七台河市桃山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0903民初971号
原告李颜波，女。
委托代理人汪丹丹，女，黑龙江桃峰律师事务所律师。
被告高荣地，女。
第三人刁玉祥，男。
原告李颜波诉被告高荣地、第三人刁玉祥案外人执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告李颜波及其委托代理人汪丹丹到庭参加了诉讼，被告高荣地，第三人刁玉祥经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告父亲李某1了解案外人宫某用其销售的红砖和多孔砖从七台河市大地房地产开发有限公司鑫苑四期项目部顶账房屋一户，此房屋价格能够低于市场销售价格进行出售，开发商七台河市大地房地产开发有限公司同意案外人宫某可联系进行销售并其直接与购房者签订销售手续，故原告父亲购买了鑫苑家园四期5号楼2单元203室。2014年1月28日，经宫某联系，李某1与七台河市大地房地产开发有限公司签订了房屋预定协议书，并且预支了全部房款总计307853.00元。由于当时该房屋尚未施工完毕，原告父亲购买后将此房屋赠予给原告，为了方便办理房屋落户手续，经与大地公司协商后，重新签订了房屋预订协议书，将房屋预订协议中的乙方更改为原告，并将协议日期改为2017年3月19日。虽然大地公司销售房屋未竣工验收，但已具备居住条件，故原告对房屋进行了装修并入住。由于此房屋未竣工验收，导致原告无法签订商品房销售合同并办理房屋产权证，然而原告已支付全部价款并入住该房屋，房屋的财产所有权应属于原告所有。原告入住后，收到桃山区人民法院于2016年9月29日作出的（2016）黑0903执239号之一的裁定书，查封了原告购买的房屋，原告认为由于大地公司已将其所有的该房出售给原告父亲并流转至原告所有，并且原告已合法占有使用。现法院的查封行为侵犯了原告对此房屋依法享有的权利。因此原告向贵院提出了案外人执行异议申请，贵院作出（2017）黑0903执异3号之一执行裁定书，以房产进行查封时，未在房产登记部门登记备案，原告只签订了房屋预订协议书，未签订房屋买卖合同书，也未在房产登记部门办理登记备案，不动产所有权以登记为准为由驳回了原告的异议，然而依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法院查封行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，要求：1.依法确认房屋预订协议书合法有效，鑫苑5号楼2单元203室房屋归原告所有；2.请求依法停止对鑫苑5号楼2单元203室房屋财产的执行并解除查封措施；3.本案诉讼费用由被告承担。
被告高荣地未出庭亦未答辩。
第三人刁玉祥未出庭亦未答辩。
原告为证明其主张成立向本院提交的证据有:
1.原告身份证复印件一份，证实原告李颜波具有诉讼主体资格；
2.七台河市桃山区人民法院执行裁定书（2016）黑0903执239号之一、（2017）黑0903执异3号之一执行裁定书一份（均为复印件），证实（1）.桃山区人民法院于2016年9月29日作出（2016）黑0903执239号之一,查封了被执行人刁玉祥所有的桃山区鑫苑四期5号楼2单元203室的房屋；（2）.而原告父亲李某1于2014年1月28日与七台河市大地房地产开发有限公司签订了<房屋预订协议书>，购买鑫苑四期5号楼2单元203室房屋，其将此房屋赠予原告，为方便办理落户手续，将<房屋预订协议书>购买人由李某1更换成原告，并且原告已经入住，现法院查封原告享有实际所有权房屋错误，故由原告李颜波向执行法院提起执行异议之诉符合法律规定。
3.企业法人营业执照复印件一份、七台河市商品房预售许可证复印件一份，证实七台河大地房地产开发有限责任公司是法人单位，该公司开发建设的鑫苑小区四期，2014年4月30日取得了鑫苑小区四期商品房预售许可证，即不动产产权登记为大地房地产开发有限公司并不是被执行人刁玉祥，法院查封错误。
4.七台河市农村信用合作联社对账单复印件、宫某于2014年2月10出据收条一张复印件，证实（1）.原告的父亲购买宫某用砖顶的楼房，经原告父亲选定为桃山区鑫苑小区四期5号楼2单元203室。原告的父亲委托李某2（原告的哥哥）支付房款，由于2012年1月4日宫某与李某2存在欠款17万，故李某2以此欠款顶给宫某房款17万元；（2）.2014年2月10日以手机转账的方式给付宫某8万元。原告哥哥李某2按父亲要求总计付款为25万元，在2014年2月10日前已经付清了全款，宫某出具了收条一张，之所以25万元是由于此房屋是抵账房屋。
5.《房屋预订协议书》复印件、收据复印件各两份，证实2014年1月28日，七台河市大地房地产开发有限公司与原告的父亲李某1签订了《房屋预订协议书》，原告父亲购买了鑫苑四期5号楼2单元203室，由于此预定协议书是符合商品房买卖合同主要内容，故该协议具有商品房买卖合同效力，而且七台河市大地房地产开发有限公司出具了收款收据，因此在桃山区人民法院执行裁定书（2016）黑0903执239号之一前，该房屋已经销售给原告父亲，而且原告父亲取得此房屋。原告父亲李某1由于在外地无法居住将该房赠与原告，为方便原告办理房屋落户手续，经与七台河市大地房地产开发有限公司协商，2017年1月19日将《房屋预订协议书》中购买者更换为原告并重新出具了购房手续；
6.付款收据复印件六张、照片五张，证实原告已经入住了该房屋，并在2017年3月19日已经交纳了物业费和垃圾清运费等费用。
7.证人宫某、李某2、刘某、李某1、岳某，证人宫某，证实宫某送砖后顶房一户的事实，宫某把房子顶账了，房子不能办房产证是开发商原因。李某1把房子给李颜波，为了方便落户重新签订房屋预订协议书，并未支付房款。证人李某2，证明房子是父亲李某12014年1月28购买，并签订房屋预订协议书，是李某2帮付款经过。父亲把房子给其妹李颜波，为了方便落户重新签订预购房协议书；证人刘某（邻居），证明未办房产证原因是开发商工程未骏工；证人李某1，证明其把房屋给原告了。岳某证明房屋给原告后为了节省过户费用，帮忙找开发商负责人员，协调办理更名手续等事宜，原告装修该房屋并已入户，物业费是原告缴纳的。
以上1-7份证据，由于被告高荣地和第三人刁玉祥未出庭进行质证，本院经审查核实对真实性予以确认。
通过对以上证据的分析与确认及原告的当庭陈述，本院认定案件事实如下:2016年9月29日，本院立案执行的申请执行人高荣地与被执行人刁玉祥、七台河矿业精煤集团房地产开发公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，本院依申请查封了被执行人刁玉祥开发的位于本市桃山区鑫苑四期5号楼203室的房产。在执行过程中李颜波向本院提出书面执行异议，认为争议房屋为其所有请求解除对该房屋的查封。2017年7月4号，本院作出(2017)黑0903执异3号之一执行裁定书，裁定驳回了异议人李颜波的执行异议。李颜波遂于2017年9月1日向本院提起案外人执行异议之诉。原告哥哥李某2与宫某之间有债务往来，宫某欠李某2人民币170000.00元。宫某用其销售的红砖与多孔砖从七台河市大地房地产开发有限公司鑫苑四期项目部顶账307853.00元取得房屋一户，其以250000.00元的价款卖给李某2的父亲李某1，房款来源系李某2的债权170000.00元及银行转账80000.00元。2014年1月28日，原告父亲李某1与鑫苑四期项目部签订了房屋预订协议书，由李某1购买了该小区5号楼2单元203室（建筑面积77.35平方米），并由鑫苑家园四期项目部出具307853.00元的财务收据。由于李某1将房屋赠与给其女儿原告李颜波，为日后办理房产证方便，2017年3月19日，原告李颜波与鑫苑家园四期项目部重新签订房屋预订协议书，诉争房屋由原告取得，并进行了装修和入住。现因房屋权属争议，原告提起诉讼。上为本案事实。
本院认为，虽然物权法第九条规定了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”，但是该条也规定了不动产物权登记生效的例外，即“法律另有规定的除外”。本案中，原告诉争的房屋系由其父亲李某1所赠与而取得，李某1及原告李颜波分别于2014年和2017年两次与开发商签订了房屋预订协议书，两次签订的房屋预订协议书系双方真实意思表示，本案涉争房屋七台河市大地房地产开发有限公司与第三人刁玉祥有处置权，该协议不违反法律的禁止性规定，故该协议合法有效。房屋没有及时办理产权落户手续，系因开发商手续不齐备，过错不在原告，至今鑫苑家园四期小区业主亦不能办理房屋产权登记手续，并不是原告个人没有办理房屋产权登记。通过庭审原告提交的物业费和垃圾清运费收据和照片等证据可以证实原告确已实际入住诉争房屋，其已实际占有使用该房屋。在原告父亲李某1签订房屋预订协议时法院对房屋并未进行查封，因此，本院认为原告对诉争房屋具有所有权。原告对本案所涉执行标的的鑫苑家园四期5号楼2单元203室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。被告高荣地与第三人刁玉祥未出庭进行抗辩，视为其放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、依法确认原告李颜波与鑫苑家园四其项目部于2017年3月19日签订的房屋预订协议书有效。
二、停止对本案所涉执行标的鑫苑家园四期5号楼2单元203室房屋的执行；
案件受理费5918.00元（原告已垫付），由被告高荣地承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。
申请执行的期间为履行期限届满后二年
审 判 长 纪凡昌
审 判 员 郎 邦
代理审判员 闫丹丹
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 郭志杰