江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第0651号原告丰县果品公司，住所地丰县凤城镇中阳大道星海天大酒店西徐州居昌投资理财公司内。法定代表人董慧云，该公司经理。委托代理人李辉，江苏汉地律师事务所律师。委托代理人丁厚华，女。被告徐州天宏尾灯有限公司，住所地丰县凤城镇工农北路果品公司院内。法定代表人范高坡，该公司经理。被告李玉芹，工人。被告赵耀（跃），职业不详，其他自然情况不详。被告范高坡，其他自然情况不详。原告丰县果品公司诉被告徐州天宏尾灯有限公司、李玉芹、赵耀、范高坡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月18日立案受理。依法适用普通程序，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告丰县果品公司的委托代理人李辉、丁厚华到庭参加诉讼。被告徐州天宏尾灯有限公司、李玉芹、范高坡、赵耀经传票传唤无正当理由拒不到庭。在审理过程中，原告自愿撤回对范高坡、徐州天宏尾灯有限公司的起诉，本院已口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告丰县果品公司诉称：2002年6月24日，被告赵耀、李玉芹、范高坡的亲属赵建祥以丰县福沃金属制盖厂（现更名为徐州天宏尾灯有限公司）的名义与原告签订了房屋租赁协议，约定将公司所有的原食品厂大仓4间及原办公楼下三间房屋和场地租给被告使用，租期自2007年1月1日至2010年12月31日，租赁费为31000元。如违约，由违约方先赔付违约金50000元。之后，原告按照约定将租赁物交付给被告使用，但是被告却迟迟不予支付2010年12月31日之前拖欠的租赁费5000元。租赁到期后，因客观情况变化，原告决定不再继续出租该租赁物，曾多次要求被告返还租赁物并支付拖欠的租金，在2011年5月7日又向被告发出书面通知，但是被告以种种理由推拖，为使原告权益不受侵犯，要求：1、解除与被告的租赁合同，被告将租赁原告的房屋大仓4间及办公楼下房屋3间返还，被告的所有物品搬出；2、被告支付2010年12月31日之前的租赁费5000元，2011年1月1日至2013年12月31日之间的租赁费24000元，违约金20000元，以上合计49000元，诉讼费用由被告承担。被告李玉芹、赵耀未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：被告李玉芹系赵建祥之妻，被告赵耀系赵建祥之子。在2002年6月24日前，赵建祥就承租原告公司的房屋，由于赵建祥欠原告的租金，其于2002年7月4日向丰县果品公司出具欠条一份，内容如下：“欠条，今欠现金伍千元整（5000），赵建祥，2002、7、4”。2002年6月24日，赵建祥以丰县福沃金属制盖厂的名义与原告丰县果品公司继续签订房屋租赁协议书，协议约定内容如下：甲方（出租人）：丰县果品公司，乙方（承租人）：丰县福沃金属制盖厂。一、甲乙双方协商，甲方将原食品厂大仓4间（靠东部的4间）及原办公楼下3间交付乙方使用，租赁期自2007年1月1日（2007年1月1日前的租赁费已付清）至2010年12月31日止，租赁费为31000元整。一次付清。二、在承租期间，征得出租方同意后，承租方所增加的房屋建筑等，承租期满后，属承租方所有，如出租方继续使用，双方协商解决，如出租方不使用，承租方有权拆除，承租期满后，如出租方继续出租，承租方有优先使用权。三、本协议在双方互惠互利下，共同协商签订，双方必须共同遵守，任何一方不得以任何理由违约，如任何一方违约，必须再先赔付对方伍万元违约金以后，再进行协商解决。四、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字后生效。原告在上述协议甲方处加盖单位公章，赵建祥在乙方处签名但未加盖丰县福沃金属制盖厂公章。协议签订后，赵建祥作为乙方实际履行合同。赵建祥于2003年5月去世，此后租赁物由被告李玉芹实际使用，至今未交纳租赁费。以上事实，有原告的陈述、原告与被告签订的租赁协议、房屋产权证、土地证、房屋现场照片、欠条一份，通知一份予以证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告要求被告支付租赁费和交付租赁物有无事实和法律依据。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法订立的租赁合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人和出租人如果未履行以上约定和法定义务，应当承担与之相应的责任。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限视为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本案中，赵建祥在签订租赁协议后死亡，其近亲属李玉芹有权租赁使用该租赁物，在租赁合同到期后，李玉芹继续使用，原租赁合同继续有效，应视为不定期租赁，但李玉芹未按协议交纳租赁费，原告在合理期限之内通知承租人，李玉芹仍未履行义务，故原告有权解除合同，被告李玉芹应当将承租房屋内的所有物品搬出，其他非合法占有人也无权占用该房屋。赵建祥于2002年7月4日向原告出具欠条时，在其和被告李玉芹夫妻关系存续期间，应为双方的夫妻共同债务，由于赵建祥已去世，被告李玉芹应承担履行该债务的义务，故，原告要求被告李玉芹支付该5000元租赁费应予支持。根据原告和赵建祥签订的租赁协议第一条约定，2007年1月1日至2010年12月31日止，租赁费为31000元，每年租金为7750元，原告要求被告李玉芹支付2011年1月1日至2013年12月31日之间的租赁费23250元（7750×3）元应予支持。原告要求被告支付违约金20000元，本院认为，逾期支付租赁费的损失一般是利息损失，根据合同法的公平原则和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金一般不超过损失的30%，故，原告要求的违约金应当按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%确定。由于被告李玉芹在合同届满后实际使用房屋一年以上，根据合同法第二百二十六条的规定，租赁期间一年以上的，租金应当在每届满一年时支付，故，被告李玉芹应当以7750元为基数，分别从2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日支付违约金至本判决确定的给付之日。原告未提供证据证明赵耀实际使用本案租赁物，其要求被告赵耀支付租赁费和违约金，本院不予支持。被告李玉芹、赵耀经合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告丰县果品公司与被告李玉芹之间的租赁合同；二、被告李玉芹于本判决生效后十日内将物品搬离原食品厂东头大仓4间及原办公楼下3间，并将该租赁物返还给原告；三、被告李玉芹于本判决生效后十日内支付给原告丰县果品公司租赁费计28250元及违约金（以7750元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%分别自2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日支付至本判决确定的给付之日）；四、驳回原告丰县果品公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元（原告已预交），由被告李玉芹负担（被告负担的案件受理费，由被告随本案支付款一并支付给原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周洪林审 判 员  孙传英人民陪审员  魏文颖二〇一四年四月二日书 记 员  袁 媛