广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初4457号
原告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行，地址：广东省东莞市南城区新城市中心区第一国际F座。
负责人黄天助，行长。
委托代理人陈振烽，广东嘉众律师事务所律师。
委托代理人鲁浩强，广东嘉众律师事务所律师。
被告龚耀培，男，1954年11月9日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人付林川，男，1982年9月24日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，
原告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行诉被告龚耀培合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周汝丽适用简易程序，于2016年4月20日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈振烽、被告的委托代理人付林川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1995年3月15日，东莞市信源贸易有限公司（以下简称信源公司）与东莞市东兴科仪交电器材公司（以下简称东兴公司，现已被注销）签订《裕龙商业大厦购买合同书》，约定信源公司出资2309120元购买东兴公司位于东莞市东二环路的裕龙商业大厦的在建底层商铺，面积为180.4平方米（以下简称案涉商铺），由东兴公司在案涉商铺竣工后统一办理房产证书。后经三方同意，原告取代信源公司，承继信源公司在《裕龙商业大厦购买合同书》的权利义务，并由原告实际支付购房款2247296元给东兴公司。2004年东兴公司向原告出具《物业产权确认书》，确认案涉商铺的所有权属于原告所有，并承诺不就案涉商铺主张权属异议。
自1995年起，原告一直实际占有使用案涉商铺，但由于东兴公司及被告的原因，案涉商铺一直未登记在原告名下。后原告发现，东莞市第一人民法院根据中国工商银行股份有限公司寮步支行（以下简称工商银行寮步支行）的申请，已查封案涉商铺并进入执行阶段，原告才知道东兴公司已经注销。被告滥用自身作为东兴公司股东及法定代表人的权利，于2010年5月27日将已经出售给原告的案涉商铺的产权登记在自己名下并以此作为抵押物向工商银行寮步支行贷款，导致案涉商铺被执行。
2015年3月11日，被告向原告出具《承诺书》，载明因其本人责任，愿意按照案涉商铺执行案评估价，即每平方米16900元的标准，于2015年4月10日前向原告支付首期商铺回购款500000元，余款扣减首期款后于2015年5月10日前全部归还，同时承诺因此产生纠纷衍生的律师费由其本人承担。《承诺书》出具后，被告并未按约定向原告支付任何款项，故此原告为了维护自身的合法权益，请求判令：一、被告向原告支付商铺回购价款3048760元及逾期违约金152237.57元（暂计至2016年1月16日，计至本金及违约金还清之日止）；二、被告赔偿原告支出的律师费10000元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求。《承诺书》是在原告声称要追究被告刑事责任的情况下被告签名的，签名不是被告的真实意思表示，只是为了避免刑事纠纷。原告于2015年年底到堑头派出所报案，被告也到堑头派出所配合了。当时整栋大厦要做确认办证，因原告没有付清房款，故没有登记在原告名下，但也不能因为原告的原因而拖延整栋大厦办证，因此登记在被告名下。虽然原告当时房款没有缴清，但案涉商铺一直由原告使用和出租，收益一直归原告。原告提出的评估价偏高，因为案涉商铺区域没有停车位，很多商铺空置。被告同意按市场价回购，且应扣减原告尚欠的房款和利息。据初步了解，附近的商铺市场价为8000元至10000元。
经审理查明，1995年3月15日，东兴公司与信源公司签订《裕龙商业大厦购买合同书》，约定信源公司出资2309120元向东兴公司购买案涉商铺；第一期房款为1154560元，第二期房款于1995年9月底前待裕龙商业大厦九层封顶后支付总房款的30%，余款461824元于1995年10月底前由信源公司验收后10天内付清；裕龙商业大厦的一切产权证由东兴公司委托东莞市附城房地产公司统一办理；交付使用日期为1995年10月底前；信源公司预期付款超过10天的，东兴公司有权收回铺位，退回预付款；等等。
2004年6月18日，东兴公司出具《物业产权确认书》，确认案涉商铺的使用权、所有权属原告，东兴公司承诺不就该物业主张权属异议。
2006年3月10日，信源公司出具《证明》，确认其与东兴公司签订的《裕龙商业大厦购买合同书》的全部权利义务已转让给原告，信源对该案涉商铺不享有任何权益。
2008年4月9日，东兴公司注销。
原告已向东兴公司支付案涉商铺的房款合计2247296元，未付房款余款61824元。案涉商铺一直由原告使用、收益。
2013年11月7日，广州仲裁委员会东莞分会作出（2013）穗仲莞案字第3310号裁决书，裁决被告应支付工商银行寮步支行贷款本金9999965.65元及相应利息、罚息、复利，工商银行寮步支行对案涉商铺享有抵押权。后工商银行寮步支行依生效裁决向本院申请执行。本院在执行过程中查封了案涉商铺。原告向本院提出书面异议。2015年8月18日，本院作出（2014）东一法执外异字第75号执行裁定书，驳回原告的异议请求。在该执行案中，本院对案涉商铺现行价值进行司法评估，委托评估人为深圳市世联土地房地产评估有限公司东莞分公司，评估意见为3043521元（建筑面积合计180.09㎡，单价16900元/㎡，评估报告自2014年4月21日起1年内有效）。被告对该评估意见提出异议，认为估价偏低。后本院将被告的异议转达评估人，评估人称经复核，估价合理。后本院以3043521元为起拍价对案涉商铺进行司法拍卖，流拍。
2015年3月11日，被告向原告出具《承诺书》，内容为“由于我方责任，现承诺我本人将东莞农商银行东联支行位于东城红荔路东莞市裕龙大厦A1、A2号商铺面积180.4平方米，按照标的物执行案评估书作价每平方米人民币16900元计算。于2015年4月10日前归还首期款人民币伍拾万元整（￥500000元），余款减除首期款后于2015年5月10日前全部归还（上述商铺回购价格以法院认可评估价为准）。同时就该起案件律师费亦由我支付。谨此承诺”。该《承诺书》中除被告签名和日期为手写外，其他内容均为打印。被告主张，该《承诺书》无效，不是被告的真实意思表示，被告打算等有钱时再找原告协商回购事宜，因此没有报警处理，也没有向原告要回该《承诺书》。原告否认该《承诺书》的签订存在任何胁迫或欺诈的情形。被告主张，原告欠付的房款及相应利息与被告应支付原告的回购价款相抵销。原告不同意抵销，主张该《承诺书》是双方最后的约定，已经免除了原告房款余款及利息的支付义务。被告否认已免除房款余款及利息的支付义务。
原告另持有一份全部由被告手写的《承诺书》，内容为“现承诺我本人将东莞农商银行东联支行位于东莞市裕龙大厦的座位右侧的铺位：面积约180㎡归还款，前期于2015年4月10日前归还人民币伍拾万元正，余款待评估价格减除当时农信社东联支行购买以上铺位的余款以及协议书的利息后于2015年5月10日前归还余款。谨此承诺”。该《承诺书》有修改痕迹。原告主张，手写的《承诺书》出具在前，原告不同意里面的内容，双方最后确认打印的《承诺书》内容。被告称当时原告要求被告手写《承诺书》，但因为有涂改，故要打印一份，应以手写的《承诺书》为准。
2016年1月28日，原告与广东嘉众律师事务所签订《民事诉讼委托合同》，约定原告委托该所代理原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，前期支付律师费10000元，后期按实际收回金额的5%支付律师费。2016年2月26日，该所向原告出具律师费发票。2016年3月15日，原告转账支付该所律师费10000元。
原告曾于2015年11月4日向本院提起诉被告犯侵占罪一案，本院于同日作出（2015）东一法立刑初字第5号刑事裁定书，裁定不予受理。原告不服，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院于2015年12月24日作出（2015）东中法立刑终字第8号刑事裁定书，维持原裁定。
以上事实，有原告提供的《裕龙商业大厦购买合同书》、《物业产权确认书》、《证明》、财务开支审批表、账簿、《物业租赁合同》、银行流水单、企业机读档案登记资料、（2014）东一法执外异字第75号执行裁定书、拍卖公告、《承诺书》、《民事诉讼委托合同》、业务凭证、广东增值税普通发票、（2015）东中法立刑终字第8号刑事裁定书，本院调取的《房地产估价报告》、《资产评估报告异议书》、《关于对世联咨字DG[2014]H0411号房地产评估报告异议书的答复》、（2015）东一法立刑初字第5号刑事裁定书，以及本院在本案的庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。
本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋产权登记在被告名下，原、被告之间发生的并非房屋买卖合同纠纷，而是关于《承诺书》履行问题的合同纠纷。
原、被告关于《承诺书》履行问题的争议有三点：一、打印的《承诺书》是否有效；二、如何确定打印的《承诺书》承诺的被告房款支付义务；三、被告承诺的回购款能否抵销原告欠付的房款及相应利息。
关于争议焦点一。手写的《承诺书》出具在先，有修改痕迹，未注明房款金额或计算标准，约定不明，而打印的《承诺书》出具在后，无修改痕迹，注明了房款计算标准及如何支付，因此，打印的《承诺书》效力优于手写的《承诺书》。被告主张其在打印的《承诺书》上签名并非其真实意思表示，原告不予确认，被告对其主张未能提供相应证据证实，本院不予采信，确定打印的《承诺书》有效，被告应受打印的《承诺书》内容约束。
关于争议焦点二。被告于打印的《承诺书》中表明，愿意按执行案评估书每平方米16900元计算确定案涉商铺（180.4平方米）的回购价格，具体以法院认可评估价为准。在本院关于案涉商铺的执行案中，本院委托评估人对案涉商铺进行价值评估，评估认定市场价值为3043521元。经被告提起的异议程序后，本院确定以3043521元为起拍价进行拍卖，说明本院认可案涉商铺的评估价为3043521元。因此，被告应按3043521元的价格向原告支付案涉商铺的房款，其中500000元于2015年4月10日前支付，余款于2015年5月10日前付清。
关于争议焦点三。打印的《承诺书》未提及原告未付的房款如何处理，原告主张被告已免除房款余款及利息的支付义务，被告不予认可，本院对原告该主张不予采纳。原告只确认未付房款余款61824元，未确认应支付未付房款相应利息，法定抵销以互负的债务已成立为前提，关于未付房款的相应利息，被告可另案主张，本院于本案仅确认原告未付房款余款61824元与被告应付原告的房款3043521元进行抵销，抵销后，被告尚应支付原告房款余款2981697元。
综上，本院确定被告应支付原告房款2981697元，对原告诉请超出部分，本院予以驳回。原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院确定被告应支付原告逾期付款违约损害赔偿，分段计算如下：1、以438176元为基数，自2015年4月11日起至2015年5月10日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2、以2981697元为基数，自2015年5月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对原告诉请超出部分，本院予以驳回。原告诉请被告支付律师费10000元，有《承诺书》、《民事诉讼委托合同》、业务凭证、广东增值税普通发票佐证，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告龚耀培应自本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行房款2981697元及相应逾期付款违约损害赔偿（1、以438176元为基数，自2015年4月11日起至2015年5月10日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2、以2981697元为基数，自2015年5月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；
二、被告龚耀培应自本判决发生法律效力之日起三日内支付原告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行律师费10000元；
三、驳回原告东莞农村商业银行股份有限公司东联支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16203.99元（原告已预交），由原告负担312.96元，被告负担15891.03元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 周汝丽
二〇一六年五月二十五日
书记员 张雪峰
李佩仪
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。