江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10850号
上诉人（原审被告）：陈明清，男，1972年6月29日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：魏春西，江苏天哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁晨，江苏天哲律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：李杰，男，1989年11月23日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋雨鑫，江苏石城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林志强，男，1971年9月4日出生，汉族，户籍地在广东省广州市荔湾区，现住江苏省南京市江宁区。
上诉人陈明清因与被上诉人李杰、林志强房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈明清上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李杰对陈明清的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。主要事实及理由：1.一审判决认定事实不清，陈明清与李杰之间不存在事实租赁合同关系。李杰提供了其实际使用仓库的证明及与林志强存在交纳租金的往来凭证，但是没有任何证据证明与陈明清之间的租赁关系。陈明清仅与谭锡军、文飞飞签订租赁合同，并未与李杰签订任何书面的租赁合同。若按李杰的陈述及一审判决的认定，租赁合同主体发生了变更，但此变更李杰从未告知陈明清。对于原租赁合同中权利、义务或对应债权、债务的转移，陈明清从未知晓，故李杰是否受让了原租赁合同，对陈明清不发生任何法律效力。现有证据只能证明李杰与林志强之间的租赁关系。2.一审判决认定陈明清与林志强之间系委托关系错误。一审法院仅凭林志强的陈述，就认为陈明清与林之强之间是委托关系，且判决由陈明清一人承担退款责任错误。林志强如果主张与陈明清之间存在委托关系，就应当提交相应的委托合同、授权委托书或其他证据加以证明，且陈明清在庭审中对于双方朋友关系的确认并不是代表双方委托关系成立。在高加海、王石山、叶云的案件中，林志强系第三人,但实际调解中，是由林志强承担了还款责任，而非陈明清。恰恰说明了双方并非委托关系。3.本案中李杰一直在实际使用仓库，故不应当退还租金。4.本案如存在退款，退款义务人应当是林志强而非陈明清。本案中，李杰的钱是直接付给林志强，且按林志强的陈述，2016年收到的房租都在林志强处，林志强并未给陈明清。故陈明清不应当承担本案任何退款义务。5.一审法院适用法律错误。一审法院引用《中华人民共和国民法通则》第六十三条错误，应当适用第六十六条。陈明清从未授权林志强将涉案仓库出租给李杰，也没有实际收到李杰的房租，不应当承担由此产生的民事责任。一审法院没有正确适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。
李杰辩称：一审法院认定事实清楚，李杰原来在新伊汽配城做生意，后遇到汽配城拆迁，李杰从2012年租赁27号仓库，后来因为经营规模扩大又向林志强和陈明清租赁了14号仓库，期间的房屋租赁费用都是按时支付，并且支付方式一直延续到2016年。在此期间陈明清作为房屋的实际出租人没有提出过异议。一审法院适用法律正确，从2012年开始陈明清已经对林志强代为收取租赁费用的事实进行了认可，并且也从收取的租赁费用中获得利益，这些都是对林志强收取房屋租赁费用的默示追认。
林志强未作陈述。
李杰向一审法院起诉请求：判令两被告退还27号仓库房屋租赁费8550元（自2016年10月28日至2017年2月15日，按每月2850元计算）及水电费630元，14号仓库房屋租赁费7200元（自2016年11月1日至2017年3月1日，按每月1800元计算）及水电费400元、押金4650元，合计21430元。
一审法院认定事实：2012年，陈明清向南京安居物业有限公司承租了南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑，之后陈明清经南京安居物业有限公司同意将场地分割转租。
2012年8月9日，陈明清与文飞飞签订租赁合同，由文飞飞向陈明清承租南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑中的14号仓库，合同约定租期五年，自2012年8月15日至2017年8月14日，年租金18000元，承租人应交租赁押金1500元，租赁房屋用途为仓储等。
2012年8月，陈明清与谭锡军签订租赁合同，由谭锡军向陈明清承租南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑中的27号仓库，合同约定租期一年，自2012年8月20日至2013年8月19日，年租金34200元，承租人应交租赁押金2850元，租赁房屋用途为仓储等。同年8月13日，谭锡军向陈明清交押金2850元，陈明清出具了一份收据。
上述合同签订后至2015年，谭锡军和文飞飞陆续离开，不再承租，14号和27号仓库由李杰使用。2015年4月1日，李杰支付14号仓库租赁押金1800元，林志强出具了收据，收据载明交款单位为14号仓库。2016年1月15日，李杰交付27号仓库2016年2月15日至2017年2月15日期间的租金和水电管理费共计36720元，林志强出具了收据，收据载明交款单位为27号仓库。2016年3月22日，李杰交付14号仓库2016年3月1日至2017年3月1日期间的租金和水电管理费22800元，林志强出具了收据，收据载明交款单位为14号仓库。
2016年10月27日，南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑中的17号仓库起火发生火灾。一审审理中，法院对南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑进行了勘验，火灾后现场堆放垃圾、杂物，通道遗留积水，14号、27号仓库无法正常使用。
另据查明：陈明清与林志强系朋友关系，陈明清请林志强代为安排南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑的租赁事宜，并代为收取房租。
一审法院认为，李杰虽未与陈明清签订书面的房屋租赁合同，但李杰实际使用14号、27号仓库，且向代陈明清收取租金的林志强交纳了房屋租金，李杰与陈明清之间的租赁关系事实存在。根据收据载明的期间，李杰承租14号、27号仓库的租期分别到2017年3月1日和2月15日。陈明清作为出租人有义务保证租赁物在租赁期间符合约定用途，现因兴贤佳园近贤苑地下人防建筑中的17号仓库发生火灾致李杰承租的14号、27号仓库不能正常仓储使用，系陈明清未全面履行合同义务，李杰要求陈明清返还2016年10月27日之后的租金及水电管理费，符合法律规定，法院予以支持。
李杰使用14号仓库后，交付了14号仓库的租赁押金1800元，现因出租方原因致租赁合同未全面履行，陈明清应将该款返还给李杰。李杰另主张要求返还27号仓库的押金2850元，因李杰所举证据系陈明清向谭锡军出具的押金收据，李杰未能证明该款系李杰交纳，或李杰另行向陈明清交纳过27号仓库的押金，故李杰该项请求证据不足，法院不予支持。
林志强受陈明清之托代为管理南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑的租赁事宜，并代为收取房租，其行为后果应由陈明清承担，故李杰要求林志强承担返还租金和费用于法无据，法院不予支持。
陈明清、林志强认为南京市兴贤佳园近贤苑地下人防建筑的17号仓库发生火灾，并未波及14号、27号仓库，不影响14号、27号仓库的使用，因陈明清、林志强的该主张与法院现场勘验事实不符，对此项抗辩，法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、陈明清于判决生效之日起十日内返还李杰南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑14号、27号仓库租金及水电管理费16780元，返还14号仓库押金1800元，合计18580元；二、驳回李杰的其他诉讼请求。
二审中，陈明清提交证据：1.民事调解书三份，拟证明在关联案件中，仓库实际承租人的退款以及诉讼费用都是由林志强承担，林志强才是退款义务人。2.封闭火灾现场通知书，拟证明2016年10月28日消防部门对失火的仓库进行封闭时并不包含案涉仓库，因此涉案仓库在失火之后仍然使用有客观依据。
李杰质证认为：对证据1、2真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。
经审理查明，陈明清一审中陈述：其将仓库整体交由林志强收取租金，并且只认林志强一人说话。
除“陈明清请林志强代为安排南京市玄武区兴贤佳园近贤苑地下人防建筑的租赁事宜，并代为收取房租”之外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。
上述事实，有商品房现售合同、发票、不动产登记申请审批表、房地产抵押合同、中国建设银行个人住房商业借款合同、商品房认购协议、建设工程施工合同、房屋抵工程款协议及当事人陈述等证据证实。
本案二审的争议焦点为：陈明清与李杰之间是否存在租赁合同关系；陈明清应否向李杰退还租金、水电管理费、押金等费用。
本院认为，李杰虽未与陈明清就案涉仓库签订书面房屋租赁合同，但李杰实际使用14号、27号仓库，陈明清系案涉仓库转租人，陈明清亦认可其通过林志强向实际使用人收取租金，故李杰主张其与陈明清之间存在租赁关系，应当予以支持。陈明清辩称李杰火灾后一直实际使用案涉仓库，不应当退还租金，与法院现场勘验事实不符，本院不予采信。陈明清上诉主张一审判决认定其与林志强之间系委托关系错误，对此本院认为，对于林志强收取涉案仓库租金是基于陈明清与林志强之间的何种关系，陈明清与林志强均未在本案中提供有效证据予以证明，故对于陈明清与林志强之间的关系本院不予认定。但陈明清与林志强之间的内部关系不能对抗李杰，陈明清作为案涉仓库转租人，应向李杰退还租金、水电管理费、押金等费用。陈明清就其与林志强之间的纠纷，可另行主张权利。
综上，陈明清的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费336元，由陈明清负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一八年二月二十八日
书记员 倪 辉