广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2218号
上诉人（原审被告、反诉原告）：清远市和馨物业服务有限公司。
法定代表人:何玉彦。
委托代理人：赵灿坡，广东定海针（清远）律师事务所律师。
委托代理人：何界东，广东定海针（清远）律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：林小玲，女，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：江鑑源，广东平信律师事务所律师。
委托代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。
上诉人清远市和馨物业服务有限公司（以下简称和馨物业公司）因与被上诉人林小玲物业服务合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人和馨物业公司的委托代理人赵灿坡到庭参加诉讼，被上诉人林小玲的委托代理人郑志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人和馨物业公司上诉请求:一、撤销原审判决第三项，改判被上诉人应支付物业服务费1395元给上诉人。二、本案反诉费和二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：根据被上诉人原审提供的粤房地权证清新字第××号显示，房地产权属人林小玲原证登记日期为2013年12月13日，由此可以证明，被上诉人林小玲的收楼时间必然在2013年12月13日之前，而不是原审判决认定的被上诉人收楼时间为2015年4月29日。因此，原审认定明显有误，被上诉人的物业费最少应从2013年12月13日开始计算。根据被上诉人的房屋面积为139.5㎡，每平方米物业服务费为1元，被上诉人应交的物业服务费为139.5×1元×18个月-1116元(后来已交款数额)=1395元，与被上诉人可退回的2000元装修保证金相抵后上诉人应付被上诉人的款项为605元。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人林小玲答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。
被上诉人林小玲向一审法院起诉请求:一、和馨物业公司返还装修保证金2000元和利息(从收取装修保证金之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止);二、本案诉讼费用由和馨物业公司负担。
上诉人和馨物业公司向一审法院反诉请求：一、林小玲支付物业管理费4603.5元；二、反诉费由林小玲负担。
一审法院认�事实:清远××××区领秀瑞城小区分A、B栋（幢）两大区域。2011年3月4日，和馨物业公司与开发商领秀公司签订《领秀瑞城前期物业服务协议》约定，和馨物业公司为清远××××区领秀瑞城提供物业管理服务，物业服务费的标准：按建筑面积高层住宅1元/月/㎡，按季收取，业主或物业使用人应于首月10日前交纳，业主自收楼之日起交付。物业服务费归领秀公司所有，由和馨物业公司代管，用于物业服务支出、和馨物业公司的酬金，结余转入下一年度，不足由领秀公司承担等。2013年10月10日，和馨物业公司与开发商领秀公司签订《领秀瑞城物业服务补充协议》约定，从2013年1月起和馨物业公司不再收取领秀公司的物业服务补贴费用。2015年4月29日，林小玲收取购买位于清远××××区领秀瑞城××栋（幢）××单元的房屋，建筑面积139.50㎡。同日，林小玲支付和馨物业公司2015年5�至12月的物业管理费1116元。2015年4月30日，和馨物业公司与林小玲签订《领秀瑞城装修协议书》约定，林小玲装修时需要按规定缴纳装修保证金2000元，将装修图纸等资料交和馨物业公司办理《装修许可证》方可装修，装修时间为3个月，自装修申请之日起至装修竣工验收之日计算，如因特殊原因延长装修时间，需要重新办理装修申请。装修完毕，应在三天内到和馨物业公司办理装修竣工验收手续，逾期不办理装修竣工验收手续，和馨物业公司有权延期返还或不退装修保证金。装修竣工自表面验收检查合格之日起至投入使用后60日后，无异常现象和违反《装修协议书》的规定，方可退领装修保证金（不计利息）。2015年6月6日，林小玲支付装修保证金2000元，并开始装修。2015年6月12日，和馨物业公司停止领秀瑞城小区提供物业服务。
一审法院认为，本案为物业�务合同纠纷。一、合同的效力。1、和馨物业公司与领秀公司签订《领秀瑞城前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同对林小玲具有法律约束力。2、和馨物业公司与林小玲签订《领秀瑞城装修协议书》是当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，是物业服务合同的组成部分。二、装修保证金及利息。双方没有约定保证金返还的期限及支付利息，林小玲请求返还保证金，应给予和馨物业公司合理的履行期限。和馨物业公司同意返还保证金是对自己权利的处分，林小玲的请求和馨物业公司同意返还保证金，应予支持；林小玲请求和馨物业公司支付利息，应不予支持。三、物业服务费。2015年4月29日，林小玲收取购买位于清远××××区领秀瑞城××栋（幢）××单元的房屋，并支付和馨物业公司2015年5月至12月的物业管理费1116元。和馨物业公司请求林小玲支付2012年8月至2015年4月的物业管理费，应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，于2017年5月9日作出民事判决：一、清远�和馨物业服务有限公司应返还装修保证金2000元给林小玲，于本判决生效之日起10日内付清。二、驳回林小玲的其他诉讼请求。三、驳回清远市和馨物业服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由清远市和馨物业服务有限公司负担。此款林小玲已预交，不作退回，由清远市和馨物业服务有限公司在给付上述款项时径行给付林小玲。反诉费50元（清远市和馨物业服务有限公司预交），由清远市和馨物业服务有限公司负担。
本院二审期间,当事人均没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，领秀公司于2015年4月29日向和馨物业公司出具关于林小玲的《收楼证明》上列有“2012�8月至2015年4月由开发商支付”，并盖有领秀公司公章。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：林小玲应否支付2013年12月至2015年4月的物业管理费。
根据原审查明，林小玲已经支付和馨物业公司2015年5月至12月的物业管理费1116元。和馨物业公司上诉认为林小玲粤房地权证登记时间为2013年12月13日，由此推定林小玲的收楼时间在此之前，请求林小玲补充�付2013年12月至2015年4月的物业管理费。本院经审查发现，林小玲于2015年4月29日收取涉案房屋，由领秀公司于2015年4月29日向和馨物业公司出具的《收楼证明》可以证实。鉴于和馨物业公司是领秀公司聘请的前期物业服务公司，领秀公司在《收楼证明》上明确由其支付林小玲2012年8月至2015年4月的物业管理费，如和馨物业公司对领秀公司减免林小玲物业管理费的行为有异议，可另行向领秀公司主张。
综上，上诉人和馨物业公司的上诉主张理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由清远市和馨物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年十一月二十三日
书记员 黄 沁
附相关法律及司法解释条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。