江西省赣州市章贡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）章民一初字第3234号
原告（反诉被告）：赣州市教育局，住所地：赣州市章贡区长征大道市政中心南楼19楼。
组织机构代码证：01465575-3。
法定代表人：余炜，局长。
委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉被告）：马小蓉，女，1983年7月29日出生，汉族，赣州市上犹县人，住赣州经济技术开发区，
第三人（反诉原告）：王文朴，男，1987年9月18日出生，汉族，福建省晋江市人，厨师，户籍所在地：福建省晋江市，住赣州经济技术开发区，
委托诉讼代理人：郭维伟，江西冠城律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：吴中彦，江西冠城律师事务所律师，特别授权代理。
第三人（反诉被告）：刘朝晖，男，1975年10月23日出生，汉族，赣州市于都县人，住赣州经济技术开发区，
原告（反诉被告）赣州市教育局诉被告（反诉被告）马小蓉、第三人（反诉原告）王文朴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案后，第三人王文朴于2015年10月14日向本院提出管辖权异议，本院于2015年10月14日作出（2015）章民一初字第3234号民事裁定书，裁定驳回第三人王文朴对本案管辖权提出的异议。第三人王文朴不服一审裁定提出上诉，赣州市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）赣中立终第198号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，并根据当事人的申请，追加刘朝晖作为本案第三人（反诉被告）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州市教育局的委托诉讼代理人欧阳瑞仓，第三人（反诉原告）王文朴及其委托诉讼代理人郭维伟、第三人（反诉被告）刘朝晖到庭参加诉讼。被告马小蓉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、被告与第三人立即将赣州市大学生见习公寓餐厅场地一楼整层店面及二楼腾空，交还给原告使用；2、被告马小蓉交回《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》第一条约定的食堂固定资产（见清单）给原告；若有遗失，则按照清单价格予以赔偿；3、被告支付原告《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》到期后房屋租金30000元（此租金计算至2015年7月31日，2015年8月1日起租金按每月10000元计算至被告将房屋交回给原告之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月15日，原告授权办公室与被告马小蓉签订《大学毕业见习公寓食堂承包合同》，约定：原告将章贡区客家大道13号赣州市大学生见习公寓一楼餐厅及二楼五个包厢租赁给被告经营，租赁期限为五年，自2010年5月1日起至2015年5月1日。每年的承包费为16000元。合同还约定“乙方（即被告马小蓉）承包的食堂不准改变用途，不准转包”。根据赣州市政府的安排，合同到期后，该公寓需交付给赣州客家新闻网管理中心使用。2015年5月1日以后，原告多次要求被告腾房，但被告马小蓉拒不理会，原告派出工作人员到公寓食堂做工作，才得知被告马小蓉丈夫刘朝晖未经原告同意，于2013年10月1日将承租食堂转包给第三人王文朴经营。此后，原告多次通知被告及第三人腾房未果，遂诉至法院。
被告（反诉被告）马小蓉未作答辩，也未提交证据。
第三人（反诉原告）王文朴辩称，2013年10月，答辩人租赁本案案涉店面使用，签订的租赁合同合法有效，答辩人与被答辩人形成了事实上的合法、有效的租赁合同关系，现租赁期限尚未到期，被答辩人无权单方面解除租赁合同，无权要求答辩人腾空店面及交还店面，请求法院依法驳回答辩人的诉讼请求。
第三人（反诉被告）刘朝晖辩称，同意王文朴的答辩意见。
第三人（反诉被告）刘朝晖未提交证据。
第三人王文朴向本院提出反诉请求：1、反诉被告赣州市教育局、马小蓉、刘朝晖共同赔偿反诉原告王文朴经济损失共计人民币600000元，并返还原告保证金30000元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。在诉讼过程中，第三人王文朴变更诉讼请求为：1、反诉被告赣州市教育局、马小蓉、刘朝晖共同赔偿反诉原告王文朴经济损失共计人民币600000元（装修损失456000元，预期可得利润损失144000元），并返还原告保证金40000元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年10月1日，反诉原告王文朴租赁反诉被告赣州市教育局管理的位于章贡区客家大道××“××大学生见习公寓”××楼店面及××楼从事餐饮经营，并与赣州市教育局委派的管理人员马小蓉、刘朝晖签订了《承租协议》，约定租赁期限从2013年10月1日至2020年4月30日，租金每月8500元，保证金30000元，并约定了其他事项。反诉原告承租上述店面后，投入了大量资金进行装修，并于2013年12月开始营业，按时交清相关费用，并自觉接受刘晖、马小蓉及赣州市教育局其他工作人员的监督和管理。2015年下半年，赣州市教育局突然通知反诉原告要收回店面，反诉被告单方面终止合同构成违约，侵害了反诉原告的合法权益，应依法承担赔偿责任。
第三人（反诉原告）王文朴为支持其反诉请求及答辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、刘朝晖与王文朴签订的《承租协议》，证明刘朝晖代表赣州市教育局与第三人王文朴签订了诉争租赁物的租赁合同，王文朴享有对本案租赁物的合法承租权；
证据2、刘朝晖出具的财产押金30000元及装修改造押金10000元的《收据》一份，证明王文朴交纳了租赁押金40000元；
证据3、刘朝晖出具的自2013年10月至2015年3月的房屋租金《收据》（共七张），证明王文朴在纠纷发生之前一直在按照租赁协议的约定支付租金；
证据4、刘朝晖出具的自2013年11月至2015年2月的水电费《收条》（共14张），证明纠纷发生之前租赁物的水电费王文朴一直交由刘朝晖收取；
证据5、闽南牛肉餐厅照片一组（共九张），证明王文朴承租本案租赁物后，投入了大量的资金，对租赁物进行装修改造，并开张营业。如果赣州市教育局违约解除租赁合同，将造成承租人王文朴重大经济损失；
证据6、水电费票据，证明王文朴自2015年3月份开始将水电费转账给赣州市教育局。
原告赣州市教育局针对反诉请求辩称，王文朴与刘朝晖签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，答辩人不是该无效合同的当事人，也不知道刘朝晖与王文朴签订了该份合同，故答辩人与王文朴没有任何的合同关系，请求法院驳回王文朴对教育局的反诉请求。
原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及反诉答辩理由，向本院提交了如下证据：
证据1、组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格；
证据2、赣州市人民政府办公厅文件（赣市府办发【2009】47号复印件）、记录摘要复印件（2010年1月25日，赣州市人民政府办公厅编），证明赣州市人民政府授权原告下属内设机构赣州市大学毕业生就业服务中心对大学毕业生公寓管理全权负责；
证据3、《大学毕业见习生公寓食堂承包合同》，证明2010年4月15日，原告与被告马小蓉签订了《大学毕业见习生公寓食堂承包合同》，合同第二条约定：承包期限五年（2010年5月1日至2015年5月1日），第六条第二款第7项约定承包的食堂不准改变用途，不准转包；
证据4、《承租协议》，证明2013年10月1日，被告马小蓉丈夫刘朝晖未经原告同意将承包食堂转租给第三人王文朴，约定租期2013年10月1日至2020年4月30日，租金每月1万元；
证据5、记录摘要复印件（2014年10月23日，赣州市人民政府办公厅编），证明赣州市政府决定将大学生公寓安排给赣州客家新闻网管理中心办公使用，并要求原告将大学公寓移交给赣州客家新闻网管理中心。
被告马小蓉针对反诉请求未作答辩，也未提交证据。
第三人刘朝晖针对反诉请求答辩称，马小蓉与原告教育局签订的房屋租赁协议的到期时间是2015年，这一事实王文朴是知情的，所以答辩人认为责任不需要答辩人承担，答辩人这一方没有过错。被答辩人王文朴交纳的保证金只有30000元，另外10000元是用于恢复原状的押金，不能现在返还。
第三人刘朝晖针对反诉请求未提交证据。
原告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证和质证，原告提交的证据1、2，第三人提交的证据6，当事人不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人持有异议的证据，本院认定如下：
一、原告提交的证据3，第三人王文朴对其三性持有异议，第三人刘朝晖不持异议，经核实，该组证据与庭审查明的事实相符，本院对其三性予以认定；
二、原告提交的证据4，第三人王文朴对其关联性持有异议，第三人刘朝晖不持异议，经核实，该组证据与第三人王文朴提交的证据1相符，本院对刘朝晖将本案争议店铺转租给王文朴的事实予以认定；
三、原告提交的证据5，第三人王文朴对其关联性提出异议，经核实，该组证据与本案不具有关联性，本院不予认定；
四、第三人王文朴提交的证据1，原告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据与原告提交的证据4相符，本院对刘朝晖将本案争议店铺转租给王文朴的事实予以认定；
五、第三人王文朴提交的证据2、3、4，原告对其真实性持有异议，第三人刘朝晖对其证明对象持有异议，经核实，上述三组证据可以证实刘朝晖收取了王文朴30000元保证金及10000元恢复原状押金及相关租金、水电费的事实，本院对其三性予以认定；
六、第三人王文朴提交的证据5，原告对其证明对象持有异议，经核实，该组证据与庭审查明的事实相符，本院对王文朴对本案争议店铺进行了装修的事实予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马小蓉与第三人刘朝晖系夫妻关系。2010年4月15日，原告赣州市教育局授权办公室（甲方）与被告马小蓉（乙方）签订《大学毕业见习生公寓食堂承包合同》，约定乙方承包大学毕业见习生公寓餐厅、二楼西厢房6间，面积539.9m2，承包费为每年16000元，承包期限为五年，即2010年5月1日起至2015年5月1日止，五年承包期共计承包费80000元，此款（乙方垫资）部分用于购买食堂固定资产，购买的资产产权归甲方所有，剩余承包费逐年缴清。签订合同时，乙方向甲方缴纳5000元承包保证金。同时约定乙方承包的食堂不准改变用途，不准转包，合同签订后任何一方不准单方终止合同。因规划等原因造成承包变更，不能视为甲方违约，但甲方需提前三个月通知乙方。如甲方违约，首先应退还乙方承包保证金，赔偿给乙方造成的实际损失。如乙方违约，甲方收取的承包费及承包保证金不予退还。当日，原、被告之间还签订了《大学毕业见习生公寓食堂设施、设备采购合同书》，列明了食堂采购设备及单价为：美的2P立式空调2台，单价3860元；美的1.5P挂式空调3台，单价1980元；星星281CH双温双压冰柜1台，单价2320元；星星256CH冰柜1台，单价2080元；1.8米点菜柜1个，单价3200元；280L消毒柜1个，单价1260元；、美的40公分落地遥控风扇4台，单价235元；三角牌6L电压力锅1个，单价320元；三角牌4L电饭煲2个，单价198元；2.2米实木4脚大圆桌2张，单价560元；配2.2米圆桌1.4米玻璃转盘2个，单价390元；1.8米实木4脚大圆桌2张，单价240元；配1.8米圆桌1.2米玻璃转盘2个，单价120元；1.6米大圆桌4张，单价200元；配1.6米圆桌1米玻璃转盘4个，单价105元；1.4×70cm长条桌6张，单价120元；2+1长形沙发1套，单价1800元；2.5×0.25×2.5m酒水柜1个，单价1500元；2.4×1.6×0.8m菜台1张（配1.6×0.5×0.8m鱼缸1个、2×0.5×1.0m洗菜池1个），单价2300元；加大无磁油缸4个，单价18元；不锈钢54宗孔蒸笼5层1个，单价190元；1.4尺特厚铁锅3个，单价25元；46#铝锅2个，单价65元；2.4尺大铁锅1个，单价39元；双管加厚猛火炉1个，单价120元；1800×950×800双炒单尾炉1个（配节能炉头2个、75W炉用风机1个、直径60cm小炒锅2个），单价4100元；抽油烟罩2.5，单价364元；抽油烟管7.2，单价150元；抽油烟管弯头3，单价200元；大抽流风机1个，单价2600元；塑油管5，单价56元；油箱架1，单价160元；油箱1个，单价200元。合同签订后，被告按约定交纳了承包保证金，并接收了合同列明的采购设备。2013年10月1日，第三人王文朴（乙方）、刘朝晖（甲方）签订了《承租协议》，约定刘朝晖将其经营的“美宜佳餐厅”（即大学毕业见习生公寓食堂）转租给王文朴经营“文力闽南年肉餐厅”，使用期限为2013年10月1日至2020年4月30日（2015年4月30日－2020年4月30日除不可抗拒因素外，本餐厅必须由乙方继续使用），2013年10月1日至2015年4月30日租金为8500元/月，包括公寓卫生费、城管卫生费在内，以后每月租金为10000元/月，租金每季度交一次，不准拖欠租金，如有特殊情况必须先和甲方协商，最多不超过5天，否则算乙方违约。甲方收取乙方30000元财产及违约保证金，如期满乙方无任何违约的情况下，甲方在期满一个星期内无息返还乙方保证金。如乙方违约，甲方收取的保证金不予退还。合同签订后，第三人刘朝晖将协议约定的租赁物交给第三人王文朴使用，王文朴交纳了30000元保证金及装修改造押金10000元给刘朝晖，并进行了装修。2015年5月1日，原、被告之间的合同期满后，原告要求被告交还承包的食堂及相应的固定资产未果，原告遂诉至本院要求处理。
另查明：1、因与原、被告之间产生纠纷，第三人王文朴交纳租金至2015年3月份；2、被告马小蓉已按《承包合同》的约定交纳承包费至2015年4月30日；3、第三人刘朝晖、王文朴签订合同时，未将双方协议交予原告备案，也未告知原告转包的事宜，刘朝晖也未将其妻子与原告签订的《承包合同》给王文朴核实。
本案在诉讼过程中，第三人王文朴提起反诉，并向本院申请对赣州市大学生见习公寓餐厅场地一楼整层店面及二楼牛肉馆的整体装修费用进行评估，本院依法委托有资质的鉴定机构进行评估，江西东升资产评估有限公司出具了赣东升评报字[2016]104号评估报告书，评估结论为：纳入评估范围的整体装修的市场价值现值为人民币452555.23元（评估基准日为2016年5月19日）。
本院认为：原、被告签订的《承包合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依合同约定履行自己的义务。第三人刘朝晖、王文朴签订《承租协议》后，既未将协议交由原告备案，也未告知原告转包的事实，事后，也未得到原告的追认，故刘朝晖无权向王文朴转包，鉴于刘朝晖与被告马小蓉之间系夫妻关系，被告马小蓉对转包的行为未提出异议，应视为其对刘朝晖的转包行为予以了认可，故根据合同相对性原则，应由被告马小蓉对原告承担违约责任，第三人王文朴作为承租物的实际使用人，对返还租赁物及相应设备，并支付占用期间租金的违约责任应承担连带责任，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。第三人刘朝晖在明知其妻子所承包食堂的期限为五年且不得转租的前提下，仍与第三人王文朴签订超出其使用期限的转租合同，由此造成第三人王文朴装修投入以后，不能如期正常使用的法律后果，刘朝晖、马小蓉应承担主要的赔偿责任，第三人王文朴在进行签订合同这一重大行为时，未尽足够的注意义务，未认真审查第三人刘朝晖是否有转租的权限，对纠纷的产生也有一定的过错，对王文朴要求赔偿装修损失的反诉请求，本院酌定由刘朝晖、马小蓉承担70%的赔偿责任即316788.66元（452555.23元×70%），但应扣除王文朴尚未交纳的2015年4月份的租金8500元，王文朴自行承担30%的责任；对于王文朴要求马小蓉、刘朝晖返还保证金30000元及装修改造的保证金10000元，刘朝晖称装修改造的保证金应在恢复原状后退回，因本案原告未提出需要恢复原状的诉讼请求，故在双方协议无效的前提下，马小蓉、刘朝晖应予返还，对王文朴这一反诉请求，本院亦予以支持。原告在第三人之间签订承租协议一事中不具有过错，第三人王文朴要求原告承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被告马小蓉经本院合法传唤未到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告马小蓉、第三人王文朴于本判决生效之日起7日内将赣州市大学生见习公寓餐厅场地一楼整层店面及二楼（现文力闽南牛肉馆）腾空，交还给原告赣州市教育局；
二、被告马小蓉、第三人王文朴于本判决生效之日起7日内将《大学毕业生见习公寓食堂承包合同》约定的食堂固定资产（详见《大学毕业见习生公寓食堂设施、设备采购合同书》）交还给原告赣州市教育局。逾期未交还，则按清单所列价格进行赔偿；
三、被告马小蓉、第三人王文朴于本判决生效之日起7日内按10000元/月的标准向原告赣州市教育局支付从2015年5月1日起至腾房之日止的租金；
四、被告马小蓉、第三人刘朝晖于本判决生效之日起7日内赔偿第三人王文朴经济损失308288.66元；
五、被告马小蓉、第三人刘朝晖于本判决生效之日起7日内退回第三人王文朴保证金40000元；
六、驳回第三人王文朴的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1672元，减半收取836元，反诉案件受理费5050元（已减半收取），鉴定费11314元，合计17200元，由被告马小蓉、第三人刘朝晖承担12040元，第三人王文朴承担5160元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本四份，并于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。
审 判 长 刘芳梅
人民陪审员 梁唯清
人民陪审员 张如铂
二〇一七年三月二十三日
书 记 员 李兆莎