广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1710号
上诉人（原审被告、反诉原告）：盘志芬，男，汉族，住清远市清新区龙颈镇。
委托代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。
委托代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡伟昌，男，汉族，住清远市清新区太和镇。
上诉人盘志芬因与被上诉人胡伟昌房屋租赁合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人盘志芬上诉请求：1、撤销清远市清新区人民法院作出的(2016)粤1803民初2759号民事判决第二项；2、改判被上诉人支付自2016年8月份起至2017年1月20日的房屋租金，合共71683元；3、判令被上诉人支付欠付水费5343.18元、电费5000元，合共10343.18元；4、判令上诉人没收被上诉人支付的合同押金40000元;5、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
事实和理由：一、关于租赁合同解除问题。针对本案两份租赁合同，上诉人与被上诉人均提出要求解除合同的请求。上诉人认为，被上诉人在履行合同过程中，不仅拖欠租金、水电费，还私自将租赁的部分厂房转租他人，其作为违约方根本无权提出解除合同。关于被上诉人提出合同解除的理由不充分，上诉人在一审中也强调过:1、涉案的厂房的申办项目为“禽畜养殖设施农用地”，只是未及时办理厂房土地变更手续;2、建筑物是否违章必须经规划部门或综合执法部门经法定程序认定，清新区山塘镇人民政府不属于认定违章建筑的法定部门，同时缺少认定违章建筑的法定程序，因此涉案厂房是否属违章建筑的属性有待确认。3、被上诉人在合同期内依然能正常使用租赁厂房未受任何阻碍。上诉人厂房原申办的项目为“禽畜养殖设施农用地”，属于依法合规申办的用地，上诉人在签订合同之前已将实际情况如实告知被上诉人，被上诉人也表示清楚了解厂房及用地的实际情况自愿签订合同，双方均认可合同效力并依约履行合同己长达三年多，而现在被上诉人又以合同未取得合法手续为由要求解除合同，上诉人认为该解除合同的事由无法成立。据上诉人得知的真实情况，被上诉人因资金链断裂，无法继续经营生产，又企图规避拖欠租金、单方提前终止合同所带来的违约赔偿责任，以厂房未取得合法手续为由要求解除合同。上诉人经调查核实，被上诉人将租赁上诉人的部分厂房(138平方米)私下转租给第三人欧*汉，并签订了比原租赁合同租期更长的(租期自2015年6月10日至2018年3月31日)《敢鱼嘴厂房租赁合同》。而且，直至2016年9月份为止被上诉人一直收取第三人欧*汉的租金，在上诉人要求解除合同期间厂房车间仍然继续生产作业。从以上被上诉人的种种行径，明显可以看出，被上诉人并未因厂房被责令整改而无法生产经营，而是经营运作正常，期间上诉人甚至还将厂房另行转租他人获利，被上诉人实际行为表明一直以来被上诉人都没有解除双方租赁合同的意思表示。后来，被上诉人因拖欠货款、拖欠工人工资及工伤赔偿(案号:2016粤18**民初3342号)，导致资金链断裂，无法维持生产经营，不得不提出解除合同，以求减少经济损失。因此，双方合同无法继续履行完全是被上诉人的单方原因造成，被上诉人应当依法承担违约责任。反而作为守约方的上诉人，有充分的依据要求解除双方合同，追究被上诉人相关的违约责任。而且，上诉人出租的厂房自出租至今均能够正常使用，被上诉人的生产经营并未因行政机关的责令整改受阻，一审判决关于合同解除的论述有误，请求法院予以纠正。
二、合同解除后被上诉人仍负有清偿欠付租金、场地占用费、水电费的义务。由于被上诉人拖欠租金及费用，上诉人于2016年9月24日发短信通知被上诉人清缴租金及水电费，被上诉人接到通知后仍拒绝履行合同义务，为防止被上诉人搬走机器设备，上诉人在2016年9月24日当天将厂房的其中一处车间门上锁。然而，即使上诉人将其中一个车间门上锁，厂房的另外两处车间出入口仍可以正常使用，被上诉人及其转租的第三人在2016年整个9月份期间依然正常生产作业，上诉人提供的厂房电费清单可证实被上诉人在2016年9月底为止仍占有使用租赁物。另外补充一个重要事实，被上诉人在2016年10月份开始已停止生产，但被上诉人的机器设备直至2017年1月20日才撤出厂房，根据公平原则，被上诉人应当支付其停产后实际占用上诉人厂房期间的占用费，按照约定每月租金12650元的标准，被上诉人一共欠付的租金包括2016年8月份、9月份租金合共25300元，以及自2016年10月起至2017年1月20日期间的场地占用费46383元。此外，上诉人为被上诉人缴交了租赁期间的水费5343.18元、电费5000元，上诉人提供的相关单据证实该费用发生在被上诉人租用广房期间。无论双方的合同解除与否，以上租金、场地占用费、水电费均属于被上诉人应当承担的己实际发生的费用，一审判决漏判部分的租金及电费，请求二审法院据实予以确认。
三、根据合同约定，被上诉人一方单方违约，合同押金40000元应由上诉人没收。上诉人与被上诉人签订的本案两份租赁合同依法成立并生效，合同条款以及违约责任的约定属于双方真实意思表示，双方均应受合同约束、履行各方合同义务。两份《敢鱼嘴厂房租赁合同》第七条违约责任第1条约定“乙方必须按时交租，如到收租期超过15天后，按总租金每日0.3%利息收取租金，超过交租期30天后不交租按乙方违约，甲方有权终止合同，乙方押金不能退还”，被上诉人拖欠租金超过30天是己确凿的事实，根据合同关于逾期交租的约定，上诉人有权终止合同、没收其合同押金40000元。另外，两份合同的第七条第2条亦约定:“乙方如提前自行终止合同押金归甲方所有”，综合第一点上诉意见中有关解除合同的论述，被上诉人应当承担提前终止合同需没收合同押金的违约责任，以上违约责任条款系双方意思自治的结果，并没有违反任何法律行政法规的强制性规定。在当事人事先有明确约定的情况下，在合同解除后适用违约金条款，根据契约自由的原则，守约方行使违约金请求权应得到法院的支持。无论被上诉人提出何种要求解除合同的理由，都不应当成为其免除承担违约责任的借口。综上所述，被上诉人作为违约方应根据双方约定及法律规定，依法承担支付房屋租金、水电费及押金被没收的责任。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人盘志芬在庭审中补充：1、厂房的合法性问题。厂房我方是有报建的，以禽畜养殖报建，建筑是合法的，只是建好后出租给被上诉人，被上诉人将厂房改成加工用途，一审法院认为建筑不合法不正确的。山塘镇人民政府也无权认定，也无权要求上诉人停工，也没有任何部分要求停工的通知，上诉人有营业执照，经营没有受到影响。2、从物权角度来说，无论是什么建筑，都是我方建造的，属于上诉人财产，使用我方的财产支付对价是合法合理的。3、一审法院在认定违约责任是错误的，因为被上诉人拖欠我方租金，经我方催告拒不履行，违约方是被上诉人，双方签订的合同押金应当予以没收。4、租金、水电费的计算一审法院认定错误，对于租金的计算，一审法院计算至2016年8月，我方提交了补充证据，就是要证明2016年9月份被上诉人还在使用我方的厂房经营，被上诉人租用了我方的厂房后，部分转租给案外人欧*汉，案外人交纳租金至9月份，9月份还在生产经营。我方提交的7、8、9月份电费，证实使用了大量的电费，生产还是继续的，9月份的租金必须计算。
被上诉人胡伟昌没有提交答辩意见。
被上诉人胡伟昌向一审法院起诉请求：1.解除双方分别于2013年1月1日和2013年5月1日签订的《敢鱼嘴厂房租赁合同》；2.盘志芬退回胡伟昌预交的押金40000元；3.盘志芬赔偿胡伟昌因解除合同造成的损失（计至胡伟昌恢复生产之日止，暂计至10月份为101240元，其中停工损失21240元、搬迁费20000元、60000元）；4.盘志芬承担本案诉讼费用。
上诉人盘志芬向一审法院反诉请求：1、判令解除盘志芬与胡伟昌在2013年1月1日和2013年5月1日签订的两份《敢鱼嘴厂房租赁合同》；2、判令胡伟昌按每月12650元支付厂房租金，直至双方解除合同后实际交还厂房之日止，（暂计至2016年10月拖欠租金37950元）；3、判令胡伟昌支付欠付水费5343.18元；4、判令由盘志芬没收胡伟昌支付的合同押金40000元；（以上第1-4项诉讼标的合共88293.18元）；5、判令胡伟昌支付本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：胡伟昌与盘志芬于2013年1月1日和2013年5月1日分别签订了两份《敢鱼嘴厂房租赁合同》，租赁盘志芬位于清新区山塘镇低地村委会上湾村敢鱼嘴的厂房从事生产经营，每月总租金11500元，每两年递增10%，按先交租后使用原则，盘志芬收取了胡伟昌交付的40000元押金。2016年5月25日，清远市清新区山塘镇人民政府对胡伟昌所租赁的厂房作出《整改通知》，认为盘志芬存在擅自改变土地用途进行建设行为，属未经批准占用土地进行违章建筑的行为，责令盘志芬的厂房整改如下：“1、立即自行拆除违法占用土地上的违章建筑物；2、在5月27日前进行复耕复绿；3、逾期将根据相关法律法规进行强制拆除”。胡伟昌继续经营至2016年7月份，且租金也交至7月份，2015年9月初将胡伟昌厂房的车间上锁。另查明，胡伟昌租赁的厂房至今仍未拆除。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合双方争议的事实，本案主要争议焦点：一、租赁合同是否解除，二、双方要求的损失是否得到支持，三、押金是否退还。关于第一焦点。《敢鱼嘴厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，双方应按合同规定履行自己的义务。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，盘志芬的厂房没有取得合法的手续，不具备房屋使用条件强制性规定，经有关部门确认是违章建筑物，并限期拆除，致胡伟昌不能安心生产，不能实现合同目的，为此，胡伟昌请求解除双方签订的合同，且诉讼中，盘志芬提出反诉亦要求解除合同，故对胡伟昌要求解除合同的请求合理合法，一审法院予以支持。关于第二个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，胡伟昌主张的损失101240元是否得到支持论述如下：对于违约金21240元，由于胡伟昌无证据证明该违约金已经承担，并已支付，一审法院不予支持；对于利润损失60000元，该损失只是胡伟昌预计，无法确定是真实利润，一审法院不予支持；对于搬迁费20000元，由于合同解除，胡伟昌返还租赁物是其主要法定义务，搬迁是必然要发生的费用，此费用应由胡伟昌自己负担，一审法院不予支持。盘志芬反诉请求要求胡伟昌支付48293.18元是否得到支持论述如下：对于租金37950元问题，胡伟昌因租赁厂房属于违章建筑而要求解除合同与盘志芬发生纠纷，盘志芬于2016年9月份将厂房上锁，胡伟昌在2016年9月份之前仍然占用盘志芬的厂房，虽然已经没有生产，但仍应支付租金，为此胡伟昌应支付8月份的租金给盘志芬，至于盘志芬将厂房上锁之后，胡伟昌不能继续使用，此期间的租金损失，责任不在于胡伟昌，盘志芬应自行承担，为此对盘志芬反诉要求胡伟昌支付租金的请求予以部分支持；对于水费5343.18元，从盘志芬提供的证据可知，该明细表交款时间证明盘志芬已代其缴纳水费4813.44元，且胡伟昌在庭审中承认尚欠水费约4800元，两者相差不大，为此一审法院确认胡伟昌尚欠水费4813.44元，胡伟昌应退还水费4813.44元给盘志芬，对盘志芬要求支付该费用的反诉请求，予以部分支持。对于电费5000元，该电费是预收电费，无法证明是胡伟昌租赁厂房期间所欠的电费，一审法院对此不予支持。关于第三个焦点。由于盘志芬出租的厂房没有合法手续，致使胡伟昌不能安心继续使用租赁物，无法实现合同目的，胡伟昌拒不交租是因盘志芬的厂房属于违章建筑造成的，胡伟昌因此要求解除合同，盘志芬应退还押金给胡伟昌，鉴于胡伟昌应支付水费4813.44元给盘志芬以及尚欠盘志芬一个月的租金（12650元）未付，此水费和租金应在押金中扣除。为此，盘志芬应退还押金22536.56元（40000-4813.44-12650），对胡伟昌的主张予以部分支持。盘志芬反诉请求押金归盘志芬的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十七条的规定，于2017年2月8日作出民事判决：一、解除胡伟昌与盘志芬于2013年1月1日签订的《敢鱼嘴厂房租赁合同》和2013年5月1日签订的《敢鱼嘴厂房租赁合同》；二、盘志芬应于判决生效之日起十日内退还押金22536.56元给胡伟昌；三、驳回胡伟昌的其他诉讼请求；四、驳回盘志芬的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1162元（胡伟昌预交），反诉费1003元（盘志芬预交），合共2165元，由胡伟昌负担918元，盘志芬负担1247元，超出胡伟昌预交部分，一审法院不予退回，待盘志芬在偿还上述款项时迳付给胡伟昌。
经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人盘志芬提交了证据一、《敢鱼嘴厂房租赁合同》、《收据》，证明被上诉人在租赁合同期间，擅自将上诉人的厂房转租给第三方欧*汉；证据二、手机短信，证明上诉人在2016年9月24日通过手机短信告知被上诉人解除双方租赁合同，被上诉人仍应按实际情况支付2016年8、9月份的租金，以及自双方解除合同之日起至实际撤场之日止的厂房占用费；证据三、客户抄表结算复核单，证明被上诉人至2016年10月1日为止仍占有使用上诉人的厂房进行生产作业，并产生水电费等支出。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的上诉人和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：1、上诉人应否退还押金；2、被上诉人尚欠的租金数额；3、被上诉人尚欠的水电费金额。
关于押金应否退还的问题。首先，山塘镇人民政府对涉案厂房作出《整改通知》，该通知明确涉案厂房为违章建筑，并限期要求上诉人拆除该厂房进行复耕服绿。而上诉人在一审庭审中也明确表示，该厂房并未取得合法的报建手续。据此，涉案厂房属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持；（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，在涉案厂房将被强制拆除的情况下，被上诉人租赁厂房进行生产的合同目的不能实现，被上诉人据此解除合同要求上诉人退还押金符合法律规定，本院予以支持。如上所述，被上诉人解除合同是由于涉案厂房属于违章建筑，导致合同解除的过错方是上诉人，而上诉人以被上诉人逾期交租为由不予退还押金的主张于法无据，本院不予支持，押金40000元应予退还。
关于被上诉人尚欠的租金数额的问题。经一审判决查明，上诉人在一审庭审中确认其于2016年9月将涉案厂房上锁。被上诉人因此不能使用涉案厂房，9月份以后的租金不应由被上诉人承担。原审法院因此认定被上诉人尚欠8月份的租金正确，本院予以维持。而上诉人认为上锁后被上诉人仍能继续使用厂房生产，应该交纳9月份以后的租金及机器设备对厂房占用费的主张，并未提交相应证据证明，对于该上诉请求，依据不足，本院不予支持。
关于被上诉人尚欠的水电费金额的问题。从上诉人提交的《水表用水明细表》可知，涉案厂房截止到9月份共实际产生水费5343.18元，因此，原审法院认定的水费数额有误，本院依法予以纠正。由于上诉人提交的《供电局收款收据》注明该5000元为“预收电费”，无法证明该笔电费为被上诉人租赁厂房期间所欠电费。对于上诉人认为被上诉人尚欠电费5000元的主张，本院不予采纳。综上，上诉人应在扣减尚欠部分租金及水费后退还押金22006.82元（40000-5343.18-12650）。
综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2759号民事判决第一、三、四项。
二、变更广东省清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初2759号民事判决第二项为：上诉人盘志芬应于判决生效之日起十日内退还押金22006.82元给被上诉人胡伟昌。
一审受理费按一审判决执行；二审案件受理费2740元，由上诉人盘志芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一八年二月九日
书记员 梁琳培
附相关法律及司法解释条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。