广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初5214号原告：陈锦婷，女，汉族，1983年8月7日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：袁敏锋，广东德佐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润珊，广东德佐律师事务所实习律师。被告：东莞市荣达置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇金洲村郭武石龙头。组织机构代码为：66823508-8。法定代表人：尹海龙，该公司总经理。委托代理人：陈咸，广东宝威律师事务所律师。委托代理人：杜飞，广东宝威律师事务所律师。原告陈锦婷诉被告东莞市荣达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由审判员陈国云适用简易程序独任审理。被告在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院审查后依法作出（2016）粤1972民初5214号民事裁定书驳回被告提出的异议申请。被告不服上述民事裁定书，向东莞市中级人民法院提起上诉，东莞市中级人民法院依法作出（2016）粤19民辖终1009号民事裁定书，维持一审裁决结果。本院给双方重新指定举证期，并分别于2016年12月1日、2016年12月28日变更成由审判员陈燕玲适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案有不宜继续适用简易程序的情形，遂依法转换成普通程序，依法由审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员房嘉敏、人民陪审员梁筱婷组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人袁敏锋、陈润珊，被告的委托诉讼代理人陈咸到庭参加了三次庭审。本案因处理管辖权异议的期间不计入审限，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告履行回购义务；2.判令被告向原告支付回购款合计620000元及自2016年4月21日起以620000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息（原告于2016年1月21日要求被告履行回购义务，被告应于3个月内处理回购及付款事宜，故自2016年4月21日开始计算利息）；3.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用。在第二次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告返还购房款620000元；2.判令被告向原告支付利息（以300000元为本金，从2011年3月14日起计算；以320000元为本金，从2013年3月12日起计算；上述利息均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至还清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年3月13日就被告开发的项目服装创意产业中心第8楼19号房单元使用权签订了《服装创意产业中心使用权出让合同》（合同编号为：0819）。同时，原告就该单元委托被告承包经营并签订了《委托承包经营管理协议》。其后，原告按出让合同的约定履行了付款义务，支付总价款为620000元。根据《出让合同》第三条的约定“原告有权要求被告对该单元进行回购，即被告须按原告所交付的总价款不计息回购该单元，并于收到原告书面要求后三个月内处理好有关回购协议及付款等事宜”。原告于2016年1月21日向被告书面提出要求回购该单元的申请，但截至原告起诉之日，被告对回购事宜一直推脱，也不积极处理回购事宜。原告多次催促，被告仍没有给予合理的回复意见和执行方案，被告的上述行为严重损害了原告的权益。现原告根据《出让合同》第22条关于“被告属于明确表示将不履行合同约定义务，原告有权追究被告违约责任并要求赔偿损失”的约定，要求被告继续履行回购义务，并一次性向原告支付回购款项。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告在第一次庭审中辩称：1.原告在签订案涉合同时已经知道案涉物业没有办理房产证。2.根据双方签订的使用权出让合同第三条第二款，双方约定甲方于收到乙方要求3个月处理好有关回购协议及付款事宜，且双方就购回事宜应另行商议，对回购款项应另行商议。3.根据公平原则，原告主张的回购款应扣除使用费或租金，双方在合同中明确约定，回购款是不计息回购，所以被告不同意支付相应的利息。4.针对原告变更之后的诉讼请求，被告补充答辩称案涉买卖合同无效是双方的过失，被告不同意支付利息。经审理查明：2011年3月13日，原告作为乙方（受让方）、被告作为甲方（出让方）签订了编号为0819的《服装创意产业中心使用权出让合同》，主要约定：一、服装创意产业中心为甲方开发的项目，该项目第7层至第16层作为写字楼、公寓使用，甲方同意将8楼19号单元使用权出让给乙方，单元的建筑面积为122.71平方米，乙方同意接受甲方的统一管理；二、使用权出让期限从交楼之日起计20年；三、乙方同意所受让单元前5年委托东莞市荣达置业有限公司统一进行市场开发、招商及经营管理，有关委托经营事宜另行签定《委托承包经营管理协议》；三、乙方同意委托承包经营的，可选择所受让写字楼单元以原价由甲方回购，乙方于委托期满前30天书面明示要求甲方回购，甲方须按本合同约定乙方所交付的总价款原值不计息回购乙方本合同受让单元，甲方须于收到乙方书面要求后三个月内处理好有关回购协议及付款等事宜；到委托期满日，乙方不明示要求甲方回购的，视同不要求；四、出让总价款为620000元，乙方于签定合同时缴纳50%即310000元，余款在2年内免息每月等额付款即每月支付12917元；五、甲方有下列情形之一的，乙方有权追究甲方违约责任并要求赔偿损失：1、明确表示将不履行本合同约定义务的；2、因违约行为致使乙方楼宇单元不能正常经营；3、有其他违约行为致使乙方受到巨额直接经济损失。《服装创意产业中心使用权出让合同》还约定了乙方的违约责任等其他内容。2011年3月13日，双方将使用权出让期限更改为自2011年3月13日起至2030年12月31日止；同日，原、被告签订一份《委托承包经营管理协议》，约定由原告将涉案物业委托给被告实行整体统一经营，以原告的名义出租和招商，委托经营期限自2011年3月13日起至2016年3月12日止。2011年2月28日，原告向被告支付了10000元定金，编号为0000896的《收据》记载的主要内容为“今收到陈锦婷0819号写字楼认购定金￥10000”，并加盖了被告的财务专用章。2011年3月13日，原告向被告支付了首付款300000元。另外，自2011年4月9日起至2013年3月11日期间，原告每月向被告支付12917元，累计支付了余款共310008元。另查明：庭审中，原、被告均认为涉案《服装创意产业中心使用权出让合同》实质是房屋买卖合同，双方订立该合同是为出售涉案物业给原告；双方还确认，案涉房产没有房地产权证，没有预售许可证，亦无建筑规划许可证，属于“小产权房”。但是，被告认为原告在购买该房产时已经知晓房产的权属情况，如果法院认定案涉合同无效，则原告亦存在过错；原告在第一次庭审中主张，其在签订《服装创意产业中心使用权出让合同》时涉案物业的市场价、购买场所、销售模式、红线图等均齐备，与正常销售房子一样，并有律师见证，故原告相信案涉房产可以办理过户，没有瑕疵之处。另外，关于回购的问题，被告表示如果对方超过回购期限提出回购申请，被告也会进行处理，且被告实际也能够按照回购协议履行，但原告要求被告一次性履行过于苛刻，故双方进行多次协商仍未就回购事宜达成一致意见，且只有双方就回购事宜协商一致的情况下，被告才履行回购义务。再查明：原、被告均确认，原告已收取了案涉房产自2012年4月至2016年3月期间的租金共148800元，但就租金的返还问题，双方持有不同意见：原告主张已收取的租金在抵扣后不予退还，因为如果案涉合同被认定为无效，租金应当向被告返还，但合同无效的过错在于被告，被告应当赔偿原告的损失，这些已经收取的租金应当作为原告的损失，由被告向原告赔偿，即租金与原告的损失相抵，且被告还应向原告支付租金利息。被告对原告关于租金及相应利息返还的意见持有异议，经多次协商，双方未能达成一致意见。经查，“东莞市虎门镇百达大道服装创意产业中心”及被告名下均未有任何房屋产权在东莞市房产管理局进行登记；而案涉建设用地的用地单位为东莞市虎门镇金洲村郭武村民小组，土地用途为工业用地，建设性质为“国有”。以上事实，有《服装创意产业中心使用权出让合同》、《律师见证书》、《委托承包经营管理协议》、《收据》、《申请》、企业机读档案登记资料、照片、名片、录音光盘及文字整理资料、《关于再次催促履行回购义务的函》、EMS全国邮政特快专递详情单及跟踪记录、建设用地批准书、房产登记信息查询结果以及本院的庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点：案涉《服装创意产业中心使用权出让合同》是否为无效合同；如果合同无效，被告应否向原告退回购房款及利息。一、关于涉案《服装创意产业中心使用权出让合同》是否有效的问题。本案中，原、被告均确认案涉房屋未取得房地产权证及相关预售证明，且涉案建筑并未按照规定办理相关建筑规划许可手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《服装创意产业中心使用权出让合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同。二、关于被告是否应当返还购房款及利息的问题。1、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因无效合同所取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还购房款620000元，合法有据，原告仅要求被告返还620000元，系其对自身权利的合法处分，本院依法予以支持。2、至于购房款的利息：由于案涉《服装创意产业中心使用权出让合同》为无效合同，被告并无合法原因占有原告所支付的购房款620000元，故原告要求被告支付占用购房款期间的利息，该利息属于购房款的法定孳息，本院予以支持，但利息应自购房款被占用之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。现原告要求按照以下方式计算利息：以300000元为基数，自2011年3月14日起计算；以320000元为基数，自2013年3月12日起计算；以上利息均计至购房款返还之日止。原告所主张的利息的计算方式合法有据，本院均予以支持。另需特别指出，虽然合同被认定无效时，可能存在相互返还财产的问题，但由于原、被告对原告已经收取的租金及租金利息是否返还、如何返还的问题未能达成一致意见，且被告亦未在本案中提出反诉，故本案中对原告已收取的租金及利息问题不作处理，双方可循其他途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市荣达置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈锦婷返还购房款620000元；二、限被告东莞市荣达置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈锦婷支付利息（1.以300000元的未返还金额为基数，自2011年3月14日起计；2.以320000元的未返还金额为基数，自2013年3月12日起计；以上利息均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至购房款还清之日止）。如被告东莞市荣达置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取案件受理费10000元，由被告东莞市荣达置业有限公司负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈燕玲人民陪审员  房嘉敏人民陪审员  梁筱婷二〇一七年三月三十一日书 记 员  刘艳琴周蔼麟