北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1868号
上诉人（原审被告）：梁飞云，男，1949年11月16日出生。
委托诉讼代理人：张旗，安徽乐行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁涛（梁飞云之子）。
被上诉人（原审原告）：孙燕玲，女，1973年6月2日出生。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托诉讼代理人：刘雪松，男，该公司员工。
上诉人梁飞云因与被上诉人孙燕玲及第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初40012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁飞云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回孙燕玲的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、孙燕玲具备购房资格，双方应继续履行合同，不同意解除合同；2、根据《北京市存量房屋买卖合同》的《附件》第八条，孙燕玲存在根本违约。即使梁飞云不追究孙燕玲的违约责任，其仍应承担梁飞云的三项损失，一审法院对梁飞云的损失未作出明确认定。一审判决认定事实不清，适用法律错误。
孙燕玲辩称，同意一审判决。不同意梁飞云的上诉请求和理由。
麦田公司述称，我方居间服务没有任何瑕疵，同意一审判决。
孙燕玲向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《附件》于2017年3月26日解除；2、请求判令梁飞云返还孙燕玲定金三十万元整；3、本案诉讼费由梁飞云承担。
一审法院认定事实：2017年3月4日，买受人孙燕玲与出卖人梁飞云签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋位于海淀区1111号（以下简称涉案房屋），房屋为商品房，用途为办公，建筑面积81.03平方米；该房屋成交总价为人民币410万元，其中净房屋价格为人民币65万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、地段升值补偿金、搬迁补偿金等价格为人民币345万元。该合同附件约定：房屋成交总价为人民币410万元；付款方式为：1、定金为人民币30万元，买受人于2017年3月4日以自行交接方式支付定金人民币5万元，于2017年3月9日前含当日以自行交接方式支付定金人民币25万元；物业费用保证金为2万元；剩余购房款，买受人于2017年7月19日前含当日支付出卖人购房款人民币313万元，支付方式为银行资金监管，于2017年7月19日前含当日支付出卖人购房款65万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买卖双方于2017年7月11日前含当日办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；出卖人应于过户后3个工作日将房屋交付买受人；违约责任，1、一般违约，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约未超过15个工作日（含），则守约方无权单方解除《买卖合同》，每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的0.5‰向守约方支付违约金；2、出卖人根本违约，具备出卖人逾期履约超过15个工作日等情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除买卖合同，出卖人应于买受人解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，违约金不足以弥补买受人损失的，出卖人还应赔偿买受人损失；3、买受人根本违约，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除买卖合同，买受人应于出卖人解除合同之日起15日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还应赔偿出卖人损失：买受人逾期履约超过15个工作日、买受人拒绝购买房屋、买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续、其他因买受人原因导致合同无法继续履行；交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行的，则各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定；《买卖合同》依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。同日双方与麦田公司签订《居间服务合同》，约定由麦田公司为本次交易提供中介服务，买受人支付居间服务费90200元。
上述合同签订后，孙燕玲于2017年3月4日、3月9日交纳定金共计30万元。2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
就合同后续履行情况，双方主张不一，孙燕玲主张与梁飞云签订房屋买卖合同之时其名下另有住房一套，在京无工作，无缴税记录，另有住房2017年6-7月份过户至买方名下；上述限购政策出台后，一直与中介公司沟通，要求解除合同退还定金，并于2017年7月10日、7月11日向梁飞云邮寄解除通知函，梁飞云已收到该函件。孙燕玲据此提交麦田公司工作人员林某的证言及快递单、解除通知函。梁飞云则主张至2017年6月11日之前，其一直通过中介人员询问及催促孙燕玲购买涉案房屋，孙燕玲一直声称继续购买；2017年6月11日，在中介公司处，双方形成书面材料一份，内容为：经买卖双方协商，就合同履行一事未能达成一致，买受人意思是因为新政原因，不能继续履行合同；出卖人意思是买方想违约，和新政无关，出卖人认为买受人6月11日告知不能继续履行合同；经居间方积极沟通，也未能使买卖双方意见统一，买卖双方委托居间方签订的买卖合同符合标准，居间方积极沟通此事不参加意见，出卖人要求与居间方高层沟通，写本协议时是2017年6月11日21:50，未能联系到居间方高层，材料上梁飞云、居间方李某、陈某签字，买受人孙燕玲未签字。梁飞云另提交其与中介人员微信聊天记录。孙燕玲否认6月11日沟通时其在场。第三人麦田公司认可梁飞云提交证据的真实性，主张限购政策出台后即将内容告知买卖双方，梁飞云询问孙燕玲之后如何进行，孙燕玲6月初之前一直称想办法，6月11日组织双方当面协商，形成了上述书面材料，孙燕玲拒绝签字；因新政出台，建委资格审查通道5月底恢复，6月12日申请检验孙燕玲的购房资格，6月26日结果为未通过，原因为孙燕玲名下另有房屋，且连续五年未缴纳个人所得税，孙燕玲在6月份之前一直声称名下另一房屋已售出。
就孙燕玲的诉请，梁飞云同意解除合同，但要求孙燕玲补偿其损失，具体为涉案房屋未出租导致的租金损失4.4万元，期间未另行出售房屋导致房屋价值损失10-15万元，因另行购房未及时支付购房款有可能需赔偿的违约金等，仅同意退还定金10-15万元。
一审法院认为，孙燕玲与梁飞云就买卖涉案房屋签订的房屋买卖合同等，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方对已交纳定金、北京市限购政策的出台等事项无异议。孙燕玲购房资质经建委审核未通过，导致涉案合同无法继续履行，孙燕玲要求解除合同，梁飞云同意，法院亦不持异议。就解除合同时点，孙燕玲要求确认于2017年3月26日解除，无事实及法律依据，法院依法判决解除双方买卖合同。就退还定金一节，双方合同约定交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行的，则各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定；买卖合同依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行的，违约方应承担违约责任。就本案，限购政策出台之时，尚未有任何一方原因导致合同处于迟延履行状态的情形发生，故不适用违约责任的约定，依据合同约定，双方需另行协商钱款的退还事宜。就本案定金的退还，除考虑双方合同约定之外，还需综合限购新政出台后双方的履约行为。双方就合同后续履行情况主张不一，根据双方举证质证及中介方的陈述，应认定截止2017年6月初孙燕玲均未要求解除合同而称想办法，至6、7月份其提出解除合同，期间其怠于说明己方购房资质情况且一直告知梁飞云继续购买房屋，导致双方未能及时解除合同，梁飞云亦未能及时另行处置涉案房屋止损，故对梁飞云的损失，孙燕玲应承担相应的赔偿责任，梁飞云应退还定金数额，在扣除孙燕玲应承担的赔偿责任之外予以判定。就梁飞云主张的损失，法院考虑租金损失及期间房屋价值的变化，酌情予以判定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、解除孙燕玲与梁飞云签订的关于买卖位于北京市海淀区1111号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；二、梁飞云于本判决生效后七日内退还孙燕玲人民币二十四万元；三、驳回孙燕玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，孙燕玲与梁飞云就涉案房屋签订的房屋买卖合同及附件合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，孙燕玲已依约交纳定金30万元。在合同履行期间，北京市限购政策出台，孙燕玲购房资质经建委审核未通过，导致涉案合同无法继续履行。孙燕玲要求解除合同，梁飞云在一审诉讼中同意解除合同，一审法院对此不持异议并判决解除合同，并无不当。
双方合同约定交易履行期间，若实施新的限购政策，导致买受人家庭不具备购房资格，买卖合同无法继续履行的，则各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。如前所述，涉案合同无法继续履行系因北京市限购政策出台，孙燕玲不具备购房资格所致，符合上述合同约定的情形，故按上述合同约定，各方不追究违约责任，已支付房款的退还由双方另行协商确定。就本案已付定金的退还，一审中，孙燕玲要求梁飞云全额返还定金30万元，梁飞云则抗辩认为孙燕玲解除合同给其造成损失应予补偿，包括租金损失、未另行出售房屋导致的房屋价值损失、因另行购房未及时支付购房款有可能需赔偿的违约金损失，因此只同意退还孙燕玲定金10-15万元。
一审法院综合考虑双方合同解除原因、孙燕玲未及时提出解除合同以及梁飞云未能及时另行处置涉案房屋止损等情况，对梁飞云抗辩不同意全额退还定金所主张的损失酌情予以考虑，酌情判定梁飞云返还孙燕玲定金24万元，并无不当。
梁飞云在本案诉讼中未提供孙燕玲在北京市限购政策出台后的合同履行期间具备购房资格的证据，且其在一审中同意解除合同，故本院对其上诉关于孙燕玲具备购房资格，双方应继续履行合同的主张不予支持。梁飞云上诉主张孙燕玲存在根本违约的理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，梁飞云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费39600元，由梁飞云负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 柳适思
审 判 员 王爱红
审 判 员 辛 荣
二〇一八年三月二十六日
法官助理 王志栋
书 记 员 刘芳芳