湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂28民终494号
上诉人（原审原告）张超。
上诉人（原审原告）伍月琴。
委托代理人（一般代理）张威，湖北勇鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖北恒海置业有限公司，住所地：湖北省鹤峰县容美镇康岭村康岭路14号。
法定代表人王海桥，该公司董事长。
上诉人张超、伍月琴因与被上诉人湖北恒海置业有限公司（以下简称恒海公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2015）鄂鹤峰民初字第00597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
张超、伍月琴在一审中诉称，2012年9月21日，张超、伍月琴与恒海公司签订《商品房买卖合同》，购买恒海观天下小区商品房一套，合同对双方的权利义务进行了详细约定。张超、伍月琴按约定交付了购房款。按合同约定商品房应于2013年12月31日前验收合格并交付使用，但恒海公司未按约定时间交房。根据恒海公司与其他购房户签订的《延期交房补充协议》的约定，2014年8月18日前的违约金按日万分之二计算，之后按日万分之五计算。同时，对因延期交房的安置房租金也进行了约定，即年租金按每户5000元计算，逾期不到六个月的按半年补偿，超过六个月的按一年补偿，均从约定交房之日起计算。因此，请求人民法院判令恒海公司补偿房屋租金7500元及承担逾期交房的违约金52732元。
恒海公司在一审中辩称，同意按照补充协议的约定，从购房合同约定的交房之日起，补偿租金损失；但补充协议约定的�约金过高，根据法律规定不应超过损失的30%，请求予以调整。
原审查明，2012年9月21日，张超、伍月琴与恒海公司签订《商品房买卖合同》，约定：张超、伍月琴购买恒海观天下小区商品房一套，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为鄂鹤房预售字（2012）002号；房屋建筑面积107.45㎡，单价为2509元／㎡，总金额269592元；出卖人应当在2013年12月31日前交付买受人使用。合同签订后，张超、伍月琴付清了购房款。恒海公司未按《商品房买卖合同》的约定交付房屋。2014年8月19日，恒海公司与恒海观天下的部分业主达成了《延期交房补充协议》，协议内容为，恒海公司观天下延期交房补偿办法：1、根据业主和恒海公司签订的购房合同的相关条款延期交房补偿为万分之0.5／天，现和广大业主协商达成共识，于2014年8月18日以前，按购房合同交房之日起算，总房款的万分之二／天计算。从2014年8月19日至2014年12月31日按购房款的万分之五／天计算。提前交房，按实际交房日期结算补偿金。2、房屋租金按鹤峰县市场价格5000元／年给予补偿，延期交房不到6个月的按6个月补偿（2500元），超过6个月的按一年补偿（5000元）。3、支付方式：2014年12月31日前按实际交房之日现金支付。恒海公司至今未交付张超、伍月琴所购房屋。
原审认为，张超、伍月琴与恒海公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。张超、伍月琴按照约定如期交付购房款，恒海公司应按照约定如期交房。恒海公司未按照约定交房，构成违约，应承担违约责任。恒海公司在庭审中表示，同意按照与其他业主签订的《延期交房补充协议�的约定，从购房合同约定的交房之日起支付租房补偿金及按照法律规定支付违约金。恒海公司迟延交房租房补偿金的计算时间应为1年6个月。按照补充协议的约定，其应给张超、伍月琴支付租房补偿金7500元。协议中约定的延期交房租房补偿金其实质就是延期交房给张超、伍月琴造成的损失。张超、伍月琴主张按照《延期交房补充协议》“2014年8月18日以前，按购房合同交房之日起算，总房款的万分之二每天计算。从2014年8月19日至2014年12月31日按购房款的万分之五每天计算”的约定计算违约金，该约定明显高于延期交房造成损失的30%。恒海公司在庭审中以约定的违约金过高为由，请求予以适当减少的主张予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的计算应当以损失的30%为限，恒海公司应给张超、伍月琴支付的违约金为2250元（7500元×30%=2250元）。对于恒海公司在庭审中以房屋实际面积与合同约定面积误差造成的房款差价来冲抵因延期交房应支付张超、伍月琴的租房补偿金和违约金的主张，因双方在合同中约定，房屋面积以产权登记面积为准，而张超、伍月琴的房屋尚未办理产权登记，无法核定产权登记的面积与合同约定面积是否有误差。对于该主张不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十六条之规定，判决：一、被告湖北恒海置业有限公司在判决生效后按合同约定将恒海观天下小区第4栋2单元5层01号商品房交付原告张超、伍月琴；二、被告湖北恒海置业有限公司支付原告张超、伍月琴租房补偿金7500元，限判决生效后30日内履行；三、被告湖北恒海置业有限公司支付原告张超、伍月琴违约金2250元，限判决生效后30日内履行。案件受理费1305.8元，减半收取652.90元，一审决定免交。
张超、伍月琴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。恒海公司不能按《商品房买卖合同》的约定交付房屋，购房户集体要求退房，恒海公司及鹤峰县人民政府为了平息大规模的退房风波，由政府出面组织双方达成了《延期交房补充协议》，该协议是双方的真实意思表示，协议未被撤销或被认定无效，违约方恒海公司应当按照协议约定支付违约金，而且恒海公司未举证证明双方约定的违约金高于损失的30%，也未举证证明张超、伍月琴的损失仅为租金损失，张超、伍月琴的损失不仅有租金损失，还包括无形的和预期利益损失。一审法院认定违约金过高无证据证明，属认定事实错误；二、一审法院适用法律不当。一审判决的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵守诚实信用原则，合同法的效力高于司法解释。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条对违约金过高如何处理进行了规定，该解释于2009年5月13日施行，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》施行于2003年6月1日，根据新法优于旧法的原则，也应当适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定；三、张超、伍月琴作为购房者无任何过错。恒海公司未按约定交付房屋，为稳住购房户不退房，以给予购房户补偿和加大对再次逾期交房的惩罚力度的方式与购房户达成了新的补充协议，理应遵守，张超、伍月琴也是在此基础上才选择了继续履行合同，不予退房。综上，请求二审法院维护鹤峰县人民政府的政府形象，撤销一审判决，改判支持张超、伍月琴的原审诉讼请求，由恒海公司承担本案的全部诉讼费用。
恒海公司在法定期限内未提交书面答辩意见。
当事人双方在二审期间均未提交新的证据。
经二审审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点归纳为，一审法院对违约金的调整是否恰当。对此，本院分析评判如下：
张超、伍月琴与恒海公司签订的《商品房买卖合同》约定恒海公司应在2013年12月31日前交付房屋。恒海公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。恒海公司认可《延期交房补充协议》约定的内容，但认为协议约定的违约金过高，在一审诉讼中请求法院对违约金予以调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，法院调整违约金应当综合衡量多种因素。
首先，“违约造成的损失”是衡量违约金是否过高的最基础、最重要的标准，该因素要求人民法院应当查明违约造成的损失。本案中，《延期交房补充协议》约定了房屋租金按鹤峰县市场价格5000元／年给予补偿，该约定符合当地的实际情况，张超、伍月琴购买的涉案房屋为住房，恒海公司延期交房给张超、伍月琴造成的主要损失为房屋租金损失，一审法院根据《延期交房补充协议》约定的房屋租金市场价格认定实际损失并无不当。其次，合同的履行程度也是《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条确认的考量因素。尚未履行的合同、几近履行完毕的合同，在不同情况下违约所造成的结果存在较大区别。本案中争议房屋已交付，双方当事人的商品房买卖合同已基本履行完毕。法院比照债权人因合同履行所受利益，减少违约金，得出的裁判结果是公平的。再次，本案应考虑当事人的过错程度。违约方的行为是恶意违约还是过失违约，直接决定违约金的补偿性和惩罚性功能的此消彼长。本案中恒海公司的行为已被认定为违约，但根据其造成逾期交房的实际原因及逾期的时间等因素综合考虑，可以对违约金的数额进行调整。
本案中，《延期交房补充协议》约定因恒海公司延期交房给购买房屋的业主支付的补偿包含两部分，即房屋租金补偿和延期交房补偿，其中房屋租金补偿按鹤峰县市场价格5000元／年给予补偿；延期交房补偿以实际交房时间为基础，2014年8月18日以前，按购房合同约定的交房之日起算，以总房款的万分之二／天计算，2014年8月19日至2014年12月31日，按总房款万分之五／天计算。据此，双方在《延期交房补充协议》中约定的房屋租金补偿和延期交房补偿的性质均为违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。该规定为特别法，且与合同法及相关司法解释并不冲突，一审法院适用该解释的规定正确，张超、伍月琴上诉称一审判决适用法律错误的理由不能成立。
综上所述，合同自由并非绝对，需以合同正义予以规制，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，是商品等价交换原则的要求在法律上的反映。一审法院根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡后，确定的违约金数额并无不当。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当。张超、伍月�的上诉理由不能成立。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1062元，由上诉人张超、伍月琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 丽
审判员 杨 芳
审判员 李志华
二〇一六年六月十五日
书记员 何奕娥