广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0406执异22号
案外人:广西中小企业信用担保有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。
法定代表人：邱宗跃，该公司总经理。
委托诉讼代理人：彭韵、欧广俊，该公司员工。
申请执行人:交通银行股份有限公司梧州分行，住所地广西壮族自治区梧州市大中路47号。
负责人：陈国强，该行行长。
委托诉讼代理人：叶东明、徐健峰，该行员工。
被执行人:广西雄起重工机械制造有限公司，住所地广西壮族自治区梧州市莲花山路浮石里1号。
法定代表人:张华仔，该公司董事长。
被执行人：张华仔，男，1956年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被执行人：孔锦斯，女，1954年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
被执行人：广东华典建设集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城海三路北侧50街区泽景苑C栋401、403房。
法定代表人：庞伟强，该公司副经理。
被执行人：刘水文，男，1959年3月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
第三人：广州市豪迅机械设备有限公司，住所地广东省广州市天河区陂东路20号大院内自编3号3291房。
法定代表人：高文辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邝淑华，梧州市万秀区148法律服务所法律工作者。
第三人：广西梧州市崇锦宝石加工有限公司，住所地广西壮族自治区梧州市莲花山路浮石里1号。
法定代表人：周海英，该公司总经理。
本院在执行申请执行人交通银行股份有限公司梧州分行（以下简称交行梧州分行）与被执行人广西雄起重工机械制造有限公司（以下简称广西雄起公司）、张华仔、孔锦斯、广东华典建设集团有限公司（以下简称广东华典公司）、刘水文借款合同纠纷一案[即发生法律效力的（2016）桂0406民初271号民事判决书]的过程中，案外人广西中小企业信用担保有限公司（以下简称广西中保公司）向本院提出书面执行异议。本院依法另行组成合议庭，并对案外人的异议进行了审查，现已审查终结。
案外人广西中保公司称，交行梧州分行与广西雄起公司等人借款合同纠纷一案，本院作出了（2016）桂0406执419号之二执行裁定书，裁定带租拍卖广西雄起公司名下位于梧州市××山路浮石里××号的土地使用权[土地证号：梧国用（2011）第002403号、梧国用（2011）第002394号、梧国用（2013）第002873号、梧国用（2013）第002875号]和第1、2、3、6、7、8、9、15、20、21、22、27、30、36、38、41幢共**栋房屋。案外人认为，广州市豪迅机械设备有限公司（以下简称广州豪迅公司）提供的租赁合同、银行转账凭证等材料不充分，不能证明其与广西雄起公司存在租赁关系。理由如下：一、租赁法律关系存在问题。（一）二个租赁合同未经生效法律文书确认。广州豪迅公司称于2014年4月1日与广西雄起公司签订租赁合同，随后又委托广西雄起公司于2014年9月28日与次承租人广西梧州市崇锦宝石加工有限公司（以下简称广西崇锦公司）签订合同，但上述两份合同均未经生效法律文书确认，对其真实性、合法性、关联性难以判定。（二）转租行为没有获得授权。广州豪迅公司、广西崇锦公司分别与广西雄起公司签订的租赁合同均未向房屋登记相关管理部门进行备案。同时，广州豪迅公司辩称的“同意转租”或“授权转租”等明确表示转租关系的内容也未在上述两份租赁合同中体现，无法确定其是否授权广西雄起公司与广西崇锦公司签订租赁合同。（三）转租行为实质上是一个新的租赁法律关系。广西雄起公司于2014年4月1日与广州豪迅公司签订租赁合同，在没有获得第一承租人广州豪迅公司授权再次将部分承租内容进行出租的情况下，广西雄起公司于2014年9月28日又与广西崇锦公司签订租赁合同，其性质是一个新的租赁法律关系。二、广州豪迅公司与广西雄起公司的租赁合同未实际履行。（一）广州豪迅公司未实际交付租金。广州豪迅公司提供的39张转款凭证中：有18张（共6965000元）是转入广西雄起公司账户，摘要为“机械费用”、“往来款”、“借款”、“货款”等；有2张（共1140000元）是转入广西雄起公司股东刘水文的个人账户，摘要为空白；有5张（共980000元）是转入广西雄起公司广东分公司账户，摘要为“往来款”、“付刘水文往来款”；有9张（共914000元）是转入陈亚荣的个人账户，摘要为“刘水文往来款”、“刘水文借支”、“刘水文借款”；有1张（40000元）是转入广州市XX混凝土有限公司账户，摘要为“刘水文往来款”；有3张（共150000元）是转入广州市天河区XX室内水电安装部账户，摘要为“刘水文往来款”；有一张（1000000元）是由某路桥工程有限公司转入到广西雄起公司账户，摘要为“机械费用”。前述转账凭证复印件均有摘要或用途载明“借款”、“贷款”、“往来款”、“机械费用”等字眼，并未有“交付租金”等摘要，上述款项用途明显非交付租金，实际应为货款、借款等。据此不能认定广州豪迅公司已履行租赁合同交付租金的义务。此外，广州豪迅公司辩称已向广西雄起公司支付租金，同时广西崇锦公司也辩称已向广西雄起公司支付租金，双方均提供了后者开具的收据证明，但同一租赁标的物承租人与次承租人均向出租人支付租金，并不符合交易习惯与常理，也客观证明了涉案不动产并不存在转租情形，后者是一个新的租赁法律关系。（二）广州豪迅公司未占有、使用涉案标的房屋。2014年至今，涉案不动产一直由广西崇锦公司等宝石加工行业人员占有、使用，从未有迹象显示涉案标的房屋已交付广州豪迅公司占有、使用，且广州豪迅公司也未能提供相应证据证明涉案不动产有交付其占有、使用的实际。在涉案不动产进入执行阶段后，广州豪迅公司才辩称其与广西雄起公司存在租赁关系，提供的租赁合同的签订日期又恰好是在已披露的抵押登记日期之前，但却无在房屋登记相关管理部门进行出租或承租的相关备案记载，也无实际交付租金、实际占有使用房屋的情形，实有故意妨碍抵押权实现的嫌疑。交行梧州分行于2014年6月13日就涉案不动产设立第一顺位抵押权；实际承租人广西崇锦公司于2014年9月28日与广西雄起公司签订《租赁合同》；2015年6月16日，案外人就涉案不动产设立第二顺位抵押权。广西崇锦公司承租的涉案不动产是在交行梧州分行设立抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，原租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，涉案不动产抵押权先于第二个租赁合同成立，依法对于第二个租赁合同涉及的不动产不应带租拍卖。因此，请求撤销（2016）桂0406执419号之二执行裁定书，并驳回广州豪迅公司要求带租拍卖的请求。
申请执行人交行梧州分行在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。
被执行人广西雄起公司、张华仔、孔锦斯、广东华典公司、刘水文在本院告知其权利义务后未提交书面答辩意见。
第三人广州豪迅公司陈述称，一、案外人广西中保公司提出的异议，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其异议申请。1.案外人认为广西雄起公司与广州豪迅公司的“租赁合同未实际履行，并且没有交纳租金”，这完全是信口雌黄，混淆是非的行为。租赁人广州豪迅公司于2014年4月1日与广西雄起公司签订了《厂房租赁合同》，合同主要条款对租赁期、租金、押金等进行了明确约定。2.双方签订合同后，租赁人履行了支付租金的义务，出租人也履行了交付厂房的义务。这有《厂房租赁合同》为凭。二、广州豪迅公司依照合同约定交纳了如下租金，这有公司向广西雄起公司支付款项的银行支付回执为凭，不容混淆。具体如下：1.根据广西雄起公司要求提前支付未到期租金的请求，该公司尽能力从2014年7月31日支付了抵押金2个月420000元；2014年7月31日支付了租金3580000元，9月5日支付租金1550000元，2015年2月15日支付租金1415000元。上述支付租金的事宜均有广西雄起公司出具的收款收据为凭。2.从2014年4月2日至2017年1月23日共14笔从广州豪迅公司支付3279000元租金给广西雄起公司指定的收款人刘水文股东的账户。3.从2014年8月26日至2014年11月15日支付4笔从广州豪迅公司支付730000元租金给广西雄起公司广东分公司。4.从2016年5月至2017年5月由广州豪迅公司收取56散户的租金730432.6元后直接交纳给广西雄起公司充抵租金。5.从2014年11月至2017年5月由广西雄起公司代理广州豪迅公司收取周海英1731800元，该款项用于充抵厂房租金。以上5项预付租金共计13436231.6元，已支付应付三年厂房租金7560000元，提前支付租金5876232.6元。三、广西雄起公司交付租赁的厂房后，广州豪迅公司马上着手对陈旧的厂房进行了建筑、修缮厂房的建设事宜。1.广西雄起公司的厂房从1956年成立至今已经历了60多年，有一大部分厂房已经成危房，为了安全生产，租赁人广州豪迅公司已经投资花费了一千多万元对房屋进行建筑、修缮。就建筑修缮的人工费已经支付了300多万元，这有支付凭证证明。2.至于建筑材料费用已经无从考究，但支付建筑材料的物流费用还可以查出来。因为该公司的关联公司是经营房地产建筑的公司，所以建筑、修缮的钢筋、水泥、沙石、焊条等建筑材料都是由关联公司仓库直接调拨进入广西雄起公司的建筑场地，所以这方面的材料费用没有记账。3.没有想到广西雄起公司出现官司后，将广州豪迅公司所建的厂房也作为该公司的物权进行了司法评估，该评估明显存在不真实的事实。因为法院拍卖广西雄起公司的土地、厂房，作为租赁人的广州豪迅公司从2017年6月1日才知道此事，6月4日马上向法院提起了对拍卖该公司的土地、厂房提出了执行异议，依法向法院提出了对该公司的土地、厂房享有租赁、买卖的优先权，并着手查找上述有关支付租金、建筑、修缮厂房等资料交付执行局。上述证据充分证明了案外人广西中保公司提出广州豪迅公司“没有占有、使用涉案的房屋”完全是颠倒黑白，混淆是非的诡辩。综上所述，广州豪迅公司申请带租拍卖广西雄起公司的土地、厂房是有事实和法律依据的，广西中保公司请求撤销（2016）桂0406执419号之二执行裁定书没有事实和法律依据，请求法院依法维持原裁定，驳回案外人的异议请求。
第三人广西崇锦公司陈述称，其公司租赁广西雄起公司发生在2014年10月1日，是客观存在的事实，而拍卖行为发生在2017年11月22日，即租赁行为在前，拍卖行为在后，根据法律规定，买卖行为不破租赁关系，故请求驳回广西中保公司的请求。
经审查查明，2014年4月30日，申请执行人交行梧州分行与被执行人广西雄起公司签订编号为梧交银2014年最抵字0430号的《最高额抵押合同》，约定雄起公司以其位于梧州市××山路浮石里××号的土地使用权（土地面积合计10529.83平方米）为交行梧州分行与其在2014年4月30日至2017年4月30日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保最高债权额为280万元，并于2014年5月12日到土地登记机关办理了抵押登记手续。2014年5月22日，交行梧州分行与广西雄起公司签订编号为梧交银2014年最抵字0522号的《最高额抵押合同》，合同约定广西雄起公司以其位于梧州市××山路浮石里××号的土地使用权（土地面积合计60111.71平方米）为交行梧州分行与其在2014年5月22日至2017年5月22日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保最高债权额为1570万元，并于2014年5月27日到土地登记机关办理了抵押登记手续。2014年6月10日，交行梧州分行与广西雄起公司签订了编号为梧交银2014年最抵字0610号的《最高额抵押合同》，合同约定广西雄起公司以其位于莲花山路浮石里1号第1、2、3、6、7、8、9、15、20、21、22、27、30、36、38、41幢共16栋的房屋所有权（建筑面积合计24453.21平方米）为交行梧州分行与其在2014年6月10日至2017年6月10日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保最高债权额为800万元，并于2014年6月13日到房产登记机关办理了抵押登记手续。2015年1月30日，被执行人张华仔、孔锦斯、华典公司、刘水文分别与交行梧州分行签订编号为梧交银最高保字第2015013001号、2015013002号、2015013003号、2015013004号《最高额保证合同》，分别约定张华仔、孔锦斯、华典公司、刘水文为交行梧州分行与广西雄起公司在2015年1月30日至2018年1月30日期间签订的全部主合同提供最高额保证担保，担保最高债权额分别为5000万元，保证责任为连带责任保证。在上述担保合同的保障下，2015年5月18日、19日，被执行人广西雄起公司两次向申请执行人交行梧州分行借款各500万元，双方分别签订二份《流动资金借款合同》，贷款期限均为六个月。同时，在2015年5月18日、19日，广西雄起公司又两次分别向交行梧州分行申请开立银行承兑汇票，双方分别签订二份《开立银行承兑汇票合同》，约定交行梧州分行分别向广西雄起公司开立银行承兑汇票900万元和850万元，开立期限均为六个月。交行梧州分行按合同约定在2015年5月18日、19日分别向广西雄起公司发放两笔贷款本金均为500万元的流动资金贷款以及为广西雄起公司开立了两笔金额分别为900万元和850万元的银行承兑汇票。2015年11月20日，广西雄起公司因经营周转困难，无法在期限内对上述1000万元流动资金贷款以及风险敞口银行承兑汇票1225万元按时全额偿还。为此，交行梧州分行遂向本院提起诉讼。2016年8月11日，本院作出（2016）桂0406民初271号民事判决书，判令广西雄起公司应归还交行梧州分行贷款本金1000万元及逾期贷款利息、复利；广西雄起公司应归还交行梧州分行银行承兑汇票本金1225万元及逾期银行承兑汇票利息；张华仔、孔锦新、广东华典公司、刘水文对上述应归还债务承担连带清偿责任；交行梧州分行对上述借款对应的抵押物即属广西雄起公司所有的座落于广西××莲花山路浮石里××号的土地使用权及第1、2、3、6、7、8、9、15、20、21、22、27、30、36、38、41幢的房屋所有权在贷款1000万元及银行承兑汇票1225万元相应本息实现抵押权的范围内享有优先受偿权。
因被执行人广西雄起公司等未按生效法律文书履行义务，2016年9月20日，申请执行人交行梧州分行向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中，本院于2016年10月9日查封了被执行人广西雄起公司所有的座落于广西××莲花山路浮石里××号土地使用权[土地证号：梧国用（2011）第002403号、梧国用（2011）第002394号、梧国用（2013）第002873号、梧国用（2013）第002875号]和广西梧州市××山路浮石里××号第1、2、3、6、7、8、9、15、20、21、22、27、30、36、38、41幢的房屋共16栋。经对上述不动产进行评估后，本院告知第三人广州豪迅公司和广西崇锦公司，本院拟拍卖被执行人广西雄起公司名下的不动产，要求其申报租赁权。第三人广州豪迅公司、广西崇锦公司分别于2017年6月14日、6月9日向本院申报租赁权，要求本院带租拍卖。第三人广州豪迅公司向本院提供了其与被执行人广西雄起公司签订的《厂房租赁合同》、租赁权申报书、委托书、广州市豪迅机械设备有限公司修建租赁雄起重工机械制造有限公司厂房的具体情况及附件、收据（押金、租金款）及付款回单、56租户租金收取明细表等材料，证实其公司对涉案不动产享有合法有效的租赁权，应受法律保护并继续租赁使用至合同期限届满。第三人广西崇锦公司亦向本院提供了其与被执行人广西雄起公司签订的《租赁合同》、租赁权申报书、收条（配套费设施费）、收据（场地款、租金）等材料，证实其公司对涉案不动产享有合法有效的租赁权，应受法律保护并继续租赁使用至合同期限届满为止。本院于2017年6月26日作出（2016）桂0406执419号之二执行裁定书，裁定带租拍卖被执行人广西雄起公司名下的上述不动产。案外人广西中保公司对该执行裁定不服，以其对上述不动产享有第二顺位抵押权人身份向本院提出执行异议申请。
根据第三人广州豪迅公司提供的材料证实，2014年4月1日，第三人广州豪迅公司与被执行人广西雄起公司签订《厂房租赁合同》，约定被执行人广西雄起公司将梧州市××山路浮石里××号的厂房，包括江边码头在内位置（除34米跨主车间外）全部租给第三人使用。租赁土地面积106亩，持证建筑物面积24453.21平方米。租赁期限为12年，自2014年4月1日起至2026年3月31日止。被执行人广西雄起公司出具了收到第三人广州豪迅公司支付租金的收据。根据第三人广西崇锦公司提供的材料证实，2014年9月28日，被执行人广西雄起公司与第三人广西崇锦公司签订《租赁合同》，将梧州市××山路浮石里××号内的厂房场地面积约2万平方米租给广西崇锦公司。租赁期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。被执行人广西雄起公司出具了收到第三人广西崇锦公司支付租金的收据。
本院认为，根据现有材料证实，被执行人广西雄起公司与第三人广州豪迅公司签订租赁合同的时间在2014年4月1日，涉及本案债权的不动产抵押权设定时间最早在2014年5月12日，本院查封上述不动产的时间在2016年10月9日，即在本院查封前被执行人广西雄起公司与第三人广州豪迅公司已签订书面的租赁合同，且签订租赁合同时间在抵押权设定前，第三人广州豪迅公司亦按照合同的约定支付了租金并占有使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，本院作出（2016）桂0406执419号之二执行裁定书，裁定对上述不动产带租拍卖，符合法律规定。因此，案外人广西中保公司的异议理由不成立，不能排除法院的执行，本院对其异议申请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回案外人广西中小企业信用担保有限公司的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 樊逢春
人民陪审员 朱芳勇
人民陪审员 郭木森
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 黄颖健
附本案适用的法律条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。