江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0302民初1575号原告：蔡某，男，1977年6月24日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告：刘某（系蔡某之妻），女，1978年7月5日出生，汉族，住徐州市云龙区。两原告共同委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郑盼，江苏青创律师事务所律师。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口金都华府售楼处。法定代表人：魏某，该公司执行董事。原告蔡某、刘某诉被告徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理，依法由审判员ＸＸ元适用简易程序独任审判，由于案情重大复杂，后转为普通程序，分别于2017年7月19日、9月21日公开开庭进行了审理。原告蔡某、刘某的共同委托诉讼代理人郑盼、丁浩，被告润鑫开发公司法定代表人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡某、刘某诉称，原、被告双方于2014年5月13日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的金都华府某房，建筑面积95平方米，总价款698548元。合同约定，该房屋的交付期限为2015年12月31日，同时约定出卖人逾期交付房屋的，按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约交付了全部房款，但被告一直延期交付房屋，且在房屋尚不具备交付情况下通知上房。被告的行为严重侵害了原告的利益，特诉至法院，请求法院判令：1、要求被告支付原告逾期交房违约金101638.734元（以购房款698548元为基数，按照3/10000,自合同约定的交房日期交日2016年1月1日计算至被告实际具备交房条件之日，诉请数额暂计算至2017年4月30日）2、诉讼费由被告承担。在庭审中原告变更诉请：现将诉请第1条变更为150676.8元（以购房款698548元为基数，按照日万分之三，自合同约定的交房日期次日2016年1月1日起计算至被告实际具备交房条件即实际履行之日，暂计算至2017年12月20日）。被告润鑫开发公司辩称,根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，因政策发生变动，政府禁令或电力、热力、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任,请求驳回原告的诉请。经审理查明，2014年5月13日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以698548元的价款购买被告开发的位于本市金都华府4幢1单元302号房，建筑面积95平方米。原告已按照合同约定实际向被告支付全部购房款698548元。该合同第八条约定：“出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日期起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可以据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。该合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”为查明案件事实，本院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。另查明，至庭审辩论结束，涉案房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件和竣工验收备案表，原告认为不具备合同约定的上房条件，未接收涉案房屋。再查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部发布了建筑设计防火规范。被告于2014年9月15日与徐州市建筑设计研究院有限公司签订了《新建北村地块补充设计协议》，载明因为新消防法规的发布等原因，要求徐州市建筑设计研究院有限公司将商办楼进行施工图设计变更，以满足新的消防要求。徐州市建筑设计研究院有限公司于2015年7月28日向被告出具了设计变更通知书。建筑设计防火规范自2015年5月1日开始实施。再查明，涉案工程包含住宅楼及商办楼共六幢，在上述六幢楼单体竣工验收完成后，才具备综合验收的条件。以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票三张、被告提交的居住区配电工程服务协议一份、徐州市供电公司供电方案答复通知书两份、徐州供电公司出具收款收据三张、供电公司出具配电运检中心送达流程单一份、专家论证报告材料一份、专项施工方案一份、建筑设计防火规范一份、设计变更通知书一份、变更审核后施工图纸一份、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证各一份、新建北村地块补充设计协议一份，本院调取的2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求支付逾期交房违约金150676.8元（以购房款698548元为基数，按照3/10000,自合同约定的交房日期交日2016年1月1日计算至被告实际具备交房条件之日，诉请数额暂计算至2017年12月20日）的诉请，根据《中华人民共的和国合同法》第一百三十八条之规定，出卖人应合当按照约定的期限交付标的物。根据原、被告签订的《商品房买卖同》中约定，被告应在2015年12月31日之前将符合合同约定的房屋交予原告使用，但被告未按照合同约定交付房屋，原告认为涉案房屋不具备合同约定的上房条件，未接收涉案房屋。本案中，至庭审辩论结束，涉案房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件和竣工验收备案表，且不具备合同约定的交付条件。因此原告的诉请具有事实及法律依据。关于违约金的数额150676.8元，被告提出违约金过高，要求参照同期徐州住房行政部门公布的同地段房屋租金指导价格计算。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。在本案中，原告无法举证其所受损失，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经本院询问，徐州市住房保障和房产管理局未发布2016年上半年住宅用房租赁的指导价，鉴于被告同意按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价标准计算，故本院酌定2016年上半年按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价进行计算。经调查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。此外，被告抗辩要求扣除2015年5月1日至2015年7月28日因该消防政策法规变动引起了工程延期88天。本院认为，双方签订合同时间为2014年5月7日，而住房和城乡建设部于2014年8月27日发布了建筑设计防火规范，被告于2014年9月15日与徐州市建筑设计研究院有限公司签订了《新建北村地块补充设计协议》，2015年5月1日《建筑设计防火规范》实施，设计院于2015年7月28日方向被告发送了《设计变更通知书》。本案中，涉案合同签订于防火规范发布之前，被告也在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故被告要求扣除2015年5月1日至2015年7月28日因该消防政策法规变动引起了工程延期88天，本院认为符合法律规定及合同约定，本院予以支持。鉴于徐州市住房保障和房产管理局也未发布2015年住宅用房租赁的指导价，故本院酌定按照2016年上半年住宅用房租赁的指导价进行计算。原告要求计算至被告实际具备交房条件之日，诉请数额暂计算至2017年12月20日。根据合同约定，涉案房屋的交房条件为取得商品住宅交付使用批准文件以及取得竣工验收备案表。但至庭审辩论结束，涉案房屋尚未取得商品住宅交付使用批准文件和竣工验收备案表。鉴于涉案房屋还未交接，部分损失还未实际发生，故本院计算至法庭辩论结束之日即2017年9月21日，对于法庭辩论终结之日至实际上房之日的违约金，因该部分损失尚不确定，本院不予支持，待实际发生时，原告可另行解决。故本院计算违约金如下：（17.75元/平方米/月*12个月*95平方米+18.45元/平方米/月*6个月*95平方米+19.45元/平方米/月*2个月*95平方米+19.45元/平方米/月÷30天*21天*95平方米）*1.3-17.75元/平方米/月÷30天*88天*95平方米=41516.23元，超过的部分不予支持。被告辩称，根据双方合同约定本案存在电力因素和超过一定规模危险性较大的”重大技术问题等非被告原因导致工程延期的情形，被告可据实延期交房，原告对此不予认可。本院认为，关于被告主张的电力因素和超过一定规模危险性较大的”重大技术问题。被告未提供足够证据证明其主张的电力因素和技术问题为“非被告原因”。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蔡某、刘某一次性支付逾期交房违约金41516.23元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元（原告已预交），由原告负担2389元，被告负担921元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  ＸＸ元人民陪审员  朱随荣人民陪审员  张克俭二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杜文杰