辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终4729号
上诉人（原审原告）：刘某某，男，汉族。
法定代理人：刘某甲，男，汉族。
委托代理人：杜某某，男，汉族。
委托代理人：周某，女，汉族。
上诉人（原审被告）：辽宁盛大房地产开发有限公司。
法定代表人：刘某，该公司经理。
委托代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁李世房产开发有限公司。
法定代表人：陈某，该公司总经理。
委托代理人：崔勇，辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：杨雪，辽宁申扬律师事务所律师。
上诉人刘某某、辽宁盛大房地产开发有限公司（简称盛大公司）因与被上诉人辽宁李世房产开发有限公司（简称李世公司）物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和少民初字第00040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李海燕担任审判长，审判员张忠星（主审）、赵楠楠参加的合议庭审理了本案。
原审法院查明：李世公司与刘某某于2010年11月24日签订《房屋转让协议书》，约定将位于X号楼X层（登记地址为X区X路X号X层）（建筑面积1064.2平方米）以500万元的价格出售给刘某某，协议第三条约定：“本次转让的房屋已经被甲方（即李世公司）借给轻联公司临时使用，甲方将在本协议签订后30个工作日内为轻联公司另行安排办公地点，将此房屋交付给乙方”。协议签订后，刘某某向李世公司支付购房款500万元，2012年11月23日刘某某又与李世公司签订《商品房买卖合同》，并缴纳住宅专项维修基金及税款，刘某某于2013年1月8日取得诉争房屋产权证。
另查明，2006年9月11日，李世公司与盛大公司及沈阳轻联广告有限公司签订《抵顶房屋协议》，约定李世公司同意将本案诉争房屋与盛大公司及轻联公司所有的平和苑的房产进行抵顶，暂定销售价格为每平方米5800元，总金额6187788元，其中协议第二条后半部分载明“具体事宜待老板回来后定夺”。其后盛大公司及轻联公司使用该房屋，轻联公司于2011年1月腾出该房屋，该房由盛大公司占有使用至今。
又查明，刘某某于2015年8月21日向法院提出鉴定申请，要求对本案诉争房屋所在地区同类房屋租金的市场价格进行评估鉴定，法庭依法委托辽宁天衡房地产与土地评估有限公司对X区X路X号，建筑面积1064.2平方米证载用途网点2011年1月7日至2015年9月11日房屋租金进行估价，辽宁天衡房地产与土地评估有限公司于2015年9月22日作出辽天衡评〔2015〕E245号房地产评估报告，综合确定本案诉争房屋在价值时点2011年1月7日至2015年9月11日房地产市场租金为2618903元。刘某某为此支付鉴定费4万元。
再查明，盛大公司曾于2014年8月18日提起诉讼，请求撤销李世公司与刘某某的转让行为；李世公司协助其办理诉争房屋权属登记手续。该案一审已审结。
原审认定上述事实，有房屋转让协议书、房屋所有权证、商品房销售合同、辽宁省自然人商品房地产交易税收申报表、税收通用完税证、辽宁省住宅专项维修基金专用收据、销售不动产统一发票、抵顶房屋协议、房地产评估报告、庭审笔录等经庭审质证的证据证实。
原审法院认为：本案的争议焦点为刘某某请求盛大公司腾出诉争房屋，并向其支付占有使用该房屋造成的经济损失3591337.5元；李世公司对被告盛大公司给刘某某造成的经济损失承担连带责任，是否应得到法律的支持。
案中，刘某某与李世公司签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。刘某某已按协议内容履行了付款义务。李世公司应将诉争房屋交付给刘某某。而至今未能将诉争房屋交付的原因系盛大公司非法占有使用所致。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，不动产物权的变更，应依法登记。刘某某在与李世公司签订房屋转让协议书及商品房买卖合同后，不仅实际缴纳了购房款、住宅专项维修基金及税款，又办理完房屋所有权证，故本案诉争房屋的所有权应为刘某某所有，刘某某对本案诉争房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，盛大公司占用本案诉争房屋系无权占有，故刘某某要求盛大公司腾房的诉讼请求，事实清楚、证据充分、且符合法律规定，予以支持。
关于刘某某主张盛大公司赔偿占有和使用房屋给其造成的经济损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，即“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”的相关规定，本案中盛大公司非法占有诉争房屋，致使刘某某无法使用，属侵权行为，应停止侵权，并向刘某某支付相应的损失，故刘某某主张的费用实为房屋占用费，应按照盛大公司占用房屋期间的租金标准计算，依据辽宁天衡房地产与土地评估有限公司于2015年9月22日作出辽天衡评〔2015〕E245号房地产评估报告，综合确定本案诉争房屋在价值时点2011年1月7日至2015年9月11日房地产市场租金为2618903元。盛大公司理应向刘某某支付该项损失。刘某某主张3591337.5元中的2618903元，事实清楚，证据充分，并符合法律规定，予以支持。其主张损失计算从2011年1月7日起，赔付到将房屋交还之日止，因盛大公司实际腾房日期无法确定，故其余的部分缺乏事实依据不予支持。
关于刘某某主张李世公司对盛大公司占有和使用其房屋给其造成的经济损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，因盛大公司非法占有使用诉争房屋，致使李世公司无法交付，刘某某与李世公司没有约定，亦没有法律规定李世公司应对盛大公司占用房屋给原告造成的损失承担连带赔偿责任，李世公司办理了合同备案，且协助刘某某办理了房屋产权证书，已尽到合同义务，刘某某此项主张，因缺乏事实及法律依据，不予支持。
关于盛大公司的抗辩，因该抗辩内容与盛大公司在（2014）沈和少民初字第00074号民事案件中作为原告的诉请内容一致，且该案已审理完毕，故在本案中不再重复处理。
关于盛大公司以本案应以（2014）沈和少民初字第00074号民事案件结果为依据，要求中止本案审理的主张，经审查，本案不应以另一案件的处理结果为依据，故盛大公司主张中止本案审理的请求，不符合法律规定，不予支持。
原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条一款、第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、被告辽宁盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于沈阳市X区X路X号，建筑面积1064.2平方米房屋腾出，交还原告刘某某；二、被告辽宁盛大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付原告刘某某自2011年1月7日至2015年9月11日止的房屋占用费人民币2618903元；三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。案件受理费共32485元，由原告刘某某承担8796元，被告辽宁盛大房地产开发有限公司承担23689元。鉴定费4万元，由被告辽宁盛大房地产开发有限公司承担。
宣判后，原审原告刘某某及原审被告盛大公司不服判决，向本院提起上诉。
上诉人刘某某称：应判令盛大公司赔偿自2015年9月12日起至交换房屋之日止占用房屋的费用，并由李世公司承担连带赔偿责任。
盛大公司答辩称：我公司在2006年9月11日与李世公司签订抵顶房屋协议，刘某某明知房产已被占有，其不是善意第三人，其取得房产不受法律保护。
李世公司答辩称：我公司不是侵权人，上诉人刘某某要求我公司承担连带责任没有事实及法律依据。
上诉人盛大公司称：刘某某未举证证明已经支付500万元购房款。成交价格过低，应驳回其诉讼请求。
刘某某答辩称：刘某某与李世公司依法签订房屋买卖合同，且依法办理产权登记，关于房款交付，我方已经提供交款发票等证据。
李世公司答辩称：一审判决正确。
本院认为：我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案当事人诉请物权保护，其应在取得物权后行使。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定除外。依据该条规定，当事人可在房屋转移占有之后，行使使用权。本案上诉人刘某某与被上诉人李世公司虽有协议约定，但属于合同权利，一审法院仅依据双方的协议判令上诉人盛大公司承担侵害物权的赔偿责任不当。应进一步查明房屋交付及占有使用情况，并结合房屋权属登记的情况，依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和少民初字第00040号民事判决；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
二审案件受理费64970元，退还上诉人刘某某、辽宁盛大房地产开发有限公司各32485元
审判长 李海燕
审判员 张忠星
审判员 赵楠楠
二〇一六年六月一日
书记员 韦 微