上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14592号
上诉人（原审原告）：张万保，男，1975年8月8日生，汉族，住山东省巨野县。
委托诉讼代理人：邹骏超，上海敏诚善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆哲波，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王正强，男，1967年8月10日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：吴慧芳，女，1966年1月18日生，汉族，住同被告王正强。
被上诉人（原审被告）：王泽辰，男，1996年6月18日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：傅德新，男，1961年5月15日生，汉族，住上海市浦东新区。
上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。
原审第三人：上海致君房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区南汇新城镇方竹路***弄*号。
投资人：肖锡南，经理。
委托诉讼代理人：韩运强，男，上海致君房地产经纪事务所工作人员。
上诉人张万保因与被上诉人王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新，原审第三人上海致君房地产经纪事务所（以下简称为致君所）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初67505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张万保上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：（1）2017年6月2日，在双方就系争房屋签订《房地产买卖居间合同》之前，张万保至上海市社会保险事业管理中心查询过社保缴费记录，但因政策原因无法查询2015年6月之前的社保缴费情况。为了保障系争房屋的正常交易，双方在居间合同中明确约定，“甲方同意乙方到交易中心查限购资格3天，双方各不违约”。2017年6月底，致君所工作人员陪同张万保至交易中心查询张万保是否属于限购对象。当天，致君所工作人员确实口头告知过张万保其属于限购对象，但张万保本人询问交易中心时，被明确告知是否限购必须待签订房屋买卖合同后方可查询。因此，前述居间合同的约定是指双方签订房屋买卖合同查询张万保是否属于限购对象后三日内，双方可无责解约。（2）在2017年7月5日双方约定的第一笔房款支付之前，张万保通过致君所通知王正强方于2017年7月5日至致君所门店协商签订房屋买卖合同，但王正强方于约定时间并未出现，经多次电话及短信催促，王正强方亦未回复，张万保等待多时后离开。2017年7月15日，双方再次进行协商，张万保确实提出先签订房屋买卖合同，再将第一笔房款人民币105万元支付给王正强方，并要求王正强方当天交付房屋。此一要求并未违反居间合同的约定，类似交易方式大量存在，亦不存在违背一般交易习惯的问题。况且，双方仍可就此进行协商。综上，张万保在居间合同订立过程中，尽到了诚信义务，居间合同履行过程中，也多次积极促成双方签订房屋买卖合同。双方最终未签订房屋买卖合同不可归责于双方任何一方，张万保有权要求解除合同，王正强一方返还定金20万元。一审认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决。
王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新辩称：不同意张万保的上诉请求。张万保存在补交19个月社保的情况，其对此应当知道。何况，中介亦陪同张万保至交易中心查询，并明确告知张万保其属于限购对象。根据双方签订的居间合同，张万保可以在得知自身属于限购对象3日内解除合同。2017年7月5日，张万保在未通知中介及王正强方的情况下自行至中介公司要求签约，经中介公司通知，王正强方赶至中介公司后，张万保已经离开。2017年7月15日，张万保又提出先交房等不合理的交易条件。根据上述事实可以看出，张万保在得知自身属于限购对象后，不仅不解除合同，还存在阻挠签订房屋买卖合同签订的情况。
致君所述称，居间合同的相关约定是指签订居间合同三天内，张万保查询自身是否属于限购对象，如果属于限购对象，双方可无责解约。居间合同签订后，致君所一致催促张万保去查询购房资格，但张万保以工作繁忙为由表示无法查询。由于签订房屋买卖合同之前必须查询是否属于限购对象，所以致君所工作人员于2017年6月19日左右陪同张万保至交易中心查询。当天查询后，即明确告知张万保其属于限购对象，并要求张万保尽快和上家协商解除合同事宜，但张万保坚持要求进行网签，并于2017年7月5日在事先未联系的情况下至致君所门店要求签约。当时，王正强实际也同意网签合同，但双方在2017年7月15日协商时，对交房等未达成一致意见。
张万保向一审法院起诉请求判令：1、解除张万保与王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新签订的《房地产买卖居间合同》；2、王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新退还张万保人民币20万元并支付相应利息。
一审法院认定事实：系争房屋属王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新所有。2017年6月9日，张万保与王正强等签订居间合同，张万保支付王正强方意向金2万元。2017年7月5日是签订网签合同及付首付款的最后一日。2017年6月14日，张万保补足定金至20万元。2017年6月底，致君所工作人员陪同张万保至交易中心询问，被告知张万保属于限购对象。2017年7月5日、7月15日，双方磋商出现争议没有签订正式网签合同。
2017年9月1日，张万保诉至一审法院要求解除合同，并返还定金，王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新同意解除合同，但不同意返还定金。
一审法院认为，王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新共有房屋的卖房事宜由王正强出面，可经授权或追认，现王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新已提供授权或追认的证据，故王正强有权代理卖房事宜。导致合同解除的原因及违约情况，一审法院分析认定如下：首先，合同签订后，中介陪同张万保至交易中心查询，已被告知张万保属限购对象，且根据交金记录以及相关政策，张万保应当知道其属于限购对象。其次，2017年7月5日是签订网签合同以及付首付款的最后一日，张万保未付款，张万保虽至致君所门店，但在未与王正强碰面，未得到王正强方违约信号的情况下独自离开，违反了积极促成正式合同签订的勤勉义务，同时违反了合同的约定。王正强方忽略张万保先前的违约行为，于2017年7月15日再次磋商，愿意签订网签合同，然张万保提出签订网签合同后马上交房入住，这显然违背一般交易习惯，王正强方拒绝签订网签合同并无不当。再次，合同第3部分第10条手写部分约定“甲方同意乙方到交易中心查限购资格3天，双方各不违约”，应该是指，2017年6月9日居间合同签订后，给张万保3天时间查限购资格，3天内双方对买卖可以反悔，互不违约，这一约定与合同的预约性质相符，以让双方决定是否将房屋买卖继续进行下去，但是，是否限购，确保自己可以买房，查询、了解的义务在张万保一方。张万保违约后，要求王正强方再给机会签订网签合同来配合张万保对是否限购进行查询，系不合理增加王正强方的义务，故张万保提出王正强方未与张万保签订网签合同，违反了协助张万保查询是否限购的合同义务的意见，不予认同，况且，合同约定的2017年7月5日，张万保并没有给王正强方机会面签网签合同。张万保并没有在合同签订后3天内做出不再买房，解除合同的意思表示，故合同第3部分第10条不能排除张万保违约责任的承担。综上，张万保明知属于限购的情况下违约在先，因政策的原因，又无法采取补救措施保障合同的继续履行，现张万保放弃购房要求解除合同，王正强方同意解除合同，予以确认。张万保提出的王正强方违约致合同无法继续履行的意见，依据不足，不予采纳。设立定金的目的，系保障本约合同的签订，张万保因其自身原因不能签订本约合同，应承担定金责任，在王正强方不同意返还定金的情况下，应适用定金罚则。张万保要求王正强方返还定金的诉讼请求，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十五条的规定，于二○一七年九月二十八日作出判决：一、解除张万保与王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新于2017年6月9日签订的《房地产买卖居间合同》；二、驳回张万保的其余诉讼请求。案件受理费3,926.10元，减半收取计1,963.05元，由张万保负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，王正强、吴慧芳、王泽辰、傅德新（甲方）与张万保（乙方）及致君所（丙方）于2017年6月9日签订《房地产买卖居间合同》。该合同载明，经丙方居间介绍，甲乙双方就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室转让事宜，签订本合同。该房地产面积83.06平方米。甲乙双方明确该房地产的转让总价款为253万元。乙方于签署本合同时，支付诚意金2万元至居间方，并委托居间方与甲方洽谈；若甲方接受交易条件并前签署本合同的，则乙方委托居间方将诚意金转交甲方作为定金。若至2017年6月15日前，甲方仍未签署本合同的，则乙方有权至居间方处无息取回诚意金；若乙方未按时取回诚意金，则视为继续委托居间方与甲方洽谈。甲方接受本合同交易条件，在本合同签订并收取定金后，将定金委托丙方代为保管至买卖合同生效之日。甲方同意在本合同签订后6日内，乙方再向甲方支付定金18万元，补足定金至20万元。第一笔房款：甲乙双方同意自买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款105万元（包含定金转房款）；第二笔房款：乙方于2017年7月5日前，支付甲方房款85万元；第三笔房款：乙方通过银行按揭贷款方式向甲方支付第三笔房款148万元，该款项由银行在取得抵押人为乙方的他项权利证明后直接划入甲方账户。若银行审批不足乙方申请额度的，乙方应于办理该房地产过户手续之日以现金或转账形式向甲方补足。乙方承担交易税费包含中介费。双方于2017年8月30日前，共同至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。甲方同意乙方到交易中心查限购资格，3天，甲乙双方各不违约。甲乙双方同意，本合同项下的定金作为甲乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》担保，甲乙双方中任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则。甲乙双方任何一方违约拒绝订立买卖合同的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。甲乙双方均保证有签署本合同及履行本合同的权利，若因一方原因导致本合同效力瑕疵或无法履行的，该方签署人自愿承担定金罚则的法律责任，并向居间方赔偿预期利益损失双倍。本合同经甲乙双方签字后即就该房屋甲乙双方达成买卖合同的预约合同法律关系。
2017年7月4日，张万保向王正强方发出《说明函》。该《说明函》载明，“关于浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的《房地产买卖居间合同》存在主要问题如下：1、居间合同甲方落款处为“王正强并代王泽辰、吴慧芳、傅德新”、王正强在居间合同上的签名并非本人亲眼所见，王泽辰、吴慧芳、傅德新作为产权人并未在居间合同上签名，本人从未收到王泽辰、吴慧芳、傅德新授权王正强签署此居间合同的委托书；2、本人已按约向你们支付了人民币20万元款项，至今你们未向本人出具相应收条；3、居间合同约定乙方承担交易税费包含中介费及甲方同意乙方到交易中心查限购资格3天，甲乙双方各不违约外，对交房日期、进户费用承担、网签合同的具体时间等合同主要条款未做约定；4、相关资料显示，王正强、傅德新、吴慧芳、王泽辰是该房屋的产权人，就产权人的身份信息以及他们之间的身份关系，你们从未向本人告知。综上，请你们收到本函后立即书面回函予以说明，并提供相应凭证。逾期未履行本函告内容的，视为你们根本违约，本人有权依据约定追究你们的违约责任”。
2017年7月6日，王正强向张万保发出《复函》。该《复函》载明，“2017年7月5日傍晚，收到你关于浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产买卖居间合同的说明函，感到非常气愤。相对你的说明函回复如下，一并提出我方要求：1、关于非本人亲见我在居间合同上签字的问题。居间合同上的签字均为本人真实签字，并不由你是否亲见所能否认，王泽辰、吴慧芳、傅德新3人为产权人均系全权委托本人出售该房屋（附委托书复印件）、2、关于收条问题，该款系你方通过转账方式支付，你方有相应支付凭证，我方也确认收到定金人民币20万元。3、你方提出的居间合同未约定主要条款的问题，本人认为居间合同中已明确，对于房屋总价、付款时间、以及产权过户等主要条款均有约定。4、关于产权人身份关系问题，本人受其他3位产权人的委托，有权出售该房屋，本人能确保其他产权人在合同约定期间内办理过户手续，并不影响合同的履行。现提出我方要求如下：根据合同约定，已逾期支付房款，请你收到本复函当日，向我方支付第二笔购房款人民币85万元，否则将追究你的违约责任”。张万保确认收到该《复函》。
本院认为，王正强于系争房屋交易中具有双重身份，一方面系作为房屋出售人之一，另一方面系作为房屋出售人吴慧芳、王泽辰、傅德新的代理人。由于吴慧芳、王泽辰、傅德新曾向王正强出具委托书，并于本案诉讼中再次确认王正强具有代理权，系争《房地产买卖居间合同》于签订主体之间有效成立。
系争《房地产买卖居间合同》明确约定其性质为预约，张万保支付的定金20万元系为担保双方根据该合同约定条件签订格式的《上海市房地产买卖合同》。本案双方的争议焦点即在于双方最终未签订《上海市房地产买卖合同》的具体原因。张万保实际系认为原因在于双方对交易的具体条件包括系争房屋交付时间等未达成一致，王正强方则认为系张万保的原因。
是否属于限购对象直接影响房屋买受人是否能通过房屋买卖合同取得房屋所有权，因此，房屋买受人在作出购房决定之前，应当核实自身条件，包括社保及个税缴纳情况等，以判断是否具有购房资格。本案张万保自述在2017年6月9日签订系争《房地产买卖居间合同》之前至社保中心查询社保缴费记录，即为此中之义。由于社保中心只能查询最近2年内的社保缴费记录，张万保于签订《房地产买卖居间合同》时，对于自身是否属于限购对象并不确定，所以，《房地产买卖居间合同》约定，王正强方同意张万保到交易中心查询限购资格，3天，甲乙双方各不违约。致君所关于该约定是指张万保应当于签约3天内至交易中心查询，如确定张万保属于限购对象，则双方可无责解约，符合该约定的文义及目的。张万保主张该约定是指双方先签订网签合同再查询张万保是否属于限购对象后三日内，双方可无责解约，依据不足。当然，双方在签订《房地产买卖居间合同》时，可能并不清楚去交易中心查询限购资格的条件和要求。由于张万保迟至2017年6月底才至交易中心查询限购情况，严格按照上述约定，即使其属于限购对象，其也丧失了依据该约定解除合同的机会。
张万保在得知自身属于限购对象后，未与王正强方协商解除双方之间的预约合同关系，先是在2017年7月4日向王正强方发出的《说明函》中提出部分与交易无关的质疑及要求，例如王正强的签名非其本人亲眼所见，要求王正强方告知产权人的身份关系等；其后在未事先通知王正强方及中介的情况下于2017年7月5日径直赴中介门店要求签订网签合同，且在中介通知王正强方后，未待王正强方到场又自行离开。双方于2017年7月15日再次进行磋商时，张万保又提出签约当日即交房等较为苛刻的交易条件。纵观整个过程，不能认定张万保系诚信与王正强方磋商订立《上海市房地产买卖合同》，反而存在因限购而恶意磋商之嫌。据此，双方最终未能签订《上海市房地产买卖合同》可归责于张万保，张万保无权要求王正强方返还定金。
综上，张万保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3,926元，由上诉人张万保负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 许 军
二〇一八年一月八日
书记员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……