苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初6937号
原告刘军,男,1978年10月6日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托代理人李成林�江苏稼禾律师事务所律师。
委托代理人路玲玲，江苏稼禾律师事务所实习律师。
被告韩莉玉,女,1973年3月16日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托代理人孙善伟，江苏新开利律师事务所律师。
原告刘军诉被告韩莉玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军及其委托代理人李成林、路玲玲，被告韩莉玉委托代理人孙善伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘军诉称，2015年9月28日，其与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定由被告承租其位于苏州市吴中城市生活广场室外步行街8-220号商铺。后，其于2015年12月底将该商铺交付给�告装修使用，被告按约支付租金至2016年7月31日。2016年8月初，被告提出解除合同。2016年9月23日，被告将商铺交还给其，并明确了欠付的物业服务费、水费、电费；同时，双方还约定继续协商租金和违约金等问题。后，双方未能就租金和违约金达成一致。据此，其要求被告支付2016年8月1日至9月22日的租金11388元、解除合同违约金20500元、2016年2月1日至9月22日的物业服务费1853元、水费600元、电费4180元，合计人民币38521元。审理中，原告变更上述诉请中的解除合同违约金20500元为要求被告赔偿损失61417元。
被告韩莉玉辩称，其对原告主张的2016年2月1日至9月22日的物业费、水费、电费无异议。但其在原告处有押金10000元，可从中予以扣除，余款由原告予以退还。其对原告主张的2016年8月1日至9月22日的租金11388元的金额无异议，但因原告工作�而致退租手续的办理时间从2016年8月31日延迟到9月23日，且原告曾同意给予被告一个月的免租期。另，本案合同并非系一方违约解除，而是双方协商一致解除，故其不认可也不接受原告主张的赔偿损失诉请。此外，其在承租本案商铺后进行了装饰装修，总计花费78300余元。根据相关规定，剩余租期内的装修残值应由原告予以适当补偿。综上，其请求法院依法判决。
经审理查明，2015年9月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，主要内容为：被告承租原告位于苏州市吴中城市生活广场室外步行街××室商铺，租期自2016年2月1日起至2021年1月31日，其中2016年2月1日至2019年1月31日的年租金为82000元，2019年2月1日至2020年1月31日的年租金为86100元，2020年2月1日至2021年1月31日的年租金为90405元；被告在首次交租时多付10000元作为保证金，由原告在租期届满时及被告结清所有费用后无息退还给被告。后，原告按约将商铺交付给被告，被告按约交付保证金10000元，并支付租金至2016年7月31日。期间，原告为被告垫付了物业管理费、水费及电费合计6633元。
2016年9月23日，原、被告签订《房屋交接协议》，载明“双方于2015年9月28日订立了租赁合同，承租人于2015年12月底开始装修，因经营困难，于2016年8月初通知出租人经营到8月31日，现双方协商如下：一、承租人于2016年9月23日将房屋移交出租人；二、在承租人支付2016年2月1日起的物业管理费（每月每平方米3.76元）和水费600元、电费4180元后，出租人将10000元押金退还给承租人；三、关于租金和违约金，双方继续协商；四、签订本协议，视为承租人将房屋交还给出租人。”审理中，被告称，因原告工作繁忙�将交接时间从2016年8月31日拖延到了2016年9月23日。对此，原告不予认可，并表示是被告为了将店铺自行转让以避免装修损失而在2016年8月31日后仍将商铺的钥匙收在自己手中直到2016年9月23日。
以上事实，有原告提供的苏州市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、不动产权证、商铺租赁合同、房屋交接协议，以及本院制作的庭审笔录等证据在卷证明。
审理中，原告为证明其赔偿损失的主张提供了其与案外人祁松签订的《商铺租赁合同》一份。该合同的主要内容为，原告将本案商品出租给祁松，租期自2016年12月1日起至2019年11月30日，其中2016年至2018年的年租金为65000元，2018年至2019年的年租金为68250元。原告据此明确其的损失为2016年9月23日至11月30日的租金（按年租金82000元为标准，计算2个月）计13667元，2016年12月1日至2019年11月30日的租金差额47750元。经质证，被告表示其对该份合同的真实不清楚，但原告确实已将涉案商铺租赁给他人并进行了一定的装修。
另，原、被告一致确认被告在交接商铺时将商铺内可移动的物品都已搬离。被告主张其遗留的不可移动的装修（如水、电隐蔽设施、地砖、墙砖等）应由原告予以适当补偿。为此，被告提供了其经营期间的商铺照片、案外人承租后的门头照片、装修费用清单（墙砖、地砖、水泥、砂石、水管等建材费以及人工费、装修管理费合计78374.42元）及对应装修管理服务费发票、脚手架租金票据、建材费用发票等票据以印证其遗留的装修价值。经质证，原告对照片的真实性无异议，但对装修费用清单及相应的装修管理服务费发票、脚手架租金票据、建材费用发票等证据的真实性、关联�均不予认可，并表示其多次要求被告将所有的装修予以拆除且在下一家租户进驻前也有时间进行拆除，但被告未予拆迁；现下一家租户已经进驻并进行了重新装修；因此，其对被告要求对装修残值予以补偿不予认可。
本院认为，根据《房屋交接协议》的记载，原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2016年9月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，被告对原告主张的物业管理费1853元、水费600元、电费4180元予以认可，本院亦予确认。
关于2016年8月1日至9月22日的租金，被告对该时间段的租金金额计11388元予以认可，本院予以确认。至于被告关于双方曾约定了一个月的免租期且是原告的原因导致交接迟延的抗辩，因原告对此不予认可，且被告也未提供证据加以证明，故本院对此不予采信。据此，被告理应支付原告该时间段的租金计11388元。
关于原告主张的赔偿损失问题。虽原、被告是在协商之后签订的《房屋交接协议》，但从《房屋交接协议》的内容可见解除的原因主要在于被告承租本案商铺后经营困难，且双方还明确约定租金和违约金由双方继续协商。因此，原告有权要求被告赔偿其因合同解除而导致的损失。但该损失的范围应限于可预见的直接损失，其中包括原告在与被告解除租赁合同后空置期间的租金损失。因此，原告要求被告按双方约定的租金标准支付2016年9月23日至2016年11月30日的按2个月计算的租金损失13667元，合法有据，应予支持。至于原告与案外人在本案租赁合同解除后所签的租赁合�的租金差价损失则并非被告所可预见的直接损失，故本院对原告主张的该损失金额不予支持。
综上所述，被告应支付原告物业管理费1853元、水费600元、电费4180元、2016年8月1日至2016年9月22日的租金11388元，并赔偿损失13667元，合计人民币31688元。因被告在原告处还留存有保证金10000元，应由原告予以退还，故考虑支付便利，两项直接相抵，即被告实际还应支付原告21688元。至于被告要求原告适当补偿其装修残值的意见，缺乏依据，本院不予采纳。况且下一家租户也已进驻本案商铺并进行了重新装修，已无法认定原告是否从被告遗留的装修残值中获益及获益的大小。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一�之规定，判决如下：
一、被告韩莉玉于本判决生效之日起十日内支付给原告刘军物业管理费、水费、电费、租金并赔偿损失合计人民币21688元。
二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币965元，由原告刘军负担人民币583元，被告韩莉玉负担人民币382元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 江伟
二〇一六年十二月二十二日
书记员 王亭