上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1180号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1180号
原告郭桢华。
原告郑郭强。
法定代理人郭桢华。
原告郭骏屏。
原告黄思笑。
四原告共同委托代理人沙剑，上海磊天律师事务所律师。
四原告共同委托代理人周珺，上海磊天律师事务所律师。
被告朱杨建。
委托代理人黄云飞，广东信达律师事务所上海分所律师。
被告庄佑严。
委托代理人陈亮，上海创远律师事务所律师。
第三人诸俊。
原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏、黄思笑与被告朱杨建、庄佑严、第三人诸俊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序审理，后依法转为普通程序审理。原告郭桢华及四原告的委托代理人周珺、沙剑、被告朱杨建的委托代理人黄云飞、被告庄佑严的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。第三人诸俊经本院依法传唤，未到庭，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。
四原告诉称，原告郭桢华与案外人郑某某（已死亡）系夫妻关系，育有二名子女即原告郑郭强、郭骏屏，一家四口于2002年购得系争房屋，取得了房屋产权证并一直居住至今。郑某某死亡后，其继承人还有其母亲黄思笑。2011年郑某某查出身患绝症。原告郑郭强是智障人士。原告一家于2012年1月19日在不知情的情况下签署了经公证的委托书（编号（2012）沪东证字第1090号），后郑某某于2012年4月1日医治无效死亡，但委托公证一直未予撤销。2013年1月，原告郭骏屏因故要向案外人张某某借款60万元，案外人张某某要求：1、应将系争房屋办理卖房公证，由其提供的人作为卖房代理人；2、应将系争房屋进行抵押。如满足以上两个条件作为其债权的保障她才答应借款。原告郭骏屏为了借到钱款只得答应其要求，并于2013年1月23日办理了卖房转委托公证（编号：（2013）沪静证字第244号）。2013年1月24日，案外人张某某与原告郭骏屏签订了《房地产抵押借款合同》。2013年5月底，被告朱杨建自称其为系争房屋现在的权利人，要求原告一家搬离系争房屋，原告通过查询才知道，被告庄佑严代原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏和案外人郑某某与被告朱杨建于2013年4月25日签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），将系争房屋以185万元的价格出让给被告朱杨建。原告认为，庄佑严在原告不知情的情况下，恶意串通朱杨建，以其代理人的身份低价转让系争房屋，严重损害了其合法权益，且案外人郑某某已经病逝，原告郑郭强又是智障无民事行为能力人，一家人仅有的一处系争房屋如遭到被告的不法侵害，则无家可归。被告庄佑严属于无权代理，且在交易中与被告朱杨建恶意串通。原告并未收到被告朱杨建的购房款。原告诉请：1、判决被告庄佑严代原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏和案外人郑某某与被告朱杨建于2013年4月25日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判决被告朱杨建协助原告将上海市嘉定区金沙江路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏名下；3、判决被告朱杨建涤除系争房屋上的抵押登记。
被告朱杨建辩称，原告的诉请应予以驳回。1、本案不存在恶意串通；2、被告实际支付了198万的对价，不存在低价买卖。本案系争房屋的合同价185万，实际成交价格为198万。185万的合同价已经通过了房地产交易相关部门的审核。被告提供的证人出庭表示2013年看到原告的房屋门口写有“欠债还钱”字样，一般人不敢买这个房子，所以价格比市场价略低。被告庄佑严处理这个房屋完全是按照原告郭骏屏的指示。原告家庭对郭骏屏的借贷是明知的，有七份委托书及1份承诺书为证。退一步讲，被告庄佑严也构成表见代理。即便庄佑严是无权代理，被告朱杨建也构成善意取得，即以合理的价格购买，且办理了过户登记手续，买卖合同有效，符合物权法关于善意取得的要件。
被告庄佑严辩称，不同意原告全部诉请。被告庄佑严依法受托代为出售系争房屋。郑某某过世的情况，庄佑严不清楚。即便委托人之一死亡，该委托未被撤销的话，委托人生前的委托也是继续有效的，郭骏屏有权转委托。其次，共有人之一郑郭强的监护人已经行使了监护的权利，并同时在委托书上签字。原告郭骏屏曾向许多人借款，如果不想还的话，就是诈骗行为。被告庄佑严是基于朋友关系，才接受了原告郭骏屏的转委托。2013年1月法院因郭骏屏欠姚某某的债务查封了原告的房屋，之后，姚某某又向法院申请解封，是因为姚某某将160万的债务以180万的价格转让给了张某某。郭骏屏对此知情并同意，于2013年4月3日向被告庄佑严出具了委托书，委托庄佑严办理602室房屋180万的抵押登记手续。原告郭骏屏不得不采取自行出售房屋的途径清偿其债务，若被法院拍卖的话房屋的价格会更低。原告的转委托书及郭骏屏的承诺书，证明原告积极作出了出售房屋的意思表示。实际上，郭骏屏口头告知庄佑严在200万左右出售房屋。被告庄佑严出售房屋所得的198万房款已全部交给原告郭骏屏的借款人张某某，用于偿还郭骏屏的借款了。
第三人诸俊未到庭发表意见。
经审理查明，原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏、案外人郑某某于2002年12月23日取得上海市嘉定区金沙江西路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称602室房屋）的产权证。郭桢华与郑某某系夫妻关系，郑郭强、郭骏屏分别为郭桢华与郑某某的儿子和女儿。黄思笑为郑某某的母亲。郑某某于2012年4月1日死亡，其第一顺序的继承人为四位原告。
2012年1月19日，原告郭桢华、郑郭强、郑某某作为委托人与原告郭骏屏签订经公证的委托书一份（编号为（2012）沪东证字第1090号）（以下简称1090号委托书），约定委托人因故无法办理602室房屋相关事宜，特委托受托人郭骏屏作为委托人的代理人，就602室房产代表本委托人办理附录中所列的全部事项，受托人有转委托权，委托期限至2014年1月18日止。具体权限为：代为签订房地产买卖合同、办理还贷、退保、办理产权登记、办理抵押注销手续、收取房价款、交房、协助买方办理贷款相关事宜等。同日，郭桢华、郑郭强及郑某某与郭骏屏签订一份经公证的委托书（编号为（2012）沪东证字第1092号）（以下简称1092号委托书），内容为：委托人欲将登记在郭桢华、郑郭强、郑某某、郭骏屏名下的602室房屋抵押给银行或个人为相关借款作担保，因故无法办理相关事宜，特委托受托人郭骏屏为代理人，代为办理上述房屋下列附录中所列全部事项，受托人有转委托权，委托期限至2014年1月18日止。该委托书附录的内容为：代为签订银行（个人）借款合同、抵押合同及相关文件、代为办理或注销抵押登记、代为办理还贷、退保手续、代为办理公证并同意赋予上述借款、抵押合同强制执行效力等。2013年1月23日，原告郭骏屏与被告庄佑严签订经公证的转委托书一份（编号为（2013）沪静证字第243号）（以下简称243号委托书），约定郭骏屏转委托被告庄佑严办理将602室房屋抵押给银行或个人，为相关借款作担保的事宜，委托权限同1092号委托书附录中的内容，庄佑严无转委托权。同日，原告郭骏屏与被告庄佑严还签订经公证的转委托书一份（编号为（2013）沪静证字第244号）（以下简称244号委托书），约定郭骏屏转委托被告庄佑严办理出售602室房屋的事宜，委托权限同1090号委托书附录中的内容，庄佑严无转委托权，受托人在上述代理权限内就上述房产所实施的法律行为及法律后果，委托人均予以认可，转委托的期限自签署转委托书之日至2014年1月18日止。2013年4月3日，原告郭骏屏与被告庄佑严签订经公证的委托书一份（编号为（2013）沪黄证经字第3466号），郭骏屏委托庄佑严处理602室房屋的如下事项：办理银行还贷、抵押注销手续、办理抵押登记、代为与银行或个人签订借款合同和以上述房屋为抵押物的抵押合同、代为办理上述房产抵押过程中的其他事项等。同日，原告郭骏屏与被告庄佑严又签订经公证的委托书（编号为（2013）沪黄证经字第3465号），郭骏屏委托庄佑严处理602室房屋的的如下事项：代为签订房地产买卖合同、办理房地产转移登记、办理还贷、退保手续、办理变更或注销房地产抵押登记、办理收取房价款、办理交房的相关事宜、办理买卖、租赁过程中的其他事宜等。2013年2月5日，原告郭骏屏出具承诺书一份，承诺如在2013年3月25日之前未归还张某某欠款60万元，则愿意在7日内迁出602室房屋的户口并配合办理交易过户手续。
2013年4月25日，被告庄佑严代郭桢华、郑郭强、郭骏屏及郑某某与被告朱杨建签订《上海市房地产买卖合同》，约定出售方郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某将602室房屋出售给被告朱杨建，房屋面积118.26平方米，房地产转让款共计185万元，出卖方应于2013年6月1日前腾出房屋并办理交接，双方确认，在2013年5月10日前共同向交易中心办理过户。该合同补充条款（一）第四项约定出售方承诺此房除2013年4月25日产调信息所记载的240万抵押外无任何抵押。该合同落款处，被告庄佑严代郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某签字。同日，被告庄佑严代郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某与被告朱杨建签订《买卖合同之特别补充协议》，约定双方对602室房屋之买卖作如下补充，即该物业的实际价格为198万元，此为卖方的净到手价格，买卖合同的价格为185万元，其中的差价13万元作为房屋装修补偿款买受人一次性支付给房屋的出售方，付款方式为，2013年4月26日前支付给卖方第一笔款50万元，2013年6月1日前支付给卖方第二笔款100万元，出产证当日支付给卖方房屋差价款48万元，本协议优先于上海市房地产买卖合同。合同签订后，被告朱杨建通过其孙子朱磊的账户向被告庄佑严转账支付房款198万元，并支付了房产交易所产生的税费。2013年5月20日，602室房屋过户登记至被告朱杨建名下。2013年5月底，被告朱杨建上门要求原告一家腾出602室房屋，原告因对602室房屋被出售给了被告朱杨建有异议，不同意搬离，在与被告朱杨建沟通未果的情况下，诉至本院。
另查明，1、2012年8月11日，原告郭骏屏与案外人姚某某签订借款协议书一份，约定郭骏屏向姚某某借款160万元，还款期限为2012年9月10日，郭骏屏未履行还款义务时，愿意直接接受人民法院执行，该借款协议经过了公证机关的公证，赋予了强制执行的效力。后因郭骏屏未按期还款，姚某某向本院申请强制执行，案号为（2013）嘉执预字第398号，在该案件中，本院根据姚某某的申请于2013年1月30日将602室房屋查封，之后，又依据姚某某的申请于2013年3月27日解除对602室房屋的查封。
2、2013年1月24日，郭骏屏作为借款人，原告郭桢华、郑郭强、郑某某作为抵押人与出借人张某某签订房地产抵押借款合同，约定郭骏屏向张某某借款60万元，借款期限2个月，并用本案系争房屋作为抵押担保。在该合同上，郭骏屏代郭桢华、郑郭强、郑某某签字。2013年1月25日，上海市奉贤区公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明张某某与郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某经协商一致签订的房地产抵押借款合同，郭桢华、郑郭强、郑某某的委托代理人郭骏屏具有相应代理权，若郭骏屏不按约返还张某某60万，郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某自愿接受有管辖权的人民法院强制执行。
3、2013年4月10日，被告庄佑严代郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某与出借人张某某签订抵押借款合同一份，内容为郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某为权利人的602室房屋曾于2013年1月24日抵押给张某某，债权数额为60万元，本次债权数额为180万元，债务履行期限为2013年4月10日至2013年10月9日。
4、2013年5月23日，被告朱杨建将系争房屋抵押给了张鹤鸣，债权数额300万元，债务履行期限从2013年5月22日至2014年5月21日止。本案在审理中，曾追加抵押权人张鹤鸣为第三人。2014年4月18日，张鹤鸣因免除债务而向房地产登记部门申请注销了300万元的抵押登记。
5、2014年4月29日，被告朱杨建与第三人诸俊签订抵押借款协议，约定朱杨建向诸俊借款150万元，担保方式为用602室房屋作担保。2014年5月4日，诸俊登记成为602室房屋的抵押权人，债权数额为150万元。本案依法撤销张鹤鸣为第三人，追加抵押权人诸俊为第三人。
6、2013年5月22日，被告庄佑严曾代郭骏屏向张某某转账还款35万元。
7、上海市普陀区君安地产的中介人员刘磊出庭作证，称在2013年初602室房屋门外楼梯附近墙面上，发现有人用红色油漆涂写欠债还钱字样，认为这套房屋上因有债务纠纷而不能按照市场价来交易。证人称2013年8月份，被告朱杨建曾找过其对该房屋估价，证人认为该房屋的价格在每平米二万三千元至二万四千元左右。
8、被告朱杨建于2011年11月28日自行委托上海科东房地产土地估价有限公司对涉案房屋进行估价，该评估公司于2013年11月30日作出评估报告，称在2013年11月28日该房屋的市场价值为260.86万元，折合单价22058元／平方米。
9、本案中原告提供一份案外人胡斌委托上海科东房地产土地估价有限公司针对涉案房屋所在小区（金沙江路2788弄）1号601室房屋的估价报告，称在2013年11月19日该房屋的单价为31018元每平米。
以上事实有《上海市房地产买卖合同》、（2012）沪东证字第1090号委托书、（2012）沪东证字第1092号委托书、（2013）沪静证字第243号委托书、（2013）沪静证字第244号委托书、（2013）沪黄证经字第3466号委托书、（2013）沪黄证经字第3465号委托书、承诺书、（2013）嘉执预字第398号案件材料、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、抵押借款合同、银行转账凭证、房地产登记簿、房产抵押登记信息、证人证言、原告提供的估价报告、被告朱杨建提供的估价报告等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，本案有以下几个争议焦点：1、郑某某死亡后，其生前所签的委托书是否继续有效？2、被告庄佑严是否有权代原告签订房屋买卖合同、抵押借款合同？被告庄佑严在办理房屋买卖、抵押的过程中，有无超越其代理权的行为？3、被告庄佑严、被告朱杨建是否存在恶意串通损害原告利益的行为？
关于争议焦点一，1090号、1092号委托书，系郑某某去世前本人所签。郑某某去世后，其继承人并未对该委托提出过异议，原告也未有证据证明已将郑某某死亡告知过被告庄佑严，在委托书未被撤销的情况下，应认定为继续有效。鉴于此，2013年1月23日，原告郭骏屏将上述委托书中的委托事项转委托于被告庄佑严也是有效的。
关于争议焦点二，依据1090号委托书，郭桢华、郑郭强、郑某某将办理出售602室房屋相关手续的权利委托给了原告郭骏屏。原告郭骏屏在244号委托书中将此权利转委托给了被告庄佑严。依据1092号委托书，郭桢华、郑郭强、郑某某委托郭骏屏办理602室房屋抵押及为相关借款作担保事宜，郭骏屏在243号委托书中将此权利转委托给了被告庄佑严。被告庄佑严与被告朱杨建签订房屋买卖合同出售涉案房屋，以及与张某某签订抵押借款合同用涉案房屋为借款提供担保的行为，既未超出上述转委托书的委托权限，也未超过转委托的有效期限，被告庄佑严针对委托事项所实施的法律行为的法律后果，应当由委托人郭桢华、郑郭强、郭骏屏、郑某某承担。
关于争议焦点三，被告朱杨建购买涉案房屋支付了交易对价198万元，并且已经办理了过户登记手续。原告称该价格远远低于市场价格，买卖应认定为无效，本院认为，综合原告提供的证据、以及被告朱杨建提供的证据和证人证言，可以认定本案房屋的交易价格确实低于当时的市场价格，但原告仅以价格过低为由要求确认合同无效的依据不足。对于原告称其一家对涉案房屋被出售均不知情，被告庄佑严与朱杨建、张某某等恶意串通出售涉案房屋的意见，本院认为，从本案6份委托书可以看出，原告一家委托庄佑严出售涉案房屋及用涉案房屋为郭骏屏的相关借款提供担保的意思表示明确。且原告郭骏屏在2013年2月5日作出承诺，若未在2013年3月25日之前归还张某某借款则迁出户口并配合办理602室房屋的过户手续，可见，原告郭骏屏对于未归还借款则房屋被出售用于偿债应当是明确的。对于被告庄佑严称其收取的198万元房款均用于代郭骏屏偿还他人债务，此系代理关系中的其他债务关系，不是本案处理范围，本院不作认定。
综上，四原告主张《上海市房地产买卖合同》无效的理由不充分，四原告亦无充分证据证明被告庄佑严与朱杨建、张某某等恶意串通，故对于原告诉请要求确认房地产买卖合同无效、注销抵押及将该房屋恢复登记至原告名下的诉请，本院不予支持。第三人诸俊经本院依法传唤，无正当理由而未到庭，由其自行承担相关法律后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏、黄思笑的全部诉讼请求。
本案受理费21450元，由原告郭桢华、郑郭强、郭骏屏、黄思笑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 秦 忠
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 周明娟
二〇一四年十二月二十四日
书 记 员 方 靖
审 判 长 秦 忠
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 周明娟
二〇一五年一月六日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。