黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）庆高新民初字第813号
原告徐振淇，男，汉族，1991年1月20日出生，无职业。
委托代理人徐秀伟，女，汉族，1971年5月30日出生，无职业，系原告所在单位推荐的代理人。
被告绿地集团大庆置业有限公司，住所地大庆高新区新科路12号科技创业园A座204室。
法定代表人樊华，该公司总经理。
委托代理人徐畅，黑龙江四维律师事务所律师。
原告徐振淇与被告绿地集团大庆置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐振淇、被告绿地公司的委托代理人徐畅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告徐振淇诉称：2014年6月8日，原告与被告签订商品房定购协议书购买了大庆绿地金融官邸二期1栋2-2403室住宅一套，并共计交纳了首付款198089元。2015年4月，因金融官邸一期业主上访至大庆市政府及管委会，原告才得知被告所开发的金融官邸二期楼盘没有取得商品房预售许可证。依据相关法律，被告违反法律法规在没有取得预售许可证手续不健全的情况下违法销售房屋，主观恶意的欺诈行为，故二原告诉至法院，要求一、要求确认合同无效，退还购房款198089元及利息14929元，并支付原告购房款三倍的赔偿金594267元，合计807285元；二、判令被告支付自起诉之日至判决之日的利息；三、诉讼费用由被告承担。
被告绿地公司辩称：一、原被告签订认定协议书时是本着平等自愿原则，原告在签订认购协议时对商品房屋认购许可的情况已经知晓，被告已经为此向原告释名，该协议可以继续履行。二、原告主张的退房款及各项赔偿不应支持，原告在购买该房屋时已经承诺不以此主张协议无效，不以此主张出卖人赔偿和承担责任，应该驳回原告诉请。
原告向本院提交证据如下：
1、认购协议书及收据各一份（复印件与原件核对无异议），欲证明依据相关法律规定，原告和被告所签订的协议书和收据依法认定为商品买卖合同。经质证，被告对此证据真实性及证明的问题均无异议。本院对该组证据的真实性予以确认。
2、银联签购单一份（复印件与原件核对无异议），欲证明原告交纳房款的情况。经质证，被告对此证据真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。
3、行政处罚决定书二份（复印件），欲证明绿地集团大庆置业有限公司金融中心二期商住项目没有办理用地审批手续和交纳土地出让金，构成了非法占地土地违法行为，国土局分别做出处罚251549元和581468元的处理决定。经质证，被告对此证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为被告不存在违反占地的情况，相关证件正在办理中，2015年9月7日前被告已经缴纳了相关的费用。本院对该证据的真实性予以确认。
4、行政处罚决定书一份（复印件），欲证明被告自2013年6月16日至2014年7月25日期间，在金融中心项目售楼处违法违规预售商品房的行为进行处罚5万元，正是原告所购买房屋所在的地点和时间段内。经质证，被告对此证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为原告自签订认购书时已经知晓，该证据与本案无关联。本院对该证据的真实性予以确认。
5、大庆市国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、缴款书各1份（复印件），欲证明被告是2015年9月9日才取得金融中心二期的土地使用权并交纳土地出让金贰亿贰仟陆佰叁拾伍万贰仟元，也就是说原告被告处购买商品房时，被告是把非法占地违章建筑的房屋违规卖给原告。经质证，被告对此证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为在交纳相关税费之前被告一直与相关部门协调中，不存在违法占地情况。本院对该组证据的真实性予以确认。
被告绿地公司向本院提交认购申请书一份，欲证明原告在签订该协议时已经知晓该房屋状况。在此基础上，原告自愿购买并承诺不以此主张该协议无效，不以此要张出卖人赔偿或追究出卖人其他责任。经质证，原告对此证据的真实性有异议，认为不是原告本人签署的，以本案无关。本案的诉求以没有商品房销售的五证作为依据的，依据相关法律规定要求的是3倍赔偿，该认购申请书没有名头，该协议书名头没有载明是绿地集团的字样，也没有公章。经质证，原告对认购申请书的真实性有异议，认为该认购申请书上签名不是本人书写，第一次见到该认购申请书。因原告对该证据的真实性有异议，同时该证据的真伪不影响本案事实的认定及判决的结果，故本院对该证据不予认定。
经审理查明，2014年6月8日，原告徐振淇与被告签订了《绿地集团商品房认购协议书》，约定原告购买大庆绿地金融官邸二期1号楼2单元2403室住宅一套，暂测建筑面积107平方米，每平方米5963.45元，共交纳购房款198089元。
另查明，大庆市房产管理局于2015年3月20日对被告违法违规进行商品房预售的行为作出了罚款5万元的处理决定。同时，大庆市国土资源局分别于2014年6月23日和2015年6月5日因被告未办理用地手续对其进行了行政处罚。被告于2015年9月8日与大庆市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，并交纳了土地出让金，包括商品房预售许可证等相关证件正在办理中。
本院认为，关于原、被告双方签订的《商品房认购协议书》的效力问题。经查，被告至今未取得行政机关颁发的销售案涉房产的相关许可证明。《商品房销售管理办法》第二十二条第一款规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用”。被告在不符合商品房销售条件的情况下与原告签订《商品房认购协议书》应认定为无效，故原告要求被告返还认购款的诉讼请求应予支持。
关于被告是否应赔偿原告损失及赔偿标准的问题。本院认为，被告在未取得商品房销售许可证明的情况下与原告签订《商品房认购协议书》其存在过错，对原告应当予以赔偿。原告主张被告给付认购款利息的同时要求被告给付认购款三倍的赔偿金，其依据的是《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，即“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”，但该条文适用的前提是经营者存在欺诈行为，就本案而言，被告虽未取得销售房产的相关许可证明，但其并未与原告签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，双方签订的是《商品房认购协议书》，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，认购书为预约合同。认购书签订的根本原因在于签订正式预售合同存在法律上和事实上的障碍，只有这些法律和事实上的障碍消除后才得以签订正式的预售合同，即商品房预售许可证未取得之前只能签订认购书而非正式预售合同，故应认定原告在与被告签订《商品房认购协议书》时被告并未隐瞒其尚未取得商品房销售证明，被告在与原告签订《商品房认购协议书》时并不存在欺诈行为，原告要求被告给付认购款三倍赔偿金的请求不符合法律规定，本院不予支持。但被告在未取得商品房销售证明的情况下，违反法律规定销售商品房，且在合理预期内仍未达到商品房法定销售条件，导致双方签订的《商品房认购协议书》无效，其过错程度较大，结合给原告造成的损失，本院认为，依据公平原则，被告给付原告已付认购款50%的赔偿金（198089元＊50%=99044.5元）较为合理。
关于原告要求被告给付认购款利息的问题，本院认为，本院在确定被告应给付赔偿金的过程中已充分考虑原告所受的损失，其中已经包括利息损失，故不应再给付利息。
关于原告要求对被告提交证据认购申请书上“徐振淇”签字的真实性进行鉴定的问题，综合全案，该证据上“徐振淇”的签名是否为原告本人书写，不影响本院对本案的事实认定和判决结果，如进行鉴定，不仅浪费司法资源，同时也会延误案件审理时间，故本院对原告的申请不予采纳。
综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、《商品房销售管理办法》第二十二条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告徐振淇与被告绿地集团大庆置业有限公司签订的《商品房认购协议书》无效；
二、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告徐振淇购房款198089元；
三、被告绿地集团大庆置业有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告徐振淇损失99044.5元；
四、驳回原告徐振淇的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。
案件受理费11873元，由被告绿地集团大庆置业有限公司负担5757元，由原告徐振淇负担6116元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。
（本案所涉货币种类均为人民币）
审 判 长 贾 彪
代理审判员 王庆娟
人民陪审员 王映霞
二〇一五年十二月一日
书 记 员 王海洋
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。
《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《商品房销售管理办法》
第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。