山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）运中民终字第1376号
上诉人（原审原告）：绛县横水镇横北村第四居民组。住所地：绛县。
代表人：杨良娃，该居民组组长。
委托代理人：李晓伟，绛县么里镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：周铁勇，男，1960年8月3日出生，汉族，住绛县。
委托代理人：朱建民，绛县郝庄乡法律服务所法律工作者。
上诉人绛县横水镇横北村第四居民组（以下称绛县横北村四组）因租赁合同纠纷一案，不服绛县人民法院（2015）绛商初字第30号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：1999年4月1日，被告周铁勇同横水镇经济委员会签订“横水原联营纸厂厂址租赁合同书”，其中约定：一、租赁范围：1、土地：原纸厂整体面积为租赁范围。2、房屋：东房18间、北房8间、西房12间、中间北房7间、原蒸球房一座、西伙房3间、深井房2间。3、设备：180千瓦变压器1台、深井1眼、3寸潜水泵补偿器配套齐全、铁大门成套。二、租赁期限：自1999年5月1日至2019年5月31日止。1999年4月3日，原告同横水镇经济委员会签订逐年偿还租赁费的补充协议。2002年6月30日原告（甲方）同横水镇经济委员会（乙方）、九龙水泥厂（丙方）三方签订了土地、房屋租赁协议，废除了1999年4月3日，原告同横水镇经济委员会签订的逐年偿还租赁费补充协议，废除了1999年4月1日被告周铁勇同横水镇经济委员会签订的横水原联营纸厂厂址租赁合同书中的部分条款。该协议第二条约定甲、乙方资产各对丙方的租赁费进行单独结算。丙方每年交甲方土地租赁费6500元（原联营纸厂所占用的整体面积）。丙方每年交乙方房产租赁费4000元（房产数量根据甲、丙方1999年4月1日合同书为准）。交款时间为每年7月1日交租赁费50％，12月1日交清当年租赁费。租赁时间自2002年7月1日至2027年6月30日。在该协议上甲方横北村第四居民组后加盖有原居民组长张景春名章。
同时查明：2005年，为了给横北村第四居民组修路，原告的原居民组长张景春一次性收取被告的租赁费至2012年。2013年11月20日，原告的现任居民组长杨良娃收取被告周铁勇租赁费6500元。20l4年6月25日被告周铁勇向杨良娃交纳2014年的租赁费时，杨良娃拒收。又查明：被告周铁勇租赁横水原联营纸厂厂址后，陆续经营过水泥厂、砌筑灰厂，2014年6月4日在绛县工商局注册绛县卓良石棉瓦厂经营石棉瓦生产、销售。
原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，2002年6月30日原告同横水镇经济委员会、九龙水泥厂三方签订的土地、房屋租赁协议意思表示真实，内容除租赁期25年的约定违反《中华人民共和国合同法》第214条第1款“租赁期限不得超过20年”的规定，超过20年的部分无效外，其余约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，应为有效。被告承租的原联营纸厂厂址虽然占用的是集体土地，但该集体土地在被告承租前已建有厂房。原告主张原居民组长张景春在签订协议时是在被灌醉的情况下被强行盖章。该协议是2002年签订的，但2005年横北村第四居民组修路时，原告的原居民组长张景春却一次性收取被告的租赁费至2012年，足以说明原居民组长张景春是知道该协议约定的租赁期限的。原告的主张于法相悖，本院不予支持。判决：驳回原告绛县横水镇横北村第四居民组的诉讼请求。
绛县横北村四组不服该判决，上诉称：一、原《土地、房产租赁协议》签订程序违法，侵犯全体居民的合法权益，理应无效。一审判决认定错误。依据《村民委员会组织法》和《农村土地承包法》的相关规定，集体经济组织所有的土地，承包给本集体经济组织以外人的，应当经全体村民大会或居民代表会议同意通过，否则不得对外承包，原居民组长，在没有召开村民大会和村民代表会议的情况下，私自将集体所有的20亩土地租给被上诉人使用25年，不仅违背法律规定，而且严重侵害了全体村民的合法权益，且合同期限的约定也违背了《合同法》第214条的规定。张景春代表上诉人与被上诉人于二00二年六月三十日所签订的合同为无效合同，应依法予以解除。二、一审判决适用法律错误。本案所涉及的租赁合同实际上是关于农村集体土地的承包纠纷，并非单纯的租赁。处理农村集体土地承包纠纷案件时，应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，不能单独使用《合同法》关于租赁合同的规定。一审判决仅以《合同法》关于租赁合同的规定来认定涉案合同有效，显然是适用法律错误。因为集体土地的所有权只能承包，不能租赁。只要是集体土地，就得使用农村土地承包法的规定进行承包。三、上诉人提出与被上诉人解除合同是合理合法的，应当支持，一审法院驳回诉求是错误的。因涉案土地在横水镇小城镇建设规划的范围之内，依据镇政府的通告，属于这次小城镇开发建设的用地项目，这也是上诉人要求解除合同的真正原因，就算合同有效，依据农村土地承包法的规定，也应该解除，更不用说该合同无效。请求：撤销一审判决，改判确认原居民组长张景春代表上诉人与周铁勇2002年6月30日所签订的《土地房产租赁协议》无效，并予以解除，判令被上诉人立即退回占用的上诉人所有的原九龙水泥厂的20亩土地。
被上诉人周铁勇答辩称：1、原审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。上诉人的上诉请求应予驳回。涉案土地是其从横水镇经济委员会下辖的联营纸厂接手的，当时的状况是：由于纸厂属于关停并转的污染企业，已被勒令停业多时，厂内厂房倒塌，荒草遍地，再加上硫酸池散发的刺鼻的硫酸味，及拖欠其租赁费的情况，让谁看了都头痛的状况。当时的横水镇经委主任与其签订了《横水原联营纸厂厂址租赁合同书》，该合同签订后，由于横水镇经济委员会未能将其交纳的租赁费及时交于上诉人，为扭转这种情况，在上诉人的一再要求下，才有了其与上诉人及横水镇经济委员会三方签订的《土地房屋租赁协议》，上诉人要求解除该协议的理由不成立。依据农村土地承包法去衡量已改变用途的工业用地显然不合适；该《土地租赁协议》是在其与横水镇经济委员会签订的合同书未到期的情况下（原合同到期时间为2019年5月31日），为维护上诉人的合法财产权益签订的；该协议的产生，完全是为上诉人着想，不存在上诉状中陈述的事实。
经二审查明：上诉人绛县横北村四组于2014年9月12日向绛县仲裁委申请仲裁，要求终止2002年6月30日横北村第四组、横水镇经济委员会、九龙水泥厂所签订的土地租赁协议。绛县农村土地承包仲裁委员会于2014年11月11日作出了（2014）农裁字第5号仲裁决定书，裁决结果：“由于市场土地租赁价格有较大变化，将租赁费每年调整为14000元，向横北村第四组交纳，其它条款不变。从2015年执行，协议期内如有政策调整，双方按国家政策规定执行。”二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2002年6月30日上诉人绛县横北四组与横水镇经济委员会、九龙水泥厂三方签订的《土地、房屋租赁协议》是各方的真实意思表示真实，内容除租赁期25年，违反《中华人民共和国合同法》规定的“租赁期限不得超过20年”的部分无效外，其余内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。合同履行期间，被上诉人周铁勇按合同约定交清每年的租赁费，合同已实际履行十多年。且2005年上诉人横北村四组修路时，原居民组长张景春一次性收取周铁勇的租赁费至2012年，足以证实原居民组长张景春签订该协议时，对合同约定的租赁期限是知情的。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务，至合同期满。如遇国家政策调整，双方按国家政策规定执行。因被上诉人周铁勇与上诉人方签订《土地、房屋租赁协议》时，该合同标的物已由集体土地变为企业厂房用地，该合同属租赁合同纠纷。上诉人绛县横北村四组提出的该合同属集体土地，原居民组长未经过民主议定方式进行发包，被上诉人承包方式不合法，合同为无效应予解除的理由不能成立，本院不予采信；上诉人绛县横北村四组所提本案应属农村土地承包法调整范围，原审法院适用法律错误的上诉理由，理据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人绛县横水镇横北村第四居民组负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文霞
审判员 赵 斌
审判员 胡东革
二〇一六年一月二十六日
书记员 李 聪