广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终4200号
上诉人（原审原告）：黄卫平，男，1963年8月13日出生，住广东省广州市天河区。国籍：加拿大，
委托诉讼代理人：姚翔，系广东博浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘勇，系广东博浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区雅居乐房地产有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥镇盐步三眼桥货场侧，组织机构代码72596033-2。
法定代表人：薛双有。
委托诉讼代理人：薛志辉，男，汉族，1979年11月24日出生，住广东省广州市海珠区，系该公司员工。
上诉人黄卫平为与被上诉人佛山市南海区雅居乐房地产有限公司（以下简称雅居乐房产公司）商品房合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第979号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2007年8月25日，黄卫平（买受人）与雅居乐房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定雅居乐房产公司将佛山市南海区花地湾雍景豪园帝景台31-32栋29号商铺出售给黄卫平，房价498233元；买受人应于2007年8月25日前支付149470元，于同年9月17日前支付348763元；出卖人应于2007年12月30日前将取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人；如出卖人逾期超过180天，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等内容。
2009年8月8日，黄卫平办理收楼手续。当天，黄卫平（甲方）与王瑞刚（乙方）签订协议，称因工程遗留问题导致2009年8月8日才能办理收铺手续，造成迟收楼的补偿问题，待收楼后再与雅居乐房地产公司协商处理解决。诉讼中，雅居乐房产公司对该协议有异议，认为王瑞刚不是其公司员工。
2012年9月13日，黄卫平与雅居乐房产公司签订赔偿协议，就涉讼商铺外墙渗水赔偿事宜达成一致意见，雅居乐房产公司支付20000元赔偿款予黄卫平。
诉讼中，法院询问黄卫平在收楼后是否与雅居乐房产公司协商迟延交铺的补偿问题。黄卫平称其收楼时，物业管理部门和开发商都在场，黄卫平和雅居乐房产公司的工作人员达成口头协议，以抵扣管理费的形式进行补偿。达成口头协议后，物业管理部门和开发商之间进行内部协调。之后黄卫平一直没有交物管费，一直以为通过这种方式对迟延交铺进行补偿。但是因为物业管理部门和开发商没有达成一致意见，2015年物业管理部门另案起诉黄卫平要求支付物管费[（2015）佛南法民三初字353号案]，黄卫平觉得权利受到侵害，遂提起诉讼。
另查明，佛山市南海区人民法院于2015年3月13日立案受理了佛山市南海区雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐物管公司）诉黄卫平物业服务合同纠纷一案。雅居乐物管公司请求黄卫平按每月175.84元的标准支付自2009年12月起的物业服务费及滞纳金。黄卫平答辩称，自2009年10月起涉讼物业一直因漏水维修，其无法使用，截至2012年12月黄卫平获得赔偿款，才开始使用涉诉物业，因此只同意支付2012年12月后的物业管理费；并认为之前的物业管理费，应向雅居乐房地产公司主张，黄卫平亦提供其与王瑞刚签订的协议为证据，拟证明雅居乐物管公司承诺向黄卫平给予补偿，但未兑现承诺，故应从相关费用中抵扣补偿款。庭审中，法院询问黄卫平围绕迟延交铺位与开发商有无达成协商处理结果，黄卫平称未能就赔偿金额达成一致意见。后黄卫平及雅居乐物管公司达成调解意见，法院依法出具（2015）佛南法民三初字第353号民事调解书，确认黄卫平尚欠雅居乐物管公司2009年12月至2015年5月的物业管理费11605.44元，黄卫平于2015年5月18日前支付该款，雅居乐物管公司自愿放弃其他诉讼请求等。
黄卫平于2015年7月3日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.雅居乐房产公司支付逾期交房违约金87439.89元（498233元×0.0003×585天）；2.诉讼费由雅居乐房产公司负担。
原审法院认为：关于诉讼时效问题，黄卫平认为根据其与王瑞刚签订的协议，就迟延交铺的补偿问题未明确约定协商时间，应直至达成一致意见为止，故不应计算时效。但即使王瑞刚为雅居乐房产公司工作人员，该协议明确“收楼后”与雅居乐房产公司协商迟延收楼的补偿问题；则诉讼时效仍应从收楼之日即2009年8月8日起算。因此，黄卫平申请调取王瑞刚为雅居乐房产公司负责人的材料没有必要，法院不予准许。黄卫平又称，收楼后其与雅居乐房产公司进行协商，并就迟延交铺违约金支付方式达成一致意见，即以物业管理费冲抵迟延交铺违约金，至2015年3月13日雅居乐物管公司提起物业服务合同纠纷诉讼，黄卫平方觉得权利受到侵害，故提起诉讼。但在（2015）佛南法民三初字第353号案，黄卫平从未辩解称其与雅居乐公司已达成用物业管理费冲抵迟延交铺违约金的一致意见而无需支付物业管理费，而是认为2012年12月前涉讼商铺一直不能使用故不应支付之前的物管费；并确认未能就迟延交铺违约金达成一致意见，亦未举证证明曾与雅居乐房产公司进行协商。综上，黄卫平称与雅居乐房产公司达成一致意见以物业管理费冲抵迟延交铺违约金法院不予采纳，黄卫平未能举证证明具有诉讼时效中止、中断的情形，其于2015年7月3日提起诉讼已超过2年诉讼时效。黄卫平已丧失胜诉权，其请求雅居乐房产公司支付迟延交铺的违约金，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回黄卫平的诉讼请求。案件受理费1985.99元，由黄卫平负担。
上诉人黄卫平不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认为黄卫平的起诉超过诉讼时效错误。根据黄卫平与雅居乐房产公司签订《协议》的约定，双方已将请求延迟交楼补偿的起算点做了修改，从之前所约定的“自交付期限的第二天起至实际交付之日止”变更为“造成迟收楼的补偿问题，待收楼后再与雅居乐房产公司协商处理解决。”黄卫平的起诉并未超过诉讼时效。上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持黄卫平的全部诉讼请求。2.诉讼费由雅居乐房产公司承担。
上诉人黄卫平在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人雅居乐房产公司答辩称：根据雅居乐房产公司与黄卫平签订的《帝景台31-33栋29铺赔偿协议》可知，雅居乐房产公司已经就案涉商铺赔偿黄卫平20000元，且黄卫平亦承诺不再追究雅居乐房产公司的责任。且根据相关司法解释的规定，轻微质量瑕疵不构成逾期交楼，案涉商铺在2005年11月25日已取得《竣工验收备案表》，已具备交付使用的条件。
被上诉人雅居乐房产公司在二审期间未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案系涉外商品房买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案商品房之不动产所在地法律即中华人民共和国法律属与案涉合同有最密切联系的法律，故本案应适用中华人民共和国法律予以裁判。
黄卫平与雅居乐房产公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，当事人双方应依约履行。根据案涉合同约定，雅居乐房产公司应于2007年12月30日将符合合同约定的并取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付予黄卫平，但雅居乐房产公司迟至2009年8月8日才向黄卫平交付该房屋，其行为已构成违约。黄卫平据此并结合案涉合同“如出卖人逾期交房超过180天，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”之迟延交付违约责任约定，向雅居乐房产公司主张迟延交房违约金，雅居乐房产公司则辩称黄卫平该诉讼主张已超过两年诉讼时效期间，不应予以支持。对此，本院认为，黄卫平自2009年8月8日收房之日起即应知雅居乐房产公司已构成迟延交房，应向其承担违约责任。但其却于2015年7月3日提起本案诉讼，向雅居乐房产公司主张逾期交房违约金，该诉讼主张明显已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”规定的两年诉讼时效期间，故雅居乐房产公司抗辩主张依据充分，原审法院据此对黄卫平的上述诉讼请求判决不予支持妥当，本院予以维持。黄卫平上诉称其与雅居乐房产公司于2009年8月8日签订的《协议》载明，双方约定关于迟延收楼补偿问题，待收楼后再与雅居乐房产公司进行协商处理解决。由于双方并未约定协商处理的时间限制，故黄卫平的起诉并未超过诉讼时效期间。对此，本院认为，一方面，雅居乐房产公司否定该协议系其员工与黄卫平所签订，黄卫平提交的证据也不足以证明该协议系雅居乐房产公司所签署，黄卫平该上诉主张事实依据不足。另一方面，即使该协议确系雅居乐房产公司与黄卫平签订，那么，根据该协议所载内容，在当事人双方未就雅居乐房产公司迟延交房补偿问题达成新的合意的情形下，既不能据此认定当事人双方已变更了案涉《商品房买卖合同》关于雅居乐房产公司迟延交房的违约责任承担之约定，也不能认定黄卫平向雅居乐房产公司主张迟延交房违约责任的诉讼时效期间应从双方达成补偿协议后开始起算。是故，黄卫平该上诉主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。黄卫平还上诉主张其与雅居乐房产公司、案外人雅居乐物管公司已达成口头协议，以免交物业管理费的方式抵扣迟延交房违约金，致雅居乐物管公司于2015年3月向黄卫平主张物业管理费时，黄卫平才知道其权利受到侵害，故其于2015年7月3日诉请雅居乐房产公司支付迟延交房违约金并未超过诉讼时效期间。对此，因黄卫平并未举证证明其与雅居乐房产公司、案外人雅居乐物管公司曾达成过上述合意。而且，在雅居乐物管公司诉请黄卫平支付物业管理费的另案中，黄卫平仅答辩称因案涉商铺漏水致其无法正常使用而未交物业管理费，其并未提及以物业管理费抵扣迟延交房违约金之事。故，对黄卫平的该项主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。黄卫平的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1985.99元，由上诉人黄卫平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 吴媛媛
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年四月十日
书 记 员 黎嘉鸿