宁夏回族自治区永宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民商初字第146号
原告（反诉被告）伍文举，男，1978年4月15日出生，汉族，初中文化程度，个体，现住宁夏回族自治区银川市。
委托代理人张鑫，系宁夏合天律师事务所律师。
被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。
法定代表人章志贤，系该公司总经理。
委托代理人王学斌，男，汉族，1967年10月16日出生，大学文化程度，系该公司法律顾问。
原告（反诉被告）伍文举与被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，被告宁夏四季鲜置业有限责任公司于2015年5月26日提起反诉。依法由代理审判员杨茗适用简易程序于2015年6月12日公开开庭进行了审理。原告伍文举的委托代理人张鑫、被告宁夏四季鲜置业有限责任公司的委托代理人王学斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）伍文举诉称，2010年10月19日，原告伍文举与被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司签订了商品房买卖合同，约定被告将位于望远镇双庆路北侧宁夏永宁四季鲜果品蔬菜综合批发市场13-1-1号商铺出售给原告，购房款总额为346466.00元；房屋交付时间为2011年5月25日，交付方式为被告向原告交付房屋钥匙；并明确约定了被告逾期交房的违约责任。合同生效后，原告严格依合同约定向被告付清了购房款，但是被告一直拖延办理房产证，逾期时间达950天。针对被告的逾期交房及逾期办理产权证的行为，根据合同第九条、第十五条的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金58534.00元、逾期办理产权证违约金59207.00元。原告起诉要求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金58534.00元；2.判令被告向原告支付迟延办理房产证违约金59207.00元；本案诉讼费由被告承担。
原告（反诉被告）伍文举为证实其主张向法庭提交了如下证据：
1.商品房买卖合同一份，证实原被告双方所签订的合同中约定涉案房屋应当于2011年5月25日前交付，逾期交付被告应当承担房屋总价每日万分之二的违约金，同时约定被告应当在房屋交房使用后90日内将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告明显违反合同的约定，理应承担逾期交房的违约责任；
经庭审质证，被告宁夏四季鲜置业有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的有异议，认为该份证据同时还约定了由于原告原因未能按时交付房屋的，从交付使用的截止日期计算，由原告向被告每日每平方米支付10.00元房屋保管费，被告不存在合同第十五条的约定未向房屋产权登记机关备案的情形；
2.票据一张，收据一张（均为复印件），证实原告已经依照合同约定向被告交付了涉案房屋的购房款及物业储备金，被告也应当按照合同约定向原告交付房屋；
经庭审质证，被告宁夏四季鲜置业有限公司对该证据的真实性有异议，认为该组证据只能证实原告交付购房款及物业储备金的事实，不能证实被告有其他违约行为；
3.出示收据一份、房产证一份，证实：被告于2010年10月19日就收取了原告17323.00元的代办房产证费用，但直至2014年4月2日才将房产证办理完毕。
经庭审质证，被告宁夏四季鲜置业有限公司对该证据的真实性不持异议，对证明目的有异议，认为该组证据并没有约定被告于什么时间办理房屋产权手续。
被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司答辩并反诉称，对于双方在合同上约定交房时间予以认可，被告公司于2011年12月20日办理了房屋竣工验收备案表，并通过电话及在银川晚报以公告的形式通知了原告最迟应于2012年1月10日前办理房屋交接手续。因此，原告主张逾期交房违约时间显然是不符合双方合同的约定。对于原告主张的迟延办理房产证违约金的诉讼请求及计算标准被告不予认可，作为开发企业没有给购房人办理房产证的法律义务。购房人所应承担的义务仅仅是向房产管理部门办理商品房竣工验收备案资料，同时原被告双方就办理房产证具体日期没有书面的合同约定。被告多次通知原告办理房屋交接手续，原告迟迟不办，致使被告为此承担了保安、保洁、及物业服务等费用。按照双方签订的合同约定，原告逾期接收房屋的将按照双方合同第十一条约定的原告应当按照每日每平方米10.00元的标准支付房屋保管费。故被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司反诉要求：1.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋保管费41934.00元，庭后被告将该房屋保管费变更为19000.00元；本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。
被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司针对反诉主张的事实提供了下列证据：
1.商品房买卖合同一份，证实按双方合同约定因原告的原因未能按时交付房屋的从交付使用的截止日期计算，由原告向被告每日每平方米支付10.00元房屋保管费的事实，原告没有在2012年1月10日前接收房屋，直至2013年11月才接收房屋，因此原告应该按照合同约定向被告支付房屋保管费的事实；
经庭审质证，原告伍文举对该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明目的有异议，认为该合同第十一条明确约定房屋达到交付条件后被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时被告应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，同时被告还需提供住宅质量保证书和住宅质量说明书。被告不出示或出示文件不齐全的原告有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由被告承担。
2.工程竣工验收备案表一份，证实涉诉房屋在2011年12月20日已达到交付使用条件。
经庭审质证，原告伍文举对该证据真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明目的有异议，认为该房屋办理竣工备案并不能说明已经达到法定交付条件，根据《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》第二条，新建住宅竣工验收合格后其配套设施应当具备居民入住和使用的基本条件，并取得新建住宅交付使用证，方可使用。
公告两份，证实被告通过媒体（银川晚报）通知购房人于2012年1月10日前接收房屋，逾期将承担房屋保管费的事实，同时该份证据也应认定为反诉原告向反诉被告书面通知接收房屋的事实；
经庭审质证，原告伍文举对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该组证据为复印件不能反映出所发公告的时间及具体报纸的期刊数，其次公告通知不符合双方的合同约定的通知方式。公告通知并不能保证原告接收到此告知，事实上原告也从未看到过该公告。
《四季鲜入伙汇签单》三份，证实本案涉诉房屋所在的同一栋房屋达到交付条件，且均在2012年1月10前已经交付的事实；
经庭审质证，原告伍文举对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该组证据为复印件，不能证实其真实性，即使汇签单真实存在也仅能证明有人对房屋进行了接收，并不能证明该房屋已经达到了法律及合同约定的接收条件。
5.收条一张，证实：原告伍文举迟延至2013年11月13日才接收房屋的事实，其应该按照合同约定向反诉原告支付房屋保管费的事实；
经庭审质证，原告伍文举对该证据真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为即使该证据真实存在也只能证明原告于2013年11月13日收到钥匙六把，其恰恰证明原告在防止自己损失扩大情况下被逼无奈接收被告尚未达到交付条件的房屋。
6.证明一份，证实原告于2011年2月15日办理了银行按揭贷款，房产证的办理未影响其支付贷款的事实，其办理房产证并没有造成其他损失的事实；
经庭审质证，原告伍文举对该证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，认为贷款的支付与否，与本案的诉讼请求没有关系。
7.（1）票据一张及办理他项名单一份，证实为原告办理他项权证550.00元；（2）票据一份及办理房屋登记名单一份，证实被告为原告办理房产证花费550.00元；（3）3万元票据一份，证实被告为原告办理土地使用证花费120.00元；（4）贷款客户公证费申请单及办理申请客户名单各一份，证实被告为原告花费公证费340.00元；（5）契税完税证一份，证实被告为原告缴纳契税10592.94元；（6）鉴证费票据一张，证实：被告为原告办理鉴证花费550.00元；（7）个人客户境内人民币汇款申请书一份，证实被告为原告办理房屋所需各项税费登记后收取了原告200.00元办理费用后向原告退还了4420.36元；
经庭审质证，原告伍文举对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为以上费用是由被告于2010年10月19日向原告收取的。
8.永宁县人民法院民事判决书二份，证实涉案房屋的交付时间为2012年1月10日。
经庭审质证，原告伍文举对该证据的真实性和合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议。认为被告所主张的交付时间并未符合银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定的相关规定。被告当庭也未能提交涉案房屋办理的新建住宅交付使用证的相关证明。因此原告认为该房屋至今未达到交付条件。
针对被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司的反诉，原告（反诉被告）伍文举辩称，1.被反诉人从未收到过反诉人书面收房通知，反诉人所陈述的电话通知及报纸公告明显不符合双方合同中关于交房方式的约定。2.根据合同第11条交接条款的约定应是反诉人逾期交房且交付所交房屋不符合法律及双方约定，因此被反诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的责任应由反诉人自行承担。
原告（反诉被告）针对其反诉答辩主张未向本院提交证据。
经本院审查认为，原、被告提供的本诉、反诉证据，均来源合法、内容真实，可以作为认定案件事实的依据，本院予以采信。
经审理查明，2010年10月19日，原告（反诉被告）伍文举作为买受人，被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》。约定，原告伍文举向被告宁夏四季鲜置业有限责任公司购买位于宁夏永宁四季鲜果蔬菜综合批发市场第13座1-2层01号商品房，建筑面积共69.89平方米，商品房单价为每平方米4957.30元，总金额346466.00元；买受人支付首付款后，于2011年2月15日在中国银行银川市解放街支行办理了按揭贷款，出卖人应当在2011年5月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人交付钥匙并交付符合本合同约定的商品房，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限即2011年5月25日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意，从交付使用的截止日期计算，由买受人向出卖人每日每平方米支付10元保管费，产生的物业等其他相关费用由买受人承担。2011年12月20日，宁夏四季鲜置业有限责任公司将宁夏永宁四季鲜果蔬菜综合批发市场13#楼工程竣工验收文件在永宁县建设工程质量监督站备案。2011年12月30日、2012年1月6日，被告宁夏四季鲜置业有限责任公司在银川晚报上刊登公告，通知业主于2012年1月10前办理入伙手续，逾期则从2012年1月10日起计算保管费。被告伍文举于2013年11月13日接收了房屋钥匙，该房屋于2014年4月2日办理了房屋产权证书。
本院认为，原告伍文举与被告宁夏四季鲜置业有限责任公司签订的商品房买卖合同的主体和内容均真实合法，系有效合同。合同双方当事人均应按照合同约定及时全面的履行各自的义务。原告伍文举依约交付了房款，被告宁夏四季鲜置业有限责任公司在合同约定的期间未向原告交付房屋，构成违约，理应按照合同约定承担违约责任向原告支付逾期交房的违约金。该房屋已于2011年12月20日竣工验收，已达到交付使用条件，原告主张房屋没有取得新建住宅使用证而拒绝接收房屋的理由不成立。合同中还约定，出卖人向买受人交付房屋钥匙，即交付使用，但并未约定交付的通知方式，被告四季鲜置业有限责任公司在银川晚报两次刊登交房公告，视为向原告通知交付房屋。故原告主张被告应当支付迟延交房违约金的计算时间为2011年5月26日至2013年9月16日，本院不予支持。该交房违约金应以房屋价款346466.00元为基础按合同约定的万分之二，从合同约定的交付期限2011年5月25日次日起计算至银川晚报刊登交房公告的最后期限2012年1月10日，共计230天，为15937.00元。对于原告主张迟延办理房产证违约金的意见，因被告存在迟延交付房屋的情形，导致原告在房屋交付之日起90日内未能取得房屋产权证书，被告应当承担违约责任，又因原告实际接收房屋的日期为2013年11月13日，故原告应当在2014年2月11日前取得房屋产权证书，但原告实际取得产权证书的时间为2014年4月2日，相差50天，故该迟延办理房产证违约金应以房屋价款346466.00元为基础，按照中国人民银行同期贷款基准利率年利率6.15%计算，为2919.00元，对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。被告宁夏四季鲜置业有限责任公司反诉要求原告承担逾期收房的保管费，因原告未按《公告》时间收房，违反了双方合同中的约定，应当承担违约责任，被告主张房屋保管费19000.00元，未超出合同约定房屋保管费用数额，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告伍文举支付迟延交房的违约金15937.00元，迟延办理房产证违约金2919.00元。
二、原告（反诉被告）伍文举于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）宁夏四季鲜置业有限责任公司房屋保管费19000.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2654.00元，减半收取1327.00元，由原告伍文举负担；反诉案件受理费424.00元，由被告宁夏四季鲜置业有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
代理审判员 杨 茗
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 马艳娟
本判决所适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。