江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）新民初字第1824号
原告无锡市天缘物业管理有限公司。
法定代表人马灯记。
委托代理人许国平。
被告孟丽莎。
原告无锡市天缘物业管理有限公司（以下简称天缘公司）与被告孟丽莎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法由审判员郭莹华适用小额诉讼程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告天缘公司的委托代理人许国平、被告孟丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天缘公司诉称，在其公司为孟丽莎所居住的无锡市新区XX家园小区提供物业服务期间，孟丽莎自2012年11月1日起未支付物业管理费，现要求孟丽莎支付2012年11月至2015年12月的物业管理费8884.10元及违约金（以欠缴金额为基数按每日万分之五自逾期之日起计算至实际支付之日止），并承担本案的诉讼费。
被告孟丽莎辩称，天缘公司物业管理服务不到位，家里两次被偷，家中的漏水问题也未予解决，在天缘公司维修好之前不同意支付，并且物业费中应当将其之前维修漏水的费用折抵掉；其交给前一任物业公司南丰公司的物业费共计交到了2013年1月。
经审理查明，孟丽莎系无锡市XX家园29号1101室房屋业主，该房屋建筑面积为179.84平方米，由天缘公司为该小区提供物业管理服务。无锡市新区江溪街道XX家园业主委员会（以下简称业委会）与天缘公司在《XX家园物业服务合同》中约定：服务期间为2012年11月1日至2017年10月31日；住宅物业的物业服务费为0.85元／月·平方米，公共能耗费为0.15元／月·平方米，电梯使用费为0.3元／月·平方米，合计1.3元／月·平方米；每半年预付一次，每半年首月5日前缴纳，逾期交纳的需按照每日3‰承担违约金。2012年11月1日至2015年12月31日期间的物业费孟丽莎至今尚未缴纳。天缘公司以张贴公告、口头告知等形式进行了催缴，因孟丽莎仍未支付，天缘公司遂诉至本院。
上述事实，有房屋登记簿证明、《XX家园物业服务合同》、催缴函、缴费通知及张贴照片一组及双方当事人陈述等证据在卷佐证。
诉讼中，孟丽莎提供了照片及视频一组，证明小区存在消防设施缺失、小区乱拉电线、随意让快递公司进驻等情况以及其家中墙面、顶面均有渗漏水的情形。天缘公司表示其公司已经按照合同约定的服务标准提供了相对应的服务，关于乱拉电线等情况其公司也向相关业主提出过并在小区内张贴过通知要求予以整改，但因其公司并无执法权，故未能强行制止，消防系统、门禁系统等问题在其公司进驻前即已存在，其公司进驻后已与业委会协商启用大修基金进行整体修整，也将相关情况向开发商及有关部门进行了反映，但因动用大修基金需要征询全体业主意见，故目前尚在处理中。为此，天缘公司提供了业委会备案回执、XX家园房屋质量问题清单、函件、业主委员的证明、部分业主表决票等证据证明其公司已经在履行相应的职责。孟丽莎表示对此部分证据没有意见，但认为没有最终解决问题。
诉讼中，天缘公司表示仅主张违约金1500元，剩余部分放弃。
本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，孟丽莎所居住的房屋由天缘公司提供物业服务，天缘公司与XX家园业委会订立的《物业服务合同》明确了相关的权利义务，孟丽莎应依照合同约定向天缘公司缴纳相应的物业管理费。物业管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，而不是指向某一特定的业主。天缘公司在进驻该小区后对小区内遗留的门禁、消防系统等整体性问题与业委会进行了协商并做了一定的处理工作，已依据其服务等级对应的服务标准尽到了一定的物业管理服务义务。至于孟丽莎家中存在的漏水问题并非天缘公司的原因造成，而对于外墙等公共区域维修所需的大修基金的处分权也不在天缘公司，孟丽莎以此为由拒交物业费理由并不充分。且孟丽莎自天缘公司为该小区提供服务开始即未交物业费，也不利于物业公司及时有效的为全体业主服务。故孟丽莎对于欠付的物业费应当予以补缴。当然，天缘公司在平时物业服务的过程中，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，也应当加强改进、尽快提高服务质量，并应当经常且及时与业主沟通，以利于小区的安定团结和环境建设。如果天缘公司在工作中确有违反合同约定的服务质量标准，或对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化，或者构成侵权的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对天缘公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向天缘公司主张权利。
诉讼中，孟丽莎称其已经缴纳了2013年1月前的物业费，但并未提供证据证明，故对其抗辩意见不予采信。经核算，孟丽莎尚欠2012年11月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费、电梯使用费共计8884.10元，应予支付。因合同明确了缴费时间，且天缘公司也经过张贴通知、公告等方式进行了催告，故孟丽莎应当依据《物业管理合同》的约定承担逾期付款的违约责任，天缘公司自愿将逾期计付违约金的计算标准调整为每日万分之五，并据此仅主张违约金1500元，未超过合同约定的标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
孟丽莎应于本判决发生法律效力之日起五日内支付天缘公司2012年11月1日至2015年12月31日止的物业服务费、公共能耗费、电梯使用费各项共计8884.10元及逾期支付的违约金1500元，合计10384.10元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元（此款已由天缘公司预交），由孟丽莎负担（天缘公司同意其预交的案件受理费由孟丽莎直接支付，本院不再退还，由孟丽莎在本判决发生法律效力之日起五日内向天缘公司支付）。
本判决系终审判决。
审判员 郭莹华
二〇一五年十月十二日
书记员 狄春欢
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；
（五）按时缴纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。