北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初10257号
原告（反诉被告）李广辉，男，1958年8月18日出生。
委托代理人李绍芃，男，1957年3月30日出生，北京市顺义区X小区*楼X门*号居民。
被告（反诉原告）张凤学，男，1965年9月18日出生，住北京市顺义区。
委托代理人孙茹，北京市致知律师事务所律师。
委托代理人王傲，北京市致知律师事务所实习律师。
被告李志金，男，1959年7月16日出生。
原告（反诉被告）李广辉诉被告（反诉原告）张凤学、被告李志金农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李广辉及其委托代理人李绍芃，被告（反诉原告）张凤学及其委托代理人孙茹、王傲到庭参加诉讼，被告李志金经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李广辉诉称：李广辉和张凤学原本不认识，因张凤学与北京市顺义区X镇X村村民李志金是朋友，2004年11月15日，张凤学通过李志金找到李广辉表达了想购买登记土地使用人为李广辉的位于北京市顺义区X镇X村X街X号宅院（以下简称涉诉宅院）的想法，因张凤学不是本村村民，且在其河北老家有宅基地住房，于是假借李志金之名购买了李广辉的上述宅院，并有同村几位村民作证并代笔书写了《房屋买卖契约》，之后张凤学要走了李广辉的《集体土地建设用地使用证》原件。因李志金不是实际购房人，所以李志金和张凤学都没在契约上签字。张凤学购买上述宅院后并未在该宅院实际居住。李广辉认为双方买卖房屋的行为违反法律的相关规定，故诉至法院，请求判令：1.李广辉和张凤学、李志金于2004年11月18日就位于北京市顺义区X镇X村X街X号宅院签订的《房屋买卖契约》无效；2.张凤学将位于北京市顺义区X镇X村X街X号宅院腾退返还李光辉并将该宅院《集体土地建设用地使用证》（编号为X乡X村集建（证）字第X号），一并返还李广辉；3.案件受理费由张凤学负担。
被告（反诉原告）张凤学辩称：不同意李广辉的诉讼请求。张凤学从2004年3月开始就已经租住在涉诉宅院了，2004年11月李广辉主动找到张凤学说要换现金，想把房子卖了，问张凤学买不买，张凤学才以4.2万元价格购买的涉诉宅院及附属设施，张凤学从2004年11月15日至今一直居住在涉诉宅院，张凤学在购买房屋时不知道购买涉诉宅院违法且2004年11月15日的《房屋买卖契约》中明确写明“经双方协商，情愿卖予村民李志金名下永远为业”，因此契约为双方真实意思表示，李广辉为了自己的利益违背诚实守信原则，应由李广辉承担过错责任。
被告（反诉原告）张凤学反诉称：若双方合同无效，张凤学请求判令:1.李广辉退还张凤学2004年11月15日《买卖房屋契约》所涉宅基地使用权及房屋价款4.2万元；2.李广辉赔偿张凤学各项损失69万元（计算方式为评估机构对涉诉宅院进行估价总额为627903元，张凤学在此基础上估算损失为69万元）；3.李广辉履行付款义务后12个月内张凤学向李广辉腾退涉诉宅院；4.李广辉赔偿张凤学搬家费2万元；5.反诉案件受理费和评估费由李广辉负担。
原告（反诉被告）李广辉辩称：房屋宅基地使用权是集体所有，是不允许买卖的。我方认为涉诉宅院价格也就24万元左右，搬家费没有法律依据，12个月内腾退涉诉宅院没有法律依据。我方认为过错在张凤学，其明知自己没有购房资格，为了达到目的，以李志金的名义购买了涉诉宅院，张凤学知道自己老家有宅院向李广辉隐瞒了该事实，属于违法行为且存在重大过错。
被告李志金到庭陈述意见称：我通过开车认识的张凤学，张凤学是从2004年开始租住在李广辉家，李广辉在猪场居住，后来猪的行情好了，李广辉要卖房扩大猪场规模，当时卖房的时候经过了村委会并有村委会工作人员代笔写了《买卖房屋契约》，因为张凤学是外村的就以李志金的名义买了房且没在契约上签字，签完契约后张凤学给付李广辉4.2万元购房款，李广辉把《集体土地建设用地使用证》给付张凤学，因为张凤学一直租住在涉诉宅院，契约签订后宅院就直接给张凤学了。我认为李广辉起诉可以，想要要房回去就给张凤学合理的补偿，但本案与我无关。
经审理查明：
涉诉宅院坐落于北京市顺义区X镇X村X街X号，对应的《集体土地建设用地使用证》编号为X乡X村集建（证）字第X号，登记土地使用人为李广辉。涉诉宅院及对应的编号为X乡X村集建（证）字第X号《集体土地建设用地使用证》现由张凤学实际控制。2004年11月15日，李广辉作为卖房人、张凤学作为买房人就涉诉宅院签订《房屋买卖契约》，内容为：“立卖人李广辉有北房六间、耳房两间、东厢房三间，经双方协商，情愿卖予村民李志金名下永远为业。言明卖价肆万贰仟圆人民币，银钱笔下交清不无短少，并将房基地使用权一起转让，使用面积以使用证为准，附集建证字第X号一份，恐口无凭，立此草契为证，卖房人：李广辉，代书：王春华，证明人：范文平、王爱国、王宏伟，立契于2004年11月15日”。上述契约签订后张凤学给付李广辉购房款4.2万元，李广辉将涉诉宅院及登记土地使用人为李广辉、编号为X乡X村集建（证）字第X号《集体土地建设用地使用证》交付张凤学。庭审中，双方对上述契约之真实性均认可无异议。
张凤学及其妻子马艳华的户籍均为X省农业户口。李广辉陈述其主张前述《房屋买卖契约》无效的理由为张凤学的户口不在顺义区X镇X村，根据法律规定，其不允许购买大孙各庄村宅基地上的房屋，且李广辉现在没有其他宅院，儿子到了结婚年龄困难重重，所以想将涉诉宅院要回。张凤学就此反驳称当时张凤学并不知道涉诉宅院不能买卖给外村人并且是李广辉主动找到张凤学想要卖房的，过错在李广辉。
案件审理过程中，张凤学申请对涉诉宅院内房屋及其他附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价进行评估，经摇号确定评估机构为北京中资房地产土地评估有限公司，该评估机构于2016年12月2日出具《房地产估价报告》，载明：“经各方当事人协商认可，本次估价范围中的房屋建筑面积、建造条件及各项地上物附属设施的规格、数量均为各方当事人在现场的前提下勘查、实测取得，经估价委托人许可，由各方当事人签字认可作为本次评估的依据。经估价人员现场勘查，于价值时点现状房屋自用，房产使用维护状况较好。根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价值为位于北京市顺义区X镇X村X街X号宅基地在2016年11月21日现状条件下的房屋及附属物重置成新价及宅基地土地区位补偿价总价627903元（取整），详细估价结果：房屋及地上物：1.房屋143.6平方米，评估价值203149元，2.院内附属物65555元，3.院外附属物7119元，小计275823元；土地区位补偿价：352080元”。张凤学为此交纳评估费5000元。
庭审中，双方对上述估价报告的真实性认可。李广辉认为评估结果虚高，棚子和石棉瓦棚不应该评估，探头和可移动电器不应该评估，但是也评估了；张凤学认为评估结果严重过低，李广辉所说的棚子和石棉瓦棚是买房时就有的，应该也是李广辉赔偿的范围。双方对估价报告的异议均未提交相关证据予以证明。
上述事实，有《房屋买卖契约》、《房地产估价报告》、《集体土地建设用地使用证》、户口簿及双方当事人陈述等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李志金经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
本案争议焦点之一为张凤学是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房屋买卖契约》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人均认可《房屋买卖契约》的签订人为李广辉和张凤学并有相关证据予以佐证，本院对此不持异议。张凤学及其配偶并非涉诉宅院所在农村集体经济组织成员，故无权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就登记土地使用人为李广辉的宅基地上的宅院借用他人名义签订的《房屋买卖契约》应属无效。
本案争议焦点之二为双方签订之《房屋买卖契约》无效后的财产返还和损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉诉宅院房屋、附属物的重置成新价及宅基地区位补偿价经评估机构评估出具评估报告，经本院组织质证，双方均认可其真实性，双方虽各自提出异议但均未提交充分证据予以证明，故本院对评估报告之结果予以采纳。本院认为，涉诉宅院虽未被拆迁征用，但双方之房屋买卖交易行为已完成多年，涉诉宅院房屋及所占土地价值有明显提升，基于诚实信用的基本原则，李广辉现主张合同无效要求张凤学退还房屋，其应返还张凤学涉诉宅院内房屋及附属物的重置成新价并对张凤学因合同无效造成的信赖利益损失给予赔偿，其数额本院根据双方过错程度参照评估报告的意见予以确定。张凤学反诉请求中主张的腾退时间和搬家费依据不足，本院实难支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）李广辉与被告（反诉原告）张凤学于二○○四年十一月十五日就北京市顺义区X镇X村X街X号宅院签订的《房屋买卖契约》无效；
二、原告（反诉被告）李广辉于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）张凤学房屋及附属物价值二十七万五千八百二十三元；
三、原告（反诉被告）李广辉于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）张凤学信赖利益损失三十五万二千零八十元；
四、自原告（反诉被告）李广辉实际按照本判决第二项、第三项全部履行完毕之日起三十日内，被告（反诉原告）张凤学将北京市顺义区X镇X村X街X号宅院腾退返还给原告（反诉被告）李广辉；
五、自原告（反诉被告）李广辉实际按照本判决第二项、第三项全部履行完毕之日起三十日内，被告（反诉原告）张凤学将北京市顺义区X镇X村X街X号宅院对应的《集体土地建设用地使用证》（编号为X乡X村集建（证）字第X号）返还给原告（反诉被告）李广辉；
六、驳回被告（反诉原告）张凤学的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）张凤学负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费五千六百六十元，由被告（反诉原告）张凤学负担六百二十一元（已交纳），由原告（反诉被告）李广辉负担五千零三十九元，于本判决生效之日起七日内交纳；评估费五千元由原告（反诉被告）李广辉负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）张凤学，被告（反诉原告）张凤学自行负担一千五百元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 郝自蕙
人民陪审员 杨立红
人民陪审员 田荣芹
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 韩 聪