江西省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）赣行终293号
上诉人（原审原告）李桂兰，女，汉族，1959年9月5日出生，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人杜红民，江西求正沃德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南昌市西湖区人民政府。住所地：南昌市西湖区抚生路***号*号楼。
法定代表人黄小燕，该区区长。
委托代理人熊朗秋，江西朗秋律师事务所律师。
委托代理人陈丹，江西朗秋律师事务所律师。
上诉人李桂兰、上诉人南昌市西湖区人民政府因房屋行政强制及行政赔偿一案，不服南昌市中级人民法院（2014）洪行初字第9号行政判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年10月11日公开开庭审理了本案，上诉人李桂兰及其委托代理人杜红民、上诉人南昌市西湖区人民政府的委托代理人熊朗秋、陈丹到庭参加了诉讼，南昌市西湖区人民政府法制办工作人员罗承炜受南昌市西湖区人民政府负责人委托出庭应诉。本案现已审理终结。
原审认定，因南昌商贸博览中心规划路（西段）及广场绿地建设项目的需要，李桂兰位于南昌市西湖区××--××号房屋（洪房权证西字第××号，建筑面积为77.58平方米）列入了征收范围。2012年3月15日，西湖区人民政府作出西府征字[2012]第07号房屋征收决定。征收补偿签约期限内李桂兰未签订补偿协议，并于2012年9月向法院提起行政诉讼，要求撤销房屋征收决定。2013年2月7日，南昌市青山湖区人民法院作出（2012）湖行初字第5号裁定，以原告超过法定起诉期限为由，驳回了原告起诉。2013年4月25日，南昌市中级人民法院（2013）洪立受终字第24号裁定予以维持。2014年1月7日涉案房屋被拆除。2014年2月25日，西湖区人民政府作出洪府（西湖）征偿字[2014]4号《房屋征收补偿决定书》。李桂兰于2014年5月提起本案诉讼，要求确认西湖区人民政府强制拆除房屋的行为违法及赔偿财产损失636万元。之后补充具体赔偿要求：一、本金：1、房屋按产权面积77.58平方米赔偿；2、停产停业补偿（见政府征收补偿决定书）52200元；3、店面装修包括基础工程、门头外立面、给排水强弱电等费用236299元、储藏间67000元、职工工资补偿204000元，共计507299元；二、利息，按2012年3月15日起至2017年3月15日银行整存整取五年期定期利率5.5%计算。2017年4月18日，经南昌市中级人民法院委托评估，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司采用收益法以2012年3月15日为评估时点出具了《房地产估价报告》，对涉案房屋作出单价39554元/平方米，房屋总价306.86万元的评估结果。
原审认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十七条、二十八条等规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；被征收人与征收部门在签约期限内达不成补偿协议的，征收人应制作征收补偿决定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼又不搬迁的，征收人应依法申请人民法院强制执行。本案中，李桂兰与房屋征收部门未达成补偿协议，西湖区人民政府在未先作出房屋征收补偿决定及经法院裁定准予强制执行下，拆除李桂兰房屋的行为违反上述规定，予以确认违法。因西湖区人民政府违法实施强制拆迁造成李桂兰财产损失，应予以赔偿。李桂兰对其主张的财产损失负举证责任，但因西湖区人民政府违法拆迁行为，导致证据无法提供的，西湖区人民政府应承担相应举证责任。本案中，西湖区人民政府因其违法拆迁行为，导致被拆迁人长期未依法取得应得拆迁补偿款项，南昌市中级人民法院遵循及时和公平的处理原则，对赔偿损失项目及金额作以下处理：当事人共同选择了房屋征收决定公布时（即2012年3月15日）为评估时点，但江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司只采用一种评估方法，且重新评估的房屋单价39554元/平方米与先行江西同致房地产土地估价咨询有限公司评估的房屋单价39095元/平方米价值相近，与拆迁时房屋市场价值不符，为确保李桂兰公平合理地获得赔偿，南昌市中级人民法院酌定在房屋重新评估单价上上浮25%，即房屋单价为49442.5元/平方米×77.58平方米，房屋价值合计3835749.15元。李桂兰提出停产停业补偿52200元，与西湖区人民政府对其作出的征收补偿决定中停产停业补偿金额一致，予以确认。李桂兰提出赔偿店面装修费236299元，但无材料采购、安装等票据予以佐证，不能证明其实际装修及室内物品情况，故酌定赔偿10万元。李桂兰提出储藏间67000元，未提交购买依据，对该项赔偿请求不予支持。李桂兰提出职工工资补偿204000元，属停产停业补偿范围，不予重复计算，对该项请求亦不予支持。另，根据涉案房屋征收补偿安置方案第八款对非住宅补偿的项目中，李桂兰房屋还应按5元/平方米标准，给予搬迁补偿费387.9元。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、七十六条之规定，判决确认被告西湖区人民政府强制拆除涉案房屋的行政行为违法；判决被告西湖区人民政府在本判决生效之日起十五日内向原告李桂兰赔偿各项损失合计3988337.05元（即房屋价值损失3835749.15元、停产停业补偿52200元、店面装修费10万元、搬迁补偿费387.9元）并支付利息（利息计算：从2014年1月7日起以3988337.05元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算至实际付款之日止）。案件受理费50元、评估费18700元（含（2014）洪行初字第10号胡琛案，被告已付），由被告西湖区人民政府承担。
上诉人李桂兰、上诉人西湖区人民政府不服，均向本院提起上诉。
上诉人李桂兰上诉及答辩称，请求撤销一审判决第二项，改判南昌市西湖区人民政府按每平方米8万元对上诉人房屋产权进行货币补偿，改判利息按同期银行贷款利率从2012年3月起计算至补偿款付清之日止。具体理由是：1、房屋补偿款认定明显偏低，不足以弥补上诉人的实际损失。评估机构对房屋评估价格的认定是缺乏依据的，一审虽上浮25%，认定价格为每平方米49442.5元，但仍然低于实际的价值。应确定为每平方米8万元较为适当。2、补偿款利息计算偏低，显失公允。补偿款利息，应按照银行同期贷款利率计算。2012年3月，南昌市西湖区人民政府即下达了房屋征收决定书，并开始房屋拆迁，造成房屋无法正常经营，损失应从2012年3月30日起计算。
上诉人南昌市西湖区人民政府上诉及答辩称，请求撤销一审判决，依法改判上诉人以江西地源房地产评估测绘有限公司就涉案房屋的估价306.86万元为限承担房屋价值损失。具体理由是：1、一审以酌定方式确认涉案房屋价值缺乏事实和法律依据。本案中，李桂兰并没有申请重新鉴定，鉴定人一审也出庭接受了询问。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条关于行政诉讼法未作规定的可以适用民事诉讼法之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条关于鉴定人拒不出庭作证的鉴定意见不得作为认定事实依据之规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议重新申请鉴定之规定可以知悉，在当事人申请重新鉴定和鉴定人拒不出庭作证的情况下，鉴定结论才不能作为认定事实的依据。2、如果不认可江西地源房地产评估测绘有限公司作出的鉴定结论，也应另行委托司法鉴定机构重新鉴定涉案房屋价值，而不能在未经鉴定机构确认涉案房屋价值的前提下以酌定方式确认房屋价值。3、李桂兰上诉提出的应按每平方米8万元进行补偿以及应从2012年3月起开始计息的诉求均没有事实和法律依据。
双方当事人向一审法院提交的证据材料已全部向本院随案移送，本院经查证核实，对其证据效力，予以确认。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人南昌市西湖区人民政府未与上诉人李桂兰就补偿安置达成协议，未作出房屋征收补偿决定，亦未经法院裁定准予强制执行就强制拆除李桂兰房屋的行为违反法定程序,超越法定职权，一审已确认违法，双方当事人对此并无异议，本院予以维持。在房屋征收过程中，行政机关违法拆除房屋，造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的实际损失，行政机关依法应当予以赔偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）4.1.1规定：“选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。”4.1.2规定：“1估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。2估价对象或同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。……”4.1.3规定：“当估价对象仅适用一种估价方法时，可只选用一种估价方法进行估价。……”本案所涉房屋用途为店面，系收益性房地产，江西地源土地房地产评估规划测绘有限公司作出的《房地产估价报告》采用收益法作为本次估价采用的基本方法符合上述规定。评估报告中对于未采用比较法、成本法、假设开发法等估价方法已进行说明并陈述理由亦符合上述规定。该评估报告可以作为本案所涉房屋价值认定的依据。上诉人李桂兰提出评估机构对房屋评估价格的认定缺乏依据的主张不能成立，本院不予支持。在行政机关违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于其合法征收支付的补偿数额，否则实质效果将鼓励行政机关违法强制拆除。根据这一基本原则，行政赔偿应当包含被征收人在合法征收中可获得的补偿及优惠，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。《南昌商贸博览中心规划路（西段）及广场绿地建设项目房屋征收补偿安置方案》第八项其他补偿部分对于征收非住宅有补助及奖励的相关规定，本案所涉房屋评估报告的评估时点为2012年3月15日，由于房地产市场行情发生变化，如仍然按照评估价格确定房屋赔偿款难以确保被征收人获得足额补偿。原判结合上述实际情况，在房屋评估价格的基础上酌定上浮25%予以赔偿，较好地保护了李桂兰的合法权益，判决结果合乎法理和情理。上诉人西湖区人民政府提出的一审以酌定方式确认涉案房屋价值缺乏事实和法律依据的主张，本院不予支持。上诉人李桂兰提出的应按每平方米8万元进行补偿的主张缺乏依据，本院亦不予支持。原判认定本案所涉房屋于2014年1月7日被拆除，判决行政赔偿有关款项从2014年1月7日开始计算并无不当。上诉人李桂兰提出损失应从2012年3月30日起计算以及利率应按照银行同期贷款利率计算的主张没有依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李桂兰、南昌市西湖区人民政府各承担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 芬
审 判 员 陈雯雯
审 判 员 章 华
二〇一七年十一月十五日
法官助理 涂 乐
书 记 员 张建平
附：本判决适用的相关法律依据
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
……
2.《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；
……