湖南省安仁县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1028民初893号原告：郭某某，女，湖南省安仁县人。委托诉讼代理人：刘文彬，男，湖南宣阳律师事务所律师。被告：湖南某房地产开发有限公司。法定代表人：陈某某，男，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖某某，男，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：阳某某，男，系该公司副总经理。第三人：宁某某，男，汉族，湖南省安仁县人。原告郭某某与被告湖南某房地产开发有限公司、第三人宁某某债权转让纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托诉讼代理人刘文彬、被告湖南某房地产开发有限公司委托诉讼代理人肖某某、阳某某到庭参加诉讼，第三人宁某某经本院出庭通知书通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某某向本院提出诉讼请求：1、判决第三人与原告的商品房转让行为有效。2、判决被告湖南某房地产开发有限公司立即交付安仁县某房给原告。3、判决案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年7月25日，第三人宁某某与被告湖南某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》，购买被告开发的某路某房（面积141.17平方米，总价416800元），第三人按合同约定全额向被告交纳了购房款（2013年7月25日交款136800元，2013年8月7日交款280000元），办理了商品房预售登记手续，依法取得了房屋所有权。2017年7月26日，第三人宁某某与原告郭某某签订《房屋转让协议》及《三方协议书》，以380000元的价格将某路某房转让给郭某某，并将《商品房预售合同》、《合同补充协议》及购房发票交付给原告。经第三人宁某某的要求，购房款380000元原告在2017年7月26日以如下方式支付：1、转款275000元给湖南某典当有限责任公司，代宁某某还债务（因宁某某欠湖南某典当有限责任公司275000元）；2、支付现金105000元给谭某某，代宁某某偿还债务（因宁某某欠谭某某150000元）。湖南某典当有限责任公司收回借款后，向安仁县人民法院提出申请，法院执行局核实后，2017年8月7日作出（2017）湘1028执331号执行裁定书，对宁某某所有的某房予以解除停止办理转让过户、抵押、转让登记手续。原告支付购房款取得某房屋所有权后，多次要求被告交付房屋，第三人也明确告知被告其房屋已经转让给了原告，但被告无正当理由拒绝交房，并阻拦原告更换房屋门锁，双方因此多次发生纠纷并报警。为维护原告的合法权益，特起诉至安仁县人民法院请求判决支持原告的诉讼请求。被告湖南某房地产开发有限公司辩称：一、根据我国法律规定，商品房预购人不得转让预售的商品房；二，第三人宁某某在购买该房时，尚欠280000元未支付；三，第三人宁某某向原告转让房屋时并未经过被告同意；四，由于市政工程的排污和楼房消防工程没有完成，该栋房屋尚没有通过政府验收，综上，第三人宁某某的转让行为是无效的，故要求驳回原告的诉讼请求。第三人未到庭陈述。本院经审理认定的事实如下：2013年7月25日，第三人宁某某与被告湖南某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，合同规定：宁某某向某房地产开发有限公司购买某房。售价为2950.38元每平方米，总价款416800元。买方须于2013年8月7日前支付全部价款，逾期起按1%利率计算，超过60天后，按总房价的10%支付违约金；出卖方须于2014年12月30日前竣工验收合格，并将房屋按规定的装饰和设备标准交付买受方。逾期之日起按1%利率支付利息，超过6个月后，出售方须向买受方支付总房价10%的违约金。合同还对其他事项进行了规定。由于宁某某为某房地产开发有限公司承建消防设施，双方议定将应拨付给宁某某的建设工程进度拨款折抵宁某某的购房款，某房地产开发有限公司分别于2013年7月25日、2013年8月7日向宁某某开具136800元、280000元共计416800元的二份收款收据。该购房合同并经安仁县房产局备案。2015年8月28日，安仁县人民法院执行局因申请人湖南某典当有限公司与宁某某债务纠纷一案已发生法律效力并进入执行阶段，而将宁某某的该商品房予以查封，裁定停止该房屋的过户、抵押、转让登记手续。2017年7月26日，第三人宁某某（甲方）与原告郭某某（乙方）签订“房屋转让协议”，将该房转让给郭某某，双方约定转让价格为380000元；甲方保证房产无纠纷，如果出现转让无效，须以确定之日按市场价格补偿给乙方，甲方须配合乙方办理过户手续，过户税费由乙方承担等条款。同日，原告郭某某代第三人宁某某向湖南某典当有限公司支付275000元，向谭某某支付105000元，代宁某某偿还欠款，宁某某签字认可。2017年8月7日，安仁县人民法院下达执行裁定书，鉴于宁某某欠湖南某典当有限公司的债务已经全部清偿，裁定解除停止办理转让过户、抵押、转让登记手续。第三人宁某某则于2017年8月30日写了一个函件，声明涉案房屋已转让给原告郭某某夫妇，请某房地产开发有限公司交房给郭某某夫妇。原告郭某某持法院裁定书和宁某某写的通知找某房地产开发有限公司要求交房，该公司以宁某某与公司有债务纠纷为由拒不交房，后又以消防设施尚未结算，不符合交房条件等理由拒不交房，原告遂向法院起诉要求确认转让合同有效，并判令被告某房地产开发有限公司向原告交房。另查明，涉案房屋所在的某栋实际已向购房户交房，大部分购房户已装修入住。以上事实有原告提供的宁某某与某房地产开发有限公司签订的购房合同及某房地产开发有限公司开具的收款收据、原告与宁某某签订的房屋转让协议及原告付款代宁某某归还债务的手续、法院执行裁定书及宁某某告知转让房屋的函、某房现状照片等在案证实。本院认为：本案属于债权转让合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。第八十一条规定：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条规定：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。根据合同法的上述规定，本院认为，第三人宁某某出于归还债务的需要，将自己已经全额付款但尚未收房的商品房转让给原告郭某某，属于将自己与被告湖南某房地产开发公司签订的商品房买卖合同取得的债权转让给原告郭某某的行为，郭某某持法院裁定书及宁某某写的请求被告某房地产开发有限公司向原告交房的函要求其交房，某房地产开发有限公司因此知晓宁某某已将涉案商品房向原告郭某某转让的事实，视为债权人将债权转让行为书面通知了债务人，该转让合同产生效力。预售商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移，原告郭某某取得宁某某与某房地产开发有限公司签订的购房合同的合同权利。某房地产开发有限公司在知晓宁某某将该商品房转让后，提出抗辩并拒绝交房，认为宁某某承建的消防工程没有结算，宁某某并没有拿出现金向某房地产开发有限公司购买该房，而是以消防工程的拨款折抵的，实际上宁某某还欠房款280000元，本院认为其抗辩理由不能成立。以工程拨款折抵购房款是双方合议的，是双方的真实意思表示，被告某房地产开发有限公司已经向宁某某开具了收款收据，应视为与宁某某直接交付购房款具有同样的效力。被告某房地产开发有限公司认为事后宁某某承建的消防工程还没有结算，说明双方是否存在债务关系并不明确，且与本案无关。被告某房地产开发有限公司还认为，根据我国法律规定和国务院的通知精神，商品房预购人禁止将预购商品房再转让，因而原告与第三人的转让行为违反法律规定，其转让是无效的。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产不得转让，……（六）未依法登记领取权属证书的。”第四十六条，“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”从上述二条法律条文的规定来看，法律将预购商品房问题作为特例单独列出作出授权条款，说明法律并未明确规定禁止预购商品房再转让，而是将其交易的程序和方法授权国务院来规定；其二，该规定是一种管理性强制规定，而非效力性强制性规定，因为转让该房屋并不会对出卖方的利益产生损害，也无损于国家利益和社会公共利益，故违反该规定也不会在私法上影响合同的效力。国务院办公厅虽于2005年5月转发了《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见的通知》，规定了禁止商品房预购人将预购的商品房再转让，但该规定的本意是为稳定住房价格，防止非法“炒楼花”行为，是国家对房地产市场的一种宏观调控措施，具有很强的针对性和时效性。本案第三人向原告转让房屋是在法院将该房屋查封的情况下，为了偿还债务而转让，且价格略低于原购价格，不存在炒楼性质。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”综上，不应以此为依据判定原告与第三人的转让合同无效。就交房问题被告某房地产开发有限公司提出，由于该幢楼房的消防设施建设还未结算及外排污设施等问题导致尚未验收，尚未具备交房条件为由拒绝交房。本院认为，原告在受让该房屋买卖合同的债权取得购房合同相应的权利后，可以依据该合同向被告主张逾期交房的违约责任等权力。据此，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郭某某与第三人宁某某签订的房屋转让协议有效。二、驳回原告郭某某其他诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，原、被告各承担1750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 员  侯志刚二〇一七年十一月十五日代理书记员  彭 鑫附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。