吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉01民终1495号
上诉人（原审原告）：和记黄埔地产（长春）有限公司，住所：长春净月潭旅游经济开发区净月镇小合台金碧街253号。
法定代表人：周伟淦，董事长。
委托诉讼代理人：孙立伟，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：何丽萍，女，1964年12月25日生，汉族，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：高殿义，吉林德谷律师事务所律师。
上诉人和记黄埔地产（长春）有限公司（下称和黄公司）、上诉人何丽萍因商品房预售合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院于2017年12月20日作出的（2017）吉0194民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
和黄公司一审诉称：2010年9月25日，原、被告签订房屋买卖合同，将位于长春市净月开发区御翠园长春二期A2b-2’幢房屋(晴山径1号）出售给被告。2012年8月，被告在对房屋装修施工过程中，进行挖建地下室、拆断承重梁等违法施工，造成相邻的黄某某购买的B2-19’幢房屋（颂山径**号）的地基土层坍塌，花园围墙倒塌，预埋的上下水管线、燃气管线等断裂，致使B2-19’幢房屋无法居住使用，黄某某拒绝接收房屋。2016年7月，黄某某与原告达成赔偿和解协议，约定原告先行赔付黄某某不能使用房屋损失315605元以及不能使用房屋期间的物业费37571.71元，合计353176.71元，该协议已履行完毕。被告侵权行为损害了B2-19’幢房屋业主黄某某和原告的合法权益，应承担赔偿责任。请求判令：1.被告支付赔偿款353176.71元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年9月21日起算至付清时止）；2.案件受理费由被告承担。
何丽萍一审辩称：原告夸大损害事实，被告于2013年10月一次性赔偿黄某某30000元，已经全部赔偿，不应再承担任何责任，原告诉请的赔偿数额没有法律及合同依据，其因自愿赔偿造成的扩大损失与被告无关，被告的过错与原告损失没有因果关系，不应承担赔偿责任。并且原告诉请已超过诉讼时效。
一审法院查明：何丽萍系和黄公司开发的和黄大顶子山住宅项目A2b-2’幢房屋的业主，案外人黄某某系B2-19’幢房屋的业主。2012年8月至11月间，何丽萍对A2b-2’幢房屋进行挖建地下室等施工，致使与其相邻的B2-19’幢房屋西侧地基土层大面积塌方、花园围墙倒塌、房屋下沉、土层中预埋管线设施受损以及附近绿化植被遭破坏，黄某某拒绝收房，并于2012年11月27日向和黄公司发函要求修缮后再交付。2016年7月和黄公司与黄某某达成协议，载明：“2012年8月黄某某接到通知复验房屋时发现西侧邻居A2b-2’幢房屋业主在挖建地下室，造成自家房屋花园围墙倒塌，房心土坍塌，花园内预埋的上、下水管线、燃气管线等断裂，房屋失去使用功能而无法居住，为此黄某某拒绝办理收房手续。经物业公司、和黄公司协调及行政执法局执法，2014年6月末A2b-2’幢房屋业主才将围墙恢复完好，2014年7月初和黄公司协助将管线修复。……双方协商：一、和黄公司赔偿黄某某不能使用房屋的损失315605元（4700000元×万分之一/每日×671天，从2012年8月30日起至2014年7月2日，共计671天），另外，黄某某不能使用房屋的物业费37571.71元（349.96平方米×4.8元/平方米×671天）由和黄公司代为缴纳；二、第一项赔偿款315605元，和黄公司在2016年8月30日前支付完毕，黄某某收到款项后出具收条；三、第二项物业费和黄公司将替黄某某支付的物业费票据提供给黄某某作为已支付凭证；四、上述约定，双方共同遵守执行，黄某某收到赔偿款同时即办理收房手续……”协议签订后，和黄公司以银行转账形式向黄某某支付了赔偿款315605元，黄某某确认收到金额为37571.71元的物业费发票。另查明：2013年10月11日，何丽萍将围墙损坏的赔偿款30000元交付给和黄公司。
一审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应承担侵权责任。承担侵权责任的方式包括停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等。本案实为侵权责任纠纷。本案中，被告何丽萍违法拆改挖建，致使相邻的B2-19’幢房屋不能正常居住使用，其应赔偿由此给权利人造成的损失。2016年7月和黄公司在与黄某某和解后，权利人及具体损失方得以确定，和黄公司在赔偿后，于当年12月1日即向何丽萍发送律师函，要求其赔偿损失，何丽萍于12月2日收到律师函后没有提起抗辩，故本案未过诉讼时效。何丽萍的侵权行为与和黄公司的损失之间存在因果关系，故和黄公司有权向何丽萍主张损失。和黄公司与黄某某达成的和解协议内容不违反法律、法规的强制性规定，赔偿不能使用房屋的损失标准有商品房买卖合同为依据，赔偿天数符合逾期的客观情况，且黄某某确认已经收到赔偿款项，故对赔偿的损失数额315605元的真实性和客观性予以确认。但和黄公司未对赔偿的物业费标准举证加以证明，故对和黄公司主张的物业费损失不予支持。何丽萍的违法施工需要机械作业，且短时期内不足以造成严重破坏，如和黄公司或小区物业公司能及时制止，可以避免损失的扩大，根据本案实际情况，确认何丽萍对和黄公司的损失承担60%赔偿责任，对于何丽萍已经给付的30000元应予扣减，即何丽萍还需给付159363元（315605元×60%-30000元）。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，判决如下：一、被告何丽萍自本判决生效之日起十日内赔偿原告和记黄埔地产（长春）有限公司经济损失159363元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月2日起算至给付完毕之日止）;二、驳回原告和记黄埔地产（长春）有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6619元，减半收取3309.5元，由何丽萍负担2000元，和黄公司负担1309.5元。
和黄公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人损失323176.71元，并自2016年9月21日起至付清时止按中国人民银行贷款利率支付利息。主要理由：1.一审判决上诉人承担60%赔偿责任错误。上诉人将已经建好的房屋交付被上诉人，花园、围墙等已经转移给被上诉人使用和管理，上诉人没有管理义务，但为了园区整体利益，针对被上诉人装修时的违法施工，上诉人及物业公司曾多次向其送达“违章装修整改通知单”，并向行政主管部门报告，要求行政主管部门依法采取强制措施。上诉人已经穷尽了法律规定的救济途径和措施，无过错，一审判决减轻被上诉人的责任违背侵权责任法规定。2.一审判决未支持上诉人赔偿物业费损失37571.71元错误。上诉人与黄某某达成的赔偿协议明确约定上诉人赔偿黄某某物业费37571.71元，且黄某某出具的收条记载收到了物业公司开具的缴纳物业费收据，能够证明上诉人已赔偿黄某某的物业费损失。同时，上诉人提供的商品房买卖合同、补充协议、赔偿协议、物业费收据均明确体现了物业费标准，一审法院未予保护是错误的。综上，由于被上诉人的侵权行为，导致上诉人向黄某某支付赔偿款353176.71元，扣除被上诉人已付的30000元，余款323176.71元被上诉人应予赔偿。
何丽萍上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。主要理由：1.一审认定上诉人应赔偿2016年被上诉人赔偿案外人黄某某的损失是错误的。首先，即便上诉人有侵权行为，也并不构成案外人拒收房屋的理由。“失去使用功能”不构成黄某某与被上诉人合同约定的拒收房屋条件，被上诉人参照逾期交房计算损失没有依据。被上诉人在黄某某已于2016年6月收房的前提下仍然赔偿黄某某损失，上诉人不知情，与上诉人也没有因果关系；其次，黄某某在不符合拒收房屋条件的情况下拒收房屋，被上诉人纵容此种行为，又按照商品房买卖合同约定的逾期交房计算赔偿金额没有合同依据。2.一审认定上诉人的行为致使黄某某不能正常居住使用房屋是错误的。被上诉人提供的证据不足以证明黄某某的房屋失去使用功能而无法居住。3.上诉人2012年开始装修，公用围墙倒塌，经多次协商，上诉人于2013年10月一次性赔偿被上诉人3万元并恢复原状，时隔3年后，2016年9月被上诉人因同一事件再次赔偿并向上诉人主张权利早已超过诉讼时效期间。4.上诉人已于2013年10月一次性赔偿被上诉人3万元，不能因为收条内容写围墙损坏款就认定为非一次性赔偿，被上诉人无权再要求上诉人赔偿。
和黄公司二审辩称：1.一审判决认定何丽萍违法拆改挖建致使相邻房屋不能正常居住使用正确；2.我方的起诉未超过诉讼时效期间。
何丽萍二审辩称：同我方的上诉理由。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
本院认为：1.何丽萍违法拆改扩建房屋，致使和黄公司已出售给案外人黄某某的相邻房屋围墙倒塌、房心土坍塌、花园内预埋上下水和燃气管线断裂，不再符合交付标准，黄某某拒收房屋，导致和黄公司向黄某某承担了逾期交房违约责任并赔付了黄某某逾期交房违约金，应当认定何丽萍该侵权行为给和黄公司造成了实际经济损失，故何丽萍应当承担相应的侵权赔偿责任。2.何丽萍虽然主张和黄公司在2015年11月26日的律师函中自认已于2012年4月28日向黄某某交付房屋，并且据和黄公司与黄某某签订的《商品房买卖合同》补充协议约定黄某某无权拒收房屋，和黄公司不应再向黄某某承担逾期交房违约金，和黄公司基于黄某某上访而自愿赔付给黄某某的违约金与何丽萍无关。但因律师函仅为和黄公司单方陈述，无黄某某的认可；《商品房买卖合同》补充协议虽然约定黄某某应当接收房屋，但由于何丽萍违法施工导致房屋设施严重损毁，黄某某依据法律规定有权拒收不符合居住使用条件的房屋，和黄公司应当向黄某某承担逾期交房违约责任，而非系黄某某上访所致，并且何丽萍没有证据证明和黄公司与黄某某之间存在恶意串通行为，故何丽萍以此主张免责本院不予支持。何丽萍虽然主张其已在损害发生后赔偿了和黄公司3万元，已一次性解决纠纷，不应再继续承担赔偿责任，但因何丽萍当时赔偿的3万元仅为围墙倒塌损失，而非全部损失，并且双方未签署过一次性解决协议，和黄公司在后续损失发生后有权要求何丽萍继续赔偿，故何丽萍此项主张不能成立。何丽萍虽然还主张和黄公司的起诉已超过诉讼时效期间，但因和黄公司此项损失发生在2016年，不存在超过诉讼时效问题，故何丽萍此项主张本院亦不予支持。3.和黄公司作为案涉房地产开发商和房屋出卖人，在未将已出售房屋交付购买人黄某某之前负有保证房屋具备居住使用条件的合同义务，其允许何丽萍私改扩建房屋且不及时制止何丽萍的侵权行为本身即存在过错，况且在侵权行为发生后长达近2年时间不积极采取有效措施维修损坏的房屋设施，扩大了损失，一审判决其承担40%的责任符合《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”的规定，故和黄公司上诉主张其没有过错、不应减轻何丽萍的赔偿责任，本院不予支持。和黄公司虽然主张其已为黄某某垫付了物业费并要求何丽萍赔偿，但因黄某某未接收使用房屋本就不应承担物业费，其替黄某某垫付所谓物业费没有事实和法律依据，何丽萍无需赔偿，故和黄公司此上诉主张亦不能成立，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，和黄公司和何丽萍的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7065.00元，由上诉人和记黄埔地产（长春）有限公司负担3577.00元，上诉人何丽萍负担3488.00元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 林星辰