浙江省淳安县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭淳民初字第84号
原告：徐金木。
委托代理人：胡爱平，浙江千岛湖律师事务所律师。
被告：方超英。
委托代理人：章献彪，浙江智贤律师事务所律师。
原告徐金木诉被告方超英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年2月21日立案受理。依法由代理审判员姜勇军适用简易程序公开进行了审理。原告徐金木及其委托代理人胡爱平、被告方超英及其委托代理人章献彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐金木诉称：2001年10月12日，原、被告签订一份房屋买卖协议书，约定：被告将其所有的位于淳安县千岛湖镇经济园区（龙门路）3号楼2单元404室（现改为龙门路62幢404室），预测建筑面积116.2平方米（产权登记面积119.91平方米）的住房转让给原告，转让款为90000元人民币。除2001年4月17日，原告已支付给被告56000元购房款外，余款待甲方（被告）做好房产证并转交给乙方（原告）后付清房款。原告在取得房屋钥匙后，将旧家具、杂物搬入其中。后因原告调至杭州工作，该房屋一直无人居住。2009年原告回千岛湖探亲时发现被告早已将该房屋钥匙换掉并租给他人居住。到房管处一查询，才发现被告已将该房屋抵押给他人，原告要求被告解除抵押并协助办理房产过户手续，但被告置之不理。故起诉，请求解除原、被告签订的房屋买卖协议；要求被告返还原告购房款56000元并赔偿原告经济损失629460元，共计685460元；本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张向本院提交以下证据材料：
1、房屋买卖协议书1份，证明涉案房屋买卖协议成立并生效，原告已按协议履行付款义务。
2、存款回单（复印件，与原件核对一致）1份，证明原告已支付被告购房款。
3、房屋所有权证明材料1份，证明涉案房屋已被抵押，涉案房产买卖合同无法履行。
4、存折、收据各1份（复印件，与原件核对一致），证明原告于2001年10月搬入涉案房产的事实。
被告方超英辩称：2001年10月12日，被告伯父方顺生曾叫被告在涉案的房屋买卖协议书上签名，但该协议是否履行被告不清楚，被告也未收取过房款。涉案房产在2005年5月办好房产证，从2001年起至本案发生，原告从未提过房产的使用交付情况。被告伯父现已去世，未留下相关收到原告购房款56000元的凭证。被告于2002年离婚，由于房产证未办好，故在离婚判决中没有明确该房产是否属于夫妻共同财产。现在看来被告前妻也享有涉案房产的产权，去年被告与前妻就该房产达成协议。2003年9月，被告确实把涉案房产的钥匙交给原告，原告把旧家具搬进去。协议书的客观性是本案需要查明的事实，签了协议并不代表房产就归原告所有，不动产所有权应以登记为准。涉案房产涉及第三人即被告前妻的利益，故法院应通知第三人参加诉讼。对于原告的诉讼请求，被告不清楚涉案房产买卖协议书是否真实、是否履行。如果法院查明房屋买卖协议成立，则被告同意解除协议，但原告诉请的经济损失无法律依据，被告不同意。被告认为赔偿的损失应是直接损失，即56000元及其利息损失。
被告方超英向本院提交（2002）淳民初字第524号民事判决书（复印件）1份，证明涉案房产涉及第三人吴国英的权益应追加第三人参加诉讼。
经审理查明：一、针对原告提交的证据材料，被告质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能证明该房产已归原告所有；证据2，其上的“购房款”是事后添加，且与本案无关联性，数额50000元亦与协议上约定的56000元不同；对证据3、4无异议。经审核本院认为，被告对原告提交的证据3、4无异议，本院确认其具有证明效力。被告对证据1、2的真实性未提异议，被告称其未收取过购房款的辩解与其在房屋买卖协议上签名、盖章确认的“乙方（徐金木）已于2001年4月17日付给甲方（方超英、方顺生）购房款伍万陆仟圆正……”的协议内容不符，结合当事人的陈述，原告已支付被告56000元购房款的事实应予确认，证据1、2具有证明效力。二、经质证，原告对被告提供的民事判决书的真实性有异议，认为即使真实也与本案无关联。本院认为，该民事判决书虽为复印件，但经本院核实与原件无异，且已于2003年3月24日发生法律效力，对其真实性应予确认。根据已生效的裁判文书可以确认方超英与其前妻吴国英已于2003年判决离婚，而涉案房产于2005年登记在方超英名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定，该登记属物权登记，对外具有公示效力，涉案房产物权归属于方超英，故被告提供的民事判决书并不能证明吴国英与本案有利害关系，对方超英要求追加吴国英为本案第三人参加诉讼的意见本院不予采纳。
综合上述证据材料的分析认定及当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2001年10月12日，徐金木与方超英、方顺生签订一份房屋买卖协议，约定：方超英、方顺生将其所有的位于淳安县千岛湖镇经济园区（龙门路）3号楼2单元404室（现名为龙门路62幢404室，产权证号：淳房权证字第××号），建筑面积116.2㎡（产权登记面积119.91㎡）的房屋出卖转让给徐金木，房屋转让款为90000元人民币。至2001年4月17日，徐金木已支付方超英、方顺生购房款56000元。双方还约定，其余购房款待甲方（方超英、方顺生）做好房产证并转交给乙方（徐金木）后付清。此后，方超英将涉案房屋的钥匙交与徐金木，徐金木亦将旧家具搬入该房屋。另查，2002年12月12日本院作出（2002）淳民初字第524号民事判决，判决方超英与吴国英离婚，该判决已于2003年3月24日发生法律效力。2005年3月30日涉案房屋所有权登记在方超英名下，该房产现已办理抵押登记。审理中，原、被告对涉案房屋的市场价值协商确定为600000元，方超英明确表示即使解除抵押也不愿继续履行上述房屋买卖协议。
本院认为：方超英在未办理千岛湖镇龙门路62幢404室房屋所有权证的情况下与徐金木签订房屋买卖协议，徐金木支付相应款项后，方超英又将涉案房屋的钥匙交与徐金木且徐金木已将家具等搬入该房，可视为方超英已将涉案房屋实际交付徐金木使用。我国物权法规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力。在徐金木起诉前，涉案房屋所有权已登记在方超英名下，该登记系物权设立登记具有公示、公信效力，且登记行为发生在方超英与其前妻离婚之后，涉案房屋所有权应归属于方超英，故可认定原、被告订立的房屋买卖协议有效。在方超英已办理涉案房屋所权证的情况下，方超英本应继续履行协议约定的义务，但其将涉案房产办理抵押，庭审中又明确表示即使抵押解除亦不愿继续履行合同，致协议不能继续履行，徐金木订立房屋买卖协议的合同目的亦不能实现，方超英存在根本违约。故徐金木要求解除原、被告房屋买卖协议、返还购房款56000元的请求于法有据，应予支持。至于徐金木要求方超英赔偿房屋差价损失629460元的请求，本院认为，如被告按约履行协议，原告即可取得涉案房屋所有权，因被告违约致原告取得涉案房屋所有权的期待利益丧失，故原告参照涉案房产现有市场价值与双方约定购房价值90000元的差额确定实际损失的计算方法并无不当。被告认为应按已付购房款56000元的利息计算原告损失的辩解有失公平，本院不予采纳。鉴于庭审中，双方当事人对涉案房屋的市场价值协商确定为600000元，故本院酌情认定被告违约造成原告的损失为510000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、解除徐金木与方超英于2001年10月12日签订的房屋买卖协议；
二、方超英于本判决生效后十五日内返还徐金木购房款56000元；
三、方超英于本判决生效后十五日内赔偿徐金木510000元；
四、驳回徐金木的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10655元，减半收取5327.50元，保全申请费4020元，合计9347.50元，由徐金木负担1589.50元、方超英负担7758元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。
代理审判员 姜勇军
二〇一〇年四月六日
书 记 员 潘沁弘