天津市津南区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津0112民初1785号
原告：张晓梅，女，1975年3月13日出生，汉族，天津市农村工作委员会干部，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：李强（原告之夫），1973年5月22日出生，汉族，天津龙旅股份有限公司天津第二分公司职员，住址同上。
被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人：王斯恒，总经理。
委托诉讼代理人：张言非，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：赵晋，女，该公司职员。
原告张晓梅与被告天津星耀投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一、二次庭审时原告之委托诉讼代理人李强及被告天津星耀投资有限公司之委托代理人张言非到庭参加诉讼，第三次庭审时原告之委托诉讼代理人李强及被告天津星耀投资有限公司之委托代理人赵晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张晓梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告所交的购房首付款548436.27元。2、判令被告方支付自2017年10月18日至2018年2月2日首付款利息15356.22元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月1日原告与被告签订一份合同号编号为：2009-0115289的《天津市商品房买卖合同》。后于2017年10月18日原告交付了购房首付人民币548436.27元，用于购买被告开发的位于天津市津南区房屋。签订认购之后原告与被告就《商品房买卖合同》进行协商，因被告无法办理贷款手续导致商品房买卖合同未能订立的情况，被告应当将定金返还原告。但是原告于2017年12月28日在天津市津南区房管局办理解除购房合同后，在被告售楼处办理退款时，被告要求原告签署《解约退房协议》时，该协议声称需要90日内方可退款，因购房款在市资金监管中心无法退款，经原告咨询天津市资金监管中心后得知，根据《天津市新建商品房预售资金管理办法》201654号文件第20条被告应在原告办理理解除购房合同后7个工作日给与原告退回购房款.综上，为维护原告合法权益，诉至法院。
被告天津星耀投资有限公司辩称不同意原告的诉讼请求，原告购买涉诉房屋缴纳首付款531423元，契税和维修基金17013.27元，其中契税和维修基金是该公司代收代缴，其没有归还义务。由于双方解除商品房买卖合同系原告违约，该公司要求在返还的首付款中扣除总房款2%的违约金。该公司没有退还原告首付款系原告没有履行相应的义务也没有办理手续，导致该公司无法退还。
本院经审理认定的事实如下：原告与被告于2017年10月1日签订了房屋预定合同，约定由原告购买被告开发的星耀五洲澜海庄园12号楼1-2705号商品房，销售单价10657元/平方米，总房款871423元。约定由原告采取按揭付款的方式购买，首付款为531423元，付款时间为2017年10月1日交定金50000元，2017年10月6日前交房款481423元，2017年10月26日前交房款340000元。该合同第五条约定，“乙方(原告)确认，在签订本合同之前已知悉并认同以下事项：1、乙方已详细阅读了甲方提供的《天津市商品房买卖合同》样本的全部条文，经甲方的解释和说明，乙方认为已经完全理解该合同样本之条款内容的真实含义，并对该样本之条款内容无异议，同意按该样本内容签订《天津市商品房买卖合同》”。同日原告向被告缴纳定金95000元，2017年10月2日原告向被告缴纳房款80000元，2017年10月18日原告向被告缴纳房款356423元、契税8299.27元、维修基金8714元。2017年11月2日，原、被告签订了编号为：2009-0115289的商品房买卖合同，该合同第一页记载被告地址为：天津市河西区潭江道优仕庭园8-3-101，联系电话：133××××8555。约定由被告购买原告开发的位于天津市津南区房屋一套，该房屋总价871423元，建筑面积81.77平方米，其中套内面积64.57平方米，公共部位建筑面积17.20平方米。双方合同第四条约定，“双方约定，乙方(被告)按下列第2种形式付款，房屋正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部房价款存入甲方(原告)新建商品房预售资金监管账号：…2、贷款付款的，乙方应于2017年11月9日前，一次性存入房屋首付款531423元，其余价款办理贷款”。合同第六条约定“乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述的第3中约定，追究乙方违约责任：…3、见补充协议约定”。同日双方还签订了补充合同，该补充合同第二条约定：“买卖协议中提及的通知是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、电子邮件或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的等任何一种或多种方式的联络。买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真及电话号码或E-
mail地址为准”。该补充合同第七条约定：“1、买受人应遵守银行按揭贷款的所有规定缴纳相关费用并接受银行的按揭贷款资格审查，如审查不合格或需要满足最新的信贷政策要求，买受人可选择补交资料、提高首付或选择其他付款方式支付剩余房款，买卖合同并不因此解除，出卖人不承担任何相关责任。但如买受人在7日内未对上述任何一种方式作出选择并付款的，出卖人有权解除买卖合同，自买受人已付房款中扣除总房价款2%的违约金后将余款无息退还给买受人。如买受人未获得或未足额获得银行放贷而无力自行补足房款而请求解除预售合同的，经出卖人同意解除预售合同后，出卖人有权向买受人收取或自买受人首付款中扣取相当于总房款2%的违约金。2017年11月27日、11月28日，被告将代收的涉诉房屋契税、维修基金缴纳至相关收缴机关。2017年12月13日，被告向原告发出尽快办理贷款的催告函，催告原告应在接到该函件7日内尽快办理完毕贷款手续，逾期则根据《天津市商品房买卖合同约定》单方解除合同并要求原告承担违约金。2017年12月27日，原、被告共同向房管部门提出退房申请，要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由为贷款无法办理。2018年1月9日双方签订了解除天津市商品房买卖合同协议，涉诉房屋买卖合同解除，登记备案被撤销。2018年3月2日，被告向原告发出通知函，记载由于原告恶意不配合被告签署相关确认文件，导致被告无法为原告办理退房款手续，由此产生的一切后果由原告自行承担。另查明，案外人天津银行银杉支行于2017年10月25日查询了原告的个人信用报告，该信用报告显示原告存在贷记卡逾期4次、个人消费贷款逾期2次，且在该日期内有两笔合计1800000元的消费贷款的情况。为证明以上事实原告提交了收据4张，被告提交了商品房预定合同1份、催告函及ems快递单查询记录各1份、通知函及ems快递单查询记录各1份、商品房预售合同1份，本院依法调取了退房申请1份、退房审核表1份、天津市不动产登记申请书1份、解除天津市商品房买卖合同协议1份、天津市商品房买卖合同备案注销申请表1份、契税发票1张、维修基金票据2张，原告及其委托代理人的个人信用报告各1份，原、被告对上述证据的真实性均认可，本院予以确认。原告提交的视频资料被告认可为在其售楼处拍摄，且视频中可以明确反应原告向被告工作人员提交相应退还房款手续但被告工作人员拒不接收；原告提交的兴业银行消费贷款还款计划虽系复印件，但其记载内容与本院调取的原告个人信用报告记载一致；本院依法制作的两份银行工作人员询问笔录系人民法院依职权对案件事实作出的调查，故对于原告提交的视频资料、兴业银行消费贷款还款计划及本院依法制作的银行工作人员询问笔录的证明效力予以确认，对原告于2017年12月28日向被告提交退还房款手续被拒及原告在申请按揭贷款时存在大额消费贷款和逾期情况导致无法办理按揭贷款的事实亦予以确认。
原告提交的解约退房协议并未有原、被告双方的签字盖章确认；原告提交的录音资料中无法反应被告承诺全额退还原告购房首付款的事实；原告提交的快递确系向被告寄出，但该证据无法体现其向被告邮寄的内容；被告提交的2018年1月10日邮寄的解约通知书虽向原告邮寄，但原、被告已于2018年1月9日在房管部门办理了退房手续，故本院对于原、被告提交上述证据的证明效力本院不予确认。庭审中，原、被告均认可双方已经办理完毕涉诉房屋的退房手续，但对于退房金额未达成一致意见。
本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。双方的争议焦点为：1、原、被告无法履行商品房买卖合同的原因。2、被告退还原告首付款是否应该扣除违约金、契税和维修基金。3、被告是否应向原告支付2017年10月18日至2018年2月2日的首付款利息及具体数额。针对双方的争议焦点和原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于原、被告双方签订的商品房买卖合同无法履行的原因，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定了被告应以贷款形式缴纳齐全剩余部分房款，且办理涉诉房屋按揭贷款系原告的合同义务，通过本院认定的证据和事实可知，原告在申请按揭贷款时存在大额消费贷款及数次逾期情况，银行因此拒绝为其办理按揭贷款，故原、被告双方签订的商品房买卖合同无法履行的原因系原告无法办理贷款，原告无法办理贷款系原告自身征信情况所致。2、关于被告退还原告房款是否应扣除违约金、契税及维修基金的问题，原、被告签订的商品房买卖合同及补充合同中明确约定了由于买受人原因导致涉案房屋无法缴纳贷款应承担总房款2%的违约金，原告主张该违约金约定过高，于法无据，故原告应承担无法办理贷款的违约金17428.46元(871423×0.02);对于原告主张退还的涉案房屋维修基金及契税，该两笔款项虽由被告收取，但系被告为相关机构代为收取，被告非退还上述款项的义务主体，仅应协助原告办理退款手续。3、关于被告是否应向原告支付2017年10月18日至2018年2月2日的首付款利息的问题，原、被告于2018年1月9日办理完毕涉诉房屋退房手续，被告应按规定在七个工作日之日将原告首付款退还，但截止至原告起诉之日被告仍未将原告首付款退还，故应承担自2018年1月19日起至2018年2月2日的首付款利息898.99元(按照同期人民银行公布的贷款基准利率4.35%计算)。综上所述，被告应返还原告首付款531423元，协助原告办理涉诉房屋契税、维修基金的退款手续，被告还应向原告支付占用其首付款利息898.99元，原告应向被告支付违约金17428.46元，原、被告互负金钱给付义务，且均已符合履行条件，以上相互折抵为被告返还原告514893.53元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告天津星耀投资有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告张晓梅514893.53元。
二、被告天津星耀投资有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告张晓梅办理天津市津南区房屋的契税及维修基金的退款手续。
三、驳回原告张晓梅的其他诉讼请求。
如果被告天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9284元，减半收取4642元，由被告天津星耀投资有限公司负担4268元，由原告张晓梅承担374元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 鲁一男
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 徐东妹
速 录 员 元 东
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。