北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第16446号
原告：路瑶，女，1970年11月17日出生，汉族，北京伟康盛世医疗设备有限公司法定代表人，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张超，北京市一格律师事务所律师。
被告：李桂英，女，1975年9月17日出生，汉族，无业，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：赵天铎，北京市友邦律师事务所律师。
被告：李莲洁，男，1989年11月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：许峰，北京市亿中律师事务所律师。
第三人：祥泰财富（北京）投资有限公司。
法定代表人：任学森，执行董事。
委托诉讼代理人：任学文，男，1988年7月31日出生，汉族，祥泰财富（北京）投资有限公司运营部经理。
原告路瑶与被告李桂英、被告李莲洁、第三人祥泰财富（北京）投资有限公司（以下简称：祥泰财富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路瑶及其委托诉讼代理人张超、被告李桂英的委托诉讼代理人赵天铎、被告李莲洁的委托诉讼代理人许峰、第三人祥泰财富公司的委托诉讼代理人任学文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
路瑶向本院提出诉讼请求：1、依法确认李桂英与李莲洁签订的位于北京市大兴区黄村镇枣园东里X号楼5层5-502房屋的存量房屋买卖合同无效；2、确认被告李莲洁与祥泰财富公司签订的位于北京市大兴区黄村镇枣园东里X号楼5层5-502的存量房买卖合同无效；3、将北京市大兴区黄村镇枣园东里X号楼5层5-502房屋返还给路瑶，房屋产权证恢复变更登记在路瑶名下；4、判令保全费、诉讼费由李桂英、李莲洁负担。事实与理由：路瑶的房屋一直处于出租状态，2015年10月接到承租人电话，才得知房屋已被李桂英出售给李莲洁，路瑶为了查清为何素不相识的李桂英能将房屋出售，向大兴区建委调去了房屋档案信息，信息显示李桂英所持公证委托书将房屋出售给李莲洁，路瑶立即向借款人及北京市方正公证处索要借款时按公证员及出借人葛欣悦的要求办理的借款公证，才知道当时办理了委托公证书，且该份委托书竟是委托他人代为出售房屋的授权。现借款合同还在履行期间，李桂英竟然将房屋出售，出售房屋并非路瑶真实意思表示，且严重损害路瑶的合法权益，为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。
李桂英辩称，李桂英是依据路瑶及其夫许德旺的授权委托出售诉争房屋的，路瑶的诉讼请求无事实及法律依据，应当依法驳回；李桂英代路瑶与李莲洁签订的存量房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不属于法律规定的无效合同；对于路瑶要求确认李莲洁与祥泰财富公司签订的存量房屋买卖合同无效的诉讼请求，应当依法予以驳回。
李莲洁辩称，路瑶要求确认李桂英与李莲洁签订的买卖合同无效没有法律依据，李桂英作为路瑶的代理人与李莲洁签订了合同，实际上合同双方为路瑶与李莲洁，路瑶要求确认自己与李莲洁签订的合同无效，不符合因恶意串通导致合同无效的情形，路瑶若认为代理人侵犯其权益应另行主张；李莲洁购买房屋尽到了谨慎注意义务，不存在任何过错；李莲洁受让该房屋支付了合理的对价；李莲洁所签房屋买卖合同合法有效，不存在合同无效的情形；路瑶在同一诉讼中要求确认两份合同无效没有法律依据。
祥泰财富公司述称，路瑶、李桂英、李莲洁之间签订的房屋买卖合同，与祥泰财富公司无关，路瑶无权在该合同诉讼中，主张祥泰财富公司与李莲洁之间的合同无效。无论路瑶与李莲洁之间的合同有效与否，均不应影响祥泰财富公司与李莲洁之间的合同效力，祥泰财富公司通过合法、等价、有偿的方式善意取得涉案房屋，并已经办理了房屋登记手续，我方为该房屋的合法所有权人。路瑶不应对祥泰财富公司的房产进行保全，造成损失应予以赔偿。
本院经审理认定事实如下：2015年8月3日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第56158号具有强制执行效力的债权文书公证书，公证事项为赋予《抵押借款合同》强制执行效力，内容为：申请人葛欣悦、路瑶、许德旺于2015年7月27日向本处申请对前面的《抵押借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。葛欣悦向本处提交了下述证明材料：身份证。路瑶、许德旺向本处提交了下述证明材料：身份证、居民户口簿、结婚证、房屋所有权证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的材料进行了审查，并向申请人进行了询问，现查明如下事实：路瑶、许德旺向葛欣悦借款人民币100万元整，借款利息为银行同期贷款基准利率的四倍。为了保证该借款合同的履行路瑶、许德旺提供涉案房屋作为抵押物，双方就抵押借款、还款事项协商一致，签订了《抵押借款合同》并要求赋予强制执行效力。路瑶、许德旺表示，如未按合同约定履行还款义务自愿接受人民法院的强制执行并放弃抗辩权，同时就债务人违约时本处应债权人的申请出具执行证书前的核实方式达成了明确的约定。双方签订时具有相应的民事行为能力，合同内容具体明确。本公证员就该《抵押借款合同》的相关内容向申请人进行了核实，就有关抵押登记、强制执行公证的概念、程序、效力以及强制执行公证的法律意义、法律后果等以书面形式向申请人作了告知。申请人对该合同的条款无异议。依据上述事实，兹证明葛欣悦、路瑶、许德旺于2015年7月27日来到我处，在本公证员的面前签署了前面的《抵押借款合同》，当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该合同的内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条和《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》的有关规定，自前面的《抵押借款合同》生效既债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。该公证文书中的“前面的《抵押借款合同》”系葛欣悦（甲方，出借人）与路瑶、许德旺（乙方，借款人/抵押人）于2015年7月27日签订的，其主要内容为：甲方向乙方提供借款100万元整，借款期限共计1个月，从实际银行转款日起算；本合同项下的借款担保为：乙方提供自有房屋（即涉案房屋）作为抵押担保，乙方协助甲方办理抵押登记手续，乙方不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，甲方有权选择就折价、拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，合同还就其他事项进行了约定。
2015年8月3日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第56159号公证书，公证事项为委托，内容为：兹证明路瑶于二〇一五年七月二十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。路瑶的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。该公证文书中的“前面的《委托书》”为路瑶（委托人）、李桂英（受托人）于2015年7月27日签订，委托原因、事项、权限为：委托人路瑶是位于北京市大兴区黄村镇枣园东里X号楼5层5-502房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权人（房屋所有权证号为：京房权证兴私字第XX**号），因我没有时间，故委托李桂英为我的代理人，全权代表我办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理偿还房产涉及的贷款事宜（包括银行贷款及其他贷款），办理解除抵押登记手续，领取还款资料及相关文件、领取房屋所有权证；3、办理该房产抵押登记手续，在抵押登记机关签订抵押登记使用的抵押协议及其他与之相关的合同、文件；4、领取房屋所有权证、他项权证；5、签署与上述事宜相关的文件；6、代理日后关于上述房产的本人作为抵押权人的解除抵押事宜，签订解除抵押协议，并领取抵押文件、房屋所有权证。受托人李桂英在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件我均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至办理完毕为止。代理人有转委托权。
2015年8月3日，北京市方正公证处出具（2015）京方正内民证字第56161号公证书，公证事项为委托，内容为：兹证明路瑶、许德旺于二〇一五年七月二十七日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。路瑶、许德旺的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。该公证文书中的“前面的《委托书》”为路瑶（委托人）、许德旺（委托人）、李桂英（受托人）于2015年7月27日签订，委托原因、事项、权限为：委托人路瑶是位于涉案房屋的所有权人（房屋所有权证号为：京房权证兴私字第XX**号），许德旺是路瑶的配偶，现我们想将上述房产出售，因为我们没有时间，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续，故委托李桂英为我们的代理人，全权代表我们办理如下事项：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；2、办理提前偿还贷款事宜（包括该房产所涉及的银行贷款及其他贷款）、解除抵押登记手续并领取房屋所有权证、他项权证、贷款结清证明等相关文件；3、贷款还清抵押解除后，办理房屋核验手续，在符合依法出售的前提下，代我们办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，办理网签、撤销网签、面签、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续（包括资金监管手续）、办理接收询问相关手续。受托人李桂英在上述委托范围内进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日至办理完毕为止。代理人有转委托权。
2015年10月19日，李桂英以路瑶的委托代理人的身份与李莲洁签订合同编号为C1108504的存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定涉案房屋的出售价格为123万元，并就其他事项进行了约定。当日，李桂英出具收条，载有其收到涉案房屋房款13万元。2015年10月23日，涉案房屋进行了权属转移变更登记，登记至李莲洁名下。2015年11月3日，李莲洁向葛欣悦转账110万元。庭审中，经询问，李桂英陈述13万元亦支付给葛欣悦。
2015年10月30日，李莲洁与祥泰财富公司签订合同编号为C1116362的存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定涉案房屋的出售价格为123万元。2015年11月4日，涉案房屋产权变更登记至祥泰财富公司名下。2015年11月25日，祥泰财富公司向李莲洁转账165万元。庭审中，李莲洁及祥泰财富公司均主张房屋的实际购买价格为165万元，但并未能提交其他版本的房屋买卖合同，双方陈述关于165万元的价格系双方口头约定。
2016年8月23日，经路瑶申请，本院委托，北京京港房地产估价有限公司出具京港（2016）涉案字第（60）号房地产司法鉴定估价报告（以下简称：鉴定报告），估价结果为，涉案房屋于2015年10月19日的房地产价值为2207522元。
庭审中，路瑶提交由其委托，由北京仁达房地产评估有限公司于2014年12月23日出具的房地产抵押估价报告，该估价报告确认的涉案房屋房地产抵押价值为200万元，价值时点为2014年12月20日。对该份房地产抵押估价报告，李桂英、李莲洁、祥泰财富公司均不认可。
上述事实，有存量房屋买卖合同、公证书、收条、房屋所有权转移登记申请书、评估报告、具有强制执行效力的债权文书公证书、身份证、结婚证、户口本、银行转账凭证、税务发票及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：本案中，在李桂英的代理过程中，存在诸多疑点，其一是仅存在网签合同而不存在双方实际签订的合同，明显与正常的交易习惯不符；其二，根据双方当事人当庭陈述，此123万元路瑶并未实际领受；其三，涉案房屋于2015年10月23日变更登记至李莲洁名下，而李莲洁向葛欣悦转账的日期为2015年11月3日，亦与常理不符；其四，涉案房屋123万元的出售价格与鉴定报告结论的220.7522万元相比差距极大。综合以上疑点，应当可以确认，以该价格出售房屋并非路瑶的真实意思表示，且李桂英、李莲洁不能排除恶意串通的可能性。故对于路瑶要求确认由李桂英作为委托代理人与李莲洁签订的关于涉案房屋的合同无效的诉讼请求，本院予以支持。其余诉讼请求，不宜在本案中一并处理，故本院不予支持，路瑶可待本案生效后，另行诉讼解决。李莲洁、祥泰财富公司关于在本案中不应一并处理李莲洁与祥泰财富公司的房屋买卖合同的意见，本院予以采信，对于李桂英及李莲洁的其他辩称意见，与本案事实不符，且无法律依据，故对其辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）款之规定，判决如下：
一、李桂英代理路瑶与李莲洁签订的关于北京市大兴区黄村镇枣园东里X号楼5层5-502房屋的存量房屋买卖合同（合同编号：C1108504）无效；
二、驳回路瑶的其他诉讼请求。
案件受理费13200元，由李桂英、李莲洁负担（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费用5000元，由李桂英、李莲洁负担（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费用6877元，由李桂英、李莲洁负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 静
人民陪审员 狄秀梅
人民陪审员 韩俊敏
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 刘 璐