湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1151号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司
法定代表人：刘建元，董事长。
委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗勇
被上诉人（原审原告）：刘稀莲。系被上诉人罗勇之妻。
委托诉讼代理人：罗勇，男，1976年2月22日出生，汉族，湖南省湘乡市人，户籍所在地湖南省湘乡市昆�桥南正街**号，现租住湖南省湘潭市雨湖区老市委院内*栋*楼。
上诉人天元置业有限公司（以下简称天元公司）因与被上诉人罗勇、刘稀莲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天元公司上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：一、一审法院不顾合同约定，片面认定交房条件为涉案房屋必须具备工程竣工验收备案表，系事实认定错误；二、即使法院认为不应当以基本验收合格作为交房条件，也应当参照消防验收意见认定涉案房屋达到交房条件；三、一审法院未考虑上诉人在施工期间遭遇的不可抗力，未将上诉人的交房时间予以顺延。
罗勇、刘稀莲辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。理由是：一、被上诉人与上诉人天元公司签订的《商品房买卖合同》约定，交付的商品房应达到竣工验收合格的条件，而上诉人至目前为止未取得办理房屋产权登记所必需的相关证明文件，上诉人的房屋仍未达到约定的交付条件。二、被上诉人从未接到过上诉人的正式收房通知，且即使上诉人发出了正式的收房通知，按合同约定，房屋未达到交付条件的，被上诉人也有权拒绝收房。
罗勇、刘稀莲向一审法院起诉请求：一、判令天元公司立即交付符合合同约定的房屋；二、由天元公司向罗勇、刘稀莲支付逾期交房违约金35661元；三、由天元公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月17日，罗勇（买受人为罗勇，共有人为刘稀莲）与天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买�卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼3号楼2单元0802004号房屋，建筑面积149.76㎡，单价3280元／㎡，总金额为491213元。付款方式为按揭付款，买受人在2014年10月17日前将首付款291213元存入指定监管账户，余款200000元于2014年10月30日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。2015年3月31日前将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续。违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。罗勇、刘稀莲于2014年10月14日向天元公司支付购房款291213元。天元公司于当日向罗勇出具了收购房款291213元的“预收款专用凭据”。同日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。2015年1月15日，按揭贷款手续办理成功，向天元公司交付了剩余的20万元购房款。依据双方所签�的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，天元公司应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付罗勇、刘稀莲使用。因天元公司未向罗勇、刘稀莲交付验收合格的房屋，为此罗勇、刘稀莲诉至法院。
另查明：本案案涉房屋，已于2016年2月通过消防验收，并2017年1月25日取得了办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》。
一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。该案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格的房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告“立即交付符合合同约定房屋”的请求，因本案涉案的商品房被告天元公司已于2017年1月25日取得了相关职能部门颁发的《工程竣工验收备案表》，�商品房已具备了合同第十条第一款约定的交付条件，原、被告双方均应尽快履行，故对原告提出的该项请求，应予支持。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金的理由成立，其请求予以支持，同时对原告要求支付违约金的请求，应计算至2017年1月25日，后期违约金不予支持，被告应支付给原告的违约金为32665.66元（491213元×0.01%×665天=32665.66元）（从2015年4月1日算至2017年1月25日止），对原告高出上述金额部分的诉讼请求，不予支持。
关于被告天元公司提出的“本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的辩解，法院认为，首先，本案原、被告双方合同中并无被告提出的“无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的约定，只有“遭遇不可抗力，可延期交付房屋”的约定，而因湘潭市民政局的原因，不属于法定的“不可抗力”的范畴；其次，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者之间其主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，故对该辩解不予采信；被告提出的“原告的主张已过诉讼时效”的辩解，庭审证据显示，本案原告于2017年3月28日向该院提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效，对该辩解该院不予支持；本案原告住房公积金贷款部分，双方合同约定为“2014年10月24日前办理公积金按揭”，因本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据�且本案公积金按揭贷款已到位，并已汇至指定监管账户，住房公积金贷款部分，不能证明原告逾期支付购房款。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗勇、刘稀莲交付位于湘潭市雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼3号楼2单元0802004号房屋，并办理好房屋交接手续；二、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗勇、刘稀莲延期交付房屋违约金
32665.66元；三、驳回原告罗勇、刘稀莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费690元，减半收取345元，由原告罗勇、刘稀莲负担25元，由被告天元置业有限公司负担325元。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。
经审理查明，天元公司与罗勇、刘稀莲于2014年10月19日签订的《房屋买卖合同》第十条约定：交付期限。出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭贷款手续及因买受人原因未按时办理入户手续；3、买受人同意非因出卖人原因的通水、通电、通网络以及因政府或其他职能部门原因。第十三条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
2015年8月17日，建设、施工、监理、设计等单位在单位（子单位）工程竣工初验意见上签署“同意验收”的意见。2016年2月15日，湘潭市公安局消防支队出具建设工程�工验收消防备案复查意见书，认定涉案建设工程竣工验收消防备案复查合格。2016年7月18日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在涉案建设工程竣工备案表中签署“验收合格”的意见。2017年1月25日，湘潭市住房和城乡建设局在该备案表中签署“同意备案”的意见。
另查明，2017年5月23日上午，本案一审庭审中，天元公司代理人询问罗勇：“2015年2016年你不收房的原因是什么？”，罗勇回答：“我的房子漏水”。
一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案房屋何时达到《房屋买卖合同》约定的交付条件，上诉人天元公司是否应当承担逾期交房的违约责任？2、上诉人天元公司在施工期间是否遭遇不可抗力，是否应当依据《商品房买卖合同》的约定顺延交房时间？
一、关于涉案房屋何时达到交付条件及上诉人天元公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。上诉人天元公司与被上诉人罗勇、刘稀莲签订的《商品房买卖合同》第十条约定，天元公司应于2015年3月31日前将经竣工验收合格的房屋交付给罗勇、刘稀莲。根椐二审查明的事实，涉案房屋于2015年8月17日才经过建设、施工、监理、设计等单位的初步验收，湘潭市公安局消防支队于2016年2月15日出具建设工程竣工验收消防备案复查意见书，认定涉案建设工程竣工验收消防备案复查合格。而在涉案工程竣工备案表中，勘察、设计、施工、监理、建设单位签署“验收合格”意见的时间为2016年7月18日，湘潭市住房和城乡建设局在该备案表中签署“同意备案”意见的时间为2017年1月25日。从以上事实可以认定，涉案房屋验收合格且可以交付的时间为2016年7月18日，而不是一审法院认定的湘潭市住房和城乡�设局签署“同意备案”意见的时间。上诉人天元公司在合同约定的交付时间内未能交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。同时，被上诉人罗勇、刘稀莲在一审庭审中陈述在2015年和2016年没有接收房屋的原因是因为房屋漏水，虽然本案无证据证实天元公司已书面通知了罗勇、刘稀莲接收房屋，但从该陈述的内容可以认定天元公司实际已经通知了罗勇、刘稀莲，罗勇、刘稀莲是因为认为涉案房屋存在质量问题而没有接收房屋。至于涉案房屋是否存在质量问题以及存在什么质量问题，双方当事人均未提交证据予以证实，故本院认定天元公司应当支付给罗勇、刘稀莲逾期交付房屋违约金的计算时间为2015年4月1日至2016年7月18日。据此计算，天元公司应当支付给罗勇、刘稀莲逾期交付房屋的违约金为23283.50元（491213元×0.01%×474天＝23283.50元）。因此，上诉人天元公司关�“一审法院应当参照消防验收意见而不是建设工程竣工验收备案表来认定涉案房屋达到交付条件”的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。
二、关于上诉人天元公司在施工期间是否遭遇不可抗力，是否应当依据《商品房买卖合同》约定顺延交房时间的问题。经查，不可抗力因素是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而从上诉人天元公司提交的《协议书》和《函》等证据可以看出，上诉人与湘潭市民政局之间是由于对“团购、车位购置”等事项未能协商一致而引发施工工地延期移交等问题，这属于另一种民事法律关系，不属于不可抗力，该民事法律关系与本案房屋买卖合同法律关系并无直接联系。如果天元公司认为湘潭市民政局存在违约等情形，可以依据双方的协议另行主张权利。因此，上诉人天元公司关于“湘潭市民政局未按约定移交施工工地属于不可抗力，应当依据《商品房买卖合同》的约定顺延交房时间”的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决适用法律正确，审判程序合法，但认定事实部分错误，处理部分不当。上诉人天元公司的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初960号民�判决第一项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2017）湘0302民初960号民事判决第二项、第三项；
三、由上诉人天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付被上诉人罗勇、刘稀莲延期交付房屋违约金23283.50元；
四、驳回被上诉人罗勇、刘稀莲的其他诉讼请求。
本案二审受理费345元，由上诉人天元置业有限公司负担245元，上诉人罗勇、刘稀莲负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 伟
代理审判员 周成锋
代理审判员 刘娇琳
二〇一七年十月十九日
书 记 员 张语晨
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：……（八）支付违约金；
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时�当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供据。
第一百七十条第一款（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
…… （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；