浙江省云和县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1125民初1057号原告：余永松，男，1956年8月24日出生，汉族，住云和县。原告：吴竹萍，女，1957年4月3日出生，汉族，住云和县。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘京，男，1967年9月26日出生，汉族，住丽水市莲都区，系原告玩具厂的法律顾问。被告：张宝远，男，1971年3月3日出生，汉族，住云和县。委托诉讼代理人：江礼火，浙江指路人律师事务所律师。原告余永松、吴竹萍与被告张宝远买卖合同纠纷一案，本院曾于2016年11月1日受理，并于2017年7月27日作出（2016）浙1125民初1127号之一民事裁定书，裁定驳回原告余永松、吴竹萍的起诉。裁定后，原告余永松、吴竹萍不服该裁定，向丽水市中级人民法院提起上诉。2017年9月7日，丽水市中级人民法院作出（2017）浙11民终1052号民事裁定书，裁定撤销（2016）浙1125民初1127号之一民事裁定书，并指令本院审理。本院于2017年9月20日立案受理，并依法组成合议庭于2017年11月7日公开开庭进行审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案已由本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告余永松、吴竹萍向本院提出诉讼请求：1、判决2002年8月3日原告余永松与被告张宝远签订的《房基出卖字据》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系云和县紧水滩库区移民，安置于云和县元和街道山脚村第九村民小组。被告系紧水滩镇大源村人。1997年3月，原告呈报了农村私人建房用地，经政府批准，选址安置在山脚村，取得金溪新村村镇规划建设许可证，原告分得三直宅基地。2002年8月3日，原告余永松与被告签订《房基出卖字据》，约定被告向原告余永松购买上述山脚村金溪新村三直宅基地。原告吴竹萍未到场，事后也未表示过同意。2003年11月20日，原告又有偿取得地基外直线延伸至菜地水渠的空地使用权。原告认为，该《房基出卖字据》不合法，系无效合同。其理由有三：1、根据土地管理法等有关规定，农村宅基地不可以买卖，即便转让，亦只能在本集体组织成员之间流转；2、到目前为止，该宅基地及地上建筑物无法登记，现有的《农村私人建房用地呈报表》、《选址书》等材料只能证明案涉宅基地的权利所有人为原告；3、《房基出卖字据》未征得共同共有人即原告吴竹萍的同意。被告张宝远答辩称：1、原、被告双方签订《房基出卖字据》后，被告履行了支付价款的义务，原告将约定地基交付给被告建房，被告当年即在案涉地基上建房三直并居住至今，原告对此均无异议。2013年至2014年间，被告又在三直房屋后空地自建房屋两间。原告见状，于2015年以被告侵占其“菜地至水渠的空地部分使用权”为由起诉至法院，要求被告拆除该两间房屋，并将空地使用权恢复原状，经一审、二审及申请再审均未得到支持，现又以合同无效、共有人吴竹萍未表示同意等理由提起诉讼，被告费解；2、原被告双方自愿订立宅基地转让合同并已实际履行，据浙江省国土资源厅下发《关于加强农村集体非农建设用地使用权流转管理的意见》及云和县现有城乡一体化改革试点政策，原被告双方签订的合同符合政策规定，也不违反法律规定，受法律保护；3、被告在案涉宅基地上建房居住至今，长达13年之久，原告以共有人吴竹萍不知情等理由来否定其宅基地转让的事实，并不符合客观实际。原告余永松、吴竹萍为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提交的证据有：1、两原告的身份信息材料复印件各一份，待证原告的诉讼主体资格；2、被告人口信息查询表一份，待证被告的诉讼主体资格；3、2002年8月3日原告余永松与被告张宝远签订的《房基出卖字据》复印件一份，待证双方约定买卖宅基地的事实；4、（2015）浙丽民终字第222号民事判决书、（2016）浙11民申7号民事裁定书、（2015）丽云民初字第147号民事判决书、丽检民（行）监[2016]33110000034号《不支持监督申请决定书》、（2016）浙1125信4号《信访事项答复意见书》复印件各一份，待证原告要求确认《房基出卖字据》无效的请求未经法院处理的事实；5、《农村私人建房用地呈报表》、《选址书》、《金溪新村村镇规划建设许可证》复印件各一份，待证讼争地基系原告呈报审批的事实。被告张宝远为支持其抗辩理由，向法院提交的证据有：1、原、被告之间签订的《房基出卖字据》复印件一份，该份证据与原告提交的内容一致，但没有“附示意图”的字样，待证原告与被告于2002年8月3日自愿协商签订宅基地流转合同，并经第九村民小组组长及村民代表同意以及合同约定的相关内容等事实；2、《收条》复印件一份，待证上述宅基地流转合同签订后，第九村民小组向被告收取了三通费1000元，视被告为同村村民，享受与本村其他村民同等待遇的事实；3、《农村私人建房用地呈报表》复印件一份，待证原告流转给被告的地基为宅基地，其申报用地的户主为原告余永松，但未最终获得批准的事实；4、（2015）丽云民初字第147号民事判决书、（2015）浙丽民终字第222号民事判决书复印件各一份，待证原告与被告之间的物权保护纠纷经二审法院判决的相关事实；5、(2016)浙1125信4号《信访事项答复意见书》复印件一份，待证云和城乡一体化改革试点政策规定有条件允许农村宅基地流转，经县政府通告为众所周知的事实；6、（2015）浙丽行终字第49号行政裁定书复印件一份，待证2001年7月16日，浙江省国土资源厅下发《关于加强农村集体非农建设用地使用权流转管理的意见》文件，确定云和县为试点单位，有条件允许农村集体建设用地使用权流转，并得到丽水市中级人民法院确认的相关事实；7、门牌证复印件一份，待证2008年云和县地名办核发金溪村31号门牌的户主为张宝远；8、证明一份，待证2011年1月5日云和县云和镇山脚村第九村民小组及该村村民委员会均同意张宝远及其妻李秀琴将户口迁入该村，享受同等村民待遇；9、村镇规划建设许可证复印件一份，该份证据与原告提交的证据一致，待证金溪新村除了村镇规划经政府部门批准之外，其建房户均没有其他任何的审批手续。为进一步查清本案事实，本院依职权分别于2017年10月26日、2017年10月31日、2017年11月1日，向原告余永松、元和街道金溪村第九村民小组原组长余细山、金溪村第九村民小组现任组长谢伟俊、被告张宝远做了四份谈话笔录。以上四份笔录主要了解案涉宅基地及移民的情况。此外，本院依职权调取了五份有关农村宅基地流转政策的文件：1、丽水市扶贫改革试验工作领导小组办公室丽扶贫改﹝2013﹞1号文件；2、中共浙江省委浙委﹝2012﹞20号文件；3、中共云和县委云委发﹝2013﹞28号文件；4、中共云和县委办公室云委办发﹝2014﹞27号文件；5、《关于开展农村宅基地使用权流转试点的实施方案》及《关于加强异地搬迁进城人员社区管理与服务的实施方案》。经庭审质证，被告张宝远对原告提交的证据1、2无异议；对于证据3的真实性无异议，但认为该证据与被告提交的《房基出卖字据》相比，最后一栏中多了“附示意图一份”的字样；对于证据4的真实性无异议，但认为该组证据无法必然得出合同无效，判决书并没涉及合同效力，原有的判决是建立在合同有效的基础上作出的判决，如果说判决予以维持，实际上原告无效的请求在其他案件中已经审理过了；对于证据5的真实性无异议，但认为原告的审批并没有最终完成，两份证据只能待证金溪村建设规划经过有关部门批准，无法待证原告所要待证的事实。被告张宝远对法院调取的关于余永松、余细山、谢伟俊的三份谈话笔录有异议，认为其未说过要出6万元，不存在余细山跟余永松做工作的情况，谢伟俊对其他人的情况并不清楚。被告张宝远对法院调取的其他证据无异议。原告余永松、吴竹萍对被告张远宝提交的证据1、2、3、9无异议；对证据4、5、6的真实性无异议，认为原告方取得空地的使用权，不存在没有完成审批手续的情形，信访事项答复意见中列明一、二审均未对合同效力进行认定，本案的出卖字据并不符合宅基地使用权流转的条件，浙江省国土资源厅2001年所下发的文件现在已经废止，流转必须要经过县里的交易平台等严格的条件，本案并不符合；对证据7的真实性无异议，但认为门牌证不具有确权的效力；对证据8的三性有异议，户籍流转是公安管理的范围，乡镇街道才有权认定，不可能凭一份证据就能落户，该证据不具有证明力。原告余永松、吴竹萍对于法院调取的关于余永松、余细山、谢伟俊的三份谈话笔录无异议；对于张远宝的谈话笔录有异议，认为1000元的三通费所包括的范围应以字据为准；对于法院调取的五份有关农村宅基地流转政策的文件的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为上述文件属于改革的实施意见，效力应从发文开始，不能溯及既往。本院对原、被告提供的证据以及本院依职权调取的证据，结合双方质证意见及庭审陈述，综合认证如下：对于原告提交的五组证据，被告方对证据的三性无异议，只是对于待证事实有不同观点，经审查原告方提交的证据符合证据的三性，可以作为认定本案相关事实的依据，本院予以认定；对于被告提供的九组证据，除了第八组证据中的证明，原告有不同意见外，对于其他证据的三性均无异议，因此，对于除第八组证据之外的其他证据，经审查，符合真实性、合法性和关联性的要求，可以作为证明相应事实的证据，本院予以认定。对于被告提供的第八组证据，户籍流转属于公安管理的范围，应以公安户口登记为准，因此本院不予认定。对于法院依职权所调取的四份谈话笔录、五份有关农村宅基地流转政策的文件，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系云和县紧水滩库区移民，安置于元和街道山脚村第九村民小组，被告系紧水滩镇大源村人。1997年经政府审批山脚村取得金溪新村村镇规划建设许可证，原告分得三直宅基地，并有偿取得地基外直线延伸至菜地到水渠的空地使用权。2002年8月3日，经第九村民小组组长和村民代表同意签字，原、被告签订《房基出卖字据》，约定被告向原告购买上述山脚村金溪新村地基三直，四至：右至余永山平地，左至余进祥房基，前至大路，后至荒山；建房面积168平方米，总占地面积252平方米，计价22800元。后被告在上述宅基地上建房三直居住至今，2013-2014年间，被告又在三直房屋后空地自建房屋两间。另，原告曾以被告未与原告协商，亦未经政府审批擅自占用原告菜园地建造房屋两直为由，于2015年5月4日向云和县人民法院提起物权保护的诉请，后经云和县人民法院一审判决、丽水市中级人民法院终审判决认定原、被告双方宅基地转让合同约定四至清楚，其中后至荒山范围明确包括菜地，原告已一并转让，并无争议，依法驳回了原告的诉请。本院认为，原、被告双方签订的《房基出卖字据》虽然系双方真实的意思表示，但本案涉及的是农村宅基地买卖，农村宅基地属于农民集体所有，与特定的身份关系相联系，由农民所在村集体组织分配取得，具有极强的福利和保障性质，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处分权。私自出卖农村宅基地的行为损害了集体经济组织的权益，也影响了现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，本案中，原、被告双方买卖农村宅基地的行为违反了法律的强制性规定，应为无效，故对原告主张《房基出卖字据》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于被告张宝远辩称，根据2001年7月16日浙江省国土资源厅下发《关于加强农村集体非农建设用地使用权流转管理的意见》及云和县现有城乡一体化改革试点政策，双方签订《房基出卖字据》符合政策规定且双方已按约履行，应受法律保护的意见，本院认为，根据2013年以后云和县出台的有关农村宅基地使用权流转试点政策，将农村空闲宅基地使用权进行流转，必须经过申请、审批等一系列程序，本案中，原、被告签订《房基出卖字据》在前，有关的试点政策在后，该政策并无溯及既往的效力，且案涉宅基地流转也未完成审批手续，故对此辩称不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的合同确认无效后处理的一般原则，如恢复原状、返还财产等，本案原告在诉请中仅提请确认合同无效，并未涉及案涉宅基地使用权的返还问题，这是原告对自己诉讼权利的处分，对此本院不作评判。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：原告余永松与被告张宝远于2002年8月3日签订的《房基出卖字据》无效。本案案件受理费80元由被告张宝远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长 梅 金 火人民陪审员 刘 少 云人民陪审员 郑 云 成二〇一八年五月二日书 记 员 项宗辉?附：相关法律和司法解释《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。???当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。???人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。