黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终969号
上诉人（原审被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号312室。
法定代表人童云峰，该公司总经理。
委托代理人孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，系大庆昆仑唐人商业投资有限公司法务主管。
被上诉人（原审原告）郎坤萍，女，1969年11月28日出生，汉族，系大庆中学职工。
委托代理人张海标，广东世超律师事务所律师。
上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称昆仑唐人公司）因与被上诉人郎坤萍房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2015）让民初字第2500号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司及其委托代理人孙瑞刚，被上诉人郎坤萍及其委托代理人张海标到庭参加诉讼，本院现已审理终结。
原审查明，1、2013年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于大庆市让胡路区昆仑唐人中心2号高层公寓楼1单元1-1101号房，房屋总价款为672731元。合同第八条约定，“出卖人（被告）应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买成受人使用：……5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件”；第九条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、双方按照补充协议的相关约定执行”。2、原、被告签订《商品房买卖合同》后又签订了《合同补充协议》一份。协议第四条关于房屋交付的补充约定第8项内容为，“甲方（被告）自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽限期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付己交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。另查明，为购买涉案房屋，原告交付了定金50000元及首付款452731元，办理了公积金贷款手续，贷款金额为170000元，贷款期限为11年，截至2015年8月份，原告共偿还公积金贷款本息共计72935.81元。3、因被告未按时交房，原告与其他购房者于2015年5月以快递的方式向被告发出催告通知书，催告被告于2015年8月31日前交付符合合同约定与法律规定交付条件的房屋，逾期未交即解除与被告签订的商品房买卖合同及住宅合同补充协议。同时，原告还通过律师事务所邮寄律师函、将催告通知刊登于大庆日报、现场送达催告通知书等方式进行了催告。另查，本案至开庭时，被告仍未取得合同约定的建筑工程竣工验收备案证，亦未给予合理解释。庭审中，原告申请追加大庆市公积金管理中心为第三人，后原告撤回该申请。
原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定的时间将符合约定条件的房屋交付给原告。本案中，被告一直未取得合同约定的竣工备案手续，而竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，在现有房地产开发市场中，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。出卖人如未能在交房时取得上述竣工验收备案文件，则应视为房屋未具备法定交付使用的条件。本案涉诉房屋至今未取得竣工验收备案证明，被告对此未给予合理的解释，原告有理由认为涉案房屋没有达到专业要求，影响合同目的实现。被告抗辩双方在补充协议中约定了如被告违约，需向原告支付违约金，合同继续履行的条款，对此原审法院认为，补充协议签订时间在主合同之后，而补充协议的此项条款，客观上排除了原告的主要权利，被告亦无证据证实其采取了合理的方式给予原告明确的提示，故此条款对原告不发生效力。2015年5月起，原告开始采取多种方式向被告催告履行义务，至今己超过法定合理期限，故原告要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，合同中关于逾期交付支付违约金的约定，旨在促使被告继续履约，而不具备合同法第九十八条中涉及的“结算和清理”的效力，本案三份合同已经解除，合同关于交付房屋及目的已经不能实现，故原告的此项诉讼请求丧失了合同及法律依据，应不予支持。关于原告要求双返定金100000元的诉讼请求。因原告所交定金50000是在与被告签订正式房屋买卖合同之前交付，其性质为立约定金，在原、被告签订商品房买卖合同之后，定金已经转化为购房款的一部分，不再适用定金罚则，故对原告的此项诉讼请求，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于《审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告郎坤萍与被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告郎坤萍购房首付款502731元，并自2013年1月10日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息至实际给付之日止；三、被告大庆昆仑唐人商业投资有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告郎坤萍已偿还的银行贷款本息，具体数额以被告返还之日时原告已实际偿还的数额为准；四、驳回原告郎坤萍的其他诉讼请求。案件受理费11076元由被告承担。
上诉人昆仑唐人公司向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清。一审中，我方就逾期交房的原因进行了解释和说明，涉案房屋已经竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产管理法》第二十六条的规定，涉案房产暂时未取得竣工备案证，只是未完成涉案房屋的行政备案手续，一审法院主观推断房屋因未通过竣工验收备案，原告有理由认为房屋未达到专业要求，影响合同目的实现，是对案件基本事实认定不清，据此解除双方商品房买卖合同依据不足。一审判决理解、适用法律错误。一审法院认为涉案房屋的“补充协议”对原告不发生法律效力属适用法律错误。格式条款是否用明显字体提示不属于判定格式条款无效的法律依据，格式条款是否无效应当严格按照合同法第四十条来认定。双方对“涉案房屋出现延期交付的情形，支付违约金、合同不解除”的约定没有免除我方责任，也没有排除被上诉人主要权利。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同真实、合法有效，虽是格式合同，但是与被上诉人主张行使合同解除权有关的条款都是有效的格式条款，应予确认，并驳回被上诉人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，本案关于延迟交付房屋的约定属当事人另有约定的情况。涉诉房产即将完成竣工备案工作，交付在即，不宜判决解除合同。综上，请求二审法院撤销原判决第一项、第二项、第三项，改判驳回被上诉人诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人郎坤萍辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人至今没有取得涉案房屋的竣工验收备案，从根本上违反法律规定及双方合同约定的交付条件。一审适用法律正确，我方依据合同法第九十四条第三项等规定，行使的是法定解除权，合同并没有规定例外情况，只要符合合同法第九十四条情形的，我方就有权解除合同。上诉人认为一审判决适用法律错误是其理解错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条明确约定催告期限三个月，而合同法中对合理的期限没有规定，我方催告上诉人三个月内交楼，但上诉人没有在三个月内将取得竣工验收的房屋交付我方，因此而产生法定解除权。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向法院提供新的证据。
根据双方当事人一、二审过程中的陈述及举证情况，本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，在本案中，双方当事人所签订的商品房买卖合同及其补充协议未存在违反法律、法规的情形，应认定为合法有效。双方对签订合同及补充协议并之后被上诉人作为买受人已实际交付房款的事实均无异议，则上诉人昆仑唐人公司作为出卖人，应当按照合同约定履行及时向被上诉人交付房屋的义务。虽双方在补充协议中约定了上诉人未能按期交房时，应向被上诉人支付违约金而合同不解除，但在上诉人未能及时向被上诉人交付符合法律规定及双方约定的房屋时，被上诉人在给予了六个月的合理等待时限后，又通过公示的方式给予上诉人三个月的催告期，上诉人在无充分理由的情形下，仍未能将合格房屋交付被上诉人，并至今未能达到合同约定的房屋交付条件。在此情况下，被上诉人已依法获得了合同解除权，现被上诉人要求解除与上诉人所签订的房屋买卖合同并无不当，一审法院对此予以支持亦无不当。本院对上诉人昆仑唐人要求驳回被上诉人郎坤萍原审诉讼请求的主张不予支持。
综上，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8830元，由上诉人大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱志晶
审 判 员 刘 放
代理审判员 王鹏渤
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 郭 莹