安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4306号
上诉人（原审被告、反诉原告)：蒋玉兰，女，1954年9月21日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：郑禹，北京中银（合肥）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪守兵，男，1966年12月17日出生，汉族，住安徽省舒城县。
委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。
上诉人蒋玉兰因与被上诉人汪守兵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蒋玉兰上诉请求：撤销一审判决，依法驳回汪守兵的诉讼请求，支持蒋玉兰的反诉请求，本案一、二审诉讼费用由汪守兵承担。二审审理期间，蒋玉兰变更上诉请求为撤销一审判决，依法驳回汪守兵的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由汪守兵承担。事实和理由：一、蒋玉兰出卖案涉存量房系为子女在上海置业而为之，因上海房价上涨迅速，蒋玉兰为了子女考虑因而将自己在合肥所有的房屋予以出售以便凑足上海购房之首付款。蒋玉兰作为一名普通公民在其与汪守兵签订《存量房买卖合同》之前，基于良善与诚信，根本不会去考虑也无法去查明买方是否具备购房资格。从基本的人情来说，为了避免受上海房价持续上涨影响、为子女购房并尽快凑足在上海买房的首付款，蒋玉兰决不会去冒险尝试签订一份可能无须履行的合同，因为若最终合同无法履行，受损最大的是蒋玉兰自己。然而一审判决中，法院却认定蒋玉兰在签订《存量房买卖合同》之前已知晓汪守兵在限购范围内明显既不合情也不合理，与事实严重不符。在签订《存量房买卖合同》时，中介人员根本未曾告知蒋玉兰，蒋玉兰也未曾与中介公司、汪守兵达成所谓“如果合同履行不了，自行解除，各方互不追究责任”的共识。从现有材料来看，没有任何证据内容证明一审法院认定的蒋玉兰在缔约时有过错。因此，蒋玉兰追究汪守兵违约责任合理合法。二、在一审庭审过程中，汪守兵申请证人邹某、耿某（居间人业务员）出庭作证称在蒋玉兰与汪守兵签订《存量房买卖合同》时蒋玉兰已知晓汪守兵在限购政策范围内，如合同履行不了，各方互不追究责任。蒋玉兰对该证人证言持有异议，不予认可。首先，根据蒋玉兰与中介公司签订的《房地产经纪合同》来看，涉及该合同的房产经纪人是余丽丽、陈静如二人。一审判决采纳该证人证言属于明显失当。其次，合肥市出台房屋限购政策是在2016年10月2日，而蒋玉兰与汪守兵签订的《存量房买卖合同》时间是2016年10月8日，作为专业的房屋中介人员，其在居间撮合蒋玉兰与汪守兵签订《存量房买卖合同》时必然会对买方资格进行审核，并且绝不可能出现蒋玉兰明知汪守兵不具有购房资格的切断下仍然执意与汪守兵签订《存量房买卖合同》。唯一合理的解释就是，中介人员为了赚取汪守兵的中介费用，故意隐瞒相关情况并诱导汪守兵与蒋玉兰在限购政策已经出台的情况下，仍然签订《存量房买卖合同》。基于此，该证人证言明显具有倾向性，理应不予采纳。综上所述，蒋玉兰和汪守兵从未达成过所谓“如果合同履行不了，自行解除，各方互不追究责任”的共识，而汪守兵在与蒋玉兰签订《存量房买卖合同》后违约拒不履行相关义务给蒋玉兰造成重大损失，理应承担相应违约责任。
汪守兵辩称，一、一审判决事实认定清楚，证据确凿充分，法律适用准确，不存在蒋玉兰上诉称谓“事实不清，证据不足”情形。合同不能履行客观原因并非当事人履行合同之后欲何种作为而定，蒋玉兰辩称其购房因此没有也不可能认识到汪守兵属于限购对象问题属于与合同本身履行无关。汪守兵非合肥市户口，没有合肥市社保以及和合肥市个人所得税缴纳记录，其属于限购政策对象。中介公司在签订合同过程中明确告知双方合肥市限购政策对象，蒋玉兰在和中介公司签订《房地产经纪合同》第九条其他特别条款第4款明确约定：因不可抗力因素或政策调整导致合同无法正常履行，合同自行解除，各方不追究责任，同时落款处有蒋玉兰本人签字确认。二、居间方中介方工作人员出庭作证，完全符合民诉法规定证人条件与要求，根据谁主张谁举证原则在蒋玉兰没有举证证明证人证言不实情况下，不可擅自否定证言真实与客观性。
汪守兵向一审法院起诉请求：1、蒋玉兰退还汪守兵购房定金2万元；2、蒋玉兰偿还汪守兵资金之利息180元，赔偿汪守兵多次往返交涉索退所花交通费1200元；3、蒋玉兰承担本案诉讼费。后汪守兵一审期间增加诉讼请求：解除汪守兵与蒋玉兰于2016年10月8日签订的《存量房买卖合同》及补充协议。
蒋玉兰向一审法院反诉请求：1、汪守兵支付违约金55278元（违约金支付标准为：合同约定存量房价款人民币1660000元万分之三/日，自2016年11月1日起暂计算至2017年2月20日，共计111天，后续违约金按实计算）；2、汪守兵承担本诉及反诉费用。
一审法院认定事实：2016年10月8日，蒋玉兰（出卖人，甲方）与汪守兵（买受人，乙方）在合肥零五五一房产网络营销有限公司居间下签订了《存量房买卖合同》（含附件一、二、三、四），合同中约定：甲方将坐落于合肥市经济区芙蓉路1106号紫金山庄1幢604室房屋出售给乙方，权属证号为合产8110031369，转让价款为1660000元；税费（以地税局核价为准）由乙方承担；2016年11月1日前，乙方将500000元（含定金20000元）存入托管账户，并在当日内申请办理存量房转移登记手续；甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为1160000元；逾期超过十天后，乙方未支付存量房价款给甲方，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。合同中还约定了其他权利义务。同日，甲方蒋玉兰与乙方汪守兵签订《补充协议》约定：乙方自本协议生效之日向甲方支付购房定金20000元，该定金冲抵房款，如甲方不履行该合同，应双倍返还乙定金；如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不退还。
上述合同及补充协议签订后当日，汪守兵支付蒋玉兰购房定金20000元。此后，因2016年10月2日合肥出台房屋限购政策，汪守兵在限购范围内，无法办理相关手续，中介公司遂通知蒋玉兰协商解除合同，蒋玉兰表示不同意，双方发生争议。
另查明，汪守兵、蒋玉兰在签订存量房买卖合同前皆知晓，2016年10月2日合肥出台的房屋限购政策，汪守兵在限购范围内；因政策限购原因，存量房买卖合同有履行不能的可能。在中介公司人员的先行告知下，汪守兵、蒋玉兰、中介公司达成共识：如果合同履行不了，合同自行解除，各方互不追究责任。
一审法院认为，汪守兵、蒋玉兰签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，依法应为有效。由于合肥房屋限购政策，汪守兵在限购范围内，合同必然不能履行，致合同目的不能实现，现汪守兵提出解除合同,于法有据，依法予以支持。合同解除后，蒋玉兰根据合同收取的定金2万元，应当予以返还。
2016年10月2日，合肥房屋限购政策出台后，汪守兵、蒋玉兰明知汪守兵在政策限购范围内，仍然抱着能履行合同的侥幸心理，签订了《存量房买卖合同》，可见在缔约时双方明显均有过错。鉴于在缔约前双方达成“如果合同履行不了，自行解除，各方互不追究责任”的意思表示，汪守兵、蒋玉兰应按此约定履行，现汪守兵要求偿还利息、赔偿交通费，蒋玉兰主张汪守兵违约、要求支付违约金，皆与事实和双方约定不符，该院依法均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除汪守兵与蒋玉兰于2016年10月8日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、蒋玉兰于判决生效后十日内返还汪守兵购房定金2万元；三、驳回汪守兵的其它诉讼请求；四、驳回蒋玉兰的反诉请求。本诉案件受理费335元，减半收取为168元，由蒋玉兰承担；反诉案件受理费1182元，减半收取为591元，由蒋玉兰承担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于蒋玉兰是否应当返还汪守兵购房定金的问题，从本案现已查明的事实来看，双方签订《存量房买卖合同》时，合肥市限购政策已出台，从中介公司工作人员的证人证言来看，双方在签订《存量房买卖合同》时，中介已明确告之如果因限购政策导致合同不能履行，解除合同并互不追究责任，且当时蒋玉兰也予以同意。在此情况下，结合限购政策的原因导致双方合同无法继续履行的事实及中介公司工作的证人证言，一审法院判决解除双方签订的存量房买卖合同，蒋玉兰返还汪守兵的定金并无不妥，本院予以维持。
综上所述，蒋玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费335元，由上诉人蒋玉兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月十八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。