云南省大理市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二初字第180号
原告简某某。
委托代理人王寸绿、邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。
被告张某某。
被告李某。
被告彭某某。
被告张某凤。
四被告委托代理人张崇斌，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。
原告简某某诉被告张某某、李某、彭某某、张某凤租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法由审判员屈艳祥独任审判，公开开庭进行了审理。原告简某某的委托代理人王寸禄、邓世刚，被告张某某、李某、彭某某、张某凤的委托代理人张崇斌以及被告张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年8月1日，原、被告签订《租赁合同》，被告将登记在被告李某名下的国有土地使用证所载土地出租给原告，该宗土地被告李某已经平均分给被告张某某在内的三兄弟；由于土地登记的权利人为李某，故应原告要求签合同时被告家庭成员在合同上全部签字。合同签订后，原告依约向被告支付了定金100000元。2013年8月27日，原、被告又签订了《租赁合同补充协议》约定，被告积极办理报建手续，如未能通过审批不属于违约，但被告必须协调好当地政府建设管理部门，如发生政府行为等无法施工，如超过一个月以上，则租赁期顺延停工时间，如被告协调无法解决报建手续及复工（免租期一年内），超免租期视为双方自动解除租赁合同，被告向原告退还所交的10万元定金和交付的租金全额。2013年10月22日，原告再次向被告预支了人民币3.5万元用于租赁土地的勘测与先期建设。2013年10月，原告着手先期建设，准备建盖时却被告知该宗土地在洱海1966米管理区域内，不能进行建房施工。原告后来得知大理市洱海保护管理局自2012年起至今，已经多次对被告在洱海保护区域内占滩建房的行为进行了行政处罚，被告明知在不能建房的情况下向原告隐瞒事实，反而以可以办理报建为由，诱骗原告与被告签订租赁合同，被告的行为已经构成根本违约，为此原告要求解除合同，由被告退还定金10万元、勘测及先期建设费用3.5万元却遭到被告拒绝，综上，原告起诉至人民法院，请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》及其补充协议；2、判令被告返还原告定金100000元及2013年10月22日支付的35000元，共计135000元；3、判令被告按中国人民银行同期贷款利息承担逾期还款利息（100000元从2013年8月2日起计算至还清本息之日止，35000元从2013年10月22日起计算至还清本息之日止）；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称，双方签订合同时原告已经明知该地无法正常报建，被告没有欺诈原告，双方签订的合同有效，真实。双方签订合同时，约定被告不能报建不属于违约，从约定可以看出原告明知无法正常报建，洱管局确有处罚，但与双方签订的合同无关，处罚是租赁土地之外的土地，2013年3月份洱管局下达的违法整改通知书系要求被告将在国有土地之外的滩地拆除。原告未按约支付租金、未按约定对租赁土地进行建设已经违约，所以定金不应当退还，利息亦不应承担。被告同意解除合同。3.5万元系被告帮原告地勘、设计、出具图纸的费用，现已出具地勘报告、设计图、施工图，不存在施工费，该笔费用应由原告承担。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《国有土地使用证》，以证明原告租赁的土地登记在李某名下，双方约定超过1年免租期不能办理报建手续，租赁合同自动解除，被告退还定金、租金。
2、中国工商银行个人业务凭证、中信银行个人电子转账凭证，以证明原告向被告支付定金100000元及土地勘测建筑费35000元。
被告为证明自己的答辩主张，向本院提交了以下证据：
1、被告身份证复印件，以证明被告身份情况。
2、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，以证明双方约定定金以及违约条款。
3、《国有土地使用证》，以证明被告对租赁土地有合法使用权。
4、《建设工程勘察合同》、《岩土工程勘察报告》，以证明被告受原告委托进行了勘察并支出了相应的费用。
5、客栈施工图、电路设计图、结构设计图，以证明被告受原告委托进行了客栈的施工设计并支出了相应的费用。
经质证，被告对原告提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明方向不认可。原告对被告提交的第1组证据无异议；对第2、3组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明方向不予认可；对第4、5组证据不予认可。
本院认为，原告提交的第1组证据与被告提交的第2、3组证据一致，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认；原告提交的第2组证据被告认可其真实性，本院予以确认；被告提交的第1组证据原告无异议，本院予以确认；被告提交的第4、5组证据，形式来源合法、内容客观真实、与本案有关联性，原告虽不予认可，但未提交相应的证据予以反驳，本院予以确认。
经原告申请，本院向大理市洱海保护管理局调取了2012年5月至2014年5月对被告户的调查笔录、勘验笔录、停止违法行为通知书、行政处罚事先告知书、处罚决定书等。经质证，原告对该组证据三性无异议；被告对该组证据的来源、形式均无异议，但对关联性不认可。本院认为本院调取的该组证据符合证据三性，本院予以确认。
综上，根据庭审质证、认证、以及双方当事人一致陈述，本院确认以下案件事实：
被告李某、张某凤属夫妻，被告张某某、彭某某属夫妻，被告张某某属被告李某之子。2013年8月1日，原告为乙方，四被告为甲方，双方签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于大理市双廊村登记在李某名下的国有土地出租给乙方，租赁期限为18年，2013年8月1日起至2031年8月1日止（2013年8月1日至2014年8月1日为免租期），每年租金150000元，总租金为255万元；合同签订之日，乙方支付甲方100000元定金，三个月内支付甲方1100000元，若甲方违约，赔偿乙方200000元，若乙方违约定金不再退回；2022年8月1日前付清后九年租金1350000元；甲方责任：合同签订后甲方积极办理报建手续，因地段特殊，未能办理，不属于违约；乙方责任：按期缴纳租金，按设计建盖房屋，租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权，租赁土地上房屋及其他地上附着物归甲方所有，动产部分归乙方所有；在租期内若发生征地行为，土地补偿部分归甲方所有，地面建筑设施赔偿归乙方所有；因不可抗拒的因素和政府行为，不属于违约，甲乙双方不承担违约责任。2013年8月27日，原告与被告张某某签订了《租赁合同补充协议》，主要约定：被告张某某积极办理报建手续，如未能通过审批不属于违约；如发生政府行为等无法施工，如超过一个月，则租赁期顺延停工时间；如被告协调无法解决报建手续及复工，超过免租期视为原、被告自动解除租赁合同，被告退还原告所交的100000元定金和交付的租金全额；本协议签订后，如与租赁合同有矛盾之处，则以本协议为准。合同签订后，原告向被告方支付了100000元定金及勘察设计费用35000元，被告委托大理市设计院进行了勘察设计，取得了勘察报告及设计图纸。另查明，被告出租给原告的土地为登记在李某名下的国有土地，共计500平方米，本案被告出租了该证所载土地的中间一部分，由于该土地在洱海1966米管理区域内，曾被洱海管理局下达停止违法行为通知书、处罚决定书等，至今被告未能取得房屋建盖的合法手续。
本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规效力性、强制性规定，为有效合同。《租赁合同补充协议》第二条约定，被告办理报建手续，如未能通过审批不属于违约，超过免租期无法解决报建手续及复工，双方自动解除租赁合同，被告应当退还原告所交的定金和租金。根据该约定，由于被告至今未能办理报建手续，且已经超过双方约定的免租期，双方合同应予解除；被告收取的定金及租金应当予以返还，本案租赁合同实际未履行，原告未交付租金的行为不属于违约，原告要求被告返还定金100000元的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同签订后，原告自愿向被告支付了勘察设计费用35000元，被告亦进行了勘察设计工作，双方未在合同中对此予以约定，原告要求返还该35000元的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。由于被告未能办理报建不属于违约，原告要求被告承担逾期还款利息的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告简某某与被告张某某、李某、彭某某、张某凤签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》。
二、由被告张某某、李某、彭某某、张某凤在本判决生效之日起十日内返还给原告简某某定金100000元。
三、驳回原告简某某的其他诉讼请求。
案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告简某某承担800元，由被告张某某、李某、彭某某、张某凤承担700元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。
审判员 屈艳祥
二〇一五年六月十八日
书记员 赵文辉