广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初3342号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路怡华大厦东座907B室，组织机构代码70763423-4。法定代表人：陈达仁。委托代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：林建荣，男，1968年6月1日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信公司）诉被告林建荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告威信公司委托代理人肖金与被告林建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信公司诉称：1998年9月16日，原告与上海城小区业主委员会（以下简称上海城业委会）签订了中山市物业服务合同，对中山市上海城小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，商业用房物业管理服务费由原告按每月每平方米1元向业主或非业主使用人收取物业管理费，业主或非业主使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日万分之五（2010年10月起变更为每日千分之三）的违约金。被告为中山市石岐区第一城怡景11幢底层15卡、17卡和2层（1.3.5.7.9.11.13.15.17.19.21）卡商铺的业主，其物业面积为511.25平方米，每月应向原告交纳物业管理费511.25元；但被告自2010年1月起至今未交纳上述费用，经原告多次催收均拒不交纳。原告认为被告的欠费行为已属违约，侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业管理费36298.75元及违约金1000元（物业管理费自2010年1月起按每月511.25元计至2015年11月，违约金自2005年2月起按每日千分之三计至2015年11月；以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告威信公司明确违约金计算方法为：从2010年1月起，分别从次月1日起开始起算违约金，按每日千分之三计至被告清偿物业管理费之日止。原告威信公司为支持其诉讼请求在举证期限内提交的主要证据如下：1.资质证书；2.物业服务合同三份；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。被告林建荣辩称：原告提供物业服务合同签署时间是2011年7月6日，物业管理费不应从2010年开始计算，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应该支持原告的诉讼请求；被告没有接受过原告所提供的物业管理服务，被告的商铺门前的垃圾清扫、垃圾清运都是自己联系、自己进行的。被告从来没有缴纳过物业管理费，也没有人向被告催收过，开业主大会也没有人通知过被告去参加。退一万步说，即使被告需要向原告缴交物业管理费，原告主张按每日千分之三计算违约金的标准过高，被告认为应该按照每日万分之三计算违约金。被告林建荣就其辩解在举证期限内提供的主要证据有：照片一张。经审理查明：威信公司于1998年3月2日登记成立，是具有三级资质的物业管理企业。林建荣系中山市××区××城××底层（15.17卡）2层（1.3.5.7.9.11.13.15.17.19.21）卡商铺的业主，其物业建筑面积为511.25平方米。2009年2月23日，上海城小区业主委员会（甲方、委托方）与威信公司（乙方、受托方）签订物业管理委托合同，约定：合同期限为三年，自2007年9月17日起至2010年9月16日，物业管理费的收费标准为非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取；该合同还约定了其他事项。该份合同中明确物业坐落于中山市××区××路，东至悦来南路，南至白石东路，西至建华路，北至第一城步行街，占地面积6.8公顷，建筑面积10万平方米。上海城业主委员会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：合同期限为三年，自2010年9月17日起至2013年9月16日止，物业管理费的收费标准为商住用房1元/平方米，业主或物业使用人在每月31日前应交纳当月物业管理服务费，逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。物业名称为中山市“上海城”住宅小区，物业类型为普通多层建筑及商住用房，坐落位置于中山市××区××路西侧，白石路北侧；物业管理服务事项为房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等），户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给排水管道、化粪池等。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁。交通与车辆停放秩序的管理。维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理。管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第十九条规定的物业管理服务，并收取费用。在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。其他委托事项。双方并对其他事宜进行了约定。该合同无载明签订日期，上海城第五届业委会五名成员张国勇、徐文克、朱永泉、吴华境、黄晓华在合同甲方处签名，并加盖中山市上海城业主委员会专用章，威信公司在乙方处加盖公司印章，陈波在授权代表人处签名。2011年7月6日，上海城第五届业委会（甲方）与威信公司（乙方）签订物业管理服务合同，期限为三年，自2011年8月1日起至2014年7月31日止，约定内容与前述第二份物业管理服务合同（2010年9月17日起至2013年9月16日）基本一致。自2010年1月以来，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。林建荣未缴纳2010年1月至2015年11月的物业管理费。威信公司于2016年2月17日起诉至本院，要求林建荣支付上述期间的物业管理费以及违约金。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。威信公司系依法成立的从事物业管理活动的公司，具备物业管理三级资质。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，该服务是针对整个小区，并非针对单个业主。涉案物业位于中山市××区××城××底层（15.17卡）2层（1.3.5.7.9.11.13.15.17.19.21）卡，属于上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同中约定的由威信公司提供物业服务的物业范围，威信公司一直对涉案小区提供物业管理服务。对于林建荣以其未接受过威信公司提供的物业服务为由拒交物业管理费的抗辩意见，本院不予采信。按照上海城业主委员会与威信公司签订的物业服务合同的约定，物业管理费每月按照建筑面积每平方米1元收取，涉案物业的建筑面积为511.25平方米，故林建荣每月需要支付的物业管理费为511.25元（511.25平方米×1元/平方米）。关于威信公司的诉讼请求是否超过诉讼时效问题。威信公司于2016年2月17日起诉主张要求林建荣支付2010年1月至2015年11月的物业管理费，其未能提交证据证明其曾向林建荣催缴物业管理费或存在其他诉讼时效中止、中断、延长的情形。林建荣在本案中提出诉讼时效抗辩，故威信公司主张2010年1月至2014年1月期间的物业管理费已经超过诉讼时效期间。林建荣无需向威信公司支付2010年1月至2014年1月期间的物业管理费及违约金。林建荣应向威信公司支付2014年2月至2015年11月期间的物业管理费共计11247.5元（511.25元/月×22个月）。关于违约金的计算标准。威信公司的实际损失为物业服务费的利息损失，物业管理服务合同中约定逾期未交纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金。该约定标准过高，本院依法予以调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林建荣于本判决生效之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2014年2月至2015年11月期间的物业管理费11247.5元及违约金（违约金计算方法：在2014年2月至2015年11月期间，分别从次月1日起，以每月应交纳的物业管理费511.25元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算，计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取为366元（原告中山市威信物业管理有限公司已预交），由原告中山市威信物业管理有限公司负担246元，由被告林建荣负担120元（被告对其负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  丁向娜二〇一六年五月十六日书记员  梁心然梁琳