湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0821民初1251号
原告：凌志强，男，1978年4月28日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。
委托诉讼代理人：王胜平，江西澍正律师事务所律师。
被告：吴慈明，男，1969年12月8日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。
原告凌志强与被告吴慈明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，因本案须以另案原告吴慈明与被告江西成功房地产开发有限公司、第三人凌志强租赁合同纠纷的审理结果为依据而该案尚未审结，于2016年7月21日裁定中止诉讼，2016年10月24日恢复诉讼。本院依法适用普通程序于2016年12月2日公开开庭审理了本案。原告凌志强及其委托诉讼代理人王胜平、被告吴慈明及其委托诉讼代理人陈蛟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凌志强向本院提出诉讼请求：1、判决被告吴慈明向原告凌志强交纳2015年1月1日至2016年12月31日租金163.3334万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告吴慈明于2008年7月28日承租的慈利鑫华翔商业中心的一、二、三楼及四楼部分住房，因被告吴慈明不支付租金，原出租人江西成功房地产开发有限公司向慈利县人民法院起诉，慈利县人民法院判决被告吴慈明支付自2012年1月1日至2014年12月31日的租金。原告凌志强于2014年7月将上述涉案房屋过户并办理了登记手续，取得了房屋所有权。被告吴慈明自2015年1月1日至2016年12月31日的租金未付，原告凌志强为维护自身合法权益，请求人民法院判决请求事项。
被告吴慈明辩称：本案只能按被告吴慈明实际使用面积计算占用费并减除维修费用。事实和理由：1、本案应中止审理，另案原告吴慈明与被告江西成功房地产开发有限公司和第三人凌志强租赁合同纠纷上诉案未予审结，本案须以其审理结果为依据。2、被告吴慈明已明确表示终止与江西成功房地产开发有限公司的租赁合同，原告凌志强虽然购买了该房产，原、被告之间无租赁关系，原告凌志强无权要求支付租金。3、原告没有尽到出租人的维修义务，被告实际使用的房屋存在多次漏水和下水道堵塞，导致被告不能正常经营和使用。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告吴慈明提交的2014年6月14日《回复函》及《授权委托书》各1份，旨在证明被告吴慈明已明确表示如不能购买将退回租赁三楼房屋，如被他人购买，被告不再承租，回复函已于2014年6月17日送达江西成功房地产开发有限公司。原告凌志强对该组证据的真实性无异议，但对其合法性有异议。本院认为该回复函为被告吴慈明主张享有优先购买权而提出的意见，江西成功房地产开发有限公司未予答复该函，被告吴慈明至今亦未将租赁房屋退还江西成功房地产开发有限公司，且湖南省张家界市中级人民法院（2016）湘08民终240号民事判决书已认定吴慈明并不享有对该房屋优先购买的权利，被告回复函中终止租赁关系的意见早已丧失了前提，故被告吴慈明主张已单方终止租赁关系的辩解意见不能成立。2、被告吴慈明提交的个体工商户营业执照及通知书，旨在证明被告吴慈明经营的慈利翡翠明珠娱乐会所进行了注销登记，实际使用租赁房屋时间至2016年6月29日即准予注销登记之日。原告凌志强对该组证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。本院认为被告吴慈明对租赁房屋经营停业并不影响被告吴慈明占有承租房屋的事实，其实际使用状态不可归咎于原告凌志强，故被告主张按实际使用面积计算租金至2016年6月29日缺乏法律依据，本院对该意见不予采信。3、被告吴慈明提交的照片25张和署名“童安民”的领条四份，旨在证明原告凌志强作为产权人未尽到维修、管理责任和被告已支付157900元维修费用。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均持异议，认为拍摄场所、时间不明，出租人管理市场无法律依据，被告没有向原告提出维修的问题。鉴于被告吴慈明未提起反诉，不能抵销和吞并原告凌志强的诉请，故被告吴慈明可另案起诉。4、被告吴慈明提交的其他关于本案应中止审理的证据，本院鉴于湖南省张家界市中级人民法院已于2016年10月24日作出（2016）湘08民终240号终审判决，中止审理的情形已消失。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年12月30日江西成功房地产开发有限公司（以下简称成功公司）与赵章燕签订《商品房认购协议》，将成功公司开发的慈利火车站广场部分商品房出售给赵章燕。2008年5月30日被告吴慈明与赵章燕签订房屋《租赁合同书》，合同约定被告吴慈明承租慈利鑫华翔商业中心一、二、三楼共约3000平方米及四楼住房6套，租赁合同期自2008年11月1日至2018年10月31日。租赁用途为经营KTV娱乐场所，约定上述一、二、三楼部分前五年每年支付80万租金，后五年每年租金以百分之二递增计算。先交后用，以后每年均按第一年时间交付。四楼6套住房计每年租金2万元。合同约定甲方负责广场顶层、户外的漏水维修，因房屋质量问题或维修不及时造成乙方设备损失的由甲方负责赔偿。2011年8月8日，赵章燕因购房资金不足无力支付购房款，经赵章燕与成功公司协商双方同意解除《商品房认购协议》，赵章燕将认购的商铺交回成功公司，且将其以慈利鑫华翔商业中心名义对外签订的所有租赁合同移交给成功公司，由成功公司行使出租人权利、履行出租人义务。2011年12月31日，成功公司与赵章燕在慈利县人民法院主持下，进行了相关交接。2011年9月成功公司将被告吴慈明承租的四楼1套住房收回。2012年7月26日，成功公司向本院提起诉讼，要求吴慈明缴纳2012年1－12月的租金82万元，本院判决支持了成功公司的全部诉讼请求。2014年3月31日，成功公司向本院起诉，要求被告吴慈明支付2011年11月3日－12月31日、2013年1月－2014年12月的租金164万元，诉讼过程中成功公司同意核减因收回住宅1套核减四楼1/6租金。2014年6月29日本院依法作出（2014）慈民一初字第771号民事判决，判决载明抵减相关费用后，被告吴慈明应支付租金金额为1682110元。前述判决均已发生法律效力。2014年6月8日成功公司召开股东会议，决定将慈利火车站广场商住房项目未出售的房产按成本价分配给股东凌志强、花荣秀（股东吴旺发之妻）以抵投资款，其中吴慈明承租的本案所涉房产全部分配给凌志强。同年6月11日，成功公司给被告吴慈明送达了《告知函》。同年6月17日，被告吴慈明给成功公司呈送了回复函，其内容为：“本人于2014年6月13日收到贵公司的告知函，现就有关问题回复如下：一、本人租赁的贵公司的鑫华翔商业中心一、二、三楼及四楼5套住宅，面积约3000平方米，本人愿行使优先购买权，但购买价格只能按照赵章燕与贵公司房屋购买价执行。因为上述房屋从赵购买到现在均是本人装修和经营，赵与贵公司解除购买合同后，三方不断诉讼，给本人造成了很大的经营损失，并缴纳房屋租金300多万元，本人对上述房屋一直占有使用至今，行使优先购买权就是对赵退回的房屋优先购买，当然也只能执行当时赵与贵公司的房屋购买价。有关房屋购买的税、费等缴纳应按国家规定执行。二、如贵公司不同意上述购买方案，则本人将承租的三楼全部房屋约1340.98平方米退回贵公司，其它房屋继续租赁，并减免按租赁面积比例计算的三楼租金。三、本人所租全部房屋均进行装修、花费数百万元，不论谁购买上述房屋，均应对本人的装修损失进行补偿，并且终止本人与贵公司的房屋租赁合同。”2014年7月15日至25日，成功公司与原告凌志强签订商品房买卖合同，将被告吴慈明租赁的全部房产以总价格4532085元转让给原告凌志强，并在房管部门办理了初始登记手续。
2014年11月12日吴慈明以成功公司侵犯其优先购买权为由，向慈利县人民法院提起诉讼，要求依法确认成功公司侵犯吴慈明的优先购买权，请求赔偿损失2949604.6元。2015年4月7日，慈利县人民法院作出（2014）慈民一初字第1749号民事判决书。成功公司不服，向张家界市中级人民法院提出上诉，张家界市中级人民法院于2015年10月10日作出（2015）张中民一终字第117号民事裁定书，撤销（2014）慈民一初字第1749号民事判决，发回重审。2015年10月22日，慈利县人民法院重审立案，并依法追加凌志强为第三人参加诉讼。慈利县人民法院于2016年4月4日作出（2015）慈民一重字第013号民事判决，判决结果：成功公司侵犯了吴慈明的优先购买权并赔偿吴慈明损失1800000元。吴慈明、成功公司均不服慈利县人民法院（2015）慈民一重字第013号民事判决，向张家界市中级人民法院提起上诉，张家界市中级人民法院于2016年5月16日立案。2016年7月15日原告凌志强向本院起诉要求被告吴慈明支付房租，提出如诉状所列诉请。鉴于本案须以另案吴慈明与成功公司及第三人凌志强租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，故本院于2016年7月21日作出（2016）湘0821民初1251号民事裁定中止诉讼。2016年10月24日张家界市中级人民法院依法作出（2016）湘08民终240号民事判决，判决认定吴慈明不享有对该房屋优先购买的权利并撤销慈利县人民法院（2015）慈民一重字第013号民事判决。本案恢复诉讼后，本院于2016年12月2日公开开庭审理了本案，在本院审理过程中，因原告凌志强不同意调解，致调解不能。
本院认为：成功公司与被告吴慈明之间存在房屋租赁合同关系，该租赁合同关系真实、合法有效，应受法律保护，属于人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。本院原告凌志强取得租赁物所有权后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律规定，成功公司将房屋产权转移给本案原告凌志强，原租赁合同对承租人和新出租人均有约束力，双方应当继续履行原租赁合同，被告吴慈明称本案原、被告双方不存在租赁关系的辩解意见依法不能成立。被告吴慈明理应依约支付租金，故对原告凌志强的诉讼请求，本院依法应予支持。原告凌志强在本案中主张的租金低于合同约定租金标准，没有主张依约递增，属于当事人对自己实体权利的处分，本院予以准许。本案中被告吴慈明提供的回复函中亦承认“本人租赁的鑫华翔商业中心一、二、三楼及四楼5套住宅，……本人对上述房屋一直占用使用至今，……”充分证实了涉案承租房屋由被告吴慈明占有控制，其实际使用状态不可归咎于原告凌志强，故被告主张按实际使用面积计算租金至2016年6月29日的意见，本院不予采信。鉴于被告吴慈明针对房屋质量问题未提起反诉，就房屋质量和维修费用提出的意见仅属于抗辩性质，不能抵销和吞并原告凌志强的诉请，被告吴慈明可另案起诉主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
被告吴慈明支付原告凌志强2015年1月1日至2016年12月31日房屋租金1633333.30元（其中一、二、三楼租金80万元×2年＝160万元，住房5套租金20000元×5/6×2年＝33333.30元），限在本判决生效后三十日内支付。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19560元，由被告吴慈明负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 刘际忠
人民陪审员 邢晓咏
人民陪审员 符洪波
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 杨 芳
援引法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第九条下列事实当事人无需举证证明：
……
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十三条……
当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。