广东省四会市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1284民初1861号
原告：广东恒基物业管理公司，住所地：广州市天河区穗园路穗园东街45号3A07房，统一社会信用代码：914400001903744087。
法定代表人：林粤，系该公司总经理。
委托代理人：李美，系广东金马波士德律师事务所律师。
委托代理人：许俊杰，系该公司员工。
被告：江志强，男，汉族，1978年3月13日出生，住四会市，
原告广东恒基物业管理公司与被告江志强物业服务合同纠纷一案，本�2017年8月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒基公司的委托代理人李美到庭参加了诉讼，被告江志强经本院依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2008年1月7日与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方，以下简称“开发商”）签订了《前期物业服务合同》，委托广东恒基公司对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至“珠江新城”的业主委员会成立之日止。合同约定物业服务费住宅按照0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，广东恒基公司有权按拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。2010年11月1日原告与开发商又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日。后原告与开发商签订了《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务合同期限顺延至小区业主委员会成立时止。2014年3月，原告经四会市物价局的备案，不再单列公摊电费，物业服务费住宅按照1.18元/月/㎡的标准计收（原告实际从2014年4月开始按此标准计收）。被告所居住的四××市××街道××大道南珠江××单元（建筑面积：84.71㎡），一直拖欠物业管理费不交，至今仍欠以下费用未缴：自2013年9月起至2017年6月的物业管理费4481元（暂计至2017年6月30日）；滞纳金2907.07元（诉讼请求实际上是按照应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算滞纳金，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2017年7月10日），自2013年4月至2014年3月的公摊电费122.6元。以上欠费总计7510.67元。2013年3月29日，被告江志强跟前业主潘岳忠购买上述房屋，并办理了过户手续，但被告江志强和前业主潘岳忠一直未告知原告其转让筑湖轩19-1326单元房屋的事实，也一直未到原告处办理新旧业主交接手续。原告在本案起诉查册时，才得知这一事实，因此，原告催缴上述房屋的物业管理费的业主署名仍是前业主潘岳忠，但本案被告是有收到原告的相关催缴文件的。原告在每个季度的第一天和季末都会向被告所在房屋发送缴费通知书，公告栏张贴缴费通知，不定时的采用挂号信、EMS的方式邮寄缴费通知书，每个季度都会对欠费业主上门黏贴缴费单。而被告经原告一直提醒及催缴，仍然拒不缴纳物业管理等费用。原告按照合同的约定提供了物业管理服务，被告应当按时交纳相关的物业管理费等费用。被告拒不缴纳费用的行为已经损害了原告的合法权益，并对原告为小区业�提供物业管理服务造成了不利的影响。为此，特向法院提起诉讼，请求1.依法判令被告立即将拖欠的物业管理费人民币4481元，以及滞纳金2907.07元（从欠费之日起，管理费暂时计至2017年6月30日；滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2017年7月10日，实际计至被告支付完毕所拖欠的费用为止），以及公摊电费122.6元（2013年4月至2014年3月）支付给原告。以上拖欠费用合计人民币7510.67元。2.本案的诉讼费用全部由被告承担。
原告递交证据：1.2008年签订《前期物业服务合同》。2.2010年签订的《前期物业服务合同》。3.《珠江新城前期物业服务合同补充协议》。证据1-3证明原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订了《前期物业服务合同》并约定双方的权利义务，约定由�告为四会市珠江新城小区提供物业管理服务。4.物业服务收费备案表，证明经四会市物价局批准备案，从2014年3月开始，不再单列公摊电费，直接并入物管管理费中，标准从0.98元/月/㎡变更为1.18元/月/㎡。5.广东恒基物业管理公司四会分公司的营业执照，证明原告为更好管理珠江新城小区，并应四会市地税等政策的要求，在四会市设立的分公司，主要负责关于收费等事务，如催收物管费、交税等等。6.不动产登记资料查询结果证明，（1）证明被告所有的物业在原告的物业管理区域内，以及被告物业的基本登记情况；（2）证明在2013年3月29日，被告江志强向前业主潘岳忠购买珠江新城筑湖轩19-1326单元房屋，但双方买卖房屋的事实并未告知原告，也未到原告处办理新旧业主交接手续，原告在起诉时得知这一事实。7.欠费明细表，证明原告诉讼请求的具体计算标准和计算方�。8.缴费通知单、律师函、交款通知书、催缴通知书，（1）证明原告除电话催收、上门催收，同时通过邮寄信件、律师函的方式催收物管费，但是被告仍然拒不缴纳。（2）证明由于被告江志强购买珠江新城筑湖轩19-1326单元至今未告知原告房屋买卖的事实，因此原告催缴案涉房屋的催款资料的仍是署名前业主潘岳忠，但被告对此事收悉的。
被告没有提出书面答辩意见及递交证据。
经审理查明：被告是四会市东城街道四会大道南珠江新城小区筑湖轩19-1326单元房屋（建筑面积84.71㎡）的权属人，原告是该小区的物业管理企业。2008年1月7日四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）与原告签订了《前期物业服务合同》，委托原告对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，物�服务费住宅按照0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。原告提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，广东恒基公司有权按所拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。2010年11月1日原告与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10�31日，原告提供的物业管理服务内容不变。后原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业委会成立时止，高层及小高层住宅收费标准调为1.18元/月/㎡等。
被告物业属高层及小高层住宅，物业管理费2012年1月至2014年3月按0.98元/月/㎡，2014年4月至2017年6月按1.18元/月/㎡计算。被告从2013年9月起未向原告交纳物业管理费，至2017年6月被告拖欠原告物业管理费共计4481元、公摊电费122.6元（2013年4月至2014年3月）。2014年3月3日，广东恒基物业管理公司四会分公司申请对珠江新城小区高层住宅物业服务收费调整为1.18元/月/㎡，四会市物价局同意备案。广东恒基物业管理公司四会分公司系原告在四会设立的分公司，没有法人资格。原告主张按每日千分之一的标准计算滞纳金。
本院认�：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的前期物业服务合同，对被告具有法律约束力。
本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业费？物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出答辩意见，根据现有的证据，不足以证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告拒不缴纳物业费没有正当理由。
交纳物业管理费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务，业主不�约定交纳物业管理费及相关费用，属于违约行为，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付2013年9月至2017年6月物业管理费4481元，2013年4月至2014年3月公摊电费122.6元，本院予以支持。根据《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，滞纳金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。综合本案，本院认为本案违约金即滞纳金从2016年10月19日起按每日千分之一的标准计算至还清日止为宜。
物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利，业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系问题，物业服务企业和业主都应坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。总之，双方应当多一点沟通，�着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。
被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本院对本案审理，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
被告江志强于本判决发生法律效力之日起五日内支付2013年9月至2017年6月的物业管理费4481元、2013年4月至2014年3月公摊电费122.6元及滞纳金（从2016年10月19�起按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季应缴物业管理费为本金，至下个季度第一日起计算至还清日止）给原告广东恒基物业管理公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告江志强负担。
本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审
审判员 陈庆华
二〇一七年十月三十一日
书记员 何倩仪