江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终5056号
上诉人（原审原告、反诉被告）:宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会,住所地宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村。
负责人：陈茂胜，该村村民委员会主任。
委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：宿迁恒喜农业服务有限公司，住所地宿迁经济技术开发区南蔡乡人民路1号总部经济大楼106室。
法定代表人：赵静，公司经理。
委托诉讼代理人：刘利，江苏常在律师事务所律师。
上诉人宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会（以下简称“范庄村委会”）与上诉人宿迁恒喜农业服务有限公司（以下简称“恒喜农业”）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人范庄村委会不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决错误，请求二审法院依法改判。具体理由如下：1、一审判决土地附着物及基础设施补偿部分第九项，恒喜农业将树木移植到地块以北造成草莓损失属扩大损失，不应补偿。第十项关于受损大棚的面积，红线跨越部分，只有8个种植草莓的地块有大棚，其他均无大棚，不应补偿，至于退回地块以北的草莓大棚损失，系恒喜农业擅自移植造成的扩大损失，不应补偿。2、恒喜农业未支付范庄村委会红线内地块2015年6月至2016年5月的租金5969元，该租金应由恒喜农业支付。
上诉人恒喜农业上诉并答辩称：1、关于土地附着物及基础设施补偿中第六项红枫的补偿问题，应按照鉴定价格每棵30元进行补偿，第八项碧根果的补偿问题，应按照鉴定价格180元每棵进行补偿，关于第二项樱桃树、第三项葡萄树、第七项桃树、无花果树，应按照砍伐价格130元每棵而不是按照移植价格13元每棵进行补偿。2、关于预期收益问题，一审对恒喜农业关于预期收益的请求未予支持错误，应判决范庄村委会酌情给付部分预期收益。3、关于租金问题，不属本案处理范围。
范庄村委会针对恒喜农业的上诉理由答辩称，恒喜农业的上诉理由不能成立。
范庄村委会向一审法院起诉请求：判令恒喜农业返还补偿款48632.6元。事实和理由：2013年6月10日，范庄村委会与恒喜农业签订《土地流转合同》，约定范庄村委会将陆宅组西陇地(老埠张线北侧、秀农葡萄园西侧）75亩流转给苗亚楠，用于高效农业项目经营，流转期限从2013年6月20日起至2026年6月20日止。2016年4月28日，因南蔡加油站项目建设征收上述部分土地，范庄村委会与恒喜农业签订协议书，约定范庄村委会对恒喜农业进行补偿。双方协商约定,范庄村委会先预付300000元给恒喜农业，待最终补偿确定后多退少补，相关标准按照宿政规发[2011]5号文计算，现范庄村委会经计算确定，应补偿给恒喜农业的费用合计251367.4元，故恒喜农业应当返还其余预付部分。
恒喜农业一审反诉请求：一、判令范庄村委会给付恒喜农业2123715元（红线内外实际损失780480元,剩余合同期内可得预期收益1643235元，合计2423715元，减去已经给付的300000元，尚欠2123715元）；二、本案司法鉴定费用8000元、诉前恒喜农业单方鉴定的费用12000元及诉讼费用由范庄村委会负担。事实和理由：1、双方之间存在土地承包关系，合同履行至2016年4月，在此期间，恒喜农业均按时足额缴纳租金，双方并无争议，后涉案土地部分被征用，恒喜农业也积极配合解除合同，范庄村委会起诉返还无依据。2、本案中所谓的补偿款并不是土地承包金，与土地流转合同无关联，只是因为加油站建设需要将恒喜农业承包的土地征用而应当支付的土地征用补偿款及地表附着物和青苗费赔偿款。征收主体为经济技术开发区管委会，被征收人为范庄村委会，本案所涉补偿款并非补偿款的二次分配，并非平等主体之间的争议，不属于民事案件受理案件范围，实质为行政补偿纠纷，范庄村委会并不具备行政主体资格。3、双方于2016年4月签订的协议书应当认定无效，因为范庄村委会无权与恒喜农业签订补偿协议。即使协议有效，恒喜农业按约清除涉案土地上附着物损失经诉前鉴定为1027000元，远超过范庄村委会已给付的300000元，范庄村委会无权主张返还。结合宿政规发[2011]5号文及诉讼中鉴定确定的市场价格，计算出恒喜农业的实际损失为780480元，合同期预期收益为1643235元，故反诉要求范庄村委会给付未赔偿的损失。
一审法院认定事实：2013年6月10日，范庄村委会与苗亚楠（曾为恒喜农业发起人、法定代表人）签订《土地流转合同》，约定范庄村委会（甲方）将陆宅组西陇地（老埠张线北侧、秀农葡萄园西侧）75亩流转给乙方苗亚楠用于高效农业项目经营，流转日期为2013年6月20日至2026年6月20日。2015年9月8日，恒喜农业设立并办理工商登记。
2016年4月28日，上述《土地流转合同》中约定的部分土地被征用，双方签订《协议书》，载明：“为南蔡加油站项目建设，经范庄村民委员会与宿迁恒喜农业服务有限公司共同协商，达成如下协定：一、土地清表。宿迁恒喜农业服务有限公司对加油站项目红线内的土地附着物进行先期清表，5月中旬前到位。对红线内的附着物现状、苗木的棵数、规格、大小等进行详细核查并留有影像资料，并双方共同签字确认作为补偿依据。二、预付部分补偿款。经协商，范庄村民委员会预付30万元给宿迁恒喜农业服务有限公司（待最终补偿确定后，多退少补），用于对红线内的土地附着物（如大棚、草莓、红枫、核桃树等）相关补偿，以及红线外生产经营造成的损失进行相应补偿。三、后期补偿。鉴于红线内的土地已被征收，范庄村民委员会与宿迁恒喜农业服务有限公司依法变更原土地流转合同。对红线内的土地附着物的补偿及红线外近10亩范围内（以甲乙双方共同认定为准）造成生产经营影响的补偿标准，依据宿政规发【2011】5号文的标准及相关程序依法确定并予以执行。后期工作在6月10日前完成。甲方：范庄村民委员（印章）乙方：宿迁恒喜农业服务有限公司（印章）苗亚楠2016年4月28日。”
本案双方争议涉及地块为三角形，面积为36.6148亩，包含在前述75亩流转土地中，征地红线内土地为7.4612亩。土地征用后，双方已变更原合同，就除去红线内及红线外合计15亩土地外的剩余60亩重新签订流转合同。
一审法院另查明，《宿迁市人民政府关于印发宿迁市征地补偿实施细则的通知》（宿政规发[2011]5号）第八条第二项、第三项规定，可移植的苗木、花木、林木等支付移植费；不能移植的，给予合理补偿。农田水利工程设施、电力、广播和通讯设施等附着物，按等效替代原则付给拆迁费或者补偿费。农民集资修建的道路、桥涵、管网等设施，在村庄内部，已纳入拆迁房屋的登记评定和综合评估的，不再另行补偿；在村庄以外，根据实际情况补偿；附件1规定，桃、李、杏、梨、柿、樱桃、苹果等鲜果，砍伐补偿130元/株、移植补偿13元/株；附件2规定，生产性花木苗圃，不分品种，凡可迁移的，起挖、包扎、运输、栽植按每平方米8元计算迁移费；不能迁移的，按每平方米10元给予补偿；附件4规定，滴灌23400元/公顷，水井260元/眼，钢架大棚20元/平方米。
一审过程中，依恒喜农业申请，一审法院委托司法鉴定，宿迁天园资产评估公司于2017年6月3日作出天园评鉴字[2017]第13号评估报告书，以双方一致同意的2016年4月28日为基准日，鉴定结论为红颜草莓市场单价30元/斤，美国红点红枫（米径3cm）单价30元/棵、碧根果（米径4cm）180元/棵，移植费用为20元/车/趟。恒喜农业主张的受损范围内土地自2016年4月28日至2026年6月20日在持续经营状况下预期收益为1643235元。另鉴定预期收益部分特别说明，草莓生长周期为当年的12月至次年的5月，月产量为580斤/亩，运输等损耗率为20%。
本案一审争议焦点为:一、本案是否属于民事案件受案范围，双方签订的协议书是否有效;二、就涉案合同变更，范庄村委会应支付给恒喜农业的补偿数额是多少。
关于争议焦点一。一审法院认为，范庄村委会与恒喜农业作为《土地流转合同》的相对方，在合同所涉土地被征收前签订《协议书》，该协议书的性质应为因土地征收双方就变更《土地流转合同》及征收所涉权利义务达成的一致变更协议，该协议应属平等合同主体间订立的民事协议，且并无合同无效的法定情形，应属有效合同，本案属于民事案件的受理范围。
关于争议焦点二。双方于2016年4月28日签订的《协议书》合法有效，双方均应全面履行义务，协议约定范庄村委会预付300000元用于对恒喜农业红线内的土地附着物（如大棚、草莓、红枫、核桃树等）相关补偿，以及红线外生产经营造成的损失进行补偿，后恒喜农业已按约清空并返还被征收土地，范庄村委会应当按约支付补偿款。对恒喜农业因变更合同产生的损失认定如下：
（一）土地附着物及基础设施补偿
1、根据《地表种植面积示意图》，退回地块（双方重新签订60亩土地流转合同时除去的15亩）上红颜草莓的面积为5441.35平方米（3467.8+1973.55）计8.162亩，该部分土地已全部返还，草莓均清除，附着物不复存在，应当计入损失范围。文件上对草莓补偿标准未有规定，也无相近的作物参照，恒喜农业主张按照市场价格计算，予以支持，结合鉴定意见书确定的亩产为580斤，单价为30元/斤，损耗为20%，草莓生长周期为当年12月自次年5月，故支持退回地块上草莓的损失为113615元（8.162亩*580斤/亩*30元/斤*80%）；
2、《地形图》中部中樱桃所在位置与红线重合，结合现场勘验查看的加油站项目围墙位置，该部分樱桃树应移植，计入损失，为13株，根据宿政规发[2011]5号文件，移植费用为13元/株，移植费用为169元；
3、根据范庄村委会制作的《加油站红线内林木清点明细》及其自认，退回地块葡萄树为29株，根据宿政规发[2011]5号文件，按照13元/株计算移植费用，为377元；
4、根据《地表种植面积示意图》退回地块上大棚位置有冬青7**.86平方米计1.1008亩，应计入损失范围。《地形图》载明的南部道路（按图纸约78%包含在退回地块内）有冬青4**株，则包含在退回地块内的冬青约376株（482*78%），结合《地形图》右下角标注的冬青总数为780棵，则前述退回地块大棚位置冬青数量应为298株，因实际种植密度已无法查实，结合该298株对应面积为733.86平方米，酌定南部道路受影响的冬青面积为925.94平方米（376/298*733.86）。上述两部分冬青合计1659.8平方米。该部分附着物移植到北部地块，根据宿政规发[2011]5号文件附件2，支持按照8元/平方米计算移植费用，合计13278.4元（1659.8*8）；
5、根据《地表种植面积示意图》，退回地块上苗圃为122.93平方米计0.1844亩，根据宿政规发[2011]5号文件附件2，范庄村委会主张按照8元/平方米计算移植费用983元（122.93*8），予以支持；
6、根据《地形图》，退回地块（含南部道路）征收前有红枫758棵（237+130+146+132+113），因移植到退回地块北部，对移植费用予以支持，结合恒喜农业提供的实际移植照片及鉴定结论确定的移植费用约为20元/车，对范庄村委会主张的移植费用为1400元予以支持；
7、根据《地形图》，退回地块柿树114棵、桃树89棵（40+49）、无花果54棵，该部分土地已全部返还，移植的费用应计入损失，根据宿政规发[2011]5号文件，按照13元/株计算移植费用，合计3341元【（114+89+54）*13】；
8、恒喜农业主张退回地块有碧根果9株，恒喜农业提交的《加油站红线内林木清点明细》亦载明“核桃”9株，予以确认，支持移植费用，按照宿政规发[2011]5号文附件1,为10元/株，计90元；
9、恒喜农业主张树木移植到退回地块以北，原北部地块上的红颜草莓移除，因红颜草莓属于季节性收益的作物，树木具备更为长远的经济价值，在征收前，恒喜农业采取移植方式为必要措施，故该部分供移植地块上的草莓损失应当计入补偿范围，根据栅栏内总面积及基础设施面积图纸，结合勘验情况，供移植地块草莓大棚共计9个，面积为3126.79平方米（502.5+404.46+278.84+211.79+138.26+510.58+482.73+449.86+447.77），计4.69亩，结合前述1的计算标准，合计65284.8元（4.69亩*580斤/亩*30元/斤*80%）；
10、关于受损大棚的面积，红线跨越部分大棚，根据基础设施面积图纸，退回地块的16个大棚合计7885.06平方米（593.95+605.93+596.63+578.86+599.91+582.64+590.25+594.89+586.39+556.02+487.94+410.57+385.73+328.02+264.4+122.93），退回前已全部拆除，应计入补偿范围；退回地块以北的前述供移植树木的地块上，9个草莓大棚拆除合计面积为3126.79平方米（502.5+404.46+278.84+211.79+138.26+510.58+482.73+449.86+447.77），应计入补偿范围；结合勘验情况，地形图中部两个大棚中东侧的大棚（253.98平方米）与红线重合已拆除，西侧的大棚（226.02平方米）离红线过近，拆除一半，应计入损失范围。上述大棚占地面积合计11378.84平方米（7885.06+3126.79+253.98+226.02/2）。恒喜农业主张其中有草莓的大棚为双层棚，有征收前留存的照片及视频为证，结合询问草莓种植情况，予以采信。因内层棚面积相对一层棚较小，恒喜农业参照图纸载明的外层棚面积减少计算为6667平方米，且自愿按照文件规定的20元/平方米标准的1/2计算，予以支持，合计294246.8元（11378.84平方米*20元/平方米+6667*10元/平方米）；
11、上述受损地块中载明的滴漏、水井作为基础设施，宿政规发[2011]5号文件中有具体的补偿标准，应计入损失范围。因滴漏为草莓大棚配套设施，受损面积以前述受损草莓面积为准为8568.14平方米（5441.35+3126.79），计0.857公顷，水井为1口。按照宿政规发[2011]5号文件附件4，喷灌23400元/公顷，损失合计20053.8（0.857*23400），水井1眼，260元/眼，共260元，两项合计20313.8元（20053.8+260）。
综上，应认定恒喜农业的实际损失数额为513008.8元（113615+169+377+13278.4+983+1400+3341+90+65284.8+294246.8+20313.8），扣除范庄村委会已经预付的300000元，尚欠恒喜农业213008.8元。
（二）对恒喜农业主张的其他损失
1、上述移植树木移植后死亡的费用，因恒喜农业作为专业的从事高效农业经营的经营者，对树木是否具备移植条件应更为知悉，如树木不具备移植条件，其应提出采取砍伐措施，按照砍伐标准补偿，但其移植时并未提出异议，双方合意移植后又主张树木不具备移植条件，不予采信，因已支持了供移植地块草莓、大棚损失及树木移植的费用，对于移植后树木死亡的损失不再重复支持；
2、对于恒喜农业主张的沟渠、水泥渠、电线杆、水泥管、PVC管等，应属宿政规发[2011]5号文规定的农田水利、电力设施，根据文件应按照等效替代原则付给拆迁费或者补偿费，因该部分设施存在的地块已退回，就该地块恒喜农业已无需使用该类设施，故不存在替代问题，且该设施恒喜农业已使用几年，其主张按照市场价格赔偿，不予支持；
3、关于恒喜农业主张地膜损失，因地膜为草莓大棚的配套使用的物品，并非基础设施，也非土地附着物，恒喜农业种植当季草莓时已实际使用，结合问询草莓种植户的情况，地膜在使用一年后效果会明显减少，次年一般不会重复使用，故对恒喜农业主张按照购置价格计算损失，不予支持；
4、对于红砖路、土路、围网费用，根据宿政规发[2011]5号文件，在村庄以外的，按实际情况补偿，但恒喜农业并未提交证据证明红砖路、土路、围网的实际数量，也未提供修建道路时的价格，仅以其提供照片本院无法判断实际情况，对该部分损失按恒喜农业举证不能处理，不予支持；
5、对恒喜农业主张的诉前鉴定费用，因该鉴定系其进行的单方鉴定，并非在司法诉讼过程中组织的鉴定，范庄村委会亦不予认可，恒喜农业未提供证据证明鉴定的必要性，不予支持；
6、关于恒喜农业反诉主张的预期收益损失，双方签订的协议书约定，对红线内的土地附着物及红线外近十亩范围内的生产经营损失进行补偿。从该约定看，补偿包括两部分，一是红线内土地附着物，二是红线外的生产经营损失，因红线内的土地系变更流转合同影响最直接的区域，其补偿范围尚且只限于土地附着物，恒喜农业主张的红线内及红线外受影响区域的损失包括预期收益损失，违反协议书本身的文义。另，虽恒喜农业如继续使用土地预期可取得收益，但其并未实际投入该时间、精力成本，且本案中双方系协商一致变更协议，退回地块并非范庄村委会主动违约导致，而是因客观的范庄村委会不能抗拒的征收原因，故恒喜农业主张的预期收益损失也并非签订协议书时范庄村委会可以预见的，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》一百一十五条、《中华人民共和国合同法》一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决如下：一、驳回宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会的诉讼请求；二、宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会应于判决生效之日起十日内补偿宿迁恒喜农业服务有限公司各项损失合计213008.8元。本诉案件受理费1150元，由宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会自行负担；反诉案件受理费23789.7元，由宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会负担4495元，宿迁恒喜农业服务有限公司负担19294.7元；鉴定费8000元，由宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会负担802元，宿迁恒喜农业服务有限公司负担7198元。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：关于一审判决的土地附着物及基础设施补偿中第二项、第三项、第七项樱桃树、葡萄树、桃树、无花果树的补偿，因相关树木系移植的树木，故一审按照移植的价格计算补偿费用并无不当；关于第六项红枫的补偿数额，因恒喜农业在一审中自认移植费用为1400元，故一审按照恒喜农业的主张将红枫的补偿数额认定为1400元亦无不当；关于第八项碧根果的补偿问题，因碧根果系移植树木，一审按照移植价格确认补偿费用并无不当；关于第九项、第十项草莓大棚损失问题，一审根据案件的实际情况，结合现场勘查及基础设施面积图纸确定大棚的损失数量及面积正确。根据双方2016年4月28日签订的协议书内容，双方约定的补偿范围为直接损失的补偿，恒喜农业要求赔偿预期收益，不符合协议约定，依法应不予支持。一审对恒喜农业关于预期收益的请求未予支持并无不当。关于范庄村委会上诉提出的租金问题，不属本案审理范围，不予理涉。
综上，上诉人范庄村委会、恒喜农业的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6325元，由上诉人宿迁经济技术开发区南蔡乡范庄村村民委员会负担4495元，宿迁恒喜农业服务有限公司负担1830元。
本判决为终审判决。
审判长 覃卫东
审判员 徐金鸽
审判员 谢朝晖
二〇一八年三月二十一日
书记员 汤媛媛