安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终702号
上诉人（原审被告、反诉原告）：孟凡纲，男，1966年10月16日生，汉族，住安徽省长丰县，
委托诉讼代理人:闫法顺，安徽大森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张海龙，安徽大森律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李倩，女，1993年10月20日生，汉族，住安徽省寿县，
委托诉讼代理人：杨萍，安徽金的律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡海军，安徽金的律师事务所律师。
上诉人孟凡纲因与被上诉人李倩房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2016）皖0121民初2598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟凡纲上诉请求：依法撤销原判，改判解除孟凡纲与李倩之间签订的《存量房买卖合同》，孟凡纲退还已收房款164395.73元；李倩按合同约定承担违约金4590元；驳回李倩的全部诉讼请求。事实与理由：2016年7月7日，中介公司合肥叁陆零房产投资咨询有限公司（以下简称叁陆零公司）带孟凡纲到房产部门要求将案涉房产过户给案外人，孟凡纲怀疑是叁陆零公司恶意炒作房产，没有同意。后刘倩到叁陆零公司，告知案外人是其老公，孟凡纲要求其提供凭证，李倩又说离婚了，孟凡纲不敢过户给案外人。李倩当天没有带钱到中介公司，中介公司证明虚假。李倩持有孟凡纲的账户，为什么不打入孟凡纲账户，携带30万元现金不符合常理。因为孟凡纲急等用钱，所以要求李倩在2016年6月1日至2016年7月15日将剩余房款打入孟凡纲账户，否则合同自动解除。李倩没有在约定的期限内付款，孟凡纲向叁陆零公司邮寄了解除合同通知书，李倩也确认收到解除通知书，解除合同通知书已经生效，双方合同已经解除，一审以解除通知未直接送达李倩本人为由，否认合同解除没有事实和法律依据。
李倩辩称，叁陆零公司出具的情况说明等相关证据是客观真实的，孟凡纲的上诉理由均是猜测、推断，没有证据证明。中介公司没有转交双方材料的义务，李倩没有确认是否收到解除通知，孟凡纲解除合同的通知没有发生法律效力。合同签订后，李倩积极履行了合同义务，支付定金、偿还按揭贷款。由于当时二手房价格不断上涨，孟凡纲不断刁难，恶意导致合同无法继续履行，依据法律规定，其不享有单方解除权。
李倩向一审法院起诉请求：1、继续履行《存量房买卖合同》；2、孟凡纲将房屋交付李倩并承担相关违约责任；3、本案诉讼费、保全费由孟凡纲承担。一审庭审中，李倩明确第2项诉讼请求为孟凡纲承担从起诉之日至产权过户之日按照存量房总价款日万分之三的违约金。
孟凡纲向一审反诉请求：1、解除双方之间签订的《存量房买卖合同》，孟凡纲自愿退还已收房款164395.73元。2、李倩按合同约定承担违约金4590元。3、李倩承担本案的诉讼费。一审庭审中，孟凡纲明确违约金按照承诺书约定的2016年7月16日到2016年8月1日按照房屋总价款日万分之三计算收取4590元。
一审法院认定事实：2016年3月24日，李倩（买受人乙方）与孟凡纲（出卖人甲方）签订了《存量房买卖合同》，合同约定李倩购买孟凡纲倾城水乡西区三期7幢1703室房屋，房屋总价款51万元。同日，李倩向孟凡纲缴纳房屋定金10000元。该合同第八条约定：“乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之叁的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。”第九条约定“甲方未按合同第三条约定期限交接存量房的，甲、乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，甲方因按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之叁的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行”。李倩在该《存量房买卖合同》第10页出具承诺书，承诺：“乙方（李倩）承诺从6月1号至7月15号把剩余的房款叁拾叁万伍仟陆佰元整（￥335600.00）转入甲方账号。如果到期甲方没有拿到尾款，算乙方违约，自动解除合同。备注：甲方需全程配合，如甲方不配合，算甲方违约”。
合同签订后，2016年3月24日，孟凡纲收到李倩的购房定金10000元。2016年5月11日，李倩通过孟凡纲的账户中国建设银行贷款账号62×××53向银行缴纳164395.73元，剩余房款335600元未付。2016年8月2日，孟凡纲通过EMS向叁陆零公司邮寄解除合同通知书，要求解除与李倩签订《存量房买卖合同》，协商退款事宜。
一审法院认为，李倩与孟凡纲双方依法签订的《存量房买卖合同》是合法有效的，双方应按约履行。本案争议的焦点是：2016年5月11日，李倩缴纳的房款164395.73元后，李倩是否按照承诺书的要求履行了支付剩余房款335600元的义务，双方签订的《存量房买卖合同》是否已经解除？李倩认为在支付房款164395.73元后，积极履行了支付剩余房款的义务，孟凡纲不接受，合同应当继续履行。孟凡纲认为李倩未在2016年6月1日至2016年7月15日将剩余房款转入孟凡纲账户，按照合同约定，孟凡纲可以自动解除合同。通过李倩出具的承诺书的内容“乙方承诺从6月1日至7月15日把剩余房款叁拾叁万伍仟陆佰元整（￥335600.00）转入甲方账号。如果到期甲方没有拿到尾款，算乙方违约，自动解除合同。备注：甲方需全程配合，如甲方不配合，算甲方违约”看出，孟凡纲需全程配合接受李倩的付款，只有在配合后，到期没有拿到尾款，才享有合同解除权。依据李倩提供的2016年8月1日合肥叁陆零房产投资有限公司出具的证明记载的内容，“公司通知双方7月7日过来办理过户，双方均答应。2016年7月7日李倩将剩余房款全部带到公司，到了登记部门，孟凡纲又以不同意将房屋过户到李倩丈夫的名下拒绝办理过户。后李倩再次妥协同意按照孟凡纲的要求将房屋过户到其本人名下，但孟凡纲以厂里请不了假为借口，仍没有办理过户手续。……”可以证实李倩已经按照约定积极履行支付剩余房款的义务，但孟凡纲未予以接收剩余的房款，未做到全程配合的义务，故合同自动解除的条件未成就。双方应当继续2016年3月24日签订的《存量房买卖合同》。
关于李倩要求孟凡纲将房屋交付并承担相应的违约责任，一审庭审中，李倩明确诉讼请求为从起诉之日至产权过户之日孟凡纲按照存量房价款总价款日万分之三的支付违约金。因双方签订的《存量房买卖合同》中只约定了逾期支付房款及逾期交付房屋所承担的违约责任，并未明确逾期接收房款的违约责任，且也无其他相关证据予以证实，李倩主张违约金，无事实和法律依据，该院不予支持。
孟凡纲提供解除合同通知书，认为已经通知李倩解除合同，该份解除合同通知书是邮寄到叁陆零公司，且孟凡纲也未提供的证据印证已经通知李倩解除合同了，故孟凡纲主张双方签订的合同已经解除，无事实和法律依据，该院不予支持。孟凡纲主张违约金4590元，证据不足，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条，判决：一、李倩与孟凡纲继续履行2016年3月24日签订的《存量房买卖合同》（李倩于本判决生效后十五日内向孟凡纲支付剩余房款人民币335600元；孟凡纲在李倩付款后三十日内协助李倩办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后三十日内将房屋交付李倩）；二、驳回李倩的其他诉讼请求；三、驳回孟凡纲的反诉请求；案件受理费80元，减半收取40元，诉讼保全费3070元，合计3110元，由孟凡纲承担，反诉费1880元，孟凡纲负担。
二审中，本院组织双方当事人进行了举证和质证。孟凡纲提供：1、2016年7月7日录音，证明孟凡纲回合肥配合李倩办理过户手续，但李倩要求过户至第三方名下，致使双方没有完成交易，责任在李倩，且李倩当天未携带资金。2、李倩在58同城、赶集网发布信息截图一组，证明李倩不是真正的买房人，而是中介公司职员，职业炒房人。李倩质证意见为：对证据1，三性均有异议，且从转化文字来看，系孟凡纲故意设计引诱李倩陈述。对证据2，三性均有异议，网络是虚拟的，不能证明是李倩本人，且即使李倩是房产公司职员，也有权利对外签订合同。
对一审查明事实本院予以确认。二审诉讼中，李倩已将剩余房款335600元存入长丰县人民法院代管款账户。
本院认为，孟凡纲与李倩签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效，双方应依据合同约定诚实、全面履行各自的义务。
依据合同约定，李倩应于2016年6月1日至7月15日将剩余房款存入孟凡纲账户。根据李倩提供的叁陆零公司与孟凡纲的短信记录（孟凡纲对该短信记录真实性无异议），“客户来了”、“人家婆婆也来了、小孩也在这，一家人都在”、“然后我让你15之前回来办手续你自己不回来，还说客户违约”以及孟凡纲提供的其于2016年7月7日与李倩的录音记录内容“孟：关键问题是，（过户的姓名）那不是你的名字，是你的名字的话，我一句话不讲，而且我还不要钱，等到那天，7月15日那天，上面签的有啊。李：这个钱时有利息的，等一天，我要付一天的利息。”等内容，可以反映，2016年7月7日，李倩与孟凡纲前往办理过户手续，李倩当日已将钱款准备好，但孟凡纲以过户姓名并非李倩为由，当日未能过户。其后，中介公司通知孟凡纲再次办理过户手续，孟凡纲未到。前述内容与叁陆零公司出具的情况说明可以相互印证。孟凡纲上诉，叁陆零公司出具情况说明虚假、2016年7月7日，李倩未前往办理过户手续，未备足款项与前述证据内容不符，且也未能提供证据证明，本院不予采信。在李倩依照孟凡纲的意见，同意将房屋过户至李倩名下后，孟凡纲仍然未能配合办理过户手续，至2016年7月15日，李倩未能将剩余房款支付孟凡纲，系对于孟凡纲未配合办理过户手续的同时履行抗辩，孟凡纲以此为由解除合同依据不足。案件诉讼过程中，李倩已经将剩余房款支付至一审法院账户，李倩起诉要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》、孟凡纲交付房屋应予以支持。至于李倩的职业身份，孟凡纲未提供充足证据予以证明，且合同为双方真实意思表示，孟凡纲也不足以以此为由拒绝继续履行合同。
综上，孟凡纲的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1960元，由孟凡纲负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年六月十二日
书记员 金婉莹
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。