江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新商初字第00474号
原告中国农业银行股份有限公司新沂市支行，住所地新沂市钟吾路160号。
负责人周力，该行行长。
委托代理人刘召志，该公司职员。
委托代理人刘伟，该公司职员。
被告孙希刚。
被告许蕾蕾。
被告徐州国宁置业有限公司，住所地新沂市玉景路。
法定代表人李爱国，该公司董事长。
委托代理人孙向任，该公司法律顾问。
原告中国农业银行股份有限公司新沂市支行诉被告孙希刚、许蕾蕾、徐州国宁置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年5月5日受理后，依法由代理审判员禚孝严适用简易程序，后于2014年8月4日转为适用普通程序，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司新沂市支行委托代理人刘伟、刘召志，被告孙希刚到庭参加诉讼，被告许蕾蕾、徐州国宁置业有限公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司新沂市支行诉称：被告孙希刚于2010年2月4日向我行申请个人住房按揭贷款，购买由被告徐州国宁置业有限公司开发的“玉景美庐”＊幢＊单元＊＊＊室住房，房屋总价款68万元，首付款为21万元，在我行申请贷款47万元，借款期限为25年，到期日为2035年2月4日，担保方式为房产预抵押。原告已于2010年2月5日发放该笔贷款，但截至2014年4月18日，被告已逾期4期，逾期天数102天。因被告许蕾蕾、孙希刚两人系夫妻关系，两人共同将上述房屋抵押给原告，故现起诉要求依法判令被告孙希刚、许蕾蕾偿还借款本金428420.84元及利息5385.96元（利息计算至2014年4月18日，以后利息按合同约定继续计算），被告徐州国宁置业有限公司对上述欠款承担连带清偿责任，并由被告孙希刚承担本案诉讼费用。
被告孙希刚对原告所诉借款及抵押担保事实均不持异议。
被告徐州国宁置业有限公司提交答辩状辩称：1、根据《担保法》第28条规定，原告应优先行使担保物权，否则被告徐州国宁置业有限公司在原告放弃物权所担保的债权额范围内免除担保责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第十五章第七节专门规定了实现担保物权案件的程序，故原告作为抵押权人应当按照该程序实现担保物权。3、根据借款合同约定，被告徐州国宁置业有限公司仅为阶段性保证担保人，该合同通用条款虽对担保情形进行了约定，但根据通用条款第十条约定：本合同项下担保方式见特别条款，因此应根据特别条款的约定来界定答辩人的担保责任。
被告许蕾蕾未答辩，亦未举证。
经审理查明：被告孙希刚、许蕾蕾两人系夫妻关系，2010年2月4日，被告孙希刚因购买房屋所需，向原告申请贷款，并与原告签订个人购房担保借款合同一份。该合同主要约定，借款金额为47万元，借款用途为购房，所购房屋为被告徐州国宁置业有限公司开发的“玉景美庐”＊幢＊单元＊＊＊室住房，借款期限自2010年2月4日起至2035年2月3日止，借款年利率为4.2768%，逾期利率为6.4152%，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每月5日，如借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。同时借款合同约定，合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有其他保证人提供担保的，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，担保人承诺仍然按照本合同约定承担保证责任；被告徐州国宁置业有限公司为该借款提供阶段性保证担保，阶段性保证人自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同日，原告与被告孙希刚、许蕾蕾还签订了房地产抵押合同，约定以被告孙希刚、许蕾蕾所购买的上述房屋作为抵押物，双方并在房管部门办理了预购商品房期权抵押物登记手续，房管部门在该抵押合同上加盖了抵押物登记专用章，抵押的财产为原告所购买的上述房屋，由被告孙希刚、许蕾蕾在抵押人处签名、捺印。合同签订后，原告于2010年2月5日按约定将该借款划入被告徐州国宁置业有限公司的账户中。此后自2014年1月25日起，因被告孙希刚未按约定期限偿还借款，经原告起诉后，被告孙希刚于2014年9月23日偿还本息合计1万元，截至2014年10月14日，被告孙希刚尚欠原告逾期本金3287.74元，逾期利息4956.81元，目前尚欠借款本金421675.56元未予偿还，故原告起诉来院。
上述事实，有原告所举的个人购房担保借款合同、个人借款凭证、抵押合同、贷款欠息清单，以及原告的陈述在卷佐证。
本院认为：原告与被告孙希刚签订的个人购房担保借款合同，是其双方当事人的真实意思表示，该合同不违反相关法律规定，应予保护。因被告孙希刚所购房屋用于夫妻共同生活，且未按约定期限偿还借款本息，所负债务发生在夫妻关系存续期间，应按夫妻共同债务处理，故原告按合同约定有权提前收回已发放借款，并要求两被告偿还剩余借款本息。原告主张两被告偿还借款本息的诉讼请求成立，本院依法予以支持。因被告孙希刚、许蕾蕾至今未能办理正式的房屋抵押登记手续，贷款人也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，被告徐州国宁置业有限公司的连带保证责任不能免除。原告关于被告徐州国宁置业有限公司承担连带责任保证的诉讼请求成立，本院依法予以支持。被告徐州国宁置业有限公司在承担保证责任后，可向借款人追偿。
关于被告徐州国宁置业有限公司提出的抗辩意见，本院不予支持。首先，就同时存在债务人以自己的财产提供抵押担保和保证人提供保证担保时，保证人如何承担责任问题，原、被告在《个人购房担保借款合同》第10.1.4（6）进行了明确约定，原告中国农业银行股份有限公司新沂市支行有权要求保证人先于抵押担保承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。相对于担保法，物权法为新法，且物权法就物的担保和保证并存时如何适用问题进一步作出明确规定，应优先适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定。同时，根据原被告双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，当贷款人放弃借款人的抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，担保人承诺仍然按照本合同约定承担保证责任，而在本案中，原告虽未主张行使抵押权，不能视其放弃抵押权，被告徐州国宁置业有限公司应按合同约定承担保证责任。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》第十五章第七节对实现担保物权进行的程序性规定，而原告所起诉案由为金融借款合同纠纷，诉讼请求亦为要求被告徐州国宁置业有限公司承担担保责任，而非实现担保物权的特别程序。最后，借款合同通用条款第十条：本合同项下担保方式见特别条款，该条款仅为对担保方式的约定，并不排除对借款合同通用条款中相关约定的适用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告孙希刚、许蕾蕾于判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司新沂市支行借款本金421675.56元及利息（计算至2014年10月14日的数额为4956.81元，此后利息按合同约定年利率继续计算至实际给付之日）。
二、被告徐州国宁置业有限公司连带偿还上述借款；在偿还后有权向被告孙希刚、许蕾蕾追偿。
案件受理费7807元，保全费2820元，共计10627元，由被告孙希刚负担（原告已预交，由被告在本判决书生效之日起十日内随案款一并向原告支付）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 禚孝严
人民陪审员 仲秀梅
人民陪审员 于如娟
二〇一四年十一月十日
书 记 员 李 亚