上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初61834号原告：上海帝泰发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李绍祝，董事长。委托诉讼代理人：雷飞龙，男。被告：骑达(上海)贸易有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周建农，总经理。委托诉讼代理人：夏芸，女。原告上海帝泰发展有限公司诉被告骑达(上海)贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告上海帝泰发展有限公司的委托诉讼代理人雷飞龙、被告骑达(上海)贸易有限公司的委托诉讼代理人夏芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海帝泰发展有限公司诉称，原、被告于2015年就上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号4楼4F-M32铺(以下简称系争租赁店铺)签订了《上海市房屋租赁合同》，后又签订了《补充协议(续租)》。该合同约定租赁期限为2015年3月1日至2016年2月29日止，续租至2017年2月28日止。双方约定2016年5月15日起被告应在每月1日支付租金人民币(以下币种相同)9,450元/月或按营业额18%缴纳，并约定如被告延期交纳各项费用超过三次的，原告可以解除合同，被告无权要求返还保证金和公用事业费押金及其当月付租金、管理费和其他费用，并且被告还应承担三个月租金的预期经济利息损失。但被告自2016年5月起即拖欠原告租金、电费等各项费用。原告发函要求被告在2016年8月26日前支付各项费用，否则原告将依约于2016年8月26日终止双方合同，被告签收该函后仍不予理会。原告于2016年9月1日再次发函，告知被告合同于2016年8月26日终止并要求被告立即撤场并付清欠费，因被告仍置之不理，原告无奈只能进行了公证并做了处理。现原告为保障自身权益，诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2015年签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月26日解除；2、被告支付拖欠的2016年5月至2016年8月26日期间的租金18,427.81元、物业管理费39,741.13元、电费4,394.62元、水费57.96元、推广费11元，及上述费用的滞纳金；3、被告支付房屋占用费38,173.02元；4、原告无需退还被告支付的保证金119,658元；5、被告支付房屋恢复原状费34,801.36元；6、被告支付违约金28,350元；7、被告支付公证费3,500元；8、被告承担诉讼费。被告骑达(上海)贸易有限公司辩称，因被告欠付2016年5月至8月期间的租金，故2016年8月26日原告对系争租赁店铺上锁，被告不同意支付房屋占用费、违约金、恢复原状费及公证费。被告愿意支付2016年5月至8月期间的租金、物业管理费、电费、水费、推广费，但不同意支付上述费用的滞纳金。被告已经支付的租赁押金119,658元应当返还给被告。经审理查明，2015年2月27日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》附《特约商户受理vip贵宾卡业务协议书》，合同补充条款第一条“商务条款”1.1条“出租房屋基本情况”约定：甲方出租给乙方的房屋位于正大广场(以下简称甲方购物中心)四楼4F-M32，……，本合同所指之面积为该房屋使用承租面积174.63平方米，建筑面积为317.51平方米。合同补充条款第一条“商务条款”1.2条“租赁期限、房屋交付日、免租期”约定：本合同租赁期为12个月，自2015年3月1日起至2016年2月29日止，甲、乙双方约定该房屋交付日为2015年3月1日，自租赁开始日起，乙方可享有/天的装修免租期，装修免租期包括在租赁期内，乙方应在装修免租期结束后2015年3月1日或之前正常营业，……。合同补充条款第一条“商务条款”1.3条“租金及租金支付”1.3.2条“租金条款”约定：基本租金，自2015年3月1日起至2016年2月29日止，乙方每月租金为9,000元，基本租金(先付后用)，乙方应在每月1日前(不含当日，以甲方收讫为准)向甲方支付本月租金(不包括管理及空调费及设施费用)；提成租金，自2015年3月1日起至2016年2月29日止，以每月营业额(含税)的18%为提层租金，乙方应在本期次月的最后一日前(含当日，若当日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天，以甲方收讫为准)向甲方支付本期提层租金高于基本租金部分；一次比高条款，本月的提层租金与本月的基本租金两者较高者为本月的实际租金。合同补充条款第一条“商务条款”1.4条“其他费用及费用支付”约定：……，物业管理费，乙方应在每月1日前(不含当日，以甲方收讫为准)就该房屋的租赁向甲方或指定的物业管理公司交付管理费，乙方不得以任何理由提出更改或抵扣上述管理费及该房屋建筑面积计算数额，……，自2015年3月1日起至2016年2月29日止，乙方物业管理费计算标准暂为每月每平方米60元，管理费按该房屋建筑面积317.51平方米计算，即该房屋的每月物业管理费为19,050.60元；推广宣传费，乙方次月最后1日前(含当日，若当日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天，以甲方收讫为准)向甲方支付推广宣传费，由甲方支配使用，自2015年3月1日起至2016年2月29日止，乙方同意按其每月营业总额(含税)的1.5%支付推广宣传费；租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气、通讯费等费用(如有)均应由乙方承担，乙方须于次月最后一日前(含当日，若当日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天，以甲方收讫为准)向甲方支付，……。合同补充条款第一条“商务条款”1.5条“保证金和公用事业费押金”约定：乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金119,658元，以保证其履行本合同的所有条款，……。合同补充条款第一条“商务条款”1.6条“房屋占用费”约定：乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，逾期未交还该房屋的，则每逾期1日，乙方应按合同结束时最后一年的日平均租金的2倍支付占用费，……，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同补充条款第一条“商务条款”1.7条“滞纳金”约定：乙方逾期支付本合同规定的任何款项，每逾期一日，乙方应支付逾期支付款项0.1%的滞纳金。合同补充条款第二条“其它条款”2.12条“解除本合同”2.12.3条约定：若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同或者中国法律有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金和公用事业费押金及其于当月已付的租金、管理费和其它费用，并且乙方还需承担相当于甲方三个月租金的预期经济利益损失。合同补充条款第二条“其它条款”2.14条“租赁期届满、终止，该房屋的交还”约定：在租赁期限届满或一方以任何原因终止本合同的当日，乙方应将恢复原状后的该房屋交还给甲方，……，在本合同终止日仍未搬离该房屋的，则自本合同终止后的次日起甲方有权向乙方收取房屋占用费，要求乙方支付水费、电费、煤气、额外空调费(如适用)、推广宣传费及使用该房屋发生的一切其他费用，并有权向乙方追讨由于其未能按时迁出而给甲方造成的损失；此外，双方同意乙方将被视为是自动放弃租赁场所内的装修、设施、设备、货物的所有权或使用权，包括所有被视为乙方的设备和物品(无论是属于乙方或第三方)，甲方有权就此作出处理，乙方或任何第三方不得提出任何异议，乙方须向甲方赔偿任何清除上述物件的开支及费用，……。合同补充条款第二条“其它条款”2.20条“违约及其他条款”2.20.3条约定：若乙方出现以下情况之一，……，j)在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金、物业服务费或其它费用等累计超过3次(含三次)的，……，则甲方有权立即终止本合同，收回租赁场所，乙方须按补充条款第2.12.3条的约定承担违约责任，……。同日、原、被告签订了《正大广场电子对账服务协议》。签订上述合同后，被告支付租赁保证金119,658元。2016年1月15日原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议(延期)》，内容如下：鉴于甲乙签订了《上海市房屋租赁合同》及相关协议，双方租期于2016年2月29日届满，就续租的租赁期限、租金等作如下约定：1、延长租赁期限为2016年3月1日起至2017年2月28日止；2、租金、管理费、推广宣传费及其他费用等保持不变；……4、合同其他条款保持不变，双方同意将续租期间继续执行合同其他条款及相关协议的约定，以明确双方的权利义务关系，此前所有双方签署的协议、合同或其他文件若与本协议不一致的，均以本协议所规定的条款和条件为准，本协议未约定之事宜按照合同约定执行。2016年8月23日原告向被告发出《关于欠缴正大广场租金、管理费及其他费用事宜》的通知，要求被告于2016年8月26日之前缴清所有欠费，否则原、被告之间的合同将于2016年8月26日终止。2016年9月11日原告向被告发出《关于合同终止之后续事宜》的函，提出因被告未在宽限期内付清欠费，双方的租赁合同已于2016年8月26日终止，并要求被告立即撤场，与原告办理归还系争租赁店铺的手续，付清欠费，否则原告将于2016年9月5日起对该房屋停止供应水电并将自行收回该租赁店铺，依据合同约定将视为被告自动放弃该店铺内的装修、设施、设备的产权或使用权。2016年11月6日原告向上海市徐汇公证处提出公证申请，2017年3月28日上海市徐汇公证处受原告委托对系争租赁店铺内的现状予以公证。2017年6月2日正大广场物业工程部与上海喜顺建筑工程有限公司签署《正大广场4FM32商铺拆除及围挡制作贴纸结算书》，结算书载明系争租赁店铺装修拆除及围挡制作贴纸工程费用为34,801.36元。2017年6月3日上海喜顺建筑工程有限公司向原告开具了工程服务费发票金额为34,801.36元。庭审中，原告明确诉请为，1、被告没有按约支付自2016年5月开始的租金、物业管理费、水费和推广费，其后的费用也一直未缴纳，根据合同补充条款第2.20.3.J条的约定，原告有权解除合同。2016年8月23日原告致函催告被告缴纳欠费，否则租赁合同将于2016年8月26日解除，故要求确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月26日解除；2、要求被告支付租赁期间拖欠的2016年5月1日至2016年8月26日期间的租金18,427.81元、物业管理费39,741.13元、电费4,394.62元、水费57.96元、推广宣传费11元；3、被告逾期支付上述费用，按照租赁合同补充条款第1.3.2.2条、第1.4.2.1条、第1.4.3.1条、第1.7.1条的约定，要求被告支付上述费用的滞纳金，具体计算方式为：租金滞纳金，以450元为本金，自2016年4月30日起，以450元为本金，自2016年6月1日起，以9,450元为本金，自2016年7月1日起，以8,077.81元为本金，自2016年8月1日起，均按照千分之一标准计算到2017年4月30日止；管理费滞纳金，以1,143.04元为本金，自2016年4月30日起，以1,143.04元为本金，自2016年6月1日起，以20,193.64元为本金，自2016年7月1日起，以17,261.41元为本金，自2016年8月1日起，均按照千分之一标准计算到2017年4月30日止；电费滞纳金，以1,154.71元为本金，自2016年7月1日起，以885.76元为本金，自2016年8月1日起，以1,083.92元为本金，自2016年9月1日起，以881.57元为本金，自2016年10月1日起，以388.66元为本金，自2016年11月1日起，均按照千分之一标准计算到2017年4月30日；水费滞纳金，以17.39元为本金，自2016年7月1日起，以11.59元为本金，自2016年8月1日起，以17.39元为本金，自2016年9月1日起，以11.59元为本金，自2016年10月1日起，均按照千分之一的标准计算到2017年4月30日；原告不再主张2017年4月30日之后上述费用的滞纳金；4、2016年8月27日至2016年9月5日是原告给予被告的宽限期，不计算房屋使用费，根据合同补充条款第1.6.1条的约定，要求被告按月租金9,450元两倍的标准支付自2016年9月6日至2016年11月6日(原告申请公证日)止的房屋使用费；5、被告已经支付租赁保证金119,658元，根据租赁合同补充条款第2.12.3条的约定，被告违约造成合同解除，被告无权要求原告返还保证金，故要求判令原告无需退还被告支付的保证金119,658元；6、根据租赁合同补充条款第2.14.2条的约定，被告需赔偿原告拆除装修的费用，要求被告支付房屋恢复原状费用34,801.36元；7、根据租赁合同补充条款第12.3条的约定，要求被告支付相当于三个月租金的解除合同违约金28,350元；8、要求被告支付原告公证费3,500元。原告另表示系争租赁店铺现已由其掌控。被告同意原、被告签订的租赁合同于2016年8月26日解除，对原告主张的2016年5月1日至2016年8月26日期间的租金18,427.81元、物业管理费39,741.13元、电费4,394.62元、水费57.96元、推广宣传费11元均无异议，同意支付上述费用。被告对原告主张的滞纳金本金、起止日期、月租金标准(9,000元加税450元)均无异议，但提出因系争租赁店铺通风系统散发臭味、周边店铺的撤柜都影响了被告的经营，2016年8月26日原告就对系争租赁店铺上锁，被告自此没有实际使用租赁店铺，要求法院调低滞纳金，并且准予被告不支付房屋使用费。因被告没有违约，不同意原告没收租赁保证金的诉请，对于原告主张的解除合同违约金计算方式无异议，但认为违约金过高要求调低。对原告提交的拆除装修的结算单、发票的真实性均无异议，但提出被告不知道原告拆除了装修，原告也未通知被告拆除装修。对原告主张的公证费不同意支付。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及附件、《补充协议(延期)》、《正大广场电子对账服务协议》、《关于欠缴正大广场租金、管理费及其他费用事宜》附邮寄凭证、《关于合同终止之后续事宜》附邮寄凭证、正大广场4FM32商铺拆除及围挡制作贴纸结算书、发票、公证书及附清单和照片、缴款通知单等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人应按约全面履行自己的义务。原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》及《补充协议(延期)》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行。被告作为承租方支付租金是其主要合同义务。经庭审查明，被告自2016年5月起未按约足额缴纳租金、管理费或其他费用，已经累计超过三次，构成违约，原告有权按约解除合同。现被告亦同意双方签订的租赁合同于2016年8月26日解除，故本院确认原、被告的租赁合同于2016年8月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求损害赔偿。租赁合同解除后，被告应当结清欠付租金及各项费用。被告对原告主张的2016年5月1日至2016年8月26日期间欠付的租金18,427.81元、物业管理费39,741.13元、电费4,394.62元、水费57.96元、推广宣传费11元无异议，原告请求被告支付上述租金、物业管理费、电费、水费、推广宣传费的诉请，本院予以支持。本案由于被告逾期支付租金构成违约并导致合同解除，被告理应承担相应的违约责任，根据合同约定，原告有权没收被告已经支付的租赁保证金119,658元，并要求被告支付上述欠费的滞纳金和解除合同违约金。原告请求不予返还被告已付租赁保证金119,658元的诉请，本院予以支持。被告没有提供证据证明系争租赁店铺通风系统散发臭味和周边店铺撤柜影响被告经营的事实，对被告该项意见，本院不予采纳。针对被告提出要求调整滞纳金计算标准和解除合同违约金，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、租赁合同剩余租赁期限，将滞纳金的计算标准确定为每日万分之三，将解除合同违约金调整为2万元。合同解除后，被告继续占有使用租赁店铺的根据合同约定应支付房屋占有使用费，原告请求被告支付房屋占有使用费的诉请，具有事实和合同依据，本院予以支持。原告计算房屋使用费的起止时间，并无不当，本院予以准许。被告提供的证据不足以证明原告对系争租赁店铺上锁的事实，被告不同意支付房屋使用费的意见，本院不予采纳。对于房屋使用费的标准，本院综合被告要求减低使用费的申请、考虑合同的履行情况，参照合同约定的租金标准将房屋使用费标准确定为9,450元/月。原告请求被告支付房屋恢复原状费用34,801.36元，符合合同约定，对该项诉请本院予以支持。原告主张的公证费3,500元，因无证据证明，对此诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海帝泰发展有限公司与被告骑达(上海)贸易有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》和《补充协议(延期)》于2016年8月26日解除；二、被告骑达(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司自2016年5月1日起至2016年8月26日止的租金18,427.81元、物业管理费39,741.13元、电费4,394.62元、水费57.96元、推广宣传费11元；三、被告骑达(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司上述欠费的滞纳金(具体计算方式如下：租金滞纳金，以450元为本金，自2016年4月30日起，以450元为本金，自2016年6月1日起，以9,450元为本金，自2016年7月1日起，以8,077.81元为本金，自2016年8月1日起，均按照每日万分之三标准计算到2017年4月30日止；管理费滞纳金，以1,143.04元为本金，自2016年4月30日起，以1,143.04元为本金，自2016年6月1日起，以20,193.64元为本金，自2016年7月1日起，以17,261.41元为本金，自2016年8月1日起，均按照每日万分之三标准计算到2017年4月30日止；电费滞纳金，以1,154.71元为本金，自2016年7月1日起，以885.76元为本金，自2016年8月1日起，以1,083.92元为本金，自2016年9月1日起，以881.57元为本金，自2016年10月1日起，以388.66元为本金，自2016年11月1日起，均按照每日万分之三标准计算到2017年4月30日；水费滞纳金，以17.39元为本金，自2016年7月1日起，以11.59元为本金，自2016年8月1日起，以17.39元为本金，自2016年9月1日起，以11.59元为本金，自2016年10月1日起，均按照每日万分之三标准计算到2017年4月30日)；四、被告骑达(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司房屋使用费(按9,450元/月的标准自2016年9月6日起计算到2016年11月6日止)；五、被告骑达(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝泰发展有限公司解除合同违约金2万元；六、被告骑达(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海帝泰发展有限公司恢复原状费34,801.36元；七、被告骑达(上海)贸易有限公司已经支付的租赁保证金119,658元不予返还；八、驳回原告上海帝泰发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,879.32元，减半收取计2,939.66元，由原告上海帝泰发展有限公司负担26.25元，被告骑达(上海)贸易有限公司负担2,913.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年十一月一日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。