杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭西民初字第1281号
原告：浙江证大物业管理有限责任公司。
法定代理人：王毅。
委托代理人：邴朝祥。
被告：李芸。
委托代理人：唐恬。
原告浙江证大物业管理有限责任公司（以下简称原告）诉被告李芸（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2009年6月3日立案受理后，依法由代理审判员朱小琼独任审判，于2009年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邴朝祥，被告李芸及其委托代理人唐恬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告根据与杭州市湖畔花园业主委员会签订的物业管理服务合同、协议及湖畔花园社区物业管理公约，为湖畔花园提供物业服务。被告系湖畔花园龙珠苑10幢C室的业主，从2003年4月1日至2007年10月31日，被告一直拖欠物业管理费、水费，经原告多次催讨，被告拒不缴纳，故诉诸法院请求判令被告：1、支付物业管理费7756.8元、水费358.9元及物业管理费滞纳金13264.1元（此滞纳金暂计算至2009年5月31日，具体数额计算至实际履行日），合计21379.8元。2、承担本案的诉讼费用。
被告答辩称：原告物业管理资质已于2007年10月18日被杭州市房产管理局依法注销，原告不具备资质，其从事的物业服务收费是违法的。因原告无资质，故不能提供有效的服务，被告也不能享受到合同所规定的物业服务，故原告的物业收费标准也不合理。且原告主张的2006年1月前的物业费已超过二年的诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
原告提供了下列证据材料：
1、房屋所有权证存根和商品房买卖合同第一页；
2、小区入住登记表、装修申请表说明（2003年2月）；
3、被告缴纳水费的发票；
证据1-3证明被告是湖畔花园龙珠苑10幢D室的房屋所有权人，房屋面积为176.3平方米，于2003年2月办理登记入住、接受物业管理服务并缴纳部分物业管理费的事实。
4、杭州市物业管理服务合同书（1997年）、杭州市物业管理服务合同书（2000年）、浙江省物价局房地产价格审批单；
5、业主委员会公告和业主委员会《致湖畔花园广大业主的公开信》（2002年7月24日）；
6、公证书（2002年8月5日）；
7、湖畔花园物业管理服务合同书（2005年4月22日）；
8、湖畔社区网站中“湖畔花园介绍”、“物业管理公约”第一页及荣誉证书（2006年）；
证据4-8证明原告依合同一直为湖畔花园提供了优质物业管理服务；2000年10月1日之后，被告房屋物业管理费标准每平方米每月为0.8元；合同同时约定，如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，原告可按逾期每日应缴费用千分之三比例加收滞纳金。
9、关于湖畔花园物业管理费收缴问题的说明（2007年11月），证明凡2007年10月31日前的物业管理费用均由原告收取，原物管费标准以2005年4月签订的合同为依据。
10、湖畔花园业主委员会《情况证明》；
11、湖畔花园部分业主《证明》及房产证存根；
12、通知被告缴费的《缴费通知单》；
证据10-12证明原告每季度均向被告发送物业管理费、水费、电费等相关费用的《缴费通知单》；被告所欠各项费用的数额；原告向被告催缴拖欠费用后被告收到《缴费通知单》并缴纳部分水费的事实。
13、杭州市同城特约委托收款协议书、杭州市同城特约委托收款授权书；
14、杭州市水业集团有限公司水费发票；
证据14-15证明原告收取被告水费的依据。
15、杭州市西湖区人民法院民事判决书和杭州市中级人民法院民事判决书，证明证据4、5、6、7、10、11、14的真实性和预证明的内容已经经过法院的认定。
原告提供的证据，被告质证后认为，证据1、2、3的真实性无异议，但与本案无关。证据4与本案无关。证据5，超过时效，与本案无关。证据6，只能证明开箱的过程，不能证明选举的结果。证据7，合同内容中的逾期加收日千分之三的滞纳金与法律相悖。证据8、9、10、11、13、14与本案无关联性。证据12被告未收到。证据15系2005年的判决书，只能证明2005年前的事情。
被告提供以下证据：
1、告知书，证明原告已于2007年10月18日被杭州市房产管理局依法注销其资质，不能从事物业管理服务工作，收取物业费违法。
2、2008年4月15日杭州市房产管理局的文件，证明杭州市房产管理局并未对原告资质认定的决定内容作出撤销。
3、收款收据，证明2007年10月1日至2008年3月31日的物业管理费和水费已缴纳至振邦物业公司。
被告提供的证据，原告质证后认为，证据1、2的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，对2007年10月18日的决定，原告有60天的复议期，在该决定生效之前，原告仍有权主张已发生的物业管理费。证据3真实性无异议，但根据2007年11月12日湖畔花园业主委员会的说明，2007年10月31日前的物业管理费应交由原告收取。
本院对证据认证如下：对原、被告提供的证据的真实性均予以认定。
本院根据双方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定以下事实：
1、杭州市文华路176号湖畔花园小区分为南区和北区两部分。其中南区的物业服务自1997年10月1日起由湖畔花园业主委员会委托原告进行，委托服务期限为三年，自1997年10月1日至2000年9月30日。根据湖畔花园业主第一届业主委员会与原告签订的物业管理服务合同中对物业服务费用的约定，南区多层公寓的物业服务费为每月每平方米0.5元，洋楼（排屋）每月每平方米0.95元。
2、原告与浙江证大房地产开发有限公司（以下简称证大房产公司）于2000年1月签订杭州市物业管理服务合同，约定证大房产公司将杭州市湖畔花园北区委托原告实行物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物、区内绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业服务费等，委托期限自2000年1月30日至2002年1月29日。物业服务费由原告按建筑面积每月每平方米二期北区公寓0.90元，景观电梯房0.90元（不含电梯等公用设备运行费），每三个月向业主收取一次。合同并约定了物业管理服务标准、其他物业服务费的收取标准及违约责任等。2000年10月19日，浙江省物价局批复原告，确定湖畔花园二期北区物业管理综合服务费的收费标准。该收费标准为：多层公寓每月每平方米建筑面积0.90元，景观电梯房每月每平方米建筑面积1.00元，景观电梯运行电费按实际消耗分摊向使用人收取，地下车库服务费20元／月。车位、地下车库设备运行所耗电费按实际向使用人分摊收取。受物业产权人、使用人委托而提供的特约服务，需要收费的，由原告与委托人协商确定。同时明确上述物业管理综合服务费收费标准为暂定标准，自二00一年一月一日起执行。待小区业主委员会成立后，原告应与业主委员会签订物业管理服务合同，协商物业管理综合服务费收费标准，并重新报物价局审核。后原告依约一直对湖畔花园二期北区进行物业服务。2002年7月18日，杭州湖畔花园业主委员会召开会议，决定就选聘物业管理公司和物管费标准向业主征求意见。同年7月24日，该业主委员会发布公告及公开信，就选聘物业管理公司和物管费标准征求意见，并提出降低物管费的收取标准，其中二期公寓、北区公寓为每月每平方米0.70元，洋楼每月每平方米0.80元。2002年8月5日，杭州市公证处出具公证书，证明湖畔花园物业管理征求意见表的开箱、清点过程。经现场监督、清点，共计回收“湖畔花园物业管理征求意见表”1089张；其中，同意“1、继续聘用浙江证大物业公司”的为1003张；同意“2、选聘其他物业公司”的为36张；同意“3、由业主实施自治”的为15张；弃权票30张；废票5张。2005年4月22日，杭州湖畔花园业主委员会与原告签订杭州市物业管理服务合同及补充协议，约定由原告对杭州市湖畔花园实行物业服务，期限自2005年4月10日至2008年4月9日。合同并约定委托管理事项、物业服务标准、物业服务费的收取标准及违约责任等。其中约定了湖畔花园南区一期洋楼（排屋）的物业服务费为每月每平方米0.8元；二、三期多层公寓的物业服务费为每月每平方米0.7元的收取标准。2007年10月31日，原告与杭州湖畔花园业主委员会之间的物业服务合同终止，湖畔花园小区不再由原告进行物业服务。2007年11月12日，湖畔花园业主委员会2007年11月12日公告说明，2007年10月31日前的物管费由原告收取。
3、2007年10月18日，杭州市房产管理局作出决定，因原告在申报资质年检材料时存在严重的弄虚作假行为，撤销对原告的年检合格结论，并注销原告三级物业管理企业资质证书，一年内不得重新申请物管企业资质。2008年4月15日，杭州市房产管理局作出决定（杭房局（2008）86号），撤销2007年决定中的“一年内不得重新申请物管企业资质”内容。
4、被告于2003年2月27日入住湖畔花园龙珠苑10幢D室。2003年2月10日，被告就该房屋取得房屋所有权证，其上载明房屋建筑面积为176.3平方米。自2003年4月始，被告未向原告交纳物业管理费。
本院认为，原告受湖畔花园业主委员会的委托自1997年10月1日起为杭州市湖畔花园南区提供了物业服务。2000年10月1日后，原告虽未与湖畔花园业主委员会订立物业管理服务合同，但事实上一直为杭州市湖畔花园南区提供了物业服务。并且，原告在2005年4月后又与湖畔花园业主委员会签订了物业管理服务合同，被告系湖畔花园南区龙珠苑10幢C室房屋所有权人，自入住后一直接受原告的物业管理服务，故被告事实上之行为已使得具体的物业服务权利义务关系形成，被告理应支付物业服务费用。生效的（2005）杭西民三初字第168号民事判决书已经认定原告能够按照业主委员会于2002年7月24日所发的公告中所载明的收费标准以及其与业主委员会签订的物业管理服务合同所约定的收费标准（即每月每平方米0.8元）向被告收取费用。现被告对原告主张的物业管理费无异议，故本院对原告要求被告支付物管费7756.8元的诉讼请求，予以支持。被告将2007年10月的物业管理费交至振邦物业公司，系履行不当。被告辩称水费已全部交纳，但没有提供相应的缴付凭证证明，本院不予采信。至于诉讼时效问题，由于被告拖欠上述物业管理费期间，湖畔花园业主委员会与原告之间尚未签订物业管理服务合同，双方对物业管理费的支付时间未作约定，而物业管理费是连续发生的费用，且从原告提供的其他业主及湖畔花园业主委员会出具的情况证明看，原告一直在向业主收取物业管理费，事实上被告亦按时向原告交纳过水费，故本案中不存在原告明显怠于行使权利的情形，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于原告被撤销资质是否影响其收取物业管理费的问题，因在2007年10月31日之前，原告事实上一直为被告提供相应的物业服务，根据法律相关规定，原告的主体资质并不影响其就实际已提供的物业服务收取相应物业管理费的权利。至于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因被告拖欠上述费用系被告认为因原告未尽物业管理义务和职责，且认为被告没有相应的资质等原因所引起，不能简单地视为被告违约，故原告的该项诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：
一、李芸支付给浙江证大物业管理有限责任公司物业服务费7756.8元、水费358.9元，合计8115.7元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回浙江证大物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费334元、减半收取167元，由浙江证大物业管理有限责任公司负担104元，由李芸负担63元，由李芸负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
代理审判员 朱小琼
二〇〇九年七月三十日
书 记 员 张莲莲