设施更加繁重而复杂，理应包含相对轻松而简单的装饰装修。换言之，关锡铮对案涉的厂房装饰装修系经过何桂洪、叶惠华的同意。其次，虽然案涉合同书因双方协商一致而解除，但是关锡铮逾期交纳租金构成违约在先，本是没有解除合同的权利，其提出解除合同，何桂洪、叶惠华当初有权拒绝。反观何桂洪、叶惠华，即便案涉合同不因协议一致而解除，因关锡铮逾期交纳租金构成违约，何桂洪、叶惠华也可以依据合同书赋予的解除权解除双方的合同，何桂洪、叶惠华同意解除恐怕也是基于关锡铮的违约行为。是故，案涉合同因关锡铮的违约而导致解除，关锡铮要求何桂洪、叶惠华赔偿其装修损失及利息，于法无据，应予驳回。再次，何桂洪、叶惠华表示其收回租赁物后在租赁物上开设公司，原有的装饰装修仅有小部分改动，大部分仍然继续保有现状。该陈述意见可以推知何桂洪、叶惠华继续在利用原有的装饰装修，故而应当在利用价值范围内进行适当补偿。但是补偿与赔偿不同，仅是在收益的范围内，考虑到关锡铮投入的装饰装修价值，及关锡铮实际使用的年限，酌情补偿的金额为50000元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、关锡铮于本判决生效之日起七日内向何桂洪、叶惠华支付租金583387.03元及逾期付款违约金（计算方式：租金206265元的违约金自2014年5月2日起按每日100元标准计算至该部分租金实际清偿之日止；租金377122.03元的违约金自2015年5月2日起按每日100元的标准计算至该部分租金实际清偿之日止）；二、何桂洪、叶惠华于本判决生效之日起七日内补偿关锡铮50000元；三、驳回何桂洪、叶惠华的其他诉讼请求；四、驳回关锡铮的其他诉讼请求。本诉案件受理费24978元，由何桂洪、叶惠华负担17072元，关锡铮负担7906元；反诉案件受理费23303元，由关锡铮负担23163元，何桂洪、叶惠华负担140元。对一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院又查，二审时关锡铮对于付款总额之异议，经查，本院867号生效判决认定关锡铮对付款总额为2118200元的事实予以确认。关锡铮现称其另行还支付了259800元并没有提交证据，因此，对于关锡铮的付款总额本院确认一审认定的数额，即2118200元。再查，867号案查明：叶惠华主张…。租金是一年租金，指的是土地租金，厂房租金是另外支付的，涉案租赁合同只约定土地租金，没有约定厂房租金，顶厂房费是指在租赁期限内不收取厂房租金，只收土地租金，相当于该厂房由关锡铮自己建，顶厂房费合计126万元。关锡铮主张收据上的“顶”是指买卖、转让的意思，而不是承租。本本院另查，一审查明“叶惠华确认其中40万是定金，主张剩余的款项全部是合同租金，而并非厂房租金”的内容，经核对，此处叶惠华应当是关锡铮，为笔误。本院认为，二审时，双方对一审法院认定双方于2016年1月7日协商解除合同以及关锡铮已支付款项为2118200元，其中顶手费126万元，定金40万元，租金458200元的事实无异议，本院对此予以确认。二审的争议焦点为：一是顶厂房费的性质如何界定？二是谁存在违约？三是如何承担违约责任？四是关锡铮要求赔偿装修损失是否有据？关于争议焦点一。何桂洪、叶惠华认为顶厂房费就是地上建筑物12年的使用费，关锡铮初认为是地上建筑物的转让费，后认为是支付土地租金。结合租赁合同内容分析，首先租赁合同明确载明租赁标的是8994.7平方米的土地，约定的价格是土地的租赁价格，对该租赁土地上已有945平方米的建筑物未曾涉及，而是以收款收据载明“顶厂房费”字样体现出该建筑物有单独计价，非包含在土地租赁价格中，由此可见顶厂房费不是履行租赁合同中的租金，与土地租金是两笔不同的款项。第二，“顶”的字面含义可以解释为“相当、等于”，即126万元相当于或等于厂房费，具体是厂房使用费还是转让费，由于合同约定的土地是租赁关系，依据房随地走的原则，属于该土地上的地上建筑物依法是不能单独转让的，故126万元宜认定为是房屋12年的租赁使用费，分摊到每一年的房租为105000元。第三，从约定的价格看，涉案房产945平方米，每月租金为8750元，该价格尚属合理。综上，关锡铮支付的126万元顶厂房费应当认定为是涉案房产12年的使用费。一审判决将其认定为支付土地租金错误，本院予以纠正。关于争议焦点二。第一，关于关锡铮是否存在违约行为的问题。基于前述对126万元款项性质的认定，即涉案房地产租赁合同的租金价格均应在租赁合同约定的价格基础上，每年均加上房屋租金105000元，即应付租金标准，2011年5月1日至2014年4月30日期间房地产每年租金为563200元，2014年5月1日至2017年4月30日期间房地产每年租金为654865元。关锡铮已支付的款项中，除40万元定金外，其余款项1718200元均应认定为支付相应的房地产租金，据此，按照应付租金标准及已付租金的数额进行核算，已付租金1718200元足额支付2011年5月1日至2014年4月30日的房地产租金为1689600元【563200×3=1689600元】，剩余28600元还能够支付2014年5月1日至5月16日期间的房地产的租金。关锡铮从2014年5月17日起就存在欠租行为，计算至解除合同之日2016年1月7日止，欠租金金额为1075399元。因此，关锡铮存在逾期交纳租金的违约行为。第二，关于何桂洪、叶惠华是否存在违约行为的问题，关锡铮称何桂洪、叶惠华的违约行为表现为两方面，一是未能如实告知涉案租赁物已经取得房地产权证，二是没有提供防雷证、消防证、用电许可证。对于关锡铮所述的第一种违约表现，签约当时，何桂洪、叶惠华虽未告知关锡铮涉案房地产已经取得产权证，但在签约后不久即将土地使用证及房地产权证副本提交给关锡铮，签约之日未如实告知该事实并不符合双方租赁合同约定的违约情形。对于关锡铮所述的第二种违约表现，何桂洪、叶惠华是否负有提供防雷证、消防证、用电许可证的合同义务问题，一审法院对此已经进行了充分的论述，本院予以认同，在此不赘。因此，关锡铮所述何桂洪、叶惠华的违约事实均不成立。本案的违约方是关锡铮而非何桂洪、叶惠华。关于争议焦点三。虽然何桂洪、叶惠华与关锡铮在诉讼中协商解除了合同，但不当然免除对违约责任的追究，这需要看双方在解除合同时是否存在免除违约责任的意思表示或者是否已对原有合同的相应违约条款进行了变更。本案中，双方均要求追加对方的违约责任，故双方在同意解除合同时，均没有放弃对违约责任的追究的意思表示。前述，本案违约方是关锡铮，故关锡铮除了应当依约支付所欠租金外，还应当按合同约定承担相应的违约责任。合同约定，关锡铮逾期支付租金30天或以上则构成单方违约，关锡铮交付的定金归何桂洪、叶惠华所有并应当支付滞纳金，这里滞纳金具备违约金的性质。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，何桂洪、叶惠华主张关锡铮应当支付违约金，应当视为其选择适用违约金条款而放弃了定金条款，故何桂洪、叶惠华主张依据合同约定要求关锡铮按100元/天支付从欠租之日起至实际清偿完毕租金之日止的违约金的理据充分，予以采纳。基于关锡铮违约的事实，其无权要求双倍返还定金，但是由于何桂洪、叶惠华选择适用了违约金条款，故定金40万元应当返还给关锡铮。此外，关锡铮要求返还1978000元没有任何事实和法律依据，不予采纳。关于争议焦点四。由于关锡铮是违约方，一审法院依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，在双方均没有充分证据证明装修残值以及均没有申请对装修残值进行评估的情况下，一审法院考虑到装饰装修价值以及关锡铮实际使用的年限，让何桂洪、叶惠华在利用价值范围内予以适当补偿并酌情考虑补偿金额为5万元，尚属合理，本院不作调整。综上所述，何桂洪、叶惠华与关锡铮的部分上诉理由成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初21268号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初21268号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初21268号民事判决第一项为：关锡铮于本判决生效之日起七日内向何桂洪、叶惠华支付租金1075399元及自2014年5月17日起按每日100元标准计算至租金实际清偿之日止的违约金；四、何桂洪、叶惠华在本判决生效之日起七日内返还定金40万元给关锡铮；五、驳回何桂洪、叶惠华的其他诉讼请求；六、驳回关锡铮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24978元，反诉案件受理费23303元，共计48281元，何桂洪、叶惠华负担18900元，关锡铮负担29381元；二审案件受理费48281元，何桂洪、叶惠华负担18900元，关锡铮负担29381元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  马 燕二〇一七年十一月十六日书记员  古莉娟