福建省莆田市荔城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荔民初字第1098号
原告周金森，男，1966年8月28日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市荔城区。
委托代理人陈真夫，福建律海律师事务所律师。
委托代理人刘益航，福建律海律师事务所实习律师。
被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区丰美路莆田市华南副食品有限公司职工宿舍楼2梯301室。
法定代表人林鸿章，经理。
委托代理人胡明立，福建诚毅律师事务所律师。
原告周金森因与被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司（以下简称延寿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年5月22日公开开庭进行了审理，原告周金森的委托代理人陈真夫、刘益航，被告延寿公司的委托代理人胡明立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周金森诉称：2008年10月18日和2009年12月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米人民币3688元和3768元的价格向被告购买位于荔城区镇海街道延寿大厦第1幢E单元1308号以及第1幢F单元1309号和第1幢F单元1310号房，总价款人民币784449元。同时合同约定：“出卖人应当在2009年10月1日前将符合约定条件的商品房支付买受人使用”，“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约向被告交付全部购房款，被告也将约定的商品房交付给原告使用。根据合同约定，被告应于2009年12月31日前为原告办理产权登记手续，并取得房屋权属证书。但直至起诉之日，因被告原因，原告尚未取得房屋权属证书。被告应按约定的标准即每日78.44元向原告支付违约金，直至原告取得房屋权属证书之日止。请求判令：1、被告立即为原告办理位于荔城区镇海街道延寿大厦第1幢E单元1308号以及第1幢F单元1309号、1310号商品房的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》的登记手续。2、被告支付原告自2013年1月19日起至实际取得上述商品房的《房屋所有权证》之日止以人民币784449元为基数，按日万分之一计算的逾期办理房屋权属证书的违约金。
被告延寿公司无作书面答辩，但在庭审时辩称：1、原告的房屋所有权证已于2014年11月26日转移至其名下，因办理国有土地证需要而未交付给原告。2、原告诉请的逾期办证事由依据不足，是因为办证机构工作人员有限，无法一次性办理房产证，是被告无法左右的客观原因，故不应归责于被告，为此依据合同约定产生的逾期办证违约责任，不应由被告承担。3、应分段计算诉讼时效，则计算时间也应明确各期间的诉讼时效问题，原告诉请时间2015年3月9日，则法律能保护的期限应是自2013年3月9日起计算，且计算截止日应为所有权证实际登记在原告名下的日期，而不是交付日期。4、原告诉请违约金金额超过实际的损失，应予以扣减。根据本案事实，原告办理银行按揭，房产证是否按期办理，不影响原告的权利。本案标的房产已经办理抵押登记，原告无法对标的房产再次从事其他有碍于标的房产的所有权行为，故房产证是否办结对原告的权利没有任何影响。5、原告诉请的办理的土地证并非被告合同义务，故依法应予以驳回。双方合同仅对房屋所有权证的办理期限作出约定，但对土地使用权证并未约定必须由被告办理，更未约定被告需在限定期限内为原告办理土地使用权证。
经审理查明：被告延寿公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海街道地块的土地使用权［国有土地使用权证号为莆国用（2003）第C26818号］。经批准，被告延寿公司在该地块上建设商品房，名称为延寿大厦，建设工程规划许可证号为莆规荔建2007-102，施工许可证号为荔建管证（2007）066号，商品房预售许可证号为（2008）莆房许字第50号。
原告周金森分别于2008年10月18日、2009年12月13日与被告延寿公司订立《商品房买卖合同》二份，约定原告以总价款人民币241970元、542479元共计人民币784449元向被告购买延寿大厦第1幢E单元1308号商品房及第1幢F单元1309、1310号商品房三套，被告应在2009年10月1日前向原告交付经验收合格的商品房。该合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按／%利率付给利息，同时按已付款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。同日，原、被告签订合同补充协议，即附件六。该补充协议第二条约定：“产权登记的补充约定出卖人代买受人办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》时，买受人必须提供相关证件和材料或需买受人签章，买受人应在收到出卖人通知期限内积极给予配合，有关办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》的一切税费按国家规定由买受人进行承担。合同中第十五条关于产权登记约定的房地产权属证书为《房屋所有权证》。买受人购买车位的，其车位的相关证件及手续按有关部门的规定办理；若可办证，出卖人可协助买受人办理，费用按国家规定标准由买受人进行承担”。2008年10月23日，原告交纳第1幢E单元1308号套房的住房专项维修资金人民币2419.7元。2009年12月22日，原告交纳第1幢F单元1309、1310号套房的住房专项维修资金人民币5424.79元。2010年2月23日，原告接收了讼争的商品房。2014年11月26日，被告将讼争商品房的《房屋所有权证》转移登记至原告名下。但讼争商品房的《国有土地使用权证》至今未办理登记手续。案经调解，因双方各持己见，致调解无效。
上述事实，有原、被告陈述及原告提供的《商品房买卖合同》二份、销售不动产统一发票二份、莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证二份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。
本院认为：原告周金森与被告延寿公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2010年2月23日交付讼争房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于2010年4月22日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在2010年5月21日前为原告取得房屋权属证书，被告于2014年11月26日才为原告把讼争房屋的所有权转移登记致原告名下，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称系因办证机构工作人员有限，无法一次性办理房产证，致逾期，但未提供证据证实其及时提请办证机构办理相关手续，而确因行政部门工作所致造成逾期办理房屋所有权的事实，故本院不予采纳。被告辩称原告请求支付违约金的债权请求权已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担违约责任的方式为违约金。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用民法通则关于诉讼时效的规定。因原、被告双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从被告应承担逾期办证违约责任之日（2010年5月21日）起算，原告于2015年3月9日向本院提起诉讼，故其要求2013年3月9日之前的按日计付逾期办理房屋权属证书的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。对原告合理的请求部分本院予以支持，不合理的请求部分本院予以驳回。被告至今未为原告办理讼争房屋的《国有土地使用权证》，现原告请求被告办理是合理的，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内为原告周金森办理位于莆田市荔城区延寿大厦第1幢E单元1308号及第1幢F单元1309、1310号商品房的《国有土地使用权证》的登记手续；原告周金森应予以必要的配合及承担办理《国有土地使用权证》的相关税费；
二、被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付原告周金森自2013年3月9日起至2014年11月25日止以人民币784449元为基数按日0.1‰计算的逾期办理《房屋所有权证》的违约金人民币49106.51元；
三、驳回原告周金森的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币1232元，由原告周金森负担人民币204元，被告莆田市荔城区延寿房地产开发有限公司负担人民币1028元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。
审 判 长 黄元招
代理审判员 潘 丽
人民陪审员 张 晨
二〇一五年六月十五日
书 记 员 徐素红
附本案相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。