黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑民终98号
上诉人（一审原告）：王丽华，女，1963年1月23日生，汉族，个体业主，住鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：郝旭东，黑龙江雪原律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：徐忠业，男，1969年1月16日出生，汉族，住鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：王黎明，黑龙江赵明律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。
法定代表人：房靖，该公司经理。
委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。
被上诉人（一审被告）：房靖，女，1960年6月20日出生，汉族，鸡西市坚实房地产开发有限公司经理，住鸡西市鸡冠区。
委托诉讼代理人：朴永建，鸡西市坚实房地产开发有限公司法律顾问。
上诉人王丽华因与被上诉人徐忠业、鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、房靖申请执行人执行异议之诉一案，不服鸡西市中级人民法院（2017）黑03民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人王丽华的委托诉讼代理人郝旭东，被上诉人徐忠业的委托诉讼代理人王黎明，被上诉人坚实公司、房靖的共同委托诉讼代理人朴永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王丽华上诉请求：撤销一审判决，改判为准许执行鸡西市鸡冠区幸福里小区9号楼1单元602室，一、二审诉讼费用由徐忠业、坚实公司、房靖承担。事实和理由：1.王丽华提交的房屋预售合同、预售房屋信息卡、预售房屋备案查询证明在一审庭审时均提交证据原件予以核对无误；调查笔录系来源于案涉执行异议案件卷宗中法院调查证据，一审法院对以上证据真实性应当予以确认。2.徐忠业举示的《房屋预售合同》系未经房产部门联网备案的合同，合同中签订时间填写为2013年9月28日，案涉幸福里小区9号楼于2013年11月28日即取得房屋预售许可证，若合同为2013年9月28日签订，合同未办理预售备案无法解释；且合同中关于价款支付时间与房屋交付时间均与常理不符；房屋作为金额巨大的特殊商品，依据常理，购房者在购房时一定会尽到谨慎义务，对房屋是否取得预售许可证、合同是否完备进行审查，徐忠业对上述合同瑕疵表示不知情不符合常理，故无法确定该合同的签订时间与真伪。徐忠业主张其系现金缴纳购房款，但未举示其现金来源的有效证据，购房款数额巨大，并非日常生活家中常备的款项，在无有效证据证实来源的情况下，不能确认徐忠业交纳购房款。3.徐忠业所举证据不能证实徐忠业于王丽华对案涉房屋办理预售登记前与坚实公司签订了合法有效的买卖合同并交纳了价款。坚实公司于2014年4月将案涉房屋预售登记在王丽华名下，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，王丽华自登记备案时起取得享有排他性的对抗他人针对不动产处分的权利。徐忠业提交的票据最早时间是2014年9月，其时间亦晚于王丽华登记时间。王丽华、徐忠业均未取得案涉房屋的物权，其权利均是源于对坚实公司的债权，在此情况下，徐忠业占有时间在后的债权不能对抗王丽华公示在先的债权，徐忠业对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。4.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，对案涉房屋是否实际占有居住不是排除执行的情形，本案中，徐忠业虽然提交了与坚实公司签订的《房屋预售合同》，但该合同存在瑕疵，无法依据该合同确定合同的签订时间与真伪。徐忠业没有提交支付购房款的有效证据，也没有对名下有无其他用于居住的房屋进行举证，徐忠业不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中所保护的消费者的条件，不具有足以排除强制执行的民事权益，一审法院判决驳回王丽华就案涉房屋许可执行的诉讼请求错误，应依法改判准许执行案涉鸡西市鸡冠区幸福里小区9号楼一单元602室。
徐忠业辩称：王丽华的上诉请求不成立，请求二审法院依法驳回王丽华的上诉请求。
坚实公司及房靖辩称：请求二审法院依法驳回王丽华的上诉请求。
王丽华向一审法院起诉请求：1.依法判令对（2017）黑03执异77号执行裁定书中幸福里小区9号楼1单元602室许可执行；2.由徐忠业、坚实公司、房靖承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实，2013年9月28日，徐忠业与坚实公司签订《房屋预售合同》，约定坚实公司将位于鸡西市鸡冠区幸福里小区9号楼1单元602室出售给徐忠业，同日坚实公司向徐忠业出具收据，确认收到房屋价款421,610元。2015年10月27日，徐忠业交纳案涉房屋供热费3554.01元，并交纳供热费至今。2014年3月31日，王丽华与坚实公司签订《房屋预售合同》（编号JX2014042819）约定，坚实公司将案涉房屋作为其对王丽华借款的担保，2014年4月12日，该案涉房屋买卖合同在鸡西市商品房预售管理办公室备案。
王丽华诉坚实公司、房靖民间借贷纠纷一案，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2016年12月28日作出（2016）黑03民初98号民事判决，判令：一、房靖、坚实公司于本判决生效之日起十日内给付王丽华借款本金5775,000元以及利息（具体数额为：549,233元加上2014年7月8日后以本金5775,000元为基数，按照年利率24%计算的利息）；二、对于房靖、坚实公司不能清偿的债务，王丽华可就幸福里小区9号楼1单元301室、401室、402室、501室、502室、601室、602室及2单元101室、202室、302室、601室共计11户房屋清算后所得价款优先受偿；三、驳回王丽华的其他诉讼请求。案件受理费85,806元，王丽华负担5476元，房靖、坚实公司负担80,330元，该判决生效后，王丽华申请执行，鸡西中院于2017年2月20日立案。执行中，于2017年4月24日作出（2017）黑03执2号执行裁定，查封幸福里小区9号楼11户房屋以及20号楼和21号楼的17户车库，其中包括案涉房屋。
2017年7月10日，徐忠业向鸡西中院提起案外人执行异议，请求中止对案涉房屋执行，一审法院依法作出（2017）黑03执异77号执行裁定，裁定中止对案涉房屋执行。王丽华不服，以申请人身份提起本案诉讼。
一审判决认为，本案争议的焦点为：徐忠业作为执行案件的案外人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于徐忠业与坚实公司商品房买卖合同效力及占有问题。徐忠业于2015年10月交纳了案涉房屋的供热费，结合本地区的自然情况，应认定徐忠业在案涉房屋被查封前已占有房屋，并且王丽华对徐忠业对案涉房屋已实际占有的事实并无异议，但对双方买卖合同及房屋价款交付的真实性提出异议。基于徐忠业先于房屋被查封前合法占有的情况，结合徐忠业与坚实公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，坚实公司认可徐忠业已实际交纳了全部房屋价款。因此，王丽华的主张不足以对抗徐忠业先于查封前占有房屋、并签订房屋买卖合同的事实。因此应当确认徐忠业与坚实公司签订的《房屋预售合同》依法成立并有效，徐忠业对案涉房屋已合法占有使用。关于王丽华与坚实公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同性质及是否产生物权效力问题。根据王丽华举示的证据及其陈述的事实，王丽华与坚实公司就案涉房屋的买卖合同，系为双方的借款关系进行担保，其法律关系的性质并不属于买卖关系。该买卖合同在房产管理部门办理的登记，其性质属于商品房预售合同备案，预售登记备案在法律上的价值在于通过行政管理的手段，来保护商品房的交易安全，与《中华人民共和国物权法》第二十条规定的物权预告登记行为的法律性质及效果不同，因此，预售备案行为仅公示了预售合同，不具有物权的公示效力。在王丽华与坚实公司签订案涉《房屋预售合同》前，徐忠业已与坚实公司签订案涉《房屋预售合同》，并对本案案涉房屋实际合法使用居住，徐忠业对案涉房屋虽未办理所有权登记，但其对房屋实际占有的行为，具有物权对世权性质，该权利足以排除对案涉房屋的强制执行。
综上所述，王丽华的诉讼请求于事实不符，且于法无据，不应予以支持。判决驳回王丽华的诉讼请求。案件受理费6333元，由王丽华负担。
本院二审期间，坚实公司提交一份《幸福里小区没有办理产权证的情况说明》，该说明体现：案涉小区于2012年开始建设，共计开发建设38栋楼，至今已有28栋楼完工，并交付实际使用。尚有10栋高层没有完工，因案涉小区是整体项目，需整体项目完工后才能办理竣工验收及房屋产权等手续，因此，至今没有办理产权证。
徐忠业、王丽华、房靖对该份证据无异议，本院对该证据予以确认。
本院经审理查明：案涉房屋因未办理竣工验收，不具备办理产权条件。
除此，本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，解决本案争议的关键问题在于：徐忠业是否享有足以排除强制执行的民事权益。
徐忠业举示其与坚实公司签订的《房屋预售合同》显示签订日期为2013年9月28日，合同中明确记载案涉房屋预售许可证号，而案涉房屋取得预售许可证时间为2013年11月28日，不符合一般情况下此类合同签约顺序，应认定该《房屋预售合同》形成于2013年11月28日之后，合同双方将签订时间打印于该时间之前。由于2013年9月28日，坚实公司为徐忠业出具案涉房屋购房票据，徐忠业于2015年10月交纳供热费3554.01元，应认定坚实公司在人民法院查封前与徐忠业已经形成商品房预售合同关系。无论案涉《房屋预售合同》何时形成，不影响合同双方买卖案涉房屋的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，坚实公司又于本案诉前已经取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定为有效。徐忠业在一审中已提交其交纳全部购房款的票据，王丽华虽对其现金交款及票据形成时间提出异议，但未能提供相反证据予以证明，由于人民法院审查商品房买卖合同与审查民间借贷合同依据的法律规定不同，在徐忠业主张现金交款，坚实公司认可收取购房款的情况下，应认定该交易行为已经发生，且坚实公司认可一房两卖后，即应为此承担不利的法律后果，故一审法院认定徐忠业已交纳购房款并无不当。鉴于徐忠业在人民法院查封前已实际占有使用案涉房屋，且案涉工程未办理竣工验收而不能办理产权登记非徐忠业的过错。依照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定徐忠业享有的物权期待权足以排除强制执行。至于王丽华主张其与坚实公司间签订的《房屋预售合同》已经在房地产管理部门登记备案，具有排他性及对抗他人针对不动产处分的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，人民法院未将一房多卖作为认定合同无效的事由，并赋予不能实现商品房买卖合同目的的当事人救济途径，因此，王丽华依据备案合同主张继续执行于法无据。
综上所述，王丽华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5792元，由王丽华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王晓兵
审判员 王成慧
审判员 胡乃峰
二〇一八年四月二十三日
书记员 丁 馨