内蒙古自治区乌海市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内03民终49号
上诉人(原审被告)：乌海市维多利亚商贸有限责任公司,住所地乌海市海勃湾区新华东街紫光水业楼下。
法定代表人：贺晓华，董事长。
被上诉人(原审原告)：乌海市海勃湾城市供水有限公司，住所地海勃湾区新华东街11号。
法定代表人：杨东和，总经理。
委托诉讼代理人：赵海珉，男，该公司财务部部长。
委托诉讼代理人：牛晓，内蒙古济海律师事务所律师。
原审被告：贺晓华，男，1955年11月26日出生，汉族，乌海市维多利亚商贸有限责任公司法定代表人，住乌海市。
原审被告：乌海市新概念广告装饰有限责任公司，住所地乌海市海勃湾区乌兰路三金花园东11号。
法定代表人：贺晓华，经理。
上诉人乌海市维多利亚商贸有限责任公司（以下简称维多利亚公司）因与被上诉人乌海市海勃湾城市供水有限公司（以下简称供水公司）及原审被告贺晓华、乌海市新概念广告装饰有限责任公司（以下简称广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院（2017）内0302民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人维多利亚公司的法定代表人贺晓华、被上诉人的委托诉讼代理人赵海珉、牛晓到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
维多利亚公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以上诉人拖欠被上诉人房租为由，认定上诉人与被上诉人解除租赁合同，并判令上诉人腾退房屋，返还被上诉人财产，对上诉人的诉求和被上诉人造成的经济损失和不公平的合同条款并未考虑，属于适用法律错误。被上诉人在履行与上诉人之间的租赁合同时严重违约，在租赁期间被上诉人利用单位的先天优势，经常给上诉人停水,致使上诉人在经营期内无法正常营业，从2013年至今受到直接损失200余万元。被上诉人对上诉人承诺的装饰赔偿无法兑现，违约在先，应承担违约责任，而非上诉人承担责任。被上诉人承诺的租赁期间水费半价没有兑现构成违约。一审法院对本案部分事实包括双方有争议的租金、税金、电费、被上诉人违约收回房屋给上诉人造成的经济损失等没有查清。综上，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。
供水公司辩称，上诉人自2011年起开始拖欠租金，至2017年4月起诉时，已拖欠租金及税金共计100多万元。被上诉人多次催要未果，无奈诉至法院要求根据合同约定及法律规定解除房屋租赁合同并要求承租人支付拖欠的租金。上诉人认为被上诉人有违约行为与客观事实不符。自2011年双方在合同中缩减房屋租赁面积系因上诉人经营困难无力承担租金等多项费用，双方协商一致对面积进行了缩减。至于上诉人提到的承诺赔偿没有任何根据。上诉人称被上诉人利用优势地位恶意停水给其造成经营损失与事实不符，2013年起至2016年12月上诉人拖欠被上诉人水费共计30多万元，被上诉人多次索要无果，无奈根据购水合同约定及相关法律强制停水，事后为了照顾上诉人，对其拖欠的30多万元水费减免至10多万元，上诉人只支付了3万多元，剩余的6万多元仍在拖欠，被上诉人停水合情合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
供水公司向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同并腾退承租房屋；2、维多利亚公司、贺晓华、广告公司应连带支付拖欠的从2011年起至2017年4月25日止房屋租金共计1048029元及房租税金439558.59元，两项合计1461987.59元，并支付逾期付款利息直至该款付清；3、本案诉讼费由维多利亚公司、贺晓华、广告公司承担。
一审法院认定事实：2003年7月5日，供水公司与贺晓华签订《租赁协议书》，协议约定供水公司将位于海勃湾区新华大街北侧自建综合楼部分房屋租赁给贺晓华使用，租赁期为15年，总租赁面积2285.06平米，年租金228506元，每季度前5日内交付本季度租金。如不能按期交付租金，出租方有权终止合同，贺晓华担任法定代表人的广告公司在合同上盖章。2005年1月10日，贺晓华与供水公司签订《综合楼租赁补充合同》，双方约定租赁期从2004年11月1日开始计算，租期15年，变更租赁面积为2604.78平方米，房屋租赁价100元每平米，每年租金为260478元，第7年根据市场情况再重新确定租赁金额。每季度前5日交付本季度租金，如不能按期交付租金，出租方有权终止租赁合同。2011年1月，贺晓华与供水公司签订第二份《综合楼租赁补充合同》，约定出租的总面积变更为2371.39平方米，其中一楼226.7平方米，二层为938.89平米，三层为756.6平米，综合楼以东北墙外洗浴房、锅炉房及其它面积为449.2平米，租金重新确定为200元每平米，全年共计租金474278元。税费全部由维多利亚公司承担。每月25日前交付本月租金，如不能按时足额交付租金，出租方有权终止合同。2014年1月10日，贺晓华与供水公司签订第三份《综合楼租赁补充协议》，双方约定，供水公司收回二层出租面积当中的540平方米，2014年租金按照366278元计算，其它条款按原2011年所签合同执行，乌海市维多利亚商贸有限责任公司在合同上加盖公章。2015年3月10日，贺晓华与供水公司签订第四份《综合楼租赁补充协议》，双方约定，供水公司收回三层出租面积当中的379平方米，其它条款按原2011年所签合同执行，贺晓华担任法定代表人的乌海市维多利亚商贸有限责任公司在合同乙方处加盖公章。2015年11月25日，供水公司与贺晓华签订第五份《综合楼租赁补充协议》，双方约定变更原租赁合同当中的租赁面积为1074.79平方米。2015年租金按照290502元计算，乙方每月25日前交付本月租金，如不能按时交付房租，出租方有权终止租赁合同。双方签订合同及履行过程当中，2011年之前的租金及税费贺晓华均已交付，2011年至2014年1月21日累计向供水公司交纳1314278元，后再未交纳过租金及税费，至2017年4月25日累计拖欠税金及房租1461987.59元。由于长期拖欠租金和税金，2015年8月31日，供水公司向贺晓华发出《关于尽快缴纳房租款的通知》，载明维多利亚公司”2011年至2015年7月共计欠房租和税金1018133元”，因双方共用电表，扣除供水公司应承担的电费42951.48元（2012年11月27日至2015年7月20日），维多利亚公司还欠房租及税金975181.52元，要求维多利亚公司及时交付。2016年9月5日供水公司向贺晓华出具了欠缴情况明细，并催收租金和税金。2017年1月6日，又一次书面向贺晓华催缴租金及税金。2017年2月10日，供水公司书面向贺晓华发出解除双方所签的租赁合同及补充协议的通知。多次催收后，维多利亚公司均未给付，供水公司诉至法院，要求维多利亚公司、贺晓华、广告公司连带给付2011年至2017年4月25的税金、租金共计1461987.59元，并要求解除合同，腾退房屋。
另查明，乌海市新概念装饰有限责任公司成立于1998年，法定代表人贺晓华，股东贺晓华、刘红梅，2010年3月8日因逾期未年检被吊销营业执照；维多利亚公司成立于2005年7月8日，法定代表人贺晓华，股东贺晓华、刘宛京。
一审法院认为，供水公司与贺晓华、维多利亚公司、广告公司陆续签订的《租赁协议书》及补充合同系双方真实意思表示合法有效，受法律保护,双方均应按合同约定履行各自义务。在合同期内，经协商，双方对租金、租赁面积的变更达成一致意见，双方应当按照变更后的条款执行。维多利亚公司长期不按约定交付租金及税金，致使供水公司出租房屋营利的目的不能实现，供水公司要求解除双方的合同，于法有据，予以支持。在租赁期间内，贺晓华以自己的名义、以其担任法定代表人及股东的乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司的名义与供水公司签订租赁合同及租赁补充协议，事实上是股东人格与法人人格的混同，贺晓华、维多利亚公司、广告公司应当承担连带责任。合同中约定了租金的数额、交付时间、税金的负担，维多利亚公司应当按照约定履行给付义务。贺晓华从2011年即开始拖欠租金及税金，供水公司提供证据证实已交付的租金数额以及未缴的租金和税费数额，贺晓华虽以双方曾约定装修折抵租金、供水公司曾向其借款100000元用于修建出租房，共同维修出租房管道应当进行费用分摊40000元等理由进行抗辩，但未提供相关证据，不予支持。关于税金的问题，在2011年1月10日的补充合同当中约定，税费由承租方承担。该约定不违反法律、行政法规的强制定规定，属有效条款，双方均应按照合同的约定履行。关于贺晓华提出双方共用电表及代垫电费的问题，贺晓华没有提出具体的数额及证据，供水公司自认欠42951.48元，贺晓华因租赁房屋与供水公司共用电表，所产生的代垫费用与租金属于互负金钱到期债务，应在租金当中予以抵销。关于维多利亚公司认为供水公司减少租赁面积构成违约的问题，从双方签订的补充协议来看，双方是一致同意减少租赁面积的，属于合同双方对原合同的变更，供水公司的行为未违约。供水公司要求维多利亚公司支付逾期支付租金的利息，但双方在合同当中未约定逾期支付租金需承担利息，也未在审理过程当中提供因未按期支付租金造成损失数额的证据，故不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第二十条规定,判决：一、解除乌海市海勃湾城市供水有限公司与乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司、贺晓华之间签订的房屋租赁合同及补充协议，三被告在判决生效后十日内腾退供水公司出租的房屋；二、乌海市新概念广告装饰有限责任公司、乌海市维多利亚商贸有限责任公司、贺晓华于判决生效后十日内支付乌海市海勃湾城市供水有限公司从2011年起至2017年4月25日止拖欠的房屋租金共计1048029元、税金413958.59元，两项合计1461987.59元，扣除供水公司应给付的电费42951.48元，三被告给付1419036.11元，且三被告承担连带给付责任；三、驳回乌海市海勃湾城市供水有限公司其它诉讼请求。案件受理费17714元由广告公司、维多利亚公司、贺晓华共同承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人维多利亚公司与被上诉人供水公司签订有租赁合同，双方均应恪守合同之约定。上诉人维多利亚公司占有使用被上诉人出租的房屋，理应按租赁合同之约定按时支付房屋租金，但上诉人维多利亚公司不按合同约定支付租金，应承担违约的民事责任。被上诉人收取租金的合同目的因上诉人的违约行为而不能按时实现，被上诉人向上诉人的法定代表人贺晓华送达了解除租赁合同的通知并经过公证，上诉人已收到解除合同通知书，解除合同的程序符合法律规定，双方签订的租赁合同予以解除。上诉人认为被上诉人存在经常停水且水费未按50%优惠及未补偿装修费用等违约行为给其造成经济损失。双方在租赁协议书中对于停水是有约定的，即承租方未按合同约定的期限交费，出租方有权对出租的房屋停水，故被上诉人因上诉人欠付租金而采取停水措施并不违反合同约定。上诉人维多利亚公司主张的被上诉人存在水费未按50%优惠及未补偿装修费用等违约行为给其造成经济损失的理由，因本案系被上诉人提起的请求给付租金的租赁合同纠纷，对于上诉人主张的违约损失的请求可提供相关证据另行主张。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17571.32元，由上诉人乌海市维多利亚商贸有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张清艳
审判员刘原
代理审判员张新峰
二〇一八年三月七日
书记员扈原晓