上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）奉民三（民）初字第2335号
原告（反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司。
法定代表人郭青。
委托代理人钟卫强，上海强贤厨房设备有限公司员工。
委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海见承实业有限公司。
法定代表人王飞。
委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司（以下简称强贤公司）诉被告（反诉原告）上海见承实业有限公司（以下简称见承公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日受理后，依法适用简易程序（双方当事人同意延长简易程序审理时间），分别于2014年9月16日、10月31日和2015年1月29日三次公开开庭进行了审理。原告委托代理人董卫平和被告委托代理人王利芳到庭参加了上述三次庭审，原告另一委托代理人钟卫强到庭参加了第一次和第三次庭审。本案现已审理终结。
强贤公司诉称，原、被告于2013年5月签订了《房屋租赁协议》，约定强贤公司将位于奉贤区四团镇川南奉公路XXX号房屋出租给见承公司使用。租赁期限为6年，自2013年6月20日至2019年6月19日，并约定了租赁前三年租金为人民币（下同）500，000元，后三年租金为535，000元，约定每年租金分二次支付，分别每年5月30日、11月30日前支付，先付后用，如拒付，出租方有权终止合同。见承公司拒付2014年6月起的租金，经强贤公司多次向见承公司催讨，至今未支付。按照合同约定，强贤公司有权解除合同。
为维护强贤公司的合法权益，根据法律有关规定起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的厂房租赁合同，并判令见承公司立即搬离厂房；2、见承公司支付自2014年6月20日起至实际搬离日止的租金；3、诉讼费由见承公司承担。
见承公司辩称，强贤公司出租的房屋无法使用，因漏水造成重大经济损失，见承公司与强贤公司沟通未果故未付租金，见承公司履行的是抗辩权；另外租赁厂房有多处违章，不同意按年租金500，000元计算。
见承公司反诉称，2013年5月7日，强贤公司将尚未取得产权的位于奉贤区四团镇川南奉公路XXX号厂房出租给见承公司，厂房面积为5，000平方米。见承公司在使用过程中得知，强贤公司出租给见承公司的厂房有大量违章搭建，且不符合消防安全设计标准，双方签订的协议属无效协议。
另，因强贤公司厂房存在严重漏水及排水不畅现象，导致见承公司的货物大面积浸水，损毁严重，强贤公司应赔偿见承公司货物等损失。据此反诉请求：1、确认见承公司与强贤公司于2013年5月7日签订的《上述厂房租赁合同》及2013年11月26日签订的《补充协议》无效；2、强贤公司赔偿见承公司漏雨物损300，000元；3、强贤公司赔偿见承公司装修损失165，000元，搬迁费80，000元，退还押金30，000元；4、反诉费由强贤公司承担。
强贤公司辩称，系争厂房经法院判决确认归强贤公司所有，强贤公司具有系争房屋的所有权。对于漏雨强贤公司有尽维修义务，见承公司所称因漏水造成损失没有证据，也不应该由强贤公司承担，不同意见承公司的反诉请求。
强贤公司为其诉辩意见提供了如下证据：
1、《上海市厂房租赁合同》一份，拟证明双方对租赁厂房权利义务的约定；
2、（2012）奉民三（民）初字第725号民事判决书和（2012）沪一中民二（民）终字第1813号民事裁定书各一份，拟证明系争厂房属原告所有；
3、房地产权证一份，拟证明系争房屋系合法建筑。
见承公司为其诉辩意见提供了如下证据：
1、补充协议一份；拟证明双方对电表、电容问题达成了协议；
2、照片一组，拟证明由于强贤公司未及时维修，厂房严重漏水导致见承公司经济损失306，543元；
3、光盘一份，拟证明双方为漏水现象多次交涉，强贤公司未及时修理造成见承公司没有交付租金；
4、损失清单一份，拟证明实际损失的情况；
5、房地产登记信息一份，拟证明系争房屋登记的权利人为上海玲隆塑胶制品有限公司。
经庭审质证，见承公司对强贤公司提供的证据的真实性无异议。但认为，系争房屋权利人登记在案外人名下，且有证面积为3，236.05平方米，合同面积有5，000平方米。强贤公司对见承公司提供的证据1、2、3、5的真实性无异议，但认为，对于2014年4月的漏雨问题，强贤公司已经进行了修缮；2014年7月是由于暴雨引起，受灾的非见承公司一家。对见承公司提供的损失清单认为系见承公司自己制作，真实性不予认可，也不能证明损失与强贤公司存在关联性。本院对于双方无异议的证据的真实性予以采信。对于见承公司提供的损失清单，系见承公司单方制作，不具有证据的形式。
经审理查明，系争位于上海市奉贤区四团镇川南奉公路XXX号厂房权利登记人为案外人上海玲隆塑胶制品有限公司，该厂房房地产权证登记面积为3，236.05平方米，强贤公司通过资产转让方式取得上述厂房的所有权。2013年5月7日，强贤公司与见承公司签订了《上海市厂房租赁合同》1份，合同约定强贤公司将其所有的上述厂房出租给见承公司使用，厂房面积5，000平方米，包括彩钢板搭建棚子。租赁期限为6年，自2013年6月20日起至2019年6月19日止。年租金为500，000元，第四年至第六年租金为535，000元，租金支付方式为每年5月30日前支付租金的一半，11月30日前支付租金的一半，先付后用。见承公司需支付30，000元押金。强贤公司负责房屋漏水的维修，见承公司负责房屋的门、窗在生产过程中的保养、维护。
上述合同签订后，双方按约履行了各自的义务。见承公司在使用中，对于电费问题与强贤公司产生分歧，经协商，双方于2013年11月26日对电费分担达成了《补充协议》。期间，由于房屋存在漏水的情况，见承公司要求强贤公司修缮，强贤公司曾在2014年上半年对部分房屋屋顶进行了修缮，双方也各出资15，000元对租赁厂房内东北侧的房屋的屋顶进行了翻修。2014年7月，由于暴雨再次造成房屋漏水，为此见承公司拒绝支付2014年6月20日起的租金。
另查明，租赁的位于奉贤区四团镇川南奉公路XXX号房屋，有权证的房屋分别登记为3幢、4幢、5幢、6幢、9幢、10幢、12幢、13幢、14幢。现3幢和5幢之间、5幢和12幢之间、10幢和14幢之间以及12幢中间原空余地方均搭建有铁棚相连。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案强贤公司与见承公司签订的《上海市厂房租赁合同》中，强贤公司出租的房屋部分有产权证，该部分租赁合同有效；而对于搭建的铁棚部分，无产权证也未办理建设规划许可证，该部分租赁合同无效。在租赁期间，由于部分房屋存在漏水现象，强贤公司应见承公司要求也曾进行维修。2014年6月后，强贤公司要求见承公司支付半年租金，但见承公司以房屋存在漏水而拒付租金，为此双方产生矛盾。本院认为，如房屋确存在漏水，承租人可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。作为承租人支付租金是其主要义务，其以房屋漏水拒付租金的行为存在违约。在本院审理期间，见承公司仍拒绝支付租金，故本院对强贤公司要求解除租赁合同的请求予以支持。对于强贤公司主张的租金部分，本院认为，其中合同有效部分租金按照合同约定金额予以计取，合同无效部分的使用费参照租金标准酌定减少计取。对于见承公司提出由于漏雨造成其300，000元的物损，要求强贤公司予以赔偿的请求，本院认为，当事人确认在2014年7月因暴雨排水不及，致使墙面渗水和雨水倒灌进房屋，但在本案中，见承公司无证据证明造成达300，000元物损事实，以及该损失与强贤公司之间有关联性，故本院对于见承公司的该请求不予支持。对于见承公司提出的装修损失的赔偿，本院认为，见承公司提出在有证范围内的房屋的装修部分，其中添附的烘漆房强贤公司也明确不予利用，鉴于造成合同解除的主要原因在见承公司，故对于其主张的装修损失赔偿的请求，本院不予支持。对于见承公司提出的搬迁费请求，无法律依据，本院亦不予支持。合同解除后，强贤公司因合同收取的押金应予返还，故对见承公司要求返还押金的请求予以支持。需要说明的是，本案部分租赁的标的物不具有合法审批手续，考虑到租赁标的物整体性，无法单独区分租金与使用费，本院酌定自2014年6月起至本判决生效之日止的租金按年租金400，000元计取；本判决生效之日起至实际撤离日止的使用费按500，000元计取。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（三）项、第一百零九条、第二百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第一十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司与被告（反诉原告）上海见承实业有限公司于2013年5月7日签订的《上海市厂房租赁合同》中涉及铁棚搭建部分厂房的租赁关系无效；
二、解除原告（反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司与被告（反诉原告）上海见承实业有限公司于2013年5月7日签订的《上海市厂房租赁合同》；
三、被告（反诉原告）上海见承实业有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁的位于上海市奉贤区四团镇川南奉公路XXX号厂房；
四、被告（反诉原告）上海见承实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司自2014年6月20日起至本判决生效日止的租金按年租金400，000元计取；本判决生效之日至实际搬离之日止的使用费按年500，000元计取）；
五、原告（反诉被告）上海强贤厨房设备有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）上海见承实业有限公司押金30，000元；
六、驳回被告（反诉原告）上海见承实业有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1，300元，减半收取计人民币650元，由原告负担250元，由被告负担400元。反诉案件受理费4，775元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 屠朝辉
二〇一五年四月二十八日
书记员 严文琪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。