济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初3245号
原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金成发，总经理。
委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所实习律师。
被告：陈迪，男，1986年9月14日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。
原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）与被告陈迪商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理，依法适用简易程序，于2017年9月13日公开开庭进行了审理，原告绿地公司委托诉讼代理人潘松，被告陈迪到庭参加诉讼；于2018年5月21日公开开庭进行了审理，原告绿地公司委托诉讼代理人潘松到庭参加诉讼，被告陈迪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿地公司向本院出诉讼请求：1.解除双方于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》[及附件；2.判令陈迪协助绿地公司办理济南市1号楼1单元1401室房屋的商品房网签备案撤销手续；3.判令陈迪立即解除该房屋上所设定的任何权利负担，将房屋腾还给绿地公司；4.判令陈迪支付绿地公司代其偿还的按揭贷款银行的借款20553.67元；5.判令陈迪支付违约金54141.4元；6.判令陈迪支付律师费12957元；7.判令陈迪支付补偿金（以95694.61元为基数，自2016年9月7日计算至实际支付之日；以27948.72元为基数，自2016年9月29日计算至实际支付之日；以31170.64元为基数，自2017年3月23日计算至实际支付之日；均按日万分之五计算）；8.判令陈迪承担本案所有诉讼费用。事实与理由：双方于2012年10月10日签订《济南市商品房买卖合同》，约定陈迪以按揭贷款的方式购买绿地公司开发的位于1号楼1单元1401室房屋，合同总价款541414元，陈迪支付首付款163414，向银行贷款37.8万元，绿地公司就此贷款提供阶段性按揭贷款担保。随后，因陈迪未能如约按时偿还贷款，绿地公司承担了阶段性担保责任，代陈迪向贷款银行偿还了欠付的贷款。绿地公司依照合同约定及时催促陈迪偿还上述款项，但陈迪未能及时还款。绿地公司诉至槐荫法院。经调解，双方达成协议：双方继续履行合同；陈迪于2016年9月6日前支付绿地公司代其向银行偿还的截止2016年6月24日的贷款本金、利息、滞纳金共25346.21元、违约金8446.79元、律师费1.16万元及案件受理费4607元；逾期则另支付违约金45694.61元。调解书生效后，陈迪不但未能按照调解书的内容支付上述款项，还产生了新的银行逾期还贷行为，绿地公司分别于2016年9月28日、2017年3月22日两次承担担保责任，代陈迪偿还银行贷款14777.36元。绿地公司认为：陈迪拒绝履行其自愿与绿地公司于2016年8月22日达成的调解协议，拒绝按照合同约定按时偿还银行贷款，导致绿地公司再次为其承担担保责任，其行为已经构成严重违约，导致绿地公司与其签署商品房买卖合同的合同目的不能实现。
陈迪辩称，一、2016年经过法院调解后，我因个人原因没有还款，2017年3月份我重新找了工作，我妻子没有工作，家庭经济困难，一直没有按照合同履行。二、我不同意解除合同，我可以分期偿还欠款。
本院经审理认定事实如下：
2012年3月2日，绿地公司取得1号楼的商品房预售许可证。
2012年10月10日，绿地公司作为出卖人与作为买受人的陈迪签订《济南市商品房买卖合同》[，约定陈迪购买绿地公司开发建设的1号楼1单元1401室商品房房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为541414元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付不低于总房款30%的首付款163414元（含定金10万元），其余房款37.8万元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付，并于本合同签订15日内支付给出卖人；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还就产权登记、交接、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定：……4.如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日其，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。补充协议第十条合同解除约定：……2.如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总价款10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于全部购房款万分之三的违约金，逾期超过20日仍未能配合甲方办理相关撤销手续或将户口迁出的，则自逾期第21日起，乙方每日应向甲方支付相当于全部购房款万分之五的违约金。甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。（3）如合同解除，须乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利义务（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。如乙方未在上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款的2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金。第十三条补充协议的效力约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。补充协议还就装修装饰、合同解除等事项进行了补充约定。
2013年1月29日，绿地公司、陈迪及中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农行市中支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定由陈迪向农行市中支行贷款37.8万元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由绿地公司为陈迪的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，农行市中支行依约发放了相应的贷款。
2014年6月15日，绿地公司向陈迪交付了涉案合同约定的房屋，并出具房屋结算及进户凭证载明：陈迪已全部结清房款。
贷款后，陈迪初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致绿地公司承担保证责任，代其向银行偿还了相应的贷款。
2016年，绿地公司诉至本院。本院于2016年8月22日作出（2016）鲁0104民初2832号民事调解书，载明：双方自愿达成如下协议：一、绿地公司与陈迪继续履行双方2012年10月10日《济南市商品房买卖合同》及补充协议；二、陈迪于2016年9月6日前向绿地公司支付其代陈迪向银行偿还的截止2016年6月24日的贷款本金、利息、滞纳金共25346.21元、支付违约金8446.79元、律师损失费1.16万元；三、如陈迪未按上述约定履行付款义务，应于逾期之次日另行向绿地公司支付违约金45694.61元；四、案件受理费9214元，减半收取4607元，由陈迪负担。后陈迪未按时履行付款义务。
2016年9月28日，农行市中支行发出《扣款通知书》，载明：绿地公司，因陈迪未按规定期限进行还款，现从绿地公司账户扣划5777.72元，用于归还借款人陈迪欠款。2017年3月22日，农行市中支行发出《扣款通知书》，载明：绿地公司，因陈迪未按规定期限进行还款，现从绿地公司账户扣划8999.64元，用于归还借款人陈迪欠款。2017年6月23日，农行市中支行发出《扣款通知书》，载明：绿地公司，因陈迪未按规定期限进行还款，现从绿地公司账户扣划5776.31元，用于归还借款人陈迪欠款。三次扣款共计20553.67元。
在审理过程中，2017年8月10日，绿地公司支付律师代理费12957元。
本院认为，绿地公司与陈迪签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及绿地公司、陈迪与农行市中支行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。
现绿地公司诉至本院，以陈迪拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的事实，陈迪逾期还款，并直接导致绿地公司承担保证责任，分次代其清偿了部分银行贷款。按照双方签订的补充协议约定：乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，陈迪逾期还款导致绿地公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，绿地公司有权解除合同并要求陈迪承担相应的违约责任。陈迪辩称不同意解除合同，但其自2016年经本院调解后，未按时履行义务，且发生新的逾期还款行为，导致绿地公司数次为其代偿贷款，其没有积极履行合同义务的行为，其辩称理由不能采信。
关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定，绿地公司承担保证责任后，陈迪应在送达告知函3日内偿还全部款项，延迟达30日，绿地公司享有了合同解除权。因陈迪未按期偿还贷款，农行市中支行银行于2016年9月28日至2017年6月23日扣划绿地公司款项20553.67元，绿地公司在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达陈迪的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日，本院对陈迪进行送达的时间为2017年7月24日，上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同约定的陈迪的义务，其应当协助绿地公司办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，绿地公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，以十日为宜。
绿地公司要求陈迪解除房屋所设定的权利负担并于30日内腾还房屋，陈迪提出异议。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案情况，因陈迪违约，绿地公司要求解除合同，本院予以支持，绿地公司要求陈迪三十日内腾还房屋合法有据，予以支持。因绿地公司未明确陈迪对房屋所设定的权利负担，其该请求不予支持。
绿地公司要求陈迪支付代偿的贷款20553.67元、支付律师费12957元，陈迪予以认可，本院予以支持。
绿地公司要求陈迪支付违约赔偿金54141.4元，并诉称因陈迪违约，绿地公司解除合同，给绿地公司造成了因签署合同及补充协议而承担的税费及销售佣金等损失，根据补充协议第十条约定，陈迪应向绿地公司支付购房总价款10%的违约赔偿金。陈迪提出异议，认为违约金约定过高，要求予以调整；绿地公司不同意调整。经审查《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，由于陈迪存在违约行为，绿地公司要求陈迪支付购房总价款10%的违约赔偿金符合合同约定，陈迪未提供证据证实合同约定过分高于绿地公司的损失，陈迪的该辩称理由不能支持。
绿地公司要求陈迪支付因逾期还款导致其承担担保责任、至实际付清之日止、按日万分之五计算的补偿金，其中95694.61元自2016年9月7日开始起算，该款系（2016）鲁0104民初2831号民事调解书所确定陈迪应支付的款项；27948.72元自2016年9月29日起算，该款系2016年9月28日银行扣划款项5777.72元、律师费12957元、诉讼费9214元之和；31170.64元自2017年3月23日起算，该款系2017年银行扣划款项8999.64元、律师费12957元、诉讼费9214元之和。经审查，本院认为，陈迪未履行（2016）鲁0104民初2831号民事调解书所确定的义务，绿地公司应向人民法院申请执行，该请求不属于民事案件受案范围，不予处理；绿地公司要求支付其代偿还款项及律师费、本案诉讼费的补偿金，陈迪未提出异议，本院予以准许，但其中重复计算部分、诉讼费超出部分不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
绿地地产（济南）有限公司与陈迪于2012年10月10日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2017年7月24日解除；
二、陈迪于本判决生效之日起十日内协助绿地地产（济南）有限公司办理济南市1号楼1单元1401室房屋的网签、备案撤销手续；
三、陈迪于本判决生效之日起三十日内将坐落于济南市1号楼1单元1401室房屋腾交给绿地地产（济南）有限公司；
四、陈迪于本判决生效之日起十日内偿还绿地地产（济南）有限公司代为偿还的银行贷款20553.67元；
五、陈迪于本判决生效之日起十日内给付绿地地产（济南）有限公司违约金54141.40元；
六、陈迪于本判决生效之日起十日内给付绿地地产（济南）有限公司律师代理费12957元；
七、陈迪于本判决生效之日起十日内给付绿地地产（济南）有限公司补偿金（以5777.72元为基数，自2016年9月28日至实际付清之日；以8999.64元为基数，自2017年3月22日至实际付清之日；以12957元为基数，自2017年8月11日至实际付清之日；以4607元为基数，自2017年7月1日至实际付清之日；以上款项均按照日万分之五计算）。
八、驳回绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9214元，减半收取4607元，由陈迪负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李子萍
二〇一八年五月二十八日
书记员 查传芳