西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏01民终23号
上诉人(原审原告、反诉被告)：雷超，男，汉族，经商，现住四川省泸县。
委托诉讼代理人：李明波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：西藏兴龙商贸有限公司，住所地：拉萨市。
法定代表人：罗布次仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱刚，该公司员工。
委托诉讼代理人：王淑勤，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。
上诉人雷超与上诉人西藏兴龙商贸有限公司（以下简称兴龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1589号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷超的委托诉讼代理人李明波，上诉人兴龙公司的委托诉讼代理人王淑勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷超上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第四项和2第五项，并改判兴龙公司向其返还租金63000元;2、一、二审诉讼费用由兴龙公司承担。事实与理由：双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了雷超租赁该房屋是用于商业用途，且约定租金是从正式营业开始计算，承租商业用途的房屋，承租方的占有必须获得相应的经营许可、并从经营中获得利益方能视为使用，方能承担占有使用费。但由于兴龙公司的原因，导致雷超不能办理营业执照，且不能使用案涉房屋，现该房屋虽由雷超占有但并未因此获益。故雷超不应支付房屋占有使用费。
兴龙公司答辩称：合同签订后，房屋由雷超占有、使用，其应当向兴龙公司支付占有使用费。至于占有期间有无获利，与本案租赁合同没有关联，对方称因房屋没有合法手续，导致其没有获利的主张无事实和法律依据。
兴龙公司上诉请求；1、请求二审法院依法撤销一审判决第二、三、六项，并予以改判；2、一、二审诉讼费用由雷超承担。事实与理由：1、雷超要求支付的利息应是其损失，然而雷超并无证据证明利息即损失，兴龙公司在占有转让费期间也并未获得利息，且利息并非是雷超的必然损失；2、双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定了经兴龙公司同意雷超方能装修，而雷超对案涉房屋进行装修，兴龙公司并不知情，更不存在对其房屋装修之事默认或同意；3、现有证据无法证明装修合同有无实际履行，故一审法院认定雷超的装修金额和装修残值的金额无事实和法律依据；4、一审法院未依据公平原则，未依法调取证据，便以兴龙公司举证不能不予支持所主张的水电费，违背《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条、第十七条之规定。
雷超答辩：1、合同无效系兴龙公司的过错导致，活动板房亦应当办理相关的手续，兴龙公司没有办理，其有过错；2、对案涉房屋装修的事，兴龙公司知晓的，其应对装修损失承担赔偿责任。
雷超向一审法院提出诉讼请求：1.兴龙公司向雷超返还转让金300000元、租金63000元、押金20000元；兴龙公司向雷超支付资金占用利息76600元；兴龙公司赔偿雷超损失228990元，共计688590元；2.本案诉讼费用由兴龙公司承担。事实和理由：2015年8月，兴龙公司以招商为由，向雷超出租位于拉萨市城关区加荣村的房屋用于商业用途。双方于2015年8月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定了兴龙公司向雷超提供合格的、能够使用的位于加荣农贸市场2、3号活动板房，合同签订后，雷超向兴龙公司交付了租金、转让金和押金，并为商铺开业进行了装修、购进了货物。由于兴龙公司提供的房屋并非符合法律规定的房屋，没有任何房产证、相应的规划许可证，导致雷超所承租的房屋不能使用，也不能办理营业执照，也导致了雷超的装修荒废、货物过期。雷超多次催促兴龙公司提供合格的房屋手续，以保障雷超的正常使用，但兴龙公司均以各种理由拒绝，现雷超为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。
兴龙公司辩称，对该涉案房屋的转让金进行返还无法律依据，也无相应交易习惯，房屋转让金是依照交易习惯对租赁房屋进行使用所缴纳的资金，即使返还也应当按照使用年限进行返还，我方同意返还200000转让金和20000押金；至于租金，这是租赁方承租使用房屋所必须缴纳的费用，我方无返还义务；对方无相应证据证明其在租赁过程中有损失，也无法证明损失是由我方过错造成，故雷超要求我方赔偿损失的诉请无法律和事实依据。
兴龙公司向一审法院提出反诉请求：1、判令雷超拆除所租房屋内的装修物，将租赁物恢复原状；2、判令雷超支付兴龙公司房屋占有使用费28000元（2017年7月1日至2017年10月31日），水电费9000元，共计37000元；3、判令雷超支付兴龙公司自2017年11月至实际搬离期间的房屋占有使用费；4、判令本案反诉费由雷超承担。事实和理由：2015年8月10日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定房屋月租金为7000元，并及时缴纳水电费。合同签订后雷超便占有使用房屋至今，但并未按照合同约定支付相关费用，故诉诸法院。
雷超辩称，兴龙公司提出的反诉请求已在2017年7月3日起诉的案件中提出过，法院不应当重复受理；雷超并没有占有使用房屋，不应当缴纳房租和水电费。
一审法院认定事实如下：2015年8月10日，雷超作为承租方与作为出租方的兴龙公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：”租赁标地为甲方所有的位于加荣农贸市场2、3号活动板房，面积为60平方米／间；租赁期为6年，自2015年8月10日至2021年8月9日；该房屋月租金为3500×2间／月，乙方需按季度支付租金；签订合同之日，需一次性交纳押金20000元，预交6个月房租42000元；乙方每月按照实际用水量、电量、物业费自行支付费用。”该合同项下还就租赁用途、续租方法、合同修改及解除及其他事项进行了具体约定。该合同落款处附有甲方法定代表人签字并加盖有兴龙公司的印章，乙方附有雷超的签字捺印。在合同签订之时，雷超已向兴龙公司交纳了300000元转让金和20000元押金，并分别于2015年10月9日和2016年4月5日交纳房租共计63000元，之后对该租赁房屋进行了装修。2017年7月3日，兴龙公司以将对涉案房屋拆除重建、雷超拒不搬离违反合同约定为由诉至法院，要求雷超搬离且支付2016年5月31日至2017年6月30日的房屋占有使用费91000元及水电费3000元。一审法院审理后作出（2017）藏0102民初929号民事判决确认合同无效，并判决如下：”一、雷超于本判决生效之日起十日内搬离所租赁的加荣菜市场2、3号活动板房，将房屋交还西藏兴龙商贸有限公司；二、雷超于本判决生效之日起十日内向西藏兴龙商贸有限公司支付房屋占有使用费
91000元；三、驳回西藏兴龙商贸有限公司的其他诉讼请求。”至今，雷超未返还租赁房屋。现该房屋处于待拆除状态。此外，兴龙公司诉讼请求中所主张的实际支付至雷超搬离承租房屋之日止的房屋占有使用费，经一审法院庭审中审查要求其明确具体金额时，其表明无法明确。
一审法院认为，雷超与兴龙公司于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》已经西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初929号民事判决确认无效。依据已发生法律效力的判决书内容，雷超有返还租赁房屋的义务；兴龙公司有返还因出租该房屋收取的转让金、押金及孳息的义务，故对雷超提出的要求兴龙公司返还转让金、押金共计
320000元的诉请，一审法院予以支持。在双方签订的《房屋租赁合同》确认无效后，雷超应按照（2017）藏0102民初929号民事判决中指定的期间履行返还租赁房屋的义务，但雷超至今仍占有该房屋，现其请求判令兴龙公司返还房屋租金
63000元的主张于法无据，一审法院不予支持。合同无效后无权占有人除了应履行返还占有物的义务外，还应返还因该占有物可能产生的孳息。本案中，兴龙公司应返还的占用资金为转让金和押金共计320000元，利息的计算方法依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定：”既未约定借款内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”据此，占用利息为38400元（计算方法320000元×6%×2年=38400元），对雷超对该诉请中超出的部分一审法院不予支持。关于雷超请求兴龙公司赔偿房屋装修费的问题，双方虽然在合同中约定：”乙方不得擅自更改或破坏房屋结构，不得破坏现有装饰，如确实有必要对部分设施进行更改，必须甲方同意后方可进行”，但是合同签订后，雷超为了达到经营目的对该涉案房屋进行了装修，直至被告兴龙公司就本案提出反诉时才要求雷超拆除装修物，另自2015年8月10日至2016年5月30日兴龙公司向雷超收取了房屋租金，可见被告兴龙公司一直知晓雷超对涉案房屋进行装修的事实却并未提出反对意见，应视为对其装修行为的默认，故一审法院对于兴龙公司提出的未经其认可进行装修不应赔偿的主张不予支持。对于装修金额，法律明确规定，赔偿的限额必须在装修的现值损失范围内，雷超提交的证据仅能证明其装修之时的花费，并不能证明装修物现今残值，但是鉴于装修事实的发生，一审法院结合该涉案房屋的租赁目的、《房屋租赁合同》中的约定年限、雷超提供的装修金额等证据，酌情认定装修残值为49500元（计算方法79240元÷72个月×45个月=49525元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定：”已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”在西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初929号民事判决中确认双方签订的《房屋租赁合同》，是因该涉案房屋属未经批准建设的临时建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，但是雷超作为完全行为能力人，完全有能力通过涉案房屋的外观及合同内确定的房屋性质对房屋属性进行判断，其签订该《房屋租赁合同》也存在一定过错，根据推定双方当事人比例，一审法院将涉案房屋装修残值分担认定如下：雷超承担14850（计算方法49525元×30%=14857.5元）；兴龙公司承担34650元（计算方法49525元×70%=34667.5元）。对于雷超提出的要求兴龙公司赔偿货物损失的主张，其无法证明所购货物的真实性及现有价值，故一审法院对此项诉请不予支持。反之，兴龙公司作为该涉案房屋的出租人，有权要求具有腾房义务的实际占有人支付逾期腾房的占有使用费，鉴于现涉案房屋处于待拆除状态，兴龙公司请求拆除租赁房屋内的装饰装修物这一诉请无实际意义，故一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”依据一审法院（2017）藏0102民初929号民事判决，兴龙公司就未支持部分提出的诉请并不属于重复诉讼，结合雷超实际占有涉案房屋的实际情况和时间，兴龙公司主张自2017年7月1日2017年10月31日期间房屋占有使用费28000元的诉讼请求，参照双方已确认无效的《房屋租赁合同》中的租金计算确定为28000元（计算方法3500元/月×4个月（2017年7月1日至2017年10月31日）×2间=28000元），一审法院予以支持。另对于兴龙公司主张雷超实际搬离房屋之日的房屋占有使用费，因经庭审确认后兴龙公司对此无法予以明确其诉讼请求及具体诉请金额，故对该部分主张在本案中不作处理。由于兴龙公司无法证明其提供的水表、电表照片是否是依据涉案房屋内的水表、电表取得的，应承担举证不能的责任，故一审法院对该项诉请不予支持。
综上所述，对于雷超要求兴龙公司向其返还转让金300000元及押金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持；对于雷超要求兴龙公司向其返还租金63000元的诉讼请求，一审法院不予支持；对于雷超要求兴龙公司向其支付资金占用利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持确定为38400元；对于雷超要求兴龙公司向其赔偿损失的诉讼请求，一审法院酌情支持确定为34667.5元；对于兴龙公司要求雷超向其支付自2017年7月1日起至本案开庭之日即2017年10月31日止该期间房屋占有使用费28000元的诉讼请求，一审法院予以支持；对于兴龙公司的其他反诉请求，一审法院均不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第五条第一款、第十一条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款之规定，作出判决：一、西藏兴龙商贸有限公司于判决生效之日起十五日内向雷超返还转让金300000元及押金20000元；二、西藏兴龙商贸有限公司于判决生效之日起十五日内向雷超支付资金占用利息38400元；三、西藏兴龙商贸有限公司于判决生效之日起十五日内向雷超支付损失赔偿34667.5元；四、雷超于判决生效之日起十五日内向西藏兴龙商贸有限公司支付自2017年7月1日起至本案开庭之日即2017年10月31日止该期间房屋占有使用费28000元；五、驳回雷超的其他诉讼请求；六、驳回西藏兴龙商贸有限公司的其他反诉请求。
二审中，兴龙公司向本院提交一份《移交清单》，欲证明该《移交清单》与雷超在一审中提交的《装修清单》不符以及装修费用均不属实。雷超对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对该证据的认证意见将在本院认为部分予以阐述。
本院二审认定的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1、兴龙公司是否应向雷超支付300000元转让金及20000元押金的资金占用利息以及利息金额的认定问题；2、兴龙公司是否应向雷超赔偿装修损失以及损失金额的认定问题；3、兴龙公司是否应向雷超返还房屋租金63000元；4、兴龙公司主张的水、电费是否应当支持；5、雷超是否应向兴龙公司支付房屋占有使用费。
关于兴龙公司是否应向雷超支付300000元转让金及20000元押金的资金占用利息以及利息金额的认定问题。本院认为，雷超向兴龙公司交纳300000元转让金和20000元押金，对此兴龙公司予以认可，但兴龙公司认为雷超主张该转让金和押金的资金占用利息，并非雷超的实际损失，兴龙公司不应当支付该资金占用利息。本院认为，雷超与兴龙公司签订的《房屋租赁合同》已经西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初929号民事判决确认无效。合同无效后，雷超取得该房屋承租权的合同目的不能实现。但雷超为此向兴龙公司支付了转让金和押金，在合同无效的情况下，兴龙公司应当向雷超返还占有该资金所产生的孳息。本案中兴龙公司收取雷超的转让金和押金共计320000元，一审法院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，计算利息为（320000元×6％×2=38400元）不违反相关法律的规定，本院予以维持。
关于兴龙公司是否应向雷超赔偿装修损失以及损失金额的认定问题。双方在合同中约定：”乙方不得擅自更改或破坏房屋结构，不得破坏现有装饰，如确实有必要对部分设施进行更改，必须甲方同意后方可进行”。合同签订后，雷超对案涉房屋进行装修，并向一审法院提交《房屋装修合同》、《装修材料清单》、《收据》、《收款收据》等证据，用于证明雷超对租赁房屋进行装修以及产生装修费用的事实。对此，兴龙公司认为雷超对案涉房屋擅自进行装修，并未经兴龙公司许可，并在二审中提交一份《移交清单》，证明雷超主张的装修内容与实际装修不符。本院认为，雷超提供的上述证据无法证明与案涉房屋存在关联，亦无法证明因装修对其所造成的实际损失。在未对现有装修进行鉴定的情况下，一审法院根据案涉房屋的租赁目的、合同约定年限、以及雷超提供的装修金额来酌情认定装修残值、并推定双方应承担的比例不妥。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中雷超提供的证据不能达到其证明目的。故本院认为雷超主张的装修损失的诉讼请求，应不予支持。本院予以纠正。
关于兴龙公司是否应向雷超返还房屋租金63000元的问题。本院认为，因（2017）藏0102民初929号民事判决确认《房屋租赁合同》无效，雷超已无权继续占有使用案涉房屋，其应当向兴龙公司返还，但至本案诉讼前雷超仍实际占有该房屋，故雷超主张兴龙公司应向其返还租金63000元于法无据，一审法院判决对雷超的该项诉请未予支持正确，本院予以维持。
关于兴龙公司主张的水、电费是否应当支持的问题。本院认为，兴龙公司主张雷超向其支付水、电费共计9000元。并在一审中提交水表、电表的照片，用于证明该费用产生的依据。因无其他证据证明该照片的来源，不能确认与本案的关联性，且雷超对此不予认可，兴龙公司应承担举证不能的责任。故一审法院对兴龙公司的该项诉讼请求未予支持正确，本院予以维持。
关于雷超是否应向兴龙公司支付房屋占有使用费问题，雷超称其承租案涉房屋后未实际获利，其不应当承担占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当支持。”，因（2017）藏0102民初929号民事判决确认双方之间的房屋租赁合同无效，结合雷超实际占有使用案涉房屋的事实，兴龙公司主张雷超应支付自2017年7月1日至本案开庭前即2017年10月31日期间房屋占有使用费的诉讼请求，应予以支持。
综上，本院对一审判决部分予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1589号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1589号民事判决第三项；
三、驳回雷超的其他诉讼请求；
四、驳回西藏兴龙商贸有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10685.9元（雷超预交），减半收取5342.95元，由西藏兴龙商贸有限公司负担2780.91元，由雷超负担2562.04元；一审反诉案件受理费363.75元（西藏兴龙商贸有限公司预交），由雷超负担275.27元，由西藏兴龙商贸有限公司负担88.48元。二审案件受理费10685.9元（雷超预交），由西藏兴龙商贸有限公司负担5561.8元，雷超负担5124.1元；二审案件受理费1626.69元（西藏兴龙商贸有限公司预交），由雷超负担1231元，西藏兴龙商贸有限公司负担395.69元；
本判决为终审判决。
审判长 胡 晓 雯
审判员 彭 美 玉
审判员 白 玛
二〇一八年三月八日
书记员 边巴丹增