江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0581民初6615号
原告：常熟市灵丰担保有限公司，住所地常熟市海虞北路27号。
法定代表人：张保岐。
委托诉讼代理人：葛凤鸣，江苏福地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙永兴，该公司员工。
被告：崔荷仙，女，1973年10月3日出生，汉族，住常熟市。
委托诉讼代理人：钱欢，江苏正大发展律师事务所律师。
原告常熟市灵丰担保有限公司（下称灵丰公司）诉被告崔荷仙确认合同无效及排除妨害纠纷一案，本院于2016年6月20日受理后，依法由审判员崔劲松独任审判，于2016年8月5日公开开庭进行了审理。2016年8月5日，本案依法中止审理，后于2017年1月3日恢复审理，并于2月8日再次公开开庭进行了审理。原告灵丰公司的委托代理人葛凤鸣、孙永兴,被告崔荷仙及委托代理人钱欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告灵丰公司提出诉讼请求：1、请求确认被告与顾春芳于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》中所涉的常熟市世茂世纪中心搜秀活力城4幢2030-2050室房屋的租赁关系对受让人原告不具有约束力；2、判令被告停止对原告所有的上述房屋所有权的侵害；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月24日，原告与苏州凯维隆贸易有限公司（下称凯维隆公司）签订《委托担保合同》，约定凯维隆公司向中信银行常熟支行(下称中信银行)借款1000万元并由原告进行担保，为此，凯维隆公司与中信银行签订《综合授信合同》，约定综合授信额度为1000万元，原告与中信银行签订《最高额保证合同》，约定被保证的主债权最高额度为1000万元。原告与凯维隆公司、顾春芳签订了常灵反担高抵字（2011）第017号、018号、019号《最高额抵押反担保合同》，约定顾春芳以位于常熟世茂-
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搜秀活力城4幢2006-2021、2030-2050房屋向原告提供反担保，并办理了抵押登记，其中的2030-2050房屋为第一顺位抵押。2011年9月22日，原告与凯维隆公司又签订《委托担保合同》，约定凯维隆公司与中信银行签订的《银行承兑汇票承兑协议》约定的敞口部分1000万元提供担保，因银行发放承兑汇票后凯维隆公司到期未能归还，原告按照银行要求于2012年3月22日代偿了1000万元。但凯维隆公司、顾春芳均未及时偿还。后经原告起诉达成（2014）熟商初字第00701号民事调解书，后在执行过程中该抵押房屋三次流拍后，法院以（2014）熟执字第02251号裁定书裁定将抵押房屋作价445万元归原告所有。后发现被告向法院主张了房屋租赁关系，并妨碍原告行使所有权，故提起诉讼。
被告崔荷仙辩称：被告与诉争房屋原产权人顾春芳于2012年2月29日签订的有关常熟世茂-世纪中心-
搜秀活力城4号楼房屋的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，现该房屋由被告占有、使用，原告作为房屋新的产权人应承继顾春芳在租赁合同中的权利义务；被告与原产权人签订租赁合同后就占有了诉争房屋，并开始交纳物业费。现原告以以物抵债的方式获得了房屋产权，应当对房屋上存在的租赁关系一并承受，故被告与顾春芳签订的租赁合同对原告有约束力；诉争房屋在执行阶段被告作为承租人提供了租赁合同、公证书等，法院审查后确认了诉争房屋存在20年租赁合同关系、租金已全部付清的事实，且进行了网上公示，原告未对带租拍卖提出任何异议，原告是认可诉争房屋存在租赁关系的；诉争房屋在执行过程中分为两个阶段，其中的拍卖阶段是认可租赁关系的，而在以物抵债阶段系租赁在先，买卖在后，应遵循买卖不破租赁原则。故请求驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：因原告灵丰公司为凯维隆公司与中信银行的借款提供保证担保，凯维隆公司与顾春芳于2011年3月24日分别签订了常灵反担高抵字（2011）第017号、018号、019号《最高额抵押反担保合同》，约定顾春芳以位于常熟世茂-
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搜秀活力城4幢2006-2021、2030-2050室房屋向原告提供反担保，并于2011年3月28日办理了最高额抵押登记。后因凯维隆公司未按约归还银行票款，由原告灵丰公司进行了代偿。因催讨无着，灵丰公司向法院提起诉讼了与苏州凯维隆贸易有限公司、顾春芳金融借款合同纠纷一案[（2014）熟商初字第00701号]，本院2014年5月28日受理后，依法组成合议庭公开进行审理，双方当事人自愿达成协议：一、凯维隆公司于21014年11月20日前给付灵丰公司担保代偿款人民币900万元，支付自2012年3月22日始至实际给付之日止按日0.3‰计付的违约金。二、顾春芳对凯维隆公司的上述债务承担连带清偿责任。……。三、若凯维隆公司、顾春芳逾期履行上述付款义务，则：灵丰公司有权以折价或拍卖、变卖顾春芳设定抵押的常熟市常熟世茂世纪中心搜秀活力城4幢2006-2021号室的房屋所得价款在设定的最高额抵押范围内优先受偿本案债务（第二顺位、列中信银行设定的抵押之后）。灵丰公司有权以折价或拍卖、变卖顾春芳设定抵押的常熟市常熟世茂世纪中心搜秀活力城4幢2030-2050号室的房屋、土地使用权所得价款在设定的最高额抵押范围内优先受偿本案债务（第一顺位）。四、案件受理费减半收取44485元，保全费5000元，合计49485元，由凯维隆公司负担，于2014年11月20日前直接给付灵丰公司，顾春芳对此承担连带清偿责任。该民事调解书已经发生法律效力。灵丰公司向法院申请执行[（2014）熟执字第02251号]，执行中，本院于2015年9月30日作出执行裁定书,裁定书载明：“一、原属被执行人顾春芳所有的位于常熟世茂.世纪中心-
搜秀活力城4幢2030-2050室房地产作价人民币445万元归申请执行人灵丰公司所有。二、申请执行人灵丰公司应持本裁定书到房地产管理部门办理过户手续。三、解除对上述房地产的查封。
另查明：2012年2月29日，顾春芳与崔荷仙签订了《房屋租赁合同》1份，约定出租人为顾春芳，承租人为崔荷仙，租赁房屋坐落在常熟市世茂世纪中心世茂搜秀活力城4号楼（约7500平方），租赁期限从2012年9月1日至2032年8月30日，租金每年60万元，20年共计1200万元，并一次性付清。顾春芳与崔荷仙于2012年3月2日就该租赁合同至常熟市公证处办理了公证。
审理中，被告认为其与顾春芳签订租赁合同已经经过公证，原告也未对公证的事实进行推翻，公证具有较高的法律效力，且在执行阶段被告方将相应的手续材料在评估拍卖前提交给法院，法院经过核实之后才将相关的租赁事实在网上进行公示。另外，本案涉及的房屋权属证书均在被告处，原告至今未取得房屋权属证书，原告的主体资格值得考虑。
以上事实，有工商登记资料、户籍信息、最高额抵押反担保合同、民事调解书、执行裁定书、照片、租赁合同、公证书及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：生效法律文书所确定的权利关系、合法有效的租赁合同关系、依法办理登记的物权关系，依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中被告崔荷仙主张的租赁合同签订时间、租赁期限均在涉案房产设定抵押权的登记时间之后，其提出的抗辩意见没有法律依据，本院不予支持。（2014）熟执字第02251号执行裁定书已经发生法律效力，该裁定书确定了灵丰公司对涉案房产具有所有权，故灵丰公司享有本案诉讼主体资格。因原告系通过执行程序实现抵押权并取得了涉案房产所有权，其请求确认被告与顾春芳于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》中所涉的常熟市世茂世纪中心搜秀活力城4幢2030-2050室房屋的租赁关系对受让人即原告不具有约束力的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告停止对原告所有的上述房屋所有权的侵害的诉讼请求，合法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条的规定，判决如下：
一、被告崔荷仙与顾春芳于2012年2月29日签订的《房屋租赁合同》中所涉的常熟市世茂世纪中心搜秀活力城4幢2030-2050室房屋的租赁关系对原告常熟市灵丰担保有限公司不具有约束力。
二、被告崔荷仙停止对原告常熟市灵丰担保有限公司所有的常熟世茂世纪中心-
搜秀活力城4幢2030-2050室房屋所有权的侵害，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。
案件受理费人民币80元减半收取人民币40元，由被告崔荷仙负担。（原告同意其预交的案件受理费人民币40元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）
审判员 崔劲松
二〇一七年二月十日
书记员 夏朦兰