终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0103民初5977号
原告：张春丽，女，汉族，1959年4月2日出生，住广州市开发区。
被告：广州侨瀛投资管理有限公司，住所地广州市白云区同康路231号101铺。
法定代表人：何忠，职务法人。
委托代理人：杨泓俊，男，汉族，1985年7月25日出生，系被告侨瀛公司员工，联系地址。
被告：广州市港联长江物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号1408。
法定代表人：伍志东。
原告张春丽诉被告广州侨瀛投资管理有限公司（以下简称：侨瀛公司）、被告广州市港联长江物业管理有限公司（以下简称：港联公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，由审判员何锦堂适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张春丽、被告侨瀛公司的委托代理人杨泓俊到庭参加诉讼。被告港联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张春丽诉称：依据原告与两被告于2008年7月5日签署的租赁协议（合同），被告从2008年12月1日起租用我方位于广州市荔湾区XX商铺做经营用途；每月支付1061元人民币租金。约定从第二年起每年租金递增10%；租金支付方式为扣除10%管理费给被告港联公司后剩余租金每月15日前打入原告指定账号，每迟付一天的违约金为1%；但是从2015年10月起，被告经常以经营困难为由，少付直至拒绝支付相应租金，截止至2016年5月15日共拖欠租金14695.25元人民币。根据合同计算，共产生了15122元滞纳金；（支付租金情况及滞纳金计算见附件）。期间我方多次与被告通过电话催收、上门催讨等方式联系，均不得要领。后来联合商场其他业主于2016年4月25日通过邮政局向被告发出催款通知书，要求被告履约；同时明确了还款期限。但是被告依然无视我方合法要求，拒不履行租赁协议（合同），拒不支付租金。特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告侨瀛公司根据租赁协议（合同），向原告支付应付未付租金14695.25元人民币；2、被告侨瀛公司支付滞纳金15122元人民币；3、立即解除租赁协议（合同），收回商铺，并恢复原告商铺原状；4、被告港联公司立即承担收租代理人的义务，承担连带支付租金和滞纳金的义务；5、诉讼费由被告承担。
被告侨瀛公司答辩称：一、本案应追加广州卓键贸易有限公司为被告。我方与小业主签订租赁协议后，将小业主的商铺转租给卓键公司，由卓键公司统一经营。
二、请求驳回原告诉请。2015年12月15日侨瀛公司已通过电话形式及原告到十甫名都管理处时已口头通知原告交还场地，因侨瀛公司已无能力经营无法交租，已抵扣两个月押金后直接交场归还原告。因此从2016年1月开始侨瀛公司不存在拖欠原告的租金。
三、根据合同第三条，乙方每月向甲方代理丙方交租，即每月的10日向甲方代理丙方交付月租金，丙方从中提取10%作为代理费后其余租金在每月15日前准时交给甲方。所以原告应向丙方追讨租金。
四、我司承租时该铺与现时现状一致，我司不是第一个承租经营十甫名都商厦，原告购铺时也与发展商有返租情况。另确需拆铺时根据合同第四条：若乙方在经营管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间人民币贰仟元。说明我司需拆铺时已作补偿。
五、侨瀛公司现在公司没有资产，公司处于不能经营的状况。侨瀛公司承租小业主的商铺之后转租给卓键公司经营，从中并没有利润，每次收取的房租都没有拖欠第一时间交给小业主，卓键公司经营不善，侨瀛公司也一直垫付，然后再向卓键公司追偿，对于原告追讨租金，侨瀛公司无法满足。
六、原告知道并同意将铺位转租给卓键公司经营，他们还陪同卓键公司一起到工商部门进行工商登记，从合同的签订到现在有7年多，对于侨瀛公司转租给卓键公司经营原告是知道的，说明原告是同意将铺位租给卓键公司，因此如果侨瀛没有钱交租金，是因为卓键公司没有交租金给侨瀛公司，侨瀛没有钱交给原告。
七、根据合同第三条，侨瀛公司没有违约，侨瀛公司有正当理由，不属于违约的情况，由于原告是单独行为，不能整体出租，所以原告的物业所处的商场长期停业，经过侨瀛公司努力，把整个商场转租，使原告在7年合同期间有租金收。
八、侨瀛公司已经在2015年12月15日通知并同意将商铺交还原告。
被告港联公司没有答辩。
经审理查明：原告是广州市荔湾区XX商铺的产权人。原告（甲方、出租方）与被告侨瀛公司（乙方、承租方）、被告港联公司（丙方、物管方）于2008年6月7日签订《租赁协议（合同）》，约定甲方同意将位于广州市荔湾区XX号商铺（建筑面积为15.1595平方米）委托乙方进行招商、租赁及经营。租赁期限为八年（自2008年12月1日至2016年11月30日止）。租赁期内乙方经营和经营所得及一切债权债务均与甲方和丙方无关。乙方每月向甲方代理丙方交租，每月的10日向甲方代理丙方交付租金1061元，丙方并从中提取10%作为代理费后其余租金在每月15日前准时交给甲方。如乙方不能准时交租，并没合理合法理由可视为其违约。滞纳金则按租金每日1%计收。从第二年起租金每年递增10%，若乙方在经营管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间2000元。乙方在签署协议后向甲方交纳1个月押金1061元，并代甲方向物业管理方缴付由2008年6月1日起至2008年11月30日的物业管理费。2008年12月1日起交纳第一第二个月租金2112元，以后逐月支付租金。租赁期间：该商铺的店内用电由乙方自行到丙方及有关部门缴交；该商铺所产生的费用均由乙方支付。
合同签订后，原告依约将商铺交给被告侨瀛公司。根据原告提交的中国工商银行借记卡帐户历史明细清单显示，被告侨瀛公司按约支付租金至2015年9月止。
2016年8月10日由于案件的处理结果可能涉及到商铺的经营者和使用人的利益。本院发出《公告》通知荔湾区上下九路“十甫名都”商厦二层的经营者和实际使用人，在2016年8月30日前到本院办理登记。逾期未来登记的，视为放弃权利，本院将依法处理。登记日届满，涉案商铺没有经营者和实际使用人前来办理登记。
在庭审中，被告侨瀛公司提供《广州十甫名都商厦租赁（转托租赁）合同书》、《人民调解协议书》、《急涵》，证明涉案商场转租案外人经营和案外人拖欠租金及被告提出与原告协商解决租金等问题。原告对上述证据不予确认。
本院认为：原告与被告侨瀛公司、被告港联公司签订的《租赁协议（合同）》是各方当事人自主自愿签订的，没有违反法律、法规的规定，是合法有效的，各方当事人应自觉履行。被告自2015年10月起没有按合同的约定向原告支付租金，其行为已经构成违约。鉴于被告侨瀛公司同意解除合同。因此，原告请求解除其与被告侨瀛公司、被告港联公司签订的《租赁协议（合同）》的诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的支付标准问题。因合同约定每日按1%支付租金违约金的标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定每月租金违约金应以每日按拖欠租金万分之五的标准自当月16日起计算为宜，且违约金应不超过本金为限。
关于涉案商铺是否需要恢复原状后腾退的问题。原告认为被告应将涉案商铺恢复原状交还给原告。被告侨瀛公司认为承租时涉案商铺没有间隔，不应承担恢复原状的责任。由于原与两被告签订《租赁协议（合同）》时，并没有对涉案商铺的现状进行约定，也没有对《租赁协议（合同）》期满或解除时是否需要恢复原状进行约定。根据原告提供的《商品房买卖合同》显示，约定交付涉案商铺是2004年6月。本案的《租赁协议（合同）》发生时间是2008年6月7日，而且《租赁协议（合同）》中约定：若乙方在经营管理中需要拆铺，拆铺则应向甲方交纳每间2000元。因此《商品房买卖合同》不足以证明在签订《租赁协议（合同）》时，原告将涉案商铺按购置时的原状转交给两被告的事实。故原告请求两被告按房地产权证的附图恢复原状的请求，没有合同依据，本院不予支持。被告侨瀛公司应按涉案商铺的《房地产权证》分户图标明的位置、四至及面积交还给原告，并支付自2015年10月起至2016年5月的租金。
对于被告侨瀛公司要求追加案外人作为本案当事人的问题。因为，被告与案外人的转租关系是属另一法律关系，且本案在涉案商铺所在商场张帖公告通知涉案商铺的实际使用人和承租人到本院登记权利，均没有实际使用人和承租人登记。被告以与案外人的合同关系履行不能为由抗辩没有违约，理由不成立，本院不予支持。
对于原告要求被告港联公司承担连带清偿义务的请求，因与合同约定不符，本院不予支持。
被告港联公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法作出缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告张春丽与被告广州侨瀛投资管理有限公司、被告广州市港联长江物业管理有限公司签订的《租赁协议（合同）》。
二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州侨瀛投资管理有限公司将广州市荔湾区XX商铺按《房地产权证》的分户图标明的位置、四至及面积交还给原告张春丽。
三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州侨瀛投资管理有限公司一次性支付2015年10月起至2016年5月的租金及违约金（租金分段计算：其中2015年10月、11月按月租金1692元计算、2015年12月起至2016年5月按月租金1861元计算；违约金分段计算：其中2015年10月、11月的违约金以月租金1692元为本金，分别从2015年10月16日、11月16日计算。2015年12月起至2016年5月租金的违约金以月租金1861元为本金，从应付租金当月16日起计算至2016年5月31日止。上述违约金标准按每日万分之五计算，违约金应不超过本金为限）给原告张春丽。
四、驳回原告张春丽的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费273元，由被告广州侨瀛投资管理有限公司承担。
如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 何锦堂
二〇一六年十一月二十八日
书记员 吴 帆
陈家乐