安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0503民初5008号
原告（反诉被告）:浙江运业建筑工程有限公司,住所地浙江省绍兴市柯桥区。
委托代理人：万有政，该公司员工。
被告（反诉原告）:许骏,男,1965年12月6日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。
委托代理人：曹剑，安徽夏商周律师事务所律师。
原告浙江运业建筑工程有限公司（以下简称运业建筑公司）与被告许骏房屋租赁合同纠纷一案进行公开审理，本院于2017年9月20日立案受理，依法由审判员郭庆适用简易程序审理。审理中，被告许骏提出反诉，本院依法合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）运业建筑公司的委托诉讼代理人万有政，被告（反诉原告）许骏的委托诉讼代理人曹剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
运业建筑公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2014年12月19日、2014年12月30日签订的两份《房屋租赁合同》，判令被告立即腾退花山区华飞路太古广场第一层115号、2-106号营业房；2、判令被告向原告支付所欠2016年12月20日至2017年8月31日止115号房的租金223010元、2016年1月10日至2017年8月31日止2-106号房租金166022元，合计359032元；3、判令被告向原告支付所欠物业费47818元；4、判令被告向原告支付违约金343400元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月19日、12月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》两份，约定由被告承租原告位于马鞍山市花山区华飞路太古广场第一层115号和2-106号营业房，租赁期分别自2014年12月20日至2023年2月5日和自2015年1月10日至2019年1月9日。合同签订后，原告如约履行合同义务，向被告交付了该房屋。被告承租后，至今尚欠原告2016年12月20日至2017年8月31日止和2016年1月10日至2017年8月31日止的租金合计342992元，并拒不腾让该房。原告多次催收未果，故原告具状法院请求判如所请。
许骏辩称，一、原、被告签订《房屋租赁合同》是事实，被告已经按照合同约定的租金及双方口头变更后的租金，支付了截止至2017年7月的全部租金；二、原告就被告承租房屋实施停电、停水，造成被告无法使用，违反了合同约定。三、物业费是承租人和物业公司之间的关系，与原告无关，应当予以驳回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
许骏向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告有权拒绝支付自2017年7月起因反诉被告授权物业停电造成反诉原告租赁房屋无法使用期间的租金并退还7月份已支付的租金15000元；2、判令反诉被告赔偿因其怠于修理漏雨房屋，造成仓储货物被淋雨、浸泡直接经济损失53677元（详见清单）；3、判令反诉被告赔偿解除合同造成的装修损失189000元；4、本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告签订《租用合同》后，反诉原告一直按照《租赁合同》及其后的口头协议履行了合同义务。2016年6月7日、6月30日反诉原告分两次支付了所有欠付租金150000元。自2016年7月起，由于房屋长期存在漏雨及房屋迟迟不能转租出去等情况，双方口头协议将两份合同的租金调至每月17000元，并将合同约定的租金支付方式由每半年支付一次改为按月支付，反诉原告按此金额支付至2016年10月。其后，因2-106室仍没有租出，双方口头协议将该两份合同的租金调至15000元，反诉原告按此金额自2016年11月支付至2017年6月。2017年7月，因2-106室已经转租出去，双方口头协议又将该两份合同的租金调至17000元，反诉原告按此金额支付了当月租金。在上述一年多的时间内，反诉原告按照双方口头协议达成的支付方式和租金金额向反诉被告交纳租金，反诉被告从未提出异议，由此可见，原合同有关租金及支付方式经双方协议已经做出了相应变更。自2015年起，该承租房屋漏水情况每况愈下，反诉原告无数次找到反诉被告及物业公司要求维修，但反诉被告麻木不仁，导致反诉原告仓储物品被水浸泡、淋湿，直接损失达53677元。2017年7月7日，反诉被告授意物业公司对反诉原告承租的房屋实施停电、停水，造成反诉原告承租的房屋无法正常使用，现反诉被告通知解除合同，理应赔偿反诉原告的装修费用损失，该租赁房屋装修费用合计350000余元，按原租赁合同10年计算，未履行部分为4年7个月，分摊装修费用损失189000元。综上，反诉被告的行为已经违反了租赁合同的约定，给反诉原告造成了较大的经济损失。故反诉原告提出反诉，请求判如所请。
运业建筑公司对许骏的反诉辩称，反诉原告的反诉无事实和法律依据，请求法院驳回。一、反诉原告诉请反诉被告退还2017年7月租金15000元无事实和法律依据，物业停电、停水不是反诉被告造成或所为的，这是反诉原告没有按期支付物业费才导致停水、停电；二、反诉原告诉称因为房屋漏雨造成物品损失无事实和法律依据，签订合同时房屋漏水的事情已经解决了，反诉被告补偿了两个月的房租，合同也约定了房屋维修由反诉原告自行承担，故该请求不成立；三、反诉被告要求解除租赁合同，是因为反诉原告不按期足额支付租金，所以按合同约定，反诉被告可以提出解除合同，不应当承担装修损失的赔偿。综上，请求驳回反诉原告提出的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。运业建筑公司就本诉部分针对其诉讼请求及主张的事实向本院递交证据并说明如下：《房屋租赁合同》2份，证明原、被告之间的房屋租赁事实及约定内容。许骏对上述证据发表质证意见如下：对合同的三性均无异议，但是由于被告承租的这两处房屋长期存在漏水，无法正常使用，在承租该房屋时，原、被告商定原告同意被告转租，但一直没有转租出去，加上漏水，原、被告就租金问题就口头协商自2016年7月将这两处的房屋租金调整为每月17000元，该事实有被告工作人员在微信上明确的意思表示，故这两份合同不能达到原告的证明目的。许骏就本诉部分针对其抗辩及主张向本院递交证据并说明如下：许骏和运业建筑公司会计傅倩之间支付租金往来的微信聊天记录，证明自2016年7月双方就租金进行了调整。运业建筑公司对上述证据发表质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性无异议，但对被告的证明目的有异议，聊天内容没有反映出租金进行了调整，原告的法定代表人的聊天记录中可以看出，被告提出了减租的想法，但原告法定代表人没有回答。许骏就反诉部分针对其诉讼请求及主张的事实向本院递交证据并说明如下：1、反诉原告的身份证、结婚证，证明反诉原告的诉讼主体资格及张秀丽是反诉原告的妻子；2、接报警证明、许骏与物业公司经理的电话录音、许骏与反诉被告的管理人员傅倩的电话录音，证明2017年7月18日反诉原告妻子因停水、停电造成房屋无法使用与反诉被告进行交涉，物业经理证明停水、停电系反诉被告授权同意指使，因停水、停电自2017年7月7日起承租房屋无法使用；3、与傅倩的微信聊天记录，证明承租房屋长期漏雨无法正常使用；4、照片、爱乐人太古广场仓库渗水损失统计，证明因承租房漏水导致货物损失的金额；5、太古广场仓库工程造价清单、收条，证明装修承租房屋支出的金额；6、照片1组，证明房屋有结构性的问题，造成房屋漏水，已经超出承租人的维修范围。运业建筑公司对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1无异议；2、对证据2即接报警证明的三性无异议，但只能证明双方有纠纷，纠纷是因为反诉被告的财务人员找反诉原告追讨租金造成的纠纷，对两份电话录音，对于反诉原告和反诉被告会计傅倩的电话录音的三性无异议，但不能达到反诉原告的证明目的，因为当时物业公司由于没收到物业费，对租赁房屋停水、停电，反诉原告要求反诉被告从中协调，反诉被告也协调过；3、对证据3的三性无异议，该组证据只能证明反诉原告没有足额支付租金，反诉被告的财务人员经常找反诉原告催讨租金的事实；4、对证据4的三性有异议，反诉被告对该情况不清楚；5、对证据5的三性有异议，如果涉及造价及装修费用应提供专用发票；6、对证据6的关联性有异议，该证据与本案无关。运业建筑公司就反诉部分针对其抗辩向本院递交证据并说明如下：1、《房屋租赁合同》2份，证明双方约定了维修责任是由反诉原告自行承担，同时免除两个月租金的事实；2、证人章某的身份证复印件、证人证言各1份，证人章某是北京银行绍兴分行的经理，签订合同时证人章某在场，证明承租房屋时房屋漏水的情况就存在，当时已经协商好免除两个月房租，维修责任由反诉原告自行承担；3、马鞍山市太和物业公司出具的证明1份，证明反诉原告拖欠物业费的事实，停水、停电是物业公司所为。许骏对上述证据发表质证意见如下：1、证人章某应依法出庭，因章某未依法出庭作证，真实性无法确认，故章某的证词不能作为证据采信；2、两个月的免租期是为装修房屋，是租赁市场的惯例，不能达到反诉被告的证明目的；3、对物业公司证明的三性无异议，物业公司认为反诉原告欠了物业费，但是不能通过停水、停电来追讨物业费，这是违法的，该证据达不到反诉被告的证明目的。本院对双方无争议的证据依法予以确认。对双方有争议的证据，本院认证如下：一、许骏和运业建筑公司会计傅倩之间支付租金往来的微信聊天记录客观真实，运业建筑公司授权傅倩向许骏收取房租，许骏自2016年7月起向傅倩转账支付租金的数额明显少于合同约定的租金金额，傅倩对此予以确认并未提出异议，如许骏向傅倩支付的租金金额未经双方协商予以调整，傅倩必然在微信聊天记录中告知许骏补足租金差额，故该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以确认；二、许骏递交的接报警证明、许骏与物业公司经理的电话录音、许骏与反诉被告的管理人员傅倩的电话录音及微信聊天记录相互印证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以确认；三、许骏递交的照片无法反映该照片拍摄的具体时间，递交的爱乐人太古广场仓库渗水损失统计系其单方制作无其他证据印证，故对上述证据不予认定；四、许骏递交的太古广场仓库工程造价清单、收条无相应的发票及汇款凭证等证据相印证，故对该组证据不予认定；五、运业建筑公司递交的证人章某的身份证复印件及章某的证言，因证人章某未依法到庭作证，对该证人证言的真实性无法确认，故对该份证据不予认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年12月19日，运业建筑公司（甲方）与许骏（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同与本案争议有关的约定有：一、甲方将位于马鞍山市华飞路太古广场第一层115室（面积共计1086.68平方米）出租给乙方使用，租赁期共8年45天，自2014年12月20日起至2023年2月5日止；二、该房屋2014年12月20日至2015年12月19日的租金为30万元，2015年12月20日至2016年12月19日为321000元，2016年12月20日至2017年12月19日为343400元，2017年12月20日为367500元，2018年12月20日至2019年12月19日为393200元，2019年12月20日至2020年12月19日为420700元，2020年12月20日至2021年12月19日为450100元，2021年12月20日至2023年2月5日为481600元；三、支付方式为先付租金后使用的原则，乙方每年向甲方支付一次房租，第二年及其后为每半年支付一次房屋，每次租金支付均为一次性支付，不得分期，第一次支付时间为合同签订后的30日内，乙方将租金转入甲方指定账户，同时甲方将钥匙交予乙方，次年租金的缴纳时间为12月30日，以后每半年缴纳一次即每年的6月30日及12月30日；四、租赁期间，乙方交纳以下费用，包括但不限于水电费、物业费、电话费、宽带费、有线电视费，其中水电费、物业费按约定支付给物业公司，租赁期间，房屋及内部设施损毁而发生的维修费由乙方负担；五、租赁期间，房屋的维修由乙方负责；六、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；七、乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：⑴未经甲方同意，擅自转租所承租房屋；⑵拆除变动房屋承重结构，包括房屋地下结构；⑶损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；⑷利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；⑸逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；⑹拖欠房租累计贰个月以上；八、乙方如逾期支付租金，拖欠租金累计超过60天，应按逾期应付租金的日千分之二向甲方支付违约金；九、甲方不承担本合同签订之日前乙方房屋租赁期间的任何经济纠纷及责任，甲方同意乙方在租期内可转租，但租金仍由乙方负责支付，如有经济纠纷产生，乙方承担全部责任。上述合同签订后，运业建筑公司按约定将房屋交付许骏使用。
2014年12月30日，运业建筑公司（甲方）与许骏又签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：一、甲方将位于马鞍山市华飞路太古广场第一层2-106室（面积共计156.15平方米）出租给乙方使用，租赁期共4年，自2015年1月1日起至2019年1月9日止；二、该房屋前两年的租金为93600元，第三年的租金为100152元，第四年租金为107162；三、支付方式为先付租金后使用的原则，乙方每年向甲方支付一次房租，第二年及其后为每半年支付一次房屋，每次租金支付均为一次性支付，不得分期，第一次支付时间为合同签订后的30日内，乙方将租金转入甲方指定账户，同时甲方将钥匙交予乙方，次年租金的缴纳时间为12月30日，以后每半年缴纳一次即每年的6月30日及12月30日。其余合同内容均与双方签订的第一份《房屋租赁合同》内容一致。运业建筑公司亦按约定将房屋交付给许骏使用。
许骏在承租上述马鞍山市华飞路太古广场第一层115室、2-106室房屋期间向运业建筑公司支付房屋租金情况如下：2015年3月9日支付300000元（系华飞路太古广场第一层115室2014年12月20日至2015年12月19日的房屋租金）、2015年3月9日支付103600元（系华飞路太古广场第一层2-106室2015年1月10日至2017年1月9日的房屋租金及10000元押金）、2016年6月7日支付50000元、2016年6月30日支付100000元、2016年8月9日支付34000元、2016年9月11日支付17000元、2016年11月5日支付15000元、2016年12月6日支付15000元、2017年1月5日支付15000元、2017年2月4日支付15000元、2017年3月2日支付15000元、2017年4月6日支付15000元、2017年5月8日支付15000元、2017年6月6日支付15000元、2017年7月6日支付17000元，以上共计741600元。上述房屋租金均支付给运业建筑公司的会计傅倩，傅倩收到上述租金后，通过微信回复确认。2017年7月，许骏与运业建筑公司因房屋渗水及租金支付等问题发生纠纷，双方协商未果，以致成讼。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。运业建筑公司与许骏签订的两份《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，运业建筑公司依约向许骏交付了租赁房屋，履行了合同约定的义务。许骏向运业建筑公司支付房屋租金均向运业建筑公司指定的该公司会计傅倩支付，傅倩收到租金后通过微信向许骏回复确认。2016年9月9日傅倩向通过微信向许骏催缴下个月房租金额为17000元；2016年11月5日许骏向傅倩汇付的租金金额为15000元，傅倩收款后予以确认；2017年7月6日许骏向傅倩汇付的租金又恢复为17000元。根据上述事实及许骏向傅倩汇付租金的金额和时间，可以确认运业建筑公司与许骏经协商将许骏承租的两处房屋租金进行了调整，具体金额及时间为：2016年7月起两处房屋的租金调整为每月17000元，2016年11月起两处房屋的租金调整为每月15000元，2017年7月起两处房屋租金调整为17000元，支付方式为按月支付。根据上述租金的调整情况及许骏支付租金的情况，截止运业建筑公司起诉时止，许骏实际欠付的租金为2016年10月的租金17000元及2017年8月的租金17000元，合计34000元。因许骏拖欠房租已累计两个月以上，合同解除的条件已经成就，故运业建筑公司诉请解除该公司与许骏于2014年12月19日、2014年12月30日签订的两份《房屋租赁合同》，并判令许骏立即腾退花山区华飞路太古广场第一层115号、2-106号营业房，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。截止2017年8月31日，许骏实际欠付运业建筑公司的房租为34000元，许骏应予以支付，运业建筑公司超出上述数额的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。许骏逾期支付房租应承担违约责任，双方签订的合同中约定按逾期应付租金的日千分之二支付违约金，折合年利率为73%，明显过高，本院酌情认定按年利24%支付逾期付款违约金，分别自逾期给付之日起计算。许骏拖欠物业费，应由物业公司向许骏主张权利，运业建筑公司诉请许骏支付物业费缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。许骏主张运业建筑公司授权物业公司停电、停水，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其请求确认其有权拒绝支付2017年7月起因物业公司停水停电造成租赁房屋无法使用期间的租金并退还2017年7月已支付的租金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。运业建筑公司与许骏签订的《房屋租赁合同》中约定租赁期间，房屋的维修由许骏负责，故许骏诉请运业建筑公司赔偿因房屋漏雨导致其仓储货物被淋雨、浸泡的损失，缺乏事实依据，本院依法不予支持。因涉案的《房屋租赁合同》的解除系许骏拖欠房租违约所致，许骏诉请运业建筑公司赔偿其装修损失189000元，既无事实依据，亦无法律依据，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）浙江运业建筑工程有限公司与被告（反诉原告）许骏于2014年12月19日、2014年12月30日签订的《房屋租赁合同》，许骏于本判决生效之日起十日内腾退马鞍山市花山区华飞路太古广场第一层115号、2-106号营业房；
二、被告（反诉原告）许骏于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）浙江运业建筑工程有限公司支付所欠的截止2017年8月31日止的租金34000元及逾期付款违约金（其中17000元自2016年10月日起按年利率24%计算，另17000元自2017年8月1日起按年利率24%计算，均计算至实际付款之日止）；
三、驳回原告（反诉被告）浙江运业建筑工程有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）许骏的反诉请求。
本诉案件受理费11602元减半收取5801元，原告浙江运业建筑工程有限公司负担5476元，被告许骏负担325元；反诉案件受理费2180，由反诉原告许骏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 郭庆
二〇一八年五月十八日
书记员 杨雯
附：相关适用法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。