文书内容四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川08民终1074号上诉人（原审原告）广元万达广场投资有限公司。地址四川省广元市利州区。法定代表人齐界，经理。委托代理人杨玲，四川广府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨松林，男，生于1968年9月27日，汉族，住四川省广元市剑阁县。被上诉人（原审被告）陈新珍，女，生于1974年11月15日，汉族，住四川省广元市剑阁县。二被上诉人委托代理人吴仕燕，剑阁县普安法律服务所法律工作者。上诉人广元万达广场投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人杨玲，被上诉人杨松林、陈新珍及其委托代理人吴仕燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。广元万达广场投资有限公司的上诉请求：依法撤销广元市利州区人民法院（2016）川0802民初2127号民事判决的第二、三、四项，改判1、二被上诉人按未付房款总额的千分之八计算违约金；2、改判上诉人不返还被上诉人房款146720元；3、改判二被上诉人协助上诉人办理备案登记的撤销手续产生的费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同以及补充协议明确约定了每日按未支付房款的千分之八承担违约金，而且因为被上诉人的原因造成房价下跌损失达7万元，故一案仅支持1万违约金显然不当；2、对于被上诉人已支付的首付款146720元，被上诉人仅仅作为抗辩理由要求返还，并没有提出反诉，一审判决返还首付款超出诉讼请求；3、因被上诉人原因造成合同解除需要办理撤销备案登记，产生的费用被上诉人应当承担。杨松林、陈新珍辩称，一审判决事实认定清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。广元万达广场投资有限公司向一审法院起诉请求：请求解除与被告的商品房买卖合同及补充协议，判令被告承担违约责任，同时要求二被告协助原告办理备案登记手续。一审法院认定事实，二被告未完全履行合同的原因是二被告征信记录不良不能办理房屋抵押按揭贷款来支付下余购房款，而不是不愿意购买该房屋。二被告抗辩称当二被告得知不能办理房屋抵押按揭贷款支付下余购房款后，主动多次与原告工作人员及其委托代理律师协商过以减少双方的损失，根据二被告提交的与原告工作人员最近一次通话记录显示，协商时间是在原告起诉之后，其中的内容也提及了此前多次协商过的事实，原告否认与之通话的是原告的工作人员，但并未提出任何证据抗辩，因此原告在得知不能继续履行合同后多次找原告协商解决这一事实具有高度盖然性，本院予以认定，其提交的上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，该证据予以采信。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、二被告是否构成违约？虽然原告的工作人员在与二被告签订《认购协议》、《商品房买卖合同》时，未事先告知二被告需要核实其是否具有办理房屋抵押按揭贷款的资格，但就本案合同履行不能最根本的原因，还是二被告自身征信记录不良，导致不能办理房屋抵押按揭贷款，未能按照合同的约定如期履行支付购房余款的义务，其自身有过错，且也给原告造成了预期利益损失，二被告理应承担违约责任。2、违约金支付比例是否应依法调整？《合同法》第一百四十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，但应依据公平与诚实信用原则，双方签订的《补充协议》，是原告为了重复使用而预先拟定的格式化的文本，原告应遵循公平原则确定双方之间的权利义务，并采取合理的方式提请二被告注意其中的违约金条款。本案中关于迟延交房的违约金的约定为延长60日后“按日支付购房款总额万分之一的违约金”，而本案中关于未按期支付购房款的违约金的约定为“按日支付未付购房款总额千分之八的违约金”，一是不对等，显失公平，二是后者约定过分高于实际损失。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是因一方违约而对受损失的另一方予以补偿。原告工作人员在销售房屋时，为了销售业绩，未事先协助二被告核实征信记录，就贸然签订《认购协议》、《商品房买卖合同》，且二被告在得知不能办理房屋抵押按揭贷款业务后，积极与原告工作人员协商及时解除合同或采取其他贷款方式继续履行合同，应视为在采取补救措施防止原告损失扩大。另，二被告于2015年9月22日签订购房合同时，即按约定如期足额支付了购房首付款，自购房余款逾期付款日至原告提起诉讼之日不足6个月，因此，二被告提出约定的违约金过高，应当依法予以调整的抗辩，本院予以采信。原告也没有实际交付房屋，在庭审中未提交关于损失的证据，本院酌定违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准予以计算，因此，综合原告的实际损失、预期利益及双方的过错责任等综合因素，违约金依法调整为未付购房款20万元的5%即10000元。综上所述，原告所提交的证据能够证明本案的事实，应予采信，其诉讼请求部分有理，应予部分支持；被告所提交的证据能够证明本案的事实，但不能对抗原告的诉请，部分采信，其抗辩理由部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十六条、第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告广元万达广场投资有限公司与被告杨松林、陈新珍签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》；二、被告杨松林、陈新珍共同向原告广元万达广场投资有限公司支付违约金10000元；三、原告广元万达广场投资有限公司向被告杨松林、陈新珍返还购房款146720元；上述二、三项经品迭后，由原告广元万达广场投资有限公司向被告杨松林、陈新珍支付136720元。限原告自本判决生效之日起30日内支付。四、限被告杨松林、陈新珍自本判决生效之日起30日内协助原告广元万达广场投资有限公司办理备案登记的撤销手续，产生的费用按照相关法律法规规定各自负担；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1542元，由被告杨松林、陈新珍负担。本院二审期间，当事人未提供新的证据。经审理查明，2015年9月14日，二被上诉人欲购买上诉人开发的“万达华城”商品房一套，向上诉人缴纳了定金10000元。2015年9月22日，双方签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定被上诉人向上诉人购买“万达中央花城”东区6幢3-1602号房屋一套，房屋总价款346720元；选择贷款方式付款购房，应在2015年9月22日之前支付首付款146720元，余款在合同签订后30日内申请按揭贷款并支付至上诉人账户。对于逾期付款的问题，《补充协议》约定：逾期超过30日的，上诉人有权解除本合同，上诉人未行使合同解除权的，本合同继续履行，至本合同规定的应付款期限之日起至实际全额支付应付款之日止，被上诉人按日向上诉人支付应付未付款购房款总额的千分之八的违约金。合同签订当天，被上诉人向上诉人支付了136720元，上诉人将该款以及之前支付的10000元合计146720元作为被上诉人首付款。后因被上诉人个人信用存在问题，银行不予发放贷款。至合同约定付款期满后，被上诉人未支付下余房款。二审查明的案件其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，在当事人签订的购房合同中，对于房款的金额、支付方式、支付期限等均作了明确约定，被上诉人在约定期限内未按约履行付款义务，其违约行为客观存在，违约的理由在于被上诉人的征信记录不良，根本过错在于被上诉人，被上诉人应当承担违约责任。对于违约金的认定，虽然合同做出了明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，尽管被上诉人存在违约，但对上诉人造成的具体损失，没有相应证据证实，一审法院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定，综合考虑当事人的合同履行情况、过错程度、逾期利益，在兼顾公平原则和诚信原则的基础予以衡量所作出的违约金认定，合法合理。对于首付款的返还问题，《最高人民法院》第二十三条明确规定“……当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此在当事人均同意解除合同的前提下，被上诉人主张上诉人返还已交房款，属于上诉人的应尽义务，不受是否提起反诉的限制。对于办理撤销登记手续的费用承担问题，因该手续的办理流程有相应的行政法律法规予以调整，应当支付哪些费用目前还不明确，一审认定由被上诉人予以协助办理，并遵循相应规范承担费用，没有超出法律原则。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1034元，由上诉人广元万达广场投资有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  宋开新审 判 员  袁 峻代理审判员  姜 丽二〇一六年十二月三十日书 记 员  孟 欣