上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初15570号
原告：张红娟，女，1954年12月5日出生，汉族，住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。
被告：易启平，男，1979年1月21日出生，汉族，住上海市闵行区。
被告：朱丽君，女，1984年9月3日出生，汉族，户籍地江西省南昌市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：易启平。
原告张红娟与被告易启平、朱丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理。依法适用简易程序于2017年7月3日、8月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王惠娟，被告易启平、朱丽君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张红娟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告间的租赁合同于2017年6月1日解除，被告立即搬离并交付房屋；2.被告支付自2016年11月15日起至2017年5月31日期间的租金人民币(币种下同)26,000元；3.被告支付逾期付款利息780元；4.被告按照每月4,000元的标准，支付自2017年6月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2016年6月30日签订居间协议，约定由原告购买二被告位于上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋，并约定了于2016年11月15日将房屋交付原告，同时约定交付当日原告将系争房屋出租给被告，被告每月支付租金4,000元。此后双方签订了网签版本的《上海市房地产买卖合同》。但被告一直未能向原告支付租金，原告多次与被告沟通未果，故以讼称事由诉至法院。
本案审理过程中，经本院调解双方于2017年7月15日办理了房屋交接手续，故原告变更诉讼请求为：1.判令二被告支付自2016年11月15日到2017年7月15日的租金32,000元；2.判令二被告向原告支付逾期支付租金的利息1,280元；3.本案诉讼费由被告负担。
被告易启平、朱丽君辩称，不同意原告的诉讼请求。按照原约定系过户后三个月交房，交房开始起算租金。双方买卖过程中产生纠纷，直至2017年5月8日才过户，在房屋过户前产权人仍为被告，被告无需支付租金。自过户后愿意按照每月4,000元的标准支付租金。
经审理查明，上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人为被告易启平、朱丽君。
2016年6月30日，被告易启平、朱丽君(出售方、签约甲方)与原告张红娟(买受方、签约乙方)签订《居间协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积86.63平方米，乙方支付甲方一次性转让金310万元(甲方净到手价)；甲方提供所需的资料：房屋产权证、身份证、私章、最后一月水、电、煤气、有线电视、物业管理费单；乙方所需材料：身份证、户口簿、结婚证、私章；乙方于2016年6月28日前支付甲方2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方178万元，乙方于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款120万元，具体以银行放款日期为准(如贷款不足部分拿现金补足)，乙方于甲方迁出户口当日支付尾款10万元；甲乙双方于2016年7月8日前至中介方进行网签房屋买卖合同并审税，甲方应积极配合乙方办理过户手续；甲方交房日期为2017年3月1日并将户口迁出，若延期搬离需支付每天200元的罚金，应结清有关费用；甲、乙双方在办理手续过程中，无正当理由要求终止合同的，违约一方在承担办理手续所需要费用外，再支付对方违约金总价款的20%(税费及0.50%中介费由双方承担)；该房内现有设备全部搬走，乙方同意出租该房屋于甲方，租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为4,000元，付款方式为付三押一。
同日，被告易启平、朱丽君(出售方、签约甲方)与原告张红娟(买受方、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.63平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2016年6月28日前支付甲方定金2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方首付款107万元，乙方通过贷款支付甲方120万元等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2016年6月30日前向被告支付了购房款共计180万元。
2016年7月11日，原被告双方共同至交易中心办理了房屋状况查询及涉税事项审核。
2016年8月18日，因原告办理贷款出现问题，原告通过微信方式与被告协商，希望被告能够再次配合办理贷款，被告未予同意。8月21日，原被告双方见面协商，但未协商一致。8月23日，被告向原告发函，表示因原告未能在8月20日前完成银行审批和房屋过户手续，要求原告在9月10日前完成房产证变更。8月28日，被告再次向原告发函，要求原告于2016年8月31日前将120万元房款以现金方式支付，并要求最晚于2016年9月10日办理出新产证，否则要求解除合同并追究原告违约责任。原告收悉后于8月29日回函，要求被告于9月2日上午10时去中介协商继续履行合同。2016年9月2日，被告按约提前到中介处，原告迟到未能按时前往，后被告离开，双方未能见面协商。同日，原告向被告发送微信，表示愿意以现金方式补足剩余房款120万元，并向被告发函，要求被告确认时间再次至中介处面谈，被告未予回复。故原告于2016年9月8日起诉至本院，请求继续履行合同，被告配合办理过户手续。该案审理过程中原告于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至本院代管款账户内。本院审理后于2016年12月16日作出(2016)沪0112民初27969号判决，判令《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》继续履行，原告支付购房款120万元，被告配合过户等。后原告对一审判决不服提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后于2017年3月27日作出终审判决，驳回原告上诉，维持原判。
上述判决生效后，被告向原告发送短信询问过户时间及违约金支付情况，后双方协商于2017年4月5日至交易中心办理过户手续，当日因税费问题未能办妥。此后原告向本院申请强制执行，系争房屋于2017年5月8日过户登记至原告名下。
本案审理过程中，经本院调解双方于2017年7月15日办理了系争房屋的交接手续，被告将该房屋交付原告。
上述事实，由原告提交的《居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、(2016)沪0112民初27969号民事判决书、(2017)沪01民终2179号民事判决书、《交房说明》，由被告提交的短信记录等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。虽居间协议签订在前，买卖合同签订在后，但关于合同价款、履行方式、税费负担及双方租赁约定等都未在买卖合同中体现，实际双方以居间协议履行，故该两份协议的内容共同组成了双方买卖合同关系中的权利义务。就原告主张的租金，被告同意按照每月4,000元的标准，支付自2017年5月8日起至2017年7月15日止的租金，计9,032.26元。现双方争议的焦点为自2016年11月15日起至2017年5月7日止的租金如何负担。双方于买卖合同中约定被告于2016年11月15日将房屋交付原告，于居间合同中约定自2016年11月15日起原告将房屋出租于被告，双方实际以不改变房屋占有状态的情况下完成房屋的实体交付。因双方在实际履行过程中产生纠纷，未能按照合同约定的时间完成付款及过户，而该合同中原告的付款义务在先，被告的过户及交房义务在后，在原告未能按约付款时，被告有权拒绝履行其过户、交房义务。但原告此后明确表示愿意现金支付房款，被告在不当主张解除权的情况下导致诉讼，进一步造成了过户及交房时间的推迟。原告于2016年11月29日将剩余房款120万元交至本院代管款账户内，主动履行其付款义务，按照双方合同之约定被告应配合办理过户，参照双方合同原约定的时间节点，被告应在此后三个月左右的时间内完成房屋交付，而房屋交付时间即为被告租赁起始时间，故本院确认被告应自2017年2月24日起向原告支付租金，2017年2月24日起至5月7日止的租金9,806.45元被告应于支付。综上，被告共计需向原告支付租金18,838.71元。关于原告主张的逾期付款利息，本案中未能按照合同约定及时过户并交房，源于原告未能按期付款的违约行为，此后原、被告双方仍在协商过程中，原告即向本院提起诉讼，被告未能交房系事出有因并未违约，原告的该诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、被告易启平、朱丽君于本判决生效之日起十五日内向原告张红娟支付租金18,838.71元；
二、驳回原告张红娟的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计632元，由原告张红娟负担274.25元，由被告易启平、朱丽君负担357.75元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 殷 雪
二〇一七年八月二十二日
书记员 罗香琴
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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