广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民四终字第132号
上诉人（原审原告）：李某某，男。
委托代理人：张某某，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，男。
委托代理人：许某某，广东××律师事务所律师。
上诉人李某某因与被上诉人李某房产纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第2133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年5月17日，案外人刘某某将位于宝安××区第×栋首层×××号商铺，建筑面积82.97平方米，以每平方米人民币9600元的价格转让给李某。1993年5月17日，李某向刘某某支付了定金人民币5万元，1993年5月25日李某又向刘某某支付了656512元。刘某某向李某分别出具了收据。
1993年5月27日，李某与××县住宅公司签订了《商品房购售合同书》一份，约定李某向××县住宅公司购买涉案房屋，总面积82.97平方米，总价共人民币602013元，一次付款按九五折折价出售，实交购房款人民币571912.35元。李某在该合同书购买方处签了自己及李某某的名字。同日，宝安县住宅公司出具《收款收据》一张，载明：收到李某某、李某购房款人民币571912.35元（从35区售楼款中抵扣）。
已经生效的广东省深圳市中级人民法院（2008）深中法民五终字第2854号民事判决书认定：李某某、李某双方均确认涉案房屋系从案外人刘某某处购得，转让价款为796512元，李某向刘武棠支付了购房款共计人民币706512元；李某某、李某在各自支付的购房款具体数额问题上产生的争议，双方就该债权债务纠纷另寻法律途径解决；在涉案房屋尚未办理产权登记手续的情况下，李某某、李某作为共同购房者均应有权对涉案房屋进行使用和收益，李某将涉案房屋对外出租所获收益应由二人共同享有。该判决书判决李某向李某某支付2006年2月25日至2008年2月25日租金收益87360元的40%，即人民币34944元及其利息。
2009年4月23日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局向李某发出深国房宝函（2009）260号《复函》，载明：宝安区35区第5栋是上世纪90年代初期，由刘某某、杨某某等人与深圳市庆×发展公司合作开发、由原××县住宅公司销售的商品房项目，因用地、竣工验收等手续不完善，一直未能办理房地产初始登记。待用地、竣工验收等问题解决后，将尽快完善房地产初始登记手续，为购房业主办理房地产证。
一审庭审中，李某某确认除了706512元购房款之外的剩余房款9万元是由李某交给刘某某的，但认为是李某某、李某共同出的。李某确认涉案房屋2008年2月25日之后的租金一直由李某收取，每月收取租金3640元。
上述事实，有李某某、李某当庭陈述及李某某提交的民事判决书、《商品房销售合同书》、收款收据、复函；李某提交的收据、存折、银行清单、民事判决书、用地许可证、建设许可证、报建资料、起诉状、受理案件通知书在卷证实，并经庭审举证质证，原审法院予以确认。
原审法院认为：根据法律规定，共有人要求分割共有房屋的前提是共有人对该房屋享有所有权。现涉案房屋至今尚未办理初始登记，李某某、李某亦均未取得相应的权属证书。因此李某某、李某双方尚未取得涉案房屋的所有权，李某某要求分割涉案房屋的前提条件尚未成就，故对李某某要求分割涉案房屋的诉讼请求原审法院不予支持。根据（2008）深中法民五终字第2854号民事判决书的认定，在涉案房屋尚未办理产权登记手续的情况下，李某某、李某作为共同购房者均应有权对涉案房屋进行使用和收益，李某将涉案房屋对外出租所获收益应由原、李某双方共同享有。故李某应将其收取的2008年2月25日之后的租金中的40%支付给李某某并承担该款项的利息，租金计至李某某起诉之日止（即2009年9月28日）为人民币27809.6元（3640元／月×40%×19.1月），利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算，从李某某起诉之日即2009年9月28日起开始计算至清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告李某于判决发生法律效力之日起五日内向原告李某某支付人民币27809.6元及相应利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从2009年9月28日起计至清偿之日止）；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6625元，由李某某负担6000元，李某负担625元。
上诉人李某某不服提起上诉请求：1、撤销原审判决，改判依法分割上诉人和被上诉人之间所认购的涉案房屋。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人和被上诉人是涉案房屋共同认购人。此基本事实已经多次人民法院审理确认的，是不争的事实。二、本案焦点问题：上诉人能否提出分割之诉，法院能否支持分割。首先上诉人是涉案房屋的共同认购人，共同享有该房屋的使用权和收益权（因该房没有产权证，共同认购人享有的是不完全所有权）。既然上诉人和被上诉人享有使用权和收益权，管理权、维修权。那么此项权利能否分割呢根据社会实践是可以分割使用的，审判实践也可以，如：最高法院关于没办理房产证的夫妻共同财产分割问题，法院判决使用权分割，待房产证办理后再确定所有权问题，此项司法解释解决了共有未办证房屋的分割问题。
被上诉人李某答辩称：一、李某某没有支付过本案争议房产的任何购房款，故李某某无权收取租金。购买房产时李某某并不知道，只是在付清全部款项之后办理购房手续时李某考虑到自己身体多病，和李某某是亲戚，所以才将其名字填上去，此事实有定金收据、交房款收据、（2008）深中法民五终字第2856号判决书、本案一审判决、（2009）深宝法民三初字第2256号判决书予以证明。李某某没有尽到支付购房款的义务，其要求享受权利是不恰当的。二、李某某要求对涉案房产分割没有法律依据。1、根据以上第一点理由，李某某没有履行过购房人应尽的义务，没有资格享有涉案房产。2、涉案房产是历史遗留问题，根据我方到宝安区国土局了解的情况，深国房非许（2009）032号文件证明该房产没有进行初始登记、没有缴纳地价、没有办理房产证，房产的分割前提法律要件尚不具备。
本院查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为：李某某要求分割的涉案房屋所有权为不动产物权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十七条规定，”不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。而根据深国房宝函（2009）260号《复函》，涉案房产因用地、竣工验收等手续不完善，一直未能办理房地产初始登记。虽然在房屋买卖合同上注明的买方为李某和李某某两人，但是该房产买卖合同以及相应的缴款收据，属于债权凭证，不属于法律规定认定不动产物权的依据和凭证，因此，李某某没有证据证明其和李某已经共同拥有了涉案房屋的物权，李某某要求分割房屋所有权的前提条件没有具备，李某某要求分割涉外房产的所有权没有法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5800元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温 达 人
审 判 员 刘 杰 晖
代理审判员 李 原
二〇一〇年五月二十六日
书 记 员 潘亮（兼）