北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第12897号
原告北京乐仔哇贸易有限公司，住所地北京市房山区长阳镇昊天北大街48号208号楼B座1501。
法定代表人冯国鹏，职务董事长
委托代理人靳丽娜，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人王奇，北京市建诚律师事务所律师。
被告北京水利宾馆，住所地北京市西城区三里河月坛南街**号。
法定代表人孟文彬，职务总经理。
委托代理人刘墨然，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。
原告北京乐仔哇贸易有限公司（以下简称：乐仔哇公司）诉被告北京水利宾馆（以下简称：水利宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐艳茹独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人靳丽娜、王奇，被告委托代理人刘墨然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乐仔哇公司诉称，2014年8月1日，原告与被告签订《租赁房屋（经营）合同》（以下简称：租赁合同）。原告承租了被告北京市西城区xx（以下简称：租赁房屋），面积42平方米，租赁用途为经营，租赁期限为2014年8月1日至2016年7月31日。租赁合同第四条第二款约定，原告应在签订合同七个工作日内向被告支付第一年度的房屋租金15万元及押金1.5万元，共计16.5万元。租赁合同第二条第三款约定，“房屋租赁期间乙方（即原告）可在其地址注册，并以自己公司的名义对外经营”。同时租赁合同第七条第一款第一项又约定，“甲方（即被告）负责提供房屋的相关证明，协助乙方（即原告）办理工商登记等经营手续，移交所有无形资产”。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了租金和押金。但经原告多次书面及见面催促，被告在合理期限内仍未提供合法有效的住所证明。因被告未能协助原告办理工商注册登记等经营手续，导致原告一直在租赁房屋无法开展经营，租赁合同的目的无法实现。为此，原告于2015年3月24日向被告发出《解除合同通知书》，解除原、被告之间签订的租赁合同。被告于2015年3月26日收到了该《解除合同通知书》。原告认为，原、被告之间的租赁合同合法有效，各方均应按照合同约定执行，被告未向原告提供合法有效的住所证明，未能协助原告办理工商登记等经营手续，依据合同及法律的规定，原告有权解除合同，被告不仅应退还原告押金及租金，而且还应当赔偿原告经济损失。现原告诉至法院，诉讼请求：1、确认2014年8月1日原、被告之间签订的《租赁房屋（经营）合同》于2015年3月26日解除；2、判被告返还原告押金1.5万元及租金15万元；3、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失49930及另行寻找替代房屋周转期间所受损失75000元（按每月12500元计算6个月）共计人民币124930元；4、诉讼费由被告承担。
被告水利宾馆辩称，一、被告已按原告要求先后提供多份住所证明文件，且从未拒绝履行协助义务，因被告未违反合同约定。合同赋予被告的只是协助义务，被告并未保证原告能够进行工商登记注册。原告所谓因为被告未提供国管局证明使其无法办理工商登记手续，从而不能正常开展经营，导致其不能实现租赁合同的合同目的的说法不能成立。被告一直经营房屋出租业务，在与每个租户签约前都会告知租赁房屋没有房屋产权证，原告在双方签约前就已知晓上述情形。国管局证明文件并非工商登记时必须提交的住所证明文件，被告提交的《投资办照通用指南及风险提示》（2014第二版）并非工商登记注册的强制性规定，且该文件相应条款只是提示房屋“属于下列情形之一的，您可据要求提交证明文件：……（3）房屋属于国务院各部委的，提交国务院机关事务管理局出具的证明文件。”是“可以”提供，而非“必须”提供。同时，工商局的《指南和提示》在此前即有同样规定，而同期，被告的其他租户未提交国管局证明亦顺利办理了营业执照。可见，该规定并非强制性规定。原告提供的证据显示，工商登记部门在2014年9月24日已审核通过原告提供的住所证明，因此被告未提供国管局证明并不影响住所证明的审核。至于原告在住所核准后为何不能取得工商登记，其原因我们不得而知，但现有证据不能证明是因为被告未提供国管局证明，相反原告自己提交的证据证明被告已提供了合格的住所证明。二、2015年3月30日，原告向被告正式送达解约通知后，双方经协商不成，被告为降低损失，配合原告于2015年4月2日办理了房屋交接手续，尽管被告不同意原告单方解约，但租赁合同的实际解除时间应为2015年4月2日。三、原告擅自单方解除合同属于违约，其已付房屋租赁费及押金不予退还。四、原告未按租赁合同要求在装修前将装修方案计划送交被告审批，且原告单方解约，按租赁合同约定，不得要求被告对其装修和更新、增添的设备设施予以补偿。五、原告单方解约，不存在所谓周转损失，因此被告无需赔偿。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：原告乐仔哇公司（合同乙方）与被告水利宾馆（合同甲方）于2014年8月1日签订《租赁房屋（经营）合同》，原告租赁被告位于北京市西城区xx室用于经营，房屋面积42平方米，租赁期限自2014年8月1日至2016年7月31日止，第一年度租金15万元，第二年度租金为15.75万元，押金1.5万元。合同第二条第三项约定，房屋租赁期间乙方可在其地址注册，并以自己公司的名义对外经营。合同第七条第一款第一项约定，甲方负责提供房屋的相关证明，协助乙方办理工商登记等经营手续，移交所有无形资产；第七条第二款第二项，乙方应保证经营所用房屋的主体结构、管道井及消防楼梯完好无损，在不影响房屋主体结构和不改变房屋功能布局的情况下进行装修改造升级，装修开工10日前，必须将装修计划方案送交甲方审批。合同第八条违约责任条款第二项，甲方未尽到自己的义务，而影响到乙方的装修、经营等正常工作开展的，甲方应赔偿乙方所发生的相关损失；第五项，房屋租赁经营期间，乙方单方解除本合同，或因乙方责任导致本合同提前终止的，乙方已付房屋租赁费及押金不予退还，乙方不得要求甲方对其装修和更新、增添的设备设施予以补偿；第六项，除本合同其他条款另有明确约定外，任何一方有其他违约行为，经对方书面通知且在规定的期限内未予纠正的，对方有权解除本合同，并追究其违约责任。
合同签订后，原告依约向被告交付了第一年度租金15万元及押金1.5万元，被告将租赁的房屋交付给原告。原告欲在此房屋处注册登记北京乐仔哇贸易有限公司第八分公司进行经营。在进行工商注册过程中，原告要求被告按合同约定出具房产证明，协助原告办理工商注册登记手续。因涉案租赁房屋无产权登记手续，被告先后数次向原告提供了水利部机关服务局房产管理处出具的《房屋授权使用书》、国家电力公司机关事务局与水利部机关服务局1998年6月签订的《月坛南街两部小区改造工程房产分配协议书》、北京市西城区房屋土地管理局房政科1998年7月出具的《确权证明》，原告到工商管理部门进行注册登记，均因提供的住所证明不符合规定，未审核通过。原告未在该房屋中实际经营。2015年3月18日，原告向被告发送《通知》，限期三日要求被告提供租赁地址的产权证或国务院机关事务管理局出具的证明文件。被告于次日收到《通知》，并于2015年3月20日向原告提供北京市西城区房屋土地管理局房政科1998年7月出具的《确权证明》。2015年3月24日，原告以被告提供的房产证明不符合工商局的要求，向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《租赁房屋（经营）合同》。被告于2015年3月26日收到《解除合同通知书》，并于2015年3月27日向原告复函，同意解除合同，但认为原告单方提前终止合同，属于单方违约。双方于2015年4月2日办理房屋交接手续，未进行房屋租金结算。
庭审中，原告主张装修损失，提供了与北京龙阔达建筑装饰工程有限公司签订的《建筑工程施工合同》、发票、费用结算单和照片，发票显示金额总计为49931元。被告不同意原告该项主张，称原告未按租赁合同要求在装修前将装修方案计划送交被告审批，且原告单方解约，按照租赁合同约定，不得要求被告对其装修和更新、增添的设备设施予以补偿。庭审中，原、被告双方均未主张对装修部分进行价格评估。
现原告以被告根本违约为由诉至法院，诉讼请求：1、确认2014年8月1日原、被告之间签订的《租赁房屋（经营）合同》于2015年3月26日解除；2、判令被告返还原告押金1.5万元及租金10万元；3、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失49930及另行寻找替代房屋周转期间所受损失75000元（按每月12500元计算6个月）共计人民币124930元；4、诉讼费由被告承担。被告不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有双方当事人的陈述、原告提供的《租赁房屋经营合同》、租金发票、押金收据及转账支票存根、工商注册递交的材料、投资办照通用指南及风险提示、解除合同通知书、快递单及签收情况查询、关于解除合同的复函及快递单、关于《关于解除合同的复函》的回复、快递单及签收情况查询、房屋物品交接清单、建筑工程施工合同、发票、照片、费用结算单、律师函快递单及签收情况查询、电话录音及对话视频光盘，被告提供的用章登记簿、房屋授权使用书、房产分配协议书、确权证明、名片、租赁同一楼栋的其他三家租户的营业执照及住所证明档案、投资办照通用指南及风险提示、《租赁房屋（经营）合同》在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《租赁房屋（经营）合同》系双方自愿订立，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按合同约定的条款履行各自的合同义务。现原告已将租赁房屋腾退交还给被告，双方已进行交接，本院确认原、被告双方的租赁合同关系已解除。
关于哪一方存在违约问题，双方在合同中约定的主权利义务是被告将租赁的房屋交付给原告使用，原告向被告支付租金。合同的从义务是被告负责提供房屋的相关证明，协助原告办理工商注册登记等经营手续。原、被告已履行了合同的主权利义务。关于被告从义务的履行，涉案租赁的房屋依据被告提供的证据显示，应属于水利部所有，按工商行政管理部门的规定，办理营业执照需提供住所证明，房屋属于国务院各部委的，需提交国务院机关事务管理局出具的证明文件。在实际履行中，被告向原告提供了水利部机关服务局房产管理处出具的《房屋授权使用书》、国家电力公司机关事务局与水利部机关服务局1998年6月签订的《月坛南街两部小区改造工程房产分配协议书》、北京市西城区房屋土地管理局房政科1998年7月出具的《确权证明》。原告称因被告提供的房产证明不符合工商注册登记的要求，致使原告工商登记未审核通过，2015年3月18日，原告向被告发函，限期三日要求被告提供租赁地址的产权证或国务院机关事务管理局出具的证明文件，被告收到原告的函件后，虽未拒绝履行，但也未表示积极配合办理，致使原告工商登记未审核通过，被告履行合同从义务时存在瑕疵，应承担相应的违约责任。原告因被告履行从义务存在瑕疵，导致原告无法正常经营，不能实现合同目的，原告提出解除合同，理由正当，不存在违约情形，被告提出原告违约的主张，本院不予采纳。
当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2015年3月24日以书面方式通知被告解除合同，2015年3月26日被告签收，本院确认2015年3月26日为原、被告解除《租赁房屋（经营）合同》的日期。合同的权利义务终止不影响合同中的结算，双方于2015年4月2日进行交接，故房屋租金应结算至2015年4月2日，后期原告未占用房屋，被告应将剩余租金及押金退还给原告。
关于违约责任的承担，合同的违约条款约定，甲方未尽到自己的义务，而影响到乙方的装修、经营等正常工作开展的，甲方应赔偿乙方所发生的相关损失。因被告仅违反从义务，故本院酌定被告承担20％的赔偿责任。
关于计算原告损失数额的问题，因原告未实际经营，其占用房屋期间的租金及装修的费用应为其损失，被告承担20％赔偿的违约责任。
关于计算装饰装修费数额问题，原告提供建筑工程施工合同、发票、照片、费用结算单予以证明，被告以原告未按租赁合同要求在装修前将装修方案计划送交被告审批，且原告单方解约，按照租赁合同约定，不得要求被告对其装修和更新、增添的设备设施予以补偿。本院认为租赁合同约定房屋装饰装修须经出租人同意，出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内（一般为六个月）未提出异议，视为出租人同意装饰装修，根据证据显示，被告仅在2015年3月27日给原告的复函中对装修提出异议，已超过合理期限，故本院认定被告同意原告对租赁房屋进行装饰装修。原告的装修使租赁的房屋有一定的增值，原、被告提前解除合同，首先被告应对原告装饰装修的残值予以补偿，补偿之外的费用为原告装修费的损失，被告再承担相应的赔偿责任。庭审中，原、被告均未主张对装修部分进行价格评估，故本院酌情判定。
关于原告要求赔偿另行寻找替代房屋周转期间损失费一节，因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可要求出租人赔偿另行寻找替代房屋周转期间损失费，本案被告无根本违约，原告该项请求不符合法律规定，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告北京乐仔哇贸易有限公司与被告北京水利宾馆签订的《租赁房屋（经营）合同》于二零一五年三月二十六日解除。
二、自本判决生效之日起五日内，被告北京水利宾馆退还原告北京乐仔哇贸易有限公司租金四万九千一百六十七元。
三、自本判决生效之日起五日内，被告北京水利宾馆退还原告北京乐仔哇贸易有限公司押金一万五千元。
四、自本判决生效之日起五日内，被告北京水利宾馆赔偿原告北京乐仔哇贸易有限公司租金损失二万零一百六十七元。
五、自本判决生效之日起五日内，被告北京水利宾馆赔偿原告北京乐仔哇贸易有限公司装修费损失二万元。
六、驳回原告北京乐仔哇贸易有限公司的其他诉讼请求。
如果被告北京水利宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费二千八百二十四元，原告北京乐仔哇贸易有限公司负担一千八百零八元（已交纳），由被告北京水利宾馆退还负担一千零十六元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 徐艳茹
二〇一五年十一月十七日
书记员 陈光华