江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第02429号
上诉人（原审被告）江苏兆丰置业有限公司，住所地宿迁市运河路枫情水岸4幢4-1号。
法定代表人王新成，该公司总经理。
委托代理人张矗、庄鑫蓓，江苏苏扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宿迁市富康房地产开发有限责任公司，住所地宿迁市楚街Y118号。
法定代表人张荣康，该公司董事长。
委托代理人胡玖、张先伟，江苏宿兴律师事务所律师。
上诉人江苏兆丰置业有限公司（下称兆丰公司）因与被上诉人宿迁市富康房地产开发有限责任公司（下称富康公司）建设用地使用权纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第01026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
富康公司原审诉称：2009年10月14日，兆丰公司与富康公司签订协议书，富康公司将其拥有的位于楚街西南角的未开发土地（国有土地使用权证证号：宿国用（2007）变788号）转让给兆丰公司，双方约定转让价款为500万元，兆丰公司先期支付400万元，余款100万元约定在商品房销售证取得后15天内付清。协议第五条约定，在约定的时间内乙方不能付清转让款视为违约，应按当期应付款月息2.5%向甲方赔偿利息损失。兆丰公司已经于2014年7月8日取得商品房预售证，但经富康公司多次催要，兆丰公司至今仍拒绝支付余款100万元及利息。现提起诉讼，请求判令：1.兆丰公司立即给付富康公司100万及利息（按照月利率2.5%，自2014年7月24日起计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由兆丰公司承担。
兆丰公司原审辩称：对于双方在2009年10月14日签订的建设用地转让合同，合同价款为500万，目前尚有100万没有支付的事实无异议。该协议约定交易服务费双方各半，富康公司应承担10966.5元。土地变更登记费2030元及变更产生的相关税费151398.79元应由富康公司负担。协议书转让土地的面积为24568.8平方米，实际交付为24370平方米，少了198.8平方米，按照当时约定的203.5元每平方价格计算，应扣除40457.8元。兆丰公司于2014年7月8日取得的商品房预售许可证是一期，2015年1月27日拿到二期商品房预售许可证，应该以此时间为准。在房地产开发时，因富康公司的下水道堵塞，兆丰公司重新规划施工了下水道，为其支付了419380元，此费用也理应扣除。同时富康公司开发小区的变压器一直占用在兆丰公司的土地消防通道上，兆丰公司多次要求移除，富康公司不予理睬，严重损害兆丰公司的利益。兆丰公司要求移除后才能给予余款。富康公司应当开具500万的土地发票给兆丰公司，兆丰公司同意在扣除以上费用后支付余款。
原审法院经审理查明：2009年10月14日，富康公司（甲方）与兆丰公司（乙方）签订协议书一份，约定富康公司将其取得国有土地使用权（证号：宿国用（2007）变788号）位于楚街西南角的未开发土地转让于兆丰公司。双方约定转让面积为24568.82㎡，转让价款为500万。兆丰公司先期支付400万元，余款100万元约定在兆丰公司取得商品房销售证后15天内付清。协议第五条约定：“乙方承诺保证按本协议的约定支付转让价款，一切提供文件资料原件待付清款时交付。在约定时间内乙方不能付清转让款视为违约，应按当期应付款月息2.5%向甲方赔偿利息损失”。协议第六条约定：“1、交易服务费由双方各半负担；2、土地变更登记费由甲方承担；3、转让土地发生的契税由乙方负担…”。
2009年12月16日，兆丰公司取得涉案土地国有土地使用权证书，编号：宿国用（2009）第变-09708号。2014年7月8日，兆丰公司取得涉案土地上新和园小区1#、2#、3#、4#楼的商品房预（销）售许可证（一期）。2015年1月27日，兆丰公司取得涉案土地上新和园1#-4#商业、1#地下车库、2#汽车库商品房预（销）售许可证（二期）。
在诉讼过程中，富康公司对于其应承担的土地交易服务费（兆丰公司于2009年12月18日缴纳）一半即10966.5元，土地变更登记费2030元及产生相关税费151398.79元（兆丰公司于2009年12月22日缴纳），土地面积减少扣款40457.8元均没有异议，原审法院予以确认。
本案原审的争议焦点为：兆丰公司要求扣除修理下水管道费用能否支持；兆丰公司以变压器占用消防通道及未开具500万元发票为由拒付剩余转让费用能否成立；富康公司主张的利息起算时间如何确定。
原审法院认为：土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。本案中，兆丰公司及富康公司签订的涉案土地使用权转让协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行合同义务。兆丰公司对于下欠的土地转让款100万元没有异议，予以确认。该款扣除富康公司应承担的土地交易服务费10966.5元，土地变更登记费2030元、产生相关税费151398.79元及土地面积减少扣款40457.8元后，剩余的795146.91元，兆丰公司应当支付于富康公司。对于涉案土地转让余款，双方约定在兆丰公司取得商品房预售许可证15天内付清，对于取得商品房预售许可证时间，富康公司主张以2014年7月8日取得的商品房预（销）售许可证（一期）时间为准，兆丰公司则认为应以2015年1月27日取得的商品房预（销）售许可证（二期）时间为准。原审法院认为，双方在合同中仅约定兆丰公司取得商品房预（销）售许可证为给付条件，未能明确是第一期还是第二期，故富康公司以兆丰公司取得商品房预（销）售许可证（一期）的时间起算给付期限并不违反合同约定，应予支持，即兆丰公司应自2014年7月23日之前付清余款。因兆丰公司未在上述期限届前付款，已经构成违约，应承担相应的违约责任。因双方约定的违约责任标准（月息利率2.5%）过高，以中国人民银行同期同类贷款利率四倍予以调整。兆丰公司提供施工工地照片六张及其单方制作的费用清单，拟证明因下水道堵塞，重新规划下水道花费419380元，要求予以扣除。富康公司对该证据真实性及关联性持有异议，且认为其转让的土地是毛地，地下管道产生的相关费用与土地转让款没有关联性。原审法院认为，双方在土地转让协议中并未涉及下水道堵塞及修复产生的费用如何分担，且兆丰公司提供的证据并不能证明下水道堵塞是因富康公司的原因及其所主张的费用，兆丰公司主张扣除该项费用依据不足，不予支持。兆丰公司提供三张照片，以变压器占用土地消防通道未能移除为由拒付土地转让余款，明显依据不足，不予采信。在本案土地使用权转让合同中，富康公司交付涉案土地及协助办理土地使用权变更登记手续，兆丰公司支付转让价款是合同的主要义务，在合同中未事先约定以开具发票为给付转让价款条件的情况下，兆丰公司以富康公司未开具发票为由拒付工程款的抗辩不能成立，不予采信。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审判决：江苏兆丰置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宿迁市富康房地产开发有限责任公司795146.91元及利息（以795146.91元为基数，自2014年7月24日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至实际给付之日止）。案件受理费13800元，保全费5000，合计18800元，由兆丰公司负担16000元，其余由富康公司负担。
原审判决宣判后，兆丰公司不服，向本院提起上诉称：1.富康公司与兆丰公司签订的协议书约定剩余土地转让款应在兆丰公司取得商品房预售许可证15天内付清。兆丰公司销售的房屋分为两期，兆丰公司认为应该以取得第二期房屋预售许可证时间（即2015年1月27日）为剩余土地转让款支付时间，利息也应自2015年1月27日起计算。2.因富康公司开发的房屋下水管道占用兆丰公司土地，兆丰公司因此为富康公司重新规划施工下水管道，共花费419380元，该款应予以扣除。3.富康公司所开发房屋的变压器占用涉案土地上的消防通道，现富康公司未予以移除，兆丰公司有权拒绝支付剩余土地转让款。4.兆丰公司给付转让款和富康公司开具发票属于应同时履行的义务，现富康公司未开具发票，兆丰公司有权拒绝支付余款。5.按照协议书约定，富康公司应承担交易服务费的一半、土地变更登记费及契税，而富康公司实际未承担，由兆丰公司支付，由此产生的违约责任应从转让款中扣除，原审法院仅认定兆丰公司的违约责任，未认定富康公司的违约责任有失公平。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判从剩余土地转让款795146.91元中扣除419380元，利息自2015年1月27日起计算，富康公司的违约责任以164395.29元为基数，自2009年12月22日以同期银行贷款利率四倍计算，暂定为500000元；上诉费用由富康公司承担。
被上诉人富康公司答辩称：1.富康公司认为从双方签订的协议书中反映出只要兆丰公司取得商品房预售许可证，十五天内就应向富康公司支付剩余土地转让款，所以应以第一次取得商品房预售许可证的时间即2014年7月18日作为给付的时间条件。2.富康公司转让的土地是毛地，因地下管道产生的相关费用与本案没有关联性，且兆丰公司也没有证据证明是由于富康公司的原因给兆丰公司造成损失，及其是否实际支付了419380元的施工费。3.双方在协议中并没有约定开具发票为支付土地转让款的条件，所以兆丰公司无权以未开具发票为由拒绝支付土地转让款。另外，兆丰公司提供三张照片以变压器占用土地消防通道未能移除为由而拒绝付款，没有法律依据。4.协议书中没有约定兆丰公司为富康公司垫付了交易服务费等款项后，富康公司为此应承担违约责任。同时，原审法院在计算违约金时已经将上述款项从计算违约金的基数中予以扣除，使得富康公司承担了相应责任。另外，富康公司认为原审法院不应将兆丰公司垫付的费用从计算违约金的基数中予以扣除，而是应该从给付的全部总额中予以折抵扣除。综上，请求二审法院依法判决。
二审查明的事实与原审查明事实一致，本院依法予以确认。
本案二审的争议焦点为：1.富康公司主张的剩余土地转让款的利息起算时间如何确定；2.兆丰公司主张其重新规划施工下水道花费419380元，该款在本案剩余土地转让款中应予扣除的理由能否成立；3.兆丰公司以富康公司的变压器占用其消防通道及富康公司未开具发票为由，拒付剩余土地转让款理由能否成立；4.富康公司是否应承担因未支付交易服务费、土地变更登记费及相关税费的违约责任。
关于第一争议焦点，本院认为：富康公司和兆丰公司签订土地转让协议，目的是为了转让土地使用权以获取土地转让款。双方在协议中约定以兆丰公司取得商品房预（销）售许可证为给付条件，富康公司主张以兆丰公司取得商品房预（销）售许可证（一期）的时间起算给付期限不违反合同约定，且更为符合本案合同的订立目的。兆丰公司上诉称应以其取得商品房预（销）售许可证（二期）的时间起算给付期限不符合本案合同订立目的，且无证据加以证明，本院不予支持。
关于第二争议焦点，本院认为，富康公司及兆丰公司在土地转让协议中并未就下水道堵塞及修复产生的费用如何分担进行约定，且兆丰公司在原审中提供的证据不足以证明下水道堵塞是因富康公司的原因，而其所主张的施工费用419380元，亦无充分证据证明，故对于兆丰公司关于在本案剩余土地转让款中扣除419380元施工费的上诉主张，本院不予支持。
关于第三争议焦点，本院认为：兆丰公司主张富康公司所开发房屋的变压器占用土地消防通道未能移除，因而拒付土地转让余款，对此富康公司不予认可，而双方在本案协议中对此也并未进行约定，兆丰公司以此为由拒付工程款依据不足，本院不予支持。此外，双方在转让协议中并未约定以开具发票为给付土地转让价款的条件，故对于兆丰公司以富康公司未开具发票为由拒付工程款的主张本院不予支持。
关于第四争议焦点，本院认为：富康公司及兆丰公司在土地转让协议中并未约定兆丰公司为富康公司垫付交易服务费、土地变更登记费及相关税费后，富康公司为此应承担违约责任，故对于兆丰公司要求富康公司承担违约责任的上诉主张本院不予支持。关于富康公司认为原审法院不应将兆丰公司垫付的费用从计算违约金的基数中予以扣除，而应从给付的全部总额中予以扣除的主张，因富康公司未提出上诉，故对该主张本院不予理涉。
综上，兆丰公司的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5728元，由上诉人兆丰公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘芳芳
代理审判员 陈 民
代理审判员 葛 娜
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 冯 邻
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