江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终2411号
上诉人（原审原告）：王金林，男，汉族，1962年8月4日出生，共青城市人，户籍地江西省共青城市，现住江西省庐山市。
委托诉讼代理人周水森，江西星子律师事务所律师，一般代理。
被告：九江市宏泰房地产开发有限公司，住所地：江西省庐山市南康镇渔民村，统一社会信用代码：360427210005366。
法定代表人：张炎华，公司总经理。
委托诉讼代理人向前，江西际民律师事务所律师，特别授权。
委托诉讼代理人凤舟毅，江西际民律师事务所律师，特别授权。
上诉人王金林与被上诉人九江市宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院(2017)赣0483民初424号民事判决书，向九江市中级人民法院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王金林上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、确认上诉人与被上诉人于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同无效》；三、判决被上诉人返还上诉人保证金20000元；四、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、庐山市规划委的《会议纪要》属于合同无效的效力性规范，一审判决认定错误、适用法律错误。依据相关规定，被上诉人出租的房屋是违法建筑，被上诉人出租行为违法，双方签订的租赁合同无效。2、被上诉人擅自合围并出租架空层的行为损害了社会公共利益。
上诉人王金林在一审法院诉请：一是请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二是请求判令被告宏泰公司返还原告王金林保证金人民币20000元；三是本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月份被告的法定代表人张炎华及案外人周才水与原告协商合伙经营金虎家私店，并让原告租赁其自己的房子，被告的法定代表人张炎华让原告与陶观水签订《房屋租赁合同》，签订合同时没有加盖公章。合同签订后原告交了20000元保证金给陶观水，原告在办理工商登记时需要盖章的合同，被告就给份盖了章的合同复印件给原告，因复印件不能办理登记被告才在合同的复印件上加盖了公章。双方的合同约定被告免租金两年。三方签订合作经营协议后，原告负责对房屋进行了装修，几个月后，被告的法定代表人张炎华和周才水退伙，张炎华要原告将租金交纳给他，并承诺将原告与公司签订的《房屋租赁合同》还给原告。之后张炎华一直没有归还原告的合同，原告意识自己要交两份租金，因此也没有支付租金给张炎华，双方因此发生纠纷。2015年6月被告的法定代表人张炎华起诉原告要求支付租金。在案件审理过程中，被告的法定代表人张炎华提供了一份星子县城乡规划委员会会议纪要，证明房屋的所有权是被告的，原告因此才知道被告出租的房屋没有产权证。房屋属架空层，是作为公共休闲活动空间，不能改为商业或其它用途，不得进行围合。被告隐瞒这一事实，将不能作为商业用途的房屋出租给原告作为经营场所，其行为违反我国相关的法律法规。原告花费几百万元投资经营，现每天的经营都是提心吊胆。为此，原告为维护自己的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判令：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同；2、被告返还原告保证金人民币20000元；3、被告承担本案诉讼费。
一审法院认定的事实，2014年6月18日，原告王金林作为承租方与被告宏泰公司作为出租方订立一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于星子县庐湖花园二楼架空层整体出租给原告，租期10年，自2014年6月20日起至2024年6月20日止。2014年6月20日至2016年6月20日止免租金两年，第三年（2016年6月20日至2017年6月20日）租金为20万元，以后租金每年比上一年度递增10%，租金每半年支付一次，2016年6月20日付清第一年的半年租金，以此类推。自签订协议之日起承租方向出租方支付违约保证金20000元。合同还对房屋修缮、费用缴纳、违约责任、免责条件等事项进行了约定。2014年6月22日，原告向被告支付人民币20000元，由被告股东陶观水出具收条，收条上载明“王金林交庐湖花园夹心层租赁信誉金20000元。”
2014年6月20日，原告王金林、被告宏泰公司法定代表人张炎华及案外人周才水订立一份《关于联合经营星子县金虎家私实业有限公司合作协议》，合同第三条股东持股比例及出资情况中约定，张炎华持股比例为40%，周才水持股比例为30%，原告王金林持股30%，考虑到张炎华在房建期间的一些额外资金投入及费用，经三方协商，原告王金林及周才水同意每年各向张炎华缴纳3.9万元以弥补张炎华，交纳时间为每年12月31日前。2014年10月30日，合伙三方签订一份《退股协议》，约定张炎华及周才水退股，由原告王金林一人经营金虎家私，原告王金林除退还张炎华及周才水股金款外，同意每年向张炎华交付房屋租金13万元，付款时间为每年6月20日前和12月20日前分二次付清。此后，原告王金林与张炎华又签订了一份没有署明日期的《补充协议》，约定对金虎家私店租金付款时间为：原告王金林在2014年6月20日至2015年6月19日前付张炎华租金20万元，付款时间为2014年12月20日付10万元，2015年6月19日付清一年租金，第二年租金25万元，付款时间为2015年12月19日之前付12.5万元，至2016年6月19日之前付清，第三年到2024年6月19日八年内原告王金林每年分二次付租金10.625万元。张炎华在约定的期间向原告王金林催讨上述租金无果后，诉至星子县人民法院，请求判令本案原告王金林支付张炎华租金（补偿款）20万元。2015年11月9日，星子县人民法院作出（2015）星民一初字第378号民事判决，判决王金林于判决生效后十日内支付张炎华补偿款20万元。王金林不服，提起上诉。九江市中级人民法院于2016年3月14日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。上诉期间的2016年2月26日，原告王金林向一审法院起诉，请求判令其与被告宏泰公司签订的《房屋租赁合同》无效，并请求判令被告宏泰公司返还保证金20000元，赔偿损失100000元，承担本案诉讼费。庭审中，原告王金林撤回第三项要求赔偿损失100000元的诉讼请求。再查明，被告宏泰公司系一家经营房地产开发、物业管理、建筑装潢、建筑材料销售的自然人投资或控股的有限责任公司，于2011年3月8日成立，营业期限为2011年3月8日至2041年3月7日，法定代表人为张炎华，公司股东原为张炎华、陶观水和梁丙南，现为张炎华和左春霞。原告租赁的庐湖花园二楼架空层系被告宏泰公司开发建造。另查明，2011年8月5日，星子县城乡规划委员会召开会议审议被告宏泰公司开发建设的庐湖花园等6个规划，并形成《会议纪要》。会议原则通过规划，明确庐湖花园二层架空层作为公共休闲活动空间，可以作不计容处理，但不能改为商业或其它用途，不得进行围合，建设等有关部门应加强监管。一审诉讼期间，原告王金林向星子县相关部门反映，举报被告宏泰公司隐瞒事实、非法将庐湖花园二楼架空层进行围合改为商用并出租。2016年5月17日，星子县城市管理局、星子县建设规划局向被告宏泰公司送达《行政处罚事先告知书》，拟对被告宏泰公司作出恢复原状的行政处罚。2016年6月21日，星子县城市管理局、星子县防控农村违法违规建设领导小组办公室对被告宏泰公司作出星建罚字〔2016〕第（01）号《行政处罚决定书》，《行政处罚决定书》载明：宏泰公司因未经批准，擅自将2-4楼二层架空层部分围合并出租的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据该法第六十四条和《行政处罚法》的规定，决定对被告宏泰公司作出恢复原状的行政处罚。行政处罚决定书还告知被告申请复议和依法起诉的权利，以及逾期不申请复议或不向法院起诉又不履行处罚决定，将依法强制执行或申请法院强制执行的后果。处罚决定书由被告法定代表人张炎华于2016年6月24日签收，但未对原告王金林的经营行为产生实质影响。另查明，原告王金林于2017年1月5日向被告宏泰公司出具承诺，承诺在2017年2月11日之前自行搬离租赁房产，如有悖承诺，愿意承担由此产生的一切法律后果。
一审法院认为，民事领域的法律关系应以意思自治调整为主，法律的强制干预为辅。根据鼓励交易原则和合同法的立法精神，在合同效力方面，坚持从宽认定有效的态度，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条对上述条款中的强制性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定，将强制性条款区分为管理性条款和效力性条款，只有后者才影响合同的效力。效力性强制规范着重强调对违反行为的法律行为价值的评价，以否认其法律效力为目的，管理性强制规范着重强调对违反行为的事实轻微的评价，以禁止其行为为目的。管理性规范的作用在于对违反者加以制裁，以制止其行为，但不否认其行为私法上的效力。只有违反效力性规范的合同才会被认定为无效，而违反管理性规范则不会导致合同无效。在本案来说，原告王金林认为租赁合同无效之理由包括（1）被告宏泰公司租赁行为存在欺诈，未告知原告王金林其对该租赁物不具有产权；（2）原告承租的架空层，被告宏泰公司改变原使用用途未经相关部门审核批准而自行将架空层予以出租。对原告提起之上述无效理由，一审法院认为，原告王金林在承租该房产三年多，双方之间的合同亦约定了租赁物系架空层，在承租期间也没有其他人对该租赁物的产权进行主张，故在合同签订时不存在欺诈行为；另外架空层规划用途虽多为通道、休闲场所等，但相关法律对架空层用作经营或居住并无禁止性规定，而原告就架空层变更使用用途是否经相关部门审批，亦仅涉及该租赁合同是否得以正常履行之问题，并不必然导致该租赁合同无效。原告王金林主张该租赁物违反庐山市城乡规划委员会的《会议纪要》的要求不得合围及进行商业用途，一审法院认为，庐山市规划委员会的《会议纪要》不是法律和行政法规，不应属于合同无效的效力性规定，仅属于管理性规定。鉴此，本案所涉房屋租赁合同并不具备无效合同要件，故一审法院对原告王金林诉请要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。原、被告所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之义务，被告宏泰公司作为建设开发单位，依法享有对诉争房产的使用权、收益权，原告王金林应依法支付使用费用。结合本案案情，被告宏泰公司要求行使合同约定的解除权，且原告王金林亦书面进行承诺，双方之间房屋租赁合同关系应予以协商解除，原、被告可自行协商或者通过诉讼形式依法解除双方合同。对原告王金林要求被告宏泰公司返还保证金2万元的诉讼请求，双方可在合同解除结算后予以折抵。综上，原告王金林的诉讼请求证据不足，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告王金林对被告九江市宏泰房地产开发有限公司的诉讼请求。本案件受理费2700元，由被告九江市宏泰房地产开发有限公司承担。
二审查明事实与一审一致。
本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷案件。上诉人提出的涉案租赁物属违法建筑，该租赁合同因此无效并据此要求解除合同、退回定金的上诉请求。经查，一审法院依据相关的事实、证据及相关法律，通过法律原则、立法精神的解读，然后结合本案的实际情况，经过综合分析、研判后对涉案合同及相关规定的认定，并无不当。上诉人的上诉请求，不予采纳。上诉人提出被上诉人擅自合围并出租架空层的行为损害了社会公共利益的上诉理由。经查，无相关证据证实，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人王金林负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈江颖
审判员 周 炜
审判员 熊 涛
二〇一七年十二月二十日
书记员 陈嘉旻