安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初2284号原告：吴勤，男，1984年10月27日出生，汉族，住安庆市宿松县，现住安庆市大观区。被告：胡素青，女，1970年8月22日出生，汉族，住安庆市迎江区。原告吴勤与被告胡素青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴勤、被告胡素青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴勤向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告定金人民币3000元；2.判令被告赔偿原告违约金及损失合计人民币12000元；3.被告承担本案的受理费。事实和理由：2017年2月17日，吴勤通过58同城网公示信息，获知胡素青欲出售二手房一套。吴勤联系胡素青后，经双方协商，达成房屋买卖协议，即胡素青将其所有的位于安庆市小二郎巷5号楼406室住房出售给吴勤，总价款143000元，约定先支付定金3000元。2017年2月20日，吴勤、胡素青约定同去安庆市行政服务中心房屋产权办理处办理房屋产权变更手续。变更当日，胡素青要求吴勤先支付房屋预付款40000元，余款100000元在办理交接时给付。吴勤按胡素青提供的银行账户，将43000元支付给胡素青。2017年2月20日，胡素青出具收条一份，注明收到吴勤购房预付款43000元。之后，吴勤找胡素青要求继续履行房屋买卖手续时，胡素青告知吴勤，房屋不卖了。双方多次协商未果，吴勤认为，胡素青的不诚信、违约行为，损害了其合法财产权益，现诉至法院。胡素青辩称，1.吴勤诉胡素青房屋买卖合同纠纷一案，已经安庆市中级人民法院审理终结，有（2017）皖08民终1470号民事判决书为证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，吴勤的起诉构成重复起诉，违反了一事不再理的原则；2.吴勤在协商房屋买卖的过程中存在欺诈、胁迫的行为；3.（2017）皖08民终1470号民事判决书已明确双方没有签订书面的合同，房屋买卖合同关系不成立，吴勤支付给胡素青的3000元不具有定金性质，短信回复“好的，收到了”并不是指收到定金3000元的意思。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对无争议的吴勤身份证、（2017）皖0802民初509号民事判决书、胡素青身份证、（2017）皖08民终1470号民事判决书、（2017）皖0802民初509号案卷中的民事诉状、本案诉状、短信记录，经审查，符合证据形式要件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：对原告提交的迎江区大南门片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿），被告对真实性、关联性有异议，认为系打印件，内容真实性无法核实，原告起诉被告的房屋买卖合同纠纷已经安庆市迎江区人民法院一审、安庆市中级人民法院二审，二审判决书认定房屋买卖合同不成立，是否拆迁及拆迁的价格均与原告无关。本院认为，该补偿方案落款处未加盖相关部门公章，真实性无法确认，不能作为认定案件事实的依据；对原告提交的视频，被告对合法性、关联性有异议，认为（2017）皖0802民初509号民事判决书、（2017）皖08民终1470号民事判决书均没有认定该视频，原、被告之间的房屋买卖合同关系不成立，达不到原告的证明目的。本院认为，视频完整、清晰，真实性、关联性予以认定，但在该视频中，被告并未认可原告支付给她3000元是定金，仅对事情发生的经过进行了简单的陈述，该视频无法达到证明3000元为定金的证明目的;对被告提交的通话录音、（2017）皖0802民初509号案件中其对通话录音的质证意见，原告对真实性无异议，认为（2017）皖0802民初509号民事判决书已认定3000元为定金，被告未履约。本院认为，证据应当在法庭上出示，被告提交的通话录音未提交，不予认定；被告提交的其在（2017）皖0802民初509号案件中其对通话录音的质证意见系当事人陈述，需结合其他证据综合认定;对被告提交的书面报案材料、户籍证明，原告认为其没有收到，不能作为证据使用。本院认为，户籍证明真实性予以认定；报案材料系被告单方制作，仅凭该材料无法证明原告的行为构成欺诈、胁迫。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月，胡素青发布房屋出售信息，预将其位于安庆市大二郎巷小区E＃楼406室房屋对外出售，售价为160000元。2月中旬，吴勤（买方）与胡素青（卖方）到某房产中介处协商该房屋买卖事宜，吴勤称房屋总价款为143000元，胡素青称该价格只是协商时的价格。双方未就诉争房屋买卖签订书面合同。2017年2月18日，吴勤通过银行转账向胡素青账户汇款3000元，汇款之后向胡素青发送短信“胡姐，我给你汇了3000元定金，你确认一下”，胡素青回复“好的，收到了”，并电话约定2月20日去房产局。2017年2月20日，吴勤再次通过银行转账向胡素青账户汇款40000元，并与胡素青一同前往房产局咨询房屋过户事宜，胡素青就43000元的汇款向吴勤出具一份总的收条，载明“收到购房预付款43000元”。2017年2月21日，安庆市迎江区城乡建设局发出一份房屋征收调查摸底告知书，因棚户区改造，诉争房屋纳入拟征收范围。此后，安庆市迎江区城乡建设局出具一份房屋征收调查摸底情况公示榜，确定诉争房屋为棚户区改造而被征收。2017年2月22日，双方就诉争房屋买卖发生分歧，并于当日下午来到华中路派出所协商解决纠纷。2017年2月23日，吴勤以购房被骗为由向华中路派出所口头报警，民警遂联系胡素青来派出所了解情况。公安机关处警后认为，吴勤所报警情不构成诈骗，系普通民事纠纷。2017年2月25日，胡素青将其收取的43000元购房预付款退还给吴勤。2017年3月1日，吴勤诉至本院，要求胡素青继续履行房屋买卖合同，本院于2017年7月10日作出（2017）皖0802民初509号民事判决书，认定双方关于诉争房屋买卖合同依法不能成立，并判决驳回了吴勤的诉讼请求。吴勤对该判决不服，上诉于安庆市中级人民法院。2017年9月19日，安庆市中级人民法院作出（2017）皖08民终1470号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现吴勤要求胡素青赔付定金、违约金及差价损失，诉至本院。本院认为，本案首先需要解决的问题是，原告再次诉至本院是否构成重复起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，构成重复起诉需同时符合下列条件：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，原告的诉讼请求为要求被告赔偿定金3000元、违约金及损失合计12000元；前诉中，原告的诉讼请求为要求继续履行房屋买卖合同，将位于安庆市大二郎巷小区E#楼406室住房出售给原告，本案诉求与前诉诉求明显不同，且无法从实质上否定前诉裁判结果，不构成重复起诉。因本案不构成重复起诉，故需要对原告的各项诉求进行具体认定：原、被告之间是否成立定金合同关系，被告交付的3000元是否应双倍返还。首先，定金是在主合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式，定金合同需采取书面形式，且具有从属性，随着主合同的存在而存在。本案中，原、被告之间未签订任何书面合同，虽然原告发送给被告的短信“胡姐，我给你汇了3000元定金，你确认一下”，被告回复“好的，收到了”，但不能仅依此认定双方成立定金合同关系；其次，被告向原告出具的收条中载明“收到购房预付款43000元”，而不是定金；再次，无论是（2017）皖0802民初509号民事判决书，还是（2017）皖08民终1470号民事判决书，都未认定该3000元为定金。综上，对原告要求被告赔付其定金3000元的诉求，本院不予支持。原告是否有权主张违约金、差价损失，主张的违约金、差价损失的数额是否符合法律规定。本案中，原、被告的房屋买卖合同并未成立，但被告已承诺将房屋出售给原告，并收取了43000元购房预付款，双方已就涉案房屋买卖进行了初步协商和准备，现被告不再出卖房屋，违反了诚实信用原则，应承担缔约过失责任。现原告主张被告按照房屋总价款的20%支付违约金，因违约金不属于缔约过失责任的赔偿范围，不予支持；原告主张被告赔偿其差价损失，即涉案房屋纳入征迁范围所获得的货币补偿价与双方约定的房屋价格143000元之间的差价损失，本院在综合考虑涉案房屋确被纳入征迁范围的事实、双方的过错程度等情形后，酌情由被告赔偿原告损失3000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告胡素青在本判决生效之日起七日内赔偿原告损失3000元。驳回原告吴勤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.5元，由被告胡素青负担（此款原告已预交87.5元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  马宏伟二〇一八年一月四日书记员  吴秀青本案判决依据的法律条款如下：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。