广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17444号
上诉人（原审原告）：林秋月，女，汉族，1970年8月11日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。
委托诉讼代理人：张雷，广东和律创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭天喜，广东和律创律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：澳达公司发展（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市南山区后海大道以东澳城花园（南区）澳城花园G栋15-01至15-08（共8间），统一社会信用代码：91440300618868813T。
法定代表人：张庆生，系该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：深圳市蛇口海湾实业股份有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口街道蛇口爱榕路海湾新村1号，统一社会信用代码：914403001924416866。
法定代表人：樊启昌，系该公司董事长。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈光宝，广东深长城律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钟天机，广东深长城律师事务所律师。
上诉人林秋月因与被上诉人澳达公司发展（深圳）有限公司（以下简称澳达公司）、深圳市蛇口海湾实业股份有限公司（以下简称海湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初1194号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林秋月的委托诉讼代理人张雷、郭天喜、被上诉人澳达公司、海湾公司的委托诉讼代理人陈光宝、钟天机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林秋月上诉请求，撤销一审判决，改判支持林秋月一审全部诉讼请求；判令澳达公司、海湾公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：一、对于5感会所有无依约提供，原审判决的认定含糊不清且前后矛盾。林秋月的诉讼请求并非是针对会所的房屋交付问题，而是针对澳达公司、海湾公司有否按照约定提供了具备9项功能的5感会所。该项事实认定应该清晰明了，不应含糊不清。而原审判决一方面根据物业公司及业委会出具的证明，认为涉案会所已于2008年9月交付，且具备了众多功能；但另一方面又认为，5感会所可“入伙后逐步投入使用”，即会所的各种功能设施可后续逐步完善。上述认定明显相互矛盾。二、原审判决根据物业公司及业委会出具的书面证明认定5感会所已提供给业主使用，不能成立。原审判决已认定澳达公司、海湾公司负有向林秋月提供5感会所的合同义务。该义务有无履行，按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，澳达公司、海湾公司应承担举证责任。原审判决基于物业公司及业委会出具的两份说明认为澳达公司、海湾公司已履行合同义务，但该证据不仅存在重大瑕疵，且无证明力：（一）深圳市普X康物业管理有限公司是澳达公司、海湾公司选定的前期物业服务公司，现在仍在对涉案小区进行物业管理，显然与澳达公司、海湾公司有重大利害关系，其证词不足为据。（二）澳城花园小区第二届业委会成立于2015年6月，但其居然对发生在2008年的事情出具证明，显然证明力不强。上述两份说明根本不能证明澳达公司、海湾公司已履行合同义务。三、5感会所有否开放经营，属于客观事实，澳达公司、海湾公司应提供客观证据，如经营记录、会计账薄等予以证明。5感会所规划面积1800平方米，具备豪华咖啡休闲室、豪华宴会厅、迷你影院、蒸汽桑拿室等9项功能。按常识常理，如5感会所确实在2008年就已开放给全体业主，那么无论是由澳达公司、海湾公司自营还是委托他人经营，澳达公司、海湾公司均能提供一系列的经营记录，包括设施设备购买凭证、装饰装修合同、聘用人员的工资支付明细、业主以及其他顾客的消费记录、纳税记录、会计凭证、年度会计报表等客观证据。相较于所谓第三方的主观证据，上述客观证据更具有证明力，但澳达公司、海湾公司却无法提供。原审法院在澳达公司、海湾公司未能提供上述客观证据情况下，仅凭两份证明，即认定具备9项功能的会所已经提供，依据不足。四、5感会所有否开放经营，通过关联案件也能予以查明。澳达公司、海湾公司提供《同意转租声明》、《租赁合同》等证据，主张其将涉案会所出租给案外人经营，而案外人在装修过程中被有关部门责令停工。此后，各方之间因租赁合同纠纷，同样诉至一审法院，案号为（2017）粤0305民初2936号。上述租赁合同纠纷案件涉及的相关事实，如承租人、租赁用途、装修设计方案、房屋开始装修前的真实状况等等，均与本案的关键事实即5感会所到底有无提供，具有密切关联，该事实完全能印证物业公司及业委会的说明是否属实。因此，基于该案与本案具有重大关联性，林秋月在诉讼过程中曾请求原审法院予以核实，但原审判决却未予回应，遗漏重要事实。五、退一步讲，会所现状确为毛坯状态，基于该事实也应支持林秋月关于提供5感会所的诉求。林秋月原审诉求之一为请求提供具备9种功能的5感会所。即便原审判决以履行期限约定不明为由“既往不咎”，现不论澳达公司、海湾公司曾经是否按约定提供会所，但会所现状为毛坯状是无可否认的基本事实。仅基于该事实，原审法院也应支持林秋月的上述诉求，判令澳达公司、海湾公司限期提供给业主使用。原审判决驳回林秋月该项诉求，显属错误。
澳达公司、海湾公司辩称，一、涉案会所建筑早于2008年9月已经向全体业主交付使用，林秋月的诉讼请求缺乏法律依据以及事实依据。首先，会所在2008年9月份已经向全体业主开放，特别是，2012年8月18日澳城花园的第一届业主委员会成立后与案外人物业管理公司签订了物业服务合同，服务的范围也明确包括会所建筑，2015年6月3日至今，澳城花园第二届业主委员会成立后也继续委托物业管理公司对整个澳城花园提供物业管理服务。同一期间，澳达公司、海湾公司也将会所建筑委托给物业管理公司进行管理。其次，案外人业委会以及物业管理公司没有利益关联关系，其出具的情况说明真实客观，业主委员会是经过全体业主依法选举并经过政府部门审批后依法成立的，而物业公司也是业主委员会通过法律途径选聘，因此两者对于会所使用的情况有权做出客观的证明。同时对于林秋月所称的2015年成立的第二届委员会对2008年9月至今的小区会所使用情况不能做出证明的说法，显然违背了常理，缺乏基本的常识。二、林秋月请求将会所建筑的全部面积也就是第二层以及第三层全部提供给业主使用，妨碍产权人对于会所的使用、管理以及控制权，林秋月的该项请求既没有法律规定也没有双方约定。根据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）当中城市用地分类及标准的相关规定，会所属于居住用地中的社区其他设施用地，与社区管理、文化活动、保健设施、商业等同属于为居民配套服务的设施，而该标准中没有任何条款进一步解释会所应该包含的建筑功能，因此会所在字面上从法律规定来说只是为居民提供配套服务的设施，没有明文规定会所的占地面积、建筑面积以及其必须实现的功能，因此只要不是妨碍向居民提供生活配套服务，会所的产权人都有权自行行使，不受他人干涉。澳达公司、海湾公司没有在任何场合，也没有任何的书面文件向林秋月承诺过会所究竟应当占多少建筑面积，因此林秋月的主张没有事实依据。三、林秋月诉称澳达公司、海湾公司违约，但是其诉称的违约事实前后矛盾，连民事诉讼法中所要求的明确的事实这一基本条件也不具备，具体体现在林秋月在一审以及诉状中称澳达公司、海湾公司在2008年至今没有提供会所供业主使用，但是在已被一审法院认定缺乏证据证明相关事实的情况下，上诉状中又改称会所现在为毛坯，基于该事实法院也应当支持其诉求。民事诉讼法第一百一十九条所规定的有具体的诉讼请求以及事实指的是起诉时应当确定的事实以及理由，而不是在一审判决不利之后，林秋月再行随意更改的事实以及理由。同时，令人遗撼的是林秋月一方对于会所使用的权利的理解已经在客观上偏离了正常的要求，在多年的使用过程中林秋月没有提出过异议，在澳达公司、海湾公司想要对老旧的会所建筑进行升级改造并且自筹资金、自备渠道的时候，林秋月也没有提出异议，但是当这一个有利于业主生活的会所改造工程因为案外人违规施工被勒令停工，使工程处于毛坯状态时，林秋月就处于不满的状态，请求林秋月体谅澳达公司、海湾公司的难处，依法予以全力配合。
林秋月向一审法院起诉请求，1、澳达公司、海湾公司提供符合约定功能的澳城花园（南区）小区会所给林秋月使用；2、澳达公司、海湾公司按林秋月购买澳城花园房产价格的2%，即68083.44元向林秋月承担违约赔偿责任；3、澳达公司、海湾公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，2006年1月16日，澳达公司、海湾公司作为用地单位取得位于南山区××北、后海滨路××城××项目《建设工程规划许可证》，许可证备注写明：规定建筑面中，会所1800平方米。2007年8月20日，澳达公司、海湾公司作为发展商，取得澳城花园项目的预售许可证。
2007年8月31日，林秋月（买方）与澳达公司、海湾公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：卖方将位于深圳市南山区后海滨路与东港路交界西北澳城花园B栋一座10层XX单元XXX号房（以下简称涉案房产）以3404172元的价格转让给买方；卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、竣工验收合格证明文件、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》等文件；及其他内容。买卖合同“附件五买卖双方补充约定”第13条约定：本项目的户外广告权、会所、地下停车库、地下车位的所有权因已规划确定且未分摊均归卖方所有；地上全部车位因已经国土部门规划确定未占用小区道路，并根据《土地使用权出让合同》不属于公共设施，故卖方拥有所有权。
2008年7月28日，澳达公司、海湾公司将涉案房产交付给林秋月。2010年12月8日，涉案房产登记至林秋月名下，登记建筑面积为134.74平方米。
位于深圳市南山区××大道以东××城××澳城花园会所2-XX、3-XX均于2009年3月17日核准登记至澳达公司名下，建筑面积分别为900.35平方米、896.51平方米。
林秋月主张，澳达公司、海湾公司销售澳城花园时，即突出宣称小区有特色的5感会所，这是林秋月购买涉案房产的重要原因。林秋月入伙时，澳达公司、海湾公司提供的《住宅说明书》再次对5感会所进行了具体、明确的描述，但澳达公司、海湾公司至今未向林秋月提供符合约定功能的会所，林秋月多次催促无果，会所至今无法使用。林秋月对此提交了澳城花园宣传彩页打印件，《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、会所现状照片、《律师函》及邮寄单予以证明，其中，《住宅使用说明书》公共部分中“二、会所（入伙后逐步投入使用）”介绍了澳城花园的5感会所（Club5Senses），列明包括豪华咖啡休闲室、豪华宴会厅、迷你影院、互动的知识中心、桑拿蒸汽室、专业运动室、英式桌球及足球机室、高档华丽的雪茄与红酒室；《律师函》落款日期为2016年11月9日，内容为周X付、姜X东、卢X等百余名澳城花园（南区）小区业主委托律师发函，要求澳达公司、海湾公司按约定功能提供会所及赔偿损失。澳达公司、海湾公司对澳城花园宣传彩页的真实性不予认可，对其余证据的真实性认可，关联性不予认可，表示照片显示的状态系因案外人未经同意擅自装修导致，与澳达公司、海湾公司无关，林秋月的证据不能证明澳达公司、海湾公司没有提供约定会所给林秋月使用。
澳达公司主张，自2008年9月起，其已依约向澳城花园小区全体业主提供并对外开放了符合约定的会所，并将小区物业和会所均委托给深圳市乐普物业管理有限公司进行管理，后澳达公司将会所出租给案外人经营，因案外人未报批进行装修，涉案会所相关工程现已被政府责令停工，澳达公司对此提交了：1、深圳市普X康物业管理有限公司出具的《说明》、《收款收据》、开放图片及业主论坛截图，用于证明澳达公司将澳城花园小区会所委托给物业公司管理，会所已于2008年9月7日对外开放。其中，《说明》内容写明澳城花园（南区）会所于2008年9月7日对外开放并一直使用，会所内设施已陈旧，澳达公司将会所出租给案外人经营，因案外人未提供设计方案及施工方案等予以公示及违规施工，被相关部门责令停工，会所从2016年9月停止使用至今。2、《同意转租声明》、《租赁合同》、《停止违法行为通知书》及《装修违规通知书》，用于证明澳达公司将会所出租给案外人经营，因案外人未报批进行装修，涉案会所相关工程现已被政府责令停工。其中，《停止违法行为通知书》落款日期为2016年9月27日，由深圳市南山区规划土地监察大队出具，内容写明行为人因“未经批准在澳城花园一期会所进行工程建设”，违反了《广东省城市规划条例》第40条第1款，被责令停止违法行为。3、《物业管理服务合同》、《物业服务合同》及备案回执，用于证明澳城花园小区物业和会所由深圳市乐普物业管理有限公司进行管理。4、《业主委员会换届备案通知书》、《业主委员会变更备案通知书》、《情况说明》等，用于证明澳达公司自2008年9月起已依约向全体业主提供会所服务。《情况说明》落款日期为2017年3月22日，盖有深圳市南山区澳城花园第二届业主委员会及澳城花园物业服务中心印章，内容写明澳城花园（南区）小区会所（包含咖啡休闲、宴会厅、电影院、书店、桑拿蒸汽室等娱乐休闲设施）从2008年9月开始交付使用，对全体小区业主开放，该会所2016年9月因装修停止使用。除《业主委员会换届备案通知书》、《业主委员会变更备案通知书》外，林秋月对其余证据的真实性均表示无法确认。林秋月表示，开放图片、业主论坛截图来源无法核实；物业公司、业委会与澳达公司、海湾公司存在利益关系，相关说明的内容均与事实不符。
海湾公司提交了《项目开发合同书》及《补充合同书》、《合作项目产权登记物业分成协议书》用于证明其与本案无关，林秋月对上述证据真实性表示无法确认，其认为澳城花园小区由澳达公司、海湾公司共同开发，澳达公司、海湾公司应当共同向林秋月承担违约责任。
一审庭审中，林秋月明确其第一项诉讼请求是指要求澳达公司、海湾公司提供具备《住宅使用说明书》中所列功能的会所，并且会所建筑面积达到两个房产证中登记的建筑面积；因澳达公司、海湾公司未按照约定向其提供会所，林秋月本应享受的生活便利等权利受损，林秋月要求澳达公司、海湾公司按照林秋月支付购房款的2%承担违约责任。
一审法院认为，林秋月与澳达公司、海湾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，澳达公司、海湾公司在向林秋月交付涉案房产时，应同时提供《住宅使用说明书》。本案中，澳达公司、海湾公司向林秋月提供的《住宅使用说明书》对小区会所及其相关功能设施进行了具体明确的描述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，澳达公司、海湾公司应交付5感会所的允诺虽未载入双方的买卖合同，亦应当视为合同内容，故澳达公司、海湾公司负有向林秋月提供符合约定会所的合同义务。
对于林秋月要求澳达公司、海湾公司交付5感会所及澳达公司、海湾公司承担违约责任的诉讼请求，一审法院认为，澳达公司、海湾公司提交的由深圳市普X康物业管理有限公司出具的《说明》及深圳市南山区澳城花园第二届业主委员会出具的《情况说明》均显示，澳城花园小区会所已于2008年9月交付使用并对小区全体业主开放，故林秋月提交的证据不能证明澳达公司、海湾公司未向小区业主提供会所。而且，《住宅使用说明书》注明会所系“入伙后逐步投入使用”，并未明确约定会所相应设施的具体交付时间及会所的具体使用期限，现涉案会所正在装修，并不能证明澳达公司、海湾公司在合同的履行过程存在违反合同义务的行为。综上，林秋月主张澳达公司、海湾公司未按合同约定提供会所，事实依据不足，故对于林秋月要求澳达公司、海湾公司提供符合约定功能的澳城花园（南区）小区会所给林秋月使用及按林秋月购买涉案房产价格的2%赔偿林秋月损失的诉求，一审法院不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：驳回林秋月的全部诉讼请求。案件受理费1502.1元，由林秋月负担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据林秋月的上诉内容，本案的争议焦点为：1、澳达公司、海湾公司是否从2008年9月起提供了符合合同约定的会所给包括林秋月在内的业主使用；2、澳达公司、海湾公司是否应赔偿林秋月损失68083.44元。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，一审从涉案小区物业公司和业委会提供的说明认定澳达公司、海湾公司从2008年9月起提供了符合合同约定的会所给包括林秋月在内的业主使用，从而判决驳回了林秋月的有关诉讼请求。虽然提供说明的是涉案小区的物业公司和业委会，但物业公司是业委会选出的小区物业服务单位，业委会更是业主大会的执行机构，代表全体业主的利益，他们出具的说明能够反映涉案会所的真实情况，虽然出具说明的业委会成立的时间在后，但这并不能得出其出具的反映案情的说明就不能被采用，因此，林秋月认为澳达公司、海湾公司从来没有提供会所给林秋月使用的上诉理由不成立，本院不予采信。
应当说明的是，买卖合同约定了澳达公司、海湾公司提供会所服务的具体内容，因此，虽然涉案会所由于装修手续不全被要求停工，但在会所装修完毕后，澳达公司、海湾公司提供的会所亦应当符合合同约定的具体服务内容。澳达公司、海湾公司应完善有关装修手续，尽快装修完毕，提供给业主使用。至于提供服务的会所面积，双方虽在合同中并未明确，但亦应符合服务内容的基本要求。
关于本案的第二个争议焦点，本院认为，由于林秋月主张赔偿的依据是认为澳达公司、海湾公司没有提供符合合同约定的会所，由于林秋月的该项理由已经被驳回，因此，其基于此上的有关赔偿主张亦应被驳回。
综上，林秋月的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费1502.1元，由林秋月负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十一月二十九日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。