福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0502民初1604号
原告：泉州卓辉置业有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。
法定代表人：吴志榕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李燕瑜，福建安凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：辜清红，福建安凯律师事务所实习律师。
被告：郑蓉蓉，女，1988年8月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。
第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区。
主要负责人：孙国强，该行行长。
委托事实代理人：张扬，男，系该行职员。
委托事实代理人：林振溪，男，系该行职员。
原告泉州卓辉置业有限公司（以下简称“卓辉公司”）与被告郑蓉蓉、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓辉公司的委托诉讼代理人李燕瑜、辜清红、第三人建行泉州分行的委托诉讼代理人林振溪到庭参加诉讼，被告郑蓉蓉经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
卓辉公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除卓辉公司与郑蓉蓉签订的《商品房买卖合同》；2.判令郑蓉蓉于解除合同后十日内将址在鲤城区浮桥街道XX社区XX号XX室房屋腾空移交给卓辉公司；3.判令郑蓉蓉尚欠建行泉州分行按揭贷款余额595816.52元、截止2017年2月23日的利息（含复利及罚息）10725.06元以及卓辉公司替郑蓉蓉垫付给建行泉州分行的利息6379元及自2017年2月23日起至实际偿还本息之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利从卓辉公司应退给郑蓉蓉购房款中直接扣除，并支付给建行泉州分行；4.判令郑蓉蓉支付建行泉州分行要求卓辉公司承担连带清偿责任而支付的诉讼费、保全费及建行泉州分行为实现债权支出的其他费用；5.判令郑蓉蓉向卓辉公司支付违约金182764.6元；6.判令郑蓉蓉支付卓辉公司因本案诉讼支出的律师费20000元；7.判令郑蓉蓉协助卓辉公司到银行、房管部门办理房屋抵押登记解除事宜及商品房合同解除后的相关事宜。事实和理由：2014年7月3日，卓辉公司与郑蓉蓉签订合同编号为201407030021的《商品房买卖合同》（备案单号：20141054896）一份，合同约定郑蓉蓉向卓辉公司购买址在泉州市鲤城区浮桥街道XX社区XX号XX室房（以下简称“诉争房屋”），房屋总价款为913823元。《合同补充协议》第二条约定，郑蓉蓉以按揭贷款方式付款，首付款283823元于签订合同当日缴纳，剩余房款630000元办理按揭贷款，若因买受人原因未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款20%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。合同签订后，2015年1月26日，郑蓉蓉以诉争房屋作抵押担保向建行泉州分行贷款63万元，贷款期限240个月，卓辉公司对郑蓉蓉该贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括但不限于全部贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。诉争房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，未办理正式抵押登记手续。2017年2月23日，建行泉州分行以郑蓉蓉连续多期未依约偿还借款本息为由，向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，要求郑蓉蓉、卓辉公司连带偿还借款595816.52元及利息10725.06元（暂计至2017年2月23日，其后按合同约定及有关规定计算至实际还款之日止）。2017年3月30日，建行泉州分行从卓辉公司账户中扣划郑蓉蓉应支付的利息6379元。郑蓉蓉未依约偿还借款本息，导致卓辉公司被要求承担连带清偿责任，郑蓉蓉的行为违反了《合同补充协议》约定，卓辉公司有权解除合同、收回诉争房屋，并要求郑蓉蓉承担其他违约责任。
郑蓉蓉辩未作答辩。
建行泉州分行陈述，泉州市丰泽区人民法院已作出的（2017）闽0503民初2078号民事判决，判决解除建行泉州分行与郑蓉蓉签订的《个人住房借款合同》，郑蓉蓉应偿还借款本金及利息，卓辉公司对郑蓉蓉是上述债务承担连带清偿责任。该判决已经生效，建行泉州分行同意卓辉公司对郑蓉蓉的第三项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中卓辉公司提交了《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款还款凭证、个人贷款支付凭证、委托代理合同、泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初2078号民事判决书等证据，建行泉州分行提交了个人贷款对账单、法律文书生效证明，本院组织当事人进行了质证，郑蓉蓉未到庭参加诉讼，又未提供任何书面证据及质证意见，视为放弃对卓辉公司主张的事实抗辩及举证、质证等权利。本院依法对卓辉公司和建行泉州分行提供的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月3日，卓辉公司与郑蓉蓉签订合同编号为201407030021的《商品房买卖合同》一份，合同约定郑蓉蓉向卓辉公司购买诉争房屋，房屋总价款为913823元。《合同补充协议》第二条约定：“关于合同第六条付款方式及期限：一、买受人以银行按揭贷款方式付款：1、首期款应于签订本合同时当日缴纳，应缴纳的首期款金额为283823元，2、其余房款630000元，买受人可按相关规定办理银行按揭贷款……（四）若因买受人原因未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方面解除购房合同并收回房屋。买受人除承担包括但不限于诉讼费、律师费等费用外，还应按总房款20%的标准向出卖人支付违约金，出卖人在扣除上述款项后再将余款无息返还买受人。”2015年1月26日，郑蓉蓉与建行泉州分行签订《个人住房借款合同》一份，郑蓉蓉以诉争房屋作抵押担保向建行泉州分行贷款63万元，贷款期限240个月，卓辉公司对郑蓉蓉的该贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利等及贷款人为实现债权与担保权发生的一切费用。2017年3月15日，建行泉州分行以郑蓉蓉连续多期未依约偿还借款本息为由，向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，请求解除建行泉州分行与郑蓉蓉签订的《个人住房借款合同》；郑蓉蓉归还建行泉州分行借款本金及利息；卓辉公司对郑蓉蓉的上述债务承担连带保证责任等。2017年3月30日，建行泉州分行从卓辉公司账户中扣划郑蓉蓉应支付的利息6379元。2017年6月14日，泉州市丰泽区人民法院作出（2017）闽0503民初2078号民事判决，判决解除建行泉州分行与郑蓉蓉签订的《个人住房借款合同》，郑蓉蓉应偿还建行泉州分行借款本金592409.05元及相应的利息、罚息、复利，卓辉公司对郑蓉蓉的上述债务承担连带保证责任，该判决已生效。
本院认为，卓辉公司与郑蓉蓉签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。郑蓉蓉未依约偿还建行泉州分行借款本息，导致卓辉公司被要求承担连带清偿责任，其行为已构成违约，卓辉公司根据合同约定请求解除其与郑蓉蓉签订的《商品房买卖合同》，并要求郑蓉蓉退还诉争房屋给卓辉公司，以总房款20%标准支付卓辉公司违约金182764.6元（913823元×20%），不违反法律规定，予以支持。但卓辉公司应给郑蓉蓉合理腾空房屋的时间，该时间可酌情定为三十日。郑蓉蓉未按时偿还建行泉州分行借款及利息，导致建行泉州分行从卓辉公司账户扣划利息6379元，卓辉公司有权要求郑蓉蓉支付其该垫付款。郑蓉蓉应偿还建行泉州分行的借款及利息，已由泉州市丰泽区人民法院作出判决，该判决已发生法律效力，郑蓉蓉按何种方式履行该判决内容，不属于本案审理范围，故卓辉公司请求本院判决该款从卓辉公司应退还给郑蓉蓉的购房款中直接扣除，没有依据，不予支持。因郑蓉蓉的违约行为，卓辉公司提起本案诉讼，并支出律师费20000元，卓辉公司根据合同约定有权要求郑蓉蓉承担该费用。卓辉公司未提供证据证明其已支付建行泉州分行为实现债权而支出的诉讼费、保全费及其他费用，故卓辉公司请求判令郑蓉蓉支付其因建行泉州分行为实现债权支出的费用，证据不足，不予支持。关于卓辉公司要求郑蓉蓉协助其到银行、泉州市房管部门办理房屋抵押登记解除事宜及商品房合同解除后的相关事宜的诉讼请求，根据《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条第2款“商品房预售人应按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案”的规定，诉争合同备案登记撤销，依法应由相应的行政管理部门处理，属于行政管理范畴。根据《中华人民共和国物权法》第20条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，本案诉讼合同经判决解除后，预告登记既已失去了相应的基础法律关系，本案商品房买卖合同不具备继续履行的条件。另，郑蓉蓉与建行泉州分行的抵押关系已由泉州市丰泽区人民法院作出处理，故卓辉公司请求判令郑蓉蓉协助卓辉公司到银行、房管部门办理房屋抵押登记解除事宜及商品房合同解除后的相关事宜，不予支持。郑蓉蓉经传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条,《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除泉州卓辉置业有限公司与郑蓉蓉于2014年7月3日签订合同编号为201407030021的《商品房买卖合同》；
二、郑蓉蓉应于本判决生效之日起三十日内将址在鲤城区浮桥街道浮桥街道XX社区XX号XX室房屋腾空移交给泉州卓辉置业有限公司；
三、郑蓉蓉应于本判决生效之日起十日内支付泉州卓辉置业有限公司代其归还中国建设银行股份有限公司泉州分行的利息6379元；
四、郑蓉蓉应于本判决生效之日起十日内支付泉州卓辉置业有限公司违约金182764.6元；
五、郑蓉蓉应于本判决生效之日起十日内支付泉州卓辉置业有限公司律师费20000元；
六、驳回泉州卓辉置业有限公司其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14849元，减半收取计7424.5元，由郑蓉蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 郑英好
二〇一七年九月十三日
书记员 郑桂艳
速录员 徐 程
本判决书适用的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十四五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。