陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终11787号上诉人（原审原告）曹炎锋，男，1972年1月19日出生，汉族，住河南省许昌县。被上诉人（原审被告）陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街198号。法定代表人刘朝阳，该公司董事长。委托代理人齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托代理人马贝俐，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。上诉人曹炎锋因与被上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2920号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了该案。上诉人曹炎锋，被上诉人佳信公司的委托代理人齐晓联、马贝俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年3月3日，曹炎锋与佳信公司签订《意向书》，约定由曹炎锋购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第9座1层10102号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为136平方米，单价为3900元/平方米，总价款为530400元。具体面积最终以签订《商品房买卖合同》为准。如出现面积增大或减少多退少补，多于本意向确定的面积由曹炎锋以本意向确定的单价补足多余部分面积价款；少于本意向约定的面积由佳信公司按本意向确定的单价退还曹炎锋多付面积房款。意向书第二条“付款方式”约定，根据乙方的付款方式，乙方可享受2%的优惠，优惠后总价为519792元整。本意向书签订时，乙方向甲方交付总房款的100%，计人民币519792元。上述意向书签订当日，曹炎锋向佳信公司支付购房款519792元。2011年9月7日，佳信公司向曹炎锋交付涉案房屋，曹炎锋收房后实际使用该房屋。2015年8月20日，曹炎锋与佳信公司签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号：Y15076094），该合同明确约定,曹炎锋购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房，面积为129.03平方米，总价款为493153元。第六条约定，买受人于2015年6月16日前付清总房款。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第十五条“关于产权登记的约定”为，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。至今，佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认曹炎锋已经支付了全部的购房款,涉案房屋于2011年9月7日向曹炎锋交付，并向曹炎锋退还了多收的房款，并陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属登记的初始资料。曹炎锋提出，佳信公司逾期办证的违约行为与其无关且一直持续，故商品房买卖合同约定的总价款0.01%的逾期办证违约金约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因曹炎锋第一项诉请不够准确，经法院释明，曹炎锋将其该诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。曹炎锋于2017年2月14日起诉至西安市雁塔区人民法院称，其与佳信公司于2010年3月3日签订商品房买卖《意向书》，该意向书约定，由其购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋1单元1层10102号商品房，购房总金额为519792元。按此价格，其于《意向书》签订当日向佳信公司支付了全部购房款。后因房屋面积较《意向书》所载面积缩小，实际应交付购房总金额493153元，佳信公司多收取的26639元本息至今未退还给其。2011年9月7日，佳信公司将房屋交付给其使用。直到2015年8月20日，佳信公司才与其签订正式的《商品房买卖合同》，合同备案登记号为Y15076094，此时距房屋交付使用已近四年多时间。合同第十二条约定，因佳信公司的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由佳信公司承担全部责任。第十五条约定，佳信公司应在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由佳信公司提交的资料报产权登记机关备案。如因佳信公司的责任，其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，其不退房，佳信公司按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。自2011年9月7日交房之日起，至2013年2月19日，该商品房交付使用已满500日。因佳信公司的原因，致使其至今未取得房屋产权证书，自2013年2月19日起，截止2016年8月20日，已逾期1277天。其认为，因合同约定的逾期办理房屋产权过户登记的违约金比例明显过低，而佳信公司违约时间过长，故其请求按人民银行同期贷款利率计算该部分违约金，计101413.48元。佳信公司多收其房款26639元，按同期贷款利率计利应退还本息32117.12元。两项合计133530.60元。由于本诉提起时，佳信公司的违约状态仍在持续，故该部分违约金应按银行同期贷款利率暂计算至2016年8月20日。之后至其获得房屋产权证书之日止的违约责任另行计算，如佳信公司届时不予赔付，其将另行起诉。佳信公司的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，故其诉至法院，请求判令：1、佳信公司立即为其办理朝阳小区第9栋1单元1层10102号房屋的产权过户登记手续，并交付其房屋所有权证书。2、佳信公司向其支付迟延办理房屋产权过户登记违约金、退还其多收房款本息，共计133530.60元（暂时计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至其取得房屋权属证书之日）。3、本案诉讼费由佳信公司承担。佳信公司辩称，双方签订了正式有效的商品房买卖合同，合同对违约责任有明确约定，违约条款约定的迟延办理房屋产权过户的违约金为所交房款的万分之一，该条款合法有效，并没有被撤销，故其公司的违约行为应按该违约条款处理。关于曹炎锋主张的其公司多收的房款，其公司承诺退还，合同约定房款结算应以实测面积结算，目前的面积都是估算，但其公司愿意先退房款，根据实测结果对业主多退少补。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹炎锋与佳信公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，曹炎锋、佳信公司均认可涉案房屋的交付时间为2011年9月7日，涉案房屋至今未进行房屋权属的初始登记，曹炎锋已经足额交纳购房款，佳信公司已经将多收的房款向曹炎锋退还，法院对此事实予以确认。故本案争议的焦点问题是佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是否构成逾期违约行为、如何承担逾期提交备案资料的违约责任以及佳信公司是否需要向曹炎锋支付多收购房款的利息。首先，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。佳信公司已于2011年9月7日向曹炎锋交付了房屋，但至今仍未按期积极履行上述义务，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，曹炎锋要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金101413.48元的诉请，本案中，佳信公司未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，至今尚未取得土地使用权证。由此可见，佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与曹炎锋无关。并且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已长达四年之久，截止目前，涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否能足额缴纳土地出让金尚不能确定，导致该违约情形还可能持续。曹炎锋虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但曹炎锋长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给曹炎锋生活上带来诸多影响和不便，曹炎锋由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即49.31元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，法院结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素,综合考虑双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且曹炎锋已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准自2013年1月20日至庭审之日，一次性向曹炎锋承担逾期备案违约金为宜。再次，佳信公司依据双方签订的意向书收取曹炎锋购房款，之后双方才签订正式的商品房买卖合同，且双方合同约定涉案房屋的面积应以产权登记面积为准，而涉案房屋尚未进行产权登记，房屋面积尚未最后确定，不能以此认定佳信公司收取曹炎锋购房款无依据。加之，佳信公司在本案审理过程中已向曹炎锋返还根据合同约定多收的房款，故曹炎锋主张佳信公司支付占有多收面积款期间利息的诉请，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审遂判决：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告曹炎锋购买的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告曹炎锋支付逾期备案违约金27347.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告曹炎锋的其余诉讼请求。本案案件受理费2258元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。宣判后，曹炎锋不服，向本院提起上诉称，一、原审判决事实认定清楚。其与被上诉人于2010年3月3日签订商品房买卖《意向书》，该意向书约定：其购买被上诉人开发的位于西安市雁塔区××小区笫××单元××层××号商品房（以下简称“涉案房屋”），总价款为519792元，《意向书》签订当日其支付了全部购房款。后因房屋面积较《意向书》所载面积缩小，其应付总房款为493153元，被上诉人多收的26639元本金已于2017年5月初在雁塔法院督促下退还给其，但多收本金利息5478.12元未付。被上诉人于2011年9月7日将房屋交付给其使用，直到2015年8月20日才与其签订正式的《商品房买卖合同》（合同备案号：Y15076094），此时距离房屋交付使用已近四年时间。合同第十二条约定，因被上诉人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被上诉人承担全部责任。第十五条约定，被上诉人在该商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被上诉人的责任，其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，其不退房，被上诉人按已付房款的0.01%向其支付违约金。原审法院经审理查明：其已按合同约定履行了支付全部购房款等相关义务，因被上诉人的原因导致涉案房屋未办理房屋权属登记证书。原审法院审理后认定：1、被上诉人逾期未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约；2、被上诉人应向其支付相应的违约金。二、原审判决适用法律错误。因合同约定的违约金明显低于其实际遭受的损失，因此其请求增加违约金，即依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金。而原审法院结合被上诉人的过错程度、违约程度、违约持续时间等因素，综合考虑双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且其己实际使用房屋的情况，认定被上诉人按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准支付其逾期备案违约金缺乏法律及事实依据，原因如下：（一）逾期备案仅为办理房屋权属证书的前提之一，本案被上诉人未办理房屋权属证书的根本原因是没有足额缴纳土地出让金，所以判决被上诉人支付逾期备案违约金明显不妥，且有违当事人的诉讼请求；（二）现西安市房价已大幅增长，涉案小区周边地段房价涨幅已超50%，但由于被上诉人的原因，导致涉案房屋目前无法正常交易，且房屋价值本身因没有房屋权属证书而严重贬值。因此，其主张按照人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算的违约金并未超过其实际损失；（三）原审法院结合被上诉人的过错程度、违约程度、违约持续时间等因素判决被上诉人按照同期人民银行贷款利率20%的标准支付违约金明显不妥。本案中，被上诉人违约事实明确，违约程度严重，违约行为持续时间长达数年，因此应加重被上诉人的违约责任，至少不应该按照同期人民银行贷款利率20%的标准计算违约金；（四）逾期办理房屋权属证书与其已实际使用房屋无任何法律与事实关系，一审法院以此为由认定被上诉人应承担的违约金标准明显不妥；（五）原审法院以双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付为由，判决被上诉人一次性向其支付违约金亦明显不妥。原审法院经审理后已认定合同约定的违约金计算方式明显低于其实际损失，而一次性支付违约金亦是合同约定的违约金计算方式。并且由于被上诉人至今未足额支付土地出让金，致使房屋权属登记不符合办理条件，日后如果被上诉人仍不足额支付土地出让金，违约行为将继续损害其的经济利益及其他合法权益。此外，违约责任为无过错责任，其要求增加违约金，将违约金计算至被上诉人为其办理房屋权属登记之日止。综上所述，原审判决适用法律错误，判决有悖公平公正，故上诉请求：1、依法撤销原审判决并予以改判；2、依法判令被上诉人立即为其办理朝阳小区第9栋1单元1层10102号房屋的产权登记手续，并交付其所有权证书；3、依法判令被上诉人向其支付多收房款利息5478.12元、迟延办理房屋产权过户登记违约金人民币101413.48元，共计人民币106891.60元（暂时计算至2016年8月20日，被上诉人应支付至其取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。佳信公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。一、上诉人与其公司达成的《违约金承诺书》为一次性处理协议并已实际履行，原审判决认定为非一次性处理协议错误，上诉人的上诉请求应依法驳回。《违约金承诺书》证明在实际交房当日或实际交房之后，双方就实际交房日之前其公司应付的逾期交房违约金已达成最终一致意见，上诉人处置自己的权益合法有效，且上诉人在一年的除斥期间内未提出撤销或者变更该协议，故《违约金承诺书》对双方均具有法律约束力，其公司不应再承担逾期交房违约金。二、双方对逾期备案违约金约定为一次性违约金，原审法院在上诉人未举证有实际损失的情况下调高违约金已然错误，现上诉人上诉要求比照同期银行贷款利率计算逾期备案违约金至其取得房产证之日，更是无事实和法律依据，应予驳回。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。曹炎锋与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书后办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于曹炎锋上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅用地土地使用权证书，导致涉案房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期办证违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现曹炎锋上诉要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，曹炎锋的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2920号民事判决第二项、第三项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2920号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将曹炎锋购买的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2258元，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因曹炎锋已预交，陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向曹炎锋支付；二审案件受理费2258元，曹炎锋已预交，由曹炎锋承担。本判决为终审判决。审 判 长  张亚凤审 判 员  肖晓通代理审判员  辛 娟二〇一七年十二月五日书 记 员  石李婷