广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0403执异16号
异议人陈维芳，女，汉族，联系地址广东省深圳市南山区。
委托代理人邱俊山、刘富谦，广西彤日律师事务所律师、律师助理。
申请执行人徐左荣，男，汉族，住梧州市万秀区。
委托代理人徐镜斌，男，汉族，住梧州市。是徐左荣的儿子。
被执行人梧州宝石园建设开发有限公司，住所地梧州市新兴二路137号。
法定代表人杨满生。
被执行人孔仕才，男，汉族，住梧州市万秀区。
被执行人广西梧州松脂股份有限公司，住所地梧州市万秀区华松路1号。
法定代表人孔仕才。
被执行人梧州市狮卧山开发建设有限公司，住所地梧州市西环路中段69号五层108号铺。
法定代表人罗文星。
被执行人广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司，住所地梧州市新兴二路201号C区1号楼27号。
法定代表人颜祖明。
被执行人孔敬霖，男，汉族。
本院在执行申请执行人徐左荣与被执行人梧州宝石园建设开发有限公司（以下简称宝石园公司）、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖民间借贷纠纷一案中，案外陈维芳于2016年9月26日对本院查封被执行人宝石园公司名下的梧州市新闻路383号A第1幢2单元七层2号商贸加工公寓的行为提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人陈维芳称：2009年12月18日，异议人之子全程与宝石园公司签订购房协议，购买该公司名下的梧州市新兴二路石人冲地段宝石花园A1-2-702房（即梧州市新闻路383号A区第1幢2单元七层2号商贸加工公寓，以下称争议房产）。2010年10月30日，全程向宝石园公司发出《转让书》，通知将该房屋转让给异议人。2010年11月1日起至2011年1月12日止，异议人先后分三次支付全部购房款给该公司。2014年9月28日，异议人收到该公司交付的争议房产。异议人缴纳了自2012年5月至2015年9月的物业费等相关费用，并行使了业主权利。但因宝石园公司未交完土地出让金、消防验收未通过、房屋验收未通过，故至今不能办理产权证。综上，异议人已缴清购房款、物管费及有关杂费并已实际占有争议房产，故向法院提出异议，请求解除对该房产的查封。
异议人为证明其主张，向本院提供了如下证据（均为复印件）：⑴异议人儿子全程与被执行人签订的《购房意向书》、《房产分户图》，证明异议人儿子全程购买争议房产及该的座落、价格、户型等情况；⑵1份《证明》，证实陈维芳与全程是母子关系，1份《转让书》证实全程将争议房产转让给陈维芳；⑶2份《现金解款单》、1份《同城票据清算提入贷方凭证》、3份宝石园公司出具的《梧州市单位内部收款收据》，证明异议人已全额支付购房款；⑷宝石园公司出具的办理交房手续通知，证明该公司向异议人交付争议房产；⑸物业公司出具的《收据》一份，证明异议人已实际占有争议房产；⑹宝石园公司2016年6月23日出具的《证明》一份，证明异议人向该公司购买的房产在梧州市房产登记中心登记正式房号为梧州市新闻路383号A第1幢2单元七层2号商贸加工公寓。
申请执行人徐左荣认为争议房产登记于被执行人宝石园公司的名下，属于宝石园公司的房产，所以不同意对该房产解除查封。对于异议人提供的证据，申请执行人徐左荣质证意见如下：对证据⑴、⑷、⑸及证据⑶的《梧州市单位内部收款收据》真实性存在怀疑，认为有可能是事后补充的，而宝石园公司收款应该开具正式发票；对证据⑶中汇款给宝石园公司的银行凭证真实性无异议，关联性怀疑；对证据⑵、⑹无异议。申请执行人没有向本院举证。
对于异议人提供的证据，虽申请执行人对部分证据怀疑其真实性或关联性，但因证据⑶中《境内汇款申请书》、《现金缴款受理回执》证明了付款的事实，与证据⑴、⑷、⑸及证据⑶的《梧州市单位内部收款收据》能形成证据链条，证明了异议人购买及领取争议房产的整个过程，而申请执行人又不能提供足以推翻的相反证据，故本院全部予以采信。
经审查查明，2009年12月18日，异议人之子全程与宝石园公司签订购房协议，意向购买该公司名下的梧州市新兴二路石人冲地段宝石花园A1-2-702房（后在梧州市房地产交易中心登记正式房号为：梧州市新闻路383号A区第1幢2单元七层2号商贸加工公寓，即争议房产）。2010年10月30日，全程向宝石园公司发出《转让书》，通知将该房屋转让给异议人。2010年11月1日起至2011年1月12日止，异议人先后分三次支付全部购房款给该公司。2014年9月28日，异议人收到该公司交付的争议房产。异议人缴纳了自2012年5月至2015年9月的物业费等相关费用，并行使了业主权利。2016年1月28日，徐左荣依据本院作出的（2015）万民初字第1710号民事判决书向本院申请执行宝石园公司、孔仕才、广西梧州松脂股份有限公司、梧州市狮卧山开发建设有限公司、广西梧州昊森汽车名城投资服务有限公司、孔敬霖民间借贷纠纷一案，同日本院依法受理，立（2016）桂0403执163号执行案开始执行程序。2016年3月16日，本院作出（2016）桂0403执163-1号执行裁定书，依法查封了登记于被执行人宝石园公司名下的包括争议房产在内的多处房产。
另经向梧州市房产局调查，根据有关规定，开发商需先向房产局申请办理完商品房初始登记后，才可以将房产过户到购房者名下，但至今未见宝石园公司向该局申请办理商品房初始登记。
本院认为，虽然是异议人之子全程先与宝石园公司签订《购房意向书》，再书面表示将房产转让异议人，后异议人没有与被执行人订正式的买卖合同，但异议人已支付全部购房款，且被执行人已将房产交付给异议人，异议人履行了购房主要付款义务，被执行人交付房产即为接受异议人的履行，依照《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，异议人与被执行人的房产买卖合同成立，与书面合同有同等法律效力，至于在查封前没有办理房产过户手续，其责任在宝石园公司而不在异议人。故异议人对争议房产提出的异议的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“⑴在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同⑵已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行⑶在人民法院查封之前已合法占有该不动产⑷非因买受人自身原因未办理过户登记”四个条件，能够排除对争议房屋的执行，故异议人提出的异议理由成立，本院依法予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事合同法》第三十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：
异议人陈维芳提出的执行异议成立，中止对梧州市新闻路383号A第1幢2单元七层2号商贸加工公寓的执行。
若异议人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 李桂球
代理审判员 梁海锋
代理审判员 容立胜
二〇一六年十月十一日
书 记 员 冼滨彬
附录所适用法律条文：
《中华人民共和国民事合同法》
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。