安徽省亳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖16民终663号
上诉人（原审被告）:蒙城新发地农副产品有限公司，住所地安徽省蒙城县政通路与西外环交叉处。
法定代表人：顾兆学，该公司经理。
委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：许志，男，1975年6月16日出生，汉族，农民，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：张军，蒙城县庄周法律服务所法律工作者。
上诉人蒙城新发地农副产品有限公司与被上诉人许志商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院(2017)皖1622民初8363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒙城新发地农副产品有限公司的委托诉讼代理人陈琛、被上诉人许志的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒙城新发地农副产品有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：许志的诉求已超诉讼时效。许志无证据证明上诉人逾期交房，且其已经实际收房使用。双方合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在此日期前验收合格，且许志收房后，已进行使用和收益，许志未提供证据证明蒙城新发地农副产品有限公司违约。蒙城新发地农副产品有限公司在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向许志交付，且提供了《住宅质量保证书》等文件。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。违约金过高，应予以调整减少。许志收房后，对涉案房屋进行了使用和收益，无证据证明其实际损失。即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了许志可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定：人民法院结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。
许志辩称，许志的诉求没有超出时效，《民法总则》规定普通时效为三年，新法优于旧法应适用三年时效的规定。一审判决认定事实清楚、证据充分。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》规定，消防未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案中，商品房消防验收未合格不符合法定的交付条件、开发商只是交付商品房钥匙，没有办理任何的商品房交付手续、没有出示提供任何的证书。因此不能免除上诉人的违约赔偿责任。一审法院依照上诉人的抗辩已经减少了被上诉人的违约金。双方合同约定违约金为日万分之二，一审调整为日万分之一，违约金并不高。
许志向一审法院起诉请求：一、判令蒙城新发地农副产品有限公司向许志支付延期交房违约金102600元（计算至2017年4月15日）；二、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月24日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告蒙城新发地农产品物流批发市场A区A1-028号商品房，总价款760085元，首付款380085元，按揭贷款38万元；第八条约定，被告应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用；第九条约定，如逾期交房，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告按照合同约定支付了被告购房款。2014年10月16日该商品房进行网上备案，2015年10月14日原告接收该房并使用。2016年6月22日，蒙城县公安消防大队出具报告，蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，有商户的因素，也有开发商的因素，该市场工程整体未竣工，不具备消防验收条件。上述事实，除有当事人陈述外，另有原告提供的商品房买卖合同、蒙城县商品房网上备案确认单、收据、借款凭证、还款流水、蒙城县公安消防大队“关于蒙城新发地农副产品批发市场存在消防安全隐患的报告”等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依据合同约定支付了购房款，被告逾期交房，且房屋未经相关部门综合验收合格，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，经查，双方合同约定被告交付原告的房屋应当具备验收合格条件，涉案房屋至今未验收合格，属于持续性违约，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，适用二年诉讼时效，此后适用三年诉讼时效，从2017年10月1日向前推算二年即2015年10月1日，此前的违约金已超过二年诉讼时效，此后的违约金至2017年9月30日诉讼时效不满二年，应适用三年诉讼时效，原告于2017年10月22日向本院申请立案，未超过三年诉讼时效，故对被告该辩称，本院予以部分采信。原告自认于2015年10月14日接收房屋并使用，自2015年10月1日至2015年10月14日期间的违约金按原告已交付房价款每日万分之二计算，此后至2017年4月15日（原告诉讼请求截止日期）期间的违约金，考虑到原告已使用、收益，房屋消防安全隐患既有商户的因素，也有开发商的因素，按原告已交付房价款每日万分之一计算较为适宜，被告应支付原告违约金43780.9元（760085元*14天*2/10000+760085元*548天*1/10000）。被告提供的工程竣工验收报告，是建设、监理、施工、设计单位进行验收的报告，并非建设工程相关部门最终作出的综合验收合格报告，不能证明涉案房屋已验收合格，且蒙城县公安消防大队出具的报告证明不具备消防验收条件，故对被告关于已在约定的交房时间前取得涉案房屋分期竣工验收合格报告的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于本判决生效后10日内支付原告许志逾期交房违约金43780.9元；二、驳回原告许志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2352元，减半收取1176元，由原告许志负担729元，被告蒙城新发地农副产品有限公司负担447元。
双方当事人二审均无新证据提交。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、许志诉求是否已超过诉讼时效；二、蒙城新发地农副产品有限公司是否逾期交房；三、违约金是否过高。
关于争议焦点一，诉讼时效应自权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起计算。根据查明的事实，案涉商品房买卖合同的签订日期在合同约定的交房日期之后，也就是说，2015年6月30日，双方当事人尚未缔结合同，房屋也未实际交付，许志不可能知道其将来的权利会受到侵害，自然无从按照合同约定据以主张权利，故对上诉人关于应自案涉合同约定的交房之日起算诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。
关于争议焦点二，双方商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。本案商品房至今未取得消防验收，故不具备交付条件。蒙城新发地农副产品有限公司上诉称已经按期交付了验收合格的房屋，与事实不符，对该上诉理由不予采纳。房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。本案许志并未以未提供《住宅质量保证书》为由要求蒙城新发地农副产品有限公司承担违约责任，系以蒙城新发地农副产品有限公司交付的商品房未经验收合格为由要求蒙城新发地农副产品有限公司承担违约责任，故上诉人的该项上诉理由不能成立。
关于争议焦点三，许志虽然接收了房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。一审判决按日万分之一承担违约金，折合月利率0.3％，该违约金并不过高，故本院不予调整。
综上所述，蒙城新发地农副产品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费895元，由蒙城新发地农副产品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵瑞强
审判员 邢 利
审判员 王桂燕
二〇一八年三月二十日
书记员 李 杰
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。