贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初3311号原告：凯里市瑞豪宾馆，住所地：凯里市火车站行车公寓。经营者：葛昌荣，1971年7月28日出生，汉族，现住。委托诉讼代理人（特别授权）：李理深，贵州省黔东南州合力法律服务所法律工作者。被告：龙自金，男，1968年9月21日出生，汉族，现住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙，贵州万木春律师事务所执业律师。原告凯里市瑞豪宾馆（以下简称瑞豪宾馆）诉被告龙自金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告凯里市瑞豪宾馆经营者葛昌荣及其委托诉讼代理人李理深、被告龙自金�委托诉讼代理人吴永龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯里市瑞豪宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金35000元及逾期缴付违约金151200元，共计186200元，并直至付清为止。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为发展药业经济，经找原告商量租赁门面，原、被告双方于2016年3月11日签订《瑞豪酒楼租赁协议书》，由原告将位于凯里市瑞豪宾馆内的酒楼一层租赁给被告从事药业经营使用，协议约定租赁期限为五年，2016年租金每年84000元，半年支付一次，先交租金后使用房屋，违约责任条款明确约束，被告无不正当理由逾期交付租金，被告每天按总租金的5%向原告支付违约金等等，协议签订后双方均履行协议条款。2017年3月5日被告以资金周转困难仅支付租金7000元，尚欠35000元，经多次催促被告支付租金未果，特向�院起诉，提出如上诉请，希望法院支持。被告龙自金辩称，一、双方的租赁合同已经解除，故不存在被告拖欠原告租金的事实。被告于2016年3月1日与原告签订租赁协议后，如约缴纳了1万元的押金，且如约按时交付第一合同年度的租金。由于被告承租原告的房屋离街面有较远的距离，导致药店的经营状况并不理想，加之承租后，原告在未与被告协商的情况下，在宾馆的大门处设置车辆的进出档杆，对被告药店经营亦产生严重的不利影响，同时原告还时时干涉被告在大门口进行的正常促销活动，还将大门的一半铁门进行关闭，致使被告无法经营下去，在与原告沟通无果以及药店经营日益下滑的情况下，被告万般无奈才于2017年4月18日安排员工将药店进行腾空，搬迁至离原告房屋不远的军供站门面，搬迁过程中，原告实施阻止，被告未能将药店物资腾空完毕，�日晚6时，原告经营者才同意被告搬迁，但提出再交7000元的租金，押金不退。次日，被告的工作人员再次对所承租的房屋进行腾空，原告再未实施阻止。被告搬离过后的几天，原告催促交还房屋钥匙。4月29日，被告药店的店长刘平云在征得原告经营者葛昌荣的同意后，将钥匙交给原告的前台工作人员，自此双方的租赁协议基于共同意思表示而终止。且根据双方签订的《瑞豪酒楼租赁协议书》第十一条第四款约定，被告现履行合同协议一年有余，被告提出终止协议是符合协议约定，所要承担的责任仅为所交的租金或押金不退。二、即使被告存在拖欠租金的情况，但双方合同中关于逾期缴纳租金的违约金也属于约定过分高于损失，依法应当予以调整。综上事实，被告认为：双方的租赁合同已基于双方的共同意思表示而终止，被告欠付的租金仅为2017年4月9日至2017年4月19�期间2333元的租金，并非原告诉请的35000元，故原告的诉请不能完全成立，请求法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据予以综合认定。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告龙自金系贵州家佳康大药房零售连锁有限公司的投资人，因经营需要，于2016年3月1日以原告瑞豪宾馆为甲方，被告龙自金为乙方签订了一份《瑞豪酒楼租赁协议书》，被告承租了原告从成都铁路生活服务有限责任公司租赁而来的瑞豪酒楼一楼一层，该协议书主要约定：租赁期限陆拾个月。租金半年付1次，一年租金为84000元整。从2016年3月10日起至2021年3月9日止。第一年租金为84000元；第三年租金涨5%，合计人民�88200元。…第四条2、…乙方应向甲方缴纳押金壹万元…。第八条违约责任1、乙方无正当理由逾期缴付租金，每天按总租金的5%向甲方支付违约金。第九条甲、乙方双方在本协议有效期间，因特殊原因不能履行协议的，经双方协商一致，可以解除本协议。第十一条4、本协议一式签订，乙方至少应当履行三十天，方可向甲方提出终止协议申请。所交租金或押金不退。签订协议后，被告按约定缴纳了押金及第一合同年度的租金后便在该宾馆一楼开设了家佳康大药房，因在平时销售中与原告多次发生摩擦及出于自身经营收益下滑考虑，在双方协商无果后，被告在离原告房屋不远处的军供站门面重新承租了门面，并于2017年4月18日安排公司员工将药店进行腾空，搬迁过程中，原告的经营者葛昌荣进行了阻挠。次日，葛昌荣并未再阻挠被告搬离，被告随即将货物搬至离原告�远处的军供站门面继续经营。过后，葛昌荣多次到被告经营的新门面要求退还门面钥匙，被告的员工刘平云便于4月29日将门面钥匙放在原告前台处，并告知了葛昌荣。另查明，葛昌荣自认：1、之所以2017年4月19日不再阻拦被告搬离的原因是考虑到他们搬走的货对我没有作用，我可以通过法律途径来解决问题，我才同意他们搬的。2、被告搬走后一直没有将租赁合同退回给我，致使我无法将该门面转租…。还查明，被告的租金缴纳至2017年4月9日止。本院认为，一、关于涉案合同是否解除的问题。被告于2017年4月18日开始搬离原告处并到离原告不远处的门面继续经营，该行为虽不符合合同约定的解除合同条件，也不属法律规定的可以解除合同事由，但其行为最终产生了既存的法律事实，即合同已被龙自金单方解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行；㈡债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；㈢债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，龙自金单方解除合同，不愿按照合同约定履行义务并已实际搬离宾馆门面，客观上合同已无法履行，亦无强制履行的正当事由。被告于4月29日才退还原告门面钥匙，故双方的租赁合同关系应至2017年4月29日解除。2、关于租金及违约金问题。双方的协议于2017年4月29日解除，但龙自金租金仅支付至2017年4月9日，故龙自金仍应向瑞豪宾馆支付2017年4月10日至2017年4月29日的租金4666.67元（计算方法：84000元／年÷12月÷30天×20天）。因租赁协议于2017年4月29日已解除，瑞豪宾馆请求龙自金支付2017年4月30日之后的租金，无事实及法律依据，应不予支持。根据合同约定，龙自金应支付租金但龙自金至今未支付，瑞豪宾馆诉请按合同约定的每天按总租金的5%支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失的规定’”。在本案双方均未就违约损失进行举证的情况下，应按照龙自金欠付租金4666.67元确定损失标准，根据龙自金的违约事实、瑞豪宾馆的损失状况以及平衡双方利益等因素，本院酌情将本案违约金调整为龙自金欠付租金的4666.67元的30％即1400元。考虑到被告龙自金单方解除租赁协议确实违背公平原则与诚实信用原则，给原告瑞豪宾馆造成了一定的经济损失，本院综合考�，被告应酌情给予原告适当的经济补偿，结合本案实际，酌定除押金1万元原告不用退还被告外，再由被告向原告多支付1个月的租金7000元作为经济补偿较为适当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决如下：一、限被告龙自金在本判决生效之日起五日内一次性支付原告凯里市瑞豪宾馆2017年4月10日至2017年4月29日期间的租金4666.67元及违约金1400元。二、限被告龙自金在本判决生效之日起五日内一次性给付原告凯里市瑞豪宾馆补偿费7000元。三、驳回原告凯里市瑞豪宾馆的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为2012元，由被告龙自金负担132元，由原告凯里市瑞豪宾馆负担1880元。此款原告凯里市瑞豪宾馆已先行交付，被告龙自金在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判长 王 莹二〇一七年九月二十六日书记员 何明凤