宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终2665号上诉人（原审被告）：马军，男，1980年3月7日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人（原审被告）：马芳，女，1983年6月13日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人（原审被告）：马文林，男，1955年12月25日出生，回族，退休，住宁夏回族自治区贺兰县。上诉人（原审被告）：石玉玲，女，1956年1月10日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：陈新有，宁夏三略律师事务所律师。被上�人（原审原告）：马占华，男，1962年2月23日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人马刚，男，1987年9月20日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市，系被上诉人之子。上诉人马军、马芳、马文林、石玉玲因与被上诉人马占华农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2017）宁0122民初1749-1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭进行审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。马军、马芳、马文林、石玉玲上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：第一、被上诉人在一审的诉讼请求是解除合同，而非确认合同无效。但一审法院却以合同无效为由判令解除合同违背了民事案件不告不理的原则；第二、一审判决转让协议无效不符合法律规定，与现行农村土地政策相悖。在双方签订转让协议书后，上诉人将转让协议复印件交到了保险南村村委会，要求村委会将土地分割变更到被上诉人名下，村委会接受了上诉人的申请，向上诉人收取了2000元变更费，则金贵镇保南村村委会并没有反对双方之间的转让行为。一审法院虽然向保南村村委会做了调查，但调查对象并非村委会法定代表人，村委会没有在调查笔录上盖章确认，一审判决据此认定发包方村委会不同意转让土地是错误的，上诉人对调查结果有异议。同时，《中华人民共和国农村土地承包法》第37条规定，以转让方式流转土地的，应当经发包方同意。该项规定只是赋予发包方村委会对土地转让的一种监督管理职责，是管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。对于合同内容违反法律法规强制性规定的，不能一概认定无效，应当对该强制性规定的属性进行分析，只要合同内容不存在公共安全、侵害他人利益的，也不应当否认其效力；第三、现行国家政策对农村土地流转采取鼓励退耕还林，允许农民采取多种方式进行土地流转，从而促进经济发展，增加农民收入。本案中，转让协议签订后，被上诉人给上诉人支付了转让款，上诉人将房屋土地交付给了被上诉人正常使用，合同目的已经实现，被上诉人提出解除合同没有事实和法律依据，�有悖于诚实信用原则；第四、一审判决上诉人马芳承担返还房款是错误的，马芳并非涉案土地房屋的权利主体，也不是土地承包权人，也没有在转让协议中签字，不是合同一方。根据合同相对性原则，其不应当承担责任。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实及适用法律错误，判决结果不公。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。马占华辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马占华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《转让协议》；2、请求依法判令被告返还价款46万元，赔偿利息损失2.7222万元，合计48.7222万元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系银川市金凤区银新乡丰登村非农业户口，被告马军户口原在贺兰县金贵镇保南三社，1994年转为贺兰县金贵镇非农业户口，被告马芳户籍在贺兰县金贵镇保南村三社，被告马军与马芳系夫妻关系，被告马文林系贺兰县习岗镇非农业户口，被告石玉玲户籍为贺兰县金贵镇保南村三社的农业户，被告马文林与被告石玉玲系夫妻关系。2016年5月24日被告石玉玲取得了贺兰县金贵镇保南村三社的6.01亩土地的农村土地承包经营权证书（确权证书），被告石玉玲1980年在金贵镇保南村三社申请一处宅基地，建设五间房屋自己居住。2010年在其承包的土地中原有果园内的两间住房拆掉建设了350平米砖混结构房屋，即涉案房屋，该房屋未办理宅基地使用审批手续。2016年12月22日，原告与被告马军签订了一份《转让协议》，约定：”甲方（被告马军）将贺兰县金贵�保南村三社一处房屋面积为350平方米及土地1.48亩转让给乙方（原告），转让费用为460000元；乙方如建设房屋甲方无条件为乙方协助办理建房手续；如有拆迁、征用，全由乙方享有；合同签订后，乙方首付甲方260000元，剩余款项200000元于2017年2月20日前全部付清；协议签订后，甲方将土地所有手续（宅基地确权证书、土地确权证书）交于乙方”。原告及被告马军、马文林、石玉玲在合同上签注姓名，案外人吴刚在合同内见证人栏内签名。合同签订后，原告于2016年12月22日通过其在中国农业银行股份有限公司贺兰县支行的账户内向被告马军的账户上转款260000元，2017年2月22日原告又通过中国农业银行宁夏分行向被告马军的账户内转款200000元。被告马军将上述买卖的房屋及土地交付给原告，原告未实际居住。因被告未能向原告交付宅基地确权证书、土地确权证书并办理相关手续，原、被告多次协商无果，原告遂诉至该院请求判如所请。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。城镇居民购买农村房屋的标的不仅是房屋，还包括相应的宅基地。原告系外县市城市居民，并非贺兰县金贵镇保南村三社集体经济组织成员，依法不得买卖、转让贺兰县金贵镇保南村三社农村集体经济组织成员的宅基地。目前国家正在进行宅基地制度改革试点，按照相关政策：在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。原告与被告签订的《转让协议》转让的标的物为房屋350平方米及土地1.48亩，该350平方米房屋上的350平方米土地包含在1.48亩土地中，系被�石玉玲的土地承包经营权，被告转让的农村土地承包经营权未经发包方贺兰县金贵镇保南村村民委员会同意，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条及《最高人民法院》第十三条的规定：承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。故原被告签订的转让合同违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二第五项之规定，原被告所签订的转让协议属无效合同，依法应当予以解除。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。对原告请求返还利息2.7222元的诉讼请求，应当考虑当事人的过错因素予以确定。本案中，被告明知农村土地承包经营权转让须经发包方同意，而未经过发包方同意；被告明知原告并非�兰县金贵镇保南村三社集体经济组织成员，依法不得买卖、转让贺兰县金贵镇保南村三社农村集体经济组织成员的宅基地使用权及住房，系有过错行为，应当承担占用原告购房款期间的利息。关于利息的计算方式，原告主张利息2.7222元，是按照同期银行贷款年利率5.4%，自付款时间起至起诉时2017年3月27日至计算90天时间，以本金46万元4倍的利率计算所得。该院认为，该计算方式以银行利率四倍计算利息无法律依据，应予以调整；原告于2016年12月22日向被告马军付款260000元，于2017年2月22日向被告马军转款200000元，该付款时间并非90天，应分段计算，经该院计算该利息为4544元（计算方式：260000元×92天×5.4%÷365天＋200000元×34天×5.4%÷365天）。被告马芳虽未在《转让合同》上签字，不是房屋及土地使用权买卖的主体，但其与被告马军系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用的司法解释（二）》第二十四条之规定，该债务系夫妻共同债务，被告马芳应承担共同还款责任。故原告请求判令解除原被告签订的《转让协议》；请求判令被告返还购房价款46万元，赔偿利息损失2.7222万元，合计48.7222万元的诉讼请求，该院支持依法解除原被告签订的《转让协议》；被告马军、马芳、马文林、石玉玲返还原告交付的房款46万元，支付原告利息4544元。被告辩称，原告要求解除双方签订的《转让协议》没有事实和法律依据，被告将房屋土地交付给了原告正常使用，合同目的已经实现的抗辩理由，因无法律依据，该院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国土地承包法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院》第十三条、《最高人民法院关于适用的司法解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、解除原告马占华与被告马军、马文林、石玉玲签订的《转让协议》；二、被告马军、马芳、马文林、石玉玲返还原告马占华购房款460000元，赔偿原告马占华利息损失4544元，以上合计464544元，于本判决生效后十五日内付清。本院二审期间，上诉人向法庭提交一份证据：翻建申请，证明2011年6月上诉人对涉案房屋进行过翻建，该翻建申请经过村委会同意。经质证，被上诉人对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为涉案土地是基本农田，不属于宅基地，不�能作为宅基地翻建。经审查，该证据仅能证明上诉人在2011年申请翻建房屋的事实，不能证明涉案土地的性质，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张双方签订的《转让协议》已经履行，合同目的业已实现，合同不应解除。本案中，上诉人向被上诉人转让的土地系石玉玲以家庭承包方式承包的农村土地，农村土地承包经营权转让的，应经发包方同意，未经发包方同意的，转让合同无效。上诉人主张其转让的房屋为宅基地之上翻新修建的房屋，但未提交相应证据予以证实该土地的性质，且宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，被上诉人并非贺兰县金贵镇保南村�社集体经济组织成员，依法不得买卖、转让该集体经济组织成员的宅基地，故上诉人与被上诉人签订的《转让协议》违法法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，一审判决解除该合同并返还已经支付的购房款及占用期间的利息符合法律规定，上诉人的以上主张不能成立，本院不予支持。上诉人另主张马芳不应承担返还购房款的责任，本案中马芳虽未在《转让合同》中签字，但其与被告马军系夫妻关系，该债务系夫妻共同债务，一审认为其应承担共同还款责任并无不妥。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8608元，由上诉人马军、马芳、马文林、石玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  任朝霞审判员  杨 玫二〇一七年十二月二十日书记员  陈丽霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律�确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督第1页共3页