山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终3856号
上诉人（原审原告）：陈孝建，男，1957年10月16日出生，汉族，住济宁市任城区。
被上诉人（原审被告）：杜庆伟，男，1974年11月6日出生，汉族，住济宁市任城区。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1974年7月5日出生，汉族，住济宁市任城区。
被上诉人（原审被告）：张凯，男，1983年7月29日出生，汉族，住济宁市任城区。
被上诉人（原审被告）：段韧，男，1983年4月7日出生，汉族，住济宁市任城区。
四被上诉人共同委托诉讼代理人：王春燕，山东同章律师事务所律师。
上诉人陈孝建因与被上诉人杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧确认合同无效纠纷一案，不服任城区人民法院(2017)鲁0811民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈孝建上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人所签的《以房抵债协议》为全部无效协议。事实与理由：一、原审判决认定事实不全。理由如下：1、原审法院没有认识到《以房抵债协议》的标的物，是建在国有土地上的没有任何土地批准许可的违法建筑。作为标的物是违法建筑，已被一审的证据六、七、八反复充分证明，庭审时没有任何异议。既然标的物是违法建筑，违背了《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护”的规定；按照《土管法》第76条“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地主管部门责令退还非法占用的土地”的规定、《城乡规划法》第39条“对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回”的规定和《城市管理法》第37条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”规定和《山东省高院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》（鲁高院2011第297号）第1条第（七）项的规定“当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同无效”等规定。应判《以房抵债协议》应为全部无效协议。2、一审法院没有认识到“《以房抵债协议》中其他内容的约定”也违法。一审法院判决书（第7页）中“本院认为，……《以房抵债协议》中其他内容的约定”，即《以房抵债协议》中“以上债务（65万元）由卖房所得偿还，……房屋所卖钱款用于偿还以上债务”，也就是协议的第一句和第三句话。这两句话中，毎一句都有“房”字，这个“房”就是协议标的物，同时是违法建筑。因为违法建筑违法，所以《以房抵债协议》中的这句话也违法，并不是一审法院认为的“不违反法律规定”。二、一审判决适用法律不准确。理由如下：1、一审法院引用、理解和适用法条不全，导致错误判决。原审判决书中记载“《以房抵债协议》中'房屋所有权归以上四人所有'应当属于无效部分。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力。《以房抵债协议》中其他内容的约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效约定。”一审法院上述引用的法条不全。这条正确的法条是，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因为原审法院引用和理解法条不全，舍掉了核心部分，违背了该法条的立法目的和本意，所以判决结果必然错误。2、一审法院抄录其他案件的判决书。原审判决部分内容系抄录上诉人提交的证据九，即任城区人民法院（2016）魯0811民初5572号民事判决的内容。上诉人提交的证据明明能够证实协议标的物是建在国有土地上的没有任何土地批准许可的违法建筑，但原审判决置之不理，只字未提，只是盲目抄录。3、协议的“无效部分”，严重影响了其他部分的效力。原审判决认定，原告与四被告于2014年12月27日签订的《以房抵债协议》中'房屋所有权归以上四人所有'的约定无效，其余约定内容有效。”如果按照此判决书执行“其余约定内容”，将是无法履行的。因为：一是涉案房屋是建在国有土地上没有任何土地批准许可的违法建筑，国法规定不能卖给任何人；二是“无效部分”是“其余约定内容”的先决条件。先决条件无效了，所以“其余约定内容”失去了意义。《以房抵债协议》实际上一共三句话，这三句话是一个整体，都不能相对独立存在。一审判决书上的“无效部分”是协议的核心，是前后两句话成就的条件。核心部分无效，严重影响了其他部分的效力，出现了自然导致协议全部无效的实际情况。三、原审判决：原告陈孝建与被告杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧于2014年12月27日签订的《以房抵债协议》……”，其中的“2014年12月27日”按《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第四条规定，应该更正为2015年3月3日。
四被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
陈孝建向一审法院起诉请求：请求确认原、被告所签的《以房抵债协议》为全部无效协议。
一审法院认定事实：2014年12月27日，原告与四被告签订了《以房抵债协议》，内容如下：“东方正捷13万、金恒公司15万、李志文6万、王路10万、郑东6万，廉留东15万，以上债务由卖房所得偿还，此房由杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧四共同付陈孝建五万元整，房屋所有权归以上四人所有，房屋所卖钱款用于偿还以上债务。保证人：陈孝建2014年12月27日”，原告陈孝建对上述协议内容真实性无异议。另查明，上述协议中的房屋坐落于济宁市任城区李营镇骆楼村龙翔御苑小区17号楼四单元二层西户，建筑面积为86.6136平方米，无房屋所有权证书及相关所有权权利证书。
一审法院认为，原告与四被告签订的《以房抵债协议》中“房屋所有权归以上四人所有”的约定，系不动产的转让行为，前提应当为原告享有上述房屋的所有权，但原告仅提交了该房屋的《商品房买卖合同》，未提交证据证明原告享有上述房屋物权意义上的所有权，在原告未享有上述房屋物权意义上的所有权的情况下，将房屋所有权转移给被告杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧四人所有，违反了《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原审法院认为，《以房抵债协议》中“房屋所有权归以上四人所有”的约定应当视为转让未经登记的不动产物权，该转让、变更不动产物权的行为无效，该约定房屋所有权归杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧所有应当属于无效部分。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分的效力。《以房抵债协议》中其它内容的约定，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效约定。综上，原告要求确认与四被告签订的《以房抵债协议》全部无效的请求，与法无据，依法不予支持。被告张凯未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和对证据质证的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：原告陈孝建与被告杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧于2014年12月27日签订的《以房抵债协议》中“房屋所有权归以上四人所有”的约定无效，其余约定内容有效。案件受理费100元，由原告陈孝建负担50元，被告杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧负担50元。
二审中，四被上诉人提交以下证据：1.陈孝建于2015年5月8日书写的借一万元的借条一份，2.任城区人民法院于2016年4月27日对陈琛的问话笔录一份，陈琛称四被上诉人共同替其偿还了100余万元，因其无力偿还四被上诉人的钱，其父陈孝建替其偿还四被上诉人26万元，四被上诉人为此出具的收到条不是债务、欠款，其父陈孝建与四被上诉人不存在债权债务关系。上诉人陈孝建质证认为，对借条的真实性无异议，当时是为凑够26万元打的条；对任城区人民法院的问话笔录，与本案无关联。
二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，2014年12月27日上诉人陈孝建与四被上诉人签字的所谓“以房抵债协议”，所涉房屋没有权利证书，该协议中与房屋相关的内容为“以上债务由卖房所得偿还，此房由杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧四人共同付陈孝建五万元整，房屋所有权归以上四人所有，房屋所卖钱款用于偿还以上债务”，该内容中除“房屋所有权归以上四人所有”的约定涉及到上诉人与四被上诉人之间物权变动外，其它内容均不涉及双方之间房屋所有权的转移，“此房由杜庆伟、ＸＸ、张凯、段韧四人共同付陈孝建五万元整”涉及双方之间的金钱给付约定，“以上债务由卖房所得偿还”及“房屋所卖钱款用于偿还以上债务”是指将房屋卖与其他案外人后所得款项用于偿还债务，而非卖与本案的四被上诉人，故房屋是否是具有权利证书并不影响双方其它约定内容的效力。一审判决并无不当，应予维持。综上，上诉人陈孝建的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陈孝建负担。
本判决为终审判决。
审判长 李连芳
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年八月二十一日
书记员 周平平