江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1130民初1550号原告：江德荣，男，1963年4月24日出生，汉族，江西省婺源县人，个体工商户，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：朱银梅，江西盛义（婺源）律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：刘敬碧，男，1979年3月9日出生，汉族，重庆市巫山县人，农民，住江西省婺源县。被告：王美花，女，1986年2月15日出生，汉族，江西省婺源县人，农民，住江西省婺源县。被告：王庆民，男，1962年5月5日出生，汉族，江西省婺源县人，农民，住江西省婺源县。三被告共同委托诉讼代理人：王界和，江西青之蓝律师事务律师，代理权限特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：王思凡，江西青之蓝律师事务所律师，代理权限特别授权。原告江德荣与被告刘敬碧、王美花、王庆民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱银梅，被告刘敬碧、王美花、王庆民的共同委托诉讼代理人王界和、王思凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江德荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还定金人民币20000元；2、判令被告支付原告损害赔偿金160000元；3、判令三被告互负连带责任。事实和理由：第一、二被告系夫妻关系，第三被告系第二被告的父亲。第一、二被告拥有位于婺源县××源头路××商品房××套，房产证号婺（2017）婺源县不动产权第0067**号，该两被告欲出售该房屋，遂将该房屋在婺源县万事通房产中介有限公司挂牌出售。2017年4月，原告通过前述中介公司购买该房屋，双方谈好价格560000元，约定由中介公司负责代办相关过户手续，原告支付定金10000元，由三被告共同出具收条一张，被告将房屋的产权证交由中介公司用于办理相关手续。在原告支付定金后，中介公司在办理手续期间，婺源县的房价因城南棚户区改造而暴涨，被告意欲违约，在中介公司多次催促其配合办理相关手续时，一拖再拖。2017年7月，被告欺瞒原告及中介公司，以产权证丢失为由，补办了产权证，而后将该套房屋出售给他人。被告的违约行为给原告造成了严重经济损失，以婺源目前的房价，原告根本无力再购买房屋，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告刘敬碧、王美花、王庆民辩称，一、被告未与原告签订房屋买卖合同，也未签订定金合同，此前根本不认识原告。刘敬碧、王美花只是有意向出售房屋，通过微信、电话等方式咨询过婺源县万事通房产中介有限公司（下称“中介公司”）但未亲自到中介公司挂牌出售，二人一直在江苏务工，是被告王庆民私自到中介公司挂牌出售的。被告刘敬碧、王美花将房屋出售给他人是对自己财产的处分，与原告不存在任何关系，而被告王庆民根本不是婺（2017）婺源县不动产权第006786号房屋的所有权人，更与原告无任何关系，原告无权要求三被告双倍返还定金及承担责任。二、被告王庆民将房屋放在中介公司挂牌出售的行为是向不特定对象发出的要约邀请，而非要约，房屋买卖的很多具体事宜尚未明确，需要当面协商，以签订书面合同为准。首先，王庆民在中介公司挂牌出售，仅提供了一个最低价格标准及标的物的基本信息，并未就房屋质量、支付方式、履行期限、违约责任等予以明确，根据《合同法》第十二条、第十四条、第十五条、第二十六条、第三十条规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原告应当举证证明其向被告作出过承诺，且承诺到达被告，承诺与要约内容一致，方能证明原、被告成立了房屋买卖合同。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》系特殊法，《合同法》系一般法，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，该规定与《合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定相冲突，应当适用特殊法即《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定，以签订书面转让合同时为合同成立的公示标准。三、关于三位被告出具“收条”给婺源县万事通房产中介有限公司一事的具体情况。被告刘敬碧、王美花一直在外地务工，因中介公司常打电话叫刘敬碧在他们那里挂牌出售房屋，刘敬碧无奈之下就让岳父即被告王庆民去中介公司，以拒绝该公司。2017年4月9日，王庆民第一次来到该公司，本想回绝此事，经不住中介公司工作人员的游说，中介公司承诺在他们那里挂牌可以立马获得10000元，王庆民是无文化而在农村种地的农民，三言两语就被哄住了，答应在中介公司挂牌出售，但要与买家面谈，于是中介公司的工作人员写了张“收条”（该收条标题、正文等内容的笔迹与签字是完全不一样的，签署的三个名字笔迹是一样的，且仅有王庆民一人手印），要求被告王庆民在上面签上刘敬碧、王美花、王庆民的名字，王庆民就照做了，其根本不明白“定金”的含义，只是认为将房屋挂到中介公司出售，不成功就退还10000元，该收条仅是王庆民与中介公司达成的协议，与刘敬碧、王美花无任何关系。刘敬碧、王美花知道事情原委后，立马向中介公司提出解除中介关系，中介公司要求被告除返还定金20000元外，还要赔偿其损失11200元，不然就不返还房产证，第一、二被告认为，“收条”上未说明解除中介关系要赔偿，仅载明中介成功了需支付5600元给中介公司，遂未答应。为解决矛盾，刘敬碧还专程于2017年6月18日从江苏赶回婺源，与中介公司协商，此时才多出了个买房人即原告，最终协商未果，刘敬碧于19日返回江苏后，做出让步，通过微信告知中介公司，同意退还20000元定金，并补偿中介公司2000元辛苦费，中介公司不答应且不返还房产证，第一、二被告无奈，只能挂失房产证而重新办证，之后再将房屋出售他人，与原告及中介公司均无任何关系。四、“收条”上“本人同意该房成交价伍拾陆万元整”是指王庆民与中介公司约定，该房成交底价为人民币560000元，同意该条件的买家再与被告刘敬碧、王美花进一步协商成交价格并签订买卖合同，故该收条上又写明了“待签订合同的当日支付万事通中介费人民币伍仟陆佰元整”，说明买卖合同签订与否还待商榷，签了合同，才算完成中介事项，第一、二被告与买家未谈拢，中介失败，原告与第一、二被告未曾谋面，更别说商谈买卖事宜，王庆民将房屋挂牌出售，也未约定不能由被告自行出售，第一、二被告有权在未与原告协商一致签订房屋买卖合同前，出售自己的房屋。五、“收条”的具体对象是中介公司，与原告无任何法律关系，不能证明第一、二被告与原告之间存在房屋买卖合同及定金合同。中介公司预付给王庆民10000元时，其并未联系到同意购房条件的买家，不然收条上就会写明转付客户的姓名，而不是写“客户”，因此，该10000元也不应由原告主张权利，应由中介公司主张权利，至于原告权利受损，其应找中介公司索赔。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，双方当事人对以下事实无争议，本院予以确认：被告刘敬碧与被告王美花系夫妻，被告王庆民系被告王美花的父亲。座落于婺源县××源头路××号房屋原系被告刘敬碧、王美花的共同财产，建筑面积107.92平方米，被告刘敬碧、王美花分别登记产权证和土地使用权证，两人各占房屋50%的份额。2017年3、4月间，被告方欲出售该房屋，遂委托婺源县万事通房产中介有限公司联系买家。2017年4月18日，被告王庆民代被告刘敬碧、王美花收取了客户支付的购房定金人民币10000元，婺源县万事通中介公司的经理汪某书写了收条，由被告王庆民在该条的“收款人”处签署了被告刘敬碧、王美花、王庆民的名字，收条内容为“今收到万事通中介转付客户购买位于紫阳镇源头路××号房屋，购房定金人民币壹万元整（小写10000.00）本人同意该房屋成交价伍拾陆万元整，（小写560000.00）待签定合同的当天支付万事通中介费人民币伍仟陆佰元整，（小写5600.00）”。被告方为委托该中介公司联系房屋买家而向其交付了所涉房屋的土地使用权证、房屋产权证各二本。后来，因与婺源县万事通房产中介有限公司联系的客户交易未成，被告要求返还房产证件未果，2017年6月，被告刘敬碧与中介公司协商解除房屋买卖中介合同及定金合同未果，遂将所涉房产证件挂失后重新办理房产证，而后将房屋出售给张某某、聂某某。至本案涉讼止，被告未向原告或中介公司返还定金。本案双方争议的焦点事实问题：1、原、被告是否成立了房屋买卖合同及定金合同；2、原告的损失数额问题。关于原、被告是否成立房屋买卖合同的问题。诉讼中原告向法庭递交了前述2017年4月18日的收条（因原告立案阶段向法庭递交的该份收条系复印件，而因为折叠的缘故，复印的收条的日期不清晰，似为2017年4月9日，因此，庭审质证时被告误认作2017年4月9日）一份、手机微信记录截图5张，并申请证人吴某、汪某出庭作证。被告对收条的真实性和合法性均不持异议，但对关联性持异议，认为收条所记载的定金并不能确定系原告支付；关于微信记录截图，被告不否认该记录系证人吴某与被告刘敬碧的聊天记录，但认为微信内容不能证明其举证目的；关于证人吴某、汪某的证言，被告认为两证人的证言相互矛盾，证言虚假，不能采信。本院审查认为，前述收条的内容清楚反映出10000元系客户交纳的购房定金，所购房屋即是本案所涉的两被告共有的紫阳镇源头路××号房屋，双方议定的房屋交易价格为560000元，而从原告递交的5张微信交流记录看，第一份记录记载的联系时间为2017年4月17日，内容为证人吴某询问被告刘敬碧，拟售房屋“办理房产证是否满二年及价格是否确定560000元”（送柴火间）而刘敬碧随后则要求证人拔打其电话159××××1199。第二张微信截图（未显示时间段）中有如下内容“余味（即刘敬碧）那就56万吧”，“你尽快给我卖了吧”，证人吴某回复“好的，我尽快”。第三张微信联系记录（时间为4月18日）的截图内容为（吴某）告知刘敬碧“你好老板昨天给你说的客户在我们这里下定金了，你看一下谁来接收。要带房产证，身份证”，刘敬碧回复“好的”，“我来安排”，吴某告知刘敬碧“先收定金”，刘敬碧回复“好的”，刘敬碧又问吴某“你好，你是说对方23号回来吗？”第四张微信的联系记录截图（时间为二个时间段分别是4月19日晚上22时许和4月22日早上10时40分）第一时间段的内容为刘敬碧询问吴某“关于契税问题有没有查询好？”“还有对方贷款没有问题吧？”，第二个时间段的内容为吴某询问刘敬碧“你好，想问一下，你有没有安排好哪天回来？”“还有你这套房子，有没把钥匙放别的中介？”刘敬碧稍后回复吴某“暂时回不来，要到六月份”；微信第5张内容连接第4张，内容为“暂时回不来，要到6月份”，“小孩放假”，而吴某对刘敬碧说“啊？那咋办。对方等过户，付首付。”而刘敬碧回复“那就晚点哦”，随后，吴某又询问刘敬碧“你们的钥匙有没有放别的中介”“我昨天去看房，里面的一些东西没有了”，刘敬碧问吴某“什么东西没有了？”综上，5张微信联系记录截图的内容清晰反映出被告刘敬碧与中介公司工作人员即证人吴某就房屋买卖事宜进行联系的详细情况，被告刘敬碧表示同意房屋以560000元价格出售，并安排人（王庆民）到中介公司收取中介公司代收客户的定金10000元。证人吴某与汪某的证言虽有出入，证言内容（除下文述及的内容外）总体上与收条及微信内容相吻合，上述证据能相互佐证，可以认定当时身在外地的被告刘敬碧委托婺源县万事通房产中介有限公司联系买家出售案涉房屋，本案原告通过中介公司与被告就房屋买卖事宜基本达成一致，但双方未正式签署买卖合同文本，收条注明“待签定合同当天…”，说明双方约定还需正式签订合同,而事后双方也未履行房屋买卖合同中各自应履行的主要义务—支付购房款、交付房屋，因此，应认定原、被告之间未成立案涉房屋的买卖合同。关于原、被告之间是否成立案涉房屋买卖的定金合同问题。诉讼中原告递交了前述收条。被告质证对该收条的关联性存在异议，认为内容中的客户不明确。而本院审查认为，前述收条的内容明确系“定金”，且对照被告刘敬碧与吴某的微信联系记录截图内容看，刘敬碧明确知晓了中介公司已代其收下客户的定金，而联系证人吴某、汪某的证言，应知该客户即是原告江德荣，因此，原、被告之间成立了案涉房屋买卖的定金合同（口头）。关于原告的损失数额问题。原告主张因被告违约而致其损失160000元（原、被告商定的房屋售价与被告最终售与他人的房屋价格之差价），另外还支付了中介费5600元。原告递交了被告与张某某、聂某某房屋买卖合同复印件，及吴某、汪某的出庭证言。对于原告递交的被告与张某某等买卖房屋的合同复印件，被告不否认其真实性，但要求其递交原件，本院审查认为。即使该合同真实可信，也不能据此认定原告的损失为160000元，因为该160000元系原告与被告履行房屋买卖合同后可获得的利益，原告须支付对价560000元，但本案除定金外双方未实际履行义务，原告的该项主张与法理不合；原告主张其支付了中介费5600元，虽有前述证人出庭作了相应的陈述，但本院认为，其一、除了较小数额的交易外，一般情况下支付较大数额的款项付款方会向对方索取收据，而作为非个人的公司因财务记账及管理需要也应开具收据，而原告未递交相关收据；其二、本案交易并未成功，原告又非违约方，不符合原告支付中介费的条件。因此，对原告主张的该项事实本院不予认定，原告的损失数额因其举证不能，本院不予认定。综上所述，对双方争议的事实问题认定如下：2017年4月，原告江德荣通过婺源县万事通房产中介有限公司，了解到被告刘敬碧、王美花欲出售案涉房屋，经该中介公司联系，原、被告商妥了房屋的交易价格为560000元，原告遂通过中介公司向被告支付了购房定金10000元，被告刘敬碧、王美花委托被告王庆民收取了原告的定金10000元，被告在定金收条中承诺待签定正式房屋买卖合同后支付中介公司中介费5600元。收取定金后，因市场行情变化，原、被告未签署正式的房屋买卖合同文本。被告重新选择了其他交易对象，将房屋出售给张某某、聂某某。原告遂通过中介公司与被告交涉，但未果，遂向法院提起诉讼。本院认为，原、被告通过中介公司联系商谈房屋买卖事宜，双方虽商定了房屋交易价格，但未正式签订房屋买卖合同文本，双方未成立书面房屋买卖合同；原告除支付定金10000元外未支付购房的房款，被告也未向原告实际交付案涉房屋，换言之，双方也未实际履行房屋买卖合同的主要义务，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，也不能视为双方成立了房屋买卖合同，因此，原告主张原、被告成立房屋买卖合同，无事实依据；原告据此要求被告赔偿其因双方成立房屋买卖合同而被告违约导致的经济损失，也缺乏事实依据，本院不予支持；原、被告虽未成立房屋买卖合同，但双方之间存在房屋买卖的定金合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，被告违约应双倍返还定金，因此，原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持；被告王庆民不是案涉房屋的所有权人，其在本案所涉事实中的行为系受被告刘敬碧、王美花委托，代理被告刘敬碧、王美花所为，相应的民事责任应由委托人刘敬碧、王美花承担，因此，其不是本案的适格被告，原告将其列为被告不当，原告要求三位被告承担连带责任，于法无据，本院不予支持，但被告刘敬碧与王美花系案涉房屋的共有人，且是定金合同的相对人，该二人应对原告承担定金合同的违约责任。必须指出的是，本案被告刘敬碧、王美花在与原告江德荣通过中介公司商定房屋价格并收取定金后，面对房屋交易市场价格上升的行情，不能正确处理个人利益与法律规定之间的关系，违反定金合同的约定，在未与原告协商并取得原告谅解的前提下，单方解除与原告的定金合同，行为错误，违反了《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实信用原则”，也与国家倡导的社会主义核心价值观相悖，应予严肃批评教育。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告刘敬碧、王美花返还原告江德荣人民币20000元，限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告江德荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，减半交纳1950元，由原告江德荣负担1733元，被告刘敬碧、王美花共同负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  洪振华二〇一七年十二月二十六日书记员  丁高峰