天津市河东区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第91号
原告张韫，男，1959年9月27日生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人王艳妹，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
委托代理人朱砚祥，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
原告张春发，男，1957年12月20日生，汉族，住天津市东丽区。
委托代理人王艳妹，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
委托代理人朱砚祥，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
原告张春来，男，1962年3月22日生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人王艳妹，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
委托代理人朱砚祥，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
原告张春满，男，1964年9月3日生，汉族，住天津市河东区。
委托代理人王艳妹，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
委托代理人朱砚祥，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。
被告天津市东达房地产开发有限公司，住所地天津市河东区直沽园13号楼底商。
委托代理人宫伟，该公司职工。
委托代理人郑乃荣，该公司职工。
被告王云富，男，1953年10月25日生，汉族，户籍地天津市河东区。
原告张韫、张春发、张春来、张春满诉被告天津市东达房地产开发有限公司（以下简称“东达公司”）、王云富合同纠纷一案，本院于2013年12月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月18日、3月11日公开开庭进行了审理。原告张韫、张春发、张春来、张春满及其委托代理人王艳妹、朱砚祥，被告东达公司的委托代理人宫伟、郑乃荣，被告王云富均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
四原告诉称，四原告之父张俊岺原承租本市河东区企业产房屋一间，该房屋一直由张韫一家三口居住。1987年2月16日经天津市河东区换房站张俊岺将上述房屋与王云富名下坐落本市河东区私产房屋进行互换，双方将两间房屋互相交付并居住使用，但未办理过户手续。后本市河东区拆迁改造，张韫之妻女被安置在本市河东区。张俊岺及其妻子先后于2009年5月、2013年3月去世。后原告多次与二被告协商过户事宜被拒。因此四原告起诉至贵院，诉请判令：1、依法确认原告张韫居住的河东区房屋由原告张韫承租。
四原告提交如下证据：
1、协议复印件1份；
2、证明复印件3份；
3、拆迁安置补偿协议复印件1份；
4、公证书1份；
5、产权证复印件1份；
6、互换房屋通知单复印件1份；
7、房租收据复印件1张。
被告东达公司辩称，张俊岺与王云富换房的情况，东达公司并不知情。本市河东区为东达公司的企业产房屋。东达公司是该房屋的开发商。涉及该房屋的拆迁安置协议是东达公司与原告张韫之妻华宝香签订的。该房屋租金实际是华宝香交纳的，也是她与家人实际居住。如果该房屋承租权变更，手续方面需有王云富确认或有法院判决，东达公司会予以配合。
被告东达公司提交如下证据：
1、公开信复印件1张；
2、集资顺序通知单复印件1份；
3、搬家顺序通知单复印件1份；
4、新房分配通知单复印件1份；
5、进住证复印件1份；
6、新房分配通知书复印件1份；
7、协议复印件1份；
8、天津市东达房地产开发公司统一收据复印件1份；
9、房屋基本情况复印件1份。
被告王云富辩称，不同意原告的诉讼请求。本市河东区房屋一直是王云富的私产房屋。本市河东区房屋承租权如要变更至原告名下，本市河东区房屋也应过户至王云富名下。上述万新村的房屋承租人是张俊岺，在张俊岺没有授权或签字确认的情况下，房屋承租权如何变更都是不合法的。此事件起初王云富是积极联系张俊岺办理过户手续的，是原告的原因才耽误至今。如果原告想要王云富协助办理本市河东区房屋过户手续，原告也应该将上述万新村房屋过户至王云富名下。
被告王云富未提交证据。
本院由第一热电厂调取租赁合同复印件1张、由天津送变电工程公司调取张俊岺的入职登记表复印件1张、由天津市河东区房管局调取天津市房产所有权登记领证通知书复印件1张。
经审理查明，四原告系同胞兄弟。四原告之父张俊岺、之母张桂兰共生育原告四人。张俊岺于2009年5月去世，张桂兰于2013年3月去世。张俊岺与张桂兰的父母均于早年间去世。1987年经天津市河东区换房站，张俊岺与王云富将原由张俊岺承租坐落本市河东区企业产房屋与王云富名下坐落本市河东区私产房屋进行了互换。随后双方交换房屋居住。但一直未办理过户手续。后王云富将上述万新村房屋出售，现该房屋的承租人为案外人朱洪权。1998年上述光荣胡同房屋被列入拆迁范围。当时该房屋的实际居住人为原告张韫之妻案外人华宝香。2001年王云富与天津市河东区危陋房屋改造大直沽指挥部的法定代表人签订了《拆迁安置补偿协议》。后华宝香被安置在本市河东区企业产房屋内，现该房屋由原告张韫一家三口居住。该房屋产权单位为东达公司，房屋权利人登记在王云富名下。
原告张春发、张春来、张春满均同意坐落本市河东区房屋由原告张韫承租。经本院询问原告张韫之妻案外人华宝香，其表示不要求参加诉讼，并同意上述房屋由原告张韫承租。
庭审中，张韫表示同意国强里变更承租权所需费用及本案案件受理费用由其自行承担。
以上事实，有当事人当庭陈述，原告及被告东达公司提交的证据、本院调取的证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，民事活动应当遵循公平、公正、诚实信用等原则。因此判断谁是涉诉房屋的实际权利人，不能脱离当时的实际情况及交易习惯。张俊岺将其承租的坐落本市河东区房屋与王云富所有的坐落本市河东区房屋通过天津市河东区换房站互换行为发生在1987年，《城市房地产管理法》尚未颁布实施，当时对于房屋交易的法律规定尚不完善，一般只要当事人将房屋相关权利凭证原件交付就视为交易已完成，对于是否到房屋管理部门办理权利人变更手续均不看重。这就导致房屋实际权利人与登记的权利人不一致的现象普遍存在。本案中，张俊岺与王云富互换房屋后，双方遂互相交付房屋居住，后王云富将上述万新村房屋出售。二者此种互换房屋的行为，符合当时本市房屋交易的习惯，应为双方的真实意思表示，不违反当时法律强制性规定，合法有效。且双方交付房屋居住的行为，表明双方已履行了合同的主要义务，上述光荣胡同房屋所有权虽未办理变更手续，但应认定张俊岺已实际取得了对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利。后光荣胡同房屋被拆迁，因光荣胡同房屋的所有权人仍登记在王云富名下，才致使拆迁单位与王云富签订了安置协议，实际上王云富已不再对光荣胡同房屋享有权利。后光荣胡同房屋实际居住人被安置到本市河东区房屋，安置房屋性质变更为企业产，张俊岺应为国强里房屋的承租人。张俊岺去世后，其继承人为本案四原告，现原告张春发、张春来、张春满均同意上述国强里房屋由原告张韫承租，属于其对自身权利的处分，本院照准。因此对于四原告要求确认本市河东区房屋由原告张韫承租的请求，本院予以支持，二被告应协助原告张韫办理国强里房屋承租权变更手续。该房屋变更承租权所需费用及本案案件受理费用原告张韫表示由其自行承担，本院照准。
关于王云富主张其将万新村房屋出售，该房屋承租权变更手续的过程不合法一节，因王云富该主张与本案不属同一法律关系，本案不予审理，王云富可另案解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、坐落天津市河东区房屋由原告张韫承租；
二、本判决生效之日起五日内，被告天津市东达房地产开发有限公司、王云富协助原告张韫办理上述房屋承租权变更手续，所需费用由原告张韫承担。
案件受理费7060元，由原告张韫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 袁媛
代理审判员 张峥
人民陪审员 ＸＸ
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 李靖