上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2023号
上诉人(原审被告)：上海铭驾文化传播有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：廖水生，总经理。
委托诉讼代理人：艾华玲。
委托诉讼代理人：邹娟娟。
被上诉人(原审原告)：上海向北物流有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：张露，执行董事。
委托诉讼代理人：马俊峰，上海国年律师事务所。
上诉人上海铭驾文化传播有限公司(以下简称“铭驾公司”)因与被上诉人上海向北物流有限公司(以下简称“向北公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初7858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人铭驾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判对向北公司的一审诉请不予支持。事实和理由：向北公司以不开发票、阻止铭驾公司员工带客户看场等相要挟，其后每逢铭驾公司带客户看场，向北公司便横加干涉，意欲以此达到逼迫铭驾公司以不合理低价回租部分场地给向北公司的目的。铭驾公司迫于当时下半年的租金已经预交，故虽然在2016年年底前仍在使用场地，但双方之间继续合作已无可能，故铭驾公司在2016年底前要求与向北公司终止合作并要求搬离器械时，向北公司以水电费未结清为由强行阻止，铭驾公司据此认为双方之间的租赁关系已经解除。如铭驾公司一直拖欠租金未支付，向北公司在2017年长达大半年的时间里未向铭驾公司提出任何主张，除了双方已终止合作的原因外，此种行为有悖常理。且向北公司在可使权利的情况下，怠于行使导致损失扩大的，对于扩大的损失应自行承担，而不应推给铭驾公司。对于作为器械滞留场地源头问题的水电费，铭驾公司本着诚信原则，承认水电费未结清，但因为即使是铭驾公司租赁期间，涉案场地实际由向北公司控制，场地上被人安装了多个充电桩，导致该半年的水电费与实际使用情况及以往的使用量明显不符。铭驾公司曾以《紧急告知函》的方式告知向北公司尽快提供准确数据及凭据以便安排支付并纠正拒不开票等违约行为，但随后向北公司发出的《回复函》仅表明要行使留置权，对能否提供准确用水量及凭据只字未提。因涉案场地一直在向北公司的控制之下，故不存在返还之说。一审判决要求铭驾公司返还场地并支付巨额租金有失公正。
被上诉人向北公司辩称，其从未对铭驾公司使用涉案土地设置任何障碍，也从未拒绝开具发票。之前根据铭驾公司的要求，发票抬头仍署名租赁关系转让前的原承租人深圳市三源色文化传播有限公司(以下简称“三源色公司”)，之后铭驾公司又要求开具抬头为铭驾公司的发票，向北公司也已按照要求向税务局申请重新开具发票并已交给了铭驾公司，这些从税务机关都可以进行查实，向北公司不可能开了发票不给铭驾公司。铭驾公司发出的《紧急告知函》中所提及的问题根本不存在，只是其为了拖延支付租金而寻找的借口，向北公司在之后发出的《回复函》中已一一作出回复，并明确要求如有异议，可通过函告或当面友好协商解决分歧。铭驾公司之后再次向向北公司提出要求从2017年起将租金支付方式由每半年支付改为每月支付，在遭到向北公司拒绝后索性就不再支付任何租金了。铭驾公司所谓场地由向北公司实际控制且向北公司拒绝其搬离滞留器械与事实不符，事实上，向北公司在一审判决后多次要求铭驾公司尽快搬离并交还场地，但遭到铭驾公司拒绝。铭驾公司在一审庭审中对向北公司提出的47,380.60元的水电费金额本身是确认的，只是认为不应由其一家承担。向北公司认为一审判决查明事实清楚，使用法律正确，请求维持一审判决。
向北公司向一审法院起诉请求判令：1、解除向北公司与铭驾公司签订的《场地租赁协议》，铭驾公司即刻将上海市嘉定区兴顺路的50亩场地恢复原状(具体为将水泥地坪恢复为泥土地面，并拆除试驾设施)返还给向北公司；2、铭驾公司向向北公司支付租金，自2017年1月1日起至铭驾公司将场地恢复原状并返还向北公司之日止，按每日7,225元计算；3、铭驾公司向向北公司支付拖欠的水电费总计47,380.60元，并支付相应违约金(以47,380.60元为基数，自2017年1月1日起至实际支付之日止，按银行同期存款利率为标准计算)。
一审法院认定事实：2015年8月14日，向北公司与案外人三源色公司签订《上海场地租赁协议》一份，合同约定三源色公司(乙方)承租向北公司(甲方)位于上海市嘉定区兴顺路的场地，场地面积33,350平方米(50亩)，一年租金总额为(含税)2,438,000元，每五年起租，租赁时为：2015年8月8日至2020年8月7日。承租期届满五年，乙方所租赁土地若未被政府征收，则合同自动续签5年。经双方友好协商，每年递增4%；租金实行半年支付制，支付期为每年1月1日、7月1日。乙方在租赁期内在每月的15日之前付清甲方场地水费、电费。甲方需提供正规租赁发票给乙方，发票内容：场地租赁费。甲方清空平整场地后交付给乙方使用，甲方场地现有通电标准功率为100KW，电压若不够乙方可自行增容或使用移动发电机组。甲方应在签订合同当天向乙方提供土地所有权及相关使用权限的证明文件。乙方未按照约定时间支付甲方该场地定金、租金，每延迟一日，应以当期银行存款利率支付甲方违约金。乙方逾期1个月后，甲方有权解除该合同，甲方不退还乙方已支付的租金、定金。乙方未按照约定时间支付甲方该场地水费、电费，每延迟一日，应以当期银行存款利率支付甲方违约金。乙方逾期1个月后，甲方有权解除该合同，甲方不退还乙方已支付的租金、定金。甲方未按约定提供场地或用水用电(100)KW等设施或条件致使乙方不能正常使用水、电的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议或解除协议，并要求甲方赔偿相应损失。乙方成立上海分公司后，甲方有义务协助将场地租赁协议转签至乙方上海分公司，协议条款内容不变。2015年12月24日，向北公司与三源色公司、铭驾公司共同签署《场地租赁三方补充协议》一份，经三方协商一致，从2016年1月1日起由铭驾公司接管三源色公司在原协议中所有的权利和义务。由铭驾公司按原协议约定的支付方式向向北公司支付场地租金及水电费，同时向北公司向铭驾公司提供对等金额的正规租赁发票及收据等。2015年8月8日，向北公司将场地交付三源色公司使用，双方于当天签署《场地租赁交付确认书》，确认书上土地交付状况一栏中载明，场地实际通电标准为95KW。《场地租赁协议》及《场地租赁三方补充协议》签订后，三源色公司和铭驾公司依据合同约定，已向向北公司支付自2015年9月9日至2016年12月31日的场地租金。
一审法院认为，向北公司与三源色公司之间签订的《场地租赁协议》系签约双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。之后由向北公司与三源色公司、铭驾公司共同签署的《场地租赁三方补充协议》，其实质是承租方三源色公司将其在《场地租赁协议》中所有的权利和义务全部转让给铭驾公司，故上述《场地租赁协议》对向北公司和铭驾公司双方具有法律约束力。铭驾公司未能按约向向北公司支付自2017年1月1日起的租金，已经构成违约。根据《场地租赁协议》约定，乙方逾期支付超过一个月的，甲方可以解除合同，故向北公司据此要求解除合同并要求铭驾公司支付租金，符合双方合同约定，法院予以支持。铭驾公司以其与三源色公司之间的邮件往来，以证明铭驾公司(一审法院误写为“向北公司”)用实际行动表明合同于2016年12月31日已经解除及铭驾公司已向向北公司返还租赁场地，证据并不充分，法院难以采信。铭驾公司所述向北公司未明示租赁土地用途及未开具租金发票等，尚不足以构成铭驾公司不予支付租金的抗辩事由。双方签订的《场地租赁协议》于本案起诉书副本送达铭驾公司之日即2017年6月20日起解除。合同解除后，铭驾公司应将其搭建的试驾设施拆除后将场地返还向北公司。《场地租赁协议》仅约定乙方合约期满后不得向甲方索要在场地上地面硬化赔偿，但未约定合同期满或合同提前解除情况下铭驾公司应将场地由水泥地坪恢复为泥土地面，可见双方对场地返还是以租赁物使用后的现状(即地面硬化状态)返还已达成共识，故法院对向北公司要求铭驾公司将场地由水泥地坪恢复为泥土地面的主张不予支持。合同解除后，铭驾公司还应按租金标准向向北公司支付场地使用费至实际返还场地之日止。向北公司要求铭驾公司支付水电费符合合同约定，应予以支持。铭驾公司对水电费数额予以认可但表示水电费由数家承租户共同使用，不应由铭驾公司一户承担，但铭驾公司未能提供涉案场地尚有其他承租人承租的相关证据，其主张法院难以采信。故对向北公司要求铭驾公司支付水电费及逾期付款违约金的诉请予以支持。一审法院据此判决：一、向北公司与铭驾公司之间的《场地租赁协议》自2017年6月20日起解除；二、铭驾公司应于判决生效之日起十日内将其搭建的试驾设施拆除并将位于上海市嘉定区兴顺路的场地返还原告；三、铭驾公司应于判决生效之日起十日内向向北公司支付场地租金及使用费(自2017年1月1日起至实际返还场地之日止，按每日7,225元计算)；四、铭驾公司应于判决生效之日起十日内向向北公司支付水电费47,380.60元；五、铭驾公司应于判决生效之日起十日内向向北公司支付水电费的逾期付款违约金(以水电费47,380.60元为基数，按银行同期存款利率计算，自2017年1月1日计算至铭驾公司实际支付之日)；六、驳回向北公司其他诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，铭驾公司提供了其于2017年9月14日的报警回执单及其向向北公司发出的《搬迁被扣器械通知》(落款日期为2017年9月12日)，以此证明向北公司阻挠铭驾公司撤离场地。向北公司对上述证据的真实性不予认可，表示涉案场地一直是由铭驾公司控制，如铭驾公司要搬离，向北公司不可能阻挠。向北公司在2017年9月25日还向铭驾公司发出《告知函》，要求铭驾公司即刻拉走设施并归还场地。审理中，本院提出就双方合同何时解除、铭驾公司支付租金的截止时间最终由法院判定，为减少损失，双方可商定时间在法院见证下由铭驾公司搬离设施并由双方办理交接手续。向北公司表示随时都可以，铭驾公司对此予以拒绝。
本院另查明，向北公司(甲方)与三源色公司(乙方)于2015年8月14日签订的《上海场地租赁协议》中第四条乙方的权利与义务中第2款约定：“乙方租赁甲方的场地在正当合法经营前提下享有100%的使用和经营权……。”
本院再查明，铭驾公司向向北公司发出的《紧急告知函》(2016年12月26日)中记载：“……2016年12月16日本司活动期间，因贵司实际提供的用电功率不足100KW，导致本司不得不另行租赁发电机，因此产生额外费用损失42,276.6元。该费用在贵司未提供合理的用电数据和合法凭据前，本司有权拒付。……综合贵司在租赁协议履行过程中多次发生根本违约的情形，本司有理由认为本司按约定履行租金支付义务后，贵司在后续的合作中仍有拒不履行合同义务的风险。故要求从2017年1月1日起，将租金的支付方式由半年支付制变更为按月支付制。另，因贵司违约给本司造成的损失，本司有权在支付租金或水电费时进行抵销。”向北公司在收到铭驾公司的《紧急告知函》(2016年12月26日)后向铭驾公司发出《回复函》(2016年12月29日)，该《回复函》记载：“贵司向我司发出的《紧急告知函》已收悉。针对贵司在告知函中所列我司违约事项及提出的具体要求。我司即召开会议，认真对待贵司所提意见并经慎重讨论后，现特向贵司复函如下：一、针对贵司提出我司违反原协议第二条第八款的约定。我司不认可，因为原协议第八款约定“我司配合贵司到当地税务机关开具正规发票”。而实际上……。二、贵司告知函第二条提及我司未提供转租协议及相关土地所有权证，侵害了贵司的知情权。按照原合同约定，我司与贵司签订协议的当天，我司已按约定向贵司提供了所租地块的政府审批文件，贵司也当场拍照予以留存。按照合同相对性原则，……。所以说我方侵害了贵司的知情权亦无从谈起。三、贵司说我方干预和阻碍了贵司的正常经营权，因此给贵司造成经济损失。我方认为贵司此举不仅违反原协议约定也与合同法的相关规定相悖。因为按照原合同约定，贵方租赁此地块只用于汽车试驾或与汽车相关的经营，未经出租方同意不得转租更不得变更用途。如若贵司将租地用途变更，进而违反了环保、消防部门的有关规定，我司当然有义务进行干涉和劝阻，甚至可以此解除合同并要求贵司赔偿损失。对于贵司的正常经营，我司不会闲的无聊去横加干涉。四、贵司提到我司因不能提供水电导致贵司损失的应当减少租金。贵司此说并无依据。……那么因此而多出的费用理当由贵司自己承担。五、从2015年10月份至今贵司水电费未付，根据约定，贵司不按时缴付水电费，我司在催讨未果的情况下，可以留置贵司的相关物品直到贵司付清水电费时方予以归还。所以贵司的器械租赁费用我司不予承担。六、对于贵司提及的充电桩一事，我司对此事确不知情，因贵司所租场地由贵司自行管理运营，我方从来不曾明示或默许他人安装充电装置，至于该充电桩用电多少以及是否拆除概与我司无关。七、贵我双方的权利义务在原《场地租赁协议》及补充协议中已明确具体约定，此协议为贵我双方履行权利义务的依据。我方断然不会向贵方提供所谓的保证书或承诺函，如若贵方不按协议履行义务，我方会通过法律途径维护自身权利。对于贵方单方面提出的要求从2017年起租金半年起支付改为每月支付，我司也不同意，仍坚持贵司能按原协议约定履行自己的付款义务。以上几条说明是为对贵司告知函的回复，贵司若有异议，可通过函告或当面友好协商解决分歧。”
本院又查明，铭驾公司在一审开庭审理中就向北公司诉请中要求铭驾公司支付拖欠的水电费47,380.60元该金额本身没有异议，但认为因铭驾公司承租的场地上有好几家公司也在用电，上述金额不能只算在铭驾公司头上。
本院认为，铭驾公司以双方之间的租赁关系已于2016年12月31日解除为由认为向北公司要求其搬离涉案场地并支付2017年1月1日起租金的诉请不应得到支持。向北公司作为出租人，其主要合同义务为提供约定的场地给铭驾公司使用。而铭驾公司作为承租人，其主要合同义务为按约支付租金。根据双方之间的合同约定、相关《场地租赁交付确认书》及向北公司发出的《回复函》可证实，铭驾公司在《紧急告知函》中提及的向北公司侵害其知情权、干预和阻碍了其正常经营权、不能提供水电等情况构成根本违约缺乏事实及法律依据。即使向北公司未能向铭驾公司提供租赁发票，亦不应成为铭驾公司拒绝履行其主要合同义务的理由。向北公司在其发出的《回复函》中明确表示不同意铭驾公司要求改变租金支付方式的请求后坚持铭驾公司应按原协议约定履行自己的付款义务，之后双方亦未就解除合同达成一致意见，铭驾公司现主张双方之间的租赁关系实际已于2016年12月31日解除缺乏合同及法律依据。铭驾公司在未能举证其已将涉案场地交还向北公司的情况下拒绝搬离并支付相应的租金没有依据。就向北公司主张的水电费问题，铭驾公司在一审审理中对向北公司提出的实际发生的水电费金额没有异议，而是认为铭驾公司承租的场地上有好几家公司也在用电，上述金额不能全部由铭驾公司承担。鉴于铭驾公司为涉案场地的唯一承租人，其有义务合理使用、管理涉案场地，铭驾公司以涉案场地上有其他公司在用电为由拒绝支付上述水电费缺乏依据。
综上所述，铭驾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费984元，由上诉人上海铭驾文化传播有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理仇祉杰
审判长 邬海蓉
审判员 余 艺
审判员 成 皿
二〇一八年三月十六日
书记员 慎哲仁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……