湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘12民终277号
上诉人（原审原告）：唐波，男，土家族，1989年10月26日出生，住址湖南省芷江侗族自治县。
被上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心）。
法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王丹玉，湖南宏峰律师事务所律师。
上诉人唐波因与被上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
唐波上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在约定的交房日期前不能出示完整的竣工验收备案表，未能达到合同约定的交房条件；2、补充协议没有约定具体的交纳契税和维修基金的时间和金额，系约定不明；3、有关契税和维修基金的法律规定不能免除被上诉人的违约责任。
原告唐波向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告向原告支付自2015年9月1日起至交房之日止的延期交房违约金（暂计算至2017年5月31日为29952元）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月1日，原告唐波与被告签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市房屋，总购房价469471元。同时双方约定，被告应在2015年8月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时合同的附件四《补充协议》第二条第五款约定：乙方在办理商品房交付手续前，无论何种情形，均应累计向甲方支付全部房款（包括但不限于逾期付款违约金等）及税费（含经银行审查批准放款的按揭贷款额），否则，甲方有权不交付房屋，且不视为甲方逾期交房。第三条第一款约定：由于乙方原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续、或乙方未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任。第三条第五款约定：因甲方原因导致延期交房的，甲方按日向买受人支付总房款万分之一作为违约金。合同签订后，原告所购买的房屋房款已付清，房屋交易契税在2015年8月21日缴清，房屋公共维修基金在2017年2月8日缴清，被告至今尚未收房。另，原告所购买的房屋在2015年8月26日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，但尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年8月31日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋公共维修基金和契税前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋虽然在2015年8月26日经五方主体验收合格，在2015年10月9日消防验收合格，已经符合法定交房条件，但原被告双方在合同中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，该约定条件高于法定交房条件也高于被告已达到的交房条件，尽管双方约定的标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，而原告至今尚未完成竣工验收备案取得《竣工验收备案表》。因此原告购买的房屋在2015年8月31日不符合合同约定的交房条件。
关于焦点二，原被告双方签订的《补充协议》第二条第五款、第三条第一款均约定：在原告办理商品房交付手续前，未付清房款、有关税费、维修基金的，被告有权拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该补充协议的约定实际上对合同的履行确定了先后履行顺序，即原告应当先履行交清全部购房款、住宅专项维修资金和房屋交易契税等义务，被告才履行交房义务。被告提出在未交清上述费用之前，其有权利不履行交房义务的抗辩意见，一审法院予以采纳。原告认为该条款为格式条款且损害了原告的合法利益，应属无效。按照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款只有具有合同法第五十二条、第五十三条的情形或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任或排除对方主要权利的，该条款无效。而审查本案补充协议的上述条款，不符合合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，且《住宅专项维修基金管理办法》第十二条、第十三条及《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第九条的规定，依法缴纳住宅专项维修资金和房屋交易契税是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。补充协议的上述条款是对原告缴纳有关税费义务的进一步明确，符合法律、法规及行政规章的规定，且没有免除被告的责任、加重原告的责任，也没有排除原告依约取得所购房屋的主要权利，因此，原被告双方签订的《补充协议》第二条第五款、第三条第一款的约定应为有效，原告关于上述条款为为无效格式条款的代理意见不符合法律规定，依法不予采纳。
综上，本案中被告未按合同约定的时间向原告交付房屋应承担违约责任。但原告交纳住宅专项维修资金的时间是2017年2月8日，故被告对2015年9月1日至2017年2月8日期间的逾期交房无需承担支付延期交房违约金的责任。对于2017年2月9日至收房之日止的延期交房违约金被告应按照合同约定“按日向买受人支付总房款的万分之日作为违约金”的标准承担延期交房违约金，即被告每日应承担的延期交房违约金为：469471元×0.0001≈46.95元。被告在代理意见中，提出约定的违约金标准过高应调整的主张没有依据。该代理意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按每日46.95元支付原告唐波自2017年2月9日起至2017年5月31日逾期交房违约金5211.45元，2017年6月1日以后逾期交房违约金按每日46.95元计算至交房之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费549元，由原告唐波负担467元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担82元。
被上诉人在二审中提交了柏景湾20#楼的竣工验收备案表，显示该楼于2018年1月11日取得《竣工综合验收备案表》。一审法院查明的其它事实，本院予以认定。
本院认为，怀化宏宇房地产开发有限公司与唐波所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决作有效认定正确。怀化宏宇房地产开发有限公司未按合同约定的条件和期限向唐波交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。怀化宏宇房地产开发有限公司认为唐波没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先，而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任，本院认为，该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，怀化宏宇房地产开发有限公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；契税以及住房维修基金的权利人并非怀化宏宇房地产开发有限公司，怀化宏宇房地产开发有限公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故怀化宏宇房地产开发有限公司在本案中并不享有先履行抗辩权。因此，怀化宏宇房地产开发有限公司的违约责任应当从合同约定的交房之日起算。现被上诉人的房屋已于2018年1月11日取得了《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，因此，违约金只能计算至2018年1月11日。
综上所述，上诉人的上诉理由成立，依法应当支持。一审判决认定事实清楚，适用法律欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初1854号民事判决书；
二、怀化宏宇房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付唐波逾期交房违约金40564元（计算标准从2015年9月1日至2018年1月11日每日46.95元）。
一审案件受理费549元，二审案件受理费549元，共计1098元，由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冷旗帜
审 判 员 王文利
审 判 员 彭湘平
二〇一八年三月十五日
法官 助理 付文亭
代理书记员 丁文婷