广东省罗定市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤5381民初1253号
原告温青雁，女，1983年8月10日出生，罗定市人，住罗定市。
原告祝志洋，男，1981年1月27日出生，罗定市人，身份证住址：罗定市，现住罗定市。
两原告的共同委托代理人沈杨军，广东军萍律师事务所律师。
两原告的共同委托代理人沈思华，广东军萍律师事务所律师。
被告罗定市恒伟房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道工业三路48号一楼。统一社会信用代码：91445381584710101B。
法定代表人陈炎，总经理。
委托代理人钟文强，广东东方昆仑律师事务所律师。
原告温青雁、祝志洋诉被告罗定市恒伟房地产开发有限公司（以下简称恒伟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈志苹独任审判，于2017年7月17日公开开庭进行了审理。原告温青雁及两原告的共同委托代理人沈杨军、沈思华，被告恒伟公司的委托代理人钟文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2015年3月23日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于罗定市罗城街道工业三路48号东临国际花苑商住小区A1座405房，405房为预售商品房，约定的建筑面积为107.10平方米，总房款为321300元，原告已依合同第六条的约定向被告付清全部购房款。合同第八条约定，被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的405房交付给原告使用。但至今被告仍未依合同约定将符合约定条件的405房交付原告使用，被告的行为已构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条第一款第二项的约定，现原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》，并应自2015年12月30日起至实际交房之日止，按日向原告支付原告已付房款的万分之二的违约金；自2015年12月30日起至2017年5月31日的逾期交房违约金为33350.94元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：一、被告继续履行其于2015年3月23日与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015031063）。二、被告向原告支付自2015年12月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（每日违约金为321300元×0.2‰,自2015年12月30日起至2017年5月31日止的逾期交房违约金为33350.94元）。三、本案诉讼费用由被告承担。
为证明其主张，原告在举证期间提交了如下证据：1、身份证、企业信用信息公示报告，证实原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同、商品房买卖合同附件四，证实：（1）双方签订《商品房买卖合同》的事实；（2）原、被告约定被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定条件的商品房交付给原告使用的事实；（3）逾期交房超过90天的，被告要求继续履行《商品房买卖合同》的，则合同继续履行，被告应自2015年12月30日至实际交付之日止，按日向原告支付原告已付房款万分之二的违约金的事实。3、发票、中国农业银行借款凭证，证明原告已依照约定向被告付清全部购房款的事实。
被告辩称：1、原告与被告是商品房买卖合同关系，涉案房屋所在的小区为罗定市东临国际花苑商住小区，该小区是由被告与罗定市金诚房地产开发有限公司合作开发，其中被告以地块作出资，建成后分值30%，罗定市金诚房地产开发有限公司负责开发、项目的建设和营运，并负责建设所需的全部资金，建成后分值70%。本案是由于罗定市金诚房地产开发有限公司没有按约定完成小区的建设，致使无法按时向原告交付房屋，应由罗定市金诚房地产开发有限公司承担违约责任。2、原告诉称被告至今未将符合交付条件的房屋交给原告方使用不是事实，事实上被告已经将房屋交付给原告，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告在举证期间提供了以下证据：1、营业执照，证实被告的诉讼主体资格。2、法人身份证，证实被告恒伟公司的法定代表人身份情况。3、房地产合作开发合同书，证明案涉商品房系被告与罗定市金诚房地产开发有限公司合作开发，被告分值30%，金诚公司分值70%。当庭提交证据4、（2017）粤5381民初625号民事判决书，证实案涉商品房已经验收合格的事实。
对原、被告提供的证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对原告的证明内容有异议，认为与事实不符；对证据3的真实性、关联性无异议。
原告对被告提供的证据1、2无异议；对证据3认为与本案不存在关联性，因为按照原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定，涉案商品房必须是经过国家和地方政府验收合格才能交付的，到现在为止被告没有任何的证据证实该商品房已经工程质量监督部门、规划部门、消防部门、人防部门、环保部门等部门验收合格，即到现在为止被告仍没有将经验收合格的商品房交给原告。对证据4，认为（2017）粤5381民初625号案还在上诉阶段，不能作为最终的判决依据，且该判决书第6页只是认定在2016年9月有部分业主收楼，并不能利用业主收楼就确认涉案商品房经验收合格的事实，到目前为止，被告并没有通知原告收楼，被告提供（2017）粤5381民初625号民事判决书与本案不存在关联性。
根据被告的申请，本院去函罗定市金诚房地产开发有限公司，要求该公司提供东临国际花苑商住小区A1A2《建筑工程竣工验收报告》及已通知原告收楼的证据并书面函复本院，2017年7月21日，该公司书面函复本院，称已于2016年12月23日向本案原告邮寄了信件通知原告收楼并向本院复印提供了东临国际花苑商住小区A1A2《建筑工程竣工验收报告》及向本案原告邮寄信件的邮政特快专递单。经庭后书面质证，原告认为：1、《建筑工程竣工验收报告》与本案不存在关联性，根据《消防法》、《环境保护法》等相关法律法规的规定，验收合格应指商品房经消防、人防、环保、规划、工程质量监督等部门验收合格，而本案现有证据无法证实涉案商品房已经前述相关部门验收合格。2、对邮政快递单有异议，认为该快递单寄件人为“公司”，内件品名是“文件”，亦没有收件人签收，无法证实寄件人为被告，亦无法证实所寄出的是什么文件，更无法证实原告已收到被告寄出的收楼通知书。被告对本院调取的证据无异议，认为：1、《建筑工程竣工验收报告》可以证明涉案商品房已于2016年8月29日经验收合格，符合国家、地方人民政府以及合同规定的商品房交付条件；2、邮政快递单证实被告已于2016年12月份按合同约定的通讯地址向原告邮寄送达收楼通知书，原告已知晓收楼的事实。
综合原、被告诉辩、质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，对经原、被告双方质证无异议的证据，本院予以采信。对双方质证有异议的证据，本院将综合本案案情及其他证据佐证情况进行认定。
经审理查明：被告恒伟公司是位于罗定市罗城街道工业三路48号的东临国际花苑商住小区的房地产开发商。2015年3月23日，原告温青雁、祝志洋与被告恒伟公司签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东临国际花苑商住小区的A1座405房，用途为住宅。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计价，总金额为321300元。第六条约定付款方式为：买受人须于2015年3月23日前付购房款人民币101300元，并在签订合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币220000元。第八条约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。
合同签订后，原告按约定向被告支付了首期房款101300元，并于2015年4月17日通过向中国农业银行股份有限公司罗定市支行贷款220000元划入被告指定账户，至此，原告已全额付清购房款321300元。
2016年8月29日，由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位组成验收组，对被告的东临国际花苑商住小区A1、A2座工程进行了验收，验收结论为：工程质量全部符合设计要求，同意交付使用，综合评定为合格。被告由此取得了东临国际花苑商住小区A1、A2座的《建筑工程竣工验收报告》。
2016年12月23日，被告通过特快专递方式向原告发出收楼通知，但原告否认收到。2017年6月7日，原告以被告未按约定将符合合同约定条件的涉案商品房交付给原告使用为由诉至本院，要求被告支付违约金。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：1、被告向原告邮寄发出收楼通知时涉案商品房交付条件是否成就？2、被告是否存在逾期交楼的违约行为？
对于第一个争议焦点，即被告向原告邮寄发出收楼通知时涉案商品房交付条件是否成就的问题。原告认为涉案商品房应通过工程质量监督、规划、消防、人防及环保等部门的验收并合格才符合合同约定的交楼条件；而被告认为涉案商品房在2016年8月29日已通过验收合格，符合交楼条件。而原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为涉案商品房的交付条件，本案涉案商品房交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。本院认为，双方在合同选择了第八条的“第1、该商品房经验收合格”为双方交楼条件，即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于合同第八条的“第2、综合验收合格”的“验收合格”。结合相关行政法规、规则的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项的“该商品房经验收合格”是指勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格。而第2项的商品房经“综合验收合格”是指五方竣工验收加其他如工程质量监督、消防、规划、人防等综合验收合格，且消防法对商品房有关消防的验收条件是国家对消防的管理性规定，不能以此认定涉案合同第八条的约定无效。综上所述，被告的“东临国际花苑商住小区A1A2座”工程已于2016年8月29日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，被告已于2016年12月23日向原告邮寄收楼通知，虽然原告否认收到被告邮寄的收楼通知，但被告是按照原告在签订合同时所提供的地址邮寄的，原告理应收到，且原告亦未能提供相反证据证实其主张，因此，本院认定，被告在通知原告收楼时，涉案商品房已达到交付使用条件。
对于第二个争议焦点，即被告是否存在逾期交楼的违约行为的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即本案原告。但被告的“东临国际花苑商住小区A1A2座”工程于2016年8月29日才经验收合格，被告于2016年12月23日才向原告邮寄发出收楼通知，通知原告收楼，即被告的实际交付使用时间明显超过合同约定的交付使用时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告违反了合同的约定，构成逾期交楼，故被告应承担相应违约责任。至于逾期时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“买受人在出卖人发出交楼通知书之日起20天内（或在此时间内由于买受人的联系方式不详或有变更，而又没有及时准确通知出卖人的）尚未前来办理房屋交接等事项，视为买受人已接收该房屋，由此而引起的一切责任由买受人负责。”的约定，现被告是通过邮寄的方式通知原告收楼的，且原告拒绝收楼，因此，从邮寄次日起计算20天后，即2017年1月12日即可视为原告已接收涉案商品房，故被告逾期交楼的时长为2015年12月31日至2017年1月11日期间，共378日。又根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。现原告要求继续履行合同，因此，被告应继续履行其于2015年3月23日与原告签订的《商品房买卖合同》，并支付逾期交楼的违约金24290.28元（321300元×2／10000×378天）给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告罗定市恒伟房地产开发有限公司继续履行其与原告温青雁、祝志洋于2015年3月23日签订的《商品房买卖合同》。
二、由被告罗定市恒伟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告温青雁、祝志洋支付违约金24290.28元。
三、驳回原告温青雁、祝志洋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费316元（原告已预交），由被告罗定市恒伟房地产开发有限公司负担230元，原告温青雁、祝志洋负担86元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
代理审判员 陈志苹
二〇一七年九月四日
书 记 员 谭丽颜