吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6065号
上诉人（原审原告）：长春国际大厦物业服务有限公司。住所：长春市。
法定代表人：付海波，总经理。
委托诉讼代理人：张喜权，北京天驰君泰（长春）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：赵国友，男，1948年11月1日生，汉族，住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：张劲鹏，北京盈科（长春）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵珊珊，女，1981年1月17日生，满族，住长春市朝阳区。系赵国友女儿。
上诉人长春国际大厦物业服务有限公司（以下简称国际大厦物业公司）因与上诉人赵国友物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初3920号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国际大厦物业公司的委托诉讼代理人张喜权、上诉人赵国友的委托诉讼代理人张劲鹏、赵珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
国际大厦物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令赵国友支付国际大厦B座12层1205房间、1212房间、1202房间、1203房间从2010年开始产生的水费、电费、物业费、采暖费等费用，合计295717.59元；2.诉讼费由赵国友承担。事实及理由：国际大厦物业公司从设立至今一直为长春国际大厦提供物业服务。赵国友于1997年9月13日购买国际大厦B座12层1205房间、1212房间，1998年12月31日购买国际大厦B座12层1202房间、1203房间。赵国友获得上述四处房屋后，对使用产生的水费、电费、物业费、采暖费等费用应按时支付，但赵国友一直没有支付上述费用。赵国友自称，2009年前产生的费用经公司的原实际管理人许某某同意该费用抹账。根据核实的情况，对2009年前产生的费用可以进行抹账，但从2010年开始，赵国友应按时支付上述费用。
赵国友在原审辩称：许某某在担任长春中信兴业公司总经理期间因拖欠国际大厦物业公司工程款无力支付，经公司研究决定同意用涉案四套房屋抵偿所欠工程款，并承诺终身不收取费用，国际大厦在许某某在位期间从未收取过赵国友物业费和采暖费。2012年12月17日许某某被判刑后，虽大厦现在由国际大厦物业公司代管但也无权更改多年前中信公司所作出的决定，另外国际大厦物业公司未与我方签订物业服务合同，国际大厦物业公司所谓提供物业服务存在诸多问题，如厕所不让用，走廊地面多处破损，天棚无灯，电线外漏等，给租户造成很大影响，多次催促国际大厦物业公司维修，国际大厦物业公司至今未进行维修，故请求驳回国际大厦物业公司诉讼请求。
原审法院经审理查明：国际大厦物业公司于1998年12月1日成立后一直为长春国际大厦提供物业服务，赵国友于1997年9月购买国际大厦B座12层1205和1212房屋两套，合计建筑面积148.62平方米，1998年12月31日又购买国际大厦B座12层1202和1203房屋两套，合计面积146.34平方米，四套房屋共计建筑面积294.96平方米。赵国友获得上述四套房屋出租他人，至今未向国际大厦物业公司交纳过物业费和采暖费，国际大厦物业公司自认2008年企业改制后财产归许某某个人所有，许某某与赵国友有亲属关系，未收取任何费用我方认可，但2012年许某某因犯侵吞国有资产罪被判刑并没收其财产，财产收归国有，故赵国友应自2013年起向国际大厦物业公司交纳各项费用，虽经国际大厦物业公司向赵国友催缴交纳各项费用，赵国友却以国际大厦物业公司无权改变原国际大厦许某某作出的免收决定、赵国友未与国际大厦物业公司签订物业合同，国际大厦物业公司提供物业服务不符合物业要求以及收费标准过高等理由拒绝交纳至今，致使国际大厦物业公司诉讼来院。
原审法院认为：国际大厦物业公司与赵国友之间虽未签订物业服务合同，但国际大厦物业公司自1998年12月28日成立后一直为长春国际大厦提供物业服务，代收水费、电费、采暖费，赵国友于1997年和1998年取得涉案四处房屋所有权，直至国际大厦物业公司起诉前未交纳过上述费用，国际大厦物业公司自认原该大厦实际所有人许某某同意赵国友以抹账形式免交各项费用，但许某某于2012年12月17日因犯侵吞国有资产罪被判刑并没收个人财产后，再无权决定赵国友免交各项费用，故赵国友应自2013年1月1日起向国际大厦物业公司交纳物业费、采暖费等诉讼请求于法有据，予以支持。因双方未签订物业服务合同，赵国友应交纳物业费时间确定为每年的上半年前交纳全年物业费，自2013年1月1日至2017年6月末前应交物业费为四套房屋总建筑面积294.96平方米×7.00元/平方米×60个月=123883.20元，采暖费由国际大厦物业公司为赵国友代缴，交纳时间确定为每年采暖期到达前，应交采暖费自2013年至2016年为294.96平方米×33.00元/平方米×4年=38934.72元，两项合计162817.92元。虽赵国友认为两项收费过高，但国际大厦物业公司收费标准符合政府文件规定，故对赵国友主张不予采纳。关于国际大厦物业公司主张赵国友偿付其代缴水费、电费、电话费因未提交证据证明不予保护。关于国际大厦物业公司要求赵国友承担更换电梯费用之主张，因电梯属于国际大厦物业公司提供物业服务基础设施，对电梯维护或更换是国际大厦物业公司应负担的义务，且在更换电梯前应摊费用未征得赵国友同意，亦不予保护。至于赵国友主张国际大厦物业公司提供的物业服务不到位，属于国际大厦物业公司应该完善和改进的问题不构成赵国友拒付物业费、采暖费的依据。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵国友在判决生效后十日内给付长春国际大厦物业服务有限公司物业费123883.20元和垫付的采暖费38934.72元合计162817.92元。二、驳回长春国际大厦物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理5736元，由赵国友负担3000元，由长春国际大厦物业服务有限公司负担2736元负担。
宣判后，国际大厦物业公司、赵国友均不服，均向本院提起上诉。国际大厦物业公司上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令赵国友支付2010至2012年产生的采暖费28971.35元、物业费73745.28元，更换电梯费6825.3元，合计109541.93元；3.一、二审诉讼费用由赵国友承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。国际大厦物业公司在起诉状中陈述的意思是建议双方对2009年前的情况进行核实，并非自认。双方对2009年前的情况没有核实，未核实之前的账目依然存在。只有经核对，对合法有效的债权债务经双方认可后进行互相抵消，对双方才具有法律约束力。二、赵国友应承担2010年至2012年的采暖费、物业费、更换电梯费的费用。国际大厦物业公司的法律主体身份一直延续、存在，2010-2012年一直为赵国友提供服务，赵国友应承担相应的费用。赵国友的陈述没有任何证据，不应得到支持。当时的实际管理人未作出免除的承诺，只做出部分费用债务互抵的意思表示。业主是房产的权利人，物业公司是为业主提供服务的义务人，物业公司为业主更换电梯，电梯费用应由业主承担。
赵国友在二审时辩称，一、国际大厦物业公司的法定代表人和实际所有人均未作出委托，代理人的授权是谁作出需要其说明；二、国际大厦物业公司所称其认可“2009年前产生的费用可以进行抹账（即债权债务互相抵消）”，这话存在矛盾。第一，说明其承认抹账行为的存在；第二，“抹账”行为本身有很多种模式，本案的模式就是债务人承诺免去债权人与物业有关的一切费用；第三，在承认抹账的前提下，否认抹账的时间，本身就是矛盾。如果承认2009年之前的抹账行为，否认以后的抹账行为，那其主张债权的诉讼时效已经经过，丧失胜诉权；第四，2013年以前许某某是物业公司的实际所有人，因此其承诺行为就是物业公司的承诺行为；第五，许某某的犯罪事实中，没有涉及本案所提及的抹账行为，故不应因许某某犯罪判刑，就对其之前承诺的行为进行否定，并且其承诺也已经实际履行；如果没有履行，那其近20年不签订《物业服务合同》就恰恰说明许某某与赵国友之间的抹账行为就是免除一切与物业有关的费用。三、国际大厦物业公司主张赵国友“应承担2010至2012年的采暖费、物业费、更换电梯费”的说法，是没有事实依据和法律根据的。第一，双方之间未签订《物业服务合同》，且国际大厦物业公司自2009年以后没有任何物业服务等级资质证明，因此国际大厦物业公司收取物业服务费属违法行为；第二，原审法院依据国际大厦物业公司履行“代收水费、电费、采暖费”，认定其与赵国友存在事实的合同关系是错误的。首先，“代收行为”不是物业服务合同的必要内容；其次，“代收行为”应当事先经过业主的同意，而本案国际大厦物业公司没有经过赵国友的同意；第三，国际大厦物业公司这种代收行为本身是与供水、供热、供电公司之间签订委托合同，并从中谋取利益的行为，不应认定为提供物业服务行为。三、采暖费的收取，因为国际大厦物业公司2010-2012年间没有获得供热资质，其2014年10月30日刚刚扩大经营范围，不能收取2010-2012年的采暖费，如果其是“代收”采暖费，那采暖费的实际所有人应为供热公司，故国际大厦物业公司无权收取采暖费；第四，“更换电梯费”问题，根据《物业管理条例》第53条规定，该笔费用可以从“专项维修资金”中支取，无须与业主分摊，因此国际大厦物业公司主张该笔费用无合同依据和法律依据。
赵国友上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令驳回国际大厦物业公司的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由国际大厦物业公司承担。事实和理由：一审没有查清免交物业费用和采暖费用的原因，导致事实认定错误。国际大厦物业公司虽然自认同意赵国友免交物业和采暖费用，但真正原因不是双方债务互抵，而是国际大厦物业公司实际控制人许某某的承诺。许某某作出该承诺是基于国际大厦物业公司拖欠赵国友工程款无力支付，为弥补赵国友工程款损失，国际大厦物业公司在以四套涉案房屋抵偿给赵国友的同时，承诺永不收取涉案房屋的物业费和采暖费用。至今，国际大厦物业公司仍欠赵国友工程款未付，许某某代表国际大厦物业公司与赵国友达成的免交物业费和采暖费的协议仍然有效，国际大厦物业公司无权擅自解除。国际大厦物业公司亦无权以许某某被判没收财产为由，要求赵国友缴纳物业和采暖费用。
国际大厦物业公司在二审中辩称：1.赵国友提出的请求没有相应证据予以支持；2.双方可以核实相关账目后，可以抹账（抵销），不是债务免除。
二审中，国际大厦物业公司提供如下证据：
证据1.银行国内支付业务付款回单4张、用户供暖费的收据。证明：2016年度至2017年度公司向热力公司缴纳热费的转账凭证，2016-2017部分业主向公司缴费供暖费的收据。
赵国友质证意见：对银行付款回单真实性无异议，对证明问题有异议，该证据只能证明该物业公司2016年-2017年度向长春热力有限责任公司缴纳供热费。对用户供暖费收据真实性无异议，但这是依据物业公司与业主签订物业合同为前提进行支付的，证据中所记载的供暖费收费标准不一致，在2016年收费中其中单号为0008903，该凭证每平米供暖费31元，而单号为0008922收费标准为每平米供暖费29元，单号为0008914收费标准为每平米供暖费27元，以上事实说明收取供暖费是以签订物业合同为前提的双方约定行为。国际大厦物业公司要求我方支付每平米33元的供暖费没有依据。且国际大厦没有提供2016年前向热力公司缴纳费用的相应凭证，故我方认为2016年前国际大厦没有向热力公司缴纳相应供热费用。
证据2.国际大厦向其他业主收取电梯更换费用的收款凭证12份。证明：我公司向其他业主收取电梯更换费用。
赵国友质证意见：对证据真实性有异议。国际大厦提供的缴费凭证只存在十几户，其他业主是否缴纳无法证实。且没有业主的签名，仅是工作人员自制书写。
证据3.吉林中财银通投资有限责任公司出具的情况说明。证明：中财银通知晓该案件，并要求我方主张权利。
赵国友质证意见：对证明上加盖的公章真实性有异议，公章除名称外，有遮盖印痕，另证明中没有法定代表人签字。
证据4.法定代表人身份证明、营业执照、工商变更文件。证明：公司法定代表人由许某变更为付某某。
赵国友质证意见：对证据真实性无异议，但与本案没有关联性，我方此前提出国际大厦物业公司主体是否适格，而并非谁为法定代表人。
证据5.长春市发展和改革委员会关于规范长春市城区供热价格有关问题的通知（长公联字【2013】8号）、关于调整长春市城区供热价格的通知（长府发【2015】21号）、关于调整长春市城区服务供热价格的通知（长发改价格联【2016】267号）。证明：证明房屋供热价格按建筑面积每平方米33元调至31元。
赵国友质证意见：对证据真实性无异议。但国际大厦物业公司从一审至二审均没有提出其具有供热经营业务的相关资质，因此该文件不适用本案。
证据6.申请法院调取的长春市物价局（2001）133号文件。
赵国友质证意见：对证据长春市物价局（2001）133号文件真实性无异议。但该文件已经被2004年12月20日吉林省物业服务收费管理实施细则的内容所变更，该内容与2001年133号文件相矛盾，现在133号文件应不具有参考效力。
赵国友提供如下证据：
证据1.中华人民共和国物业管理企业资质证书（时间为2006年8月11日）。证明：国际大厦物业公司取得三级资质的时间是2006年8月11日至2009年12月30日，因此2009年后物业公司收取物业费是违法的。
证据2.工商登记档案变更经营范围表（2014年10月30日）、2014年10月30日出资人决议。证明：国际大厦物业公司在2014年10月30日才取得供热服务经营资质，国际大厦物业公司无权收取采暖费。
证据3.2010年8月3日公司变更登记申请书。证明：国际大厦物业公司法定代表人由吕某某变更为许某；原股东由吕德才和中信长春兴业公司变更为吉林中财银通投资有限责任公司。
证据4.2010年8月5日吉林中财银通投资有限责任公司股东会决议、法人独资有限公司承诺书。证明：现在国际大厦物业公司的法定代表人为许某，实际控制人为吉林中财银通投资有限责任公司，其二者均未委托代理人进行诉讼，对本案的.诉讼有异议。
国际大厦物业公司质证意见：对证据1、2真实性无异议，但是是否有资质不是收取相应费用的法律依据，没有资质是违反行政管理法规的行为，与民事行为无关。对证据3真实性及证明问题均无异议。对证据4真实性无异议，对证明问题有异议，国际大厦物业服务公司原隶属于中国中信集团，属于国有企业，2008年左右企业改制，采用的是收购股权方式改制，之后国际大厦物业服务公司归许某某个人所有，2012年经刑事判决确认许某某的行为为犯罪，许某某所有名下财产均被没收，由有关部门进行管理。
本案经本院二审审理查明：
长春好迅国际房地产开发建设有限公司开发建设了位于长春朝阳区西安大路的国际大厦。国际大厦物业公司成立于1998年12月28日，为长春国际大厦提供物业服务。
赵国友于1997年9月购买国际大厦B座12层1205、1212两套房屋；1998年12月31日购买长春国际大厦B座12层1202、1203两套房屋，在二审中双方均认可四套房屋的面积为292.68平方米。赵国友取得上述房屋后出租他人至今，未向国际大厦物业公司交纳过物业费、取暖费。
2001年10月12日长春市物价局下发《关于对国际大厦物业管理服务收费标准的批复》长物价（2001）133号文件，内容：为规范国际大厦物业管理服务收费行为，维护驻厦业户的合法权益，考虑到开展物业服务费用支出的实际情况，经研究，现批复如下：一、接受驻厦业户委托并同意，为业户提供保安、消防、绿化、卫生清洁、保洁、照明、通讯、二次供水、供电、供热等物业服务，可收取物业综合服务费，其收取标准暂定为建筑面积平方米每月8.00元。……抄送：国际大厦业主管委会。
2011年，国际大厦物业公司实际控制人许某某因涉嫌职务侵占、贪污被立案侦查，2012年12月27日，许某某因犯贪污罪、挪用公款罪被吉林省辽源市中级人民法院判处无期徒刑并没收个人全部财产。国际大厦物业公司陈述：“我公司原隶属于中信集团中信长春兴业公司，是其子公司。2008年前后，中信集团中信长春兴业公司的实际管理人许某某通过侵吞手段，占有中信长春兴业公司及其下属十数家，包括国际大厦物业公司。2012年经辽源市中级人民法院刑事判决，上述资产均被没收，国际大厦物业公司的资产属于国有资产。依据生效判决，由吉林省人民检察院、国资委组织落实，成立资产处理小组，并委托吉粮资产公司进行管理。”赵国友表示对此不知情。
2013年吉林省政府及相关部门成立了原中信公司资产处置工作领导小组，现国际大厦物业公司资产由其进行管理。
另查明：2008年10月28日，长春市人民政府下发《关于调整长春市城区供热价格的通知》长府发（2008）18号，将其他房屋供热价格按建筑面积每平方米28元调整到33元。2015年11月25日，长春市人民政府下发《关于调整长春市城区供热价格的通知》长府发（2015）21号，将其他房屋供热价格按建筑面积每平方米33元调整到31元。
再查明：赵国友陈述：“我购买的四套房屋系因国际大厦欠付工程款，抵账所得。国际大厦物业公司实际控制人许某某承诺我购买的房屋免交物业费、取暖费。”
本院认为：
一、关于赵国友是否应向国际大厦物业公司缴纳物业费、取暖费、更换电梯费的问题。已生效的刑事判决书认定案外人许某某在企业改制过程中侵吞国有资产，并判处没收许某某个人财产，其中包括国际大厦物业公司资产，而国际大厦物业公司在经营过程中取得的财产包括收取的物业费、采暖费等费用应属于公司所有。因许某某的行为构成犯罪，且没有证据证明许某某免除赵国友物业费、采暖费等费用取得了授权，现国际大厦物业公司资产已经由有关部门进行管理，管理人对许某某的行为亦不追认，故许某某的行为对国际大厦物业公司不具有约束力。赵国友主张国际大厦物业公司没有提供物业服务，不同意支付物业费。赵国友提供的照片仅能体现国际大厦物业公司提供服务有瑕疵，但对国际大厦物业公司提供的保安、保洁服务未提出相反证据反驳，双方虽未签订物业服务合同，但形成了事实上的物业服务合同关系。故赵国友应向国际大厦物业公司交纳物业费、取暖费。关于更换电梯费。《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》第十条第三款规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。”故该项费用国际大厦物业公司应通过专项维修资金列支，其要求赵国友承担此款法律依据不足，不予支持。
二、关于赵国友应支付给国际大厦物业公司物业费、采暖费的具体数额。1.物业费。《吉林省物业服务收费管理实施细则（试行）》第七条第（三）项规定：价格主管部门核定服务价格。1.物业管理企业与业主委员会难以协商确定物业服务价格的，由双方提出书面申请，报当地价格主管部门会同房地产行政管理部门核定。2.未实行提前告示服务价格的物业管理企业，应根据物业管理的实际情况，提出服务价格申请，报当地价格主管部门会同房地产行政主管部门核定。本案中，2001年10月12日长春市物价局下发《关于对国际大厦物业管理服务收费标准的批复》，批准国际大厦物业公司收取物业综合服务费为建筑面积平方米每月8元。现没有证据证明国际大厦物业公司与业主委员会就以上物业服务费用达成了新的合意，故国际大厦物业公司要求赵国友按建筑面积平方米每月7元交纳物业费符合上述批复。赵国友提出的国际大厦物业公司的物业服务资质与其收费标准不符，不同意交纳物业费的主张，法律依据不足，不予支持。2008年12月22日，长春市发展和改革委员会、长春市房地产管理和住房保障局下发的长发改经营联[2008]170号《关于进一步明确我市物业服务收费管理有关问题的通知》第19条规定：“物业服务企业收取的物业服务费原则上按月收取，如业主同意，可延长收费期限并在合同中注明，但最长不得超过半年。”2010年1月1日至2017年12月31日的物业费赵国友均未交纳，国际大厦物业公司要求其交纳此期间的物业费不违反上述通知的规定，故赵国友应交纳的物业费为196680.96元（292.68平方米×7元×96个月）。2.采暖费。国际大厦物业公司向赵国友供用热力的事实双方没有异议，故赵国友提出的国际大厦物业公司不具备供热资质，不应收取采暖费的主张，法律依据不足，不予支持。案涉房屋的用途为写字间，应按照其他房屋供热价格交纳供热费，2008年度其他房屋供热价格按建筑面积每平方米33元，2015年度其他房屋供热价格按建筑面积每平方米31元。赵国友2010年11至2017年4月应交纳的取暖费应为66438.36元（292.68平方米×33元×5个年度+292.68平方米×31元×2个年度）。据此，赵国友应交纳的物业费、采暖费为263119.32元（196680.96元+66438.36元）。原审未支持国际大厦物业公司2010年至2012年的物业费、采暖费不当，应予纠正。
综上，原审认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条，《物业管理条例》第十条之规定，判决如下：
一、撤销长春市朝阳区人民法院（2016）吉0104民初392号民事判决；
二、上诉人赵国友与本判决生效后立即支付给上诉人长春国际大厦物业服务有限公司物业服务费196680.96元、采暖费66438.36元，合计263119.32元；
三、驳回上诉人长春国际大厦物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5736元，上诉人赵国友负担5245元，上诉人长春国际大厦物业服务有限公司负担491元；二审案件受理费6047元，上诉人赵国友负担5947元，上诉人长春国际大厦物业服务有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 白业春
代理审判员 时 秋
代理审判员 王忠旭
二〇一八年三月一日
书 记 员 杨 雪