北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初15451号
原告（反诉被告）：任佩霞，女，1968年11月6日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨易牧，北京昊京律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：张月琴，女，1969年6月19日出生，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：李艳艳，北京市亚东律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左东湖（被告之夫），男，1965年6月20日出生，住北京市昌平区。
原告（反诉被告）任佩霞与被告（反诉原告）张月琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告任佩霞的委托诉讼代理人宋克鑫、杨易牧到庭参加诉讼、被告（反诉原告）张月琴的委托诉讼代理人李艳艳到庭参加诉讼。第二次开庭原告（反诉被告）任佩霞的委托诉讼代理人宋克鑫、杨易牧到庭参加诉讼、被告（反诉原告）张月琴的委托诉讼代理人李艳艳、左东湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任佩霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除张月琴与任佩霞签订的租赁协议；2.判令被告支付原告自建的04号房屋重置成新价补偿款（按70%计算）20934.9元；3.判令被告支付原告装修、设备附属物补偿款总计35513元；4.判令被告支付原告自建的04号房屋和租赁的05号房屋对应的停产停业综合补助68560元；5.判令被告支付原告自建的04号房屋和租赁的05号房屋对应的搬迁补助费3428元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月1日被告张月琴与原告任佩霞签订协议，约定：“2014年3月1日至2017年3月1日，将果园房租给任佩霞，房租每年25000元”。国家启动陕京四线输气管道工程（昌平支线段）项目后，因上述房屋和场地位于项目范围内，致使合同无法履行。根据协议，“如国家占地无条件搬家，现有房间按原合同执行。”其中原合同为原告任佩霞委托配偶高希河(已故)与被告张月琴委托配偶左东湖签订的《房屋场地租赁合同书》，其中第三条第4款约定“在本土地内所建筑的地上物，双方各自享受各自的拆迁补偿款。”原告任佩霞按照约定履行了合同义务。而被告张月琴在未告知原告任佩霞的情况下与征收办签订了补偿协议并领取了包括原告任佩霞应得的地上物部分的补偿款，已违反了协议的约定。2017年3月合同到期后，又约定将合同延长到2018年3月1日，当事人应当按照约定履行自己的义务。综上，被告张月琴应当偿还原告任佩霞地上物补偿、经济补偿和其他部分的补偿，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院。
被告张月琴辩称：一、同意解除与任佩霞之间的租赁协议，因租赁房屋因陕京四线专线天然气管线敷设工程遇拆迁，租赁房屋在拆迁范围内，故合同已无法履行。二、对于诉讼请求第二项，被告对本诉中应当返还给原告的拆迁补偿款数额持不同意见，被告认为本诉中应当返还给原告补偿款共计25707元。计算方法：1、房屋重置成新补偿款：原告建设房屋37.37平米29907*0.7=20934元。2、装修、设备及附属物补偿款为：太阳能1个1100元、广告牌1个1200元、电表1个450元、电缆50米979元、棚10.44平米1044元，共计4773元。3、20943+4773=25707元。三、对于原告起诉状中事实部分中，原告诉求除地上物以外补偿款，包括：经营补偿和其他补偿无合同依据及法律依据。因《房租场地租赁合同》第三条第4款约定：“因国家及有关单位征占土地，在本院内所建筑的地上物，双方各享有各自的拆迁补偿款。”且后半句对经营补偿一项双方经协商已经删除，故原告仅有其租赁期间建设的房屋及添加的附属物是此次拆迁应得的拆迁利益，而没有经营损失补偿一项。
被告（反诉原告）张月琴向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人给付反诉人自2017年3月1日起至2017年9月7日止房屋租金12915元及水电费2500元，共计15415元整：2、判令被反诉人给付反诉人逾期搬迁承担的违约金（自2017年8月8日起至2017年9月7日止每日8913元计算），共计267390元：3、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2009年3月1日反诉人配偶与被反诉人配偶签订《房屋场地租赁合同》，约定被反诉人租赁反诉人位于昌平区兴寿镇东营村北麦辛路果园房屋共计三间，房屋租金年5000元，并约定被反诉人可根据需要自北房后檐起至南部场地可建筑9米长房屋，因国家及有关单位征占土地，在本土地所建筑的地上物，双方各自享有各自的拆迁补偿款。后双方于2014年3月1日双方又续签了租赁合同至2017年3月1日，并约定房租每年25000元，如遇拆迁按原合同执行，后于2017年上述房屋遇拆迁，反诉人作为被拆迁人与北京市昌平区兴寿镇人民政府签订《陕京四线支线天然气管线敷设工程》合同。合同中明确约定违约责任，约定在签订协议15日内将土地及地上物交予拆迁人，如未按规定期限完成搬迁，从逾期搬迁之日，每日按拆迁补偿款补助总额的千分之五支付拆迁人违约金。后本案被反诉人因拆迁补偿款数额问题屡次向反诉人提出无理要求，并拒绝搬迁，导致双方有争议，拆迁人拒绝支付反诉人拆迁补偿补助款，并因被反诉人的逾期搬迁导致反诉人日承担各项补助总额千分之五的违约金。本案并非反诉人不支付被反诉人应得的拆迁补偿利益，而是被反诉人无理要求，要求支付的数额远高于其应得的补偿数额。且自2017年3月1日至2017年9月7日期间的房屋租金，被反诉人至今未支付。故现反诉人为维护期合法权益提起反诉，要求其支付房屋租金及水电费反诉人需要承担的逾期搬迁违约金，请支持反诉人的反诉请求。
原告（反诉被告）任佩霞辩称：对反诉诉讼请求第一项同意支付，补充事实如下：书面合同约定的2017年3月1日到期之后被反诉人继续使用场地，反诉人没有提出异议，形成事实合同，在这期间反诉人从来没有告知我们搬家，是拆迁人员告知我们3天之内搬家，并且我们实际履行了，我们之前向反诉人缴纳过租金但是反诉人没有收，关于水电费被反诉人可以支付，但是数额不认可，关于诉讼请求第二项不同意，被反诉人没有违约，被反诉人并非拆迁补偿协议书补偿的主体，不应承担该份合同的责任，如果反诉人主张被反诉人承担违约责任，则应该根据双方签订的租赁合同主张，而双方签订的租赁合同没有具体约定拆迁搬家的日期，反诉人也没有通知过被反诉人要求搬家，并且对于反诉人所承担的违约责任是否已经实际发生，反诉人并没有实际举证证明。
本院经审理认定事实如下：2009年3月1日，左东湖（张月琴之夫）与高希河（任佩霞之夫）签订《房屋场地租赁合同》，约定左东湖将位于北京市昌平区兴寿镇东营村北麦辛路果园房屋3间出租给高希河作为修车补胎、电气焊加工等经营性使用。租赁期限自2009年3月1日起至2014年3月1日止。租金每年5000元。合同约定，乙方可根据需要自北房后檐起至南部场地，可建筑9米长的房屋。因国家及有关单位征占土地，在本土地内所建筑的地上物，双方各自享有各自的拆迁补偿款。其中“其迁移及经营损失赔偿款应由经营者享受（乙方）”一句被删除。2014年3月1日，张月琴与任佩霞达成一致意见，约定“2014年3月1日至2017年3月1日，将果园房屋出租给任佩霞，房租每年25000元，如国家占地，无条件搬家。现有房间，按原合同执行。”
2017年7月23日，北京市昌平区兴寿镇人民政府（甲方）与张月琴（乙方）签订《陕京四线支线天然气管线敷设工程拆迁补偿协议书》（以下简称为《拆迁补偿协议书》），约定甲乙双方在签订协议之日起15日内，将土地及地上物交予甲方，甲方将上述款项合计1782689元（具体明细见《拆迁补偿协议》及《北京市房屋拆迁评估价格结果通知单》）一次性支付给乙方。协议第五条约定了违约责任，乙方未按上述规定期限完成搬迁的，从逾期搬迁之日起，每日按拆迁补偿、补助款总额的千分之五向甲方支付违约金。2017年9月8日，任佩霞从承租房屋搬离，该房屋被拆除。《拆迁补偿协议书》涉及非住宅房屋建筑面积393.25平方米，包括任佩霞所承租的房屋。张月琴认可任佩霞承租期间建设房屋37.37平米，增加的装修、设备及附属物为太阳能1个、广告牌1个、电表1个、电缆50米、棚10.44平米，以上合计补偿款为25707元。就装饰装修、附属物归属问题，任佩霞持不同意见，主张其在承租期间添置室外上水管100米、院地硬化422.14平米、太阳能2个、电线杆1根、广告牌12平米、普通灯7个、电度表1块、电缆350米、棚10.44平米。
关于停产停业综合补助，任佩霞提供名称为北京兴寿兴东农机修理部的个体工商户营业执照，认为停产停业综合补助款及搬迁补助费中其享有相应份额。张月琴持不同意见，其提供北京绿源宏达种植专业合作社的营业执照及北京市昌平区兴寿镇人民政府（以下简称为兴寿镇政府）出具的《证明》，主张停产停业补助款应由其享有。该《证明》载明：“陕京四线支线天然气管线敷设工程《拆迁补偿协议书》（协议号：088）其中一次性停产停业综合补助款196625元，系仅对张月琴经营的北京绿源宏达种植专业合作社的一次性停产停业补助，情况属实，特此证明！”
以上案件事实，有《房屋场地租赁合同书》、张月琴与任佩霞于2014年3月1日达成的继续履行合同协议、《拆迁补偿协议书》、《北京市房屋拆迁评估价格结果通知单》、北京绿源宏达种植专业合作社营业执照、《证明》、租金收据、照片及本案当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：依法订立的合同具有法律效力。左东湖与高希河于2009年3月1日签订的《房屋场地租赁合同》系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同双方应当依据合同的约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。2014年3月1日《房屋场地租赁合同》到期，张月琴与任佩霞就房屋租赁达成协议，确认租金变更为每年25000元，现有房屋按原合同执行。自此，租赁合同的权利义务主体变更为张月琴及任佩霞。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年3月1日，张月琴与任佩霞之间的租赁合同到期，任佩霞继续使用，而张月琴未提出异议，租赁合同为不定期，任佩霞有权主张解除。2017年9月8日，涉案租赁房屋遭遇拆迁，致使合同不能继续履行，任佩霞主张解除合同，张月琴不持异议，因此两者之间的租赁合同应当解除。
关于任佩霞承租期间所建房屋，当事人之间并无异议，且签订租赁合同时对房屋遭遇拆迁的情况已有约定，张月琴应当按照《北京市房屋拆迁评估价格结果通知单》中载明的重置成新价格支付任佩霞相应的款项。任佩霞要求张月琴支付04号房屋相应的补偿款20934.9元具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于装修、设备及附属物，当事人之间存在争议。任佩霞主张其在承租期间添置室外上水管100米、院地硬化422.14平米、太阳能2个、电线杆1根、广告牌12平米、普通灯7个、电度表1块、电缆350米、棚10.44平米。张月琴仅部分认可，其中包括太阳能1个、广告牌1个、电表1个、电缆50米、棚10.44平米。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。任佩霞主张添置上述装修、设备及附属物，但未能提供有效的证据予以证明，本院不予采纳。根据张月琴自认的明细，本院对任佩霞所主张的该部分对应的补偿款予以支持。
关于一次性停产停业综合补助196625元，拆迁人兴寿镇政府出具《证明》已经明确，系仅对张月琴经营的北京绿源宏达种植专业合作社。《拆迁补偿协议书》系兴寿镇政府与张月琴签订，协议书内容为两者的意思表示，拆迁人对其所签协议予以明确，本院不持异议。任佩霞主张分割该补助款无事实及法律依据，本院不予支持。
关于搬迁补助费，本院认为，拆迁之时，虽然当事人之间的租赁合同已经到期，但任佩霞仍在使用涉案租赁房屋，张月琴未提出异议，双方形成不定期租赁关系。张月琴应参照拆迁协议所定标准及任佩霞承租使用房屋占全部房屋的比例对任佩霞适当予以补偿。任佩霞所主张的3428元于法有据，本院予以支持。
张月琴要求任佩霞支付自2017年3月1日起至2017年9月7日止的租金12915元，水电费2500元，任佩霞对实际使用的期限及水电费数额不持异议。根据双方协议约定的年租金25000元标准，本院对租金的合理部分予以支持。另，张月琴主张因任佩霞迟延搬迁，导致其支付违约金267390元。任佩霞称张月琴于2017年7月24日知其拆迁事宜，但未通知何时搬迁，之后的一个月时间其在与拆迁人协商，其在2017年9月5日接到拆迁人搬迁通知，就着手搬迁。本院认为，2014年3月1日任佩霞与张月琴已明确约定，如国家占地，无条件搬家，张月琴于签订《拆迁补偿协议书》后告知了任佩霞拆迁事宜，任佩霞应当按照约定无条件搬家。因其迟延搬迁导致张月琴遭受的损失，任佩霞应当予以赔偿。但是，张月琴并未举证证明该部分损失已实际发生，故对此诉求，本院暂不予支持。
综上所诉，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告任佩霞与被告张月琴于2014年3月1日签订的租赁协议。
二、被告张月琴于本判决生效后七日内支付原告任佩霞04号房屋重置成新价补偿款二万零九百三十四元九角。
三、被告张月琴于本判决生效后七日内支付原告任佩霞装修、设备及附属物补偿款四千七百七十三元八角。
四、被告张月琴于本判决生效后七日内支付原告任佩霞搬迁补助费三千四百二十八元。
五、驳回原告任佩霞的其他诉讼请求。
六、反诉被告任佩霞于本判决生效后七日内支付反诉原告张月琴2017年3月1日至2017年9月7日间的租金一万二千八百零八元。
七、反诉被告任佩霞于本判决生效后七日内支付反诉原告张月琴2017年3月1日至2017年9月7日间的水电费二千五百元。
八、驳回反诉原告张月琴的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千四百三十五元，由原告任佩霞负担一千一百零九元，已交纳，由被告张月琴负担三百二十六元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千七百七十二元，由反诉原告张月琴负担二千五百六十三元，已交纳，由反诉被告任佩霞负担二百零九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 周忠会
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 李 尧