广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0204民初1207号
原告：卢烨，男，1987年3月31日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。
委托代理人：王德正，广西众维律师事务所律师（特别授权）。
被告：刘机，男，1964年6月2号出生，汉族，住住广西柳州市柳北区。
被告：林燕，女，1982年3月21日出生，汉族，住广西柳州市柳北区。
原告卢烨诉被告刘机房屋买卖纠纷一案，本院于2016年4月20日受理后，依法适用简易程序开庭进行了审理，在案件审理过程中，因案情需要，本院依法转为普通程序审理，并依职权追加林燕作为被告参加诉讼。本院于2016年10月12日、2016年12月26日公开开庭进行了审理。原告卢烨之委托代理人王德正、被告刘机、林燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢烨向本院提出诉讼请求：一、确认《房屋买卖协议》合法有效；二、判令被告支付原告剩余购房款400000元；三、判令被告承担原告为实现上述债权而支付的律师代理费18500元；四、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告剩余购房款400000元，并支付相应利息。
事实与理由：原、被告于2015年11月23日签订《房屋买卖协议》一份，约定原告将个人所有的位于柳州市潭中西路26号鑫柳家园1单元16-1室房地产以1100000元转让给被告。合同签订后，原告协助被告完成了过户手续，但尚有房款400000元迟迟未付，经多次催促未果，被告的行为已经构成严重违约。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。
原告卢烨在案件审理过程中，当庭增加诉讼请求，要求被告支付尚欠房款的利息，利息按银行同期贷款利息从本案判决生效之日起计算至清偿时止。
被告刘机、林燕共同辩称，协议是有效的，我方已支付700000元购房款给原告，确实是有剩余400000元购房款尚未支付给原告，但这是原告自身造成的，并不是我方不配合原告去办理手续；律师代理费应由原告自行承担；诉讼费跟我方无关，我方不应承担。
原告卢烨围绕其诉讼请求，被告刘机、林燕围绕其答辩意见，均向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换。对于双方提交的证据，本院将结合案件查明的事实予以综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：
被告刘机与林燕系夫妻关系。
2015年11月23日，原告卢烨（甲方）、被告刘机（乙方）签订了一份《房屋买卖协议》，其中约定：甲方自愿将其位于柳州市房屋以总价人民币110万元出售给乙方，双方在2015年11月7日前备齐房产过户办理所需的相关资料交给丙方（柳州市金典房产信息咨询有限公司、居间方，未在合同上签章），配合丙方到房产管理部门办理房产过户手续；甲方同意乙方以一次性或按揭的方式支付房款，乙方需最低按银行评估总价的30%首付冻结在房产局第三方监管，剩余房款乙方向银行贷款由银行支付给甲方，甲方负责结清交房前所产生的水、电及物业管理、维修基金等费用，并保证该房屋原有设施完好，不得恶意损坏原有设施；所有过户费由乙方承担；甲乙双方同意，甲方于得到全部房款之日起7日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方办理该房产的物业交割手续；甲方承诺，待得到全部房款之日起30日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理完成该房原有户口迁移手续；甲乙双方任何一方不按本合同任一条款约定办理相关业务，逾期超过15日视为根本违约，守约方有权终止本合同，违约方须向守约方支付总房价款的5%作为违约金及其他守约方因此而产生的诉讼费、律师费、交通费等费用及损失；本合同如在履行过程中发生争议，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同还就其他事项进行了约定。原、被告均在该合同上签名并捺印。
2015年11月26日，被告刘机向原告支付50000元，原告向被告刘机出具收条为凭，其中载明：“本人今收到刘机，身份证号450222196406024011买房预付定金人民币伍万元整（小写￥50000.-），由于双方签订购房合同中未提到预付定金事宜，特立此收条作为定金收款证明，如在交易过程中因乙方原因导致交易终止，甲方不退还所收定金，如因甲方违反约定不卖房导致终止交易，甲方将退还乙方支付的此定金，并附加此定金金额的50%作为赔偿。如双方成功完成交易，此定金自动转为购房款，此收条中提出的甲乙双方与双方签订的购房合同一致。”
2015年12月1日，被告刘机向原告支付案涉房屋购房款300000元，原告向被告出具收条为凭。
2015年12月2月，被告刘机（乙方）与原告（甲方）与又签订一份《房屋买卖中介委托协议书》，双方对于房屋价款约定不变，对于定金和付款方式约定为：“……第三条、乙方于签约当日支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00元整）交给甲方，待房屋办理过户后甲方直接冲进购房款；第四条、乙方付款方式为公积金贷款付款：1、甲、乙双方于签订合同后，于2015年1月15日前乙方按评估价人民币陆拾万元整（￥600000.00元整）交首期房款人民币贰拾万元整（￥200000.00元整）于房屋资金监管中心；2、签订合同后，由乙方出资帮甲方偿还甲方在工商银行欠款人民币贰拾捌万元（￥280000.00元整），该款直接冲抵购房款；3、在房产过户前，乙方补齐购房款差价人民币壹拾伍万元整（￥150000.00元整）给甲方，待甲方得到购房款后当日配合乙方办理房屋过户手续；4、在领取房产证当天，由银行把监管的购房款人民币贰拾万元整（￥200000.00元整）支付给甲方；5、乙方跟银行办理抵押贷款后，由银行一次性将贷款额人民币肆拾万元整（￥400000.00元整）支付给甲方。第五条、甲乙双方应协助丙方办理上述房产过户手续，房产证过户所需缴纳的税费和土地证过户所需缴纳的费用由乙方支付，乙方一次性支付丙方人民币陆万伍仟元整，由丙方包过户。第六条、……在过户当天乙方付丙方代办服务费人民币壹仟元整（￥1000.00元整）……第九条、违约责任：……3、如乙方违约，造成需要通过法律途径解决，所产生的诉讼费、律师费由违约方承担……”原、被告均在合同中签名并捺印，合同落款处丙方签名为“简清文”并捺印，注明联系电话。原、被告均表示双方交易有中介参与，中介方收取了中介费用。两被告均表示刘机是作为两被告的签约代表与原告签订案涉合同，被告林燕虽未在合同上签字，但其作为案涉房屋共同买受人，认可案涉合同的效力。
2015年12月14日，原告与被告刘机、林燕就案涉房屋交易事宜签订《柳州市二手房买卖合同》（自行成交版），合同编号：00220151201008216，其中约定：刘机、林燕（乙方）向原告（甲方）购买案涉房屋，成交价格为人民币600000元整；付款方式：乙方向银行、公积金管理中心按揭付款：1、乙方须于2015年12月15日之前将支付给甲方除购房贷款外的全部购房资金200000元整存入监管账户，购房按揭贷款400000元由乙方向银行按揭贷款后由银行一次性支付给甲方；2、乙方须于2015年12月15日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，按揭抵押贷款金额以银行同意发放贷款金额为准；3、乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，甲乙双方同意按照第2种方式解决：……（2）乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担；甲乙双方同意于2016年1月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方……房产过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。双方以该份合同到柳州市房屋管理部门办理过户手续。同日，刘机、林燕向公积金管理中心提交贷款申请书。
原告已腾空案涉房屋并通过案外人向被告交付房屋，但其在交割物业前未结清相关物业费用。2016年4月20日，柳州市建云物业服务有限公司鑫柳家园物业服务中心发出案涉房屋催款通知，该通知载明案涉房屋欠交2014年1月-2016年3月物业费3764元，卫生费202元，路灯费81元，电梯运行费675元，2013年9月-2016年4月2次加压费503元，电梯维修费380元，清理化粪池费10元，维修发电机费20元，合计5433元。
2016年4月20日，原告以被告未付清房款为由提起本案诉讼。原告因本案诉讼，共支付律师代理费18500元。庭审时，原、被告均认可双方实际以2015年12月2日签订《房屋买卖中介委托协议书》履行，对于《房屋买卖中介委托协议书》中第四条第1、4、5点约定内容的具体履行，则是以双方在房产登记管理部门签订的《柳州市二手房买卖合同》第四条第（二）款进行；双方到房屋登记管理部门签订备案合同后，被告按合同约定将200000元房款存入房屋管理部门的资金监管账户，原告协同被告到公积金管理中心办理了公积金贷款手续，并提供其建设银行账号62×××72作为收款账号；在被告办理公积金贷款过程中，原告将其建设银行账号62×××72的收款账号注销，原告于2016年3月8日出具一份申明书，申明其变更收款账号，但原告未到公积金管理中心对其新的收款账户进行当面确认。原告认为公积金贷款未能继续办理是被告的贷款申请未通过审批。被告则主张其贷款原本已通过审批，银行已经通知放款，但因原告注销收款账号，导致银行无法将贷款支付给原来的收款账号，之后原告未在规定的期限内到场确认新账号，导致被告的贷款申请被退件，原告又未协助被告重新提交贷款申请，直接导致被告无法办理贷款支付房屋尾款；现在被告领取的权属证书是产权证、土地证两证合一的新证，这是今年才出的新政策，之前没有两证合一的时候，原告并没有配合被告办理土地证，没有土地证就没有办法去银行办贷款；两证合一的新证书出具后，由于原告的债务问题没有解决，债权人已经向法院申请强制执行，债权人通知我不要付款给原告，法院也通知我不能直接向原告履行，这种情况下需要原告出面处理才可以，但是原告一直拒不出面协调。
案外人简清文在本院2016年5月27日的谈话笔录中表示：原告与被告自行成交案涉房屋买卖，他们签完合同后，叫我帮办手续；2015年11月23日的房屋买卖协议是原、被告自行签订的，他们过来找我帮办过户手续，我发现这份合同约定的条款不够明确，所以重新按照他们协商的内容，帮拟定了2015年12月2日这份房屋买卖中介委托协议书，卢烨和刘机就在我公司即柳州市好年华管理投资有限公司签订的这份协议，房屋买卖中介委托协议书上面丙方的签字是我签的；柳州市二手房买卖合同是帮办手续时在房产局备案的合同；现在过户手续已经办结了，新房产证已经发证了；过户的流程是这样的：双方达成买卖合同，房产局备案，资金监管首付款，公积金中心申请贷款，公积金中心审核通过通知银行，银行二审通过通知借款人签字，银行电话通知房产局，然后交易双方就可以到房产局办理过户手续；这笔交易有个情况，当时卢烨这套房子是有抵押的，他在外有债务，要出售这套房来偿债，当时债权人就找了个人来帮卢烨垫资解押，卢烨得到了刘机的首付款700000元后，就把提供给刘机用来办理公积金贷款的银行卡注销了，然后导致银行不能继续办理公积金抵押贷款手续，刘机一直通知卢烨出来处理，他都没有出来。
另查明，房屋管理部门于2016年4月15日受理案涉房屋不动产过户登记申请，现案涉房屋已过户至被告刘机、林燕名下，两被告系案涉房屋共同共有人，被告于2016年5月3日领取新的不动产权属证书。原告自认已收到被告支付的房款700000元，被告尚余400000元房款未付；二被告对此无异议，并表示愿意以房屋办理抵押贷款支付尾款，但要求被告予以配合，同时认为尾款未支付的原因不在被告，不同意原告诉请的其他费用。本案经本院调解无效。
还查明，原告因未履行本院（2016）桂0204民初第610号生效判决确定的给付金钱义务，债权人于2016年10月9日向本院申请强制执行，本院受理该执行案件后，即得知被告有尚欠原告债务未履行，口头通知被告协助执行。
我市不动产登记中心自2016年2月18日起对外受理不动产登记业务，不动产登记权属证书将原来的房屋所有权证、土地使用权证两证合一，统一颁发不动产权属证书。
本院认为，被告林燕作为刘机的配偶，其虽然未在案涉合同中作为合同当事人签名，但其之后实际与刘机共同履行了买方的各项义务，原告亦接受了其履行行为，林燕与刘机为案涉房屋的共同买受人。原、被告对于双方就案涉房屋交易先后签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖中介委托协议书》、《柳州市二手房买卖合同》的真实性均无异议，结合三份合同的内容及双方在庭审时的陈述，《柳州市二手房买卖合同》是为交易所需在房屋登记管理中心备案登记而签订，双方实际成交的价款及其他内容实际是以《房屋买卖中介委托协议书》履行，对于《房屋买卖中介委托协议书》中第四条第1、4、5点约定内容的具体履行，则是以双方在房产登记管理部门签订的《柳州市二手房买卖合同》第四条第（二）款进行，该条款是对前份合同约定的补充和修订，本院予以确认。对于双方签订的第一份合同《房屋买卖协议》，由于双方之后另签订了新的合同《房屋买卖中介委托协议书》，新合同重新就双方协商的各项事宜进行了约定，新合同的内容未违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力，本院予以确认。原、被告双方以新合同约定的各项内容实际履行，新合同签订后，双方原签订的《房屋买卖协议》不再具备约束力。故对原告要求本院确认双方签订的《房屋买卖协议》合法有效的诉讼请求，本院不予支持。
双方对于被告尚欠房款数额无争议，被告亦表示愿意履行给付义务，本院予以确认。被告要求原告配合办理抵押贷款以支付房屋尾款，因案涉房屋已过户至两被告名下，被告于2016年5月3日领取新证，两被告自该日起可以自行办理抵押贷款手续，无需原告配合，被告的主张无依据，本院不予采纳。故对原告要求两被告支付房屋尾款400000元的请求，本院予以支持。
关于原告诉请的实现债权支出的律师代理费18500元一节。双方在《房屋买卖中介委托协议书》中第九条第3点约定了因履行合同过程中的纠纷造成的诉讼费、律师费由违约方承担。现双方的争议焦点在于导致本案诉讼是因哪一方违约导致。根据本案查明的事实，双方约定了房屋尾款支付的方式为公积金贷款，如公积金贷款不能通过或者不足额的，原告协助被告另行向银行贷款支付。双方亦根据约定，实际到公积金管理中心办理了公积金贷款手续。双方对于贷款不能继续办理的原因争执不下，本院认为，案外人简清文在陈述的办理按揭贷款购房的相关流程符合实际情况和交易习惯，本案房屋交易通过房屋管理部门进行资金监管，在交易完成后房屋管理部门才会将其监管的资金划转给原告，原告亦认可其收到了房屋管理部门划转的监管资金200000元；其二，原告配合被告办理公积金贷款在先，协助被告办理过户手续在后，原告未对其主张的明知被告贷款未通过贷款审批，却在无任何债权保障的情况下先行办理过户手续进行合理解释，被告有关原告收到银行放款通知后协助办理过户手续的陈述符合交易习惯，本院予以采纳；其三，原告在被告办理公积金贷款过程中注销收款账号，又未到场确认新账户的行为，确将导致银行无法放款的后果；其四，原告因未履行生效判决确定的给付金钱义务，债权人已向本院申请强制执行其财产，本院受理该执行案件后即得知被告有尚欠原告债务未履行，口头通知被告协助执行，基于此种情况，被告亦不得擅自向原告履行给付义务。鉴于以上事实，本院认为在被告领取新的不动产权属证书前，被告未能履行支付房屋尾款义务的原因是原告未履行其在先义务，被告有权拒绝履行原告的给付房款要求，被告不应承担违约责任，原告在被告领取新的不动产权属证书前起诉要求被告履行给付义务无依据。被告领取新的不动产权属证书后，本案已在审理过程中，对于原告诉请的各项费用有待本院裁判，同时被告在此期间已得到法院通知协助执行另案生效判决，被告暂缓履行的理由成立。原告以被告违约为由要求被告承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。
关于原告要求被告支付判决生效后的房款利息一节。原告在庭审辩论终结前增加请求被告支付逾期还款的利息，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，本院予以合并审理。本案判决指定了被告支付房款的履行期限，被告未按指定期限履行给付义务的，亦应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息，原告在此基础上还要求被告支付本案判决生效后的利息无法律依据，本院不予支持。
对于被告提出的原告未将案涉房屋交付前的相关物业费用问题，由于被告未就此提起反诉，本院对此不予处理。如双方就此协商不成，被告可就此另案起诉处理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：
一、被告刘机、林燕向原告卢烨支付购房款400000元。
二、驳回原告卢烨的其他诉讼请求。
案件受理费7578元（原告已预交），由原告卢烨承担335元，由被告刘机、林燕共同承担7243元并直接付给原告卢烨。
上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡坤宏
人民陪审员 杨 恂
人民陪审员 周祖广
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 黄璐瑶
附本判决援引法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。