广东省茂名市茂南区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0902民初854号
原告：茂名市世和物业管理有限公司。住所地：茂名市站前二路**号*层。
法定代表人：戴学济，董事长。
委托诉讼代理人：陈星、卢国桢，均为广东诚挚律师事务所律师。
被告：刘旭飞，男，汉族，住茂名市茂南区。
原告茂名市世和物业管理有限公司诉被告刘旭飞物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易进行审理，后因案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂名市世和物业管理有限公司委托诉讼代理人陈星到庭参加诉讼，被告刘旭飞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名市世和物业管理有限公司诉称：2010年4月6日，原告与被告签订《前期服务合同》，约定原告从交房日起向被告所居住的茂名市××小区××室提供物业管理服务，住宅物业费按0.68元/平方米/月，被告房屋实际的建筑面积合计为140.89平方米，因此每月应向原告缴纳的物业管理费合计为94元。2012年6月12日，原、被告签订《划款协议书》，约定被告每月10日前按照原告公布的费用，向指定银行卡划入物业管理费、卫生费、水费、加压泵费、电梯用电分摊费、公共设备用电分摊费、楼梯用电分摊费等费用。
原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2014年7月至今的物业管理费以及2014年1月卫生费、水费、加压泵费、电梯用电分摊费、公共设备用电分摊费、楼梯用电分摊费等费用共计7057.56元的义务。同时，由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金18922.66元。以上合计25980.22元。特向法院起诉，请求：一、判令被告履行支付物业管理费、卫生费、水费、加压泵费、电梯用电分摊费、公共设备用电分摊费、楼梯用电分摊费的义务；二、判令被告立即向原告支付物业管理费2914元（从2014年7月暂计至2017年1月，按每月94元计算）、卫生费407元（从2014年1月暂计至2017年1月，按每月11元计算）、水费1564.38元（从2014年1月暂计至2017年1月）、加压泵费459.97元（从2014年1月暂计至2017年1月）、电梯用电分摊费1204.58元（从2014年1月暂计至2017年1月）、公共设备用电分摊费246.83元（从2014年1月暂计至2017年1月）、楼梯用电分摊费260.80元（从2014年1月暂计至2017年1月）以及违约金18922.66元（按日千分之三，从2015年1月暂计至2017年1月，2017年1月后违约金计至付清之日止）。以上合计25980.22元；三判令被告承担本案的诉讼费。
被告刘旭飞辩称：一、请求人民法院审查原告收取被告物业水电分摊费用的真实数据。×××一期小区的水电分摊是按楼层的高低及有相应的公式计算收取的，但至今原告未提供本小区所有水电分摊费用的数据及向茂名市供电局、自来水公司交费单据的证据。显然，原告没有理由收取被告电梯用电分摊费1204.58元、楼梯用电分摊费260.8元、公共设施用电分摊费246.38元、加压泵费459.97元，故此，请求人民法院责令原告提供上述费用的真实数据。
二、请求人民法院判决本案被告无需向原告支付卫生费。第一，《×××一期小区前期物业服务合同》并未对卫生费的问题进行约定，原告于2013年1月起每月自行收取被告11元卫生费，显然违反《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项、《物业管理条例》第十一条第七项规定。第二，对2013年的卫生费，原告只退还部分费用，未足额退还。故此，请求法院判决原告收取被告卫生费407元的请求属于不当，被告无需支付该费用。
三、请求人民法院判决原告减免被告滞纳金18922.66元。
被告推迟支付物业管理费的原因如下：一、被告之前是按时支付的，但原告与开发商的法定代表人同是一人，故《×××一期小区前期物业服务合同》严重违反《物业管理条例》第二十四条、第五十六条之规定，为保护自身的合法权益，被告多次要求原告重新签订物业服务合同才支付物业费，而原告多次拒绝签订物业服务合同。二、2012年7月被告才入住半年的主人房水管爆破，导致主人房的衣柜和木地板浸坏。物业人员来修好水管后，木地板却未铺回，经被告多次催促一年才铺回木地板。后来没过多久书房门框严重移位，被告再多次告知物业人员来修，但物业人员又拖了九个月才来修好，不仅严重影响被告的生活，也给被告造成严重精神损害。被告只能采取拒交物业费的方式，期待能让被告尽快维修好住房。三、根据《物业管理条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。×××一期小区业主委员会根据业主意见于2015年4月15日、2015年6月4日、2016年6月14日发给世和城建公司及原告书面函：要求对损坏严重的房屋、车库进行修补（有视频为证）。原告于2015年6月11日回复并公示，于2015年6月30日对全小区有问题房屋、车库进行修补，但到目前为止仍没有进行补修。世和城建公司和原告存在欺诈业主的嫌疑，且物业管理公司明显存在不作为和违反前期合同第二条特约服务之规定，被告只能采取在原告对本小区房屋、车库进行修补后，才补交物业费的方式维护权益。四、物业公司对保安人员管理不善，保安上班时间睡觉或不在岗位，保安室没有人值班（有视频为证）。五、原告在履行房屋质量、共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。目前×××一期小区很多业主都安装了可视门铃，但从交钱到现在小区所有大门都是开放式管理，致使电子对讲门及全小区门禁系统形同虚设。六、楼道等共用公共区域的清扫、保洁工作不到位。被告所在单元楼房通道由于物业公司的工作不到位，墙壁上贴有小广告，物业公司对这种情况没有采取有效措施解决。2016年小区电梯及公共地带出现污蔑业主委员会的标语，物业公司也没有采取有效措施劝阻，存在物业管理严重的不作为。七、本小区长时间不能保证消防设施的正常运转，对消防设施的维护也不到位，原告对全小区的消防通道用石头堵死。八、车库、车位只售不租，能租到车位的都是原告的支持者，别的业主无法租到车位。原告没有向业主开放公用停车场停放小车，也没有指挥车辆有序停放，导致全小区车辆无法停放，通行不便，常常要绕道通过。九、根据《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相应的原则。×××一期小区业主委员会多次发函原告约定每季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用的收支和水电分摊总表数据的情况，原告至今拒绝公开物业管理费用的收支和水电分摊总表的数据。原告也拒绝公开保修合同、收费发票、业主签名及使用维修基金的情况资料。原告没有依法征求过半业主同意使用维修基金，存在不当使用本小区维修基金的行为。十、根据《广东省新建商品房交易行为规则》和茂名市物价局的规定，天然气初装费即容量气价纳入房价，不得另外收取。而原告法定代表人戴学济拒绝归还2752初装费用给被告，导致被告推迟支付物业费以维护自身的权益。十一、购房时开发商同意赠送全屋不锈钢隐形防盗网给被告，但开发商不按约定履行，导致原告推迟支付物业费以维护自身的权益。综上所述，请求人民法院驳回原告要求被告支付18922.66元滞纳金的请求。
综上所述，为了维护普通老百姓的合法权益和公共利益，为了阻止不良物业公司不作为、乱收费、侵害业主的合法权益等违法行为，请求法院核查本案原告收取被告物业水电分摊费用的真实数据；判决本案被告无需支付原告不当收取的卫生费；判决减免本案被告全部滞纳金。
经审理查明：2010年4月6日，原告茂名市世和物业管理有限公司与被告刘旭飞签订《前期物业服务协议》，约定原告从交房之日向被告所居住的茂名市××小区××室提供物业管理服务，被告从交房之日起次月开始在每月15日前缴交物业管理费，住宅物业费按0.68元/平方米/月；电梯、楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费、共用设施的公共电费，本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等，上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。被告房屋实际的建筑面积合计为140.89平方米，因此每月应向原告缴纳的物业管理费合计为94元。2012年6月12日，原、被告签订《划款协议书》，约定被告每月10日前按照原告公布的费用，向指定银行卡划入物业管理费、水费、电梯电费、公共分摊水电费等费用；如被告未按规定时间存入相关款项，原告将从逾期之日起按欠缴金额每日收取千分之三的滞纳金。
物业合同履行至2014年1月，被告开始拖欠除物业管理费外的其他费用，至同年7月起，被告开始拒交物业管理费，截止2017年1月，被告拖欠原告物业管理费2914元、水费1564.38元、加压泵费459.97元、电梯用电分摊费1204.58元、公共设备用电分摊费246.83元、楼梯用电分摊费260.80元，以上合计6650.56元。其中2014年1-3月拖欠的金额为266.58元，同年4-6月拖欠的金额为253.52元，同年7-9月拖欠的金额为524.38元，同年10月份拖欠的金额为176.58元，同年11月份拖欠的金额为174.53元，同年12月份拖欠的金额为181.87元，2015年1月份拖欠的金额为182.03元，2015年2月份拖欠的金额为170.15元，2015年3月份拖欠的金额为194.6元，2015年4月份拖欠的金额为204.07元，2015年5月份拖欠的金额为208.62元，2015年6月份拖欠的金额为217.67元，2015年7月份拖欠的金额为190.56元，2015年8-9月份拖欠的金额为434.78元，2015年10月份拖欠的金额为221.39元，2015年11月份拖欠的金额为217.59元，2015年12月份拖欠的金额为214.38元，2016年1月份拖欠的金额为188.81元，2016年2月份拖欠的金额为183.89元，2016年3月份拖欠的金额为190.06元，2016年4月份拖欠的金额为189.39元，2016年5月份拖欠的金额为201.09元，2016年6月份拖欠的金额为195.63元，2016年7月份拖欠的金额为187.06元，2016年8月份拖欠的金额为199.79元，2016年9月份拖欠的金额为210.19元，2016年10月份拖欠的金额为209.52元，2016年11月份拖欠的金额为209.81元，2016年12月份拖欠的金额为221.26元，2017年1月份拖欠的金额为230.76元，经原告多次催促，被告至今仍未履行，致成纠纷，原告于2017年3月2日诉至本院，请求判如所诉。
另查明：原告在庭审中自愿将违约金调整为日千分之一。原告诉称代被告缴纳了2014年1月至2017年1月的卫生费407元，但未提供证据予以证实，被告也不予承认。
本院查明以上的事实，有原告提供的身份证、前期服务协议、承诺书、划账协议书、×××公共用水、用电分摊明细、×××一期欠费户明细、催交费用通知（存根），被告提供的书证、光盘及开庭笔录等材料证实。
本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》及《划款协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告履行了合同的义务，对被告的物业进行了管理，被告作为业主享受了原告提供的服务，应当依照合同约定支付相应的物业管理费。被告辩称原告各种服务存在不到位，不能成为其拒交物业费的理由。原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中客观上确实存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要进行整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的服务。至于被告与茂名市世和城建房地产开发有限公司之间的纠纷，因与本案无关，被告可另循法律途径解决。被告从2014年7月起一直拒绝支付物业管理费，已构成违约。原告要求被告支付2014年7月至2017年1月的物业管理费2914元（94元/月×31个月），有理有据，本院予以支持。
根据《前期物业服务协议》约定，电梯、楼内走廊、楼梯、共用设施的水电费及监控中心电费由业主另行分摊，被告作为×××一期小区业主，应分摊上述约定的水电费。原告要求被告支付2014年1月至2017年1月的水费1564.38元、加压泵费459.97元、电梯用电分摊费1204.58元、公共设备用电分摊费246.83元、楼梯用电分摊费260.80元，有理有据，本院予以支持。原告诉称代被告缴纳了2014年1月至2017年1月的卫生费407元，但未提供证据予以证实，被告不予认可，故本院不予采信，对原告的该项诉讼请求不予支持。
原告在诉讼中自愿将违约金计算标准从原来的按日千分之三调低至按日千分之一计算，是其对自己民事权利的处分，其行为及计算标准均符合法律规定，本院予以确认。原告要求被告支付违约金（以实际欠款额为基数，按日千分之一标准计算，从2015年1月起计至付清款时止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于原告提出的第一项诉讼请求，没有具体的金额，与其第二项诉讼请求已经重复，本院在处理第二项诉讼请求时已对具体的欠款金额作出了处理，故本院不作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、限被告刘旭飞于本判决生效之日起十日内支付2014年7月至2017年1月的物业管理费2914元、2014年1月至2017年1月的水费1564.38元、加压泵费459.97元、电梯用电分摊费1204.58元、公共设备用电分摊费246.83元、楼梯用电分摊费260.80元，以上六项合计6650.56元给原告茂名市世和物业管理有限公司；
二、限被告刘旭飞于本判决生效之日起十日内支付上述欠费6650.56元的逾期付款违约金（按日千分之一计算，自2015年1月起按实际欠费额分段计算，至付清款时止）给原告茂名市世和物业管理有限公司；
三、驳回原告茂名市世和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费450元，由被告刘旭飞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审 判 长 周 理
人民陪审员 杨美娣
人民陪审员 林 司
二〇一七年十一月一日
书 记 员 陈泽涛