江苏省无锡市滨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0211民初5970号
原告：董琼,女,1982年5月22日生,，汉族,住江苏省无锡市南长区。
委托诉讼代理人：刘德胜，江苏行德律师事务所律师。
被告：何伟枫,男,1980年5月7日生,,汉族，住浙江省慈溪市。
被告:张映琦,女,1974年10月27日出生,41岁,汉族号码320204197410270322,住江苏省无锡市
委托诉讼代理人：钱韫（受被告何伟枫、张映琦共同委托），江苏智和律师事务所律师。
第三人:无锡市大众房地产服务连锁有限公司,住所地江苏省无锡市高浪东路999-2号
法定代表人：袁凤彪，该公司董事长。
委托代理人：张钧，江苏创凯律师事务所律师。
原告董琼诉被告何伟枫、张映琦、第三人无锡市大众房地产服务连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭于2016年11月3日、2017年2月15日、3月27日、6月1日公开开庭进行了审理。原告董琼及其委托诉讼代理人刘德胜，被告何伟枫及张映琦的共同委托诉讼代理人钱韫，第三人大众公司的委托诉讼代理人张钧到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告董琼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行房屋买卖合同，并支付违约金21万元；2、被告支付律师费69300元；3、本案诉讼费由被告负担。审理过程中，原告董琼变更诉讼请求为：1.请求法院判令解除双方的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告支付原告房屋价差损失903900元；3.请求法院判令被告支付原告为主张权利所支付的律师费69300元；4.请求法院判令被告返还已支付的房款10万元、居间费35000元；5.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2016年8月15日，其与何伟枫的委托人张映琦及大众公司签订房屋买卖居间合同一份，约定其以210万元的价格购买位于无锡市××××室房屋一套，其支付第三人居间费及税费共计10万元（后双方协商一致将居间费变更为35000元，其它税费由其支付）。合同签订后其按约支付了定金10万元、支付了居间费35000元，并出售了自己的房屋筹措了资金。此后，两被告在9月9日告知其与第三人大众公司单方面终止合同不再履行合同出售房屋。经双方多次沟通，被告仍以房屋系何伟枫与周洁夫妻共同共有，周洁不同意出售房屋为由拒绝履行合同，故提起诉讼。诉讼中，被告明确不再出售房屋，故其在2016年11月另行购置房屋并变更诉请，请求解除合同并对涉案房屋提出价格鉴定。根据《房地产估价报告》，在2016年11月，涉案房屋市价为3003900元，故其主张赔偿差价损失903900元。
被告何伟枫、张映琦辩称：何伟枫与周洁于2006年1月1日登记结婚，涉案房屋系婚姻关系期间取得，为夫妻共同财产。何伟枫在委托张映琦出售涉案房屋时，周洁并不知情，在签订买卖协议之后，周洁得知此事后坚决反对，何伟枫于2016年9月9日向董琼表示希望解除合同。其按照合同行使解除权，仅需向董琼支付合同价款的10%的违约金。且董琼自身也存在过错，根据生活常识，房屋一般为夫妻共同财产，在张映琦仅有何伟枫的授权的情况下，董琼应拒绝与张映琦签约。何伟枫并没有违约的故意，仅是疏忽未征得妻子周洁的同意。在签订合同后的十几天，其一方便向董琼告知了因周洁不同意出售房屋而解除合同，董琼在知道合同无法履行后应另行寻找合适的房源，因董琼不积极主动寻找房源产生的损失应自行承担。故即便董琼主张损失，也应以2016年9月9日为时间节点。董琼主张的律师费及居间费没有法律及合同依据。
第三人大众公司述称：合同系原被告双方自愿签订，其仅为居间方，是否继续履行由合同相对方决定。中介费35000元其已收取，在合同中约定董琼向其支付10万元，包含中介费及税费，后因董琼自己办理贷款手续，故其与董琼在2016年9月8日签订了补充协议，由董琼向其支付中介费35000元，其余费用由董琼自行负担。根据协议中违约条款的约定，其收取的中介费不予退还，请求对本案依法判决。
经审理查明：2016年8月15日，董琼（买受方）与何伟枫（出售方）、大众公司（居间方）签订《无锡市房屋转让协议》一份，约定何伟枫将位于金域蓝湾7-3302室房屋以210万元出售给董琼，董琼签订协议时支付定金10万元，于2016年9月12日支付60万元，余款办理贷款；买卖双方中途悔约，须赔偿房价的10%作为违约金，同时赔偿中介方劳务、通信、广告等费用为房屋成交价的3%，已付的佣金不予退还；董琼于2016年9月12日前向大众公司支付10万元，其中5万元于2016年8月30日前支付用于该房屋过户乙方应负担的税费。该合同由董琼及何伟枫的委托代理人张映琦签字。董琼于合同签订当日向张映琦支付了定金10万元。2016年9月8日，董琼与大众公司签订《补充协议》一份，约定原合同约定的贷款手续由大众公司办理，现董琼要求自行办理，产生任何纠纷与大众公司无关，董琼向大众公司支付中介费35000元，其余一切费用由董琼自行支付。当日，董琼向大众公司支付中介费35000元。2016年9月9日，何伟枫、张映琦告知大众公司及董琼，房屋不想卖了。2016年9月12日，张映琦、钱蕴、董琼、刘德胜及大众公司相关工作人员就涉案房屋买卖问题进行协商，董琼一方要求继续履行，张映琦一方明确表示房屋不卖了，要求协商赔偿事宜。因双方未能达成一致，董琼遂起诉来院，诉请如前。
另查明：涉案的金域蓝湾花园7-3302室房屋，房屋所有权证载明信息为何伟枫单独所有，登记日期为2010年10月25日，建筑面积175.63平方米。何伟枫与周洁于2006年1月1日登记结婚。
审理中，周洁向本院提供声明书一份，声明其不同意出售涉案房屋。董琼在第一次庭审后，于2016年11月30日向无锡万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）支付5万元认购该公司开发的金域蓝湾花园2号楼2-2801室房屋。2017年2月19日，董琼与万胜公司签订《商品房买卖合同》（备案号为201702190044），购买金域蓝湾花园2号楼2-2801室精装房屋，面积143.38平方米，价款2600935元。为证明损失，董琼向本院提出对涉案房屋市价进行鉴定，基准日以2016年11月为准。对该基准日，何伟枫提出异议，认为应以2016年9月9日为准。经本院委托，江苏佳事得房地产土地评估有限公司于2017年4月17日出具《房地产估价报告》一份，估价结果为涉案房屋在2016年11月市场价值为3003600元。鉴定中，董琼支付评估费20260.19元。对该份报告，董琼及大众公司均无异议。何伟枫及张映琦认为该份报告采纳的修正指数不合理，应以统计局调查的无锡市的住宅价格指数进行修正，且不应仅采用比较法。
上述事实，有《无锡市房屋转让协议》、补充协议、收条、收款凭证、录音、商品房买卖合同、鉴定报告、发票及当事人陈述笔录等在卷佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，董琼与何伟枫签订的《无锡市房屋转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。董琼作为买受人，在涉案房屋仅登记在何伟枫一人名下的情况下，与何伟枫的委托代理人张映琦签订涉案协议并无过错。何伟枫作为房屋登记权利人，对涉案房屋的权属情况应当明晰，即便何伟枫出售涉案房屋时未征得其妻子周洁的同意，也并不影响涉案协议的效力。何伟枫作为出售一方，因自身一方原因不再出售房屋，属于违反合同约定的行为，应当承担相应的违约责任。何伟枫不履行相应合同义务，导致合同未能按约履行，董琼请求解除合同，本院予以支持。合同解除，何伟枫应退还已收取的定金10万元。
虽然双方合同约定了一方中途悔约应支付的违约金数额，但根据合同法相关规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求予以增加。涉案合同签订后，无锡地区房屋价格短期内快速上涨。虽然何伟枫一方在2016年9月9日即表示出了不再继续履行合同的意思，但双方并未就合同的解除达成一致，董琼有权要求何伟枫继续履行协议。本案起诉后，在第一次庭审时，何伟枫又明确提出了协议不可能继续履行，且周洁也明确声明不同意出售房屋。在此情况下，董琼根据自身情况并结合无锡地区房地产市场走势放弃要求何伟枫继续履行协议，并积极寻找房源，减少损失。结合双方协议约定的履行时间节点、董琼实际另行购买房屋的时间节点及房屋系重大资产选购需要一定天数等因素，对于董琼按2016年11月份为节点来确定其损失的主张，本院予以支持。鉴定机构依据相关规范根据自身专业知识作出的估价报告，具有相应的证明力，在没有相反证据及法定不能采纳事由的情况下，本院对鉴定意见予以采纳。根据评估结果，涉案房屋在2016年11月份市场价已涨价至3003600元，较之于合同价210万元，价差为903600元。即作为买受人董琼因何伟枫的违约在该时间内另行购置相同房屋需多支出903600元。对该多支出部分的损失，何伟枫应予以赔偿。
关于董琼因购买涉案房屋已支付的中介费35000元，虽然三方签订《无锡市房屋转让协议》对中介费金额并未明确，但根据董琼与大众公司签订的补充协议，双方确认了中介费未35000元，且大众公司也确认已收到该款项。虽然补充协议并未有何伟枫一方参与，但结合房屋的价格，该费用标准在合理范围内，且系董琼实际发生的必要损失，故何伟枫亦应予以赔偿。关于董琼主张的律师费，因董琼未提供实际支付的相应证据，且三方签订的转让协议中并未有该费用的约定，该费用亦非必需发生的费用，故本院不予支持。张映琦作为何伟枫的委托代理人，依据何伟枫的意思处理相应委托事务，相应的法律后果，应由何伟枫承担。张映琦作为受委托人，不应承担相应返还钱款及赔偿责任。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、原告董琼与被告何伟枫于2016年8月15日签订的《无锡市房屋转让协议》于本判决生效之日立即解除。
二、被告何伟枫于本判决生效之日三日内向原告董琼返还定金10万元。
三、被告何伟枫于本判决生效之日三日内向原告董琼赔偿差价损失903900元、中介费35000元，合计938900元。
四、驳回原告董琼的其它诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32466元、评估费20260.19元，合计52726.19元，由被告何伟枫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴传杰
人民陪审员 姚丽华
人民陪审员 ＸＸ俊
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 张 贞
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国合同法》：
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：
第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。
第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。