北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0101民初7127号
原告（反诉被告）：中交水运规划设计院有限公司，住所地北京市东城区国子监街28号。
法定代表人：张志明，董事长。
委托诉讼代理人：郭磊，北京市中永律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋理珉，北京市中永律师事务所实习律师。
被告�反诉原告）：新泰市德秀珠宝有限公司，住所地新泰市园东路。
法定代表人：刘洪珍，执行董事。
委托诉讼代理人：王久成，北京理道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：石囡，北京理道律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司（以下简称水规院公司）与被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司（以下简称德秀珠宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水规院公司委托诉讼代理人郭磊，被告（反诉原告）德秀珠宝公司委托诉讼代理人王久成、石囡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）水规院公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除水规院公司与德秀珠宝公司订立的有关东城区安定门内国子监街×号院（土地使用面积349.3平方米，建筑面积240.6平方米）的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》；2、要求德秀珠宝公司在上述合同解除后三天内向水规院公司返还上述房屋及院落；3、要求德秀珠宝公司支付自2014年9月1日始至合同解除日止的房屋租金，计算方法为2014年9月1日至2014年11月30日季度租金15万元、2014年12月1日至2016年11月30日季度租金15.9万元、2016年12月1日至2017年11月30日季度租金16.854万元、2017年12月1日至2018年11月30日季度租金17.8652万元；4、要求德秀珠宝公司自合同解除之日始按照季度租金17.8652万元的标准向水规院公司支付房屋占有使用费至德秀珠宝公司实际腾退房屋及院落之日止；5、要求德秀珠宝公司向水规院公司支付逾期支付租金的滞纳金，计算方法为以每期应支付的租金为本金，自每季度第七日始按照日千分之一的标准支�至德秀珠宝公司实际支付租金之日止；6、要求德秀珠宝公司向水规院公司支付逾期腾退造成的损失，计算方法为以应支付占有使用费为本金，自德秀珠宝公司应支付使用费之日始，按照日千分之一的标准支付至德秀珠宝公司实际腾退之日止。事实及理由：2011年5月16日，水规院公司与德秀珠宝公司订立《房屋租赁合同》，2012年11月22日双方又订立《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》。根据上述合同，水规院公司将其拥有的东城区安定门内国子监街×号院（以下简称涉案院落）出租给德秀珠宝公司，2011年6月1日至2011年11月1日为免租期，自2011年11月1日起支付租金，租赁期限至2019年10月31日止。第一年至第三年租金为年租金60万元，第四、五年房租递增6%，第六年开始每年递增6%。房租为预付，每三个月支付一次。承租方每逾期一天支付房租，应支付应交租金千分之一的违约金，任何一方违反合同，另一方有权提出解除合同。订立合同后，水规院公司履行了提供房屋等各项义务，但德秀珠宝公司自2014年9月1日起欠付租金。水规院公司认为，德秀珠宝公司欠付租金的行为构成根本违约，故起诉至法院，诉如所请。
被告（反诉原告）德秀珠宝公司辩称：认可双方订立合同情况属实。首先，2015年4月20日水规院公司已经向德秀珠宝公司发送过合同解除通知，双方合同应于该日解除。其次，德秀珠宝公司认可自2014年9月1日始未再支付租金，但德秀珠宝公司系行使抗辩权，因双方约定德秀珠宝公司承租涉案房屋系用于商业经营，水规院公司承诺该院落可用于店铺经营，并承诺可在此处办理工商登记执照从事经营活动，同时将配合办理营业执照，在此情况下双方订立《房屋租赁合同》，约定德秀珠宝公司承租涉案房屋作为商务会�用房，并约定出租方负责提供房产证等相关证明及其他事项。后德秀珠宝公司对涉案院落进行了大量修理及装饰，并一直按约定交纳租金，但水规院公司一直未能向德秀珠宝公司提供该房产为商用房屋的证明，且不能配合办理相关营业执照。后水规院公司称可以另行提供地址进行公司注册，但因为涉及到异地经营问题，所以德秀珠宝公司无法利用涉案房屋进行经营。德秀珠宝公司承租涉案院落的目的根本无法实现，产生大量的损失，故此德秀珠宝公司未再支付租金。德秀珠宝公司认为，双方履行过程中，水规院公司存在违约行为，根据合同约定应向德秀珠宝公司支付违约金并承担装修改造的损失，现德秀珠宝公司同意确认双方之间的租赁合同关系于2015年4月20日解除，同意给予一定腾退日期后腾退涉案房屋及院落，同意按照普通民房标准年租金15万元向水规院公司�付截止至2015年4月20日的租金及之后的房屋占用费，但不同意水规院公司其他诉讼请求，并提出反诉请求：1、要求水规院公司返还押金5万元；2、要求水规院公司支付违约金134832元；3、要求水规院公司支付装修及重建费用1106055元。
针对德秀珠宝公司的反诉请求，水规院公司辩称：首先，认可水规院公司确于2015年4月20日向德秀珠宝公司发送过合同解除函，但德秀珠宝公司收到该函件后不同意解除合同，并与水规院公司反复协商欠付租金问题及之后的租金标准问题，双方曾拟定过补充协议，但最后未达成一致意见。德秀珠宝公司并未腾退涉案院落，亦未支付租金，在提起本案诉讼之前，水规院公司未对其继续占用行为提出异议，故双方合同并未解除。其次，双方订立合同之前，德秀珠宝公司提出书面意向书，称拟利用涉案房屋进行非经营的书画展览，双方订立合同时约定涉案房屋的性质为商务会所，并未约定德秀珠宝公司需在此经营，亦未约定水规院公司有协助办照的义务，德秀珠宝公司的合同目的并非无法实现；第三，德秀珠宝公司在订立合同时见过涉案院落的房产证，知道房屋的性质，且核实承租房屋性质应属于承租方的义务；第四，双方履行合同过程中，根据当时的政策规定，民宅可以转变成商用性质进行注册，德秀珠宝公司确实未在涉案房屋成功办理营业执照，应属于不可抗力的原因，水规院公司曾于2012年3月8日为德秀珠宝公司提供另外地点用于办理营业执照，德秀珠宝公司最迟在该时间即应知道涉案房屋不能转变商用性质，但之后德秀珠宝公司未提出异议，继续正常支付租金，证明德秀珠宝公司明知并认可涉案房屋性质；第五，涉案房屋不能办理营业执照并未对德秀珠宝公司造成任何影响。综上，水规院�司同意将已收取押金抵扣相应的租金；认为水规院公司不存在违约，不同意支付违约金；水规院公司同意利用德秀珠宝公司对涉案房屋的修缮、新建、装修，但双方之间的合同因为承租方过错解除，出租方不应赔偿出租房屋的装修及修缮费用，对于新建部分的工程造价费用及装修费用，水规院公司同意参照合同期限进行折旧，对折旧后的价格按照双方的过错补偿相应的价款。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、水规院公司提交《致领导关于租赁房屋意向书》，证明德秀珠宝公司承租涉案院落的用途为雕刻、书画等作品的展厅，该意向书明确载明房屋应用范围“针对国内外成功人士与公司高端客户的交流平台、打造公�在艺术与商界的结合中独特的形象代言、非对外经营的场所。”经质证，德秀珠宝公司认可该证据的真实性，但认为非对外经营为不向社会普通人群开放，属商务会所性质，水规院公司已明确知悉且表示同意，并不断尝试进行房屋性质变更。2、水规院公司提交2015年1月德秀珠宝公司北京分公司向其出具的《关于国子监五号院邻居“投诉”事项的说明》及现场照片，证明德秀珠宝公司以分公司名义在涉案院落从事经营，且对周边邻居造成了影响。经质证，德秀珠宝公司认可上述证据的真实性，但否认证明目的，认为《说明》内容恰能证明因涉案房屋非商业用房，造成三年来无法经营。3、德秀珠宝公司提交《用电登记表》，证明涉案房屋系民用性质。经质证，水规院公司认可该证据的真实性，并称该证据足以证明德秀珠宝公司在交接房屋时即知道涉案房屋的性质。4、�秀珠宝公司提交2015年5月27日的会议纪要，证明双方针对争议的协商情况。经质证，水规院公司否认该证据的真实性。
根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区国子监街7号院登记在水规院公司名下，房屋用途为住宅，房屋建筑面积240.6平方米。
2011年3月10日，德秀珠宝公司向水规院公司提交《致领导关于租赁房屋意向书》，称因公司品牌需要，公司决定寻求具有北京特色的古建筑四合院一套，作为雕刻、书画展厅。所租赁四合院应用范围：针对国内外成功人士与公司高端客户的交流平台、打造公司在艺术与商界的结合中独特的形象代言、非对外经营的场所。并提出房屋修缮预算、租金意向、租赁期限等内容。
2011年4月29日，水规院公司与德秀珠宝公司订立《房屋租赁合同》，约定水规院公司将涉案院�出租给德秀珠宝公司，房屋质量状况一般，租赁性质为商务会所用房。鉴于承租方须先期投入一笔资金用于房屋加固和装修改造，且先期投入资金短期内又无法收回的实际情况，双方商定租赁期限8年，自2011年5月1日至2019年4月30日，其中5个月免租期，自2011年10月1日计收租金。承租方拖欠租金累积达30天以上的，出租方可以终止合同、收回房屋。租金标准为第一、二、三年年租金60万元、第四、五年租金递增6%，第六年以后每年房屋租金递增6%，递增基数为上一年度的租金费用标准。付款方式为每三个月交纳一次房租，先交房租后用房，承租方应分别于季首7日内将应交租金支付给出租方。押金5万元，如承租方未按合同规定如期支付其应承担的各种费用，则出租方可从押金内抵扣。出租方应提供房产等相关证明。承租方需按时缴纳房租费用。承租方停止租用房屋时应将房屋内外清理干净，保持房屋设备不动产的完整性。承租方逾期交付租金等费用，除应如数交纳租金外，每延期一天，还应同时缴纳租金费用1‰的违约金，双方不得无故单方中途终止合同，如出租方违约，租赁期未满解除合同，应退还承租方缴租金后剩余天数的租金，并赔偿年租金总额20%的违约金。如果承租方违约，除出租方不退还租金外，承租方还应赔偿出租方年租金总额20%的违约金。当日，双方又订立《〈房屋租赁合同〉补充合同》，约定德秀珠宝公司对涉案院落的投资费用最低应不少于100万元以上。
2011年5月16日，双方又针对涉案院落再次订立《房屋租赁合同》，该合同载明了涉案院落的房产证号，并将租赁期限变更为“自2011年6月1日起将涉案院落交给承租方装修改造，2011年6月至10月为免租期，从2011年11月1日开始计算租期和收取租金。”
2012年11月22日，双方订立《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》，称双方原定2011年6月1日至2011年11月1日为免租期，即租赁有效期是2011年11月1日至2019年10月31日，现因承租方修缮房屋时，出租方有物品未及时搬出影响修缮工程进度，故约定自2011年12月1日开始计算租期和收取租金。诉讼中，经询，双方均认可双方之间的租赁合同租期为2011年6月1日至2019年10月31日，其中2011年6月1日至2011年11月30日为免租期（6个月）。
2012年1月16日，为德秀珠宝公司办理工商注册手续需要，双方订立关于北京市东城区国子监街×号院临街平房中间大门厅三间的《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定上述房屋租赁合同仅用于办理工商注册手续用，除此之外此合同的一切约定均无效。2012年3月8日，德秀珠宝公司北京分公司注册成立，营业场所为北京市东城区国子监街28号-3。
2015年2月5日，水规院公司向德秀珠宝公司催缴自2014年9月始的租金。2015年4月20日，水规院公司向德秀珠宝公司发送《解除房屋租赁合同通知函》。后双方曾协商德秀珠宝公司欠付租金的支付问题及今后租金标准问题。2016年5月12日，水规院公司向德秀珠宝公司送达《关于〈房屋租赁合同〉签订补充协议相关事宜的函》，要求德秀珠宝公司在2016年5月20日前签署《补充协议》，否则水规院公司不再就相关债务或租金进行任何减免及降低，双方仍按照原合同约定享有各项权利及承担各项义务。后双方曾就支付租金问题及租金标准调整问题拟定《补充协议》，但最终未能达成一致意见。2016年12月14日，水规院公司再次向德秀珠宝公司催缴租金。
关于办理执照问题，德秀珠宝公司称2011年8月该公司即得知涉案院落无法办理营业执照，但因公司投入大量装�费用，并考虑2012年水规院公司配合提供另外地址办理了德秀珠宝公司北京分公司营业执照，且水规院公司一直承诺可以解决执照问题，故德秀珠宝公司未提出解除合同问题并继续按约定交纳租金。2014年8月31日，德秀珠宝公司得知涉案院落确定无法办理营业执照，故未再支付租金。就德秀珠宝公司于2012年3月8日后仍然向水规院公司继续提出关于涉案房屋办理营业执照问题，以及水规院公司承诺可以协调办理执照等问题，德秀珠宝公司未能提交相应证据。
诉讼中，本院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对涉案院落及房屋的重建工程、院内墙体、地面重修工程进行造价鉴定，鉴定结论为修缮部分工程造价189267元、折旧余额139311元；新建部分工程造价76375元、折旧余额49516元。本院委托北京京评价格评估有限公司对涉案房屋装修残值（包括已形成附和的家具和�备）进行评估，鉴定结论为涉案房屋（含新建部分）装修成本840413元，装修残值234431元，其中新建部分的装修及安装成本为125645元。经质证，双方均认可鉴定结论。现水规院公司同意利用德秀珠宝公司对涉案房屋及院落的修缮、装修与新建部分。关于本诉请求中逾期支付租金的违约金标准及反诉请求中解约违约金标准，双方均提出对方主张的违约金标准过高，要求法院依职权降低违约金标准。
本院认为：水规院公司与德秀珠宝公司订立的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充合同》、《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现德秀珠宝公司自2014年9月1日始拖欠租金，根据合同约定已构成根本违约，水规院公司起诉要求解除双方之间的租赁合同关系，并由德秀珠宝公司腾退涉案房屋及院落的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。虽然水规院公司曾于2015年4月20日向德秀珠宝公司发送过合同解除通知，但根据双方在此之后拟定《补充协议》等情节及双方当事人的当庭陈述，可认定双方在此之后仍有继续履约的意思表示，且德秀珠宝公司未腾退涉案院落，水规院公司亦未提出异议，故德秀珠宝公司关于2015年4月20日合同已解除的抗辩意见，本院不予采信。关于德秀珠宝公司认为水规院公司无法配合办理涉案房屋营业执照，因此才拒绝支付房租的抗辩意见，根据德秀珠宝公司出具的《致领导关于租赁房屋意向书》及双方关于涉案房屋租赁用途的约定，可知德秀珠宝公司租赁涉案房屋的目的并非用于对外经营需要，而租赁合同中亦有涉案房屋房产证号的记载，进一步证明德秀珠宝公司在订立合同之初即知晓涉案房屋的性质。加之水规院公司于2012年3月配合其在其他地点办理分公司营业执照，至少德秀珠宝公司在此时即应知晓涉案房屋无法办理营业执照的情况，而其依然与水规院公司订立《〈房屋租赁合同〉延期补充合同》并自2012年12月开始正常支付租金，证明其对上述情况予以接受和认可，现德秀珠宝公司未能举证证明其于2012年3月后针对涉案房屋不能办理营业执照问题提出异议，亦未举证证明水规院公司在此之后曾承诺可协调办理营业执照问题，而其于诉讼中提出2014年9月1日拒绝支付租金系因水规院公司无法配合办理营业执照的抗辩意见，缺乏合理性，本院不予采信。水规院公司要求德秀珠宝公司支付自2014年9月1日始至合同解除日止的租金及自合同解除日之次日始至德秀珠宝公司实际腾退涉案房屋及院落之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。德秀珠宝公司要求调整租金及占用费标准为�年十五万元，缺乏依据，本院不予采信。德秀珠宝公司反诉要求水规院公司返还押金，现水规院公司同意折抵相应租金，本院照准。水规院公司要求德秀珠宝公司按照合同约定支付逾期支付租金的滞纳金，理由正当，该滞纳金应系拖欠租金的违约金，违约金应自季首第八日开始起算。现德秀珠宝公司提出该违约金约定标准过高，而水规院公司因德秀珠宝公司拖欠租金造成的损失又无法确定，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量德秀珠宝公司的过错程度、合同履行程度等因素，考虑以欠付租金为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。水规院公司除要求德秀珠宝公司支付占有使用费外，仍要求德秀珠宝公司支付逾期腾退造成的损失，依据不足，本院不予支持。德秀珠宝公司反诉要求水规院公司支付违约金的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于德秀珠宝公司要求水规院公司支付装修及重建费用的反诉请求，其中对于德秀珠宝公司对涉案房屋及院落修缮及装修的费用一节，考虑到双方之间的租赁合同关系因承租人违约而解除，故承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但水规院公司明确表示同意利用涉案房屋及院落修缮、装修现状，故其应在利用价值范围内予以适当补偿，本院将依法酌定补偿数额。关于德秀珠宝公司在涉案院落内新建部分工程造价、装修费用一节，因该新建部分未办理合法建设手续，根据相关司法解释规定，新建造价费用由双方按照过错分担，现水规院公司同意利用新建部分，但要求对新建部分工程造价费用、装修费用参照合同期限进行折旧后按照双方过错分担费用的意见，缺乏依据，本院综合考虑双方对于新建部�未办理合法手续的过错程度对双方分担的造价费用予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第（二）项、第十四条第（二）项之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司与被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司之间关于北京市东城区安定门内国子监街×号院的房屋租赁合同关系；
二、被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司于本判决生效后十五日内现状腾退位于北京市东城区安定门内国子监街×号院内房屋及相应院落交还原告（反诉被告）中交水运�划设计院有限公司；
三、被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司支付自二〇一四年九月一日始至合同解除之日止的房屋租金（租金标准为二〇一四年九月一日至二〇一四年十一月三十日季度租金十五万元、二〇一四年十二月一日至二〇一六年十一月三十日季度租金十五万九千元、二〇一六年十二月一日至二〇一七年十一月三十日季度租金十六万八千五百四十元、二〇一七年十二月一日至二〇一八年十一月三十日季度租金十七万八千六百五十二元，以被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司已支付的押金五万元优先折抵）；
四、被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司支付自合同解除日之�日始至被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司实际腾退房屋及院落之日止的房屋占有使用费（按照季度租金十七万八千六百五十二元标准支付）；
五、被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司支付逾期支付房屋租金的违约金（计算方法为以每季度拖欠租金为本金，自该季度季首第八日始按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准支付至被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司实际支付相应租金之日止）；
六、原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司支付修缮、装修补偿金二十七万零九百五十五元、新建部分工程造价费用、装修费用赔偿金十万一千零一十元；
七、驳回原�（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费26146元，由原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司负担1146元（已交纳），被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司负担25000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费18336元，由原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司负担5994元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司负担12342元（已交纳）；鉴定费51275元，由原告（反诉被告）中交水运规划设计院有限公司负担25637.5元（于本判决生效�七日内交纳），被告（反诉原告）新泰市德秀珠宝有限公司负担25637.5元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 龙 琨
审 判 员 王晓峰
人民陪审员 杨金柱
二〇一七年十一月十日
书 记 员 康 婧