文书内容湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂09民终1530号上诉人（原审原告）：ＸＸ，男，1997年11月24日出生，汉族，系蔡勤斌之孙，住湖北省安陆市。上诉人（原审原告）：蔡勤斌，男，1939年9月24日出生，汉族，住湖北省安陆市。上述两上诉人的委托诉讼代理人：殷建莲，1973年10月16日出生，汉族，系ＸＸ之母，住湖北省安陆市。代理权限：代为承认、放弃、变更请求事项，提起反诉，进行调解，提起申诉，代签收法律文书。被上诉人（原审被告）：湖北环球置业有限公司。住所地：湖北省安陆市紫金路*号。统一社会信用代码：9142000073084968X5。法定代表人：陈翠连，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务律师。代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，调解与和解，代签收法律文书。委托诉讼代理人：曾妮娜，湖北熠耀律师事务律师。代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动，提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，调解与和解，代签收法律文书。上诉人ＸＸ、蔡勤斌因与被上诉人湖北环球置业有限公司（以下简称环球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月25日立案受理后依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。上诉人ＸＸ、蔡勤斌的共同委托诉讼代理人殷建莲，被上诉人环球公司的委托诉讼代理人曾妮娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。ＸＸ、蔡勤斌上诉请求：1.撤销湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民初545号民事判决，改判支持ＸＸ、蔡勤斌一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由环球公司承担。事实与理由：一、环球公司存在违约事实。2009年4月，环球公司开始对原东方红粮机生产区、生活区及紫金路菜场进行整体开发，分别向该住宅区住户送达了《公告》、《拆迁还建有关问题说明》等文件，对旧房如何还建新房的面积、价格、办证等问题进行了公告。2010年，环球公司与ＸＸ、蔡勤斌签订了《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议》，协议书第四条第二项约定“还建房的两证应由甲方（环球公司）向乙方（ＸＸ、蔡勤斌）交房后半年内将两证交给乙方”，2012年12月10日，环球公司与ＸＸ、蔡勤斌签订了格式的《商品房买卖合同》并交付了房屋。按照合同约定，环球公司应在房屋交付使用后180日内即2013年6月10日前将办理产权登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案，并为ＸＸ、蔡勤斌办理房屋权属证书。从一审法院向安陆市房地产管理局调取的环球公司向该局提交的资料显示：施工许可证是2013年6月18日颁发的，2××4年3月5日环球公司到安陆市房地产管理局进行初始登记备案，大房产证是2××4年3月7日取得的，消防合格证2015年3月17日取得。以上法律事实足以证明环球公司并未在规定的时间内为ＸＸ、蔡勤斌办理房屋权属证书，环球公司存在严重违约行为是显而易见的。二、ＸＸ、蔡勤斌不能在规定期限内取得房屋权属证书，是环球公司的责任，其应该承担违约责任。事实上，办理商品房权属登记须分为前后两个流程：第一个流程是开发商办妥商品房初始登记手续，获得初始登记批复；第二个流程是商品房买受人需要向开发商提供办理权属登记所需材料，由开发商为买受人办理所购商品房的权属证书。在这前后两个流程中，第一个流程最为重要也最为复杂，只要开发商办妥商品房初始登记，则买受人只要配合提供办证所需材料，履行相关程序，其购买的商品房权属证书即房证即可办理。上述第一个流程即办理商品房初始登记只需开发商独立完成，只要开发项目前期手续及后期竣工验收及备案手续齐全，以开发商名义独立申请即可办理。在此过程中，无需商品房买受人的任何参与及协助。而且，其也无法参与其中。而前述第二个流程中，商品房买受人只要按开发商的通知及时提供办证所需材料，履行相关程序即可。正是基于以上，即办理权属登记的第二个流程才需要向商品房买受人之参与协助。加之按合同第十五条“买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的”的规定，开发商有义务在约定或规定期限内让商品房买受人取得房屋权属证书（而非合同备案）。而如果商品房买受人故意延期提供相关资料、履行相关程序，则会使房屋权属登记手续无法顺利及时办妥。在签订合同时，ＸＸ、蔡勤斌已经按照环球公司的要求提供了被拆迁房屋的老房产证，补交了多超面积部分的购房款及所有包括契税、公维金等规费后，环球公司也承诺房产证可以加子女名字。而在实际交房后1年多的时间里，环球公司仍未办妥商品房初始登记手续，ＸＸ、蔡勤斌交的规费一直在环球公司，其至今未上缴。而环球公司到2016年12月1日向ＸＸ、蔡勤斌邮寄了“办理放弃手续或补交契税费”通知。由于在规定办证的时间内，环球公司连初始登记都没有完成，即使ＸＸ、蔡勤斌积极履行了变更契税凭证，提交了查询表，ＸＸ、蔡勤斌在规定的时间内也不能取得房屋权属证书，这显然是环球公司造成的。即使环球公司及时办理了初始登记手续，其迟延通知的行为也是致使ＸＸ、蔡勤斌不能按期取得房地产权属证书的原因。三、关于环球公司办证义务和违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未在约定或者法定的期限内取得房屋权属证书的，买受人应当承担违约责任。为买受人办理房地产权属证书，是出卖人的法定义务，其理应承担相应违约责任。即为ＸＸ、蔡勤斌办理房地产权属证书，并支付违约金。环球公司辩称，一、环球公司已按约定全面、适当地履行了合同义务，不存在违约行为。案涉合同第十五条明确约定，环球公司在交房后180日内应当履行的是备案义务，而非ＸＸ、蔡勤斌所说180日内办理房产证。根据环球公司提供的备案登记显示，环球公司已于2013年4月6日向安陆市房产登记机关提供材料办理备案登记，履行了合同义务。二、房产证未办理的原因在于ＸＸ、蔡勤斌怠于履行义务，该责任应该由ＸＸ、蔡勤斌承担。1.环球公司代办房产证是基于双方的委托关系，该义务的履行需要ＸＸ、蔡勤斌提供相关资料。环球公司履行该义务不仅需要ＸＸ、蔡勤斌的委托授权，同时也要求ＸＸ、蔡勤斌按合同约定提供不动产登记查询证明等，并到相关主管部门缴纳公共维修基金及契税，否则环球公司无法代办房产证。2.共同协作履行是债的履行原则之一，它要求债权人根据诚实信用原则，为债务人履行债务的行为创造条件、提供方便，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第二款对此也有明确规定。而本案中，ＸＸ、蔡勤斌却拒不履行协助办证义务。从旧房产证可见，原旧房所有权登记人为蔡勤斌一人，而其要求的还建房屋所有权登记人为ＸＸ、蔡勤斌。根据《商品房买卖合同》附件四的补充协议，所有权人不一致时所需公共维修基金、契税等费用应由ＸＸ、蔡勤斌承担，而ＸＸ、蔡勤斌一直未将上述缴费凭证提交环球公司。同时，办理房产证所需的不动产登记查询证明ＸＸ、蔡勤斌也一直未提交。三、ＸＸ、蔡勤斌要求以购房款为基数按年利率6%计算违约金无事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十五条约定的环球公司支付违约金的前提是“因出卖人的责任，买受人不能取得房地产权属证书”，而本案中房产证未能办理的原因在买受人而非出卖人，即不符合合同约定的承担违约责任的前提条件。另一方面，合同中明确约定的违约金为已付房价款的1%，该约定优先于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，ＸＸ、蔡勤斌主张的以购房款为基数按年利率6%计算违约金并无依据。ＸＸ、蔡勤斌一审起诉请求：l.环球公司交付房地产权属证书给ＸＸ、蔡勤斌。2.环球公司承担逾期办理房地产权属证书的违约责任，即支付ＸＸ、蔡勤斌违约金69639元。一审法院查明，2012年12月10日，环球公司与ＸＸ、蔡勤斌签订了编号为025793的《商品房买卖合同》，约定将位于湖北省安陆市府城办事处紫金路5号东方家园B区60幢5层508号房出售给ＸＸ、蔡勤斌，双方在该合同中约定了交易的价格、交付房屋的时间、违约责任等条款，其中房屋总价为366523元。后因各种原因，该房产的产权证未能予以办理，ＸＸ、蔡勤斌遂以双方约定由环球公司办理产权证，但环球公司未办理构成违约提起诉讼，要求环球公司办理产权证并支付违约金。一审法院认为,ＸＸ、蔡勤斌与环球公司于2011年2月22日签订安陆市紫金路5号东方家园B区60幢5层508号房屋的买卖合同，是双方真实意思的表示，该合同并不存在违反法律法规的强制性规定的情形，故该合同合法有效，该合同的全部条款对于双方均具有法律意义上的约束力。对于该合同的履行，ＸＸ、蔡勤斌认为环球公司在产权证的办理上存在违约行为，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”。从该条款可以看出，双方约定的出卖人的义务仅限于“在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而非ＸＸ、蔡勤斌在诉讼中所主张的“按照合同约定，环球公司应在房屋交付使用后180日之内即2013年5月5日前为ＸＸ、蔡勤斌办理房产证”。同时ＸＸ、蔡勤斌亦未在诉讼中举证证明，双方就办理产权证进行重新的约定或变更，一审法院无从确认办理房产产权证系环球公司的约定义务，亦不能认定环球公司需因此承担违约责任。故认定ＸＸ、蔡勤斌的诉请缺乏相应的事实依据。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:驳回ＸＸ、蔡勤斌的诉讼请求。一审案件受理费2541元减半收取1270元，由ＸＸ、蔡勤斌负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。ＸＸ、蔡勤斌向本院提交证据：完税发票。拟证明：环球公司在2016年4月才交税，ＸＸ、蔡勤斌拆迁还建房均由环球公司代收税费，并不是ＸＸ、蔡勤斌的原因不能办理房产证。环球公司对ＸＸ、蔡勤斌提交的证据质证认为：证据的真实性无异议，证明目的有异议。1.款项性质仅是购房款；2.不包含合同附件4约定的变更名称应当由买受人承担的契税。环球公司向本院提交证据：领条一份。拟证明：ＸＸ、蔡勤斌已经领取办证的资料，由其自己办证。ＸＸ、蔡勤斌对环球公司的证据质证认为：领条上后面的一行字不是其所写。本院对ＸＸ、蔡勤斌和环球公司二审提交证据的真实性予以确认。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系ＸＸ、蔡勤斌与环球公司就案涉《商品房买卖合同》的履行而引起的纠纷，故应定性为商品房销售合同纠纷。本案二审争议的焦点问题是：按照案涉《商品房买卖合同》的约定，环球公司是否负有为ＸＸ、蔡勤斌办理权属证书的义务；如有，环球公司是否构成办证违约；如违约，违约责任范围如何确定。关于焦点问题，本院认为：首先，按照案涉《商品房买卖合同》关于“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定，环球公司的合同义务是协助买受人办理产权登记，环球公司只有在未按约履行协助义务的情况下才承担违约责任。第二，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”。上述行政条例、办法规定了房地产开发企业的协助办理产权登记义务，确定了商品房购买人才是办理产权登记的主体。第三，虽然案涉《东方红小区项目房屋拆迁补偿协议书》约定“还建房的两证应在环球公司向蔡勤斌交房后半年内交给蔡勤斌”，但该协议已被其后签订的案涉《商品房买卖合同》变更，且该协议的相关约定与行政条例、办法的相关规定相悖，故该协议不能支持ＸＸ、蔡勤斌的主张。综上，ＸＸ、蔡勤斌在没有证据证明其委托环球公司办理案涉房产权属登记的情况下，主张环球公司向其交付房地产权属证书缺乏合同和法律依据，本院对ＸＸ、蔡勤斌的该项主张不予支持，对ＸＸ、蔡勤斌基于该项主张提出的违约责任请求亦不予支持。综上所述，ＸＸ、蔡勤斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1541元，由上诉人ＸＸ、蔡勤斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 胡 红审判员 代绍娟二〇一七年十二月十九日书记员 毛雅婷