广西壮族自治区崇左市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂14民终500号
上诉人（原审原告）：黄敏敏，女，1992年7月25日出生，汉族，住所地上海市匣北区。
委托诉讼代理人：董毛金，广西创和律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南宁长江企业投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市金湖路49号圣展独立公社大厦。
法定代表人覃展敏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韦平，该公司职员。
委托诉讼代理人：欧兴国，广西桂三力律师事务所律师。
上诉人黄敏敏、南宁长江企业投资集团有限公司（以下简称长江公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2015）江民初第676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄敏敏的委托诉讼代理人董毛金，上诉人长江公司的委托诉讼代理人欧兴国到庭参加诉讼。上诉人黄敏敏、长江公司的法定代表人覃展敏及其委托代理人韦平经本院传票传唤及通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人黄敏敏上诉请求：撤销一审判决第一、三项，依法改判：1、长江公司立即履行为黄敏敏申请房屋所有权登记，并将房屋产权证书交付黄敏敏；2、长江公司依照评估报告支付黄敏敏逾期交房违约金27123元；3、本案诉讼费由长江公司承担。事实和理由及答辩意见：1、根据合同约定，长江公司应在商品房交付后720天内申请房屋所有权登记，并交付房产证，其要求长江公司立即办理房产证的主张应予支持；2、黄敏敏购买的房产为商铺，目的是以该房产出租获取利益，长江公司逾期交房导致房屋不能如期出租，故黄敏敏损失远高于合同约定的违约金，一审经申请评估认定2013年1月1日至2014年2月13日租金评估价值为27123元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应按照评估价值支付逾期交房违约金；3、一审认定长江公司违约，应承担相应违约责任，故因此产生的租金评估费及诉讼费应由长江公司承担。长江公司的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。
上诉人长江公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判长江公司赔偿黄敏敏逾期交房违约金9253.75元；一、二审诉讼费由黄敏敏承担。事实和理由及答辩意见：上诉人逾期天数只有219.5日，逾期天数扣除期间应从涉案楼房施工之日起至实际交付之日止；涉案商品房在施工过程中因以下原因延误工期不应计入交房逾期天数：1、因大雨不能施工天数为82日；2、因高温天气不能施工时间折算为39.5日；3、20122015年中高考期间政府不准施工天数为12日；4、20122015年东盟（国际）文化艺术节政府交通管制无法施工天数为14日；5、供电公司线路改造及市政工程造成停电不能施工天数为5日；6、自来水公司管网改造导致停水不能施工天数为5日，以上共计157.5日。黄敏敏的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。
黄敏敏向一审法院起诉请求：一、判令长江公司立即履行为黄敏敏申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付黄敏敏；二、长江公司支付逾期交房违约金27123元（2013年1月1日至2014年2月13日，违约金按评估机构评定的租金价格为准）；三、判令长江公司支付黄敏敏逾期办理房屋所有权证登记违约金843元（按黄敏敏已付房款421583元的0.2%计算）；四、本案诉讼费用及评估费由长江公司承担。
一审法院认定事实：黄敏敏向长江公司购买位于崇左市山秀路中段东侧江州汇豪城第19幢1单元125号房，建筑面积共36.71平方米，单价为人民币11491元每平方米，购房款总价421853元。双方签订了《商品房买卖合同》，但合同的交房日期还未填写。《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2013年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条交接……2、买受人接到书面交楼通知之日起15天内，应及时与出卖人办理交房手续并接受房屋，如因买受人原因逾期接受的，视为买受人已接受，出卖人将房屋移交给物业服务公司进行管理，物管费用由买受人承担；3、买受人在出卖人编制的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取钥匙即视为对房屋已经验收并接受；自接收之日起房屋的风险（除建设施工质量外）由买受人承担。但长江公司至今未向房屋登记机构为黄敏敏申请房屋所有权登记。《商品房买卖合同》中双方同意按照第十七条第3款第（1）项规定办理房屋所有权登记：买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。同时约定，因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按本条第4款第（3）项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2012年2月4日，黄敏敏一次性交清了全部购房款421583元。2013年12月11日，长江公司在当地报纸左江日报刊登了涉及本案房屋的交商铺公告，公告兹定于2013年12月16日2014年1月16日办理黄敏敏所购的19号楼商铺交铺手续。黄敏敏于2014年2月13日办理交房手续。2014年11月20日，长江公司才在《商品房买卖合同》签了日期。长江公司从黄敏敏第一次缴纳房款日2012年2月4日至2014年2月13日施工期间，因下雨造成不能施工共59天。在诉讼过程中，根据黄敏敏申请，一审法院委托广西中硕资产评估有限责任公司评估：本案房产从2013年1月1日至2014年2月13日租金评估值为27123元。
一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。按照合同约定长江公司应于2013年1月31日前向黄敏敏交付符合交付条件的房屋，长江公司未能按期交付商品房已构成违约，应当承担违约责任，长江公司主张以在左江日报上的公告交房日即2013年12月16日作为交房日，但合同并未约定交房日期以交房公告为准，且黄敏敏对该交房公告并不认可，故长江公司该主张缺乏依据，不予采纳。长江公司还认为应根据《商品房买卖合同》第九条交付期限及交付条件第二款的约定，主张自本项目开工2010年7月份至2012年底，因合同约定非出卖人能控制的因素造成工期延误的有150天之多，应在长江公司延期交房的天数中予以扣除。根据长江公司提交的施工监理日记和崇左市气象局的统计，2012年2月至2014年2月13日下雨无法施工为59天，因天气因素导致无法施工，且双方有约定，确认交付房屋应予延期59天。据此根据合同的交接条款约定，违约金的计算应当计算至买受人与出卖人办理交房手续之日止，即2014年2月13日，由此逾期交房的时间为318天（377天59天）。关于违约金如何计算的问题，黄敏敏认为长江公司逾期交房的违约行为造成的损失远高于合同约定的违约金，主张以违约造成的损失即以评估机构评估的房屋租金价格为准确定违约金数额，长江公司认为合同有约定的应按照合同的约定来计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约数额，才能参照其他标准确定违约数额。本案中，《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房长江公司应承担的违约责任，该约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束，故对黄敏敏请求按租金评估来计算不予支持。逾期交房的违约金为13406.34元（421583×1÷10000×318）。关于逾期未办理房屋产权登记问题，黄敏敏认为长江公司至今仍未办理已经违约，按照《商品房买卖合同》第十七条规定，长江公司应按已付房价款的0.2%向黄敏敏支付违约金，对此长江公司无异议，因此逾期办理房屋所有权证违约金为843元（421583×0.2%）。但黄敏敏要求长江公司立即履行申请房屋所有权登记，并将房屋所有权证书交付黄敏敏的请求，因办理房屋所有权证书涉及多部门，不是长江公司自己就能办理的，对黄敏敏该项请求，一审法院不予支持。
综上理由，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、南宁长江企业投资集团有限公司应支付黄敏敏逾期交房违约金13406.34元。二、南宁长江企业投资集团有限公司应支付黄敏敏逾期办理房屋所有权证违约金843元。三、驳回黄敏敏其他诉讼请求。一审案件受理费697元，因适用简易程序减半收取349元，由黄敏敏负担174元，由南宁长江企业投资集团有限公司负担175元；评估费1800元，由黄敏敏负担。
本院二审期间，上诉人长江公司提交建筑工程施工许可证一份，拟证明涉案商铺所在楼盘于2010年9月30日开始施工。本院组织当事人进行了质证。上诉人长江公司提交的建筑工程施工许可证只能证明整个江州汇豪城工程的开工时间，并不能证明涉案商铺所在的第19幢楼的具体开始施工时间，对上诉人长江公司主张的事实不予认定。
本院认为，关于上诉人长江公司的逾期交房天数应如何确定的问题。黄敏敏与长江公司均认可长江公司的逾期天数从2013年2月1日计算至2014年2月13日，即共计377天，本院予以确认。关于逾期天数中可扣除天数计算区间的确定问题，对于起始时间点，上诉人长江公司主张从施工之日开始计算，但其未能提供证据证明涉案商铺所在的19幢楼开始施工的具体时间，其应承担举证不能的后果，故应按照黄敏敏所认可的，即以2012年2月4日其第一次缴纳房款的日期作为起算点。对于终止时间点，双方当事人均认可为实际交付时间的前一天即2014年2月13日，本院予以确认。关于逾期天数中可扣除天数的确定问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，非上诉人能控制因素（如政府有关庆典、计划性停水、停电、雨水造成不能施工、交通管制、施工时间限制等），造成工期延误，上诉人长江公司可以以施工监理日志为准据实相应延期交房，根据其一审提交的2010年7月18日至2014年6月27日的监理日志可确定，2012年2月4日至2014年2月13日长江公司因下雨无法施工的天数为59天，该天数应在长江公司的逾期交房天数中予以扣除，故一审法院确认长江公司的逾期交房天数为318天（377天59天）正确。上诉人长江公司主张应总共扣除157.5天未提供相关证据予以证明，本院不予认定。对于上诉人长江公司逾期交房的违约金应如何计算的问题，在黄敏敏与长江公司签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定“逾期在90日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行”。该合同真实有效，双方当事人应按合同约定履行权利义务。上诉人黄敏敏主张其所买商铺是用于出租，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，合同约定违约金低于其实际损失的应按实际损失确定违约金数额，故上诉人长江公司逾期交房违约金具体数额应按租金评估结果来确定，但该评估租金金额并非是黄敏敏在购买商铺后由于长江公司不按时交房必然会产生的损失，长江公司对该结论也不予认可，本院对该租金评估结论不予采信，黄敏敏亦没有其他证据证明由于长江公司逾期交房，其已经产生了实际损失的具体数额，故本院对上诉人黄敏敏该项主张不予支持。一审法院依照合同约定计算上诉人长江公司的逾期交房违约金数额正确。因对该租金评估结论不予采信，评估费用应由上诉人黄敏敏自行承担。对于黄敏敏要求长江公司立即办理房屋所有权证并交付其的主张，长江公司只有交付具备办理房屋所有权证条件的相关手续的备案义务，但不具有批准发放房屋所有权证的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围，故本院对上诉人黄敏敏该项主张不予支持。
综上所述，上诉人黄敏敏和上诉人南宁长江企业投资集团有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费747元，由上诉人黄敏敏负担697元，由上诉人南宁长江企业投资集团有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 林文标
代理审判员 黄 秀
代理审判员 苏梦晓
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 吴青霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。