吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民再69号
再审申请人（一审被告）：何云龙，男，1961年9月25日出生，满族，住延吉市天池新村。
再审申请人（一审被告）：朱春林，男，1960年3月25日出生，汉族，住延吉市天池新村。
再审申请人（一审被告）：单明亮，男，1974年3月10日出生，汉族，住延吉市天池新村。
被申请人（一审原告）：严京淑，女，1962年6月7日出生，朝鲜族，住延吉市。
委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。
一审第三人：延吉天池房地产开发有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：金日，系该公司经理。
委托代诉讼理人：李在善，男，1964年9月10日出生，朝鲜族，系该公司职员，住延吉市。
一审第三人：延吉经济开发区开发建设有限公司，住所地延吉市。
法定代表人：王帅，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。
再审申请人何云龙、朱春林、单明亮因与被申请人严京淑，一审第三人延吉天池房地产开发有限公司（以下简称天池公司）、延吉经济开发区开发建设有限公司（以下简称开发区建设公司）占有物返还纠纷一案，不服本院（2016）吉24民终946号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2017年6月27日作出（2017）吉民申1289号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人何云龙、朱春林、单明亮，被申请人严京淑及其委托诉讼代理人李伟，一审第三人天池公司的委托诉讼代理人李在善，一审第三人开发区建设公司的委托诉讼代理人金学权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何云龙等三人申请再审称：1.二审判决认定事实错误。开发区建设公司基于无效的商品房买卖合同向严京淑交付的房屋，交付错误且无效。何云龙等三人订立的以房抵账合同已由人民法院生效判决确认，何云龙等三人实际占有和使用该房屋。2.二审判决适用法律错误。何云龙等三人基于合法有效的合同并实际占有和使用，案涉房屋没有取得商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第二条规定，不应支持严京淑的诉讼请求。3.二审未向何云龙等三人送达传票，缺席判决，剥夺了何云龙等三人的合法权利。4.严京淑购房有严重的法律瑕疵。虽然严京淑有和天池公司的购房合同，但收据不是天池公司开具的，而是住宅公司项目部出具的，那么，真实的合同应当是谁是卖方，谁开收据？张冠李戴的合同和收据符合《中华人民共和国合同法》规定的买卖合同吗？何云龙等有理由说明这是存在串通可能的合同，起码有瑕疵。而2007年5月，何云龙等三人与天池公司签订以房屋抵付工程款的购房合同，给房与收款都是天池公司这一家，足以对抗严京淑的有不符合《合同法》的瑕疵合同。5.严京淑直到目前为止，承认她的购房款交给的是住宅公司项目部，不是交给了天池公司。那么，天池公司出具合同，住宅公司收款，中间又没有顶账，抹帐债权债务的转让协议是有效的买卖合同吗？法律上认可吗？实属人为的制造违法的买卖合同。
严京淑辩称：1.2007年7月27日，严京淑通过延吉市住宅建设有限公司第二十项目部（以下简称住宅公司）购买顶账的诉争房屋，并于同日向住宅公司支付房款114000元，同年8月23日，天池公司为严京淑出具了《商品房买卖合同》，同年10月21日，严京淑将剩余房款24000元支付给住宅公司。对于严京淑而言，诉争房屋也属于顶账房屋，最初确立买卖关系的双方主体是严京淑和住宅公司，而并非是严京淑和天池公司，故不应适用《商品房买卖解释》第二条的规定。如何云龙等基于建设施工合同确定的抵债合同内容有效，严京淑基于买卖关系购买的顶账房屋而确立的合同同样有效。2.何云龙等作为承包人是基于建设施工合同主张诉争房屋，其实质是主张工程价款，而严京淑作为消费者是基于买卖合同主张诉争房屋，且严京淑已经支付了全部房款，故根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，应当优先保护严京淑的权利。3.何云龙与金虎山、天池公司签订的协议中即便有用诉争房屋抵顶工程价款的约定，但开发区建设公司在代管天池新村收尾工程后，何云龙与开发区建设公司针对天池新村39号、44号楼收尾工程施工项目、工程价款支付方式、顶账房屋明细等重新签订了协议，对此应视为对何云龙与金虎山、天池公司签订内容的变更。而何云龙与开发区建设公司重新签订的协议中关于顶账房屋的明细中并不包括诉争房屋，故何云龙占有诉争房屋无事实和法律依据。4.2011年7月15日，严京淑基于合同向代管天池新村收尾工程的开发区建设公司交纳了各种税费，开发区建设公司将诉争房屋交付给严京淑占有使用。上述事实说明，严京淑是基于合同关系取得了对诉争房屋的合法占有，其已构成物权法上的占有。在严京淑合法占有本案诉争房屋的情况下，何云龙等采取破锁而入的方式占有诉争房屋，属于非法占有，故严京淑根据《物权法》第二百四十五条的规定，有权要求何云龙等返还诉争房屋。5.天池新村开发属于棚户区改造，不属于商品房开发商对外进行销售的行为，所以也不应适用《商品房买卖解释》第二条规定。请求驳回何云龙等的再审请求，支持严京淑的诉讼请求。
天池公司述称，经天池公司讨论决定，诉争的房屋按照档案是严京淑的房屋，也会按照档案向房产管理局上报，房照也办理在严京淑的名下。对何云龙等的主张，天池公司需要了解是和谁签订的房屋抵债协议，和谁签的协议就应该找谁。
开发区建设公司述称，开发区建设公司受开发区政府的委托，代管了天池公司的相关事宜，该相关事宜天池公司也全部承认。代管期间开发区建设公司代收了严京淑契税等相关费用，后将本案诉争房屋于2011年7月15日交付给了严京淑，且将代管期间的费用全部上缴给了开发区财政审计局，代管事项已经全部完成。开发区建设公司认为本案诉争的房屋是严京淑的房屋，因为开发区政府在开发区建设公司代管期间将天池公司移交的材料交付给开发区建设公司，开发区建设公司按照该材料收取严京淑的费用，即契税、工本费、物业维修基金、电费、清洁费等一共6329元，增加面积款2493元，因此，该房屋是严京淑的房屋。
严京淑向一审法院起诉请求：2007年8月23日，严京淑与天池公司签订了商品房买卖合同，约定严京淑购买天池公司开发的天池新村第44号楼2单元2-1号房屋（面积为102.62平方米）。合同签订后，严京淑向天池公司交纳了全部购房款140589元。2011年7月15日，严京淑向天池公司交纳了契税2109元、维修基金3515元、电费200元、清洁费205元、工本费500元。后来，严京淑又陆续交纳了2010年至2013年的取暖费9784元。2011年7月15日，延吉市开发区政府向严京淑交付房屋。严京淑取得钥匙后，没有入住。2013年，严京淑发现何云龙将诉争房屋换锁入住，侵占严京淑的房屋。现依据严京淑享有的房屋使用权，要求返还原物（坐落在延吉市天池新村第44号楼2单元2-1号房屋的使用权）。一审法院认定事实：2007年，严京淑通过延吉市住宅建设有限公司第二项目部负责人购买了天池公司位于天池新村的顶账房屋。同年8月23日，严京淑与天池公司签订了商品房买卖合同，约定严京淑购买天池公司开发的天池新村第44号楼2单元2-1号，面积102.62平方米的房屋。合同签订后，严京淑向住宅公司第二项目部交纳了全部购房款140589元。2011年7月15日，严京淑向代管天池新村收尾工程相关事宜的开发区建设公司交纳诉争房屋的契税2109元、维修基金3515元、电费200元、清洁费205元、工本费500元等费用后，领取了房屋钥匙。另外，严京淑交纳了2010年至2013年度的取暖费9784元。2014年1月，严京淑发现案外人单同勤占有诉争房屋，遂于同年1月23日提起诉讼。在诉讼过程中，发现单同勤系临时居住，遂变更被告为何云龙、朱春林、单明亮。另查：2010年5月20日，案外人金虎山将天池新村39#、44#楼未完工程委托给何云龙施工，约定由何云龙全权处理39#、44#楼工地一切事宜。同日，金虎山与何云龙又签订天池新村39#、44#楼收尾工程顶账房明细，顶账房为39#楼1-3-1、1-4-1；44#楼1-5-1、2-5-1、2-5-2、1-4-1、2-2-1（即诉争房屋）、2-7-1、2-7-2室。2010年9月30日，开发区建设公司与何云龙签订了天池新村收尾工程合同，约定将天池新村39#、44#楼收尾工程交由何云龙施工，工程项目为楼顶防水工程、防盗门、电器、刮大白、楼梯扶手、阳台扶手、水暖工程；工程造价为90万元；付款方式为现金结算及房屋顶账，现金为357003元，顶账房屋为44#楼1单元3-0-1室，44#楼南1号、4号、5号车库，38#楼2-7-1、2-7-2室，10#楼南1号车库（未包括本案诉争房屋）。2010年11月，天池新村39、44号楼收尾工程施工完毕。2011年11月19日，开发区建设公司与何云龙签订了协议，约定开发区建设公司同意双方以前签订的金虎山顶账房屋，顶账房屋为44#楼1单元3-0-1室，44#楼南1号、4号、5号车库，38#楼2-7-1、2-7-2室，10#楼南1号车库。2014年3月5日，天池公司出具一份说明，其内容为“天池新村39、44号楼工程曾交由开发区建设公司代为管理，在此期间开发区建设公司委托金虎山承担后续工程，并借给金虎山50万元作为工程费用。之后，金虎山又委托何云龙继续施工。为此，开发区建设公司与何云龙签订协议书，我公司对该协议无意见，并按该协议办理相应手续”。2014年3月24日，本院作出（2013）延民初字第2271号民事判决，确认何云龙、朱春林、单明亮与天池公司签订的协议书有效（具体顶账房屋为39号楼1-3-1、1-4-1；44号楼1-5-1、2-5-1、2-5-2、1-4-1、2-2-1、2-7-1、2-7-2室）。庭审中，单明亮称现诉争房屋由其占有使用。另外，对于本案诉争房屋，严京淑与何云龙等三人均未取得房屋所有权证，严京淑购买的房屋至今未取得商品房预售许可证明，且严京淑签订的商品房买卖合同在房产部门未办理备案登记。一审法院判决：驳回严京淑的诉讼请求。
严京淑不服一审判决，上诉请求：一审判决认定事实存在错误，严京淑与天池公司签订的房屋买卖合同应确认有效。严京淑与天池公司均已切实履行了合同，基本终了。何云龙等基于与之无关的事由，强占严京淑已合法取得的财物应视为无效，故请求二审法院予以改判。本院二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，据本案事实，严京淑与天池公司于2007年8月23日签订了案涉房屋的商品房买卖合同，严京淑亦支付了相应的购房款。2011年7月15日，严京淑在开发区建设公司代为管理天池公司所开发的延吉市开发区天池新村收尾工程过程中，向该公司交纳契税、维修基金等费用后，取得了房屋钥匙，至此案涉房屋已转移占有，交付于严京淑使用。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。据上述规定，虽然严京淑就本案争议的房屋尚未办理物权变动登记，但作为买受人基于房屋买卖合同对诉争房屋实际占有的情况下，何云龙等三人依据其与开发区建设公司之间的顶账协议单方改变诉争房屋的占有状态，造成对严京淑权利的侵害，故严京淑要求返还诉争房屋的诉讼请求应予以支持。本院二审判决：一、撤销延吉市人民法院（2015）延民初字第5495号民事判决；二、被上人何云龙、朱春林、单明亮于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人严京淑位于延吉市开发区天池新村44号楼2单元2-1号房屋（面积为102.62平方米）。
本院再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。严京淑提交天池新村工程承包施工合同一份、预付账款明细账一份，证明其购买了天池公司抵债给住宅公司的诉争房屋，该房屋也属于顶账房屋；提交2011年11月19日开发区建设公司和何云龙签订的协议书一份，证明开发区建设公司在代管天池新村工程收尾过程中，抵债给付的房屋中并不包括本案的诉争房屋，该协议的内容也是对何云龙与金虎山签订协议内容的变更。何云龙等三人、天池公司、开发区建设公司对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认，证明内容以证据所记载内容为准。开发区建设公司提交《配发钥匙登记本》和收据一张，证明开发区建设公司于2011年7月15日将诉争房屋的钥匙交付给严京淑，开发区建设公司代管期间代收相关费用，并于2012年6月份已上交延吉市开发区财政审计局，其中包含严京淑交纳的款项。严京淑、天池公司对该证据无异议，何云龙等三人称对该证据不清楚，但未对真实性提出异议，故本院予以确认。何云龙等三人，天池公司未提交证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，延吉市人民法院经审判委员会讨论，于2016年6月7日作出（2016）吉2401民监33号民事裁定，决定对该院（2013）延民初字第2271号案件再审，并于2016年12月24日作出（2016）吉2401民再79号民事判决，撤销该院（2013）延民初字第2271号民事判决，驳回何云龙、朱春林、单明亮的诉讼请求。何云龙等三人不服，向本院提起上诉。在本院二审期间，何云龙等三人向本院申请撤回上诉。本院于2017年7月6日作出（2017）吉24民再56号民事裁定，准许撤回上诉。
本院再审认为，严京淑基于与天池公司签订的商品房买卖合同，从开发区建设公司处交付得到案涉房屋的钥匙，转移占有该房屋。且天池公司作为合同相对人，认可严京淑对案涉房屋的占有并明确表示将协助严京淑办理房屋所有权证。因此，案涉商品房买卖合同的效力，并不影响严京淑对合同标的房屋实际控制的事实状态。二审判决认定何云龙等三人基于以房抵债协议单方改变严京淑对案涉房屋的占有状态，造成对严京淑权利的侵害，并责令返还并无不当。
综上所述，何云龙等三人的再审请求不能成立，应予驳回。二审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，第二百零七条规定，判决如下：
维持本院（2016）吉24民终946号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 俞顺花
审判员 李京鹤
审判员 李丽英
二〇一八年三月二十六日
书记员 吴 昊