鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0602民初10048号原告：内蒙古三江房地产开发有限公司，地址：东胜区羊场壕乡圪堵社。统一社会信用代码证号：×××。法定代表人：吴龙，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏小梅，系内蒙古赫扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏力德，系内蒙古赫扬律师事务所律师。被告：黄玉金，男，1961年4月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯嘉文，系内蒙古晴正律师事务所律师。原告内蒙古三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司）与被告黄玉金合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三江公司的委托诉讼代理人苏力德以及被告黄玉金的委托诉讼代理人侯嘉文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告三江公司向本院提出诉讼请求：确认2010年7月17日签订的《三江.太古国际广场购房定单》没有解除，被告于2016年6月21日以向原告公司送达解除合同通知书方式解除合同是无效的。事实和理由：2010年7月17日，原被告双方签订编号为S005《三江.太古国际广场购房定单》（以下简称《购房定单》），被告订购了原告开发的位于太古国际广场A幢6号商铺。2016年6月21日，被告向原告发出解除合同通知书，认为原告未与其签订正式的《商品房买卖合同》和办理银行按揭贷款违反了《合同法》及《商品房买卖合同司法解释》的相关规定。但是，原告认为，原被告双方签订的《购房定单》是在平等自愿基础上签订的，是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。被告主张解除合同的理由不能成立，单方解除合同的条件和情形尚未成就与发生，《购房定单》不具备解除条件，该《购房定单》应当继续履行。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人乙方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，原告认为，人民法院在确认合同效力问题应当是谨慎的，合同的目的及精神是促使交易而不是宣告合同无效阻止交易，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告黄玉金辩称，不同意原告的诉讼请求，本案中的购房订单只是一份购房意向书，或一份定金合同，非正式的商品房买卖合同，购房意向书也可以理解为预约合同，签订的目的是为了实现签订本约合同，而合同的签订在双方意思达成一致的情况下才能签署，当双方不能达成一致时，预约合同是不能要求强制履行的，并且本案是原告违约在先，在长达7年的时间里，未向被告进行催告要求履行签订正式的本约合同，导致合同目的不能实现，依据合同法第九十六条第四款被告依法享有解除权，因此被告向原告发出的解除通知书依法有效，并且原告代理人在庭审中也承认了公司收到了该份解除通知书，自公司收到解除通知书之日起，购房定单依法解除。原告三江公司就其诉讼请求向法庭提供三江太古国际广场购房订单（复印件，已核对）一份，证明购房定单约定了定金为50万元，首期楼款为3490554元（含定金），被告目前为止实际交付的是300万元，尚欠490554元没有交付，原告认为是被告违约，没有与被告签订商品房销售合同；该购房定单属于预约合同，该合同中没有约定解除权，而且被告尚未交清首期楼款，属于违约，被告不享有合同法第九十六条第四款的法定解除权，而原告才享有该解除权，所以被告向原告送达的解除合同通知书是无效的。被告黄玉金针对其辩称理由向法庭提供以下证据：1、购房定单一份，证明：第一、2010年7月17日被告与原告签订了购房定单一份，被告有向原告购买底商的意向；第二、合同第五条第一款、第五条第五款约定被告应于2010年7月17日前向原告支付的款项只是作为享受九五折的优惠，并非是房屋首付款。2、收据六份，证明被告按照购房定单的约定已经全面履行了交付定金的义务，并陆续向原告交付了300万元的款项，其中2010年7月17日的是定金50万元，2010年7月20日、2010年8月28日、2010年8月12日三笔均为房款50万元，2010年7月28日67万元、2010年7月27日33万元也均为房款。3、照片一张，证明原告严重违约，已经将房屋出售给第三人进行经营，导致原告与被告签订的购房定单的目的不能实现。4、公证书一份，证明2010年6月21日上午被告向原告送达了解除合同通知书，自原告收到之日购房定单已经解除。庭审质证中，双方对对方提供的证据相互进行了质证。被告黄玉金对原告三江公司提供的证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，因为合同第五条第一款、第五条第五款均约定被告应于2010年7月17日前向原告支付首期楼款3490554元，该款项只是作为享受九五折优惠的条件，并不能作为被告的履行义务，合同中并没有实际约定首期购房款的问题。原告三江公司对被告黄玉金提供的证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议，定单中明确约定的首期楼款3490554元，第五条约定九五折，被告陈述该订单只是为了享受优惠并不是首付款是不正确的。原告对被告提供的证据2的真实性及证明的问题均无异议，恰恰与被告提供的证据1自相矛盾，被告仅在2010年7月17日交付了定金50万元，剩余的房款都是在2010年7月17日之后交付，反而可以证明是被告为了购买该房屋，并非像被告代理人陈述的只是为了享受优惠。原告对被告提供的证据3的真实性不能确认，对证明的问题有异议，该证据证明不了是被告要购买的房屋，也不能证明已经将该房屋出售给了第三人，被告若要证明将该房屋已经出售给了第三人，应该去房管部门调取相应网签合同及房产证。原告对被告提供的证据4的的真实性无异议，对证明的问题有异议，该公证书只能从过程中说明于2016年6月21日以公证送达的方式送达了通知书，但是被告并不享有法定或约定的解除权，所以其解除合同的效力应该是无效的。经本院审查，原告三江公司提供的证据以及被告黄玉金提供的证据1、2、4，因双方对对方提供的上述证据的真实性均认可，且上述证据符合有效证据合法性及与本案的关联性要求，本院对其均予以确认。关于被告提供的证据3，因其仅为照片，原告三江公司对其真实性不认可，且该照片无法证明其与本案的关联性，故本院对其不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告黄玉金与原告三江公司共同于2010年7月17日签订《三江·太古国际广场购房定单》一份，约定：被告黄玉金从原告三江公司定购三江·太古国际广场A1幢6号商铺一间，建筑面积：159.66㎡，单价为72874.73元/㎡，该物业定购总额为人民币11635180元，定金50万元，定单条款：1、首期楼款：人民币3490554元整（含定金），被告须于交付定金当日内，即2010年7月17日之前付清，逾期不享受九五折优惠；2、如被告黄玉金因个人原因未在上述期限内，付清首期房款，被告交付的定金作为原告三江公司丧失出售该房源先机的补偿而不予退还，该房源原告三江公司有权另行销售；3、买卖双方签定的”商品房销售合同”生效同时，本定单自动失效，并由原告三江公司收回；4、本定单自买卖双方签字盖章，买房交付定金后生效，定单一式四份，具有同等法律效力。5、被告黄玉金在当日交付30%首期房款，享受总额房款的九五折优惠，逾期不享受九五折优惠。被告黄玉金于2010年7月17日向原告支付定金50万元，于2010年7月20日、2010年7月28日、2010年8月28日、2010年8月12日、2010年7月27日分五次向原告支付涉案商铺房款共计250万元。2016年6月21日，被告黄玉金以公证送达的方式向原告三江公司送达《解除合同通知书》一份，内容为：内蒙古三江房地产开发有限公司，2010年7月17日，原告与黄玉金签订编号为S005《购房定单》，双方约定，被告以11635180元的价格购买原告开发的建筑面积为159.66平米的商铺。定单签订后，被告积极履行定单项下的付款义务。但时至今日，原告的行为违反了《合同法》及《商品房买卖合同司法解释》的相关规定。现依据《合同法》及相关法律、法规、司法解释的规定，被告向原告发出解约通知，依法解除上述编号为S005《购房定单》，请原告在收到本通知次日起10日返还被告交付的定金及首期房款。本院认为，原被告双方于2010年7月17日签订的《购房定单》属于双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效预约合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当依据《购房定单》的约定严格履行合同义务。依上述定单的约定，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。但只要双方在规定的期限内根据定单的条款善意继续磋商、洽谈商品房买卖的具体事宜，即可认为双方已经履行了合同义务，至于双方是否就商品房买卖事宜洽谈成功并签订正式商品房买卖合同在所不问。另外，一般在定单中往往会有支付一定数额的定金作为签订正式商品房买卖合同的担保。本案中，被告黄玉金在上述定单签订之后除50万元定金之外还陆续向原告三江公司支付了250万元房款，而双方之间在定单中针对首期房款在不享受九五折的情况下的具体付款时间也没有明确约定，即被告在不享受九五折优惠的情况下对原告并不负有确定的限期履行的付款义务，故在原告未能举证证明双方对上述款项的具体付款时间有具体、明确一致约定的情况下，被告黄玉金并不存在违约，则其可以依据合同法的相关规定主张解除合同，而原告三江公司在未经被告同意的情况下已经将涉案商铺对外出租至今，且双方自2010年被告向原告支付房款及定金共计300万元后至2016年6月21日（被告向原告发出解除合同通知书的时间），甚至至今也未能签订正式的商品房买卖合同，原被告双方当时签订《购房定单》的目的至今未能实现，则在被告以公证方式向原告送达《解除合同通知书》而解除合同是符合法律规定的，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告内蒙古三江房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告内蒙古三江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  刘 媛代理审判员  李慧超代理审判员  王 静二〇一七年一月二十三日书 记 员  温 智