宫彬胜与武汉圣利达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案
一 审 民 事 判 决 书
湖北省鄂州市华容区人民法院
民事判决书
（2014）鄂华容民初字第00480号
原告：宫彬胜。
委托代理人：胡强，湖北神农律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
被告：武汉圣利达置业有限公司。
法定代表人：李伟，该公司总经理。
委托代理人：汪后新，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
委托代理人：黄春红，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
第三人：汉口银行股份有限公司鄂州分行。
负责人：张坦，该行行长。
委托代理人：邹海芳。
原告宫彬胜诉被告武汉圣利达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年7月17日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邵菊萍独任审判。因原告所购房屋的银行按揭尚未还清，原告于2014年8月18日向本院申请追加汉口银行股份有限公司鄂州分行为本案的第三人。本院于2014年9月10日公开开庭进行了审理。原告宫彬胜及其委托代理人胡强，被告的委托代理人汪后新、黄春红，第三人的委托代理人邹海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宫彬胜诉称，原告于2012年7月31日与被告签订《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，购得被告开发的位于鄂州市华容区庙岭镇庙岭村红莲山庄D29号楼6号房一幢及该房附带的车位及储藏室。其中住房每平方米2，966元，共计774，660元；车位及储藏室每平方米1，800元，共计108，576元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付房款、车位及储藏室款503，236元，2013年3月13日原告依约在第三人汉口银行鄂州分行办理380，000元按揭手续，原告履行完全部合同义务。交房期限届满后，原告多次催促被告履行交房义务，被告至今仍未交付房屋。故原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》及与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；判令被告返还购房款883，236元及利息142，024元；判令被告支付违约金17，493.20元；判令被告赔偿原告房屋溢价损失320，000元；本案的诉讼费用由被告承担。
原告宫彬胜为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据一、原告的居民身份证，证实原告的主体身份。
证据二、《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，证实1、原、被告间的房屋买卖合同关系；2、房屋总价款为883，236元和支付方式；3、房屋应交付的时间、合同解除条件、违约金计算等。
证据三、购房款发票四张和《个人购房借款／担保合同》，证实原告已按合同约定履行付款义务，共向被告支付购房款883，236元。
证据四、《解除合同通知》及邮寄送达的回执、原告委托律师向被告送达的《律师函》及邮寄送达的回执，证实原告向被告发出《解除合同通知》和《律师函》，被告收到后在异议期间未向人民法院或仲裁机构提出确认解除合同的效力，该通知已产生效力。
被告武汉圣利达置业有限公司辩称，1、被告具有房地产开发资质和与原告签订的合同合法有效；2、依《商品房买卖合同》第八条二款3、4项，第九条的规定，被告未违约，不应承担违约责任；3、原告无权单方解除合同，原告的请求均无事实依据，不应支持。
被告武汉圣利达置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、1、被告企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书；2、国有土地使用权证；3、建设用地规划许可证；4、建设工程施工许可证；5、湖北省商品房预售许可证，证实被告具有房地产开发资质和取得相关的证照，有权签订房屋买卖合同。
证据二、原、被告签订的《商品房买卖合同》，证实依合同第八条二款3、4项，第九条的规定，被告逾期交房是合同约定的特殊情形，被告不承担违约责任。
证据三、1、《武汉圣利达置业有限公司红莲湖旅游新城金融网点及商居项目投资协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》；2、《土地附着物征用补偿协议》及补偿款支付凭证、《征地及附着物补偿协议书》及补偿款支付凭证；3、《关于请求尽快完成天然气入户工作的报告》、《关于红莲山庄项目天然气入户工作进展情况说明》，证实被告逾期交房是政府部门的原因造成，被告不承担违约责任，原告无权单方解除合同。
第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行述称，原告与银行签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，原告自办理按揭手续后，还款正常，无拖期现象。
第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行向本院提交了按揭贷款还款说明，证实截止2014年9月21日，原告一直在履行按揭贷款还款，共向第三人还本41，133.82元，息39，695.04元，还下欠贷款本金338，866.18元。
经庭审质证，第三人对原告提交的证据一、二、三无异议，对原告提交的证据四不发表质证意见。被告对原告提交的证据一、二无异议，对原告提交的证据三的真实性无异议，但认为购房款发票可以证实原告有逾期付款的行为。被告对原告提交的证据四的真实性无异议，但认为被告违约是政府部门的原因造成，原告无权单方解除合同。本院认为原告提交的证据，被告与第三人对证据的真实性均无异议，且证据均符合证据的要件形式，予以采信。
第三人对被告提交的证据均无异议。原告对被告提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原、被告签订的合同系格式合同，合同中的免责条款未向原告告知，不能达到被告免责的目的，原告付首付款未逾期，原告是先付款给被告，后用收据向被告换回正式发票；对证据三的关联性有异议，认为被告证据三所证明的目的均是被告的义务，与原告无关。本院认为被告提交的证据一、二均符合证据的要件形式，予以采信。对被告提交的证据三，认为均是被告与第三方间的合同关系，属另一种法律关系，本院不予采信。
原、被告对第三人提交的证据无异议，本院予以采信。
经审理查明，原告于2012年7月31日与被告签订《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，购得被告开发的位于鄂州市华容区庙岭镇庙岭村红莲山庄第D29号楼6号房一幢及该房附带的车位及储藏室。其中住房总价款774，660元；车位及储藏室总价款108，576元。合同和协议约定，原告在合同签订当日支付房屋首付款394，660元，余下购房款380，000元由原告向银行申请按揭，车位及储藏室款一次性付清。合同签订当日，原告向被告付清了房屋首付款394，660元，车位及储藏室款108，576元，余下购房款380，000元，2013年3月13日原告与第三人签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向第三人贷款380，000元，贷款期限为10年，原告的还款方式为月等额本息还款。截止2014年9月21日，原告共还本41，133.82元，息39，695.04元，还下欠贷款本金338，866.18元。后第三人将按揭款380，000元汇入被告帐户。原告分别于2012年8月2日、2013年3月4日、2013年5月8日、2014年7月3日在被告处将收款收据更换为正式购房发票，被告实际收到原告房款883，236元。
《商品房买卖合同》第八条、九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将住房交付买受人使用，否则，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。《车位及储藏室使用协议书》第五条、第六条2项约定：在买受人向出卖人支付全部费用的情况下，出卖人同意于房屋交付时，同时将车位交给买受人。在买受人完全履行协议义务的情况下，出卖人逾期交付车位的，每日应承担车位费用总额千分之一的违约金。交房期限届满后，被告未向原告交付上述房屋、车位及储藏室，原告于2014年3月27日向被告发出解除合同通知，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。2014年6月6日向被告发出《律师函》，要求被告返还房款及利息。
通过庭审，本案争议的焦点有：
1、被告是否构成违约？原告是否能单方解除合同？本院认为，依原、被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》约定，被告应在2013年6月30日前，将住房和车位及储藏室交付原告使用。交房期满后，被告并未向原告交付房屋。虽双方签订的《商品房买卖合同》第八条二款3、4项约定“不可预见异常恶劣天气等或政府部门原因造成被告逾期交房，除原、被告协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期”。但合同该条同时约定，发生以上的原因造成逾期交房，被告应在发生之日起30日内告知原告。庭审中被告未向本院提交已向原告告知需延期的证据，且交房期满后，被告亦未与原告协商合理交房的期限，故被告的行为构成违约。被告逾期后，原告于2014年3月27日向被告发出解除合同通知，并告知被告如有异议，可在收到解除通知七日内向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。2014年6月6日原告又向被告发出《律师函》要求被告返还房款及利息，但被告收到原告的解除合同通知和《律师函》后，未给原告答复。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条一款（2）项规定，“出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”。故原告有权单方解除合同。
2、原告能否同时主张解除《《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，及《个人购房借款／担保合同》。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此规定，双方签订的《个人购房借款／担保合同》是基于《商品房买卖合同》为前提，原告主张解除《商品房买卖合同》符合法律规定，依法应予以支持，而《个人购房借款／担保合同》继续履行已无实际意义，故应当一并予以解除。另，原告所购住房与其同时购的车位及储藏室是整体不可分割的，其与被告签订的《车位及储藏室使用协议书》应一并解除。
综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，以及原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，均系当事人之间的真实意思表示，内容合法，属有效合同。原告依约履行了合同义务，被告未按期履行交付房屋的义务，构成违约，原告要求解除《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》及《个人购房借款／担保合同》，并要求被告返还购房款和车位及储藏室款，其请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿房屋溢价损失和支付首付款利息的请求，于法无据，不予支持。原告要求被告给付违约金17，493.02元，在合同约定的范围内，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告宫彬胜与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》。
二、解除原告宫彬胜与第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行签订的编号为B6100113000111《个人购房借款／担保合同》。
三、被告武汉圣利达置业有限公司返还原告宫彬胜房款435，793.82元，车位及储藏室款108，576元，及按揭贷款利息39，695.04元（按揭贷款利息计算至2014年9月21日止已支付39，695.04元，若此时间后原告继续向第三人还本付息的，此判项相应增加原告还本付息部分），给付原告宫彬胜违约金17，493.02元，合计601，557.88元。
四、被告武汉圣利达置业有限公司给付第三人汉口银行股份有限公司鄂州分行贷款本金338，866.18元及相应贷款利息（下欠贷款本金计算至2014年9月21日止，利息以第三人核定为准。若此时间后原告继续向第三人还本付息的，此判项相应减少原告还本付息部分）。
上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告宫彬胜的其他诉讼请求。
本案受理费17，065元，由原告宫彬胜负担5，802元，被告武汉圣利达置业有限公司负担11，263元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院，上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至鄂州市中级人民法院，开户银行：鄂州市建行营业部，户名：鄂州市财政局财政专户，帐号：42×××61。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 邵菊萍
二〇一四年十月十六日
书记员 王志刚