浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙08民终157号上诉人（原审被告）：姚礼平，男，1966年7月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。上诉人（原审被告）：黄月霞，女，1965年4月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。被上诉人（原审原告）：衢州市嘉豪物业管理有限公司。住所地：浙江省衢州市劳动路**号金城商务大厦***********号。法定代表人：谢加海，总经理。委托诉讼代理人：林永武，系被上诉人员工。上诉人姚礼平、黄月霞因与被上诉人衢州市嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2016）浙0802民初5773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，依法延长审限三个月。本案现已审理终结。姚礼平、黄月霞上诉请求：1.依法撤销原判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决法律程序、认定事实和适用法律关系方面存在错误，应依法予以撤销。一、嘉豪物业公司不具有原告主体资格。证据证明上诉人与浙江衢州华晨房地产开发有限公司（以下简称华晨房地产公司）签订的《商品房买卖合同》的日期是2010年11月15日，华晨房地产公司明确告知出卖人已经选聘衢州市美景物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。嘉豪物业公司与华晨房地产公司签订的《前期物业服务合同》是2010年11月2日。被上诉人跟华晨房地产公司签订的合同在前，上诉人跟华晨房地产公司签订的合同在后，为什么华晨房地产公司却不明确写明是嘉豪物业公司，而明确写明并告知是美景物业公司？据了解，最早的华晨雍景柯苑小区的前期物业就是美景物业公司，在庭审时我们问原告诉讼代理人嘉豪物业公司是什么时候从美景物业公司接手该小区的，原告方以不清楚为由不肯明确告知。根据合同法的规定，上诉人与被上诉人之间诉讼关系不成立。二、被上诉人不能当庭提供嘉豪物业公司的资质证书；被上诉人的委托诉讼代理人林永武是嘉豪物业公司的员工，不能当庭提供职业资格证书。一审法院判决在资质证书未作确认的前提下对物业服务合同予以确认明显违反法律程序。三、一审法院分别于2016年11月16日用快递方式寄给黄月霞、2016年11月20日用快递方式寄给姚礼平的民事起诉状，最主要的构成要件均明确“截至2015年12月31日，被告已拖欠原告物业服务费5569元、违约金956元，共计人民币6129元”。在2016年12月29日再次开庭时最主要构成要件改变为“截至2015年7月31日，被告已拖欠原告物业服务费5569元（2012年1月1日起至2014年12月31日）、违约金557元（2013年1月1日起至2015年7月31日），共计人民币6126元。”这是被上诉人的蓄意篡改，是恣意践踏法律的严肃性、合理性和公平性。四、一审法院判决对华晨雍景柯苑随园10-3号房屋的定性不准确。涉案房屋为联体排屋，并非联体别墅，这点被上诉人在庭审时也予以确认。合同约定中对联体排屋并没有明确的收费标准，2011年建设单位代收是按照0.45元/月/平方米收取的。被上诉人没有事实依据来确认物业费用为0.6元/月/平方米。五、被上诉人从未发过“催缴物业费函”。涉案房屋一直是空置房，按常理，物业应来电或来函告知。六、一审法院判决对被上诉人提供的证据三的真实性确认正确，但被上诉人委托诉讼代理人调取上诉人的住房信息有无授权、是否构成侵权等未作确认。七、本案被上诉人没有实际履行物业服务合同，不作为、服务不到位、管理严重失职。八、一审承办法官不应主动代替被上诉人进行该案主要标的的调解。嘉豪物业公司辩称,一审法院认定已非常明确，不需要再答辩。嘉豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令姚礼平、黄月霞支付嘉豪物业公司拖欠的物业服务费5569元、违约金557元，合计6126元；2.由姚礼平、黄月霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月2日，嘉豪物业公司与浙江衢州华晨房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定：嘉豪物业公司为华晨雍景柯苑小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，交纳方式为按年交纳；委托管理期限为2010年11月1日起至业主委员会成立止。合同约定的联体别墅的收费标准为0.8元每月每平方米，嘉豪物业公司在庭审中主张的收费标准为0.6元每月每平方米。姚礼平、黄月霞系坐落于柯城区雍景柯苑随园10幢10-3号房屋的所有权人（即业主），房产总面积为257.87平方米，应向嘉豪物业公司交纳的2012年1月1日至2014年12月31日止的物业费为5569元。后嘉豪物业公司向姚礼平、黄月霞催缴物业费，但姚礼平、黄月霞至今未履行缴费义务。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方的主要争议焦点为：1.嘉豪物业公司是否系物业服务合同的相对人，是否有诉讼主体资格；2.嘉豪物业公司是否全面、适当地履行了合同义务；3.姚礼平、黄月霞是否有权拒付或者少交物业费。姚礼平、黄月霞的主要抗辩意见为：1.姚礼平、黄月霞与浙江衢州华晨房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第二十一条约定，“出卖人已经选聘衢州市美景物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理”，故嘉豪物业公司不具有起诉资格；2.姚礼平、黄月霞购买柯城区雍景柯苑随园10幢10-3号购买至今，一直是空置房，没有装修，也没有入住；3.雍景柯苑小区物业方不作为，服务不到位，管理严重失职，履行对小区的绿化、卫生的管理职责不到位；4.诉状中的物业费计算截止时间为2015年12月31日止，现在嘉豪物业公司当庭进行了改动，不严肃对待诉状；要求嘉豪物业公司出示资质证书，要求代理人出示资质证明，要求嘉豪物业公司出示调取房产信息的授权书。法院认为：1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故本案中小区物业管理公司的认定应当以建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同为基础，结合实际提供物业服务的物业管理公司等因素综合认定，因此，自2010年11月2日起，为华晨雍景柯苑小区提供物业管理服务的物业管理公司为嘉豪物业公司；2.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”；3.双方在庭审中均认可，截至2016年12月12日止，嘉豪物业公司对姚礼平、黄月霞提供的证据二中反映的情况已经基本予以解决，且对自2014年1月1日起的物业费，姚礼平、黄月霞一直未交纳。综上所述，法院认为，嘉豪物业公司作为物业管理服务的提供者，基本履行了其合同义务，姚礼平、黄月霞应当按约支付相应物业费，姚礼平、黄月霞的抗辩意见不足以对抗嘉豪物业公司的物业费主张，故对嘉豪物业公司要求姚礼平、黄月霞支付物业费5569元的诉讼请求，法院予以支持。但嘉豪物业公司提供物业管理服务存在瑕疵，故对于其违约金主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、姚礼平、黄月霞于判决生效之日起十日内支付嘉豪物业公司物业费5569元。二、驳回嘉豪物业公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由姚礼平、黄月霞承担，于判决生效之日交纳。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于嘉豪物业公司诉讼主体资格的问题，因嘉豪物业公司与涉案小区的开发商华晨房地产公司签订了《前期物业合同》，并结合其实际提供物业服务的情形，其有权向小区业主主张物业管理费用。其次，关于资质证书的问题，嘉豪物业公司已提交了营业执照等，其有物业管理的经营范围，上诉人要求提交资质证书并无法律依据。第三，关于起诉状变更的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故被上诉人嘉豪物业公司在一审法院庭审当中变更其诉请，并未违反法律规定。第四，对于涉案房屋的物业费收费标准问题，因合同中约定了联体别墅为0.80元/月/平方米，被上诉人按0.60元/月/平方米向上诉人收取物业费并无不当。虽上诉人抗辩其房屋属于联体排屋而非联体别墅，但据日常生活经验，人们所称排屋实质即是指联体别墅，故上诉人认为缺乏收费标准的依据不能成立。第五，关于林永武是否有权调取住房信息及是否侵权，与本案实体处理并无关联。第六，对于被上诉人提供服务不到位的情况，一审法院判决已予考虑。第七，关于一审承办法官在案件调解过程中的言行，与案件实体处理是否公正无关。综上，上诉人姚礼平、黄月霞的上诉理由均不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚礼平、黄月霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴超英代理审判员  潘 婷代理审判员  揭其勇二〇一七年七月二十四日书 记 员  朱 媛