沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽0102民初9630号
原告：沈阳九洲福尔房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码：×××。
法定代表人：孔繁军，系该公司董事长。
委托代理人：周丽萍，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：金铃，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。
被告：关圣骞，女，1988年12月17日出生，锡伯族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。
原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司诉被告关圣骞商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员冯菲担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、费秀云参加评议，于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周丽萍参加诉讼，被告关圣骞经公告送达后均未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司诉称，2014年11月7日，被告因想通过银行贷款方式购买原告开发建设的”商品房而向原告借购房首付款共计154995元。原、被告双方于当日签订《九洲湾景汇借款协议》1份，约定分期还款，被告承诺于2017年7月30日前向原告全部归还借款154995元。截至原告起诉之日，被告尚未偿还的到期借款金额为46499元。为此，依据原、被告双方签订的协议约定，被告应立即偿还原告垫付的购房款46499元，并按银行同期贷款利率的4倍支付利息及按日向原告支付应偿还款项总金额的百分之一的违约金（上述利息及违约金标准以总计不超过年利率24%为限），利息及违约金计算至被告实际还款之日止。同时，承担原告方因本案所发生的诉讼费、律师费和交通费。诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告垫付的购房首付款46499元并按银行同期贷款利率的4倍支付利息以及按日向原告支付应偿还款项总金额的百分之一的违约金（上述利息及违约金标准以总计不超过年利率24%为限），利息及违约金计算至被告实际还款之日止；2、本案诉讼费、律师费、交通费由被告承担。庭审中原告增加和变更诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年11月14日所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》；2、判令被告应于《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》解除后10日内，配合原告办理撤销《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记，配合原告办理撤销抵押权预告登记手续；3、判令被告立即偿还原告垫付的购房款61997元的利息（其中46499元的利息自2016年7月31日起算至判决确定的商品房买卖合同解除之日，余下15498元的利息自2017年7月31日计算至判决确定的商品房买卖合同解除之日），利息按银行同期贷款利率的4倍计算；同时支付违约金133748.75元（按商品房买卖合同项下房屋的购房款总额534995元的25%计算违约金）；4、依据商品房买卖合同补充协议第4条第3款，因原告已代被告偿还工商银行贷款本息及相关费用409675.91元，并为此花费律师费16905元、交通费223元，上述费用扣除370000元后应当由被告偿还56803.91元；5、判令被告立即偿还原告垫付的自2015年9月30日至2017年8月31日期间的采暖费2558.66元、物业费2171.58元；6、诉讼费、公告费由被告承担。
被告关圣骞均未到庭，亦未提交答辩状。
经审理查明，2014年11月7日，原告（甲方）与被告关圣骞（乙方）签订《九洲湾景汇借款协议》，协议约定：乙方认购了甲方所开发建设的”住宅，销售面积约98.41平方米，依据双方签订的定购协议约定，上述所购房屋总房款计534995元，乙方应于2014年10月29日前支付30%房屋首付款，计164995元，剩余款项共计37万元整办理银行贷款。乙方已于2014年10月24日向甲方支付部分首付款10000元，现由于资金周转问题，乙方特向甲方申请借款154995元，用于支付上述所购房屋的剩余部分首付款。乙方承诺于2017年7月30日前向甲方归还全部借款计154995元，为满足乙方办理贷款之需要，甲方应于乙方交付首笔首付款10000元后，为乙方开具包含本协议所借款项在内的（总计164995元）的首付款收据及发票。为简便借款及购房款的交付程序，甲方向乙方开具首付款收据之日，即视为甲方已向乙方支付了本协议所约定的全部借款，同时视为乙方已向甲方支付了本协议约定的首付款。乙方于2014年12月30日前偿还借款15500元即相当于首付款总金额的10%；乙方于2015年7月30日前偿还借款77498元即首付款总金额的50%；乙方于2016年7月30日前偿还借款46499元即首付款总金额的30%；乙方于2017年7月30日前偿还剩余借款15500元。乙方在《商品房买卖合同》签订后不得因任何原因提出退房请求，若乙方不能正常偿还借款及银行贷款，甲方有权不予交付房屋及不予配合办理产权登记并分别按本协议及《商品房买卖合同》的相关规定追究乙方违约责任，由此造成的一切经济损失及后果由乙方承担。如乙方逾期未能还款，则乙方除应按照银行同期贷款利率的4倍向甲方支付借款期间的全部利息外，还需按日向甲方支付应偿还款项总金额的百分之一作为违约金。如乙方逾期超过30日的，则甲方有权单方终止《商品房买卖合同》，则乙方应按照银行同期贷款利率的4倍向甲方支付借款期间的全部利息，同时甲方有权要求乙方按总房款25%向甲方支付违约金。若因乙方不予配合造成甲方走法律途径的，所有诉讼过程中产生的一切费用（包括且不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等）由乙方承担。本借款协议须与《商品房买卖合同》同时签署，《商品房买卖合同》与本协议不一致之内容，以本协议为准。同日，被告关圣骞向原告出具了154995元的欠条，用于支付购房首付款。2014年11月14日，原告与被告关圣骞签订《商品房买卖合同》，被告关圣骞购买原告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街房屋，建筑面积98.41平方米，总价款534995元，第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款......3、见附件四；第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在叁拾日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点零壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出叁拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的零点零壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。第八条交付期限出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.以出卖人开具准住通知单为准。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过陆拾日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点零壹的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过陆拾日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点零壹的违约金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后伍佰肆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见附件四......。同日，双方签订附件四：《合同补充协议》，该协议约定：买受人于签订合同当日交纳首付款164995元，其余房款37万元采用商业贷款方式支付，且无论何种原因买受人均应保证该剩余房款于买卖合同签订后60日全额支付至出卖人的银行账户。否则，视为买受人逾期付款，买受人应按合同第七条的约定向出卖人承担逾期付款违约责任。如因买受人原因，其最终未从银行（或公积金管理中心）获得足额贷款或银行（或公积金管理中心）未批准其贷款申请的，买受人应在银行（或公积金管理中心）或出卖人的通知下达后10日内（或按前述约定的买卖合同签订之日起60日，以二者较早时间为准），向出卖人付清全部房款，否则视为买受人违约，应承担按总房款的5%支付给出卖人违约金并且出卖人有权解除合同将该房屋另售。如出卖人同意不解除合同的，合同继续履行，但买受人须自逾期之日起至实际付清全部房款之日止，每逾期一日按未付房款金额的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，任何一方不得单方解除合同，如一方同意另一方提出解除合同的请求，提出解除合同方应于7日内向对方支付总房款5%的违约金。买卖合同、本补充协议及合同其他附件中约定一方有权单方解除合同的情况除外。无论何种原因导致合同解除或终止，买受人应在出卖人发出通知之日起30日内，配合出卖人办理相关合同备案或预告登记撤销手续。如买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关备案、登记撤销手续，则买受人除应继续承担前述配合责任外，还应按日向出卖人支付总房款0.5%的违约金（出卖人有权在买受人已付房款中直接抵扣该违约金）直至备案、撤销登记手续办理完毕为止。如该等违约金不足以弥补出卖人损失（包括但不限于诉讼费、执行费、公告费、律师费等）的，出卖人有权要求买受人予以补足......。同日，原告为被告开具了164995元的发票。现原告除支付了102998元首付款外未再支付尚欠的61997元首付款。
另查明，原告并未将涉案房屋交付给被告关圣骞。
再查明，因被告关圣骞未按期还款，工商银行沈阳苏家屯支行于2017年6月20日以关圣骞、沈阳九洲福尔房地产开发有限公司为被告起诉至法院，沈阳市苏家屯区人民法院于2017年10月23日作出（2017）辽0111民初2738号民事判决书，判决：”一、被告关圣骞于本判决发生法律效力之日7日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行借款本金365000元及利息、罚息（利息以本金365000元为基数，按照同期贷款基准利率自2016年1月1日起计算至本判决确定的给付之日止，罚息以本金365000元为基数，按照同期贷款基准利率上浮40%自2016年1月1日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司对上述第一项款项的清偿承担连带责任；......案件受理费6808元，保全费2355元，由二被告负担”。
2017年11月1日，中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行向沈阳九洲福尔房地产开发有限公司下达了《通知函》。同日，原告代被告关圣骞向中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行偿还了贷款412379.74元。2017年11月10日中国工商银行股份有限公司沈阳苏家屯支行退还沈阳九洲福尔房地产开发有限公司3003.83元。
上述事实，有九洲湾景汇借款协议、欠条、不动产首付款发票、商品房买卖合同及合同补充协议、交款凭证、民事判决书、银行业务回单等证据以及原告的当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告关圣骞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。本案中原告与被告关圣骞签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》和《九洲湾景汇借款协议》均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行，现因被告关圣骞违约，致使合同目的无法实现，应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告关圣骞未按合同约定期限交付购房款已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告要求与被告关圣骞解除《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》符合合同及法律之规定，本院予以支持；因该上述合同解除后，原、被告各方的权利和义务即恢复到合同签订前的初始状态，原告应当向被告关圣骞返还购房首付款102998元，被告关圣骞应当配合原告办理撤销涉案房屋备案登记、预购商品房预告登记及办理撤销抵押权预告登记手续，以利于原告对诉争房屋的再次出售。又因被告关圣骞未履行按期偿还贷款义务，导致原告向工商银行苏家屯支行偿还了贷款409735.91元，故对于原告的实际损失39735.91元应当由被告关圣骞承担，并从其首付款中扣除，故原告应返还被告关圣骞63262.09元（102998元-39735.91元）。
关于原告主张其为被告关圣骞垫付购房款后，被告关圣骞逾期未能还款应按银行同期贷款利率的4倍向原告支付借款期间的全部利息，同时要求被告关圣骞按总房款25%向原告支付违约金的请求，经查，虽然合同中既约定了逾期利息又约定了违约金，但二者均具有惩罚性质，不宜同时适用，庭审中，原告选择了违约金，故本院对原告主张违约金的请求予以支持，对于违约金的数额，因各方在合同中有明确约定按总房款25%支付违约金，故从其约定，经计算为133748.75元（534995元×25%）。
关于原告主张的采暖费、物业费，因涉案房屋未交付，原告主张无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司与被告关圣骞于2014年11月14日就位于沈阳市和平区房屋签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《共同购买商品房屋协议》及《预购商品房预告登记约定书》；
二、被告关圣骞于本判决生效之日起十日内协助原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司到相关部门办理撤销《商品房买卖合同》项下房屋备案登记、预购商品房预告登记及办理撤销抵押权预告登记手续；
三、被告关圣骞于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司违约金133748.75元；
四、原告沈阳九洲福尔房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告关圣骞购房首付款63262.09元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3210元，公告费800元，合计4010元，由被告关圣骞承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判长冯菲
人民陪审员邹士芳
人民陪审员费秀云
二〇一八年二月二日
书记员王琳
本案判决依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合
同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许
可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。