广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0802民初1053号
原告：严红英(申请执行人)，女，1967年4月20日出生，壮族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：韦荣武，广西正大五星律师事务所覃塘分所律师。
被告：姜孟健（案外人），男，1979年5月26日出生，汉族，住贵港市港北区。
委托诉讼代理人：谭涛，贵港市天平法律服务所法律工作者。
被告：钟新华（被执行人），男，1962年9月3日出生，汉族，住贵港市金港大道。
原告严红英诉被告姜孟健、钟新华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严红英的委托诉讼代理人韦荣武、被告姜孟健及其委托诉讼代理人谭涛到庭参加诉讼，被告钟新华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
严红英向本院提出诉讼请求：1.请求法院许可查封登记在原贵港市华丽家具厂名下的座落于贵港市港北区马安山水泥厂西侧共八栋房屋（以下简称涉案八栋房屋），房产证号及土地证号分别为：（1）、房产证号：贵房权证字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第01102号；（2）、贵房权证字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第01102号；（3）、房产证号：贵房权证字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第XXXX号；（4）、房产证号：贵房权证字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第XXX号；（5）、房产证号：贵房权证字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第XXXXX号；（6）、房产证号：贵房权证字第××，土地证号：贵国用（1996）字第XX号；（7）、房产证号：贵房权证字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第XX号；（8）、房产证号：贵房权字第××号，土地证号：贵国用（1996）字第XX号，撤销贵港市港北区人民法院作出的（2016）桂0802民初2119-4号民事裁定书，裁定驳回被告（案外人）姜孟健的异议请求；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告诉被告钟新华、翚金珍民间借贷纠纷一案，贵港市港北区人民法院作出（2016）桂0802民初字2119号民事判决书已经生效，原告已经申请执行，执行案号为（2017）桂0802执144号。被告姜孟健提出异议后，贵港市港北区人民法院作出（2016）桂0802民初2119-4号民事裁定书，裁定驳回中止对涉案八栋房屋的执行。原告认为，该裁定书认定事实不清，理由如下：1、原贵港市华丽家具厂土地使用面积共有5790.35平方米，且该土地上还有房屋及附属设施，双方仅以壹佰万元的价格交易，明显不合理，有转移财产的行为，并且价款的支付都是支付到被告钟新华所谓的指定账户，因此，被告姜孟健与原贵港市华丽家具厂签订的房屋买卖合同是属于不真实的合同；2、被告姜孟健与原贵港市华丽家具厂签订的房屋买卖合同所涉及的房屋及土地都设有抵押权，根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。担保法第49条规定：”抵押期间，抵押人转让已办理的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的。转让行为无效”，而在本案买卖合同中，没有证据表明抵押人通知了抵押权人，且受让人姜孟健也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此，被告姜孟健与原贵港市华丽家具厂签订的房屋转让行为应当无效；3、原贵港市华丽家具厂属于个体工商户，根据《个体工商户条例》第十条的规定，个体工商户登记事项变更的，应当向登记机关申请办理变更登记。个体工商户变更经营的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。原贵港市华丽家具厂注销的过程中，其注销的理由目前无法明确，并且在原贵港市华丽家具厂变更到新贵港市华丽家具厂后，只是经营者的变更，其房屋及土地及附属设施仍属于钟新华所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，而被告姜孟健对于本次交易明显存在过错；4、贵港市港北区人民法院民事裁定书2119-4号程序违法。在2016年8月8日贵院已经做出2119-3号民事裁定书，该裁定书已经驳回被告的复议请求，根据最高人民关于人民法院办理执行异议复议案件的规定第二条第三款的规定，不服该裁定应当由被告向上一级人民法院提起复议或者提出异议之诉；为此请求法院依法撤销上述裁定并许可查封对争议房屋的执行。
姜孟健辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。首先，港北区人民法院于2016年10月18日作出的（2016）桂0802民初3176号民事判决书已经认定姜孟健与钟新华于2016年3月22日签订的《房屋买卖协议书》是真实合法的，该判决书现已生效；其次，姜孟健与钟新华买卖华丽家具厂时已经告知抵押权人上林信用社并取得其同意，并且由姜孟健代替钟新华偿还了其所欠抵押权人上林信用社165万贷款及七个月利息，以及部分本金共50万元；再次，任何企业的工商注册、撤销、变更登记，都是由国家赋予特定职权、职能的工商机关，依据相关的法律、法规并通过法定程序严格把关办理的。姜孟健既然通过正当、合法的途径办理了华丽家具厂的工商变更登记、税务登记，足以证明姜孟健对华丽家具厂买卖是合法的；最后，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定”人民法院可以查封、扣押、冻结、被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”中的财产纯粹是指被执行人的财产，而不包括名义上还在被执行人名下但实际权属已经转移的财产。姜孟健已经出资购买并且已经完全支付价款的华丽家具厂正是属于这种情形，姜孟健对此亦没有过错，法院不得查封、扣押、冻结，贵港市港北区人民法院民事裁定书2119-4号是正确的，请求驳回原告的诉讼请求。
钟新华未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、姜孟健与原贵港市华丽家具厂签订的房屋买卖合同是否合法有效的问题。姜孟健提交的其与钟新华于2016年3月22日签订的《房屋买卖协议书》明确约定了所交易房屋的具体信息、价款、违约责任等内容，该协议书是双方真实意思表示，并不违反法律规定，且本院于2016年10月18日作出的生效的（2016）桂0802民初3176号民事判决书已认定姜孟健与钟新华于2016年3月22日签订的《房屋买卖协议书》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律的规定。故本院依法确认姜孟健与钟新华签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、对于姜孟健是否已经支付涉案房屋的全部价款问题。根据《房屋买卖协议书》的约定，涉案房屋以及其他附属设施的价款合计2000000元，现姜孟健提交转款业务凭证、钟新华出具的收据、证词等证据，各证据相互印证，足以证实其已经支付涉案房屋的全部价款的事实，原告对此有异议，但是并未提供任何证据予以反驳，且本院作出的已生效的（2016）桂0802民初3176号民事判决书中已认定姜孟健已经支付给钟新华2000000元房屋价款的事实，故本院认定姜孟健已经支付完涉案房屋的全部价款。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理严红英与钟新华、翚金珍民间借贷纠纷一案[案号为（2016）桂0802民初字第2119号，该案已经于2016年12月8日作出生效判决]中，根据严红英提出的财产保全申请，本院于2016年5月26日作出（2016）桂0802号民初2119-1号民事裁定书，依法查封了被告钟新华所有以及以贵港市华丽家具厂名义登记的房产。本院查封后，案外人姜孟健以贵港市华丽家具厂的房屋已经转让给其本人为由，于2016年7月13日向本院提出异议。本院经审查后于2016年8月8日作出（2016）桂0802民初2119-3号民事裁定书，裁定驳回姜孟健的请求。2016年11月6日，姜孟健对查封再次提出异议，本院为此举行听证会，姜孟健方及严红英方到会。本院并于会后听取了钟新华的意见。2017年3月16日，本院作出（2016）桂0802民初2119-4号民事裁定书，裁定：一、撤销（2016）桂0802民初2119-3号民事裁定书；二、中止对涉案房屋的执行。严红英不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。
另查明，被告姜孟健与被告钟新华于2016年3月22日签订《房屋买卖协议书》一份，约定钟新华将位于贵港市港北区马鞍山水泥厂西侧5790.35平方米的土地[土地证号：贵国用（1996）字第XX号]以及该土地上的房屋及其他附属设施转让给姜孟健，价款200万元；钟新华在签订协议之日起40日内向姜孟健交付房屋并办理房屋所有权、土地使用权转移手续等内容。2016年3月22日，姜孟健通过广西农村信用社向蒲天祥的银行账户转款50万元，杨育英也在同一天通过广西农村信用社向蒲天祥的银行账户转款50万元。钟新华于当天出具收据确认收到该两笔款项；2016年3月25日，杨育英通过广西农村信用社向蒲天祥的银行账户转款50万元。2016年4月26日，贵港市华丽家具厂的营业执照、税务登记证的经营者（负责人）由钟新华变更为姜孟健。2016年5月，钟新华将涉案房屋及钥匙交付给姜孟健，但至今仍未将该房屋的相关权属证书原件交给姜孟健，亦未办理房屋所有权、土地使用权转移手续。
再查明，2014年11月17日，钟新华借用李佳虹的名义向上林县农村信用合作联社营业部贷款200万元，并用其名下的贵港市华丽家具厂及地上房屋、附属设施作为抵押，实际用款人为钟新华。2016年6月6日，姜孟健在银行取款50万元现金并按照钟新华的要求向李佳虹的贷款账户代为偿还贷款本金490217.54元及利息9782.46元。2016年8月5日，姜孟健以钟新华未能及时办理涉案房产过户手续属严重违约为由向本院起诉，要求钟新华赔偿违约金40万元。本院于2016年10月18日作出（2016）桂0802民初3176号民事判决书，认定双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效，同时认定姜孟健已经履行了付款义务。现该判决已生效。
本院认为，综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点是被告姜孟健就涉案八套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，姜孟健在法院查封之前与钟新华签订了涉案房屋的《房屋买卖协议书》，该协议书已由本院作出的（2016）桂0802民初3176号生效判决书确认其合法有效；原告主张该房屋设有抵押，未经抵押权人同意的转让行为无效，本院认为，根据物权法第一百九十一条规定中的”不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响该抵押物转让合同的效力。姜孟健与钟新华签订的转让协议不存在违反法律强制性规定的情形，应认定合法有效；原告还主张涉案房屋的转让价款过低，但仅仅是其口头陈述未提供充分证据证实，本院不予采信；其次，双方签订转让协议后，姜孟健按照钟新华的指示，于2016年3月22日、3月25日向蒲天祥的银行账户转款150万元；于2016年6月6日向李佳虹的贷款账户代为偿还贷款本金490217.54元及利息9782.46元，合计价款已经超过200万元，而且上述事实有银行转款业务凭证、钟新华出具的收据、委托书、证词、收贷收息凭证等证据予以证实，已形成较为完整的证据链，各证据之间亦可以相互印证，故本院对姜孟健已经支付涉案房屋的全部价款的事实予以认定；再次，2016年4月26日，贵港市华丽家具厂的营业执照、税务登记证的经营者（负责人）由钟新华变更为姜孟健；2016年5月，钟新华将涉案房屋及钥匙交给姜孟健，据此可以认定姜孟健在法院查封之前已合法占有该房屋并实际管理、使用；最后，房屋买卖协议约定书约定钟新华在签订协议之日起40日内向姜孟健交付房屋并办理房屋所有权、土地使用权转移手续，逾期不交付房屋、不办理房屋所有权转移手续的，构成违约。在本院作出的（2016）桂0802民初3176号民事判决书中，已经确认是钟新华没有按照约定向姜孟健办理房屋所有权、土地使用权转移手续，其行为已经构成违约。也就是说，涉案房屋未办理过户登记并非是姜孟健的自身原因。综上分析，姜孟健提出的执行异议均符合上述规定的四种情形，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定”对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。现原告诉请要求准许查封涉案房屋于法无据，本院不予支持。对于原告主张的（2016）桂0802民初2119-4号民事裁定书程序违法的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七的规定，”人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”；根据该司法解释规定，即姜孟建基于实体权利对被保全的八套房屋提出书面异议的，应当按照执行异议的规定进行审查并作出裁定。本院审查后，据此作出（2016）桂0802民初2119-4号民事裁定书并无不妥。故原告的该项诉请理由缺乏依据，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条、一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：
驳回原告严红英的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告严红英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院
--诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号45×××933。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 何鹏
人民陪审员 冯剑
人民陪审员 宁强
二〇一七年十一月七日
书 记 员 李婷