安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初4407号原告：李大海，男，1982年8月9日出生，汉族，个体经商，住上海市松江区。委托诉讼代理人（特别授权）：许正君，安徽皖西律师事务所律师。原告：张文丽，女，1982年3月1日出生，汉族，个体经商，住上海市松江区。委托诉讼代理人（特别授权）：许正君，安徽皖西律师事务所律师。被告：安徽汇辰置业有限公司，住所地安徽省六安市梅山南路凯旋国际广场23楼。统一社会信用代码9134150056068528XJ。法定代表人：陈远义，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡正军，安徽胡正军律师事务所律师。委托诉讼代理人：万露露，安徽胡正军律师事务所实习律师。原告李大海、张文丽与被告安徽汇辰置业有限公司（以下简称安徽汇辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李大海及李大海、张文丽的共同委托诉讼代理人许正君，被告安徽汇辰公司委托诉讼代理人胡正军、万露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大海、张文丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同义务，将办理六安市××××小区×××室房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；2、判决被告协助原告办理上述房屋的房地产权证书；3、判决被告支付原告逾期交房的违约金24997.4元；4、判决被告支付原告逾期办理产权登记的违约金12498.7元；5、被告承担本案诉讼等费用。庭审中将第三项诉请的数额变更为37496.1元。事实和理由：两原告系夫妇关系。2013年12月26日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号GF×××71)。约定原告购买被告幵发建设的六安市××××小区××楼××室的房屋。总价款为624935元，原告付清房款后，被告应将验收合格的商品房交付原告。被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。同时约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，须支付违约金。截止2015年11月23日，原告已付清了全部购房款。但直到2016年9月3日，双方才办理房屋交接手续。且被告至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告也无法办理房地产证书。严重影响了原告子女入学、银行贷款等事务。综上，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，被告应当按照约定全面履行自己的义务。现被告不提交备案资料、不配合原告办理房屋登记的行为显己构成违约。为切实维护原告合法的财产权益，现依照《中华人民共和国合同法》第8条、60条、107条、130条，《不动产登记暂行条例》第2条、3条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条1款之规定，特具状诉至法院，请依法判如所请。安徽汇辰公司答辩称，1、2013年12月26日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为GF×××71，2014年2月24日又签订一份《商品房买卖补充协议》,约定原告分期付款，除首付款324935元外欠款30万元，分别于2014年5月15日支付150000元，2014年10月30日支付150000元。合同签订后，原告始终没有按照合同约定付款，在被告的一再催促下，直至2015年11月23日，才全部付清合同约定款项，造成根本违约。由于原告违约付款，导致该商品房不能备案，因房产局有明文规定，商品房买卖合同备案，必须提供该房主支付的银行汇款单及付款额相对应的税务发票。造成该房屋被查封的过错在于原告而不是被告，因此，被告不承担任何责任；2、根据《商品房买卖合同》约定，原告与被告的交房条件是在付清全款后，原告最后付款日为2015年11月23日，已远超出被告的交房日。根据合同第七条约定，如果买受人未按照本合同约定时间付款，逾期超过60日后，出卖人即被告有权解除合同，但是由于本单位的工作人员离职，一时无法调出材料，故未及时提出解除合同，但是原告一直拖延付款是不争事实；3、原告所购买的东城御景小区8#楼于2013年9月30日完成合格验收，此时房屋已经具备交房条件，从该栋楼其他住户签订的《物业服务合同》中，都明确表明被告已经履行了交房义务，被告已经按约定交付房屋，而不可能单独拖延原告一方，本案是由于原告拖延交付房款，导致延缓交房，因此不应承担违约责任。综上请求依法判决，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对原被告均无异议的证据：原告提供的证明原被告主体身份信息的两原告身份证复印件、被告的企业公示信息及被告提供的法人代表身份证明，双方对三性均无异议；原告提供的商品房买卖合同、收据、前期物业管理服务协议、收款收据；被告提供的商品房买卖补充协议、欠条，双方对内容的真实性均不持异议，本院对上述证据依法予以确认并在卷佐证。对双方当事人持有异议的证据，原告对被告提供的工程竣工验收记录、工程竣工验收备案表，质证没有显示消防等部门出具验收合格的证明，故不能证明房屋验收合格；对其他业主的物业服务合同，质证无关联性，不同的业主与原告购买的时间、房号均不同，故不能达到被告的证明目的。本院经评析认为工程竣工验收记录、工程竣工验收备案表由建设单位、设计单位、监理单位、施工单位共同加盖公章确认，其内容的真实性本院予以认定；但其他业主与物业公司的物业服务合同与本案无关联性，不适用类推证明，本院不作为定案证据采信。据此，结合当事人陈述，本院认定如下事实：2013年12月26日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的××××幢××室房屋，建筑面积121.56元，每平米5140.96元，总房价624935元。合同约定付款方式为分期付款，买受人于2014年2月24日支付首付款324935元，2014年5月15日付150000元，余款150000元于2014年10月30日付清。交付期限为出卖人在所有房款付清后，将经验收合格的商品房交付买受人使用。关于违约责任，合同约定买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在60日内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金。出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告于2013年12月26日缴纳94935元、2014年2月24日缴纳230000元、2014年6月30日缴纳150000元、2014年8月26日缴纳150000元，至此原告将全部房款624935元缴纳完毕。2015年11月23日，被告向原告开具税务发票。2016年9月19日，原告与六安市安美物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，并缴纳了综合费等费用。原告收房后，要求被告协助办理房产产权登记手续，但由于涉案房产在合同签订后，被告未向有关部门办理合同备案手续，双方亦未办理预告登记，致其被查封。原告至今未能领取产权证书，双方发生纠纷，原告遂向本院起诉。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告履行了付款义务，被告也将房屋交付给了原告，对于原告诉请的要求被告将办理六安市××××小区×××室房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；并协助原告办理上述房屋的房地产权证书，原告也答辩称愿意继续履行合同，积极协助原告办理后期产权登记，本院予以支持。本案争议的焦点是：1、被告是否应当支付原告逾期交房的违约金37496.1元。此焦点分歧在于被告是否构成逾期交房，庭审中，原告提供了物业管理服务协议，综合费等缴费凭证证实被告于2016年9月19日交房，被告庭审中也答辩称房屋钥匙交由物业公司代交，另被告陈述除此之外未采取其他方式通知原告交房，故本院认定原被告办理交接手续的时间为2016年9月19日。其次，原被告签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在所有房款付清后将验收合格的房屋交付买受人，庭审中，原告提供的缴费收据证实至2014年8月26日，原告的付款义务全部完成，而被告提供的证明房屋验收合格的证据，用以证实2013年9月30日其预售的房屋即具备交付条件，故被告应自2014年8月26日之次日起就应该交付房屋，其构成逾期交房的事实，应当按照合同约定承担违约责任，支付违约金，但原告自愿主张自开具税务发票2015年11月23日起计算逾期交房的违约金，为37496.1元（624935元×万分之二/天×300天），本院予以支持。原告在双方约定的最后付款期限截止前即付清了所有房款，故被告辩称“原告始终没有按照合同约定付款，在被告的一再催促下，直至2015年11月23日，才全部付清合同约定条款，造成根本违约，被告不应支付违约金”的答辩理由不能成立。2、被告是否应支付原告逾期办理产权登记的违约金。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。但该合同第二十五条双方关于房屋预告登记亦作了约定：房屋预告登记双方同意按下列第（1）项处理：1、预购商品房未设定抵押的，可由（双方共同、买受人）申请房屋预告登记。对照该合同的这两款约定，根据庭审中查明的涉案房产既没办理备案手续又没进行预告登记的事实，造成房产被采取强制措施，无法进行房产登记的后果因原告也没有申请预告登记而不能认定为被告一方的责任。故原告诉请要求被告支付原告逾期办理产权登记的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，判决如下：一、被告安徽汇辰置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内将办理六安市××××小区×××室房屋权属登记所需应由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李大海、张文丽办理房地产权登记；二、被告安徽汇辰置业有限公司向原告李大海、张文丽支付逾期交房违约金37496.1元，款于本判决书生效之日起十日内付清；三、驳回原告李大海、张文丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000533126310300000155，户名：六安市金安区人民法院）。案件受理费1740元，减半收取计870元，由原告李大海、张文丽负担100元，被告安徽汇辰置业有限公司负担670元，保全费3620元，由被告安徽汇辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  傅诗庆二〇一七年九月十四日书记员  王 玥附法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。