文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终5218号上诉人（原审原告）：深圳市罗湖区中航凯特公寓第二届业主委员会。负责人：刘一,该委员会主任。委托诉讼代理人：向亚非。委托诉讼代理人：钱继恒，广东达和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中航物业管理有限公司。法定代表人：石正林，董事长。委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美娴，北京金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳中航城发展有限公司。法定代表人：肖临骏，董事长。委托诉讼代理人：贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市佳富物业管理有限公司。法定代表人：蔡文丰。委托诉讼代理人：沈帅，男，系该公司员工。上诉人深圳市罗湖区中航凯特公寓第二届业主委员会（以下简称凯特公寓业委会）因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航物业）、深圳中航城发展有限公司（以下简称中航城公司）、原审第三人深圳市佳富物业管理有限公司（以下简称佳富物业）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凯特公寓业委会的上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判；2．判令中航城公司按照《深圳经济特区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》的规定向凯特公寓业委会全部移交关于中航凯特公寓项目的所有文字资料和财务资料【包括但不限于全部业主的业主清册包括业主姓名、产权证书以及联系方式以及身份证明资料，涉案物业项目的建筑基本资料包括物业管理区域内地上和地下的建筑物以及停车场以及其他公共建筑设施的产权清单、建筑规划图、竣工总平面图、地下管网竣工图等所有的报建、及竣工施工和验收资料，项目物业所有的配套设施、设备的清单以及相关的购买合同以及安装使用和维修保养的文字和技术资料，已筹集和未收缴维修资金的清册，物业管理服务期间，所配置的所有的固定设施的清册及相关资料，用电许可证、供用电许可证、电梯使用合格证、用水审批表及合格书、卫星地面接收设施许可证以及电视网络系统验收证明、以及电话布线证明。包括物业管理区域内建筑、结构、电气、给排水、消防供暖、电梯、空调、绿化、煤气等工程的全套竣工图纸以及使用说明书系统图调试报告等，物业项目的工程地址勘察报告及开工施工、竣工报告以及工程预算清单，物业管理区域内工程的施工及验收记录，建筑面积的总体面积清单以及分户的平面图以及总平面图、楼层平面图、立面图、楼层剖面图以及房屋共有面积汇总表。物业管理区域内公共设施、设备的维修资料以及财物清册；中航凯特公寓房屋面积测绘报告原件，凯特公寓预售许可证原件，凯特公寓规划平面图以及凯特公寓项目上的公共设施和公共场地清单，用电许可证和供用电许可证、机电设备清单（电梯、发电机、水泵、空调等以及上述机电的订购合同、使用说明书，系统调试记录及实验记录）】；3．判令中航物业按照《深圳经济特区物业管理条例>、《广东省物业管理条例》的规定向凯特公寓业委会补足应移交的关于中航凯特公寓项目的所有有关资料和财物【包括但不限于全部业主的业主清册包括业主姓名、产权证书以及联系方式以及身份证明资料，涉案物业项目的建筑基本资料包括物业管理区域内地上和地下的建筑物以及停车场以及其他公共建筑设施的产权清单、建筑规划图、竣工总平面图、地下管网竣工图等所有的报建、及竣工施工和验收资料，项目物业所有的配套设施、设备的清单以及相关的购买合同以及安装使用和维修保养的文字和技术资料，已筹集和未收缴维修资金的清册，物业管理服务期间，所配置的所有的固定设施的清册及相关资料，用电许可证、供用电许可证、电梯使用合格证、用水审批表及合格书、卫星地面接收设施许可证以及电视网络系统验收证明、以及电话布线证明。包括物业管理区域内建筑、结构、电气、给排水、消防供暖、电梯、空调、绿化、煤气等工程的全套竣工图纸以及使用说明书系统图调试报告等，物业项目的工程地址勘察报告及开工施工、竣工报告以及工程预算清单，物业管理区域内工程的施工及验收记录，建筑面积的总体面积清单以及分户的平面图以及总平面图、楼层平面图、立面图、楼层剖面图以及房屋共有面积汇总表。物业管理区域内公共设施、设备的维修资料以及财物清册；中航凯特公寓房屋面积测绘报告原件，凯特公寓预售许可证原件，凯特公寓规划平面图以及凯特公寓项目上的公共设施和公共场地清单，用电许可证和供用电许可证、机电设备清单（电梯、发电机、水泵、空调等以及上述机电的订购合同、使用说明书，系统调试记录及实验记录）】；4．判令中航城公司、中航物业向凯特公寓业委会依法足额缴存并移交中航凯特公寓项目的物业本体基金资金人民币203265.96元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付该款项自2013年7月4日起直至清偿之日止占用期间的利息：5．判令中航城公司、中航物业向凯特公寓业委会依法移交100平方米且具有独立产权、具备正常使用功能的物业服务用房，并移交上述房产的产权证书；6．判令中航城公司、中航物业承担因未尽物业管理义务而致中航凯特公寓项目的公共设施及设备毁损、外墙未予养护清洗等费用人民币293704元；7．判令中航物业依法向凯特公寓业委会移交中航物业在物业管理期间所从事的广告、出租等多项经营性活动的财务账目及收益。事实及理由：一、一审判决事实查证不清。1．一审判决认定中航城公司、中航物业应按照《深圳市经济特区物业管理条例》第七十条、第七十一条、《广东省物业管理条例》第四十二条第二款的规定移交物业相关资料，而中航城公司、中航物业所举证证明其移交给凯特公寓业委会的资料仅是其中极少的一部分，但对于其未移交的这绝大部分资料一审法院并未依照法律条文的明确规定予以比对核查，而是对中航城公司、中航物业未移交的绝大部分资料选择视而不见。2．对物业专项维修资金使用的合法性问题未以尽到查明义务。按照法律规定，中航城公司、中航物业应移交的物业专项维修资金应为人民币203265.96元，但中航城公司、中航物业称其已经使用了其中的大部分，截至2013年7月3日仅余44415.71元，故中航城公司、中航物业有义务证明其使用物业专项维修资金是经过合法审批程序的，否则就是非法的，但一审法院在中航城公司、中航物业根本无法证明其使用专项维修资金的合法性的情况下，反而将举证责任强加给凯特公寓业委会，要求凯特公寓业委会决定是否申请审计，不申请审计即视为认可上述44415.71元金额。一审法院的这种作法，一方面颠倒了举证责任，导致事实查证不清，并一方面也混淆了资金使用合法性与财务审计的界限，这是两个层面的问题。最重要的是，凯特公寓业委会在一审中一直强调，凯特公寓业委会不只是不认可项维修资金的结余金额，而且凯特公寓业委会从未认可中航城公司、中航物业使用上述专项维修资金的合法性。3．对中航物业在物业管理期间所从事的广告、出租等多项经营性活动的财务账目及收益未尽到查明义务。中航物业提交的证据《综合移交清单》中明确写明：“合同结束后分众德峰公司撤出时，由分众德峰公司带走（视频广告显示屏）”，该证据清楚证明中航物业与分众德峰公司签署了出租广告位合同，但一审法院并未认定该事实并判决中航物业向凯特公寓业委会移交该合同。二、一审判决适用法律错误。按照《广东省物业管理条例》第四十二条第二款、《深圳市经济特区物业管理条例》第七十条、第七十一条的规定，建设单位应向物业服务企业、原物业服务企业应向业主委员会、新选聘的物业服务企业移交的资料是非常全面的，原因即在于业主委员会、物业服务企业为行使其法定职责，是需要使用到上述资料的（包括但不限于用于界定专有及共有物业的边界、明确物业权利人、明确相关合同相对人及权利义务等），凯特公寓业委会认为，《深圳市经济特区物业管理条例》第七十条、第七十一条规定的物业资料、业主资料都应是作广义的理解，即一切与业主委员会、物业服务企业相关的资料都应移交，而且上述资料是必须移交的，不是可以选择性移交的，否则就可能影响到上述机构行使其法定职责。因此，一审判决称凯特公寓业委会主张移交全部业主的业主清册包括业主姓名、产权证书以及联系方式以及身份证明资料的诉讼请求缺乏事实和法律依据是错误的；一审判决称凯特公寓业委会主张移交除上述业主清册及《广东省物业管理条例》第四十二条第二款规定的资料之外的其他资料的诉讼请求缺乏事实和法律依据是错误的。综上所述，凯特公寓业委会认为一审法院事实查证不清，适用法律错误，应予以撤销并依法改判，以维护凯特公寓业委会的合法权益。被上诉人中航物业答辩称，一、关于中航城公司、中航物业是否移交物业资料问题。对应该移交的资料，一审的时候，已在审判庭的主持下根据《深圳经济特区物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的规定，逐条进行了审查，一审的法庭调查笔录有详细的记录，中航物业提供的证据材料充分表明中航物业完全依法移交了凯特公寓所有相关的资料。二、对于物业专项维修资金的问题。中航凯特公寓物业本体移交清单表明中航物业管理有限公司已经移交了清单上物品，并且和业委会做了确认，在确认单上业委会清楚写明“收到移交的本体基金移交清单一份，业委会保留审计权”，在一审中凯特公寓业委会提交的证据也表明在业委会使用以前，物业管理处要使用本体维修基金时都要向业主进行公告，并且要征求业主的意见，同时将业主意见调查报告给社区工作站以后才进行使用。在业委会成立以后，中航物业也向业委会报告，但是因为业委会的主任长期在国外，秘书也不可能及时答复。在手续方面中航物业已经尽到了相应的义务。而且，这个移交清单充分说明业委会已经接受了本体基金的移交，只是因对方不提供帐号，剩余的费用当时没有支付，这个诉请也已经过了时效。而且，一审的时候，凯特公寓业委会也明确表示不审计，放弃了审计的权利。所以，中航物业已经按照规定对本体基金的问题进行了移交。一审法院也对这个问题以后尽到了查明的义务，事实非常清楚。三、关于中航物业管理有限公司在管理期间从事的多种经营的问题。需要特别强调的是，中航物业管理凯特公寓，根据合同的约定，是采用包干制，根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定，在包干制的情形下，亏损和盈利都由中航物业自行承担。凯特公寓业委会没有证据证明中航物业管理有限公司进行了多种经营，就算是有多种经营，这个费用也应归于中航物业用于补贴经营所需。在业委会成立以后，业委会从来没有对这个问题提出过任何异议，包括在最后移交的时候也没有提出过任何的异议。所以，退一步讲，就算有本项请求，也超过了诉讼时效。四、对于适用法律问题，一审判决适用法律正确。凯特公寓业委会在上诉状中所提出的一审判决的法律适用的内容，是属于凯特公寓业委会对这一内容的解读错误。从中航物业的角度来理解，一审判决要表明的意思是由于中航物业管理有限公司已经全面地移交了应该移交的资料，所以凯特公寓业委会再次提出要求是没有依据的。一审进行了三次庭审，所以以一审的笔录为准。被上诉人中航城公司未到庭未作答辩。原审第三人佳富物业陈述意见同其一审意见。凯特公寓业委会向一审法院起诉请求：一、中航城公司按照《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》的规定向凯特公寓业委会全部移交关于中航凯特公寓项目的所有文字资料和财务资料【包括但不限于全部业主的业主清册包括业主姓名，产权证书以及联系方式以及身份证明资料，涉案物业项目的建筑基本资料包括物业管理区域内地上和地下的建筑物的以及停车场以及其他公共建筑设施的产权清单建图筑规划，竣工总平面图，地下管网建工图等所有的报建，及竣工施工和验收资料，项目物业所有的配套设施、设备的清单以及相关的购买合同以及安装使用和维修保养的文字和技术资料，已筹集和未收缴维修资金的清册，物业管理服务期间，所配置的所有的固定设施的清册及相关资料，用电许可证，共用电许可证，电梯使用合格证，用水审批表及合格书，卫星地面接收设施许可证以及电视网络系统验收证明，以及电话布线证明。包括物业管理区域内建筑、结构、电气、给排水、消防供暖、电梯、空调、绿化、煤气等工程的全套竣工图纸以及使用说明书系统图调试报告等，物业项目的工程地址勘察报告及开工施工、竣工报告以及工程预算清单，物业管理区域内工程的施工及验收记录，建筑面积的总体面积清单以及分户的平面图以及总平面图、楼层平面图，立面图、楼层铺面图以及房屋共有面积汇总表。物业管理区域内公共设施、设备的维修资料以及财物清册；中航凯特公寓房屋面积测绘报告原件，凯特公寓预售许可证原件，凯特公寓规划平面图以及凯特公寓项目上的公共设施和公共场地清单，用电许可证和供用电许可证，机电设备清单（电梯、发电机、水泵、空调等以及上述机电的订购合同、使用说明书，系统调试记录及实验记录）】。二、中航物业按照《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》的固定向凯特公寓业委会补足应移交的关于中航凯特公寓项目的所有有关资料和财物【包括但不限于全部业主的业主清册包括业主姓名，产权证书以及联系方式以及身份证明资料，涉案物业项目的建筑基本资料包括物业管理区域内地上和地下的建筑物以及停车场以及其他公共建筑设施的产权清单建图筑规划，竣工总平面图，地下管网建工图等所有的报建，及竣工施工和验收资料，项目物业所有的配套设施、设备的清单以及相关的购买合同以及安装使用和维修保养的文字和技术资料，已筹集和未收缴维修资金的清册，物业管理服务期间，所配置的手游的固定设施的清册及相关资料，用电许可证，供用电许可证，电梯使用合格证，用水审批表及合格书，卫星地面接收设施许可证以及电视网络系统验收证明，以及电话布线证明。包括物业管理区域内建筑、结构、电气、给排水、消防供暖、电梯、空调、绿化、煤气等工程的全套竣工图纸以及使用说明书系统图调试报告等，物业项目的工程地址勘察报告及开工施工、竣工报告以及工程预算清单，物业管理区域内工程的施工及验收记录，建筑面积的总体面积清单以及分户的平面图以及总平面图、楼层平面图，立面图、楼层剖面图以及房屋共有面积汇总表。物业管理区域内公共设施、设备的维修资料以及财物清册；中航凯特公寓房屋面积测绘报告原件，凯特公寓预售许可证原件，凯特公寓规划平面图以及凯特公寓项目上的公共设施和公共场地清单，用电许可证和供用电许可证，机电设备清单（电梯、发电机、水泵、空调等以及上述机电的订购合同、使用说明书，系统调试记录及实验记录）】。三、中航城公司、中航物业向凯特公寓业委会依法足额缴存并移交中航凯特公寓项目的物业本体基金资金人民币203265.96元，并按照中国人民银行同期贷款利率支持该款项自2013年7月4日起直至清偿之日止占用期间的利息。四、中航城公司、中航物业向凯特公寓业委会依法移交100平方米且具有独立产权、具备正常使用功能的物业服务用房，并移交上述房产的产权证书。五、中航城公司、中航物业承担因未尽物业管理义务而致中航凯特公寓项目的公共设施及设备毁损、外墙未予养护清洗等费用人民币293704.00元。六、中航物业依法向凯特公寓业委会移交中航物业在物业管理期间所从事的广告、出租等多项经营型活动的财务帐目及收益。一审法院认定事实：一、总体情况：中航城公司为中航凯特公寓项目的建设单位，该项目于2008年11月26日竣工验收。中航物业与佳富物业于2013年7月3日签订《中航凯特公寓物业管理移交协议》约定，中航物业就中航凯特公寓管理责任于2013年7月3日正式移交，2013年7月3日12时起由佳富物业正式接管；资料移交完毕后，移交和接受双方需签字确认，如有未移交部分，由中航物业和佳富物业列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字确认。二、针对凯特公寓业委会第一、二项诉讼请求查明的事实：中航物业主张其已向凯特公寓业委会及佳富物业移交了业主清册，并提交加盖有深圳市罗湖区中航凯特公寓第一届业主委员会、中航物业、佳富物业公章的业主清册佐证，该清册载明了房号、业主姓名及联系方式和单元收费面积等内容。凯特公寓业委会及佳富物业并未提交证据证明在中航物业管理服务期间形成了有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料。中航物业主张其已依照《广东省物业管理条例》第四十二条第二款的规定向凯特公寓业委会及佳富物业移交相关资料，并提交《中航凯特公寓工程资料移交清单》、《中航凯特公寓公共设施设备移交清单》、《中航凯特公寓停车场管理系统移交清单》、《中航凯特公寓消防系统设备清单》、《中航凯特公寓电梯设备清单》、《收条》、《中航凯特公寓物业管理移交协议》、《中航凯特公寓工程钥匙移交清单》、《中航凯特公寓停车场许可证过户的函》及《授权书》等佐证。三、针对凯特公寓业委会第三项诉讼请求查明的事实：凯特公寓业委会主张中航城公司、中航物业未依照《深圳市经济特区物业管理条例》第七十一条第（二）款的规定向凯特公寓业委会及佳富物业移交物业专项维修资金结余人民币203265.96元。中航物业主提交加盖有深圳市罗湖区中航凯特公寓第一届业主委员会公章的《中航凯特公寓物业本体基金移交清单》及《欠费业主名单》载明，“一、凯特公寓2008年8月18日至2009年8月17日一整年为地产维保期，为收取本体基金，2009年8月18日至2013年6月30日，共46个月又13天，每月应收本体人民币4374.45元，共计应收本体基金203265.96元，实收196387.59元，业主欠费6878.37元。二、本体使用情况：……。三、以上共计使用本体基金151971.88元，剩余费用44415.71元”，手写部分内容为“业委会收到移交的本体基金清单一份，业委会保留审计权，以相关法律法规为准”；中航物业主张实际未移交上述剩余费用人民币44415.71元的原因在于凯特公寓业委会一直未提供账号，且凯特公寓业委会该项诉讼请求亦已超过诉讼时效；此外，欠费的部分应由凯特公寓业委会及佳富物业催缴。经一审法院释明，凯特公寓业委会并未申请对应移交的物业专项维修资金的数额进行审计。四、针对凯特公寓业委会第四项诉讼请求查明的事实：中航城公司提交的《深圳市建设工程许可证》及《深圳市建设工程规划验收合格证》载明中航凯特公寓项目在规划报建阶段及竣工验收阶段均未预留物业用房。五、针对凯特公寓业委会第六项诉讼请求查明的事实：凯特公寓业委会主张中航物业在提供物业服务期间从事经营性项目并获有收益，并主张中航物业提交的综合移交清单能够佐证，该证据的第11项仅载明移交内容为“上海分众德峰广告传播有限公司视频广告显示屏”。一审法院认为，一、《深圳市经济特区物业管理条例》第七十条规定，建设单位应当按照国家规定向物业服务企业移交物业相关资料，并同时移交业主相关资料；第七十一条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业企业移交第七十条规定的资料外，还应向业主委员会或者新选聘的物业企业移交提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料。因此，中航城公司作为中航凯特公寓项目的建设单位，负有向凯特公寓业委会移交业主相关资料的法定义务。中航物业主张其已向凯特公寓业委会及佳富物业移交了业主清册，并提交加盖有深圳市罗湖区中航凯特公寓第一届业主委员会、中航物业、佳富物业公章的业主清册佐证，上述证据能够证明中航物业的主张，故一审法院对中航物业该主张予以采信。因此，凯特公寓业委会主张中航城公司向其移交全部业主的业主清册包括业主姓名，产权证书以及联系方式以及身份证明资料的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。《广东省物业管理条例》第四十二条第二款规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；（五）物业及配套设施的产权清单；（六）物业服务用房的清单；（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。上述规定结合《深圳市经济特区物业管理条例》第七十条及第七十一条规定，中航城公司作为中航凯特公寓项目的建设单位，负有向凯特公寓业委会移交上述资料的法定义务。中航物业主张其已依照《广东省物业管理条例》第四十二条第二款的规定向凯特公寓业委会及佳富物业移交相关资料，并提交《中航凯特公寓工程资料移交清单》、《中航凯特公寓公共设施设备移交清单》、《中航凯特公寓停车场管理系统移交清单》、《中航凯特公寓消防系统设备清单》、《中航凯特公寓电梯设备清单》、《收条》、《中航凯特公寓物业管理移交协议》、《中航凯特公寓工程钥匙移交清单》、《中航凯特公寓停车场许可证过户的函》及《授权书》佐证，上述证据能够充分证明中航物业的主张，故一审法院对中航物业的上述主张予以采信。中航物业已依照相关法律规定向凯特公寓业委会移交了上述资料，凯特公寓业委会主张中航城公司向其移交除上述业主清册及《广东省物业管理条例》第四十二条第二款规定的资料之外的其他资料的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，凯特公寓业委会主张中航城公司向其移交中航凯特公寓项目的所有有关资料和财物【包括但不限于全部业主的业主清册包括业主姓名，产权证书以及联系方式以及身份证明资料，涉案物业项目的建筑基本资料包括物业管理区域内地上和地下的建筑物的以及停车场以及其他公共建筑设施的产权清单建图筑规划，竣工总平面图，地下管网建工图等所有的报建，及竣工施工和验收资料，项目物业所有的配套设施、设备的清单以及相关的购买合同以及安装使用和维修保养的文字和技术资料，以筹集和未收缴维修资金的清册，物业管理服务期间，所配置的所有的固定设施的清册及相关资料，用电许可证，共用电许可证，电梯使用合格证，用水审批表及合格书，卫星地面接收设施许可证以及电视网络系统验收证明，以及电话布线证明。包括物业管理区域内建筑、结构、电气、给排水、消防供暖、电梯、空调、绿化、煤气等工程的全套竣工图纸以及使用说明书系统图调试报告等，物业项目的工程地址勘察报告及开工施工、竣工报告以及工程预算清单，物业管理区域内工程的施工及验收记录，建筑面积的总体面积清单以及分户的平面图以及总平面图、楼层平面图、立面图、楼层剖面图以及房屋共有面积汇总表。物业管理区域内公共设施、设备的维修资料以及财物清册；中航凯特公寓房屋面积测绘报告原件，凯特公寓预售许可证原件，凯特公寓规划平面图以及凯特公寓项目上的公共设施和公共场地清单，用电许可证和供用电许可证，机电设备清单（电梯、发电机、水泵、空调等以及上述机电的订购合同、使用说明书，系统调试记录及实验记录）】的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。二、凯特公寓业委会并未提交证据证明中航城公司向中航物业移交了其第二项诉讼请求中所列明的资料，也未提交证据证明在中航物业提供物业服务期间，形成了其他新的有关物业及设施的资料，其应承担举证不能的后果，凯特公寓业委会主张中航物业向其移交中航凯特公寓项目的所有有关资料和财物【包括但不限于全部业主的业主清册包括业主姓名，产权证书以及联系方式以及身份证明资料，涉案物业项目的建筑基本资料包括物业管理区域内地上和地下的建筑物的以及停车场以及其他公共建筑设施的产权清单建筑图规划，竣工总平面图，地下管网建工图等所有的报建，及竣工施工和验收资料，项目物业所有的配套设施、设备的清单以及相关的购买合同以及安装使用和维修保养的文字和技术资料，已筹集和未收缴维修资金的清册，物业管理服务期间，所配置的所有的固定设施的清册及相关资料，用电许可证，共用电许可证，电梯使用合格证，用水审批表及合格书，卫星地面接收设施许可证以及电视网络系统验收证明，以及电话布线证明。包括物业管理区域内建筑、结构、电气、给排水、消防供暖、电梯、空调、绿化、煤气等工程的全套竣工图纸以及使用说明书系统图调试报告等，物业项目的工程地址勘察报告及开工施工、竣工报告以及工程预算清单，物业管理区域内工程的施工及验收记录，建筑面积的总体面积清单以及分户的平面图以及总平面图、楼层平面图、立面图、楼层剖面图以及房屋共有面积汇总表。物业管理区域内公共设施、设备的维修资料以及财物清册；中航凯特公寓房屋面积测绘报告原件，凯特公寓预售许可证原件，凯特公寓规划平面图以及凯特公寓项目上的公共设施和公共场地清单，用电许可证和供用电许可证，机电设备清单（电梯、发电机、水泵、空调等以及上述机电的订购合同、使用说明书，系统调试记录及实验记录）】的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。三、根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十一条规定，物业合同终止时，物业服务企业还应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业专项维修资金结余。中航物业主提交加盖有深圳市罗湖区中航凯特公寓第一届业主委员会公章的《中航凯特公寓物业本体基金移交清单》及《欠费业主名单》载明物业专项维修资金剩余费用为人民币44415.71元，凯特公寓业委会虽不认可该项数额，但经一审法院释明后，并未申请对应移交的物业专项维修资金的数额进行审计，故一审法院对上述《中航凯特公寓物业本体基金移交清单》及《欠费业主名单》予以采信，中航物业应向凯特公寓业委会移交物业专项维修资金人民币44415.71元。凯特公寓业委会主张移交物业专项维修资金的诉讼请求为物上请求权，不受我国法律诉讼时效相关规定的限制，故中航物业关于时效的抗辩，一审法院不予采纳。凯特公寓业委会主张中航物业向其足额缴存物业专项维修资金的诉讼请求及凯特公寓业委会主张中航城公司向凯特公寓业委会足额缴存并移交中航凯特公寓项目的物业专项维修资金人民币203265.96元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。四、由于涉案楼盘在规划及竣工验收阶段均未预留物业用房，事实上中航城公司、中航物业无法向凯特公寓业委会交付物业用房及产权证书，因此，凯特公寓业委会主张中航城公司、中航物业向凯特公寓业委会依法移交100平方米且具有独立产权、具备正常使用功能的物业服务用房并移交上述房产的产权证书的诉讼请求，一审法院依法不予支持，凯特公寓业委会可另行主张移交物业用房不能的相应法律责任。五、《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三条规定，物业专项维修资金属业主所有，专项用于物业共用部位、设施设备保修期满后的维修、更新和改造。因此，该项目的公共设施及设备毁损的维修费用及外墙清洗费用应由物业专项维修资金支出，凯特公寓业委会主张中航城公司、中航物业承担因未尽物业管理义务而致中航凯特公寓项目的公共设施及设备毁损、外墙未予养护清洗等费用人民币293704.00元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。六、凯特公寓业委会主张中航物业在提供物业服务期间从事经营性项目并获有收益，并主张中航物业提交的综合移交清单能够佐证，一审法院认为，中航物业提交的综合移交清单无法充分证明凯特公寓业委会的上述主张，凯特公寓业委会应承担举证不能的不利后果，因此，凯特公寓业委会主张中航物业依法向凯特公寓业委会移交中航物业在物业管理期间所从事的广告、出租等多项经营型活动的财务帐目及收益的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《广东省物业管理条例》第四十二条第二款，《深圳市经济特区物业管理条例》第七十条及、第七十一条，《深圳市物业专项维修资金管理规定》第三条之规定，判决：一、中航物业于判决生效之日起二十日内向凯特公寓业委会移交物业专项维修资金人民币44415.71元；二、驳回凯特公寓业委会的其他诉讼请求。案件受理费人民币9103元，由凯特公寓业委会负担人民币9000元，由中航物业负担人民币103元。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据凯特公寓业委会提出的诉讼请求，争议焦点存在于五个方面：一、物业管理资料的移交；二、本体维修基金的移交；三、物业用房的移交；四、物业设施维护费用的承担；五、经营收益及账目的移交。本院对各项分述如下。一、关于物业管理资料的移交。根据凯特公寓业委会二审提交的情况说明，其诉请移交的物业管理资料内容所依据的是《物业管理条例》第二十九条及《广东省物业管理条例》第四十二条。而对于物业管理设备及资料的移交情况，中航物业已提交了加盖有深圳市罗湖区中航凯特公寓第一届业主委员会、中航物业、佳富物业公章的业主清册，《中航凯特公寓工程资料移交清单》、《中航凯特公寓公共设施设备移交清单》、《中航凯特公寓停车场管理系统移交清单》、《中航凯特公寓消防系统设备清单》、《中航凯特公寓电梯设备清单》、《收条》、《中航凯特公寓物业管理移交协议》、《中航凯特公寓工程钥匙移交清单》、《中航凯特公寓停车场许可证过户的函》及《授权书》等证据予以证明。凯特公寓业委会对前述证据的真实性均无异议。经核对，《物业管理条例》第二十九条第一款第一项及《广东省物业管理条例》第四十二条第二款第一项直接列明的竣工总平面图等资料，均在前述移交清单内容中。同时，清单内容也包括了一些供电、供水、电梯等基础设施设备的移交。凯特公寓业委会并未明确提出及举证证明除了前述两项法规明确列明的资料及移交清单上的项目之外，中航城公司持有或中航物业在管理服务期间形成了其他哪些物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料，其应承担举证不能的后果。对其未明确列出设备及资料名称且未举证中航城公司及中航物业实际占有的资料移交诉请，因事实依据不足，本院不予支持。对于涉案物业本体工程资料的相关诉请。涉案物业已经合法竣工验收，且在有关部门进行了备案，中航城公司及中航物业亦依法移交了竣工验收报告、竣工验收备案回执、竣工图、楼层平面图等竣工验收资料，中航凯特公司业委会要求中航城公司及中航物业还需向其移交工程预算清单、物业项目的工程地质勘察报告及开工施工报告、预售许可证原件，于法无据，本院予以驳回。关于所移交业主信息是否完整的问题。中航物业主张其已向凯特公寓业委会及佳富物业移交了业主清册，并提交加盖有深圳市罗湖区中航凯特公寓第一届业主委员会、中航物业、佳富物业公章的业主清册佐证。凯特公寓业委会对上述证据的真实性并无异议，但主张小区房产共446套，业主清册信息不足此数，且中航城公司、中航物业未移交业主名下产权证书及身份证明资料。中航物业对此辩称，其所移交资料份数少于房产套数系因存在同一业主持有多套房产的情形，故业主资料份数与套数不相等，其实际已完成全部业主信息资料的移交。经核，前述业主清册列明的业主信息有446户，与小区房产套数相符。而从清册上看，确实存在同一业主名下多套房产情况，如xxx-1业主名下有20套房产，xxx-1业主名下有5套房产，xxx-6业主名下有5套房产，中航物业对于业主资料份数少于户数问题的答辩理由确有事实依据，本院予以采信。至于是否需移交业主名下产权证书及身份证明资料复印件，《物业管理条例》第二十九条第一款第四项并未明确该项资料为建设单位必备之移交内容，凯特公寓业委会亦无证据证明中航城公司及中航物业已收取前述资料而拒不移交，凯特公寓业委会要求中航城公司向其移交该项资料，理据不足，本院予以驳回。综上，中航物业已依照相关法律规定向凯特公寓业委会移交了上述资料，凯特公寓业委会主张中航城公司、中航物业向其移交除上述业主清册及《物业管理条例》第二十九条第一款及《广东省物业管理条例》第四十二条第二款规定的资料之外的其他资料的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。二、关于本体维修基金的移交及缴存。凯特公寓业委会主张，其在本案诉请的本体维修金系中航物业自认已收取的金额，因此，其对该数额无需通过审计证明。而其认为中航物业使用本体维修金不符合法定程序，故对中航物业主张扣除的维修费用均不予认可。对此本院认为，从中航物业提交的证据看，其主张维修的项目均为维持物业相关设施正常运转之必要，且维修费用亦实际产生，虽凯特公寓业委会不认可中航物业使用维修基金的程序合法性，但对维修的客观发生及维修费用的合理性并未提出异议。在凯特公寓业主已就中航物业的维修行为实际受益情况下，凯特公寓业委会以程序瑕疵为由拒绝从本体维修金中开支相关费用，有失公平，本院不予采纳。一审以凯特公寓业委会诉请的中航物业自认已收取的203265.96元为基础，扣除实际发生的本体维修费用，判令中航物业应向凯特公寓业委会移交剩余的物业专项维修资金人民币44415.71元正确，本院予以维持。对于专项维修资金的缴存。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，专项维修资金属于业主所有，由业主交纳，物业管理企业仅为代收代缴。中航物业已对收取本体维修资金情况进行说明，且列明欠费业主名单及数额，而凯特公寓业委会并未举证证明中航物业除203265.96元之外代为收取的专项维修资金数额，其要求中航城公司及中航物业足额缴存物业专项维修资金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院亦予维持。三、关于物业管理用房的移交。根据一审查明的事实，涉案楼盘在规划及竣工验收阶段均未预留物业用房，中航城公司、中航物业客观上无法向凯特公寓业委会交付具有独立产权的物业用房。而从《综合移交清单》看，中航物业实际已向凯特公寓业委会移交了用于物业管理的用房五间。虽该几处物业用房不具有独立产权，但具备正常使用功能，并不影响其为物业管理所用。因此，凯特公寓业委会主张中航城公司、中航物业向凯特公寓业委会移交100平方米具有独立产权、具备正常使用功能的物业服务用房及相应产权证书的诉讼请求，本院不予支持。四、物业共用部位及共用设施维护费用的承担。《物业管理条例》第五十三条第二款明确规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。据此，涉案物业的公共设施及设备毁损的维修费用及外墙清洗费用应由物业专项维修资金支出，凯特公寓业委会主张中航城公司、中航物业承担该项费用人民币293704.00元，不符合法律规定，一审法院不予支持正确，本院亦予认可。五、经营收益及账目的移交。凯特公寓业委会以《综合移交清单》中有“上海分众德峰广告传播有限公司视频广告显示屏”为由，主张中航物业在提供物业服务期间从事经营性项目并获有收益，要求中航物业对相应收益及账目进行移交。中航物业对此予以否认，称与上海分众德峰广告传播有限公司虽有接洽，但双方终因中航物业的物业服务合同未能续期而没有达成协议。本院认为，凯特公寓业委会对其主张未能充分举证，仅凭双方移交视频广告显示屏并不足以证明中航物业在提供物业服务期间从事经营性项目并获有收益，凯特公寓业委会应承担举证不能的不利后果，其要求中航物业向凯特公寓业委会移交中航物业在物业管理期间所从事的广告、出租等多项经营型活动的财务帐目及收益的诉讼请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，凯特公寓业委会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8755元，由深圳市罗湖区中航凯特公寓第二届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员 唐    毅审判员 张  秀  萍审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月十三日书记员 谢文琦（兼）