广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠斗法民三初字第616号
原告珠海市西海房地产投资有限公司，住所地广东省珠海市斗门区（社区商业中心）。组织机构代码××。
法定代表人王华，该公司总经理。
委托代理人陈亮，集团公司员工。
被告陈耀明，男，汉族，公民身份号码×××273X，住广东省珠海市斗门区。
原告珠海市西海房地产投资有限公司（以下简称西海房产公司）诉被告陈耀明商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告西海房产公司的委托代理人陈亮到庭参加诉讼，被告陈耀明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西海房产公司诉称：被告向原告购买坐落于珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号岭峰国际小区的＊房，双方于2013年5月3日签署商品房买卖合同。合同约定：总房款为1301511元，其中按揭贷款91万元，首期房款391511元，并约定逾期付款违约责任等内容。被告于2013年4月26日前支付部分首期款131209元，按揭贷款部分的房款已付。为缓解被告支付首期房款的压力，双方于2013年5月3日签署《借款协议》，约定被告可分期支付部分首期房款即130151元，但应在24个月内即应在2015年5月2日前分八期付清，即每期应支付16269元（第八期应付16268元）。但被告仅支付了前三期款项共48807元，第四期至第八期款项至今未付，尚欠原告81344元房款。被告未按合同约定支付房款，其行为已构成违约，应按约定承担逾期付款的违约责任。虽经原告多次催讨，被告至今仍未履行清偿义务。原告不得已向人民法院起诉，请求判令：1、被告立即支付所欠房款81344元；2、被告立即支付违约金6657元（以所欠房款为基数按每日万分之三计算至被告实际付清房款之日止，暂计至2015年7月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。
原告西海房产公司对其诉称提供证据材料如下：
1、认购合同、签约通知单、商品房买卖合同及附件、房产证，拟证明双方存在房屋买卖合同关系，被告应付总房款、应付首期款，部分首付款支付方式等情况；
2、收据三张，拟证明被告已付的部分首期款金额为131209元；
3、借款协议，拟证明双方就被告延期、分期支付部分首期款达成协议，实为被告陈耀明欠部分首期房款130151元的欠据；
4、收据两张，拟证明被告已还部分首期款48807元，尚欠的首期款余额。
被告陈耀明缺席，没有提交答辩状和证据材料。
原告提交的证据经当庭出示，现本院对证据审查认定如下：原告提交的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认。
经审理查明：2013年4月1日，原告与被告签订《岭峰国际房屋认购合同》（以下简称认购合同），合同约定：被告认购原告开发的位于珠海市斗门区桥东连兴路188号＊房，建筑面积146.48平方米，总房款1301511元。购房定金5万元，如被告在签署本合同时未付清购房定金，余款4万元须两天内即2013年4月3日前补齐。付款方式约定为银行按揭付款：自本合同签署之日起七天内，即2013年4月8日前，须付清总房款之30%即391511元（含定金），并与原告签订《珠海市商品房买卖合同》，购房余款91万元由被告向银行申办七成二十年的银行按揭贷款，被告应在签订本合同之后七日内向银行提交办理按揭贷款申请所需的有关资料并知会原告，……双方还在认购合同中备注：1、开发商赠送10%，金额为130151元；2、开发商垫付10%，金额为130151元，需两年内即2015年4月1日前支清（免息）；3、首期款为131209元。
2013年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告购买原告位于珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号岭峰国际花园＊房，建筑面积146.48平方米，该商品房属现房，按套出售，总价款为1301511元。合同第八条第一款第（2）项约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。该条还约定，逾期应付款是指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。但合同第六条载明的付款方式及期限内容空白，另注明（详见补充协议）。合同附件三《补充协议》第四条约定，原、被告同意按下列第二种方式付款：……二、被告选择按揭方式支付购房款的，须于2013年5月3日前付清该商品房首期购房款391511元（含定金），余款91万元由被告向银行贷款支付。
2013年5月3日，双方还签订《借款协议》，协议约定被告向原告借款130151元用于购买住房，借款期限24个月，即2013年5月3日起至2015年5月2日止，还款方式为分期付款，期数为八期，每年分四次支付每三个月支付一次，具体为第一期2013年8月3日前支付16269元，第二期2013年11月3日前支付16269元，第三期2014年2月3日前支付16269元，第四期2014年5月3日前支付16269元，第五期2014年8月3日前支付16269元，第六期2014年11月3日前支付16269元，第七期2015年2月3日前支付16269元，第八期2015年5月2日前支付16268元。如被告未能按期偿还应还款项，则自当期清偿日后第二天起每逾期一日，被告按当期应还款项千分之二的标准向原告支付违约金。借款利息无。
2013年4月1日，被告向原告支付购房定金5000元；2013年4月3日，被告向原告支付购房定金45000元；2013年4月26日，被告向原告支付购房款81209元；2013年8月23日，被告向原告支付购房款16269元；2014年3月18日，被告向原告支付购房款32538元；第四期至第八期购房款共计81344元未付。
2014年5月30日，原告为被告办理了珠海市斗门区白蕉镇连兴路188号＊房的房地产权证，权证号码为粤房地权证珠字第××号。
2015年7月27日，本院根据原告申请对权属人为被告陈耀明的涉案房产产权予以查封。
本院认为：原告与被告签订的《岭峰国际房屋认购合同》、《商品房买卖合同》和《借款协议》，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据本案查明的事实，被告购买涉案房屋共需向原告支付购房款1171360（1301511（房屋总价款）-130151（开发商赠送金额）】元，减去被告通过银行贷款支付给原告的按揭款91万元，被告需直接向原告支付的购房款为261360元。根据原被告双方的约定，该261360元中131209元（含定金）被告须在2013年5月3日前付清，该261360元中剩余的130151元双方约定通过被告向原告借款的方式支付。根据庭审查明的事实，该《借款协议》名为借款合同，实为就被告购买涉案房屋双方达成的分期支付房款130151元的协议。被告没有按照《借款协议》约定的期限向原告支付第四期至第八期的购房款，累计拖欠原告购房款81344元，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行的违约责任，原告请求被告支付拖欠的购房款81344元有事实和法律依据，本院予以支持。
原被告双方在同一天签订了《商品房买卖合同》和《借款协议》，均约定了被告逾期付款的违约责任。《商品房买卖合同》约定，被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同，双方继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。而《借款协议》约定，如被告未能按期偿还应还款项，则自当期清偿日后第二天起每逾期一日，被告按当期应还款项千分之二的标准向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，原告主张按照《商品房买卖合同》约定的每日万分之三的标准计算被告逾期付款的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，但违约金应当分段计算，具体数额应以本院核算的为准。经本院计算：2014年5月4日至2014年8月3日期间的违约金为449元（16269元×92天×0.3‰／天），2014年8月4日至2014年11月3日期间的违约金为898元（32538元×92天×0.3‰／天），2014年11月4日至2015年2月3日期间的违约金为1347元（48807元×92天×0.3‰／天），2015年2月4日至2015年5月2日期间的违约金为1718元（65076元×88天×0.3‰／天），以上合计4412元；2015年5月3日之后的违约金以81344元为计算基数，按照每日万分之三的标准计算至本院判决清偿之日止。
被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈耀明于本判决生效之日起七日内向原告珠海市西海房地产投资有限公司支付拖欠的购房款81344元；
二、被告陈耀明于本判决生效之日起七日内向原告珠海市西海房地产投资有限公司支付逾期付款违约金（其中2014年5月4日至2015年5月2日为4412元，2015年5月3日之后的违约金以81344元为计算基数，按照每日万分之三的标准计算至本院判决清偿之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2000元，减半收取1000元（原告珠海市西海房地产投资有限公司已预交）、保全费900元，合计1900元，由被告陈耀明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
代理审判员 刘改宏
二〇一五年十月十五日
书 记 员 刘华东
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。