重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）南法民初字第03414号原告重庆奥法实业有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪烟雨路，组织机构代码证号70940831-0。法定代表人邬明娟，经理。委托代理人李云英，重庆伟豪（南岸）律师事务所律师。被告候旭，男，汉族，1970年2月13日出生，户籍地浙江省乐清市。原告重庆奥法实业有限公司（以下简称“奥法公司”）与被告候旭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员覃峰任审判长，与人民陪审员蒲昌元、刘成惠组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告奥法公司的委托代理人李云英到庭参加诉讼，被告候旭经本院依法传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告奥法公司诉称，其于2013年6月5日与候旭签订《重庆国际金融中心商业街租赁合同》，双方合同履行期间，被告未按照协议约定交纳租金，经原告多次催告未果，被告的行为已构成严重违约，原告遂起诉至法院，请求：1、判令被告支付2014年3月15日至2015年9月18日期间欠付租金1647646.65元及违约金（以每季度欠付租金为基数，按每日千分之五标准，从2014年3月15日起至租金付清之日止）；2、判令被告支付截止2015年8月31日止，原告代被告垫付的物业服务费、水电费、生活垃圾处置费等60320.10元及违约金（以每月欠付费用为基数，按每日千分之五标准，从2014年3月15日起至费用付清之日止）；3、判令被告补缴4个月的免租期租金共计418845.28元；4、判令被告立即向原告交付房屋并按租金标准的1.5倍向原告支付房屋占用使用费并按逾期交付房屋期间发生的租金的2倍支付违约金；5、判令被告承担本案律师费50000元；6、判令本案诉讼费由被告承担。被告候旭未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。经审理查明，2013年5月6日，奥法公司与候旭签订《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》，约定将座落于重庆市南岸区南滨路78号附13号、附15号房屋（建筑面积及租赁面积均为1166.96平方米）出租用于商业会所经营使用；租赁期限为6年，租赁期限为2013年6月15日起至2019年6月14日止，第一租赁年该房屋租金单价为附13号200元/月/平方米，附15号为160元/月/平方米，按建筑面积计算，该房屋月租金为209414元，从第二年起（即2014年）租金逐年递增5%至合同期满，合同期间，奥法公司给予共计4个月的免租期，其中：第一租赁年为2013年6月15日至2014年6月14日，月租金单价均价为179.50元/月*平方米，年租金为1675309元，免租期为2013年6月15日至2013年10月14日（共计4个月）；第二租赁年为2014年6月15日至2015年6月14日，月租金单价均价为188.40元/月*平方米，年租金为2638726元；第三租赁年为2015年6月15日至2016年6月14日，月租金单价均价为197.80元/月*平方米，年租金为2770662元；非奥法公司原因造成本合同提前终止或解除，承租方享受的免租期租金应全额补缴给奥法公司。租金以每三个月为一期支付一次，每期租金须于每一期届满前一个月的30日前足额缴纳。若逾期未能缴纳租金、其他费用等，每逾期一日，须按所欠缴金额向奥法公司支付千分之五的违约金，直至付清应付租金之日止；物业管理费为15元/平方米*月，每月共计17504元，该费用由奥法公司直接收取，中央空调费收取按实际使用流量计算，目前收费标准为一个空调盘管3.50元/小时，水电费均由奥法公司统一收取并代为向有关部门缴纳；若非奥法公司原因，承租方逾期10天仍未能缴纳到期应付租金等费用，则奥法公司有权书面通知承租方解除合同，自解除之日，若承租方未能将房屋及时交还，则自解除之日起到承租房屋被实际收回之日止，承租方应按租金标准的3倍向奥法公司支付房屋占用使用费，及同时期发生租金的2倍作为违约金，承租方还应就奥法公司就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。2013年6月28日，候旭与奥法公司签订《喜来登国际金融中心国际商业街物业管理规约》就物业管理相关事项进行约定。2013年5月7日，双方签订《重庆国际金融中心商业街商铺租赁合同之补充协议》，对《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》第四条第一款房屋租赁履约保证金变更为209414元；对第五条租金、租金缴纳期限及免租期变更为：第一租赁年该房屋租金单价为附13号100元/月/平方米，附15号为80元/月/平方米，按建筑面积计算，该房屋月租金为104707元，从第二年起（即2014年）租金逐年递增5%至合同期满，合同期间，奥法公司给予共计4个月的免租期，其中：第一租赁年为2013年6月15日至2014年6月14日，月租金单价均价为89.73元/月*平方米，年租金为837654元，免租期为2013年6月15日至2013年10月14日（共计4个月）；第二租赁年为2014年6月15日至2015年6月14日，月租金单价均价为94.20元/月*平方米，年租金为1319363元；第三租赁年为2015年6月15日至2016年6月14日，月租金单价均价为98.90元/月*平方米，年租金为1385331元。上述合同签订后，奥法公司依约向候旭交付房屋并全面履行上述合同义务。2015年3月24日、4月9日、5月4日，候旭先后依约向奥法公司支付20万元、30万元、10万元，合计60万元，经抵扣，自2014年3月15日起，候旭尚欠自2014年3月15日起至2015年9月18日止期间产生的应缴租金1647646.65元，物业服务费、水电费、生活垃圾处置费等60320.10元。2015年4月30日，奥法公司与重庆伟豪（南岸）律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定由该律师事务所在奥法公司与候旭因上述房屋租赁合同纠纷一案中在一审、二审、先予执行等程序中提供法律服务并担任代理人，律师服务费为50000元，并于2015年5月6日向该所实际支付上述服务费。2015年1月6日，奥法公司诉至本院，诉求如前并申请先予执行，请求裁定候旭立即搬离上述房屋并向奥法公司全面交付该房屋，本院于2015年8月27日裁定予以准许并于2015年9月18日实施先予执行措施，腾空上述房屋并向奥法公司全面交付。上述事实有《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》、《重庆国际金融中心商业街商铺租赁合同之补充协议》、《民事法律事务委托代理合同》等证据及原告当庭陈述在卷为凭。本院认为，首先，原告与被告签订的《重庆国际金融中心商业街房屋租赁合同》、《重庆国际金融中心商业街商铺租赁合同之补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法真实有效，双方应依约全面履行义务，双方约定承租方逾期10天未能缴纳到期应付租金等费用，则原告有权书面通知被告解除合同，但原告并未举示有效证据证明已向被告实际发出书面通知解除或被告已收到该通知，且已实际向原告交付上述房屋，但本案审理过程中，原告提出先予执行申请，且该房屋已于2015年9月18日由本院腾空并向原告实际交付，上述合同目的已无法达到或继续履行，故双方合同应于该日解除，关于承租期间产生的物业管理费、水电费、生活垃圾处置费、中央空调使用费等，双方约定由奥法公司统一收取并办理结算后向相关主体缴纳，奥法公司已举示证据证明对该部分费用已实际缴纳，租赁合同纠纷中，被告应对已交纳租金等相关费用的时间、金额等承担举证责任，本案中，候旭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃举证质证之权利，故对原告关于由被告支付2014年3月15日至2015年9月18日期间的租金1647646.65元及物业服务费、水电费、生活垃圾处置费等60320.10元，合计1707966.75元之诉请，本院均予以支持。其次，双方约定涉案合同解除后，候旭未能将房屋及时交还，须按租金标准3倍向泰正公司支付房屋占用使用费，但双方合同解除后，奥法公司即已获得涉案房屋交付，不存在房屋被占用使用之情形，故对奥法公司诉请给付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予以支持；同时，双方就逾期支付租金、物管费等其他费用进行约定（逾期未能缴纳租金、物管费等，每逾期一日，须按所欠缴金额支付千分之五的违约金），被告未依约履行合同义务，应承担违约责任，但双方明显约定过高，本院酌情调整为以所欠缴租金及相关费用（即欠缴的物业管理费、水电费、生活垃圾处置费、中央空调使用费等）等即1707966.75元为基数，按同期人民银行贷款利率四倍计算至付清之日止。关于免租期，因本案系被告未依约履行约定之义务导致上述合同、协议解除，按照双方约定，其所享受的4个月免租期减免金额共计418845.28元，应全额向奥法公司补缴；关于律师费，因双方已明确约定被告对欠缴相关费用的违约行为而发生的可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任，而本案中，奥法公司因委托律师已实际支付相关费用，且其与代理人间关于代理费之约定并未违反法律法规规定，故对奥法公司关于律师费之诉请，本院予以支持。最后，候旭经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩之权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告候旭于本判决生效之日起十日内向原告重庆奥法实业有限公司支付自2014年3月15日至2015年9月18日期间租金1647646.65元，物业服务费、水电费、生活垃圾处置费等60320.10元，免租期租金418845.28元，律师费50000元等，合计2176812.03元及违约金（以1707966.75元为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款利率四倍，自2015年9月19日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆奥法实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32187元，先予执行费80元，保全费5000元，合计37267元，由被告候旭负担（此款已由原告重庆奥法实业有限公司垫付，被告候旭于本判决书生效之日起十日内支付给原告重庆奥法实业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  覃 峰人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  刘成惠二〇一六年十一月二十三日书 记 员  熊 月