云南省通海县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0423民初782号
原告（反诉被告）：张运文，男，1979年2月14日生，汉族，居民，住通海县。
原告（反诉被告）：张丽金，女，1981年1月23日生，汉族，居民，住址同上。
二原告委托诉讼代理人:廖庆生、郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告（反诉原告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇*组。统一社会信用代码：91530423784627599C。
法定代表人：纳学远，总经理。
被告：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。
经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。
二被告委托诉讼代理人：陈少敏、李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原告（反诉被告）张运文、张丽金与被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，诉讼过程中，被告海纳公司提出反诉，本院依法合并审理。2017年6月19日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张运文、张丽金向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令二被告立即为原告办理房屋产权证。2、请求人民法院判令二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2016年7月19日逾期交房违约金6073.74元（具体计算为：85.86平方米×0.27元/天×262天=6073.74元）；3、请求人民法院判令二被告连带赔偿多收取的契税5028.02元；以上合计：11101.76元。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、请求人民法院判令二被告立即为原告办理房屋产权证。2、请求人民法院判令二被告连带赔偿原告2015年11月1日至2016年7月19日的逾期交房违约金12564.87元（具体计算为：30元×30天+251398元×0.02%×232天=12564.87元）。3、请求人民法院判令二被告连带赔偿多收取的契税5028.02元。4、请求人民法院判令二被告连带赔偿原告2017年1月15日至2017年5月8日的逾期办证违约金4669.80元（具体计算为：6%÷365天×251398元×113天=4669.80元），以后利随本清。以上合计：22262.69元。事实与理由：2013年8月14日，张运文、张丽金与海纳公司、富润建材厂签订《商品房购销合同》，约定海纳公司、富润建材厂将其开发建盖的天湖银座E幢1单元805号房屋卖给张运文、张丽金，房屋交付时间为2015年10月31日前，若海纳公司、富润建材厂未按时交房，自合同约定的交房之日起30日内，海纳公司、富润建材厂每天支付违约金人民币30元，逾期30天后，按已支付房款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告全部支付了购房款251398元，但二被告在约定交房的期限届满后未按时交房，直至2016年7月19日才交房，海纳公司、富润建材厂的行为构成违约。
海纳公司、富润建材厂辩称，1、依法驳回被答辩人针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的请求；开发商与各购房户约定的交房时间为2015年10月31日，本案涉诉房屋经建设单位组织验收合格是在2015年11月15日，被告已经向各业主发出了接房通知书，已经完全履行了合同约定的交房义务。开发商未在约定的时间内交房，是存在违约，但违约的时间应自2015年10月31日起算至2015年11月15日止，违约期限应按15天计算。2、违约金过高，应以同地段的房屋租金来计算违约金。3、驳回原告对多收契税的诉讼请求，依照双方的约定，契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由原告在接到被告通知的交接房期间内向被告足额支付，约定包括上述相关款项契税在内的款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，实行多退少补。现应以实际发生的费用才能确定具体数额。不应当在房屋产权证尚未办理尚未发生费用时就要求退还。4、原告请求被告承担办证违约金没有依据。原告向法院诉请要求被告立即为其办理房屋产权证，并承担逾期办证违约金，不合理。被告不是办证机关，不具有办理房屋产权证的权利，原告不能强人所难。原告要求被告给付逾期办证违约金就更加没有依据了。办证机关是房屋登记机关，原告却要求被告违法代替房屋登记机关为其办理房屋产权证。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
海纳公司提出反诉请求：1、判令二反诉被告支付反诉原告逾期接房违约金6300元（自2015年11月17日计算到二反诉被告实际接房之日2016年7月19日，按每天30元计算）；2、判令二被告按产权登记面积中的套内面积向原告支付款项1400元。事实和理由：海纳公司出售的房屋已于2015年11月15日经建设单位组织验收合格，已电话、公告或书面形式通知反诉被告办理交接手续。反诉被告未按期办理交接手续，视为反诉原告已按期履行交房义务，反诉被告自此应按每日30元支付逾期违约金，合同继续履行。根据双方签订的《商品房购销合同》的约定，对买卖房屋的面积误差的处理，约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建设面积计算，现为办理产权登记证而对涉案房屋进行实测，实测面积与商品房购销合同约定的面积差0.37平方米应由反诉被告向反诉原告按合同约定单价3783.27元/平方米计算的面积差额房价款1400元，向反诉原告支付。综上所述，反诉原告已经组织验收合格，符合双方约定的交房条件，反诉被告在反诉原告通知办理房屋交接手续后，未来办理，构成违约，应依约定承担逾期接房的违约责任。双方买卖的房屋实测面积与合同约定面积有误差，应依双方约定的面积误差方式予以计算，由反诉被告向反诉原告支付实测面积房屋价款，请求人民法院予以支持。
针对海纳公司提出的反诉请求，张运文、张丽金辩称，1、原告不存在逾期接房的违约事实，不应该承担任何违约责任。因为被告在2015年11月11日取得的是预验收合格证书，而不是验收合格证书。在被告通知原告接房以后，原告已经到被告公司接房，但是当时房屋不具备接房条件，也没有经过竣工验收。被告是于2016年5月12日才取的工程竣工合格证书，本案诉争的房屋才初步达到验收的条件。原告于2016年7月19日就已经主动到被告公司接房，所以不存在违约接房的事实，不应该承担违约责任。被告反诉主张逾期接房违约金按照合同约定每天以30元计算，但是按照被告代理人答辩陈述原告主张按照合同约定由被告承担逾期交房违约金被告认为过高，原告认为被告的主张是自相矛盾且显失公平，所以原告请求法庭由被告按照合同约定承担逾期交房违约金。2、被告要求原告支付面积差价，被告到现在仍然没有为原告办理房屋产权证，房屋面积没有得到最终的确认，所以被告无权要求支付房屋面积差价。和本案相同的上一批案件已经经过玉溪市中级人民法院判决，并且已经生效，被告在上一批案子中没有针对该问题起诉或者反诉，被告现在提起反诉实质上是否定前诉的判决结果，属于重复起诉，依法应当驳回被告的反诉。
本院经审理认定事实如下：张运文与张丽金系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2013年11月26日，海纳公司、富润建材厂作为甲方与乙方张运文、张丽金签订合同编号为通THYZ（2013）第374号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县××街道办事处××路××号天湖银座E幢1单元8层05号房屋（套内建筑面积66.45平方米，分摊面积19.41平方米），每平方米3783.27元，购房款总金额251398元。乙方于2013年11月26日前支付30%房价款，70%等办理完贷款手续发放到甲方帐户，则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的将该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。
2014年8月24日，张运文、张丽金支付了全部购房款即251398元给海纳公司、富润建材厂。
2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知向，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，张运文、张丽金未办理接房手续。
2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。2016年7月19日，张运文、张丽金向海纳公司交纳了维修基金、契税、登记费、工本费、印花税票共计13309元。2016年7月19日，张运文、张丽金与海纳公司办理了接房手续，接收了房屋。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二被告与二原告签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定二被告应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及二被告验收合格的房屋交付二原告，二被告提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而二原告提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无需签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，因双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，故海纳公司、富润建材厂应承担逾期交房的违约责任。而关于海纳公司要求张运文、张丽金支付逾期接房违约金的反诉请求，双方签订的《商品房购销合同》第十条约定：“由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担……甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点与甲方办理房屋交接手续……”，因海纳公司、富润建材厂未举证证实2016年5月12日涉案房屋达到约定交付条件后按约定履行通知义务的事实，且张运文、张丽金已于2016年7月19日办理了房屋交接手续，故海纳公司、富润建材厂要求张运文、张丽金承担逾期接房违约金的主张理由不充分，本院不予支持。
本案中，原告已在2016年7月19日到被告处接房，结合《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，故本院确定二被告违约的天数为2015年11月1日至2016年7月19日，共计262天。关于逾期违约金的认定，经审查，双方在《商品房购销合同》中约定二被告逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现二原告主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张违约金过高，要求予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二原告主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故二原告主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，本院确定二被告应向二原告支付的违约金为6073.74元（具体计算为：0.27元/天×262天×85.86平方米=6073.74元）。
关于二原告要求海纳公司、富润建材厂返还多收契税的主张，对此双方已在补充协议中明确约定契税等以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故二原告要求返还多收取契税的主张应待二被告依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，本案中不予处理。
关于二原告要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需二原告配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对二原告提出的该诉讼请求，在本案中暂不予处理，相应的逾期办证违约金本院亦不予支持。
《商品房购销合同》第五条约定：面积误差处理，合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3%以内（含3%）时，按产权登记面积的套内建筑面积结算购房款。合同约定的套内面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，甲乙双方按本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算。现诉争房屋的产权证还未办理，产权登记面积不能确定，故对被告提出诉争房屋面积多少或退补的问题本院暂不予处理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）张运文、张丽金逾期交房违约金6073.74元。
二、驳回原告（反诉被告）张运文、张丽金的其余诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）通海县海纳房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按判决确定的履行期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费160元，减半交纳即80元，由原告张运文、张丽金负担50元，被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂负担30元。反诉案件受理费50元，减半交纳即25元，由被告通海县海纳房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。
审判员 杨瑞莲
二〇一七年七月二十六日
书记员 文苑融