终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初7576号原告：蔡晴丽，女，1982年10月17日出生，汉族，住广州市花都区。原告：刘意恒，男，1982年4月11日出生，汉族，住广州市花都区。上述两原告共同委托代理人：龙婧，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区XXX151号3176房。法定代表人：潘振宗，职务：总经理。上述两被告共同委托代理人：谢小刚、陈斯希，广东润科律师事务所律师。原告蔡晴丽、刘意恒诉被告刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称“隆煌公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员张浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托代理人龙婧和被告共同委托代理人谢小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡晴丽、刘意恒共同诉称：原告蔡晴丽与被告在2014年8月15日签订《商铺买卖合同》，约定以340000元的价格购买被告广州市荔湾区XXX151号5117房。该房屋实为两原告共同购买。合同签订后，两原告按约支付了全部房款元及其他税费等，但被告至今未为原告办理商铺递件过户手续，该行为已经构成违约，因此起诉要求：1.被告刘汉桢继续履行合同，积极办理商铺的交易过户手续；2.被告刘汉桢向原告支付逾期交付商铺的违约金471279.82元（以所付的每一笔款项为本金，分别从合同约定的出卖人逾期交付商铺承担违约责任之日即2015年1月1日起计算至被告实际交付商铺之日止，累计得出违约金总额，具体计算方式以违约金计算明细表为准）；3.被告向原告支付逾期办理商铺过户手续的违约金（按已付房款340000元每日1.5‰从2016年2月17日计算至办妥房产证之日止）；4.被告隆煌公司承担连带责任；5.本案诉讼费全部由两被告承担。被告刘汉桢辩称：不同意原告诉讼请求。1.关于商铺交付问题，根据原告签订的声明书、委托经营管理合同可知，被告已将涉案商铺交付原告使用，原告也将涉案商铺委托案外人进行经营管理，不存在逾期交铺的情形，被告不应该承担逾期交付的任何责任。2.关于逾期办证问题，被告已与原告为涉案商铺办理了网签手续，已然履行了买卖合同约定的申办过户义务。即使法院认定涉案商铺存在逾期办证情形，而本案商铺逾期办证的主观原因并非被告造成。被告曾就涉案商铺前往税务部门核税，因税务部门系统内定价过高，严重超出了商铺的实际价值，就此，被告向税务部门申请复核。3.关于逾期办证违约金，即使认为被告逾期办证，但原告主张的违约金及其计算违约金的标准，远远超过其证据证明的损失，我方请求法院以同期中国人民银行贷款利率为标准计算违约金。4．只有在法院认定刘汉桢应当承担责任的情况下，且存在履行不能时，被告隆煌公司才应当承担保证责任。5.本案的原告刘意恒并非合同的交易对象，不属于民诉法119条规定的诉讼主体。被告隆煌公司辩称：同意被告刘汉桢的答辩意见，在其他被告不能履行法定义务的前提下，隆煌公司愿意承担一般保证责任。经审理查明：两原告为夫妻关系。2014年8月15日，被告刘汉桢（出卖人）和隆煌公司（出卖人的委托代理人及其保证人）与原告蔡晴丽（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区XXX151号5117房（涉案商铺），该商铺建筑面积16.2247平方米；房价款总金额为340000元，买受人按分期付款的方式从2014年8月15日至2015年8月15日分十四期付款给出卖人；出卖人于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续逾期超过30日后，买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。上述合同签订后，原告已向被告刘汉桢支付了全部购房款340000元（最后一笔房款支付时间为2015年7月7日）及税费10974元。原告另提供了委托公证费和律师服务费等收款收据拟证实其缴纳了各项费用。被告为证明在2014年12月31日前已交付涉案商铺给原告及原告将该商铺交付案外人经营管理的情况，提供了原告在2014年8月15日签署的《声明书》及同日与案外人广州市圣隆物业经营管理有限公司（简称：圣隆公司）签订的《委托经营管理合同》、《授权委托书》等证据拟以证实。上述证据显示原告确认将涉案商铺委托圣隆公司经营管理，期限从2014年12月31日至2019年12月30日。双方在合同中具体约定了商铺使用的相关权利义务。原告对上述证据拟证实内容不予确认，认为被告没有按照合同约定的形式通知及向原告交付涉案商铺，圣隆公司与被告共同损害了原告的合法利益。被告为证明迟延办证的是由于税务部门核税过高导致的，提供了刘汉桢与广州市骏熙投资咨询有限公司（以下简称“骏熙公司”）签订的《委托办证协议》及由骏熙公司出具的《办证复函》。《委托办证协议》中约定被告刘汉桢委托骏熙公司代为办理包括涉案商铺在内的商铺交易过户手续及核税、问税等手续；《办证复函》则说明了骏熙公司在办理问税的过程中，税务部门核定的部分商铺交易价格高于申报的实际交易价格。被告另提供广东新鸿信土地房地产评估有限公司出具的《评估报告》对涉案商铺价值的评估，作为证明税务部门核税过高的依据。原告对上述证据均不予确认。本院认为：原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。依照合同约定，刘汉桢应当在原告支付全部房款后（2015年7月7日）的150个工作日内（即2016年2月15日前）为原告申办交易过户手续，刘汉桢至今未递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，原告要求其就逾期办证行为承担继续履行及支付违约金责任合法有据，本院予以支持。被告辩称其已在限期内办理网签故不存在违约的问题，因双方网签合同系为申办涉案商铺交易过户手续准备资料的行为，其本身并不属于申办交易过户登记的行为，故该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告主张从2016年2月17日起计算逾期办证违约金在时间上没有违背合同的约定，可予以采纳。按照合同约定，该违约金应计算至被告为原告申办涉案商铺的交易过户手续之日止。关于违约金的计付标准，双方合同约定的标准为每日万分之十五，对此被告提出该违约金标准过高请求调整。根据《最高人民法院关于适用解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据原告所述的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、本案纠纷的成因及出卖人的过错程度，本院酌情调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算。隆煌公司同意为刘汉桢等出卖人在涉案《商铺买卖合同》的全部义务和责任承担一般保证责任，对此本院予以确认。关于原告主张逾期交铺违约责任问题。虽然原告认为被告没有依约在2014年12月31日前通知原告办理涉案商铺的交付手续，但根据原告在2014年8月15日签署的《声明书》及同日与圣隆公司签订的《委托经营管理合同》及《授权委托书》可以认定原告确认从2014年12月31日起开始接收该商铺，并交由圣隆公司经营管理，从而行使对该商铺的使用权利。因此，原告认为被告逾期交铺并要求其支付违约金没有依据，本院不予支持。关于两原告共同主张合同权利问题。因《商铺买卖合同》为原告蔡晴丽一人签署，从合同相对性角度审查，被告仅对蔡晴丽承担法律责任。至于原告刘意恒依据夫妻共有财产相关规定主张权利，可在被告向蔡晴丽承担责任后通过内部分配解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢协助原告蔡晴丽办理广州市荔湾区XXX151号5117房的交易过户手续。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告刘汉桢向原告蔡晴丽支付逾期办证违约金（违约金以已付房款340000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自2016年2月17日起计至被告为原告申办涉案商铺的交易过户手续之日止，违约金总额以不超过本金为限）。三、被告刘汉桢不能履行上述第二项判决内容的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担一般保证责任。四、驳回原告蔡晴丽、刘意恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6938元，由两原告负担4372元，两被告负担2566元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 浩二〇一七年十月三十日书记员 梁晓雯黄佳佳