山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终864号
上诉人（原审被告）：李炳臣，男，1964年9月24日出生，汉族，个体，现住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：宋立会，山东大地人(桓台)律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李立君，男，1965年11月4日出生，汉族，个体，现住山东省桓台县。
委托诉讼代理人：权承哲，山东法盾律师事务所律师。
上诉人李炳臣因与被上诉人李立君租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李炳臣及其委托诉讼代理人宋立会，被上诉人李立君及其委托诉讼代理人权承哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李炳臣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人无证据证实其实际履行了与三龙村委的合同；2、被上诉人与三龙村委签订的合同主体及标的均已发生质的变化，合同已处于不再履行的状态，被上诉人无权以与村委签订的合同作为其有权处分涉案土地和房屋的依据；3、被上诉人与村委签订合同之前的12户村民与村委的土地流转合同事实上已不再履行，被上诉人通过与村委签订合同取得涉案土地和房屋的前提事实基础已不复存在。二、原审判决上诉人向被上诉人返还土地及房屋不符合事实及法律，且客观上无法履行。涉案土地及房屋的合法处分权人为四户土地承包户及地上附属物承建人董某，原审判决返还土地及房屋损害案外真正权利人利益，另外返还房屋也不符合房屋现状，客观上无法执行。
李立君答辩称，一、上诉人的上诉理由无事实和法律依据，上诉人与被上诉人双方签订有房屋、土地租赁合同，应当依据该合同处理双方的纠纷。上诉人的上诉理由不成立，并违反合同相对原则和诚实信用原则。二、原审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应维持原判，驳回上诉。
李立君向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的房屋及土地租赁合同；2、判令被告腾退交还租赁房屋及土地给原告；3、判令被告支付自2013年12月1日至2017年4月30日的租赁费62725.30元及自2017年5月1日至解除合同实际腾退交还房屋及土地之日的租赁费；4、判令被告支付违约金、赔偿损失等50000.00元；5、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：桓台县果里镇三龙村委自2002年6月起承包村民邢乐家、李东典等共计十二户的责任田用于建厂，并按每年每亩300.00元支付给农户费用。原告自2002年10月20日起承包三龙村委修建的牧厂用于经营，承包期限五十年，该牧厂系三龙村委在承包的十二户村民责任田上修建。原告按照村民与村委签订的牧厂占地合同书中的费用标准向被占地户发放占地补偿款。被告自2010年12月1日起从原告处租赁位于三龙村的牧厂三排房屋及土地16.5亩，除支付租赁费外，另交纳每亩每年1000斤小麦的粮食补偿给原告，原告通过村委再发放给被占地户。被告最后一次支付租赁费于2014年1月26日向原告支付第三年的租赁费8400.00元。被告于2010年12月1日与李某、李忠云、李东典、邢建强各签订租赁合同一份，该四份合同公章系作废公章。原告与村民邢乐家、郭玉全、郭玉简、王树敏各签订了土地租用合同书一份，原告从邢乐家、郭玉全、郭玉简、王树敏处租赁土地并支付粮食补偿。原告于2017年4月12日通过发短信和邮政特快专递寄送形式向被告送达解除合同通知书，通知被告自即日起解除原、被告于2010年11月18日签订的房屋租赁合同，限3日内腾退交还租赁房屋及场地，承担合同约定的违约金50000元、支付拖欠租赁费及赔偿经济损失。
一审法院认为，原告李立君与被告李炳臣签订的租赁合同系当事人之间的真实意思表示。合同中的房屋和土地系原告李立君与三龙村委签订农业承包合同，对三龙村委承包的土地和所建牧厂进行承包使用；而该土地又系三龙村委与村民签订承包合同、对村民责任田的承包经营权进行的转让。故原告对涉案土地和房屋有处分权，其所签订的合同未违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益和他人的合法权益，合法有效。被告李炳臣称原告对合同中的房屋和土地无处分权，且损害村集体利益，但其申请出庭作证的证人李某、证人董某的证言不足以证实其主张；其称原告与村委签订的合同未经民主议定程序，也未提供充分证据予以佐证；其提交与李某、李忠云、李东典、邢建强签订的租赁合同，欲证明其与涉案房屋和土地的真实权利人签订租赁合同，原告不是涉案房屋和土地的真实权利人，但是该四户已于2002年6月与三龙村委签订了土地承包合同，将责任田承包给了三龙村委，故该证据亦不能证明其主张。
综上，被告李炳臣应当按照合同约定向原告李立君缴付租赁费用。被告拒绝向原告支付2013年12月之后的租赁费，违反了诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的，当事人可以解除合同，故原告有权解除原、被告签订的租赁合同。经该院主持调解，被告仍拒绝履行合同义务，故该院支持原告要求解除合同的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告在解除与被告之间的合同以后，有权要求被告腾退返还房屋和土地。原告要求被告支付租赁费62725.30元，系第四年(自2013年12月1日起算)租赁费17280.00元、第五年20736.00元、第六年24736.00元、第七年2016年12月1日至2017年4月30日按照年租金28736.00元计算为11973.30元（计算方法：28736÷12×5=11973.3元）。因原、被告在合同中约定扣除前五年每年维修费6000.00元，故应从上述费用中扣除12000.00元，被告尚应支付给原告租赁费50725.00元。原告要求被告支付自2017年5月1日至解除合同实际腾退交还房屋及土地之日期间的租赁费，应分为解除合同之前的租赁费及解除合同之后的占用费，予以支持。计算标准应参照双方合同约定，即自2016年12月1日起算，每年的费用分别为28736.00元、32736.00元、36736.00元、40736.00元、46736.00元、52736.00元、58736.00元、64736.00元、70736.00元。原告要求被告承担违约责任，支付违约金、赔偿损失等50000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告不按照原、被告之间的租赁合同约定履行支付租赁费用的义务，应当向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原、被告在租赁合同中约定违约金为50000.00元，故被告李炳臣应当按照合同约定向原告支付50000.00元违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决：一、解除原告李立君与被告李炳臣于2010年11月18日签订的《合同书》。二、被告李炳臣腾退所租赁牧厂的三排房屋及涉案土地16.5亩，于本判决生效后三十日内返还给原告李立君。三、被告李炳臣支付原告李立君房屋租赁费50725.00元，并支付自2017年5月1日起至房屋及土地实际返还之日的租赁费及占用费(自2016年12月1日起，每年的费用分别为28736.00元、32736.00元、36736.00元、40736.00元、46736.00元、52736.00元、58736.00元、64736.00元、70736.00元)，于本判决生效后十日内付清。四、被告李炳臣支付原告李立君违约金50000.00元，于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告李立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555.00元，由原告李立君负担272.00元，被告李炳臣负担2283.00元。
二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了：1、桓台县果里镇三龙村村委会2017年12月18日的村两委会议纪要复印件一份，证明包括案涉土地所属的李某、李忠云、邢建强、李东典在内的六户村民与村委2002年签订的土地流转合同正式解除，案涉土地的权利人为四农户。2、案外人董某、徐学营出具的证明一份及与上诉人签订的地上附属物租用协议一份，证明案涉土地地上附属物权利人认可上诉人为案涉土地的合法使用人。被上诉人质证称，对该两份证据的真实性不予认可，且与本案无关联性。即使该两份证据是真实的，但同一承包土地上只能有一个经营权，案外人在通过与村委会签订合同，已经出让经营权的情况下，再次出让的行为，不能对抗已实际取得经营权的被上诉人李立君。
二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人要求上诉人支付租赁费、占用费、返还租赁物及支付违约金有无事实及法律依据。
1、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。三龙村12户村民与三龙村委会签订的牧厂占地合同书，系12户村民将包括案涉土地在内的其自己的土地承包经营权转包给三龙村村委会。这些合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且一审中土地承包经营权人之一孙子谦出庭作证证实该合同并未解除，上诉人主张三龙村村委已经不是该合同的主体，但其未提供有效的反驳证据证明自己的主张，其应承担举证不能的责任。因此，三龙村村委与12户村民签名的牧厂占地合同书合法有效，且尚处于履行过程中。
2、三龙村村委会与被上诉人签订的合同书及补充合同，系依法取得土地经营权的三龙村村委会将包括案涉土地在内的土地经营权出租给了被上诉人。该合同书及补充合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。上诉人主张该合同书及补充合同系虚假的，但其未提供证据证实，其应承担举证不能的责任。因此，被上诉人依照该合同书及补充合同依法取得了包括案涉土地在内的12户村民的土地承包经营权。
3、上诉人与被上诉人签订的案涉合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，且上诉人已按照合同约定支付给了被上诉人三年的租赁费，最后一次支付是在2014年1月26日支付第三年的租赁费8400.00元。故案涉合同书已生效且已实际履行。上诉人一审中及二审上诉状中均主张案涉合同自始无效，但在二审庭审中又主张“我不交钱的目的就是解除合同”，上诉人的主张前后矛盾。另，上诉人主张“签订合同时我是在受蒙蔽的情况下签订的，我不知道对方没有处分权”，但案涉合同书中第一段约定“因甲方在与农户（四户）未协商好的情况下，由乙方全面负责与农户的处理各项事宜”、第五条约定“合同期内，遇国家政策调整，在农户（四户）与村委会妥善解决责任田问题后，乙方除缴纳正常房屋使用费外，连同土地承租费每亩（1000斤小麦/年），一并缴纳于甲方。”，结合被上诉人与四户村民签订合同书的事实，上诉人的主张前后矛盾，与客观事实不符。因此，一审法院认定案涉合同合法有效并无不当，本院依法予以支持。
另，一审判决双方解除合同，双方均未上诉并提出异议，本院予以维持。根据合同相对性原则，一审法院根据案涉合同约定及法律规定判决上诉人支付给被上诉人欠付的租赁费及占用费、返还案涉租赁物、支付违约金，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，李炳臣的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2315.00元，由上诉人李炳臣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 鹏
审 判 员 孟庆红
审 判 员 边存鑫
二〇一八年五月十六日
法官助理 葛云雷
书 记 员 孙丰芝