浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）绍越商初字第1200号
原告：中国工商银行股份有限公司绍兴分行。
负责人：邵锦华。
委托代理人：丁丁汀，浙江近远律师事务所律师。
被告：金娟。
被告：方勤卫。
被告：坤和建设（绍兴）有限公司。
法定代表人：钟益明。
委托代理人：倪伟明，浙江中行律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行为与被告金娟、方勤卫、坤和建设（绍兴）有限公司（以下简称坤和公司）金融借款合同纠纷一案，于2015年2月25日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员ＸＸＸ独任审判，后因被告金娟、方勤卫下落不明，本案依法转为普通程序，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人（特别授权）丁丁汀、被告坤和公司委托代理人（特别授权）倪伟明到庭参加诉讼。被告金娟、方勤卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年2月5日，被告金娟因购房需要与原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行签订了《个人房屋担保借款合同》，合同约定：借款金额为人民币409万元，贷款期限为自2010年2月5日至2025年2月5日止，借款年利率为5.94%，借款一次性划入指定的被告坤和公司账户，还款方式为按月等额本金还款，若借款人未按期还款的，原告有权按罚息计收利息及复利，合同明确了双方的权利与义务。
2010年1月，被告方勤卫出具了一份《共同参与还款人承诺书》，承诺对被告签订的上述借款合同项下借款的还本付息承担连带责任，期限为自贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。同时，根据被告坤和公司与工商银行签订《最高额保证合同》及出具个人住房贷款联系单的约定，同意为被告金娟提供连带责任保证，保证担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、违约金、及原告为实现债权的费用（包括律师费、诉讼费等）。被告金娟以其预购的山水人家西区珺园12-2在房地产管理处办理了抵押登记为其上述债务内提供抵押担保。
在上述担保前提下，原告经审核，于2月5日依约将409万元借款划至指定账户，但被告金娟除归还部分借款后，未按约归还借款利息，违反了《个人房屋担保借款合同》的有关约定，同时其余二被告也未承担担保责任，根据合同约定原告有权宣布双方之间的借款合同立即到期，并清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，故导致纠纷发生。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令：一、被告金娟立即归还借款本金2885317.94元，并承担利息、罚息、复利57558.55元（暂算至2014年12月21日，之后利息、罚息、复利按合同约定支付至判决确定履行之日止），合计2942876.49元；二、本案律师代理费和诉讼费用由被告金娟承担；三、被告方勤卫和坤和公司对第一、二两项承担连带清偿责任；四、原告对坐落于山水人家西区珺园12-2的抵押登记房产在上述款项范围内依法定程序享有优先受偿权。
被告坤和公司当庭答辩称：对原告行使抵押权后未受清偿部分承担连带担保责任。
经审理本院查明的事实与原告诉称基本一致。同时查明:2010年4月1日，被告金娟与坤和公司就镜湖新区大滩二号建筑面积为66.34平方米的商品房签订《商品房买卖合同》，双方约定首付款为465714元，剩余购房款450000元通过商业银行贷款的方式予以支付。
2010年1月20日，被告金娟与中国工商银行股份有限公司绍兴分行签订《个人房屋担保借款合同》，双方约定借款金额为409万元，贷款期限为180个月，自2010年2月5日起至2025年2月5日止，贷款人将全部款项汇至坤和公司账户上用于归还金娟的购房款。每期归还本金22722.22元，月执行利率3.5145%，逾期利率6.3261%。金娟同时以上述所购房产（山水人家西区珺园12-2）为该笔贷款提供抵押担保，抵押物登记备案被授权人为贷款人原告。
合同中同时约定,借款人连续三个月或在本合同期内累计六个月未按时足额偿还本息的,贷款人有权宣布本合同提前到期,并要求借款人和保证人提前清偿全部贷款本息(包括逾期利息),或提前处分抵押物。本合同项下的借款人对本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用等承担连带清偿责任。被告金娟在借款人和抵押人处签名捺印，被告方勤卫在产权共有人和抵押人处签名捺印。被告方勤卫还出具共同参与还款人承诺书，同意对上述购房贷款作为债务加入的第三人对借款的还本付息承担连带责任。并作为共有权人同意上述房产抵押担保。
被告坤和公司作为房产出卖方同意在金娟的上述（他项权利证书）交由原告执管前，对该贷款本息提供连带保证。在原告与坤和公司签订的《中国工商银行（个人住房贷款）最高额保证合同》中，双方明确保证担保范围包括主合同项下债务本金、利息、债务人因支付的违约金（包括罚息）、赔偿金以及乙方（原告）为实现主合同债权所发生的费用（包括律师费、诉讼费、调查费等）。任一主合同之从合同的抵押房产的《房屋他项权证》交由乙方保管后，该主合同项下甲方保证责任自动免除。
原告于2010年2月5日向被告金娟指定的坤和公司的账户内发放409万元款项。因被告金娟支付本息至2014年8月7日，剩余贷款本金2885317.94元及相应利息至今未付，原告遂诉至本院，原告为实现本案债权支出律师代理费80000元。
本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按约向被告金娟发放贷款，按照合同约定，被告金娟应每月向原告归还借款本息，然其未按约履行还本付息义务已超出六个月，已构成违约。原告有权按合同约定提前收回全部贷款，故对原告要求被告金娟归还剩余全部借款本金并支付相应利息的诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告金娟支付为实现债权而支出的律师代理费80000元，数额合理，符合双方约定，本院予以支持。被告金娟以本案中所购房产为原告对其债权提供抵押担保，抵押物登记备案被授权人为贷款人原告。现案涉房产已经具备办理产权证及他项权证的相关手续，但因被告金娟原因导致相关权证至今无法办理，对此种非基于原告原因导致正式抵押登记无法办理的情形，可赋予原告对抵押物享有优先受偿权。现原告依据抵押担保合同对抵押物主张优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。被告方勤卫作为金娟的配偶和房屋共有权人，同意作为债务加入的第三人承担还本付息义务，本院对原告要求被告方勤卫还本付息及支付律师费的诉请予以支持。被告坤和公司为原告的上述债权提供阶段性保证担保，本案讼争借款关系尚在保证期间，因本案贷款既有债务人自己提供的物的担保又有坤和公司提供的人的担保，而原被告之间就物保和人保同时存在情况下如何实现债权的顺序未作出明确约定，依法应当先就债务人提供的物的担保实现债权，不足部分再由保证人在保证范围内承担连带清偿责任。故对原告主张的要求被告坤和公司对贷款本息等承担连带清偿责任的诉请，本院仅对物的担保清偿债务不足部分依法予以支持。被告金娟、方勤卫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百六十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告金娟、方勤卫应于本判决生效之日起十日内归还给原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行借款本金2885317.94元，并支付至款项付清日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；
二、被告金娟、方勤卫应于本判决生效之日起十日内支付给原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行为实现本案债权支出的律师代理费80000元；
三、原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行就其享有的上述第一、二项债权，对抵押物（山水人家西区珺园12-2）经拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；
四、被告坤和建设（绍兴）有限公司就上述第一、二项债务对抵押物优先受偿后仍不足清偿部分承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司绍兴分行的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30343元，财产保全费5000元，由被告金娟、方勤卫共同负担。公告费400元，由被告金娟、方勤卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费30343元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。
审 判 长 ＸＸＸ
人民陪审员 沈忠仙
人民陪审员 金宝夫
二〇一五年七月二十日
书 记 员 张 萍
附页：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国物权法》
第一百六十七条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。