广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12026号
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨云，男，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：张小勇，广东普威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖嘉俊，广东普威律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭丽，女，汉族，住海南省海口市龙华区。
委托诉讼代理人：刘敏，广东信步律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田文娟，广东信步律师事务所律师。
原审第三人：佛山云房数据信息技术有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：陈坚炜。
委托诉讼代理人：赵淑茵，系该公司员工。
上诉人杨云因与上诉人郭丽、原审第三人佛山云房数据信息技术有限公司（以下简称云房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨云上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.改判郭丽向杨云支付逾期履行义务的违约金（以1680000元为基数自2017年5月25日起按日0.1%计算至郭丽履行义务止）；4.本案的一、二审诉讼费由郭丽负担。事实和理由：一、郭丽违约事实清楚，应依法承担违约责任。云房公司共预约了三次办理递件手续，前两次预约因杨云的原因未能办理，未超出合同约定改期的次数，也征得了郭丽同意，所以才会有再次约定在2017年5月24日办理递件过户手续的事情，但郭丽在办理递件交易过户前一天以杨云所谓违约为由，通知杨云单方解除合同，其以实际行动拒不履行办理房屋的递件过户手续之义务，其行为明显违约，杨云有权根据合同约定要求郭丽继续履行合同并自2017年5月25日起向杨云支付违约金有充分的事实和法律依据。二、杨云不存在违约行为，一审对该部分事实认定错误，依法应予以纠正。1.房款的支付顺序是先给付定金，其次给付首期款，余款则以商业按揭贷款的方式支付。首期款的支付时间并未明确是哪一天，而仅是约定递件当天，先递件再付款。2.关于《房屋买卖合同》第三条第4点第5项的约定。第一，补齐应付房款指的是贷款额度不足的部分，一审法院将其延伸理解成补齐包括首期款在内的贷款额度外的全部房款，属认定事实错误。第二，合同约定是贷款额度不足5日内补齐房款，并不是约定在5日内将房款支付给郭丽，且对二十几万元的差额部分，杨云有支付能力，并不需要补齐；合同明确约定首期款在递件当天支付，前两次预约递件经双方同意改期，首期款的支付时间也改为第三次预约递件过户时间即2017年5月24日，而第三次预约递件过户时间尚未到达，郭丽单方无权解除合同，自然不存在杨云不能支付购房款从而违约的问题。3.商业贷款获批后，郭丽和云房公司并未向杨云送达银行出具的个人二手住房贷款通知书，贷款通知书系杨云在本案立案后，杨云于2017年6月7日向云房公司提出后，云房公司才给杨云的，且在贷款获批后，云房公司当时只是告知已获批，并未告知额度不足，杨云系在第二次预约递件过户前第二天即2017年5月7日在向云房公司询问递件当天首付给多少，税费、中介费、按揭费分别是多少时，云房公司才于次日微信给了杨云一张大概需准备多少费用的预算表，在该预算表中才提到了贷款差额，也没有附正式的贷款通知书，杨云之前确实不知道有贷款额度不足一事，主观上也没有违约故意，在合同履行过程中，云房公司也未提出或认为杨云有违约行为。三、即便按照郭丽所说，杨云在2017年5月12日没有准备好包括首期款的全部款项，从2017年5月12日算起超过十五天才能解除合同（郭丽在2017年5月23日就提出解除合同），因此，本案不具备解除合同的条件。综上，郭丽拒绝履行合同，构成根本性违约，依法应当承担违约责任。
上诉人郭丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认郭丽与杨云于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》（合同编号为NO.MM1602025）于2017年5月23日解除；3.改判杨云向郭丽支付违约金168000元及逾期付款利息40320元，合计208320元（除已收取的定金150000元外，还需支付58320元）；4.驳回杨云的全部诉讼请求；5.本案的一、二审诉讼费由杨云负担。事实和理由：一审法院对双方是否存在违约行为、《房屋买卖合同》是否已解除等问题的认定属事实不清，且杨云应当支付给郭丽的违约金及逾期付款利息计算方式不当，适用法律错误。一、按时备齐购房款是杨云应当履行的主要合同义务。根据《房屋买卖合同》的约定：杨云必须按时足额备齐购房款才能办理合同网签及过户手续。即按时备齐款项是郭丽履行过户手续的前提条件。只有按时备齐了购房款，杨云才有继续履行的可能和能力，才能保证郭丽按时取得交易对价。二、因杨云未依约履行主合同义务，构成根本性违约，郭丽有权解除《房屋买卖合同》。根据一审判决的认定，杨云已在2017年4月24日得知其获批的银行贷款额度不足，如果杨云有继续履行合同的诚意，应当按照约定在知道该事实后5日内及最迟在2017年4月29日前备齐除按揭贷款以外的购房款，以保证自己有继续履行合同的能力，也使得郭丽对交易递件后能按时收到购房余款有足够的内心确信。但是杨云在获知贷款额度后没有及时与郭丽沟通，也没有积极筹措款项以履行合同，郭丽多次通过云房公司催促杨云尽快筹款，一直到2017年5月17日，郭丽才收到云房公司转发的没有日期与持卡人姓名的银行账户查询截图。至此，杨云逾期备齐购房款时间已达到18日，构成根本性违约，根据《房屋买卖合同》第十一条第1点的约定，郭丽有权解除《房屋买卖合同》。三、《房屋买卖合同》经郭丽向杨云、云房公司送达解除通知已经依法解除。针对杨云的未依约备齐购房款的根本性违约，根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，郭丽可以选择继续履行合同或解除合同，并追究杨云的违约责任。但经过与杨云、云房公司再三沟通，杨云并不愿意承担违约责任，故郭丽才于2017年5月23日通知云房公司解除《房屋买卖合同》。四、郭丽要求杨云支付违约金及逾期付款利息合法有据。根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，针对杨云未依约备齐购房款的根本性违约行为，郭丽选择解除合同的，有权要求杨云支付购房款总额10%的违约金，即168000元，并要求杨云支付逾期付款15日以内的违约金（逾期付款利息）即40320元。五、郭丽自始至终为履行合同义务作出了努力，解除合同也是依法依约进行，不存在任何违约行为，一审法院认定郭丽存有过错并承担责任没有任何事实依据，且适用法律错误。
原审第三人答辩称，坚持一审意见。
杨云向一审法院提出诉讼请求：1.郭丽继续履行与杨云签订的《房屋买卖合同（NO.MM1602025）》，协助、配合杨云办理涉案房屋的交易过户手续，将涉案房屋过户到杨云名下；2.郭丽向杨云支付逾期履行义务的违约金（以1680000元为基数自2017年5月25日起按日0.1%计算至郭丽履行义务为止）；3.本案的诉讼费由郭丽承担。
郭丽向一审法院提出反诉请求：1.杨云与郭丽于2017年3月13日签订的合同编号为NO.MM1602025《房屋买卖合同》于2017年5月23日解除；2.杨云立即向郭丽支付违约金168000元及逾期付款利息40320元，合计208320元（除已收取的定金150000元，还需支付58320元）；3.本案的诉讼费用由杨云承担。
一审法院查明：801房及涉讼房屋的登记所有权人为郭丽，房产证号分别为02××39、02××38，除了涉讼房屋因本案被查封之外，两个房屋均无其他查封、抵押等权利限制情形。
2017年3月13日，杨云（买方）、郭丽（卖方）、云房公司（经纪方）签订两份《房屋买卖合同》（No.MM1602026、No.MM1602025），约定：郭丽将801房及涉讼房屋分别以142万元、168万元的总价售予杨云；801房的定金10万元应于签约当日支付5万元，于2017年3月15日前支付5万元、涉讼房屋的定金15万元应于签约当日支付5万元，于2017年3月15日前支付10万元；801房首期房款32万元、涉讼房屋首期房款35万元应于递件当日支付，先递件后付款；801房的余款100万元、涉讼房屋的余款118万元以商业贷款的方式支付；如因杨云自身的原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，杨云应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约；双方自郭丽提交房产证原件予云房公司且房产处于无抵押无查封状态、杨云获得足额贷款审批通过或备齐全部剩余房款、云房公司收到约定的居间服务费之日起7个工作日内办理网签或共同签署《广东省房地产买卖合同》；杨云、郭丽在接到云房公司经办人员通知后，应在2个工作日内积极配合云房公司共同依次办理测绘、核价、报税、缴税、递件等手续，如交易一方因故不能办理需要征得对方同意，并确定办理时间告知云房公司，且同一项手续改期履约不得超过二次，否则云房公司有权押后办理，产生的延期履约责任由交易双方自行承担；交易过程中产生的税费由杨云承担；房屋不带租约、不带家私家电、以现状在郭丽收齐全部房款之日起三日内交付；基于云房公司促成杨云、郭丽签订合同，杨云、郭丽同意按照《居间服务费支付承诺书》支付居间服务费；如杨云未依约定期限履行义务，郭丽有权要求杨云以合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如杨云逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，郭丽可要求杨云继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求杨云支付该房屋出售总金额10%的违约金或没收杨云已支付的定金；如郭丽未依约定期限履行义务，杨云有权要求郭丽以合同总成交价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如郭丽逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，杨云可要求郭丽继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求郭丽支付该房屋出售总金额10%的违约金或双倍返还杨云已支付的定金。
同日，杨云向郭丽转账支付购买涉讼房屋的定金50000元。
同月15日，杨云分两次向郭丽转账支付购买涉讼房屋的定金共100000元。
同年4月18日，云房公司员工张燕红通过微信告知郭丽称贷款批下来了。
同月24日，招商银行股份有限公司佛山分行发出《个人二手住房贷款通知书》（编号：招银佛个字第2017135241774），拟就购买涉讼房屋向杨云提供金额为109万元、期限为30年的按揭贷款。
同日，张燕红通知杨云、郭丽于同月28日下午办理递件过户手续，郭丽订了办理手续当日从海口到广州的机票，后因杨云在同月27日称其妻子出差无法办理递件过户手续，张燕红通知郭丽，后郭丽退订机票，并要求下一次办理手续的路费由杨云负责，张燕红表示由其沟通。
同年5月3日，张燕红通知杨云、郭丽于同月9日下午办理递件过户手续，郭丽再次订了办理手续当日从海口到广州的机票，并要求张燕红沟通让杨云承担1500元左右的路费，张燕红表示杨云只同意请郭丽吃一顿饭。
同月7日，杨云通过微信要求张燕红为其计算应付款金额的情况，张燕红则具体罗列了801房及涉讼房屋总价款、获批贷款金额、应支付的首期款、应补足的贷款差额等信息予杨云。
同月8日，因杨云表示尚未凑足首期款，只能在同月9日向郭丽支付30万元的首期款，余款要一周左右才能补齐，张燕红表示将尽量沟通，并转达了郭丽要求杨云承担机票支出的意思，杨云回复“不可能”。后张燕红通知郭丽，郭丽又退订了机票。
同月13日，郭丽联系张燕红，要求杨云提供符合要求的资金证明，并自同月12日起至27日止，应按每天3100元支付违约金。
同月17日，杨云将其银行账户余额（1103301.34元）截图发给张燕红，张燕红将该截图发予郭丽，郭丽同意张燕红领取预约号，并要求杨云支付5天的违约金15500元，张燕红表示尽力沟通。
同月18日，张燕红告知杨云、郭丽已经抢到同月24日下午办理递件过户的预约号，郭丽表示会到场，并要求过户前先签订补充协议、并要求杨云支付27天的违约金83700元，否则不同意办理过户手续。
同月21日，郭丽联系杨云询问到账情况，并主张杨云已经构成违约，杨云表示钱已到账，但云房公司未提示杨云已经违约。
同月22日，郭丽电话联系杨云，双方就杨云是否构成违约、合同应如何处理进行了沟通，但不能达成一致。
同月23日，郭丽微信通知张燕红，主张杨云构成违约，通知杨云及云房公司要求解除两份《房屋买卖合同》（No.MM1602026、No.MM1602025），张燕红于同日将该解约微信转发给杨云。
同月31日，杨云提起本案诉讼；同年7月3日，郭丽提起反诉。
一审法院认为：杨云、郭丽与云房公司签订的《房屋买卖合同》（No.MM1602025）是签约各方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案的实际情况，一审法院就双方争议的事实认定如下：
首先，关于云房公司通知杨云获得购买涉讼房屋贷款金额的时间，杨云在第一次庭审的时候主张云房公司是在2017年6月7日才告知其具体的贷款额度，并出示了与张燕红5月27日之后的微信聊天记录，主张此前的聊天记录因为更换手机已经丢失；在第二次庭审的时候，杨云再次出示了其与张燕红的微信聊天记录，显示张燕红在5月7日已告知其获批贷款额度，杨云的陈述前后不一致。根据本案的履约情况，杨云委托云房公司办理申请按揭贷款相关事宜，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，申请按揭贷款的主体是杨云，云房公司仅是代理人，因代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，虽然现有证据无法证明云房公司在2017年4月18日有将获批的贷款额度告知杨云，但在4月24日，招商银行股份有限公司佛山分行发出《个人二手住房贷款通知书》，云房公司也于同日通知双方于2017年4月28日办理递件过户手续，此时即使云房公司未主动告知杨云获批的贷款额度，杨云作为可能需要支付申请贷款金额和获批贷款金额差额的义务方，亦有义务主动询问了解获批贷款金额情况，且云房公司主张其于当日有告知杨云获批的贷款额度也符合一般常理。综上，一审法院认定杨云于2017年4月24日已经得知其获批的贷款额度。
关于杨云应付支付申请贷款金额和获批贷款金额差额的时间，虽然《房屋买卖合同》仅约定杨云应于知道获批贷款金额后5日内补齐应付的房款，确未约定具体的付款时间，就此云房公司主张该款应在办理递件过户手续时与首期款一并支付更加符合一般交易惯例，一审法院予以采纳。
基于上述认定的事实，一审法院根据杨云、郭丽的履约情况，认定杨云履约过程存在瑕疵，但尚不构成根本违约，郭丽并未取得单方解除《房屋买卖合同》的权利，理由如下：
首先，关于准备申请贷款金额和获批贷款金额差额款项的问题，因杨云在2017年4月24日得知获批贷款额度，则杨云应在2017年4月29日之前备齐申请贷款金额不足部分的款项，逾期则应按照总成交价每日0.1%的标准计付违约金予郭丽，15日后尚未备齐的，郭丽有权解除合同，也有权选择继续履行合同并要求杨云支付违约金，现杨云在5月17日备齐相应的购房款，双方也同意在同月24日预约办理递件过户手续，可见郭丽已选择要求杨云支付违约金的形式继续履行合同，故在杨云已经备齐相应购房款的情况下，郭丽不能再据此要求解除合同。
其次，在云房公司取得2017年4月28日、5月9日的预约号之后，杨云因自身的原因（妻子出差，首期款未备齐）而要求改期办理，确实存在履行瑕疵，但根据《房屋买卖合同》的约定，同一事项的改期不得超过两次，该约定赋予了杨云两次单方变更办理递件过户时间而无需承担根本违约责任的权利，郭丽不能据此取得单方解除合同的权利。但基于公平及诚实信用原则，对因杨云履行瑕疵造成的违约行为，杨云应承担相应的违约责任。
综上，因郭丽依约未取得单方解除合同的权利，故其在2017年5月23日通知杨云解约的行为无效，郭丽诉请一审法院确认《房屋买卖合同》于2017年5月23日解除理据不足，一审法院不予支持。现涉讼房屋除了本案查封之外，不存在其他权利限制情形，杨云也同意在过户前一次性支付完毕购房余款，并提交了相应的资金证明，杨云的该承诺有利于促使交易顺利进行，一审法院予以照准，故《房屋买卖合同》可以继续履行，杨云诉请郭丽配合办理将涉讼房屋过户登记至其名下的相关手续理据充分，一审法院予以支持。
因在履行《房屋买卖合同》的过程中，杨云违约在先，故杨云依约应计付违约金予郭丽。结合《房屋买卖合同》的约定，杨云未举证证明其在2017年4月29日-5月16日期间有备足申请贷款金额不足部分的款项，故应支付该期间的违约金（即郭丽主张杨云支付的逾期付款利息）30240元（1680000×0.1%×18）予郭丽，郭丽诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。因本案系因为杨云拒绝就其明显的履行瑕疵支付违约金予郭丽，双方未能达成一致而产生，郭丽还提出了解除合同的主张，故双方对此均有过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方应当各自承担相应的责任。基于此，一审法院根据过错相抵的原则，对杨云诉请郭丽支付违约金、郭丽反诉请求杨云支付的违约金168000元均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、郭丽应于判决发生法律效力之日起十日内配合杨云办理将《房屋买卖合同（NO.MM1602025）》项下位于佛山市南海区桂城街道宝翠北路33号中海万锦东苑3栋807房（房产证号02××38）过户登记至杨云名下的相关手续。二、杨云应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30240元予郭丽。三、驳回杨云的其他诉讼请求。四、驳回郭丽的其他反诉请求。案件本诉受理费减半收取计9960元、财产保全费5000元，合共14960元，由杨云负担4980元，由郭丽负担9980元；反诉案件受理费减半收取计2212.4元，由杨云负担278元，由郭丽负担1934.4元。
二审期间，杨云向本院提交了招商银行户口历史交易明细表和中国银行交易流水明细清单，拟证明杨云有足够的履行能力。本院经核查认证如下，因郭丽、云房公司对该证据的真实性均无异议，故本院确认其真实性。
郭丽、云房公司在二审期间均未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为,根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系案涉房屋买卖合同实际履行过程中究竟哪一方存在违约行为及违约方应承担何种民事责任。
本案中，杨云上诉称其在合同履行过程中并不存在违约行为，而郭丽拒不履行协助杨云办理案涉房屋递件过户手续之义务，其行为构成违约,故一审判决据此认定杨云违约明显错误。郭丽则上诉称按时备齐购房款是杨云应当履行的主要合同义务，杨云未按合同约定履行该义务，已经构成根本性违约，郭丽有权依约解除案涉《房屋买卖合同》，故郭丽不存在任何违约行为。对此，本院认为，第一，案涉《房屋买卖合同》第三条第4款第5项约定“如因乙方自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，乙方应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约。申办贷款过程中发生各项费用由乙方自行承担”，该合同内容系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均产生法律拘束力。根据上述约定可知，作为买受人的杨云应在知悉相关银行贷款额度不足之事实后五日内补齐应付房款，否则视为违约。根据一审法院查明的事实，招商银行股份有限公司佛山分行于2017年4月24日发出《个人二手住房贷款通知书》，而作为中介公司的云房公司于同日通知双方当事人于2017年4月28日办理交易递件过户手续，而银行审批的按揭贷款额度则直接决定了作为买受人一方的杨云需要支付的首期款金额，而杨云明确得到了中介公司云房公司的办理递件手续的通知，那么，从一般生活常理看，足可认定杨云于2017年4月24日已经获知其获批按揭贷款的额度，即其应于2017年4月29之前补齐除按揭贷款获批额度以外的款项，但杨云却于同年5月17日才补齐房款，故其行为已构成违约，一审法院基于公平及诚信原则，据此认定杨云应支付2017年4月29日至2017年5月16日期间的违约金30240元予郭丽正确，本院予以确认。至于杨云上诉称补齐应付的房款指的是贷款额度不足的部分，并不包括补齐首期款部分在内。对此，本院认为，按照合同条款的上下文义理解并结合一般的房产交易惯例，由于杨云作为买受人，除去定金外，其付款义务分两个阶段，第一阶段是支付首期款，第二阶段是通过向银行办理按揭贷款方式支付余款。由于按揭贷款的审批和发放是作为买卖关系之外的第三人银行的行为，其审批时间及额度客观上存在一定的不确定性，而付款义务系买受人的主要合同义务，在按揭银行实际审批和发放的按揭贷款额度小于双方当事人合同约定时，不足部分自然应自动归入买受人的首期款范围内，由买受人在支付首期款时按照合同约定于交易递件时一并支付。故对于杨云的该项上诉主张，本院不予采纳。第二，根据双方签订的合同约定，杨云在2017年4月24日得知获批贷款额度后应在2017年4月29日之前备齐申请贷款金额不足部分的款项，逾期则应按照总成交价每日0.1%的标准计付违约金予郭丽，15日后尚未备齐的，郭丽有权解除合同，也有权选择继续履行合同并要求杨云支付违约金，现杨云在5月17日备齐相应的购房款，双方也同意在同月24日预约办理递件过户手续，可见，郭丽已选择要求杨云支付违约金的形式继续履行合同。此外，案涉房屋除了本案查封之外，不存在其他权利限制情形，杨云亦已经备齐相应购房款并同意在过户前一次性支付完毕购房余款、并提交了相应的资金证明。综合本案具体案情，一审判决从有利于促成交易顺利进行角度出发，驳回郭丽要求解除案涉合同的诉请，处理正确，本院予以维持。最后，基于本案的实际情况，由于杨云拒绝就其明显的履行瑕疵支付违约金予郭丽，双方未能达成一致而产生，由此导致郭丽提出了解除合同的主张，故双方对此均有过错，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，依据过错相抵的原则，对杨云诉请郭丽支付违约金、郭丽反诉请求杨云支付违约金168000元均不予支持处理正确，本院予以维持。
综上，杨云、郭丽的上诉请求，均理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2768.40元，由上诉人杨云负担556元，由上诉人郭丽负担2212.40元。
本判决为终审判决。
审判长 余珂珂
审判员 李 虹
审判员 黄玉凤
二〇一八年一月十六日
书记员 李嘉敏