南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终66号上诉人（一审被告、反诉原告）：曾万勇，女，1968年7月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。被上诉人（一审原告、反诉被告）：徐海鸿，女，1962年9月21日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。委托诉讼代理人：徐海欧，男，1957年9月17日出生，汉族，现住南宁市青秀区，系被上诉人弟弟。上诉人曾万勇因与被上诉人徐海鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月10日公开开庭进行了审理。上诉人曾万勇及被上诉人委托诉讼代理人徐海欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾万勇上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初271号民事判决。2.驳回徐海鸿的诉讼请求。3.支持曾万勇的反诉请求。事实和理由：1.一审法院判决曾万勇向徐海鸿退还押金9000元错误。因为徐海鸿违反租房协议，无权要求退押金。2.一审法院认定徐海鸿与曾万勇签订的《租房协议书》于2016年1月30日解除错误。徐海鸿搬家退房并没有通知其。3.一审法院认定徐海鸿应向曾万勇支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的租金3000元错误。徐海鸿搬家退房并没有通知其，导致房屋空置至2016年4月30日，徐海鸿应付其租金及物业管理费等至2016年4月30日。由于徐海鸿退租，导致其再次出租房屋租金降低，应赔偿其租金差价损失。被上诉人徐海鸿辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法、适用法律正确，应予维持。被上诉人徐海鸿向一审法院起诉请求：1.被告曾万勇向原告徐海鸿退还租房押金9000元；2.本案诉讼费用由被告曾万勇承担。上诉人曾万勇向一审法院反诉请求：1.确认徐海鸿与曾万勇签订的《租房协议书》已于2016年4月30日解除；2.徐海鸿向曾万勇支付2016年1月至4月的租金12300元、物业管理费781元，赔偿租金差价损失3300元、中介费1500元。一审法院认定事实：2014年3月20日，原告徐海鸿（乙方，承租方）与被告曾万勇（甲方，出租方）签订《租房协议书》，约定：1.甲方将位于南宁市车位出租给乙方使用，租期从2014年4月1日至2017年3月31日，押金9000元；2.2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金3000元，2016年4月1日至2017年3月31日期间月租金3300元；3.租金按季度支付，每季度提前十天交纳，若逾期十天不交租金的，按乙方自动退租处理；4.物业管理费、水电费、收视费、宽带费等由乙方交纳；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，原告依约向被告支付押金9000元和首季度租金9000元，被告将房屋及车位交付原告使用。2015年1月初，原告告知被告将于2016年1月15日退租。2016年1月14日，被告得知原告已经搬离涉案房屋。2016年1月18日，被告发微信给原告的丈夫覃俊杰，称近期工作较忙，没空见面，希望与原告在过年前找个空闲的时间见面商谈。2016年1月30日，被告发微信给覃俊杰表示虽已收回房屋门卡和钥匙，但因原告退租时间处于春节前，被告的损失较大，故暂时先不退押金，待房屋重新租出去之后再决定是否退还押金以及退还押金的数额。另查明：2016年5月2日，南宁市中联金牌物业管理有限责任公司开具的《收款确认电脑单客户联》显示：涉案房屋2016年1月至4月的综合服务费、生活垃圾处理费为718.8元，2016年1月至3月的公摊电费为41.3元，2016年1月的水费为21.1元。还查明：2016年5月1日，被告曾万勇与案外人于光涛、范学博及经纪方南宁怀原房地产代理有限公司（以下简称怀原公司）签订《房屋租赁及经纪合同书》，约定：由曾万勇将涉案房屋出租给于光涛、范学博使用，租期自2016年5月3日至2017年5月2日，月租金3000元；双方均同意支付经纪方佣金1500元。2016年5月2日，怀原公司向曾万勇开具收到其佣金1500元的收据。再查明：号码为159××××8003系被告曾万勇的手机号，该手机号注册的微信号昵称为“漫漫征途”。一审法院认为，原告徐海鸿与被告曾万勇签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，双方都应按照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除的时间问题。被告曾万勇认可手机号159××××8003系其所有，但不承认该手机号注册的微信号“漫漫征途”系其本人使用。根据被告与覃俊杰的微信聊天内容以及该手机号注册的微信号，可以推断出微信号“漫漫征途”是被告曾万勇本人使用。2016年1月初，原告告知被告将于2016年1月15日退租。2016年1月14日，被告得知原告已经搬离，后被告以工作忙为由要求推迟办理退租手续。原告称其已于2016年1月28日将房屋钥匙及门卡交回给被告，但未举证证明，对原告的该说辞，不予采信。2016年1月30日，被告在发给覃俊杰的微信中承认收到原告交回的房卡和钥匙，故本院依法确认徐海鸿与曾万勇签订的《租房协议书》于2016年1月30日解除。关于押金的问题。原告徐海鸿已向被告曾万勇支付押金9000元，现原告提前退租，并将房卡和房屋钥匙交回给了被告，租房协议书中并未约定原告提前退租被告不退还押金的情形，故原告要求被告退还押金9000元，予以支持。关于租金的问题。被告曾万勇于2016年1月30日收回涉案房屋，原告徐海鸿自2016年1月1日起未支付租金，故原告应向被告支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的租金，涉案租赁合同约定2014年4月1日至2016年3月31日期间月租金3000元，故原告应向被告支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的租金3000元。关于物业管理费的问题。原告徐海鸿称已结清2016年1月1日至2016年1月15日期间的物业管理费，但未提供任何证据予以证明，故对徐海鸿的上述说辞，不予采信。徐海鸿未支付2016年1月1日至合同解除日即2016年1月30日期间的物业管理费。因2016年1月至4月的综合服务费、生活垃圾处理费共718.8元，2016年1月至3月的公摊电费为41.3元，2016年1月的水费为21.1元。本院根据公平原则将综合服务费、生活垃圾处理费、公摊电费分摊至每个月，即2016年1月的综合服务费、生活垃圾处理费为179.7元（718.8元÷4个月），2016年1月的公摊电费为13.8元（41.3元÷3个月）。故徐海鸿应向曾万勇支付物业管理费（含综合服务费、生活垃圾处理费、公摊电费、水费）214.6元（179.7元+13.8元+21.1元）。关于租金差价损失的问题。被告曾万勇收回涉案房屋后于2016年5月1日将房屋出租给了案外人于光涛、范学博，双方约定的租期为2016年5月3日至2017年5月2日，月租金为3000元，被告主张该月租金较前合同月租金少300元，原告应赔偿被告剩余租赁期间的租金差价损失。一审法院认为，被告曾万勇与于光涛、范学博签订的房屋租赁合同是其双方的真实意思表示，且租金的高低与双方的亲疏程度、市场行情、房屋室内装修的新旧等因素有关，现曾万勇仅就与案外人于光涛、范学博签订的房屋租赁合同来要求徐海鸿赔偿租金差额损失，不予支持。关于中介费的问题。被告曾万勇认为因原告徐海鸿提前退租，其委托房产中介重新出租涉案房屋支出中介费1500元，该费用应由原告承担。一审法院认为，虽然原告提前退租，被告需重新出租涉案房屋，但被告支付的中介费1500元并不是被告必然发生的费用，不是原告提前退租必然会给被告造成的损失。故对曾万勇诉请徐海鸿赔偿中介费1500元，不予支持。综上，一审法院判决：一、确认反诉原告曾万勇与反诉被告徐海鸿签订的《租房协议书》于2016年1月30日解除；二、被告曾万勇向原告徐海鸿退还押金9000元;三、反诉被告徐海鸿向反诉原告曾万勇支付租金3000元、物业管理费214.6元，共计3214.6元；四、驳回反诉原告曾万勇的其他诉讼请求。上诉人曾万勇在二审期间向本院提交了短信、微信聊天记录，涉案房屋破损图片，其名下一建行账号的交易明细等复印件材料，证明其收回涉案房屋门卡和钥匙并不表明是交房和解除协议，徐海鸿在租赁其房屋期间有使用不当造成的损害，其没有收到过徐海鸿支付的房屋押金。被上诉人徐海鸿的委托诉讼代理人也向本院提交了一份微信聊天记录复印件，以证明其已于2016年1月30日前把涉案房屋门卡和钥匙交给了曾万勇，并按之前的重新约定解除了协议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审期间，双方当事人对一审判决认定事实无异议。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人徐海鸿与上诉人曾万勇签订的《租房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，各方应按照合同约定恪守履行。关于2016年1月30日双方当事人就涉案房屋门卡和钥匙的交付行为能否确认双方签订的租房协议解除问题。双方当事人对涉案房屋门卡和钥匙的交付行为均无异议，只是对是在2016年1月28日还是30日交付有分歧。徐海鸿主张是2016年1月28日交付但未举证证明，而2016年1月30日，曾万勇在发给覃俊杰的微信中承认收到徐海鸿交回的房卡和钥匙，一审法院据此确认双方当事人于30日交付是符合实际的。双方签订的《租房协议书》没有约定房屋交付的标准。2016年1月14日曾万勇已经得知徐海鸿搬离了涉案房屋，又于2016年1月30日收回了涉案房屋的门卡和钥匙。此时，涉案房屋已经处于曾万勇控制下。实际上徐海鸿搬离涉案房屋后，已不再进入和使用涉案房屋。双方当事人已经无法履行协议约定的内容。因此，2016年1月30日应视为双方解除租房协议之日。关于徐海鸿在租赁其房屋期间是否有使用不当造成的损害问题。曾万勇在二审期间提供的涉案房屋损害图片为复印件，未能提供原件，不能证明图片拍摄的时间是在徐海鸿租住期间，从而不能证明徐海鸿在租住涉案房屋时，因使用不当造成房屋损害。因此，对曾万勇关于徐海鸿在租赁房屋期间使用不当造成的损害的主张，本院不予支持。关于曾万勇是否收到过徐海鸿支付的房屋押金问题。曾万勇在一审期间，并没有否认收到徐海鸿的9000元房屋押金。曾万勇一审提交的答辩状及一审庭审笔录中，均承认收到了徐海鸿的9000元房屋押金。二审期间，曾万勇以提供的其名下一银行账号交易明细复印材料里没有9000元的交易记录来否认其之前的自认，否认收到房屋押金，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十九条之规定，其理由不能成立，本院不予采信。一审法院要求被告曾万勇向原告徐海鸿退还押金9000元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，曾万勇的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元（曾万勇已预交），由曾万勇负担。本判决为终审判决。审判长  廖防修审判员  玉 萍审判员  覃瑞晟二〇一七年五月三十日书记员  谢 瑜