安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2016号
上诉人（原审被告）：谢杰，男，1971年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，
委托诉讼代理人：程晋畅，安徽安援律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江南燕，安徽安援律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：合肥市庐阳区大杨镇人民政府，住所地安徽省合肥市庐阳区四里河路35号，统一社会信用代码11340103002993157G。
法定代表人：高久春，镇长。
委托诉讼代理人：周树青，安徽协利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张培培，安徽协利律师事务所律师。
上诉人谢杰因与被上诉人合肥市庐阳区大杨镇人民政府（以下简称大杨镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初5627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谢杰上诉请求：撤销原判，改判驳回大杨镇政府一审诉讼请求。事实与理由:1、《中华人民共和国消防法》第十条明确规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。因涉案房屋建筑消防未过关，谢杰与大杨镇政府签订的《房屋租赁合同》违反了上述规定，故该《房屋租赁合同》中约定违约金条款是无效的，谢杰无需支付大杨镇政府违约金5万元。2、案涉房屋未经消防验收是显而易见的事实，且证明房屋经过消防验收系大杨镇政府应承担的举证责任，一审认定谢杰对消防验收承担举证不能的责任错误。大杨镇政府将未经消防验收的房屋投入使用，应承担过错责任，赔偿由此导致的谢杰的损失。3、大杨镇政府在本案中诉请的是2015年5月6日至2016年5月5日期间的房屋租金，且合同约定房屋系先付款后使用，大杨镇政府起诉时已经超过诉讼时效。
大杨镇政府辩称：大杨镇政府就涉案房屋委托合肥市产权交易中心进行竞租招标，并发布了出租公告。在谢杰竞标成功后，大杨镇政府与谢杰签订的《房屋租赁合同》符合我国招投标法、合同法的相关规定，不存在行为无效或合同无效的情形。合同签订后，谢杰应按合同约定支付租金，但谢杰自2015年5月起一直拖欠租金，一审法院判令谢杰支付房屋租金和违约金，符合法律规定。根据我国消防法的规定，消防安全检查的法定机关是庐阳区公安分局消防大队，并非大杨派出所。谢杰提供的大杨派出所出具的两份《责令整改通知书》，无法证明涉案房屋未通过建筑消防验收，不具备使用条件的情形。由于涉案房屋在本案起诉前一直由谢杰使用，且谢杰一直拒付房屋租金，大杨镇政府的诉请不存在超过诉讼时效的情形。
大杨镇政府向一审法院起诉请求：1、谢杰支付2015年5月6日至2016年5月6日期间房屋租金418313.28元；2、谢杰支付房屋占用使用费3438元（按年租金3438元标准计算，自2016年5月6日暂计至2016年5月8日，直至搬离涉案房屋并返还房屋时止）；3、谢杰支付迟延支付租金的违约金125493.98元（按欠付房租的30%计算）；上述合计547245.26元。
一审法院认定事实：2011年3月16日，大杨镇政府委托合肥市招标投标中心（合肥市产权交易中心）发布关于合肥市紫桐新村内C组团配套用房的出租公告，出租公告中对租赁房屋的基本情况、租赁期限、租金底价等作出明确说明，其中载明“拟出租房屋权属证明正在办理中，本次出租房屋的面积如与房屋出租公告中公示的面积有差异，以实际可移交的面积为准”、“承租人使用上述房屋必须符合房屋业态设置要求，并符合《合肥市服务环境保护管理办法》等相关法律法规要求，如由此造成承租人不能按预想的方案使用房屋导致租赁合同不能履约的，责任由承租人承担”、“意向承租人应在房屋公告截止前到现场查看租赁房屋，相关质疑须在房屋公告截止前提出。凡参加竞租者都视同已经实地踏勘，确认了租赁房屋范围、面积并认可租赁房屋现状及租赁要求，出租人及合肥市产权交易中心无义务承担任何责任”。
2011年5月6日，谢杰作为中标人与大杨镇政府签订《房屋租赁合同》一份，约定：大杨镇政府将位于合肥市紫桐新村内C组团配套用房（建筑面积905.44平方米）出租给谢杰用于商业经营，谢杰使用上述房屋必须符合房屋业态设置要求，并符合《合肥市服务环境保护管理办法》（合肥市人民政府令第142号）等相关法律法规要求，如有不符，造成谢杰不能按预想的方案使用房屋导致租赁合同不能履约的，责任由谢杰承担；租赁期限自2011年5月6日至2016年5月5日，第一年租金为380284.8元，第一年租金一次性交付，第二年租金=中标租金×106%，第三年租金=中标租金×110%，第二、三年租金每半年支付一次，先付款后使用；谢杰应向大杨镇政府一次性交纳履约保证进570427.2元；租赁期满或合同解除后，谢杰应于租赁期满之日或合同解除之日起10天内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于谢杰的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向大杨镇政府提出任何补偿要求；谢杰未按约定支付租金达20日历天的，大杨镇政府有权单方解除合同，收回房屋，因该情形解除租赁合同，谢杰在租赁房屋内添置的装修装饰资产无偿归属大杨镇政府所有；谢杰未按约定支付租金的，除应及时如数补交租金外，每天应支付未交付月租金10%的违约金；合同还对房屋及附属设施的维护、合同解除、违约责任等作了详尽约定。该合同签订后，大杨镇政府按约交付了房屋，谢杰亦按约支付了房屋租金，并支付履约保证金570427.2元。自2013年5月6日起，谢杰未再按照合同约定支付房屋租金。案涉房屋的租赁期限已于2016年5月5日届满，双方未再续订合同，谢杰于2016年5月8日返还房屋。
一审另查明：2008年7月，合肥城建投资控股有限公司与大杨镇政府签订《协议书》一份，约定合肥城建投资控股有限公司将其建设的包括合肥市紫桐新村内C组团配套用房在内的安置恢复点移交给大杨镇政府，大杨镇政府拥有合肥市紫桐新村内C组团配套用房的管理使用权。
一审法院认为，大杨镇政府与谢杰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。谢杰未按照合同约定及时足额支付房屋租金，已经构成违约，对大杨镇政府诉请谢杰支付自2015年5月6日起至2016年5月5日期间的房租418313.28元，予以支持。谢杰辩称拒付租金系因大杨镇政府交付的房屋未通过消防验收、下水道不符合餐饮业经营要求，该院认为，谢杰未能提供充分有效的证据证实案涉房屋消防未过关，亦未提供任何证据证明其受到过消防主管部门的责令停业处罚或者罚款处罚，根据案涉房屋出租公告及双方租赁合同中“谢杰使用上述房屋必须符合房屋业态设置要求，并符合《合肥市服务环境保护管理办法》（合肥市人民政府令第142号）等相关法律法规要求，如有不符，造成谢杰不能按预想的方案使用房屋导致租赁合同不能履约的，责任由谢杰承担”之约定，谢杰负有使房屋符合餐饮经营规范的义务，故谢杰拒付租金的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采信。关于违约金，双方在合同中约定的违约金计算标准过高，大杨镇政府将违约金标准降低为欠付租金的30%，该院认为，确定违约金的数额时，应当以合同守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认，大杨镇政府出租房屋的目的是获得租金收益，谢杰拖欠租金的行为给大杨镇政府造成的实际损失主要是租金的利息损失，故大杨镇政府要求谢杰按照欠付租金30%的标准支付违约金，该违约金数额已超出大杨镇政府因谢杰的违约行为导致的实际损失，故根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、谢杰拖欠租金导致大杨镇政府应收租金的利息损失、大杨镇政府预期利益损失以及再行处置租赁房屋期间可能导致的空置损失等因素，酌情支持大杨镇政府的违约金诉请50000元。关于房屋占用费，根据大杨镇政府提供的大杨镇物业管理办公室证明，谢杰已经将案涉房屋返还给大杨镇政府，故对该项诉请不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、谢杰于判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区大杨镇人民政府房屋租金418313.28元；二、谢杰于判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区大杨镇人民政府违约金50000元；三、驳回合肥市庐阳区大杨镇人民政府的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为5129元，保全费3749元，合计为8878元，由合肥市庐阳区大杨镇人民政府负担1878元，由谢杰负担7000元。
二审中双方均未提供新证据。对一审查明事实，本院予以确认。
二审另查明：因谢杰自2013年5月6日起未按合同约定缴纳房租，大杨镇政府在本案诉讼之前曾另案起诉谢杰主张自2013年5月6日至2015年5月5日期间的租金及违约金，该案经本院作出（2016）皖01民终4093号民事生效判决，认定大杨镇政府与谢杰签订的《房屋租赁合同》合法有效，谢杰以房屋未通过消防验收、下水道不符合餐饮业经营要求抗辩租金支付的理由均不能成立。
本院认为，谢杰与大杨镇政府于2011年5月6日签订的《房屋租赁合同》已被本院（2016）皖01民终4093号生效判决认定为有效，谢杰在本案中未能提供新的证据否认该合同的效力，对谢杰关于双方签订的《房屋租赁合同》无效的主张本院不予支持。
谢杰未予支付2015年5月6日至2016年5月5日期间的租金，一审判决谢杰依据合同约定的标准支付并酌定谢杰承担违约金5万元未有不当，本院予以维持。谢杰在本案中抗辩租金支付的理由为涉案房屋消防不过关和下水道不符合餐饮要求，其提交的合肥市公安局大杨派出所于2016年2月1日向其发出的《责令整改通知书》仅能反映森景大酒店即涉案房屋被责令整改的原因系缺乏安全出口，未制定消防安全制度、未组织消防演练，不能证明案涉房屋未通过建筑消防验收，且/该抗辩理由和证据其在（2016）皖01民终4093号中已经主张，该案中本院已认定谢杰该抗辩理由不能成立，谢杰未能提供新的证据证明其相关抗辩主张，故对谢杰该相关主张本院亦不予支持。
关于诉讼时效问题，双方合同中对于2015年5月6日至2016年5月5日期间的租金支付时间未有明确约定，谢杰主张诉讼时效自2015年5月6日起算的理由不能成立，且基于同一合同项下产生的租金具有整体性，大杨镇政府本案起诉之时，大杨镇政府向谢杰主张2015年5月5日之前租金的诉讼仍在本院审理中，当事人对部分债权主张的诉讼时效中断效力及于整体债权，故谢杰主张本案已经超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。
综上所述，谢杰的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8325元，由谢杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年八月十四日
书记员 金婉莹
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。