文书内容安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2017）皖01民终310号上诉人（原审被告）：陈志，男，1973年1月31日出生，彝族，教师，住合肥市，被上诉人（原审原告）：合肥金田物业管理有限公司，住所地合肥市全椒路205号东方银座A幢2201室，统一社会信用代码91340100754865756N。�定代表人：李翠兰，总经理。委托诉讼代理人：谢飞，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪毅，安徽中特律师事务所实习律师。上诉人陈志因与被上诉人合肥金田物业管理有限公司(以下简称金田物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服合肥市包河区人民法院(2016)皖0111民初6170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈志上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人金田物业公司不具备诉讼主体资格。2014年科大花园在未召开业主大会选聘新的物业的情况下，科大花园第三届业主委员会秘密与被上诉人签订《科大花园物业管理委托合同》、《科大花园物业管理委托合同补充协议》，上述合同未经业主大会表决，也未在小�内公示，因此，涉案合同应归无效。2015年7月，科大花园第三届业主委员会在未遵照业主的要求召开业主大会重选物业的情况下，秘密与被上诉人签订《科大花园物业管理委托合同》，且该合同对前期物业合同进行了大量篡改，对于该争议合同，既未经业主大会表决，也未在小区内公示，因此，该合同应归无效。此外，合同中甲方代表为郭长铭，并非第三届业委会备案表中的季明荣，郭长铭2015年11月2日才被推选为业委会主任。由此，被上诉人涉嫌合同欺诈及合同造假。被上诉人和科大花园第三届业主委员会2014年签订的合同对上诉人无效，且被上诉人和科大花园第三届业主委员会2014年及以后签订的合同都没有通过业主大会表决并公示，按照相关法律规定涉案合同应归无效。国家《物业管理条例》第七条规定，业主的义务为“执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”，业主没有义务遵循科大花园第三届业主委员会私自作出的与国家和地方法律、法规规定相违背的决定。故被上诉人无权向上诉人索取物业费。2、被上诉人还非法捆绑物业费和暖气费，破坏小区内的共有设施，严重损害了业主在小区内的合法权利。就上诉人而言，暖气费是由上诉人提交给被上诉人的，暖气结余款属于上诉人的部分亦是上诉人私人财产，任何物业和业主委员会都只是代收代缴而无权侵占。被上诉人自2015年起采取捆绑物业费和暖气费的政策，即不缴纳物业费不准业主使用市政供暖，并非法拆除了业主室内暖气管道和小区内暖气管道的连接，使得上诉人被迫购置空调等其他设施取暖，损害了上诉人在小区内的合法权益。由于上诉人不再使用市政供暖，因此请求二审法院判令被上诉人返还暖气结余款中属于上诉人的部分，并对上诉人�前在对市政供暖所购设备上的财产损失作出合适赔偿。金田物业公司辩称：原判正确，应予维持。金田物业公司向原审法院起诉请求：1、判令陈志立即支付拖欠的物业费3708.57元及滞纳金222.51元(以3708.57为基数，以日千分之二为准，自2016年3月11日暂计算至2016年4月10日，以后仍按该标准计算至陈志全部付清之日止)；2、本案诉讼费由陈志承担。原审法院认定事实：金田物业公司经工商行政管理部门批准于2003年10月10日成立，经营范围包括物业管理、绿化养护、小区卫生保洁、水电安装、房屋修缮等，物业服务资质为三级。2008年7月10日，金田物业公司(乙方、受托方)和合肥市包河区科大花园业主委员会(甲方、委托方)、中国科学技术大学科大花园项目建设管理办公室(丙方、建设方)签订了一份《科大花园过渡期物业服务委托合同�，约定由乙方对科大花园住宅小区进行过渡期物业管理，委托管理期限为两年，即自2008年7月10日至2010年7月9日；双方并对物业服务内容及收费标准以及逾期交纳物业管理费用的滞纳金等进行了约定，其中合同第二十二条第2项约定:物业管理服务费为小高层0.72元/平方米/月，商业门面2.20元/平方米/月，向房屋产权人或使用人收取；第6项约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务费的千分之二，交纳滞纳金(逾期之日为公布缴费通知中规定缴费期限的最后日期)；对于其他费用的收取，双方合同第二十三条第3项约定:辖区路灯、水景系等能耗费用，按建筑面积公摊，向所有业主收取，由乙方代收代交，电梯运行费按各电梯的能耗对业主分摊，一楼分摊数为零，二楼及以上楼层具体分摊办法在听取业主意见后另定，对电梯直通地下车库的一楼业主，如已购买或租用地下车位，则也需分担电梯运行费，楼体走道大灯能耗费用由本单元住户分担。合同签订后，金田物业公司依约进驻该住宅小区从事物业服务工作。2010年7月9日合同期满后，金田物业公司继续按原合同约定从事物业服务并于2010年9月13日三方续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限延长至2011年7月9日。此后到期后，2011年11月22日三方再次续签了《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》，约定服务期限延长至2012年7月9日止，直到业主委员会换届结束，重新签订正式的物业管理合同，在下一届物业管理合同生效后，此延期协议自然终止。2012年9月24日三方又一次续签了《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》，约定服务期限最长延长延续截止日期至2013年6月30日止。2014年10月，科大花园第�届业主委员会成立，2014年11月19日，科大花园第三届业主委员会(甲方、委托方)与金田物业公司(乙方、受托方)签订《科大花园物业管理委托合同》，2014年11月20日，双方再签《科大花园物业管理委托合同补充协议》，约定本协议有效期为2013年7月1日至2015年6月30日。2015年7月1日，双方又一次签订《科大花园物业管理委托合同》，约定本协议有效期为2015年7月1日至2016年6月30日止，其中十九条约定物业管理服务费为小高层0.92元/平方米/月，商业门面1.5元/平方米/月。另查明，陈志系科大花园西苑20幢606室业主，于2010年3月7日收房入住，物业费计费面积为150.51平方米。陈志认为从2013年7月到2014年10月，金田物业公司没有得到科大花园业主委员会授权，且金田物业公司没有物业服务一级资质，遂自2013年7月1日至2016年2月29日期间未交纳物业服务费。期间金田物业公司�其多次催要费用未果，2016年3月4日，金田物业公司曾在西苑20幢606室门前张贴了催费《告知》，要求业主在2016年3月10日前将所欠缴的物业管理费予以交纳。又查明，金田物业公司于2010年末、2011年末、2012年末、2014年末向陈志代收了四次冬季的暖气费金额共计10661元。金田物业公司于2016年8月23日出具情况说明，并经过科大花园第三届业主委员会确认，采暖费的收取标准由科大花园业委会确定，各种采暖费用实行自收自支。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中金田物业公司与合肥市包河区科大花园业主委员会等签订的《科大花园过渡期物业服务委托合同》、《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》(2010年9月13日签订)、《科大花园过渡期物业服务合同延期协议》(2011年11月22日签订)，《科大花园过渡期物业服务委托合同延期协议》(2012年9月24日签订)，与科大花园第三届业主委员会签订的《科大花园物业管理委托合同》(2015年7月1日签订)、《科大花园物业管理委托合同》(2014年11月19日签订)、《科大花园物业管理委托合同补充协议》，均是双方协商后达成的一致意见，体现着双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，所以对包括陈志在内的全体业主应具有约束力，故陈志应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务。故陈志关于金田物业公司在2013年7月到2014年10月间没有收取物业费依据的辩称意见不能成立，不予采纳。合同履行期间，金田物业公司依约为包括陈志在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，金田物业公司有权向陈志方收取�业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。陈志作为业主，在接受和享有了金田物业公司提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中陈志未向金田物业公司交纳自2013年7月1日至2016年2月29日期间的物业费，违反了上述合同的约定，按照合同约定的收费标准陈志应向金田物业公司交纳物业费为3708.57元(自2013年7月1日至2015年6月30日，以0.72元/月/平方米计，2015年7月1日至2016年2月29日按以0.92元/月/平方米计，计费面积150.51平方米)，现金田物业公司主张3708.57元符合合同约定和法律的规定，予以支持。对于�志的其他相关辩称意见，原审法院认为，金田物业公司系经工商行政管理部门批准成立的从事物业管理、绿化养护等业务的有限责任公司，物业服务资质为三级，对此有《营业执照》、《物业服务企业资质证书》佐证，其系本案中物业服务合同的一方主体。陈志认为科大花园总建筑面积341545平方米，按国家建设部164号文件的要求，其物业的资质需为一级。但其未提交相应文件佐证，且该物业公司系业委会自行选择并要求承担物业服务的项目单位，并有业委会与物业公司订立服务协议予以保障，故对陈志此节辩称不予采纳。作为陈志所居住宅所属小区的物业服务单位，在小区物业服务正常运转的情况下应认定金田物业公司在持续不断的履行物业服务义务。陈志要求金田物业公司返还其代收的暖气费的答辩意见，鉴于科大花园的采暖是自管方式，金田物业公司仅是受科大花园业主委员会委托实施运行管理，代收采暖费，款项不够或结余均交由科大花园业主委员会保管。故对于陈志要求金田物业公司返还暖气费结余数额的辩称意见不能成立，不予采纳。陈志全面拒交物业服务费用，不仅缺乏合同依据，从而也造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环，其对于合同期内拒交物业费并未提供有效证据证明其符合合同的约定或具有合法、正当的理由，故对其不缴纳物业费用的相关辩称意见，不予采纳。本案中，陈志已经连续不缴纳物业管理等费用达32个月之久，且在金田物业公司多次催要甚至上门张贴催费《告知》后仍未予给付，显然违反了物业合同的相关约定和法律的规定，按照《科大花园过渡期物业服务委托合同》第二十二条第6项约定，应当自公�缴费通知中规定缴费期限的最后日期截至后向金田物业公司交纳滞纳金，但金田物业公司按照违约一天2‰标准计取损失，明显过分高于因陈志违约给金田物业公司所造成的损失，故根据公平和诚信原则，考虑到陈志因违约所给金田物业公司造成的资金沉淀的时间所产生的利息损失、合同预期收益损失等因素，以及金田物业公司与科大花园第三届业主委员会签订的相关合同中未对逾期缴费滞纳金再有约定，故对金田物业公司提出的滞纳金数额予以核减，具体可按中国人民银行同期同类贷款利率计取，自2016年3月11日起计取至其款项实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、陈志于判决生效之日起十日内支付合肥金田物业管理有限公司物业费3708.57元以及滞纳金(滞纳金计取方式:以3708.57元为基数，自2016年3月11日按中国人民银行同期同类贷款利率计取至物业服务费实际款项付清之日止)；二、驳回合肥金田物业管理有限公司其他诉讼请求。二审查明：2014年11月20日，科大花园第三届业主委员会与金田物业公司签订的《科大花园物业管理委托合同补充协议》约定本协议有效期为2013年7月1日至2015年6月30日，并将2014年11月19日签订的《科大花园物业管理委托合同》关于物业服务费住宅收费标准每月每平方0.92元调减为每月每平方0.72元。另查明：案涉小区部分业主起诉金田物业公司与科大花园第三届业主委员会签订的一系列协议无效的诉请已被合肥市包河区人民法院于2016年11月24日作出的（2016）皖0111民初字7770号民事判决予以驳回，上诉至本院，本院以（2017）皖01民终1842号终审民事判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。除本院认定的上述事实，一审认定的其他事实本院依法予以确认。本院认为，金田物业公司在案涉小区提供物业服务所依据的物业服务合同在本院（2017）皖01民终1842号生效民事判决中被明确确认合法有效。金田物业公司亦实际提供了物业服务，其诉讼主体适格，金田物业公司在其已提供的物业服务期间而依法享有对案涉小区业主主张物业服务费的权利。陈志作为该小区业主，理应及时交纳物业服务费。金田物业公司在案涉小区提供物业服务并未间断，金田物业公司亦未放弃主张物业服务费，且提供有相应催收物业服务费的证据，故金田物业公司向陈志主张自2013年7月至2016年2月29日期间的物业服务费有合同依据，依法应予支持。至于陈志上诉请求金田物业公司返还暖气结余款中属于自己的部分，并对陈志先前在对市政供暖所购设备上的财产损失作出合适赔偿的理由，因陈志未能针对上述请求提出反诉，故本院不予处理。综上所述，陈志的上诉请求不能成立，对其主张本院不予支持。一审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈志负担。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  陈 烜审判员  程亚娟二〇一七年八月十�书记员  邓金晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审�