南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0113民初695号
原告：郑基欧，男，1972年12月23日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托代理人：戴志群，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托代理人：林擎宇，北京市中银（南京）律师事务所律师。
被告：南京悠客置业投资顾问有限公司，组织机构代码证67491300-9，住所地南京市沿江工业开发区新华路148号-1175室。
法定代表人：徐刚，系该公司总经理。
委托代理人：徐莉，女，1970年10月30日出生，汉族，系公司员工，住南京市玄武区。
被告：管昱，女，汉族，1974年9月13日出生，住南京市玄武区。
委托代理人：李文昕，江苏同大律师事务所律师。
被告：郑平，女，1959年2月23日出生，汉族，户籍所在地南京市。
原告郑基欧与被告南京悠客置业投资顾问有限公司（以下简称悠客公司）、管昱、郑平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林擎宇到庭参加诉讼。被告悠客公司的委托代理人徐莉第一次开庭、第三次开庭到庭参加诉讼。被告管昱及其委托代理人李文昕第一次开庭到庭参加诉讼。被告郑平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑基欧向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告悠客公司、管昱、郑平签订的租赁合同和转让协议；2、判令三被告立即返还原告房租18.5万元，租房保证金2万元，转让费7.5万元，赔偿原告损失33万元；3、判令本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年9月14日，被告管昱、郑平将其承租的位于南京市和燕路295号90平方米的商铺转租给原告，并将其与被告悠客公司签订的租赁合同中的权利义务转由原告履行，被告悠客公司的法定代表人徐刚签字认可。合同签订后，原告向被告管昱支付了房租18.5万元、租房保证金2万元及转让费7.5万元，并将房屋装修用于经营食品店。2015年11月5日，江苏省烟草公司南京市公司（以下简称烟草公司）在该房屋门口张贴告示称：南京市栖霞区和燕路295号商铺产权人为烟草公司，原租赁事宜法院已作出终审判决（2015宁民终字3666号）解除租赁合同，生效日期为2015年5月20日，由烟草公司收回该商铺，其他组织和个人不得非法占用和燕路295号商铺，否则依法追究非法占用着的法律责任。原告至此才知道被告管昱、悠客公司、郑平的转租行为未得到烟草公司的同意，而且在明知该商铺的租赁合同纠纷已在法院审理并早在2015年5月20日法院已作出解除租赁合同，烟草公司收回商铺判决的情况下，仍于2015年9月14日故意隐瞒事实真相，诱使原告签订租赁合同并支付房租及转让费。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告悠客公司辩称，被告悠客公司与烟草公司的纠纷为票据纠纷案件，被告悠客公司并未恶意拖欠房租。已经生效的一审、二审判决均未涉及到原告，仅仅涉及到汪起龙，烟草公司并未将告示贴于原告经营的食品店门口，原告仍然在经营中，法院及烟草公司均采用人性化执行，并未强制执行，原告店铺旁的面庄一直在经营中，被告悠客公司不存在违约行为，被告悠客公司认为是原告生意不好，且租赁合同将于2016年10月31日到期，原告借机诉讼，弥补其亏损，请求驳回原告诉讼请求。
被告管昱辩称，被告管昱与原告没有任何租赁合同关系，其以租赁合同起诉，没有事实与法律依据。原告认为被告管昱有欺诈行为，没有事实依据，在转让权利义务时，被告管昱并不知道被告悠客公司与房屋产权人烟草公司有诉讼纠纷，被告管昱与原告及被告悠客公司三方达成的租赁合同权利义务转让是在三方真实意思表示下签订的，被告管昱不应该承担责任。
被告郑平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2010年9月9日，悠客公司与烟草公司签订房屋租赁合同，约定烟草公司将南京市栖霞区迈皋桥和燕路295号商铺（建筑面积为575.55平方米）出租给被告悠客公司，租赁期限自2010年9月10日至2016年9月9日；年租金40万元，租金每季度缴纳一次，即每年的3月10日、6月10日、9月10日、12月10日；超期不缴足租金的，每天按应缴租金的3%支付滞纳金，逾期一个月未缴足租金的，烟草公司经催缴无效的有权中止合同，并按悠客公司违约处理，烟草公司有权要求悠客公司补缴所欠房租及滞纳金。2013年8月30日，悠客公司与郑平、管昱签订租赁合同，约定悠客公司将位于南京市和燕路295号（面积约为90平方米）房屋租给郑平、管昱；租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日，经营品类为餐饮店；自2013年11月1日至2014年10月31日止、自2014年11月1日至2015年10月31日止、自2015年11月1日至2016年10月31日止租金分别为20万元、21万元、22万元，租金支付方式为年付，每年提前一个月一次性付清，即每年的10月1日前；未经悠客公司同意，郑平、管昱不得将房屋擅自转让、转租、抵押、交还使用，否则悠客公司有权解除合同，郑平、管昱应承担违约责任，并承担悠客公司的一切损失；在租赁期内室内设施维修由郑平、管昱负责，室外的房屋主体设施由悠客公司负责维修，郑平、管昱对所租赁经营的场所进行的装修和维修，不得破坏房屋结构，保证其安全。合同签订后，郑平、管昱按照合同约定支付悠客公司房租，并支付房屋保证金2万元。
2014年11月14日，烟草公司以悠客公司拖欠房租，租赁合同应予以解除，且和燕路295号商铺由案外人汪某某实际使用为由，诉至本院，请求解除与悠客公司之间的租赁合同，悠客公司支付租金及滞纳金和房屋占用使用费，案外人汪某某迁出商铺。经审理，本院于2015年5月20日作出（2014）栖迈民初字688号民事判决书，判决解除悠客公司与烟草公司于2010年9月9日订立的租赁合同，悠客公司于判决生效之日起十日内返还商铺，悠客公司支付房屋租金及逾期付款违约金和房屋占有使用费，汪某某迁出栖霞区和燕路295号商铺。悠客公司不服本院上述判决，向南京市中级人民法院提起上诉。
2015年9月14日，经协商，郑平、管昱与原告签订协议，约定郑平、管昱自本日起将其与悠客公司签订的租赁合同中的权利与义务转由原告履行。悠客公司的法定代表人徐刚在上述协议的见证人处签字。协议签订后，原告支付管昱租房保证金2万元、转让费7.5万元、租金18.5万元。原告承租案涉商铺后，即对案涉商铺进行装修，用于经营提拉米酥食品店。
经审理，南京市中院于2015年10月16日作出（2015）宁民终字3666号民事判决书，判决驳回悠客公司的上述上诉，维持本院（2014）栖迈民初字688号民事判决书。2015年11月5日，烟草公司在案涉商铺门口张贴告示，告示主要内容为法院已作出生效民事判决，由烟草公司收回案涉商铺，其他任何组织和个人不得非法占用案涉商铺，否则所产生的一切损失自负，并通过法律途径追究非法占用者的法律责任。2015年11月23日，本院向悠客公司发出执行通知书，责令悠客公司在收到通知书之日起7日内（或立即）履行上述生效民事判决书所确定的义务。2016年1月13日，烟草公司委托律师事务所向原告发出律师函，律师函载明烟草公司与悠客公司签订租赁合同，约定双方的权利义务；因悠客公司拒不支付租金，烟草公司起诉要求解除与悠客公司的租赁合同，收回商铺，法院经审理，判决解除租金合同，悠客公司返还商铺，判决书已发生法律效力；根据生效判决，烟草公司有权于2015年10月26日将商铺收回，原告自该日后继续占用该商铺的行为已没有任何事实及法律依据，并损害了烟草公司的合法权益，给烟草公司造成了较大经济损失；考虑原告的客观情况，烟草公司要求原告最迟于2016年2月5日前迁出商铺，逾期仍未迁出，烟草公司将通过法律途径和其他措施收回商铺，由此造成的一切损失和责任，将全部由原告承担。后原告迁出案涉商铺。原告现依据相关法律规定，诉至本院，请求判如所请。
在庭审中，原告举证装修合同、装修付款凭证收据、网购材料费收据、品牌合作协议及收据、开业庆典协议及收据、宣传广告费收据、停业损失投资分析表，拟证明其装修房屋的损失是188973元、加盟费损失129800元、一年管理费6000元、开业庆典损失10500元、广告费损失7600元、停业损失11.5万元，被告管昱不认可原告举证上述证据的真实性，原告使用装修已经很长时间了，烟草公司收回后，会适当给原告装修补偿，且即使产生了相关的费用，原告也已经取得了相应的收益，被告悠客公司不认可原告举证的上述证据，认为原告不存在损失；原告举证营业执照，拟证明其租赁案涉房屋后，用于经营食品店，被告管昱、悠客公司均予以认可；原告举证照片若干张，拟证明原告经营店铺的门头已被拆除，店铺被上锁，被告管昱则不予认可，认为原告在2016年3月1日之前仍在经营，被告悠客公司亦不予以认可。据原告提交的照片显示，原告在2016年2月24日发出公告，让办理了储值卡的会员尽快到店消费完储值卡内的余额。原告在案件审理过程中，向本院陈述，在签订转让协议时，悠客公司的法定代表人徐刚当时让原告把房屋租金交给管昱；原告承租房屋后，自行装修，自己购买设备，实际上没有管昱的设备；原告的损失有装修房屋的损失188973元、加盟费损失129800元、一年管理费损失6000元、开业庆典损失7600元、停业损失11.5万元，共计447373元，其只主张33万元，其他放弃。
被告悠客公司在庭审过程中举证照片若干张，拟证明原告在2016年3月1日仍在经营店铺，原告则认为原告在2016年3月1日已经没有办法经营了，烟草公司于2016年3月5日将原告赶出了，其在2016年2月5日之后并没有在经营，被告管昱认可照片的真实性，在此之前，被告管昱与原告沟通过，也主动联系被告悠客公司协调，希望原告继续经营，将损失降到最低，被告悠客公司承担占有房屋的费用，但原告并没有采取最有益三方利益的做法。被告悠客公司在本院主持双方调解时曾陈述保证金可以退还原告，租金应按照实际使用天数计算，转让费应该是被告管昱的事情。据本院向烟草公司的法务人员了解，烟草公司于2016年3月30日在案涉店铺的门上加锁，以后没有开过门。
在案件审理过程中，本院组织原、被告双方对案涉店铺装修进行现场勘验，确定形成附合物的装饰装修。原告申请对形成附合物的装饰装修损失进行鉴定，本院依原告申请，依法委托相关机构进行鉴定，共花费鉴定费6000元。经鉴定，案涉店铺形成附合物的装饰装修损失数额为81870元。
上述事实，有租赁协议、转让协议、收条、转账凭证、收据、民事判决书、执行通知书、律师函、装修合同、装修付款凭证收据、本票签发记录、营业执照、照片、谈话笔录、鉴定报告、网购材料费收据、品牌合作协议及收据、开业庆典协议及收据、宣传广告费收据、停业损失投资分析表、鉴定费用发票、勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，悠客公司与烟草公司于2010年9月9日签订房屋租赁合同，约定烟草公司将和燕路295号商铺（建筑面积为575.55平方米）出租给悠客公司，租赁期限自2010年9月10日至2016年9月9日。悠客公司与郑平、管昱于2013年8月30日签订租赁合同，约定悠客公司将上述商铺中的部分商铺转租给郑平、管昱，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日，依据相关法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分，约定无效，故悠客公司与郑平、管昱就案涉商铺签订的租赁合同中关于超过2016年9月9日部分的约定应为无效，关于2016年9月9日之前部分的约定系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应为有效。2015年9月14日，郑平、管昱与原告签订转让协议，约定郑平、管昱自本日起将上述租赁合同中的权利、义务转由原告履行，悠客公司的法定代表人徐刚在转让协议的见证人处签订，该转让协议系三方当事人的真实意思表示，除租赁合同中超过2016年9月9日部分的转让约定为无效外，其他期间的转让协议应为有效，故自2015年9月14日起，悠客公司与郑平、管昱就案涉商铺签订的租赁合同主体变更为悠客公司与原告，双方均应按照合同约定履行各自在2016年9月9日之前的义务。
2014年11月14日，烟草公司以悠客公司拖欠房租，租赁合同应予以解除，且和燕路295号商铺由案外人汪某某实际使用为由，诉至本院，请求解除与悠客公司之间的租赁合同，悠客公司支付租金及滞纳金和房屋占用使用费，案外人汪某某迁出商铺。本院于2015年5月20日作出（2014）栖迈民初字688号民事判决书，判决解除悠客公司与烟草公司的租赁合同，悠客公司于判决生效之日起十日内返还商铺，悠客公司支付房屋租金及逾期付款违约金和房屋占有使用费，汪某某迁出和燕路295号商铺。悠客公司不服本院上述判决，向南京市中院提起上诉。2015年10月16日，南京市中院作出（2015）宁民终字3666号民事判决书，判决驳回悠客公司的上诉，维持原判。烟草公司与悠客公司签订的租赁合同已于2015年10月16日解除，悠客公司与原告之间的租赁合同、原告与郑平、管昱之间的转让协议亦同时得以解除。依据相关法律规定，合同解除后，没有履行的不再履行，原告现依据相关规定，要求退还租金、保证金、赔偿损失、转让费，于法有据，本院予以支持。
对于原告退还房租的请求，本院认为，第一，郑平、管昱于2015年9月14日与原告签订协议，约定郑平、管昱自本日起将其与悠客公司签订的租赁合同中的权利与义务转由原告履行，悠客公司的法定代表人徐刚在上述协议的见证人处签字；第二，转让协议签订后，原告将案涉商铺自2015年9月14日至2016年10月31日的房租18.5万元支付管昱；第三，原告在案件审理过程中，向本院陈述，在签订转让协议时，悠客公司的法定代表人徐刚当时让原告把房屋租金交给管昱；第四，被告悠客公司在本院主持双方调解时曾陈述保证金可以退还原告，租金应按照实际使用天数计算，转让费应该是被告管昱的事情；第五，租赁合同解除后，原告未腾退房屋的，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；第六，2015年11月5日，烟草公司在案涉商铺门口张贴告示，告知租户要收回商铺，该告示的张贴确对原告商店的经营产生一定的影响；第七，据本院向烟草公司的法务人员了解，烟草公司于2016年3月30日在案涉店铺的门上加锁，以后没有开过门，故本院酌定悠客公司返还原告的租金数额为10万元。
至于原告要求返还租赁保证金，自签订转让协议后，悠客公司应按合同约定履行义务，但因其未按期足额缴纳租金，致使案涉商铺的所有权人收回案涉商铺，原告与悠客公司之间的租赁合同亦得以解除，悠客公司理应将租赁保证金2万元返还原告。至于原告要求返还转让费，综合根据转让协议签订的时间、转租合同的租赁期限届满时间以及原告支付的转让费数额，本院酌定郑平、管昱应返还的转让费数额为3.9万元。
至于原告要求赔偿装修损失，本院认为，依据相关法律规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，对于已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，首先，在转租合同中并无关于悠客公司违约后，形成附合物的装饰装修物如何处理的约定；其次，在悠客公司签订转租合同后，应严格按照合同约定，履行转租合同的义务，但因悠客公司未按合同约定支付烟草公司租金，烟草公司诉至本院，请求解除其与悠客公司的租赁合同，后经法院审理，判决解除烟草公司与悠客公司的租赁合同，烟草公司与悠客公司的租赁合同解除，悠客公司与原告签订的转租合同中，未超过烟草公司与悠客公司签订的租赁合同约定期限的合同部分得以解除，因悠客公司违约致使转租合同解除，理应赔偿原告形成附合物装饰装修的损失；最后，在案件审理过程中，本院组织原、被告双方对原告装修装修中形成附合物部分进行现场勘验，并依原告申请，对该部分损失进行鉴定，经鉴定，原告该部分的损失数额为81870元，故悠客公司应赔偿原告装饰装修的损失数额为81870元。
对于原告加盟费损失、管理费损失、开业庆典损失、广告费损失、停业损失，本院认为，一方面，因悠客公司违约，致使原告不能经营案涉商铺，给原告确实造成损失，但另一方面，在南京市中院于2015年10月16日作出生效民事判决书，判决维持本院民事判决书，解除烟草公司与悠客公司签订的租赁合同，悠客公司返还商铺后，烟草公司于2015年11月5日即在案涉商铺门口张贴告示，告知承租人法院已作出生效民事判决，由烟草公司收回案涉商铺，烟草公司亦于2016年1月13日委托律师事务所向原告发出律师函，考虑原告的客观情况，要求原告最迟于2016年2月5日前迁出商铺，烟草公司在2016年3月30日才将案涉商铺上锁，从烟草公司发出告示起到最终将案涉商铺上锁，前后共有4个多月的时间，在烟草公司发出收回商铺的告示之日起，原告理应采取积极措施，避免损失的扩大，但根据原告提供的照片显示，其在2016年2月24日仍在经营，故综合根据本院查明的事实，本院酌定悠客公司赔偿原告上述诸项损失合计1万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告郑基欧与被告南京悠客置业投资顾问有限公司签订的关于自2015年9月14日起至2016年9月9日租赁位于南京市栖霞区和燕路295号（面积约90平方米）商铺的租赁合同，解除原告郑基欧与被告管昱、郑平签订的关于转让上述商铺的转让协议。
二、被告南京悠客置业投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告郑基欧租金人民币10万元、租赁保证金2万元。
三、被告管昱、郑平于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告郑基欧转让费3.9万元。
四、被告南京悠客置业投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑基欧装饰装修损失81870元、及其他损失1万元。
如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币11259元、公告费560元、鉴定费6000元（原告已预交），由原告负担7000元，由被告南京悠客置业投资顾问有限公司负担8359元，由被告郑平、管昱承担2460元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 张 亮
人民陪审员 陈 美
人民陪审员 王玉珍
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 王 兰