广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂0331民初725号原告：荔浦县中盛小额贷款股份有限公司，住所地广西荔浦县荔城镇滨江新城区上沙洞65街坊。法定代表人：吴洋，该公司董事长。原告：吴洋，男，1987年10月9日出生，汉族，住广西荔浦县。二原告共同委托诉讼代理人：侯辉国，广西柳先律师事务所律师。（特别授权）被告：荔浦县百利新村建设发展有限公司，住所地广西荔浦县荔城镇滨江南路3号。法定代表人：廖植雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓祖明，广西昭盛律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：何龙海，广西创想律师事务所律师。（特别授权）原告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司（以下简称“中盛公司”）、吴洋诉被告荔浦县百利新村建设发展有限公司民间借贷纠纷一案。本院于2017年2月28日立案后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员叶佐玉担任记录。原告委托诉讼代理人侯辉国、被告法定代表人廖植雄及委托诉讼代理人邓祖明、何龙海到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按照《三方协议》及原告吴洋与被告签订的《商品房买卖合同》之约定交付104套商品房给原告吴洋（104套商品房清单见附件，总价款：1938.1005万元）；2、判决被告分别出具104套商品房共1938.1005万元的购房款发票给原告吴洋（该购房款经原告中盛公司同意，已从被告欠原告中盛公司的借款中抵扣）；3、限令被告在一个月内为原告吴洋办理全部房屋产权证件，所产生的一切费用由被告承担。4、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中原告增加诉讼请求：依法确认被告发出的《关于解除与吴洋签订的104份的通知》无效（104套总房价款：1938.1005万元）。事实及理由：被告因资金紧张，多次向原告中盛公司借款。其中，2014年7月25日，被告向中盛公司借款1200万元；2015年6月25日，被告又向原告借款两笔，分别为400万元及268万元，以上三笔借款共计1868万元。2015年6月30日，二原告与被告签订了《三方协议》，协议约定被告自愿将半岛豪庭小区6栋和7栋共105套房产共13069.43平方米，以1500元/平方米的价格与购房人即原告吴洋签订《商品房买卖合同》并到房屋管理局办理合同备案登记，同时三方约定被告在2015年12月31日前归还中盛公司所有借款本息及相关费用，还清本息及相关费用后，吴洋配合被告撤销备案归还房屋给被告，如被告未按合同约定的时间支付中盛公司利息，被告即构成根本违约，中盛公司有权将所借借款本息作为吴洋依《商品房买卖合同》应支付给被告的购房款，届时被告应出具购房发票给吴洋，房屋归吴洋所有，由吴洋处置，由吴洋将处置的款项归还给中盛公司，被告必须按《商品房买卖合同》的约定为吴洋到相关部门办理房屋产权证件，所产生的一切税费由被告承担，如被告违约，每天还需向中盛公司、吴洋各支付违约金2万元等。在此期间，被告与原告吴洋于2015年6月23日签订了105份《商品房买卖合同》，将半岛豪庭6栋和7栋共105套房产出售给原告吴洋，每平方米单价为1500元，总价款为1960万余元。2016年10月，经原告、被告及广西桂林张氏面业有限公司协商一致，被告以半岛豪庭7栋2单元1905号房屋（房屋总价为223140元）抵偿广西桂林张氏面业有限公司欠原告中盛公司的借款，现余商品房为104套。此后，被告未依借款合同约定向原告中盛公司归还借款本息。2016年10月15日，二原告共同向被告发出了《关于抵付购房款和及时办证的通知》，该通知明确提出如下要求及主张：以2016年10月1日为限，被告所欠原告中盛公司的借款本息除依《三方协议》约定抵作吴洋向被告百利公司的购房款19604145元（注：减除7栋2单元1905号房屋223140元，实为1938.1005万元）外，余款2320105元（实为2543245元）应由被告另行向中盛公司清偿，超期利息另计等等内容。被告收到原告通知后，未按协议及通知要求履行义务，反而向原告吴洋发来了《关于解除与吴洋签订的104份的通知》，以吴洋未向其支付购房款为由，提出解除上述合同。为此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。对于依《借款合同》及《三方协议》约定而抵扣购房款后剩余的部分借款本息以及违约金等，原告保留另案提起诉讼的权利。原告为证实其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据1、中盛公司营业执照、吴洋身份证。证明原告主体适格。证据2、被告营业执照。证明被告主体适格。证据3、借款合同3份及相关付款凭证。证明2014年7月25日，被告向原告中盛公司借款1200万元；2015年6月25日，被告又向原告借款两笔，分别为400万元及268万元，以上三笔借款共计1868万元。合同约定借款的期限、利息、担保等内容。被告已收到上述借款。证据4、三方协议。证明2015年6月30日，被告与二原告签订了协议：协议约定被告自愿将半岛豪庭小区6栋和7栋共105套房产共13069.43㎡，以1500元/㎡的价格与原告指定的购房人即原告吴洋签订《商品房买卖合同》，并到房屋管理局办理合同备案登记，同时三方约定如被告未按合同约定的时间支付原告利息，被告即构成根本违约,中盛公司有权将所借本息作为吴洋依《商品房买卖合同》应支付给被告的购房款,被告必须按《商品房买卖合同》的约定为吴洋到相关部门办理房屋产权证件等事宜。证据5、《商品房买卖合同》。证明2015年6月23日，原告吴洋与被告签订了《商品房买卖合同》，被告以1500元/㎡的价格将半岛豪庭105套房屋出售给吴洋，合同约定了商品房价款、交接、备案及预告登记和所有权登记等其他事项。上述合同已于2015年6月24日办理备案登记手续。证据6、关于抵付购房款和及时办证的通知。证明2016年10月15日，二原告向被告发出书面通知，要求将被告所欠中盛公司的借款本息抵作吴洋依《商品房买卖合同》应付给百利公司的购房款，并要求被告及时为吴洋办理房屋产权的相关手续及证件等内容。证据7、特快专递单据。证明2016年10月29日，被告收到原告抵付购房款及办证的通知。证据8、关于解除与吴洋签订的104份《商品房买卖合同》的通知。证明2016年10月31日，被告向吴洋发出解除商品房买卖合同的通知，该通知于2016年11月2日送达原告吴洋。证据9、36份借款合同及相关汇款凭据。证明被告向原告借款的本金合计是14244万元。被告辩称，被告有权解除商品房买卖合同，合同约定：买受人须在签订合同当日付清全部房款，吴洋未付款，构成严重违约，根据合同第七条，被告可以解除合同；1500元／平方米的成交价远远低于市场价单价，严重侵害其他债权人利益，依法涉诉三方协议无效，商品房买卖合同并非双方真实的意思表示,涉诉商品房买卖合同应当解除。综上所述，被告有权解除商品房买卖合同，已通知的方式作出解除合同，是依法行使权利。涉案《三方协议》预先约定：被告在债务清偿期限届满后若未能清偿债务，按预先签订的《商品房买卖合同》将房屋抵债给中盛公司的法定代表人吴洋。该约定违反公平原则、违反流质契约禁止规定、违背《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条关于非典型担保物权的法律属性，属无效条款。《中华人民共和国物权法》186条、《中华人民共和国担保法》53条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第57条的规定：当事人在抵押合同中约定，债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该规定是流质契约禁止规定。涉案《三方协议》中，预先约定清偿期限届满后未能偿还时，抵押物归抵押权人所有（或预先约定以物抵债），均属于流质契约，属无效条款。涉案104套《商品房买卖合同》，约定将3000多元每平方米的房屋，按1500元/平方米设定非典型物权担保，若清偿期届满后未清偿债务的，则以物抵债，即履行《商品房买卖合同》。该约定违反公平原则及流质契约禁止而归于无效。涉案《商品房买卖合同》是为借贷作担保，属于非典型物权担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的立法原意：其一、在实体上，基于买卖合同是为借贷作担保而设立，借贷合同是主合同，买卖合同是从合同，买卖合同不能脱离或撇开主合同（借贷合同）而独立存在。否则，即属于颠倒主从关系，从而导致实体法律关系的混乱。其二、在程序上，基于非典型担保属于物权担保范畴，系物上变价请求权，就应当在借贷法律关系判决生效后，拍卖非典型担保物实现变价，并多退少补，以体现公平原则。不能避开程序处理规定，预先约定以物抵债以规避程序性规定，导致程序上违法，进而违反法律强制性规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》实施后，最高人民法院统一做法为：“此种情形下的买卖合同应当视为类似于担保合同，其效力依附于作为主合同的民间借贷法律关系。出借人撇开主合同而要求直接履行作为从合同的买卖合同的，实际上是颠倒了主从合同关系。应当按照民间借贷法律关系审理双方之间的纠纷。只有从程序上作出如此规定，才能使双方的权利义务关系真正回到正确的实体关系中去。如果出借人坚持审理买卖合同的，则应当裁定驳回起诉。涉案民间借贷属于循环借贷循环偿还的情形，《三方协议》中单独抽出三笔主张权利，与偿还的实际情况不符。并且，涉案民间借贷存在超过法定利率支付利息、利息再作为本金再计息等违法情形，将违法收取部分抵销借款本金，被告已经偿还了全部债务本息。综上，请求驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。被告为证实其主张，在举证期限内向本院提交的证据有：转账凭证、汇款回单等相关凭证。证明2014年7月30日至今被告偿还给原告借款合计6588.94万元，原告的三笔借款已经还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原告提供的证据4三方协议、证据5商品房买卖合同，证据8关于解除与吴洋签订的104份《商品房买卖合同》的通知，本院对其真实性予以认定，由于双方当事人签订的三方协议、商品房买卖合同，均系双方当事人协商达成一致，双方当事人的真实意思表示是为借贷合同设定担保，在未办理所有权转移的情况下，双方之间形成的是后让与担保，应当认定该担保有效，因此，被告无故解除上述《商品房买卖合同》就是解除双方形成的后让与担保，无依据本院不予支持。关于原告补充的证据借款合同36份以及被告提供的证据转账凭证、汇款回单等相关凭证，本院认为，因原告主张的系商品房买卖合同关系，关于民间借贷法律关系的相关证据与本案无关联性。综合本案证据及法庭调查，本院依法确认以下法律事实：被告因资金紧张多次向原告中盛公司借款。其中，2014年7月25日，中盛公司与被告签订借款合同，被告向中盛公司借款1200万元，借款期限10天，年利率为36%，借款用途资金周转，中盛公司同日将借款汇至被告公司账户（户名：荔浦县百利新村建设发展有限公司，账号：00×××75，开户行：深圳农村商业银行广西临桂支行），同日被告出具收条。2015年6月23日，被告与原告吴洋签订了105份《商品房买卖合同》，被告将半岛豪庭6栋和7栋共105套房产出售给原告吴洋，每平方米单价为1500元，总价款为1960万余元。吴洋未实际支付购房款，双方于2015年6月24日办理备案登记手续。2015年6月25日，中盛公司与被告签订借款合同，被告向中盛公司借款400万元，借款期限10天，月利率为40‰，借款用途：交税款。同日吴志超两次转账100万元共计200万元到被告公司账户（户名：荔浦县百利新村建设发展有限公司，账号34×××60，开户行：广西荔浦农村合作银行营业部）、应碧两次转账100万元共计200万元到被告公司账户（户名：荔浦县百利新村建设发展有限公司，账号34×××60，开户行：广西荔浦农村合作银行营业部），被告同日立下收条。同日中盛公司还与被告签订一份借款合同，被告向中盛公司借款268万元，借款期限3个月，月利率30‰,借款用途：归还贷款。同日，应碧转账被告268万元到被告公司账户（户名：荔浦县百利新村建设发展有限公司，账号34×××60，开户行：广西荔浦农村合作银行营业部），以上三笔借款共计1868万元。2015年6月30日，二原告与被告签订了《三方协议》，协议约定：被告（甲方）自愿将半岛豪庭小区6栋和7栋共105套房产共13069.43平方米，以1500元/平方米的价格，总价格1960万元作为还款保证，先作抵债抵偿给原告，并由中盛公司（乙方）指定吴洋（丙方）签订《商品房买卖合同》并到房屋管理局办理合同备案登记，同时三方约定：被告在2015年12月31日前归还中盛公司所有借款本息及相关费用，还清本息及相关费用后，吴洋配合被告撤销备案归还房屋给被告，如被告未按合同约定的时间支付中盛公司利息，被告即构成根本违约，中盛公司有权将所借借款本息作为吴洋依《商品房买卖合同》应支付给被告的购房款，要求被告出具购房发票给吴洋，房屋归吴洋所有，由吴洋处置，由吴洋将处置的款项归还给中盛公司，被告必须按《商品房买卖合同》的约定为吴洋到相关部门办理房屋产权手续，所产生的一切税费由被告承担，如被告违约，每天还需向中盛公司、吴洋各支付违约金2万元等。若被告按借款合同约定还清原告本息后，吴洋不给被告撤销备案（或按被告指定人回购的），视同中盛公司向被告按正常房价2600元／平方米补足购房款。2016年10月，经原告、被告及广西桂林张氏面业有限公司协商一致，被告以半岛豪庭7栋2单元1905号房屋（房屋总价为223140元）抵偿广西桂林张氏面业有限公司欠原告中盛公司的借款，现余商品房为104套。此后，被告未依借款合同约定向原告中盛公司归还借款本息。2016年10月15日，二原告共同向被告发出了《关于抵付购房款和及时办证的通知》，该通知明确提出如下要求及主张：截止到2016年10月1日，被告所欠原告中盛公司的借款本息除依《三方协议》约定抵作吴洋向被告的购房款19604145元（注：减除7栋2单元1905号房屋223140元，实为1938.1005万元）外，余款2320105元（实为2543245元）应由被告另行向中盛公司清偿，超期利息另计等等内容。被告收到原告通知后，未按协议及通知要求履行义务，于2016年10月31日向原告吴洋发来了《关于解除与吴洋签订的104份的通知》，以吴洋未向其支付购房款为由，提出解除104份《商品房买卖合同》。双方协商未果，成诉。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方当事人法律关系的性质；2、原告吴洋与被告签订的商品房买卖合同、双方签订的三方协议是否合法有效。3、被告发出的解除商品房买卖合同的通知是否无效。关于本案的争议焦点一、双方的法律关系是民间借贷法律关系还是商品房买卖合同关系，本院认为，首先从合同签订的内容来看，本案有三份借款合同，有104份商品房买卖合同，还有双方签订的三方协议，而根据三方协议的内容可以看出，双方约定的是被告还清本息及相关费用后，吴洋配合被告撤销备案归还房屋给被告，若被告未在规定的时间内归还中盛公司所有借款本息及相关费用，即使是被告未按合同约定的时间支付中盛公司利息，被告即构成根本违约，中盛公司有权将所借借款本息作为吴洋依《商品房买卖合同》应支付给被告的购房款，要求被告出具购房发票给吴洋，房屋归吴洋所有，由吴洋处置，由吴洋将处置的款项归还给中盛公司。其次从签订时间来看，签订商品房买卖合同是在第一笔借款到期后，另两笔借款签订前，签订三方协议的时间也是在第二、第三笔借款刚借出的5天内，后两笔借款未到期的情形下签订。再次，三方协议还约定了若被告按借款合同约定还清原告本息后，吴洋不给被告撤销备案（或按被告指定人回购的），视同中盛公司向被告按正常房价2600元／平方米补足购房款。最后，在原告向被告发出抵债及办证的通知时，被告立即发出解除案涉商品房买卖合同的通知。综上所述，本院认为双方签订买卖合同的真实意思是为借款合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，三方协议更加明确地显现出双方真实意思的表示是买卖合同为一种担保，双方在签订买卖合同的当时并无真正转移标的物所有权的意思，在未办理所有权转移的情况下，双方之间形成的是后让与担保。后让与担保是指，债务人或者第三人为担保债权人的债权，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保物优先受偿的担保物权。因此本案签订的商品房买卖合同构成民间借贷的后让与担保，本案实质为民间借贷法律关系。关于原告主张双方已就以房抵债达成协议的主张，本院认为，当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋或土地等不动产进行抵债，并明确在债务清偿后可以回赎，该行为符合让与担保的特征。本案三方协议签订时，有两笔借款未到期，双方并未就借款本金与利息达成一致的结算，不符合以房抵债的条件，对原告该主张，本院不予支持。关于本案的争议焦点二，双方签订的104份商品房买卖合同以及三方协议是否合法有效，本院认为，如上所述双方签订的104份商品房买卖合同以及三方协议的真实意思表示是为民间借贷的担保。是一种后让与担保，该后让与担保不具有物权效力，但后让与担保合同并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定有效，首先让与担保与物权法定原则并不冲突，该让与担保的设立，是通过赋予担保权人行使买卖合同的债权来保证担保债权人对担保物享有排他性权利，避免担保人在担保设立后将担保物出售或在担保物上设置其他权利负担，从而保障担保权人的债权安全。其次从法律构成看，双方当事人通过契约方式设定让与担保，并非创设一种单独的让与担保物权，而是形成一种受契约自由原则和担保之经济目的双重规范的债权担保关系。最后，本案双方当事人通过合同创设新型担保物权时，并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方设立的后让与担保系非典型担保合同合法有效。根据物权法定和物权公示原则，让与担保仅为债权担保方式，不具有对抗第三人的效力，而抵押权当然具有对抗第三人的效力。关于被告主张，三方协议中预先约定，借款期限届满未能偿还时，抵押物归抵押权人所有，按预先签订的买卖合同以房抵债，属于流质契约属于无效条款。本院认为，流质契约是当事人预先约定在债务人不履行债务时，担保权人当然取得标的物所有权，而且不负清算义务。后让与担保中，标的物所有权于债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，担保权人并非确定地取得标的物所有权。在债务人不履行债务时，担保权人仍负有清算义务，即担保权人仍应履行变卖标的物或协议估价，以其价金受偿或标的物抵偿债权，在标的物的价金超过担保债权额时，就超过部分负有返还之债，当标的物的价金低于担保债权额时，就不足的部分债务人仍负有补偿的义务，而非当然取得标的物所有权，这是让与担保与流质契约的不同，故被告该辩称，本院不予采纳。关于本案的争议焦点三，发出的解除商品房买卖合同的通知是否无效，本院认为，既然双方签订的商品房买卖合同实质是民间借贷的让与担保，该担保合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告解除案涉商品房买卖合同既非双方协商一致解除，亦非合同约定的解除情形，亦不符合上述法律规定，该解除无效。本案是以买卖合同作为后让与担保的民间借贷案件，经过本院释明，原告坚持主张审理商品房买卖合同，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，买卖合同只是作为后让与担保的表现形式，双方之间真实的法律关系是民间借贷，而原告坚持主张审理商品房买卖合同，依法应予以驳回原告的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回原告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司、吴洋的起诉。原告荔浦县中盛小额贷款股份有限公司、吴洋预交的案件受理费138086元予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。审 判 长  廖德英审 判 员  韦小丽人民陪审员  潘福回二〇一七年五月三十一日书 记 员  叶佐玉