山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0481民初4909号
原告：明华（曾用名李红叶），女，1984年11月4日出生，汉族，住北京市。
委托诉讼代理人：谢晋宝，男，1987年3月12日出生，汉族，住址同上，系原告明华之夫。
被告：山东汇通古镇文化旅游开发有限公司，住所地滕州市。
法定代表人：沙翠梅，执行董事。
委托诉讼代理人：王宇峰，山东滕达律师事务所律师。
原告明华O与被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯成文独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年7月25日，原告与被告签订了商品房买卖合同，当日交清购房款及其他款项并办理了商品房交付手续，但被告至今未按合同约定办理产权登记手续。为此，请求法院解除该商品房买卖合同、判令被告退还购房款、契税、印花税、公共维修资金、电视初装费及工本费共计561532.92元并支付违约金。
被告辩称，与原告签订商品房买卖合同属实，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年7月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同1份，约定：出卖人将其开发的微山湖古镇一期藕花苑18幢01号商品房出卖给买受人，该商品房的用途为商业，建筑面积为83.93平方米，单价为每平方6428.82元，房款为539571元。付款方式为一次性付款。双方同意由出卖人提供的权属登记资料在商品房交付使用后360天提供，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。同日，原告向被告交纳了购房款539571元、契税及印花税16456.92元、电视初装费250元、工本费555元，被告并代滕州市物业管理办公室收取了专项维修资金4700元。被告分别给原告出具了销售不动产统一发票（自开）、收据、山东省住宅专项维修资金专用票据。同时，原、被告又签订了商品房买卖合同补充协议1份，约定：该商品房具备办理房屋产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话、邮寄（含特快专递）的方式通知买受人。买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续，出卖人将在90个工作日内向房产管理部门申请办理房屋产权证所需的各项材料。因买受人原因导致出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。原告与滕州微山湖古镇物业服务有限公司签订了前期物业管理服务协议。2016年7月12日，原告给被告邮寄退房书1份，内容为：由于贵公司至今未能按照合同约定向本人提供该套房屋的产权登记证书，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十七条“关于产权登记的约定”，现本人向贵公司正式提出退房要求。请贵公司按照违约处理条款的约定，在本人提出退房要求之日起30日内，将本人已付房价款退还，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失。请贵公司妥善处理相关事宜；逾期不办理，本人将采取法律途径维护自身合法权益。被告于7月14日签收。由于原、被告未能就退房事宜达成一致意见，原告遂于2016年8月24日诉至本院。
另查：被告具有房地产开发企业的资质证书。庭审中，原告提出了如按上述商品房买卖合同约定的按已付房价款的0.05%标准计算被告未能按合同约定的期限办理房屋所有权登记导致其退房的违约金，显属过低，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的主张；被告则提出了4700元专项维修资金由滕州市物业管理办公室收取并非由其收取，被告并未存有违约行为且合同系双方当事人意思自治的结果，违约金条款应予适用的抗辩，但未能提供充分有效证据加以证实。
上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、销售不动产统一发票（自开）、收据、山东省住宅专项维修资金专用票据等证据在卷为凭。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。商品房买卖合同的标物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。本案被告作为具有房地产开发资质证书的房地产开发企业与原告签订的商品房买卖合同及补充协议，双方出于自愿，遵循等价有偿原则，经过平等协商，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同，受法律保护。作为当事人的原、被告均应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。在原告已付清购房款及其他费用的情形下，被告于2014年7月25日将案涉商业房交付给原告，被告却违反该商品房买卖合同中关于产权登记应由其在商品房交付使用后360天提供权属登记资料之约定，至今未能给原告办理房屋所有权登记，致使原告不能实现购买商品房并拥有所有权这一目的，因而被告的行为显属违约，应承担相应的违约责任。故原告诉求解除与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，于法有据，与理相符，事实清楚，证据充分有效，本院予以支持。
合同的解除是指合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除是合同之债终止的事由之一，包括合同的协议解除、约定解除和法定解除。合同的解除权是一种形成权，解除权人在行使解除权时，只要将解除合同的意思表示通知对方，即可产生解除的效力，而无须对方作出答复，更无须对方同意。在当事人行使解除权时，如果对方当事人有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。根据法律规定，当事人以诉讼方式行使合同单方解除权，解除合同的意思表示自起诉状副本到达相对人时生效。因而原、被告的商品房买卖合同及补充协议应自2016年7月14日解除。
被告未在合同约定的期限内给原告办理产权证书已构成违约行为，应向原告承担相应的违约责任。由于原、被告签订的商品房买卖合同中对“作为出卖人的被告在商品房交付使用后360天未能提供权属登记资料，作为买受人的原告退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人损失”这一逾期办证的违约责任作出了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，我国合同法上的违约金是以“补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性为其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，相当于履行之替代。当违约金与损失数额不一致时，人民法院可以根据权利人的请求及举证情况，增加或减少违约金数额，从而与得到证明的损失数额相一致。经过调整的违约金虽然偏离了合同当事人之约定，但更接近于直接损失，违约金数额不应与违约所造成的损失不相称。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与违约金所造成的损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用。否则将会出现债权人双重获益之结果。就本案而言，被告按原告已付房价款的0.05%向原告支付违约金显属过低，不能填补原告的损失，应依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算向其支付违约金为宜。
综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，庭审中被告对其未存有违约行为之抗辩，未能提供充分有效的证据加以证明，应承担对其不利的诉讼后果。故对被告的此项辩解，本院不予采信。由于原告交纳的4700元专项维修资金与案涉房产紧密相联不可分割，故原告诉求被告予以返还，符合法律规定，本院予以支持。因而被告关于此项资金并非由其收取应由滕州市物业管理办公室负责的辩解，未有法律依据，故本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告明华O与被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司于2014年7月25日签订的商品房买卖合同及补充协议于2016年7月14日解除；
二、被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司返还原告明华O购房款539571元、电视初装费250元、工本费550元、契税及印花税16456.92元、专项维修资金4700元；
三、被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司自2016年8月14日起至付清之日止，以561532.92元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算，向原告明华O支付违约金；
四、原告明华O将滕州市微山湖一期藕花苑18幢1号商品房退还给被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司；
五、驳回原告明华O的其他诉讼请求。
上列二、三、四项限原告明华O、被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9420元，减半收取计4710元，由被告山东汇通古镇文化旅游开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 侯成文
二〇一六年十月九日
书记员 杨 利