北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第10936号
原告（反诉被告）北京市朝阳区大黄庄苗圃，住所地北京市朝阳区大黄庄**号。
法定代表人张银国，主任。
委托代理人张志红，北京市北斗鼎铭律师事务所。
委托代理人靳悦，女，1987年2月1日出生。
被告（反诉原告）潘有禄，男，1941年1月9日出生。
委托代理人潘若刚（潘有禄之子），1972年1月31日出生。
委托代理人赵保洋，北京市隆昌律师事务所律师。
原告北京市朝阳区大黄庄苗圃（以下简称大黄庄苗圃）与被告潘有禄（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。大黄庄苗圃之委托代理人张志红、靳悦与潘有禄之委托代理人赵保洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
大黄庄苗圃诉称：大黄庄苗圃与潘有禄于2007年10月29日签订《租赁合同》，约定大黄庄苗圃将XX租赁场地房屋租赁给被告。期限自2008年1月1日至2012年12月31日止，年租金为90000元。双方在租赁期限内依约履行了各自义务，但潘有禄在租赁期满后未将租赁场地和房屋予以腾退，故诉至法院，要求：1、潘有禄向大黄庄苗圃腾退X租赁场地房屋；2、潘有禄向大黄庄苗圃支付X租赁场地房屋使用费62430元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付自2013年1月1日至其实际给付上述费用止。
潘有禄答辩并反诉称：大黄庄苗圃陈述双方签订《租赁协议》属实，我们在租赁期限内分别履行各自义务。《租赁协议》约定的2012年12月31日租赁期限届满后，双方未再续签合同，我方未继续交纳租金，亦未腾退X租赁场地房屋。由于双方在签订《租赁协议》时存在口头约定，租赁期限届满后可以继续承租，我才承租了X租赁场地房屋，并在场地上新建房屋对外转租，现租赁房屋场地均未由我实际控制，无法腾退，不同意大黄庄苗圃的诉讼请求。因X租赁场地房屋所在土地属于园林绿地，以该类土地为标的《租赁协议》是违反国家法律规定的，造成我方损失。故提起反诉，要求：1、确认《租赁协议》无效；2、大黄庄苗圃赔偿我公司建房损失1万元。
大黄庄苗圃针对反诉答辩称：我方并未改变土地性质，《租赁协议》是合法有效的，且已经实际履行完毕，不应为无效。潘有禄未经同意自行建设房屋，双方已约定其自建房屋归大黄庄苗圃所有，不同意其反诉请求。
经审理查明：大黄庄苗圃系北京市朝阳区园林绿化局下属事业单位，位于北京市朝阳区高碑店乡白家楼村南使用面积为43460.58平方米的国有土地使用权人为大黄庄苗圃，土地用途为园地。
2002年1月1日，大黄庄苗圃与潘有禄签订《租赁协议》，约定由潘有禄向大黄庄苗圃承租X租赁场地房屋，租赁期限为2002年1月1日至2007年12月31日，年租金为7.7万元，潘有禄在承租期间合法经营，不得将场地、房屋转租他人，租赁期满后，潘有禄在租用期间所建不动产归大黄庄苗圃所有，潘有禄撤场时不得损坏和拆除大黄庄苗圃的不动产。此后，大黄庄苗圃依约向潘有禄交付了租赁场地和房屋，潘有禄依约支付了租赁期间的租金。2007年12月29日，大黄庄苗圃（甲方）与潘有禄（乙方）再次签订《租赁协议》，约定：“一、根据乙方的需要，甲方同意将五环路东侧，朝阳北路南侧的两块土地5144平方米，建筑物270平方米租给乙方使用。（见附图）二，租赁期限自2008年元月1日起至2012年12月31日止。三、年租金9万元，合同生效后，乙方每年元月10日前将9万元租金一次性付给甲方。四、乙方在承租期间合法经营，不得将场地，房屋转让、转租给他人，如出现转让、转租他人和违规行为，甲方有权终止协议，收回场地和房屋。由此发生的一切后果由乙方负完全责任。五、乙方在承租期间必须做好内部治安，安全防火和门前三包等各项工作。因防范工作不利造成的后果由乙方负全部责任。安全防火器材数量必须符合防火要求。六、乙方在承租期间如遇国家规划占地，市区绿化带建设及其他不可违背的政策时，乙方无条件服从国家需要，本协议自行终止甲方对乙方不进行任何补偿。甲方多收租金按月退还乙方，乙方自行提前终止协议租金不退还。七、租期满后乙方在租用期间所建不动产归甲方所有，乙方撤场时不得损坏和拆除甲方的不动产。乙方续租须提前30天向甲方申请。八、租赁期间如遇未尽事宜，双方共同协商解决。九、本协议一式两份，甲乙双方各一份。十、本协议自签字盖章之日起生效。”大黄庄苗圃与潘有禄均在该《租赁协议》签章。
租赁期间，潘有禄在租赁场地上新建部分房屋，并将X租赁场地房屋及新建房屋拆分分别对外转租收取租金。双方一致认可X租赁场地房屋现状为：西院内建有两处公寓楼，西侧一排门面房、一排住宅楼，北侧建有一排门面房，东院北侧建有一排门面房，西侧建有两排楼房，东南侧建有一排公寓房。租赁期限届满后，大黄庄苗圃与潘有禄未续签《租赁协议》，潘有禄未向大黄庄苗圃腾退X租赁场地房屋，亦未继续交纳租金。
审理中，潘有禄主张大黄庄苗圃改变土地用途将X租赁场地房屋出租违反法律规定，应为无效，大黄庄苗圃认为租赁标的并非土地，《租赁协议》应为有效，且双方已履行完毕。大黄庄苗圃称其曾于2013年1月8日催告潘有禄腾退X租赁场地房屋，并提交了《通知书》及照片予以佐证，潘有禄表示并不知情。大黄庄苗圃要求潘有禄向其腾退租赁场地及地上房屋，支付场地房屋使用费62430元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2013年1月1日至实际给付之日止的利息损失。潘有禄称双方存在关于可以续约的口头约定，大黄庄苗圃将利用其自建房屋，并给予补偿，要求大黄庄苗圃赔偿其自建房屋损失1万元，大黄庄苗圃对此均不予认可。为此，潘有禄曾向本院申请对其在租赁场地自建房屋的价值进行评估，后又撤回评估申请。
上述事实，有国有土地使用权证、《租赁协议》、通知书、照片及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，大黄庄苗圃与潘有禄签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。潘有禄主张合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
《租赁协议》约定的租赁期限已于2012年12月31日届满，双方未重新订立协议继续租赁，潘有禄亦未继续交纳租金，故潘有禄应负责清空场地房屋向大黄庄苗圃腾退X租赁场地房屋。鉴于双方已明确约定潘有禄自建房屋归大黄庄苗圃所有，故潘有禄要求大黄庄苗圃赔偿自建房屋损失没有依据，本院不予支持。潘有禄在租赁期限届满后仍未腾退X租赁场地房屋，大黄庄苗圃要求其支付场地房屋使用费及相应的利息损失于法有据，本院予以支持，具体数额由本院根据已查明事实予以酌定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）潘有禄于本判决生效之日起十五日内负责将X租赁场地房屋腾空后交还原告（反诉被告）北京市朝阳区大黄庄苗圃；
二、被告（反诉原告）潘有禄于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区大黄庄苗圃场地房屋使用费六万二千四百三十元，并以此为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准给付自二○一三年八月一日起至实际腾退之日止的利息；
三、驳回被告（反诉原告）潘有禄的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1360元，由被告（反诉原告）潘有禄负担［于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京市朝阳区大黄庄苗圃680元，其余部分于本判决生效之日起七日内交纳］，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）潘有禄负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 冯诏锋
代理审判员 郑瑞涛
人民陪审员 张 宪
二〇一四年三月四日
书 记 员 梁 远