福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终3469号上诉人（原审被告）：肖琦，男，1961年2月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区五一北路**号*座***单元，现住福建省福州市晋安区。被上诉人（原�原告）：福州金鸿达物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇南平东路118号社会停车场办公楼2层停车场办公。法定代表人：叶聪，总经理。委托诉讼代理人：李尾芹，福建熹龙律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：徐仲财，福建熹龙律师事务所实习律师。上诉人肖琦因与被上诉人福州金鸿达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。肖琦上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法予以改判；2.改判确认双方签订的《高尔夫花园物业服务�同》、《业主公约》无效；3.由福州金鸿达物业管理有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、福州金鸿达物业管理有限公司未按照《高尔夫花园物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务，存在违约。且其于2015年1月之前的诉请已超过诉讼时效。1、小区建筑物和构筑物屋顶乱搭建严重影响房屋承重和建筑物外观完整性。2、未提供物业服务致使小区公共设施完全损坏。因福州金鸿达物业管理有限公司管理不善，龙王、莫兰蒂台风期间，造成配电系统、供水系统受损，消防箱消防设施缺失，路灯、安防系统瘫痪，业主经历长达数月停水停电困扰。3、安排没有上岗证的老人值班，值班老人在值班室打盹睡觉，并造成小区住户及电动车被盗，外来人员进入景观池钓鱼。4、小区垃圾随处可见，绿化严重破损。5、福州金鸿达物业管理有限公司被降低物业管理资质�没有与业主委员会重新签订合同。二、双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》是无效的。1、福州金鸿达物业管理有限公司在2015年7月7日之前的经营范围并无物业管理，其在经营范围之外用隐瞒欺骗手段和肖琦签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》。2、《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》在2009年小区业委会成立时已作废，业委会一直拒绝续聘该物业，后因业委会到期，由新盛社区居委会代管，涉案小区属于无物业管理小区。3、福州金鸿达物业管理有限公司在2010年4月被降低物业管理资质，2012年4月达不到转正条件，已被注销物业管理资质，一审法院判令按照涉案合同约定的金额全额支付物业费违法有关规定且加重肖琦的责任。三、福州金鸿达物业管理有限公司对东方高尔夫花园小区的公共设施损害存在过错，应赔偿公共设施损�维修费。福州金鸿达物业管理有限公司辩称，一审判决正确，应予维持。一、《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。福州金鸿达物业管理有限公司接受委托后，依约进行物业管理，业主及物业使用人也享受了福州金鸿达物业管理有限公司提供的物业服务。物业企业的资质只是限制物业企业服务区域范围，与物业费标准没有必然联系，福州金鸿达物业管理有限公司2010年被降低资质并不影响双方签订的《高尔夫花园物业服务合同》的效力。二、关于小区部分业主违章装修和搭盖等问题，由于物业服务企业本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，也无权拆除违章搭建，应由相关的行政管理部门�行处理，不能成为拒交物业费的理由。三、公共设施损坏的维修问题不属于本案审查范围，应另行主张。福州金鸿达物业管理有限公司向一审法院起诉请求：肖琦支付福州金鸿达物业管理有限公司物业管理费3174.4元，水电公摊费是748.4元，合计3922.4元及逾期违约金4713.3元（违约金以当月物业费为基数，按日千分之三乘以违约天数计算，从违约之日2014年1月1日计至还清之日止，暂计至2016年8月31日为4713.3元，具体计算表格附后），以上共计8635.7元。一审法院认定事实：被告系福州市晋安区新店镇南平东路815号东方高尔夫花园2号楼602室业主，原告系东方高尔夫花园物业管理服务公司。双方于2005年11月15日签订《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》，约定：由原告为被告提供物业管理服务，并�权向被告收取物业管理的各项物业费用、公共用途公摊费、停车管理服务费等；物业管理服务费收费标准按物委批复文件（榕价房［2005］9号）执行，为每月每平方米0.55元，缴费时间为每月的5号前，逾期一天按日千分之三交纳违约金，双方还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约履行物业管理服务合同内容，被告亦按其建筑面积180.34平方米，每月交纳物业费99.2元。被告从2014年1月1日起开始拖欠物业费，截至2016年8月止，原告终止了物业服务。另查明，原告成立日期为1998年4月15日，营业期限自1998年4月15日至2018年4月14日。经营范围含物业管理服务。2010年4月份，原告被降低物业管理资质，2012年始，原告无物业管理资质。一审法院认为，原告与被告签订的《高尔夫花园物业服务合同》、《业主公约》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的规定，是为合法有效，双方均应依约履行。物业管理企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，业主有按时交纳物业服务费用的义务。被告以原告无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。虽然原告在公司营业中于2012年始无物业服务资质违反行政管理规范，但上述行政管理规范并非效力性规范，故原告无物业服务资质不影响其民事行为的效力。因此，被告以原告无物业服务资质、未尽管理职责作为拒缴全部物业费用的理由，于法无据，不能成立。关于原告主张的违约金及电费问题，因其在提供服务期间确实存在管理不善情况，且未提供有关电费计价的原始凭证，故原告的该项主张，原审法院不予支持。但作为被告，享受了物业管理基本服务的同时，应当支付物业管理费，在物业管理等各方面出现的问题、存在不足或者需要提高改善物业管理质量，应当采取积极有效的措施予以理性处理，其采用拒交物业管理费的做法欠妥，这种拒交行为无益于小区服务质量的改善和提高，因此对被告的抗辩理由，原审法院不予采纳。为此，判决：一、被告肖琦于本判决生效之日起十日内支付原告福州金鸿达物业管理有限公司自2014年1月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费3174元；二、驳回原告福州金鸿达物业管理有限公司其他诉讼请求。本案二审期间，肖琦围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院认为，肖琦的证据系逾期提供，其逾期理由不成立，故本院不予采纳。根据现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是肖琦是否应支�自2014年1月起至2016年8月止的物业费。肖琦在一审程序中未就诉讼时效问题提出抗辩，现其在二审程序中主张福州金鸿达物业管理有限公司2015年1月之前的物业费已拆过诉讼时效，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。肖琦主张涉案合同无效，但其提供的证据不足以证明涉案合同符合上述无效的情形，故原审法院认定涉案合同有效并无不当。本案中，福州金鸿达物业管理有限公司提供了物业服务，业主理应向其交纳物业服务费，但2012年之后，福州金鸿达物业管理有限公司已无物业服务资质，且在福州金鸿达物业管理有限公司提供物业服务期间，该小区曾多次发生被盗窃现象，可见福州金鸿达物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对肖琦尚欠的2014年1月起至2016年8月止的物业综合管理服务费3174元予以适当核减，其应交纳该物管费的30％即952.2元为宜。综上所述，肖琦的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》�一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2017）闽0111民初480号民事判决；二、肖琦应于本判决生效之日起十日内支付福州金鸿达物业管理有限公司自2014年1月起至2016年8月止拖欠的物业综合管理服务费952.2元；三、驳回福州金鸿达物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。四、驳回肖琦的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由肖琦负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年九月一日法官助理 刘 奕书 记 员 黄晓琴