河南省平顶山市新华区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新民初字第876号
原告李某甲（反诉被告），女，1963年1月15日生，回族，现住平顶山市新华区。
委托代理人陈某某，汉族，1962年12月19日生，现住平顶山市新华区。
委托代理人李某乙，河南某律师事务所律师。
被告王某某，男，1952年10月2日生，汉族，户籍所在地平顶山市。
委托代理人贾某某，河南某律师事务所律师。
被告（反诉原告）杨某某，女，1982年5月3日生，汉族，户籍所在地扶沟县。
原告（反诉被告）李某甲与被告王某某、被告（反诉原告）杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某甲及委托代理人陈某某、李某甲，被告王某某及委托代理人贾某某，被告（反诉原告）杨某某到庭参加诉讼。王某某在审理中因身体不适中途退庭。本案现已审理终结。
李某甲诉称，李某甲与王某某于2003年10月23日签订了房屋买卖协议，王某某同意将其亡妻关某某名下位于本市新华区某房屋，面积65平方米的房屋卖给李某甲，总价款是63000元整。约定协议签订之日，李某甲付给王某某人民币50000元，下余13000元，李某甲待办理过户手续后一次付清。协议签字后，李某甲于当日付给王某某50000元人民币，王某某将房产证、土地证等证明及房屋钥匙交给李某甲，并约定了办理房产过户的时间。李某甲即对该房屋进行装修入住至今，但王某某随后一去不返，杳无音信，无法联系，从而无法办理过户手续。近十年来李某甲一直居住在该房内。2013年元月13日突然有一个自称杨某某的人说该房子卖给了她，要求搬家，经查询该房屋确已于2012年12月底过户到杨某某名下。为此，李某甲特提出诉讼，请求法院确认李某甲与王某某签订的房屋买卖协议有效；确认王某某与杨某某之间的房屋买卖合同无效；确认房屋归李某甲所有，王某某与杨某某协助将房屋过户到李某甲名下；诉讼费由王某某与杨某某承担。
王某某辩称，李某甲仅是与王某某签订了房屋买卖合同，并未办理房屋过户的登记手续，根据民法通则及物权法相关规定，不动产物权的取得、消灭与变更需经登记才能产生法律效力，李某甲购房后并未履行上述手续，双方之间的房屋买卖并未发生法律效力，王某某仍然是房屋的所有权人，有权对自己的房屋进行处分。王某某与杨某某之间的房屋买卖合同的签署是双方之间真实意思表示，且已经办理房屋过户手续，双方之间的合同依法成立并生效，李某甲要求确认王某某与杨某某之间的合同无效无法律依据，综上，请求驳回李某甲的诉讼请求。
杨某某辩称，杨某某与王某某签订的购房合同是合法有效的，在购房之前杨某某不认识李某甲，也不应该做被告，请求法院驳回李某甲的诉请。
杨某某反诉称，杨某某想买房子，2012年9月份经过远房亲戚得知王某某要卖房子，王某某与杨某某就认识了并商谈要买房子，杨某某说要看房子，王某某说这个房子他亲戚现在在住，还有几个月就到期了。2012年10月份，杨某某又要求看房，王某某说亲戚这段时间出去旅游了，不在家。因有朋友在那个小区住，杨某某知道那里的户型，当时就说不看房子怎么购买，王某某说这个是其名下的房子，杨某某要是不信可以带其去房管局查看一下，当时杨某某为了留证据还复印了王某某的房产证，确实是王某某名下的房子，所以杨某某才放心购买。过户之后杨某某几次催促王某某，王某某说他去铜川了，杨某某就一直催问他亲戚回来了没，并告诉他房子已经卖给自己了不让他再续租了，王某某说好。2013年1月份杨某某再次打电话，王某某一直说自己有病了，有时候也不接电话。2013年1月份左右杨某某在体育路办事，就上去看看是什么情况，看王某某的亲戚是否在家，上去敲门好久才开门，开门的是个女的，开门之后杨某某对这个女的说这个房子王某某已经卖给杨某某了，从这时才知道王某某与住户不是亲戚关系，当时李某甲说她与王某某签订的也有协议，让她搬家她不搬，当时杨某某也非常恼火，李某甲说她联系不上王某某，杨某某把王某某的号码给她，她不要，她说这房子就是她的，也不往下协调这件事，后来再敲门对方就不再开门了。杨某某所购买的房屋是经平顶山职能部门办理过房产过户的合法财产，李某甲与王某某之间的买卖杨某某并不知道，杨某某不应该作为本案的被告。请求法院确认王某某与李某甲签订的房屋买卖合同无效；要求李某甲七日内搬出属于杨某某的房屋。
李某甲对杨某某的反诉辩称，杨某某的反诉不符合反诉条件，因为一方面说自己不是被告，一方面又提出反诉，这本身就存在矛盾，民诉法规定，只有本诉的被告才能提出反诉，杨某某既然说自己不是被告，当然就没有反诉的权利。
王某某对杨某某的反诉辩称，杨某某所诉是事实，王某某与杨某某之间确实签订了房屋买卖协议，且已经办理了过户手续，杨某某已经具有合法的所有权。
经审理查明，双方争议的房屋系位于平顶山市体育路的住房一套（该房屋多次登记中一处显示为平顶山市体育路，一处显示为平顶山市体西，一处显示为平顶山市体育路西，经审查可以确定系同一房产），建筑面积为65.5平方米。1995年12月15日办理的房产证上登记的所有权人为关某某，所有权性质系私有，产权比例为100%。李某甲与关某某是同事关系。王某某与关某某系夫妻关系。2001年9月5日，关某某因病死亡。关某某之父关某甲（公证书显示1997年1月30日去世）、之母王某甲（公证书显示1991年4月1日去世）。关某某与王某某之独子王某乙表示放弃对该房屋的继承权利。2003年10月23日，李某甲与王某某签订了房屋买卖协议一份，甲方为王某某，乙方为李某甲。协议主要条款摘录如下：“一、经甲乙双方协商同意，甲方自愿将甲方亡妻关某某名下位于绢纺厂的某住房一套给乙方，乙方同意购买，转让费共计陆万叁仟元整，由乙先付五万元，剩余部分待办完过户手续后一次性付清。二、甲方同意办理过户手续，过户手续费、公证费、房屋维修费基金等均由乙方负担，但过户所需的各项证件、证明材料（如甲方身份证及其它需要甲方提供的证件）等由甲方无条件给予提供。五、本协议书在乙方向甲方缴纳伍万元转让费时，甲方同时将住房房产证、产权证明等有关证件及钥匙交给乙方，为乙方办理过户提供便利。双方即在本协议书上签字生效。”甲乙双方在协议上签字。该协议一式两份。协议签字后，李某甲于当日付给王某某50000元人民币，王某某将房产证、房产契约交给李某甲。在李某甲持有的协议上，王某某注明收到李某甲现金伍万元整。在王某某持有的协议上，李某甲注明收到房产契约一本、房屋所有权证一本。关于当时是否交付钥匙双方存在争议，据李某甲提供的证人李某甲证明，在交付房产证的同时王某某把房屋钥匙也交给了李某甲。王某某称当时没有交付钥匙，李某甲系撬门而入并无依据，且从其后双方曾协商过户事宜也可以认定李某甲系合法入住。李某甲对诉争房屋进行装修入住至今。双方曾于2003年10月27日前去房产局办理过户一事未果。李某甲提供的证人余某某出庭作证，在李某甲入住该房屋后，李某甲与王某某均找到余某某让其向对方捎信欲办理房产过户事宜，但当时双方未到一起洽谈该事。其后李某甲与余某某均未能与王某某取得联系，从而始终未办理过户手续。2004年1月28日，王某某收到陈某某现金1000元整。2013年1月13日，杨某某找到李某甲居住的房屋内，声称自己已是该房屋的产权人，要求李某甲搬出争议房屋。李某甲遂去房产局查询，得知该情况属实，故引起诉讼。
李某甲申请法院调取的王某某与杨某某在房产局就该争议房屋的主要备案资料及显示内容如下：1、王某某与杨某某于2012年12月27日签订的房屋转让合同一份，协议第二条显示“该房转让价格为人民币贰万元整。”2、2012年12月27日王某某给杨某某出具的收条一份，显示收到杨某某购房款贰万元整。3、（2011）平湛证字第344号公证书一份，证明被继承人关某某的遗产（争议房产）由其配偶王某某一人继承。4、所有人登记为王某某的房产证一份。5、王某某在平顶山日报刊登的遗失声明一份，内容为“产权人关某某将《房屋所有权证》遗失，房屋坐落于体育路西的房屋，声明作废”。6、王某某申请房管局变更登记材料一份显示，2012年2月20日，王某某申请市房管局将争议房屋所有人变更为王某某，补办房产证号。
王某某与杨某某提供2012年10月10日双方签订的房屋买卖合同一份。（卖方）甲方为王某某，（买方）乙方为杨某某。主要条款摘录如下：“一、甲方同意将其名下坐落于体育路西的房产，面积65.5平方米，以4200元／平方米，总价合计为贰拾柒万伍仟壹佰元整（275100元）的价格卖给乙方。二、乙方同意上述协商价格4200元／平方米，合计贰拾柒万伍仟壹佰元整（275100元）购买。三、过户前乙方向甲方先预付房款贰拾伍万伍仟壹佰元（255100元），剩余2万元房款待房屋过户时同台一次性付给甲方。四、过户手续费由乙方承担。甲方保证该房屋无债务及其他纠纷，如有纠纷由甲方负责处理，乙方概不负责。”甲乙双方签字捺印。2012年12月27日，王某某为杨某某出具收到购房款贰拾柒万伍仟壹佰元的收到条一份。契税完税证明上显示实缴税额为2103.78元。平顶山市住房置业担保股份有限公司出具平顶山市存量房交易结算资金监管凭证显示，房屋成交金额及存入监管金额均为贰万元整。杨得清和杨某某均称房款中255100元是通过现金交易的，但在庭审中对支付地点的表述上存在疑点，亦无其它证据证实交易的真实履行。2012年12月28日，诉争房屋过户到杨某某名下。
上述事实，有李某甲提交的市公安局中兴路派出所书证一份、某社区书证一份、李某甲和王某某于2003年10月23日签订房屋买卖协议一份、户名为关某某的房产证、房产契约、燃气收费及安全用气协议书一份、王某某出具放弃继承声明、王某某收陈某某现金1000元收条一份、李某甲提供的证人余某某、王某某、李某甲出庭作证；王某某提供的与杨某某之间的房屋买卖合同一份、杨某某的房屋产权证、李某甲与王某某签订的买房协议书、王某某的看病清单；杨某某提供的房屋现在的房产证、契税完税证、杨某某与王某某的房屋买卖合同、购房款条、王某某的产权证复印件、资金监管凭证；李某甲申请法院调取的争议房屋在房产局登记备案的信息等证据，并经双方当事人当庭质证和本院审查。
本院认为，李某甲与王某某之间签订的房屋买卖协议，是双方真实意思的表示，经过庭审查明并不违反法律法规的禁止性规定，故系合法有效协议，合同双方应全面有效的履行。李某甲已依约支付了5万元房款，王某某也将房屋进行了交付，李某甲对房屋的占有使用系合法行为，且其后一直托中间人联系办理过户事宜，反映出其有要求继续履行合同的意思表示，符合情理与法律。关于陈某某支付给王某某的1000元，因与房款的交付缺乏直接和必然的关联性，不能证明系下余房款的给付，因此李某甲下欠房款为13000元。关于王某某与杨某某之间签订的合同的效力问题，是本案争议的焦点。本院认为，王某某与杨某某之间存在恶意串通，双方之间签订的房屋买卖合同应属无效。王某某在将房屋交付李某甲居住后，在长达近十年的时间里未向李某甲主张交付剩余房款并配合办理过户，而后又在明知诉争房屋由李某甲居住，并且该房产证系由李某甲实际持有的情况下在报纸上刊登遗失声明进行继承公证，隐瞒事实，进而把争议房屋过户到自己的名下，再将争议房屋转卖给杨某某，属于“一房二卖”的恶意行为。杨某某取得诉争房屋并非出于善意。杨某某表示其不知晓李某甲此前已与王某某签订买卖协议并交付房屋之事实，且其与王某某之间的买卖关系存在诸多疑点和不合常理之处：（一）杨某某在购买价值贰拾柒万余元的房屋时，依照社会房屋交易习惯，应查看房屋自然状态及内部设施，其未去实地查看房屋，不尽合理，虽然其表述因朋友在该小区居住所以了解户型故看房非必需，但对于二手房交易实践中往往存在装修附加值及改变房屋结构等可能性，即使户型相同的情况下也存在诸多影响房屋价值及对房屋喜好的可能因素，同时无视存在可能侵害他人权益的情况，而仅以了解户型为由即与无特别关系的王某某签订房屋转让协议，存在疑点；（二）从合同内容看，杨某某与王某某在两份买卖合同中除了房屋位置、面积和交易价款外，就交房时间、过户事宜、违约责任等基本和重要事项都未进行约定，有悖常理；（三）杨某某表述其系通过远房亲戚认识王某某，却始终不肯透露任何有关具体情况，双方均不能举证证明合同具体洽谈的过程，无法提供其获知房屋信息来源的明确合理途径；（四）从交易价格看，王某某与杨某某均陈述双方就主要价款255100元是现金交易，但不能提供银行的存取款凭证及资金来源及走向，双方当事人自行完成大笔现金交割，亦有悖常理，且在当庭双方分别关于交易地点的表述中存在矛盾。（五）杨某某在购买该房屋直至收到法院传票之间将近一年的时间，以及在其去争议房屋声明产权并得知李某甲实际亦系买房人后，并无证据证明其及时主张过相关权利，上述表现不符合常理。由于杨某某与王某某的交易行为存在诸多不合常理之处，相关证据尚不足以证明杨某某是善意第三人，根据举证责任分配的一般规则，结合日常生活经验，可以认定王某某与杨某某之间存在恶意串通，损害李某甲合同利益的实现，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，当事人恶意串通，损害第三人利益的，合同无效，故对李某甲主张确认王某某与杨某某之间的房屋买卖合同无效的诉请请求，本院予以支持。虽然杨某某通过登记机关登记的方式取得房屋，但不能满足善意条件而取得，故不能认定为善意取得，其因买卖合同取得的房屋所有权不能成立。因此对其反诉请求不予支持。同时，因杨某某与王某某之间的房屋买卖合同无效，但该诉争房屋产权已过户到杨某某名下，因此王某某与杨某某应共同到产权交易中心办理产权变更手续，互相返还房屋和价款，恢复房屋产权原状。王某某应继续履行与李某甲之间的房屋买卖合同，同时李某甲应在房屋过户时履行支付房屋剩余款项的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第二项、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、李某甲与王某某于2003年10月23日签订的房屋买卖协议有效。
二、王某某与杨某某于2012年10月10日签订的房屋买卖合同无效。
三、王某某与杨某某于2012年12月27日签订的房屋转让合同无效。
四、体育路的房屋归李某甲所有，王某某与杨某某于本判决书生效之日起三十日内协助李某甲办理房屋的更名过户手续，李某甲同时支付王某某房屋剩余买卖款13000元。
五、驳回杨某某的诉讼请求。
案件受理费1050元，由王某某与杨某某各承担525元。反诉费1050元，减半收取525元，由杨某某承担。案件受理费1050元，暂由李某甲垫付，待执行时由王某某、杨某某一并支付给李某甲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 孙运涛
审 判 员 王 芳
人民陪审员 郭爱君
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 刁珊珊