甘肃省环县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘1022民初1016号原告：杨曦，男，汉族，1988年5月20日出生，甘肃省环县环城镇居民。委托诉讼代理人：王继芬（系原告杨曦之母），女，汉族，1960年9月20日出生，环县环城镇居民。委托诉讼代理人：董鹏宇，甘肃煜立律师事务所律师。被告：孙明孝，男，汉族，1955年11月8日出生，甘肃省环县人。委托诉讼代理人：胡世银，甘肃银汉律师事务所律师。被告：孙勃森，男，汉族，1982年10月13日出生，环县虎洞中心卫生院职工。原告杨曦与被告孙明孝、孙勃森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨曦及其委托诉讼代理人王继芬、董鹏宇、被告孙明孝及其委托诉讼代理人胡世银、被告孙勃森均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨曦向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2017年1月31日签订的《租房合同》；2.判由二被告立即返还原告房屋租金300000元；3.判令二被告赔偿原告房屋装修损失265000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年1月31日，原告与二被告经协商签订《租房合同》一份，约定二被告将环县环城镇盘旋路红星楼二楼二层668平方米的房屋出租给原告用于经营餐饮业，租期五年，自2017年2月1日起至2022年2月1日止，租金前三年不变，每年340000元，第四年根据县城租赁房价标准升降。合同特别约定，原告经营过程中办理相关手续时，被告方应当全力配合。合同签订后，原告向二被告先支付定金50000元，后又支付房租250000元，2017年2月1日，被告孙明孝出具《收条》一份，确认收到房租300000元。合同签订后，原告即开始着手进行装修和订购所需的音响、隔音棉等材料和设备，准备开办音乐烤吧。装修过程中，红星楼3至5层的住户集体向环县消防队、环县食品药品监督局等单位上访闹事，随后环县消防队、环县食品药品监督局相继发出责令停止施工通知书和不予许可开办音乐烤吧的通知。自此原告才得知，二被告出租给原告的房屋未经消防验收，不能提供消防验收意见书，开办餐饮业的合同目的不能实现。截止目前，消防大队已答复可以办理消防手续，但原告已无力经营，也不想经营了，要求解除与被告之间签订的租赁合同。孙明孝辩称，涉诉房屋为被告于2005年以70万元从宏丰信用社购买。2015年7月份，被告对房屋进行装修，支付装修费801600元。2017年1月10日前后，被告将上述房屋出租给宁夏盐池县张某，张某支付被告定金20000元。10余天后，原告杨曦要求承租该房屋并实地查看，被告告知原告该房屋已出租及若违约需双倍返还定金的事实，原告向被告承诺自愿代被告向张某双倍返还定金。2017年1月25日，原告向被告支付现金50000元，其中20000元用于向张某双倍返还定金，下剩30000元用于原告承租被告房屋的定金。随后，被告与张某协商一致，解除租赁合同。2017年1月31日，原告与二被告签订租房合同，约定二被告将环县环城镇盘旋路红星楼二楼二层668平方米的房屋出租给原告用于经营餐饮业，租期五年，自2017年2月1日起至2022年2月1日止，租金前三年不变，每年340000元，第四年根据县城租赁房价标准升降。原告在向被告支付50000元现金后，称装修所需费用较大，经双方协商一致，将第一年房租变更为28万元。随后原告通过银行转账向被告汇款25万元。合同签订后，被告便低价处理房屋内家具若干，并于2017年2月4日将房屋交付原告。原告随后将被告当时花费801600元装修的附属物全部拆除，重新进行装修。原告所述“二被告出租给原告的房屋未经消防验收，不能提供消防验收意见书，开办餐饮业的合同目的不能实现”与事实不符。涉诉房屋建于上世纪90年代初，当时环县未成立消防部门及城乡规划局，当时的建筑不要求有消防设施，政府主管部门也未要求办理消防方面的审批手续。原告不能办理消防意见书系他因所致，与被告房屋无关。另外，原告所述“曾多次与二被告协调交涉，但二被告始终推诿搪塞，既不配合办理相关行政手续，也不返还房租”与事实不符。合同签订后，被告及时向原告交付房屋并提供房产证以办理相关手续。因合同当初约定的房屋用途为“餐饮业”，现原告变更为“音乐烤吧”，由此遭到住户的集体阻拦，导致办理消防手续困难，与被告的房屋本身无关。另外，早在2005年、2006年，被告的房屋曾外租用于经营餐营业，证明答辩人的房屋具备经营餐饮业条件。现要求原告继续履行合同义务，不同意解除合同。若解除合同，其也放弃主张因原告的装修拆除而造成的原告房屋损失，随后另案主张。孙勃森辩称，同孙明孝的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的下列证据，本院综合分析认定如下：1、对原告提交的装修现场照片，因被告有异议，故对该份证据的证明效力不予认可；2、对原告提交的“关于不予许可王某红星楼音乐烤吧的请示”、环县食品药品监督管理局作出“关于不予许可王某红星楼二楼音乐烤吧的请示回复”及“环县食品药品监督管理局联席会议记录”，经调查核实，证据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，故对该组证据的证明效力予以确认，作为本案定案依据；3、对原告提交的收条及银行打款回单，证实原告支出装修费259682元的事实，被告对其中的61889元收条及打款回单无异议，对下剩费用的收条及打款回单有异议，原告也无其他证据证实，故对该组证据中被告无异议的原告支出装修费61889元的收条及打款回单予以认定，作为本案定案依据；4、对被告提交的环县住房和城乡建设局致县消防队的便函两份，证实涉案房屋无竣工验收备案及建设规划许可证，但符合建设规划，房屋质量安全达标，符合办理消防手续所需材料。经本院调查核实，两份便函内容真实，形式合法，与本案具有关联性，故对其证明效力予以认可；5、对证人常世广的证言，证实原告杨曦及其母王继芬与二被告签订租房合同，2017年租金约定为30万元，原告已向二被告支付30万房租的事实，证人证言客观真实，与本案具有关联性，依法予以确认，作为本案定案依据；6、对证人高步勤的证言，内容梗概为“其为被告孙明孝家具店的雇员，原、被告签订房屋租赁合同之前，被告曾将该房屋出租给第三人张克松，后原告坚持租赁该房屋，导致被告违约。原告支付被告50000元现金，其中包括原告自愿代被告孙明孝向张克松支付的20000元违约金，下剩30000元为房屋定金。高步勤代张克松向被告孙明孝出具20000元违约金收条一份，张克松本人按指印。”原告对证言所述其自愿承担20000元违约金的事实有异议，被告亦无其他证据佐证。鉴于证人与被告具有利害关系，对证言所述原告自愿代被告向张克松支付20000元违约金的事实不予认定，结合本案其他证据，对证言的其他内容予以认定，作为本案定案依据；7、对被告提交的收条，内容为“今收到租孙明孝（红星二楼做餐饮）甲方付给乙方违约金贰万元整收款人：张可松（宁夏盐池县人）当事人：高步勤2017年1月25日”，证实原、被告签订租赁合同时，被告已将房屋租赁给张克松，因原告坚持租赁该房屋，导致被告违约，原告同意并代被告向张克松支付20000元违约金的事实。原告对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，结合证人高步勤的证言，可以证实被告之前将房屋租赁给张克松的事实，但不能证实原告自愿代被告承担20000元违约金的事实，被告亦无其他证据予以佐证，故对该份证据的真实性予以认定，对证明目的不予认定；8、对证人刘勇的证言及被告提交的被告孙明孝与刘勇签订的“红星二楼装修合同书”，证实原、被告签订租赁合同前，刘勇为红星村二楼装修，装修费801600元的事实。原告对该证据有异议，认为证人所述装修房屋为“红星村二楼”，与本案不具有关联性，且真实性存疑，故对证人证言及装修合同的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认定；9、对本院依职权调取的环县公安消防大队出具的环消函[2017]012号函，内容为“根据孙明孝提供的相关手续，红星楼属于1998年以前的建筑，经营者杨曦如需在该建筑内开办音乐烤吧并办理消防手续，可不需提供《消防验收意见书》，但必须依据《建筑设计防火规范》要求安装相关建筑消防设施，并经消防验收合格后方可办理《开业前消防安全检查合格证》。截至目前，音乐烤吧经营者杨曦未向我大队申报办理消防手续，也未提交相关材料。我大队至今未受理该场所开业前消防安全申报手续。”该函内容真实，形式合法，与本案具有关联性，予以确认，作为本案定案依据。本院经审理确认事实如下：2017年1月31日，原告杨曦与被告孙明孝、孙勃森协商一致，签订《租房合同》，约定由原告承租被告孙明孝所有的位于环城镇盘旋路红星楼二楼二层面积668平方米的房屋，租期五年，自2017年2月1日起至2022年2月1日止，租金前三年不变，每年340000元，第四年根据县城租赁房价标准升降。合同特别约定：“1.租赁房屋作为餐饮业等，不允许做摄影工作；2.租赁期满，甲方有权收回房屋。若原告不再租赁，装修应原封不动；3.在经营过程中所有的证明、相关手续均由原告自主办理承担，被告全力配合”。合同签订后，原、被告又协商一致，将2017年房租变更为30万元，原告先后通过现金、汇款方式支付被告孙明孝30万元房屋租赁费。2017年2月8日，合同签订后，原告及其母亲王继芬即着手装修，将被告房屋之前的装修附属物全部拆除，重新进行装修。装修过程中，2017年2月15日，部分住户联名向环县食品药品监督管理局请示，称原告开办音乐烤吧会产生噪声污染、烟尘污染、安全隐患，对居民生活带来严重影响，要求对原告的音乐烤吧不予许可。2017年2月17日，环县公安消防大队对环县红星楼二楼音乐烤吧进行消防监督检查，查明“2017年2月17日15时50分，我大队接到群众举报，位于环县盘旋路红星楼二层原阳光明珠家具营业场所现进行装修，为音乐烤吧使用。我队接到举报后，于当日16时对举报情况进行核查，核查发现群众举报装修情况属实，现场测量该场所长约45米、宽12.5米，该场所未办理任何相关消防手续，擅自施工装修”。同日，环县公安消防大队作出环公消限字（2017）第0025号责令限期改正通知书，因环县红星楼二楼音乐烤吧未办理相关消防设计手续擅自施工，责令其于2017年2月22日前改正。2017年3月13日，环县食品药品监督管理局会同工商局、城关派出所、环保局消防大队召开联席会议，会议一致认为：“因原告租用的建筑物不能提供消防部门有关验收材料，故应向原告说明情况，停止申办餐饮服务许可事项前期准备工作。”2017年3月14日，环县食品药品监督管理局作出“关于不予许可王某红星楼二楼音乐烤吧的请示回复”，称“当事人王某某租用的建筑楼房不能提供消防部门消防验收意见书，暂不能受理许可，并要求王某某停止装修，避免造成较大财产损失”。另查明：原、被告签订租赁合同前，被告孙明孝曾与第三人张克松达成租赁协议，后孙明孝又将房屋出租给原告，孙明孝为此向张克松支付20000元违约金。同时查明：原告承租并拆除被告房屋装修附属物时，被告房屋已装修为“阳光明珠”家具店，墙面为石膏板，窗门为木工板，墙上和柱子上贴壁纸，地面铺地板砖，房顶装有40几个照明灯。2017年2月8日，原告及其母亲王继芬着手装修，2017年2月17日，停止装修至今，实际装修9天。经现场勘查，原告已将被告之前的装修附属物全部拆除，重新进行装修，支出装修费用61889元，现房屋装修仍处于起始阶段。同时查明：目前，根据环县公安消防大队的要求，原告若想继续在红星楼二楼开办音乐烤吧，可不需提供消防验收意见书，但必须依据相关要求安装建筑消防设施，并经消防验收合格。但原告杨曦至今未向环县公安消防大队申报办理消防手续，也未提交相关材料，导致环县公安消防大队至今未受理该场所开业前消防安全申报手续。原告经本院合理释明，称其不想继续经营了，坚持要求解除租赁合同。本院认为，本案的审理焦点有三：焦点一，原、被告签订的租赁合同有效与否的问题；焦点二，合同应否解除及房租返还问题；焦点三，原、被告各自的损失如何分担的问题。焦点一：原、被告签署的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，主张合同无效。但经本院调查取证，涉案房屋已取得建设许可证，不存在该条规定的合同无效的情形，故依法对原告的辩解理由不予采纳。焦点二：合同既然为有效合同，原、被告当初约定的合同目的为利用该房屋经营餐饮业，原告却经营音乐烤吧，因音乐烤吧与餐饮业无明确分界界限，二者存在重合包容情形，故原告经营音乐烤吧不存在违约的情形。目前，经本院调查核实，原告欲在红星楼二楼开办音乐烤吧，可以办理消防手续，但必须按要求安装建筑消防设施。房屋虽能办理消防手续，但原告坚持解除合同，依据民法意思自治原则，租赁合同应解除。合同既然解除，被告则应按年租金30万元返还原告自合同解除之日（即2017年3月28日立案诉讼之日）起至合同到期之日（2018年2月1日）止的房屋租赁费共计253287.67元。焦点三：原、被告签订租赁合同后，原告在未获得相关部门行政许可及未办理消防手续的情形下，擅自施工装修，将被告之前的装修全部拆除，给被告造成了较大经济损失，现已无法恢复原状。对于被告的损失赔偿，经法庭当庭释明，被告明确表示放弃损失主张，要求另案诉请，是对其实体权利的处分，本院予以认可，依法不予考虑。对原告诉请的装修损失，因该装修系原告为其经营利益所需而花费，且损失系原告擅自违法装修施工所致，其自身具有很大过错，故对原告的该项诉请依法不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告杨曦与被告孙明孝、孙勃森之间签订的《租房合同》；二、由被告孙明孝、孙勃森于判决生效后30日内返还原告杨曦房屋租赁费253287.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨曦的其他诉讼请求。案件受理费9450元，由被告孙明孝、孙勃森负担4725元，原告杨曦负担4725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  敬向琼审 判 员  解爱民人民陪审员  张克俭二〇一七年九月十三日书 记 员  李加佳