江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8257号
上诉人（原审被告）：杨清，男，1980年2月10日生，汉族，户籍地河南省淮阳县，现住江苏省苏州市吴江区。
被上诉人（原审原告）：查学明，男，1975年8月18日生，汉族，户籍地江苏省苏州市吴中区，现住江苏省苏州市吴江区。
上诉人杨清因与被上诉人查学明房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨清上诉请求：1、查学明擅自更改原始合同，请求法院对合同真实性重新考量，撤销原判；2、查学明于杨清承租期内在杨清饭店欠款消费，并向杨清个人借款，请求查学明予以返还；3、租房协议第十三条受益方仅为查学明，应给予杨清一定的装修补偿；4、诉讼费用由查学明负担。事实和理由：1、杨清承租涉案房屋一至四楼后，查学明向杨清要求返租四楼用于居住，双方口头约定查学明每年支付7000元租金并自行承担四楼水电费，故杨清为四楼安装独立电表，请求查学明返还三年租金21000元及水电费，其中电费3870元（0.9元/度*4300度，暂计至2017年7月7日）。2、查学明于杨清承租期内在杨清饭店欠款消费5000元，并向杨清个人借款4500元，合计9500元，查学明应当返还杨清。3、涉案租房协议第十三条补充约定，合同终止时，整个一层不恢复原样，此条款系查学明单方受益，显失公平公正。杨清为涉案房屋装修花费21万余元，考虑折旧等因素，请求查学明一次性赔偿装修费用5万。
查学明辩称，杨清实际承租一到三楼，四楼是查学明自住。水电费都有合同，借钱需以收据为准。查学明现在要收回涉案房屋。
查学明向一审法院起诉请求：一、杨清立即停止侵害，无条件全部退还非法占用查学明的房屋；二、杨清按现有市场价向查学明支付从2016年9月25日至杨清归还房产之日的拖欠租金（暂计算到2017年4月25日，计人民币35000元）。
一审法院认定事实：1、2013年9月25日，查学明以出租人甲方身份与乙方的承租人杨清签订了一份《租房协议》，该协议约定：“一、出租房屋地点：甲方同意将吴江开发区西湖花苑1046#、全套房屋出租给乙方使用（居住）。二、房屋租赁期限：自2013年9月25日至2016年9月25日止。租赁期限为3年，租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙方应如期归还。三、租金：租金每年人民币35000元，押金10000元。四、付款方式：租金每年一次性付清，第二年房租应提前1月付清，如乙方违约，甲方有权收回房屋，并要求乙方支付违约金，反之，甲方支付同等违约金。……十、装修：……租赁期间，乙方未经甲方同意不得私自改变房屋的结构及用途，不得私自搭建任何建筑……租赁期满后乙方归还甲方提供的房屋及以上一切财产设施，并保证归还的财产设施能正常使用。……十一、本协议一式贰份，双方各存一份。本协议自签字之日生效，如有违约，违约方承担一切责任，本协议如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定。十三、补充：终止合同时，整个一层楼不恢复原样，二、三楼中间不恢复原样，两边房间要恢复原样。”（其中第“十三”条为手写内容）
2、一审庭审中查明：
①杨清出示自己手里保存的《租房协议》原件，指出查学明对协议作了改动。查学明承认对自己手里的这份《租房协议》作了改动，在第一条中加入了手写内容“1-3层”、在第五条中加入了手写内容“甲方用水免费，电自理”及划去了第十条的第一段“装修：甲方已将房屋装修了，并配有：三层楼共25间房，各提供一张床、一张桌子、两张椅子，一口橱（带电视柜），第四层一共三间房（铺了地板，配有橱，两个卫生间）”的内容。查学明称改动的理由是，本案已起诉过一次，在前案处理过程中，经调解初步达成协议后，查学明撤回了起诉，第十条第一款中的物品在达成调解协议后被查学明处理掉了，因此在原协议中再保留该行内容已没有实际意义，查学明才对自己保存的协议作了改动，但杨清仍未归还承租的房屋致查学明提起诉讼；杨清称查学明改动协议内容的解释属实。
②查学明确认杨清已交付了《租房协议》中约定的2013年9月25日至2016年9月25日共计105000元的租金和10000元押金，该押金10000元同意在计算欠付租房占用使用费中予以扣除。
③一审庭审中杨清确认，《租房协议》约定的租期已过，现杨清仍占用涉案房屋，同意退还涉租的房屋，但要求查学明赔偿其装修费；查学明不同意赔偿杨清的装修费，也不主张杨清对涉租房屋恢复原状，并认为房屋租赁协议已于2016年9月25日到期。
④杨清称在上一次起诉时确认了租赁房屋期限届满后即2016年9月25日后的房屋占用费按租房协议约定的租金标准35000元/年计算，第十三条手写内容是杨清写的，意思是归还房屋时，承租的房屋均不恢复原状，因为恢复原状的代价太大；查学明同意仍按协议约定的一年35000元标准计算租赁期满后的房屋占用费。
⑤协议中写明租房用途为“居住”，实际租房用于开餐馆并进行了装饰装修，对此查学明表示明知。
3、查学明提供与丁永明签订的《建房地基买卖合同》、《吴江市民房建筑工程施工许可证》、《开发区建房用地情况验收表》、《民房建筑施工承诺书》、《建设用地许可证》《江苏省村镇工程建设许可证》等证据，以证实涉案房屋出租的合法性。
4、经核实，吴江经济技术开发区（松陵镇）姚家庄村村民委员会出具证明证实：“关于丁永明[男，居民身份证号码320525197007110255住吴江松陵镇姚家庄村（6）杨来62号]名下拆迁安置于吴江区松陵镇“太湖花苑”的拆迁安置地（《开发区建房用地情况验收表》注明宅基地占地面积140平方米，现名称为“吴江经济技述开发区西湖花苑1046号”）经与查学明（男，1975年8月18日生，居民身份证号码，汉族，住江苏省苏州市吴中区郭巷国泰二村147幢6号，现住江苏省苏州市吴江区姚家庄西湖花苑1046号）达成建房地基买卖合同，丁永明已将该拆迁地基出售给查学明，后查学明未办理权属过户手续，因查学明急于自建房屋，查学明在该拆迁安置地范围内造房借用了丁永明的名字办理相关一系列房屋准建手续，特此说明。”
上述事实，有《租赁协议》、《建房地基买卖合同》、《吴江市民房建筑工程施工许可证》、《开发区建房用地情况验收表》、《民房建筑施工承诺书》、《建设用地许可证》《江苏省村镇工程建设许可证》、吴江经济技术开发区（松陵镇）姚家庄村村民委员会出具的《证明》及庭审笔录等证据证实。
一审法院认为，第一，依查学明提交与杨清签订的《租房协议》，结合一审庭审已查明事实可证实，查学明与杨清之间签订的房屋租赁合同成立且有效，当事人均应依约全面适当履行各自义务。结合本案，涉案房屋租赁协议对租赁期限自2013年9月25日至2016年9月25日止、租金每年35000元、已付押金10000元及违约责任等内容作了约定，因涉案房屋租赁协议约定的租期已届满，因此房屋租赁关系至2016年9月25日期满时予以解除。第二，关于杨清提出在承租的房屋内有装饰装修的损失费用应由查学明赔偿的意见，一审法院认为，依据法律规定，除当事人另有约定外，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，结合本案，杨清作为承租人对涉租房屋进行装饰装修得到了查学明即出租人的同意，因查学明、杨清在合同中对装饰装修及合同解除时装饰装修的处理未作约定，而涉案租赁合同又因租赁期间届满而解除，且查学明已明确表示不同意继续利用租房内的装饰装修也不同意赔偿，因此，一审法院对杨清提出的由查学明赔偿装饰装修费用及其他相应的答辩意见不予采纳。第三，基于自房屋租赁关系解除后杨清仍占用涉案房屋的事实，结合一审庭审查明的事实，查学明、杨清均确认2016年9月25日后的房屋占用使用费应按35000元/年计算，因此，一审法院对查学明诉讼请求中要求由杨清给付拖欠的租金的名目予以更正，相应主张应以房屋占用使用费由杨清向查学明给付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条的规定，一审法院判决：一、杨清应予判决生效之日起十日内向查学明返还承租的座落于江苏省苏州市吴江区吴江经济技术开发区西湖花苑1046号的房屋。二、杨清应予判决生效之日起十日内给付查学明自2016年9月26日起至实际返还承租房屋之日止对上述承租房屋的占用使用费，已付的押金10000元在给付房屋占用使用费时予以扣除（房屋占用使用费依杨清、查学明租赁协议约定的35000元/年标准计算）。案件受理费减半收取340元，由杨清承担。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
二审中，杨清向本院提交查学明在其饭店吃饭出具的欠条及查学明的借条（均为复印件共4张）。查学明质证认为，有其签字的认可，无签字则不认可。
上述事实，有杨清提交的欠条、借条及当事人陈述在案佐证。
本院认为，2013年9月25日查学明、杨清签订的《租房协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为合法有效。上述协议约定租赁期间至2016年9月25日届满，杨清在租期届满后应及时搬离并向查学明返还涉案房屋。关于装修，杨清、查学明在《租房协议》中未约定租期届满时的装修补偿事宜，杨清要求查学明对其装修进行补偿，无合同及法律依据，本院不予支持。关于杨清认为查学明返租四楼应承担的租金及水电费，因杨清在一审中并未就此提出反诉诉请，本案不予理涉，杨清可另行主张权利。至于杨清认为查学明在其饭店的欠款消费及借款，与本案并非同一法律关系，本案亦不予理涉。
综上，上诉人杨清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费680元，由上诉人杨清负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈军芳
审判员 叶 刚
审判员 周 红
二〇一七年十一月二十二日
书记员 陈 莉