湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0524民初1406号
原告（反诉被告）：郑晚艾，女，1970年9月27日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。
原告（反诉被告）：马武军，男，1968年11月2日出生，回族，湖南省隆回县人，住隆回县。
以上两原告委托诉讼代理人：彭丽琴，湖南鎏芳律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）：隆回川南房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇桃洪中路69号。
法定代表人：李国民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：席峰，男，1989年6月1日出生，系该公司员工，特别授权。
委托诉讼代理人：蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师，一般代理。
原告（反诉被告）郑晚艾、马武军与被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司（以下简称隆回川南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。郑晚艾、马武军的委托诉讼代理人彭丽琴、隆回川南公司的委托诉讼代理人席峰、蒋盛和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑晚艾、马武军向本院提出诉讼请求：被告支付原告迟延交房的违约金40704.08元（违约金按已交房款的日万分之五从2017年2月1日起计算至2017年6月30日，此后违约金按此标准计算至被告按合同约定的交房标准实际交房之日止）。事实和理由：原、被告于2016年2月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告位于隆回县城滨江巴黎新城1期一号地的3栋住宅3单元802房，约定商品房单价为4010.06元/平方米，总房款为542721元。双方约定：原告以银行按揭方式付款，于签订合同当日缴清购房首付款172721元，余款370000元由原告通过银行按揭方式支付给被告；被告于2017年1月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用；原告逾期付款超过60日，被告愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应分款之日，原告按日支付逾期应付款万分之五的违约金；被告迟延交房超过60日，原告愿意继续履行合同的，被告自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定全面履行了付款义务，被告至今未将验收合格的商品房交付给原告，构成违约。原告多次催促被告交付的同时，要求被告按约定支付违约金，但被告拒不按合同约定支付违约金。
被告隆回川南房地产开发有限公司辩称：被告所开发销售的第一期商品房共有三栋，其中1#楼已于2017年4月21日通过竣工验收，2#、3#楼已于2017年4月28日通过竣工验收，该三栋楼的相关竣工验收备案资料均已于2017年5月22日提交至隆回县建设工程竣工验收备案办公室，并得以确认竣工验收备案资料基本齐全，同意备案；根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，约定的交房标准是“该商品房经验收合格”，而并非经综合验收合格，因此被告于2017年5月份向购房业主发出收房通知时，交房条件已经成就。事实证明被告所售出的六百多套商品房中，有四百多户业主此前已经收房，且部分有需要尽快入住的业主正在进行装修。对于逾期交房的责任承担问题没有回避，积极主动的向业主解释沟通，求得大部分业主的理解和支持，并已通过友好协商的方式得到解决；被告理解原告通过民事诉讼方式主张违约金的请求权，原告诉请赔偿的违约金数额，虽然符合《商品房买卖合同》所约定的违约金计算方式，但被告认为该违约金数额明显过分高于违约行为所造成原告的损失。根据相关法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。原告因被告迟延交房所致的经济损失，正常情况下无非是租房损失，根据隆回县城目前的租房租金标准，原告所购房屋的月租金标准应在每平方米6一8元区间，故被告请求以此为基础，按照每平方米每月10元的标准计算原告的违约金，计算期间为被告通知原告收房之日止，至于被告通知原告收房后原告拒收，不应当再顺延计算违约金。
反诉原告隆回川南房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：反诉被告支付因逾期付款应承担的违约金4070元。事实和理由：反诉被告在履行《商品房买卖合同》过程中，违反合同约定的付款期限，存在迟延支付购房款的违约情形，应当依合同约定承担逾期付款的违约责任。
本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，郑晚艾、马武军与隆回川南公司签订了《商品房买卖合同》，郑晚艾、马武军购买了隆回川南公司位于隆回县滨江巴黎新城1期一号地的3#住宅3单元802房，商品房单价为4010.06元/平方米，建筑面积共计135.34平方米，总房款为542721元。双方约定：郑晚艾、马武军以银行按揭方式付款，于签订合同当日缴清购房首付款172721元，余款370000元由郑晚艾、马武军通过办理银行按揭方式支付给隆回川南公司，逾期履行则承担违约责任。因郑晚艾、马武军的原因致使未能在合同签订之日起30日内获得银行贷款的，郑晚艾、马武军应当在7日内以自有资金付清全部购房款，按时付清房款经隆回川南公司同意，郑晚艾、马武军不承担违约责任；隆回川南公司于2017年1月30日前将验收合格的商品房交付给郑晚艾、马武军使用；如无合同规定的特殊情况，隆回川南公司迟延交房超过60日，郑晚艾、马武军愿意继续履行合同的，隆回川南公司自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，按日向郑晚艾、马武军支付已付房款万分之五的违约金；商品房达到交付条件后，隆回川南公司应当书面通知郑晚艾、马武军办理交付手续；双方对被告关于装饰、设备标准承诺的违约责任以及被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺也作出约定，如未达到约定标准的，被告继续履行，不承担其他责任。另双方在合同附件五中约定双方均需保证所填写的电话、传真、通信地址、邮编等内容真实有效，如有变更，必须于变更之日起7日内书面通知对方，否则对方按原电话、传真、通信地址、邮编等联系方式发出的通知视为已到达对方的有效通知。合同签订后，郑晚艾、马武军向隆回川南公司支付了首付款171880元，并配合隆回川南公司在银行办理了按揭贷款手续，但银行至2016年5月17日方将余款支付给隆回川南公司，隆回川南公司未在2017年1月30日前依约将商品房交付给郑晚艾、马武军使用。2017年4月28日，隆回川南公司及勘察单位湖南省勘测设计院、设计单位深圳市中建西南院设计顾问有限公司、施工单位湖南庆新建设工程有限公司、监理单位四川亿博工程项目管理有限公司对滨江巴黎新城1#地块的3#楼进行竣工验收，工程竣工验收备案文件于2017年5月22日提交隆回县建设工程竣工验收备案办公室收讫。2017年6月16日，隆回川南公司按郑晚艾、马武军在购房合同上所留的联系方式，通过邮政快递向郑晚艾、马武军发出入住通知书，通知郑晚艾、马武军办理入住手续。郑晚艾、马武军认为隆回川南公司逾期交房，且未达到房屋交付条件，存在违约行为，故而诉至本院。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，本案原、被告签订了商品房买卖合同，则双方应当按照合同的约定履行义务，原告已按照合同约定支付了购房款，而被告在没有合同约定的特殊原因的情况下，未能按照合同约定在2017年1月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用，因此被告存在违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的请求应予支持。首先关于逾期交房违约金期限计算的问题。原告提出的违约金要求计算至被告将符合交房条件的房屋交给原告之日为止，因此本争议焦点的实质为房屋是否已符合交房条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条列举了以下交付条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文书，双方当事人约定选择第1种即该商品房经验收合格为交付条件。被告在2017年4月28日组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对滨江巴黎新城1#地块的3#楼进行竣工验收，工程竣工验收备案文件于2017年5月22日提交隆回县建设工程竣工验收备案办公室收讫，因此可以认定被告出售给原告的房屋已经验收合格。被告虽于2017年6月16日按照合同约定的方式向原告发出了交房通知，但由于被告所提供的交房通知上未注明日期，不能确定被告通知原告收房的具体时间，考虑本案实际情况及邮件在途时间，本院认定被告通知原告收房的日期为2017年6月底，因此违约金计算的截至期限为2017年6月30日，原告主张此后的违约金，本院不予支持。其次关于违约金计算标准的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”、第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告已通过抗辩的方式要求调整违约金，因此应当根据上述规定进行审查。通过庭审查明的事实，被告虽未在合同约定的2017年1月30日前将验收合格的房屋交付给原告使用，但被告在2017年4月28日组织勘察、设计、施工、监理各方对房屋进行了竣工验收并备案，并在6月中旬通知原告办理入住手续，双方合同的主要部分已履行完毕。由于原告购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失，现被告自认可按每月10元/平方米的标准计算，该标准高于目前隆回租房租金行情，可按此标准根据原告购买房屋的面积计算违约金，同时考虑物价上涨导致房屋装修成本增加的损失等因素，兼顾双方对合同的履行情况，本院认定被告隆回川南公司支付原告逾期交房违约金调整为9500元为宜。关于被告反诉原告未按约定及时付款，存在迟延支付购房款违约情形的问题。经庭审查明，原告已配合被告在银行办理了按揭贷款手续，虽然银行未及时发放贷款，但被告未提供证据证实此情况系各原告过错所为，被告应承担举证不利的后果，故对被告的反诉请求予以驳回。
综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）郑晚艾、马武军逾期交房违约金9500元；
二、驳回原告（反诉被告）郑晚艾、马武军其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费817.6元，减半收取408.8元，由被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司负担。
反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）隆回川南房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 员 杨小潍
二〇一七年十一月二十八日
代理书记员 伍海艳
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。