四川省渠县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1725民初1900号原告：马景碧，女，1972年10月30日出生，汉族.委托诉讼代理人：闫璞（特别授权），男，1970年1月3日出生，汉族，系原告马景碧之夫。委托诉讼代理人：代长英，四川银桥律师事务所律师。被告：蒋兴学，男，1966年3月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐芳(特别授权)，女，1968年11月21日出生，汉族，系被告蒋兴学之妻。委托诉讼代理人：熊强江，四川银桥律师事务所律师。原告马景碧与被告蒋兴学租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马景碧的委托诉讼代理人闫璞、代长英，被告蒋兴学、委托诉讼代理人唐芳、熊强江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马景碧向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时支付原告房屋租金33，000元及其违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告将坐落于渠县历史博物馆二期工程的综合楼第六号门市出租给被告。2015年5月16日签订《门市租赁合同》，该合同第二条约定：租用期限三年，从2015年5月16日起至2018年5月15日止。第三条约定：每年税后租金9.3万元。合同第十条约定：第二年、第三年的税后租金每年提前一个月（即每年4月16日前）由乙方向甲方无条件一次性缴清。现被告拖欠原告租金33,000元，经多次催要，被告均软拖硬抗，拒绝缴纳。为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告蒋兴学辩称，1、被告不存在违约行为，当然不应当支付违约金。2017年5月16日至2018年5月15日的租金，经被告与原告及其丈夫进行了商议，被告提出因电商发展和其他因素影响，根据实际经营情况，请求降低本年度租金，原告同意先支付6万元，下差部分视相邻门市租金情况再做商议。后相邻门市陆续交纳租金，比上年度均有不同程度下降，被告多次催促原告商议并收取租金，因原告长期居住在成都，没有前来收取。所以被告不存在违约行为，当然不应当支付违约金。2、因情势变更，被告与原告应重新商议租金。近一两年来，因商业竞争的加剧，特别是网上购物飞速发展，情势发生了重大变化，这是双方当事人无法预料的，若继续维持两年前签订的合同，则会显失公平，因此双方应重新协商租金。被告与原告在《门市租赁合同》第十条中约定，合同期满后，若乙方继续租赁门市，在同等条件下享有优先权，其租金随行就市，由双方协商确定，双方约定租金的涨跌幅度取博物馆二期工程6个门市的中间价。现相邻门市本年度均有下降，这虽然是对合同期满后的约定，但从公平角度，也应当在本年度参照实行。3、原告没有及时履行门市的维修义务。被告租赁原告的门市漏水，被告多次反映并要求维修门市，原告没有履行义务，根据《合同法》的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。被告自行维修花费了一定费用，但收效甚微，造成了被告的空调及部分货物受损。4、原告不是本案适格的主体。2015年5月16日原告与被告签订租赁合同，原告马景碧没有在合同上签字，原告不是适格的主体，且原告没有向被告出示该门市的产权证书，现要求原告出示该门市的产权证书。本院经审理认定事实如下：一、证据认证部分：对于当事人双方没有争议的原、被告身份信息资料、租赁合同、工商银行转账6万元凭证、门市产权证，本院予以采信；对于当事人双方有争议的手机信息、相邻门市租赁合同及收条、2016年租金支付收条、证人证言认定如下：被告蒋兴学提供的手机信息，经原告质证，对其真实性无异议，但不能证明原、被告就租金问题处于协商之中；本院认为，从手机信息内容上看，只是被告蒋兴学表明自己的观点，没有原告同意或者协商的意思表示，故被告的待证观点不能成立。被告提供的相邻门市租赁合同及收条、证人证言，本院认为该证据虽然能够表明相邻门市本年度租金有一定调整，但不能以此证明原告门市的本年度租金就必然调整，加之原告对该证据的关联性不予认可，故本院对该证据不予采信。被告提供的2016年度租金支付收条，被告以此证明2016年度租金只交纳了9万元，证明2016年度租金已进行了调整；原告质证认为2016年度租金并没有同意被告交纳9万元，是被告不按合同执行只交的9万元，原告没有承诺不按约定收取租金；本院认为该证据不能证明原、被告已进行了2017年度租金调整，被告的待证观点不能成立。二、事实查明部分：经审理查明，原告马景碧将本人所有的坐落于渠县历史博物馆二期工程的综合楼第六号门市（渠房证字第200600950号）出租给被告蒋兴学从事服装生意。2015年5月16日双方签订《门市租赁合同》，该合同第二条约定，租用期限三年，从2015年5月16日起至2018年5月15日止。第三条约定，每年税后租金9.3万元。合同第四条约定，押金和第一年税后租金在签订本合同的当日，由乙方（被告）向甲方（原告）一次性付清，第二年、第三年的税后租金每年提前一个月（即每年4月16日前）由乙方向甲方无条件一次性缴清。合同第十条约定，合同期满时，如甲方（原告）本人确需收回该门市自主经营，乙方（被告）应按约定的期限将门市交还甲方，并不得以任何理由提出任何赔偿要求，除此之外的任何情况下，乙方如需继续租赁甲方的门市，在同等条件下享有优先权，其租金随行就市，由双方协商确定，双方约定租金的涨跌幅度取博物馆二期工程6个门市的中间价。第十二条约定，本合同签字生效后，双方应严格履行义务，如有违约，由违约方赔偿守约方经济损失和违约金6万元，并终止合同。原、被告签订《门市租赁合同》后，2015年5月16日至2016年5月15日的租金及押金，被告按期向原告交纳完毕；2016年5月16日至2017年5月15日的租金，被告向原告交纳了9万元；2017年5月16日至2018年5月15日的租金，被告以经营困难和该地段门市租金下降为由，与原告协商下调本年度租金，原告未予表态，被告于2017年5月9日向原告只支付了租金6万元，要求下欠的租金在相邻门市租金支付完毕后以同等金额支付，原、被告双方再次发生分歧产生矛盾。故原告以被告拖欠租金33，000元，经多次催要、被告均软拖硬抗、拒绝缴纳为由，向本院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。截至诉前，被告未支付下欠原告的租金。本案在审理过程中，经本院多次主持调解和与双方沟通交流，原告坚持按照合同履行并要求被告承担违约责任；被告则坚持参照相邻门市价格支付下欠租金，最多按8.5万元标准支付本年度租金。因双方为租赁事宜积怨较深，无法达成调解协议。本院认为，本案的争议焦点为：(一)、租赁合同为有效合同还是显失公平合同的问题；(二)、租金标准是否应当调整的问题；(三)、违约责任是否存在以及如何承担问题。租赁合同为有效合同还是显失公平合同的问题本院认为，本案中的租赁合同是依法成立并生效的合同，而不是显失公平的合同。理由如下：原告马景碧与被告蒋兴学签订租赁合同系双方真实意思表示，合同上明确载明了租用门市的租金标准、支付时间、支付方式、违约责任等，原、被告均作为完全民事行为能力人进行了签字，原告按约定向被告交付了租赁物，被告也按合同约定交纳了第一年租金，合同期已履行两年；虽然原告对第二年被告交纳金额持有异议，但原告在本案中未予主张，表明原告自愿放弃；双方积极履行合同义务的行为也表明其对合同效力没有异议。故本案原、被告所签《门市租赁合同》为依法成立并生效的合同，而非显失公平，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。(二)租金标准是否应当调整的问题《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中原告马景碧履行了提供租赁物的义务，且合同约定了租赁期限、每年租金及支付方式，被告蒋兴学租用该门市已使用满两年，作为合同的另一方被告蒋兴学应当按合同约定按时支付租金。被告蒋兴学辩称近一两年来，因商业竞争的加剧，特别是网上购物飞速发展，情势发生了重大变化，这是双方当事人无法预料的，若继续维持两年前签订的合同，则会显失公平，因此双方应重新协商租金。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，被告租用原告门市用于经营服装生意，关于门市租金、经营成本、销售行情本身就具有商业风险，被告作为经营服装销售多年（已租用该门市经营多年）的经营者，能够或者应当预见其商业风险的存在，且门市租金的下降并未超过一定限度，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳，对于所欠租金33,000元，被告应当承担支付责任。（三）违约责任是否存在以及如何承担问题《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中原、被告在合同中约定了违约条款，即：本合同签字生效后，双方应严格履行义务，如有违约，由违约方赔偿守约方经济损失和违约金6万元，并终止合同。因原、被告双方已约定了租金标准、支付时间及方式，第三年度租金应当在2017年4月16日前支付完毕，截至诉前被告仍下欠原告租金33,000元未付，根据合同约定，被告已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中原、被告约定的违约金6万元，其性质属违约金条款，一般性违约金旨在弥补守约方的损失，因本案被告未按时足额支付租金，给原告造成的损失主要为资金利息的损失，原、被告所约定的违约金显然过分高于其损失，本院拟对违约金进行调整，结合资金利息及其他损失实际，确定违约金为4，000元，对原告马景碧要求被告给付违约金的诉讼请求，部分予以支持。关于被告辩称原告未履行对租赁物进行维修的问题，因被告在本案中未提起反诉，加之其损失未提供证据证明，故本院对被告的辩称意见不予采纳。综上所述，原告马景碧的大部分诉讼请求成立，本院予以支持；部分诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告蒋兴学的辩称理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：被告蒋兴学于本判决生效之日起十日内支付原告马景碧租金费33,000元，并支付违约金4,000元；驳回原告马景碧的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，减半收取计313元，由被告蒋兴学负担（原告已预交，执行时由被告一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  程治中二〇一七年八月十八日书记员  蒋为民