广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初14376号
原告：戴波，男，1989年7月17日出生，汉族，住湖北省崇阳县，
委托诉讼代理人：姜加兵，广东捷顺律师事务所律师。
被告：佛山市新康大贸易有限公司，住所地佛山市佛平路51号，统一社会信用代码91440600193621988Q。
法定代表人：田鄂梅。
委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林锐钊，广东昊驰律师事务所律师。
第三人：佛山市禅城区佳居乐房地产中介服务部，住所地佛山市禅城区普君北路18号5号铺，注册号440602600022720。
法定代表人：梁惠莲。
委托诉讼代理人：李永明，系该公司员工。
原告戴波诉被告佛山市新康大贸易有限公司（下称新康大公司）、第三人佛山市禅城区佳居乐房地产中介服务部（下称佳居乐服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理，依法由审判员ＸＸ适用简易程序独任审判，并于2017年11月7日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金20000元；2、被告向原告支付违约金60000元；3、被告赔偿原告中介服务费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。
诉讼中原告增加诉讼请求：要求解除房地产认购协议书项下的房屋买卖合同关系。
事实与理由：2017年1月3日，原告与被告通过第三人居间签订了《房地产认购协议书》，原告购买被告所有（挂靠被告员工唐沛娥名下）位于广东省佛山市禅城区佛平路51号809房，转让总价50万元（买方垫资赎契+按揭付款）。合同签订当日，原告直接向被告支付2万元定金，向第三人支付5000元中介服务费。根据《房地产认购协议书》约定，被告需在2017年3月2日前完成赎契义务，2017年4月2日前完成继承公证手续、领取新不动产权证义务，若无法办理继承手续，被告需在6个月内通过诉讼解决涉案房产权属争议。然，时至今日，被告未按照《房地产认购协议书》约定办理涉案房产赎契义务，被告与案外人唐沛娥及其继承人对涉案房产的权属未达成一致意见，亦未通过法律程序解决涉诉房地产权属争议，已经违反《房地产认购协议书》第十二条的约定。
根据《房地产认购协议书》第六条约定“甲方中途决定不卖或者甲方收齐房款之日起十五日内仍未交付房地产时，作为甲方中途悔约，本协议即告解除，甲方应在悔约之日七天内将所收定金及购房款退还给乙方，并赔偿乙方人民币陆万元整（60000元）”因此，原告有权要求被告返还2万元定金，并要求其赔偿原告6万元。根据《房地产认购协议书》第九条约定：“甲、乙双方任何一方违约，所产生的一切费用由违约方负责……”因此，原告有权要求被告支付中介服务费5000元。
被告辩称：1、房地产认购协议书签署时，原告已知悉涉案房产登记在案外人唐沛娥名下，且唐沛娥已去世，双方在协议中第十二条已经明确确认需待涉案房产继承手续办理完毕或涉案房产通过诉讼过户至被告名下再与原告过户；2、被告一直以各种方式催告唐沛娥的继承人协助过户，但唐沛娥的继承人承诺协助办理却怠于履行义务，或以刚生完小孩未休完产假及需带小孩等理由，一直未办理继承手续，另被告尚未起诉确权，完全是基于原告的原因。原告认为起诉确权周期较长，要求被告尽量以唐沛娥的继承人以协商的方式解决，其次到了五月份左右原告提出不再购买涉案房产，双方一直就20000元定金是否退还进行协商，并由始至终被告并无出现违约行为，本案不应适用房地产认购协议书第6条第1款的约定，应适用第6条第2款的约定，即被告从未中途不卖，而是原告中途不买，原告中途毁约，被告有权依约没收20000元定金，故原告的全部诉讼请求无任何依据。原告主张的赔偿额被告不仅不应承担，且该费用过高无任何依据，中介费双方无任何约定，应由原告自行承担。
第三人辩称：此房产认购协议书系第三人经手的，签订协议时原告对涉案房产挂靠在案外人唐沛娥名下及案外人唐沛娥已经去世需要办理继承手续是知悉的。涉案协议是2017年1月3日签订的，协议签订后被告一直积极要求继承人协助办理继承及过户手续，但继承人接近生产便没予以配合，此后又是坐月子休产假，时间都不是很方便，经协商，将继承及过户时间定到5月份。到5月2日原告提出不愿意再等，并要求被告退还20000元定金，并赔偿20000元，当时被告同意返还20000元定金并适当补偿一万元，原告不同意，故不了了之。后第三人与原告多次电联，并微信联系，提出在由被告返还20000元定金并补偿10000元的基础上再由第三人向原告返还中介费5000元，但原告还是不同意，而是坚持要求20000元的赔偿金。自协议签订后至今被告一直都是愿意将房子卖给原告的，是原告因为等待时间过长而不买。
诉讼中，原告提交以下证据：
1、原告身份证复印件、被告营业执照、第三人企业信用信息公示、核准变更登记通知书。证明原、被告及第三人的主体资格。
2、房地产认购协议书、收据、房地产权证、情况说明。证明原被告及第三人就涉案房产签订了认购协议书，并由原告支付定金20000元，同时被告提供了相关材料证明其对涉案房屋有权出售给原告。
诉讼中，被告提交以下证据：
1、情况说明。证明被告有权将涉案房产进行转让。
2、律师函、快递底单、快递查询单、微信截图。证明被告一直以各种方式催促被告继承人办理继承手续及协助过户，被告不存在违约行为。
诉讼中，第三人未提交证据。
经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1为各方主体材料，本院经审查予以确认；证据2中的房地产认购协议书、收据有原件核对，本院对真实性予以确认，被告对该组证据的其他材料真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；证据2的律师函及快递底单有原件核对，本院对真实性予以确认，快递查询单与底单对应，本院对真实性予以确认，微信截图未出示原始载体，本院不予采信。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：
2017年1月3日，被告新康大公司（甲方，卖方）与原告戴波（乙方，买方）、第三人佳居乐服务部（中介方）签订《房地产认购协议书》一份。合同主要内容如下：一、甲方自愿将座落于佛山市禅城区佛平路51号809房的房地产出售给乙方，房屋面积136.04平方米，房地产权证号Ｃ1××39号，总成交价50万。二、付款方式（1）乙方在2017年1月3日支付给甲方购房定金2万元；（2）在约2017年1月30日前（即银行通知甲方还贷扣款当日），乙方支付首期购房款8万元给甲方；（3）甲方在通知乙方可以办理过户手续7日内，乙方须配合办理过户手续，并支付第二期购房款7万元给甲方；（4）乙方办理银行按揭支付甲方购房余款35万元（此款由银行划到甲方账户）。三、房地产交接：甲方同意于收齐乙方全部购房款当日将上述房产交付乙方使用。四、甲方在收到乙方购房定金后，不得将该房地产转让给他人，同时，甲方保证上述房地产产权清晰，没有任何产权纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在的任何纠纷或权利限制的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的由甲方负责赔偿……六、违约责任：（1）甲方决定中途不卖或甲方收齐乙方全部购房款之日起逾期十五日内仍未交付房地产时，作甲方中途悔约，本协议即告解除，甲方应在悔约之日七天内将所收定金及购房款退还给乙方，并赔偿乙方6万元；（2）乙方决定中途不买或不予配合银行办理按揭手续或逾期十五日内未付清应付（首期或二期）购房款时，作乙方违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付房款甲方应在七日内退回乙方，乙方另赔偿甲方4万元违约金。……八、……甲、乙双方同意签订本协议当日向丙方支付中介服务费。其中甲方须向丙方支付中介费0元，乙方须向丙方支付中介费12000元，如甲、乙双方逾期支付中介服务费，每逾期一日，按应付费用的1%向丙方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止。九、甲、乙双方任何一方违约，所产生的一切相关费用由违约方负责，且违约方即时向丙方支付上述房产成交价3%的中介服务费。……十二、其他事项：1、上述房产产权原属佛山市新康大贸易有限公司，现挂靠在唐沛娥名下。因挂靠人现已过世，由继承人伍颖扬办理继承公证手续并领取新不动产权证后（时间需时三个月，与甲方还贷手续可同步进行）再行与乙方办理过户手续。2、因上述房产甲方还在办理银行按揭中，甲方需到银行申请提前还款（时间应在二个月内）乙方同意待甲方办理好还贷手续及继承手续后再行过户。3、乙方支付首期房款给甲方用于银行还贷所用，如甲方挪用该款项引致无法完成还贷手续，甲方属于重大违约需向乙方赔偿成交价20%违约金并同时退还首期购房款8万元。4、如该房产无法办理继承手续，甲方则无法即时办理过户手续，出现该情况时（同时甲方先把房产交给乙方使用）乙方同意给甲方半年时间办理与继承人伍颖扬的法律诉讼程序，待甲方将上述房产判决到佛山市新康大贸易有限公司名下后再与乙方过户。过户产生税费甲、乙双方再协商处理……
原告于签订协议当日向被告支付定金2万元。
2001年9月13日，佛山市康大实业投资总公司出具《情况说明》一份，载明“兹有佛平路51号809房，产权是属于我公司的。为了解决公司资金紧张的困难，在二000年十二月，我公司借用员工唐沛娥的名义，购买商品房向工商银行办理了按揭手续。上述这种行为所产生的有关借款、还款、产权转移等事项，均与唐沛娥无关，由我公司承担所有责任。特此说明。”唐沛娥作为确认人在该《情况说明》下面签名确认。
另查明：涉案佛山市佛平路51号809房，房屋面积136.04平方米，权属人为唐沛娥，唐沛娥已去世。佛山市康大实业投资总公司于2005年6月9日核准变更企业名称为佛山市新康大贸易有限公司。
庭审中，第三人确认已经收取原告支付的居间服务费5000元。原告及第三人一致确认被告从未作出中途不卖的意思表示。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及第三人签订的《房地产认购协议书》系各方真实意思表示，合同合法有效，各方均应依约全面善意地履行各自的合同义务。
关于合同解除。涉案房屋截至庭审之日尚登记在案外人唐沛娥名下，且该房屋上设定的抵押尚未解决，原、被告签订的《房地产认购协议书》客观上无法继续履行，现原告主张解除《房地产认购协议书》项下的房屋买卖合同关系，被告亦表示同意，本院确定原、被告签订的《房地产认购协议书》项下的房屋买卖合同关系于2017年11月7日解除。
关于定金。如前所述，原、被告之间的房屋买卖合同关系已解除，而原告在履约过程中不存在违约行为，故原告主张被告返还定金20000元合法有据，本院予以支持。
关于违约金。原告主张被告支付60000元违约金的合同依据为涉案《房地产认购协议书》第六条第一款，然根据该条款的约定，该违约条款仅适用于两种违约情形：即被告决定中途不卖或被告收齐原告全部购房款之日起逾期十五日内仍未交付房地产。本案中，原告及第三人一致确认被告从未作出中途不卖的意思表示，亦不存在被告已经收齐全部购房款的情形，故原告据此主张被告支付违约金60000元，不符合合同约定，本院不予支持。
至于中介服务费。该费用已由原告实际向第三人支付，虽被告不存在合同第六条约定的违约情形，但被告在将涉案房产办理至被告名下的过程中确有迟延，尤其是在无法办理继承手续的情况下未能及时通过司法程序进行处理，造成原告长时间等待，该等待虽非被告主观造成，但客观上造成原告已向第三人支付中介服务费的实际损失，权衡双方利益，本院根据公平原则确定原告已向第三人支付的中介服务费5000元由被告直接向原告支付。
依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告戴波与被告佛山市新康大贸易有限公司于2017年1月3日签订的《房地产认购协议书》项下的房屋买卖合同关系于2017年11月7日解除；
二、被告佛山市新康大贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告戴波返还定金20000元；
三、被告佛山市新康大贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告戴波支付中介服务费5000元；
四、驳回原告戴波的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取963元，由原告负担463元，被告负担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 肖 华
二〇一七年十一月三十日
书记员 余柔敏