杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭萧民初字第2273号
原告马某。
委托代理人何某某。
被告徐甲。
委托代理人朱某某。
被告裘某某。
委托代理人孔某某。
原告马某某被告徐甲、裘某某房屋买卖合同纠纷一案，
本院于2010年6月1日立案受理后，依法由代理审判员李清适用
简易程序于2010年6月30日公开开庭进行了审理。原告马某及
委托代理人何某某、被告徐甲及委托代理人朱某某、被告裘某
某及委托代理人孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马某某称：2009年10月28日，原告通过杭州萧山城
厢百乐经济信息中介服�部的被告裘某某作中介，与被告徐甲
签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定：被告徐甲将其坐
落于杭州××区××单××室的一处面积为44.78平方米的房
屋以275000的价格出卖给原告，原告应在30天期限内支付购房
款275000元，2009年10月30日前支付140000元，余款135000元
在办理完房产证过户手续后付清。合同由原告马某与被告徐甲
双方签字捺印，并由被告裘某某签字盖中介服务部章。2009年
10月29日，原告依约将140000元交付给被告徐甲，并于次日将购房定金2000元交付给被告裘某某。而后，原告在催促被告要
求办理房产过户手续之时，发现该房产（房产证号为13××41
）的房产所有权人并非被告徐甲，而是其已经过世的父亲。在
原告多次找两被告理论的情况下，被告徐甲于2009年12月10日
作出书面承诺：在2010年3月31日之前将出卖的房产过户到原
告名下，否则赔偿原告损失50000元。同时，原告认为被告裘
某某的行为对其损失构成了共同侵权，应负连带责任。然而至
起诉之日，房产既不能过户，两被告也没有任何处理该事的意
思表示，故起诉至法院，要求1.解除原告与被告徐甲签订的《
房地产买卖合同》；2.被告徐甲返还原告购房款140000元和购
房定金2000元；3.被告徐甲赔偿原告损失336188元（按房价每
平米上涨6391元乘以44.78平方米计算应赔付286188元，被告
徐甲按其书面承诺赔偿原告其它损失50000元，共计336188元
）；4.被告裘某某对被告徐甲的赔偿数额承担连带责任。
被告徐甲辩称：在签订2009年10月28日的《房地产买卖
合同�时，原告与房产中介裘某某均在场，其当场出示了房屋
产权所有及三证。原告明知其不是该争议房产的所有人，再三
要求签订《房地产买卖合同》。该合同是一份无效的合同。其
次，原告在购买房屋时应明确审查房产的所有人，而原告未经
审查就轻易的签订《房地产买卖合同》，显然有过错，应承担
过错责任。而从2009年12月10日补签的承诺书来看，原告是明
知其不是卖房的主体，故该项赔偿承诺也不应由其来承担，主
要责任应由原告承担，被告裘某某也理应承担中介未作专业说
明的过错责任。定金是被告裘某某所收，责任应由其承担。综上，愿根据有关法律对无效合同的处理，双方归还原物，返还
已收款项。
被告裘某某辩称：在签订该《房地产买卖合同》时，�
告知原告，被告徐甲的房子是遗产。现由于被告徐甲手续不齐
全，所以无法办理房产证，对此其是没有责任的。到现在为止
，原告也未支付过任何劳务费和介绍费。
原告马某为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提
供了下列证据材料：1.房产买卖合同一份，证明原、被告进行
房产交易，同时约定房屋买卖双方的权利、义务；2.收条一份
，证明被告徐甲收到原告购房款14000元的事实；3.收条一份
，证明被告裘某某收到原告购房定金2000元的事实；4.承诺书
一份，证明被告徐甲承诺在2010年3月31日之前办好房产证的
过户手续，否则赔偿原告50000元的事实；5.萧山房产网的网
页资料打印件2页，证明高桥小区房价每平方米价格为12532元
。经质证，被告�甲认为，对证据1真实性没有异议，合法性
有异议，这套房产的房主不是被告徐甲，而是其父亲徐乙，因
此对签定合同的主体有异议，认为该份合同是无效的；对证据
2无异议；证据3中的定金是被告裘某某所收，与被告徐甲无关
，不予质证；证据4无异议，但所承担的责任要区别对待；证
据5与本案没有关联性，是网上下载虚拟的东西，不能作为证
据。被告裘某某认为，证据3收条的2000元定金某某已收到；
对于证据4承诺书，其只是起了证明人的作用；其余证据的质
证意见与被告徐甲一致。经审查，本院对证据1、证据2、证据
3、证据4予以认定。证据5与本案缺乏关联性，本院不予认定。关于该份《房地产买卖合同》的效力问题，本院认为，本案
争议的标的物即坐落于杭州市××区××单××室的房屋，系
被告徐甲父亲徐乙的遗产，在这一遗产分割完毕之前，属被告
徐甲与其他继承人共同共有。在共同共有存续期间，部分共有
人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产。若共有人擅自
处分财产，构成无权处分行为，属于效力待定。经权利人追认
或者无权处分的人订立合同后取得处分权的该合同有效。本案
中，作为共有人的徐甲与原告签订的《房地产买卖合同》，由
于一直未得到其他权利人的追认，故该合同无效。
被告徐甲为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提
供了下列证据材料：房产所有权证一本，证明案涉房产的所有
权为徐乙。经质证，原告与被告裘某某均对该证据无异议，本
院予以认定。
被告裘�某未提供证据。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，
本院认定以下事实：2009年10月28日，原告通过被告裘某某作
中介，与被告徐甲签订了一份《房地产买卖合同》。合同就房
价、付款时间等作了约定，但未明确约定办理房产过户手续的
时间。合同签订后，原告依约将140000元交付给被告徐甲，并
于次日将购房定金2000元交付给被告裘某某。而后，由于被告
徐甲无法办理过户手续，于2009年12月10日作出书面承诺：在
2010年3月31日之前将出卖的房产过户到原告名下，否则赔偿
原告损失50000元。
另查明，该合同的标的物即坐落于杭州市××区××单××室的房屋，系被告徐甲父亲徐乙的遗产，属被告徐甲与其
他继承人共同共有。
本院认为：本案诉争的房屋是被告徐甲与他人共有的房
产，被告徐甲作为出卖人与原告签订的《房屋买卖合同》，由
于没有得到其他房屋共有人的追认，故合同无效。因《房屋买
卖合同》无效，故不存在解除的问题，对原告的要求解除合同
的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，一方因合同取得财产
的，应予以返还，故原告主张被告徐甲返还原告购房款140000
元的请求，本院予以支持。关于赔偿金额问题，本院作如下分
析：原告在庭审中，提交了被告徐甲于2009年12月10日出具的
承诺书，约定：若在2010年3月31日之前无法办理好该房产的
过户手续，被告徐甲则赔偿原告50000元。从该承诺书可以看
出，即使原告在签订《房屋买卖合同》时并不清楚房产的实际
产权人，在2009年12月10日也确已知晓该《房屋买卖合同》存
在瑕疵，可能造成过户不能的情况。原告在庭审上将承诺书作
为证据提交本院，本院有理由认为该承诺书的赔偿条款也得到
了原告的认可，双方就合同无效导致房产过户不能的赔偿金额
已达成了一致，即被告徐甲赔偿原告50000元，故原告主张要
求被告徐甲赔偿50000之外因房价上涨造成的损失，本院不予
支持。被告徐甲在承诺书中明确承诺，愿意赔偿被告因过户不
能造成的损失50000元，故其关于原告与被告裘某某均有过错
，该赔偿承诺不应由其来承担的抗辩，本院不予采纳。至于20
00元的购房定金，为被告裘某某所收，与被告徐甲无关，原告
要求被告徐甲归还2000元购房定金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告裘某某�担连带赔偿责任，没有法律依据，本
院不予支持。至于被告裘某某作为房产中介是否应当承担过错
责任以及责任大小的问题，与本案属于不同的法律关系，本案
不作处理。但被告裘某某在庭审中承认收取了原告购房押金20
00元，并愿意返还，且庭审后原告也同意该定金由被告裘某某
归还，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》
第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告徐甲在本判决生效后十日内归还原告马某购房
款140000元；
二、被告徐甲在本判决生效后十日内赔偿原告马某损失5
0000元；
三、被告裘某某在本判决生效后十日内归还原告马某购
房定金2000元。
四、驳回原告马某的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4236元，由马某负担2236元，徐甲负担2000
元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院交上诉
受理费。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一
审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户
银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院
，帐号12×××68）
代理审判员 李 清
二〇一〇年八月十九日
书 记 员 陈金良