安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初6104号原告：安徽外滩物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江东路46号，统一社会信用代码913400007830827691。法定代表人：朱彦，总经理。委托诉讼代理人：李倩，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈自强，安徽世纪天元律师事务所律师。被告:王媛，女，1974年7月15日出生，回族，户籍地安徽省涡阳县，住安徽省合肥市，委托诉讼代理人：汪贤超,男，退休员工，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：汪红，女，住安徽省合肥市包河区。原告安徽外滩物业管理有限公司与被告王媛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽外滩物业管理有限公司的委托诉讼代理人李倩、陈自强到庭参加诉讼，被告王媛经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽外滩物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付物业费896.72元；二、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年6月21日，被告与安徽皖投置业有限责任公司签订《前期物业服务协议》，约定由原告对望湖城住宅小区实施前期物业管理与服务。后该小区业主委员会成立，并于2012年10月28日与原告签订《合肥望湖城桂香居物业服务合同》，继续委托原告对该小区提供物业服务。之后，双方又于2014年9月28日、2015年1月26日签订《物业服务合同补充协议》、《补充协议》，将原告对该小区的物业服务期限延至2015年6月30日。上述《合同》、《协议》有效期内，原告尽职尽责，已如约履行物业服务义务。然而，被告却无故一直拖欠物业费，截至2015年6月30日欠费896.72元。其间虽经原告多次催要，被告依然拒不交纳。为此，特诉诸法院，望判如所请。被告王媛在提交的答辩状中辩称，2009年至2015年底，原告为望湖城桂香居紫桂苑小区提供物业服务，此后，被告一直按照约定支付各项物业费用。但是，原告自提供服务之初，即未履行相关义务，2009年6月21日住宅验收交接时存在质量问题，原告签字确认并承诺予以维修、更换，但六年中甚至至今一直未予维修更换，被告每次交物业费时均催促维修，其不予理睬。因此，被告自费进行了处理，为此支付维修费用1100元，其中购买大门新锁400元、厨房和餐厅两个灯具200元、厨房水管漏水维修花费500多元。同时，北阳台钢化玻璃损坏，存在很大安全隐患，原告承诺更换，但经多次催促至今未予更换。鉴于原告违反约定，服务质量很差，其过错给被告造成了经济损失，故请求法院驳回原告诉讼请求，判决原告赔偿被告损失1100元并对阳台玻璃予以更换或者作价赔偿，诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2009年5月，安徽外滩物业管理有限公司受安徽皖投置业有限责任公司委托，对望湖城住宅小区提供前期物业服务管理。2012年下半年，合肥市望湖城桂香居业主委员会成立。2012年10月28日，该业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定由安徽外滩物业管理有限公司对望湖城桂香居所属的金桂苑、福桂苑、紫桂苑、月桂苑、日桂苑、月桂苑等六个住宅小区提供物业服务，合同为期两年即自2012年10月1日至2014年9月30日。2014年9月28日，合肥市望湖城桂香居业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订《物业服务合同补充协议》，约定在原《物业服务合同》基础上，安徽外滩物业管理有限公司自2014年10月1日至12月31日继续为该小区提供为期3个月的物业服务，其中综合物业服务费（有电梯）按1.05元/平方米/月收取。2015年1月26日，合肥市望湖城桂香居业主委员会与安徽外滩物业管理有限公司签订《〈合肥市望湖城桂香居物业服务合同〉补充协议》，约定将物业服务期限再展期6个月即自2015年1月1日至2015年6月30日，其中综合物业服务费（有电梯）按1.15元/平方米/月收取。王媛系望湖城紫桂苑13幢1604室业主，该住宅建筑面积129.96平方米。2009年6月21日，王媛在安徽外滩物业管理有限公司《业主入住确认书》上签字确认。2015年1月1日至6月30日，王媛欠付物业费计896.72元。审理中，王媛提交了住宅验收交接表一份及照片一组，旨在证明其在验收房屋时即存在大门锁坏、北阳台钢化玻璃坏、厨房和餐厅灯不亮等质量问题，并经安徽外滩物业管理有限公司经办人签字确认，故该物业公司严重不作为。安徽外滩物业管理有限公司质证认为，住宅验收交接表中“外滩物业经办人签字”处没有加盖公司印章，公司也不认识该签字人，且表中时间是2009年6月21日，早已超过诉讼时效；照片不能确认时间也不能确认是王媛的房屋，即使是其房屋，也属于房屋质量问题，与本案没有关联性。上述事实，有安徽外滩物业管理有限公司当庭陈述及其提交的物业服务合同及补充协议、业主入住确认书、业主欠费明细、综合物业费催缴通知、国内挂号信函收据，以及王媛提交的住宅验收交接表及照片等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。安徽外滩物业管理有限公司在物业服务合同及其补充协议履行期间，已依约为王媛等业主提供了物业服务，故其有权向王媛等业主收取相应的物业服务等费用。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。故王媛等业主在接受和享有了物业服务内容后，应依约履行交纳物业服务费的义务。安徽外滩物业管理有限公司作为物业服务企业，亦有义务依约全面履行义务。通过住宅验收交接表可以看出，王媛验收房屋时北阳台钢化玻璃损坏等问题存在属实，而安徽外滩物业管理有限公司不能证明其已履行了通知开发商或协助王媛予以处理等义务，故该服务内容尚有待改善之处。综上，案涉物业服务费酌情按95%收取较为合理，王媛应支付安徽外滩物业管理有限公司2015年1月1日至6月30日的物业费计851.88元（129.96平方米×1.15元/平方米/月×6个月×95%）。至于王媛提出赔偿其损失1100元等请求，不属本案处理范围，可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王媛应于本判决生效之日起五日内向原告安徽外滩物业管理有限公司支付物业费851.88元；二、驳回原告安徽外滩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽外滩物业管理有限公司负担1.25元、被告王媛负担23.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 程 珧二〇一七年十月三十日书记员 朱丽萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。