河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）豫法民提字第84号
抗诉机关：河南省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：辛艳丽。
委托代理人：董立信。
委托代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：新乡市新华房地产开发公司。住所地：新乡市。
法定代表人：张宪忠，该公司经理。
委托代理人：曹勐，该公司负责人。
委托代理人：季志华，河南中原法汇律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：新乡市豫兴房地产开发有限公司。住所地：新乡市。
法定代表人：闫观山，该公司董事长。
委托代理人：岳碧云、高丽娜，河南弘晟律师事务所律师。
原审第三人：吕利君。
申诉人新乡市新华房地产开发公司（简称新华公司）、辛艳丽因与被申诉人新乡市豫兴房地产开发有限公司（简称豫兴公司）、第三人吕利君房屋买卖合同纠纷一案，不服新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第251号民事判决，向检察机关申诉。2013年3月29日，河南省人民检察院作出豫检民抗（2013）80号民事抗诉书。本院于2013年6月16日作出（2013）豫法立二民抗字第90号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2014年4月16日公开开庭审理了本案。申诉人新华公司负责人曹勐及其委托理人季志华，辛艳丽的委托代理人董立信、吴伟，被申诉人豫兴公司委托代理人岳碧云、高丽娜，第三人吕利君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审原告辛艳丽于2009年7月16日起诉至新乡市卫滨区人民法院称，辛艳丽是新华商贸城一期工程地段的被拆迁人，新华公司、豫兴公司是该项目的开发商。2005年7月20日，辛艳丽与新华公司签订了拆迁用房订单约定，辛艳丽向新华公司缴纳房屋预付款175000元，其中20%即35000元为定金，新华公司为辛艳丽提供位于新华商贸城A区3号楼一单元一楼西户营业房一套。2006年1月20日该工程竣工返迁时，辛艳丽向豫兴公司缴纳剩余房款遭到拒绝，并且豫兴公司已将该房屋卖给了第三个人。故请求判令：1、新华公司和豫兴公司继续履行合同，交付房屋并办理房产手续。2、新华公司和豫兴公司赔偿辛艳丽因延迟履行合同造成的经济损失，按每月70元／㎡计算，自2006年1月起至实际交房为止。3、新华公司和豫兴公司给付辛艳丽拆迁损失补助费120.79元／月，拆迁生活补助费350元／月，以上两项自2001年9月21日起计算至实际交房为止。由新华公司、豫兴公司承担诉讼费。
新华公司辩称，我公司已将涉案项目转让给了豫兴公司，本案与我公司无关。
豫兴公司答辩称，辛艳丽于2005年7月20日所签的拆迁用房订单无效，其要求我公司向其交付房屋，于法无据，不应支持。辛艳丽请求的临时安置补助费和因延迟履行造成的损失（每月70／㎡／月）无依据，不应支持。
吕利君述称，2002年，豫兴公司按市政府决定，接受了新华公司的涉案项目，之后办理了相关法定手续，取得了售房许可证。2006年7月10日吕利君与豫兴公司签订了购房合同，并缴纳21万元首付款，履行了所有手续，并于2006年10月1日开始，使用该房至今。请求判令吕利君与豫兴公司签订的拆迁安置协议及房屋买卖合同有效，并履行该合同。
新乡市卫滨区人民法院一审查明，一、2000年9月22日，新乡市建设委员会发布《关于对新华商贸城一期工程部分地段进行拆迁的公告》，由新华公司对中同街以南、京广铁路以东、新乐路以北、解放路以西规划地段实施拆迁改造。2001年8月30日，新华公司将其开发的新华商贸城A区3号楼东数第一单元一层西户营业房一套安置给李文琴，李文琴向新华公司缴纳房屋预付款5000元。2003年8月29日李文琴将房屋退订，新华公司将该房预付款5000元退还给了李文琴。2004年5月11日，新华公司与由新乡市漂染厂为产权人并主张取得转让产权的被拆迁人郎新民签订了拆迁协议书及订单。2005年7月10日，郎新民经新华公司同意将该处营业房转让给辛艳丽。2005年7月20日，新华公司与辛艳丽签订拆迁协议书及订单，辛艳丽向新华公司交纳了175000元预付款，余款未交。二、因新华公司当时已不具备开发新华商贸城一期工程的实力，2002年12月27日，新乡市人民政府召开解决该问题的工作会议，决定将该项目的开发权转让给豫兴公司。2003年2月19日新华公司与豫兴公司签订了协议书，其中约定（1）新华公司自愿将新华商贸城一期开发改造项目转让给豫兴公司。（2）豫兴公司的接收范围为：A区1、2、3、4号楼的施工工作，D区3、4、5、6、7、8、9号楼的施工工作；A区、D区剩余住户的拆迁安置工作。新华公司与拆迁户签订的原协议继续有效，豫兴公司在竣工验收合格后返迁时，协助新华公司予以落实。并加盖公章并负责收缴住户所欠余款。新华公司应当于本协议签订之日起7日内，将自己已完成的拆迁安置工作所有资料提供给豫兴公司，以致能清楚了解前期开发改造工作的状况，合理安排下一步的开发改造工作。本协议自双方签字盖章后生效。该协议的落款日期为2003年2月19日，并加盖有两家公司的公章，公司的法定代表人均签了字。2005年3月4日，新华公司与豫兴公司交接了新华商贸城安置明细图，2005年3月21日，豫兴公司工作人员郭红与卫滨区财务核算中心会计崔连琴共同签订了“新华商贸城房屋核对一览表”，该表显示新华公司已安置的为19户，其中涉案房屋已由新华公司安置。庭审中两家公司均认同当时的被安置人为李文琴。2006年11月15日，新华公司与豫兴公司签订“新华商贸城项目遗留问题处理协议”，双方一致确认2003年2月19日的转让协议自协议签订之日起，已全部履行完毕，新华商贸城所有遗留问题均由豫兴公司负责处理，与新华公司再没有关联。三、2006年2月26日，新华商贸城一期开发改造工程竣工，新乡市建设委员会为豫兴公司下达了竣工验收备案通知书，豫兴公司进行后期返迁工作时，发现新华公司原安置的19户中，李文琴已退房，豫兴公司认为涉案房屋已是空房，实际上该房产权状况已由新华公司安置给了辛艳丽，新华公司认为该处房仍属于其移交的已安置的19户其中一户，自己公司有安置权，因此没有将重新安置情况告知豫兴公司。豫兴公司得知李文琴退房后，认为涉案房屋是空房，自己公司有安置权，于2006年7月10日与吕利君签订了房屋买卖合同，但名称为“拆迁安置协议书”，吕利君与豫兴公司签订了商品房预（销）售卡。豫兴公司将涉案房屋安置给了吕利君，吕利君于2006年7月11日向豫兴公司交付了21万元预付款，并于2006年10月1日，对该房进行了装修使用至今。辛艳丽得知新华商贸城已竣工并办理拆迁返迁手续的情况后，向豫兴公司交纳该房屋的剩余房款，遭到拒绝，并知道了豫兴公司已将自己预订的涉案房出卖给第三人的事实后，在协商无果的情况下诉至法院。
新乡市卫滨区人民法院一审认为，一、新华公司与豫兴公司关于新华商贸城项目转让的两份协议的效力问题。（一）关于2003年2月19日的项目转让协议，是两家公司的真实意思表示，形式合法，内容合法真实，且不违反国家相关法律规定，是合法有效的协议。该协议第二条（四）项：新华公司与拆迁户签订的原协议继续生效，豫兴公司在竣工验收合格后返迁时，协助新华公司予以落实，并盖公章，负责收缴住户所欠房款。按此约定，2003年2月19日以前，新华公司已安置的19户，且与该19户订立的协议是“原协议”，而涉案房屋在新华公司向豫兴公司移交时是新华公司与李文琴签订的协议。李文琴退房后，郎新民及辛艳丽与新华公司签订的协议已不是“原协议”，一方面时间在2003年2月19日之后，另一方面协议的主体一方仍是新华公司，另一方却在变更为郎新民后又变更为辛艳丽，即新华公司二次预订（售）房的合同主体已发生变化。因此，尽管涉案房屋虽属新华公司已安置的19户范围内，但其重新安置的行为确系另外的民事行为，另外的新协议。况且两家公司在转让协议中并没有约定新华公司已安置的19户，如果发生退定、调换房等情况时，新华公司仍有安置权，豫兴公司仍负有落实安置、收房款的义务。（二）、关于2006年11月15日《新华商贸城遗留问题处理协议》，是两家公司真实意思表示，符合相关法律规定，是合法有效的协议。协议约定“自本协议签订之日起新华商贸城项目中所有遗留的问题均由豫兴公司负责处理，与新华公司再没有关联”，只是双方对转让协议实际履行终结的一致认可，并不是对新华公司向辛艳丽履行安置协议的认可，不能认为辛艳丽的安置遗留问题，应由豫兴公司负责。综上，新华公司主张其仍有对辛艳丽的安置权，豫兴公司对辛艳丽负有落实安置的义务，因缺乏事实及法律依据，不予支持。豫兴公司主张对吕利君负有安置义务，对辛艳丽不负有安置义务，符合新华公司与豫兴公司两次协议的真实意思，予以支持。二、辛艳丽与新华公司订立的拆迁安置协议的效力渉案房屋所有权并未转移。1、从该房权益的来源及转让来看，新华公司开始安置给李文琴。2003年8月29日李文琴退订后，被拆迁人新乡市漂染厂将产权未在登记的情况下转让给郎新民，郎新民又在未经登记的情况下转让给辛艳丽。辛艳丽在此情况下与新华公司订立拆迁安置协议，并据约定，取得拆迁安置相关权利，并预付17.5万元房款。因辛艳丽本人不是被拆迁户，其接受转让的被拆迁房权益的取得，一方面是接受转让取得被拆迁人资格，另一方面是与新华公司订立拆迁安置协议取得拆迁权益。但因辛艳丽受让的房屋系不动产，按照相关法律规定，应当进行产权登记。辛艳丽不是被拆迁户，其接受转让的房产权未经登记，不发生效力，故辛艳丽不具备被拆迁人资格，不享有被拆迁人相关权益。辛艳丽要求赔偿拆迁安置费的诉讼请求，不予支持。2、辛艳丽与新华公司订立拆迁安置协议是2005年7月20日，其不是新华公司向豫兴公司移交的已安置19户中2003年2月19日之前原订立的拆迁安置户。新华公司在没有合同约定、没有法律规定的条件下与辛艳丽订立的协议，是无效协议，其效力从签订开始无效。因此，辛艳丽要求新华公司、豫兴公司交付预订房屋、办理产权手续、赔偿因延迟履行合同造成的经济损失，不予支持。至于新华公司与辛艳丽订立的无效协议，造成辛艳丽实际损失17.5万元预付房款，因辛艳丽并未主张该项权利，可另行处置。三、吕利君于2006年7月10日与豫兴公司订立的房屋买卖协议合法有效，双方当事人除不可抗拒的情由或法定及合同约定的事由，应严格按合同约定履行各自的义务。故吕利君要求确认其与豫兴公司订立的协议有效并履行合同的诉讼请求，应予支持。新乡市卫滨区人民法院于2010年6月10日作出（2009）卫滨民二初字第108号民事判决：吕利君与豫兴公司订立的房屋买卖合同合法有效。豫兴公司于判决生效后二个月内，将与吕利君约定的合同义务履行完毕；二、驳回辛艳丽要求新华公司、豫兴公司交付房屋、赔偿经济损失的诉讼请求。案件受理费8630元，由新华公司承担6630元，辛艳丽承担2000元。
辛艳丽不服一审判决，向新乡市中级人民法院上诉称，一、本案中辛艳丽接受转让的是安置资格和权益而非实体房屋，所以不需要登记。新华公司已将涉案房屋重新安置情况告知了豫兴公司，一审法院认定豫兴公司不知情，缺乏事实依据。同时，新华公司对房屋具有安置权。二、吕利君没有办理产权证，同时，在其与豫兴公司签订购房协议时标明为拆迁安置，这充分说明吕利君与豫兴公司恶意串通，不适用善意取得。三、原审判决超越诉讼请求范围，适用法律错误，应予以撤销。四、豫兴公司明知本案房屋已被安置而擅自出售给第三人是不正确的，辛艳丽对安置房屋享有优先取得权。
新华公司同意辛艳丽的上诉意见。
豫兴公司辩称，辛艳丽不是新华商贸城的拆迁户，其与新华公司签订的拆迁安置协议无效，本案涉案房屋经过几次转让，最后由郎新民转让给辛艳丽，上述几次转让均未依法办理产权登记手续，是无效的。辛艳丽与新华公司签订的拆迁安置协议超越新华公司职权，自新华公司与豫兴公司签订项目转让协议后，新华公司无权就该项目签订任何协议，对涉案房屋不具备安置权，仅负有协助豫兴公司落实原拆迁户返迁的义务。辛艳丽签订协议发生在项目转让之后，所以是无效的。新华公司从未将李文琴退房一事告知豫兴公司，原拆迁户李文琴退房，该房成为空置房，所以豫兴公司有权将房屋安置给第三人。辛艳丽与新华公司之间的拆迁安置协议系双方恶意串通，其要求豫兴公司赔偿损失缺乏事实和法律依据。请求法院驳回辛艳丽的上诉请求。
第三人吕利君辩称，同意豫兴公司的意见，吕利君与豫兴公司签订购房协议合法有效，吕利君已付清房屋款项，豫兴公司也已交付房屋，且吕利君已实际占有该房屋。
新乡市中级人民法院二审查明事实与一审一致。
新乡市中级人民法院二审认为，根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，辛艳丽不是本案所涉拆迁项目的被拆迁户，其所得权利是其接受转让取得的，但其受让的房屋系不动产，应依法进行登记，才发生效力。因辛艳丽接受转让房屋未进行登记，所以其受让行为不发生法律效力。而且新华公司与豫兴公司就本案所涉项目签订转让协议后，新华公司对该项目即不再具有对外签订任何协议的权利。新华公司与辛艳丽签订拆迁安置协议在新华公司将本案所涉项目转让之后，又未经豫兴公司追认，故该协议确属无效。辛艳丽要求交付房屋、支付临时安置费、拆迁安置费等请求不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，隐瞒事实导致合同无效的，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，新华公司与辛艳丽签订的协议无效的责任应由新华公司承担，新华公司应承担返还辛艳丽购房款及一倍的赔偿责任。第三人吕利君与豫兴公司所签订房屋买卖协议合法有效，而且吕利君已取得该房屋并进行了装修，吕利君与豫兴公司签订的协议应当继续履行。本案中，原审法院查明事实清楚，但判决欠妥。新乡市中级人民法院于2011年7月19日作出（2011）新中民一终字第251号民事判决：一、撤销新乡市卫滨区人民法院（2009）卫滨民二初字第108号民事判决。二、本判决送达后十五日内，新华公司向辛艳丽支付购房款及赔偿损失共计35万元。一审案件受理费8630元，二审案件受理费2180元，均由新华公司负担。
河南省人民检察院抗诉认为，新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第251号民事判决遗漏当事人的诉讼请求。本案辛艳丽以新华公司、豫兴公司为共同被告诉至法院，要求判令二被告继续履行合同，将涉案房屋向其交付，并办理涉案房屋产权手续，赔偿相关损失。新乡市卫滨区法院作出一审判决后，辛艳丽提出上诉，上诉请求与诉讼请求一致。新乡市中级人民法院经过审理，撤销了一审判决，同时判决“新华公司向辛艳丽支付购房款及赔偿损失共计35万元”，并未对豫兴公司是否对辛艳丽承担责任作出评判，遗漏了辛艳丽的诉讼请求。且新华公司与豫兴公司于2006年11月15日签订《新华商贸城项目遗留问题处理协议》时，豫兴公司已经收到了本案起诉状及相关法律文书，也就是说豫兴公司已知了本案的纠纷，不管辛艳丽的诉求能否得到支持，本案的纠纷理应属于新华公司和豫兴公司在拆迁改造过程中的遗留纠纷，新华公司和豫兴公司在《新华商贸城项目遗留问题处理协议》确认“自本协议签订之日起新华商贸城项目中所有遗留问题均有豫兴公司负责处理，与新华公司再没有联系”。结合辛艳丽对豫兴公司的诉求，判决应对此评判，依照上述协议，应判令豫兴公司承担相应责任。综上，新乡市中级人民法院的二审判决遗漏当事人的诉讼请求，请依法再审。
再审中辛艳丽申诉称，一、被拆迁房屋具有合法的产权证。辛艳丽通过合同权利、义务的转让，成为被拆迁人，被安置的房屋虽然已被豫兴公司出售给第三人吕利君，但辛艳丽对涉案房屋具有优先取得权，应判令豫兴公司将房屋交付于辛艳丽。二、第三人吕利君是商品房购买者不是被拆迁人，其所提交的拆迁安置协议与事实不符，且与豫兴公司双方恶意串通侵犯他人合法权益，应为无效协议，应将房屋腾退。三、豫兴公司无权处置本案房屋，根据遗留问题处理协议，其应承担安置义务及赔偿责任。新华公司将已安置情况及未安置房屋移交给豫兴公司，因为原协议继续生效，也就是说根据协议已安置的房屋豫兴公司不能再进行安置，豫兴公司只能在空房中安置，豫兴公司无权出售涉案房屋。另外，新华商贸城项目遗留问题处理协议第六条约定：自本协议签订之日起新华商贸城所有遗留问题均由豫兴公司承担，与新华公司再没有关联。故应由豫兴公司承担本案安置及赔偿责任。综上，故请求撤销一、二审判决，并支持辛艳丽的诉讼请求。
新华公司申诉称，一、二审认定事实错误、适用法律错误。1、拆迁安置和一般的商品房交易不同，被拆迁户对特定的安置房享有的债权系特殊债权即房屋安置权，具有优先效力。本案郎新民未取得房屋所有权，而是对该房屋的安置权，之后辛艳丽接受郎新民转让的也是对涉案房屋的拆迁安置权，故郎新民与辛艳丽之间属债权转让法律关系。辛艳丽基于受让的安置权，对涉案房屋享有优先受让权。2、新华公司有权处分涉案房屋，且经豫兴公司事后核对确认。因此，新华公司与辛艳丽签订的协议有效。3、豫兴公司在明知涉案房屋属于新华公司安置权限内仍与吕利君签订购房协议，目的是获取额外的购房款，吕利君在明知自已不是被拆迁人没有安置权的情况下与豫兴公司签订属于拆迁安置性质的购房协议，双方恶意串通，损害了他人利益，属无效协议。二、二审判决新华公司支付辛艳丽购房款及赔偿损失共计35万元显失公平。豫兴公司与吕利君恶意串通，应承担相应法律责任。综上，二审判决认定事实、适用法律错误。
豫兴公司辩称，一、二审判决未遗漏诉讼请求。二审判决已论述了辛艳丽要求豫兴公司、新华公司交付房屋、支付临时安置费、拆迁安置费等请求不能成立的理由，也否认了辛艳丽与新华公司之间的纠纷属于新华商贸项目的遗留问题。二审判决如此认定，无疑就是对辛艳丽要求豫兴公司承担责任的诉讼请求的评判。所以，二审判决未遗漏辛艳丽的诉讼请求。二、豫兴公司不应对辛艳丽承担责任。辛艳丽购买的拆迁房屋被安置于A区2号楼，属于新华公司的安置范围。根据新华公司提交给豫兴公司的A区3号楼的安置图，本案所涉房屋本应安置给拆迁户李文琴。2003年8月份，李文琴退房，新华公司并未告知给豫兴公司。2005年3月21日，新华公司、豫兴公司核对房源时，新华公司仍未将李文琴退房一事告知豫兴公司。《新华商贸城房屋核对一览表》只能说明，豫兴公司对涉案房屋应当安置给原拆迁户李文琴的认可，并不能证明豫兴公司对李文琴退房及新华公司另行安置事宜的认可。李文琴退房，该房成为空置房，其处置权自然归豫兴公司所有。综上，二审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，且并没有遗漏辛艳丽的诉讼请求。请求维持二审判决。
吕利君同意豫兴公司的观点。
经征得当事人同意，本案归纳争议焦点如下：一、二审是否遗漏了辛艳丽的诉讼请求；二、辛艳丽请求豫兴公司继续履行合同并办理产权手续的诉讼请求是否成立，豫兴公司应否承担相应的民事责任。
本院再审查明事实与二审查明事实一致。
本院再审认为，关于二审判决是否遗漏辛艳丽诉讼请求的问题。辛艳丽一审主张新华公司和豫兴公司两家公司继续履行合同，交付房屋、办理房产手续并赔偿损失等诉讼请求。从二审判决内容来看，二审法院只是在本院认为部分依据该请求中的部分请求即新华公司应承担的责任予以了支持，而对豫兴公司应否承担责任进行了说理，不予支持。虽然，在判决主文上未对辛艳丽主张豫兴公司承担责任的请求作出明确的裁判，存在一定的瑕疵，但在判决的论述理由部分对辛艳丽的该项请求，已经阐述了具体的裁判理由，故二审判决并未遗漏辛艳丽的诉讼请求。二审判决主文表述虽存在瑕疵应，但实体处理并无不当。
关于豫兴公司应否承担责任的问题。根据原审查明的事实，李文琴作为新华公司和豫兴公司共同认可的被安置对象，退房后在涉案开发项目已转让给豫兴公司，豫兴公司不知情的情况下，新华公司擅自将涉案房屋安置给辛艳丽，新华公司与辛艳丽所签订的拆迁安置协议对豫兴公司无约束力。新华公司存在明显过错，二审判决新华公司双倍返还房款及赔偿款共计35万元，并无不妥。根据新华公司与豫兴公司在2006年签订的《遗留问题处理协议》第六条约定“自本协议签订之日起，新华商贸城项目中遗留问题均由豫兴公司负责处理，与新华公司再没有关联”。并结合项目转让协议，“遗留问题”应指的是2003年2月19日以前，新华公司安置李文琴的“原协议”，而不包括新华公司在项目转让后又安置给辛艳丽所签订的协议，故豫兴公司不应承担相应责任。综上，二审判决认定事实清楚，实体处理正确。抗诉机关的抗诉理由和申诉人的申诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第251号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞亚峰
代理审判员 万宗杰
代理审判员 刘东旭
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 朱昱龙