南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）玄锁民初字第395号
原告南京紫竹物业管理有限公司。
法定代表人张胜，该公司总经理。
委托代理人孟海云，女，1967年3月25日生，汉族。
被告刘小军，男，1981年6月30日生，汉族。
原告南京紫竹物业管理有限公司（以下简称紫竹物业公司）与被告刘小军物�服务合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法由代理审判员杜建军适用小额诉讼程序独任审判，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。原告紫竹物业公司的委托代理人孟海云、被告刘小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告紫竹物业公司诉称：2009年12月8日，原告与南京建辉房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定由原告为xx山庄提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。被告系该小区业主，依据物业服务合同，被告应当及时向原告支付物业服务费用，然而被告未按合同约定支付物业服务费用，截至2014年5月17日，尚欠原告物业服务费及公共能耗分摊费。原告经催交，被告至今仍未交纳，故原告诉至法院，请求判令被告支付物业服务费7735.8元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违�金；支付公共能耗分摊费1089.5元。
被告刘小军辩称：1、原、被告不存在合同关系。原告提供的物业服务合同签订时间是2009年12月，此时距离交房已有两年多，开发商已无权代表小区业主与物业公司签订合同；2、原告提供的物业服务合同是无效的，因其违反了物权法第七十六条、物业管理条例第二十一条、第二十五条、第三十条等强制性规定，故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月8日，紫竹物业公司（乙方）与南京建辉房地产开发有限公司（甲方）签订《xx山庄前期物业服务合同》，双方就坐落于南京市玄武区xx大道88号的xx山庄（以下简称xx山庄）的前期物业管理服务进行协商，甲方选聘乙方对xx山庄提供前期物业服务，双方约定以下内容：1、服务内容与质量。在物业服务区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共同部位的维修养护；物业共�设施设备的日常运行和维修养护；电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；公共绿化的养护服务；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。2、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元/月·平方米、高层住宅1.2元/月·平方米、别墅2.5元/月·平方米、商业用房2元/月·平方米。3、物业服务费用按六个月交纳，业主应在每年1月份和6月份预交物业服务费用。乙方应于每年7月10日、1月10日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况。4、公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊；单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊；电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊�二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等。5、甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人赔偿损失并支付相当于三个月物业费的违约金；甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金。6、合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2014年5月14日，原告与南京市玄武区xx山庄住宅小区业主委员会、南京亿文物业有限公司共同出具告知函一份，告知内容如下：原告服务期限至2014年5月17日23时59分，请尚未缴纳物业费的业主前往物业办公室缴纳物业费；请预缴物业费、停车费及押金的业主至物业办公室登记后退还相关费用；南京亿文物业有限公司6个月试用期内（5月18日零时起），缴费期限为3个月，试用期满缴费期限不超过1年。
被告刘小军系xx山庄xx街区x幢204室业主，房屋建筑面积为120.88平方米。因被告拖欠物业服务费及公共能耗分摊费，原告遂诉至本院。
审理中，原告称，被告自2009年12月8日至2014年5月17日期间物业服务费未付，每月按1.2元/平方米计算物业服务费，共计欠缴物业服务费7735.8元；按每月公共能耗分摊费用20.43元计算，被告拖欠2009年12月8日至2014年5月17日期间公共能耗分摊费用1089.5元。
原告为证明其主张提交了：1、《xx山庄前期物业服务合同》、中标通知书、南京市物业管理招投标中标备案表、南京市中级人民法院（2015）宁民终字第799号民事判决书，证明原告通过合法的招投标方式进驻小区，与开发商签订物业服务合同，为小区提供物业服务，并进行了备案；2、告知函、手机短信，证明原告撤出小区时，就物业费向被告进行催收；3、xx街区公摊水电费明细表及水电费发票，证明2010年1月至2014年5月17日每户每月分摊电梯及小地库电费为15.21元、增压水泵电费为1.19元，2010年1月至2014年2月每户每月分摊绿化用水水费为0.645元，2012年1月至2014年5月17日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元、监控室电费1.28元，合计每户每月公摊水电费为20.43元。被告对原告所举证据1物业服务合同的真实性无法确认，该合同没有得到过半数业主的同意，对中标通知书及备案表的真实性无法确认，对民事判决书认为与本案无关；对证据2告知函的真实性无异议，但不清楚是否合法及与本案是否有关联，对短信不知是否收到。对证据3无异议，但认为不应支付公摊水电费。
被告则称，被告于2007年年底入住房屋，当时提供物业服务的是上海陆家嘴物业管理有限公司，原、被告并不存在合同关系。被告认为，原告提供的物业服务合同是无效的，理由有：其一，根据物权法第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告提供的物业服务合同违反了该强制性规定，应为无效。其二，原告提供的合同名称并不是“前期物业服务合同”，亦违反了物业管理条例的强制性规定。其三，物业管理条例第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，两被告与开发商签订的房屋买卖合同是2007年7月22日，而原告提供的合同是2009年12月，即房屋买卖合同是无法包含物业服务合同的，违反了物业管理条例的强制性规定。此外，xx山庄小区业主委员会于2011年2月成立，业主委员会一直未与原告签订合同，违反了物业管理条例的强制性规定，被告认为自业主委员会成立后，原告与开发商签订的物业服务合同已经终止。
被告为证明其主张提供了xx山庄业主临时公约及业主手册，证明原、被告之间不存在合同关系。原告对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。
因原、被告意见分歧，致未达成调解协议。
以上事实有《xx山庄前期物业服务合同》、告知函、xx街区公摊水电费明细表及发票、当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告紫竹物业公司经合法招投标程序进驻xx山庄小区，并与小区建设单位南京建辉�地产开发有限公司签订《xx山庄前期物业服务合同》，为小区提供物业服务，该合同合法有效，对包括被告在内的业主具有约束力。被告辩称与原告无合同关系且原告提供的合同系无效，无法律依据，本院不予采纳。原告依约提供物业服务，被告应依约支付物业服务费及公共能耗分摊费。经计算，被告应支付原告2009年12月8日至2014年5月17日期间的物业服务费7735.8元（1.2元/平方米·月×120.88平方米×53.33月）。《xx山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，原告现要求被告自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。
关于公共能耗分摊费用。公共能耗分摊费用系原告实际垫付，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。原告提交了xx街区公摊水电费明细表及发票，主张xx街区业主每月每�分摊水电费为20.43元，但原告以20.43元为标准向被告主张实际欠费月份的公共能耗分摊费用，无事实和法律依据，对原告主张的公共能耗分摊费用，应按原告提供的水电费发票所载明的期间按实结算。根据原告提交的水电费发票，被告应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年1月至2014年5月17日期间，电梯和小地库的电费760.9元（14.48元/月），增压水泵电费62.53元（1.19元/月）；2012年1月至2014年5月17日期间，路灯草坪灯电费59.38元（2.08元/月），监控室使用的电费36.54元（1.28元/月）；2010年1月至2014年2月期间，绿化用水费32.25元（0.645元/月），以上费用合计为951.6元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下�
被告刘小军于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫竹物业管理有限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费7735.8元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费951.6元，合计8687.4元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘小军负担（该款原告已预缴，被告在给付判决费时加付此款，原告预交诉讼费剩余部分25元由本院退回）。
本判决为终审判决。
代理审判员 杜建军
二〇一五年七月二十七日
见习书记员 鲁天琳