镇江市丹徒区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1112民初2327号
原告：陈虹江，男，住浙江省。
被告：付斌，男，住江苏省。
原告陈虹江与被告付斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员步跃刚于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告陈虹江和被告付斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈虹江的诉讼请求：1、判令解除原、被告2017-2018租房合同，被告于2017年8月25日前搬离租住房屋；2、请求判令被告付清搬离前的房租（期限自2017年8月26日起算，按照年租金23000元计算，直至被告搬离房屋为止），付清租赁期限的相关水电、煤气、有线电视、电话、物业管理费等费用，并支付违约金5500元(3个月房租)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月25月，原、被告签订房地产租赁契约，约定原告将其名下位于丹××区××商业中心××室1-3层的房屋出租给被告，租赁期限自2016年8日25日至2018年8月25日，租金每年结算一次，第二年房租提前三十天支付。但是原告多次催讨，被告拒不支付第二年度的租金。原告为维护自身的合法权益，故诉至来院。
被告付斌辩称，1、不同意解除房屋租赁合同，因为合同尚未到期。2、若原告提出解除合同，须赔偿我损失。3、我没有支付租金是因为原告未能对房屋及时维修，违反了《房地产租赁契约》的约定。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对�告提交的证据，被告对2016年8月25日原、被告签订的《房地产租赁契约》1份、照片14张、房产证1份、短信截图1份、银行扣款记录1份的真实性均无异议；对于原告提供的录音证据，被告认为系2013年通信内容，与本案无关；对原告父亲的证人证言，被告认为部分内容不属实。对被告提交了手机照片8张，原告对该证据的真实性无异议。
对上述双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈虹江系丹徒区XX中心XX幢XX号房屋的所有权人。2016年8月25日，原告陈虹江与被告付斌在镇江市丹徒新城XX房产中介服务部的主持下签订了《房地产租赁契约》，合同约定：1、原告陈虹江自愿将坐落于丹徒区XX中心XX幢XX号房屋出租给被告付斌从事窗帘经�，租赁期限从2016年8月25日至2018年8月25日止；2、租金每年结算一次，第一年房屋租金为22000元，第二年租金为23000元，第二年的租金需提前30天给付，即在2017年7月25日前给付；3、租赁期间内如发生水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理等费用由被告付斌根据实际用量付费，原告陈虹江不承担；4、出租人责任约定：保证承租人能正常使用，负责对房屋及附着物的自然损坏进行维修；5、违约责任约定：出租人和承租人中的任何一方如提前解除合同，必须在解除前一个月提出，并由违约方承担法律责任，同时支付对方三个月房租的违约金。
另查明，原告陈虹江从2008年开始租赁原告位于丹徒区XX中心XX幢XX号房屋。2015年8月，因房屋漏水，原、被告经过协商一致，由被告自行维修，维修费用由原告承担。后被告称房屋已经修理好，发�维修费9700元。原告同意并在被告应交的房租中予以了扣减。2016年11月，被告发短信给原告告知房屋再次发生漏水，要求原告维修，原告认为房屋刚维修一年即发生漏水不符合常理，且在保修期内，要求被告提供之前维修的发票等依据，被告未予回复。2017年7月，原告向被告催要租金，被告以原告未对房屋进行维修拒绝给付。2017年8月10日，原告到租赁房屋向被告催要房租，双方发生争执，原告报警处理未果。次日，原告起诉来院，要求解除双方房屋租赁合同，被告搬离租赁房屋，支付租金并承担违约责任。
又查明，被告进行房屋维修时，选择了路边无资质的个人进行施工。
本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《房地产租赁协议》�系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照履行。本案讼争焦点为原、被告之间的房屋租赁合同是否可以解除？若可以解除，原告的各项诉讼请求是否符合法律规定？
关于租赁合同是否可以解除的问题。原告主张因被告不交纳房租系违反了合同的约定，原告可以依约解除合同。被告辩称因原告未履行房屋维修义务，其不支付租金的责任在原告，因此原告不能解除租赁合同。本院认为，根据我国合同相关规定，解除合同有以下情形：1、当事人协商一致可以解除合同；2、当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；3、承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同；4、存在合同法第九十四条规定的情形之一，当事人可以解除合同。本案的原、被告在合同中约定，出租人和承租人任何一方均可解除合同，但需提前一个月告知，并由违约方支付违约金。该条款系合同在正常履行过程中，单方解除合同的约定，现原告主张因被告拒不支付房租而要求即时解除合同，不属该条适用的条件。因双方并未约定一方存在违约行为时的合同解除条件，双方又不能协商一致解除合同，因此原告主张被告存在违约主张解除合同必须符合法定解除的情形。在房屋租赁合同中，出租人订立合同目的为获得租金收益，承租人的义务主要是及时支付租金。根据双方订立的租赁合同约定，被告应于2017年7月25日前支付第二年租金，被告未按约履行支付义务，在原告多次催要时，被告以原告未尽房屋维修义务不同意支付。本案审理中，经本院询问，被告仍表示不同意支付房屋租金，被告的拒绝行为表示不再履行合同义务，导致原告无法实现其合同目的，因此，原告提出解除双方房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告未履行维修义务是其拒付租金的正当理由，本院认为，根据原、被告合同约定和法律规定，出租人应当履行租赁物维修义务。合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案被告租赁原告房屋多年，在2015年8月时，原、被告协商一致由被告对房屋漏水自行维修，原告用租金抵扣全部维修费用，但被告维修时没有将维修工程发包给有资质的单位施工，而是找路边小工维修，且不能提供维修具体项目和费用明细等资料，导致保质期内无法要求施工方修复。该责任应由被告承担。且出租人的维�责任承担也非承租人不支付租金的法定理由。因此，被告的辩称不符合法律规定，本院不予采纳。
关于解除合同时间的确定，根据法律规定，单方解除合同须通知对方，通知到达对方时生效。原告未书面通知被告解除合同，但于2017年8月11日起诉时要求解除合同，因此本院以被告收到本院起诉状副本时间即2017年8月18日作为双方解除合同的时间。
关于合同解除后的处理。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案租赁合同解除后，房屋租金终止履行，被告应交付原告租赁物即房屋，并结清交付前的相关水、电、气、电话、物业管理等费用。关于违约金，双方约定，一方违约时，须支付三个月租金的违约金，该约定合法有�。因被告拒交租金导致合同解除，违约方系被告，被告应承担违约责任。故原告要求被告支付三个月房租的违约金5500元，符合双方约定和法律约定，本院予以支持。合同解除后，因被告继续占有使用租赁房屋，故应参照合同约定的租金标准支付实际使用费，期限自2017年8月26日至本案判决生效之日。
综上，本院认为，原告要求解除房屋租赁合同于法有据，本院予以支持。被告应于三十日内将房屋交还原告，并结清交付前电、水、气、电话、物业管理费等相关费用。被告还应支付原告实际使用房屋期间的使用费并承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告陈虹江与被告付斌签订的《房地产租赁合同》于2017年8月18日解除；
二、被告付斌于本判决生效后三十日内交还原告位于丹徒区XX中心XX幢XX室的房屋，并结清房屋交付前的水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理费等费用；
三、被告付斌于本判决生效后十日内支付原告房屋使用费（自2017年8月26日至判决生效之日，参照年租金22000元计算）；
四、被告付斌于本判决生效后十日内支付原告违约金5500元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的�务利息。
案件受理费减半收取215元，由被告付斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 员 步跃刚
二〇一七年十月三十一日
法官助理 朱明文
书 记 员 韩淑敏