重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00749号
上诉人（原审被告）：重庆市木鱼石物业发展有限公司。
法定代表人：陈宗文，该公司董事长。
委托代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蒋明菊。
委托代理人：陈飞，重庆川立律师事务所律师。
上诉人重庆市木鱼石物业发展有限公司（以下简称木鱼石公司）与被上诉人蒋明菊商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年8月6日作出（2012）渝北法民初字第15488号民事判决，木鱼石公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年3月10日进行了询问。上诉人木鱼石公司的委托代理人朱林，被上诉人蒋明菊及其委托代理人陈飞参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年9月20日，以木鱼石公司为甲方、蒋明菊为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议。合同约定，蒋明菊购买木鱼石公司开发的住宅一套，套内面积81.92平方米，总房款558621元。蒋明菊于签订合同时付首付款358621元，其余200000万由乙方向建设银行申请按揭贷款支付。合同第七条交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应在2011年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交房后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋适用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；…（3）乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接受房屋，甲方有义务在该日应乙方的要求向乙方交付房屋。合同第九条甲方逾期交房的违约责任：（2）逾期超过60日后，…，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记结构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（2）逾期超过60日后，…，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，蒋明菊依约履行了支付房款义务，并交纳了契税、大修基金、抵押登记费等费用。
2012年4月20日，重庆渝北区建设委员会对蒋明菊购买房屋所在的水木年华5、6号楼进行备案登记并颁发了建竣备字（2012）039号登记证书。
2012年6月2日，蒋明菊去木鱼石公司处接房时签署了房屋验收单、业主物品签收单、区域防火责任书，并在房屋验收单备注栏中提出了一系列质量问题，以房屋存在质量问题未接房。蒋明菊至今未再去木鱼石公司处办理接房手续。
庭审中，蒋明菊与木鱼石公司双方确认木鱼石公司于2012年6月19日向房管部门提交了办理涉案房屋产权证的申请。
蒋明菊一审诉称：2010年9月20日，蒋明菊与木鱼石公司双方签订了《商品房买卖合同》约定，木鱼石公司将位于重庆市渝北区房出售给蒋明菊，总价款558621元，木鱼石公司于2010年11月30日前将上述房屋交付于蒋明菊。蒋明菊于2012年6月2日主动到木鱼石公司售房部接房，办理相关手续，由于蒋明菊验房时发现质量问题，要求木鱼石公司尽快整改完毕，但木鱼石公司整改至今还未完成，不能完全达到接房条件而延期交房，故应按合同第九条超过60日按日向蒋明菊支付房价款万分之三的违约金，由于木鱼石公司延期交房，并逾期办理、交付房地产产权证，应按合同十三条约定，超过60日木鱼石公司按日向蒋明菊支付房价款万分之二的违约金。故请求法院判令：一、木鱼石公司支付蒋明菊逾期交房违约金85469元（从2011年12月1日至2013年4月23日，共计510天）；二、木鱼石公司支付蒋明菊逾期办证的违约金22456元（2011年12月1日至2012年6月19日，共计201天）；本案诉讼费由木鱼石公司承担。
木鱼石公司一审答辩称：木鱼石公司方确实存在逾期交房，但逾期交房的截止日期应该是2012年6月1日，当天我们把房屋钥匙和相关资料交给了蒋明菊；逾期办证我方不存在违约，竣工验收和备案登记证书是2012年4月20日取得的，具备条件后60日取得受理单后，在房管部门已经进行了登记，因此不存在违约；由于轻轨三号线的修建造成消防一直没有通过，属于不可抗力，因此我方不应承担违约责任。
一审法院认为，蒋明菊与木鱼石公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
关于逾期交房的问题，根据双方合同约定，木鱼石公司应在2011年11月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付蒋明菊使用，但木鱼石公司在该日之前并未取得竣工验收备案登记证，也未将涉案房屋交付蒋明菊；2012年4月20日，水木年华6号楼取得竣工验收备案登记证书，2012年6月2日蒋明菊前去接房时，以房屋存在质量问题为由未接房。一审法院认为，按照双方关于交房手续办理的约定，蒋明菊有权拒绝接房条件是：木鱼石公司单位没有出示《商品房竣工验收备案登记证》，不能提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，木鱼石公司在2012年6月2日已经具备合同约定的交房条件，而现在蒋明菊拒绝接房的理由是房屋存在一系列质量问题，此拒绝接房的理由与合同约定不符，蒋明菊所提出的房屋存在的质量问题，系木鱼石公司交付房屋后应承担的保修义务，蒋明菊应通过其他方式予以处理。故应视为木鱼石公司已于2012年6月2日将房屋交付蒋明菊。
据此，因木鱼石公司未按合同约定的时间向蒋明菊交付房屋，且逾期已超过60日，应承担相应的违约责任，应自约定的最后交付期限的第二天2011年12月1日至实际交付之日2012年6月2日止，按日向蒋明菊支付已付房价款万分之三的违约金，共计30836元（55.8621元×3×184天，四舍五入），故，对蒋明菊的该部分诉讼请求，一审法院予以支持。
对木鱼石公司提出逾期交房是由于要求对轻轨三号线的修建提供便利，导致涉案房屋一直没有通过竣工验收，应属于不可抗力的抗辩理由，因木鱼石公司举示的情况说明及附件系复印件，真实性无法确认，即便真实，该证据也不足以证明轨道交通三号线的修建与迟延竣工验收之间存在必然的因果关系，因此一审法院对其抗辩理由不予采纳。
关于逾期办理房地产权证的问题，根据双方约定，木鱼石公司应于该商品房交付使用之日起60日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，涉案房屋于2012年6月2日交付蒋明菊使用，庭审中，双方确认木鱼石公司向房管部门提交办理涉案房屋产权证申请的时间为2012年6月19日。按合同约定，木鱼石公司提交申请的时间并未超过房屋交付使用之日后60日，符合双方约定，没有逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。因此对蒋明菊要求木鱼石公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、重庆市木鱼石物业发展有限公司于本判决生效后五日内支付蒋明菊逾期交房违约金30836元；二、驳回蒋明菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费1130元，由蒋明菊负担810元，重庆市木鱼石物业发展有限公司负担320元。
木鱼石公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回蒋明菊的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由木鱼石公司负担。主要事实和理由：1、轨道交通三号线二期工程回兴车站牵引变电所及电缆通道施工系市委、市政府重点公益工程，其牵引变电所的电缆通道原设计在水木年华的车库挡土墙外，因地下管网多，无法施工，后变更为在水木年华1号车库的负二层下，严重影响水木年华小区末期的建设进度，耽误工期105天以上。2012年1月至3月期间，因修建回兴站牵引变电所的挡土墙和雨棚，导致水木年华2号楼外消防通道与市政道路不能相通，影响小区末期工程消防验收45天。因以上原因导致水木年华小区5、6号楼的竣工验收备案登记证不能在2011年11月30日前取得，而小区的规划、环保、市政、园林等各项验收均按预计交房时间完成。轨道交通三号线二期项目的设计变更在合同签订之后，直接导致影响水木年华末期的竣工验收，木鱼石公司无法预见、无法避免、无法控制，属于不可抗力，且木鱼石公司按合同约定及时告知蒋明菊，因此，木鱼石公司不应当承担逾期交房违约责任。2、逾期交付房屋的起算时间应为蒋明菊付清全部购房款时，即蒋明菊付清房款的时间2012年1月13日。2012年5月11日蒋明菊办理退款时知晓接房事宜，因此，逾期交付房屋的起算时间最迟应当从蒋明菊办理退款时起算。3、合同约定的违约金过高，应当按同地段、同类别的房屋租金计算。4、一审法院认定逾期交房期间错误，导致分配诉讼费存在错误，应予纠正。
蒋明菊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
二审中，双方均未举示新证据。
本院二审查明：蒋明菊的按揭贷款于2011年12月18日支付给木鱼石公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，蒋明菊与木鱼石公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点为：1、木鱼石公司是否应当承担逾期交房违约责任。2、逾期交房违约金是否应当调整。针对以上争议焦点，本院评判如下：
一、木鱼石公司是否应当承担逾期交房违约责任及逾期交房违约责任的起止时间。木鱼石公司所举示的证据不足以证明轨道交通三号线二期工程回兴车站牵引变电所及电缆通道施工与本案逾期交房之间的直接因果关系及影响施工的具体天数。因此，木鱼石公司辩称其迟延交房的理由不能成立。按照双方合同第七条的约定，木鱼石公司应在2011年11月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋明菊使用，但涉案房屋直到2012年4月20日才取得竣工验收备案登记，2012年6月2日蒋明菊以房屋存在质量问题为由拒绝接房，但由于其拒绝接房理由不成立，视为木鱼石公司于2012年6月2日交房，逾期交房违约金应从2011年12月1日计算至2012年6月2日截止。木鱼石公司关于按揭贷款支付到木鱼石公司的时间及双方办理房款结算的时间作为逾期交房违约的起算时间，与合同约定不符，本院不予采信。
二、关于逾期交房违约金是否应当调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，因此，合同约定的违约金主要是补偿性。一审中，木鱼石公司未申请对同地段、同类别房屋进行租金评估。二审中，该公司主张违约金应相应调低，但其未举示充分证据证明合同约定的违约金过分高于损失，因此，本院对其违约金调整的上诉理由亦不予采信。
综上所述，木鱼石公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审诉讼费已合理分摊，并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费571元，由重庆市木鱼石物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 喻 瑜