宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0212民初8125号原告：宁波中海创城有限公司（组织机构代码为05828617-9）。住所地：浙江省宁波市鄞州区下应街道湾底村。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张路，浙江和义观达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昊鹏，浙江和义观达律师事务所实习律师。被告：毛某，男，2011年1月5日出生汉族，学龄前儿童，户籍所在地湖北省咸宁市咸安区，现住浙江省宁波市鄞州区。法定代理人：陈淑文（系被告母亲），1966年12月21日出生汉族，无固定职业，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区，现住浙江省宁波市鄞州区。原告宁波中海创城有限公司（以下简称“中海公司”）与被告毛某商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序依法组成合议庭，于2017年1月3日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告中海公司的委托诉讼代理人张路到庭参加诉讼，被告毛某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院均依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1.解除编号为2013018301221号的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理注销商品房买卖备案登记手续；2.被告在继承的毛必夫遗产范围内支付原告违约金238146元及为实现债权支付的律师费10000元，合计248146元，直接从买受人已付的房款中扣除。事实与理由：2013年11月26日，原告与毛必夫签订了编号为2013018301221号的《商品房买卖合同》，约定毛必夫向原告购买海创家园D地块第67幢2701室房屋，总价款为人民币1190730元，毛必夫支付了首付款360730元，余款830000元向中国建设银行股份有限公司宁波鄞州支行（以下简称“建设银行”）申请按揭贷款，于2014年5月9日发放。2014年6月29日，毛必夫去世，被告作为毛必夫的继承人应在其继承的遗产范围内承担责任，现被告无力偿还贷款本息，致建设银行起诉，导致原告遭受损失，被告亦不同意继续履行合同，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告毛某未答辩亦未提交证据。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同1份，拟证明原告与毛必夫于2013年11月26日签订了《商品房买卖合同》，双方关于权利与义务的约定等事实；2.银行回单4份、收款收据及销售不动产统一发票各1份（均系复印件），拟证明毛必夫已付首付款360730元的事实；3.建设银行单位客户专用回单1份（复印件），拟证明买受人毛必夫已收到建设银行发放的830000元贷款的事实；4.（2015）甬鄞商初字第1593号民事判决书1份（复印件），拟证明毛必夫于2014年6月29日去世，毛孝杰、毛善庆、毛双凤均放弃继承，被告作为继承人未按期偿还贷款本息，故应在继承的毛必夫遗产范围内承担责任的事实；5.申请书1份，拟证明被告无力偿还按揭贷款本息，不同意继续履行合同，要求解除商品房买卖合同的事实；6.诉讼案件委托合同及宁波增值税普通发票（复印件）各1份，拟证明原告为实现债权支付律师费10000元的事实；7.个人贷款还款凭证、收据、建设银行转账支票存根及个人信贷业务系统查询单各1份，拟证明原告已代毛必夫履行了（2015）甬鄞商初字第1593号民事判决第一、二项的判决内容，共支付建设银行998443.18元，至此，毛必夫的贷款本息已结清的事实。被告毛某未到庭视为放弃质证权利。本院认为，原告提交的证据2虽系复印件，但该证据与证据1能够相互印证，且于被告有利，本院予以认定；原告提交的其他证据均系原件或与原件核对无异议，真实合法，与本案有关联，本院均予以认定。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定本案事实如下：2013年11月26日，原告与毛必夫签订了合同编号为2013018301221号的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定毛必夫向原告购买海创家园D地块第67幢2701室房地产，总价款为人民币1190730元；原告为买受人阶段性按揭贷款担保人，在担保期间，如买受人没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，原告有权向买受人催告，原告催告后15日内，买受人未能支付，原告有权单方面解除本《买卖合同》，撤销预售登记，并由买受人承担总房款百分之二十的违约金，买受人所欠银行的贷款部分由原告直接支付给银行，在办理撤销预售登记手续后，有权将该套房产重新出售，出售后30天内将原收买受人的首期房款及买受人已还银行的贷款本金在扣除上述总房款百分之二十的违约金、律师费、诉讼费、有关银行罚息等损失后返还买受人。合同签订当日，毛必夫支付了房屋首付款360730元。2014年5月9日，毛必夫为购买宁波市鄞州区海创家园67幢2701号房地产向建设银行借款830000元，原告提供连带责任保证，建设银行于2014年5月9日向毛必夫发放了830000元贷款，毛必夫返还了借款本金4395.2元，后因毛必夫于2014年6月29日突然去世，其所借贷款长期无人还款，也未办妥房屋抵押登记手续。2015年8月23日，建设银行向本院起诉，要求原、被告承担还款责任，本院于2015年10月27日判决被告在继承的毛必夫的遗产范围内返还建设银行借款本金825604.80元，支付律师费45000元、借款期内利息55074元、罚息3011.75元（利息、罚息暂计算至2015年8月2日），并以未还借款本金为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率支付自2015年8月3日起至实际履行之日止的罚息；原告对上述判决内容承担连带责任，原告承担连带责任后，有权向被告追偿。2016年12月30日，原告代被告支付建设银行998443.18元，其中贷款本金825604.8元、律师费40000元，利息及罚息132838.38元。至此，毛必夫向建设银行的贷款本息已结清，上述判决内容已履行完毕。另查明，2015年12月17日，被告因无力偿还按揭贷款，向原告提出解除编号为2013018301221号《商品房买卖合同》的申请，原告因本案诉讼支出律师费10000元。毛必夫的继承人毛孝杰、毛善庆、毛双凤均放弃继承。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，买受人未按期偿还银行贷款本息，经原告催告后买受人仍未能支付，原告具有单方面解除权。买受人毛必夫于2014年6月29日去世，建设银行已通过诉讼要求原、被告还款，被告亦表示无力偿还贷款，要求解除《商品房买卖合同》，故对原告要求解除与毛必夫签订的合同编号为2013018301221号的《商品房买卖合同》，并要求被告协助办理注销商品房买卖备案登记的请求，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告毛必夫已付的购房款365125.2元。现原告代被告履行了（2015）甬鄞商初字第1593号的判决内容，共付给建设银行998443.18元，原告有权就已支付的款项向被告追偿，扣除原告曾收到的建设银行贷款825640.8元（830000元中的4395.2元因毛必夫已偿还给建设银行，故计算在毛必夫的购房款中），被告需支付原告172838.38元。原告因本案诉讼支付律师10000元，未超过浙江省律师收费标准，根据合同约定，该费用应由被告承担，故对原告的该项请求本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金238146元的请求，本院认为，毛必夫购房后按约支付银行贷款本息，因其突然死亡才未按期偿还银行贷款导致原告解除《商品房买卖合同》，其死亡并非其本人或被告故意所为，毛必夫的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的，原告除因支付建设银行贷款本息及律师费造成的损失172838.38元外，未提供证据证明有其他损失，故对超出其实际损失部分的违约金，本院不予支持。综上，被告应在继承毛必夫遗产的范围内支付原告的经济损失172838.38元、律师费10000元，因毛必夫支付的购房款足以支付，被告无需另行支付相关款项。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁波中海创城有限公司与毛必夫于2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013018301221），限被告毛某于本判决生效之日起十日内协助原告宁波中海创城有限公司办理注销所涉房屋的商品房买卖合同登记备案手续；二、被告毛某在继承毛必夫的遗产范围内支付原告宁波中海创城有限公司经济损失172838.38元、律师费10000元，合计182838.38元，从原告宁波中海创城有限公司应返还给被告的购房款中扣除；三、驳回原告宁波中海创城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5022元，由原告宁波中海创城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  张宝琴代理审判员  李胜利人民陪审员  孙象伟二〇一七年一月三日代书 记员  吴 斐??6???5?