上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第37774号
原告吴乙。
原告吴甲。
法定代理人吴乙。
被告上海中惠房地产发展有限公司。
法定代表人徐俊赐。
委托代理人丁芳，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人章斐然，上海市海华永泰律师事务所律师。
第三人上海朋乐酒店投资管理有限公司。
法定代表人陆春华。
原告吴乙、吴甲诉被告上海中惠房地产发展有限公司（以下简称中惠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月29日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2013年12月2日公开开庭进行审理。后本案依法适用普通程序，于2014年5月13日公开开庭进行审理。原告吴乙，被告中惠公司的委托代理人丁芳、章斐然到庭参加诉讼。第三人朋乐公司经本院依法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告吴乙、吴甲诉称，2006年8月20日，原告向被告购买位于上海市新金桥路中惠广场1088号B2幢802室全装修房屋（以下简称系争房屋），双方签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。因系争房屋为强制性售后包租，签订《预售合同》当日，原告又与被告的关联方第三人签订了《坦福风情商务酒店租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。当时系争房屋尚未竣工，又因售后包租指定第三人验收房屋，故除了《预售合同》的描述，原告从未见过房屋实样。直到第三人违约，原告通过诉讼于2012年2月20日在执行庭的执行下收回系争房屋，才第一次看到系争房屋，发现系争房屋由于没有厨卫采光通风设施，没有按合同约定安装钢制防盗门、室内组合门及门套、热水器、脱排、橱柜等问题，无法居住。故诉至法院，请求判令：一、被告按照一般的建筑标准在厨房开设一扇通风窗；二、被告按照《预售合同》附件三的约定向原告提供钢制防盗门、室内组合门及门套、阿里斯顿热水器、帅康脱排、厂家定制的橱柜；三、被告将外墙窗由普通玻璃更换为钢化玻璃；四、被告对卫生间地板漏水部分进行修复；五、被告赔偿因系争房屋缺少通风设施而导致原告被迫停止装修的损失人民币（以下币种相同）5，000元；六、被告赔偿原告对上述一至五项自行修复的费用60，000元；七、被告赔偿原告因没有隔墙和厨房导致无法出租的租金损失，自2012年2月20日起至本判决生效之日止，按每月2，800元计算；八、被告承担本案的房屋检测费800元、保全财产查询费200元。
被告中惠公司辩称，其一，系争房屋在内的中惠广场于2008年3月经竣工验收合格，并办理了大产证和小产证，系争房屋符合国家相关建筑标准和居住标准。其二，原告与第三人签订的《租赁合同》明确约定，原告不可撤销的授权第三人为代理人与被告办理房屋的交付手续，被告与第三人签订的《交房备忘录》已确认被告向第三人交付了系争房屋和全部安装的设备，在交房过程中，第三人并未向被告提出过原告诉称的问题，原告在房屋交付这么长时间内也从未就房屋质量问题提出过任何异议，故被告已向原告交付了符合合同约定的房屋及设备，并不存在质量问题。其三，系争工程于2008年3月10日竣工验收合格，按照相关规定及合同约定，除房屋的地基基础工程和主体结构工程外，其他保修事项均已超过保修期，原告诉称的质量问题并非地基基础工程和主体结构，故原告无权要求维修或赔偿。其四，原告将系争房屋出租给第三人后，第三人对系争房屋进行了二次装修，其对系争房屋进行了大量、深度的整改。原告从第三人处收回房屋时才发现存在其所述的问题，故原告主张的问题应属于其与第三人的租赁合同纠纷，跟被告无关。其五，被告于2006年11月26日就向原告交付系争房屋，原告如认为存在所述的问题当时就应该发现，原告直至2013年10月起诉，早就过了诉讼时效。故不同意原告的全部诉讼请求。
第三人朋乐公司未做述称。
经审理查明，2006年8月20日，原、被告签订《预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，总房价款（含附件三装修、设备价格）747，523元。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，被告对该房屋负责保修，保修范围和保修期由原、被告参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同特别告知中载明：房屋买卖双方在签约前应对下列问题充分了解：……3、国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋质量的保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年；……。合同附件五保修范围和保修期未做约定。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准约定，装修标准包括：春天牌钢制防盗门、厂家定制室内组合门及门套、40L阿里斯顿热水器、帅康脱排、厂家定制橱柜……。
同日，原告与第三人签订《租赁合同》一份，该合同约定鉴于原告与被告签订了《预售合同》，原告向被告购买系争房屋，第三人系一家专业从事酒店、餐饮、物业管理等经营的公司，原告拟将系争房屋长期出租给第三人，以收取租金收益，第三人拟整体承租中惠广场B2栋内所有单元住宅房屋及公用部位，以用于“坦福风情商务酒店”的酒店式公寓经营，双方就房屋租赁经营事宜达成如下协议：……4.1被告不可撤销的授权第三人为其代理人与开发商办理房屋交接手续（不再另行出具委托书），第三人与被告办理交接手续后，即视为原告已向第三人交付租赁房屋；4.2原告同意第三人根据经营需要对该房屋及大楼所属大堂、走道等部位进行调整、装修、装饰、添置设备设施，但第三人不得破坏房屋的承重结构；4.3第三人对于该房屋及大楼公用部位装修、添附物的所有权归第三人所有，10年租赁期届满后，该房屋内装修添置归原告所有，大楼公共部位的固定装修第三人不得拆除，归大楼内全体业主所有……10.2本合同签订后，第三人可根据酒店公寓实际经营的需要将该房屋重新装修，更换该房屋内的设备、设施（不得低于原配置标准），由此产生的费用由第三人承担。
2006年11月26日，第三人与被告签订《交房备忘录》，约定：一、被告即时将中惠广场项目B2楼全部建成的商品房（包括精装修和全部房屋钥匙一套）交给第三人，第三人根据业主不可撤销的委托予以接收；二、被告即时将中惠广场项目B2楼全部安装设备（不包括A楼地下室系统设备）交给第三人，第三人予以接收；三、第三人对B2楼进行二次装修过程中，自行报建，被告协助，装修过程中所发生的一切责任由第三人承担，与被告无关；四、……五、此备忘录作为第三人与被告的交房手续。2008年3月10日，中惠广场工程取得建设工程竣工验收备案证书。
审理中，被告向本院提供了第三人出具的《情况说明》一份，内容为：中惠广场B2幢802室结构变动系因我司租赁中惠广场B2幢楼后为开设坦福风情商务酒店而进行二次装修所引起，现我司与B2幢业主纠纷、诉讼正在执行中，我司无力亦无资金对该房屋结构进行恢复，且我司与B2幢802室之所有权人达成的租赁协议中有明确约定，返还房屋按二次装修改建后的实际房屋结构及状态进行交换。原告对《情况说明》的真实性无异议。并明确本案基于商品房预售合同关系起诉，坚持要求被告承担相应的法律责任，跟第三人无关。
以上事实，由经庭审质证的《预售合同》、《租赁合同》、《交房备忘录》、《建设工程竣工验收备案证书》以及原、被告的陈述等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律效力，当事人均应恪守。
关于第一、二、三项诉讼请求，首先，被告主张其于2006年11月26日就向原告的代理人第三人交付了系争房屋，原告自交房之时就应该知道系争房屋的状况，原告的诉讼请求早已超过两年诉讼时效。原告则认为其在2012年2月20日从第三人处收回房屋时第一次看到系争房屋，才得知系争房屋的室内状况，故原告的诉讼请求未超过两年诉讼时效。本院认为，原告因售后包租委托第三人统一接收房屋，第三人的接收行为对委托人原告具有法律约束力。并且原告作为产权人有了解系争房屋状况的权利和义务，故原告向被告主张交付的系争房屋不符合建筑标准或合同约定的第一、二、三项请求的诉讼时效应从交付之日起算，该三项请求的诉讼时效已过。其次，系争房屋已经竣工验收合格，第三人作为原告的代理人从被告处接收系争房屋时并未提出过系争房屋存在厨房没有通风和采光基础设施，未安装钢制防盗门、室内组合门及门套、热水器、脱排、橱柜等设备，外墙窗不符合建筑规范等问题；原告与第三人签订的《租赁合同》约定原告同意第三人根据经营需要对系争房屋进行调整、装修、装饰、添置设备设施，第三人出具的《情况说明》亦证实系争房屋的结构变动系其二次装修所致，原告也是在第三人对系争房屋使用多年后从第三人处收回房屋时才提出系争房屋存在上述问题，并且原告自认同幢楼的其它房屋并不存在上述问题，综合上述事实，原告并无证据证明被告向第三人交付系争房屋时存在厨房没有通风和采光基础设施、未安装钢制防盗门、室内组合门及门套、热水器、脱排、橱柜等设备、外墙窗不符合建筑规范等问题，故原告的第一、二、三项诉讼请求，没有事实和法律依据，又超过诉讼时效，本院不予支持。原告如认为第三人对系争房屋存在的上述问题有责任，应另行向第三人主张。
关于第四项诉讼请求，按照相关规定及《预售合同》的约定，卫生间防水的保修期限为5年。系争房屋自2006年11月26日交房至原告起诉之日，已过五年保修期限，原告也未提供证据证明其在保修期限内向被告报过修，故原告要求被告修复卫生间地板漏水问题的第四项诉讼请求，本院不予支持。
关于第五项诉讼请求，原告主张的卫生间没有通风设施与其主张的停工导致的装修损失缺乏关联性，其主张的损失5，000元也未提供证据予以证明，故该项诉讼请求，本院不予支持。
关于第六项诉讼请求，如前所述，原告要求被告承担第一、二、三、四项修复义务的请求，缺乏依据，故原告要求被告承担由原告自行修复的费用6万元的请求，本院不予支持。
关于第七项诉讼请求，原告无证据证明系争房屋无隔墙和厨房系被告交付时就存在的问题，根据原告陈述同幢楼的其它房屋不存在这个问题，而第三人也承认系争房屋的结构变动系其二次装修导致，故原告要求被告承担因缺少隔墙和厨房无法出租的租金损失，本院不予支持。原告如认为第三人存在责任，应另行主张。
关于第八项诉讼请求，房屋检测系原告单方委托，原告在本案中也未申请财产保全，原告亦未提供房屋检测费和保全财产查询费的相关凭证，故原告的该项请求，缺乏依据，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款及第二款、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
驳回原告吴乙、吴甲的全部诉讼请求。
案件受理费1，800元，由原告吴乙、吴甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 唐墨华
人民陪审员 虞勇强
二〇一四年八月六日
书 记 员 赵 勤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
……
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。