云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2601民初989号原告：文山和居物业服务有限公司，住所地:文山市。法定代表人：陈中会，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正梅，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：任某某，男，1980年10月5日生，住文山市,原告文山和居物业服务有限公司（以下简称文山和居物业公司）与被告任某某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文山和居物业公司的委托诉讼代理人王正梅到庭参加诉讼，被告任某某经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文山和居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决任某某支付文山和居物业公司的物业服务费9519元（M9-X号商铺264.41平方米×1元/平方米×36个月），并支付违约金14436元，以上两项合计23955元；2、判决由任某某承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年8月23日，文山和居物业公司与任某某所在的业主委员会签订了《金玉名园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、业主或者物业使用人应于每季度首月5日前按季度缴纳当季度物业服务费，如在当季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日文山和居物业公司按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》标准执行：1、住宅、别墅、单元房每月按照房屋建筑面积0.8元/平方米计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；2、商铺每月按照建筑面积1.00元/平方米计算（不包含物业公�设备公摊水电费）；三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收；四、因业主原因空置房屋，由业主全额缴纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负担连带缴纳责任。十六、本合同管理服务期限为三年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止”。合同签订后，文山和居物业公司为任某某的M9-X号商铺（264.41平方米）提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务，但任某某却无故拖欠应支付给文山和居物业公司2012年9月9日至2015年9月8日止的物业服务费9519元（264.41平方米×1元/平方米×36个月），经文山和居物业公司多次催要，任某某毫无付款之意，总是以种种理由搪塞，所欠款项至今未付。为此，文山和居物业公司起诉任某某要求支付物业服务费及违约金。任某某未作答辩。文山和居物业公司围绕其主张，提供以下证据：1.《金�名园物业管理服务合同》（复印件与原件核对无异），证明：2012年8月23日，文山和居物业公司与任某某所在的业主委员会签订了本合同；物业服务费按季度缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取滞纳金；住宅、别墅、单元房每月按照房屋建筑面积0.8元/平方米计算，商铺每月按照建筑面积1.00元/平方米计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取；服务期限为三年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止；2.《限期缴款函》《云南七乡律师事务所律师函》《快递回执单》（复印件与原件核对无异），证明文山和居物业公司于2015年4月10日、2016年5月27日、2017年2月23日通过快递方式向任某某发送了《限�缴款函》及《云南七乡律师事务所律师函》，告知任某某缴纳尚欠文山和居物业公司的物业管理费及违约金，届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实；3.（2016）云2601民初458号《云南省文山市人民法院民事判决书》（2016）云26民终416号《云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民事判决书》（复印件与原件核对无异），证明经一、二审生效判决确认文山和居物业公司与金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》合法有效，任某某应当向文山和居物业公司支付所欠物业管理费及违约金的事实；4.《文山州住房保障与房地产管理局档案摘抄表》（复印件与原件核对无异），证明任某某是文山金玉名园小区M9-X号房屋的所有权人。本院认为，文山和居物业公司提交的第1-4组证据客观、真实，与本案有关系�能证明其观点，本院予以采信。任某某未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2012年8月23日,文山和居物业公司与文山金玉名园业主委员会签订《金玉名园物业管理服务合同》，约定由文山和居物业公司为文山金玉名园小区提供物业管理服务；物业的基本情况：位置文山市开化镇环北三路，占地面积93324平方米，建筑面积130552.36平方米，住宅户数329户；物业类型：住宅；物业服务费：1.业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金。2.物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》约定的标准执行：（1）别墅、单元房每月按照房屋建筑面积0.8元/平方米计算（不包含物业公共�施设备公推水电费）；（2）商铺每月按照建筑面积1.00元/平方米计算（不包含物业公共设施设备公推水电费）；3.物业服务费自2012年9月9日起开始计收；违约责任：业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，文山和居物业公司除有权按本协议约定（逾期欠费业主将按每日加收欠费总额5‰的标准计算违约金）收取违约金外，逾期一个月仍拒绝缴交的，文山和居物业公司可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。另查明：任某某系文山金玉名园小区3幢1-2层M9-X号房屋的产权所有人，房屋建筑面积264.41平方米，该房屋现作商铺使用。任某某未向文山和居物业公司交纳2012年9月9日至2015年9月8日的物业服务费。本院认为，任某某未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷，而物业服务合同是指物业服务提供者与物业服务接受者之间约定的有关权利义务关系的协议。本案中，文山金玉名园业主委员会与文山和居物业公司签订的《金玉名园物业管理服务合同》，代表了双方的真实意思表示，属合法有效的物业服务合同，对文山金玉名园小区业主和文山和居物业公司均具有法律约束力，双方应诚信履行。文山和居物业公司对文山金玉名园小区进行了物业服务管理，已履行了其物业服务义务，任某某作为该小区的业主之一，与文山和居物业公司形成了物业服务合同法律关系，任某某依法应当履行其支付物业服务费的义务，任某某应支付文山和居物业公司从2012年9月9日起至2015年9月8日止的物业服务费9518.76元（264.41平方米×1元/平方米×36个月＝9518.76元）。关于文山和居物业公司要求任某某支付因逾期交纳物业服务费的违约金人民币14436元的诉讼请求，虽然任某某从2012年9月9日至今一直未交纳物业管理费，已构成违约，且应承担相应的违约责任，但双方在《金玉名园小区物业服务管理合同》中“逾期欠费业主将按每日加收欠费总额5‰的标准计算违约金”的违约金约定过高，任某某迟延缴费物业管理费，给文山和居物业公司造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率年利率6.56%计算，违约金应为624.43元（9518.76×6.56%＝624.43），文山和居物业公司主张的违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，任某某应支付文山和居物业公司从2012年9月9日起至2015年9月8日止的物业服务费9518.76元及违约金人民币624.43元，合计10143.19元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、任某某于本判决生效之日起十日内支付文山和居物业服务有限公司物业服务费9518.76元及违约金624.43元，合计10143.19元；二、驳回文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由任某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对�当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年。审判长  朱应洪审判员  吴国欣审判员  王先志二〇一七年七月二十日书记员  陈 丽