广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8846号
上诉人（原审被告）：邱国华，男，1965年1月8日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县，
被上诉人（原审原告）：佛山市南海区晋原房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区黄岐广佛路中南花园嘉悦居1-3座南海路首层10号铺，注册号440682600788967。
经营者：梁润华。
委托诉讼代理人:谢志锐，广东枫丹律师事务所律师。
委托诉讼代理人:叶泳强，广东枫丹律师事务所律师。
原审第三人：黄剑文，女，1976年3月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，
原审第三人：江健慧，女，1976年8月24日出生，汉族，住广东省广宁县，
上诉人邱国华因与被上诉人佛山市南海区晋原房地产中介服务部（以下简称晋原服务部）、原审第三人黄剑文、江健慧居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
邱国华上诉请求：1.驳回晋原服务部的一审诉讼请求；2.由晋原服务部承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决没有正确适用《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，对晋原服务部作为居间人在《房屋买卖合约》中应尽的义务以及收取中介服务费的前提条件没有予以明析，导致本案错判。1.根据《房屋买卖合约》可以推断晋原服务部作为居间人应当向邱国华以及黄剑文、江健慧提供订立合同的媒介服务。一审判决认定晋原服务部在本案中作为居间人履行的是向邱国华报告订立合同的机会的义务错误。《房屋买卖合约》第五条第3款约定中介服务费由代理费和咨询费构成，也证实了晋原服务部应当提供订立合同的媒介服务。2.晋原服务部在《房屋买卖合约》中没有尽到提供订立合同的媒介服务的所有义务。晋原服务部在签署《房屋买卖合约》后没有提供与订立合同相关的媒介服务。正是因为晋原服务部怠于履行上述义务，导致《房屋买卖合约》最终没有履行。（二）一审法院没有将“代理费及咨询费”和“房地产经纪服务费”与“中介费”进行区分及准确定性，从而导致错判。1.若晋原服务部仅是居间人，其收取的是咨询费，不是代理费。收取代理费的前提是晋原服务部受邱国华的委托从事具体的业务才能收取代理费。在本案中，晋原服务部没有任何的代理行为，所以不能收取代理费。2.对于咨询金。晋原服务部作为专业的房屋中介方，提供的代理服务应当是贯穿整个房屋买卖的各个环节，其费用应占大部分，咨询费应仅占少部分，邱国华认为5000元较为合适。也就是说晋原服务部促成《房屋买卖合约》的订立仅应收取5000元。3.《咨询及中介服务费确认书（买方）》中约定的56000元是房地产经纪服务费，经纪是包括行纪和委托，与居间不同，经纪的内容和范围比居间要大。经纪服务费实际上也是包括委托的费用，但晋原服务部在本案中没有任何的委托代理行为，所以无论是代理费及咨询费、经纪服务费，都不仅包括居间费还包括代理费。一审法院没有对56000元的费用进行细分，一概认定为中介费，显然错误。正是因为代理费及咨询费、房地产经纪服务费均与单纯的居间费存在巨大的差别，所以《房屋买卖合约》第五条第3项规定是不合理、错误的。（三）晋原服务部没有尽到《房屋买卖合约》中约定的义务以及一般房地产中介应尽的义务，依法不应当收取中介服务费。1.晋原服务部未促请邱国华与黄剑文、江健慧见面并处理房屋买卖的具体事宜。2.晋原服务部没有完成代为提交网签备案资料、向银行提交按揭贷款资料、办理房屋过户等一系列促成邱国华与黄剑文、江健慧成功交易的服务。3.晋原服务部没有尽到《房屋买卖合约》第五条的义务。4.涉案56000元的收费标准以及在房屋买卖过程中需要提供何种服务才能够收取上述费用，一审法院没有要求晋原服务部详细说明其工作内容。（四）晋原服务部故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，不得要求邱国华支付报酬。晋原服务部带邱国华看房时，涉案两套房屋是相通的，邱国华咨询晋原服务部的工作人员，答复是相通的两套房屋首付支付方式是按一套房屋的方式支付，但邱国华向银行工作人员了解相通两套房屋是按两套房的方式来支付。（五）为查明本案事实，二审法院应当要求黄剑文、江健慧出庭陈述意见。
晋原服务部辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。
黄剑文、江健慧未发表陈述意见。
晋原服务部向一审法院起诉请求：1.邱国华支付中介服务费56000元，并支付以56000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年11月3日起至付清日止的利息；2.邱国华承担诉讼费。
一审法院认定事实：涉案两套房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园瑞丰阁1607房、1608房，1607房的登记权属人为江健慧，1608房的登记权属人为黄剑文。
2016年10月28日，黄剑文、江健慧出具委托书委托黄永俊代为出售涉案两套房屋，委托代理权限为签署房屋买卖合同、收取定金。
2016年11月2日签订的《房屋买卖合约》抬头写明卖方为黄剑文、江健慧，代理人黄永俊，买方为邱国华，经纪方为晋原服务部，《房屋买卖合约》约定：买方向卖方购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐广佛路南侧瑞安花园瑞丰阁1607房、1608房，建筑面积分别为72.25平方米、44.2平方米，房地产权证编号分别为0200534132、0200534117，成交价为2808000元；定金50000元，买方在签署《房屋买卖合约》时支付10000元给卖方，剩余40000元买方应在2016年11月5日前支付给卖方，卖方收到定金后应积极配合买方办理房屋按揭及过户手续，首期楼款950000元，买方应在买卖双方到地税部门办理申请交税并领取回执当天支付给卖方，尾期楼款1808000元整由买方申请的贷款银行直接转账给卖方（如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在办理房屋过户手续并领到房屋受理回执之前现金补足给卖方，具体数额以银行出具的同意贷款数为准）；基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及咨询费，详细见服务收费确认书，于签署《房屋买卖合约》当天支付；买方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止。其中，《房屋买卖合约》第六条第1款约定：《房屋买卖合约》签订后，若买卖双方有以下情形之一的，即视为违约，并有权要求违约方赔付相当于定金双倍或相当于总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买涉案两套房屋；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致合同目的不能实现；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合同条款；（5）其他不履约或不完全履约之情形；若任何一方出现上述违约行为的，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，守约方已支付的，经纪方不退回，应由违约方赔偿守约方；若买卖双方出现本条第1款的违约行为，或其亲属、代理人私下成交给物业，或买卖双方任何一方未能依合同条款卖出或买入涉案两套房屋，即均视为违约，需向经纪方赔付因买卖双方违约而给经纪方造成的损失，则违约之一方须即时付予经纪方相当于成交价3%的违约金。晋原服务部、邱国华提供的《房屋买卖合约》落款买方由邱国华签名，经纪方由晋原服务部盖章，邱国华提供的《房屋买卖合约》卖方处由黄剑文、江健慧的代理人黄永俊签名，并由黄永俊代签“黄剑文、江健慧”的名字，晋原服务部提供的《房屋买卖合约》除上述签名外，又另行签署了“黄剑文、江健慧”的名字，晋原服务部主张该签名由黄剑文、江健慧本人所签。
同日，黄剑文、江健慧的委托代理人黄永俊出具收据确认收到邱国华支付的涉案两套房屋的定金10000元。
同日，邱国华签署《咨询及中介服务费确认书（买方）》，确认邱国华因晋原服务部提供的咨询及中介服务，成功购买涉案两套房屋，邱国华同意支付56000元作为房地产经纪服务费。
2016年12月26日，晋原服务部提起诉讼。诉讼中，邱国华确认其名下没有涉案房屋；邱国华确认《房屋买卖合约》签订，邱国华曾与黄剑文、江健慧沟通涉案两套房屋的交易事宜，其未否认黄永俊的代理权限及《房屋买卖合约》对黄剑文、江健慧的效力，亦未向其作出不出售涉案两套房屋的意思表示。
一审法院认为，《房屋买卖合约》与《咨询及中介服务费确认书（买方）》是当事人各方真实意思表示，合法有效。晋原服务部作为居间人，其法定义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，现在晋原服务部促成下，邱国华与黄剑文、江健慧签订了《房屋买卖合约》，涉案两套房屋不存在继续交易的障碍，且邱国华亦未提供证据证明晋原服务部故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况的情况下，晋原服务部已履行了居间人提供交易机会的义务，邱国华应支付相应中介费予晋原服务部。晋原服务部提供了黄剑文、江健慧出具的授权委托书并提供了黄剑文、江健慧确认的《房屋买卖合约》，且邱国华亦表示在其与黄剑文、江健慧就涉案两套房屋的交易进行协商的过程中黄剑文、江健慧未就合同对黄剑文、江健慧的效力问题提出异议，邱国华认为黄永俊无权代理黄剑文、江健慧签订《房屋买卖合约》的抗辩没有事实依据，一审法院依法不予采纳。邱国华认为其购买涉案房屋中第一套房屋可贷款房屋成交价的70%，涉案房屋中的第二套只可贷成交价的30%，在邱国华主张其名下没有房屋的情况，邱国华对涉案房屋可贷款金额的陈述与签订《房屋买卖合约》时的房贷政策并不相符，邱国华亦未提供证据证明其陈述，且《房屋买卖合约》明确注明邱国华向黄剑文、江健慧购买的为两套房屋，并注明各房屋的建筑面积及产权证编号，综上，一审法院对邱国华认为晋原服务部隐瞒订立合同的重要事实、损害邱国华利益的抗辩依法不予采纳。邱国华作为民事行为能力人，在民事活动中应尽谨慎注意义务，对己方将享有的权利及将承担的义务作充分认识了解，合同一经签订即具有法律约束力，邱国华主张其未看《房屋买卖合约》内容即签名并非免责的事由，邱国华认为《咨询及中介服务费确认书（买方）》对于中介费的支付附加了条件的抗辩亦没有事实依据，一审法院不予采纳。
晋原服务部虽促成邱国华和黄剑文、江健慧就涉案两套房屋签订了《房屋买卖合约》，但《房屋买卖合约》签订后邱国华仅支付了部分定金10000元，后续定金40000元尚未支付，且晋原服务部尚未协助邱国华办理涉案房屋按揭贷款、过户等与涉案房屋交易的有关手续，一审法院综合考虑《房屋买卖合约》的履行情况、晋原服务部的实际损失情况、邱国华的过错程度、《房屋买卖合约》及《咨询及中介服务费确认书（买方）》对中介费的约定等情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定邱国华支付晋原服务部中介费30000元。
依据晋原服务部与邱国华之间的《房屋买卖合约》及《咨询及中介服务费确认书（买方）》约定，邱国华应在签订合同当日即2016年11月2日支付中介代理费，现履行期限早已届满，邱国华至今未支付该款项已构成违约且给晋原服务部造成了利息损失，按《房屋买卖合约》约定邱国华应按日1%支付违约金，现晋原服务部请求以欠付款项为本金按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，该标准低于双方约定的违约金支付标准，属于晋原服务部自行处分权利行为，且未违反法律规定，故一审法院依法予以准许，即邱国华应以30000元为本金从2016年11月3日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予晋原服务部。
黄剑文、江健慧经一审法院合法传唤未到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、邱国华应于判决发生法律效力之日起十日内支付中介费30000元予晋原服务部；二、邱国华应以30000元为本金从2016年11月3日起至上述第一项判决履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息予晋原服务部，本项随上列第一项清；三、驳回晋原服务部的其他诉讼请求。一审案件受理费1210.5元，由晋原服务部负担560.5元，邱国华负担650元。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为居间合同纠纷。根据邱国华的上诉意见和晋原服务部的答辩意见，本案二审的争议焦点为：邱国华应否向晋原服务部支付中介费，如果应该支付，该中介费的金额是多少。
本案中，邱国华、晋原服务部与黄剑文、江健慧三方签订《房屋买卖合约》，约定黄剑文、江健慧将涉案两套房屋出售给邱国华，并且约定“基于晋原服务部提供的中介服务，买卖双方同意向经纪方支付代理费及咨询费：详细见服务收费确认书，于签署房屋买卖合约当天支付”。同日，邱国华与晋原服务部签订《咨询及中介服务费确认书（买方）》，主要内容为“邱国华确认晋原服务部提供咨询及中介服务，成功购买涉案两套房屋，为此，邱国华同意支付56000元予晋原服务部作为房地产经纪服务费”。由此可见，晋原服务部已向邱国华提供了咨询及中介服务，促成邱国华与黄剑文、江健慧达成交易，邱国华应依约向晋原服务部支付中介费。邱国华上诉主张晋原服务部没有尽到提供订立合同的媒介服务的所有义务。经审查，邱国华已就涉案两套房屋与黄剑文、江健慧签订《房屋买卖合约》，可见晋原服务部已向邱国华提供了订立合同的媒介服务，故邱国华的该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。邱国华上诉主张晋原服务部未尽到《房屋买卖合约》中约定的义务以及一般房地产中介方应尽的义务，包括：未促请邱国华与黄剑文、江健慧见面并处理房屋买卖的具体事宜；没有完成代为提交网签备案资料、向银行提交按揭贷款资料；办理房屋过户等一系列促成邱国华与黄剑文、江健慧成功交易的服务；没有尽到《房屋买卖合约》第五条的义务，因此晋原服务部不应收取中介服务费。经审查，由于黄剑文、江健慧的委托代理人已向邱国华、晋原服务部出示授权委托书，倘若邱国华认为有必要进一步核实委托代理人的授权，可要求黄剑文、江健慧当面确认授权事宜，但邱国华在签订《房屋买卖合约》前未向黄剑文、江健慧的委托代理人提出该要求，且签订《房屋买卖合约》后晋原服务部亦要求黄剑文、江健慧在晋原服务部持有的该合约上签名来对出售涉案两套房屋的事实进行确认。晋原服务部之所以未代买卖双方提交网签备案资料以及向银行提交按揭贷款资料，是因为邱国华尚未继续履行《房屋买卖合约》，而非晋原服务部怠于履行义务。邱国华上诉主张晋原服务部隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，晋原服务部工作人员带邱国华看房时告知邱国华两套房屋的首付支付方式是按一套房的方式来支付。经审查，由于《房屋买卖合约》约定涉案两套房屋总价款为2808000元，首期楼款为950000元，首期楼款占总价款的33.83%，即邱国华在签订《房屋买卖合约》时已明知其需支付的首期楼款已超过当时购房政策中首套房首期楼款最低需支付的比例30%。邱国华提供的证据不足以证明晋原服务部隐瞒与订立合同有关的重要事实。邱国华的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。
邱国华上诉主张晋原服务部仅应收取咨询费5000元，不能收取代理费。经审查，晋原服务部已经促成买卖双方成功交易，完成了房屋买卖的重要环节，但晋原服务部尚未协助邱国华办理涉案房屋按揭贷款、过户等与涉案房屋交易的有关手续，因此一审法院综合考虑《房屋买卖合约》的履行情况、邱国华的过错程度、晋原服务部因邱国华违约造成的损失、双方约定的中介费金额等，根据公平原则和诚实信用原则，酌定邱国华支付晋原服务部中介费30000元，并无不当，本院予以维持。邱国华该上诉主张，有失公平，本院不予支持。
综上所述，邱国华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人邱国华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 覃心怡