广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第257-260号
上诉人（原审原告）：周娟琴，女，汉族，住所地：江西省抚州市临川区。
委托代理人：许文浩，广东鹏翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市太古广场物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区。
法定代表人：林嘉青，董事长。
委托代理人：范艳霞，广东前海律师事务所律师。
委托代理人：肖添辉，广东前海律师事务所实习律师。
上诉人周娟琴因房屋租赁合同纠纷四案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第489-492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本四案进行了审理。本四案现已审理终结。
原审法院查明：位于深圳市南山区深南西路北侧的汇景花园裙楼T3G108、T3G109、T3G110、T3G111号商铺的建筑面积均为4.06平方米，登记用途均为商铺，以上商铺的房地产证附记栏载明：“商铺统一经营管理，商铺经营应确保消防安全及公共设施的使用。”
2003年3月26日，周娟琴（出租方，甲方）与深圳市太古广场物业管理有限公司（以下简称太古公司）（承租方，乙方）签订四份《租赁合同》，均约定甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租用期限从甲方购买该铺位之日起至2013年2月28日止；涉案商铺的年租金均为14007元，月租金均为1167元，乙方应于每季度最后一日前向甲方支付租金；租赁期间，甲方负责交付铺位出租税费，甲方同意乙方对本合同项下铺位具有转租权和委托转租权，转租终止期不得迟于原乙方的租赁期限；合同有效期届满，乙方需继续租用出租铺位的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求，甲方需将出租铺位继续出租的，在同等条件下，乙方对出租铺位有优先承租权；甲、乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同；本合同终止后，乙方应于终止后15日内迁离出租铺位，并将其返还甲方；乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的0.02%；及其他内容。
2013年1月14日，太古公司向涉案楼盘汇景花园裙楼业主发出《通知》，内容为：太古公司因经营需要，决定合同期满终止后，不再继续承租各业主位于汇景花园裙楼的铺位，相关事宜请各业主与太古公司联系办理。2013年4月28日，太古公司再次在报纸上刊登《深圳市太古物业管理有限公司公告》，内容为：兹因尚有部分业主与本公司就汇景花园裙楼的承租合同未结清，现通知未结清的各业主于2013年5月2日至2013年5月31日期间，携带房产证、身份证、银行对账单、合同等资料原件及复印件亲临太古物业管理处办理账目核对及结清手续；郑重提示，请上述未结清的业主务必在公告通知的2013年5月31日前办理好手续，否则，由此导致的一切后果由业主自行承担。
2013年2月27日，太古公司在《深圳商报》上刊登《关于解除租赁合同的通知》，内容为：上次太古公司发出解除租赁通知之后，迄今为止仍有部分业主未办理相关手续，为此太古公司再次通知各业主，太古公司向商铺业主承租的商铺合同于2013年2月28日到期，现太古公司决定不再租赁上述场地，租赁关系解除；请各位业主见此通知后到管理处办理相关手续。
对于涉案商铺的现状，周娟琴表示租赁合同到期后，涉案商铺的使用情况其并不清楚，太古公司则称涉案商铺一直空置。
太古公司支付租金至2013年2月28日。
原审法院另查，根据2013年深圳市南山区指导租金标准，涉案商铺所在楼盘商业高层一楼标准为74元／月／平方米，二楼以上未确定标准。
周娟琴向原审法院提起本案诉讼，请求：1、太古公司支付周娟琴合同到期后继续使用涉案商铺的租金、加倍滞纳金及租金加倍赔偿金共计每案18303元（自2013年3月1日起暂计至起诉之日止，并继续计算至判决之日止）；2、诉讼费用由太古公司承担。
原审法院认为：周娟琴与太古公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应严格履行。
涉案《租赁合同》期满后，太古公司作为承租人负有返还商铺的义务，太古公司虽然发出了表示不再续租的《通知》，但《租赁合同》中并未约定报纸公告或张贴通知可以作为送达文件的方式，相反涉案《租赁合同》中附有周娟琴的联系地址与联系电话，在此情况下，太古公司未穷尽以上方式通知周娟琴本人而迳行以登报及在办公室门口张贴通知的方式履行通知义务并不妥当，不能产生有效通知的法律效力，太古公司未能完全履行交还商铺的义务。而周娟琴作为涉案商铺的产权人在《租赁合同》期满后收回商铺既是其权利也是其义务，周娟琴未能积极履行收回商铺的义务也存在过错。因此，双方对于涉案商铺未能交还和收回均有过错。太古公司表示涉案商铺一直空置，周娟琴虽主张涉案商铺已实际使用，因周娟琴未提交证据证明涉案商铺被实际出租使用，故原审法院对周娟琴的上述意见不予采纳。涉案《租赁合同》已经到期，涉案商铺此后空置未能使用属于损失性质，并且周娟琴与太古公司对涉案商铺空置均有过错，因此，原审法院酌定双方参照指导租金标准对从《租赁合同》到期后至第一次庭审之日期间产生的房屋空置损失各承担一半的责任。深圳市南山区2013年指导租金中并未确定高层二楼以上的标准，因此原审法院采用一楼的指导租金标准，即74元／月／平方米，从2013年3月1日起计至2014年8月13日止，太古公司应向周娟琴支付该期间涉案商铺的空置损失各2616.74元［74元／月／平方米×4.06平方米×（17＋13／31）月×50%］，周娟琴请求超过的部分原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、太古公司于判决生效之日起十日内向周娟琴支付2013年3月1日至2014年8月13日期间的商铺空置损失每案2616.74元，四案合计10466.96元；二、驳回周娟琴其它的诉讼请求。案件受理费每案257.57元，由周娟琴每案负担220.75元，太古公司每案负担36.82元。
上诉人周娟琴不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、周娟琴一直积极履行收回涉案商铺的义务，但太古公司不予理会。一审法院认为周娟琴未能积极履行收回商铺的义务，存在过错，应对损失承担责任。但事实上，周娟琴一直在维权。在《租赁合同》合同期满前后就通过电视媒体、现场抗议、登报公告等手段进行维权，但太古公司对周娟琴的维权行为置之不理。因此，周娟琴不应对未能收回商铺的损失承担责任。
二、涉案商铺已被太古公司实际出租使用，太古公司应当支付租金。根据现场调查及相关汪据，可以证明涉案商铺已被太古公司实际占有并出租使用，因此，太古公司应当支付占用涉案商铺并出租使用的租金。周娟琴与太古公司在《租赁合同》期满后形成了不定期租赁关系，不定期租赁应依照《租赁合同》的约定确定租金金额。参照《合同法》第二百三十六条，本案中，虽然周娟琴多次向太古公司提出异议，但并没有取得实际效果。而且，从常理分析，房屋租金应当是跟随房价稳步上升的。本案的《租赁合同》约定的租金为2003年所约定的，而本案案发时间为2013年，期间房屋租金已经飞涨，可以推定周娟琴的租金水平也应当比原租赁合同的租金水平高，否则周娟琴不会同意与太古公司签订租赁合同。既然太古公司知道此情形，仍然非法占用周娟琴的涉案商铺，则意味着太古公司以自己行为接受了周娟琴的租金要求，双方存在不定期租赁关系。因此，鉴于双方已经形成了不定期租赁关系，租金金额应依照《租赁合同》的约定确定租金金额，即太古公司应当按每月1167元支付租金（折合每平方米租金每月286.73元）。一审法院错误地以南山区指导租金标准（每月每平74元，大大低于10年前的合同约定价）计算租金，与实际情况不符，严重损害了周娟琴的利益，二审法院应依法更正。
三、即使不认定双方存在不定期租赁关系，但根据相关法律法规，太古公司应当按原租金标准向周娟琴双倍支付租金。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条，太古公司在原《租赁合同》合同期满后，未经同意而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金。原《租赁合同》中约定的租金标准为每月1167元，因此，太古公司应当按此标准加倍向周娟琴支付租金。
四、太古公司应当支付周娟琴迟延支付租金的滞纳金。由于双方存在不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，因此关于滞纳金的条款也当然有效，即应当以月租金的0.02%计算滞纳金。
综上，为维护周娟琴合法的民事权益，请求：1、撤销原审判决；2、判决太古公司支付周娟琴合同到期后继续使用涉案商铺的租金、加倍滞纳金及租金加倍赔偿金共计每案18303元（自2013年3月1日起暂计至起诉之日止，并继续计算至判决之日止）；3、判决太古公司承担四案全部诉讼费用。
被上诉人太古公司答辩称：一、租赁合同期满后涉案商铺未收回的原因是由周娟琴造成的，涉案商铺的空置损失应该由周娟琴自行承担。太古公司已履行通知义务。
二、太古公司已经履行完交付手续，涉案商铺符合交付条件。周娟琴主张未收回商铺，是因其拒绝收回商铺所导致的，与太古公司无关。
三、周娟琴故意拒绝收回商铺，其损失应该由其自行承担。一审法院认定酌定参照租赁合同约定租金标准支付房屋使用费，在认定事实上存在严重错误。周娟琴与太古公司租赁合同已于2013年2月28日终止，双方租赁关系解除。且在2014年6月30日之前一直处于空置状态，在租赁合同终止一年多后，双方也无新的约定，在此情况下，一审法院仍依据租赁合同约定的租金标准判决太古公司向业主支付房屋使用费，该判决严重违背客观事实，认定事实错误。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。在二审期间，周娟琴向本院提交了涉案现场视频、示意图，据以主张太古公司已实际使用涉案商铺。
本院认为，本四案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条的规定，太古公司作为承租人在租赁期限届满后负有及时返还租赁物的义务，而周娟琴作为涉案房屋的所有人及出租人，依诚实信用原则在租赁期满后亦负有及时收回房屋的附随义务。根据两审已查明的事实，太古公司未尽到通知周娟琴取回房屋的合同及附随义务，导致就涉案房屋产生空置损失，原审法院认定太古公司应承担相应的赔偿责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十二条的规定，本院对此予以确认。而另一方面，周娟琴亦未能举证证明其曾及时向太古公司主张收回房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于当事人应及时采取止损措施的规定，周娟琴就空置损失的扩大发生具有过错，依法不得就扩大的损失要求赔偿。据此，原审法院依照政府指导租金标准计算商铺空置期间的损失数额，并根据双方当事人的过错程度酌定由当事人各按50%的标准分担损失，符合本案事实及前述法律规定，实体处理基本公平妥当，本院予以确认。周娟琴虽在二审期间提交现场视频、示意图，主张太古公司已实际使用涉案商铺，但相关内容不足以证明实际使用时间，以及实际使用部分即为周娟琴所有的商铺，故周娟琴此项上诉主张不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本四案二审案件受理费1030.28元，由周娟琴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 明 亮
代理审判员 路 德 虎
代理审判员 朱 宽
二〇一五年三月十一日
书 记 员 伍圣权（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。