文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初8759号原告重庆固地实业有限公司，住所地重庆市北部新区金开大道1226号聚信美家居世纪城五楼，统一社会信用代码91500000059872882C。法定代表人翁光敏，总经理。委托代理人谢正瑜，女，汉族，1990年4月12日出生，住重庆市江津区。（特别授权）被告董泽元，男，汉族，1952年12月1日出生，住重庆市南岸区。委托代理人董长沙，男，汉族，1983年2月3日出生，系被告儿子，住重庆市南岸区。（特别授权）原告重庆固地实业有限公司（以下简称“固地公司”）诉被告董泽元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆固地实业有限公司的委托代理人谢正瑜、被告董泽元及其委托代理人董长沙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固地公司诉称：原、被告于2015年4月9日签订了《社区商业租赁合同》，约定了各自的权利义务，原告已按照合同约定履行了义务，但被告却未按合同约定履行，其违反《社区商业租赁合同》的约定，拖欠原告2016年6月5日至2016年11月4日的租金，经原告多次催收，至今未向原告支付。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2016年6月5日至2016年11月4日的房屋租金74146元及违约金暂定7889元（以74146元为基数，自2016年6月4日起自实际付清之日止，按日利率万分之七计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告董泽元辩称：我是2015年4月租赁的合同，租赁原告的门面，门面旁边有一个进出口，我要求原告将此门开通我便于经营，原告一个姓邓的工作人员同意在我开业之前将此门开通，但是这个门现在也没有开，这个门影响人流量，所以我一直亏损至2016年3月，直至后来无力支付房租，4、5月份都是借钱来把房租交了的，到6月份该交租金的时候我就找到原告的石经理，与其沟通，其也向公司反映了从6月5日到9月1日的租金可以延期至9月1日支付。但是原告8月20日左右将我门面的门锁了，原告非要让我房屋交租金交至11月，我屋内的物品也没法拿走，也贬值了。这才导致我没法交房租。经审理查明：2015年4月9日，被告委托董长沙（乙方）与原告固地公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定将位于重庆市茶园新区兴塘路8号2幢附28#、29#、30#共计建筑面积329.54平方米的营业场地租赁给乙方用于经营餐饮（火锅），名称为刘氏老火锅，租赁期限为五年，自2015年4月15日起至2020年4月14日止。租金单价为45元/月/平方米，计租建筑面积329.54平方米，故乙方应交月租金为14829元。租金按照季度支付，乙方应于2015年4月9日向甲方支付首期季度租金,乙方应在上次所缴租金期届满15日前支付给甲方。在本合同履行期间内乙方无正当理由使乙方店内处于非正常营业状态累计达5天以上的，甲方有权通知乙方提前解除本合同。本合同履行期间内乙方应支付甲方的租金逾期达5天，甲方有权提前解除本合同并要求乙方按照本合同约定承担违约责任。乙方还应承担被甲方提前解约后直至甲方将此店面出租给新商家之日止的租金（最长承担费用到因此被甲方提前解约之日起一年为限）。乙方已明确其不按时交纳租金的行为将给甲方带来严重的经济损失，故乙方应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金为：应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数。乙方指定并确认本合同及其附件的送达及单方提前解除本合同及其附件均应以特快邮政专递方式按以下所示准确地址发出：指定送达地址，茶园新区丁香路8号2栋9-1，收件人董泽元，其他指定代收人董长沙，电话13883708277。因乙方提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知甲方，导致按原地址邮寄被退回邮件、乙方本人或者乙方指定的代收人拒绝签收等情况，导致送达文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。该合同另对双方的权利义务、合同解除或终止、免责条款等方面进行了约定。该合同签订后，原告将上述房屋交付给被告，被告在此经营“刘氏老火锅”。被告向原告缴纳了2016年6月5日之前的房屋租金。在庭审过程中，被告认可14829元/月的租金缴纳标准，但认为只应当缴纳2016年6月5日至2016年8月20日的租金，因为被告称在2016年8月20日，原告的工作人员便将涉案房屋的门锁了，自己实际上已经无法使用，并提交了照片3张作为证据。原告否认是自己的工作人员将涉案房屋的门上锁。2016年11月4日，原告向被告通过EMS快递向被告邮寄了合同解除函，送达地址为茶园新区丁香路8号2栋9-1，收件人董泽元，董长沙，电话13883708277。经过当庭电话查询，该邮件于2016年11月4日寄出，2016年12月29日因未签收妥投被退回寄件处。以上事实有租赁合同、委托书、解除合同函、邮政快递单、照片及原被告的当庭陈述等证据证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。庭审过程中，原、被告双方均对14829元/月的租金缴纳标准、2016年6月5日后没有缴纳租金的事实予以认可，本院予以确认。关于应交纳租金的时间，被告称2016年8月20日，原告的工作人员便将涉案房屋的门锁了，自己实际上已经无法使用，故2016年8月20日该租赁合同就应当解除了，本院认为，被告提交的照片中仅能证明涉案房屋的门被锁锁上，但不能证明是原告的工作人员锁的，且被告没有举示证据证明向原告发出过解除函或将涉案房屋与原告办理了交接手续，根据原、被告双方所签订的合同，被告应在上次所缴租金期届满15日前支付给原告，本合同履行期间内被告应支付原告的租金逾期达5天，原告有权提前解除本合同，故被告一直未缴纳2016年6月5日之后的租金，按照约定，已经达到约定解除合同的条件，原告有权解除合同。原告于2016年11月4日向被告通过EMS快递向被告邮寄了合同解除函，邮寄地址为合同指定的送达地址，虽然经当庭查询，被告确未收到该解除函，但是按照租赁合同的约定，已经视为送到，该租赁合同已经在2016年11月4日解除，故原告请求被告支付2016年6月5日至2016年11月4日的租金74145元（14829元/月×5个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，原告主张以74145元为基数，按日万分之七计算，根据租赁合同的约定，逾期付款违约金为应交而未交、迟交费用的总和×万分之七×逾期天数，该约定过高，结合因被告未按时缴纳租金给原告造成的损失情况，故被告以应缴纳金额为基数按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的四倍计算违约金至付清时止。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告董泽元于本判决生效之日起十日内支付原告重庆固地实业有限公司从2016年6月5日至2016年11月4日的房屋租金74145元，并以每季度应缴租金为基数按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的四倍计算（从2016年6月5日起至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取925元，由被告董泽元承担（原告已缴纳，被告在支付上述款项时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  叶竹芊二〇一七年九月十日书 记 员  张 笛