山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终10568号
上诉人（原审被告）：青岛钰鸿热力有限公司。
法定代表人：刘莉，该公司董事长。
委托代理人：ＸＸ。
被上诉人（原审原告）：张玲祥。
被上诉人（原审原告）：陈岩。
原审被告：隋中辉。
委托诉讼代理人：徐成英，山东嘉会嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵翠萍，山东嘉会嘉律师事务所实习律师。
原审第三人：青岛鑫裕和物业服务有限公司。
法定代表人：王和文，该公司董事长。
上诉人青岛钰鸿热力有限公司因与被上诉人张玲祥、陈岩及原审被告隋中辉、原审第三人青岛鑫裕和物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2017）鲁0213民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了调查。上诉人青岛钰鸿热力有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ、被上诉人陈岩、原审被告隋中辉的委托诉讼代理人徐成英、赵翠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青岛钰鸿热力有限公司上诉请求：不服一审判决，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定上诉人未对管道尽到管理与维护义务，属认定错误，从现场勘验的情况可以看出，管道漏水点并非位于上诉人管理与维护的管道井内。
陈岩辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
隋中辉述称，事发破损管道并没有在入户端口内，是属于5层公共区域顶层端口的一个区域，该区域的维修责任由供热公司承担。
张玲祥、陈岩向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同赔偿原告经济损失52575元；2、由第三人承担连带赔偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，被告热力公司对李沧区唐山路x号x号楼x单元供热管道进行注水测试，下午原告发现房屋阁楼地面大面积积水，经查找在5楼公共楼梯上方通往x室阁楼供热管道有一处冒水点，后通知物业公司进行查看，由物业公司协助清理了阁楼地面积水并关闭供热管道阀门。此次供热管道冒水给原告造成重大财产损失，原告与两被告多次协商均没有结果。故向法院提起诉讼，请求依法判决。
一审法院认定事实如下：1、原告张玲祥与陈岩系夫妻关系，座落于青岛市李沧区唐山路58号x号楼x单元x户房屋为夫妻二人所共有；被告热力公司系原告所住房屋的供热单位，第三人物业公司系原告所住小区的物业管理服务单位。2016年11月9日，被告热力公司开始对两原告所居住小区2单元供热管道进行注水测试，下午三时左右原告阁楼地面出现大面积积水，阁楼地板和底楼部分地板被积水侵泡，底楼客厅、卫生间等顶棚被水侵蚀。第三人物业公司接到通知后安排人员到现场进行了查看处理，并协助原告清理积水，关闭了通往x室的供热管道阀门。2、2017年6月27日上午9:45分，法院与原、被告及第三人进行了现场勘验，勘验显示供热管道漏水点位于x号楼x单元x户与x户上方阁楼中间的公共部位，该漏水点靠近位于偏x户一侧（水管位置略高于x户），另一侧通向x户，漏水通过外墙缝隙进入x户阁楼；该管道位于5楼地面上方2.5-3米之间的天井内，需专业人员架设梯子通过天井口（无井盖或锁，处于开放状态）进入，管道在检查时处于裸露状态，四周散落零星烟蒂。x户与x户之间的走廊处为安装管道阀门的管道井，该管道井为锁闭状态，平时钥匙由被告热力公司与第三人物业公司管理。现场勘验时，由被告热力公司安排工作人员架设梯子进行勘察，并打开管道井检查。3、诉讼期间，原告申请法院对其财产损失情况进行评估，经原、被告及第三人同意，法院依法随机摇号选取青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对原告因漏水所造成的房屋损坏进行修复的工程造价进行评估，2017年8月9日该公司出具工程造价咨询报告书，结论为“经我鉴定机构鉴定，青岛市李沧区唐山路x号x号楼x单元x户房屋装修损失的修复造价为14801.23元，不包含本鉴定说明中被告另主张的项目费用”。原告为此花费鉴定费3000元。被告热力公司对该报告无异议；被告隋中辉提出异议，但表示不要求鉴定人出庭、也不要求鉴定机构另行出具书面说明意见。原告对该评估报告书真实性无异议，但提出鉴定事项中有遗漏评估事项，遗漏内容在鉴定机构现场勘验时均有记录，因此要求对鉴定机构给予书面补充鉴定说明。2017年9月11日，该评估公司向法院出具补充说明函的回复，对该报告做补充说明，“如客厅地板和楼梯被水浸泡，修复造价见下表：1、原客厅地板拆除费102.85元；2、客厅地板恢复1954.15元；3、楼梯修复费用1000元；合计3057元。”对该补充评估说明，原告无异议；两被告及第三人认为，工程造价报告单中的现场勘验记录中的勘验结果未显示有楼梯。因此，造成的损失不应当包括楼梯修复费用。庭审中，原告主张财产损失为52575元，并提交青岛多人装饰装潢有限公司出具的装修及维修报价单1份予以证明。被告认为该公司只是装修公司不是评估公司，不具备评估资格，故对该报价单均不予认可。同时，原告主张租房费5000元、误工费3000元，但未提交相关证据予以证明。被告对原告的上述主张不予认可。
一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案系因热力管道漏水引发的财产损害赔偿责任纠纷，适用一般侵权责任的归责原则和构成要件。本案争议的焦点问题有二：一是本案所涉漏水的热力管道应当由谁来保养、维护和管理？也即侵权责任应当由谁承担？二是原告的合理损失数额是多少？关于第一个焦点问题：从一审法院查明的事实看，管道的漏水点处于涉案房屋单元x户与x户阁楼间外部的公共区域，该管道未进入到居民家中，该漏水点在入户端口之外，不属于x户或者x户居民自行管理、维护的范围。《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。《青岛市供热条例》第四十条规定：“从热源（厂、站）起，至单位用户规划红线、至居民用户热量计量装置或者入户端口的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热单位承担。单位用户规划红线以内、居民用户热量计量装置或者入户端口以内供热设施的养护、维修、更新责任，由用户承担。法律、行政法规另有规定的，从其规定”。本案供热管道的漏水点在居民楼道的公共区域，且其天井口距离楼道地面2.5米以上，需要专门及专业人员使用专业用具方能上去进行养护、维修和管理，该区域也符合法律规定的物业管理区域范围，无论从区域角度，还是专业角度，根据法律规定，上述区域的供热管道均属于被告热力公司的管理、维修和养护范围。从现场勘验情况看，漏水的管道系裸露管道，未进行任何保护或包裹，管道周围散落烟蒂等杂物，显然负有管理和维护、养护责任的热力公司未对该管道尽到管理与维护义务，客观上放任了潜在危险的发生、增加了人为损坏的可能性，由于该危险的存在并实际导致了管道漏水及原告阁楼进水，使原告相关财产遭受损失，被告热力公司作为管理者、维护者或养护者明显存在维护不当的过错，尤其是在供热测试前应当对其供热管道进行巡检、养护，确保供热安全，为此被告热力公司应当依法承担侵权责任。被告隋中辉与原告地位同等，均系该单元居民，现有证据不能证明其对该漏水的供热管道存在管理、维护之义务，也没有证据证明其对管道漏水存在其他方面的过错责任，故不应承担民事责任；第三人物业公司与原告之间系物业合同关系，从法律规定上看其服务的范围显然并不包含对供热管道管理和维护，原告也无证据证明其损失与物业公司的不当服务存在因果关系，故第三人物业公司亦不应承担民事责任。关于第二个焦点问题：原告主张财产损失52575元，并提交青岛多人装饰装潢有限公司出具的装修及维修报价单，但该报价单明显证明力不足，且被告不予认可，一审法院不予采信。对于青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司出具的工程造价咨询报告书（14801.23元），该系经原、被告及第三人同意，由一审法院依法委托进行的评估，双方对该评估程序均无异议，一审法院对该报告书的真实性予以确认，对其证明效力予以采信。根据该评估报告书中的现场图示，需要对相关损失财产进行评估的项目包含了客厅地板被浸泡的损失，但评估报告书中予以漏评，原告所提异议成立，故此评估公司针对异议出具补充说明对所遗漏部分进行补充，符合客观事实要求，对该部分地板修复造价2057元一审法院予以支持。但补充说明中的楼梯修复费用1000元，该项目在评估机构现场勘验进行评估绘图时，并未包含在其评估范围内，原告及代理人签字的现场勘验记录和现场图示中均无记载，故该项内容的评估无客观依据，对该项修复费用1000元，一审法院不予支持。同时，原告进行评估花费的评估费3000元，系原告的合理必要支出，一审法院予以支持。原告主张的租房费5000元及误工费3000元，无证据证明且不不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，原告在本案中的合理损失合计为19858.23元（14801.23元+2057元+3000元），应由被告热力公司依法予以赔偿。判决：一、被告青岛钰鸿热力有限公司赔偿原告张玲祥、陈岩财产损失19858.23元，于判决书生效之日起10日内付清。二、驳回原告张玲祥与陈岩对被告隋中辉、第三人青岛鑫裕和物业服务有限公司的诉讼请求。
二审中，针对本案当事人争议的用户计量装置、事发漏水点以及入户端口进行了现场勘验。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系供热管道破损导致的财产损害赔偿案件。各方当事人诉争的焦点问题是：谁应对涉案漏水管道承担维护、维修以及养护等义务，即损害赔偿责任主体。经审查，漏水管道位于青岛市李沧区唐山路58号2号楼公共走廊地面上方2.5米
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3米处的天井内，天井口无井盖或锁，处于开放状态，需要专业人员架设梯子通过天井口方能进入。依照《物业管理条例》第五十二条规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，《青岛市供热条例》第四十条规定：“从热源（厂、站）起，至单位用户规划红线、至居民用户热量计量装置或者入户端口的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热单位承担。单位用户规划红线以内、居民用户热量计量装置或者入户端口以内供热设施的养护、维修、更新责任，由用户承担。法律、行政法规另有规定的，从其规定”，经一、二审现场勘验，本案漏水点位于入户端口的公共区域，依照《物业管理条例》以及《青岛市供热条例》的上述规定，涉案区域供热管道的维护责任应由供热公司承担。作为供热公司，上诉人应当在供热测试前对供热管道进行巡检、养护，确保供热安全，但上诉人对漏水管道的维修放任不管，供热当日便因管道破损导致漏水；另外，漏水的管道系裸露管道，未进行任何保护或包裹，管道周围散落烟蒂等杂物，进一步说明上诉人疏于管理，放任管道毁损的潜在危险性。综上，上诉人作为管理者、养护者，明显存在养护不当的过错，其对管道漏水所导致的财产损害有不可推卸的过错，其理应对被上诉人的财产损失承担赔偿责任。
综上所述，青岛钰鸿热力有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费296元，由上诉人青岛钰鸿热力有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜 蓉
审判员 张好栋
审判员 魏 文
二〇一七年十二月二十七日
书记员 卢翔飞
书记员 姜丽丽