南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终39号
上诉人（一审被告）翁玉梁，男，住所地福建省福州市马尾区。
上诉人(一审被告)林建忠，男，住所地福建省连江县。
二上诉人共同委托代理人刘俊华，广西欣和律师事务所律师。
二上诉人共同委托代理人左贝贝，广西欣和律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）唐绍莲，女，住所地广西钦州市钦南区。
委托代理人何宇，广西万益律师事务所律师。
委托代理人唐劲，广西万益律师事务所实习律师。
上诉人翁玉梁、林建忠因与被上诉人唐绍莲房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月14日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长，代理审判员黄雪、袁宇飞参加的合议庭，于2016年5月5日公开开庭审理了本案，书记员符贵芳担任记录。上诉人翁玉梁、林建忠的委托代理人刘俊华，被上诉人唐绍莲的委托代理人何宇、唐劲到庭参加诉讼。上诉人翁玉梁、林建忠当庭提交鉴定申请，向本院申请对本案《租赁合同》中翁玉梁的签字进行笔迹鉴定。经审查，本院认为，翁玉梁、林建忠经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，且该申请在二审举证期限届满后提出，不符合法律规定，故不予准许。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年10月27日唐绍莲与翁玉梁、林建忠签订了一份《房屋租赁合同》，约定由唐绍莲将其所有的位于南宁市青秀区商铺出租给翁玉梁、林建忠使用，房屋建筑面积为236.1平方米，租赁期限为六年零三个月，自2011年11月至2018年1月30日止。前三个月为装修期免租金，2015年2月1日至2016年1月30日，租金为393592元，交纳方式为按半年交纳。翁玉梁、林建忠自《房屋租赁合同》签订之日起必须一次性交清第一年上半年房屋租金170000元，自第一年下半年起必须在上半年结束前一个月内缴纳。翁玉梁、林建忠逾期七天（含第七天）以内不交租金的，每逾期一天，按每半年度租金总额的百分之五计算罚金。超过一个月不按规定缴纳租金的，合同自动解除。翁玉梁、林建忠在租赁期间不得随意改动和损坏房屋主体及其他设施，如需要装修其他设施的，须经物业管理及相关部门同意，如果没有征得相关部门同意而擅自随意改动和损坏房屋的，需承担由此造成的一切后果及经济损失。双方要维护对方的利益，在租赁期间任何一方不得无故违约，如有违约，违约方要接受双倍租金的处罚。翁玉梁、林建忠应负责维修租赁的房屋，以保障租赁房屋的安全和正常使用，一切费用自理。翁玉梁、林建忠所用的水、电及物业管理费应当在规定的时间内向物业管理部门或相关部门交清。合同对其他权利义务作出约定。合同签订后翁玉梁、林建忠已支付2015年1月31日前的房屋租金，2015年2月1日起未再支付租金，唐绍莲于2015年12月1日在涉案房屋上锁，翁玉梁、林建忠已无法进入涉案房屋。
一审法院审理认为：翁玉梁、林建忠经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，未作书面答辩，亦未提交证据，视为其放弃答辩和质证的权利。本案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于合同解除的问题，根据合同约定的房屋租赁期限为六年零三个月，自2011年11月至2018年1月30日止（前三个月为装修期，免租金），房屋租金交纳方式为按半年交纳。翁玉梁、林建忠自《房屋租赁合同》签订之日起必须一次性交清第一年上半年房屋租金170000元，自第一年下半年起必须在上半年结束前一个月内缴纳……超过一个月不按规定缴纳租金的，合同自动解除。2015年2月1日至2015年8月31日的租金应于2015年1月31日前支付。但翁玉梁、林建忠一直未支付，已超过1个月，合同已于2015年3月1日解除，无需判决合同解除。关于拖欠租金及房屋占有使用费的数额问题，从2015年2月1日至2015年12月1日唐绍莲对涉案房屋上锁，翁玉梁、林建忠既不支付租金，又不退还涉案房屋，故唐绍莲主张翁玉梁、林建忠应支付2015年2月1日至合同解除之日止的租金及合同解除至2015年12月1日房屋占有使用费有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《房屋租赁合同》第二条约定：“……2015年2月1日至2016年1月30日，年租金为393592元……”翁玉梁、林建忠应支付2015年2月1日至2015年3月1日的租金33893元（393592元÷12个月×1个月+393592元÷12个月÷30天×1天）。双方在合同中已对2015年的租金标准做出约定，所以房屋占用费的计算标准应依合同约定计算，翁玉梁、林建忠应支付2015年3月2日至2015年12月1日的房屋占有使用费295194元（393592元÷12个月×9个月）。唐绍莲于2015年12月1日在涉案房屋上锁后翁玉梁、林建忠无法使用房屋，要求翁玉梁、林建忠支付2015年12月2日之后的房屋占有使用费没有法律依据，一审法院不予支持。关于违约金问题，依据合同第四条约定：“房屋租金交纳方式为按半年交纳……自第一年下半年起必须在上半年结束前一个月内缴纳，逾期不交租金逾期在七天（含第七天）以内的，每逾期一天，按每半年度租金总额的百分之五计算罚金。”合同第七条“甲乙双方要维护对方的利益，在租赁期间任何一方不得无故违约，如有违约，违约方要接受双倍租金的处罚。”唐绍莲选择按合同第四条要求翁玉梁、林建忠承担违约责任，是当事人的自主选择。合同第四条约定的罚金其性质实际是违约金的性质，翁玉梁、林建忠未按时交租金已构成违约，应承担违约责任，双方合同中约定的“每半年租金”标准应按所欠的当年租金的半年租金标准计算，2015年２月１日至2015年8月31日的租金为196796元（393592元÷２），故翁玉梁、林建忠应支付违约金68878.6元（393592元÷2×5%×7天）。关于返还房屋并恢复原状的问题，因双方签订的合同已自动解除，唐绍莲要求翁玉梁、林建忠返还房屋的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。因唐绍莲无证据证明交方时房屋的状况，因此对唐绍莲要求翁玉梁、林建忠恢复房屋原状的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、翁玉梁、林建忠向唐绍莲支付租金33893元；二、翁玉梁、林建忠向唐绍莲支付房屋占有使用费295194元；三、被告翁玉梁、林建忠向原告唐绍莲支付违约金68878.6元；四、翁玉梁、林建忠返还涉案房屋给唐绍莲；五、驳回唐绍莲其他诉讼请求。本案案件受理费6761元，减半收取3381元（唐绍莲已预交），由翁玉梁、林建忠承担。
上诉人翁玉梁、林建忠不服一审判决上诉称：一、一审法院认定事实不清。翁玉梁、林建忠在2015年2月1日至2015年12月1日期间曾向唐绍莲支付了5万元租金，该笔金额唐绍莲未在一审庭审期间向法院进行说明，致使法院对翁玉梁、林建忠拖欠租金及房屋占有使用费具体数额的判定错误。2、一审法院认定本案合同已于2015年3月1日自动解除，合同解除后，未履行的终止履行，唐绍莲即可收回房屋，翁玉梁、林建忠无须支付2015年3月1日之后的房屋占有使用费。二、一审法院判决的违约金数额过高。根据合同法第114条规定，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。唐绍莲的直接损失主要系银行利息损失，故一审法院对于违约金的认定过高。
三、本案合同中翁玉梁的签名不是其亲笔签名。合同中翁玉梁的签名可能是林建忠找人替翁玉梁签的，翁玉梁对本案合同完全不知情，不是翁玉梁本人的意思表示，申请在二审中对“翁玉梁”的签名进行笔迹鉴定。综上，请求二审法院判令：1、依法撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第651号民事判决第一、第二、第三、第四项；2、重新审核及认定租金、房屋占有使用费、违约金等具体数额；3、本案一、二审诉讼费用全部由唐绍莲承担。
被上诉人唐绍莲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、翁玉梁、林建忠称其在2015年2月1日至2015年12月1日期间曾支付了5万元租金，没有事实和法律依据。唐绍莲未收到过2015年2月1日至2016年1月31日期间的租金。翁玉梁、林建忠未就其该向主张进行举证，没有事实依据，不应予以支持。2、翁玉梁、林建忠不支付租金、拒不交还房屋的违约行为，给唐绍莲造成了严重损失，应当按双方的约定确定违约责任。翁玉梁、林建忠拒付租金期间，未主动搬出涉案房屋，一直占有使用至2015年12月1日，在多次协商未果的情况下，只能采取上锁等措施。翁玉梁、林建忠应当支付2015年2月1日至2015年3月1日的租金33893元，2015年3月1日至2015年12月1日的房屋占有使用费295194元。唐绍莲直接损失的租金及房屋占有使用费的百分之三十为329087元×30%=98726.1元。一审法院判决翁玉梁、林建忠支付违约金68878.6元，有事实和法律依据，依法应当予以维持。
上诉人翁玉梁、林建忠对一审查明的事实提出如下异议：1、翁玉梁没有与唐绍莲签订任何合同。2、一审遗漏查明2015年2月1日之后翁玉梁、林建忠曾经支付过的5万元租金。
被上诉人唐绍莲对一审查明的事实无异议。
二审期间，双方当事人均未向法院提交新的证据。
针对上诉人翁玉梁、林建忠对一审认定事实提出的异议，本院认为：翁玉梁、林建忠对自己提出的事实主张未提供任何证据予以证实，也没有提供证据反驳对方的证据，其对一审认定事实提出的异议不成立，本院不予支持。
综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1、翁玉梁是否是本案涉案房屋的承租人；2、上诉人拖欠的租金数额是多少，是否应当向唐绍莲支付房屋占用费；3、本案违约金数额应当如何确定。
关于第一个争议焦点，本院认为，本案《房屋租赁合同》开头和落款处的“乙方（承租方）”均有翁玉梁签名，翁玉梁在签收一审应诉材料后未对此提出异议，亦未在举证期限内提出鉴定申请，且未提供任何证据证实其主张。故翁玉梁与林建忠均是涉案房屋的承租人，即是本案的当事人。翁玉梁提出其从未与唐绍莲签订过合同的主张不能成立，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，翁玉梁、林建忠从2015年1月31日之后未再支付过租金，亦未退还涉案房屋，且在一审、二审期间均未向法院提交任何证据证实自己的主张，或者反驳对方的主张，唐绍莲要求翁玉梁、林建忠支付租金和房屋占有使用费的主张有法律依据，应予支持。双方对本案合同于2015年3月1日解除均予以认可，翁玉梁、林建忠应支付2015年2月1日至3月1日的租金33893元，2015年3月2日至2015年12月1日期间的房屋占有使用费295194元。翁玉梁、林建忠的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本院认为，翁玉梁、林建忠未按约定履行合同支付租金，其行为已经构成违约。依照双方在租赁合同中对违约责任承担的约定，唐绍莲选择适用合同第四条向翁玉梁、林建忠主张违约金，有事实和法律依据。一审法院判令决翁玉梁、林建忠支付68878.6元违约金并无不当，本院予以支持。翁玉梁、林建忠的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人翁玉梁、林建忠的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6761元（上诉人翁玉梁、林建忠已预交），由上诉人翁玉梁、林建忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年五月二十四日
书 记 员 符贵芳