安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1298号
上诉人（原审被告）：安徽炫美时代汽车服务有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区六角楼文化广场，统一社会信用代码91341003070935290M。
法定代表人：余燕红，总经理。
委托诉讼代理人：郝朝进，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽朋通商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路714号合肥汽配城C区3101-3107室，统一社会信用代码9134010008033267XE（1-1）。
法定代表人：董忻杰，总经理。
委托诉讼代理人：潘国军，安徽昊华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：储修华，安徽昊华律师事务所律师。
上诉人安徽炫美时代汽车服务有限公司（以下简称炫美公司）因与被上诉人安徽朋通商业运营管理有限公司（以下简称朋通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
炫美公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朋通公司的诉讼请求。事实和理由：1、第二份合同中已经明确约定之前的合同作废，押金不作废。显然之前合同的权利义务已经履行完毕，双方无任何债权债务关系，仅仅是押金没有退还，所以才特此注明。故一审判决认定炫美公司未提供证据证明2015年1月至8月的租金应按照第二份合同的标准结算，该认定显然与事实不符。2、合肥汽配城的租金及其他经营户的租金均是从2014年12月开始降低。3、炫美公司从未拖欠租金，每次租金均是预付，严格按照合同约定支付。因炫美公司在黄山，2015年1月，朋通公司计算降低后的房租抵算至2015年8月，故双方才于2015年9月重新签订合同。4、对于租金的支付法律有明确规定，双方合同也有明确约定，朋通公司起诉第一份合同的租金，无任何继承性。即使法院不能认定房租的降价抵算，朋通公司的诉请也已超过法律保护的诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，进而做出错误的判决结果，请求予以改判。
朋通公司辩称，第一份合同虽然约定终止，但双方当事人的权利义务并未免除，炫美公司一直未付清租金。之后因为租金房价整体下跌，故双方于2015年9月重新签订合同，将租金下调。两份合同均是独立的。请求驳回上诉，维持原判。
朋通公司向一审法院起诉请求：1、终止双方当事人2014年3月24日签订的《租赁协议》，解除双方当事人2015年9月22日签订的《租赁协议》；2、炫美公司立即返还位于合肥汽配城经营房C区303号（面积180平方米）房屋及其附属设施设备；3、炫美公司立即支付房屋租金32400元，并自租赁协议解除之日起至实际返还房屋之日止，按每年34560元支付房屋占有使用费。
一审法院认定事实：2013年8月2日，安徽三联实业发展有限公司将合肥市瑶海区合肥汽配城项目B、C区域第三层整体出租给朋通公司，并同意朋通公司转租给第三方使用，租期8年7个月。2014年3月24日，朋通公司（甲方）、炫美公司（乙方）签订一份《安徽汽车用品配件名品中心租赁合同书》（以下简称合同一），约定：甲方向乙方出租合肥汽配城经营房三楼C区302号（面积180平方米），租赁期为2014年7月1日至2018年6月30日；第一、第二合同年租金为每月平方米35元即每年75600元，第三、第四合同年租金按上年度的15%递增，乙方以现金方式按年支付；甲方给予乙方减免2014年3月24日至7月1日房租优惠、每平方米100元装修补贴（费用在第二合同年房租中扣除）、第一合同年房租按季度支付、减免第一合同年物业费等政策优惠。该合同由乙方法定代表人余燕红签字，炫美公司盖章。该合同签订当日，炫美公司按约支付了2014年7月至9月租金18900元及保证金3000元。2014年10月20日，炫美公司支付了2014年10月至12月租金18950元。
2015年9月22日，朋通公司（甲方）、炫美公司（乙方）又签订一份《租赁协议》（以下简称合同二），约定：甲方向乙方出租合肥汽配城经营房三楼C区302号（面积180平方米），租赁期为2015年9月1日至2016年8月31日；租金为每月平方米16元即每年34560元。同时约定以前的合同作废，押金不作废。该合同由乙方法定代表人余燕红签字。
一审庭审中，朋通公司自认炫美公司已付清了合同二项下的全部租金且已于2016年11月1日前向朋通公司交付了案涉房屋，故自愿撤回第二项诉讼请求，但认为炫美公司未支付2015年1月至8月的房租。
一审法院认为，双方当事人签订的合同一、合同二均系真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，依法予以确认。现朋通公司要求终止合同一，并解除合同二，因合同二已对合同一的根本条款作了明确变更，合同一已经双方合意解除，无需另行确认。同时，双方均对解除合同二不持异议，故依法予以支持。合同一签订后，朋通公司依约将房屋交付给炫美公司使用，炫美公司也应按约定支付房租。炫美公司主张2015年1月至8月的租金应按照合同二约定的标准计算，且双方在签订合同二时已经结算完毕，但未提供证据证明，不予采信。炫美公司应按照合同一的标准向朋通公司支付2015年1月至8月的租金50400元（75600元/年÷12个月×8个月）。因合同一中约定的每平方米100元装修补贴双方在此前并未扣除，保证金3000元亦未返还，故在解除合同二的基础上，保证金亦应返还，炫美公司还应向朋通公司支付的费用为29400元（50400元-100元/平方米×180平方米-3000元）。关于炫美公司抗辩的朋通公司主张租金已经超过诉讼时效的问题,因双方当事人就案涉房屋租赁签订的两份协议，系在一定期间内基于同一原因而产生的继续性债权的约定，故各期履行的债权实际具有整体性和关联性，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故对炫美公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除朋通公司与炫美公司签订的《租赁协议》；二、炫美公司于判决生效之日起十日内支付朋通公司2015年1月至2015年8月的房屋租金29400元；三、驳回朋通公司的其他诉讼请求。案件受理费610元减半收取305元，由炫美公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，朋通公司与炫美公司在履行合同一的过程中，因涉及到租金价格的调整，故在合同一约定的期限内重新签订了合同二，对租赁期限及租金支付标准作出相应的调整。虽然合同二约定合同一已经作废，但并未明确双方关于合同一的权利义务已经终止。炫美公司虽称合同一中所欠的2015年1月至8月的租金在双方签订合同二的同时，已经按合同二的租金标准进行了结算，但仅系其单方陈述，并未提交证据证明，且朋通公司对此亦未认可。故一审判决据此作出认定，并判决炫美公司仍需支付2015年1月至8月的租金正确，本院予以确认。此外，一审判决对于朋通公司提出的诉讼时效抗辩所作出的认定理由并无不当，本院予以确认。
综上，炫美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费610元，由安徽炫美时代汽车服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 董江宁
二〇一七年六月十六日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。