江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2290号
上诉人（原审被告）：南昌卓纬置业有限公司，住所地：南昌市西湖区洪城路233号，统一社会信用证代码：91360103056445471Y。
法定代表人：邹国兰，该公司董事长。
委托代理人：黄志勇，江西东昉律师事务所律师，执业证号：13601200310220927。
被上诉人（原审原告）：李诗颖，女，1997年8月17日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。
委托代理人：洪浪，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601201110190901。
委托代理人：郑群林，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601201310634497。
上诉人江西南昌卓纬置业有限公司（以下简称卓纬置业公司）因与被上诉人李诗颖房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人卓纬置业公司的委托代理人黄志勇，被上诉人李诗颖的委托代理人郑群林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
卓纬置业公司不服一审法院判决，向本院上诉请求：撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。其事由是：被上诉人提供的转账凭证显示，被上诉人的母亲吴小妹是将该1925280元通过银行转账支付给了案外人龚国保，本案中，没有证据能够证明吴小妹转账给案外人龚国保的1925280元款项是案外人代表上诉人收取，在没有上诉人事先授权或事后追认的情况下，案外人龚国保与被上诉人母亲吴小妹之间的资金往来行为与上诉人无关。上诉人于2015年3月26日向被上诉人的父亲李志华出具的编号为0869997号的收据是一张无效收据，该份收据载明的交款人（单位）是李志华，载明的收款金额为1925280元，载明的收款方式是转账。但是事实上，李志华并没有转账支付该款给上诉人。因该份收据载明的收款信息与事实不符，上诉人在发现错误后当天就予以了纠正，要求李志华书面确认该份收据无效，李志华也认可同意，为此，李志华于同日（2015年3月26日）给上诉人出具了书面承诺函，李志华在该承诺函载明：“本人李志华承诺收据号0869997中的款项不会退款及不要求开具税务发票。若本人违约，承诺一切法律后果由本人承担”。基于以上事实及证据，充分证明上诉人根本就没有收到过被上诉人诉称多支付的购房款1925280元，即使是上诉人收到了该款，因李志华已书面承诺不会依据0086997号收据要求退款，主动放弃了权利，上诉人也没有义务退款。原审判决认定上诉人负有退款义务，无事实和法律依据，请求予以纠正。
涉案房屋的竣工备案时间是2015年12月11日，上诉人在取得竣工验收备案的当日就向被上诉人交付了涉案房屋，实际交付房屋时间应当认定为2015年12月11日，原审判决认定交付实际为2016年3月1日与事实不符，认定存在错误。
上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同中约定的逾期交房违约金标准为：每日按已交房款的万分之三。上诉人认为合同中对逾期交房违约金的约定标准远远高出了被上诉人的实际损失，逾期交房对被上诉人所造成的实际经济损失应当按照涉案房屋的同期租金损失来予以计算，依照合同法的规定，约定的违约金高于实际损失的，当事人有权要求降低，法院也应当按照实际损失为标准降低违约金。因原审判决认定的违约金过高，请二审法院依法降低，判令按实际损失计算逾期交房违约金。
李诗颖辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人收到被上诉人款项共计500多万元是不争的事实，有诸多凭证，一审已经提交；2、针对出具的承诺函，一审已经查明了该事实；3、针对上诉人所述的逾期违约金过高的问题，在房屋买卖合同中，规定的违约金条款，都是由上诉人约定的，是双方真实意思的表示，且违约金也不存在过高的问题。
李诗颖向一审法院起诉称：1、被告退回原告多付的购房款人民币1925280元；2、被告因其逾期交房，应支付原告违约金人民币277240.32元；3、诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：2015年5月8日，原告与被告签订两份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于南昌市西湖区洪城路233号“悦铂轩”105、106号两个店面，其中105室店面建筑面积106.95平方米，合同单价18000元/平方米，总金额为1925100元；106室店面建筑面积106.97平方米，合同单价18000元/平方米，总金额为1925460元，合同约定一次性付款。出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交付给买受人使用，如逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年7月1日起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等内容。合同签订后，原告通过李志华、吴小妹银行账户刷卡或转账方式向被告支付了购房款285万元，另通过吴小妹账户转账2925840元给龚国保账户。2015年2月7日，被告向李志华、吴小妹分别出具收据，载明收到购房定金各5万元；2015年2月16日，被告向李志华出具收据，载明收到商铺房款80万元；2015年3月3日，被告向李志华出具收据，载明收到商铺房款100万元；2015年3月10日，被告向李志华出具收据，载明收到商铺房款95万元；2015年3月20日，被告向李志华出具收据，载明收到商铺房款1000560元；2015年3月26日，被告向李志华出具收据（收据号0869997），载明收到商铺房款1925280元。上述收据合计金额为5775840元。庭审中，原告陈述被告直到2016年3月1日才将该两套店面交付给原告。被告陈述该房屋于2015年12月11日竣工验收时就交付给了原告，但因是朋友关系，未办理书面交房手续。原告认为被告本还应出售一套店面给原告，但未遵守承诺，故应当退还多支付的1925280元购房款，以及逾期交房违约金给原告，故诉至原审法院，诉请如上。
另查明，李志华、吴小妹系原告的父母，购房款亦来自于原告父母。2015年3月26日，李志华向被告出具承诺函，载明：“本人李志华承诺收据号0869997中的款项不会退款及不要求开具税务发票。若本人违约，承诺一切法律后果由本人承担”。李志华陈述该承诺函是被告工作人员要其书写，承诺函的本意是被告另出售一套店面或者三楼带阳台的房屋给原告就不会退款。庭审中，被告陈述李志华与被告前任法定代表人钱国宝是朋友关系，所以被告才会按照市场价格的6折1.8万元销售给原告，而相邻店面的单价为3万元/平方米左右，故不要求被告退款。与原告购买店面相邻的悦铂轩107号店面建筑面积108.16平方米，单价为29067.31元/平方米，总价款为3143920元。
上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、转账凭证、收据、竣工验收备案表、承诺函、庭审笔录、询问笔录等证据所证实。
原审法院认为，本案争议的主要焦点问题系1925280元购房款，被告是否应退还原告？对该笔购房款，原告已支付给被告，被告也出具收据为证，对该购房款的支付，原审法院予以确认。原告购买105号、106号店面的两份商品房买卖合同均在房管部门备案。其中105号店面建筑面积106.95平方米，合同单价18000元/平方米，总金额为1925100元；106号店面建筑面积106.97平方米，合同单价18000元/平方米，总金额为1925460元。而原告支付了被告购房款5775840元，扣除该两套店面的购房款3850560元，还剩1925280元。被告抗辩认为因原告父亲与被告前任法定代表人系朋友关系，才给予其6折优惠，之后原告父亲出具给被告的承诺函，也明确表示不要求退还1925280元。而原告父亲陈述该承诺函系其按照被告工作人员要求书写，本意是被告另出售一套店面或者三楼带阳台的房屋给原告就不要求退款。对该承诺函原、被告双方做出了不相一致的解释。对此，应当按照在房管部门备案登记的购房合同价款为准，被告理应退还原告多余的款项。故原告要求被告退还该1925280元购房款，原审法院予以支持。对于原告诉请要求被告支付其因逾期交房（2015年7月1日至2016年3月1日）的违约金人民币277240.32元，被告未能提交证据证明其于2015年12月11日竣工验收时就将该房屋交付给原告，故对其抗辩意见，原审法院不予采纳，原审法院对原告陈述的2016年3月1日交房的意见予以采纳。因原、被告在购房合同中明确约定逾期交房的违约金为按已交付房价款的日万分之三计算，该约定不违反相关法律法规的规定。经计算，已支付的购房款为3850560元，乘以240天，违约金为277240.32元。故原告诉请要求被告支付违约金277240.32元，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告南昌卓纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李诗颖购房款1925280元；二、被告南昌卓纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李诗颖逾期交房违约金277240.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告李诗颖预交的案件受理费24420元，保全费5000元，合计29420元，由被告南昌卓纬置业有限公司承担，限随上述款一并偿付。
在二审中双方均未提供新的证据材料，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：卓纬置业公司是否应退还涉案的购房款1925280元及支付逾期交房违约金给被上诉人李诗颖。
本院认为，被上诉人李诗颖购买涉案的105号、106号店面的两份商品房买卖合同均在房管部门备案。其中105号店面建筑面积106.95平方米，合同单价18000元/平方米，总金额为1925100元；106号店面建筑面积106.97平方米，合同单价18000元/平方米，总金额为1925460元。而被上诉人李诗颖支付了上诉人卓纬置业公司购房款5775840元，扣除该两套店面的购房款3850560元，还剩1925280元。上诉人卓纬置业公司于2015年3月26日向被上诉人的父亲李志华出具了编号为0869997号的收据，该份收据载明的交款人是李志华，载明的收款金额为1925280元，载明的收款方式是转账。同日，李志华给卓纬置业公司出具了书面承诺函，该承诺函中载明：“本人李志华承诺收据号0869997中的款项不会退款及不要求开具税务发票。若本人违约，承诺一切法律后果由本人承担”。据此，根据李志华的承诺，涉案的金额1925280元，应不予退回。卓纬置业公司的该上诉请求，本院予以支持。
对于被上诉人李诗颖诉请要求上诉人卓纬置业公司支付其因逾期交房（2015年7月1日至2016年3月1日）的违约金，上诉人卓纬置业公司未能提交证据证明其于2015年12月11日竣工验收时就将该房屋交付给被上诉人李诗颖，本院对被上诉人李诗颖陈述的2016年3月1日交房的意见予以采纳。因卓纬置业公司与李诗颖在双方的购房合同中约定逾期交房违约金按已交付房价款的日万分之三计算，该约定过高，应予以调整为按已交付房价款的日万分之一计算。据此，根据已支付的购房款5775840元，乘以240天，违约金为138620.16元（5775840元×240÷10000=138620.16）。故卓纬置业公司应支付李诗颖逾期交房违约金138620.16元
综上，上诉人卓纬置业公司的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审判决处理结果有误，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初3422号民事判决；
二、上诉人南昌卓纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人李诗颖逾期交房违约金138620.16元；
三、驳回上诉人南昌卓纬置业有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被上诉人李诗颖的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费53840元，由上诉人卓纬置业公司承担26920元；被上诉人李诗颖承担26920元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年十二月十九日
书记员 刘欢欢