青海省格尔木市人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青2801民初2018号
原告：王连河，男，1971年8月9日生，回族，青海省民和县人，青藏铁路公司格尔木电务段职工，住青海省西宁市。
原告：韩雪梅（系原告王连河之妻），女，1971年2月17日生，回族，青海省循化县人，青海省第五人民医院职工，住青海省西宁市。
二原告委托诉讼代理人：祁奋，青海欣悦律师事务所律师。
被告：刘文博，男，1979年4月1日生，汉族，甘肃省通渭县人，青海省交通医院医生，住西宁市。
委托诉讼代理人：高上智，青海泰宏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵宇海，青海泰宏律师事务所律师。
原告王连河、韩雪梅与被告刘文博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王连河及二原告的委托诉讼代理人祁奋、被告刘文博的委托诉讼代理人高上智、赵宇海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王连河、韩雪梅向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决解除《住房买卖契约》；2、依法判决被告返还位于格尔木铁路泰和小区1号楼2单元502室价值约72000元的住房一套。并承担被告占用房屋期间由原告垫付的物业费、取暖费等费用5027.4元。3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求：请求判令被告刘文博给付房屋租金（使用费）28000元。事实和理由：原、被告双方经协商于2007年达成了壹份《住房买卖契约》，将在原告名下的地处格尔木铁路泰和小区1号楼2单元502室价值约72000元的住房一套转让给被告，但根据原告单位的相关规定无法办理过户手续。另外，在被告居住使用期间，该房屋物业费、取暖费一直从原告的工资中扣除，双方为此发生过争执，现被告仍拖欠2016、2017年度物业费、取暖费共计5027.4元，侵害了原告自身利益，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告刘文博辩称，原、被告签订的《住房买卖契约》已经履行完毕，不同意解除该”契约”，本案属于买卖合同纠纷，原告要求物业费、取暖费及租金不属于买卖合同纠纷的范畴，是物业合同纠纷或者租赁合同纠纷，请求驳回原告诉讼请求，并判令诉讼费由原告承担。
本院经审理认定事实如下：原告王连河与原告韩雪梅系夫妻关系。2001年12月25日原告王连河与兰州铁路局（现青藏铁路公司）签订《兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书》，约定原告王连河按成本价（含工龄折扣）38467.90元购买兰州铁路局所有的坐落在格尔木铁路泰和小区1号楼2单元502室的铁路公有住房，合同第四条”确定产权和权益”约定”乙方按成本价购买住房后，拥有全部产权。住用5年后，乙方可依法进入二级市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。合同第七条第2项”乙方若将购买的住房私自出租、转让、倒卖、馈赠和改变原住房性质，一经发现，甲方有权解除购房协议，收回住房，并以原购房款的50%给以处罚、剩余部分退还乙方，不计利息”被划掉。2001年12月25日西宁铁路分局格尔木内部房地产交易所给原告王连河颁发《成本价出售公房领取房屋所有权证专用卡》，载明购房人家庭主要成员为王连河、韩雪梅，该卡领证须知载明该卡为领取房屋所有权证之用。
2007年原告韩雪梅（甲方）与被告刘文博（乙方）签订《住房买卖契约》，约定将坐落在格尔木铁路泰和小区的一号楼二单元502室住房面积为82平方米的住房以72000元的价格出售给被告刘文博，合同第三条约定”甲方于收到乙方付款后将房屋所有钥匙全部正式移交给乙方，并一同将房屋所有手续（房产证壹本、天然气使用证壹本、闭路电视使用证壹本）移交给甲方”。合同第五条约定”甲方将房屋所有手续正式移交给乙方之日起，发生的一切设施故障和事故均由乙方承担，甲方不再承担任何责任。成交后，无论过户与否，该房屋的受益权、转让权、所有权均归乙方，与甲方无关。”合同第七条约定”成交后乙方应严格遵守小区制定的各项规章制度，按时主动交纳规定的取暖费、水电费、卫生费、天然气费、物业管理费等各种费用，与甲方无任何关系”。该合同第二页空白处有”甲方（卖方）：韩雪梅，乙方（买方）：刘文博，证明人：孙永全”三人的签字及捺印，但未书写或载明合同签订时间。签订该《住房买卖契约》时，被告刘文博系兰州铁路局职工。
2013年1月24日，青藏铁路公司发布青藏铁物产﹝2013﹞13号《青藏铁路公司关于印发已购公有住房内部交易管理暂行办法的通知》，公布《青藏铁路公司已购公有住房内部交易管理暂行办法》。该办法第四条规定”公司内公有住房交易仅限本公司内职工之间交易......凡公司管辖范围内的房改房不得交易给公司以外的其他人员”。第六条规定”已取得合法产权的已购房改房产权交易，必须遵循以下原则：......2.房改房交易对受让人的要求：（1）受让人（买方）必须是青藏铁路公司内部职工......。第十六条规定”本办法自发布之日起施行，前发有关规定与本办法不一致的，以本办法为准”。”。
2012年、2013年度的暖气费、物业费共5342.3元由被告刘文博交纳给原告王连河，2016-2017年度暖气费2249.10元，2017-2018年度暖气费2249.10元及物业费264.60元由原告王连河交纳。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案原、被告签订的《房屋买卖契约》系原、被告双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定。被告刘文博在2007年时作为兰州铁路局职工应当知道兰州铁路局共有住房只能在该铁路局内部职工之间流通，且2001年12月25日原告王连河与兰州铁路局（现青藏铁路公司）签订《兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书》中明确约定”乙方按成本价购买住房后，拥有全部产权。住用5年后，乙方可依法进入二级市场，在补交土地使用权出让金和按规定缴纳有关税费后，收入归个人使用”。因此原、被告之间签订的《房屋买卖契约》亦不违反兰州铁路局的内部规定，该”契约”系有效合同。依法成立的合同，自成立时生效。虽然本案原、被告双方签订的合同系房屋买卖合同，但房屋登记属物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响；过户登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断。原、被告签订的《房屋买卖契约》自2007年双方签订时即已生效，2013年1月24日青藏铁路公司发布了《青藏铁路公司已购共有住房内部交易管理暂行办法》是在本案原、被告签订的《房屋买卖契约》之后公布，不影响该《房屋买卖契约》的效力。故原告要求解除已经生效的《住房买卖契约》无法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定”基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”。原、被告签订的《房屋买卖契约》第五条约定”甲方将房屋所有手续正式移交给乙方之日起，发生的一切设施故障和事故均由乙方承担，甲方不再承担任何责任。成交后，无论过户与否，该房屋的受益权、转让权、所有权均归乙方，与甲方无关。”因此被告刘文博系依法占有涉案房屋，原告要求其返还房屋无法律依据，本院不予支持。因原、被告签订《房屋买卖契约》系房屋买卖合同，被告已经按照该合同的约定交纳购房款，已经完成约定的合同义务，原告要求被告支付租金28000元的诉讼请求无任何事实和法律依据，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，青藏铁路公司扣缴原告物业费、取暖费等费用5027.4元系原告与青藏铁路公司之间的物业合同纠纷，不是同一法律关系，且不属于本案的审理范围，原告可另行起诉解决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告王连河、韩雪梅的诉讼请求。
案件受理费2401元（原告已交纳），减半收取1200.5元，由原告王连河、韩雪梅负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。
审判员韩春英
二○一七年十二月十四日
书记员汪宁