山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终3236号上诉人（原审被告）：王业翠，男，1943年5月31日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。上诉人（原审被告）：张庆芳，女，1948年7月28日出生，汉族，农民，现住淄博市周村区。系上诉人王业翠之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：王秀红，女，1972年11月12日出生，汉族，周村瑞晟装饰服务部负责人，现住淄博市周村区。系二上诉人之女。二上诉人共同委托诉讼代理人：李绍荣，山东绍荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王立亭，男，1957年6月25日出生，汉族，周村丝织二厂退休职工，现住淄博市周村区。被上诉人（原审原告）：曲淑云，女，1958年2月2日出生，汉族，无业，现住淄博市周村区。系被上诉人王立亭之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：高健博，山东前方律师事务所律师。上诉人王业翠、张庆芳因与被上诉人王立亭、曲淑云确认合同无效纠纷一案，不服淄博市周村区人民法院（2016）鲁0306民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王业翠、张庆芳的共同委托诉讼代理人王秀红、李绍荣，被上诉人曲淑云及其与被上诉人王立亭的共同委托诉讼代理人高健博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王业翠、张庆芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判备案编号050000212011906002的《淄博市房屋买卖合同》有效；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。第一，一审判决在认定事实过程中，自相矛盾，所认定事实于法于理均不通。本案有两个基本法律事实构成：一个是担保物权的设立事实，即2011年5月6日，上诉人张庆芳与被上诉人签订借贷担保协议并办理抵押登记。另一个是担保物权的实现事实，即2012年1月19日上诉人与被上诉人签订《淄博市房屋买卖合同》并办理产权过户登记。令上诉人不能理解的是一审判决在认定当事人有争议的证据和事实时，又以不确定的“他人”为名，完全否定了前面已认定的两个基本事实。第二，一审判决认定上诉人与被上诉人之间没有借贷担保关系完全错误。上诉人与被上诉人之间的担保物权的设立事实发生在2011年5月6日，而孟某与被上诉人之间的借贷抵押合同事实发生在2011年10月5日。这两个事实除借款金额重合外，其合同主体、借款时间、期限、担保形式等均不相同，如何能达到高度可能性的程度。同时，一审判决在不确定“他人”为谁的前提下，用“他人”来认定借款关系的存在，又否定了孟某与被上诉人之间借款关系的存在，其认定的事实再次出现自相矛盾。在认定本案担保物权的设立事实中，一审判决认定事实错误还突出表现在对以下两项事实的认定上：一是否定了证人李某、孟某证言的效力；二是无视了行政机关抵押登记事实的客观存在。第三，一审判决认定2012年1月19日上诉人与被上诉人所签订的《淄博市房屋买卖合同》系以签订房屋买卖合同作为被上诉人与他人之间民间借贷合同的担保完全错误。就本案而言，设立担保物权的时间是2011年5月6日，当日，上诉人张庆芳与被上诉人签订了《借款担保协议》，由被上诉人向上诉人张庆芳借款6万元（该债权系从李某转账而来），用被上诉人本案房产作抵押并办理了抵押登记。根据双方《借款担保协议》的约定，该担保物权实现条件成就的时间2011年9月5日，而本案《淄博市房屋买卖合同》的签订时间是2012年1月19日，是在担保物权实现条件成就后达成的合同，因此本案《淄博市房屋买卖合同》是担保财产折价协议，不是一审判决认定的系以签订房屋买卖合同作为被上诉人与他人之间民间借贷合同的担保，更与他人没有关系。第四，一审判决中，多次以他人名义认定事实完全错误。2.一审判决适用法律程序错误。第一，在一审判决中，涉及两个行政登记行为和几份行政判决，一审判决不加任何理由地全部否定了其法律效力，其职权完全超出了民事案件的审理范围。第二，严重违反了民事诉讼法和程序规定，以案外不确定的第三人权利，剥夺了合同当事人合同权利。第三，审理期限严重超期，延长审限6个月没有事实依据。3.一审判决适用法律错误。第一，一审判决适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定认定本案事实，适用法律错误。第二，一审判决适用《民法通则》第四条的规定认定上诉人在本案的民事活动中没有遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，其适用法律错误。第三，一审判决适用《合同法》第五十二条第三项的规定认定上诉人在本案民事活动中是以合法形式掩盖了非法目的，其适用法律不仅明显错误，而且严重地损害了上诉人的尊严和形象。4.一审判决结果不仅严重不公，而且对社会后果严重不负责。本案是一起民事纠纷，是一起因房屋拆迁引起房屋买卖反悔的案件。然而一审判决不仅没有维护上诉人的合法权益，没有维护法律裁判文书的尊严和政府行为的尊严，而且不顾上诉人所支付的合同对价，设定“他人”，将上诉人的正当民事行为认定为“虚假行为，系以合法形式掩盖非法目的”，完全违背了诉讼的息诉效果，该判决如不及时纠正，必将引起更多的诉讼，对社会产生更多的不良后果。王立亭、曲淑云辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。第一，双方不具有买卖房屋的真实意思表示和目的，就涉案房屋签订买卖合同是为被上诉人与案外人孟某之间的民间借贷提供担保。第二，双方买卖的标的物违反法律规定。本案中双方签订买卖合同时，买卖的标的物为农村集体土地上的房产，买卖双方非同一村集体成员，依据法律规定买卖合同无效。第三，土地性质的变动应以登记为准。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。且2015年8月18日，淄博市国土资源局周村分局才于《淄博日报》刊登公告涉案房屋的集体土地使用权证于该日被注销，集体土地使用权上的相关权利义务消灭。故《山东省人民政府关于淄博市周村区2010年第一批城市建设用地的批复》（鲁政土字[2010]1175号）不符合物权法第二十八条规定的情形，即批复不是征收决定，不具有上诉人所称的不动产物权变动的法律后果。被上诉人至今未就涉案房屋土地取得国有土地使用权证，2015年9月1日后登记的国有土地使用权人为周村区丝绸路街道胜利社区居民委员会。第四，上诉人无证据证实被上诉人与案外人李某存在民间借贷法律关系，也就无法证实上诉人对被上诉人享有合法债权，依据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”之规定，既然被上诉人与上诉人之间不存在债权债务关系，也就是主合同不存在，作为从合同存在的担保合同也就不具有担保的法律效力，由此被上诉人与上诉人之间签订的买卖合同也不具有法律效力。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求，以维护被上诉人的合法权益。王立亭、曲淑云向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告签订的《淄博市房屋买卖合同》无效并判令被告返还原告集体土地使用证；2.诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实:原告王立亭、曲淑云系夫妻，均为周村区丝绸路街道胜利社区居民委员会居民；被告王业翠、张庆芳系夫妻，均为周村区王村镇彭家村村民。原告王立亭、曲淑云取得周村区胜利二村3巷7号156.00平方米宅基地一处，土地使用者登记为曲淑云；修建建筑面积78.26平方米及19.60平方米房屋二幢，产权人曲淑云，证号06-0021680。2011年5月6日,原告王立亭、曲淑云与被告张庆芳签订《借款担保协议》，约定二原告向被告张庆芳借款6万元，期限自2011年5月6日至2011年9月5日；二原告用周村区胜利二村3巷7号建筑面积97.86平方米的房产作价10万元为以上借款担保，抵押期限自2011年5月6日至同年9月5日，如到期不能偿还，同意处置该房产以偿还借款本息。2011年5月17日,被告张庆芳作为房屋他项权利人与原告曲淑云办理抵押登记，债权数额6万元。2012年1月19日,原告曲淑云、王立亭与被告王业翠、张庆芳签订备案编号050000212011906002《淄博市房屋买卖合同》，约定二原告将坐落于周村区胜利二村3巷7号房屋以8万元价格出售与二被告，原告曲淑云将该房屋房权证及土地使用证给付被告之女王秀红。2012年3月14日,周村区胜利二村3巷7号房屋产权转移登记至被告王业翠、张庆芳名下，产权证号06-1038253、06-1038254。此后原告王立亭、曲淑云继续居住使用周村区胜利二村3巷7号房屋。2015年6月,周村区丝绸路街道胜利社区居民委员会实施胜利二村旧村改造项目，实施方案规定被拆迁房屋是平房带院落的,以政府核发的《集体土地使用证》载明的宅基地面积为依据（或政府批准的宅基地面积为依据），按1平方米置换1平方米的办法确定新建安置楼的面积。2015年6月9日,原告王立亭、曲淑云搬出，被告王业翠、张庆芳占有该房屋,房屋现未拆除。2010年8月9日，山东省人民政府同意征收周村区丝绸路街道办事处胜利社区集体建设用地157738.00平方米用于城市建设，包括原告王立亭、曲淑云1**.00平方米宅基地。2015年8月18日，淄博市国土资源局周村分局发布公告，载明根据淄博市周村区周旧改字1号关于周村区丝绸路街道办事处胜利社区旧村改造的批复，权利人为周村区丝绸路街道胜利社区居民委员会、宗地编号370306001007GB00225宗地图内的地上附着物已拆除，现将该范围内的集体土地使用证及该证书记载的相关权利同时注销。2015年9月1日,淄博市人民政府为周村区丝绸路街道胜利社区居民委员会颁发国有土地使用证、使用类型划拨、使用权面积80332.00平方米。原告王立亭于2015年6月19日提起诉被告淄博市房产管理局、第三人王业翠、张庆芳房产管理行政登记案，主张淄博市房产管理局向王业翠、张庆芳颁证违反法律法规规定，请求撤销。山东省淄博市张店区人民法院于2015年11月3日作出（2015）张行初字第96号、第102号行政判决书，撤销被告淄博市房产管理局颁发的淄博市房权证周村区字第××号、第××号房屋所有权证。第三人王业翠、张庆芳不服提起上诉，山东省淄博市中级人民法院于2016年2月5日裁定撤销（2015）张行初字第96号、第102号行政判决，发回重审。山东省淄博市张店区人民法院于2016年6月12日作出（2016）鲁0303行初38号、39号行政裁定书，以原告王立亭提起行政诉讼超过法定起诉时限为由裁定驳回其的起诉。王立亭不服提起上诉，山东省淄博市中级人民法院于2016年8月6日作出（2016）鲁03行终183、184号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。现原告曲淑云、王立亭名下无房屋。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：当事人对于签订涉案《淄博市房屋买卖合同》的原因及履行情况各执一词。原告曲淑云、王立亭为此提交《借款、抵押合同》及《协议》各一份，主张原告曲淑云曾向案外人孟某借款，孟某要求为债务担保，原告与孟某签订《借款、抵押合同》，按照孟某安排办理房产抵押手续后原告曲淑云出具6万元借据，孟某实际提供现金4.50万元；后原告曲淑云出具2万元借据，孟某实际提供现金1.60万元。2012年原告又根据孟某要求将06-0021680房屋过户给被告，但原告与被告素不相识,并无买卖房屋的意思表示，亦未交付房屋。被告王业翠、张庆芳则主张：二原告在2011年5月6日前向李某借款6万元，后无力返还，被告之女王秀红用被告的款项代原告返还借款，李某遂将对原告的6万元债权转让与二被告。2011年5月6日，原、被告签订借款担保协议，并办理抵押登记，逾期原告未还款，双方于2012年1月19日签订房屋买卖合同，王秀红支付原告2万元，买卖合同成立并履行。为此提供原告曲淑云所书数额为2万元借据一张，其中日期“2012年2月1日”系被告代理人王秀红所书；并申请证人李某、孟某出庭作证。证人李某，系淄博瑞晟房地产评估有限责任公司法定代表人，当庭陈述：其不认识被告王业翠、张庆芳，王秀红系瑞晟公司职员。约2011年原告通过王秀红介绍向其借款6万元，当时二原告到站北路2号1楼其办公室签订借款合同，原告王立亭看不清无法签字，由原告曲淑云代为签字，原告王立亭捺印。后其向原告索款未果，由王秀红代原告还款6万元，其与原告解除债权债务关系。该6万元借款，曾约定利息，但忘记了具体约定；向原告提供借款的具体时间记不清了；如何给付原告借款，是通过银行转账还是现金记不清了；现无法提供借款合同、债权凭证及向王秀红转让债权证据。证人孟某陈述，其曾与原告曲淑云签订6万元《借款、抵押合同》，但并未实际履行；原告曲淑云向其借款2万元一直未返还，后原告欲出卖房屋返还借款，其根据原告意思书写《协议》一份，在协议“乙方”处书写“张庆芳”并捺印。孟某当庭提交2011年10月28日原告曲淑云所书欠条一张。经质证，对原告王立亭、曲淑云提交的《借款、抵押合同》及《协议》，被告王业翠、张庆芳持有异议，主张合同及协议无其签字，真实性无法确认，且与本案待证事实无关联；证人孟某认可《借款、抵押合同》及《协议》的真实性。原告王立亭、曲淑云对被告王业翠、张庆芳提供的原告曲淑云所书数额为2万元借据内容无异议，不认可王秀红后自行添加的借款时间；对证人李某、孟某之证言有异议，主张其与李某之间不存在民间借贷关系，证人李某对所主张事实未提交证据加以证明，且对原告及法院的质询多答复为“不清楚”“忘了”，明显与事实不符；孟某之证言与其认可的证据不符，与事实不符。对上述证据及当事人之异议理由，根据相关法律规定，一审法院审核后认为，证人孟某对原告王立亭、曲淑云提供的《借款、抵押合同》《协议》的真实性无异议，对该证据的真实性一审法院予以确认；对被告王业翠、张庆芳提供的原告曲淑云所书借据的效力予以确认；证人李某之证言，对签订合同之细节陈述详细，但对借款时间、款项给付、利息约定、债权凭证的出具、还款时间等有关合同实质性内容未作陈述，故原告之异议理由成立，证人李某的证言不能作为认定案件事实的根据；证人孟某之证言，与上述《借款、抵押合同》《协议》内容相悖及未有证据证明的陈述，其证明力一审法院不予确认。一审法院据此认定事实如下：案外人孟某作为甲方（贷款方），原告曲淑云作为乙方（借款方）签订格式《借款、抵押合同》一份，载明：“一、借款用途及归还日期。因曲淑云、王立亭夫妻双方，要从事个体经营，急需资金，现向甲方借现金陆万元整￥60000，乙方自愿将坐落于周村区胜利二村3巷7号房产（包含土地使用权）一起抵押给甲方，借用日期由2011年5月6日至2011年9月5日，如果到期不返还本金，乙方自愿将坐落于周村区胜利二村3巷7号房产以拾万元整￥100000出售给甲方。产权将归甲方所有，乙方须在五日内无条件将房权，过户给甲方，过户所需一切费用由乙方按有关规定全部支付，在乙方与甲方交易产权后甲方可将剩余房款交付乙方。二、双方责任：甲方在乙方款项使用期间保证保管好乙方的房产证、土地证及合同，不得以此房产办理抵押或买卖；乙方在使用甲方借款期内不得再次买卖或重复抵押他人使用该房产。”2011年10月28日，原告曲淑云向孟某出具“今欠孟某现金贰万元正”欠条一张，孟某在欠条上部书写以下内容：“今借现金贰万元整，小写：（￥20000.00）使用期限为一个月，自2011年10月28日-2011年11月27日，利息为每月壹仟元整小写（￥1000），将于2011年11月27日准时还清，如若到期不归还，本人自愿将坐落于周村区胜利二村3号巷7号楼房产（包含土地使用权）过户于孟某名下。2011年10月28日”。后孟某书写协议一份，载明“甲方曲淑云、王立亭夫妻双方因从事个体经营，急需资金，经甲乙双方友好协商，双方约定规定日期自2012年2月1日至2012年7月1日，现甲方自愿将周村区胜利二村3巷7号住宅壹套过户于乙方张庆芳，到期一次性归还乙方所欠款后，乙方再将此房产过户于甲方，若到期不归还，此房产权归乙方所有”。原告曲淑云在“甲方”后签名捺印，孟某在“乙方”后签“张庆芳”名并捺印。另查明，原告曲淑云出具内容为“今借现金20000元贰万元正”的借据一张，现由被告王业翠、张庆芳之女王秀红持有，王秀红在借据原告曲淑云签名捺印下方自行添加了“2012年2月1日”内容。一审法院认为，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。本案当事人均认可2011年5月17日原告曲淑云办理抵押登记的目的是为获得借款，2012年1月19日原告曲淑云、王立亭签订房屋买卖合同的原因是此前向他人的债务未能返还。为此，被告王业翠、张庆芳主张的2011年前原告王立亭、曲淑云向李某借款未返还，由被告代为返还，由此被告对原告享有6万元债权的事实，证据不足。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一、二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”原告王立亭、曲淑云提供的曲淑云与孟某签订的《借款、抵押合同》载明的借款数额、期限及担保内容与2011年5月6日原告与被告张庆芳签订的《借款担保协议》内容相同，该《借款、抵押合同》与孟某在2011年10月28日原告曲淑云出具的欠条上部所书内容，后孟某以被告张庆芳名义与原告曲淑云签订协议约定内容，及孟某之相关自认和涉案房屋一直由原告使用，从未交付给被告的事实相互印证，形成证据链条，对待证事实的证明达到了高度可能性的程度，应当认定原告王立亭、曲淑云在2011年5月至同年9月并非与被告王业翠、张庆芳，而系与他人形成借贷关系，为此以周村区胜利二村3巷7号房屋抵押担保，2012年1月19日原告王立亭、曲淑云与被告王业翠、张庆芳签订的《淄博市房屋买卖协议》，系以签订房屋买卖合同作为原告王立亭、曲淑云与他人之间民间借贷合同的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”依照该规定，以房屋作为民间借贷的担保，担保形式采用房屋买卖合同，在借款人无法还款的情况下直接以房屋买卖过户的方式转移房屋所有权。此种方式对于出借人而言，不仅可以获得借款的高额利息，还可以获得房屋价格上涨的超额利润，由此导致双方当事人利益严重失衡，违反了民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，为无效民事行为。综上所述，2012年1月19日原告王立亭、曲淑云与被告王业翠、张庆芳签订的《淄博市房屋买卖协议》，是内容违法的虚假行为，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。对原告王立亭、曲淑云该项诉讼请求，一审法院予以支持。原告曲淑云名下的原集体土地使用证及该证书记载的相关权利被土地管理部门注销，故对原告王立亭、曲淑云要求被告返还土地使用证的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告王立亭、曲淑云与被告王业翠、张庆芳于2012年1月19日所签订的备案编号050000212011906002《淄博市房屋买卖合同》无效；二、驳回原告王立亭、曲淑云其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王业翠、张庆芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，当事人在民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实作用的原则。本案双方当事人二审争议的焦点为案涉房屋买卖合同的效力问题。王业翠、张庆芳主张因王立亭、曲淑云无力偿还向其的借款6万元，在又向对方支付2万元款项的同时，双方签订了案涉房屋买卖合同，并于2012年3月14日办理了过户登记，但其提供的证人李某的证言以及其持有的曲淑云出具的2万元的借条等证据，不足以证实其对王立亭、曲淑云享有6万元的债权，也不能证明其向王立亭、曲淑云支付了8万元的购房款，而王立亭、曲淑云只认可与孟某之间存在借贷关系，孟某系王业翠、张庆芳一审时提供的证人，孟某以张庆芳（乙方）名义与曲淑云（甲方）达成的协议亦载明“现甲方自愿将周村区胜利二村3巷7号住宅壹套过户于乙方张庆芳，到期一次性归还乙方所欠款后，乙方再将此房产过户于甲方，若到期不归还，此房产归乙方所有。”，且王立亭、曲淑云提供的曲淑云与孟某签订的《借款、抵押合同》载明的借款数额、期限及担保等内容与王立亭、曲淑云与张庆芳签订的《借款担保协议》的内容相同，因此，案涉房屋买卖合同并非双方就案涉房屋所达成的房屋买卖的真实意思表示，而是对借款合同所提供的担保。一审法院依据查明的事实，认定案涉房屋买卖合同系作为王立亭、曲淑云与他人之间借贷合同的担保，违反法律规定的民事活动原则，为无效民事行为，并据此判决案涉房屋买卖合同无效，并无不当。综上所述，王业翠、张庆芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王业翠、张庆芳负担。本判决为终审判决。审判长  戴永成审判员  侯 康审判员  杨继生二〇一八年一月九日书记员  刘 瑜