北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第31240号
原告李燕萍，女，1973年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托代理人王巍，北京市汉达律师事务所律师。
被告北京世纪正源房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇人民政府5楼501室。
法定代表人惠盛林，董事长。
委托代理人刘海富，北京市重光律师事务所律师。
被告北京正源和美物业服务有限公司，住所地北京市海淀区八里庄路62号院3号楼1至2层001。
法定代表人马美华，董事长。
委托代理人王伟琳，男，住单位宿舍。
被告田志勇，男，1978年11月6日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。
委托代理人王振奋，北京市铭达律师事务所律师。
原告李燕萍与被告北京世纪正源房地产开发有限公司（以下简称世纪房地产公司）、北京正源和美物业服务有限公司（以下简称正源和美物业公司）、田志勇财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕萍及其委托代理人王巍与被告世纪房地产公司委托代理人刘海富、被告正源和美物业公司委托代理人王伟琳、被告田志勇委托代理人王振奋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李燕萍向本院提出诉讼请求：1、判令世纪房地产公司、正源和美物业公司、田志勇按照北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心司法鉴定意见书的漏水源修复方案，对涉案建筑进行修复；2、判令世纪房地产公司、正源和美物业公司、田志勇按照北京市价格评估报告书评估的价格，赔偿我方漏水损失62335.34元；3、判令世纪房地产公司、正源和美物业公司、田志勇赔偿我方自2015年7月17日至2017年3月28日因房屋漏水无法居住使用的损失1069479.99元（按照房屋买卖合同约定的逾期交房违约金的计算方式，每日为已付房款的万分之二）及物业费损失18598.95元（每年费用10933元），并按照每日1752.14元的标准继续赔偿至漏水源修复完毕为止；4、判令世纪房地产公司、正源和美物业公司、田志勇承担本案案件受理费及鉴定费、评估费等诉讼费用。事实和理由：世纪房地产公司系北京市海淀区温泉镇尚居园的房地产开发商，我于2013年9月6日向其购买了温泉镇尚居园A1楼三单元×号房屋（后楼号变更为A9楼），含地下一层及地上两层，并于2014年4月30日收房，正源和美物业公司为前期物业管理单位。收房后，我进行了精装修，并购买了家具电器，已装修完毕，即将入住。2015年7月17日北京发生较大降雨，小区内多处房屋出现漏水情况，我的房屋也出现严重漏水情况，地面水深达数厘米，各层房屋的地面及楼梯等多处被水浸泡，致使装修、家具及物品等遭受不同程度的损坏。我当即向正源和美物业公司进行了反映，同时也通过其向世纪房地产公司进行反映，至今该公司不予理睬，正源和美物业公司推脱是由于田志勇不当装修造成的，田志勇对此予以否认，认为我的损失系房屋质量问题造成。故诉至法院。
世纪房地产公司辩称，李燕萍的房子从我方购买，事情发生后我们通过物业了解过，渗水和房屋质量没有关系，根据物业及现场看的情况，应该是田志勇装修造成的，开发商对损害的结果没有过错，且没有关系，故不同意李燕萍的诉请。漏水源的修复方案是对建筑物进行修复，我方认为漏水的主要问题是排水孔被堵及防水层被破坏，这些都不是我方造成的，故不同意李燕萍的诉请第一项。关于第二项损失的确定应根据鉴定报告，防水层被破坏是一个重要原因，同时做鉴定的时间是当时的状态，没有反映出排水孔因田志勇装修被堵造成水位上升的问题，加之防水层被破坏，故法院应考虑鉴定报告还有鉴定报告没有反映的情况，结合证据，依法处理。关于诉请第三项，我方不同意，涉案房屋一直有物品存放在内，对一个房屋的使用不能仅限于居住，而是包含存放物品、生活和居住等多个要素；且案发的漏水情况发生之后，房屋并非完全不能居住，故对李燕萍主张没有居住的情况，是其自己选择的，并不是漏水造成的。损失额计算及物业费的计算，均没有依据，即便要保障李燕萍的居住权，每天按照1752元的价格也过高。综上，不同意李燕萍的诉讼请求。
正源和美物业公司辩称，我方接到报修后，第一时间到李燕萍的房子查看情况，帮助其清理积水，并拍摄了现场照片。在李燕萍家维修后，其当时并未提出索赔要求，并拒绝物业再次进入房间查看。我方认为是田志勇施工造成的漏水，烟道被破坏部分的防水被破坏了，我方认为是田志勇违建造成的，不是房屋质量问题。田志勇向我方做了装修承诺，我方也向其发过整改通知，向城管举报，故我方没有过错，不存在违法行为。其他答辩意见同世纪房地产公司。我方认为漏水是因为田志勇进行违建，建筑垃圾将李燕萍三楼露台排水口堵塞，致使李燕萍家露台积水超过防水卷材高度，雨水下渗；另田志勇违建，破坏了防水层，其装修时打了十几个孔，破坏防水层造成水下渗。关于李燕萍提出的物业费，我方收取物业费是提供公共区域服务的，故依据物业管理条例，物业费是因全体业主都分享了服务，故不同意对物业费一万多进行赔付。
田志勇辩称，不是我方造成的漏水，小区内多处相同房屋均出现相同的漏水现象。我方在装修的时候对墙体有打穿的情况，但是正常的排水系统，开发商建造房屋的时候应该进行闭水试验，不应该出现漏水的现象。本案漏水原因及损失情况，在鉴定报告中已经明确，各方均没有提出异议，应依据鉴定报告进行裁决。根据鉴定报告，漏水的原因主要是由于原房屋质量问题，而非我方造成，我方的原因很小。我方漏水导致的损失，仅涉及楼下的一个厨房、一个儿童房、一个车库，并不会造成整栋房屋的漏水现象，故漏水主要原因还有其他，鉴定报告已经明确表述，故我方如对损失有责任也应该是非常小的，但鉴定报告没有给出明确的表述，请法院酌情判决。就李燕萍的居住及物业损失，本案诉讼中可看出除了涉案漏水事件以外，李燕萍的房屋并未受到其他的破坏，不影响其居住，故对于第三项诉请，我方不同意。对于漏水的修复，世纪房地产公司愿意进行修复我方没有异议。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方一致认可事实为：李燕萍为位于北京市海淀区温泉镇尚居园A9楼三单元×号房屋业主，房屋含地下一层、地上一层和二层；世纪房地产公司为该小区开发商，正源和美物业公司为该小区物业服务公司，田志勇为A9楼二单元×1号房屋业主。李燕萍主张其2013年9月购买上述房屋，2014年4月收房并装修入住，2015年7月涉案房屋出现漏水情况，房屋多处被浸泡，为此提交《北京市商品房预售合同》、《地下库房及车库使用权转让协议书》、房款发票、车库款收据、库房款收据，要求三被告修复漏水源并赔偿因漏水导致的损失。世纪房地产公司提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明涉案房屋竣工验收合格；提交漏水情况说明及田志勇签订的《北京市商品房预售合同》，主张2015年7月17日前去×室查看，发现系因田志勇家违建，违建砌墙的垃圾将3单元×2室露台雨水口堵了，导致水渗到×2室室内烟道，×2室二层露台雨水口亦被堵，墙下防水层被打了十几个孔，露台积水已超防水卷材高度，水渗到×室，故主张系田志勇违建导致李燕萍家渗水。正源和美物业公司提交田志勇装修相关材料，证明在田志勇家进行装修时，其公司已尽到管理职责。田志勇则主张在对×1号房屋四层进行改造过程中，对A9楼三单元四层北侧露台东墙的防水卷材造成了破坏，目前仅对破坏位置的饰面层进行了修复，未对已破坏的卷材进行修复。
庭审中，经李燕萍申请，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋及地下库房、车库漏水原因进行鉴定，该鉴定机构出具司法鉴定意见书，第五部分分析说明：现场首先对四层的烟道顶部进行淋水，烟道压顶未设置滴水槽，部分水沿压顶流入到烟道内，在三层的厨房看到有水沿烟道壁流下。在停止对烟道顶部淋水后，烟道内未再见明水流下。再对四层的烟道所处露台进行蓄水试验，发现涉案房屋一层厨房的烟道根部有水流出，在厨房地面形成大量积水。露台排水后对该露台的防水卷材上返高度进行检测，共抽查5处，其中位置3处卷材上返高度在露台地面完成面以下20mm。同时，从勘验部位发现，防水卷材收头未设金属压条，存在粘结不牢、密封不严的缺陷。现场对三层南侧阳台进行蓄水试验，当天涉案房屋未见明显渗漏水情况，次日发现二层南侧阳台东侧墙壁潮湿。勘验发现，防水卷材收头未设金属压条。结合现场淋水、蓄水试验及现场检测结果综合分析，涉案房屋及地下库房、车库漏水主要原因为涉案房屋所在单元四层北侧露台的泛水防水卷材上返高度低，尤其是位置3处卷材上返高度在露台地面完成面以下20mm、卷材收头粘结不牢与密封不严，当遇有露台排水不畅、大量积水或遇有大暴雨时，会出现严重渗漏现象；同时与烟道压顶构造存在缺陷及东墙卷材局部破坏也有一定关系。二层南侧阳台局部墙面有洇湿痕迹，由三层南侧阳台防水层质量缺陷造成。第六部分鉴定意见：涉案房屋及地下库房、车库漏水主要原因为涉案房屋所在单元四层北侧露台的泛水防水卷材上返高度低，尤其是位置3卷材上返高度在露台地面完成面以下20mm、卷材收头粘结不牢与密封不严；同时与烟道压顶构造存在缺陷及东墙卷材局部破坏有一定关系。二层南侧阳台局部墙面有洇湿痕迹，由三层南侧阳台防水层存在质量缺陷造成。李燕萍交纳鉴定费5万元。对上述鉴定意见，各方均无异议。庭审中，经李燕萍申请，本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对×室房屋及地下库房、车库漏水的修复方案（含漏水源修复方案、损害后果修复方案及修复所需时间）进行鉴定，该鉴定机构出具司法鉴定意见书，在建议修复方案部分分漏水源修复方案及漏水造成损失修复方案两部分出具了修复意见，其中漏水源修复方案又分阳台、露台修复及烟道压顶修复方案：李燕萍交纳鉴定费2万元。对上述鉴定意见，各方均无异议。庭审中，经李燕萍申请，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司对×号房屋因漏水造成的损失进行鉴定，该鉴定机构出具价格评估报告，对漏水源修复（包括四层北侧露台和三层南侧阳台和北侧露台的烟道压顶）的价格为4394.66元；对漏水损失修复评估价格为48535.29元；对其他产品及垃圾清运费、成品保护费评估价格为13800元，以上共计66730元。李燕萍交纳鉴定费3500元。对上述鉴定意见，各方均无异议。
本院认为，各方对漏水原因、修复方案及因漏水造成损失的鉴定结论无异议，本案焦点问题为应由何方承担责任、承担责任的各方之间应各自按份承担责任抑或承担连带责任、对李燕萍家因漏水所造成的损失如何确定，本院一一予以分析评判。首先，应由何方承担修复及赔偿损失的责任。根据鉴定机构出具的对涉案房屋及地下库房、车库漏水原因的鉴定意见，导致李燕萍家渗水原因含涉案房屋所在单元四层北侧露台的泛水防水卷材上返高度低，尤其是位置3卷材上返高度在露台地面完成面以下20mm、卷材收头粘结不牢与密封不严，同时与烟道压顶构造存在缺陷及东墙卷材局部破坏有一定关系，二层南侧阳台局部墙面有洇湿痕迹，由三层南侧阳台防水层存在质量缺陷造成，综合上述鉴定意见，导致李燕萍家渗水既因房屋本身质量存在问题，亦因田志勇家不当装修所致，故世纪房地产公司与田志勇均需承担损害赔偿责任。其次，世纪房地产公司与田志勇应按份承担责任抑或承担连带责任？根据漏水原因鉴定意见，系因多种因素导致了李燕萍家渗水，各漏水原因对漏水结果的成因力无法予以具体区分。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。故本案应由世纪房地产公司与田志勇平均承担赔偿责任。第三，李燕萍家因渗水导致损失的确定。根据损失价格评估报告，除了漏水源修复评估价格之外，尚含装修损失的造价评估。李燕萍另称因房屋内摆放物品的票据无法提供，故本案中主张按照商品房预售合同中约定的逾期交房违约金及期间物业费损失计算房屋因漏水导致的损失。就李燕萍该项诉请，本院认为李燕萍家因漏水除了导致装修损失之外，漏水亦对其对房屋的居住使用造成一定的损失，本部分亦应予以支持，但其以逾期交房违约金及物业费损失计算无依据，本院综合房屋漏水情况（时间、范围）、同地段同面积房屋租金情况，对李燕萍该部分损失酌情予以判定。李燕萍要求正源和美物业公司承担赔偿责任，其未提交证据证明正源和美物业公司存在怠于提供物业服务情况，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条之规定，判决如下：
一、北京世纪正源房地产开发有限公司、田志勇于本判决生效后十五日内按照司法鉴定意见书漏水源修复方案对漏水源予以修复至不再漏水；
二、北京世纪正源房地产开发有限公司、田志勇于本判决生效后十五日内各赔偿李燕萍截止二○一七年五月三十一日各项损失二十万二千一百六十七元六角七分；
三、北京世纪正源房地产开发有限公司、田志勇于本判决生效后十五日内各赔偿李燕萍损失，自二○一七年六月一日起至实际修复完毕之日止，按照每日五百元标准计算；
四、驳回李燕萍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
鉴定费七万三千五百元，由北京世纪正源房地产开发有限公司、田志勇各负担三万六千七百五十元，于本判决生效后七日内交纳。
案件受理费一万五千一百五十四元，由李燕萍负担九千八百二十八元，已交纳；由北京世纪正源房地产开发有限公司、田志勇各负担二千六百六十三元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 胡喜辉
人民陪审员 沈玉明
人民陪审员 胡显蕾
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 李甜甜