江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0491民初12号
原告：宋明，男，汉族，1981年10月12日出生，住九江市浔阳区，
委托诉讼代理人：胡国庆，江西惟民律师事务所律师。
被告：九江民强房地产开发有限公司，住所地：九江市经济技术开发区南海路中段，注册号：360400210021797。
法定代表人：叶华，总经理。
第三人：周镇平，男，汉族，1962年2月28日出生，住九江市浔阳区，
委托诉讼代理人：李元龙，江西柴郡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，江西柴郡律师事务所律师。
原告宋明与被告九江民强房地产开发有限公司（以下简称民强房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，本院依法通知周镇平为第三人参加诉讼，于2017年4月10日公开开庭进行了审理，原告宋明委托诉讼代理人胡国庆，第三人周镇平委托诉讼代理人李元龙、李杰到庭参加诉讼，被告民强房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋明向本院提出诉讼请求：1、判令被告民强房地产公司继续履行《商品房团购协议书》，并将原告购买的金域蓝湾楼盘2栋1单元1102号房屋交付给原告；2、判令被告支付自2014年4月18日至2017年1月3日止逾期交房违约金96400元（20万元×0.0005×964天）及至实际交房之日止的违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月17日，九江市浔阳区人民检察院与被告民强房地产公司签订民强金域蓝湾楼盘《商品房团购协议书》，《协议书》明确了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及违约责任等内容。这些内容完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。原告宋明与姑母宋茅昱同时参加团购，按照《团购协议书》约定的选房规则，原告选到了2栋1单元2401号房，面积121.91平方米，每平方米价格3970元，原告的姑母宋茅昱选到2栋1单元1102号房，面积87.68平方米，单价3710元每平方米。原告宋明和宋茅昱按照约定于2011年9月21日分别向被告民强房地产公司交纳定金15万元。2014年1月20日，原告与姑母宋茅昱一起到被告处表达了要互换房号的意愿并要求签订购房合同，被告方对此予以认可，并称2401号房要补交14万元，1102号房要补交5万元后再办理购房合同手续。2014年1月21日，原告通过农业银行汇款5万元到被告账上，被告本应于2014年4月交房，但时至今日仍未交房，行为构成违约，故向法院起诉，请求判如所请。
被告民强房地产公司未到庭答辩。
第三人周镇平述称：被告民强房地产公司应当将诉争的房产交付并过户给第三人，原告宋明的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。理由如下：1、九江市浔阳区人民检察院与被告民强房地产公司签订《商品房团购协议》，不能以此认为原告与被告民强房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告宋明不是《商品房团购协议书》的合同主体，原告是否参与购房不确定。团购协议书中未明确原告的房号、单价，原告与被告未就房屋买卖的主要内容达成一致，双方并未签订购房合同。团购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定原告与被告签订了商品房买卖合同。2、《团购协议书》签订时，被告民强房地产公司尚未取得预售许可，属于无效的协议书。第三人于2014年2月14日支付了全部购房款201664元，2014年3月28日签订《九江市商品房预售合同》并进行了备案。被告应当履行与第三人签订的合同，原告要求被告交付房屋的请求不应得到支持。
原告宋明为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：第一组证据1、商品房团购协议书一份，2、浔阳区人民检察院出具的证明一份，用以证明原告宋明是民强房地产公司与浔阳区检察院签订的商品房团购协议书中参与团购的人员，商品房团购协议书完全具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告宋明与被告民强房地产公司具有商品房买卖合同法律关系；第二组证据3、银行转账凭证一份，4、收据两份，用以证明到2014年1月24日原告已经支付购房款20万元人民币。
被告民强房地产公司未到庭发表质证意见。
第三人周镇平质证认为，第一组证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议。不能证明原告与被告之间房屋买卖合同成立，这份团购协议书是预约购房性质，而不是房屋买卖合同，不具有买卖合同主要条款，购房主体待定。如果认定为房屋买卖合同，则合同违法，理由是当时尚未有预售许可。第二组证据真实性无异议，但购房款不是全款交纳。
第三人周镇平为支持其述称意见，向法庭提交了如下证据：1、房屋买卖预售合同，2、汇款凭证，3、备案登记证明，用以证明原告诉争的房屋民强金域蓝湾2栋1单元1102号，第三人已全额付款，并在房管局办理备案登记，第三人已经购得该房屋。
原告宋明质证认为，证据真实性无异议，但合法性、关联性有异议。1、购房合同单价2300元，明显低于市场价。合同签订的时间在2014年3月28日，与房产局备案显示的签订时间不同，备案在前，合同签订在后，晚于原告签订团购协议和支付购房款的时间；2、银行转账凭证的金额是1100万元，且是由第三人转到叶华的账户，而非民强房地产公司的账户，故该笔款项不能认定为涉案房屋的购房款；3、备案登记是由开发商民强公司来进行操作，涉案房屋虽备案在第三人名下，但不代表第三人与开发商签订的房屋买卖合同真实合法。虽然第三人与民强公司签订的购房合同进行了备案，但第三人并没有证据证明其支付了购房款，故无法证明其已购得该房屋。
被告民强房地产公司未到庭发表质证意见，亦未向法庭提交证据。
综合上述原告、第三人的举证、质证意见及在法庭上的陈述，本案事实可确认如下：
2011年9月17日九江市浔阳区人民检察院（合同乙方）与被告民强房地产公司（合同甲方）签订《商品房团购协议书》，协议书第二条约定九江市浔阳区人民检察院职工许可报名，具有被告开发建设的民强金域蓝湾住宅小区团购资格；协议书第三条约定该开发项目总平面图、户型图、小区建设标准等按规划部门和相关部门批准的批文作为双方认定标准；第五条约定团购价格为均价3750元/㎡，均价作为整栋或整单元的中间价，采取上下增减和东西平衡的计算方法，计算出每一楼层不同的单价，每一楼层的单价待甲方在职能部门领取到商品房预售许可证后公示；协议书第六条约定从签订团购协议之日起十个工作日内，购房人向甲方交纳每套住宅定金款15万元，定金款由购房人一次性交到甲方指定银行和账户。甲方收到乙方（购房人）交付定金款后确认团购总套数；协议书第四条约定了选房范围、选房规则和选房方式。选房范围为从北面第一期开发的二号楼1单元（3-25层，其中M户型25-26层为复式）、三号楼（1-6层），在团购项目取得施工许可证后10天内，在乙方的监督下，由甲方组织实施；协议书第七条约定了商品房买卖合同签订时间及付清总房款办法，甲方领取商品房预售许可证后，乙方（购房人）接到甲方的通知五个工作日内，应及时到甲方售楼部与甲方签订房屋买卖合同，签订房屋买卖合同之前，务必要决定好是全额付清房款，还是按揭付清全额房款。选择全额付清房款的购房人必须是付清全部房款后签订房屋买卖合同；协议书第八条约定了交房时间和延期交房违约责任，购房定金款全部付到甲方指定银行后，并由双方确认团购总套数之日起，甲方确定三十一个月交房，交房时房屋必须经相关部门验收合格。逾期不超过30日，自本合同第八条第一款约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方（购房人）支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，乙方（购房人）有权解除合同，乙方购房人若选择继续履行购房合同，甲方应承担第八条二款的义务；协议书第二条还约定了小区内建筑密度、绿化率、容积率及小区内停车场、道路的要求。
《商品房团购协议书》签订后，原告宋明向被告民强房地产公司转账支付15万元，2011年9月21日被告向原告宋明开具交款金额为15万元的收据。被告按照协议书的约定提供房号及相对应房屋的面积和单价，与九江市浔阳区人民检察院一起组织参加团购的购房人选房，原告宋明选中2栋1单元2401号房屋，面积为121.91平方米，单价为3970元/㎡。案外人宋茅昱（原告宋明姑母）选中2栋1单元1102号房，该套房屋面积87.68平方米，单价3710元/㎡。2014年1月，原告宋明与宋茅昱到被告民强房地产公司表达互换房号的意愿，被告同意换房并要求2401号房补交14万元，1102号房补交5万元后再办理签订购房合同手续。2014年1月22日，原告宋明通过银行汇款5万元到被告账上。
另查明，2014年2月14日，第三人周镇平转账1100万元至被告民强房地产公司法定代表人叶华个人银行账户。2014年3月28日被告与第三人周镇平签订编号为9000079234的《商品房预（销）售合同》，约定第三人购买金域蓝湾2栋一单元1102号房屋，单价2300元/㎡，总金额201664元，合同约定交房时间为2014年4月18日前。此前于2014年3月26日在九江市房屋产权交易管理处办理了预售合同备案。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告宋明虽然没有与被告民强房地产公司签订商品房买卖合同，但九江市浔阳区人民检察院与被告民强房地产公司签订《团购协议书》后，原告宋明作为团购参与人向被告交付定金款，参加选房，并经被告同意后与宋茅昱互换房屋，原、被告之间关于原告选购金域蓝湾2栋一单元1102号房屋的意思表示及《团购协议书》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原、被告间商品房买卖合同成立，被告民强房地产公司应当按照《团购协议书》的约定向原告宋明交付房屋。原告宋明购买的金域蓝湾2栋一单元1102室房屋87.68㎡，按单价3710元计算，房屋总价款为325292.80元，原告已付房款20万元，尚需付款125292.80元（房屋面积最终以房管部门核准的有资质的测绘部门确定的产权面积为准，双方按产权登记面积多退少补）。原告宋明未按照《团购协议书》的约定付清全部房款，被告亦未按《团购协议书》约定的交房时间向原告交付，双方均构成违约，原告要求被告支付2014年4月18日至实际交房之日止的逾期交房违约金的请求不予支持。现原告宋明要求被告民强房地产公司继续履行《商品房团购协议书》，向其交付房屋，被告民强房地产公司应在原告补交125292.80元购房款后的合理期限内向原告交付房屋，逾期交付则需向原告支付延期交房违约金。
商品房预售合同的登记备案属于行政管理部门的合同管理措施，不发生物权登记或预告登记的法律效力。第三人虽然与被告签订了商品房预售合同且在房屋管理部门办理了备案登记，但从合同价格来看，2300元/㎡价格明显低于正常市场价格。同时，第三人向原告法定代表人叶华个人银行账户转账1100万元，并无其他证据证明第三人向被告民强房地产公司支付了金域蓝湾2栋一单元1102室房屋的购房款，或者叶华收取的1100万元是第三人用于购买该套房屋的价款，现有证据不足以证明第三人与被告间《商品房预（销）售合同》是双方当事人销售、购买金域蓝湾2栋一单元1102室房屋的真实意思表示，本案第三人周镇平与被告签订《商品房预（销）售合同》的行为不具备“意思表示真实”条件，不发生阻却原告与被告民强房地产公司商品房买卖合同继续履行的法律效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条、第一百六十一条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告九江民强房地产开发有限公司与原告宋明继续履行《商品房团购协议书》，在原告宋明支付购房款余款125292.80元之日起三十日内被告九江民强房地产开发有限公司将验收合格的金域蓝湾2栋一单元2401号房屋交付给原告（房屋面积最终以房管部门核准的有资质的测绘部门确定的产权面积为准，购房款余款双方按产权登记面积多退少补）；
二、驳回原告宋明其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7626元，原告宋明承担1754元，被告九江民强房地产开发有限公司承担5872元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 周 和 良
审判员 卢 清 生
审判员 欧阳中学
二〇一七年七月十四日
书记员 卢 真 知