广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第12号
原告覃国林，男，汉族，住广西苍梧县岭脚镇。
被告何春妹，女，汉族，住广西梧州市长洲区。
被告黄永健（被告何春妹的委托代理人），男，汉族，住广西梧州市长洲区。
原告覃国林与被告何春妹、黄永健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员黄爱琴适用简易程序独任审判，于2015年1月27日公开开庭进行了审理。书记员陈家璧担任法庭记录。原告覃国林，被告黄永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃国林诉称，2013年11月1日被告黄永健、何春妹与原告经协商后签订了《房屋转让协议书》，协议约定：被告黄永健、何春妹将京梧山庄B14幢房屋转让给原告覃国林；原告先支付80万元给被告作为定金，余款40万元作为解冻银行贷款的还款及办理房屋过户手续费；被告应在2014年11月1日开始办理房产过户手续。同日原告向两被告支付了80万元后，经原告多次催促，两被告至今没有办理房屋过户手续。原告因此诉至法院，请求法院判令：1、判决被告黄永健、何春妹履行《房屋转让协议书》约定的义务，把京梧山庄B14幢房屋过户给原告覃国林；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告覃国林为其主张在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、原、被告签订的房屋转让协议书；
2、收条，证明原告支付了80万元订金给被告黄永健；
3、银行转账单，证明原告向被告何春妹账户转款100万元。
被告何春妹、黄永健辩称，一、2013年10月29日，被告黄永健与原告签订《林木让利协议书》，约定原告参与两被告经营砍伐昭平县马江镇江塘村林场桉树，并于11月6日前分两次投入资金100万元。由于受到天气、砍伐指标等因素影响，林木至今未能如期砍伐完毕。原告以投入本金、让利金（35万元）、违约金（按本金的20%计算，即20万元）的总额，按月息八分且计复利，恐吓、威胁被告及家人，迫使被告与原告签订《房屋转让协议书》、出具了《收到80万元的借条》及其他借条，因此，《房屋转让协议书》及两被告于2015年1月27日前出具的所有借款借条、欠条均是无效的。
二、两被告于2013年12月7日至2014年10月12日偿还了被告本金51万元，尚欠原告49万元。
三、原告投资并参与经营砍伐昭平县马江镇江塘村林场桉树，应是合伙人之一，理应共同承担合伙经营期间的风险，合伙期间如盈利原告获得让利金37.5万元，如亏损收益应另作计算。《林木让利协议书》约定以本金的20%计算违约金不合理、不合法，应是无效条款。
被告何春妹、黄永健为其辩解在举证期限内向法庭提供的证据有：
1、房屋转让协议书草稿，证明原、被告签订的《房屋转让协议书》是由原告起草后交由被告抄写；
2、林木转让协议草稿，证明原告计算本金、利息及违约金后被告应支付原告共为170万元，原告除草拟了涉及金额80万元《房屋转让协议书》外，还起草了《林木转让协议》让被告抄写；
3、林木让利协议书，证明该协议是原、被告第一次合作时签订，原告根据这份协议转账100万元到被告何春妹账户及让利金为37.50万元；
4、2013年11月1日的借条，证明原告根据《林木让利协议书》转款100万元投资款后，被告黄永健再出具该借条，被告何春妹作为担保人在借条上签名；
5、2014年1月28日的借条，证明原、被告签订《林木让利协议书》后，由于被告不能如期砍伐，原告计算好投资款100万元的让利金及罚息后，让被告黄永健出具金额为144.5万元的借条，被告何春妹作为担保人在借条上签名；
6、2014年6月20日的借条，证明借条上涉及的金额23万元是144.5万元的利息；
7、录音，证明原、被告签订《林木转让协议书》及《房屋转让协议书》的真实情况。
经过庭审质证，对原告提供的证据，被告认为证据不合法，其没有收到原告的80万元，本院认为，被告没有提供足以反驳的相反证据，对该证据的真实性、合法性予以确认。对于被告提供的证据，原告认可证据的真实性，但认为与本案讼争的标的无关；本院认为，因为原告对被告提供的真实性无异议，本院该证据的真实性予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
一、被告何春妹与被告黄永健为夫妻关系。2013年10月29日，原告（乙方）与被告黄永健（甲方）签订了《林木让利协议书》，协议书约定：1、甲方将经营砍伐昭平县马江镇江塘村林场面积约2000多亩桉树让利37.5万元给乙方；2、乙方在签订合同后一次性付给甲方100万元作为支持甲方开发资金；3、甲乙双方按本金100万元计，让利金为37.5万元正，按5期还通。第一期为25天，第二期为15天，第三期为15天，第四期为15天，第五期为15天，本金与让利金为137.5万元正，共85天还清为止，让利亦同时终止；4、甲方在25天起开始每期27.5万元还本让利给乙方，直至甲方在85天还完乙方的本金为止；5、甲方必须在85天内砍完2000亩林木，如超过85天后甲方必须赔偿乙方所有本金20%的违约金；6、甲方所有盈利与乙方无关。协议签订后，原告分三次向被告何春妹账户转款100万元，被告黄永健于2013年11月1日向原告出具了借条，借条注明“黄永健借到覃国林人民币壹佰万元整，用于山林开发使用，借期为85天，并在此期间内以《林木让利协议书》约定归还，如有不测，用京梧山庄B14幢别墅作为资金周转抵押物，所借资金以转入何春妹账号为准。”字样，何春妹在借条上作为担保人签名。
二、2014年1月28日，原、被告根据《林木让利协议书》的约定进行结算后，被告黄永健向原告出具了借条，借条注明“黄永健借到覃国林人民币壹佰肆拾肆万伍仟元正，定于2014年3月30日前还通。以上借款不计利息，为资金安全，并自愿用京梧山庄B14幢作为抵押。”字样，何春妹在借条上作为担保人签名。2014年4月30日被告黄永健在该借条上注明“以上借款已到期，要求延期三个月归还，如到不能还款，此屋以120万折价计数，另如我自己卖得高价，由本人处理”字样。
三、2014年6月20日，原、被告再次根据《林木让利协议书》的约定进行结算后，被告黄永健向原告出具了借条，借条注明“黄永健借期覃国林现金人民币合贰拾叁万元正（不计息，二个月还清）如超期计息2分即2%。”字样。
四、2014年7月27日原、被告进行重新结算后，被告尚须支付原告170万元，原告（乙方）与被告（甲方）遂签订了《林木转让协议书》和《房屋转让协议书》，《林木转让协议书》约定：1、甲方愿意将昭平马江镇塘林场一、二小班面积330亩桉树给乙方；2、甲方以90万元转让给乙方；3、8月16日起，由乙方进场砍伐，甲方应负责道路畅通（不含山路与维修），并协助办理两金一费等手续费由乙方负责。10月20日被告在《林木转让协议书》上注明“由于山林手续不完善，定于11月20日把款退还，如不能退还，余款按2分息计（即2%），现已付贰拾柒万元，扣除息口到10月20日止玖万元，实还本金壹拾捌万元正”。《房屋转让协议书》约定：1、甲方愿意将京梧山庄B14幢转让给乙方，房价为120万元，乙方先支付80万元给甲方作为订金；2、在2014年11月1日起，甲方应将房屋证办理过户手续，如无法转户，应按有关规定支付违约金。如需法院裁决，退还订金计息，从2014年11月1日起计，按2%计算。《林木转让协议书》落款时间为2013年11月2日。同日，被告黄永健、何春妹还向原告出具了收条，收条注明“今收到覃国林购房订金款捌拾万元（京梧山庄B14幢）”字样。原、被告签订《林木转让协议书》和《房屋转让协议书》后，原告将2013年11月1日、2014年1月28日、2014年6月20日被告书写的借条退给被告。
五、另被告黄永健在《林木让利协议书》签订后，于2013年12月7日支付了原告8万元，2014年1月3日支付6万元，1月13日支付2万元，1月28日支付5万元，5月6日支付1万元，9月20日支付10万元，9月26日支付10万元，9月30日支付4万元，10月12日支付3万元。
六、中国银行股份有限公司梧州分行于2014年3月19日向本院提起诉讼，要求：1、解除与黄永健于2009年4月16日签订的（2009年）梧中银零房贷字第119号《个人一手住房贷款合同》；2、黄永健归还全部贷款本息共336713.42元（其中应还未还本金5569.08元、未到期本金322053.02元、利息8801.06元、罚息290.26元，利息及罚息暂计至2014年3月10日），以后按借款合同约定的利息和罚息计算方式，计至被告还清欠款止）；3、黄永健支付原告聘请律师的损失13000元；4、确认中国银行股份有限公司梧州分行对抵押财产（座落在梧州市新兴二路195号京梧山庄B14房屋）享有优先受偿的权利。本院于2014年8月8日作出（2014）长民初字第237号民事判决，判决：一、解除中国银行股份有限公司梧州分行与黄永健于2009年4月16日签订的（2009年）梧中银零房贷字第119号《个人一手住房贷款合同》；二、黄永健、何春妹归还原告中国银行股份有限公司梧州分行借款本金327622.10元，并支付利息（截至2014年3月10日，利息8801.06元、罚息290.26元，从2014年3月11日起利息按照（2009年）梧中银零房贷字第119号《个人一手住房贷款合同》约定的标准计算，计至生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、黄永健、何春妹支付原告中国银行股份有限公司梧州分行律师服务费13000元；四、被告不履行上述债务时，中国银行股份有限公司梧州分行对梧州市新兴二路195号京梧山庄B14幢房屋拍卖或变卖所得价款优先受偿。
本院认为，原告在与被告签订《林木让利协议书》后，通过银行转账100万元到被告何春妹的账户，根据《林木让利协议书》的约定，原告支付被告100万元作为开发资金，但不参与开发经营活动，也不承担开发经营活动的风险，且不论盈亏均在85天日收取让利金37.5万元，被告逾期支付还需支付20万元违约金，及被告出具的100万元借条的情况，原告支付给被告的100万元实际应为借款。原、被告于2014年7月27日对100万元借款让利金的结算后被告尚欠借款本金及让利金共为170万元，双方将170万元分成80万元的购房订金款，90万元的林木转让款，并分别签订《房屋转让协议书》和《林木让利协议书》。《房屋转让协议书》是当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，是合法有效的，双方应按协议履行。被告辩解其受原告胁迫而签订《房屋转让协议书》，故《房屋转让协议书》为无效协议，但没有提供证据佐证，故本院对其辩解意见不予采纳。鉴于被告将本案涉及的梧州市新兴二路195号京梧山庄B14幢房屋抵押给中国银行股份有限公司梧州分行，且原、被告亦在《房屋转让协议书》的兜底条款中约定“如无法转户，应按有关规定支付违约金。如需法院裁决，退还订金计息，从2014年11月1日起计，按2%计算”，本案原、被告均未完全履行协议，原告的购房订金款80万元在100万元的借款中转化，且未履行继续支付房款的义务，被告亦未办理房屋过户手续，根据协议兜底条款的约定，被告应将80万元订金款返还原告并支付利息，利息按2%计算。原、被告对订金的利息按2%计算约定不明，根据原、被告对借款后的利息计算的习惯做法，该2%应为月息，故利息从2014年11月1日起按月息2%计至生效判决确定的履行期限最后一日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告黄永健、何春妹返还原告覃国林购房订金80万元；
二、被告黄永健、何春妹支付原告覃国林上述款项的利息（利息计算，从2014年11月1日起至生效判决确定的履行期限最后一日止按月息2%计付）。
案件受理费15600元，减半收取7800元，由被告黄永健、何春妹负担。
上述债务，义务人应在本案判决生效之日起二十日内履行完毕。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。
审判员 黄爱琴
二〇一五年三月十六日
书记员 陈家璧
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。