广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12998号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁建林，男，汉族，住湖南省涟源市，委托诉讼代理人：陈洁婉，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟林，系上诉人的弟弟。被上诉人（原审原告、反诉被告）：关逸楠，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：吴培婷，广东言法律师事务所律师。上诉人梁建林因与被上诉人关逸楠租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10692号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁建林上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回重审；2.依法改判关逸楠承担案涉宿舍楼的修复费用120000元和赔偿梁建林经济损失100000元；3.本案诉讼费由关逸楠负担。事实和理由：一、一审适用简易程序认定基本事实不清，且程序违法，本案不符合我国民事诉讼法的相关规定，应适用普通程序查明案件事实，一审法院在没有查明案件事实的情况下审结本案侵害了梁建林的合法权益。1.本案案情较为复杂。一审在庭审中未调查核实案涉宿舍楼的所有人，直至庭审结束双方当事人对于关逸楠是案涉宿舍楼的所有人均没有异议。一审庭审结束后，关逸楠补充提交了补充协议和建设用地批准书，该两份材料反映的案件事实与庭审所调查的事实不一致，在这种情况下，一审法院应变更案件适用的程序为普通程序。2.本案的权利义务不明确，争议较大。租赁双方在合同中的权利义务约定过于简单且不明确、不具体，导致双方当事人在庭审中对于案涉宿舍楼维修责任的承担分歧很大。二、一审认定事实不清。双方于2012年7月1日签订《租赁合同》时并没有向梁建林透露案涉宿舍楼是由关逸楠向第三人承租再向梁建林转租，故双方签订的是租赁合同非转租合同，合同的内容也没有转租的约定，梁建林一直以为关逸楠是案涉宿舍楼的产权人。关逸楠没有提供证据证明案涉宿舍楼属案外人佛山市顺德区某村民委员会（以下简称某村委会）集体所有，由关逸楠承租后转租给梁建林。三、一审违反法定程序。即使案涉宿舍楼确属案外人某村委会所有，由关逸楠承租后向梁建林转租，该事实认定所依据的证据材料应组织当事人进行证据交换和质证，但一审没有进行证据交换和质证的情况下认定案涉宿舍楼权属及转租这一事实违反了相关法律规定，属程序违法。四、一审应适用公平原则对梁建林的反诉请求予以支持。梁建林在一审庭审阶段已穷尽能力提供证据欲证明案涉宿舍楼存在不同程度的损毁并自行出资修复，因宿舍楼存在损毁，梁建林为减少损失自行出资修复必然产生修复费用和经济损失，一审忽视该客观事实，对梁建林所主张的修复费用和损失赔偿不予支持侵害梁建林的合法权益。被上诉人关逸楠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。关逸楠向一审法院提出诉讼请求：1.判令梁建林将承租的房屋交还给关逸楠；2.判令关逸楠没收梁建林缴纳的按金80000元；3.判令梁建林向关逸楠支付2016年7月至2017年6月期间的租金差额部分28200元（2350元/月×12个月）；4.判令梁建林从2017年7月1日起按50000元/月的标准向关逸楠支付占用费至实际交还房屋之日止，暂计一个月为50000元；5.自2017年7月1日起案涉房屋的水电费用由梁建林承担至实际交还房屋之日止（以实际发生为准）；6.本案律师费15000元由梁建林承担；7.本案诉讼费用由梁建林承担。梁建林向一审法院提出反诉请求：1.判令关逸楠承担案涉房屋的修复费用150000元；2.判令关逸楠赔偿梁建林经济损失200000元；3.本案诉讼费用由关逸楠承担。一审法院查明：2012年7月1日，关逸楠与梁建林签订租赁合同，约定由关逸楠将位于佛山市顺德区某大道17号员工楼2-4层房屋出租给梁建林，租金为每月23500元，租赁期限从2012年7月1日起至2017年6月30日止，根据合同约定，从2016年7月1日至2017年1日至2017年6月30日每个月租金按23500元加收10%（即每月租金25850元）；梁建林在签订合同时先付按金80000元给关逸楠，租赁期满后，由关逸楠一次性无息付还梁建林（但梁建林在租赁期间有违约的，则按金归关逸楠所有）；梁建林每月5日前缴交当月的租金和上月使用的水电费给关逸楠；关逸楠按现有的供水供电、生活设施租赁给梁建林使用，梁建林自行负责维修保护，不得损坏和遗失。合同签订后，关逸楠将案涉房屋交给梁建林使用。梁建林承租后，一直按每月租金23500元的标准付款给关逸楠。上述合同到期后，梁建林未将案涉房屋交还关逸楠，关逸楠为此于2017年7月12日诉至一审法院。关逸楠因本案委托广东言法律师事务所律师代为提起诉讼，双方签订一份《委托代理合同》，关逸楠为此支付律师费15000元。另查明，案涉房屋属案外人某村委会集体所有，由关逸楠承租后转租给梁建林。该案涉房屋没房产证，关逸楠亦未能提供建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故依法应认定为无效合同。案涉房屋由关逸楠向案外人某村委会承租管理，因租赁合同无效，且约定的租期已届满，故梁建林应将案涉房屋交还给关逸楠。关逸楠收取梁建林支付的押金80000元，亦应退还给梁建林。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，梁建林一直按每月23500元的标准向关逸楠支付费用，长达一年之久，而关逸楠未能提供证据证明其曾向梁建林提出异议或要求梁建林补交费用，故一审法院综合本案案情，酌定由梁建林按每月23500元的标准向关逸楠支付占用费。关逸楠诉请梁建林补交2016年7月份至2017年6月份期间的租金差额28200元，理据不足，一审法院不予支持。因关逸楠、梁建林双方未就2017年7月1日起的租金（实为占用费）作出约定，故关逸楠主张梁建林按每月50000元的标准支付占用费至交还房屋之日止，依据不足，一审法院不予支持，2017年7月1日起至梁建林搬离并将案涉房屋交还关逸楠之日止的占用费，梁建林仍应按按每月23500元的标准向关逸楠支付。为方便执行，该占用费可在关逸楠应退还的押金80000元中直接扣减。关逸楠主张案涉房屋的水电费由梁建林承担，但未能提供有效证据证明案涉水电费的实际发生情况，故一审法院对关逸楠该项请求不予支持。因案涉《租赁合同》未对律师费的承担作出约定，故关逸楠诉请梁建林承担律师费15000元，依据不足，一审法院不予支持。本案中，梁建林提出反诉，但未能提供充分有效证据证明其所支付的修复费及经济损失，故一审法院对梁建林的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、梁建林于判决发生法律效力之日起十日内腾空位于佛山市顺德区北滘镇黄涌工业区大道17号员工楼2-4层房屋，并交还给关逸楠；二、梁建林于判决发生法律效力之日起十日内向关逸楠支付房屋占用费（自2017年7月1日起按每月23500元支付至实际交还案涉房屋之日止）；三、关逸楠于判决发生法律效力之日起十日内向梁建林退还押金80000元；四、驳回关逸楠的其他诉讼请求；五、驳回梁建林的反诉请求。案件受理费减半收取为1882元，由关逸楠负担1382元，梁建林负担500元；案件反诉费减半收取为3275元，由梁建林负担。二审期间，梁建林向本院提交如下新证据：《补充协议》，拟证明案涉宿舍楼是由关逸楠通过拍卖所得，并非一审法院所认定的属某村委会所有。本院经核查认证如下，对上述证据的证明效力下文再论述。关逸楠在二审期间没有向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.梁建林关于要求将本案发回重审的上诉主张是否具有法律依据；2.关逸楠应否承担案涉宿舍楼的修复费用120000元和赔偿梁建林经济损失100000元。首先，关于一审法院是否存在程序违法的问题。梁建林上诉主张本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，应适用普通程序审理，且一审法院未组织双方当事人对《补充协议》进行举证及质证，违反了法律相关规定，应发回重审。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条的规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”而本案并未出现上述关于不适用简易程序的情形，且若梁建林就一审适用简易程序有异议的，其可以向一审法院提出异议，但在一审阶段其并没有提出该异议。因此，对于梁建林关于一审法院适用简易程序违法、应适用普通程序审理，故本案应发回重审之上诉主张，因缺乏法律依据，本院不予支持。至于梁建林上诉主张一审法院未组织双方当事人对《补充协议》进行举证质证，程序违法的问题。从关逸楠的陈述可知其提交《补充协议》只是作为参考资料，因当事人未将该材料作为证据提交，故一审法院未对此组织当事人进行质证环节并未存在程序违法之情形。可见，从本案现有证据显示，一审法院并未存在严重违反法定程序之情形，梁建林的该项上诉主张，与法律规定不符，本院不予支持。至于梁建林上诉提及关逸楠系案涉宿舍楼的产权人之问题，本院认为，一是本案并无充分的证据证明关逸楠系案涉宿舍楼的所有权人，根据物权登记生效原则，仅有《补充协议》不足以证明关逸楠对案涉宿舍楼享有物权；二是即便如梁建林所称关逸楠对案涉宿舍楼享有所有权，梁建林占有、使用案涉租赁物期间更应向关逸楠交纳相应的占有使用费。故梁建林的该项上诉主张缺乏依据，本院不予支持。其次，关于关逸楠应否承担案涉宿舍楼的修复费用120000元和赔偿梁建林经济损失100000元的问题。梁建林主张依据公平原则关逸楠应承担案涉宿舍楼的修复费用和赔偿梁建林经济损失，则应首先举证证明案涉房屋在履行租赁合同期间发生损毁，只有在梁建林举证证明这一事实的前提下，方能进一步确定维修费用及赔偿的具体数额问题。但梁建林在一审、二审并没有提供直接、有效的证据予以证实其主张的待证事实，故对梁建林该上诉请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。一审判决未判决关逸楠应承担案涉宿舍楼的修复费用150000元和赔偿梁建林经济损失200000元正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁建林的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8364元，由上诉人梁建林负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  安 静审判员  黄玉凤二〇一八年二月五日书记员  李嘉敏