山西省临汾市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）晋10民终2173号
上诉人（原审被告）张建华，男，1983年9月16日出生，汉族，现住山西省临汾市。
被上诉人（原审原告）福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司。
法定代表人李刚，该公司总经理。
委托代理人亓永平，男，1978年5月15日出生，汉族，该公司员工。
委托代理人王凯，男，1987年1月7日出生，该公司员工。
上诉人张建华与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司（以下简称泰和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002民初1817号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建华及被上诉人泰和物业公司委托代理人亓永平、王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，张建华系中骏国际社区一组团（中骏·米兰春天）2号楼1单元1604号房屋的业主，该房屋面积为134.31平方米。泰和物业公司为专业从事物业管理服务的企业，受开发商的委托从事张建华所在小区的前期物业管理。2015年10月30日泰和物业公司与张建华在进行房屋交接验收的同时，双方签订了一份前期物业服务协议，其中约定由泰和物业公司提供物业管理与服务，张建华应当在每年缴费到期后90日之内缴纳下一年物业服务各项费用，费用标准为2.0元/月·平方米；未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日应当按照欠缴数额的千分之三/日的标准支付违约金。2015年10月30至2016年4月30日半年的物业服务费由开发商予以赠送，张建华并未实际交付。
张建华因在交房过程中发现其购买的房屋存在诸多质量问题，在房屋交接验收表中予以注明，之后也多次通过泰和物业公司与开发商进行交涉，但至今仍未达成一致处理意见。张建华因此也一直未予装修入住。2016年4月30日张建华的物业服务费到期后，泰和物业公司多次通知张建华交费无果。2016年9月5日张建华向泰和物业公司递交终止前期物业服务协议的声明一份。2017年4月泰和物业公司提起诉讼，请求判令张建华缴纳2016年5月1日至2017年3月31日的物业管理服务费用2954.8元，并承担延迟履行缴纳费用的违约金1480.4元（自欠缴之月16日起按每日千分之一计算）。张建华认为房屋存在质量问题，要求源宏公司出具出卖房屋时达到国家验收标准的证据，且该房屋并没有实际交付；泰和物业公司主张的物业服务合同，其已依据物业服务合同第19条规定于2016年9月5日已向泰和公司提交了书面的终止协议，请求驳回泰和物业公司的诉讼请求。
庭审时泰和物业公司针对其诉讼请求提交了以下证据：1、中骏米兰春天前期物业合同；2、《业主临时管理规约》及承诺书；3、房屋交接验收表；4、业主身份复印件；5、邮件全程跟踪单人/EMS回单；6、绿化工作记录表；7、工程部当班记录表；8、为序日常巡视记录表；9、保洁月工作总结表；10、业主来电来访记录表；11、中骏米兰春天园样貌照片1张；12、福建世邦泰和物管理有限公司资质证书（副本）。泰和公司以此证明：泰和物业公司与张建华签订前期物业服务合同，合同约定包括物业费的收费标准、物业服务范围、业主权利和义务；合同第三条约定自开发商发出交房通知书之日起，业主承担所购买房屋的物业管理费，泰和公司按照合同约定提供了物业服务管理行为，房屋已实际交付给张建华，但张建华在2015年10月30日收到开发商发出的交房通知书后仅缴纳了半年物业费，从2016年5月1日便不再缴纳物业费。
张建华对前期物业服务合同真实性存疑，认为最后一页上的签字不能确定是自己签的；《业主临时管理规约》及承诺书显示地址与其房屋地址不相符；房屋交接验收表未经其签字确认，不具有证明力；对第6、7、8、9、10份证据不予认可，认为上面记载的服务内容不清楚。
张建华提交以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、催交房函；3、证明未完成交接的房屋交接单；4、《前期物业服务协议》；5、终止前期物业服务协议及送达截图；6、房屋质量问题大面积空鼓裂缝、窗户小及窗户斜的图片；7、公共区域脏乱差、车子棚建一半荒废、公共区域私自划车位给宠物店、地下室门禁拆除，一楼门禁不用、人防工程门拆除、地下车库三轮车电动车随意停放、电梯楼道广告、绿化随意开路、小区设立垃圾中转站、私自设立售水点、车辆堵消防通道等的部分图片；8、视频附件、录音文件。以此证明开发商并没有交付质量合格的房屋，交房程序违法，签订前期物业服务协议并非业主的真实意愿，泰和公司并没有按照服务标准提供服务，且已经书面终止了物业服务合同，泰和公司主张的物业服务管理费及逾期违约金的事实不存在。
泰和物业公司认为，张建华提出的房屋质量问题与本案无关，物业服务无法单独割裂出去，张建华一户无权提出终止协议，其主张不能成立。
原判认为，原、被告之间存在物业服务合同法律关系，合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同内容成立，对双方均有约束力。原告按照合同约定履行了义务，提供了服务，有权利依据合同获取相应的服务费用。被告购买1604房屋后，没有实际入住，且提出了房屋质量问题，不构成免于缴纳物业服务费用的理由和条件。况且被告主张的事实还涉及物业行政主管机构的行政管理事宜，不属于本案民事诉讼受案范围。被告已实际取得了房屋，并已缴纳了半年的物业服务费，因此应当继续履行缴纳的义务。关于违约金的约定超出了给原告所造成的损失的三分之一，所以超出部分，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第八条规定，判决：被告张建华自本判决生效后七日内支付原告物业服务费2954.8元，并承担违约金950元。
案件收费50元，减半收取25元，被告承担。
上诉人张建华对上述判决不服向本院提起上诉称，一审判决认定的半年物业费实际是开发商前期赠送的，上诉人从未交纳半年的物业费；房屋交接表上我并没有签字确认，开发商至今和我没有完善房屋交接手续；鉴于2015年10月30日签订的前期物业服务协议未能有效的履行，上诉人于2016年9月5日向被上诉人递交了终止前期物业服务协议的通知，协议早已解除，被上诉人无权收取滞纳金；被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，物业服务存在严重瑕疵，其收取的费用与网上公示的标价不相符。一审判决认定事实不清，证据不足，依照合同法和协议条款约定双方前期物业服务协议已解除，请求撤销原判，依法改判。
被上诉人泰和物业公司辩称，我们是经过招标并经开发商委托对小区进行前期物业服务管理，且前期物业服务管理的内容是经业主签字确认的；上诉人所称终止协议的书面通知，我方不予认可，不同意一户从整个小区物业管理中分割出去；半年的物业费由开发商赠送也是经过双方同意的，在房屋交接时上诉人提出过一些问题，物业公司也联系了开发商和施工方进行过维修，现有的瑕疵是施工范围内允许的，上诉人提出的质量问题与我们没有关系；关于物业管理收费的标准，招标时就是每平米2元。请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用及公平原则。被上诉人泰和物业公司受开发商的委托进行中骏·米兰春天小区前期物业管理，上诉人张建华作为中骏国际社区一组团（中骏·米兰春天）2号楼1单元1604号房屋的业主于2015年10月30日与被上诉人泰和物业公司签订前期物业服务协议，该协议系双方真实意思表示且不违背相关的法律和政策，系有效协议。从双方当事人提供的证据及当庭陈述可以证实，上诉人张建华在被上诉人泰和物业公司接管中骏·米兰春天小区的前期物业服务管理后，双方办理房屋交接手续时对工程质量问题提出异议，且在多次进行交涉后，至今仍未达成一致处理意见，张建华因此也未能装修入住，在开发商赠送的半年物业费到期后，张建华也未交纳相应的费用。上诉人张建华认为其于2016年9月5日已向泰和物业公司送达了终止前期物业服务协议的通知，双方的物业服务协议已经解除。但物业服务涉及到公共设施的维护及整个小区的保洁及安保工作等方面，上诉人张建华作为小区的业主，不能完全排除在物业服务之外。考虑到上诉人张建华不交纳物业费用事出有因，且泰和物业公司在此期间也一直履行着小区的物业服务工作，另外上诉人张建华也未予入住，与其他住户享受的服务有别，故在原先协议约定的费用基础上酌情予以扣减相应的费用。本院确定上诉人张建华应交纳被上诉人泰和物业公司主张的自2016年5月1日至2017年3月31日的物业服务费用为1500元。综上，一审判决认定基本事实清楚，但判处内容未兼顾到本案实际情况，有违公平原则，对此应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2017）晋1002民初1817号民事判决。
二、上诉人张建华于本判决生效后十日内给付被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司2016年5月1日至2017年3月31日期间的物业管理费1500元。
三、驳回被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人张建华与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司临汾分公司各半承担。
本判决为终审判决。
审判长苏立强
审判员董云
审判员牛凌云
二0一七年十月十二日
书记员卢柯君