广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17437号上诉人（原审原告）：曹春宇，男，1972年出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：刘珀均，男，1964年出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：李建平，广东敬海律师事务所上海分所律师。上诉人曹春宇因与被上诉人刘珀均房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹春宇，被上诉人刘珀均的委托代理人李建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹春宇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判刘珀均返还曹春宇9500元房屋租赁保证金；3、请求改判刘珀均承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认为“双方并未就保证金退还事宜达成一致意见，原告未能提交证据证明被告已同意向其退还保证金的情况下，其仅以双方已协商一致解除《租赁合同》为由要求被告向其退还保证金，缺乏事实和法律依据。”曹春宇找到一份录制于2016年3月20日(即曹春宇搬离涉案房屋当天)的新语音证据，可以证明双方已经就保证金退还达成一致意见。语音证据表明：第一，刘珀均自己确认是其先提出解除合同，曹春宇是基于双方协商达成一致之后，于2016年3月20日搬离涉案房屋。第二，刘珀均没有退还保证金的原因在于刘珀均背弃之前协商意见，临时要求额外增加费用导致，责任完全在刘珀均。被上诉人刘珀均二审辩称：一审判决事实认定清楚、适用法律正确，请求驳回曹春宇的上诉请求，维持原判。事实上，曹春宇和刘珀均并未就解除房屋租赁合同达成任何的一致意见，没有形成解除合同的协议，根据租赁合同的规定，曹春宇无权索赔或取回租赁保证金。曹春宇向一审法院起诉请求：1、刘珀均返还9500元租赁保证金；2、刘珀均承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月9日，曹春宇（承租方）与刘珀均（出租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：出租方同意将广州市天河区新月街A号B栋C房（以下简称“涉案房屋”）出租给承租方使用，该房屋建筑面积91.7平方米；租期从2016年1月20日至2018年12月19日；保证金9500元，租金每月4750元；承租方每月以现金或银行转账方式向出租方交付租金，下期租金双方约定每月20日前交付；签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金；合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失；合约签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前两个月以书面通知另一方才可解除，如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿2个月租金予承租方，如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；等内容。同日，刘珀均向曹春宇开具收款收据，确认收到曹春宇交纳的涉案房屋租赁保证金9500元。2016年3月20日，曹春宇搬离涉案房屋。一审诉讼中，曹春宇称《租赁合同》的解除已经过双方协商一致同意，故根据《租赁合同》约定，刘珀均应向曹春宇退还租赁保证金，但因其欠付使用涉案房屋期间的水电、煤气费共1100元，该费用其同意在保证金中予以抵扣，故其明确其诉请为要求刘珀均返还租赁保证金8400元。曹春宇为证明其陈述，提交短信聊天记录（显示短信接收号码为139××××6666；发送内容为“明天搬家，不知道上午是否可以搬完”，回复内容为“那就周日吧，我们都按照合同约定处理好所有事，该恢复原状的要抓紧完成”）及微信记录（曹春宇称该记录为其与刘珀均的微信聊天记录，显示日期为2016年8月25日发送的内容为“刘先生，租房押金是否有谈的空间”，回复的内容为“我9月初回国后联系你”）。经质证，刘珀均对上述证据的真实性无法确认，但确认短信接收号码为其手机号码，并称曹春宇确实向其主张退还押金，但其并未同意退还。刘珀均称曹春宇在承租涉案房屋期间没有欠缴费用的情况，但曹春宇提前解除《租赁合同》，租赁保证金应予以没收，且曹春宇对租赁期间导致涉案房屋漏水具有恢复原状及维修的义务，曹春宇退租后，刘珀均为此支付了21400元维修费。刘珀均为证明其陈述，提交其与案外人贾安于2016年3月28日签订的《房屋装修合同》（载明涉案房屋装修翻新工程造价21400元）及案外人贾安于2016年6月15日向刘珀均出具的《收款收据》（载明刘珀均支付装修款21400元）。经质证，曹春宇对上述证据的真实性均不予确认，该装修发生在曹春宇搬离涉案房屋之后。一审法院认为：曹春宇、刘珀均于2016年1月9日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应切实履行。《租赁合同》约定，“租赁期限为2016年1月20日至2018年12月19日，合约签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，必须提前两个月以书面通知另一方才可解除……如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金”。根据查明的事实，曹春宇于租赁期限届满之前（2016年3月20日）搬离涉案房屋，提前解除《租赁合同》，违反了上述约定。曹春宇关于与刘珀均协商一致解除《租赁合同》的主张，刘珀均对此持有异议，且从曹春宇提交的微信记录来看，曹春宇于2016年8月25日向刘珀均询问押金是否还有谈的空间，据此可知，双方并未就保证金退还事宜达成一致意见，故在曹春宇未能提交证据证明刘珀均已同意向其退还保证金的情况下，其仅以双方已协商一致解除《租赁合同》为由要求刘珀均向其退还保证金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回曹春宇的全部诉讼请求。本案一审受理费50元，由曹春宇负担。本案二审审理期间，曹春宇向本院提交了提交一份录音资料以及文字整理稿，曹春宇称该证据录制于2016年3月20日，即双方约定搬离涉案房屋的当天，拟证明曹春宇搬离房屋是刘珀均提出的，但刘珀均提出扣除曹春宇一半押金。但曹春宇搬后，刘珀均告知曹春宇由于房屋原因导致维修，维修费由曹春宇承担。另外，刘珀均还提出要求补偿或者是退回一个月租金4750元的一半，对于刘珀均提出的两个方案曹春宇都没有同意。刘珀均质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。1.从形式上看，该份录音资料并不完整，是从谈话过程的中间开始录取的，有断章取义的可能性。同时，该录音资料声音嘈杂，不具连贯性，其真实性无法确认。2.从内容上看，该证据没有经过公证，形成的时间、地点及各谈话者的身份均为曹春宇的一面之词，无法确认真实性。另，录音没有取得被录人的同意，违背当事人意愿且侵犯他人隐私，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定及《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》，曹春宇的偷录行为属不合法行为，该录音资料依法应予以排除，不能作为本案证据。同时该证据无其他有效证据与其相印证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，不能单独作为认定案件事实的依据。3.该录音时间在2017年3月20日即本案一审前，不属于一审后出现的证据，不符合证据规则，不应予以采信。4.从内容看，无法证明双方已经达成解除租赁合同的一致意见，无法证明曹春宇所主张的系刘珀均先提出解除合同以及双方已对赔偿金达成一致意见。5.曹宇春支付2300元对租赁物业进行维修，系因其在使用房屋期间，对房屋进行了破坏性的使用或装修，造成房屋大面积漏水无法居住，依照合同约定，曹宇春应当对房屋进行维修，恢复原状，刘珀均有权解除合同。在这种背景下，双方的沟通除了曹春宇提及的押金的问题，还有曹春宇对物业损坏赔偿的问题，因此该录音并不能证明是双方就解除合同进行沟通。经二审审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对于曹春宇要求刘珀均返还9500元租赁保证金的上诉主张。根据双方签订的《租赁合同》的约定，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，必须提前两个月以书面通知另一方才可解除……如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。本案曹春宇于租赁期限届满之前搬离涉案房屋，已违反合同约定。曹春宇上诉认为系刘珀均先提出解除合同，双方就保证金退还达成一致意见，但本案曹春宇所提供的短信、微信聊天记录以及二审提交的录音材料，均不足以证明双方协商一致解除合同，也不能证明刘珀均明确表示同意返还保证金。因此，曹春宇的上诉主张缺乏充分证据证实，应不予支持。一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，曹春宇的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹春宇负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十月二十四日书记员  林漫榆林飘云