湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）株中法民四终字第23号
上诉人（原审原告、反诉被告）陈建武，男，1968年10月2日出生，汉族，醴陵市人，住湖南省醴陵市。
委托代理人刘昌全，醴陵市法律援助中心法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，参加诉讼，进行和解、代收法律文书等。
上诉人（原审被告、反诉原告）醴陵东风置业有限责任公司，住所地为醴陵市滨河路51号。
法定代表人莫惊宇，该公司总经理。
委托代理人聂拥华，女，1976年4月12日出生，汉族，攸县人，住湖南省攸县城关镇，系东风公司法务部员工。代理权限：特别授权，即有权起诉，应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，申请执行等，身份证号：4302231976********。
上诉人陈建武与上诉人醴陵东风置业有限责任公司（以下简称东风公司）房屋买卖合同纠纷一案，因双方不服湖南省醴陵市人民法院2013年10月21日作出的（2013）醴法民一初字第653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭并于2014年3月11日公开开庭审理了本案，上诉人陈建武的委托代理人刘昌全、上诉人醴陵东风置业有限责任公司的委托代理人聂拥华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明：被告醴陵东风置业有限责任公司是2007年8月份成立的，其经营范围包括：房地产开发、物业管理、房屋销售等。从2007年10月起，被告聘请了张智勇负责该公司的东风大酒店项目建设过程中的安置与拆迁工作。根据被告的拆迁政策，领取拆迁补偿款或者置换房屋，拆迁户只能选择其一。黎伏兰是东风大酒店项目建设中的拆迁户，分别于2008年5月30日领取房屋拆迁补偿款30373元、2008年12月30日领取房屋拆迁补偿款104790元，共领取一次性补偿款135163元。2010年初，原告陈建武打算购买新房，便到被告售楼部咨询了解，售楼部朱小姐接待了原告并要其留下了联系电话。2010年10月，张智勇得知黎伏兰已全额领取了房屋拆迁补偿款的情况下，仍利用其管理拆迁户安置房分配的便利，给黎伏兰留下一套置换房即C栋909号房屋，然后利用职务之便串通售楼部朱小姐和拆迁户黎伏兰，计划将被告的C栋909号房屋卖给原告陈建武，并承诺事成之后给朱小姐好处费20000元、给黎伏兰好处费40000元。不久原告便接到被告售楼部朱小姐的电话，说被告公司的拆迁户黎伏兰有一套位于世纪中环C栋909的安置房准备转让，如果原告购买的话，将由公司负责办理房屋产权证，但原告要缴纳房屋办证费用，并叫原告去看房。原告夫妇应邀到被告售楼部，在朱小姐陪同看房后决定购买。在被告公司“张总”（即张智勇）和公司售楼部朱小姐的促成下，于2010年11月22日原告与拆迁户黎伏兰签订了C栋909号房屋买卖合同，合同约定房款总计359800元（含附属设施费用），在合同签订之日付330000元、余款29800元在办理好过户手续之日付清。当日原告即按张智勇提供的农行帐号支付了330000元房款，张智勇当即将C栋909号房屋的装修钥匙给了原告，并叫黎伏兰打了一张330000元的收条给原告，还承诺会将收取的房款上交至公司财务换取正式发票后交原告。成交后张智勇在收到的330000元房款中付给了朱小姐好处费20000元、付给了黎伏兰好处费30000元。2011年2月27日张智勇收取了原告房屋过户费用15000元、2011年3月3日张智勇再次收取了原告房屋过户费用6000元，两次共计21000元。之后，原告在张智勇手中领取了C栋909号房屋钥匙。2011年3月份，原告对房屋进行了装修。被告在商品房交房前就已经统一开通好了水电、天燃气、有线电视及宽带的入户手续，原告装修后缴纳了户内应由住户交付的相关费用，并已入住。但在合同约定办理房屋过户手续的最后时间2011年6月30日逾期后，张智勇所在的被告公司一直没有为原告办理房屋产权证。原告多次催办未果，遂于2012年8月8日诉至法院，请求判令被告立即为原告办理房屋产权证。同年8月15日，与本案有直接利害关系的被告职员张智勇因涉嫌犯罪被醴陵市公安局刑事拘留，原告因此于2012年10月10日撤回了对被告的起诉。2013年2月21日张智勇犯职务侵占罪一案的刑事判决书发生法律效力，张智勇职务侵占款中包括原告的购房款330000元和过户费21000元。现原告为了维护其合法权益，于2013年5月31日再次向法院起诉，请求判令被告立即为原告办理房屋产权证，并承担本案的全部诉讼费用。
另查明，被告在人事、财会、拆迁安置、外包售楼、物业管理、监督机制等经营管理方面存在诸多漏洞和问题。
一审法院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案争执的焦点是：1、房屋买卖行为是否合法有效；2、被告是否应当为原告办理产权证；3、原告是否应当腾房，并向被告支付房屋占用费8000元。根据该院查明的案件事实，可以认定被告在管理上存在诸多漏洞和严重问题，从而使其职员张智勇能顺利地与公司售楼部朱小姐和拆迁户黎伏兰串通一气，将被告的C栋909号房屋卖给原告陈建武，并利用职务之便侵占应交被告的房款和过户费用。张智勇的表见代理行为足以让原告陈建武相信是被告的正常售楼交易，因此，被告应当承担张智勇表见代理的法律后果。也就是说张智勇指使无处分权人黎伏兰与原告陈建武签订的《房屋买卖合同》应视同是张智勇签订，作为房屋所有权人的被告应予追认。根据表见代理制度和善意取得制度的相关法律规定和立法精神，结合本案的实际情况，人民法院应当依法保护交易安全和善意取得人的合法权益。但是，善意取得制度的效力中善意取得基本法律后果是受让人取得动产所有权。对于不动产所有权的善意取得，须以登记为前提条件。因为登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，就不能适用善意取得的法律规定。所以，非经被告对房屋买卖合同的追认或是另经法定程序的确权，原告占有、使用的房屋归原告所有是没有法律依据的。而办理房屋产权证的过户手续是房屋所有权变更法定或约定权利义务的附随权利义务，故应先确权，再解决过户的问题。当然，被告在没有承担张智勇表见代理的法律后果和其职务侵占的法律责任之前，也不能要求原告陈建武腾房并支付房屋占用费。综上所述，原告的诉讼请求和被告的反诉请求，本院均不予支持，同时予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十九条、第五十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第十七条、第三十四条之规定，判决如下：驳回原告陈建武（反诉被告）的诉讼请求；驳回被告醴陵东风置业有限责任公司（反诉原告）的反诉请求。案件受理费300元，反诉费25元，合计325元，由原告陈建武负担300元，由被告醴陵东风置业有限责任公司负担25元。
宣判后，陈建武和东风公司不服一审法院上述判决，均向本院提起上诉。
上诉人陈建武上诉请求：撤销一审判决第一项，并判令被上诉人东风公司为上诉人办理房屋产权证。上诉事实和理由：1、一审认定事实清楚，但适用法律错误。一审法院既然从其查清事实中得出东风公司在管理上存在诸多漏洞和严重问题，从而使其职员张智勇能与他人串通将房屋出售给上诉人，并利用职务之便侵占上诉人交纳的房款和过户费用，张智勇此表见代理行为足以让上诉人陈建武相信是被上诉人东风公司的正常售楼交易。因此被上诉人东风公司应当承担张智勇表见代理的法律后果，根据表见代理制度和善意取得制度的相关法律规定和立法精神，结合本案实际情况，法院应依法保护交易安全和善意取得人的合法权益；2、被上诉人员工张智勇的表见代理行为属于职务行为，产生的法律后果已由生效的刑事判决书所确定。根据法律规定张智勇的职务行为所产生的民事法律后果应当由行为人所在单位即东风公司承担，一审法院对此亦予以了确认，但一审法院对于上诉人要求被上诉人东风公司承担办证的法律后果时，一审法院却以需另经法定程序进行确认为由驳回上诉人的办证请求，显然错误，因为一审法院实际已经确认了上诉人购买被上诉人东风公司的房屋合法有效，既然合法有效，被上诉人东风公司就应当为上诉人办理房屋产权登记。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人陈建武的上诉请求。
针对陈建武的上诉，东风公司辩称：东风公司没有为陈建武办理房屋产权证的约定及法定义务，请求法院驳回陈建武的上诉请求。
上诉人东风公司上诉请求：请求撤销一审判决的第二项，改判被上诉人陈建武立即搬离世纪中环C栋909号房，并向上诉人东风公司支付非法侵占期间的房屋占用费8000元。上诉事实和理由：1、黎伏兰与被上诉人陈建武签订的房屋买卖合同不能视同张智勇签订，张智勇的行为不属于表见代理行为，其不能代表上诉人东风公司与被上诉人陈建武签订房屋买卖合同，上诉人东风公司对本案房屋买卖合同没有进行追认的责任和义务。一审法院认定张智勇系表见代理行为并应由上诉人东风公司追认房屋买卖合同，于法于理无据。本案张智勇的行为仅是受被上诉人陈建武之托提供房屋买卖中介服务，为陈建武介绍购买拆迁户黎伏兰的安置房，这属于公民之间的委托代理关系，与张智勇在上诉人公司担任的拆迁和安置工作职务无关，本案房屋买卖关系当事人是黎伏兰和陈建武，上诉人东风公司不是合同当事人，一审认定张智勇代表上诉人东风公司出售房产给被上诉人陈建武没有事实和法律依据；2、本案所涉房屋系上诉人东风公司的合法所有房产，被上诉人陈建武没有依法从产权人处获得该房屋所有权，其现属于无权占用、使用该房屋，故其应立即搬离房屋并支付占用期间的费用。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人东风公司的上诉请求。
针对东风公司的上诉，陈建武辩称：东风公司无权要求陈建武搬离涉案房屋以及支付房屋占用费。陈建武居住涉案房屋是基于其合法取得，故请求二审法院驳回东风公司的上诉请求。
二审期间，上诉人陈建武和上诉人东风公司均未提交新证据。本院对一审认证的证据的真实性、合法性予以确认，至于这些证据能否证明陈建武与东风公司存在房屋买卖关系，本院结合一、二审查明的事实予以阐述。
二审查明的事实与一审基本一致。二审另查明，上诉人陈建武是在原东风公司员工张智勇出示了东风公司与黎伏兰签订的《房屋拆迁产权调换协议书》和《房屋拆迁产权调换合同变更协议书》后，再与黎伏兰签订本案所涉房屋即世纪中环C栋909号房屋的《房屋买卖合同》。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、上诉人东风公司与上诉人陈建武之间是否有房屋买卖关系？二、上诉人东风公司和陈建武的上诉请求是否应予支持？现分析如下：
一、关于东风公司与陈建武是否存在房屋买卖关系的争议。本案《房屋买卖合同》的签订双方系黎伏兰和上诉人陈建武，而黎伏兰作为上诉人东风公司的拆迁户，因其已按照东风公司的拆迁安置补偿规定选择了货币补偿方式，因此黎伏兰已不再享有房屋安置补偿权利，即黎伏兰对本案所涉的世纪中环C栋909号房屋无权处分。虽然黎伏兰与上诉人陈建武签订《房屋买卖合同》，将世纪中环C栋909号房屋卖给陈建武属于无权处分，但是该房屋的买卖协商和合同签订过程，享有房屋所有权的上诉人东风公司的员工张智勇均全程参与。正是因为陈建武向东风公司售楼部表达购房意图后，东风公司的员工张智勇联系陈建武并向陈建武出示东风公司与黎伏兰的《房屋拆迁产权调换协议书》和《房屋拆迁产权调换合同变更协议书》，这才让上诉人陈建武相信世纪中环C栋909号房屋系上诉人东风公司原安置出售给黎伏兰，因黎伏兰不愿购买，故而将此房屋出售给陈建武，即让陈建武相信是东风公司愿意将涉案房屋另行出售给陈建武。陈建武亦是将330000元购房款和21000元的办证费用交给了代表东风公司的张智勇，而不是合同签订人黎伏兰，张智勇承诺是将房款交至东风公司换取公司收据或发票后，再将收据或发票给陈建武，并在合同签订当日其就将房屋的装修钥匙给了陈建武，因此无权处分人黎伏兰与陈建武签订的关于世纪中环C栋909号房屋的《房屋买卖合同》，是经过了上诉人东风公司的员工张智勇的认可和同意的。虽然上诉人东风公司一、二审陈述张智勇在东风公司的工作是负责项目拆迁和安置工作，不包含处分产权置换房屋，但从张智勇向陈建武出示东风公司与黎伏兰的房屋产权调换合同、收取陈建武交付的购房款和办证费、向陈建武交付涉案房屋的钥匙等行为以及张智勇在公安机关所作的讯问笔录，均证明张智勇作为东风公司员工，其负责的拆迁安置工作包含了代表东风公司进行产权调换安置房屋合同签订、房款收取等具体内容，因此张智勇在无权处分人黎伏兰与陈建武签订《房屋买卖合同》过程中实施的涉及本案房屋的种种行为应属于职务行为。对此，张智勇犯职务侵占罪一案的刑事生效判决书中亦明确张智勇是利用职务之便收取了本应上交东风公司的含陈建武在内的多人购房余款和办证费用，并非法据为己有，因而构成职务侵占，即该生效刑事判决书已确认陈建武交给张智勇的330000元购房款和21000元的办证费用属于东风公司所有，张智勇收款是代表东风公司行使的职务行为，侵占该款亦属于职务侵占。综上，无权处分人黎伏兰与陈建武签订的关于世纪中环C栋909号房屋的《房屋买卖合同》是经过了张智勇同意和认可的，而张智勇本案中的行为又系职务行为，而该职务行为对单位直接产生法律效力，因此本案的《房屋买卖合同》应视为经过张智勇的单位即上诉人东风公司的同意和认可，且上诉人东风公司未提交证据证实其在陈建武对涉案房屋进行装修期间提出过异议，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案的《房屋买卖合同》即使不是房屋权利人即上诉人东风公司与上诉人陈建武直接签订，但因其员工追认的职务行为应认定上诉人东风公司与上诉人陈建武之间存在房屋买卖关系，因此上诉人陈建武主张其与上诉人东风公司存在房屋买卖关系的上诉理由成立，本院予以支持；对上诉人东风公司主张张智勇本案中的行为系个人行为，东风公司与陈建武不存在世纪中环C栋909号房屋买卖关系的理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人东风公司和上诉人陈建武的上诉请求是否予以支持的争议。既然无处分权人黎伏兰与上诉人陈建武签订的《房屋买卖合同》因上诉人东风公司员工张智勇的职务行为而得到追认，依法合法有效，应视为上诉人东风公司与上诉人陈建武存在世纪中环C栋909号房屋买卖关系，按照合同约定，上诉人东风公司理应在上诉人陈建武已交付330000元购房款和21000元办证费的情形下，按约办理涉案房屋过户手续即房屋产权证，因此上诉人陈建武请求上诉人东风公司为其办理房屋产权证的请求成立，本院予以支持。对于上诉人东风公司要求上诉人陈建武腾房和支付非法占用房屋费8000元的诉讼请求，由于上诉人陈建武是依照合法有效的合同约定合法占有使用本案涉案房屋，因此本院对上诉人东风公司的上诉请求不予支持。
综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，本案依法应予改判。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
维持湖南省醴陵市人民法院（2013）醴法民一初字第653号民事判决第二项；
变更湖南省醴陵市人民法院（2013）醴法民一初字第653号民事判决第一项为：醴陵东风置业有限责任公司在本判决发生法律效力后三十个工作日内协助陈建武办理涉案房屋的产权证。
一审案件本诉受理费300元，反诉费25元，二审案件受理费350元，共计675元，由醴陵东风置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢飞虎
代理审判员 谢晓红
代理审判员 陈 强
二〇一四年六月二十三日
书 记 员 王 琳
附：本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。