重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0103民初14418号
原告：重庆大都会东方广场有限公司（反诉被告），住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。
法定代表人：李智健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金鑫，重庆百君律师事务所律师。
被告：劲浪重庆体育用品有限公司（反诉原告），住所地重庆市渝中区沧白路73号第14层，统一社会信用代码915001036608576672。
法定代表人：陈道辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周文光，重庆锐力律师事务所律师。
原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会公司，反诉被告）与被告劲浪重庆体育用品有限公司（以下简称劲浪体育公司，反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告大都会公司的委托诉讼代理人张林长、金鑫，被告劲浪体育公司的委托诉讼代理人周文光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大都会公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与迈盛悦合重庆体育用品有限公司签订的《重庆“大都会东方广场”商铺租赁经营合同》以及和商比字[2015]第022号A-l、A-2、A-3《补充协议》于2017年3月23日解除；2、判令被告立即支付原告2017年3月1日至2017年3月23日房屋租金损失8401.2元；3、判令被告立即支付原告2017年3月电费305.27元；4、判令确认原告不予退还被告支付的履约保证金99300元；5、判令被告支付因被告违约导致合同提前解除合同以及被告虚假收银应向原告支付的违约金200000元；6、判令被告支付原告对出租商铺恢复原状的费用22068元（200元/㎡×110.34㎡）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月27日，原告与迈盛悦合重庆体育用品有限公司（后更名为被告）签订编号为和商比字[2015]第022号A《重庆“大都会东方广场”商铺租赁经营合同》，双方又分别于2015年12月28日、2016年4月30日、2016年8月22日签订和商比字[2015]第022号A-1、A-2、A-3《补充协议》。上述合同约定，被告承租原告大都会东方广场第L5层507号铺位及设施,租赁期为2015年10月1日至2018年1月31日。承租费的计算方式为:2015年10月1日至2016年1月31日为免租期，承租费为0元；承租费的计算方式为：2015年10月1日至2016年1月31日为免租期，承租费为0元；2016年2月1曰至2016年4月30日当被告月营业额小于181765元时，月承租费为30900元，当被告月营业额大于181765元时，承租费为被告当月营业额的17%;2016年5月1日至2016年8月30日的承租费为被告当月营业额的20%;2016年9月1日至2017年2月28日的承租费为被告当月营业额的15%;2017年3月1日至2018年1月31日的承租费为被告当月营业额的20%。若被告未按期缴纳承租费或其他费用，则应按照所欠缴金额向原告支付每日0.05%的违约金直至缴清为止，且有权没收被告已缴纳的履约保证金。被告在承租期内应自行承担相应的水、电、燃气、电话等费用。在承租期内，若发生被告擅自关闭铺位或停止营业达十日以上事件，原告有权提前解除合同，并采取有效措施收回铺位。在此情况下，被告所缴纳之履约保证金作为违约金处理。如被告不将营业额及时、完整、真实、准确录入到POS机及收银系统中，则按被告未按合同约定及时、完整、真实、准确的录入到POS机及收银系统中的营业额10倍计收违约金。被告应在合同解除之日将所承租铺位及其设施恢复到铺位交接时的原貌，如被告未在原告限定的时间内履行恢复商铺原貌的义务，则应承担原告因将铺位及其设施恢复原貌所发生的一切费用（包括但不限于律师费和诉讼费）。因被告自2017年3月7日擅自停止营业，至今未恢复正常营业，且被告为了减少租金，于2017年3月5、6两日以非正常超低价格“1元”对外出售71件商品，依据租赁合同6.2.4条之约定，原告于2017年3月16日向被告寄送解除租赁合同通知书，解除租赁合同。根据租赁合同14.2条约定，采取邮寄送达的，自寄出后的第七天视为送达。故租赁合同以及相关补充协议于2017年3月24日解除。另外,迈盛悦合重庆体育用品有限公司于2017年4月6日变更为“劲浪重庆体育用品有限公司”。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告劲浪体育公司辩称，1、原告确实于2017年3月16日24:00单方解除涉案合同和封闭被告承租的商铺，实际收回和控制了被告承租的商铺，但原告实施上述行为的理由和依据的事实不成立，系违法、违约解除；2、原告拖欠被告销售货款235941.97元和扣留被告履约保证金169910元，其中本案所涉的ADIDAS品牌的销售货款55184.5元和履约保证金99300元。因此，被告不存在欠原告电费的可能性和基础性。双方只存在确定扣被告多少租金和电费的问题。同时，根据补充协议第一条约定承租费及其它费用也是实际营业额的约定比例由原告直接扣除。被告对2017年3月电费305.27元无异议，2017年3月被告没有销售货款，所以不应支付租金；3、原告请求不退还被告履约保证金99300元的事实和理由不成立；4、收银系统是由原告负责，被告不进行收银，更不可能虚假收银；5、原告要求被告支付违约金200000元的事实和理由不成立。涉案合同约定履约保证金视为违约金，因此，原告不能既提出不退还履约保证金，又另行提出其他违约金，而且原告提出的违约金金额明显过高；6、原告已封闭被告承租的商铺，原告商场保安等人员不准被告进入商铺。因此，在商铺已被原告实际收回和控制的情况下，要求被告对商铺恢复原状的事实和理由不成立。如法院认为被告应恢复商铺原状，被告认可原告诉请金额22068元。迈盛悦合重庆体育用品有限公司于2017年4月6日变更为“劲浪重庆体育用品有限公司”。鉴于原告未按主合同10.1.2款的约定履行进一步提高商场经营能力、知名度等义务，导致整个商场的铺位绝大部份空置和封闭，客流量极底，商场经营严重困难，而且原告又未按补充协议的约定及时足额地向被告返还销售货款，更造成被告的经营严重恶化，其该行为严重违约。据此，被告反诉，请求：1、判令原告向被告退还履约保证金99300元;2、判令原告向被告返还销售货款55184.5元;3、判令原告向被告支付自2017年4月1日起以154484.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至付清之日止的资金占用损失;4、反诉案件受理费由原告承担。
针对被告的反诉，原告辩称，解除合同的时间原告认为是2017年3月23日，根据原告寄送EMS单上所显示的时间为2017年3月16日，再根据合同送达条款的有关约定，原告自寄送之日起7日后视为送达，故原告认为解除合同时间为2017年3月23日。原告认为不应退还履约保证金，根据合同约定被告的违约行为导致合同提前解除，原告有权没收被告的履约保证金。原告认为不应支付资金占用损失。反诉案件受理费应由被告承担。
本院经审理查明的事实如下：
2015年8月18日，大都会公司（甲方）与迈盛悦合重庆体育用品有限公司（乙方）签订《重庆“大都会东方广场”商铺租赁经营合同》，合同约定大都会公司将大都会东方广场第L5层507号铺位及其设施，面积约为110.34平方米出租给迈盛悦合重庆体育用品有限公司。合同约定的租赁期限为2015年9月1日至2017年12月31日止。乙方同意在承租期内，应向甲方缴纳承租费。承租费按最低承租费或比例承租费计取，按较高者确定缴纳最低承租费或比例承租费。合同约定：2015年9月1日至2015年12月31日，月营业额等于或少于0元，月最低承租费数额为0元，月营业额大于0元，比例承租费数额的计算公式为当月实际营业额×17%，2016年1月1日至2016年12月31日，月营业额等于或少于181765元，月最低承租费数额为30900元，月营业额大于181765元，比例承租费数额的计算公式为当月实际营业额×17%，2017年1月1日至2017年12月31日，月营业额等于或少于194706元，月最低承租费数额为33100元，月营业额大于194706元，比例承租费数额的计算公式为当月实际营业额×17%。合同5.2条约定了水电费按月缴纳或按甲方出示的票据进行缴纳。合同6.2.4条约定，在承租期内，若乙方擅自关闭铺位或停止营业达十日以上，甲方有权提前解除合同，在此情况下，乙方的履约保证金作为违约金处理。合同6.4.6条约定，若甲方一经发现乙方有不通过甲方POS机及收银系统私自收银行为，或未提供POS机收银条予其顾客，或另行安装其他银行卡刷卡接入系统，或未使用甲方指定的银行卡刷卡接入系统受理顾客的银行卡刷卡消费、或不将营业额及时、完整、真实、准确录入到POS机及收银系统中，或不按本合同约定向甲方提供真实、准确、完整的营业额日报表、营业额月报表等行为即视为乙方对甲方的违约，甲方有权对乙方按乙方未按本合同约定及时、完整、真实、准确的录入到POS机及收银系统中的营业额10倍计收违约金。合同6.5.5条约定，若甲方需要调整商场或铺位的规划，应提前六个月书面通知乙方。合同第9条履约保证金约定：“9.1乙方须向甲方缴纳履约保证金，该履约保证金数额应等于最后一承租年度租金标准的3个月的最低承租费。鉴于履约保证金的保证性质和作用，乙方同意履约保证金自缴付之日按本合同约定退还乙方之日不应计算任何利息。9.2…”合同第11条合同解除与终止约定：“11.3在承租期内，若乙方提前终止合同、或因乙方严重违约导致甲方单方解除本合同、或因乙方违约导致甲方根据本合同的相关规定而解除本合同，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金作为违约金处理，当乙方尚未向甲方缴纳履约保证金的，则乙方应向甲方支付与履约保证金同等金额的违约金。若甲方收取的违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。11.3.1乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续。如果乙方是续租铺位，则乙方应在本合同解除或终止之日将所承租铺位及其设施恢复到铺位第一次交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续。尽管本合同另有规定，甲方有权在不需要向乙方支付任何对价或补偿的情形下要求乙方将铺位内的任何装修及/或增添物及/或附属物连同铺位在甲方认可的情况下退还甲方……11.3.2若乙方未能履行本条第11.3.1款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修（改装）或改建（更新）形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位（包括但不限于另行出租）；若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无义务向乙方给予任何补偿。”合同第12.2.3约定，乙方未按时缴纳费用应按每日万分之五的计付违约金。合同12.2.6条和12.2.7条约定，若乙方存在违约则应承担律师费等费用。14.2条约定，甲乙双方因履行本合同所发出的通知或其他函件均须采用书面形式，若采取挂号信件或经登记的信件邮寄送达的，自寄出后的第七天视为送达。若一方发生名称、通讯联系地址、传真号码及代表人之变更时，变更方应及时书面通知另一方，否则一方依据本合同所发出的任何通知或其他函件送达到本合同中列明的对方的通讯联系地址或传真号码，视为已履行通知送达义务。该合同载明的迈盛悦合重庆体育用品有限公司的通讯联系地址为渝中区沧白路73号第14层，授权签约代表为钱献。
合同签订后，迈盛悦合重庆体育用品有限公司向大都会公司缴纳了履约保证金99300元。大都会公司将涉案房屋交由迈盛悦合重庆体育用品有限公司使用。
2015年12月28日，大都会公司（甲方）与迈盛悦合重庆体育用品有限公司（乙方）签订了和商比字[2015]第022号A-
l补充协议，约定，合同承租期由2015年9月1日至2017年12月31日变更为2015年10月1日至2018年1月31日。2015年10月1日至2016年1月31日，月营业额等于或少于0元，月最低承租费数额为0元，月营业额大于0元，比例承租费数额的计算公式为当月实际营业额×17%，2016年2月1日至2017年1月31日，月营业额等于或少于181765元，月最低承租费数额为30900元，月营业额大于181765元，比例承租费数额的计算公式为当月实际营业额×17%，2017年2月1日至2018年1月31日，月营业额等于或少于194706元，月最低承租费数额为33100元，月营业额大于194706元，比例承租费数额的计算公式为当月实际营业额×17%。
2016年4月30日，大都会公司（甲方）与迈盛悦合重庆体育用品有限公司（乙方）签订了和商比字[2015]第022号A-2补充协议，约定，2016年5月1日至2018年1月31日期间，乙方的承租费数的计算公式为当月实际营业额×20%，乙方同意由甲方统一收银，每日历月26日至次月25日未一个结账周期，甲方于每月28日前向乙方前向乙方发出月结单。乙方应在收到甲方月结单后及时开出当月的增值税发票，并于当月最后法定工作日上午11:30前将增值税发票提交甲方财务部，甲方于次月月底或之前返还销售货款给乙方。若乙方未按规定时间开具增值税发票或延误发票送交时间，乙方同意甲方一次延期一个月返还货款。若乙方开具或送交增值税的时间超过一个自然月，甲方有权拒绝返还相应增值税票的销售货款，2016年5月1日至2017年12月31日期间，乙方不必向甲方缴纳该合同约定的推广费及收银费。
2016年8月22日，大都会公司（甲方）与迈盛悦合重庆体育用品有限公司（乙方）再次签订了和商比字[2015]第022号A-3补充协议，约定，2016年9月1日至2017年2月28日期间，乙方的承租费数的计算公式为当月实际营业额×15%。
2017年3月3日，迈盛悦合重庆体育用品有限公司向大都会公司发出《迫不得已关店并望贵司理解》的函，该函载明：“大都会东方广场：由于大都会东方广场人气越来越低，也看不到商气回暖迹象，且店铺亏损逐渐加大，我司分别于2016年3月21日、2016年7月20日、2016年11月15日、2017年2月9日，向贵司递交了关店申请并陈诉了观点理由，遗憾的是贵司都未给予正面回复。在我司质疑招商力度及进展时，贵司只回复让我司不必对此担心，因为贵司正在积极推进招商工作。但我司看到的却是越来越多的关店和越来越少的客流、以及逐渐增加的亏损。2017年2月20日，本着遵守合约的契约精神，我司第五次递交了闭店申请（不撤店，致使暂时停止营业，待人气提升后再开门营业）。自我司2017年2月20日提交了闭店申请后，贵司每天安排3-4名安保人员在我司店铺门口蹲守，不允许我司做货品正常调配，严重干扰了我司的正常经营。另外2017年1月份的销售回款89730.79元也一直迟迟未结算给我司，并且也无任何通报和解释。鉴于以上种种情况，我司已无法再正常经营下去，我司将于近日闭店（‘Adidas’‘KAPPA’），等贵司各楼层品牌调整到位（开店率80%以上）达到重新开店的条件后，我司再配合开店营业。如在2017年8月31日前，贵司各楼层的品牌仍未调整到位达到开店营业条件，则请贵司在2017年9月10日前退还‘Adidas’‘KAPPA’品牌的保证金合计149916元。望贵司能理解并支持我司所做的决定”。
2017年3月17日，大都会公司向迈盛悦合重庆体育用品有限公司发出《解除租赁合同通知》，邮寄地址为渝中区沧白路73号第14层，通知载明：“迈盛悦合重庆体育用品有限公司：贵司与我司于2015年8月18日起至今签订了编号为和商比字[2015]第022号A《重庆‘大都会东方广场’商铺租赁经营合同》以及A-1、A-2、A-3补充协议（以下简称租赁合同），承租重庆大都会第L5层L507号铺位及其设施，承租期为2015年10月1日至2018年1月31日。自2017年3月7日起贵司擅自停止营业，经我司委托律所发出律师函要求整改后仍不予纠正，至今未恢复正常营业。我司现根据租赁合同6.2.4条约定通知贵司：我司于2017年3月16日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利”。快递单显示该解除通知于2017年3月18日签收。2017年4月6日，迈盛悦合重庆体育用品有限公司更名为劲浪体育公司。
截止目前，劲浪体育公司尚欠2016年3月电费305.27元。劲浪体育公司在大都会公司尚留存有销售货款55184.5元。
庭审中，大都会公司举示了销货凭证20张（2017年3月5日至2017年3月6日），拟证明迈盛悦合重庆体育用品有限公司恶意低价销售商品；举示了销货凭证34张，证明迈盛悦合重庆体育用品有限公司低价销售商品的原价。被告对上述证据的真实性无法确定，即使是真实的，其收银系原告进行，被告未参与收银，销售凭证显示的收款专用章系原告方，又根据双方补充协议，收银也是由原告方进行，因此原告方主张被告虚假收银的事实不成立，对于原告提到被告低价销售商品的情况，首先被告有自主经营权，其次原告认为销售价格不正常，完全可以拒绝收银，因此原告方主张的违约金无事实依据。
本院认为，大都会公司与迈盛悦合重庆体育用品有限公司签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》、和商比字[2015]第022号A-l、A-2、A-3补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容合法，应认定为有效，对合同双方均具有约束力。后迈盛悦合重庆体育用品有限公司更名为劲浪体育公司，故上述合同的相应权利义务，应由劲浪体育公司承继。
关于本诉的处理。关于合同的解除，综合双方往来函件及其他证据，足以认定系劲浪体育公司擅自关闭店铺违约在先，依照合同第6.2.4条的约定，大都会公司享有合同解除权。合同解除时间以解除函到达劲浪体育公司为准即2017年3月18日。关于电费，双方当事人对金额305.27元无异议，本院予以确认。关于履约保证金的问题，合同约定的履约保证金为99300元，双方约定劲浪体育公司存在违约即履约保证金作为违约金予以没收，原告请求要求确认被告支付的履约保证金不予退还，由于该请求亦有双方合同的约定，应予支持。大都会公司要求被告支付因提前解除合同以及被告虚假收银的违约金200000元及租金损失8401.2元的请求，原告方未能举示充分证据证明其实际损失金额，且履约保证金作为违约金足以弥补其相关损失，故本院对该项请求，不予支持。关于恢复原状的费用，根据合同约定应由被告对承租铺位恢复原状，庭审中双方对22068元的金额无异议，本院予以确认。
关于反诉的处理，被告请求判令原告返还保证金，由于被告违约系导致双方合同无法履行的主要原因，按照合同约定，原告有权不退还已收取的履约保证金。被告的该请求，本院不予支持。关于返还销售货款，根据合同约定，大都会公司应将货款返还给劲浪体育公司，关于金额55184.5元双方均无异议，本院对此予以确认。关于资金占用损失，系被告多次申请闭店进而导致双方发生纠纷，双方一直未对相关费用进行结算，故本院对此不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告重庆大都会东方广场有限公司与被告劲浪重庆体育用品有限公司（原迈盛悦合重庆体育用品有限公司）于2015年8月18日签订的《重庆“大都会广场”商铺租赁经营合同》、2015年12月28日签订的和商比字[2015]第022号A-
l补充协议、2016年4月30日签订的和商比字[2015]第022号A-2补充协议、2016年8月22日签订的和商比字[2015]第022号A-3补充协议于2017年3月18日解除；
二、被告劲浪重庆体育用品有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司电费305.27元；
三、原告重庆大都会东方广场有限公司收取的被告劲浪重庆体育用品有限公司保证金99300元不予退还；
四、被告劲浪重庆体育用品有限公司在本判决生效后五日内支付原告重庆大都会东方广场有限公司将商铺恢复原状的费用22068元；
五、驳回原告重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求；
六、原告重庆大都会东方广场有限公司在本判决生效后五日内返还被告劲浪重庆体育用品有限公司货款55184.5元；
七、驳回被告劲浪重庆体育用品有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取2960元，由原告重庆大都会东方广场有限公司负担1600元，被告劲浪重庆体育用品有限公司负担1360元；本案反诉案件受理费减半收取1695元，由被告劲浪重庆体育用品有限公司负担1370元，由原告重庆大都会东方广场有限公司负担595元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 来攀峰
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 张楠楠