浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）绍越民初字第3219号
原告周宝法。
委托代理人（特别授权代理）王阿良。
被告张洪。
委托代理人（特别授权代理）丁士聚。
原告周宝法为与被告张洪房屋租赁合同纠纷一案，于2009年7月13日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员金胜明独任审判。被告在庭审中提出申请，要求对原告提交的租房协议中“张连红”的签名是否系被告本人书写及形成时间进行司法鉴定，本院委托浙江汉博司法鉴定所进行司法鉴定。本院于2009年8月13日、同年10月14日和11月18日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周宝法及其委托代理人王阿良，被告张洪及其委托代理人丁士聚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周宝法诉称：2006年4月1日，原、被告签订租房协议一份，约定由被告向原告租赁座落于绍兴县齐贤镇加会村大桥南侧面积为171.76平方米的房屋和二间附房，租期自2006年4月1日至2010年4月1日，前二年的租金为每年25000元，第三年的租金按市场价另定，租金先付后用。合同签订后，原告按约交付出租的房屋给被告使用，但被告擅自在承租的房屋墙面上开了一个大圆洞门，并将已装潢的灶间改造，造成租房墙面开裂，被告以此为由拒付2009年4月1日起的租金，并经原告多次催缴不付，诉请判令解除原、被告于2006年4月1日签订的租房协议；判令被告归还房屋并恢复原状；判令被告支付2009年4月1日起至判决生效日止的房屋租费40000元；诉讼费用由被告承担。
被告张洪辩称：向原告租房属实，但原告提供的租房协议不是被告签名，双方约定的租房到期日为2011年4月1日，被告不同意解除租房协议。租房开裂系房屋的地基下沉所致，并非被告损坏，因原告未对租房进行维修，故被告拒付2009年4月1日应付的25000元租金。
原告在举证期限内提交如下证据并经被告质证：
第1组，土地使用权证1份，以证明出租给被告的房屋系原告所有的事实。该证据经被告质证对真实性无异议。
第2组，租房协议1份，以证明原、被告于2006年4月1日签订协议，约定由原告将其所有的座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧钢材市场对面的两间店面出租给被告，期限自2006年4月1日起至2010年4月1日止，前二年的租金为每年25000元，第三年以后的租金按市场价另定，先付后用的事实。该证据经被告质证对真实性提出异议，认为协议上被告的签名不是被告书写，要求司法鉴定。
第3组，原告给被告的通知、急告退房书和给灵芝镇加会村领导书信各1份，以证明原告通知被告在2009年5月30日前付清所欠的租金，否则行使合同解除权和被告擅自装璜，开门窗、使墙面严重开裂、变形，要求被告退房并归还房屋，恢复原状，并要求村委会调解处理，督促被告退房的事实。该证据经被告质证认为没有收到。
第4组，证明和照片各1份，以证明黄国兴、黄文虎、黄信林与原告一起向被告催要租金，被告因装潢致墙壁开裂的事实。该证据经被告质证对真实性提出异议，认为证人应当出庭作证。
第5组，绍兴市越城区灵芝镇加会村民委员会的证明、租房介绍人孙祥云的证明和自来水维修工单传荣的证明各1份，以证明被告因装潢使墙壁严重破裂，亦未按约在2009年4月1日前付清租金，经村委会调解不成的事实。该证据经被告质证认为2份证明系证人证言，应出庭作证。对村委证明的真实性无异议，但暴力装潢房屋不属实。
第6组，被告提供的申诉书和申请书各1份，以证明被告承认原告在交付房屋时墙上无裂缝的事实。该证据经被告质证无异议。
被告在举证期限内提供如下证据并经原告质证：
第1组，2006年4月1日租房协议和韩元福出具的证明各1份，以证明双方签订协议，约定租期是5年，租金每年25000元，先付后租。一方在租赁期内单方解除协议，要赔偿一切损失，被告租赁房屋后，对该房屋进行了装修，装修费为98508元的事实。该证据经原告质证认为该协议系草稿，因涂改较多，后已重新签订，故应以原告提供的协议为准。韩元福出具的证明不清楚。
第2组，证明2份、灵芝派出所调解书1份，以证明双方因租房发生纠纷，原因是原告的房屋不适用租赁经营，后调解未成的事实。该证据经原告质证对真实性无异议。
第3组，照片16张，以证明出租房屋存在裂缝，被告不存在暴力装潢的事实。该证据经原告质证对真实性无异议，但认为墙壁开裂是被告不当装璜造成。
本院认证认为，原告提供的第1组、第6组证据经被告质证对真实性均无异议，故本院对证据的证明效力予以确认；原告提供的第2组证据虽然被告对签名的真实性提出异议并申请司法鉴定，但未在规定期限内向鉴定机构缴纳鉴定费，故依法视为放弃鉴定申请，被告提出的异议不成立，本院对证据的证明效力予以确认；原告提供的第3组证据因原告未能提供被告已收到信函的相关证据，故本院对证据的证明效力不予确认；原告提供的第4组证据系证人证言，因原告未申请证人出庭作证，故本院对证据的证明效力不予确认；原告提供的第5组证据中的两份个人证明系证人证言，因原告未申请证人出庭作证，故本院对证据的证明效力不予确认，对村委会的证明，被告对真实性无异议，故本院予以认定。被告提供的第1组证据中的协议存在严重涂改现象，原告已提供反驳证据予以推翻，故本院对证据的证明效力不予确认；被告提供的第1组证据中韩元福出具的证明系证人证言，被告未申请证人出庭作证，故本院对证据的证明效力不予确认。被告提供的第2组证据原告质证对真实性无异议，故本院对证据的真实性予以认定；被告提供的第3组证据原告对真实性无异议，故本院予以认定。
经审理本院认定，2006年4月1日，原、被告签订租房协议一份，约定由原告将其所有的座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧的两间两楼两底店面和两间三楼三底附房出租给被告使用，租期自2006年4月1日起至2010年4月1日止，租金为每年25000元，第三年以后的租金按市场价另定，先付后用。出租的房屋前面两间的门、铝合金门窗、墙、卫生间及灶间有装潢并水电齐全，如有损坏应照价赔偿，后面两间三楼三底附房只通水电，无其他装潢。合同签订后，原告按约将出租的房屋交付给被告使用，被告接收该房屋后无异议，并付清了2009年4月1日前的租金。租赁期间，被告未经原告的同意对租房进行了装饰，并在二房之间的墙面上开了较大的圆洞门。2009年4月1日，被告未按约支付第四期租金。经原告催讨，被告以墙面开裂无法使用为由拒付，原告曾以挂号信的形式通知被告在2009年5月30日前付清租金，否则行使合同解除权，但被告拒收。绍兴市灵芝镇嘉会村民委员会就租房出现裂缝和被告拒付租金的纠纷组织双方调解，但未能达成一致意见，被告拖欠的租金至今未付，原告遂诉至本院，请求解决。
被告在举证期限内向本院提出申请，要求对原告提供的租房协议书上被告的签名是否系被告本人书写及形成时间进行司法鉴定，本院委托浙江汉博司法鉴定所鉴定，但被告未在规定期限内向该鉴定部门缴纳鉴定费，故本院终止本次鉴定。
本院认为，原告提供的2006年4月1日签订的租房协议，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，故应认定依法成立，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告提出该协议上张洪的签名不是其本人书写，并申请司法鉴定，但在鉴定过错中，被告未在规定期限内向该鉴定部门缴纳鉴定费而终止鉴定，故被告对此的抗辩意见，本院不予采信。原告按约交付出租的房屋给被告使用，已履行了协议约定的义务，被告未经原告同意擅自在租房的墙面上开洞装潢，致出租的房屋开裂受损，而且未按协议的约定支付租金，属违约行为，根据我国合同法第第二百一十九条、第二百二十七条之规定，原告有权解除合同。被告提出墙面开裂系房屋地基下沉所致应负举证责任，因被告未提供证据，故本院不予认定，被告以此为由拒付租金，理由不足，本院不予采纳。综上，原告诉请判令解除租房协议，归还房屋和支付所欠的租金，本院予以支持，因原、被告对第三年的租金未协商一致，故2009年4月1日起的租金应按原每年25000元结算，超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、原告周宝法与被告张洪于2006年4月1日签订的租赁合同解除；
二、被告张洪应归还给原告周宝法座落于绍兴市齐贤镇加会村大桥南侧的两间两楼两底店面和两间三楼三底附房，并恢复原状，于本判决生效后三十日内履行；
三、被告张洪应支付给原告周宝法从2009年4月1日起至上述租房归还日止的房屋租金（按每年25000元计算），于本判决生效后三十日内履行；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取400元，由被告负担，于本判决生效后三十日内履行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 金胜明
二〇〇九年十二月二十日
书记员 严莺飞