上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终913号
上诉人(原审第三人)：郜加友，男，1974年3月24日生，汉族，住安徽省。
委托诉讼代理人：黄之洲，上海市沪西律师事务所律师。
委托诉讼代理人：屠斌，上海市沪西律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：龚瑜，女，1984年11月13日生，汉族，住上海市崇明区。
被上诉人(原审被告)：范钦，男，1979年12月7日生，汉族，住上海市崇明区。
被上诉人(原审被告)：倪美芳，女，1951年3月24日生，汉族，住上海市崇明区。
被上诉人(原审被告)：范芷樱，女，2007年4月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人：范珊珊(系范芷樱母亲)，女，1983年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：陈钢，远闻(上海)律师事务所律师。
上诉人郜加友因与被上诉人龚瑜、范钦、倪美芳、范芷樱房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2017)沪0151民初3367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郜加友上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上诉人郜加友无需迁出上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。事实与理由：第一，郜加友与范钦签订的租赁合同合法有效，且已实际履行，应受法律保护。郜加友向范钦租赁系争房屋时，范钦向郜加友提供了其对系争房屋享有所有权的证明，郜加友也核实了范钦为租赁房屋产权人的情况。范钦在出租房屋时对房屋是享有处分权的。第二，龚瑜与范钦等签订的《上海市房地产买卖合同》做低房价，很可能存在偷漏税的情况，属于恶意串通损害国家利益，应认定为无效。第三，根据买卖不破租赁的原则，龚瑜无权要求郜加友搬离系争房屋。即使龚瑜与范钦等的房屋买卖合同有效。龚瑜取得系争房屋所有权应以交易中心登记为准。郜加友租赁系争房屋在龚瑜取得所有权之前，故龚瑜无权要求郜加友搬离。
被上诉人龚瑜辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，范钦与郜加友签订房屋租赁合同的时间在龚瑜与范钦等签订正式的房屋买卖合同之后，不适用买卖不破租赁的原则，而且此时系争房屋房产证在中介处，郜加友不可能看到产权证，因此其称已核实范钦的产权人身份不可信。第二，一审法院查询得知郜加友涉及多起民间借贷诉讼，范钦也曾发短信给龚瑜称是因借了高利贷而不得不在空白合同上签字，故郜加友与范钦签订的房屋租赁合同是不真实的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人范芷樱辩称：不同意上诉人的上诉请求。租赁合同签订于买卖合同之后，不能适用买卖不破租赁原则。而且租赁合同没有其他产权人的签字，是不能成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人范钦、倪美芳未作出陈述。
龚瑜向一审法院起诉请求判令：1、范钦、倪美芳、范芷樱继续履行合同立即向龚瑜交付上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，并支付逾期交房的违约金(按龚瑜支付总房价款的日万分之五计算)；2、郜加友协助范钦、倪美芳、范芷樱履行交房义务。
一审法院认定事实：2016年9月25日，龚瑜(买受方，合同乙方)与范钦、倪美芳、范芷樱(卖售方，合同甲方)通过上海搜房房天下房地产经纪有限公司的居间介绍，签订房屋买卖合同一份，约定由龚瑜购买范钦、倪美芳、范芷樱所有的系争房屋，建筑面积为114.7平方米，房屋总价为2,780,000元，合同并对房款的支付方式、交易过户时间、税费的负担等作了约定；合同第九条约定，一方未按本合同约定履行义务的，守约方有权要求违约方按总房价的日万分之五承担逾期违约金；违约责任合同十四条补充约定交房时间为2017年3月31日。合同订立后，龚瑜分别于2016年9月25日、2016年9月30日向范钦、倪美芳、范芷樱共支付房款(含定金)1,370,000元。2016年11月15日，双方又签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》该合同第二条约定，房屋转让价款为2,000,000元；合同补充条款(一)明确甲方不出售该房屋或者违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；合同附件四约定物业管理费、水、电、煤、电信等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担，转移占有后使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，双方签订补充协议，协议明确在《上海市房地产买卖合同》中，房地产的转让价格2,000,000元，未包含房地产的附属设施、设备等，故确定本次交易该房地产转让实际成交价为2,780,000元，甲方在本次交易中所产生的税费等相关费用均由乙方承担，若任何一方违反本协议的约定，则双方同意按照买卖合同中补充条款(一)的约定承担违约责任。2017年2月8日，龚瑜取得了系争房屋的不动产权证书，嗣后，龚瑜按合同约定，通过银行贷款向范钦、倪美芳、范芷樱支付了房款1,400,000元。2017年3月31日，龚瑜按约定准备与范钦、倪美芳、范芷樱交接系争房屋时，发现该房屋已由范钦出租给了郜加友，龚瑜与范钦、倪美芳及郜加友协商无果，遂诉至法院。
一审法院另查明，范钦(合同甲方)与郜加友(合同乙方)就系争房屋于2016年12月30日签订了租赁合同，约定租赁期间为自2016年12月30日起至2031年12月29日止，每月租金为833.3元，每180个月结算一次，每次共计150,000元；乙方应向甲方支付租房押金5,000元。同日，郜加友通过银行卡转账向范钦支付了155,000元。
一审审理中，龚瑜表示不要求范芷樱支付逾期交房的违约金，对范钦、倪美芳逾期交房违约金的数额表示愿意由法院根据案件事实来确定。
一审审理中，郜加友认为系争房屋内的设备、设施(装修)不值780,000元,龚瑜与范钦等在网签的《上海市房地产买卖合同》中做低房价，该合同应为无效。对此，一审法院认为，龚瑜与范钦等在订立网签的《上海市房地产买卖合同》的同时，又签订了补充协议，明确网签合同中房屋转让价格为2,000,000元，未包含房地产的附属设施、设备，故另由龚瑜补偿范钦等780,000元，该补偿款是由双方当事人自愿达成的，即使存在故意做低房价的情况，也是该房价条款无效，如存在偷漏税收，可由当事人补缴或由税务部门追缴，但合同的其他内容系当事人真实意思表示，内容也不违反法律禁止性规定，该价格条款的无效并不导致整个合同的无效。
一审法院认为：龚瑜与范钦、倪美芳、范芷樱签订的《房屋买卖合同》及示范文本《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方实际已完成了系争房屋的交易过户手续，范钦、倪美芳、范芷樱理应按照约定在2017年3月31日向龚瑜交房，范钦、倪美芳、范芷樱不能按约履行，依约应承担违约责任。龚瑜对范芷樱关于双方在合同中约定的违约金是对合同整体的履行而言，而并没有针对逾期交房明确约定违约金不持异议，同意由法院根据案件情况予以确定，故一审法院依据合同的履行情况、违约原因及范钦、倪美芳、范芷樱逾期交房对龚瑜造成的损失等情形综合考虑后，对龚瑜请求的违约金数额作相应调整。对郜加友关于买卖不破租赁，要求继续租赁系争房屋的陈述，一审法院认为，郜加友与范钦签订租赁合同时，范钦已将系争房屋出售给龚瑜，虽然尚未办理过户手续，但房屋买卖合同已经网签，龚瑜也已按约支付了部分房款，龚瑜并不知道范钦将已出售的房屋又租赁给郜加友，故相应的法律后果不能由龚瑜承担，郜加友不能以买卖不破租赁为由，对抗龚瑜对房屋处分的权利，故郜加友要求租赁合同继续履行的意见不予采纳，郜加友应搬离系争房屋，其与范钦的租赁合同可另行主张。综上，龚瑜要求范钦、倪美芳、范芷樱继续履行合同向龚瑜交付系争房屋及范钦、倪美芳承担逾期交房违约金、郜加友从系争房屋中搬离的诉讼请求，于法有据，予以支持。范钦、倪美芳未到庭应诉答辩视为放弃答辩的权利，法院依法缺席判决。
据此，一审法院作出判决：一、郜加友于判决生效之日起二十日内搬离上海市崇明区城桥镇绿海路XXX弄XXX号XXX室房屋，范钦、倪美芳、范芷樱应于郜加友搬离后当日将上述房屋交付给龚瑜，龚瑜于接收房屋当日支付范钦、倪美芳、范芷樱房屋尾款10,000元；二、范钦、倪美芳于判决生效之日起十日内支付龚瑜逾期交房违约金30,000元；
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：龚瑜与范钦、倪美芳、范芷樱就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》。是双方真实意思表示，合法有效。郜加友称因上述房屋买卖合同存在做低房价的情况故应为无效的意见，不能成立，理由一审判决中已有详细论述，本院予以认同。因龚瑜与范钦、倪美芳、范芷樱签订房屋买卖合同的时间早于郜加友自范钦处租赁系争房屋的时间，故郜加友以买卖不破租赁为由主张其有权继续使用系争房屋的意见，缺乏依据，本院无法采纳。郜加友如因租赁合同无法继续履行而受损，可与范钦另行解决。
综上所述，郜加友的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,050元，由郜加友负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年二月二十二日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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