江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初4002号
原告：江苏盱眙农村商业银行股份有限公司，住所地盱眙县盱城镇合欢大道2号。
法定代表人：陈雷，董事长。
委托诉讼代理人：杨金姿，该单位职工。
被告：杨志国，男，1964年8月7日出生，汉族，住盱眙县。
被告：倪士芳，女，1966年12月20日出生，汉族，住盱眙县。
二被告委托诉讼代理人：倪仕怀（系倪士芳哥哥、杨志国内兄），男，1962年1月8日出生，汉族，住盱眙县。
被告：扬州树宏房地产开发有限公司，住所地扬州市邗江区杨庙镇。
法定代表人：陈树宏。
原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司（以下至判决主文前简称盱眙农商行）与被告倪士芳、杨志国、扬州树宏房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称树宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案，依法适用简易程序审理，因被告树宏公司下落不明，本案转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盱眙农商行委托诉讼代理人杨金姿，被告杨志国、倪士芳委托诉讼代理人倪仕怀到庭参加诉讼，被告树宏公司经本院公告传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盱眙农商行向本院提出诉讼请求，1、杨志国、倪士芳偿还原告借款本金264479.57元及利息、罚息，被告树宏公司对上述借款承担阶段性连带保证责任；2、确认原告有权请求法院对被告杨志国、倪士芳提供的抵押物处置，并对处置所得价款优先受偿；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月29日，被告杨志国、倪士芳、树宏公司与原告订立《个人楼宇（抵押）借款合同》，约定被告杨志国、倪士芳以其购买的位于盱眙宏润嘉园7#604室住宅为其自2014年8月29日起至2024年8月20日止，在原告处申请的31.7万元提供抵押担保，被告树宏公司对上述债务提供阶段性连带责任保证，担保范围为贷款本金和利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、抵押处置费等原告实现债权的一切费用，合同约定年利率6.55%，利息按月计付，结息日为每月20日，遇法定利率调整，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定，实施等额本息还款法，贷款逾期，原告有权终止合同，向被告收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。合同同时约定了其他事项。在上述合同项下，原告于2014年8月31日向被告杨志国、倪士芳发放贷款31.7万元，到期日为2024年8月20日。但被告未按合同约定履行还款义务，只履行足额还款义务至2016年9月21日，被告已构成违约，原告有权宣布贷款提前到期，并行使担保权。
被告杨志国、倪士芳辩称，原告要求偿还借款本金数额是事实。
被告树宏公司没有答辩。
本案经审理认定事实如下：2014年8月6日被告杨志国、倪士芳与被告树宏公司签订《商品房买卖合同》1份，由被告杨志国、倪士芳购买被告树宏公司建设的宏润嘉园二期7号楼604号商品房。2014年8月29日，盱眙农商行作为贷款人（抵押权人、简称甲方）与杨志国、倪士芳作为借款人（抵押人，简称乙方），树宏公司作为保证人（简称丙方）签订《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》1份，该合同约定，乙方向丙方购买盱眙县宏润嘉园7#604室商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向盱眙农商行贷款31.7万元，贷款期限自2014年8月29日起至2024年8月20日，分120期归还、具体以借款借据记载为准，借款利率按年利率6.55%执行，利息按月计付，结息日为每月20日，遇法定利率调整，于次年（1月1日）按相应利率档次执行新的利率规定，实施等额本息还款法，该借款以购房款名义划入树宏公司在原告处设立的售房存款账户内。本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，以乙方提供的所购住房及其全部权益作抵押，乙方未取得《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证。贷款逾期超过3个月，甲方有权终止合同，向乙方收取全部贷款本息、逾期罚息及其复利。保证期间为从本合同签订之日起至抵押房产取得房屋所有权证和土地使用权证，办妥抵押登记并将《房屋他项权证》及有关资料交甲方代为保管之日止，保证方式为在保证期间丙方对乙方的债务承担连带责任保证，保证范围为借款本金和利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用、逾期利息、复利、罚息以及其他合同规定由借款人缴付的一切费用和本合同引起的有关法律费用。乙方不能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用，丙方应在收到甲方向其发送的《担保人履行责任通知》后，及时足额代偿乙方全部责任并放弃抗辩权。该合同加盖了“盱眙县房地产管理所抵押合同备案登记专用章”，2014年8月31日，原告盱眙农商行向被告杨志国、倪士芳发放贷款31.7万元，借款借据载明，年利率6.55%，到期日期为2024年8月20日，结息方式为每月20日。被告杨志国、倪士芳按合同约定履行还款义务至2016年9月21日，此后未履行还款义务，现原告盱眙农商行根据合同约定，向被告杨志国、倪士芳收取全部贷款本息，到2017年11月17日，被告杨志国、倪士芳余欠借款本金264479.57元及利息、罚息14623.07元，被告树宏公司也未履行担保义务。2017年8月2日原告盱眙农商行在被告树宏公司营业执照登记办公地点处张贴《担保人履行责任通知》。
另查明，被告杨志国、倪士芳购买被告树宏公司开发的宏润嘉园二期7号楼604号房屋，至今未办理房屋所有权证和土地使用权证。
上述事实，有原告盱眙农商行委托诉讼代理人杨金姿、被告杨志国、倪士芳委托诉讼代理人倪仕怀的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》、《借款借据》、《还款明细》、《担保人履行责任通知》及张贴图片等证据，经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，1、原告盱眙农商行与被告杨志国、倪士芳，树宏公司签订的《个人楼宇按揭（抵押）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告杨志国、倪士芳从2016年9月21日起未偿还原告盱眙农商行借款本息，贷款逾期还款超过3个月以上，已构成违约，按照合同约定，原告盱眙农商行有权向被告杨志国、倪士芳收取全部贷款本息、逾期罚息等。2、因被告杨志国、倪士芳未取得所购房屋的权属证书并办理正式房屋抵押登记手续，被告树宏公司仍在阶段性连带责任保证期限内，故被告树宏公司应对被告杨志国、倪士芳的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、原告盱眙农商行要求对被告杨志国、倪士芳提供抵押宏润嘉园二期7号楼604号房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人在预售商品房设定了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，预告登记的请求权基础不是预告登记本身，而是其保障的债权。担保物权在本质上是优先受偿权，它使得债权人在债权之外，享有变价抵押物并优先受偿的权利，如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。本案被告杨志国、倪士芳向原告盱眙农商行提供抵押的是预购商品房，盱眙县房地产管理所只是对该抵押合同进行了备案登记，即预告登记，该房屋因没有办理相关不动产权登记，而没有完成抵押权登记，因此原告盱眙农商行目前不能对该商品房行使抵押权，该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告杨志国、倪士芳于本判决生效后三十日内偿还原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司借款本金264479.57元及利息、罚息（从2017年9月21日起按合同约定计算至实际给付之日止）；
二、被告扬州树宏房地产开发有限公司对被告杨志国、倪士芳的上述借款本息承担连带偿还责任。被告扬州树宏房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿；
三、驳回原告江苏盱眙农村商业银行股份有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5267元，诉讼财产保全费1920元，公告费1200元，合计8387元，由被告杨志国、倪士芳、扬州树宏房地产开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 李家锐
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 晏祥春
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 张同畅
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期间届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追究偿。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。