北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初7147号
原告：徐立强，男，1980年6月21日出生，住北京市西城区。
委托代理人：李一金（原告之妻），无业。
被告：陈旭，男，1970年12月2日出生，住北京市西城区。
委托代理人：李静，北京市京工律师事务所律师。
原告徐立强与被告陈旭房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐立强之委托代理人李一金、被告陈旭及其委托代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐立强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因未按时注销抵押所产生违约金41475元；2．判令被告向原告支付因未按时迁出营业执照和户口产生的违约金，2017年1月9日起至实际迁出之日止，每日按总房款395万元的万分之五标准主张；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月15日，原、被告签署房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于西城区牛街西里二区11号307室的房屋，建筑面积74平方米。原告已按合同向被告支付总房款395万元，诉争房屋已于2016年5月12日交付原告。合同补充协议第二条第二款约定，被告应于2016年3月15日办理完毕房屋解抵押手续，但被告实际办理完解除抵押手续的时间为2016年4月5日，逾期21天。根据合同第七条第二款约定，被告应按日计算向原告支付已交房款万分之五的违约金，3月15日前原告已交付房款315万元。双方签署的房屋交付收条约定，被告应于2016年1月9日前迁出营业执照、户口，但被告至今仍未迁出。被告应按补充协议第四条约定，按日计算向原告支付已交房款万分之五的违约金，2016年1月9日前原告已经交付总房款395万元。经原告、被告与中介北京链家房地产经纪有限公司三方多次沟通，被告拒不履行合同责任，拒绝按时迁出营业执照、户口、拒绝支付违约金。依据《民法通则》第111条、《合同法》第107条、第114条起诉至法院。
陈旭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。合同签订情况属实。第一，原告主张未按时完成解除抵押登记手续，责任不在被告，而在于第三方北京链家房地产经纪有限公司，解抵押的手续委托给链家公司办理，我方当庭申请追加链家公司。第二，被告并非因自身原因未如期将户口迁出，被告不应承担违约责任。被告卖房前打算将户口迁入朋友地址，但在公安机关办理户口迁入时受阻。被告只能另购新房，但房价上涨，被告无力购房。2017年1月3日被告患糖尿病住院治疗，1月11日被告委托妻子李艳给原告致函，告知其购房及户口迁出情况。原告未提出任何异议，应视为其认可被告迟延迁出户口。第三，原告从未向被告进行户口迁出催告。第四，原告无任何经济损失，主张违约金数额过高，应予以酌减。综上，被告未如期迁出户口系属情势变更，无法实现合同目的，没有违约行为，不应承担违约责任。
本院认定事实如下：
2015年11月15日，原、被告签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）（以下简称买卖合同）、补充协议。其中，买卖合同约定，原告购买被告名下西城区牛街西里二区11号楼3层307室房屋（建筑面积74.85平方米，下称诉争房屋），因该房屋已设定抵押（抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部），抵押登记日期为2015年2月28日，被告应于2016年3月15日前办理抵押注销手续。合同第九条第（三）款约定，被告应在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应向原告支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，被告应按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。补充协议第二条第2款约定，交易房屋有抵押的，被告应于2016年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。第四条第1款约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
2016年3月19日，原、被告签订补充协议，该补充协议约定诉争房屋在签约前不知道银行还款最后一次利息，在2月1日还款时扣了14000元的利息。经双方协商一致，客户承担2月1日还款时产生的利息四千元。该费用由原告在物业交割当天给被告。1500元于房子从银行解押后交给中介做房屋核验加急。被告配合中介催银行解押。该房子业主承诺过户当天交房。业主于过户后8个月内迁户口。补充协议对合同起补充作用。
2016年5月12日，双方签写的收条显示，当日被告收到原告交付的物业保障金2万元及4000元。收条下部显示如下内容：诉争房屋于2016年5月9日已过户。双方按2016年5月12日交房，被告有两项义务未完成。分别是营业执照和户口未迁出，按补充协议约定过户后8个月内迁出户口和营业执照，最晚营业执照和户口迁出时间是2017年1月9日，在未迁出期间产生的任何问题与原告无关，在约定期限内户口和营业执照未迁出按主合同的违约责任履行。逾期一日，违约金是总房款的万分之五给原告。
关于双方争议的解抵押问题。原告提交的诉争房屋原产权证复印件显示，诉争房屋于2015年4月9日抵押给中信信托有限责任公司，该抵押登记注销日期为2016年4月5日。诉争房屋于2015年4月17日抵押给中信银行股份有限公司总行营业部，该抵押登记注销日期为2016年3月4日。原告主张被告未按合同约定期限解抵押，并据此主张违约金。对此，被告表示，认可2016年3月4日已解抵押，不认可4月5日才解抵押，解抵押责任应由中介承担。
关于双方争议的户口、营业执照迟延迁出的问题。被告认可有营业执照仍未迁出诉争房屋。被告提交的户口簿复印件显示，被告户籍2017年3月24日从诉争房屋迁出。对此，被告强调未按时迁出户口、营业执照系因客观原因导致，并非被告故意违约。为此，被告提交了便民条、住院证明、2017年1月11日致原告的函。对此，原告表示，便民条日期过晚，住院证明与本案无关，迁户口期限已于2017年1月9日到期被告一直未迁户口。
诉讼中，针对原告提出的违约金，被告表示，原告并无实际经济损失，且违约金约定数额过高。
本院认为，被告称中介公司负责解抵押并要求中介公司承担相应责任，并以此为由申请追加中介公司的意见，违反合同相对性原则，本院不予采纳。对被告追加被告的申请，本院不予准许。
原、被告所签买卖合同、2015年11月15日补充协议、2016年3月19日补充协议、2016年5月12日收条均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。
关于迟延解抵押违约责任的问题。根据上述查明的四份协议可知，涉及逾期解抵押违约责任的约定有买卖合同、2015年11月15日补充协议。2016年3月19日补充协议、收条未涉及逾期解抵押违约责任的问题。因此本院重点审查买卖合同及2015年11月15日补充协议中关于解抵押、逾期解抵押违约责任的约定。根据上述查明的事实，被告虽在2016年3月15日前将抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部的抵押予以注销。但诉争房屋所涉抵押权人为中信信托有限责任公司的抵押于2016年4月5日方注销的事实，构成对2015年11月15日补充协议中“交易房屋有抵押的，被告应于2016年3月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且被告最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续”约定的违反。被告构成违约。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以至此。但结合被告该项违约行为对房屋买卖交易的影响、原告因该违约行为实际损失的情况、被告明确提出违约金过高抗辩的意见，本院依法酌情确定被告应承担违约金数额为一万元。对原告该项诉讼请求中合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。
关于逾期迁户口、营业执照违约责任的问题。根据上述的情况可知，双方关于迁户口、营业执照及逾期违约责任的最后约定为收条下部“最晚营业执照和户口迁出时间是2017年1月9日，在未迁出期间产生的任何问题与原告无关，在约定期限内户口和营业执照未迁出按主合同的违约责任履行。逾期一日，违约金是总房款的万分之五给原告”的约定，该部分约定合法有效。根据上述查明的情况，营业执照至今未迁出，被告户籍2017年3月24日才从诉争房屋迁出，被告的行为已违反上述约定，被告应承担向原告支付违约金的责任。被告称非因主观原因未按时迁出的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告明确提出违约金调整抗辩意见情况下，本院结合上述约定、逾期迁出户口、营业执照的实际情况、双方合同履行情况，依法酌情确定被告应支付违约金具体数额为五万元。原告该项诉讼请求中合理部分，本院予以支持。不合理部分本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，被告陈旭支付原告徐立强未按时注销抵押所产生违约金一万元、未按时迁出营业执照和户口产生的违约金五万元；
二、驳回原告徐立强的其他诉讼请求。
如当事人未按本判决确定的内容履行给付金钱义务或其他义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费四千一百八十元，由原告徐立强负担三千六百五十五元（已交纳），由被告陈旭负担五百二十五元（本判决生效之日起五日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 杨成龙
二〇一七年五月十五日
书记员 袁 慧
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