杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨执异初字第9号
原告姚幼香。
被告王玉仙。
被告吴水龙。
被告丁永定。
被告蒋某。
被告马某。
原告姚幼香诉被告王玉仙、吴水龙、丁永定案外人执行异议之诉一案，本院于2013年8月20日受理后，依法追加蒋某、马某为被告，并依法组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告姚幼香、被告丁永定到庭参加诉讼，被告王玉仙、吴水龙、蒋某、马某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚幼香诉称，2011年8月3日，原告向出卖人蒋某、马某、蒋莹洁买受了春波小区21幢2单元502室的房屋，并已支付了全部的转让款110万元，出卖人已将该房屋及权属证书全交于原告，房屋未过户系政策原因所致。故该房屋实际上为原告所有，但现在被法院查封，为此起诉至法院，要求：1、确认原告与被告蒋某、马某、蒋莹洁之间的房屋转让协议有效；2、要求解除对春波小区21幢2单元502室的查封。
被告丁永定辩称，其借款给蒋某一家在先，原告明知蒋某有债务纠纷的情况下依然买房，这是不合理的，故要求法院维持房屋的查封状态。
被告王玉仙、吴水龙、蒋某、马某未到庭，也未提出书面答辩意见。
原告姚幼香向法院提供了以下证据：
1、购房协议一份，证明2011年8月3日，原告与被告蒋某、马某及蒋莹洁签订了春波小区21幢2单元502室的房屋转让协议，转让价款为人民币110万元，交房时钱款已付清。
2、收条一份，证明原告姚幼香已将房款全额支付给了蒋某。
3、征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书一份、房屋所有权证三份、土地使用证和契证各一份，证明诉争房屋的原先是蒋如庆（蒋某的父亲）一家拆迁安置的房屋，而后房屋登记在蒋某、马某、蒋莹洁名下，已将房屋的所有证件实际交付给原告。
4、委托协议一份，证明蒋某全权委托姚国荣办理本案房产的一切转让事宜。
5、房屋租赁协议一份，证明该房屋由原告实际占有，并已出租给他人使用的事实。
6、（2013）滨执民字第7号民事裁定书，证明涉案房产已被法院查封的事实。
被告丁永定对原告提供的上述6组证据的真实性均无异议。
被告丁永定没有向法庭提供证据。
审理中，原告为证明王玉仙、吴水龙、丁永定与蒋某、马某之间的债权债务关系，以及涉案房屋被法院查封的事实，申请本院调取本院（2012）杭滨商初字第288号、（2012）杭滨商初字第289号、（2011）杭滨商初字第578号的民事判决书各一份，以及本院（2012）杭滨执民字第807号、808号、891号执行裁定书和杭州市房管局出具的协助执行通知书（回执）各一份。
上述判决书，表明本院于2012年7月6日，分别判处被告蒋某归还王玉仙和吴水龙的借款各10万元及相关利息；2011年12月19日，判处被告蒋某、马某归还丁永定的借款20万元。上述执行裁定书和协助执行通告书（回执），表明经申请人王玉仙、吴水龙、丁永定的执行申请，本院于2012年11月8日，对蒋某、马某、蒋莹洁名下的春波小区21幢2单元502室房屋进行了查封。
被告丁永定对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。
被告王玉仙、吴水龙、蒋某、马某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。
根据双方质证意见，本院综合认证如下：
对原告提供的证据1、2、3、4、5、6和本院调取的相关法律文书，由于被告丁永定对证据的真实性均无异议，故本院均予以确认。
经审理，本院确认如下事实：
一、2011年8月3日，原告姚幼香与出卖人蒋某、马某、蒋莹洁签订购房协议一份，约定蒋某、马某、蒋莹洁将坐落于杭州市滨江区春波小区21幢2单元502室面积为120.07平方米的房屋，以总价110万元的价格转让给姚幼香。协议签定后，姚幼香一次性支付人民币110万元，而后蒋某将该房屋以及房屋所有权证、土地使用权证和契证原件、购房协议等资料归姚幼香所有。因当时政策等原因，不能办理房产过户，出卖方全权委托姚国荣办理房产的一切事宜，为此，买卖双方与姚国荣签订了委托协议书。而后该房屋由姚幼香占有，现将房屋已出租他人使用。另查明，被告蒋某与马某系夫妻，蒋莹洁系蒋某、马某之女，蒋莹洁未成年。
二、2012年3月，被告王玉仙、吴水龙分别向本院起诉，均要求被告蒋某归还借款各10万元，同年7月6日，本院作出（2012）杭滨商初字第288、289号民事判决书，判处被告蒋某归还王玉仙和吴水龙的借款人民币各10万元，并支付借款相应的利息。2011年9月，被告丁永定向本院起诉，要求被告蒋某、马某归还借款20万元，同年12月19日，本院作出（2011）杭滨商初字第578号民事判决书，判处被告蒋某、马某归还丁永定的借款人民币20万元。上述三判决生效后，王玉仙、吴水龙、丁永定均向本院申请执行，在执行过程中，经上述三人申请，本院于2012年10月29日作出（2012）滨执字第807号等民事裁定，并于2012年11月8日查封了蒋某、马某、蒋莹洁名下坐落于杭州市滨江区春波小区21幢2单元502室的房屋。而后姚幼香向本院提出执行异议，本院于2013年5月29日作出（2013）杭滨执异字第7号执行裁定书，驳回姚幼香的执行异议请求。故姚幼香向本院提起案外人异议之诉。
本院认为，本案争议的焦点是购房协议是否有效和是否应停止对房屋的执行等二个问题。
一、关于购房协议效力问题。本案涉及的房屋系农民公寓拆迁安置房，系国有土地上的房屋。在原告与被告蒋某、马某签订购房协议时，案涉房屋已办理了房屋所有权证、土地使用证和契证等三证。出卖人不仅收到了房屋转让的全部价款，同时也将房屋的三证和房屋实际移交给了原告占有，并且双方还委托他人办理房屋转让的一切事宜，故双方签订的购房协议是真实意思表示。但由于当时政策原因，不能办理过户。同时，该房屋虽属于蒋某、马某和蒋莹洁三人共有，但转让时蒋莹洁系未成年，属无民事行为能力人，作为其法定代理人的蒋某、马某有权代理其民事行为，故本案购房协议应属有效。房屋转让时，虽蒋某与丁永定的债权债务关系已存在，但这是两种法律关系，房屋买卖并不受出卖人存在债务的影响，故丁永定以其与蒋某存在债权纠纷在先，抗辩蒋某转让房屋无效的理由不能成立。
二、关于是否应停止对涉案房屋的执行问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效为变动的原则，以法律另有规定为例外。上述规定的不动产物权变动的公示规则，主要意义在于确定不动产物权归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易效率。但合法登记的不动产物权是否真正的权利人，也要根据实际情况进行判别。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，姚幼香已付清全部价款并实际占有使用房屋，其没有及时办理过户登记，是由于当时政策原因不能办理，故其不存在过错。本案符合上述第十七条规定之情形，作为实际买受人姚幼香的合法权益应当得到保护。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：
一、确认原告姚幼香与蒋某、马某、蒋莹洁之间的房屋转让协议有效；
二、停止对诉争标的物杭州市滨江区春波小区21幢2单元502室房屋的执行。
本案受理费人民币80元，由被告王玉仙、吴水龙、丁永定、蒋某、马某承担。
原告姚幼香于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告王玉仙、吴水龙、丁永定、蒋某、马某于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的案件受理费。（本院开户行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78702011307282）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审 判 长 戴家永
代理审判员 项炳那
人民陪审员 蒋红明
二〇一三年十一月二十六日
书 记 员 陈诗雨
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