呼和浩特市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）内01民终1181号
上诉人（原审被告）：李春燕，个体工商户，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：田汝汝，内蒙古远舰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王俊刚，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
委托诉讼代理人：郭创，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘国祥，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张玉宝，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王韵捷，女，该公司职工。
原审被告：任建民，无固定职业，住内蒙古自治区。
委托诉讼代理人：桑鹏程，男，1984年10月4日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
原审被告：张利春，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。
原审被告：张素兰，职员，住内蒙古自治区呼和浩特市。
原审被告：呼和浩特市兆祥宾馆公司有限责任公司。
法定代表人：李志梅，该公司总经理。
上诉人李春燕与被上诉人王俊刚、内蒙古巨东房地产开发有限责任公司（以下简称巨东公司），以及原审被告任建民、张利春、张素兰、呼和浩特市兆祥宾馆公司有限责任公司（以下简称兆祥宾馆公司公司）房屋租赁合同纠纷一案，李春燕不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李春燕及其委托诉讼代理人田汝汝，被上诉人王俊刚的委托诉讼代理人郭创、刘国祥，被上诉人巨东公司的委托诉讼代理人王韵捷，原审被告任建民的委托诉讼代理人桑鹏程，原审被告张利春、张素兰到庭参加诉讼。原审被告兆祥宾馆公司公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李春燕的上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判李春燕不应腾房，不存在拖欠房租及利息的情况，无需支付房屋占用费或依法将本案发回重审。事实与理由，第一，本案主体存在错误。本案租赁合同是王俊刚与巨东公司共同作为出租方与作为承租方的李春燕、任建民、张利春、张素兰签订的，根据合同相对性，应当王俊刚与巨东公司共同作为本案原告；同时，李春燕等四人签订本案租赁合同的目的是开设兆祥宾馆公司，兆祥宾馆公司于2007年8月22日成立，承担给付租金的主体应当是兆祥宾馆公司，而不是李春燕等四人。所以一审主体设置错误。第二，本案不存在租赁合同到期，合同解除的事实。双方签订合同时约定的租赁期间是九年，但王俊刚一直许诺李春燕等人可以续租，李春燕等人才在2015年花费80万元进行房屋的外墙保温，2016年对三楼至六楼进行内部装修。双方已经以实际行动达成了继续履行租赁合同的意向，而且李春燕等人一直在经营兆祥宾馆公司，不存在找不到人的情况，王俊刚以登报的方式通知李春燕等人构成违约。一审法院认定双方租赁合同已经解除的事实明显错误。第三、李春燕不存在拖欠房屋租金和无权占有使用费的情况。2016年6月1日王俊刚已经将三楼收回，而且对于李春燕所作外墙保温抵顶租金的事实印证了双方达成了续租的合意，李春燕按照双方协商对三楼至六楼进行装修抵顶所欠租金，所以不存在拖欠租金的事实。第四，一审法院对于李春燕花巨资对三楼至六楼进行装修的损失没有表示，而且对于外墙保温李春燕实际花费了80万元，一审法院仅根据王俊刚的自认抵顶34万元租金，缺乏依据。
王俊刚辩称，第一，本案王俊刚作为原告起诉正确，不存在主体设置错误的情况。虽然2007年合同签订时有巨东公司的印章，当时巨东公司参与了房屋的建设，后由王俊刚取得了该房屋的所有权，成为了该房屋的所有权人，而且在实际租赁中巨东公司也没有参与其中。第二、根据法律规定王俊刚选择李春燕等四人作为合同相对人作为诉讼主体并承担合同责任并无不当。第三、李春燕恶意拖欠租金，违反合同约定，应当承担民事赔偿责任。李春燕一审时没有证据证明其已足额支付房屋租金应当承担举证不能的后果，双方签订的租赁合同明确约定了租赁期间，现合同已经到期，李春燕还占用租赁房屋，拒不腾房应当承担房屋占有使用费。综上，李春燕的上诉请求不能成立。
巨东公司辩称，王俊刚与李春燕等人签订的《租赁合同》时房屋的所有权证没有办下来，巨东公司在合同上盖章是出于见证的目的，之后王俊刚办理的房屋所有权证，成为所有权人。巨东公司不是合同相对方，也不受租赁合同的约束，李春燕主张巨东公司也是合同相对方是错误的。
原审被告任建民述称，承租人装修投入很多资金，远超了房屋的租金。
原审被告张利春述称，王俊刚的房本办理的不合法，其他同意李春燕的上诉意见。
原审被告张素兰述称，2007年时是与王俊刚签了合同，但之后家里出了事情，就不再参与租赁的事情了，后来的事情不清楚。
王俊刚的一审诉讼请求，1.判令李春燕、任建民、张利春、张素兰，兆祥宾馆公司公司立即向王俊刚腾退位于××区大堂、电梯间、电梯及四至六楼客房、会议室全部房屋；2.判令李春燕、任建民、张利春、张素兰，兆祥宾馆公司公司立即向王俊刚支付拖欠的租金129.6963万元及逾期利息，利率按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止；3、请求判令李春燕、任建民、张利春、张素兰，兆祥宾馆公司公司立即向王俊刚支付拖欠的水、电费52482元及逾期利息，利率按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至清偿之日止；4、请求判令李春燕、任建民、张利春、张素兰，兆祥宾馆公司公司向王俊刚支付逾期腾房的占有使用费71233元，暂计算至2016年8月10日，并继续计算至实际交付房屋之日止；5、判令李春燕、任建民、张利春、张素兰，兆祥宾馆公司公司向王俊刚支付滞纳金4110元，暂计算至2016年8月10日，并继续计算至欠款付清之日止；6、诉讼费用由李春燕、任建民、张利春、张素兰，兆祥宾馆公司公司承担。
一审法院认定事实如下：位于呼和浩特市××区所有权人为王俊刚，房屋产权证号为：呼房权证新城区字第20071061**号、第2007106135号、第20071061**号。
2007年5月26日，王俊刚与张素兰、任建民、李春燕、张利春签订了《房屋租赁合同》，约定：张素兰、任建民、李春燕、张利春租赁王俊刚位于呼和浩特市××区后勤部干休所院内综合楼；租赁期限为九年，自2007年7月10日至2016年7月10日止；租金每年100万元，共计900万元，如拖欠超过15天，按每天租金的5%缴纳滞纳金；并约定在经营当中张素兰、任建民、李春燕、张利春须对王俊刚建筑进行重新布局、装修，须提前30天通知王俊刚，得到王俊刚的书面认可后方可进行施工，因张素兰、任建民、李春燕、张利春经营管理或施工维修造成环境影响、伤害，王俊刚不负任何责任，张素兰、任建民、李春燕、张利春不得对楼房主体结构进行变动；张素兰、任建民、李春燕、张利春九年到期终止合同后，张素兰、任建民、李春燕、张利春在楼内一切不动资产一率归王俊刚所有；合同续签应在张素兰、任建民、李春燕、张利春合同期满前90天提出，如双方协商一致可进行续签，张素兰、任建民、李春燕、张利春享有同等条件下的优先租赁权。
2007年12月18日，王俊刚与李春燕等四人签订了《补充合同》，约定：1、因李春燕等四人装修期间，电路检修、几次停电，王俊刚将第一年的租金减收6万元作为对李春燕等四人的赔偿；2、李春燕等四人租赁王俊刚二楼房屋合同，因李春燕等四人违约，自愿将二楼无条件退还给王俊刚，王俊刚给李春燕等四人补消防工程费用肆万元整；以上合计十万元，王俊刚在第一年的租金中给李春燕等四人免收10万元。
2016年4月25日，王俊刚与第三人在内蒙古法制报刊登了《通知》、《结算通知》，通知李春燕等四人，王俊刚出租的房屋将于2016年7月10日届满到期，王俊刚对房产需要收回自行利用，不再对外出租，请李春燕等四人提前做好交回房产的准备；通知李春燕等四人因累计拖欠王俊刚巨额租金，请李春燕等四人安排人员进行对账。
2007年7月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币25.585万元，王俊刚向李春燕等四人出具了37张《收据》；2008年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币80.21万元，王俊刚向李春燕等四人出具了224张《收据》；2009年1月至12月，李春燕等四人向交纳了房屋租金人民币110.62万元，王俊刚向李春燕等四人出具了378张《收据》；2010年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币113.45万元，王俊刚向李春燕等四人出具了340张《收据》；2011年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币100.3万元，王俊刚向李春燕等四人出具了342张《收据》；2012年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币92.35万元，王俊刚向李春燕等四人出具了151张《收据》；2013年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币68.35万元，王俊刚向李春燕等四人出具了183张《收据》；2014年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币48.82万元，王俊刚向李春燕等四人出具了265张《收据》；2015年1月至12月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币32.053万元，王俊刚向李春燕等四人出具了312张《收据》；2016年1月至6月，李春燕等四人向王俊刚交纳了房屋租金人民币5.894万元，王俊刚向李春燕等四人出具了106张《收据》；以上费用合计人民币677.632万元。王俊刚认可李春燕等四人交纳了房屋租金人民币679.632万元。
庭审中，王俊刚认可2008年2月至2016年6月，其共收缴电费人民币29.9935万元用于充抵李春燕等四人的房屋租金。
王俊刚认可2008年3月9日住宿费抵顶770元；2008年8月11日住宿费抵顶540元；2008年电力抢修抵顶947元；2012年，保健品抵顶18855元；2015年，外墙保温抵顶房屋租金34万元；2015年，小型空气净化器一台抵顶1万元；2016年1月，黑金卡一张抵顶9万元；2016年3月，红酒抵顶28800元；合计抵顶租金人民币489912元。
王俊刚认可2016年6月1日其提前将三楼收回，故核减租金人民币24048元。
一审法院认为，王俊刚与李春燕等四人签订的《房屋租赁合同》与《补充合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。李春燕抗辩称张利春与张素兰与兆祥宾馆公司公司没有关系，没有实际投资，任建民现已将股份转让给了兆祥宾馆公司公司的法定代表人李志梅，也与兆祥宾馆公司公司没有关系，不应承担给付租金的义务，因房屋租赁合同与补充合同的签订主体为王俊刚与张素兰、任建民、李春燕、张利春，他们与兆祥宾馆公司公司是否具有投资关系，不影响租赁合同关系的成立，故对李春燕的此抗辩理由，一审法院不予支持；
房屋租赁到期后，王俊刚与李春燕等四人未达成续租协议，双方租赁合同因租期届满而于2016年7月10日解除，合同解除后，李春燕等四人应返还王俊刚房屋，故对于王俊刚请求李春燕等四人腾退位于××区大堂、电梯间、电梯及四至六楼客房、会议室全部房屋的诉请，一审法院予以支持；
对于王俊刚请求李春燕等四人支付租金129.6963万元及利息的诉请，李春燕抗辩称李春燕等四人交纳的费用多于王俊刚所举的票据数额，李春燕等四人垫付的外墙保温费用为80万元，因李春燕未向一审法院提交证据予以证明，故对其的此抗辩理由，一审法院不予支持；李春燕抗辩称其装修费支出了301万元，应由王俊刚补偿，因王俊刚对于李春燕所举装修合同不认可，李春燕未向一审法院提交证据予以佐证，且根据双方签订的房屋租赁合同的约定，李春燕等四人九年到期终止合同后，其在楼内一切不动资产一率归王俊刚所有，双方对于装修补偿问题未约定，故对李春燕等四人的此抗辩理由，一审法院不予支持；综上，对于王俊刚请求张素兰、任建民、李春燕、张利春支付租金的诉请，一审法院予以支持；李春燕等四人未按照合同约定向王俊刚支付租金，已经构成了违约，王俊刚请求李春燕等四人支付自合同到期之日即2016年7月10日至付清之日至的利息诉请，利率按照中国人民银行同期同类预期贷款利率计算，符合法律规定，一审法院予以支持；
对于王俊刚请求李春燕等四人支付拖欠的水、电费5.2482万元及逾期利息的诉请，因李春燕等四人对此不予认可，王俊刚未向一审法院提交证据证明产生的水、电费系李春燕等四人租赁的房屋所产生的，故对王俊刚的此诉请，证据不足，一审法院不予支持；
对于王俊刚请求李春燕等四人支付逾期腾退房屋占有使用费的诉请，双方合同到期后，李春燕等四人未按约定及时向王俊刚返还房屋，造成了王俊刚房屋的再次使用损失，王俊刚按照双方租赁合同约定的租金计算房屋占用使用费，符合法律规定，一审法院予以支持；
对于王俊刚请求李春燕等四人支付滞纳金的诉请，根据双方合同约定滞纳金按照天5%计算，王俊刚认可因高于法律规定标准，请求按照中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，因王俊刚已在第二项诉请中主张了逾期利息，故对于其此项诉请，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、任建民、李春燕、张利春、张素兰、呼和浩特市兆祥宾馆公司有限责任公司立即搬出位于呼和浩特市××区租赁的房屋，并将房屋返还于王俊刚；
二、任建民、李春燕、张利春、张素兰支付王俊刚房屋租金人民币1，296，963元，及自2016年7月10日至付清之日止的逾期利息（本金按照人民币1，296，963元计算，利率按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算）；三、任建民、李春燕、张利春、张素兰支付王俊刚2016年7月11日至2016年8月10日的房屋占有使用费71233元，及自2016年8月11日至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，按照每年100万元计算；综上，任建民、李春燕、张利春、张素兰于本判决生效之日起十五日内给付王俊刚合计人民币1，368，196元；四、驳回王俊刚的其他诉讼请求。
二审中，李春燕向本院提交了四组新证据，本院组织双方当事人进行的证据交换和质证。李春燕提交的第一组证据为《建筑工程承包合同》一份，拟证明兆祥宾馆公司的外墙工程是李春燕等人做的，合同中说明已实际装修额为准，抵顶房屋租金。王俊刚对该份证据质证认为真实性、合法性及关联性均不予认可，合同是兆祥宾馆公司与四川鸿盛劳务公司签订的，具体平米数、单价及如何测量都没有依据。合同中有些内容是空白的，王俊刚也有一份，空白处是没有填写的，所以李春燕提交的合同存在后添加的可能性。巨东公司的质证意见同王俊刚。任建民、张利春的质证意见同李春燕的举证意见。张素兰的质证意见认为，张素兰对该情况不了解，不发表质证意见。本院认为，该合同能够证明兆祥宾馆公司与四川鸿盛建筑劳务有限公司约定进行外墙保温事宜，合同中约定按实际施工面积计价。该约定与2015年9月30日巨东公司与兆祥宾馆公司签订的协议约定”完工后以实际平米数为计算依据”相一致，本院对该项证明内容予以确认。第二份证据是票据、照片及《建筑工程承包合同》一份，拟证明承包合同是关于兆祥宾馆公司装修的承包合同，照片显示了涉案房屋的现状，均已装修换新，是因为王俊刚一直承诺由李春燕等人继续承包宾馆，所以李春燕才投资装修，形成了续租的事实。王俊刚对该份证据质证意见为，真实性不认可，照片能体现出是兆祥宾馆公司的内部情况，但不能证明是新装修的状况。装修合同是2015年签订的，与外墙保温合同签订的主体是一致的，对合同的真实性存在异议。李春燕等人在租赁期间可以装修，但是装修并不意味着已经达成了继续租赁的事实。李春燕提交的新证据不符合法律规定的”新证据”的条件，不应采信。巨东公司的质证意见同王俊刚。任建民的质证意见同李春燕的举证意见；张利春的质证意见同李春燕的举证意见；张素兰的质证意见为认对于此事张素兰不清楚，不发表质证意见。本院认为，李春燕提供的《建筑工程承包合同》及照片证明其对兆祥宾馆公司进行装修，但仅有合同，没有施工的其他资料佐证，而照片因为没有参照物无法认定是否为装修后的情况。而且即使进行装修也不能证明双方达成了续租的合意。故对于李春燕的该组证据及要证明的问题本院不予确认。第三组证据是白天云的证人证言，拟证明外墙保温是一层到七层，保温费的单价是122元，保温费总价70多万元。兆祥宾馆公司的装修工作是从2016年处初开始的，到2016年的8月结束，装修是因为有王俊刚和巨东公司的承诺，才进行的装修。王俊刚对于证人证言的质证意见为外墙保温的价格在合同中已经约定单价为每平方米115元，李春燕又主张每平方米122元没有依据。巨东公司质证意见同王俊刚。任建明质证意见同李春燕。张素兰不发表质证意见。本院认为证人表明其是四川鸿盛劳务公司王舒安雇佣的施工人员，对于施工的面积及费用均不能提供准确信息，本院对其要证明的问题不予确认。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.王俊刚主张任建民、李春燕、张利春、张素兰及兆祥宾馆公司腾退诉争房屋并支付租金129.6963万元及按同期贷款利率支付租金付清之日止的利息有无事实及法律依据；2.任建民、李春燕、张利春、张素兰及兆祥宾馆公司支付王俊刚逾期腾房的使用费有无事实及法律依据。
关于争议焦点一，2007年5月26日，王俊刚与张素兰、任建民、李春燕、张利春签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。各方均应当按照合同约定依法履行合同。截至租赁期满，李春燕等人欠付租金129.6963元，构成违约，应当承担支付欠付租金及逾期利息的违约责任。关于李春燕认为本案的《房屋租赁合同》是王俊刚、巨东公司与李春燕等人共同签订的，巨东公司是合同的相对人，应当与王俊刚一并作为原告进行诉讼的主张，本院认为，从双方所签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》上显示的出租方均为王俊刚，虽然巨东公司在合同上加盖了公章，巨东公司辩称其加盖公章的行为是因为在租赁合同签订时王俊刚尚未取得出租房屋的权属证书的情况下出租该房屋而进行的见证行为，而且结合本案情况，王俊刚是在租赁合同签订后方取得房屋所有权证书，所以本案中租赁合同的出租方应为王俊刚，王俊刚作为原告提起诉讼，主体适格；巨东公司并非出租方，在本案中以第三人身份参加诉讼并未突破合同相对性原则，李春燕的该项上诉主张不能成立。李春燕上诉认为本案租赁合同签订的目的是为了成立兆祥宾馆公司，所以承担本案租金的主体也应是兆祥宾馆公司的主张，本院认为，本案中与王俊刚签订《房屋租赁合同》及《补充协议》的承租方是李春燕、任建民、张利春、张素兰四人，作为合同的相对方，应当承担支付租金合同义务。而兆祥宾馆公司并非本案《房屋租赁合同》的相对方，不是承担合同义务的主体，李春燕的该项上诉主张不能成立。关于李春燕上诉提出的本案租赁合同并未到期，合同没有解除的上诉主张，本院认为，本案房屋租赁合同中将租赁时间约定为2007年7月10日至2016年7月10日，至2016年7月10日双方未就合同的续租形成新的合议，双方的租赁合同因到期而解除。虽然李春燕主张进行外墙保温及斥巨资进行装修，均是王俊刚同意下进行的，说明双方形成了续租的合议，而且在二审中提供新的证据予以佐证，但其证据不足以证明其主张，对于证据前文已经分析，在此不再赘述，李春燕的主张缺乏证据印证，其该上诉主张不能成立。关于李春燕主张一审法院认定的外墙保温费抵顶34万元有误的主张，本院认为，2015年9月30日巨东公司与兆祥宾馆公司签订的协议约定”双方商定每平米115元，完工后以实际平米数为计算依据”，说明双方就外墙保温的单价进行过约定，现李春燕主张每平米按150元结算缺乏依据，在双方均不能就外墙保温的实际面积进行证明的情况下，参照兆祥宾馆公司与四川鸿盛劳务公司签订《建筑工程承包合同》约定的3000平米进行计算，一审法院认定的抵顶34万元的房屋租金并无不妥，对于李春燕的该项上诉请求本院不予支持。
关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条”租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，租赁合同期限届满，李春燕等人应当返还王俊刚的租赁物，逾期没有返还，侵害了出租方的合法权益，应当向出租方承担赔偿责任。一审法院以双方租赁合同约定的租金确定李春燕等人承担租赁房屋的占有使用费并无不妥，李春燕认为双方已经形成续租关系不应承担占有使用费的上诉主张缺乏事实依据，不能成立。
另外，二审庭审后，李春燕向本院提出鉴定申请，要求对于新城区赛马场北路后勤部干休所小区1号楼外墙保温费用和三层至六层的装饰装修费用进行鉴定。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，当事人申请鉴定应当在举证期限内提出，在规定期限内无正当理由不提出的承担举证不能的法律后果。李春燕在二审庭审后才提出鉴定申请，不符合法律规定。其次，李春燕提出的鉴定内容中，关于外墙保温部分，双方产生的争议主要是在于单价，2015年9月30日巨东公司与兆祥宾馆公司签订的协议中对于单价明确约定为115元，李春燕主张按每平方米150元的单价结算缺乏依据；关于装饰装修费用，如前述对证据的分析，李春燕提供的证据不足以证明其所进行的装修以及费用，而且根据王俊刚与李春燕等人的《房屋租赁合同》中约定合同到期终止后，承租方在楼内一切不动资产一律归出租方，李春燕提出的以装修金额抵顶租金缺乏依据。综上，李春燕提出的鉴定申请本院不予支持。
综上所述，李春燕的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16923元，由上诉人李春燕负担。
本判决为终审判决。
审判长韩韬
审判员戴玉英
代理审判员刘伟
二〇一七年七月二十七日
书记员曹建飞