湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0481民初214号原告：雷某某，女。委托诉讼代理人：蒋某某（系原告雷某某的丈夫），男。原告：雷某甲，男。雷某某、雷某甲委托诉讼代理人：徐某某，湖南教正律师事务所律师。被告：耒阳市高华房地产开发有限公司，住所地耒阳市灶市街道办事处天桥居委会五一中路169号。法定代表人：李某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺某某，耒阳市腾飞法律服务所工作者。原告雷某某、雷某甲与被告耒阳市高华房地产开发有限公司（以下简称高华公司）建设用地土地使用权转让合同纠纷一案，于2017年1月16日向本院提起诉讼，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告雷某某委托诉讼代理人蒋某某，原告雷某甲及原告雷某某、雷某甲委托诉讼代理人徐某某，被告高华公司委托诉讼代理人贺某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷某某、雷某甲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《西湖南路土地转让（买卖）协议》；2、依法判令被告返还购买土地款105万元给原告，并支付违约金105万元。事实和理由：2012年12月14日原告从被告处购买住宅地五间，双方签订《西湖南路土地转让（买卖）协议》，协议约定：每间宽为3.8米、进深12米。共计5间；每间单价21万元，总地价为105万元；协议签订时交80万元，被告收到原告土地款后，十个工作日内将该地块交付给原告，原告依协议于2012年12月14日交80万现金给被告，后原告又交付25万元给被告，此后，原告多次向被告要求交付五间住宅地块，但被告未按约履行义务，故诉至法院。被告高华公司辩称：该合同系无效合同，合同双方都没有取得使用权，不能得到法律保护。本案中双方都有过错，所以没有赔偿问题，被告已经在办理相关手续，该责任不应由被告全部承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告雷某某、雷某甲向本院提供了如下证据：证据1、被告的工商登记复印件。证明被告的主体资格合法，具有开发房地产的资格。证据2、西湖南路土地转让协议复印件。证明该协议是原、被告的真实意思表示，该协议合法有效。证据3、收据四张复印件。证明原告依合同的约定向被告支付购地款105万元。证据4、建设用地规划许可证申请表、规划红线图、建设用地规划许可证、建设工程规划设计条件通知书、平面图、设计效果图、税费票据等复印件。用以证明原告到规划部门申请用地，该土地已经过国家许可，是合法有效的。证据5、经原告申请，本院到耒阳市规划局调取了高华房地产公司的国有土地使用权证、国土部门的证明的复印件。用以证明原告所购买的土地有土地使用权证。被告高华公司对原告雷某某、雷某甲提供的证据质证意见如下：对证据1，无异议。对证据2，认为土地的使用性质为集体土地，按法律规定集体土地不能对集体组织成员之外的人出售，对外出售的协议都是无效的，不受法律保护。对证据3，真实性无异议，但认为合同是无效，收取的款项应当按照无效处理。对证据4，真实性有异议。对证据5，对真实性无异议，但认为原告所购买的土地一部分已经办理了使用权证，另一部分尚在办理中。被告高华公司向本院提供了以下证据：证据1、西湖南路综合开发合同。用以证明这块地通过政府立项，交给高华房地产公司开发。原告雷某某、雷某甲对被告高华公司提供的证据质证意见如下：对被告的证据1，真实性无异议。本院对双方有异议的证据作出，依法作出如下认定：对原告提供的证据1、2、3、5，被告对真实性无异议，对被告高华公司提供的证据1，原告无异议，上述证据来源合法，故本院予以采信。对原告提供的证据4，该份证据与本院调取的证据5形成证据锁链，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2008年1月17日被告高华公司与耒阳市人民政府签订《耒阳市西湖南路综合开发建设合同》，被告高华公司取得西湖南路综合开发项目。2012年12月14日原告雷某某、雷某甲与被告高华公司签订了《西湖南路土地转让协议》，原告购买被告位于西湖南路与蔡子池路交接处的西北角即D区香樟苑时尚住宅小区住宅地块。协议约定：每间宽为3.8米、进深12米。共计5间；每间单价21万元，总地价为105万元；付款方式为合同签订时支付80万元，第二次付款在被告通知原告所购地块红线确认时支付。被告收到原告全部土地款后，十个工作日内将该地块交付给原告。双方对违约责任约定为：双方均不得违约，若违反约定，违约方将双倍返还该地款给被违约方。合同签订后，原告于2012年12月14日交80万现金给被告，后被告高华公司于2016年1月26日协助原告到耒阳市规城乡规划局办理建设用地规划许可证及用地规划红线图等手续，2016年9月19日原告又支付25万元给被告。后由于原告所购买的地块，有大部分地块被告高华公司已取得了国有土地使用权，并取得了国有土地使用权证，有部分地块未取得国有土地使用权，故导致原告所购买的土地，被告高华公司未实际交付。本院认为，原、被告签订的《西湖南路土地转让协议》是双方当事人真实意思表示，被告高华公司仅对诉争的土地取得了绝大部分国有土地使用权，故对被告高华公司已取得国有土地使用权证书涉及的国有土地转让部分，应当认定合同为有效，而有一部分未取得国有土地使用权，且被告高华公司至今未取得该部分土地的国有使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。故原、被告签订的国有土地使用权转让合同涉及该部分国有土地转让的应认定为无效合同。对原告诉请的依法解除《西湖南路土地转让协议》，由于该协议系部分为有效协议，部分为无效协议。对无效部分，合同自始无效。对有效部分，由于被告未取得无效部分国有土地使用权，导致无法按约定时间交付土地给原告，被告已构成违约，现原告要求解除合同，依法应予以支持。对原告请求被告返还购买土地款105万元，并支付违约金105万元。由于原、被告签订的协议为部分有效，部分无效。对无效部分应予以返还，对有效部分由于被告违约，依法应予以解除合同，故原告请求返还购买土地款105万元，本院予以支持。对违约金105万元，因该协议有部分为无效合同，该无效合同部分并不适用合同中有关违约金的约定，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此规定，人民法院确认合同无效后，由双方当事人根据该规定对取得财产互相返还；有损失的，由当事人根据过错承担损失。本案中，双方对缔约过失均有过错，但绝大部分过错应由被告高华公司承担。对被告高华公司主张违约金过高请求法院予以适当减少，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故本院对被告以违约金过高应予以适当减少的主张，本院予以支持。由于原告向本院主张的损失有：规划费用3648元、钻探费用6000元、设计费3000元，但原告仅能证明规划费3648元，其他费用并未有其他证据进行佐证。而本案中，原告确实进行了规划、设计等前期建房准备工作，被告高华公司亦协助原告办理了规划、红线等手续。故本院根据公平原则，参照中国人民银行同期贷款利率等因素，并综合原、被告双方的过错程度及预期利益、被告履行合同情况及考虑到被告高华公司系过失违约，故本院认为被告高华公司应赔偿原告的违约金及因合同部分无效所造成原告的损失共计以30万为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《最高人民法院关于适用合同法的若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告耒阳市高华房地产开发有限公司返还原告雷某某、雷某甲购地款共计105万元，并赔偿原告雷某某、雷某甲违约金及因合同部分无效所造成原告的损失共计30万元，合计135万元，限被告耒阳市高华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告雷某某、雷某甲的其他诉讼请求。案件受理费23600元、保全费5000元，合计31600元，由被告耒阳市高华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  罗东国人民陪审员  刘 林人民陪审员  候国清二〇一七年十二月十四日代理书记员  李菊桂附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用合同法的若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。