江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终4059号
上诉人（原审被告）：顾健，男，1971年4月7日生，汉族，系南通市中宏保险南通服务部�销总监，住江苏省南通市。
委托诉讼代理人：瞿晓东，江苏通衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏帝奥地产发展有限公司，住所地江苏省南通市。
法定代表人：王进飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭燕妮，江苏洲际英杰律师事务所律师。
（原审被告）：张霞，女，1969年12月20日生，汉族，住江苏省南通市。
上诉人顾健因与被上诉人江苏帝奥地产发展有限公司（以下简称帝奥公司），原审被告张霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初4892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾健上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认为因上诉人自身的原因，被上诉人才解除合同，但上诉人按照买卖合同按时足额履行了支付房款的义务，故适用合同补充协议第19条的条件不成就。2.一审认为上诉人应当承担违约责任，事实上上诉人应当承担的是担保追偿责任。3.一审法院认为上诉人可以在解除合同后交还案涉别墅及车库，但上述房屋被公安机关查封，法律上交付不能。4.一审认为本案违约金不适用损益相抵原则，事实上如果上诉人和张霞需承担违约责任，本案应该适用损益相抵原则。案涉房屋的价格在2017年大幅上涨，若房屋交还被上诉人，其不但没有任何损失，还因为房价上涨牟取了巨额利润，该利润应当抵销违约金。5.一审没有审理案涉别墅装修导致的增值，该增值应当由被上诉人补偿，可与违约金抵销。
帝奥公司辩称，1.因买受人顾健、张霞的原因导致本公司解除合同，顾健、张霞构成违约，适用补充协议第19条有事实和法律依据。2.顾健认为其应当承担担保追偿责任，而不是违约责任，该主张违反双方的合同约定。3.一审判令解除商品房买卖合同并由顾健、张霞交还房屋，此不是房屋转让，而是物归原主。4.顾健主张损益相抵，不能成立。损益相抵原则，要求违约方的违约与守约方获益存在因果关系，本公司获益与其违约不存在因果关系，一审未将房屋涨价利益相抵，完全正确。5.顾健主张的装修价值，没有任何证据证实，一审已向其释明其可另行主张。综上，请求驳回顾健全部上诉请求。
张霞未应诉答辩。
帝奥公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方就南通市××室、04号地上车库及B104号地上车库订立的房屋买卖合同关系于2017年1月4日解除；2.判令顾健、张霞将上述房屋及附属设施交还给帝奥公司；3.判令顾健、张霞按总房款的2%赔偿帝奥公司房屋占用损失83527元；4.判令顾健、张霞办理上述房屋的网上备案注销手续；5.判令顾健、张霞支付解约违约金835275.2元；6.诉讼费由顾健、张霞承担。
一审法院认定事实：2014年11月14日，顾健、张霞（买方）与帝奥公司（卖方）签订《商品房买卖合同》（含四个附件），约定了如下事项：1.买方向卖方购买位于南通市××室房屋（建筑面积244.5平方米）、04号地上车库（建筑面积20.62平方米）及B104号地上车库（建筑面积95.02平方米），价格分别为3713816元、82480元、380080元，合计4176376元；2.签约之日支付房款1266376元（1146296+120080），2014年11月24日前支付余款（含贷款）2910000元（2650000+260000）；3.买方在按揭贷款期限内、取得国有土地使用权证、房屋产权证及他项权证之前，因买方原因未按期支付贷款本息而造成卖方承担连带责任的，卖方有权解除本合同并收回房屋，同时在30日内退还买方已付房款，买方须按总房款的2%向卖方支付赔偿金，买方给卖方造成的损失仍由买方承担；4.因买方原因解除合同的，卖方有权要求买方按合同总价的20%支付违约金。当天，顾健、张霞向帝奥支付了房款1266376元（1000000+266376）。
2014年11月27日，顾健、张霞（借款人）、中国建设银行股份有限公司南通分行（出借人）及帝奥公司（担保人）签订《个人住房借款合同》，约定了如下事项：1.借款人向出借人举借2910000元用于购置××苑××幢××室房屋、××号地上车库及××号地上车库；2.借期为2014年11月27日至2035年11月27日；3.贷款一次性汇入帝奥公司南通分公司银行账户；4.担保人为借款人向出借人提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息及违约金等。当天，中国建设银行股份有限公司南通分行即按约如数放款至帝奥公司南通分公司银行账户。次日，帝奥公司为顾健、张霞开具了2910000元的房款发票。
2015年7月31日，帝奥公司向顾健、张霞交付了案涉房屋。
2016年6月24日，张霞因涉嫌非法吸收公众存款罪被刑事拘留。当年7月26日，顾健向中国建设银行股份有限公司南通分行出具《关于停止归还按揭贷款的情况说明》，其上载明：“本人顾健因购买世伦名苑19-104于2014年11月27日向贵行申请贷款291万元。2016年4月本人与共同借款人张霞协议离婚。该房产归张霞所有。现因前妻张霞涉嫌经济纠纷已被刑拘，本人无能力归还贵行贷款。贷款所购买房屋至今未办权证，请贵行与开发商协商解决。”当年8月2日，中国建设银行股份有限公司南通分行通知帝奥公司履行保证责任，当月30日，中国建设银行股份有限公司南通分行在帝奥公司银行账户内扣划了顾健、张霞结欠的全部本息。
2017年1月4日，帝奥公司向顾健、张霞寄送了《解除合同通知书》，提出解除《商品房买卖合同》并通知其办理结算退款手续。
另查明：截至本案法庭调查结束时止，案涉房屋的所有权登记在帝奥公司名下，案涉房屋买卖合同已经在南通市房产交易中心备案，案涉房屋因刑事诉讼处于预查封状态，查封期限为2016年7月11日至2018年7月10日。
一审法院认为，顾健、张霞与帝奥公司签订的《商品房买卖合同》（含四个附件）系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点如下：第一，顾健、张霞未能按约偿还银行贷款的原因是否构成其违约行为的免责事由；第二，顾健、张霞是否能够因未注意某些合同条款而不受这些条款的约束；第三，帝奥公司要求顾健、张霞配合其撤销案涉房屋的网上备案手续有无合法依据；第四，顾健、张霞能否基于损益同销原则减轻自身的赔偿责任。
关于第一个争议焦点，根据《关于停止归还按揭贷款的情况说明》，顾健、张霞不能偿还银行贷款的原因是张霞被刑事拘留、顾健没有经济能力。顾健、张霞辩称不能还贷系因不可抗力，法院认为：所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，前述事实系顾健、张霞自身原因所致，不属于不可抗力的范畴，故其主张的免责事由依法不能成立。关于第二个争议焦点，本案中担保、违约金等合同条款固然是帝奥公司为了重复使用而预先拟定，但不存在免除自身责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，文义上也不存在歧义，双方当事人均应�其拘束。关于第三个争议焦点，因案涉房屋经刑事诉讼程序被预查封，故法院依法不予理涉。关于第四个争议焦点，根据我国有关司法解释，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。损益相抵规则的适用要求违约方违约与守约方获益存在因果关系，本案中，帝奥公司得以索回房屋的直接原因源于顾健、张霞违约责任的履行，而非其违约行为本身，故顾健、张霞违约与帝奥公司获益之间不存在相当因果关系。因此，顾健、张霞主张承担赔偿责任时扣除房屋涨价利益的请求法院不予支持。
结合以上分析，针对帝奥公司的诉讼请求，法院认为：顾健、张霞因自身原因而未能按约偿还银行贷款，导致帝奥公司依约承担了保证责任，根据双方的约定，帝奥公司的约定解除权成就，帝奥公司在解�权发生之日起一年内通知解约，双方之间的房屋买卖合同关系自该通知到达顾健、张霞时止即告解除。解约后，顾健、张霞应当按约将房屋腾退给帝奥公司，顾健、张霞提出的装修价值可另诉主张。同时，顾健、张霞依约须按合同总价的22%（2%+20%）赔付给帝奥公司违约金计918802.72元（4176376×22%）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条之规定，一审判决：一、江苏帝奥地产发展有限公司与顾健、张霞于2014年11月14日成立的关于南通市××室、04号地上车库及B104号地上车库的房屋买卖合同关系解除。二、顾健、张霞于判决生效之日起十日内将上述房屋及附属设施交还给江苏帝奥地产发展有限公司。三、顾健、张霞于判决生�之日起十日内一次性赔偿江苏帝奥地产发展有限公司918802.2元。四、驳回江苏帝奥地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12153元，由顾健、张霞负担。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
二审中，顾健申请对案涉世伦名苑19幢104室房屋及其配套车库的市场价格进行评估，认为应当将房屋上涨金额抵销其承担的违约金。
本院认为，根据双方的合同补充协议约定，因买方原因未按期支付贷款本息而造成卖方承担连带责任的，卖方有权解除合同并收回房屋，本案中，顾健、张霞无力继续偿还银行贷款，导致帝奥公司承担了保证责任，符合双方约定的解除买卖合同的情形。合同解除系买受人的原因，适用合同补充协议第十九条符合双方的约定。因顾健、张霞违反合同约定，未按时偿还银行贷款，导致合同解除，其应当承担违约责任，顾健上诉认为其不应当承担违约责任的理由不能成立。案涉别墅和车库仍登记在帝奥公司名下，一审判决顾健、张霞交还房屋也不存在交付不能。关于顾健上诉认为应当将房价上涨价值和其承担的违约金相抵，本院认为，本案帝奥公司因南通房产价格上涨所受利益，是由房地产市场波动因素所致，并非顾健、张霞的违约行为发生的直接后果，因此，损害与利益之间无因果关系，不得相抵。顾健二审请求对案涉房屋进行评估不予准许。顾健、张霞提出的装修价值，一审已告知其另案主张，本案不再理涉。
综上，上诉人顾健的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12153元，由上诉人顾健负担。
本判决为终审判决。
审判长 金 玮
审判员 吕 敏
审判员 杜太光
二〇一八年一月五日
书记员 唐颖琦