广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终68号上诉人（原审被告、反诉原告）：李健华，女，汉族，1969年10月5日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴继权，男，汉族，1968年8月2日出生，住广东省佛山市禅城区。系李健华丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北131号9座夹层、10座首层、夹层，统一社会信用代码91440600560865635Y。法定代表人：陈宇辉。委托诉讼代理人：郑晓芬，女，汉族，1992年5月1日出生，住广东省汕头市濠江区，系公司职员。上诉人李健华因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司（以下简称“碧桂园物业禅城分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2010年11月16日，佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（甲方）与广东碧桂园物业管理有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定由乙方对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用：甲方或业主所有的物业若为公寓式酒店，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积2.5元/月/平方米计收。计算物业服务费的面积以房管部门的最终测绘面积为准。物业服务费应按月交纳。甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。业主自商品房买卖合同约定的物业交付之日起且无论其是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售，或尚未交付给业主使用的物业，其物业服务费由甲方交纳。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。同年12月20日，碧桂园物业禅城分公司就涉案楼盘的物业管理服务基本情况及收费标准向佛山市禅城区发展规划和统计局进行了备案。2012年10月27日，李健华（买受人）与佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》五份，约定由买受人向出卖人购买涉案佛山市禅城区岭南大道北131号三座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房，合同约定“碧桂园城市花园”分期开发建设，买受人同意园内一切管理事务由出卖人按法定程序聘请有关物业服务企业全权负责。具体由出卖人或出卖人选聘的物业服务企业与买受人另行签署《碧桂园城市花园前期物业服务协议》及《碧桂园城市花园临时管理规约》。，碧桂园物业禅城分公司（乙方）与李健华（甲方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》五份，主要约定：甲方已购买碧桂园城市花园商品住宅区中三座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房，交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条、甲方同意选聘广东碧桂园物业管理有限公司，并由其辖下的合法分支机构乙方对本园区实施前期物业服务。第二条、乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共用设施的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态……。第四条、甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采取银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足额金额以备扣费。物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。……第十六条、甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。……第三十二条、本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。李李健华于2013年1月20日在《收楼通知书》、《业主入住登记表》、《碧桂园城市花园物业及资料移交书》上签名，确认办妥物业及相关资料的移交手续。据碧桂园物业禅城分公司提供的照片反映，涉案小区内的公共排污管出现破损的情形。据双方提供的照片反映，涉案房屋内有两个装饰柜出现发霉和开裂的情形。另查明，据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果上载明，佛山市禅城区岭南大道北131号三座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房为被告所有，1101房的建筑面积为53.89平方米，1102房的建筑面积为106.98平方米，1103房的建筑面积为56.69平方米，1104房的建筑面积为96.06平方米，1105房的建筑面积为55.84平方米。再查明，2012年3月29日，碧桂园物业禅城分公司经工商登记变更经营范围为提供物业管理及与物业管理相关的咨询服务、家居清洁及维修服务（不含特种设备修理）、绿化养护服务、物业租赁、停车场（库）服务。碧桂园物业禅城分公司具有物业管理资质。大德成公司为有限责任公司，于2001年8月28日登记成立，住所地为佛山市禅城区岭南大道北84号2座202房，法定代表人为冯锦铭，经营范围为销售：润滑脂、润滑油、沥青、石油焦等。碧桂园物业禅城分公司共同确认如下事实：漏水点出现在涉案1102房和1103房之间。约在2015年3月，碧桂园物业禅城分公司接到李健华反映漏水的情况后，派人和开发商的施工人员共同到场，开发商的施工人员给出的方案是由碧桂园物业禅城分公司负责联系楼上1202、1203、1302、1303的业主查看房屋，经与楼上联系，李健华已到1202房查看现场，师傅给出的意见是1202房没有漏水问题。因1302、1303房的排污管已被业主装修在墙体内，所以无法直接看到是否有漏水的问题。1203房的业主在国外无法联系，直到2016年5月才联系到并查看了房屋。后李健华到1602、1603房查看，也没有看到有漏水的问题。2016年5月6日，开发商派师傅钻入公共管道内逐户排查漏水，经查看是排污管管道接口脱位导致漏水。碧桂园物业禅城分公司确认，漏水的排污管位于南区3座13楼内公共管井的二次排污管，但因13楼整层被同一个业主购买，所以整层已被该业主打通作为一个套间使用，漏水的公共管井所在区域也在其中，该业主将公共管井用水泥和瓷砖包封起来，所以碧桂园物业禅城分公司无法查清漏水的情况。漏水造成涉案房屋内装饰柜发霉。李健华陈述，漏水导致李健华两个展柜发霉和开裂；李健华诉请的经营损失是指因渗漏导致被告的公司有段日子无法营业，亦曾有客户到公司因漏水跌倒等影响了李健华公司的经营；2016年5月之后没有再发生漏水的情况，但因管道在墙壁内，李健华也不清楚修复的具体情况。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。佛山市禅城区碧桂园房地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务合同》、与碧桂园物业禅城分公司签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于碧桂园物业禅城分公司诉请李健华支付物业服务费及公摊水电费。李健华作为涉案房屋的产权人已实际享受碧桂园物业禅城分公司提供的物业管理服务，依法依约应按时支付物业服务费。因李健华对物业服务费及公摊水电费的欠费金额及欠费时段均无异议，故原审法院对碧桂园禅城物业分公司诉请2015年12月至2016年6月的管理费5488.42元（943.11元＋1872.15元＋992.11元＋1681.05元）和公摊电费1361.19元（304.97元＋258.57元＋258.57元＋266.06元＋273.02元）予以支持。关于李健华反诉请求碧桂园物业禅城分公司赔偿展柜损失。依据涉案《前期物业服务协议》第二条的约定，负有对共用设施设备进行维护和管理的义务。经审理查明，李健华已于2015年3月将漏水的情况反映给碧桂园物业禅城分公司，碧桂园物业禅城分公司虽有进行排查，但未能发现漏水原因，直至2016年5月，碧桂园物业禅城分公司才发现是公共管井的二次排污管破损导致涉案房屋漏水。因碧桂园物业禅城分公司未能及时发现公共排污管破损，导致李健华房屋漏水长达一年多，展柜发霉、开裂，碧桂园物业禅城分公司的物业服务管理工作确实存在不到位的情形，参考市场价格，原审法院对李健华诉请两个展柜损失1500元予以支持。关于李健华反诉请求碧桂园物业禅城分公司赔偿医药费和经营损失。李健华提供的医药费发票仅能反映吴继权门诊治疗的事实，不能反映与碧桂园物业禅城分公司的物业服务管理存在关联性，故原审法院对该诉请不予支持。至于经营损失，李健华诉请的经营损失为大德成公司的经营损失，因大德成公司为独立法人，李健华以自己名义主张大德成公司的经营损失无法律依据，故原审法院对该诉请同样不予支持。关于碧桂园物业禅城分公司诉请的违约金。因其物业服务管理工作存在不到位的情形，李健华的抗辩意见有一定事实根据，其未依约缴纳管理费事出有因，故原审法院对碧桂园物业禅城分公司该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李健华于判决发生法律效力之日起十日内，向碧桂园物业禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号03座1101房、1102房、1103房、1104房2015年12月至2016年6月的物业管理费共5488.42元；二、李健华于判决发生法律效力之日起十日内，向碧桂园物业禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号03座1101房、1102房、1103房、1104房、1105房2015年12月至2016年6月的公摊电费共1361.19元；三、碧桂园物业禅城分公司于判决发生法律效力之日起十日内向李健华支付展柜损失1500元；四、因双方互付给付义务，上述第一、二、三判项经折抵后，李健华仍需于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园物业禅城分公司支付5349.61元；四、驳回碧桂园物业禅城分公司的其他诉讼请求；五、驳回李健华的其他反诉请求。本案适用简易程序审理，本诉受理费减半收取25元，由碧桂园物业禅城分公司负担5元，李健华负担20元；反诉受理费收取85元，由碧桂园物业禅城分公司负担9元，李健华负担76元。上诉人李健华上诉认为，一、涉案房屋自2015年初发现漏水，同年3月碧桂园物业禅城分公司才安排师傅到涉案房屋检查漏水，未及时采取有效措施修缮并防止损坏的继续，直至2016年5月方才对漏水问题修复。二、碧桂园物业禅城分公司没有全面尽责履行《碧桂园城市花园前期物业服务协议》义务。按协议约定，碧桂园物业禅城分公司应先履行义务完毕后业主才支付物业管理费用和公摊费用，对方怠于行使自己的修缮义务对李健华公司的生产经营造成严重影响，并造成李健华财产的损失及人身伤害，故李健华有权不支付漏水期间的物业管理费用及公摊费用。三、碧桂园物业禅城分公司的不作为行为导致李健华直接经济损失13256.8元，碧桂园物业禅城分公司应赔偿该损失。涉案房产已经出租给大德成公司作为经营场所适用，因涉案房屋漏水，严重影响大德成公司的经营和形象。2015年8月，大德成公司的员工吴继权因地面积水不幸摔倒，导致右腿骨折，后为此花费医疗费3256.8元，且至今尚未痊愈。故此要求碧桂园物业禅城分公司承担其经营损失10000元及吴继权的医疗费3256.8元。综上，要求二审法院依法改判：一、撤销原审判决第一、二、四项判决内容；二、碧桂园物业禅城分公司立即向李健华赔偿经济损失10000元；三、碧桂园物业禅城分公司立即向李健华赔偿医疗费3256.8元。一、二审诉讼费用，由碧桂园物业禅城分公司负担。被上诉人碧桂园物业禅城分公司认为，原审查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回李健华诉请，维持原判。上诉人李健华在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人碧桂园物业禅城分公司在二审期间亦未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院认定的案件事实予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人李健华和被上诉人碧桂园物业禅城分公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：李健华认为不应支付物业管理费的上诉理由是否成立；李健华要求碧桂园物业禅城分公司赔偿经济损失和医药费的诉请是否有法律依据。华认为不应支付物业管理费的上诉理由是否成立。李健华上诉认为由于碧桂园物业禅城分公司未及时修缮漏水问题，给其造成较大损失，故拒缴物业管理费。经核查，双方签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第二条约定，乙方按下列服务内容及标准向甲方和该物业使用人提供物业管理服务：。2、共用设施的维护和管理服务，包括：道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。服务内容及标准：依照设施设备的保养要求，定期对共用设施设备进行巡查及日常维护，按照相关规定及标准管理公共生活用水水池及电梯。发现共用设施设备有损坏时，依照相关规定及标准，在甲方或物业使用人的配合下，及时组织对受损部位进行维修，保持共用设施设备处于正常使用状态……。另双方均确认，涉案漏水的排污管位于南区3座13楼内公共管井的二次排污管，处于公共领域。至此，本院认为，依据双方的物业服务协议，碧桂园物业禅城分公司负有及时维修共用设施部分排水系统包括排污管的义务，但碧桂园物业禅城分公司在长达一年多的时间内并未履行该义务。物业服务合同是双务合同，当事人双方都享有法律赋予的履行抗辩权。按照《合同法》的规定精神，在物业服务公司没有全面履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，原审法院判处全额支付物业管理费明显有误，应予纠正。鉴于碧桂园物业禅城分公司提供的物业服务有瑕疵，适当酌减2015年12月至2016年年6月期间的管理费5488.42元为2744.21元，但上述瑕疵显然不构成李健华拒缴物业管理费的理由，故李健华关于无需缴纳物业管理费的上诉理由部分不能成立，本院不予支持。李健华要求赔偿经济损失和医疗费的诉请是否有法律依据。李健华认为漏水使其经营受损故要求碧桂园物业禅城分公司承担其经营损失10000元及吴继权的医疗费3256.8元。本院经核查认为，李健华提交的医疗费发票等证据并不能形成较为完整的证据链证实漏水与吴继权受伤之间有因果关系，且主张经营损失的主体应为大德成公司，李健华作为主体并不适格，故原审法院驳回李健华的该部分诉请处理正确，本院予以维持。综上，李健华的部分上诉主张成立，本院予以支持。部分上诉主张理据不足，本院不予支持。原审判决适用法律有误，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6577号民事判决第二、三项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6577号民事判决第一项为：李健华应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付佛山市禅城区岭南大道北131号03座1101房、1102房、1103房、1104房2015年12月至2016年6月的物业管理费共2744.21元；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初6577号民事判决第四项为：因双方互付给付义务，上述第一、二、三判项经折抵后，李健华仍需于判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司支付2605.4元。四、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司其他诉讼请求。五、驳回李健华其他反诉请求。一审案件受理费本诉受理费、反诉受理费用合计100元，由上诉人李健华负担60元，广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担40元；二审案件受理费192元，由上诉人李健华负担150元，由被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司禅城分公司负担42元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一七年三月二十九日书 记 员  黎嘉鸿