山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0602民初8563号原告：烟台毓璜顶宾馆，住所地烟台市芝罘区毓璜顶西路****号。法定代表人：丛建成，总经理。委托诉讼代理人：邵梅、李军成，山东西政律师事务所律师。被告：烟台蓝星压缩机有限责任公司，住所地烟台市福山区回里镇旺远工业园蓝星路1号。法定代表人：王玉才，董事长。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵利庆，北京市中银（济南）律师事务所律师。原告烟台毓璜顶宾馆与被告烟台蓝星压缩机有限责任公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李军成，被告的委托诉讼代理人ＸＸ、赵利庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《合作协议》，被告返还所占用的烟台毓璜顶宾馆北侧房屋（面积约1300平方米）；2、被告支付欠付电费29000元，2015年6月至2017年8月的土地使用费388328元，律师费40000元。事实和理由：2009年，原告与烟台锦伦经贸有限公司签订了合作协议，协议约定就烟台毓璜顶宾馆北侧房屋（以下简称涉案房屋）的合作形式、承包期限、租金交纳及双方权利义务等内容。协议签订后锦伦公司将涉案房屋用于经营锦图会馆，在经营过程中拖欠原告电费29000元，土地使用费255000元，原告于2017年3月6日函告锦伦公司原法定代表人ＸＸ，催收水电费和土地使用费，但其未予理睬。同时，根据中央军委关于停止军队有偿服务、军产停止经营等相关政策，原告亦不得不解除合作协议。烟台锦伦经贸有限公司系被告的全资子公司，于2012年7月17日注销。被告辩称，（一）原告违约在先，于2015年5月22日要求被告停止经营、关闭场地，之后涉案房屋一直处于关闭状态未能正常经营，被告在停业后也没有再交纳水电费、土地使用费，并非原告所称的无故拖欠。（二）原告解除合同无合法依据，属于违法解除，被告并无违约行为，故被告不应承担律师费。请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明,烟台锦伦经贸有限公司（以下简称锦伦公司）系被告的全资子公司，成立于2009年4月14日，注销于2012年7月17日。2009年4月10日，原告作为甲方、烟台大福汇来商贸有限公司作为乙方、锦伦公司作为丙方签订了《关于锦图会馆经营权转让的协议》，约定：甲方与乙方于2008年9月21日签订了关于锦图会馆的合作协议，现由丙方承接乙方的权利义务，接手经营锦图会馆，本协议生效后，乙方与甲方原合作协议解除、丙方与甲方重新签订合作协议。后，原告与锦伦公司签订了《合作协议》，约定：烟台毓璜顶宾馆北侧占地面积约350平方米闲置，预计建成总建筑面积约1300平方米的宾馆附属建筑；由锦伦公司负责全额投资建设装修及经营，加建的房产，建成后产权归原告所有，锦伦公司以交纳土地使用费的形式独立经营；锦伦公司建筑、装修及经营过程中的一切债务、债权由锦伦公司独立承担，原告不负责协调、解决事宜；承包期限自2009年1月1日至2037年12月31日；锦伦公司自2009年至2029年，每年1月1日前交纳原告土地使用费20万元（第一年于2009年3月底前交纳），其中3万元原告用于消费，如果当年没有消费完剩余部分顺延到第二年；自2030年起双方协商租金适当调整；租金交纳日期为每年1月1日前，超过30天未交纳租金，原告有权收回锦伦公司使用权；在租赁期内原告负责水电的正常供应，锦伦公司每月按实际使用数量向原告交纳水电费用，每月28日前将本月水电费结清，如到期未交，原告有权停水停电（水电费单价按水电部门规定标准）；锦伦公司有下列情形之一的，原告可以终止协议：（1）拖欠土地使用金达一个月的；（2）除经营康乐项目以外，改作其他用途的;（3）利用承租房屋进行非法活动而被政府取缔的；（4）在不影响原告收入的情况下，锦伦公司如有变更或增加经营项目，转租、转让需征得原告同意，锦伦公司不得将房产对外抵押；双方按本协议条款的规定实施，如有违约，违约方应赔偿对方一切损失，以及一方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、公证费、鉴定等相关费用。合同签订后，锦伦公司出资在烟台毓璜顶宾馆北侧建成了总建筑面积约1300平方米的涉案房屋，并将该涉案房屋用于开设锦图会馆进行经营。2015年5月22日，原告发函通知被告，通知载明：根据两级军区《关于对全区招接待机构和部队卫生机构进行清理整顿的通知》要求，凡是与本宾馆签订租赁经营合同，租赁宾馆场地以及挂靠宾馆进行经营活动的业主，5月底之前全部停止经营，关闭场地，接受上级机关清理检查，望锦图会馆理解当前形势，积极配合宾馆，抓紧时间做好关停各项工作。2017年8月7日，原告与山东西政律师事务所签订了《委托代理合同》，约定山东西政律师事务所律师接受原告的委托在本案中担任原告的委托代理人，原告应支付律师代理费40000元。2017年8月16日，山东西政律师事务所向原告开具了40000元发票，发票事由载明“代理费”。2017年8月8日，原告具状至本院，要求解除原被告签订的《合作协议》，被告返还所占用的涉案房屋；被告支付电费29000元、土地使用费388328元以及律师费40000元。诉讼中，原被告对下列事实认可一致：一、被告每年应向原告实际缴纳的土地使用费为170000元；二、被告自2015年6月起未向原告缴纳土地使用费；三、涉案房屋现由被告实际占有使用。庭审中，原告主张，涉案房屋系军产，因国家政策要求停止军队的有偿服务和军产经营，故原告只能与被告解除合同；被告于2017年9月15日停止经营，并提供如下证据佐证：1、中国人民解放军烟台警备区（以下简称烟台警备区）于烟台市人民政府2000年5月27日签订的协议书1份、中国人民解放军山东省军区后勤部《关于烟台警备区招待所与烟台市毓璜顶宾馆退还的批复》1份、《烟台毓璜顶宾馆房地产移交表》1份，中国共产党中央军事委员会2016年2月16日《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》1份、中国人民解放军济南军区2015年4月30日《全面招待机构和部队卫生机构清理整顿实施意见》1份，证明烟台市人民政府与烟台警备区将烟台山警备区招待所与烟台毓璜顶宾馆进行产权置换，涉案房屋系军产；原告是按上级军委关于“停止军队的有偿服务、军产停止经营”的要求与被告解除合同。被告缺席，对该证据未予质证；在被告到庭的第一次庭审中，被告称原告所提供的文件为内部文件，原告以此解除合同理由不成立。2、2017年6月30日锦伦公司原法定代表人暨本案被告的委托诉讼代理人ＸＸ向原告出具的承诺书，该承诺书载明：锦图娱乐会所保证在两个月内（截止2017年8月31日）完全停业，否则，原告可以停水停电（前提是在这两个月内收到原告起诉的法院传票，否则本承诺书无效）。原告主张，该证据证明被告2015年6月至2017年9月处于经营状态，直至2017年9月15日原告按承诺书停水停电后被告才停止经营。被告认可该证据的真实性，但辩称原告曾于2015年5月22日通知其停止营业，故被告于2015年6月1日起一直处于停业状态；停业后，被告一直实际占有涉案房屋，将其用作仓库存放东西，也使用过水电，但并没有进行正常经营；被告是为配合原告上级检查工作才出具的这份承诺书，“两个月内完全停业，否则原告可以停水停电”的含义是原告让被告搬出去，括号内“前提是两个月内收到法院传票，否则协议书无效”是指原告说补偿问题需要法院的判决。诉讼中，被告向原告提起反诉，要求原告返还投资款3000000元，支付违约金500000元和赔偿损失16600000元，但未在本院指定期间内交纳反诉费用。本院所确认的上述事实，有原、被告提供的营业执照、工商登记信息、合作协议、关于锦图会馆经营权转让协议、催款通知、律师代理协议、发票、协议书、《关于烟台警备区招待所与烟台市毓璜顶宾馆兑换的批复》、《烟台毓璜顶宾馆房地产移交表》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》、《全面招待机构和部队卫生机构清理整顿实施意见》，通知函、承诺书等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为：(一)原告与锦伦公司签订的《合作协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。锦伦公司系被告的全资子公司，故被告应对锦伦公司的全部债务承担责任。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案情况，首先，中央军委下发文件要求停止军队有偿服务，属于军事需要以及部队政策法规重大调整，涉案合同订立时的客观情况发生了重大变化，致使合同继续履行的基础丧失；其次，这种政策变化是原告与锦伦公司订立合作协议时无法预见到的，现在原告按照中央军委指示全面停止有偿服务，其主观上不存在故意或重大违反合同的情形；第三，按中央军委文件要求，原告已经不能继续向被告提供涉案房屋，合同的目的无法实现。综上，现原告要求解除与锦伦公司签订的《合作协议》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，涉案房屋现由被告实际占有、被告亦予以认可的事实清楚，故原告关于被告返还涉案房屋的主张，理由正当，本院依法予以支持。（三）关于土地使用费。根据合同约定及原被告庭审认可一致，被告每年应向原告实际缴纳的土地使用费为170000元。本案中，被告自2015年6月起未交土地使用费，但一直实际占有使用涉案房屋至今之事实清楚，有原告提交的原锦伦公司法定代表人暨本案被告的委托诉讼代理人出具的承诺书为证，故原告主张被告支付2015年6月至2017年8月土地使用费，本院依法予以支持，但本院仅能依法支持368334元（170000元÷12个月×26个月），原告主张该期间的土地使用费为388328元，计算不当，故超出部分本院依法不予支持。被告虽辩称其于2015年6月后就一直处于停业状态，但其自认其于2015年6月至2017年8月期间实际占有涉案房屋且将其用作仓库至今没有腾交，其所提供的证据又不足以证明其主张，故被告关于2015年6月起就停业的辩解，证据不足，本院依法不予采信。（四）关于电费和律师费。原告关于被告支付电费29000元的主张，证据不足，本院依法不予支持。关于律师费，合同的解除，不能归因于原被告双方，且原被告均认可双方一直就解除合同和赔偿问题进行协商，故原告要求被告承担律师费40000元，理由不当，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告烟台毓璜顶宾馆与烟台锦伦经贸有限公司签订的《合作协议》；二、限被告烟台蓝星压缩机有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告烟台毓璜顶宾馆腾交其所占用的烟台毓璜顶宾馆北侧房屋（面积约1300平方米）；三、限被告烟台蓝星压缩机有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台毓璜顶宾馆支付2015年6月至2017年8月的土地使用费368334元；四、驳回原告烟台毓璜顶宾馆的其他诉讼请求。如被告烟台蓝星压缩机有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42459元，由原告烟台毓璜顶宾馆负担8262元，被告烟台蓝星压缩机有限责任公司负担34197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 吕  其  杰人民陪审员 伞  银  春二〇一七年十二月十八日书 记 员 郝经顺（代）