山东省昌乐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0725民初2259号
原告（反诉被告）：潍坊金都置业有限公司。住址：山东省昌乐县五图街道七里沟村。
法定代表人：王曼丽，职务：总经理。
委托代理人：王伟，山东点睛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张培军。
委托代理人：刘利军，山东宝都律师事务所律师。
原告（反诉被告）潍坊金都置业有限公司（以下简称：金都置业公司）与被告（反诉原告）张培军商品房预约合同纠纷一案，本院立案后公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金都置业公司的委托代理人王伟、被告（反诉原告）张培军及其委托代理人刘利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）金都置业公司诉称，2011年1月26日，原、被告签订《商品房购房诚意书》，被告张培军自愿申请定购原告开发的龙腾金都4号楼西单元17层1702室，并约定被告在接到原告（电话或书面）通知后7日内，到原告处签订《商品房买卖合同》，逾期视为违约。现原告多次通知被告依照协议办理相关购房手续被告拒不履行，给原告造成了巨大的经济损失，为此诉至法院，请求依法判令解除原告与被告签订的《商品房购房诚意书》；判令被告交纳的定金10万元归原告所有；本诉讼费用由被告承担。
针对被告（反诉原告）张培军反诉请求，金都置业公司辩称张培军的主张无事实及法律依据，请求法院驳回。
被告（反诉原告）张培军答辩，金都置业的诉讼请求没有法律依据，与事实严重不符，请求法院驳回：1、《商品房购房诚意书》并不存在解除的事由，张培军依约缴纳了涉案房产首付款，金都置业公司并未按承诺赠送阁楼，导致商品房买卖合同无法签订，被告无过错行为；2、不存在定金10万元，被告交纳的10万元已按约转化为购房款，性质已经转变；3、所赠送阁楼为一套三间，同一套地暖供暖系统，符合原告售楼处的承诺，金都置业公司人为改变所赠阁楼现状，将最西边的门和门套拆除单独分割一间，伪造证据用假现场掩饰，企图达到无法赠送的目的，应当承担对其不利的法律后果。
被告（反诉原告）张培军反诉称其与金都置业公司于2011年1月26日签订了《商品房购房诚意书》（原件已被被反诉人收回），反诉人自愿定购龙腾金都4号楼2单元1702室，被反诉人赠送反诉人阁楼一套，并约定签订商品房买卖合同时落实赠送阁楼的附加协议，后被反诉人拒不承认赠送阁楼的约定。反诉人于2012年4月交纳首付款、车库款、配套费等共计142101元，房产贷款手续已办理，被反诉人仍未兑现赠送阁楼的承诺，已严重违约，为此诉讼请求被反诉人继续履行双方签订的商品房购房诚意书、赠送阁楼一套，支付未履行合同造成的经济损失42000元（按照年息6%）计算，并承担诉讼等相关费用。
根据原告（反诉被告）金都置业公司的起诉、答辩和被告（反诉原告）张培军答辩、反诉，本院总结本案的争议焦点问题是：一、金都置业公司与张培军签订商品房购房诚意书时是否有赠与阁楼的承诺；二、金都置业公司与张培军哪一方违约。
针对焦点问题一：
原告（反诉被告）提供2011年1月26日，金都置业公司作为甲方同张培军作为乙方签订的编号为2011012601的《商品房购房诚意书》，该诚意书包含以下条款：1、认购房源：乙方申请购买甲方开发的龙腾金都住宅一套，自愿缴纳人民币100000元整作为申请购房之诚意定金；声明：乙方自愿遵守甲方销售安排与规定。A、乙方自愿申请定购甲方龙腾金都4号楼西单元17层1702室（西户）房屋。房屋建筑面积约为97平方米，销售单价为2218（折扣价2138）元/平方米，房屋价款为207386元；……4、付款方式：B、乙方自愿采用银行按揭付款方式，并于2011年1月26日支付给甲方申请购房定金壹拾万元。乙方应在接到甲方（电话或书面）通知后的7日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，并交付房款首付款67386元（乙方交付的十万元申请购房定金自动转入首付房款内），剩余房款办理银行按揭。……6、如果乙方不能再本协议约定的期限内，到甲方营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》并交付房款或办理银行按揭，逾期甲方不再给乙方保留房源，并且乙方所交付的申请购房定金壹拾万元作为违约金，甲方不予退还。
被告（反诉原告）质证认为该诚意书属实，是张培军本人所签，但该份诚意书并不是双方签订的最早的原件，并提供编号及内容相同的购房诚意书复印件一份及视频录像、录音和照片若干，该购房诚意书复印件右上角载有：“王义善2.12”及“增阁楼刘记本10.25”的内容；该视频录像系在龙腾金都小区售楼处，张培军同龙腾金都小区售楼处工作人员刘姓女子及售楼处魏姓女经理的谈话录像，该录像证实魏姓经理将张培军提供的购房诚意书复印件的原件从张培军处取走归档，魏经理承诺赠送张培军阁楼一套，包括一室一厅一厨一卫，面积38个平方，所有配套设施齐全，并称已让“王总”、“刘总”签字确认；自称金都置业公司员工的男子与张培军的电话录音，张培军提及赠阁楼的事情时，该男子认可赠送一间阁楼的事实。
原告（反诉被告）质证认为张培军提供的诚意书是复印件，无法同原件进行比对，不认可该证据；录像中的相关人员，也不是该公司的员工，且该视频资料的取得也未征得相关当事人的同意，不能作为定案证据使用。
针对焦点问题二：
原告（反诉被告）提供金都置业公司工作人员与张培军的通话录音，证实金都置业公司已按照购房诚意书的约定于2017年5月27日通知张培军七日内到该公司签订商品房买卖合同，张培军未在约定期限内到该公司营销中心签订商品房买卖合同，已构成违约，张培军交付的申请购房定金10万元，作为违约金金都置业公司不予退还。
被告（反诉原告）对通话录音无异议，但主张金都置业公司拒不赠送阁楼违约在先，导致商品房买卖合同无法按时签订；并提供潍坊金都置业有限公司专用收据四份、担保公司统一收款收据一份、山东省非税收收入收款收据一份，证实其已交纳房款首付、车库款、维修基金、契税、配套费、贷款担保费等共计14余万元，且其交纳的10万元购房诚意定金已自动转入上述购房款内，购房诚意定金已不存在，因金都置业公司违反签订商品房买卖合同前落实签订阁楼赠送附加协议的约定，导致商品房买卖合同无法签订。
通过原告（反诉被告）金都置业公司、被告（反诉原告）张培军的举证和质证，本院认定：张培军提供的录像发生在金都置业售楼处，记录与该售楼处工作人员的对话，该证据并不是以侵犯他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得，应作为认定案件事实的依据，该录像同时可证实张培军提供的商品房购房诚意书复印件系真实、合法的，上述证据均应认定为有效证据；金都置业公司提供的商品房购房诚意书复印件及录音、张培军提供的录音及收款收据都是真实、合法的，与本案有关联，应为有效证据。
从昌乐县城建档案馆调取的龙腾金都4号住宅楼设备平面图、从昌乐县房管局调取的龙腾金都4#住宅楼房屋分户图经金都置业公司、张培军质证，均认可是真实、合法的，与本案有关联，应作为定案证据使用。
根据认定的有效证据，本院确认以下事实：
2011年1月26日，金都置业公司同张培军签订《商品房购房诚意书》，该诚意书包含认购房源龙腾金都4号楼西单元17层1702室（西户）、建筑面积约为97平方米、销售单价2218（折扣价2138）元/平方米、总价款207386元、付款方式银行按揭等内容。张培军交纳购房诚意金10万元。金都置业公司销售人员承诺购买该商品房，赠送张培军阁楼一套，包括一室一厅一厨一卫，面积38㎡。2012年4月10日，张培军交纳房款首付、车库款、维修基金、契税、配套费共计142101元（购房诚意金转抵上述费用）。
另查明，据龙腾金都4#住宅楼房屋分户图，张培军购买的4号楼西单元17层1702室（西户）的公摊面积为18.16㎡、套内建筑面积为67.83㎡、建筑面积为85.99㎡，公摊系数0.2677（公摊系数=公摊面积÷套内建筑面积）。据龙腾金都4号楼设备层平面图，该楼西单元建有阁楼两套，东侧两间有内置门相连为一套，含一阳台，自东向西两间建筑面积分别为27.95㎡（6.3m×3.5m=22.05㎡+22.05㎡×0.2677=27.95㎡）、20.54㎡（5.4m×3m=16.2㎡+16.2㎡×0.2677=20.54㎡），该套阁楼建筑面积为48.49㎡;西侧一套，含一阳台，建筑面积为26.35㎡（6.3m×3.3m=20.79㎡+20.79㎡×0.2677=26.35㎡）。
本院认为，原告（反诉被告）金都置业公司与被告（反诉原告）张培军签订《商品房购房诚意书》，包含当事人名称及姓名、商品房基本状况及销售方式、商品房价款确定方式及总价款、付款方式及付款时间、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，并且金都置业公司已按约定收受房款，该诚意书应认定为商品房买卖合同。金都置业公司员工就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为要约，该允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。张培军购买金都置业公司商品房时，该公司业务员作出买房赠阁楼的承诺，张培军有足够的理由相信该承诺是代表公司的，该业务员买房赠阁楼的承诺是金都置业公司与张培军在书面商品房买卖合同之外，达成了赠送一室一厅一厨一卫面积38㎡阁楼的口头协议，应当视为商品房买卖合同的内容。金都置业公司拒绝履行赠送阁楼的承诺，应当承担违约责任。龙腾金都小区4号楼楼顶建有阁楼两套，东、西套面积分别为48.49㎡、26.35㎡，且张培军购买的商品房为该小区4号楼西单元17层1702室即西户，该户对应楼顶的西套阁楼，因该套阁楼的面积为26.35㎡，小于开发商承诺赠送的38㎡，且金都置业公司违约给张培军造成一定的经济损失，参照张培军购买该商品房的销售单价，金都置业公司应给予张培军部分补偿及赔偿，数额酌情定10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条，第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）潍坊金都置业有限公司的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）潍坊金都置业有限公司将龙腾金都小区4号楼楼顶西侧阁楼一套赠与被告（反诉原告）张培军，并返还被告（反诉原告）张培军购房款10000元，于本判决生效后十日内付清；
三、驳回被告（反诉原告）张培军的其他诉讼请求。
如不按本判决确定的期限履行支付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元，由原告（反诉被告）潍坊金都置业有限公司负担；反诉费850元，原告（反诉被告）潍坊金都置业有限公司负担50元，被告（反诉原告）张培军负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 郑世花
人民陪审员 贾聪远
人民陪审员 吴卫华
二〇一八年一月二十四日
书 记 员 王永琪