浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3370号
上诉人（原审被告）：汤金娣，女，1957年8月4日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，
委托诉讼代理人：郑晓琴，女，1984年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系汤金娣女儿。
委托诉讼代理人：王旭山，浙江丰国律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴谷，男，1987年7月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，
委托诉讼代理人：张冬冬，浙江昂迈律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。
法定代表人：陆斌斌。
原审被告：郑力泉，男，1957年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，
委托诉讼代理人：郑晓琴，女，1984年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区，系郑力泉女儿。
上诉人汤金娣因与被上诉人吴谷、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审被告郑力泉房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初8273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：杭州市上城区登记于郑力泉与汤金娣名下。2016年10月22日，吴谷作为买方（甲方）与卖方汤金娣（乙方）、居间方我爱我家公司（丙方）签订编号：ZD0103368《购房意向合同》一份，约定转让房屋坐落于杭州市上城区，建筑面积70.61平方米；转让价格1670000元；付款方式为组合贷款，首付510000元，签订《杭州市房屋转让合同》七个工作日内将首付房款打入丙方指定监管账户内；甲方在签订合同时向丙方支付意向金30000元；甲乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；其他约定事项：等。汤金娣在该合同下方乙方处签名、摁印。同日，吴谷向郑力泉、汤金娣的女儿郑晓琴账户转账30000元。
2016年11月7日，吴谷向汤金娣邮寄敦促函，要求其与郑力泉于2016年11月10日前前往我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。
吴谷诉至原审法院，请求：1.解除双方《购房意向合同》，汤金娣、郑力泉返还房屋定金30000元；2.汤金娣、郑力泉支付吴谷违约金167000元；3.本案诉讼费及其它相关费用由汤金娣、郑力泉承担。
原审法院认为：吴谷与汤金娣、我爱我家公司签订的涉案《购房意向合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。涉案《购房意向合同》约定应在5日内签订房屋转让合同。经催告后，汤金娣未能与吴谷签订房屋转让合同，且明确表示不同意继续卖房，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。吴谷据此主张解除涉案《购房意向合同》并返还定金30000元，理由正当，予以支持。关于违约金。吴谷主张根据合同约定按房屋总价的10%即167000元计算。但其未能提供充分证据证明其实际损失，故根据房价的涨幅、合同履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金50000元。对吴谷多主张部分，不予支持。涉案《购房意向合同》由吴谷、汤金娣、我爱我家公司签订。根据庭审查明的事实，吴谷未能充分举证证明汤金娣具有代理权，故其要求郑力泉承担付款责任，不予支持。汤金娣辩称涉案《购房意向合同》无效，理由不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2017年4月12日判决：一、解除吴谷与汤金娣、我爱我家公司于2016年10月22日签订的编号：ZD0103368《购房意向合同》；二、汤金娣于判决生效后十日内返还吴谷定金30000元；三、汤金娣于判决生效后十日内支付吴谷违约金50000元；四、驳回吴谷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4240元，减半收取2120元，由吴谷负担1259元，由汤金娣负担861元。
宣判后，汤金娣不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实有重大误解、证据不足、适用法律不当。涉案《杭州市房屋转让合同》现在缺少郑力泉签字，合同未成立。汤金娣没有违反合同约定。本合同实际是一个包含《居间合同》和《购房意向合同》的复杂合同，因此合同主体的法律关系不明确。《居间合同》中丙方的义务应该是签订具备履行条件且可以履行的合同；《购房意向合同》中甲方和乙方的义务是在合同具备履行条件后按约定顺序履行义务。退一步讲，如果定要认定合同成立，该合同在订立过程中存在重大误解，导致一审误判。专业中介(居间人)已审查房产证，却未告知相关法规。《城市房地产管理法》第三十八条：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。”此合同签订之日就缺少郑力泉签字而“不具备履行条件而无法履行”。吴谷强行买房不成，一审提出让乙方赔偿16.7万元，具有明显恶意。符合合同法第五十四条，可以请求撤销的条件。一审由于合同的重大误解，误判汤金娣违约，汤金娣才是本案的受害人。若吴谷因此遭受损失，应由中介(居间人)负赔偿责任，与汤金娣无关。汤金娣没有对甲方造成任何损失，汤金娣第三天就表示家人意见不统一，提出归还房产证退还意向金。房价在一周内谈不上涨幅。汤金娣善意的在积极调解，但吴谷拒绝协商并要挟郑力泉签字强行买房。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，改判或驳回吴谷要求汤金娣支付违约金的诉讼请求；2.若吴谷有经济损失存在，应由我爱我家公司承担赔偿责任；3.我爱我家公司归还汤金娣房产证后，汤金娣退还30000元，由我爱我家公司向吴谷归还实为意向金的30000元；4.撤销有重大误解的《购房意向合司》；5.一、二审诉讼费用由吴谷、我爱我家公司承担。汤金娣要求二审期间对一审未提起反诉的请求在二审中一并审理，吴谷不同意调解。
针对汤金娣的上诉，吴谷答辩称：一、汤金娣签订《购房意向合同》且收取定金后，又拒绝出售标的房屋，属于严重违约行为。2016年10月22日，吴谷与汤金娣、郑力泉及我爱我家公司共同签订《购房意向合同》，约定将涉案房屋转让给吴谷。协议签订后，吴谷依约支付30000元定金。签约后，汤金娣无正当理由拒绝履行协议，已构成了根本违约，应按照合同约定按房屋转让总价的10%支付违约金。而因对方违约导致的预期收益损失、重新买房房价增长损失，以现有约定违约金也无法弥补。二、《购房意向合同》虽然没有产权共有人郑力泉签字，但协议真实有效。在签约前汤金娣及其女儿与郑力泉进行了商议，才签订合同。基于汤金娣与郑力泉系夫妻关系，本协议应视为郑力泉默示同意。该协议应该对郑力泉、汤金娣均有效。而且在签订《购房意向合同》后，汤金娣收取了吴谷定金30000元，合同已经开始履行，汤金娣应承担相应违约责任。请求驳回上诉，维持原判。
针对汤金娣的上诉，我爱我家公司未做答辩。
针对汤金娣的上诉，郑力泉陈述：本案房产证明确是夫妻共同房产。汤金娣仅代表自己签字，没有代理郑力泉签字，更不存在表见代理。严格按照合同条款，则汤金娣签字仅承诺在吴谷、郑力泉也签字后的五天内履行合同义务。合同无法履行应该以过错责任来衡量，而不是以违约责任来衡量。而非善意受让人吴谷，拒绝郑力泉的协商要求，要挟郑力泉签字不成，反把自己的过错强加给汤金娣。简单以存在表见代理来衡量本案有失公允，请求公正审判。
二审期间，汤金娣向本院提交证据材料如下：体检报告1份，用以证明汤金娣有神经性耳聋、心脏病等病症，由于年龄大导致反应迟钝，在当天时间很晚的情况下，吴谷四人闯入汤金娣家中讨论协商事宜，属于乘虚而入。
上述证据经吴谷质证：真实性、关联性及合法性均有异议，无法证明双方在签订购房意向合同时存在胁迫等相关情况。上述证据亦经郑力泉质证：没有异议。
本院经审查后认为，上述证据缺乏与本案的关联性，故不予确认。
二审期间，吴谷、我爱我家公司及郑力泉均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：涉案《购房意向合同》由吴谷、汤金娣及我爱我家公司共同签订。吴谷、汤金娣及我爱我家公司均具有完全民事行为能力，意思表示真实；且三者所实施的签订《购房意向合同》的行为不违反法律、行政法规强制性的规定，亦不违背公序良俗。因此，原审法院认定该《购房意向合同》合法有效，并无不当。本案系因汤金娣未能按照合同约定签订房屋转让合同而产生纠纷，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。因此，原审法院按照合同约定判定由汤金娣向吴谷支付违约金，于法有据。同时，原审法院综合当事人过错程度、合同履行情况以及合同约定的违约金计算标准等因素，所酌情确定由汤金娣承担的违约金数额，尚在合理范围内。故汤金娣要求改判或驳回吴谷向其主张支付违约金诉请的上诉请求，依据不足，无法得到支持。对汤金娣提出的其余上诉请求，因汤金娣并未就此在一审中提出相应反诉请求，且吴谷不同意在二审中进行调解或一并审理，故不属于本案二审审理范围。综上，汤金娣的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由汤金娣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十月三十日
书 记 员 张诗雯