湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0103民初5743号原告：尹俐华，女，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：宋欢欢，湖南清源律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐士杰，湖南清源律师事务所实习律师。被告：湖南昇远置业投资有限公司，住所地长沙市天心区。法定代表人：张忠和，董事长。委托诉讼代理人：叶佩玲，湖南如金律师事务所律师。原告尹俐华与被告湖南昇远置业投资有限公司（以下简称昇远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员董娟娟担任审判长，与人民陪审员张荣辉、张闻骥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹俐华及其委托诉讼代理人宋欢欢、唐士杰，被告昇远公司的委托诉讼代理人叶佩玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹俐华向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，向原告支付违约金552812.9元（自2009年11月26日至2009年12月25日，共计30日，按0.03%计算，违约金为3760.63元；自2009年12月26日至2017年3月6日，共计2628日，按0.05%计算，违约金为549052.27元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2008年2月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于长沙市天心区刘家冲路126号房预售给原告，原告一次性支付所有房款417848元，被告在2008年5月30日前交付使用，被告在合同生效后30天内办理预售登记，交付使用后365日内申请登记，取得产权证后180日内办理买受人房屋所有权证，如因出卖人原因未在约定时间内办理好产权手续，逾期不超过30日时每日支付已付房款万分之三的违约金，逾期超过30日则买受人可以解除合同并要求出卖人支付已付房款3%的违约金，要求继续履行合同的则至实际履行完毕之日止，每日支付已付房款的万分之五的违约金。合同生效后，原告依约向被告支付了全部购房款417848元，但被告未依约为原告办理产权手续。经原告多次催促，被告在2017年3月6日才为被告办理好产权手续（房产证和土地使用权证），违约达2658天。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告昇远公司辩称：1、被告已于2012年6月5日为原告办理好房屋产权证并与同年7月9日交付原告，不应支付逾期办理房屋产权证的违约金；2、根据双方商品房买卖合同中关于产权登记的约定是进行初始登记和申请办证的时间，并非约定交付证件的时间，被告已于2011年8月2日向长沙市国土局提交了办理国土证的全部资料，履行了合同约定的办证义务，不构成违约，只是因为涉案小区带有定向开发性质，其开发建设、买卖、验收、办证等手续均受到政府相关部门约束和制约，相关政府部门亦就此专门成立责任联系人处理此事，并非被告违约不办理土地使用权证；3、即使被告有延期办证的事实，但原告要求被告自2009年11月26日起承担违约责任，至迟应在2012年11月26日前向被告主张，其于2017年8月30日起诉已过诉讼时效；4、原告主张的违约金远远超过其购房时的价值，目前房屋增值远远超过房屋购买时的价格，原告并未因延期办理土地使用权证收到实际损失，该小区房屋在国土证没有办理下来之前，其转让、处分、抵押贷款均未受到任何影响，其主张高额违约金显失公平；5、根据2014年国务院颁布的《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号），原告所购买的房屋土地证无需再另行办理，原告已领取的房屋产权证即可换发为不动产证，实际上原告已于2017年3月6日到国土部门换发了不动产权证。经审理查明：2008年2月15日，原告尹俐华（买受人）与被告昇远公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号20076202905），约定原告购买被告开发的位于长沙市天心区桂花坪路与刘家冲路交汇处（预售许可证号2007-6202），建筑面积137.45平方米，总房价417848元；买受人于合同签订后3日内一次性付清总价款；出卖人应当在2008年5月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定条件的商品房交付买受人；自合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或合同备案登记，出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权，365日内申请办理买受人的土地使用权证，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续，双方同意比照合同第十一条约定的出卖人逾期交房违约责任处理。根据该合同第十一条约定，如因出卖人原因，未按合同约定期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金。合同签订后，原告尹俐华于2008年3月1日一次性支付全部房款417848元；此后被告昇远公司于2008年5月30日将涉案房屋交付使用，于2008年6月13日办理了预售备案登记，于2012年6月5日办理了房屋产权登记（长房权证天心字第7120997**号）并于2012年7月9日交付原告尹俐华，但一直未办妥涉案房屋的土地使用权证。另查明，被告昇远公司于2011年8月2日向长沙市国土资源局提交资料申办“出让土地使用权续期和改变使用条件许可”业务。2012年2月20日，长沙市土地管理委员会开会讨论了涉案房屋所在“昇远·君尚嘉筑”小区项目用地修改出让条件有关问题，其会议纪要载明“由于改变用途并提高容积率，需修改出让条件并补缴土地价款”。2017年3月6日，被告昇远公司为涉案房屋办理了不动产权证【湘（2017）长沙市不动产权第0043458号】。上述事实，有原告尹俐华提交的《长沙市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《税收通用完税证》、《物业维修资金缴款凭证》、《房产证》、《不动产权证》，被告提交《君尚嘉筑小区11#栋客户表》、《长沙市国土资源局收件单》、《长沙市土地管理委员会会议纪要》等经庭审质证并采信的证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原告尹俐华与被告昇远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自义务。原告尹俐华依约向被告昇远公司支付了全部购房款及其他所有应缴费用，被告昇远公司亦应依约履行交房及办理各项产权登记的义务。依据合同约定，被告昇远公司应当在2008年5月30日前交付房屋，并在房屋交付后365日内完成该幢商品房的初始登记，取得产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证，即被告昇远公司至迟应于2009年5月30日前办理该幢商品房的初始登记、于2009年11月30日前申请办理涉案房屋的产权证、于2010年5月30日申请办理涉案房屋的土地使用权证。现经审理查明，被告昇远公司直至2012年6月5日才办妥涉案房屋产权登记，至2011年8月2日才为涉案房屋申请办理土地使用权证，后又由于涉案房屋所在小区改变用途提高容积率需修改出让条件补缴土地价款的问题未能办妥房产证，其行为已构成违约并一直持续至2017年3月6日，其应承担相应的违约责任。被告昇远公司抗辩称原告尹俐华要求支付逾期违约金已过诉讼时效，对此本院认为，原、被告双方合同约定的逾期违约金系按日计付，被告昇远公司应当支付的违约金数额按其违约天数累计而成，属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，原告尹俐华于2017年8月30日通过起诉向被告昇远公司主张权利，仅可就被告昇远公司自2014年8月30日起应支付的违约金进行主张，对于此前的权利，人民法院不予保护，故被告昇远公司应向原告尹俐华支付自2014年8月30日起至涉案房屋办妥不动产权证之日2017年3月6日止的逾期办理产权登记违约金。关于违约金的支付标准，根据原、被告双方合同约定，若因被告昇远公司的原因逾期办理产权登记手续且原告尹俐华不要求解除合同时，被告昇远公司应按日向原告尹俐华支付已付费房价款的万分之五的违约金，被告昇远公司辩称原告尹俐华并未因逾期办证遭受实际损失且其主张的违约金已远远超过其购房款，显失公平。对此本院认为，原、被告双方合同中就因被告昇远公司原因逾期办理涉案房屋产权登记的违约行为约定了违约金，即使原告尹俐华未因此造成实际经济损失，被告昇远公司亦应承担相应的违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合房屋市场价格增幅较大等因素，本院酌定调整违约金的计算标准为按日计付原告尹俐华已付房款的万分之一。综上，被告昇远公司应自2014年8月30日至2017年3月6日止（共计918日）每日按原告尹俐华已付房价款417848元的万分之一向其支付违约金38358元。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湖南昇远置业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告尹俐华支付违约金38358元；二、驳回原告尹俐华的其它诉讼请求。如果被告湖南昇远置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9330元，由被告湖南昇远置业投资有限公司负担2800元，由原告尹俐华负担6530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  董娟娟人民陪审员  张荣辉人民陪审员  张闻骥二〇一八年一月五日代理书记员  蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。