湖北省保康县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0626民初1667号
原告：李朝海，男，1964年9月18日出生，汉族，住湖北省保康县。
委托诉讼代理人：陈超，保康县城关法律服务所法律工作者。
被告：龚文举，男，1959年12月6日出生，汉族，住湖北省保康县。
委托诉讼代理人：周清海，湖北法正大律师事务所律师。
原告李朝海与被告龚文举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李朝海的委托诉讼代理人陈超，被告龚文举的委托诉讼代理人周清海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李朝海向本院提出诉讼请求:判决解除原、被告于2012年11月1日签订的“租房协议”，由被告支付违约金34728.75元。事实与理由：2012年11月1日，原、被告经协商签订《租房协议》，被告龚文举将其从绿生服务公司承租一栋综合楼中的部分房屋（清溪南路355号一楼房一层）出租给原告。该协议约定“房屋租金第一年为15万元，从第二年起每年租金按上年的租金上调5%，租赁期为10年”。原告在该承租房屋经营期间，2015年7月至8月，因被告原因擅自将原告承租房停电几次，致使原告从事汽车修理、装饰、洗车等业务不能营业，造成原告公司停业、客户投诉等方面严重损失。2016年，因被告拖欠绿生服务公司房屋租金，经法院作出（2016）鄂0626民初695号民事判决书，判决“绿生服务公司与龚文举所签订的《综合楼租赁合同》于2016年6月15日解除”，该判决书已发生法律效力，原告所租被告的房屋也在该解除合同之列，被告与原告所签10年的租房协议被告根本无法继续履行，且至今被告未与原告履行任何解除或是终止合同手续，被告已构成根本违约。根据协议约定以及合同法等相关法律规定，诉请法院依法判决。
被告龚文举辩称，不同意原告诉讼请求。合同原告已经解除了，不需要法院判令解除；原告要求被告支付违约金没有法律及事实依据。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告龚文举对原告李朝海提交的保康县绿生市场服务有限公司（以下简称：绿生服务公司，其为本案的案外人）出具的证明提出异议，绿生服务公司证明其和原告李朝海签订合同时间为2016年10月，与本院作出的（2017）鄂0626民初670号民事判决书查明的事实（时间2016年6月14日）相悖。但该证据符合法律规定，本院予以采信。被告对原告提交的催缴通知书、终止合同通知书及公函提出异议，系绿生服务公司给被告龚文举下发的通知书，要有其签收回执，不能证明被告龚文举知晓。该组证据证明的内容与证人夏某出庭作证的内容一致的，本院不予采信。原告对被告提交的本院作出的（2017）鄂0626民初670号民事判决书提出异议，该判决书未生效，不能作为证据使用，但在本院对此案作出判决时已是生效法律文书，故对该证据本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2012年11月1日，原告李朝海与被告龚文举协商签订了《租房协议》一份，该协议约定：“乙方（承租方李朝海，下同）所租位于保康城关镇清溪南路355号一楼房一层（龚文举租赁绿生服务公司的部分房屋），面积827㎡，租赁期为10年，自2012年11月1日至2022年10月31日；该一楼房第一年租金为15万元整，并交纳5万元租房保证金，乙方需一次性交纳20万元，从第二年起（含第二年）每年按上年的租金上调5%，直到租赁期满为止；每年的房租费必须在一年到期前一个月交清。租房期满后，乙方未出现违约情况，甲方（出租方龚文举，下同）一次性退乙方交纳的租房保证金，同时收回一楼房;乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，装修时不得擅动房屋主体，室外装修、招牌必须按甲方统一设计要求，承租期间不得转让他人，租房期满后甲方有权无偿收回房屋。同时，本协议未尽事宜经甲乙双方协商一致，可订立补充条款；以上条款共同遵守，如乙方违约，甲方有权提前收回房屋并不退还保证金，如甲方违约，必须赔偿乙方年租金的20%违约金”等内容。合同签订后，原告依据约定向被告交纳租房保证金5万元，并交付租金至2015年10月30日。2015年7月至8月期间，因被告龚文举（承租人）未按时向出租人绿生服务公司交房租，绿生服务公司对原告李朝海（次承租人）所租被告龚文举的房屋停电两次；同年11月13日，绿生服务公司向被告龚文举发出《综合楼租赁合同终止通知书》，要求其收到该合同终止通知书后七日内结清综合楼当年租金，否则将终止合同；同年12月7日，绿生服务公司向本院起诉，诉讼中，本院依据绿生服务公司申请对被告龚文举应收原告李朝海的房租费163145.25元予以冻结，并于2016年2月4日给原告李朝海送达了协助执行通知书。2016年8月10日，本院作出（2016）鄂0626民初695号民事判决书，该判决内容为：“一、解除原告保康绿生市场服务有限公司与被告龚文举于2012年5月23日所签订的《综合楼租赁合同》，解除时间为2016年6月15日；二、限被告龚文举于本判决生效之日，将上述租赁的房屋交给原告保康绿生市场服务有限公司。”该判决书已经发生法律效力。本案中，原告李朝海所租被告龚文举的房屋（位于保康县城关镇清溪南路355号一楼房一层）在该解除合同之列。2017年7月25日，本院作出（2017）鄂0626民初670号民事判决书，该判决内容为：“一、被告李朝海所欠原告龚文举房屋租赁费101965.78元，用租房保证金50000元抵付后，下欠51965.78元，限于本判决生效之日付清；二、驳回原告龚文举的其他诉讼请求。”该判决书已经发生法律效力。
本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告龚文举将房屋出租给原告李朝海使用，原告李朝海向被告龚文举支付房租费用，且原、被告协商签订《租房协议》，故原、被告产生纠纷为房屋租赁合同纠纷。原告李朝海与被告龚文举协商签订的《租房协议》系双方真实意思表示，且没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。本案中，因被告龚文举与绿生服务公司发生矛盾，被告龚文举与绿生服务公司所签《综合楼租赁合同》已被本院生效判决予以解除，原告李朝海从被告龚文举处所租房屋（位于保康县城关镇清溪南路355号一楼房一层）在该解除合同之列，现被告龚文举不能向原告李朝海交付租赁房屋，双方签订10年的租房协议无法继续履行，致使原告不能实现合同目的，被告龚文举构成违约。同时，依据该《租房协议》第二条、第七条约定，原告房租费交至2015年10月30日，不存在违约行为，并被本院生效的（2017）鄂0626民初670号民事判决书予以确认；原告李朝海在知道绿生服务公司于2015年11月13日向被告龚文举发出《综合楼租赁合同终止通知书》及收到本院于2016年8月10日作出（2016）鄂0626民初695号民事判决书后，与绿生服务公司签订一份《租赁合同》，防止其损失扩大，符合法律规定，且不影响原、被告间《租房协议》的履行。故原告提出“解除原、被告签订的《租房协议》，并要求被告支付违约金”的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出“先交房租后用房”的理由，与双方签订的《租房协议》约定不符，该理由缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。
综上所述，原、被告双方自愿协商签订《租房协议》合法有效，原告的合法诉求依法予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告李朝海与被告龚文举于2012年11月1日签订《租房协议》，解除时间为本判决生效之日；
二、由被告龚文举支付原告李朝海违约金34728.75元，限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费668元，减半收取334元，由被告龚文举负担，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费668元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，账户：17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费交本院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李善仕
二〇一七年十二月二十五日
书记员 王 静