广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2564号
上诉人（一审原告、反诉被告）：黄西湖，男，1967年5月15日出生，汉族,住广东省珠海市斗门区,
委托诉讼代理人：林介余，广东大同（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：广东新邦物流有限公司，住所地:广东省广州市。
法定代表人：石浩文，董事长。
委托诉讼代理人：吉岩松，男，1994年1月12日出生，汉族，住陕西省芮城县。系该公司员工。
上诉人黄西湖因与被上诉人广东新邦物流有限公司（以下简称新邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄西湖的上诉请求：1、撤销一审判决，改判新邦公司向黄西湖支付房屋租金35835.63元；2、改判新邦公司承担本案一审、二审的诉讼费用。
事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。新邦公司因经营物流业务向黄西湖继续承租商铺，双方于2016年11月1日签订《经营部经营店面租赁合同》，合同约定，新邦公司自2016年11月1日起至2017年10月30日止，承租黄西湖位于珠海市××区××村××广场综合楼××号铺，面积160.5平方米。新邦公司应于每月的5号前将当月租金11945.21元支付给黄西湖。然而，自2017年3月份开始，新邦公司停止按月向黄西湖支付租金及相应水电费、物业管理费。黄西湖经多次催讨，但新邦公司却不予理睬。黄西湖本案所出租的房屋系于2009年11月6日向珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会购买并签订《房产使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），《转让合同》规定房屋使用权为50年，以《土地使用证》上标注的日期为准，即从2008年3月1日至2058年2月28日。《转让合同》还规定，出卖方在出卖前对该房产及用地拥有合法的使用权，且权属清晰无争议，无设置抵押、担保等他项权利，不存在任何第三方的追索，黄西湖有权自由出租、转让该房产使用权。由此可知，珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会开发的上述房产，完全得到主管部门批准建设。一审庭审中，房屋是否取得建设工程规划许可证或者是按照工程规划许可的规定建设的房屋，既不是双方争议的焦点，一审法院也未要求黄西湖提供上述相关的证据。因此，一审法院在未释明及指定举证间的前提下，直接以黄西湖未提交出租房屋取得建设工程规划许可证或者是按照工程规划许可的规定建设的房屋为由，认定《经营部经营店面租赁合同》无效，属认定事实错误，违反民事诉讼法第六十五条第二款关于人民法院根据当事人的主张和案件审理情况确定当事人应当提供的证据以及期限的规定。二、一审判决适用法律错误。由于一审法院存在事实认定上的错误，导致适用法律上的错误。事实上本案所涉房屋已于2002年12月份依法取得国有土地使用权及相应的工程规划许可（见总总规划平面图），也属于2005年经珠海市斗门区发展和改革局同意建设并登记备案的工程项目，因此黄西湖与新邦公司签订的经营户经营店面合同合法有效，有鉴于此，黄西湖认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。现依法提起上诉，请求二审法院依法支持黄西湖的上诉请求。
新邦公司答辩称：一、本案属于租赁合同纠纷，法院在审理此案应当审查租赁合同是否有效。一审法院在庭审中反复询问黄西湖该房屋是否有产权证及取得建设许可证的问题，黄西湖回答不清楚不知道，一审法院要求黄西湖核实，但是黄西湖没有提交案涉房屋的产权证及建设规划许可证，一审法院认为双方签订的合同无效是符合法律规定的。二、黄西湖与东风村委会签订房产使用权转让合同中关于产权的约定和案涉房屋是否有产权之间没有必然关系，该约定只是双方之间的约定。三、新邦公司于2017年3月19日便搬离并电话告知黄西湖房屋钥匙也交接给了黄西湖，新邦公司的工作人员疏忽没有留书面凭证，一审法院根据现有的证据认定新邦公司于2017年4月7日搬离也符合公平原则。四、本案租赁合同无效，根据合同法第五十八条的规定，黄西湖应当返还我方的一万元保证金。一审法院判决正确，请求二审法院予以维持。
黄西湖向一审法院起诉请求：1、判令新邦公司向黄西湖支付租房租金35835.63元；2、判令新邦公司承担本案的诉讼费。
新邦公司向一审法院提起反诉请求：1、黄西湖立即向新邦公司支付租赁合同保证金10000元；2、黄西湖承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月6日，黄西湖作为乙方与作为甲方的珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会签订《房产使用权转让合同》，约定甲方现开发有东风商业广场A、B两栋房产，建筑面积达10000平方米，现甲方同意出让珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋1号商铺的房产使用权给乙方，面积95.7平方米，钢筋混凝土框架结构，该房产使用权转让价为746460元。甲方将该房产使用权转让给乙方，甲方承诺乙方拥有的使用期限为50年，以甲方出具的《土地使用证》上标注的日期为准，定于2008年3月1日至2058年2月28日。
2009年11月6日，案外人邓盛庞作为乙方与作为甲方的珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会签订《房产使用权转让合同》，约定甲方现开发有东风商业广场A、B两栋房产，建筑面积达10000平方米，现甲方同意出让珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋2号商铺的房产使用权给乙方，面积64.8平方米，钢筋混凝土框架结构，该房产使用权转让价为505440元。甲方将该房产使用权转让给乙方，甲方承诺乙方拥有的使用期限为50年，以甲方出具的《土地使用证》上标注的日期为准，定于2008年3月1日至2058年2月28日。
2016年11月1日，黄西湖作为出租人（合同甲方）与作为承租人的新邦公司（合同乙方）签订《营业部经营店面租赁合同》，合同的主要内容如下：甲方提供的租赁物的地址为珠海市斗门区井岸镇东风村东风广场综合楼A栋1-2号铺（包括二楼复式层），面积160.5平方米，租金65元/平方米（不含税），该租赁物四周的空地除公共通道外，乙方享有独占使用权。租赁期限2016年11月1日起至2017年10月30日止。租金（含税）11945.21元，税后为10432.5元，乙方于每月的5号前将当月的租金以现金或汇款的形式交于甲方。保证金10000元，此保证金只对乙方对租赁物使用和保管中的不当使用所致的损害赔偿起保证作用。解除或终止合同之日起三日内，一次性无息退还给乙方。原则上不超过租金2个月。为了保证租赁物符合乙方的承租用途和正常的经营秩序，甲方应当履行以下义务，否则，乙方可以解除本合同或约定有严重违约的条款中解除本合同。1、保证对租赁物具有合法的所有权、使用权，签订本合同前，甲方应向乙方提交主体身份证件（个人出租的交验身份证原件，组织出租的交验营业执照原件）和租赁物的产权证件（房产证书、土地使用权证书、转租的应提交原租赁合同原件、其他行使出租权的书面文件）。这些证件资料原件交乙方审查后，乙方可留一份复印件备案……。
合同签订后，黄西湖将案涉房屋交付新邦公司使用，新邦公司向黄西湖支付了10000元的保证金。新邦公司按月向黄西湖支付租金。自2017年3月起，新邦公司没有向黄西湖支付租金。
本案庭审后，黄西湖向一审法院提交《房地产使用权管理说明》一份，内容为“本人邓盛庞于2009年11月6日向珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会购买珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋2号商铺使用权，使用权期限为50年（自2008年3月1日至2058年2月28日），为发挥经营效益，自2013年1月1日起，本人将上述房地产使用权交由黄西湖统一管理，统一由黄西湖对外出租，收取租金和诉讼等，黄西湖行使上述事项行为产生的后果本人均承认。说明人：邓盛庞”。
新邦公司在庭审中称其于2017年3月19日从案涉商铺搬离，并电话通知了黄西湖。黄西湖对此不予认可，称其是在2017年4月初发现新邦公司已从案涉商铺搬离，双方没有办理交接手续。
一审法院认为，黄西湖未提交证据证明其向新邦公司出租的珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋1号、2号商铺取得了建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，黄西湖与新邦公司签订的《营业部经营店面租赁合同》应属无效。
虽然案涉《营业部经营店面租赁合同》无效，但参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，黄西湖可以请求新邦公司支付参照合同约定的租金标准的房屋占有使用费，支付费用的期间应为实际占有使用案涉商铺期间。黄西湖与新邦公司双方均确认新邦公司自2017年3月1日起没有向黄西湖支付租金，但对新邦公司实际搬离案涉商铺的时间双方有异议，新邦公司认为其在2017年3月19日已经搬离，并已电话通知黄西湖，黄西湖称直到2017年4月初才发现新邦公司搬离。对此，一审法院认为，新邦公司在搬离案涉商铺前应当根据诚实信用原则提前告知黄西湖并与黄西湖办理交接手续，但现有证据表明新邦公司迟至2017年4月7日才将已搬离的情况告知黄西湖，故一审法院确定新邦公司应向黄西湖支付房屋占有使用费的期间为2017年3月1日至4月7日，经一审法院核算，新邦公司应向黄西湖支付的房屋占有使用费为12866.75元（10432.5+10432.5÷30×7）。黄西湖主张的2017年4月8日之后的租金没有依据，一审法院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因此，黄西湖应当将新邦公司支付给其的10000元保证金返还给新邦公司。故新邦公司反诉请求黄西湖退回该10000元保证金依法有据，一审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款规定，一审法院判决如下：一、新邦公司于判决生效之日起七日内向黄西湖支付房屋占有使用费12866.75元；二、黄西湖于判决生效之日起七日内向新邦公司退还保证金10000元；三、驳回黄西湖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费696元，减半收取计348元（黄西湖已预交），由黄西湖负担223元，新邦公司负担125元。一审反诉受理费25元（广东新邦物流有限公司已预交），由黄西湖负担。
二审期间，黄西湖向本院提交如下证据：1、《国有土地使用证》，证明案涉房屋于2002年12月份就取得国有土地使用权的事实；2、《总规划平面图》，证明案涉综合楼的项目得到了珠海市斗门区国土资源局的批准的事实；3、《广东省投资项目登记备案证》，证明案涉房屋于2005年12月份取得珠海市斗门区发展改革局投资建设批准。新邦公司对上述证据发表如下意见：真实性、合法性由法院核实，但是对关联性不予认可。本院经审查认为，黄西湖提交上述证据来自珠海市斗门区井岸镇东风村民委员会，且加盖村民委员会公章，本院对其真实性予以采信，本院将结合案件其他事实予以审查认定。
2017年9月29日，本院向珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局出具调查函，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局于2017年10月13日向本院复函，黄西湖与新邦公司对复函内容真实性、合法性、关联性均予以认可。
本院审理查明，新邦公司称其于2017年3月19日搬离案涉商铺并将钥匙直接交给黄西湖，黄西湖陈述新邦公司并未直接交还钥匙，其将钥匙放在邻居处，由邻居转交过来，2017年4月初才拿到钥匙。一审庭审中，黄西湖同意在2017年6月16日解除《经营部经营店面租赁合同》。
2017年9月29日，本院向珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局调查珠海市斗门区井岸镇东风村村委会建设位于东风村工业园东风村综合楼A栋房屋，是否取得建设工程规划许可证以及是否经过主管部门批准。2017年10月13日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局复函答复：珠海市斗门区井岸镇东风村村委会综合楼A楼房屋已于2006年8月3日在原珠海市规划局斗门分局办理《建筑工程方案设计批复》[珠规斗（建工）函[2006]54号]，尚未办理《建设工程规划许可证》。
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为《经营部经营店面租赁合同》是否有效以及新邦公司应否向黄西湖支付租金35835.63元。
关于《经营部经营店面租赁合同》是否有效问题。黄西湖购买涉案部分商铺，其提交珠海市斗门区井岸镇东风村村委会出具的《国有土地使用证》、《总规划平面图》、《广东省投资项目登记备案证》证实其向珠海市斗门区井岸镇东风村村委会购买商铺符合政府规划要求，本院认为上述证据可证明《经营部经营店面租赁合同》约定租赁珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋即为珠海市斗门区井岸镇东风村村委会综合楼A楼。结合珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局复函内容显示，珠海市斗门区井岸镇东风村村委会综合楼A楼房屋已于2006年8月3日在原珠海市规划局斗门分局办理《建筑工程方案设计批复》，由此可以认定《经营部经营店面租赁合同》约定租赁珠海市斗门区东风村东风商业广场A栋1、2号商铺建设已经取得政府主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，《经营部经营店面租赁合同》应为有效，一审法院认定无效，属于认定事实错误，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条处理本案，属于适用法律错误，本院予以纠正。
《经营部经营店面租赁合同》合法有效，并未违反法律及行政法规强制性规定，各方当事人应当予以恪守。黄西湖已经购买1号商铺，2号商铺购买者亦确认黄西湖有权对该商铺予以出租，因此黄西湖享有合法出租权。《经营部经营店面租赁合同》明确约定租赁期间为2016年11月1日起至2017年10月30日止，新邦公司在约定租赁期限尚未届满情况下单方解除合同，应属违约。新邦公司于2017年3月29日单方解除合同，但黄西湖并未同意，新邦公司主张已将钥匙直接交还黄西湖，但黄西湖予以否认，而新邦公司未能提交证据真实其与黄西湖之间进行交接手续，故本院对新邦公司陈述不予采信。黄西湖虽然在2017年4月取得钥匙，但并非基于双方交接行为取得，因此不能以取得钥匙行为认定《经营部经营店面租赁合同》解除。黄西湖在2017年6月16日一审庭审时同意解除《经营部经营店面租赁合同》，据此本院认定《经营部经营店面租赁合同》于2017年6月16日解除。《经营部经营店面租赁合同》在2017年6月16日之前并未解除，因此黄西湖基于继续履行合同基础，请求新邦公司支付2017年3至5月租金，理据充分，应予以支持。根据《经营部经营店面租赁合同》约定，税后租金为每月10432.50元，黄西湖并未向新邦公司开具税票，且双方此前亦按照每月10432.50元标准缴纳租金，本院确定新邦公司应缴纳三个月租金为31297.50元。
综上所述，一审判决认定事实部分有误，适用法律部分错误，本院予以改判。上诉人黄西湖针对《经营部经营店面租赁合同》效力以及支付租金数额提出上诉理由充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、维持珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初922号民事判决第二、三项；
二、变更珠海市斗门区人民法院（2016）粤0403民初922号民事判决第一项为：广东新邦物流有限公司于本判决生效之日起七日内向黄西湖支付房屋租金31297.50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币696元，减半收取计人民币348元，由黄西湖负担人民币44元，新邦公司负担人民币304元。二审案件受理费人民币374元（黄西湖预交696元，多缴部分本院予以退回），由黄西湖负担人民币74元，新邦公司负担人民币300元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年十月三十日
书记员 程 敏