北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初64911号原告（反诉被告）：王国站，男，1959年8月10日出生。委托诉讼代理人：丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：岳海玲，女，1976年3月7日出生。委托诉讼代理人：曾祥成，北京市华泰律师事务所律师。第三人：张玉香，女，1962年10月5日出生。第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：马海峰，经理。第三人：交通银行股份有限公司北京慧忠里支行，营业场所北京市朝阳区慧忠北里413号楼。负责人：戴珮英，行长。委托诉讼代理人：李松林，北京市冠衡律师事务所律师。原告（反诉被告）王国站与被告（反诉原告）岳海玲、第三人张玉香、第三人北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称联合家美公司）、第三人交通银行股份有限公司北京慧忠里支行（以下简称交行慧忠里支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王国站及其委托诉讼代理人丛玉国，岳海玲及其委托诉讼代理人曾祥成，张玉香，联合家美公司法定代表人马海峰，交行慧忠里支行委托诉讼代理人李松林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国站向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除王国站与岳海玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.要求岳海玲向王国站支付违约金138万元。事实和理由：2016年4月19日，在联合家美公司的居间下，王国站与岳海玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定岳海玲以690万元的价格购买王国站名下的位于北京市朝阳区某某号房屋（以下简称涉诉房屋）。同日，王国站与岳海玲签订《补充协议》，关于付款方式约定，2016年4月19日岳海玲向王国站支付购房定金10万元，2016年6月15日前岳海玲向王国站支付购房款75万元，2016年6月20日前岳海玲向王国站支付购房款200万元，余款由岳海玲商业贷款支付。2016年4月19日，岳海玲向王国站支付了10万元定金。后岳海玲分别于2016年4月30日、2016年5月7日、2016年5月8日、2016年5月12日向王国站支付了购房款20万元、20万元、15万元、20万元。至此，岳海玲已按合同约定支付了75万元购房款。根据合同约定，岳海玲应于2016年6月20日前支付200万元购房款，但岳海玲一直未支付，直至2016年8月26日才支付20万元。关于履行合同，王国站多次与岳海玲交涉，要求其按照合同履行，但岳海玲一拖再拖，未履行付款义务。岳海玲辩称，不同意王国站的诉讼请求。王国站是违约方，按照合同约定，王国站应提供相应材料办理房源核验及网签手续，在联合家美公司及岳海玲的多次催促下，王国站均未配合。补充协议明确约定，如果岳海玲未按期支付200万元购房款，岳海玲应按月向王国站支付利息。因王国站未按约定提供相关材料导致岳海玲未能按时支付其中的一笔200万元，故岳海玲按月向王国站支付了利息，王国站表示同意并接收了利息。张玉香述称，同意王国站的诉讼请求。联合家美公司述称，王国站与岳海玲签订买卖合同的时间是2016年4月19日，当时北京市只有海淀区和良乡要求做房源核验。从2016年6月1日起，北京所有地区的房屋买卖均要求进行房源核验，房源核验需要提供房屋所有权证照片及出卖人的身份证照片。后联合家美公司反复催促王国站要求其提供上述资料，但王国站始终未提供，导致房源核验和网签均无法办理。在此期间，王国站与岳海玲曾到联合家美公司进行过商谈，当时王国站表示要70万元违约金，经多次协商，王国站最终表示要60万元违约金，岳海玲表示可以把王国站多年未交的物业费、供暖费补齐，王国站没有同意。岳海玲向本院提出反诉请求：1.要求代王国站向交行慧忠里支行清偿全部贷款本息，交行慧忠里支行协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续；2.要求王国站和张玉香协助岳海玲办理涉诉房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至岳海玲名下。事实和理由：2016年4月19日，王国站与岳海玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定岳海玲以690万元的价格购买王国站名下的涉诉房屋。同日，双方签订《补充协议》，对付款时间等进行了修改和补充。合同签订后，岳海玲依约履行合同，而王国站经联合家美公司及岳海玲多次催告要求提供房源核验的材料时，拒绝提供，构成违约，此后多次提出要求提高房价。王国站对岳海玲的反诉辩称，不同意岳海玲的反诉请求，岳海玲至今未付齐200万元购房款，已经违反了合同约定。张玉香对岳海玲的反诉辩称，不同意岳海玲的反诉请求。联合家美公司述称，希望双方继续履行合同。交行慧忠里支行述称，根据交行慧忠里支行与王国站签订的合同约定，未经交行慧忠里支行同意，王国站不得擅自处置涉诉房屋，对于王国站的违约行为，交行慧忠里支行保留追究责任的权利。若岳海玲同意代为清偿贷款本息，交行慧忠里支行没有意见，只要有人还款即可，在岳海玲代为清偿全部贷款本息后，同意协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在王国站名下，建筑面积为148.84平方米。王国站与张玉香系夫妻关系，二人于1987年12月登记结婚，二人均表示涉诉房屋系夫妻共同财产。2013年，王国站作为抵押人与交行慧忠里支行作为抵押权人签订《最高额抵押合同》，约定抵押人为抵押权人与债务人在2014年1月3日至2017年1月3日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押担保的最高债权额为200万元，抵押财产为涉诉房屋，张玉香作为抵押物共有人在该合同上签字。2013年12月13日，王国站作为借款人与交行慧忠里支行作为贷款人签订《个人循环贷款合同》，约定额度金额为200万元，合同项下贷款用于消费，授信期限自2014年1月3日至2017年1月3日。同日，涉诉房屋办理最高额抵押登记，抵押权人为交行慧忠里支行，债权数额为200万元。2016年4月19日，在联合家美公司的居间下，王国站作为出卖人与岳海玲作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王国站向岳海玲出售涉诉房屋，涉诉房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2013年12月13日，王国站应于2016年6月20日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为690万元，岳海玲可以在签订本合同的同时支付定金10万元；王国站应于2016年7月20日前将涉诉房屋交付给岳海玲；自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；关于岳海玲逾期付款责任约定，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付应付款之日止，岳海玲按日计算向王国站支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际应付款之日起15日内向王国站支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，王国站有权解除合同，王国站解除合同的，岳海玲应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向王国站支付违约金，并由王国站退还岳海玲全部已付款；本合同及附件共6页，具体约束以补充协议为准。同日，张玉香出具《同意出售证明》，载明张玉香系售房人王国站之配偶，同意王国站出售其名下的涉诉房屋。同日，王国站作为出卖人、岳海玲作为买受人、联合家美公司作为居间方签订《补充协议》，对涉诉房屋的买卖事宜做了补充约定。该协议第一条合同标的状况及价款组成约定，房屋总价款为690万元，该价格为净得价款，不含税，王国站承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具一并包含在总房价款之内，在王国站将房屋交付岳海玲时一并转移和交付。该协议第二条房款支付及房屋交付约定，2016年4月19日岳海玲向王国站支付购房定金10万元，2016年6月15日前岳海玲向王国站支付购房款75万元，2016年6月20日前岳海玲向王国站支付购房款200万元，剩余款405万元在产权证下发过户以商业贷款支付给王国站；王国站同意在过户完成当日内将房屋交付给岳海玲，双方于该房屋交付当日自行办理物业交割，联合家美公司陪同并见证，入住之前的费用由王国站承担，入住以后的费用由岳海玲承担；以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200元的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行。该协议第四条违约责任约定，1、王国站的违约责任。王国站应当积极配合岳海玲办理房屋入住、过户等相关手续，积极提供办理手续所需要的证件，材料，需要王国站亲自前往办理的，王国站应当配合办理，联合家美公司予以协助；如果因王国站提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封或无故不在或拖延超过60日等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后，王国站不将房屋出售给岳海玲；或者在签订本协议后，王国站提高房屋交易价格；或者出现王国站将房屋出售给非岳海玲指定的第三方的情形，均为王国站违约。若王国站违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向岳海玲支付违约金；岳海玲有权选择退房或要求继续履行合同；联合家美公司收取岳海玲的所有费用应不予退还。2、岳海玲的违约责任。如果因岳海玲提供的个人证件不完整、不真实或无效导致无法过户的；或者在签订本协议后，岳海玲不能按约定时间支付王国站房款超过60日的；或者岳海玲不购买该房屋的，均为岳海玲违约。若岳海玲违约，则岳海玲应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向王国站支付违约金，岳海玲向王国站已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补；王国站有权选择解除合同或要求继续履行合同；联合家美公司收取岳海玲的费用不予退还。该协议第七条其他约定，晚于2016年5月20日（不含本次月供）后，岳海玲晚付200万贷款，银行贷款利息由岳海玲承担，利息约每月8200元。2016年4月19日，岳海玲向王国站支付定金10万元。后岳海玲分别于2016年4月30日、2016年5月7日、2016年5月8日、2016年5月12日、2016年8月26日向王国站支付购房款20万元、20万元、15万元、20万元、20万元；于2016年6月20日、2016年7月20日、2016年8月20日向王国站支付利息8200元、8200元、8200元。2016年8月20日，岳海玲通过微信向王国站发送付款凭证截图，并发送文字“王大哥，先把这个利息打给您”，王国站回复“收到”，岳海玲回复“20的房款，我还在链家协商，他们付了款还要资金监管，要到后天我才能拿到”。2016年8月21日，岳海玲向王国站发送“王哥，昨天争取到很晚，还是要明天”、“最近款会陆续凑到，您还款银行那边问了吗，是随时去还？”，王国站回复“没问题”。2016年8月25日，王国站向岳海玲发送“款什么时候打”，岳海玲回复“我马上再查”、“昨天晚上11点还没到，一会儿我问下链家”。2016年8月26日上午，岳海玲向王国站发送付款凭证截图，并发送文字“王哥，先给您转15万过去，另5万我得去柜台取，上午去下展会，有客户来，下午去取了就给您汇过去”，王国站回复“好的”，同日下午，岳海玲向王国站发送付款凭证截图，王国站发送“收到”。2016年8月30日，王国站向岳海玲发送“小岳违约赔偿商量的怎么样拖这么长时问我在廊坊买房损失很大要换位思考”。2016年8月31日，王国站向岳海玲发送“现在就三个办法，第一赔违约金，第二这房你别要了，买个小户型的，钱退给你，第三只能法律解决了。尽快办理这事，别拖了”。2016年9月23日，岳海玲的购房资质审核通过。为证明王国站已催促岳海玲付款及王国站系用岳海玲支付的购房款解抵押，王国站提交其与岳海玲的微信聊天记录，内容为：2016年5月4日，王国站向岳海玲发送“抓紧办这边等用”、“时间就是金钱，没钱什么也办不了，鉴了也得守信啊，下边流程怎么走啊”，岳海玲回复“好的，明白”、“明后天，一到款我就告诉您，给您转过去”。2016年5月7日，岳海玲向王国站发送“王哥，到了些款，今天给您汇20，明天20”。2016年5月12日，王国站向岳海玲发送“收到”。2016年5月19日，王国站向岳海玲发送“下一步安排怎么样了，银行解押抓紧办啊”，2016年5月20日，岳海玲回复“知道的，王大哥”。2016年6月1日，王国站向岳海玲发送“安排好了吗银行解押抓紧办啊？”，岳海玲回复“在想办法”。2016年6月3日，王国站向岳海玲发送“你那房子卖了吗”，岳海玲回复“还没有”、“已经腾空专门在卖了”，王国站回复“抓紧啊？二个星期又到还贷日期”，岳海玲回复“明白”，王国站回复“有压力、才有动力”。2016年6月12日，王国站向岳海玲发送“再一星期到还款解押期办好了没有”，岳海玲回复“知道的，王大哥”、“我明白回内蒙找小某商量”。2016年6月15日，王国站向岳海玲发送“这两天银行解押还款期到了不能违约啊？银行这边不能失信啊不知你郡边办的怎么样”，岳海玲回复“知道的，王哥”。2016年7月26日，王国站向岳海玲发送“小岳办的怎么样了，别拖了要买快点不行我卖给别人780万北京房价在涨好多打电话的你给我这8200元也就是每月房租我不想这么拖了”，岳海玲回复“我已经抓紧卖我们的房子了”、“王大哥，我也不想这么拖啊，我天天问中介情况，只要有确定买的，我是尽量成交的”，王国站回复“你那卖不了就别卖了搬家我卖了会把钱给你虽你违约合同我不会那么做你别影响我用钱”。岳海玲对该组证据的真实性不持异议，但表示该组证据只能证明双方在积极履行合同，无法证明岳海玲违约。联合家美公司对该组证据的真实性不持异议。交行慧忠里支行对该组证据的真实性无法确认。岳海玲提交微信聊天记录，用以证明王国站在岳海玲及联合家美公司的多次催促下始终未配合办理房源核验，双方仍在继续履行合同，只是因王国站未进行房源核验导致岳海玲无法继续付款。其中王国站与岳海玲的微信聊天内容为：2016年8月16日，王国站向岳海玲发送“工行某某1”，岳海玲回复“收到了，王哥”、“名字还是您的吧”、“王国站”，王国站回复“对还是这个”。2016年8月19日，岳海玲向王国站发送“王大哥，这几天款到我账上，我就马上给您打过去”、“我这边尽快办理资格认证”、“另外，需要您这边的房屋核验，您需要拍照片过来”、“就是每页都需要单拍”，同时发送身份证和房屋所有权证的照片，王国站回复“知道”、“这二十什么时间打”。2016年8月20日，岳海玲向王国站发送付款凭证截图，并发送文字“王大哥，先把这个利息打给您”，王国站回复“收到”。2016年8月26日上午，岳海玲向王国站发送付款凭证截图，并发送文字“王哥，先给您转15万过去，另5万我得去柜台取，上午去下展会，有客户来，下午去取了就给您汇过去”，王国站回复“好的”，同日下午，王国站发送“收到”。王国站、岳海玲、联合家美公司的法定代表人马某某的微信群聊内容为：2016年8月28日，马某某向王国站发送“方便您发下照片”、“咱们好尽快走后面手续”、“网签”、同时发送身份证和房屋所有权证的照片，在照片后发送“这样格式”。2016年8月29日，王国站发送“小岳看合同了吗？违约责任的赔偿问题”，岳海玲回复“？”，王国站回复“合同鉴之日两月不付款赔付甲方总房款百分之二十”、“把这弄好了再复核”。王国站对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示从微信记录中可以看出岳海玲于2016年8月19日才通知王国站提供房源核验的材料，而该时间已经晚于合同约定的支付200万元的时间（合同约定时间为2016年6月20日），且联合家美公司处应该有王国站的身份证复印件和房屋所有权证复印件。联合家美公司对该组证据不持异议。交行慧忠里支行对该组证据的真实性无法确认。岳海玲提交《关于印发》、《关于保证存量房房源核验工作顺利开展的通知》，用以证明自2016年6月1日起在北京全市范围内开展存量房房源核验工作，房源核验需要提供出卖人身份证照片和房屋所有权证照片，其中《关于保证存量房房源核验工作顺利开展的通知》内容为：“根据《市住房城乡建设委、市国土资源局关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》（京建发[2016]132号）的规定，自2016年6月1日起在全市范围内开展存量房房源核验工作，为保证此项工作顺利开展，现将有关问题通知如下：（一）已开展房源核验的11个区，在6月1日零点前房源核验申请已受理的，仍按原程序办理；（二）在东城、朝阳、通州、顺义、大兴、昌平6区，6月1日零点前已完成房源录入业务但未申请存量房网签的，系统将自动清除，需按照新规定进行房源核验后方可进行网签。”王国站对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示岳海玲和联合家美公司于2016年8月19日才通知王国站提供房源核验的材料。联合家美公司对该组证据不持异议。交行慧忠里支行表示真实性由法院依法核实。岳海玲提交书面材料，用以证明因房价上涨，王国站要求涨价70万元。王国站对该证据的真实性和证明目的均不予认可，表示该材料不是王国站书写，且王国站未要求涨价。联合家美公司对该证据不持异议。交行慧忠里支行对该证据的真实性无法确认。联合家美公司提交《催告函》及快递详情单，用以证明联合家美公司曾向王国站邮寄《催告函》催促王国站办理房源核验和网签手续，但邮件被王国站拒收，该《催告函》也通过微信向王国站发送过。《催告函》的内容为“尊敬的王国站先生：为交易位于北京市朝阳区某某号的房屋之目的，您委托我公司提供居间服务，且您已签署了相关交易文件，包括但不限于与房屋交易相关的任何合同、协议、承诺及确认等。按照合同约定，乙方早已全额支付了你方全部购房款。你方应当于接到丙方通知产权证下发后30日内配合办理房屋过户手续，但至仍未完全履行。此外，因你方延迟配合乙方过户手续至今乙方无法办理贷款手续。基于我公司工作人员通过电话、短信、微信等方式多次与您沟通并催促未果，现我公司向您发出本催告函，提醒您及时根据您已签署的上述法律文件办理与房屋相关的事宜。敬请您于2016年10月31日17时前，办理下列事宜：配合办理房源核验和网签手续……”王国站表示未收到过该《催告函》，且《催告函》中载明的岳海玲已支付全部购房款不属实。岳海玲对该组证据不持异议。交行慧忠里支行对该组证据的真实性无法确认。联合家美公司提交微信聊天记录，用以证明王国站表示解决违约金事项后再进行房源核验，故王国站一直未向岳海玲和联合家美公司提供身份证照片和房屋所有权证照片。微信聊天内容为：2016年8月29日，王国站发送“合同鉴之日两月不付款赔付甲方总房款百分之二十”、“把这弄好了再复核”。2016年9月10日，马某某发送“明天下午三点见！”，同时发送了位置链接。2016年9月13日，王国站发送“我们就是那三点意见”，马某某回复“第一点”、“最后商定是多少最低”，王国站回复“70万不能再少了”，马某某回复“那这事就没法协商了啊”、“大家都是帮忙”、“关键还是你们两家”、“不一致就只能打官司了啊”。2016年10月17日，马某某发送“在吗”、“打您电话几次都没接”、“后面事情怎么办理呢”、“不接电话也不是个事儿啊”，王国站回复“有事吗”，马某某回复“您这事后面怎么办理呢”、“大家不能僵持着不动吧”，王国站回复“你说咋办”、“违约金给我多少”，马某某回复“10万”，王国站发送“通过法律吧”，马某某回复“这几年欠的物业供暖费我叫她给出了”，王国站回复“你是中介也不容易”，马某某回复“谢谢理解”，王国站回复“差距太大你代理期也到了不行解约得了我给几万费用”。2016年10月18日，马某某向王国站发送《催告函（王国站）》。王国站对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示房源核验是联合家美公司的义务，微信聊天记录中没有要求王国站提供身份证原件和房屋所有权证原件照片，联合家美公司在微信中认可岳海玲存在违约行为并表示岳海玲可以支付10万元违约金。岳海玲对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示岳海玲愿意加价10万元，而非支付违约金10万元。交行慧忠里支行对该组证据的真实性无法确认。关于《催告函》的内容，联合家美公司表示与通过快递邮寄的《催告函》的内容一致，王国站表示没有打开文件查看内容。交行慧忠里支行提交计收全部贷款本息清单，显示截至2017年3月9日，王国站未还本金数额为1997147.33元，利息、罚息、复利共计41914.63元。王国站、岳海玲及联合家美公司对该证据的真实性均不持异议，王国站表示因岳海玲申请查封涉诉房屋导致王国站无法偿还贷款，由此产生的相关费用应由岳海玲承担。经询，交行慧忠里支行表示涉诉房屋被查封不影响王国站按期还款。关于剩余购房款，岳海玲同意一次性全额支付，同时表示其代为向交行慧忠里支行清偿的款项在剩余购房款中扣除，若代为清偿的款项超过剩余购房款，其另行向王国站主张权利，不要求在本案中处理。关于王国站主张解除合同的理由，王国站表示，岳海玲逾期付款已达到《补充协议》第四条第2款约定的解除条件，具体为根据《补充协议》约定岳海玲应于2016年6月20日前支付200万元，但岳海玲迟迟未支付，2016年8月19日，岳海玲向王国站发送微信，称这几天款项到账，但此后岳海玲只于2016年8月26日支付了20万元，自2016年8月19日起岳海玲已逾期付款超过60日，王国站已享有合同解除权，故王国站于2016年10月20日诉至本院要求解除合同。经询，王国站认为200万元的付款期限为2016年8月19日，其于2016年8月29日向岳海玲提出违约赔偿的原因是2016年8月29日其翻看《补充协议》，发现该协议第四条第2款约定岳海玲未按约定时间付款超过60日构成违约，应支付购房款20%的违约金。关于涉诉房屋交付情况，王国站和岳海玲均表示涉诉房屋一直由岳海玲承租，现仍由岳海玲居住使用，租金支付至2016年3月30日。关于王国站于2016年8月19日向岳海玲发送微信“这二十什么时间打”的原因，王国站表示岳海玲于2016年8月19日向其发送微信称这几天款到账就给王国站打过来，同时称先支付20万元，故王国站才询问岳海玲20万元何时支付，在岳海玲提出先支付20万元的时候，王国站并未提出异议或要求解除合同。关于2016年8月26日，岳海玲向王国站支付20万元的原因，岳海玲表示王国站打电话称急需用钱，让岳海玲先支付20万元，因王国站一直不提供房源核验所需材料，岳海玲本不想继续支付款项，但王国站承诺8月22日出差回来后就提供相关材料，出于对王国站的信任就先支付了20万元。经询，王国站和岳海玲均表示2016年8月26日以后王国站未催促过岳海玲支付剩余180万元。关于2016年8月26日以后岳海玲未继续支付购房款的原因，岳海玲表示，王国站不提供身份证及房屋所有权证原件照片，无法进行房源核验，且王国站于2016年8月29日即提出违约赔偿及涨价的要求。关于剩余180万元（《补充协议》约定的2016年6月20日前应支付的200万元减去岳海玲于2016年8月26日支付的20万元）的支付时间，王国站、岳海玲及联合家美公司均表示未进行约定。王国站认可一直未向岳海玲及联合家美公司提供房源核验所需的身份证和房屋所有权证原件照片，表示其打算在岳海玲付清200万元以后再提供相关材料。经询，王国站表示其主张的违约金系解除合同违约金。另查，岳海玲于2016年11月23日向本院提出财产保全申请，要求查封王国站名下的涉诉房屋，中国大地财产保险股份有限公司开具保单保函为岳海玲提供担保。本院于同日作出（2016）京0105民初某某2号民事裁定书，裁定查封王国站名下的涉诉房屋，岳海玲交纳保全费5000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王国站与岳海玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。关于王国站是否享有合同解除权一节，王国站主张200万元的付款期限为2016年8月19日，并主张岳海玲自2016年8月19日起逾期60日未付清200万元，故据此要求解除合同。首先，根据交易流程，房源核验是房屋买卖的必经程序，王国站作为出卖人有义务提供房源核验所需材料以进行并通过房源核验，根据查明的事实可知，岳海玲已于2016年8月19日通过微信方式催促王国站提供房源核验所需身份证照片和房屋所有权证照片，联合家美公司亦分别于2016年8月28日、2016年10月18日催促王国站配合办理房源核验，但王国站始终未予配合，在此情况下，岳海玲未继续付款构成合理抗辩。其次，王国站主张200万元的付款期限为2016年8月19日，但其于2016年8月29日即向岳海玲提出违约赔偿，此时岳海玲的行为并未符合合同约定的违约情形，岳海玲因未能接受王国站提出的70万元违约赔偿而未继续付款仍属合理抗辩。再次，民事权利包括合同解除权的行使应当符合诚实信用原则，虽合同约定岳海玲支付200万元的时间为2016年6月20日前，但王国站在2016年8月29日提出违约赔偿前从未要求解除合同，而是分别于2016年6月20日、2016年7月20日、2016年8月20日收取岳海玲支付的利息8200元、8200元、8200元，并于2016年8月19日询问岳海玲20万元何时支付，又于2016年8月26日继续收取岳海玲支付的20万元购房款且并未提出任何异议，后王国站突然于2016年8月29日提出违约赔偿并在双方就违约赔偿无法达成一致的情况下诉至本院要求解除合同，王国站的行为有违诚实信用原则。综上，王国站以岳海玲自2016年8月19日起逾期付款为由主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，王国站系基于合同解除而主张的违约金，故对违约金本院亦不予支持。现岳海玲已具备购房资格，虽交行慧忠里支行对涉诉房屋享有抵押权，但岳海玲同意代王国站提前清偿贷款本息（包括本金、利息及罚息）以注销涉诉房屋抵押登记，并支付剩余购房款，交行慧忠里支行表示同意，本院不持异议。在岳海玲代为清偿上述款项后，交行慧忠里支行应协助办理涉诉房屋的抵押登记注销手续。在此情况下，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的继续履行并无其他障碍，双方应继续履行。协助办理权属转移登记是王国站的合同义务，张玉香作为涉诉房屋的共有权人，于合同签订当日出具了《同意出售证明》，故王国站与张玉香应共同协助岳海玲办理涉诉房屋的权属转移登记手续。考虑到双方已经发生纠纷，为避免后续争议的产生，岳海玲应在房屋权属转移登记的同时向王国站支付剩余购房款，但应扣除岳海玲代为向交行慧忠里支行清偿的款项，若岳海玲代为向交行慧忠里支行清偿的款项超过剩余购房款，岳海玲可另行向王国站追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）岳海玲于本判决生效后七日内，向第三人交通银行股份有限公司北京慧忠里支行清偿原告（反诉被告）王国站与第三人交通银行股份有限公司北京慧忠里支行签订的《个人循环贷款合同》项下的未还贷款本息；二、第三人交通银行股份有限公司北京慧忠里支行于被告（反诉原告）岳海玲清偿完毕上述贷款本息后七日内，协助办理北京市朝阳区某某号房屋的抵押登记注销手续；三、原告（反诉被告）王国站、第三人张玉香于北京市朝阳区某某号房屋的抵押登记注销手续办理完毕后七日内，协助被告（反诉原告）岳海玲办理北京市朝阳区某某号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至被告（反诉原告）岳海玲名下，与此同时，被告（反诉原告）岳海玲向原告（反诉被告）王国站支付剩余购房款【以585万元为基数，扣除被告（反诉原告）岳海玲向第三人交通银行股份有限公司北京慧忠里支行代为清偿的全部贷款本息】；四、驳回原告（反诉被告）王国站的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60100元，由原告（反诉被告）王国站负担（已交纳）。反诉案件受理费30050元，由原告（反诉被告）王国站负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由原告（反诉被告）王国站负担【于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）岳海玲】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 斯晓荷审判员 李甲军二〇一七年十月十九日书记员 张 晨