江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终6347号
上诉人（原审被告）：徐州三狼机械有限公司，住徐州市鼓楼区下淀路工业园内。
法定代表人：邵克文，该公司经理。
委托诉讼代理人：李君，江苏金铎律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州市鼓楼区下淀居民委员会，住所地徐州市鼓楼区下淀路2号。
法定代表人：付化友，该委员会主任。
委托诉讼代理人：张丙升，徐州市丰财法律服务所法律工作者。
上诉人徐州三狼机械有限公司（以下简称三狼公司）因与被上诉人徐州市鼓楼区下淀居民委员会（以下简称下淀居委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审终结。
三狼公司的上诉请求：发回重审或改判。事实与理由：1、上诉人自2010年底至2011年初即停止营业，因此不可能在无任何经营行为的情况下继续租赁案涉厂房，且上诉人在停止经营后明确告知了被上诉人该厂房由徐州亚华公司使用并缴纳租金，被上诉人对此也予以认可，故被上诉人对于厂房实际由徐州亚华公司使用并缴纳租金的事实是明知的。2、案涉厂房的所有设备、原材料、产品均为徐州亚华公司所有，由于实际使用人不是上诉人，租金也并非上诉人缴纳，故上诉人不应承担给付租金的义务，应由被上诉人与徐州亚华公司进行结算。
下淀居委会答辩称：双方于2007年1月1日签订案涉房屋租赁合同。根据合同约定，被上诉人将位于徐州市下淀工业园区内的三号厂房租赁给上诉人，租赁期限为20年，每年租金20万元，上诉人自租赁被上诉人的厂房后一直用于经营，房屋租金缴纳至2015年年底。上诉人自2016年开始拖欠被上诉人的房租，经被上诉人多次索要后诉至徐州市鼓楼区人民法院，经法院依法判决支持了被上诉人的诉请。上诉人在收到法院的判决后要求与被上诉人解除租赁合同。经双方协商，在2017年8月21日双方签订协议书解除了租赁合同，但次日上诉人以合同内容没看清为由将被上诉人持有的协议书签字盖章部分撕掉，单方解除了该协议。通过一审法院的诉讼及上诉人自认租赁被上诉人厂房的事实，现上诉人认为双方租赁合同已经解除将厂房转让给徐州亚华公司共同经营，上诉人与徐州亚华公司合伙经营被上诉人不知情，因为始终都是由上诉人向被上诉人支付的房屋租金，所以被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实依法驳回上诉人的诉请。
下淀居委会一审诉称：2007年1月1日，双方签订了房屋租赁合同一份，约定三狼公司租赁下淀居委会位于徐州市鼓楼区下淀工业园区内3号轻钢厂房（包括设备）使用，租期从2007年1月1日至2026年12月底，共计20年，年租金为200000元，承租期内，水费、电费由三狼公司承担。租赁合同签订后，下淀居委会将租赁厂房及设备交给三狼公司使用和保管。2014年前的租金三狼公司均已付清，但从2015年起至今，三狼公司拖欠下淀居委会租金260000元，其中，2015年三狼公司拖欠房租60000元、2016年度拖欠房租200000元。根据双方签订的房屋租赁合同第十条的约定，如一方违约，违约方需向守约方支付违约金100000元，并承担未履行全部租金50%的违约金。故下淀居委会诉至法院，请求依法判令：1、三狼公司给付下淀居委会房屋租金260000元（年租金为200000元，2015年的租金三狼公司已支付下淀居委会140000元，剩余60000元未支付，从2016年1月1日至2016年12月31日共计一年的租金200000元，合计欠付租金260000元）;2、支付违约金100000元;3、本该案诉讼费由三狼公司承担。在庭审中，下淀居委会自愿放弃第2项诉请。
一审法院认定事实如下：2007年1月1日，双方当事人签订房屋租赁合同一份，约定三狼公司租赁下淀居委会位于徐州市下淀工业园区内3号轻钢厂房使用，租期从2007年1月1日至2026年12月底，共计租赁20年，每年租金200000元，先付租金后使用，按季度支付租金，每个季度的10日前支付，承租方负担水电费用。且约定合同签订后，双方严格履行不得违约，如一方违约，违约方向对方支付违约金100000元并承担未履行完合同全部租金的50%，同时终止合同。
一审法院认为：关于下淀居委会主张三狼公司支付下淀居委会租金260000元的诉请。根据双方的自述，三狼公司已向下淀居委会支付2015年度的租金140000元，尚余租金60000元，但2016年1月1日至2016年12月31日期间的租金，三狼公司尚未支付，合计租金260000元。对于租期终止时间，鉴于三狼公司于2016年11月已经停止生产经营，且下淀居委会主张按照2016年12月31日止双方租赁合同到期计算租金并无不当，因为根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务规定的属于违约行为，在该案中，三狼公司尚欠下淀居委会租金260000元拒不支付的行为属违约行为，根据双方签订的房屋租赁合同第十条规定，如一方违约，违约方向对方支付违约金100000元并承担未履行完合同全部租金的50%，同时终止合同，故下淀居委会有权主张按照2016年12月31日止双方租赁合同到期计算租金，且要求三狼公司支付违约金。因此，下淀居委会主张租金标准按照双方签订的租赁合同约定的标准符合法律规定，下淀居委会的此项诉请有事实及法律依据，该院予以支持。综上，三狼公司应向下淀居委会支付租金260000元。一审中，三狼公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:徐州三狼机械有限公司于该判决生效之日起十日内一次性向徐州市鼓楼区下淀居民委员会支付2015年欠付租金60000元，2016年1月1日至2016年12月31日的租金200000元，合计260000元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，公告费606元，合计7306元（下淀居委会已预交），由下淀居委会负担1861元。由三狼公司负担5445元。
二审期间上诉人三狼公司向本院提交了三份证明及录音，三份证明分别系三狼公司的会计朱跃芹、徐州亚华公司以及该公司会计王巧云出具，拟证明上诉人在2010年10月底搬离下淀工业园，于2011年初停止经营，至今没有任何经营活动，也从未向被上诉人支付过租金。2011年之后的租金均系徐州亚华公司缴纳，该厂房也一直由徐州亚华公司使用。
录音是由上诉人的法定代表人邵克文与被上诉人的负责人付化友以及被上诉人的委托诉讼代理人张丙升在一起谈话的录音，拟证明：1、被上诉人要求邵克文寻找闫孝亮以及徐州亚华公司的债权，然后由被上诉人起诉徐州亚华公司。2、被上诉人明知厂房是由徐州亚华公司使用，房租由徐州亚华公司缴纳。3、被上诉人承认因为最初是由上诉人与被上诉人签订租赁合同，被上诉人无法直接起诉徐州亚华公司，所以才直接起诉上诉人。
被上诉人下淀居委会质证认为，对三份证明的真实性不能确认。对录音的真实性予以认可。
本院经审理查明：2007年1月1日，徐州市鼓楼区下淀居民委员会第七居民小组作为出租人（甲方），三狼公司作为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于徐州市下淀工业园区内3号轻钢厂房，建筑面积2160平方米，办公楼220平方米及2台地操式5吨行车租赁给乙方使用，租期从2007年1月1日至2026年12月底，每年租金20万元，先付租金后使用，签订合同时，乙方向甲方给付第一季度租金5万元。以后按季度支付租金，每个季度的10日前支付，承租方负担水电费用。且约定合同签订后，双方严格履行不得违约，如一方违约，违约方向对方支付违约金10万元并承担未履行完合同全部租金的50%，同时终止合同。
二审期间，三狼公司提供徐州亚华公司于2017年8月10日出具的证明，主要内容为：2007年1月1日，三狼公司与下定居委会签订租赁合同，实际上是亚华公司与三狼公司共同使用。租金一直是由亚华公司缴纳。三狼公司由于经营困难，于2010年10月底搬离，后厂房全部由亚华公司使用。亚华公司多次要求下淀居委会变更合同与收据，但至今未变，均是以三狼公司名义开具收据。下淀居委会对上述厂房使用及租金交纳情况均明知。现三狼公司与下淀居委会之间的厂房租金纠纷，实际上是亚华公司拖欠的租金，与三狼公司无关。
二审庭审中，下淀居委会陈述三狼公司在2010年10月份左右就停止生产并搬离，然后厂房由徐州亚华公司实际使用。当时为收取租金，并没有提出异议，并且在以后租赁过程中是徐州亚华公司缴纳房租。因徐州亚华公司拖欠房租，但由于和徐州亚华公司之间并未签订书面租赁合同，所以就将三狼公司作为被告起诉。三狼公司上诉后，本着实事求是的原则，下定居委会认为应由徐州亚华公司承担法律责任。
本院认为：下淀居委会在本案中主张其与三狼公司之间存在租赁合同关系，并提供了其与三狼公司之间的租赁合同，但其对三狼公司已于2010年10月份搬离，并由徐州亚华公司实际租赁使用，且之后的租金由徐州亚华公司缴纳的事实均明知。同时，下淀居委会在二审中亦明确应由徐州亚华公司承担法律责任。因此，应认定下淀居委会与三狼公司之间的租赁合同已解除，而下淀居委会在本案中所主张的租金系与三狼公司之间租赁合同解除后产生的租金。故，下淀居委会在本案中所主张的租金，因与三狼公司之间不存在租赁合同关系，依法不能成立。
综上，因二审中出现新的事实，导致一审判决错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初102号民事判决；
二、驳回徐州市鼓楼区下淀居民委员会的诉讼请求
一审案件受理费6700元，公告费606元，由徐州市鼓楼区下淀居民委员会负担；二审案件受理费6700元，亦由徐州市鼓楼区下淀居民委员会负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏志名
审判员 苏 团
审判员 孟文儒
二〇一七年十二月十三日
书记员 刘禹宏