江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异32号
异议人韦荣庆，男，1943年1月12日生，汉族，住宿迁市宿城区。
申请执行人宿迁普玛特商业有限公司，组织机构代码证74870554-5，住所地宿迁市宿城区幸福中路。
法定代表人张兰，总经理。
申请执行人江苏千百美超市有限公司，组织机构代码证78337170-4，住所地宿迁市宿城区黄河南路怡景名苑1-1号门面房。
法定代表人张令国，总经理。
二申请执行人委托代理人时华君，江苏大楚律师事务所律师。
被执行人宿迁市万兴房地产开发有限公司，住所地宿迁市幸福中路7号。
法定代表人杨磊，董事长。
本院在执行申请执行人宿迁普玛特商业有限公司（以下简称普玛特公司）申请执行被执行人宿迁市万兴房地产开发有限公司（下称万兴房产）企业借贷纠纷案【（2013）宿城执字第1425号】和申请人执行人江苏千百美超市有限公司（以下简称千百美超市）申请执行被执行人万兴房产企业借贷纠纷案【（2013）宿城执字第1420号】过程中，于2015年8月3日作出（2013）宿城执字第1425号和（2013）宿城执字第1420号裁定，查封了万兴房产名下位于时代广场A5016号房产。现案外人韦荣庆向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭对该执行异议进行了审查,现已审查终结。
异议人韦荣庆称：2011年3月12日，异议人与万兴房产签订一份《商品房买卖合同》，约定万兴房产将其开发的时代广场A5016号商品房作价68万元卖给异议人，购房款分期支付，签约时支付18万元，一个月内付50万元。后异议人在签约时支付了房款18万元，并在2012年元月8日支付50万元。后万兴房产将房屋交付异议人，异议人举家搬入该房屋居住。后因万兴房产多次将该房屋用于抵押担保，导致该套房屋产权一直没有办理转移登记。2016年元月上旬，异议人得知房屋被法院执行查封，即对万兴房产提起诉讼，该案正在审理之中。异议人认为，异议人提出的执行异议符合最高法的相关司法解释，能够排除执行，故请求解除对时代广场A5016号的房屋的查封。
申请执行人千百美超市和普玛特公司称：异议人的异议不能成立。从物权法规定的角度讲，不动产应该以公示为原则，法院查封的房产不是登记在异议人名下，所以法院在查封涉案房产具有法律和事实依据，故请求驳回异议人的异议。
本院审查查明：本院在执行申请执行人普玛特公司申请执行被执行人万兴房产企业借贷纠纷案【（2013）宿城执字第1425号】和申请执行人千百美超市申请执行被执行人万兴房产企业借贷纠纷案【（2013）宿城执字第1420号】过程中，于2015年8月3日作出（2013）宿城执字第1425号和（2013）宿城执字第1420号执行裁定书，查封了登记在万兴房产名下的位于宿迁市××城区时代广场××房产。现异议人韦荣庆以该房屋已经由万兴房产出售给其为由，向本院提起执行异议，请求解除对该房屋的查封。
另查明：宿迁市宿城区时代广场由万兴房产开发建设，2008年4月25日，万兴房产将时代广场A5016号房屋登记在自己名下，并办理了房产证【房产证号为宿房权证宿城区字第××号】和土地使用权证【证号为宿国用（2008）第变2544号】，房产证登记的设计用途为商办。
2011年3月12日，异议人韦荣庆和万兴房产签订《商品房买卖合同》一份，约定万兴房产将其开发建设的宿迁市××城区时代广场××房屋出售给韦荣庆。合同约定，房屋用途为商办，房屋价格按套计算，总价为68万元，并约定合同签订时付购房款18万元，合同签订后一个月内付50万元。2012年元月8日，万兴房产向韦荣庆出具68万元收据一份，收据载明的项目名称为A幢5016购房款。后韦荣庆一家搬入涉案房屋居住至今。
再查明：涉案房屋于2008年10月20日被万兴房产抵押给案外人蔡佩明，并办理抵押登记，抵押价值为20万元，该抵押于2009年11月17日注销；2009年11月23日，万兴房产再次将该房屋抵押给蔡佩明，并办理抵押登记，抵押价值20万元，后该抵押登记于2010年11月25日注销；2011年10月18日，万兴房产将该房屋抵押给案外人韩晓东，并办理抵押登记，抵押价值50万元，约定抵押期限至2012年4月17日，后该抵押登记于2013年10月24日注销；2013年11月18日，万兴房产将该房屋抵押给案外人潘扬，并办理抵押登记，约定抵押期限至2014年5月18日，抵押价值为70万元，后抵押登记于2015年6月23日注销；2015年6月30日，万兴房产将该房屋抵押给案外人谭玉松，并办理抵押登记，约定抵押期限至2018年8月30日，抵押价值60万元。现因万兴房产未偿还借款，谭玉松持公证债权文书向本院申请执行，本院于2015年2月25日已经立案受理【（2016）苏1302执656号】。
本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权并请求排除执行的，执行机构应当进行审查。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。本案中，涉案房屋在本院查封时登记在被执行人万兴房产名下。根据上述规定，本院查封涉案房屋并无不妥。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条分别规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件和房屋消费者物权期待权的保护条件。根据该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，应当同时符合第二十八条或第二十九条规定的所有条件。
本案中，异议的房屋是被执行人万兴房产开发建设的商品房，故首先应当适用第二十九条的规定，即如能排除执行，应同时符合下列情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述规定，本条保护的对象必须是消费者，异议标的应当是用于居住的商品房，而根据房产证及商品房买卖合同的记载，本案争议的房产设计用途是商办，并不属于居住用房，且异议人实际将房屋用于居住亦不能改变房屋的性质，因此不宜认定异议人系消费者，即异议人的请求并不符合上述第二十九条的规定。
另外，从第二十八条的规定看，如能排除执行，必须是非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案中，异议人在购买涉案房屋时明知房屋已被万兴房产抵押给他人，但却没有予以合理的注意义务，既没有要求万兴房产先撤销抵押登记再签订商品房买卖合同，也没有在合同签订后及时关注房产抵押注销时间，导致涉案房产在后续的三四年时间内被万兴房产多次办理抵押登记。同时，异议人并无证据证明其在签订商品房买卖后五年多的时间曾采取有效的方式主张办理变更登记的权利。因此，异议人对涉案房屋在本院查封前未办理过户登记存在过错，不符合第二十八条关于非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。
综上，异议人韦荣庆对涉案房屋所提的执行异议不能成立，对其请求解除对宿迁市××城区时代广场××房产查封的主张，本院依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人韦荣庆的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年五月二十六日
书记员 周 建