包头市青山区人民法院
**民事判决书**
（2017）内0204民初192号
原告：李巧玲，女，1960年3月15日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗。
委托诉讼代理人：闫冉，内蒙古锡尼律师事务所律师。
被告：蔡建斌，男，1986年4月15日出生，汉族，现住福建省莆田市城厢区。
委托诉讼代理人：许琪，内蒙古嘉祺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘海，内蒙古嘉祺律师事务所律师。
原告李巧玲与被告蔡建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李巧玲的委托诉讼代理人闫冉，被告蔡建斌的委托诉讼代理人许琪、刘海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李巧玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年6月1日签订的房屋租赁合同；2、被告给付拖欠原告房屋租金375000元并承担违约金75000元；3、判令被告缴纳拖欠的物业费8313元、供暖费24000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年6月1日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定：租期为2014年6月1日至2019年11月30日，租期内2014年6月1日到2014年11月30日租金已经交清，租期内2014年11月30日至2016年11月30日的租金为600000元，被告给付了225000元后余375000元一直拒付。合同同时约定，租赁期间房屋的供暖费、物业费均由被告负责缴纳。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告一直拒付剩余租金且拖欠物业费、供暖费不予缴纳。原告与被告协商解决不成，故诉至法院。
被告蔡建斌辩称，被告与李某某、李巧玲签订的《房屋租赁合同》已于2015年5月30日终止。原告与田某某、程某于2015年6月1日开始建立了租赁关系。本案的房屋租金及其他费用应由程某、田某某支付，要求被告承担没有依据。2014年6月1日，被告与李某某签订了《房屋租赁合同》，约定将位于青山区某房屋（房产证号为45XXXX）租给被告使用。租赁期限为2014年11月30日至2019年12月1日止。租金为:2014年11月30日至2016年11月30日，共计600000元（每年300000元），2016年12月1日至2019年12月1日，租金共计1050000元（每年350000元）。合同签订后，被告按照合同约定全面履行了作为房屋承租人的义务，并支付房屋租金至2015年5月30日。2015年4月，被告经李某某同意，将自己租赁的房屋以及经营设施设备转给了田某某及程某经营海鲜饭店。李某某同时承诺自己有时间将来包与田某某及程某签订书面的《房屋租赁合同》。随后，被告将租赁的房屋及相关经营设施、设备全部交付田某某及程某。房屋交付田国利、程慧后，二人将被告支付给李宝林的租金返还被告，并且根据双方建立的房屋租赁合同关系，将七、八月份的租金50000元直接支付给了李宝林。李某某与程某、田某某之间一直未签订书面的租赁合同。上述事实表明，李某某与程某、田某某于2015年6月1日重新建立了房屋租赁合同关系，并且已经履行，租金及相关费用应当全部由程慧、田国利承担。被告认为其并非本案适格被告，与本案无关，法院应追加李某某、田某某、程某参加诉讼。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：位于包头市青山区某房屋所有权人为李巧玲。2014年6月1日，李巧玲之弟李某某代表其与被告蔡建斌签订《房屋租赁合同》一份。合同约定李巧玲将位于包头市青山区某房屋（房产证号为45XXXX，建筑面积450.73平方米）租赁给蔡建斌，租赁期限为5年，从2014年6月1日起至2019年11月30日止。租赁届满，被告有意续租的，在租赁期限届满前1个月被告向原告提出书面续租申请。2014年11月30日至2016年11月30日，租金合计600000元，每年300000元；2016年12月1日至2019年12月1日租金合计1050000元，每年350000元。每年的10月30日之前支付原告，租金为一年一付。租赁期限内产生的暖气费、物业费由被告负责支付。被告逾期15日未缴纳房屋租金的，原告有权终止合同并有权要求被告承担年租金20%的违约金。被告未经原告同意将房屋转租、转让的；利用此房进行非法活动或损害公共利益的，原告可终止合同，收回房屋。被告对租赁房屋事实认可。被告已支付原告2014年6月1日至2014年11月30日租金75000元，2014年11月30日至2016年11月30日期间，应支付租金600000元，被告实际支付原告225000元。2015年4月11日，被告的妹妹蔡某某将以其名义经营的海鲜饭店转让给田某某和程某，该饭店的经营场所即为本案涉诉的租赁房屋。庭审中，被告提供其妹蔡某某起诉田某某、程某的开庭笔录一份，以及录音材料一份，原告对笔录的真实性认可，对录音材料的真实性不予认可，对于两份证据的证明目的均不予认可。
本院认为，原告之弟李某某代其姐李巧玲与被告蔡建斌签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示。原、被告双方签订的合同已经履行，在2015年4月11日，被告之妹蔡某某作为个体业主经营的海鲜饭店整体转让给了田某某和程某，该饭店涉及的房屋即为本案涉诉房屋。但原告与被告之间的房屋租赁合同并未解除，田某某和程某也未与原告签订新的房屋租赁合同。根据被告提供的蔡某某诉田某某、程某房屋租赁合同纠纷案件开庭笔录及被告提供的其与李某某、田某某等人的录音资料显示，李某某知晓被告转租其房屋的事实，开庭笔录也记载田某某和程某用手机转账50000元，李某某给蔡建斌打的条子，蔡建斌给田某某、程某打的条子，蔡某某在笔录中亦认可房东向其追要房租的事实。上述证据和事实显示，被告将涉诉房屋转租田某某、程某的事实存在，该转租行为也得到了出租方代理人李某某的认可。根据查明事实可知，从签订合同之日2014年6月1日至2014年11月30日，被告共计支付原告75000元。2014年11月30日至2016年11月30日，应支付租金600000元，被告实际支付225000元，尚欠375000元。根据法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人的合同义务并不能因为转租行为而消灭，其仍应依照租赁合同承担返还租赁物和支付租金的义务。本案原告作为出租人，被告作为承租人，田某某、程某为次承租人，原、被告双方并未解除租赁协议，故原告作为出租人向承租人蔡建斌主张权利并无不当。原告请求解除原、被告双方于2014年6月1日签订的房屋租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持。原告请求被告支付拖欠房租375000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的请求符合双方租赁合同约定，本院予以支持。原告请求被告支付拖欠物业费及供暖费，但不能举证证明上述费用确实拖欠未缴，故该项诉讼请求，依据不足，不予支持。
综上所述，解除原告李巧玲、被告蔡建斌于2014年6月1日签订的房屋租赁合同；被告蔡建斌于本判决生效之日起十日内支付原告李巧玲房屋租金375000元，违约金75000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：
一、解除原告李巧玲、被告蔡建斌于2014年6月1日签订的房屋租赁合同；
二、被告蔡建斌于本判决生效之日起十日内支付原告李巧玲房屋租金375000元；
三、被告蔡建斌于本判决生效之日起十日内支付原告李巧玲违约金75000元；
四、驳回原告李巧玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8540元，原告李巧玲已预交，由被告蔡建斌负担8050元，由原告李巧玲负担490元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判长刘恺
审判员高玲
人民陪审员于宝君
二0一七年六月二十七日
书记员李姝
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
**第八条** 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。