吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民初442号原告（执行案外人）：王泽玉，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。被告（申请执行人）：延边农村商业银行有限公司延江支行，住所地吉林省延�市天池路1131号。负责人：郭际华，该行行长。委托诉讼代理人：焦成栋。委托诉讼代理人：许秀龙。被告（被执行人）：延吉市弘毅煤炭经销有限公司，住所地吉林省延吉市小营镇小英村小英一队。法定代表人：吴英花，该公司总经理。被告（被执行人）：吴英花，住吉林省延吉市。被告（被执行人）：金吉广，住吉林省延吉市。被告（被执行人）：金吉龙，住吉林省延吉市。原告王泽玉与被告延边农村商业银行有限公司延江支行（以下简称�江支行）、延吉市弘毅煤炭经销有限公司（以下简称弘毅公司）、吴英花、金吉广、金吉龙案外人执行异议之诉一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王泽玉及其委托诉讼代理人董久震，被告延边农村商业银行有限公司延江支行的委托诉讼代理人焦成栋、许秀龙到庭参加诉讼。被告延吉市弘毅煤炭经销有限公司、吴英花、金吉广、金吉龙经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。王泽玉向本院提出诉讼请求：1.请求依法不予交付延吉市光明街1139号1001号房屋（产权证号5223**号）房屋执行；2.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：延边州中级人民法院依据（2015）延中执字第29号执行裁定，对金吉广、吴英花的商品房进行了查封，并进行拍卖，并作出让王泽玉交付房屋的决定，该裁定侵害了王泽玉的合法权益，向法院提出执行异议被驳回，故依法提起诉讼。1.拍卖该房屋侵犯了王泽玉的承租权。首先，2012年5月1日苗东与金吉广签订了房屋租赁协议，该租赁协议约定，租期自2012年5月1日起至2032年4月30日止，在租赁期内王泽玉于2012年7月30日与苗东签订了房屋租赁协议，依法承租了该房屋。为此王泽玉依据合同的约定已经实际占有使用该房屋。其次，通过法院的裁定能够看出2012年5月1日金吉广就将该房屋租赁给苗东，而金吉广将房屋抵押给延边农村商业银行有限公司延江支行时间却是2012年5月10日，金吉广的抵押时间在后，房屋租赁时间在前，并不是法院认定的抵押权设定后抵押财产租赁的，按照买卖不破租赁的规定，苗东有承租权，即王泽玉有权在苗东手里转租该房屋，不能以苗东是否主张权利�确定王泽玉是否有权租赁。并且，法院认定的裁定书并没有送达给王泽玉，王泽玉不清楚法院所述的（2015）延中执异字第17号执行异议裁定书的内容。再次，对于金吉广是否承认苗东租赁的问题，王泽玉租赁该房屋后，一直在经营使用该房屋，进行了装修、办理了合法的营业执照，经营至今；2.该房屋在王泽玉与金吉广在租赁期内不能移交给买受人。该房屋一直由王泽玉占有，并出租了房屋，同时对该楼房进行了装修、装潢，也一直营业，此期间并没有接到任何法院的查封手续，现在法院要求腾出房屋侵害了王泽玉的合法权益；3.法院认为，王泽玉应以租赁关系另行起诉予以解决损失问题是错误的。首先，法院在评估拍卖金吉广的财产时应将王泽玉的装修财产另行评估，从而保障王泽玉的合法权益，现一起评估侵犯了王泽玉的权益，因此应当予以撤销；其次，如不�保护原告的承租权，则本案中诉争的房屋各种费用及损失应当给付王泽玉。本案所诉争的房屋，由于王泽玉对该楼房进行装修、装潢，现在评估价之中包含对楼房装修的价值，现楼房的价值已经超过了原楼房的价值，王泽玉有权从该楼房中要求返还装修及损失人民币伍佰万元。延江支行辩称：1.本案案外人苗东与被执行人金吉广、吴英花不存在租赁关系，并且在2015年9月14日延边州法院作出了（2015）延中执异字第17号执行裁定书，驳回了苗东的异议。本案王泽玉是由苗东处签订了房屋租赁协议，所以王泽玉为次承租人。本案苗东执行异议已经被驳回，自然涉及王泽玉的请求，所以王泽玉的诉讼也应予驳回；2.在（2015）延中执异字第17号执行裁定中已经被州法院认定苗东在租赁期间存在着4份金吉广与其他人之间签订的租赁合同，所以苗东与金吉广、吴英花之间的租赁合同不真实；3.王泽玉所诉损失与本案无关。根据合同法规定王泽玉应当依据租赁合同向苗东主张权利。弘毅公司、吴英花、金吉广、金吉龙未到庭亦未答辩。经审理查明：本案执行异议标的物为被执行人吴英花、金吉广所有的位于延吉市光明街1139号1001商业用房（面积为2171.05平方米，产权证号为延房权证字第5223**号）及相应土地使用权[土地证号为延国用（2012）第0107703**号]。2012年5月22日，延江支行与弘毅公司签订人民币额度借款合同，合同约定弘毅公司向延江支行借款1300万元。同日，吴英花、金吉广与延江支行签订最高额抵押合同，合同约定由吴英花、金吉广以其夫妻共同所有的位于延吉市光明街1139号1001，房屋产权证号�延房权证字第5223**，建筑面积为2171.05平方米房屋及其附属的地号为010705-02，土地使用权证号为延国用（2012）第010770396，使用权面积为354.37平方米国有土地使用权为弘毅公司1300万元借款本息及其实现债权的费用提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。2014年9月15日，本院对延江支行因诉弘毅公司、吴英花、金吉广、金吉龙金融借款合同纠纷一案作出（2014）延中民二初字第30号民事判决，判决：一、被告延吉市弘毅煤炭经销有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告延边农村商业银行股份有限公司延江支行偿还拖欠借款本金1300万元及利息270679.88元（自2014年3月5日计算至2014年5月26日止，之后的利息继续按照合同约定利率计算，直至实际给付本金之日止）；二、如被告延吉市弘毅煤炭经销有限公司未按照本判决第一项规定期限偿付借款本息，原告延边农村商业银行股份有限公司延江支行有权对本案抵押物（位于延吉市光明街1139号1001，房屋所有权人为吴英花、金吉广，房屋产权证号为延房权证字第5223**，建筑面积为2171.05平方米房屋及其附属的地号为010705-02，土地使用权证号为延国用（2012）第010770396，使用权面积为354.37平方米国有土地使用权）折价、或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、被告吴英花、金吉光、金吉龙对本判决第一项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，弘毅公司未在规定期限内偿付借款本息，延江支行向本院申请执行。2016年3月25日，本院作出（2015）延中执字第29-2号执行裁定书，裁定：一、被执行人吴英花、金吉广所有的位于位于延吉市光明街1139号1001商业用房（面积为2171.05平方米，产权证号为延房权证字第5223**号）及相应土地使用权[土地证号为延国用（2012）第010770396号]以**,134,151.72元交付给申请执�人延边农村商业银行股份有限公司延江支行抵偿借款本金13,000,000.00元、利息2,825,173.72元、诉讼费101,424.00元、执行费81,996.00元、拍卖公告费3,000.00元、评估费122,458.00元、邮递费100.00元.上述财产所有权自本裁定送达申请执行人时起转移。二、申请执行人延边农村商业银行股份有限公司延江支行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。在执行过程中，案外人苗东提出执行异议，本院于2015年9月14日作出（2015）延中执异字第17号执行裁定书，裁定驳回案外人苗东的异议。该案中查明，吴英花持有2012年5月至9月房屋用电交纳电费收据，于2012年5月4日、2012年5月7日、2012年6月1日与有关人签订租赁房屋合同的证据。该裁定已生效。2016年6月28日，王泽玉对该执行案件提出执行异议，本院于2016年8月4日作出（2016）吉24执异11号，裁定�回案外人王泽玉的异议请求。另查明，王泽玉主张2012年7月30日苗东与王泽玉签订的房屋租赁协议，王泽玉对诉争房屋享有承租权，提供了房屋租赁协议及收据两份予以证明。为证明其主张，王泽玉向本院提供如下证据：证据1:2012年4月30日、2012年5月1日由苗东与金吉广、吴英花签订的房屋租赁协议和补充协议（复印件），证明2012年4月30日、2012年5月1日由苗东与金吉广、吴英花签订的房屋租赁协议，有苗东租赁本案诉争房屋，租赁期限20年，租赁费用已经一次性付清，并且苗东有转租权。延江支行质证对证据的真实性有异议，两份合同在（2015）延中执异字第17号执行裁定中已经详细论述，苗东与金吉广不存在房屋租赁关系。证据2：金吉广、吴英花房照复印件一份，证明金吉广、吴英花将房屋租赁给苗东时提供了该份房照复印件，当时房照并未记载将房屋进行抵押，说明租赁房屋时抵押关系不存在，苗东与王泽玉合法占有使用该房屋。延江支行质证对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能证明是存在租赁关系，在签订合同时交付的。证据3:2012年7月30日苗东与王泽玉签订的房屋租赁协议及收据两份（复印件），证明2012年7月30日苗东将租赁金吉广、吴英花房屋转租给了王泽玉，王泽玉有合法占有使用该房屋的权利，并且租赁费已经结清，因此法院不应对该房屋执行。延江支行质证对证据的真实性及证明目的均有异议，该租赁关系是�泽玉与苗东之间签订的，与延江支行无关，其应向苗东主张权利，而不是向延江支行主张权利。该协议签订时间为2012年7月30日，晚于抵押登记时间，不能对抗延江支行抵押权和房屋拍卖、变卖优先受偿权。证据4：王泽玉缴纳水费、电费、取暖费的通知单（复印件），证明王泽玉在租赁该房屋之后依法使用该房屋并且缴纳了水电取暖相关费用，证实租赁关系客观存在，王泽玉正常使用房屋。延江支行质证对证据的真实性有异议，收据显示费用是旭日酒店、银都酒店缴纳的，并非王泽玉缴纳。证据5：延吉市集中供热有限责任公司证明（复印件），证明2012年-2015年4月份的取暖费是由东宁运达有限公司缴纳的，王泽玉通过直接转账给东宁公司，东宁公司代缴的取�费，不是金吉广、吴英花缴纳的。延江支行质证对证据的真实性有异议，认为该证据与本案无关，且公章也不是集中供热的章。证据6：关于装修、装饰及购买材料的收据、合同及信用卡的复印件34页，证明王泽玉租赁该房屋后对房屋进行了装修、装饰、装潢，购买了大量设备，王泽玉占有使用该房屋，因此人民法院执行时应当扣除这些财产，不能将王泽玉的财产予以执行。延江支行对证据的真实性有异议，并且王泽玉应当依据租赁合同向案外人苗东主张，而不应向延江支行主张，该证据与本案无关。延江支行提交如下证据：证据1:2014延中民二初字第30号民事判决书（复印件）、2015延中�字第29-2号执行裁定书（复印件），证明延江支行对争议标的物享有抵押权，对标的物折价拍卖、变卖价款优先受偿，2016年3月25日延边州法院将争议标的物以第三次流拍价格16134151.72元抵偿给延江支行。王泽玉质证对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，怀疑抵押借款合同和从合同是后补的，不是实际借款时发生的，是虚假诉讼，2015延中执字第29-2号执行裁定是不合法的。证据2：（2015）延中执异字第17号裁定书，证明苗东与金吉广之间没有租赁关系，且吴英花在2013年9月之前一直管理租赁房屋，吴英花有期间缴纳的电费收据3份和与他人签订的租赁合同4份，苗东的执行异议被驳回。王泽玉质证对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，因为该裁定书�有说明苗东与金吉广之间没有租赁关系，也没有说明在2013年9月份之前吴英花管理该房屋，在执行卷中也没有吴英花缴纳的电费收据和租赁合同，苗东是否向法院主张权利并不清楚，且其异议被驳回效力不及于王泽玉。证据3:（2016）吉24执异11号执行裁定，证明（2015）延中执异字第17号裁定已经生效，确定了延江支行抵押权可以对抗苗东的承租权，同理该抵押权亦可以对抗次承租人，所以王泽玉的执行异议不能成立，该裁定已经明确告知王泽玉的装修损失和营业损失应当另诉。王泽玉质证对证据的真实性无异议，但该裁定并未发生法律效力。对于王泽玉提交的证据2，延江支行提交的证据1、2、3，因对方对证据的真实性无异议，故对上述证据予以采信。对王泽玉提交的证据1，延江支行对证据的真实性有异议，且在（2015）延中执异字第17号案件中，金吉广否认其与苗东之间存在租赁合同关系，故对该证据不予采信。对于王泽玉提交的证据3、4、5、6，延江支行对证据的真实性提出异议，本院对该部分证据中能证明客观事实的部分予以采信。本院认为，本案争议的焦点在于王泽玉对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，房屋的所有权人吴英花、金吉广在（2015）延中执异字第17号案件中否认其与苗东之间存在房屋租赁关系，并且该案裁定驳回苗东提出的执行异议，该裁定已经生效，苗东未提起执行异议之诉，因此王泽玉提供的证据不足以证明苗东与金吉广之间存在合法有效的租赁合同关系。现王泽玉主张依据其与苗东2012年7月30日签订的租赁合同对抗执行，但延江支行对该合同的真实性提出异议，并且即使该合同真实有效，该合同于抵押权设立之后签订，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，上述租赁合同亦不能对抗在先设立并已经登记的抵押权，在延江支行实现抵押权时对其不具有法律约束力。王泽玉在签订房屋租赁合同时对于该房屋是否存在抵押的事实未予审核，亦�尽到勤勉谨慎的注意义务，其应承担由其自身行为产生的法律后果。至于王泽玉主张因其对诉争房屋装修、装潢的部分价值，其可以依据其与苗东之间的租赁合同另行主张权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现王泽玉所提供的证据不足以证明其对涉案房屋有足以排除强制执行的民事权益，故原告请求判令依法不予交付延吉市光明街1139号1001号房屋（产权证号5223**号）房屋执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上所述，王泽玉的诉讼请求不予支持。依照《最�人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》、第三百一十一条、第三百一十二条第一项规定，判决如下：驳回王泽玉的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告王泽玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  金春秋审判员  张新颜审判员  崔 玉二〇一七年六月二日书记员  朴 民