广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0521民初774号原告（反诉被告）：合浦县土产公司，住所地广西合浦县廉州镇文蔚坊2号。法定代表人：李广谟，该公司经理。委托诉讼代理人：张李强，合浦县“148”法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：黄春华，女，1952年9月14日出生，汉族，住广西合浦县。被告（反诉原告）：黄春福，男，1956年9月26日出生，汉族，住广西合浦县。委托诉讼代理人：田永鲜，广西先导联合律师事务所律师，受上述两被告（反诉原告）的共同委托。原告合浦县土产公司（以下简称土产公司）与被告黄春华、黄春福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序，被告黄春华、黄春福于2017年5月15日向本院提出反诉，本院于2017年5月18日决定合并审理，并于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）土产公司的法定代表人李广谟及其委托诉讼代理人张李强、被告（反诉原告）黄春福及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人田永鲜庭参加诉讼。经批准本案延长审理期限一个月。本案现已审理终结。原告土产公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告腾退位于合浦县××州镇文××号（房产证号为桂房证字第××号）一楼铺面（从一楼东面第一间起顺算，共七间，总面积为103平方米）归还给其；2、判令两被告从2016年9月1日起按照5804元每月的标准赔偿其经济损失共计40628元（计算至2017年3月29日，以后另计）。事实和理由：2005年6月10日，其与两被告签订《门店承包合同》，合同约定其将位于合浦县××州镇文××门店（该地址原为××县××街××）承包给两被告从事经营活动，承包金为12000元每年，承包期限从2005年9月1日至2016年8月31日止。承包期限届满后，其多次催告两被告归还店铺，腾退房屋，但两被告却置之不理。其向两被告发出书面通知，但两被告拒绝签收。两被告强行霸占其房屋经营的行为，严重侵犯了其的合法权益，故提出上述诉请。被告黄春华、黄春福辩称，从2016年8月31日合同期满后，其俩继续租用、使用涉案房屋，原告并没有提出异议，其俩与原告之间是不定期的租赁关系，原合同继续有效。2017年3月26日，原告邮寄一份函给其俩，其俩将7000元房屋租金给原告，继续履行合同。其俩按照合同约定将租金交给原告，原告没有租金损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告（被告）黄春华、黄春福向本院提出反诉请求：1、确认其俩对反诉被告所有位于合浦县××州镇文××号房屋（商店）具有优先租赁权；2、确认其俩与反诉被告之间的合浦县××州镇文××号于2016年9月1日形成的房屋租赁合同合法有效并履行。事实和理由：涉案房屋为反诉被告所有，2005年6月10日，其俩与反诉被告签订了《门店承包合同》，租赁涉案房屋，期限至2016年8月31日止。合同期限内，反诉被告却与他人签订所谓租赁合同，将涉案房屋租给他人。2006年，反诉被告的法定代表人才将此事告知其俩，并将合同内容一并告知，且征询其俩是否续租。其俩当即作出了续租的意思表示。之后，其俩向反诉被告支付了续租定金6000元。但反诉被告仍将涉案房屋租赁给他人，并催告、诉求其俩返还租赁物。其俩与反诉被告有租赁合同关系，在同等条件下，其俩对涉案房屋的租赁享有优先权。反诉被告已经同意其俩的续租要约，却又与他人签订租赁合同，损害了其俩的合法权益。为此，故提起上述反诉请求。反诉被告（原告）土产公司对反诉原告（被告）黄春华、黄春福的反诉辩称，原合同约定反诉原告享有优先租赁权的条件是反诉被告有继续出租的意愿，并且是在同等条件下才能享有。反诉原告称与其于2016年9月1日形成租赁合同，由于根本没有达到合同成立的基本构成要件，故该合同并没有成立。综上，应驳回反诉原告的反诉请求。本院对原告（反诉被告）提交的《营业执照》（副本）、《法定代表人身份证明》、《居民身份证》、《房屋所有权证》、《门店承包合同》、《合同到期通知书》、《合同逾期通知书》2份、《照片》、《快递回执单》、《房屋租赁合同》及被告（反诉原告）提交的《门店承包合同》、《房屋租赁合同》及《补充协议》复印件、《微信截屏》3张、《关于房屋租赁合同续签报告》2份、《关于续交门店承包费的请求》、《租金标准函》、《关于租金收取标准的回函》、《合同逾期通知书》、《中国农业银行转账业务客户回执》、《中国农业银行个人转账业务申请书》及《交易明细》等证据组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，可以作为本案定案依据。对有争议的证据，本院将综合全案证据，作为定案参考依据。本院经审理认定事实如下：2005年6月10日，原告与两被告签订了《门店承包合同》，合同约定原告将位于合浦县××州镇文××门店（原为××县××街××）承包给两被告从事商业经营活动，承包金为每年12000元，承包期限为十一年即从2005年9月1日至2016年8月31日止，合同期满后，如果两被告继续承包的在同等条件下应优先续包，两被告必须按时交纳承包金，不得拖欠，否则原告有权终止合同等相关内容。2015年11月5日，原告与案外人伍志伟签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋租赁给伍志伟，约定租赁期限为15年即从2016年9月1日前交付至2031年10月31日止到期收回。2015年11月5日，原告与案外人伍志伟签订了《补充协议》，载明“……若黄春福与现承租方的承包条件相同：即每月支付租金相同，且又先提前10个月交纳租赁该房屋的定金人民币壹拾伍万元（￥150000.00元）时，则优先把该房屋租赁给黄春福，承租方无意见，不追究出租方的责任……”。租赁期限届满后，两被告曾向原告递交了《关于房屋租赁合同续签报告》及《关于续交门店承包费的请求》，原告曾催告两被告归还涉案房屋，但均未果。2017年3月8日，两被告为续租涉案房屋还向原告出具了《租金标准函》。两原告于2017年3月26日通过银行转账向原告支付了2016年9月至2017年3月涉案房屋承包金7000元，被告于2017年3月28日通过银行退回上述7000元给原告。两被告在与原告签订的租赁合同到期后，一直使用涉案房屋至今。原告以两被告的行为已经违约为由，向本院提起诉讼。两被告认为原告侵害其俩在同等条件下的优先租赁权，在诉讼过程中向本院提出反诉。本院认为，原告与两被告签订的《门店承包合同》是双方的真实意思表示，主体合格，内容不违反法律禁止性的规定，属有效合同。该合同约定的租赁期限为2005年9月1日至2016年8月31日止，租赁期内的租金，两被告已经履行完毕。该合同还约定，合同期满后，如两被告继续承包的在同等条件下原告应优先给两被告续包即两被告享有以同等条件优先租赁的权利。原告认为租赁期限届满后，两被告应当归还涉案房屋，但两被告举证证明原告于2015年11月5日就涉案房屋的租赁与案外人签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，而该合同及协议没有两被告的签名确认或有两被告放弃优先租赁权的意思表示。涉案《门店承包合同》到期后，两被告曾向原告递交了《关于房屋租赁合同续签报告》及《关于续交门店承包费的请求》，但未果。原告虽曾催促两被告归还涉案房屋，但均是在两被告在合同到期后的几个月才实施的，两被告继续使用涉案房屋的情形已经形成了无固定期限的租赁关系，且在两被告不知情的情况下，存在原告与案外人签订涉案房屋租赁合同的事实，已经侵害了两被告的优先租赁权。原告虽辩解其收回涉案房屋是为了自身使用，但未能举证证明，同时也不能举证证明两被告对其造成的损失。因此，对原告请求两被告腾退位于合浦县××州镇文××号（房产证号为桂房证字第××号）一楼铺面（从一楼东面第一间起顺算，共七间，总面积为103平方米）归还给其并赔偿其损失的主张，本院不予支持。反之，两被告反诉主张确认其俩对位于合浦县××州镇文××号一楼铺面（从一楼东面第一间起顺算，共七间，总面积为103平方米）享有以同等条件优先租赁的权利符合事实和法律规定，本院予以支持。两被告反诉确认其俩与反诉被告之间的合浦县××州镇文××号于2016年9月1日形成的房屋租赁合同合法有效并履行，但双方就涉案房屋继续租赁没有形成新合同关系的合意，故本院对两被告的该主张不予支持。综上所述，原告的诉请没有依据，本院予以驳回。反诉原告的诉请部分合法有据，对合理的部分本院予以支持，不合理的部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告合浦县土产公司的诉讼请求；二、确认反诉原告黄春华、黄春福对反诉被告合浦县土产公司所有位于合浦县廉州镇文蔚坊2号（房产证号为桂房证字第××号）一楼铺面（从一楼东面第一间起顺算，共七间，总面积为103平方米）享有以同等条件优先租赁的权利；三、驳回反诉原告黄春华、黄春福的其他反诉请求。案件本诉受理费816元，因适用简易程序减半收取408元，由原告合浦县土产公司负担（已交）。案件反诉受理费50元，由反诉原告黄春华、黄春福负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费，其中本诉上诉交纳816元，反诉上诉交纳50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈锦宪二〇一七年八月三十日代书记员 张西瑶