北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初14267号
原告：李海后，女，1968年6月1日出生，身份号码×××。
委托诉讼代理人：王超，男，1982年11月23日出生。
被告：北京尚邻房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中一路1号12层办公A1205，统一社会信用代码×××。
法定代表人吕雨华，总经理。
委托诉讼代理人：秦野川，男，1988年12月8日出生，北京尚邻房地产经纪有限公司社区经纪人。
原告李海后与被告北京尚邻房地产经纪有限公司(以下简称尚邻公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李海后之委托诉讼代理人王超，被告尚邻公司之委托诉讼代理人秦野川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李海后向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的租赁合同；2.被告将出租房屋恢复原状；3.被告支付2017年7月5日至出租房屋恢复原状期间的租金，按照每天269元标准计算；4.被告支付违约金16158元；5.被告负担案件受理费。事实和理由：2016年8月16日，原告与被告签署了北京市房屋出租合同，房屋地址为北京市顺义区×××室（以下简称×××室），建筑面积192.01平米，租赁用途为办公，合同约定租赁期限自2016年11月1日起至2021年4月1日止。租金标准为2016年11月1日起至2019年3月31日期间每月租金为8079元（每季度24237元），2019年4月1日起至2021年4月1日期间每月租金为8656元（每季度25968元），付款方式为每三个月付款一次，免租期为5个月。按照合同约定乙方应于2016年11月16日前支付租金，在甲方多次催促下乙方于2016年11月25日支付了第一期租金24237元，此租金为2017年4月1日至2017年7月5日期间租金。按照合同约定，甲方应于2017年7月1日支付第二期租金，即2017年7月5日至2017年9月30日期间租金，甲方多次催促，并于2017年7月17日以书面形式催告，乙方仍以种种理由拒不支付。
被告尚邻公司辩称：原告一直没有到绿地集团办理房屋相关手续，只是交了定金，没有交纳契税，也没有办理网签，所以涉诉房屋还应该是绿地的，原告没有所有权，无权出租房屋。租赁合同明确约定用途为办公，现在我公司无法办公，是原告违约。在2016年底或2017年初，物业以房屋为管控房为由要求我方撤离，我方无法继续使用，只能搬出。我公司同意解除与原告的租赁合同。不同意将房屋恢复原状。不同意支付租金及违约金。我公司的合法权益我公司保留主张的权利。
经审理查明：
2016年8月16日，李海后与尚邻公司签订了编号为×××的《北京市房屋出租合同》，出租方（甲方）为李海后，承租方（乙方）为尚邻公司。第一条房屋基本情况：房屋坐落于顺义区×××室，建筑面积共计192.36平方米。房屋权属状况空白处未填写。第二条房屋租赁用途：租赁用途为办公。第三条出租期限：租赁期限自2016年11月1日起至2021年4月1日止，此期间为甲方收取乙方租金及乙方对该房屋的使用期限，出租期限根据实际情况可延长3个月，延长的租赁期内，乙方按本合同约定继续向甲方支付租金。免租期为五个月，甲方免收乙方五个月租金。第四条租金及相关费用：租金标准为8079元/月，合同期内乙方向甲方支付的实际租金总额为401614元。付款方式为付三，即乙方每年按照96948向甲方支付租金。乙方于订立合同之日90天内向甲方支付首次房屋租金人民币24237元。第五条其他费用：出租期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、房屋租赁税费、卫生费。第八条房屋交付与返还：甲方承诺于2016年8月16日前将房屋交付给乙方。第十条合同的解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达7日。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人的安全、健康的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金且在甲方催告后达7日以上的。2.擅自改变房屋用途的……第十一条违约责任：出租期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。甲方有第九条、第十条第三款情形之一的，应按照月租金的200%向乙方支付违约金，且乙方可以要求甲方赔偿相应的损失。乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十三条其他约定事项：合同期内，甲方以任何理由单方终止合同，甲方需承担装修及所有费用，如果甲方出售本房屋，在乙方公司成交，则不承担装修及所有费用，甲方房屋允许注册公司并配合注册公司，甲方房屋可以在2016年9月15日至2016年10月15日施工并装修。2019年4月1日至2021年4月1日租金为每平米1.5元，即8656元/月。在合同第2页下面空白处记载有手写的“2016.11.15,24237；2017.7.5-2019.1.5,24237/季；2019.4.5-2021.1.5,25968/季”字样。双方当事人对出租合同真实性予以认可，并认可合同中所有手写部分的真实性，并认可合同中记载的顺义区×××室。双方一致认可免租期为2016年8月16日至2017年3月31日。尚邻公司表示李海后在2016年8月16日将涉诉房屋交付给尚邻公司使用。
李海后表示其购买了×××室，未签订书面购房合同，亦未办理网签，只交纳了购房款1827806元，房款尚未全部付清。商住房屋限购后，李海后本人无法继续购买房屋，但李海后可以注册公司后继续购买此房屋，现在李海后名下没有公司。尚邻公司表示，李海后出租房屋时只交了一部分定金，购房款大概400万元左右，并未全部付清，李海后自己表示一个月之内补足材料，对此尚邻公司是知情的，尚邻公司以为李海后能办理购买房屋的相关手续，且其也是为了配合母公司，所以与李海后签订的租赁合同。商住房新政出台后，尚邻公司与李海后沟通得知李海后不符合购买条件，所以尚邻公司就想解除合同。李海后不是房屋的合法所有权人。
李海后表示交完部分房款后，开发商未交付房屋，亦未向其催交剩余未付房款，其也没有取得房屋钥匙。房屋钥匙在物业处保管，被告与物业公司办公地点在一处，被告如何取得的房屋钥匙，如何占有使用了房屋均不清楚。被告表示其是长城物业的子公司，钥匙是原告从物业处拿取后交给被告的，装修也是原告允许的。尚邻公司另表示其装修了×××室准备自用，装修时间在2016年10月底至11月初左右开始。在2016年12月份，物业公司通知尚邻公司涉诉房屋属于控制房，手续不全情况下不能使用。故尚邻公司将门锁了并未继续使用涉诉房屋。房屋钥匙现仍在尚邻公司处，尚邻公司也将此事通知了李海后。对此李海后表示不知道封房一事，没有接到被告或物业公司的通知。经本院询问双方是否同意法院组织双方对涉诉房屋进行交接，李海后表示同意，尚邻公司表示因李海后没有房屋使用权，故不同意进行交接。
李海后提交了催告函一份，时间为2017年7月17日，记载：尚邻公司……免租期到期之后第一次三个月（2017年4月1日至2017年7月1日）的租金24237元贵司已经于2016年11月25日支付。截至2017年7月17日，第二个三个月（2017年7月1日至2017年10月1日）的租金，至今没有支付。请贵司在收到此催告函3日内支付租金共计24237元及逾期未付款的违约金271元，合计24508元。尚邻公司称收到此催告函，在此之前，尚邻公司已经向李海后寄送通知书一份，内容为：李海后小姐……因你所购买的房产未能及时网签，现房屋所有权仍归绿地集团所有，你此处已无法继续出租，我司无法继续使用，根据《房屋租赁合同》相关规定，我司不在给予你支付房租，并向你追讨我司已付房租及装修费用等因无法继续使用给我司造成的直接经济损失。我司现向你通知以下事项：一、请你在2017年7月18日前，退还我司已支付房租24237元，装修费10万元以及给我司直接经济损失96948元……通知人尚邻公司，2017年7月11日。李海后表示经查询上述通知书于2017年7月18日寄出，其在2017年7月24日收到。
尚邻公司称在物业公司不让使用房屋后，其在2017年1月份电话通知了李海后，要求李海后解决房屋权属问题以继续使用房屋，并提交了2017年3月至5月期间的通话记录及微信截图，证实双方一直在就房屋不能使用一事进行沟通。李海后表示绿地公司房屋手续有问题造成无法继续办理手续，并非原告不购买房屋，对此尚邻公司是明知的，其也没有承诺过一个月补齐房屋手续，只是对绿地公司黄斌所说的一个转述。
我院依职权向×××室房屋的长城物业集团股份有限公司北京分公司了解涉诉房屋相关事宜，该项目负责人马振彤在询问中表示×××室业主没有办理过房屋交接手续，×××室的钥匙是开发商委托我公司保管，一共有六把。我公司没有将钥匙交给过×××室业主，是否交给过其他人不清楚。在2016年下半年或2017年初，我公司巡查时发现×××室正在装修，就停止出售电给他们，告诉他们产权有问题。后来他们就搬走了，房子就一直空着到现在。
上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、询问笔录、《北京市房屋出租合同》、催告函、通知书、收据等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
原告李海后与被告尚邻公司于2016年8月16日签订的《北京市出租房屋合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同。
李海后要求解除双方于2016年8月16日签订的《北京市房屋出租合同》，尚邻公司在庭审过程中明确同意解除该合同，应以双方合意解除之日即2017年8月23日为双方租赁合同解除之日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，李海后明确表示涉诉房屋至今未办理产权登记，且开发商未向其交付房屋。李海后将房屋出租给尚邻公司后，尚邻公司因房屋未办理产权登记问题自2017年初至今一直无法使用房屋，李海后作为出租人，对租赁合同无法继续履行应承担主要责任。尚邻公司在与李海后签订合同时，对涉诉房屋未签订书面购房合同及未办理产权登记等情况系明知，在此情形下尚邻公司仍与李海后签订租赁合同，应视为其同意并接受此事实，应对租赁合同无法继续履行承担次要责任。现双方合同已经解除，李海后要求尚邻公司将涉诉房屋恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。现尚邻公司已经支付了2017年7月5日之前的租金，在2017年7月5日之后，尚邻公司无法使用涉诉房屋，故李海后要求按照269元标准支付2017年7月5日起至恢复原状之日止租金的诉讼请求，本院不予支持。尚邻公司未继续支付2017年7月5日之后的租金系因无法使用租赁房屋所致，属于行使先履行抗辩权的范畴，故李海后以此为由主张尚邻公司违约，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十七条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告李海后与被告北京尚邻房地产经纪有限公司二○一六年八月十六日签订的《北京市出租房屋合同》于二○一七年八月二十三日解除；
二、被告北京尚邻房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区×××室恢复原状；
三、驳回原告李海后的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百零四元，由原告李海后负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 张 蕾
人民陪审员 付庆华
人民陪审员 郝继奎
二〇一七年十二月六日
书 记 员 孙建伟