青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青01民终597号
上诉人（原审原告）：王全，男，藏族，1974年11月11日出生，住青海省西宁市。
上诉人（原审被告）：许向阳，女，汉族，1968年9月16日出生，住西宁市。
委托诉讼代理人：许少波，男，汉族。
被上诉人（原审被告）：刘佑，男，汉族，1958年10月4日出生，住西宁市。
上诉人王全因与上诉人许向阳、被上诉人刘佑房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王全及上诉人许向阳的委托诉讼代理人许少波到庭参加诉讼，被上诉人刘佑经合法传唤未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人王全上诉请求：1.请求二审人民法院根据房屋买卖事实，依据合同约定，依法改判返还购房款及定金共计140000元；2.按照合同约定赔偿违约金510000元；3.赔偿经济损失6640元；4.解除购房合同。事实与理由：一、一审法院对本案审理主体不清，明显有错误。上诉人与被上诉人合同约定了违约金和定金的条款，根据意思自治原则，被上诉人应承担合同约定的违约金数额。根据合同约定优先原则和上诉人的原审主张，一审法院应支持原告诉讼请求。二、一审法院对本案违约责任不做划分，致使诚信与违约不分，无法彰显法律的公平正义。刘佑和许向阳恶意协议将房屋归许向阳所有，不归还房款，已经构成违约。三、一审法院对本案民事合法权利不理睬，对诚信守约权利不保护，对违约行为不追究，适用法律错误。一审查明事实不清，对于已经构成房屋买卖合同并上诉人构成的违约没有处理，被上诉人在涉案房屋中居住7年之久，却没有支持合同约定的违约金。
上诉人许向阳答辩、上诉称：请求撤销西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1327号判决书，依法予以改判确认王全和刘佑的房屋买卖协议无效，不承担双倍定金的赔偿损失。事实理由：1.王全的上诉请求中没有事实与理由的依据，王全明知是婚姻用房的情况下，与刘佑签订购房合同，损害了许向阳的利益，应该判定合同无效；2.房屋属于许向阳和刘佑的共同财产，在调解中协商没有侵犯他人的利益；3.应该驳回上诉人违约金的上诉请求；4.上诉人王全和刘佑签订买卖合同，约定了违约金的条款不公平，双方的权利地位失衡，属于显失公平的约定，请求撤销合同；5.上诉人至今没有提交装修的证据和其他损失的证据，应该依法驳回王全的诉讼主张；6.上诉人王全非法占用房屋，给许向阳造成了损失；7.驳回上诉人王全的上诉请求。
一审法院审理查明:刘佑、许向阳原系夫妻关系。2010年3月2日，王全与刘佑协商，王全购买刘佑名下的位于青海省西宁市城中区南山路36号1号楼331室的房改房一套，当日王全给付刘佑定金30000元。2010年9月5日，王全与刘佑签订《西宁市房屋买卖契约》，双方约定：王全自愿购买刘佑位于青海省西宁市城中区南山路36号1号楼3单元331室的房屋一套,房屋价款140000元；如王全未按约定日期交付尾款110000元，刘佑有权没收定金30000元，如在交付尾款后刘佑不出售房屋，则向王全赔偿三倍的定金；双方定于2010年9月5日交付房屋，在契约生效后30日内双方办理房屋所有权转移登记；如刘佑在房屋交付后违约不出售房屋，除按王全规定的时间退还已收取的购房款外，在承担三倍定金的同时，必须另行支付王全三倍购房款的违约金。合同签订当日，王全给付刘佑剩余房款110000元，刘佑也在当日向王全交付了房屋，王全在该房屋居住至今。2011年11月29日，许向阳经（2011）中少民初字第192号民事判决与刘佑离婚，但该判决对夫妻共同财产中的案涉房屋未做处理。2012年5月8日，刘佑与许向阳就案涉房屋，经西宁市城中区人民法院主持调解，达成（2012）中民一初字第290号调解书确认：西宁市南山路36号1号楼331室房屋归许向阳所有，许向阳给付刘佑房屋补偿款70000元。2013年8月19日许向阳办理了房屋产权过户登记，房产证号为”宁房权证城中区字第XX**号”,房屋所有权人为许向阳，共有情况为单独所有、私有房产。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，虽然王全与刘佑，是在刘佑与许向阳尚未离婚时签订的房屋买卖合同，但案涉房屋的登记权属人是刘佑，王全基于公示登记簿的信赖和效力与刘佑签订房屋买卖合同时，其没有责任和义务查证案涉房屋是否为夫妻共有财产或者家庭共有财产，且许向阳提交的证据不足以证明王全与刘佑之间存在恶意串通的情形，故对许向阳关于因王全与刘佑存在恶意串通情形房屋买卖合同无效的抗辩理由，不予采纳。虽案涉房屋原为刘佑与许向阳的夫妻共同财产，目前并无证据证明签订合同时取得了许向阳的同意或事后追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。据此，即使刘佑未取得产权共有人许向阳的同意出售案涉房屋，造成的后果是所有权不能发生转移的后果，但并不影响王全与刘佑之间的合同效力。现无其他证据证明房屋买卖合同存在其他合同无效的法定情形，故王全与刘佑的房屋买卖合同应为合法有效。针对该房屋买卖合同，许向阳当时作为财产的共有人，因其与刘佑的身份关系，也应是该合同的权利义务主体，王全、刘佑、许向阳均应按照合同约定全面履行自己的义务，在王全全款支付房款后，刘佑、许向阳未按约履行办理过户的义务，现房屋产权已经转移至许向阳名下，王全的购房目的无法实现，故对王全要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，刘佑、许向阳应当向王全返还购房款140000元，王全应当向刘佑、许向阳返还房屋。现刘佑、许向阳违约，王全有权主张违约金，王全依据合同约定既主张三倍的定金90000元又主张三倍购房款的违约金420000元，共计510000元。根据《合同法》第116条规定：”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，经法庭释明后，王全认为三倍的定金不足以弥补房价上涨给其造成的损失，三倍购房款的违约金即是损失赔偿额，故按合同约定坚持该项诉讼请求不变。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：”买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，定金罚则与赔偿损失可以并用，但首先应适用定金罚则，定金罚则不足以弥补损失的，违约方应当再赔偿损失。本案中，双方约定了定金，根据定金罚则，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故对约定的超出双倍定金的部分，应认定为无效；法律规定定金的数额不得超过主合同标的额140000元的20％，故30000元中28000元应认定为定金，刘佑、许向阳应向王全双倍返还定金56000元。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，王全并未举证证明刘佑、许向阳违约给其造成的损失数额及可预见的损失数额，现王全按合同约定主张420000元的损失赔偿额，没有证据支持，故王全要求刘佑、许向阳赔偿该部分损失的诉讼请求，不予支持。刘佑、许向阳应向王全双倍返还定金56000元，对超出该部分的违约损失，不予支持。对于王全主张的近几年为维权支出的诉讼费用6640元，因在之前的案件处理过程中已经明确了诉讼费的负担对象，故不再处理。对于王全向刘佑主张的2000元借款，因与本案房屋买卖合同非同一法律关系，王全须另案起诉，本案不做处理。刘佑经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。遂判决：一、解除2010年9月5日王全与刘佑签订的《西宁市房屋买卖契约》；二、刘佑、许向阳于判决生效之日起十日内向王全返还购房款140000元，支付双倍定金56000元，合计196000元；三、王全于本判决生效之日起十日内向刘佑、许向阳腾退位于西宁市南山路36号1号楼331室的房屋；四、驳回王全的其他诉讼请求。案件受理费10386元，由王全负担7295元，刘佑、许向阳负担3091元，公告费300元由刘佑、许向阳负担。
当事人二审中未提交新证据，对一审查明案件事实均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：1.刘佑、王全2010年签订的房屋买卖合同是否有效？双方是否存在恶意串通损害许向阳利益的行为？2.本案涉案房屋已由许向阳办理物权登记，刘佑、王全关于买卖房屋的合同目的已不能实现，违约责任应如何认定？
一、关于刘佑、王全签订的房屋买卖合同是否有效的问题。
本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。本案中，刘佑、王全自愿就位于西宁市城中区南山路36号1号楼331室房屋签订买卖合同，刘佑作为产权登记人有权就其所有的房屋行使占有、使用、收益、处分权，买受人王全基于产权证上登记人为刘佑以及刘佑在《西宁市房屋权属登记申请书（转移）》中明确表示”共有人同意转让房屋”，因此应认定刘佑、王全达成房屋买卖合同系双方真实意思表示，且该合同没有违反法律强制性规定，应属合法有效合同。王全作为房屋购买人，已支付合理对价款，完全履行了做为购买人应承担的合同义务，因此应认定王全为善意购买人。刘佑与王全在签订房屋买卖合同时，与许向阳系夫妻关系，刘佑出卖房屋所获得的对价款140000元为刘佑、许向阳的夫妻共同财产，许向阳是出卖房屋的获益者。一、二审中许向阳未提交证据证实，刘佑、王全签订买卖合同有恶意串通损害其利益的相关证据，因此，许向阳主张刘佑、王全签订的《西宁市房屋买卖契约》无效之理由不能成立。
二、关于涉案房屋已由许向阳办理物权登记，刘佑、王全关于买卖房屋的合同目的已不能实现，违约责任应如何认定的问题。
本院认为，刘佑出卖房屋所获得的对价款140000元为刘佑、许向阳的夫妻共同财产，许向阳是出卖房屋的获益者。许向阳在明知房屋已由刘佑出卖给王全，并收取购房款140000元情况下，仍与刘佑达成调解协议并改变涉案房屋产权登记人为许向阳，致使王全购买房屋办理产权登记手续的合同目的无法实现。因此导致合同目的无法实现应由刘佑、许向阳承担责任。本案中，王全与刘佑系朋友关系且日常互有往来，对刘佑的家庭状况尤其是刘佑有配偶的情况应有所了解，其作为善意购买人在支付定金后直至支付全部对价款的六个月中应保持审慎态度要求刘佑配偶在合同书上签字，但至合同签订时其并未要求刘佑配偶在合同上签字，导致本案合同目的不能实现，亦应承担责任。根据合同约定，出卖人不出售房屋应赔偿对方三倍定金及三倍购房款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，刘佑、王全签订的合同已经签订，并且王全已经支付全部购房款，刘佑已将房屋交付王全，王全交付的定金30000元已经作为购房款的一部分，双方的合同已生效且实际履行。王全诉讼请求为赔偿三倍定金及三倍购房款作为赔偿损失的数额，一审也认为在定金罚则不足以弥补损失时，违约方应当再赔偿损失，王全购房时间为2010年，考虑房价上涨因素，王全现在购买同地段、同面积房屋所要付出溢价款显而易见。一审在刘佑、王全合同已签订、生效并在物权登记过程中发生违约行为适用定金罚则属适用法律错误。刘佑、许向阳作为出卖人违反合同约定，导致合同目的不能实现，应承担违约责任，王全作为买受人未持审慎态度要求共有人签字导致合同目的不能实现亦应承担责任。综合考虑，由刘佑、许向阳赔偿王全已支付购房款的一倍作为损失数额。王全主张赔偿损失的部分上诉请求成立，应予支持。上诉人许向阳主张合同无效及不赔偿王全损失的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、维持西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1327号民事判决的第三、四项，即：王全于本判决生效之日起十日内向刘佑、许向阳腾退位于西宁市南山路36号1号楼331室的房屋；驳回王全的其他诉讼请求；
二、变更西宁市城中区人民法院（2017）青0103民初1327号民事判决的第一、二项为：2010年9月5日王全与刘佑签订的《西宁市房屋买卖契约》于2018年6月15日解除；刘佑、许向阳于本判决生效之日起十日内向王全返还购房款140000元，赔偿王全经济损失140000元，合计280000元。
如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费案件受理费10386元（王全预交），由王全负担5920元，刘佑、许向阳负担4466元，公告费300元由刘佑、许向阳负担；二审案件受理费10386元（王全预交），由王全负担5920元，刘佑、许向阳负担4466元。刘佑、许向阳应负担一、二审诉讼费、公告费随应退还的购房款等一并给付王全。
本判决为终审判决。
审判长王鹏
审判员李娟
审判员张洁琼
二○一八年六月十四日
书记员马馨