河南省郑州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）豫01行终545号
上诉人（原审原告）尹静丽，女，汉族，1964年4月8日出生，户籍所在地新疆疏勒县，现住西安市雁塔区。
委托代理人张占晔，男，汉族，1963年2月1日出生，现住西安市雁塔区。
被上诉人（原审被告）郑州市住房保障和房地产管理局，住所地郑州市郑东新区CBD外环与商务东四街交叉口联合置业大厦。
法定代表人李德耀，局长。
委托代理人佟帅，该局工作人员。
被上诉人（原审被告）郑州市国土资源局，住所地郑州市淮河西路11号。
法定代表人吕安民，局长。
委托代理人赵东东，该局工作人员。
委托代理人魏勇强，河南荟智源策律师事务所律师。
原审第三人尹晓阳，男，汉族，1970年9月8日出生，住河南省邓州市。
上诉人尹静丽因房屋登记管理一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104行初10号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
被诉行政行为：郑州市房屋交易和登记中心对尹静丽提出的郑州市金水区郑汴路127号院3号楼2单元22层2207号房屋预售予个人登记申请，作出0001014不予受理告知单，以不符合相关政策规定，不予受理。
原审审理查明，2010年8月3日，第三人尹晓阳与河南捷宏置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买位于金水区郑汴路南、商贸路西3栋2单元2408号房屋，建筑面积89．99平方米，总房款628270元，付款方式2010年8月3日首付198270元现金，贷款430000元。房屋交付时间2012年6月30日。2011年6月19日，原告与第三人鲁荣杰、尹晓阳签订协议书一份，主要约定：原告在郑州买了2套商品房，由于本人原因委托其弟尹晓阳、弟媳鲁荣杰办理买房手续；用其弟、弟媳的名字购房及办理贷款；首付、税款、月供由尹静丽负责；尹晓阳到郑州办理买房手续的相关费用由原告支付；房产证办好后，原告需把房产过户并结清第三人银行月供贷款手续。2013年初，河南捷宏置业有限公司通知办理产权证，第三人不予配合。2015年1月5日，原告尹静丽向郑州市金水区人民法院提起民事诉讼，要求确认自己是2408号房屋的实际出资购买人。2016年8月18日郑州市金水区人民法院作出（2015）金民祭初字第1909号民事判决书，确认原告尹静丽为2202号房屋的实际出资购买人。2016年12月20日，原告尹静丽持金水区人民法院民事判决书及相关房产登记资料向郑州市房屋交易和登记中心提出商品房预售登记申请。郑州市房屋交易和登记中心经审查，以民事判决书虽确认原告尹静丽为2202号房屋的实际出资人，但并未说明并判决房屋归属问题，原告的申请不符合相关政策规定，不予受理。原告对此不服诉至法院。
原审认为，房屋作为重要的不动产，其所有权的取得、变更等行为较其他一般民事物权有更严格的法律规定。其权属标志主要是国家有关部门依法定程序审核并进行的权属登记。依商品房买卖取得的房屋所有权，购房人、出资人、贷款人、申请登记人与产权人是一致的，即购房人、出资人、贷款人、申请登记人就是未来房屋所有权人。不动产登记部门权属登记条件一般可概括为：申请材料是否齐全；房屋权属是否明确；申请人与权属资料上的权利主体是否一致。但本案由于原告与第三人对房屋买卖、权属等行为进行了私下约定，造成了实际权利人与形式或合同上权利人的不相一致。原告经过民事诉讼对实际出资购买人身份进行了确认，但第三人以购房人身份签订的商品房买卖合同、银行按揭贷款合同、借名协议等民事行为依然有效，形成了合同等权属资料上的购房人与民事判决上确认的购房人不相一致的情况。原告认为民事判决效力高于其他民事行为的效力，民事判决可以覆盖其他民事行为，民事判决认定原告是实际出资购买人，就应该确认原告是符合实际和规定的权利申请人。原告这种观点是将不同类问题进行同类比较，没有相应依据。原告提起的民事诉讼并不涉及房屋卖合同等其他民事法律关系，并未消除两个主体之间的矛盾，因民事判决和其他民事行为同时存在并发生效力，从而形成了相互矛盾的权利主体。这种局面的形成是原告购房方式、救济方式等自身原因造成的。郑州市住房保障和房地产管理局房屋交易和登记中心是权利登记部门而不是纠纷解决部门，在权属不定的情况下，不予受理原告的产权登记申请，符合相关政策规定。原告与第三人签订的借名买房协议，主要内容是原告借第三人名义买房，以第三人名义办理房产手续，事成后双方再办理过户手续。因此，以第三人名义走完买房手续，符合双方约定和原告的本意。故被告郑州市住房保障和房地产管理局下属郑州市房屋交易和登记中心的不予受理告知行为并无不当，原告诉讼理由不能成立，对其诉讼请求，本院不支持。被告郑州市住房保障和房地产管理局辩称，其告知行为是行政事实行为，不具有可诉性，缺乏法律依据。房地产公司与本案无直接利害关系，非必须参加诉讼当事人。对其辩解理由，本院不予采纳。被告郑州市国土资源局辩称，原告未向我局申请办理相关业务。新建商品房、二手房以及保障性等政策性住房的转让业务仍由房管局负责，不动产登记机构依据相关交易信息进行登记。不影响其作为被告主体应诉。依照《不动产登记暂行条例》第十八条（二）项、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条（一）、（二）、（三）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：驳回原告尹静丽的诉讼请求。案件受理费50元，由原告尹静丽负担。
上诉人尹静丽上诉称，1、一审法院认定事实与登记要件不清。一审庭审中，上诉人提交了房管局不予受理决定、生效判决、商品房买卖合同、房屋信息备案、预告登记簿、交契税发票、房屋交易询问笔录（面签）、房屋产权交易确认申请书（与卖方共同申请）、交物业费发票、开发商移交的资料、有关登记法规等事实证据和要件，证明上诉人申请房屋登记所需的资料、要件齐全，尤其对开发商履行判决引起物权变动的事实，一审法院没有对此予以认定，属于认定事实和要件不清。2、一审法院混淆出资人与购买人的概念。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定可以认定，房屋购买人是房屋法定登记权利人，一审法院没有认识到尹静丽就是涉案房屋法定的实际登记权利人，实质是混淆了出资人与购买人的概念。法院确认尹静丽是实际购买人，确认的是债权法律关系，确认的是期待中的房屋实际所有权利人，且实际购买人已合法居住涉案房屋，出卖人已移交了房屋所有权手续，这种情况下，即使实际购买人未办理所有权登记，从法律上也照样可认定其是合法的建筑物专有部分的实际所有权人，产权关系很清晰，依据《房屋登记办法》第12条，尹静丽具备申请登记资格。3、一审法院适用法律错误。一审认为，因购房合同等民事行为依然有效，形成了合同等权属资料上的购房人与民事判决书上确认的购房人不相一致的情况，造成了权利主体的矛盾，此说法有问题。正常情况下合同中的购房人、申请登记人与产权人当然必须是一致的，可在持生效判决申请登记的情况下，合同等权属资料上的购房人与民事判决书上确认的购房人肯定是不一致的。实际购买人申请的登记是根据《房屋登记办法释义》80条、法发（2004）5号第5条、《不动产登记暂行条例实施细则》第28条第4款、登记办法第32、33条之相关规定，在开发商配合下进行的依法登记，一审说登记没有相应法规依据显然是错误的。综上所述，一审判决认定事实和要件不清、适用法律错误，请求撤销一审判决、依法改判，由被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局承担一、二审诉讼费用。
被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局答辩称，1、自2016年8月20日起，我局不再行使房屋登记职权，目前行使的是房屋交易管理职责，该职责属于行政管理措施，非行政行为。2、本案的实质属于借名买房，根据法理、外地法院的司法文件规定，以及上诉人与第三人尹晓阳2011年所签订的借名字买房协议，上诉人享有的是向第三人主张依据借名字协议从第三人处转移房屋的权利，而非直接对房屋享有物权，或者直接从房产公司处转移房产的权利。因此，上诉人向我局要求直接从房产公司向其转移房产不应得到支持，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑州市国土资源局答辩称，1、尹静丽未向我局申请办理相关业务。2、根据国土资发（2015）90号文件和郑政办（2015）127号文件规定，新建商品房、二手房以及保障性等政策性住房的转让业务仍由房管局负责，不动产登记机构依据相关交易信息进行登记，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人尹晓阳经依法传唤未到庭参加诉讼。
本院经审理查明的事实与一审基本一致。另查明，2010年8月3日，原审第三人尹晓阳与河南捷宏置业有限公司签订商品房买卖合同约定购买位于金水区郑汴路南、商贸路西3栋2单元2207号房屋，建筑面积107.06，总房款872814元，一审将本案涉及合同与另案合同混淆，表述错误，应予纠正，但不影响本案的实体判断。
本院认为，本案争议的焦点是郑州市住房保障和房地产管理局对尹静丽提出的商品房售予个人登记申请不予受理行为的合法性问题。涉案房屋已经在郑州市住房保障和房地产管理局进行了合同备案及预告登记，房屋权利人均在原审第三人名下，在前述房屋买卖合同、预告登记依然合法有效的情况下，上诉人仅凭生效判决确认其为实际出资人，并不能完全否认房产权利人存在不一致的客观事实，因此被上诉人拒绝受理上诉人的产权登记申请，理由正当，符合法律规定。一审查明事实基本清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。上诉人应先行解决同原审第三人借名买房违约纠纷及消除预告登记效力后才能解决其产权登记问题，这也是其借名买房引发风险所在，是其自身选择的结果，故上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由上诉人尹静丽承担。
本判决为终审判决。
审判长 王银生
审判员 何信丽
审判员 侯 贇
二〇一七年十二月六日
书记员 刘旭阳
附相关法律规定：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；