广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1302民初58号原告：赫延伟，男，1984年1月15日出生，汉族，住址：陕西省延安市宝塔区。原告：邓爱军，女,1983年7月8日出生，壮族，住址：陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：韦开贯，广西万益（来宾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彪，广西万益（来宾）律师事务所实习律师。被告：唐态瑜，男，1968年8月10日出生，壮族，住址：广西来宾市兴宾区。委托诉讼代理人：兰先，男，1977年11月4日出生，壮族，住址：广西来宾市兴宾区，系被告唐态瑜之内弟。被告：广西建昌置业开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城3号楼1708号。法定代表人：黄燕，执行董事。原告赫延伟、邓爱军诉被告唐态瑜、广西建昌置业开发有限公司（以下称“建昌公司”）房屋买卖纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告赫延伟、邓爱军的委托诉讼代理人韦开贯、卢彪，被告唐态瑜及其委托诉讼代理人兰先到庭参加诉讼，被告建昌公司经合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告唐态瑜的房屋更名转让协议；2、判令两被告连带返还两原告86600元；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年6月17日，被告唐态瑜与被告建昌公司签订《商品房团购协议书》，约定：被告唐态瑜购买被告建昌公司位于来宾市华侨投资区X号房，并预交房款80000元。因被告唐态瑜已购买其他房屋，故欲将该房屋更名转让，后经他人介绍，被告唐态瑜与原告达成协议，约定将该房屋更名转让给原告，原告通过转账和现金支付方式支付给被告唐态瑜86600元。被告唐态瑜和原告向被告建昌公司提交了《更名申请书》，于2017年10月17日通过被告建昌公司销售部审核，同日，原告签署建昌公司的《建昌·御景城签约商品房买卖合同确认单》，并已通过了建昌公司销售部审核。根据被告唐态瑜与被告建昌公司签订的《商品房团购协议书》第四条第2款约定：“被告建昌公司允许被告唐态瑜更名、加名、减名一次”；原告因信任该协议，才与被告唐态瑜达成更名协议，但被告建昌公司经原告多次催促，仍不将房屋更名为原告，导致被告唐态瑜未能将该房屋更名转让给原告，且被告唐态瑜不愿将原告已支付款项返还，造成原告经济损失86600元。原告认为，原告与被告唐态瑜约定的房屋更名转让协议合法有效，唐态瑜与建昌公司签订的《商品房团购协议书》合法有效。原告与被告唐态瑜达成更名转让协议，并履行约定义务，但被告唐态瑜未能将房屋更名转让给原告，已构成违约，原告因信任《商品房团购协议书》才与被告唐态瑜达成更名转让协议，且已向被告建昌公司提交申请书及更名的相关材料并通过审核，但建昌公司却不同意将房屋更名。为此，原告诉至本院，请本院支持其诉请。被告唐态瑜辩称，被告广西建昌置业开发有限公司在本案中也有责任，要求建昌公司一起到庭，因为还有其他费用，包括更名手续；对于原告诉请解除更名转让协议无异议，愿意退还86600元。原来房屋买卖时答辩人交付该房原件材料给原告，退钱后要求原告退还原件材料。被告广西建昌置业开发有限公司未提出答辩，亦未提供证据，并自动放弃质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告建昌公司对原告提供的证据自动放弃质证的权利。本院认为，原告提供的证据客观真实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月17日，被告唐态瑜与被告建昌公司签订《商品房团购协议书》,约定被告唐态瑜购买被告建昌公司位于来宾市华侨投资区X号房屋，面积130.15㎡，单价2375元/㎡，首付款80000元，被告建昌公司取得《商品房预售许可证》后10日内，被告唐态瑜与被告建昌公司签订《商品房买卖合同》或者认购协议书，被告唐态瑜可办理银行按揭贷款，被告唐态瑜应按政策法规的要求补足按揭首付款，或者全额付清房款，最终的权利义务以《商品房买卖合同》或者认购协议书确定等相关事项。合同签订后，被告唐态瑜于2017年10月27日向被告建昌公司预交房款80000元，之后被告唐态瑜与原告赫延伟达成口头协议，约定将该房屋更名转让给原告，原告支付给被告唐态瑜房款86600元等相关事项。原告与被告唐态瑜口头约定后，原告赫延伟、邓爱军支付被告唐态瑜房款86600元。2017年10月17日，原告赫延伟、邓爱军与被告唐态瑜向被告建昌公司提交《建昌·御景城签约商品房买卖合同确认单》及《建昌·御景城更名申请书》，被告建昌公司不同意更名，原告赫延伟、邓爱军要求被告唐态瑜退还房款86600元，被告唐态瑜拒绝退还房款。为此，原告赫延伟、邓爱军遂向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，原告赫延伟、邓爱军系夫妻关系。本院认为，本案经庭审查明，被告唐态瑜与被告建昌公司签订的《商品房团购协议书》，但双方没有签订《商品房买卖合同》或者认购协议书，被告唐态瑜实际未取得该房屋的《房屋所有权证》，亦未办理该房屋的备案登记手续。涉案被告唐态瑜与原告赫延伟达成口头协议，约定将该房屋更名转让给原告，而实际未交付房屋，被告唐态瑜与原告赫延伟之间的行为应当视为房屋买卖关系，故立案案由定性为商品房销售合同纠纷错误，案由应纠正为房屋买卖纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项关于“未依法登记领取权属证书的”及第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告唐态瑜与原告赫延伟达成的口头协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，不受法律保护。同时被告唐态瑜因该合同取得原告赫延伟、邓爱军房款86600元，应当予以返还。涉案房屋，被告唐态瑜未实际交付给原告赫延伟、邓爱军，故不存在返还。被告唐态瑜口头约定将该房屋更名转让给原告与被告建昌公司没有关联，故被告建昌公司对此不应承担民事法律责任。综上，对原告赫延伟、邓爱军提出要求解除原告与被告唐态瑜的房屋更名转让协议的诉讼请求，因该协议无效，自始至终未具有法律效力。对原告赫延伟、邓爱军提出要求被告唐态瑜返还房款86600元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。对原告赫延伟、邓爱军提出要求解除原告与被告唐态瑜的房屋更名转让协议及被告建昌公司连带返还原告房款86600元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告唐态瑜退还原告赫延伟、邓爱军房款86600元。二、驳回原告赫延伟、邓爱军的其他诉讼请求。本案受理费1965元，减半收取982.5元，由被告唐态瑜负担200元。上述应付款项，限于判决生效后十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  卢巨根二〇一八年三月三十日书记员  黄英菲《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；