江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1568号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：赖庆友，男，1981年1月28日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省上饶市鄱阳县。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司，统一社会信用代码：913611285686839758，住所地：江西省鄱阳县鄱阳镇滨韭路（枫临路交界处）。负责人：卢庆光，系该分公司负责人。委托诉讼代理人：黄旭荣，男，1971年12月18日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市西湖区，系该分公司总经理。原审被告：张翠翠，女，1988年9月1日出生，汉族，江西省鄱阳县人，系江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司置业顾问，住江西省鄱阳县。原审被告：胡梁，男，1987年2月13日出生，汉族，江西省高安市人，系江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司销售经理。原审被告：卢庆光，男，1957年2月21日出生，汉族，江西省高安市人，系江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司负责人。上诉人赖庆友因与被上诉人江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司、原审被告张翠翠、胡梁、卢庆光商品房预约合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2017）赣1128民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赖庆友上诉请求：1、撤销（2017）赣1128民初1589号民事判决书中第一项；发回重审或改判。2、支持上诉人要求被上诉人赔偿13,200元的契税损失。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：认购协议书上所定2016年12月10日前签订《商品房买卖合同》的一个关键点就是能够享受鄱阳县人民政府的契税返还。虽然已过这个期限，但是不影响我们合同的继续履行。没有在规定期限内签订商品房买卖合同，是由于被上诉人单方面的责任造成的。现在要继续履行认购协议书的情况下，这个契税返还的政策享受不了，所以这部分契税13,200元的损失要由过错方被上诉人承担。被上诉人江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司辩称，对上诉人的上诉理由不认可。上诉人征信没拿，首付款没付，而且认购协议上明确说明了要办好的程序，上诉人个人认为这个办不了。我们整个的店面40多个客户购买，政府2010年12月的文件一定要满足两个条件：1、2016年12月31日前合同备案；2、2017年12月31日前交契税。希望二审法院维持原判。原审被告张翠翠、胡梁、卢庆光未做陈述。一审法院经审理查明，被告江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司（以下简称华鼎公司）于2014年1月取得鄱阳县房地产管理局颁发“水岸观园二期8#、10#、12#（共三幢）”的商品房预售许可证。被告张翠翠、胡梁、卢庆光系被告华鼎公司工作人员。2016年12月3日，原告赖庆友与被告华鼎公司订立《华鼎·水岸观园》认购协议书，协议约定：认购物业为江西省鄱阳县《华鼎·水岸观园》商8栋102-1号商铺，建筑面积为44.8平方米（以政府职能部门最后确认面积为准），付款方式为银行按揭付款，折后单价7,366.07元/㎡；一：双方约定1、买方（即原告）现付定金10,000元向卖方（被告华鼎公司）认购该物业；2、认购书一经签署，认购定金即作为首期房款的一部分；3、买方须于2016年12月10日前，携本认购书、定金收据、身份证明文件、首期款、其它应缴相关费用及银行按揭所需资料，前往卖方指定地点签署《商品房买卖合同》；4、如买方在上述期限内未前来签署《商品房买卖合同》，则视作买方自动放弃其所认购该物业之权利，卖方有权将该物业另行出售。同日，被告华鼎公司收到原告缴纳的购商铺定金10,000元，并出具收据一张。协议签订后，原告与被告华鼎公司保持沟通，并通过短信询问“今天10号了可以签吗？”，被告华鼎公司工作人员告知“现在还签不了”。双方至今未能签署《商品房买卖合同》。为此，原告诉至法院要求被告赔偿政府的契税补贴13,200元；预付的10,000元做首期房款，再赔偿10,000元。在答辩期间，被告华鼎公司向法院提起反诉，要求解除双方签订的认购协议书，并没收被反诉人定金10,000元。被告华鼎公司于2016年12月15日，申请对其开发的华鼎水岸观园小区8#楼、9#楼一层店铺和二层储藏间进行重新实测并办理实测报告，要求调整“一层店铺重新分隔，减小单间面积，总面积不变”。2017年1月5日，鄱阳县房地产测绘队出具房屋面积测绘成果表，华鼎·水岸观园实测房屋8幢、9幢，总建筑面积15,543.94平方米，其中商铺31套，建筑面积1,680.33平方米。鄱阳县人民政府下发鄱府[2016]12号《关于做好化解房地产库存促进房地产稳定发展的若干意见》文件规定，“5.（1）文件下发之日起至2016年12月31日止，在县城规划区购买新建的非住宅商品用房，且在2017年12月10日前缴清了契税的，所缴交的契税，由财政全额奖补”。2016年12月8日鄱阳县房地产管理局向各房地产开发企业下发通知，传达该文件精神，并要求“截止方式以纸质合同到窗口备案时间为准”。一审法院认为，原告赖庆友与被告华鼎公司签订《华鼎·水岸观园》认购协议书，双方意思表示真实且符合法律规定，属预约合同具有法律效力，双方均应依约履行。被告华鼎公司系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有独立的民事诉讼主体资格，被告张翠翠、胡梁、卢庆光属执行该公司工作任务的人员，与原告签订认购协议书是以该公司名义实施的民事法律行为，相关法律后果由该公司承担，故原告对被告张翠翠、胡梁、卢庆光个人的起诉于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告与被告华鼎公司签订认购协议书，约定于一定期限内订立商品房买卖合同，现约定的签约期限已届满，订立合同的目的亦无法实现，被告华鼎公司提出反诉要求解除认购协议书的主张，本院予以采纳。签约期间内，被告华鼎公司工作人员告知原告该期限内签不了商品房买卖合同，致使原、被告不能在约定期限内订立合同，根据相关定金的规定，被告华鼎公司作为收受定金一方不履行认购协议书约定订立商品房买卖合同的义务，应当双倍返还定金，故原告主张由被告华鼎公司赔偿10,000元的请求，于法有据本院予以支持。被告华鼎公司以原告怠于履行签约随付义务为由，反诉请求没收原告缴纳的定金，未提供充分证据予以佐证，本院不予支持。由于双方未能订立商品房买卖合同，故原告要求将所缴纳的定金作为首期房款的请求，本院不予支持。本案中，原告未向政府相关部门全额缴清契税，无法享受财政的奖补，故原告主张由被告华鼎公司赔偿政府契税补贴13,200元的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赖庆友与被告（反诉原告）江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司签订的《华鼎·水岸观园》认购协议书；二、被告（反诉原告）江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告（反诉被告）赖庆友定金共计20000元；三、驳回原告（反诉被告）赖庆友其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，反诉案件受理费减半收取50元，由原告（反诉被告）赖庆友负担100元，由被告（反诉原告）江西华鼎置业有限公司鄱阳分公司负担140元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人在认购协议书中约定认购书仅为确认楼宇买卖的阶段性行为形式。在认购协议书约定的期限内未能签订商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，由被上诉人双倍返还定金。双方约定的签约期限早已届满，已无法就认购协议书确定的8栋102-1号商铺签订商品房买卖合同，合同目的无法实现。一审法院判决解除认购协议书具有事实和法律依据，本院予以确认。认购协议书对政府契税补贴事宜未作约定，上诉人要求被上诉人赔偿契税损失，缺乏合同依据。上诉人也未实际缴纳契税，其所主张的契税补贴损失并未实际发生。因此，上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币380元，由上诉人赖庆友负担。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 夏旭莉二〇一七年十一月二十七日书记员 谢雅婷