浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍嵊民初字第1036号
原告：叶柯杰。
委托代理人（特别授权代理）：李淑芳，浙江浙经律师事务所律师。
被告：嵊州市雅邦房地产开发有限公司。
法定代表人：张善昌。
原告叶柯杰与被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司（以下简称雅邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2014年7月7日公开开庭进行了审理。原告叶柯杰的委托代理人李淑芳到庭参加诉讼。被告雅邦房地产公司的法定代表人张善昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶柯杰起诉称：2010年原告之父叶方针从被告处购买了坐落在嵊州市城南新区高杨路江南春城6幢4单元602号、603号房屋，后经原、被告及原告之父协商一致将该房屋权属过户至原告名下，原、被告双方遂于2013年6月9日签订了浙江省商品房买卖合同二份，约定原告向被告购买坐落在嵊州市城南新区高杨路江南春城6幢4单元602号、603号房屋，房价款分别为310000元、700000元，合计1010000元。按照双方签订的买卖合同第十六条的约定，被告应在2012年7月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告，若被告逾期交付超过30天的，则原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。为维护原告的合法权益，提起如下诉讼请求：1、判令被告立即将坐落在嵊州市城南新区高杨路江南春城6幢4单元602号、603号房屋的国有土地使用权证交付给原告。2、判令被告支付原告自2012年7月31日起至实际交付房产权属证书之日止，按日向原告支付房价款1010000元的万分之五的违约金（其中至2014年6月5日的违约金为340370元）。3、本案诉讼费用由被告承担。在审理中，原告变更第2项诉讼请求为按日向原告支付房价款1010000元的万分之二点五的违约金。
被告雅邦房地产公司未到庭，但书面答辩称：一、原告诉请与实际不符，原、被告建立商品房买卖合同时间在2013年6月9日，约定在2012年7月30日前交付房产证及土地使用权证，穿越时空不符合实际。即使有原告所述更名的事实存在，更名的实质是终止前一买卖合同，重新订立后一买卖合同，原告不可能享有前一合同权利，更不可能在买卖合同签订前将权属证书登记在原告的名下，故原告的诉讼请求应予驳回。二、即使有违约事实存在，原告在被告处购买的商品房迟延取得房产证的原因不在于被告，而是由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成的，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1、法律、政策及情势变动原因。本案所涉商品房取得房产证迟延最主要的一个原因是建筑误差超面积900余平方米（计容积率部分）被迟延处理，建设工程竣工规划核实被延迟通过。在原告与被告签订合同之时，浙江省规制规划验收法律规范是《浙江省实施﹤中华人民共和国城市规划法﹥办法》与《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》，根据这两个规定，被告的违建行为只是轻微行为，只要补交土地出让金及规费即可完成补救，手续简单、处理时间很短。2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》开始实施，原《浙江省﹤实施中华人民共和国城市规划法﹥办法》被废止，2011年4月1日《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》开始实施，原《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》被废止，被告的违建行为被列为严重违法行为，违建部分须经行政处罚，应没收实物或违法收入，处理程序复杂、繁琐，法律规范的变动导致了情势的变更，新法的实施增加了办理房产证的复杂与繁琐程度，直接导致办理房产证时间的延长，大大超过了双方订立买卖合同时的预期。在实际操作中，嵊州市城市管理执法局从2011年8月开始行政处罚至土地复核验收结束用了一年八个月时间。2、政府行为迟延的原因。被告在2010年11月5日一期建设工程竣工、2011年1月14日二期建设工程竣工后即积极开展办理房产证工作，2011年3月申请竣工规划验收，测量后嵊州市城南建设管理委员会于同年6月17日告知有违建应处罚，由于当时《浙江省城乡规划条例》、《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》的实施，须由嵊州市城市管理行政执法局进行处罚，同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发函给嵊州市城南建设管理委员会，要求在违法、违规行为未办结前暂缓办理相关手续，至2012年12月行政处罚的结束，耗时一年四个月之久，政府行政处罚行为的拖延与迟缓直接导致了办理房产证的迟延。3、少数购房业主违章装修原因。2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发给嵊州市城南建设管理委员会函中明确载明：经现场勘查发现，该商住楼尚存在违章扩建、违章装修等违法、违规行为，表明少数购房业主在房屋接收装修过程中有违章现象，直接延缓了规划验收的进行。4、截止目前，原告所购买的商品房已具备办理总证的资料条件，但由于部分业主对于专项物业维修资金应补交部分经被告公示与发送短信催收仍拖欠，导致被告无法收齐全部专项物业维修资金，嵊州市住房与城乡建设局不予出具收齐全部专项物业维修资金证明，迟延办证的责任在于应补交专项物业维修资金而未补交的业主。被告现提供嵊州市房地产管理委员会于2013年9月16日出具的函一份，以证明已具备除收齐全部专项物业维修资金证明外办理总证的手续条件。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……，该条规定强调的是未能取得房屋权属证书是由于出卖人原因造成的，则出卖人应承担违约责任，而本案造成房产证迟延的原因在于上述原因，因此，被告无须承担违约责任。虽然原、被告在合同中有约定交付房产的期限，但房产证并不是由被告意志决定颁发，它是一个被告申请、政府颁证相结合的行为，被告履行积极申请义务，不存在过错，由于上述种种原因共同造成房产证取得迟延，将该迟延的责任归咎于被告显失公平。三、被告取得本案所涉土地使用权证是在2007年，嵊州市人民政府对于部分业主不补交专项物业维修资金问题作出专项协调会议纪要（内容为：不交专项物业维修资金的业主不予办理转移登记）后，嵊州市房地产管理委员会在2014年4月14日办理完毕所有商品房原始登记，故原告所诉与事实不符。四、退一万步讲，即使被告应按合同约定承担违约责任，原告对于违约金的请求虽按买卖合同约定的违约金已经下调，但该请求仍明显高于所造成的实际损失，被告承认迟延取得房产证会对原告在房地产权利行使上有一点影响，但作为以金钱衡量的实际损失上，在商品房价格不断上涨的现实市场背景下，大部分原告购房系按揭贷款，房产证的迟延取得对原告在金钱利益的损失上几乎没有。故被告要求由法院根据实际损失的情况进行相应的调减。
原告在本院指定的举证期限内提交的证据及本院的认证意见如下：
证据1、户口簿及结算书各一份，证明2010年原告之父叶方针从被告处购买了坐落在嵊州市城南新区高杨路江南春城6幢4单元602号、603号房屋的事实。
证据2、浙江省商品房买卖合同二份，证明原、被告于2013年6月9日签订了二份商品房买卖合同，并约定了相关的违约责任和违约条款。
证据3、销售不动产统一发票二份，证明原告已向被告付清了全部购房款的事实。
对上述证据本院认证认为：对于证据1，能够证明2011年2月20日原告之父叶方针与被告办理了讼争房屋交付手续的事实。对于证据2、3，内容真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。
经审理查明，原告之父叶方针曾与被告签订商品房买卖合同，约定向被告购买坐落在嵊州市城南新区高杨路江南春城6幢4单元602号、603号房屋，并于2011年2月20日办理了上述房屋的交付手续。2013年6月9日，原、被告重新签订浙江省商品房买卖合同二份，约定由原告作为买受人向被告购买上述房屋，房价款分别为310000元、700000元，合计1010000元，原告已向被告付清全部购房款。按照双方签订的买卖合同第十六条的约定，被告应在2012年7月30日前将土地、房屋权属证书交付给原告，若被告逾期交付超过30天的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告雅邦房地产公司已于2014年3月25日办理了讼争商品房的初始登记。
本院认为，被告与原告之父叶方针于2011年2月20日办理了讼争房屋的交付手续，结合原、被告签订的合同内容及签订时间，本院采信原告关于原、被告及原告之父达成房产更名手续合意的意见。基于房产更名的客观事实，原、被告于2013年6月9日签订合同，但合同中明确约定被告应于2012年7月30日前交付土地、房屋权属证书，被告明知签订合同时已超过交付权属证书的期限，但其仍与原告签订了上述合同，应视为其对原告拥有主张自2012年7月31日起至2013年6月8日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金的权利的认可，故对被告称原告主张权利不符合实际，穿越时空的答辩意见不予采信。现被告未能按合同约定的期限向原告交付土地、房屋权属证书，被告应当依法承担相应的违约责任。被告虽辩称由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成了房产证的迟延取得，原因不在被告处，但本院认为，根据合同相对性原理，被告仍应当向原告承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，可另行按照法律规定进行处理。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中已明确约定为每日按已付房价款的万分之五计付，现原告已自行将违约金数额下调为每日万分之二点五计付，本院对此予以支持；被告要求再行下调违约金数额的主张与法律不符，本院不予采纳。被告雅邦房地产公司已于2014年3月25日办理讼争商品房的初始登记，故原告要求被告支付自2012年7月31日起至2014年3月25日止的逾期交付权属证书违约金152257.5元（1010000元×0.025%×603＝152257.5元）的诉讼请求于理有据，本院依法予以支持。原告另要求自2014年3月26日起至实际交付权属证书之日止以购房款1010000元的每日万分之二点五计算迟延办证违约金的诉讼请求于理无据，本院依法不予支持。根据本案现有的证据和事实，被告并不负有将讼争房屋的国有土地使用权证书交付给原告的法定或约定义务，被告应当履行的是协助原告办理国有土地使用权证的义务。被告雅邦房地产公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、嵊州市雅邦房地产开发有限公司在叶柯杰提出办证申请后协助办理坐落于嵊州市三江街道高杨路江南春城6幢4单元602、603号房屋的国有土地使用权证；
二、嵊州市雅邦房地产开发有限公司支付叶柯杰逾期交付房屋权属证书违约金152257.5元，款限本判决发生效力之日起十日内付清；
三、驳回叶柯杰的其余诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3704元，依法减半收取1852元，由原告叶柯杰负担195元，由被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司负担1657元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费3704元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。
代理审判员 吕泉清
二〇一四年七月十五日
书 记 员 杨 月
本案引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。