江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终1014号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐州安泰顺房地产开发有限公司，住所地邳州市东湖街道建设北路人民财产保险公司四楼。
法定代表人刘军，该公司董事长。
委托代理人朱志增，江苏大运河律师事务所律师。
委托代理人权程程，江苏大运河律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）闫军。
委托代理人刘景来，江苏景来律师事务所律师。
委托代理人刘娜，江苏景来律师事务所实习律师。
上诉人徐州安泰顺房地产开发有限公司（以下简称徐州安泰顺公司）因与被上诉人闫军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2015）邳民初字第0141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月7日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人徐州安泰顺公司的委托代理人陈达歌，被上诉人闫军的委托代理人刘景来到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，闫军与徐州安泰顺公司于2011年6月19日签订商品房预售单一份，约定：闫军自愿订购徐州安泰顺公司开发的天泰茗仕豪庭14幢1单元101室商品房一套和14幢11号车库一间，并自愿交付定金两万元。商品房面积为157.61平方米，单价为每平方米4918元，总价为775126元整；车库面积为57.82平方米，单价为每平方米2046元，车库价格为118300元；并约定签订本订购单后，闫军需在2011年6月28日前付清商品房全部购房款或首付款。闫军于2011年6月19日交付了两万元定金后未在约定时间内交付剩余购房款。因闫军及其时任妻子于宏与徐州安泰顺公司之间还存在借贷关系，双方协商以部分借款冲抵购房款，2012年5月16日，徐州安泰顺公司给闫军出具了781263元的购房款收据并加盖了徐州安泰顺公司的财务专用章。2012年11月15日，徐州安泰顺公司向闫军交付了涉案房屋，闫军办理了上房手续并入住该房。之后双方当事人分别于2012年11月15日和2013年7月22日签订了两份逾期交房补充协议，约定了关于徐州安泰顺公司逾期交房的补偿措施。后因闫军的前妻于宏与徐州安泰顺公司之间的借款纠纷，徐州安泰顺公司迟迟不给闫军办理房屋产权登记手续，并将涉案房屋网签至案外人刘雪梅名下，闫军遂诉至原审法院，请求与徐州安泰顺公司解除合同并要求徐州安泰顺公司返还房款801263元且赔偿一倍房款（上房费用及装潢损失27万元诉讼请求已撤回）。徐州安泰顺公司在诉讼过程中也提起反诉，要求解除合同，返还房屋。
原审法院认为，双方当事人之间存在商品房买卖合同关系。虽然双方并未签署正式的房屋买卖合同，但双方之间签订了商品房预售单一份，该预售单上对标的房屋的房号、面积、单价、总价、房款交付时间和方式等必备条款均作出了明确约定，具备了本约的实质要件，可以认定为本约合同。虽然闫军对其以借款冲抵78万余元房款的经过陈述不清，但从合同的履行情况来看，涉案房屋徐州安泰顺公司已实际交付给闫军使用，闫军办理过上房手续后已实际入住占有使用该房屋，并且在交房以后双方还就徐州安泰顺公司逾期交房的相关违约责任签订了补偿协议，应视为徐州安泰顺公司对以房抵债的认可。现徐州安泰顺公司主张因工作疏漏导致账目出错，不认可闫军以借款抵付了78万余元的房款，但对该主张，徐州安泰顺公司未能提供相关证据予以证实，并且经释明后，也未报案或追究相关人员责任。而闫军提供的盖有徐州安泰顺公司财务专用章的房款收据，徐州安泰顺公司也未能举出有力反证予以推翻。故，从双方举证情况以及合同的实际履行情况来综合分析，原审法院认定双方商品房买卖合同成立，徐州安泰顺公司应履行协助闫军办理房屋产权登记的义务，但现徐州安泰顺公司拒不履行该义务，致使闫军的合同目的无法实现，徐州安泰顺公司构成违约，应承担违约责任。故闫军要求解除合同，返还购房款801263元的诉讼请求应予支持。考虑本案涉及以房抵债的特殊情况，且该房屋徐州安泰顺公司也实际交付给闫军居住使用了至今已三年，双方因房款交付问题一直存在争议，并未签订正式的商品房买卖合同，故本案与一般的商品房买卖合同纠纷还有所区别，不宜适用一倍赔偿的罚则。对于该诉讼请求不予支持。关于徐州安泰顺公司的反诉请求，因闫军要求解除合同，与其也要求解除合同的诉讼请求相一致，予以支持，关于徐州安泰顺公司要求闫军返还房屋的诉讼请求，在其返还闫军购房款801263元的前提下可以支持。遂判决：一、解除原告（反诉被告）闫军与被告（反诉原告）徐州安泰顺房地产开发有限公司之间的关于天泰茗仕豪庭14幢1单元101室商品房一套和14幢11号车库一间的买卖合同。二、被告（反诉原告）徐州安泰顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）闫军购房款801263元，原告（反诉被告）闫军同时返还被告（反诉原告）徐州安泰顺房地产开发有限公司涉案房屋及车库。三、驳回原告（反诉被告）闫军的其他诉讼请求。
上诉人徐州安泰顺公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人未向上诉人交付购房款781263元。被上诉人在陈述交付购房款的过程中前后矛盾，先是说经其前妻于宏打款给上诉人并提供了打款凭证，但在另案中于宏概不承认其经手该款，被上诉人在此情况下又反言其将现金直接交付给褚萍。由此足以证明被上诉人从未向上诉人交付购房款。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人闫军答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予以维持。以借款抵房款事实清晰，理由如下：1、上诉人对购房款开具的收据客观真实性、合法性、关联性是认可的，在卷宗6月11日的笔录第10页中有记载。2、被上诉人上房是上诉人的真实意思表示，是双方的合意。3、上诉人主张账目记载出现错误，没有任何的事实依据，而且按照上诉人的说法，褚萍作为上诉人的大股东，股权转让时以房抵款的事实是没有任何异议。在本案诉讼后，上诉人一方提出了异议，上诉人可以向褚萍要求更改，也可以向有关机关主张权利，但是在法院释明之后，上诉人没有提出任何主张。4、从签订合同到2012年装修上房直到诉讼，包括上诉人一方没有任何人提出任何的异议，而且上诉人对自己延期上房的行为也承担了违约的责任。5、上诉人的大股东、实际控股人褚萍对这一事实的态度是明确的，至今没有任何的异议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向被上诉人返还购房款801263元。
二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。
本院认为，双方当事人均提出解除合同的诉讼请求，原审法院对此已经予以确认。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施、并有权要求赔偿损失。被上诉人闫军要求返还购房款，并就此提供了商品房预订单、房款收据，结合闫军已经实际入住的情况及双方还签订了关于逾期上房违约责任的补充协议，能够认定被上诉人已经对其履行了支付购房款的义务完成了举证责任。上诉人徐州安泰顺公司主张被上诉人没有实际支付购房款，应当就此进行举证证明，否则将承担不利的法律后果。上诉人提供了其与于宏民（2015）苏民终字第00278号民间借贷生效判决书，主张涉案房屋以房抵债给于宏，但于宏在该案中没有将本案的房屋作为上诉人偿还的债务予以扣除，既然自己在（2015）苏民终字第00278号中已经被生效判决确认需要偿还借款债务，就不应当在本案中再返还购房款。本院认为，（2015）苏民终字第00278号生效判决能够反映于宏一审起诉要求徐州安泰顺公司偿还的是部分欠款，剩余欠款于宏表示以后另行主张。徐州安泰顺公司无法证明本案房屋系偿还于宏起诉至法院要求偿还的部分借款债务，（2015）苏民终字第00278号民间借贷生效判决也没有确认上诉人与于宏之间的全部借款债务，上诉人亦无法证明其对欠于宏的全部借款债务进行了清偿并且清偿范围不包含本案争议的房屋。因此，原审法院判决上诉人返还被上诉人购房款，并无不当。
综上，上诉人徐州安泰顺公司的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11812.63元，由上诉人徐州安泰顺公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一六年五月十一日
书 记 员 宗 正