宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴利民初字第2195号
原告（反诉被告）郑长在，男，汉族，1965年3月13日出生，大学本科，个体。
委托代理人董安，系宁夏一楠律师事务所律师。（特别授权代理）
被告（反诉原告）马俊林，男，回族，1968年11月7日出生，初中文化，农民。
被告（反诉原告）苏泽花，女，回族，1967年4月5日出生，初中文化，农民。
二被告（反诉原告）的共同委托代理人马海麒，系宁夏昊德律师事务所律师。（特别授权代理）
第三人宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司，住所地：宁夏灵武市北门。
法定代表人范忠华，系该公司经理。
委托代理人李卫红，系该公司法务部法务人员。（特别授权代理）
原告郑长在诉被告马俊林、苏泽花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，被告马俊林、苏泽花于2015年8月30日提出反诉并将宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司列为本案第三人，经本院审查决定本诉反诉合并审理。后依法组成合议庭于2015年11月19日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告郑长在的委托代理人董安，被告马俊林及其委托代理人马海麒、被告苏泽花的委托代理人马海麒、第三人宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司的委托代理人李卫红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2015年12月24日，原告郑长在向本院申请撤回了对被告马俊林、苏泽花的起诉，本院裁定准许。按照《最高人民法院﹤中华人民共和国民事诉法﹥的解释》第二百三十九条的规定，人民法院裁定准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理。
二反诉原告共同诉称，2015年5月7日，反诉原告因给儿子购置结婚用房经杨子钧介绍认识反诉被告郑长在，二反诉原告在反诉被告与介绍人的带领下看了位于吴忠市利通区浩海云天1-1-112号（房屋产权在第三人宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司名下），并承诺购买的11楼与12楼是复式结构，购买11楼送12楼阁楼（没有独立的入户门），单价为每平方米4350元，房屋面积为111.72平方米，并承诺该房屋为一手房手续。同日，反诉原告给反诉被告支付了1-1-112房订金5万元，并在反诉被告提供的房屋转让协议上签字。2015年6月1日，反诉被告、第三人宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司、反诉原告三方办理过户手时，反诉被告并没有将1-1-112号的房屋产权过户给反诉原告，也没有将房屋钥匙交付给反诉原告。2015年7月12日，反诉被告将1-1-121的房屋（与本案无关的房屋即西户）钥匙交给反诉原告，从而双方发生纠纷。反诉原告认为，反诉被告无法交付房屋，交付的房屋因为是复式结构无法居住，特诉至法院请求依法判令：1.解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同；2.反诉被告退还反诉原告购房款15万元及支付损失5万元；3.合同解除后恢复到合同解除前，第三人具有协助办理房屋产权证恢复的义务；4.反诉费由反诉被告承担。
反诉被告辩称，反诉原告陈述反诉被告与介绍人带其看房，并承诺11楼与12楼是复式结构，购买11楼送12楼，12楼没有独立门户的说法不成立，反诉被告并没有承诺购买11楼送12楼。事实上11楼与12楼并不是复式结构，12楼有独立的门，反诉人看房后同意购买12楼。反诉原告诉称反诉被告支付1-1-112号房屋（11楼）定金的说法不成立。反诉被告出具的定金收条上，当时注明为1-1-12号（12楼）的定金，而不是11楼的定金。反诉被告收的是12楼的定金。反诉原告请求解除房屋买卖合同的理由不成立。反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖协议》后，反诉被告已经履行了合同义务，将房屋登记在反诉原告苏泽花名下，在合同履行中，既没有出现法定解除合同的事由，也没有出现约定解除合同的事由，合同不具备解除的条件。在合同不具备解除条件的情况下，反诉原告要求返还房款、赔偿损失的理由也不成立，法庭应当驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告诉称，11楼与12楼拆零销售的说法没有依据，11楼与12楼并不是一体，有独立的楼道及门，从设计到销售都是可以分开的。
第三人述称，第三人同意反诉被告的答辩意见，反诉原告的反诉请求不明确，且相互矛盾，应当依法驳回。反诉原告没有明确的诉请且第1项与第3项相互矛盾，不符合起诉的条件，依法应驳回。本案的房屋买卖合同是反诉原、被告之间签订的，故驳回反诉原告对第三人的诉请。关于办理房屋过户手续，第三人是涉案房屋的产权登记人，该房屋已于2015年5月5日委托王萍以顶账方式抵顶给了吴忠市凌志矿山机械制造有限公司，并签订了《房屋抵顶协议》，明确约定了交付时间。但如果原告的房屋买卖合同继续履行，需要办理房屋变更登记，第三人对协助办理登记的义务不表异议。
二反诉原告为支持其主张提供证据材料如下：
一、反诉被告身份证一份（复印件），证明该复印件上明确写明收到房屋定金为11112号房屋的定金；
二、1.照片3张（原件），证明反诉被告出售给反诉原告的房屋没有入户门，不符合法律规定；2.照片2张（原件），证明反诉被告出售的房屋室内有4平米的大坑，威胁反诉原告的人身安全，致使合同目的无法实现；
三、照片3张（原件），证明涉案房屋室内净高只有1米左右，反诉被告交付的房屋不符合法律规定；
四、票据2张（原件），证明因反诉被告的原因致使房屋由一手房变成二手房，反诉原告为此多支付17991.39元；
五、证人杨子钧的证言，证明证人介绍反诉原、被告之间房屋买卖，当时说的是浩海云天11楼，面积为117平米，双方协调好后就自行办理房屋买卖的事情。后来反诉原告告知证人说房屋变成12楼，证人就打电话问反诉被告其说没问题，并称从外地回来后一定办好。证人和反诉原告马俊林去看房屋，11楼与12楼是复式结构，且房屋有大坑，12楼是阁楼。当时向反诉被告提出将11楼出售给反诉原告，反诉被告不同意，于是提出退款。反诉被告出售给反诉原告的12楼是阁楼无法居住；
六、照片2张（原件），证明浩海云天小区1号楼12楼有入户门的是1号即西户，没有入户门的是2号即东户。
反诉被告经质证对反诉原告提供的证据一的真实性有异议，条据上注明浩海云天1-1-112中12的中间加了1，根据书写的笔体能看出中间的1不是反诉被告书写；对证据二的真实性及合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，照片右侧的入户门就是双方约定的房屋的入户门，左侧的门是上楼顶的门，左侧没有设计房屋；对证据三的地面照片及室内高度的照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能说明照片上显示的就是双方合同约定的房屋内存在问题；对证据四的真实性及合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，与本案合同的履行及购买房屋，没有必然的联系；认为证人说双方谈的是11楼的事实不真实，12楼没有入户门的说法也不真实，对其真实性、合法性、证明目的有异议；对证据六照片的真实性、合法性、关联性均有异议。
第三人经质证对反诉原告提交的证据不发表质证意见，因为房屋买卖的相对方为反诉原、被告，与第三人无关；对证人证言的质证意见同意反诉被告的意见，因为在第三人与凌志矿山公司的顶账协议中没有11楼，故对其真实性、合法性、关联性不予认可；对证据六照片的真实性、合法性、关联性均有异议。
反诉被告为支持其反诉辩解提供证据材料如下：
一、郑长在与苏泽花签订的《房屋转让协议》一份（原件）证明2015年5月7日，反诉被告与反诉原告签订房屋买卖合同，反诉原告购买的房屋位于浩海云天小区的1号楼1单元12楼，房屋的总价格为486000元；反诉原告先支付定金5万元，拿到房屋的手续时支付15万元，剩下的286000元在拿到房屋手续后的25天内付清，若不按期付款按月息5分计算利息；
二、反诉原告与反诉被告签订的《补充协议》一份（原件），证明2015年5月26日，反诉原告与反诉被告约定变更原房屋转让协议的部分内容，双方对第一期房款的支付数额进行变更，由原协议约定支付的15万元变更为先付10万元，另外5万元在月底前（5月31日前）付清，若被告不按期支付，按每日5分计算违约金；
三、1.吴忠市房管局出具的《房屋权属登记查询证明》一份，（原件），2.吴忠市房管局签发的第00122845号房权证一份（复印件），证明位于浩海云天1号楼1单元12楼的02号房屋已经登记在反诉原告苏泽花的名下，登记日期为2015年6月1日；反诉被告认可购买的房屋是浩海云天1号楼1单元12楼的02号房屋；
四、《照片》2张（打印件），证明位于浩海云天1号楼1单元12楼的02号房屋有楼梯，有独立的门，并没有与11楼连为一体；
五、授权委托书两份（复印件），证明吴忠市凌志矿山机械制造有限公司的所有债务由反诉被告清算处理。
反诉原告共同发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，合同第三条明确约定二反诉原告于2015年5月7日交付5万元为定金，适用定金法则；对证据二的真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，合同第一条因反诉被告的原因由一手房变成二手房，二反诉原告受到损失；对证据三的真实性没有异议，对合法性及关联性、证明目的有异议，该房产证的办理是反诉被告的欺骗行为；对证据四真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，该图片的左侧为11122号房屋的图片，该房屋没有入户门，右侧红色的门是12楼1号的入户门；反诉原告对证据五的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。
第三人经质证认为反诉被告提供的证据一是反诉原、被告签订的，合同的真实性已经确认，第三人虽不是合同相对方，对其真实性没有异议，且合同上确定的1112号房屋，不是反诉原告说的11楼；对证据二没有异议，对产权证的真实性、合法性、关联性没有异议，产权证上的登记房屋正是第三人与吴忠市凌志矿山机械制造有限公司顶账的房屋；对证据四无法确定真实性，不发表质证意见；对证据五没有异议。
第三人提供房屋顶账协议一份（原件），证明第三人委托王萍将涉案房屋以抵顶方式顶给了吴忠市凌志矿山公司，房屋的房号为1-1-1202号，建筑面积为111.7平米；该协议第五条约定第三人将房屋交付凌志公司后，凌志公司应在30日内将房屋产权登记在苏泽花名下，逾期登记责任由凌志公司承担，依据顶账协议，房号不是11楼，房屋登记逾期责任由凌志公司承担，现第三人已经履行了办理过户登记义务。
反诉原告对第三人提供证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。
反诉被告对第三人提供证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。
本院为查明事实依法调取了位于吴忠市利通区浩海云天小区1号楼1单元11楼1号、2号房屋和12楼1号房屋的权属证明，同时对该小区的物业进行调查的笔录一份，依据调查浩海云天小区的房屋门牌号是1号的房屋为西户，门牌号是2号的房屋为东户，12楼的房屋是阁楼，11楼东户和12楼东户是复式结构。
反诉原告对法院调取的权属证明及调查笔录无异议。
反诉被告对法院调取的权属证明没有异议，对调查笔录的合法性无异议，对真实性、关联性有异议。
第三人对法院调取的权属证明及调查笔录无异议。
经当庭举证、质证，本院对反诉原告、反诉被告及第三人提供的证据认证如下：
对反诉原告提供的证据一、四的真实性、合法性与本案的关联性予以确认；证据二、三、六的真实性予以确认；证人杨子钧的证言证明是证人介绍双方之间的房屋买卖，且证人陈述12楼是阁楼与本院调取的证据能够相互印证，故对以上事实予以确认。对反诉被告提供的证据一、二、三的真实性、合法性与本案的关联性予以确认；证据四照片经反诉原告质证没有异议，故对其真实性、合法性、关联性予以确认，但反诉被告的证明目的不成立；证据五是复印件对其证明效力不予确认。对第三人提供证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审理查明，2015年5月7日，二反诉原告与反诉被告签订房屋转让协议一份，约定：反诉被告将位于吴忠市利通区浩海云天小区1-1-12号房屋出售给二反诉原告，房屋面积111.72平方米，单价为4350元，房屋总价款为486000元。二反诉原告向反诉被告支付定金5万元，反诉被告将房屋相关手续办理至反诉原告名下，反诉原告拿到相关手续时将15万元付给反诉被告，剩余286000元在拿到手续后25天内付给反诉被告，到期未付款按照月息5分计息。2015年5月26日，二反诉原告与反诉被告又签订补充协议一份，约定二反诉原告认同反诉被告从第三人公司抵账而来的商品房已办理房产证，现转让给反诉原告后为二手房。反诉原告负责支付过户所产生自己应承担的房款总价1.5%税及换证费。因产权未到两年出售所产生的税费由反诉原告、被告双方各承担50%（先由反诉原告支付，反诉被告应付部分从尾款中扣除）。合同签订后，二反诉原告于2015年5月7日向反诉被告支付5万元定金（虽然反诉被告出具的收条上写明的是收到“订金”5万元，但双方签订的合同上注明的是“定金”，且反诉被告当庭也认可收到的是“定金”），2015年5月27日支付10万元，共计支付15万元。2015年5月28日，反诉原告支付税费共计17391.39元。2015年6月1日，位于吴忠市利通区浩海云天小区1号楼11202号房屋（面积为117.79平方米）产权登记至反诉原告苏泽花名下。反诉被告并未向反诉原告交付房屋。
另查明，涉案房屋在出售给反诉原告之前的产权登记在第三人名下。2015年5月5日，第三人以抵账的方式将涉案的房屋抵顶给了吴忠市凌志矿山机械制造有限公司，并签订协议将浩海云天小高层复式1-1-1202号房屋抵付给吴忠市凌志矿山机械制造有限公司，并约定将产权登记到反诉原告苏泽花名下。吴忠市凌志矿山机械制造有限公司证明郑长在有权出售涉案房屋。
根据本院调取的浩海云天小区1号楼11楼1号、2号及12楼1号的房屋权属证明，其中11楼的11101号房屋（面积为142.06平方米）产权登记在马学军名下，11102号房屋（面积为142.06平方米）产权登记在第三人名下；12楼的11201号房屋（面积为134.90平方米）登记在第三人名下。反诉被告当庭陈述出售给反诉原告的房屋是位于吴忠市利通区浩海云天小区1号楼1单元12楼西户。根据本院调查浩海云天小区1号楼11楼1号房屋即11101号是西户，2号房屋即11102是东户，且12楼的1号和2号均是阁楼。反诉被告认可出售给反诉原告的是12楼西户即1号房屋，但实际办理产权登记的是12楼2号房屋即11202号，且浩海云天小区的1号楼的11102号和11202号房屋是复式结构。
以上事实有当事人当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，二反诉原告与反诉被告签订的房屋转让协议及补充协议是当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在合同中只是约定购买的是浩海云天小区1-1-12号房屋，建筑面积为117.72平方米，没有明确约定具体的房号，双方均未尽到严格的审查义务，导致在合同履行中双方产生争议，双方均存在过错。合同签订后反诉被告协助办理过户手续的是浩海云天小区1号11202号房屋，且该房屋系阁楼。反诉原告以4350元／㎡的价格购买的房屋是阁楼，导致反诉原告购买房屋的合同目的无法实现，故反诉原告要求解除双方签订房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，反诉被告应将收取反诉原告的房款15万元返还给反诉原告，故反诉原告要求反诉被告返还购房款15万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因反诉被告未实际向反诉原告交付房屋，本案中房屋不再返还。反诉原告要求反诉被告支付损失5万元，但未提供其存在损失的证据，其诉讼请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。在双方签订合同之前涉案房屋的产权登记在第三人名下，本案中为反诉原告办理过户手续的房屋即11202号与11102房屋是复式结构，本案合同解除后应将房屋恢复登记至第三人名下，故反诉原告要求将涉案产权恢复登记至第三人名下的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告马俊林、苏泽花与反诉被告郑长在签订的房屋转让协议及补充协议；
二、反诉被告郑长在返还反诉原告马俊林、苏泽花房款15万元，限反诉被告郑长在于本判决生效后十日内履行；
三、反诉原告马俊林、苏泽花协助反诉被告郑长在、第三人宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司将位于吴忠市利通区朝阳东街北侧义务商贸城东侧浩海云天1号楼11202号房屋产权恢复登记至第三人宁夏瀛海灵武特种水泥有限公司名下；
四、驳回反诉原告马俊林、苏泽花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
反诉案件受理费2150元，由反诉被告郑长在负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审 判 长 马 茹
审 判 员 唐金凤
人民陪审员 海保学
二〇一六年一月十二日
书 记 员 白秀秀
附：本案相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。