广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）肇端法民四初字第373号
原告：肇庆市工人文化宫，住所地：肇庆市端州区天宁北路。
法定代表人：陈怀生，该单位主任。
委托代理人：林海燕、沈野，均为肇庆市公职律师事务所律师。
被告：肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司，住所地：肇庆市天宁北路。
法定代表人：翟国清。
原告肇庆市工人文化宫诉被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2013年10月15日、2013年11月4日、2014年7月2日公开开庭进行了审理。原告肇庆市工人文化宫的委托代理人沈野、林海燕、被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司的法定代表人翟国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年4月28日，原告与被告签订《场地租赁合同》和《补充协议》，约定原告将位于肇庆市天宁北路工人文化宫内蓝宫商城二楼643平方米的建筑面积出租给被告经营餐饮，租赁期限从2009年5月1日至2014年4月30日，每月租金10000元，固定资产折旧费、清洁费、治安管理费等项费用5660元，被告必须于每月的15日前缴纳当月租金和管理费等，如不按时缴清所有费用，应按拖欠的金额总数每日百分之一计付滞纳金给原告，若拖欠时间超过一个月，视为自动终止合同，原告有权收回该场地。2009年5月1日起双方按约履行合同。2013年6月之前，被告都能按时交租，之后被告就没有履行合同约定的交租义务。原告己于2013年7月8日向被告发出《责令限期缴交租金等费用的通知》，委托律师2013年7月17日发出《律师函》催促被告履行交�租金义务，被告均置之不理。原告2013年7月25日向被告发出《解除合同通知书》，正式通知被告在该通知送达之日解除双方2009年4月28口签订的《场地租赁合同》。该通知通过邮政EMS于2013年7月26日送达被告。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告支付2013年6月、7月、8月的租金30000元，6月、7月、8月的管理费16980元，7月、8月水电费17276.75元，支付延迟交租的滞纳金6425元，赔偿原告预期经济损失125280元。2、确认双方之间的《场地租赁合同》解除。3、本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告变更并增加其诉讼请求为：1、被告支付2013年6月、7月的租金20000元，管理费11320元，6、7月的水电费17276.75元，支付延迟交租的滞纳金9000元、管理费的滞纳金5094元、6月份水电费的滞纳金3555.45元。2、确认双方之间的《场地租赁合同》解除。3、被告赔偿原告预期经济损�90000元。4、本案的诉讼费用由被告承担。上述合计156246.2元。
被告辩称：一、由于原告装修时拆掉被告餐厅的招牌、侵犯被告的通风及采光权，踩烂被告的铁皮天面，造成餐厅天花多处漏水、天花板被毁，电源断路令被告无法营业，多次要求整修却无果，原告不但不维修，相反随意不供水、电给被告使用，因此，被告无奈停业，不支付租金及管理费。这完全是原告造成，侵害他人的权益还请求赔偿预期损失，根本是无法无天。l、被告因受到严重的侵害而无奈停业，在2013年6月10日、15日已告知原告，并且在当月28日向端州区人民法院提起诉讼。有待维修，有望法院尽快纠正侵害行为，使被告能够得到正常的营业权。被告的西餐厅已经营十几年，但是，由于原告在2012年2月借装修蓝宫商场（原告的楼下）为籍口，强行将被告二十多平方的招牌拆掉、违反安全规范封闭被告餐厅唯一的通风透气口、破坏被告应有的门面；强行在被告的玻璃外墙装挂格栅及女人画像、遮挡被告餐厅的光线、破坏被告餐厅外立面的效果；被告无法清理外墙、无法得到保洁卫生的权利；原告在装修期间，多人踩踏铁皮天面，令被告的室内天花受到严重的破坏，引致餐厅的电源多处断路……等等，造成非常不安全的危险隐患。原告没有全面整修，至今缝雨必漏，造成天花继续不同程度的霉烂。在2013年4月、5月被告严肃警告原告，然而，原告不但不理，更是随时停水、停电、甚至完全拉闸不供水电，给被告使用，被告的顾客及员工受到三十多度的高温天气折腾，被告在2013年6月10日要求恢复供应水电，在2013年6月15日通知原告暂时停业，不付租金，向法院提起诉讼，有待法院作出公证的判决。2、因原告的侵权及违约行为导致不能营业，不交租金完全是原�的过错造成，因此，原告无权主张预期经济损失。被告受到原告拆招牌……等等的侵害，经营损失将近50万元，信誉损失更无可估量。如果原告预期损失125280元。那么，原告理应要赔偿被告的招牌被拆……等等侵害造成的事实损失近50万元、不能正常运作的经营收益数万元。二、被告不要求解除“场地租赁合同”，只请求法院判决原告对侵权行为承担责任，责令原告作出相应的整修措施。被告遵纪守法经营十几年没有受到这种毫无道德底线的破坏，被告提起诉讼，目的是请求法院保护弱势群体，依法给予被告得到正常营业的应有权利，请求法院判决原告尽快对被告的天面、天花、电源作全面整修，恢复被告的通风、采光、招牌等原状，给被告的外墙清理保洁权，原告要求解除《场地租赁合同》是不合法律法规的。原告不择手段地侵害被告，其目的就是想迫被告无偿�场，达到早日取回场地的目的，对此不法行为，被告希望法院作出公平的判决，责令原告对被毁的场所及电源进行全面的整修，恢复被告原有的环境和应有的正常经营期。
经审理查明：2009年4月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定被告租用原告位于肇庆市天宁北路工人文化宫大院内蓝宫商城二楼建筑面积643平方米的场地作经营西餐和果冰、茶点、咖啡等营业场所，租赁期限从2009年5月1日至2014年4月30日止，租金每月10000元，被告必须于当月的15日前向原告缴清当月的租金，管理费、上月电费和其他费用。双方合同中第三条“违约责任”第1点规定：“合同期间，乙方如不按时缴清所有费用包括租金、水电费、管理费等，应按拖欠的金额总数每日百分之一计付滞纳金给甲方；如超期五天，甲方有权停止向乙方供水供电；若拖欠时间超过一个月，视为乙方自动终止合同，甲方有权收回乙方该场地，并无偿获得乙方全部押金。同时，乙方要赔偿由此而造成甲方的一切经济损失。”；第4点规定：“乙方所租赁的场地和设施出现非人为因素造成损坏时，乙方应通知甲方维修或采取必要措施，否则因此造成的经济损失，一概由乙方负责。若乙方通知甲方后，甲方不作及时处理的，乙方不承担责任。”。2009年4月28日，原、被告又签订了一份《补充协议》，补充协议第1点约定：“乙方每月支付给甲方固定资产折旧费、清洁费、治安管理费及停车费共计5660元。”，上述费用（以下统一表述为管理费）的支付期限从2009年5月1日至2014年4月30日。
合同签订后，被告在经营期间，因发现其经营场所出现渗漏、漏水的情况，被告遂分别于2012年6月5日、2013年4月6日向原告发函要求对其经营场所天面漏水问题进行处理，在2013年4月6日的信函中，被告表示在未修缮前，暂不支付租金。原告则表示于2012年7月知道天面漏水的情况后，已经进行过维修，并于2013年4月再次进行全面维修。2013年4月18日、同年4月28日、同年5月14日，因被告未能如期缴清租金及管理费，原告向被告发出信函催收，被告于同年5月15日付清所欠的租金及管理费。但从2013年6月份起，被告未再向原告缴纳租金及管理费。2013年7月17日，原告向被告发出《律师函》，要求被告缴清6月的租金以及管理费，否则原告将视为被告自动终止合同。2013年7月25日，原告向被告发出解除合同通知书，要求与被告解除双方在2009年4月28日签订的《场地租赁合同》，并用EMS邮寄的方式于2013年7月26日送达被告。被告以原告没有维修好天面漏水，导致会产生漏电，严重影响其经营为由，拒绝支付租金，并于2013年6月15日起停业。双方因此产生纠纷，先后诉至本院。
诉讼中，原告向本院出具函件，证实在2013年5月10日当天及2013年8月2日至今，对被告的经营场所进行了两次停电，两次停电的原因均为被告未按期缴纳有关的租金及管理费。因被告认为原告天面漏水，导致严重影响其经营为由，被告于2013年7月2日向本院提起诉讼，要求赔偿其损失，该案本院受理案号为（2013）肇端法民四初字第317号。
2013年10月23日，本院依照被告之申请，到涉案房屋所在地进行实地勘查，该房屋天花位置存在一定的渗漏痕迹。在勘查现场，属于被告使用的水电表时，其中的电表表底显示为4366度，水表表底显示为37046吨。
2013年11月7日，被告向本院提出申请，鉴于其经营餐厅室内严重漏水，提出对该餐厅天面的质量安全做鉴定，以及餐厅室内出现漏电，电灯损坏的原因是否因天面漏水的原因导致。经本院�托，广州市合正房屋鉴定有限公司于2014年5月10日作出合正房鉴字（2014）第W0784号房屋安全鉴定报告，报告中的鉴定结论为：肇庆市天宁北路工人文化宫内休闲小岛房屋由于屋面钢瓦接缝防水胶有开裂、老化，局部屋面钢瓦出现变形、锈蚀，导致钢瓦屋面出现渗漏，渗漏下的水导致天花板多处出现有发霉、发黑、泛黄。当渗漏下的水量较大，会导致吊顶上电线电路发生漏电，影响正常使用，但屋面钢瓦出现的渗漏未对房屋结构安全造成影响。
另查明：被告因与原告之间的恢复原状纠纷，于2012年8月27日向本院起诉，本院于2012年11月24日作出（2012）肇端法民四初字第88号民事判决，后被告对此不服，提起上诉，2013年5月20日，肇庆市中级人民法院作出（2013）肇中法民二终字第75号民事判决，驳回上诉，维持原判。其中，本院（2012）肇端法民四初字第88号民事判决查明的事实中，确认2012年3月，肇庆市总工会向肇庆市城乡规划局申请对肇庆市天宁北路76号总工会1434平方建筑物外墙进行装修，并得到许可。2012年4月25日，该外墙装修工程施工完毕。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告肇庆市工人文化宫与被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司之间于2009年4月28日签订的《场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，亦没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同的约定享受权利和履行义务。本案双方争议的焦点为：1、合同是否解除的问题；2、违约责任的问题；3、违约赔偿数额的问题。
1、关于合同是否解除的问题。诉讼中，原告坚持要求解除合同，被告则不同意解除合同。被告不同意解除合同，是因为其承租的涉案房屋出现严重漏水，而原告怠于修理，导致影响经营，与原告协商减免租金未果而拒付从2013年6月起的租金及管理费、水电费等，故不构成违约，对此，本院认为，涉案房屋经过广州市合正房屋鉴定有限公司作出房屋安全鉴定报告，该报告认为涉案房屋虽会出现渗漏的情况，确会对被告所经营的餐厅造成一定影响，但依其情形，尚未达到使其完全无法经营的程度，且依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，由此可见，被告认为涉案房屋出现渗漏的现象，原告如未履行维修义务的，被告可以自行维修，维修费用由原告负担，但原告却不能据此拒付从2013年6月起的租金及管理费、水电费等。根据原、被告签订的《场地租赁合同》第三条“违约责任”第1点规定，因被告不按时缴清有关的费用，拖欠时间已超一个月，故原告依照该合同的规定，于2013年7月25日通过EMS快递方式向被告发出解除合同通知书，该邮件的送达地址与租赁合同上被告的经营地址一致，邮件内容亦已明晰为解除合同通知书，该邮件亦于2013年7月26日送达给被告，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，以及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延�付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，因被告未能按时缴纳租金，违反双方之间的合同约定，原告行使解除权符合上述规定，本院依法确认原、被告双方在2009年4月28日签订的《场地租赁合同》于2013年7月26日解除。
2、关于违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条的规定，被告承租涉案房屋，负有按照约定的数额和期限向原告支付该房屋租金的义务，原告负有按照约定将租赁物交付给被告，并对提供的租赁物履行维修的义务，如上所述，被告未能按期向原告支付租金及管理费、水电费的原因系因涉案房屋天面出现渗漏，导致其天花出现漏水情况，势必对被告所设餐厅的就餐环境造成一定程度的负面影响，从而降低部分顾客在该店�餐的意愿，因此影响其经营业绩，换言之，因原告提供的租赁物存在瑕疵，致承租人无法按照订立租赁合同时所预见的情形对租赁物进行完全利用，故该部分损失可在租金中予以扣减。但上述原因，虽对被告所经营的餐厅造成一定影响，但并未必然导致原告出现根本违约之现象，故被告据此拒付租金及管理费，显属违约，应承担相应的违约责任。而对于原告而言，虽然原称其于2012年7月知道天面漏水的情况后，已经进行过维修，并于2013年4月再次进行全面维修，但从广州市合正房屋鉴定有限公司作出房屋安全鉴定报告可知，涉案房屋仍然有渗漏的现象，导致影响被告的经营，故原告同样存在违约行为。对于被告认为原告无故停电的说法，因原告承认其停电仅有两次，而两次亦因被告没有按期缴纳相关的租金及管理费，该停电行为双方在合同已有约定，而对被告认为其他的停电行为，因被告并未能为此举证予以证明，故对被告认为原告无故停电的抗辩，本院不予采纳。本院综合考虑上述情形对被告经营可能造成的影响，以及双方违约的实际情况，酌定被告应对违约造成的损失承担80%的违约责任，原告则应承担20%的违约责任。
3、关于违约赔偿的数额问题。从本院查明的上述事实可知，本案造成的违约损失主要是租金及管理费。从原、被告的举证来看，被告于2012年6月5日已经致函原告涉案房屋存在渗漏情况，原告虽认为其已经进行维修，但在房屋安全鉴定报告中可知，涉案房屋仍存有渗漏现象，故本案租金应予减免的期间应从2012年6月5日起计算至双方合同解除之日，即2013年7月26日，由于被告从2013年6月起并未再交纳租金及管理费，故被告仍需支付2013年6月及至2013年7月26日的租金及管理费为：（15660元／月×1个月（2013年6月的租金及管理费）＋15660元／月÷31天×26天（2013年7月1日至同月26日的租金及管理费））×80%＝23035.35元。
综上所述，被告应支付2013年6月、7月的租金及管理费应为23035.35元。对于6、7月的水电费，由于被告对原告提供的税费代扣款凭证单并无异议，仅认为未到现场核实有关的数字，根据本院在2013年10月23日实地勘查，属于被告使用的电表表底显示为4366，水表表底显示为37046吨，上述两数字，电表的度数与原告提供的税费代扣款凭证单一致，原告提供的水表代扣数为37026吨，考虑到期间的实际偏差，上述被告拖欠的6、7月的水电费共计17276.75元，本院依法予以确认，原告要求被告支付6、7月的水电费的请求，合理合法，本院予以支持。对于原告要求被告支付延迟交租的滞纳金9000元、管理费的滞纳金5094元、6月份水电费的滞纳金3555.45元的请求，因双方在合同中第三条违约责任第1点已作相关规定，而根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告请求的滞纳金，根据上述规定，应不宜高于其造成损失的百分之三十，因双方合同如上所述已于2013年7月26日解除，故对租金及管理费的滞纳金计算应为：23035.35元×30%＝6910.6元，6月份水电费的滞纳金为11851.5元×1%×30天＝3555.45元。对于原告要求被告赔偿预期经济损失90000元，因双方�同已于2013年7月26日解除，但合同解除后，被告仍实际占有使用涉案房屋，并未将涉案房屋交还给原告，由此令到原告产生损失，该费用实际为被告占用原告房屋所产生的占用费，其损失的计付标准应参照涉案房屋的租金的计算，故原告要求按该标准从2013年8月计算至2014年4月30日共9个月，每月按10000元租金计算的房屋占用费的请求，合理合法，本院予以支持。综上，原告诉求中，合理合法部分，本院予以支持。被告针对本案所作之抗辩，其中关于恢复原状纠纷的抗辩已由本院作出的（2012）肇端法民四初字第88号民事判决和肇庆市中级人民法院作出（2013）肇中法民二终字第75号民事判决予以确认，故对被告的该部分抗辩，本院不予采纳。对于被告合理合法部分的抗辩，本院予以采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三�第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条，第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告肇庆市工人文化宫与被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司在2009年4月28日签订的《场地租赁合同》于2013年7月26日解除。
二、被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市工人文化宫支付2013年6月至2013年7月26日的租金及管理费23035.35元（管理费包括：固定资产折旧费、清洁费、治安管理费及停车费）。
三、被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市工人文化宫支付2013年6月、7月的水电费共计17276.75元。
四、被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市工人文化宫支付2013年6月至2013年7月26日租金及管理费的滞纳金6910.6元。
五、被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市工人文化宫支付2013年6月水电费的滞纳金3555.45元。
六、被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市工人文化宫支付从2013年8月至2014年4月30日的房屋占用费90000元。
七、驳回原告肇庆市工人文化宫的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币6354元，由原告肇庆市工人文化宫负担1270元，由被告肇庆市休闲小岛饮食服务有限公司负担5084元。原告已付上述费用本院不予退回，被告负担部分应在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 伍世强
审 判 员 黄卓贤
人民陪审员 梁竞文
二〇一四年七月二十八日
书 记 员 叶圣桃
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