杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0191民初2856号原告：史秀明，男，1974年3月2日出生，汉族，住安徽省寿县安。委托诉讼代理人：彭亚，浙江杭天信律师事务所律师。被告：周利峰，男，1969年1月5日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被告：周莫根，男，1943年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被告：沈文锦，女，1944年2月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。三被告共同委托诉讼代理人：赵雪梅，北京大成（杭州）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王焱，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告史秀明与被告周利峰、周莫根、沈文锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告史秀明的委托诉讼代理人彭亚，被告周利峰（第一次开庭），被告周利峰、周莫根、沈文锦的共同委托诉讼代理人赵雪梅、王焱，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史秀明向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令三被告返还原告购房款22万元；2.判令三被告支付原告违约金22万元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：三被告系杭州经济技术开发区湾南村农户，经政府征地拆迁后，三被告获得330平方米拆迁安置房。2015年8月6日，原告与三被告签订《私人房屋买卖协议书》，约定被告将其所有的坐落于杭州市江干区下沙街道湾南村的安置房出卖给原告，房屋建筑面积为55平方米。协议约定案涉房产单价为每平方米6909.10元，房屋总价款为38万元，原告于本协议生效之日起10日内向被告一次性支付购房款22万元。协议约定被告如未按本协议约定的期限将该房屋交给原告使用，原告有权按已付的房价总款向被告索赔违约金，协议继续履行。协议约定房屋的交付日期为杭州市江干区下沙街道湾南村安置房抽签抽好，并在被告拿到钥匙后，即把房屋交付原告。协议还对房产交易的其他事项进行约定。协议签订后，原告依约支付首期购房款22万元。现政府安置给三被告的拆迁安置房已抽签完成，三被告选择杭州经济技术开发区湾南德胜东苑的安置房110平方米两套，55平方米两套，且安置房已经交付三被告使用。原告多次要求三被告将案涉房屋交付原告使用，并配合原告办理案涉房产的产权证，三被告均以各种理由予以拒绝，拒绝将案涉房屋出售给原告。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告周利峰、周莫根、沈文锦共同答辩称，一、《私人房屋买卖协议书》无效，三被告从未收到过所谓购房款。原告起诉依据的《私人房屋买卖协议书》所主张的房屋买卖关系，实为民间借贷的关系，《私人房屋买卖协议书》只是为借贷关系提供担保。22万元并非房款，而是借款，22万元也不是在2015年8月6日交付的款项，而是被告周利峰累次向原告筹集的赌资余额。二、原告在起诉状中请求所要交付的房屋德胜东苑x幢x单元x室，在原告与被告周利峰签署的《私人房屋买卖协议书》时，作为不动产物权并不存在。2015年8月6日，被告周利峰的房屋虽然已经被拆迁，但是并不知道具体的安置时间以及安置房屋的具体位置、面积、朝向、户型等，即交易的标的尚不存在。三、《私人房屋买卖协议书》中约定的房屋转让价格极低。2015年杭州市城区新建商品房市场的成交均价为16182元/平方米，二手房成交均价为15594元/平方米，而协议约定的成交价为6900元/平方米，远远低于市场的正常价格，有悖于生活常理，这种不正常的价格只能说明被告周利峰与原告间的房屋买卖协议仅仅是用来保障原告所借款项的手段，并非真正的交易。四、诉状中所诉请的房屋并非三被告的共有财产，三被告无权处分该房屋。被告周利峰拆迁安置的人口为5人（独生子女按2人计），被告周利峰的现任妻子、前任妻子及儿子，且根据被告周利峰及其与3人的协商，涉案房屋比较小，属于其前妻的安置面积并由其享有，三名被告对该房屋均没有处置的权利。五、湾南社区的房屋尚未进行初始登记，也不能处置。本案房屋属于湾南社区的拆迁安置房，经代理人调查，该片区的安置房尚未进行产权登记，也未明确具体的产权登记时间。在房屋尚未取得产权登记的情况下，房屋是不能进行买卖的。六、原告应当对合同无法履行承担主要过错责任。协议文本系原告提供，双方在协议中也明确了原告已经充分认识该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，说明原告在签署协议时，已经明确知晓房屋的状况，也充分认识到该房屋可能存在无法过户的情况，即原告对于合同目的无法实现已经有了充分认知的情况下，仍签署了协议，应当对协议无法履行承担主要过错责任。七、即使协议有效，违约金约定也不明确，协议约定的“乙方有权按已付的房价总款向甲方索赔倍处罚赔偿违约金”不明确，协议文本系原告提供，应按照对被告有利的含义进行解释。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，违约金标准约定过高，请求法院予以调低，可按22万元房价款的银行同期贷款利率予以计算。八、二被告年事已高，虽精神尚可但根本不识字，文化程度较低。其对房屋亦无处置权，被告周利峰要求他们在协议书上签字，他们就签了，对其他事项并不清楚。综上所述，原告与被告周利峰之间的《私人房屋买卖协议书》名义上是房屋买卖实质上是借款的担保，原告与被告周利峰间关系实属借贷关系。因此，被告请求法院驳回原告全部诉讼请求，维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告周莫根、沈文锦系被告周利峰父母，因被告周利峰欠付原告借款22万元，原告及三被告于2015年8月6日签订《私人房屋买卖协议书》，约定周利峰名下享有330平方米安置房屋使用权，其中，父母有110平方米（为2套）使用权，经三被告同意，出售一套面积为55平方米的房屋给原告，房屋交付日期为，杭州市江干区下沙街道湾南村安置房抽签抽好，并在三被告拿到钥匙之后交付。双方约定房屋总价款为38万元，原告于协议生效之日起10日内向三被告一次性支付购房款22万元。协议约定，如三被告未按本协议约定的期限将该房屋交给原告使用，原告有权按已交付的房价总款向三被告索赔违约金。合同签订当日，三被告向原告出具《收款证明》，载明：“今收到，史秀明，房屋预付款：贰拾贰万元整，（人民币220000），双方接洽无误。”该款项系由被告周利峰欠付原告的借款22万元抵付。2017年8月8日，杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心（甲方）与被告周利峰（乙方）签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》，约定，被告周利峰原房屋坐落杭州市江干区下沙街道湾南社区，产权性质私有，原合法房屋建筑面积375平方米，回迁安置人口5人，合计应安置建筑面积275平方米，甲方安置给乙方的房屋位于湾南德胜东苑，安置房：x幢x单元x室，实测建筑面积140.11平方米；x幢x单元x室，实测建筑面积84.21平方米；x幢x单元x室，实测建筑面积57.23平方米。同日，被告周利峰于《杭州市农转居多层公寓房屋安置确认表（表二）-申请表》上确认周利峰户安置人口为户主周利峰、妻樊霖、子周宇晨、前妻詹满琴。另查明，2010年7月30日，杭州东升拆迁服务有限公司（甲方）受拆迁人杭州经济技术开发区城市建设发展中心委托，就湾南社区征地拆迁补偿安置事项，与被告周利峰（乙方）签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告周利峰家庭常住户口可安置人数合计为5人，包括被告周利峰、詹满琴、周宇晨、被告周莫根、被告沈文锦，因周宇晨为独生子女，可增加安置人口1人，合计安置人口为6人，实际安置人口以正式安置时审核为准，乙方安置（预安置）面积330平方米，实际安置面积以正式安置时审核为准，安置用房为湾南社区农转居多层公寓范围内，房源类型为高层、小高层。以上事实，由原告提交的《私人房屋买卖协议书》《收款证明》《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，被告周利峰提交的电话录音及文字记录、《公证书》、话费充值收据、《杭州市农转居多层公寓房屋安置确认表（表二）-申请表》、户口本，以及原、被告双方的陈述等证据予以证实。本院认为：根据2010年7月30日杭州东升拆迁服务有限公司与被告周利峰签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》约定，被告周利峰户的拆迁安置人员包括被告周莫根、沈文锦等共计6人，安置面积330平方米，原告同三被告于2015年8月6日签订《私人房屋买卖协议书》时，有理由相信三被告享有55平方米安置房的分配权益。因此，《私人房屋买卖协议书》双方主体适格，意思表示真实，对双方具有约束力，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告以其享有的对被告周利峰的22万元债权抵付首期购房款，三被告对此亦予以确认，故原告已经依约履行了协议义务。现被告周利峰户下拆迁安置人员有所变更，被告周莫根、沈文锦不再作为被告周利峰户下安置人员进行安置，协议约定的三被告的交房义务无法实际履行，应当向原告承担违约责任。因此，原告要求三被告返还原告购房款22万元并支付22万元违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周利峰、周莫根、沈文锦于本判决生效之日起十日内返还原告史秀明购房款220000元；二、被告周利峰、周莫根、沈文锦于本判决生效之日起十日内支付原告史秀明违约金220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告周利峰、周莫根、沈文锦负担。原告史秀明于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周利峰、周莫根、沈文锦于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  刘承娜二〇一八年三月十六日书记员  何晓宇