湖北省广水市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1381民初1807号
原告（反诉被告）：李何方，男，汉族，1971年6月4日出生，湖北省广水市人，住广水市，
原告（反诉被告）：熊宗猛，男，汉族，1972年8月3日出生，湖北省广水市人，住广水市，
原告（反诉被告）：李贞，女，汉族，1971年5月5日出生，湖北省广水市人，住广水市，
原告（反诉被告）：李贤玲，女，汉族，1976年1月16日出生，湖北省广水市人，住广水市，
四原告(反诉被告)的委托代理人：左友镒、宋程洲，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：承认、放弃和变更诉讼请求、进行和解、代理一审、二审等特别授权。
被告（反诉原告）：湖北明阳宜居房地产开发有限公司（自然人独资）。住所地：武汉市江岸区南京路**号建华大厦*座****室。
法定代表人：肖红涛，总经理。
委托代理人：刘新军，湖北印台律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）李何方、熊宗猛、李贞、李贤玲（以下简称“李何方等四人”）与被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司（以下简称“明阳宜居公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日受理后，在答辩期内明阳宜居公司提出了反诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》规定的普通程序，由本院审判员周厚新、万敏和沈探林组成合议庭，书记员程登峰担任庭审记录，于2017年10月25日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李何芳等四人的委托代理人左友缢，被告（反诉原告）明阳宜居公司的委托代理人刘新军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李何芳等四人的诉讼请求：1、确认李何方等四人在2017年7月5日解除《房屋买卖协议》、《商品房预售合同》合法有效；2、判令明阳宜居公司返还购房款310万元（注：人民币，下同）及利息（从2016年9月1日起按照本金300万元，月息1%的利率标准计算至全部给付之日止，截止到2017年7月1日的利息为30万元）；3、判令明阳宜居公司向李何方等四人给付违约金210万元；4、本案诉讼费用由明阳宜居公司承担。事实及理由：2016年7月1日，李何方等四人与明阳宜居公司签订《房屋买卖协议》，约定：李何方等四人购买明阳宜居公司位于广水市××办事处鼎盛时代广场××区××楼北侧××号商铺经营酒店，商铺面积1656.24平方米，6360元/平方米，合同总价为10533686元，付款方式为2016年2月6日，李何方等四人预付定金45万元，签订合同后再给付255万元，合计给付300万元首付款，办理495万元银行按揭，李何方等四人按照酒店开业进度给付余款2583686元。李何方等四人购买269号商铺的用途是酒店经营，《房屋买卖协议》中明确约定明阳宜居公司不迟于2016年8月30日前与酒店匹配的消防、水电验收完毕，若到时不能验收，由此明阳宜居公司负责赔偿给李何方等四人造成的一切损失，消防、水电验收前的房贷款由李何方等四人给付，300万元本金按月息1分利息计算。《房屋买卖协议》第十二条约定：若一方违约，则按照总房价款的20%向对方给付违约金。李何方等四人于2015年9月17日至2016年9月1日，分十笔向被告方给付购房款共计310万元。
2016年7月4日，原告推举李何方、李贤玲夫妻二人为代表，办理房屋按揭贷款、签订房屋预售合同等事宜，并特别约定明阳宜居公司在2016年10月31日前向李何方等四人交付房屋，逾期超过90日的，李何方等四人有权解除合同。因明阳宜居公司未按约定的期限办理消防、水电验收以及延期交房，还涉及多次诉讼案件，建设工程停止施工。李何方等四人多次催促，并于2017年2月17日向明阳宜居公司发函催促办理各项验收及交房手续，建设项目至今仍不具备交付房屋的条件。
被告（反诉原告）明阳宜居公司在庭审中辩称：1，明阳宜居公司违约不是事实，已经按合同约定要求完成了消防、水电等交付。2、李何方等四人诉明阳宜居公司交付房屋时间违约，不是事实；依合同约定李何方等四人给付购房款在前，明阳宜居公司交房在后，所以明阳宜居公司不构成违约。
被告（反诉原告）明阳宜居公司反诉请求为：1、请求人民法院判令李何方等四人继续履行双方签订的《房屋买卖协议》及《商品房预售合同》。2、判令李何方等四人赔偿明阳宜居公司违约金210万元。3、由李何方等四人承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，明阳宜居公司与李何方等四人签订《房屋买卖协议》，李何方等四人购买明阳宜居公司的广水办事处鼎盛时代广场二楼269号商铺，面积为1656.24平方米，房屋总价约为10533686元。合同签订后由买方给付300万元首付款。并向银行申请按揭贷款495万元。2016年7月4日，明阳宜居公司与李何方、李贤玲夫妻二人签订《商品房预售合同》。明阳宜居公司于2016年9月初多次口头通知李何方等四人进场进行二次装修，但他们以种种理由推诿。同时，办理房屋按揭贷款时，李何方、李贤玲夫妻二人不配合，一直拒绝至银行签字，导致银行按揭贷款失败，购房款至今未付清。李何方等四人现要求解除合同，其行为违反合同、法律的规定，已构成违约。特向法院提起反诉，请求依法公正裁处。
原告（反诉被告）李何方等四人辩称：一、反诉请求第一项无法吞并、抵消李何方等四人的诉讼请求，不符合法律规定，应予以驳回。二、第二项请求缺乏诉讼依据。明阳宜居公司诉请申请验收的主体是双方当事人，不是消防主管部门，不符合法律规定，依法律规定验收主体系消防主管部门，且明阳宜居公司称多次要求验收，请依法举证说明。三、明阳宜居公司说李何方之妻拒不签字致使合同无法如期履行，按揭贷款无法办理，实际上是明阳宜居公司的行为让李何方之妻对其产生不信任。因此，明阳宜居公司的诉讼请求与法不符，人民法院应予以驳回。
审理查明本案的事实如下：2016年7月1日，李何方等四人（乙方）与明阳宜居公司（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定：一、乙方购买甲方开发的位于广水市××办事处鼎盛时代广场××楼北侧××号商铺，面积为1656.24平方米，实际建筑面积以房产部门现场测绘核实为准。二、商铺单价协商为6360元/平方米，房屋总价款10533686元；付款方式为2016年2月6日乙方预交定金45万元，签订合同后乙方再给付甲方255万元，合计给付300万元首付款；乙方拟向银行申请按揭贷款495万元给付给甲方，具体银行按揭贷款由甲方负责运作，乙方负责提供按揭贷款的相关材料及手续，房产交易评估费由乙方给付（因各种原因造成按揭贷款无法贷出，按揭房款另行协商，于房产证、土地证办理完成一个月内结清全部购房款）。剩余购房款2583686元，如乙方2017年春节酒店开业，乙方于2017年5月1日前给付；如乙方2017年春节前无法开业，给付时间为2017年8月30日，此尾款按交付时间开始，按月息1分利息计算到给付日，利息和尾款一并给付给甲方，相关办证费用由乙方给付。三、甲方保证乙方不迟于2016年8月30日前进场进行二次施工，并保证鼎盛时代广场于2016年8月30日前与酒店匹配的消防、水电验收完毕；若到时不能进行以上验收，由此给乙方造成的一切损失，由甲方负责赔偿，并由甲方按照违约条款向乙方给付违约金。即消防、水电验收前的房贷款由甲方给付及300万元本金按月息1分利息计算。乙方装修不能破坏甲方商铺的主体结构，如造成损失，由乙方负责，并承担法律责任，安全责任及相关费用，由乙方全部承担。四、产权属甲方所有的鼎盛时代广场第三层与乙方购买的商铺相对应的商铺1656.24平方米,甲方必须出租给乙方,具体租赁事宜由甲乙双方另行协商,并签订租赁合同.若甲方不将相对应的第三层商铺出租给乙方,则视为甲方违约。五、乙方应于2016年8月30日前，将酒店整体设计方案交付甲方，由甲方负责相关图纸变更手续，费用由乙方给付。六、甲方必须负责消防、水、电符合乙方酒店功能要求入户，保证酒店二次消防接入消防、水、电系统，且必须保证乙方酒店能正常投入使用运转等。十二、该协议签订后所有条款对甲乙双方均具有法律效力，若一方违约，则按照房款总价款的20%向对方给付违约金等。
为满足办理上述房屋按揭贷款条件和备案，李何方等四人委托李何方、李贤玲夫妻二人为代理人，在2016年7月4日与明阳开发公司签订《商品房（预售）买卖合同》，合同中房屋的楼层、面积、单价、总价款与前述《房屋买卖协议》一致。第七条付款方式则约定为2016年7月1日前给付首期房价款5583686元，占全部房价款的53%，余款4950000元向银行申请贷款给付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人给付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人给付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人给付逾期应付款万分之一的违约金等。第九条商品房交付应当符合下列条件：建设工程竣工验收备案证明文件，房屋测绘报告及合格证明。第十条商品房交付时间特别约定为2016年10月31日之前向买受人交付等。
李何方等四人购买广水市××办事处鼎盛时代广场××楼北侧××号商铺系经营酒店宾馆，上述合同签订前的2016年6月17日，李何方对酒店宾馆的设计图纸签字确认。明阳宜居公司随之根据图纸对李何方等四人所要购买的房屋进行了改造。
双方当事人在庭审中明确表示：《房屋买卖协议》为双方的真实意思表示，应以该合同为准；《商品房（预售）买卖合同》之目的是主要是为了办理按揭贷款及备案的需要，同时也是前一协议的的补充及完善，其中约定了交房时间为2016年10月31日之前。2017年2月8日前，李何方等四人以口头形式向明阳宜居公司催告交付房屋未果，李何方等四人分别在2017年2月8日、2月17日以书面或移动电话短信的方式向明阳宜居公司发出催告通知，要求明阳宜居公司交付房屋，但庭审后至今，明阳宜居公司仍不能向本院提交涉案房屋消防、水电和其他房屋竣工验收手续。
李何方等四人在合同签订前分别于2015年9月17日向明阳宜居公司给付5万元、2016年2月6日给付40万元。2016年7月1日合同签订后，李何方等四人分别在7月4日给付10万元、7月16日给付20万元、7月20日给付60万元、7月26日给付55万元、7月29日给付30万元、8月1日给付40万元、8月29日给付40万元、9月1日给付10万元。李何方等四人向明阳宜居公司给付购房款合计3100000元。
2016年9月至12月，明阳宜居公司为了其开发建设的鼎盛时代广场房屋的顺利销售，先后与有关银行协商，因建设项目处于停工状态，李何方等四人对该项目能否复工表示担忧，没有办理房屋按揭贷款。
2017年3月上旬，李何方等四人向本院提起诉讼，本院于同月10日立案受理。审理中，李何方等四人于2017年6月26日向本院申请撤诉，本院于次日作出（2017）鄂1381民初793号之一民事裁定，准许李何方等四人撤诉。
另查明：2017年2月8日，李何方等四人向明阳宜居公司发出《关于敦促湖北明阳宜居房地产开发有限公司履行〈房屋买卖协议〉义务的催告函》，要求明阳宜居公司在收到函件后七日内完成对出售房屋的消防、水电验收，并通知李何方等四人确认，保证能够进场二次施工，否则追究违约责任。同月17日，李何方等四人再次向明阳宜居公司的工作人员李建发出电话短信，要求三日内完成出售房屋的消防、水电验收，通知李何方等四人确认后进场二次施工。2017年7月4日，李何方等四人向明阳宜居公司发出《解除合同通知书》，认为：依合同约定明阳宜居公司应在2016年10月31日前向李何方等四人交付房屋，逾期九十日有权解除合同；告知明阳宜居公司立即解除《房屋买卖协议》、《商品房（预售）买卖合同》，退还李何方等四人给付的3100000元的购房款、给付利息及违约金。明阳宜居公司收到上述函件后，没有给予明确答复。
本院认为：
一、涉案合同的效力问题。
本案的当事人先后签订了《房屋买卖协议》及《商品房（预售）买卖合同》，《商品房（预售）买卖合同》的相关内容是对《房屋买卖协议》约定内容的补充。签订合同时，双方当事人均具有行为能力，意思表示真实，且不违反法律规定。因此，依《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，合同依法成立，合法有效。
二、涉案合同是否应予解除问题。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条还规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延给付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”双方当事人在合同中约定，明阳宜居公司在2016年10月31日前向李何方等四人交付房屋，且李何方等四人在2017年2月8日、2月17日以短信或书面方式向明阳宜居公司发出催告，在提起诉讼前的2017年7月4日，向明阳宜居公司发出《解除合同通知书》，但明阳宜居公司在超过合理期限三个月的期间内、至今仍不能向李何方等四人提交房屋消防、水电等竣工验收文件，并向李何方等四人交付房屋，迟延履行合同的主要债务。因此，李何方等四人要求解除《房屋买卖协议》及《商品房（预售）买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
三、合同解除后的违约责任
涉案房屋买卖纠纷中，2016年7月4日签订的《商品房（预售）买卖合同》系政府房产部门监制的格式合同，而此前于7月1日签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人协商一致的结果，双方当事人在庭审中也陈述认为应以该协议为准。因此，本案应以《房屋买卖协议》中约定的内容为准，该协议中未约定的内容，由《商品房（预售）买卖合同》予以补充。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方给付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在《房屋买卖协议》中约定：“若一方违约，则按照房款总房价款的20%向对方给付违约金。”“甲方保证乙方不迟于2016年8月30日前进场进行二次施工，并保证鼎盛时代广场于2016年8月30日前与酒店匹配的消防、水电验收完毕，若到时不能以上验收，由此给乙方造成的一切损失由甲方负责赔偿，并由甲方按照违约条款向乙方给付违约金；消防、水电验收前的房贷款由甲方（明阳宜居公司）给付及300万元本金按月息1分计算利息等。”因明阳宜居公司不能按期向李何方等四人交付房屋，构成违约，明阳宜居公司应依法向李何方等四人返还购房预付款3100000元，并赔偿3000000元的利息损失，但计算利息损失的时间应依约定的交房最后时间2016年10月31日计算，即明阳宜居公司承担3000000元购房款的利息，自2016年11月1日起、按月利率1%计算；同时，明阳宜居公司还应依约定向李何方等四人支付房价总款百分之二十的违约金，即10533686元×20%=2106737.2元，但李何方等四人的诉讼请求为要求支付违约金2100000元，因此，超过2100000元的违约金数额6737.2元，应视为李何方等四人放弃主张的权利。
四、明阳宜居公司的反诉问题。
诉讼中，明阳宜居公司反诉要求继续履行合同、李何方等四人赔偿违约金2100000元。本院认为：明阳宜居公司虽然在2016年9月通知李何方等四人进场进行二次装修，但其开发建设的鼎盛时代广场没有通过消防、水电等验收，经李何方等四人发函、提起诉讼至今，不能向本院提交消防、水电验收及房屋竣工的相关文件，明显不符合合同约定的交房条件、超出了合同约定的交房时间；经李何方等四人催告后，在三个月的合理期限内，明阳宜居公司仍不能向李何方等四人交房。因此，明阳宜居公司的行为违反合同约定。房屋按揭贷款依合同约定由明阳宜居公司运作，李何方等四人提供按揭贷款的相关资料及手续，即使按揭贷款不能办理，涉及约定的按揭贷款额4950000元无法贷出，双方另行协商。明阳宜居公司反诉称李何方之妻拒绝按揭贷款手续签字，系因李何方等四人对明阳宜居公司的履约行为产生合理的怀疑，庭审中明阳宜居公司并不能陈述贷款发放行的名称、时间。李何方等四人在2017年3月提起诉讼后，因解除房屋买卖合同催告后的合理期限时间尚未成就，于2017年6月26日向本院申请撤诉，本院于2017年6月27日作出（2017）鄂1381民初793号之一民事裁定书，准许李何方等四人撤诉，并非明阳宜居公司所述李何方等四人的诉讼请求没有法律和事实依据。因此，明阳宜居公司的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）李何方、熊宗猛、李贞、李贤玲与被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司于2016年7月1日、7月4日签订的《房屋买卖协议》及《商品房（预售）买卖合同》。
二、被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）李何方、熊宗猛、李贞、李贤玲购房款3100000元、给付违约金2100000元；被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司赔偿原告（反诉被告）李何方、熊宗猛、李贞、李贤玲3000000元给付购房款的利息损失（自2016年11月1日起至本判决生效确定的履行之日止，按月利率1%计算）。
三、驳回被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司反诉请求。
上述第二项于本判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费50300元、财产保全费5000元，由原告（反诉被告）李何方、熊宗猛、李贞、李贤玲承担5000元，被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司承担50300元；反诉受理费23600元，由被告（反诉原告）湖北明阳宜居房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审判长 周厚新
审判员 万 敏
审判员 沈探林
二〇一八年四月十一日
书记员 程登峰