贵州省六盘水市六枝特区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0203民初128号
原告：刘艳宏，女，1976年11月20日生，满族，无职业，住六枝特区，
委托诉讼代理人：张兴建，六枝特区城镇法律服务所法律服务工作者，执业证号32409011100720。
被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山西路81号，统一社会信用代码91520201714353528W。
法定代表人：毛威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邵敏玲，贵州金鸟律师事务所律师，执业证号15202201311294119。
原告刘艳宏与被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳宏及其委托诉讼代理人张兴建，被告源丰房开公司的委托诉讼代理人邵敏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘艳宏向本院提出诉讼请求：1.判决被告在三十日内为原告办理房屋所有权证及土地使用证；2.判决被告支付占用多收部分房款12936元期间（2013年6月30日至2017年3月1日）给原告造成的损失3201元（12936元×0.55%×45个月）；3.判决被告以总房款284000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率6.65%为准，支付逾期42个月（2013年6月30日至2016年12月27日）的违约金65604元，后期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房产证和土地使用证交付原告时止；4.判决被告将3%面积内（3.21平方米）的房价款8474元返还原告；5.判决被告双倍返还超出3%面积（1.69平方米）的房价款8923元；6.判决被告退还水开户费2000元及利息798元（2000元×6.65%×6年，2010年10月31日至2016年12月31日）。事实和理由：被告预售“阳光花园”小区商品房。2010年原告看中被告预售房A幢7层7号房屋（1-7-7A），面积107.25平方米，单价2640元/平方米，总房款284000元。被告将上述费用制作成《住宅买卖计税（费）表》，原告预付部分费用，后按被告的安排通过按揭方式将购房款付清。2012年11月30日，被告将制定好的空白《商品房买卖合同》给原告，让原告签字，之后，被告以办理相关证件为由，没有将合同交付原告。现房屋虽交付使用，但权属证书至今未办理。经测量，原告所购房屋建筑面积只有102.35平方米，比被告当初宣传的少4.9平方米，原告要求被告退多收房款，但被告以各种理由拖延时间。原告按被告的安排已付清房款。原告认为，被告故意隐瞒房屋的真实情况，欺骗原告作出错误的意思表示，该行为应属无效，多收的房款及其他费用，被告应承担责任。
被告源丰房开公司辩称，一、最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。依照上述司法解释的规定，本案《商品房买卖合同》是2012年11月30日签订，被告于2013年6月30日将涉案房屋交付原告使用，原告请求支付逾期办证违约金的诉讼时效期间最晚应当从2013年9月30日起算，至2015年9月30日已经届满，原告于2017年1月9日主张逾期办证违约金已超过诉讼时效。二、原告主张的房差款不应得到支持。《商品房买卖合同》第十五条“面积差异处理”：已明确约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%，原告无权主张被告返还面积差异的房款。三、被告已按一户一表为原告安装了供水设施，故原告要求退还水开户费及利息的诉请不应得到支持。
原告刘艳宏向本院提交了以下证据：
证据一、《居民身份证》，证明原告的主体资格。
被告对该证据无异议。
证据二、《商品房买卖合同》，证明约定房屋产权证的交付时间为2013年6月30日前，合同填写房屋的建筑面积是102.81平方米。被告指定的物业管理公司是六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司。
被告对该证据无异议。
证据三、《收款收据四份》，证明原告将房屋款项、维修金、办证费、物管费交付被告的事实，物业管理公司是按107.25平方米收取原告物管费，原告购买的房屋面积为107.25平方米。
被告认为物管费收款收据不能证明原告的证明目的，与本案无关，对其他收款收据无异议。
证据四、《情况说明》，证明被告没有为原告独立开户水表。
被告认为不能达到原告的证明目的，被告一直保障原告的正常用水。
证据五、《住宅买卖计税（费）表》，证明被告收取原告水表开户费2000元。
被告对该证据无异议。
被告源丰房开公司向本院提交了证据：
证据六、《营业执照》、《法人身份证明书》，证明被告的主体资格。
原告对该证据无异议。
证据七、《商品房买卖合同》，证明买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到买受人书面退房通知之日起20日内退还已收取的费用，买受人不退房的，买受人可以要求出卖人提供资料自行办理产权证。双方系按套购房，对于面积差的处理双方按合同第十五条约定的第二种方式处理，双方约定外墙轴线尺寸不得误差超出±5%。
原告对该证据真实性有异议，认为签订买卖合同时只是签字和按手印，其他空白地方系被告自行填写。
证据八、本院依法出示“阳光花园”A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》，证实A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨购买“阳光花园”房屋的总价款、单价、面积等情况。
原告质证无异议。
被告对证据的关联性有异议，认为A栋楼在出售过程中面积会有差异，应以《商品房买卖合同》的约定为准。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据二、三、五、七、八相互印证，能证明原告向被告购买“阳光花园”小区A幢1单元7层7号房屋（1-7-7A），房屋总价款为284000元，建筑面积为107.25平方米。证据二、三、四、七相互印证，能证明“阳光花园”A栋楼的物业管理公司系由被告指定，物管费按平方米0.5元至1元计收，被告已为原告安装水表，未到自来水公司登记。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2010年原告向被告购买“阳光花园”预售房A幢1单元7层7号房屋（1-7-7A），被告制作《住宅买卖计税（费）表》给原告，表上载明有房屋面积、单价及总房款等信息，期间，被告以办证需要为由，从原告处收回，之后又重新补发另一份《住宅买卖计税（费）表》，表上载明：总房款284000元，产权办理费10623元，其他费用3770元（包括水开户费2000元），无房屋面积及单价。2012年6月20日，原告付清房款，2012年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第二条，原告购买被告的商品房为预售房。第三条，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米。第六条，商品房按套计算，总价款为284000元。第十一条，被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条，按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条，出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条，被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为每月0.5元至1元/平方米（建筑面积）。第二十六条，商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。同时查明，原告一直要求被告办理房屋所有权证，但被告一直未办理，并称涉案房屋未经消防验收，无法办理房屋所有权证。物业公司按107.25平方米向原告收取物业管理费。“阳光花园”A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600元/平方米，从第二层起，每上一层增加10元。被告自称“阳光花园”A栋楼的业主均签订《住宅买卖计税（费）表》，后因办证需要收回大部分业主的《住宅买卖计税（费）表》。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，于2016年10月31日出具《证明》给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买“阳光花园”A栋楼房屋的单价为2690元/平方米（11层）、2630元/平方米（5层）。“阳光花园”A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨购买的房屋单价为2770元/平方米（19层）、2700元/平方米（13层）、2730元/平方米（15层）。
本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案商品房计价方式是按套计价或是按建筑面积计价。首先，原告提供的《住宅买卖计税（费）表》记载的内容虽不能完整体现房屋面积、单价，但是原、被告对购房达成的合意，是双方的真实意思表示，且与本院依法出示的A栋楼业主贾炎火、谭波、朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》，被告选聘的物业公司按107.25平方米向原告收取的物业管理费的事实，六盘水鸿源房地产开发有限公司出具给刘宝贤、刘玮的《证明》及被告自述相互印证，被告销售给原告的房屋总价款应为284000元，单价为2640元/平方米，建筑面积为107.25平方米；其次，被告销售给原告的住房为预售房，原告先支付首付款后才与被告签订《商品房买卖合同》，合同中虽然记载计价方式为按套计算，建筑面积102.81平方米，套内建筑面积85.2平方米，但该约定与被告当初的宣传内容及A栋楼的交易方式不符，且《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该项约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。故涉案房屋系按建筑面积（107.25平方米）计价。二、被告是否为原告办理房屋所有权证及土地使用证。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未办理，已违约。故对原告要求被告在三十日内办理房屋所有权证及土地使用证之诉请，予以支持。三、原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案中，被告未按约定的期限，即于2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告应于2015年6月30日前向被告主张违约责任，但原告于2017年1月9日才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效，且被告对诉讼时效提出抗辩，故对原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，本院不予支持。四、关于原告主张的房屋面积误差房款之诉请。因涉案房屋系按建筑面积107.25平方米计价，被告交付原告的房屋建筑面积为102.81平方米，面积误差比绝对值为4.14%[（102.81-107.25）÷107.25×100%]，已超出3%，被告应返还原告3.21平方米（107.25×3%）房款8474元；双倍返还超出3%外1.23平方米的房款6494元，共计14968元。五、对原告主张的多收房款12936元的损失之诉请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的请求可按3%面积的房款即8474元计算，利息计算期间于《商品买卖合同》签订当月起按月计算，即自2012年11月30日至2017年2月28日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，为8474元×4.75%÷12×51=1711元。六、对原告主张返还水表开户费2000元及利息之诉请。被告已为原告安装水表，虽未到自来水公司办理登记，但原告已使用多年，并不影响原告正常用水，故对原告此诉请，不予支持。对被告称原告主张的房差款不应得到支持之辩解。本院认为，虽然《商品房买卖合同》约定，按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。该约定系基于房屋按套（单元）计价，但涉案房屋并非按套（单元）计价，该约定部分显然无效。故对被告此辩解，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决如下：
一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到产权登记机关为原告刘艳宏办理六枝特区“阳光花园”A幢1单元7层7号（1-7-7A）房屋所有权证及土地使用证；
二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘艳宏房屋面积误差房款14968元；
三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告刘艳宏利息1711元；
四、驳回原告刘艳宏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1002元，财产保全费878元，共计1880元，由原告负担1590元，被告负担290元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
审判员 肖鸿
二〇一七年六月二十日
书记员 杨权