北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初29502号原告：李荣国，男，1967年9月10日出生，住北京市西城区。委托代理人：李文武，北京市通广律师事务所律师。被告：牛喻琥，男，1972年11月15日出生，户籍所在地辽宁省朝阳市，现在陕西省某监狱服刑。原告李荣国与被告牛喻琥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李荣国及其委托代理人李文武到庭参加了诉讼。被告牛喻琥因在陕西省某监狱服刑，本院依法赴陕西省某监狱组织开庭，被告牛喻琥发表了相关意见。本案现已审理终结。李荣国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年5月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付剩余违约金9万元；3.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告原系同事关系，双方口头约定2008年11月被告租赁原告所有的位于北京市西城区手帕口南街1号5号楼2-1-A房屋，并于2008年12月1日向原告支付30万租金，租期三年，每年10万元。2010年5月23日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。约定被告购买诉争房屋，建筑面积172.81平方米，房屋总价款390万元，双方商定此前支付的30万元租金为定金，约定银行批贷前五个工作日支付首付款190万元（包含定金30万元），银行贷款200万，口头约定签订协议后的一个月办理完批贷手续。合同签订后除定金外，被告未支付剩余房款。原告与被告之妻协商，被告之妻表示无力购买诉争房屋。原告一直无法与被告取得联系，后听被告之妻说被告已被羁押。2016年6、7月份原告发现诉争房屋网签仍未撤销。故原告诉至法院，并要求被告按《补充协议》第4条第3款约定支付房屋总价款10%的违约金39万元中剩余的违约金9万元。牛喻琥辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告所述合同签订情况属实。首付我给了原告近40万元，具体数额记不清了，除该部分款项外未支付其他钱款。双方口头约定银行批贷前5个工作日支付首付款190万元，剩余房款进行银行贷款。2010年10月15日，我因诈骗被公安机关刑拘，我与原告的合同未继续履行。不同意解除合同，按当时约定我并未违约，合同因不可抗力不能继续履行。因我现在被羁押，无法支付剩余购房款。要求继续履行合同（不提出反诉）。我未违约，故不同意支付违约金。如果法院认定买卖合同符合解除条件，应免除我的违约责任，返还已付房款、给予增值补偿（不提出反诉）。不同意承担诉讼费。我被刑拘后原告将房屋出租的房款应归我所有。本院认定事实如下：原告出示的房屋所有权证显示，北京市宣武区（现西城区）手帕口南街1号5号楼2-1-A的房屋系原告名下房屋。2010年5月23日，原、被告签订北京市存量房屋买卖合同，约定原告将位于宣武区（现西城区）手帕口南街1号5号楼2-1-A的房屋出售给被告，房屋成交价格为390万元。定金30万元通过直接支付的方式支付给原告。合同第七条第（二）款第（2）项约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。被告应自合同解除通知送达之日起30日内按累计逾期应付款的10%向原告支付违约金，并由原告退还全部已付款。双方同意自本合同签订之日起120日内，共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原、被告、中介公司签订了补充协议，该协议第二条约定，乙方（被告，下同）于2008年12月1日已向甲方（原告，下同）支付定金30万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。甲方同意乙方以商业贷款方式支付购房款。甲方应在接到丙方（中介公司，下同）的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估。乙方于银行批贷前5个工作日将首付款190万元（含定金30万元）以自行支付的方式支付甲方。在乙方支付首付款后3个工作日内，甲方必须配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续，双方协商一致在乙方所申请贷款获得批准后3个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续。若乙方经贷款机构审批所获得贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续前补足购房款。补充协议第四条违约责任约定，乙方若迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过50日的，视为乙方违约，乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的10%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。原告表示，被告支付30万元定金后，再未向其支付任何款项。被告认可除定金外未再支付其他款项。双方均认可诉争房屋进行了网签，未办理其他手续。关于违约及合同解除。原告表示，被告在合同约定的期限内未付款，已构成违约，原告有权解除合同，被告应付违约金。被告则表示，我被刑事拘留、羁押属不可抗力，合同因此未继续履行，我未构成违约。针对被告所称其被刑事拘留后合同履行问题，被告表示，2010年10月15日其被刑拘，当时主要精力在处理刑事问题。2010年至2013年期间待在看守所，2013年1月入监服刑，在此期间无法与外界联系，无法履行合同。此后与原告联系也不方便，亦不能履行。诉讼中，对违约金问题。被告表示，若法院认定其违约，其认为原告主张违约金过高，申请酌减。原告未就被告违约造成损失向本院提供相关证据。本院认为，原、被告所签北京市存量房屋买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。当事人应依约行使权利、履行义务。根据上述查明的买卖合同、补充协议可知，双方有如下约定：1、2010年5月23日签订合同后120日内双方应共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；2、被告于银行批贷前5个工作日将首付款190万元支付原告；3、首付款支付后原告配合被告办理贷款面签；4、被告获得银行批贷后3个工作日共同办理所有权转移登记手续。根据该4项约定，结合房屋买卖交易的流程可知，双方至迟应在2010年5月23日后120日内完成房屋权属转移登记申请手续，完成权属转移登记申请前，被告应完成首付款支付手续。即被告至迟不应晚于上述房屋权属转移登记申请手续前支付首付款190万元。根据上述查明的合同履行情况，被告未在上述期间内履行支付首付款义务，被告构成违约。被告虽主张2010年10月15日其被刑事拘留并后续被羁押导致其无法履行合同，并据此作为拒绝承担违约责任的理由。但根据上述查明的事实及约定，2010年10月15日已明显晚于上述约定首付款支付的最后期限。不仅如此，被告称其被刑事拘留、羁押的情况，亦不属于法律规定的不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情况。被告以此为由主张免除其违约责任的意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。被告的违约情形，符合合同约定解除条件，原告现依合同约定行使解除权，于法有据，对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告上述违约的实际情况，考虑被告提出违约金酌减的意见，结合原告就实际损失的举证情况，本院认定原告主张违约金的数额过高，其要求支付剩余9万元违约的诉讼请求，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、解除原告李荣国与被告牛喻琥二零一零年五月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、驳回原告李荣国的其他诉讼请求。案件受理费一万九千元，由原告李荣国负担三百八十元（已交纳），由被告牛喻琥负担一万八千六百二十元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员 杨   成   龙二〇一七年九月四日书记员 袁慧书记员陈光华-2--1-