江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终2730号上诉人（原审被告）：苏宴，女，1969年8月28日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，住所地连云港市连云区长虹路*号。法定代表人：尹伟，该处处长。委托诉讼代理人：高海洋、万玥，江苏和济律师事务所律师。原审被告：王同贵，男，1971年4月4日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人苏宴因与被上诉人中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称警备区保障部）、原审被告王同贵返还财产纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人苏宴及其委托诉讼代理人刘世军、被上诉人警备区保障处的委托诉讼代理人高海洋及万玥到庭参加诉讼。原审被告王同亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。上诉人苏宴上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回原审原告的诉讼请求；赔偿上诉人损失；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人将涉案租赁房屋腾退被上诉人，并支付房屋占有使用费无事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人之间虽然存在房屋租赁合同关系，上诉人均依约支付租金，2015年8月份合同到期后，被上诉人收取了上诉人四个月房屋租金（即至2015年12月31日），双方按照之前合同履行。在2015年8月合同到期前被上诉人的领导、负责人与上诉人等近百名商户租赁业主商谈过房屋续租事宜，被上诉人负责人召集全体商户开会，承诺在2016年元月份统一重新续签租赁合同，便于统一管理。在等待续签合同期间，正值春节将至和换季，上诉人为了经营大量铺货，然等来的不是续签合同，而是2016年2月23日一纸通知，要求上诉人限期无条件搬离，将租赁房屋返还，否则采取强制措施。被上诉人不守承诺的事实，致使上诉人无法正常经营，导致几十万元的商品库存积压，损失巨大。2、涉案租赁房屋位于连云港市中心南京中央百货对面，属于非军事行政区域，2016年9月30日军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组指定政策中，明确要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，要坚决予以停止；另对位于非军事行政区周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按照新的正常执行。涉案的租赁房屋位于非军事行政区，按照《通知》精神属于涉及民生的租赁项目，且上诉人对租赁房屋投资较大，涉案租赁房屋符合暂时维持运行的条件，不属于被上诉人主张的腾退之列。3、2016年2月23日被上诉人贴出《军队和武警部队全面停止有偿服务工作的通知》，也明确知悉文件精神的具体内容，即要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他项目中的违规创收活动，要坚决予以停止。但被上诉人拒不执行通知要求，却利用貌似合法的诉讼手段向海州区人民法院提起诉讼要求上诉人腾退房屋、支付房屋租金，以达到其创收赢利的目的。4、2016年6月20日被上诉人开始强行对上诉人租赁的商铺断水、断电，涉案租赁房屋根本就不具备使用条件，根本无法经营，租赁房屋已经丧失占有使用的价值，一审判决上诉人支付占有使用费毫无事实根据。一审期间，上诉人提出停水、停电导致的损失，但一审法院置之不理，在诸多被诉讼商铺业主的案件均能印证的客观事实仍不予采信，有悖事实和法律。二、涉案租赁合同属无效合同，一审判决有效无法律依据。双方签订的《军队房地产租赁合同》共同的依据是《中华人民共和国合同法》、《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队空余房地产租赁管理规定》，根据上述规定，未取得军队房地产租赁许可证以及军队对外有偿服务许可证的不得对外出租，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十三条的规定，其他法律对合同另有规定的，依其规定。显然上述规定是明令禁止的规定，应遵守双方约定的法律法规适用。且本案的租赁违反《商品房屋租赁管理办法》的强制性规定，应属于无效。综上，一审判决查明事实不清，判令上诉人腾退房屋并支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人警备区保障处辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉。原审被告王同亮未到庭亦未提交书面答辩状。警备区保障处向一审法院起诉请求：1、判令王同贵、苏宴立即返还借用房屋（王同贵、苏宴已于2017年3月31日前返还房屋）；2、判令王同贵、苏宴赔偿因其侵占房屋至今而造成原告的经济损失40000元（暂计2016年9月15至2017年2月16日153天）；3、本案的诉讼费用由王同贵、苏宴承担。后警备区保障处申请撤回第一项诉求，并变更第二项诉求判令王同贵、苏宴赔偿因其侵占房屋至今而造成原告的经济损失29000元（暂计2016年11月1日至2017年2月16日108天）。一审法院认定事实：2016年9月4日，苏宴向警备区保障处出具保证书一份，载明：“我借用海丰巷2-20号临时存放自行车，待我几天找到门面后立即无条件退出此房，决不给你们带来麻烦并做出保证。”后警备区保障处于2016年10月份要求苏宴返还上述借用房屋，但苏宴使用上述房屋用于经营直至2017年3月31日将涉案房屋返还警备区保障处。一审法院另查明，涉案商铺曾于2014年10月1日至2015年9月30日期间出租给案外人卞卫东，年租金为10万元。苏宴、王同亮系夫妻关系。一审法院认为，苏宴向警备区保障处出具保证书，承诺在短期内临时借用警备区保障处房屋用于存放自行车，该保证系其真实意思表示，对其具有约束力，但其违反承诺，在警备区保障处于2016年10月份要求其返还上述借用房屋时未及时返还，直到2017年3月31日将涉案房屋交还警备区保障处，故警备区保障处请求判令苏宴赔偿因其侵占房屋至今而造成警备区保障处的经济损失的诉讼请求，一审法院予以支持。关于警备区保障处2016年11月1日至2017年2月16日期间的损失，参照涉案房屋2014年10月1日至2015年9月30日期间的日租金274元（年租金10万元÷365天），即警备区保障处损失的占有使用费为29592元（274元/天×108天）。警备区保障处主张29000元，符合法律规定，一审法院予以支持。因苏宴已将涉案房屋返还警备区保障处，警备区保障处向一审法院撤回其第一项诉求，符合法律规定，一审法院予以准许。关于王同贵是否承担责任，一审法院认为，王同亮与苏宴虽系夫妻关系，但保证书系苏宴单方向警备区保障处出具的，故根据合同相对性原则，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏宴于判决生效后十日内给付警备区保障处房屋占有使用费29000元（自2016年1月1日至2017年2月16日止，按每日274元计算）；二、驳回警备区保障处的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由苏宴负担525元，警备区保障处负担275元。二审中，上诉人苏宴向本院提交下列证据材料：1、2017年3月22日吉林省吉林市中级法院（2017）吉02民终812号民事判决书，证明在2015年1月17日中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知中明确规定严禁出租军以下作战部队的房地产和严禁出租军涉行政区的房地产，对已经出租的在2015年底前应全部停止。被上诉人在2015年1月份就已经知道该通知的存在和内容，在2015年8月份恶意与上诉人就涉案房屋继续租赁进行磋商，并且收取了2015年8月至2016年1月期间的房屋租金，证明被上诉人对租赁房屋以及后续收回房屋有过错的。2、2017年5月18日河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1402民初2714号民事判决，证明类似的军产租赁事宜因被上诉人和上诉人签订的合同或者存在不定期租赁的事实，期间导致因被上诉人的违约行为或者过错行为以及断水断电并考虑到上诉人此后并不再具有经营使用的条件，法院对该类情形对房屋占有费的主张不予支持。3、2015年8月6日被上诉人张贴的敬告和2016年12月30日由租赁的商铺共同出具的说明，印证在2015年1月18日《关于进一步从严规范空余房地产租赁有关问题的通知》下发后，被上诉人仍就房屋的租赁事宜继续与上诉人进行协商，并承诺在2016年统一签订合同的事实。4、2016年9月12日被上诉人出具的通知，证明在2016年9月14日被上诉人已经对涉案的租赁商铺进行封堵，已经不再具备经营使用的条件。经质证，被上诉人警备区保障处的质证意见为：证据1、2，系复印件，不予质证；证据3不是新证据，对其三性均有异议，敬告需要回去核实，对证明目的不认可；对证据4的证明目的不认可。原审被告王同亮未到庭质证，视为其放弃举证质证权利。经审查，本院的认证意见为：对上述证据1、2的真实性本院审查后予以确认，但该案件与本案并非同一案件，本院对其证明目的不予确认；对证据3的真实性予以确认；对证据4，因说明中签字人员并未全部到庭，本院对其不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部改编为中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，该处履行原部职能。本案二审争议焦点：1、涉案租赁合同的效力如何认定；2、上诉人应否腾退涉案房屋，并支付占用使用费。关于第一个争议焦点，本院认为，本案中并未涉及租赁合同，仅存在苏宴借用警备区保障处房屋是否应归还的问题，上诉人苏宴的该项上诉理由与本案无关，本院对此不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，出借房屋在房主要求租借人返还房屋时，租借人应及时予以归还。本案中，苏宴在接到警备区保障处的通知后没有及时归还，警备区保障处要求苏宴支付逾期返还房屋的占有使用费符合法律规定。对于占有使用费的标准，一审法院依据苏宴之前对外转租的价格确定占有使用费标准的认定并无不当，本院予以确认。苏宴主张不应支付该项费用的上诉理由不能成立，本院对此依法不予支持。关于上诉人提出的赔偿损失的上诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。因上诉人在一审诉讼中未对该诉求提起反诉，且被上诉人对该诉求不同意调解，也不同意在本案中一并审理，故本案二审对该诉求不予审查，上诉人可另行起诉。综上，上诉人苏宴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人苏宴负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 何 平审判员 严伟晏二〇一七年十二月二十三日书记员 孙潘红张越法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。