河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终3340号
上诉人(原审被告、反诉原告）：海文龙，男，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：李胜男，河南大进律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔爱华，男，汉族，住河南省洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：田伟，女，汉族，主张同崔爱华，系崔爱华妻子。特别授权。
原审第三人：洛阳恋家房地产经纪有限公司。
法定代表人：安冰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：路明，该公司员工。
上诉人海文龙与被上诉人崔爱华、原审第三人洛阳恋家房地产经纪有限公司（以下简称恋家公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。海文龙及其委托代理人李胜男，崔爱华及委托代理人田伟到庭参加了诉讼。原审第三人恋家公司经法庭传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
海文龙上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判崔爱华向海文龙支付违约金6.75万元；2、撤销原审判决第七项；3、判令崔爱华向海文龙支付资金占用利息20097元（暂计至2016年12月13日，之后至实际付款日以28万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、判令崔爱华向海文龙赔偿迟延交房造成的1.2万元损失；5、本案一、二审诉讼费用由崔爱华承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，应依法撤销并改判。崔爱华迟延交房长达9个月，已严重违约，应判决崔爱华向海文龙支付违约金并赔偿损失。第一，双方《房产买卖合同》第六条约定，崔爱华应在2015年3月31日前将房屋钥匙交给海文龙。但一审法庭调查时，崔爱华明确表示没有在约定时间将钥匙和房屋交给海文龙，只是在2015年3月28日将钥匙和房屋交给了恋家公司，且没有任何交接手续，对于恋家公司是否按时将钥匙和房屋交给海文龙并不知情，也没有任何证据证明。恋家公司虽称接到钥匙和房屋当日即转交给海文龙，但不能提供任何交接证明。所以，一审判决认定崔爱华按时交付房屋及钥匙与事实不符。第二，恋家公司与海文龙因居间合同纠纷已经涉诉且正在审理过程中，双方存在重大利益冲突。恋家公司在本案一审和居间合同纠纷庭审中对涉案房屋交付过程的回答截然相反，其提供的证据不能采信。一审判决将恋家公司单方出具的证明作为定案依据违反法律规定。第三，海文龙在一审中提交的社区居委会《居住证明》足以证明崔爱华没有在2015年3月交房，而是在2015年11月交房，所以海文龙于2015年12月才搬入居住。如崔爱华在2015年3月交房，海文龙不可能在9个月后才搬入居住。一审判决违背常理。根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》相关规定及合同约定，崔爱华负有按时交付房屋及钥匙的义务，其应提供证据证明交付时间，否则应承担不利后果。一审认定与海文龙存在重大利益冲突的恋家公司出具的证明，违反法律规定。此外，海文龙提交的短信协商记录及按变更后节点付款的相关证据，足以说明崔爱华迟延交房，才主动与海文龙协商变更房款并同意推迟付款时间、降低房款数额，故海文龙不存在违约行为，不应承担违约责任。反之，崔爱华因逾期交房导致海文龙无法入住长期在外租房造成损失，应按变更后合同价款的10%支付违约金并赔偿相应损失。
崔爱华答辩称，一、答辩人按期如约履行了《房产买卖合同》约定，不存在任何违约情形。上诉人称答辩人在2015年11月底交付房屋与客观事实不符。1、一审中，答辩人出示了第三人恋家公司出具的证明，表明答辩人于2015年3月28日通过恋家公司将房屋交付给上诉人。2、合同第六条第二款约定：“甲方于本合同签订之日将房屋权属证明房产证、界定卡、土地证交予丙方代为保管。”可见，恋家公司作为本案合同当事人，以及通过经纪服务一方，依据法律规定和合同约定，有义务为房屋买卖合同双方提供房地产居间、代理和交易资料保管等房屋。在上诉人未按期配合答辩人办理房屋交付手续且合同对此情况未进行明确约定的情况下，答辩人提供恋家公司向上诉人交付房屋的行为，符合法律规定和交易习惯。3、一审中，恋家公司出具的证明和当庭陈述均表明答辩人实际交付房屋钥匙，以及上诉人实际接收房屋钥匙的时间，符合合同约定期限，不存在任何逾期情形。二、答辩人、上诉人及原审第三人系同一法律关系的权利义务主体，其相互之间并不因存在另案而构成任何利害冲突。原审第三人有权对合同履行情况进行客观陈述与意思表达，并不违反相关法律规定。三、上诉人提交的《居住证明》，与上诉人的证明目的无任何关联性，且真实性无法确认，无证明效力，不能作为定案依据。
恋家公司未提交陈述意见。
崔爱华向一审法院起诉请求：1、解除2014年10月9日《房产买卖合同》；2、判令海文龙向崔爱华支付违约金7万元（即根据合同第七条第3款约定，以房屋成交总价70万元整为基数的10%；3、判令海文龙以未付房款总额42万元为基数，向崔爱华支付自2015年3月28日起至本合同被解除之日为止的资金占用利息，根据中国人民银行同期贷款利率计算；4、判令海文龙于判决生效之日立即向崔爱华交还房屋；5、判令海文龙于判决生效之日立即向崔爱华归还房屋产权证、产权界定卡、土地使用权证；6、判令海文龙向崔爱华支付自2015年3月28日起至海文龙实际交还房屋之日为止的房屋占用费用，根据价格评估司法鉴定结论为准（该部分费用确定为32400元）；7、本案诉讼费、执行费、鉴定费由海文龙承担。
海文龙向一审法院提出反诉请求：1、解除2014年10月9日《房产买卖合同》；2、判令崔爱华向海文龙双倍返还定金20万元；3、判令崔爱华向海文龙退还18万元购房款（不含定金即预付款10万元）；4、判令崔爱华按合同价款的10%向海文龙支付违约金6.75万元；5、判令崔爱华向海文龙支付资金占用利息约20097元（暂计算至2016年12月13日，自2016年12月14日至实际返还已付款之日止，以28万元为基数，根据中国人民银行同期贷款利率计算）；6、判令崔爱华向海文龙赔偿损失12000元；7、本案的本诉和反诉诉讼费用由崔爱华承担。
一审法院审理查明，位于河南省××西区××路××号房屋所有权人为原告崔爱华。2014年10月9日，原告崔爱华与被告海文龙通过房屋中介第三人恋家公司签订了《房产买卖合同》，约定：甲方（崔爱华）自愿将位于洛阳市涧西区西苑路21号4-3-102号房屋出售给乙方（海文龙）；房屋实际成交价格为70万元，产权过户费用由乙方承担；付款方式为，甲方预付房款10万元（预付房款作为购房定金），交付房屋时乙方追加房款30万元整，剩余房款30万元整于3个月内付清；甲方于本合同签订之日将房屋权属证明房产证、界定卡、土地证交予丙方（恋家公司）保管，并承诺于2015年3月31日前腾出该房屋，同时将该房屋钥匙交予乙方；甲方向乙方交付购房定金人民币壹拾万元整时将该房产的《产权界定卡》、《房屋所有权证》及《土地使用权证》交付乙方代为保管；如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第三条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，海文龙于2014年10月10日支付崔爱华10万元定金，2015年11月30日支付崔爱华10万元，2015年12月31日支付崔爱华4万元，2016年1月2日支付崔爱华4万元，共计支付房款28万元。庭审中，崔爱华、恋家公司一致认为向海文龙交付房屋及房屋钥匙的时间为2015年3月28日，将产权证、界定卡、土地证等手续转交被告海文龙的时间为2014年10月10日；海文龙称崔爱华交付房屋及房屋钥匙的时间为2015年11月份，将产权证、界定卡、土地证等手续转交海文龙的时间为2015年11月底，2015年12月10日海文龙才搬迁至涉案房屋，海文龙出示了洛阳市涧西区七二五社区居民委员会出具的《居住证明》一份用以证明其主张。
此外，庭审中，海文龙称因崔爱华逾期交房，双方经协商同意对原合同中的价款及付款节点进行变更，将房屋总价下调至67.5万元，支付时间变更为2015年12月底支付10万元，2016年7月底前付20万元，2017年3月底前付17.5万元，海文龙庭审出示了崔爱华于2015年12月1日向其发送的短信一条，用以证明其主张。崔爱华对海文龙的主张予以否认，认为双方对房屋价款进行过短信沟通，但最终没有达成一致意见。
一审法院认为，合同双方当事人应当及时全面履行义务。原、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为真实、有效合同，当事人均应当按照合同约定享有权利、履行义务。本案争议的焦点在于崔爱华是否逾期交房以及原、被告双方是否就合同价款以及支付时间的变更达成合意。关于崔爱华的交房是否逾期问题，庭审中，崔爱华、恋家公司均主张崔爱华于2015年3月28日向海文龙交付房屋及钥匙，但海文龙称崔爱华交付房屋及钥匙的时间为2015年11月份，海文龙为支持其主张提交洛阳市涧西区七二五社区居民委员会出具的《居住证明》一份。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供充足的证据加以证明，海文龙提供的《居住证明》仅能证明海文龙在外租住时间截止2015年12月份，但不足以证明崔爱华交付涉案房屋时间为2015年12月份，故崔爱华应当承担举证不能的法律后果，对于海文龙认为崔爱华逾期交房的主张，不予采信。崔爱华于2015年12月1日向海文龙发送的短信证明双方在合同签订后就涉案房屋的价款以及支付时间的变更方面进行过协商，且崔爱华发送的短信从内容显示应为附条件的合同变更新要约，故海文龙应作出与原告提出的要约内容相一致的承诺才能视为双方对合同达成的新合意。本案中，海文龙未提交证据证明对于崔爱华提出的新要约及时作出过书面承诺，应当承担举证不能的法律后果，故不能认定双方已达成新合意。此外，经法庭查明，海文龙2015年12月31日支付崔爱华4万元，2016年1月2日支付崔爱华4万元，也并未达成原告短信中显示的“2015年底付我十万元”的要约生效条件，故对于海文龙未按照崔爱华提出的新要约支付房款的行为应当视为合同变更内容未成立，故海文龙应当按照原合同约定的房屋价款以及支付方式向崔爱华支付房款。因海文龙并未按照合同约定如期向崔爱华支付房款，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，合同约定的违约金系合同总价款的10%，不超出法律规定标准，予以认可。庭审中，双方一致同意解除《房产买卖合同》，故一审法院依法解除双方于2014年10月9日签订的《房产买卖合同》，海文龙应向崔爱华交还涉案房屋以及该房屋的房屋产权证、产权界定卡、土地使用权证，并支付合同违约金共计7万元。关于崔爱华要求海文龙支付未付房款总额的资金占用利息以及被告使用该房屋期间的房屋占用费，因合同未明确约定且于法无据，不予支持。关于海文龙要求崔爱华向其双倍返还定金20万元、支付违约金6.75万元、赔偿损失1.2万元以及资金占用利息20097元的反诉请求，因崔爱华并不存在违约行为，故对于海文龙的上述反诉请求，不予支持。关于海文龙要求崔爱华退还购房款的反诉请求，因双方同意解除合同，故该反诉请求于法有据，予以支持，崔爱华应退还海文龙购房款共计28万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及相关法律之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）崔爱华与被告（反诉原告）海文龙于2014年10月9日签订的《房屋买卖合同》。二、被告（反诉原告）海文龙于判决书生效后三十日内腾退位于洛阳市××西区××路××号房屋，并将该房屋交还原告（反诉被告）崔爱华。三、被告（反诉原告）海文龙于判决书生效后十日内将位于洛阳市××西区××路××号房屋的房屋所有权证、产权界定卡、土地使用权证归还原告（反诉被告）崔爱华。四、被告（反诉原告）海文龙于判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）崔爱华合同违约金7万元。五、原告（反诉被告）崔爱华于本判决书生效后十日内退还被告（反诉原告）海文龙购房款28万元。六、驳回原告（反诉被告）崔爱华的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）海文龙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费1550元，由海文龙承担；反诉受理费4246元，由崔爱华承担2840元，海文龙承担1406元。
本院经审理查明的事实与原审一致。
另查明：1、二审庭审中，海文龙提交一份恋家公司2017年8月18日出具的证明。该证明称，2014年10月9日崔爱华与海文龙经其公司介绍签订《房产买卖合同》，后在交易期间由于国家政策法规调整的原因，导致双方买卖过户时的交易费用增加，经其公司从中调解，双方达成一致约定成交价为675000元整。崔爱华对该证明不予认可。庭审后，法庭通知恋家公司办理本案所涉业务的工作人员路明及双方当事人到庭进行了调查，双方对于大概在2015年5月经恋家公司调解口头同意成交价降低为67.5万元的事实均予以认可。
对于为何没有按协调后达成的一致意见履行，双方说法不一。海文龙称，当时协调的是2015年11月、12月各付10万元，2016年7月付20万元，2017年3月付清余款；11月付了10万元，12月对方反悔，又要求付款，付了8万元；后通过短信联系要求对方重新签一下（协议），对方没有答应。还称：“12月付8万元之后，对方让我一次性付清全款，我说付不了，说不行就把房子卖掉。我给路明说过把房子卖掉，对方也同意。后来没有卖掉。”崔爱华称：“通过中介降低房费，我同意了，但海文龙迟迟不付款，11月份的10万元就经过艰难催讨。我们认为他没有诚意，而且他提出没有能力付款，找路明说卖房，路明找到我说找到下家后让我方把10万元退给海文龙，期间让海文龙使用，他已经住进去了”。路明称：“有这个事，是不是11月我记不清，海文龙给我打过电话，让找个下家，把崔爱华的房子卖出去，没有找到合适的，后来没有找我处理此事”。
根据各方的陈述，本院对于双方曾达成降价意向，但后因付款问题未达成一致的事实予以确认。
2、关于房屋钥匙的交付问题，路明在本院调查中称：“2015年3月底拿到钥匙，具体时间记不清，印象中应该是那天下午我接到卖方电话说钥匙送到了店里，我从店里拿到了钥匙。但上诉人说是在房子门口，我也在场的情况下由田伟直接给了海文龙，他说的我也有点印象。两个场景都由印象，但我确实记不清了，无法明确说清楚。在房子门口，也应该是2015年3月底，因为之前租户已经缴纳了暖气使用费，将暖气使用完毕。”海文龙主张崔爱华迟延9个月交房的证据不足，且海文龙主张其在外租房居住的的理由并不能直接证明本案所涉房屋迟延交付情况，故对于海文龙主张的该项事实，本院不予确认。
本院认为，本案各方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，崔爱华与海文龙在该合同履行过程中曾对房屋价款问题达成过口头降价意向，但未实际完全履行，亦未重新签订协议，最终未能达成新的合意，故《房屋买卖合同》仍对双方具有法律约束力。海文龙上诉主张崔爱华违约的证据不足，本院不予采纳，对其要求崔爱华支付其违约金、资金占用费及迟延交房损失的上诉请求，本院不予支持。海文龙未按约定支付房款，在双方协商降低房价后，亦未按约定完全履行给付房款的义务，应按合同约定支付违约金，但鉴于双方在交易过程中对房款的支付进行过协商并达成过意向，海文龙已实际付款28万元，本院认为，一审判决海文龙按合同约定房价全额支付违约金过高，综合考虑本案实际情况，本院酌定海文龙支付违约金4万元。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4779号民事判决第一、二、三、五项及案件受理费负担部分；撤销第六、七项；
二、变更河南省洛阳市涧西区人民法院(2016)豫0305民初4779号民事判决第四项为：海文龙于本判决生效后十日内支付崔爱华违约金4万元；
三、驳回崔爱华的其他诉讼请求。
四、驳回海文龙的其他反诉请求。
二审案件受理费4342元，由海文龙负担4000元，由崔爱华负担342元。
本判决为终审判决。
审判长 李庆刚
审判员 邢 蕾
审判员 于 磊
二〇一七年十月二十四日
书记员 邵羽菲