广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终1304号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁权，男，1972年4月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，上诉人（原审原告、反诉被告）：李深，男，1969年9月4日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨康德，广东承诺律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张妤，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：庞学龙，男，1939年7月30日出生，汉族，广东省住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：廖华源，广东民赐律师事务所律师。原审第三人：湛江市赤坎区南桥街道草苏村委会，地址：湛江市赤坎区麻霞路。负责人：朱炳权，该村委会主任。原审第三人：湛江尚品装饰设计工程有限公司，住所地：湛江经济技术开发区明园路3号海滨御景豪庭商住楼首层03号商品铺。法定代表人：关晓东。委托诉讼代理人：林土贤，该公司经理。上诉人梁权、李深因与被上诉人庞学龙及原审第三人湛江市赤坎区南桥街道草苏村委会、湛江尚品装饰设计工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2014）湛赤法民二初字第32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李深及其与梁权的共同委托诉讼代理人杨康德，被上诉人庞学龙的委托诉讼代理人廖华源、原审第三人湛江尚品装饰设计工程有限公司的委托诉讼代理人林土贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁权、李深上诉请求：一、改判庞学龙赔偿梁权、李深经济损失279500元、退还租金53700元及租赁保证金55000元；二、改判驳回庞学龙的反诉请求；�、判决庞学龙承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决违反法律规定，在诉讼中，梁权、李深与庞学龙均诉请解除合同，与判决结果确认合同无效不一致情况下，一审法院未依《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定行使释明权，造成双方未能围绕合同效力问题来进行举证，以致判决结果错误。双方在一审中都是从合同有效应否依法解除的角度进行举证，而未对合同是否无效以及双方有无过错的问题进行举证，一审判决违背了不告不理的原则。二、梁权、李深与庞学龙签订的租赁合同无效，其根本原因是庞学龙未依法取得出租权，对此，庞学龙应当承担因此而造成合同无效的全部责任。一审法院已经查明，庞学龙出租的房屋是位于湛江市××路××号的综合楼，该楼至今没有办理建设工程规划许可证，违反了《最高人民法院关�审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定从而被确认无效。庞学龙应对其出租的标的物的合法性承担责任，该责任贯穿于合同签订时和合同履行期间的全过程，庞学龙的上述义务不能转移给承租人梁权、李深。三、对于梁权、李深与庞学龙签订的租赁合同无效，梁权、李深并没有过错，一审判决以梁权、李深对租赁物是否办理建设工程规划手续应当知情为由判决梁权、李深承担责任，缺乏事实与法律依据。1、庞学龙作为出租方，对其出租房屋的合法性有法定的义务。2、对于租赁物权属的合法性归责问题，双方在涉案合同第六条之第三款、第五款中已经明确，庞学龙在租赁物产权不清和没有取得租赁权时应承担责任，梁权、李深只对租赁期间自身经营承担责任。涉案合同无效的原因为庞学龙提供的租赁物产权不清、未取得租赁权从而被确认租赁合同无效。3、梁权、李深在缴纳首期租金并经庞学龙许可而进行装修时，受到不明身份人员的干扰而不能施工，对此，庞学龙负有排除障碍保证梁权、李深正常施工的义务。一审判决以梁权、李深不报警由公安机关查明情况为由认定梁权、李深对租赁物的使用过程有过错从而判决梁权、李深承担合同无效的过错责任，显然是错误的。综上，一审法院认定涉案租赁合同无效，由梁权、李深承担一半过错责任，明显缺乏事实和法律依据。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，庞学龙应当赔偿梁权、李深因合同无效造成的经济损失279500元（装修工程支出276000元、中介费3500元），返还保证金55000元、租金53700元。前述事实已经证明，梁权、李深对租赁合同无效并无过错，过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，同时，因该合同取得的财产应�返还。对此，梁权、李深已经举证，庞学龙因该合同取得梁权、李深3个月租金53700元，保证金55000元，另因合同造成梁权、李深为了装修支付给湛江尚品装饰设计工程有限公司276000元，庞学龙依法应返还上述财产和赔偿上述经济损失给梁权、李深。五、自装修施工人员于2013年1月撤出涉案租赁场地后，梁权、李深对租赁物已不再控制和占有，一审法院判决由梁权、李深承担2013年3月1日至2016年10月20日期间一半占用费411710.4元，缺乏事实和法律依据。首先，涉案租赁物在2013年1月12日受到不明身份人员干扰后，梁权、李深就停止装修，并撤离了租赁房屋，自此，对租赁物已经失去控制权和占有。在本案四方当事人均到场确认工程量之后，租赁物交还回庞学龙使用，故庞学龙反诉请求解除合同时，不再主张返还租赁物。一审判决判令梁权、李深承担自2013年3月1日至2016年10�20日期间一半占用费，明显缺乏依据。其次，基于涉案租赁合同无效全部过错在于梁权、李深，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，庞学龙对梁权、李深因此受到的经济损失应当承担全部赔偿责任，对其自己的损失自行承担责任。梁权、李深已不占有涉案租赁物，对涉案合同的签订无效又无过错，一审法院判决梁权、李深承担过错责任并赔偿占用费明显错误，应予纠正。庞学龙辩称：梁权、李深请求庞学龙退还租金以及赔偿损失没有依据。梁权、李深对涉案房屋在保管使用上存在过错，且至今未交还涉案房屋。庞学龙在《湛ＸＸ奥汽车服务有限公司装饰工程（结）算清单》上签名是根据湛江尚品装饰设计工程有限公司的要求对工程量进行确认，方便湛江尚品装饰设计工程有限公司作为向梁权、李深结算的依据，该结算清单与本案无关联性�一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。湛江尚品装饰设计工程有限公司述称：湛江尚品装饰设计工程有限公司是间接受害者。在梁权、李深的装修受到不明人员的干扰之后，梁权、李深已经和庞学龙达成了终止合同的意向，并与庞学龙协商关于装修赔偿事宜。湛江尚品装饰设计工程有限公司同意梁权、李深的上诉意见。湛江市赤坎区南桥街道草苏村委会未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。梁权、李深向一审法院起诉请求：一、解除梁权、李深与庞学龙于2012年10月9日所签订的《综合楼租赁协议书》；二、判决庞学龙向梁权、李深退还租赁保证金55000元及赔偿装修费用42964元、委托尚品公司装修的费用352486元、中介费3500元、违约金42960元，合计496910元；三、判决由庞学龙负担�案全部诉讼费用。庞学龙向一审法院反诉请求：一、解除庞学龙与梁权、李深于2012年10月9日签订的《综合楼租赁协议书》；二、判决梁权、李深支付租金856629.5元（租金暂从2013年3月1日计至2016年10月30日止，以后租金计至梁权、李深交还租赁楼房之日止）和该租金利息27840.46元（按银行一年定期存款利率3.25%计算）给庞学龙；三、判决梁权、李深支付违约金171325.9元给庞学龙；四、判决梁权、李深赔偿庞学龙经济损失42097.97元（修复还原工程款）。一审法院查明事实：2012年10月9日，梁权、李深与庞学龙签订《综合楼租赁协议书》，约定庞学龙将位于湛江市××路××号综合楼房首层靠近值班室的一半面积和相应的第二层一半的面积（约1500平方米）出租给梁权、李深作为经营、办公场所和仓库使用。租赁期限为七年，自2012年12月1日起至2019年11月30日止。2012年12月1日至2013年11月30日租金为每月17900元，每季度53700元；2013年12月1日至2014年11月30日租金为每月18580.2元，每季度55740.6元；2014年12月1日至2015年11月30日租金为每月19880.8元，每季度59642.4元；2015年12月1日至2016年11月30日租金为每月21272.5元，每季度63817.5元；2016年12月1日至2017年11月30日租金为每月22761.6元，每季度68284.8元；2017年12月1日至2018年11月30日租金为每月24354.9元，每季度73064.7元；2018年12月1日至2019年11月30日租金为每月26059.7元，每季度78179.1元。租金每3个月支付一次，原则上先收租，后使用房屋，即每季度上一个月的15号前一次性付款。首次付租金须在2012年10月10日前一次性支付3个月租金53700元。签订协议后，庞学龙将涉案楼房交付给梁权、李深使用，梁权、李深依约支付2012年12月至2013年2月共3个月租金53700元及保证金55000元给庞学龙。梁权、李�对涉案楼房进行装修，并将装修工程承包给湛江尚品装饰设计工程有限公司施工，湛江尚品装饰设计工程有限公司从2012年12月开始装修。2013年2月，涉案楼房装修现场出现几名不明人士对装修人员进行骚扰然后离开，没有人向公安机关报警。自此，梁权、李深停止对涉案楼房的装修，与庞学龙协商赔偿装修损失问题，并不再支付2013年3月之后的租金。为此，双方发生纠纷，遂向一审法院提起诉讼。另查明：本案审理过程中，梁权、李深向一审法院申请对赤坎区康宁路168号综合楼房首层靠近值班室的一半面积和相应的第二层一半的面积（约1500平方米）的装饰装修物价值进行鉴定，庞学龙亦向一审法院申请对赤坎区康宁路168号综合楼房首层靠近值班室的一半面积和相应的第二层一半的面积（1500平方米）进行修复还原工程造价进行鉴定。一审法院于2014年6月12�经摇珠选定湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司为鉴定机构，湛江市中正资产评估土地房地产估价有限公司经现场勘察后于2014年9月22日复函一审法院，认为涉案楼房装饰装修价值及修复还原工程造价的确定不属房地产评估范畴，将该委托鉴定退回一审法院。一审法院又于2014年9月30日经摇珠选定湛江市正大工程造价咨询事务所有限公司为鉴定机构，湛江市正大工程造价咨询事务所有限公司经现场勘察后于2015年7月30日复函一审法院，由于鉴定资料不齐无法展开鉴定工作，将该委托鉴定退回一审法院。一审法院再于2015年8月31日经摇珠选定湛江市中正工程造价咨询事务所有限公司为鉴定机构，湛江市中正工程造价咨询事务所有限公司于2016年7月11日出具《司法鉴定报告书》，鉴定结论为赤坎区康宁路168号综合楼房首层靠近值班室的一半面积和相应的第二层一半的�积（约1500平方米）进行修复还原工程造价为42097.97元。司法鉴定费为4000元。并于2016年8月26日函告一审法院，由于送审资料中图纸没有具体做法说明，无法对赤坎区康宁路168号综合楼楼房首层靠近值班室的一半面积和相应的第二层一半的面积（约1500平方米）的装饰装修物价值进行鉴定，将该部分鉴定委托退回一审法院。在鉴定过程中，经一审法院书面通知，梁权、李深均不能按照鉴定机构的要求提供有关装修材料。再查明：赤坎区康宁路168号综合楼房总共二层，里面为毛坯结构，主要用于经营商铺，为草苏村委会所建，草苏村委会将该楼房租赁给庞学龙使用，并同意庞学龙有转租的权利。赤坎区康宁路168号综合楼房至今没有办理相关建设工程规划许可证。一审法院审理认为：庞学龙与梁权、李深于2012年10月9日签订《综合楼租赁协议书》，庞学龙将位于湛江市××路××号综合楼房首层靠近值班室的一半面积和相应的第二层一半的面积（约1500平方米）出租给梁权、李深作为经营、办公场所和仓库使用，该楼房没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，庞学龙与梁权、李深签订的《综合楼租赁协议书》应确认无效，无效的合同自始没有法律约束力，因此，该份《租房协议书》不存在解除的问题。而梁权、李深请求庞学龙按合同约定支付违约金42960元以及庞学龙请求梁权、李深按合同约定支付违�金171325.9元缺乏法律依据，不予支持。关于双方的过错问题。庞学龙将没有办理建设工程规划手续的商铺租赁给梁权、李深，对合同无效存在过错。赤坎区康宁路168号综合楼房作为第三人草苏村委会所起建的用于商铺使用的二层建筑物，梁权、李深对该建筑物是否办理建设工程规划手续应当知情的情况下与庞学龙签订租赁合同，对合同无效亦存在过错。梁权、李深在使用该商铺时，出现一次不明人士骚扰情况，但不报警由公安机关查明情况，亦没有证据证明由庞学龙所引起，以及没有证据证明因此导致该商铺不能继续正常使用的情况下，自行停止对商铺的使用，故梁权、李深在商铺的使用上存在过错。综合双方的过错程度，确认双方各承担50%的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还�不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁权、李深至今没有将商铺交付给庞学龙，客观上造成庞学龙的损失，应当参照合同约定的租金标准按应承担的50%过错责任支付商铺占有使用费给庞学龙。庞学龙请求的2013年3月1日至2016年10月30日的商铺占有使用费计算以下：每月17900元×8月（2013年3月1日至2013年11月30日）+每月18580.2元×12月（2013年12月1日至2014年11月30日）+每月19880.8元×12月（2014年12月1日至2015年11月30日）+每月19880.8元×11月（2015年12月1日至2016�10月30日）共计823420.8元。故梁权、李深应当共同支付商铺占有使用费411710.4元（823420.8元×50%）给庞学龙。关于租金利息27840.46元缺乏法律依据，不予支持。至于2016年11月1日至商铺实际返还之日止的占有使用费，梁权、李深应参照合同约定租金标准按50%支付给庞学龙。由于租赁合同无效，故梁权、李深请求庞学龙返还租赁保证金55000元合法有据，予以支持。由于梁权、李深均不能按照鉴定机构的要求提供有关装修材料，致使双方所争议的装修费用通过鉴定结论予以认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“对需要鉴定的事项负有举证的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，梁权、李深请求庞学龙赔偿装修费用395450元（42964元+352486元）、中介费3500元证据不足，不予支持。关于庞学龙请求梁权、李深赔偿商铺修复还原损失42097.97元，由于梁权、李深对商铺进行装修为对商铺正常合理的使用，且亦是庞学龙知情同意的，因此庞学龙该项请求缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法�若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、庞学龙须在判决生效之日起十日内退还租赁保证金55000元给梁权、李深；二、梁权、李深须在判决生效之日起十日内共同支付2013年3月1日至2016年10月30日的商铺占有使用费411710.4元给庞学龙。2016年11月1日至实际返还商铺之日止的占有使用费由梁权、李深共同按合同约定租金标准按50%支付给庞学龙[2015年12月1日-2016年11月30日租金为每月21272.5元；2016年12月1日-2017年11月30日租金为每月22761.6元；2017年12月1日-2018年11月30日租金为每月24354.9元；2018年12月1日-2019年11月30日租金为每月26059.7元]；三、驳回梁权、李深的其他诉讼请求；四、驳回庞学龙的其他反诉请求。如果�按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8753元，由梁权、李深负担7790元，庞学龙负担963元。反诉费9251.2元，财产保全费3020元，共12271.2元，由庞学龙负担7669.2元，梁权、李深负担4602元。司法鉴定费4000元，由庞学龙负担2000元，梁权、李深负担2000元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。梁权、李深在二审期间提供了三张涉案房屋的照片，据以证明涉案房屋已经在招租，涉案房屋现在由湛江市赤坎区南桥街道草苏村委会使用。庞学龙对该三张照片的质证意见为：对该三张照片的真实性、关联性有异议，梁权、李深至今未将涉案房屋交还给庞学龙。湛江尚品装饰设计工程有限公司对该三张照片的�证意见为同意梁权、李深的证据意见。本院经审查后认证如下：梁权、李深在二审期间提供的三张照片，因未显示拍摄时间，梁权、李深也无法明确具体的拍摄时间，故本院不予采纳。本案二审期间，本院于2017年9月22日到涉案房屋进行现场勘验，根据涉案房屋现场的情况可见：涉案房屋确实进行了一定程度的装修，主要有铺设地板瓷砖以及油刷墙面等；涉案房屋一楼已经全部出租给他人经营使用，开设了超市、药店及美食店等店铺；涉案房屋二楼设有招商部，涉案房屋正面张贴有招租广告。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、梁权、李深在本案一审中提供了李深、庞学龙、湛江尚品装饰设计工程有限公司和湛江市赤坎区南桥街道草苏村委会的人员均签名的《湛ＸＸ奥汽车服务有限公司装饰工程（结）算清单》，证明了庞学龙与梁权�李深已经对涉案房屋无法继续由梁权、李深租赁使用达成了共识，双方已经进入对装修赔偿的协商阶段。且本案各当事人在二审中亦明确对原审法院已查明的涉案房屋在2013年2月装修期间被不明人士骚扰后，梁权、李深即停止对涉案房屋的装修，并与庞学龙协商赔偿装修损失问题的事实均无异议。庞学龙辩称该结算清单仅是根据湛江尚品装饰设计工程有限公司的要求签名结算，因庞学龙与湛江尚品装饰设计工程有限公司之间无法律关系，故其抗辩理由不符合常理，本院不予采纳。结合本案一审已经查明的事实、本案各当事人的陈述以及涉案房屋现已另行出租的事实，本院认为，梁权、李深在停止对涉案房屋的装修并与庞学龙开始协商涉案房屋装修赔偿事宜后仍占有使用涉案房屋不符合常理，应认定梁权、李深在2013年2月后即不再占有使用涉案房屋，更符合本案的客�事实。二、根据本案一审所查明的事实，涉案房屋在出租给梁权、李深前是毛坯房，根据本案一审中所拍摄的涉案房屋的照片、结合本案当事人的陈述以及本案二审勘验现场的情况，可见涉案房屋确实已进行了一定程度的装修，主要有铺设地板瓷砖以及油刷墙面等，本院认定梁权、李深确实对涉案房屋进行了一定程度的装修。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。另查明：涉案《综合楼租赁协议书》约定如下内容：“第二条乙方租赁该楼房的用途、期限D、双方签字后，甲方要给乙方50天的免租装修时间”。再查明：梁权、李深在起诉状中称庞学龙通知梁权、李深租赁合同终止并退回已经收取梁权、李深的三个月租金53700元；梁权、李深在本案一审庭审中曾申请法院调取庞学龙2013年1月22日在中国建设银行湛ＸＸ盛支行向梁权�李深退还租金53700元的视频；庞学龙在本案一审庭审中称其并未退回租金53700元给梁权、李深。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对梁权、李深上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据梁权、李深的上诉请求、庞学龙的答辩意见及湛江尚品装饰设计工程有限公司的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于一审判决是否违反法定程序的问题。梁权、李深上诉主张一审法院未经释明即主动审查涉案合同的效力，违反不告不理的原则，属于程序违法。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据”的规定，对无效合同的�动干预是人民法院的职权所在。虽然梁权、李深和庞学龙在本案一审中均是请求解除涉案合同，但合同的解除以合同有效为基础。对合同合法性的判断，是依据法律、行政法规的强制性规定所作出的价值判断，不以当事人的主观意志为转移，亦不由当事人承担举证证明责任。如果人民法院不对合同的合法性进行主动审查，有悖法律优先保护国家和社会公共利益的立法原则。综上，梁权、李深关于一审判决违反法定程序的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于涉案保证金、租金应如何处理的问题。涉案房屋未办理建设工程规划许可证，故一审法院认为庞学龙与梁权、李深2012年10月9日所签订的《综合楼租赁协议书》因违反法律的强制性规定而属无效合同，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，庞学龙与梁权、李深应就因涉案合同所取得的财产互相返还。本案中，庞学龙因涉案合同所取得的财产是保证金55000元与租金53700元。因梁权、李深在本案一审中并未请求庞学龙返还租金53700元，其上诉请求庞学龙返还租金53700元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，该请求不属于本案二审审理的范围。综上，一审法院在确认涉案合同无效后，判决庞学龙向梁权、李深返还保证金55000元并无不当，本院予以确认。三、关于涉案房屋的占有使用费应如何确定及处理的问题。庞学龙反诉请求梁权、李深按照涉案合同的约定支付租金，因涉案合同属无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，梁权、李深应参照合同约定的租金标准向庞学龙支付实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费。根据本院已查明及认定的事实，梁权、李深自签订合同之后即接收涉案房屋进行装修，自2013年2月之后即不再占有使用�案房屋，即梁权、李深实际占有使用涉案房屋的期间为2012年10月9日至2013年2月28日。涉案合同约定庞学龙要给梁权、李深50天免租装修时间，免租装修期间不应计算占有使用费，占有使用费应从2012年12月1日起算，故梁权、李深应支付占有使用使用费的期间为2012年12月1日至2013年2月28日，共3个月。本案中，梁权、李深已经向庞学龙交纳了3个月的租金53700元，梁权、李深在本案一审中主张庞学龙已向其退回该53700元，但庞学龙却否认其曾退回该53700元给梁权、李深，双方对该53700租金情况的陈述相互矛盾。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由�结果”的规定，结合本案已经查明的事实和证据，本院认为：如果庞学龙已向梁权、李深退回该53700元租金，则应视为庞学龙与梁权、李深达成了梁权、李深无需支付占有使用涉案房屋费用的合意，如果庞学龙未向梁权、李深向退回该53700元租金，该53700元金额也已足以抵充梁权、李深实际占有使用涉案房屋期间的占有使用费。综上，庞学龙关于梁权、李深应向其支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。一审法院判决梁权、李深向庞学龙支付涉案房屋的占有使用费有误，本院予以纠正。四、关于涉案房屋的装修损失应如何计算及庞学龙应否向梁权、李深赔偿装修损失的问题。因涉案合同无效，梁权、李深无法租赁使用房屋，故其所投入的装修费用属于因涉案合同造成的直接损失。庞学龙和梁权、李深对于涉案合同的签订均存在过错。庞学龙将没有办理建设工程规划手续的商铺租赁给梁权、李深使用存在过错；梁权、李深对所承租的商铺的性质未尽谨慎审查的义务亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，庞学龙和梁权、李深因合同造成的损失，应按照过错各自承担相应的责任。原审法院认为庞学龙和梁权、李深过错相当，各承担50%的责任，并无不当，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”以及第九条第二款“已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，涉�房屋室内装修属于已形成附和的装饰装修物，庞学龙在一审中反诉请求拆除装饰装修物，可见其不同意利用，故应由梁权、李深和庞学龙按照导致合同无效的过错分担现值损失。虽然本案中未能对涉案房屋的装修价格进行鉴定，但若仅因未鉴定即直接驳回梁权、李深关于庞学龙应向其赔偿装修损失的诉讼请求，有违公平原则，亦与本案客观事实以及法律规定相悖。本院根据李深、庞学龙、湛江尚品装饰设计工程有限公司和湛江市赤坎区南桥街道草苏村委会的人员均签名确认的《湛ＸＸ奥汽车服务有限公司装饰工程（结）算清单》以及涉案房屋装修的实际情况，从平衡各当事人利益的角度考虑，结合庞学龙及梁权、李深的过错程度，酌情认定庞学龙应向梁权、李深赔偿装修损失80000元。关于梁权、李深所主张的3500元中介费，因不属于必要的费用，故不能认定为梁权、李深的损失，本院不予支持。综上所述，梁权、李深的上诉请求部分有理。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市赤坎区人民法院（2014）湛赤法民二初字第32号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2014）湛赤法民二初字第32号民事判决第二、三、四项；三、限庞学龙在本判决生效之日起十日内赔偿装修损失80000元给梁权、李深；四、驳回梁权、李深的其他诉讼请求；五、驳回庞学龙的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一�案件受理费8753元，由梁权、李深负担5753元，由庞学龙负担3000元；一审反诉费9251.2元，财产保全费3020元，共12271.2元，由庞学龙负担；二审案件受理费8753元，梁权、李深负担5753元，由庞学龙负担3000元。本判决为终审判决。审 判 长  陈小红审 判 员  陈春丽代理审判员  林 竹二〇一七年十月二十四日书 记 员  陈景富附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。