南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终115号
上诉人（一审原告）:南宁市凯生农业有限责任公司，住所地南宁市高新区滨河路5号2#楼六层607,组织机构代码：78214061-3。
法定代表人:李建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李科骏，广西作一律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋丽丽，广西作一律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：南宁市比佛利汽车服务有限公司，住所地南宁市科园大道西二路广西科学院对面，组织机构代码：69279177-0。
法定代表人:朱榕，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡丽梅，广西安信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：南宁昊霖投资有限公司，住所地南宁市邕武路21号。
法定代表人：李尚峻。
上诉人南宁市凯生农业有限责任公司（以下简称凯生公司）、南宁市比佛利汽车服务有限公司（以下简称比佛利公司）因与被上诉人南宁昊霖投资有限公司（以下简称昊霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015)南铁民初字第591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人凯生公司的委托诉讼代理人蒋丽丽、比佛利公司的委托诉讼代理人胡丽梅到庭参加诉讼。被上诉人昊霖公司经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
凯生公司上诉请求：1.维持（2015）南铁民初字第591号民事判决第一、二项；2.撤销（2015）南铁民初字第591号民事判决第三项，改判比佛利公司、昊霖公司连带向凯生公司返还租金14700元、综合服务费840元；3.本案一、二审诉讼费、公告费等全部费用由比佛利公司、昊霖公司承担。
事实和理由：一、比佛利公司、昊霖公司在对外招租南宁市邕武路21号南宁市昊霖农业科技广场的活动中，分工合作，相辅相成，相互之间存在紧密的关系。从凯生公司在一审提交的证据可以得知：第一步，招商公告系比佛利公司所作出；第二步，比佛利公司出面收取了凯生公司的定金；第三步，昊霖公司与凯生公司签订租赁协议及收取租金与服务费。故凯生公司完全有理由相信比佛利公司、昊霖公司的工作人员口头上的解释：“联合开发南宁市邕武路21号南宁市昊霖农业科技广场”。在交付定金与签订协议之前，凯生公司无从得知比佛利公司、昊霖公司之间内部真正的关系，基于民法诚实守信原则，也没有必要去调查这些关系。二、比佛利公司、昊霖公司对凯生公司所交付的租金及综合服务费也应该承担连带责任。（2015）南铁民初字第591号判决的第三项，没有判决比佛利公司与昊霖公司连带向凯生公司返还租金14700元、综合服务费840元。该项判决没有从全局来考虑本案，犯了断章取义的错误。如果没有比佛利公司的招商，就不会有凯生公司向比佛利公司交付定金，也不会有凯生公司向昊霖公司交付租金及服务费的行为。比佛利公司、昊霖公司之间的工作有前后相继，相辅相成的作用。况且，在《租赁协议》中也有约定签订租赁协议后，定金转为履约保证金。从这些约定来看，既然比佛利公司、昊霖公司之间收费均可以互相转变性质，那么对外承担责任就不应该有所区别。即使最终该租赁协议被确认为无效，也是由比佛利公司、昊霖公司的过错引起的，故不应该仅让昊霖公司对租金及服务费承担责任，比佛利公司也应承担连带责任。
比佛利公司答辩称，1.比佛利公司不是凯生公司、昊霖公司签订的《租赁协议》的相对方，因此凯生公司诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。从南宁铁路运输法院向南宁市工商局高新分局调取的询问笔录可以认定，凯生公司所缴纳的定金实际上全部是昊霖公司收取、使用，且昊霖公司在收取了定金之后不久便与凯生公司签订了《租赁协议》。由于《租赁协议》系凯生公司、昊霖公司所签订，因此凯生公司在签订《租赁协议》时就已明知比佛利公司将涉案铺面的权利义务转移至昊霖公司的事实，根据合同相对性原理，凯生公司诉请的返还定金的义务理应由昊霖公司承担。2.凯生公司提供的定金收据上加盖的比佛利公司的公章系昊霖公司伪造的，因此，比佛利公司不应当承担连带返还责任。比佛利公司在领取本案一审判决书之时，从昊霖公司知悉，昊霖公司在比佛利公司收回公章之后，私自伪造了比佛利公司的公章，凯生公司提供的定金收据上加盖的公章极有可能是昊霖公司伪造的，比佛利公司请求对定金收据中加盖的比佛利公司的公章进行司法鉴定。
比佛利公司上诉请求：1.撤销（2015）南铁民初字第591号民事判决第二项，判决比佛利公司无需承担责任；2.本案诉讼费用由凯生公司、昊霖公司承担。事实和理由：第1、2点与比利公司的答辩意见相同。3.一审法院适用法律错误。一审法院认定比佛利公司与昊霖公司是属于债务转让的行为，比佛利公司认为这应是代理行为，即比佛利公司代昊霖公司收取的合同定金。因为一审时凯生公司已经认可所缴纳的2万元定金转化为合同履约金，缴纳定金行为在前，凯生公司与昊霖公司签订租赁协议行为在后，租赁协议的第二条第一项明确约定了合同的履约金是乙方收取，在租赁期满并没有违约时，乙方将商铺依约交还商铺后，由甲方退还履约金。退一步来说，即使是债务转让，那么也因为凯生公司与昊霖公司签订的租赁协议里已经认可了债务转让的行为，所以此后产生的权利义务应当由昊霖公司来承担，与比佛利公司无关。
凯生公司答辩称，1.比佛利公司认为根据合同相对性原则其不应当承担责任，凯生公司认为不应当以此来确认双方的权利义务关系。虽然比佛利公司不是合同签订人，但是比佛利公司在2013年4月29日发出通知，凯生公司基于此且出于对比佛利公司的信任，向比佛利公司交纳了定金，综合上述两个事实，凯生公司认为比佛利公司与昊霖公司内部是母子关系，对外是合作关系。比佛利公司与昊霖公司实际是共同诉讼主体，应当由两公司共同承担连带责任。2.凯生公司与昊霖公司签订的合同无效是由于昊霖公司在筹备建设中未得到审批手续，所以导致合同无效。故比佛利公司、昊霖公司应当承担连带责任。3.在昊霖公司未登记成立前，比佛利公司积极促成凯生公司与昊霖公司签订合同。合同签订过程中比佛利公司与昊霖公司是相互知情的，比佛利公司、昊霖公司是恶意串通，两公司应当承担连带责任。4.凯生公司认为比佛利公司的公章是否是伪造的并不影响责任主体，而且比佛利公司已经认可定金是由其收取的，公章是否真实不影响本案定性。
昊霖公司未作答辩。
凯生公司向一审法院起诉请求：1.确认凯生公司与比佛利公司、昊霖公司就4－26、4－27号仓库所签订的《租赁协议》以及就3－21、3－22号铺面所签订的两份《租赁协议》无效；2.比佛利公司、昊霖公司连带向凯生公司返还履约保证金20000元；3.比佛利公司、昊霖公司连带向凯生公司返还4－26、4－27号铺面剩余4个月租金7200元，综合服务费480元；3－21、3－22号铺面剩余3个月租金7500元、综合服务费360元；4.本案诉讼费由比佛利公司、昊霖公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月29日，比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》，主要内容为：南宁农业科技市场将于2013年7月1日起拆除，为使广大经营户能继续有个良好的农资经营环境，比佛利公司已经在南宁市筹建新的农业生产资料专业市场，希望广大农资经营户对新市场铺面进行预订。2013年5月3日，凯生公司的法定代表人李建军向比佛利公司支付铺面定金10000元，收据中注明的收款人均为韦海鹰。2013年9月13日，李建军（乙方，承租方）与昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.乙方承租甲方位于南宁市西面南宁（昊霖）农业科技广场商铺3-21号铺面用于农业经营，租期从2013年9月13日至2014年12月31日；2.租金总额为15600元，综合服务费每间每月60元；3.合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金10000元；协议还约定了其他的权利义务。2013年9月14日，李建军向昊霖公司支付3-21号铺面2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金15600元以及综合服务费720元。2013年11月4日，李建军向比佛利公司支付铺面定金10000元，收据中注明的收款人为詹力军。2013年11月5日，李建军（乙方，承租方）与昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.乙方承租甲方位于南宁市西面南宁（昊霖）农业科技广场商铺3-22号铺面用于农业经营，租期从2013年11月5日至2014年12月31日，2.租金总额为14400元，综合服务费每月60元；3.合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金10000元；协议还约定了其他的权利义务。协议签订当天，李建军向昊霖公司支付3-22号铺面2014年1月1日至2014年12月31日期间的租金14400元以及综合服务费720元。2014年1月14日，李建军（乙方，承租方）与昊霖公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定：1.乙方承租甲方位于南宁市邕武路21号南宁昊霖农业科技广场商铺4-26、4-27号铺面用于农业经营，租期从2014年2月1日至2015年1月31日；2.租金总额为21600元，综合服务费每间每月60元；3.合同签订当日，乙方应向甲方支付履约保证金10000元；此外，协议还约定了其他的权利义务。协议签订当天，李建军向昊霖公司支付4-26、4-27号两间仓库租赁期间的租金21600元及综合服务费14400元。上述租赁协议签订后，昊霖公司依约将铺面交付凯生公司使用。
2014年5月16日，南宁市工商行政管理局高新技术产业开发区分局（以下简称高新分局）向涉案铺面所在的市场贴出告示，要求：1.昊霖公司立即停止相关违法经营活动，终止违法摊位、店铺的租赁，并于2014年6月15日前自行关闭市场；2.昊霖农业科技广场内的经营户自行停止装修、装潢，自行停止现有的经营活动。2014年9月10日，南宁高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）向市场内的各租户发出《限期搬离通知书》，主要内容为：高新区管委会将依法对昊霖公司擅自在南宁市西面路西村违法建设的房屋进行强制拆除，要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。2016年1月29日，昊霖公司出具《承诺书》，载明：昊霖公司以比佛利公司名义向南宁昊霖农业科技广场租户收取的所有租金、押金等各项费用，与比佛利公司无任何关系，均由昊霖公司承担所有经济赔偿。
南宁市工商行政管理局登记昊霖公司的成立日期是2013年9月5日。依比佛利公司申请，一审法院于2015年12月23日向高新分局调取该局经济检查大队的行政执法人员就昊霖农业科技广场内铺面租赁合同纠纷对韦海鹰、詹力军所做的询问（调查）笔录，这份2014年6月9日的笔录载明：韦海鹰系昊霖公司项目部主管兼任财务主管，詹力军系昊霖公司的招商主管，因凯生公司支付定金时昊霖公司尚未成立，故出具的收据加盖的是比佛利公司的公章，该款项实质全部用于昊霖公司的市场建设，比佛利公司与昊霖公司并不存在合作关系。
一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”李建军作为凯生公司的法定代表人与昊霖公司签订三份《租赁协议》，该协议的法律责任由凯生公司承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，凯生公司与昊霖公司签订的三份《租赁协议》应属无效合同。故对凯生公司请求确认其与昊霖公司签订的三份《租赁协议》无效，一审法院予以支持。
关于比佛利公司是否应承担责任的问题。凯生公司向比佛利公司共计支付20000元的定金，因该款项未冲抵租金，凯生公司主张比佛利公司予以退还。比佛利公司辩称因凯生公司支付定金时，昊霖公司尚未正式成立，未刻有公章，故比佛利公司将公章借给了昊霖公司使用，定金名义上是比佛利公司收取的，但实际收款人和使用人都是昊霖公司，高新分局于2014年6月9日对韦海鹰和詹力军所做的询问（调查）笔录和昊霖公司出具的《承诺书》均能印证该事实，故责任应由昊霖公司承担。一审法院认为，高新分局的询问（调查）笔录仅是韦海鹰、詹力军的单方陈述，并非高新分局经调查核实后得出的结论，该笔录不能直接作为认定比佛利公司不应承担责任的依据。昊霖公司在《承诺书》中承诺其以比佛利公司名义收取的费用与比佛利公司无关，由昊霖公司承担所有经济赔偿义务，但凯生公司不认可昊霖公司代替比佛利公司履行义务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”之规定，比佛利公司仍应对其收取的20000元定金承担返还的义务，因其他款项不是其收取的，比佛利公司对其他款项无需承担责任。
关于履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李建军已就涉案铺面向比佛利公司支付定金20000元，根据《民法通则》第四十三条之规定，李建军支付铺面定金、租金、综合服务费的行为，其法律责任应由凯生公司承担。从昊霖公司出具的《承诺书》中可得知，昊霖公司认可收到以比佛利公司名义收取的20000元定金。三份《租赁协议》均约定签订协议时凯生公司应向昊霖公司支付履约保证金10000元，因凯生公司交纳的定金20000元未冲抵租金，故对凯生公司主张其所交纳的定金20000元已转化为履约保证金的说辞，一审法院予以采信。凯生公司诉请昊霖公司、比佛利公司共同返还履约保证金20000元，一审法院予以支持。
关于租金的问题。高新区管委会于2014年9月10日发出的《限期搬离通知书》中要求各租户于2014年9月20日前将建筑内的财物搬离。凯生公司主张其于2014年9月20日搬离，一审法院予以采信。《租赁协议》约定3-21号铺面的年租金为15600元，故月租金为1300元，昊霖公司应退还凯生公司剩余租期即2014年10月至2014年12月期间的租金共计3900元。《租赁协议》约定3-22号铺面的年租金为14400元，故月租金为1200元，昊霖公司应退还凯生公司剩余租期即2014年10月至2014年12月期间的租金共计3600元。《租赁协议》约定4-26、4-27号两间铺面的年租金为21600元，故月租金为1800元，昊霖公司应退还凯生公司剩余租期即2014年10月至2015年1月期间的租金共计7200元。综上，昊霖公司应退还凯生公司租金共计14700元。
关于综合服务费的问题。三份《租赁协议》均约定综合服务费每间铺面每月60元，昊霖公司应退还凯生公司3-21号铺面的剩余租期即2014年10月至2014年12月期间的综合服务费180元。昊霖公司应退还凯生公司3-22号铺面的剩余租期即2014年10月至2014年12月期间的综合服务费180元。昊霖公司应退还凯生公司4-26、4-27号两间铺面的剩余租期即2014年10月至2015年1月期间的综合服务费480元。综上，昊霖公司应退还凯生公司综合服务费共计840元。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，一审法院判决：一、确认凯生公司与昊霖公司签订的三份《租赁协议》无效；二、昊霖公司、比佛利公司共同向凯生公司返还履约保证金20000元；三、昊霖公司向凯生公司返还租金14700元，综合服务费840元；四、驳回凯生公司的其他诉讼请求。案件受理费688元，公告费116元，共计804元（凯生公司已预交），由昊霖公司、比佛利公司共同承担。
二审中，双方当事人均没有提交新证据。
比佛利公司、凯生公司对一审法院查明事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.比佛利公司、昊霖公司是否应当连带向凯生公司返还租金及综合服务费？2.比佛利公司是否应当对其收取的款项承担返还责任？
关于第一个争议焦点，凯生公司主张比佛利公司、昊霖公司对外是合作关系，应当连带向凯生公司返还租金及综合服务费，本院认为，虽然是比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出的《通知》，但与凯生公司签订《租赁协议》的是昊霖公司，凯生公司所支付的租金及综合服务费均是由昊霖公司收取，双方签订的《租赁协议》无效，昊霖公司因该《租赁协议》取得的款项应由昊霖公司承担返还责任，而其在《承诺书》中认可以比佛利公司名义收取的20000元定金由其承担赔偿责任，是昊霖公司对其权利义务的处分，不能以此证实两公司之间的关系。比佛利公司不是《租赁协议》的当事人，租金及综合服务费亦不是由其收取，其不应当承担返还责任，凯生公司的主张没有依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点，本院认为，比佛利公司向南宁农业科技市场农资经营户发出《通知》后，凯生公司在与昊霖公司签订《租赁协议》之前，向比佛利公司支付了铺面定金10000元，在昊霖公司成立之后，比佛利公司仍然以其公司名义收取了凯生公司的定金10000元，两笔款项比佛利公司均出具了加盖其公章的收据，在凯生公司、昊霖公司签订《租赁协议》之后，该定金并未冲抵租金，因此当《租赁协议》无效，比佛利公司应对其收取的款项承担返还责任。比佛利公司主张其不是《租赁协议》的当事人，凯生公司所缴纳的定金实际上由昊霖公司收取、使用，凯生公司在签订《租赁协议》时就已明知比佛利公司将涉案铺面的权利义务一并转让给昊霖公司，因此返还定金的义务应由昊霖公司承担，本院认为，南宁市工商行政管理高新分局的询问（调查）笔录，以及昊霖公司出具的《承诺书》均是单方陈述，没有其他证据予以佐证，其行为不能对抗比佛利公司、昊霖公司以外的第三人，因此比佛利公司的主张不能成立。比佛利公司主张定金收据上加盖的公司公章是由昊霖公司伪造，但未能提供相应证据予以证实，其主张没有依据。比佛利公司主张其与昊霖公司之间是代理行为，本院认为，比佛利公司是以其公司的名义收取凯生公司的定金，本案中没有证据证实其与昊霖公司之间存在代理关系，凯生公司对此亦不予认可，比佛利公司的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人凯生公司、比佛利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1376元（上诉人南宁市凯生农业有限责任公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司各预交688元），由上诉人南宁市凯生农业有限责任公司、南宁市比佛利汽车服务有限公司各负担688元。
本判决为终审判决。
审判长 张 岚
审判员 袁宇飞
审判员 韦圆圆
二〇一七年三月二十二日
书记员 符贵芳