山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0832民初5394号原告：中国工商银行股份有限公司梁山支行,统一社会信用代码91370832869166402H，住所地梁山水泊东路80号。负责人：李晓红，行长。委托诉讼代理人（特别授权）：田冰，男，1965年1月29日出生，汉族，该单位职工，住梁山县。被告：宋廷香，男，1960年6月7日出生，汉族，住梁山县。被告：王秀芝，女，1963年11月4日出生，汉族，住梁山县。上列二被告的委托诉讼代理人（特别授权）：宋艳玲（系被告宋廷香、王秀芝之女），女，1988年3月26日出生，汉族，住梁山县。被告：山东梁山华宇集团房地产开发有限公司，住所地梁山县梁山工业园区。法定代表人：胡桂花。被告：济宁市住房置业担保有限公司，统一社会信用代码91370800761876138P，住所地济宁市环城西路18号。法定代表人：王圣强，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李婧，山东中昊律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司梁山支行（以下称中国工商银行梁山支行）诉被告宋廷香、王秀芝、山东梁山华宇集团房地产开发有限公司（以下称梁山华宇公司）、济宁市住房置业担保有限公司（济宁住房置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法由审判员孟庆华独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行梁山支行的委托诉讼代理人田冰，被告宋廷香、王秀芝的委托诉讼代理人宋艳玲以及被告济宁住房置业担保公司的委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼，被告梁山华宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中国工商银行梁山支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告宋廷香、王秀芝、梁山华宇公司签订的《个人购房借款/担保合同》，被告宋廷香、王秀芝立即偿还贷款本金369606.44元、利息19838.23元（利息计算至2017年10月11日）及今后至贷款还清时的利息；2、判令抵押有效，原告就抵押物享有优先受偿权；3、判令被告梁山华宇公司、济宁住房置业担保公司承担连带清偿责任；4、原告实现债权的费用及本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月11日，被告宋廷香、王秀芝与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款41万元，借款期限15年，采取按月等额本息还款方式，并由被告梁山华宇公司、济宁住房置业担保公司提供连带责任保证。合同签订后，原告依约支付贷款41万元，但被告并未按照合同约定按月还本付息，自2016年11月以来出现还款逾期，其行为已构成违约，截止2017年10月11日被告尚欠借款本息389444.67元，原告多次催收，被告拒不履行还贷义务。为此，原告诉至法院。被告宋廷香、王秀芝辩称，原告所诉属实，现无能力还款。被告济宁住房置业担保公司辩称，我公司提供担保属实，但《个人购房借款/担保合同》是原告与被告宋廷香、王秀芝签订，也是被告宋廷香、王秀芝违约，应当首先向被告宋廷香、王秀芝主张还款责任；我公司提供的是阶段性担保，担保期间为担保函生效之日自该套房屋办妥房屋所有权证至设立抵押、银行收到他项权证书之日止，该项条款约定的目的是保障银行在借款人不能偿还债务时，能够通过抵押权的行使保障银行权益不受侵害，本案中被告宋廷香、王秀芝已经办理了合法的他项权证书，且记载产权清晰，已经具备排他性的独占权利，原告的权利已经能够得到保障，我公司不应再承担担保责任，原告也主张对抵押房屋享有优先受偿权，原告应先就该抵押物实现债权，不足部分再由我公司承担。被告梁山华宇公司未到庭，亦未答辩。原告中国工商银行梁山支行为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、被告宋廷香、王秀芝的身份证复印件、常住人口登记卡复印件各1份、被告宋廷香和王秀芝的结婚证复印件1份，证明被告宋廷香、王秀芝系的身份情况；2、《商品房买卖合同》1份，证明被告宋廷香、王秀芝购买了涉案的房屋；3、《个人购房借款/担保合同》1份，证明被告宋廷香、王秀芝向原告借款41万元，用途是购买位于梁山县水泊南路礼仪路路南锦绣城204栋1单元1-1501室的房屋，贷款期限为180个月，并将该房产设立了抵押，且在梁山县住房和城乡建设局办理了抵押登记，被告梁山华宇公司为该笔贷款提供连带责任保证；4、担保函1份，证明被告济宁住房置业担保公司对该笔借款承担连带责任保证；5、个人借款凭证1份，证明原告依合同约定向被告宋廷香、王秀芝发放了借款41万元；6、还款明细1份2页，证明被告宋廷香、王秀芝偿还贷款至2016年12月3日，截止2017年10月11日，被告宋廷香、王秀芝欠原告本金369606.44元、利息19838.23元。被告宋廷香、王秀芝、梁山华宇公司、济宁住房置业担保公司未提供证据。经庭审质证，被告宋廷香、王秀芝对原告提供的上述证据无异议；被告济宁住房置业担保公司对原告提供的上述证据的真实性无异议，但根据原告提供的他项权证可知，他项权利人为原告，因物权法并未区分预抵押和正式抵押，故行政机关出具了该他项权证书就应当视为已办理抵押手续；被告梁山华宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃了对原告提供的证据进行质证的权利。经审查，原告中国工商银行梁山支行提交的上述证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2014年6月11日，被告宋廷香、王秀芝、梁山华宇公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告宋廷香、王秀芝向原告借款41万元；借款用途为个人一手住房购置贷款；借款期限180个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载的为准；被告宋廷香、王秀芝授权原告将该笔贷款41万元一次性划入被告梁山华宇公司在原告处开立的账户内（账号：16×××16），贷款利息自实际放款日起计算；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），还款账户为被告宋廷香在原告处开立的账户（账号：62×××12）；被告宋廷香、王秀芝未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；被告宋廷香、王秀芝以其购买的位于梁山县水泊南路路西礼仪路路南锦绣城204幢1单元1-1501室的房产的作为抵押，并在梁山县住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记（他项权证号：梁房预梁字第20141397号）；被告梁山华宇公司为该借款提供全程连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，保证期间为借款期限到期之日起两年，并约定主债权同时存在物的担保和第三人保证的贷款人有权自行选择实现担保的顺序。2014年6月25日，被告济宁住房置业担保公司向原告出具了《担保函》，承诺其自愿为被告宋廷香在原告处申请办理的个人住房贷款41万元提供阶段性连带责任担保，并愿承担债权人为实现债权而实际发生的全部费用（包括诉讼费执行费、评估费等），担保期间为自本担保函生效之日起至该套房屋办妥房屋所有权证并设立抵押、银行收执他项权利证之日止。2014年7月3日，原告依约向被告宋廷香、王秀芝支付贷款41万元，贷款期限自2014年7月3日至2029年7月3日止，基准年利率为6.55%，当期执行年利率上浮5%为6.8775%，逾期年利率以当期执行利率为基准上浮50%。合同履行中，被告宋廷香、王秀芝亦按照约定以等额本息还款的方式偿还了部分借款本息，但自2016年11月份出现还款逾期，截止2017年10月11日，下余本金369606.44元、利息19838.23元（利息计算至2017年10月11日）及2017年10月11日以后的利息未按约定偿还。经原告向被告宋廷香、王秀芝催要未果，而被告梁山华宇公司、济宁住房置业担保公司作为连带责任保证人也未履行连带保证责任。另查明，截至原告提起诉讼之日，涉案的位于梁山县水泊南路路西礼仪路路南锦绣城204幢1单元1-1501室的预购商品房并未办妥房屋所有权证。本院认为，原告中国工商银行梁山支行与被告宋廷香、王秀芝、梁山华宇公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为合法、有效合同，双方均应依约履行。被告宋廷香、王秀芝从原告处借款41万元，事实清楚，证据充分，应予认定，其应依照双方合同约定按月偿还借款本息，但被告宋廷香、王秀芝自2016年11月以来未再按约定还款，已构成严重违约，故原告要求解除其与被告宋廷香、王秀芝、梁山华宇公司签订的《个人购房借款/担保合同》并主张偿还借款本金369606.44元、利息19838.23元（利息计算至2017年10月11日）及2017年10月11日以后的利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告按照合同约定要求对被告宋廷香、王秀芝提供抵押的位于梁山县水泊南路路西礼仪路路南锦绣城204幢1单元1-1501室的房产享有优先受偿权亦符合法律规定，本院予以支持。被告梁山华宇公司向原告提供连带责任担保，应依法承担连带清偿责任。被告济宁住房置业担保公司向原告出具《担保函》并自愿为被告宋廷香、王秀芝在原告处申请办理的个人住房贷款41万元提供阶段性连带责任担保，亦是其真实意思表示，且不违反法律规定，因涉案房产并未办妥《担保函》载明的“房屋所有权证”，被告济宁住房置业担保公司的阶段性担保并未免除，故其应按照《担保函》的承诺继续承担连带保证责任。故被告济宁住房置业担保公司的辩解，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。因原告未提供其实现债权费用的相关证据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条第一款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司梁山支行于2014年6月11日与被告宋廷香、王秀芝、山东梁山华宇集团房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告宋廷香、王秀芝于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司梁山支行借款本金369606.44元、利息19838.23元（利息计算至2017年10月11日，以后的利息以369606.44元为基数按照合同约定计算至实际给付之日止）；三、原告中国工商银行股份有限公司梁山支行对抵押物即位于梁山县水泊南路路西礼仪路路南锦绣城204幢1单元1-1501室的房产（梁房预梁字第××号）享有优先受偿权；四、被告山东梁山华宇集团房地产开发有限公司、济宁市住房置业担保有限公司对第二项中的款项承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3571元，由被告宋廷香、王秀芝、山东梁山华宇集团房地产开发有限公司、济宁市住房置业担保有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  孟庆华二〇一七年十二月十八日书记员  赵 玉