文书内容河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初571号原告（反诉被告）：河南省红领巾房地产营销策划有限公司。法定代表人：付毓灵，总经理。委托诉讼代理人：赵钰涛，河南豫润律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵靓，河南豫润律师事务所律师。被告（反诉原告）：新郑市森华房地产开发有限责任公司。法定代表人：李青显，总经理。委托诉讼代理人：虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告（反诉被告）河南省红领巾房地产营销策划有限公司（以下简称红领巾公司）与被告（反诉原告）新郑市森华房地产开发有限责任公司（以下简称森华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。红领巾公司委托诉讼代理人赵钰涛、赵靓，森华公司委托诉讼代理人虎子鑫、张海峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红领巾公司向本院提出诉讼请求称：1、判令被告支付佣金5577389元及延迟支付期间利息167321元（暂计算至2016年12月31日，以后按年利率6%计算至实际支付之日）；2、本案的诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。庭审中，红领巾公司将诉讼请求第一项“佣金5577389元变更为4592021.72元”。事实与理由：2015年7月20日，原告与被告分别签订了《维也纳湖畔项目销售代理服务合同》及《维也纳湖畔项目销售代理补充协议》（2015）约定由原告销售被告开发建设的维也纳湖畔项目三期的商品房，同时约定了佣金计算方式、奖惩标准、考核指标、销售期间等事项。原告实际销售至2016年5月31日，与被告达成一致意见解除合同，根据原告的销售情况，被告应支付的佣金数额为9173765.96元，现已支付佣金数额为3596376.88元，尚有5577389元未支付，原告多次催要，被告拒绝支付，原告诉至本院。被告（反诉原告）森华公司答辩并反诉称，2015年7月20日，森华公司与红领巾公司签订了《维也纳湖畔项目销售代理服务合同》一份，2015年12月29日，双方签订《维也纳湖畔项目销售代理补充协议（2015）》（下称《补充协议》）一份，约定由红领巾公司作为森华公司所开发维也纳湖畔小区房产三期的销售代理公司，《补充协议》第二条第1款、第4款约定：年底考核目标签约额2.8亿，年度考核期为2015年7月1日至2016年3月31日；第二条第5款约定：每月15日之前支付上一月佣金；留存5%在项目交房、业主办理完毕入伙手续并交齐入住所需缴纳的全部费用后，于次月返还。第二条第6款约定：甲乙双方佣金总结算最终按年度签约总任务为准，至2016年3月31日止，双方核算销售率进行最终佣金结算点数的确定，按此标准结算年度佣金总额与已支付佣金总额，差额部分多退少补。合同考核期满后，双方未续签合同，但红领巾公司继续在森华公司案场从事销售工作直至2016年5月31日，红领巾公司撤场后，经2017年3月17日双方核算，森华公司应当向红领巾公司支付销售佣金共计1609719.89元，其中包括合同考核期内佣金1054723.96元、合同考核期外佣金554995.93元，森华公司实付佣金2995591元，红领巾公司应当退还佣金1385871.11元、质保金80485.99元，共计1466357.1元。对于上述多支付部分，虽经森华公司多次催要，但红领巾公司均拒不退还，为维护森华公司合法权益，特提起反诉。针对森华公司反诉，红领巾公司答辩称：森华公司不存在向红领巾公司支付佣金及质保金，按照双方协议，森华公司还欠付原告4592021.72元，森华公司的反诉无法律及事实依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月20日，森华公司（甲方）与红领巾公司（乙方）签订了《维也纳湖畔项目销售代理服务合同》一份，约定由红领巾公司代理销售森华公司开发的维也纳湖畔三期房产。合同对合同期限、双方责权、销售部的组建、保密及知识产权、违约责任等进行了详细约定。关于服务费用及收取方式，双方约定：1、月度代理佣金＝商品房成功销售在当月回款总金额×代理佣金比例商品房成功销售是指甲方与买受人完成《商品房买卖合同》，并且买受人采取一次性付款全款到账的，买受人采取按揭贷款方式付款的，支付完首付款和签订完银行按揭贷款合同；买受人采取公积金贷款方式付款的，支付完首付款和签订完《商品房买卖合同》。每月结算时，代理佣金按照本合同约定支付乙方。代理佣金是指乙方完成甲方在本合同中委托事项所应得的全部对价，包括但不限于全部费用、报酬、风险、税金、规费等等，除代理佣金外，乙方不再要求甲方另为支付或增加支付；2、乙方销售代理佣金比例以具体考核情况确认实际销售代理费；3、每月七日前，乙方按照实际销售额向甲方提交上月佣金结算清单，甲方在十五日内审核结算清单，并支付乙方销售代理佣金；4、乙方结算佣金条件为：客户已签订正式商品房买卖合同、一次性付款客户以款项支付完成为准，按揭贷款客户佣金分两次结算，首付款到账后，先结算首付款部分，按揭部分待到账后再行结算；5、甲方与客户签订《商品房买卖合同》后，如《商品房买卖合同》终止或客户退房时，甲方无须向乙方支付该房源本次销售的相关代理佣金，如乙方已收取的代理佣金，则乙方在日后销售该房源后不再次向甲方收取代理佣金。若客户退回的房屋乙方在本合同期满前未能再次售出的，乙方已收取的佣金由甲方在支付相关款项时予以扣除。关于销售代理费支付的考核指标，双方约定：双方约定本项目的清盘标准为住宅部分销售面积不抵于90%，本项目只做月度和年度考核，代理佣金结算严格按下表考核费率执行（本合同中所指年度为：本合同生效之日起至2015年12月31日）累计销售时间阶段销售考核目标代理费率（按销售率计算）销售率30%≤销售率50%≤销售率70%≤销售率90%≤销售率100%≤销售率代理期限内每阶段详见附件（每阶段考核目标）不结佣金1.5%2.0%2.5%3.0%4%甲乙双方根据实际情况共同协商制定年度考核目标，分解到每月考核，作为合同附件1、甲方于每月20日下发下一个月销售任务，月度佣金结算严格按上表费率考核后结算当月佣金的85%，于次月15日之前支付，剩余10%于年度结束严格按上表费率考核后一次补足，于次年1月25日支付；留存的5%在项目交房，业主办理完毕入住手续并交齐入住所需缴纳的全部费用后，于次月返还。2、甲乙双方佣金结算最终按年度签约总任务为准，至2015年12月31日止，双方核算销售率进行最终佣金结算点数的确定，按此标准年度结算佣金总额与已支付佣金总额，差额部分多退少补，超额部分由甲方一次性补足，差额部分从乙方留存的10%扣除，年度结算款项于2016年1月底之前结清。3、年度和月度销售任务在进入销售期时双方经协商后以文本形式确认，根据年度销售任务，月度销售任务包含当月大定目标，签约目标，认筹目标，现金回款（不含银行按揭放款）四项，权重比例根据每月任务事项紧急重要性由甲乙双方协商制定，项目三期多层预售证于2015年8月25日之前出证，高层预售证于2015年10月15日之前出证，但甲方制定的各项销售任务从价格、销售等方面已充分考虑了证件、工期、市场行情等因素，乙方必须无条件接受。4、甲方对乙方的实际代理费用支付以每套房源的实际到账金额为准。6、计提基数（即5.1条款所指“商品房成功销售在当月回款总金额”）：是指商品房成功销售后每月1日至当月最后一日回款总金额。7、甲方关系和甲方协调的团购和分销成交房源不计提佣金，但计入乙方销售业绩，并给予乙方收款、签约、贷款手续办理等工作服务费400元/套。8、截止乙方进场时间为止，甲方之前已成交的客户不算乙方业绩，也不计提佣金，由甲方人员自行完成签约，乙方不再收取任何费用（界定标准由甲方提供的房源及客户名单信息为准）。9、合同期内，乙方须完成签约额2.8亿人民币，具体分到每月的任务见合同附件。甲方货源不能抵于3.5亿，低于3.5亿乙方年度任务可做相应比例的调整。11、2015年7月、8月、9月甲方对乙方每月支付20万预付款，每笔款于次月15日之前支付，但是乙方销售率低于当月任务30%,甲方拒绝支付此月预付款，此预付款于2015年11月冲抵佣金。上述合同签订后，双方又在此基础上签订了《维也纳湖畔项目销售代理补充协议（2015年）》，对双方权责、2015年度销售代理费支付的考核指标等进行了补充约定，其中关于2015年度销售代理费支付的考核指标双方约定如下：1、年度考核目标签约额：2.8亿元，甲方保证供应可签约销售货源不能低于3.5亿，低于3.5亿乙方年度任务总额可做相应比例的调整；2、佣金支付条件：甲方当月实际签约实际到账金额为结算基数（客户已签订正式《商品房买卖合同》：一次性付款客户以款项支付完成为准，按揭贷款客户佣金分两次结算，首付款到账后，先结算首付款部分，按揭部分待到账后再行结算），据实结算；3、佣金取费标准：双方约定本项目的清盘标准为住宅部分销售面积不低于90%，本项目只做月度和年度考核，根据阶段性月度考核完成率，执行不同的代理费率：考核任务完成率（按合同销售额计算）代理费率月度销售额完成率不结佣金30%≤月度销售额完成率1.5%50%≤月度销售额完成率2.0%70%≤月度销售额完成率2.5%90%≤月度销售额完成率3.0%月度销售额完成率≥100%4.0%4、本合同所指年度为：2015年7月1日至2016年3月31日；5、甲方于每月20日下发下一个月销售任务，月度佣金结算严格按上表费率考核后结算当月佣金的85%，于次月15日之前支付，剩余10%于年度结束严格按上表费率考核后一次补足，于2016年4月15日前支付；留存的5%在项目交房，业主办理完毕入住手续并交齐入住所需缴纳的全部费用后，于次月返还；6、甲乙双方佣金结算最终按年度签约总任务为准，至2016年3月31日止，双方核算销售率进行最终佣金结算点数的确定，按此标准年度结算佣金总额与已支付佣金总额，差额部分多退少补，超额部分由甲方一次性补足，差额部分从乙方留存的10%扣除，年度结算款项于2016年4月15日之前结算；7、年度和月度销售任务在双方经协商后以文本形式确认，根据年度销售任务，月度销售任务包含当月大定目标，签约目标，现金回款（不含银行按揭放款）三项，权重比例根据每月任务事项紧急重要性由甲乙双方协商制定。项目三期多层预售证于2015年12月15日之前出证，高层预售证于2016年1月15日之前出证，但是甲方制定的各项销售任务及价格，销量等方面已充分考虑了证件、工期、市场行情等因素，乙方必须无条件接受。8、根据年度销售、签约考核任务，若项目三期多层、高层预售许可证时间未按照《维也纳湖畔项目销售代理补充协议（三期）》第二条第7项约定时间取得，则本补充合同约定的年度销售、签约考核周期（2016年3月31日）根据项目三期多层、高层预售许可证实际取得时间向后依次顺延。第三条如在原合同2015年考核期满后，双方仍要继续合同，则针对后续年度的考核目标等相关条款，另行签订补充协议。第四条本补充协议与原合同不一致条款，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的条款仍遵照原合同约定执行。森华公司于2016年1月22日取得了维也纳湖畔三期的《商品房预售许可证》，双方均认可，合同约定的考核期限可顺延到2016年4月7日。双方签订上述合同后，红领巾公司按照双方合同约定代理销售森华公司开发的维也纳湖畔三期的商品房，至2016年5月31日，双方解除代理销售合同，红领巾公司退出销售，对于红领巾公司所应得的佣金，双方不能取得一致意见，未进行最终的佣金结算。红领巾公司与森华公司当庭确认，森华公司已向红领巾公司支付佣金3781736.88元。在本案的审理过程中，红领巾公司与森华公司对合同的履行情况进行了核对确认，双方对确认结果无异议。双方核对确认的结果如下：2015年7月1日至2016年4月7日，签约并支付房款的销售额为166129220元；2016年3月31日之前已经认购，在2016年3月31日之后签约的房屋18套，房款共计11006771元（包含3.31－4.7销售的2999640元，2016年4月8日之后认购的房款为8007131元）；2016年4月8日至2016年5月31日认购并签约的房屋总房款为63570755元，其中应按服务费结算的5套，房款共计3766843元，应当正常结佣的85套，房款共计59803912元，退房8套，房款5469922元，退房的客户均为应当正常结佣的客户。除上述销售房屋外，尚存在由森华公司直接联系的分销房屋，在2015年7月1日至2016年4月7日期间，销售房屋107套，签约总价款为111040957元，贷款总额为77570000元；2016年4月8日至2016年5月31日期间，销售房屋43套，签约总价46024402元，贷款总额为36726000元。对该部分房屋，双方亦存在争议，红领巾公司认为该150套房屋的签约价款应计入考核基数，而森华公司认为，上述房屋系零首付房屋，为了将所有房屋都用银行贷款支付，《商品房买卖合同》中的签约价款并非实际价格，而是将价格提高，森华公司实际收到的房屋价款仅仅为银行贷款部分，因此应当按照银行贷款的金额计算考核基数；并且上述房屋合同签订后，有部分客户在办理银行贷款时被银行拒贷，森华公司并未实际收到房款，还有部分客户在银行贷款发放后，未能及时还贷，造成森华公司承担保证责任，被银行直接从森华公司的保证金账户中将逾期付款的贷款扣划走，导致双方《商品房买卖合同》解除，另外还有退房客户，除去上述有问题的房屋，有效合同仅余31套，森华公司认为除该31套外，其余的房屋价款均不应计入考核基数。针对上述主张，森华公司提交了中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行出具的拒贷证明13份，其中2016年4月7日前签约的拒贷客户10户，签约总价9624385元，贷款总额6770000元；2016年4月8日至2016年5月31日期间拒贷客户3户，签约总价3056531元，贷款总额2428000元。森华公司还向法庭提交了申请贷款后未按时向银行还款付息的客户信息，并提交了由银行出具的森华公司承担担保责任，替客户向银行还款的相关凭证。双方当事人对于销售数量均无异议，但对于考核时所应依据的销售基数有争议。红领巾公司主张，考核的房款基数应当算至红领巾公司退场时，即2016年5月31日；而森华公司主张应当是按照双方合同约定的考核期考核，即自2015年7月1日至2016年4月7日。双方当事人在庭审中一致认可，双方森华公司已向红领巾公司支付佣金3781736.88元。红领巾公司向法庭提交2016年4月18日《关于成益·维也纳湖畔项目合同期销售代理佣金确认函》一份，用以证明双方之前对红领巾公司应得佣金已经经过结算，森华公司应当按照该确认函上所载明的数额向红领巾公司支付佣金。该《确认函》甲方处有当时的森华公司员工康佗签字，未加盖公章。森华公司认为，在签署该《确认函》时，康佗已从森华公司离职，康佗的行为不能代表森华公司，仅仅是接受该材料准备走公司的审核流程，函件本身不具有对账性。上述事实，有双方当事人陈述、《维也纳湖畔项目销售代理服务合同》、《维也纳湖畔项目销售代理补充协议（2015年）》、《维也纳湖畔项目营销执行方案》、《关于成益·维也纳湖畔项目合同期销售代理佣金确认函》、双方确认的《湖畔三期红领巾签约房源明细汇总表》等相关证据可以证实。本院认为：红领巾公司与森华公司签订的《维也纳湖畔项目销售代理服务合同》及《维也纳湖畔项目销售代理补充协议（2015年）》系双方的真实意思表示且不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，双方争议的主要焦点问题在于，在计算服务佣金时，应当按照哪个销售基数计算佣金结算点数，即2016年4月8日至2016年5月31日期间销售的房屋是否应当作为考核期内的基数。对于此问题，本院认为，双方在合同中已明确约定本合同所指年度为：2015年7月1日至2016年3月31日（庭审中双方均认可因森华公司拿到《商品房预售证》的时间比合同约定的时间晚，合同约定的考核期限可顺延到2016年4月7日），故双方结算应当按照2015年7月1日至2016年4月7日期间销售的房屋总价款作为考核基数确定佣金结算点数。2015年7月1日至2016年4月7日，签约并支付房款的销售额为166129220元，2016年3月31日之前已经认购，在2016年3月31日之后签约的房屋18套，房款共计11006771元（包含3.31－4.7销售的2999640元，2016年4月8日之后认购的房款为8007131元），在年度考核内认购后又签约的房屋，因房屋的宣传销售工作是在年度考核期内，故该部分房款也应当计入考核期内的销售。故在年度考核期内，红领巾公司总销售房款共计174136351元（166129220元+8007131元）（不包含分销房屋）。双方曾约定，森华置业顾问所销售的房屋计提佣金由红领巾公司支付，故森华置业顾问销售的房屋所应提到的佣金应当由森华公司支付给红领巾公司，相应地，森华公司称该部分佣金不应支付给红领巾公司的主张本院不予支持。关于分销客户的销售款计算问题，森华公司提交的被银行拒贷的客户，因该部分客户没有申请到银行贷款，因此，森华公司也不可能收到购房款，双方在合同中约定甲方对乙方的实际代理费用支付以每套房源的实际到账金额为准,因此该部分房屋不能作为已售房屋。关于森华公司所称未按时向银行支付贷款本息导致森华公司承担担保责任的客户，该部分客户的贷款已经由银行发放至森华公司的账户，而森华公司向法庭提交的银行凭证仅是森华公司承担了贷款中极少部分的担保责任，森华公司也未能提交相关证据证实逾期还贷客户的《商品房买卖合同》已经解除，因此该部分房屋应作为已售房屋。关于双方争议的分销房屋应按何种价款计算，《商品房买卖合同》中载明的价款系签约价款，对于已经办理了银行贷款的客户，森华公司均开具有首付款发票，森华公司没有证据证明除银行贷款部分的房款客户没有向森华公司交纳，因此，该部分房屋的价款应当按签约价款计算，对于森华公司主张的按照银行贷款金额计算房屋价款的主张本院不予支持。综合上述各种情况，红领巾公司在2015年7月31日至2016年4月7日期间总共销售房屋价款174136351元再加上分销的房屋价款111040957元，再减去签约后被银行拒贷的客户房款9624385元，共计275552923元完成了任务额2.8亿元的98.41%，按照双方合同约定，应当以3.0%的标准计算佣金。上述房屋，应当按照每套房屋400元的标准支付服务费的房屋45套，价款共计13099298元，服务费应为18000元；应当正常结佣的房屋227套，价款共计142906053元，按照3.0%的标准计算佣金应为4287182元（四舍五入保留整数），分销房屋95套，服务费38800元，考核期内的佣金共计4343982元。关于考核期外的佣金计算问题，因双方在合同中约定，如果原合同2015年考核期满后，双方仍要继续合同，则针对后续年度的考核等相关条款，另行签订补充协议，因双方在合同的考核期满后没有另行签订补充协议，但红领巾公司与森华公司存在实际上的合同关系，关于考核期外的佣金计算，本院认为参照合同考核期内的佣金计算标准较为适宜。2016年4月8日至2016年5月31日认购并签约的房屋总房款为63570755元，其中应按服务费结算的5套，房款共计3766843元，应当正常结佣的85套，房款共计59803912元，退房8套，房款5469922元，退房的客户均为应当正常结佣的客户。按照3.0%的标准计算佣金为1630020元【（59803912元-5469922元）×3.0%】，服务费2000元，共计1632020元。有效分销客户房屋40套，服务费16000元，考核期外的佣金共计为1648020元。考核期内+考核期外的佣金共计5992002元。森华公司已向红领巾公司支付佣金3781736.88元，下余佣金2210265.12元，森华公司应当支付给红领巾公司，并应支付迟延支付期间的债务利息，利息以2210265.12元为基数，自双方约定的付款期限之日起2016年4月15日付至佣金支付完毕之日止，对于红领巾公司请求中超出部分本院不予支持。相应地，森华公司请求红领巾公司返还多支付的房屋销售佣金1385871.11元、质保金80485.99元，共计1466357.1元的反诉请求本院不予支持。对于红领巾公司主张应当按照2016年4月28日由康佗代森华公司签署的《关于成益·维也纳湖畔项目合同期销售代理佣金确认函》中所载明的佣金标准向红领巾公司支付，因康佗并非森华公司有代为结算佣金权限的员工，并且该函件森华公司事后也未追认，故对红领巾的该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告新郑市森华房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内支付原告河南省红领巾房地产营销策划有限公司佣金2210265.12元并支付利息，利息以2210265.12元为基数，自双方约定的付款期限之日起2016年4月15日付至佣金支付完毕之日止。二、驳回原告河南省红领巾房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。三、驳回反诉原告新郑市森华房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52013元，保全费5000元，共计57013元，由原告河南省红领巾房地产营销策划有限公司负担27531元，被告新郑市森华房地产开发有限责任公司负担29482元；反诉费8999元，由反诉原告新郑市森华房产地开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  代蔚青审 判 员  徐亚磊人民陪审员  杨 涛二〇一七年十月二十三日代理书记员  荆丹静