江西省金溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1024民初1217号原告（反诉被告）：福建新纪商业运营管理有限公司，住所地福建省南平市建阳区朱熹大道1969号。法定代表人：蒋小丽，董事长。委托诉讼代理人：李国林，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特权代理。委托诉讼代理人：徐云峰，男，1985年1月8日出生，汉族，经理，住福建省武夷山市，系原告公司职员，代理权限为特权代理。被告（反诉原告）：南昌好缘来餐饮管理有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区江大南路186号。法定代表人：王丽霞，董事长。委托诉讼代理人：熊晓峰，男，1968年9月8日出生，汉族，职员，住南昌市西湖区，系被告公司职员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王朝忠，男，1975年5月10日出生，汉族，职员，住金溪县，系被告公司职员，代理权限为特权代理。原告（反诉被告）福建新纪商业运营管理有限公司（以下简称福建新纪公司）与被告（反诉原告）南昌好缘来餐饮管理有限公司（以下简称南昌好缘来公司）租赁合同纠纷一案，本院分别于2017年10月18日、11月7日立案受理本诉、反诉后，又于2017年11月7日依法组成合议庭公开开庭进行了第一次审理。原告福建新纪公司委托诉讼代理人李国林,被告南昌好缘来公司委托诉讼代理人熊晓峰、王朝忠到庭参加诉讼。第一次庭审后，由于原告（反诉被告）提供了新的证据，又于12月4日依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告福建新纪公司委托诉讼代理人李国林、徐云峰，被告南昌好缘来公司委托诉讼代理人王朝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告福建新纪公司在本诉中向本院提出本诉诉讼请求：1、要求被告南昌好缘来公司支付2016年4月1日至2017年10月31日的租金48.6041万元并承担违约金（按应付租金数额日千分之一计算至付款之日止）；2、被告南昌好缘来公司支付2015年5月1日至2017年10月31日的公共水电费计1.5万元并承担违约金（按应付费用数额日千分之一计算至付款之日）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年7月31日，原、被告签订了一份《商铺租赁合同》，原告将位于金源·财富广场的面积约610㎡的店铺出租给被告经营使用（内容详见租赁合同）。租赁期间自2015年5月1日起至2024年4月30日止。合同约定租金每三个月缴纳一次，于每次缴纳期的首月5日之前支付，公共的用水、用电及损耗所有费用，乙方（被吿）承担每月500元人民币支付给甲方，与租金共同支付。同时违约责任中约定“乙方逾期支付租金及其他费用在30天以内，应按违约的金额的千分之一承担违约金；逾期超过30天的，除应承担上述比例违约金外，甲方还有权单方面解除合同，没收乙方的履约保证金。”合同签订后，原告将商铺按约定交付给被告经营使用，但被告的租金仅交纳至2016年3月31日，2016年4月1日后一直拖延给付租金，合同约定的公共水电费用一直未给付原告。本诉被告南昌好缘来公司辩称，一是被答辩人未履行保证答辩人独家经营牛排的合同义务；二是答辩人无义务再承担公共用水、用电及损耗费用；三是被答辩人未履行及时维修义务。反诉原告南昌好缘来公司在反诉中向本院提出反诉诉讼请求：1、被反诉人承担未履行保证反诉人独家经营牛排义务给反诉人造成的损失32.5万元；2、被反诉人承担未及时维修造成的损失1.3万元；3、被反诉人承担本案的诉讼费用及其他费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年7月31日签订《商铺租赁合同》。合同约定被反诉人将其位于金溪县“金源·财富广场”项目一层面积约计约610㎡的店铺出租给反诉人经营使用，合同期限为九年，自2015年5月1日起至2024年4月30日止。合同履行之初，反诉人觉得双方的租赁关系一直进行的很顺利，双方合作关系良好。但在2016年5月，反诉人发现在反诉人楼上被反诉人引进了一家牛排店，反诉人即与被反诉人交涉，要求被反诉人停止该店的引进，但被反诉人辩称该店在经营商户中出现个别菜品相类似的情况并不能归纳为同类品牌企业。而在该店以金溪县威尼斯中西餐厅注册后，却以威尼斯自助西餐厅的面目宣传营业，并宣称其系金溪首家“牛排”。由于该餐厅采取低价销售的不正当经营手段，给反诉人造成了亏损32.5万元。同时，2015年3月，由于大楼主管破裂，导致店内一楼、二楼漏水，造成一楼二楼主灯损坏，且由于进门处漏水，严重影响营业，并使配电箱处于渗水包围中，在反诉人与被反诉人多次交涉后，其只是将配电箱外移，而对渗水没有进行处理，至今仍渗水严重。反诉人要求被反诉人承担违约责任并赔偿损失。反诉被告福建新纪公司在反诉中辩称，一是反诉被告没有违反合同约定引进其他同类的企业，反诉状所称的威尼斯中西餐厅并不是主营牛排，菜品是多种多样的，而好缘来也是多种多样的菜品，并不能对反诉原告造成损失；二是反诉原告也没有事实依据，就算有损失也不是由反诉被告造成的，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。本诉原告福建新纪公司在本诉中围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告的营业执照复印件、法人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格适格；2、商铺租赁合同1份及补充协议1份，证明原、被告双方签订合同，合同约定的租赁期限自2015年5月1日至2024年4月30日止，至2017年10月31日止尚欠租金48.6041元、公共水电费1.5万元，并承担违约金（按应付租金数额日千分之一计算至付款之日止）；3、被告提交的关于缓期交纳店租的申请报告，证明从2016年4月1日开始没有交纳租金，其原因是由于被告本身的经营问题，并不是由于引进威尼斯中西餐厅的原因，和反诉状中所述的威尼斯餐厅是没有关联的，其反诉状的理由是不成立的。4、金溪威尼斯中西餐厅交纳的水电费发票，证明从2016年7月15日开始装修，8月份正式营业，至2017年3月15日已经停业，实际营业时间为7个半月。本诉被告南昌好缘来公司对上述证据发表质证意见：1、证据1无异议；2、证据2中商铺租赁合同的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，对于证明公共水电费1.5万元不能达到原告的证明目的。补充协议无异议；3、证据3的三性均有异议，我们申请过缓交，但书面报告上的原因不是真实原因，而是因为漏水，原告董事长答应会维修。4、不认可。反诉原告南昌好缘来公司在反诉中围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、反诉原告的营业执照复印件、法人身份证明书，证明反诉原告的诉讼主体资格适格；2、商铺租赁合同1份及补充协议1份，证明反诉被告不得在本建筑物内的其他商铺出租给其他同类企业（牛排店），反诉被告有及时维修的义务，反诉人没有交纳500元/月公共水电费的义务，租金里是含有每个月500元的公共水电费；3、提供宣传单及公证书两份、公证费2000元发票，证明金溪威尼斯餐厅主要经营品类为牛排，与好缘来形成直接竞争关系。4、福建新纪商管函、福建新纪商业运营管理有限公司金溪分公司回复函，证明好缘来多次就福建新纪商业运营管理有限公司引进经营牛排企业与福建新纪商业运营管理有限公司交涉。5、金溪威尼斯中西餐厅工商登记信息，证明金溪县威尼斯中西餐厅的经营场所在金溪县财富广场四楼及存续期间为2016年7月至2017年6月。6、提供好缘来金溪店财务账目（支出和收入从2016年7月至2017年6月），证明反诉原告因金溪威尼斯餐厅的冲击造成损失为32.5万元及1.3万元的维修费。7、提供关于好缘来公司租金事宜回复函及律师催款函，证明截至到2017年7月26日对方没有向我方催交每月500元的公共水电费。反诉被告福建新纪公司对上述证据发表质证意见：1、证据1无异议；2、证据2的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议；3、对威尼斯的宣传单属于自主的餐厅，首家牛排店属于过度宣传，威尼斯有很多菜品，对于过度宣传不能作为证据使用，其不是与反诉原告属于同类餐厅，与合同也没有相冲突的地方。对于公证书及光盘，也不能证明双方合同中约定的同类企业。反诉原告所提供的公证费发票与本案没有关联性，其取证的费用要我方承担没有任何法律依据。4、对证据4的真实性没有异议，但不能证明反诉被告有违约行为，同时证明从2016年4月就没有交纳租金。5、对证据5的真实性没有异议，但是关联性有异议，金溪县威尼斯餐厅开业时间在2016年7月，反诉被告是在2016年4月就拖欠租金，反诉原告所说的损失是不存在的。6、对证据6的三性均有异议。7、对证据7的真实性没有异议，但对其关联性有异议。本院通过庭审对上述证据进行了质证，对本诉及反诉原、被告无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对本诉及反诉原、被告有异议的证据，本院认定如下：在本诉中，对于本诉原告提供的证据2《商铺租赁合同》，证明本诉被告需交纳500元/月公共水电费及损耗费用。由于合同里约定本诉被告需交纳500元/月公共水电费及损耗费用，故对该份证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对于本诉原告提供的证据3申请缴纳租金的延期报告。由于本诉被告认可是申请过这样的报告，但申请原因不是真实的。故对该份证据的真实性，本院予以确认。对于原告提供的证据4，由于原告提供案外人金溪威尼斯中西餐厅的水电费票据予以证实金溪威尼斯中西餐厅实际经营时间，被告认可金溪威尼斯中西餐厅经营时间到2017年3月31日，故对该份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。在反诉中，反诉原告提供的证据2《商铺租赁合同》，证明租金是含有500元/月的公共水电费。由于反诉原告未提供其他证据予以证实租金里含有500元/月的公共水电费，故对该份证据的关联性本院不予认定。对于反诉原告提供的证据3，由于宣传单是真实存在的，公证书的内容也是客观存在的，故对该份证据的真实性，本院予以认定。对于反诉原告提供的证据4，由于反诉原告就独家经营牛排事项与反诉被告进行磋商存在客观事实，故对证据4的真实性，本院予以认定。对于反诉原告提供的证据5，由于是金溪威尼斯中西餐厅的工商登记信息，故对该证据的真实性、合法性，本院予以认定。对于反诉原告提供的证据6，由于是反诉原告独自记录的账本，需应结合其他证据来认定。对于反诉原告提供的证据7，由于反诉被告确实向反诉原告催过交纳租金的事实，但没有向反诉原告催缴过公共水电费的事实，故对该证据的真实性，本院予以认定。根据原、被告的陈述及提交的并经本院予以确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《商铺租赁合同》，原告（反诉被告）将位于金源·财富广场的店铺出租给被告（反诉原告）经营使用。该合同约定租赁期间自2015年5月1日起至2024年4月30日止，并约定了每年需缴纳的租金（含物业费）；租金每三个月缴纳一次，于每次缴纳期的首月5日之前支付，履约保证金为11万元，在签订合同时一次性支付。公共的用水、用电及损耗所有费用，被告（反诉原告）按照每月500元人民币支付给原告（反诉被告），与租金共同支付；未经被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）不得将本建筑物内的其他商铺出租给其他同类（同类品牌牛排店）企业；被告（反诉原告）承租区的经营范围严格限定为牛排、西式快餐、中式快餐（不得主营汉堡、炸鸡及咖啡）；同时约定了违约责任，被告（反诉原告）逾期支付租金及其他费用在30天以内，应按违约金额的千分之一承担违约金；逾期超过30天的，除应承担上述比例违约金外，原告（反诉被告）还有权单方面解除合同，没收乙方的履约保证金……。合同签订后，双方按合同约定履行了各自的义务，原告（反诉被告）口头承诺给予18个月的免租期，但这个免租期分摊在9年的租金中予以扣减。2015年7月21日，双方对承租商铺的面积进行确定，并更改了每年的租金数额。因承租房屋的下水管破裂出现漏水及变电箱缝隙漏水情形，被告（反诉原告）于2016年4月11日向原告（反诉被告）申请延期交纳租金，将2016年3月至12月的租金延期至2016年10月份交纳，原告（反诉被告）公司邱董事长在申请报告上签字同意。至今，从2016年4月1日起至2017年10月31日止，被告（反诉原告）未交纳租金共计48.6041万元及从2015年5月1日起至2017年10月31日的公共水电费共计1.5万元。另查明，案外人金溪县威尼斯中西餐厅承租被告（反诉原告）四楼商铺进行营业，其从2016年7月24日-25日开始试营业，正式营业时间从8月6日至2017年3月下旬止，即实际营业时间近8个月。案外人金溪县威尼斯中西餐厅与原告（反诉被告）在同一建筑物的不同楼层进行经营，其经营的范围为各类菜品的自助餐，包含经营牛排菜品，并对外进行宣传为金溪首家“牛排”自助西餐厅，并在自己公众号上的功能介绍区域标注威尼斯牛排餐厅。本院认为，由于原告（反诉被告）福建新纪公司与被告（反诉原告）南昌好缘来公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，本院予以确认。合同签订后，原告（反诉被告）按照约定交付了商铺，被告（反诉原告）在2016年4月1日前按照约定支付了租金。之后被告（反诉原告）未按照约定支付租金，故对原告要求被告支付租金48.6041万元的诉讼请求，本院予以支持。对于支付公共水电费1.5万元问题。由于合同约定了被告（反诉原告）应交纳500元/月的公共水电费及其他费用，被告（反诉原告）未能提供证据证明租金包含了该费用，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付1.5万元的公共水电费的诉讼请求，本院予以支持。在庭审中，被告（反诉原告）南昌好缘来公司主张拒付租金的原因是原告（反诉被告）未及时来修理商铺漏水问题，且自己签订的是独家经营牛排菜品，但原告（反诉被告）同意案外人金溪县威尼斯中西餐厅经营牛排菜品是违反合同约定。在本案中，被告（反诉原告）所承租的商铺房顶的下水管破裂出现漏水情形及变电箱漏水情形。原告（反诉被告）作为商铺出租方应按照法律规定履行修理义务。虽然被告（反诉原告）认可物业公司修好了水管漏水问题，但变电箱漏水问题没有解决，并主张自己花费1.3万元的修理费。由于被告（反诉被告）没有提供正式发票或其他证据予以证实花费1.3万元的修理费，故对该项主张，本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应支付因自己违反约定允许案外人金溪县威尼斯中西餐厅经营牛排造成自己的损失32.5万元及花费调取证据的公证费2000元。虽然金溪县威尼斯中西餐厅是经营各类菜品的自助餐厅而不是专属牛排店，但其对外宣传菜品也过度宣传了牛排菜品且经营了近8个月之久，对被告（反诉原告）南昌好缘来公司的营业是有一定的影响。原告(反诉被告)对此没有履行管理、督促义务。除此之外，导致金溪好缘来公司营业额下降及亏损的原因有很多如自身经营方式、市场原因、营销策略等原因，但这一损失又是被告单方面计算得出的，且在案外人金溪县威尼斯中西餐厅关闭后，被告（反诉原告）的账目中也出现亏损状况。综合考虑以上因素，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的损失负有一定的责任，即原告（反诉被告）应赔偿被告（反诉原告）损失8万元较为合适，且应承担被告（反诉原告）调取证据的公证费2000元。在本案中，原告（反诉被告）未及时履行修理义务并放任案外人金溪县威尼斯中西餐厅经营且过度宣传牛排菜品，现被告（反诉原告）拒付租金、公共水电费是对原告（反诉被告）的该种行为而造成自己损失的对抗行为，况且原告（反诉被告）催款时并没有向被告（反诉原告）主张1.5万元的公共水电费，不能仅凭被告（反诉原告）未按时支付房租、公共水电费而认定单方违约，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）南昌好缘来餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）福建新纪商业运营管理有限公司支付租金48.6041万元（从2016年4月1日至2017年10月31日止）及公共水电费计1.5万元（从2015年5月1日至2017年10月31日止）。二、原告（反诉被告）福建新纪商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）南昌好缘来餐饮管理有限公司损失费8万元。三、驳回原告（反诉被告）福建新纪商业运营管理有限公司的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）南昌好缘来餐饮管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8810元，由被告（反诉原告）南昌好缘来餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费6370元及公证费2000元，由原告（反诉被告）福建新纪商业运营管理有限公司负担反诉案件受理费1593元及公证费2000元合计3593元，被告（反诉原告）南昌好缘来餐饮管理有限公司负担4777元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  王 欢人民陪审员  邓乐红人民陪审员  余莉娟二〇一七年十二月十八日书 记 员  彭芳芳