河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终5454号
上诉人（原审被告）：南阳市菲奴维特服装有限公司。
住所地：南阳市卧龙区龙升大道东侧。
统一社会信用代码：91411303661860040P。
法定代表人：李宏旗，任总经理。
委托诉讼代理人：杜静来，卧龙区梅溪法律服务所法律工作者，执业证号：03770037。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：董平阁，女，汉族，1992年8月15日出生，身份证住所地：南阳市卧龙区。
委托诉讼代理人：周峰波，河南育滨律师事务所�师，执业证号：14113201310379609。代理权限为特别授权。
上诉人南阳市菲奴维特服装有限公司（以下简称菲奴维特公司）为与被上诉人董平阁合作开发房地产合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2017）豫1303民初1779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人菲奴维特公司的诉讼委托代理人杜静来、被上诉人董平阁的诉讼委托代理人周峰波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
菲奴维特公司上诉请求：改判驳回董平阁解除合同的诉请。1、菲奴维特公司并非专业的房地产开发企业，其所开发的服装创意园项目无需办理房产预售登记手续，菲奴维特公司在未取得预售许可的情况下，可以与董平阁及其他合作人联建该项目，菲奴维特公司合同中明确约定了菲奴维特公司5年内为董平阁办产权手续，在5年内，董平阁只要能收取返祖金，董平阁的合法权益就没有受损，关于回购期限也未减，一审以菲奴维特公司与董平阁的合同未取得预售许可证等手续违法无效不当；2、董平阁方以该项目被查封致使其项目不能进行事项为由要求解除合同也不能成立，标的物被查封并不必然导致被拍卖，且查封该项目的文书即将撤销，查封的事项也将消除；3、菲奴维特公司希望董平阁回到合同上来，排开别的因素和解结案，也使董平阁合法权益得到保障。
董平阁答辩称，本案协议违法无效，南阳菲奴维特服装创意园已被卧龙区人民法院查封，进入拍卖程序，董平阁的合同目的得不到实现，菲奴维特公司应返还董平阁出资290000元及利息。原判正确，应予维持。
董平阁的一审诉讼请求：1、依法判令菲奴维特公司返还出资290000元；2、菲奴维特公司支付返租收�34800元；3、菲奴维特公司支付违约金29000元；4、解除合同；5、本案诉讼费用由菲奴维特公司承担。事实与理由：2015年9月13日，董平阁与菲奴维特公司就南阳菲奴维特服装创意园2号楼1层7号合作建房签订协议，董平阁出资290000元，菲奴维特公司负责经营管理。合同第三条第二款第三项规定：乙方（董平阁）在出资总金额50%后，可享受按出资总金额100%的返租收益，年收益率12%，返租年限为5年，5年总收益60%需抵充出资总金额50%，剩余10%收益分5年返还给乙方，按一年期支付。第四条第一款规定：甲方（菲奴维特公司）承诺在本协议签订之日起五年内为乙方（董平阁）办理产权。合同第六条规定：违约方需按违约总金额的5%支付守约方经济损失。协议签订后，菲奴维特公司对返租收益一拖再拖，董平阁在交涉过程中得知南阳菲奴维特服装创意园�被卧龙区人民法院查封，进入拍卖程序。现菲奴维特公司的行为已构成根本违约，董平阁的合同目的得不到实现。
一审法院查明的事实：一、2015年9月13日，董平阁作为乙方，菲奴维特公司作为甲方，签订《南阳服装创意园合作建设协议》一份，内容为乙方就入驻南阳菲奴维特服装创意园合作建房的有关事宜达成协议。第一条“项目基本情况及房屋概况”规定，“1、位置：甲方项目位于南阳市××区××产业××龙××大道南段东侧，土地使用权年限为40年。2、名称：南阳菲奴维特服装创意园第2号楼1层7号48.28㎡（以甲方设计规划图为准，以后房号有变化，不影响该协议的法律效力）的房屋，该房屋总建筑面积约为48.28㎡（以产权登记的实际面积为准，多退少补）。……”第二条“乙方的出资数额”规定，“1、乙方在签订本合同时支付甲方合作建房定金2万元；如乙方不按期交付出资款给甲方，定金不予退还并终止本合同，乙方按期交付出资款给甲方，该定金可抵充出资款，如甲方违约则按定金双倍返还给乙方。2、乙方在2015年9月13日出资合作建房按建筑面积48.28㎡，单价12013.26元/㎡，出资总金额为：小写￥580000元，大写人民币伍拾捌万元整。”第三条“付款方式及收益”规定，“……（2）一次性50%付款1、乙方于签订合建协议三日内向甲方出资总金额20%计人民币￥116000元，大写人民币壹拾壹万陆仟元整；2、乙方于签订合建协议七日内向甲方出资总金额30%计人民币￥174000元，大写人民币壹拾柒万肆仟元整；3、乙方在出资总金额50%计人民币￥290000元后，可享受按出资总金额100%计人民币￥580000元的返租收益，年收益率12%，返租年限为5年，5年总收益60%计人民币￥348000元。其中5年总收益中的￥290000元�民币，需抵充出资总金额剩余50%计人民币￥290000元。剩余10%收益计人民币￥58000元，分5年返还给乙方，每年收益计人民币￥11600元，按一年期支付。……”第四条“产权及回购”规定，“1、甲方承诺在本协议签订之日起五年内为乙方办理产权，在此五年内房屋经营管理权归甲方所有。其中，产权办理费用根据国家相关法律法规各自承担；……3、如出资总金额50%计人民币￥290000元，乙方在四年时选择退出合作建房，届时甲方不为乙方办理相关房产手续，甲方承诺按照乙方出资金额10%的增长率进行回购，回购时应扣除乙方已收入的前四年收益。……”第六条“违约责任”规定，“甲乙双方应遵守本协议的相关规定，违约方须按违约总金额的5%支付守约方经济损失。”该项目的宣传彩页中显示有“案例：张先生投资菲奴维特服装创意园市场价值24万元的商铺，首付12万（50%）的情况下，余款不用付还有租金收，五年可完全拥有该商铺，还赚得租金2.4万元，不满意还可回购”的字样。2015年9月19日，菲奴维特公司出具的加盖该公司财务专用章的收据，内容为“兹收到董平阁交来房款（2#1F7）人民币贰拾伍万￥250000元”。2015年9月23日菲奴维特公司出具的加盖该公司财务专用章的收据，内容为“兹收到董平阁交来房款（2#1F7）人民币肆万￥40000元”。
因案外人河南林豫建安集团有限公司与菲奴维特公司建设工程合同纠纷一案，卧龙区人民法院作出（2016）豫1303民初字第735号民事调解书，后又依据该民事调解书及案外人河南林豫建安集团有限公司的执行申请，于2017年1月3日作出公告，内容为：“南阳市菲奴维特服装有限公司及各施工单位：本院受理申请执行人河南林豫建安集团有限公司申请执行南阳市菲奴维特服装有限公司建设工程合同纠纷一案，本院已立案执行。在诉讼执行中，本院根据当事人的申请，依法查封了被执行人南阳市菲奴维特服装有限公司位于卧龙区王村乡龙升工业园区的所有的土地、办公用房及在建工程，现正在执行之中。因被执行人所有的土地、办公用房及在建工程被本院查封，现通知被执行人南阳市菲奴维特服装有限公司及各施工单位停止一切在法院查封财产范围内的施工活动，如不听劝告继续施工，由此造成的损失由自己承担，因此而产生的法律后果自负，本院对违反此通知的单位和个人将依法追究法律责任并采取罚款、拘留等强制措施。特此通知”。
南阳市房产管理局2017年2月份南阳房地产市场预报（第二号）中显示：“未取得商品房预售许可证的项目和楼盘（截止日期2017年2月24日）……115、国际服装创意园龙升大道南段南阳市菲�维特服装有限公司”。
经工商登记查询,菲奴维特公司的经营范围为“服装零售、服装加工、从事货物和技术进出口业务（国家法律法规规定应经审批方可经营或禁止进出的货物和技术除外）。”
经查询南阳市国土资源局不动产登记档案,菲奴维特公司开发的该项目的国有土地使用证号为“宛市土国用(2011)第02473号”,地号为“011039010004000”,用途为“工业用地”,使用权类型为“出让”。国有建设用地使用权出让合同中显示，出让人为“卧龙区国土资源房产管理局”，出让价为“贰佰陆拾万元”。
一审法院认定上述事实有董平阁提交的身份证复印件、菲奴维特公司的宣传单、南阳服装创意园合作建设协议、南阳市房产管理局2017年2月份南阳房地产市场预报（第二号）、（2016）豫1303民初字第735号民事调解书、卧龙区人民法院查封公告、查询工商局材料及调取的南阳市国土资源局不动产登记档案及董平阁与菲奴维特公司的当庭陈述等证据证实，上述证据经当庭出示，并已记录在卷。
一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”截止本案开庭审理时，菲奴维特公司的工商登记信息中显示的经营范围没有房地产开发的内容，董平阁也无房地产开发经营的资质，故本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。另，经�南阳市国土资源局不动产登记档案查询,截止本庭开庭审理时，本案涉及的土地的用途仍为工业用地，非商业用地,不符合开发建设房地产的条件，该《南阳服装创意园合作建设协议》违反法律法规的强制性规定。综上,本案中涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》应认定为无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，菲奴维特公司与董平阁签订的《南阳服装创意园合作建设协议》无效是因菲奴维特公司并无开发房地产项目的资质、土地性质也不符合开发房地产的强制性规定而导致的，故其收取董平阁的290000元房款应依法予以返还，并赔偿董平阁因此遭受的损失。因《南阳服装创意园合作建设协议》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故《南阳服装创意园合作建设协议》中有关约定租金收益的条款和违约金条款等自始没有法律约束力，董平阁依据无效条款要求菲奴维特公司支付返租收益和违约金的诉讼请求，不予支持。但因董平阁确实因本次合同无效，利益受损，故酌定董平阁的损失按中国人民银行规定的同期同类贷款利率、按实际缴纳的房款数为本金、按缴纳房款时间起计算利息。三、因本案涉及的《南阳服装创意园合作建设协议》属于无效合同，自始无效，不存在解除的问题，故对董平阁请求解除《南阳服装创意园合作建设协议》的诉讼请求，不予支持。
综上所述，菲奴维特公司应向董平阁返还购�款290000元，并支付利息（自2015年9月19日起、按本金250000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止；自2015年9月23日起、按本金40000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止），驳回董平阁的其他诉讼请求。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、判决生效后十日内，南阳市菲奴维特服装有限公司返还董平阁购房款290000元，并支付利息（自2015年9月19日起、按本金250000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止；自2015年9月23日起、按本金40000元、按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止）。二、驳回董平阁的其他诉讼�求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6129元，由南阳市菲奴维特服装有限公司负担5400元，由董平阁负担729元。
二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为：本案当事人争议的焦点为：本案协议是否有效，菲奴维特公司是否应向董平阁承担返还投资款并计付利息的责任。对此，一审法院的评述和认定符合事实和法律规定，本院予以确认，此不赘述。因此，上诉人菲奴维特公司的上诉意见本院不予采纳。
综上所述，上诉人南阳市菲奴维特服装有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十�第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5400元，由上诉人南阳市菲奴维特服装有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建华
审判员 周 飞
审判员 张继强
二〇一七年十一月十五日
书记员 丁付举