福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初321号原告：刘元强，男，1976年6月6日出生，汉族，个体工商户，住山东省新泰市。原告：张香英，女，1978年12月22日出生，汉族，个体工商户，住福建省清流县。二原告委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。被告：三明众祥房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村361幢一层。法定代表人：曾丽水，经理。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。原告刘元强、张香英与被告三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘元强、张香英的委托诉讼代理人施素芳、被告众祥公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘元强、张香英向本院提出诉讼请求：众祥公司立即向刘元强、张香英支付逾期办理商品房权属登记违约金10010元。事实和理由：刘元强、张香英与众祥公司于2012年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定刘元强、张香英向众祥公司购买三明市梅列区乾龙新村370幢2102号商品房，建筑面积96.68平方米，单价为每平方米7914元，总金额为765126元,刘元强、张香英应于2012年3月15日前支付首期款235126元，剩余房价款530000元，由众祥公司7日内协助刘元强、张香英向银行申请按揭贷款。众祥公司应当在2014年12月30日前将商品房交付给刘元强、张香英使用，并应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由众祥公司提供的资料交付刘元强、张香英。如因众祥公司原因，刘元强、张香英不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，刘元强、张香英不退房，众祥公司自逾期之日起每日按刘元强、张香英已付房款的0.005%向刘元强、张香英支付违约金。合同订立后，刘元强、张香英依约支付了全部房款。众祥公司于2015年1月7日办理交房手续，但众祥公司于2015年11月26日才通知刘元强、张香英办理房屋权属登记手续，逾期264天(324天-60天)，构成违约，应当向刘元强、张香英支付逾期办理房屋权属登记违约金10010元(765126元×0.005%/天×264天)。众祥公司辩称，一、商品房买卖合同约定答辩人承担违约责任的前提是因答辩人的责任导致逾期办证,本案逾期办证系因第三方责任而非答辩人过错所致，答辩人不需承担违约责任。第一、答辩人与三明市国土资源局签订的《国有土地出让合同》明确约定，出让方应当于2008年8月25日前交付受让土地。但由于受让土地上“帝豪”建筑物的拆除问题，国土资源局分期供地，涉案房屋所在的二期土地直至2012年8月才交付，迟延了4年。答辩人被迫将项目分期开发，二期项目较规划严重滞后。第二、三明市房屋权属登记中心《关于房屋所有权初始登记的办理指南》明文规定，答辩人办理初始登记仅需向当地房屋管理部门提供包含登记申请书、申请人身份证明、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程符合规划的证明、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、测绘成果审核意见及测绘报告、有权部门出具的楼幢号及房号证明、旧房产权证注销证明、配套费缴交情况确认表、规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权人的书面约定、住房专项维修资金的交款情况证明等13项证明文件。而上述材料在商品房验收合格时就已具备，有的证明文件早在预售时答辩人就已取得。换言之，商品房具备交付条件，答辩人所需提交的上述材料本应齐全。根据测绘工作流程，三明市测量队必须在10个工作日内记收件、外业测量、内业数据处理、经复审、终审后，出具测绘报告，三明市测量队外业测量一定是在答辩人交房之前就已进行，然而，《房屋建筑面积测量计算报告书》是在答辩人交房之后4个多月才正式出具。因此，办理初始预登记所需的材料之一测绘成果审核意见及测绘报告由于第三人的原因而逾期取得。另外，2015年4月，答辩人提交的证明文件已不再有瑕疵，但当地房管部门直至2015年11月才向答辩人出具初始预登记证明书，严重违反了“办理初始预登记时限15个工作日”的承诺。总之，答辩人逾期取得初始预登记证明书是因为行政机关环环延误而导致的。二、答辩人已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。在《民事审判指导与参考》2006年第1辑《对最高人民法院第18条规定的解读》中，阐明如下：“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”、“司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。出卖人能够有证据证明因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》对此也作了同样的理解。本案中，答辩人与被答辩人双方未约定由答辩人负责办理房屋权属证书，答辩人仅承担协助办证义务，即在法定期限内，将需要由答辩人提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)报送房屋所在地房地产行政主管部门，并将需由答辩人提供的办理权属登记资料交付被答辩人，即完成了合同义务。答辩人已于规定的时间向行政机关报送了完备的证明文件，但由于行政部门原因导致被答辩人未能在规定的期限内取得房屋权属证书，答辩人不承担违约责任。三、即使退一万步讲，如果认定存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，首先，原告购房是申请按揭贷款方式，在贷款未清偿之前，在办理产权登记之前，是由开发商即答辩人承担阶段性担保，在取得产权证之后，其房产权是抵押给银行；其次，答辩人如期向被答辩人交付了商品房，对被答辩人对商品房的占有、使用、收益不产生影响，因此，所谓逾期办证实质上未对其造成任何实际损失。最后，答辩人在逾期办证的问题上确无过错。综上所述，请求法院考虑答辩人本身并无过错、第三方原因导致以及刘元强、张香英并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据刘元强、张香英及众祥公司的陈述及提供的有效证据，本院经审理，认为案涉《商品房买卖合同》的签订时间、案涉房产坐落地点、房屋面积、房屋价款及刘元强、张香英实际支付的款项等内容双方没有争议，上述无争议事实本院予以确认。本案的争议焦点有：1.众祥公司是否应承担违约责任即众祥公司迟延办证是否存在过错;2.双方当事人约定的违约金是否过高，是否应当予以调整。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定：1.众祥公司是否应承担违约责任的问题刘元强、张香英主张，众祥公司应承担违约责任。众祥公司虽于2015年1月7日向刘元强、张香英交付了商品房，但直至2015年11月26日才通知刘元强、张香英办理房屋权属登记手续，逾期264天，构成违约，众祥公司应承担违约责任。众祥公司认为，在答辩意见中已详细阐明：1.商品房买卖合同明确约定出卖人承担违约责任之前提是因出卖人的责任导致逾期办证，众祥公司对逾期办证没有过错。2.导致逾期办证的间接原因之一即无法如期取得开发地块是众祥公司不能预见、不能避免、不能克服的。原“帝豪”建筑物在众祥公司购置的地块范围，政府及有关部门不能在约定的时间内将其拆除供地，致使供地延期，导致“吉祥福邸”二期开发严重滞后，从而导致测绘的延期，直接导致项目的产权证的办理被暂缓。不能按时办证的根本原因是政府不能及时拆除“帝豪”建筑物，这是众祥公司无法控制的。因此，导致众祥公司逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，众祥公司不应对此承担责任。3.众祥公司已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因行政机关的原因导致逾期办证可以免责。本案中，众祥公司已于2013年3月取得了除测绘成果审核意见之外的其他完备的证明文件，众祥公司申请对一期项目测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求一、二期地下室整体进行分摊计算，即待一、二期总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。而后2013年10月29日，三明市房屋权属登记中心方才同意办理一期地下室实测数据审核时将二期按现状实测并入计算，导致众祥公司不得不重新进行房屋建筑面积测量，即期间耽搁了7个多月。因此，众祥公司之所以逾期办证，是出于第三人（房地产行政管理机构）的原因所导致，众祥公司可以免责。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条均明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括以下几种情形：一是自然灾害，如台风、洪水、地震等；二是政府行为，如征收、征用；三是社会异常事件，如罢工、骚乱。根据不可抗力的定义及构成要件，结合本案的具体情况，对众祥公司是否遭遇不可抗力作如下分析、认定：一、不可预见性。构成不可抗力的事件必须是合同当事人在订立合同时，对事件是否会发生是不可能预见到的。众祥公司与三明市国土资源局于2008年8月20日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，B03地块应交付给众祥公司的时间为2008年8月25日前，而刘元强、张香英与众祥公司签订《商品房买卖合同》的时间为2012年3月15日，案涉《商品房买卖合同》订立时，B03地块已逾期交付，且政府拆迁本身就是一个渐进的过程，其中牵涉到拆迁协议的签订、补偿金的发放等不确定因素，对于众祥公司而言，拆迁不能构成一个“不可预见”的障碍，众祥公司作为建筑业的专业主体，对政府拆迁进度慢于预期，应该有所预见并做好充分的履约准备。故众祥公司对B03地块的逾期交付不存在不可预见性。二、不可避免性。B03地块的逾期交付并非是案涉《商品房买卖合同》订立后的突发事件，通过众祥公司及时合理的作为是可以避免本案纠纷的，故不存在不可避免的问题。三、不可克服性。B03地块的逾期交付在案涉《商品房买卖合同》订立前就已存在，并非订立合同后的突发事件，其可能造成的后果可以通过众祥公司的努力而得到克服，故不存在不可克服的问题。四、履行期间性。构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。B03地块的逾期交付在案涉《商品房买卖合同》订立前就已存在，不能成为众祥公司借以抗辩的不可抗力事由。五、众祥公司虽主张逾期办证系不可抗力所致，但并未及时通知刘元强、张香英，且在合理期限内提供遭遇不可抗力的证明。综上所述，B03地块的逾期交付不构成不可抗力。刘元强、张香英、众祥公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。众祥公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。2.双方当事人约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题众祥公司主张，本案所涉违约金过高，应予以适当减少。刘元强、张香英是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对刘元强、张香英的利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日0.005％的标准不但过分高于刘元强、张香英损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。刘元强、张香英认为，刘元强、张香英主张的违约金是根据双方签订的《商品房买卖合同》的规定计算得出的，不存在过高，不同意众祥公司减少违约金的要求。本院认为，众祥公司应按案涉《商品房买卖合同》承担违约责任。刘元强、张香英虽未举证证明其因众祥公司的违约行为而造成的实际损失，其损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定刘元强、张香英主张的逾期办证违约金按案涉《商品房买卖合同》的约定计算。众祥公司于2015年1月7日将商品房交付刘元强、张香英使用，于2015年11月10日为梅列区乾龙新村370幢商品房办理了初始登记，逾期时间从2015年3月7日起至2015年11月9日，逾期248天。具体确定为765126元×0.005%×248天＝9488元。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，刘元强、张香英按约履行了支付商品房价款的义务，众祥公司按约将商品房交付刘元强、张香英使用，但未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。对刘元强、张香英要求众祥公司向其支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持，但刘元强、张香英主张的逾期天数有误，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、三明众祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给刘元强、张香英逾期办理商品房权属登记违约金9488元；二、驳回刘元强、张香英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收费25元，由三明众祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  吴植文二〇一七年三月二十八日书记员  龚珍妮附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。