辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）辽07民终582号
上诉人（原审原告）：田霁蓉，女，1968年8月31日出生，汉族，住锦州市松山新区。
上诉人（原审原告）：韩书杰，女，1970年3月7日出生，汉族，住锦州市松山新区。
上诉人（原审原告）：席化洁，女，1971年12月16日出生，汉族，住锦州市松山新区。
上诉人（原审原告）：陈建华，男，1974年11月21日出生，满族，住锦州市松山新区。
被上诉人（原审被告）：渤海大学，住所地锦州市松山新区科技路**号。
法定代表人：杨延东，该校校长。
委托诉讼代理人：贾锦峰，该校基建处副处长。
委托诉讼代理人：吴永科，辽宁古塔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：锦州泓厚物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区龙江北里39—1号。
法定代表人：葛旭东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵本国，辽宁融基律师事务所律师。
原审原告：艾永琦，男，2005年4月3日出生，满族，住锦州市松山新区。
法定代理人：艾祥玉（艾永琦之父），1978年2月28日出生，满族，住锦州市松山新区。
上诉人田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华因与被上诉人渤海大学、锦州泓厚物业管理有限公司、原审原告艾永琦确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初605号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华、被上诉人渤海大学的委托诉讼代理人贾锦峰、吴永科、被上诉人锦州泓厚物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵本国、原审原告艾永琦的法定代理人艾祥玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华上诉请求：1.撤销（2017）辽0792民初605号民事裁定书，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审裁决认定上诉人诉讼主体不适格，据此驳回上诉人的起诉实属法律适用错误。第一、最高院已在相关司法解释中赋予业主具有确认前期物业服务合同效力的权利。《最高院审理物业纠纷司法解释》第二条规定：“符合下列情形之一，（一）业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”根据最高院出版的《最高人民法院建筑区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书第270页对本条司法解释的解读：“本条届时将部分情形下主张合同无效的诉讼主体资格，确认为业主和业主委员会。”“至于业主，因其为物业服务合同项下权利义务的实际享受者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人。本条两项所称情形，都构成对业主合法权益的侵害，业主当然有权提起相应诉讼。”故此，上诉人虽身为业主，但已具备诉讼主体资格。最高院并未要求业主起诉需取得全体业主或者大部分业主的授权，故此一审裁决此种观点是对上诉人的诉权的不当限制，裁决结果显然错误。第二、业主提起确认合同无效之诉不仅限于本条司法解释规定，尚且包括《合同法》的无效合同情形。同样出自《最高人民法院建筑区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书第272页：“首先，本解释规定中的物业服务合同、委托合同，都属于当事人之间签订的民事合同，受《合同法》及相关法律的规范和调整。其次，物业服务合同和委托合同在实务中被认定为无效合同的情形有很多，不仅限于本条解释。如果审理此类纠纷中根据《合同法》第五十二条等关于无效合同问题的规定应当认定为合同无效的，依法应当予以认定。例如存在‘以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益’、‘恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益’、‘损害社会公共利益’以及‘违反法律、行政法规的强制性规定’等情形的，都属于合同无效。”本案中，上诉人诉请确认合同无效的依据恰为合同法五十二条之：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因二被上诉人具有违反《物业管理企业资质管理办法》第六条，三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目，《物业管理条例》第二十四条之规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。二被上诉人既没有通过招投标（私下签署）也不具有二级以上资质（本住宅小区建筑面积超过20万平方米），在此情形下第二被上诉人以1.0元/平方米与第一被上诉人私下签订了前期物业服务合同。上述情形分别违反了《物业管理条例》第二十四条，《物业管理企业资质管理办法》第八条的规定，其后果不仅使小区全体业主被迫接受二被上诉人签订的前期物业合同的直接约束，失去了通过其他物业公司公开招投标环节中的竞争性投标带来的质优价低、物美价廉的物业服务，更是不得不支付高额的物业费、地下停车管理费、电梯费，损害了小区全体业主的公共利益。违反前两款规定的，相关合同均无效。第三，前期物业服务合同同样适用本条司法解释。同样出自《最高人民法院建筑区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书第272页：“由于前期物业服务合同的订立主体与普通物业服务合同不同，多由建设单位出面和物业服务企业订立合同，业主的权利往往容易受到忽视，实践中因前期物业服务合同引发的争议不在少数，当事人基于本条规定主张要求确认委托合同无效、要求确认物业服务合同中部分相关条款无效的，人民法院都应当受理并支持。”建设单位因疏忽大意签订的前期物业服务合同的效力，小区业主尚且有权诉讼并得到支持，更何况本案中二被上诉人私下违规签订高额物业费的前期物业服务合同，故意损害小区的全体业主合法权益的确认合同无效之诉了。综上所述，一审法院裁定确有不当，据此上诉，请予纠正。
渤海大学辩称，渤海大学与锦州泓厚物业管理有限公司所签订的前期物业协议合法有效，并没有侵犯业主合法权益。四上诉人不是与渤海大学签订集资购房协议的合同主体，也不是业主。四上诉人违反经济适用房的相关规定购买房屋，存在违法性，所以其不具有主张请求确认合同无效的主体资格。一审裁定事实清楚，裁定结果正确，请求二审法院依法维持。
锦州泓厚物业管理有限公司辩称，根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，四上诉人只是使用人，并非业主。案涉小区住宅是渤海大学的集资房，受国家特殊政策的约束，五年之内不得上市交易。上诉人田霁荣所属房屋业主为田震，上诉人韩书杰所属房屋业主为王健，席化洁所属房屋业主为张龙昌，上诉人陈健华所属房屋业主为王书纯，该四户业主均为渤海大学教师，该四户业主违反国家相关政策，违反与渤海大学签订的集资购房协议，违法将自己的房屋与四上诉人进行交易，其行为不应该得到法律支持。上诉人的身份也不符合《物权法》第二章第三节所规定的取得专有部分所有权的情形，更没有业主的身份对渤海大学及泓厚物业公司提起本诉。所以四上诉人不具有诉讼主体资格。一审裁定事实清楚，裁定结果正确，请求二审法院依法维持。
艾永琦述称，同意上诉人的主张。
田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华、艾永琦向一审法院起诉请求：1.依法判决被告渤海大学与被告锦州泓厚物业管理有限公司签订的前期物业服务合同无效；2.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年5月28日，渤海大学后勤集团（甲方）与锦州泓厚物业管理有限公司（乙方）签订了物业服务合同，甲方选聘乙方对渤海大学西区职工住宅一期（博大雅居小区）提供物业服务。合同签订后，被告锦州泓厚物业管理有限公司实际为博大雅居小区提供了物业服务。另查明，四原告均购买了博大雅居小区内的房屋并实际居住。一审法院认为，四原告作为房屋的实际占有使用人，享受了被告锦州泓厚物业管理有限公司提供的物业服务，并交纳了相关的物业服务费用，已实际享有业主的权利并履行了业主的义务，因此，在四原告实际居住房屋期间可认定其为业主。但根据《物业管理条例》的相关规定，有关共有和共同管理权力的其他重大事项应由业主共同决定，而渤海大学与锦州泓厚物业管理有限公司签订的前期物业服务合同的法律效力影响全体业主的共同管理权力，应由全体业主共同决定是否就前期物业合同的法律效力提起诉讼，而四原告无权代表全体业主对渤海大学与锦州泓厚物业管理有限公司签订的前期物业服务合同的法律效力提起诉讼，故田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华作为原告提起诉讼的主体资格不符合法律规定。裁定：驳回原告田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华的起诉。案件受理费100元，退还原告田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华。
本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审认定事实属实。
本院认为：本案争议的焦点是，上诉人是否具有原告主体资格。本案中，上诉人起诉要求确认二被上诉人签订的《物业服务合同》无效。上诉人认为自己为小区的业主，有资格起诉确认《物业服务合同》为无效。《物业管理条例》第十一条第七款规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物业服务合同关系到小区内所有业主的共同利益，因此应由业主共同决定。故田霁蓉等人对确认《物业服务合同》无效不具有诉讼主体资格。
综上所述，故田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
二审案件受理费100元，退还田霁蓉、韩书杰、席化洁、陈建华。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 李 梅
审 判 员 姜 岩
审 判 员 王 翔
二〇一八年三月十三日
法官助理 安剑凌
书 记 员 李 响