广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠城法水民初字第243号
原告：郭立新，男，汉族。
委托代理人：黄慧、林立枢，广东方正联合律师事务所律师。
被告：郭金伟，男，汉族。
委托代理人：郭文贵，男。
原告郭立新诉被告郭金伟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭立新的委托代理人黄慧、林立枢到庭，被告郭金伟的委托代理人郭文贵到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，在2011年至2013年期间，被告分别向原告借款5笔共计120万元，借款时间分别为2012年4月25日、2012年5月3日、2013年1月8日、2013年3月24日及2013年6月24日（上述借款部分为2011年借款的展期）。原告与被告就上述5笔借款口头约定月利率为2%，借款期限一年。被告与原告达成借款协议后，原告即向被告支付了借款120万元，同时被告向原告出具了《借条》以兹确认。于2013年10月起，上述借款陆续到期，原告要求被告偿还借款本息，但被告因资金周转困难无法偿还上述借款，故双方经过多次协商达成延长借款期限协议，被告并提供其名下位于惠阳区马安镇新街的房产【建筑面积：321.88平方米，房地产权证号为：粤房地证字第××号】为其借款作抵押担保，抵押价值为80万元，抵押期限为自2014年4月27日起至2015年4月26日止。于2014年4月28日，被告与原告就上述房产抵押事宜签订《借款合同》及《抵押合同》以兹确认，且双方于2014年5月7日就涉案房产办理了抵押登记手续。于2014年底，原告急需资金周转，为此，原告与被告协商提前还款事宜。因被告仍无还款能力，双方就此协商达成一致意见，被告同意将涉案房产转让给原告以抵偿80万元的债务，并同意从本月起将涉案房产交由原告占有使用。双方达成合议后，于2015年1月23日，原告就涉案房产办理了解除抵押的手续，于2015年1月26日就涉案房产与被告签订了《广东省房地产买卖合同》，并已向惠州市房产交易所提交了房产户的所有资料及缴纳了各项费用，该事实有惠州市房产交易所出具的受理回执及发票予以确认。但在原告完成了所有房产过户的手续后，在惠州市房产交易更名过户时，涉案房产即被建设银行申请贵院查封，以致原告无法办理房产过户手续。原告认为，原、被告之间签订的《广东省房地产买卖合同》系双方真实意思表示一致的结果，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。被告以房产抵偿了其欠原告的部分债务，即原告为购买该房产支付了合理对价，且原告已经完成了所有房产过户的手续，并已经实际占有使用涉案房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，涉案房产已由原告合法受让取得，该房产不得被查封、扣押、冻结，被告应协助原告将涉案房产过户到原告名下。综上，原告的诉请有事实和法律的依据，请求贵院依法判令如上所请：1、判令确认原、被告签订的《广东省房地产买卖合同》合法有效。2、判令确认登记在被告名下的位于惠阳市马安镇新街的房产【建筑面积：321.88平方米，房产证号为：07××42】己由原告所有；3、判令被告在判决生效后立即协助原告办理上述房产过户手续；4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，被告近几年做生意需要资金周转，曾多次向原告借款多笔，因此原告所诉被告于2011年至2013年间向原告借款共计120万元是事实。且后来因被告资金周转困难未能及时还清借款，便与原告协商将涉案房产抵押给原告，并同意将涉案房产交付原告使用，由原告收取房屋租金。大概在2014年底，因被告仍无法向原告还清借款，故被告同意将涉案房产过户给原告以抵押80万元债务。因此，原告所述均是事实。对于涉案房产因第三人查封未能过户到原告名下，被告对此深感愧疚，故被告愿意协助原告完成涉案房产的过户手续。
经审理查明，原、被告双方确认，2011年至2013年被告曾多次向原告借款。原告向本院提交的《借条》、《借据》、《收条》、《债权转让协议书》记载：2012年4月25日被告向原告借款10万元；2012年5月3日被告向原告借款10万元；2013年1月8日被告向案外人郭颜良借款10万元，2013年8月11日案外人郭颜良将该笔10万元借款债权转让给了原告；2013年3月24日被告向原告借款80万元、2013年6月24日被告向原告借款10万元。被告对上述《借条》、《借据》、《收条》、《债权转让协议书》的真实性予以确认。
2014年4月28日，原告与被告签订《借款合同》及《抵押合同》，约定被告提供其名下位于惠阳区马安镇新街的房产（建筑面积：321.88平方米，房地产权证号为：粤房地证字第××号）为其向原告借款作抵押担保，抵押价值为80万元，抵押期限为自2014年4月27日起至2015年4月26日止。双方于2014年5月7日就涉案房产办理了抵押登记手续。
2014年年底，原、被告协商以被告名下位于惠阳区马安镇新街的房产折抵部分借款，2014年12月1日，原、被告向马安国土资源所提交了办理房产转让手续的材料文件，2015年1月26日，原告与被告签订了《广东省房地产买卖合同》，约定被告将名下位于惠阳区马安镇新街的房产（房屋建筑面积321.88平方米，房地产权证号码07××42）转让给原告，合同约定的转让总价为人民币60万元，双方约定该房屋用以抵偿被告欠原告的借款80万元。合同签订当日，双方向惠州市房产交易所提交了房产过户的相关资料及被告并缴纳了房屋所有权登记费等相关费用。在原告惠州市房产交易所办理更名过户的过程中，涉案房产于2015年1月26日被本院另案查封。
庭审中，原告当庭变更诉讼请求第3项，请求法院判令被告在涉案房产查封解除后协助原告办理上述房产过户手续；
以上事实有《借条》、《借据》、《收条》、《债权转让协议书》、《借款合同》、《抵押合同》、《房地产权证》、房屋权属档案信息查询结果、公证书、《房地产买卖合同》、《证明》、税收缴款书、税收电子票据、银行转账存单、房地产权登记申请受理回执、发票、马安国土所收文回执、当事人陈述及开庭笔录在案为据，可以认定。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告与原告合意，将其名下位于惠阳区马安镇新街的房产【建筑面积：321.88平方米，房地产权证号为：粤房地证字第××号】转让给原告，并用被告欠原告的部分借款80万元作为房屋对价，原、被告于2014年12月1日向马安国土资源所提交了办理房产转让手续的材料文件，于2015年1月26日签订《广东省房地产买卖合同》，并于同日向惠州市房产交易所提交了房产过户的相关资料及缴纳了相关费用，双方签订的《广东省房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律法规，签订合同及办理相关手续时，涉案房产尚未被查封，后因在更名过户的过程中被法院查封而无法办理过户登记，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，该合同应当认定为合法有效。
根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案房产的所有权变更必须以登记为生效要件，现涉案房产因法院查封未依法办理过户登记手续，则该房产的所有权尚未发生转移，原告请求确认涉案房屋已经为其所有的诉请，本院不予支持。原告要取得房屋的所有权，需待房屋解除查封之后，继续办理过户登记手续，因此原告要求被告在涉案房产解封后再协助其办理过户手续的诉请，本院予以支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告郭立新与被告郭金伟2015年1月26日签订的《广东省房地产买卖合同》有效。
二、被告郭金伟应在涉案房产解除查封后协助原告郭立新办理过户登记手续。
三、驳回原告郭立新的其他诉讼请求。
本案诉讼法100元（原告已预交），由被告郭金伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 卜 健
审 判 员 邓继荣
代理审判员 张 霞
二〇一五年五月二十二日
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书 记 员 黄丽芬
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