河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民终1271号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜国存，男，1970年2月26日出生，汉族，现住河北省泊头市。委托诉讼代理人：孙琪正，河北理苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于仁昌，男，1979年8月28日出生，汉族，现住河北省泊头市。委托诉讼代理人：于喜领，河北博海律师事务所律师。上诉人杜国存因与被上诉人于仁昌房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省泊头市人民法院（2017）冀0981民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜国存及委托诉讼代理人孙琪正，被上诉人于仁昌及委托诉讼代理人于喜领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜国存上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回于仁昌的诉讼请求，支持杜国存的诉讼请求。2、本案诉讼费由于仁昌承担。事实和理由：一、一审判决认定案件事实错误。一审判决认定涉案房产的产权状况错误。1、没有证据证实涉案房产属于上诉人杜国存；2、房屋的产权人杜凯，己明确表示不同意出卖该房产。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决合同效力的法律价值判断错误。本案涉案房屋属于杜国存与杜凯共同共有，共有人书面明确表示不同意杜国存出卖该房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第四项共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。所有权的安全和交易安全的价值比较，应保护所有权的安全。2、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第四项、第六项的规定，应属于效力性强制性规定。《合同法》第52条第五项规定，违反法律强制性规定的，合同无效。《物权法》第15条，当事人之间订立的有关设立的变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定中“未办理物权登记的”是指买卖双方未办理过户登记；而本案中，作为卖方的杜国存，也未取得所有权，是《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第六项规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让的情形。以上两种情形，应严格区别。3、双方合同第7条约定“定金，若甲方（卖方）反悔，则双倍返还”，该约定中的“反悔”是指解除合同，卖方拒绝出售的情形，双方约定了解除合同的违约责任承担方式。杜国存已经按照该条款的约定双倍退还了定金，于仁昌也接受了双倍定金，并不存在继续履行合同的情形。一审判决认定，杜国存承担违约责任，但判令继续履行合同，是对法律的错误理解和适用。造成双方权利义务的严重失衡。4、杜国存明确表示反悔，是因为房屋的共有人杜凯明确表示拒绝出售该房产。根据《物权法》第七条的规定，物权的取得，应当遵守法律，不得损害他人合法权益；第九条不动产的设立转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第106条第1款规定，该房产的所有人杜凯可以追回。为避免浪费司法资源，一审判令双方履行房屋过户手续，违背了立法精神，侵害了杜凯的财产权益，应予撤销。于仁昌辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时上诉人向被上诉人出示了开发商与上诉人签订的购房合同及契税证明，其名称均显示是杜国存，被上诉人才相信涉案的商品房系上诉人个人单独所有。二、一审判决适用法律正确，1、上诉人与被上诉人系完全民事行为人，签订的商品房买卖合同系双方真实一审表示，不违法法律和社会公共利益，根据合同法和民法通则的规定，该合同是合法有效的合同。2、城市房地产管理法第38条不是效力性强制性规定，未办理物权的登记不影响涉案商品房买卖合同的效力。3、上诉人违约在先，上诉人承担了违约责任后不影响被上诉人要求上诉人继续履行合同，上诉人与被上诉人双方就违约责任一直协商未果。4、涉案的商品房系上诉人杜国存个人单独所有，在案没有证据证明是共同共有。于仁昌向一审法院起诉请求：1、双方继续履行合同；2、原告可一次性将房款给付被告（再行给付被告房款575000元），被告协助原告办理房屋过户等合同附随义务。杜国存向一审法院反诉请求：1、请求法院判决确定双方的房屋买卖合同无效；2、请求法院判令于仁昌返还杜国存多支付的2万元；3、诉讼费由于仁昌承担。一审法院认定事实：2016年11月13日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告将坐落在大元首府小区1号楼1单元1801房间的房屋售与原告；成交价格为595000元，原告将分期支付，首付款为125000元，贷款为470000元，即银行放款之日将剩余房款交付给被告；待全款交付被告后，被告将房屋使用权移交给原告；原告付定金2万元，若甲方反悔则定金不予退还，若被告反悔则双倍退还（此款在首付款中扣除），合同签订后，原告如约履行合同，将定金交付被告。之后，原告请求被告尽快办自己的房产证，被告借口拖延办理，经原告多次催促，被告表示反悔，单方要求解除合同，未经与原告协商一致将原告所付款项另加2万元定金划拨给原告。一审法院认为，原、被告双方对签定房屋买卖合同、原告支付定金20000元、被告后又双倍返还定金40000元的事实无争议，本院予以确认。合同是否有效是对合同的法律价值判断。对合同是否有效主要从以下三个方面进行判断：一是主体具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是内容不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗。具体到本案，双方当事人均具有相应的民事行为能力；转让和受让案涉房屋的意思表示真实和自由。本案双方争执的关键是，转让未取得房产证的房屋不是不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律规定了没有取得产权证书的房屋不得转让，但该条的立法目的是规范防止产权不明的房屋进入交易市场，以扰乱房地产市场秩序，属于管理性强制性规定，而不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条规定的效力性强制性规定，因此，即使违反上述有关法律的规定，并不当然的导致本案房屋买卖合同无效。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律若干问题的解释》第三条明确规定了无权处分并不导致合同无效，且本案被告也没具体说明案涉房屋的共有人。综上，本案双方当事人所签订的房屋买卖合同有效。关于本案定金及应支付房屋价款数额的确定。被告杜国存以房屋买卖合同无效等为由，不履行买卖合同，构成违约，迟延履行债务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，作为接受定金的一方被告杜国存应当双倍返还定金，本案诉前被告杜国存已经支付原告40000元，视为定金已经双倍返还。原告支付房屋价款应为合同约定的595000元，而不是原告所诉575000。本案双方约定的定金，根据相关规定属于违约定金，根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条第三款的规定，支付违约金后仍有义务继续履行合同。关于本案合同的履行问题。原告于仁昌付款义务的履行，合同中约定原告于仁昌可以分期支付房款。分期支付房款是原告于仁昌享有的权利，对于原告而言其享有期限利益。权利可以放弃，原告于仁昌自愿放弃期限利益，愿意一次性付清房款，且这种利益的放弃也不会损害相对人的利益，同时也有利于及时稳定双方的法律关系，因此，其提出一次性付清房款，本院予以支持。被告杜国存交付房屋义务的履行，依合同约定，待房款全部交清后，被告杜国存应当及时转移房屋的占有，并积极办理房产登记后协助原告于仁昌办理产权变更登记。综上所述，原告本诉的部分诉讼请求，本院予以支持；被告的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、一百一十五条的规定，判决：一、原告于仁昌在本判决生效后30日内支付被告杜国存房款595000元。二、被告杜国存在原告交付房款后30日内，将案涉房产（大元首府小区1号楼1单元1801房间）交付原告于仁昌。三、上述房产在具备办理产权登记的条件后，被告杜国存在30日内办理产权登记（若判决生效后，具备了办理产权登记条件，则被告杜国存在判决生效后30日内办理房屋产权登记）；被告杜国存办理房产登记后30日内协助本案原告于仁昌办理房产变更登记。四、驳回被告杜国存的反诉讼请求。本诉案件受理费9,550.0元，减半收取计4,775.0元，反诉案件受理费150元由被告杜国存负担。本院二审查明，2011年3月上诉人杜国存购买了涉案房屋，系与张金梅夫妻共同财产。杜国存与张金梅（2015年5月24日因病死亡）1994年5月16领取结婚证书，婚生子杜凯1994年12月3日出生。其他事实，原审查明无误。本院认为，2016年11月13日上诉人杜国存与被上诉人于仁昌签订《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律相关规定，为有效合同。上诉人杜国存主张妻子张金梅2015年5月24日死亡后，依照继承法规定，该房屋张金梅的份额应由儿子杜凯继承相应份额，与上诉人形成共同共有，未经共有人同意，上诉人杜国存无权私自出卖，本案房屋买卖合同无效。本院认为，依照继承法等相关法律规定，杜国存占该房产份额达三份之二以上，杜国存出售该房产不违反物权法第97条的规定，杜国存未经杜凯同意出售涉案房产的行为并不构成无权处分，故上诉人杜国存的该上诉理由本院不予支持。房屋买卖合同订立后，杜国存反悔，单方要求解除合同，依照合同法第94条规定，可以解除合同，但应承担违约责任。合同法第114条第3款系迟延履行合同约定，违约方支付违约金后应承担的责任的规定，原审据此判决双方继续履行合同，属适用法律错误，应予更正。杜国存单方解除合同，虽依合同约定双倍返还了定金，但如果给于仁昌造成的损失高于约定的违约金，于仁昌可另行主张权利。综上，原审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省泊头市人民法院（2017）冀0981民初2283号民事判决第四项；二、撤销北省泊头市人民法院（2017）冀0981民初2283号民事判决第一、二、三项；三、驳回于仁昌的诉讼请求。一审本诉案件受理费4775元由于仁昌负担；反诉案件受理费150元由杜国存负担。二审案件受理费150元由杜国存负担。本判决为终审判决。审判长  赵文甲审判员  郭彦妍审判员  王济长二〇一八年三月十二日书记员  曹鑫红