江苏省南京市玄武区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0102执异61号
异议人：安徽富煌钢构股份有限公司，住所地在安徽省巢湖市黄麓镇富煌工业园。
法定代表人：杨俊斌，该公司董事长。
委托代理人：方遒，该公司法务。
申请执行人：上海银行股份有限公司南京分行，住所地在南京市北京东路22号。
负责人徐纯彬，该分行行长。
委托代理人秦在丛，江苏熙典律师事务所律师。
评估人：江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司，住所地在南京市珠江路88号B座2401室。
法定代表人：陈德兵。
被执行人：南京百路达车业集团有限公司，住所地在南京市栖霞区寅春路18号（迈皋桥创业园科技研发基地A356）。
法定代表人左迎春，该公司总经理。
被执行人：孙红山，男，汉族，1972年7月24日生，住南京市玄武区。
被执行人：包逸莹，女，汉族，1972年11月4日生，住南京市玄武区。
被执行人：李志意，男，汉族，1963年3月7日生，住南京市鼓楼区。
被执行人：徐汇，女，汉族，1964年4月12日生，住南京市鼓楼区。
被执行人：孙红权，男，汉族，1970年7月18日生，住南京市玄武区。
被执行人：梁星刚，男，汉族，1973年10月15日生，住南京市栖霞区。
被执行人：芜湖能宝科技有限公司，住所地在安徽省芜湖经济技术开发区东区生命健康城内万春路南侧2#厂房。
法定代表人：李志意。
在本院执行申请人上海银行股份有限公司南京分行（以下简称上海银行南京分行）与被执行人南京百路车业集团有限公司公司（以下简称百路公司）、孙红山、包逸莹、李志意、徐汇、孙红权、梁星刚、芜湖能宝科技有限公司（以下简称能宝公司）借款合同纠纷一案中，异议人安徽富煌钢构股份有限公司（以下简称富煌公司）对本院委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司（以下简称天元公司）出具的评估结果提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
异议人富煌公司称：天元公司对被执行人名下位于芜湖经济技术开发区生命健康面春东路南侧土地使用权、2#、3#厂房、1#办公楼、2个值班室及所有地面建筑物及配套设施进行评估，评估总价为8087.12万元，该评估价明显有问题，该报告严重失实，理由如下：1.2015年2月9日，江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限公司对同一位置的土地使用权及2#、3#厂房进行评估的总价为9081.75万元，此时，我公司的建造成本近8000万元，加上地价，与评估价非常接近。2.时过两年，且同一地段的土地上还增加了1#办公楼（建筑面积11240平方米，造成约2500万元）、2个值班室、厂区道路、围墙及相关配套设施等，而天元公司的评估价仅为8087.12万元，比2015年的评估价竟然还少了994.63万元。3.我公司仅就上述土地上所有地面建筑物及配套设施（不含地价）的建造成本已经超过了1亿元。综上，经初步测算，本次评估价与拍卖物实际价值相差3500万元。若按照该评估价进行拍卖将严重影响作为拍卖物承建方及其他债权人的合法权益，且被执行人能宝公司尚欠我公司近千万元工程款，该工程款中包含相当比例的农民工工资，故对该显失公平的评估结果提出异议，请求中止本次拍卖程序，重新指定评估机构进行评估。
评估方天元公司辩称，1.异议人用另外一家评估机构于2015年2月9日出具的评估结果衡量对比本次估价结果不合适。两个评估结果对应的估价目的不同、价值类型不同、价值时点不同，两者直接对比不合适。2.异议人用投入成本比较判断估价结果不合适。首先，建设资金的投入量与实际形成的工程资产价值往往不尽一致，存在时差和量差，因此实际的和支出并不能客观反映工程资产的市场价值，且资产的市场价值本质受市场供求关系的影响，并不全产取决于成本投入多少；其次本次估价报告中对应的价值时点，估价对象为空置状态，长期空置可能会存在功能性和经济性贬值及物质折旧；最后，建设资金投入覆盖范围与本次估价范围不一致，根据司法鉴定委托函的要求，本次估价结果仅包含2#、3#厂房和土地使用权（报告书的最终有效结论）以及因实际使用需求增加的1#综合楼、传达室、厂区24围墙、成品柱栏杆围墙（该部分仅供法院了解，不具有使用效力，详见报告正文有关说明）。综上所述，本次估价委托程序规范，评估过程独立、客观、公正估价方法选取适当，估价技术思路正确，估价结果客观合理，不存在异议人所说的评估结果过低，报告失实的问题。同时，本次估价结果仅作为法院处理纠纷的参考，涉案房地产最终是要通过公开拍卖这一法定程序进行处置，在拍卖过程中可以通过竞买者的价格竞投实现其最终的市场价格。
本院查明：2016年6月13日本院就原告上海银行南京分行与被告百路达公司、孙红山、包逸莹、李志意、徐汇、孙红权、梁星刚、能宝公司借款合同纠纷一案作出（2015）玄商初字第1821号民事判决书，判令：一、被告百路达公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海银行南京分行借款本金4000万元及相应利息及罚息（暂计算至2016年4月6利息为1508280.28元、罚息384975元、复利为34047.23元，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际给付之），并支付律师费39800元；二、被告孙红山、包逸莹、李志意、徐汇、梁星刚、孙红权对被告百路达公司的上述债务承担连带保证责任；三、原告上海银行南京分行对被告百路达公司的上述债务，有权以被告能宝公司所抵押的位于芜湖开发区东区生命××城内××南侧××＃、××＃厂房的两处房地产（他项权证号为房地产他证经开字第20158025号）在4504.52万元限额内优先受偿，并有权以被告能宝公司所抵押的位于芜湖开发区东区生命××城内××春路南侧（他项权证号为芜他项（2015）第962号）的土地和对应房产在495.91万元限额内优先受偿；四、驳回原告上海银行南京分行的其他诉讼请求等。
上述判决生效后，上列各被告未按生效文书履行付款义务，原告上海银行南京分行向本院申请强制执行，执行案号为（2016）苏0102执2365号。执行中，本院于2017年5月12日依法委托天元公司对被执行人能宝公司名下的位于安徽省芜湖经济技术开发区东区生命健康城内万泰路南侧2#、3#厂房以及国有建设用地使用权进行评估，估价对象2#厂房建筑面积为21852.54平方米、3#厂房建筑面积为22108.18平方米，宗地面积为26412.18平方米，包括房屋的所有权和土地在剩余使用年期的使用权以及房屋内部装修。2017年7月31日天元公司出具苏天元房评报字(2017)第2006号《房地产司法鉴定估价报告》，评估价格为6999.87万元；附属设施价格为1087.25万元（包括1#综合楼、传达室、成品柱栏杆、砖砌实体围墙），合计8087.12万元。2017年10月27日本院通过淘宝网进行第一次司法拍卖，起拍价5661万元，因无人竞拍流拍。本院拟起动第二次拍卖程序时，异议人富煌公司向本院提出执行异议。
另查明，2017年10月30日芜湖经济技术开发区人民法院（以下简称芜湖开发区法院）就异议人富煌公司诉被执行人能宝公司建设工程施工公司纠纷一案作出（2017）皖0291民初620号民事判决书，判决：一、被告能宝公司于判决生效之日起十日内支付原告富煌公司工程款6500000元；二、被告能宝公司于判决生效之日起十日内支付原告富煌公司违约金1500000元；三、驳回原告富煌公司的其他诉讼请求等。另该案在诉讼中，芜湖开发区法院根据富煌公司的保全申请，作出（2017）皖0291财保48号民事裁定书，裁定：对被申请人能宝公司的财产在8208000元范围内进行保全；前款保全采取查封、扣押、冻结或法律规定的其他方式执行。另被执行人能宝公司曾于2015年2月9日自行委托江苏苏地仁合土地房地产评估咨询有限对其名下芜湖市开发区东区生命健康城内成春路南侧2#厂房、3#厂房工业房地产（总建筑面积43960.72平方米的房屋所有权及其相对应的26412.18平方米土地在剩余使用年期的国有出让土地使用权）进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参与，评估价格为9081.75万元。
本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。天元公司系具有房地产评估资质合法的评估机构，接受本院委托对被执行人能宝公司名下位于安徽省芜湖经济技术开发区东区生命健康城内万泰路南侧2#、3#厂房以及国有建设用地使用权进行价格评估。评估过程中，该公司派出具有注册房地产估价师资格的评估人员，依据《房地产估价规范》及相关法律、法规和政策，并根据本院提供的评估资料，实地进行勘查、调查，选用成本法进行了分析、测算和判断，对评估对象所进行的评估，程序合法。本院以该评估价格打8折的基础上进行第一拍卖，因无人竞拍而流拍，从而印证了该评估价格并不存在明显低于该房产市场价格的情形。至于异议人富煌公司提供的被执行人能宝公司为抵押借款所需，而自行委托第三方所做出的评估报告，无论评估目的、评估时节点、价值类型均不相同，不具有可比性。现异议人富煌公司并无证据证实其实际投入的建筑成本远远大于现评估价格，且本院拟处置的资产市场价格是由市场供求等诸多因素所决定。综上，异议人富煌公司异议请求，没有事实及法律依据，其要求本院停止拍卖，重新评估，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人安徽富煌钢构股份有限公司的异议请求。
如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向江苏省南京市中级人民法院申请复议。
审 判 长 王 慎
审 判 员 孔亚伟
审 判 员 牛利梅
二〇一八年三月五日
见习书记员 王 卉