重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝03民终1999号上诉人（原审原告）：张力丹，男，1975年3�14日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。上诉人（原审原告）：李光伟，男，1971年4月7日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人：张德学，男，系重庆市南川区东城街道灌坝社区居民委员会推荐，住重庆市南川区。被上诉人（原审被告）：南川区怡然迷你公馆业主委员会，住所地重庆市南川区怡然迷你公馆。负责人：袁国学，业主委员会主任。委托代理人：杨家俊，男，重庆市南川区东城街道灌坝社区委员会推荐，住重庆市南川区。被上诉人（原审被告）：黄鹏，男，1979年6月5日出生，汉族，住重庆市南川区。上诉人张力丹、李光伟因与被上诉人南川区怡然迷你公馆业主委员会业主撤销权纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院渝01**民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张力丹、李光伟上诉请求撤销一审判决，改判南川区怡然迷你公馆业主委员会与黄鹏签订的《房屋租赁合同》无效，将非法出租的房屋恢复原状并暂时交给重庆市南川区东城街道灌坝社区居民委员会管理。事实和理由：袁国学并非南川区怡然迷你公馆业主委员会的主任，其未经业主大会和业主委员会的同意，擅自将业主共用房屋出租给黄鹏，侵犯了业主的权利，业主有权请求排除妨碍，恢复原状。被上诉人南川区怡然迷你公馆业主委员会辩称：南川区怡然�你公馆业主委员会成立于2012年，第一届业委会成员有张力丹、李光伟、赵敏、汪容、袁国学等，其中张力丹为主任，李光伟、袁国学系副主任。开发商在修建迷你公馆时，按照规定给小区留下了物业服务用房两间（物业服务企业用房和业主委员会用房）。以前的业委会曾多次召开会议，对该房的安排作出计划，但未实施。这一届业委会征集了多数业主及相关主管部门的意见，为解决业委会的资金不足，经业委会决定，将该房以招投标方式对外出租，将收取的租金用于小区的其他服务，改善环境等。决议及招投标公告发出后，经黄鹏等四人竞标，最后黄鹏中标。为此，业委会于2015年5月20日与黄鹏签订了房屋租赁合同。该合同形式、程序合法，是一个合法有效的合同。张力丹、李光伟的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人黄鹏辩称，南川区怡然迷你公馆业主委员会于2015年4月公开招租，我于同年5月18日去投标并缴纳了1万元的保证金，在南川区怡然迷你公馆业主委员会的所有成员都在场的情况下，我以1100元/月的租金报价中标。我与南川区怡然迷你公馆业主委员会签订的房屋租赁合同合法有效。张力丹、李光伟向一审法院起诉请求：1、撤销南川区怡然迷你公馆业主委员会将该小区物管用房和业主活动用房出租给黄鹏的决定，停止侵权行为。2、排除妨碍，收回出租房屋，恢复原状。3、确认南川区怡然迷你公馆业主委员会与黄鹏签订的《房屋租赁合同》无效。4、判令黄鹏恢复被损坏的剪力墙，将租赁房屋交还给小区业主委员会。5本案诉讼费由南川区怡然迷你公馆业主委员会、黄鹏承担。一审法院认定事�：张力丹、李光伟、黄鹏均系南川区怡然迷你公馆小区的业主。2015年5月20日，南川区怡然迷你公馆业主委员会将位于南川区怡然迷你公馆底楼的两间全体业主共用房屋出租给黄鹏，并与黄鹏签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租赁期限为7年，从2015年6月1日起至2022年6月1日止，每月租金为1100元，签订合同时一次性缴纳5万元房屋租金；承租方在装修过程中不能破坏整栋房屋的承重墙，不能封闭消防设施设备，经常要保持消防通道的畅通。黄鹏已向南川区怡然迷你公馆业主委员会缴纳了5万元租金。后黄鹏对该房屋进行了装饰装修，现用于经营茶楼。在审理中，南川区怡然迷你公馆业主委员会提交了业委会成员会议记录、南川区怡然迷你公馆房屋出租要求、招标会议议程、招投标纪律及规则、招标委员会成员参会纪律、投标人报价单证据，拟证明业委会将本案所涉房屋出租给黄鹏是经过召开业主大会、以招投标的形式公开招租，符合法定程序。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，张力丹、李光伟作为怡然迷你公馆小区业主，以业主委员会作出的决定侵害其自己权利为由提起诉讼，主体适格。南川区怡然迷你公馆业主委员会将该小区属于全体业主共有的房屋出租给黄鹏，该项决议内容属于《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，按照法律规定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。南川区怡然迷你公馆业主委员会辩称其召开了业主大会并形成了会议记录，但根据其提供的2015年3月9日的会议记录，并无参会业主的签字，无法确认参与的业主人数以及对业委会的该项决议表示同意的业主人数。故南川区怡然迷你公馆业主委员会作出的“将该小区底楼两间房屋出租给被告黄鹏”的决定违反了法律规定的程序，应与撤销，故对张力丹、李光伟的该项诉讼请求予以支持。关于张力丹、李光伟要求确认南川区怡然迷你公馆业主委员会与黄鹏签订的《房屋租赁合同》无效的问题。《重庆市物业管理条例》第四十三条第四款规定：物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。张力丹、李光伟主张，南川区怡然迷你公馆业主委员会与黄鹏签订的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，系无效合同。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同系无效合同，这里的“强制性规定”仅指效力性强制性规定。《重庆市物业管理条例》属于地方性法规，该条例第四十三条第四款的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。故，张力丹、李光伟的理由不成立，对其该项诉讼请求，不予支持。基于此，张力丹、李光伟要求排除妨碍、恢复原状、收回被出租房屋的请求，于法无据，亦不予支持。至于张力丹、李光伟主张黄鹏将本案所涉房屋的剪力墙损坏，要求其恢复剪力墙，将租赁房屋交还给小区业委会。黄鹏当庭表示其进行装修时未损坏承重墙，张力丹、李光伟也无充分的证据予以印证，故对张力丹、李光伟的该项主张，不予支持。对于张力丹、李光伟申请追加袁国学为本案被告，一审认为，袁国学系被告南川区怡然迷你公馆业主委员会主任，张力丹、李光伟并无证据证明将本案所涉房屋出租给黄鹏的行为系袁国学个人行为，故对该申请，不予准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、撤销南川区怡然迷你公馆业主委员会作出的将南川区怡然迷你公馆小区底楼两间房屋出租给黄鹏的决定。二、驳回张力丹、李光伟的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由南川区怡然迷你公馆业主委员会负担。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《重庆市物业管理条例》属于地方性法规，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，不得作为判断合同效力的依据。南川区怡然迷你公馆业主委员会与�鹏签订的《房屋租赁合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有约束力。本案讼争房屋属于南川区怡然迷你公馆小区全体业主共有，是否收回或者继续出租给黄鹏，应由全体业主共同决定，按专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的一致意见处理。张力丹、李光伟请求将房屋移交居委会管理，没有法律依据。张力丹、李光伟并无证据证明黄鹏将本案讼争房屋的剪力墙损坏，应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，上诉人张力丹、李光伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张力丹、李光伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄镝鸣代理审判员  张东一代理审判员  王 利二〇一六年十月三十一日书 记 员  赵许梅