北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第03536号
上诉人（原审原告、反诉被告）武淑娟，女，1967年10月25日出生。
委托代理人王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。
委托代理人于振江（武淑娟之夫），1965年11月8日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）孙纪燕，女，1959年9月20日出生。
委托代理人怀向阳，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人武淑娟因与被上诉人孙纪燕房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第34389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人武淑娟之委托代理人王宏涛、于振江，被上诉人孙纪燕及其委托代理人怀向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年8月，武淑娟诉至原审法院称：2007年4月20日，我与孙纪燕签订《房屋买卖合同》一份，孙纪燕将位于北京市朝阳区垡头翠城××号房屋（以下简称诉争房屋）出售给我，后因该合同履行过程中产生争议，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）作出的（2012）朝民初字第26474号和北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出的（2013）二中民终字第09121号民事判决书认定如下事实：前述《房屋买卖合同》无效，双方因该合同取得的财产各自返还；孙纪燕对合同无效负主要责任，我的过错较轻；因我在（2012）朝民初字第26474号民事诉讼庭审答辩期和证据交换期届满后无法再变更诉讼请求，相关差额我可以另行主张。我认为因孙纪燕主观上存在较大过错致使合同不能履行、合同目的不能实现，给我和家人的生活造成了不便及巨大的经济损失。鉴于诉争房屋在一审、二审诉讼期间已经发生显著增值并属于情势变更的情形，且我有权就相关损失继续要求孙纪燕承担相关赔偿责任，因协调未果，故我诉至法院要求孙纪燕赔偿我损失161070元及诉争房屋在评估基准日之后至本案起诉时的溢价损失790712元。
孙纪燕在原审法院辩称：同意武淑娟第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，请求法院依法驳回。房屋买卖合同早在2010年被确认无效，我只认可经生效判决确认的评估价格，属于合理损失的部分我同意赔偿。诉争房屋所有权属于我，相应孳息也应归属于我。
孙纪燕在原审法院反诉称：双方就诉争房屋所签订的买卖合同已经被确认无效，武淑娟理应按照生效判决将诉争房屋腾空并交还给我，但是武淑娟至今都在使用房屋，拒绝腾退。（2012）朝民初字第26474号民事判决判令武淑娟支付我截至2012年8月10日的房屋使用费，按照每月3000元的标准，之后至反诉之日又产生了13.5个月的房屋使用费共计40500元。请求法院判令武淑娟向我支付上述费用。
武淑娟针对孙纪燕的反诉在原审法院辩称：不同意孙纪燕的反诉请求。根据相关法律规定，经济适用房不能出租，孙纪燕不能就此获益；我们并非拒绝搬出房屋，当时案件还没有终审，孙纪燕没有证据证明其自身已经履行了生效判决确定的义务；即使应支付使用费，孙纪燕起算日期也有错误，应从2012年9月计算，2012年8月的部分属于重复计算。
原审法院经审理查明：诉争房屋所有权原登记在孙纪燕名下，性质系经济适用住房。2007年4月20日，武淑娟与孙纪燕签订《房屋买卖合同》一份，约定孙纪燕将诉争房屋以600000元的价格卖给武淑娟，后武淑娟接收了房屋、向孙纪燕支付了购房款并于2008年11月11日取得房屋所有权证。
因该合同履行中产生争议，孙纪燕将武淑娟诉至朝阳法院要求确认双方之间的《房屋买卖合同》无效、武淑娟返还房屋及产权证书、孙纪燕返还购房款。朝阳法院于2010年3月出具（2010）朝民初字第07824号民事判决书，确认上述《房屋买卖合同》无效，并判令武淑娟于判决生效后六十日内向孙纪燕腾空并交还诉争房屋、孙纪燕向武淑娟返还购房款及契税等共计600000元。判决后，武淑娟不服并上诉至二中院，该院于2010年7月20日以（2010）二中民终字第11652号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。
2012年7月，武淑娟以房屋买卖合同纠纷为由将孙纪燕诉至朝阳法院，请求判令孙纪燕赔偿诉争房屋的市场价值损失977090元及装修费用损失19610元。孙纪燕反诉请求武淑娟支付2007年4月至2012年8月在诉争房屋居住期间的房屋使用费224000元（每月按3500元计算）及拖欠的物业费、生活垃圾清运费、电费。该案审理过程中，朝阳法院依法委托北京京评价格评估有限公司对诉争房屋满足上市交易条件下的价格及装修物价值进行评估，结论为：评估对象满足交易条件下的市场价格为2028000元、装修价值为19610元。因举证期限届满无法再增加诉讼请求，武淑娟称对于其他溢价损失（161070元）其另行主张。朝阳法院以（2012）朝民初字第26474号民事判决书判令孙纪燕向武淑娟赔偿相关损失800000元、武淑娟向孙纪燕支付被判令腾退诉争房屋之日至该案反诉之日（2012年8月20日）的房屋使用费22000元。后双方均提起上诉，二中院以（2013）二中民终字第09121号民事判决书维持了一审判决的效力。
孙纪燕已将相关案款汇至朝阳法院账户，武淑娟已向孙纪燕支付上述生效判决所确认的房屋使用费，但至今未向孙纪燕交付诉争房屋。
原审中，武淑娟提交北京住总新远房地产经纪有限责任公司出具的《证明》及房屋价格市场参考售价，欲证明诉争房屋的当前市场价格。孙纪燕对该份证据的真实性及关联性均不认可。孙纪燕提交周边房屋租金网上查询单，欲证明诉争房屋的使用费应参照市场租金每月3500元的标准计算。武淑娟对该份证据的关联性及证明目的均不认可。
原审法院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，另案生效判决已经确认武淑娟与孙纪燕之间的《房屋买卖合同》无效，并判令武淑娟返还诉争房屋、孙纪燕按照过错比例向武淑娟赔偿相关损失、武淑娟向孙纪燕支付相关房屋使用费等。考虑到另案已生效判决处理的仅是武淑娟的部分损失，参照关于诉争房屋满足市场交易条件下价格及的司法评估结论，对于因举证期限届满无法变更诉讼请求而没有主张的其他合理损失，武淑娟仍可主张，且孙纪燕对此部分予以认可，故法院不持异议。关于武淑娟要求孙纪燕支付诉争房屋在另案评估基准日之后至本案起诉时的溢价损失一节，2010年7月，双方之间的《房屋买卖合同》已被生效判决确认无效，并判令由武淑娟向孙纪燕返还诉争房屋，故武淑娟该项诉讼请求于法无据，法院不予支持。关于房屋使用费，另案已生效判决已判令武淑娟腾空并交还房屋，武淑娟却至今未予腾退，另案生效判决亦已判令武淑娟给付被判决腾退房屋之日至2012年8月20日的房屋使用费，对于其后的房屋使用费，孙纪燕仍可主张。武淑娟对此虽持异议，但未提供有效证据予以佐证，法院不予采信。但鉴于诉争房屋系经济适用住房，不得出租、出借以及从事居住以外的任何活动，故孙纪燕要求参照周边房屋的出租价格支付使用费无依据，法院不予支持，法院将酌情予以调整。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条之规定，原审法院于2013年11月28日判决：一、孙纪燕于本判决生效后七日内向武淑娟支付人民币十六万一千零七十元；二、武淑娟于本判决生效后七日内向孙纪燕支付房屋使用费一万元；三、驳回武淑娟的其他诉讼请求；四、驳回孙纪燕的其他反诉请求。
判决后，武淑娟不服原审法院判决，向本院提起上诉。武淑娟认为其所主张诉争房屋在评估基准日之后至本案一审起诉时的溢价损失，具有事实及法律依据，应被支持；因诉争房屋系经济适用房，不得出租，故原审法院判决其向孙纪燕支付房屋使用费缺乏法律依据，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法改判在原审判决第一项的基础上另行判令孙纪燕赔偿武淑娟15000元。孙纪燕不同意原判，但未上诉。
本院审理中，武淑娟提交其与孙纪燕于2009年2月10日签订的《告知书》一份，用以证明孙纪燕同意武淑娟无偿使用诉争房屋，故武淑娟无需支付房屋使用费。孙纪燕认为该《告知书》不属于二审中新的证据，不予质证。
本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有（2010）朝民初字第07824号判决书、（2010）二中民终字第11652号判决书、（2012）朝民初字第26474号判决书、（2013）二中民终字第09121号判决书、银行汇款凭证、案款收据、双方提交的上述证据、当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据已生效的二中院（2010）二中民终字第11652号民事判决书，武淑娟与孙纪燕所签订的《房屋买卖合同》无效，武淑娟应向孙纪燕返还诉争房屋，孙纪燕向武淑娟返还购房款及契税等。后，在武淑娟于2012年7月向朝阳法院起诉的（2012）朝民初字第26474号案件中，朝阳法院依法委托北京京评价格评估有限公司对诉争房屋进行评估，经评估确定了诉争房屋在满足交易条件下的市场价格及装修价值，评估基准日为2012年11月28日。现武淑娟主张诉争房屋在评估基准日之后至本案起诉时的溢价损失，因其已被生效判决于2010年7月判令向孙纪燕返还诉争房屋，故其基于诉争房屋继续主张评估基准日之后的溢价损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于诉争房屋使用费的问题。根据已查明的事实，在生效判决判令武淑娟返还孙纪燕诉争房屋后，武淑娟一直占用诉争房屋未予返还，故孙纪燕要求武淑娟支付2012年8月20日之后的房屋使用费，合理合法，应予支持。因诉争房屋系经济适用房，房屋使用费的数额不宜参照周边房屋出租价格，故原审法院将房屋使用费酌定为10000元，并无不当。
综上，武淑娟的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费6659元，由上诉人武淑娟负担5532元（已交纳），由被上诉人孙纪燕负担1127元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费406元，由上诉人武淑娟负担100元（于本判决生效之日起7日内交纳），由被上诉人孙纪燕负担306元（已交纳）；二审案件受理费3058元，由上诉人武淑娟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
代理审判员 胡新华
代理审判员 陈 静
二〇一四年三月二十日
书 记 员 李 越