广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0203民初4028号原告：南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司，住所：柳州市鱼峰区柳石路151号之一同和佳境小区9栋二单元102室。法定代表人：覃国宏，该公司负责人。委托诉讼代理人：李强，男，该公司员工。被告：韦兰珍，女，1983年9月16日出生，壮族，个体经营户，住柳州市柳南区，现住柳州市鱼峰区。委托诉讼代理人：黄劲华（系韦兰珍的丈夫），男，住广西柳州市柳南区，现住柳州市鱼峰区。原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司（以下简称南宁舜鑫柳州分公司）与被告韦兰珍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告南宁舜鑫柳州分公司的法定代表人覃国宏及委托诉讼代理人李强，被告韦兰珍的委托诉讼代理人黄劲华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宁舜鑫柳州分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业服务费3300.9元及违约金2787.7元，合计6088.6元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭补正第一项诉讼请求中的物业服务费为3344元。事实和理由：原告是经开发商柳州同和房地产开发有限公司委托，享有柳州市鱼峰区柳石路151号之一同和佳境小区前期物业管理权的具备相应物业管理资质的物业服务企业。被告于2014年6月15日与开发商签订《商品房买卖合同》，并于当年在柳州市房产管理局登记备案，是该房屋的合法业主。根据《同和佳境前期物业服务合同》和《临时管理规约》约定，被告有按时足额向原告交纳物业服务费的义务，同时还承担据实分摊电费（共用）和水费（自用和共用）的义务。但被告入住后从未交纳物业服务费，从2016年1月起至2017年8月28日止，被告已拖欠物业管理服务费3300.90元及违约金2787.70元，合计欠费6088.60元。原告多次催促被告缴纳所欠物业费未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告韦兰珍答辩称，一、在被告房屋在交房时存在漏水现象，被告跟原告多次沟通，但原告都没有处理，导致被告的房屋装修时间延长，被告因此增加了租房的支出，直到2017年3月，被告才入住。二、原告没有与被告本人签订合同，是被告在交房时一并签订的合同。三、在购买房屋的时候，售楼人员承诺在小区后修路上山，但是至今都没有修成这条路，找到原告与房开公司均没有处理。四、在售房时房开公司还承诺拆除烂尾楼，但是在买房之后至今也没有拆除，找到房开公司和原告，均是互相推诿，原告私自将烂尾楼占用，损害了业主的利益。五、原告服务不到位，清洁方面有卫生死角；在安保方面，安保人员年龄结构老化；被告的汽车停在小区里被盗，是原告管理存在瑕疵，被告找到原告，原告没有处理；被告的房屋存在裂痕，找到原告，原告也不予处理，被告之后找到房开，也没有给予处理；被告曾找到原告提出意见，比如安装空调外机问题、门铃问题，均没有得到解决。六、合同上约定业主露天停车位收费是每月50元，而原告却收取150元每月。七、原告没有履行催缴物业费的义务，小区里很多业主没有交纳物业费，却只诉部分业主，具有针对的倾向。本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳石路151号之一同和佳境小区由柳州同和房地产开发有限公司开发建设。原告系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。2013年5月15日，柳州同和房地产开发有限公司与原告签订《同和佳境前期物业服务委托合同》，约定由原告为同和佳境小区提供前期物业管理服务。被告系柳州市柳石路151号之一同和佳境6栋2单元11-3号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为128.62平方米。2014年6月15日，原告与被告签订《同和佳境前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），其中约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层（带电梯）住宅按建筑面积1.3元/平方米/月（含电梯费，即电梯定期常规保养、年安全监测和零小修，但不含电梯电耗费用和电梯驾驶员费用）；物业服务费的计算自开发商发出《交房通知书》约定的交付时间之日起计收，被告未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业服务费计算时间不变；执行先交费后服务的方式，被告在办理交房手续时向原告预交半年的物业服务费；属于全体业主共有的停车位，车位使用人应按露天车位50元/个·月，室内车位150元/个·月的标准向原告交纳停车费；机动车和非机动车的车位使用费和停放服务费的收费标准具体按照《柳州市住宅小区车辆停放服务标准》等有关规定执行；本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其它物业共用部位、公用设备设施同意委托原告经营，原告应单独立账，并每半年将收支情况在物业管理区域显著位置公示；物业服务费的追缴及违约金，被告以月为周期交纳物业服务费，逾期未缴纳的，原告将按照应交费用每日加收千分之三的标准向被告收取违约金，被告连续三个月未交纳物业服务费等相关费用的，原告将采取法律途径追缴物业服务费及违约金，由此所发生的一切费用（含律师费、诉讼费）及责任由被告承担；原告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金；等等。同日，被告还签署《承诺书》，承诺遵守《同和佳境临时管理规约》（以下简称《业主临时公约》）。原告向被告书面催交拖欠的物业服务费，因被告未按时交纳物业服务费，故酿成本案纠纷。另查明，庭审中，被告认可未交纳2016年1月起至2017年8月止期间的物业服务费，认可原告提供的《物业费及违约金欠费明细》中2016年1月的物业服务费金额为124.1元。原告的保安存在提前签到行为。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》，系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。因此，被告应支付原告拖欠的2016年1月1日起至2017年8月31日止期间的物业服务费3300.9元（124.1元+1.3元／平方米／月×128.62平方米×19个月）；原告主张2016年1月物业服务费应从房开公司发出交房通知之日起计算，但并未提供相应证明，且与其自行提供的《物业费及违约金欠费明细》记载的2016年1月物业服务费金额相悖，故本院对原告主张物业服务费的超出部分，不予支持。被告辩称房屋存在质量问题以及房开公司承诺修路、拆除烂尾楼，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张其权利；关于被告辩称汽车电瓶被盗、原告存在管理瑕疵，并提供原告保安提前签到的证据，可以证实原告保安的日常巡视工作存在一定瑕疵，但不足以证实原告保安人员存在值班期间脱岗等未尽安全保障义务的严重瑕疵；关于被告辩称原告允许商家进入小区占用共用部位经营，因《前期物业服务合同》约定共用部位委托原告经营，且被告未提供证据证明该经营行为已打扰其生活而原告未予制止，不足以认定原告存在服务瑕疵；关于被告辩称原告乱收停车费，因《前期物业服务合同》约定机动车和非机动车的车位使用费和停放服务费的收费标准具体按照《柳州市住宅小区车辆停放服务标准》等有关规定执行，现原告收取150元/月未超过《柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准》关于露天车辆停车收费小车月票70-150元的上限标准，不足以认定原告存在乱收费行为；关于被告辩称原告没有履行催交义务，与查明事实不符；综上，被告的上述抗辩意见不足以作为其拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费，根据《前期物业服务合同》的约定已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定，被告逾期交纳物业服务费，原告有权按照应交费用每日加收千分之三的标准向被告收取违约金；原告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金；从上述约定来看，《前期物业服务合同》对原、被告各自违约情形约定的违约金计算标准并不对等，现被告对违约金并不认可，考虑本案的实际情况，原告保安日常巡视工作存在一定瑕疵，以及根据公平原则，参照原告违约情形适用的违约金计算标准，本院依法对被告应承担的违约金予以酌情调整，确定被告应承担的违约金为92.85元（违约金计算过程列表附后）；原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告韦兰珍支付原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司物业服务费3300.9元、违约金92.85元，合计3393.75元；二、驳回原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司柳州分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告韦兰珍负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 李 旎二〇一七年十二月二十六日书记员 黄晓珺附违约金计算过程：物业费及违约金计算表序号欠费年月欠交物业费欠费月数每月3‰违约金2016年1月7.07372016年2月9.02882016年3月8.52722016年4月8.02562016年5月2016年6月7.02242016年7月6.52082016年8月6.01922016年9月5.51762016年10月2016年11月4.51442016年12月4.01282017年1月3.51122017年2月3.00962017年3月2017年4月2.00642017年5月1.50482017年6月1.00322017年7月0.50162017年8月合计3300.992.8473附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。