广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初16555号原告：林加龙（反诉被告）。委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。被告：黄前希（反诉原告）。委托诉讼代理人：王卫刚，广东诚公律师事务所律师。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司。法定代表人：杜欣。第三人：李兴刚。委托诉讼代理人：邓光新，广东宏泰律师事务所律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员郝英威独任审理，原告林加龙委托诉讼代理人王云彬、被告委托代理人王卫刚、第三人李兴刚委托诉讼代理人邓光新到庭参加了诉讼，第三人深圳链家房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除合同的《房产买卖合同》；2、被告按房产转让价的20%向原告支付违约金274000元；3、被告返还定金20000元；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年10月29日，被告与第三人李兴刚签订《房产买卖合同》，约定李兴刚购买被告位于房产。合同签订后，第三人李兴刚如约向被告支付了购房定金20000元。合同约定房产转让价格为1370000元，第三人李兴刚于2015年11月20日之前支付首期款，李兴刚到贷款银行作资金监管。2015年10月30日，被告出具空白的《合同主体变更确认书》，同意在办理过户时买方可以写成被告、李兴刚之外的第三人，并由第三方名义办理按揭贷款手续。2015年11月20日，按照合同约定交纳首期款之日，原告与被告到银行申请贷款并签订资金托管协议后，被告却不同意且不配合将托管协议交给银行，导致无法办理首期资金托管。后经多次交涉，被告要求加价1万元并要求变更为一次性付款，原告也同意了。但被告却表示不愿在出售涉案房产。2016年1月，被告在合同尚未解除的情况下又将涉案房产转让给他人。由此可见，被告的行为已经构成了根本违约，故诉至法院。被告辩称，被告已经配合原告办理首期资金托管手续，履行了《房产买卖合同》约定的义务，不存在违约的事实；原告未按合同约定存入首期购房款已构成根本违约，被告有权解除合同；合同解除后，被告有权将房屋转让给任何人以实现自己的经济目的；原告起诉所述完全违背客观事实，法院不应当采信。被告向法院提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付房产转让价20%的违约金即274000元；2、第三人李兴刚对原告的违约责任承担连带担保责任；3、反诉费由原告承担。事实与理由：2015年10月29日，反诉原告与买方第三人李兴刚签订了一份《房产买卖合同》，约定反诉原告向第三人出售位于房产。2015年10月31日，反诉原告在反诉被告出具的空白《合同主体变更确认书》上签字同意买方由李兴刚变更为林加龙。反诉被告没有在2015年11月20日之前将首期款存入监管账户，也没有向银行提交按揭贷款申请的相关材料。反诉被告的行为已经违反了合同的约定，构成根本违约。反诉原告已于2015年12月10日正式通知买方解除合同。现根据合同约定，请求反诉被告的诉讼请求。第三人李兴刚辩称，第三人认可本诉诉讼请求和事实理由，请求法院予以支持。反诉原告所述均不属实，请法院予以驳回。第三人深圳链家房地产经纪有限公司提交书面答辩意见辩称，第三人在促进买卖双方签订房产买卖合同时，居间义务已履行完毕，本案纠纷与第三人无关。涉案房产交房保证金2500元托管于第三人处，第三人将以法院生效判决予以划转。经审理查明，2015年10月29日，第三人李兴刚作为买方，被告黄前希作为卖方，在深圳市中联地产置业顾问有限公司的居间服务下，双方签订了《房产买卖合同》，约定第三人向被告购买位于房产，转让成交价为1370000元，买方在签订合同当日向卖方支付定金20000元，卖方同意在定金中预留2500元作为交房保证金交由居间方托管，双方同意除定金以外的房款以银行按揭贷款的方式支付，买方应于2015年11月20日之前支付除定金之外的剩余首期款（购房总价减去定金，再减去贷款金额），到买方贷款银行作资金监管，依监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或居间方的通知后积极配合办理，并签订相关协议。合同第二条约定，该物业处于抵押状态，卖方以现金的方式赎楼。合同第八条约定，买卖产生的所有税费由买方承担。关于违约责任，合同约定任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金。2015年10月31日，被告向第三人李兴刚出具了空白的《合同主体变更确认书》，内容为被告同意在办理过户时买方可以写成第三方，并以第三方名义办理按揭贷款手续，继续履行《房产买卖合同》和买方已经签署的相关法律文书中约定的买方义务及支付居间方佣金义务，买方对以上所有合同义务承担连带担保责任，如变更后的第三方不履行相关义务，由买方继续履行。但《合同主体变更确认书》上第三方空白，未填写名称以及证件和号码。合同签订后，第三人李兴刚向被告支付了定金20000元，庭审中，被告确认定金在其处。2015年11月20日，原告林加龙与被告黄前希到建行营业部申请贷款，但因发生争执，没有完成贷款事宜。就争执的原因，原、被告各执一词，原告称办理贷款事项应先在银行填表，然后将被告的身份证，银行卡交给银行工作人员，按照申请表进行核对，申请表中杨桥保的信息完成了全部填写，林加龙这一份属于被告的信息部分是空白的，所以就产生了纠纷，被告离开了银行；被告则称，办理贷款业务，卖方的配合义务首先是与买方一起到银行，第二将自己的房产证、身份证、银行卡交给银行职员验证，第三就是在银行发出的资金托管开户通知协议书上签字并按手印，被告已经完成上述内容。原告所述的申请表（中国建设银行个人贷款、信用卡申请审批表）上无须被告签名，是原告想多贷款，由被告将多贷出的款项提前支付给原告，被告不同意才没有办好，这点从原告中国建设银行个人贷款、信用卡申请审批表上申请的贷款金额可以印证。办理贷款未成后，被告同第三人深圳链家房地产经纪有限公司员工就涉案房产买卖通过微信多次沟通未果，2015年11月30日微信中，被告黄前希正式通知不卖该房产了。另查明，涉案房产位于，登记权利人为被告黄前希，房产证号为。该房产为“双拼房”，另一房号为，房产证号为。黄前希将涉案房产于2016年1月转让给他人。又查明，深圳市中联地产置业顾问有限公司已变更为深圳链家房地产经纪有限公司即本案第三人，于2015年12月7日办理了变更登记。再查，因涉案房产属于“双拼房”，买卖双方同时签订了两份《房产买卖合同》，另外一合同主体杨桥保起诉黄前希，本院已经立案，案号为（2017）粤0307民初16556号，两案本院合并审理。本院认为，第三人李兴刚与被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同主体通过《合同主体变更确认书》的形式变更为本案原告林加龙与被告，第三人李兴刚对《房产买卖合同》的履行承担连带担保责任。故《房产买卖合同》对原告、被告、第三人李兴刚均具有约束力，相关当事人均应履行各自的合同义务。本案争议的焦点在于2015年11月20日没有办理完成贷款事宜的责任认定，亦即违约责任的认定。对此本院认为，2015年11月20日前被告多次通过微信同深圳链家房地产经纪有限公司第三人员工进行沟通，询问办理银行相应手续问题，并提示对方带齐资料以便一次性完成贷款手续。2015年11月20日，被告如约来到贷款银行，上述行为表明了被告系有配合原告履约的意愿且实际履行，原告主张被告拒不配合办理贷款手续，没有证据证明亦与常理不符，本院不予采信。被告主张系因其不同意多贷款以及按照多贷的额度先行支付原告款项的要求，导致未能办理贷款手续，在原告的《中国建设银行个人贷款·信用卡申请审批表》中，原告填写的房屋总价款为170万元，远高于《房产买卖合同》的约定，印证了被告所述原告意图抬高房价获取更多贷款的意图，即便如原告所述填写该表是因为房价升值所导致的贷款期望值提高与被告无关，但是被告没有义务配合原告此不诚信行为，故本院认定没有完成向银行贷款事宜的责任在于原告。因原告没有如约支付首付款，办理银行按揭，已经构成违约，被告有权解除合同，并请求原告按照合同第十二条的约定支付违约金274000元（即房产转让价的20%），第三人李兴刚对上述款项承担连带清偿责任。相应的原告诉讼请求，本院予以驳回。庭审中，被告明确表示愿意退还定金，第三人深圳链家房地产经纪有限公司亦答辩同意退还，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认第三人李兴刚（后合同主体变更为林加龙）与被告黄前希签订的《房产买卖合同》于2015年11月30日解除；二、被告黄前希（反诉原告）应于本判决生效之日起五日内向原告林加龙（反诉被告）返还定金17500元；三、第三人深圳链家房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告林加龙（反诉被告）返还定金2500元；四、原告林加龙（反诉被告）应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）黄前希支付违约金274000元，第三人李兴刚承担连带责任；五、驳回原告林加龙的其他诉讼请求；上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2855元（原告已预交），由原告自行负担；反诉案件受理费2705元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  郝英威二〇一七年十一月六日本件与原本核对无异书记员  祝伟莹