广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终6095号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司，住所地广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼。
法定代表人：林锋生，该公司董事长。
委托代理人：王雪利、叶根茂，广东百科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区寺右新马路10号之五409B房。
负责人：盛齐美，该公司经理。
委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。
上诉人广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（以下简称中粤鑫灏公司）因与被上诉人深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司（以下简称盛孚公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初5099号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
中粤鑫灏公司上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第四项，改判支持中粤鑫灏公司要求盛孚公司支付违约赔偿金的请求，并由盛孚公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、盛孚公司与碧海湾(住宅)业主委员会签订的《碧海湾物业服务合同》属无效合同，且盛孚公司未向中粤鑫灏公司提供应有的物业管理服务，无权向中粤鑫灏公司收取物业管理费。1、根据《物权法》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。选聘盛孚公司均未经中粤鑫灏公司和广大业主共同决定的，即属无权处分行为，是侵害业主物权的行为。2、根据《合同法》的相关规定，案涉合同的签订是无权处分行为，且未得到权利人追认，故案涉合同属无效合同。而且案涉合同也符合《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》认定为无效的情形。根据本案查明的事实，盛孚公司前后与碧海湾(住宅)业主委员会签订的物业服务合同，都是在业委会未经业主大会授权的情况下签订的，而且业委会明知自己没有商业小区部份物业的代表资格和管理权，却擅自与盛孚公司签订涵盖商业小区的服务合同，将已经有物业服务企业管理中的商业部份物业纳入其管理范围，企图霸占中粤鑫灏公司的商业部份房产，可见该合同显然是恶意串通损害他人合法利益的违法合同。因该合同至今未按法律要求取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认，依法应认定为无效合同。盛孚公司在合同无效的情况下，继续霸占、控制小区管理权，在社区制造恶劣市场环境，导致涉讼楼盘房房价明显低于同地段同类楼盘房价，从中获利，已属恶意的市场强买强卖行为，其应立即撤场并将物业管理权交还小主，使社区恢复正常市场环境和让广大业主安居乐业。二、盛孚公司明知业委会未得到业主大会授权，却与打着业委会旗号，并未取得业委会合法资格的范某、杜某等实际控制人共同控制小区物业管理，牟取私利，且故意阻挠中粤鑫灏公司正常使用自有物业，损害中粤鑫灏公司的合法权利，其无权向中粤鑫灏公司收取物业管理费。1、根据《物权法》、《合同法》的相关规定，物业服务合同性质上属委托合同，受托人有权请求报前提是已完成委托事项。因此，盛孚公司只有向中粤鑫灏公司提供了应有的物业服务，才有权收取物业管理费。但盛孚公司自接手小区物业管理以来，为非法占有物业，选择性剥夺、限制中粤鑫灏公司在内的部份业主的合法通行权及房源，一直不为中粤鑫灏公司办理通行门禁卡，人为制造种种障碍，剥夺中粤鑫灏公司正常进入小区的通行权利。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。盛孚公司没有举证证明其已按照物业服务合同履行了物业管理的义务，相反，中粤鑫灏公司提供的证据证明，在多次发函和派人交涉要求解决门禁卡问题的情况下，盛孚公司仍然拒绝发放进出小区上落电梯回家必须的门禁卡给中粤鑫灏公司。因此，盛孚公司既没有收取物业管理费的合同依据，也没有履行其向中粤鑫灏公司收取物管费应尽的基本义务，无权向中粤鑫灏公司收取物业管理费。一审判决中粤鑫灏公司支付物业管理费，违背了事实与法律，依法应予撤销。三、盛孚公司没有提供基本物业管理服务且侵害了中粤鑫灏公司物业权益，其违约行为给中粤鑫灏公司使用物业造成实质性损害后果。中粤鑫灏公司要求盛孚公司赔偿损失，具有充分的法律依据。1、本案实质是不法分子通过操纵、控制业委会，与物业公司合谋企图侵吞中粤鑫灏公司合法资产，所实施的系列恶意诉讼等违法行为的一个环节而已。其严重影响中粤鑫灏公司及广大业主对所拥有物业的使用和收益权，使得案涉物业无法实现正常的市场价值。2、中粤鑫灏公司作为物权人，享有对物业占有、使用、收益、处分的合法权益，任何人不得侵犯。可是，中粤鑫灏公司作为房屋的物权所有人，却不能自由进出自己的房屋，盛孚公司这种持续侵权行为，已严重影响了中粤鑫灏公司及实际使用人。3、任何物业管理公司，均无权以管理费为理由侵害业主的物权，涉案物管合同以及行内均普遍采用的惯例是当月初收上月的物管费。通行门禁卡客观上也不会与收取物管费挂钩，客观事实乃是盛孚公司违约侵害在前而引致拒交物管费的诉讼纠纷。其追索物业管理费作为普通债权，也不得对抗业主的物权。根据一审查明的事实，盛孚公司已收到了中粤鑫灏公司关于解决门禁卡问题的函数份，并答复因中粤鑫灏公司拖欠物业管理费，所以不同意发放门禁卡给中粤鑫灏公司。这充分证明盛孚公司以普通债权侵犯中粤鑫灏公司的物权。因此，中粤鑫灏公司反诉提出的请求，是行使物权保护权利，优先于盛孚公司的普通债权，法院不应以物业管理费问题驳回中粤鑫灏公司的请求。4、2017年8月，涉案房屋被污水沉淹而祸及楼下703房住户而致其投诉情况下，才发现经涉案房屋的公共污水管道已爆裂渗漏污水到本户及邻里10个月以上，而盛孚公司对此竟然一无所知，也没有进行过相关的养护、维修，任由损害蔓延扩大。这一事实，足以证明盛孚公司对中粤鑫灏公司实施的侵权行为，是有针对性的。盛孚公司亦从未履行对中粤鑫灏公司房屋所在区域进行巡查和维护等最基本的服务义务。因此，中粤鑫灏公司所受到的实质性损害是确凿的。盛孚公司承担赔偿责任和中粤鑫灏公司无需缴交物管费是正当合理的行为。5、根据《合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的相关规定，盛孚公司故意阻碍中粤鑫灏公司正常使用小区物业，给中粤鑫灏公司造成严重的实质性损害，中粤鑫灏公司有权要求盛孚公司承担损害赔偿责任。6、中粤鑫灏公司与盛孚公司在前案签订的和解协议，已表明盛孚公司清楚其不发放门禁卡或门禁卡不能正常使用的情况下，将给中粤鑫灏公司造成经济损失，而且盛孚公司亦认可调解协议约定按每月每平方米50元计算损失赔偿数额。盛孚公司既然明知不发放门禁卡将造成中粤鑫灏公司经济损失，仍然故意为之，则理应为自己的过错承担责任。中粤鑫灏公司提出反诉时，放弃了按市场租金损失来要求赔偿，而为了方便诉讼沿用了该调解每月每平方米50元的算法，合理合法，依法应得到法院的支持。即使一审法院认为调解协议不能直接适用，也可以委托机构评估涉案房屋的市场租金价格，作为计算赔偿的依据。
中粤鑫灏公司补充上诉意见如下：一、一审判决所依据的三份合同均为是无效合同，因为合同的委托方碧海湾（住宅）业主委员会的组建和换届不合法，其主体不适格。二、盛孚公司非法设置门禁系统，拒绝向中粤鑫灏公司发放门禁卡，使中粤鑫灏公司无法正常进出使用案涉房屋，其严重侵害了中粤鑫灏公司作为产权人对涉案房屋基本的使用权和通行权，属严重违约行为。一审判决事实认定错误。中粤鑫灏公司对案涉物管费享有履行抗辩权拒绝支付物管费，同时有权要求对方支付违约金。
盛孚公司答辩称：原审判决认定事实清楚，判决恰当，恳请贵院依法维持，并驳回中粤鑫灏公司的全部上诉请求。事实与理由：一、涉案物业服务合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。此前已有多份生效的民事判决确认。中粤鑫灏公司抗辩合同无效缺乏事实依据。二、中粤鑫灏公司作为涉案房屋的所有权人，事实上已经接受了盛孚公司的物业管理，理应履行缴纳物业管理费的义务。三、盛孚公司暂不发放门禁卡，有合理的理由。首先中粤鑫灏公司并未提供相应的办卡资料，中粤鑫灏公司至今拒不缴纳物业管理费，严重丧失诚信，盛孚公司有理由暂不发放。即使不发放门禁卡，中粤鑫灏公司仍可通过24小时的值班保安刷卡或跟随其他住户进入涉案的房屋。也就是说本案的中粤鑫灏公司并无任何损失。四、中粤鑫灏公司无权要求盛孚公司支付违约赔偿金。质证调解笔录的使用是有前提条件的，即已发放的门禁卡在指定的有效期内无法正常使用。且中粤鑫灏公司履行了相应的告知义务而经盛孚公司修复无法使用，方可适用违约金条款。目前为止，中粤鑫灏公司并无证据证实门禁卡在该有效期内出现故障，也无证据证实其在有效期内提出了异议，故其要求支付违约金无理。中粤鑫灏公司也可通过24小时的值班保安，或跟随其他住户进入涉案房屋。也就是说我方并没有阻碍其通行权，中粤鑫灏公司并无损失。即使需要支付违约金，该标准也明显过高，应予调整。五、中粤鑫灏公司提出的其他抗辩理由没有事实和法律依据。即使盛孚公司在物业管理服务中存在部分的瑕疵，也不能作为中粤鑫灏公司拒交物业管理费的理由。
盛孚公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、中粤鑫灏公司向盛孚公司支付自2013年3月16日至2016年2月29日期间的物业管理费11326.52元及滞纳金（按每日千分之一标准，滞纳金均计至2015年12月31日）；2、中粤鑫灏公司承担本案诉讼费用。
中粤鑫灏公司向一审法院提起本案反诉，请求判令：1、盛孚公司向中粤鑫灏公司交付涉案物业的门禁卡；2、盛孚公司向中粤鑫灏公司支付违约金（以涉案房屋测绘建筑面积143.0449平方米乘以50元除以30日计算房屋日租金238.408元，从2013年3月16日计至实际交付之日止）；3、盛孚公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司原名为深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，于2016年3月24日更改为现名。
碧海湾小区为中粤鑫灏开发建设的小区。临江大道31号2806房（碧海湾A座2806房,以下简称“涉案房屋”）房产测绘面积为143.0449平方米。
2013年3月16日，盛孚公司（乙方）、广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方）签订《临时物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾花园小区提供物业管理事项，约定：住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米，商业服务管理费标准为10元/月/平方米，物业服务管理费用由乙方直接向业主收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用千分之一的滞纳金，本合同期限为六个月，自2013年3月16日起至2013年9月15日止，合同期满，甲方对合同期内乙方工作较为满意，则与乙方签订为期三年的物业管理服务合同，本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同，本合同自双方签字并盖章之日起生效，对甲乙双方及碧海湾全体业主具有约束力。
2014年4月1日，盛孚公司（乙方）、广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方）签订《碧海湾物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实施物业服务管理，住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米，商业服务管理费标准为10元/月/平方米，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第1日起，可按欠费金额每日千分之一标准计收滞纳金，本合同期限为2年，自2014年4月1日至2016年3月31日，本合同期限届满，乙方在同等条件下可优先与甲方签订物业管理服务合同。
2014年4月2日，盛孚公司（乙方）、广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方）签订《碧海湾物业服务补充合同》，约定：双方明确乙方实施物业管理的区域范围，是珠江新城17-5、17-6地块项目红线规划范围内的所有空间范围，包括：1、负一、负二层停车场（含停车位447个）；2、第一、二、三层的裙楼；3、第四层至二十九层的住宅；4、小区建筑红线范围内的所有区域，包括空地、绿化、卫生用地、架空层、保安亭（两个）、管理用房、水电公共设施用房、楼房天面、地面停车位等。
2013年6月8日起，一审法院立案审理盛孚公司（原告）诉中粤鑫灏公司（被告）、广州嘉邦酒店物业服务有限公司（第三人，下简称“嘉邦公司”）物业纠纷系列案件【（2013）穗天法民四初字第1182-1184号、1632-1666号】，盛孚公司请求判令中粤鑫灏公司支付碧海湾D2806房等自2009年8月至2012年8月等期间的物业管理费及滞纳金，其中部分十九案件的情况为：1632号案所涉碧海湾A706房；1633号案所涉碧海湾A803房；1634号案所涉碧海湾A903房；1635号案所涉碧海湾A1505房；1636号案所涉碧海湾A1605房；1637号案所涉碧海湾A1705房；1638号案所涉碧海湾A2201房；1646号案所涉碧海湾C2802房；1647号案所涉碧海湾D1703房；1648号案所涉碧海湾D1804房；1650号案所涉碧海湾D1904房；1657号案所涉碧海湾D2304房；1658号案所涉碧海湾D2305房；1661号案所涉碧海湾D2703房；1662号案所涉碧海湾D2704房；1663号案所涉碧海湾D2705房；1664号案所涉碧海湾D2803房；1666号案所涉碧海湾D2805房；1667号案所涉碧海湾D1905房。
2014年8月15日，组织双方就（2013）穗天法民四初字第1632-1638、1646-1648、1650、1657-1658、1661-1664、1666-1667号十九案的进行调解，调解为：一、中粤鑫灏公司于2014年8月19日前一次性向盛孚公司支付位于广州市天河区临江大道31-39号碧海湾小区内19套房屋物业管理费合计180000元（房屋具体房号、物管费期间、金额详见附表）；二、盛孚公司于本协议签署之日三日内将上述房屋的房屋门禁卡〔有效使用期为5个月，自2014年8月18日起算；每套房屋4张，其中2张免费，另外2张的工本费用（每张30元）由法院于2014年8月18日依法决定由盛孚公司、中粤鑫灏公司双方如何负担〕交广州市天河区人民法院代管，由中粤鑫灏公司于付清上述物业管理费之日起自行凭付款凭证向广州市天河区人民法院申请领取。盛孚公司、中粤鑫灏公司双方于2014年8月18日共同对上述门禁卡验卡确认其有效性，盛孚公司应当确保上述门禁卡在有效使用期内可以正常使用。三、盛孚公司于中粤鑫灏公司付清上述物业管理费之日起三日内将等额物业管理费发票交付中粤鑫灏公司。四、盛孚公司于本协议签署之日起三日内向广州市天河区人民法院提交上述十九个案件的书面撤诉申请，但上述撤诉申请需待中粤鑫灏公司向法院提交上述第一项调解内容中物业管理费的付款凭证之日才视为盛孚公司正式向法院申请撤回上述十九个案件的起诉；上述十九个案件的受理费由盛孚公司自行负担。五、盛孚公司的收款账号为：户名：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司，开户银行：中国建设银行股份有限公司广州中山一路支行，账号：44×××95。盛孚公司确保其所提供的上述账户信息真实有效，如果因为盛孚公司提供的信息错误或无效导致中粤鑫灏公司付款不成功，则中粤鑫灏公司不承担逾期付款责任。六、盛孚公司、中粤鑫灏公司双方任何一方违反上述条款，则应当向对方支付违约金（以202244元为本金，按照每日千分之一的标准，自2013年6月8日计至2014年8月15日）。七、中粤鑫灏公司在上述门禁卡有效使用期内发现门禁卡无法正常使用时，应当在五日内及时将情况告知盛孚公司，并与盛孚公司共同验卡确认是否无法正常使用，中粤鑫灏公司应当于双方共同确认无法正常使用门禁卡当日将该门禁卡交付盛孚公司，盛孚公司应当于收到上述门禁卡之日起五日内开展检查原因工作，并于收到门禁卡之日起十日内排除人为导致门禁卡不能使用的情况并将该能正常使用的门禁卡交付中粤鑫灏公司，但遇到非人为因素（如门禁卡系统或门禁卡机械故障等）导致门禁卡不能使用的情况则期限相应顺延。如果上述十九件案件中任何一套房屋的四张门禁卡同时无法正常使用，而盛孚公司未能按照上述修复门禁卡流程确定的时限修复门禁卡，则盛孚公司应当向中粤鑫灏公司按四张门禁卡全部损坏的实际房屋套数支付违约金（以该套房屋测绘建筑面积乘以50元／平方米除以30日的标准计算该套房屋的日租金，以逾期之日至实际将该套房屋能正常使用的四张门禁卡交付中粤鑫灏公司之日计算逾期天数，用日租金乘以逾期天数得出违约金）。中粤鑫灏公司确认其接收门禁卡的联系地址为广州市天河区临江大道39号D栋2楼，联系人为陈剑军，联系电话为135××××8915。八、盛孚公司承诺不会将中粤鑫灏公司提交的上述十九个案件所涉及的房屋的商品房买卖合同用于盛孚公司向房屋购买人追讨物业管理费纠纷以外的用途，否则盛孚公司自行向房屋购买人承担相应的损害赔偿责任。九、本协议一式三份，自盛孚公司、中粤鑫灏公司双方签署之日起生效；由盛孚公司、中粤鑫灏公司各持一份，交广州市天河区人民法院一份。
2014年8月18日，就上述十九案所涉房屋门禁卡76张进行交接，经双方确认当日门禁卡验卡可正常使用，并对76张门禁卡进行封存。当日，盛孚公司提出（2013）穗天法民四初字第1632-1638、1646-1648、1650、1657-1658、1661-1664、1666-1667号案的撤诉申请书。及后，一审法院作出该十九案的民事裁定书，准许盛孚公司撤回起诉。
2014年8月25日，组织双方到庭，盛孚公司确认收取上述十九案合计物业管理费18万元；一审法院将封存的门禁卡76张退给中粤鑫灏公司。当日，双方曾对门禁卡的期限及维修时间提出意见但未能达成最终一致意见。
关于上述未达成和解案件的处理情况，其中（2013）穗天法民四初字第1640号案，盛孚公司起诉请求中粤鑫灏公司支付碧海湾A2806房自2009年8月18日起至2012年8月31日止的物管费11799.67元及其滞纳金，1640号案审理认为：嘉邦公司与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤鑫灏公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，对此不予采信。中粤鑫灏公司作为案涉房屋的所有权人，是碧海湾小区的业主，其应当接受上述《物业服务委托合同》的约束，并履行上述合同的相应条款。经查，嘉邦公司自2009年8月18日进驻碧海湾小区，履行了除地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼等区域外的小区范围内除小区三个出入口安保、小区发电机维护等方面的物业管理的职责。中粤鑫灏公司作为碧海湾小区的开发商，案涉房屋自2009年8月18日至2012年8月31日期间仍登记在中粤鑫灏公司名下，中粤鑫灏公司虽辩称其已经将案涉房屋出售给小业主及将案涉房屋交付小业主使用，但从中粤鑫灏公司提交的证据来看，《第一批碧海湾购房业主办证的公告》及其附件仅反映了房地产行政管理部门同意对碧海湾项目历史遗留的办理房地产证问题进行处理，并无显示该部门确认了案涉房屋已经出售或交付给小业主，上述证据不足以证明中粤鑫灏公司已经将案涉房屋出售或交付给小业主，因此，中粤鑫灏公司应对此承担举证不能的不利后果，对中粤鑫灏公司该项抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、《物业管理条例》第六条第一款的规定，中粤鑫灏公司在上述期间属于碧海湾小区的业主。中粤鑫灏公司作为碧海湾小区的业主，实际接受了盛孚公司的管理和服务，理应向嘉邦公司支付相应的报酬即物业服务费。中粤鑫灏公司以其为碧海湾小区提供了部分物业服务为由，认为按照每平方米2.2元的标准计算物管费显失公平，从本案查明的事实看，碧海湾小区新旧物管公司之间的交接并非对整个小区物业管理区域的完全交接，中粤鑫灏公司自认其在2009年8月18日自行接管了小区部分物业管理区域并且在嘉邦公司要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付嘉邦公司管理的情况下仍没有交付，可见相对于中粤鑫灏公司而言，嘉邦公司未能就小区全部物业管理区域提供物业服务的责任不能归属于嘉邦公司，根据公平合理原则，结合碧海湾小区所处的区域环境等因素，认为嘉邦公司按照每平方米2.2元的标准收取住宅的物管费在合理范围内，可予支持。…关于门禁卡问题，盛孚公司主张嘉邦公司已经交付案涉房屋门禁卡给中粤鑫灏公司，但并未提供证据予以证明，在中粤鑫灏公司否认的情况下，对盛孚公司该项陈述不予采信。但因中粤鑫灏公司承认在没有门禁卡的情况下亦可以通过其它合法方法进入案涉房屋，故其以嘉邦公司未向其交付门禁卡为由拒不交纳案涉房屋物管费没有合理依据，对中粤鑫灏公司该项抗辩意见不予采纳。中粤鑫灏公司可另案向盛孚公司主张要求交付门禁卡的相关权利。1640号案判决为：一、被告广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司支付拖欠位于广州市天河区临江大道31-39号碧海湾小区A2806房的房地产自2009年8月18日至2012年8月31日期间的物业管理费11460.33元及其滞纳金（按期计算，第一期自2009年8月18日至2009年9月30日，第二期开始以每两个月为一期、且双月在前单月在后；每期滞纳金以当期欠付的物管费为本金，按照每逾期一日计收万分之五的标准，自每个单月的第6日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过每期本金为限）。二、驳回原告深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司的其他诉讼请求。中粤鑫灏公司不服判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第4504号民事判决，维持原判。
2015年12月25日，中粤鑫灏公司称向盛孚公司发出《关于再次要求立即发放通行门禁卡和解决已领门禁卡正常使用排除非法剥夺通行权等问题的函》，内容为：（2013）穗天法民四初字第1182-1184、1632-1666号民事判决书及民事裁定书已查明属中粤鑫灏公司产权及委托中粤鑫灏公司管理的房产，碧海湾A706、A803、A903、A1505、A1605、A1705、A2201、A2806、B1301、B1302、C2802、D1703、D1804、D1903、D1904、D1905、D2201、D2202、D2203、D2204、D2205、D2206、D2304、D2305、D2703、D2704、D2705、D2803、D2804、D2805、D2806共31套房产，建筑面积共4934.6349平方米，其中通过调解结案的A706、A803、A903、A1505、A1605、A1705、A2201、C2802、D1703、D1804、D1904、D1905、D2304、D2305、D2703、D2704、D2705、D2803、D2805共19套房的电梯等通行门禁卡共76张，虽已在法官主持下发放给中粤鑫灏公司，但在后来实际使用中发现属失效或无法正常使用的门禁卡，中粤鑫灏公司即派员多次前往解决未果，现发函敦促履行物业管理公司责任，在本函送达之日3日起内恢复中粤鑫灏公司上述19套房屋门禁卡的正常使用和发放其余房屋的门禁卡，否则追究违约金等。庭审时，盛孚公司否认收取该函件，中粤鑫灏公司表示其直接送达盛孚公司但被拒收，故在管理处门口张贴该函件。
2015年12月30日，盛孚公司、广州市天河区碧海湾业主委员会向中粤鑫灏公司发出《2015年12月25日广州市中粤鑫灏投资控股有限公司来函回复》（EMS运单号1055764442617，盛孚公司提交加盖邮戳证实函件发出，收件人为陈主任，电话135××××8915，公司名称为中粤鑫灏公司，地址为广州市天河区珠江新城临江大道37号22楼），内容为：贵司2015年12月25日来函收悉，现回复如下：1、关于门禁卡问题：根据天河区人民法院2014年8月15日签署的《质证及调解笔录》，在法官见证下盛孚公司律师交付贵公司门禁卡76张，设置时间为5个月，其前提是贵公司应交纳2012年9月1日起未交的物业管理费，到2015年1月17日逾期不补缴及交费门禁卡即失效。至2014年12月份，贵司已欠费达16个月之久，其后贵公司曾要求继续开通门禁卡，由于贵公司未履行交纳物业管理费承诺而遭到拒绝。2、关于消防安全问题。贵公司提及街道、派出所、贵公司及我方达成的协议：4-28层消防系统归我方负责，我方已于2013年9月30日完工等。至此，贵司拖欠管理费达28个月并长期未依法依规配置物业用房，我方将通过法律程序，帮助贵公司履行相关职责。庭审时，中粤鑫灏否认收件，盛孚公司表示该函件邮寄至2014年8月15日调解笔录中确认的“陈剑军”。
中粤鑫灏公司抗辩小区存在安全隐患，为此提交往来函件，盛孚公司亦书面予以回复办理情况，对于具体的隐患，中粤鑫灏公司未就此进一步举证。另中粤鑫灏公司提供其他业主报警记录，抗辩盛孚公司管理不当，盛孚公司抗辩与本案无关。
一审法院认为：盛孚公司与广州市天河区碧海湾业主委员会签订的《碧海湾物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤鑫灏公司抗辩合同无效缺乏依据，不予采纳。中粤鑫灏公司作为案涉房屋的所有权人，是碧海湾小区的业主，事实接受盛孚公司的物业管理，其应当接受上述《碧海湾物业服务合同》的约束，履行义务。
双方就2009年8月18日至2012年8月31日等期间的物业管理费成诉，其中19套房产经调解处理，双方在2014年8月15日约定门禁卡有效使用期为5个月，自2014年8月18日起算，中粤鑫灏公司一并支付十九案所涉的物业管理费18万元，双方就门禁卡在使用期内的维护流程作出约定，分步骤进行处理，并约定第七点的违约条款。2014年8月18日，中粤鑫灏公司领取门禁卡，门禁卡约定期限为5个月，至2015年1年18日届满，期间，未有证据证实门禁卡出现使用障碍，中粤鑫灏公司未有证据证实其就此提出异议，其抗辩门禁卡在5个月期限内使用障碍缺乏事实依据，不予采纳。中粤鑫灏公司称于2015年12月25日发出《关于再次要求立即发放通行门禁卡和解决已领门禁卡正常使用排除非法剥夺通行权等问题的函》，盛孚公司抗辩未收取该函件，但其于2015年12月30日发出的《2015年12月25日广州市中粤鑫灏投资控股有限公司来函回复》明确表示“贵司2015年12月25日来函收悉”，故此予以确认中粤鑫灏公司的上述函件有效送达盛孚公司；对于盛孚公司的《2015年12月25日广州市中粤鑫灏投资控股有限公司来函回复》，其提交邮政部门证实其邮件送达至“陈主任”，送达地址及联系人电话与2014年8月15日的笔录约定一致，予以确认该函件有效送达。本案涉案房屋为临江大道31号2806房（碧海湾A座2806房），非上述19套房屋之一，中粤鑫灏公司反诉请求适用十九案和解协议约定请求违约缺乏合同依据，不予采纳。另该十九案所涉门禁卡的违约金的适用条件存在履行期限及启动流程的约束，中粤鑫灏主张适用条款缺乏依据，不予采纳。故此，中粤鑫灏公司的反诉请求支付违约金缺乏合同依据及事实依据，不予支持。
中粤鑫灏公司事实接受盛孚公司提供的物业管理，理应支付物业管理费，物业管理服务为综合的服务项目，非单纯的出入管理，中粤鑫灏公司以盛孚公司未发放门禁卡拒绝支付物业管理费缺乏依据，不予采纳。中粤鑫灏公司抗辩主张小区存在消防问题缺乏事实依据，其以拒绝支付费用缺乏法律依据，不予采纳。中粤鑫灏公司主张案外人使用障碍可拒交物业管理费，该抗辩与本案无关，不予采纳。
盛孚公司发函称“2014年12月份，贵司已欠费达16个月之久，其后贵公司曾要求继续开通门禁卡，由于贵公司未履行交纳物业管理费承诺而遭到拒绝”，盛孚公司可通过正当途径主张拖欠的物业管理费，不能因此剥夺中粤鑫灏公司的正常进入小区的通行权利，在中粤鑫灏公司提出办理门禁卡时，理应给予便利，按有关指引办理，现人为制造障碍，致使双方长期交恶成诉。按日常生活经验，门禁卡是小区出入凭证，中粤鑫灏公司主张要求发放门禁卡，以实现出行便利，盛孚公司作为门禁卡的管理者，应给予办理，中粤鑫灏公司现反诉请求主张交付门禁卡，并无不当，予以支持。同时，门禁卡的办理对象为业主及物业使用人，中粤鑫灏公司亦应按盛孚公司的办理流程提交资料及支付费用办理。故此，判令盛孚公司予以协助中粤鑫灏公司办理涉案房屋的门禁卡，中粤鑫灏公司按门禁卡办理指引予以提交资料及支付费用。
盛孚公司按约定在中粤鑫灏公司拖欠物业管理费可主张违约金，结合本案事实，中粤鑫灏公司存在长期拖欠物业费，盛孚公司亦存在不当处理中粤鑫灏公司请求办理门禁卡事项，双方均存在一定责任，因物业管理涉及小区全体利益，盛孚公司部分不当行为并不能否定其他整体管理事实，故此判令中粤鑫灏公司支付拖欠的物业管理费，对于盛孚公司主张的违约金，从公平角度，予以驳回。涉案房屋建筑面积143.0449平方米，按约定2.2元/平方米/月标准计算，每月物业管理费为314.7元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年12月12日作出如下判决：一、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司支付广州市天河区临江大道31号2806房（碧海湾A座2806房）自2013年3月16日至2016年2月29日自2013年3月16日至2016年2月29日物业管理费（每月按314.7元计算）。二、深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协助广州市中粤鑫灏投资控股有限公司办理上述房屋的门禁卡，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司按门禁卡办理流程提交资料及缴纳费用。三、驳回深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的其他本诉请求。四、驳回广州市中粤鑫灏投资控股有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费160元，由深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司负担60元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担100元。反诉受理费2733元，由深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司负担100元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担2633元。
本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关的证据予以佐证，本院予以确认。
二审中，中粤鑫灏公司为证明其上诉主张向本院提交了如下证据：1.广州市房地产权属证明书（NO:A0000304）及广州市城市规划局《建筑工程规划验收合格证》（穗规验证【2005】197号），拟证明碧海湾小区建筑面积119835平方米包含地下2层17065平方米、地上4-28层（住宅）建筑面积88184平方米以及地上1-3层（商业）建筑面积14586平方米。2.碧海湾小区第二次业主大会选举第一届业主委员会进行开箱点票的结果以及碧海湾第二届委员会选举面积统计表，拟证明总面积按照89000平方米计算，并非碧海湾小区的实际总面积119835平方米。实际赞成面积比例仅为45.58%，违反《物业管理条例》的规定。业委会组建和换届不合法，主体不适格，所签署的案涉物业服务合同无效。
经本院主持质证，盛孚公司表示：上述证据并不属于新证据，依法不予采纳。业主委员会的选举等均是在相应的政府部门，也就是街道居委等部门的见证下进行，这一个选举过程是合法的。
另，中粤鑫灏公司以向猎德街道办的调取业委会的登记备案资料，查明签订案涉合同的相关主体资格为由，申请本院开具律师调查令。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对中粤鑫灏公司的上诉，具体分析如下：
涉案《碧海湾物业服务合同》是盛孚公司与碧海湾业委会在平等自愿的基础上，经协商签订，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故中粤鑫灏公司作为涉案房屋的业主理应受该《碧海湾物业服务合同》的约束。至于中粤鑫灏公司对碧海湾业委会的成立有异议，与本案物业服务合同纠纷分属不同法律关系，中粤鑫灏公司可另循合法途径解决，中粤鑫灏公司以此为由上诉主张涉案《碧海湾物业服务合同》无效的理据不足，本院不予采纳。
中粤鑫灏公司与盛孚公司在关于2009年8月18日至2012年8月31日等期间物业管理费的相关诉讼中，双方就其中19套房产经调解达成协议，明确约定自2014年8月18日起门禁卡有效使用期为5个月。2014年8月18日，中粤鑫灏公司领取门禁卡，至2015年1年18日届满。中粤鑫灏公司主张门禁卡在这5个月期限内使用存在障碍，但并未提交相关证据证实门禁卡曾经在此期间不能正常使用。本案涉案房屋为临江大道31号2806房（碧海湾A座2806房），并不在上述19套房屋之内，中粤鑫灏公司上诉主张不在上述调解协议范围内的房屋也应当参照该协议相关约定并依据该协议约定的标准向盛孚公司主张违约金并无依据，原审法院据此不予接纳中粤鑫灏公司支付违约金的请求，并无不当。
中粤鑫灏公司事实已经接受盛孚公司提供的物业服务，理应支付相应物业管理费，中粤鑫灏公司以盛孚公司未发放门禁卡、其物业服务存在瑕疵为由拒绝支付相关费用，但物业管理服务并非单纯的出入小区管理，而就盛孚公司物业服务存在瑕疵其并未提供相应的充分证据，中粤鑫灏公司上诉主张其无需支付相关物业费用理据不足，本院不予支持。至于中粤鑫灏公司主张盛孚公司存在其他侵权行为给其造成损失的问题，由于本案系物业服务合同纠纷，中粤鑫灏公司可另寻途径解决该纠纷，本案不予调处。
中粤鑫灏公司二审庭询中申请本院开具律师调查令，该申请事项不属本院职权范围，本院不予采纳。
综上，审查中粤鑫灏公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2733元，由广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 焕
审判员 梁淑敏
审判员 梁燕梅
二〇一八年六月八日
书记员 毕晓蕾
吴桐