重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第02499号
上诉人（原审被告）：重庆市木鱼石物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路99号，组织机构代码00931789-9。
法定代表人：陈宗文，该公司董事长。
委托代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人：罗达，重庆海力律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：段成果。
委托代理人：廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。
上诉人重庆市木鱼石物业发展有限公司（以下简称木鱼石公司）与被上诉人段成果商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年11月7日作出（2013）渝北法民初字第06260号民事判决，木鱼石公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人木鱼石公司的委托代理人罗达，被上诉人段成果的委托代理人廖成双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2011年3月4日，以木鱼石公司为甲方、段成果为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定，段成果购买木鱼石公司开发的房屋一套，建筑面积100.75平方米，总房款667460元。合同第七条“交房期限及交付条件”主要约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年12月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第八条“交房手续的办理”主要约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交房后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋适用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条“甲方逾期交房的违约责任”主要约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之三支付违约金，且逾期超过60日后，乙方可以要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。第十三条“关于办理产权登记的约定”主要约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记结构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，段成果依约履行了支付房款义务，并办理交纳了契税、大修基金等费用。
2012年4月16日，双方办理了交接房手续。
2012年5月31日，重庆渝北区建设委员会颁发了涉案房屋所在的水木年华小区二期1-3号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2012）661号）。
2012年7月26日，木鱼石公司向房管部门提交了办理涉案房屋产权证的申请。2012年9月6日，段成果取得了涉案房屋产权证。
轻轨3号线经过涉案房屋所在小区属实。2012年3月轨道交通集团有限公司曾向木鱼石公司函联变电所修建在涉案小区负一、二楼事宜。
段成果一审诉称：段成果购买木鱼石公司开发的“水木年华”小区房屋一套，约定总房价667460元，2011年12月30日交房。段成果履行了合同义务。但木鱼石公司延迟在2012年3月31日才交房，且无验收备案手续，段成果提出异议，2012年5月31日，房屋才进行竣工验收备案登记。2012年9月6日才办好产权证，构成违约。现起诉来院，请求根据双方约定的违约责任判令：1、木鱼石公司立即支付段成果逾期交房违约金30035元；2、木鱼石公司立即支付段成果逾期办理房地产权证违约金12815元。诉讼费由木鱼石公司承担。
木鱼石公司一审辩称：因为轻轨3号线占用小区负一、二楼，修建变电所和车站连接通道，导致小区未能及时通过竣工验收备案登记。逾期交房属实，但这属于公益项目且系不可抗力，木鱼石公司不构成违约。即使法院认定木鱼石公司违约，合同约定的违约金也过高，请求鉴定后，按照段成果实际损失计算。木鱼石公司按约提交办理产权证申请，并无逾期办证行为。综上，请求驳回段成果诉讼请求。
一审法院认为，段成果与木鱼石公司双方于2011年3月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同的约定。
关于逾期交房的问题。根据双方合同约定，木鱼石公司应在2011年12月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付段成果使用，但木鱼石公司延迟在2012年4月16日实际交房，2012年5月31日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，实际交付之日该房屋并不具备合同约定的交付条件，木鱼石公司行为已构成违约，应承担延迟交房的违约责任，对段成果要求木鱼石公司支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，计算方式为：以段成果已付房款为本金，按日万分之三标准，自约定的最后交付期限的第二天2011年12月31日起至2012年5月31日涉案房屋取得竣工验收备案登记证符合交付条件之日止计算，且以段成果诉请的违约金金额为限。
木鱼石公司抗辩修建轻轨三号线导致涉案房屋一直没有通过竣工验收，属于不可抗力，但木鱼石公司未能举示充分证据证明轻轨三号线的修建与迟延竣工验收之间存在必然的因果关系，且该事实不符合不可抗力的法律规定，木鱼石公司的抗辩理由不能成立。木鱼石公司抗辩约定每日万分之三的违约金过高，要求按段成果实际损失计算，该约定是双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规禁止性规定，对木鱼石公司要求鉴定实际损失的请求予以驳回，木鱼石公司抗辩理由不成立。
关于逾期办理房地产权证的问题，根据双方约定，木鱼石公司应于该商品房交付使用之日起60日内，向房管部门提出办理《房地产权证》的申请。从涉案房屋于2012年5月31日取得竣工验收备案登记，符合交付条件起到2012年7月26日木鱼石公司向房管部门提交办理涉案《房屋产权证》申请，并未超过约定的60日期限，没有违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。段成果要求计算至产权证上载明颁发之日，不符合约定，且于法无据，因此对段成果要求木鱼石公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求，该院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆市木鱼石物业发展有限公司于本判决生效后十日内支付段成果逾期交房违约金（以667460元为本金，自2011年12月31日起至2012年5月31日止，按日万分之三标准计算），且以段成果诉请的30035元为限；二、驳回段成果的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费870元，由重庆市木鱼石物业发展有限公司承担。
木鱼石公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判，一、二审案件受理费由段成果负担。主要事实和理由：一、一审法院认定木鱼石公司逾期交付房屋期限错误。一审法院已经查明木鱼石公司交付房屋给段成果的时间，故不应再以合同约定的交房时间至取得房屋竣工验收备案登记证时限认定逾期交房时间，并计算逾期交房违约金。二、一审判决逾期交房违约金过高，应当依木鱼石公司提出的鉴定申请予以调低。由于轻轨3号线二期工程施工耽误了本案工程的最后验收，木鱼石公司对于逾期交房并无主观过错，加之段成果并无房屋租赁、经营等对房屋使用的实际损失，从公平原则出发，木鱼石公司要求按同地段同类房屋租赁价格进行鉴定符合立法本意和段成果的损失弥补。三、一审法院案件受理费分配错误。
段成果答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，只有经验收合格的房屋才具备商品房交付条件。法律对商品房交付条件的规定是强行性的，即使购房者在开发商交房时做出了同意接房的意思表示，也不能免除开发商对逾期交房违约责任的承担。因此，涉案房屋取得房屋竣工验收备案登记证时才是合法有效的“交付日期”，故对木鱼石公司关于一审法院认定逾期交付房屋期限错误的主张，本院不予支持。
关于木鱼石公司主张按房屋租金标准调低逾期交房违约金的问题。双方当事人关于逾期交房违约金的约定，是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下给了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。同时，我国合同法上的违约金具有弥补损失和兼具惩罚性的双重功能，结合段成果已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，本案以已付房款为本金按日万分之三计算逾期交房违约金的标准并不明显过高。因此，对木鱼石公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，木鱼石公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费870元，由上诉人重庆市木鱼石物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 陈娅梅
代理审判员 罗太平
二〇一四年七月二十五日
书 记 员 何 欢