天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0112民初6181号
原告（反诉被告）：苏杨，男，1983年12月24日出生，汉族，无业，住天津市津南区。
委托诉讼代理人：邱完秋，天津正阳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：天津物美未来商贸发展有限公司，住天津市红桥区咸阳路十二号物美生活广场四层。
法定代表人：乔红兵，职务总经理。
委托诉讼代理人：刘旭，男，该公司员工，1985年5月2日出生，汉族，住天津市河西区。
原告苏杨与被告天津物美未来商贸发展有限公司（以下简称“物美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。同时合并审理了反诉原告天津物美未来商贸发展有限公司与反诉被告苏杨房屋租赁合同纠纷一案，原告及委托诉讼代理人邱完秋、被告的委托诉讼代理人刘旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
苏杨向本院提出诉讼请求：1．被告退还原告押金62,964元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月1日，原被告签订租赁合同，约定原告租赁被告位于天津市津南区的房屋。2015年7月3日，原告给付被告押金62,964元。2016年5月底，原被告经协商一致，解除租赁合同。合同解除后，原告多次向被告催要押金，被告工作人员虽同意返还但至今未还，故原告诉至本院，请求判如所请。
物美公司辩称并向本院提出反诉请求：1．解除物美公司和苏杨签订的租赁合同；2．苏杨给付物美公司违约金20,988元；3．诉讼费由苏杨承担。事实和理由：苏杨与物美公司在2015年7月1日签订租赁合同，承租位于天津市津南区（以下简称“007室”）。承租面积为276平米，用于经营黄记煌品牌餐饮项目。合同期限自2015年9月1日至2020年8月31日，约定苏杨每月向物美公司交20,988元租金，租金缴纳周期为2个月。2016年5月，苏杨在未通知物美超市的情况下且未经物美公司同意擅自停止经营并于后期擅自腾退租赁场所，单方终止合同的履行。依据租赁合同，苏杨已构成根本违约，无权要求物美公司返还其交纳的履约保证金，还有权要求苏杨支付一个月租金金额相当的违约金，且相关违约条款合同中已经进行充分提示。故被告提出反诉，请求判如所请。
原告向本院提交的证据：
1．租赁合同1份，证明苏杨租赁007室，月租金20,988元，苏杨向物美公司交纳保证金62,964元；
2．往来收据1张，证明物美公司收到苏杨交纳的62,964元保证金。
3．照片1张、视频光盘1张，证明A007室已由他人进行经营。
经质证，物美公司对证据1、证据2的真实性认可，但不认可关联性和证明目的，租赁合同11.10约定，苏杨未经物美公司同意撤柜，应支付物美公司相当于一个月租金的违约金，且物美公司不退还保证金。证据3无法确定拍摄的时间、地点，因此对其真实性不认可。
物美公司向本院提交以下证据：
1．租赁合同1份，证明签订租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，物美公司已经提醒苏杨注意合同条款11.0，物美公司不应退还苏杨保证金，并且苏杨还应给付物美公司相当于一个月租金的违约金。
2．建设用地规划许可证复印件1份、土地证复印件1份，证明诉争房产已经取得规划许可，建筑物合法有效，物美公司享有合法使用权。
3．天津京广商业管理有限公司（以下简称“京广公司”）与天山房地产管理有限公司（以下简称“天山公司”）签订的租赁合同以及京广公司、天山公司、物美公司签订的补充协议复印件1份，证明诉争房屋的所有权人为天山公司，天山公司将其出租给京广公司，后物美公司、京广公司、天山公司达成协议将诉争房屋出租给物美公司，物美公司有权转租，苏杨与物美公司签订的租赁合同合法有效。
经质证，苏杨认可证据1的真实性，不认可证明目的，证1第18页关于免责的制式条款（双方对合同条款已经尽到互相说明的义务，并对合同条款充分注意、详细了解双方的合同权利义务，特别是对甲方免责，乙方放弃权利主张、乙方对违约责任承担等条款内容，乙方也充分了解并同意。）对具体免责内容并无明确约定，不能证明物美公司对具体的免责内容进行说明。对证据2、3的真实性不予确认，因物美公司未提交原件进行核对。
经审查分析认为：苏杨提交的证据1、2，物美公司未对其真实性提出异议，对其真实性予以确认，证据3中未显示商铺具体位置和门牌号，物美公司亦不认可，无法确定是苏杨承租的房屋，对该证据不予确认。
被告提交的证据1，与苏杨提交的证据1基本一致，苏杨亦认可，对其真实性予以确认。证据2物美公司未提交证据原件予以核对，对其真实性不予确认。物美公司提交了证据3中天山公司和京广公司签订的租赁合同，对该证据的真实性予以确认，京广公司、天山公司、物美公司签订的补充协议，物美公司未提交原件核对，对其真实性不予确认。
本院确定以下事实：苏杨与物美公司在2015年7月1日签订租赁合同，苏杨承租位于天津市津南区（以下简称“007室”）。承租面积为276平米，用于苏杨经营黄记煌品牌餐饮项目。合同期限自2015年9月1日至2020年8月31日，租金20,988元/月，2个月交纳一次租金，应于每个租金周期内第一个月9日前交纳。合同期内租金总额为1,315,560元。苏杨在签订合同时应向物美公司交纳62,964元保证金并交付首期两个月的租金41,976元。合同签订后，苏杨向物美公司交纳保证金62,964元，物美公司向苏杨交付诉争房屋，苏杨如约将租金交纳至2016年4月30日。
关于苏杨是否提前通知被告解除合同：苏杨称由于经营其他生意无法照顾，所以在2016年5月底搬走，并提前30天口头告知物美公司小站店店长和被告员工刘洪坤，经现场验收，苏杨将钥匙交给刘红坤，刘红坤当时未提出异议。但物美公司则称没有收到苏杨解除合同的通知，在2016年7月中旬发现诉争房屋已经腾空，场地处于空闲状态。苏杨也未向物美公司主张过返还保证金。被告也没有名为刘红坤的员工，苏杨也无证据证实刘红坤系被告员工和同物美公司协商解除合同的过程，因此对苏杨所述不予采信。
本院认为：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。物美公司提供了租赁合同的格式条款，其中11.1、11.10均为格式条款。11.1约定，除合同明文规定，甲乙双方均不得无故终止本合同，物美公司未经苏杨同意无故提前终止合同，须返还苏杨保证金，苏杨未经物美公司同意终止合同，无权要求物美公司返还保证金并赔偿物美公司因此造成的损失。该条款的约定，实际系在物美公司违约时，无需承担违约责任，因为保证金即使在双方正常履约后，物美公司亦应返还，反观苏杨的违约责任，除扣除保证金外还应赔偿损失，该条款排除了在同等条件下苏杨向物美公司索赔的权利，因此，该条款排除了苏杨的合同权利，加重了苏杨的义务，属于无效条款。合同11.10规定苏杨在租赁期内提前撤柜，应提前30日书面通知物美公司并获得同意，否则物美公司不退还保证金，并支付苏杨相当于一个月租金的违约金。但该条款却未规定在同等条件下物美公司需要书面通知苏杨解除合同，也未规定同等条件下物美公司未经同意提前解除合同需要赔偿或退还苏杨一个月的租金，排除了苏杨与物美公司在协商解除合同的权利以及同等条件下获得赔偿的权利，因此，该条款也属无效。
关于苏杨主张的退还保证金，被告称7月房屋已经腾空，原告支付租金至2016年4月30日，剩余一个月的租金20,988元，苏杨并未实际获益，物美公司应将此款退还苏杨。
关于物美公司的反诉请求，因格式条款无效，对物美公司的反诉请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，判决如下：
一、被告物美公司于本判决生效后七日内退还原告苏杨保证金20,988元。
二、驳回原告苏杨的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告天津物美未来商贸发展有限公司的反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费687元、反诉受理费324元，总计1,011元，由原告苏杨负担229元，被告物美公司负担782元。（此款原告苏杨已经预交687元，被告物美公司预交324元，被告物美公司于本判决生效后给付原告苏杨453元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 崔长祥
二〇一七年八月三十日
书记员 郭文超