上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12263号
上诉人（原审原告、反诉被告）：叶兴发，男，1968年8月21日生，汉族，住福建省浦城县。
委托诉讼代理人：胡全武，上海市申辰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海金豫百货有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新格路505号3幢三楼3466室。
法定代表人：吴博振，执行董事。
委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晓颖，上海普世律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海绿地澜湾置业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新南路875弄17号。
法定代表人：徐荣璞，董事长。
委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋梦军，上海欧博律师事务所律师。
上诉人叶兴发因与上诉人上海金豫百货有限公司（以下简称“金豫公司”）及被上诉人上海绿地澜湾置业有限公司（以下简称“绿地置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
叶兴发上诉请求：撤销一审判决第四、五、六、八、九项，改判支持叶兴发的一审全部诉讼请求，驳回金豫公司要求支付水电费之外的全部反诉请求。事实和理由：金豫公司对于租赁合同解除负有全部责任，而叶兴发不应承担任何责任。1、金豫公司出具承担损失的承诺后，叶兴发才继续承租、装修租赁房屋，故金豫公司应当赔偿全部的装修损失2,787,268元（人民币，下同）；2、金豫公司过错在先，承诺赔偿损失在后，现双方同意解除合同，金豫公司应当赔偿因履行合同而购置的健身器材费用1,450,000元；3、按照金豫公司的承诺，叶兴发遭受的罚款损失应当由金豫公司承担；4、租赁房屋地下一层于2014年9月9日被停业整顿，故无需支付地下一层该日之后的租金及管理费；5、绿地置业公司与金豫公司系委托经营管理关系，绿地置业公司对于金豫公司的违法代理行为并未表示反对，故其应对金豫公司的过错责任承担连带责任。
金豫公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六、八、十项，改判驳回叶兴发的一审诉讼请求，支持金豫公司的一审全部反诉请求。事实和理由：1、关于合同解除的原因。一则，一审法院已经认定承租人拖欠租金导致合同解除，故合同解除的责任在于叶兴发；二则，结合证据可知，租赁房屋未通过消防验收的原因是二次装修部分无法通过验收，经整改后仍无法通过，并非房屋本身原因导致，故金豫公司对此不应承担责任；2、关于租金及管理费。一则，金豫公司系于2015年12月14日提出解除合同，叶兴发是在2015年12月16日收到解除通知，故双方合同应于2015年12月16日解除，合同解除前的租金及管理费应由叶兴发承担；二则，合同解除的责任在于叶兴发，故租金及管理费的标准不应降低；3、关于合同解除后的使用费。鉴于合同解除后叶兴发一直占有租赁房屋，房屋实际处于其控制下，故其应当按照合同约定标准承担双倍房屋使用费；4、关于装修损失。双方合同解除原因在于叶兴发的过错，故金豫公司无需承担任何赔偿责任；5、关于违约金。合同因承租人的过错解除，故其应依约承担违约责任，金豫公司亦不需要返还租赁保证金。
绿地置业公司辩称，同意金豫公司的上诉请求，不同意叶兴发的上诉请求，绿地置业公司不应承担连带赔偿责任。
叶兴发向一审法院起诉请求：1、解除叶兴发与金豫公司于2013年8月5日签订的《绿地金御广场租赁合同》，并退还叶兴发已付租金373,690元以及租赁保证金249,127元，装修押金20,000元；2、金豫公司赔偿装修及营业损失暂计7,000,000元（以评估为准）；3、金豫公司支付叶兴发律师费50,000元；4、绿地置业公司对于金豫公司的上述第1、2、3项债务承担连带责任。
金豫公司向一审法院反诉请求：1、叶兴发与金豫公司签订的位于上海市松江区XX镇XX路XX路XX广场租赁合同于2015年12月14日解除；2、叶兴发向金豫公司支付拖欠的2014年9月1日至2015年12月14日期间的租金1,997,159.76元，并按逾期应付款项的同期贷款利率4倍的标准向金豫公司支付逾期违约金直至叶兴发付清租金为止（逾期违约金暂计算至2016年2月29日为478,992.71元）；3、叶兴发向金豫公司支付拖欠的2014年1月1日至2015年12月14日期间的管理费792,253.45元，并按逾期应付款项的同期贷款利率4倍的标准向金豫公司支付逾期违约金直至叶兴发付清管理费为止（逾期违约金暂计算至2016年2月29日为256,764.79元）；4、叶兴发向金豫公司支付拖欠的2015年10月1日至2015年10月31日的电费6,521.38元、2015年8月至2015年11月的煤气费17,257.09元、2015年10月20日至2015年11月20日的水费1,748.60元；5、叶兴发向金豫公司赔偿4个月的租金损失523,166元；6、金豫公司无需返还叶兴发支付的租赁保证金249,127元；7、叶兴发立即将租赁房屋返还给金豫公司，并以租赁房屋租金及管理费双倍的标准（租金按照每年3,138,996元的标准计算，管理费按照每月67,540元的标准计算）支付自2015年12月15日至叶兴发实际办妥租赁房屋归还手续（包括迁移营业执照）并搬离租赁房屋期间的延期占用费、管理费。诉讼中，金豫公司表示其于2015年12月14日向叶兴发发出的解约函签收时间为2015年12月16日，故变更合同解除时间为2015年12月16日，使用费或占用费也根据合同解除时间做相应调整。
一审法院认定事实：2013年8月5日，金豫公司作为出租/预出租方（甲方）、叶兴发作为承租/预承租方（乙方），签订了《商铺租赁/预租合同》一份，载明“绿地金御广场”是由甲方运营管理的综合性商业生活广场，乙方承租的物业位于其中，甲方负责绿地金御广场（包括乙方承租的物业）的招商与租赁期间的运营管理，委托特定的物业管理公司提供物业管理服务，乙方对此表示同意。合同第1.1条约定，甲方出租/预出租给乙方的该物业位于上海市松江区XX镇XX路XX路XX广场内，位置分别如下：地下一层：XX路XX弄地下一层部分面积（即XX广场XX）建筑/预测建筑面积约为1,000㎡，一层：XX路XX弄XX号1层1层室及XX路XX号XX层XX室（即XX广场XX，XX），建筑/预测建筑面积为179.81㎡，二层：XX路XX弄XX号XX层XX室部分面积及XX室XX室（即XX广场XX，XX，XX，XX，XX，XX，XX），建筑/预测建筑面积约为1,008.69㎡，以上租赁物建筑/预测建筑面积共计为2,188.5㎡；第1.4条约定，甲方作为该物业的委托经营管理方与乙方建立租赁关系；第2.1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为体育健身服务使用，经营品牌为金仕堡，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；第2.4条约定，乙方应于本合同签署前向甲方提供营业执照及其他相关证明文件；第3.1条约定，该物业租赁期自2013年9月1日起至2023年8月31日止，共计十年；第3.2条约定，装修期自2013年9月1日起至2014年2月28日止，共计6个月，装修期内甲方免收租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及本合同约定的其他费用；第5.1条约定，租金采取先付后用的原则，每季度（3个月）为一期支付一次，首期租金乙方应于本合同签署当日支付给甲方，之后每期租金乙方应于上一期届满日前10日向甲方支付下一期租金，甲方在收取租金后10日内提供相应的票据；第5.2条约定，自2013年9月1日起至2014年12月31日止，每季度租金为373,690元，每年租金为1,494,760元，甲方同意给予乙方共计3个月的免租期即2014年3月1日至2014年5月31日，免租期内甲方免收乙方租金，但乙方仍应交纳管理费、水、电等公用事业费及其他相关费用，自2015年1月1日起，租金每2年递增5%，分别如下：自2015年1月1日起至2016年12月31日止，每季度（即3个月）租金为392,374.50元，每年租金为1,569,498元……；第6.1条约定，该物业租赁保证金为相当于租赁期内月平均租金的3倍，乙方应于本合同签署当日支付给甲方租赁保证金249,127元；第7.1条约定，租赁期内，该物业的管理费为：一层二层租赁物业：每月每平方米20元，月管理费合计23,770元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳，地下一层租赁物业：每月每平方米10元，月管理费合计10,000元，租赁期内由乙方承担并按期向物业管理公司或甲方交纳；第7.2条约定，管理费自该物业交付日起计算，每季度（即每3个月）为一期支付一次，先付后用，首期管理费乙方应于该物业交付日前支付于物业管理公司或甲方，之后每期管理费乙方应于上一期届满日前10日向甲方或物业管理公司支付下一期管理费；第7.3条约定，为确保乙方按约定支付管理费，乙方须于该物业交付日前向甲方或物业管理公司一次性交付相当于1个月管理费的管理费保证金计33,770元；第8.1条约定，乙方应按公用事业单位或物业管理公司指定的期限和方式，缴纳水费、电费、燃气费、电讯费、电话费等公用事业费用和于该物业内使用设施的费用包括额外空调费（若有）、电话初装费及使用费和有线电视开通费（若有）等，上述费用自甲方将该物业交付乙方之日，由乙方根据相关付费通知直接支付于公用事业单位或由甲方/物业管理公司统一收取并代为支付；第10.1条约定，该物业预计交付日期为2013年9月1日；第10.6条约定，若甲、乙双方签订的本合同为预租合同，则自该物业所有权人取得本合同项下房屋产权证之日起本合同自动转为房屋租赁合同，本预租合同项下甲乙双方的权利义务仍然有效；第15.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日将该物业恢复至甲方同意接受的状态并归还给甲方，当乙方向甲方归还该物业时，甲、乙双方应依交接清单对该物业进行验收，并就该物业的归还和情况签署一份返还表格或类似文件；第15.2.1条约定，甲方有权在租赁期届满或提前解除或终止后的任何时间进入并收回该物业，乙方应当在依照本合同之规定的情况下，完成拆除、搬出和补修等工作；如果乙方在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日起15日内，未能按本合同之规定完成拆除、搬出和补修等工作，甲方有权自行完成该等拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担，因此而造成迟延交付该物业的，乙方应按照本合同确定的租金及管理费等标准的两倍支付迟延交付的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，甲方因此而支出的各项费用，均由乙方承担；第15.2.1.3条约定，乙方同意在本合同租赁期满的当日或提前解除或终止当日起15日后，对于乙方遗留在物业内经甲方同意不可拆卸、搬移的装修和设施，甲方有权选择保留，且无须为此给予乙方任何补偿；第15.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除或终止当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第15.2.1条项下权利进入并收回该物业为止，乙方须以合同终止（或解除）日以前租金、管理费等标准为基础，每日向甲方双倍支付延误期内的占用费、管理费、公用事业费及其他相关费用，并应向甲方赔偿因乙方迟延返还该物业引发的一切损失；第15.3条约定，除甲方同意外，乙方归还该物业时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施；第17.2.15约定，乙方应自行办理关于经营所需具备的所有批文（包括营业执照、批准证书或许可证等），甲方同意提供合理的协助，若乙方未能及时取得批文而导致延迟开业的，则乙方仍应自本合同约定之日起按标准支付租金；第20.2条约定，乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金；第20.3条约定，乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第15.2条约定收回该物业及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：A、按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的装修期及/或免租期间之租金，B、补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（若有），C、按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息，D、除乙方已支付的租赁保证金被甲方全部没收外，乙方同意按12个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失；第20.3.1条约定，本条（20.3条）所述的违约事件包括：A、乙方逾期不支付租金、管理费、公用事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到1个月或以上的……；第23.2条约定，因本合同引致的一切争议，甲、乙双方应首先通过友好协商解决，若通过友好协商不能解决，任何一方可向该物业所在地的人民法院提起诉讼，因诉讼产生费用包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、执行费、差旅费，由败诉方承担；第25.8条约定，本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同的所载的各事项之先前的所有口头及书面协议。租赁合同对其他相关事宜进行了约定。
上述租赁合同签订后，金豫公司按约将系争房屋交付叶兴发使用。叶兴发支付给金豫公司2014年6月1日至2014年8月31日的租金373,690元，租赁保证金249,127元，装修押金20,000元等。
2013年11月22日，金豫公司作为出租方（甲方）、叶兴发作为承租方（乙方），双方签订了《补充协议》一份，约定将原租赁合同的1.1条即关于租赁范围的部分进行变更，XX层XX路XX弄XX、XX号XX层XX层室和XX路XX、XX号XX室及XX路XX号XX层室XX区（即XX广场XX、XX，XX、XX、XX），建筑/预测建筑面积为439.67平方米”，二层变更为“XX路XX弄XX号XX层XX室部分面积及213室、214室（即XX广场XX，XX，XX），建筑/预测建筑面积约为529.47平方米”，总面积共计1,969.14平方米。甲方同意乙方在一楼建造游泳池，乙方负责办理由此产生的一切相关手续及承担所有费用。此外，双方以手写方式约定，“原合同中涉及租金、管理费及相关费用并不因上述面积的调整而改变，仍按原合同约定维持不变。”
2013年12月26日，金豫公司向叶兴发发出承诺一份，载明对于叶兴发进驻系争房屋后的一些担忧，金豫公司向叶兴发作出如下声明：叶兴发进驻租赁场地后，若日后经营中遇到各种问题，金豫公司将在能力范围内尽力、积极协助叶兴发解决，给予叶兴发一定支持，特别是叶兴发租赁的地下一层场地，金豫公司一定按照租赁合同约定的期限和条件保证叶兴发的使用，若叶兴发日后在正常经营使用地下一层场地时遇到人防消防问题，造成损失由金豫公司承担。
2014年9月9日，上海市松江区公安消防支队向位于涉案房屋内的XX公司发出《行政处罚决定书》和《罚款缴纳通知书》，载明因发现XX公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令XX公司停产停业并处30,000元罚款。
2014年10月10日，上海市松江区文化市场行政执法大队向森火公司出具行政处罚决定书一份，载明当事人经营的金仕堡健身中心于2014年6月开始对外营业，7月中旬开放游泳项目，经营方式为向购买会员卡的会员提供游泳健身服务。因未能通过消防审核，其他相关证照还未办理。该机构遂以当事人未经批准，擅自经营高危险性体育项目的行为责令改正，并作出罚款1万元的行政处罚。
2014年10月10日，上海市天华律师事务所受叶兴发委托向金豫公司发出一份律师函，载明由于对系争房屋的地下一层进行装修后，由于系人防工程，故此无法通过消防验收，无法取得卫生和经营许可证等，叶兴发为在地下一层开设健身房而设立的XX公司因此被责令停产停业并被罚款，金豫公司明知该地下一层场地为人防工程而不告知的行为使叶兴发无法实现合同目的，根据金豫公司之前的承诺，叶兴发要求其承担40,000元的罚款损失。2014年10月21日，该律师事务所又向金豫公司发出一份律师函，载明鉴于金豫公司出租之系争房屋地下一层为人防工程，叶兴发申请免除自2013年10月1日至叶兴发实际取得消防许可证之日的全部租金及物业管理费。
2014年10月28日，上海市松江区公安消防支队对XX公司出具建设工程消防验收意见书，载明已收到XX公司建造在XX镇XX路XX弄XX号的金仕堡健身会所内装修建设工程竣工消防验收申请，经该支队资料审查及派员复查，该建设工程不符合国家、地方有关消防规范、标准及该支队的审核要求。具体情况为：一、该场所将公共区域的疏散楼梯隔至其使用范围，致使该场所所在防火分区的消防安全出口少于2个，该违法情形已经整改，二、场所内地下室中面积大于50平方米且经常有人停留的房间（瑜伽房）未设置排烟设施，该违法情形未整改，三、场所内地上建筑面积大于120平方米的房间（游泳池），其疏散门少于2个，该违法情形已整改。鉴于以上情况，经综合判断，该建设工程消防验收不合格。
2014年11月11日，金豫公司向叶兴发回函，载明不同意承担罚款损失。2015年12月14日，金豫公司向叶兴发发出解约函，载明由于叶兴发拖欠截至2015年12月14日的租金2,370,849.73元和物业费826,023.45元，金豫公司行使解除权，原租赁合同于2015年12月14日解除，叶兴发应清还所欠费用、办理手续并返还系争房屋等。叶兴发于2015年12月16日收到该函件。
另查明，绿地置业公司与金豫公司是委托经营管理关系，前者委托后者对系争房屋所在的地产进行经营管理。系争房屋一层35、36、670、674、678、二层8号211、213、214都已被绿地置业公司出卖给小业主。松江区XX镇XX路XX号地下一层车库为人防车库，登记权利人为绿地置业公司，房屋用途为特种用途。
庭审中，叶兴发及金豫公司均确认，2015年10月28日涉案房屋被停止供电；XX公司是叶兴发为开办金仕堡健身中心而成立的公司。
庭审中，叶兴发向一审法院提交了新桥健身会所损失清单一份，载明叶兴发诉请中所包含的损失主要包括装修费180万元、更衣柜23.8万元、空调25.8万元、游泳池基础32万元、游泳池内装修25万元、泳池设备（循环设备、水箱、过滤加温、锅炉）85.8万元、新排风系统18万元、消防20万元、监控和音响16万元、加盟费23万元、健身器材145万元、广告费和宣传费（销售提成）120万元。绿地置业公司与金豫公司对此不予认可。
本案审理中，经叶兴发申请，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海XX有限公司对位于上海市松江区XX路XX弄XX广场的金仕堡健身会所的一楼、二楼及地下室形成附合的剩余租赁期内装饰装修的残值损失进行司法鉴定。该公司于2017年6月7日出具《工程造价司法鉴定意见书》，明确位于上海市松江区XX路XX弄XX广场的金仕堡健身会所的一楼、二楼及地下室装修工程造价为3,393,369元，截止至2015年10月（歇业日）的装修残值为2,798,041元。并注明所涉标的物残值按装修完成开始（2014年3月）至租期结束（2023年8月）共计114个月折旧残值为零计算，开始使用时间暂定装修完毕（2014年3月），折旧截止时间暂定为歇业日（2015年10月），实际开始时间与折旧截止日期最终由法院裁定。
对于上述鉴定意见，叶兴发认为：1、叶兴发经营的场地有2,000平方米，是按照上海市消防要求进行安装施工的，鉴定机构确定的每平方米20元与叶兴发实际付出的差额太大，该报告没有列明各项费用的金额；2、煤气开户的安装没有鉴定，煤气表和管道都在现场，叶兴发煤气开户花了16万元，虽然没有收费凭据，但叶兴发是现金支付的，包括开通。鉴定机构认为：1、消防工程工程量是按照上海市的预算定额并结合现场查勘进行计价的，各项费用按施工期对应的《上海建设工程造价与交易信息》及上海市市场价计价；2、煤气开户及安装费叶兴发未提供相关缴费凭证，煤气开户不在建筑安装工程鉴定范围内。
对于上述鉴定意见，金豫公司和绿地置业公司认为：1、因装修用途为经营，故对装修不应按该租赁期限确定预计使用的周期，根据评估鉴定相关规则，应在5-8年中间且接近5年作为折旧周期；2、对于部分装潢项目，如一些表面装饰项目，在经营使用过程中明显不可能达到5年的，应区分确定，在3年以下确定折旧周期；3、部分装修项目比如空调等，并未形成附合，应当排除。鉴定机构认为：1、原则上，有合同的参照合同的租赁期（10年）计算折旧，折旧周期并没有国家统一的规定，按照租赁合同期限比较符合案件的实际情况；2、项目折旧是整体的折旧计算，而不是分项分部的工程，鉴定中不分开折旧，3、现场查勘时中央空调和柜式空调都有的，中央空调和分体式都计入形成附合的装修之内了，详见附件4安装工程明细，第72、73项是分体式空调，金额分别为61,753元、11,873元，如果该部分计入不形成附合的部分，应扣除空调金额10,773元，除此之外，现场没有其他未形成附合的装修或物品。
一审法院认为，本案中，叶兴发和金豫公司签订的《商铺租赁/预租合同》、《补充协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。
关于上述《房屋租赁合同》是否解除的问题。首先，叶兴发的确逾期未向金豫公司支付2014年9月1日之后的租金和2014年1月1日之后的管理费，符合合同约定的解除条件，叶兴发虽辩称金豫公司提供的房屋系人防工程，无法通过消防验收，故拒付租金，但应付租金的时间发生在先，彼时叶兴发尚在经营并申请办理证照之中，故此节事实并不构成叶兴发拒付租金的合理抗辩，金豫公司有权依约行使合同解除权。当然，金豫公司出租给叶兴发的系争房屋地下一层部分属于人防工程，在此情况下，叶兴发经过整改仍无法通过消防验收，并且在经营过程中遭受到过相关部门的处罚，该情形也导致叶兴发无法继续承租，现双方对于租赁合同的解除均不持异议，一审法院予以确认。但需要说明的是，金豫公司作为出租方，对涉案房屋尤其是地下一层的基本情况是明知的，但其仍然将系争房屋出租给叶兴发做健身房使用，并承诺若今后因地下一层场地经营使用过程中遇到人防消防问题，造成损失由金豫公司承担，叶兴发据此继续进行装修使用，导致损失扩大，故金豫公司对于合同解除具有主要责任，但叶兴发在履行合同过程中，也应当知道健身会所的经营必须在取得相关证照的情况下，合法经营，故其对于合同解除存在次要责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就合同解除之后果，一审法院作如下认定：
对于叶兴发主张的返还其2014年6月至8月的租金的请求，此前叶兴发并未对涉案房屋的使用状态提出异议，叶兴发对涉案房屋的正常使用也未受到妨碍，且考虑到房屋租赁合同中已给予叶兴发长达九个月的装修免租期，故叶兴发要求返还该时间段内已付租金的请求，一审法院予以驳回。
对于叶兴发主张的返还其租赁保证金和装修押金的请求，因金豫公司与叶兴发对合同解除均应承担责任，故金豫公司已收取的押金应予以返还，叶兴发要求金豫公司返还租赁保证金和装修押金的请求，一审法院予以支持，金豫公司要求没收租赁保证金的诉讼请求，一审法院予以驳回。同理，叶兴发主张的律师费以及金豫公司主张的逾期支付租金及管理费的违约金的请求、叶兴发赔偿其4个月租金损失的请求，一审法院均不予支持。此外，合同解除后，叶兴发继续使用租赁标的物缺乏相关法律依据，故其应当搬离其承租的租赁标的物并返还金豫公司。
就叶兴发主张的赔偿装修及营业损失的请求。涉案房屋装修系叶兴发为履行租赁合同所支出，故鉴定意见确认的形成附合的装修残值2,787,268元（2,798,041元-10,773元）系叶兴发因合同解除所产生的损失，叶兴发与金豫公司应按照各自的过错承担，一审法院判定金豫公司赔偿叶兴发装修损失1,672,361元，关于叶兴发主张的健身器材费用损失，因健身器材的搬离并不影响其实际使用，故叶兴发的该项主张，一审法院予以驳回。叶兴发主张的加盟费、广告宣传费损失，因缺乏合同约定及法律依据，一审法院同样不予支持。至于叶兴发主张的绿地置业公司对于金豫公司的债务承担连带责任，绿地置业公司与金豫公司对此不予认可，叶兴发的主张缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。
对于金豫公司主张的水、电、煤气费，叶兴发同意支付，一审法院予以支持。对于金豫公司主张的叶兴发支付拖欠的2014年9月1日至2015年12月16日租金1,997,159.76元、自2014年1月1日至2015年12月16日管理费792,253.45元以及自2015年12月16日之后的延期占用费、管理费的请求，考虑到金豫公司于2015年10月28日即已停电，客观上对叶兴发健身房的使用产生了实质性影响，且上述期间租赁房屋也因无法办理消防证照，被有关部门责令停产停业并予以处罚，故涉案房屋的租金或管理费应支付至2015年10月28日，并应当予以酌情减少，此后的租金、使用费或管理费，一审法院也不再支持。鉴于2014年9月1日至2015年10月28日的租金为1,795,776.50元，2014年1月1日至2015年10月28日的管理费为740,257元，故一审法院酌定确定叶兴发应支付金豫公司2014年9月1日至2015年10月28日的租金718,311元，支付2014年1月1日至2015年10月28日的管理费296,103元。
一审法院判决：一、解除叶兴发与上海金豫百货有限公司于2013年8月5日签订的《商铺租赁/预租合同》和于2013年11月22日签订的《补充协议》；二、叶兴发于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区XX镇XX路XX弄地下一层部分面积约1,XX平方米、XX路XX弄XX、XX号XX层XX室和XX路XX、XX号XX层室及XX路XX号XX区面积439.67平方米、XX路XX弄XX号XX层XX室部分面积及213室、214室面积约529.47平方米中其所租赁的区域并返还上海金豫百货有限公司；三、上海金豫百货有限公司于判决生效之日起十日内返还叶兴发租赁保证金249,127元、装修押金20,000元；四、上海金豫百货有限公司于判决生效之日起十日内赔偿叶兴发装修损失1,672,361元；五、叶兴发于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司自2014年9月1日起至2015年10月28日止的租金718,311元；六、叶兴发于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司自2014年1月1日起至2015年10月28日止的管理费296,103元；七、叶兴发于判决生效之日起十日内支付上海金豫百货有限公司自2015年10月1日至2015年10月31日的电费6,521.38元、2015年8月至2015年11月的煤气费17,257.09元、2015年10月20日至2015年11月20日的水费1,748.60元；八、上述第三项至第七项相互折抵后，上海金豫百货有限公司应于本判决生效之日起十日内支付叶兴发901,546.93元；九、驳回叶兴发的其余诉讼请求；十、驳回上海金豫百货有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费65,650元，反诉案件受理费20,731元，司法鉴定费77,900元，合计诉讼费164,281元，由叶兴发负担77,238.50元（已付），上海金豫百货有限公司负担87,042.50元（已付20,731元，余款66,311.50元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人叶兴发与上诉人金豫公司就涉案房屋签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效。关于租赁合同的解除，租赁双方均表示认可，故本案二审的争议焦点主要在于合同解除的责任归属。对此，本院认为，金豫公司系涉案房屋出租人，其对涉案房屋地下一层的性质等情况应属明知，且其曾就地下一层房屋经营使用过程中可能遇到的人防消防问题向承租人作出过承诺，叶兴发作为承租人也是因此继续装修使用了涉案房屋。故在叶兴发经过整改，仍无法通过消防验收而正常使用涉案房屋的情形下，一审法院认定金豫公司对于合同解除承担主要责任，并无不当。叶兴发虽辩称其对于合同解除不承担责任，但正如一审法院所述，一则，其在证照办理过程中即拒绝支付全部租金，确实违约在先；二则，叶兴发毕竟系承租人，涉案房屋相关证照的办理义务依约亦由其承担。即便金豫公司作出过相关承诺，亦不表示其对于通过消防验收以及其他证照的办理不再负有任何注意义务，且其在合同履行过程中亦在未取得合法证照的情况下违法经营。由此，一审法院认定其对于合同解除存在过错并应承担次要责任，亦无不妥，本院予以认同。
双方租赁合同既已解除，则金豫公司要求叶兴发返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。至于金豫公司主张没收租赁保证金、装修押金及要求叶兴发支付解约违约金的诉讼请求，鉴于双方当事人对于合同解除均负有责任，故一审法院对于金豫公司的上述请求未予支持，并无不当，本院予以维持。
关于叶兴发主张的装修等损失。一审法院基于鉴定结论，并根据双方的过错责任比例，判决金豫公司赔偿叶兴发形成附合的装修损失1,672,361元，并无不当，数额亦属合理，本院予以维持。至于叶兴发主张的健身器材等其他损失，缺乏合同及法律依据，一审法院对其上述损失未予支持，于法有据，本院予以认同。
关于金豫公司主张的租金（使用费）及管理费的支付问题。根据查明的事实，2014年9月1日至金豫公司停止供电期间，叶兴发虽在实际经营，但考虑到其系违法经营，且被行政部门予以处罚，故涉案房屋并非处于正常经营状态。据此，一审法院对于叶兴发应支付的该期间租金及管理费予以酌情减少，并无不当，数额亦属合理，本院予以认同。至于停电之后即2015年10月28日之后的费用，鉴于金豫公司的停电行为导致叶兴发无法实际经营使用涉案房屋，故一审法院判决驳回金豫公司主张该期间的租金及管理费的反诉请求，于法不悖，本院予以维持。
至于本案的其他问题，一审法院已作详细阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上所述，上诉人金豫公司与叶兴发的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币86,381元，由上诉人叶兴发与上海金豫百货有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年四月十日
书记员 薛叶青
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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