福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终1404号上诉人（原审被告）：易达（三明）房地产综合开发有限公司，住所地三明市梅列区和仁新村3幢综合楼4层。法定代表人：翁祖发，董事长。委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗立游，男，1978年3月15日出生，汉族，住三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：高玉珍，女，1980年1月13日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：吴耀宗，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，福建明经律师事务所律师。上诉人易达（三明）房地产综合开发有限公司（以下简称易达公司）因与被上诉人罗立游、高玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院(2017)闽0402民初1139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人易达公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人罗立游、高玉珍的委托诉讼代理人张慧敏等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易达公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审或者改判驳回对易达公司的全部诉讼请求。事实和理由：造成本案办证迟延的原因既非商品房建设过程中有延迟竣工、或存在违法违规情形，也非因易达公司迟延申请所造成，更不存在易达公司提供资料不能的情形。事实上易达公司是以承担项目所在地列西龙岗片区城市基础配套设施的建设而换得减免政策，并非行政机关的单方的减免。一审判决认为易达公司应该依市住建局和市财政局［2011］12号文的意见“先交后退”，是罔顾了易达公司实际已缴纳了城市基础配套费的事实。故造成本案办证迟延完全是由于行政机关的责任所致，不是由于易达公司原因所造成，一审将涉案商品房权属登记逾期办证的原因归于“出卖人（易达公司）原因”，属认定基本事实不清，易达公司依合同依法不应承担迟延办证的违约责任。罗立游、高玉珍辩称：易达公司不按地方行政机关的规定缴纳配套费，且易达公司因自身原因未能在合同约定的办证期限内向房屋权属登记机构提供完整、有效、符合办证申请的全部资料，是造成本案合同违约的直接和根本原因。易达公司将本案违约责任归咎于所谓行政机关的行政行为的抗辩理由无合同及法律依据。一审判决认定事实清楚，请求二审驳回易达公司的上诉。罗立游、高玉珍向一审法院起诉请求：易达公司支付逾期办理商品房权属登记违约金16780元。一审法院认定事实：双方当事人对案涉《商品房买卖合同》签订时间、房屋坐落地点、已付房屋价款、约定的易达公司办理商品房权属初始登记时间以及实际办理时间、易达公司如因自身原因逾期办理商品房权属初始登记所应承担的责任、易达公司通知罗立游、高玉珍可办理房屋产权证的时间没有异议，予以确认。关于本案争议的焦点问题：一、易达公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，虽然三明市人民政府在2006年7月有批准同意减免易达公司旧城改造范围内的城市基础设施配套费并办理了审批手续，但2008年11月11日三明市人民政府以明政文〔2008〕158号对城市基础设施配套费征收管理做出了政策调整，2011年10月三明市住建局、三明市财政局以明建计〔2011〕12号文联合发文要求城市基础设施配套费必须先缴后清算。2号楼工程于2012年10月开工，双方当事人于2013年4月3日签订《商品房买卖合同》，应当认为易达公司在签订合同时对前述政策文件规定是明知的，且易达公司在三明市住建局依据明建计〔2011〕12号文件规定，因其未先缴纳城市基础设施配套费，不同意在配套费缴交情况表上盖章的情况下，完全可以按照政府部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，及时办理初始登记手续，但易达公司不顾房屋买受人的利益，始终纠缠于政府关于减免城市基础设施配套费的政策，怠于履行《商品房买卖合同》约定的办证义务。同时，易达公司作为合同当事人，将其与第三人之间的争议作为免除其向合同相对人承担责任的理由，没有合同及法律依据。因此，对罗立游、高玉珍关于易达公司应承担逾期办证违约责任的主张，予以支持。对易达公司关于逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由，不予采纳。二、案涉违约金应如何计算的问题。一审法院认为，2015年7月10日，罗立游、高玉珍在收房时签订的《交房资料》中有注明：“业主申请提前装修，此提到‘交房’即提前装修收房，并非合同约定交房日。”，故罗立游、高玉珍对2015年7月10日收房是指装修收房，而非合同约定的交房是明知且同意的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，虽然罗立游、高玉珍已经对房屋占有并使用，但是罗立游、高玉珍与易达公司在交房时有明确的约定此次交房是指提前装修收房，而非合同约定交房日。故罗立游、高玉珍主张2015年7月10日为《商品房买卖合同》约定的实际交房时间，不符合双方的约定，不予支持。根据双方《商品房买卖合同》的约定，交房日应确定为2015年12月31日。易达公司于2017年3月14日为案涉房屋办理初始登记，逾期办理初始登记违约金应从易达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2016年1月1日起的第61天（即2016年3月1日）起计算至易达公司取得讼争商品房所在楼幢初始登记之日即2017年3月14日止共计379天。罗立游、高玉珍要求易达公司按其已付购房款的日0.005%计算违约金，符合双方合同的约定及法律规定，本院予以支持。因房屋面积退差价1105元应从已付购房款中扣减。因此，违约金应认定为（641666－1105）元×0.005%×379天＝12138.63元。综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系罗立游、高玉珍与易达公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，罗立游、高玉珍按约履行了支付商品房价款的义务，易达公司按约将商品房交付罗立游、高玉珍使用，但未按合同约定协助罗立游、高玉珍取得房屋权属证书，已构成违约，依法应承担违约责任。对罗立游、高玉珍要求易达公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持，但罗立游、高玉珍主张的逾期天数有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、易达（三明）房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给罗立游、高玉珍逾期办理商品房权属登记违约金12138.63元；二、驳回罗立游、高玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费219元，因适用简易程序审理，减半收费110元，由易达（三明）房地产综合开发有限公司负担100元，由罗立游、高玉珍负担10元。本案二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应各自履行合同所约定的义务，易达公司未按合同约定办理商品房权属登记，已构成违约，且违约方系易达公司。至于易达公司是否应承担逾期办证的违约责任，因城市基础设施配套费的征收政策在本案工程开工以及《商品房买卖合同》签订前已明确，但易达公司既未按照行政部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，也未能及时解决与行政机关之间有关城市基础设施配套费的缴存分歧，导致延误了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记的期限，故一审判决认定易达公司关于逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由不能成立，及易达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。根据双方《商品房买卖合同》的约定，本案交房日为2015年12月31日。易达公司于2017年3月14日为案涉房屋办理初始登记，逾期办理初始登记违约金应从易达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2016年1月1日起的第61天（即2016年3月1日）起计算至易达公司取得讼争商品房所在楼幢初始登记之日即2017年3月14日止。但罗立游、高玉珍主张自交房日的第91天（即2016年3月31日）起计算违约金天数，是对自己权利的处分，应予以支持。因此，本案违约金的计算天数应从2016年3月31日计算至2017年3月14日，共349天，罗立游、高玉珍要求易达公司按其已付购房款每日0.005%计算违约金，故本案的违约金为（641666－1105）元×0.005%×349天＝11177.79元。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但对违约金计算有误，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持三明市梅列区人民法院(2017)闽0402民初1139号民事判决第（二）项；二、变更三明市梅列区人民法院(2017)闽0402民初1139号民事判决第（一）项为：易达（三明）房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给罗立游、高玉珍逾期办理商品房权属登记违约金11177.79元；一审案件受理费219元，因适用简易程序审理，减半收费110元，按一审判决内容执行。二审案件受理费79元，由易达（三明）房地产综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  江  华审判员 吴  良  盛审判员 徐    浩二〇一七年十一月十七日书记员 段剑岚（代）附本判决所依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。