云南省师宗县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0323民初708号
原告曲靖市恒基物业服务有限公司。
法定代表人付兆雪，公司总经理。
委托代理人刘德良，男，汉族，1979年1月13日生，公司员工，特别授权委托代理。
被告顾春花，女，汉族，1982年5月28日生，小学文化，待业，师宗县人。
原告曲靖市恒基物业服务有限公司与被告顾春花物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人刘德良，被告顾春花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费8622元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月1日，原告与师宗县绿海房地产开发有限公司依法签订《物业托管合同》。合同就原告提供小区物业服务，业主交纳物业服务费等相关权利义务事项作了明确规定。1、合同期限为2年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。根据合同第六条，物业服务的收费标准是：（1）电梯房5楼以下1.0元／平米／月；6—10楼1.1元／平米／月；11楼以上1.2元／平米／月。（2）商铺1.3元／平米／月。（3）单元房0.8元／平米／月。（4）二次加压费5元／户／月。（5）地下停车位360元／个／年。根据合同第十二条，物管费的交费时间、物业费、二次加压费、垃圾清运费和交费时间，即每年度1月和2月。缴费时间为每个管理年度最后一个月（即12月），物业公司收费按房产证的面积为准。2、我公司与师宗县星宏物业管理有限公司于2016年5月20日签订债权转让协议书，约定将师宗县星宏物业管理有限公司管理期间所有业主的物业服务费债权及相关合法权利依法转让给我公司。被告为明辉花园小区业主，其具体物业为第4幢802号，总面积203.14㎡。但是，长期以来，被告以家中被盗，主卧室漏水为由一直未交纳物业费。自2014年1月1日至2016年12月31日的物业费，被告至今仍未交纳，共计8622元。
被告辩称：明辉花园小区户主顾春花不是拖欠物业管理费，而是拒绝交纳管理费用，具体理由如下：1、本人自房屋装修入住至今，前物管星宏物业和现物管恒基物业对我住户房屋楼顶严重漏水现象经多次交涉仍未解决，并找各种理由搪塞（原物管法人和开发商法人属父子关系）。2、2014年1月中旬家中被小偷破窗而入，盗走现金一万多和金银首饰（价值41468元，有购物票据为证）。3、小偷对我防盗窗毁坏严重，做二次防盗修复共计花费2860元，找物管交涉至今无果（有收据为证）。4、购房时开发商承诺代收契税，印花税等费用并办理好车位产权证书交付业主（已请物管帮助协调过问，至今仍无任何答复）。5、购房时开发商收取了购房契税、印花税、配套费、产权登记登记费用，承诺办理好房产证，土地使用证，水、电费等卡证到户至今无果（有收据为证）。6、本小区住户多达450多户，时至今日（8年多）以来从未听说过业主委员会或业主代表参与过物业管理的说法（如果有请出示相关凭证）。7、前物管和现物管时至今日并未向任何业主或公开说明和公开过各项物业费的开销和使用情况。8、小区物业至今没有与本业主签订过任何物业管理委托协议（如果有请出示相关凭证）。9、开发商已收取了业主的维修资金和各种费用，屋顶漏水现物管还要求业主自行处理（有各种费用单据为证）。10、前物管和现物管对小区入口到户可视门铃距今都无法正常使用对此不闻不问（有图片为证）。备注：住户顾春花从2011年至2013年底所有的物业管理费用都是按时交纳的。11、该小区已于2016年6月份就成立了临时业主委员会，委员代表已多次找物管交涉各项事项，要求物管按业主的意愿成立业主委员会，现物管置之不理（至今）。综合以上理由我才拒绝交纳物业管理费。
原告针对诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、企业资质等级证书各一份（复印件），欲证明原告具备诉讼主体资格，以及原告具有法定的物业服务资格。
2、师宗明辉花园商住小区《物业托管合同》、《托管合同书》、《债权转让协议书》各一份（复印件），欲证明原告诉请符合物业服务合同的约定。
3、《告知书》一份，证明原告对被告所欠物业费进行催缴。
经质证，被告无异议。
被告未向本院提交任何证据。
本院认为，原告所举证据2中的《托管合同书》、《债权转让协议书》，因庭审中原告已放弃债权转让部分的诉讼请求，所以本案中本院不予评判；原告所举证据3，系原告方作出，不能证实已送达被告，所以本院不予采信原告欲证明的内容。其余证据客观、真实，与本案有关联性，本院予以确认及采信。
根据庭审和质证，本院依法确认如下法律事实：
2016年5月20日，师宗县绿海房地产开发有限公司（甲方）与曲靖市恒基物业服务有限公司（乙方）签订师宗县明辉花园商住小区《物业托管合同》。该合同对以下事项进行了约定，即物业基本情况；委托管理事项；物业管理期限；双方权利、义务；管理目标、服务内容及标准；管理服务费用；物业的经营与管理；物业的使用与维护；违约责任；维修资金及管理费的管理使用；交费时间；录用人员的标准；其他事项。其中，物业管理期限，即委托管理期限为二年，自2016年5月1日起到2018年4月30日止。委托管理事项：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3、物业管理范围内的市政公用设施、附属物、构筑物的维修、养护和管理；4、给排水、供电、娱乐、体育等设施的维修、养护和管理；5、电视、电话、宽带网的管理和服务；6、环境卫生、绿化、水系、亮化、建筑小品等方面的服务、养护和管理；7、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等管理事项的服务；8、住宅装修行为的管理；9、物业档案资料的管理；10、治安管理服务；11、法规和政策规定由物业管理企业服务、管理的其他事项。以上委托管理事项为师宗明辉花园、绿海花园商住小区物业管理范围内的管理、养护和服务。属公共部分的维修费用由公共维修资金支付）。管理服务费用：1、本物业的管理服务费按下列标准执行：根据甲乙双方协商的价格由乙方按年向业主（住用户）收取（电梯房5楼以下1.0元／平方／月；6—10楼1.1元／平方／月；11楼以上1.2元／平方／月。商铺1.3元／平方／月。单元房0.8元／平方／月。二次加压费5元／户／月。地下停车位360元／个／年）；2、按照《曲靖市物业服务收费管理实施细则》规定，由物业公司代环卫部门向业主收取每年每户96元垃圾代运费；3、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方的上述收费及标准进行审核和监督；4、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付；5、本物业的公用设施专用维修基金，由甲方负责按法规政策的规定使用，作为保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维修专用基金；6、前物业公司管理期间存在的各种问题由甲方协调责任方给予处理，确保广大业主的利益不受损害。如给业主造成损失的应由责任方给予相应赔偿；7、授权由物业管理公司管理的其他事项。物业管理服务费标准，按双方协商议定的标准收取费用。
另查明，原告自2016年5月1日起对师宗县明辉花园商住小区进行了管理服务。被告顾春花系师宗县明辉花园商住小区业主（房屋位于8楼，面积203.14㎡），从2016年5月1日起至2017年4月30日止，未交纳的管理服务费为：物业费2681.4元（203.14×1.1×12）、二次加压费60元（5×12）、地下停车位费360元（卫生费、照明费）、垃圾代运费96元，合计3197.4元。
本院认为：物业服务合同纠纷，是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，师宗县绿海房地产开发有限公司与原告曲靖市恒基物业服务有限公司签订了师宗明辉花园商住小区物业托管合同，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对原告及师宗明辉花园商住小区内的各位业主具有约束力。原告自2016年5月1日起依物业托管合同对师宗县明辉花园商住小区进行管理服务，其当庭变更要求被告支付自2016年5月1日起至2017年4月30日止的物业费用于法有据，本院予以支持。因债权转让与物业服务合同不属于同一法律关系，经本院释明，原告当庭表示本案选择以物业服务合同纠纷诉讼，故对于原告要求被告支付师宗县星宏物业管理有限公司转让给原告的债权部分的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告顾春花于本判决生效之日起十日内支付原告曲靖市恒基物业服务有限公司从2016年5月1日起至2017年4月30日止的物业费2681.4元、二次加压费60元、地下停车位费360元（卫生费、照明费）、垃圾代运费96元，合计3197.4元。
二、驳回原告曲靖市恒基物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，予以免交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
审判员 吕思琼
二〇一七年七月十日
书记员 柯永波