浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3944号
上诉人（原审原告）：周爱红，女，1962年6月13日出生，汉族，住平阳县。
委托诉讼代理人：刘世水、叶茂活，浙江越人（平阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：平阳县瑞平房地产开发有限公司，住所地：平阳县海西镇宋埠社区海滨东路29号。
法定代表人：郑志锋，经理。
委托诉讼代理人：曾志者，浙江平宇（平阳）律师事务所律师。
上诉人周爱红因与被上诉人平阳县瑞平房地产开发有限公司（以下简称“瑞平房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2017）浙0326民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周爱红上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》约定两套商品房分别为B幢301室和501室，付款方式及期限在合同签订当日一次性付款等合同主要条款均已明确约定，其他条款即便约定不明，也可依据合同法第六十一条、第六十二条的规定予以确定，并不影响合同的成立。根据最高院关于适用《合同法》若干问题解释（二）第一条规定，应当认定本案争议的商品房买卖合同已经依法成立。一审判决认定合同主要条款未明确约定，系法定代表人郑志峰为上诉人预留商品房目的而签订，并非正式买卖合同，是错误的。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
瑞平房开公司辩称：涉案商品房买卖合同的订立及款项来往，均由郑志峰一人实施，现其因涉嫌合同诈骗正在接受刑事调查。一审判决认定该合同仅为预留商品房目的而签订并非正式商品房买卖合同，是正确。所谓的购房款项均转入郑志峰个人账户，且没有证据证明支付了全部购房款，故其诉称一次性支付购房款与事实不符。商品房买卖合同应当按照有关部门规定订立格式合同，郑志峰作为法定代表人，其明知合同需要备案，却擅自与订立合同，由此产生的法律后果应由郑志峰承担。
周爱红向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的两份“上陈花苑”B幢301号、501号商品房买卖合同合法有效；2.立即就商品房买卖合同申请登记备案，并协助办理房屋所有权、土地使用权过户登记等相关手续。
一审法院认定事实：2010年4月2日，瑞平房开公司登记成立，注册资本1000万元，法定代表人为郑志锋，公司性质为一人有限责任公司，登记股东为瑞安市大众房地产开发有限公司。2011年9月，该公司取得平阳县万全镇宋埠中心村上陈片区公园南路西侧地块的建设工程规划许可证及土地使用权证，2012年4月取得建筑工程施工许可证，2015年取得该地块商品房预售证（载明项目名称为“上陈花苑”）。该项目目前尚未竣工验收。
2013年3月29日，郑志锋向周爱红出具一份字据，载明“宋埠分房周爱红为B幢501（东首）、东首（301）二套，确认郑志锋。郑志锋，2013.3.29”。2016年3月3日，郑志锋作为经手人，以瑞平房开公司名义与周爱红签订两份《上陈花苑商品房买卖合同》，载明出卖人为瑞平房开公司，买受人为周爱红，由郑志锋在该合同出卖人处签名并加盖瑞平房开公司公章。上述两份合同分别约定购买的商品房为瑞平房开公司开发建设的坐落于平阳县宋埠中心村上陈片区公园南路西侧地块的上陈花苑第B幢301号房、第B幢501号房。两份合同均约定，自本合同签订之日起30日内，由出卖人向平阳县住建局万全镇分局房屋登记中心申请登记备案，由出卖人与买受人共同于商品房买卖合同备案之日起30日内申请预告登记。两份合同对商品房备案机关、建筑层数地上几层、地下几层、商品房位于第几层、合同约定建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积、商品房价款计价方式、单价及总价、付款方式及期限、交付期限、产权登记时间等内容均未作明确约定，合同中房屋平面图一页均缺失，合同未盖骑缝章。郑志锋在第B幢301号房、501号房的合同第5页“买受人采用一次性付款方式购房的，须在签订《商品房买卖合同》当日支付完该商品房的所有房款计”之后分别填写房款为330000元、336000元，还在第B幢301号房合同第13页书写收条并加盖公司公章，载明“今收到周爱红交宋埠建房款共总计人民币陆拾陆万叁仟元正（663000元），（其中301有叁万于楼层差价叁万其中在内），以前收据共计结算陆拾陆万叁仟元正（663000元），B幢东首边间楼下定给周爱红，差价多少以后结算给补，二十间平均分配结算”。
另查明，周爱红于2012年10月10日、10月30日、11月2日、11月12日、11月19日、12月10日及2013年1月9日、1月30日分别向郑志锋转账25000元、10000元、10000元、20000元、20000元、20000元、20000元、40000元，合计165000元。
一审法院认为：商品房买卖合同应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。郑志锋系公司法定代表人，其作为经办人以公司名义与周爱红签订两份《上陈花苑商品房买卖合同》并加盖了公司公章，应认定系代表公司的行为，故该两份合同应认定为瑞平房开公司与周爱红之间签订达成。上述两份合同对商品房坐落楼层、建筑面积、计价方式、单价及总价、付款方式及期限、交付期限、产权登记时间等合同主要内容均未作明确约定，缺少商品房买卖合同的主要内容和必备条款，经手人郑志锋亦表示两份合同仅为周爱红预留商品房目的而签订，并非正式买卖合同，由此应认定双方商品房买卖合同尚未成立。因此，对周爱红要求确认两份《上陈花苑商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，不予支持。合同有效是瑞平房开公司履行合同义务的前提条件，现合同不成立，故其要求瑞平房开公司申请合同登记备案、协助办理产权过户登记手续的诉讼请求亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回周爱红的诉讼请求。案件受理费80元，由周爱红负担。
二审中，双方当事人均没有提供新的证据，本院经审核双方当事人一审提供的证据后，对原判认定的事实予以认定。
本院认为，本案商品房项目由郑志峰等人合作投资开发，并于2013年2月27日抽签确定各投资人房屋具体楼层房号。而周爱红请求确认效力的两份商品房买卖合同，均订立于2016年3月3日，而合同约定的B幢301室，已经抽签确定属叶信核享有，郑志峰已不具有处分权。从周爱红支付款项的时间看，均发生在2012年10月至2013年1月期间，此时房屋正处于建设阶段，且所付款项呈现小额多笔支付的特点，总金额仅为16.5万元，远远低于合同总价款663000元；虽然，合同约定订立当日一次性支付全部购房款，且郑志峰当日出具了收款663000元的收据，但并没有相应证据印证实际付款的待证事实。结合涉案商品房买卖合同条款明显不完备，以及郑志峰接受一审法院调查询问时相关陈述，并不排除在房屋建设中周爱红与郑志峰存在相应投资合作的事实。因此，一审法院认定涉案商品房买卖合同旨在明确郑志峰与周爱红之间预留房屋之目的，符合本案实质争议和民事合同之诚信原则。此外，郑志峰因本案商品房开发涉嫌经济犯罪正在接受刑事侦查之中，因此，有关涉案商品房买卖合同的效力应否及于瑞平房开公司，该待证事实真伪不明。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第二款之规定，应当由周爱红承担举证不能的不利后果。综上，原判认定事实清楚，判决结果并无不当，二审予以维持。周爱红的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人周爱红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宗波
审 判 员 余 萌
审 判 员 刘宏杰
二〇一七年十一月××日
法官助理 姜岳良
书 记 员 徐彬妮