广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初6807号原告：樊文春，男，1975年10月1日出生，汉族，住广西忻城县。原告：张月桂，女，1983年6月18日出生，汉族，住广西忻城县。两原告共同委托诉讼代理人：张文、李峻飞，广东启源律师事务所律师。被告：钟芳，女，1973年12月26日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：梁演枨、杨蜀，广东誉理律师事务所律师。第三人：广州海蓝房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷72房，统一社会信用代码91440101696903004P。法定代表人：江灿坡。委托诉讼代理人：吴文俊，系该公司员工。原告樊文春、张月桂与被告钟芳及第三人广州海蓝房地产代理有限公司（以下简称海蓝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告樊文春、张月桂的共同委托诉讼代理人张文、李峻飞，被告钟芳的委托诉讼代理人梁演枨，第三人海蓝公司的委托诉讼代理人吴文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行原、被告双方于2016年12月26日签订的《房屋买卖三方合约》，立即向原告交付广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷C2栋1101房并协助原告办理交易过户登记手续；2.判令被告赔偿原告损失20万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方在经纪方（第三人）海蓝公司的促成下，于2016年12月26日签订了一份编号为1500785号的《房屋买卖三方合约》，约定被告（卖方）向原告（买方）出售位于广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷C2栋1101房（下称“物业”）；物业成交价为125万元整，付款方式为按揭付款，买方须于签订本合约时向卖方支付20万元作为购房定金；首期楼款（含定金）38万元以买方垫资赎契的方式，卖方应于签订本合约三日内，申请提前还贷，在银行通知扣款七天内，买方需在七天内把首付款支付到卖方供楼账号上；楼价余款87万元整由贷款银行直接划转给卖方银行账号。卖方应于2017年3月30日前将该物业交付买方使用。同时约定，卖方逾期交楼超出10天的视为违约，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方的损失等内容。合同签订后，原告即向被告支付了购房定金20万元整，但被告却未依约向银行申请提前还贷，亦未按约定在2017年3月30日前向原告交付物业。2017年4月13日，原告向被告寄送《追缴函》，要求被告收到该函之日起三日内向原告履行交房义务。但被告置之不理。无奈之下，原告委托律师于2017年5月12日向被告发函，要求被告在收函之日起七日内申请提前还贷，并将该物业交付给原告。后被告向原告律师回复信息，表示愿意继续履行合同，向原告律师发送一份提前还贷申请书。原告又于2017年5月23日向被告还款账户支付18万元（即原告已经完全履行了支付首期楼款（垫资）义务），但事后，经原告及经纪方多次协商催促，被告至今仍未办妥提前还贷及交楼义务。原告认为，《房屋买卖三方合约》是各方真实之意思表示，内容合法有效，各方均应按约全面履行义务。被告未按约定办妥提前还贷、涂销抵押登记手续，且至今仍未向原告交付该物业的行为，已构成违约。按照合同第六条之约定，被告应赔偿与定金同等数目之金额给原告以弥补原告损失。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告不存在违约情形，原告违约在先。双方在签订房屋买卖合同时，原告没有按照合同约定办理二手房的按揭手续，也没有按合同约定向被告支付18万元首期楼款，导致2017年1月24日被告申请提前还贷时无法筹集足够款项。2017年5月23日，原告才将18万元首期楼款转账到我方账户。双方签订合同之前，约定在三个月内收齐楼款用于被告的生意周转需要。这也是我方出售涉案房屋的初衷。原告的行为导致我方不但收不到楼款，还造成我方其他损失。二、原告在广州市出台房屋限购政策后，并不具备购房资格。在双方微信聊天中，原告也承认了该事实。三、合同第九条第二点约定了合同解除的条件及违约金的上限。即使法院认为我方存在违约情形，根据该条款约定，也是可以通过支付违约金的形式达到解除合同的目的，何况我方并没有违约。因此，原告的诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人海蓝公司述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月26日，原告樊文春、张月桂（买方）与被告钟芳（卖方）、第三人海蓝公司（经纪方）签订《房屋买卖三方合约》，约定，买卖双方出售及购买的物业位于广州市花都区新华街镜湖大道28号朗悦君廷C2栋1101房，该物业成交价为125万元，买卖双方一致同意采用按揭付款的方式支付房价款，买方须签署本合约时向卖方支付20万元作为购房定金，并由卖方出具定金收据给买方。首期楼款（含定金）38万元。楼价余款（批准贷款额）87万元由贷款银行直接划转给卖方银行账号。卖方应于2017年3月30日前须将该物业交予买方使用。合同第九条买卖双方违约责任约定：1.如买方原因未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之定金或已付首期楼款被卖方没收。而卖方有权再将该物业转让予任何人，卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。2.如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方或者再次将该物业售予其他任何人时，则卖方须返还双倍定金或已付首期楼款并赔偿总房价的10%给买方以弥补买方的损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。合同尾部用手写体载明，经买卖双方友好协商赎证问题，银行通知扣款七天内，买方需在七天内把首期款38万元整（含定金）支付到卖方供楼卡账号上。合同并对其他权利义务进行了约定。上述合同签订当天，两原告向被告支付了定金20万元。2017年1月24日，中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行向被告出具《提前还款受理回执（全额）》，要求被告在4月24日前存入全部本金及相应利息，该行审批通过后将直接办理扣款。2017年4月13日，原告樊文春向被告发出《追缴函》，载明，我方与贵方于2016年12月26日签订的《房屋买卖三方合约》中明确约定，贵方应当在2017年3月30日前将本合同项下物业交与我方使用。《房屋买卖三方合约》同时约定，贵方逾期交楼超出10天的视为违约，现贵方已超出双方约定交房期限，贵方的行为已经构成违约，我方现正式通知贵方在收到本函之日起三日内向我方履行交房义务。2017年5月12日，两原告委托律师向被告发送《律师函》，敦促被告履行合同约定的义务。2017年5月16日，被告向被告律师寄送银行提前还款受理回执，并要求原告在收到该回函后3天内支付首期余款18万元。2017年5月17日，原告确认已收到上述回函并回复信息认为被告存在违约。被告对此表示不满，并表达了不愿继续履行合同的意思。2017年5月23日，两原告向被告银行账户汇入首期购房款余款18万元。后合同未能继续履行，原告诉至本院成讼。庭审中，被告称其收到银行回执后在2017年3月份多次要求原告支付首期款，但原告一直没有支付。原告对此不予确认并认为被告于2017年5月16日才将银行《提前还款受理回执》发送给原告，告知其可提前还款。庭审中原告明确其要求被告赔偿损失20万元的依据是被告逾期交付涉案房屋，构成违约。庭审中，本院向原告释明，若涉案合同不适合继续履行或本院不支持其继续履行合同的请求，原告是否变更诉讼请求。原告当庭未明确是否变更诉讼请求，庭后在本院规定的期限内也未回复要求变更诉讼请求。诉讼中，依照原告的财产保全申请，本院作出（2017）粤0114民初6807号民事裁定，裁定冻结被申请人钟芳的银行存款共125万元或查封等值的其他财产，后本院对钟芳的财产采取了保全措施。本院认为，两原告、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合约》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。被告在2017年5月16日要求原告限期支付首期款余款，但原告并未在该期限内支付余款18万元；且被告在2017年5月17日已表达了不再继续协商的意思，原告在2017年5月23日支付余款18万元是由其单方汇入被告账户，为其单方行为。合同中明确约定了违约责任，载明了“如买方原因未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，则已付之定金或已付首期楼款被卖方没收……卖方不可再为此向买方进一步追究责任或要求赔偿。如卖方在收取定金后不依合约条款将该物业售予买方或者再次将该物业售予其他任何人时，则卖方须返还双倍定金或已付首期楼款并赔偿总房价的10%给买方以弥补买方的损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合约。”可见买卖双方在订立合同时已经可以并充分预见到因一方违约可能造成的损失，双方对于违约责任的约定是明确的，原告在订立合同之时对于卖方不再出售涉案房屋的后果是清楚知晓的；且合同中对于买卖双方违约责任的约定是对等的，并不存在加重一方责任的情形。因此，两原告要求继续履行合同办理过户手续，与上述约定不符，本院不予支持。因涉案合同不能强制继续履行，原告基于继续履行的前提下请求赔偿损失（逾期交房违约金）依据不足，本院不予支持。至于合同解除后的责任问题，因原告在本院释明后未要求变更诉讼请求，对此双方可另循合法途径解决，本案不再进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告樊文春、张月桂的全部诉讼请求。案件受理费16050元、财产保全费5000元，均由原告樊文春、张月桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  骆国贤人民陪审员  高 媛二〇一七年十二月九日书 记 员  孙雪芳彭小容