北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初32881号
原告（反诉被告）：刘吉泉，男，1966年11月2日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：范玉翠，北京圣伟律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘宝义，男，1971年10月20日出生，住北京市通州区。
委托诉讼代理人：高峰，北京振邦（天津）律师事务所律师。
原告刘吉泉与被告刘宝义租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘吉泉及其委托代理人范玉翠，被告刘宝义及其委托代理人高峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘吉泉向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘宝义退还押金78000元；2.刘宝义退还租金39200元；3.本案诉讼费用由刘宝义承担。事实和理由：刘吉泉系超市经营者，经中介介绍认识刘宝义并租赁了其位于北京市通州区北杨洼x号房屋，双方于2017年4月10日签订了合作协议。同日，刘吉泉向刘宝义支付合作金与收益金共计313000元，并将款项转账至刘宝义指定账户，经营过程中，刘吉泉发现此处的地理位置和客源流量并不是刘宝义承诺的情况，致使超市连续亏损，双方系协商一致解除了合作协议，房屋腾空交还刘宝义。但刘宝义拒绝退还刘吉泉剩余收益金及合作金，为维护自身合法权益特起诉至法院。
刘宝义辩称，不同意刘吉泉的诉讼请求，刘吉泉系为转嫁经营风险，单方终止合同。同时提出反诉请求如下：1.刘吉泉支付刘宝义经营期间水电费2778元；2.要求刘吉泉承担违约责任，刘宝义无需退还保证金78000元；3.刘吉泉赔偿中介费损失30000元；4.刘吉泉支付刘宝义因终止合同造成的损失39166元；3.本案诉讼费用及反诉费用由刘吉泉承担。
刘吉泉针对刘宝义的反诉辩称，同意承担水电费2778元，不同意刘宝义其他反诉请求。刘宝义主张不退还保证金无法定及约定的依据，中介费并非解除合同的直接损失，其真实性亦无法确认。免租期并非实际损失，是双方约定给刘吉泉的装修期，刘吉泉也实际进行了装修。违约金与损失按照法律规定只可以主张其中一项。
本院经审理认定事实如下：2017年4月10日，刘吉泉（乙方）与刘宝义（甲方）签定《合作协议》，协议约定：合作期限自2017年5月3日至2022年4月16日；经营场地位于北京市通州区北杨洼x号其中一间，建筑面积约270平方米；合作范围和项目超市；装修施工期，装修施工期内乙方无需支付合作费或收益金，装修施工期30天；付款方式押二付六，协议签订之日乙方向甲方支付2个月房屋合作金作为保证金，甲方须于协议期满后，乙方结清水电气等相关费用后30日内返此保证金给乙方。第一次付款时间签订合同当天，235000元，第二次付款时间2017年10月3号，235000元……；乙方首次付款时间为本合同签订之日，并向甲方支付第一年前六个月的合作收益金，每六个月支付一次，需提前30天向甲方支付下六个月的合作收益金。关于协议的解除双方约定1.经甲乙双方协商一致同意，可以解除本协议；2.因不可抗力导致协议无法继续履行的，本协议自行解除。甲方如有交付的房屋严重不符合双方协议约定，或影响乙方安全和健康的，未经乙方许可擅自将用作其他经营的，乙方有权单方解除协议或要求甲方承担相应法律以及经济责任。乙方如有不缴纳或者不按照约定期限缴纳合作收益金超过7日的（每延期一天收取5%的违约滞纳金），甲方有权单方面解除本协议，收回保证金不承担经营期间的装修费等相关费用，由乙方承担由此造成的经济损失。协议还约定了其他内容。协议签定后，刘宝义向刘吉泉交付房屋。刘吉泉于2017年4月10日向刘宝义支付了押金78000元，2017年5月3日至11月2日期间的租金235000元，2017年4月3日至5月2日期间为免租期。
对双方无异议的合作协议、通政文（2006）257号文件、北京农商银行转账凭证、2017年9月25日函告、2017年10月11日视频光盘等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据及事实，本院认定如下：
1.刘吉泉提交的解除合同通知函（该通知函载明，本人刘吉泉于2017年4月10日与您签订合作协议一份，该合作协议名为合作，实为租赁。……发函如下：鉴于因该租赁场所无论从地理位置、客源流量均非如你方所承诺的那样，导致本人陷入重大误解，并造成重大损失，又因你方的夸大其词，导致本人过高地向你方承担租赁费用，故该合同既属本人重大误解，协议本身也属显失公平，因此，该合同应予以解除，并应由你方全额退还本人的房屋租金及押金共计117166元。你方与我方所签订的合同并没有违约责任的相关条款，更没有拒绝退还我方押金及剩余租金的任何合同依据，虽经我方三番五次与您协商，但你方仍然执意拒绝退还，确属有违诚信原则。综上，现该房屋我方已于一个月前就已经滕清、房门钥匙已经交还的事实，现我方郑重向你方通知本合作协议解除，解除时间为2017年10月3日……）、微信截图（刘吉泉于2017年9月20日向马某发出解除合同通知函，马某于2017年9月25日以刘宝义名义向刘吉泉回函，该函告显示对于你意图单方终止协议的行为，鉴于双方《合作协议》的第四条规定，本人有权收取合作收益金。另，据双方合同第九条规定，如你未按期支付应承担违约责任，鉴于双方合作关系，我认为还是本着以和为贵的精神来解决此事。为避免诉累，减少成本，继续保持良好的关系，我希望你也本着契约精神在收到本函后，能按照合同办理，否则后果自负）、照片以证明其于2017年8月20日将涉案房屋腾空并交还刘宝义，双方合同解除时间为2017年9月25日。刘宝义对刘吉泉的主张不予认可。但刘吉泉提交的解除合同通知函、微信截图与2017年9月25日函告可以相互印证，形成证据链，足以证明刘吉泉于2017年9月20日向刘宝义发出解除合同通知函，随后刘宝义收悉该通知后于2017年9月25日向刘吉泉发出函告的基本事实过程。但刘吉泉提出解除合同无事实及合同依据，故其不享有合同解除权，故对刘吉泉的上述主张，本院不予采信。
2.刘吉泉还提交了视频以证明2017年10月11日刘宝义的委托人马某已经在现场进行招租。同时，刘宝义申请了证人马某出庭作证，马某陈述2017年10月11日起自卖电动车处取得房屋钥匙，并第一次进入涉案房屋进行招租，系刘吉泉委托其进行招租，之前其并未收到房屋钥匙，实际收回房屋应该是在2017年11月3日。刘吉泉对证人证言的真实性不予认可。双方均未针对其主张的房屋交接、收回时间进行有效的举证。考虑马某系刘宝义委托与刘吉泉签定合同的人员，对其进入房屋系帮助刘吉泉招租的陈述意见，本院不予采信。故本院认定刘宝义已于2017年10月11日收回涉案房屋。
3.刘宝义提交了快递运单及快递派送查询结果、《函告》（函告显示，依据双方签订的《合作协议》第九条第一款规定，对于你拒绝向本人缴纳合作收益金，我方有权单方终止协议的行为，鉴于你未按期支付，应承担违约责任，我方有权收回合作保证金……）以证明其于2017年10月11日向刘吉泉发出函告，行使单方解除权，且刘吉泉于2017年10月12日收到该函告。刘吉泉认可收到刘宝义发送的函告，但对收到函告的时间不予认可。经审查，本院对刘吉泉于2017年10月12日签收该函告的事实予以认定。刘宝义系守约方，依据合同约定享有单方解除权，故对刘宝义的证明目的，本院予以采信。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方根据合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据查明的事实，刘吉泉在不具备单方解除合同权利的情况下，向刘宝义发出解除通知，刘宝义并未表示同意解除协议，且提示刘吉泉一旦逾期支付租金将产生的不利后果。随后，在刘吉泉未按照协议约定时间继续支付租金的情况下，刘宝义作为守约方依据合同享有解除协议的权利，合同的解除时间应以刘吉泉签收该《函告》的时间即2017年10月12日为准。根据双方协议约定，刘吉泉不按照约定期限缴纳合作收益金超过7日，刘宝义有权单方解除协议并收回保证金，不承担经营期间的装修费等相关费用，由刘吉泉承担因此造成的损失。但综合考虑双方合同履行情况等因素，若78000元押金均不予退还，则刘吉泉承担的违约责任过重，过分高于刘宝义因此遭受的实际的损失，故刘宝义退还刘吉泉押金39000元即可，对刘吉泉的过高请求，本院不予支持。对刘吉泉要求刘宝义退还剩余租金的诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以核定。如上所述，对刘宝义关于保证金归其所有的反诉请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额以本院酌定为准。现刘吉泉同意支付刘宝义水电费，本院对此不持异议。对刘宝义的该项反诉请求，本院予以支持。对刘宝义要求刘吉泉支付中介费损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，扣除39000元押金作为违约赔偿已足以弥补刘吉泉的违约行为致使刘宝义因合同解除的遭受免租期、空置等各项实际损失，故对刘宝义要求刘吉泉支付因终止合同造成损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）刘宝义退还原告（反诉被告）刘吉泉二〇一七年十月十一日至二〇一七年十一月二日期间的房屋租金28600元，于本判决生效之日起七日内执行清；
二、被告（反诉原告）刘宝义退还原告（反诉被告）刘吉泉房屋押金39000元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、原告（反诉被告）刘吉泉支付被告（反诉原告）刘宝义水电费2778元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告（反诉被告）刘吉泉的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）刘宝义的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1322元，由原告（反诉被告）刘吉泉负担577元（已交纳），由被告（反诉原告）刘宝义负担745元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费1649元，由原告（反诉被告）刘吉泉负担388元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）刘宝义负担1261元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王宝荣
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 聂培培