文书内容重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2017）渝0107民初10002号原告重庆力扬物业发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路55号2幢。统一社会信用代码：91500107622026432Y。法定代表人伍顺文。委托诉讼代理人王艳艳，系公司员工。被告彭仁勇。第三人重庆汇鑫资产管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路55号2幢（海兰云天盛世华城A区2号楼附5号）。统一社会信用代码：91500107688901797T。法定代表人翁放。委托诉讼代理人何瑞章，系公司员工。原告重庆力扬物业发展有限公司（以下简称“力扬公司”）诉被告彭仁勇，第三人重庆汇鑫资产管理有限公司（以下简称“汇鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告力扬公司的委托诉讼代理人王艳艳，第三人汇鑫公司的委托诉讼代理人何瑞章到庭参加诉讼，被告彭仁勇下落不明，经本院向其公告送达开庭传票等法律文书，现公告期届满，被告无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告力扬公司诉称，2015年11月4日，原告委托第三人汇鑫公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路55号2幢附6、7号房屋出租给被告，租金标准为2015年11月4日至2015年12月31日，每月租金81.5元/㎡，2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金96.5元/㎡。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告前期也依约支付了租赁保证金等租赁费用。但自2016年10月17日起被告开始拖欠租金，时至2017年6月14日，被告累计拖欠租金共计120598.4元，经原告多次催收被告仍不履行支付租金的义务，故现原告诉至本院，请求：一、判令被告向原告支付房屋租金120598.4元（自2016年10月17日至2017年6月14日）；二、判令被告按15168.84元/月的标准支付从2017年6月15日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；三、判令被告向原告支付违约金12050.38元（暂计至2017年6月14日），判令被告支付从2017年6月15日起至实际付清为止，以120598.4元为基数，按照月利率2%的标准支付违约金；四、判令解除原、被告之间的租赁合同关系，判令被告腾空物品，向原告退还承租房屋；五、本案诉讼费由被告承担。被告彭仁勇未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。第三人汇鑫公司述称，其与原告系委托代理关系，系原告委托其代为与被告签订房屋租赁合同，相应的权利义务应由原告自行承担。经审理查明，原告系位于重庆市九龙坡区兴胜路55号2幢房屋的所有权人，2012年3月21日，原告向第三人汇鑫公司出具授权委托书，其内容为：“今委托重庆汇鑫资产管理有限公司全权代表我公司办理座落于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路55号房屋的招租事宜。我公司对重庆汇鑫资产管理有限公司依规定办理的有关房屋出租的事宜均承担法律责任。”2015年11月4日，第三人作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告签订《房屋租赁合同》，约定将甲方负责招商租赁管理工作的九龙坡区杨家坪兴胜路55号2幢附6、7号房屋出租给乙方经营使用，房屋建筑面积共计157.19平方米，租赁期限为2015年11月4日至2017年12月31日止，租金标准为2015年11月4日至2015年12月31日按照建筑面积计算为每月每平方米81.5元，2016年1月1日至2017年12月31日按照建筑面积计算为每月每平方米96.5元。租金的交付时间为乙方应提前十五日以上按指定方式向甲方缴纳下一个月的租金。此外，双方还就租赁相关费用的支付方式、交付商铺时间、商铺的交接、装修、甲乙双方的权利义务等内容进行了约定，在合同的“违约责任”部分，双方还约定有“乙方应按其缴纳租赁费用和水电等各项费用。每逾期一天，乙方向甲方支付应付款项总额千分之一的违约金；拖欠超过十天，甲方将有权对乙方所租赁的商铺采取不限于停水、停电等催缴措施，如果乙方拖欠租赁费用达30天以上，甲方有权单方面解除合同，并不退还保证金，不足部分，甲方有权进行追偿，甲方解除合同后，在约定规定的时间内，乙方仍不腾退本租赁房屋的，甲方有权收回房屋，房屋内的全部物品视为乙方弃物归甲方所有或处置。”前述合同签订后，原、被告双方在履行合同的过程中，被告于2017年1月26日向第三人出具《说明》，其内容为被告认可2016年9月1日至2017年1月31日期间所欠租金共计72845元，并承诺于2017年1月26日前支付租金20000元，于2017年2月28日前支付剩余租金52845元，同时支付2017年2月1日至2017年2月28日的租金15169元，若未按时支付租金，商铺产权人及其委托管理人可以收回承租商铺，由此产生的责任由被告自行承担。本案审理中，原告陈述在被告出具前述《说明》后，向原告给付了12168.84元，经计算，被告所缴纳的租金已缴纳至2016年10月16日。现原告向本院主张要求判令解除双方所签订的房屋租赁合同；并按照合同约定的每月每平方米96.5元进行计算，主张从2016年10月17日至合同解除之日的租金；还要求按照前述标准主张合同解除之日至被告实际腾还房屋之日的房屋占有使用费；此外，原告称合同约定的违约金标准为每日千分之一，现其自愿调整为按照每月百分之二计算，按照原告所欠租金总额，自其承诺支付租金的2017年2月28日的次日起开始计算至被告付清之日止。上述事实，有房屋租赁合同、房地证、授权委托书、说明以及本院庭审笔录等证据材料在卷为凭，并经当事人当庭质证，足以认定。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现本案中，第三人于2015年11月4日与被告所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，对合同双方产生相应的法律效力。而第三人系受原告的委托，代其与被告签订房屋租赁合同，由此产生的的权利义务对原告发生效力。就原告所主张的要求判令解除原、被告双方租赁合同的诉讼请求，现原告主张被告未按时支付租金，根据民事诉讼法的相关规定，被告应当向本院举示证据证明其按时足额支付了租金，但其未向本院提交证据对此予以证明，依法应当承担举证不利的法律后果，故本院认定被告未按时支付租金。根据房屋租赁合同约定的“如果乙方拖欠租赁费用达30天以上，甲方有权单方面解除合同”以及被告于2017年1月26日所作的书面承诺称其未按时支付租金的，商铺产权人及其委托管理人可以收回承租商铺的相关内容，因被告未按时支付租金，本院认定第三人于2015年11月4日与被告所签订的房屋租赁合同自即日（2017年10月16日）起解除。就原告所主张的自2016年10月17日至合同解除之日止的租金以及自合同解除之次日起至被告实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，根据合同约定，2016年1月1日至2017年12月31日按照建筑面积计算为每月每平方米96.5元，故本案中租赁房屋的租金应为15168.84元/月，故自2016年10月17日合同解除之日（2017年10月16日）的租金总额为182026.08元（15168.84元/月×12月）。被告还应当按照15168.84元/月的标准向原告支付自合同解除次日起至被告实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费。就原告所主张的违约金的诉讼请求，根据合同约定，“乙方应按其缴纳租赁费用和水电等各项费用。每逾期一天，乙方向甲方支付应付款项总额千分之一的违约金”，由于前已述及的理由，被告存在违约行为，应当向原告给付违约金。现原告自愿将违约金的计算标准调整为每月2%，此主张不违反法律规定，本院对此予以尊重。就原告所主张的从被告承诺支付租金的次日即2017年3月1日起开始计算违约金至被告付清之日止，此主张同样不违反法律规定，本院对此予以支持，具体的违约金计算方式见附表。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人重庆汇鑫资产管理有限公司与被告彭仁勇于2015年11月4日签订的《房屋租赁合同》自2017年10月16日起解除；二、被告彭仁勇于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告重庆力扬物业发展有限公司返还位于重庆市九龙坡区杨家坪兴胜路55号2幢附6、7号房屋；三、被告彭仁勇于本判决生效之日起十五日内向原告重庆力扬物业发展有限公司给付房屋租金182026.08元及逾期违约金（违约金的金额以本判决附表所列的被告彭仁勇逾期给付租金金额、天数，按照每月2%计算相应的违约金）；四、被告彭仁勇于本判决生效之日起十五日内向原告重庆力扬物业发展有限公司给付自双方租赁合同关系解除之次日起至被告彭仁勇实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（此款按照15168.84元/月的标准，自2017年10月17日起计算至被告重庆力扬物业发展有限公司实际返还房屋之日止）；五、驳回原告重庆力扬物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1077元，由被告彭仁勇负担（由于此款原告已经预交，被告应当承担的部分应于自本判决书生效之日起十五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨睿代理审判员  杨崛人民陪审员  杨莉二〇一七年十月十六日书 记 员  程春彭仁勇逾期给付租金违约金统计表序号              逾期付      款金额（元）              起算时间              截止时间              计算标准（月）              逾期      天数                  1              75845.16              2017年3月1日              2017年10月16日              2%              229                  2              15168.84              2017年4月1日              2017年10月16日              2%              198                  3              15168.84              2017年5月1日              2017年10月16日              2%              168                  4              15168.84              2017年6月1日              2017年10月16日              2%              137                  5              15168.84              2017年7月1日              2017年10月16日              2%              107                  6              15168.84              2017年8月1日              2017年10月16日              2%              76                  7              15168.84              2017年9月1日              2017年10月16日              2%              46                  8              8090.05              2017年10月1日              2017年10月16日              2%              16                  9              182026.08              2017年10月17日              被告付清之日止              2%