广西壮族自治区鹿寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鹿民二初字第105号
原告蒙X，男，1981年7月6日出生，壮族，个体户。
原告韦X，女，1981年7月18日出生，壮族，个体户。
二原告共同委托代理人吴X，广西桂邦律师事务所律师。
被告谢X，男，1975年5月20日出生，汉族，无固定职业。
被告罗X（系鹿寨县中恒房地产信息咨询中心业主），男，1985年2月22日出生，汉族，个体户。
委托代理人关X，广西创恒律师事务所律师。
原告蒙X、韦X与被告谢X、罗X合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法由代理审判员陶艳华适用简易程序，于2014年4月15日、2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告蒙X、韦X及二原告的委托代理人吴X，被告谢X、罗X及罗X的委托代理人关X到庭参加诉讼。经原告蒙X、韦X的申请，本院以（2014）鹿民二初字第105号裁定书对被告谢X的财产进行了保全。本案现已审理终结。
原告蒙X、韦X诉称，2012年3月29日，二原告与被告谢X、鹿寨县中恒房地产信息咨询中心（以下简称中恒信息中心）共同签订了一份《房地产买卖中介合同》，由被告谢X委托中恒信息中心将位于鹿寨县鹿寨镇城南新区飞鹿大道宁鑫苑13栋2单元402号房产卖给二原告。合同订立后，二原告即按照合同的约定，先后将3万元定金、6万元购房款交给中恒信息中心；并按合同约定，从2012年4月25日起每月通过银行电子转账形式划款进被告谢X的账户帮其还银行的贷款，至2014年1月份原告共划款23100元。二原告在履行合同义务之后，多次要求二被告办理房产证过户手续，但二被告均以各种理由迟迟不给予办理。后来二原告才得知，被告谢X已将该房产向银行设定了抵押，二被告对二原告隐瞒了抵押的事实，欺骗了二原告。为此，二原告将二被告诉至法院，请求判令：一、二被告共同返还和赔偿原告各项款项315980.60元，其中：1、以现金给付的购房款6万元，以帮被告谢X还银行贷款方式计入的购房款23100元；2、双倍返还定金6万元；3、赔偿原告房价升值后的差价45530元（按现3400元／㎡计）；4、按银行同期贷款利息赔偿原告共14250.6元（113100×6‰×21=14250.6元，暂从2012年5月计至2014年2月）；5、承担二原告已支付购房款一倍的赔偿责任，即113100元；二、本案诉讼费由二被告承担。
原告蒙X、韦X对其陈述在举证期限内提供的证据有：
1、2012年3月29日签订的《房地产买卖中介合同》一份，证明二原告与二被告签订有房产买卖合同事实；
2、收条三份（原件），证明二原告分别于2012年3月10日、2012年4月16日、2013年3月30日交付的购房款、定金共计9万元给中恒信息中心的事实；
3、电子银行回单11份（复印件）及牡丹灵通卡账户历史明细清单（原件，共4页），证明原告转款给被告谢X还贷款事实。原告从2012年5月24日开始一直到2014年1月23日每月帮被告谢X还银行贷款1100元，一共还了23100元（共21个月）；
4、谢X的工行银行卡（卡号×××4914），证明二原告打款进该卡代被告谢X还银行贷款的情况；
5、证人蒙XX的证言，证明涉案房屋的按揭情况、2014年2月被告谢X注销工行卡、欲再次出售涉案房屋的情况。
被告谢X辩称，被告谢X同意解除三方2012年3月29日签订的《房地产买卖中介合同》。涉案鹿寨县宁鑫苑13栋2单元402房屋是被告谢X贷款购买的，委托中恒信息中心出售涉案房屋至今已有2年时间，2013年10月份就要求二原告去办理过户手续，但二原告一直没有交钱去解押，所以没有办法办理过户手续。现在，被告谢X已不想卖涉案房屋给二原告了。
被告谢X对其辩解在举证期限内没有提供证据。
被告罗X辩称，二原告请求解除《房地产买卖中介合同》，由于被告谢X也不同意出卖涉案房屋，因此，被告罗X对于解除《房地产买卖中介合同》也没有意见；二原告请求被告罗X返还和赔偿315980.6元没有事实和法律依据，被告罗X没有任何过错，没有欺骗二原告，二原告与被告谢X双方商量共同买卖宁鑫苑的房屋，并且二原告与被告谢X都委托中恒信息中心办理相关手续。本案的《买卖中介合同》是三方协商签订的，二原告在签订合同的时候就非常清楚被告谢X的房屋是欠有银行贷款并办理有抵押的。因为二原告及被告谢X都没有把涉案房屋的相关证件交给中恒信息中心，所以中恒信息中心没有办法办理房屋过户手续。被告罗X不是合同买卖的当事人，不应该承担本案的返还和赔偿责任，而且二原告与被告谢X都没有支付任何佣金给被告罗X。
被告罗X对其辩解在举证期限内提供的证据有：
1、营业执照，证明中恒信息中心的资质，以及罗X的诉讼主体资格；
2、收条二份（原件），证明谢X收取了原告蒙X交给中恒信息中心的购房款3万元，另外3万元在中恒信息中心手上，按约定该款项等房屋过户后交给被告谢X；
3、录音光盘一份（被告中恒信息中心负责人罗X与被告谢X的电话录音），证明被告谢X打算不卖房屋给二原告，被告谢X承认先后已收到中恒信息中心转交的6万元购房款的情况；
4、《商品房买卖合同》、《个人购房借款担保合同》（原件），证明被告谢X委托被告中恒信息中心卖房子时交付两份合同，并在《房地产买卖中介合同》第1页第3条约定在房屋证件齐全后告知被告中恒信息中心，并协助被告中恒信息中心办理房屋过户手续。
经庭审质证，被告谢X对二原告提供的证据1、3、4的真实性无异议，对证据2的真实性表示无法核实，只认可收到中恒信息中心交给的6万元，对证据5部分认可；被告罗X对二原告提供的证据1、2、4的真实性无异议，对证据3的真实性表示无法核实，对证据5部分认可。本院认为，证据1、2、3、4因相对人对其真实性无异议，故本院对二原告提供的证据1、2、3、4的证明力予以认定，对证据5作为审理本案的参考。
二原告对被告罗X提供的证据1、4的真实性予以认可，对证据2、3的真实性表示无法核实；被告谢X对被告罗X提供的证据1、2、3、4的真实性无异议。本院认为，因相对人对证据的真实性无异议，故本院对二原告提供的证据1、2、3、4的证明力予以认定。
综合当事人的陈述及举证，本院确认以下法律事实：2012年3月29日，原告蒙X、韦X与被告谢X、被告罗X以中恒信息中心的名义三方共同签订了一份《房地产买卖中介合同》。合同内容主要约定：一、被告谢X作为出售方，原告蒙X、韦X作为买受方，中恒信息中心作为中介方，由出售方和买受方共同委托中介方促成出售方和买受方订立房地产买卖合同；二、涉案房产位于鹿寨县鹿寨镇城南新区飞鹿大道宁鑫苑13栋2单元402号，房屋售价24.5万元；三、出售方委托中介方出售涉案房产并代办产权转移、代收房款等相关事宜，买受方委托中介方购买涉案房产并代办产权转移等相关事宜；四、出售方主要义务是保证出售的房屋权属真实、在证件办齐后应立即告知买受方并协助买受方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料等义务；五、买受方的主要义务是按约定支付定金和房款，于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予中介方等义务；六、中介方的主要义务是完成出售方、买受方委托代办的各项服务，将涉案房产的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等义务；七、三方约定房款的支付与转付是出售方与买受方将房款转付交于中介方，中介方按下列方式进行操作：1、买受方在签订合同之日，将定金3万元交给中介方保存；2、买受方应在5月10日前把首付款8万元（含定金）交给中介方保存；3、出售方在银行所欠贷款13.8361万元，买受方答应于2012年4月25日起帮其偿还，并算进总房价内，已付购房款共计21.8361万元；4、所剩余款2.6639万元，买受方应于办理完过户手续7日内付完给出售人；八、违约责任：如有违约，违约方向其它守约方支付违约金2万元，给各守约方造成其它经济损失的，守约方可按法律、法规的有关规定追偿等。三方并补充约定，如买受方逾期归还银行房贷，且损害到出售方在银行信誉度的，一次性赔偿出售方2万元整。合同签订后，被告谢X将涉案房产钥匙交给了二原告。二原告至今未对该房进行装修，也未入住该房。二原告于2012年3月10日向中恒信息中心交付3万元定金，之后于2012年4月、5月共向中恒信息中心交付了房款现金5万元，2013年3月份又交了1万元，并自2012年5月24日起至2014年1月止，每月向被告谢X的工商银行牡丹灵通卡（卡号：×××3716）存入1100元帮谢X偿还该房屋原欠银行贷款，21个月共存计23100元，以上二原告共付房款83100元（不包括定金）。中恒信息中心收到二原告交付的房款后已将6万元转付给了被告谢X，另外3万元按合同约定由中恒信息中心作为定金保存。被告谢X以二原告不按合同履行支付房款及办理过户手续为由，于2014年2月注销了牡丹灵通卡，致使二原告不能通过该卡履行当月还款义务。同时被告谢X向原告蒙X、韦X及被告罗X明确提出终止合同即不再出卖诉争房屋给二原告，并2014年1月私自带人进入涉案房屋欲将该房屋进行转让。二原告为此提起本案诉讼。
另查明，鹿寨县中恒房地产信息咨询中心性质属于个体工商户，组成形式是个人经营，罗X是该字号的业主。
涉案房屋的《国有土地使用证》由房屋开发商广西宁鑫房地产开发有限公司鹿寨分公司代办，该使用证2014年2月底审批完成并发放到房屋开发商处，该房屋建筑面积为85.45平方米。
涉案房屋交易时总价245000元，庭审中，各方当事人均认可涉案房屋当前的市场价格为每平方米3400元，按该标准计算，现该房屋市场价值为290530元，即签订合同后到庭审时，房屋升值45530元。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告三方于2012年3月29日签订的《房地产买卖中介合同》，是三方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的规定，合同依法成立。在履行过程中，二原告按约定向被告谢X支付了相应房款，因此认定，二原告及时履行了义务。被告谢X以二原告没有按合同约定支付房款即没有一次性支付该房屋原欠银行的贷款为由、明确提出不再出卖诉争房屋，对此，本院认为，对被告谢X原来所欠银行贷款，双方约定为“出售方在银行所欠贷款13.8361万元，买受方答应于2012年4月25日起帮其偿还，并算进总房价内，已付购房款共计21.8361万元；4、所剩余款2.6639万元，买受方应于办理完过户手续7日内付完给出售人”，其仅约定从2012年4月25日起二原告帮被告谢X偿还，而并未明确约定一次性付款及付款期限，且最后的余款系在办完过户手续后付清；根据庭审查明的事实，被告谢X向二原告提供了其用于偿还贷款的工商银行牡丹灵通卡，二原告亦自2012年5月起自2014年1月，每月向该卡内存入1100元，在二原告履行支付房款的一年半期间，被告谢X并未对该履行方式提出异议；况且，被告谢X提出终止履行合同时，该房屋的土地使用证尚未审批完成，因此尚未具备办理过户手续的条件，据此认定，被告谢X认为二原告违约的理由不成立，其单方终止合同已构成违约，依法应承担违约的民事责任；因此，二原告要求被告谢X返还支付的购房款83100元、双倍返还定金符合法律的规定，本院予以支持；对于定金的返还责任，因二原告所交的定金30000元现由被告罗X保管，该部分定金由被告罗X直接支付给二原告，另30000元由被告谢X支付给二原告。对于二原告请求的差价损失，根据法律的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；庭审中，各方当事人均认可涉案房屋的市场价格为每平方米3400元，即房屋升值45530元，该升值部分应认定为二原告可得的利益，因被告谢X违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第二十八条即“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定，被告谢X应当就二原告超过定金部分的损失15530元（45530元-30000元）予以赔偿。对于二原告请求利息损失及购房款一倍的赔偿责任，因双方对此并没有约定，本院不予支持。至于被告谢X提出的不再出卖诉争房屋的主张，二原告及被告罗X在庭审中对此均无异议，三方签订的《房地产买卖中介合同》自此解除。
关于被告罗X是否应共同承担返还及赔偿责任的问题。在三方签订的《房地产买卖中介合同》中，中恒信息中心的义务是受二原告的委托，促成二原告与被告谢X订立房屋买卖合同、代收并转交房款、代办房产过户手续等，现二原告没有提供充足的证据据实中恒信息中心在履行合同的过程存在违约行为，故二原告要求被告罗X共同承担本案的返还及赔偿的连带责任，本院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解除》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告谢X返还原告蒙X、韦X购房款83100元；
二、被告谢X返还原告蒙X、韦X定金30000元；
三、被告谢X赔偿蒙X、韦X损失15530元；
四、被告罗X返还原告蒙X、韦X定金30000元；
五、驳回原告蒙X、韦X的其他诉讼请求。
案件受理费6040元，减半收取3020元，案件保全费2070元，共计5090元，由原告蒙X、韦X负担1500元，被告谢X负担3590元。
上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
代理审判员 陶艳华
二〇一四年四月三十日
书 记 员 黄秋燕