南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初7030号
原告：文科，男，汉族，1982年7月1日出生，住江苏省南京市建邺区。
委托诉讼代理人：钱志明，江苏高的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡玲玲，江苏高的律师事务所实习律师。
被告：余小兵，男，汉族，1975年10月3日出生，住江苏省南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：叶成，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
第三人：南京益铭房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙林大学城学森路200号保利罗兰香谷3幢108室。
法定代表人：葛青伟。
委托诉讼代理人：王大云（该公司员工），男，汉族，1990年1月13日出生，住陕西省安康市汉滨区。
原告文科与被告余小兵，第三人南京益铭房产经纪有限公司（以下简称益铭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，分别于2017年4月20日、9月1日两次公开开庭进行了审理。原告文科及其委托诉讼代理人钱志明、被告余小兵（第一次）及其委托诉讼代理人叶成（第二次）、第三人益铭公司的法定代表人葛青伟及其委托诉讼代理人王大云（第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告文科向本院提出诉请：1.判令履行原被告之间签订的存量房买卖中介合同，办理房产过户；2.判令被告承担违约金20万元；3.判令被告承担本案的诉讼费及保全费。事实与理由：根据原、被告之间2016年9月4日签署的存量房买卖中介合同，被告将位于南京市仙林湖西侧地（NO.20BG25）仙林大学城某某花园XX幢XXXX室房屋（以下简称2301室房屋）出卖给原告，总房价295.5万元人民币，双方共同约定第三人代办相关房屋过户手续。原告依照规定支付了房款120万元，后南京市出台房产新政，原告又追加了购房款28万元，被告接收原告的追加购房首付款，剩余房款约定通过银行贷款支付，后原、被告就房产过户细节方面沟通，进一步具体执行本房屋买卖合同，被告擅自提价，并提出合同之外的要求，经原告多次努力，被告均置之不理，并拒收原告的发函，故具状起诉。
被告余小兵辩称：一、原告主张被告存在擅自提交、提出合同之外要求的违约行为，没有合同及事实依据，恰恰相反，被告已履行合同约定义务。首先，被告向原告主张赔偿款系依法维护自身合法权益，且采取与原告协商方式，不阻碍原合同继续履行，并非原告所述擅自加价。合同签订后，被告多次预约银行并通知原告可以办理解押手续，但原告无法按照其承诺支付首付款，且在新政后经被告多次催促，才于2016年11月8日付清首付款。原告不仅违反合同约定，亦违反其口头承诺，应赔偿给被告造成的损失。同时，根据新政，原告作为本市户籍成年离异人士限购一套住房，即使本案房屋办理完过户，被告的首付比例及贷款利率亦均提高，这些均是原告违约所致，因此，被告要求原告赔偿损失，属于依法维权。其次，被告向原告主张赔偿款时，多次明确表示将继续履行合同，并未将原告支付赔偿款作为继续履行合同及办理网签的前提条件，反而是被告在积极履行合同并努力推进该合同执行。被告主张的赔偿款既非网签的前提条件，亦非网签的必要条件，即使双方无法就赔偿款达成一致，仍可正常办理网签以推进合同执行，但原告以被告曾主张赔偿款为由拒不进行网签，没有合法依据。最后，针对新政出台导致户口迁出问题，被告积极与原告协商解决办法，并非原告所述是被告额外增加要求。因在办理网签时需要双方填写户口迁出时间等内容，虽然合同约定被告于房屋交付前迁出户口，但新政出台后，被告在案涉房屋交付前没有再次购房资格，无法通过新购房屋办理户口迁出，这是新政原因造成，不能归责于被告，应由双方友好协商解决。另，在办理网签时需要明确原告办理贷款日期、被告户口迁出日期、交房日期等内容，但现有合同并未明确约定相关内容，因此被告就此积极与原告进行协商，属于积极履行合同义务行为，并非额外要求。二、根据举证责任分配的基本原则，被告初步举证证明其已履行合同约定情况下，原告主张被告存在违约行为，应由其提供证据予以证明，但原告提供证据无法证明被告存在违约行为，反而是原告在履约过程中存在违约行为。首先，原告逾期支付首付款，约定首付款时间为2016年10月15日前，但原告直至11月8日才付清首付款；其次，虽然双方在赔偿问题上存在争议，但这并不影响被告与原告继续履行合同，原告以被告曾主张赔偿款为由不进行网签，没有合法依据；最后，原告未按约于2016年10月11日前支付中介费，应当向被告及益铭公司分别支付20万元违约金。综上，被告同意合同继续履行，同意配合办理贷款及完成过户手续，但希望原告给予被告一定期限将户口迁出，并希望三个月内能够完成全部手续。要求驳回原告所有诉讼请求，由原告支付中介费和承担本案诉讼费。即便法院认定被告违约，由于案涉房屋增值，原告没有任何损失，请求法院判令被告不支付违约金或减少违约金。
第三人益铭公司陈述称：我们希望原、被告能友好协商继续履行合同，第三人愿意配合办理相关手续。如原、被告协商不成，由法院依法判决。
经审理查明，2016年9月4日，被告余小兵（甲方）与原告文科（乙方）及益铭公司（丙方）签订《存量房买卖中介合同》一份，主要约定：1.甲方将其所有的2301室房屋以295.5万元的净得价出售给乙方；2.甲方委托丙方出售上述房屋，并代办产权转移，房屋交付；乙方委托丙方购买上述房屋，并代办不动产权证、房屋交付、贷款、抵押登记；3.甲方协助乙方办理该房地产交易过户手续，提供相应证件资料；按合同约定腾空并交付房屋；在房屋交付前迁出户口，结清水电等费用；4.乙方于2016年9月4日支付甲方定金2万元，9月5日追加定金8万元；乙方于同年10月15日前交付甲方首付款110万元，用于甲方银行贷款解押，甲方贷款解押好，乙方贷款预批通过，双方办理过户，过户当日乙方支付丙方5000元作为房屋交接尾款，交房当日甲方结清水电物业费，由丙方支付甲方；余款175万元，乙方以商业贷款方式支付甲方，贷款不足部分以现金方式补齐；甲乙双方约定甲方拿到全款当日双方交房；5.甲乙双方无正当理由不履行合同，或未能按照合同约定提供必要文件和配合造成丙方无法履行合同，或未能按照合同约定支付佣金和代办费，或有其他造成丙方无法完成委托事项的行为的，应当承担违约金20万元。
合同签订后，原告按约支付了前10万元房款，因益铭公司称甲方预约解押需要一个月左右的时间，原告口头承诺被告可以随时支付首付款用于解押。后被告三天左右即预约妥银行解押，但原告因款项在他处，表示只能按照合同约定时间支付首付款。双方经磋商未能达成比合同约定时间提前付款的一致意见。被告因急于出售案涉房屋换购其他房屋，通知益铭公司要求解除合同并退还原告定金，益铭公司因原告已经支付10万元房款，未向原告告知被告解除合同的意愿。
2016年10月5日，南京市人民政府出台宁政办发（2016）143号《南京市人民政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》（以下简称调控通知），该通知要求：对于有购房贷款记录、但贷款申请购房时实际没有住房的居民家庭，有一套住房但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购房普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。按该政策，原告需要支付50%的首付款。
2016年10月8日，原、被告双方就新政后合同如何履行问题进行了磋商，原告表示同意补足首付款。被告则表示要求原告补偿26万元（至少20万元）的利息损失，作为补充合同的补充条款，原告未予同意，双方未能磋商成功。
2016年10月11日，原告给被告发送短信，告知被告想约在10月15日之前一起去银行办理解押，在银行现场转账首付款（对因房贷政策原因而提高的30万元首付在过户当天支付）。被告回复要求原告与其前妻联系。10月13日，原告向被告转账支付110万元，要求被告办理解押手续，被告之后办妥了房屋解押手续。10月14日，原、被告及被告的前妻一起进行了商谈，被告方以原告未按口头承诺在三日内支付首付款，导致新政后首付增加、贷款利率上涨产生损失为由，要求原告补偿20万元，并称如果不能补偿就不能签订补充合同，而不签补充合同就没法执行原合同。原告对此不予认可，双方协商未果。当日，原告再次发短信询问被告意见，被告称主张损失赔偿是合理要求，要求签订补充协议以便顺利完成房屋买卖合同。其后，原告催促被告补齐应当增加的首付款，原告表示需要合理的筹措资金时间，并于11月8日向被告转账支付了增加的28万元首付款。之后，双方多次进行了电话短信沟通，其中11月18日，被告短信回复原告称：“无论网签还是办理贷款，我们已签订合同的内容都和现行政策有差异，请尽快与我们商定并签署合同补充条款，以满足合同执行的法律基础，此事已拖得太久，希望早日完成交易”。2016年11月25日，原、被告及被告的前妻、益铭公司再次进行了磋商，因被告方坚持要求原告赔偿20万元损失，而原告不予认可，致再次磋商不成。12月1日，被告发送短信给原告称“我方始终严格执行合同成交金额，从未要求增加成交金额，同时我方也会按照原合同条款严格执行，您需要先咨询银行预约贷款审批时间，同时和我方共同签订网签合同手续流程，请尽快安排网签合同签订”。原告回复不接受20多万元赔偿写进补充协议，没有赔偿条件随时可以签。12月4日，原告发送短信给被告称“余先生，今天下午大家都是抱着诚意去签网签合同，你方又提出在协议里面把你及小孩的户口放在卖我房子里十年导致合同没签成。我回来看了买卖中介合同，里面第三条第4点明确了甲方在户口方面的迁出义务，我想法很简单，关于你方此前提出的补偿二十多万也好，今天你提出的你和你小孩户口要在卖我的房子里面十年也罢，与合同规定义务无关的条件我接受不了，我尊重你方想法，但我希望我们不加这些条件的尽快签订网签合同以便办理贷款手续”。此后，原、被告双方都曾向对方发送催告函，双方又多次磋商无果，原告遂具状诉至本院，要求处理。
审理中，原、被告及第三人均称，案涉房屋买卖必须要经过网签才能继续进行下一步流程，而第三人处即可办理网签手续。
本案审理过程中，本院多次主持原、被告双方进行调解，因原告多次变更调解意见、增加要求赔偿的违约金数额，致调解不成。
上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，原告提交的存量房买卖中介合同、录音资料、汇款凭证、短信记录、微信记录、函件，被告提交的录音资料、短信记录、催告函、解押手续、贷款结清证明等证据证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方及第三人益铭公司签订的存量房买卖中介合同，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，应属合法有效，本院予以确认。合同签订后，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款，被告应当按照合同约定办理贷款解押，并积极配合原告进行网签，办理贷款审批等手续，而被告以原告未按口头承诺及时（早于合同约定时间）支付被告首付款，导致南京市调控通知下发后产生利息损失为由，要求原告进行补偿，否则不同意根据新政签订补充协议及进行网签，经双方多次磋商，被告坚持要求以原告补偿20万元或者户口继续放在案涉房屋10年等为签订补充协议的条件，致双方未能磋商成功。本院认为，原告签订合同时基于双方误认的约需一个月左右解押时间考虑，承诺被告随时支付首付款，该时间与合同约定付款时间基本一致，不构成新的合同条款，亦不能视为对约定付款时间的变更，合同签订后，被告三天左右即预约好办理解押手续，未给予原告合理筹款时间，原告不能按此时间及时支付首付款，不能视为原告违约，而后南京市出台调控新政，该新政属于情势变更，被告因此产生损失，与原告无关，被告要求原告赔偿损失或者给予远超合同约定时间的户口迁出时间，无事实和法律依据，由此导致合同不能继续履行，责任在被告，被告构成违约，原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。但综合考虑原告承诺能随时付款给予被告的信赖和期待利益，新政确实给被告造成损失的实际情况，以及原告起诉时被告的行为仅构成迟延履行，而原告亦未举证证实其产生实际损失，故本院对被告要求调整违约金的意见予以支持，综合考虑上述因素，以及被告已经办妥贷款解押的实际情况，本院酌情确定被告应当支付原告违约金5万元。又因被告同意继续履行合同，本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告文科与被告余小兵继续履行双方于2016年9月4日签订的《存量房买卖中介合同》（1.原、被告双方于本判决生效之日起五日内共同办理网签手续；2.原告文科于网签手续办妥后十日内办理贷款审批手续，对此被告余小兵有协助提交相应资料的义务；3.被告余小兵于原告文科办妥贷款审批手续后十日内协助原告文科办理案涉房屋的不动产权证转移登记手续；4.被告余小兵于贷款下款至其账户之日起三日内，将案涉房屋交付给原告文科，并于房屋交付前腾空房屋并迁出户口、结清水、电等所有相关费用；5.原告文科于房屋交付当日支付被告房屋尾款5000元；6.其余条款按原合同履行）；
二、被告余小兵于本判决生效之日起十日内赔偿原告文科违约金5万元；
三、驳回原告文科的其他诉讼请求。
案件受理费32040元，保全费5000元，合计37040元，由原告文科负担1200元，被告余小兵负担35840元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费550元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。
审 判 长 丁 旦
人民陪审员 管信平
人民陪审员 陈治如
二〇一七年十二月二十日
书 记 员 汪玉蓉