成都市武侯区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0107民初2183号
原告（反诉被告）范方素，女，1970年11月22日出生，汉族，住成都市青羊区贝双街*号*栋*单元*楼**号。
委托代理人范方中，四川川达律师事务所律师。
委托代理人廖艳，四川川达律师事务所律师。
被告（反诉原告）侯中和，男，汉族，1962年6月3日出生，住四川省南部县长坪镇侯坪村*组**号。
原告（反诉被告）范方素与被告（反诉原告）侯中和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，侯中和于2016年4月7日提起反诉，本院受理反诉后，依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2016年4月26日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）范方素委托代理人廖艳，被告（反诉原告）侯中和到庭参加了审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）范方素诉称，2012年5月20日，原告将其所有的位于武侯区广福路72号2幢1楼5号商铺与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告案涉房屋，租赁期限为2012年5月20日至2016年5月19日，房屋租金按季支付，支付时间为每次到期前10天。租赁合同约定自2013年5月20日起至2016年5月19日止房屋租金为每月3700元，被告若逾期支付租金超过7日或原告不能根据被告提供的联系方式催促被告缴租，原告有权收回房屋，被告除需按照实际住日交付相应房屋租金外，还应支付两个月的租金作为违约金。合同签订后，原告履行了出租人义务，但被告未按约定支付租金，已严重违约。原告为维护合法权益，特诉请法院判令：1.解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.被告腾退位于武侯区广福路72号2幢1楼5号商铺；3.被告支付2016年2月20日至2016年3月3日的租金1600元，自2016年3月4日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（以每月3700元计算）；4.被告向原告支付违约金7400元。
被告（反诉原告）侯中和辩称并反诉称，2012年5月20日，双方形成房屋租赁关系，合同中约定经被反诉人同意，反诉人可以转让商铺，被反诉人收取20%转让费，合同期满可以续租，反诉人有优先权。2016年1月29日，经协商一致，被反诉人同意反诉人将案涉房屋转让给第三人何庆，并约定了租期三年，前两年租金为4000元/月，第三年租金为5000元/月，但因被反诉人未带身份证及产权证，被反诉人约定第二日在案涉铺面签订合同，反诉人向第三人收取了转让费3万元，反诉人也从案涉商铺搬离。但第二日被反诉人反悔，反诉人即退还第三人转让费3万元，并赔偿了2200元违约金。因为被反诉人存在先违约行为，故反诉人停止了支付房屋租金。因被反诉人违反了转租的协议，构成违约。故反诉人向法院提起反诉，请求判令：1.被反诉人赔偿转让费损失24000元，赔偿反诉人支付的违约金2200元，退还押金2800元。
原告（反诉被告）范方素针对反诉辩称，反诉所称的转让行为并没有实际发生，原告并未书面同意被告将进行转让，且被告违约在先，故原告有权扣除被告的履约保证金。
经审理查明，2010年5月12日，范方素与案外人签订《商铺租赁合同》，约定将范方素所有的位于成都市武侯区广福路72号2幢1楼5号的商铺出租给案外人使用，租赁期限自2010年5月20日起至2016年5月19日。后经三方协商，该租赁合同的承租方变更为侯中和，侯中和在该合同上签字确认。合同还约定：1.侯中和租赁案涉房屋的期限自2013年5月20日至2016年5月19日，每月租金为3700元，按季支付，于每次到期前10天向范方素支付，保证金2800元在合同正常解除后退还侯中和，合同期内若侯中和中途擅自退租，保证金范方素不予退还；2侯中和若逾期支付租金超过7日或范方素不能根据侯中和提供的联系方式催促侯中和缴租，范方素有权收回出租房，侯中和须按照实际住日缴纳房屋租金并支付两个月的房屋租金作为违约金；3.未经范方素书面同意，侯中和擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，侯中和应向范方素支付双倍月租金作为违约金。同时，合同第九条补充条款约定：“乙方可以转让，转让前须经甲方同意，甲方按20%收取乙方转让费。注：合同期满可以续签，乙方有优先权，乙方经营小吃与甲方无关。”侯中和支付了截止到2016年2月19日的房屋租金。庭审中范方素确认收到侯中和交纳的保证金2800元。
侯中和配偶张光秀于2016年1月10日出具《收条》表示收到案外人何庆的定金2000元，后于1月29日又出具《收条》表示收到案外人何庆支付的转让费3万元。2016年1月10日的《收条》下方写有“注：花串串赔何庆违约金2200元，退回本金2000元，共计4200元。”落款时间为2016年3月6日。
以上事实，有房屋所有权证、《商铺租赁合同》、《收条》及当事人陈述笔录在案证实。
本院认为，范方素与侯中和签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因合同约定的租赁期限已于2016年5月19日届满，故合同已经终止，无再行解除必要。范方素与侯中和没有再签订续租合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”侯中和庭审中陈述已经搬离案涉房屋，但其与范方素之间并未进行房屋交接，系自行搬离行为。故范方素要求侯中和腾退房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。对范方素要求侯中和支付租金的请求，侯中和提出的案涉房屋已经转让给第三人何庆的抗辩，本院认为，根据合同相对性，侯中和系承租人，无论房屋是否进行了转租，承租人与出租人之间的合同都继续有效，即承租人仍应受到租赁合同的约束，故侯中和仍有向范方素支付租金的义务，范方素要求侯中和支付自2016年2月20日至房屋腾退之日止的租金的请求符合法律规定，本院予以支持。截止合同终止时，该租金金额为11100元，自2016年5月20日起则按每月3700元标准支付房屋占有使用费直至房屋实际腾退之日止。因侯中和迟延支付租金已经超过合同约定的7天，故范方素主张按照合同约定支付两个月租金即7400元作为违约金的请求符合法律规定和合同约定，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
对侯中和提出的反诉请求，根据合同约定，房屋的转租、转借等行为须经范方素书面同意，同时根据现有证据，无法证明双方已经与第三人之间达成了房屋转租的一致意见，现有证据中收到转让费和定金的收条均系其自己出具，同时其也没有提供其返还转让费的证明材料，故侯中和主张的转让费损失缺乏事实和法律基础，本院不予支持。另，侯中和诉称的向案外人何庆支付的违约金系其与第三人之间自行约定，并未与范方素之间达成过支付违约金的约定，故对范方素并不产生约束力，该违约金的支出应由侯中和自行承担。对侯中和提出的退还押金的诉讼请求，本院认为，合同中有保证金系在合同正常解除后退还，若承租方中途擅自退租，则不予退还的约定，可见该保证金系正常履约保证金，因侯中和在租赁期间存在迟延支付租金的违约行为，故对该退还保证金的请求本院亦不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）侯中和于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）范方素腾退位于成都市武侯区广福路72号2幢1楼5号的商铺；
二、被告（反诉原告）侯中和于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）范方素支付租金11100元以及自2016年5月20日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照每月3700元为标准）；
三、被告（反诉原告）侯中和于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）范方素支付违约金7400元；
四、驳回原告（反诉被告）范方素的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）侯中和的反诉请求。
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告（反诉原告）侯中和负担，反诉案件受理费310元，由被告（反诉原告）侯中和负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 杨 奕
二〇一六年六月一日
书 记 员 周小燕