杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0110民初17637号原告：杭州市余杭区华立爵士风情第二届业主委员会，住所地：杭州市余杭区爵士风情小区业委会办公室（会所二楼）。负责人：施碧锋，主任。委托代理人：孔建祥，委员。被告：杭州弘昇装饰有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲富南路79-4号。法定代表人：王若笑，系执行董事。委托代理人：李龙，浙江科文律师事务所律师。被告：杭州金凯物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪街道文北巷1号230室。法定代表人：金勇敏，执行董事。委托代理人：徐炜，浙江铁诚律师事务所律师。委托代理人：骆任超，浙江铁诚律师事务所律师。原告杭州市余杭区华立爵士风情第二届业主委员会（爵士风情业委会）为与被告杭州弘昇装饰有限公司（下称弘昇装饰）、杭州金凯物业管理有限公司（下称金凯物业）确认合同无效纠纷一案，于2016年12月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘婷适用简易程序独任审判。2017年3月3日，因案情复杂，本案转为普通程序，由代理审判员刘婷与人民陪审员李华、徐卫民共同组成合议庭审理，2017年5月15日，原告爵士风情业委会申请对余杭区闲林街道爵士风情雅兰苑1号商铺二楼240平方米房屋租金进行评估，本院依法准许。2017年12月21日，进行了第一次公开开庭审理，原告爵士风情业委会的委托代理人孔建祥，被告弘昇装饰的委托代理人李龙、被告金凯物业的代理人骆仕超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爵士风情业委会起诉称：2016年3月8日，被告弘昇装饰与被告金凯物业签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告金凯物业将爵士风情雅兰苑一号商铺二楼240平米房屋出租给被告弘昇装饰办公使用；租赁期限自2016年3月28日至2021年3月28日。年租金10000元，每年3月28日内支付，自2019年起，房租增加2000元，即每年12000元。被告金凯物业与爵士风情小区前业主委员会（第一届）（以下称前业委会）于2009年3月1日签订的《物业管理服务合同》，期限只为三年，于2012年2月29日已经到期。后被告金凯物业虽仍在提供物业服务，极大部分业主因为对其早就意见很大，早就要求终止其提供所谓的物业服务。2015年5月份开始，爵士风情小区开始筹备成立第二届业主委员会，并进行了一系列的公示、公告，并于2017年6月1日正式成立。在此情况下，被告弘昇装饰与被告金凯物业签订案涉《房屋租赁合同》，租赁期限长达五年（期间租金只有少量递增），价格又明显偏低（240平方面积房屋，年租金仅为10000元），是恶意串通，损害全体业主利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，行为无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。因此，案涉《房屋租赁合同》应属无效。原告爵士风情业委会多次通知和发函要求被告弘昇装饰等商户协商签订新的租赁合同，未能达成一致，为依法维护本小区全体业主的合法权益，现由原告爵士风情业委会代表全体业主诉至法院，诉讼请求：1、判令确认被告弘昇装饰与被告金凯物业签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令由被告弘昇装饰与被告金凯物业腾退非法出租、违法使用的爵士风情雅兰苑东1号商铺二楼240平方房屋，并交付原告爵士风情业主委员管理、使用、收益；3、判令由被告弘昇装饰与被告金凯物业连带支付其非法出租、违法占用该房屋期间的使用费66400元（自2016年3月28日起计算至2016年11月27日止，参照同地段商铺租金以每月8300元计算，2016年11月28日至实际腾退、交还之日止，按上述标准另计）；4、判令由被告弘昇装饰与被告金凯物业连带承担本案全部诉讼费用。庭前，原告爵士风情业委会变更第3项诉讼请求为：判令由被告弘昇装饰与被告金凯物业连带支付其非法出租、违法占用该房屋期间的使用费（自2016年3月28日起至腾退、交还之日止，按照鉴定评估价格租金以每年60000元为标准计算），其余诉讼请求不变。原告爵士风情业委会为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料：1、房屋租赁合同（复印件）一份，证明被告弘昇装饰与被告金凯物业签订的租赁合同，租赁合同超出物业服务期，价格低廉，损害业主利益，应属无效的事实。2、告知函3份（复印件）、通知函（复印件）一份，证明原告已经多次告知被告弘昇装饰等商户，要求重新签订合同的事实。3、业主委员会备案通知书（复印件）一份、物业管理服务合同（复印件）一份，证明原告前身与被告金凯物业签订的物业服务合同早就到期的事实。4、业主委员会备案表一份，证明本案原告爵士风情业委会系适合主体的事实。5、资质证书（复印件）一份，行政处罚决定书（复印件）一份，证明被告金凯物业资质三级，超出等级承接物业服务，因超资质服务，曾被行政处罚的事实。6、工作联系函及回函（复印件），告知函（复印件）及回复函（复印件）各一份，证明被告金凯物业先行通知及公告退出服务，原告爵士风情业委会提出要求移交资料，返还费用及交还物业管理用房等，被告金凯物业不予理睬的事实。7、规划建设项目局部调整审批表（复印件）一份，物业管理用房预留确认单（复印件）及图纸（复印件）各一份，证明（复印件）一份，证明涉案房屋系物业管理用房的事实。8、房屋租赁合同一份，证明租赁房屋市场价90000元每年的事实。9、评估报告一份，证明涉案房屋租赁市场价格每年60000元的事实。被告弘昇装饰答辩称：一、本案原告爵士风情业委会不是本案适格主体，无权提起本案诉讼。理由如下：1、涉案的租赁房屋所有权人是杭州余杭华瑞房地产开发有限公司，即涉案小区开发商；2、根据合同相对性原则，被告弘昇装饰与被告金凯物业之间的合同效力与原告无关。二、被告弘昇装饰与被告金凯物业签订的租赁合同是真实、合法、有效。理由如下：1、涉案的租赁房屋所有权人系杭州余杭华瑞房地产有限公司由其授权被告金凯物业代为租赁，弘昇装饰与被告金凯物业在协商一致，并考虑房屋状况及同地段租金等情况下签订，根本不存在恶意串通，也不存在合同法52条合同无效的情形；2、虽然被告金凯物业与前期业委会签订的物业服务合同已经到期，但被告金凯物业一直在为全体业主提供物业服务，事实上也存在物业管理合同关系。2016年7月31日，被告金凯物业退出爵士风情小区物业服务并不导致之前的管理行为无效，即之前的签订的租赁合同无效，即使被告金凯物业没有物业用房出租权，因被告金凯物业物业管理者的身份其签订租赁合同构成表见代理，合同也有效。三、关于诉请。即使贵院认定涉案租赁合同无效，全部责任应由原告爵士风情业委会和被告金凯物业承担。本案被告弘昇装饰已按合同约定支付了租金，也是受害者，加上前期评估不足，经营期间效益极差，早就停业，产生了极大的损失。原告爵士风情业委会诉请中的关于月租金标准太高，不符合客观实际，所主张的标准也没有提供充分的证据予以证明。被告弘昇装饰向本院提交以下证据材料：1、竣工验收备案表、建设工程规划许可证及附件、合法住所使用证明及证明各一份，证明：（1）、被告弘昇装饰所租赁的商铺系杭州余杭华瑞房地产开发有限公司合法建造，杭州余杭华瑞房地产开发有限公司为合法权利人，原告爵士风情业委会没有诉讼主体资格的事实；(2)、该房屋是权利人杭州余杭华瑞房地产开发有限公司委托被告金凯物业代为租赁管理，被告弘昇装饰与被告金凯物业签订的租赁合同真实、合法、有效的事实。2、收款收据两份，证明被告弘昇装饰已按约向被告金凯物业支付房租、水费的事实。（以上证据均为复印件，原件存于余杭区人民法院（2016）浙0110民初13646号案卷中）被告金凯物业答辩称：一、2009年3月1日到2016年7月31日，被告金凯物业一直为小区提供物业服务。根据物业管理服务合同，被告金凯物业拥有涉案房屋的租赁权。根据物业服务合同约定，专项资金收入包括房屋租金、经营用房、广告费等应扣除物业公司成本之后及指定用处，也是不还给业主委员会的。综合以上事实，本案租赁房屋合同是合法有效的。被告弘昇装饰与被告金凯物业不存在恶意串通的行为。因为本来房屋租金用来弥补被告金凯物业物业管理开资的，压低租金不符合被告金凯物业的利益，是不符合逻辑的。二、原告爵士风情业委会主体不适格。至少在被告金凯物业退出原告小区物业服务之前，原告爵士风情业委会无权确认涉案签订的租赁合同无效。三、即使涉案合同在2016年8月21日之后无效，也与被告金凯物业无关。该案涉房屋占用人是被告弘昇装饰，本案案涉的房屋租金也应由被告弘昇装饰支付，与被告金凯物业无关。被告金凯物业不是腾退房屋的主体，也没有权利要求他人腾退。综上，请求法院驳回原告爵士风情业委会的诉请。被告金凯物业向本院提交如下证据：1、证明一份，证明被告金凯物业与前业主委员会签订的物业服务合同期满后，因小区业委员改选工作一直未落成完成，但为了维持小区正常工作，被告金凯物业一直为爵士风情小区提供物业管理服务工作，直至2016年8月1日。2、专项资金支出、收入情况明细表一份，证明被告金凯物业在为爵士风情小区提供物业管理服务的过程中支出大于收入的事实。原告爵士风情业委会提交的证据，经庭审质证，被告弘昇装饰对证据1三性没有异议，对证明对象有异议。被告弘昇装饰与被告金凯物业签订的租赁合同是双方真实意思一致的情况下所签的，是真实有效的，并不是原告爵士风情业委会认为租赁租金低就认为无效；对证据2三性没有异议，对证明对象有异议。在原告爵士风情业委会正式成立之前，被告弘昇装饰与被告金凯物业已经签订了房屋租赁合同应该两被告所签订的合同是真实合法有效的，原告没有理由让重新签订，无法达到原告的证明目的。对证据4三性没有异议；对证据3、5、6真实性有异议，被告弘昇装饰不知情的，与本案没有关联性；对证据7真实性有异议，该证据也无法反映被告弘昇装饰所承租的房屋是物业管理用房。根据物业房屋的规定，房地产管理处无权对物业用房进行审批，审批的主体不合法。因此无法达到原告的证明目的；对证据8真实性有异议，该份合同是不完整的，合同第6条包括租金支付都是空白的，且该份租赁合同与本案无关；对证据9有异议，整个评估报告未能体现毛坯房的租金价格，签订租赁合同的日子应为基准日，对于之后的评估，对于被告弘昇装饰是不公平的，应根据市场当地价格来确认房屋租赁的价格。而起评估的方法较为单一，笼统。案涉房屋租赁的市场并非活跃，案涉房屋为商业用房，并且没有提交相对的案例进行比较，该评估的结论也较为主观，缺乏依据。被告金凯物业对原告爵士风情业委会提交的证据1关联性及证明对象均有异议；对证据2关联性有异议，告知的对象是租赁户，与被告金凯物业无关。从告知函和通知函内容上看，原告爵士风情业委会是认可被告金凯物业在2016年7月31日收取租金的。合同的终止是在合同有效的前提下；对证据3通知书没有异议，对物业服务合同，关联性和证明对象有异议。在合同到期后，被告金凯物业一直为爵士风情小区提供物业管理服务；对证据4三性没有异议；对证据5关联性和证明对象有异议，与本案无关，是行政管理的范畴，并不影响合同的效力；对证据6关联性有异议，与本案无关，原告爵士风情业委会陈述的事实与事实不符；证据7，三组证据证明了被告金凯物业拥有出租房屋的权利；对证据8真实性有异议，该份合同是不完整的，合同第6条包括租金支付都是空白的。该份租赁合同与本案无关；对证据9，与被告弘昇装饰的质证意见一致。经审核，本院对原告爵士风情业委会提交证据1、2、3、4、9予以采信，证据5、6因于本案诉争事实无关，本院不予采信，对证据8，被告弘昇装饰、金凯物业的抗辩合理，上述合同是否履行无法确认，也无法作为租赁市场价格的参考，故本院不予采信。对被告弘昇装饰提交的证据，经庭审质证，原告爵士风情业委会对证据1合法性、真实性没有异议，但对证明对象有异议，证据1中的证明不真实，不能证明案涉房屋权利人是开发商。也不能证明开发商委托被告金凯物业司进行出租；对证据2三性均有异议，是否打款应由被告金凯物业进行确认。与本案无关，资金应归全体业主所有。被告金凯物业对证据1真实性、合法性、证明对象均有异议；对证据2中水费110元认为与本案无关，真实性无法确认，被告金凯物业也没有收到该笔租金。本院认为，根据原告爵士风情业委会提交的证据7，并结合本院走访调查，可以确认涉案房屋系爵士风情小区物业办公管理用房，故对证据1不予采信，对证据2中租金收据予以采信，对水费收据因与本案无关，不予采信。被告金凯物业提交的证据，经庭审质证，原告爵士风情业委会对证据1真实性没有异议，原告爵士风情业委会没有要求被告金凯物业进行服务，被告金凯物业没有与全体业主商量，也没有公告，不是全体业主的意愿。不能证明所要证明的对象。事实上，被告金凯物业确实是在2016年7月31日退出的，此前一直在小区提供物业服务的；对证据2三性有异议，是被告金凯物业单方面制作的且不完整，不认可。被告弘昇装饰对证据1真实性没有异议，涉案租赁房屋是权利人委托被告金凯物业代为管理并且在被告金凯物业退出之前早已签订租赁合同的，该份合同真实合法有效的；对证据2，被告弘昇装饰不知情的，无法确认，与本案无关。经审核，本院对证据1予以采信，对证据2因系被告金凯物业单方制作，未经审计，不予采信。本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2009年3月1日，被告金凯物业与爵士风情第一届业委会签订《物业管理服务合同》一份，约定：爵士风情小区委托被告金凯物业实行物业管理；委托管理期限为三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止；爵士风情小区须向被告金凯物业无偿提供约7‰平方米建筑面积管理经营用房。合同到期后，爵士风情小区业委会改选未能完成，被告金凯物业一直为爵士风情小区提供物业管理服务，直至2016年8月1日正式退出爵士风情小区物业服务工作。2016年3月8日，被告弘昇装饰与被告金凯物业签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告金凯物业将爵士风情雅兰苑一号商铺二楼240平米房屋出租给被告弘昇装饰办公使用；租赁期限自2016年3月28日至2021年3月28日。年租金10000元，每年3月28日内支付，自2019年起，房租增加2000元，即每年12000元。合同签订后，被告弘昇装饰向被告金凯物业支付了一年的租金10000元。2017年6月1日，爵士风情小区第二届业主委员会正式成立，认为被告弘昇装饰与被告金凯物业签订的《物业管理服务合同》系恶意串通，损害爵士风情小区全体业主的利益，应属无效，与被告弘昇装饰协商重新签订租赁合同无果，由此成讼。另查明，爵士风情第一届业委会自2008年10月26日成立，任期三年。经本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条系关于合同无效认定的法律依据，原告爵士风情业主委员会以被告金凯物业及被告弘昇装饰签订的《房屋租赁合同》系恶意串通损害第三方利益为由要求确认合同无效，但并未提交质证性证据证明被告金凯物业及被告弘昇装饰之间存在恶意串通情形，仅凭签订涉案《房屋租赁合同》租金低廉作为理由，依据不足，本院不予支持，故对原告爵士风情业委会基于主张合同无效，要求被告金凯物业及被告弘昇装饰腾退房屋并支付占用费用的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州市余杭区华立爵士风情第二届业主委员会的全部诉讼请求。本案案件受理费1988元，由原告杭州市余杭区华立爵士风情第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共四份，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  刘 婷人民陪审员  李明达人民陪审员  李 华二〇一八年一月四日书 记 员  吴佳佳?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-11-?