重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长法民初字第06386号
原告但小翠，女，1990年12月8日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。
原告汪凯，男，1991年6月19日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
二原告共同委托代理人（特别授权）易小康，重庆市长寿区长寿湖法律服务所法律工作者。
被告戴书文，男，1974年1月3日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
原告但小翠、汪凯与被告戴书文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员陶璐担任审判长，与代理审判员周玉玲、人民陪审员李小军组成合议庭，适用普通程序于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告但小翠、汪凯的委托代理人易小康到庭参加了诉讼。因被告戴书文下落不明，经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、权利义务告知书、开庭传票等法律文书，期满后仍未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告但小翠、汪凯诉称，2012年11月26日，重庆拓新控股集团新贵置业有限公司（以下简称新贵置业公司）与被告戴书文签订《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》，约定新贵置业公司将位于重庆市长寿区拓新·水墨林溪商业14幢负1层5（商）号房屋出租给被告戴书文。该合同约定了租赁期限、租金标准及支付时间、承租人承担房屋的水、电、物管费、违约责任等。2013年5月17日，新贵置业公司将该房屋出售给我们，并办理了产权变更登记。现被告戴书文应支付我们该房屋第三年（2014年12月1日至2015年11月30日）租金，但被告戴书文至今未支付，经我们多次催收未果，请求人民法院依法判决：1、解除我们与被告戴书文就位于重庆市长寿区拓新·水墨林溪商业14幢负1层5（商）号房屋建立的租赁合同关系；2、被告戴书文将位于重庆市长寿区拓新·水墨林溪商业14幢负1层5（商）号房屋返还给我们；3、被告戴书文支付我们2014年12月1日至2015年11月30日期间的房屋租金61371元及利息（其中30685.50元从2014年11月1日起按日3%计息至付清时止；30685.50元从2015年5月1日起按日3%计息至付清时止）；4、被告戴书文支付我们2014年11月至12月水费88元、2014年11月至2015年1月电费660.60元、2014年11月至2015年4月期间的商铺物业服务费1590.82元；5、被告戴书文支付我们违约保证金20000元，并赔偿损失15342.75元。
被告戴书文未答辩。
经审理查明，2012年11月26日，新贵置业公司（出租人）与被告戴书文（承租人）签订《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》。该合同约定：出租人将重庆市长寿区拓新·水墨林溪商业14幢负1层5（商）号房屋租赁给承租人经营，建筑面积总计96.41平方米，租赁期限为10年，自2012年12月1日起至2022年11月30日止。第四条约定，租金、相关费用及付款方式和保证金：1、承租人承租的该房屋年租金按以下表计算（14幢负1层5（商）号房屋租金为50元/㎡，每年递增6%）：第一年0元；第二年月租金50元/㎡，年租金57846元；第三年月租金53元/㎡，年租金61317元……2、该房屋应先付租金后使用，租金按半年结算，承租人应于每半年租金到期前1个月付清下一半年租金，如逾期支付，承租人从逾期之日起支付出租人每日3%的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止。超过30天不付租金（即租金到期日），出租人收回房屋，并不对承租方做任何补偿（包括商业门面装修等所有费用）。3、免租期及租金起始时间认定：第一年2012年12月1日—2013年11月30日为免租期，此期间不计房屋租金；第二年2013年12月1日起正式计算房屋租金。4、承租人于2012年11月26日前缴纳第二年上半年（2013年12月1日至2014年5月31日）租金28923元。承租人第二次缴纳房屋租金的时间为2014年5月1日，缴纳第二年下半年租金。以此类推。5、承租人租赁该房屋自行承担水、电等相关费用。支付时间、方式为接到出租人出示的水、电等部门的缴费单之日起的五天内缴清上述费用，如逾期支付应承担逾期付款违约金。6、出租人对拓新·水墨林溪商业14幢负1层5（商）号房屋物业统一管理。物业管理费按该房屋实际使用面积分摊，物业管理费每月每平方米1.5元，按承租人承租该房屋96.41㎡，应承担物业管理费144.62元/月。支付时间、方式以及逾期支付应承担逾期付款违约金责任本条第二款相同。7、签订本合同后，承租人应于2012年11月26日前支付出租人保证金计：20000元人民币……8、若承租方违反本合约各项条款之规定或未经出租方同意擅自终止本合约，承租方同意该保证金出租方无需返还……第九条约定，合同的变更和解除：……2、合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同。如乙方要求提前解除合同的，提前一个月通知甲方，并需要向甲方支付相当于三个月的租金的赔偿金……。合同签订后，被告戴书文将案涉门面用于经营冷饮吧，并向新贵置业公司缴纳了2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金28923元及保证金20000元。
2013年2月21日，原告汪凯、但小翠与新贵置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告汪凯、但小翠以按揭付款的方式购买案涉房屋。2013年4月11日，原告汪凯、但小翠取得案涉门面房地产权证。后新贵置业公司将被告戴书文缴纳的2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金28923元及保证金20000元支付给了二原告。
2013年6月5日，新贵置业公司向被告戴书文发出《关于“及时重新签订租赁合同”的函告》，告知被告戴书文其承租的“拓新·水墨林溪”14幢负1-5号门面已出售给第三方（即原告但小翠、汪凯），新贵置业公司与被告戴书文签订的《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》已经解除，要求被告戴书文及时与该门面的产权所有人重新签订租赁合同。后被告戴书文向二原告缴纳了2014年6月1日至2014年11月30日期间的房屋租金。
2015年5月11日，原告但小翠、汪凯向本院起诉，要求被告戴书文支付2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金61371元及利息；支付2014年11月至12月水费88元；支付2014年11月至2015年1月电费660.60元；支付2014年11月至2015年4月期间的物业服务费867.72元。该案于2015年6月9日公开开庭进行了审理，在当天的庭审中，被告戴书文到庭参加了诉讼，并辩称2014年12月10日左右，二原告的亲戚到案涉房屋要求被告戴书文支付2014年12月至2015年5月的房屋租金，被告戴书文的妻子跟他们协商希望降点租金，但他们不同意并要求其不做就搬走，还承诺给其一千元搬家费。被告戴书文在第二天就将门面里的东西搬走了，搬走后其妻子给原告汪凯打电话告知其已经搬走，一千元搬家费也不要了，留着交水电物管费，但原告汪凯没回话就挂断了电话。被告戴书文不同意支付二原告租金，因被告戴书文在2014年12月13日就搬走了，且在其搬走后二原告曾张贴招租启示并打扫卫生，双方的租赁合同关系已于2014年12月13日解除，二原告请求的水电、物管费应当从二原告承诺给被告戴书文的一千元搬家费中扣除。二原告请求的逾期付款违约金的计算标准过高，要求法院进行调整。被告戴书文申请的证人程智作证称，2014年12月中旬的一天，其与其丈夫在被告戴书文开的冷饮吧喝茶时，来了二男一女与店面老板娘商谈房屋租金事宜，双方最后达成一致由出租方给店面老板娘一千元搬家费，店面老板娘搬走。当时没有给钱。2015年8月21日，原告但小翠、汪凯向本院申请撤回起诉，本院于2015年8月14日作出（2015）长法民初字第04150号民事裁定书，裁定准许二原告撤回起诉。
本院依职权向案涉房屋所在小区的物管公司成都市东景物业管理有限公司进行调查，该公司工作人员罗洪陈述，被告戴书文于2014年12月13日撤场，当时尚欠物业管理费一千元，其向被告戴书文催收，被告戴书文称向业主（即本案二原告）缴了两万元保证金，要求业主缴纳物业管理费。2015年4月份下旬，该房屋的业主从外地回来，在案涉房屋处张贴了招租启示。
本院依职权向居住在案涉房屋所在小区的居民李平进行调查，其陈述案涉房屋经营户大约于2014年12月搬离，后一直空置。
另查明，2015年9月7日，原告但小翠、汪凯向成都市东景物业管理有限公司缴纳了物业管理费、水电费，其中物业管理费2014年11月至12月每月各144.62元、2015年1月至4月每月各72.31元；水费2014年11月48.40元、12月39.60元；电费2014年11月276.30元、12月281.70元、2015年1月102.60元。
上述事实，有原告的陈述、《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、房地产权证书、《关于“及时重新签订租赁合同”的函告》、银行卡交易明细、民事诉状、庭审笔录、民事裁定书、调查笔录、收据等证据在案佐证，本院予以确认。
本院认为，案外人新贵置业公司与被告戴书文签订的《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。后新贵置业公司将案涉房屋转让给原告但小翠、汪凯，并办理了房屋产权变更登记，二原告在新贵置业公司与被告戴书文的租赁合同履行期间取得了案涉房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即私有房屋在租赁期间，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。故案涉房屋出租人由新贵置业公司变更为原告汪凯、但小翠，被告戴书文依然是承租人，原房屋租赁合同其他内容依然合法有效，对原、被告仍具有法律约束力。新贵置业公司向被告戴书文发出《关于“及时重新签订租赁合同”的函告》，告知被告戴书文案涉房屋已出售给二原告，要求被告戴书文与二原告重新签订租赁合同，并将被告戴书文缴纳的租金及保证金支付给二原告的行为表明新贵置业公司同意案涉房屋租赁事宜由二原告履行，租金收益由二原告享有，系对自身权利的处分，合法有效。即原告但小翠、汪凯系本案适格原告。
关于《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》是否解除的问题。被告戴书文在（2015）长法民初字第04150号案件的庭审中辩称其于2014年12月13日撤场并通过电话告知了二原告，但二原告予以否认，且诉称与被告戴书文的租赁合同尚未解除，现被告戴书文未举示证据证明其与二原告于2014年12月13日就解除租赁合同达成一致意见，应承担举证不能的法律后果，故对其辩称双方的租赁合同于2014年12月13日解除的辩解理由本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本院在对罗洪、李平进行调查时，其证实被告戴书文于2014年12月13日撤场，2015年4月下旬二原告曾张贴招租启示并打扫卫生，与被告戴书文的辩解相互印证，对罗洪、李平的陈述本院予以采信。二原告于2015年4月下旬张贴招租启示并打扫卫生，该行为表明其已知晓被告戴书文撤场的事实，并接收了被告戴书文撤场后的租赁房屋，即其同意解除与被告戴书文之间的租赁合同，即二原告最迟于2015年4月30日同意解除与被告戴书文之间的租赁合同，故本院确认《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》于2015年4月30日解除。
关于被告戴书文是否应返还案涉房屋的问题。《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》于2015年4月30日解除，被告戴书文负有返还房屋的义务。二原告在庭审中认可案涉房屋为空置状态，被告戴书文也未在案涉房屋存放物品，案涉房屋已实际由原告但小翠、汪凯占有，不存在返还的前提，故对二原告请求被告戴书文返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告戴书文应支付的房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，2014年12月1日至2015年4月30日期间（第三年期间）的月租金标准为53元/㎡，故被告戴书文应支付二原告租金25548.65元（53元/㎡×96.41㎡×5个月）。因《拓新·水墨林溪商业房屋租赁合同》已于2015年4月30日解除，故对二原告请求被告戴书文支付2015年5月1日至2015年11月30日期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。
关于被告戴书文应支付的逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。按照合同约定，承租人应于每半年租金到期前1个月前付清下一半年租金，即被告戴书文最迟应于2014年10月31日前向二原告支付第三年上半年（2014年12月1日至2015年4月30日）的租金，现被告戴书文逾期未支付，应以25548.65元为基数自逾期之日（2014年11月1日）起按每日3%的标准计算违约金至付清时止。
关于被告戴书文应支付的水、电费、物业管理费的问题。根据合同约定，承租方应负担水电费、物业管理费，现二原告代被告戴书文缴纳了2014年11月至2015年4月期间的物业管理费每月578.48元，2014年11月至12月期间的水费88元，2014年11月至2015年1月期间的电费660.60元，故被告戴书文应向二原告支付水电费、物业管理费等共计1327.08元。被告戴书文在（2015）长法民初字第04150号案中辩称二原告承诺支付其一千元搬家费，并申请证人程智出庭作证，二原告对此予以否认，并否认证人证言的真实性。因无法核实证人证言的真实性，被告戴书文未提供其他证据相佐证，故对证人证言本院不予采信。现被告戴书文经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，主动放弃答辩的权利，应承担举证不能的法律后果。故对其辩称的水电费、物业管理费应从二原告承诺给其的一千元搬家费中扣除的辩解理由，本院不予支持。
关于被告戴书文提前终止合同是否应支付违约保证金并赔偿损失的问题。根据合同第四条第八款的约定，若承租人未经出租方同意擅自终止本合同，承租人同意保证金出租人无需退还。因被告戴书文已支付了20000元保证金，现被告戴书文提前终止合同，按照合同约定，二原告无需退还保证金即可，被告戴书文不应再向二原告另行支付保证金，故对二原告要求被告戴书文支付违约保证金20000元的诉讼请求，本院不予支持。关于赔偿损失的问题，被告戴书文提前终止合同，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据租赁合同第九条第二款的约定，被告戴书文提前解除合同，需向二原告支付相当于三个月的租金的赔偿金，即被告戴书文应向二原告支付赔偿金15329.19元（53元/㎡×96.41㎡×3个月）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告但小翠、汪凯与被告戴书文就位于重庆市长寿区拓新.水墨林溪商业14幢负1层5（商）号房屋建立的租赁合同关系于2015年4月30日解除；
二、限被告戴书文于本判决生效后5日内支付原告但小翠、汪凯2014年12月1日至2015年4月30日期间的房屋租金25548.65元及逾期付款的违约金（以25548.65元为基数，自2014年11月1日起按每日3%的标准计算至付清时止）；
三、限被告戴书文于本判决生效后5日内支付原告但小翠、汪凯代缴水、电费、物业管理费等共计1327.08元；
四、限被告戴书文于本判决生效后5日内赔偿原告但小翠、汪凯损失15329.19元；
五、驳回原告但小翠、汪凯的其余诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1776元，由被告戴书文负担（限被告戴书文于本判决生效后5日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审 判 长 陶 璐
代理审判员 周玉玲
人民陪审员 李小军
二〇一六年一月十一日
书 记 员 罗梦妮