贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汇民初字第1113号
原告胡丽娟，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。
委托代理人何德凯，贵州名城律师事务所律师。
被告李长忠，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。
委托代理人向燕，贵州名城律师事务所律师。
委托代理人罗琳，贵州名城律师事务所实习律师。
第三人李红蓉，女，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。
原告胡丽娟与被告李长忠、第三人李红蓉房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年3月16日立案受理后，依法组成由法官任晓珊担任审判长，人民陪审员冉吉祥、冉志兰参加的合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告胡丽娟及其委托代理人何德凯、被告李长忠的委托代理人向燕、罗琳到庭参加了诉讼。第三人李红蓉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡丽娟诉称：原、被告于2014年11月30日补签《乌江恬苑商铺转租合同》及《乌江恬苑商铺转租风险保证合同》，约定被告将位于遵义市汇川区人民路乌江恬苑小区1号楼一层22号商铺转租给原告使用，并约定如因任何第三人对该房屋主张权利导致原告不能正常经营使用的，被告将向原告承担赔偿经济损失并退还转让费等法律责任。合同签订后，原告向被告支付了门面转让费158000元、租金37812元、第三人李红蓉费用7500元，并花费57680元进行装修，购进共计360000元的冬季服装拟开业经营。2015年1月28日，第三人李红蓉书面告知原告，被告将门面转租给原告未经门面产权所有人及第一承租人（即第三人李红蓉）同意，为无效转让，终止被告与第三人签订的租赁协议，并要求原告立即腾空该门面后交付给第三人。原告立即将该情况告知了被告，但被告始终未能解决其与第三人的租赁纠纷，第三人于2015年2月7日将门面锁住，导致原告无法正常经营，给原告造成了重大的经济损失。故原告诉至人民法院，请求：一、依法解除原、被告之间签订的《乌江恬苑商铺转租合同》；二、判令被告退还原告门面转让费158000元、门面租金37812元、第三人李红蓉费用7500元，并赔偿原告装修费57680元、货款损失360000元，共计621492元；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告胡丽娟为支持其诉讼请求，提供了九组证据：一、《乌江恬苑商铺转租合同》，证明被告将涉案房屋转租给原告经营使用及相应的权利义务约定；二、《乌江恬苑商铺转租风险保证合同》，证明原、被告约定了如因他人主张房屋权利而导致原告不能正常经营的，被告应承担相应的违约责任；三、收条、银行转账凭条各两张，证明原告按合同约定支付门面转让费158000元、租金37812元（五个月）、第三人费用7500元；四、装修费用发票，证明原告装修费为57680元；五、进货单八十张，证明原告购进价值为436794元的冬季服装；六、《书面告知书》，证明第三人以第一承租人的名义于2015年1月28日书面告知原告将收回租赁房屋；七、接处警记录情况说明，证明因租赁纠纷，第三人于2015年2月7日将租赁房屋锁住，导致原告无法正常经营使用，房屋内的货物价值436794元；八、照片，证明第三人于2015年3月13日张贴书面通知，告知被告解除租赁合同，且租赁房屋依然被第三人锁住的事实；九、律师函及快递单，证明原告已通过代理人于2015年3月3日正式书面通知被告，要求与被告终止合同并赔偿损失的事实。
被告李长忠辩称：一、合同无法履行是第三人导致，故原告的经营损失应该由第三人承担；二、第三人根据合同享有涉案房屋的合法占有使用权，第三人将该权利转给被告，被告又转给原告，所以第三人主张房屋权利应当是向被告主张，原告自己将房屋关闭不经营的损失应由其自己承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告李长忠为支持其辩解意见，提供了三组证据：一、《转租合同书》，证明被告李长忠与案外人曾庆明转租行为是得到第三人认可的；二、处警说明，证明合同无法履行的原因是第三人违约行为造成的；三、照片四张，证明导致合同无法履行也与原告自身行为有关。
第三人李红蓉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状辩称：涉案房屋是我向房东宋钊丽租用的。由于市场经营生意不好，经房东的同意，我将门面的一半转让给案外人曾庆明经营，后案外人曾庆明又将门面转让给被告，被告与我重新签订了合同，合同约定被告不得将房屋转让给第三方，如有违约，我将无条件收回铺面。
经庭审举证质证，针对原告的证据，被告李长忠对第一组、第二组证据真实性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的，也表现出原告有过错，对该证据真实性，本院予以确认；被告对第三组证据三性均无异议，本院予以确认；对第四组证据认为仅有装修发票，不能证明装修情况；对第五组证据三性均有异议；对第六组证据三性均有异议，认为是第三人的个人行为，不能达到原告的证明目的；对第七组证据三性均无异议，认为证明了锁门的行为人是第三人，对该证据的真实性本院予以确认；对第八组证据真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，对该证据的真实性本院予以确认；对第九组证据认为与本案无关。
针对被告李长忠的证据，原告胡丽娟对第一组证据的三性均有异议，认为不能达到被告的证明目的；对第二组证据的真实性无异议，但关联性有异议，认为是由于被告没有协调好才导致第三人锁门，对该证据的真实性本院予以确认；对第三组证据的真实性无异议，认可原告也用锁将门锁住，但关联性有异议，陈述是第三人将门锁了以后原告才又用锁将门锁住，对该证据真实性本院予以确认。
根据上述已采信证据及庭审笔录，本院查明如下事实：
2013年6月30日，被告李长忠与案外人曾庆明签订《乌江恬苑商铺转租合同书》，约定案外人曾庆明将位于遵义市汇川区人民路乌江恬苑小区1号楼一层22号商铺转租给被告李长忠，租赁期为两年，从2013年6月30日至2015年6月30日。2014年11月30日，原告胡丽娟与被告李长忠签订《乌江恬苑商铺转租合同》，约定被告李长忠将上述房屋转租给原告胡丽娟使用，租赁期限为七年，从2014年5月30日起至2021年10月31日止，租金为99.22元／平方米／月，2014年11月1日起租金按前一年租金数递增加10%；2014年11月1日起另由原告胡丽娟除房屋租金外每年固定缴纳第三人李红蓉15000元，并明确了租金直接支付给房屋所有人宋钊莉。合同还约定，租赁期间如因房产或转租等其他原因引起纠纷造成原告胡丽娟不能正常经营的，将由被告李长忠负责出面解决，如仍不能解决，需退还原告转让费（转让费158000元，由被告李长忠收取）。同日，原告胡丽娟与被告李长忠签订《乌江恬苑商铺转租风险保证合同》，明确双方从转租合同之日起，如有任何一方干扰、收回商铺、争议等行为造成的转租金158000元及一切装修费用将由被告李长忠负责。被告李长忠也在该合同中注明“转租费及其他一切费用由李长忠负责”。2014年11月15日，被告李长忠向原告胡丽娟出具收条一张，载明：“今收到廖忠珍乌江恬苑22号商铺定金贰万元正（￥20000元）”。2014年11月18日，被告李长忠向原告胡丽娟出具收条一张，载明：“今收到胡丽娟现金贰万伍仟捌佰壹拾贰元正（￥25812）”。2014年11月20日，原告胡丽娟通过银行转账的方式向第三人李红蓉支付7500元。2014年11月29日，原告胡丽娟通过银行转账方式向被告李长忠支付150000元。合同签订后，被告李长忠将租赁房屋交付给原告胡丽娟，原告胡丽娟将租赁房屋进行装修，花去装修费57680元（由案外人贵州美芝装饰工程有限公司出具发票）。
2015年1月28日，第三人李红蓉向原告胡丽娟送达《书面告知书》，陈述第三人李红蓉为租赁房屋第一承租人，其征得房东同意将部分转租给被告李长忠，因其与被告李长忠签订的租赁协议中约定被告李长忠在租赁期间不能将租赁房屋转租给他人，现转租给原告，被告李长忠已违约，第三人李红蓉认为原、被告之间的转租合同是无效的，故第三人李红蓉将终止与被告李长忠的协议，并且自收到书面告知书之日起十五日内收回租赁房屋。2015年2月7日，第三人李红蓉将租赁房屋锁住，三方发生纠纷，经遵义市公安局汇川分局高桥派出所出警后告知三方通过相关部门解决。2015年3月3日，原告胡丽娟通过贵州名城律师事务所向被告李长忠送达律师函，载明因被告李长忠故意隐瞒事实，将不能转租的门面转租给原告胡丽娟并收取转让费等，其行为已严重违约，故根据法律规定和合同约定，要求被告李长忠于收到律师函的三个工作日内向原告胡丽娟退还门面转让费158000元、租金45812元、第三人李红蓉费用15000元，赔偿货款损失360000元、门面装修费57680元，共计636492元。2015年3月13日，第三人李红蓉在租赁房屋门上张贴《通知》，通知被告李长忠因其违约单方转租，故根据双方合同约定解除租赁合同，要求被告李长忠于2015年4月30日前搬离并交回房屋。
在审理过程中，本院向租赁房屋业主宋钊莉询问，其表示并不清楚第三人李红蓉将租赁房屋转租的情况，并且与第三人李红蓉签订的租赁合同中亦明确了不能转租。庭审中，原、被告明确原告胡丽娟向被告支付的费用包括转让费158000元、租金38712元（五个月租金）。
本院认为：原、被告签订的租赁合同中约定，如因被告李长忠不能解决转租引起的纠纷时，应退还原告胡丽娟转让费158000元，此项约定应视为双方对合同解除条件的约定。被告李长忠将其使用的租赁房屋转租给原告胡丽娟，并未提供相应证据证明其已征得出租人及前一承租人即第三人李红蓉的同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现第三人李红蓉明确表示解除与被告李长忠的租赁合同、要求收回租赁房屋并已将租赁房屋锁住，导致原告胡丽娟无法继续使用租赁房屋，已达到了原、被告关于解除合同条件的约定，且原告也通过邮寄方式将律师函送达被告李长忠，故原、被告之间的租赁合同应予以解除。原告胡丽娟主张被告李长忠退还转让费158000元、租金37812元、赔偿装修费57680元、第三人李红蓉费用7500元，根据双方租赁合同和保证合同的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，对原告胡丽娟要求退还转让费158000元、赔偿装修费57680元的请求，本院予以支持；但原告胡丽娟主张判令被告李长忠退还租金37812元、第三人李红蓉费用7500元的请求，因原告胡丽娟使用租赁房屋期间从2014年11月30日至2015年2月7日第三人李红蓉将租赁房屋锁住止（共计69天），使用期间的租金以及支付给第三人李红蓉的费用应予以扣除，故被告李长忠还应退还原告胡丽娟租金为38712元－38712元÷5月÷30天×69天＝20904.48元，应赔偿支付给第三人李红蓉的费用为7500元÷6月÷30天×69天＝4625元。原告胡丽娟主张判决被告李长忠赔偿货款损失360000元，仅提供了自行书写的进货单予以证明，但原告货物并未灭失，其亦未向本院提交证据证明其实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对原告的该项主张，本院不予支持。第三人李红蓉经本院合法传唤无正当理由未到庭，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”之规定，本院依法缺席判决。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
一、解除原告胡丽娟与被告李长忠于2014年11月30日签订的《乌江恬苑商铺转租合同》；
二、被告李长忠于本判决生效之日起十日内返还原告胡丽娟转让费158000元、租金20904.48元、支付给第三人李红蓉的费用4625元，并支付装修费57680元，共计241209.48元；
三、驳回原告胡丽娟其他诉讼请求。
案件受理费10000元，由原告胡丽娟承担6000元，被告李长忠承担4000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者被执行的财产所在地基层人民法院申请强制执行。
审 判 长 任晓珊
人民陪审员 冉吉祥
人民陪审员 冉志兰
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 谭吉飞