北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2230号
上诉人（原审被告）：李宗英，男，1947年7月19日生。
委托诉讼代理人：王卫平，男，1973年1月12日出生。
被上诉人（原审原告）:陈曦，男，1984年8月12日生。
委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。
原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：马燕凯，男，1994年11月2日生。
上诉人李宗英因与被上诉人陈曦、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初65653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李宗英及其委托诉讼代理人王卫平，被上诉人陈曦及其委托诉讼代理人于卫东，我爱我家公司之委托诉讼代理人马燕凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李宗英上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项；2．改判陈曦违约，李宗英没有违约，李宗英没有逾期支付户口迁出保证金，李宗英也没有延迟支付价款，不应该支付陈曦1万元违约金；3．改判李宗英与陈曦及我爱我家公司三方共同到房屋和所在地物业，核实查证陈曦是否结清及欠缴水电、燃气、供暖、物业、收视等相关费用，据实际发生情况，多退少补原则，三方在场，签字确认，再办理物业交接2万元退款；4．一、二审诉讼费用全部由陈曦负担。事实与理由：1．李宗英自签订合同后，按照合同约定，按照中介居间组织原则，都是三方到场，通过中介居间组织联系实施，且李宗英如期履行了签约和付款及纳税义务，并在2017年1月19日三方到场完成了过户手续，此房屋产权为李宗英所有。2．李宗英手中剩余的12万元购房款，是按照中介要求及《补充协议》第五条和第六条扣留的，是陈曦继续租住的房屋租金和物业交接费用，剩余的欠款为户口迁移款。《补充协议》中已经明确了扣款和退款的时间顺序，也就是12万元购房款里包括三部分钱款，分别为陈曦2017年1月20日开始到9月15日的租金41693元，以及陈曦结清房屋2017年9月15日前发生的水电、燃气、物业、供暖、收视之后剩余的物业交接款2万元和12月31日前的陈曦全部户口迁移之后的退款58307元。所有办理具体事宜，按照合同及《补充协议》要求，以及房地产中介行业履约作业惯例，李宗英和陈曦以及中介都应该三方到场，确认相关事项，事先核算清楚退款数额，再如数退款。3．陈曦自2017年5月初开始，以发短信方式多次向李宗英索要10万元钱款，不给房屋租金。当时陈曦既没有搬离租住的房屋，也没有结清房屋欠缴等费用，也没有出示证据迁移了房屋内的全部所有户口，也不按既往履约流程，三方到场办理事项。直至8月23日违反合同及补充协议约定，让中介通知李宗英，把剩余购房款12万元，全部先交给中介，才同意交房和办理物业交接手续。在这期间，李宗英和中介一直积极和陈曦协商，但陈曦态度恶劣，否定租住事实，不给租金。9月15日，陈曦明知当天上午10点，中介和李宗英在房屋楼下等待交接，但陈曦拒绝交接，还通过中介提出各种要求，无理取闹。实际上8月29日陈曦已经诉讼，通过法院还是索要12万元购房款，不给李宗英房屋租金，就此事实，一审法院已经查明陈曦的租住事实及实际控制使用了房屋，李宗英和中介9月16日到房屋现场，由公安局备案资质的开锁供公司，自行更换了门锁，到房屋内仅记录了已发生的水电表数字和燃气数字，所以2万元的物业交接款，完全是因为陈曦不按约定时间，不按房屋现场交接造成的，不去物业确认物业费用和供暖费用造成的，由此发生的所有责任风险损失与李宗英无关。4．陈曦严重违反合同约定，不按合同办事，违背三方到场履约办事原则，单方制定履约办法，单方脱离了中介组织，目的是向李宗英索要其不应得的钱款41693元，直至8月29号的诉求请求，也是证明了这一点，陈曦就是不给租金41693元。陈曦一直单方声称自今年5月初迁移了本人户口，但补充协议是规定陈曦向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。陈曦在协议中承诺办理日期是2017年12月31日前。正确的履约方法应该是此12月31日前三方事先核定退款金额，也就是先从12万中减去租金41693元，再减去2万元物业交接款，三方共同到户籍管理机关，完成陈曦迁移原有全部户口确认及退款事宜。陈曦是否完成全部户口迁移，必须由户籍管理机关的工作人员，在李宗英和陈曦及中介三方到场时口头答复。否则单方确认，其他有关方也不认可，户籍管理机关也不给出具纸面文件证明。陈曦一直实际使用房屋，一直不承认58397元这个退款数额，三方无法去户籍机关确认再退款。
陈曦辩称：同意一审判决，李宗英上诉请求及理由没有事实和法律依据。
我爱我家公司述称：同意一审判决。
陈曦向一审法院起诉请求：1．李宗英给付陈曦户口迁出保证金10万元；2．李宗英给付陈曦逾期支付户口迁出保证金的违约金1万元；3．李宗英给付陈曦物业交割保证金2万元。
一审法院认定事实：陈曦、李宗英于2016年9月8日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李宗英购买陈曦404号房屋，该房屋成交总价为430万元；其中，于交付房屋当日，李宗英向陈曦支付2万元，于户口迁出当日，李宗英向陈曦支付10万元；陈曦应当在2017年9月15日将该房屋交付给李宗英，该房屋在交付日之前发生的费用由陈曦承担，交付日以后（含当日）发生的费用由李宗英承担。
后陈曦、李宗英并签订《补充协议》，约定三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺；陈曦承诺在2017年12月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，且户口迁出当天李宗英将10万的户口迁出保证金交付给陈曦；在过户完成后一个工作日内，李宗英以月租金5300元将房屋租给陈曦使用，租金不足一个月的按日结算，全部租金由李宗英从购房款中扣除，陈曦承诺该标的房屋直至2017年9月15日前将房屋交给李宗英使用，陈曦交付房屋时应当结清房屋内水、电、燃气、有线电视等费用，同时李宗英将物业交割保证金2万元整交付给陈曦；任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
庭审中，陈曦、李宗英均认可除两笔保证金共计12万元，李宗英已付清全部购房款。404号房屋于2017年1月19日过户至李宗英名下，并于2017年9月16日交付李宗英。庭审中，陈曦、我爱我家公司均认可404号房屋内陈曦原有户口于2017年5月3日全部迁出。
庭审中，陈曦、李宗英均同意自陈曦诉讼请求中扣除陈曦应给付之404号房屋租金及未结清水、电、燃气、有线电视费，并就未结清水、电、燃气、有线电视费达成一致，扣除该笔费用共计150元。
庭审中，陈曦还向本院提交了其与我爱我家公司微信聊天记录，显示：2017年5月9日，陈曦要求我爱我家公司转发李宗英“现在业主陈曦户口已于5月3日迁出，并于6月14日给您交房，在扣除业主从过户后到6月14日的房屋租金25440元之后，剩余房款74560元应于户口迁出当日支付”，我爱我家公司转发李宗英答复“陈说准备6．14搬离，没有道理现在就计算，而且陈迁出户口时应通知中介和买方到场，如不通知到场，必须等到买方确认后才能退押金”；2017年5月10日，我爱我家公司转发李宗英方案“陈曦必须于6月14日截止日搬走，当天交割，陈曦必须承担我租房押一付三中的5000元的一半责任，即2500元”；2017年6月15日，我爱我家公司转发李宗英方案“再次强调9月15日为交割日，房租扣到9月14日，三方确定时间去派出所户籍科核实户口迁出实况”；2017年7月22日，我爱我家公司“客户同意给钱，但是在给钱当天需要证明自己买的房子是满五不唯一的，三方一起到派出所验证业主户口是否全部迁出”。就此，李宗英表示对真实性无法确认，我爱我家公司表示对真实性认可。庭审中，陈曦、李宗英还向本院提交了双方短信聊天记录，显示于2017年5月5日，陈曦“我周四2017年5月4日已经迁走户口”；2017年5月24日，李宗英“涉及关于房屋的任何钱款交接需买卖双方同时到场”。我爱我家公司表示对真实性无法确认。
上述事实，有各方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
一审法院认为：陈曦、李宗英于2016年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈曦已将404号房屋内原有户口迁出，并已交付房屋，李宗英理应支付户口迁出保证金、物业交割保证金。现陈曦、李宗英均同意自上述保证金中扣除陈曦应付租金及未结清相关物业费用，并就扣除水、电、燃气、有线电视费数额达成一致，法院对此均不持异议，未结清费用并自物业交割保证金中扣除，李宗英应给付物业交割保证金19850元。就陈曦应付租金一节，双方均认可房屋交付时间为2017年9月16日，法院对此不持异议。陈曦虽表示仅支付租金至2017年5月9日，但应考虑到合同约定的物业交割时间为2017年9月15日前，属期限约定，就具体的物业交割时间，双方经过协商，但未协商一致，且即使李宗英构成拖延，但未构成逾期，于此期间，陈曦并实际控制使用房屋，陈曦就此主张李宗英承担该不利后果，法院难以支持，陈曦应给付自2017年1月20日起至2017年9月15日止的房屋租金共计41693元，为方便计算，该笔租金均自户口迁出保证金中扣除，李宗英应给付户口迁出保证金58307元。就违约金一节，根据陈曦提交之证据，可证明陈曦已就其户口迁出时间通知李宗英，李宗英虽表示需经三方共同确认，但考虑到李宗英作为房屋所有权人，有条件有渠道对户口情况自行确认，法院对此难以采信，李宗英虽表示因无法确定陈曦交付房屋时间及应付租金数额，难以确定支付保证金数额，但考虑到保证金数额较大，对李宗英该项抗辩，法院亦难以采信，且交付房屋至今，李宗英仍未支付。可认定李宗英支付户口迁出保证金构成逾期，陈曦主张1万元，合理有据，法院予以支持。据此，一审法院于2017年10月判决：一、李宗英于判决生效之日起七日内给付陈曦户口迁出保证金五万八千三百零七元；二、李宗英于判决生效之日起七日内给付陈曦违约金一万元。三、李宗英于判决生效之日起七日内给付陈曦物业交割保证金一万九千八百五十元。四、驳回陈曦的其他诉讼请求。
二审中，李宗英围绕上诉请求提交了新证据。陈曦、我爱我家公司没有提交新证据。李宗英提交的证据为：2017年11月10日自来水公司抄表数据及发票复印件，2017年12月2日天然气公司抄表数据及发票复印件，2017年9月16日我爱我家公司朱颖抄水、气、电数值照片复印件。其证明目的为：上述水、气、电等实际发生的费用应在涉案户口迁出保证金、物业交割保证金中扣除。陈曦的质证意见为：不认可真实性及证明目的。我爱我家公司的质证意见：不认可真实性及证明目的。本院经审查认为：经与原件核对，本院对李宗英提交的上述票据的真实性予以确认，对其所述证明目的，本院将结合本案其他事实及证据予以综合认定。
本案审理中，本院前往北京市公安局朝阳分局亚运村派出所对于案涉房屋内的户口情况进行核实，经查案涉房屋户籍下，登记户口人员为户主李宗英、之妻史某。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为：本案争议的焦点是李宗英在履约过程中是否存在违约行为以及应支付物业交割保证金的金额问题。对此本院分述如下：
对于第一个争议焦点，本院认为，根据双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中第四条以及《补充协议》第五条的约定，陈曦负有在2017年12月31日之前办理完原有全部户口迁出手续的义务，李宗英负有在户口迁出当天将10万的户口迁出保证金交付给陈曦的义务。在履行过程中，陈曦已就户口迁出的时间通知李宗英及我爱我家公司，李宗英应在核实确认后将合同款项及时支付给陈曦。李宗英作为房屋所有权人，有条件有渠道对户口情况自行确认，但至一审法庭辩论终结前，李宗英表示未到户籍机关核实户口迁出情况。一审法院据此认定李宗英支付户口迁出保证金构成逾期并判决支付违约金1万元并无不当。审理中李宗英虽表示到公安机关核实户口情况需经三方共同确认，但在双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》对此并未进行明确的约定，故对其上诉主张，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，李宗英在本案一审法庭调查阶段同意陈曦所述未结清的水费、电费、燃气费以及歌华有线费用共计150元，并表示其他的都不再主张。二审审理中李宗英提出上诉请求，与其在一审审理中的陈述不符，违反了民事诉讼的“禁止反言”规则，故本院对于李宗英的该项主张不予采信。
需要指出的是，如果李宗英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决中对此未予表述，本院予以更正。
综上，李宗英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费546元，由李宗英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 黎
审 判 员 玄明虎
审 判 员 何灵灵
二〇一八年三月二十二日
法官助理 张 立
书 记 员 高 媛