广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终20567号
上诉人（原审被告）：马锡强，男，住广州市海珠区。
被上诉人（原审原告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。
法定代表人：程光煜，董事长。
委托诉讼代理人：何月群、柏利军，员工。
上诉人马锡强因与被上诉人广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初8577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
马锡强上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、利合物业公司退回马锡强已交的管理费；三、追究利合物业公司假冒马锡强签名，伪造证据的法律责任；四、本案一、二审诉讼费用由利合物业公司承担。事实与理由：一、利合物业公司伪造证据材料，提供非本人签署的《广州亚运城项目前期物业服务协议》。马锡强在一审时没有认真看，一审后才想起协议时加过条款，现对照笔迹，明显有假。要求利合物业公司提供本人亲笔签署的《广州亚运城项目前期物业服务协议》，否则申请调取原件进行笔迹鉴定。证据1是利合物业公司在一审中提供的非本人签名的物业合同，而证据2、3是马锡强本人签署的物业合同现场图片和签名版本，附有马锡强本人签名的物业合同是由利合物业公司保管，理应由利合物业公司提供证据材料，但利合物业公司提供伪造的物业合同，故利合物业公司应当承担伪造证据的法律责任。二、一审判决认定马锡强、利合物业公司签订的《广州亚运城项目前期物业服务协议》成立，事实认定错误。在签订《广州亚运城项目前期物业服务协议》前后，小区的房屋维修工作全部由利合物业公司负责，而不是开发商负责，其实他们就是一家。因此，在签订物业合同时马锡强在签名处外加一条协议“该房屋维修问题解决，则协议生效”，利合物业公司在知悉本条协议后，签盖且没有提出异议，并收回该协议书。房屋维修问题一直未解决，按照上述条款，该物业合同不能生效，马锡强无需支付物业费以及滞纳金，利合物业公司应当返还马锡强已交付的物业费。三、一审判决认定事实不清，马锡强已在一审期间提供电表、水表、煤气表记录等证据，证明马锡强因利合物业公司没有及时维修，一直无法使用涉案房屋。并且，马锡强与利合物业公司多次协商无果的情况下，本着解决问题的态度，已经于2015年1月开始缴纳管理费，一审判决由马锡强承担滞纳金、诉讼费更加不合理。四、利合物业公司的恶劣行径已经引发多起群体性事件，电视报纸也多次报道，一审法院不应对利合物业公司的不作为、伪造证据、弄虚作假、没有诚信等行为视而不见。
利合物业公司辩称：同意一审判决，马锡强的上诉理由不成立。首先，我方是根据招投标规定和流程承接亚运城媒体北区和媒体南区两个物业管理区域，而且我方资质也是符合的。关于资格问题，我方已经提供足够证据证明。马锡强与我方签订了前期物业服务协议，而且在签订该协议之前，马锡强购买涉案房屋时与开发商签订买卖合同，买卖合同第5条也约定由我方为涉案房屋所在园区提供物业服务，物业服务费标准也在该条款中有明确约定，马锡强也实际收楼入住，物业公司也为该园区提供了相应的物业服务。按照双方协议约定，我方履行了房屋公共部位、安全、清洁、文化等维护，达到每月每平方米2.8元的标准。我方根据合同和规定履行义务，马锡强应承担缴费义务。
利合物业公司于2016年10月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、马锡强向利合物业公司支付拖欠的物业服务费7793.29元及违约金（物业服务费按每月216.04元计算，欠费时段：2012年1月1日至2014年12月31日；违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰计算，总额以所欠费用总额为限）；二、本案诉讼费用由马锡强承担。
一审法院认定事实：利合物业公司具有物业服务企业资质。马锡强是位于广州市番禺区兴亚二路x号1座xxxx房的权属人（以下简称涉案房屋）。
2010年10月12日，马锡强与广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定马锡强向广州利合房地产开发有限公司购买涉案房屋，房屋建筑面积77.3128平方米，广州利合房地产开发有限公司应当在2011年6月30日前将涉案房屋交付给马锡强使用。双方在该合同约定选聘利合物业公司提供前期物业管理服务。
2012年4月30日，利合物业公司、马锡强签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，约定按每月每平方2.8元的标准计收物业服务费，马锡强应在每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。
2012年5月6日，广州利合房地产开发有限公司将涉案房屋交付给马锡强。
诉讼中，双方确认：马锡强曾于2011年6月18日一次性支付了3个月物业服务费649.43元；马锡强已缴纳自2015年1月1日起的管理费。利合物业公司提供了《缴款通知单》、《律师函》及其邮寄回执，反映其已于2012年11月1日、2014年11月5日等时间催促马锡强缴纳所欠物业服务费。马锡强确认相应邮寄地址是其联系地址，但称未收到所邮寄的材料。
一审法院认为，利合物业公司、马锡强签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，双方物业管理服务合同关系成立。利合物业公司已为案涉小区提供了管理服务，马锡强应按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费。根据涉案房屋建筑面积（77.3128平方米）及约定的收费标准（2.8元/平方米），利合物业公司主张涉案房屋的服务费按216.48元/月计算合法合理，一审法院予以采纳。
利合物业公司在诉讼时效期间内已对马锡强所欠管理费进行了催收，故马锡强有关利合物业公司的主张已超过诉讼时效的抗辩缺乏事实依据。马锡强又主张因房屋质量问题与开发商协商以物业服务费抵扣，但未能举证证明双方已达成了抵扣协议，故对该抗辩意见，一审法院亦不予采纳。鉴于马锡强在2012年5月6日才正式接收涉案房屋，利合物业公司主张自2011年10月1日起计收物业服务费缺乏理据。马锡强已预缴3个月管理费，故欠缴的管理费应自2012年8月6日起，计算至2014年12月31日，数额为6243元（2012年8月为216.48元/月÷31日/月×26日=181.56元；2012年9月-2014年12月为每月216.48元）。
关于违约金，马锡强未按约定缴纳物业服务费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但所约定的违约金标准（按每日千分之五计算），过分高于银行同期贷款利率，利合物业公司亦未举证证明其实际损失，故违约金按银行同期贷款利率计算为宜。具体计算方式为：每月物业服务费的违约金以当月所欠物业服务费为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以该月欠费额为限。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年5月5日作出判决：一、被告马锡强应于本判决生效之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2012年8月6日至2014年12月31日的物业服务费6243元及违约金（2012年8月物业服务费的违约金以181.56元为本金，其余各月物业服务费的违约金均以216.48元为本金，分别从次月6日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费的违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广州利合物业管理有限公司其余诉讼请求。本案受理费50元，由被告马锡强负担。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审另查明，马锡强于2012年4月30日签署《广州亚运城临时管理规约》，规定按照《广州市亚运城项目前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。
根据本案一审庭审笔录记载，马锡强对于利合物业公司提交的《广州市亚运城项目前期物业服务协议》的真实性并无异议，其亦提供该协议的最后一页作为证据。
本院认为，关于马锡强上诉主张利合物业公司提交的《广州亚运城前期物业服务协议》系伪造其签名的问题。经查，马锡强在一审庭审中对于利合物业公司提交的《广州市亚运城项目前期物业服务协议》的真实性并无异议，其亦提供该协议的最后一页作为证据，故马锡强在二审期间提出对《广州亚运城前期物业服务协议》其签名进行鉴定的申请，本院不予准许。
关于马锡强以涉案房屋维修问题未解决作为拒交物业服务费抗辩理由的问题。本案系物业服务合同纠纷，利合物业公司与开发商在法律上而言并非同一主体，涉案房屋的维修属于马锡强与开发商之间的另一法律关系，基于利合物业公司已对包括涉案房屋在内的小区提供物业管理服务的事实，马锡强亦应向利合物业公司缴纳物业服务费，故马锡强以维修问题未解决为由拒缴物业服务费，理据不足。
关于违约金。马锡强未依约缴纳物业服务费，已构成违约。一审判决已根据本案具体情况，将合同约定的违约金标准予以调低，并无不妥。
综上所述，马锡强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人马锡强负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一七年十二月二十七日
书记员 彭文悦
黄妙丽