江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终620号
上诉人（原审被告）：张永，男，1965年9月19日出生，汉族，个体户，住泗洪县。
委托诉讼代理人：姜亚春，江苏广陆律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨晓平，男，1968年9月5日出生，居民身份证码320827196809054114，汉族，无业，住泗洪县。
委托诉讼代理人：王海燕，江苏立贤律师事务所律师。
原审第三人:卜贤辉,男,1975年10月1日出生,汉族，个体户，住泗洪县。
上诉人张永因与被上诉人杨晓平、原审第三人卜贤辉案外人执行异议一案，不服泗洪县人民法院（2017）苏1324民初5141号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人张永不服一审判决上诉称，请求：1.依法查明案件事实基础上撤销泗洪县人民法院作出的（2017）苏1324民初5141号民事判决;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1.从被告在一审提供的《泗洪县拆迁安置房买卖合同》可以确定，本案的涉案房屋为拆迁安置房屋。拆迁安置房屋有在五年之内不得上市交易的属性。本案中被上诉人与第三人的交易行为属于违法行为。2.因为涉案房屋为拆迁安置房屋，立贤律师事务所出具的见证也是没有法律效力的。3.本案一审中法院也未确定涉案房属于被上诉人，也能够说明涉案房产应该被采取强制措施执行。4.房屋权属应该以房产证登记为主，上诉人也是基于第三人拥有房产的事实才将大额款项转借给本案的第三人的。如果按照一审法院的观点，将难以维护社会公平，房产证也就不再具有公示作用了。
被上诉人杨晓平辩称，我认为涉案房屋的属性属于安置房没有异议，但上诉人称安置房屋五年内不可交易没有法律依据，2014年时当地政府对安置房五年内限制交易的规定已经取消，而且也没有任何的法律规定安置房买卖属于违法行为。对于律师事务所出具的见证,我认为也是有法律效力的，交易行为是真实的。一审判决未支持被上诉人对房屋确权请求，是因为涉及到土地费用缴纳和相关手续办理，不宜在执行异议之诉中对此确认。对于上诉人第四点理由，我们认为与现状不符，债务发生在房屋买卖之前，而且是给付债务，如果当时为了交易安全他完全可以通过不动产抵押来办理借款。一审法院适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
杨晓平向一审法院起诉请求：１.依法确认位于泗洪县的产权归原告所有；2.请求判决停止对泗洪县的执行；3.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：杨晓平与第三人卜贤辉于2015年7月6日经江苏立贤律师事务所见证，签订安置房屋转让协议，约定卜贤辉将其名下位于泗洪县高庄花园12幢2单元1501室房产（建筑面积139.45㎡）及储藏室以336000元价格转让给杨晓平，并约定合同签订后支付230000元，余款每月10日支付4000元，直至付清，卜贤辉必须提供相应手续，配合过户，卜贤辉保证房屋产权手续齐全、无争议。上述协议由案外人韩军提供担保。后依据双方签订的房屋买卖协议，杨晓平于2015年7月7日经泗洪农村商业银行向卜贤辉账户汇款230000元，并自2015年8月起每月汇款4000元至卜贤辉银行账户，直至2017年4月，累计支付314000元。2015年8月杨晓平办理上房手续并装修房屋一直居住至今，期间以卜贤辉名义办理案涉房屋不动产销售发票，2015年8月4日以卜贤辉名义办理房产证，并自2015年8月11日起以杨晓平名义缴纳物业费、水电费等。
另查明，张永与卜贤辉、孔素梅民间借贷纠纷一案，经泗洪法院（2016）苏1324民初5293号民事判决：一、卜贤辉偿还张永借款本金500000元及利息（以500000元为基数，自2014年11月19日起，按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止），于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回张永对孔素梅的诉讼请求。该案诉讼过程中，经张永申请，2016年7月26日，泗洪法院作出（2016）苏1324民初5293号民事裁定书，查封案涉房屋。案外人杨晓平书面提出执行异议，泗洪法院于2017年6月15日作出（2017）苏1324执异77号执行裁定，驳回杨晓平的异议请求。杨晓平不服，因而成讼。
一审法院认为，本案争议焦点为：1.杨晓平是否享有对案涉房屋的民事权利，是否能对抗张永对该房屋的保全；2.本案能否确认该房屋归原告杨晓平所有。
关于争议焦点1，一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨晓平对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：
1.在2016年7月26日人民法院查封卜贤辉案涉房屋之前，杨晓平与卜贤辉已签订合法有效的书面买卖合同，杨晓平与卜贤辉签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
2.在人民法院查封案涉房屋之前，杨晓平已合法占有该不动产。根据查明的事实，双方签订合同签订后，杨晓平以卜贤辉名义办理相关房屋上房手续，以自己名义办理水电开户户头，自2015年8月起杨晓平居住该房屋至今。
3.杨晓平在查封之前已经按照合同约定支付房屋大部分价款，对剩余余款22000元，经泗洪法院执行局告知该房屋被保全，故自2017年5月起停止向卜贤辉支付房屋余款，并经执行局要求待诉讼后考虑是否收取其22000元余款。
4.案涉房屋没有过户到杨晓平名下，不是因买受人杨晓平的自身原因未办理过户登记。因该房屋价款尚未付清，第三人不可能协助杨晓平办理过户手续。另外，案涉房屋系安置房，受当时房屋过户政策影响，杨晓平与第三人均以为需要等具备上市交易条件才能过户，对张永提供的洪政办发（2014）16号文件取消安置房满五年上市交易的规定杨晓平并不知情。同时该房因张永一案被法院查封，以上均是客观因素，杨晓平对此并无过错。因此，杨晓平购买的案涉房屋符合法律规定不得执行的条件，对案涉房屋享有的权利能够排除执行。
关于争议焦点2，杨晓平要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。杨晓平尚未付清房屋的价款，不具有过户条件，并应依据房屋买卖合同的约定办理相关权属转移，同时还涉及到洪政办发（2014）16号文件中规定需要缴纳土地出让金后，才能拥有物权，故不宜在本案中确认物权的归属。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行泗洪县高庄花园12幢2单元1501室房屋及附属储藏室；二、驳回杨晓平的其他诉讼请求。案件受理费6340元，由张永负担2140元、卜贤辉负担4200元。
本院二审查明的基本事实与一审相同，本院予以确认。
本案二审争议焦点是：本案中案涉房屋能否排除法院的执行。
本院认为，案涉房屋能够排除法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对登记在被执行人名下的不动产，买受人主张排除执行的应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对照以上条件，一是杨晓平在人民法院查封案涉房屋之前，已与卜贤辉已签订了房屋买卖合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；二是在人民法院查封案涉房屋之前，杨晓平已合法占有该房屋；三是杨晓平在查封之前已经按照合同约定支付房屋大部分价款，对剩余价款也同意交付人民法院执行。四是对于是否因杨晓平自身原因未办理过户登记问题。本院认为，不能认定是杨晓平自身原因未办理过户登记。理由是：1.按房屋买卖合同约定，房屋总价款336000元，签订合同后支付230000元，余款（106000元）每月10日付4000元，直至付清，卜贤辉提供手续，配合过户。杨晓平于2015年8月开始按月支付剩余价款，至2016年7月26日法院查封该房屋时，剩余价款约定支付期限尚未届满，不具备约定过户条件。2.在案涉房屋被法院查封后，未依法解除查封的情况下，客观上亦不能办理过户登记。因此，案涉房屋未办理过户登记应属于非买受人自身原因所致。故，案涉房屋符合排除人民法院执行的条件，不应对案涉房屋强制执行。
综上，本院认为，上诉人张永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6340元，由张永负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐淮成
审判员 吴军良
审判员 陈 鹏
二〇一八年五月二日
书记员 朱子俊