上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初18741号
原告：上海振祥物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：祁勇，执行董事。
委托诉讼代理人：阮超、楼盼盼，上海市嘉华律师事务所律师。
被告：上海宝祥置业有限公司，住所地上海市。
法定代表人：徐建华，总经理。
委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。
第三人：上海安福物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄克健，经理。
第三人：上海黄涧贸易有限公司，住所地上海市。
法定代表人：黄克健，经理。
原告上海振祥物业管理有限公司(以下简称振祥公司)与被告上海宝祥置业有限公司(以下简称宝祥公司)物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法通知上海安福物业管理有限公司(以下简称安福公司)、上海黄涧贸易有限公司(以下简称黄涧公司)作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告振祥公司的委托诉讼代理人阮超,被告宝祥公司的委托诉讼代理人邬叶弟，第三人安福公司、黄涧公司的法定代表人黄克健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告振祥公司向本院提出诉讼请求：判令被告将上海市欧阳路28弄新文苑小区地下车库移交原告管理，管理内容包括物业管理服务和停车管理服务。事实与理由：原告系上海市欧阳路28弄新文苑小区的物业管理公司，被告系新文苑小区的开发商兼地下车库的产权人，第三人安福公司系新文苑小区前期物业管理公司。安福公司于2014年7月31日退出新文苑小区的物业管理，但未退出小区地下车库的管理。2016年，新文苑小区业主委员会起诉安福公司，诉请之一要求安福公司将小区地下车库移交业委会管理及结清公益费用[案号：(2016)沪0109民初XXXXX号]，法院经审理认为“在小区物业管理方已经更换的情况下，安福公司应当将车库管理权移交给新的物业公司，并由新的物业公司与作为产权人的开发商通过协商或参照行业标准确定对车库进行物业服务的标准及费用”，该案现已生效。嗣后，安福公司出具《协议书》，证明被告已于2016年12月20日另行授权黄涧公司进行小区地下车库的全面管理，并非安福公司实际管理。但根据原告查知，安福公司仍在收取地下车库停车费并出具发票。原告认为，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理，被告应将新文苑小区地下车库移交原告管理，要求被告将地下车库进出、收费、运营维护移交原告。
被告宝祥置业辩称，不同意原告的诉讼请求。新文苑小区地下车库的产权人系被告，地下车库是被告私有，并非物业管理的范围，物业管理只是针对公共部位进行管理，原告提供的物业管理合同第2条亦约定物业管理范围是根据上海市相关文件予以明确，其中不包括自有产权人要求原告进行物业管理。自新文苑小区成立时起，地下车库的物业管理就是被告自行进行的，这也是国家允许的，被告可以委托物业公司管理也可以自行管理。新文苑小区地下车库产权属于被告，而物权是完整的，被告可以自行经营，也可以委托他人经营管理，新文苑小区成立后，前期系委托安福公司经营管理，不存在原告要求被告将经营管理权移交原告的问题。对依附于地下车库的公共部位、共有设备和设施提供免费物业服务是原告的合同义务。此外，下雨时，小区的下水道堵塞应当是原告疏通，被告报修后，原告从未疏通，表示与其无关、被告未支付物业管理费，因此原告应当管理的没有管理，存在不作为。
第三人安福公司、黄涧公司共同述称，第三人是受产权人委托对车库进行经营管理，由于原告没有提供物业管理，因此由第三人代管至今。安福公司目前没有在管理地下车库，其与被告签订的合同在2016年12月31日到期，在此之前一直由安福公司对地下车库进行经营管理：收取停车费、设备维护、秩序管理、卫生管理。2017年1月1日开始，黄涧公司与被告签订合同，由黄涧公司管理地下车库至今，内容包括停车证发放，车库的卫生、修理、电费、排水、公共照明。黄涧公司于2016年12月31日注册成立，2017年1月1日至2017年4月30日期间不具备开票条件，经向税务部门咨询后，在过渡期内由安福公司代为开具发票，2017年5月后黄涧公司正常开票。
本院经审理认定事实如下：第三人安福公司系新文苑小区的前期物业，新文苑小区地下车库为开发商所有，未出售任何车位。
2006年6月30日，上海市虹口区新文苑业主委员会与安福公司签订《物业服务合同》，约定安福公司为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；停车场属于建设单位所有、委托安福公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位400元/个/月的标准向安福公司交纳停车费，安福公司从停车费中按车库车位100元/个/月的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位100元/个/月的标准向安福公司交纳停车管理服务费；合同期至2009年6月30日。合同期满后，双方未签订新合同，但仍按原合同约定继续履行。
2014年7月31日，安福公司退出新文苑小区的物业管理，新文苑小区业主委员会委托原告接受管理，并于2015年2月1日签订《物业服务合同》一份，约定合同为期一年半，自2015年2月1日起至2016年7月31日止；原告为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业共用部位的维护，物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务，业主委托的其他物业管理服务事项；地下车库委托原告管理的，业主和物业使用人有优先使用权等等。该合同对于车库车位的停车费及停车管理服务费未作约定。2016年12月28日，新文苑小区业主委员会与原告签订《补充合同》一份，约定，原告与新文苑小区业主委员会签订的物业管理补充协议于2016年12月31日到期，本着互理精神，双方商定达成如下意见：鉴于新文苑小区目前的情况，原合同在作适当补充后延长6个月(从2017年1月1日至2017年6月30日)为续签或终止合同的过渡期等等。2017年6月18日，新文苑小区业主委员会与原告再次签订《补充协议》约定原合同在作适当补充后延长6个月(从2017年7月1日至12月31日止)为续签或终止合同的过渡期等等。
2014年7月31日安福公司退出新文苑小区物业管理后，仍对新文苑小区地下车库进行管理。2015年12月20日，被告(甲方)与安福公司(乙方)签订《协议书》一份，约定，甲乙双方经协商后，就新文苑小区地下车库日常管理和停车费收入分配问题达成一致协议如下：一、甲方同意将拥有产权的新文苑小区地下车库委托乙方管理；二、乙方自2016年1月开始将停车费按每位600元/月向停放机动车业主收取停车费，对临时停放的车辆收费由乙方定标准收取，上述收费均由乙方开具发票并交纳相应的税收，税费由乙方自行交纳；三、经甲乙双方协商后，乙方在协议期内每月向甲方交纳停车费税收收益一万五千元，多余部分作为乙方管理地下车库的成本开支(包括日常维修费)和乙方的收益，协议期内如遇国家规定对地下车库指定的重大改革、改进等问题所涉费用由双方协商解决；四、考虑到停车费调整初始阶段，为减轻乙方工作难度及车库环境整治的投入，甲方同意2016年1月至6月乙方按每月13,000元向甲方交付停车费收益，2016年7月起，按协议数额交付；五、甲乙双方于2011年签署的地下车库委托管理协议有效期至2016年12月31日，经甲乙双方协商后同意本协议签订后，原协议即告结束，本协议有效期自2016年1月1日至2018年12月31日止，但甲方要求2016年1月1日至2016年12月31日这一年为委托考察期，如果乙方对本车库管理未按协议执行，并达到甲方要求，甲方有权终止协议，取消乙方以后两年的车库管理受托，本协议履行结束后，甲乙双方根据实际情况另行商定新一期的车库委托管理的相关协议；六、乙方在接受甲方委托后，除现有的变电间作为管理用房外不得在停车库内另行搭建其他违章建筑物，现有的管理间仅用于管理办公室、值班之用，不得挪作他用，若乙方擅自违反甲方规定，由此引起的安全事故由乙方承担一切责任。
2016年12月14日，黄涧公司经核准注册成立。同年12月20日，被告出具授权声明，载明为维护产权所有人的权益，经研究决定，将欧阳路28弄新文苑小区5号楼101室、102室以及新文苑小区地下建筑权属本公司的部分全权委托黄涧公司进行管理。同年12月31日，被告(甲方)、安福公司(乙方)、黄涧公司(丙方)签订《终止协议书》一份，约定，甲乙双方曾于2015年12月20日签署协议，明确了甲方委托乙方对欧阳路XXX号新文苑住宅小区地下车库进行维护管理。协议签署至今已一年，甲方委托乙方管理的考察期已满，经双方协商一致决定：甲乙双方对于欧阳路XXX号新文苑住宅小区地下车库管理解除委托关系，委托协议随之终止，对协议终止后的相关事宜、善后处理达成以下一致意见：一、甲方在乙方结束委托管理后，将把地下车库委托给乙方推荐的丙方(上海黄涧贸易有限公司)进行管理，甲方与丙方另行签订委托管理协议书；二、新文苑住宅小区地下车库内所涉及的一切债权、债务及车库需移交的物品，均由乙方直接向丙方移交，有问题由丙方和乙方协商解决，甲方不参与移交具体事宜，乙方与丙方必须对甲方负责，圆满完成交接。2016年12月20日，被告与黄涧公司签订《协议书》，约定，甲乙双方经协商后，就甲方委托乙方对欧阳路XXX号新文苑住宅小区地下车库进行全面管理，并对停车费的收入和分配问题进行规定，并达成一致意见如下：一、甲方同意将拥有产权的欧阳路XXX号新文苑住宅小区地下车库委托乙方管理，委托期自2017年1月1日起至2022年12月31日止；二、停车费按每位600元/月向停放机动车业主收取，上述费用均由乙方开具发票并交纳相应税收，税费由乙方自理；三、乙方接受管理后应按每月16000元标准向甲方支付费用，付款方式为押一付三，在第一次一次性向甲方交纳一个月押金和三个月费用(共计64,000元)后，按每隔三个月月底前五天支付后三个月的费用的方式履行，多余部分收入作为乙方管理地下车库的成本开支和经济收益，乙方必须准时向甲方支付费用，如乙方逾期十五天不向甲方支付费用，甲方有权终止协议，乙方将无权继续管理车库；四、自本协议签订之日起，地下车库的所有日常维修及设备零件更换等费用均由乙方承担；五、根据市场行情与需求，如果以后停车费再行提价(按目前每位600元/月标准)，提价后超出现标准部分收入，由甲乙双方各得50%；六、为了使停车库机械停车位安全运行，在本合同开始履行后三个月内，乙方必须向技术质量监督局申领安全运行许可证，合同履行期内，许可证必须按规定及时审验，保证合同期内许可证全程持有的有效性，所涉及费用均由乙方承担，地下车库管理未按政府有关规定操作所造成的一切损失由乙方承担全部责任，甲方有权对乙方日常管理地下车库情况行使监督权，乙方应接受甲方监督，并对存在的问题进行及时的整改；七、乙方在和原管理公司移交时，所产生的一切费用由乙方承担；八、乙方接受甲方委托后，除现有的变电间作为管理用房外，不得在停车库内另行搭建其他违章建筑，现有管理间仅用于管理办公，值班专用，不得挪作他用，若乙方违反此规定，由此引起的安全事故由乙方承担全部责任；九、新文苑小区内，除地下车库外，凡属于甲方产权的其他物业出租、使用必须经甲方授权认可；十、乙方在协议履行中违反上述条款的，甲方有权随时终止本协议。
另查明，2016年7月，新文苑业主委员会将安福公司诉至法院[案号：(2016)沪0109民初XXXXX号]，诉请之一为要求安福公司将欧阳路28弄新文苑小区地下车库交与原告管理。本院经审理认为：“小区地下车库系开发商所有并委托安福公司管理。根据物业管理条例的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理。故在小区物业管理方已经更换的情况下，安福公司应当将车库管理权移交给新的物业公司，并由新的物业公司与作为产权人的开发商通过协商或参照行业标准确定对车库进行物业服务的标准及费用。但车库所有权毕竟属于开发商，而非全体业主共有，则原告作为业委会对车库并无直接权利。其在本案中诉请要求将车库直接移交业委会管理，不符合物业管理条例的规定，也不符合物权法的规定，故法院无法支持。”该案现已生效。
审理中，原告表示其诉请中的物业管理服务包含了停车管理服务，移交管理的内容包含：地下车库的卫生、设施设备的维护使用、车辆停放进出管理、收取停车费开具发票凭证、停车库区域以及停车库区域与其他公有部位连接使用的管理。此外，被告与黄涧公司签订的《协议书》所涵盖的内容应当移交原告进行管理，原告要求就停车费与被告进行分成。
本院认为，新文苑业主委员会聘请原告作为物业管理企业对新文苑小区进行物业管理，原告应依合同约定对房屋及配套的实施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据物业管理条例的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业小区内的地下车库属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。即使开发商保留地下车库的所有权，其物业管理应与小区其他专有部分及共有部分一起交同一物业服务企业统一管理，并按时缴纳物业管理费。本案中，为小区服务的前期物业管理企业退出管理后，作为开发商的被告应及时将其所有车库的物业管理权移交给原告，以便原告对小区进行一体化管理。但是根据相关法律规定，物业管理包括房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的维护，并不涉及物业的经营管理，因此移交车库的管理仅限于物业管理而并不包括对地下车库的经营性管理并获取相应收益的权利。本案中，根据被告先后与安福公司、黄涧公司签订的《协议书》约定，被告实际系委托安福公司、黄涧公司对地下车库进行经营管理，并非物业管理，委托内容包括收取停车费、停车费分成等等，此与物业公司对包括地下车库在内的小区进行整体物业管理系两个概念。原告现认为《协议书》所涵盖的内容均应当移交原告管理，由其与被告就停车费收益进行分成，主张对地下车库进行停车管理服务，实际系主张其享有对地下车库全方位的管理权，显然缺乏依据。作为地下车库权利人的被告在对地下车库内部进行经营管理的同时应接受并且积极配合原告对小区所实施的整体物业管理工作，并与原告通过协商或参照行业标准确定对车库进行物业服务的标准及费用。综上，依据《物业管理条例》第二条、第三十四条之规定，判决如下：
一、被告上海宝祥置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市欧阳路28弄新文苑小区地下车库的物业管理权即房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动移交给原告上海振祥物业管理有限公司行使；
二、对原告上海振祥物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
本案受理费80元，减半收取40元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 李梅芳
二〇一七年十一月十三日
书记员 戴 燚
附：相关法律条文
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。