陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕04民终823号
上诉人（原审原告）刘爱军，男，1976年3月8日生，汉族，住咸阳市秦都区，
委托代理人陈小奎，系陕西万兴律师事务所律师。
上诉人（原审被告）咸阳万兴地产发展有限公司，住所地咸阳市西兰路七厂十字庆利苑小区1号楼8层。
法定代表人张双振，系该公司董事长。
委托代理人张建平，系陕西渭民律师事务所律师。
上诉人刘爱军与上诉人咸阳万兴地产发展有限公司商品房卖合同纠纷一案，双方均不服咸阳市秦都区人民法院（2017）陕0402民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘爱军的委托代理人陈小奎，上诉人咸阳万兴地产发展有限公司（以下简称万兴公司）的委托代理人张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人刘爱军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认为逾期办理大证的违约金与上诉人无关及认为相对于迟延办理房屋所有权证书违约金属重复约定是错误的；本案涉案房屋交付时间为实际交付的2014年9月22日，非一审法院认定交付条件成就的2016年3月14日。
被上诉人万兴公司答辩，初始登记是办给开发公司，不影响购房人权益，开发商不应承担初始登记的违约责任；本案房屋交付时间应按照约定的必须达到规划验收合格证或竣工验收备案表之一。
上诉人万兴公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘爱军的起诉或诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人刘爱军承担。事实与理由：刘爱军没有诉权，原审认为在2017年9月8日前，本上诉人没有违约。刘爱军起诉时间为2017年7月6日，因而刘爱军根本没有诉权。转移登记正在办理中，即使本上诉人违约，仍没有到应当支付违约金的时间，从这一角度，刘爱军在2017年7月6日没有诉权；刘爱军未尽关于办理转移登记的委托义务，不应认定本上诉人迟延办理转移登记违约。本上诉人有权行使抗辩权；因提交手续、及办事流程等问题，何时向刘爱军交付所有权证书，非上诉人单方能力所及。
被上诉人刘爱军答辩称，万兴公司客观上存在违约事实，转移登记违约时间为2016年4月6日，刘爱军在被告违约后请求被告承担违责任合法合理，刘爱军违约金请求权上设定支付条件及期限的约定即就是违约方持续违约下去，守约方权利永远得不到救济，该约定有悖于立法精神。刘爱军已全部履行了合同义务，应依法驳回万兴公司的上诉请求。
上诉人刘爱军一审诉讼请求：1、被告支付原告延迟办理商品房所在楼栋权属证明违约金（从2015年7月1日起至被告实际取得该商品房所在楼栋权属证明之日止，按总房款358999元日万分之一计算）；2、被告支付原告延迟办理房屋所有权证书违约金18488元（自2016年1月25日起至原告实际取得该商品房所有权证之日止，按总房款日万分之一计算）；3、被告自判决生效之日起30日内为原告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记并交付房屋所有权证书。
原审查明，2012年10月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于咸阳市秦都区××小区××楼××单元××号房屋一套，总价款为358999元。合同第十条关于交房条件约定：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件即“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同第十二条逾期交房违约责任约定，除不可抗力，出卖人未按第十条约定的期限和条件将商品房交付给买受人，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在30日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十九条（二）初始登记约定：出卖人应于2015年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理即买受人不退房的合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；（三）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理，即买受人同意委托咸阳万兴房地产发展有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用100元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理，即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告向被告交纳房款108999元，在银行按揭贷款250000元，并于2016年7月5日向被告交纳房证代办费（契税、大修基金、登记费）共计14440元，后于2014年7月24日签订物业管理协议。2014年9月20日，被告组织施工单位、监理单位、分包单位对原告购买的房屋的工程质量进行了综合验收，结论为合格。被告交房登记表显示，原告于2014年9月22日领取了其所购买房屋的装修钥匙和正式钥匙。2017年6月15日，被告向小区业主书面告示，小区不动产权证正在办理流程中，截至目前，小区室测量已全部完成，测量报告等资料即将完成向不动产登记中心移交，大修基金等已交至市住建局专项资金管理中心。按照相关程序，本年度内不动产权证将办理完成。2017年7月14日，咸阳市不动产登记中心出具房屋查询证明单载明：经查询庆利苑1号楼仍未办理初始登记，2号、3号楼的初始登记在受理当中，该资料交于2017年7月11日。另查，被告开发的庆利苑小区项目符合规划条件，验收合格，咸阳市住房和城乡建设规划局于2016年3月14日向被告颁发了咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证。2017年4月12日，被告就其开发的庆利苑小区1#、2#、3#号楼的规划面积向咸阳市不动产登记中心书面申请实测，陕西天润科技股份有限公司于2017年6月5日对涉案房屋进行了实测。再查，原告购买的房屋初始登记时间为2017年8月31日。
原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告通过首付加按揭的方式向被告支付了房屋总价款，履行了自己的义务，被告应当依据合同依法向原告履行自己的义务。关于原告主张被告支付迟延办理所在楼栋权属证明违约金，本院认为，楼栋权属证明属于房屋初始登记，产权人系被告，因原、被告双方合同约定由原告委托被告办理房屋产权证书，非原告自行申请办理房屋产权证书，故双方关于迟延办理所在楼栋权属证明违约金的约定与原告无关，且相对于迟延办理房屋所有权证书违约金属于重复约定，综上，本院对原告主张迟延办理所在楼栋权属证明违约金不予支持。
关于如何认定迟延办理房屋所有权证书违约金的问题，根据双方合同约定，即“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理，即买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”和“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，首先要认定交房时间。原、被告双方在合同中虽然约定被告应当在2014年8月31日前向原告交付商品房，但同时还约定商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，被告还应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但当事人另有约定的除外”、《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格后，方可交付使用”之规定，认定本案中被告向原告交房的时间应以被告取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的时间为准，即被告取得咸阳市住房和城乡建设规划局咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证的时间即2016年3月14日为被告向原告交房的时间。（因本案是处理原、被告双方迟延办证违约金的纠纷，双方是以交房时间作为条件来推算违约金的起算时间，故本院仅审查认定交房时间，对于被告迟延向原告交房及迟延交房的原因本案不予涉及。）结合合同约定，原告如果在商品房交付之日起540日内没有取得房屋所有权证书，被告应当在该期限届满之次日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止向原告支付已付款万分之一的违约金，并在实际取得房屋所有权证书之日起30日内由原告支付。综上，被告向原告支付违约金的起算时间为2017年9月8日。据此，被告应于2017年9月8日起以总房款的日万分之一向原告支付迟延办理房屋所有权证书违约金至原告实际取得该商品房所有权证之日止。遂判决：一、被告咸阳万兴地产发展有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告刘爱军迟延办理房屋所有权证书违约金3769元。二、驳回由原告刘爱军的其他诉讼请求。案件受理费908元，由原告刘爱军承担830元，被告咸阳万兴地产发展有限公司承担78元。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为，刘爱军与万兴公司所签《商品房买卖合同》合同中，虽然约定了办理所在楼栋权属证明的违约金，但万兴公司提出的是否办理所在楼栋权属证明对本案买受人没有利益的影响的理由成立，且办理所在楼栋权属证明的违约金与办理房屋产权转移登记违约金属于重复违约金，对刘爱军要求给付所在楼栋权属证明的违约金的这一上诉请求不予支持；合同约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件即“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”，本案万兴公司取得咸阳市住房和城乡建设规划局咸阳市房屋建筑工程竣工规划验收合格证的时间为2016年3月14日，2016年3月14日才符合商品房交付条件。实际交房时间与符合法定条件的交房时间不一致的，因未经竣工验收法律禁止交付使用，故本案竣工规划验收合格证取得的时间应为符合交房条件推算迟延办证违约金的起算时间，上诉人刘爱军认为以实际交付时间推算迟延办证违约金的理由不能成立；万兴公司所称应以取得建筑工程竣工验收备案表时间为交付时间，其并未提供建筑工程竣工验收备案表，且房屋建筑工程竣工规划验收合格证能证明房屋已具备商品房的交房条件，原审认定此时间为交房时间并无不当。
万兴公司上诉称刘爱军无诉权的理由，由于在诉讼中万兴公司存在逾期办理产权转移登记的事实，刘爱军具有诉权，该理由不能成立,故万兴公司的上诉理由不能成立。
综上所述，双方上诉理由均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用958元，由刘爱军承担908元，咸阳万兴地产发展有限公司承担50元。
本判决为终审判决。
审判长 唐鸿彬
审判员 张军海
审判员 刘联胜
二〇一八年六月十二日
书记员 康馥婷