山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第467号
上诉人（原审原告）韩安宁，教师。
上诉人（原审被告）马天宝。
被上诉人（原审原告）王桂兰。
上诉人韩安宁、马天宝因房屋买卖合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2015）博商初字第228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人韩安宁，上诉人马天宝，被上诉人王桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，韩安宁与马天宝于2007年10月24日签订买卖合同，将韩安宁坐落在柳桥村夜月西街九巷16号的房屋及相关的土地使用权出卖给马天宝，价款30000元，韩安宁与马天宝双方依约履行了交付房屋和价款的义务。马天宝购买后，对房屋内外房顶、内墙、地面进行了装修、重修了东院墙和南院墙。马天宝称，装修及维修费用大约两万五、六千元。
原审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，获得宅基地要受农业人口身份的限制，非本集体经济组织成员，无权取得本集体经济组织的宅基地的使用权。本案的房屋买卖，同时涉及到宅基地使用权的变更，马天宝作为买主，非该房屋所在的集体经济组织成员，无权获得涉案宅基地使用权，房屋作为不动产，其性质决定了与宅基地的不可分离，因此马天宝、韩安宁买卖房屋及相关土地使用权的行为违反法律的强制性规定，应认定为无效。买卖合同被认定为无效后，对买卖的标的物及价款应当返还对方，故由马天宝返还房屋，韩安宁退回马天宝合同价款30000元。对涉案房屋进行了维修和添附，应当由韩安宁对马天宝做适当经济补偿，参照马天宝自认的数额，酌情支持25000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、韩安宁、王桂兰与马天宝于2007年10月24日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、马天宝于本判决生效后三十日内退还韩安宁、王桂兰坐落在博兴县湖滨镇柳桥村夜月西街九巷16号房屋及院落；三、韩安宁、王桂兰于本判决生效三十日内返还马天宝价款30000元，支付马天宝维修费25000元。如果未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由韩安宁、王桂兰负担。
宣判后，韩安宁不服上诉称，一审判决对涉案房屋维修添附价值的认定事实不清，程序违法，明显故意偏袒被上诉人。1、庭审过程中，法官只让被上诉人陈述了对涉案房屋的维修与添附项目及价值，法官没有让上诉人质证，没有查清事实。2、在没有查清对涉案房屋的维修与添附项目及价值情况下，一审“参照被告自认的数额酌情支持25000元”错误。请求二审法院撤销一审判决，查清事实，依法改判原上诉人对被上诉人涉案房屋维修另附补偿款或对涉案房屋进行评估，重新核定上诉人对被上诉人退还房款数额；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。
马天宝不服上诉称，一、原判决认定事实不清。本案是城镇居民把农村老宅卖给集体经济组织以外的成员，并非是农村村民与集体经济组织成员以外的买卖。签订买卖合同时，上诉人向被上诉人韩安宁要求给予土地使用证和房产有关证件，于是韩安宁就在打印好的《房屋买卖合同书》中用手写的方式注明：此前宅基地房屋等有关证件随本合同生效而作废。虽然上诉人在原审的庭审上对上述事实情节予以强调，但原判决对上述事实情节未予以认定。二、原判决证据不充分。被上述人提出三项诉讼请求：（1）确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；（2）判令被告腾退、返还原告房屋（3）本案诉讼费由被告承担。就第二项，韩安宁要证明其是诉争房屋的所有权人，是诉争房屋附属土地的使用权人，否则不具有原告资格，但韩安宁仅出示1986年3月24日签发的宅基证、土地证，证明其是诉争房屋附属土地的使用权人，该举证明显有瑕疵。1986年，韩安宁还是农村村民，但卖房时早已转为城镇居民。随着身份的变更，土地所承载的对农民的保障已不存在，土地使用权自动回归柳桥村集体所有。我国法律规定转为城市户口就已经不是村集体成员，对宅基地占有就没有主体资格，并且在购房合同上已注明，2007年10月24日以前所有证件作废，由于韩安宁不能证明其是房屋使用权人、诉争房屋附属土地的使用权人。故其与诉争房屋及附属土地没有直接利害关系，根据《民事诉讼法》第一百零八条第一条规定，就第二项诉讼请求，没原告资格，明显证据不充分。三、原判决适用法律错误。卖房时韩安宁对房屋拥有完全所有权，上诉人与被上诉人均具有完全民事行为能力，双方自愿等价有偿交易，签约后韩安宁交附房房屋，马天宝支付了方款，合同履行完毕。该民事交易没有任何法律瑕疵。为了维修交易稳定，鼓励双方在民事交易过程中遵循诚实信用原则，保证社会经济秩序的安全发展，不能对恶意毁约者纵容。法院应该对合同无效做出责任过错认定给予赔偿。现在柳桥村规划盖楼房，被上诉人看到利益又以本在卖房时，应该给上诉人的有关证件做为证据起诉《房屋买卖合同书》无效，这一点体现被上诉人明知农村房屋不准买卖，早在卖房时把有关证件隐瞒起来是有预谋的。由于被上诉人的恶意毁约，导致合同无效使上诉人遭受巨大信赖利益损失，丧失与第三人交易的机会。现时屋价上涨，原审法院只是机械性判返还，对上诉人一家没做很好的安置，本案房产是上诉人一家人唯一的安身立命的住所，被上诉人博兴县城有房、柳桥村有房。上诉人认为本案符合《合同法》第五十八条规定的“不能返还，没必要返还”的情节。如果法院判令必须返还，应遵循《合同法》第四十二条之规定被上诉人存在隐瞒证件过错，应负主要责任，承担缔约过失责任。
返还原房款30000元，维修装修费25000元，根据《合同法》第五十七条《房屋买卖合同书》中违约金5000元予以认定，搬迁安置费用8000元。土地、房屋增值、同等地段商品房价格差价进行赔偿。本案房屋长16米，宽5米，共80平方米，现邻村寨郝村商品房均价2500元（2500×80）=商品房－原房价格（200000-30000）=房屋差价170000元，共计238000元。上诉人与被上诉人房屋买卖不必返还，没必要返还，如要返还就应做出赔偿。请求二审法院判令上诉人与被上诉人诉争房屋不必返还；对合同无效做出责任过错认定，给予赔偿；本案诉讼费由被上诉人承担。
就马天宝的上诉韩安宁辩称，1、合同无效，合同一方因该合同无效取得的财产应返还相对方，这是合同法第58条关于无效合同处理的原则性做法。合同无效后所有物的返还属物权的一种保护方法，其范围为受领给付时的价值额，因为合同无效导致双方所得权利的基础已经不存在；返还财产的目的是将合同无效而在双方当事人之间产生的财产关系恢复到没有合同关系之前的状态；合同法上所指的“没有必要返还”，是原物虽存在，如果返还会加重当事人的经济损失，造成资源浪费，则采用折价补偿救济方式的情形。2、如果被上诉人认为本案不应受理，应提出判令不予受理的诉讼请求。3、涉案合同的无效是因为违反法律的强制性规定，并非答辩人对涉案宅基地房屋无处分权造成的。4、土地使用权证是不慎丢失，并非故意隐瞒。5、合同无效后房屋添附物应由买受人应将附属物随原物一起返还给出卖人，由出卖人将添附物的价值补偿给买受人。添附物价值的确定，首先由双方当事人协商确定，协商不成的由法院委托有资质的房地产评估机构进行评估。6、出卖人的损失就是买受人在购买居住期间使用费用，出卖人的房屋使用损失应与买受人的利息损失相抵进行处理。答辩人承担缔约责任应赔偿被答辩人的间接损失是发生纠纷时房屋的市场价与买卖使得房价减少后的差价。现在湖滨镇柳桥村村在规划新居居民区的居民楼建设已经形成规模，30%的村民已经入住新居，涉案宅基地所在区域老房已经部分拆除，涉案房屋宅基地大幅贬值，涉案房屋的增值利益已经不存在或者为负值。被答辩人按照寨郝新村开发区商品楼房价格要求赔偿经济损失23000元，没有法律依据。综上，被答辩人的诉讼请求不合理，也没有法律依据，故请求二审法院在查清事实的基础上，驳回被答辩人的诉讼请求，以保护答辩人的合法权益。
就韩安宁的上诉马天宝辩称，当时买房子时房屋破烂不堪，墙上长草，房子漏雨，不修没法住，所以对屋顶进行翻瓦，换了脊瓦、室内墙皮脱落，对下面一米多进行铲除掉重新装修，对室内顶棚进行吊顶，地面打混凝土，贴瓷砖，对老化的电线全部更换，将窗户改装为大玻璃、门窗重新油漆，室内进行贴瓷，给院子垫土铺砖。三年后，东院倒塌重新垒起。新农村建设，前邻居房屋拔掉后，买砖跺起前院墙。答辩人坚决不同意返还房屋，被答辩人存有重大过错，答辩人应给予被答辩人合理的损害赔偿，是被答辩人有很好的安置。
被上诉人王桂兰同上诉人韩安宁的上诉和答辩意见。
本院二审查明的事实与一审认定的一致。
本院认为，本案争议的焦点为诉讼双方签订的房屋买卖及宅基地使用权出让合同是否有效，如果合同被确认为无效，应该如何确定诉讼双方互负的义务。
宅基地分配制度具有福利性，具有社会保障功能，宅基地的使用权主体为该农业集体经济组织的成员，宅基地使用权只能在本集体经济组织内部流转，且流转后需遵循“一户一宅”的原则。马天宝并非博兴县湖滨镇柳桥村的村民，其在原籍河南省汝阳县小店镇分有宅基地，其与韩安宁就房屋和宅基地使用权流转签订的合同因违反法律的强制性规定而无效，一审法院认定合同无效并无不当。上诉人马天宝的该项上诉主张无法律依据，本院不予支持。
合同被宣告无效后，当事人应相互返还因履行合同而取得的财产，造成合同无效的当事人还应承担过失缔约责任。出卖人韩安宁应返受让人马天宝支付的房款，马天宝应返还占用使用的房屋。韩安宁和马天宝缔结合同时均已知晓对方的身份，对于合同被确认无效均有过错，均应承担过失缔约责任。马天宝主张对房屋修缮添附的出资为25000元，韩安宁认可马天宝对房屋进行修缮，但未认可房屋修缮和添附的价值。鉴于马天宝实际房屋修缮，且对房屋修缮的项目和内容做出了较为详细的陈述，及涉案房屋的建设时间为1986年左右的事实，一审法院参照马天宝自认的价值，酌情认定25000元亦无不当。上诉人韩安宁关于该修缮价值认定过高的主张，本院不支持。马天宝主张韩安宁赔偿其信赖利益的主张，无明确的法律依据，亦未提交证据证实其信赖利益的存在，故该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人马天宝，上诉人韩安宁各负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 韩现文
审判员 李添珍
审判员 王 琳
二〇一五年十一月十八日
书记员 纪菲菲