济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁0104民初384号
原告：杨越岭，女，1988年1月17日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：崔连伟，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高大威，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被告：胡克学，男，1979年10月29日出生，汉族，住山东省汶上县。
委托诉讼代理人：孙立贤，山东圣义律师事务所律师。
被告：朱佩佩，女，1986年11月5日出生，汉族，住山东省汶上县。
委托诉讼代理人：胡克学（朱佩佩之夫），男，1979年10月29日出生，汉族，住山东省汶上县。
原告杨越岭与被告胡克学、被告朱佩佩（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，原告杨越岭向本院提出诉讼保全申请，要求查封被告胡克学所有坐落于济南市槐荫区幸福街19号外海西子城市花园明月苑X号楼1-601及1-701号的房产，本院对其申请审查后予以准许，做出（2018）鲁0104民初384号民事裁定，查封了上述房屋。本院依法适用简易程序，于2018年3月5日公开开庭进行了第一次审理。原告杨越岭的委托诉讼代理人高大威，被告胡克学（并作为被告朱佩佩的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人孙立贤到庭参加诉讼；于2018年4月16日公开开庭进行了第二次审理。原告杨越岭及委托诉讼代理人崔连伟、高大威，被告胡克学（并作为被告朱佩佩的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人孙立贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨越岭向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还定金10万元；3.判令被告承担中介费、律师费损失计32000元。事实和理由：2017年3月12日，原告、被告及房屋中介济南擎天房地产咨询有限公司三方共同签订《房屋买卖合同》，载明：两被告自愿出售位于济南市槐荫区幸福街19号外海西子花园明月苑X－1－601室的房屋及其地下室给原告，合同成交总价款为1263000元，上述合同系各方真实意思，合法有效。因涉案房产存在抵押，后在合同履行过程中，原告多次与被告胡克学协商解决解押事宜，被告因与抵押权人的债务纠纷始终无法解除抵押权，后两被告失去联系。同时，现经房屋中介济南擎天房地产咨询有限公司告知，该房屋于2015年被济南市市中区人民法院查封，案号（2015）市商初字第2409号。涉案房屋的权属状态致使原被告双方的房屋买卖合同履行不能，更无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，提起诉讼。
杨越岭在本案诉讼中说明其诉讼请求第三项中要求被告承担的中介费为25000元，律师费为7000元。
两被告辩称，1.我方在合同履行过程中不存在违约行为，自房屋买卖合同签订后我方一直诚信履行合同载明的义务。2.原告反而存在违约行为，即原告没有按照合同约定办理房产过户、评估、贷款等相关手续，且贷款没有审批通过，导致我方无法办理解押手续；且办理解押的费用由原告承担，但原告没有备足解押款项。3.原告拖延履行导致违约致使合同无法履行，合同目的无法实现，我方保留追究原告违约的权利。综上，我方同意解除合同，保留追究原告违约的权利。另外我方认为原告签订合同时知晓涉案房屋被查封的事实，属于合同法定无效情形，双方均有过错，请求驳回原告的诉讼请求。
杨越岭围绕诉讼请求依法提交了证据，包括2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》《定金收据》、个人账户汇总信息清单、2017年3月25日《收款收据》、查询时间为2018年1月17日的《房屋权属状况信息》（三份）；两被告提供《结婚证》，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人双方无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院依以上证据并结合当事人双方的陈述，经审理认定事实如下：
1.胡克学与朱佩佩于2012年5月15日登记结婚。
2.杨越岭提供查询时间为2018年1月17日（查询具体时间分别为当日11：13：34、11：16：11和11：16：51）的《房屋权属状况信息》三份，分别载明坐落于济南市槐荫幸福街19号外海西子城市花园明月苑X号楼附房1－105（-）、1-701号及1-601号的房产所有权人为胡克学，所有权登记时间均为2015年6月12日，房屋所有权证号为槐xxxxxx、槐xxxxxx和槐xxxxxx，附房1－105（-）的面积未载明，701号和601号的房屋面积分别为35.14和105.58平方米。以上信息中还载明抵押情况为：债权人北京银行股份有限公司济南分行，抵押金额460000元，债务履行期限2015年6月5日－2044年6月5日；债权人陈xx，抵押金额800000元，债务履行期限2015年9月8日－2040年9月8日。查封情况为：查封单位济南市市中区人民法院，查封期限2015年9月30日－2018年9月29日。
3.2017年3月12日，胡克学作为出卖人、甲方，杨越岭作为买受人、乙方、济南擎天房地产咨询有限公司（以下简称擎天公司）作为丙方，签订编号为0002313的《房屋买卖合同》，约定：一、房产状况。甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区外海西子城市花园明月苑x-1-601的房产给乙方，房屋所有权证书号：槐xxxxxx，房屋所有权人为胡克学，产别：共有，房屋建筑面积为141平方米，地下室/小房面积12平方米（以上内容以《房屋所有权证》内容为准），附属设施包含地下室。房屋有抵押。甲方保证和承诺此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、房型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为1263000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金5万元，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款（商业贷款）。乙方于贷款审批通过前，将首付房款150000元存入甲方指定账户；剩余房款1110000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；若有尾款，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后七日内，乙方向甲方结清全部房款。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费甲方承担无，乙方承担办理过户时产生的全部手续费用。六、甲、乙双方应在于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。七、甲、乙双方应在本合同签订之日起七日内，委托并协助济南擎天房地产咨询有限公司金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应互相配合，由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十一条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、解除抵押。该房产在北京银行、陈XX设有房地产权抵押，甲方应当在乙方贷款审批通过到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方+甲方5万。十、甲方保证此房产项下户籍状况为空户，如该房产项下有户口，甲方应当在该房屋所有权转移之日起全款到账日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则，应当向乙方支付3万元的违约金。十一、甲、乙双方同意，甲方于全款通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签定《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲方同意预留物业保证金3000元存入在丙方处，待物业全部交割完毕后当日由丙方返还给甲方。十二、违约责任。1.若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。3.甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4.委托代理人签订本合同需出示委托人的授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。十三、其他约定事项：1.签订合同当日乙方交购房定金5万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2.若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方。3.此次交易价格以此次房屋交易价格为标准，若测绘后房屋面积大小发生差异，与此次交易价格无关。4.签定合同日起，甲、乙双方必须随时无条件向丙方提供贷款及过户所需全部资料，并保证资料真实有效，乙方保证个人资信无问题。丙方根据国家规定积极协助办理贷款及过户手续。5.此合同签订即时生效。6.甲方在北京银行和个人陈xx有抵押60万左右，乙方解押。甲方须在银行放款之日将126万减去解押的钱给予乙方，不得违约。7.甲方须在房产证补办出当日交付，中介方将定金5万元给予甲方。8.双方约定房产证满2年方可过户。9.甲方配偶朱佩佩对此交易已全部知情。胡克学在该合同的甲方处、朱佩佩在甲方后的共有人处签名，杨越岭在合同乙方处签名，擎天公司在丙方处加盖印章。
4.杨越岭向两被告交纳定金50000元，两被告就此于2017年3月12日出具《定金收据》。
5.杨越岭另向擎天公司支付中介费25000元，擎天公司于2017年3月25日向其出具收款收据。
6.杨越岭及两被告在本案诉讼中确定双方买卖的房屋包括了X号楼1-601及1-701号及该X号楼附房1-105（-）（即地下室）的房产。
7.杨越岭于2017年6月12日通过网银转账向擎天公司的朱xx转账支付5900元，其说明该款项为向擎天公司交纳的贷款评估费用。两被告对该费用及杨越岭主张款项的用途予以认可。
对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。
当事人双方有争议的事实：
1.杨越岭主张两被告向其出卖的房屋被查封，但在签订合同时两被告未向其进行告知。其提供查询时间为2017年2月20日的《房屋权属状况信息》复印件，显示胡克学所有、坐落于济南市槐荫区外海西子城市花园明月苑x-1-601号房产的信息，其中抵押及查封情况与杨越岭提供查询时间为2018年1月17日的《房屋权属状况信息》内容一致。杨越岭说明在与两被告签订房屋买卖合同时知道房屋存在抵押，但对查封情况并不知情，在2018年1月份其才知晓房屋被查封，其并说明该查询时间为2017年2月20日的《房屋权属状况信息》为擎天公司向其提供。胡克学对杨越岭以上主张持有异议，其陈述出卖给杨越岭的房屋被济南市市中区人民法院查封，其后向该法院和债权人北京银行询问，答复其可以将房屋出卖。因其房屋所有权证被债权人陈XX丢失，暂时无法补办原件，所以其从房管部门打印了查询时间为2017年2月20日的《房屋权属状况信息》并交给了擎天公司。其认为杨越岭在签订合同时应当知晓房屋已经被查封，其还主张杨越岭向擎天公司交纳了贷款评估费，也就是为了办理贷款审批支付的费用，如果杨越岭没有核对过房屋权属信息是不可能交纳该费用的。杨越岭对胡克学以上主张亦不予认可，其说明如果签订合同时知晓房屋存在查封，就不会再向擎天公司交纳贷款评估费，因为查封的房屋无法办理贷款。其另主张根据双方签订的合同第十三条第六款的内容，显示两被告在北京银行和个人陈xx有抵押60万左右，其也仅知道抵押债权为60万元，但查询时间为2017年2月20日的《房屋权属状况信息》中载明的抵押金额包括北京银行460000元和陈XX800000元，显示出两被告隐瞒了60多万元的抵押债权。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款明确规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，该规定即民事诉讼中的“谁主张、谁举证”原则。杨越岭及两被告在本案诉讼中就签订房屋买卖合同时杨越岭是否知晓双方买卖的房屋已经被查封产生争执。本院就此问题认为，首先从查封情况来看，济南市市中区人民法院于2015年9月30日已将附房1－105（-）、1-701号及1-601号房产查封（截止时间为2018年9月29日），该查封时间早于胡克学与杨越岭签订《房屋买卖合同》的时间（2017年3月12日）。其次，就2017年3月12日胡克学与杨越岭签订的《房屋买卖合同》约定内容来看，仅载明了房屋存在抵押的情况，并未体现出房屋已经被查封。两被告虽称其在签订合同时提供了查询时间为2017年2月20日的《房屋权属状况信息》，该信息中也确实载有房屋被查封的内容，但两被告并没有证据证明其在签订合同时已经将该《房屋权属状况信息》提供给了杨越岭。且从该《房屋权属状况信息》中载明的抵押情况来看，抵押金额包括北京银行股份有限公司济南分行的460000元和陈xx的800000元，合计为1260000元，但双方在签订的房屋买卖合同中却将抵押金额写明为60万元左右。按常理来说，如果杨越岭在与两被告签订房屋买卖合同时确实看到过该查询时间为2017年2月20日的《房屋权属状况信息》，其应该会就《房屋权属状况信息》载明的抵押金额与房屋买卖合同中载明的抵押金额存在的差异提出异议。从另一方面来说，杨越岭作为房屋的买受人，其在与两被告签订房屋买卖合同后要向两被告交纳购房款项（包括定金等），其应该更加关心款项的安全和合同签订后的履行情况，如果在签订房屋买卖合同时或之前，其已经知晓欲购买的房屋被查封，其不可能在与两被告签订的房屋买卖合同中对此完全不做约定或说明，不应当只字不提。综合以上，本院确定采信杨越岭的主张，即杨越岭在与两被告签订《房屋买卖合同》时并不知晓其欲购买的房屋已经被查封。同理，本院对两被告就该问题的主张不予采信。
2.杨越岭主张其为本案诉讼交纳律师代理费7000元，其在本案第一次开庭审理时（2018年3月5日）当庭提交北京市隆安（济南）律师事务所于2018年1月3日出具的发票，载明购买方为杨越岭，名称为“现代服务诉讼代理费”，金额为7000元。两被告认为杨越岭当庭提供以上证据超过了举证期限，不同意质证。本案于2018年4月16日第二次开庭时，两被告对该发票质证认为对发票本身无异议，但主张仅凭发票无法确认该代理费用是为本案诉讼支付，对于该费用支付的合理性及必要性不认可。杨越岭对此说明其与北京市隆安（济南）律师事务所签订有委托合同，但开庭审理时未携带。
本院认为，杨越岭就要求两被告支付的律师代理费提供了北京市隆安（济南）律师事务所出具的发票，虽然其未提供与该律师事务所签订的委托服务合同，但从发票出具的时间（2018年1月3日）、本案立案时间（2018年1月10日）及其委托参加诉讼的委托诉讼代理人确为该律师事务所的律师等来综合分析，可以认定杨越岭系为本案诉讼委托北京市隆安（济南）律师事务所提供法律服务，并为此交纳了诉讼代理费用，因此本院对该发票予以采信，对杨越岭的该项主张亦予确认。
3.两被告提交加盖擎天公司印章、由朱翠燕经办于2017年3月12日出具的《定金保管条》，内容为：委托方胡克学已签署房屋买卖合同（编号：0002313号），因房证未办理完毕，现将定金放于中介方保管。中介方等委托方办理完将定金5万元整交付胡克学。两被告依该《定金保管条》主张杨越岭交付的定金是先交给中介即擎天公司，后由中介擎天公司又退还给杨越岭，杨越岭又通过银行转账向其支付。杨越岭对两被告提交的该《定金保管条》质证认为一是两被告提交该证据超过举证期限，二是该保管条是中介擎天公司出具给两被告的，其不清楚。
本院认为，两被告提供的该《定金保管条》为擎天公司出具的原件，真实性可以确认。但从保管条的内容上看，系擎天公司与胡克学之间就定金保管的说明，与杨越岭并无直接关联。因此两被告提供的该《定金保管条》与本案杨越岭的主张并无直接关联性。
本院认为，坐落于济南市槐荫区外海西子城市花园明月苑8-1-601及1-701、附房1－105（-）的房产为两被告所有，两被告与杨越岭经协商于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合同有效。
按该合同的约定，杨越岭的主要合同义务是向两被告支付购房款项（包括通过办理银行按揭贷款），两被告的主要义务是向杨越岭交付房屋及办理转移登记（按合同约定为房产证满2年方可过户）。在合同签订后，杨越岭依约向两被告交纳了定金5万元，部分履行了合同约定义务。现杨越岭提起诉讼，要求解除与两被告签订的《房屋买卖合同》，其主要理由一是所购房屋原设定的抵押登记无法解除，二是该房屋于2015年被济南市市中区人民法院查封。就本案审理查明事实来看，一是关于房屋设定抵押的债权金额问题。杨越岭与两被告在2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》中已经明确载明双方买卖的房屋设定有抵押，因此杨越岭对欲购买的房屋存在抵押登记的情形应为明知，但从合同中载明的抵押金额约60万左右来看，与实际抵押金额约126万元有明显的出入。而这合同约定抵押金额与实际抵押金额之间的巨大差异也在客观上给杨越岭继续履行房屋买卖合同造成实际困难。对此，因两被告未向杨越岭如实告知抵押金额，应对房屋买卖合同在签订后的履行障碍承担责任。二是《房屋买卖合同》中未就房屋已被济南市市中区人民法院查封一事做丝毫提及。本院在前面也已经说明两被告主张杨越岭在签订合同时已经知晓房屋被查封的事实本院不予采信。鉴于以上房屋实际存在抵押登记金额远超出约定抵押金额和已被人民法院查封的情况，该房屋买卖合同履行中存在着巨大障碍。基于此，杨越岭要求解除该房屋买卖合同有理有据。另因两被告在本案诉讼中也明确表示同意解除合同。因此，本院对杨越岭要求解除该房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。
杨越岭另提出的诉讼请求为要求两被告双倍返还定金10万元并承担中介费（25000元）和律师费（7000元）。经本案审理，本院认为杨越岭的以上诉讼请求应予支持。理由为：1.本院在前面已经说明对杨越岭要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持，而且《房屋买卖合同》的解除，根本原因在于两被告向杨越岭出卖的房屋存在着权利瑕疵及合同的履行障碍，包括抵押登记数额合同约定与实际不符、被人民法院查封两项主要因素。也就是说，合同解除的原因系两被告违约所致。《中华人民共和国合同法》第一百零七条明确规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方约付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。基于以上法律规定，两被告应就其违约行为向杨越岭承担违约责任。2.杨越岭与两被告在《房屋买卖合同》中明确约定，“甲（两被告）、乙（杨越岭）双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）”（《房屋买卖合同》第十二条第2项），并约定“签订合同当日乙方交购房定金5万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方”（《房屋买卖合同》第十三条第1项）。基于以上约定，两被告违约亦应向杨越岭承担违约责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一项、第六十条第一项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、杨越岭与胡克学、朱佩佩于2017年3月12日签订的《房屋买卖合同》解除；
二、胡克学、朱佩佩于本判决生效之日起十日内向杨越岭双倍返还定金10万元；
三、胡克学、朱佩佩向杨越岭赔偿经济损失（中介费）25000元，于本判决生效之日起十日内支付；
四、胡克学、朱佩佩向杨越岭赔偿经济损失（律师代理费）7000元，于本判决生效之日起十日内支付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16167元，减半收取计8083.50元，财产保全费1520元，由胡克学、朱佩佩负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 杨春疆
二〇一八年四月十七日
书记员 刘 微