淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0804民初3377号
原告：中国银行股份有限公司淮安淮阴支行，住所地淮安市淮阴区王营镇淮海北路521号。
负责人：黄振，该支行行长。
委托代理人。
委托代理人。
被告：李周全。
被告：田玲艳。
原告中国银行股份有限公司淮安淮阴支行（以下至判决主文前简称中行淮阴支行）与被告李周全、田玲艳金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行淮�支行的委托代理人到庭参加诉讼，被告李周全、田玲艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中行淮阴支行向本院提出诉讼请求：1、被告李周全、田玲艳共同偿还原告中行淮阴支行借款本金，利、罚息262309.76元（利、罚息暂计算至2017年5月25日，之后的利、罚息按合同约定顺延计算）；2、准予对被告李周全、田玲艳用以抵押的房屋予以拍卖、变卖，原告中行淮阴支行在抵押担保范围内优先受偿；3、诉讼费由被告李周全、田玲艳共同负担。事实与理由：被告李周全、田玲艳与原告中行淮阴支行签订了《贷款合同》、《贷款抵押合同》等法律文件，向原告中行淮阴支行申请贷款用于购买淮安市某小区C组团7幢505室房屋。双方在合同中约定，以所购买的房屋作为抵押担保。原告中行淮阴支行与被告李周全、田玲艳在贷款合同中约定，本金数�为300000元，期限300个月，借款利率为基准利率下浮30%，等额本息还款；双方在抵押合同中约定，抵押担保范围包括本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用等。2009年12月1日，原告中行淮阴支行向被告李周全、田玲艳发放借款后，两被告未能按期偿还借款本息，构成违约，现原告中行淮阴支行主张提前收回全部借款本息。
被告李周全、田玲艳均未作答辩。
经审理查明：2009年11月6日，原告中行淮阴支行（贷款人）与被告李周全、田玲艳（借款人）共同签订《中国银行借款合同》。合同约定，被告李周全、田玲艳向原告中行淮阴支行借款300000元用于购房，借款期限300个月；合同项下借款的执行利率为中国人民银行公布施行的25年期贷款基准利率下浮30%，每满一年后，再按当时中国人民银行公布的25年期贷款基准利率下浮30%确定�被告李周全、田玲艳应按月等额本息还款；被告李周全、田玲艳未能依约还款，原告中行淮阴支行为实现债权支出的费用，由被告李周全、田玲艳负担。
2009年11月6日，原告中行淮阴支行（××）与被告李周全、田玲艳（××）签订《中国银行贷款抵押合同》。合同约定，被告李周全、田玲艳以淮安市某小区C组团7幢505室房屋为被告李周全、田玲艳在原告中行淮阴支行的贷款债务提供抵押担保，担保的范围包括借款本金、利息（含罚息和复利）、违约金、实现债权的费用。2009年11月18日，原告中行淮阴支行与被告李周全、田玲艳就前述抵押房产办理了抵押权登记，登记的债权数额为300000元。
2009年11月25日，原告中行淮阴支行向被告李周全、田玲艳发放借款300000元，借款罚息利率为借款执行利率的1.4倍。原告中行淮阴支行向被告李周全、田玲艳发放借�后，两被告未能按期偿还借款本息。截止2017年5月27日，被告李周全、田玲艳尚欠原告中行淮阴支行本金252006.42元，利、罚息10303.34元，现阶段借款执行年利率3.43%。
另查明：原告中行淮阴支行因本案诉讼需要，与江苏安淮律师事务所签订《委托代理合同》一份。合同约定，中行淮阴支行委托江苏安淮律师事务所指派律师作为其在本案中的诉讼代理人，中行淮阴支行应支付律师代理费15000元。《委托代理合同》签订后，原告中行淮阴支行向江苏安淮律师事务所支付了律师代理费15000元。
以上事实有原告中行淮阴支行提供的《中国银行借款合同》、《中国银行贷款抵押合同》、他项权证、借款借据、贷款账户明细、《委托代理合同》、律师费发票及原告方的庭审陈述等在卷佐证。本院予以确认。
本院认为：原告中行淮阴支行与被告李周全、田玲艳之间的借款合同关系及抵押担保合同关系合法有效，应受法律保护。借款合同即借款人向贷款人借款，依约偿还借款本息的合同。原告中行淮阴支行向被告李周全、田玲艳发放借款后，两被告未能按期偿还借款本息，构成违约。原告中行淮阴支行要求被告李周全、田玲艳偿还全部尚欠借款本息，并按约定支付罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告李周全、田玲艳应偿还原告中行淮阴支行借款本金252006.42元及利、罚息10303.34元[利、罚息暂计算至2017年5月27日，2017年5月28日起至实际给付之日止的利、罚息，按年利率3.43%上浮40%顺延计算（期间如遇中国人民银行同期同档贷款基准利率调整，借款执行利率按合同约定随之调整）]。被告李周全、田玲艳未能依约偿还借款本息，构成违约。原告中行淮阴支行为实现债权支付律师代理费15000元，该费用数额符合�苏省律师收费标准，依约应由被告李周全、田玲艳负担。
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务的，债权人有权就该抵押财产优先受偿；××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。被告李周全、田玲艳自愿以共同所有的房产为二人的贷款债务提供抵押担保，现被告李周全、田玲艳未能偿还全部借款本息，原告中行淮阴支行要求拍卖、变卖抵押房产，并就拍卖、变卖抵押房产所得价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然原告中行淮阴支行与被告李周全、田玲艳约定抵押物的抵押担保范围包括本金、利息、违约金及实现债权的费用等，但抵押担保的范围应以登记机关记载的债权数额为准，原告中行淮阴支行就抵押财产的拍卖、变卖款项仅可以在300000元限额内享有优先受偿权。
被告李周全、田玲艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了其抗辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李周全、田玲艳于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司淮安淮阴支行借款本金252006.42元及利、罚息10303.34元[利、罚息暂计算至2017年5月27日，2017年5月28日起至实际给付之日止的利、罚息，按年利率3.43%上浮40%顺延计算（期间如遇中国人民银行同期同档贷款基准利率调整，借款执行利率按合同约定随之调整）]；
二、被告李周全、田玲艳于�决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司淮安淮阴支行律师代理费15000元；
三、准予对被告李周全、田玲艳共同所有的淮安市某小区C组团7幢505室房屋予以拍卖、变卖，原告中国银行股份有限公司淮安淮阴支行就拍卖、变卖所得价款在300000元限额内优先受偿。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5235元，公告费600元，合计5835元，由被告李周全、田玲艳共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 李金亮
人民陪审员 张以安
人民陪审员 于长书
二〇一七年十月十二日
书 记 员 左嫣茹
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本人第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时要求返还；贷�人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为××，债权人为××，提供担保的财产为抵押财产。
6、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，××可以与××协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道�者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
××与××未就抵押权实现方式达成协议的，××可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。