赤峰市松山区人民法院民 事 判 决 书(2015)松民初字第4433号原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地：赤峰市松山区金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。被告景志新，男，蒙古族，个体工商户，现住赤峰市松山区。委托代理人张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人诉被告景志新请求确认债务人行为无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赤峰五甲万京置业有限公司管理人的委托代理人鲁晓梅，被告景志新的委托代理人张家豪到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，并于2015年1月13日指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。管理人接管赤峰五甲万京置业有限公司后，发现该公司为解决资金问题,向被告借款人民币1000万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年1月18日签订了合同编号为2013-0035676号、2013-0035677号、2013-0035678号、2013-0035679号、2013-0035684号、2013-0035685号、2013-0035686号、2013-0035687、2013-0035702号、2013-0035703号、2013-0035709号、2013-0035710号、2013-0035717号、2013-0035718号、2013-0035726号、2013-0035733号、2013-0035734号、2013-0035741号、2013-0035742号、2013-0035749号、2013-0035750号、2013-0035757号、2013-0035758号、2013-0035765号、2013-0035797号、2013-0035798号、2013-0035799号、2013-0035804号、2013-0035805号、2013-0035806号、2013-0035807号、2013-0035812号的《内蒙古商品房买卖合同》并办理了网签手续，约定将坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区4号楼4-1-1-101、4-1-1-102、4-1-1-103、4-1-1-104、4-1-1-201、4-1-1-202、4-1-1-203、4-1-1-204、4-1-1-403、4-1-1-404、4-1-1-502、4-1-1-503、4-1-1-602、4-1-1-603、4-1-1-703、4-1-1-802、4-1-1-803、4-1-1-902、4-1-1-903、4-1-1-1002、4-1-1-1003、4-1-1-1102、4-1-1-1103、4-1-1-1202、4-1-1-1602、4-1-1-1603、4-1-1-1604、4-1-1-1701、4-1-1-1702、4-1-1-1703、4-1-1-1704、4-1-1-1801号的三十二套房屋出售给被告，上述三十二套房屋总建筑面积为2491.64平方米，合同最低单价为4000元每平方米，合同最高单价为4040元每平方米，房屋总价款为1000万元。2014年1月18日，被告给付赤峰五甲万京置业有限公司人民币1000万元，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了1000万元的收据1枚。2014年1月18日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了1份《商品房回购协议书》，约定自被告交付购房款次日起最多9个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）加利息回购。原告认为，赤峰五甲万京置业有限公司与被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但是双方的真实意思并不是进行商品房交易，而是以签订买卖合同的方式融资借款。由于签订商品房买卖合同并非是当事人的真实意思表示，且房屋销售价格明显低于市场售价，该行为违反了民事活动应当遵循的自愿、等价有偿和诚实信用的基本原则。故请求法院确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告办理解除上述房屋的网签手续。被告辩称，被告与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》均合法有效，系双方真实意思表示；赤峰五甲万京置业有限公司对是否交付房屋和回赎房屋具有选择权，符合公平原则，被告与赤峰五甲万京置业有限公司实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，《商品房买卖合同》与《商品房回购协议》属并立又有联系的两个合同，《商品房回购协议》以签订商品房买卖合同的方式为《商品房回购协议》所借款项提供担保，《商品房回购协议》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，赤峰五甲万京置业有限公司还清借款，《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，五甲万京公司不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》，符合公平原则，赤峰五甲万京置业有限公司无力偿还到期借款，履行《商品房买卖合同》并非法律上的流押条款，不违反法律强制性规定。赤峰五甲万京置业有限公司如果认为履行《商品房买卖合同》对其显失公平，损害了其利益，其可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定，请求人民法院撤销涉案的《商品房买卖合同》，但其在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，故原告现请求确认《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》无效的行为不符合诚信原则。被告亦未接受过赤峰五甲万京置业有限公司支付的利息。综上，答辩人与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》不违反法律的强制性和禁止性规定，故应驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新于2014年1月18日签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》，合同编号分别为2013-0035676号、2013-0035677号、2013-0035678号、2013-0035679号、2013-0035684号、2013-0035685号、2013-0035686号、2013-0035687、2013-0035702号、2013-0035703号、2013-0035709号、2013-0035710号、2013-0035717号、2013-0035718号、2013-0035726号、2013-0035733号、2013-0035734号、2013-0035741号、2013-0035742号、2013-0035749号、2013-0035750号、2013-0035757号、2013-0035758号、2013-0035765号、2013-0035797号、2013-0035798号、2013-0035799号、2013-0035804号、2013-0035805号、2013-0035806号、2013-0035807号、2013-0035812号，证明赤峰五甲万京置业有限公司以明显低于市场价的价格与被告签订了《商品房买卖合同》。2、赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新于2014年1月18日签订的《商品房回购协议书》和孙海军与赤峰五甲万京置业有限公司签订的协议书，证明被告与赤峰五甲万京置业有限公司之间是借贷关系。3、赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具的1000万元的收据、记账凭证，证明2014年1月18日，被告借给赤峰五甲万京置业有限公司1000万元，赤峰五甲万京置业有限公司为其出具了1000万元的收据。4、赤峰正合会计师事务所于2015年3月22日出具的（2015）第56号审计报告1份，证明赤峰五甲万京置业有限公司对外销售房屋单价的平均价格为每平方米7623元，其中最高单价为每平方米10350元，最低单价为每平方米6200元，同时证明与被告签订商品房买卖合同中约定的单价明显低于市场价格。被告对原告所举证据提出如下质证意见，对商品房买卖合、回购协议、收据、记账凭证无异议。对银行转账凭单真实性无异议，但与被告无关，对审计报告真实性无异议，对证明的问题有异议，本案涉及的多套商品房至今仍处于未交工状态，该报告中显示的价值属于独立的完整的能交付使用的商品房状态，该报告中的价值与本案没有关联性，被告未提交证据。本院对原被告所举证据综合认证如下：被告对原告提交的部分证据虽有异议，但无相反证据予以反驳，故被告的异议不能成立，且原告提交的4组证据能够证明赤峰五甲万京置业有限公司与被告之间系借款合同关系，双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》名为房屋买卖实为借贷提供担保，本院对原告提交的上述证据及其证明目的予以采信。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题,向被告景志新借款人民币1000万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年1月18日签订了合同编号为2013-0035676号、2013-0035677号、2013-0035678号、2013-0035679号、2013-0035684号、2013-0035685号、2013-0035686号、2013-0035687、2013-0035702号、2013-0035703号、2013-0035709号、2013-0035710号、2013-0035717号、2013-0035718号、2013-0035726号、2013-0035733号、2013-0035734号、2013-0035741号、2013-0035742号、2013-0035749号、2013-0035750号、2013-0035757号、2013-0035758号、2013-0035765号、2013-0035797号、2013-0035798号、2013-0035799号、2013-0035804号、2013-0035805号、2013-0035806号、2013-0035807号、2013-0035812号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区4号楼4-1-1-101、4-1-1-102、4-1-1-103、4-1-1-104、4-1-1-201、4-1-1-202、4-1-1-203、4-1-1-204、4-1-1-403、4-1-1-404、4-1-1-502、4-1-1-503、4-1-1-602、4-1-1-603、4-1-1-703、4-1-1-802、4-1-1-803、4-1-1-902、4-1-1-903、4-1-1-1002、4-1-1-1003、4-1-1-1102、4-1-1-1103、4-1-1-1202、4-1-1-1602、4-1-1-1603、4-1-1-1604、4-1-1-1701、4-1-1-1702、4-1-1-1703、4-1-1-1704、4-1-1-1801号的三十二套房屋出售给被告景志新，上述三十二套房屋总建筑面积为2491.46平方米，合同最低单价为4000元每平方米，合同最高单价为4040元每平方米，房屋总价款为1000万元。上述合同签订后，被告景志新将1000万元人民币转入赤峰五甲万京置业有限公司帐户内，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了1000万元的房款收据1枚，双方对上述房屋办理了网签备案手续。2014年1月18日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定自被告交付购房款次日起最多9个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）加利息回购。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。本院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、房屋销售单价的约定，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币1000万元，双方之间形成的是借贷关系。被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告景志新为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定自被告交付购房款次日起最多9个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告景志新协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，本院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告景志新借款1000万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告景志新的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年1月18日签订的合同编号为2013-0035676号、2013-0035677号、2013-0035678号、2013-0035679号、2013-0035684号、2013-0035685号、2013-0035686号、2013-0035687、2013-0035702号、2013-0035703号、2013-0035709号、2013-0035710号、2013-0035717号、2013-0035718号、2013-0035726号、2013-0035733号、2013-0035734号、2013-0035741号、2013-0035742号、2013-0035749号、2013-0035750号、2013-0035757号、2013-0035758号、2013-0035765号、2013-0035797号、2013-0035798号、2013-0035799号、2013-0035804号、2013-0035805号、2013-0035806号、2013-0035807号、2013-0035812号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告景志新于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告景志新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长  郝文杰审 判 员  何 滨代理审判员  张莹莹二〇一五年九月十八日书 记 员  王晓娜