浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙温执异终字第75号
上诉人（原审被告）：台州银行股份有限公司温州分行，住所地浙江省温州市鹿城区人民东路21号。
负责人：王剑波，该分行行长。
委托代理人：应欢欢，台州银行股份有限公司温州分行员工。
委托代理人：冯锡良，台州银行股份有限公司温州分行员工。
被上诉人（原审原告）：李美香。
委托代理人：潘崇国，浙江金土地律师事务所律师。
原审被告：赖茜忠。
原审被告：赖赛舟。
原审被告：林凡凡。
上诉人台州银行股份有限公司温州分行（以下简称台州银行温州分行）与被上诉人李美香、原审被告赖茜忠、赖赛舟、林凡凡案外人执行异议之诉一案，不服温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿执异初字第18号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
2015年4月7日，原审原告李美香起诉至温州市鹿城区人民法院称，原告于2011年8月24日向被告赖赛舟、林凡凡购买了坐落于温州市鹿城区信河街C地块（安平大厦）1幢1002室房屋，总房价为3068265元。原告于2012年6月21日前付清全部房款，赖赛舟、林凡凡于同年6月21日将该房屋相关证件交给原告，原告实际占有管理、使用了该房屋。由于当时该房屋尚不具备过户条件，赖赛舟、林凡凡于2011年8月24日委托陈群代为办理房屋产权登记、产权过户等，并办理了委托公证手续。当陈群去办理该房过户手续时，发现该房已被查封，原告即提出执行异议，后被驳回。原告又提起执行异议之诉。经与被告台州银行温州分行协商，法院作出了解除对该房查封的裁定。之后，经其他案件的债权人包括赖茜忠的申请，法院又查封了该房屋，原告再次向法院提出执行异议，又被驳回。原告认为，原告与赖赛舟、林凡凡之间的房屋买卖真实，依法有效，且原告系善意取得。而赖茜忠、台州银行温州分行与赖赛舟、林凡凡之间产生的债权债务发生在该房出卖之后，请求法院确认李美香与赖赛舟、林凡凡于2011年8月24日签订的房屋买卖合同有效；对涉案房屋解除查封并停止执行。案件受理费用由被告方负担。
原审被告台州银行温州分行辩称，本案名为买卖合同实为流质契约，应为无效合同。首先，涉案买卖合同第四条明显反映出，被告赖赛舟、林凡凡夫妇为都豪纺织品有限公司的债务提供反担保，且不能清偿时，以房抵债。况且，原告利用其平时与温州兴农融资担保有限公司（以下简称兴农担保公司）出纳叶园园的款项往来，制造虚假房屋合同，制造买受人已向出卖人支付购房款的假象，属于以合法形式掩饰非法目的。其次，诉争房屋买卖没有约定支付预付款亦未约定违约责任，与通常的房屋交易习惯不符。再则，本案属于以房抵债情况，双方达成协议后尚未办理过户登记手续，原告对未办理过户自身存在过错，抵债行为未成立。对涉案房屋予以执行符合法律规定。另外，委托书没有明确授权陈群签订房屋买卖合同，其系无权代理或者超越权限代理，且原告称自己系善意取得房屋也不符事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。
原审被告赖茜忠、赖赛舟、林凡凡没有提出答辩意见。
温州市鹿城区人民法院一审查明，原告李美香系兴农担保公司股东，两被告赖赛舟、林凡凡系夫妻关系。赖赛舟原有的房屋被拆迁后认购了坐落于温州市鹿城区信河街中段C区地块（平安大厦）1幢1002室的安置房。2008年8月6日，经温州市房产管理局预告登记，该房屋登记在赖赛舟名下。2011年8月24日，赖赛舟、林凡凡与陈群签订了委托书进行了委托公证，委托陈群将上述房屋出卖给李美香所有，并办理该房屋买卖过程中的其他相关手续，含房屋所有权、土地使用权登记和过户手续等。2011年8月24日，受托人陈群以赖赛舟、林凡凡（甲方）的名义与李美香（乙方）、兴农担保公司签订了房屋买卖合同，约定：甲方将其享有的坐落于温州市鹿城区信河街C地块1幢1002室（预测建筑面积91.59平方米）的房屋出售给乙方；成交价为3068265元，乙方必须在2012年6月21日之前付清全部房款，甲方指定收款人为兴农担保公司的出纳叶园园，该款全部用于归还该公司为温州市都豪纺织品有限公司向温州银行借款350万元的代偿款；甲方向兴农担保公司提供反担保，将该房屋给兴农担保公司作为抵押，现该公司同意本次房屋买卖；甲方应在乙方付清房款之日将该房屋交给乙方使用；目前房屋尚不具备登记条件，如今后具备登记或过户条件的，由甲方的委托代理人直接进行办理。兴农担保公司作为见证人在该合同上盖章。尔后，李美香分别于2012年4月的10日、23日、26日、6月21日通过中国工商银行汇至叶园园账户四笔共300万元，2012年6月21日李美香将余款68265元以现金方式交给叶园园，并由叶园园出具收款收据交李美香收执。同时，赖赛舟将该房屋相关手续交给李美香，后李美香将该房出租给他人。2013年7月16日，温州市房产管理局颁发了该诉争房屋的所有权证，房屋所有权人为温州市名城建设开发有限公司。2013年8月13日，赖赛舟取得了诉争房屋发票。次日，赖赛舟交纳房契税费后将房屋所有权证、房屋发票、契证交给李美香。当李美香在办理房屋转移手续时，发现诉争房屋被法院查封。
另查明，赖茜忠诉赖赛舟的民间借贷纠纷一案，经法院2013年4月23日判决，判令赖赛舟偿付赖茜忠借款290万元及利息。在法院审理台州银行温州分行诉赖赛舟、林凡凡、杨克金融借款合同纠纷一案时，依台州银行温州分行申请，法院于2013年7月8日作出民事裁定，查封了诉争房屋，并于2013年12月10日判决，判令赖赛舟、林凡凡偿付台州银行温州分行借款70万元及利息、逾期利息、复利。原告李美香得知该房屋被查封后提出案外人执行异议申请，法院裁定驳回了其执行异议。李美香不服，提起案外人执行异议之诉，经与台州银行温州分行协商，法院解除了对房屋的查封，李美香便申请撤回诉讼，法院准予李美香撤诉。之后，经其他案件的债权人申请，法院又查封了该房屋，李美香再次向法院提出执行异议，又被驳回。李美香仍不服，于2015年4月7日提起该案执行异议之诉。
该院一审认为，案外人对执行标的提出异议的，应就其享有的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，提出具体的事实和理由。本案争议的焦点在于法院对涉案房屋采取查封措施时，原告李美香是否因买卖取得停止对涉案房屋执行的权利。首先，被告赖赛舟、林凡凡于2011年8月24日委托陈群办理涉案房屋的买卖相关手续，并办理了委托公证手续，该委托书写明“赖赛舟、林凡凡将其夫妻房产坐落于温州市信河街中段C地块1幢1002室，计（预测）建筑面积：91.59平方米出卖给李美香所有”，且房屋买卖合同内容没有违反法律、行政法规的强制规定，应视为有效。根据支付房款的银行转账凭证、收款收据、房屋所有权证、契证、房屋拆迁产权调换协议及补充协议、安置房款结算单、房屋销售发票、物业管理票据、房屋租赁协议书等证据，足以证明李美香与赖赛舟、林凡凡之间的房屋买卖真实、合法。其次，涉案房屋买卖、交付在先，强制查封在后，故李美香对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。而被告台州银行温州分行提供不出对涉案房屋足以强制执行的证据。再则，尚未办理房屋买卖转移变更登记手续是因拆迁安置房屋暂时不具备过户条件所致，而李美香不存在过错。为此，李美香要求停止对涉案房屋的强制执行，合法有据，予以支持。而查封行为系具体的执行行为，李美香主张解除对涉案房屋的查封，属于对具体执行行为不服，不属于执行异议之诉的审理范围。赖茜忠、赖赛舟、林凡凡经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决：一、确认原告李美香与被告赖赛舟、林凡凡于2011年8月24日签订的房屋买卖合同有效；二、停止对诉争的坐落于温州市鹿城区信河街安平大厦1幢1002室（建筑面积91.60平方米，房权证鹿城区字第××号房屋所有权证）房屋的执行；三、驳回原告李美香的其他诉讼请求。案件受理费人民币27318元，由被告赖赛舟、林凡凡负担。
台州银行温州分行上诉称，根据委托书内容，陈群无权代理签订房屋买卖合同，该代签行为无效；房屋交易过程不符合常理，交易时间、交易参与人员及房款的资金流向均与兴农担保公司与赖赛舟、林凡凡之间签订的反担保合同书密切相关，该房屋买卖合同是兴农担保公司为实现反担保内容而制作的虚假合同，已经损害了上诉人的利益，该房屋买卖合同无效；未办理房屋过户手续系李美香存在自身过错，其也非善意取得，不享有排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实错误，请求本院二审撤销一审判决，确认房屋买卖合同无效，判令继续执行涉案房屋，一、二审诉讼费由李美香负担。
被上诉人李美香辩称，涉案房屋买卖真实，被上诉人已经支付全部房款并实际占有使用，未办理过户手续是房屋被法院查封所致，被上诉人不存在过错。且房屋买卖行为发生在上诉人及赖茜忠与赖赛舟、林凡凡债权债务之前，完全具备阻却执行的条件。陈群具有代理权，房屋买卖合同有效，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告赖茜忠、赖赛舟、林凡凡均没有提出答辩意见。
本院二审期间各方当事人没有提供新的证据。二审根据一审期间各方当事人提供的并经庭审质证的证据，确认一审判决认定的事实。
本院认为，本案争议的主要问题是涉案房屋的买卖是否真实有效，能否阻却执行。根据经公证的委托书内容记载，涉案房屋出卖人赖赛舟、林凡凡授权陈群代为办理房屋买卖事宜事实明确，故受托人陈群与被上诉人李美香签订的房屋买卖合同，反映了双方当事人的真实意思。李美香在支付全额房款后，出卖方已将相关权利凭证交付给李美香并将房屋交给李美香处置，说明李美香已实际占有使用了该房屋。涉案房屋买卖真实，内容合法，应属有效。现没有证据表明尚未办理房屋过户手续，李美香存在自身过错。且该房屋买卖行为发生在上诉人及赖茜忠与赖赛舟、林凡凡债权债务之前，故李美香对该执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利。一审判决停止对涉案房屋的执行并无不当。上诉人台州银行温州分行称该房屋买卖合同是兴农担保公司为实现反担保内容而制作的虚假合同没有事实依据，其提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回台州银行温州分行的上诉，维持温州市鹿城区人民法院（2015）温鹿执异初字第18号民事判决。
本案受理费27318元，由上诉人台州银行温州分行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈国庆
审 判 员 叶 峰
审 判 员 李爱素
二〇一六年三月十七日
代书记员 赵 凌