海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2310号上诉人（原审原告）：杨腾蛟，男，1987年10月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：张学翠，女，1956年12月18日出生，住四川省成都市青羊区。系上诉人杨腾蛟的母亲。被上诉人（原审被告）：李玉明，男，1957年6月14日出生，汉族，住海南省琼海市。委托诉讼代理人：董国祥，山西德为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑喜发，男，1963年1月18日出生，住海南省琼海市。上诉人杨腾蛟因与被上诉人李玉明、郑喜发财产损害赔偿纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2017)琼9002民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨腾蛟上诉请求：一、依法撤销(2017)琼9002民初1008号民事判决第二项；二、二审法院依法改判，1.被上诉人按上诉人房产证、国土证载明的地号(3)-20-4、(3)-20-9的位置，建宽4米，长6.15米的砖混结构、配铝制卷帘门和铝合金窗以及水电设备的平房门市，并在门市后面修建作为上下供水用的1米宽巷道；2.被上诉人赔偿从2011年4月起至2017年4月17日的租金共计70200元及利息（2011年每个门面每月租金300元，2012-2016每个门面每月租金500元，2017年每个门面每月租金600元）利息分别从2011年度开始计算，按中国人民银行同期同类利率计算至偿还之日；3.依法确认《房屋联建协议书》无效；三、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人李玉明先拆了上诉人的门市，才迫使上诉人签房屋联建协议的，不是签了联建协议才拆的门市。上诉人2008年8月购买了卢家民、黄健夫妇博鳌菜市场209号门市，一直出租给林友勇修摩托车。2011被上诉人李玉明对上诉人这两间门市断水断电、威胁恐吓，赶走这两间门市的租户。随后，李玉明抢走上诉人两间门市的铝合金门、窗及房内一切设施，导致这两间门市被洗劫一空，只剩下不能使用的房屋空架子，并被李玉明用铁皮围起来（见2011年11月的照片）。2011年10月上诉人的代理人到博鳌镇找镇政府领导反映此情况，镇政府有关领导到菜市场的门市现场考察后，委托卢业民主任召集司法所、派出所、国土所、建设所以及双方，于2011年11月14日上午在司法所会议室召开调解会。会上，镇政府领导要求上诉人的代理人向大家出示了两间门市的合法证件。李玉民对非法拆除上诉人的两间门市供认不讳，并辩解说拆上诉人的门市是为了建高楼。李玉明的言论受到与会领导的严厉批驳，镇政府领导责令李玉明必须解决好非法拆上诉人门市的问题，李玉明在会上承诺，解决非法拆上诉人门市的办法就是与上诉人联合建房。可见，李玉明与上诉人联合建房不是出于自愿，而是迫于镇政府的压力。二、李玉明拆上诉人的门市是非法的。众所周知，门、窗、水电及房内设备等是房屋不可分割的组成部分，李玉明非法拆掉并抢走上诉人两间门市的门、窗及房内设备，这就等于拆除了上诉人的门市。三、李玉明与上诉人签订房屋联建协议是精心设下的骗局。经查，博鳌菜市场3-20号地块共22间门市，杨腾蛟购买了2间，内蒙鄂尔多斯建设银行高雍用刘永新、温碧华夫妇的名义购买了3间，李玉明的儿子李志军购买了17间。没有一间门市的产权是郑喜发的，也没有一间门市的产权是李玉明的。2011年11月14日镇政府召开协调会的时候，李志军已将17间门市的房产全部过户到其名下。会上，李玉明恶意隐瞒17间门市是李志军的事实，只说是其和郑喜发的，镇政府的领导都被李玉明欺骗，才在会上一致同意李玉明、郑喜发与上诉人联合建房的承诺。由于上诉人信任镇政府和各部门领导，遵守镇政府和各部门领导作出的调解决定，才与被上诉人于2012年2月5日签署了《房屋联建协议书》。签完协议的第二天，上诉人就把两个门市的证件全部交给了郑喜发。四、报建手续至今没有办理责任全部在于李玉明。经查，至今规建局也没有李玉明的任何报建记录。李志军的17间门市中只有15间办理了土地证，仍有2间至今没有办理土地证。李玉明把没有报建的责任推卸给上诉人没有事实根据。李玉明为上诉人代办（3）-20-9号门市的土地证。上诉人的代理人于2016年2月26日到国土局缴费领取该土地证。鉴于双方在合作建房协议上没有写完工的时间，上诉人提出在将这本土地证交给李玉明的同时，李玉明必须给上诉人写一个联建房屋交房的具体时间以及到时不交的处理办法。李玉明宁愿不收上诉人的土地证也不同意写承诺。2017年6月16日，一审法官在调解会上也请李玉明定一个交房具体时间，李玉明和郑喜发表示坚决不写，坚决不收上诉人的土地证，坚决不与上诉人联建。这才导致上诉人的这本土地证不能交给被上诉人。五、李玉明现在正把李志军的17间门市卖给高雍，这说明李玉明打算单方取消《房屋联建协议书》。2017年4月李玉明退还了上诉人的2本房产证原件，扣留了0358号土地证原件以便让高雍拿去报建用。无奈之下，上诉人被迫提起本案诉讼，望法院能主持公道。被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回上诉人的上诉请求。上诉人向一审法院起诉请求：1.判决被告李玉明按原告房产证、国土证载明的地号（3）-20-4、（3）-20-9位置，建宽4米，长6.15米的砖混结构、配卷帘门和铝合金窗的平房门市，并修建门市后面作为供水用的1米宽的巷道；2.判决被告李玉明赔偿从2011年4月起至2017年4月17日两个门面的租金共计70200元（2011年每个门面每月租金300元，2012年-2016年每个门面每月租金500元，2017年每个门面每月租金600元）及利息，利息分别自2011年度开始计算，按中国人民银行同期同类利率计算至偿还之日；3.被告李玉明、郑喜发承担违约责任，即按原、被告签署的《房屋联建协议书》第六条规定，另外赔偿原告商住房200平方米，用该地块旁边已建好的另栋商住房属于李玉明的房屋份额赔偿，如果房屋超过或不足200平方米，双方按市场价补差；4.被告李玉明、郑喜发退还原告0358号土地证原件；5.被告李玉明赔偿原告6次从成都往返博鳌的交通费1.2万元、误工费3000元。一审法院认定事实：博鳌镇东屿安置区菜市场东面原先有22间平房属于该镇东屿村委会的村民所有，后来，原告向村民购买了其中的两间平房，地号分别为（3）-20-4、（3）-20-9，土地面积及建筑面积均分别为24.6平方米、20.16平方米，2008年地号为（3）-20-4过户到原告名下【土地证号：海国用（2008）第03**号、房产证号：海房权证海字第XX**号】。被告李玉明向村民购买了该地号上的17间平房。2011年11月，原告母亲张学翠向博鳌镇人民政府反映被告李玉明将原告购买的两个门市围起欲拆除等，要求予以处理，镇政府召开相关人员到司法所进行调处。2012年2月5日，原告（乙方）与被告李玉明（甲方）签订《代办房产证、土地证过户协议》，内容为：乙方2008年8月13日购买黄健、卢家民位于××区市，房产证号为海房权字第XX**号，土地证号为海国用（2002）字第05**号，现双方商定乙方将黄健的房产证和土地证原件交给甲方代办过户手续......落款处乙方由原告母亲张学翠代签名。同日，被告李玉明收到原告的身份证复印件。同年2月6日，张学翠将登记在原告名下的海国用（2008）第0358号土地使用权证及房屋所有权证（海房权证海字第XX**号）原件，以及登记在黄健、卢家民名下的海国用（2002）字第0563号土地证及房产证（海房权证海字第XX**号）、公证书、买卖合同等交给被告郑喜发。2012年2月6日，原告作为乙方与甲方即被告李玉明、郑喜发签订《房屋联建协议书》，协议书内容为：双方在平等自愿协商的基础上，就东屿安置区菜市场门市（3）-20的土地上联建晋海苑商住房的第二单元房屋，达成如下协议，一、晋海苑商住房及乙方E户型房屋的土地面积、位置及公共巷道土地、飘窗、增修事项的约定。1.位置及面积：晋海苑商住房为一栋楼，位于博鳌镇东屿安置区菜市场东面，原土地证地号为（3）-20-1至（3）-20-22，土地面积为585.2平方米（含22个门市共有的巷道用地共44平方米）......地上第一层为门市，第二层及以上为住房，房屋结构为框剪现浇结构（附件1为晋海苑商住房的设计图纸），该楼共设计为三个单元，同时修建、竣工、同条件办理房产证和土地证，第二单元由三套房屋组成，双方联建的乙方E型房屋位于第二单元朝东的正中间。2.乙方用于联建E户型房屋的原门市土地面积、位置：乙方原门市朝向为朝东，地号为（3）-20-4和（3）-20-9，每个门市的证载土地面积为24.6平方米（4米乘6.15米），还有没有进入证载面积但属于各门市共有的巷道用地每个门市平均2平方米，因此，每个门市的实际土地面积为26.6平方米，乙方两个门市土地面积为53.2平方米，为方便修建，双方同意将甲乙双方2010年12月6日商定的乙方的两个门市位置平移到甲方朝向向东的整栋楼正中间的2个门市的位置，但乙方土地53.2平方米的总面积不变，房屋朝东的8米宽度和5.8米长度组成的套内面积不变，乙方两个防盗门正对楼梯2.6米的宽度不变。3、关于乙方两个门市对应的4平方米公共巷道土地的约定，因乙方土地证上没有载明这4平方米公共巷道的面积，乙方对这4平方米巷道的土地只有长期无偿使用权，甲方自行向东屿岛村委会代乙方购买这4平方米公共巷道的土地，乙方按每平方米的平均价格付款......三、房屋的修建和交接。甲方和乙方的原有门市都由甲方拆除等，联建房屋的设计由甲方负责，涉及到乙方房屋的部分按乙方的要求设计，联建房屋报建及有关手续由甲方负责，乙方协助甲方报建，乙方应出具甲方实施操作所需乙方提供的所有相关手续，全力配合甲方的实施工作等，联建房屋的修建如请建筑承包商等由甲方负责，但涉及修建到乙方房屋的部分，乙方有权进行监督等等。双方还约定了违约责任，如甲方违约，则甲方另外赔偿给乙方本联建的商住房200平方米，本合同继续履行，乙方如违约亦然。该协议的落款处甲方由被告郑喜发签名，乙方由原告的母亲张学翠代原告签名。被告李玉明在被告郑喜发书写的”郑喜发与原告签订的房屋联建协议只签郑喜发一人，郑喜发是本项目的总负责人”上写”情况属实”，落款时间为2012年2月6日。2014年4月28日、5月23日，地号（3）20-9号的房屋所有权及土地使用权分别从黄健、卢家民名下过户登记到原告的名下【房产证海房权证海字第XX**号、土地证号海国用（2014）第10**号】，被告李玉明代原告支付了过户的相关费用31914元。2014年5月6日何子苗代原告领取了上述房屋所有权证（房产证海房权证海字第XX**号），2016年2月26日原告领取了上述土地使用权证【海国用（2014）第1079号土地使用证】。现被告已将海房权证海字第XX**号房屋所有权证原件交还原告，海国用（2008）第0358号土地使用权证原件留存在被告李玉明处。2017年6月16日，一审法院到诉争地现场勘查，该地上的房屋已全部拆除，该地的边角处搭建两间简易棚，但不在原告名下的土地上。本案中，被告抗辩因原告没有将海国用（2014）第1079号土地使用证原件交付，无法办理报建手续，无法履行联建协议建设房屋。本案在审理过程中，原告要求继续履行《房屋联建协议书》，同意将海国用（2014）第1079号土地证原件交给被告报建，但要求被告承诺建好房屋并交给原告的具体时间，同时要求被告支付自拆除房屋之日起至现在的房屋租金。被告李玉明同意继续履行协议，但认为报建手续获批需要一定的时间，不能确定何时能建好房子，不同意原告的请求。被告郑喜发不同意与原告调解，也不愿意与原告合作，但未提起反诉请求解除《房屋联建协议书》。调解时张学翠提供其2011年11月12日拍摄诉争地房屋的照片，照片显示该地号上的房屋拍摄时尚未拆除。一审法院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。双方争议的焦点是：一、被告李玉明应否按照原告名下房产证、国土证载明的地号、位置建设房屋（即平房、门市）等；二、被告李玉明应否赔偿原告被拆除房屋的租金损失，赔偿原告的交通费、误工费以及两被告应否承担违约责任；三、两被告应否退还0358号土地证给原告。关于第一个焦点问题：原告主张被告非法拆除侵占其两个门市，签订《房屋联建协议书》后一直以各种理由推诿不开工建房，请求被告李玉明按照原告名下房产证、土地证的原位、原样恢复两个门市。被告李玉明抗辩双方签订房屋联建协议书后才拆除原告的房屋，房屋至今没有开工的原因在于原告，因为原告未按照协议书的约定将海国用（2014）第1079号土地使用证原件交给被告报建，无法施工建设，原告的行为构成了违约。根据原告提供的照片及双方签订的房屋联建协议书内容显示，双方在签订协议书时原告房屋尚未拆除，因此，原告主张被告非法拆除原告房屋缺乏事实与根据，一审不予采信。本案双方约定房屋拆除后，由被告统一建设一栋楼房即晋海苑商住房，现该地号上的房屋（共22间）已全部拆除，庭审过程中，原告主张继续履行联建协议，被告也同意继续履行联建协议。经一审释明，原告暨要求继续履行联建协议，又坚持其诉讼请求即被告李玉明按照其原名下房产证、国土证载明的地号、位置恢复建设房屋（平房、门市），因此，原告的主张相互矛盾，亦缺乏法律依据，一审不予支持。关于第二个焦点问题。根据本案查明的事实，被告是在双方签订房屋联建协议书后，根据协议书的内容拆除了原告的房屋，协议书没有约定房屋拆除后至房屋建好交付期间应向原告支付租金，因此，原告主张被告支付租金及利息损失，缺乏事实根据与法律依据，一审不予支持；原告主张其为了与被告办理联建房屋事宜，多次从成都往返博鳌，支出了交通费，产生了误工费，要求被告予以赔偿，但其未提供证据证明其主张的成立，故一审予以驳回；关于原告主张两被告按照房屋联建协议书第六条约定另外赔偿其商住房200平方米的问题，一审法院认为，协议书第六条约定如甲方（被告）违约，则要赔偿乙方（原告）本联建的商住房200平方米（乙方不需要另付建房款），本合同继续履行，如乙方违约亦然，本案中，原告没有提供证据证明被告违反协议约定，根据谁主张谁举证的原则，故一审予以驳回。关于第三个焦点问题。海国用（2008）第0358号土地使用权证现留存在被告李玉明处，但其抗辩因为原告名下海国用（2014）第1079号土地证是其垫付办证费用办理过户的，原告没有支付其垫付的费用，故不同意将海国用（2008）第0358号土地使用权证交给原告。原告名下海国用（2008）第0358号土地使用权证属于原告的财物，原告欠下的办证费用属于另一法律关系，可另案起诉，因此，被告李玉明应将该证交还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、被告李玉明在本判决生效之日起十日内，将原告杨腾蛟名下海国用（2008）第0358号土地使用权证原件交还原告；二、驳回原告杨腾蛟的其他诉讼请求。案件受理费10152元，由原告杨腾蛟负担10102元，被告李玉明负担50元。二审期间，上诉人提交《海南省琼海地方税务局土地、房产转让税收完税证明书》复印件4份，拟证明17间门市并非李玉明购买，而是李志军购买。经组织质证，被上诉人认为该证据不是新证据，也不认可该证据的真实性。经审查，本院认为，由于该证据系复印件，没有原件予以核对，故对该证据的真实性不予确认。经审查，本院二审查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案属于财产损害赔偿纠纷。本案的争议焦点是：被上诉人李玉明是否违法拆除了上诉人杨腾蛟的两间门市，被上诉人李玉明应否恢复原状，并赔偿上诉人的损失。本案中，从双方签订的《房屋联建协议书》及上诉人一审时提交的照片可以认定，上诉人的两间门市是在双方签订《房屋联建协议书》之后拆除的。在双方签订的《房屋联建协议书》中，双方约定”甲方和乙方的原有门市都由甲方拆除；拆除费用等都由甲方承担”。由此可见，对于上诉人原有门市的拆除，双方已通过协商取得一致意见。故上诉人关于被上诉人李玉明违法拆除其原有门市的主张，缺乏充分的事实根据，本院不予采信。至于上诉人关于在签订《房屋联建协议书》之前，李玉明就已强行拆除其原有门市的门窗等，迫使上诉人被动接受《房屋联建协议书》的主张，由于上诉人并未提供充分的证据证明其在签订《房屋联建协议书》时受到对方的胁迫等事实，并且上诉人在一审时仍然请求继续履行该《房屋联建协议书》，而并未主张解除或认定其无效，因此上诉人的该项主张本院不予采信。虽然上诉人二审期间提出确认《房屋联建协议书》无效的上诉请求，但由于上诉人一审时并未提出该项诉求，且对方当事人亦不同意调解或由二审法院一并审理，故根据《中国人民法院关于的解释》第三百二十八条”在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，关于该项诉求上诉人可以另行起诉。由于被上诉人拆除上诉人的原有门市是双方签订并履行《房屋联建协议书》的结果，被上诉人并未存在过错，故上诉人基于被上诉人违法拆除其原有门市，进而主张被上诉人恢复原状，并赔偿损失，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨腾蛟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2504元，由上诉人杨腾蛟负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中才审 判 员 王思霖审 判 员 谭永强二〇一七年十二月十八日法官助理 王超慧书 记 员 涂立辉附：本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。