浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙11民终1561号上诉人（原审原告）：徐恩荣，男，1971年10月24日出生，汉族，住福建省寿宁县。上诉人（原审原告）：叶诚妃，女，1975年1月9日出生，汉族，住福建省寿宁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴津，浙江汇时律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江丽泰置业有限公司，住所地浙江省丽水市绿谷大道238号1001室，统一社会信用代码913311000620064164。法定代表人：李宜学，董事长。委托诉讼代理人：高巍，浙江博翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，浙江博翔律师事务所律师。上诉人徐恩荣、叶诚妃因与被上诉人浙江丽泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服丽水市莲都区人民法院（2017）浙1102民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭对本案进行了审理。上诉人徐恩荣、叶诚妃的委托诉讼代理人吴津，被上诉人浙江丽泰置业有限公司的委托诉讼代理人高巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐恩荣、叶诚妃上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案交易属于消费侵权纠纷，《消费者权益保护法》未将其排除在适用范围之外，而《浙江省实施办法》明确将商品房列入适用范围，且本案标的并非商品房，而是柴间的使用权，是双方单独签订的合同，具有独立性，消费者购买柴间的目的是为了存放杂物和交通工具，当然是为了生活所需。故本案应当适用《消费者权益保护法》。二、消费者因经营者的欺诈形成的索赔权是法定权利，不受合同效力的影响。被上诉人作为销售者，明知经审批的地下空间没有设计柴间，刻意隐瞒实际情况，提供伪造的设计图纸，欺骗上诉人等消费者选择购买，并承诺能够提供柴间，但现在已不能提供，显然构成欺诈。故本案应退还购买价款并赔偿三倍损失。三、涉案《地下柴间使用权转让合同》为有效合同，被上诉人不能履行应认定违约。不存在从效力待定到无效的说法，一审认定缺乏法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，消费者权益未依法得到保护，请予以保护。浙江丽泰置业有限公司辩称，一、一审法院在认定事实及适用法律方面完全正确，符合事实及法律规定，不存在需要撤销的情形。二、上诉人的主张均不符合法律和事实情况。1、本案所涉柴间必须是在案涉小区买房子、与被上诉人签订商品房买卖合同时一并作为附属物品才能购买，并非把柴间认定为商品房，柴间的购买属性和取得使用权的属性紧随商品房买卖一并存在。一审法院认为本案不适用《消费者权益保护法》完全正确。2、上诉人提到的《浙江省实施办法》能否作为法院判决本案的依据有待商榷，仅凭地方性法规去理解政策、法律不合适。3、本案需存在欺诈行为，才受欺诈条款法定求偿权的约束，一审并未认定被上诉人在销售过程存在欺诈行为。4、一审法院对双方签订的地下产权使用权转让合同的效力认定非常准确，双方签订的合同中有明确的约定，如果因为政府等政策原因，导致该合同不能履行，不构成违约。双方签订合同时，已经告知了相应的法律风险。单凭今天该份合同不能履行，从而推导出被上诉人当时存在欺诈或者隐瞒的行为，不符合实际情况。徐恩荣、叶诚妃向一审法院起诉请求：一、浙江丽泰置业有限公司返还徐恩荣、叶诚妃购买江泰星城小区的3#-15号地下柴间款项45000元并支付违约金4500元；二、浙江丽泰置业有限公司因欺诈而赔偿徐恩荣、叶诚妃3#-15号柴间购置款135000元。一审法院认定事实：徐恩荣、叶诚妃系夫妻关系。浙江丽泰置业有限公司系丽水市经济开发区成大街与遂松路交叉口西北“江泰星城”的商品房开发商。徐恩荣、叶诚妃向浙江丽泰置业有限公司购买“江泰星城”7幢1601号房屋，2014年11月17日双方签订《浙江省商品房屋买卖合同》。该合同签订时，“江泰星城”尚在建设中，浙江丽泰置业有限公司经相关行政部门许可进行期房销售，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，合同购房价款821812元。同日，徐恩荣与浙江丽泰置业有限公司签订《地下柴间使用权转让合同》，合同约定：浙江丽泰置业有限公司将位于“江泰星城”3#-15号柴间以45000元的价格提供给“江泰星城”7幢1601号房屋的业主使用，交付时间为“江泰星城”7幢1601号房屋的交房同时。合同对合同所涉的地下柴间载明“乙方（即徐恩荣）对已购买使用权的地下柴间拥有法律规定的权利和使用年限。乙方已了解该地下柴间目前不能进行独立产权登记。乙方不得以未能办理产权登记为由，主张合同无效或者解除合同等类似请求”、“因不可抗力（包括政策政府行为）导致合同不能履行的，双方均不负违约责任”。徐恩荣于同日缴纳了45000元。2017年1月2日，收“江泰星城”7幢1601号房屋时，徐恩荣与浙江丽泰置业有限公司签订了《地下柴间使用权转让合同补充协议》，该补充协议载明“甲方（即浙江丽泰置业有限公司）向乙方（即徐恩荣）承诺，在乙方自行使用该柴间的期间，若发生该柴间被行政部门采取强制措施拆除的，则甲方在柴间被实际拆除后将乙方支付的原使用费即本协议第一条所确定的金额无息退还乙方”、“乙方是在明确知晓该柴间属性情况下，签署本补充协议，乙方今后不以不知情、重大误解、显失公平、违反法律规定等理由，向甲方主张包括但不限于房屋总价受损、无法转让、无法产权登记或者备注等任何形式的补偿、补助或赔偿”。之后，徐恩荣、叶诚妃收案涉地下柴间进行使用。由于，浙江丽泰置业有限公司系在“江泰星城”房地产项目的地下架空层搭建储物间，相关行政部门认定为违法建筑，包括案涉柴间在内的储物间2017年6月23日左右被相关行政部门拆除。一审法院认为，2014年11月17日徐恩荣与浙江丽泰置业有限公司签订的《地下柴间使用权转让合同》，实为以地下柴间为标的物的房屋买卖合同。根据该合同的内容，双方在订立该合同时，徐恩荣应当知晓其所购买的地下柴间在现有法律、政策下不能进行独立产权登记的情况，浙江丽泰置业有限公司也知晓可以出售搭建在地下架空层的储物间的法规要求，因此，双方在订立该合同时均对标的物能够合法买卖持有期待。鉴于存有相关行政部门许可被告出售搭建在地下架空层储物间的可能，该时双方签订的《地下柴间使用权转让合同》处于效力待定状态。到2016年12月31日浙江丽泰置业有限公司按合同约定的时间应当交付“江泰星城”7幢1601号房屋时，其仍未获得相关行政部门同意出售搭建在地下架空层储物间的行政许可，且其已在地下架空层完成了储物间的搭建，如在之后能够获得相关行政部门同意出售搭建在地下架空层储物间的行政许可，在案涉地下柴间交付时，《地下柴间使用权转让合同》仍处于效力待定状态。该时，双方签订了《地下柴间使用权转让合同补充协议》，从补充协议内容上看，双方均知晓合同所涉的地下柴间此时属违法建筑，地下柴间的交付说明双方均对属违法建筑的地下柴间今后可能产生的后果是持放任的态度，未理智地解除合同。2017年6月23日左右包括案涉地下柴间在内的储物间被相关行政部门拆除，说明浙江丽泰置业有限公司获得相关行政部门同意其出售搭建在地下架空层储物间的行政许可已成为不可能的事实，因此，该时《地下柴间使用权转让合同》依法已属无效合同。本案第一项诉讼请求是建立在《地下柴间使用权转让合同》属有效合同的前提下，因为其有违约金的主张，而且是在合同解除的基础上要求返还柴间款。在本案诉讼过程中，已依法进行释明，案涉《地下柴间使用权转让合同》可能属无效合同，应按无效合同依据法律规定主张权利，但徐恩荣、叶诚妃对此未进行变更。因此，该项诉请依法不能成立，徐恩荣、叶诚妃可依法另行主张。商品房的买卖，作为买受人并非当然的为生存而进行的消费，且国家能对商品房买卖可出台限购等调控政策，说明商品房不具《中华人民共和国消费者权益保护法》所规定商品的属性，因此，商品房的买卖不受《中华人民共和国消费者权益保护法》调整。本案第二项诉讼请求无法律依据，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第三条的规定，判决：驳回徐恩荣、叶诚妃的诉讼请求。案件受理费人民币3990元，减半收取1995元，由徐恩荣、叶诚妃负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方签订的《地下柴间使用权转让合同》，从内容看，实为以未取得建筑许可的地下柴间为标的物的房屋买卖合同。嗣后，案涉地下柴间始终未能补办建筑许可手续，且在交付后因其系违法建筑而被拆除。一审认定该合同为无效合同，理据充分。上诉人主张以消费者身份向被上诉人要求三倍赔偿，但从《地下柴间使用权转让合同》的约定来看，合同中明确了案涉地下柴间不能进行独立产权登记的事实，上诉人在签订合同时对此应当明知。故在无证据证明被上诉人在本案中存在欺诈事实的情形下，上诉人的主张缺乏依据。综上所述，徐恩荣、叶诚妃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3990元，由上诉人徐恩荣、叶诚妃负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤丽军审 判 员 聂伟杰审 判 员 刘 斐二〇一七年十二月二十一日代书记员 汪鑫莹