吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初7919号原告：韩萍，女，1980年6月3日生，现住长春市。被告：王译萱，女，1988年6月21日生，现住汪清县。委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边罗京实业集团有限公司，地址延吉市。法定代表人：罗今子，董事长。委托代理人：冯海蛟，吉林鑫州律师事务所律师。委托代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。原告韩萍诉被告王译萱、延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）占有物返还纠纷一案，本院受理后，于2016年5月13日作出（2015）延民初字第6870号民事判决。王译萱对判决不服，提起上诉。同年10月28日，延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称“州中院”）作出（2016）吉24民终1114号民事裁定，撤销本院民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2017年3月10日、5月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审，韩萍，王译萱委托代理人马春雷，罗京公司委托代理人冯海蛟到庭参加诉讼；第二次庭审，韩萍，王译萱委托代理人马春雷，罗京公司委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩萍向本院提出诉讼请求：判令王译萱立即停止侵权，从其所有的四季阳光小区第xx幢xx单元xxx号房屋内搬出，赔偿损失3万元（从2015年1月5日至2016年4月6日止按每月1500元计算租金共计21000元、更换出入门需花费1500元、电费200元、水费300元、2014至2015年期间暖气费360.8元、复印费48元、交通费1155元、房屋折旧费用5436.2元）。事实和理由：其于2009年5月1日购买罗京公司四季阳光小区89幢楼3单元508号房屋，于2011年12月28日支付全部房款后领取钥匙，并支付物业维修基金、电费、水费、契税等费用。2015年8月24日，发现房屋被王译萱非法占用，要求腾出房屋，被拒绝。王译萱辩称：1.其是诉争房屋的合法买受人和占有使用人，诉争房屋于2014年7月份交付使用后，其对该房屋进行装修，并出租到2016年。该房屋现在已经转让给第三人，其充分行使所有权权能，实际上取得诉争房屋的所有权，因为韩萍提起诉讼，导致无法办理产权证；2.韩萍与罗京公司签订商品房买卖协议及收取各项费用的情况来看，二者存在恶意串通，阻却其对诉争房屋的合法权利，商品房买卖合同上的公章就是补盖上去的。其在从罗京公司受领房屋后，韩萍曾与2014年与州中院执行法官一起到过诉争房屋，那时房屋已经开始装修，但韩萍称在2015年8月24日才发现，其陈述是不属实的。3.对韩萍要求占有物返还，首先，2014年7月份开始其合法占有诉争房屋，交纳相关费用；第二，占有物返还的请求权也超过了一年，应予驳回。罗京公司辩称:1.韩萍陈述事实准确，双方签订的买卖合同合法有效，并已交付房屋；2.其公司与案外人郑某有借贷关系，将24套房屋抵押给郑某，并按照郑某的指示分别与不同的人签订商品房买卖合同，本案诉争房屋是其中一套。双方并不存在买卖合同，王译萱也未支付任何房款，其公司未交付房屋，是王译萱强行撬锁入住,其公司多次要求腾房，均被拒绝。王译萱非法占有该房屋，与其公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年5月1日，韩萍与延边恒基房地产开发有限公司（以下简称“恒基公司”）签订商品房买卖合同，双方约定：恒基公司将四季阳光3幢5层8号52.42平方米房屋出售给韩萍，每平方米价格为2048元，交付时间为2011年12月30日。当日，韩萍向恒基公司交纳房款32356元；2010年7月29日，韩萍向恒基公司交纳房款4万元；2011年12月28日，韩萍向罗京公司交清剩余房款35020元，并交纳取暖费、物业费、电费（200元）等十三项费用，罗京公司交付房屋。2010年3月21日，王译萱与恒基公司签订商品房预售合同，双方约定：恒基公司将四季阳光xx幢xx单元xxx号52.43平方米房屋出售给王译萱，每平方米价格为2900元，交付时间为2009年11月30日。合同签订当日，恒基公司出具152047元房款收据。签订合同后，双方到延吉市房地产管理局进行合同备案登记。2012年6月26日，延边仲裁委员会对王译萱与罗京公司之间商品房买卖合同纠纷一案作出（2012）延仲字第103号裁决，认定商品房预售合同有效，罗京公司于裁决生效后30日内交付房屋。2014年11月5日，州中院对王译萱申请执行（2012）延仲字第103号裁决一案，作出（2014）延中执字第60号执行裁定，以裁决违反法定程序为由不予执行。受领房屋后，韩萍陆续交纳2012-2013年供热费用，报停2013-2014年、2014-2015年度的供热，并交纳基础热费每年360.8元；交纳2012年电梯费、物业费971元，办理2013年、2014年小区物业的报停手续，并交纳基础费用，2015年8月24日，韩萍交纳电梯费、物业费共1000元，发现案涉房屋被他人占有的事实。经协调，无果。王译萱于2015年1月5日，申请热力公司将登记业主信息由韩萍更改为自己名下，并补交供热费用842元；同年10月16日，王译萱交纳2015-2016年供热费。2016年10月12日，韩萍到热力公司将业主信息改回自己名下；6天后，王译萱再次将业主信息改到自己名下。2015年5月13日开始，王译萱以自己名义向延吉市水务集团有限公司交纳水费。另查明：2010年1月6日，恒基公司开发的四季阳光89楼盘取得商品房预售许可证。同年8月16日，恒基公司变更为罗京公司。韩萍和王译萱提交的取暖费收据上，对案涉房屋均登记为四季阳光3号楼1单元508号。庭审中，对罗京公司公章出现在2009年5月1日合同上的原因，韩萍作如下陈述：恒基公司签订合同时承诺可以办理按揭手续，后又称不能办理为由要求交全款，修改合同条款后收回原合同，罗京公司的名可能是那时改的。对于罗京公司交付房屋的过程，王译萱作如下陈述：延边仲裁委员会作出裁决后，向州中院申请执行，执行期间王译萱要求到公安部门立案，罗京公司没过几日给了房屋钥匙。在第一次庭审过程中，本院考虑到王译萱从原审开始未出庭的情况，为审查本案中出现的两份商品房买卖合同效力等情况，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十条规定，向王译萱代理人要求王译萱本人出庭接受询问，并交待不出庭的法律后果。在第二次庭审，经本院传票传唤王译萱仍拒不出庭参加诉讼。本案争议焦点归纳为：一、韩萍与罗京公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系，其效力如何；二、罗京公司是否向韩萍交付房屋归其占有；三、王译萱与罗京公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；四、韩萍是什么时间知道的王译萱占有该房屋的事实；五、王译萱是什么时间占有的该房屋；六、王译萱占有该房屋是基于罗京公司的交付行为还是非法占有？对焦点一：本院认为，韩萍与罗京公司签订房屋买卖合同后，韩萍分三次交清房款，受领房屋时交纳物业费、契税等各项费用，并交纳后续取暖费、物业费等费用至发生纠纷时止等这些事实，符合日常购买期房时的付款方式、开发公司和业主办理房屋交接手续时的费用清算习惯，以及业主占有房屋后需支付的管理费用，足以证明双方之间存在真实的房屋买卖关系；虽然签订合同当时，该楼盘未取得商品房预售许可证，但恒基公司于2010年取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。对于王译萱提出的罗京公司的公章出现在其成立以前的合同上的问题，韩萍解释称“将原来的贷款购房改成全款购房后更换合同才导致该问题”，综合分析韩萍提供的2009年5月1日交纳房款收据、后续发生的房款收据、交接房屋手续时交纳的费用以及管理房屋支付的日常费用等收据，本院认为韩萍作出的解释合理，予以支持。王译萱主张韩萍和罗京公司恶意串通，没有事实依据，不予支持。对焦点二：韩萍和罗京公司均主张向韩萍交付房屋，结合韩萍付清房屋交接时相关费用，以及交纳后续取暖费、物业费等事实，本院认定罗京公司向韩萍交付房屋的事实存在。对焦点三：王译萱主张其与罗京公司存在真实的商品房买卖关系，罗京公司对此予以否认，而其只能提供房款收据及备案登记证明；另外，考虑王译萱购买期房一次性支付房款的方式、未交纳与开发公司交接房屋通常所需交纳的费用、办理取暖费手续在韩萍之后、不能提供居住物业管理小区必需的日常生活费用—物业费收据等一系列事实，令本院对其主张的商品房买卖关系难以形成内心确信。加之，经本院要求王译萱本人出庭接受询问，仍拒不出庭，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十条之规定，对王译萱主张不予认定。对焦点四：在没有相关证据证明的情况下，对于韩萍知道王译萱占有房屋的时间，以韩萍自认的时间予以认定，即交纳物业费、电梯费的2015年8月24日。对焦点五：王译萱主张其于2014年7月受领案涉房屋，但其提供的装修费收据、房屋租赁合同等证据缺乏客观性，且根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十条之规定，对王译萱主张不予认定。本院以具有客观性的证据中显示的最早时间2015年1月5日，即王译萱更改取暖费登记业主信息的日期认定其占有房屋时间。对焦点六：王译萱主张罗京公司向其交付房屋，罗京公司对此予以否认，王译萱也无法提供其他证据予以证明，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十条之规定，且考虑到罗京公司已于2011年12月28日向韩萍交付房屋的事实，本院认定王译萱构成非法占有。综上所述，本院认为韩萍基于合同关系合法占有案涉房屋，被王译萱侵占，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，王译萱应当返还韩萍所占有的案涉房屋，并赔偿给韩萍造成的损害。本院对于韩萍提出的房屋租金、取暖费、电费等损失有事实依据，予以支持。房屋租金根据所处的地段、市场行情等因素，并参考王译萱提供的租赁合同内容，酌情支持为每月1000元。韩萍主张的其余损失没有事实和法律依据，不予支持。本院认定王译萱侵占该房屋的时间为2015年1月5日，而韩萍向本院提起诉讼的时间为同年12月7日。因此，起诉未超过一年除斥期间，对于王译萱提出的超出除斥期间的主张不予支持。罗京公司向韩萍履行交付房屋的义务，并没有实施侵权行为，不应承担民事责任。本院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王译萱于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告韩萍返还四季阳光3号楼1单元508号房屋；二、被告王译萱于本判决发生法律效力之日起赔偿原告韩萍取暖费360.8元、电费200元及房屋租金损失28000元（从2015年1月5日起计算，以月租金1000元标准，暂计至2017年5月4日，后续的租金计算至实际返还房屋为止）；三、驳回原告韩萍的其他诉讼请求。如果被告王译萱未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3047元（原告预交），由被告王译萱负担3018元，由原告韩萍负担29元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  金光锡审 判 员  金 贤人民陪审员  霍忠瑞二〇一七年五月十三日书 记 员  金梅花