上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13714号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谷明远，男，1957年9月22日生，汉族，住上海市闸北区。
委托诉讼代理人：卢作寅，上海寅清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘青霞，女，1990年1月20日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
委托诉讼代理人：陈晓华，上海海业韬律师事务所律师。
上诉人谷明远因与被上诉人刘青霞房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人谷明远上诉请求：依法改判原审判决第二项为返还300,000元（人民币,下同）借款及50,000元定金；撤销原审判决第三项。事实与理由：1、2015年10月6日签署的《房地长定金及买卖协议》实为借款协议，因上诉人亟需用钱，故将上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）产证押给上海市XX事务所（以下简称XX事务所）店长许某，由其借款给上诉人，该协议亦是被上诉人拿给上诉人签字，上诉人未曾到过签约现场，上诉人收到的50,000元现金是许某给的，并非被上诉人直接给付；2、该协议中有关违约责任的约定不对等，缺少被上诉人赔偿违约金的责任约定，且房屋由被上诉人公司居间出租，且仍在租赁期间，协议中记载无租赁与事实不符。被上诉人本人实无购房的经济能力，为被上诉人代付300,000元的伍某系XX事务所法定代表人，而许某及被上诉人亦是XX事务所的店长，实际购房的应是XX事务所而非被上诉人，故上诉人系受到诱骗而签订该协议，并非自愿签署；3、被上诉人应在交房前支付250,000元购房款，但其并未支付，故系被上诉人违约在先导致上诉人无法按约履行，且协议约定的交房时间仍在租赁期内，上诉人并无任何违约行为。
被上诉人刘青霞辩称，不同意谷明远的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人之所以要解除协议，在于房价暴涨，并非上诉人所称借款或中介公司的原因，其自称受到诱骗而签署协议，但协议上却有其两处手印，故被上诉人不认可其说法；2、涉案房屋系由被上诉人个人购买，而非XX事务所，上诉人称被上诉人没有购房能力，但350,000元购房款均已支付，且被上诉人承诺会将购房款全数交到法院以保证上诉人的权益；3、协议中有关上诉人与被上诉人违约责任的约定并无明显差异，一审判令的违约金金额亦未按照约定，而是按照实际损失进行计算，并无不当。
刘青霞向一审法院起诉请求：1、谷明远继续履行协议；2、谷明远向刘青霞交付涉案房屋；3、谷明远协助刘青霞将涉案房屋过户至刘青霞名下；4、谷明远支付刘青霞保全费4,400元。诉讼中，刘青霞变更其诉讼请求为：1、谷明远退还刘青霞350,000元购房款；2、谷明远赔偿刘青霞违约金2,200,000元；3、谷明远支付刘青霞担保费4,400元。
同时，谷明远向刘青霞提出反诉请求：1、解除双方签订的协议；2、刘青霞向谷明远返还《上海市房地产权证》[编号：沪房地松字（2015）第XXXXXX号]、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金收款凭证原件各一份。
刘青霞针对谷明远的反诉辩称，合同解除的前提是该合同有效，侧面反映出谷明远承认协议有效。刘青霞的确收取了上述原件，同意解除协议，同意于谷明远退还刘青霞已付购房款并支付违约金后返还相关原件。
一审法院认定事实：2015年9月14日，谷明远核准登记为涉案房屋的权利人，该房屋为拆迁安置房，自登记之日起3年内不得转让或者抵押。
2015年10月6日，刘青霞作为出售方（甲方）、谷明远作为购买方（乙方）以及XX事务所作为居间方（丙方）签订《房地产定金及买卖协议》一份，约定：1、乙方委托丙方购买甲方的涉案房屋，建筑面积66.58平方米，无租赁，该房屋为动迁安置房，自产权登记之日起满三年可上市交易；2、房价款1,100,000元，支付方式：乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金50,000元，待甲方签收后直接转为定金；乙方于2015年10月26日支付甲方部分房款250,000元；于2016年7月30日支付甲方部分房款800,000元；3、甲方于2016年7月1日前交房交钥匙给乙方；4、甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后五个工作日内，甲方的该房屋产权证及购房发票、契税发票、产权证密码等所有办理产权过户手续的原件由乙方保管；5、在本协议签订后，如果甲方未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，则甲方双倍返还乙方的定金，若已收到乙方的首付款则甲方自愿赔偿乙方违约金计2,200,000元；6、现丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记日满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续。合同另对其他事宜进行了约定。
上述合同签订后，刘青霞向谷明远支付定金50,000元。
2015年10月27日，案外人伍某代刘青霞向谷明远支付购房款200,000元，另于次日支付100,000元。
刘青霞取得涉案房屋的上海市房地产权证[编号：沪房地松字（2015）第XXXXXX号]、上海市商品住宅维修基金收款凭证、税收缴款书（契税）、销售不动产统一发票原件。
后因谷明远拒绝交房，刘青霞于2016年8月11日提起诉讼，请求判令：1、谷明远继续履行协议；2、谷明远将涉案房屋交付刘青霞；3、谷明远支付刘青霞逾期交房违约金；4、谷明远于2018年4月协助刘青霞将涉案房屋过户至刘青霞名下。该案审理中，法院向刘青霞释明，由于刘青霞不具有本市购买房屋的资格，故刘青霞与谷明远之间的买卖合同无法继续履行，双方合同目的无法实现，询问刘青霞是否需要变更诉请。经释明后，刘青霞于2017年1月3日变更其诉讼请求为：1、谷明远退还刘青霞350,000元购房款；2、谷明远赔偿刘青霞房屋上涨的差价损失1,400,000元；3、谷明远承担该案诉讼费、担保费等。2017年2月7日，刘青霞申请撤回起诉，法院于同月10日作出（2016）沪0117民初14587号之二民事裁定，准许刘青霞撤回起诉。
本案审理中，刘青霞向本院申请财产保全，请求查封谷明远名下涉案房屋。案外人上海XX有限公司以信用提供了担保。刘青霞为此向上海XX有限公司支付担保费4,400元。法院于2017年3月2日作出民事裁定书，裁定查封谷明远名下涉案房屋。
另查明，本案刘青霞已婚且非沪籍，截至2017年4月，刘青霞累计48个月缴纳城镇基本养老保险费。审理中，刘青霞述称其个人或配偶名下均无本市住房。
审理中，谷明远向法院提交落款时间为2015年10月27日的《借款协议》复印件一份，载明，刘青霞贷给谷明远30万元，借款期限自本协议签订之日起至谷明远涉案房屋可以上市交易之日止；谷明远按约定将涉案房屋过户给刘青霞后，本协议自动失效。谷明远以此证明双方实际为借款关系，并非房屋买卖关系；同时，谷明远述称，该借款协议系许某与谷明远协商订立，刘青霞并不在场，且在签订借款协议后，谷明远账户出现了200,000元，故该钱款应为借款，并非购房款。刘青霞对此质证认为，借款协议并非刘青霞本人签署，对其真实性不予认可；从协议的内容可以看出该协议仅是为了保障协议的履行，并非真实的借款协议。
一审法院认为，涉案房屋为谷明远因动迁安置所得的房产，刘青霞、谷明远于2015年10月6日签订的《房地产定金及买卖协议》，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。谷明远关于双方实为借贷关系的主张，刘青霞对此予以否认，且从借款协议内容来看，实为涉案房屋买卖交易之担保，故谷明远之主张缺乏依据，难以采信。
其次，当事人协商一致，可以解除合同。本案中谷明远反诉要求解除合同，刘青霞亦表示同意，法院确认双方签订的《买卖协议》所确定的房屋买卖合同关系已解除。合同解除之后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。故谷明远应返还刘青霞购房款，刘青霞应返还谷明远《上海市房地产权证》、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金收款凭证原件各一份。
关于谷明远是否构成违约。本案中，谷明远按约应于2016年7月1日将房屋交付刘青霞，现谷明远未按约交房，已构成违约，且违约时间较长。此后，谷明远以刘青霞不符合本市购房资格、合同事实上不能履行为由要求解除合同。对此，一审法院认为，涉案房屋属于动迁安置房，有限制交易期的特性，双方当事人为此设定了履行期限，即自产权登记之日起三年后15个工作日内过户交易，而根据目前本市的限购政策，刘青霞只要继续按规定缴纳一定期限的社保，及至双方约定的过户时间，刘青霞已符合过户条件，因此，谷明远在合同约定的过户条件尚未成就之时，以刘青霞目前不符合过户条件为由要求解除合同，此亦构成违约。综上，谷明远构成违约，应当承担相应的违约责任。
关于谷明远应当承担的违约金数额。根据双方合同约定，若谷明远未能履行本协议，导致双方无法办理该房屋产权过户交易手续，谷明远已收到刘青霞首付款的，则谷明远自愿赔偿刘青霞违约金2,200,000元。对此，一审法院认为，因违约金兼具补偿性及惩罚性的特征，故以房屋差价损失为基础，考虑到谷明远在拒绝继续履行合同后未及时向刘青霞返还已收款、违约时间较长，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为1,000,000元。
一审法院据此判决：一、刘青霞与谷明远于2015年10月6日签订的《房地产定金及买卖协议》所确定的房屋买卖合同关系解除；二、谷明远于判决生效之日起十日内返还刘青霞购房款350,000元；三、谷明远于判决生效之日起十日内支付刘青霞违约金1,000,000元；四、刘青霞于判决生效之日起十日内返还谷明远位于上海市松江区XX镇XX公路XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产权证》[编号：沪房地松字（2015）第XXXXXX号]、契税税收缴款书、销售不动产统一发票、维修基金收款凭证原件各一份；五、驳回刘青霞的其余本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,235元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费32,275元，由刘青霞负担10,325元，由谷明远负担21,950元。
二审中，上诉人补充以下事实：1、从其提供的被上诉人刘青霞和许某的名片即可确认他们是XX事务所的店长；2、从其提供的提供了涉案房屋的租赁合同，但一审并未查明该节事实。对此，被上诉人认为，被上诉人是该公司的经理，许某是XX事务所的职工，但是否为店长并不清楚。对租赁合同的真实性不予认可，且伍某是否为XX事务所的法定代表人与本案无关。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人谷明远与被上诉人刘青霞签订的《房地产定金及买卖协议》的性质如何认定；若双方之间是买卖关系，合同未能继续履行的责任归属；违约金是否合理。
上诉人与被上诉人签订的《房地产定金及买卖协议》明确约定，被上诉人向上诉人购买房屋，该合同具备了房屋买卖合同的主要条款包括违约责任，故双方之间形成了房屋买卖合同关系，上诉人认为双方之间是借款关系，在一审中仅提供了一份《借款协议》复印件，且认为该协议是上诉人与案外人许某订立，被上诉人并不在场。因此，上诉人主张其与被上诉人之间实为借款关系证据不足，本院不予采信。双方签订的《房地产定金及买卖协议》不违反法律规定，应属有效。即使被上诉人为该中介公司员工、付款30万元的人为该XX事务所的法定代表人、房屋存在租赁等等，也不足以证明上诉人所称的其受居间的XX事务所诱骗才签订上述协议。同样，上诉人认为房屋买售人为XX事务所缺乏事实依据。现因上诉人未按约交房，且以被上诉人不符合购房资格而拒绝履行合同，但根据一审查明的事实，双方交易的是动迁安置房，待约定产权变更登记时被上诉人已符合过户条件，故上诉人不愿意继续履行构成违约，导致合同解除的责任应归责于上诉人。双方在合同中约定了相应的违约责任，上诉人就此应当承担责任，因确实存在约定的违约金明显不对等的情况，故一审法院参照被上诉人的实际损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素来确定违约金数额，一审调整后的违约金数额尚属合理，上诉人认为过高也未提供相应的依据，本院无法采信。
综上所述，上诉人谷明远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,950元，由上诉人谷明远负担，本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……