西藏自治区高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）藏民终12号
上诉人（原审被告）西藏弘晨新能源有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市。
法定代表人杨乐敏，该公司总经理。
委托代理人何波，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
委托代理人黎敏华，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）西藏雪雁商业运营管理有限责任公司。住所地：西藏自治区拉萨市。
法定代表人郑跃萍，该公司总经理。
委托代理人胡智宏，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
委托代理人杨迪，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。
上诉人西藏弘晨新能源有限公司（以下简称弘晨公司）因与被上诉人西藏雪雁商业运营管理有限责任公司（以下简称雪雁公司）房屋租赁合同、服务合同纠纷一案，不服拉萨市中级人民法院（2015）拉民一初字第25号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。弘晨公司的法定代表人杨乐敏及其委托代理人何波、雪雁公司的委托代理人胡智宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年5月，原告在西藏商报广告专栏刊登了“雪雁街”品牌的相关广告，进行了系列宣传及招商活动。2013年11月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订《[雪雁街]项目商铺租赁合同》约定，甲方将“雪雁街”项目五楼（建筑面积3219平方米）的整层商铺出租给乙方经营“海宁皮草城”，经营范围为皮革服饰、茶楼、咖啡；租赁期限为2013年11月30日至2024年4月30日；租金自2014年5月1日起计算，租金标准为2014年5月1日至2016年4月30日每月租金为225330元；履约保证金约定为乙方于2014年5月1日前向原告支付225330元履约保证金，合同后附“五层商业布局图”。同时双方还签订《[雪雁街]项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》，约定租金从2014年5月1日开始计算，租金每三月一付；免收2014年5月1日至2014年8月31日的运营管理费；免费赠送四楼北侧屋檐供乙方做广告宣传。2013年12月1日原、被告又签订《[雪雁街]项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》就乙方与第三方的合作、经营范围进行了约定。其他费用约定为：乙方应当按照相关标准，向甲方交付商铺运营管理费、物管费、水费、电费、气费、空调费等各项费用。违约责任约定：如乙方违反租金、运营管理费等关于付款的约定，每日应当按照未付金额5%的标准向甲方支付违约金，如乙方单次逾期付款达20日，或逾期付款次数达三次，甲方有权解除本合同，重新出租商铺，所收的租金、履约保证金不予退还。
2013年11月30日原告（甲方）与被告（乙方）签订《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》，约定乙方同意委托甲方为其承租商铺提供统一的商业运营管理服务。管理服务期限至2015年2月28日，管理服务期限届满前，如甲乙双方协商续约，应当在期限届满之日90日前签署新的管理合同，逾期未能签署新的管理合同的，本合同到期自动终止。甲方统一商业运营管理内容为：项目统一业态管理，甲方统一规划和管理整个项目的业态；项目统一形象管理，甲方统一管理项目公共区域形象，指导依法独占区域形象管理；项目统一日常管理，甲方通过制定日常运营管理制度等各种合理方式，统筹项目日常经营管理；项目统一营销推广，包括项目开业策划，企业形象推广、广告宣传、营销活动策划等；服务管理，包括人员礼仪培训、销售技巧培训、突发事件处置培训、停车场管理等。物业管理约定：乙方另行与甲方指定的物业管理企业签署物业管理合同，并按该合同交纳物业管理费。运营管理费为每月28971元，运营管理费每半年支付一次，每次支付服务费为173826元。
上述合同签订后，被告开始使用双方约定的租赁物进行皮革服装、茶楼、咖啡的经营，并向被告交纳225330元履约保证金；合同实际履行过程中，双方又将运营管理费变更为2015年1月1日起计算，至今除履约保证金外被告共向原告交纳租金1025330元。2014年4月原告制作了“游西藏、逛雪雁街”赠阅宣传册，进行雪雁街开业宣传，在其中对被告承租的第5层商铺进行了相应的宣传。2015年7月，因被告拖欠租金和运营管理费，原被告之间发生纠纷，原告于7月中旬将被告经营的第5层铺面的门上锁关闭，至今被告再未开展相应的经营活动。2015年9月17日、19日、20日，原告在西藏商报刊登招商广告，其中包括被告承租的第5层商铺。
另查明，就雪雁街－1至3楼的物业管理，原告与西藏永平物业管理有限公司之间达成了物业服务协议，由西藏永平物业管理有限公司进行物业管理，协议未对4楼至5楼的物业管理进行约定。事实上被告承租的第5层商铺也由永平物业进行了物业服务，但被告未与西藏永平物业管理有限公司签订相应的物业服务合同。
以上事实有《[雪雁街]项目商铺租赁合同》、《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》、《[雪雁街]项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》及五层商业布局图、西藏商报报纸、原告制作的宣传册、《杨乐敏交纳明细》以及庭审笔录在卷予以证明。
原审认为，《[雪雁街]项目商铺租赁合同》、《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》及相关的补充协议系原、被告在自愿、平等的基础上签订，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，原审予以确认。本案的争议焦点为：一、原被告之间的法律关系问题；二、原、被告间合同解除的问题；三、原告主张的租金、运营管理费的计算；四、原告主张的物业管理费的问题；五、违约认定及违约金计算。
一、原、被告之间的法律关系问题。根据本案查明的事实可以确定原、被告之间依据《[雪雁街]项目商铺租赁合同》、《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》及相关的补充协议发生相应的权利义务关系。从上述合同及协议的约定来看，原告不但出租了雪雁街项目的第5层商铺给被告用于经营，还根据运营管理合同的约定及需要对雪雁街项目进行统筹的规划及宣传、对正常运营进行维护管理、为商铺的经营活动提供服务等；被告承租雪雁街项目的第5层商铺开展经营活动，以自主经营为主外，还必须要接受原告的统一管理和服务，故原被告之间的法律关系不是单独的商铺租赁或者商铺运营管理的关系，而是不可分割的服务合同关系，即上述合同在各自约定的范围内相对独立存在，在实际履行过程中又相互依存，将二者共同审查才能全面确定双方的权利义务关系，据此原审将本案案由确定为服务合同纠纷。
二、原、被告间合同解除的问题。对于《[雪雁街]项目商铺租赁合同》及相关协议，2014年11月1日至2015年6月30日，被告已拖欠原告租金达1802640元；根据合同的约定，原告已享有解除合同的权利。而对于2015年7月中旬，原告上锁关闭被告经营的第5层商铺的事实，双方均无异议，双方在庭审中也一致认可原告上锁关门的行为属于解除双方之间的合同。因此，应当认定原、被告之间签订的《[雪雁街]项目商铺租赁合同》于2015年7月中旬由原告行使约定的解除权予以解除；由于原被告均未对7月中旬的具体时间在庭审中予以明确，原审结合实际确定解除《[雪雁街]项目商铺租赁合同》的具体时间为2015年7月15日。对于2013年11月30日双方签订的《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》，双方约定：管理服务期限至2015年2月28日，管理服务期限届满前，如甲乙双方协商续约，应当在期限届满之日90日前签署新的管理合同，逾期未能签署新的管理合同的，本合同到期自动终止。由于双方只于2013年11月30日签订了《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》，并未签订其他的运营管理合同，故根据双方的约定，双方于2013年11月30日签订《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》的书面合同已于2015年2月28日终止。综上，原告诉请的解除租赁合同和运营管理合同，因根据双方的约定已经予以解除和终止，判决解除已无实际依据，故对于原告的该主张不予支持。
三、原告主张的租金、运营管理费的计算。本案中，原告作为出租人有向被告提供符合约定的租赁物的义务并且依照约定向被告提供相应的运营管理服务，被告有依约向原告交纳租金和运营管理费的义务。因此在被告使用原告出租的租赁物的期限内，原告享有向被告主张租金的权利；同时基于原告提供的商铺运营管理服务有权向被告主张运营管理费。由于双方之间的租赁合同在2015年7月15日解除，之后原告以上锁的行为关闭了被告承租的第5层商铺，被告也未对租赁物继续使用，则原告向被告主张的租金应计算至2015年7月15日。对于运营管理费，本案中商铺运营管理合同虽具有独立性，但又以租赁合同为依存，商铺运营管理合同虽期满终止，但是被告仍在继续经营商铺，原告也在提供相应的运营管理服务，据此产生的运营管理费也是必然的，故原告在运营管理合同终止后，双方租赁合同仍在履行期间，请求被告继续给付运营管理费符合客观事实，原审予以支持。根据原被告的约定，被告应当向原告交纳的租金期间为2014年5月1日至2015年7月15日，即租金为3267285元；运营管理费期间为2015年1月1日至2015年7月15日，即运营管理费为188311.5元，共计3455596.5元。扣除被告已向原告交纳的1250660元，被告还应向原告交纳的租金及运营管理费为2204936.5元。
四、物业管理费的问题。根据《[雪雁街]项目商铺租赁合同》的约定，被告向原告交纳的费用中包括了物管费，并且在《[雪雁街]项目商铺租赁合同》中原、被告也约定被告要与甲方指定的物业管理公司签署物业管理合同，并按合同交纳物业管理费，因此依据约定，原告有权向被告主张物业管理费。但是至原告起诉之日被告并未与任何的物业管理公司签订物业管理合同，没有确定的物业管理费计算标准；原告也未就物业管理费的计算标准与被告进行约定，庭审中原告虽称物业管理费其已经先行支付，但未提交证据证明，故在原告举证不力的情况下，原审对原告主张的物业管理费不予支持。
五、违约认定及违约金计算。本案中，被告承租原告出租的商铺、接受了原告提供的运营管理，应当依照双方的约定履行交纳租金和运营管理费的义务；由于被告存在拖欠租金及运营管理费的行为，对此，应视为被告违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。被告在答辩中称是因原告运营管理失败造成被告经营困难，故原告无权要求被告支付租金、运营管理费和违约金。对于被告的该辩解，原审认为，原被告之间形成相关合同关系，的确存在相应的特殊性，原告有对其出租的商铺进行运营管理的义务，现有证据也表明原告对商场的运营管理开展了相关的活动，并不存在没有运营管理的情况，且被告没有证据证明原告提供运营管理不当的事实；同时，无论是被告的承租及经营活动还是原告的出租及运营管理活动，都属商业行为，相应的商业风险是原、被告均应当预见并自行承担的，因此被告将出现其经营困难的原因归于原告的运营管理是不符合实际、不合理的。故在被告无充分证据证明原告的运营管理失败、严重影响其经营的情况下，原审对被告的该辩解不予认可。对于违约金，被告不予认可的行为应视为被告对违约金约定过高的抗辩。原审根据双方的约定，考虑公平公正原则予以调整计算，确定为500000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条，第九十三条第二款，第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告西藏弘晨新能源有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司支付房屋租金和运营管理费2204936.5元；二、被告西藏弘晨新能源有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司支付违约金500000元；三、驳回原告西藏雪雁商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。
弘晨公司上诉称：原审判决案由确定错误，认定事实错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。1、依法撤销（2015）拉民一初字第25号民事判决，并依法改判。2、请求依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、本案案由应为租赁合同纠纷而非原审法院所认定服务合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《[雪雁街]项目商铺租赁合同》约定，拉萨市宇拓路雪雁街五楼的商铺相关租赁事宜。同日，基于被上诉人对上诉人的承诺，双方签订了《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》，委托被上诉人对其所承租的商铺提供统一商业运营管理服务。双方之间的所谓商铺运营管理，是基于上诉人租赁了被上诉人雪雁街五楼的商铺而产生的，上述合同无论是内容上还是实际履行过程中均是独立存在的，双方的关系应该系商铺租赁合同关系，而并非原审法院所认定的服务合同关系。因此，原审法院将案由变更为服务合同纠纷是错误的。2、原审法院认定双方之间签订的《[雪雁街]项目商铺租赁合同》及其补充协议、《商铺运营管理合同》均是有效合同但合同已经解除，该认定是错误的。双方之间签订的以上合同均是无效合同，违反了国家法律强制性规定，合同本身无效而根本不存在解除的基础。被上诉人于2013年11月30日向上诉人出租雪雁街五楼的商铺，该五楼商铺无任何审批手续（如城市规划审批、建设许可等）为违章建筑，自始至终没有办理相关消防、质量抗震防灾、卫生许可等证件，明显违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条及《拉萨市房屋租赁管理办法》第七条强制性规定，是无效合同，合同自始无效。3、原审法院认定被上诉人不存在没有运营管理的情况，上诉人没有证据证明原告提供运营管理不当的事实，上诉人不缴纳租金的行为系违约行为，以上认定均是错误的。在一审中，被上诉人自始至终没有向法庭提交过任何证据证明进行了相应的适当的运营管理，而上诉人提供的证据可以证明被上诉人在与上诉人签订合同之前，在西藏商报上进行虚假宣传，欺骗商家，如其在西藏商报上宣传巴西烤肉、祖母的厨房、太平洋连锁影城、味干拉面、碎蝶音乐咖啡等商家都己入驻雪雁街。从上诉人在一审提交的证据可以证明被上诉人应当对商场进行企业形象推广、广告宣传、营销活动策划等商业运营管理，同时将雪雁街打造成都市化的“文成.雪雁街”旅游购物休闲美食商街，双方签订的《商铺运营管理合同》第三条3.1、3.2、3.3、3.4、3.5共五项明确了这些义务，但被上诉人没有一项是落实了的。被上诉人违约在先，没有履行合同义务，无权向上诉人收取管理费。据此，由于被上诉人隐瞒不具备出租合法条件而违法出租，导致租赁合同无效，存在重大过错，应由被上诉人承担上诉人的全部损失，故被上诉人无权向上诉人收取租金；又因被上诉人没有履行商场运营管理义务，故也无权收取管理费，至于违约金更无从谈起。
雪雁公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回弘晨公司的上诉请求。理由：弘晨公司认为，本案是服务合同纠纷，因为双方签订的商铺运营管理合同和租赁合同是在同一天，对方租赁的是商场的五楼，因此一审法院认定服务合同纠纷是正确的。弘晨公司认为租赁合同至始是无效，这与本案的事实不符，我们提供了消防验收的合格意见，证明消防验收也是经过合格验收的。弘晨公司认为，根据《合同法》第52条第5款规定租赁合同无效，但弘晨公司所依据的《城市房屋租赁管理办法》和《拉萨市房屋租赁管理办法》是部门规章和地方性法规，该合同无效的法律依据不当。另外，本案中并不是第三人针对租赁物产生的瑕疵违约，而是弘晨公司长期拖欠租金的情况下造成的违约，双方2013年签订合同至今，至二审开庭前近两年弘晨公司未交纳租金。故请求依法驳回弘晨公司的上诉请求，维持原判。
本院对一审法院查明的事实予以确认。还查明，根据雪雁公司提供的拉萨市国土资源规划局建字540100201300010号《建设工程规划许可证》、《拉萨市新华书店有限公司新华大厦施工图纸》及《建设工程施工图设计文件审查合格书》等证据显示，本案租赁合同约定的标的物雪雁街项目第五层所在商场楼系上述《建设工程规划许可证》所许可的拉萨新华大厦，但建设行政管理部门就拉萨新华大厦规划许可的楼层是地下一层至地上四层，而第五层商场系超出建设工程规划许可证的规定而加层所建。
上述事实有《建设工程规划许可证》、《拉萨市新华书店有限公司新华大厦施工图》、《建设工程施工图设计文件审查合格书》、庭审笔录、质证笔录、庭审视频资料等证据在案佐证。
本院认为，二审中本案的争议焦点为：一、本案案由是服务合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷和服务合同纠纷;二、双方当事人之间签订的《【雪雁街】项目商铺租赁合同》及其三份《【雪雁街】项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》和《【雪雁街】商铺运营管理合同》效力如何；三、弘晨公司向雪雁公司应付房屋占有使用费及运营管理费数额多少；四、双方当事人是否存在违约行为及其责任。
一、关于本案案由是服务合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷和服务合同纠纷之问题。本院认为，当事人之间签订的《【雪雁街】项目商铺租赁合同》及其三份《【雪雁街】项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》与《【雪雁街】商铺运营管理合同》是两种不同法律关系的合同，两种合同所设定的权利义务均不同，即商铺租赁合同约定的主要权利义务是雪雁公司向弘晨公司出租商铺，弘晨公司向雪雁公司支付租金，因此系商铺租赁合同法律关系；而商铺运营管理合同约定的主要权利义务是雪雁公司向弘晨公司提供商铺运营管理服务，弘晨公司向雪雁公司支付商铺运营管理服务费，因此系服务合同法律关系。二者之间之间虽存在关联，但并非相互依存、不可分割的关系。原判将两种合同的法律关系均认定为服务合同法律关系，并确定本案案由为服务合同纠纷不妥，本院将本案案由纠正为房屋租赁合同、服务合同纠纷。弘晨公司就本案案由方面提出的上诉理由成立，本院予以支持。
二、关于双方当事人之间签订的《【雪雁街】项目商铺租赁合同》及其三份《【雪雁街】项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》和《【雪雁街】商铺运营管理合同》效力问题。经二审查明，本案租赁合同约定的标的物雪雁街项目五层商场系超出建设工程规划许可证所许可的范围而加盖的楼层，雪雁公司也明确认可该楼五楼商场系违规建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案租赁合同约定的标的物雪雁街项目五层商场属于上述司法解释规定的“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”情形，且一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此本案所涉商铺租赁合同中有关商铺租赁合同约定内容无效。原判对此认定有误，应予纠正。弘晨公司提出的租赁合同中有关商铺租赁合同约定内容无效之上诉理由成立，本院予以支持。对于商铺租赁合同中有关商铺运营管理服务方面约定的内容，一审法院确认于2015年7月15日被解除之判决并无不当，应予维持。
如前分析，本案所涉商铺租赁合同和商铺运营管理合同是两种不同法律关系的合同，二者之间并非相互依存、不可分割的关系，《【雪雁街】项目商铺租赁合同》中有关商铺租赁合同约定内容虽无效，但并不因此导致商铺运营管理合同无效，即本案所涉商铺租赁合同中有关商铺运营管理方面的约定内容及《【雪雁街】商铺运营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，因此合法有效。对此，原判认定正确，应予维持。弘晨公司提出的商铺运营管理合同及租赁合同中有关商铺运营管理合同约定内容无效之上诉理由，于法无据，本院不予支持。
三、关于弘晨公司向雪雁公司应付房屋占有使用费及运营管理费问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，雪雁公司有权请求弘晨公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而且，二审庭审中经法庭释明，雪雁公司明确主张如果二审法院认定本案租赁合同无效，则其将原要求对方支付租金之诉请，变更为请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。此诉请，符合法律规定，应予支持。关于弘晨公司应付的房屋占有使用费的时间及金额问题。本院认为，原判根据双方当事人均认可的2015年7月中旬雪雁公司上锁关闭弘晨公司经营的涉案商铺之事实，酌情确定商铺关闭的具体时间2015年7月15日并无不当。此外，二审庭审中双方当事人就一审法院认定的弘晨公司向雪雁公司已交纳履约保证金225330元、租金1025330元、未交纳运营管理费以及租金起算时间2014年5月1日、运营管理费起算时间2015年1月1日均无异议。故弘晨公司向雪雁公司应付的房屋占有使用费的期间为2014年5月1日至2015年7月15日，房屋占有使用费数额总计为3267285元，扣除弘晨公司已向雪雁公司交纳的纳履约保证金225330元和租金1025330元，弘晨公司还应向雪雁公司交纳房屋占有使用费2016625元。
关于弘晨公司应付商铺运营管理费的时间及金额问题。本院认为，按照《[雪雁街]项目商铺运营管理合同》约定，在未签订新的商铺运营管理服务合同的情况下，虽该合同至2015年2月28日依约已终止，但商铺租赁合同中有关商铺运营管理服务方面约定的内容于2015年7月15日才被解除。而且，至雪雁公司上锁关闭弘晨公司经营的商铺为止，事实上雪雁公司仍在为弘晨公司继续提供相应的运营管理服务，故双方间继续着商铺运营管理服务合同法律关系，因此弘晨公司理应向雪雁公司支付相应运营管理费，故原判判令弘晨公司向雪雁公司支付2015年1月1日至2015年7月15日的运营管理费188311.5元并无不当，应予维持。
四、关于双方当事人是否存在违约行为及其责任问题。本院认为，因本案所涉商铺租赁合同无效，故雪雁公司向弘晨公司主张的有关商铺租赁合同违约金于法无据，原判支持该诉请不妥，本院予以纠正。对于运营管理合同履行过程中，双方当事人是否存在违约行为问题，按照商铺运营管理合同约定，雪雁公司负有依约向弘晨公司提供运营管理服务的义务，弘晨公司负有依约向雪雁公司交纳运营管理费的义务。在案证据表明，雪雁公司对商场的运营管理开展了相关的活动，不存在没有运营管理的情况，弘晨公司也无充分证据证明雪雁公司提供的运营管理不当而严重影响其经营的事实；而且弘晨公司经营活动属商业行为，其应当预见相应的商业风险，因此弘晨公司提出的雪雁公司构成违约的主张不能成立，本院不予支持。双方当事人在一、二审中均明确未交纳过运营管理费，弘晨公司就此对雪雁公司构成违约，应承担违约责任。原判对此认定亦正确，弘晨公司提出的其不构成违约之上诉理由不能成立，本院不予支持。但因雪雁公司在二审中明确放弃弘晨公司迟延交纳运营管理服务费之违约金的诉讼主张，因此弘晨公司无需承担该违约金。
综上，原判事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销拉萨市中级人民法院（2015）拉民一初字第25号民事判决；
二、西藏弘晨新能源有限公司与西藏雪雁商业运营管理有限责任公司签订的《【雪雁街】项目商铺租赁合同》和2013年11月30日签订的《【雪雁街】项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》中有关商铺租赁合同约定内容以及两份《【雪雁街】项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》无效；
三、西藏弘晨新能源有限公司与西藏雪雁商业运营管理有限责任公司签订的《【雪雁街】商铺运营管理合同》以及《【雪雁街】项目商铺租赁合同》和2013年11月30日签订的《【雪雁街】项目商铺租赁合同（五楼）补充协议》中有关商铺运营服务管理合同约定内容有效；
四、西藏弘晨新能源有限公司于本判决生效之日起三十日内向西藏雪雁商业运营管理有限责任公司支付房屋占有使用费2016625元；
五、西藏弘晨新能源有限公司于本判决生效之日起三十日内向西藏雪雁商业运营管理有限责任公司支付商铺运营管理费188311.5元；
六、驳回西藏雪雁商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求；
七、驳回西藏弘晨新能源有限公司的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费28439元，由西藏弘晨新能源有限公司承担23182元，由西藏雪雁商业运营管理有限责任公司承担5257元。
本判决为终审判决。
审判长 琼 巴
审判员 索朗次仁
审判员 德 央
二〇一六年五月三十一日
书记员 崔 莹 莹