吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初5876号原告：金海霞，女，朝鲜族，无职业。委托诉讼代理人：金延秋，吉林孝信律师事务所律师。原告：方燕，女，朝鲜族，无职业。委托诉讼代理人：金延秋，吉林孝信律师事务所律师。被告：刘淑梅，女，满族，个体工商户。委托诉讼代理人：朴成哲，吉林吉延律师事务所律师。第三人：严青松，男，朝鲜族，无职业。第三人：方军虎，男，朝鲜族，延边日报社职员。委托诉讼代理人：张雷，北京大成（吉林）律师事务所律师。原告金海霞、方燕诉被告刘淑梅、第三人严青松、方军虎返还原物纠纷一案，本院于2017年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月17日第一次对本案公开开庭进行了审理。原告金海霞及其委托诉讼代理人金延秋、原告方燕的委托诉讼代理人金延秋、被告刘淑梅的委托诉讼代理人朴成哲、第三人严青松到庭参加诉讼。本院依法将本案转为普通程序，于2018年3月19日第二次对本案公开开庭进行了审理。原告金海霞及其委托诉讼代理人金延秋、原告方燕的委托诉讼代理人金延秋、被告刘淑梅的委托诉讼代理人朴成哲、第三人严青松、第三人方军虎及其委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金海霞、方燕诉称：原告所有的涉案房屋系继承方林虎（金海霞丈夫，方燕、方颂渊的父亲）遗产所得。方林虎于2010年死亡，2013年原告与方军虎（方林虎的弟弟）围绕涉案房屋产权纠纷涉入诉讼。最终延边朝鲜族自治州中级人民法院以（2013）延中民四终字第418号民事判决书确认：金胜姬（方林虎、方军虎的母亲）将争议房屋买卖合同中权利义务转让给方林虎。2016年10月11日延吉市房屋产权管理中心出具延房权证字第X**号产权证书，房屋所有权人登记为金海霞、方燕。在涉案房屋争议期间，方军虎将涉案房屋租赁给被告，租赁期限为2012年7月11日至2017年8月11日。现租期已届满，原告欲收回房屋，被告拒不交出，故请求判令被告腾出延房权证字第**号房屋，诉讼费由被告承担。被告刘淑梅辩称：被告与方军虎于2012年签订的房屋租赁协议，期间方军虎将购房合同给原告看过，购房合同上是金胜姬即方军虎母亲的名字，于是被告与原告签订了租赁协议，这期间方军虎陆续从被告处拿走香烟及土特产，远远超过房屋租金，于是方军虎又于2016年7月12日将合同延期至2022年8月12日，因此房屋租赁合同并未到期。原告金海霞于今年年初找到被告索要房屋，被告多次找到方军虎，方军虎让被告在法院执行阶段提出优先购买权，按继承份额各自按比例分配，同时方军虎的继父也来找被告索要房屋，之后被告还没等到法院执行，原告私自办理了房照，剥夺了被告的优先购买权，并且房屋租赁合同没有到期，因此被告不同意腾出房屋。第三人严青松述称：原告办理房照的行为是违法的，涉案房屋的继承诉讼纠纷还在审理之中，原告无权办理房照。金胜姬合法购买涉案房屋并占有，完全享有所有权。金胜姬在生前没有转让该房屋，该房屋属于金胜姬的遗产，而不是方林虎的遗产，这是客观事实。第三人方军虎述称：涉案房屋是方军虎母亲的遗产，应按法定继承来解决。原告没有经过人民法院申请强制执行涉案房屋，而是私自与开发商协商办理了房照，且租赁合同没有到期，现该案在吉林省高级人民法院再审阶段。因此，本案应中止审理，待吉林省高级人民法院立案确认后再审理本案。经审理查明：金胜姬是原告金海霞的丈夫方林虎的母亲，金胜姬与延吉市明州经贸有限公司（已注销，债权债务由延边大洲房地产开发有限公司负担）于2000年11月28日签订了房屋买卖合同，双方约定：延吉市明州经贸有限公司位于延吉市新华街（延边日报社往北50米）综合楼第一层南侧第X号面积为180平方米房屋出售给金胜姬，房屋价格为每平方米3000元，总房款54万元，于2000年12月30日前支付40万元，交付使用时支付14万元，房屋交付时间为2001年6月1日。合同第十三条约定房屋交付使用后1年内出售方负责办理产权证书，房照为营业房房照。2001年1月15日，金胜姬支付房款14万元时，双方签订的合同第三条注明房照为营业房方林虎房照，在合同书下方注明已交50万元，余款22000元待交付使用时结清。2001年年末至2002年年初期间，延吉市明州经贸有限公司交付了房屋，但没有按约定办理产权证书。2002年3月23日，金胜姬与严青松再婚，2004年和2010年金胜姬与方林虎相继死亡，二原告与方军虎、延边大洲房地产开发有限公司因本案争议房屋产生诉讼。另案诉讼中，方军虎姑夫权伍日出庭证明，证明内容为：“金胜姬在购买延边日报社旁边的门市房后到我家，曾经开过家庭会议，参加人为我们夫妻和女儿权继红、方林虎、方军虎、金胜姬的再婚丈夫严青松、方军虎的一位朋友，当时大家一致同意本案争议房屋归方林虎所有，金胜姬名下在延边日报社附近房屋经老人们劝说给了方军虎，公园附近的房屋和存款8万元给了方军虎”。2013年9月12日，延吉市人民法院作出（2013）延民初字第2261号民事判决，确认金胜姬将本案争议房屋买卖合同中权利义务转让给方林虎，该转让行为有效。方军虎不服该判决提起上诉，2013年12月24日，延边州中级人民法院作出（2013）延中民四终字第418号民事判决，驳回了方军虎的上诉，维持原判。方军虎不服该判决向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2014年10月21日作出（2014）吉民申字785号民事裁定，驳回方军虎的再审申请。另查明，2012年7月11日，方军虎与刘淑梅签订租房协议，双方约定方军虎将涉案房屋出租给刘淑梅，租期五年，自2012年7月11日至2017年8月11日，月租金为5000元，年租金为60000元。2016年10月11日，原告金海霞、方燕办理了涉案房屋的产权登记手续并取得延房权证字**号房屋产权证书。金海霞、方燕取得涉案房屋所有权后即向刘淑梅告知欲出售涉案房屋，并表示刘淑梅应当在2017年8月11日租期届满后搬离涉案房屋，截至租期届满后，刘淑梅并未搬离涉案房屋，同时还与方军虎达成续租涉案房屋至2022年8月12日的约定，并由方军虎在租房协议上注明续租事宜。2017年7月11日，方军虎为刘淑梅出具结算明细，扣除2017年8月11日至2018年8月11日房租费50000元后，方军虎还欠刘淑梅91510元货款。再查明，2016年10月份，金海霞拍摄的照片中涉案租赁合同中没有记载将涉案租赁合同期限延期至2022年8月12日的约定的字样；2017年5月份，刘淑梅发信给方燕的微信内容如下：“你好！方燕。你的房子是马上要卖吗？你想卖多少钱？”、“我朋友想卖”、“我朋友想买”、“是卖房还是出租。你最好是回来我们见面协商。请尽快给我答复，你的叔叔真是疯了，真是胡搅蛮缠不讲理。”、“看到了请给我回话”。认定以上事实的证据有：（2013）延民初字第2261号民事判决书、（2013）延中民四终字第418号民事判决书、（2014）吉民申字785号民事裁定书、延房权证字**号房屋产权证、租房协议、欠条、微信内容截屏等证据证明。上述证据经庭审举证、质证，查证属实，可作为本案认定事实的根据。本院认为：根据已发生法律效力的生效判决确认，涉案房屋原权利人金胜姬已将本案争议房屋买卖合同中权利义务转让给方林虎，该转让行为有效。2016年10月11日，金海霞、方燕依据发生法律效力的生效判决办理了涉案房屋产权登记，自此金海霞、方燕合法取得涉案房屋的物权。因涉案房屋在办理产权登记之前已由方军虎租赁给刘淑梅，刘淑梅因房屋租赁法律关系善意取得涉案房屋在租赁期间的使用权，租赁期间自2012年7月11日至2017年8月11日，租赁期限届满后刘淑梅对涉案房屋的使用权消灭。现因租期已经届满，刘淑梅对涉案房屋的享有的使用权已消灭，故金海霞、方燕要求刘淑梅腾出涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。关于刘淑梅提出针对涉案房屋，其与方金虎已于2016年7月份达成协议续租至2022年8月12日的抗辩意见，本院认为，涉案房屋于2016年10月11日产权登记已办理在金海霞、方燕名下，同时将该情况告知了刘淑梅，且当时刘淑梅出示给金海霞的租赁合同中并没有续租至2022年8月12日的内容，通过2017年5月份刘淑梅发信给方燕的微信内容中也可以看出，刘淑梅对涉案房屋产权已转移至金海霞、方燕名下的事情是知情的，其在未经取得产权人金海霞、方燕同意的情况下与无权处分人方军虎达成涉案房屋续租协议，该续租协议无效，该抗辩意见不成立。关于严青松、方军虎提出涉案房屋系属于金胜姬的遗产，应按法定继承程序分配的意见，因严青松、方军虎未提交相应证据予以佐证，且金海霞、方燕依据生效判决已办理涉案房屋的产权登记合法取得物权，故严青松、方军虎的辩解意见不成立。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：被告刘淑梅于本判决发生法律效力之日起十日内腾出延房权证字第6927**号、6927**号房屋返还给原告金海霞、方燕。案件受理费8800元（原告金海霞、方燕已预交8800元），共计8800元由被告刘淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 崔 麟审判员 金龙浩审判员 姜慧娟二〇一八年五月二日书记员 白雪微