成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第6691号原告申振华，男，汉族，1973年8月8日出生，住成都市青羊区。原告王永萍，女，汉族，1973年1月1日出生，住成都市青羊区。以上二原告共同委托代理人夏明聪，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。被告成都深长城地产有限公司。住所地：成都高新区天九北巷***号附**号。法定代表人尹善峰，该公司总经理。委托代理人林黎，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。委托代理人杨峰，北京大成（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。原告申振华、王永萍诉被告成都深长城地产有限公司（以下简称深长城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员李黎独任审判。本院于2015年10月16日、2015年10月28日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申振华、王永萍诉称，2013年3月10日，原被告双方就被告开发的位于成都高新区南部新区红星路东，武侯大道以北长城•半岛城邦（三期）2幢1单元23层04号建筑面积为162平米的住宅签订《商品房买卖合同》。按照合同约定，2013年11月3日，原告按被告交房通知书的规定时间接房，并按照被告的交房程序办理相应手续，在实际验房时，原告与被告指定的物管工程部工作人员发现其所购物业有多大十余处不符合交房标准的质量问题，双方当即通知被告工作人员，被告工作人员到现场核实后表示将尽快整改。从2013年11月3日至2014年5月15日，原告曾多达七次要求被告履行承诺，尽快整改，均无结果，无奈之下，原告于2014年5月16日向被告发出书面函件，明确要求被告立即整改，并赔偿因拖欠整改给业主方造成的实际经济损失。同年6月24日，物管工程部通知原告已整改到位。6月29日，原告经实际验房，虽然对房屋交房整改质量不满意，但是为了避免更大的经济损失，值得勉强接受整改结果接受该物业。但被告逾期交房达240多日，按照双方《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定，如逾期交房达30日以上的按照业主实际交款总额的每日万分之二向买受人（业主）承担违约金，并于该房实际交付之日起15日内向买受人（业主）支付的约定，被告共计应向原告承担违约金72050元。为维护原告合法权益，特起诉至人民法院请求判决如下：一、被告成都深长城地产有限公司支付原告申振华、王永萍违约金72050元；二、本案诉讼费用全部由被告成都深长城地产有限公司承担。被告深长城公司辩称，一、被告交付房屋本身没有质量问题，符合合同及法律约定；二、本案被告已经收房，根本不存在逾期交房的事实，即使存在逾期收房的事实，此等结果的形成也是原告自身违背合同约定及诚实信用原则，没有依约受领房产的自身原因所致；三、原告所主张的房屋质量问题在实际上仅为房屋瑕疵，属于商品房业主购房后的应当由出售方负有的售后瑕疵维修责任，且被告也依约完成了对售后房屋的瑕疵维修责任。原告申振华、王永萍举证如下：1、商品房买卖合同（原件），证明双方买卖商品房的基本事实以及原告付清总房款的事实和双方的权利义务关系；2、2014年5月16日原告向被告所发的函（原件），证明被告的房屋存在诸多问题，直至发函之日仍未按照合同约定的标准达到质量整改要求；3、被告的楼盘项目的管理处的情况说明（原件），证明由于原被告双方购买的房屋因为很多问题整改还没有交房；4、交房程序表（原件），证明物业服务费从2014年7月1日开始收取，现场验房处的手续也是2014年7月1日才办理。被告深长城公司举证如下：1、商品房预售合同及其补充协议（均系原件），主要证明了售房人与购房人对房产的交付条件、日期、收房责任以及售房人的售后维修责任等情况进行了明确约定；2、建设工程规划许可证、涉案房屋的房产证、竣工验收报告、竣工验收备案表、房产测绘技术报告、房产测绘成果报告（以上均系原件），证明：其一，卖方所卖给买方的房产符合法定及约定条件，其二，购房人实际已经收房的事实；3、物管公司出具的情况说明（原件），主要证明售房人于2014年6月5日才收到购房人提交的其单方提出的整改函件；4、2014年5月16日原告向被告所发的函（原件），证明：其一，购房人签字确认其所购房屋于2014年6月24日整改完成并再次通知业主验收及接收房产；其二，购房人接到出卖人的通知，按时入伙接房；其三，购房人诉请的理由仅为收房后的瑕疵问题，不影响房屋的正常使用和交付；5、深长城公司2015年10月22日《情况说明》二份、会计档案——原始凭证（以上均系原件），证明被告已于合同约定的时间通知原告交房，完成了通知义务。上述证据经原、被告双方当庭举证、质证，对原、被告提交证据的真实性、合法性予以确认。对上述确认真实性、合法性的其他证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。经审理查明，2013年3月10日，原告申振华、王永萍与被告深长城公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》，约定被告向原告出售位于成都高新区南部新区红星路东，武侯大道以北长城•半岛城邦（三期）2幢1单元23层04号的住宅房屋一套，按套内建筑面积129.17平方米计价，购房总价款为1933523元。上述《商品房买卖合同》及其补充协议与本案有关的约定内容另有以下条款：第十条“交付条件”约定“（一）出卖人（即本案被告，下同）应当在2013年10月30日前向买受人（即本案原告，下同）交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。”第十二条“逾期交房责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵）不作累加）。……⑵逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第十四条“交接手续”约定“（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……”2013年8月19日，成都成房测绘有限责任公司出具天府长城滨江项目三期24号地块（长城•半岛城邦三期）1-9号楼的《房产测绘技术报告》及《房产测绘成果报告》。2013年9月27日，案涉天府长城滨江项目三期24#地块工程2#楼经勘察、设计、施工、监理及建设单位签章同意竣工验收。2013年10月30日，案涉滨江项目24号地块1-9号楼住宅及地下室取得建设工程规划合格证；同日，该建设工程项目报成都高新区规划建设局竣工验收备案。2013年11月3日原告按照被告交房通知书的规定时间接房并到案涉房屋进行实际验房。本院认为，原告申振华、王永萍与被告深长城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具约束力，双方应全面、诚实地履行各自义务。关于本案被告是否承担逾期交房的责任问题，原、被告双方对于2013年11月3日双方到案涉房屋进行验收交接的事实无异议。在原、被告双方实际验房时，该案涉房屋已经满足了《商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件，虽然交付的房屋存在质量瑕疵，但不属于主体结构质量问题，且对房屋的使用不构成实质性影响，因此原告申振华、王永萍已于2013年11月3日实际收房。《商品房买卖合同》第十条约定的交房时间为2013年10月30日，故被告深长城公司存在逾期交房行为。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款第一项之规定，延期交房期间从合同约定的交房时间2013年10月30日的次日起计算至实际交房时间2013年11月3日止，具体违约金数额为：已付房屋总价款1490517元×0.01%/日×3日≈447.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告成都深长城地产有限公司于本判决生效后十日内向原告申振华、王永萍支付逾期交房的违约金447.16元。案件受理费801元，由被告成都深长城地产有限公司承担400元，原告承担401元。（此款原告已预交801元，被告在本判决生效后十日内向原告支付400元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 李 黎二〇一五年十月二十八日书 记 员 王炼石