湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初2284号原告：谭毅，男，侗族，1986年9月28日出生。委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁潘博，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告谭毅与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人周娟、被告大汉置业公司委托诉讼代理人袁潘博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭毅向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告逾期交房的违约金38895.07元（算至2018年5月22日），并从2018年5月23日起每日继续按37.65元计算逾期交房违约金至实际交房之日止。事实和理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出须将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表所有团购购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三条约定“因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，经甲乙双方协商同意做出以下处理决定：1、乙方（被告）免收甲方2年物业管理费；2、如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户人民币2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月”，后原告与被告于2015年8月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区11幢1101号房屋出售给原告，房屋总价款为372684元。《商品房买卖合同》第11条约定被告应当在2016年12月31日前，将约定的商品房交付原告使用；第12条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止。被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，应按约定向原告承担违约责任，特诉诸法院。被告大汉置业公司辩称：被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。请求依法驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《商品房团购协议书》的法律属性。本院认为，《商品房团购协议书》的签订，是中国电信集团工会湖南省怀化市委员会(以下简称怀化电信工会)以单位名义、基于与本单位团购职工形成的委托关系而代表本单位团购职工与被告形成的房屋（团购）买卖合同关系，双方意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，但怀化电信工会只是本单位团购职工的受托人，并不是实际的购房人，其单位团购职工才是实际的购房人，这一情况被告也是清楚并明知的，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，《商品房团购协议书》对实际购房人(团购业主)与被告产生直接的合同约束力。2、原告是否系《商品房团购协议书》中的团购人员。根据《商品房团购协议书》约定，怀化电信工会以单位名义代表本单位职工团购被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”全部住宅楼，本案原告虽不是怀化电信工会单位员工，但是从怀化电信工会单位团购职工李红艳处受让了团购资格，有中国电信股份有限公司怀化分公司出具的《证明》予以证实，而客观上本案原告与被告就“大汉龙城.电信智能小区”住宅楼签订了《商品房买卖合同》，实际履行了《商品房团购协议书》的约定内容，且被告未提供其掌握的团购人员名单，因此，依照《最高人民法院》第七十五条规定，原告是《商品房团购协议书》所包含的团购人员，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李红艳系中国电信股份有限公司怀化分公司员工，李红艳将其团购指标转给了原告。2013年11月6日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购协议书》，约定：甲方团购乙方开发的“大汉龙城.电信智能小区”，本小区住宅楼共10栋，设计为935套住宅楼；甲方保证其团购业主不少于700户；甲方保证向乙方提交加盖甲方单位公章的“大汉龙城团购业主名单”，团购业主名单确定后，原则上不得更改，2013年11月30日后甲方原则上不得追加团购业主名单；团购房屋整体实收均价为3000元/㎡，具体单户房屋价格以双方核定的价格表为准；购房业主于2013年11月30日前缴纳定金10万元/户，方可参与团购活动，享受团购优惠方式及价格；甲方在收到乙方通知约定的期限内，分批次组织团购业主与乙方签订《商品房买卖合同》；本小区于2016年3月31日前峻工验收合格并交付。2015年7月28日，怀化电信工会(甲方)与被告(乙方)签订《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间变更为2016年12月31日前，乙方免收甲方签约业主2年物业管理费；如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元，违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“大汉龙城.电信智能小区”第11幢11层1101号房，总购房价372684元；房屋专项维修资金由原告(买受人)自行向房屋专项维修资金管理部门缴存(合同第六条)；(合同第十一条)被告应当在2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实延期交房(……原告没有按约定支付商品房专项维修资金)；商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告收房，被告逾期交房超过60日，如原告要求继续履行合同，被告按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金至实际交付之日止。2015年8月30日，原、被告又签订《补充协议》，约定商品房交房条件：商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告交清了《商品房买卖合同》约定的购房款372684元，契税7453.68元，未交纳房屋专项维修资金。被告至今未交房给原告。本院认为：原告谭毅虽不是电信公司的员工，但其受让中国电信股份有限公司怀化分公司员工李红艳的团购指标，中国电信股份有限公司怀化分公司并无异议，被告2015年8月30日与原告签订《商品房买卖合同》并收取了原告购房款即证明被告已认可原告的团购资格。中国电信集团工会湖南省怀化市委员会接受其单位所有购房业主的委托，作为团购方授权代表，与被告签订的《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》系双方真实意思，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行，原告享有该《商品房团购协议书》及《商品房团购补充协议书》约定的权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但被告对涉案房屋尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋。原告依据《团购补充协议》的约定请求被告支付2万元逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过60日的，被告还应自2017年1月1日起按照购房款总价每日万分之的二的标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止，现因原告自己要求按日万分之的一的标准支付逾期交房违约金系其对自身权利的处分，本院予以确认，即按37.26元/日支付逾期交房违约金至实际交房之日止。对于被告辩称原告未交维修基金其不应当支付逾期交房违约金的理由，因《商品房买卖合同》第十一条并未明确约定缴纳房屋维修基金的具体时间，在涉案房屋符合交付条件并实际交付前原告均可自行向房屋专项维修资金管理部门缴存，故被告以此作抗辩理由不能成立。被告辩称《补充协议》对房屋交付条件进行了变更，但至今涉案房屋也未达到变更的交付条件，故被告该辩称理由也未能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告谭毅逾期交房违约金2万元，并自2017年1月1日起按照37.26元/日的标准支付原告谭毅逾期交房违约金至实际交房之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费772元，减半收取386元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 燕二〇一八年六月二十六日代理书记员  何晶晶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。