浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙09民终413号
上诉人（原审原告）：舟山和津广场管理有限公司，住所地舟山市普陀区东港街道浦西工业园区C-11号地块。
法定代表人：黄孝孝，执行董事。
委托诉讼代理人：金海鹏，男，该单位工作人员。
委托诉讼代理人：张隽，北京大成（舟山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱凌东，男，1984年12月12日出生，汉族，住舟山市定海区。
上诉人舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）因与被上诉人朱凌东房屋租赁合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人和津公司的委托诉讼代理人金海鹏、张隽，被上诉人朱凌东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
和津公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判朱凌东向和津公司支付拖欠的租金97229元（自2015年4月计至2016年3月31日止）；并支付自2015年4月计至实际支付日止，以拖欠的半年租金37186元为基数，按日1%的标准支付逾期付款滞纳金；支付自2015年10月1日起至实际支付日止，以拖欠的半年租金60045元为基数，按日1%的标准支付逾期付款滞纳金；承担本案的诉讼费。事实和理由：一审认定和津公司履行合同存在较大瑕疵的事实不成立。一、下水道堵塞的原因系朱凌东对污水的排放管理不当所致，他将店中污水管道错接到雨水管道，导致污水排放不够畅通；二、房屋漏水则是因朱凌东与楼上承租人擅自在玻璃幕墙上开孔，在安装广告牌或开窗时密封有瑕疵所致，并非和津公司交付的房屋有问题，故不应由和津公司承担责任；三、和津公司已考虑到包括上述因素在内的各种因素，故从2014年4月起就主动降低了房租。一审判决在和津公司已降低房租的情况下，以同样的理由再次降低租金并免除滞纳金，直接损害了和津公司的权益。
朱凌东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。
和津公司向一审法院起诉请求：和津公司与朱凌东签订的租赁合同合法有效，朱凌东应按约履行义务。现朱凌东逾期长时期不支付租金的行为，已构成违约，应承担违约责任。
一审法院认定事实：2010年前后，舟山市鑫鹏实业投资有限公司（以下简称鑫鹏公司）在舟山市普陀区地块建造和津广场，舟山市地名委员会核准和津广场由1幢18层商务楼、2幢3层专业市场、1幢大卖场组成。这些建筑绝大部分已由鑫鹏公司出售给他人。后和津公司成立，其主要经营内容是受上述房屋产权人的委托以其自己名义对外进行出租并管理。2012年6月25日，和津公司与朱凌东签订商铺租赁合同书一份，约定：和津公司向朱凌东提供和津广场一区一层152号商铺，建筑面积约为142.43平方米；朱凌东经营的项目为东凌美容美发；房屋单价为每天3.23元／㎡；第一年、第二年每年租金为210026元（包括150号房屋），从第三年起，每年递增5﹪计算租金，商铺每6个月为一个计租期，每个计租期共计租赁费105013元，首次租金扣除1个月免租期后租赁费87511元，承租人应在每个计租期结算前30天内，向出租方支付下一个租赁期的租赁费；租赁期限为5年，从2012年10月1日起至2017年9月30日，租金从2012年10月1日起计算；如朱凌东未按时交纳租金等，每迟延一天应向和津公司支付所欠费用1%的违约金（其它内容详见商铺租赁合同书）。合同签订后，和津公司向朱凌东交付了所租商铺。合同履行中，至2015年3月30日，朱凌东按约向和津公司支付了租金，租金标准按照单价每天2.20元／㎡，2015年4月1日至2015年9月30日期间和津公司应收租金57185元，朱凌东已支付20000元，尚欠37185元，2015年10月1日至2016年3月31日期间和津公司应收租金60044元。朱凌东在使用和津公司所交商铺的过程中，发现商铺存在漏水、下水管道堵塞等影响使用的情形，朱凌东告知和津公司后，和津公司未能消除上述影响使用的情形。
一审法院认为，双方当事人签订的商铺租赁合同合法有效，合同各方均应依合同约定和法律规定行使权利和履行义务。和津公司在履行合同过程中存有瑕疵，《商铺租赁合同书》对租赁物使用过程中的维修义务没有明确约定，根据合同法规定，出租人应当履行对租赁物的维修义务，朱凌东在使用和津公司所交商铺的过程中，商铺存在漏水、下水管道堵塞等影响使用的情形，和津公司在知晓该情形后，应当负责进行修缮，因其怠于履行维修义务，导致对朱凌东的经营造成了一定的影响。但该影响并未导致朱凌东租赁该商铺的目的不达，其没有按照合同及时支付租金，也构成违约，基于和津公司在履行合同中存在较大瑕疵，租金酌情按合同约定的80%计付，并可免除滞纳金。关于朱凌东所提出的要求和津公司赔偿损失的请求，因朱凌东未能提供证据证明确已实际发生该损失，故本案中对其请求不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条规定，判决：一、限朱凌东于判决生效之日起十五日内向和津公司支付截至2016年3月31日的租金77783元。二、驳回和津公司的其他诉讼请求。案件受理费2231元，减半收取1115.50元，由舟山和津广场管理有限公司承担223.10元，朱凌东承担892.40元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。和津公司提交图纸的复印件，拟证明朱凌东错将排污水管接到雨水管道，导致下水道堵塞。朱凌东质证认为不存在错接管道。本院认为，仅凭图纸的复印件，不能证明下水道堵塞的原因系朱凌东接错管道所致，且和津公司只提供图纸的复印件，故对该证据不予采纳。
本院查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以认定。
本院认为，商铺租赁合同系朱凌东与和津公司自愿签订的，且不违反相关法律的规定，应为合法有效。双方均应自觉履行合同所约定的义务。朱凌东应及时按约缴纳房租。和津公司则应提供符合合同目的的房屋，并及时对所出租的房屋进行必要的维护。现双方当事人对朱凌东拖欠房租的事实没有异议，争议的焦点在于：一、朱凌东是否有权以所租商铺出现漏水以及下水道堵塞为由拒绝支付租金；二、朱凌东提出的要求和津公司履行维修义务并赔偿损失的请求是否应在本案一并处理。
关于焦点一，出租人应当履行对租赁物的维修义务。和津公司在知晓其所出租的商铺出现漏水等影响使用的状况时，如该状况非系朱凌东不当使用造成的，则应当及时修缮。若其怠于履行维修义务，就构成违约。在本案中，朱凌东是否享有拒绝支付租金的对抗权利，关键要看：1、商铺出现漏水等影响使用状况的原因；2、是否妨碍朱凌东正常使用该商铺。由于朱凌东只提供了房屋漏水和下水道堵塞的照片和视频，以及自行计算损失的清单，尚不足以支持朱凌东行使拒绝支付租金的对抗权利。因此，朱凌东没有按照合同及时支付租金，构成违约。
关于焦点二，在双方均构成违约的情况下，应当各自承担相应的责任。朱凌东在诉讼中提出了和津公司履行维修义务并赔偿损失的请求，该请求系不同于和津公司租金支付请求的独立的诉请，构成反诉，应该按照法定的反诉程序进行。现朱凌东并未提出反诉，因此该诉请不宜在本案中一并处理，朱凌东可另行主张权利。一审法院直接判决朱凌东按合同约定的80%支付和津公司的商铺租金欠妥，本院予以纠正。
综上，和津公司请求朱凌东全额支付商铺租金的上诉理由成立，本院予以采纳。至于滞纳金，现和津公司自愿表示放弃，系其自愿处分自己的权益，应予以准许。至于商铺维修及因此所遭受的损失，朱凌东可另行主张权利。据此，依据，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初778号民事判决第二项。
二、变更舟山市普陀区人民法院（2016）浙0903民初778号民事判决第一项为朱凌东在2016年10月1日前支付舟山和津广场管理有限公司房租97229元（计算到2016年3月31日止的房租）。
如果未按指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。
一审案件受理费2231元，减半收取1115.50元，由朱凌东负担992.40元，舟山和津广场管理有限公司负担123.10元；二审案件受理费287元，由朱凌东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 吉
审 判 员 袁志雄
代理审判员 王丽民
二〇一六年九月六日
代书 记员 杨 涛