内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内04民终4066号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韩某，男，1981年10月23日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：刘某，内蒙古赤峰市克什克腾旗经棚镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈某，女，1985年10月10日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：杨某，内蒙古盛兴律师事务所律师。
上诉人韩某因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服克什克腾旗人民法院（2016）内0425民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
韩某的上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误：首先、一审法院认定上诉人隐瞒争议房屋被法院查封的事实，从而认定上诉人违约是错误的。1、争议房屋被法院查封于2015年1月27日，在房产有登记，具有公示效力；2016年4月28日上诉人与被上诉人之间签订房屋买卖合同时，该房屋已经进入拍卖阶段，其拍卖公告在网上及法院的橱窗均有公示，上诉人没有隐瞒行为。上诉人出售该争议房屋的合同目的就是为了积极履行法院的生效判决，不存在隐瞒事实。上诉人为保证该房屋买卖合同能够正确履行，在签订合同时表达了足够的诚意，向被上诉人出具了房屋产权保证书一份，明确承诺确实属于上诉人所有。同时、通过该保证书的签订，足以证明双方在签订房屋买卖合同时表现的足够慎重。其次、一审法院认定上诉人将争议房屋出售给案外人的事实，从而认定上诉人违约是错误的。上诉人将争议房屋出售给案外人，是为了减少被上诉人因拒绝履行合同义务给上诉人造成的损失进一步扩大而采取的有效措施。另外，被上诉人在履行争议房屋买卖合同中，未按合同约定履行给付购房款的行为构成违约，上诉人的反诉请求是成立的。
陈某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确；1、2015年涉案房屋被法院保全，上诉人曾向被上诉人出具了保证书一份，保证涉案房屋不存在权益纠纷，但在一审庭审时上诉人承认2016年5月3日告知被上诉人的房屋保全的事实，所以上诉人存在隐瞒房屋被保全的事实；2、在双方房屋买卖合同解除前上诉人把房屋卖给了案外人，并办理了过户手续，导致合同不能履行，上诉人的行为已构成违约。
陈某向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除双方之间签订的《房屋买卖合同》，并判决被告返还原告支付的购房订金款20000元；2、由被告承担本案诉讼费用。
韩某向一审法院反诉请求，1、判令陈某赔偿因其不能正确履行合同义务而给韩某造成的直接损失并承担违约金20000元；2、由陈某承担反诉诉讼费用。
一审法院认定事实，2016年4月28日，陈某与韩某签订房屋买卖合同，合同约定：甲方韩某、乙方陈某。第一条、房屋的基本情况，甲方自愿将其合法拥有的位于克什克腾旗经棚镇解放路蒙中对过原就业局办公楼4-5层房屋出售给乙方，建筑面积为451.75平方米；第二条、总价款为1300000元；第三条、付款方式及期限，1、乙方应在本合同生效之日，向甲方支付定金人民币20000元，甲方应开具收款收据或收款证明；2、乙方在本合同生效之日后15日内，甲方先将房产过户给乙方，当日内乙方应向甲方支付至少房产价值的40%的款项，甲方应开具收款收据或收款证明；3、乙方将剩余楼房款在20天内一次性全部付清；第四条、交付期限，甲方收到房屋全款的40%之后应先将房屋产权交付给乙方，办理过户手续，剩余购房款须在2016年6月1日支付完毕，支付完毕后房屋所有权归乙方所有；第五条、乙方逾期付款的违约责任，乙方未按本合同规定的付款时间付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，并且已支付定金视为自动放弃，给予甲方；第六条、甲方逾期交付房屋的违约责任，除人力不可抗力的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价总款向甲方索赔二倍处罚赔偿金，合同继续履行；第七条、关于合同、权属的约定，甲方保证该房产合法、权属清楚，无其他产权纠纷。签订合同时，陈某向韩某交付人民币20000元，韩某为陈某出具收款收据一枚，内容为：订金20000元。同时，韩某向陈某出具有关韩某与陈某之间房屋买卖合同甲方房屋产权保证书一份，内容为：”本人韩某保证：本次本人与陈某之间买卖合同所涉及的内蒙古赤峰市××旗解放路蒙中对面原就业局办公楼4-5层地房屋产权确实属于韩某本人所有，更不会任何人（包括本人的合法继承人）向乙方（陈某）收回乙方所购买的房屋所有权。如果本房屋买卖合同签订后发生针对所涉及该房屋的产权的任何纠纷，都由本人（甲方）承担全部责任。”。2016年7月5日，韩某与案外人耿某签订房屋买卖合同，韩某将涉案房屋以127万元的价格出售给案外人耿某，并已经办理过户手续。
另查明，位于克什克腾旗经棚镇解放路蒙中对过原就业局办公楼4-5层房屋于2015年1月27日经克旗人民法院作出（2015）克民初字第702-1号民事裁定书予以查封。庭审中，韩某自认陈某于2016年5月3日被告知房屋被查封的事实。
一审法院认为，房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立，依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。
一、本诉部分
关于解除房屋买卖合同的问题，陈某、韩某双方于2016年4月28日签订房屋买卖合同，该房屋于2015年1月27日被克旗人民法院查封，韩某在签订合同之日向陈某书面保证该房屋产权无任何纠纷，并未告知房屋已经被法院查封的事实，且在庭审中自认陈某于2016年5月3日被告知房屋被查封的事实，且该房屋已经出售给案外人。因此韩某的行为构成违约，致使不能实现合同目的，故陈某要求解除双方之间签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于定金问题，双方之间签订的合同解除后，已经履行的，根据履行情况，应当予以返还，因此韩某应向陈某返还定金20000元。
二、反诉部分
关于韩某要求陈某赔偿因其不能正确履行合同义务造成的直接损失40000元，并承担违约金20000元的反诉请求，本院认为，韩某与陈某签订合同时，韩某向陈某隐瞒了房屋被查封的事实，且在双方签订的房屋买卖合同未解除的情况下，韩某将该房屋出售给案外人，并已经办理相关过户手续，韩某的行为构成违约，陈某按照合同约定向韩某交付定金，且在知道该房屋被查封后，停止支付购房款，其行为并未构成违约。因此韩某的反诉请求，该院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，一、解除陈某与韩某于2016年4月28日签订的房屋买卖合同；二、韩某于本判决生效后十日内给付陈某购房订金20000元；三、驳回韩某的反诉请求。
二审审理期间双方均未向本院提交新的证据。
本院二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，予以确认。
本院认为：房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立。依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则行使合同权利、履行合同义务。本案，上诉人在与被上诉人签订《房屋买卖合同》时该涉案楼房已被人民法院查封，上诉人隐瞒了这一事实，且在双方签订的房屋买卖合同未被解除的情况下，上诉人将该房屋出售给案外人，并已经办理相关过户手续，其行为已构成违约。一审法院解除双方签订的《房屋买卖合同》并判决由上诉人返还被上诉人交纳的购房订金款并无不当。
综上所述，韩某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人负担；邮寄送达费40元，由上诉人与被上诉人各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长 张 国 利
审判员 徐 书 文
审判员 苏 力 德
二〇一七年一月三日
书记员 召日格图