广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1881民初3523号原告英德市悦安居物业管理有限公司，住所地：英德市1。法定代表人刘志明，总经理。委托代理人张雪娟，广东华途律师事务所律师。委托代理人黄红兰，广东华途律师事务所实习律师。被告刘永翔，男，汉族，住英德市。委托代理人黄定球，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人胡细康，广东浈阳律师事务所律师。原告英德市悦安居物业管理有限公司（以下简称悦安居物业公司）诉被告刘永翔物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理。依法由审判员刘越适用简易程序公开开庭进行了审理。原告悦安居物业公司的委托代理人张雪娟、被告刘永翔的委托代理人黄定球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦安居物业公司诉称，2012年12月1日原告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务。被告系涉案房屋的业主，物业面积115.48平方米，物业管理费交至2012年11月30日，截止至2015年12月31日计37个月未交管理费人民币5128.2元，也未交水费427.8元，合计未交费用5556元。该合同第二十九条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时交纳物业服务费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金由乙方自行负责追讨。被告逾期违约金人民币7797.64元。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴未有效果。现特向法院起诉，请求判决：一、被告支付原告物业管理费人民币5128.2元、水费427.8元、逾期违约金7797.64元，以上合计13353.64元。二、被告承担本案诉讼费。原告悦安居物业公司向本院提交的证据有：一、《英德市悦安居物业管理有限公司撤场协议》复印件，证明原告管理XXXX小区至2015年12月31日止，被告需交至2015年12月31日止未交的物业管理等费用。二、XXXX《前期物业管理服务合同》，证明原告从2012年12月1日起对XXXX小区进行物业管理和业主应交管理费的约定。三、《商品房买卖合同》复印件，证明被告是XXXX小区的业主。四、收费公示栏照片，证明原告有公示收费、法定代表人及联系方式。五、催缴费用公告照片，证明业主委员会认可原告的管理，原告因开发商遗留问题撤离，部分业主长期拖欠管理费、水费，水费都是统一交付的。六、资质证书复印件，证明原告有物业管理资质。七、水费发票，证明原告统一代业主交纳水费至2015年9月30日。被告刘永翔辩称，一、被告并未与原告签订物业服务合同，原告以提供物业服务一方提起诉讼的主体不符合法律规定。被告自始至终都没有与原告签订物业服务合同，被告当初入住装修时系与广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司签订前期物业服务合同。2012年11月30日，广州中信厚德物业管理有限公司英德分公司撤场，将相关资料移交给开发商。原告与开发商签订前期物业管理合同时没有经过公示，根本未通知业主，更未征求业主的意见。当时提供物业服务的办公地点标明的物业公示为深圳市悦安居物业管理有限公司，相关收费凭证均为深圳市悦安居物业管理有限公司。英德市住建局向原告发出的英德市物业服务企业资质和服务行为专项整改通知书（以下简称通知书），明确载明原告未能提供物业前期合同，被告对原告与开发商是否有签订前期物业管理合同是存在疑问的。因此，被告对原告以提供物业服务方名义起诉的主体资格存疑。二、即使原告有向被告提供物业服务，其提供的物业服务质量极差，甚至不是有利于保护业主方权益的服务。根据英德市住建局的通知书可知，提供物业的一方存在：1、物业从业人员未能到位；2、未办理区域备案；3、未公示收费标准；4、未建立投诉台账；5、未能提供任何资质证书；6、未能提供前期物业合同；7、卫生环境脏乱差。可知提供物业服务的一方提供的服务质量极差，更有甚的是，在收到整改通知后，小区物业丝毫没有整改的意向，甚至没有整改方案。在物业撤场之前，即物业公示提供物业服务期间，存在电梯故障无人检修、属于物业管理的配套设施损毁没有人修复、电线电表乱拉乱接无人管理、车库物业管理的配套设施损毁没人修复、过道垃圾堆积无人清理、各自水电配备设备维护无人跟进。在其临近撤场时，故意拖欠水电费和环卫垃圾清理转运费用，关闭供水阀门、锁住消防通道和垃圾转运通道，导致小区垃圾大量堆积，恶臭冲天，经政府部门历时四天方才解决。三、原告要求被告支付水费及违约金缺乏依据。涉案小区物业公司在撤场前恶意拖欠水电费，系由业主委员会组织业主向供水供电单位缴付的费用。而物业公司收取了业主的水电费后却不能向供水供电单位缴交水电费的行为系违法行为。被告并未与原告签订前期物业服务合同，对于开发商与其签订的前期物业管理合同中关于违约金的约定不能适用于业主一方。而物业公司提供的物业服务质量极差，甚至存在侵害业主权益的行为，其本身就存在严重违约行为，其诉请要求支付违约金缺乏事实和法律依据。综上，原告诉请被告支付其物业管理费等费用于法无据，应予以驳回。被告刘永翔向本院提交的证据有：一、物业公司办公处照片、收据照片，证明原告并非实际提供物业服务的一方，不是本案适格的当事人。二、英德市住建局(2015)0XXX号英德市物业服务企业资质和服务行为专项检查整改通知书复印件照片、反映物业管理问题的照片，证明原告不具备从事物业服务行业的资质，证明物业公司提供的物业服务质量严重不合格。三、广东省清远市国家税务局通用机打发票，证明涉案小区的水电费系由业主自行支付。四、工商登记信息查询，证明原告成立时间是2013年1月，其与开发商签订时间是2012年，合同是虚假的。经审理查明，英德市XXXX房地产开发有限公司是英德市XXXX小区的建设单位，2012年12月1日，原告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），该《前期物业合同》约定：由原告对XXXX小区进行物业管理，物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅1.2元/月/平方米，商业物业2.3元/月/平方米。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日前交纳当月物业服务费，并交纳上月水费及公摊费用。业主或物业使用人未能按时交纳物业服务费用的，原告有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之二的标准计收违约金。合同期限自2012年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告即依约进入XXXX小区进行物业管理服务。2013年5月27日，原告英德市悦安居物业管理有限公司取得了由英德市住房和城乡建设局颁发的物业管理三级资质证书，有效期限至2014年5月27日。原告与XXXX小区的业主代表签订了撤场协议，其中约定，原告需要向业主退回已收取的2015年10月至12月的水费以及2016年1月1日之后的物业管理费用，移交相关资料，原告不再对XXXX小区进行管理，原告称该撤场协议于2016年1月26日签订。2010年4月13日，被告刘永翔与英德市XXXX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，属住宅，建筑面积115.48平方米，合同约定了买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订前期物业管理服务合同。现原告主张被告自2012年12月1日至2015年12月31日未交物业管理费，按房屋面积计算物业管理费为5128.2元，2012年12月至2015年9月未交水费427.8元，起诉要求判令被告支付所欠物业管理费、水费以及按合同计算的违约金7797.64元，合计共13353.64元。庭审中，原告明确违约金计算至2016年7月31日。被告提交《调查和鉴定申请书》，认为原告提供的《前期物业合同》涉嫌伪造，合同上开发商的法定代表人范桂平的签名以及原告公司印章没有经过公安局备案涉嫌造假，根据工商登记信息，原告成立时间为2013年1月10日晚于物业合同签订时间2012年12月1日，英德市公安局不可能备案并允许雕刻公章，因此请求鉴定其真伪以及成文时间。2015年3月24日，英德市住房和城乡建设局向原告发出《英德市物业服务企业资质和服务行为专项检查整改通知书》，通知原告存在以下问题：物业从业人员未能到位，未办理区域备案，未公示收费标准、未建立投诉台账；未能提供任何资质证书；未能提供前期物业合同；卫生环境脏乱差，责令原告立即整改。以上事实，有原、被告提交的证据以及本案的庭审笔录证实，本院予以认定。本院认为，英德市xxxx房地产开发有限公司与原告悦安居物业公司签订的《前期物业合同》是合法有效的合同,应受法律的保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“…建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力…”以及第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》对被告具有约束力，而且被告与英德市XXXX房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定“买受人接受开发商选聘的物业管理企业提供的统一物业管理服务，授权开发商与物业管理企业签订《前期物业管理服务合同》”，该约定是双方真实意思表示，对双方有约束力。被告以原告签订物业服务合同未征求业主意见为由提出抗辩，于法无据，本院不予采纳。从2012年12月至2015年12月31日，原告撤场之前，被告也实际上享受了原告提供的物业管理服务，所以应按合同约定交纳物业管理服务费。被告对《前期物业合同》中的公章、签名的真实性以及签订时间提出鉴定申请，对此本院认为，原告已经依据《前期物业合同》进入XXXX小区进行了实际的物业管理，履行了物业管理的义务，被告实际上已经享受了原告提供的物业管理服务，因此该《前期物业合同》即使真实性存疑，亦不影响原告就已经提供的物业服务向被告收取物业服务费，所以对被告的鉴定申请，本院予以驳回。被告主张的原告悦安居物业公司的成立日期为2013年1月10日，而《前期物业合同》的签订日期为2012年12月1日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条的规定可知，公司发起人可以设立中公司名义对外签订合同，合同责任可由公司承担，本案《前期物业合同》由原告的股东及法定代表人刘志明签名并加盖公司印章的行为不违背法律规定，应认定为有效。被告主张原告主体不适格的问题，原告在办公地点的招牌以及使用的收据的抬头名称等不能改变实际上提供物业服务的主体是原告，而非深圳市悦安居物业管理有限公司这一事实，因此被告此抗辩意见亦不成立，本院不予采纳。原告依据合同约定收取2012年12月至2015年12月的物业管理费、2012年12月至2015年9月的水费，被告以原告主体不适格、服务不到位为由拒交物业费、水费，而未提交其已经交纳物业费、水费的证据，应承担举证不能的不利法律后果，因此，对原告的交纳物业费、水费请求本院依法予以支持。被告房屋按建筑面积115.48平方米，每月物业费为138.6元，原告要求计算2012年12月至2015年12月的物业费为5128.2元，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付其垫付的水费427.8元，从原告提交的撤场协议以及水费发票可以看出，从原告进场管理物业开始至2015年9月30日止，XXXX小区的水费是由原告统一向业主收取再向相关部门交纳，所以原告根据撤场协议要求被告支付计算至2015年9月30日的水费427.8元，本院予以支持。关于对原告要求的违约金是否应当支持的问题，一方面，从被告提交的照片证据以及双方在庭审过程中的陈述来看，照片反映出拍摄的当时是有一些物业需要进行维护或者修复，而被告从2012年12月份开始未交物业费，不能依据照片简单推论出从2012年12月至2015年12月，原告提供的物业服务就一直存在管理不到位的问题。原告收取的物业管理费中，有些是代为收取应向有关单位缴纳的，如公摊水电费等费用，还有些是原告为履行物业管理职责必须支出的成本，如用于聘用工作人员的工资，维修材料费用等。被告欠交物业费的行为，实际上使得原告的管理成本增加，不仅损害原告利益，也变相损害了其他已经按时缴纳物业费的业主的利益，所以业主应慎以物业服务不到位为由拒交物业费。小区内的环境需要全体业主共同维护，业主与物业双方应当及时沟通，共同解决问题。被告拒缴三年的物业费，实属不妥，应予及时补交。被告未按时向原告缴交物业服务费属合同违约行为，应当按约定承担违约责任。另一方面，由于原告的物业管理三级资质有效期于2014年5月27日届满，原告没有办理资质续期，怠于履行自己的义务，使得其签订的物业服务合同存有法律上的瑕疵，而且根据英德市住房和城乡建设局于2015年3月份发出的整改通知可知，原告在物业管理的过程当中确实存在过服务不到位的问题，而被行政主管部门责令整改，所以在此情形下，原告要求被告承担违约金责任理据不充分。因此本院对原告的违约金请求，支持2014年5月之前欠交的物业费计算违约金，2014年6月起欠交的物业费不再计算违约金，原告要求违约金计算至2016年7月31日，不违背法律规定，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条、《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：一、被告刘永翔于本判决生效之日起十日内支付原告英德市悦安居物业管理有限公司2012年12月至2015年12月的物业管理费5128.2元以及计算至2015年9月30日的水费427.8元。二、被告刘永翔于本判决生效之日起十日内支付原告英德市悦安居物业管理有限公司前述物业管理费中2012年12月至2014年5月部分物业管理费的违约金，以138.6元/月为基数，从欠交物业费的次月1日开始每天按应交金额的千分之二计算至2016年7月31日止。三、驳回原告英德市悦安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费41.92元，由被告刘永翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 越二〇一六年十二月二十六日书记员 华倩文附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。