河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0302民初2108号
原告秦皇岛苏宁云商销售有限公司，住所地秦皇岛市海港区文化北路152号4楼。
法定代表人姚凯，总经理。
委托代理人吴睿睿，公司职员。
委托代理人郑立文，天津朗文律师事务所律师。
被告北京迪源秀美商务有限责任公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院1号楼1层1区1-145。
法定代表人刘凤平，董事长。
委托代理人刘亚东，秦皇岛市海港区西港海昌法律服务所法律工作者。
原告秦皇岛苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告北京迪源秀美商务有限责任公司（以下简称迪源秀美公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏宁公司的委托代理人吴睿睿、郑立文，被告迪源秀美公司的委托代理人刘亚东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁公司诉称，2014年11月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》。依据该合同约定，原告将秦皇岛市海港区A号的迎宾路店第三层北侧区域出租给被告使用，建筑面积807平方米，租赁期限自2014年11月15日起至2018年11月14日止。第一年租金为33.6元／平方米／月，从第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金按照上一租赁年度的基础上，每年8%递增比例逐年递增。按照先付后租的方式，每6个自然月为一个付款周期，并提前一个月支付下一周期租金。
被告自2015年4月起开始拖欠原告综合管理费、制冷费，经原告多次催要，被告提出各种借口拒绝给付，其行为已经符合双方签订的《商铺租赁合同》第16.3.1条，被告行为构成违约。截止到2016年2月15日，被告除拖欠上述费用外，又未给付商铺占用费、采暖费，给原告造成巨大经济损失。为此，原告依据《商铺租赁合同》第16.2条的约定，于2015年8月1日书面通知被告解除合同，并要求被告给付拖欠的各项费用及支付合同约定的违约金。但被告至今仍占据租赁场地继续经营，既不腾交场地也不缴纳拖欠的费用。原告为维护自身的合法利益，特诉至贵院，请求判令：1、依法确认原、被告《商铺租赁合同》已于2015年8月1日解除；2、被告给付原告自2015年11月15日起至实际交还房屋之日的商铺占用费（截止至2016年2月15日该费用为81103.5元，按三个月租金计算），综合管理费19610.1元及逾期给付的违约金（截止至2016年2月15日该违约金为19021.8元），采暖费18104.4元，制冷费29374.8元及逾期给付的违约金（截止至2016年2月15日该违约金为38187.2元）；3、被告依据《商铺租赁合同》第16.2条的约定向原告支付违约金81103.5元（按三个月租金计算）（第2、3项共计286505.3元）；4、被告撤出占用的商铺并恢复原状。5、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告给付原告自2015年11月15日起至实际交还房屋之日的商铺占用费（截止至2016年6月15日该费用为189241.5元，按七个月租金计算），综合管理费28325.7元及逾期给付的违约金（截止至2016年6月15日该违约金为26865.8元），采暖费31271.25元，制冷费29374.8元及逾期给付的违约金（截止至2016年6月15日该违约金为55812.12元），（第2、3项共计441994.67元）。
被告迪源秀美公司辩称，第一、原告与被告以合同实际履行行为已经废除了原告2015年8月1日所发解除合同的通知，原、被告双方继续履行原合同到2016年4月，双方对合同履行中是原告违约应赔偿被告，还是被告违约应赔偿原告，进行了大半年的协商，即在2015年8月1日前，也延续到2015年8月1日后开庭前，双方对到底谁违约谁应该赔偿损失的责任依然在协商，合同依然在履行，原告以实际履行行为和协商行为已经表明履行原来的合同。第二、原告口头通知被告，说是在2015年9月份燕山大街店闭店重新招商，而没有实际解除商户租赁合同，后来原告又出现反复说又不关店重新招商，原告经营上的反复行为给被告带来了不利的经济影响，也给被告另外寻找经营场所带来了损失和麻烦。第三、原告发出解除合同通知时，被告并不欠原告的租金，被告已经将租金交到2015年11月15日。欠付的综合管理费、采暖费、制冷费用是由于原告的违约行为，被告主动停止支付，并要求原告实际解决被告要求的如下问题：1、原告租给被告经营场所，附近有餐饮店经营，对被告经营场所进行空气污染，油烟倒灌影响茶叶经营；2、被告经营场所中，原告没有提供保洁和安保服务；3、对与被告经营场所较近的电动扶梯长期停止运行，有多半年时间；4、天花板漏水，未彻底解决。因此被告不存在违约行为，欠付综合管理费、制冷费用等是因为原告存在上述违约行为在先，被告是对原告违约行为的一种抗辩措施。另外，原告所计算的各项费用计算的日期不应该到2016年6月15日，因为被告在2016年4月份已经搬出了经营柜台，已经停止在原告场所的经营。对原告请求的违约金有异议，不应该有惩罚性违约金。
经审理查明，2014年11月17日，原告苏宁公司作为出租方（甲方）、被告迪源秀美公司作为承租方（乙方）签订一份《商铺租赁合同》。合同约定：第一条出租商铺，甲方将坐落在秦皇岛市海港区A号的迎宾路店第三层北侧区域出租给乙方使用（下简称“该商铺”），该商铺租赁面积为建筑面积807平方米。第二条租赁期限为48个月，自该商铺交付日起计算。第三条商铺用途该商铺仅供开展如下经营活动：茶叶茶具销售，经营产品类别为茶叶茶具销售。第四条租金、费用及支付方式，本合同租金计算方式为固定租金，自第二个租赁年度起，每个租赁年度的租金标准在上一个租赁年度的基础上每年递增8%。第一个租赁年度固定租金标准为33.5元／（租赁面积）平方米／月，该商铺综合管理费按租赁面积计算，每月每平方米2.7元，采取“先付后租”的方式按半年交付，即每6个完整自然月为一个支付周期支付一次。在本合同签订后3个工作日内，支付首期租金及首期综合管理费。以后乙方应提前一个月支付下一个周期的租金及综合管理费。租赁保证金，乙方须于本合同签订七（7）个工作日内向甲方缴纳租赁保证金87640.2元，水电保证金5000元，甲方在收取乙方租赁保证金的同时，应向乙方开具等额收据。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、综合管理费。采暖费、空调费、天然气等其他费用采取先付后用方式。采暖费38.75元／平米／期；制冷费36.4元／平米／期。采暖费缴费日期为10月15日，制冷费缴费日期为5月15日。第五条商铺交付与验收，该商铺预计于2014年11月15日交付，交付标准为现状交付。第十三条商铺交还，13.1无论任何原因导致本合同终止、解除、无效的，乙方应于本合同终止、解除、无效确定之日完成该商铺的交还。13.2交还条件，乙方应将该商铺及固定设备、装置和设备恢复原状，并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁的状况将该商铺交还给甲方。乙方应撤出在该商铺内的所有人员，且乙方不得在该商铺内或利用该商铺从事任何活动。乙方与甲方共同验收了该商铺及附属实施，乙方对损坏部分进行了必要的修缮或赔偿。乙方已将商铺的所有钥匙交还甲方。乙方已办理完毕以该商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。甲方与乙方已签署了书面的交还交接单。13.4逾期交还的后果，如果乙方未依照前述约定的期限及要求交还该商铺，则甲方有权立即进入该商铺，更换该商铺的钥匙或采取其它措施收回该商铺，甲方也有权停止该商铺水、电及空调等的供应（在停止供应期间，乙方仍应按照本合同约定支付商铺占用费、综合管理费及本合同约定的其他费用）。乙方逾期交还该商铺时，乙方还应按其依据本合同约定应向甲方交还该商铺的日期前的最后一期固定租金标准及其他费用于该期间的计算标准支付逾期期间的该商铺占用费、综合管理费等各项费用。同时，每逾期一日，乙方应按上述该商铺占用费的三倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。第十四条合同变更、解除，14.2本合同变更、解除必须以书面方式进行，并应事先书面通知对方。14.7甲方依法或依据本合同约定行使解除本合同权利时，乙方应于解除合同的书面通知送达乙方之日起三十日内提出异议。14.8本合同任何一方解除本合同时，乙方均应于本合同解除之日起5日内交还该商铺。第十六条乙方违约责任，16.2发生如下情形之一时，甲方有权单方面解除本合同，并收回该商铺，乙方应向甲方支付相当于三个月租金（以本合同解除当时所适用的租金标准为准）总额的违约金。16.3.1乙方逾期支付租金等各项费用超过三十日。第十八条通知与送达，乙方同意，该商铺地址视为乙方的联系地址，该商铺内乙方聘请的工作人员以及乙方公司雇员均为乙方联系人。合同还约定了其他相关事宜。
租赁合同签订后，原告苏宁公司按照约定向被告迪源秀美公司交付了租赁房屋，2014年12月2日被告迪源秀美公司交纳了租赁保证金87640.2元及水电保证金5000元，原告出具了收据。被告按合同约定交纳了第一个租赁年度租金，被告自2015年4月起开始拖欠原告综合管理费、制冷费，原告多次催要，被告以原告在合同履行过程中有违约行为未支付。2015年8月1日，原告以特快专递方式向被告发出《关于迎宾路城市广场项目解除租赁合同及交还商铺的通知函》，主要内容为：贵方与我司于2014年11月17日签署《商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），我司将位于秦皇岛市海港区迎宾路196号苏宁电器三层北侧区域共计807平米的商铺出租给贵方。由于贵方未按时、足额缴纳综合管理费、制冷费（中央空调使用费）已超过30日，且欠付能源费，违反《租赁合同》第16.3.1条约定的义务。我司决定解除《租赁合同》。请贵方依据《租赁合同》约定，于收到本函5日内向我司交还该商铺，向我司结清解约前欠付的各项费用、并支付违约金81103.5元。我司向贵方发出本函并不代表我司放弃《租赁合同》约定应当享有的任何权利。我司有权继续按照《租赁合同》的约定行使相关权利。被告在收到该函后于2015年8月9日以特快专递方式向原告发出《关于秦皇岛苏宁云商销售有限公司解除合同回复》，主要内容为：迪源秀美公司不同意解除合同，如果苏宁闭店，我们茶城同意解除合同，但是我与苏宁签订的合同期限是2014年11月15日到2018年11月14日，现在我们营业不到一年，给我们造成了巨大的经济损失，违约方是苏宁，苏宁理应给我们做出合理赔偿。请贵公司在2015年8月18日前给予回复。原告对被告的回函未予回复。2015年11月30日，原告向被告发出《缴费通知书》，要求被告缴付20151115-20160514期间基本租金162207元，物业费13073.40元。2015年12月8日，被告以特快专递方式向原告发出《律师函》，主要内容为：2014年11月15日贵司与迪源秀美公司签订商铺租赁合同，合同约定贵司将坐落在秦皇岛市海港区迎宾路196号的迎宾路店第三层北侧区域出租给迪源秀美公司使用，该区域建筑面积807平方米，租赁期限48个月，租金第一年为324414元，以后每年递增8%。合同签订后，迪源秀美公司依约履行了相应的付款业务。但贵司在履行双方合同过程中，存在严重违约情形。对于贵司的违约行为，虽经迪源秀美公司与贵司多次协商，贵司至今不予解决。鉴于以上事实理由，迪源秀美公司通过本所郑重函告贵司：迪源秀美公司将通过诉讼程序解决双方之间的纠纷，贵司应保证迪源秀美公司在此期间能够正常经营，否则一切后果均由贵司承担。原告没有接受被告进行索赔的意见。被告提供了搬家现场照片及2016年4月21日秦皇岛市好运来搬运有限公司给被告出具的7000元搬运费发票，称于2016年4月12日已搬出承租的商铺，原告承认有这个事实但主张阻止被告搬出。
上述事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。
本院认为，原告苏宁公司与被告迪源秀美公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，符合有关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行义务。在合同履行过程中，被告在承租场地内从事经营活动，理应按照合同约定向原告支付租金及综合管理费等相关费用，但被告迪源秀美公司自2015年4月起开始拖欠原告综合管理费、制冷费等费用，其行为已构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同。2015年8月1日，原告向被告发出解除合同通知，被告迪源秀美公司已签收并于8月9日回复。根据合同法及相关司法解释规定，被告未在解除合同通知到达之日起三个月内对解除合同的效力提出异议，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故合同自通知到达对方时解除。本院认定原、被告的租赁合同关系已于2015年8月1日解除，对原告请求确认原、被告租赁合同已经依约解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告交还租赁场地，被告称2015年4月12日已搬出租赁场地但原告不认可，依据租赁合同约定商铺交还条件，被告应将该商铺及固定设备、装置和设备恢复原状，将商铺的所有钥匙交还、办理完毕以该商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续并与原告签署书面的交还交接单，被告擅自搬家不能视为商铺已交还。被告应按合同约定向原告交还商铺，对原告要求被告撤出占用的商铺并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。被告已向原告支付租金及占有使用费至2015年11月14日，但被告一直未向原告交还商铺，被告应向原告支付房屋占有使用费、综合管理费等相关费用，对原告要求被告参照《商铺租赁合同》约定的标准给付自2015年11月15日起至实际交还房屋之日的商铺占用费和综合管理费、采暖费、制冷费及逾期给付的违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告主张欠付综合管理费、采暖费、制冷费是由于原告的违约行为，未提供相应证据，被告抗辩理由不能成立。被告已向原告交纳租赁保证金87640.2元，合同解除后，应从上述款项中予以抵扣。被告交纳的水电保证金5000元，在原、被告交接商铺时据实结算，多退少补。根据合同违约责任的约定，由于被告原因解除合同时，被告应向原告支付相当于三个月租金（以本合同解除当时所适用的租金标准为准）总额的违约金，对原告要求被告依据《商铺租赁合同》第16.2条的约定向原告支付违约金81103.5元的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期支付的管理费及其它费用的违约金约定过高，被告提出异议，本院予以酌情减少，可参照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。其计算时间依约定交纳之日至商铺实际交还之日止（原告请求截止到2016年6月15日）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告秦皇岛苏宁云商销售有限公司与被告北京迪源秀美商务有限责任公司就位于秦皇岛市海港区A号的迎宾路店第三层北侧区域的租赁合同关系于2015年8月1日解除；
二、被告北京迪源秀美商务有限责任公司于本判决生效后十日内按合同约定交还条件向原告秦皇岛苏宁云商销售有限公司交还承租的商铺，交接商铺时被告应交纳的水电费双方据实结算，被告已交纳的水电保证金5000元多退少补；
三、被告北京迪源秀美商务有限责任公司于本判决生效后十日内参照《商铺租赁合同》约定的标准给付原告秦皇岛苏宁云商销售有限公司自2015年11月15日起至实际交还商铺之日的商铺占用费（截止到2016年6月15日为189241.5元）和综合管理费、采暖费、制冷费及逾期给付的违约金，（综合管理费、采暖费、制冷费的违约金截止到2016年6月15日参照中国人民银行同期贷款利率标准计算，但应扣除被告已向原告交纳的租赁保证金87640.2元）；
四、被告北京迪源秀美商务有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛苏宁云商销售有限公司违约金81103.5元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5598元，保全费1953元，由被告北京迪源秀美商务有限责任公司承担，于本判决生效后十日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 王辉久
人民陪审员 陈永清
人民陪审员 吕风玲
二〇一六年七月二十日
代理书记员 张立娟