连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初3437号原告：张晓明，男，1985年1月17日生，汉族，住江苏省阜宁县。原告：刘玉霞，女，1983年1月10日生，住江苏省阜宁县。共同委托诉讼代理人:池小水、杨玥，江苏明智达律师事务所律师。被告:连云港叶子酒店管理有限公司，住所地连云港市连云区东园路9号，统一社会信用代码913207030518340726。法定代表人：肖和平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:董裕松，江苏新海连律师事务所律师。原告张晓明、刘玉霞与被告连云港叶子酒店管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人池小水，被告委托诉讼代理人董裕松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张晓明、刘玉霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止侵权，立即搬离位于连云区墟沟中华西路雅都商城东部五、六层商业用房并不得损毁已形成附和物的装饰装潢；2、请求判令被告按照每月13600元给付占用期间房屋使用费共计136000元（占用费自2016年12月1日计算至2017年9月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。后原告向本院撤回第2项诉讼请求，不再要求被告支付其房屋占有使用费。事实和理由：位于连云区墟沟中华西路雅都商场东部五、六层商业用房经连云港市连云区人民法院（2013）港复执字第0121-2号民事裁定书确认由原告竞买成功并过户至原告名下，裁定时间为2016年11月28日。后原告办理了上述房屋的不动产权证书，权利人为二原告，证书号为苏（2017）连云港市不动产权第0005201号。二原告取得不动产权后准备使用房屋，但被告法定代表人却告知该房屋是其租赁使用，租期至2020年6月30日，拒绝搬离该房屋，并向原告提供所谓《租赁合同》。原告认为，原告竞买房屋时人民法院多次要求被执行人提供房屋租赁合同，但被执行人拒绝提供。原案申请人与原房屋所有权人系由于金融借款纠纷发生的诉讼，申请人变卖被申请人房产系行使房屋抵押权的表现，且房屋抵押权设定时间先于所谓的《租赁合同》，因此，被告租赁关系无法对抗因申请人行使抵押权所发生的物权变动。现被告行为已严重侵害原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求法院依法判决。被告连云港叶子酒店管理有限公司辩称，1.我们不是侵权，我们是依据租赁合同合法的占有使用，故原告要求我们停止侵权没有法律依据。2.原告要求不得损坏已形成的装饰装潢，我们看了一下，原告取得房屋所有权是经过法院公开拍卖，所取得的只是房屋本身的价值，里面的装饰装潢形成的权利义务关系是被告和出租房之间的权利义务关系，双方在合同中进行了约定，与原告无关，所以原告主张不得损坏已形成附属物的装饰装潢没有法律依据。综上，我们认为本案通过原告向法庭提交的证据，我们也看到该房屋5层、6层抵押在先，我们租赁在后这是事实。根据以上事实，原告在实现自己抵押权同时我方的租赁期和缪海波之间的租赁合同也是合法有效的。依据合法有效的租赁合同，我们可以将应该支付的租金按照我们合同约定的金额向原告按实际测算的平方米进行支付。本院经审理认定事实如下：2011年7月29日，案外人缪海波、时迎春、章亚飞、刘桂霞与中国银行股份有限公司连云港核电站支行（以下简称核电站支行）签订《最高额抵押合同》，约定为担保连云港铁科国际货运代理有限公司（以下简称铁科公司）与核电站支行之间债务的履行，由缪海波、时迎春、章亚飞、刘桂霞提供四人名下位于连云区墟沟中华西路雅都商城东部5、6层商业用房作为抵押物设立抵押，担保的债权数额为3000000元，并于2011年7月28日办理了抵押登记。2012年9月24日，核电站支行将铁科公司、缪海波、时迎春、章亚飞、刘桂霞、沈家港诉至本院，要求铁科公司等偿还其借款及利息，后该案双方达成一致调解意见，本院于2012年11月13日出具(2012)港商初字第1805号民事调解书，调解意见为：“一、连云港铁科国际货运代理有限公司于2012年12月15日前偿还中国银行股份有限公司连云港核电站支行借款本金2700000元及利息…二、中国银行股份有限公司连云港核电站支行对缪海波、时迎春、章亚飞、刘桂霞所有的位于连云港市连云区墟沟中华西路雅都商城东部5、6层的房产享有优先受偿权。三、…”该调解书出具后，因铁科公司等未能按调解书履行义务，核电站支行向本院申请强制执行。本院于2016年11月28日作出（2013）港复执字第0121-2号执行裁定，裁定将缪海波、时迎春、章亚飞、刘桂霞名下位于连云区墟沟中华西路雅都商城东部5、6层商业用房（丘号：556110-2-3）以367.4万元的价格过户至竞买人张晓明名下，后上述房屋办理产权转移登记手续，实际登记在原告张晓明、刘玉霞名下。另查明，被告连云港叶子酒店管理有限公司原股东及法定代表人为顾勇，后于2017年10月12日股东变更为肖和平，胡可祥，法定代表人变更为肖和平。2012年4月12日，缪海波与顾勇签订《租赁合同》，约定由缪海波将位于连云区东园路雅都东门两间门面及二至六楼约2600平方房屋（包含涉案5、6层商业用房）出租给顾勇使用，租赁期限为八年，从2012年7月1日起至2020年6月30日止。后顾勇以连云港叶子酒店管理有限公司名义实际使用该房屋经营叶子酒店。原告取得涉案房屋所有权后，要求取回该房屋使用，但被告告知原告其是通过租赁取得该房屋使用权，因此拒绝搬离。被告代理人在庭审中另陈述涉案房屋目前正在经营中，由肖和平在使用，是被告将涉案房屋转租给肖和平，至于该房屋是否重新装修、肖和平与顾勇是否签订过转租协议，肖和平是否支付过顾勇款项等因无法联系到顾勇和肖和平，都不清楚。原告称涉案房屋目前由被告正常经营，是否重新装修过不清楚，但是酒店门面重新装修过。上述事实，有原告提供的（2013）港复执字第0121-2号执行裁定书、租赁合同、不动产权证书，被告提供的租赁合同，本院调取的最高额抵押合同、抵押权证以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。涉案5、6层商业用房原系缪海波等人所有，被告于2012年取得该房屋使用权并使用至今是基于缪海波与被告原法定代表人顾勇签订的《租赁合同》。该《租赁合同》签订时间为2012年4月12日，抵押权设立是在2011年7月28日，因此该房屋在出租前就已设立抵押权。后因抵押权人核电站支行实现抵押权，使得该房屋所有权由缪海波等变更为二原告，属于抵押在先并因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，故被告无权要求二原告继续履行原租赁合同，二原告合法取得房屋所有权，有权要求被告搬离该房屋，并将房屋交还二原告。关于已形成附和物的装饰装潢，原告未能举证证明其取得房屋所有权时房屋的装饰装潢情况，但该房屋目前由被告使用，被告应对房屋是否重新装修、重新装修的时间及装饰装潢情况等举证说明，但被告未能举证，且称不清楚是否重新装修，被告应承担举证不能的法律后果，故被告在搬离房屋时应不得损毁已形成附和物的装饰装潢，被告如认为其有装修损失，可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告连云港叶子酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于连云区墟沟中华西路雅都商城东部五、六层商业用房，并将该房屋交还原告张晓明、刘玉霞，在搬离上述房屋时，被告不得损毁已形成附和物的装饰装潢。案件受理费1080元，由原告张晓明、刘玉霞负担680元，由被告连云港叶子酒店管理有限公司负担400元（因二原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内将由其承担部分支付二原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1080元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行苍梧支行，账号：10×××94。审 判 长  刘红娟代理审判员  薛 锦人民陪审员  刘 磊二〇一八年一月二十四日书 记 员  谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。