北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1034号
上诉人（原审被告）：裴君彩，女，1962年11月22日出生。
委托诉讼代理人：史春辉，北京市诚实律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王运青，男，1974年4月11日出生。
上诉人裴君彩因与被上诉人王运青房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
裴君彩上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判为裴君彩赔偿王运青15**.75元或将本案发回重审。裴君彩上诉理由是原审认定事实不清。1.16号房是彩钢房,15号房是细长条的简易房。《协议书》中载明裴君彩租给王运青两间房，但14号房、15号房、16号房均为裴君彩建设。原审法院以推论的形式认定被拆迁房屋中有王运青建设的房屋，是错误的。2.原审法院认定王运青建设了部分红砖路面、水泥路面、上下水管线，该认定与事实不符。
王运青辩称，同意原审法院的判决，不同意裴君彩的上诉请求和理由。
王运青向一审法院起诉请求：1.裴君彩给付王运青租赁房屋的拆迁款50000元；2.本案诉讼费用由裴君彩负担。
一审法院认定事实：1998年11月20日，北京市昌平县北七家镇八仙庄经济合作社（出租方、甲方、以下简称八仙庄经合社）与崔志英、裴君彩（承租方、乙方）签订《房屋、场院租赁合同书》，约定出租标的为经济合作社下属单位，八仙果树队内的房屋、场地；总面积10.11亩；东至北七有镇内河西河帮，南至东二旗村北和八仙庄村界，西至八仙庄经济合作社果园，北至八仙庄经济合作社果园；租赁期30年，自1998年11月20日起至2028年11月20日止。双方还在合同中约定了其他权利义务等内容。
2012年7月1日，裴君彩（出租方、甲方）与王运青（承租方、乙方）签订《协议书》，约定“为确保甲乙双方权利和义务关系，经友好协商达成协议如下：1.出租房屋2间，位于甲方东院，北至厕所南，南至大路，西至围墙，东至沟边，水电齐全，期限为至政府征地。2.年租金为5000元，大写伍仟元整。3.租金交付方式：每年在7月1日前一次性付清全部租金。4.甲方不干涉乙方的合法经营。5.在承租期内乙方所建房屋如国家征地补偿款甲乙各分50%。6.乙方年水费卫生费向甲方交1000元（壹仟元整）一次性付完。7.如政府征用土地，乙方无条件离退，剩余租金甲方退还乙方。8.不准使用不安全炉具，必须预防火灾发生，如不按甲方规定发生煤气中毒和火灾造成人身伤亡与事故，甲方不承担任何赔偿责任。9.本协议签字之日起生效。10.本协议一式两份，甲乙双方各持一份。”
2017年5月26日，北京市昌平区北七家镇八仙庄村股份经济合作社（甲方）与裴君彩（乙方）签订《北七家镇（八仙庄村）平原造林工程农村集体土地地上物腾退协议书》，约定乙方同意于2017年6月5日前将位于八仙庄苹果园东南处约10.00亩地块上的农村集体土地腾退完毕并交付甲方，以保证平原造林施工单位如期进场施工；乙方按照本协议所约定的期限内，将土地腾退完毕并交付给甲方，甲方于审计审结后，将腾退补偿金（腾退补偿金含地上物及树木补偿）2435485.04元支付给乙方。
经王运青申请，法院调取了《昌平区北七家镇2017年重点区域绿化拆除腾退明细表（三木公司南）》。该材料列明的被补偿人为裴君彩，……房14#（58.30㎡,补偿单价600元，补偿金额34980元）、房15#（51.62㎡,补偿单价600元，补偿金额30972元）、房16#（32.30㎡，补偿单价400元，补偿金额12920元，全彩），简易棚（30个，补偿单价2800元，补偿金额8640元），厕所（4个，补偿单价90元，补偿金额360元）……铁网围墙（27m，补偿单价4.5元，补偿金额121.5元）、红砖地面（47.35㎡，补偿单价4.5元，补偿金额213.08元）、水泥方砖路面（308.20㎡，补偿单价19.8元，补偿金额6102.36元）、水泥路面（718.65㎡，补偿单价8.1元，补偿金额5821.07元）……上水管线（100m,补偿单价9元，被补偿金额900元）、下水管线（109m，补偿单价13.5元，补偿金额1471.5元）……化粪池（1座，补偿单价900元，补偿金额900元）……监控（5头，补偿单价90元，补偿金额450元）……。
双方当事人对王运青在涉案土地上建造的建筑物品存在争议。王运青表示自己出资建造的物品包括：14号房和15号房、16号全彩房中的14.82平方米、红砖路面中的7.56平方米、水泥路面中的17.76平方米、简易棚中的20个、监控中的2个、下水管中的14米、上水管中的70米、化粪池1座、厕所中的2个、铁丝围墙29米。裴君彩表示王运青出资的物品有工棚10个、监控1个、厕所1个、铁围墙27米，其他物品均为自己出资，与王运青无关。
诉讼过程中，王运青向法院申请财产保全，请求对裴君彩在北京农村商业银行北七家支行的账户进行诉讼保全。2017年7月28日，法院冻结裴君彩名下位于北京农商银行北七家支行的账户×××的财产50000元。
另，现涉案房屋及所在土地已经拆迁腾退完毕，腾退补偿金已经由裴君彩领取。
一审法院认为，根据裴君彩与八仙庄经合社签订的《房屋场院租赁合同书》中的内容，涉案土地应属于村集体所有，而裴君彩和王运青约定王运青可以在涉案土地上建设房屋，且王运青承租涉案土地亦非用于农业经营，故裴君彩与王运青在二○一二年七月一日签订的《协议书》应为无效。根据查明的事实，现涉案土地已经被平原造林工程占用，且相关物品亦已进行补偿，故法院参考王运青与裴君彩在《协议书》中的约定，结合案件事实，根据双方当事人的举证情况，酌情确定裴君彩应当给付王运青的拆迁补偿款数额。
就王运青主张的各项补偿款，法院结合相关法律规定，作出如下认定：一是14号房、15号房和16号房。根据房屋平面示意图和明细表中记载的内容，可知上述三房屋位于涉案土地中。现王运青与裴君彩均主张该房屋为自己出资建设，但均未提交充分证据予以证明。对此，法院认为双方在《协议书》中载明“出租房屋2间”，而王运青实际使用涉案土地，故法院认为除2间房屋外的其他涉案土地房屋系王运青出资建造较为合理。但是，《协议书》中并未具体记载“房屋2间”的面积、规格、材质、位置等详细信息，故法院酌情确定16号房屋中的部分房屋属于裴君彩，参考王运青的具体诉求，法院最终确定上述房屋补偿中属于王运青的金额为35940元。
二是红砖路面和水泥路面。双方均未提交证据证明自己出资建设情况，而且房屋平面示意图和明细表中仅记载了有上述两个物品的总体情况，法院依现有证据无法明确区分王运青及裴君彩的数额，但王运青实际使用涉案土地和房屋，其建造红砖路面和水泥路面符合日常生活，且其主张的面积较为合理，故法院对王运青的该部分诉讼请求予以确认。即红砖路面补偿款中属于王运青的金额为17.01元，水泥路面补偿款中属于王运青的金额为71.928元。
三是简易棚、监控和厕所。现双方对此部分争议集中在王运青建设的简易棚、监控厕所的数量上。虽然王运青主张自己建设有20个简易棚、2个监控和2个厕所，但其并未予以举证证明，而明细表中记载的30个简易棚、5个监控和4个厕所是针对拆迁土地的全部情况，根据双方确认的王运青承租土地位置和面积来看，王运青承租的部分仅占整个土地中较小部分，其主张的大多数简易棚、监控和厕所均位于其承租土地中不符合常理，故法院对王运青的相关陈述不予采信。现裴君彩认可涉案土地中有王运青建设的简易棚10个、监控1个、厕所1个，故法院认定简易棚补偿款中属于王运青的补偿金额为1440元、监控补偿款中属于王运青的金额为45元、厕所补偿款中属于王运青的金额为45元。
四是下水管线和上水管线。虽然《协议书》中载明“水电齐全”，但王运青在涉案土地上建造有房屋、简易棚及厕所，必然会有上水管和下水管的建设，具体数额根据案件情况，参考王运青的具体诉求，酌情确定为上水管线为10米，下水管线为5米，因此，上水管线补偿款中属于王运青的金额为45元、下水管线补偿款中属于王运青的金额为33.75元。
五是化粪池。虽然明细表中记载有化粪池1个，但王运青并未举证证明补偿的化粪池就是位于其承租的土地内或该化粪池由自己出资建设，且裴君彩不予认可，故法院对王运青的该部分诉讼请求不予支持。
六是铁网围墙。现双方当事人均认可该物品属于王运青建筑，而且明细表中确实记载有铁网围墙27米，故法院认定铁网围墙补偿款中属于王运青的金额为60.75元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、裴君彩于本判决生效后七日内给付王运青三万七千六百九十八元四角四分。二、驳回王运青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院对王运青的建设情况认定如下：1.关于14号、15号、16号房屋。（1）关于14号、15号房屋。王运青主张14号、15号房屋均为自己建设，然其提交的照片证据不足以证明其主张，且无其他证据予以佐证，因此对王运青的该项主张，本院不予支持。（2）关于16号房屋。王运青主张16号房屋北段14.82平方米为自己建设，南段为裴君彩建设，而裴君彩对此不予认可。双方《协议书》中约定“出租房屋2间”，而涉案土地上有三间房屋。应当认为，部分房屋为王运青建造。王运青主张其建设的房屋是彩钢房，而16号房为彩钢房，应当认定王运青建设的房屋位于16号房中的14.82平米。2.关于简易棚、监控、厕所和铁网围墙。裴君彩自认王运青建设简易棚10个、监控1个、厕所1个、铁网围墙27米，本院对此不持异议。3.关于红砖路面、水泥路面、上下水管线、化粪池。王运青主张为自己建设，但其亦未提供证据予以证明，应由其承担举证不能的不利后果。
农村集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设。裴君彩与王运青签订的《协议书》为对农村集体土地及地上建筑物的租赁，依据《协议书》王运青有权进行非农业经营和在集体土地上建设房屋。裴君彩与王运青签订的《协议书》因违反法律的强制性规定而无效。原审法院对此认定正确，本院予以确认。
合同无效应为整体无效，因此双方对国家征地补偿款的分割条款无效。原审法院认定《协议书》无效，却依然适用《协议书》中补偿款的分割条款，属适用法律错误，本院予以纠正。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《协议书》无效后，裴君彩和王运青均应当返还因《协议书》取得的财产。鉴于涉案房屋及所在土地拆迁完毕已无返还可能，裴君彩和王运青仅需对拆迁利益进行分割。
没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，裴君彩因涉案土地房屋拆迁获得利益，王运青主张己方受有损失。该损失应为王运青在涉案土地进行建设而未获得相应补偿款遭受的财产损失。就16号房屋北段、简易棚、监控、厕所和铁网围墙部分，裴君彩因拆迁获得的利益和王运青因拆迁遭受的损失之间具有因果关系，且裴君彩的获利无法律上的原因，因此，裴君彩应给付王运青16号房屋北段、简易棚、监控、厕所和铁网围墙中属王运青建设部分的全部拆迁利益。
综上所述，原判部分错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12439号民事判决第二项；
二、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12439号民事判决第一项为：裴君彩于本判决生效后七日内给付王运青91**.5元；
三、驳回王运青的其他诉讼请求。
案件保全费520元，由王运青负担（已交纳）。
一审案件受理费1050元，由王运青负担858元（已交纳），由裴君彩负担192元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
二审案件受理费743元，由王运青负担563元（于本判决生效之日起七日内交纳），由裴君彩负担180元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十六日
法官助理 武 旋
书 记 员 马子萌