北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初59271号
原告（反诉被告）：北京金麟门汽车文化有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里。
法定代表人顾家，负责人。
委托诉讼代理人：彭宁燕，女，1958年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区东大桥路。
委托诉讼代理人：马莉，女，1972年8月27日出生，住北京市朝阳区八里庄西里。
被告（反诉原告）：刘尚，男，1987年12月15日出生，住山西省代县。
委托诉讼代理人：张巡礼，北京市玖典律师事务所律师。
原告（反诉被告）北京金麟门汽车文化有限责任公司（以下简称金麟门公司）与被告（反诉原告）刘尚（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金麟门公司之委托诉讼代理人彭宁燕,刘尚及其委托诉讼代理人张巡礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金麟门公司向本院提出诉讼请求：刘尚支付我公司欠付的租金66103.2元及违约金，以66103.2元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。事实及理由：2015年1月1日，我公司与刘尚签订一份《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》，约定刘尚承租位于北京市朝阳区蟹岛路1号蟹岛度假村内1号展厅的北京蟹岛国际房车展示中心的x、xx地块及其上63.72平方米的室内展厅用于经营房车，其中室外面积为442.8平方米，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，第一年享受50%的折扣优惠，租金为208137.6元，刘尚应当在每个计租期结束前15日向我公司支付下一期租金，刘尚应于合同签订时向我公司一次性交纳相当于三个月租金的租赁保证金，此外，合同还约定刘尚延期交纳应付款或费用，我方有权向其收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日止实际全额付清之日。合同签订后，刘尚仅交纳了租赁保证金，并陆续交纳租金90000元，余款经多次催要至今未付，故起诉。
刘尚辩称，我对金麟门公司所述合同签订的事实经过及相关约定无异议，对金麟门公司所述已交纳租金数额及保证金情况也认可，我也认为应当交房租，但因为在承租期间，金麟门公司提供给我的展厅发生漏水，导致我停业一个月且给我的装修造成严重破坏，给我展厅内安装的电视机和空调也造成损坏，该事故发生后，包括我在内的几个承租人去找过金麟门公司的实际负责人杜龙商议，杜龙明确表示要赔偿，当时让一个叫ＸＸ的人统计了我的损失，后来杜龙撤出蟹岛了，叫我们找他的合作伙伴吴国岱，吴国岱就不同意赔偿了。另外，我方查明，金麟门公司出租的场地是违建，不能注册，双方所签合同无效，所以金麟门公司起诉的违约金我不予认可。
刘尚提出反诉请求：1、确认我和金麟门公司签订的《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》无效；2、金麟门公司赔偿我损失87853元，包括顶棚装修损失60653元、漏水造成停业导致的租金损失15032元、设备及家电损失11898元。事实理由：出租场地不符合政策规定的经营条件，属违建，不能办理营业执照等手续，故认为双方租赁合同无效。我接收了租赁场地后，投资进行了装修，购买了办公设施和家电，在使用期间，因金麟门公司提供的场地严重漏水，给我造成巨大损失。
金麟门公司对刘尚的反诉答辩称，双方签订的是场地租赁协议，刘尚承租的室内面积只占到整个租赁标的的12%，故室内建筑是否有规划并不影响合同的效力，对刘尚反诉认为合同无效的请求不予认可。被告提供的装修依据只是预算，不能作为装修损失的依据，且其提到的漏水与损失之间并不存在必然的因果关系，刘尚自己装修是对室内部分做了分层，二层没有漏水，而一层漏水了，故一层漏水有可能是刘尚装修时自己破坏了防水层导致的。刘尚自称因漏水停业26天，并未提交证据对此进行证明。刘尚主张的设备及家电损失，并未提交充分的证据，其提交的购买票据无法证明购买的物品安装在承租场地内使用，目前有损失，且与漏水有关联。综上，对刘尚的反诉请求均不予认可。
原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、2015年1月1日，金麟门公司作为出租方（甲方）与刘尚（承租方、乙方）签订了《越野e族房产体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》，2、中国建设银行单位客户专用回单四份，3、证人齐某的证言，内容为证人是做装修的，是包工头，带着6、7个人的工程队一起干装修的活，于2014年9月通过装修公司的老黄认识了刘尚，刘尚位于朝阳区蟹岛度假村内的展览馆需要装修，自己带人承包了其中一层、二层的吊顶、水电安装、办公木门的安装、地板的铺设等，属于包清工，最后老黄给自己结清了工程款。4、照片，显示承租场所室内屋顶吊顶出现较大面积的水渍。另外，金麟门公司在审理中承认，出租给刘尚的室内部分屋顶房梁处于2015年6、7月份出现漏雨。金麟门公司还确认，涉案场地及地上物已于租期届满后由其自行收回并交付蟹岛度假村重新规划。
根据以上证据查明：1、刘尚与金麟门公司存在租赁合同关系，合同约定：刘尚承租位于北京市朝阳区蟹岛路1号蟹岛度假村1号展厅的北京蟹岛国际房车展示中心的x,xx地块，该地块室内63.72平方米，室外442.8平方米，乙方承租该场地用于经营房车；租期为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，免租期为合同签订之日起至2014年12月31日止，免租期内无需缴纳租金和物业管理费，但需承担实际使用的水、电等能源费用；按场地面积室内每日每平方米4元，室外每日每平方米2元，全年租金合计￥416275.2元。第一年享受50%的折扣优惠，优惠后的租金为￥208137.6元，以上租金不含物业管理费和宣传费；乙方应在每个计租期结束前15天向甲方支付下一计租期的租金，本协议签订3个工作日内，乙方按本协议规定开始计算乙方租期时，向甲方支付第一个计租期（2015年1月1日起至2015年12月31日止）的12个月租金，数额为￥208137.6元；乙方可以现金或银行支票或银行汇款的方式向甲方支付租金，租金交到甲方书面指定的账户之日为乙方实际付款日，乙方不能按规定时间向甲方交付场地租金以及宣传费用，则乙方按本协议第六条向甲方交纳滞纳金；乙方应当在本合同签订时，同时向甲方一次性交纳相当于三个月租金的租金保证金，计52034.4元人民币，如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从租赁保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，在本合同租期内，如乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的10日内，将保证金余额无息返还；乙方延期向甲方交纳其应付款项或费用，则甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款项或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日；该场地的搭建、装修，乙方的方案应事先交由甲方和甲方书面审查同意后实施；本合同项下租期届满，本合同自动终止，如乙方愿意续租，应在续租期届满30日前与出租方另行达成续租协议；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还三个月的租金保证金及乙方已缴纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金，乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方应按照上述约定承担违约责任：（1）、乙方无法定或约定理由单方解除合同的，（2）、迟延支付租金、物业管理费和宣传费等应付款项或费用超过15日的，（3）、未能在开业前7天完成装修，或未能在开业日正式营业，或未经甲方同意，在经营期间以任何借口在一个月内擅自歇业、关门累计两天，或一季度内擅自歇业、关门累计三天，或擅自撤场的，（4）、未经甲方同意，对场地或交易中心其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为，或擅自改变本合同约定的经营项目和内容，严重损害第三方利益，或张贴非经营性文字或图片及发生其他行为以致严重损害交易中心良好形象和声誉。2、金麟门公司于2014年9月将涉案场地及地上物交付给刘尚，刘尚于接收场地后投资对室内部分进行了装修改造。3、刘尚分别于2014年9月24日、2015年2月6日及2015年10月28日分三次自行或通过江苏法瑞德专用汽车有限公司向金麟门公司支付142034元，其中2014年9月24日付款52034元为合同约定的租赁保证金，其余为应付租金。4、出租给刘尚的室内部分屋顶房梁处于2015年6、7月份出现漏雨，漏雨导致室内一层吊顶有九块被浸泡。5、涉案场地及地上物已由金麟门公司收回。
双方争议的事实问题包括：1、漏雨的原因和责任，2、漏雨导致的财产损失情况，3、涉案场地及地上物的来源及权属是否合法。审理中，就损失问题，刘尚称因为漏雨，导致天花板被水浸泡，顶部电路受潮有安全隐患，重新进行了铺设，壁挂式电视机和立式空调都进水了，电视机泡水后，由于在保修期内，就维修了，现在放在库房里；空调主机也进水了，空调没有修，放在库房里。对此，刘尚提交了：1、《蟹岛度假村休闲茶艺馆装修项目工程项目承包合同》，显示江苏法瑞德专用汽车有限公司（甲方）于2014年9月25日同北京艺轩装饰服务有限公司（乙方）签订了该合同，约定由乙方对位于北京市朝阳区蟹岛度假村1号馆“茶艺馆装修”进行施工，工程总造价为145000元，材料也由乙方按照约定的规格、品牌采购，合同所附报价单中和吊顶有关的部分包括“咖啡、酒吧区域”和“茶道区域”，刘尚主张按照报价单的数额由金麟门公司赔偿全部和吊顶有关部分的装修材料及人工费，金麟门公司认为报价单不足以作为装修损失认定的凭据。2、购机证明两份，显示江苏法瑞德专用汽车有限公司分别于2015年1月4日和2015年1月5日在苏宁易购姚家园店购买了索尼彩电和惠而浦空调，价格分别为8299元和3599元，送货地点均为朝阳区东苇路蟹岛度假村房。金麟门公司称涉案场地及地上物系其自案外人蟹岛度假村处取得使用权，但未在指定期间内就涉案场地及地上物的来源及合法性举证，双方也未就各自主张的漏水原因及责任举证。对此，本院认定如下：第一、一层天花板漏雨是金麟门公司的责任。理由为：金麟门公司在庭审中确认的漏水部位为屋顶房梁，其对证人关于装修内容的陈述又表示认可，据此判断，屋顶房梁并非刘尚装修所涉及，故该部位漏水应认定系出租标的物存在隐患所致。第二、漏水给刘尚的装修造成了损失，但难以认定其所称电视机和空调也受损。理由：1、照片直观的呈现出吊顶天花板有较大范围的水渍，部分墙面也有水渍；2、金麟门公司也承认漏雨（金麟门公司称系漏水）造成刘尚一层天花板被浸泡；3、现有证据仅能证明刘尚（江苏法瑞德专用汽车有限公司的法定代表人）购买了两部电器并送至涉案场地，刘尚并未提交充分证据证明电视机、空调受雨水浸泡而损坏。第三、涉案场地因漏雨必然影响刘尚正常使用，给刘尚造成相应损失。以上两项合理损失的具体数额，双方均未举证，本院根据现有证据，酌定分别予以确定，由作为出租人的金麟门公司予以赔偿。
本院认为：根据双方均认可的租赁合同，刘尚和金麟门公司之间租赁的标的物为两部分，即土地（室外部分）和地上物（室内部分）。就土地部分，虽金麟门公司未出具权源、性质等合法性证据，但依据相关合同法律法规及司法解释，金麟门公司是否有权出租并不影响土地部分的租赁合同效力，故对刘尚反诉涉及到土地部分租赁合同效力无效的反诉请求本院不予支持。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金麟门公司作为出租人，经本院释明风险后，仍未在指定期间内提交出租标的物中地上物部分的建设规划许可证明，本院难以认定该部分出租标的物的合法性，故对室内部分租赁合同，本院认定无效。
土地租赁部分合同有效，刘尚未按照约定标准及时、足额支付租金，应当继续履行该义务，并承担违约责任。因金麟门公司主张的逾期交纳租金的违约金并未超过合同约定的标准，也不违反法律或司法解释相关规定，故对金麟门公司该部分诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，金麟门公司向刘尚交付了地上物，刘尚也实际使用了该地上物，刘尚即应交纳使用费，但根据查明的事实，刘尚在使用中，标的物出现漏雨的情形，对租赁标的物正常使用造成一定影响，本院根据法律规定，对使用期间刘尚应交纳的使用费酌情予以减少，同时对刘尚反诉主张的停业期间的租金损失予以驳回。就室内部分，因作为出租人的金麟门公司存在标的物不符合约定的违约情形，其要求刘尚支付逾期支付租金的违约金本院不予支持。
刘尚于使用中，因室内部分漏雨导致其装修受损，但未提交充分证据证明其损失数额，本院对此根据现有证据，在考虑租期、刘尚已实际使用期间、损害部位等因素的情形下对其损失酌情予以认定，由金麟门公司赔偿刘尚。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京金麟门汽车文化有限公司与被告（反诉原告）刘尚签订的《越野e族房车体验中心（北京蟹岛国际房车展示中心）场地租赁合同》中关于室内部分的租赁合同内容无效；
二、被告（反诉原告）刘尚于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京金麟门汽车文化有限公司租金（使用费）五万二千一百八十四元，并支付违约金（以一万九千五百八十八元为基数，自2015年1月1日起至2016年8月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；
三、原告（反诉被告）北京金麟门汽车文化有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）刘尚装修损失一万五千元；
四、驳回原告（反诉被告）北京金麟门汽车文化有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘尚的其他反诉请求。
如北京金麟门汽车文化有限公司、刘尚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一千五百五十元，由北京金麟门汽车文化有限公司负担三百八十元（已交纳），由刘尚负担一千一百七十元（北京金麟门汽车文化有限公司已预交，刘尚于本判决生效后七日内给付北京金麟门汽车文化有限公司）；反诉案件受理费七百九十二元，由北京金麟门汽车文化有限公司负担一百七十五元（刘尚已预交，北京金麟门汽车文化有限公司于本判决生效后七日内给付刘尚），由刘尚负担六百一十七元（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 陈建斌
人民陪审员 骆尚朴
人民陪审员 王艳芬
二〇一七年八月二日
书 记 员 龙 泉