重庆市垫江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）垫法民初字第00598号
原告胡杨，女，1985年4月4日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
原告周树，男，1981年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。
委托代理人谭文胜，重庆乾乙律师事务所律师。
被告四川帝豪置业有限公司，住所地四川省大竹县竹阳镇迎宾大道嘉年华花园C幢知晖阁二楼，组织机构代码79584895-2。
法定代表人蔡继军，该公司董事长。
被告四川帝豪置业有限公司垫江分公司，住所地重庆市垫江县食品总厂，组织机构代码67610084-5。
负责人冯勇，该公司总经理。
委托代理人闵行，重庆欣凯律师事务所律师。
原告胡杨、周树诉被告四川帝豪置业有限公司（以下简称四川帝豪公司）和四川帝豪置业有限公司垫江分公司（以下简称四川帝豪公司垫江分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月12日受理后，被告四川帝豪置业有限公司在答辩期间内向本院提出管辖权异议申请，经本院裁定驳回被告对管辖权提出的异议，被告对裁定不服，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，重庆市第三中级人民法院裁定：驳回上诉，维持原裁定后，依法由审判员黄先才独立审判，于2015年11月6日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡杨、周树的委托代理人谭文胜，被告四川帝豪公司和被告四川帝豪公司垫江分公司的委托代理人闵行到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡杨、周树诉称，2010年2月26日，我与被告四川帝豪公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，我购买被告开发的位于重庆市垫江县住房一套，房屋总价款为305022元。该合同第十三条约定：“……（2）预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。（3）甲乙双方应相互配合本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。（4）如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……②逾期超过90日后的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止30日内向乙方支付违约金。”合同签订后，我先后向被告缴纳房款共计305022元。被告将所购房屋交给我。
经查，被告于2012年12月31日，才向重庆市垫江县国土资源和房屋管理局提交办理《房地产权证》的相关资料。
综上，被告在履行办理《房地产权证》义务期间，已逾期518天提交办证资料，已违反了合同的约定，应当按照合同的约定支付违约金。为了维护公民的合法权益，特诉至人民法院，请求判决二被告支付逾期办证违约金15800元于我。
二被告辩称，原告与我公司签订的《重庆市商品房买卖合同》的时间，已交纳购房款的金额及合同内容我公司无异议。但逾期办理商品房产权登记的原因不是我公司的过错所致，我公司对迟延办证事项没有过错，因此不应当向原告承担违约责任。即使不考虑逾期办证的归责问题，原告主张的违约金已过诉讼时效，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。其理由如下：
1、从合同约定的内容看，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条之约定，我公司承担违约责任的条件是因我公司责任导致逾期办证，而本案中涉案商品房之所以逾期办证，是因为消防验收方式改变导致验收时间过长及政府临时要求增加灯饰设施所致，其中消防验收方式改变导致办证日期推迟近一年之久，而政府临时要求增加灯饰工程导致办证日期推迟将近半年之久，这些办证被推迟的事由均非我公司所能控制的，我公司对这些推迟办证的事由没有责任，因此，我公司对逾期办证事项不应承担违约责任。
2、从现行司法解释的规定看，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，我公司作为商品房的出卖人，对逾期办证承担违约责任的条件是逾期办证是由我公司的原因所致。根据前述可知，导致本案逾期办证事项发生的原因是第三方的行政管理行为，而非我公司的过错行为。
3、从《城市房地产开发管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权证和房屋所有权登记手续；房地产开发企业协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定看，商品房买卖合同中承担办证责任的是购房人，而房产开发企业仅仅负责提供协助的义务。本案中，我公司自涉案房屋交付给原告之日起，变积极为原告的办证行为提供协助，但是因相关部门的验收程序发生变化（消防大队）或临时管理要求（县政府）导致办证被推延，这些推延的原因已经超出我公司的可预见范围，因此我公司在逾期办证问题上没有过错，不应承担违约责任。
4、虽然我公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3项约定，双方就办证事宜存在委托代理关系，我公司基于委托代理关系有为原告办理房屋产权登记的义务，但是根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”之规定，即使原告基于逾期办证事宜有损失，在我公司没有过错的情况下，我公司基于委托办证行为对原告不承担任何违约赔偿责任。
5、我公司向原告交付房屋的时间是2011年5月31日，逾期办证时间从60日期满的次日即2011年7月31日开始计算两年，而原告于2015年1月12日才提起诉讼，其诉讼请求显然已过两年的诉讼时效。
6、我公司即使迟延办证违约，但未给原告造成任何损失，请求人民法院予以调减违约金。
原告针对自己的主张提供了以下证据予以证明：
1、重庆市商品房买卖合同，证明原、被告权利义务及违约责任的约定；
2、房屋产权证复印件，证明原告主体资格适格；
3、交纳购房款发票，证明原告所交纳的购房款；
4、申请办证资料接受凭证，证明被告提交办证资料时间。
二被告对原告举示的上述证据均无异议。
二被告针对自己的主张，提供下列证据予以证明：
1、垫江县商品房预售许可证，垫国土房管（2009）预字第18号，证明被告预售商品房合法有效；
2、关于帝豪名门消防验收说明复印件，证明由于消防验收方式改变，导致迟延办证；
3、垫江县国土资源和房屋管理局业务申请材料受理接受凭证，证明由于垫江县政府要求被告建设灯饰工程而导致迟延办证；
4、垫江县人民法院（2012）垫法民初字第01753号民事判决书，证明原告同一小区的业主起诉被告案件相关问题已得法院确认。
原告对被告举示的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议；对证据2的三性有异议，有作假的嫌疑，不能作为本案证据使用；对证据3系被告协助办理帝豪名门商品房总证提交的资料受理单，受理人未签名，且与本案无关，不能作为本案证据使用；对证据4有异议，法院判决书中的原告主动变更诉讼请求与本案无关，不能达到被告的证明目的。
本院对原、被告举示的证据认证意见为：原告举示的1、2、3、4组证据和被告举示的证据1，因原、被告双方质证时均无异议，本院予以确认。被告举示的证据2、3、4的真实性予以确认，但与本案缺乏关联性，不能作为本案定案依据。
经审理查明，2010年2月26日，原告胡杨、周树（乙方）与被告四川帝豪公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，原告胡杨、周树购买被告开发的位于重庆市垫江县住房一套，房屋总价款为305022元。该合同第十三条约定：“……（2）预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。（3）甲乙双方应相互配合本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。（4）如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……②逾期超过90日后的……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”
合同签订后，原告胡杨、周树先后向被告缴纳房款共计305022元。被告四川帝豪公司将所购房屋交给原告胡杨、周树使用。
被告四川帝豪公司于2009年11月6日取得商品房预售许可证，2011年5月3日由建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位对原告所购买的商品房进行验收，并出具建设工程竣工验收意见书。被告四川帝豪公司于2011年2月申请消防验收部门验收，因消防验收方式改变和排队预约，致使消防验收的时间延长，最终于2012年3月15日通过验收。2012年5月14日，垫江县人民政府关于印发垫江县城市夜景灯饰建设管理办法通知，要求被告所建小区完成夜景灯饰建设合格后，才能办理房地产权相关证件。
上诉事实，由双方当事人的陈述、垫江县商品房预售许可证、商品房买卖合同、房地产权证、销售不动产统一发票、业务申请材料受理接受凭证、垫江县公安局消防大队消防验收说明、垫江县人民法院（2012）垫法民初字第01753号民事判决书等有关证件在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为：原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律法规规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效。原、被告应当按照双方约定全面履行合同义务，合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，被告应当按照《商品房买卖合同》约定的期限按时为原告办理房地产权证。
关于被告逾期办理商品房产权证是否有过错和是否承担违约责任问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十三条第二项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。从原告提供的垫江县国土资源和房屋管理局业务申请材料受理接受凭证证据看，被告于2012年12月31日才向办证单位提交相关资料并获得受理，且原、被告双方对该证据均无异议，由此可见，被告的行为属违约行为，应承担违约责任。
关于被告以消防验收方式改变需预约排队和垫江县政府要求房地产开发企业增加夜景灯饰工程为抗辩理由，从而导致办理该商品房产权证的时间延长，被告是否免责问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。从该规定可以看出，被告将商品房交付给原告使用，必须先行通过竣工验收合格后，才能交付使用，而被告于2011年5月31日将该商品房交付给原告使用，被告于2011年2月才向公安消防部门申请验收，于2012年3月15日通过垫江县消防大队验收合格，导致消防验收时间延长，是被告自身的过错。关于垫江县政府要求各商品房开发企业增加夜景灯饰工程，导致了被告向土地房屋权属登记部门提交办证资料延迟，能否免除被告的责任问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，被告应于交付房屋之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也即是被告应当在2011年7月31日前取得该商品房办证资料受理单，而垫江县政府于2012年5月才印发城市夜景灯饰建设管理办法，离被告应向土地房屋权属登记部门提交资料并取得受理单的日期也是十月之久。因此，被告提出的上述抗辩理由不能成立，其违约责任不能免除。
关于本案是否已过诉讼时效问题。被告辩解原告起诉已超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第四款第②项约定：甲方（被告）向乙方（原告）支付违约金的期限：于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内。被告于2012年12月31日才取得办证资料受理单，被告向原告支付违约金的时间应是2013年1月30日前，被告违约系从2011年7月31日起至2012年12月31日止持续发生，其诉讼时效应从2013年1月31日起计算2年，原告于2015年1月12日起诉未超过法定诉讼时效。故被告抗辩的诉讼时效理由不能成立，本院不予支持。
关于被告四川帝豪置业公司垫江分公司是否承担违约责任问题。根据合同相对性规定，被告四川帝豪公司垫江分公司未与原告签订《商品房买卖合同》，虽然原告将购房款全部交给了被告四川帝豪公司垫江分公司，但该分公司系被告四川帝豪公司的分支机构，代为被告四川帝豪公司履行工作职责，故被告四川帝豪公司垫江分公司不承担违约责任。综上，被告四川帝豪公司违背《商品房买卖合同》的约定，事实清楚，原告提供的证据充分。被告的违约时间计算为：从2011年7月31日起至2012年12月31日止，共计518天，原告交纳购房款总额305022元，按每日万分之一计算违约金为：305022×1?元／天×518天=15800元。
庭审中，被告请求对违约金予以调减，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于四川帝豪公司逾期提交办证资料在一定程度上没有影响原告对房屋的使用，故本院对违约金酌情予以调减，调减后四川帝豪公司应当赔偿原告违约金7900元。故原告主张被告支付迟延办证违约金的损失请求，于法有据，本院予以部分支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、被告四川帝豪置业有限公司在本判决生效后10日内支付给原告胡杨、周树违约金7900元。
二、驳回原告胡杨、周树的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费195元，减半收取97.5元，由被告四川帝豪置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 黄先才
二〇一五年十一月二十五日
书记员 谭 垚