云浮市云城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云城法民二初字第232号
原告（反诉被告）张金丽，男，汉族，1971年8月7日出生，住云浮市云城区。
原告（反诉被告）张月明，男，汉族，1971年3月8日出生，住云浮市云城区。
原告（反诉被告）张铭辉，男，汉族，1973年8月15日出生，住云浮市云城区。
原告（反诉被告）张姬林，男，汉族，1979年3月8日出生，住云浮市云城区。
上述四名原告（反诉被告）的共同委托代理人区德龙，广东言邦律师事务所律师。
上述四名原告（反诉被告）的共同委托代理人陈彦颖，广东言邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶标，男，汉族，1964年9月14日出生，住云浮市云城区。
委托代理人杨桂标，广东雄量律师事务所律师。
委托代理人区华辉，广东雄量律师事务所律师助理。
原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林（以下简称四原告）诉被告叶标土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，期间，被告叶标在举证期限内提出反诉，本院予以合并审理，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张金丽、张月明、张铭辉、张姬林及其委托代理人陈彦颖，被告（反诉原告）叶标的委托代理人杨桂标、陈彦颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林诉称：2012年5月15日，四原告与被告叶标签订《租赁合同》，由四原告将位于云浮市云城区高峰村委高峰高七村中央塘（即从云浮至六都方向第十卡场地至鱼塘水沟边约870平方米）出租给被告叶标使用，并约定从签订《租赁合同》之日起，被告叶标先付押金壹万元正（￥10000）给四原告做合同押金，先交付2012年5月15日至12月15日（7个月）的租金，下期交租金每年交一次，下期交租金原壹万元押金变租金。时至今日，被告叶标仍拖欠不向四原告支付2012年12月15日至2013年12月15日的租金共计125720元及2013年12月15日至2014年12月15日的租金共计135720元，经四原告多次要求被告叶标支付租金，但被告均不向四原告支付租金。2013年12月27日、2013年12月30日、2014年1月2日云浮市云城区高峰街道维护稳定及社会治安综合治理委员会三次主持调解会议以解决被告所欠四原告租金问题，但均未果。截至2014年4月18日止，被告叶标共需实际向四原告支付的租金为172091元。被告的上述行为已对四原告构成根本性违约，故四原告请求起诉至法院，请求法院判令：1、判令解除四原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林与被告叶标签订的《租赁合同》；2、判令被告叶标向四原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林支付2012年12月15日至2014年4月18日止的租金共计172091元；3、判令被告叶标按中国人民银行同期贷款利率向四原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林赔偿利息损失（以125720元租金为基础计至2014年4月18日止的利息损失为10358.48元，以46371元租金为基础计至2014年4月18日止的利息损失为860.68元，2014年4月18日以后的利息损失以172091元租金为基础计算至被告支付完租金之日止）；4、本案所有诉讼费用由被告叶标承担。
被告叶标答辩称：一、四原告与被告叶标于2012年5月15日签订的《租赁合同》无效，应予解除。理由是：四原告租赁给被告的870平方米土地的租赁权不合法。因高七村于2006年9月21日与被告叶标签订了《土地租赁合同》，把中央塘的全部土地（含本案争讼的870平方土地）出租给被告叶标，而高七村却又于2012年3月25日就同一出租土地范围内的土地与四原告签订《土地租赁合同》，将被告叶标承租范围内的其中870平方土地再出租给四原告，因此，高七村与四原告签订的租赁合同是无效的，四原告据此将涉案土地出租给被告叶标也是无效的。二、因四被告出租给被告叶标的870平方米土地来源不合法，故四原告已收取被告叶标的租金、补偿款、违约金、押金等共91170元应予返还。三、四原告诉请2012年12月15日至2014年4月18日的租金172091元于法无据。因四原告与被告叶标于2012年3月25日签订的《土地租赁合同》无效，故被告叶标无需支付该租金给四原告。即使法院认定被告叶标与高七村于2006年9月21日签订的《土地租赁合同》的面积为4870平方，比合同约定面积4000平方多出870平方，对于多出的870平方的租金的主张权也在高七村而不在四原告。而高七村也只能主张多出的870平方的租金，而不能主张重新出租权。根据原告方提供的证据11，高七村已收取被告叶标2010年至2011年多出部份（即本案争讼的870平方）的租金，租金标准为每月每平方1.8元。四原告将该《收据》按证据交给法院，证实其承认高七村向被告叶标主张该870平方土地的出租权。四、四原告主张的利息于法无据。因四原告对出租给被告叶标的870平方土地来源不合法，故其对该870平方土地无出租权，无出租权就谈不上收租金，更谈不上收取利息，故四原告主张的利息于法无据。
综上，被告叶标认为，四原告的诉求无事实和法律依据，依法应予驳回。
同时，被告叶标依法向本院提出反诉,反诉称：2006年9月21日，反诉原告与高七村签订《土地租赁合同》，租赁范围为高七村在中央塘（土名）的所有土地，即在云六公路入口250米，从云城至六都方向的右侧，现有高八村黄二妹住宅以北（往六都方向至高六村土地边界），面积4000平方米，当时可以使用的土地面积1500平方米，有2500平方米土地未能使用（未包含当时高压线底下不能利用的土地395平方米），因有一条高压线电杆在租赁范围（从高八村黄二妹住宅往六都方向距高六村土地边界约30米处），电线离地面很低，易发生安全事故。该电杆用三条钢丝绳固定，不便利用，也无法利用。租赁该地块后，反诉原告一直交租给高七村。为了更好地利用该地块，经供电部门批准，反诉原告花费66197元于2008年1月份将高压线电杆移开并升高高压电线，于2012年又配合三茂铁路将已升高的高压线埋藏到地下（位置在与高六村土地边界交界处）。移开高压线电杆后，该电杆下周边面积395平方米土地一直由反诉原告使用。同年，经高峰村委会的同意，反诉原告将部分土地转租给天一汽贸。除这395平方米土地未列入该合同计租外，还有约475平方米土地（与高六村土地边界接壤处的水沟及至云六公路边的水沟）未列入该合同计租。该合同是双方真实意思的表示，没有违反国家法律规定，应受法律保护，应确认为有效合同。2011年9月份，时任高七村副村长兼财务的张志强就上述395平方米及水沟475平方米的问题提出重新丈量中央塘土地面积，强收反诉原告丈量费2500元，不开票据。2012年1月1日，其又强收反诉原告地租20000元（中央塘多出部分）。2012年3月25日，反诉被告与高七村签订《土地租赁合同》租赁范围是原高压线电杆下周边土地395平方米向北至高六村地界的水沟、向西至云六公路边的水沟，面积为870平方米。租赁范围与反诉原告和高七村于2006年9月21日签订的《土地租赁合同》中反诉原告所租赁的4000平方米面积范围重合。反诉被告在明知租赁范围重合的情况下，还采用高压手段，恶意与反诉原告磋商，胁迫反诉原告要么与其签订《租赁合同》，要么将上述870平方米土地交回其租赁使用。在未与反诉原告签订合同的情况下，于2013年5月7日收取反诉原告补偿款800元、于5月10日收取违约金1200元、于5月15日收取租地钱、押金89170元合共91170元。在不签字就不准离开高峰街道维稳中心的情况下反诉原告于2012年5月15日与其签订《租赁合同》。该合同应认定为无效合同，反诉被告凭该《租赁合同》三次强行收取反诉原告91170元，属非法所得，应予返还给反诉原告。因反诉被告以其重合的租赁范围为据以合同纠纷为案由提起本诉，据此，反诉原告提起反诉，要求法院判令：1、确认反诉原告叶标与反诉被告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林于2012年5月15日签订的《租赁合同》为无效合同。2、反诉被告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林返还非法收取的补偿款、违约金、租地钱、押金共91170元给反诉原告叶标。3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林针对反诉原告叶标的反诉，答辩称：1、2006年，反诉原告叶标与高七村签订的土地租赁合同约定的承租面积为4000平方米，实际面积为4870平方米，且反诉原告叶标已全部实际使用，多出的870平方米的所有权及使用权均属于高七村。2、反诉原告叶标知道其使用的土地比与高七村签订的合同约定的4000平方米多出870平方米，并自愿就多出的土地支出费用。3、870平方米土地的所有权及使用权本属于高七村，反诉被告与高七村签订合同承租该870平方米土地是合法承租，反诉原告叶标占用反诉被告承租的该870平方米土地就应当支付相关费用，因此，反诉被告收取反诉原告叶标占用费、补偿款等款项合法。4、反诉原告是在自愿情况下与反诉被告叶标于2012年5月15日签订《租赁合同》，该合同的内容是双方当事人当时的真实意思表示，反诉被告收取租金及押金合法，综上，请依法驳回反诉原告叶标的请求。
原告（反诉被告）张金丽、张月明、张铭辉、张姬林为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格；2、租赁合同，证明四原告将870平方米土地出租给被告叶标并约定租金的事实。3、土地租赁合同、地图，证明四原告租赁给被告叶标的土地的位置。4、高峰村委会出具的一份证明，证明四原告承租的870平方米高七村土地原为高峰村委会高七村合法所有和使用。5、关于高峰村委高七队反映出租土地开发矛盾纠纷调解会议、关于高七队土地出租有关租金问题调解会议、关于高七村土地出租有关租金问题调解会议（复印件），证明被告叶标违约不交租金，四原告多次要求被告叶标交付租金，被告叶标仍推脱不交。后经云浮市云城区高峰街道维护稳定及社会治安综合治理委员会调解，仍不能解决被告叶标欠交租金问题。6、收据、张屋中央塘（高七）地图，证明云城区高峰街道高峰村委会高七村于2006年9月21日出租给叶标的中央塘土地4000平方米，但经实际测量后该块土地面积为4870平方米，比合同约定的面积多出870平方米。7、账户交易明细、金穗借记卡明细对账单、关于对高峰村委高七村“大石头”土地争议调查基本情况，证明被告叶标实际使用高峰街道高峰村委高七村的中央塘土地面积为4870平方米，并支付了比合同约定的面积多出的870平方米的租金给高七村。
被告(反诉原告)叶标为证明自己的主张，在举证期限内，向本院提交以下证据予以证明：1、居民身份证，证明反诉原告叶标的主体资格。2、土地租赁合同及附图，证明反诉原告叶标与高七村就中央塘全部土地签订《土地租赁合同》，该合同应受法律保护。3、收据（复印件），证明反诉原告叶标租赁中央塘地块后，一直交租金给高七村。4、计划表、支付单、用料单（复印件），证明反诉原告叶标花费66197元移线杆、升高电线、埋藏电线，使电杆周边395㎡土地可以利用。5、土地租赁合同，证明反诉被告与高七村签订土地租赁合同，其租赁范围是反诉原告已租赁的395㎡电杆周边土地及水沟475㎡。6、收据，证明反诉被告强行收取反诉原告叶标补偿款、违约金、租地线、押金合共91170元。7、收条，证明高七村张志强曾就中央塘870㎡土地（电杆周边395㎡加上水沟475㎡）强收反诉原告叶标20000元租金。8、租赁合同，证明反诉被告在明知电杆周边395㎡和水沟475㎡土地已由反诉原告叶标租赁的情况下，还要采用高压手段与反诉原告叶标签订本租赁合同。9、相片，证明2006年9月21日，反诉原告叶标与云城区高峰街道高七村签订《土地租赁合同》，约定反诉原告叶标承租高七村中央塘土地的范围及现状。10、相片，证明四原告与云城区高峰街道高七村于2012年3月25日签订《租赁合同》承租的土地在叶标于2006年9月21日向高七村承租的土地范围内。
经审理查明：2006年9月21日，云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村与被告叶标签订一份《土地租赁合同》，合同约定：云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村将位置于云六公路边入口250米，从云城至六都方向的右侧，原土名中央塘的空地土地出租给被告叶标作为修理汽车、停车场、材料加工场等，租地位置位于云六公路边，现高八村黄二妹住宅基地以北，租赁范围及数量4000㎡已可使用，现在可使用共1500㎡，其中有2500㎡，待年底前填好后陆个月起计租。土地租赁期限为20年，2007年元月一日至2026年12月31日。租地价格分期调整，每满5年为一个调整周期，第一期（2007年1月1日
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2011年12月31日），每月每平方米壹元捌角起计。签订合同之后，被告叶标按照合同的约定面积4000平方米交纳租金给云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村，云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村收到租金后则立下《收据》给被告叶标收执。签订合同时，由于租赁范围内有一条高压线电杆（从高八村黄二妹住宅往六都方向距高六村土地边界约30米处），电线离地面很低，故电线底下的395平方米的土地无法使用，未列入该合同计租金，另有475平方米土地（与高六村土地边界接壤处的水沟及至云六公路边的水沟）无法使用也未列入该合同计租。后被告叶标于2008年期间自行出资将高压线电杆移开并升高高压电线，又将水沟边的土地填平，从此，该电线杆下的面积为395平方米的土地和475平方米的水沟地共计870平方米的土地则可以使用，且均由被告叶标使用至今。期间，被告叶标将上述870平方米的土地部分出租给天一汽贸做停车场。
2011年7月期间，云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村对被告叶标承租的土名为中央塘的土地面积范围进行重新测量，得出该部分面积为4870平方米。云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村遂要求被告叶标缴纳多使用的870平方米土地的租金，被告叶标则于2012年1月1日预交了20000元给云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村。2013年10月9日，云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村出纳张志强出具一张正式的《收据》给被告叶标，被告叶标补交了中央塘多使用的870平方米土地的两年租金（2010-2011年）共37584元。
2012年3月25日，云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村将位于云六公路边右侧，原土名中央塘，现时天一汽贸（在莲花塘基边至出面积共870平方米）的土地出租给原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林，并签订了一份《土地租赁合同》，约定租赁期限为14.5年，2012年7月至2026年12月31日止。前五年租金为每月每平方2.5元正。之后，原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林认为被告叶标一直使用的870平方米土地属于其承租的土地，即要求被告叶标移开车辆，交回场地，否则要求被告叶标支付补偿款，被告叶标则于2012年5月7日、10日分别向原告缴纳了补偿款800元、违约金1200元。
2012年5月15日，经过双方协商同意，原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林作为甲方（出租方），被告叶标作为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同》，约定：租用时间从2012年5月15日至2020年4月15日止，租金每月每平方米13元，从第四年开始在原有租金基础上每三年半递增10%，直至期满。从签订合同之日起，乙方先付押金壹万元正给甲方做合同押金。先交2012年5月15日至12月15日（7个月）的租金。下期交租金每年交一次，下期交租金原壹万元押金变租金。双方签订合同之后，被告叶标于当日即支付了押金10000元和7个月的租金79170元共计89170元给原告，由原告张金丽出具一份《收据》给被告叶标收执。但之后的租金被告叶标并没有按时支付，原告多次向被告叶标催促，被告叶标仍然未支付，拖欠了2012年12月15日至2013年12月15日的租金125720元（减去已缴纳的押金10000元），2013年12月16日至2014年4月18日止的租金为46371元（13元/平方米×870平方米÷30日×123日），共计172091元。原、被告之间遂产生纠纷，经过云浮市云城区高峰街道维护稳定及社会治安综合治理委员会三次主持调解，仍然未能解决。原告遂起诉至法院，要求解决。
本院认为：本案是土地租赁合同纠纷。综合本案，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告于2012年5月15日签订的《租赁合同》是否合法有效？2、四原告收取被告叶标的租金、补偿款等费用共计91170元，四原告是否应当返还给被告叶标？3、被告叶标是否需要向四原告支付2012年12月15日-2014年4月18日的租金及利息？
关于以上3个争议焦点，被告叶标抗辩认为，该合同中承租的标的物面积为870平方米的土地来源不合法，因为该870平方米土地已在2006年9月21日由高峰高七村租赁给被告叶标使用，并签订了《土地租赁合同》，但高峰高七村又于2012年3月25日将该870平方米的土地出租给四原告，也签订了《土地租赁合同》，所以高峰高七村与四原告之间的《土地租赁合同》无效，四原告与被告叶标之间签订的《土地租赁合同》也是无效的，被告叶标无需根据合同的约定支付租金和利息给四原告，四原告已经收取的租金、违约金等款项应当返还给被告叶标。本院认为，被告叶标于2006年9月21日与云浮市云城区高峰街高峰村民委员高七村签订的《土地租赁合同》约定了被告叶标承租使用的土地面积是4000平方米，并按照4000平方米的面积缴纳租金，且被告叶标也认可该合同承租的这4000平方米的土地不包含电线杆地下无法使用的土地395平方米以及水沟边无法使用的土地475平方米（共计870平方米）。而该870平方米土地是被告叶标在2008年自行出资将电线杆移开，水沟边的土地填平后才使用的，并部分出租给天一汽贸作停车场。因此，该870平方米土地的位置虽然是在被告叶标承租的土地范围内，但是合同明确约定被告叶标向云浮市云城区高峰街高峰村民委员会高七村承租使用的是4000平方米土地，并不包含这870平方米土地，被告叶标在2008年后才使用了这870平方米土地，并补交了2010、2011年度的租金给云浮市云城区高峰街高峰村民委员高七村，但双方并未就这870平方米土地签订新的租赁合同。故云浮市云城区高峰街高峰村民委员高七村于2012年3月25日将这870平方米土地出租给原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林的行为是双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，也没有损害第三人的合法权益，双方签订的《土地租赁合同》也是合法有效的，本院予以确认。原告与云浮市云城区高峰街高峰村民委员高七村签订《土地租赁合同》后，被告叶标仍然使用这870平方米的土地，而未将天一汽贸停放的车辆搬走，将场地交回原告，原告收取了被告叶标缴纳的补偿款以及违约金共2000元。之后，被告叶标向原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林承租了上述870平方米的土地，双方于2012年5月15日签订了《租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，经审查，其内容没有违反国家法律、行政法规规定，也没有损害国家、集体和他人的合法利益，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。但被告叶标签订合同之后只缴纳了押金10000元和7个月租金79170元共计89170元给原告，没有按照合同约定的时间缴纳之后的租金，经过原告多次催促，被告叶标至今未支付，被告叶标的行为已经属于违约，应当承担相应的违约责任。关于原告请求解除与被告叶标之间签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。”的规定，被告叶标拖欠原告的租金，经原告多次催促，被告叶标仍然未支付，因此原告该项请求合理合法，应予支持。关于原告请求被告叶标支付计至2014年4月18日止的租金172091元，合理合法，应予支持，但利息损失具体计算为：从2012年12月15日至2014年4月18日止以125720元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月16日至2014年4月18日止以46371元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月19日至付清之日止以172091元为本金中国人民银行同期贷款利率计算。
综上所述，被告叶标提出的抗辩意见，理据不充分，本院不予采纳。关于被告叶标反诉认为反诉被告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林采取高压手段，强迫其签订《租赁合同》，因未提供相关证据证实，也与本案查明的事实不符，因此，反诉原告叶标要求确认该份《租赁合同》无效以及要求反诉被告返还已收取的款项共计91170元的请求，无法律依据和事实依据，不予支持，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下：
解除原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林与被告叶标于2012年5月15日签订的《租赁合同》；
被告叶标于本判决生效后十日内支付2012年12月15日至2014年4月18日止的租金172091元给原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林；
被告叶标于本判决生效后十日内支付利息损失（从2012年12月15日至2014年4月18日止的利息损失以125720元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年12月16日至2014年4月18日止的利息以46371元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年4月19日至付清之日止的利息损失以172091元为本金中国人民银行同期贷款利率计算）给原告原告张金丽、张月明、张铭辉、张姬林；
驳回反诉原告叶标的反诉请求。
本诉案件受理费15256元，反诉受理费8038元，共计23294元，由被告叶标负担。（原告已预交本诉受理费15256元，反诉原告叶标已预交反诉费8036元）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 康石英
人民陪审员 陈广宇
人民陪审员 刘伯云
二〇一四年十月二十日
书 记 员 邓伟静