湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘08民终778号
上诉人（原审被告）：杜云芳，女，1980年8月11日出生，土家族，居民，住慈利县。
委托诉讼代理人：陈蛟，湖南融邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李德权，男，1967年2月8日出生，汉族，居民，住慈利县。
委托诉讼代理人：毛致群，湖南湘商律师事务所律师。
上诉人杜云芳因与被上诉人李德权房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院作出的（2016）湘0821民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜云芳的委托诉讼代理人陈蛟、被上诉人李德权及其委托诉讼代理人毛致群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杜云芳的上诉请求：1.依法撤销原判第二、三项；2.一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.原判决认定上诉人未在2015年12月1日支付2016年的房租构成违约，系认定事实错误；2.双方租赁的房屋无合法建设手续，未能通过消防验收，导致上诉人无法办理经营所需要的合法证照，不能实现上诉人租赁房屋的合同目的，为此，上诉人于2016年8月18日向本案原审法院提起诉讼，请求解除双方的租赁合同，返还已交纳的租金14万元，并赔偿装修损失137万元。本案原判判决上诉人支付租金和违约金，与上诉人起诉的另一案件的处理相冲突。
李德权辩称：1.双方合同约定，租赁期是自2013年12月1日起至2018年12月1日止，也即租赁起始日并不是自然年度的起始日的1月1日，而是12月1日，合同同时又约定租金一年一交。因此，租金的计付周期并不是自然年度，而是每年的12月1日至第二年的11月30日。上诉人于2013年12月1日、2014年12月1日分别交付了2013年12月1日至2014年11月30日、2014年12月1日至2015年11月30日的租金，上诉人的实际履行行为诠释了其对合同含义的真实理解。2.上诉人于2016年8月18日提起的诉讼，不影响本案的判决。本案一审辩论终结前，上诉人并未提起反诉，而是在庭审结束后另案提起诉讼，依法只能另案处理。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，原判正确，应予维持。
李德权的一审诉讼请求：1.请求判令被告支付门面租金70000元；2.请求判令被告支付违约金10000元；3.请求判令原、被告依法解除租赁合同。
一审法院认定的事实：2012年11月28日原告与慈利县江垭镇江垭村民委员会签订了一份《融资建设与租赁合同书》，并于同年11月30日对该份合同进行了公证。2013年8月2日原告与慈利县江垭镇江垭村民委员会又签订了一份补充协议，约定：原告对慈利县江垭镇江垭村民委员会集体所有的位于江垭××以东，面积为385.54平方米的用地由原告出资建房，房屋建成后慈利县江垭镇江垭村民委员会将一、二、三层商用房租赁给原告开发经营，经营期为20年，年租金为6.5万元，5年后按5%递增。2013年12月1日原告与被告签订了一份《门面租赁合同》，合同约定：原告将位于慈利县江垭镇三岔路口中心的门面二、三层出租给被告，每年租金为7万元，连续租赁期为5年，每年的12月1日前向原告交纳当年的租金，若违约应向对方承担违约金1万元。合同签订后，被告给原告交了1万元的押金，以及第一年的租金7万元。2014年12月1日被告又交付了7万元的租金，2015年12月1日原告向被告收取租金，被告以各种理由拒付，经原告聘请的律师发函催收，被告仍不予理睬。为此，原告诉至法院，要求解除双方签订的合同，同时支付租金7万元及违约金1万元。
一审法院认为：原告李德权与慈利县江垭镇江垭村民委员会共同建设，修建商用房屋，江垭村委会出地，由原告李德权出资共同修建了位于慈利县江垭镇三叉路，用地面积为385.54平方米的房屋。原告与江垭村委会约定将该房屋的一、二、三层租赁给原告使用，原告李德权又将该房屋的二、三层租赁给被告杜云芳，双方签订了《门面租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。虽然双方所签订的合同对于租金给付的约定为每年的12月1日前付清当年的租金，但原、被告双方在履行该合同时均按先付清全年的租金再租用房屋。2013年12月1日被告除支付1万元押金后，也支付了2014年的房租7万元，2014年12月1日被告也按合同约定支付了2015年的房租7万元。虽双方对履行该条款履行时间存在争议，其实质双方在履行合同时均按照先支付租金再租用房屋，被告在2015年12月1日以各种理由拒绝支付2016年房租的行为构成违约，应当承担违约责任。故对原告要求与被告解除合同，支付拖欠租金及违约金的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决：一、解除原告李德权与被告杜云芳签订的门面租赁合同；二、被告杜云芳支付原告李德权房屋租金46667元（从2015年12月1日起计算至2016年8月1日止）；三、被告杜云芳支付原告李德权违约金1万元；四、驳回原告李德权的其它诉讼请求。本案案件受理费1800元，原告李德权承担200元，被告杜云芳承担1600元。
在本院二审期间，上诉人杜云芳的委托诉讼代理人陈蛟当庭向本院提交了慈利县人民法院（2016）湘0821民初1489号受理案件通知书1份及相应的民事诉讼状1份，拟证实就解除合同、退还租金、赔偿损失的问题已向本案原审法院另案提起诉讼。被上诉人李德权经质证认为该两份证据真实合法，但与本案没有关联性。本院经审查认为该两份证据来源真实合法，但上诉人另案提起的诉讼与本案是不同的诉，可分别审理。
被上诉人李德权在二审中补充提交了慈利县江垭镇国土和规划建设环保站证明1份、慈利县江垭镇建设管理站收费发票复印件1份，用以证实涉案房屋系慈利县江垭镇江垭村村民委员会所建，归江垭村集体所有，用作村民活动中心，该房屋在城建规划红线内，并交纳了相关建设费用10000元，该房屋是经过政府批准建设的合法房屋。上诉人杜云芳的委托诉讼代理人陈蛟经质证认为该两份证据不合法，不能替代房屋建设规划许可证，不能证实出租房屋有规划许可手续。本院经审查认为该两份证据虽有欠缺，但符合证据的三性要求，能客观反映交纳所建房屋规费并允许建房的事实过程，故予采纳。
本院二审对双方争议事实的认定如下：涉案房屋的建房用地系农村宅基地，归慈利县江垭镇江垭村民委员会集体所有，慈利县人民政府颁发有慈（2013）第500001号集体土地使用证。2013年，慈利县江垭镇江垭村民委员会向慈利县江垭镇建设管理站交纳了10000元的建设规划费用，并按当地建设红线图修建了涉案房屋。本案双方当事人签订房屋租赁合同后，杜云芳未按合同约定交纳1万元的押金，李德权予以默认。2015年12月1日，李德权找杜云芳收取2015年12月1日至2016年11月30日年度的租金7万元时，杜云芳以未到交付租金的时间为由拒交。2016年8月16日，一审开庭审理本案，庭审结束后的第二天（即2016年8月18日），杜云芳向湖南省慈利县人民法院提起诉讼，请求解除双方所签合同、返还租金14万元、赔偿装修损失137万元。一审认定的其他事实清楚，证据采信正确，本院予以认可。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案出租房屋虽没有取得建设工程规划许可证，但本案起诉前建设方就按要求交纳了相应的建设规划费用，应视为出租房屋是经主管部门批准建设的，故该房屋出租不违反法律禁止性规定；另外，本案双方当事人所签订的《门面租赁合同》，是双方真实意思的表示，不损害国家、集体和他人的权益，合法有效，双方应按合同约定执行。关于2015年12月1日，上诉人杜云芳未支付2016年的房租是否违约的问题，本院采纳被上诉人李德权的主张，不采纳上诉人杜云芳的主张，理由是：双方在合同中约定的是按实际租期年度交纳租金，而不是按自然年度交纳自然年的租金，2015年12月1日至2016年11月30日是一个租期年度，该租期年度的租金应在2015年12月1日交纳，上诉人杜云芳未在2015年12月1日交纳相应租金，当然构成违约，应承担相应的违约责任。至于被上诉人李德权是否违约，是否担违约责任并赔偿装修损失的问题，虽与本案有牵连，但上诉人杜云芳未提起反诉，而是向慈利县人民法院另行提起了诉讼，应与本案分别审理和裁判。综上所述，上诉人杜云芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人杜云芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 盖景阳
代理审判员 陈劲兵
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。