广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终2216号
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱雪峰，男，1985年4月3日出生，汉族，住所地广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：肖军，广东兆广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐志妙，广东星辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖玲，女，1982年11月8日出生，汉族，住所地广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：李彩燕，广东卓建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：穆银丽，广东卓建律师事务所律师。
原审第三人：深圳市南方航空经济发展有限公司，住所地深圳市宝安区国际机场航站四路29号南航基地内，组织机构代码19221087X。
法定代表人：吴春明，董事长。
原审第三人：中国南方航空股份有限公司深圳分公司，住所地深圳市南山区桂庙路民航大厦，组织机构代码77559115X。
负责人：刘国军。
上诉人朱雪峰因与被上诉人赖玲、原审第三人深圳市南方航空经济发展有限公司（以下简称南方航空）、原审第三人中国南方航空股份有限公司深圳分公司（以下简称南方航空深圳分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人朱雪峰上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判解除朱雪峰与赖玲于2011年10月12日签署的《单位集资指标房转让协议书》。2、判令赖玲承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1、涉案案由应为债权债务概括转移合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。朱雪峰与赖玲2011年10月12日签订的《单位集资指标房转让协议书》，转让的是“集资房指标”，交易价格仅为人民币10000元（以下货币均为人民币）；且协议第二条和第三条明确约定了双方的权利和义务，是朱雪峰将其作为集资房中购人所享有对第三人的权利义务一并转让给赖玲，由赖玲以自己的名义继受享有朱雪峰所享有的申购权，承担朱雪峰应向第三人支付购房款的义务，并不涉及房屋交易的任何权利义务，不具有任何房屋买卖合同的内容。2、第三人明确赖玲不具备申购限价房的资格，赖玲不可能通过“由第三人办理更名手续”的唯一方法履行“自行办理房产证”合同义务。转让协议书第三条第4款约定“该房屋办理房产证和其他相关证件时，以乙方的名义办理（相关房产证的办理由乙方自行处理，甲方协助）”。综合朱雪峰提交的证据《中国南方航空股份有限公司腾讯通（企业用户）聊天记录》，显示朱雪峰与赖玲在签订转让协议书时，对于赖玲应在第三人处办理更改名字是进行过口头的明确约定。不仅如此，由赖玲与第三人签署《商品房订购合同》、《房地产买卖合同》及办理《房产证》，均是有约定的，也属于赖玲履行的合同附随义务。第三人一审庭审答辩时已明确，赖玲不符合南航明珠花园申购资格更名条件，不会为其办理更名手续，那么赖玲也失去了可以“自行办理房产证”的唯一途径，赖玲必然无法履行“自行办理房产证”的义务，转让协议书必然不能继续履行，转让协议书的合同目的已无法实现，应依法予以解除。3、因赖玲的违约行为，朱雪峰已通知赖玲收回拟转让的集资房申购资格，即解除合同。转让协议书已实际解除，仅对解除后如何处理后续事宜未能达成一致意见。赖玲无法履行将申购人更名为自己的约定义务，必然无法履行“自行办理房产证”的义务。2015年6月18日赖玲与朱雪峰对合同是否继续履行、怎样履行和是否解除、解除后果进行协商，仍不能达成一致意见，当事人可以解除合同。朱雪峰于2016年6月19日通知赖玲“收回”，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，此时应视为合同已解除。同日，朱雪峰与第三人签订《商品房订购合同》并支付购房余款，向第三人履行了全部合同义务。另外，如果赖玲认为合同应继续履行，就应根据《转让协议书》第二条第1款“根据进度和要求及时付款”的约定，在2015年8月10日向朱雪峰支付第三期、第四期购房余款322681.02元，但赖玲至今仍未支付，已违反合同主要义务，构成根本违约。一审法院认为“朱雪峰无权解除合同”是错误的。
被上诉人赖玲辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，朱雪峰的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回朱雪峰的上诉请求。本案朱雪峰与赖玲所签订的单位集资指标房转让协议书真实合法有效，符合朱雪峰与赖玲当时的真实意思表示，该协议中约定的条件也符合双方的事实，因此，一审法院确认该协议有效，符合事实以及双方当事人的真实意思表示。请求驳回朱雪峰的上诉请求。
原审第三人南方航空、南方航空深圳分公司经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
赖玲向一审法院起诉请求：1、确认赖玲、朱雪峰于2011年10月12日签订的《单位集资指标房转让协议书》有效；2、本案诉讼费由朱雪峰承担。
朱雪峰向一审法院反诉请求：1、解除朱雪峰与赖玲于2011年10月12日签署的《单位集资指标房转让协议书》；2、判令赖玲承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
2009年6月5日，第三人南方航空与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，第三人南方航空获得了宗地号为AXX-
XXXX，用地面积为81044.12平方米的土地使用权，使用年限为70年，从2009年6月5日起至2079年6月4日止，土地用途为居住用地。第三人南方航空获得上述土地使用权后，用于开发限价商品房项目。
朱雪峰系第三人中国南方股份有限公司深圳分公司在职正式工，享有申购限价商品房的资格。
2009年5月14日，朱雪峰与第三人南方航空深圳分公司签订了《南航深圳公司集资建房申购协议书》，约定朱雪峰申购90-120平方米集资房一套。
2011年10月12日，赖玲、朱雪峰签订《单位集资指标房转让协议书》，约定朱雪峰及其共有人一致同意将其所得的88平方米南航指标房一套转让给赖玲，赖玲支付朱雪峰第一期月供及利息56000元，建设银行余款165512.17元；赖玲需根据进度和要求及时付款，有权取得本房屋的使用权和所有权，朱雪峰购房所需交的集资款、证件费等与该房有关的一切费用均由赖玲支付，赖玲享受朱雪峰单位购房职工相同的待遇；如朱雪峰收到赖玲交的购房款要按时交纳，把与此房相关的合同、收据及时交给赖玲，与该房相关的福利待遇及时转至赖玲名下，该房屋办理房产证和其他相关证件时，以赖玲的名义办理（相关房产证的办理由赖玲自行处理，朱雪峰协助）；本协议经双方认可，签字生效，除朱雪峰单位取消集资楼项目外，赖玲、朱雪峰双方不得以任何理由违约（包括房子价格升降等），如朱雪峰单方违约按赖玲所付所有款项双倍赔偿赖玲，如赖玲单方违约赖玲所交所有费用朱雪峰不退，如因朱雪峰单位取消本集资楼项目导致协议失效不算违约，所付购房款以公司退还的时间为准，但朱雪峰有义务协助处理相关事宜。
同日，赖玲向朱雪峰支付指标房转让费10000元，朱雪峰出具收条。另2011年10月11日至2011年10月17日之间，赖玲共分五笔通过银行转账方式支付了226510元，2015年2月9日分三笔通过银行转账方式支付了121000元。
2015年4月20日，第三人南方航空作出《南航明珠花园选房通知书》，通知朱雪峰选房。经审核，赖玲作为朱雪峰的代理人代朱雪峰抽签选中了1-A-X-3X号房屋。
2015年6月15日，朱雪峰与第三人南方航空签订《商品房订购合同》，约定就朱雪峰向第三人南方航空订购限价商品房事宜达成以下协议：标的房产为明珠花园第1A栋2单元3C房，用途为住宅，建筑面积为88平方米，采取限价销售办法，朱雪峰自取得《房地产证》之日起10年内不得转让；购房总价款为645141.02元，截止到2015年6月15日前，已支付322460元，剩余房款共计3226810.02元待明珠花园项目验收结算并经审计后，甲乙双方依据最终确定的房地产购房总价款实际多退少补，如依据本条款最终确定本房地产购房总价款的时间滞后于办理房地产证时间，为便于尽快办理房地产证，双方同意届时以上述暂定总金额作为本房地产过户登记价，相关税费以该价格为基础按规定缴纳；第三人南方航空在办理竣工验收备案并且项目符合销售条件后，届时除无法办理产权转移登记过户的情形外，应及时与朱雪峰签订《房地产买卖合同》，有关房屋交付、验收、配套设施、质量及保修、面积差异处理以及纠纷处理等相关事项，双方将在《房地产买卖合同》或交付文件中具体约定，《房地产买卖合同》及交付相关文件的有关事项将不违背本合同的约定；第三人南方航空保证第三方不得向朱雪峰主张对房地产的任何权利，除本合同另有规定外，由于第三人南方航空的原因造成朱雪峰无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，朱雪峰有权解除本合同，本合同项下的房地产自取得《房地产证》之日起十年内不得转让，朱雪峰知晓并受该权利限制；第三人南方航空应在将本房地产交付给朱雪峰后，在朱雪峰符合国家或深圳地区相关购房政策规定以及政府部门审核同意的条件下，尽快为朱雪峰办理《房地产证》，办理《房地产证》的有关税费由朱雪峰自行承担，若朱雪峰因特殊原因不符合国家或深圳地区相关购房政策规定的条件或政府部门审核不同意办理《房地产证》，朱雪峰承诺不得追究第三人南方航空的任何法律责任。
2015年6月16日，第三人南方航空深圳分公司发出《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》称，符合以下条件者，可申请明珠花园申购人更名：1、受让方必须是南方航空深圳分公司在职正式工，如受让方非深圳分公司在职正式工的，一律不接受更名申请；2、受让方此前没有申购过集资房，且需变更后符合每户持有一套集资房的规定，如受让方此前申购过集资房，或一户已持有一套集资房的，一律不接受更名申请；3、本次申购人更名的截止时间为2015年6月26日，逾期不再受理任何更名申请。
一审法院认为，关于本案案由，赖玲主张涉案协议系房屋转让协议，朱雪峰主张涉案协议名为房屋买卖实为概括转移权利义务。原审法院认为，朱雪峰以涉案房产尚未竣工验收，朱雪峰实际上对涉案房产只享有申购权，不享有所有权为由主张涉案合同系概括转让其与第三人南方航空深圳分公司签订的申购协议书中的权利义务，缺乏事实和法律依据。原审法院不予支持。赖玲、朱雪峰系就集资房买卖达成的协议，本案案由应当认定为房屋买卖合同纠纷。
关于合同效力，赖玲、朱雪峰之间签订的单位集资指标房转让协议书，系赖玲、朱雪峰双方真实的意思表示，涉案房产虽为限价销售房产，在办理房地产证后十年内限制转让，但并非禁止转让房产，没有违反国家强制性规定，没有损害第三人的合法权益，应当认定合法有效。尽管在签订合同时，上述指标房尚未竣工验收，朱雪峰不享有涉案房产的所有权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在订约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从以上规定来看，无权处分可能会影响到合同的正常履行，但不当然发生买卖合同无效的法律效果。即使涉案合同的履行存在障碍，也不影响对合同效力的认定。故涉案合同应当认定为合法有效。对于赖玲的诉讼请求，原审法院予以支持。
关于朱雪峰提出的解除合同的反诉请求。朱雪峰主张，涉案合同约定由赖玲自行完成更名手续，朱雪峰予以配合。现第三人南方航空、南方航空深圳分公司明确表示赖玲不符合办理更名手续的条件，不能办理更名手续，故涉案合同履行不能，合同目的无法实现，应当予以解除。经审查，涉案合同中关于办证事项的约定如下：“该房屋办理房产证和其他相关证件时，以乙方（赖玲）的名义办理。（相关房产证的办理由乙方自行处理，甲方协助）”。根据上述约定，赖玲、朱雪峰并没有约定赖玲负有自行在第三人南方航空、南方航空深圳分公司处办理更名手续的义务，仅负有自行办理房地产证的义务。朱雪峰基于赖玲不具备第三人南方航空、南方航空深圳分公司规定的更名资格，认定合同无法继续履行，缺乏事实和法律的依据，原审法院不予认可。涉案合同尚未履行到办理房地产证的阶段，赖玲不能完成更名手续，不构成违约，亦不会当然导致合同无法继续履行，朱雪峰无权解除合同。故对于朱雪峰请求解除涉案合同的反诉请求，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认赖玲与朱雪峰于2011年10月12日签订的《单位集资指标房转让协议书》有效；二、驳回朱雪峰的全部反诉请求。案件受理费18300元，反诉费3331元，均由朱雪峰承担。上述费用赖玲、朱雪峰已预交。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，赖玲、朱雪峰签订的《单位集资指标房转让协议书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。《单位集资指标房转让协议书》第一条约定“朱雪峰及其共有人一致同意将其所得的88平方米南航指标房一套转让给赖玲……”，因此从合同名称和合同内容看，涉案合同属房屋买卖合同，上诉人朱雪峰主张债权债务概括转移合同，没有事实和法律依据，原审认定正确，本院予以维持。
关于办理房产证更名问题。涉案合同约定“该房屋办理房产证和其他相关证件时，以乙方（赖玲）的名义办理。（相关房产证的办理由乙方自行处理，甲方协助）”。首先，涉案合同为买卖合同，上诉人朱雪峰的主要义务是将涉案房产交付给被上诉人赖玲并完成过户，合同关于办证方式的约定为次要义务，但不能免除上诉人朱雪峰的主要义务。其次，涉案合同签订时，原审第三人南方航空并没有办理更名手续的规定，只在2015年6月16日发出《关于明珠花园申购人办理更名事宜的通知》，但该通知只是对更名进行规定，并非禁止转让，也不影响上诉人朱雪峰履行主要义务，上诉人朱雪峰可以先进行登记，然后待符合条件再变更登记，合同目的仍然可以实现，上诉人朱雪峰据此认为合同无法履行并主张解除合同，显然有悖诚信原则，已构成违约，本院予以驳回。
关于上诉人朱雪峰主张被上诉人赖玲因未支付购房余款而违约的问题。上诉人朱雪峰并没有提交有效证据证明其有通知被上诉人赖玲支付余款，合同也没有明确约定，上诉人朱雪峰在一审庭审中又确认因其主张收回房产而拒绝接收余款。综上，上诉人朱雪峰主张被上诉人赖玲违约没有事实依据，本院予以驳回。
综上所述，上诉人朱雪峰的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6663元，由上诉人朱雪峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年五月十六日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。