浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温苍民初字第433号
原告：苍南县腾达物业管理有限公司。
法定代表人：薛丽娟。
委托代理人：刘清华，浙江瓯南律师事务所律师。
被告：温州市泓鑫房地产开发有限公司。
法定代表人：孙作洪。
委托代理人：周春萍，浙江时代商务律师事务所律师。
原告苍南县腾达物业管理有限公司（以下简称腾达公司）与被告温州市泓鑫房地产开发有限公司（以下简称泓鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法由审判员李正中适用简易程序，于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告腾达公司的委托代理人刘清华、被告泓鑫公司的委托代理人周春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告腾达公司起诉称：2008年5月28日，原告与当时作为房地产开发公司的被告签订一份《前期物业服务合同》，约定被告开发建设的位于苍南县灵溪镇金乡路与建兴路口的鑫和锦园大楼由原告提供物业服务，合同期限为2008年6月1日至2013年5月31日，其中物业服务收费标准为非住宅物业管理服务费由业主按每月每平方米不低于1.50元交纳。2012年2月25日，原告与鑫和锦园业主委员会签订《鑫和锦园物业服务合同》，合同期限为2012年3月1日至2013年2月28日，仍约定非住宅物业管理服务费由业主按每月每平方米不低于1.50元交纳。2013年3月1日，原告与鑫和锦园业主委员会又签订一份《鑫和锦园物业服务合同》，合同期限为2013年3月1日至2015年2月28日，非住宅服务费仍按上述标准交纳。日前，该物业仍由原告提供服务。经原告财务审核，仍登记在被告名下的部分商铺1-2幢301室、1-2幢102-103室、1-2幢119室物业服务费用未足额交纳，故向被告催讨，但被告仍不支付。为此，原告起诉请求判令：一、被告立即支付物业服务费231519元及滞纳金31091.72元；二、本案诉讼费由被告承担。
原告腾达公司在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：
1.原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，用以证明原告的主体资格；
2.被告的企业登记信息、组织机构代码证，用以证明被告的主体资格；
3.前期物业服务合同一份、鑫和锦园物业服务合同两份，用以证明原、被告之间存在物业服务合同关系，及双方对物业费交纳等进行约定的事实；
4.房屋权属登记信息查询证明，用以证明鑫和锦园1-2幢301、102、103、119室均归被告所有的事实；
5.催告函、快递单、跟踪查询单，用以证明原告向被告催讨物业费的事实；
6.鑫和锦园首届业主大会筹备组第三次会议的纪要，用以证明原告系业主大会决定续聘的事实。
被告泓鑫公司答辩称：一、双方在签订《前期物业服务合同》前已就被告未出售的空置房物业服务费问题另行达成合意，即原告出具给被告的《物业服务承诺书》第二条承诺：房开空置房管理费用由物业公司自行负责。该份《前期物业服务合同》是为备案而签署，本案原告主张的物业服务费正是房开的空置房，因此，应按原告的承诺书第二条履行，原告诉请被告支付物业服务费没有事实与法律依据。二、退一步讲，即使被告应交纳物业服务费，原告主张的部分物业服务费也已超过诉讼时效。根据《前期物业服务合同》约定，每年的物业服务费应于当年3月份交纳，原告应于2011年4月1日就知道权利被侵犯，被告应于2013年4月1日前起诉。由此类推，2012年的物业服务费应于2014年4月1日前起诉。本案原告起诉状落款时间为2015年3月24日，发律师函催讨的时间为2014年12月。因此，其主张的2011年3月1日至2013年2月28日期间的物业服务费已过诉讼时效。三、原告没有任何证据证明其提供了物业服务，其主张物业服务费没有证据支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告泓鑫公司在本院指定的举证期限内，提供了物业服务承诺书一份，用以证明原告向被告承诺房开空置房管理费由原告自行负责的事实。
原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，并经审查，本院认为，鉴于被告对原告的证据1、2、4、5均没有异议，对其证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。对原告的证据3，被告对于其中前期物业服务合同形式真实性、合法性没有异议，但认为部分内容不是双方真实意思表示，签订合同只是为了备案；对于两份鑫和锦园物业服务合同真实性没有异议，但对于合法性有异议，认为业主与原告签署合同时并没有通过业主大会聘用原告的程序。本院认为，《鑫和锦园前期物业服务合同》对证据6真实性没有异议，认为律师函写明是被告钟昌德、张守桃拖欠2011年2月开始至2012年12月30日共23个月的物业费。对原告当庭提交的工程验收备案表，被告泓鑫公司认为竣工验收写的时间是2011年9月26日有可能是笔误，该验收备案表原告是当庭提交，应给被告举证的时间，验收备案表里写的时间2011年9月26日与汇总表的时间也有出入。本院认为，原告提供的证据1、2、3系国家职能部门依职权颁发或出具的证件，符合有效证据的法律特征，能够证明待证事实，对其证明力，予以确认；原告提供的证据4-6，被告泓鑫公司对其真实性没有异议，被告钟昌德、张守桃在答辩期限内也没有对证据及相关事实提出异议，各证据间能相互印证，与当事人的陈述也相吻合，可以证明原告与被告泓鑫公司签订《前期物业服务合同》和被告钟昌德、张守桃、泓鑫公司未支付苍南县华府新世界花园2幢钟昌德、张守桃购买的1至4层全体商业用房2011年2月至2012年12月30日物业服务费及原告腾达公司向被告钟昌德、张守桃催缴的事实，对其证明力，予以确认。对原告当庭提供的证据7，本院已依法对相关事实进行核查，亲调取了相关证据，在此对该证据不作认定。对被告泓鑫公司提供的证据，原告对证据1真实性没有异议，但认为该份材料系被告单方面出具，并不能证明竣工验收合格，对证据2真实性没有异议，但认为商品房要验收合格才可以交付，被告交房时并没有验收合格。本院认为，被告泓鑫公司提供的证据1，原告对其真实性没有异议，被告钟昌德、张守桃对该证据及相关事实没有提出异议，结合原、被告双方的陈述，可以证明被告泓鑫公司通知被告钟昌德、张守桃于2011年1月31日前办理交房手续的事实，就此予以确认；但该证据不能证明交付的物业已经竣工验收合格的事实。被告泓鑫公司提供的证据2，可以证明被告泓鑫公司与被告钟昌德、张守桃房屋买卖关系的事实，就此予以确认。对本院调取的证据，原、被告均无异议，对其证明力予以确认。
本院经审理，认定事实如下：被告泓鑫公司系苍南县华府新世界花园的投资开发建设单位。2008年6月12日，原告腾达公司（原名称为温州华夏物业管理有限公司，2010年5月17日更名为苍南县腾达物业管理有限公司）与被告泓鑫公司签订了一份关于苍南县华府新世界花园的《前期物业服务合同》，双方约定：由原告为苍南县华府新世界花园提供前期物业管理服务，物业管理费按小高层住宅0.90元／(月·M2)、高层住宅1.10元／(月·M2)、商业物业1.40元／(月·M2)收取；泓鑫公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按收取物业服务费5%的标准向原告支付违约金。被告钟昌德、张守桃系华府新世界花园2幢1至4层全体商业用房（共计15491.08M2）的买受人。合同签订后，原告按照合同约定于2011年1月30日开始为小区提供物业管理服务，履行合同约定的相关义务。截止至2012年12月30日，被告钟昌德、张守桃购买的华府新世界花园2幢1至4层全体商业用房共23个月的物业服务费计492325元一直拖欠。期间，原告曾向被告钟昌德、张守桃发出律师函催缴，但至今尚未缴纳。
另查明，苍南县华府新世界花园一期工程于2007年12月30日开工，根据苍南县建设工程质量监督站质量监督记录，该工程于2011年9月26日在苍南县建设工程质量监督站监督下组织工程质量验收，2011年10月26日建设单位即被告泓鑫公司出具工程竣工验收报告，明确工程已验收整改完毕工程质量合格。2011年10月26日苍南县建设工程质量监督站在工程竣工验收意见表上签署工程竣工验收结论：符合国家质量标准，同意使用。又查明，被告泓鑫公司于2011年1月25日以快递邮件方式向被告钟昌德、张守桃发出房屋交付通知书，要求被告钟昌德、张守桃于2011年1月27日-1月31日办理房屋交付及相关手续。根据被告泓鑫公司提供的交房通知书、余款结算和交款收据等，结合原、被告的陈述及目前房屋实际使用情况，可认定被告泓鑫公司于2011年1月31日前将房屋交付给被告钟昌德、张守桃。
本院认为：原告腾达公司与被告泓鑫公司经双方自愿协商一致签订的《前期物业服务合同》，并无违反法律法规的规定，合法有效。根据合同约定及相关法律规定，物业在竣工验收合格交付买受人（业主）使用前，其物业服务费由建设单位承担。同时按规定，没有经竣工验收合格的商品房不得交付使用，买受人（业主）可以拒绝交房。本案被告泓鑫公司将未经竣工验收合格的物业通知买受人即被告钟昌德、张守桃交房，且也没有提供充分的证据证实被告钟昌德、张守桃已于竣工验收合格前实际接收并使用该物业。故原告腾达公司要求被告泓鑫公司支付该物业在竣工验收合格交付使用前即2011年2月1日至2011年10月26日发生的物业服务费，并无不当，应予支持。被告钟昌德、张守桃购买的苍南县华府新世界花园2幢1至4层全体商业用房共计15491.08M2，该商业用房2011年2月1日至2011年10月26日的物业服务费按商业物业1.40元／(月·M2)计算，共计15491.08M2×1.40元／(月·M2)×（8+25／30）月=191500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
温州市泓鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付苍南县腾达物业管理有限公司物业服务费191500及违约金9575元，共计201075元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4200元，由温州市泓鑫房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费300元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理]。
审 判 员 李正中
二〇一五年六月二日
代书记员 林超方
相关法律条文链接：
《中华人民共和国婚姻法》
第三十二条男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。
人民法院审理离婚案件，应当进行调解；如感情确已破裂，调解无效，应准予离婚。
有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：
(一)重婚或有配偶者与他人同居的；
(二)实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；
(三)有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；
(四)因感情不和分居满二年的；
(五)其他导致夫妻感情破裂的情形。
一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。
附件：
苍南县人民法院民事裁判后续释明
一、对不具有强制执行内容的裁判文书：
1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；
2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；
3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：
4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农商银行，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；
5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
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