北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初9335号原告张彬，男，1974年12月21日出生，住北京市大兴区。委托代理人王凤云，北京兴展律师事务所律师。被告金长海，男，1956年2月10日出生，住北京市西城区。原告张彬诉被告金长海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彬的委托代理人王凤云、被告金长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、要求法院判决解除原、被告之间签订的北京市房屋租赁合同；2、要求被告向原告支付违约金10万元；3、要求被告支付2012年-2017年供暖费18522.44元；4、要求被告将涉案房屋腾退交原告收回；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2006年9月1日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于北京市西城区南横东街X-X号底商出租给被告使用，期限为2006年9月1日至2012年8月31日，被告支付租金方式为每半年付清下半租金，提前30日付清。实际履行过程中，年租金按照21.5万元支付。2011年1月16日双方约定租期延长5年，即2012年9月1日至2017年8月31日，租金每半年上涨5000元。按照约定，被告应于2017年2月1日前付清下半年租金，但被告并未按照约定支付租金。原告于2017年3月10日给被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，被告于2017年3月11日签收。双方就解除租赁合同关系多次协商未果。故诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：原告所述租赁合同签订时间、期限、租金标准属实。我承租涉案房屋后用于经营足疗保健，所有改建均经过原告同意，且都是对原房屋的一种增值。租赁合同签订后，一直是原告的母亲负责管理，双方签订合同期限为11年，共交22次租金，前21次支付租金均无争议。第22次交租金时，原告母亲要求我交现金，我取出来之后，原告母亲就是不来拿。后来链家来看房，我才知道涉案房屋被另租他人。2017年3月，我通过转账方式支付了最后一次租金。原告所述《解除租赁合同通知书》我并未收到。供暖费确实尚未支付，因为暖气不热，供热公司也维修未果，供暖公司同意我不支付供暖费。后来暖气好了，好了之后就开始交供暖费。综上，我不欠原告租金，不存在违约行为，不同意原告的诉讼请求。本院经审理查明：北京市西城区南横东街韵竹园底商X-X号房屋（以下简称涉案房屋）为张彬名下的产权房屋。2006年9月1日，张彬作为出租方（甲方），金长海作为承租方（乙方），双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条：该房屋座落于北京市宣武区南横东街韵竹园底商X-X号，该房屋为楼房，上下两层，装修状况为精装修；第三条：该房屋用途为足浴、保健。第六条：房屋租赁期限自2006年9月1日至2012年8月31日；租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方有意继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期租赁，双方均有权解除合同，但应提前10日书面通知对方。第七条租金：租金标准为22万元/年，租金总计132万元，该房屋租金6年不变，租金支付时间为2006年9月1号前全部结清一年半租金，交付形式每半年付，每次必须提前30日付清。租金支付方式为甲方直接收取。第八条房屋租赁保证金：甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为3万元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条其他费用：乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。第十条房屋交付及返还：甲方应于2006年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对乙方装饰、装修部分，具体处理方法为，归甲方所有但不予补偿。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十三条合同的解除：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被列入房屋拆迁房屋范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达10日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用达500元的，且期限超过30日的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。7、因乙方经营不当，及其他因素造成停业，甲方不承担乙方的一切费用，乙方无权要求甲方退还租金，乙方在经营期间发生的一切责任、事故，纠纷由乙方全部承担。第十四条违约责任：（一）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（二）、租赁期内，甲乙双方需提前退租的，应提前60日通知对方，并支付10万元违约金。（三）、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按国家标准支付违约金。上述合同签订后，张彬依约向金长海交付了涉案房屋。2011年1月16日，张彬与金长海在原合同上签订补充条款：经双方友好协商决定本合同有效期在原来基础上顺需延长五年，即从2012年9月1日至2017年8月31日止，其间房租每年上涨五千元整，合同其他条款不变。2017年3月10日，张彬以金长海迟延支付租金超过十日且将涉案房屋转租他人为由，通过顺风快递公司向金长海发出《解除租赁合同通知书》，该邮件中收件人处未填写相关信息，收件人的电话为金长海的电话号码。金长海称其未收到该邮件。张彬未向法院提交金长海已签收该邮件的相关证据。2017年3月16日，金长海通过转帐方式向张彬支付了2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金。另查，涉案房屋在2012年至2013年度、2013至2014年度、2016至2017年度的供暖费未缴纳，欠费金额分别是8529.48元、9427.32元、565.64元，本案审理过程中北京日升祥工贸有限公司向供暖单位支付了上述欠费，该单位证明上述款项是该公司代张彬支付。现张彬以金长海未按约定时间支付租金构成违约为由，诉至本院，1、要求法院判决解除原、被告之间签订的北京市房屋租赁合同；2、要求被告向原告支付违约金10万元；3、要求被告支付2012年-2017年供暖费18522.44元；4、要求被告将涉案房屋腾退交原告收回；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，金长海主张合同履行期间，其共支付租金22次，前21次都是按时支付，最后一次迟延是因为张彬的母亲提出要收现金，其在约定支付租金的期限内预备好现金后，多次要将租金交与张彬的母亲，但张彬的母亲多次推托未取，直到链家公司带人过来看房，其才知道张彬要将涉案房屋另租他人，其于2017年3月才又通过转帐的方式将最后一期租金支付给了张彬。其在合同履行过程中，并未违约，因此不同意解除合同。金长海主张其使用涉案房屋期间，由于供暖温度不达标，其因此未向供暖部门支付供暖费并已征得供暖部门的认可，但金长海未就其主张的供暖温度不达标及不缴纳供暖费已得到供暖公司的认可向法院提交证据加以证明。针对迟延支付租金的问题，金长海申请足疗店的王俊芳作为证人出庭作证，王俊芳证实：房东是个老太太。2017年1月20日，房东本人来拿钱，其准备好了107500元租金，但是房东没有拿。房东之后去过几次说拿钱，但都没拿，其中有一次是晚上11点钟，她说晚上带现金不方便还是没拿。张彬认为证人是金长海的员工，与本案有利害关系，证人关于房东与拿钱的人的陈述存在矛盾。上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋租赁合同、房屋产权证书、供暖费明细表、发票、情况说明、工商登记信息等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于原告要求解除合同并要求被告腾退房屋的请求，根据合同约定，被告向原告支付最后一期租金的时间最迟应为2017年1月30日，而被告向原告支付该期间租金的时间在2017年3月，已经超过合同约定的时间十日以上，按照双方合同约定，被告构成违约，原告因此享有合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，原告虽主张于2017年3月10日向被告发出了解除合同通知书，但未提交被告签收的证据，故该时间不能认定为双方合同解除，原告提起本案诉讼后，本院于2017年4月5日向被告送达了起诉状副本，故应认定2017年4月5日原告诉讼请求送达被告时双方合同解除，对原告要求法院判决解除合同的请求，本院予以纠正。根据双方合同约定，合同解除后，被告应将涉案房屋退还原告，现原告要求被告腾退涉案房屋的请求正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，双方虽在合同中对违约责任责任进行了约定，但该约定内容并不明确，因此，本院无法依据双方约定的条款判决被告承担违约责任，而原告参照被告提前退租的相关条款，要求被告支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付供暖费的请求，合同约定，租赁期间涉案房屋的供暖费应由被告承担，现被告拖欠2012年至2013年度、2013至2014年度、2016至2017年度的供暖费未支付，原告代被告支付后，向被告追偿该费用的请求正当，本院予以支持。被告拒绝支付供暖费的抗辩意见，缺乏证据佐证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张彬与被告金长海签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年4月5日解除。二、自本判决生效之日起十五日内，被告金长海将北京市西城区南横东街韵竹园底商X-X号房屋腾退交原告张彬收回。三、自本判决生效之日起十日内，被告金长海给付原告张彬供暖费18522.44元。四、驳回原告张彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，由原告张彬负担1203元（已交纳），由被告金长海负担132元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩进红二〇一七年六月二十日书记员  吴杨阳