杭州市下城区人民法院
民事�决书
（2010）杭下民初字第460号
原告ＸＸ。
委托代理人（特别授权代理）高华。
被告朱炳炎。
被告钱国梁。
委托代理人ＸＸＸ。
被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司。
法定代表人刘田。
委托代理人（特别授权代理）方明珍。
原告ＸＸ诉被告朱炳炎、钱国梁、杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年3月8日提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人高华、被告朱炳炎、被告钱国梁委托代理人ＸＸＸ、被告我爱我家公司委托代理人方明珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告ＸＸ诉称，原告与被告朱炳炎系夫妻关系，2009年11月16日被告朱炳炎、钱国梁在我爱我家公司的居间下，签订一份《购房意向合同》，约定由钱国梁�买朱炳炎的朝晖一区点式8幢104室的房屋，但该房屋属于原告与朱炳炎的夫妻共同财产，被告朱炳炎未将此事告知原告，且原告也不在国内，无从得知该事。被告朱炳炎在未取得原告同意的情况下，以个人名义，擅自出卖该房屋，侵害了原告的共有人权利。所签订的《购房意向合同》应当认定无效。被告我爱我家公司在原告不在场的情况下鼓动两人签订《购房意向合同》，严重侵犯了原告的合法权益。因此被告我爱我家公司应归还房屋的权属证书。诉请判令确认三被告共同签订的《购房意向合同》无效，由被告我爱我家公司归还房屋的权属证书（房屋产权所有证、土地使用证、契证），由三被告共同承担本案诉讼费。
被告朱炳炎辩称，卖房子的事当时原告确不知情。签订购房意向书时，自己就曾询问过被告我爱我家公司的经办人员一个人能否卖房子？我爱我家公司的经办人员称只要写了承诺书，一个人就能买房子。被告只是在上面写了自己和妻子的名字，其他内容都是我爱我家公司的经办人员写上的，被告并不十分清楚。因事后原告也不同意出售房屋，被告自己认为反正正式合同也没签订，就没有进一步采取措施，但没想到钱国梁先提起了诉讼。被告朱炳炎认为，对原告的诉讼请求应予支持。
被告钱国梁辩称，被告朱炳炎在交易中书面表示已取得了共有人即ＸＸ的同意。而且他在庭审中讲到准备“卖掉这套房屋，再买一套”，由此可见之前夫妻双方对出售诉争房屋肯定是事先经过商量的。在上次诉讼中，朱炳炎也当庭表示原告是同意的。且本案中诉争房屋权利登记在朱炳炎一人名下。根据相关法律规定，夫妻间相互有代理权。买受人有理由相信出卖人有代理权，房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。自�在交易中属于善意第三人。原告和被告朱炳炎的行为有违诚实信用原则。此外原告就本案的起诉，也违背了一事不再审原则。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
被告我爱我家公司辩称，当时肯定是再三征求朱炳炎意见后，才让他写承诺书的。此外同意被告钱国梁方的答辩意见。对于房屋三证，只要原告提出申请，愿意无条件归还。
为证明其诉讼请求所依据的事实，原告ＸＸ向本院提交了如下证据：
1、户口本、结婚公证书、杭州市公有住房出售价格申报表、职工工龄证明单，欲证明原告与被告朱炳炎系夫妻关系，该房屋是双方共有的；
2、购房意向合同，欲证明三被告签订意向合同，构成对原告的侵权；
3、护照、飞机票，欲证明原告在被告朱炳炎出卖房屋时不在国内，被告朱炳炎在未取得原告同意的情况下签订了购房意向合同。
被告朱炳炎未提交有证据。
为证明答辩意见所依据的事实，被告钱国梁提交了如下证据：
1、被告朱炳炎在（2010）杭下民初字第116号一案中的答辩状，欲证明房屋买卖不成立的原因；
2、（2010）杭下民初字第116号判决书，欲证明朱炳炎在庭上认可其配偶同意卖房一事。
为证明答辩意见所依据的事实，被告我爱我家公司提交了被告朱炳炎的承诺书，欲证明朱炳炎承诺出售房屋已征得了原告的同意。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
对原告提交的证据，被告朱炳炎均无异议。被告钱国梁、我爱我家公司对证据本身的真实性无异议，关联性及证明力有异议。本院认为上述证据所反映的相关事实与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对被告钱国梁所提交的证据，被告我爱我家公司无异议，原告对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为不能证明朱炳炎向原�进行过告知，反而能证明原告不愿意卖房。对证据2的真实性无异议，合法性、关联性都有异议，认为尚未生效。被告朱炳炎对于证据1答辩状真实性无异议，对证据2认为尚未生效。本院认为对证据1各当事人对真实性均无异议，对其证据效力予以认定。证据2尚未生效的情况确实，但对该判决所反映的诉讼过程的真实性可予以确认，故对其证据效力予以认定。对我爱我家公司所提交的证据，原告对真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为只能证明我爱我家公司明知该房屋为夫妻共同财产，仍旧让朱炳炎一人签订购房意向书。被告朱炳炎认为只是在上面写了名字，其他的内容都是中介写上的。被告钱国梁无异议，认为从常理而言卖房这种大事，夫妻肯定是经过商量，一致同意后才做决定的。自己也是和中介公司在对原告是否清楚该事反复向朱炳炎进行确认后才签订协议的。本院认为对该承诺书真实性各方当事人均无异议，对其证据效力予以认定。
根据上述有效证据及有关当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
被告朱炳炎与原告ＸＸ系夫妻关系，坐落于本市朝晖一区点式8幢104室的房屋为两人1995年通过房改所购入。2009年11月16日在原告ＸＸ出国期间，被告朱炳炎、钱国梁在被告我爱我家公司的居间下，签订《购房意向合同》，约定钱国梁通过我爱我家公司购买坐落于本市朝晖一区点式8幢104室的房屋，房屋建筑面积54.94平方米，房屋转让价90万。首付款49万元，在签订正式合同后5个工作日内打入我爱我家公司保证金帐户，钱国梁愿意向我爱我家公司支付意向金5万元，待朱炳炎接受条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。双方同意在本意向书签字后25日内签订《杭州市房屋转让合同》，期限届满如钱国梁未前来签约的，朱炳炎有权没收定金，若朱炳炎未前来签约的，钱国梁有权要求双倍返还定金；本意向书经原、被告签字后，若一方违约，违约方应按房屋拟转让价的10%支付违约金。合同签订当日，被告朱炳炎还签署了承诺书，承诺已征得ＸＸ同意出售上述房屋。将与ＸＸ一起至我爱我家公司签订房屋转让合同。届时如未履行签约责任的，自愿支付5万元补偿给钱国梁，支付19326元补偿价给我爱我家公司。合同签订后，被告朱炳炎将房屋三证交给我爱我家公司。但之后被告朱炳炎并未能按约偕同原告一起与被告钱国梁签订《杭州市房屋转让合同》，为此2009年12月30日钱国梁向朱炳炎提起诉讼，请求判令朱炳炎支付违约金9万元，朱炳炎答辩称也曾去中介方要求马上签订正式合同，但与钱国梁就房价发生争吵。该案目前尚在二审审理当中。现原告ＸＸ提出，被告朱炳炎在未取得自己同�情况下，以个人名义擅自出卖房屋，侵害了原告的共有人权利，故提起诉讼。
本院认为，在钱国梁之前向朱炳炎提起的诉讼中，虽然对所涉及的《购房意向合同》效力一审判决书有所涉及，但该案的当事人及诉请裁决的事实均与本案不同，而本案的裁决结果还有可能对上述案件的处理构成影响。故对被告钱国梁认为ＸＸ就本案的诉讼违背了一事不再审原则的意见，本院不予采信。本案中，被告朱炳炎为能够与买受人达成正式买卖合同而签订了《购房意向合同》，该《购房意向合同》是朱炳炎个人所作的承诺，其性质属于预约合同，该预约合同在当事人之间产生的届时签订本约的权利和义务，属于诺成合同，其效力仅在实际签约方之间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受房屋其他权利人是否同意出售房屋的意志的影响。原告认为该合同未经其认可，故为无效的意见，理由欠当。此外，在签订《购房意向合同》同时，被告朱炳炎还出具了《承诺书》，保证出售房屋已征得共有人ＸＸ同意，在客观上使得买受人相信其确有处分权。且在钱国梁之前对朱炳炎提出的诉讼中，朱炳炎仍不否认ＸＸ知晓该情况的事实，而ＸＸ作为配偶，对朱炳炎被诉讼的情况应是明知的，但当时也未向法庭提出有房屋为朱炳炎擅自处分的异议。综上，原告关于请求确认意向合同无效的意见缺乏依据，本院不予支持。对于返还房屋三证的请求，我爱我家公司作为持有人并无异议，被告朱炳炎作为共有人亦未提出异议，对原告关于该项请求本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杭州我爱我家房屋租�置换有限公司于本判决生效之日起三日内将本市朝晖一区点式8幢104室的房屋产权证、土地使用证、契证返还给原告ＸＸ；
二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。
本案受理费1050元，因本案适用简易程序而减半收取525元，由原告ＸＸ负担500元（已缴），被告杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司负担25元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一�年六月八日
书记员 杨晓丽