安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖11民终554号上诉人（原审原告）：任亚肃,女,1957年1月26日出生,汉族，教师，住江苏省南京市鼓楼区。委托代理人：韩静，江苏国诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：来安香江置业有限公司，住所地安徽省来安县，统一社会信用代码91341122567540737J（J-1）。法定代表人：范菲，该公司总经理。委托代理人：陈丹，该公司员工。上诉人任亚肃因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院于2015年12月8日作出的(2015)来民一初字第02210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人任亚肃的委托代理人韩静，被上诉人来安香江置业有限公司（以下简称香江置业公司）的委托代理人陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2013年2月18日，任亚肃与香江置业公司签订《商品房买卖合同》，约定任亚肃购买香江置业公司开发的南京湾·锦绣香江住宅小区第B3-25栋02号房，主要内容有：一、总房款为913769元，买受人须于合同签订当日将该商品房的总房款一次性支付给出卖人。二、出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人。三、出卖人逾期交房的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，总额不超过已付房款的百分之五。四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明条件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订《补充协议》，主要内容有：一、“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。二、《商品房买卖合同》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。此外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署交接单。任亚肃于2013年1月28日交纳购房定金20000元，并于合同签订当日一次性付清剩余房款893769元。原审另查明：涉讼楼盘于2013年12月10日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格，于2013年12月31日经来安县建筑工程质量监督站同意办理了竣工验收备案。2013年12月31日，任亚肃未到交房现场。原审法院认为：任亚肃与香江置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，双方均应依照该合同约定全面履行自己的义务。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案证书，即取得工程竣工验收备案证书是交付房屋的法定条件。本案中，根据双方的约定，交房条件是房屋经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位验收合格并符合合同的约定，交房日期截止到2013年12月31日。在交房期限届满前，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收合格并取得竣工验收备案证书，符合约定的交房条件和法定条件。香江置业公司在2013年12月31日具备了交房条件，任亚肃没有收房，不能归责于香江置业公司，且任亚肃并无证据证明香江置业公司在2013年12月31日违约没有交房。综上，对任亚肃的诉请，不予支持。原审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回任亚肃的诉讼请求。案件受理费1399元，减半收取699.50元，由任亚肃负担。任亚肃上诉称：涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年12月31日之前，但在2013年12月30日该楼盘销售代表电话通知任亚肃涉案房屋在2013年12月31日不能按期交房，具体交房时间另行通知。此后，香江置业公司至今仍未书面通知任亚肃收房。一审认定事实错误、适用法律错误，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。香江置业公司在庭审中辩称：1、涉案房屋于2013年12月31日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等资料，房屋质量及基础配套设施已达到合同约定及法定的交付条件；2、根据双方签订的商品房买卖合同及相关附件，涉案房屋交付期限为2013年12月31日，交付标准为商品房经验收合格，交付方式为合同附件补充协议第5.2条规定，但任亚肃没有按照合同约定的时间办理收楼手续；3、香江置业公司已将符合合同约定的房屋建好，任亚肃不按时收楼，故延期交房的责任应由其自行承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见同于一审，本院认证意见也与一审一致。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：香江置业公司是否应承担逾期交房违约责任。任亚肃与香江置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。任亚肃主张香江置业公司未履行交付房屋义务，要求其承担逾期交房的违约责任。对于房屋的交付，根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。后双方又签订补充协议，对“经验收合格”明确为该房屋已经建筑、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收。对原商品房买卖合同约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”变更为：出卖人在商品房买卖合同第八条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按商品房买卖合同约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单。根据上述合同约定，出卖人交付房屋的最后期限是2013年12月31日，交付房屋的条件是该商品房经验收合格，商品房的交接方式为提前交付房屋由出卖人书面通知，除此之外，买受人自行到出卖人处办理房屋交付手续。涉案房屋在双方商品房买卖合同约定的最后交付期限届满时即至2013年12月31日是否符合合同约定的交付条件，根据香江置业公司举证的竣工验收报告、竣工验收备案表及建设工程验收备案证书等证据，足以证明该商品房工程于2013年12月31日已经验收合格并经备案，符合双方合同约定的交付条件。由于双方补充协议约定了任亚肃应在合同约定的交付日期自行到出卖人处办理房屋交付手续，任亚肃应当在该期限届至时自行前往香江置业公司办理房屋交付手续，任亚肃虽主张香江置业公司通知其在2013年12月31日不能按期交房，但其对该主张的事实未举证证明，且该竣工验收已经相关专业管理部门验收合格并经备案，故任亚肃上诉主张的该商品房在合同约定的交付期限届满时不具备交付条件的理由不能成立，本院不予采纳。因任亚肃未按合同约定的交房时间自行到香江置业公司办理交房手续，导致涉案房屋至今未能交付的后果，应由其自行承担。故香江置业公司不承担逾期交房的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。任亚肃的上诉请求不能成立，依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1399元，由上诉人任亚肃负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔德敬代理审判员  付广永代理审判员  王 敏二〇一六年四月二十五日书 记 员  岳陈陈附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。