福建省连江县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民初字第1533号
原告陈美登，男，1974年9月27日出生，汉族，户籍地址：福建省连江县，现住福建省连江县。
委托代理人陈晓明，广东国悦（福州）律师事务所律师，特别授权。
被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司，住所地：连江县“华庆花园”一期办公楼。
法定代表人黄世庆，总经理。
委托代理人陈松岭，张云俏，系公司员工,特别授权。
原告陈美登与被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年3月4日向本院起诉，本院于2014年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原告购买被告开发的连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区9号楼402房，购房总价计人民币462142元，双方签订了一份《商品房买卖合同》，被告在2009年12月31日向原告交付房屋，交房的90天内被告给原告办理了《房屋所有权证》，而《国有土地使用证》拖延了576天直至2012年3月22日才通知办理。原告认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方应依约履行合同约定义务，被告的行为违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，构成违约，应依《商品房买卖合同》第十四条约定，被告自逾期之日起（2010年3月31日起）每日按原告已付款462142元的0.01%向原告支付违约金至其通知可办理产权登记之日（2012年3月22日）止，被告共逾期722天，应支付违约金人民币35677元。现请求依法判令：一、判决被告支付未按约定履行土地使用权证登记义务的违约金共计人民币35677元；二、本案诉讼费由被告承担。
对被告提出的诉讼时效问题，因原告一直在向被告主张权利，因此原告诉讼时效不断后延，原告起诉没有超过诉讼时效的相关规定，此外关于诉讼时效的最长保护期限为20年。
被告辩称：首先，对原告陈述双方购买商品房的事实、金额、交房时间及土地使用证可办理时间没有异议。
其次，原告要求被告支付延期办理土地使用权证产生的违约金没有合同与法律依据，不能成立。原告要求被告支付的是延期办理土地使用证的违约金，而双方签订的《商品房买卖合同》仅约定《房屋所有权证》的办理和期限，并没有具体约定办理土地使用证的期限，因此，所谓的违约也就失去了基本前提和基础。同时，双方签订的《商品房买卖合同》明确了被告的责任是在商品房交付使用后60日内，应当向当地的房屋权属登记机构而不是土地权属登记机构、办理的
是房屋所有权而不是土地使用权的初始登记，同时被告应当在办理房屋所有权初始登记后将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。本案中被告已经完全履行了其合同约定的办证义务，不存在违约的情形。根据有关法律规定，房屋权属证书并不包括土地使用权证。中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条明确规定“房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。”目前我国不同地区对房屋所有权登记和土地使用权登记的做法有两种，一种是房屋和土地分开登记，另一种是合并登记，而我省采取的是分别登记的方式，因此，我省适用的房屋权属证书仅包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，不包括土地使用权证。合同中所约定的“房屋权属登记机构”也仅为房屋所有权登记机构，不包括土地使用权登记机构。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”这也进一步说明商品买卖合同约定的是办理房屋所有权登记的期限，并没有约定办理土地使用权的期限。从土地使用权办证流程来分析，《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书也不可能包括土地使用权证：从《城市房地产管理法》第六十条、《土地登记办法》第四十条等规定可以看出，办理土地使用权证的前提是取得房屋所有权证，凭房屋所有权证申请办理土地使用权证，说明房屋所有权证和土地使用权证是不可能同时办理的，即办理的顺序是有先后之分的，而《商品房买卖合同》第十四条的约定并没有就房屋所有权证和土地使用权证的办理期限分别进行约定，仅约定了办理房屋所有权证的期限，这也说明双方没有就办理土地使用权证的期限进行约定。从双方签订的《商品房买卖合同》的内容看，双方约定的是商品房即房屋的买卖，合同标的是房屋，所涉及的只能是房屋所有权证，不可能是土地使用权证。之所以涉及土地使用权是因为我国土地管理的相关法律规定的附随权利，并不是商品房买受人的合同目的。商品房买受人有权取得该房屋相应的土地使用权，但这并不等于该土地使用权证书的取得时间一定要与房屋所有权证取得的时间一致。事实上按照我国房屋所有权登记和土地使用权登记制度，也是不可能同一时间取得房屋所有权证和土地使用权证的。从相关的法律规定看，尽管《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《土地登记办法》都对土地使用权变更应当登记进行了规定，但都没有对不登记或不在规定的期限内进行变更登记所应承担的法律责任进行规定，而且这些相关的法律、法规、规章也都只规定申请变更登记的主体是变更后的权利人，并非变更前的权利人。本案中因商品房买卖取得相应土地使用权的权利人是原告。所以从法律、法规、规章的规定看，也没有任何法律依据可以认定被告应承担的责任。退一步讲，即使被告办理土地使用证违约，那么原告诉请的大部分违约金也已超过诉讼时效，丧失胜诉权。本案是2014年3月4日立案，故原告未超过诉讼时效的违约金应当是从立案之前两年的2012年3月4日到可以办理土地使用权证的2012年3月22日为止产生的违约金，2012年3月4日之前产生的违约金均已经超过诉讼时效，超过诉讼时效的违约金不应得到法院支持。
综上，请依法驳回原告的诉讼请求。
在本案审理过程中，原告对其主张提交以下证据：
A1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原、被告于2008年5月5日签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照合同约定的内容享受权利和履行义务，被告应当履行该合同之约定，按约定承担违约责任，同时证明讼争房屋的购房金额。
A2、网络咨询单复印件一份，证明外滩一号可办理土地使用权证的时间是2012年3月22日。
被告华庆公司未向法庭提交证据。
经质证，被告对原告提供的证据的三性没有异议，本院对以上证据予以确认。
根据以上认证和原、被告陈述，对本案的事实作如下认定：
2008年5月5日，原告通过支付首付款加上按揭贷款的方式向被告购买位于连江县××乡××花园××区××房，购房总价计人民币462142元，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零点零壹%向买受人支付违约金。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……”。同日，双方还签订一份附件六：《商品房买卖合同》补充协议。后原告支付了购房首付款，并办理了按揭贷款手续，付清购房款，被告于2009年12月31日向原告交付房屋。2012年3月22日，被告通知原告可以办理《国有土地使用证》登记手续。
诉讼中，被告确认原告曾于2014年2月22日到被告公司参加关于外滩一号、华庆花园B区逾期办理《国有土地使用证》事宜的座谈会。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件，
是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。
关于《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书有否包括《国有土地使用证》，因被告原因致使原告未能在交房后90天内取得《国有土地使用证》，被告是否违约，应否承担《商品房买卖合同》第十四条约定的违约责任的问题。根据我国相关法律规定，一套商品房的完整权利包括房屋的所有权和房屋土地的使用权两项。现原被告双方对《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书是否包括两证存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”按照人们一般对房屋产权的理解，房屋产权包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》两证。本合同目的也是为了买受人取得完整的对该房屋（包括房屋所有权和土地使用权）的权利，因此，按照该商品房买卖合同的目的，应认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条所约定的房屋权属证书应包括房屋所有权证和国有土地使用证。现因被告原因致使原告未能在商品房交付使用后90日内取得《国有土地使用证》，被告构成违约，应按合同第十四条约定承担违约责任。
关于原告要求被告支付逾期办理国有土地使用证的违约金的诉求是否已超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共
和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条第一款规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，在被告交付房屋的90日内，即在2010年3月30日前，如因被告的原因导致原告不能取得权属证书的，原告应当知道其权利已受到侵害，其关于逾期办证违约金的诉求的诉讼时效应从2010年3月31起开始每一日单独计算。原告未能向法院举证证明在此期间内存在诉讼时效中断、中止的情形，因此，原告请求被告支付逾期办证违约金，可保护的诉讼时效期间从2014年3月3日往前倒推2年，即自2012年3月4日起重新开始每一日单独计算，至2012年3月21日（被告通知原告办证前一日）止，计18天，其违约金为462142×0.01%×18=831.86元。
综上所述，现由于被告原因，致使原告未能在交房后90日内取得《国有土地使用证》，被告应按约定承担违约责任。其违约时间应从2010年3月31日起算，但原告请求被告支付2012年3月4日前的违约金已超过两年的诉讼时效，丧失胜诉权，依法不予支持，其可保护期间计18天，为人民币831.86元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》第一
百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定，判决
如下：
一、被告福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10内向原告陈美登支付逾期办理《国有土地使用证》的违约金人民币831.86元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币692元，由被告负担50元，原告负担642元。（现均已由原告预交，该款在本判决生效之日起十日内由被告迳付原告）
审 判 长 林 青
人民陪审员 吴惠珍
人民陪审员 熊 伟
二〇一四年九月十六日
书 记 员 吴巧勇
附注（法律条文）：
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
（执行申请提示）
“执行申请提示”指《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”
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