上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初23224号原告：谢仕雄，男，1945年12月19日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：陶桂芳，女，1944年7月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：朱1，女，2005年5月25日出生，汉族，住上海市。法定代理人：谢冰星(系原告朱1的母亲)，住上海市。原告：侯1，女，2005年10月27日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：谢1，男，2001年3月30日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：谢冰(上列原告侯1、谢1的父亲)，住上海市闵行区。上列五原告共同的委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。上列五原告共同的委托诉讼代理人：王玉国，上海申云律师事务所律师。被告：上海旭弘置业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：黄永灏，总经理。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蔚然，上海盈仑律师事务所律师。原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1与被告上海旭弘置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月25日公开开庭进行了审理。原告谢仕雄及五原告共同的委托诉讼代理人王玉国、李洪朴，被告的委托诉讼代理人孙蔚然到庭参加了诉讼。期间，双方当事人一致同意并经本院院长批准延长本案简易程序的审理期间。2018年1月25日，因案情复杂，本院作出(2017)沪0112民初23224号民事裁定，将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年2月23日公开开庭进行了审理。五原告共同的委托诉讼代理人闫东方，被告的委托诉讼代理人赵颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付坐落于上海市闵行区申贵路XXX号XXX层店铺(以下简称涉案商铺)；2.被告按如下方式偿付逾期交房违约金：以人民币11,280,000元(以下币种均为人民币)为本金，按日万分之二为标准，计自2016年5月26日起至实际交房之日止。事实与理由如下：2016年5月25日，原、被告签署了《上海市商品房预售合同》，合同约定由原告购买被告开发的涉案商铺，合同对原、被告间的权利义务作了详细的约定，特别是约定了房屋交付的条件为原告付清全部房价款。原告在2016年5月25日前已向被告付清了全部购房款11,280,000元。然被告一直拖延不履行交房义务，构成严重违约，应按合同约定向原告偿付违约金。现原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。审理中，原告向本院撤回了第1项诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.《商铺认购单》(复印件)，旨在证明原告通过案外人上海丰策投资管理有限公司向被告购买涉案商铺。2.付款凭证，旨在证明原告已经履行了全部的付款义务。3.《上海市商品房预售合同》两份，旨在证明在上述合同中双方约定了涉案商铺的交付时间为2016年3月31日。4.快递凭证及函件，旨在证明被告于2017年6月25日通知原告交付涉案商铺。5.原告与被告销售人员的微信记录，旨在证明原告未收到被告交付涉案商铺的通知书。6.《不动产权证书》，旨在证明原告于2016年12月20日取得涉案商铺的产权证书。经庭审质证，被告对上述证据材料的真实性无异议。被告上海旭弘置业有限公司辩称，一、己方与原告就涉案商铺签订《上海市商品房预售合同》时已具备交付涉案商铺的条件，被告未有迟延交付的行为。首先，从原告提供的《商铺认购单》可见原告于2016年3月28日即有购买涉案商铺的意向。根据原告提供的付款记录，原告于2016年3月开始向案外人支付购房款，直到2016年5月25日向己方给付了合同约定的购房款。根据合同内容，原、被告签约日为2016年5月25日，合同约定的房屋交付日为2016年3月31日。结合以上事实可知，原、被告签约时，涉案商铺已符合交付条件，且原告对此明知。其次，双方在签订合同时，原告从案外人处已取得涉案商铺的钥匙，但因原告与己方未办理涉案商铺的交接手续，故己方按照工作流程向原告发出交付涉案商铺的通知书符合常理，只是己方目前无法查询该通知具体到达的时间。因原告未能按约至己方处办理涉案商铺的交付手续，己方只得于2017年6月25日再次向原告发出了交付房屋的催告函，要求原告至己方处办理交付涉案商铺的手续，该函件由原告的家人于2017年6月28日签收。从催告函的内容可见，己方已于签约时向原告发出了交付涉案商铺的通知书。二、如果法院认为己方存在违约行为，那么对于原告主张的违约金计算方式提出异议：首先，关于本金的问题。双方合同约定的购房款为6,919,990元，若计算违约金，当以该金额为本金。其次，关于逾期的时间节点问题。原告于2016年12月2日至己方处领取办理产证的材料时双方已办理了房屋交接手续。三、本案纠纷产生的根本原因在于原告与涉案商铺所在的物业管理公司就物业管理费的起算时间发生纷争所致。综上，不同意原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1.《上海市商品房预售合同》(被告与案外人间)，旨在证明2015年8月10日，被告与案外人王玉生就涉案商铺签订了合同，合同约定的转让价为6,919,990元，涉案商铺交付的时间为2016年3月31日。2.《合同签约主体变更协议》，旨在证明涉案商铺系由原告从案外人王玉生处通过主体变更的方式取得了与被告的签约资格。3.《上海市商品房预售合同》(原、被告间)，旨在证明原、被告于2016年5月25日就涉案商铺签订了网签合同。4.交付通知书及单据(2016年5月)，旨在证明被告在签订合同后即刻向原告发出了交付通知书。5.《业主产证资料签收明细单》，旨在证明2016年12月2日，原告向被告领取办理涉案商铺的房产证的相关文件和资料，其中包括了涉案房屋交接手续。6.《房屋交付催告函》、单据、快递单号查询网上打印页面(2017年6月25日)，旨在证明被告再次向原告发出交付涉案商铺的催告函，要求原告办理交房手续，并明确告知逾期办理的后果，该催告函于2017年6月28日由原告家人签收。经庭审质证，原告对上述证据材料1-3，5-6的真实性予以认可，对证据材料4的真实性不予认可。本院经审理认定事实如下：2015年8月10日，被告(甲方，卖方)与案外人(乙方，买方)王玉生就坐落于上海市闵行区申贵路《恒基旭辉中心》xxx号x层x层室房屋签订《上海市商品房预售合同》，合同约定乙方以6,919,990元的价格向甲方购买上述房屋，甲方定于2016年3月31日前将上述房屋交付给乙方。2016年3月28日，原告谢仕雄与案外人上海丰策投资管理有限公司签订《商铺认购单》一份，上载：原告以11,280,000元的价格向案外人上海丰策投资管理有限公司订购涉案商铺，原告于2016年3月30日前补足定金至1,000,000元，2016年4月20日前补房款6,000,000元，2016年5月20日前补房款4,280,000元，正式签约日为2016年4月20日。2016年5月25日，原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定的主要内容如下：一、乙方向甲方购买涉案商铺，规划用途为店铺。二、乙方购买该房屋的总房价为6,919,990元。三、房屋的交付必须是取得了《建设工程竣工验收备案证书》。四、甲方定于2016年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款万分之二计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，甲方应继续履行交房义务，并向乙方支付违约金，在约定交房日期90天后，甲方应按照逾期交房期间的同地段同类房屋租金标准向乙方支付违约金，若再延期超过180天，甲方仍无法将房屋交付给乙方时，乙方有权单方面解除合同。五、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因房屋用途为店铺用房，甲方应向乙方提供《空白质量保证书》和《空白使用说明书》。甲方应当不迟于本合同正文约定的交付日期交付该房屋。当该房屋符合交付使用条件后，甲方有权书面通知乙方实际的交付时间，乙方对此表示同意，并保证按甲方通知规定的交付时间和交付地点办理交房手续，否则为乙方逾期办理房屋交接手续。甲方按本合同正文第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括面积差异款)及相关费用【包括但不限于逾期付款的违约金、由甲方垫付或代收的费用(包括但不限于分时电表安装费、有线电视初装费、水费、维修基金、税费等)】，若乙方未在约定日期前付清全部上述款项，则甲方有权推迟交付房屋至乙方付清全部款项之日办理。乙方未按甲方通知的时间和地点办理该房屋的验收交接手续的，视为甲方已按交付通知载明的日期交付房屋。乙方必须自行到现场办理房屋交接手续，若确有需要委托他人办理的，应当出具经公证的委托书。若乙方为二人及以上时，甲方向乙方中任何一人办理房屋交接手续的，即为甲方已向乙方全体成员交付该房屋。自甲方交付或视为交付房屋之日起，房屋毁损、灭失等的风险及物业管理费等相关费用，由乙方承担。五、在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向上海市房地产交易中心办理价格申请、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。六、乙方应于2016年5月25日前给付购房款6,919,990元。七、乙方承诺本合同正文中所载明的联系地址、电话等真实有效，且所列住所系送达地址。乙方的联系方式如有变动的应在变动后5天内书面通知甲方，且需得到甲方的确认。否则，甲方按本合同所载明的联系方式寄送的，即为合法有效送达。若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由乙方自行承担责任。若乙方为二人及以上时，甲方向其中任何一人进行联系或邮寄任何书面文件，即为向乙方全体进行联系或邮寄了书面文件。根据本合同约定进行的通知、答复等，以传真方式发出的，以发出日期为送达日，以专人手递方式发出的，乙方签收日为送达日；以邮寄、特快专递发出的，寄出后第3日为送达日；以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，以通知到达在先的日期为送达日。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日,原告给付被告购房款6,919,990元。2016年12月2日，原告侯1、谢1的法定代理人谢冰至被告处领取预售合同2本，《房地产登记申请书》、《房屋交接书》各两份、《维护基金交款通知单》一张。2016年12月20日，原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1取得了涉案商铺的《不动产权证书》。2017年6月25日，被告致原告《房屋交付催告函》，上载：“您所购买的申贵路XXX号XXX室房屋在合同约定的交付日期前已具备房屋交付条件，我司根据双方签署的《商品房预/出售合同》于2016年3月31日向您发出了《恒基旭辉中心项目交付通知书》，该《交付通知书》载明的房屋交付之日为2016年3月31日，但因您的原因，至今尚未办理完商品房交付手续。由于集中交付期已结束，为方便您办理房屋交付手续，我司特委托物业公司为您办理交付手续，特此催告您收到此函件之日起7日内前来办理房屋交付手续。”另查明，2018年3月，本院依职权至上海市闵行区房地产交易中心调取了涉案房屋的《房屋交接书》，上载：2016年8月22日，原、被告双方对涉案房屋进行交接，双方确认：1.被告交付给原告的房屋，该房屋的实测建筑面积为160.93平方米。新建商品房房地产权证号(土地证)：闵XXXXXXXXXX。2.该房屋的总房价款为6,919,990元，原告已付清全部房价款。本院认为，原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1与被告就涉案商铺签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格恪守。本案争议焦点：被告是否存在逾期交付涉案商铺的行为？首先，涉案商铺应于何时交付？原、被告于2016年5月25日就涉案商铺签订了《上海市商品房预售合同》，而该合同约定的交付日期为2016年3月31日，即涉案商铺约定的交付日早于双方的签约日。结合原、被告在审理中的陈述，双方均确认涉案商铺的交付日应为2016年5月25日。其次，被告有否按约交付？根据《最高人民法院》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就本案而言，被告主张原告在签订合同时已取得涉案商铺的钥匙，同时，被告为能与原告补办交房手续，于2016年5月25日向原告发出交房通知书。被告为证明上述事实，向本院提供了《交房通知书》及快递凭证，经庭审质证，原告对上述证据材料均不予认可。本院给予被告合理补强证据的举证期限后，被告仍未向本院提供相应的证据材料，故本院对被告提出的主张难以采信。结合本院依职权调取的《房屋交接书》，本院有理由认为被告存在逾期交付涉案商铺的行为。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。就本案而言，被告逾期交付涉案商铺的行为构成违约，现原告要求被告偿付逾期交房的违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算涉及本金、计算标准及逾期交付的期间的问题，首先关于本金，本院认为当以合同约定的转让价6,919,990元为本金。关于计算标准，原告主张的计算标准符合合同约定，本院予以采纳。关于计算的期间，被告逾期交付商铺的起始日为2016年5月26日，截止日期应为双方签订的《房屋交接书》上载明的日期，即2016年8月22日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告上海旭弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1违约金人民币123,175.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费13,410.56元，由原告谢仕雄、陶桂芳、朱1、侯1、谢1负担11,691.76元，由被告上海旭弘置业有限公司负担1,718.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  石定伟人民陪审员  邓红霞二〇一八年四月十一日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取实求措施或者赔偿损失等违约责任。