广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初406号
原告：广州麦普数码科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城天泰一路2号。
法定代表人：洪林锋，总经理。
委托代理人：陶雄利，广东威法律师事务所律师。
委托代理人：陶坤玲，广东威法律师事务所实习人员。
被告：广州市光瓷企业管理有限公司，住所地广州经济技术开发区科学城天泰一路2号自编三栋四楼401室。
法定代表人：陈成云，总经理。
委托代理人：鞠艺成，广东天胜律师事务所律师。
原告广州麦普数码科技有限公司（以下简称“麦普公司”）诉被告广州市光瓷企业管理有限公司（以下简称“光瓷公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告麦普公司委托代理人陶雄利、陶坤玲，被告光瓷公司委托代理人鞠艺成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告麦普公司诉称：原告和被告于2014年11月27日签订了一份《广州市房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），期限是自2014年12月1日至2016年2月29日，原被告之间的合同关系已经因合同期满而终止，期满后双方没有续订合同。合同终止后，被告仍继续占用原告房屋和拖欠租金，致使原告的权利受损。租赁合同约定原告将广州市开发区科学城天泰一路2号自编三××401房租赁给被告作为办公使用，该房屋的面积为254.56平方米，约定的租金是：2014年12月1日至2015年2月28日月租金为6682.2元，2015年3月1日至2016年2月29日月租金为7016.31元，被告每月5日前将租金通过汇款的方式支付至原告账户。依双方的租赁合同的第五条第一款的约定，被告应当依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按照当月租金的0.5%向原告支付违约金；逾期30日的，原告有权解除合同，收回房屋。另外，该租赁合同的第十八条还约定被告租赁原告的房屋所产生的电费、水费、物业费等由被告（每月5号前）向原告缴纳。截至2015年10月31日，上述租金、物业费、电费等被告已经向原告缴清，但是自2015年11月1日开始的租金、物业费、电费等被告一直拖欠不向原告缴纳。甚至截至合同到期时（2016年2月29日），被告并未与原告续租，但其仍然占用原告的房屋且未缴纳任何费用。原告为此还向被告发出过缴费催款告知函，但是被告不予理会和回复。
被告的上述行为已经严重违反租赁合同的约定，损害了原告的合法权益。根据双方租赁合同的约定和合同法的相关规定，被告应当向原告履行合同义务和承担违约金责任以及支付迟延履行合同责任的利息。
为维护自身的合法权益，原告特诉请判令：1.被告支付原告2015年11月至2016年10月期间的租金84195.72元、违约金25258.72元（以84195.72元为本金，按本金的30%计算）；2.被告支付原告2015年11月至2016年10月期间的物业管理费26942.63元、电费8280元；3.被告支付原告因拖欠物业费和电费的利息费1111.71元（按照同期银行贷款利率计算，暂算至2017年1月5日，应算至实际支付之日）；4.被告承担本案诉讼费用。
被告光瓷公司辩称：首先，被告不同意原告的第一项诉讼请求，本案的租金应从2015年11月1日计算至2016年2月29日，共计4个月租金，每月租金7016.31元，对其30%的违约金因没有合同约定，法院应予以驳回，同时虽合同约定违约金为每日0.5%，但合同约定的违约金过高，请法院予以调整。对于物业管理费及电费也应从2015年11月1日计算至2016年2月29日，共计4个月，每月物业管理费为2245.22元，电费690元。关于第三项诉讼请求没有合同及法律依据，请法院予以驳回。针对其事实和理由部分，被告在2016年2月29日合同期满后就不再占用原告租赁场地，对原告主张被告在合同期满后继续占用租赁场地不予确认，且2016年2月29日后，被告就不在合同租赁场地办公，故2016年2月29日后不再产生物业管理费、电费和租金。另被告与原告在2012年2月3日就已经签订同样的租赁合同，本案的合同是2012年2月3日的合同的续签合同，是在2014年11月27日续签的，而被告在签订第一份租赁合同时已向原告支付押金12490.3元和一个月的租金，请法院在被告应付的租金、水电费的基础上予以抵扣押金。
经审理查明：2014年11月27日，麦普公司（出租人，甲方）与光瓷公司（承租人，乙方）签署《广州市房地产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：甲方将坐落在广州开发区科学城天泰一路2号自编三××401室的房地产（以下简称“案涉房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积254.56平方米，租赁期限为2014年12月1日至2016年2月29日，其中2014年12月1日至2015年2月28日月租金额6682.2元，2015年3月1日至2016年2月29日月租金额7016.31元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按支票/电汇付款方式缴付租金给甲方。三、乙方应于本合同签订之日后5天内向甲方交纳两个月租金作为租赁保证金，否则本合同无效。在本合同租赁期满或本合同终止之日起5日内，如乙方无违约，甲方应将上述租赁保证金本金一次性退回乙方。四、在租赁期内，甲方承担下列责任：7.房屋交付乙方时，甲方应提供三相30KVA电力供应之接驳口，收费标准按供电部门规定收取变压器容量电费23元/KVA.月，并提供正常的用水供乙方使用。五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。如果逾期三十日，甲方有权解除合同，收回房屋。9.租赁期限届满或合同终止且甲方要求收回房屋之日，应按原样并清理干净交回原承租房屋和设备给甲方，如乙方未将原承租场所按原样并清理干净交还甲方，甲方有权自行恢复，并将相关费用从保证金中扣除。六、违约责任：2.租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按每逾期一天按租金的两倍向乙方收取违约金。十八、双方约定其他事项：1.从2014年3月至2015年2月物业管理费按8.4元/平方米,2015年3月至2016年2月物业管理费按8.82元/平方米，物业管理费由乙方（每月5号前）向甲方缴交；6.租赁期满，乙方如不再续租，须将承租场所恢复原貌。
光瓷公司原名称为广州恒源投资管理有限公司，于2013年3月8日经工商部门核准变更名称为“广州市光瓷企业管理有限公司”。光瓷公司提供中国工商银行资金汇划补充凭证（借），拟证明其于2012年2月6日以两押一租的方式向麦普公司支付押金与租金共计18735.5元。麦普公司确认该凭证的真实性，但主张租赁合同第三条约定光瓷公司无违约才退回押金。
麦普公司提供《解除、终止房屋租赁合同申请表》一份，显示其以找不到光瓷公司为由向广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局申请租赁合同提前解除，并通过登记备案。
麦普公司于2016年4月11日向光瓷公司发出《缴费催款告知函》，主要内容为：截至2016年4月，光瓷公司已拖欠麦普公司2015年10月至2016年3月合计6个月的租金59709.18元和滞纳金32989.32元，光瓷公司的行为已严重违反租赁合同，此前已多次沟通，但光瓷公司依旧不作回复；根据合同条款约定，通知光瓷公司：三天内缴纳所欠租金、水电费及滞纳金，三天内按合同第十八条第6点的约定把案涉房屋恢复原貌交还麦普公司，否则麦普公司将根据合同第六条第2点的约定对光瓷公司货物和设备进行扣押及追究光瓷公司法律责任。
麦普公司提供的缴费通知单载明，案涉房屋2015年11月至2016年10月期间每月的租金为7016.31元，管理费为2245.22元，负荷电费为690元，光瓷公司应于当月5日前结清前述费用。光瓷公司仅认可麦普公司提供的前述缴费通知单载明的租赁合同约定的租赁期间的相关金额，对2016年3月1日以后的电费、管理费、租金都不予确认，称因为租赁合同已于2016年2月29日到期并自然终止，光瓷公司未在案涉房屋办公。
麦普公司称租赁合同到期后光瓷公司仍占用案涉房屋至2016年10月13日，且光瓷公司营业执照的工商注册地址仍为案涉房屋所在地，麦普公司并提供《广州市德夫人电器股份有限公司物品交接清单》予以证明。该交接清单下方载明的单位分别为麦普公司和广州市德夫人电器股份有限公司，案外人孙洪春于2016年10月13日签字确认清单中物品数量。光瓷公司对清单中的物品及数量确认，但表示孙洪春不是广州市德夫人电器股份有限公司的法定代表人，因此对该清单中孙洪春签名的合法性、真实性不予确认。另光瓷公司称因2016年春节后光瓷公司已停止经营，没有员工上班，光瓷公司2016年2月底想搬走东西，但麦普公司要行使留置权，将案涉房屋门锁了，故光瓷公司无法搬离，导致光瓷公司相关物品一直还在案涉房屋内，不能认定是光瓷公司占有了案涉房屋，且光瓷公司2016年10月发现案涉房屋已经租出去了。麦普公司主张交接清单中的物品已被光瓷公司搬走，并称尽管交接清单名称是《广州市德夫人电器股份有限公司物品交接清单》，但实际上该公司与光瓷公司是在一起的。
庭审中，麦普公司变更诉讼请求中的租金、物业管理费和电费计至2016年10月13日，并明确第一项诉讼请求中的违约金是指逾期支付租金的违约金，按租金本金乘以30%计算，不以逾期支付租金的起止时间点计算；明确第三项诉讼请求利息的计算基数是每月拖欠物业管理费和电费分段计算，租赁合同约定每月5号前支付前述费用，故从每月5号开始计至实际支付之日止。
上述事实，有《广州市房地产租赁合同》、中国工商银行资金汇划补充凭证（借）、准予变更（备案）登记通知书、《解除、终止房屋租赁合同申请表》、缴费通知单、缴费催款告知函、快递单、物品交接清单以及双方当事人的陈述等证据证实。
本院认为，麦普公司与光瓷公司签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应诚信履行。
关于麦普公司主张光瓷公司向其支付2015年11月至2016年10月13日的租金、物业管理费和电费。根据租赁合同约定，案涉房屋租赁期至2016年2月29日届满，租赁期间麦普公司依约将房屋交付给光瓷公司使用，履行了合同义务，光瓷公司应向麦普公司支付相关费用，麦普公司与光瓷公司均确认2015年11月至2016年2月29日期间每月的租金、物业管理费和电费分别为7016.31元、2245.22元、690元，故光瓷公司应向麦普公司支付2015年11月至2016年2月29日期间的租金28065.24元、物业管理费8980.88元、电费2760元。租赁期间届满后，麦普公司和光瓷公司并未续签合同，也未就期满后租赁案涉房屋事宜达成一致意见，根据租赁合同约定，光瓷公司应当于租赁期满将案涉房屋清理干净并交回麦普公司。麦普公司主张光瓷公司至2016年10月13日才搬离案涉房屋，但其提供的《广州市德夫人电器股份有限公司物品交接清单》载明的交接单位并非光瓷公司，本院不予采信。但根据光瓷公司于庭审中的陈述，租赁期满后，光瓷公司的办公物品确实未及时搬离案涉房屋，光瓷公司虽抗辩其办公物品是被麦普公司行使留置权锁在案涉房屋故未搬离，但光瓷公司未提交证据予以证明，本院亦不予采信。鉴于麦普公司与光瓷公司均未提供证据证实麦普公司收回案涉房屋的时间，租赁期已于2016年2月29日届满，在未续签租赁合同的情况下，就光瓷公司未及时将办公物品搬离案涉房屋，麦普公司应当采取适当措施减少损失，结合租赁合同第五条第9款的约定，租赁期届满，如光瓷公司未将原承租场所按原样清理干净交还麦普公司，麦普公司有权自行恢复，本院酌情给予麦普公司一个月的时间处置案涉房屋内光瓷公司的办公物品，即至2016年3月31日，处置期间需要占用案涉房屋，光瓷公司应支付该一个月合理占用期间的占用费，根据租赁合同第六条约定，本院参照原租金标准计算占用费为7016.31元（7016.31元/月×1个月），对麦普公司超过一个月合理处置时间造成的扩大损失本院不予支持。另光瓷公司虽未及时将办公物品搬离案涉房屋，但麦普公司未提供证据证明租赁期满后光瓷公司仍在案涉房屋办公并享受麦普公司的物业管理等服务，故麦普公司要求光瓷公司支付2016年3月1日至2016年10月13日期间的物业管理费、电费缺乏理据，本院不予支持。至于租赁保证金问题，合同并未约定租赁保证金抵扣租金，且麦普公司不同意在本案中退回租赁保证金，因此，光瓷公司抗辩租赁保证金抵扣租金缺乏依据，本院不予支持。因双方均未提出处理租赁保证金的诉讼请求，本案不予调处，光瓷公司可另寻其他途径解决。
关于逾期支付租金的违约金。租赁合同第五条约定，租赁期内，光瓷公司逾期交付租金，每逾期一日，光瓷公司须按当月租金额的0.5%向麦普公司支付违约金，该约定不违反法律规定，应认定有效，麦普公司请求光瓷公司按租金本金的30%计算2015年11月至2016年2月29日期间逾期支付租金的违约金，即8419.57元，没有超过上述标准，本院予以支持。光瓷公司要求调整违约金数额但没有提供证据证明前述期间麦普公司的实际损失情况，故该违约金本院不予调整。另麦普公司主张支付占用费的违约金理据不充分，本院不予支持。
关于麦普公司主张光瓷公司支付迟延缴纳物业管理费、电费的利息。租赁合同约定每月物业管理费由光瓷公司于每月5号前向麦普公司缴交，光瓷公司未按约缴交2015年11月至2016年2月的物业管理费，导致麦普公司利息损失，麦普公司请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算每月物业管理费利息，从每月5号开始计算至实际支付之日止于法有据，本院予以支持。租赁合同未约定电费的支付时间，麦普公司主张支付拖欠电费的利息理据不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告广州市光瓷企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州麦普数码科技有限公司支付2015年11月至2016年2月29日期间的租金28065.24元及逾期支付租金的违约金8419.57元；
二、被告广州市光瓷企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州麦普数码科技有限公司支付2016年3月1日至2016年3月31日期间的占用费7016.31元；
三、被告广州市光瓷企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州麦普数码科技有限公司支付2015年11月至2016年2月29日期间物业管理费8980.88元、电费2760元及迟延支付物业管理费的利息（以每月物业管理费2245.22元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从每月5日起计算至实际清偿之日止）；
四、驳回原告广州麦普数码科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3216元，由原告广州麦普数码科技有限公司负担1997元，由被告广州市光瓷企业管理有限公司负担1219元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 曾祥燕
人民陪审员 何懿甫
二〇一七年十二月十四日
法官 助理 李丹丹
书 记 员 王结仪