天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民二终字第374号
上诉人（原审原告）魏莉，女，1970年出生，汉族，住天津市和平区。
被上诉人（原审被告）天津市海盛物业有限公司，住所地天津市和平区。
法定代表人马泽升，经理。
委托代理人潘鑫，该公司职员。
被上诉人（原审被告）天津市和平区都市花园大厦业主会，住所地天津市和平区。
代表人赵淑兰，主任。
委托代理人徐瑞平，男，1958年出生，汉族，住天津市和平区。
上诉人魏莉因物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第0155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏莉，被上诉人天津市海盛物业有限公司的委托代理人潘鑫，被上诉人天津市和平区都市花园大厦业主会的委托代理人徐瑞平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，魏莉为和平区新兴路都市花园XXX号的房屋所有权人，该房屋的设计用途为住宅。天津市海盛物业有限公司系具有物业管理服务资质的企业。2010年5月18日，天津市海盛物业有限公司与天津市和平区都市花园大厦业主会签订《天津市非住宅物业服务合同》，由天津市海盛物业有限公司对都市花园大厦XXX号楼实施物业管理服务。合同主要约定，物业管理服务期限三年，自2010年5月18日至2013年5月17日。物业管理费用的收费标准为：写字楼0.4元/月/平方米，商业0.6元/月/平方米，由业主于每月25日前交纳。业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理费的万分之五比例交纳违约金。2010年8月5日天津市和平区物业管理办公室（以下简称物业办）对该物业合同进行了备案。在该物业合同备案申请书中的物业管理项目基本情况中载明：物业类型为写字楼，总套数为82套，已入住户数为82户，物业管理服务费标准为住宅0.4（单位应为元），非住宅0.6，梯泵费0.9。
为查明案件事实，原审法院到物业办调查得知，对于都市花园XXX号楼最初销售时按照商住性质对外销售，之后改为住宅性质，但是1-10层自始为地税局的办公用楼，对于这种商业和住宅混合的楼宇不能出现两份不同性质的物业合同，故物业办以非住宅的制式合同发放该小区。对于物业管理来说，非住宅房屋的物业服务标准要高于住宅房屋，不存在签订非住宅物业合同反而损害住宅房屋业主权益的情形。对于物业费的收取应依产权证房屋的性质进行收取。
原审法院认为，根据合同法规定，因重大误解或订立合同时显失公平；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
首先，天津市海盛物业有限公司与天津市和平区都市花园大厦业主会签订的《天津市非住宅物业服务合同》是否存在合同法规定的可撤销的情形。本案魏莉要求撤销的上述非住宅物业服务合同，是天津市海盛物业有限公司与天津市和平区都市花园大厦业主会依据《物业管理条例》第十五条第（二）项规定的“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”情况下签署的，且庭审中天津市海盛物业有限公司与天津市和平区都市花园大厦业主会对合同签署的真实意思表示、生效和履行未提出异议，故在魏莉不能提供天津市海盛物业有限公司与天津市和平区都市花园大厦业主会签订的上述合同存在合同法可撤销情节的证据下，要求撤销该物业合同的请求没有事实依据。
其次，签署上述非住宅物业服务合同的主体为天津市海盛物业有限公司与天津市和平区都市花园大厦业主会，即使存在该合同应予以撤销的情形，行使撤销权的主体亦应当是合同的签约双方，而非小区的某一个业主。因为《物业管理条例》第六条规定的业主在物业活动中享有的权利中，并未列举业主享有撤销物业合同的权利。虽然《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款和物业管理条例第十二条第五款规定了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。但该条款规定予以撤销的并不是业主所享有的法律、法规规定的其他权利的范围，此撤销的权利仅限于《物业管理条例》第十一条列举的业主共同决定的事项，以及第十二条约定的业主大会决定部分事项侵害业主的合法权益，才享有的业主撤销权，否则业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故魏莉不具有撤销物业合同的权利资格和主体资格。
再次，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十三条第二款的规定“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护”。本案所涉物业合同订立时间为2010年5月18日，至魏莉起诉日期的2013年1月23日已逾两年。故即使魏莉享有撤销权业已超过申请撤销的除斥期间。况且该合同在案件审理期间，即2013年5月17日履行期限已经届满。
综合上述分析，魏莉以《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，以及以业主会主任及委员的选任违法作为撤销物业合同的理由，其引用的法律依据不恰当，且没有提供证据证明该居住小区的都市花园大厦业主会主任及委员的选任违法和该物业合同的履行侵害了其合法权益。故其要求撤销二被告签订的《天津市非住宅物业服务合同》（JF-2009-016）的诉讼请求，不予支持。
对于魏莉提出的其他问题，即认为小区房屋出租用于商业使用妨碍其生活一节，与本案不属同一法律关系，对此不予审理。其可依据其他相关的法律规定对造成妨碍的主体另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十三条第二款，《物业管理条例》第十二条第五款的规定，判决：“驳回原告魏莉的诉讼请求。案件受理费80元，由原告自行负担。”
上诉人魏莉不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉人的上诉理由为：1、该物业合同的签订主体业主会主任不存在。因为自本人2003年入住该小区起至今，本小区从未召开选举过赵淑兰为业主会主任，赵淑兰本人也不是本小区业主。2、该合同的另一个主体是并未经过业主合法选举产生的物业公司。3、本小区的使用性质是住宅不是非住宅，所以签订非住宅合同没有事实依据。根据《合同法》、《物业管理条例》、《物权法》的有关规定该物业合同的签订损害了合法业主的利益。请求：1、撤销天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第155号民事判决书；2、撤销“天津市非住宅物业服务合同（JF-2009-016）”；3、诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人天津市海盛物业有限公司辩称：同意原审法院的判决，要求维持原判，诉讼费由上诉人承担。1、赵淑兰虽不住本小区但是经选举的业主委员会主任，上诉人主张业主会不存在是不真实的；2、该合同另一个主体物业公司在155号判决书中审理的很清楚；3、本小区的性质是住宅不是非住宅，因为百分之八十以上都是商用，在天津市和平区领取的是非住宅合同，也已在物业办备案。
被上诉人天津市和平区都市花园大厦业主会辩称：与被上诉人天津市海盛物业有限公司答辩相同。
经本院审理查明，二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，二被上诉人签订的《天津市非住宅物业服务合同》是其双方的真实意思表示，不违反法律规定，在履行中当事人均未提出异议。上诉人以业主会主任的选任违法作为撤销物业合同的理由，但未向本院提供证据证明该居住小区的都市花园大厦业主会主任的选任违法和该物业合同的履行侵害了其合法权益。故上诉人请求撤销二被上诉人签订的《天津市非住宅物业服务合同》的上诉请求，本院不予支持。上诉人主张二被上诉人是签署非住宅物业服务合同的主体，即使存在该合同应予以撤销的情形，行使撤销权的主体亦应当是合同的签约双方，而非小区的某一个业主。根据《物业管理条例》第十二条约定的业主大会决定部分事项侵害业主的合法权益，才享有的业主撤销权，否则业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。故上诉人不具有撤销物业合同的权利资格和主体资格。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。上诉人的上诉请求，事实依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人魏莉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 炜
审 判 员 从士康
代理审判员 沈剑辉
二０一三年九月十八日
书 记 员 王淑霞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；