江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10022号
上诉人（原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。
法定代表人：陈文皇，董事长。
委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田媛媛，江苏简恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：周正辉，男，1987年11月22生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。
以上两被上诉人委托诉讼代理人：肖娅娟，江苏易天律师事务所律师。
原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市东环路1580号万宝世纪广场1226室。
法定代表人：唐礼刚，总经理。
上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人周正辉、原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司(以下简称勤思公司)商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得上诉人同意，特别是网页广告，上诉人并不知晓。对宣传册的真实性、合法性均不予认可，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场认购书》首部明确物业类型为商务办公、《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。上诉人从未承诺过被上诉人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决撤销合同。上诉人在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对上诉人不公平。四、一审法院在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、被上诉人行使撤销权已经超过了诉讼时效，本案撤销权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》的2013年12月17日开始计算。上诉人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，撤销权权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。七、被上诉人称房屋消防受阻，上诉人认为消防二次验收受阻是由于购房人擅自改变房屋面积、结构所致，该责任与上诉人无关，应当由购房人自己承担。八、比较涉案地块周边的房屋销售价格，购房人不能要求上诉人以涉案房屋的单价满足批发零售的土地性质，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同符合等价有偿原则。八、上诉人交付的房屋符合要求，虽然土地性质为商务金融、土地规划分类为行政办公，但不影响购房人实现合同的目的，与销售广告的宣传使用功能吻合。九、合同不具备撤销的条件，目前上诉人的房屋租赁给他人，到支付房屋无法返还。十、涉案房屋设有抵押，现在被上诉人无法涤除，所以合同撤销后不动产登记回转存在法律障碍。
周正辉辩称：一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1、上诉人恶意将行政办公用房作为商铺宣传属于欺诈。2、被上诉人作为一般购房者无法弄清商务金融准确含义，上诉人提交的认购书提出所谓的商务办公用房抗辩无法成立。3、被上诉人行使撤销权应当从知道涉案房屋性质开始计算。4、涉案房屋处于空置状态，第三人一审中提交书面意见统属解除委托租赁协议。5、在上诉人没有提出反诉的情况下，一审法院要求被上诉人解除涉案房屋抵押，并协助完成权属登记回转手续超出了本案审理范围。本案合同撤销系上诉人欺诈引起，上诉人应当承担不利的法律后果。
原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司未做答辩。
周正辉向一审法院起诉请求：1.判令撤销编号为苏合同201309180125的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令万隆公司退还自付购房款217348元、银行贷款购房款210000元、赔偿契税等代收费用17879元、办证费用400元、购房佣金6000元；3.判令万隆公司赔偿利息损失（均按照银行同期同档贷款基准利率计算）：⑴自付购房款利息损失（分别以217022元、326元为本金，分别自2013年9月18日、2015年1月12日起计算至实际退还之日止）；⑵截至2015年12月1日的银行贷款利息23947.57元（2015年12月1日以后的银行贷款利息损失以银行还贷明细为准）；⑶契税等代收代办费用及办证费、购房佣金的利息损失（分别以6000元、18279元为本金，分别自2013年9月7日、2015年1月12日计算至实际赔偿之日止）。
一审法院认定事实：1.2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，万隆公司就整体房屋取得消防验收合格意见书，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。
2.2013年，万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。
3.2013年9月，万隆公司与周正辉达成购房意向，于2013年9月7日向万隆公司委托的代理销售公司苏州众联行营销策划有限公司支付购房佣金6000元。2013年9月18日，万隆公司与周正辉签订编号为苏合同201309180125的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由周正辉购买万宝世纪商务广场3幢331室房屋，建筑面积26.16平方米，总价427022元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。当日，周正辉与勤思公司签署《业主委托租赁经营管理合同》，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理。买卖合同签订后，周正辉于2013年9月18日支付购房款217022元（周正辉无法提供具体支付凭证，但主张其依合同约定于签约当日支付，万隆公司对收到该购房款无异议），后又以贷款方式支付21万元（周正辉表示贷款发放时间不清楚，但首次还款是2014年3月11日）。2015年1月12日，周正辉在收房过程中，另向万隆公司支付面积补差款326元（实测面积为26.18平方米）及代收代缴费用17879元（房屋维修基金3142元、契税12820.44元、印花税213.67元、房屋所有权配图费20元、产权登记费550元、转让手续费131元、房屋产权档案制作费80元、他项权利登记费550元、抵押手续费150元、他项权利档案制作费80元、土地登记费90元、土地综合服务费52元，万隆公司收费总额系四舍五入计算），向办证公司支付代办证费用400元。2015年5月20日，上述房屋的所有权登记至周正辉名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；同年7月23日，房屋所涉国有土地使用权登记至周正辉名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。涉案房屋现由周正辉委托勤思公司对外招租，目前尚未出租。
4.原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
5．审理中，一审法院向周正辉办理抵押贷款的中国银行股份有限公司苏州姑苏支行发出工作联系函，告知其本案审理结果可能对其在涉案房屋的抵押权产生影响，并要求其提供相关意见，但该银行未作答复。一审法院在审理中向周正辉释明合同撤销涉及不动产权属回转登记，其需首先涤除抵押权。周正辉表示如法院判决支持撤销合同，应由万隆公司直接将银行贷款部分归还给贷款银行，或者由万隆公司先行退还购房款，其再清偿贷款、办理抵押权涤除乃至协助办理不动产权属回转登记手续。
综合周正辉、万隆公司的诉辩意见，双方就周正辉提出的要求撤销合同的诉请主要存在两方面争议问题，一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。
关于争议问题一，即周正辉行使撤销权是否超过法定时效的问题。万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。周正辉则认为其在2015年7月才得知房屋用途可能存在问题，后有其他业主申请政府信息公开才得知所购房屋实际为办公楼，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，周正辉的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现周正辉所主张的撤销事由为万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，一审法院审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，周正辉作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年7月申请政府信息公开后方得知相应事实，客观合理，故其在2016年1月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，一审法院不予采纳。
关于争议问题二，即万隆公司是否存在欺诈的问题。周正辉主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，周正辉所购房屋面积为26.18平方米，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。一审法院审查后认为，从周正辉提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，万隆公司在向周正辉销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。
据此，一审法院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案万隆公司明知周正辉购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将行政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使周正辉在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，周正辉有权要求撤销。
合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现买卖标的房屋的不动产权属已登记至周正辉名下，故周正辉亦有义务协助万隆公司完成涉案房屋的权属登记回转手续。然而，涉案房屋目前登记有抵押权，经一审法院释明后其表示无法涤除抵押权，贷款银行在一审法院通知后亦未作出回应，故在抵押权未涤除的情形下，涉案合同撤销后的不动产权属登记回转存在法律障碍，故一审法院对周正辉主张的购房款返还及损失赔偿问题难以理涉，对其相关诉请碍难支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条之规定，判决：一、撤销苏州市万隆地产有限公司与周正辉于2013年9月18日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场3幢331室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同201309180125）及《合同补充协议》；二、驳回周正辉其他诉讼请求。案件受理费8852元，减半收取4426元，财产保全费3120元，合计7546元，由苏州市万隆地产有限公司负担。
二审双方未提交新的证据。二审查明其他事实与一审查明其他事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使周正辉以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。周正辉据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。周正辉在2015年7月申请政府信息公开时得知欺诈事实，于2016年1月提起诉讼行使合同撤销权并未超过权利行使期限，万隆公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8852元，由苏州市万隆地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈斌
审 判 员 赵东
审 判 员 顾平
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉