广东省新兴县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）粤5321民初1459号	原告：广东翔顺物业服务有限公司。地址：新兴县。	法定代表人：黄立志，总经理。	委托诉讼代理人：梁子兴、莫逗道，均系广东云新律师事务所律师。	被告：颜增荣，男，汉族，居民，住新兴县。	原告广东翔顺物业服务有限公司诉被告颜增荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东翔顺物业服务有限公司的委托代理人莫逗道到庭参加诉讼，被告颜增荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告广东翔顺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月至2017年3月的物业管理费5900.87元及逾期付款违约金3472.82元（按每日0.2%暂计至2017年3月31日，2017年4月1日起的逾期付款违约金以应付物业管理费每日按0.2%计算至付清之日止）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告颜增荣是新兴县新城镇翔顺花园三区新润居*幢**房的业主，原告系该小区的物业管理公司，依照《前期物业管理协议》和业主公约的规定，被告每季度应向原告缴交物业管理费，但自2014年1月起，被告一直拒付物业管理费，计至2017年3月，共拖欠5900.87元。经原告多次派人追讨，被告仍未支付。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，并提出前述请求。	被告颜增荣无答辩，在举证期限内亦没有提供相关证据到庭予以质证。	本院经审理认定事实如下：被告颜增荣是新兴县新城镇翔顺花园三区新润居*幢**房及A-***号车位的业主，房屋建筑面积129.9平方米，车位面积4.19平方米。2010年8月11日，被告与原告签订了一份《前期物业服务协议》，约定在小区业主委员会成立之前，由原告对被告房屋所在小区进行物业管理。该前期协议约定：1、被告从2010年9月1日起开始交纳物业管理服务费；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，非住宅按建筑面积每月每平方米1元，小区内设有对讲系统，按照5元/月标准交纳维护费用；3、物业管理服务费按季度交纳，每次缴费时间为当季度头一个月的1—15日，逾期交纳的需从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金；4、被告需按1.5元/月的标准交纳公用梯间费用。此外，协议还约定了原告对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、公共环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等权利义务内容。此后，被告房屋所属小区业主委员会成立。为此，2015年6月30日，原告与新兴县新城镇翔顺花园三区业主委员会签订了一份《新兴县翔顺花园三区物业管理服务委托合同》，约定：1、合同期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；2、住宅按专有部分的建筑面积计算物业管理服务费，具体收费标准为：																											楼层																							1层																							2层																							3层																							4层																							5层																							6层																							7—16层																							17—19层																							20层以上																															收费标准（元/m2/月）																							0.85																							0.9																							0.95																							1																							1.05																							1.1																							1.15																							1.25																							1.35																3、停车位和车房按专有部分的实用面积计算物业费，收费标准为1.25元/m2/月；4、公共水、电费采取根据测算额定额分摊的形式分摊公共用水、用电费用，具体标准为：																											楼层																							1-4层																							5-8层																							9-13层																							14-18层																							19-23层																															收费标准（元/户/月）																							10																							12																							14																							16																							18																5、小区智能可视对讲系统维护费，按前期物业服务协议约定的收费标准执行，每户每月付费5元；6、物业费的支付方式：每年分别在1月、4月、7月、10月的15日前，由各业主或使用人直接付清当期（三个月）应付物业管理服务费，逾期未付清的，每日按欠付款额的1‰计加违约金。此外，该合同还约定了其他权利义务内容。原告接管了新兴县新城镇翔顺花园三区的物业服务后，被告依约交纳物业费至2013年12月，但从2014年1月起，被告未依约向原告缴纳物业费。原告经多次追讨无果，为此诉至本院提出前述诉求。	庭审中，原告确认在与业主委员会签订的物业管理合同中，由于原告住宅属第7层，因此被告的住宅物业费按1.15元/m2/月计收，而梯间等公用水电费按12元/户/月计收。另，结合原告与被告签订的前期服务协议及与业主委员会签订的物业服务合同，经核实，自2014年1月至2015年6月，被告每季度拖欠物业费为382.8元（住宅129.9m2×0.9元/m2/月×3个月+车位4.19m2×1元/m2/月×3个月+梯间电费1.5元/月×3个月+对讲系统维护5元/月×3个月）；自2015年7月至2017年3月，被告每季度拖欠物业费为514.85元（住宅129.9m2×1.15元/m2/月×3个月+车位4.19m2×1.25元/m2/月×3个月+梯间电费12元/月×3个月+对讲系统维护5元/月×3个月）。那么，自2014年1月至2017年3月，被告共拖欠原告物业管理费5900.87元。	以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、收费许可证、《前期物业服务协议》、《新兴县翔顺花园三区物业管理服务委托合同》、欠费清单、律师函以及本院的庭审笔录证实在卷。	本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，以及原告与新兴县新城镇翔顺花园三区业主委员会签订的《新兴县翔顺花园三区物业管理服务委托合同》，是双方真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，在业主委员会成立后，被告虽然没有与原告直接签订《新兴县翔顺花园三区物业管理服务委托合同》，但被告作为新兴县新城镇翔顺花园三区的业主，《新兴县翔顺花园三区物业管理服务委托合同》对其具有约束力，故本院确认原告与被告之间建立物业服务合同关系。2014年1月至2017年3月，被告共计拖欠原告物业管理费5900.87元，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。因此，原告要求被告支付2014年1月至2017年3月的物业管理费5900.87元，合理合法，本院予以支持。对于物业管理费的逾期付款违约金（实为逾期付款利息）问题，前期物业管理协议约定按每日0.2%（折算成年利率为72%）计算逾期付款违约金，《新兴县翔顺花园三区物业管理服务委托合同》约定按每日0.1%（折算成年利率为36%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显超出了法律对逾期付款利息的相关规定，本院不予采纳，但可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定以不超过年利率24%为上限计算逾期付款违约金，即按年利率24%计算。则本案中的逾期付款违约金应以被告在每季度所欠的物业费为基数，分别从该欠费季度的头一个月的16日起按年利率24%计算至付清款项日止，即2014年度第一季度1月—3月的物业费逾期付款违约金，以382.8元为基数，从2014年1月16日起按年利率24%计至付清之日止，2014年1月至2015年6月每季度的物业费逾期付款违约金以此类推；2015年第三季度7月-9月物业费逾期付款违约金，以514.85元为基数，从2015年7月16日起按年利率24%计至付清之日止，2015年7月至2017年3月每季度的物业费逾期付款违约金以此类推。	被告颜增荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的答辩、质证、抗辩的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决如下：	被告颜增荣应于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年1月至2017年3月的物业管理费5900.87元及逾期付款违约金（2014年1月至2017年3月期间，以被告每季度所欠的物业费为基数，分别从该欠费季度的头一个月的16日起按年利率24%计算至付清款项日止）给原告广东翔顺物业服务有限公司。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	本案受理费50元，由被告负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。	审 判 长  练洪森	审 判 员  陈红梅	人民陪审员  梁启冲	二〇一八年一月八日	书 记 员  甘明艳