湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0704民初2354号
原告殷永树，男，1956年7月12日出生，汉族，住湖北省大冶市，
委托代理人童柳琼，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。
被告中国工商银行股份有限公司鄂州分行，住所地：湖北省鄂州市凤凰路50号。
负责人杨金祥，该行行长。
委托代理人汪伟红，男，1967年11月16日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，系该公司职工，代理权限为一般授权代理。
委托代理人金军，男，1973年2月28日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，系该公司职工，代理权限为一般授权代理。
被告湖北林海建筑安装工程有限公司，住所地：湖北省鄂州市滨湖南路象山花苑3-46号。
法定代表人邵金林，该公司董事长。
被告鄂州市祥高贸易有限公司，住所地：湖北省鄂州市明堂市场五楼。
法定代表人马楠，该公司董事长。
被告邵金林，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
被告李桂珍，女，1964年8月1日出生，汉族，住址同上，
被告周国栋，男，1967年4月30日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，
被告唐武秀，女，1968年7月24日出生，汉族，住址同上，
上述六被告委托代理人周少英，湖北众勤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
原告殷永树诉被告中国工商银行股份有限公司鄂州分行（以下简称工行鄂州分行）、湖北林海建筑安装工程有限公司（以下简称林海公司）、鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷永树及其委托代理人童柳琼、被告工行鄂州分行的委托代理人汪伟红、金军、被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀的委托代理人周少英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告殷永树向本院提出诉讼请求：1、停止对鄂州市鄂城区人民法院作出的（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行，并解除其查封；2、请求法院确认原告购买被告祥高公司所有的明堂市场二楼B4区121号商亭的买卖行为合法有效；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一直为明堂市场二楼B4区121号商亭的经营户，商亭面积9平方米。2012年12月31日，原告按被告祥高公司的定价支付了购买商亭的价款116,500.00元，被告祥高公司出具了收条。原告在此商亭经营至今。根据《合同法》第六十条、第一百三十条及《物权法》第十五条之规定，原告与被告祥高公司之间约定的转让商亭的合同有效，虽然未办理变更登记，但不影响合同效力，没有登记只是物权未设立，被告祥高公司应当为原告办理物权变更登记手续。被告工行鄂州分行为执行案件的申请人，申请对原告购买的明堂市场二楼B4区121号商亭的执行，原告对鄂州市鄂城区人民法院的执行提出异议，但被鄂州市鄂城区人民法院裁定驳回。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提出案外人执行异议之诉，请求判如所请。
被告工行鄂州分行辩称：1、鄂州市鄂城区人民法院对（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书的执行合法有效，应继续评估、拍卖本案执行标的明堂市场二楼B4区121号。2、根据《物权法》不动产登记的法律规定，本案执行标的物明堂市场B4区121号商亭的产权人是祥高公司，抵押权人是工行鄂州分行，原告不享有该商亭的所有权，无权要求法院停止对该商亭的执行。3、原告与祥高公司的房屋买卖行为不具有法律效力。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀共同辩称：1、原告的房屋买卖行为并未成立，不能依约取得物权。2、被告工行鄂州分行合法取得讼争房屋的抵押权，具有物上的优先权。3、祥高公司在明堂市场共出售商亭200多间，除10余间没有交清房款不符合办证条件的外，其余商铺均办理了产权变更手续。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原告殷永树为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、居民身份证复印件。拟证明原告的身份情况。
证据二、鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704执异41号执行裁定书。拟证明原告针对本案已经提出执行异议。
证据三、商亭出售公告、通知函。拟证明被告祥高公司向原告等承租户发出卖房的要约。
证据四、收据、收条、银行转账凭证。拟证明双方之间的合同关系，原告已经支付购买商亭的款项。
证据五、鄂州市市场开发服务中心明塘市场管理服务处和祥高公司出具的证明各1份。拟证明原告实际占有使用购买的商亭。
被告工行鄂州分行为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、祥高公司房产证、土地证。拟证明祥高公司对本案执行标的物享有合法的产权。
证据二、借款合同、抵押合同、抵押他项权利证书。拟证明工行鄂州分行对本案执行标的物享有合法的抵押权。
证据三、抵押核实书、祥高公司股东会决议。拟证明工行鄂州分行在办理贷款抵押时，抵押人祥高公司承诺对所持有的37间门面（包括本案涉及的门面）享有所有权，并承诺抵押物依法可以设定抵押，未被依法查封、扣押或者监管，符合办理抵押登记的条件。
证据四、（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决书、（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书、（2016）鄂0704执421-3号执行裁定书。拟证明法院已依法判决工行鄂州分行对祥高公司抵押物优先受偿，该判决已生效，工行鄂州分行已申请法院强制执行，法院亦裁定强制执行抵押物。
证据五、（2016）鄂0704执异41号执行裁定书。拟证明法院在执行环节已驳回原告异议，对原告声称的对执行物享有产权的请求不予支持。
被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未向本院提交证据。
经庭审质证，被告工行鄂州分行对原告殷永树提交的证据一、二无异议；对证据三表示不知情；证据四中的收据有异议，认为该收据显示收取的是租金，不是购房款；对银行转账凭证有异议，该凭证显示110,000.00元是汇至周国栋个人账户，没有汇给祥高公司，且周国栋在工商登记上与祥高公司没有法律关系；收条是2015年7月9日出具的，其真实性需要核实，涉案房屋已于2013年7月30日在工行鄂州分行办理了抵押登记手续；对证据五中明堂市场出具的证明的真实性无异议，但认为该证明只能证明原告在此经营，无法证明原告购买房屋的事实；祥高公司出具的证明的性质是收款，祥高公司是在2015年才确认收到款项，且不能证明原告已经交清全款。
被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对原告殷永树提交的证据一、二无异议；对证据三的真实性及证明目的无异议，但对关联性有异议；对证据四的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为收据显示的是租金，且收款人是周国栋，原告交付款项不是向产权人交付，祥高公司于2015年才确认款项已收，但此时抵押权已经设定，在抵押权设立之后签订的房屋买卖合同不成立，也不能证明原告已经交清了购房款；对证据五有异议，认为明堂市场出具的证明只能证明原告从事经营，不能证明其购买商亭；祥高公司出具的证明不能证明原告已经交清了购房款，且该商亭此前已经办理抵押登记。
原告殷永树对被告工行鄂州分行提交的证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为祥高公司只是形式上享有产权；对证据二的真实性无异议，但认为抵押时间是2014年8月19日；对证据三的真实性无异议，但对内容及证明目的有异议，认为祥高公司声明的合法性，不代表法律上具有合法性；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告的优先受偿权是否得到支持需要本案审结完毕后才能确定；对证据五的真实性及证明目的均无异议。
被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对被告工行鄂州分行提交的证据均无异议。
本院对本案证据审核认定如下：被告工行鄂州分行、林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对原告殷永树提交的证据一、二无异议，原告殷永树、被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对被告工行鄂州分行提交的证据五无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。原告殷永树提交的证据三客观、真实，与本案具有关联性，可以证明被告祥高公司向原告等承租户发出卖房要约的事实，依法予以采信；证据四中的收据载明收取的款项为租金，而非购买商亭款项，依法不予采信；银行转账凭证显示收款人为周国栋，未汇入商亭所有人祥高公司账户，依法不予采信；祥高公司2015年7月9日出具的收条载明“今收到殷永树购买明堂市场B4区121号商亭产权款壹拾壹万陆仟伍佰元整，（房产证未办）在2015年10月1日前一定办理”，并加盖有祥高公司公章，可以证实祥高公司已收到原告的购亭款116,500.00元，依法予以采信；证据五中鄂州市市场开发服务中心明堂市场管理服务中心出具的证明，仅能证明原告在涉案商亭从事经营，不能达到原告购买商亭的证明目的，依法不予采信；祥高公司于2015年6月24日出具的证明加盖有祥高公司公章，该证明载明“B4区121号商亭交清壹拾壹万陆仟伍佰元整（2012年12月31日交清）”,与祥高公司在上述2015年7月9日的收条中确认收到原告的购亭款116,500.00元相吻合，依法予以采信。
被告工行鄂州分行提交的证据一、二、三、四客观真实，与本案具有关联性，能够相互印证，能有效证实祥高公司将涉案商亭抵押给被告工行鄂州分行，并办理了抵押登记手续，依法予以采信。
综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：
2014年8月19日，被告工行鄂州分行与被告林海公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，林海公司向工行鄂州分行借款6,000,000.00元，借款期限12个月。同日，工行鄂州分行与被告祥高公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，祥高公司以其所有的位于鄂州市明堂市场综合楼一期二层包括B4区121号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续，其中，B4区121号商亭的他项权证号分别为T201408190030。2014年8月19日，工行鄂州分行与被告邵金林签订保证合同，约定邵金林以其持有的林海公司股权为上述借款提供连带保证，被告李桂珍即邵金林之妻出具书面声明，同意对邵金林的保证合同承担连带保证责任。同日，工行鄂州分行与被告周国栋签订保证合同约定，周国栋以其所有的位于鄂州市××城××单元××室住宅房屋为上述借款提供连带保证，被告唐武秀即周国栋之妻出具书面声明，同意对周国栋的保证合同承担连带保证责任。合同签订后，工行鄂州分行于2014年8月22日向林海公司发放贷款人民币6,000,000.00元。
上述贷款到期后，因林海公司未按约定还款，工行鄂州分行向本院起诉林海公司及担保人祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀，本院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，本院根据工行鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结被告林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀银行存款人民币6,900,000.00元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封祥高公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B4区121号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，本院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令林海公司偿还工行鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因林海公司、祥高公司、邵金林、李桂珍、周国栋、唐武秀未履行判决书确定的义务，工行鄂州分行于2016年3月29日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。原告殷永树对本院查封的祥高公司位于明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭提出书面异议，认为其是该商亭的实际购买人及所有人，法院应驳回工行鄂州分行评估拍卖涉案商亭的请求。本院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭登记的所有权人为祥高公司，工行鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，原告虽提供了祥高公司收条、汇款凭证，但未与祥高公司签订书面的买卖合同，且提供的汇款凭证收款人为周国栋个人，其提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704执异41号执行裁定，依法驳回殷永树的异议。原告殷永树不服，于2016年9月12日向本院提起案外人执行异议之诉。
另查明，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭登记的所有权人为被告祥高公司。2012年12月25日，被告祥高公司发出商亭出售公告，其公告内容为：明堂市场二层226间商亭经营户：祥高公司于2012年7月通过武汉光谷联合产权交易中心挂牌购买了原中国建筑第三工程局有限公司持有的“明塘体育场与文星大道交汇处明塘市场综合楼一期二层226间商亭”，其中涉及了二楼B1区、B3区和B4区部分经营户。现我公司已经合法取得产权，应广大经营户强烈要求，我公司经股东会研究决定将涉及的商亭于即日起开始公开销售。销售对象：首先只对原承租户进行认购，原承租户对其经营商亭享有优先购买权；优先认购时间：自2012年12月26日起至2013年1月9日下午5时止等。2013年1月3日，被告祥高公司发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：祥高公司于2012年12月25日已发布商亭销售公告，2013年1月10日后我公司将对社会公开销售，未缴纳年度租金而且没有购买意向的商户请在2013年1月9日前自行退场等。2013年2月25日，被告祥高公司再次发出通知函，其函告内容为：明堂市场二层部分商亭经营户：仍未签订《商亭认购协议书》经营户请于我公司原通知规定期限内退场；对于已经达成认购意向但仍未付清全款的经营户，请于三日内交清尾款并签订《商亭认购协议书》；对于已付清全款并签订《商亭认购协议书》的，我公司将于近期通知办理产权登记手续等。原告殷永树在鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭从事经营活动，未与被告祥高公司签订书面的商亭买卖合同。2015年6月24日，被告祥高公司向原告出具证明一份，该证明载明“B4区121号商亭交清壹拾壹万陆仟伍佰元整（2012年12月31日交清）”，并加盖祥高公司公章。2015年7月9日，被告祥高公司向原告出具收条一份，该收条载明“今收到殷永树购买明堂市场B4区121号商亭产权款壹拾壹万陆仟伍佰元整，（房产证未办）在2015年10月1日前一定办理”，并加盖祥高公司公章。2012年12月31日，原告向周国栋个人转账汇款110,000.00元。周国栋系鄂州市市场开发服务中心在职人员，与祥高公司无委托代理关系。
本院认为，本案的争议焦点主要有：一、原告殷永树与祥高公司的商亭买卖行为是否具有法律效力？
首先，原告与祥高公司未签订书面的房屋买卖合同，原告也未举证证明双方之间对合同标的物、单价、总价、付款方式、交付时间、违约责任等进行了明确约定。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。付清价款系买受人的主要合同义务，本案中，原告虽提交了祥高公司出具的收条及付款证明，但未提交证据证实已按约定付清购买商亭的全部价款，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求确认商亭买卖行为合法有效的诉讼请求，依法不予支持。
二、原告是否享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利？
首先，原告并非执行标的的所有权人。本院在执行工行鄂州分行为申请执行人的案件时所查封和执行的标的为不动产，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告未取得涉案商亭权属证书，并非商亭所有人，因此，原告不能以此对抗执行。其次，工行鄂州分行系涉案商亭的抵押权人，并办理了抵押登记，对该商亭依法享有优先受偿权。再次，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持。依据该规定，在人民法院查封之前买受人应当与被执行人已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告与祥高公司未签订合法有效的书面买卖合同，其不享有依法可以阻止对涉案房屋执行的实体权利，故对其要求本院停止对（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定书的执行，并解除其查封的诉讼请求，依法不予支持。
本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第三十六条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
驳回原告殷永树的全部诉讼请求。
案件受理费2,830.00元，由原告殷永树负担。
如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。
审判长 ：姜昭威
审判员 ： 罗 慧
审判员 ： 杨 惠
二〇一八年一月二十九日
书记员 ： 卢 婷