广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）深中法民二终字第2054号
上诉人（原审原告）：深圳市某某房地产经纪有限公司。
法定代表人：吕××。
委托代理人：谢××，广东××律师事务所律师。
委托代理人：王××，广东××律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：薛某某。
委托代理人：杨××，广东××律师事务所律师。
上诉人深圳市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人薛某某居间合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第×号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案因须以（2009）深中法民五终字第××号案件的审理结果为依据，而（2009）深中法民五终字第××号案件尚未审结，本院于2010年3月8日依法中止本案诉讼。2010年6月3日，（2009）深中法民五终字第××号案件生效，本院于2010年7月26日恢复对本案的审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年3月，薛某某委托某某公司出售位于深圳市罗湖区××路××花园10号A座25G房。2009年3月26日，某某公司作为经纪方，促成薛某某与杨某签订一份房地产买卖合同，约定该物业转让成交价为960000元，定金30000元须在签署本合同的同时付清作为定金，卖方需在签署本合同当日将该物业的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为转让过户之用。另外，930000元作为第二部分楼款。上述第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款700000元支付给卖方，办理银行按揭所需费用由买方自理，否则视为违约。买方须于2009年4月8日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文件，不得借故拖延，否则视为违约。买方需在2009年4月10日前付清首期款，将230000元存入经纪方指定银行帐户监管。买卖完成时，卖方须负责将该物业交予买方使用，买方同意连同该物业之现有租约及押金一起购入，买方收楼之日即为开始收取租金之日，买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款当天或另约定为收到全款交楼。鉴于经纪方已促成买卖双方合同的成立，买卖双方确认卖方应向经纪方支付14400元作为佣金，买方应向经纪方支付14400元作为佣金，上述佣金应于买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》前全部付清。若任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约方须即时付予经纪方28800元作为违约金。合同还规定双方其他的权利义务。合同签订后，买方于2009年3月26日向薛某某支付定金30000元。同时，薛某某又以委托人的名义与某某公司法定代表人吕某某、业务员梁某某、买方杨某签订一份委托书，委托吕某某等三人办理上述房产贷款手续，房产抵押登记注销、过户等手续以及相关房产转移一切手续。事后，买方要求卖方解除该房原有租约，吕某某以某某公司的名义与买方签订一份补充协议，卖方同意买方要求解除该原有租约，卖方委托其代理人吕某某与租客办理解除租约事宜，并代为签署相关文件支付相关费用。2009年4月22日，薛某某与租客签订解约协议，约定出租方支付承租方7000元，作为提前解约补偿金等。事后，租客收到某某公司垫付解约补偿金7000元，并答应在2009年5月21日交楼。在2009年5月9日，吕某某又与买方签订一份买卖合同补充协议，约定买方在2009年5月15日支付房款100000元，2009年5月25日支付房款250000元，剩余房款在过户后支付。该协议签订后，薛某某提出声明，要撤销其在2009年3月26日签署的委托书，并办理公证手续。事后，买方没有按双方约定继续支付房款，房屋买卖合同没有履行。某某公司认为是薛某某事后反悔，要求涨价，导致房屋买卖无法最后成交，是薛某某违约，但薛某某不承认提出涨价要求，反而是买方没有按照约定交付房款，是买方违约，因此，某某公司应追究买方的违约责任，不应向其提起诉讼。某某公司诉至法院，请求法院判令：1、薛某某赔偿某某公司服务佣金28800元；2、薛某某赔偿某某公司垫付的解除租约费16712元；3、薛某某承担本案诉讼费用。
原审法院认为：本案为居间合同纠纷。某某公司作为经纪方，促成买卖双方签订房地产买卖合同，买方根据约定交付定金，其作为居间代理行为已经完成，某某公司要求按照合同约定收取佣金是合法有效的。但是某某公司代理上述房屋交易行为最终没有完成的原因是合同中的买方没有按照约定交付首期房款，买方是违约方，因此，某某公司不应当向薛某某收取佣金，而应当向买方收取佣金。故某某公司要求薛某某支付佣金理由不成立，该院不予支持。至于某某公司垫付解除租约费用，该笔费用按照合同约定应由薛某某负担，因此该诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十七条之规定，判决：一、薛某某应于该判决生效之日起十日内向某某公司返还由其垫付的提前解约费7000元，代垫付的水电费、电话费4367元，合计11367元。二、驳回某某公司其他诉讼请求。一审案件受理费938元，减半收取469元，由某某公司告负担269元，薛某某负担200元。
上诉人某某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实和适用法律均存在明显错误。一、薛某某违约的事实清楚，应予认定。薛某某和买方杨某经某某公司居间介绍，于2009年3月26日签订的有关出售位于深圳市罗湖区××花园10号楼A座（××阁）25G房产《房地产买卖合同》，合同签订后，买方依约向薛某某支付了定金。其后，于2009年4月8日和2009年5月9日薛某某和买方又签署了两份买卖合同之补充协议。根据补充协议的约定，买方应于2009年5月15日前向薛某某支付房款100000元。2009年5月15日，薛某某向买方提出加价要求，否则不履行买卖合同。同日，薛某某经上海市徐汇公证处公证，撤销了其对某某公司总经理吕某某的代为出售涉案房产的委托，从而导致买卖合同无法正常履行。因此，某某公司认为，买卖合同及补充协议不能正常履行，是由于薛某某的毁约行为造成的，应由薛某某承担某某公司的佣金损失和垫付的租金。二、原审判决对服务佣金和解除租约费的判决显属不当。某某公司为薛某某垫付的解除租约费16712元事实清楚，证据充分，应予全额支持。原审判决没有全额支持，显属错误。另外，薛某某故意违约的事实也是清楚的，应该向某某公司赔偿已约定的全部服务佣金。三、本案的处理有赖于（2009）深罗法民三初字第××号案件的处理结果。由于薛某某的违约行为，买方己于2009年5月18日向罗湖区人民法院起诉，要求薛某某继续履行买卖合同。据某某公司了解，该案之处理结果尚未发生法律效力，本案与（2009）深罗法民三初字第××号案件的处理结果相关。某某公司提起上诉，请求依法判令：1、撤销原审判决；2、薛某某赔偿某某公司服务佣金28800元；3、薛某某赔偿某某公司垫付的解除租约费16712元；4、薛某某承担本案全部诉讼费用。
被上诉人薛某某辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确。本案《房地产买卖合同》的中买方杨某至今未按照合同履行付款义务，也没有向银行申请按揭手续，买方构成违约，应当承担违约责任。由于是杨某违约，薛某某并未违约，因此，某某公司提出的赔偿中介费的请求是无理之诉，原审没有支持某某公司的请求正确。二、本案《房地产买卖合同》纠纷经过罗湖区人民法院以（2009）深罗法民三初字第××号民事判决书判决，认为薛某某无责任，是买方构成违约，应当承担违约责任。三、吕某某作为深圳市某某房地产经纪有限公司的法定代表人，又以薛某某的代理人的名义损害薛某某的利益，薛某某保留追究其法律责任的权利。
本院经二审审理，除认定原审法院查明的事实外，另查明：罗湖区人民法院在原告杨某与被告薛某某、第三人某某公司的房屋买卖合同纠纷一案中，作出了（2009）深罗法民三初字第××号民事判决。罗湖区人民法院在该判决中认为，杨某应于2009年5月15日前支付薛某某房款100000元，但杨某未按约支付相应的款项，致使《房地产买卖合同》未能继续履行，过错责任在于杨某，杨某是违约方。杨某对上述一审判决不服，提起上诉。本院受理杨某上诉，经审理作出（2009）深中法民五终字第××号民事判决，该判决为终审判决，现已经发生法律效力。本院在（2009）深中法民五终字第××号判决中认为：”……杨某应于2009年5月15日支付房款人民币10万元，于5月25日支付房款人民币25万元，剩余房款在过户后支付。但薛某某于2009年5月15日杨某应支付10万元的当日出具声明，撤销对杨某及梁某某、吕某某代办转让房产等事宜的委托。由于涉案房地产买卖合同约定杨某交纳首期款应存入经纪方指定银行账户监管，薛某某于2009年3月26日出具的委托书也明确售楼款存入受托人吕某某指定账户，而薛某某撤销对杨某及经纪方代办转让房产等事宜的委托，导致杨某无法履行其交款义务，因此，杨某虽未能于2009年5月15日支付薛某某房款人民币10万元，但其本身对此并无过错，原审认定杨某未按约付款致使房地产买卖合同未能继续履行，构成违约，与本案事实不符，应予纠正。薛某某作为房屋出卖人有义务配合杨某交纳购房款，而薛某某撤销委托的行为导致杨某与薛某某之间的房地产买卖合同无法继续履行，违背了诚实信用原则，且其明确拒绝继续履行合同，应认定薛某某已构成违约，应承担相应的违约责任。”
另，2009年4月22日，薛某某与租客签订的《解约协议书》第4条约定：”在出租方、承租方共同验收单位后，扣除按照原租约承租方需做出的赔偿（如人为损坏、物品遗失等）和未结清的水电费押金人民币500圆整外，出租方需退还承租方剩余租赁押金（原金额为人民币7000圆整）。”在该协议书中还注明：”因甲方（薛某某）本人不在深圳，现甲方委托深圳市某某房地产经纪有限公司林某某（身份证号码：441421××××××23）和梁某某（身份证号码：362421××××××19），与乙方办理解除租约相关事宜。”在一审审理期间，某某公司提交了编号为0024264的收据，收据记载的日期为2008年8月28日，收据上载明：”今收到深圳市宝安区公明××厂承租××阁25G房两个月押金”，收据显示金额为7000元，经手人为薛××。薛某某对该收据的真实性无异议。某某公司称，编号为0024264收据是薛某某开具给租客的，某某公司代薛某某退回租客7000元押金后，租客将该押金条交予了某某公司。二审审理期间，某某公司向法院提交了编号为0024374的收据，收据记载的日期为2009年5月12日，收据上载明：”今收到某某地产垫付退还××厂承租××阁25G房的两个月押金共计柒千元正”，收据显示经手人为”××厂（郭××）”。某某公司称，二审提交的编号为0024374的收据佐证了某某公司已经代薛某某向租客支付了租赁押金的事实，薛某某则以该证据已过举证期限，不属于新证据，不同意质证。双方当事人在二审调查时均确认薛某某与租客的租约已经彻底解除。
再查，某某公司在一审审理期间提交了编号0024440的收据，收据上记载的日期为2009年5月6日，收据上载明：”今收到未交水费（09年4月份、05月份）、未交煤气费500，银行户口存款155.29元，两张床（连床褥）损坏赔偿1000，合计1655.29元”，收据显示经手人为梁某某。薛某某承认该收据的真实性。某某公司称，该收据上列明的费用是在与租客解除租约时，租客未交的水费等费用以及验收房屋后租客对家具损坏的赔偿，合计1655.29元，这是应由租客承担的费用。
上述另查明的事实有《解约协议书》、收据、（2009）深中法民五终字第2304号民事判决书、一审庭审笔录、二审调查笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：本案为居间合同纠纷，本案争议的焦点有二，其一，薛某某是否应当向某某公司支付服务佣金28800元，其二，薛某某需要返还某某公司垫付的解除租约费用的数额是多少。
关于第一个争议焦点，薛某某、案外人杨某是涉案房屋买卖合同的卖方与买方，某某公司为经纪方，三方签订的《房地产买卖合同》合法有效，应受法律保护。在《房地产买卖合同》中有约定：”若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或者买入该物业，则毁约方须即时付予经纪方人民币28800元整作为违约金”。本院已经发生法律效力的（2009）深中法民五终字第××号判决已经查明，本案涉案房屋未能完成买卖交易的原因是薛某某撤销对杨某及经纪方代办转让房产等事宜的委托，导致杨某无法履行其交款义务，并进而认定杨某无过错，薛某某违约，应当由薛某某承担违约责任。（2009）深中法民五终字第××号判决已经发生法律效力，对该判决书查明的事实当事人无须举证证明，本院予以确认。由于薛某某是违约方，依据《房地产买卖合同》的约定，其应当向经纪方即某某公司支付28800元作为违约金。因此，某某公司要求薛某某支付28800元服务佣金的上诉请求有事实和合同依据，本院予以支持。
关于第二个争议焦点，某某公司上诉称，薛某某应向某某公司返还的费用除包括某某公司代垫付的提前解约费7000元，水电费、电话费4367.62元，租赁押金7000元，扣除某某公司代薛某某向租客收取的水费等费用以及验收房屋后租客对家具损坏的赔偿合计1655.29元后，薛某某共需向某某公司返还的金额为16712.33元（7000＋4367.62＋7000－1655.29=16712.33），某某公司实际主张16712元。原审判决第一项判决薛某某应向某某公司返还由某某公司垫付的提前解约费7000元，代垫付的水电费、电话费4367元，合计11367元，薛某某对其应当返还上述费用并无异议，本院对此予以确认。关于租赁押金7000元，某某公司在一审时向法院提交了押金条，按照交易惯例，往往都是出租人向承租人退回租赁押金后承租人将租赁押金条退回给出租人，现某某公司持有该押金条，结合薛某某与租客的《解约协议书》对租赁押金处理的约定，某某公司关于其已向租客退回租赁押金7000元的主张更具证据优势，本院予以采信。至于某某公司称，其代薛某某向租客收取了租客未交的水费等费用以及验收房屋后租客对家具损坏的赔偿合计1655.29元，该费用应当从薛某某应当返还的费用中扣除，这是某某公司对己方不利事实的陈述，本院予以确认。综上，扣除1655.29元后，薛某某应当向某某公司返还的各项费用合计16712.33，某某公司实际主张16712元，本院支持某某公司的该项请求。
综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律错误，本院依法查清事实后予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第三百九十八条之规定，判决如下：
一、变更深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第×号民事判决第一项为：薛某某应在本判决生效之日起十日内向深圳市某某房地产经纪有限公司偿还由该公司垫付的各项解除租约费用合计16712元；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民二初字第×号民事判决第二项；
三、薛某某应在本判决生效之日起十日内向深圳市某某房地产经纪有限公司赔偿服务佣金28800元
若当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费938元，减半收取为469元，二审案件受理费654元，均由薛某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 卫 滨
审 判 员 叶 克 潜
代理审判员 林 博
二〇一〇年七月三十日
书 记 员 路德虎（兼）