江西省庐山人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0491民初9号
原告（反诉被告）:九江仟得商业管理有限公司.
法定代表人：吴长青，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：户国旺，江西支点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：户璇，江西支点律师事务所律师。
被告（反诉原告）：程世英.
委托诉讼代理人：陶仕马，江西开河律师事务所律师。
原告九江仟得商业管理有限公司（以下简称仟得公司）与被告程世英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，遂于2017年6月29日依法转为普通程序。本案审理过程中，被告程世英在法定期限内提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并分别于2017年7月26日、2018年2月8日和同年3月27日三次公开开庭进行了审理。仟得公司的委托诉讼代理人户国旺、户璇，程世英及其委托诉讼代理人陶仕马到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告仟得公司向本院提出诉讼请求：1、判令程世英立即支付租金290273.44元及违约金111199.02元，其余违约金计算至付清租金之日止；2、判令程世英立即支付所欠水电费47118.4元；3、判令程世英立即支付所欠保证金9180元；4、案件受理费由程世英承担。事实和理由：仟得公司与程世英于2015年4月17日签订《九江市欧洲风情街商铺租赁合同书》（以下简称合同），双方就租赁期间、租赁标的物、租金支付方式、租赁物交付、税费负担、违约责任等进行了约定，其中合同第3.4.1条约定程世英应向仟得公司支付租金252268.24元，第5.4.1条约定程世英应负责支付经营实际发生的水电费用。同日，双方签订《补充协议二》（以下简称补充协议二）增加租赁面积51㎡，第一期租金合计37454.4元，分两次在2016年2月1日前完成支付。2015年8月25日，仟得公司发出催告函，要求程世英履行合同义务，程世英的工作人员李保珍在送达文件签收表签字确认，但程世英未履行义务。同年6月15日，仟得公司向程世英发出欠费催缴紧急通知，程世英签字确认，也未履行义务。此后，双方多次协商无果，仟得公司依合同约定发出解约函解除合同。仟得公司为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告程世英辩称：1、仟得公司所称租金损失290273.44元没有事实依据。合同第2.2条约定，仟得公司给予程世英的装修期为4个月及免租期12个月，合计16个月，即自2015年4月20日至2016年8月19日，装修期及免租期为租赁期的一部分，装修期及免租期供程世英进行装修、设备安装调试及其他营业准备工作，此期间不计算租金。双方同日签订补充协议，增加3个月的免租期，共计19个月的免租期，也就是在2016年11月20日前，仟得公司不收取租金。因此，根据合同约定，程世英在2016年11月20日前是不需要缴纳租金的，仟得公司所称租金损失290273.44元不存在。2、由于仟得公司未履行其保证每年不少于10场的主题活动，且拟创办的欧洲风情街未整体开街，导致程世英投资200余万元的“非你莫属”餐厅没有客源，严重亏损，造成巨大的经济损失。3、仟得公司将涉案商铺前后门上锁，违约方为仟得公司，程世英不存在支付违约金。
原告仟得公司围绕其诉讼请求提供的证据材料及被告程世英的质证意见：证据1，营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件、被告身份证复印件，拟证明原、被告诉讼主体资格。证据2，授权委托书、合同及补充协议二，拟证明：①仟得公司对欧洲风情街享有合法的整体经营权；②仟得公司与程世英于2015年4月17日成立租赁合同关系，合同约定租期5年，自2015年5月1日至2020年4月30日，租赁物为荷兰二区一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01、7#-1-06-01号商铺（以下简称涉案商铺）；③租金支付方式为分期支付，遵循先付款再使用原则，首期租金289722.64元，第一期第一次租金126134.12元于2015年7月18日前支付完毕，第一期第二次租金126134.12元于2016年2月1日前支付完毕，但程世英未履行先行义务；④7#-1-06-01号商铺首期租金共计38005.2元、履约保证金9180元，程世英在约定的付款期限内未支付；⑤程世英承担经营实际发生的水电、燃气、电话、物业管理等费用；⑥逾期支付租金、物业管理费或其他相关费用应承担违约金的方式是每逾期一日的违约金为未付金额的千分之一，超过三十日，仟得公司有权没收履约保证金并解除合同，程世英赔偿由此造成的一切损失，截至2016年10月25日产生违约金111199.02元。证据3，催告函、送达文件签收表、欠费催缴紧急通知函、解约函，拟证明程世英未履行支付租金及其他义务构成违约，应承担违约责任，仟得公司依约解除合同，并要求支付租金损失和实际产生的水电等费用。证据4，损失统计表，拟证明：①因程世英违约造成仟得公司损失457770.86元，其中租金损失290273.44元（荷兰二区一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01号商铺的首期租金252268.24元，补充协议二增加的7#-1-06-01号商铺的首期租金38005.2元）及违约金111199.02元（荷兰二区一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01号商铺第一期第一次租金126134.12元的违约金从2015年7月19日开始计算至2016年10月25日，第一期第二次租金126134.12元的违约金从2016年2月2日开始计算至2016年10月25日），其余违约金计算至付清租金损失之日止；②欠水电费47118.4元；③欠保证金9180元。证据5，商铺交付确认书，拟证明仟得公司依约向程世英交付了租赁物，履行了合同义务。证据6，临时用电申请表，拟证明程世英因装修用电的电费未支付。证据7，电费缴费通知单，拟证明自2015年5月24日至2016年6月程世英共欠电费47118.4元。证据8，欧洲风情街公众号微信截屏，拟证明程世英于2015年8月20日正式开业，依合同约定仟得公司不予再给3个月的免租期。程世英质证意见：证据1无异议；证据2不能达到仟得公司的证明目的，根据合同约定，仟得公司给予装修期4个月，免租期12个月，合计16个月，又根据补充协议二，增加免租期3个月，共计19个月；证据3中催告函及欠费催缴紧急通知函已收到，解约函于2016年下半年看到，但仟得公司没有理由解约，免租期19个月，免租期内无需交付租金；证据4不认可其证明目的，约定了免租期，不存在按时间节点支付租金，程世英不存在违约，另增加租赁面积51㎡，程世英没有看到补充协议二；证据5商铺交付确认书没有书面文件；证据6、7，程世英未交电费属实，金额需核实；证据8，依补充协议二的约定，程世英应再享受3个月的免租期，免租期至2016年11月19日共计19个月。本院认证意见：证据1-8的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。
被告程世英为支持其答辩意见提供的证据材料及原告仟得公司的质证意见：证据1，情况说明，拟证明仟得公司未按照承诺按时开街、清理污水；证据2，装修费用汇总清单，拟证明程世英装修涉案商铺花费装修费1294074.1元。仟得公司质证意见：证据1的真实性有异议，为程世英书写，污水是因周边生活污水导致，并非欧洲风情街造成，污水清理工作已完成，不清楚开街情况；证据2属程世英的经营成本。本院认证意见：证据1，程世英不能证明系仟得公司出具，不予采信；证据2为程世英单方出具，仟得公司不予认可，程世英亦未提供其他证据予以佐证，不予采信。
反诉原告程世英向本院提出反诉请求：1、判令仟得公司赔偿程世英装修残值损失1290000元；2、判令仟得公司赔偿程世英违约金200000元；3、判令仟得公司返还保证金61830元。事实和理由：根据合同约定，仟得公司将欧洲风情街7栋一、二层商铺计612.48㎡租赁给程世英用于经营“非你莫属”餐厅，租赁期限5年，仟得公司给予程世英装修期4个月及免租期12个月，装修期及免租期供程世英进行装修、设备安装调试及其他营业准备工作，此期间不计算租金。同日，双方签订补充协议，免租期共19个月，即免租期为2015年4月20日至2016年11月19日。合同签订后，程世英按合同约定交纳了保证金并购买设备进行精装修，“非你莫属”餐厅于同年7月如期开业。因仟得公司在前期招商时承诺的欧洲风情街整体开街及大型商业推广活动未兑现，欧洲风情街亦非常冷清，程世英开业后持续亏损。2016年8月9日，仟得公司向程世英发出解约函，终止了合同。同时，仟得公司关停了涉案商铺的水电及关闭了大门，程世英只好关门停业。仟得公司的行为已严重违约，造成程世英巨大的经济损失。故提起反诉，反诉请求如前述。
反诉被告仟得公司辩称：一、合同第2.2条约定不计算租金不等于不交租金。免租金在实现方式上可以是即时免，也可以是将来免，根据合同3.4条，租金遵循先付款再使用的原则，第3.4.1和3.4.2条明确了租金支付的具体时间，最后一次付款时才减去免租期的金额，程世英不支付租金构成根本违约。二、程世英未能在2015年6月20日完成装修验收合格并营业，所以不能享受额外的3个月的免租期。三、程世英清楚投资风险，其将经营不善的原因嫁接于仟得公司没有事实依据。1、仟得公司并未也不可能承诺客源，程世英自身的经营才是保证客源之道。2、仟得公司未举办10场活动不构成违约，合同5.6条为费用说明条款，不在仟得公司义务条款之列，且合同并未针对办理活动约定相应的罚则，故不存在相应的违约责任。3、合同5.6条约定举办主题活动应有对应的费用，在程世英不交费、不支付对价的情况下，仟得公司不存在好意施惠。
反诉原告程世英围绕其反诉请求提供的证据材料及反诉被告仟得公司的质证意见：证据1，身份证，拟证明程世英具有诉讼主体资格。证据2，合同（补充协议为合同附件），拟证明：①仟得公司与程世英为租赁合同关系，租赁期限自2015年4月20日至2020年4月19日；②免租期为19个月，自2015年4月20日至2016年11月20日；③仟得公司应承担每年不少于10场提高欧洲风情街的公共形象、促进销售的大型商业推广活动，仟得公司未依约履行相关义务；④根据合同约定，任何单方终止合同的行为视为违约，违约方需支付违约金200000元。证据3，解约函，拟证明仟得公司于2016年8月9日解除合同属违约解除。证据4，招商广告，拟证明仟得公司在招商中存在虚假宣传行为是导致程世英经营持续亏损的主要原因。证据5，收据，拟证明仟得公司收取程世英保证金61830元，应予返还。证据6，鉴定费收据，拟证明程世英支付鉴定费9000元。仟得公司质证意见：证据1无异议；证据2，合同约定先付租金后使用，免租期是最后一期交付租金时减免，举办活动需要相应的费用，仟得公司无义务举办活动；证据3，仟得公司曾多次发函或电话通知程世英交费，但其置之不理；证据4与本案无关；证据5，程世英违约，仟得公司依约不予返还；证据6与本案无关。本院认证意见：证据1-6的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。
反诉被告仟得公司针对反诉请求的答辩未提交证据材料。
本院经审理认定事实如下：九江市经济技术开发区欧洲风情街整体经营权由九江富和建设投资有限公司于2014年11月1日授权仟得公司代理招商、管理和运营，委托期限15年。2015年4月17日，仟得公司与程世英签订《九江市欧洲风情街商铺租赁合同书》（即合同），仟得公司将欧洲风情街7栋一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01号商铺计612.48㎡租赁给程世英用于经营“非你莫属”餐厅，合同主要约定：1、租赁期限5年，即自2015年4月20日至2020年4月19日；2、仟得公司给予程世英装修期4个月及免租期12个月，合计16个月，即自2015年4月20日至2016年8月19日，装修期和免租期为租赁期限的一部分，装修期和免租期不计算租金，但程世英需负担管理费及水电、燃气和通讯等费用；3、第一租赁年度租金33.65元/月/㎡，第3年开始每年递增6%；4、租金支付方式：①首期租金分两次支付，第一次于合同签订日至2015年7月18日前支付126134.12元，第二次于2016年2月2日前支付126134.12元；②其余各期租金支付时间和金额分别为第二期于2017年8月5日支付租赁期间2017年8月20日至2018年8月19日的租金267408.76元、第三期于2018年8月5日支付租赁期间2018年8月20日至2019年8月19日的租金283455.76元、第四期于2019年8月5日支付租赁期间2019年8月20日至2020年4月19日的租金196385.6元。5、由程世英在合同签订日向仟得公司支付履约保证金61829.85元，除合同另有约定外，履约保证金于合同届满时，在结清应付租金及其它应缴费用、违约金、赔偿金等并迁出租赁房产后十个工作日内，由仟得公司无息返还给程世英。6、推广活动包括但不限于在媒体发布广告宣传，在现场举行的各类主题活动等。仟得公司保证每年不少于10场主题活动，程世英同意按每月元的标准支付推广费用，超出部分由仟得公司负担。7、除合同另有约定，程世英应按合同约定如期支付租金及其它根据合同应向仟得公司支付的费用，每逾期一日，仟得公司有权向程世英收取应付未付费用1‰的违约金，逾期超过30日仍未支付上述费用，仟得公司有权没收履约保证金并解除合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。8、除合同规定的终止条款外，合同任何一方单方面终止合同视为违约，违约方应向对方赔偿因合同提前终止遭受的一切损失并向守约方支付违约金200000元。9、本合同如提前终止、解除或届满后10日内，仟得公司应按房屋的实际状态收回房屋。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，仟得公司与程世英签订补充协议（该补充协议作为合同附件），主要约定：若程世英在2015年6月20日前完成装修（经仟得公司验收合格）并营业，则仟得公司在原免租期基础上再给予3个月的免租期奖励，合计19个月，同时租金计算方式按以下模式进行：第一期租金255979.88元分两次支付，即2015年7月18日前支付第一次租金127989.94元，第二次租金127989.94元于2016年2月1日前支付；第二期租金271340.89元于2017年11月5日前支付；第三期租金287626.75元于2018年11月5日前支付；第四期租金122741元于2019年11月5日前支付。合同签订后，程世英于同年4月21日向仟得公司交纳履约保证金61830元，并进场装修。后因装修需要，增加了租赁面积51㎡，即7#-1-06-01号商铺，双方为此于同年8月25日后补签了补充协议二，签订时间倒签至同年4月17日，补充协议二约定：一、7#-1-06-01号商铺计租面积51㎡，第一租赁年度租金60元/月/㎡，第3年开始每年递增6%，租金计算方式参照合同，程世英应在协议签订日支付履约保证金9180元。租金支付时间及金额为：第一期租金37454.4元分两次支付，即本协议签订日支付第一次租金18727.2元，第二次租金18727.2元于2016年2月1日前支付；其余各期租金支付时间和金额分别为第二期于2017年8月5日支付租赁期间2017年8月20日至2018年8月19日的租金39701.66元、第三期于2018年8月5日支付租赁期间2018年8月20日至2019年8月19日的租金42083.76元、第四期于2019年8月5日支付租赁期间2019年8月20日至2020年4月19日的租金29156.07元。二、若程世英在2015年6月20日前完成装修（经仟得公司验收合格）并营业，则参照合同，租金计算按以下模式进行：第一期租金38005.2元分两次支付，即2015年7月18日前支付第一次租金19002.6元，第二次租金19002.6元于2016年2月1日前支付；第二期租金40285.51元于2017年11月5日前支付；第三期租金42702.64元于2018年11月5日前支付；第四期租金18222.54元于2019年11月5日前支付。2015年8月20日，程世英完成涉案商铺的装修并营业。同年8月25日，仟得公司向程世英送达催告函，通知程世英交纳商铺租金无果。2016年6月15日，仟得公司再次书面通知程世英交纳租金及水电费，程世英以租赁期限尚在免租期内为由拒交。同年8月9日，仟得公司向程世英发出解约函，解除双方签订的一系列合同和协议。程世英否认彼时收到解约函，仅称2016年下半年曾看到过该函，其实际收到解约函的时间为2017年初。现仟得公司认为程世英未履行支付租金及水电费等合同义务已严重违约，双方经多次协商无果，故诉诸本院，请求如前述。对此，程世英认为免租期无需支付租金，且仟得公司未履行举办推广活动等合同义务构成严重违约，造成其装修等损失，故提起反诉，反诉请求如前述。本案审理过程中，仟得公司申请增加诉讼请求，即请求判令解除仟得公司与程世英签订的《九江市欧洲风情街商铺租赁合同书》及补充协议二，返还全部租赁物；同时，仟得公司申请将其第一项诉请变更为：判令程世英支付自2015年4月20日至合同解除日即2016年12月31日止的租金462150.31元，并支付至2016年12月31日止的违约金125688.4元，合同解除后租赁物占用费按合同约定的第一、二年的租金标准33.65元/月/㎡计付至租赁物腾空并返还时止。
另查一：“非你莫属”餐厅因客源原因于2016年6、7月份停业。自2017年5月1日后，仟得公司为维护涉案商铺及商铺内财产安全将“非你莫属”餐厅前后门上锁，程世英亦在前门上锁，若程世英需进入涉案商铺，仟得公司亦会协助打开前后门。
另查二：截止至2016年6月，程世英尚欠仟得公司水电费47118.4元未支付。
另查三：中国人民银行2015年7月19日1-3年期限的贷款基准利率为5.25%；中国人民银行2016年2月3日6个月-1年期限的贷款基准利率为4.35%。
庭审中，仟得公司与程世英共同确认合同及补充协议二于2016年12月31日解除。为此，仟得公司申请撤回请求判令解除仟得公司与程世英签订的合同及补充协议二的诉请。
本案审理过程中，程世英申请对涉案商铺的装饰装修残值进行司法鉴定，本院依法委托江西长信资产评估有限公司对涉案商铺已形成附合的装饰装修残值进行司法鉴定。2017年12月25日，鉴定单位作出初步鉴定结论：截止鉴定基准日（2017年11月13日），涉案商铺已形成附合的装饰装修残值为431100元。初步鉴定结论送达双方当事人后，双方分别就初步鉴定结论提出了各自的意见。嗣后，鉴定单位就双方的意见逐一核对后作出的鉴定结论为：截止鉴定基准日（2017年11月13日），涉案商铺已形成附合的装饰装修残值为431100元。经开庭质证和鉴定单位派员出庭接受双方的质询，就上述鉴定结论，仟得公司的异议为：对鉴定结论的真实性无异议，但对送检材料的真实性有异议，均为程世英单方提供，程世英的装修损失与仟得公司无关。程世英对鉴定结论无异议。本次鉴定的鉴定费为9000元。就装饰装修残值，经本院征询仟得公司的意见，仟得公司不同意利用。
本院认为：仟得公司与程世英签订的合同及补充协议二是双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、导致合同解除违约责任的认定；二、涉案商铺租金、逾期支付租金的违约金及占有使用费的确定；三、涉案商铺装饰装修损失的负担；四、履约保证金的返还。围绕上述争议焦点，本院作以下评述：
关于焦点一。本院认为，租赁合同法律关系中，出租人收取租金是其主要合同目的，承租人则通过对租赁物的占有使用而实现租赁物使用价值的最大化为合同目的。本案中，程世英在承租涉案商铺后未依约支付租金，仟得公司通过出租涉案商铺以收取租金的合同目的不能实现。又，程世英经营的“非你莫属”餐厅因客源原因于2016年6、7月份停业，其通过占有使用涉案商铺以获取经营收益的合同目的亦不能实现。根据合同和补充协议二的约定，程世英第一次应于2015年7月18日前支付租金，第二次应于2016年2月2日前支付租金。合同已约定两次支付租金的时间节点，虽均在免租期内，但该约定与免租期并不矛盾，免租期是依约享有的权利，按时间节点支付租金是约定的义务。因此，程世英关于在免租期内可不支付租金的抗辩意见乏理，亦与合同约定不符，不予采纳。前述两次支付租金的时间逾期后，程世英均未支付租金，根据合同约定，仟得公司享有的合同解除权的条件已成就。仟得公司主张其曾于同年8月9日向程世英发出解约函，解除双方签订的一系列合同和协议，程世英否认彼时收到解约函，仟得公司亦无证据证明其主张。庭审中，仟得公司与程世英共同确认合同及补充协议二于2016年12月31日解除于法不悖，应予确认。综观仟得公司和程世英在合同履行过程中各自的行为，程世英未依约支付租金等费用是导致合同解除根本原因，其依法应对合同解除承担主要责任；而根据合同中“推广活动包括但不限于在媒体发布广告宣传，在现场举行的各类主题活动等，甲方保证每年不少于10场主题活动”的约定，仟得公司负有每年举办不少于10场主题活动的合同义务，但其并未举证证明已履行该义务，应视为履行合同亦不符合约定，且从因果关系上来看，该合同义务与“非你莫属”餐厅客源具有一定的关联性，可认定与导致合同解除有因果关系，其依法应对合同解除承担相应的责任。仟得公司主张系因程世英未支付对价，导致未举办10场主题活动。经审查，合同中并未约定举办主题活动程世英应当支付的费用，且从仟得公司提供的有关催交费用的书面通知来看并无举办主题活动的费用项目。因此，仟得公司的该项抗辩意见缺乏理据，不予采纳。鉴于合同及补充协议二已解除，故仟得公司诉请程世英腾空并返还涉案商铺理据充分，应予支持。
关于焦点二。在合同不提前解除的情形下，程世英主张涉案商铺共享有19个月免租期，仟得公司认为免租期为16个月。本院经审查认为，根据合同和补充协议二的约定，享有19个月免租期的前提条件是“非你莫属”餐厅应于2015年6月20日前完成装修并营业。而本案中，从仟得公司提供的证据来看，“非你莫属”餐厅于2015年8月20日开始营业，并非在约定的2015年6月20日前营业。程世英称“非你莫属”餐厅于2015年6月20日试营业，但仟得公司对此不予认可，程世英亦未举证证明其主张，其依法应承担举证不能的法律后果。因此，程世英依约享有的免租期为16个月。基于以上论述，就本争议焦点，本院分述为：
关于涉案商铺租金问题。就合同提前解除的情形下免租期应否支付及如何计付租金，合同及补充协议二均未约定，双方亦不能协议补充。仟得公司认为，合同提前解除免租期应据实支付租金；程世英认为，合同提前解除免租期无需支付租金。《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”具体到本案，合同中虽无提前解除的情形下免租期应否支付及如何计付租金的约定，但从租赁期限的条款来看，免租期包含在租赁期限内；其次，从交易习惯来看，5年的租赁期限给予16个月的免租期，在合同提前解除的情形下，免租期不计付租金则有违常理，亦有显失公平之嫌。因此，从公平合理及诚实信用原则考量，仟得公司虽同意给予程世英免租期，但该免租期时间的确定是基于双方约定5年的租赁期限。质言之，如程世英依约租赁涉案商铺满5年，便享有16个月的免租期，免租期无需支付租金，也即享有免租期16个月的前提是涉案商铺租赁满5年。而本案合同是在租赁期限届满前便解除，故程世英主张合同提前解除，约定的16个月免租期无需支付租金于法相悖，于理不合，不予支持，免租期按合同解除前的实际租赁期限与合同约定的租赁期限进行分摊为宜。具体而言，自2015年4月20日至合同解除日的实际租赁期限为（20+1/3）个月，故合同提前解除涉案商铺免租期为[16×（20+1/3）÷60]个月。又，根据合同及补充协议二关于租金标准的约定，7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01号商铺第一租赁年度租金为33.65元/月/㎡，7#-1-06-01号商铺第一租赁年度租金为60元/月/㎡，均在第3年度开始每年递增，仟得公司主张合同解除前的租金标准均按33.65元/月/㎡计付合理合法，应予支持。鉴此，涉案商铺扣除免租期后至合同及补充协议二解除前的租金为332906.74元{[（20+1/3）-16×（20+1/3）÷60]个月×33.65元/月/㎡×（612.48㎡+51㎡）}。仟得公司该项诉请的合理部分，予以支持。
关于逾期支付租金的违约金的确定问题。根据合同第7.2条的约定，逾期支付租金等费用，每逾期一日，程世英应向仟得公司支付未付费用1‰的违约金。程世英认为违约金约定过高，请求本院予以调整。本院经审查认为，当事人认为约定违约金过高，有权依法请求适当调整，调整的幅度应以损失为依据。鉴于仟得公司未举证证明因程世英逾期支付租金等费用对其造成的损失情况，故其损失可视为租金的利息损失。对照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，双方约定的每日1‰的违约金明显过高，应予调整。本院以仟得公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、程世英的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，适用逾期罚息利率标准，按贷款基准利率上浮50%计算。就逾期支付租金的违约金的起算时间，本院认为，逾期支付租金的违约金自应付租金之日起算。根据合同及补充协议二的约定，第一次租金应于2015年7月18日前支付，第二次租金应于2016年2月2日前支付，故逾期支付租金的违约金的起算时间参照合同约定租金支付日的次日起算为宜。需要说明的是，从当事人对违约的预期来看，合同约定的两次支付租金合计金额为289722.64元，而因合同提前解除，程世英至合同解除时应付的租金为332906.74元，故计算逾期支付租金的违约金应以合同约定的租金金额为限，应付租金超出部分43184.1元（332906.74元-289722.64元）不宜计算逾期支付租金的违约金，仟得公司的该项诉请亦如是。综据上述，逾期支付租金的违约金为25543.58元[1、289722.64元÷2自2015年7月19日至2016年12月31日逾期531天，违约金16826.55元（289722.64元÷2×5.25%×150%÷360天×531天）；2、289722.64元÷2自2016年2月3日至2016年12月31日逾期332天，违约金8717.03元（289722.64元÷2×4.35%×150%÷360天×332天）]。仟得公司该项诉请的合理部分，予以支持。
3、关于占有使用费问题。本案中，合同及补充协议二解除后，因程世英继续占用涉案商铺，故其依法应支付实际占用期间的占有使用费。就占有使用费标准，考虑到合同约定的租金标准在第三年度开始逐年递增，且补充协议二约定的第一年度租金标准为60元/月/㎡，而仟得公司仅主张参照合同约定的第一、二租赁年度租金标准33.65元/月/㎡计付至涉案商铺返还时止于法不悖，予以支持。程世英主张涉案商铺前后门被锁，无须支付被锁门期间的占有使用费。对此，本院认为，根据本案已查明的事实，仟得公司虽自2017年5月1日后将前后门上锁，但彼时“非你莫属”餐厅已停业，且若程世英需进入涉案商铺，仟得公司亦会协助打开前后门。在此情形下，仟得公司为维护涉案商铺及商铺内财产安全将“非你莫属”餐厅前后门上锁符合常理，程世英的该项抗辩意见乏理，不予采纳。
关于焦点三。涉案商铺已形成附合的装饰装修残值经本院依法委托江西长信资产评估有限公司进行司法鉴定，鉴定结论为431100元。对此，程世英无异议，仟得公司对鉴定结论的真实性无异议，但认为送检材料均为程世英单方提供，真实性有异议。仟得公司的该项异议涉及证据采信，本院经审查认为，与涉案商铺装饰装修相关的送检材料本院已依法组织双方进行质证，仟得公司虽有异议，但并未提供相反的证据以推翻涉案送检材料。同时，根据鉴定结论的内容和鉴定人出庭接受质询时的陈述，涉案商铺装饰装修残值所涉送检材料仅作为鉴定的参考依据之一，鉴定结论主要是依据现场查勘的实际情况为依据。因此，仟得公司的此项异议缺乏理据，不予采纳，该异议对鉴定结论不产生影响。综据上述，鉴定单位依据租赁合同和相关证据材料，并结合现场勘验的实际情况就涉案商铺已形成附合的装饰装修残值作出的鉴定结论客观真实、合法有据，涉案商铺装饰装修残值431100元，应作为定案依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；…。”前已述，导致合同及补充协议二解除仟得公司和程世英均存有过错，本院根据双方的过错程度和合同实际的履行情况酌定仟得公司承担装饰装修残值20%的损失，程世英自负80%的损失。具体而言，仟得公司应赔偿程世英装饰装修残值损失86220元（431100元×20%）。程世英该项反诉诉请的合理部分，予以支持。
关于焦点四。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，履约保证金属于一种对债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，程世英于合同签订后向仟得公司交纳履约保证金61830元，仟得公司认为程世英违约导致合同解除，该履约保证金不予退还。本院认为，履约保证金的目的是保证该合同项下的金额能够得以支付，其与违约金不应同时主张，如同时主张则有变相提高违约金之嫌。而本案中，就程世英逾期支付租金，本院已支持了仟得公司关于违约金的部分诉请，且导致合同解除双方均有违约行为。因此，对仟得公司的该项主张不予采纳，程世英交纳的履约保证金应在其应支付的总金额中予以扣除。关于仟得公司诉请程世英支付补充协议二约定的履约保证金9180元问题，本院经审查认为，根据上述司法解释，履约保证金具有对债权担保的法律性质，属实践性合同，须以交付为生效条件。而本案合同虽约定了履约保证金，但未实际交纳，故补充协议二中关于履约保证金的约定不发生法律效力。仟得公司的该项诉请于法无据，不予支持。
本案审理中，仟得公司基于双方已确认合同和补充协议二于2016年12月31日解除，而申请撤回请求判令解除合同和补充协议二的诉请，不违反法律规定，予以确认。仟得公司诉请程世英支付欠付的水电费47118.4元合法有据，予以支持。程世英反诉诉请仟得公司支付违约金200000元，经审查，该项诉请不符合合同约定的支付条件，不予支持。
综上，程世英应支付合同及补充协议二解除前的租金332906.74元，扣除其已交纳的履约保证金61830元后，尚需支付271076.74元（332906.74元-61830元）。合同及补充协议二解除后，程世英应按22326.1元/月[33.65元/月/㎡×（612.48㎡+51㎡）]的标准支付占有使用费至涉案商铺返还时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）程世英于本判决生效后十日内腾空并返还原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司九江市八里湖北大道路欧洲风情街荷兰二区一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01、7#-1-06-01号商铺（未形成附合的装饰装修物品清单见判决书附件）；
二、由被告（反诉原告）程世英于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司支付《九江市欧洲风情街商铺租赁合同书》及《补充协议二》解除前的租金271076.74元，并自2017年1月1日起按22326.1元/月的标准向原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司支付占有使用费至九江市八里湖北大道路欧洲风情街荷兰二区一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01、7#-1-06-01号商铺返还时止；
三、由被告（反诉原告）程世英于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司支付违约金25543.58元；
四、由被告（反诉原告）程世英于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司支付欠付的水电费47118.4元；
五、由原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）程世英装饰装修残值损失86220元；
六、驳回原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）程世英的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他相应义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。
本诉案件受理费10241元[原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司已交纳15413.56元，5172.56元予以退还]，反诉案件受理费9384元，鉴定费9000元，合计28625元，由原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司负担8021元，被告（反诉原告）程世英负担20604元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 周 和 良
审判员 卢 清 生
审判员 欧阳中学
二〇一八年四月三日
书记员 卢 真 知
书记员 胡 丛 聪
附件：
原告（反诉被告）九江仟得商业管理有限公司与被告（反诉原告）程世英房屋租赁合同纠纷一案本院作出（2017）赣0491民初9号民事判决，根据鉴定单位江西长信资产评估有限公司《关于欧洲风情街非你莫属青春餐厅（九江店）装饰装修现存价值评估事项的回函》，九江市八里湖北大道路欧洲风情街荷兰二区一、二层7#-1-07、7#-2-07、7#-2-06-01、7#-1-06-01号商铺被鉴定资产范围（已形成附合）包括：
1、室外墙体、台阶地面、廊道顶面、门窗、罗马柱与门头等装饰装修以及字号标识、户外广告牌等；
2、室内厅堂包间楼地面铺砖、墙体饰面、顶棚装修、各类门窗隔断装饰、固定吧台酒柜等；
3、室内卫生间地面、墙体、吊顶、隔板、洁具、盥洗池等装饰装修；
4、室内厨房地面、墙体（含门）、天花板、炉灶、通风与排烟设备、不锈钢台架、不锈钢清洗池等；
5、室内配水线路系统、强电线路系统、弱电线路系统、各类灯具等；
6、室内其他固定附着于楼地面、墙体、顶棚之上的装饰物；
未被列入鉴定资产（未形成附合）包括：
1、桌椅板凳、沙发茶几、床架、电视、电扇、印象、机器人、净水器、烘焙设备、裱花设备、消毒杀菌设备、空调（含附属管线）、钢管架、非固定展柜、餐具、小橱柜等可移动设备、家具及电器；
2、各类库存物品；
3、酒店管理、点菜等软件系统。
二○一八年四月三日