南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终102号上诉人（一审被告、一审反诉原告）：谢昭，女，1972年1月14日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。委托诉讼代理人：罗昌烈，广西创想律师事务所律师。委托诉讼代理人：李子悦，广西创想律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：南宁金恒房地产开发有限公司，住所地广西南宁市江南区白沙大道65号。法定代表人：潘超文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泽，广西五象律师事务所律师。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：南宁金瑞物业服务有限公司，住所地广西南宁市竹溪大道27-1号云星钱隆天下1栋1-101号。法定代表人：赵东光，该公司经理。委托诉讼代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。委托诉讼代理人：林泽，广西五象律师事务所律师。上诉人谢昭与被上诉人南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）、南宁金瑞物业服务有限公司（以下简称“金瑞公司”）租赁合同纠纷一案，上诉人不服南宁铁路运输法院于2016年7月30日作出的（2015）南铁民初字第298号判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月27日公开开庭审理。上诉人谢昭及其委托诉讼代理人罗昌烈，被上诉人委托代理人林泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人谢昭上诉请求：1.请求二审撤销南宁铁路运输法院于（201５）南铁民初字第298号民事判决一审判决，并改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人的一审的反诉请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：１.一审认定上诉人存在违约行为属认定事实错误。涉案合同签订后，上诉人已依约向上诉人履行支付了约定的租金、推广费、物业管理费，作为被上诉人应按合同的约定将符合用途的租赁商铺交付上诉人。本案中，被上诉人所交给上诉人租赁商铺的没有按合同约定交付符合用途的租赁商铺，出现严重的渗水，导致商铺天花板、墙面多处发霉，并没有为上诉人修补，线路经常性停电，上述上诉人违约行为，该商铺于2013年5月始营业后，均无法正常经营，作为被上诉人行使抗辩权拒付租金合法有据。２、一审依上诉人单方自认于2015年1月15日收回涉案商铺认定上诉人与两被上诉人签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》属认定事实错误。事实上，上诉人无法正常经营，故上诉人在与被上诉人协议未果的情况下，于2014年年初已经搬出了租赁商铺，并将租赁商铺交付被上诉人管理使用，租赁合同实际已于2014年年初已经解除。３.一审认定上诉人欠被上诉人一的租金及被上诉人二的推广费、物业管理费水电费、垃圾费均没有事实依据，事实错误。因上诉人违约原因，上诉人承租期间无法正常经营，如被上诉人按合同约定收取租金明显显失公平，该期间上诉人不应支付被诉人的租金，判决上诉人支付2013年９月15日至2015年１月15日租金没有事实和法律依据。一审判决上诉人向被上诉人支付至2015年1月１5日推广费、物业管理没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人所签订的合同，并没有涉及到垃圾清运费该事项，故该费用不属于涉案调整范围，一审判决支付垃圾清运费无事实和法律依据。4.一审没有支持上诉人的装修损失费用是错误的。涉案租赁商铺在上诉人接收投入几十万元对租赁商铺进行装修，因被上诉人违约致上诉人无法正常经营，为了减少损失上诉人不得不搬出了租赁商铺，但被上诉人在没与上诉人就如何处理装修残值的情况下，又将涉案商铺在原装修不变的情况下另租他经营使用至今，作为被上诉人应在其利用价值的范围内赔偿租赁装修残值给上诉人。装修残值评估机构认为无法评估，明显的违背事实，偏袒被上诉人一方。5.一审认定上诉人所交的租金、推广费、停车费已在承租内已经消耗完毕，判决全部不予退还是没有事实和法律依据。本案中，上诉人已将涉案的转让费交付被上诉人，现因被上诉人的违约，该费用上诉人应所交纳的停车费应退还上诉人，一审判决商铺转让费不退还没事实和法律依据。被上诉人金恒公司、金瑞公司共同辩称：一审法院对事实认定清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有理由，请求二审驳回上诉人的上诉请求。一审原告金恒公司、金瑞公司向一审法院起诉请求：1.被告谢昭向原告金恒公司支付商铺租金42553元，向原告金瑞公司支付推广费28616元、物业管理费131.8元、水电费1.8元、垃圾清运费20元；2.解除原告金恒公司、金瑞公司与被告谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》，被告谢昭向原告金恒公司支付违约金67320元；3.本案诉讼费用由被告谢昭承担。一审反诉原告谢昭向一审法院起诉请求：1.反诉被告金恒公司赔偿反诉原告谢昭装修损失58644元；2.反诉被告金恒公司退回反诉原告谢昭租金22932元、保证金8522元、商铺转让费12000元；3.反诉被告金瑞公司退回反诉原告谢昭推广费15417元、停车费5000元；4.反诉案件受理费由反诉被告金恒公司、金瑞公司承担。一审法院认定的事实：2012年12月10日，金恒公司（甲方，出租方）、谢昭（乙方，承租方）、金瑞公司（丙方，物业管理公司）三方签订《云星钱隆天下商铺租赁合同》，约定：1、甲方将坐落于南宁市青秀区竹溪大道26-2号云星•钱隆天下8#、9#楼一层62号（实为房产证上的**号）商铺出租给乙方使用，丙方负责该商铺的物业管理及推广；2、商铺建筑面积为43.93平方米，租期自2012年12月16日至2017年12月15日；3、2012年12月16日至2013年3月15日期间为免租期，2013年3月16日至2013年12月15日期间的月租金为2548元，年租金为22932元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的月租金为2675元，年租金为32100元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月租金为2809元，年租金为33708元；4、2012年12月16日至2013年3月15日期间的推广费为0元，2013年3月16日至2013年12月15日期间的月推广费为1713元，年推广费为15417元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的月推广费为1799元，年推广费为21588元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月推广费为1889元，年推广费为22668元；5、第一期租金、推广费按半年交纳，第二期至最后一期租金、推广费按季度交纳，乙方须于上期租金、推广费届满前5日向甲方交纳下期租金，向丙方交纳下期推广费；6、物业服务管理费以该建筑面积计算，每月每平方米3元，首次物业管理费乙方需在合同签订后10日内缴纳给丙方，之后的物业管理费按季缴纳，于每季度首月的第5日前支付；7、水电费由乙方自理，乙方须在接到丙方发出的公摊水电费缴费通知书后5天内到丙方处缴纳水电费；8、乙方须向甲方缴纳保证金8522元，租赁期满或合同解除后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用后，甲方在乙方撤场之日起三十天内将保证金无息退还乙方；9、乙方逾期不缴纳租金和推广费的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向甲方支付违约金，逾期十天，甲方有权采取停止向乙方供电等强制措施；逾期十四天，甲方有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金和推广费总额的80%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件将租赁商铺回复原状交回给甲方；10、合同中甲乙丙三方均约定通讯地址及联系方式，同时约定合同中所载明的地址为各方法定通信地址，凡以合同中所约定的地址的信函、速递件一经发出起计三日后即视为送达，若各方变更地址应书面通知对方；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，谢昭依约向金恒公司、金瑞公司支付保证金8522元、首期租金15288元、推广费10278元，金恒公司、金瑞公司将铺面交付谢昭使用。2012年12月27日，谢昭向金瑞公司支付停车费21600元（60号、61号、62号、63号四个铺面总的停车费）。2013年12月3日，金瑞公司向谢昭发出《对外工作联系函》，主要内容为：金瑞公司钱隆天下物业服务部中心客服部接到南区60、61、62号商铺反映该铺面内天面顶部渗水，工程返修部已多次查找导致商铺渗水的具体原因，但由于承租方未给予配合，未能在商铺天面检查，故渗水原因未及时查找到，为彻底解决商铺渗水问题，降低商铺财产损失，希望承租方与物业工程返修部积极配合，否则因渗水导致的一切后果由承租方自行承担。2014年11月12日，金恒公司向谢昭发出《通知》，主要内容为：谢昭向金恒公司反映涉案铺面出现漏水点情况，修补工程已于2014年9月份完成竣工，后多次对漏水点进行巡查，未发现有漏水情况；谢昭应于2014年11月20日前缴清拖欠的四个铺面的租金和推广费共302973元。2015年1月21日，金恒公司、金瑞公司向被告发出《关于解除的通知》。2015年1月31日，金恒公司、金瑞公司委托律师向谢昭发出《律师催告函》，要求谢昭支付拖欠的租金、推广费、物业管理费、水电费、垃圾清运费等。一审法院另查明：谢昭已支付2013年3月16日至2013年9月15日期间的租金15288元、推广费10278元；同时将物业管理费支付至2014年11月30日，水电费支付至2014年11月8日，垃圾清运费支付至2014年11月30日。金瑞公司出具的《钱隆天下收款单》显示，被告谢昭每月需向金瑞公司缴纳商铺物业服务费（每月每平方3元）、生活垃圾处理费（每月20元）、水电费。一审诉讼中，经被告谢昭申请及各方质证，一审法院依法委托广西中威华通建设工程造价咨询有限公司（以下简称中威公司）对涉案铺面装饰装修的价值进行评估。2015年12月14日，中威公司向一审法院发函表示：新的承租人已经按照自己的经营业态重新装修，对需要评估的铺面改变较大，此次委托评估铺面与现状不符，无法进行鉴定。庭审中金恒公司自认其于2015年1月15日自行收回涉案铺面。一审法院认为，金瑞公司、金恒公司和谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》是各方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对各方当事人均具有约束力，各方均应依照合同约定全面履行自己的义务。关于合同解除的问题。金恒公司自认于2015年1月15日收回涉案铺面，谢昭辩称其于2014年年初搬离，但其未举证证明已同金恒公司办理了退租手续，而金恒公司又不予认可，且谢昭于2014年11月30日仍向金瑞公司交纳了2014年11月份的物业管理费、水电费，故对谢昭的上述抗辩意见，不予采信。谢昭称其已按照合同约定支付相应租金，但其所举证据只能证明其向金恒公司支付了2013年3月16日至2013年9月15日期间的租金，故对谢昭辩称已交清租金的意见，不予采信。谢昭称涉案铺面渗漏雨水严重，导致铺面天花板、墙面多处发霉，线路经常性停电，对铺面客流量有很大影响。虽然金恒公司提供的铺面有瑕疵，下雨天屋顶会出现渗水现象，影响铺面内的装修效果，但谢昭未举证证明铺面渗水情况已导致经常性停电，严重影响其正常经营。且从谢昭提供的证据来看，金瑞公司于2013年12月3日发函要求谢昭配合铺面漏水点的修补工作，2014年9月金恒公司对渗水点的修补工作已全部完成，之后的多次巡查也未发现有漏水情况，故谢昭以房屋渗水为由拒绝支付租金、推广费等费用的理由不成立。涉案租赁合同第七条第3点约定，承租人逾期十四天未缴纳租金和推广费的，金恒公司有权解除合同。谢昭已逾期十四天未缴纳租金和推广费，金恒公司自行收回铺面的行为，可以认定系行使解除权解除合同。金恒公司自认其于2015年1月15日收回涉案铺面，故金恒公司、金瑞公司与谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》于2015年1月15日解除。二、关于租金、推广费、物业管理费、水电费、垃圾费的问题。（1）关于租金的问题。金恒公司于2015年1月15日收回涉案铺面，故谢昭应向金恒公司支付2013年3月15日至2015年1月15日期间的租金。考虑到铺面渗水确实会给谢昭的经营产生一定影响，金恒公司对于该时段租金的收取，应当适当减少。综合本案情况考虑，酌定由谢昭按租赁合同约定的租金标准的80%向金恒公司支付2013年3月16日至2014年9月15日期间的租金，2014年9月15日之后的租金按租赁合同约定的租金标准计算。涉案租赁合同第三条约定，2013年3月16日至2013年12月15日期间的月租金为2548元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的月租金为2675元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月租金为2809元。因此，2013年3月16日至2014年9月15日期间的租金共37605.6元[（2548元×9个月+2675元×9个月）×80%]，2014年9月16日至2015年1月15日期间的租金为10834元（2675元×3个月+2809元）。2013年3月16日至2015年1月15日期间的租金为48439.6元（37605.6元+10834元），谢昭已向金恒公司支付租金15288元，故被告谢昭还需向原告金恒公司支付租金33151.6元（48439.6元-15288元）。（2）关于推广费的问题。涉案租赁合同第三条约定，2013年3月16日至2013年12月15日期间的推广费为15417元；2013年12月16日至2014年12月15日期间的推广费为21588元；2014年12月16日至2015年12月15日期间的月推广费为1889元。故2013年3月16日至2015年1月15日期间的推广费为38894元（15417元+21588元+1889元），谢昭已向金瑞公司支付2013年3月16日至2013年12月15日期间的推广费10278元，谢昭还应向金瑞公司支付推广费28616元（38894元-10278元）。（3）关于物业管理费的问题。涉案租赁合同第三条第3点约定物业管理费每月每平方米3元，谢昭已将物业管理费支付至2014年11月30日，尚拖欠金瑞公司2014年12月1日至2015年1月15日期间的物业管理费，现金瑞公司只要求谢昭支付2014年12月1日至2014年12月31日期间的物业管理费131.8元（43.93平方米×3元），属金瑞公司对其民事权利的自由处分，应予准许。（4）关于水电费的问题。金瑞公司称谢昭拖欠2014年11月9日至2015年1月15日期间的水电费1.8元，但金瑞公司未举证证明该期间水电费实际发生的数额，故金瑞公司的该项诉请无事实和法律依据，不予支持。（5）关于垃圾清运费的问题。涉案租赁合同中虽未约定垃圾费的收取问题，但从谢昭以往向金瑞公司缴费项目的内容来看，谢昭以每月每间铺面20元的标准向金瑞公司缴纳生活垃圾处理费，一直交至2014年11月30日。故金瑞公司称对于垃圾费每间铺面每月20元的收取已经与谢昭达成合意，应予以采信。金瑞公司要求被告支付拖欠的2014年12月份的垃圾清运费20元，予以支持。三、关于违约金的问题。涉案租赁合同第七条第3点约定，被告谢昭逾期十四天不缴纳租金和推广费，金恒公司有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金和推广费总额的80%收取违约金。该违约金实际是解除合同违约金，金恒公司依据上述约定诉请被告支付该违约金的一半即67320元。谢昭在庭审中提出金恒公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因金恒公司未提供谢昭违约造成其损失的证据，故酌情将谢昭应支付的违约金数额调整为合同解除日当年三个月租金，该违约金为8427元（2809元×3个月）。四、关于反诉原告谢昭的各项请求能否支持的问题。（1）关于装修损失的问题。根据《最高人民法院》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”谢昭称涉案铺面内还有空调等可移动物品未搬离，如有其所称的可移动物品，谢昭可根据上述法律规定自行拆除。因谢昭未举证证明金恒公司阻止其搬离铺面内的可移动物品，故谢昭未搬离铺面内的可移动物品与金恒公司无关。根据《最高人民法院》第十条规定第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案因谢昭拖欠租金、推广费导致解除合同，在出租方金恒公司不同意利用已形成附合的装饰装修物的情况下，谢昭要求金恒公司赔偿装修损失58644元于法无据，不予支持。（2）关于保证金的问题。谢昭向金恒公司支付违约金后已能够弥补金恒公司因谢昭违约造成的损失，如金恒公司主张违约金后还不退还谢昭所交的保证金（该保证金实质为违约金），则会造成谢昭支付两次违约金，故对谢昭诉请金恒公司退还保证金8522元，予以支持。（3）关于租金、推广费的问题。谢昭在承租期内只支付租金15288元、推广费10278元，因谢昭所交的上述租金、推广费已经在承租期内消耗完毕。故谢昭要求金恒公司退还租金，要求金瑞公司退还推广费，无事实和法律依据，不予支持。（4）关于停车费的问题。谢昭承租包括涉案铺面在内的四个铺面，因经营需要共向金瑞公司支付停车费21600元，谢昭将该停车费分摊至四个铺面，概括得出涉案铺面的停车费为5000元。谢昭认为因涉案铺面渗水问题严重影响经营，其实际并未使用停车位，故金瑞公司应将收取的停车费退还。本案租赁合同并未约定停车费事宜，谢昭向金瑞公司支付停车费的行为，视为金瑞公司与谢昭在租赁合同之外就包括涉案铺面在内的四个铺面的停车费达成合意。但如前文所述，导致本案租赁合同解除的根本原因是谢昭长期拖欠租金、推广费所致，谢昭诉请金瑞公司退还停车费5000元，不予支持。（5）关于商铺转让费的问题。谢昭称金恒公司收取其铺面转让费12000元，但其未提供任何证据予以证明，而金恒公司又不予认可，故对谢昭诉请金恒公司退还转让费12000元，不予支持。一审法院判决，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告南宁金恒房地产开发有限公司、南宁金瑞物业服务有限公司与被告谢昭于2012年12月10日签订的《云星钱隆天下商铺租赁合同》于2015年1月15日解除；二、被告谢昭向原告金恒房地产开发有限公司支付商铺租金33151.6元、三、被告谢昭向南宁金瑞物业服务有限公司支付推广费28616元、物业管理费131.8元、垃圾清运费20元；四、被告谢昭向原告南宁金恒房地产开发有限公司支付违约金8427元；五、反诉被告南宁金恒房地产开发有限公司向反诉原告谢昭退回保证金8522元；六、驳回原告南宁金恒房地产开发有限公司、南宁金瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告谢昭的其他反诉请求。各方当事人一审中提交的证据均已随案移送本院。二审中，各方均未提供新证据。各方当事人对一审认定的基本事实均无异议。经开庭审查，一审法院查明事实清楚，证据充分，本案基本事实认定如一审查明，本院予以确认。本院认为：金瑞公司、金恒公司和谢昭签订《云星钱隆天下商铺租赁合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，各方均应依照合同约定恪守履行义务。关于出租人交付出租屋是否符合约定，上诉人逾期交付租金是否违约的问题。上诉人与被上诉人《云星钱隆天下商铺租赁合同》履行租赁协议中，被上诉人已交付租赁物，上诉人已实际接收并使用租赁物。在合同履行过程中，涉案铺面出现漏水后，被上诉人已采取必要措施进行补救，并于2014年9月份完成修缮工程。上诉人主张被上诉人仍未完成漏水修缮工程，未能提供相关证据予以证实。此后上诉人拒绝按期支付租金、推广费等费用，依照合同约定，已构成违约，金恒公司有权解除合同。一审法院认定上诉人已违反合同约定，金恒公司可以行使解除权解除合同，由上诉人承担违约责任，合法有据，本院予以支持。关于双方解除合同的时间如何确定，合同解除后各项费用如何计算的问题。上诉人主张在2014年年初已将租赁物交还出租人并搬离租赁物，但未能提供相关证据予以证实。承租人履行租赁合同接收租赁物后，主张返还租赁物，应当由其承担返还租赁物的举证责任。因上诉人谢昭未能提供证据证实返还租赁物的事实，一审法院对其主张不予认可，于法有据，本院予以支持。因上诉人逾期支付租金已构成违约，被上诉人自认于2015年1月15日收回租赁物，可以视为以其行为实际主张行使合同解除权，一审法院认定当日为双方租赁合同解除之日，符合法律规定，本院予以支持。因涉案铺面2014年9月15日前存在一定程度上的渗水，给上诉人的经营产生了不利影响，一审综合本案情况酌定由上诉人按租赁合同约定租金标准的80%向金恒公司支付2013年3月16日至2014年9月15日期间的租金，2014年9月15日之后的租金按租赁合同约定的租金标准计算，合法有据，本院予以确认。此外，一审法院依照租赁合同约定，结合案件事实，分别作出要求上诉人向被上诉人支付相应推广费、物业管理费、垃圾清运费，驳回被上诉人要求上诉人支付水电费的裁判，均合法有据，本院亦予以确认。关于上诉人一审提出的各项诉请有何事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院》第十一条第二项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案因上诉人作为承租人违约导致合同解除，亦无相关证据证实出租方金恒公司已利用形成附合的装饰装修物，故上诉人要求金恒公司赔偿其装修损失的主张，于法无据，本院不予支持。因上诉人未能提供证据证实被上诉人收取其商铺装让费，且金恒公司不予认可，故上诉人关于要求金恒公司退还转让费的请求，本院不予支持。上诉人占有使用被上诉人租赁物，应当支付相应租金、推广费、停车费，一审法院相关判决事实清楚，合法有据，上诉人关于不予支付租金、推广费、停车费的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5217元（上诉人已预交），由上诉人谢昭负担。本判决为终审判决。审判长  覃瑞晟审判员  袁宇飞审判员  彭 博二〇一七年六月三十日书记员  谢 瑜附：相关法律条文《中国人民共和国合同法》法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。