四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0402民初181号原告王莉琴，女，1978年12月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区曼哈顿。委托诉讼代理人周友琼，四川东荣律师事务所律师。执业证号：15104201311892106。被告攀枝花学院，住所地：攀枝花市东区机场路**号。社会统一信用代码：12510300450959630R。法定代表人黄双华，校长。委托诉讼代理人高仕忠，男，1970年2月13日生，汉族，攀枝花学院职工，住四川省攀枝花市东区。委托代理人蒲文峰，四川广聚律师事务所律师。执业证号：15104201210299648。被告四川省成兴建设工程有限公司，住所地：成都市锦江区棬子树村一组。组织机构代码：76231283-6。法定代表人巫云浩，总经理。原告王莉琴与被告攀枝花学院、被告四川省成兴建设工程有限公司（下称成兴建司）合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王莉琴的委托诉讼代理人周友琼，被告攀枝花学院的委托代理人高仕忠、蒲文峰到庭参加诉讼，被告成兴建司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》；2.请求判令二被告连带返还房屋使用权转让款297255元；3.请求判令二被告连带支付资金占用利息，按年利率6%从2013年1月15日起至转让款还清时止,4.请求判令二被告连带支付违约金13257元；5.请求判令本案诉讼费用由二被告连带承担。事实和理由：2013年1月15日，原告与二被告签订了《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》（下称《房屋使用权转让协议》），约定二被告将其建设的攀枝花学院后勤服务综合楼临街2-78号房屋使用权转让给原告；转让期限为40年，从2015年1月1日起至2054年12月31日止；转让总价为297255元；若二被告于2014年12月31日前未交付房屋，原告可申请退房；成兴建司在收到退房书面申请7个工作日内，应全额退还原告已支付的房屋使用权转让款；原、被告双方还约定了其他相关事宜。当日，原告即将房屋使用权转让款297255元支付给成兴建司。其后，二被告并未按约如期交付房屋。原、被告双方又签订了《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，约定二被告应于2015年7月1日交付房屋并支付违约金。之后，二被告仅支付了17个月的违约金，但至今未交付房屋。2016年9月12日，原、被告双方又签订了《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》。此后，被告未按约定履行。被告攀枝花学院辩称，《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋所有权转让协议》，其本质法律关系就是房屋租赁合同，根据相关法律规定，超过20年的部分无效。根据协议书第一条第二款及第六条的约定在房屋租赁合同的法律关系下，本协议书明确对应的出租方和承租方分别是成兴公司和具体的承租人。合同明确约定收款及退款的主体也是成兴公司，攀枝花学院在本协议书中只是作为所有权人，对该出租行为予以认可，而不是出租合同的相对方；合同约定是竣工验收，而非综合竣工验收。房屋产权是否办理并不影响房屋的使用，本案所涉房屋实际在2015年6月就已经具备使用条件，攀枝花学院也通知了全体业主可以进场装修；补充协议的约定已对原转让协议书约定的交房时间做出了变更，同时对延期期间的补偿事宜各方也达成了一致意见，所以攀枝花学院认为即使本案所涉合同被解除，相应的补偿也应当依据补充协议计算，而不应当按照原告起诉状中的诉讼请求的要求来计算资金占用利息损失。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，拟证明原、被告双方签订转让房屋使用权合同以及相关内容约定；2.收据，拟证明原告依约缴纳转让款297255元；3.《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，拟证明重新约定交房时间。4.《退房还款协议》，拟证明双方协商一致解除合同，并对款项的返回时间及违约金进行了约定。被告攀枝花学院在举证期限内未提交相关证据。本院根据当事人举证、质证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系进行综合审查判断，审理查明如下事实：2011年6月28日，攀枝花学院与成兴建司签订了一份《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定：拟建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧；攀枝花学院负责七层楼顶面以上公寓部分的建设资金，成兴建司负责一至七层的建设资金；工程项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由攀枝花学院使用，三层、四层、五层和六层由成兴建司使用四十年；所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼以及其配套设施、设备、绿地、环境等，其所有权归攀枝花学院；成兴建司使用的部分楼层，使用期满后，攀枝花学院无条件收回；攀枝花学院负责项目的立项、招标、建设、验收等；收取成兴建司工程专项业务工作经费50万元，由攀枝花学院后勤管理处使用；若成兴建司转让其使用权，攀枝花学院应予以协助（协助发布广告、对外招商，以攀枝花学院为合同主体签订使用权转让协议、代收转让款），并收取管理费（收取管理费标准：三层、四层平均转让价在8000元∕㎡以内，五层平均转让价在6000元∕㎡以内，六层平均转让价在4000元∕㎡以内，收取1%的管理费；按照上述标准，转让总收入增加的部分，收取20%的管理费；项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算管理费，并予以收取）；成兴建司使用的楼层有权对外转让，缴纳管理费后获得转让收益，攀枝花学院应积极配合并予以监督。2013年1月19日，攀枝花学院及成兴建司发出《关于后勤服务综合楼使用权转让相关情况的通知》，通知各有意受让后勤服务综合楼使用权的教职员工，攀枝花学院引资修建的后勤综合服务大楼的楼层分布情况以及攀枝花学院同意成兴建司将其拥有使用权的楼层转让给第三人，并告知使用权转让款转入成兴建司名下银行账户，该银行账户由攀枝花学院与成兴建司共管，收款收据由成兴建司代攀枝花学院出具。后，“攀枝花学院后勤服务综合大楼”项目被命名为“学府新天地”。2013年1月15日，攀枝花学院（甲方）、成兴建司（乙方）与王莉琴（丙方）三方签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》，约定：甲乙双方合作建设的攀枝花学院后勤服务综合楼（即学府新天地），所有权属于甲方，乙方对三、四、五、六层（对应为临街一至四层）及部分车库拥有四十年使用权；甲方同意乙方将临街2层78号（自编号）房屋使用权转让给丙方；该房屋为清水房，乙方提供公共基础设施的装修；丙方必须在接受房屋后，根据规定审批后进行装修、使用；使用权转让期届满后，房屋内的地面、墙面上的固定装修部分无偿归甲方所有；使用权转让的期限为40年（即从2015年1月1日起至2054年12月31日止），期满后甲方无偿收回房屋使用权；丙方于2013年1月13日前付清全部转让款共计人民币297255元；丙方交付的房屋使用权转让款由乙方出具收款财务收据；甲乙双方应当在2014年12月31日前，将经综合验收合格的房屋交付丙方使用；若甲乙双方在2014年12月31日前未将该房屋交付丙方使用，丙方可按：1）丙方可退房，乙方收到丙方退房书面申请7个工作日内全额退还丙方已付房款；2）丙方不退房的，按照丙方所付房款，乙方每日支付万分之二的违约金，协议继续履行；房屋达到交付使用条件后，乙方通过与丙方约定的通信工具通知丙方办理交接手续；丙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及设施安装情况进行查验并签署房屋交接单；甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的以下基础设施、公共配套建筑达到使用条件：水、电、光纤等配套设施由甲方提供到楼层，按照施工图要求到达相应位置；等等。2013年1月15日，原告王莉琴交纳全部转让款297255元，收据上载明“代攀枝花学院收取”，并加盖“四川省成兴建设工程有限公司财务专用章”。2015年6月9日，为使涉案项目顺利完工，被告攀枝花学院、成兴建司签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》。载明：由于本项目延期竣工交付，攀枝花学院延长成兴建司的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年；如因成兴建司的原因导致2015年7月1日前不能交付给该项目地下室、三、四、五层楼的使用权人使用，成兴建司承担由此产生的对该部分使用权人的赔偿责任；如非成兴建司的原因导致2015年7月1日前不能交付的，成兴建司不承担由此引发的对这部分使用权人的任何赔偿。此外，双方还为处理因前期该项目不能按期交房带来的部分业主退房事宜，约定共同筹资回购房屋并再次转让等内容。因攀枝花学院、四川省成兴建设工程有限公司未按约交付诉争房屋，王莉琴与攀枝花学院、成兴建司于2015年4月1日又签订一份《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，约定学府新天地项目正式交付使用时间延展至2015年7月1日，相应的转让期统一更改为41年，即从从2015年7月1日起至2056年6月30日止；约定“对延迟交付的6个月时间，由方对丙方按商铺转让款总额每日万分之二的标准进行补偿，所需补偿金于2015年6月20日前由乙方负责筹集到位，并由甲方委托后勤产业集团公司于2015年6月30日一次性向丙方支付；同时约定“本协议自签订之日起生效，此前与本协议冲突的条款一律以本协议为准。”之后，王莉琴领取了17个月的补偿金（违约金）。2016年9月12日，王莉琴（丙方）与攀枝花学院（甲方）、成兴建司（乙方）签订《退房还款协议》，约定：甲、乙方同意丙方退房要求，并积极筹措资金进行退款；2015年1月1日至2016年5月31日期间，甲乙双方的违约责任就按丙方支付总房款每日万分之二支付违约金执行，不再另行计息，丙方无需将已收到的违约金退还给甲、乙两方；甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日、2016年6月1日起至退款之日的前一日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方;双方约定房款分三批次退还，最迟不超过2016年12月31日；如甲乙双方未按约定履行上述协议内容，则从违约的第二日起，按丙方交纳总房款及未付违约金综合的千分之一计算罚息等。本院认为，被告攀枝花学院、成兴建司就其双方合作修建的“攀枝花学院后勤服务综合大楼”与原告签订《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》、《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》，意思表示真实，协议内容不悖于法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约缴纳了房屋使用权转让款，二被告未能依约按时将房屋交付给原告使用，确已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在二被告违约的情形下就退房还款等事宜进行协商，且于2016年9月12日签订了《退房还款协议》，双方实际已协商一致解除双方签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》、《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议》。《退房还款协议》系三方真实意思表示，对三方当事人均有约束力。现原告要求二被告连带退还房屋使用权转让款297255元，本院予以支持。原告要求二被告按年利率6%连带支付从2013年1月18日起至房屋使用权转让款偿清时止资金占用期间的利息，与《退房还款协议》的约定不合。对其要求的资金占用利息，可按照三方在《退房还款协议》上的约定——即“甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日、2016年6月1日起至退款之日的前一日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方”处理。原告要求的支付2016年6月1日起至退款之日的前一日违约金13257元的诉讼请求，因原告已主张期间的资金占用利息，不宜重复计算，故本院不予支持。本案中，被告攀枝花学院、成兴建司系合作建房，按照双方签订的协议约定，被告成兴建司使用的楼层有权对外转让，收取的转让款项进入双方设立的共管账户，被告成兴建司向被告攀枝花学院缴纳管理费后获得转让收益；且双方约定收款收据由被告成兴建司代被告攀枝花学院出具，被告攀枝花学院与被告成兴建司共同负有向二原告交房的义务；同时约定被告成兴建司收到原告退房书面申请7个工作日内全额退还原告已付房款。因二被告未按时交房的行为酿成本案纠纷发生，已构成违约，加之原、被告双方签订的《攀枝花学院学府新天地项目房屋使用权转让补充协议（退房还款承诺书）》明确约定“甲、乙方从丙方交款之日起至2014年12月31日按购房总价年利率5.25%计算资金占用利息，退房时一并退给丙方。”因此，被告攀枝花学院应当对被告成兴建司应返还给原告的房屋使用权转让款297255元及应支付的资金占用利息承担连带清偿责任。对被告攀枝花学院辩称其不是本案适格被告，不应当承担责任的意见，因与本院查明认定的事实不符，不予采纳。被告攀枝花学院的其余辩解意见，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。被告成兴建司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩及举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、王莉琴与攀枝花学院、四川省成兴建设工程有限公司签订的《攀枝花学院学府新天地商业项目房屋使用权转让协议书》已于2016年9月12日实际解除。二、四川省成兴建设工程有限公司于本判决生效后三日内一次性向王莉琴支付房屋使用权转让款297255元,并按年利率5.25%支付从2013年1月15日至2014年12月31日、2016年6月1日起至房屋使用权转让款偿清时止的前一日的资金占用利息。攀枝花学院承担连带清偿责任。三、驳回王莉琴的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7023元，减半收取3512元，由四川省成兴建设工程有限公司承担（此款已由王莉琴垫交，四川省成兴建设工程有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给王莉琴），攀枝花学院承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  贾幼蔓二〇一七年五月二十六日书记员  王 叙