安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终2389号
上诉人（原审被告）：宿州市莉莉玛莲文化传媒有限公司，住所地安徽省宿州市胜利路403号。
法定代表人：张广青，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵伟，男,该公司职工。
被上诉人（原审原告）：宿州市东方红电影院，住所地安徽省宿州市胜利路***号。
法定代表人：李全顺，该公司经理。
上诉人宿州市莉莉玛莲文化传媒有限公司（以下简称莉莉玛莲公司）因与被上诉人宿州市东方红电影院（以下简称东方红电影院）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
莉莉玛莲公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回东方红电影院的诉讼请求。事实和理由：在一审判决前莉莉玛莲公司已经将法定代表人变更为张广青，一审法院仍认定莉莉玛莲公司的法定代表人为李萍错误。东方红电影院自2017年5月2日到2017年5月14日，将酒吧的门上锁，不让酒吧经营，共计12天时间，造成莉莉玛莲公司直接经济损失240000元。截止到2017年5月1日前，莉莉玛莲公司并不欠东方红电影院的房租，已全部付清。2017年5月1日至今，莉莉玛莲公司多次要求向东方红电影院续交房租，东方红电影院拒收。宿州市莉莉酒吧总投资8800000元，且正在营业中，有员工近70人，如果不继续租赁，公司直接经济损失将达5000000元，会给社会带来不稳定因素。莉莉玛莲公司会满足东方红电影院的一切合理要求，绝不损害其合法利益。莉莉玛莲公司与东方红电影院租赁关系长达四年之久，按照合同法规定，莉莉玛莲公司享有优先租用权。从2012年6月1日至2014年4月30日，共计22个月的时间，东方红电影院以偷窃的方式将莉莉玛莲公司的电卖给了其他租赁户，至莉莉玛莲公司发现时，东方红电影院经理李全顺共收费达100000元以上。经与李全顺交涉，李全顺同意将上述电费在房租中扣除，但是到交房租时，东方红电影院以种种理由推脱。请求二审法院依法改判。
东方红电影院辩称，《中华人民共和国合同法》第76条规定：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。东方红电影院起诉的是莉莉玛莲公司，不是李萍或者其他个人，法定代表人的变更不影响对案件的处理。莉莉玛莲公司称酒吧门被锁上及造成的经济损失系其自己将门上锁所致，与东方红电影院无关。莉莉玛莲公司从未按照约定支付房租，东方红电影院无奈曾四次向法院起诉，并经过强制执行才拿到房租，莉莉玛莲公司不遵守合同约定，应承担相应的责任，东方红电影院有权不与其续租。关于水电费问题不属于本案的审理范围，莉莉玛莲公司可以另案处理。请求二审法院维持原判。
东方红电影院向一审法院起诉请求：1、依法终止双方的房屋租赁合同，责令莉莉玛莲公司立即将租赁房屋归还东方红电影院；2、判令莉莉玛莲公司支付2017年5月1日至房屋归还之日止每天1000元违约金及房屋租金；3、诉讼费用由莉莉玛莲公司承担。
一审法院认定事实：2012年4月12日，东方红电影院与郑向兵签订房屋租赁合同。合同约定：“一、出租方（东方红电影院）将座落于胜利路××号东方红电影院建筑（使用）650m租给承租方（郑向兵）作经营文化娱乐。二、租期十年。六、违约责任。2、租赁关系终止时承租方应将租赁房产归还出租方。逾期不还，除补交租金外，每拖延一天违约金1000元/天”。同年5月1日，双方又签订了补充协议，约定：“一、甲方东方红电影院将新建二楼共120平方租给乙方郑向兵使用，租期十年…”。2013年郑向兵因故退出酒吧经营，经东方红电影院同意，将酒吧转租给莉莉玛莲公司。后因莉莉玛莲公司拖欠租金，东方红电影院于2016年11月14日诉至法院，经一审法院（2016）皖1302民初10554号调解书确认，双方继续履行合同至2017年4月30日。2017年4月30日到期后东方红电影院要求莉莉玛莲公司搬出房屋，莉莉玛莲公司拒不同意，双方发生争执，后东方红电影院提起诉讼。一审法院认为，东方红电影院与郑向兵签订房屋租赁合同及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。郑向兵将酒吧转租给莉莉玛莲公司系经东方红电影院同意。东方红电影院以莉莉玛莲公司2017年4月30日租期到期后，多次拖欠房租据拒不支付，已构成违约，东方红电影院要求终止与莉莉玛莲公司签订的房屋租赁合同，并支付2017年5月1日至莉莉玛莲公司归还房屋之日止的租金及违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。违约金因双方约定过高，以同期银行贷款利率计算为宜。因莉莉玛莲公司在租赁期间多次拖欠房租，存在违约行为。莉莉玛莲公司辩称要求继续履行合同，一审法院不予采纳。莉莉玛莲公司辩称合同租赁期满后在同等条件下原租赁方享有优先续租权，不是本案审理范围，不予审查。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（五）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，判决：一、终止东方红电影院与莉莉玛莲公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》的履行；二、限莉莉玛莲公司于判决生效后十日内向东方红电影院返还坐落于胜利路××号东方红电影院的房屋（一、二层）；三、限莉莉玛莲公司于判决生效后十日内支付东方红电影院租金42500元（暂算至2017年6月30日，自2017年7月1日起租金按照双方约定的租金每月21250元计算至返还房屋之日止）及违约金（以拖欠房屋本金为基数按同期银行贷款利率自2017年5月1日起计算至执行完毕之日止）。一审案件受理费80元，由莉莉玛莲文化传媒有限公司承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人没有异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。东方红电影院提供的告知书，因无莉莉玛莲公司的签收记录，且其不予认可，本案不予认定。本院二审审理查明：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期间届满后，承租人负有向出租方返还租赁物的合同义务。如承租人继续使用租�物，出租人提出异议的，可同时要求承租人支付租赁期限届满后继续占有使用租赁物的费用。本案中，莉莉玛莲公司与东方红电影院在另案审理过程中曾达成了调解协议，双方约定租赁期限至2017年4月30日，该期限届满后，在东方红电影院拒绝继续将案涉房屋出租给莉莉玛莲公司的情况下，其仍占有使用案涉房屋已无合法依据，应向东方红电影院承担返还房屋、支付继续占有使用房屋期间费用的责任，一审法院判令莉莉玛莲公司于限定期限内向东方红电影院返还房屋，并参照租赁合同约定的租金标准，给付相关费用正确，本院予以维持。虽然双方约定租赁关系终止后，如莉莉玛莲公司未能及时将房屋返还东方红电影院，应承担1000元/日的违约金，但该违约金标准相对较高，且一审法院经调整后，判令莉莉玛莲公司按中国人民银行同期贷款利率向东方红电影院支付违约金，双方对此均未提出上诉，本院亦予维持。另，双方约定的租赁期限至2017年4月30日，该期限届满后，东方红电影院明确表示不再继续将案涉房屋出租给莉莉玛莲公司，故双方签订的房屋租赁协议、补充协议于此租期届满后即已自行终止，一审法院仍判令终止上述协议不当，本院予以纠正。对于莉莉玛莲公司主张的损失问题，因其在本案审理过程中，未能提供相应证据证明，本院不予采信。
综上所述，莉莉玛莲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实清楚，但判决终止双方签订的房屋租赁协议及补充协议不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初4548号民事判决第二项、第三项；
二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初4548号民事判决第一项；
三、驳回宿州市莉莉玛莲文化传媒有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费80元，由上诉人宿州市莉莉玛莲文化传媒有限公司承担。
审 判 长 周亚丽
审 判 员 李德道
审 判 员 杨俊举
二〇一七年十一月二十八日
法官助理 李 震
书 记 员 夏春秋
附本案相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）�判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。