广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终1183号
上诉人（原审原告，反诉被告）：珠海安宇企业有限公司，住所地：广东省珠海市金湾区南水镇南港东路南侧安宇工业园综合楼。
法定代表人：谭振汉，董事长。
委托诉讼代理人：徐英华，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李烈，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：珠海安华化工科技有限公司，住所地：广东省珠海市高栏港经济区精细化工区浪湾路北。
法定代表人：谢雷雷，经理。
委托诉讼代理人：袁运江，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎德宣，广东德赛律师事务所实习律师。
上诉人珠海安宇企业有限公司（以下简称安宇公司）因与上诉人珠海安华化工科技有限公司（以下简称安华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2016）粤0404民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
安宇公司上诉请求：改判原审判决第一项为安华公司向安宇公司支付拖欠的租金、违约金295099.2元（自2016年1月1日起按双方约定违约金计算标准暂计至2016年7月1日，并计至租金付清之日止）；诉讼费由安华公司负担。事实和理由：一、不违法的意思自治应得到人民法院尊重。涉案合同第六条第四项的约定是当事人意思自治，内容不违法，法院应尊重，在安华公司明确违约的前提下，应按合同约定的标准计算违约金。二、原审法院依照同期人民银行贷款利息的四倍计算违约金责任，于法无据。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，民间借贷年利率不超过24%。三、人民法院不应主动对当事人约定违约金进行调整。安华公司一审中没有提出对违约金数额及计算标准进行调整，法院不应主动调低。
安华公司二审答辩称，安宇公司所称不符合事实，原审开庭后应法院要求，安华公司写了关于违约金数额的意见，但安华公司是不同意违约责任的。原审第一次开庭时安宇公司未提供证据原件，第二次开庭时补交了一些原件和资料，原审法院重新给了安宇公司举证期限，安华公司当时未看到原件也不知对方证明内容的情况下，要求开庭质证及核对原件，原审程序不当，认定事实错误。
安华公司亦不服原判，上诉请求：撤销原审判决，驳回安宇公司的诉讼请求，安宇公司退还押金49680元及利息损失；诉讼费由安宇公司负担。事实和理由：一、厂房租赁合同法律性质没有查明，对租金事实查明认定错误。安宇公司没有提供房产证，涉案房产法律性质没有查明，租赁合同是否有效也未查明。从租赁合同结合发票可见，由于未提供配套设施，安宇公司收取的设施配套费没有依据。2016年1月19日，由于安宇公司称安华公司化工原料有味道，不租给安华公司，安华公司被迫被原料从租赁厂房搬回工作，园区是安宇公司的，物业管理也是安宇公司的，因此这个事实安宇公司是明知的。2016年1月20日，安宇公司在未通知安华公司的情况下，强行撬锁将厂房收回。安宇公司承认解除合同之前确已实际掌控厂房。二、涉案消防工程安装费与本案无关。安华公司与地面压坏导致水管漏水没有关系。安宇公司应举证证明安华公司实施了不法行为，导致了损害后果，在安华公司不修的情况下，安宇公司对损害进行维修，这一损失必须是发生的。本案中，安华公司的所谓损害行为不存在，安华公司在厂房中存放货物没未违约。安宇公司没有证据证明地基下沉压坏了地下水管，是由于安华公司的原因。另外，厂房正常使用地域地下水管应当是不正常的，水管会沿着墙边或墙上走，不应该铺设在厂房地面中心区域，如果有这些现象，安宇公司应告知安华公司。安宇公司称漏水是生活用水水管，不是消防水管，只是由于消防工程是与破裂水管连在一起的，维修时要一起维修，但安宇公司提供的《室内管道报价》提到，发现室内消防栓管道漏水，工程是对室内管进行加装水表，安宇公司提供的相片显示，消防水管铺设在户外墙角，连接消防栓在厂房墙上，屋里的消防喷淋系统及管线安装在地上墙面及天花，没有埋设在厂房里的痕迹。安宇公司提交的漏水统计资料证明安华公司压坏地面导致漏水的说法不成立。三、所谓厂房维修与安华公司无关。安宇公司提供的报价中有地面打混凝土，这些项目没有依据。
安宇公司二审答辩称：一、租赁合同有效。法律规定的租赁合同系转移租赁物的使用和收益，不要求出租人必须是租赁物的所有权人。二、本案租赁合同不存在所谓合同附件一，不存在单独交纳配套费的问题。三、安华公司一审答辩时称安宇公司以“存放货品不安全为由”要求其搬离，二审又称是“原料有味道”的原因，安宇公司却提供了2016年1月6日的《处罚通知书》，载明2015年10月，物业公司已要求安华公司合理使用租赁物，是安华公司接到处罚通知书的当日即签订了搬运合同，2016年1月19日将两千吨原料搬离。安宇公司一直以为安华公司的搬离是为维修，但安华公司多番推托一直不履行维修义务也不交租金在，漏水则越来越严重，厂房内几成ＸＸ，为避免损失扩大，安宇公司不得不自力救济，进行维修。2016年1月9日安华公司搬离的行为不是合同解除行为，安宇公司自力维修也不是合同解除行为，安华公司将上述行为与合同解除混为一谈。四、安华公司存放货物过重导致地面下沉，导致地下消防管道破裂漏水，安华公司应承担损失。2016年1月6日的通知明确告知安华公司造成的维修费用与损失水费将由其承担，安宇公司提供的钢构厂房一层排水平面图、设计首页、消火栓系统雨水系统图纸可以证明车间地下水管的存在和具体位置。安华公司使用不当造成损坏。五、安华公司应承担厂房维修费用。安宇公司在对消防水管维修时破坏了地面和墙面，这是安华公司造成的直接损害后果，应予以赔偿。
原审法院认定事实：2015年6月17日，安宇公司作为甲方与作为乙方的安华公司签订《工业厂房租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于珠海市金湾区南水镇南港东路南侧B1A厂房、面积约为2070平方米的工业厂房，出租给乙方作生产经营之用（生产经营项目以工商登记机关核准为准）。租赁工业厂房现有装修及设施、设备情况详见合同附件一。该附件一作为甲方按照本合同约定交付乙方生产经营和乙方在本合同租赁期满或解除后交还该工业厂房时验收依据。二、从2015年6月17日起至2018年6月16日止，租赁期为3年。三、1、租金标准：承租第一年至第二年即从2015年6月17日起至2016年6月16日止，每月租金（含配套设施费）为12元/m2/月，合计：24840元/月。……以上租金不含物业管理费、水电费、垃圾清运费等相关费用。2、租金支付方式：工业厂房租金每月结算一次，乙方必须在当月5日前以现金或转账方式向甲方付清当月租金。3、押金支付方式：乙方必须在双方签订合同时首次向甲方支付相当于二个月租金的押金即49680元；租金递增时，乙方必须按新的租金缴纳相当于二个月租金的押金。合同期满后双方不再续约时，若乙方无违约行为并已缴清租赁期间的水、电及物业管理费等，甲方应将押金无息退还给乙方。4、乙方除应向物业管理公司缴纳1.2元/m2/月合计2484元的物业管理费外，还应自行向物业部门缴交水、电费。四、甲方责任：1、甲方有按本合同约定收取租金的权利。2、本合同期满、解除或终止后，甲方有权按照合同约定的期限和标准收回租赁场地。3、在双方签订合同并收到乙方支付的押金三日后甲方即交付租赁工业厂房给乙方。……五、乙方责任：……4、……若因乙方故意或过失对工业厂房及其附属设施造成损坏的，乙方应负责维修，费用由其自行承担，造成甲方损失的还应予赔偿。……8、乙方不得损坏工业厂房附属设施设备及其他财产，不得贮存危险、易燃易爆等违禁物品及有气味的化工产品，不得在公共区域存放物品和设置标志，否则，造成甲方损失的，乙方应予赔偿。……10、乙方负责工业厂房内部的供水、供电及设施和室内装修，水、电直接抄表到工业厂房，水电费需由乙方自行直接缴纳至供水、供电部门。六、违约责任：1、租赁期限内，任何一方违反本合同（包括附件及补充协议）有关规定的，应承担违约责任。2、甲方单方提前解除本合同并违反第七条第4项的，应按乙方支付的押金承担违约责任。3、乙方单方提前解除合同的，应提前两个月书面通知甲方，并付清所欠租金及管理费等相关费用，同时乙方无权要求甲方返还押金。4、乙方逾期支付租金或管理费等相关费用的，每逾期一天按应付租金或其他款项总额2%按日向甲方支付违约金直至付清为止。对拖欠租金或物业管理费超过一个月的租户，甲方除按约收取滞纳金以外，还可以采取停水、停电等措施，造成所有损失由租户自行承担；同时，甲方可单方解除本合同，押金不予退还，若因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。5、租赁期满或合同解除、终止，甲方有权收回该租赁工业厂房，乙方必须于租赁期满或解除、终止合同通知发出之日起15天内全部撤出，逾期的，除应向甲方支付占有期间的租金及相关各种费用，每逾期一天，乙方还应按当月租金总额的1%向甲方支付违约金，因占用而造成甲方损失的乙方应予赔偿。逾期超过1天乙方拒不搬迁的，甲方有权自行采取相应措施将乙方物品强行搬迁，并恢复原状，收回租赁工业厂房，甲方对此无须承担任何责任，乙方应自行承担因此而产生的一切法律后果。……七、合同解除：1、乙方有下列行为之一的，甲方可直接通知乙方立即解除合同，合同自通知到达乙方时立即解除，同时甲方有权没收押金，造成甲方损失的，乙方还应赔偿：……（2）乙方拖欠租金，从应付之日起，拖欠长达30天（含30天）以上的；……（8）乙方在租赁期内擅自停工、停业超过7天（含7天）以上的；……（10）欠缴水电、物业管理等各项费用致使甲方代为缴纳达到100元的。……3、如乙方要求提前解除合同，应在两个月之前提出书面申请；经甲方同意后解除本合同，并支付应付全部租金及管理费等相关费用，同时押金不予退还。……合同还约定了其他条款。安华公司依约向安宇公司交付了押金49680元。
2016年1月6日，安华公司与高栏港经济区辉明搬运服务部签订《原料搬运合同》，约定由搬运部承运安华公司原料两千多吨，于南水镇安宇工业园仓库运至安华公司场地堆放好；付款方式为搬运部履行完合同由安华公司一次性付清；合同履行时间为签订之日起15天内。2016年1月19日，安华公司向高栏港经济区辉明搬运服务部支付了搬运费75000元。安华公司在庭审中主张，2016年1月20日，安华公司回到厂房办理手续，发现厂房门锁已经被安宇公司撬开并更换成了新锁，安宇公司告知安华公司收回厂房，故合同于2016年1月20日解除。对此，安宇公司在庭审中陈述，知道安华公司于2016年1月19日搬迁，但安宇公司以为安华公司搬迁是为了维修厂房，安宇公司直到2016年4月底才为了维修厂房而进入安华公司租赁的厂房。
2016年1月6日，珠海汉裕物业管理有限公司向安华公司发生《处罚通知》，内容为：”贵公司放置在厂房内的货物过重，我（公）司2015年10月底已多次催促贵公司处理以免造成地面下沉，但一直未处理。如今导致地下水管破裂漏水，我（公）司从2015年11月至今每月多交4200吨水的费用。由此造成的维修费用与水费将由贵（公）司负责。同日，安华公司签收了上述处罚通知。”
2016年4月30日，安宇公司作出《解除合同通知书》，以安华公司拖欠租金共99360元且拖欠期限超过30天，以及安华公司处理不当导致了租赁厂房地面整体下沉及地下水管破裂造成了极大损失为由，通知安华公司解除双方签订的《工业厂房租赁合同》。
2016年4月29日，珠海汉裕物业管理有限公司制作安华化工欠费明细表，显示安华公司欠付2016年1月至4月管理费9936元，2016年4月为了清洗厂房地面使用了约20吨水，产生水费70元。另，珠海汉裕物业管理有限公司统计了2015年9月至2016后1月安宇工业园二期的水表总表用水量以及所有租户的水表用水总量，根据统计，2016年9月发生了用水差额为2470吨，10月为3118吨，11月为1731吨，12月为7491吨，2016年1月为3430吨，共发生用水差额18240吨，按水费单价3.5元/吨计算，水费差额为63840元。安宇公司主张该水费差额系因安华公司造成厂房消防管道破裂漏水所产生的。安宇公司为了维修消防管道，于2016年3月25日与深圳市威警安全技术有限公司珠海分公司进入涉案厂房进行检查，发现室内消防栓管道漏水，双方签订《消防工程安装合同》，工程内容为室内消防栓管道安装及生活水表组安装，工程总造价为115000元，其中室内消防栓管道安装费用为106750元，水表费用为8250元。2016年5月19日工程验收合格。2016年6月20日，安宇公司为了维修涉案厂房与何柏森签订《厂房维修工程合同》，约定由何柏森对厂房地面清洗、机械打磨、墙体抹灰。2016年7月12日，安宇公司与何柏森进行工程验收，其中地面维修工程款为20700元，墙体维修工程为6912元。
安宇公司提交的安华公司搬离后、厂房消防工程改造及维修前所摄的视频及照片显示，涉案厂房大面积积水，地面有明显的长条形裂痕。
安宇公司提交的钢构厂房B1一层给排水平面图、钢构厂房B1一层水施给排水设计首页（设计说明）及消火栓系统雨水系统图纸显示，安华公司租赁厂房地板下铺设的是消防管道。
原审法院认为，一、关于租金及违约金。安宇公司主张《工业厂房租赁合同》于安宇公司2016年4月30日发出《解除合同通知书》时解除，故安华公司欠付2016年1月至4月的租金共99360元。安华公司辩称安宇公司提供的厂房不符合安华公司使用要求，是安宇公司以安华公司存在的货品不安全为由要求安华公司搬迁，故《工业厂房租赁合同》于2016年1月20日安华公司搬离后解除，且安宇公司作为出租方应当提供符合合同附件一约定的租赁物。对此，安宇公司称没有附件一，安华公司主张安宇公司持有附件一但未向法院提交，可见安宇公司提供的厂房不符合合同的约定。原审法院认为，安华公司作为承租方，当然持有《工业厂房租赁合同》的原件，如果附件一真实存在，安华公司完全可以作为证据提交。安华公司主张有附件一却未向原审法院提交，原审法院推定不存在《工业厂房租赁合同》附件一，即《工业厂房租赁合同》对厂房的出租条件未有特殊约定，安华公司辩称安宇公司提供的厂房不符合安华公司使用要求，未提供证据证实，原审法院不予采信。另安华公司辩称是应安宇公司要求搬迁，但未提供证据予以佐证，安宇公司对此予以否认，原审法院对安华公司该辩称亦不予采信。故，安华公司提前搬迁并单方解除合同不符合合同规定，构成违约，对安华公司主张《工业厂房租赁合同》于2016年1月20日解除，原审法院不予采纳。安华公司搬离厂房后未再向安宇公司交付租金，安宇公司作为守约方，在安华公司连续4个月未交付租金的情况下行使《工业厂房租赁合同》约定的解除权，符合合同约定及法律规定，对安宇公司主张《工业厂房租赁合同》于2016年4月30日解除，原审法院予以确认，安华公司应支付合同解除前的租金，即24840元/月×4个月＝99360元。至于违约金计算标准，安宇公司主张以合同约定的日2%为计算标准，安华公司认为由此计算的违约金过高。原审法院认为逾期付款造成的损失一般为利息损失，本案合同约定的违约金计算标准日2%换算成年利率为730%，明显过分高于银行同期贷款利率，本案符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的“约定的违约金过分高于造成的损失”的情形，安华公司辨称违约金计算标准过高原审法院予以采纳。结合本案案情，原审法院对双方约定的违约金计算标准酌定调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，超出部分原审法院不予支持。因租金支付期限为当月5日前，安华公司欠付2016年1月至4月租金，因此，违约金计算方法为：均以24840元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，分别从2016年1月6日、2016年2月6日、2016年3月6日、2016年4月6日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。
二、关于物管费及水费。安宇公司主张安华公司欠付物管费及水费，且已由安宇公司代支付给珠海汉裕物业管理有限公司，为此提供了收据。首先，安宇公司提供的收据没有珠海汉裕物业管理有限公司盖章，且编号顺序与日期顺序明显有矛盾，对此安宇公司未能作出合理解释，故对安宇公司主张代付物管费及水费，原审法院不予采信。其次，即使代付事实存在，根据《工业厂房租赁合同》的约定，物管费及水费由安华公司向物业管理公司即珠海汉裕物业管理有限公司支付，安宇公司未提供证据证明珠海汉裕物业管理有限公司将物管费及水费的债权请求权转让给安宇公司并已通知安华公司。综上，安宇公司不具备主张物管费及水费的资格，安宇公司主张安华公司向其支付物管费及水费共10,006元，原审法院不予支持。
三、关于维修费用及漏水损失。安宇公司主张安华公司存放货物过重导致地面下沉进而导致地下的消防管道破裂，为此安宇公司对消防管道安装改造并对厂房进行了维修。对此安华公司予以否认，认为安宇公司的证据既不能证明损坏事实的发生亦无法证明损坏是由安华公司造成的。根据安宇公司提供的视频及照片、珠海汉裕物业管理有限公司出具的用水明细、珠海水务集团有限公司南水供水管理所出具的抄码统计表，2015年9月至2016年1月期间，安宇工业园各租户的水表显示的用水总量与总水表的用水量均有特别大的差距（差额最少达1731吨，最多达3430吨）；从视频和照片可以明显看出涉案厂房有大面积积水，地面有明显的长条形裂痕；深圳市威警消防技术有限公司珠海分公司于2016年3月25日出具的室内管道报价中亦提到，在对涉案厂房室内管进行检查时发现室内消防栓管道漏水。原审法院认为，从上述证据材料可以推定，涉案厂房地板确有下沉，且地下消防管道于2015年9月开始破裂漏水。而2015年9月至2016年1月仍是安华公司租赁及使用厂房期间，安华公司没有举证证明存在其他导致地下消防管道破裂的原因，因此，原审法院按照常理，并运用一般的经验法则，推定系因为安华公司原因造成地板下沉进而导致地下消防管道破裂漏水，安华公司应当承担由此造成的损失。关于损失：1、消防工程安装费。消防工程款为115000元，其中室内消防栓管道安装费用为106750元，水表安装费用为8250元，扣除水表安装费用的8250元，安华公司应赔偿安宇公司消防栓管道安装费106750元。2、厂房维修费用。厂房维修费用包含地面维修及墙体维修，其中地面维修工程款为20700元，墙体维修工程款为6912元。根据安宇公司提交的证据显示，安华公司造成的是厂房地面破裂，受损的消防管道亦在地下，安宇公司未提供证据证明安华公司造成墙体损坏。故，对安宇公司主张安华公司赔偿地面维修工程款20700元，原审法院予以支持；对安宇公司主张安华公司赔偿墙体维修工程款6912元，原审法院不予支持。3、漏水损失。安宇公司主张的漏水费用实际是由珠海汉裕物业管理有限公司直接向珠海水务集团公司支付，如原审法院在上述水费中所述，因安宇公司未充分举证已代付了该漏水费用，亦未举证珠海汉裕物业管理有限公司将该漏水费用的债权请求权转让给安宇公司，因此，安宇公司不具备主张漏水损失的资格，对安宇公司主张安华公司向其支付漏水损失，原审法院不予支持。
四、关于押金。《工业厂房租赁合同》第六条第4点以及第七条第1点第（2）项均约定，安华公司拖欠租金超过一个月的，押金不予退还。安华公司欠付2016年1月至4月租金均超过一个月，根据《工业厂房租赁合同》的上述约定，安华公司欠付租金构成根本违约，安宇公司有权没收押金49680元。故，安华公司反诉请求安宇公司退还押金没有依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、安华公司于判决生效之日起七日内向安宇公司支付租金99360元及违约金（违约金计算方法：均以24840元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，分别从2016年1月6日、2016年2月6日、2016年3月6日、2016年4月6日起计算至判决确定的履行期限届满之日止）；二、安华公司于判决生效之日起七日内向安宇公司赔偿消防工程安装费106750元；三、安华公司于判决生效之日起七日内向安宇公司赔偿厂房维修费20700元；四、驳回安宇公司其他诉讼请求；五、驳回安华公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4955元，由安宇公司负担1396元，由安华公司负担3559元。反诉案件受理费521元，由安华公司负担。
二审期间，安宇公司提供了证据：不动产权登记表和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；安华公司未提供新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明，原审判决认定事实属实，本院予以确信。
本院认为：一、关于合同效力。安宇公司二审提交了涉案厂房的不动产权登记和厂房验收合格资料，证明安宇公司有权出租涉案租赁物。安华公司上诉原审法院未查明涉案合同的法律性质及效力，理由不成立，本院不予采纳。涉案合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于违约事实。合同约定租期至2018年6月16日届满，安华公司在合同未到期且未通知安宇公司的情况下搬离租赁物并不再交纳租金，显然构成违约。安华公司辩称，安宇公司知道安华公司搬离的事实，但这不能免除安华公司因提前搬离租赁物应尽的通知义务。原审法院认定安华公司的行为构成违约，认定事实清楚。三、关于违约责任。第一，安华公司主张在安宇公司的要求下搬离，但未提供证据予以证明，原审法院对此主张不予采纳，并无不当。第二，安华公司于2016年1月6日收到物业管理公司发出的《处罚通知》，对该通知提到的货物过重造成地面下沉、导致地下水管破裂漏水等问题未提出异议，却于同日签订《原料搬运合同》将堆放的两千多吨化工原料搬离租赁物，搬离时以及搬走后未与安宇公司进行租赁物交接。安宇公司提供证据证明了地面及消防设施受损及修理的事实，已经初步完成了举证责任。安华公司主张损失不是由安华公司造成，却未提供足以推翻安宇公司事实主张的证据予以证明，因此，原审法院认定安华公司违约并造成了涉案厂房损坏，判决由安华公司承担维修损失，认定事实清楚，适用法律正确。第三，安华公司于原审中就合同约定违约金标准问题向原审法院提交了书面意见，原审法院调整约定违约金标准，适用法律正确。安宇公司上诉主张原审法院主动调低约定违约金标准，与事实不符，本院不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，上诉人珠海安宇企业有限公司预交5726元，上诉人珠海安华化工科技有限公司预交1042元，均由其各自负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年六月二十二日
书记员 许婷婷