福建省沙县人民法院民 事 判 决 书(2015)沙民初字第2219号原告邓碧贞，女，1978年7月21日出生，汉族，住沙县。委托代理人吴美良，福建�州联兴律师事务所律师。被告三明鑫辉房地产开发有限公司，住所地沙县上院码头管理大楼，组织机构代码57095085-X。法定代表人陈新泉，职务总经理。被告委托代理人曹翔，福建竞成律师事务所律师。第三人孙榕，男，1960年7月19日出生，汉族，住沙县。原告邓碧贞与被告三明市鑫辉房地产开发有限公司、第三人孙榕房屋买卖合同纠纷一案，适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院认为发现该案不宜适用简易程序，于2015年11月27日裁定将本案转为普通程序审理。审理过程中，本院依原告申请，于2015年10月10日作出（2015）沙民初字第2219-1号民事裁定书，冻结被告银行存款394495.63元及查封被告位于沙县“江山御苑”小区3号楼703室商品房。被告于2015年10年15日向本院提出复议申请，要求解除被告银行账户的冻结。本院于2015年10月22日驳回对被告的复议申请。原告及其委托代理人吴美良、被告的委托代理人曹翔到庭参加诉讼，第三人孙榕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理期间，原、被告向本院申请庭外调解。本案现已审理终结。原告诉称，因第三人孙榕欠原告借款本息910000元，且已经本院判决确认。经原告与第三人协商并签订一份《承诺书》，该《承诺书》约定：由被告将“江山御苑”小区3#楼703号房产作家556496元、3#号楼1104号房产作家601456元抵偿第三人孙榕欠原告的债务。两套房产总价款1157952元，原告还应支付被告247952元.被告对此予以认可并原告签订了“江山御苑”小区3#号楼703、3#楼1104号房的《定购协议》。后被告已将“江山御苑”小区3#楼1104号房的《定购协议》房产产权登记至原告指定人员名下，首付款353504元，并以按揭贷款方式支付，原告支付给被告300000元，被告还应返还原告52048元，但被告至今不履行“江山御苑”小区3#楼703买房义务，并明确按约定条件履行房产买卖已不可能，故双方之间“江山御苑”3#楼703号房产买卖合同关系应予以解除。为此，特向法院起诉要求：1.要求解除原、被告双方“江山御苑”小区3#703号房产买卖合同关系。2.要求被告返还原告购房款556476元。3.要求被告支付原告违约金（自2015年1月26日起按银行同期贷款利率月利率0.5%计至购房款实际返还之日止，暂计2015年9月25日，违约金22259.04元）。4.依法判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求判令：1.被告继续履行原、被告双方签订的《定购协议》条款第四条，协议编号为江山御苑定购协议0000363号，并及时办理房屋买卖合同备案手续；2.被告承担本案的诉讼费。原告为证实其主张，向本院提交下列证据：1.原告身份证1份，证明原告的身份。2.江山御苑定购协议二份，证明原、被告之间签订正式购房协议，并对房号、建筑面积、还款的支付方式及本案原告的付款是以第三人孙荣之间的欠款抵扣，该协议书的左下方有双方当事人的约定，且有被告法人及股东签名。3.三明�鑫辉房地产开发有限公司基本信息，证明第三人孙榕系公司股东，陈新泉系该公司法定代表人。4.（2015）沙民初字第23号民事判决书，证明第三人孙榕欠原告借款910000元的事实。5.承诺书，证明被告同意用房屋抵扣第三人孙榕欠原告的借款。6.商品房买卖合同、更名申请书，证明被告将“江山御苑”小区3#楼1104号房产过户给原告指定人员的名下。被告辩称：1.原告要求被告继续履行“江山御苑”小区3号楼703室的定购协议，并办理房屋买卖合同备案手续，没有事实和法律依据，不能成立。首先，根据原、被告之间签订的定购协议第3条约定，原告并未支付购房款或首付款，应�为原告自动放弃购买权；其次，原、被告双方之间尚未签订商品房买卖合同，还没有形成商品房买卖合同关系，无法办理登记备案手续。2.原告认为被告同意以第三人孙榕欠原告的借款抵作3号楼703室的购房款，没有事实依据，不能成立。首先，原告提供2015年1月26日签订的承诺书上并未有被告的签字或盖章，对被告不具有法律约束力；其次，原告提供的3号楼1104室的定购协议中约定总房款中353504元股东抵债，余247952元按承诺书执行，原告认为该承诺书是指原告与是第三人孙榕在2015年1月26日签订于2015年1月26日签订的承诺书，这一观点明显不能成立。因为1104室的定购协议是签订于2015年1月23日，而原告与孙榕所写的承诺书是签订于2015年1月26日，在定购协议签订时，承诺书尚未形成，因此原告说法不合事实，实际上，原告从未向被告提供任何承诺书。3.3号楼703室的定购协�与1104室的定购协议是两份独立的协议，1104室的定购协议中的内容不能作为履行703室定购协议的依据，因此，原告认为其无需支付703室的购房款的主张不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为证实其主张，向本院提交下列证据：组织机构代码证，法定代表人身份证明，证实被告的主体情况。第三人孙榕应诉未答辩，亦未提交证据。结合双方庭审陈述，以及庭审举证、质证、认证，本院对案件事实证据认定如下：被告对原告提供的上述第1、2、3、4、5、6组证据真实性均无异议，但认为第2组证据，无法证明被告违约，且原告并未向被告支付任何款项；认为第3组证据，无法证明�三人孙榕系公司股东；认为第4组证据，是原告与孙榕之间的债务，与其公司无关；认为第5组证据是原告与孙榕双方自行签订，被告并未在该份承诺书上签字或盖章予以确认，且承诺书是于房屋订购协议之后签订；认为第6组证据，被告并未收到原告更名申请。本院认为，对于原告提供的第2、3、4、5、6号证据所要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。原告对被告提供的上述证据真实性无异议，本院予以确认。诉讼过程中，原告向本院申请调取“被告在中国建设银行沙县支行在建工程抵押贷款合同”及“被告在中国建设银行沙县支行签订还款协议”的证据，原告认为该证据系个人隐私及商业机密，且该�据对是否能支持申请人保全影响重大；被告认为，原告方的诉求已十分明确，无论本案判决结果如何，被告并不需要支付任何款项，原告方申请与本案的执行没有任何关系，因此不同意调取相关材料；本院认为，本院于2016年3月18日向原告制作询问笔录，要求原告按照法律规定依法向本院提交规范书面的调取证据申请书，原告表示事后提交，但其并未向本院提交，且该份证据的与本案审理，不具有关联性，因此本院对原告该项申请，不予准许。本案在审理过程中，经庭审举证、质证，原、被告双方对以下事实无争议，本院予以确认：1.经本院（2014）沙民初字第23号民事判决书，判决认定：第三人孙榕欠原告借款800000元及相应利息。2.原告与第三人于2015年1月26日签订一份《承诺书》，内容如下：本人邓碧贞，身份证号；向三明鑫辉房地产开发有限公司承诺：本人购买三明鑫辉房地产卡法有限公司开发的“江山御苑”小区3#703和3#1104，3号楼703总价556496元，3#楼1104总价601456元，合计1157952元。扣除本人借给孙榕的91万元（本金80万元、利息11万元）抵房款，现欠三明鑫辉房地产开发有限公司247952元。从2015年元月26日起至2015年7月25日前还清所欠款项。若本人在2015年7月25日卖出其中任何一套，本人需一次性还清所欠款项。三明鑫辉房地产开发有限公司需协助本人到房管所更改户名。名字：孙榕、邓碧贞日期：2015.1.26。3.2015年1月23日，原告与被告签订《江山御苑》定购协议，编号为0000364，定购房号：3号楼1104室房产，建筑面积为118.922平方米，总价款695456元，优惠94000元，成交价601456元，在订购协议书上注明“总房款中￥353504元股东抵债，余￥247952，按承诺书执行。”4.2015年3月1日，被告三明鑫辉房地产开发有限公司与余建华、叶丽云签订《商品房买卖合同》，买卖房屋系“江山御苑”3号楼1104室。余建华以该房产作为抵押与中国建设银行签订《个人住房借款合同》。5.2014年1月23日，原告与被告签订《江山御苑》定购协议，编号为0000363，定购房号：3号楼703室房产，面积118.315平方米，总价650496元，优惠94000元，成交价556496元。本案争议的焦点为：原告是否有支付购房款？原被告之间是否存在房屋买卖合同关系？原告认为，被告公司股东孙榕�原告借款910000元，被告同意以“江山御苑”3#703、1104两套房产用于抵孙榕欠原告的债务，原告向银行贷款的300000元已支付给被告，被告多收的50000元也已经判决返还给原告，其提交两份江山御苑订购协议，其中3#楼1104号房产上有明确说明“总房款中￥353504元股东抵债，余￥247952，按承诺书执行。”本案诉争的3#楼703号房产的定购协议虽没有明确说明购房款按照承诺书执行，但两份协议书上签订时间及主体是一致的，不能予以分开解读，因此原告已按照约定支付“江山御苑”3#楼703室全部购房款556496元，支付房款的方式是债务转让，从被告的三个股东签字生效之时，因此原告已经支付全部购房款，被告应履行双方签订“江山御苑”订购协议0000363号的第四条，并及时办�房屋买卖合同备案手续。被告认为，被告并未同意原告以第三人孙榕欠原告的借款抵作3#楼703室购房款，原告提供的2015年1月26日签订的承诺书中并没有被告的签字或盖章，该承诺书是原告单方的承诺；原、被告之间就本案诉争的房产有签订《定购协议》，但该份定购协议并没有说明购房款支付形式是股东抵债，原告提供的3#楼1104室的定购协议与本案诉争3#楼1104室房产的定购协议是两份独立的协议，1104室的定购协议的相关内容不能作为履行703室定购协议的依据，原告认为其无需支付3#楼703室购房款的主张不能成立；原告提供的《承诺书》签订的时间是2015年1月26日，3#楼703室订购协议签订时间是2015年1月23日，原、被告在签订3#楼703室订购协议时，承诺书尚未形成，且原告并未向被告提供承诺书；原、被告之间尚未签订商品房买卖合�，无法办理房屋备案登记手续。因此，原告没有按约定支付购房款，已经构成违约，原告的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回其诉讼请求。本院认为，本案诉争的江山御苑”3#楼703室购房款556496元，原告称因第三人孙榕欠原告债务，该款通过债务转移支付，并提交的承诺书及江山御苑”3#楼703室及江山御苑”3#楼1104室两份定购协议，原告提交的承诺书，并没有被告签字或盖章，且“江山御苑”3#楼703室的定购协议上亦未体现被告同意用债务抵扣购房款，且原告提交的江山御苑”3#楼1104室定购协议上仅对1104室购房款的支付形式说明，但对“江山御苑”3#楼703室房产付款形式并没有相应的说明。原告在第一次庭审陈述，与被告有�订商品房买卖合同，但未向本院提交相关证据予以证实。因此，原告称其以第三人孙榕所欠债务抵扣“江山御苑”3#楼703室购房款556496元，证据不足，本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告于2015年1月23日签订的“江山御苑”3#楼703室订购协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，属于合法有效。原告认为其是以第三人孙榕所欠的债务抵扣购房款，但原告提交的2015年1月26日出具的《承诺书》上没有被告签字或盖章，事后亦未得到被告追认；被告称其并未同意原告用孙榕债务抵扣购房款，且双方尚未签订商品房买卖合同的辩解，本院予以采纳。原、被告双方虽签订的江山御苑”3#楼703室定购协议，但原告并未支付购房款或首付款，该份订购协议不能认定为商品房买卖合同，因此原告要求被告继续履行原、被告双方签订的定购协议条款第四条，协议编号为江山御苑定购协议0000363号，并及时办理房屋买卖合同备案手续的诉求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告邓碧贞的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9587元，诉讼保全费3520元，合计13107元，由原告邓碧贞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 陶    瑞    娟代理审判员 蔡伟凤代理审判员石音音二〇一六年七月八日书 记 员 徐         译附：一、本判决所依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房是销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同的主要容，并且出卖人已经按照一定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主�的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。