安徽省芜湖市弋江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0203民初3114号
原告：安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，住所地芜湖市弋江区南瑞2号楼，统一社会信用代码91340200683631345C。
法定代表人：叶盛，董事长。
委托代理人：滕玉华，安徽宇浩律师事务所律师。
委托代理人：汪延生，安徽宇浩律师事务所实习律师。
被告：徐昆，男，1972年6月14日出生，汉族，高中文化，无业，住芜湖市镜湖区。
第三人：中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行，住所地芜湖市九华中路179号，统一社会信用代码91340200769033557A。
负责人：曹波，行长。
委托代理人：杭仁庆，男，公司员工。
委托代理人：宋珏，女，公司员工。
原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司（以下简称“瑞丰公司”）诉被告徐昆、第三人中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行（以下简称“农行金桥支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年8月21日受理后，于2017年11月28日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人滕玉华、汪延生、被告徐昆、第三人委托代理人杭仁庆、宋珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判令解除原被告双方签订的合同编号为预字200816216、200816217《商品房买卖合同》二份，并承担总房款5%的违约金63230.8元；判令被告将位于中国芜湖瑞丰商品交易博览城F05#119室、120室二间商铺返还原告，并协助在芜湖市房地产市场管理处办理合同备案注销和预告登记注销手续；判令被告赔偿原告资金占用利息损失27265元（按年利率6%暂计算至2017年8月8日，实际利息损失自代偿之日起计算至实际还款之日止）；判令原告依合同解除权条款约定从被告已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其它各项费用；判令第三人协助办理解除案涉房屋的预抵押登记手续。事实与理由：2011年11月26日，原被告签订了一份《中国芜湖瑞丰商品交易博览城认购书》，约定被告认购原告预售的位于“中国芜湖瑞丰商品交易博览城”项目F05#119室、120室商铺两间，并支付了购房定金100000元。2012年2月17日，原被告双方就二间商铺分别签订了编号为预字200816216号、200816217号《商品房买卖合同》，合同就商铺建筑面积、单价、总价、首付款等进行了约定，余款办理银行按揭贷款手续。2012年3月31日，被告作为借款人与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款620000元，借款期限120个月，原告作为涉案房屋的开发商对上述借款承担阶段性担保责任，在借款人逾期还款时，第三人有权宣布贷款到期并直接从原告的账户划扣代偿款。借款合同签订后，第三人依约于2012年4月24日将上述贷款划入借款人指定的账户。然被告自2014年5月起就不再偿还银行按揭贷款，致使原告承担了多笔担保代偿责任，被告的行为构成根本违约，原告遂诉至本院，要求判如所请。
被告徐昆辩称：一、原告主张由我承担房款5%的违约金，又主张由我承担应负银行本息、罚息等并赔偿利息损失于法无据。合同补充协议第二条第二项约定“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约责任视为对合同的违约，出卖人有权解除合同标的物另行出售，并按照合同总房款的5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金等其他各项费用”。故承担5%违约金“或”扣除应支付银行本息、罚息、违约金等其他各项费用，两者是选择关系，原告只能两者择其一。此外，原告主张的5%违约金就是对原告资金占用利息损失及其他损失的补偿，且合同也没有约定由被告另行支付原告资金占用的利息损失，故原告要求被告支付其资金占用损失于法无据。二、如果判决解除合同，则解除合同时原告应按照涉案商品房现值这算退还被告应得房款。在履行合同过程中我未能按约定偿还银行贷款及违约属实，且答辩人也同意依照约定解除合同，但由于涉案商品房现已升值，故我要求本着公平原则，并按我实际付款（包括已还银行贷款）所占比例计算，由原告退还我应得的房款。
第三人农行金桥支行辩称：根据三方个人购房担保借款合同，在解除担保合同前，应当由被告清偿对我方的债务，而原告对被告欠我方的债务承担连带责任。本案涉案商品房是被告从第三人处贷款所购，且已经办理了预抵押登记，如果法院判决解除涉案买卖合同，第三人对抵押物变现的价款享有优先受偿权。
经审理查明：2011年11月26日，原告作为出售方（甲方）与被告作为认购方（乙方）签订《中国芜湖商品交易博览城认购书》（以下简称《认购书》）一份，约定：乙方认购商铺为中国芜湖商品交易博览城项目F区05栋119号铺（面积27.66平米，单价22700元/平米，总价627882元）及F区05栋120号铺（面积28.43平米，单价23100元/平米，总价656733元），两间商铺总价为人民币壹佰贰拾捌万肆仟陆佰壹拾伍元整（￥1284615元）；乙方在签订本认购书同时向甲方支付定金人民币拾万元整（￥100000元），乙方在签订《芜湖市商品房买卖合同》的同时，须一次性缴纳标的物业务经营规范保证金贰万元（￥20000元）；乙方应于2011年12月9日前支付总房款的50%作为首期款，即陆拾肆万肆仟陆佰壹拾伍元（含定金），到中国芜湖商品交易博览城销售中心签订《芜湖市商品买卖合同》，同时到甲方指定银行办理完相关按揭手续。2012年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》两份（合同编号分别为预字200816216号、预字2008162176号），约定原告将其开发的位于弋江区中国芜湖瑞丰商品交易博览城F05#楼119号、120号商铺二间出卖给被告，其中F区05栋119号铺建筑面积为27.66平米，单价为22338.47元/平米，总价617882元，买受人应于2012年2月17日前付房款317882元，余款30万元在2012年2月24日前办理银行按揭或付款；F区05栋120号铺建筑面积为28.43平米，单价为22748.26元/平米，总价646733元，买受人应于2012年2月17日前付房款326733元，余款32万元在2012年2月24日前办理银行按揭或付款；同时，双方在该合同补偿协议中约定“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物代为另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”。上述合同签订后，被告向原告支付涉案两间商铺首付款共计644615元（含定金）、经营规范保证金20000元。2012年3月31日，被告作为借款人与原告作为保证人、第三人作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定由第三人向被告提供贷款本金300000元、320000元，合计620000元，贷款期限120个月，原告作为上述担保借款合同的保证人为被告贷款提供连带责任担保。2012年4月24日，第三人将上述贷款发放给被告指定账户。2012年8月16日，原告将涉案两间商铺交付给被告。2013年8月19日，第三人将涉案房屋在房屋登记管理部门办理了抵押权预登记手续。被告向原告购房并办理按揭贷款后，陆续归还了第三人贷款共计300440元（被告庭后对此予以认可）。后因被告未能按约归还第三人借款，原告为此代偿多期贷款。2014年12月22日，原告向被告发出《产权证催办通知书》一份，通知被告办理涉案房屋产权结算手续，领取办理产权证的相关材料，然被告至今未办理涉案房屋产权证书。2018年1月10日，第三人金桥支行出具《证明》一份，载明：“借款人徐昆，身份证号码，于2012年4月24日在我行贷款62万元。自2014年6月30日起，担保人安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司为其垫付贷款欠款资金，至2018年1月4日，共计垫付资金总额：人民币陆拾肆万壹仟捌佰柒拾陆元玖角壹分（小写641876.91元），特此说明。”至此，被告欠第三人的贷款全部还清。
以上事实有原告向本院提交的商品房预售许可证、《中国芜湖商品交易博览城认购书》、《商品房买卖合同》二份、《商品博览城商品房签约确认书》、芜湖市地方税务局销售不动产统一发票记账联一组、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人借款凭证、芜湖市地方税务局销售不动产统一发票、商博城商铺交验确权流程、芜湖市商品房初始登记证、《证明》及当事人当庭陈述等在卷证实。
本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。涉案《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交付了涉案商铺，被告应依约按时归还第三人贷款，然被告自2014年5月起即未按约归还第三人借款，致使第三人从原告处扣划相应款项。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第二项“如买受人未按期还贷，致使出卖人承担担保责任代为偿还的，买受人对银行的违约视同对合同的违约，出卖人有权解除合同将合同标的物代为另行出售，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”之规定，原告有权解除涉案《商品房买卖合同》，现被告答辩亦同意解除上述合同，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，原告有权要求被告返还涉案两间商铺，并协助原告在相关行政管理部门办理合同备案注销和预告登记注销手续，故对原告该诉请，本院予以支持。因涉案补充协议第二条第二项已明确约定违约金为合同总房款的5%，故对原告要求被告承担违约金63230.8元[（617882+646733）*5%]的诉请，本院予以支持。对于原告要求从已付房款中代扣应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用的诉请，因涉案补充协议第二条第二项约定“出卖人有权解除合同，并按照合同总房款5%向买受人收取违约金，或有权从买受人已付房款中代为扣除应支付银行本息、罚息、违约金其他各项费用”，上述约定虽用“或”字相连，然两者并用与法不悖，故对原告该诉请予以支持，对被告相关辩解意见不予采纳。因涉案两间商铺总房款为1264615元（617882+646733），原告向第三人代偿641876.91元，结合本院认定被告应向原告支付违约金63230.8元，故涉案合同解除后，原告应退还被告购房款559507.29元（1264615-641876.91-63230.8）。对于原告要求被告支付资金占用利息损失的诉请，因《中华人民共和国合同法》对违约金的主要性质定位于损失补偿，当承担的违约金大于或等同于损失时，不应再对损失进行单独补偿，即违约金与赔偿金不得并用。现原告已获支持的违约金达63230.8元，明显高于其主张的资金占用利息损失34902.77元，故对原告要求被告承担资金占用利息损失的诉请，本院不予支持。现原告已将被告欠第三人的贷款全部归还，故第三人依法应撤销涉案房屋的预抵押登记，故对原告要求第三人协助办理解除涉案商铺的预抵押登记手续的诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司与被告徐昆于2012年2月17日签订的《商品房买卖合同》二份（合同编号为预字200816216号、预字2008162176号）；
二、被告徐昆于本判决生效之日起三十日内将位于芜湖市弋江区中国芜湖瑞丰商品交易博览城F05#楼119号、F05#楼120号两间商铺交付给原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司，并协助原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司办理合同备案和预告登记注销手续；
三、第三人中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行于本判决生效后十日内协助原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司办理解除中国芜湖瑞丰商品交易博览城F05#楼119号、F05#楼120号商铺的预抵押登记手续；
四、驳回原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16182元，由原告安徽瑞丰商品交易博览城投资开发有限公司负担382元，被告徐昆负担15800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 长 肖 迹
人民陪审员 黄 英
人民陪审员 宛承军
二〇一八年一月十一日
书 记 员 周维丽
附主要适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。