赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终3694号
上诉人（一审被告）：吴某，女，1979年4月15日出生，蒙古族，个体，现住赤峰市。
委托诉讼代理人：冯某，内蒙古恒伟律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：郑某1，女，1962年7月7日出生，汉族，居民，现住赤峰市。
委托诉讼代理人：彭某，内蒙古紫城律师事务所律师。
一审被告：李某，女，1973年9月8日出生，汉族，居民，现住赤峰市。
一审被告：孙某，男，1971年9月9日出生，汉族，居民，现住赤峰市。
上诉人吴某因与被上诉人郑某1，一审被告李某、孙某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2017）内0426民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案合同出卖人为李某，买受人为郑某1，上诉人既不是出卖人，也不是买受人，而是中间人，而合同内容对中间人并无约束力，根据合同相对性原则，认定郑某1与李某、孙某以及吴某签订买卖合同错误；二、�审法院认定郑某1交付房款现金40万元错误，郑某1交付房款现金为25.6万元。李某、孙某欠案外人郑某2的并不是14.4万元，而是10万元本金及后填写的4.4万元利息。郑某1的实际损失就是26000元，给付的房款及借据数额均错误，认定的”赎回欠据”与常理不符，亦与客观实际不符；三、上诉人不认可一审法院认定尚欠17万元未予返还；郑某1只给吴某现金25.6万元，吴某已经返还了23万元，尚欠2.6万元；四、一审法院认为吴某对郑某1的房款返还负有连带给付义务责任，没有事实和法律依据，郑某1与李某、孙某就房屋买卖合同不能履行后达成新的还款协议，建立了债权债务关系，房屋买卖一事即告终结，与吴某没有关系。吴某在合同地位中是个中间人的角色，而不是保证人，假设吴某在房屋买卖中真有过错，也应在郑某1的实际损失2.6万元的金额内承担过错责任，而不是连带责任。
被上诉人郑某1辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人负有缔约过失责任，其提供虚假房屋买卖信息，将已经查封不能买卖的房屋出卖给郑某1，未尽到中介人的责任，违反诚实信用原则。郑某1要求吴某返还保管的钱款，吴某已经付给了李某和孙某。吴某在房屋查封的情况下收取10万元定金和剩余房款共计25.6万元，且未经郑某1同意将18万元左右房款交给李某，超越了代理权限，根据《民法通则》第六十六条第四款的规定，吴某应承担连带责任。
郑某1向一审法院起诉请求：一、解除郑某1与李某、孙某签订的《房屋买卖合同书》；二、判令李某、孙某、吴某返还房款17万元，给付定金20万元，给付利息至房款本金付清为止。
一审法院认定事实：2014年3月4日，郑某1与李某、孙某以及中介人吴某签订了《房屋买卖合同》，郑某1将坐落于××镇东侧的90.24平方米的楼房以40万元的价格出卖给李某。合同签订后，郑�1将40万元房款交付给李某，其中包括郑某1用现金赎回的李某欠案外人郑某2的14.4万元的欠据一枚。当日，吴某收取郑某1过户费5000.00元，次日，收取郑某1中介费2000.00元。郑某1办理房产过户时得知该楼房已被法院查封。3月11日，李某返还郑某1房款8万元，后又返还15万元，尚欠17万元未予返还。
2017年3月30日，经郑某1申请，该院将孙某名下的翁房权证乌丹镇字第XX**号房产予以查封，郑某1支付保全费1020.00元。
一审法院认为，郑某1、李某签订的买卖合同，是当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效协议。合同签订后，郑某1支付了相应的房款，郑某1的义务已履行完毕。在办理房产过户时得知该楼房已被法院查封，致使合同目的不能实现。李某应立即将收取的房款全部返还给郑某1，但由于李某的履行不能，郑某1在多次主张权利后，才要回其给付的房款23万元，尚欠郑某1房款17万元至今未给付。故郑某1要求李某返还房款17万元及利息的诉讼请求，该院予以支持。郑某1要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，从合同不能履行至李某返还第一笔房款，说明双方已经解除了合同，尽管未签订书面的解除合同，但双方已经通过实际行动解除了合同并积极履行着解除合�的义务，故郑某1再提起要求解除合同的诉讼请求已不具有实际意义，该合同自李某返还第一笔房款即2014年3月14日已经解除。吴某作为中介人，其义务是全面了解李某的房屋是否设定抵押和是否存在其他纠纷，全面掌控买方的资金情况，促成合同成立，保证物权变动完成；其权利是收取中介费。但吴某在收取郑某1即买方中介费后，只负责保护了卖方的权利，却不能负责在合同不能履行后买方的房款得到及时的返还，故作为中介的吴某对于郑某1房款的返还应负有连带的给付义务。李某、孙某抗辩只欠郑某12.6万元房款，其余是14.4万元的欠据，而不是郑某1所述的17万元欠款。该院认为，第一、李某欠案外人郑某214.4万元，并出具一枚欠据，李某无争议。郑某1用现金换回郑某2的欠据，予抵顶其等价款的房款，李某亦表示认可。该行为说明债权人转移债权的通知义务已经�成。第二、李某收取郑某1持有的郑某2的欠据后，相当于李某收取了郑某1交付的欠据的等额的房款，郑某2与李某之间债权债务关系已经消灭，债权债务已经发生转移完成。第三、李某、孙某收取郑某1持有的郑某2的欠据后，并把欠据当场撕毁，欠据的效力已经实现。至此，郑某1的房款已经交付完毕。买卖合同解除后，李某应返还给郑某1的是房款14.4万元，而不是欠据，因该欠据已通过债权转移的形式归于消灭，李某为郑某1重新出具的欠据尚在吴某手中，李某返还原告房款17万元，并无不当。李某的抗辩理由不能成立。同时，李某返还郑某1其中的房款14.4万元，只是履行的对象发生了转移，其经济并未受到损失。至于郑某1要求李某给付订金20万元的诉讼请求，合同已经解除，已经不具备给付条件，故该请求该院不予支持，但对于未返还的房款可自应返还之日起以中国�民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息。另郑某1在本案中对于吴某收取的过户费5000.00元未主张权利，该院不做处理，郑某1可另行主张权利。判决：一、李某、孙某判决生效后10日内返还郑某1房款17万元及利息（利息计算方式为：以本金17万元为基数，自2014年3月11日起参照中国人民银行同期同类人民币贷款的基准利率计算至本息还清为止）；二、吴某对上述房款负连带给付责任；三、驳回郑某1的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。吴某提交了孙某、李某于2014年3月10日为郑某1出具的欠据一枚，用以证明郑某1认可房屋买卖合同解除，与孙某、李某建立了新的债权债务关系，涉案房款为25.6万。因涉案房屋买卖合同中约定价款为40万元，一审庭审中李某也认可抵顶的14.4万元，故该证据不能证明涉案房款为25.6万元，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年3月4日，郑某1与李某、孙某以及中介人吴某签订了《房屋买卖合同》，李某将坐落于××镇东侧的90.24平方米的楼房以40万元的价格出卖给郑某1。其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，涉案房屋买卖合同中，吴某作为中间人在合同上签字，合同中也约定了吴某的相关权利义务，一审法院认定郑某1与李某、孙某以及中介人吴某签订《房屋买卖合同》并无不当。吴某主张涉案房屋买卖合同对其并无约束力，本院不予采纳。李某认可欠案外人郑某214.4万元，一审法院认为李某收取郑某1持有的郑某2的欠据后，相当于李某收取了郑某1交付的欠据的等额的房款，郑某2与李某之间债权债务关系已经消灭，债权债务已经发生转移完成正确，结合涉案房屋买卖合同中约定的房屋价款，一审法院认定郑某1交付房款40万元亦无不当，吴某主张郑某1的实际损失为2.6万元，本院不予支持。一审法院认为吴某作为中介人，有义务全面了解房屋买卖双方的相关情况，促成合同成立，保证物权变动完成，但吴某在收取郑某1中介费后，不能负责在合同不能履行后买方的房款得到及时的返�，对返还房款应负有连带的给付义务正确。吴某主张其不应承担连带责任，本院不予采纳。
综上所述，吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3700元，由吴某负担；邮寄送达费80元，由吴某、郑某1、李某、孙某各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长孟和
审判员莲荣
审判员苏力德
二○一七年十月二十三日
书记员苏日娜