山东省莱芜市莱城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1202民初1724号
原告：邢介武，男，汉族，1963年1月25日出生，大学文化，住山东省莱芜市莱城区。
委托诉讼代理人：片宪峰，莱芜莱城法律服务所法律工作者。
被告：殷照义，男，汉族，1959年12月16日出生，住山东省胶南市。
委托诉讼代理人：毕翠玉，山东崔鑫律师事务所律师。
被告：王荣水，男，汉族，1960年6月24日出生，住山东省莱芜市莱城区。
原告邢介武与被告殷照义、王荣水执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢介武的委托诉讼代理人片宪峰，被告殷照义的委托诉讼代理人毕翠玉到庭参加诉讼,被告王荣水经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邢介武向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告之间的2011年6月24日的房屋转让协议无效；2.依法准予继续对被告王荣水所有的位于山东省青岛市黄岛区（胶南市）海滨十路373号76-1-1501室房产一套（房产证号：南房地权市字第××号）的执行；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：魏述臣、张庆芬、莱芜市恒昌机械有限公司分别于2014年2月20日共同从原告邢介武处借款800万元和700万元，约定借款期限自2014年2月20日至2014年4月20日。月息为2分和1.8分，并由魏明远、王会宝、张翠云、莱芜市圣火经贸有限公司、莱芜市一品矿山机械制造有限公司、被告王荣水作为担保人,对以上借款本金及利息承担连带担保责任。以上借款到期后未偿还，原告于2015年5月6日诉至莱芜市莱城区人民法院，并申请将被告王荣水所有的位于山东省青岛市黄岛区（胶南市）海滨十路373号76-1-1501室房产一套（房产证号：南房地权市字第××号，以下简称该房屋）查封。判决结案后，被告王荣水等人未在判决书规定的期限内履行支付款项义务，原告遂向法院申请强制执行。执行过程中，被告殷照义提出异议，主张该房屋的所有权，莱城区人民法院作出（2017）鲁1202执异17号《执行裁定书》裁定中止。原告不服，认为该房产转让协议无效。首先，从物权法的法律基础理论层面看，房产转让的法律行为引起的物权变动必须具备两个要素：一是物权变动的基础关系必须有效；二是必须完成法定的公示方法。本案被告殷照义提供的证据不足以证明其与王荣水的房屋买卖合同成立并有效，且没有办理过户手续，因而未产生对外公示的效力，包括原告在内的第三人无从知悉。如果简单认定转让成立，势必助长恶意串通规避执行之气，且对原告显失公平。根据我国相关法律规定，房地产的转让或变更应办理变更登记手续，未按规定办理权属变更登记的，受让人的权利不受法律保护。另外，根据相关法律规定对未办理过户登记手续存在过错，法院依法裁定驳回了殷照义的异议。本案中被告殷照义虽然提交了支付了房款凭证，无法证实系支付该房产的凭证，没有任何关联性，被告并未占有该房产。因在执行过程中，作为本案的执行法官已对该房屋采取合法查封，依法享有对该财产查封、拍卖权利。因此，为维护原告合法权益，特提起诉讼。
殷照义辩称，莱城区人民法院作出的（2017）鲁1202执异17号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，请求判决驳回原告的诉讼请求、维持原裁定、解除对答辩人财产的执行措施。一、根据民诉法解释第312条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院应针对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理。原告的第一项诉讼请求属于合同纠纷的审查范围，不属于执行异议纠纷的审查范围。不属于执行异议纠纷的审查范围。因此，应驳回原告的该项诉讼请求；二、答辩人符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，对涉案房产享有能够排除执行的所有权。在本案中，答辩人是于2011年6月24日与王荣水、陈传霞签订房屋转让合同购买了涉案房产，答辩人先缴纳了3万元购房定金，然后又分别从中国银行、中国建设银行、中国工商银行汇款5万元、15万元、47万元，交清了应缴纳的购房款。答辩人缴纳完购房款后，王荣水出具收到条并交付了购房的发票、契税发票以及房屋钥匙。自此答辩人就入住了涉案房产，占有该房产已长达六年之久。另外，在执行异议审查阶段，莱城区人民法院已经查明涉案房屋未办理过户的原因在于王荣水，答辩人对此无任何过错。上述情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除原告的执行。综上，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求、维持原裁定、解除对答辩人财产的执行措施。
王荣水未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、对被告殷照义提交的房屋转让协议及中国银行汇兑支付往来凭证、中国建设银行客户回单、中国工商银行个人业务凭证，原告虽有异议，但该组证据符合证据的形式要件，对其真实性本院予以认定，以上证据足以证明房屋转让协议生效并实际履行。
2、对被告殷照义提交的王荣水出具的收到条、本院制作的与王荣水谈话笔录，原告虽有异议，但该两份证据相互印证，可以证实王荣水收到的款项70万元为卖房款、且也证明房产未过户的原因与王荣水有关。
3、对被告殷照义提交的青岛隆海集团物业管理有限公司二分公司出具的收款收据三份，该单据上右上角载明“76－1－1501殷照义”，与涉案房产房号一致，故应当认定殷照义自2011年9月份开始已交纳物业费的事实。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年6月24日，被告殷照义与被告王荣水签订《房屋转让协议》一份，约定被告王荣水将位于胶南市海滨十路373号76栋1单元1501室房产一套转让给被告殷照义，价款为725000元。殷照义于2011年6月27日分三笔汇入被告王荣水账号67万元，被告王荣水于2011年9月21日为被告殷照义出具收到70万元收据一份。协议约定余款25000元于过户时付清。殷照义自2011年9月开始缴纳涉案房产物业费。本院与王荣水谈话，问及为何房屋长期未过户时，其陈述“经常在外边、不在家，没有时间，才给耽误了。”邢介武无证据证明殷照义与王荣水之间存在其他业务往来。
另查明，本院在审理邢介武与王荣水民间借贷纠纷一案中，于2015年5月6日作出民事裁定，查封王荣水名下位于青岛市黄岛区（胶南市）海滨十路373号76－1－1501室房产一套。案件进入执行程序后，殷照义提出执行异议，本院于2017年3月17日作出裁定，中止对涉案财产的执行。
本院认为，本案的焦点为被告殷照义作为案外人是否具有符合法律规定的能够排除执行的条件，即涉案财产是否已为被告殷照义所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，必须同时符合下列情形才能排除执行：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，殷照义提供的证据足以证实其与王荣水于2011年6月24日签订《房屋转让协议》，约定王荣水将位于胶南市海滨十路373号76栋1单元1501室房产一套转让给殷照义，价款为725000元；殷照义于2011年9月21日前已支付王荣水房款70万元，协议约定余款25000元于过户时付清；殷照义已自2011年9月开始缴纳涉案房产物业费；涉案房产未过户非因殷照义自身的原因。而原告邢介武与王荣水民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月6日作出裁定查封涉案房产，远在殷照义与王荣水签订房屋转让协议之后。故综合双方提交的证据，本院予以认定涉案房产为殷照义所有，被告殷照义具有符合法律规定的能够排除执行的条件。
综上所述，原告邢介武证据不足，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告邢介武的诉讼请求。
案件受理费10800元，由原告邢介武负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审 判 长 段伦星
人民陪审员 张仲生
人民陪审员 陈生德
二〇一七年六月十三日
书 记 员 王 悦
相关法律法规条文附后：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。