Allempiresfall,youjusthavetoknowwheretopush.山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁06民终3898号
上诉人（原审原告）：山东鑫汇房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区金凤路80号。
法定代表人：刘小军，总经理。
委托诉讼代理人：王智光，山东同济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙华英，女，汉族，1982年7月6日出生，住烟台市莱山区，系上诉人工作人员。
被上诉人（原审被告）：盛丰祥，男，1945年3月7日出生，汉族，住烟台市福山区。
被上诉人（原审被告）：吴翠香，女，1943年12月22日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）：盛美红，女，1972年8月21日出生，汉族，住址同上。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：于立群，山东鑫士铭律师事务所律师。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：盛美娟，女，汉族，住烟台市芝罘区民生街**号内*号，系被上诉人盛丰祥之女。
上诉人山东鑫汇房地产开发有限公司（以下简称鑫汇公司）因与被上诉人盛丰祥、被上诉人吴翠香、被上诉人盛美红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2016）鲁0611民初1668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人山东鑫汇房地产开发有限公司上诉请求：依法改判。事实和理由：孙曙光在城里居委会无任何职务，无权代表上诉人与被上诉人协商补偿事宜。盛美红未取得涉案土地的土地使用权，其于1986年由农业户口转为非农业户口，于1993年申请建房，因不符合建房条件而未获批准。一审审理期间长达七个月，适用简易程序违法。
被上诉人答辩称：孙曙光一直是上诉人的谈判代表，一审时上诉人认可其身份，也正是孙曙光代表被上诉人与盛美红达成补偿协议。盛美红作为城里居委会的成员，依法享有在城里居委会管辖范围内获批宅基地的权利，涉案宅基地1993年就批给盛美红。上诉人的原法定代表人李巨涛也是城里居委会的村主任，对此明知，双方对此均无异议。一审适用简易程序征求过双方的意见，并不违法。
原告鑫汇公司向一审法院起诉请求：1、判令三被告返还原告1927368元补偿款；2、本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：原告系房地产开发企业，开发了烟台市福山区奥林峰情小区。盛丰祥、吴翠香系夫妻关系，盛美红系二人之女。被告系奥林峰情三期地块的拆迁户。目前该小区三期地块近300户拆迁户已拆迁，仅剩被告及另一户尚未签订拆迁合同。双方就拆迁补偿问题，多次协商未果。后被告要求先支付补偿款1927368元，再按拆迁方案与原告签订拆迁协议，原告于2016年8月9日通过王晓杰账户向盛美红账户内支付了上述款项，但被告至今拒不签订拆迁协议。原告认为被告的行为明显欺骗原告，应返还已付款项，故诉至法院，望判如所请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，一审法院认定如下：1、被告盛美红提交门市房补偿协议、2016年3月搬迁安置补偿协议和搬迁补偿表、搬迁安置补偿协议、2016年11月中旬谈判情况说明、2016年11月中旬孙曙光出具的证明、丈量记录。证明原告与盛美红就拆迁补偿已达成一致意见，原告同意支付盛美红补偿款1927368元并将位于烟台市福山区奥林峰情小区189-35号门市房置换给盛美红，双方约定补偿协议履行顺序为原告将1927368元补偿款一次性支付到盛美红账户并向其交付安置门市房后，原告与盛美红签订搬迁安置补偿协议。因原告违约未能向盛美红交付门市房，拆迁安置补偿协议才未能履行完毕。原告对该组证据的真实性不予认可，但该组证据与本案其他证据能够相互印证，对该组证据的证明力一审法院予以确认；2、被告盛美红提交2003年5月12日居委会证明一份。证明在1993年，烟台市福山区人民政府清洋街道办事处城里居民委员会（以下简称城里居委会）已将涉案宅基地批给了盛美红，2003年城里居委会曾协助盛美红到土地管理部门办理相关手续，印证了盛美红是涉案宅基地的实际权利人。原告对该证据的真实性予以认可，但认为盛美红取得宅基地程序违法，一审法院认为该证据与本案其他证据能够相互印证，对该证据的证明力予以确认；3、被告盛美红提交2016年1月31日城里居委会委员谢中浩、原告方谈判代表孙曙光、居民王常平、原告法务人员孙元兵对1993年时任城里村村长的张所春所作调查笔录一份，证明城里村通过正常程序批给盛美红宅基地情况属实，并证明原告与盛美红协商拆迁之前对宅基地归属已经做了详尽的调查，对涉案宅基地的权属是知晓的。原告认为因城里居委会两委成员及工作人员均不知2003年5月12日居委会出具证明是否真实，故找到1993年时任城里村村长的张所春进行调查，但该调查笔录仅是张所春个人陈述，并不能证实被告所主张的内容。一审法院认为该证据与本案其他证据能够相互印证，对该证据的证明力予以确认；4、被告盛美红提交城里村宅基地获批历史记录，原告不予认可，一审法院亦无法核实其真实性，故对其证明力不予认定；5、原告提交2016年11月5日城里居委会出具的声明一份。证明2003年5月12日城里居委会出具的证明于2016年11月5日经“两委”表决作废，故盛美红在原告的拆迁范围内无宅基地，盛美红取得补偿款属不当得利，应返还原告。盛美红认为原告法定代表人李巨涛兼任城里居委会现党支部书记，该声明出具时间为2016年11月5日，是原告与盛美红发生争议后，在诉讼过程中出具的，盛美红认为该声明的内容受到原告影响，不具有客观公正性，且现居委会“两委”成员对20年以前的宅基地情况不了解，故该声明无法律效力。一审法院认为，2003年5月12日城里居委会的证明业已出具，应根据其内容的真实性来判定其法律效力，不能通过“两委”成员表决的方式予以作废，对该声明的证明效力一审法院不予确认；6、原告提交烟台市福山区人民政府1986年发布的烟福证函[86]5号文，证实城里居委会居民自1986年6月1日已整体由农业户口转为非农业户口，故盛美红取得宅基地无法律依据和事实依据。盛美红认为该证据系复印件，对其真实性不认可，一审法院认为该证据与本案没有关联性，对其证明力不予确认。
2017年2月16日，本案向案外人孙曙光进行了调查，孙曙光称鑫汇公司开发城里村时，受鑫汇公司委托与居民商谈拆迁补偿事宜。其与盛美红对拆迁补偿相关事宜协商的结果为鑫汇公司给盛美红货币补偿1927368元，另外把奥林峰情小区189-35号门市房安置给盛美红，盛美红提交的《门市房补偿协议》、《拆迁安置补偿协议》盛丰祥2、《拆迁安置补偿协议》盛丰祥2（盛美红）、《拆迁补偿表》、《与孙曙光谈判情况》及备忘等证据均为其代表鑫汇公司与盛美红商谈拆迁补偿时签定的相关材料。
原告申请一审法院对存放于烟台市福山区档案局的烟福证函[86]5号文原件进行调查取证，一审法院认为，根据现有证据可以对本案事实作出认定，对原告的申请不予准许。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：被告盛丰祥、吴翠香系夫妻关系，被告盛美红系二人之女，三人系城里居委会居民。原告系房地产开发企业，对城里居委会所在地段进行开发建设。被告盛美红于1993年在城里居委会取得十间房屋宅基地的使用权，未办理土地权属证书，房屋亦未建成，宅基地位于原告开发建设范围之内，交付原告之前由盛美红使用。被告盛美红委托父亲盛丰祥就该宅基地拆迁补偿事宜与原告谈判代表案外人孙曙光多次协商，达成口头拆迁安置补偿协议，协议约定原告将位于烟台市福山区奥林峰情小区189-35号门市房置换给盛美红并支付盛美红货币补偿款1927368元，协议履行顺序为原告将1927368元补偿款一次性支付到盛美红账户并向其交付安置门市房后，原告与盛美红签订书面搬迁安置补偿协议。2016年8月9日，原告通过王晓杰账户向盛美红账户内支付了上述款项，因原告未能向盛美红交付门市房，故书面搬迁安置补偿协议一直未能签订。
一审法院认为，原告支付补偿款的补偿对象为被告盛美红所取得宅基地的使用权，被告盛丰祥受盛美红委托按照其指示与原告协商补偿事宜，委托事务的权利义务应由盛美红享有、承担，原告要求盛丰祥、吴翠香返还补偿款无法律依据。
原告主张盛美红在城里居委会“村改居”之后申请宅基地，主体、程序均不合法，故不能取得涉案宅基地的使用权，盛美红取得补偿款属不当得利，应予返还。一审法院认为“村改居”后，集体土地被征收为国有之前，土地所有权的性质并未变更，仍属集体所有。盛美红作为集体组织的成员，按照正常审批程序取得宅基地使用权，是城里居委会原村长张所春在调查笔录中认可的事实，与本案的其他证据能够相互印证，至于盛美红未能在土地主管部门办理权属登记，符合当时土地管理的状况，故一审法院对原告该主张不予支持。
原告认可孙曙光代表原告与被拆迁人商谈补偿事宜，孙曙光与盛美红就拆迁补偿虽然只达成口头协议，但原告按照协议约定支付了1927368元补偿款，表明原告对该协议已经予以确认，原、被告应按照协议的约定全面履行义务，原告未按协议约定向盛美红交付安置门市房，违约在先，应当承担民事责任。根据法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故盛美红以协议约定的履行顺序主张先履行抗辩权，不构成违约。原告主张盛美红取得宅基地后未进行建设，不应进行补偿，一审法院认为拆迁补偿的对象除了建筑物造价之外，土地使用权也是主要的补偿内容，且原告在协商补偿时，对于该宅基地的现状是清楚的，其与盛美红达成补偿协议后又反悔，违反诚实信用原则，故对原告该主张，一审法院不予支持。原告主张根据《城市房屋拆迁管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原告不具有拆迁人资格，拆迁补偿协议因违反法律法规的强制性规定应认定为无效，补偿款应予退还，一审法院要求原告在指定期限内提交房屋拆迁许可的相关证据，原告未予举证，法律、行政法规对拆迁主体的规定属于管理性规定，而非效力性规定，且原告认可在涉案拆迁范围内均是由原告与被拆迁户签订补偿协议，所签约300份补偿协议已履行完毕，故一审法院对该主张不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、驳回原告山东鑫汇房地产开发有限公司对被告盛丰祥的诉讼请求；二、驳回原告山东鑫汇房地产开发有限公司对被告吴翠香的诉讼请求；三、驳回原告山东鑫汇房地产开发有限公司对被告盛美红的诉讼请求。案件受理费22146元，减半收取计11073元由原告负担。
除原审认定事实外，二审期间上诉人称双方未签订拆迁安置补偿协议的原因，是因为盛丰祥名下还有1435.76平方米房屋,双方商议的补偿价格是717万元，被上诉人收到上诉人1927368元后就反悔了，要求一千多万元的补偿，因两部分的拆迁补偿内容有关联，导致双方最终未能签订协议。对此上诉人提供一份没有双方签字盖章的拆迁安置补偿协议，协议的乙方是盛丰祥。上诉人称被上诉人提供的拆迁安置补偿协议，乙方之所以是盛丰祥2(盛美红)，说明双方当时是将两部分的拆迁内容一起进行协商的。被上诉人对上诉人上述主张不予认可，其承认盛丰祥名下确有1435.76平方米房屋在拆迁范围内，但主张关于该房屋的拆迁补偿问题双方没有开始协商。
本院认为：一审期间上诉人并不认可双方之间就涉案的房屋的拆迁安置达成口头协议，二审期间上诉人又称涉案房屋与盛丰祥名下确有1435.76平方米房屋均达成口头协议。故就本案所涉房屋双方当事人经过协商达成口头拆迁安置协议，并且上诉人按协议约定支付被上诉人1927368元。现双方对于未签订书面拆迁协议的原因各执一词，被上诉人称因上诉人将安置的门市房抵押给他人，上诉人称因被上诉人盛丰祥名下的1435.76平方米房屋达成拆迁意向后，盛丰祥反悔。无论双方未签订书面拆迁协议的责任在谁。按照《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”故被上诉人提供的未签字的拆迁补偿协议已成立。上诉人称因盛丰祥名下的1435.76平方米房屋未能签订书面拆迁安置协议导致本案的拆迁安置协议无法履行，因被上诉人并不认可双方就盛丰祥名下的1435.76平方米房屋达成口头拆迁安置协议，并且上诉人也未能充分证明二者之间存在拆迁的的关联性，故上诉人该理由不成立，双方均应恪守协议约定，上诉人请求被上诉人返还拆迁补偿款，不予支持。一审法院适用简易程序审理本案，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22146元，由上诉人山东鑫汇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕华
审判员 栾建伟
审判员 于 青
二〇一八年四月六日
书记员 王雪燕