山东省广饶县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0523民初1992号
原告：刘伟杰，男，1983年3月27日出生。
原告：李丽丽，女，1981年11月10日出生。
以上两被告共同委托诉讼代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师。
被告：广饶中南房地产有限公司，住所地：广饶县中心商务区银座购物广场（商务楼）
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
被告：王小玲，女，1987年1月6日出生。
以上两被告共同委托诉讼代理人：姜其永，男，1983年4月10日出生，系广饶中南房地产有限公司职工。
原告刘伟杰、李丽丽与被告广饶中南房地产有限公司（下称中南公司）定金合同纠纷一案，本院于2016年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟杰、李丽丽及其共同委托诉讼代理人卢献亭，被告中南公司、王小玲的共同委托诉讼代理人姜其永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘伟杰、李丽丽向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还原告购房款订金20000元；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原告购买被告广饶中南房地产有限公司12号楼2单元1403室，被告广饶中南房地产有限公司的销售主管王小玲承诺原告，该房屋的使用面积是110多平方米，为此原告交纳定金10000元。后原告到被告处签订商品房预售合同时被告知，该房屋的使用面积不到110平方米，建筑面积是129.18平方米。为此，双方未签合同。原告认为被告欺诈销售，不履行原来的承诺，应当双倍返还定金。
被告中南公司辩称，2017年2月14日双方签订了认购书，由原告认购被告中南世纪城12号楼2单元1403的房屋，并交纳定金10000元，认购书明确约定自签订之日起三日内应当付清全款或首付款，并办理相关签约手续。原告未在上述期限内付款，也未办理签约贷款手续，根据认购书的约定，定金不予退还。
被告王小玲辩称，同被告中南公司的答辩意见。
原告刘伟杰、李丽丽为支持其诉讼请求，向本院了提交如下证据，并由被告中南公司、王小玲发表质证意见如下：
1、收款收据1份，拟证明被告收取原告10000元定金的事实。
经质证，被告中南公司对该证据的真实性无异议，该收款收据明确约定定金10000元，如果原告违约，应当适用定金法则不予退还。被告王小玲的质证意见同被告中南公司。
2、广饶县消费者协会投诉终止通知书1份，拟证明被告欺诈向原告销售楼房，原告发现被告陈述楼房情况与事实不符后向广饶县消费者协会投诉，后经广饶县消费者协会调解未成，终止调解。
经质证，被告中南公司对该证据真实性无异议，从该投诉终止通知书内容来看，广饶县消费者协会并未对该事项进行正式受理，说明被告房屋的销售是在法律规定范围内正常销售。被告王小玲的质证意见同被告中南公司。
3、2017年2月16日原告刘伟杰与被告王小玲的通话录音及整理的录音内容1份，拟证明被告当时出售给原告12号楼2单元1403房屋时许诺，该房屋的使用面积是110平方米，原告去签预售合同时被告知使用面积只有90多平方米，不是被告承诺的110平方，被告的行为是欺诈销售，构成违约，应当双倍返还原告定金。
经质证，被告中南公司对该证据真实性不认可，无法证明是原始证据，存在编辑、删改的可能性。从通话内容来讲，该通话内容中人物、身份、关系均不清楚，无法证明是与被告的工作人员进行的对话。即使退一步讲，该录音中并未明确承诺房屋的使用面积就是110平米，从录音内容也显示房屋的公摊面积为24.1%左右，根据常识来测算，实际使用面积应当是建筑面积减去公摊面积之后的面积，而且录音也提到了房屋的一些实际情况，原告对这些情况实际是了解的。综上，该录音并不能证明存在虚假宣传或者是欺诈销售的内容。被告王小玲对该证据的真实性有异议，录音有修改过，不是原始录音。
4、王小玲的名片一张，拟证明王小玲是中南世纪公司的销售主管。
经质证，被告中南公司认为该证据与本案无关。被告王小玲亦认为该证据与本案无关。
被告中南公司为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据，并由原告发表质证意见如下：
证据1，认购书1份、收款收据1份，拟证明2017年2月14日双方签订了认购书，由原告认购被告中南世纪城12号楼2单元1403的房屋，并交纳定金10000元，认购书明确约定自签订之日起三日内应当付清全款或首付款，并办理相关签约手续，原告未在上述期限内付款，也未办理签约贷款手续，根据认购书的约定，定金不予退还。认购书中明确说明销售面积以商品房预售合同中的建筑面积为准，原告方已对认购书中的内容及风险有充分的了解，并自愿受其约束，系双方真实意思表示，不存在欺诈。
经质证，两原告对收款收据无异议，该证据证明被告收到原告10000元定金的事实，对认购书中乙方姓名、身份证号码、联系地址、邮编、有效联系电话上述内容无异议，但其余内容在原告签署时为空白，系被告自行填写。同时该认购书证实被告主张的房屋销售款为839541元，销售日期为2017年2月14日，该认购书证明了该房屋的销售金额，但对销售面积当时未告知原告，原告作为非专业人员，只能根据被告的销售承诺知道该认购房的使用面积110平米，该认购书与被告提交的催约函的价格相互矛盾。被告王小玲对该证据无异议。
2、催约函、清退函各一份，拟证明原告未在约定的期限办理付款或者签约贷款手续，被告在原告违约后积极与原告沟通发函，告知其利害关系，被告仍然拒绝履行，应当承担违约责任，定金不予退还。
经质证，两原告认为：1、催约函是被告单方制作，根据被告自认的事实，被告对原告已构成欺诈销售。首先，该催约函的催约日期为2017年2月14日，根据被告提供的认购书，签约时间为2017年2月14日，在原告签订认购书的同时，被告就已给原告准备好了让原告违约的陷阱。在认购书约定的3天的时间还未到，被告就已经出具了催约函指出原告违约；2、催约函认定的房屋价格787564元与认购书被告自认的价格相矛盾，这是被告在诱导原告按低价购买，如原告不购买，则让原告构成违约；3、根据催约函条款第二条的催约认定，认购书的第四条根本不存在催约函认定的情况；4、催约函第三条认定的根据认购书确定的第四条没收原告交纳的购房定金在认购书中也没有体现；5、违约函中陈述2017年2月20日之前，如你能来我公司办理相关签约手续，仍可按原约定的条款执行，是一种诱导性的条款，因为原告在收到此违约函时已经是2017年2月22日。综上，根据被告自己提交的证据可以认定被告既在认购书中自行填写售房面积及售房款，又在签订认购书当天认定原告违约，目的是来诱骗原告交纳定金。根据原告证据3的电话录音中显示的被告人员的承诺，这三部分证据证实了被告并不是在真实卖房，而是套取原告的定金。对清退函是被告单方制作，原告不予认可，但该清退函证明的事实是被告已将该房屋另行销售，被告构成违约。被告王小玲对该证据无异议。
3、认购协议书1份，拟证明原告为购买广饶中南世纪城二期12号楼2单元1403的楼房支付定金10000元，明确约定应当于2017年2月17日前付清全款或首付款，原告在上述期间内未履行该付款义务，也未与被告签订商品房买卖合同，被告有权取消原告的购买权，定金不予退还，该认购书明确约定了该认购书的面积为暂测面积，实际应当以政府相关部门测算的为准。
经质证，原告对该证据的真实性有异议，认为该证据的签字非原告所签，系被告伪造。
被告王小玲未向本院提交证据。
本院认为，原告提交的证据1，二被告对其真实性无异议，对原告交纳定金10000元的事实，本院予以采信；原告提交的证据2，二被告对其真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据3，其通话内容与本案具有关联性，对其通话内容本院将结合原、被告庭审中的陈述作出综合认定；原告提交的证据4，对其证明被告王小玲系被告广饶中南房地产有限公司置业顾问的证明目的，本院予以采信。被告中南公司提交的证据1、证据3，能够证明原告交纳定金10000元及双方签订广饶中南世纪城二期12号楼2单元1403楼房认购书的事实，本院予以采信；被告中南公司提交的证据2，内容系其单方制作，对原告的定金是否应予返还，本院将结合原、被告提交的其他证据以及原、被告的当庭陈述作出综合认定。
本院经审理认定事实如下：2017年2月14日，两原告与被告中南公司签订认购书一份，两原告认购被告开发的广饶中南世纪城二期12号楼2单元1403的楼房一套，并交纳定金10000元。在认购书中双方约定，原告在签订本认购书之日起三日内付清全款或首付款，并携带相关证件、资料到被告中南公司售楼处签订《商品房预售合同》，否则定金不予退还，被告中南公司有权将房屋另行处理。2017年2月16日，原告到被告中南公司售楼处签订《商品房预售合同》时，因《商品房预售合同》中涉案房屋的使用面积与原告在签订认购书时置业顾问计算的使用面积不一致，该楼房不能满足两原告的居住需求，原、被告未签订《商品房预售合同》。同日，原告就要求被告中南公司返还定金10000元向广饶县消费者协会投诉，因被告中南公司不同意调解，广饶县消费者协会终止调解。后被告中南公司向两原告发出催约函及清退函，告知两原告定金不予退回。原告诉至法院，要求被告双倍返还定金。
本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，且行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对《商品房预售合同》来说，认购书是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。订立预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终为订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约的，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内，已付定金应当返还。本案中，原告于2017年2月16日即签订认购书后的第二日到被告中南公司售楼处就签订《商品房预售合同》与被告中南公司进行磋商，因《商品房预售合同》中载明的涉案房屋的使用面积与原告在签订认购书时置业顾问计算的使用面积不一致，导致双方磋商未成未签约，而非原、被告任何一方对订购书无故反悔，故原告刘伟杰、李丽丽交纳的定金10000元，被告中南公司应予返还。原告刘伟杰、李丽丽认为被告中南公司欺诈销售要求双倍返还定金的诉讼请求，其不合理的部分，本院不予支持。被告王小玲系被告中南公司的置业顾问，其与原告洽谈及签约的行为，均系职务行为，其行为后果应由被告中南公司负担，原告要求被告王小玲双倍返还购房定金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
一、被告广饶中南房地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘伟杰、李丽丽购房定金10000元。
驳回原告刘伟杰、李丽丽的其他诉讼请求。
案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘伟杰、李丽丽负担75元，由被告广饶中南房地产有限公司负担75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 曲英姿
二〇一七年七月三十一日
书记员 王婷婷
附：判决书所适用法条
《中华人民共和国合同法》
第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。