山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初5173号原告：赵珊珊，女，汉族，住胶州市。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族，住青岛市黄岛区，系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工.原告赵珊珊与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵珊珊、被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵珊珊向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告违约金79210元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回对附房违约金的主张，将诉讼请求明确为：1、判令被告支付房屋违约金68620元，自2013年7月1日至2017年6月30日，本金470000元×日万分之一×1460天；2、判令被告自2015年1月1日至2016年6月30日止，按日向原告支付已交付款项万分之四的车位违约金；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2012年3月7日签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区9号楼2单元5层501户商品房一套，总价款470000元，合同第11条约定被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告。合同第十二条同时约定，若未按期交房，应按己交付房款的日万分之一支付违约金。2012年3月29日、8月22日，原告分别交付购房款290000元、180000元。由于被告至今未交付房屋，故应支付原告违约金68620元。另外，2012年9月12日，原告付款购买了被告处车位一处，约定2014年12月30日前交付，2014年5月17日，双方就此补充签订车位转让合同，约定若逾期交付应支付违约金，时至今日，被告仍未交付车位，应支付原告违约金。故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、原告诉讼主张逾期交楼产生的违约责任已超过诉讼时效。1、《商品房预售合同》第十一条约定：甲方（被告，下同）定于2013年6月30日将房屋交付给乙方（原告，下同），除不可抗力外，第十二条“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付给乙方应当向乙方支付违约金，违约金按日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方的责任，壹、乙方有权单方解除本合同，”同时合同第十九条对乙方单方面解除合同甲方承担的责任作了明确的规定。合同约定甲方应于2013年6月30日前交付房屋，至原告2017年5月24日向胶州市人民法院提起诉讼，在此期间，原告并没有行使解除权，那么原告已默认同意延期交付房屋。原告不能一方面怠于行使解除权，同意延期交付房屋；一方面又利用被告的违约事实，要求赔付高额违约金，谋取不当利益。根据商品房买卖合同约定，逾期交付房屋的甲方应当向乙方支付违约金，但同时约定，逾期超过180日。乙方有权选择解除合同，两条约定是平行的，合同约定乙方充分的自主权和维护自行权益的权利，且在原告取得解除权时，被告违约并超过180日，但原告没有选择解除合同，应视为同意延期交付房屋。既然原告同意延期交付房屋，则被告的违约责任即告结束，不能再按日计算违约金。逾期交楼按日计算的违约金应该自被告违约之日起至原告取得解除权之日止。2、合同约定交付的时间是2013年6月30日以前，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：原告应于2015年6月30日前主张请求权，逾期则丧失胜诉权。违约行为一经发生，其侵害了之债权人的合法权益的事实既已确定，违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道或应当知道违约行为发生之日起计算。由于原告怠于行使要求支付违约金，且已超过自合同约定房屋交付时间第二日起计算的2年诉讼时效，已丧失胜诉权。3、诉讼时效是以权利受到侵害为起算点，上海市高级人民法院民一庭在民事法律适用问答（一）（问题17）明确阐述，违约行为一经发生，其侵害了债权人的合法权益的事实既已确定。违约金无论是按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约金应当承担赔偿的标准或计算方式的确定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当自债权人知道应当知道违约行发生之日起计算，在上海高级人民法院民一庭民事法律适用问答（二）中，高院对诉讼时效再次进行说明：诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点的。二、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明:周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。三、车位违约金约定过高，应根据实际损失予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。根据胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的《胶州市物业收费管理办法》的通知，该管理办法载明普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为：中型车露天停车费50元/月，室内停车70元/月，小型车露天停车30元/月，室内停车50元/月-----。因该车位为小型室内车位，据此办法规定，原告如果按约定日4/10000计算违约金比例过高，属于明显不公，请求法院适当予以调整。四、原告所购房屋已视为交付，原告要求超期违约金没有事实根据和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区9号楼2单元501户商品房已达到交付条件，被告于2016年9月4日通过快递方式书面通知原告，通知原告于2016年9月6日至2016年9月11日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年9月10日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告赵珊珊向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2012年3月7日签订的《青岛市商品房预售合同》原件及复印件各一份，证明原告出资470000元于2012年3月7日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区9号楼2单元5层501户商品房一套（合同第2条、第3条）；双方约定于2013年6月30日被告向原告交付该商品房（合同第11条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）；证据2、收据原件及其复印件各二份，证明原告于2012年3月29日、2013年8月22日共向被告支付470000元的购房款；证据3、车位使用权转让合同原件及其复印件各一份，证明原告于2014年5月17日和被告签订了转让胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园5#-9#地下车库合同，合同约定于2014年12月30日交付给原告；证据4、收款收据原件及其复印件各一份，证明原告于2012年9月12日支付给被告90000元车位费；证据5、附房使用权转让合同原件及其复印件各一份，证明原告于2014年5月17日和被告签订了转让胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园5#-9#-14#附房合同，合同约定于2014年12月30日将附房交付给原告；证据6、收款收据原件及其复印件各一份，证明原告于2012年9月12日支付给被告15900元附房费；证据7、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同原件及其复印件各一份，证明原告于2012年3月7日向中国银行贷款180000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。被告对原告所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、入伙通知书及快递流程查询单各一份，证明被告于2016年9月4日通知原告于2016年9月6日至9月11日收楼，回执上显示放到速递易；证据2、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收；证据3、承诺书及情况说明各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2的真实性没有异议，对证据3系被告单方制作，原告不予认可。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据3，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2012年3月7日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区9号楼2单元5层501户房屋一套，房屋价款470000元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告于2013年8月22日交首付款290000元，向中国银行贷款180000元，共向被告支付购房款470000元，原告完成了购房合同合同所约定的合同义务。原被告于2014年5月17日签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》一份，约定以联合利丰为转让人，以赵珊珊为受让人就胶州市新城区福州南路267号5#-9#地下车库61#签订《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》，该合同载明：“……第三条、受让人以人民币90000元受让该车位的使用权。……第五条交付期限转让人在2014年12月30日将符合使用条件的车位交付受让人使用。但如遭遇不可抗力或其他非转让人所能控制的突发事件，且在30日内告知受让人的，转让人可据实予以延期。……第六条逾期交付的违约责任除本合同第五条规定的特殊情况外，转让人如未按本合同规定的期限交付该车位，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”原告已于2012年9月12日向被告交付人民币90000元。另查明，2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年9月4日，原告签收了被告给原告邮寄的《入伙通知书》，该《入伙通知书》通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续。本院认为，被告辩称原告要求违约金的期限超过诉讼时效，经本院开庭审查，被告逾期交房的违约行为持续存在，故原告主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，本院对被告的抗辩不予支持。被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋已于2016年9月2日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年9月4日，原告签收了被告给原告邮寄的通知原告于2016年9月6日至9月11日办理收楼手续的《入伙通知书》，原告应于2016年9月11日前接收涉案房屋。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故原告主张2016年9月11日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。被告抗辩车位违约金约定过高，应根据实际损失予以调整，2012年9月11日胶州市发展和改革局、胶州市城乡建设局发文的《胶州市物业服务收费管理办法》的通知，该管理办法载明普通住宅物业管理区域停车服务费指导标准为：中型车露天停车费50元/月，室内停车70元/月，小型车露天停车30元/月，室内停车50元/月。因该管理办法下发后原被告签订的车位使用权转让合同，并且分别约定了逾期不超过60日和逾期超过60日的违约金计算标准，因此被告抗辩的按照指导标准确定违约金约定缺乏公平性的主张，本院不予采信。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对被告的抗辩主张本院不予采信。因被告的行为构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，符合双方约定，本院予以支持。根据原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日之前，房屋总价款为470000元，原告主张逾期交房违约金自2013年7月1日起算符合法律规定，故本院确认被告应支付原告2013年7月1日至2016年9月11日共1169天以470000元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计54943元（470000元×0.0001×1169天）；根据原被告签订的《胶州市新城区福州南路半岛蓝湾花园车位使用权转让合同》第六条（2）约定，逾期超过60日，有权解除合同。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让人按日向受让人支付已交付款项万分之四的违约金。”原被告均认可涉案车位的交付时间应当为2014年12月30日，但被告至今未交付，故原告主张被告应支付自2015年1月1日至2016年9月30日按已交付价款日万分之四计算的违约金，即23004元（90000元×万分之四/天×639天），本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵珊珊逾期交付房屋、车位违约金共计77947元；二、驳回原告赵珊珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，减半收取890元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年七月十二日书记员  冷 甜