广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂08民终1988号上诉人(原审原告)：廖铭萍，女，1989年3月13日出生，汉族，住贵港市港南区。委托诉讼代理人：王明亮，广西君望律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢子勇，广西君望律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：贵港市兴港投资发展有限责任公司，住所地贵港市迎宾大道883号院房产管理综合大楼11楼1101-1106号。法定代表人：彭伟，董事长。委托诉讼代理人：朱绍欢，广西诚济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立安，广西诚济律师事务所律师。上诉人廖铭萍因与被上诉人贵港市兴港投资发展有限责任公司（以下简称兴港投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院（2017）桂0803民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人廖铭萍的委托诉讼代理人王明亮、被上诉人兴港投资公司的委托诉讼代理人朱绍欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖铭萍上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人兴港投资公司支付逾期交房违约金12250元给上诉人；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案中逾期交房的根本原因是兴港投资公司单方违约造成的，一审判决认定是政府原因导致逾期交房是错误的。1.本案中没有证据证明是由于政府原因导致兴港投资公司不能按时交房；2.供配电设施建设维护收费标准、实施范围等规定改变并不是逾期交房的原因；3.供水、供电配套设施的建设与兴港投资公司逾期交房没有因果关系。在贵港市网络问政平台上，关于悦港小区（即涉案房屋小区）逾期交房的问题，贵港供电局在2016年12月30日对网友中回复中已明确说明，导致供电设施不能按期完成的原因是投资方到供电局用电报装时间比较迟，途中又多次要求供电局多次更改供电方案及设计图纸，未按规定时间付款，直至2016年11月9日才完成应交费用总额的40%。从供电局的回复中可知道，供电设施不能按时完成完全是被上诉人的原因造成，不属于政府原因；4.兴港投资公司违反《建筑工程施工许可管理办法》的规定，在没有取得建设用地规划许可证的情况下施工建设，其违法后果应自行承担，不是逾期交房的免责事由。二、贵港市住建委在2017年4月12日对网友关于悦港小区提问答复中已明确：1、商品房交付使用前须在我委办理建筑工程竣工验收备案。……，3、……目前项目施工方尚未完成整改，验收组未出具该项目的建设工程竣工验收意见书。4、兴港公司强制要求业主先缴费再领钥匙验房的程序是没有依据的，我单位已责令该公司整改。5、我单位已责令兴港公司严格按照《商品房预售合同》有关条件执行，承担应尽责任。从贵港市住建委的答复中可知道，兴港公司违反法律法规规定，在不符合交房条件的情况下强制要求业主先缴费再领钥匙验房，该行为违反法律规定。兴港投资公司的交房时间应以具备合同约定的交房条件为准，2017年3月17日涉案房屋并不符合约定的交付条件。据此请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人兴港投资公司辩称，贵港供电局和贵港市住建委的答复并没有向被上诉人了解情况，不能作为定案依据，本案事实应以法院查明的为准。被上诉人只是主张逾期交房给上诉人的原因是小区的水、电等配套设施政府未能及时建设，并不是说政府有责任。一审法院认定事实清楚，判决正确,请求驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。廖铭萍向一审法院起诉请求：1、判令兴港投资公司向廖铭萍支付逾期交房违约金12250元；2、本案诉讼费由兴港投资公司承担。一审法院认定事实：2015年12月12日，廖铭萍作为买受人与作为出卖人的兴港投资公司签订《贵港市限价住房买卖合同》一份，合同约定：廖铭萍购买兴港投资公司开发建设的位于贵港市港南区政府XXX花园第XXX幢第XX层XX单元XXX号房，该限价住房的用途为住宅，属钢混结构，层高为3米，所在建筑物层数为地上13层；该限价住房建筑面积为93.87平方米，单价每平方米2900元，金额为272223元整；廖铭萍按贷款方式付款，首期支付全部房价款的26.53%，其余价款向中国银行股份有限公司贵港市江南支行借款支付；其中合同第九条约定：兴港投资公司应当在2016年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已办理房地产开发项目交付使用备案和该套房已竣工验收合格，并符合本合同约定的限价住房交付廖铭萍使用；如遭遇不可抗力，且兴港投资公司在发生不可抗力事由之日起30日内告知廖铭萍或是因政府相关原因导致延期交付的，除廖铭萍、兴港投资公司协商同意解除合同或变更合同外，兴港投资公司可据实予以延期；合同第十条还约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，兴港投资公司如未按本合同规定的期限将该限价住房交付廖铭萍使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，兴港投资公司按日向廖铭萍支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，廖铭萍有权退房；……廖铭萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，兴港投资公司按日向廖铭萍支付已交付房价款万分之三的违约金；限价住房达到交付使用条件后，兴港投资公司应当书面通知廖铭萍办理交付手续；双方进行验收交接时，兴港投资公司应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，向廖铭萍提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；兴港投资公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖铭萍有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由兴港投资公司承担；由于廖铭萍原因，未能按期交付的，廖铭萍、兴港投资公司双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：廖铭萍在接到兴港投资公司电话通知或《交房通知书》之日起15天内与兴港投资公司办理交接手续；无正当理由逾期不来办理，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知书确定的交付使用之日起，由廖铭萍承担；所产生的物业服务费和其他费用自房屋交付之日起由廖铭萍承担等内容。合同签订后，廖铭萍于2016年2月3日向兴港投资公司付清了房款。涉案房屋主体工程于2015年8月20日完工。2016年12月10日，兴港投资公司通过手机短信告知全体业主称，由于项目用电审批报装遇上新出台的《广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策》，各项程序由自治区南方电网统一管理，招标程序流程长，导致无法按时供电，影响到本项目无法进行竣工验收，也会影响各位业主正常用电，本着对业主负责的态度，原定2016年12月18日交房时间需要延长至2017年3月18日等内容。2017年3月16日，涉案小区开始提交验收，上述房屋也于2017年3月25日经勘察单位广西贵港工程地质勘察院、设计单位中物联规划设计研究院有限公司、施工单位广西贵港建设集团有限公司、监理单位广西大通建设监理咨询管理有限公司、建设单位兴港投资公司五方验收合格，并在《竣工验收备案表》的竣工验收各方意见栏注明：“验收合格，同意备案”。2017年5月17日，兴港投资公司将工程竣工验收备案文件交贵港市港南区建设局备案，贵港市港南区建设局在《竣工验收备案表》备案意见处写明：“该工程的竣工验收备案文件已于2017年5月17日收讫，文件齐全，同意备案”，并加盖公章。另查明，2017年3月17日，兴港投资公司通过短信方式通知廖铭萍于2017年3月18日-21日前来领取涉案房屋。廖铭萍于2017年8月21日到兴港投资公司处领房。廖铭萍所购买的房屋属于低价住房，是贵港市人民政府为缓解中等收入家庭住房困难，采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。2012年8月15日，贵港市人民政府还下发了贵政发[2012]24号《贵港市人民政府关于印发贵港市限价普通商品住房管理暂行办法的通知》，该暂行办法第十条第二款规定：“限价住房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。”。而涉案小区周边市政基础设施包括道路、排水管道、供水、供电等未能与住宅同步建设。2015年6月7日，贵港市建设投资发展有限公司向贵港市发展和改革委员会提出《关于请求批复贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建议书的请示》，请求建设涉案小区周边的道路工程、给排水工程、照明及电力电讯管沟工程等，2016年6月8日,贵港市发展和改革委员会作出《关于贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建议书的批复》，同意由贵港市建设投资发展有限公司作为项目业主建设涉案小区周边的道路工程、给排水工程、照明及电力电讯管沟工程、交通工程、绿化工程等。2016年5月19日，兴港投资公司以涉案小区市政道路尚未开工建设，导致小区供水管路无法处理，业主用水未能完成申报工作，小区的排污也不能与市政排污相连为由，向贵港市人民政府提出修建2012年市本级限价商品住房周边道路的请示。2016年12月7日，贵港市发展和改革委员会下发贵发改投资[2016]707号《关于同意变更贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目业主的批复》，同意贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目业主变更为兴港投资公司。2017年2月13日，兴港投资公司取得建设用地规划许可证。2017年5月5日，贵港市财政局给兴港投资公司下发贵财评函[2017]12号《关于贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）工程预算控制价意见的函》，该函载明：“贵港市廉石路北侧支路西（接西南大道段）工程属市财政投资项目”等内容。2016年11月8日，兴港投资公司为了加快涉案小区业主用水管道工程建设，还向贵港市市政局提出要求对涉案小区用水管道工程实行管道建设开工。2016年11月16日，贵港市住房和城乡规划建设委员会作出答复，同意按报来的定点位置建设该路段供水管道工程，并要求兴港投资公司根据贵港市给水专项规划要求设置该路段的供水管道管径，并在完善方案后报其审批。2016年5月16日，贵港市物价局出台《关于贵港市新建住宅区供配电设施建设维护收费有关问题的通知》，通知要求根据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（自治区人民政府令第108号）和《广西壮族自治区物价局关于广西新建住宅区供配电设施建设维护收费政策有关问题的通知》（桂价格[2015]95号）的规定，对贵港市新建住宅区供配电设施建设维护收费标准、实施范围等作出规定。2016年8月10日，兴港投资公司向贵港市供电局申请变更供电方案，贵港市供电局于2016年8月31日作出同意更改方案。还查明，兴港投资公司系国有控股的有限责任公司。一审法院认为，廖铭萍与兴港投资公司双方签订的《贵港市限价住房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。廖铭萍、兴港投资公司双方在合同中约定：“兴港投资公司应当在2016年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已办理房地产开发项目交付使用备案和该套房已竣工验收合格，并符合本合同约定的限价住房交付廖铭萍使用；如遭遇不可抗力，且兴港投资公司在发生不可抗力事由之日起30日内告知廖铭萍或是因政府相关原因导致延期交付的，除廖铭萍、兴港投资公司协商同意解除合同或变更合同外，兴港投资公司可据实予以延期。”兴港投资公司虽未能在2016年12月18日前将符合合同约定的房屋交付给廖铭萍，但是由于存在合同约定的可延期交付房屋的事由。第一，涉案房屋属于政府主导的政策性限价住房，兴港投资公司作为开发建设方，亦是国有控股的企业，其在房屋开发建设过程中所实施的一系列行为，均受政府决策和政策规定的影响。房屋的建设规划、进度、供水供电设施建设及资金来源等均需要经过向政府请示、汇报和审批等一系列程序，政府审批不及时或决策改变均会影响到涉案房屋的交付时间；第二，廖铭萍、兴港投资公司在合同履行的过程中，贵港市物价局对供配电设施建设维护收费标准、实施范围等作出新规定，这是兴港投资公司与廖铭萍签订合同时无法预见的，兴港投资公司因此而作出新的供电方案，延迟了小区的供电设施建设进程；第三，涉案房屋主体工程于2015年8月20日就已完工，根据《贵港市限价普通商品住房管理暂行办法》第十条第二款规定：“限价住房项目的配套设施和市政基础设施建设应当符合相关建设标准并与住宅同步建设、同步交付使用。”，本案由于政府没有同步建设小区周边的电力电讯管沟工程、给排水系统工程等市政基础设施及连接小区的供水、供电配套设施，致使小区内的供水、供电没能及时建设，延迟了房屋交付时间；第四，涉案小区周边廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建设包括小区周边的电力电讯管沟工程、给排水系统工程，2016年6月8日，贵港市发展和改革委员会批复的该项目业主是贵港市建设投资发展有限公司，而非兴港投资公司。兴港投资公司为涉案小区的供水、供电能及时建设，于2016年5月19日主动向贵港市人民政府请示要求变更该项目由其建设。贵港市发展和改革委员会于2016年12月7日才作出同意变更该项目业主为兴港投资公司，兴港投资公司于2016年12月23日才取得建设项目用地预审批复，2017年2月13日才取得建设用地规划许可证，而此时已过了廖铭萍与兴港投资公司双方约定的交付时间；最后，兴港投资公司在未能按约定交付房屋的情况下，亦于2016年12月10日通过短信方式向廖铭萍履行了告知迟延交付房屋的义务，并将新的交付时间告知廖铭萍。综上，兴港投资公司逾期交付房屋是政府相关原因造成的，廖铭萍主张兴港投资公司逾期交房存在违约，要求支付违约金的请求于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告廖铭萍的诉讼请求。案件受理费106元，由原告廖铭萍负担。二审查明的事实与一审法院查明的相同，本院予以确认。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《贵港市限价住房买卖合同》约定，被上诉人应当在2016年12月18日前将符合合同约定的房屋交付给上诉人，但是双方在合同约定了如因政府相关原因导致延期交付的，被上诉人可据实予以延期。由于涉案房屋属于政府主导的政策性限价住房，被上诉人在房屋开发建设过程中所实施的一系列行为，均受政府决策和政策规定的影响，虽然涉案房屋主体工程已于2015年8月20日完工，但涉案小区周边廉石路北侧支路西（接西南大道段）项目建设包括小区周边的电力电讯管沟工程、给排水系统工程，2016年6月8日贵港市发展和改革委员会才批复建设；涉案小区的供水、供电等，2016年5月19日贵港市人民政府才批复建设。由于政府没有同步建设小区周边的电力电讯管沟工程、给排水系统工程等市政基础设施及连接小区的供水、供电配套设施，致使小区内的供水、供电没能及时建设，致使未能进行五方验收，延迟了房屋交付时间。对于逾期交付房屋，被上诉人已提供充分证据证明是由于政府建设的配套设施和市政基础设施未能同步完成等原因造成的，按照合同约定，被上诉人不存在违约行为，上诉人主张被上诉人逾期交房存在违约，要求被上诉人支付逾期交房违约金的上诉理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元（上诉人已预交），由上诉人廖铭萍负担。本判决为终审判决。审判长  李志廉审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一七年十二月二十五日书记员  岑 芸