北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初39459号
原告：中国农业银行股份有限公司北京通州支行，营业场所北京市通州区八里桥南街1号院9号楼。
负责人：王某，行长。
委托诉讼代理人：张晓哲，北京兰普瑞那律师事务所律师。
被告：吴某，男，1979年7月10日出生，住北京市通州区。
被告：陈某，女，1982年6月18日出生，住北京市通州区。
被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区。
法定代表人：杨某，总经理。
委托诉讼代理人：孙某，北京市中通策成律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司北京通州支行（以下简称农业银行）与被告吴某、被告陈某、被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农业银行的委托诉讼代理人张晓哲、被告吴某、被告实地公司的委托诉讼代理人孙然到庭参加诉讼，陈某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
农业银行向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令吴某、陈某立即偿还农业银行借款本金1733206.52元，利息、罚息、复利共计9244.92元（截至2017年11月6日）并支付自2017年11月7日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利（按照《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；2.判令实地公司对吴某、陈某上述第一项还款义务承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由吴某、陈某、实地公司承担。事实和理由：吴某与陈某系夫妻关系，2013年1月9日，吴某向农业银行申请贷款购房，陈某作为共同申请人及配偶和共有人在贷款申请表上签字。2013年1月21日，农业银行作为贷款人与吴某作为借款人、实地公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，约定：吴某借款金额为人民币194万元，用途为购买房产，购买房产位于通州区某大街某路、某大街北侧小区某号楼某层某室，并将以所购房屋作为抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息及律师代理费、抵押物处置费、过户费等农业银行为实现债权和抵押权所支出的一切费用。借款本息以每一个月为一个偿还期，每月21日为每期还款日，对逾期贷款利息，农业银行有权计收罚息和复利。实地公司在抵押登记办妥之前承担连带保证责任。在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息的，农业银行有权提前收回已经发放借款、有权提前行使担保权或采取其他资产保全措施等。2013年1月21日，农业银行依约发放贷款194万元。吴某自2017年3月21日当期及此后各期本息均未足额偿还，同时吴某所购房屋至今未办理抵押登记。为保障农业银行的合法权益，故诉至法院。
吴某辩称，同意农业银行变更后的诉讼请求。
陈某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但庭后到庭陈述称同意农业银行的诉讼请求，同意承担共同还款责任。
实地公司辩称，不同意农业银行的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，实地公司已经于2016年底向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求解除实地公司与吴某签订的《北京市商品房预售合同》，且已立案受理。现农业银行就金融借款合同纠纷在北京市通州区人民法院另行起诉实地公司和吴某，应当将本案与商品房预售合同纠纷合并审理。2016年4月、2016年9月、2016年12月和2017年9月，实地公司代吴某向农业银行支付了借款本息分别为43101.12元、32177.59元、52849.34元和75091.40元，共计191718.48元，实地公司已经承担了保证责任。综上，请求法院驳回农业银行的第三项诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：吴某与陈某系夫妻关系，2013年1月9日，吴某签署个人信贷业务申请表向农业银行申请购房贷款。陈某作为共同申请人、配偶及共有人亦签字确认。2013年1月21日，吴某（借款人、抵押人）、实地公司（保证人）与农业银行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：吴某向农业银行借款194万元，用途为购买房产，房产位于北京市通州区某大街某路、某大街某小区某号楼某层某室。借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，即自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入实地公司账户。还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下采用阶段性保证加抵押的担保方式。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息。借期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。此外，《个人购房担保借款合同》还对各方的其他权利义务进行了约定。吴某在借款人、抵押人处签字，农业银行在贷款人（抵押权人）处加盖合同专用章，实地公司在保证人处加盖公章。
《个人购房担保借款合同》签订当日，农业银行依约履行了放款194万元的义务，并出具了个人借款凭证，凭证上载明：“借款日期2013年1月21日，到期日2038年1月20日，执行利率5.56750%，逾期利率8.35125%。”
借款发放后，吴某未依约偿还借款本息。2017年9月30日，实地公司代吴某偿还借款共计75091.4元。经核实，截至2017年11月6日尚欠本金1733206.52元、利息9215.65元、罚息12.57元、复利16.7元。
另经询问，吴某、实地公司均称，涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记，且在实地公司诉吴某商品房预售合同纠纷案件中，农业银行未作为有独立请求权第三人提出涉案诉讼请求。
上述事实，有农业银行向本院提交的上述证据及各方当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，陈某经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃了答辩和质证的权利。
根据已查明的事实，农业银行与吴某、实地公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。吴某依约取得贷款后，应按时偿还借款本息。吴某未按期还款，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。现农业银行要求吴某偿还全部剩余借款本金、利息、复利、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，故本院予以支持。对于农业银行起诉后，实地公司代为偿还的部分，农业银行已扣除且变更诉讼请求，对此，本院不持异议。经核算，截至2017年11月6日，尚欠本金1733206.52元、利息9215.65元、罚息12.57元、复利16.7元。自2017年11月7日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算。现陈某到庭陈述同意承担共同还款责任，本院不持异议，故对农业银行要求陈某对上述借款承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。
实地公司自愿为吴某的借款提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。经询问，实地公司、吴某称涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未办理抵押登记，且农业银行在实地公司诉吴某商品房预售合同纠纷案件中未作为有独立请求权第三人提出诉讼请求。故本院对实地公司抗辩不应承担连带保证的意见不予采信，实地公司应对吴某所欠上述借款本息承担连带保证责任。实地公司承担保连带证责任后，有权向吴某、陈某追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告吴某、被告陈某于本判决生效之日起七日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司北京通州支行借款本金1733206.52元及利息、罚息、复利（暂计算至2017年11月6日的利息为9215.65元、罚息12.57元、复利16.7元，自2017年11月7日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；
二、被告北京实地房地产开发有限责任公司对上述第一项确定的债务承担连带保证责任；
三、被告北京实地房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告吴某、被告陈某追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10537元，由原告中国农业银行股份有限公司北京通州支行负担296元（已交纳），由被告吴某、被告陈某、被告北京实地房地产开发有限责任公司负担10241元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 梁联林
二〇一七年十二月六日
法官助理 张苏豫
书 记 员 杨 宇