北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第18380号
原告（反诉被告）王大春，男。
委托代理人田东来，男，北京田野法律咨询服务中心主任。
被告（反诉原告）张俭，男。
委托代理人杨亚文，北京市培文律师事务所律师。
王大春与张俭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王大春及其委托代理人田东来与被告张俭及其委托代理人杨亚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王大春诉称，2010年4月23日，原被告签订合作协议，约定甲方张俭将其承包的海淀乡铜管厂提供给乙方王大春使用，期限从2010年6月28日到2020年6月28日，乙方每年支付甲方租金85万元。该合同已经履行两年多，乙方如期缴纳了租金，甲方依约交付场地归乙方使用，且乙方进行了装修。合同第7条约定；四年内拆除租赁场地，政府如有赔款，甲乙双方各分得百分之五十。2013年11月15日北京市海淀区青龙桥村民委员会发出拆迁公告，定于2013年12月15日后该区将被拆除，原告王大春及时找到张俭向北京市海淀区裕龙农工商公司申报权利。现张俭私自签订协议将现铜管厂予以拆除，未按合同约定给付原告补偿款，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：请求法院依法判令张俭按合同约定给付原告补偿款共计4971052元；诉讼费由张俭承担。
张俭辩称：不同意王大春的诉请，租房面积不包括后面的厂区；张俭和村委会有合同关系，跟王大春没有关系。在明确了跟王大春没有任何矛盾的情况下，签订了后续的协议。王大春并非是以自己的名义签订的协议，而是以某饭馆签的名义签订的，怀疑王大春经营饭馆的真实性和合法性，认为存在欺诈的情况。拆迁前到拆迁时，王大春未向张俭交租金，根据协议，两个月未交租金，则合同自动解除。现我方提出反诉。由于王大春在履约期间存在逾期未缴纳租金的违约行为，依约导致了合同提前终止。不仅如此，王大春拒不腾房且还用于经营谋利达四个月之久，给被告张俭造成了直接经济损失。故提起反诉，反诉请求：1、请求法院判令王大春向张俭支付合同违约金17万元人民币；2、请求法院判令王大春给付张俭2013年7月至8月份租金共计141667元人民币；3、请求法院判令王大春比照租金标准给付张俭2013年9月至12月份房屋使用费共计283333元人民币；4、本诉及反诉的诉讼费用均由原告王大春承担。
王大春对张俭的反诉辩称：2014年6月15日合同终止，因为进入拆迁阶段不能正常经营，我方在合同终止后，还在房子里居住是为了拆迁补偿款分配，因为4月15日原告接到了房屋拆迁通知，并按约定缴纳了租金交到了6月28日。请求法院驳回反诉请求。
经审理查明，2005年10月，张俭(乙方)与北京万业投资管理公司(甲方)签订《租赁协议》，承租了原海淀钢材加工厂北院旧址用于商业用房，租期至2026年。前五年租金每年为15万元，以后每年租金为20万元。2010年4月23日，张俭（甲方，下同）与王大春（乙方，下同）签订了《合作协议》，协议约定：双方就甲方厂地合作事宜达成如下协议：合作标的（原海淀乡钢管厂）；合作：甲方坐落在海淀区上河沿铜管厂厂房厂地；使用用途（酒店）；合作期限：共10年，从2010年6月28日起交付乙方使用至2020年6月28日收回。每年乙方付甲方85万元，四年后递增5%。乙方于每年6月28日向甲方付清。以后全款如逾期，乙方需向甲方交纳年租金20%的违约金。如逾期两个月交纳，合同自动终止。乙方进行装修必须将书面装修方案应经甲方认可后方可进行，如需改变主体结构必须经甲方同意。如遇政府征地、拆迁、国家规划不可抗力的情况，本协议自行终止，双方各不追究责任，房屋场地归甲方。四年内拆除租赁场地，政府如有赔款，甲乙双方各分得50%，四年以后全部归甲方。后，双方履行协议，2013年4月19日，张俭为王大春写下收条，内容为：今收到王大春房租2013年6月28日前141600元。此后，王大春未再支付租金。
2013年4月25日，党校西墙外环境整治项目现场指挥部发出《致党校西墙外地区村（居）民的一封信》，主要内容为：党校舍西墙外地区属“三山五园”历史文化景区的核心，亟需实施整体环境整治工作。2013年4月29日党校西墙外地区搬迁腾退工作将正式启动，腾退奖励期为2013年4月29日到6月15日。王大春称此证明当时拆迁。张俭认可此信，但称此是对居民的不是对商户。
2013年11月15日，海淀镇青龙桥村村民委员会贴出公告，主要内容为：为加快推进“三山五园”历史文化景区建设，提升党校西墙外地区综合环境。按照市委、市政府的统一部署和要求，经区委、区政府研究决定，对党校西墙外地区集体企业实施腾退。12月15日后村委会将对该地区限制性供水、供电，并将联合有关部门对该地区违法建设进行强制性拆除。张俭认可此公告，称此次才是对企业实施腾退。王大春称其事后才知道先居民后企业的拆迁顺序。
另查，北京嘉朋达商贸有限公司（以下简称：嘉朋达公司）法定代表人王元起与张俭是合伙关系，王元起向拆迁单位写下说明，最终补偿款给张俭，如有法律经济纠纷与其嘉朋达公司无关，不承担任何经济法律责任。2014年1月5日，青龙桥村委会与北京嘉朋达商贸有限公司代表张俭签订了协议书，对嘉朋达公司进行了补偿，后张俭个人领取了拆迁款9942104元（其中装修费686936元，设备及附属物补偿费3692281元，停产停业综合补助费5152020元，搬迁补助费85867元，其他解除租户合同相关费用325000元）。张俭称其与嘉朋达公司法定代表人系合伙关系，共同经营诉争场地的出租，由其负责。
张俭于2014年1月15日写下放弃声明：党校西墙外上河沿张俭面积3991.85平方米，其中总面积拨出557.17平方米给王大春，拨出面积是本人自愿放弃与拆迁主体无关，与王大春没有任何经济纠纷和关系。上述声明材料在王大春拆迁材料中。对于此声明，王大春称不清楚。张俭称因当时就租给了王大春500多平方米，当时写给村委会和王大春，王大春在场，其同意后，村委会才跟他签的拆迁协议。张俭称其与王大春合同中约定的铜管厂仅为2005年协议中的钢材加工厂北院旧址的一部分。
2014年1月15日，青龙桥村委会与皖江苑饭馆签订《协议书》，协议约定：双方就海淀区青龙桥地区甲方与乙方解除房屋租赁关系补偿事宜，经双方协商，达成如下协议：甲方需对乙方位于党校西项目海淀区颐和园北上河沿位置的房屋予以腾退，建筑面积557.17平方米，乙方面积为557.17平方米，需由甲方与乙方解除房屋租赁关系。支付相关费用合计1560076元。后王大春领取了拆迁款。但其提供的皖江苑饭馆的营业执照，经网上查询，没有结果。
王大春一直占用承租房屋，在签订拆迁协议后，张俭、王大春将场地及建筑交拆迁单位拆除。王大春称其事后才知道张俭另签订了拆迁协议，领取了巨额拆迁款，按约定其应当分得50%。故诉至法院。庭审中，王大春称其将承租的铜管厂建为宾馆，共3900多平方米，拆迁协议所写的500多平方米是其在铜管厂内自建的小院。王大春提供了其与吴×签订的《承包合同》，以证明其对承租院落进行了整体装修，工程承包造价3779568元。其证人于×到庭，称其租过原告的房屋，位置在海淀区党校北门106车站对面，皖江苑公寓。其证人吴×到庭作证称其负责为原告装修皖江苑公寓酒店，主体楼房装修了3300平方米，一、三、四层为新建，院子也是新盖的，无其他单位在此厂房。饭馆和公寓在一个院子，但隔着个停车场。饭馆是新建的，公寓是在原来基础上改建的。证人称工程款370余万元，但就工程款支付记录未能提供证据。
上述事实，有双方当事人陈述、合作协议、收条，拆迁协议、放弃声明、《致党校西墙外地区村（居）民的一封信》、《公告》等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，2010年4月23日张俭与王大春签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方均应依合同履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方在合同中约定：（租金）如逾期两个月交纳，合同自动终止。此约定系双方对合同所附的解除条件，条件成就时，合同自动解除。依据合同约定王大春应于每年6月28日向张俭付清租金。王大春支付租金至2013年6月28日。同年4月25日，党校西墙外环境整治项目现场指挥部发出《致党校西墙外地区村（居）民的一封信》，11月15日，青龙桥村委会针对承租企业实施腾退发布公告，王大春称因当时通知拆迁故其未交纳租金，但王大春没有依据合同约定要求解除租赁合同，而是继续占有使用租赁物。王大春虽称其事后才知道先居民后企业的拆迁顺序，但此不是其拒交租金的理由。依据双方的合同约定，在应交纳租金两个月后，即2013年8月28日，双方的合同已自动解除。合同解除后，合同的权利义务终止，王大春已不能再依合同约定分得拆迁利益。对于事后张俭自愿同意拨出的部分面积对王大春补偿，本院不持异议。
对于张俭认为由于王大春逾期未缴纳租金违约且拒不腾房用于经营谋利，反诉要求王大春支付违约金、租金、房屋使用费等请求。本院认为，虽双方合同终止，但此后张俭并未向王大春主张上述权利，且于拆迁时放弃部分面积由王大春单独拆迁并领取拆迁款项，由此可以认定，张俭为顺利拆迁放弃了对此部分权利的主张。故其现要求王大春支付，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第四十五条，第九十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、驳回王大春全部诉讼请求；
二、驳回张俭全部反诉请求。
本诉案件受理费四万六千五百六十八元，由王大春负担，已交纳。
反诉案件受理费三千二百元，由张俭负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 刘长生
人民陪审员 郑东涛
二〇一五年十一月十日
书 记 员 史敬阳