北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终4174号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京三居来餐饮有限公司，住所地北京市海淀区北太平路18号。
法定代表人：孙恒珍，总经理。
委托诉讼代理人：刘娜，北京市金桥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军空军政治部文工团，住所地北京市海淀区北太平路18号。
负责人：张天宇，团长。
委托诉讼代理人：易群峰，男，中国人民解放军空军政治部文工团助理会计师。
委托诉讼代理人：于世卿，北京市广盛律师事务所律师。
上诉人北京三居来餐饮有限公司（以下简称三居来公司）因与被上诉人中国人民解放军空军政治部文工团（以下简称空军文工团）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人三居来公司之法定代表人孙恒珍、委托诉讼代理人刘娜，被上诉人空军文工团之委托诉讼代理人易群峰、于世卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三居来公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持我方一审的全部反诉请求。事实与理由：1、一审法院对上诉人提交的与被上诉人签订的2011年11月25日至2012年11月24日一年期《军队房地产租赁合同》未予采信；2、我方除了对[20]××号《军队房地产租赁合同》孙恒珍签字及捺印没有异议，对其他部分均有异议；3、被上诉人违反双方于2016年3月23日签订的《军队房地产租赁合同》约定，已构成违约。
空军文工团辩称，同意一审法院判决。
空军文工团向一审法院起诉请求：1、三居来公司腾退位于北京市海淀区北太平路18号空军干休所北门西侧二层房屋；2、三居来公司支付2017年1月1日到2017年3月31日合同到期后实际使用房屋租金200000元；3、判令保证金100000元不予退还；4、三居来公司赔偿律师费40000元；5、三居来公司承担诉讼费。
三居来公司向一审法院反诉请求：1、空军文工团退还2011年1月1日至2011年11月24日房屋租金763833元；2、空军文工团退还2011年11月25日至2012年11月24日房租租金700000元；3、空军文工团退还保证金100000元；4、空军文工团承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：庭审中，空军文工团提交合同封面注明合同编号：[20]××号《军队房地产租赁合同》，合同载明：“出租方（甲方）空军文工团，承租方（乙方）孙恒珍，第一条甲方自愿将位于北京市海淀区北太平路18号（坐落号：空直京字第××号）的房屋建筑面积1236平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第三条租赁期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。第四条年租金为850000元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式：现金或支票。…第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：…十、为提高乙方经济效益，甲方因公就餐尽量安排在乙方酒店，乙方给予甲方餐费20%、酒水饮料12%、烟按进价的优惠。十二、甲方给予乙方装修时间为3个月，3个月内减免房租，时间从2011年1月1日至2011年3月31日止。十三、自合同签订当日内，乙方向甲方交付壹年房租，从第二年租期开始可分2次交付，并分别于租期当年的1月10日前和7月10日前交付”。上述合同落款乙方法定代表人处有孙恒珍签字，甲方处签有时间2011年3月1日。对此，三居来公司称上述合同系孙恒珍签署，但签订时间为2012年12月，不认可合同中所述2011年1月1日至2012年11月24日租期，认可2012年11月25日至2015年12月31日租期，该合同签订后，空军文工团未交付合同原件。
庭审中，空军文工团提交2013年1月8日关于三居来公司房租事、2012年5月11日三居来公司函件、签订日期为2013年2月7日军队房地产租赁补充协议，其中2013年1月8日关于三居来公司房租事记载：“2012年下半年以来，租用我团空余房产的三居来公司经理多次与团领导接洽，希望给予降低房租的帮助（该公司申请附后）。该餐饮公司于2010年12月与我团签订租赁合同，租期5年。经了解，该公司接手后，装修投入较大，对团保障较好，经营现状较差。鉴于其加建112平米阳光房（合工程造价约20万元）为团增加了固定资产及初步经营存在的实际困难，建议在2013年至2015年租期内，租金由原定的每年85万元减免至78万元。妥否，请批示”。2012年5月11日三居来公司函件载明：“我是三居来的孙恒珍。自从去年3月份接过这个房子…阳光房建设约80万…我们从三月份开始办理经营证件时，需要团里提供相关手续，团里一直到柒月末才提供…2012年初团里向我们所收房租…只能贷款交了房租。通过经营了这一年总结…三居来在此恳请各位尊敬的领导给予降低房租的帮助。落款处加盖有三居来公司公章，2012年5月11日”。签订日期为2013年2月7日军队房地产租赁补充协议载明：“出租方（甲方）空军文工团，承租方（乙方）孙恒珍，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：一、2013年1月1日至2015年12月31日租期内房屋租赁费由原每年85万元调整为每年78万元；二、其他事项以2011年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：××）为准。合同落款处乙方处加盖有三居来公司公章，法定代表人处有孙恒珍签字。三居来公司对上述证据真实性无异议，称搭建阳光房花费较多，但空军文工团报销的少。
2016年3月23日，空军文工团（出租方、甲方）与三居来公司（承租方、乙方）签订军队房地产租赁合同，合同约定：“第一条甲方自愿将位于北京市海淀区北太平路18号（坐落号：空直京字第××号）的房屋建筑面积1236平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条租赁用途：餐饮服务。第三条租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）800000元。年租金为800000元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式：现金或支票。第六条自本合同签订后十日内，乙方…向甲方支付房地产租赁保证金100000元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。2016年2月26日，空军文工团向三居来公司出具项目为房屋租赁押金100000元结算票据；出具2016年1月至3月房租费200000元中国人民解放军有偿服务收费专用票据；2016年9月26日，空军文工团向三居来公司出具2016年4月至12月房租费600000元中国人民解放军有偿服务收费专用票据。
空军文工团提交落款时间为2016年11月10日告知书，载明：“我团与你单位的租赁合同即将于2016年12月31日到期…我们将收回租赁房产、不再续租。望你单位接到本通知后，做好相应准备和房产移交等工作”。告知书下方有孙恒珍于2016年11月10日签收签字。三居来公司对上述证据无异议。
空军文工团提交向三居来公司出具的落款时间2016年11月15日律师函及落款时间为2016年12月24日三居来公司出具的回函。其中律师函载明：“…根据相关规定及2011年1月1日及2016年3月23日双方签订的《军队房地产租赁合同书》…您应于2016年12月31日租赁期满…依据合同租赁期满合同解除，您拒绝腾退上述房屋，则承担甲方因此造成的一切损失…”。回函载明：“收到贵处2016.11.15日律师函…现承租地北太平路甲18号房屋，我方2011年与空军文工团是以长期承租房屋经营餐饮为标准进行承租的…关于租赁协议写的五年租期，是因文工团方提出是上级规定而从形式上所写，到期自然有优先续约权。如只是五年承租，我方不能投入巨资，因为五年租期根本无法收回投入。实际履行中，文工团直到2011年7月才提供了房产租赁证明，我方再装修完毕，一年内没有经营，但房租照付，就是考虑到长期经营…我方提供三个方案，供文工团参考适用。1、对我方投入予以补偿，补偿额可以审计评估。2、退还我方延期提供租赁证明造成的一年不能营业对应的一年租金78万元。3、延长租期，在军委允许的三年解决期间，延长租期到2018年12月31日”。回函落款处加盖有三居来公司公章及孙恒珍签名。三居来公司对上述律师函、回函真实性均无异议。
经法庭询问，空军文工团表示与三居来公司仅签订过其已提交的上述2份军队房地产租赁合同。对此，三居来公司持异议，表示双方还曾于2011年11月25日签订《军队房地产租赁合同》，合同载明：“出租方（甲方）空军文工团，承租方（乙方）三居来公司，第一条甲方自愿将位于北京市（县）海淀区北太平路甲18号（坐落号空直字第××号）的房屋建筑面积1236平方米，出租给乙方使用。第三条租赁期限自2011年11月25日起至2012年11月24日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）150000元。年租金为150000元。租金按年结算，乙方于每年的前十目（日）内交付甲方。付款方式：现金或支票…”。合同落款甲方处有空军文工团公章。空军文工团对上述合同中公章真实性不予认可，称该份合同无负责人签字、无签订日期、无编号，合同封面上既有红章又有复印章，与常理不符，合同存在瑕疵；现不申请对公章真实性进行鉴定；上述合同与本案无关，在双方签字确认的日期为2013年2月7日军队房地产租赁补充协议中已明确记载原房屋租金为每年850000元，除房屋租金变更为年780000元外，其余事项以××号合同为准。
三居来公司提交军房租证[2011]京字第××号军队房地产租赁许可证,载明：“出租人：空军政治部文工团，承租人：孙恒珍，房地产位置：北京市海淀区北太平路18号，有效期限：自2011年1月1日至2011年12月31日，落款时间2011年6月30日”，上述内容均系打印字迹，在承租人孙恒珍旁有手写字迹“北京三居来餐饮有限公司”，并加盖有中国人民解放军房地产管理局租赁许可证专用章。空军文工团对上述证据真实性无异议。
为证明租金交付情况，三居来公司提交银行明细、2011年11月至2012年12月空军文工团就餐电脑记录，证明2011年1月7日支付房屋租金850000元，2012年3月9日支付2011年11月25日至2012年11月24日房屋租金50000元，2013年2月4日支付2012年11月25日至2013年11月24日房屋租金100000元。三居来公司表示上述期间其余房租租金以饭费折抵。空军文工团对上述证据真实性均无异议，并就2011-2013年租金给付提交2011年1月7日中国工商银行进账单、2012年3月9日工商银行资金汇划补充凭证、2013年5月7日、2013年9月11日、2013年9月12日、2013年11月8日、2013年12月17日、2013年12月31日、2014年5月15日中国工商银行业务回单（收款）、2012年3月31日中国人民解放军通用收费票据记账联、2012年7月2日、2013年1月8日、2013年5月6日、2013年5月14日、2013年5月29日、2014年5月15日中国人民解放军资金往来结算票据、2012年9月21日、2013年9月23日、2013年11月13日、2013年12月20日、2013年12月31日中国人民解放军有偿服务收费专用票据，并提交2012年1月5日、2013年1月10日、2013年8月21日、2014年3月4日加盖有空军文工团、三居来公司证明、缴房租费证明，空军文工团表示根据合同约定2011年、2012年房屋租金分别为年850000元，2013年房屋租金为780000元，总计房屋租金为2480000元，扣除三个月免租租金212500元，应交房屋租金2267500元，根据上述票据及证明，实收房屋租金与就餐折抵租金总计为2267500元。对此，三居来公司对上述证据真实性均无异议，对空军文工团的计算方法、计算数额认可，但不认可证明、缴房租费证明所载饭费应打八折之表述。
空军文工团提交2011年4月10日至2012年4月10日水费收费票据、2011年5月9日购电费票据、2012年1月5日证明、2016年12月11日三居来公司向其出具的函件，证明租赁自2011年1月1日开始，三居来实际经营时间非其自述2011年11月25日。其中2012年1月5日证明载明：“空政文工团二○一一年七月四日至二○一一年十二月三十一日期间在三居来就餐，共消费281088元，按租赁合同规定打八折，实际消费224870元。所欠餐费从二○一二年“三居来”应交房租中扣出，其余房租另交。落款处加盖有三居来公司公章”，2016年12月11日三居来公司出具之函件载明：“我是承租文工团房屋的三居来饭店经营者，2011年1月1日租的该房屋，年租金85万，租期五年…并承诺团里每年在我本饭店消费不低于50万，2011-2012年间是在我饭店消费了100多万，但是，2012年年底结账时，又要给你们全单打八折，这样一来20多万又被你们扣下了，当时我们就找到团里，反映了存在的问题，最后经团商量决定，从2013年起，租金降到每年78万，从那时起，以后每年团里消费50万的说法，随之也就没了…”，空军文工团称上述函件系三居来公司出具，其自述租赁2011年1月1日开始。三居来公司对上述证据真实性均无异议，对证明目的均不认可；装修期间亦会产生水、电消耗，并未实际经营；2011年7月后房屋在改造过程中，空军文工团曾试吃，但并未正常营业；2011年1月1日系意向性租赁，未实际签订合同。
庭审中，三居来公司还表示本案所涉租赁标的物因距离居民区较近，环保测评不达标，为此，曾开展对居民调查、与社区签订《养老、助残服务协议》等工作，提交2011年8月1日北京市海淀区万寿路街道采石路7号社区居民委员会、三居来公司环评公众参与调查表、养老、助残服务协议、消防约谈通知书。空军文工团对上述证据真实性均无异议，但对证明目的不予认可。庭审中，法院就租赁前是否就租赁标的物坐落进行考察询问三居来公司。三居来公司称“没有考察，正好赶上过年”。
三居来公司表示涉诉租赁标的物设施设备陈旧、消防设备不达标，承租房屋后曾改造电路、铺设地暖并搭建二层建筑。为此，提交照片若干。对此，空军文工团称上述照片均系局部照片，对真实性及证明目的均不予认可。
经法庭询问，空军文工团表示租赁标的物于2011年1月1日交付。三居来公司表示于2011年3月8日交付，开始装修，但因空军文工团未提供军队租赁许可证，无法办理营业执照，故租赁期应于2011年11月25日起算。
空军文工团提交委托代理协议书，证明支出律师费40000元。三居来公司对上述证据真实性无异议，但称该费用应由空军文工团自行负担。
另，庭审后，空军文工团提交房屋移交手续，载明：“我团于2017年10月23日将原租赁给三居来公司租赁使用房产（具体位置：北京市海淀区北太平路18号，永定路干休所门口西侧）因租赁合同到期予以收回。现双方已对房屋及房屋内所有物品清理、盘点完毕，房屋内不再有三居来公司相关物品，三居来公司房屋腾退完成，我团予以接收。特此声明。水表底数:25730吨，燃气表底数：截止2017年10月23日燃汽有（由）乙方负责。落款出租人处加盖空军文工团公章，承租人处加盖三居来公司公章并有孙恒珍签字，2017年10月23日”。
一审法院认为，空军文工团提交的合同封面记载合同编号[20]××号之《军队房地产租赁合同》中虽然记载承租方（乙方）为孙恒珍，但庭审中空军文工团及三居来公司均以三居来公司作为上述合同承租方进行相关陈述，鉴于双方间履行情形及三居来公司成立情况，对此，法院不持异议。
本案争议焦点为空军文工团提交的合同封面记载合同编号[20]××号之《军队房地产租赁合同》、2016年3月23日签订的《军队房地产租赁合同》、2013年2月7日《军队房地产租赁补充协议》与三居来公司提交的租期为2011年11月25日至2012年11月24日《军队房地产租赁合同》间关系。庭审中，空军文工团、三居来公司就合同封面记载合同编号[20]××号之《军队房地产租赁合同》签订时间各执一词，根据上述合同载明时间及三居来公司曾向空军文工团就租赁事宜之函件内容，法院采信空军文工团之主张，上述合同签订于2011年3月1日。三居来公司辩称上述合同签订时间系2012年11月，但未就此提交证据，法院不予采信。三居来公司对上述合同中部分合同页内容不予认可，但未提交证据予以证明，法院不予采信。庭审中，空军文工团对三居来公司提交的租期2011年11月25日至2012年11月24日《军队房地产租赁合同》真实性提出异议，但表示不申请对上述合同公章进行鉴定，亦无法对上述合同的签订进行说明，故法院对空军文工团上述主张，不予采信。根据现有证据及当事人陈述，空军文工团与三居来公司租赁关系起始于2011年1月1日，终止于2016年12月31日。鉴于双方实际履行中，2011年1月1日至2013年12月31日间租金给付、餐费抵扣租金情况，并结合三居来公司在租赁关系存续期间向空军文工团出具的函件内容，法院认为，空军文工团与三居来公司租赁关系履行之合同依据为合同封面记载合同编号[20]××号之《军队房地产租赁合同》、2016年3月23日《军队房地产租赁合同》、2013年2月7日《军队房地产租赁补充协议》。就三居来公司主张租期为2011年11月25日至2012年11月24日《军队房地产租赁合同》系其与空军文工团签订之首份租赁合同，签署时间为2011年11月，但庭审中，三居来公司自述租赁标的物于2011年3月交付并开始装修，故三居来公司陈述与租赁合同签订、交付、履行之通常履行方式不符，鉴于三居来公司亦未对其主张提交证据，法院对三居来上述主张，不予采信。庭审中，三居来公司未就其提交的《军队房地产租赁合同》签署时间及履行情况进行合理说明，法院就三居来公司关于上述合同之陈述，不予采信。
空军文工团与三居来公司签订的合同封面记载合同编号[20]××号之《军队房地产租赁合同》、2016年3月23日《军队房地产租赁合同》、2013年2月7日《军队房地产租赁补充协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于空军文工团主张三居来公司腾退房屋一节，鉴于空军文工团与三居来公司已于2017年10月23日自行办理租赁标的物交接手续，对该项诉讼请求，法院不予处理。关于空军文工团主张三居来公司支付2017年1月1日至2017年3月31日房屋使用费一节，庭审中，空军文工团与三居来公司均表示双方租赁关系于2016年12月31日届满，合同到期后，三居来公司应将租赁标的物交还空军文工团，但三居来公司于2017年10月23日方才交还租赁标的物，三居来公司对租赁标的物的占有必然导致空军文工团无法使用，故对空军文工团该项诉讼请求，予以支持。三居来公司辩称未腾退租赁标的物系因空军文工团未退还房屋租金、保证金，对该项辩称，法院不予采信。关于空军文工团主张三居来公司已交保证金不予退还一节，空军文工团主张三居来公司在合同租赁期届满后迟延交付租赁标的物，违反合同约定义务。法院认为，空军文工团与三居来公司签订的《军队房地产租赁合同》中虽未明确约定履行期间届满后交付租赁标的物之期限，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。经查明，三居来公司于2017年10月23日方才交还租赁标的物，已明显超出合理期限，故法院对空军文工团上述诉讼请求，予以支持。关于空军文工团主张三居来公司支付律师费一节，鉴于双方无合同约定，法院不予支持。
关于三居来公司反诉主张空军文工团退还2011年1月1日至2011年11月24日房屋租金763833元、退还2011年11月25日至2012年11月24日房租租金700000元一节，根据法院上文对空军文工团与三居来公司间租赁合同之认定，对三居来公司上述反诉请求，不予支持。关于三居来公司反诉主张空军文工团退还保证金100000元一节，与合同约定不符，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京三居来餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内给付中国人民解放军空军政治部文工团二○一七年一月一日至二○一七年三月三十一日房屋使用费二十万元；二、北京三居来餐饮有限公司已向中国人民解放军空军政治部文工团支付的租赁保证金十万元不予退还；三、驳回中国人民解放军空军政治部文工团其他诉讼请求；四、驳回北京三居来餐饮有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有[20]××号《军队房地产租赁合同》、2016年3月23日《军队房地产租赁合同》、2013年2月7日《军队房地产租赁补充协议》、三居来公司出具的函件及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，空军文工团与三居来公司签订的[20]××号《军队房地产租赁合同》、2016年3月23日《军队房地产租赁合同》、2013年2月7日《军队房地产租赁补充协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。三居来公司主张双方实际履行的是2011年11月25日至2012年11月24日《军队房地产租赁合同》，鉴于双方实际履行中，2011年1月1日至2013年12月31日间租金给付、餐费抵扣租金情况，并结合三居来公司在租赁关系存续期间向空军文工团出具的函件内容，本院认为，空军文工团与三居来公司租赁关系履行之合同依据为[20]××号《军队房地产租赁合同》，三居来公司的上诉主张，本院不予采信。故一审法院判决驳回三居来公司反诉请求空军文工团退还2011年11月25日至2012年11月24日房租租金700000元的主张正确，本院予以确认。三居来公司自述租赁标的物于2011年3月交付并开始装修，其中2011年1月1日至2011年3月31日为免租期，因此一审法院判决驳回三居来公司要求退还2011年1月1日至2011年11月24日房屋租金的主张，具有事实及法律，本院予以维持。
双方合同于2016年12月31日租赁期间届满，三居来公司于2017年10月23日方交还租赁标的物，超出合理期限，构成违约，故一审法院支持空军文工团不予退还保证金的请求及要求三居来公司支付占有使用费的主张正确，本院予以确认。
综上所述，三居来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15837元，由北京三居来餐饮有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭燕枝
审 判 员 刘 磊
审 判 员 赵 蕾
二〇一八年六月六日
法官助理 李 想
张进中
书 记 员 马子萌