杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西商初字第1157号
原告（反诉被告）：王国彪。
原告（反诉被告）：陶志娟。
王国彪、陶志娟共同委托代理人：罗龙江、张峰。
被告（反诉原告）：杭州互动房地产代理有限公司。
法定代表人：邓力。
委托代理人：邢培红。
委托代理人：霍方威。
原告王国彪、陶志娟为与被告杭州互动房地产代理有限公司（以下简称互动房产）委托合同纠纷一案，于2010年6月30日向本院起诉，本院立案受理后，被告互动房产在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，于2010年8月5日公开开庭进行了审理，王国彪及王国彪、陶志娟的共同委托代理人罗龙江、张峰，被告互动房产的委托代理人邢培红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王国彪、陶志娟共同起诉称：2009年3月30日，俞国兴、王国彪、陶志娟及互动房产签订《委托代理合同》一份，约定互动房产为俞国兴与王国彪、陶志娟之间的房产交易过户事宜提供代理服务，代理费以物业咨询（服务）费计收，共计76000元，均由王国彪、陶志娟支付。同时约定如互动房产怠于履行义务导致办证时间延迟的，则每逾期一日应向委托方支付物业顾问咨询（服务）费的百分之一的违约金。合同签订后，王国彪、陶志娟与俞国兴正式签订房屋转让合同，并根据互动房产的要求预先向其支付了代理费用及办理过户所需的费用共计325000元，但互动房产至今未为王国彪、陶志娟办理土地使用权证的过户手续。王国彪、陶志娟在向互动房产投诉时才得知，该房屋的土地使用权性质为划拨，在土地出让金未缴纳之前，无法办理过户手续。而互动房产在签订合同时未尽职责向王国彪、陶志娟阐明，甚至在办理过户手续时刻意隐瞒，导致王国彪、陶志娟以市场价格购买的房屋至今不能办理土地使用权证。且互动房产的员工陈志敏无合法有效的房产经纪人资格。王国彪、陶志娟认为，互动房产的行为已严重违反了合同约定，故意隐瞒事实，构成欺诈，侵害了王国彪、陶志娟的合法权益，故起诉要求：一、判令互动房产退还王国彪、陶志娟物业顾问咨询（服务）费76000元；二、判令互动房产支付王国彪、陶志娟违约金约300960元（以上述每日物业顾问咨询（服务）费的1%计算，从2009年5月1日暂计算至起诉之日）；三、判令互动房产承担案涉房屋延迟办理土地使用权证期间增加的土地出让金（数额以被告实际办理案涉房屋土地使用权证之日缴纳的土地出让金高出2009年5月1日评估土地出让金之日差额为准）；四、判令互动房产继续履行合同；五、本案诉讼费用由互动房产承担。
被告互动房产答辩称：2009年3月30日，原、被告之间的确签订委托代理合同，被告互动房产按照合同约定将房产证、契证进行了办理并交付王国彪、陶志娟，其他纳税、房产过户等也已经全部办理完毕。土地证问题是因为王国彪、陶志娟没有也不愿意支付相应的土地出让金导致土地证不能按时办理。就整个履行合同的内容看，被告互动房产没有任何违约情况。另一方面，王国彪、陶志娟至今没有支付任何代理费用。被告互动房产已按约履行了所有义务，是王国彪、陶志娟违约，请求法庭依法驳回两原告的诉讼请求。
被告互动房产反诉称：2009年，原、被告签订《委托代理合同》一份，约定互动房产代为办理王国彪、陶志娟与俞国兴房产转移手续，王国彪、陶志娟支付咨询服务费76000元。合同签订后，互动房产依约办理了相关证件并交付王国彪、陶志娟。王国彪、陶志娟一直未支付咨询服务费。故起诉要求判令王国彪、陶志娟支付咨询服务费76000元；本案诉讼费由王国彪、陶志娟承担。
原告王国彪、陶志娟针对反诉答辩称：对双方签订委托代理合同及已经办理房产证、契证的事实予以确认。王国彪、陶志娟已经按照委托代理合同约定将相关咨询服务费与办证手续的税费一并支付给互动房产员工陈志敏。互动房产称王国彪、陶志娟一直没有支付土地出让金导致土地证至今未办成，这一事实并不存在。王国彪、陶志娟是在起诉之前向顾问公司投诉时方才知晓有土地出让金这项费用。因此，请求法庭驳回互动房产的诉讼请求。
王国彪、陶志娟为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
1、委托代理合同复印件，证明王国彪、陶志娟与互动房产签订《委托代理合同》，约定代理费用、代理责任等。
2、杭州市房屋转让合同，证明王国彪、陶志娟在互动房产的指导下签订房屋转让合同。
3、房产交易收款单，证明互动房产代收房款的事实。
4、转帐交易回单，证明王国彪、陶志娟向互动房产支付25万元税费及咨询代理费用。
5、俞国兴、陈志敏承诺书，证明互动房产员工陈志敏实际经办案涉房产过户手续。
6、契税专用缴款书、税收通用完税证、销售不动产统一发票，证明王国彪、陶志娟实际缴纳税费174701.76元；王国彪、陶志娟在互动房产指示下以235万元办理纳税。
7、产权证、契证，证明王国彪、陶志娟至今尚未取得案涉房屋土地使用权证。
互动房产为证明自己的主张，向本院提交了协议书复印件一份，证明王国彪、陶志娟与卖家之间从2007年就开始磋商买卖，对该物业的情况是非常清楚的。
上述证据，经庭审质证，互动房产对原告提交的证据1、2、3、6、7的真实性均无异议。对证据4的真实性无法确认，且陈志敏并非互动房产的员工，互动房产未收到过上述款项。对证据5认为与本案无关。王国彪、陶志娟对互动房产提交的证据认为系复印件，真实性有异议，且不能证明本案事实。
根据上述质证意见，本院认证如下：王国彪、陶志娟提交的证据1、2、3、6、7的真实性互动房产无异议，本院对真实性予以确认。证据4系银行汇款凭证，真实性本院予以确认，虽然没有证据证明收款人陈志敏系互动房产员工，但互动房产庭审中承认陈志敏所在的“润成公司”与互动房产之间系合作关系，且本案互动房产办理过户的费用来自陈志敏及陈志敏参与办理过户手续的事实，本院认定陈志敏收款系代表互动房产，故该证据本院予以确认。证据5互动房产无相反证据反驳，真实性本院予以确认。互动房产提交的证据系复印件，真实性本院不予确认。
根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2009年3月30日，以俞国兴为甲方，王国彪、陶志娟为乙方，互动房产为丙方，签订《委托代理合同》一份，约定：甲、乙双方共同委托丙方办理杭州市下城区香积寺路78、78-2号房产的产权过户事宜；丙方承诺在甲、乙双方提供的有关资料齐全，全额交纳了有关税费及银行按揭审批手续齐全，房管局正式受理后15个工作日内为甲、乙双方办理房产证、契证、土地证；如因甲、乙双方或一方的原因导致办证时间延迟或无法办证的，则一切后果由责任方承担；如因丙方无故怠于履行义务导致办证时间延迟，则每逾期一日应向委托方支付物业咨询费的百分之一的违约金。丙方应收的物业咨询服务费为甲方38000元，乙方38000元，均由乙方支付，在合同签订后5日内一次性支付。2009年3月31日，俞国兴与王国彪、陶志娟签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定俞国兴将坐落于杭州市下城区香积寺路78、78-2号，房屋结构为混合，建筑面积为130.19平方米，房屋用途为非住宅，土地使用权取得方式为划拨的房屋转让给王国彪、陶志娟，转让价格为238万元，其中首付138万元，银行贷款100万元。合同签订后，王国彪、陶志娟支付了首付款并办理了银行贷款手续。2009年4月17日，王国彪通过银行汇款25万元给陈志敏，用于办理房屋过户手续和支付代理费。之后，互动房产为王国彪、陶志娟办理了上述房屋的契证和房产证，共支付各种税费174701.76元，因王国彪、陶志娟对补缴土地出让金有异议，土地使用权证一直未办理过户手续。今年6月，王国彪、陶志娟诉至本院，要求判如所请，互动房产亦提起反诉，要求要求判如请。
本院认为：本案原、被告签订的《委托代理合同》符合法律规定，系当事人的真实意思表示，双方均应履行。根据合同约定，互动房产在交易双方提供办证有关的全部资料及缴纳了相关税费的情况下，十五个工作日内办理房屋产权过户的相关证件。现互动房产已经按照合同约定办理了房屋产权证和契证并交付王国彪、陶志娟，履行了部分合同义务。未能办理土地使用权证的原因是涉案房屋的土地使用权取得方式为划拨，依照相关规定必须补缴土地出让金后才能办理过户登记手续。而补缴土地出让金是王国彪、陶志娟的义务，因其未履行义务导致互动房产至今未能办理土地使用权证，责任在于王国彪、陶志娟，互动房产没有违约行为。对王国彪、陶志娟认为自己不知道涉案房产的土地使用权性质为划拨、互动房产故意隐瞒该事实的意见，本院认为，双方的合同中仅约定互动房产代为办理权属证书，并未约定互动房产有告知房屋权属状况的义务，且《杭州市房屋转让合同》明确写明涉案房屋的土地使用权取得方式为划拨，故王国彪、陶志娟对此应当是明知的。因此，王国彪、陶志娟的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。王国彪、陶志娟要求互动房产退还物业咨询服务费、支付违约金及承担延迟办证期间增加的土地出让金的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对于互动房产的反诉请求，本院认为，王国彪、陶志娟将物业咨询服务费及办证相关费用汇给陈志敏，而互动房产在庭审中承认与陈志敏所在的“润成公司”存在合作关系，结合陈志敏参与权属证书的办理及支付相关费用的情况，应当认定互动房产对陈志敏的收款行为是认可的，故互动房产的反诉请求无事实依据，本院不予支持。因双方均未提出解除合同，故对王国彪、陶志娟要求继续履行合同的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、王国彪、陶志娟于2009年3月30日与杭州互动房地产代理有限公司签订的《委托代理协议》继续履行。
二、驳回王国彪、陶志娟的其余诉讼请求。
三、驳回杭州互动房地产代理有限公司的反诉请求。
案件受理费6954元减半收取3477元，由王国彪、陶志娟负担；反诉案件受理费850元由杭州互动房地产代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 庞邦彩
二〇一〇年九月十七日
书记员 杨 慧