辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4447号
上诉人(原审被告、反诉原告)：大连书香园婴幼园，住所地大连市沙河口区杨树南街**号。
法定代表人：王轲，大连书香园婴幼园代理园长。
委托诉讼代理人：李青，辽宁崇光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李秀琴，女，该园副园长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市沙河口区教育产业管理办公室，住所地大连市沙河口区连胜街***号。
法定代表人：张学义，大连市沙河口区教育产业管理办公室主任。
委托诉讼代理人：路灿新，男，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律服务工作者。
上诉人大连书香园婴幼园因与被上诉人大连市沙河口区教育产业管理办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初6089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年05月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大连书香园婴幼园的委托诉讼代理人李青、李秀琴，被上诉人大连市沙河口区教育产业管理办公室的委托诉讼代理人路灿新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大连书香园婴幼园上诉请求：一、撤销大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初6089号民事判决,依法将案件发回重审。二、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人自2002年起就存在租赁关系，被上诉人一直口头承诺”只要房屋不出现重建问题，就会一直租给上诉人”，”重建方案”是是否终止合同的唯一条件。现没有”重建方案”的出现，被上诉人不续签，违反了双方的约定，是典型的违约行为。2、一审判决认定被上诉人期满收回为办公立幼儿园的说法是错误。虽然被上诉人诉称要办公立幼儿园但在庭审过程中并未提供相应的证据予以佐证。因此被上诉人办公立幼儿园是借口，另租他人才是事实的真相。3、一审判决未对上诉人反诉部分的事实进行审理，遗漏重要事实。4、”合同期满，视重建方案进展情况待定”及”租赁合同采取半年周期顺延至该校舍重建方案出台时终止”不仅是双方对合同期满后是否续约以及如何续约的约定，同时也是对上诉人优先承租权的保护。被上诉人可以不与上诉人继续签订租房合同，但其应承担相应的违约责任，并赔偿给上诉人造成的损失。5、上诉人去年（2015年）对幼儿园进行大量翻修，花费高达200万元，被上诉人看好了幼儿园的装修和创造出的品牌效应，不再续签合同，应当赔偿上诉人装修损失200万元。
大连市沙河口区教育产业管理办公室辩称，上诉请求及事实与理由不成立，应该驳回上诉。上诉人在上诉状中所称原审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人应与上诉人继续履行房屋租赁合同不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效。双方均没有主张无效、变更或撤销。签订房屋租赁合同的双方当事人具有合同上的相对性，双方签订的房屋租赁合同第二条明确约定租赁期限从2015年12月1日至2016年11月30日。合同第八条明确约定，租赁合同期满，租赁房屋的装修改善增加的装饰、固定物无偿为甲方所有。第十二条明确约定，合同期满乙方返还房屋，乙方逾期拒不归还该房屋，需补齐相应的房租，并交纳违约金每日100元。同时根据合同法第235条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应该符合约定。因此上诉人的上诉请求不能成立。上诉人所称被上诉人一直口头向其承诺只要房屋不出现重建问题，便会一直租给上诉人不是事实。房屋租赁合同期限为一年是明确的。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，取得房屋租赁期限内的使用权，租赁期限届满却以被上诉人不是房屋所有权人而拒绝返还这显然不能成立。被上诉人向法庭提供了工商登记营业执照，予以证明我方有权出租和收回。上诉人上诉状第二点要求被上诉人赔偿上诉人投资装修费用200万元不能成立，此内容是上诉人的原审反诉请求内容，在一审过程中赋有举证责任和义务。然而上诉人在一审中没有提供有效的证据支持其反诉请求，自然应该承担不利的法律后果。双方签订的房屋租赁合同第八条已经明确规定租赁合同期满所有添物归甲方所有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
大连市沙河口区教育产业管理办公室向一审法院起诉请求：判令被告将位于大连市沙河口区杨树沟南街62号房屋（建筑面积960平方米）返还给原告；被告给付自2016年12月1日至2016年12月15日房屋租金7395元，并且自2016年12月16日至返还之日按每日493元给付租金；被告给付自2016年12月1日至2016年12月15日违约金1500元，并自2016年12月16日至返还之日按每日100元支付违约金。
大连书香园婴幼园向一审法院反诉请求：判令原告支付装修、大型娱乐设备等赔偿款共计200万元。
一审法院认定事实：
2015年11月23日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，租赁房屋坐落在杨树沟南街62号、建筑面积960平方米。租赁期限从2015年12月1日至2016年11月30日。年租金18万元。甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或改善增设可移动设施，费用自理。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增加的装饰固定物无偿归甲方所有。房屋主体、结构未经甲方同意，不得进行维修和改造。合同期满约定：合同期满乙方返还房屋；乙方逾期拒不归还该房屋，须补齐相应的房租，并交违约金100元/日；十日后，甲方可以使用任何方式进入该房屋，清除屋内物品，收回房屋；乙方自负后果。合同期满，视重建方案进展情况待定。合同还约定了双方的其他权利义务。
2016年10月11日，原告向被告发出《不再续签合同的通知》，内容为：根据大连市人民政府办公厅《大连市人民政府办公厅转发市教育局等部门关于进一步规范城区住宅小区配套幼儿园建设管理和使用意见的通知》（大政办发【144】号文件）精神要求，沙河口区教育局已决定在本小区的书香园婴幼园举办公办幼儿园。沙河口区教育产业管理办公室与大连书香园婴幼园所签的租赁合同截止2016年11月30日期满，不再续签。请贵园在接到此通知后，及时联系沙河口区书香园小学，并做好腾退房屋工作。书香园小学将配合你们腾退房屋工作和接收该房屋。
2016年11月10日，被告向原告发出《关于不再续签合同的通知的回复函》，内容为：已收到贵办2016年10月11日出具《关于不再续签合同的通知》，主要内容为”沙河口区教育局已决定在本小区的书香园婴幼园举办公办幼儿园。大连市沙河口区教育产业管理办公室与大连市书香园婴幼园所签的租赁合同截止2016年11月30日期满，不再续签。”终止合同，会对我园及我园内现有幼儿造成重大损失，进而造成极坏的社会不良影响。现贵办单方面宣布贵办与大连书香园婴幼园签署的房屋租赁合同11月30日到期为违约行为，我方不能接受。
2016年12月2日，被告向原告账户汇款9万元房屋租金，后原告于2016年12月6日将该款项退回被告。
一审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。按照合同约定，租赁期限自2015年12月1日至2016年11月30日，租赁期限届满前，原告已书面通知被告不再续约，故被告应当在租赁期限届满后将案涉房屋返还给原告。原告请求法院判令被告将位于大连市沙河口区杨树沟南街62号房屋（建筑面积960平方米）返还给原告的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告请求法院判令被告支付自2016年12月1日至2016年12月15日房屋租金7395元并自2016年12月16日至返还之日按每日493元给付租金的诉讼请求，一审法院认为，租赁期限届满后，被告仍占用案涉房屋，应当按照合同约定的租金标准自2016年12月1日起至房屋实际返还之日止向原告支付租金。合同约定的租金标准为年租金18万元，按照此标准计算，日租金为493．15元，原告现主张按照日租金493元标准计算，一审法院予以支持。关于原告要求被告给付自2016年12月1日至2016年12月15日违约金1500元并自2016年12月16日至返还之日按每日100元支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，按照合同约定，合同期满被告应当返还房屋，被告逾期拒不归还房屋，须补齐相应的房租，并交违约金100元／日，合同期限届满后，被告逾期返还房屋，存在违约行为，应当按照合同约定的标准向原告支付违约金，现被告对违约金标准未提出异议，故应当自2016年12月1日至房屋实际返还之日按每日100元标准向原告支付违约金。
关于被告主张原告并不是房屋的实际所有权人，无权要求被告返还房屋的意见，一审法院认为，依据合同相对性原理，原告与被告签订了租赁合同，双方存在租赁关系，原告将案涉房屋交付给被告，被告也向原告交纳了相应租金，故租赁期限届满后，被告应当将案涉房屋返还原告。被告的此节抗辩意见，一审法院不予采纳。关于被告主张双方应当继续签订租赁合同，不应无故解除，被告不存在违约行为不应当支付违约金的意见，一审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限，虽然双方也约定了”合同期满，视重建方案进展情况待定”，但双方就合同期满后是否续签合同并未明确约定，且在租赁期限届满前，原告已书面通知被告不再续签租赁合同，故被告对于合同不再续签的情况是知晓的，在明知合同不再续签的情况下，被告应当在租赁期限届满后及时将案涉房屋返还给原告，被告未及时返还，构成违约，应当承担违约责任。被告的此节抗辩意见，一审法院不予采纳。
关于被告要求原告支付装修、大型娱乐设备等赔偿款共计200万元的反诉请求，一审法院认为，双方在租赁合同中已明确约定”租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增加的装饰固定物无偿归甲方所有”，故租赁期限届满后，原告不应承担相应赔偿责任，被告的反诉请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、大连书香园婴幼园将位于大连市沙河口区杨树沟南街62号房屋返还给大连市沙河口区教育产业管理办公室；二、大连书香园婴幼园向大连市沙河口区教育产业管理办公室支付自2016年12月1日起至房屋实际返还之日止按每日493元标准计算的租金；三、大连书香园婴幼园向大连市沙河口区教育产业管理办公室支付自2016年12月1日起至房屋实际返还之日止按每日100元标准计算的违约金；四、驳回大连书香园婴幼园的反诉请求。上述具有履行内容的条款，均于判决生效之日起三十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元、由被告负担，于判决生效之日起三十日内给付原告；反诉费11400元由被告负担
二审中，当事人没有提交新证据，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、双方当事人是否应当续签租赁合同；二、大连市沙河口区教育产业管理办公室是否应当赔偿大连书香园婴幼园装修等损失。对上述焦点本院分别予以认定：
关于焦点一、根据双方签订的书面合同，租赁合同已经届满，大连市沙河口区教育产业管理办公室已经明确表示不同意向大连书香园婴幼园继续出租案涉房屋，大连书香园婴幼园主张被上诉人一方负责人口头承诺只要房屋不出现重建问题就会一直租给上诉人，缺乏证据证明，本院不予采信。大连书香园婴幼园要求继续形成租赁关系，属于强制缔约，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于焦点二、大连书香园婴幼园反诉请求赔偿装修损失200万元，关于装修花费情况，上诉人无法提供装修付款路径和发票，所提供的花费明细，均系其单方与案外人后期形成，真实性无法认定，且根据双方租赁合同第八条约定：甲方允许乙方对租赁房屋进行装修或者改善增设移动设施，费用自理，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增加的装饰固定物无偿归甲方所有，故上诉人请求出租方承担其装修费用缺乏法律依据，一审法院驳回其反诉请求，并无不当，本院予以确认。
综上，一审法院认定大连书香园婴幼园应返还房屋，并支付自2016年12月1日起至房屋实际返还之日止按每日493元标准计算租金和每日100元标准计算的违约金并无不当，本院予以确认。大连书香园婴幼园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11450元（大连书香园婴幼园预交），由大连书香园婴幼园负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯学枝
审 判 员 刘冬艳
代理审判员 王鹏程
二〇一七年八月三日
书 记 员 董 芳