南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终40号上诉人（一审原告）：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组，住所地南宁市西乡塘区友爱路解元三巷**号。负责人：罗喜，该小组组长。委托诉讼代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗嘉欣，广西金益律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：曹增奴，男，汉族，1969年3月16日出生，住南宁市。委托诉讼代理人：高英豪，广西桂三力律师事务所律师。上诉人南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组（以下简称友爱村一组）因与被上诉人曹增奴租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月20日公开开庭审理了本案，上诉人友爱村一组的组长罗喜及其委托诉讼代理人栗占武、栗嘉欣，被上诉人曹增奴及其委托诉讼代理人高英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友爱村一组上诉请求：1.撤销（2016）桂7102民初623号民事判决，支持友爱村一组的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由曹增奴承担。事实和理由：一、一审法院采信友爱村一组原组长罗某的证言是错误的。罗某是涉案合同的签订人及经办人，其证言的作用就是自己证明自己没有与曹增奴恶意串通签订《房屋、土地租赁补充协议》，加上与曹增奴有某种利益关系，其证言不具有证明力。二、罗某与曹增奴签订《房屋、土地租赁补充协议》，属于恶意串通，损害村民利益。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第二项的规定，应当认定无效。1.友爱村一组位于高石牌有五块地，2010年11月9日村民会议同意将高石牌（农院路）租给曹增奴整体开发，租期20年，是指九三工学院斜对面约1800平方米的三块地，并不包括友爱村委变压器及电房后面约240平方米地块、三燃公司后面现归属友爱村一组的原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋土地约1333平方米地块。（1）友爱村委变压器及电房后面约240平方米地块，友爱村一组于2011年12月9日将此地块与陆付宣签订《土地租赁合同书》，租期20年即从2013年11月1日至2033年10月31日，其中从2011年11月1日至2012年10月31日为筹备期。因此，2010年11月9日村民小组会议决议同意给曹增奴整体开发不包含此地块。（2）九三工学院斜对面的地分为三块，面积约为1800平方米，一块地于2002年8月10日租给原市郊振华煤炭加工场，租期从2002年10月31日至2012年10月31日止；另一块地于2002年8月14日租给陆付宣，租期从2002年10月31日至2012年10月31日止；还有一块于2002年8月21日租给覃惠兰，从2002年8月1日至2012年8月1日止。以上三块地租赁合同还没有到期，村民小组召开村民会议将三块地出租给曹增奴整体开发，租期20年，从2013年11月1日至2033年10月31日。签订的《房屋、土地租赁合同书》内容基本符合会议决议，但罗某违背村民小组的意愿将陆付宣也列为承租人。（3）三燃公司后面现归属友爱村一组的原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋土地约1333平方米，由村民小组出租给曹增奴，租期从2008年9月12日至2012年9月12日，后又于2009年3月4日签订《补充协议书》，将租赁期从2012年9月12日延长至2017年9月12日，这两份合同都是由罗某、罗某2、宋某与曹增奴签订，是经过村民会议讨论决定的。但罗某与曹增奴于2010年11月10日续签的《房屋、土地租赁补充协议》，将租赁期限延长至2033年10月31日，这显然与村民小组会议决议“租期20年”内容不相符，说明是罗某与曹增奴恶意串通，用村民小组2010年11月9日同意将九三工学院斜对面的三块地出租给曹增奴整体开发的村民会议决议，套用在原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋土地的《房屋、土地租赁补充协议》上。如果2010年11月9日村民会议同意将九三工学院斜对面三块地、原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋土地租给曹增奴整体开发，签订一个合同付年租金55万就可以了，为何同一天还分别签订两个合同？需要多付一份租金给友爱村一组，这显然不符合常理。这说明整体开发是指九三工学院斜对面三块地整体开发，不包括原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋土地。以上事实可以证明罗某与曹增奴恶意串通，签订的合同是无效的合同。2.2014年10月23日新任组长罗喜与罗某交接时，罗某故意将与曹增奴签订的《房屋、土地租赁补充协议》隐藏，在《2014年友爱村换届一组正队长交接清单》上没有列出。3.发现罗某与曹增奴签订的《房屋、土地租赁补充协议》后，村民小组召开村民会议，讨论村民是否参加过把原南宁市明秀印刷装订厂的房屋土地续租给曹增奴的村民会议，所有村民否认参加过，并同意走法律程序确认该合同无效。4.罗某在任职期间与罗福如签订过《房屋、土地租赁合同书》、《声明》，《声明》中称《房屋、土地租赁合同书》只用于办证使用，双方不作实际履行，互不承担任何责任。这说明罗某在任职期间还存在其他恶意串通的事实。三、1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条的规定，双方在法庭辩论结束前，均不能提供涉案房屋已经进行产权登记、取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此双方签订的租赁合同无效。2.合同法第214条规定租赁期限不能超过20年，超过20年的部分无效。曹增奴在合同期未满就续签合同，租赁期连续达25年，租赁期限已超过法律规定。曹增奴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，友爱村一组的上诉理由不成立，请依法驳回友爱村一组的上诉请求，维持原判。理由如下：一、一审判决采信罗某的证词合法有据。1.罗某不仅是友爱村一组的村民，还是前任组长，涉案合同的签订人，村民会议组织召开人。其与曹增奴不存在利害关系，所作证的内容与村民会议记录以及租赁合同互相印证，依法应予采信。2.原明秀印刷装订厂地块及院内厂房于2008年8月31日租赁期满，罗某经多方咨询村民意见，根据村民意愿将友爱村一组农院路（高石牌）所有土地做总体初步规划布局，决定将先到期的原明秀印刷装订厂土地及房屋暂时出租四年，待覃惠兰、陆付宣、市郊振华煤炭加工场的合同租期届满后整合为一体，统一开发。3.曹增奴2008年9月中标承租明秀印刷装订厂土地及房屋，后于2009年2月与友爱村一组沟通协商，按友爱村一组的总体布局和规划对原明秀印刷装订厂院内场地进行分级投资建设，利于覃惠兰、陆付宣、市郊振华煤炭加工场租期届满后续地块规划的互补和衔接建设。2010年9月友爱村一组代表和曹增奴与覃惠兰、陆付宣、市郊振华煤炭加工场征询和沟通后，根据村民意愿，将农院路高石牌地块出租给曹增奴作整体统一规划开发建设，期限20年，至2033年10月31日止,并于2010年11月10日签订房屋、土地租赁合同书和相关补充协议。4.友爱村一组认为罗某与曹增奴恶意串通，损害了友爱村一组的集体利益，且与曹增奴存在利益关系，但没有任何证据证明。二、友爱村一组以罗某与曹增奴恶意串通签定《房屋、土地租赁补充协议》损害了村民的集体利益，应认定涉案合同无效，没有事实依据，理由不成立。（一）曹增奴与友爱村一组签订的《房屋、土地租赁补充协议》是经过村民代表会议讨论表决通过，由罗某与曹增奴签订的，合法有效。1、2010年11月9日《村民会议记录》明确记裁：“将高石牌租给曹增奴整体开发，租期20年，具体事项以合同为准”。村民32户代表29人参加会议，28人签名同意通过，且有罗某的证词证实。友爱村一组在一审庭审中，对村民会议记录的真实性并无异议,但主张会议纪录中的“整体”仅指九三工学院斜对面三块约1800平米的土地，租给曹增奴的本案争议的地块不包括在村民会议记录的“整体”开发之中，显然不符合事实和逻辑。友爱村一组所有的位于农院路高石牌的五块土地，位置都在九三工学院斜对面，且连在一起，“整体”一词应是指“全部”而不是其中的三块叫“整体”。村民会议讨论同意出租给曹增奴整体开发，但并无限制曹增奴不能同其他人合作开发，况且陆付宣也是三块土地中其中一块的原承租人，曹增奴与陆付宣共同签约合作开发，并不违反村民决议。更不能证明曹增奴与罗某存在恶意串通。为了贯彻村民会议的要求，统一规划增加投资、开发，将该片土地南北贯通，促进资产增值，把原定于2017年9月12日到期的合同统一延期至2033年10月31日止，符合合同约定和2010年11月9日村民会议决议要求。（二）从2008年9月12日《房屋土地租赁合同书》约定租金每年90500元，2009年3月4日签订的《补充协议》约定，将原合同期内的租金每年增加1万元，延长期租金为每年25万元，租金增加了一倍多；2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁合同补充协议》将租期延长至2033年10月31日，前五年租金调为每年40万元，后10年租金每年50万元，投资建成的固定资产不断扩大。这些事实证明，友爱村一组主张的曹增奴与罗某“恶意串通，损害村民集体利益”的理由毫无根据，合同无效的理由不成立。至于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁补充协议》没有宋某、罗宁签字，不能证明罗某与曹增奴恶意串通签订合同的事实。2011年12月9日罗某与陆付宣签订的240平方米《土地租赁合同书》也没有罗宁、宋某签名。三、友爱村一组关于《房屋、土地租赁补充协议》的涉案房屋没有取得建设工程许可证，因而合同无效的理由不成立。从合同内容看租赁的对象（标的物）是原南宁市明秀印刷装订厂所占用的集体土地，《中华人民共和国城乡规划法》是2008年1月1日起实施，合同涉及的很少的旧厂房应是2008年前建造的。且曹增奴租赁后，已将其拆除，故租赁的标的是土地而非房屋。从合同约定的租金情况看，年租金90500元，其中土地租金为85000元，厂房租金5500元仅占合同租金的6%，因此本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷若干问题的解释》第二条规定，友爱村一组以此主张合同无效没有法律依据。友爱村一组向一审法院起诉请求：1.确认友爱村一组与曹增奴于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁补充协议》无效；2.本案诉讼费由曹增奴承担。一审法院认定事实：2008年9月12日，经过公开招投标，友爱村一组和曹增奴签订《房屋、土地租赁合同书》，约定友爱村一组将座落在南宁市农院路一号（即高石牌）三燃公司后面现归属于友爱村一组的原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋出租给曹增奴使用；期限4年，自2008年9月12日至2012年9月12日止；租金为每年90500元，其中房屋租金每年5500元，土地租金每年85000元等。2009年3月4日，友爱村一组和曹增奴签订《补充协议书》，约定将2008年9月12日签订的《房屋、土地租赁合同书》的履行期限延长五年，即从2012年9月12日延长至2017年9月12日止；2008年9月12日签订的《房屋、土地租赁合同书》租期内租金每年增加10000元，即每年100500元，延长期限内租金为每年250000元等。2010年11月9日，友爱村一组召开村民会议，并形成会议记录，载明：“将高石牌（农院路）租给曹增奴整体开发，租期20年，具体事项以合同为准。”2010年11月10日，友爱村一组和曹增奴签订《房屋、土地租赁补充协议》，约定将2008年9月12日签订的《房屋、土地租赁合同书》的履行期限延长至2033年10月31日，即自2018年9月12日起至2033年10月31日止；2018年9月12日起至2023年9月11日止的租金为每年400000元。2023年9月12日起至2033年10月31日止的租金为每年500000元等。2016年8月1日，友爱村一组召开村民会议，认为2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁补充协议》未经村民代表讨论，也没有任何表决通过，协议无效，遂向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村是涉案地块的集体土地所有权人，涉案地块属于建设用地，现由友爱村一组使用。一审法院认为，首先，双方争议主要在于2010年11月10日《房屋、土地租赁补充协议》约定的内容是否经过友爱村一组村民会议讨论决定。从2010年11月9日形成的村民会议记录记载的内容来看，主要讨论与曹增奴就农院路地块的租赁事宜，而本案涉案地块确实也位于农院路，且村民会议决议“具体事项以合同为准”。事实上，2010年11月10日的《房屋、土地租赁补充协议》也是在村民会议后的次日签订，同日，南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村也在该份协议上盖章予以确认，由此可以认定2010年11月10日《房屋、土地租赁补充协议》是根据友爱村一组村民会议讨论内容所签订。虽然友爱村一组认为村民会议讨论的内容并未包括2010年11月10日《房屋、土地租赁补充协议》约定的内容，并申请证人宋某、廖某出庭作证，但证人宋某、廖某作为友爱村一组的村民，存在利害关系，其证言的证明效力较低。而曹增奴申请出庭作证的证人罗某，其不仅作为友爱村一组的村民，而且作为友爱村一组的前任组长，与曹增奴之间不存在利害关系，其提供的证言与村民会议记录及本案诉争合同能够相互印证，应予采信。故友爱村一组主张2010年11月10日《房屋、土地租赁补充协议》未经过村民会议讨论决定，与查明的事实不符，一审法院不予支持。其次，从前后几份合同约定的租金内容来看，2008年9月12日《房屋、土地租赁合同书》约定的租金为每年90500元，2009年3月4日《补充协议书》约定原租期内租金每年增加10000元，延长期限内租金为每年250000元，2010年11月10日《房屋、土地租赁补充协议》约定2018年9月12日起至2023年9月11日止的租金为每年400000元，2023年9月12日起至2033年10月31日止的租金为每年500000元，由此可以看出，租金在不断上涨，且最后10年的租金达到了500000元，与第一份合同相比翻了4倍多，与第二份合同相比翻了2倍，并未存在损害村民利益的情形。友爱村一组主张曹增奴与罗某恶意串通，损害村民利益，并未能够提供有效证据证实，一审法院不予支持。第三，本案的租赁物不仅包括土地，而且包括土地上的房屋，从2008年9月12日《房屋、土地租赁合同书》约定的内容来看，房屋租金每年5500元，土地租金每年85000元，房屋租金部分仅占全部租赁物租金的6.08%，由此可以看出，双方租赁的标的物主要是土地，友爱村一组仅以土地上的房屋没有取得建设工程规划许可证为由要求确认整个诉争合同无效，于法无据，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回友爱村一组的诉讼请求。案件受理费100元（友爱村一组已预交），由友爱村一组负担。二审期间曹增奴提交了以下证据：1.2011年12月9日陆付宣与友爱村一组签订的土地租赁合同书，该合同书也只有罗某签名，说明村民小组的干部未签名不能证明租赁合同未经村民代表讨论，是罗某与陆付宣恶意串通；2.2011年12月9日的村民会议记录；3.关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知；4.关于友爱村一组集体土地纠纷的处理意见；5.农院路高石碑五块地平面图；证据2-证据5证明村委电房后面地块也包含在2010年11月9日的会议记录的整体开发中，只因该地块纠纷未能解决，2011年决定收回整体开发，重新召开村民会议；6.南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初927号民事判决书，证明上述证据来源；7.2010年11月10日友爱村一组与曹增奴、陆付宣签订的房屋、土地租赁合同书，证明目的同证据1。8.2014年1月12日南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会出具的证明1份，证明友爱村一组在涉案土地上于1988年建设了厂房和仓库，2007年开始由曹增奴进行改造。友爱村一组质证意见如下：（2016）桂7102民初927号案还在上诉期间，该判决书没有发生法律效力，判决书的材料和内容不能作为证据使用。证据8该份证明没有村委主任签名，公章存疑。假如认定该证明，恰好证明了本案争议的地块原来是建有几栋厂房和仓库的，2008年曹增奴租赁时是对厂房和仓库的租赁，而不是对地块的租赁。友爱村一组在二审期间未提交新证据。经质证，对于曹增奴二审提交的证据，本院认为，对证据1、证据7两份租赁合同的真实性、合法性予以确认，可作为定案的参考依据。对证据2-证据5、证据6的真实性予以确认，曹增奴主张该组证据证实村委电房后面地块也包含在2010年11月9日的会议记录的整体开发中，但是该地块并非本案租赁合同所涉及的租赁物，与本案不具有关联性，对证据2-证据5、证据6本院不予采信。对证据8友爱村委的证明，虽然友爱村一组对真实性提出异议，但未举出相关证据证明，本院对该证明的真实性予以确认，从证明内容来看，可证实由曹增奴负责友爱村失地农民商业技能培训中心项目的统筹规划、建设实施，物业经管和管理。该证明内容与本案有一定的关联性，可作为定案的参考依据。双方当事人对一审查明的事实无异议。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：友爱村一组与曹增奴于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁补充协议》是否合法有效？本院认为，一、关于《房屋、土地租赁补充协议》将原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋租赁期限延长至2033年10月31日，是否经过村民会议讨论的问题。友爱村一组主张村民会议讨论的整体开发，仅仅是指九三工学院斜对面约1800平方米的三块地，不包括原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋。但从村民会议记录的内容来看，无法得出上述结论。并且从合同签订的时间来看，本案的《房屋、土地租赁补充协议》是在村民会议的次日签订，应是在村民会议讨论同意后，原组长罗某按照村民会议的决定与曹增奴签订了《房屋、土地租赁补充协议》。二、关于是否存在罗某与曹增奴恶意串通，损害村民利益的情形的问题。友爱村一组主张罗某与曹增奴签订《房屋、土地租赁补充协议》时存在恶意串通，损害村民利益的情形，但并无相关证据证实该主张。1.友爱村一组主张《房屋、土地租赁补充协议》甲方仅有罗某一人签名，是罗某与曹增奴恶意串通。根据2011年12月9日友爱村一组与陆付宣签订的《土地租赁合同书》，以及2010年11月10日友爱村一组与曹增奴、陆付宣签订的《房屋、土地租赁合同书》，上述两份租赁合同的甲方处均只有罗某一人签名。因此，《房屋、土地租赁补充协议》甲方仅有罗某一人签名，不能证明罗某与曹增奴恶意串通，损害村民利益。2.从《房屋、土地租赁补充协议》约定的租金标准来看，2018年9月12日起至2023年9月11日止的租金为每年400000元，2023年9月12日起至2033年10月31日止的租金为每年500000元，即延长的租赁期内租金也作了相应提高，并没有损害村民的利益。三、本案所涉租赁合同中的租赁物为原南宁市明秀印刷装订厂及厂院内所属房屋。从双方约定的租金标准中可以看出，土地租金占了整个租赁合同租金的94%，曹增奴在承租后不久即将原有的房屋拆除，新建了楼房，可见其租赁的目的是对所租赁的土地进行开发，而非租赁原有房屋。友爱村一组关于本案租赁合同的标的物为房屋，因涉案房屋没有建设工程规划许可证导致合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。四、友爱村一组与曹增奴于2008年9月12日签订了《房屋、土地租赁合同书》，后在2009年3月4日、2010年11月10日两次签订了补充协议，签订补充协议时《房屋、土地租赁合同书》的租赁期限均未届满，2010年11月10日签订的补充协议将租赁期限延长至2033年10月31日，本案所涉租赁合同实际的租赁期限已达25年，违反了合同法第二百一十四条关于租赁期限不得超过20年的规定，超过部分无效。友爱村一组关于本案租赁合同超过20年的部分无效的上诉主张成立，本院予以支持。综上所述，友爱村一组的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：一、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初623号民事判决；二、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组与曹增奴于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁补充协议》的有效期至2028年9月12日，超过部分无效。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，共计200元（上诉人友爱村一组已预交），由上诉人南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组负担160元，曹增奴负担40元。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年五月二十六日书记员 符贵芳