广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终2977号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：惠州市某房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区。
法定代表人：刘某。
委托诉讼代理人：程委，系广东尧智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段凯莉，系广东尧智律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李某，男，汉族，1989年10月10日出生，住址：广东省龙门县。
委托诉讼代理人：刘思凯，系广东鸿浩律师事务所律师。
上诉人惠州市某房地产开发有限公司因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10797号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人惠州市某房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销（2016）粤1302民初10797号民事判决第二项、第三项、第五项。二、判令被上诉人向上诉人支付违约金45162元（大写：肆万伍仟壹佰陆拾贰元整）；判令被上诉人向上诉人补交租金人民币63979.5元（大写：陆万叁仟玖佰柒拾玖�伍角）(2016.6.1-2017.2.15)、物业管理费人民币5958.88元（大写：伍仟玖佰伍拾捌元捌角捌分）（暂至2017年2月15日）；判令上诉人无需退还租赁保证金人民币15054元（大写：壹万伍仟零伍抬肆元整）。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人违反合同约定，已构成根本违约。上诉人于2016年3月23日与被上诉人签订《XX假日广场商铺租赁合同》（以下简称：“合同”），约定将位于惠州市惠城区惠州大道XX号XX假日广场负一楼S-100号租赁给被上诉人，用于经营汽车美容业务。约定租赁期限为自2016年3月21日至2018年3月20日止。如逾期未足额支付租金达30日以上的即构成根本违约。合同签订后反诉人已按照合同约定交付房屋，水电配备齐全，被上诉人未按照合同约定支付租金。上诉人多次催促被上诉人缴纳拖欠的租金、物业管理费，被上诉人至今仍未支付，己构成根本违约。2、一审法院认定上诉人未按照合同约定的标准交付涉案场地与事实不符。2017年3月23日一审法官、书记员、上诉人、被上诉人以及涉案场地相关工作人员到涉案现场勘查，一审判决书中注明的勘查情况：涉案的租赁区域对面墙壁装有电表，电表箱上注明：“洗车场”，电缆拉至被上诉人的租赁区域内，被上诉人的租赁区域内装有开关，有水管。合同附件《租赁房屋的交付标准》约定：提供电缆及配电箱（配主开关）至乙方租赁区域内。独立计量电表，电表位于强电井内。按250-350w/m2+100w/m2（空调用电）配房屋内的容量，单铺容量不小于10kw/铺。被上诉人的租赁区域水电配备齐全，容量超过约定标准。电缆在租赁区域内，但上诉人要求不安装配电箱，是因为其租赁区域内有自有的装修风格。而且配电箱并不会对被上诉人的使用产生实质影响，就像灯和灯罩的关系，配电箱的作用就是类似灯罩的作用，配电箱只是隐蔽电缆线的壳，电缆线已经在租赁区域内，有无配电箱，什么风格的配电箱，并不影响被上诉人正常使用。一审法院在认定提供电缆在租赁区域内，却以未配备配电箱，不符合交付标准为由，妄下论断，系机械办案，不了解工程施工、安装、用电常识，认定上诉人违约，不符合事实。3、关于装修损失部分应当由被上诉人承担。如果被上诉人认为上诉人未提供配电箱，交付房屋不符合标准，被上诉人应该明确提出，而不是进行装修。合同8.1.2条明确约定：“乙方（被上诉人）接收该租赁房屋时，应当谨慎和适当的检查该租赁房屋；如果乙方认为该租赁房屋存在缺陷，应当于交付后3日内书面通知甲方，否则视为租赁房屋没有缺陷。”被上诉人在起诉前从未对此提出过任何书面通知或异议。一审法院既然认定上诉人未配备配电箱不符合交付标准，却对被上诉人进一步扩大损失，进行装修的行为视而不见，违法判令上诉人对装修部分承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第119条规定：“当事人一有违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修款等扩大损失部分，不仅与事实不符也违反法律规定。4、一审法院直接引用被上诉人的说辞作为查明的案件事实，明显故意偏袒被上诉人。一审法院未经调查直接引用被上诉人的说辞，以及被上诉人庭后提交的未查明的短信截图和未签名的《补充协议》照片作为查明的案件事实（判决书第6页-第7页），主观臆断，明显故意偏袒被上诉人，不仅违反法律规定，无法查明案件事实，更有失公平。二、一审法院违反证据规则，程序违法。一审法院违反证据规则，未经调查，直接引用被上诉人庭后提交的证据作为认定案件事实的依据。该庭后证据不仅超过举证期限，也未查明事实，不知道真假，直接作为查明的案件事实，作为判决的依据。况且这些庭后提交的证据表现形式都是极易伪造的，被上诉人庭后提交的证据一《补充协议》照片，没有任何人签名，仅是一个空白协议的照片，一审法院就简单的作为查明案件的事实。被上诉人庭后提交的证据二短信截图，未经调查认证，真实性无从谈起，还有短信上备注的名字，被上诉人没有提供任何证据证明该名字为上诉人员工，也不是合同上约定的上诉人方联系人，只是被上诉人口头声称，一审法院不仅把该短信作为查明的案件事实，还作为判决的依据，证据规则何在，法律何在，公平何在？上诉人之所以选�在惠州投资，就是信任惠州的法治环境，然而惠州的法官竟然罔顾法律和事实，违反证据规则，偏帮一方，作出不公正的判决！上诉人多次与被上诉人沟通协商，希望能够调解解决，但是被上诉人不但不同意，还口口声声叫嚣法院有人。如此的法治环境，真让人大失所望。综上，一审法院罔顾事实与法律规定，枉法裁判，损害上诉人的合法权益。故请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误及不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。
被上诉人李某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。第一，上诉人未按合同约定交付符合标准的涉案场地，已构成违约。上诉人在上诉状中称被上诉人不要求配备独立配电箱是因其自身装修风格，该说法没有事实依据，且理由牵强。其次，独立配电箱是合同约定的标准，也是双方真实意思表示。独立配电箱的功能不仅仅是上诉人所称的隐蔽电缆线，其作用也是为了涉案场地的合理电路分配及电路的加强，以及通过分段电路借助保护电路及报警均产生重大作用。因此，上诉人认为独立配电箱不影响实际使用的观点不成立。独立配电箱有助于被上诉人更直接的管理商铺，上诉人提供的总电箱由上诉人管理，无论从距离上还是从管理权限上被上诉人均无法操作。第二，装修的损失并非由被上诉人造成的扩大损失，被上诉人与装修公司签订合同的时间及支付款项的时间为2016年3月24日，也是签订租赁合同的第二天，而被上诉人得知无法装修不符合装修标准的时间为2016年4月，因此，装修损失是被上诉人的实际损失，理应由违约一方承担。第三，本案被上诉人并未存在逾期交费的违约行为，合同明确约定上诉人无法交付标准场地的，被上诉人支付相关费用的时间延后，且就上诉人所称的欠款，其从未向被上诉人进行催告，所以上诉人诉请支付租金、物业管理费、违约金的理由无事实及法律依据，且上诉人并非是物业管理费的收费主体，所以不具有该诉请的资格。
原审原告李某向一审法院起诉请求：1、被告向原告退还人民币49307.75元；2、被告向原告支付违约金45162元；3、被告向原告支付损害赔偿金26000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
原审反诉原告惠州市某房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付违约金45162元；2、反诉被告向反诉原告补交租金63797.5元（2016年6月1日至2017年2月15日）、物业管理费5958.88元（暂计至2017年2月15日），合计69938.38元；3、反诉原告无需退还租赁保证金15054元；4、反诉被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月23日，原告（反诉被告，以下称原告）李某与被告（反诉原告，以下称被告）惠州市某房地产开发有限公司签订《XX假日广场商铺租赁合同》，约定：被告将其投资建设并经营的位于惠州市惠城区惠州大道XX号XX假日广场负一楼，编号为S-100的场地出租给原告，用于经营汽车美容业务；租赁期限自2016年3月21日至2018年3月20日止，第一年度的租金为每月7527元；原告应于合同签订之日起3日内支付租赁保证金15054元；物业管理费每月627.25元，物业管理费押金为1254.5元；原告应付水电费押金3000元；除房屋有明显缺陷严重影响原告使用房屋外，原告应于交付日起3日内，与被告一起签署《租赁房屋交付标准暨租赁房屋交接验收确认书》，逾期不签署，确认书签署期满视为租赁房屋实际交付日，原告接收房屋时，如认为房屋存在缺陷，应于交付后3日内书面通知被告，否则视为房�没有缺陷。该合同附件《租赁房屋的交付标准》约定被告交付房屋的标准包括：提供电缆及配电箱（配主开关）至原告租赁区域内（靠柱或墙），独立计量电表，电表位于强电井内。按250-350W/㎡＋100W/㎡（空调用电）配房屋内的容量，单铺容量不小于10KW/铺；给水管预留至租赁房屋区域内；如被告未按合同约定的时间及标准交付房屋，视为被告违约，交付时间延迟半年，原告有权解除合同，被告需双倍无息返还租赁保证金，有权要求被告按照月租金的6倍支付违约金。合同签订前，原告已向被告支付租赁保证金15054元及物业管理费押金1254.5元，合同签订后，原告于2016年4月3日向被告支付首月租金7527元、物业管理费627.25元、水电押金3000元。原告于2016年4月2日向被告申请装修，并向案外人惠州市赛格物业服务有限公司、惠州市赛格物业管理有限公司支付装修押金等费用共计8054.5元。原告为装修涉案场地，与案外人惠州市艺粹世家装饰工程有限公司签订《装修工程施工合同》，原告依合同约定向该公司支付首期装修款18000元。被告提交的《XX假日广场装修审批表》中无工程部审核意见，安保部、管理处主任栏仅有主管签名，未注明是否同意进场装修。原告称被告交付房屋不符合合同附件约定的水电标准，其装修时尚未通水电，被告承诺从其他地方拉水电给其使用，但装修4天后，被告仍无法提供约定的水电，且被告当时正在申请领房产证期间，其工作人员要求原告暂停装修。案外人惠州市某工程有限公司出具《证明》，称已收到原告支付的装修款18000元，其于2016年4月4日进场装修，4天后广场相关工作人员告知不允许继续施工，要求该公司退出，后经多次协商，该公司仍未能继续进行装修。被告称交付时已按约定提供水电。本院于2016年3月23日到涉案商铺进行现场勘查，勘查情况是：涉案的租赁区域对面墙壁装有电表（距离涉案场地有一定的距离），电表箱上注明“洗车场”，电缆拉至原告的租赁区域内，原告的租赁区域内装有开关，原告称该开关系其自行安装；租赁区域内有水管。原告庭后提交一份双方未签名的《补充协议》照片及与被告的工作人员王冠、徐部长的短信截图。该协议约定因被告的负一楼房产须办理相关证件等事宜导致原告店铺装修停工，减去已实施天数2天，原合同约定的装修期变更为2016年8月1日至2016年8月13日止。该协议照片系用手机拍摄，拍摄时间为2016年7月26日，地点为XX假日广场。短信截图显示原告在催促被告方要求进行装修。同时，原告提交一组XX假日广场负一楼配电箱照片，拟证明涉案场地多处均配备单独的配电箱。被告以原告提交上述补充证据超过举证期限为由，不�意质证。
一审法院认为，原告李某被告惠州市某房地产开发有限公司签订的《XX假日广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告作为出租方，应当按照约定将租赁物交付给原告。根据合同的约定，被告交付的标准包括提供电缆及配电箱（配主开关）至原告租赁区域内（靠柱或墙）；给水管预留至租赁房屋区域内。根据现场勘查情况，被告所称的为原告配备的电表离原告的租赁场地有一定距离，并不在原告租赁的区域内，且被告未提交相关证据证明该电表系何时安装，而原告庭后补交的XX假日广场负一楼的配电箱照片显示，涉案场地多处均配有单独的配电箱，说明被告完全有条件为原告在涉案场地内安装单独的配电箱，该证据系在本院进行现场勘查后，�告针对现场勘查情况进行补充举证，应当准许，被告仅以超过举证期限为由不予质证，理由不充分，对原告补交的该份证据，本院予以采信。因此，结合现场勘查情况及原、被告的举证，本院认为被告未能举证证明其交付给原告的涉案场地符合合同约定的水电标准。自合同签订之日起法庭辩论终结之日，涉案场地仍未恢复装修，结合原告提交的与被告处的工作人员的短信记录，原告确实多次催促被告允许其装修，但被告一直未予明确答复何时可复工，原告的合同目的未能实现，其诉请解除合同，可以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，被告未能举证证明其向原告交付涉案场地符合合同约定的标准，但根据合同的约定，若被告交付的场地不符合标准，原告应向被告提出书面异议而未提出，履行合同亦存在瑕疵，且根据原告提交的证据，其目前对涉案场地的投入仅限于装修款，其要求被告按月租金的6倍支付违约金，不予支持。根据原、被告履行合同的情况，本院酌情由被告双倍返还租赁保证金。原告基于履行上述合同而支付给案外人的物业管理费、物业管理费押金、水电押金、装修押金、装修水电押金、装修款等属于原告的直接损失，被告应当予以赔偿。原告诉请的律师费无合同及法律依据，不予支持。综上，被告应向原告返还已支付的租金7527元、双倍返还租赁保证金30108元，合计37635元，赔偿原告损失29681.75元（1254.5元＋627.25元＋3000元＋3000元＋1250元＋400元＋50元＋100元＋2000元＋18000元）。原告履行合同上的瑕疵并非导致合同解除的原因，且合同解除前，原告尚未使用涉案场地，故被告要求原告补交租金、物业管理费并承担违约责任，无事实及法律依据，对其反诉请求，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李某与被告惠州市某房地产开发有限公司于2016年3月23日签订的《XX假日广场商铺租赁合同》。二、被告惠州市某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李某返还租金及双倍租赁保证金共计37635元。三、被告惠州市某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告李某赔偿损失29681.75元。四、驳回原告李某的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告惠州市某房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分受理费2710元，减半收取1355元（原告已预交），由原告李某负担610元，被告惠州市某房地产开发有限公司负担745元，被告惠州市某房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费745元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行；反诉部分受理费2602元，减半收取1301元（反诉原告已预交），由反诉原告惠州市某房地产开发有限公司负担。
本案二审期间，上诉人惠州市某房地产开发有限公司围绕上诉请求提交了一组新证据，即电表度数照片，拟证明李某有实际使用电。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人李某发表质证意见如下：对该电表的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。首先，被上诉人无法证明该电表的安装时间是在本案发�纠纷之前，即2016年4月；其次，该电表也未按合同约定安装于被上诉人所管理区域内的靠墙及靠柱上；第三，该电表显示为25.1Kw/h，上诉人称该电表的拍摄时间为2017年9月，而在惠城区法院2017年3月23日的现场勘察中，该电表的度数为3.4Kw/h，相隔半年时间，该电表的度数相差22Kw/h，而期间双方的纠纷持续进行，被上诉人也未再到涉案场地进行装修使用。因此，超出部分不能证明是被上诉人使用，其次，也不能证明该电表是独立配备于涉案场地单独使用。
本院经审理查明：一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，双方对于解除涉案租赁合同均无异议，本案的争议焦点为：1、上诉人是否按照合同约定标准交付涉案商铺，被上诉人是否应当向上诉人补交相应租金、物业管理费及支付�约金,即上诉人的反诉请求能否支持；2、上诉人是否应当向被上诉人双倍返还租赁保证金；3、上诉人是否应当向被上诉人返还租金及赔偿物业管理费、装修款等损失。本院对此分析如下：
关于上诉人的反诉请求问题。按照双方签订的《XX假日广场商铺租赁合同》附件一中的约定，交铺时强电标准是：提供电缆及配电箱（配主开关）至乙方租赁区域内（靠柱或墙）。独立计量电表，电表位于强电井内。根据一审法院的现场勘查笔录，在距离租赁区域大概五十米处装有注明“洗车场”的电表，电缆拉至被上诉人的租赁区域内。上诉人主张未提供配电箱是基于被上诉人的要求且不影响使用，对此，由于涉案合同中已经明确约定交铺时应当提供配电箱，上诉人没有提供证据证实双方对此约定进行了修改，并且，配电箱不仅方便电路开合的操作，更重要的是具有较�的安全防护等级，能直观的显示电路的导通状态，故上诉人应当按照合同的约定提供配电箱，一审法院认为上诉人未能举证证明其交付给上诉人的涉案场地符合合同约定的水电标准，具有一定的事实依据。本案中，被上诉人租赁涉案商铺的目的是为了经营汽车美容业务，需要对涉案场地进行相应的装修，被上诉人也一直与上诉人相关工作人员就涉案商铺能否进行装修的事宜进行沟通,但直至被上诉人起诉时止上诉人也未明确回复何时可以恢复装修。由于涉案商铺无法装修被上诉人未能使用涉案商铺进行经营活动，致使被上诉人的合同目的不能实现，涉案租赁合同被解除并非是被上诉人的原因所导致的，因此被上诉人无须向上诉人补交租金、物业管理费及支付违约金。一审法院判决驳回上诉人的反诉请求，并无不当。上诉人认为一审法院采信被上诉人提供的短信截图�所不当，但未提供充分的证据予以推翻，故一审法院将该短信截图作为佐证以查明事实，并无不当。
关于双倍返还租赁保证金问题。根据涉案租赁合同的约定，上诉人未按照合同约定的时间和标准交付房屋，视为上诉人违约，交付时间延迟半年，被上诉人有权解除合同，上诉人需双倍无息返还租赁保证金，有权要求上诉人按照月租金的6倍支付违约金。如上所述，至起诉时止上诉人尚没有按照合同约定的标准交付商铺，故一审法院判决其双倍返还租赁保证金，符合合同的约定，并无不当。至于上诉人提出的书面异议问题，对此，一审法院正是考虑到被上诉人应当及时向上诉人提出书面异议而未提出，属于履行合同存在瑕疵，故未予支持月租金6倍的违约金。
至于返还租金及赔偿物业管理费、装修款等损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第�十七条“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以采取恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，被上诉人已经交纳的租金应予以返还，已支付的物业管理费、物业管理费押金、水电押金、装修押金、装修水电押金以及装修款等费用属于其直接损失，上诉人应当赔偿给被上诉人。上诉人认为装修损失属于被上诉人没有采取适当措施导致的扩大损失，故其不应当对装修部分承担责任，对此，在涉案租赁合同第四条中约定有15日不计租金及物业管理费的装修免租期，被上诉人为充分利用该段装修免租期，在与上诉人签订租赁合同之次日便与案外人签订装修合同，合乎情理。并且，被上诉人请求上诉人赔偿的仅为其在签订装修合同后第一次支付的装修费首期款，其余款项由被上诉人自行负担。故上诉人认为该装修费属于被上诉�未采取措施导致的扩大损失，不具有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费5312元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭志文
审 判 员 胡 江
审 判 员 于海砚
二〇一七年十二月二十七日
法官助理 曾嘉红
书 记 员 叶秀婷