山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋02民终1840号上诉人（原审被告）：魏天雁。委托诉讼代理人：王建，山西雁北律师事务所律师。被上诉人（原告原告）：杨某某。法定代理人：杨茂林。委托诉讼代理人：吴静，大同市城区法律援助中心援助律师。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，该公司经理。被上诉人（原审被告）：大同市华田房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：沈颂华，该公司经理。上诉人魏天雁因与被上诉人杨某某、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏天雁的委托诉讼代理人王建、被上诉人杨某某的法定代理人杨茂林及其委托诉讼代理人吴静到庭参加诉讼。被上诉人中大公司、华田公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。魏天雁上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判确认杨某某与中大公司签订的房屋认购协议无效，确认华田苑府城二期2号楼3单元1301号房屋所有权归其所有，中大公司向其交房并为其办理房屋产权手续。事实和理由：杨某某与中大公司签订的购房协议时无效的，原审法院认定有效是错误的。中大公司在与魏天雁办理了合法网签备案手续的情况下，又与杨某某签订买卖合同，明显属于恶意串通，损害了魏天雁的合法权益。中大公司没有合法向杨某某交付房屋，一审法院以中大公司已向杨某某交付房屋为由，认定房屋归杨某某所有明显不符合法律规定。中大公司为魏天雁办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局了网签登记手续，按照法律规定，只有了网签登记的房屋才能办理房屋产权手续，而中大公司未为杨某某办理房屋网签手续，故杨某某不能取得房屋的所有权，该房屋的所有权应归魏天雁。本案属于因商品房买卖产生的纠纷，应当适用相关的房地产和商品房买卖等法律法规，但一审法院擅自把案由变更为所有权纠纷，以物权法、合同法的概括性规定判决案件，明显适用法律错误。杨某某辩称，原判正确，应予维持。中大公司、华田公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。杨某某向一审法院起诉请求：确认其与中大公司签订的房屋认购协议书有效，杨某某是华田苑·府城二期2-3-1301号房屋的所有权人；撤销魏天雁的网签登记；华田公司、中大公司为杨某某办理华田苑·府城二期2-3-1301号房屋的产权登记手续。一审法院认定事实：杨某某与中大公司签订《华田苑·府城二期房屋认购协议书》一份（编号492号，落款时间2012年5月5日），约定杨某某认购中大公司位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”小区2号楼3单元13层1301号住宅一套，建筑面积125.42㎡，单价每平米3911元，房屋总价为490518元。并约定2012年5月6日前交总房款的61%，即300000元，于2014年11月30日前补交剩余39%房款，即190518元。并约定于2014年9月30日交付房屋。后中大公司给杨某某出具收到房款30万元收据一份（时间2012年5月6日）、收到房款190518元房款收据一份（时间2014年9月30日）、收到交纳公共维修基金9407元、暖气费2287元、燃气表、有线电视费880元、物业费（含电梯）2258元、装修保证金2000元、装修服务费1003元收据六份（时间2014年11月30日）。另查明，中大公司与魏天雁签订《大同市商品房买卖合同》一份（落款时间2014年7月16日），并在大同市房产管理局备案。合同约定，魏天雁向中大公司购买华田苑府城二期2楼3单元13层1301号，建筑面积125.42㎡，单价每平米4100元，房屋总价为514222元，中大公司于2014年9月30日交付房屋。中大公司给魏天雁出具收到514222元购房款收据一份（时间2014年7月16日）。2014年7月16日从尹全明（系被告魏天雁丈夫）银行卡给沈颂华银行卡汇款100万元。一审法院认为，杨某某与中大公司签订的《华田苑府城二期房屋认购协议书》为有效合同。杨某某已按约定付清了所有款项，中大公司也已交付了房屋，现已合法占有该房屋，故杨某某要求确认位于本市华田苑府城二期2号楼3单元13层1301号房屋归其所有以及要求中大公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，予以支持。就杨某某要求撤销魏天雁与中大公司之间房屋买卖合同备案登记的诉求，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围，故对杨某某的该项诉讼请求，不予支持。魏天雁辩称杨某某与中大公司恶意串通签订认购协议的证据不足，不予支持。魏天雁就其与中大公司所签订的合同争议问题，可向中大公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、杨某某与大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效；二、位于本市华田苑府城二期2号楼3单元13层1301房屋归杨某某所有；三、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为杨某某办理上述房屋产权登记手续；四、驳回杨某某的其余诉讼请求。案件受理费300元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付杨某某），由杨某某负担100元。本院二审查明的事实和一审认定的事实一致。本院认为，关于本案案由问题。杨某某在原审中依据其与中大公司所签订的商品房买卖合同起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销魏天雁的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于杨某某与中大公司签署的房屋买卖合同是否有效的问题。审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。魏天雁认为杨某某所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，杨某某与中大公司存在恶意串通的情形。魏天雁所提的上述理由中，杨某某是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；魏天雁所提理由中，只有恶意串通的情形属于可以认定合同无效的事由。从本案一二审查明的事实看，杨某某所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，魏天雁也没有证据证明杨某某和中大公司存在恶意串通的情形，因此，原审法院认定杨某某所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给杨某某的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。杨某某提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为杨某某出具了入住通知书和装修通知书。本案中大公司为杨某某出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于杨某某作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故魏天雁所提的中大公司没有向杨某某交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于魏天雁与中大公司所签合同的效力问题。原审法院对魏天雁与中大公司签约、备案及中大公司为其出具交款收据的事实予以认定，但并未对该合同的效力及是否应当履行作出认定。综合本案以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认魏天雁与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，魏天雁就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。关于杨某某能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助杨某某办理产权登记的义务，因此杨某某要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为杨某某办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归杨某某所有的判项属适用法律错误，应予撤销。综上所述，原审判决认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。魏天雁的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1096号民事判决第一项、第三项，即“原告杨某某与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《华田苑·府城二期房屋认购协议书》有效”、“被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十五日内为原告杨某某办理上述房屋产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1096号民事判决第二项、第四项，即“位于本市华田苑府城二期2号楼3单元13层1301房屋归原告杨某某所有”和“驳回原告杨某某的其余诉讼请求”；三、驳回杨某某的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元，由杨某某负担100元。二审案件受理费300元，由魏天雁负担。本判决为终审判决。审判长 李钧& # xB;审判员 王利东审判员 马   祖   荡二〇一七年十二月一日书记员 李   伟   英