河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终4554号
上诉人（原审被告）:华茹强，男，汉族。
委托诉讼代理人：李培丽，女，汉族，系华茹强之妻。特别授权。
上诉人（原审被告）：李培丽，基本情况同上。
二上诉人共同委托诉讼代理人：丁文伟，汝阳县148法律服务所法律工作者。一般代理。
被上诉人（原审原告）：胡卫锋，男，汉族。
原审第三人：蔡政均，男，汉族。
上诉人华茹强、李培丽因与被上诉人胡卫锋及原审第三人蔡政均租赁合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2015）汝民初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华茹强、李培丽（同时作为上诉人华茹强委托诉讼代理人）及共同委托诉讼代理人丁文伟，被上诉人胡卫锋到庭参加了诉讼。原审第三人蔡政均经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
华茹强、李培丽不服原审判决向本院提起上诉称：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律不当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第61条、第62条、第125条等有关规定予以确定。《合同法》第61条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。从合同法的司法解释第一条到《合同法》第61、62、125条，不难看出合同有约定的按约定履行，没有约定的协商解决，协商不成的按照法律条款执行。本案中，上诉人和被上诉人订立的口头协议，很明确租赁期间是7个月，被上诉人也认可，是双方当事人的真实意思表示。而原审法院依据《合同法》第215条：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。认定上诉人和被上诉人的租赁期间约定已非常清楚的租赁协议为不定期租赁协议是错误的，违背了双方当事人的真实意思表示。对《合同法》第215条的适用前提关键是双方当事人对租赁期间约定不明，有争议，采用法律的形式来解决争议。导致被上诉人欲解除协议的根本原因不是7个月租赁期间，而是租赁期限届满，被上诉人和（原审）第三人因续租、嫌租赁价格高而不继续租赁。在上诉人和被上诉人订立口头协议时，被上诉人已明确表示，续租的问题由其与（原审）第三人协商，与上诉人无关，不然被上诉人也不会支付7个月的租金三万元和弥补装修损失壹万叁仟元整，以上事实原审法院已查明的非常清楚，且有证据在卷宗资证，是被上诉人自己的失误，自己不再继续履行合同，其损失理应由自己承担。
胡卫锋答辩：答辩人因生意需要租用门面房，从二上诉人手中租到第三人的门面，并支付租金及装修费43000元，后因未得到第三人的认可，从而无法装修使用。答辩人向上诉人告知双方的合同予以终止，答辩人虽然支付了租金但是一天都没有使用。答辩人认为一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
胡卫锋向一审法院起诉请求：依法解除原、被告的口头租赁协议，判决被告返还租房款4.3万元及相应利息，并赔偿损失2800元。
一审法院经审理查明：第三人蔡政均在汝阳县城关镇建设路与隆盛路交叉口向东200米路北有门市房三间，由被告华茹强、李培丽夫妇承租经营家具生意，约定年租金5万元，租赁期限至2015年5月1日。2014年9月，原告通过广告得知二被告对外出租该门市房，欲承租从事空气能热水器经销生意，遂与二被告联系，双方口头约定：二被告将房屋转租给原告，原告支付二被告剩余7个月租期的租金3万元，并支付房屋装修款13000元。2014年9月22日，原告胡卫锋向二被告付款3000元，被告李培丽向原告出具了房屋订金收据。2014年9月26日，原告胡卫锋向二被告付款4万元，被告李培丽向原告出具了收据，并载明9月28日-30日搬完，壁纸、顶灯、门头、地板留下。二被告依上述约定将经营的家具搬完并将房屋钥匙交于原告胡卫锋。由于原告胡卫锋打算长期租赁该房屋，找第三人蔡政均协商，蔡政均表示如果原告只租赁到2015年5月1日，第三人不干涉；如果长期租赁，2015年5月1日前的房租按被告华茹强承租的租金计算，2015年5月1日之后双方另定合同，至于原告已付给二被告的钱退不退由原、被告协商。原告胡卫锋同意第三人的意见，遂与二被告协商，但双方就先由二被告退款还是先由原告与第三人订立租赁合同发生争执，未能达成一致。由于双方争执不下，第三人蔡政均要求2015年5月1日将房屋交还。2014年10月22日，原告提出不再租赁房屋，要求被告退还6个月的房租，并提出将钥匙交还被告，二被告拒绝接受钥匙。双方就是否继续履行口头协议发生争议，原告胡卫锋提起诉讼。案件审理过程中，原告胡卫锋放弃关于解除原、被告的口头租赁协议的诉讼请求。原告胡卫锋曾于2014年10月1日张贴广告，转让涉案门市房，但未能转让成功。
一审法院认为：本案属房屋转租合同纠纷，当事人对原、被告之间存在口头的转租协议不存在争议，双方的争议焦点在于该口头转租协议的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与转租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”上述规定表明，承租人未经出租人同意将租赁物转租，其法律后果是出租人有权解除租赁合同，转租合同并不当然无效。本案被告华茹强、李培丽未经第三人蔡政均同意将门市房转租给原告胡卫锋，但在胡卫锋找第三人蔡政均协商时蔡政均明确表示对2015年5月1日前不予干涉，表明出租人蔡政均对原、被告的转租协议予以认可，双方的转租协议合法有效，庭审中原告胡卫锋关于原、被告的口头转租协议无效的意见不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面方式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案原、被告的转租协议约定期限为7个月，依法应采用书面形式，但双方未签订书面合同，应视为不定期合同，双方均有权随时终止租赁关系。双方约定二被告至迟于2014年9月30日将物品搬完，租赁期限应从2014年10月1日起算。2014年10月22日，原告胡卫锋明确表示不再租赁房屋，并将钥匙交还，虽然二被告拒绝受领钥匙，但原告已向二被告明确表示了终止口头转租合同的意思，双方的口头转租协议效力终止。原告胡卫锋要求退还4.3万元并承担利息、赔偿损失2800元的问题。原告胡卫锋向二被告支付的房屋装修款1.3万元，系对二被告房屋装修支出的一次性补偿，与原告能否长期租赁房屋无关，合同效力终止后，该款项二被告无需退还。关于租金3万元，原告胡卫锋系按照7个月的租赁期间支付租金，但口头租赁协议效力仅维持不足一月，剩余6个月的租金25714元（30000÷7×6）二被告应予返还。由于原、被告双方订立口头转租协议时，原告对租赁期限仅余7个月，有可能不能长期租赁的情形是明知的，其在未能与第三人签订长期租赁合同的情况下主动终止口头协议，要求二被告赔偿利息损失没有法律依据，不予支持。原告胡卫锋要求二被告赔偿损失2800元，未提供证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第二百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华茹强、李培丽于本判决生效后十日内退还原告胡卫锋租金25714元。二、驳回原告胡卫锋的其他诉讼请求。案件受理费1025元，由原告胡卫锋负担425元，被告华茹强、李培丽负担600元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院依法查明的事实与一审法院依法查明的事实一致。另查明，本案租赁合同双方均认可租赁期限为7个月。
本院认为，本案作为租赁合同纠纷，上诉人华茹强、李培丽和被上诉人胡卫锋虽未签订书面合同，但双方均认可口头约定租赁期间为7个月，应认定合同约定明确。就该合同，原审第三人蔡政均表示如果被上诉人只租赁到2015年5月1日，第三人不干涉；如果长期租赁，2015年5月1日前的房租按上诉人华茹强承租的租金计算，2015年5月1日之后双方需另定合同。故上诉人与被上诉人双方均应按照合同约定，履行各自义务。一审以涉案合同属于不定期合同、可以随时终止为由，认定合同于2014年10月22日终止，并判令上诉人返还剩余六个月的租金有误，本院予以纠正。但考虑到被上诉人胡卫锋在向上诉人华茹强、李培丽支付房屋装修款13000元后，仅实际占有、使用租赁房屋7个月；同时上诉人华茹强、李培丽未经权利人许可擅自转租房屋，自身存在一定过错，从公平双方利益出发，可由二上诉人适当返还被上诉人部分房屋装修款，本院认可返还8000元为宜。综上，原审判决确有不当，上诉人的上诉理由部分成立。原审第三人蔡政均经本院合法传唤，无正当理由未到庭，是对自身诉讼权利的放弃，不影响案件的处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、变更河南省汝阳县人民法院（2015）汝民初字第200号民事判决第一项为华茹强、李培丽于本判决生效后十日内退还胡卫锋房屋装修费8000元；
二、撤销河南省汝阳县人民法院（2015）汝民初字第200号民事判决第二项；
三、驳回华茹强、李培丽的其他诉讼请求。
以上款项，逾期支付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。
一审受理费1025元，由胡卫锋负担820元，华茹强、李培丽负担205元；二审案件受理费443元，由胡卫锋负担353元，华茹强、李培丽负担90元。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱国
审判员 王 睿
审判员 赵淑婷
二〇一六年十二月二十三日
书记员 祁亚楠