重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1956号
上诉人（原审被告）：重庆盛赢房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号2-C，营业场所重庆市武隆区江口镇，统一社会信用代码500105000032771。
法定代表人：张吉利，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘湘桦，女，该公司职工。
被上诉人（原审原告）：丁福梅，女，1974年6月6日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。
被上诉人（原审原告）：罗美权，男，1968年11月26日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。
上诉人重庆盛赢房地产开发有限公司（以下简称盛赢房地产公司）因与被上诉人丁福梅、罗美权商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2017）渝0156民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
盛赢房地产公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判。理由为：1、丁福梅、罗美权每月向银行交纳的按揭款为1783.98元，其主张的违约金计算基数至2015年7月20日止的总交款数额才达到135483.54元，此前并未达到这一数额，因此，从2014年8月1日起应当以丁福梅、罗美权实际交款的总额分批计算。一审法院以2015年7月20日所交的总款数额以基数计算不当。2、我公司与丁福梅、罗美权于2013年12月9日所达成的《人民调解协议》中对逾期交房违约金的计算标准为同期贷款利率的四倍以下，并没有一个明确标准，因此，应当参照合同约定的日万分之一计算为宜。一审法院确认按同期同类贷款利率的四倍计算违约金不当。
被上诉人丁福梅、罗美权答辩称，根据双方所达成的调解协议，违约金计算标的应按实际交房款和银行已履行按揭款合计计算，而不是按每次支付按揭款的金额和时间分段计算。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
丁福梅、罗美权一审起诉请求：请求判决盛赢房地产公司支付丁福梅、罗美权违约金20万元（从2014年7月31日至2017年3月31日，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）。
一审法院认定事实：丁福梅与罗美权系夫妻关系。2013年5月15日，盛赢房地产公司（甲方）与丁福梅、罗美权（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于重庆市武隆区江口镇“印象芙蓉”（项目名称变更为“大唐芙蓉城”）6-9-2号房屋一套，建筑面积110.05平方米，房屋价款为294452元，乙方采取按揭付款的方式，甲方于2013年12月31日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用，逾期45日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同日，罗美权支付首付款94452元，大修基金、契税17884元。丁福梅、罗美权在中国建设银行武隆支行办理按揭贷款20万元，并从2013年9月12日起每月偿还按揭贷款1783.98元。
一审法院另查明，2013年12月9日，经武隆县江口镇人民调解委员会调解，盛赢房地产公司与丁福梅、罗美权达成人民调解协议，该协议约定：1.按照合同约定延期交房7个月支付违约金，按合同约定标的实付金额计算，其计算标准为实付金额×210天×万分之一；2.当事人罗美权应得盛赢房地产公司支付其购房合同违约金2245.74元；3.盛赢房地产公司向罗美权交付房屋后可进行装修、居住，相关手续可后延；4.若2014年7月31日之后盛赢房地产公司才交付房屋，则按同期银行贷款利率的四倍以下支付购房人违约金（计算标的按实交房款和银行已履行按揭款合计计算），双方无异议。
一审法院还查明，罗美权于2015年7月21日办理了“大唐芙蓉城”6-9-2号房屋的电表立户手续，于2016年3月开始缴纳电费。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。丁福梅、罗美权与盛赢房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《人民调解协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据商品房买卖合同的约定，盛赢房地产公司应当于2013年12月31日前将已进行建设工程竣工验收登记备案的商品房交付丁福梅、罗美权使用。经武隆供电公司江口供电所的证实，丁福梅、罗美权已于2015年7月21日将电表立户，根据一般的社会经验，购房人若没有实际接收房屋其不可能办理电表的过户手续，一审法院据此认为丁福梅、罗美权已于2015年7月21日接房，丁福梅、罗美权从2015年7月21日起不存在逾期交房的实际损失，故对其主张之后逾期交房的违约金，不予支持。因此，盛赢房地产公司应当承担从2014年8月1日起至2015年7月20日止的逾期交房违约金。
关于违约金的计算基数。丁福梅、罗美权主张按照首付款和银行支付给盛赢房地产公司的按揭款即房屋总购房款为计算基数，盛赢房地产公司辩称应当按照首付款和丁福梅、罗美权已偿还的银行按揭贷款为计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及城市信用原则，确定该条款的真实意思。”根据合同法体系解释的原则，本案中“计算标的按实交房款和银行已履行按揭款合计计算”应当与“按合同约定标的实付金额计算”进行相同的理解。盛赢房地产公司支付丁福梅、罗美权7个月逾期交房的违约金2245.74元，其以首付款94452元和7个月的按揭贷款12488元（1783.98元/月×7月），共计106939.86元为基数，按照每日万分之一的标准而计算。因此，2014年7月31日之后的违约金以首付款和丁福梅、罗美权实际支付的银行按揭贷款为计算基数符合双方的真实意思。丁福梅、罗美权实际支付的银行按揭贷款应当从2013年9月计算至2015年7月，共23个月。因此，盛赢房地产公司逾期交房违约金的计算基数应当计算为135483.54元（94452元+1783.98元/月×23月）。关于利率的计算。人民调解协议约定按照同期银行贷款利率的四倍以下支付违约金。商品房买卖合同和盛赢房地产公司之前支付的逾期交房违约金均为每日万分之一，但因盛赢房地产公司在签订人民调解协议后一直存在违约行为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条“民法所称的‘以下’包括本数”之规定，本院认为按照同期贷款利率的四倍计算违约金并不违反原、盛赢房地产公司的真实意思，故对丁福梅、罗美权主张按照同期贷款利率的四倍计算违约金予以支持。对盛赢房地产公司辩称四倍利率过高的理由，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、盛赢房地产公司在判决生效之日起十日内以135483.54元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍的标准向丁福梅、罗美权丁福梅、罗美权支付从2014年8月1日至2015年7月20日的违约金；二、驳回丁福梅、罗美权的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2150元（丁福梅、罗美权已预交），由盛赢房地产公司负担500元，由丁福梅、罗美权负担1650元。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，双方当事人的争议焦点为：盛赢房地产公司向丁福梅、罗美权支付逾期交房违约金的计算标准问题。根据盛赢房地产公司与丁福梅、罗美权于2013年12月9日所签订的调解协议第四款“若2014年7月31日之后盛赢房地产公司才交付房屋，则按同期银行贷款利率的四倍以下支付购房人违约金（计算标的按实交房款和银行已履行按揭款合计计算）”的约定，计算违约金的基数标准为丁福梅、罗美权交纳的首付款与已付银行按揭款总和。由于盛赢房地产公司的逾期违约行为从2014年8月1日持续至2015年7月21日，丁福梅、罗美权在2015年7月21日之后才主张这期间的逾期交房违约金，故应当以2015年7月21日其实际交纳的购房首付款及交纳的按揭款总和为计算基数。盛赢房地产公司上诉认为应当从2014年8月1日起以丁福梅、罗美权每月分批交纳的按揭款为基数分段计算的理由，不符合整体解释方法，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费500元，由上诉人重庆盛赢房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 郑 煜
二〇一八年一月三日
书 记 员 刘哲琦