重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终1423号上诉人（原审被告）：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司,住所地四川省广安市广安区北辰渠江北路18号。法定代表人：陈庚，该公司总经理。委托代理人：蒋天平。委托代理人：陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：尹恒。委托代理人：杨廷珍，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（以下简称广安嘉铭公司）与被上诉人尹恒商品房预售合同纠纷一案，重庆市潼南区人民法院于2015年11月24日作出（2015）潼法民初字第04628号民事判决，广安嘉铭公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人广安嘉铭公司的委托代理人蒋天平、陈小梅，被上诉人尹恒的委托代理人杨廷珍到庭参加了询问。本案现已审理终结。尹恒一审诉称：2012年10月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定原告向被告购买由其开发修建的商品房一套，总成交金额为419433元。双方同时约定被告向原告交付房屋的时间为2013年12月31日前，逾期交房则自商品房实际交付之日起30日内，按日支付已付购房款万分之三的违约金。合同签订后，原告按约履行了自己的合同义务，但被告却存在逾期交房的违约行为。因此，请求人民法院依法判令被告支付逾期交房的违约金25669元（该违约金已扣除被告已赔付部分，且以原告所交房款总额为基数，以每日万分之三的标准，从2014年1月1日起算至2014年12月20日止）；诉讼费由被告承担。广安嘉铭公司一审辩称：根据原、被告签订的《补充协议》第七条之约定，如因市政配套设施安装及安装延误等导致延期交房，被告不用承担违约责任，而“潼南国防大厦”因配电工程安装延误一年后，被告已经根据补充协议向原告寄送延期交房通知书；其二，被告已经向原告支付逾期交房违约金19252元，结合补充协议中第七条“90日免责”之规定，被告已经全额向原告支付逾期交房违约金。其三，被告在向原告支付违约金时，原告已经口头承诺对违约金作一次性处理，故即使实际违约金高于被告已支付违约金，被告也不需要再向原告进行支付。其四，原、被告关于违约金的约定过高，应按照原告实际损失，参照同期同地段的同类房屋租金进行判决。一审法院审理查明：2012年10月30日，原告尹恒与被告广安嘉铭公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：广安嘉铭公司将其开发修建的位于XXXX住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为109.52平方米；总成交金额为419433元；付款方式为按揭付款，即签订合同当日首付169433元，余款250000元由银行按揭。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“属预售商品房的，甲方（即广安嘉铭公司）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即尹恒）使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。”该合同签订后，原告按照合同约定先后向被告广安嘉铭公司支付了购房款。广安嘉铭公司亦于2014年8月29日与原告办理了交接房手续。2014年9月10日，被告向原告支付了交房违约金19252元。2015年11月17日，原告诉至一审法院，请求如诉称。另查明，2012年10月26日，“潼南国防大厦”项目取得商品房预售许可证。2014年11月21日，“潼南国防大厦”项目经潼南县公安消防大队综合评定验收合格，同年12月20日，上述工程通过了建设、监理、施工、设计、勘查单位竣工验收。2015年5月11日，“潼南国防大厦”项目取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效。本案中，原告尹恒与被告广安嘉铭公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，以及商品房买卖的真实意思表示；被告广安嘉铭公司于原告起诉前取得了商品房预售许可证；其与原告尹恒签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容亦不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。其二，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用；若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，原、被告双方约定，被告应在2013年12月31日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。但被告于2014年8月29日方向原告交付房屋钥匙，涉案房屋至2014年11月21日才通过消防验收，在2014年12月20日通过竣工验收。因此，被告广安嘉铭公司存在逾期交房的违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。虽然，直至2015年5月11日，涉案房屋才达到合同约定的已进行竣工验收“备案登记”的交房条件；但2014年12月20日，该房已通过消防、竣工验收并已交付了房屋钥匙，可以安全使用。且原告亦主张将2014年12月20日作为计算逾期交房违约金的截止时间，故应当将2014年12月20日视为该房屋的交付使用时间，被告广安嘉铭公司在此时具备了法定的交房条件。因此，被告逾期交房的期间应为2014年1月1日至2014年12月20日。关于电力部门未及时安装电力设施导致未按期交房的辩解事实，被告并未举示充分的证据证明被告未按期交房系电力公司原因导致，亦未举示证据证明该项事实符合双方关于不可抗力据实延期的约定；此外，被告是否向原告发出《延期交房通知书》，并不影响被告需按照约定承担违约责任。故一审法院对被告的该辩解不予支持。被告主张已经向原告支付了应当支付的违约金，但对于超出被告支付金额的违约金，原告并未作出放弃的意思表示，故一审法院对被告该主张不予支持。原告主张对已经支付的逾期交房违约金进行抵扣，因该主张不违反法律规定，故一审法院对原告该主张予以支持。其三，关于违约金是否应按同期同地段的同类房屋租金标准进行调整的问题。“同期同地段的同类房屋租金”规定于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中，该规定的适用前提是商品房买卖合同中未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，本案合同中关于逾期交房违约金的约定明确，同期同地段的同类房屋租金在本案中并无作为违约金调整参照标准的法律依据。关于违约金是否调整的问题。一审法院认为，违约金是否调整需根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，除考量实际损失情况外，亦需兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素予以确定，并且主张调整的一方，应依照民事诉讼法关于证明责任的规定，承担证明实际损失数额的举证责任。在本案中，被告并未举示关于原告实际损失的证据材料，以支持其辩解主张，应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告尹恒给付逾期交房违约金共计人民币25291.8元（不含被告已经向原告支付的逾期交房违约金19252元）；二、驳回原告尹恒的其他诉讼请求。案件受理费442元，减半收取221元，由被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。广安嘉铭公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，并依法改判，本案一、二审诉讼费由尹恒承担。主要事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条约定，如因水电安装延误，广安嘉铭公司可以在逾期90日内不承担违约责任。一审时，我方举示了证据证明工程因配电安装延误了一年的时间，而且我方也给尹恒邮寄了延期交房通知告知其需要延期交房90个工作日。合同约定系双方真实意思表示，一审法院未减去应当免责的90个工作日，导致认定的违约期限错误，从而导致对违约金的判决错误。二、我方在一审时举示了证据证明同期同地段同类房屋的租金为尹恒的实际损失，我方认为合同约定的违约金过分高于其实际损失，根据合同法及其司法解释的规定，应该适当予以减少，但是一审法院却未对违约金予以调低。尹恒答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审中，广安嘉铭公司举示了《建设工程安全生产竣工评定表》一份、《重庆市建筑消防质量检测报告》一份，拟证明：涉案潼南国防大厦项目在2014年9月20日通过了竣工验收，并于2014年9月15日项目通过消防验收，即在合同约定期限内，涉案房屋已经符合竣工验收条件。尹恒的质证意见为：对于这两份证据的真实性无异议，但是这两份证据不属于新证据，并且竣工验收和消防验收的时间应该以竣工验收备案登记证上载明的时间为准。本院对上述证据认证如下：由于上述两份证据不属于新证据，且上述两项验收资料并非最终验收意见书，故本院对该两份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是：广安嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金，以及该逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低。下面分别评判如下：第一，关于广安嘉铭公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。首先，广安嘉铭公司举示的证据不足以证明其未按期交房系因市政配套设施安装延误即国家电力部门未及时安装电力设施导致的事实，故本院对其该项事实主张不予支持。其次，广安嘉铭公司是否向尹恒发出《延期交房通知书》，并不影响其应按照约定承担违约责任。因此，广安嘉铭公司应当按照约定支付相应的逾期交房违约金。第二，关于本案逾期交房违约金应否按房屋租金标准进行调低的问题。首先，双方当事人关于逾期交房违约金的约定，是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，该司法解释的立法本意是在没有违约金约定的情况下设定了一个计算损失的标准，而在有违约金约定的情形时就不能简单适用房屋租金标准确定逾期交房的损失。开发商逾期交房，购房者丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，不仅仅只是房屋租金损失，所以在合同有违约金约定的情况下，不应该简单地直接用约定的违约金跟同期同地段同类房屋租金相比较来认定违约金是否过分高于造成的损失。最后，我国合同法上的违约金具有弥补损失和兼具惩罚性的双重功能，结合尹恒已按照合同约定全面履行了自己的义务及在本案中并无任何过错等具体情形，根据公平原则和诚实信用原则，双方合同约定的逾期交房违约金并不过分高于造成的实际损失。因此，对广安嘉铭公司主张按房屋租金标准调低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，广安嘉铭公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442元，由上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  赵 青代理审判员  罗太平二〇一六年五月五日书 记 员  王睿杰