辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终8509号
上诉人（原审被告）：方丽，女，1978年2月25日出生，回族，系沈阳新华银金融网络技术有限公司员工，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：王海燕，系辽宁大寰律师事务所律师。
委托代理人：刘东亚，系辽宁大寰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳中安房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区三义街六号一座23层14号。
法定代表人：代国亮，系该公司总经理。
委托代理人：陈浩，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
委托代理人：周冠斌，男，1987年3月27日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人方丽因与被上诉人沈阳中安房地产开发有限公司（以下简称“中安房产公司”）合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初1061号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年8月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人方丽的委托代理人王海燕、刘东亚，被上诉人中安房产公司的委托代理人周冠斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中安房产公司原审诉称：2014年12月，原、被告签订荣盛爱家郦都幼儿园协议书，原告将位于荣盛爱家郦都项目内的配套幼儿园用房的使用权转让给被告，合同价款897万元。根据协议约定，被告应当分三次向原告支付合同价款，若被告逾期支付合同价款超过10个工作日的，被告有权单方面解除协议。合同签订后，被告仅在2014年12月向原告支付了第一次付款269.1万元，剩余合同价款至今未能向原告支付，依据协议约定，被告的行为已经构成违约，导致合同目的不能实现，其行为表明被告不能继续履行主要义务。按照有关法律规定，原告有权与其解除合同，维护自身合法权益。原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的房屋使用权转让合同关系；2、由被告承担诉讼费。
方丽原审辩称：因为涉案房屋有问题，才导致被告延迟支付房款，被告与原告的经理讨论过涉案房屋的问题。被告不同意解除合同，要求继续履行，双方可以协商，被告可以承担相关的费用。
原审法院经审理查明：2007年6月原告以出让方式取得涉案房屋所在的沈阳市浑南新区临波路17号C6号地块的混合住宅用地使用权，并开发建设。
2014年12月，原、被告签订荣盛爱家郦都幼儿园协议书，约定：被告将幼儿园用房的使用权转让给原告，房产建筑面积约1950平方米（以房屋测绘报告上记载的面积为准，即实测面积），只能用于开办幼儿园，不得作为其他用途；使用权转让价格以建筑面积为基数计价，按照4,600元/平方米标准计算；暂定总金额897万元，实际交易价格以房屋测绘报告上的实测面积×单价计算，约定面积与实测面积有差异的，交易价格多退少补；被告应在协议签订之日向原告支付合同总价款的30%，即269.1万元；原告将幼儿园向被告交付使用的15个工作日内，被告向原告支付合同总价款的60%，即538.2万元；办理交房手续后1年内，被告支付余款；被告逾期支付全部剩余合同价款超过10个工作日的，原告有权单方解除协议，在扣除被告支付的定金后，将被告剩余合同价款返还；被告按照毛坯房标准交付幼儿园用房，不做任何改造；水电在房产交付时达到使用标准；供暖系统在入住后政府规定第一个完整采暖期到来时接通；原告取得幼儿园用房的五方验收单（即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具），且满足上一使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件；如果在原告取得五方验收时未达到使用标准的，被告选择不解除本协议，并同意接收幼儿园用房，按照延期达到使用标准的天数，每逾期1日，由原告按已付房款的万分之一向被告支付违约金；如本协议项下幼儿园用房符合办理房屋所有权证的条件，原告同意被告将幼儿园用房的产权办理至被告名下，原告应配合被告提供办理产权变更所需的文件、资料等；原告应在幼儿园用房取得五方验收单之日起15日个工作日内，将房产交付被告使用，原告应通过向被告发送交付入住通知的方式告知被告办理房屋交付事宜，被告应在收到该通知之日起天内，会同原告对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为原告将幼儿园用房钥匙交付给被告；如被告在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为原告已经经幼儿园用房交付给被告，被告应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房发生的一切费用及风险；如原告未发送入住通知的，则以2015年5月30日作为交付日期，被告可在该日来原告处办理房屋交付手续；原告最迟应在2015年5月30日前取得五方验收单，逾期超过90日的，被告有权单方面解除本协议，原告除应返还收取的全部购房款，还应按照已收款的同期银行贷款利率作为计算标准，赔偿被告损失，如被告选择不解除本协议，则自2015年5月30日起，按被告已支付款项的日万分之一支付违约金（违约金不累加）；被告应按本协议约定，按期足额支付购房款；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方一本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；本合同自双方签订之日起生效。涉案房屋于2014年10月30日取得三方验收时，基础工程、主体工程、建筑屋面工程、建筑装饰装修工程、水暖电气工程、节能工程符合设计要求及施工质量规范要求，符合强制性标准，满足安全使用功能要求，档案资料齐全、完整，同意验收。同日，并取得施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位五方验收。2014年12月29日，被告支付原告269.1万元。
2015年5月29日，原告以EMS向被告发出入住通知，但被告未办理涉案房屋的入住。2015年7月5日，原告以EMS向被告发出关于解除荣盛爱家郦都幼儿园协议书的告知函。2015年8月7日，原告以EMS向被告发出关于办理荣盛爱家郦都幼儿园退款告知函。2015年8月20日，原告以EMS向被告发出荣盛爱家郦都幼儿园律师函，于次日妥投。2015年9月1日，原告以EMS向被告发出关于沈阳中安房地产开发有限公司解除荣盛爱家郦都幼儿园协议书的律师函，于次日妥投，律师函提出“协议履行过程中，中安公司多次以短信、电话及书面催告方式告知您接收爱家郦都幼儿园房产使用权，您未能及时接收爱家郦都幼儿园房产，也未支付第二笔购房款583.2万元。针对以上问题，中安公司于2015年6月30日向您发出关于解除荣盛爱家郦都幼儿园协议书的告知函，通知您在2015年7月4日前办理入住手续，并支付第二笔购房款，否则将依法解除合同。后由于2015年8月20日委托本律师事务所向您发出律师函，通知您2015年8月24日前接收爱家郦都幼儿园房产使用权，并支付第二笔购房款538.2万元，否则中安公司将解除解除荣盛爱家郦都幼儿园协议书，由此产生的损失由您自行承担。上述函件发出后，您都未能到中安公司办理接收郦都幼儿园房产使用权事宜，也未能交付第二笔购房款538.2万元。现中安公司根据荣盛爱家郦都幼儿园协议书及合同法的有关规定，解除荣盛爱家郦都幼儿园协议书。请您尽快到中安公司办理退还购房款手续。中安公司将另行出售荣盛爱家郦都幼儿园协议书中涉及的幼儿园房产使用权建筑面积1950平方米”。被告对原告上述发出的函件未予答复，且未交纳第二笔购房款。原告起诉来院。
原审法院认为：原、被告签订的荣盛爱家郦都幼儿园协议书中涉案房屋已于2014年10月30日取得三方验收及五方验收，符合合同约定的交付标准，被告提出“2015年5月30日涉案房屋外围施工没有完成，门窗没有安装，不符合交房条件”，无充分证据证明，本院不予采信。从2015年9月1日原告向被告发送的律师函可知，原告多次催告被告收房并交纳第二笔购房款，并自愿变更向被告交付房屋的时间，最后一次交房时间为2015年8月24日，相应被告第二次付款时间亦顺延至2015年9月8日，在原告履行通知义务后，被告仍未履行收房及付款义务，被告的行为构成违约，致使合同目的不能实现，依照有关法律规定，原告可以解除合同。原、被告之间房屋使用权转让合同关系，系因双方2014年12月签订荣盛爱家郦都幼儿园协议书而产生，原告的诉讼请求符合有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项之规定，判决如下：解除原告沈阳中安房地产开发有限公司与被告方丽因2014年12月签订荣盛爱家郦都幼儿园协议书而产生的房屋使用权转让合同关系。案件受理费28,328元，由被告方丽承担。
宣判后，方丽不服，上诉至本院。理由：1、被上诉人于2015年5月通知上诉人办理入住手续时并未达到协议约定的交付条件。被上诉人未提供其通知交房时曾向上诉人出具了五证的证据，也未提供房屋已实际具备协议约定交付条件的证据。故一审直接以五证下发时间确定房屋具备协议约定交付条件，与实际情况不符，系查明事实错误；2、一审以上诉人未按期收房及付款构成违约为由判令解除合同，系认定事实错误。同时，一审在判令解除合同时，并未作出合同解除后双返的判决。属于违法判决。请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉请；2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人中安房产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的荣盛爱家郦都幼儿园协议、单位工程交工验收证明、EMS邮寄底单、EMS照片、律师函、房屋建筑工程竣工验收报告、收款收据、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、辽宁省建设工程施工图设计文件审查报告、门窗安装合同、工作联系函、工程竣工验收记录表及电子银行交易回单、微信截图等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
关于上诉人提出原审直接以五证下发时间确定房屋具备协议约定交付条件，与实际情况不符的上诉主张，本院认为，涉案协议书明确约定，出卖人取得幼儿园用房的五方验收单（即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具），且满足上一使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件。而通过五方验收证明及竣工验收备案书显示，涉案房屋于2014年10月30日取得三方验收及五方验收，符合合同约定的交付标准。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。
关于上诉人提出原审以上诉人未按期收房及付款构成违约为由判令解除合同，系认定事实错误的上诉主张，本院认为，首先，虽庭审中，上诉人称其分别于2015年5月30日和6月23日两次前往被上诉人处办理入住手续，发现涉案房屋未达到交付条件，但其并未提供相关证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果；其次，涉案协议第5.4条约定，如果在出卖人取得五方验收单时未达到使用标准的，买受人选择不解除协议并同意接收幼儿园用房的，出卖人须支付已付房款的日万分之一的违约金。诚如涉案房屋未达到使用标准属实，上诉人完全可以选择解除合同，但实际上，上诉人既未选择解除合同，亦未接收房屋，此举，应视为上诉人对涉案房屋使用标准的认可；第三，通过庭审中被上诉人提供的EMS邮寄底单、EMS照片、律师函等证据可知，被上诉人于事后多次催告上诉人收房并交纳第二笔购房款，并自愿变更向上诉人交付房屋的时间，最后一次交房时间为2015年8月24日，相应上诉人第二次付款时间亦顺延至2015年9月8日，在被上诉人履行通知义务后，上诉人仍未履行收房及付款义务，上诉人的行为构成违约，致使合同目的不能实现，依照有关法律规定，被上诉人可以解除合同。鉴于此，原审判令解除涉案合同并无不妥，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
关于上诉人提出原审判令解除合同时，并未作出合同解除后双返判决的上诉主张，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，因涉案合同已判令解除，上诉人已交纳的购房款项应予退还，而原审未判令返还，应予纠正，故本院对上诉人的该项上诉主张予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市浑南区人民法院[2016]辽01**民初1061号民事判决即“解除原告沈阳中安房地产开发有限公司与被告方丽因2014年12月签订荣盛爱家郦都幼儿园协议书而产生的房屋使用权转让合同关系”；
二、被上诉人沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还上诉人方丽购房款人民币269.1万元；
三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。
二审案件受理费28,328元，由上诉人方丽负担14，164元；由被上诉人沈阳中安房地产开发有限公司负担14，164元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一六年九月八日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁判方式依法改判、撤销或者变更；