江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太民初字第00817号
原告苏州市会议中心物业管理有限公司。
法定代表人黄大鹏，董事长。
委托代理人陈楚清，该公司职员。
委托代理人曹晓燕，该公司职员。
被告何卫华。
委托代理人姜亚军，江苏金太律师事务所律师。
原告苏州市会议中心物业管理有限公司（以下简称：会议中心物业公司）诉被告何卫华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告会议中心物业公司的委托代理人陈楚清、曹晓燕，被告何卫华的委托代理人姜亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告会议中心物业公司诉称：2009年6月26日，原告接受太仓市“�洋广场”开发商江苏五洋房产有限公司委托对“五洋广场”实施前期物业管理。被告于2010年底与五洋广场签订《五洋商务广场商铺租赁合同》，租用五洋广场2幢4层401、402商铺，建筑面积为1874.18㎡。2012年1月至12月，被告按照1.5元／㎡.月缴纳了物业费；2012年7月至12月，被告按照1200元／月（300元／月.只×4只）的标准缴纳了垃圾清运费。自2013年1月至2015年5月，被告已拖欠物业费81526.83元（1.5元／㎡.月×1874.18㎡×29个月）和垃圾清运费34800元（1200元／月×29个月），合计116326.83元。现请求法院判令：1、被告给付原告物业费81526.83元、垃圾清运费34800元，合计116326.83元；2、被告给付原告逾期付款利息（欠付的2013年物业费及垃圾清运费48135.24元，按照12%的年利率从2014年1月1日计算至判决生效之日止，欠付的2014年物业费及垃圾清运费48135.24元，按照12%的年利率从2015年1�1日计算至判决生效之日止）。
被告何卫华辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，本案不能适用物业管理条例第四十二条。原告自起诉之日起24个月前的诉请超过了诉讼时效，不应得到法院支持。原告没有证据证明其提供了物业服务。根据原告提供的委托合同，该合同于2014年4月29日已到期。在2012年12月31日太仓市人民法院（2012）太民初字第0605号民事判决书已解除了被告与五洋广场签订的租赁协议。原告方主张的标准过高，且没有证据予以支持。原告没有收取垃圾清运费的依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明：2009年6月，江苏五洋房产有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《五洋广场前期物业管理委托合同》一份，内容为：“一、本合同所涉及的物业基本情况。物业名称，五洋广场；物业类型，商住综合楼；四至范围，上海路南侧、东仓路西侧；总建筑面积91305.6㎡，其中住宅17685.2㎡，商场28680.5㎡，办公楼25000㎡，停车场（库）19939.9㎡。二、物业管理服务期限为2年，自2010年4月30日起至2012年4月29日止。合同期未满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。……九、在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅1.5元／㎡.月，办公楼2.8元／㎡.月，商业3.2元／.㎡月。上述收费标准由乙方向业主收取。甲方未出售的空置房和出租房由甲方按全额的60%交纳。”该协议还约定了其他事项。同日，江苏五洋房产有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《五洋广场物业管理合同补充协议（一）�一份，内容为：“甲、乙双方按照《五洋广场前期物业管理委托合同》和有关法律、法规和规章的规定，对五洋广场前期物业管理委托未尽事宜，在自由、平等、协商一致的基础上，达成如下补充协议：一、乙方综合考虑五洋广场市场定位，商业布局，配套设施设备运行情况及需要提供物业服务管理内容，结合五洋广场商业租赁实际情况，对前期商业物业管理费采取如下优惠办法：……4、1000㎡以上低于2000㎡租赁面积的物业管理费1.5元／㎡.月。
2012年4月，江苏五洋房产有限公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《五洋广场物业管理委托合同》一份，内容为：“一、本合同所涉及的物业基本情况。物业名称，五洋广场；物业类型，商住综合楼；四至范围，上海路南侧、东仓路西侧；总建筑面积91305.6㎡，其中住宅17685.2㎡，商场28680.5㎡，办公楼25000㎡，停车场（库）19939㎡。二、物业管理服务期限为2年，自2012年4月30日起至2014年4月29日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。……八、在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅1.5元／㎡.月，办公楼2.8元／㎡.月，商业3.2元／㎡.月。上述收费标准由乙方向业主收取。甲方出租房物业服务费由乙方向租户及使用人收取，甲方对出租房物业费不承担收取责任。甲方未出售的空置房、甲方办公用房物业费按原收费标准收取。综合考虑五洋广场市场定位、商业布局，结合商业租赁实际情况，对五洋广场大型重要客户物业管理费收费标准为，大地影院1元／㎡.月，汉庭快捷酒店1元／㎡.月，其它另外单独协商处理。”该协议还约定了其他事项。
2011年9月，江苏五洋房产有限公司作为甲方，被告何卫华经营的太仓经济开发区海上宴酒楼作为乙方，双方签订《五洋商务广场商铺租赁合同》一份，约定：“甲方将位于太仓市城厢镇上海东路77号2幢401、402号商铺出租给乙方使用，该商铺的面积为1874.18㎡，使用面积为1318.22㎡。该商铺租期为8年，自2010年12月18日起至2018年12月17日止，其中从2010年12月18日起至2011年6月30日为免租装修期，期间免租金（此规定不适用任何续约或延长租期的用户），但需要支付其他费用包括：水费、电费、电话费、物业管理费、推广费等费用。”该合同还约定了其他事项。
2011年9月30日，太仓市环境卫生管理处作为甲方，原告会议中心物业公司作为乙方，双方签订《协议书》一份，内容为：“一、甲方负责�方垃圾桶内及垃圾斗内垃圾的清运处理；二、甲方负责乙方化粪池的清运处理；三、乙方付给甲方：1、生活垃圾处理费每人每月3元；2、垃圾清运费每月300元／桶（共10桶）；3、单位厕所冲洗保洁费每月10元／只；……四、本协议时间从2011年10月1日至2012年9月30日。”该协议还约定了其他事项。除不包含上述《协议书》第三条第3项外，双方分别于2013年1月7日、2014年1月15日两次续签了协议，续签协议约定的协议时间为2013年1月1日至2014年12月31日。2013年1月至2015年6月，会议中心物业公司向太仓市环境卫生管理处缴纳了10只垃圾桶的垃圾清运费90000元。
2012年4月21日，被告为其经营的太仓经济开发区海上宴酒楼向原告缴纳2012年1月1日至2012年6月30日的物业费18054元。2013年3月6日，被告为其经营的海上宴酒楼缴纳物业费18054元及垃圾清运费7200元（300元／月.只×4只×6个月）。
2012年12月21日，本院判决解除了被告何卫华与江苏五洋房产有限公司于2011年9月签订的《五洋商务广场商铺租赁合同》。
庭审中，原告会议中心物业公司向本院陈述：“2012年12月，被告何卫华与江苏五洋房产有限公司签订的《五洋商务广场商铺租赁合同》经法院判决解除，但截至2015年5月30日被告仍在经营。2012年被告缴纳物业费是按照1.5元／㎡.月缴纳的，垃圾清运费是按照1200元／月缴纳的。目前原告仍在为五洋广场提供物业服务。”被告何卫华向本院陈述：“2012年12月，被告何卫华与江苏五洋房产有限公司签订的《五洋商务广场商铺租赁合同》经法院判决解除，但实际到2015年5月才腾退，期间一直有经营。期间原告一直为五洋广场提供物业服务。2012年的物业费及垃圾清运费缴费情况与原告陈述的一致。”
以上事实有原告会议中心物业公司�交的五洋广场前期物业管理委托合同、补充协议、五洋广场物业管理委托合同、商铺租赁合同、协议书、垃圾清运费代缴凭证、收据、银行解款单、消费发票，被告何卫华提供的民事判决书，到庭当事人的陈述等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为：原告会议中心物业公司与江苏五洋房产有限公司之间签订的《五洋广场前期物业管理委托合同》、《五洋广场物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。虽然被告何卫华与江苏五洋房产有限公司签订的《五洋商务广场商铺租赁合同》于2012年12月经本院判决解除，但被告继续使用相关租赁房屋，直至2015年5月才腾退。原告与江苏五洋房产有限公司的物业服务委托合同虽于2014年4月29日到期，但原告仍继续为被告提供物业服务。2013年1月至2015年5月期间，原�为被告提供了物业管理服务，被告也接受了原告的相关服务。关于被告提出的超出诉讼时效的问题。本院认为，被告连续拖欠相关费用29个月，双方间的债权债务关系处于连续状态，故原告主张相关费用并未超过诉讼时效期间。2012年，原告按优惠价1.5元／㎡.月的标准向被告收取物业管理费，被告对此也无异议。因此，原告要求被告按照1.5元／㎡.月的标准及被告实际经营的商铺面积支付2013年1月至2015年5月的物业费符合法律规定，故本院对原告要求被告支付物业费81526.83元（1874.18㎡×1.5元／㎡.月×29月）的请求予以支持。关于原告要求被告支付垃圾清运费34800元的主张。本院认为，根据原告提供的协议书、缴费发票、收据及被告的陈述可以证明被告自2012年7月至12月按照每月1200元（300元／月.只×4只）向原告支付垃圾清运费，现原告已为被告代缴了2013年1月至2015年5月的�圾清运费，故被告应支付原告垃圾清运费34800元（300元／月.只×4只×29个月）。关于原告要求被告支付逾期付款利息损失（2013年欠付的物业费及垃圾清运费48135.24元按照12%的年利率从2014年1月1日计算至判决生效之日，2014年欠付的物业费及垃圾清运费48135.24元按照12%的年利率从2015年1月1日计算至判决生效之日）的请求。本院认为，根据原告与江苏五洋房产有限公司、太仓市环境卫生管理处的约定及被告实际付款情况，结合物业行业物业费及垃圾费按年收取的惯例，被告逾期支付相应的费用，应当承担相应的责任，故本院确定被告按照银行同期贷款利率支付原告逾期付款利息损失（2013年欠付的物业费及垃圾清运费48135.24元按照银行同期贷款利率从2014年1月1日计算至本判决生效之日，2014年欠付的物业费及垃圾清运费48135.24元按照银行同期贷款利率从2015年1月1日计算至本判决生效之日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、被告何卫华给付原告苏州市会议中心物业管理有限公司物业费81526.83元及垃圾清运费34800元，合计116326.83元。
二、被告何卫华给付原告苏州市会议中心物业管理有限公司逾期付款违约金（2013年欠付的物业费及垃圾清运费48135.24元，按照银行同期贷款利率从2014年1月1日计算至本判决生效之日；2014年欠付的物业费及垃圾清运费48135.24元，按照银行同期贷款利率从2015年1月1日计算至本判决生效之日）。
以上两项内容均于本判决生效之日起10日履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2741元，由被告何卫华负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。
审 判 长 吕金星
代理审判员 周跃良
人民陪审员 傅国兴
二〇一五年十一月六日
书 记 员 徐晓青