上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初34103号原告(反诉被告)：上海台金兰食品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：赵晓帆，总经理。委托诉讼代理人：陈代萍。委托诉讼代理人：李中华，上海众华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海浩浪企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：孙晏旻，执行董事。委托诉讼代理人：吴敏。委托诉讼代理人：戴天乐，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海台金兰食品有限公司与被告上海浩浪企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，本案适用简易程序，分别于2017年2月7日、3月6日公开开庭进行审理。后本案依法适用普通程序，组成合议庭分别于2017年6月20日、10月17日公开开庭进行了审理。除原、被告的法定代表人未到庭外，当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海台金兰食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.被告赔偿原告损失918698.60元；3.被告返还原告押金341666.67元；4.被告返还原告支付的租金224043.72元。事实和理由：2015年8月31日，原、被告签订房屋租赁协议，被告将位于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX楼、建筑面积约218平方米的房屋出租给原告经营，租赁期限自2015年9月17日起至2020年9月16日止，前两年租金年租金205000元，每2个月租金341666.67元，被告同意给予原告60天免租期，首次租金从2015年11月17日开始计算。合同订立后，原告支付了首期租金250555.54元，并支付了押金34166.67元。原告在经营期间，被告自2016年9月10日以来，在原告正常经营的场所门口允许其他商家宣传、促销，严重影响原告的正常经营，致使原告经营环境恶化。原告一直向被告反映要求尽快排除影响，但一直未予解决，原告无奈只能歇业，并发函给被告要求被告对相关问题予以处理，并提供租赁场地的有效凭证，被告未提供有效权证，并于2016年10月向原告寄送终止租赁协议的函。原告按照被告终止合同的要求进行场地移交，并向被告寄送钥匙，但被告一直拒收。被告的行为违反了合同约定，根据原告了解，被告的场地属于违法改建，双方签订的租赁合同应为无效。原告为使用房屋，投入了大量的装修，共计支出669100元，可移动物品损失249598.60元。并造成了原告的经营损失。对此被告应承担相应的赔偿的责任。双方合同无效，被告收取的租金等应予返还。故原告诉至法院，请求判如所请。上海浩浪企业管理有限公司辩称，原告所诉并非事实，原告因为经营亏损，不愿继续履行租赁合同，故自行歇业并寻找理由。原、被告之间仅是租赁关系，原告认为其他商铺存在不正当竞争的，原告可以另行维权，与被告无关。被告已经向原告提供了房地产权证用以原告办理经营所需的证照，由于涉案房屋的改建年代久远，被告也是在原告对合同效力提出异议后，在寻找相应的审批手续过程中，才发现涉案房屋有证面积只有一小部分，被告愿意听从法院对于合同效力的判定。基于双方的租赁协议已经缺乏继续履行的基础，被告同意原告退还涉案房屋，但原告应支付占用涉案房屋期间的费用。对于原告提出的装修损失，被告并不从事餐饮行业，原告的装修对被告并无利用价值，根据相关法律的规定，请求法院按照装饰装修物与租赁房屋结合的程度，对可以认定附合的部分，由双方按照过错责任分担，不认定附合的部分，由原告自行予以拆除，并承担相应的费用。由于原告租赁期间的费用尚未结清，故要求原告从押金中予以抵扣相应的费用，对押金不予返还。原告已经使用了房屋，不存在返还租金，不同意原告的诉讼请求。上海浩浪企业管理有限公司提出反诉请求：1.反诉被告继续履行房屋租赁协议，支付2016年11月1日至判决生效之日止的房屋租金，按每天5694.44元计算，并按341666.67元为基数，分段计算滞纳金；2.押金余额315074.67元归反诉原告所有。事实与理由：2015年8月31日，反诉原、被告签订房屋租赁协议，反诉原告将上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX楼房屋出租给反诉被告，反诉原告于2015年9月17日将上述房屋交付给反诉被告，2016年10月3日，反诉原告自行停业，此后未向反诉原告支付相应的租金等，故反诉原告提出反诉请求，对反诉被告支付的押金341666.67元可以在反诉被告欠缴的费用中予以抵扣。并要求反诉被告恢复原状，返还承租的商铺。庭审中，反诉原告确认反诉请求为反诉被告支付自2016年11月1日起至2017年7月10日期间的租金及房屋使用费共计1423611元及水电费26592元。上海台金兰食品有限公司辩称，对于水电费没有异议，反诉被告愿意支付。由于反诉被告于2016年10月25日就将房屋退还给反诉原告，故此后的费用不应由反诉被告承担。同时反诉被告已经支付租金至2016年10月31日，该期间的租金反诉原告应予返还。不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订房屋租赁协议一份，合同约定，甲方将坐落于上海市徐汇区天钥桥路XXX号XXX楼、建筑面积约218平方米房屋租赁给乙方经营“台金兰”餐饮店使用，该房屋的用途为商铺。合同期限自2015年9月17日起至2020年9月16日止，甲方应于2015年9月17日前向乙方交付租赁房屋，交付的租赁房屋应该符合约定的标准。甲乙双方约定该房屋租金2015年9月17日至2017年9月16日年租金为2050000元，每2个月租金341666.67元。2015年9月17日至2015年11月16日，甲方同意免乙方陆拾天租金，首付房屋租金从2015年11月17日起计算。租金支付方式先付后用，2015年11月1日前支付首笔租金250555.54元，以后每2个月支付一次。乙方应于签订本租赁协议后3天内支付协议履行押金，押金为341666.67元。合同还约定，由于经营环境恶化，导致乙方无法继续经营的，甲乙双方可以协商解决。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，被告交付了房屋，原告支付了押金341666.67元及相应的租金。2016年10月5日，原告向被告发函称，其店门口通道被定位为其他商家宣传场所，以及门口的电梯设置，造成其经营环境恶化，要求原告排除恶劣影响，给予租金减免等，并认为系争房屋属于非法搭建，要求原告提供系争房屋可以出租的有效权证等。被告于2016年10月7日发函给原告，称原告擅自停业违反协议约定，要求原告接函后立即开门营业。原告则于2016年10月10日回函要求被告解决经营环境恶化，并提供有效租赁凭证，被告于11日回函要求原告于15日前签订租赁终止协议书及协商后续事宜，否则视为原告提前终止房屋租赁关系。因原、被告双方未就租赁协议解除签订相应的协议书。原告曾将钥匙寄回给被告，被告未接收。被告又于2016年10月27日和11月7日发函向原告催讨租金。原告支付了至2016年10月31日止的房屋租金，自2016年11月1日起未再支付费用。还查明，徐汇区天钥桥路XXX-XXX号房屋产权人为上海汇联商厦有限公司，房屋幢号为1-7全幢。系争商铺天钥桥路XXX号XXX楼有2.3米×6.4米的面积在产证面积内，其余部位为商厦通道改建而成，并未计入产证面积内。本案审理过程中，本院依法委托上海中世建设咨询有限公司对系争商铺装修残值进行评估审价，鉴定单位认为按照预算定额计算工程造价，常规项目总造价为318031元，争议项目造价为349277元；按合同单价计算工程造价，常规项目总造价为202128元，争议项目造价为364370元。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有房屋租赁协议、押金收条、房地产权证、往来函件、房屋交接确认书、照片、评估报告等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告将未经合法批准的房屋出租给原告，因该租赁标的物不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的房屋租赁协议应为无效。关于无效租赁合同关系之后果处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争商铺仅部分取得了相应的产证，被告应当知道系争商铺没有经过合法批准，但仍予以出租，故应对租赁合同关系无效承担主要过错责任，而原告作为承租人对涉案房屋之性质未作审慎了解，亦应承担未尽审核的过错责任。现原告基于无效合同实际占有使用了租赁物，应承担相应的占有使用费。原告认为其经营环境恶化，要求被告返还租金，缺乏事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。鉴于双方的租赁合同为无效，被告收取的押金应予返还，被告亦同意返还，对此本院予以确认。关于原告的损失，根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。除原告已先行移走的物品外，原告主张的厨具、桌椅、空调等物品损失亦属可移动的设备设施，原告可以再行利用，不属于被告的赔偿范围。对原告主张的该部分损失，本院不予支持。双方争议的项目主要为租赁物的装修残值，本院依法委托了鉴定单位对装修进行了评估，对于工程造价，应根据相关合同约定单价确定造价。原、被告涉及争议的项目主要为空调、新风系统，消防系统、油烟在线监控系统等，上述项目应属于形成附合的装饰装修物，对于展示冷柜则属于未形成附合的装饰装修物，该部分不属于被告的赔偿范围，应从争议项目总额中扣除。装修工程的造价费用，在计算折旧后的现值应作为原告的损失，按当事人的过错并结合使用情况等由当事人予以分担。故对原告主张的装潢损失，应参照该装修工程的现值，并根据被告对合同无效负主要过错责任之事实，法院酌定为280000元。关于被告主张的水电费等费用，原告表示同意支付，对此本院予以确认。被告主张的系争房屋实际使用费，合同无效后，原告应支付占用房屋期间的使用费。对于使用费的计算标准，现被告按合同约定支付实际使用费自2016年11月1日至实际返还交接之日，原告提出其已经于2016年10月25日停止营业，但被告拒绝未办理交接手续。故不应支付相应的使用费的意见，虽然原告期间曾向被告邮寄房屋钥匙，但被告未予接收，原告也未提供其他证据证明被告已接收房屋，本案鉴定人员于2017年7月10日会同双方当事人对系争房屋的装修工程进行了现场踏勘及测量，根据原告于2016年10月停止经营的情形，现场测量后被告可自行收回房屋，故本院确认当日系争房屋具备交接条件，2016年11月1日至房屋收回期间的使用费由本院根据当事人的过错并结合使用情况等酌情判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、上海台金兰食品有限公司与上海浩浪企业管理有限公司于2015年8月31日签订的《房屋租赁协议》无效；二、上海浩浪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海台金兰食品有限公司押金341,666.67元；三、上海浩浪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海台金兰食品有限公司损失280,000元；四、上海台金兰食品有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、上海台金兰食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浩浪企业管理有限公司水电费26,592元；六、上海台金兰食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海浩浪企业管理有限公司支付房屋使用费720,000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,240元，由上海台金兰食品有限公司负担10,628元，上海浩浪企业管理有限公司负担7,612元；鉴定费20,000元，由上海台金兰食品有限公司负担6,000元，上海浩浪企业管理有限公司负担14,000元；反诉案件受理费减半收取计8,925元，由上海浩浪企业管理有限公司负担4,460元，上海台金兰食品有限公司负担4,465元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  陈向红人民陪审员  赵倩玲二〇一八年二月二十六日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。