河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终56号
上诉人（原审被告）：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市北海大道中段（花园假日酒店二楼208房）。
法定代表人：田冰心，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李佳超，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：刘根正，男，汉族，1987年8月13日出生，住济源市。
上诉人济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城置业公司）因与被上诉人刘根正房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初4040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿城置业公司委托诉讼代理人李佳超、被上诉人刘根正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城�业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判其公司不承担违约金。2、一、二审诉讼费用由刘根正承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款第3项和附件四《合同补充协议》第五条第7项明确约定，在刘根正存在未按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的情形时，交房日期可以据实延期。并且《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条第（一）项规定“商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，将维修资金存入住宅专项维修资金账户或委托房地产开发建设单位代收存入专户”，第十二条规定“未按本细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或公有住房建房单位不得将房屋交付购买人”。本案中，双方签订购房合同时间是2014年8月10日，并约定交房日期为2015年6月30日，而刘根正未在合同签订后30日内以及约定交房日期前向�源市住房维修资金管理中心交纳专项维修资金，刘根正的行为既违反了法律规定，也符合据实延期交房的情形，故其公司有权将交房日期顺延至刘根正实际交纳住宅专项维修资金之日。本案中，刘根正购买的东方国际花园17号楼1单元1103号房于2016年4月10日竣工验收合格，已具备交房条件，刘根正于2016年10月14日办理了房屋交接手续，同日，刘根正交纳了专项维修资金，交房时间与交纳专项维修资金时间为同一天，故其公司不存在逾期交房的违约情形，不应承担违约金。2、虽然其公司竣工验收的时间晚于购房合同约定的交房时间，但刘根正既没有按照现行法律规定在签署购房合同后30日内交存住宅专项维修资金，也没有按照合同约定在约定交房日期前交纳住宅专项维修资金，违约在先，故刘根正无权以其公司逾期交房为由主张支付违约金。3、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》是对公众颁布实施的生效法律，任何个人或单位不能以未看到或知道为由而不遵守。《商品房预售合同》是双方签订的书面合同，对合同条款和内容刘根正有权利和义务在理解并认可后予以签订。因此，应视为刘根正对法律规定及合同约定未按时交纳维修资金的法律后果是明知的，其公司没有义务在法律颁布后及合同签订后再通知刘根正交纳契税和住宅专项维修资金。
刘根正辩称：1、双方签订合同时间是2014年8月10日，约定交房时间是2015年6月30日，而绿城置业公司竣工验收合格时间是2016年4月10日，交房时间是2016年10月14日。从该时间段可以看出绿城置业公司房屋竣工验收合格时间就晚于合同约定的交房时间，存在明显违约且该违约不是刘根正的原因导致的，更何况合同第八条也明确约定交房时将五大责任主体验收合格的房屋交付给刘根�，且绿城置业公司在2016年4月10日具备交房条件时，也从来未通知刘根正交房，而是刘根正主动去找绿城置业公司时，绿城置业公司才将房屋交付刘根正，因此绿城置业公司存在根本违约，应当依法支付违约金。2、绿城置业公司称“合同中约定在未按时交纳契税、专项维修资金等相关费用时可以延期交房”，不能成立。首先，合同中并未对契税和专项维修资金如何交纳进行专门约定，且在签订合同时绿城置业公司也未进行告知必须在30天内交纳该费用。其次，绿城置业公司是专门的房地产开发公司，相对而言对专门的法律法规具有优势，而刘根正仅仅是一个购买者，并不知道《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》，绿城置业公司应当在签订合同时告知该费用怎样交纳、如何交纳，合同中均没有体现，现仅仅以合同中有该条款进行抗辩不能以理服人。再次，刘根�在接收房屋前，绿城置业公司从未以任何方式通知让刘根正去接收房屋，而是刘根正主动找上门要房，在此情况下绿城置业公司告知还要交纳相关费用，刘根正也及时予以交纳，更何况绿城置业公司至今也未提供刘根正拒绝交纳相关费用的证据。3、绿城置业公司在其他类似案件中辩称迟延交房是由于市场大环境的影响和银行抽回贷款等各种其自身无法控制、抗拒的因素导致交房时间确实有顺延，不能依约交房。现绿城置业公司又以刘根正没有按时交纳相关费用为由进行抗辩，其抗辩理由前后不一致。综上，请求维持原判。
刘根正向一审法院起诉请求：1、绿城置业公司按照合同约定支付2015年7月1日至2016年10月14日期间延迟交房违约金64214.66元。2、2016年10月15日开始按每日136.05元向刘根正支付违约金至绿城置业公司具备法定交房条件之日止。
一审�院认定事实：2014年8月10日，刘根正（××）、绿城置业公司（出卖人）签订商品房预售合同书（合同编号JYYS0002231）一份约定：刘根正购买绿城置业公司开发的位于沁园路与愚公路交叉口东方国际花园17号楼1单元11层1103号房屋一套，单价每平方米4000元，总价680240元。首付210240元于2014年8月10日支付，贷款金额470000元，于2014年9月10日到账，如因××责任使按揭贷款未足额汇入出卖人指定账户的，××应当在约定贷款到账期限届满或者银行拒绝贷款（包括未足额发放贷款）之日起10日内一次性向出卖人补足房屋的全部总价款，如逾期按照附件四补充协议第二条执行。第八条约定：绿城置业公司应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并将本合同约定商品房交付刘根正使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商�房经分期验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的，重大市政工程或者政府相关职能部门禁令、停电、停水、交通管制、高考、创卫、以及施工期间遇到中雨、大雨、六级以上大风（含六级）、区域性公共安全事件，突发事件等非出卖方所能控制的因素导致工程延期的，交房日期相应顺延；3、本合同签订后，出卖人为了遵守新颁布的法律法规或者行政规章或部门规定而不能按时将该商品房交付使用的以及附件四补充协议约定的情形出现的。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第五条交付期限约定合同第八条约定的特殊原因指以下情形：其中第7项为“××不按时交纳契税，专项维修资金等各项税费的”。
合同签订后，刘根正按时交纳首付款，并按合同约定方式交付了剩余房款。绿城置业公司房屋于2016年4月10日经五大责任主体验收合格，2016年10月14日刘根正领取房屋钥匙，同日刘根正交付了物业管理费1377元、装修管理费、电表费、卫生费1025元，装修保证金2000元。2016年10月15日交纳房屋维修资金13604元，2016年7月13日交纳契税。
一审法院认为，刘根正、绿城置业公司双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，绿城置业公司应于2015年6月30日将房屋交付刘根正，事实上2016年10月14日绿城置业公司才将房屋钥匙交付刘根正，明显违反合同约定，属于延期交房，应当按照合同约定支付刘根正违约金。对此，绿城置业公司的抗辩理由是根据合同补充�议第五条第7项“××不按时交纳契税，专项维修资金等各项税费的”，可以延期交房。合同中双方对契税和房屋维修资金如何交纳并无专门约定，绿城置业公司也没有通知刘根正于何时交付。虽然《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条对首期住宅专项维修资金缴存时间做了规定，但刘根正接收房屋后即交纳了专项维修资金。此外，绿城置业公司承建房屋于2016年4月10日经五大责任主体验收，才符合合同约定的交房条件。故绿城置业公司抗辩理由不足，不予采纳。综上，绿城置业公司应当按照合同约定支付刘根正违约金。合同约定交房时间是2015年6月30日，实际交房时间2016年10月14日，计算违约金680240元×0.02%×472天=64214.66元，绿城置业公司应支付给刘根正。刘根正要求绿城置业公司支付2016年10月15日之后的违约金，因双方合同第八条约定的交房条件是经五大责任主体验收合格，绿城置业公司房屋2016年4月10日已经五大责任主体验收合格即符合合同约定的交房条件，刘根正也于2016年10月15日领取房屋钥匙，视为刘根正已经接受房屋，故刘根正该请求，理由不足，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、绿城置业公司在判决生效后十日内支付刘根正64214.66元；二、驳回刘根正其他请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505元，由绿城置业公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，刘根正与绿城置业公司签订的《商品房预售合同》约定的房屋交付条件为“商品房经五大责任主体验收”，绿城置业公司提供的工程质量竣工验收记录表显示，涉案房屋经五大责任主体验收的时间为2016年4月10日，截止此时，双方约定的交房条件成就，而该时间明显晚于合同约定的交房时间即2015年6月30日前。刘根正认为绿城置业公司迟延交房，应当承担相应的违约金有充分的事实依据。绿城置业公司上诉认为刘根正未按时交纳住宅专项维修资金，其公司可以据实延期交房。对此，虽然刘根正于2016年10月14日交纳住宅专项维修资金，但在2015年6月30日前未交房的原因明显在于绿城置业公司的房屋未能符合交房条件，即使刘根正在此之前交纳了住宅专项维修资金，绿城置业公司仍然无法向刘根正交付符合合同约定条件的房屋。另，绿城置业公司未能提供证据证明涉案房屋2016年4月10日经五大责任主体验收合格后，其公司以合同约定的方式，书面通知了刘根正办理交付手续，所以�城置业公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1405元，由上诉人济源绿城置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 商 敏
审判员 聂文峰
审判员 陈莎莎
二〇一八年一月二十九日
书记员 常亚梅