浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉海民初字第1071号
原告：海宁市房地产管理处(海宁市硖石房地产管理所)。住所地：海宁市海州西路**号。组织机构代码：47110183-6。
法定代表人：姚俐，主任。
委托代理人：李鸣杰、卢燕，浙江海州律师事务所律师。
被告：蒋中健，男，1965年8月12日出生，汉族，住海宁市。
委托代理人：竺坚平，海宁市众望法律服务所法律工作者。
原告海宁市房地产管理处（海宁市硖石房地产管理所）诉被告蒋中健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由代理审判员王宗强适用简易程序进行审理。被告于2015年5月5日提起管辖权异议申请，本院于2015年6月1日裁定驳回被告的管辖权异议后，被告提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2015年6月29日裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。经本院准许，原、被告庭外和解两个半月。本院于2015年9月2日、10月26日公开开庭审理了本案，后依法组成合议庭，于2016年1月7日、2016年1月28日公开开庭审理。原告委托代理人卢燕，被告蒋中健及其委托代理人竺坚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海宁市房地产管理处（海宁市硖石房地产管理所）起诉称，2014年5月29日，原告与案外人浙江保利国际拍卖有限公司（以下简称保利公司）签订《委托拍卖合同》1份，约定由保利公司接受原告的委托，于2014年6月30日前依法公开拍卖原告所有的房屋租赁权。2014年6月4日，保利公司在《海宁日报》刊登《租赁权拍卖公告》，公告载明拍卖时间、地点及拍卖标的等。2014年6月13日，保利公司举行拍卖会，被告作为海宁市房屋（以下简称129号房屋）的原承租人参与拍卖，最后以每年38000元的房屋租金竞价成功，拍得129号房屋3年（2014年7月1日至2017年6月30日）的租赁权。根据保利公司与被告签订的《拍卖成交确认书》，被告应于2014年6月20日前将第一年房屋租金38000元、租赁押金5000元及拍卖佣金760元，合计43760元汇入保利公司指定的账户。逾期未结清全款，被告无权要求返还保证金。被告至今未支付前述款项，原告与被告多次协商未果后，起诉至本院，请求判令：1、被告与原告签订坐落于海宁市房屋（租期自2014年7月1日至2017年6月30日止）的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告43760元（第一年房屋租金38000元、租赁押金5000元、拍卖佣金760元）；3、被告支付原告逾期付款利息损失（自2014年6月21日起按银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止）。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为请求判令：确认原、被告于2014年6月13日经公开拍租方式确立了由被告承租坐落于海宁市房屋的房屋租赁合同关系，租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止；其余诉讼请求不变。
被告蒋中健答辩称，1、原告主体不适格，原告与被告之间不存在任何法律关系，双方之间未建立房屋租赁关系；2、本案所涉的拍卖活动违反相关法律法规，拍卖无效；3、如原告认为可以代为行使拍卖公司的权利，则被告要求原告承担违法拍卖的相应法律责任。
原告举证及被告质证意见如下：
1、委托拍卖合同及附件1份。证明原告委托案外人保利公司拍卖本案所涉房屋租赁权的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为本案所涉拍卖程序不合法，故对该证据的合法性有异议。
2、租赁权拍卖公告及标的物清单1组。证明原告委托案外人保利公司拍卖本案所涉房屋租赁权的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为本案所涉拍卖程序不合法，故对该证据的合法性有异议。
3、房屋租赁合同1份。证明原告与被告存在房屋租赁关系的事实。经质证，被告认为该证据无被告的签字，对其与本案的关联性不予认可。
4、拍卖文件1份。证明被告竞拍本案所涉房产租赁权且领取了原告提供的房屋租赁合同的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为本案所涉拍卖程序不合法，故对该证据的合法性有异议。
5、竞买规则1份。证明被告自愿竞拍本案所涉房产租赁权并知晓竞买规则的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为本案所涉拍卖程序不合法，故对该证据的合法性有异议。
6、特别约定1份。证明被告自愿遵守本次拍卖各项条款，且第2条第5项证明原、被告之间存在事实上的房屋租赁关系的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该证据不能证明原、被告之间存在房屋租赁关系。
7、拍卖成交确认书1份。证明被告拍得129号房屋租赁权的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为无法证明原、被告之间存在房屋租赁关系。
8、拍卖现场记录1份。证明被告竞拍129号房屋租赁权并以每年38000元的价格竞得该房产租赁权后签名确认的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为本案所涉拍卖程序不合法，拍卖结果无效。
9、海宁市住建局房屋出租审批表1份。证明原告对129号房屋进行公开招租符合相关文件规定的事实。经质证，被告对真实性有异议，认为该份审批表是本案所涉拍卖结束后补办。
10、事业单位法人证书、组织机构代码证、海宁市机构编制委员会的文件（均为复印件）各1份，房屋所有权证1份。证明本案所涉房屋的所有权人系海宁市硖石房地产管理所，即海宁市房地产管理处的事实。经质证，被告对真实性无异议。
被告举证及原告质证意见如下：
1、海宁市房地产管理处出租房出租审批表复印件1份。证明原告存在自审自批的违法行为的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告不存在违法审批的行为。
2、收款收据2份。证明被告参与拍卖时缴纳了两个竞拍标的保证金共10000元的事实。经质证，原告无异议。
3、浙江省农村信用社（合作银行）存款凭条照片打印件2份。证明被告缴纳的10000元拍卖保证金是张玉定个人收取，而非保利公司收取的事实。经质证，原告对真实性有异议。
4、张玉定名片复印件、照片打印件各1份。证明张玉定并非保利公司工作人员，其收取保证金违法的事实。经质证，原告对名片的真实性无异议，但认为该证据不能证明本案所涉拍卖程序违法的事实；对照片打印件真实性不予认可。
5、海宁市公安局海洲派出所受案回执1份。证明被告在参加本案所涉拍卖过程中遭受人身伤害并报警，海洲派出所受理了被告的报警事宜的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性。
6、门诊病历1份。证明被告参加本案所涉拍卖活动受伤后就医，经诊断为软组织挫伤的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为病历不能证明被告的伤是在拍卖过程中造成，也不能证明拍卖过程不合法。
7、拍卖备案资料1份。证明原告对本案所涉房产租赁权进行公开招租存在自审自批情况的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告经过相关审批程序后公开招租，不存在自审自批的情况。
8、拍卖师资格考试初审合格名单1份（网页打印件）。证明本次拍卖活动的拍卖师并非保利公司的拍卖师，不符合相关规定的事实。经质证，原告对真实不予认可。
9、关于印发《海宁市住房和城乡规划建设局国有资产出租出借管理规定》的通知（复印件）1份。证明本案所涉拍卖活动的竞拍标的未按照文件规定操作，拍卖程序违规的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为该证据不能证明原告存在违规操作的事实。
10、海宁市人民政府行政复议不予受理决定书（复印件）1份。证明被告向相关部门进行过投诉，但行政复议不予受理的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议。
依据被告的申请，本院向海宁市公安局海洲派出所调取询问笔录11份，视频光盘1份。被告拟据此证明其在参加本案拍卖活动中受到人身伤害后报警，派出所进行调查，被告无法行使拍卖权利，且被告在受伤前参与了131号标的的竞拍并报出高于该标实际成交价格的事实。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案129号标的无关联性。
上述证据经原、被告当庭举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、4、5、6、7、8、10，被告对真实性无异议，且形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。原告提供的证据3、9，本院对其真实性予以认定，至于关联性，本院将结合本案其他证据、事实综合判断。
被告提供的证据1系原告提供的证据1中《海宁市房地产管理处出租房出租审批表》的复印件，本院对真实性予以认定。被告提供的证据2、5、6、7、9、10，证据4中的名片复印件，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告提供的证据3系照片打印件，本院对其真实性予以认定，但该证据仅能证明被告给张玉定汇款两次，每次5000元的事实。被告提供的证据4中的照片打印件、证据8，原告对真实性不予认可，且未提供原件予以比对，本院对其真实性不予认定。
本院调取的询问笔录11份，视频光盘1份，原、被告无异议，本院予以认定。
综合上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
被告蒋中健系129号房屋的原承租人，129号房屋登记的所有权人为海宁市硖石房地产管理所。2013年9月9日，海宁市机构编制委员会作出海编[2013]71号文件，同意海宁市硖石房地产管理所并入海宁市房地产管理处。2014年5月29日，原告与案外人保利公司签订《浙江保利国际拍卖有限公司委托拍卖合同》1份，约定由保利公司公开拍卖原告所有的部分房产的房屋租赁权，前述129号房屋的租赁权系拍卖标的之一。2014年6月4日，保利公司在《海宁日报》刊登《租赁权拍卖公告》，公示此次拍卖标的的地址、面积、起拍价、租期等标的物基本信息以及参加拍卖报名的时间、地点、条件等信息。其中，本案所涉129号房屋的建筑面积约19.81平方米，起拍价15000元/年，租赁期限为三年。2014年6月10日，被告作为竞买人签署了保利公司提供的《拍卖文件》、《竞买规则》、《特别约定》各1份，前述文件中载明，竞买人已领取并阅读了保利公司提供的关于本次拍卖的相关文件，包括《拍卖公告》、《竞买规则》、《标的物清单及特别约定》、《标的相关资料：房屋租赁合同（1-28号标的）》、《广告牌租赁协议（29-35号标的）》、《36号标的机械设备租赁合同、随机工具箱清单、设备基本配置、技术参数资料》；作为竞买人，被告同时承诺愿意遵守和履行《竞买规则》、《标的物清单》及《特别约定》的各项条款；《竞买规则》第六条规定，竞买人在拍卖过程中一经加价或应价即表示承诺，其所作的承诺不得撤回；《标的物清单一（房产租赁权）》载明，129号房屋的租赁期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止；《特别约定》第1条约定，买受人须于2014年6月20日前缴纳第一年房租及押金、拍卖佣金、并与委托方签订房屋租赁合同；《特别约定》第2条第（5）项约定，本次拍卖会资料中提供的与各标的物相应的《房屋租赁合同》为本约定的组成部分，竞买人必须遵守其中的各项条款，如买受人违反此项规定，委托方有权无偿收回该房屋，拍卖人已收取佣金不予返还。2014年6月12日，被告缴纳了竞拍129号房屋租赁权的保证金5000元。2014年6月13日，被告通过公开竞买拍得原告所有的本案所涉129号房屋的租赁权，并签署《浙江保利国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》（以下简称成交确认书）1份，该成交确认书载明，成交标的名称为129号房屋3年租赁权，面积约19.81平方米，租金38000元/年，租金一年一付，买受人（被告）第一次须付款总金额为43760元（其中：房屋租金38000元、拍卖佣金760元、租赁押金5000元）；买受人应于2014年6月20日前将成交价款、租赁押金及拍卖佣金汇入拍卖人指定账户，逾期未结清全款，买受人无权要求返还已缴纳的保证金；本次拍卖会的《竞买规则》、《标的物清单》、《特别约定》等资料是本成交确认书的组成部分，具有同等法律效力。被告至今未按约定将前述款项汇入保利公司指定的账户。2014年7月1日至今，被告一直使用129号房屋，但未支付原告前述期限租金或房屋占有使用费。原告认为被告参加本次拍卖会并签署成交确认书，但被告未按照约定履行付款义务系违约，遂起诉至本院。
另查，保利公司于2014年6月13日14时在海宁市文礼路3号浙江江南要素交易中心第一开标室举行拍卖会，被告在参与竞买坐落于海宁市店铺租赁权时，与其他竞买人发生争执，后被告以被人殴打为由报警，海宁市公安局海洲派出所依法处警并受理该案，该案尚在调查中。被告与其他竞买人的纠纷发生在被告竞得129号房屋租赁权并签署拍卖成交确认书之后。
本院认为，本案的争议焦点在于：被告参与竞买成功后与保利公司签订成交确认书是否可以认定原、被告之间已建立房屋租赁关系？原告认为，作为本案所涉拍卖会的委托人，根据被告与受托人保利公司签订的成交确认书等相关文件已确立房屋租赁关系，原告有权向被告主张支付拖欠的租金、租赁押金、佣金等款项；被告认为其与原告尚未签订关于承租129号房屋的租赁合同，其与保利公司签订的成交确认书只能约束被告与保利公司，且被告有权以放弃要求保利公司返还已支付保证金5000元的方式，拒绝与原告签订书面房屋租赁合同，故被告与原告之间不存在租赁合同关系。本院认为，原告与被告之间的房屋租赁关系已成立，理由如下：1、原告与保利公司系委托代理关系，受托人保利公司受托办理原告所有的房产租赁权拍卖事宜，且保利公司与被告已就129号房屋租赁权拍卖事宜签署成交确认书，被告同时承诺按《竞买规则》、《标的物清单》及《特别约定》的规定，履行相应的义务；2、根据被告签署的相关拍卖文件的约定，原、被告就129号房屋租赁的相关事宜已达成一致意思表示，包括租赁标的坐落、租期、年租金、租赁押金、租赁物用途等，均以书面方式予以明确约定；3、被告自2014年7月1日起实际使用129号房屋至今。故原、被告之间的房屋租赁关系已成立，具体租赁关系的权利、义务内容以拍卖过程中被告领取和签署的相关拍卖文件载明的内容为准。被告虽主张本案所涉拍卖违法，但并未提供相应的证据予以证明，本院对其主张不予采信。
本院认为，原告通过委托保利公司公开拍卖的方式，与被告就租赁129号房屋的相关事宜达成一致意思表示，且被告在竞买成功后亦实际使用129号房屋至今，故原、被告之间事实上已确立房屋租赁关系，原告要求被告支付第一年租金38000元、押金5000元的诉讼请求，符合成交确认书及相关拍卖文件的约定，本院予以支持。至于被告已缴纳的拍卖保证金5000元以及原告要求被告支付的拍卖佣金760元，均系被告与保利公司之间的约定，与本案非同一法律关系，故在本案中不作处理。根据《特别约定》的规定，被告作为买受人应于2014年6月20日前缴纳房屋租金，现被告逾期支付前述款项，原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院亦予以支持，具体计算方式为以38000元为基数，自2014年6月21日起按银行同期贷款利率计算至被告实际付清款项之日止。原告要求被告支付押金5000元利息损失的请求，无法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告海宁市房地产管理处（海宁市硖石房地产管理所）与被告蒋中健关于坐落于海宁市房屋的房屋租赁合同于2014年6月13日成立并生效（具体权利、义务内容以《浙江保利国际拍卖有限公司拍卖成交确认书》、《竞买规则》、《标的物清单》及《特别约定》为准）。
二、被告蒋中健于本判决生效之日起十日内支付原告海宁市房地产管理处（海宁市硖石房地产管理所）2014年7月1日至2015年6月30日期间房屋租金38000元、租赁押金5000元，并赔偿原告利息损失3671.33元（以38000元为基数，自2014年6月21日起按银行同期贷款利率暂计算至2016年3月4日，此后按前述方法计算至被告实际付清款项之日止）。
三、驳回原告海宁市房地产管理处（海宁市硖石房地产管理所）的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费986元，由原告海宁市房地产管理处（海宁市硖石房地产管理所）负担16元，被告蒋中健负担970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 韩振宇
代理审判员 王宗强
人民陪审员 黄国良
二〇一六年三月四日
书 记 员 张 鹯
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1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。
2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。