黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑12民终1092号
上诉人（原审被告）：郑术林，男。
被上诉人（原审原告）：郭富强，男。
上诉人郑术林因与被上诉人郭富强房屋买卖合同纠纷一案，不服青冈县人民法院（2017）黑1223民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑术林，被上诉人郭富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑术林上诉请求：请求：一、请求二审法院撤销青冈县人民法院（2017）黑1223民初1150号民事判决书，并依法改判驳回原判第一、二项判决诉求。二、要求被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审认定事实不清、证据不足应予以纠正。一、双方房屋买卖契约书系合法有效的，应继续履行，双方合同第3条约定：被上诉人应在2011年5月1日前将房照及土地使用批件交付给上诉人，并且一切费用均由被上诉人承担，但被上诉人并未将房照及土地批件交付给上诉人，其被上诉人系违约方，而非系上诉人违约，上诉人均按照合同约定履行交付房款第一次40000元、第二次虽被上诉人违约未将房照及土地批件交付给上诉人，但上诉人仍然给付第二笔款项15000元，原审不顾这一客观事实，偏听偏袒一方当事人的陈述，加以认定上诉人违约，难道买房不用交付房照吗，现在上诉人可以将全部的余款交付给被上诉人，但被上诉人应将房照及土地手续交付给上诉人，同时配合上诉人办理过户手续。原审仅凭合同第8条约定判决这是对上诉人极不公正的。因此，上诉人与被上诉人双方房屋买卖契约系合法有效的，被上诉人应履行合同第3第条约定后，上诉人交付房款这方符合交易习惯，原审判决双方解除房屋买卖协议严重错误，应予以纠正。二、双方既然买卖房屋行为有效，只有被上诉人履行合同，上诉人自然履行合同约定，不涉及返还房屋问题，原审判决返还房屋更是错上加错。鉴于以上，恳请二审法院查清事实后依法撤销原判并改判驳回上诉人原诉讼请求，以示司法公正。
郭富强辩称：我要求解除该合同。我当时去青冈建设局，要求取得建设证件，才能取得房产证。我与上诉人是同学关系，我想要拿他的身份证办理房产证，但办理期间找不到上诉人，我给上诉人打电话称先办到我的名下，他说以后再过户。当时没约定租房几年，约定是租金5000元，到第四年的时候说让我把房屋卖给他，作价12万元，但只给我4万元，至今房款也没交齐。如果交齐房款也不可能不将房产更名。
郭富强向一审法院起诉请求：请求法院依法解除原、被告双方所签订的房屋买卖契约书，判令房屋归原告所有；判令被告从诉争房屋迁出，并承担本案诉讼费用。
一审法院认定案件事实：原告郭富强在青冈县兴华镇南开发区临街购买正房五间，2008年，被告郑术林在此处开办砖厂，想租用此处房屋作为砖厂办公室，经双方协商，被告先行给付原告17600元，但双方对此笔款项用途和是否是房屋租金事宜没有达成约定，被告搬进争议房屋并使用。2010年10月14日，原、被告就诉争房屋签订房屋买卖契约书一份，合同约定：“原告郭富强自愿将自己的房屋五间（青兴路西）卖给被告郑术林，该房屋作价12万元整，分三次付清，首付4万元，第二次于2011年5月1日前给付4万元，余款于2011年底一次付清。原告需在2011年5月1日前将房照和土地使用批件一同交给被告，逾期不交房照，由被告自行办理，所用一切费用应由原告承担。如被告在2011年年底没交齐房款，由原告收回房屋所有权。”被告当即给付原告40000元房款，2011年5月1日前原告向被告索要应交付的房款，被告没有交付第二笔40000元购房款。2011年7月份，原告多次找被告，要求被告将身份证复印件提供给原告，用以办理房照及土地证，但被告一直没有和原告见面，被告在电话中对原告说：“要不你把房照办到你名下吧，以后过户费用全由我出，别说这费用了，就是你办房照的费用我都给你拿”。在此期间被告一直没有交付剩余房款。2012年春节前，原告在被告处又拿了5000元，但双方未阐明此笔款项的用途。2012年6月15日，原告将房照办到自己名下，青冈县房产管理局为原告颁发青房权证兴华字第00043****号房产证。原告要求被告返还房屋并迁出，被告不予同意，原告遂诉至本院。上述事实有原、被告的庭审陈述及原告提交的房屋买卖契约书、房产证记录在卷，而被告对原告提交的证据真实性无异议，本院对上述事实予以确认。
一审法院认为，原告郭富强与被告郑术林签订的房屋买卖契约书应属房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违背相关法律和行政法规的禁止性规定，该买卖合同合法有效，受法律保护。本案的争议焦点在于违约责任的确认。该合同第3条约定：“甲方（原告）需在2011年5月1日前，将房照和土地使用批件一同交给乙方（被告），逾期不交房照，由乙方自行办理，所用一切费用应由甲方承担；第7条约定：合约签订后，如乙方违反约定，给甲方造成的损失由乙方给予赔偿，先付四万白交；第8条约定：如乙方在2011年底没交齐房款，甲方收回房屋所有权。”上述条款为双方在合同中约定一定期限内完成金钱给付义务，否则构成违约并承担赔偿责任以及双方如何行使合同解除权的约定条款。2010年10月14日，被告郑术林支付了40000元后，至今已五年有余，经原告多次催要后，在合理期限内被告仍然没有给付余下购房款，使双方的房屋买卖合同目的没有实现。被告答辩要求原告交付房产证后再给付余下购房款的主张，被告与原告于2011年7月沟通达成一致，同意原告可以将房产证办到原告名下，后续过户费用由被告承担。原告于2012年6月15日将房产证办自己名下，被告得知后未提出异议，应视为对被告上述行为默示和同意，被告以此主张称原告违约的理由不能成立。双方在实际履行合同当中，被告至今未交付余下房款，应属被告实际违约，导致合同履行不能。原告为此要求解除与被告的房屋买卖合同，应属合同解除权的行使，合同解除权属于形成权，解除权分法定解除和约定解除，该合同第8条约定，如被告在2011年年底没交齐房款，由甲方收回房屋所有权，是对房屋买卖合同解除的一种约定，现被告一直没有给付下欠房款，已构成实际违约，故原告要求与被告解除上述房屋买卖合同并迁出房屋的主张，理由充分，依法应予支持。关于原告诉求称被告违约损失赔偿的主张，双方曾在约定该房屋租赁费用过程中对每年5000元租金这一事实表示认可，自2008年开始，被告占有使用该诉争房屋至今，一直未予给付租赁使用费用，原告主张被告违约给其造成的损失按40000元（8年租期）计算，较切合实际，应按此支持。原告持有的登记证在原告与其妻子卢宁名下的由青冈县房产管理局于2012年6月15日颁发的青房权证兴华字第00043****号房产证合法有效，原告对该房产权证载明的位于兴华镇的房产拥有所有权，原告已经实际取得上述房屋所有权，被告对该房屋的无权占有，对原告要求被告返还青冈县兴华镇南开发区临街五间房屋的诉讼请求，本院应予以支持。对于原、被告庭审中提出被告给付原告17600元和5000元这两笔款项，双方在庭审中均没有明确两笔款项的用途，对此又均未提出权利主张，本院不予审理，被告可另案主张权利。被告提出已给付原告父亲郭英禄10000元，被告在举证期限内没提交证据佐证，原告又不予认可，本院对此主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条；《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定判决如下：一、解除原告郭富强与被告郑术林于2010年10月14日签订的《房屋买卖契约书》。二、被告郑术林自本判决生效后十日内从原告郭富强所有的，现由被告郑术林占有使用的位于青冈县兴华镇南开发区临街五间正房迁出并返还给原告郭富强。案件受理费800元，由被告郑术林负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于双方于2010年10月14日签订的《房屋买卖契约书》是否解除的问题。双方签订的《房屋买卖契约书》系双方当事人真实意思表示，且不违背相关法律和行政法规的禁止性规定，故买卖合同合法有效。2010年10月14日，郑术林支付了40000元后，至今没有给付余下购房款，使双方的房屋买卖合同目的没有实现。依据双方签订合同第3条、第8条约定，被上诉人有权解除合同。上诉人要求被上诉人交付房产证后再给付余下购房款的主张，因双方于2011年7月沟通达成一致，同意被上诉人可以将房产证办到被上诉人名下，后续过户费用由上诉人承担。被上诉人于2012年6月15日将房产证办自己名下，上诉人得知后未提出异议，应视为对上述行为默示和同意，故上诉人以此主张称被上诉人违约的理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，郑术林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,700.00元，由上诉人郑术林负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜再民
审判员 赵 明
审判员 付振铎
二〇一七年十月十九日
书记员 孙 月