湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初6272号原告：魏华云，女，1964年7月1日出生，汉族，自述无业，住武汉市江岸区。原告：邬壮，男，1989年10月24日出生，汉族，住武汉市黄陂区。共同委托代理人：周长生（一般授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所律师。共同委托代理人：江修成（一般授权代理），北京盈科（武汉）律师事务所实习律师，证号：17001605110084。被告：武汉新生活摩尔城物业管理有限公司（原名称武汉新生活摩尔城商业管理有限公司），住所地武汉市江汉区新华路186号福星城市花园第4幢1单元12层10-12号房。法定代表人：冯火平，该公司董事长。委托代理人：陶长喜（特别授权代理），湖北普明律师事务所律师。委托代理人：王琪（特别授权代理），湖北普明律师事务所律师。原告魏华云、邬壮诉被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司（以下简称摩尔城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2016年12月12日公开开庭进行了审理。原告魏华云以及原告魏华云、邬壮的共同委托代理人周长生，被告摩尔城公司的委托代理人陶长喜、王琪到庭参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条的规定，本案由本院院长批准继续适用简易程序审理并延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告魏华云、邬壮共同诉称，我们与武汉十大家实业有限公司（以下简称十大家公司）签订《武汉市商品房买卖合同》约定我们购买十大家公司开发的百步亭商业中心第1幢3层60号房。我们与摩尔城公司就所购买商铺的经营管理签订了《产权商铺委托经营管理合同书》，约定我们将所购买的商铺交由摩尔城公司统一租赁运营管理，委托管理期限为10年，摩尔城公司应支付我们租金。因摩尔城公司至今未支付租金，为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：1、摩尔城公司按约定支付租金（截至2016年10月份，共计76,812元）；2、由摩尔城公司承担本案诉讼费用。被告摩尔城公司辩称，1、魏华云、邬壮陈述的事实部分错误并隐瞒部分事实；2，魏华云、邬壮购买案涉商铺约定的价款为384,672元，首付款303,891元。2013年1月10日，我公司和魏华云、邬壮签订《产权商铺委托经营管理合同书》，合同中约定了双方的权利义务。案涉商铺并未出租也并未盈利，也没有正式交付，经我公司与十大家公司协商，协商结果为案涉商铺总价款最终为魏华云、邬壮实际缴纳的303,891元。2016年5月12日，案涉商铺才符合交付的条件，魏华云、邬壮并未向我公司交付房屋，魏华云、邬壮的主张不能成立。本案如是租赁合同关系，魏华云、邬壮的诉讼请求已经超过诉讼时效。经审理查明：2013年1月10日，甲方（委托人）魏华云、邬壮与乙方（受托人）摩尔城公司签订《产权商铺委托经营管理合同书》。双方约定，甲方系新生活摩尔城3F商铺的购买者，乙方系专业从事商业地产运营的公司。甲方同意委托乙方统一招商并运营管理甲方购买的商铺，乙方同意接受甲方的上述委托；甲方于2013年1月10日签约购买了十大家公司开发的“新生活摩尔城”1栋3层60号商铺，合同约定的建筑面积为19.72平方米（最终以房地局实测面积为准）。甲方同意将其购买的上述商铺委托乙方进行统一租赁运营管理，并确认计算房产收益基数为384,672元；本合同委托管理总期限为10年；本合同约定初始租赁管理期限从商铺正式交房之日起，满10年为止；根据甲方与开发商签订《商品房买卖合同》的约定，甲方同意在房产正式交付之前，乙方可与开发商协调并组织商户提前进场装修，为市场正式开业做充分准备，尽量提前正式开业，营造商业氛围；为培育市场、吸引商户、营造商业氛围，在正式交房之前，甲方同意乙方可以组织商户开业，乙方无需向甲方支付租金，甲方对此不持异议；根据合同约定的房产收益基数，以及双方约定的委托时间，乙方同意按照此收益基数75%的比例计算总租金（税前），具体租赁年度的支付比例如下：1-3年，7%；4-7年7.5%；8-10年，8%；乙方为最大程度的保障甲方收益，同意在甲方签署《商品房买卖合同》时一次性支付前三年的收益（此租金收益在总房款中冲抵）。剩余租金部分，从商铺正式交房之日起的第四个租赁年度开始按月支付，直至支付完毕；甲方应积极配合乙方完成受托事项，签署授权委托书，以及在取得物业相关的权证及法律文件之日起七日内向乙方提供复印件；甲方有权按本合同约定的方式获得委托租赁的租金收益，并有义务依法缴纳相应的税费；甲方必须服从市场统一管理的所有制度，不得单方要求提高租金或指令特定商户进场租赁经营；本委托合同有效期内，乙方对外招商招租与承租人签订的商铺租赁合同，对甲方具有法律约束力，甲方不得要求解除合同、自行经营或自行对外租赁或指令向特定的第三方租赁；发生本合同约定的情况导致本合同解除或终止的，甲方也必须认可并继续履行乙方已和承租人签订的租赁合同，但乙方与商户签订租赁合同的期限应不超过本合同约定的委托期限；甲方有权在本合同签署满5年后，按照本合同房产收益基数提出所购买商铺的回购申请，乙方应无条件的接受；乙方有权按本合同之约定，依法履行委托租赁管理权利并承担义务；乙方应定期向甲方通报市场管理情况，包括定位和业态调整、经营动态等；乙方有权根据统一经营管理的需要，制定和修改《运营管理制度》，并享有最终解释权，甲方同意无条件遵守上述运营管理制度；乙方未按时向甲方支付委托租赁租金收益，甲方有权向乙方提出书面催款通知，乙方签收书面催款通知之日起30个工作日内乙方仍未支付的，甲方有权要求乙方从签收书面催款通知后的第31个工作日起停止其委托商铺的营业直至乙方支付所拖欠款项，同时乙方应按银行同期活期存款利率的标准向甲方支付逾期付款违约金。如逾期六个月乙方仍未履行的，甲方有权单方要求解除合同。合同签订后，摩尔城公司虽经多次招商，但该区域仍未形成商业氛围。2013年至2016年期间，案涉商铺由摩尔城公司管理，现无人租赁。关于案涉商铺交付时间，魏华云、邬壮陈述“2013年1月10日由十大家公司直接交付给摩尔城公司。”摩尔城公司陈述“因项目工期延误、消防未能及时验收。时至今日，魏华云、邬壮未能正式向我公司交付案涉商铺，亦未向我公司签署、出具商铺委托运营管理的《授权委托书》。”另查明，百步亭商业中心1＃楼于2014年8月6日取得《工程竣工验收备案证明书》；于2016年5月12日通过消防验收。魏华云、邬壮与十大家公司约定，十大家公司在2013年3月1日前将符合条件的案涉商铺交付魏华云、邬壮。十大家公司出具《证明》，内容为“魏华云、邬壮原于2013年1月左右与我公司签订商铺认购协议书，认购我公司开发的百步亭商业中心一单元3层商60号商铺。魏华云、邬壮原与我公司签订了商铺买卖合同，约定60号商铺价款为384,672元，首付款为303,891元。应摩尔城公司要求，2014年4月12日，我公司与魏华云、邬壮协商一致，将前述60号商铺总价款下降为303,891元。双方以前签订的商铺买卖合同作废，由我公司收回并当面销毁。”魏华云、邬壮主张的租金计算方式为第一年至第三年的租金按384,672元为收益基数×75%×7%×3年＝60,585元。2016年1月至10月，以上计算公式的基数7%变成7.5%，计算得出金额为16,227元。即租金2013年1月11日起至2016年1月10日为60,585元（384,672元×75%×7%×3年）；从2016年1月11日起至2020年1月10日止，每月支付1,803元（384,672元×75%×7.5%÷12个月），租金暂请求至2016年10月10日。上述事实，有经过庭审举证、质证的《产权商铺委托经营管理合同书》、《工程竣工验收备案证明书》、《建设工程消防验收证明书》、《武汉市商品房买卖合同》、《证明》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：魏华云、邬壮与摩尔城公司签订的《产权商铺委托经营管理合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因双方当事人在本案事实部分及法律适用方面均有争议，本院将结合双方提交的有效证据及查明的事实作如下分析：关于事实部分，一、魏华云、邬壮认为案涉商铺的实际总价款为303,891元，且已经全部付清。商铺前三年租金收益未冲抵房价款，应由摩尔城公司支付。摩尔城公司认为因项目工期延误、消防未能及时验收等原因，经摩尔城公司交涉，十大家公司与魏华云、邬壮已协商将案涉商铺总价下调（下调幅度为商铺前三年租金收益），因此，魏华云、邬壮的前三年租金损失已得到弥补。本院认为，首先，双方在《产权商铺委托经营管理合同书》中约定“乙方为最大程度的保障甲方收益，同意在甲方签署《商品房买卖合同》时一次性支付前三年的收益（此租金收益在总房款中冲抵）”，该条款可视为双方对前三年收益支付方式的约定；其次，双方确认计算案涉商铺收益基数为“384,672”，按合同约定，前三年的收益应为80,781.12元（384,672元×7%×3年）。384,672元－80,781.12元=303,890.88元，该金额与魏华云、邬壮所支付的房款基本一致，这显然不是数字上的巧合，因此不排除“384,672元”即为魏华云、邬壮与十大家公司约定的购房总款；再次，本案审理中，本院前往十大家公司对其出具的《证明》进行调查核实，公司办公室负责人向本院确认了《证明》的真实性。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百一十五条的规定，本院可将《证明》所记载的内容作为认定案件事实的根据。该《证明》进一步证实了房价下调的事实；最后，摩尔城公司虽未向十大家公司支付收益，但十大家公司同意冲抵80,781.12元并降低房价。简言之，十大家公司以降低房价的方式免除了摩尔城公司的支付义务，客观事实符合合同约定，亦未损害各方利益。通过上述分析，本院认定摩尔城公司已将案涉商铺前三年的收益冲抵了总房款。魏华云、邬壮认为案涉商铺在2013年1月10日由十大家公司直接交付给了摩尔城公司。摩尔城公司认为因项目工期延误、消防未能及时验收。时至今日，魏华云、邬壮未能正式交付案涉商铺。本院认为，摩尔城公司作为专业的物业运营商，在大型商超启动模式上会有成熟的经验，因此，摩尔城公司在与魏华云、邬壮签订《产权商铺委托经营管理合同书》时，才会约定“甲方同意在房产正式交付之前，乙方可与开发商协调并组织商户提前进场装修，为市场正式开业做充分准备，尽量提前正式开业，营造商业氛围；为培育市场、吸引商户、营造商业氛围，在正式交房之前，甲方同意乙方可以组织商户开业，乙方无需向甲方支付租金，甲方对此不持异议。”魏华云、邬壮虽未与摩尔城公司办理案涉商铺交接手续，但从前述约定可知，摩尔城公司在十大家公司向魏华云、邬壮交付案涉商铺前即已开始商铺的运营。如前所述，摩尔城公司作为专业的物业运营商，对案涉商铺是否通过竣工验收、消防验收应尽到更加审慎的注意义务，摩尔城公司在接受案涉商铺时未提出异议，应认定案涉商铺交付时符合双方的约定。另外，本院在上个事实的分析中，已认定摩尔城公司将案涉商铺前三年的收益冲抵了总房款，如认定案涉商铺仍未交付，存在逻辑上的悖论。综上，本院以十大家公司与魏华云、邬壮约定的交付时间认定魏华云、邬壮向摩尔城公司交付案涉商铺的时间，即2013年3月1日。关于法律适用方面，魏华云、邬壮认为本案的法律关系是租赁合同法律关系；摩尔城公司认为本案的法律关系是委托合同法律关系。本院认为，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案系因产权式商铺引起的纠纷，魏华云、邬壮与摩尔城公司签订的合同虽名为《产权商铺委托经营管理合同书》，但合同内容与《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）规定的委托合同存在区别：1、合同约定“本委托合同有效期内，乙方对外招商招租与承租人签订的商铺租赁合同，对甲方具有法律约束力，甲方不得要求解除合同”，而合同法第四百一十条规定：“委托人或者受托者可以随时解除委托合同”；2、魏华云、邬壮并不向摩尔城公司支付委托报酬及费用，而合同法第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用”；3、魏华云、邬壮虽为商铺的业主，但并不得干预商铺的经营、管理，而合同法第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”。因此，本案的法律关系非委托合同法律关系。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，魏华云、邬壮将案涉商铺一、二交付摩尔城公司，并收取固定租金收益。双方在合同中约定“本委托合同有效期内，乙方对外招商招租与承租人签订的商铺租赁合同，对甲方具有法律约束力”，从该约定可知，摩尔城公司出租案涉商铺时是以自己的名义出租，其享有完全的经营管理自主权，该合同实为出租人允许承租人转租的房屋租赁合同，更符合租赁合同的法律特征。综上，魏华云、邬壮与摩尔城公司签订的《产权商铺委托经营管理合同书》为租赁合同。摩尔城公司将案涉商铺前三年的收益冲抵了总房款，自2016年3月起未向魏华云、邬壮支付租金收益，属违约行为，摩尔城公司应向魏华云、邬壮支付拖欠的租金收益。根据合同约定，租金收益的计算方式应以384,672元为收益基数×第二时间段收益标准7.5%/年，自2016年3月1日起计算至2020年2月29日止。现魏华云、邬壮仅主张以384,672元为收益基数×75%×7.5%，且租金暂请求至2016年10月10日止，系当事人自主行使处分权，本院予以尊重。魏华云、邬壮主张2016年3月后的租金收益，未超过诉讼时效。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告魏华云、邬壮支付租金收益（以384,672元为收益基数×75%×第二时间段收益标准7.5%/年，自2016年3月1日起计算至2016年10月10日止）；二、驳回原告魏华云、邬壮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,720元减半收取860元、邮寄费20元，合计880元，由原告魏华云、邬壮负担430元，被告武汉新生活摩尔城物业管理有限公司负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇一七年二月二十三日书记员  周郴