广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13972号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：杨图胜，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽湾，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告：邱柳颖，男，1992年12月18日出生，汉族，身份证住址福建省长乐市。被告：中山市华盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东升镇兆隆村兆兴路嘉宏塑料厂侧，统一社会信用代码914420006615044416。法定代表人：陈素芳。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告邱柳颖、中山市华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行诉称，因被告邱柳颖拖欠建行中山分行购房借款本息未按时归还，被告华盛公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告邱柳颖签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告邱柳颖立即向原告建行中山分行偿还借款本金367889.02元及利息0元、罚息159.64元（暂计至2017年6月5日共计368048.66元，之后的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算至贷款全部清偿之日止）；3.原告建行中山分行对被告邱柳颖所提供的位于中山市东升镇茵华花园21幢1602房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.被告华盛公司在抵押财产不足清偿原告建行中山分行债权时对不足清偿部分承担连带清偿责任；5.被告邱柳颖、华盛公司承担原告建行中山分行因实现债权所产生的律师费20402元。庭审中，原告建行中山分行称被告邱柳颖在诉讼期间偿还了部分款项，截至2017年9月12日被告邱柳颖尚欠借款本金360722.38元、利息1472.95元、罚息3.93元。被告邱柳颖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，但提交书面答辩意见称，被告邱柳颖有按合同约定准时还款，到原告建行中山分行起诉之日被告邱柳颖尚未欠款，有银行交易流水记录为证。之前逾期是原告建行中山分行知晓并且同意的，因为被告邱柳颖购买的房屋与开发商有纠纷，所以才停止月供还款，有法院一审、二审判决书为证，二审判决书七月份才收到。2017年5月份原告建行中山分行工作人员与被告邱柳颖商量贷款事宜，双方最终达成口头协议，让被告邱柳颖5月份一次性偿还之前逾期款项，剩余贷款继续根据合同约定还款。至于被告邱柳颖与开发商发生房屋买卖纠纷，等被告邱柳颖收到判决书再考虑是否让开发商按目前的市场价格回购。被告邱柳颖于2017年5月8日打款150000元到原告建行中山分行还款账户，原告建行中山分行扣除约定欠款后，被告邱柳颖才去支取剩余的存款。至2017年8月16日，有原告建行中山分行还款流水证明被告邱柳颖尚未逾期还款，其中拖欠本金、利息、罚息均为0元。被告邱柳颖未与开发商发生纠纷之前，还款从未逾期，一贯以诚信履行合同。综上，双方签订的合同应继续履行，不应该就此解除合同。被告邱柳颖没有违约，请求法院依法驳回原告建行中山分行的诉讼请求。被告华盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：邱柳颖。签约情况：2015年3月2日，上述当事人共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780502-2012-20150856547）。借款用途：购买广东省中山市东升镇茵华花园21幢1602房。贷款本金：430000元。贷款期限：2015年3月5日起至2030年3月5日止。约定还款方式：等额本金还款法，每月还款，还款日为每月5日。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：本合同项下借款逾期的，罚息利率为贷款执行利率基础上上浮50%。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）。欠款情况：邱柳颖从2016年10月份开始未能按时足额还款，其中2017年1月至2017年3月无任何还款，2017年9月亦未在还款日按时还款。截至2017年9月12日邱柳颖欠建行中山分行借款本金360722.38元、利息1472.95元、罚息3.93元。实现债权的费用：建行中山分行委托广东ＸＸ海天律师事务所律师作为本案诉讼代理人，并支付律师费20402元，广东ＸＸ海天律师事务所开具了相应金额的律师费发票。抵押担保情况：邱柳颖以所购房屋作为贷款的抵押担保，并于2015年3月4日办理了抵押登记备案手续（销售合同编号：HTN2015005078，抵押登记备案编号：易房抵字第DY201512367号）。庭审中，建行中山分行表示房地产权属证书及他项权证尚未核发。保证担保情况：2009年5月4日，华盛公司作为甲方、建行中山分行作为乙方，双方共同签订《商品房销售贷款合作协议书》，甲方承诺对购房人购买其开发建设销售的坐落于中山市东升镇坦背村民委员会连盛围的经批准命名为茵华花园的商品房向乙方借款提供连带责任保证。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。双方并未在该协议中约定多个担保并存的清偿顺序。2014年8月13日，双方签订补充协议，将上述合同的合作期限延长至2019年12月30日止。另查，诉讼期间，邱柳颖提交了由中山市第二人民法院作出的（2015）中二法民一初字第1151号民事判决书、由中山市中级人民法院作出的（2016）粤20民终4042号民事判决书，用以证明邱柳颖因购买涉案房地产而与华盛公司发生纠纷，未向建行中山分行按时还款而产生本案诉讼。另外，邱柳颖提交了2017年6月至8月期间的个人贷款对账单，拟证明其在此期间未逾期还款。本院认为，建行中山分行与邱柳颖签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，以及与华盛公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》及其补充协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，邱柳颖作为借款人亦应当全面履行还款义务。邱柳颖以其与华盛公司之间的纠纷为由，多期未按时还款，但该纠纷属另一法律关系，不能以此对抗建行中山分行。至于邱柳颖称建行中山分行同意其偿还逾期欠款后继续履行合同，因其未提交证据证实，故本院不予采信。因邱柳颖未按约还款，双方约定解除合同的条件已成就，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于邱柳颖拖欠的借款本息数额，有建行中山分行提供的证据证实，且邱柳颖没有提交证据予以推翻，在此情况下，本院采信建行中山分行的主张。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的律师费由邱柳颖承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过收费标准，故本院对其主张的律师费予以支持。邱柳颖提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当邱柳颖不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。此外，依据华盛公司与建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》约定，邱柳颖为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于华盛公司的连带责任保证范围且尚在保证期间内，故华盛公司应对邱柳颖所欠建行中山分行的本案债务承担连带责任保证。本案当事人并无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实行担保权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应先就邱柳颖提供的抵押物实现债权，不足部分由华盛公司承担连带保证责任。华盛公司承担保证责任后，有权向邱柳颖追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。邱柳颖、华盛公司经本院合法传唤而不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告邱柳颖签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780502-2012-20150856547）。二、被告邱柳颖于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金360722.38元及利息、罚息【暂计至2017年9月12日利息为1472.95元、罚息为3.93元，从2017年9月13日起至本判决发生法律效力之日前，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（每年的1月1日调整一次）计收利息，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率上浮50%计算罚息；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按照前述罚息利率计算罚息】。三、被告邱柳颖于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费20402元。四、原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对被告邱柳颖提供的抵押物即位于广东省中山市东升镇茵华花园21幢1602房的房地产（销售合同编号：HTN2015005078，抵押登记备案编号：易房抵字第DY201512367号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。五、被告中山市华盛房地产开发有限公司对处分上述抵押物后仍不足以清偿本案债务的部分承担连带清偿责任。六、被告中山市华盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邱柳颖追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7126元，减半收取3563元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交3563元），由被告邱柳颖负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中国建设银行股份有限公司中山市分行；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市华盛房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李静敏二〇一七年九月三十日书记员  何惠怡书记员  黄 婷