江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏中民终字第2109号
上诉人（原审被告、反诉原告）苏州市某某旅社。
委托代理人刘巍，江苏加得律师事务所律师。
委托代理人刘艳方，江苏加得律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州某有限公司，住所地江苏省苏州市312国道外跨塘胡峰港桥西侧。
法定代表人左大龙，董事长。
委托代理人陆永胜，江苏百年东吴律师事务所律师。
委托代理人席志伟，江苏百年东吴律师事务所律师。
原审第三人顾春良，男，1967年8月31日生，居民身份证号码3205241967********，汉族，住江苏省苏州市吴中区木渎镇穹窿（16）仰家村***号。
原审第三人王金发，男，1963年9月10日生，居民身份证号码3205241963********，汉族，住江苏省苏州市姑苏区人民路**号。
上诉人苏州市某某旅社（以下简称某旅社）因与被上诉人苏州某有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2012）民五初字第0048号民事判决［（2012）沧民初字第0117号］，向本院提出上诉。本院于2013年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：某公司系苏州市西二路1号房屋的所有权人，建筑面积531.64平方米，房屋总层数2层，设计用途非居住。2009年10月30日，某公司以某公司物业管理分公司（甲方）的名义与某旅社（乙方）签订一份协议，主要内容：甲方向乙方提供南门西二路1号房屋，乙方在租赁期间不得转让、转租，租赁期限为二年，从2009年11月1日至2011年12月31日止，租赁金额为每年85000元，每月20日交纳7000元，12月份为8000元，另外乙方在协议签署后同时交纳保证金7000元，保证金在协议终止或解除后，甲方无息归还乙方；乙方不得随意改动房屋结构，一经发现，除没收保证金外，还必须恢复原样，如遇特殊情况，乙方也必须先向甲方作出书面申请，同意后方能实施，费用由乙方自负，产权归甲方所有，装修及扩建的房屋在本协议终止或解除时乙方不得随意拆除或变动等等。双方确认2011年12月31日前房屋租金已支付，某公司也按协议收取了某旅社保证金7000元。2011年11月11日，某公司通知某旅社房屋租赁协议于2011年12月31日到期，因房屋将留作自用，故不再续签，望做好房屋清退准备，并按时做好搬迁工作。
王根发于1996年10月30日开始承租苏州市西二路1号，用于经营酒店，1997年底改建成旅馆，并对房屋进行了加层，登记为苏州市某某旅社，属于王根发个人独资企业，经营至今。2010年7月1日发包给顾春良经营。2008年，某旅社又将其承租的房屋中位于原二楼（改建后三楼）东侧北面约30平方米（东西宽约3米，南北长约10米）转租给王金发（系苏州市沧浪区南雅旅社个体业主）。
一审审理中，某旅社申请对房屋装修、改扩建评估价格，原审法院依法委托鉴定。苏州市价格认证中心作出苏价证民鉴（2013）18号关于房屋装修的价格鉴证结论书，房屋装修价格合计为414051元，其中一楼、二楼的不锈钢楼梯扶手5522元、楼梯2600元、楼梯贴面3544元、现浇平台334**元（每平方米110元，304.2平方米）；对于鉴证标的房屋南侧自行搭建部分，由于没有相关图纸及当事人要求不作价格鉴证，本次结论未考虑该项目。某旅社支付鉴定费5000元。
某公司申请对本案所涉租赁房屋的现行市场价格租金进行鉴定，原审法院依法委托鉴定。苏州市价格认证中心作出苏价证民鉴（2012）101号关于房屋租金的价格鉴证结论书，经鉴定人员实地勘验，结合委托方提供的资料，确定：2012年1月1日至2012年12月31日的租金单价每平方米每月40元，房屋面积371.45平方米，12个月，合计178296元。某公司支付鉴定费2800元。
以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、2009年10月30日的房屋租赁协议、合同到期通知书、照片、1996年10月30日的经营承包协议书、2004年3月1日的协议书、2010年7月1日某旅社与顾春良签订的内部承包协议、吴福兴的证人证言、苏州市价格认证中心作出苏价证民鉴（2012）101号关于房屋租金的价格鉴证结论书、苏州市价格认证中心作出苏价证民鉴（2013）18号关于房屋装修的价格鉴证结论书以及当事人陈述等证据予以证实。
原审原告某公司诉称：2009年10月30日，某公司与某旅社签订了《房屋租赁协议》，约定某公司将位于苏州市南门西二路1号的房屋出租给某旅社使用，租期2年，自2009年11月1日至2011年12月31日，年租金85000元，分月缴纳，先缴后用。2011年11月11日，某公司向某旅社发出《合同到期通知书》，明确表示租赁合同期满后某公司将收回房屋，不再续租。2012年1月5日，某公司委托江苏百年东吴律师事务所律师发出《律师函》，催促某旅社尽快搬离。虽经某公司多次催促，某旅社却拒不履行清空搬离，归还房屋的义务。某旅社的行为已严重侵犯了某公司的合法权益，为维护某公司的合法权益，请求法院判令某旅社立即腾空并搬离租赁房屋；某旅社支付强行占用租赁房屋至实际归还日的使用费（按评估价计算）；本案的诉讼费由某旅社承担。
原审被告某旅社反诉称：1996年，某旅社与某公司形成房屋租赁关系，在签署房屋租赁协议之初，鉴于某旅社从事旅馆服务业，而房屋区隔又较少，不利于旅馆业的开展，故某旅社提出对租赁房屋进行加层扩建，某公司也表示同意。某旅社投入百余万元进行了大规模改、扩建，自行搭建部分建筑面积达600平方米。这些搭建部分已经获得相关行政部门的安全检测，成为争议房屋不可分割的一部分。现某公司提出终止合同，应给予合理补偿，要求某公司支付某旅社对苏州市西二路1号改、扩建部分及装修予以补偿80万元；本案的诉讼费用由某公司承担。审理中，某旅社将反诉请求变更为补偿改、扩建费用564051元、返还押金7000元。
原审法院认为：苏州某有限公司与某旅社所签订协议属于房屋租赁合同，其内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，应认定为合法有效，当事人均应按合同的约定全面履行各自的权利义务。租赁期限届满后，出租人苏州某有限公司明确不再出租房屋，某旅社继续使用该房屋已没有合法依据，理应搬迁，将其承租的房屋腾空后返还；租赁合同到期后，承租人继续使用该房屋的，应该支付房屋使用费，评估的房屋使用费可认定为实际损失，故房屋使用费的标准可参照评估的房屋租金标准。第三人顾春良承包经营某旅社系单位内部法律关系，并未改变承租人；某旅社将其承租房屋中的部分转租给第三人王金发，虽未得到出租人的同意，但已转租多年，应视为出租人苏州某有限公司同意转租，但超过出租人与承租人约定的租赁期限的无效；至于王金发要求苏州某有限公司赔偿装修损失的要求，不符合法律规定，不予采纳。综上，原告苏州某有限公司要求被告某旅社腾空并搬离租赁房屋、支付使用费的诉讼请求符合法律规定，应予以支持，次承租人占有房屋的也应承担腾房搬迁的义务。
关于反诉，双方在租赁协议中对装饰装修并无约定，承租人某旅社对房屋进行的装饰装修，属于为经营需要而支出的成本，租赁期限已经届满，故反诉原告要求反诉被告补偿装饰装修费用的诉讼请求，无法律依据，不予支持。根据房屋结构，某旅社进行了加层，增加房屋的使用面积，出租人应给予适当补偿，根据本案实际情况，加层的费用（包括现浇平台、楼梯）由双方各半承担。反诉原告要求反诉被告返还保证金7000元，符合合同约定，应予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、苏州市某某旅社于判决生效之日起10日内将承租的苏州市西二路1号房屋腾空后退还给苏州某有限公司。二、顾春良、王金发于本判决生效之日起10日将其分别占有使用的苏州市西二路1号房屋部分腾空后直接退还给苏州某有限公司。三、苏州市某某旅社于判决生效之日起10日内支付苏州某有限公司自2012年1月1日起至实际搬迁之日止的苏州市西二路1号房屋的房屋使用费（以年租金178296元计算）。四、苏州某有限公司于判决生效之日起10日内返还苏州市某某旅社保证金7000元。五、苏州某有限公司于判决生效之日起10日内支付苏州市某某旅社房屋加层费用24214元。六、驳回苏州市某某旅社的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5392元，反诉案件受理费5900元，鉴定费7800元，合计19092元，其中苏州某有限公司预付8192元，某旅社预付10900元，由原告负担495元，被告负担18597元。
上诉人某旅社不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、某公司同意某旅社对系争房屋进行加层扩建改造，而且扩建改造办理了合法手续，所以某公司应当承担相应费用。2、鉴定存在多处漏项和错误：对房屋装修及加层改建费用的司法鉴定没有对土地证、房产证对应的面积范围作出准确认定；鉴定书遗漏了房屋第三层、第四层北面的搭建房8间；房屋隐蔽工程与实际施工中某旅社提供的材料不符；评估的基准日确定在1998年3月21日是不正确的；房屋扩建、加层属于工程造价的范围，但苏州市价格认证中心没有进行工程造价鉴定的资质；鉴定书对租金价格鉴定书确认的承租面积是错误的，鉴定过程中也没有到房屋实地进行测量；鉴定机构没有参照附近同类地段、标准的房屋租赁价格，所确定的房屋租赁价格没有事实依据。3、原审程序违法，原审法院在庭审中没有回应某旅社要求重新鉴定和补充鉴定的鉴定异议，没有通知鉴定人到庭答疑。4、原审判决没有将经过双方质证的《房屋安全鉴定意见书》作为证据列明，也没有认定该证据。5、原审法院从《价格鉴证结论书》中列明的118项价格鉴证明细中任意选择了4项（现浇楼梯、现浇平台、护栏扶手、楼梯贴面）予以采信和支持，缺乏事实和法律依据，损害了某旅社的利益。据此，请求撤销原审判决，改判支持某旅社原审诉讼请求。
被上诉人某公司答辩称：1、原审法院根据法定程序充分保障了某旅社的诉讼权利，并不存在程序违法。2、鉴定机构是通过法定程序确定的，也得到了某旅社的认可。鉴定范围与项目，是根据上诉人的鉴定申请中的内容确定的。所以一审鉴定不存在鉴定机构不适格，遗漏鉴定项目等问题。上诉所主张的鉴定漏项其实是某旅社对相应权利的放弃。3、根据鉴定书上的声明第五条，如果对鉴定结论有异议，可向鉴证机构提出重新鉴证。一审过程中，上诉方并没有提出。4、某公司并不同意某旅社进行加层扩建。5、原审法院在庭审过程中积极履行了调查职责，一审法官进行了现场勘验。认定事实清楚，适用法律准确。6、原审法院对鉴定报告进行择项适用是正确的。据此，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，某旅社向本院提交了其在一审中向原审法院提交书面鉴定异议的邮寄凭证和鉴定异议书底稿。某公司发表质证意见认为没有某旅社在一审中提出过鉴定异议，邮寄凭证无法证明邮递物品及其内容。
本院经审查认为，上诉人二审中提交的《国内挂号信函收据》及其邮局投递查单显示寄出的时间为2013年7月3日，此时一审判决已经作出。上诉人提交的快递揽收凭证载明交寄时间为1月28日，但其上并未注明投寄物品为异议书或文件等，且无投递情况查询，而《关于房屋装修的价格鉴证结论书》出具于2013年3月21日。由此可见，上诉人提供的诸份邮寄凭证不能证明其在一审中对《关于房屋装修的价格鉴证结论书》向原审法院提出过有效的书面异议。
二审期间，本院通知一审鉴定机构苏州市价格认证中心委派相关鉴证人员出庭对某旅社的异议作出了答复，并接受了双方的质证。作出相关鉴定报告的鉴证人员薛心宇陈述：1、租赁面积系依据原审法院在卷宗内载明的面积进行计算得出的。2、租金的确定参照了周边地区同类房屋市场中等租赁价格，调整相关因素后加以计算。3、鉴定基准日是根据原审法院提供的鉴定委托书来确定的。4、鉴定人多次进行现场勘验和测量，在最后一次现场勘验中，某旅社的负责人王根发提及房屋第三层、第四层北面的8间包厢，说明是其大哥王金发在使用的。王根发不能明确包厢由何方承租，也未明确要求进行鉴定。鉴定人向其说明该8间包厢不列入鉴定范围，并在鉴定结论中注明。5、建造加层所产生的费用，包括了现浇平台和现浇楼梯，但楼梯贴面和楼梯扶手中哪些是用于加层上的，无法区分。
某旅社认为鉴定结论书是以鉴定机构的名义出具的鉴定报告，并不能以某个鉴定人员的意见作为依据。本案涉及争议焦点是建房、加层，作出鉴定报告的鉴定机构应当具备工程造价的评估资质，而苏州市价格认证中心不具有此资质。
某公司认为鉴定机构的选择都是根据法定流程及尊重双方意见作出的，符合程序要求，不存在鉴定机构不适格的问题。在一审中，某旅社也没有对鉴定资质提出异议。
以上事实，由《国内挂号信函收据》及其邮局投递查单、快递揽收凭证、二审调查笔录及当事人陈述等证据予以证实。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：某旅社于1996年首次承租系争房屋后，对该房屋进行加层和装修得到了某公司的同意。一审中出庭作证的证人吴福星陈述“……只要安全没问题，所以同意加层”，“王根发提了（加层），公司同意了”。吴福星在1996年时担任某公司副经理，并参与了某公司与王根发协商房屋租赁的事宜，其证人证言系直接证据，有较高的证明力。根据《装饰施工合同》，房屋承租后的加层和装修发生于1997年9月到1998年3月，而在2004年和2009年，双方两度续签房屋租赁合同。2009年的房屋租赁合同第六条约定了某旅社不得改变房屋结构，但该条的效力不能溯及至此前已经完成的加层扩建或装修。该条还约定“装修及扩建的房屋在本协议终止或解除时乙方不得随意拆除或变动”，由此可以佐证直至2009年租赁合同签署时，某公司认可房屋被加层后的状态。某公司也没有证据证明在期间其对加层、装修事宜提出过异议。综上，可以认定某公司同意某旅社进行加层、装修。
但是，某旅社房屋的加层并未履行合法的批建手续，苏州市房屋安全鉴定管理处于2001年出具的《安全鉴定意见书》是对房屋在加层后的安全性的鉴定意见，而非在加层施工前履行的批建手续。加层会导致房屋结构的变化并可能对房屋的安全性产生影响，某公司作为房屋所有权人，对某旅社未办理建设手续即进行加层不予阻止，也存在一定过错。因此，原审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）款判决双方按照各自过错各半负担加层的费用，并无不当。
根据某旅社的陈述和《装饰施工合同》，该房屋在1997年至1998年进行了“建房、加层和内部装修”，在2007年又进行了更换瓷砖、改换灯具、窗帘、加装空调格栅和粉刷等装修施工。如前所述，装修和加层都得到了某公司的同意或认可。双方的最后一期租赁合同于2011年12月31日到期，而且某公司也表明不再续租。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，原审法院对某旅社主张某公司补偿装修费用的请求不予支持，并无不当。二审中，鉴证人员到庭对《关于房屋装修的价格鉴证结论书》予以说明，认为可以区分加层费用和装修费用，即现浇平台、现浇楼梯、部分楼梯贴面和部分楼梯扶手的费用属于加层费用。故原审法院选择相应项目确定加层费用为：304.2＊110（现浇平台）＋2600（楼梯）＋5522（楼梯扶手）＋3544（楼梯贴面）＝45128元；对由王金发使用的第三层、第四层北面的8间包厢，一审法院基于其面积为30平方米左右，对其加层楼板按照现浇平台费标准予以计算，计110×30＝3300元。综上，加层费用共计为48428元。由此可见，原审法院对《关于房屋装修的价格鉴证结论书》所附《价格鉴证明细》择项并非任意选择，而是以鉴定结论为依据的，并充分考虑了某旅社为加层支出的费用。所以，原审判决根据出租人、承租人各担50％的比例判决某旅社加层费用24214元，并无不当。
原审法院委托鉴定程序合法，房屋面积和鉴定基准日均系原审法院委托鉴定时即由双方确定的事项。鉴定机构曾多次进行现场测量，并向王根发等人了解情况从而进一步明确了鉴定范围。如前所述，在双方租赁合同终止的情况下，承租人主张出租人补偿装修费用，人民法院不予支持。所以，系争房屋第三层、第四层北面的8间包厢的装修费用无论是否纳入鉴定范围，均不予支持，而对该8间包厢所对应的加层费用，原审判决已经算入总加层费用中。本案系争房屋的加层和第一次内装修是同时进行的，《关于房屋装修的价格鉴证结论书》足以明确反映各项费用的明细，苏州市价格认证中心也具有作出上述鉴定的资质。上诉人认为的必须进行工程造价鉴定的主张，缺乏事实和法律依据，且某旅社在申请鉴定时也未予以明确。关于房屋租金，系鉴定人参照周边地区同类房屋市场中等租赁价格，调整相关因素后加以确定。另，根据《全国人大会常委会关于司法鉴定管理问题的决定》第十条，司法鉴定实行鉴定人负责制度，鉴定人独立进行鉴定。鉴定人有权根据自己的专业知识选择恰当的方法进行鉴定。
综上，上诉人苏州市某某旅社的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5900元，由上诉人苏州市某某旅社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张云峰
代理审判员 姚 望
代理审判员 沈军芳
二〇一三年九月十八日
书 记 员 裘 实