杭州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0191民初3011号
原告：卢文军，男，1974年9月23日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：张会佳，浙江泰杭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王慧霞，浙江泰杭律师事务所律师。
被告：朱柏忠，男，1968年11月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。
委托诉讼代理人：吴敏，浙江德名律师事务所律师。
被告：杭州下沙商贸城有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道4号大街1号。
法定代表人：徐峰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李卫国，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王玲晓，浙江泽厚（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。
被告：杭州金池商贸有限公司，住所地浙江省杭州市下沙镇智格村新业南路50号。
法定代表人：孙志法，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨永生，浙江龙剑律师事务所律师。
原告卢文军与被告朱柏忠、杭州下沙商贸城有限公司（以下简称商贸城公司）、杭州金池商贸有限公司（以下简称金池商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月26日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年7月11日公开开庭进行了审理。原告卢文军及其诉讼代理人张会佳、被告朱柏忠的诉讼代理人吴敏、被告商贸城公司的诉讼代理人李卫国、被告金池商贸的诉讼代理人杨永生（第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢文军向本院提出诉讼请求（变更后）：1.请求确认原告与被告商贸城公司签订的《营业房租赁合同》无效；2.判令被告商贸城公司赔偿原告商铺转让费300000元；3.判令被告商贸城公司退还原告租金104991元、过户手续费5000元、质保金2500元、综合管理费3459元、卷帘门改装押金2000元；4.判令被告商贸城公司赔偿原告装修损失35000元及营业收入损失40000元（自2016年8月16日暂计算至2016年10月15日，之后按每月20000元的标准计算至款项付清之日止）；5.判令被告金池商贸对上述第二、三、四项承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月18日，原告与被告朱柏忠就商贸城公司中东A-028号店铺达成转让协议，原告向被告朱柏忠支付转让费300000元。2014年10月22日，经案涉市场举办人商贸城公司同意，原告与被告朱柏忠签订了《营业房使用权转让协议》。原告后向被告商贸城公司支付了租金及过户费。2016年7月15日，被告金池商贸通知原告案涉商铺系违章建筑应立即清空腾退后拆除，同时向原告送达了《下沙商贸城违建部分经营户补偿细则》，但由于被告金池商贸补偿金额无法弥补原告损失，双方未达成协议。2016年8月15日，被告金池商贸强行将原告赶出市场，并对其他违章店铺进行了拆除，致使原告承租的店铺至今无法营业。
被告朱柏忠辩称：按法律规定判决。
被告商贸城公司辩称：同意退还原告未使用期间的租金，其余费用均不认可。
被告金池商贸辩称：被告金池商贸仅与被告商贸城公司存在租赁合同，并非案涉两份合同的当事人，原告要求金池商贸承担连带责任无任何事实法律依据。
本院经审理查明：2014年10月18日，原告与被告朱柏忠签订《转让协议》一份，约定被告朱柏忠同意将自己位于杭州下沙商贸城一号楼百货区中东A-028号商铺转让给原告，建筑面积为12.10平方米，转让金额为300000元。原告向被告朱柏忠支付了转让款300000元。2014年10月22日，原告与商贸城公司签订了《营业房租赁合同》。《营业房租赁合同》约定，商贸城公司将杭州下沙商贸城一号楼百货区中东A-028号营业房出租给原告，建筑面积为12平方米，租金为每年每平方米2650元，七字型商铺上浮10%，为每年每平方米2914元，合同期限为2014年11月1日至2017年10月31日止，经营范围为鞋类，三年租金为104991元，须于合同签订日一次性付清；合同履行期间，原告还应向商贸城公司支付综合管理费（包括治安、保洁费）每月每平方24元，款项一年一付，其中第一年度费用于合同签署之日缴纳，后续年度费用于前一年度届满前1个月内缴纳，每年为3459元；商贸城公司向原告收取租赁经营保证金每间2500元，于双方终止租赁经营合同之日的一个月内退还；原告如需转让营业房，必须要自主经营1年以上，且须向商贸城公司提出书面申请，经商贸城公司审批同意后方可转让，并向商贸城公司缴纳转让费用每间5000元。合同签订后，原告向被告商贸城公司支付了三年租金104991元、2015年11月1日至2016年10月31日期间的综合管理费3459元、保证金2500元、卷帘门改装押金2000元、过户手续费5000元。
另查明，杭州市城市管理行政执法局于2014年8月8日对金池商贸出具了行政处罚决定书一份，载明下沙商贸城南楼和北楼之间的临时建筑用途为临时营业用房，主要用于百货类经营，现已过期；下沙商贸城地块的土地使用权人为金池商贸，商贸城公司为承租方，该临时建筑是经金池商贸同意，由商贸城公司出资建设，规划用途为临时自行车库，2006年6月经批准同意调整为临时营业用房；2012年12月26日，开发区规划分局认定上述临时建筑不宜保留，但至今仍未拆除。2016年7月15日，金池商贸在下沙商贸城市场内张贴拆违通知，告知下沙商贸城内的临时建筑定于2016年7月30日强制拆除。原告租赁一号楼百货区中东A-028号商铺即属于上述范围内的临时建筑，自2016年8月16日起因无法经营停止使用，现尚未拆除。
上述事实由原告提交的《转让协议》《营业房使用权转让协议》《营业房租赁合同》、行政处罚决定书复印件、拆违通知复印件、告知书复印件、发票、收据及双方当事人庭审中的陈述等证据所证实。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。原告从商贸城公司处租赁的下沙商贸城一号楼百货区中东A-028号营业房属于超过审批期限的临时建筑，原告要求确认与商贸城公司签订的《营业房租赁合同》无效，符合上述规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告已将2014年11月1日至2017年10月31日期间的租金104491元、2015年11月1日至2016年10月31日期间的综合管理费3459元支付给被告商贸城公司，原告现要求被告商贸城公司予以返还，本院认为，租赁合同虽为无效，但原告亦应向被告商贸城公司支付实际使用期间的占有使用费及综合管理费，因此原告要求被告商贸城公司返还实际使用期间的租金及综合管理费，于法无据，本院不予采纳。经查明，原告实际使用租赁房屋的期限为2014年11月1日至2016年8月15日，因此被告商贸城公司应将2016年8月16日之后的租金及综合管理费返还原告，经计算，金额分别为42284.14元、720.23元。原告另要求被告商贸城公司返还其收取的过户手续费5000元、保证金2500元、卷帘门改装押金2000元，符合法律规定，本院予以支持。
原告另要求被告商贸城公司赔偿其装修损失及营业收入损失，对此，本院认为，被告商贸城公司明知案涉商铺系超过审批期限的临时建筑，仍将营业房出租给原告，负有过错，应赔偿原告因合同无效造成的各项损失，原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。关于装修损失的金额，原告未提交证据证明其支出的装修费用金额为35000元，本院根据对案涉商铺现场的勘察情况，结合原告的使用年限，酌情认定为15000元。关于营业收入损失的金额，原告未提交证据证明其每月的营业收入金额为20000元，本院根据原告支出的成本情况及下沙商贸城的总体经营情况，酌情确定为每月10000元，自2016年8月16日计算至2017年10月31日，金额应为145000元。原告要求商贸城赔偿2017年11月1日之后的营业收入损失，于法无据，本院不予支持。
关于原告要求被告商贸城公司赔偿其转让费损失300000元的诉请，本院认为，转让费系原告依据转让协议支付给被告朱柏忠的款项，与被告商贸城公司无关，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告金池商贸承担连带责任的诉请，本院认为，金池商贸并非案涉租赁合同的当事人，原告的该项诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、确认原告卢文军与被告杭州下沙商贸城有限公司于2014年10月22日签订的《营业房租赁合同》无效。
二、被告杭州下沙商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢文军租金42284.14元、综合管理费720.23元。
三、被告杭州下沙商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢文军过户手续费5000元、保证金2500元、卷帘门改装押金2000元。
四、被告杭州下沙商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢文军装修损失15000元。
五、被告杭州下沙商贸城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢文军营业收入损失145000元。
六、驳回原告卢文军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8694元，由原告卢文军负担4946元，由被告杭州下沙商贸城有限公司负担3748元。原告卢文军于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州下沙商贸城有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 申 宁
人民陪审员 孙伟伟
人民陪审员 王慧明
二〇一七年九月二十日
书 记 员 江亮珍