河南省郑州市中原区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0102民初3647号
原告（反诉被告）郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。
法定代表人贾飞，该公司董事长。
委托代理人寇建明，该公司员工。
被告（反诉原告）河南和昌物业服务有限公司，住所地郑州市中原区中原西路167号6号楼2层。
法定代表人陈小敏，该公司董事长。
委托代理人吴会亚，河南译达律师事务所律师。
原告（反诉被告）郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）与被告（反诉原告）河南和昌物业服务有限公司（以下简称和昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒林公司的委托代理人寇建明，被告和昌公司的委托代理人吴会亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒林公司诉称：恒林公司租赁和昌公司管理的位于中原西路167号写字楼一楼大厅东房屋，双方于2014年7月31日签订书面租赁合同。恒林公司依合同约定于2014年7月28日向和昌公司支付150000元履约保证金，租期满后恒林公司依约搬出了房屋，但是和昌公司未将履约保证金及时退还原告。故请求判令：一、和昌公司返还履约保证金150000元并支付利息7500元（暂算一年，之后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；二、和昌公司承担本案诉讼费用。
被告和昌公司辩称，合同期满后，恒林公司继续占有租赁房屋，至今未交付房屋，且双方未进行清算，据合同约定，和昌公司无义务退还履约保证金，恒林公司继续占有房屋的租金应从履行保证金中扣除。2015年4、5月份水电费31095元恒林公司未支付，应从保证金中扣除。恒林公司主张的利息没有法律依据。
被告和昌公司反诉称，2014年7月17日，恒林公司与和昌公司签订《房屋租赁合同》，约定和昌公司将位于中原西路167号写字楼一楼大厅东、面积为1041平方米的房屋出租给恒林公司，期限为2014年7月18日至2015年7月17日，每年租金为2248560元；租赁期满后，恒林公司应当在3日内将租赁物、场地清洁完好交付和昌公司，并搬迁自身财产物品，无法搬迁的装修及改造的设施设备归和昌公司所有，逾期交付的，按双倍支付租金至实际交还日。合同签订后，和昌公司按约定将房屋交付给恒林公司使用，合同约定租赁期限到期后，恒林公司继续使用房屋，2015年10月1日恒林公司将房屋装修毁坏性拆除后搬离，至今未与和昌公司办理交接手续，造成被告巨大的经济损失，且恒林公司对租赁房屋毁损严重，恢复原状的费用为227570元。综上，请求判令：一、恒林公司支付逾期租金1000000元；二、恒林公司赔偿和昌物业房屋损坏的损失227570元；三、诉讼费由恒林公司承担。
原告恒林公司针对反诉答辩称，一、租赁期满后恒林公司已依约搬走，和昌公司应当就继续占有房屋承担举证责任；二、未办理清算和结算是由于被告不配合办理。
经审理查明：2014年7月31日，和昌公司（甲方）与恒林公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定双方就房屋租赁达成协议，约定租赁房屋位于中原西路167号写字楼一楼大厅东，双方确认租赁房屋面积为1041平方米，该房屋用途为恒林公司恒大地产售房部使用；租赁期限为一年，即2014年7月18日至2015年7月17日；在合同签订之日前，恒林公司须提交150000元作为履约保证金支付和昌公司，合同期满后，履约保证金全额无息返还；每年租金为人民币1349136元，物业管理费899424元，合计人民币2248560元；租赁期满后，合同即终止：恒林公司应当在3日内将租赁物、场地清洁、完好（正常损耗除外）交付和昌公司，并搬迁自身财产物品，无法搬迁的装修及改造的设施设备归和昌公司所有，按照合同当时租金标准支付该期间的租金；恒林公司逾期交付的，应当双倍支付租金直到实际交还日，逾期10日以上的，可视为恒林公司放弃场地内全部财产和权益；合同终止后，双方进行价款和责任清算；合同终止，不影响任一方应当承担的违约责任或其他责任。恒林公司于2014年7月28日向和昌公司交纳履约保证金150000元。
租赁期限届满后，恒林公司从租赁房屋处搬出，但双方未进行价款清算，也未办理交接手续。
诉讼中，恒林公司主张其于2015年7月17日就从租赁物处搬出，和昌公司主张恒林公司于2015年10月1日才从租赁房屋处搬出。
上述事实，有《房屋租赁合同》、收据、双方的陈述等证据在案佐证。
本院认为：原告恒林公司与被告和昌公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法、有效。恒林公司在签订合同时向被告交纳的150000元履约保证金，在合同终止后，若恒林公司已经按照合同约定履行了全部合同义务，和昌公司应当返还恒林公司。本案的争议焦点是原告是否按照合同约定在租赁期限届满后及时将租赁房屋返还恒林公司。对于租赁物的返还时间，恒林公司没有提供证据予以证明。和昌公司向本院提交的租赁房屋和照片，可以客观反映房屋状态，但无法认定该状态的起始时间；提交的郑州尚上酒店有限公司的证明因该单位与和昌物业存在利害关系本院不予采信；提交的物品放行条也因不能核实签名人身份故本院不予采信；综上，和昌物业提供的证据也不能直接证明租赁房屋返还的具体时间。
恒林公司与和昌公司均不能提交证据证明租赁房屋返还的时间，应当由承担举证责任的一方承担不利后果。主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担证明责任。恒林公司主张租赁合同终止，要求和昌公司返还履约保证金，则恒林公司应当对租赁合同终止的变动事由即其已经返还租赁物这一事实承担举证责任，而返还租赁物的事实中包含了返还租赁房屋时间这一要素。恒林公司与和昌公司均不能举证证明返还租赁房屋的时间，按照上述对举证责任的分配，因恒林公司负有举证责任，故应当由其承担不利后果。恒林公司不能证明其按照约定时间返还了租赁房屋，故其主张和昌公司返还其履约保证金150000元，本院不予支持。
履约保证金是双方在签订合同时约定，若交纳保证金一方当事人不存在违约行为，保证金予以返还，隐含着若交纳保证金一方存在违约行为，保证金不予返还的意思表示，故保证金实质上是一方当事人在签订合同时向另一方当事人预交的违约金。和昌公司主张恒林公司赔偿其租金，实际是主张恒林公司赔偿因逾期返还房屋给其造成的损失。
虽然本院在现有证据的基础上分配举证责任后，认定恒林公司未按约定返还租赁物，但需要指出，和昌公司也未提供充分证据证明其主张的恒林公司于2015年10月1日才从租赁房屋中搬出的事实，故和昌公司未提供充分证据证明其主张的房租损失的具体数额。和昌公司还主张恒林公司赔偿其房屋损坏损失，其提供的由其单方委托郑州嘉龙装饰工程有限公司出具的报价单，因该装饰公司并不是具有相关资质的鉴定机构，其报价单不能作为认定房屋损失的依据，故和昌公司也不能提供充分证据证明损失的具体数额。租赁合同中，原、被告双方明确约定在租赁期满后恒林公司逾期交付房屋10日以上，可视为恒林公司放弃场地内全部财产和权益，故在恒林公司逾期交付房屋10日后，和昌公司应当积极采取措施防止损失的扩大。
和昌公司未提供证据证明其租金损失及房屋毁损损失高于双方约定的违约金即履约保证金150000元，且结合和昌公司应承担的防止损失扩大的义务，对和昌公司主张的损失，本院以履约保证金150000元为限予以支持。因本院对恒林公司主张其返还保证金的诉讼请求未予支持，故和昌公司可以保证金弥补其损失，对和昌公司主张恒林公司赔偿其损失1227570元的反诉请求，本院不再支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）郑州恒林置业有限公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）河南和昌物业服务有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费3450元，由原告（反诉被告）郑州恒林置业有限公司负担；反诉案件受理费7924元，由被告（反诉原告）河南和昌物业服务有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 毛大帅
人民陪审员 杨爱香
人民陪审员 赵红娟
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 罗梦宇