四川省崇州市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0184民初484号
原告（反诉被告）：中国人民解放军77108部队，住所地：四川省成都市崇州市王场营区。
负责人：丁奕翔。
委托诉讼代理人：魏杨。
委托诉讼代理人：张治安，四川创新律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四川省大正后勤管理服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附34号。
法定代表人：尹雪琼，总经理。
委托诉讼代理人：钟莉，四川石泉律师事务所律师。
原告中国人民解放军77108部队与被告四川省大正后勤管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案，之后被告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏杨、张治安，被告的委托诉讼代理人钟莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付租赁费732300元。事实与理由：2014年6月6日，原、被告签订《军营超市经营权租赁合同》，约定原告将军营超市租赁给被告经营使用，租赁期限自2014年7月1日至2015年8月30日，租赁费用为535000元，由被告在合同到期前7个工作日内支付完毕。合同履行过程中，双方又签订了《77108部队综合服务楼经营权承包经营合同书》，扩大了租赁范围，租期自2014年10月1日起至2017年8月31日止，约定新增租赁部分的租金总额为1280000元，被告先支付180000元，每年9月1日前支付当年承包费用的50%，余下的50%在翌年3月1日前支付。合同同时约定，被告逾期30日未支付承包费用，原告有权解除合同。合同签订后，原告履行了合同义务，将约定的场地交付给被告经营使用，但被告仅支付了422000元租赁费后，余款不再给付，扣除原告给予被告的装修补助，被告尚欠原告租赁费用732300元，经原告多次催收，被告仍未支付。
被告辩称，被告租赁的范围包括电子阅览室，但原告无正当理由要求被告停止经营电子阅览室，因此应当扣除电子阅览室部分的租赁费，且根据合同约定原告还应当按电子阅览室租赁费双倍计算向被告支付违约金；因原告于2016年6月要求被告退出租赁给被告造成了损失，原告也应当予以赔偿，对此被告已提出反诉。
反诉原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》；2、判令反诉被告向反诉原告支付二期承包违约金367700元，退还反诉原告电子阅览室租金105500元和电子阅览室违约金275000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失490000元。审理过程中，反诉原告变更请求反诉被告赔偿反诉原告各项损失498600元。事实与理由：2014年6月，反诉原告通过招投标方式竞价取得反诉被告军营超市经营权，双方签订了《军营超市经营权租赁合同》，合同签订后，反诉原告投资大量资金装饰装修后投入运营。2014年9月双方协商扩大承包经营范围，另行签订了《77108部队综合服务楼经营权承包经营合同书》，约定经营期限为2014年10月1日至2017年8月31日，一期承包费为180000元，二期承包期为两年，每年承包费为550000元，二期承包范围为综合服务楼所有建筑物、配套设施和院落，开设中餐店、洗衣店、电子阅览室、超市等服务项目。合同签订后，双方均诚实履约。在反诉原告装修完毕准备经营时，反诉被告告知反诉原告不能经营电子阅览室，因此占经营场地四分之一的电子阅览室从未经营，一直搁置。2016年6月，反诉被告为配合中央清除部队经营的有关规定，要求反诉原告于2016年6月29日停止运营，不得搬离楼内资产，反诉原告按要求停止综合楼运营。按照合同约定，反诉被告单方解除二期承包经营，应当赔偿反诉原告违约金；反诉被告单方终止合同并无正当理由扣押反诉原告货物，应当赔偿反诉原告经评估的装修及物资损失498600元；因反诉被告禁止经营电子阅览室应退还租金及赔偿违约金。
反诉被告辩称，同意解除《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》，合同解除系因上级指示，属于合同约定的不可抗力因素，因此反诉原告请求支付二期违约金的请求不成立，请求退还电子阅览室的租金及赔偿违约金不予认可。
本院经审理，对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认：2014年6月，原、被告签订《军营超市经营权租赁合同》约定：2014年7月1日至2014年9月1日期间原告将位于77108部队服务中心二楼的军营超市、一楼小食店租赁给被告经营使用；2014年9月1日至2015年8月30日期间原告将位于77108部队综合服务楼南侧一层、二层除现有干洗店的所有房间租赁给被告经营使用。租赁费用为535000元，被告在合同到期前7个工作日内将全部租金支付完毕。之后，原、被告签订《军营超市经营权租赁合同补充协议》，其中约定因军营超市租赁场所须进行变迁和重新装修，经双方协商同意，由原告给被告19000元装修补助，补助费用在被告支付第二批租金时进行扣除。在以上原、被告签订的合同履行过程中，双方又以原告为甲方，被告为乙方签订了《77108部队综合服务楼经营权承包经营合同书》，约定：2014年10月1日至2015年8月31日，被告承包原告的综合服务楼一楼原中餐厅、洗衣店及二楼原电子阅览室，承包费为180000元，在签订合同后5个工作日内支付；2015年9月1日至2017年8月31日，被告承包原告的综合服务楼所有建筑物、配套设施和院落，可开设中餐店、洗衣店、电子阅览室、小吃店、超市，承包费为每年550000元，于每年的9月1日前支付50%的承包费，余下50%的承包费在翌年3月1日前支付。合同约定“四、营业时间（一）营业时间为每天6:30至21:30，周末节假日可延长30分钟。（二）乙方应严格在甲方规定的时间内进行营业。五、环境设施（一）乙方在使用综合服务楼前，须按自身营业需求进行简装或购置设施设备，所有支出费用由乙方承担。乙方应保管好装修及所购设施设备的票据，承包到期后乙方可凭票折旧与下任承包方协商支付该费用。八、违约责任（一）甲方如在合同期内收回综合服务楼的经营权，应赔偿乙方当年的双倍承包费，但因不可抗力因素造成的收回综合服务楼的经营权，甲方不用赔偿；（四）乙方如不按合同约定的营业时间、经营范围、环境设施、营业秩序执行，甲方有权提出整改意见，乙方须限期进行整改。九、其他事项（八）本合同中“不可抗力因素”包括自然灾害、部队上级要求、编制体制调整、部队迁址等。”，在原、被告签订上述协议后，被告经营期间，因原告接中国共产党中央军事委员会（通知）《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，要求被告停止全部运营活动，被告于2016年6月29日停止了综合服务楼的经营。
被告在原告租赁经营期间，已向原告支付的租赁费422000元，尚欠原告租赁费732300元。在被告停止经营后，原告以中国人民解放军77108部队保障处名义委托四川国润资产评估有限公司以2106年6月30日为评估基准日，对被告承包经营的位于成都市崇州市王场镇拥军路1-2号综合服务楼房屋改造及装修58项、机器设备51项资产的市场价值进行评估，评估后的房屋改造及装修原值为404244.75元，净值为330400.30元；机器设备的原值为209060元，净值为168214元。
对双方争议的事实，本院认定如下：1、四川国润资产评估有限公司出具的川国润评字【2016】A19号《资产评估报告书》，原告认为该评估报告不能证实被告损失；被告认为该评估系原告委托，报告原件也在原告处，能够证明被告的损失。本案审理过程中，原告认可被告的装修价值为该鉴定报告上的330400.30元，且该评估系原告委托，载明产权持有者为被告，报告的使用者为原、被告，因此，对该鉴定被告本院予以采信。2、现场照片，系本院组织原、被告双方查看现场情况所拍摄，客观真实，本院予以采信。结合原、被告的当庭陈述，查明：被告承包经营期间，原告因部队训练需要，对被告承包的电子阅览室的开放时间提出限制性的规定，被告亦按照原告的要求执行。
本院认为，原、被告签订《军营超市经营权租赁合同》、《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后原告将合同范围内的房屋交由被告使用，则被告应当按照合同约定支付房屋租赁费，故原告请求被告支付租赁费7323000元，本院予以支持。
在审理过程中，原、被告均同意解除《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》，符合法律规定，本院予以确认。
对双方争议的问题评判如下：
一、原告是否应当赔偿被告损失498600元。
被告认为，原告在被告停止经营后，委托评估机构对被告承担经营的中服务楼房屋改造、装修及机器设备进行评估，评估的价值为498600元，因此，原告应当对被告的损失予以赔偿；原告认为，委托评估是为了了解被告离开时的财产价值，对综合楼房屋改造及装修部分的价值330400.30元认可，对机器设备的价值168214元不予认可，因为被告的机器设备是可以拉走的，被告停止经营时没有同意被告拉走是因为被告没有足额支付已租赁期间的租赁费。本院认为，原告在被告停止经营时委托评估机构对被告房屋改造及装修的价值和被告的机器设备价值进行评估，且在《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》合同第五条第（一）项约定“乙方在使用综合服务楼前，须按自身营业需求进行简装或购置设施设备，所有支出费用由乙方承担。乙方应保管好装修及所购设施设备的票据，承包到期后乙方可凭票折旧与下任承包方协商支付该费用。”，因被告停止经营时该租赁房屋改造及装修价值为330400.30元，原告收回租赁房屋后由原告享有该房屋改造及装修的价值部分，且原告对该房屋改造及装修在被告停止经营时的价值损失认可予以补偿，故原告应向被告支付房屋改造及装修损失330400.30元；对被告停止经营时购置的机器设备，按照合同约定，购置的费用由被告支付，被告系该机器设备的所有人，对其享有所有权，且机器设备系动产，可由被告搬离。在被告停止经营后未与原告就机器设备的处理协商达成一致意见，被告要求原告就该部分按照评估价值赔偿损失的主张无合同约定和法律规定，本院不予支持；
二、原告是否应当给付被告二期承包违约金367700元。
被告认为，原告单方解除《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》，应当按照合同约定赔偿双倍违约金；原告认为，解除《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》是因上级命令，系合同约定的不可抗力因素，因此被告请求支付违约金的请求不成立。本院认为，原、被告签订的《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》中约定原告因不可抗力因素造成的收回综合服务楼的经营权，不用赔偿双倍承包费；同时对合同的“不可抗力因素”明确约定“自然灾害、部队上级要求、编制体制调整、部队迁址等”，可见，原、被告双方在签订合同时，针对原告系军事单位，必须服从上级命令的特殊性已有预见，并在合同中进行了约定，因此原告按照上级通知要求被告停止全部运营活动，被告于2016年6月29日停止了综合服务楼的经营的行为，符合合同约定的不可抗力情形，故原告不应当支付被告违约金，对被告该项请求，本院不予支持；
三、原告是否应当退还被告电子阅览室的租赁费105500元，支付被告电子阅览室违约金275000元。
被告认为，被告承租电子阅览室后，原告禁止被告经营，因此应当退还该部分租赁费并按合同约定支付违约金。原告认为，原告并未禁止被告经营电子阅览室，是对被告电子阅览室的经营时间进行了限制，且在电子阅览室门口张贴有开放时间表，也向被告告知在部队集训和外训期间关闭电子阅览室。本院认为，双方在合同中对营业时间进行了约定，并在合同第四条第（二）项约定“乙方应严格在甲方规定的时间内进行营业。”、第八条第（四）项约定“乙方如不按合同约定的营业时间、经营范围、环境设施、营业秩序执行，甲方有权提出整改意见，乙方须限期进行整改。”，张贴开放时间表上显示的时间为2014年12月29日。可见，基于原告系军事单位的特殊性，双方对被告租赁经营期间的营业时间应严格按照原告规定执行进行了约定，被告在原告组织官兵集训和外训期间，按照原告要求关闭电子阅览室，也是执行原告关于营业时间的规定，且被告未提供证据证明，在原告要求关闭经营电子阅览室时，原告应向被告退还租赁费和支付违约金。因此，对被告主张退还电子阅览室租赁费并支付电子阅览室违约金的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军77108部队与被告四川省大正后勤管理服务有限公司签订的《77108部队综合服务楼经营权承包合同书》；
二、被告四川省大正后勤管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军77108部队支付房屋租赁费732300元；
三、原告中国人民解放军77108部队于本判决生效之日起十五日内向被告四川省大正后勤管理服务有限公司支付房屋改造及装修损失330400.30元；
四、驳回被告（反诉原告）四川省大正后勤管理服务有限公司其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5562元，反诉案件受理费7972元，共计13534元，原告中国人民解放军77108部队支付401899.70元负担3128元，被告四川省大正后勤管理服务有限公司负担10406元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 胡芳
二〇一七年四月十四日
书记员 宛悦