广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初11354号原告：刘铭炽，男，1984年1月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：曾兴邦，广东道正律师事务所律师。被告：佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社，住所地广东省佛山市禅城区张槎街道白坭村。代码：61764404-1。负责人：吕应罗。委托诉讼代理人：宁青花，广东毅隽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周楚琦，广东毅隽达律师事务所实习律师。原告刘铭炽诉被告佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2017年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾兴邦，被告的委托代理人宁青花、周楚琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年1月13日所签订的《租赁合同》；2、被告将合同保证金30万元和前期费用3934520.26元退还给原告，并从2017年1月18日起按年利率6%计付利息，直至全部付清款项为止；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年1月13日，原、被告就位于佛山市禅城区张槎街道白坭村原竹器厂地块的租赁事宜签订《租赁合同》，约定被告将上述地块租赁给原告进行建设盖房，资产经营用途为工业或商业，租赁期限为20年，从2017年1月13日起算；合同保证金为30万元；由于租赁地块前期已完成打桩施工，前期投入费用确认为3934520.26元（包括设计费、打桩基础费、工地围墙费和机械工人误工费用等），该费用由原告支付给被告；由于该地块由多个土地证构成，需要将土地证合成一个才能进行报建，故被告需要提供所有资料及文件并协助原告办理土地证合证，费用由原告承担。合同签订后，原告于2017年1月18日将合同保证金30万元及其前期费用人民币3934520.26元支付给被告，但被告在收到原告的款项后，既没有将租赁土地移交给原告，也没有将合证所需的资料提供给原告，致使原告至今无法承租也无法进行合证。对于被告的行为，原告多次要求被告履行合同，但被告总是以拖延的方式来推搪，致使合同至今无法履行。被告辩称，一、原告以被告未移交土地及未提供合证资料为由要求解除租赁合同没有依据。被告于2017年1月18日付清《租赁合同》约定的信用按金及前期费用后，涉案土地按现状自然归由原告支配使用，不存在未将出租土地移交的问题；2017年1月18日后，原告从未向被告反映其使用涉案地块存在障碍的问题。关于合证，这是一个复杂的问题，被告在招标公告中即明确涉案土地有4个证，提醒投标人充分考虑风险。合证所需的资料不会空穴来风，需要有法律依据或是相关职能部门的规范指引，需要的也不止一份材料，原告从未向被告出具需要予以协助办理合证所需予以协助的义务清单，也未告知被告予以协助的依据；涉案地块至今未办合证纯因原告不作为，被告不存在过错及违约。租赁合同第七条约定，被告只负责提供场地，至于场地怎么用，由原告定夺，并不是不办合证就不能使用涉案地块，相反可以多途径使用。法律及租赁合同均没有约定如暂未成功办理合证，原告拥有单方解除合同的权利，况且暂未成功办理合证是原告不作为所致；3、涉案地块的出租，被告通过佛山市禅城区张槎街道公共资源交易中心平台发出《张槎街道白坭原竹器厂地块招标公告》，原告在对涉案地块详细了解（包括知悉地块含四个土地证、地块现状等）并充分考虑相关风险后，自主投标，并于2017年1月11日中标。《租赁合同》约定将白坭村原竹器厂地块按现状出租给原告，土地整合、报建手续、地上建筑物的建设及所需的费用均由原告承担。合同签订后，被告依据现状向原告交付了土地，2017年2月16日将四个土地证原件交给原告办证用，后因诉讼需要，经被告要求，原告于2017年8月29日才将四个土地证归还被告。4、因村换届选举，被告新的领导班子于2017年5月10日开始履职，新任领导班子自履职至今，原告从未与被告联络过，被告的领导班子于6月多次电话催促原告尽快办理合证，并于2017年6月30日书面及微信函告原告表示愿意协助配合其办证。二、被告办证义务的范围仅限于提供由被告保管可以直接出具的材料或是在相关材料上签章。《租赁合同》第四点及第七点明确涉案地块的合证、报建等手续均由原告办理，被告协助。协助是有依据的协助，比如相关法律有规定，或是职能部门的规定，原告要求被告时应同时提供需要协助的事实依据；协助仅限于提供由被告保管可以直接出具的材料，或是在相关材料上签章；具体的经办，比如到相关职能部门收集合证的材料，以及办理证照等事务应由原告负责。白坭村塑料厂、白坭村竹编厂、白坭管理区机修厂的契税、营业税、增值税完税资料不属于被告出具的材料，且原告也从未提供办理合证需要完税材料的法律或其他依据，即使真的需要，也应由原告自行去税局办理，被告签署相应材料协助其办理；三、被告怠于办理合证系因为办证手续复杂，且需要支付不少的费用。经向国土部门了解，涉案地块办理合证需要先将相关地块使用权人变更为统一主体，同时需要缴纳比较大金额的一笔款项，而后再办合证，过程复杂且花费大，相关法律责任应由原告自己承担。原告要求被告退还合同保证金30万元、前期费用3934520.26元并按6%年利率计息没有事实与法律依据。综上，原告不享有单方解除《租赁合同》的权利，《租赁合同》也不存在其他被解除的情形，故，原告应该继续履行合同义务并自行承担违约的不利后果，关于30万元保证金，合同约定如原告中途退租，该款项不退回；继续履行合同的情况下，该款项在租赁期满原告付清全部费用后凭单据无息退回；前期费用3934520.26元，系原告对廉江市建筑工程总公司前期工作量的确认；原告在投标前即对涉案地块的现状、廉江市工程总公司前期工作量予以考察、认可，并与廉江市工程总公司约定其愿意投标租赁，如中标则自愿承担前期费用3934520.26元，该款项由被告代收后支付给廉江市工程总公司，被告收到该笔款项后，已经向廉江市工程总公司支付了140万元，被告并不能从该笔款项中获利，故无需向原告退还。原告主张的利息没有法律、事实及合同依据。综上，请求法庭依法驳回原告全部诉求。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告公民身份证复印件、被告组织机构代码证。证明原被告诉讼主体适格。2、租赁合同。证明双方于2017年1月13日签订的租赁白坭竹器厂的合同约定原告是用来建房子的。合同对其他事宜进行了约定，包括廉江建设公司进行前期打桩的款项由原告承担，但原告将款项给了被告后，被告将款项占用，没有将款项转给廉江建设公司，导致廉江建设公司现在还没有撤场，土地仍然没有交付给原告，且需将四个土地证合证，而根据国土城建和水务局的规定，必须要提供土地证原件、土地使用权人的完税凭证。3、电子收据发票3张。证明原告于2017年1月18日将租赁保证金、前期费用支付给被告。4、关于提取完税证明原件办理土地证合证之用的函（2017年3月21日）、提供土地办证资料的函（2017年4月11日）。证明原告已经按照合同的约定去办理合证，并将要求完税所需的材料告知被告。诉讼中，被告提供以下证据：1、被告组织机构代码证、主任证。证明被告主体资格以及新任领导班子是2017年5月10日开始履行职责。2、集体土地建设用地使用证4份。证明涉案土地的状况，原告在投标前已经清楚涉案土地的登记情况。3、《张槎街道白坭原竹器厂地块招标公告》、《中标确认书》。证明被告对涉案地块招标公告里明确了涉案地块有四个证，主体建筑未报建相关手续，招标可尽量协助办理证件，要求投标人考虑其风险，中标并签订合同后即承认本项目的现状，涉案地块经过张槎街道公共资源中心进行招投标，中标确认书上有张槎街道公共资源中心的印章予以确认。4、《关于要求我社提供土地办证资料的复函》。被告在2017年6月30日通过微信、电话及当面将复函交付给原告的方式告知原告完税证明应该由原告办理并承担相关费用，被告同意协助。5、《建设工程施工合同》、《终止协议书》。证明涉案地块之前是发包给廉江公司，后来原告与廉江公司协商由廉江公司推出，原告接手，并且原告认可前期费用3934520.26元，廉江公司确认原被告签署租赁合同后，与被告签署了终止协议书，明确约定了3934520.26元由被告代收，之后再支付给廉江公司。在签署终止协议书过程是被告协助，原告与廉江公司达成一致意见的过程。6、收据1份、转账凭证1份、《退款说明》。证明被告已将前期费用中的140万元支付给廉江公司。7、移交清单2份。证明被告在2017年2月16日将涉案四个土地证原件交付给原告，后来因为诉讼的需要被告在2017年8月29日经原告要求又将四个土地证的原件交回给原告，证明被告一直协助原告办理合证，但原告拿到土地证后并没有依照合同的约定去办理合证的手续，且无去经办，至今为止没有成功合证的过错在于原告。诉讼中，本院依职权分别向佛山市禅城区发展规划和统计局、佛山市禅城区国土城建和水务局调取复函一份，向廉江市建筑工程总公司制作询问笔录一份。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原、被告的证据，双方对对方证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的复函，原告对真实性无异议，被告对真实性不持异议，本院对真实性予以确认。本院制作的询问笔录，原告对真实性无异议，被告虽有异议，但未能举证予以反驳，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月，被告通过招标的方式对“白坭原竹器厂地块”进行招租。2017年1月13日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要内容为：“……经甲、乙双方友好协商一致，就乙方承租甲方所拥有的地块事宜，订立本合同书，共同遵守：一、地块的结构、地址、建筑面积和经营用途：甲方按现状提供位于佛山市禅城区张槎街道白坭村原竹器厂地块租赁给乙方使用。按占地面积2300平方米计租，竣工后的土地上盖建筑面积要求不低于5000平方米，建筑物采用水泥框架结构，资产经营用途：工业或商业用途。二、地块租赁期限：租赁期为20年，即从2017年1月13日起至2037年1月12日止。租地后建设免租期12个月、办证免租期为3个月共15个月，从2017年1月13日起至2018年4月12日止。三、合同保证金和前期费用收取方式：乙方在签订合同时，支付300000元给甲方作履行合同的信用按金。合同期内，乙方不得用该保证金抵扣租赁款项及其它应交纳的任何费用。承租期满，乙方缴清应缴的所有费用后，凭按金单无息退回按金给乙方；如乙方中途退租，按金不退回，作补偿甲方的经济损失。鉴于该项目地块前期已完成打桩施工，甲方已经确认投入前期费用3934520.26元（包括设计费、打桩基础费、工地围墙和机械工人误工费用等），该费用由乙方承担。本项目招标结果将在招标竞投会当天起公示3天，乙方须于公示期满后3天内与甲方签订合同并向甲方支付合同保证金和前期费用。……四、由于现状土地证共有多个，报建规范要求国土合证才能受理入窗，我社出具所有证明文件及协助办理合证，所有费用租赁方负责。（注：办理新证合并期限不得超过三个月，如办理新证合并超过三个月，则乙方不再享受三个月办证免租期，并须按第1-3年合同租赁价款的要求向甲方支付该三个月的租赁费。若三个月内办合证成功，则合法施工；如三个月后未办好合证及相关报建手续而继续施工而产生的违章建筑造成法律及经济责任由乙方负责）。乙方须在租地后建设免租期12个月及办证免租期为3个月后的第15个月（即2018年4月10日前），向甲方缴交第一次的租金及卫生费共300000元整。……六、租赁款项及费用的计算、支付时间和缴费方：1、第1-3年租金租赁款项及费用和第4-20年递增的计算：（1）乙方必须每月向甲方缴交租赁款29486元，以每月每平方米12.82元计算；（2）乙方必须每月向甲方缴交卫生费690元，以每月每平方米0.3元计算；（3）第1-3年租金以每月每平方米合共13.12元计算；（4）递增情况：第1-3年租金不变，第4年递增10%，第4年起每3年递增10%，依此类推。2、租金及费用的支付时间：按先交款后使用的原则，乙方应在每季第一个月10日前交清当季的租金及水电费等一切费用。……七、合同期内，乙方必须服从甲方对租赁物业的统一管理和监督：1、租地原则：要求乙方办理整合土地和报建手续，费用由乙方自行承担，甲方无偿配合乙方办理报建手续；……报建手续相关图纸及方案须报甲方备案，甲方只负责提供场地；……”2017年3月21日，原告向被告出具《关于提取完税证明原件办理土地证合证之用的函》，主要内容为：“现我方正在对白坭原竹器厂地块4个土地证办理土地合证和规划报建工作，其中3个土地证使用权人分别为白坭管理区属下企业（白坭村塑料厂、白坭村竹编厂、白坭管理区机修厂），办理土地证合证需要向贵单位提取此3家企业的契税、营业税和增值税的完税证明原件，请贵单位尽快提供此类证明原件供我方进行办理土地证合证和规划报建工作之用。”2017年4月11日，原告向被告出具《提供土地办证资料的函》，主要内容为：“我承租方刘铭炽在张槎街道农村资产交易平台中标承租白坭合作经济联合社白坭原竹器厂地块，并于2017年1月13日与贵社签订租赁期为20年合同，承租方于2017年3月21日送达给贵社《关于提取完税证明文件办理地证合证之用的函》，请求贵社提供相关资料给承租方进行办理地证合证和规划报建用，但贵社至今没有提供。现特致函请贵社在2017年6月1日前提交以上文件给承租方并协助承租方办理一切报建有关手续，如贵社在2017年6月1日前不能提供相关文件给承租方的，承租方有权终止该合同并要求退回承租已支付给贵社的前期费用3934520.26元及租赁押金300000元并支付同期银行利息。”2017年6月30日，被告向原告出具《关于要求我社提供土地办证资料的复函》，主要内容为：“刘铭炽先生：贵我双方于2017年1月13日签订《租赁合同》，约定贵方承租我社白坭村原竹器厂地块以及贵我双方的相关权利义务。依据合同第四点及第七点可知，贵方知悉合同土地有多个证，而在报建时需要合证，需要办理相关手续；我社的义务是出具证明文件及协助办证。所有费用均由贵方承担。贵方来函要求我社提供完税证明文件，而该文件应由相关税务部门出具，应由贵方负责办理手续并承担相关费用；诚然，贵方在办理过程中如需我社协助，我社同意予以配合。”2017年1月18日，原告向被告支付了白坭原竹器厂地块保证金300000元及前期项目投资费3934520.26元。2017年9月30日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院作出《关于白坭股份合作经济联会社土地租赁合同纠纷案协助查询的复函》，上载：1、通过租赁集体土地进行项目开发建设的，在符合法律法规规定的条件下，项目申报主体可以是土地承租人，或是由土地权属人联合申报。项目申报主体可以是土地承租人，或是由土地权属人联合申报。项目开发建设前，须向我局申请建设项目规划条件，建设单位须严格按照规划条件进行项目规划方案设计，并将规划房屋提交我局审批。2、在项目规划报建中，未有法律法规要求联合开发地块必须合并土地证后才能进行规划报建，对于旧区或旧村改造开发建设，规划管理法规政策鼓励相邻地块统一规划、联合开发。3、白坭村委会所属地块土地证证载功能为住宅用途，其余三个地块土地证证载功能为工业用途。另因未提供上述四个地块的具体坐标数据，该局暂无法查询其相关规划功能。上述四个地块是否能够兴建工业或者商业项目，须结合片区规划功能、项目设计方案以及相关法规规定，通过建设单位申报规划审批后方可确认。2017年10月31日，佛山市禅城区国土城建和水务局向本院作出《关于（2017）粤0604民初11354号之1协助调查函的复函》，上载：佛山市张槎镇白坭村和佛山市张槎镇白坭管理区的四宗土地（不动产权证号为：060XXX201、060XXXX202、060XXXXX04、0600XXXX0197），由于历史原因，受当时技术水平限制，该四宗土地均无具体的界址点坐标。经我局土地测绘中心实地踏勘，由于目前该四宗土地的地上建筑物均已拆除，无法对该四宗土地的界址重新测量，故无法提供该四宗土地的坐标数据。另查明，2015年11月23日，被告（发包人）与廉江市建筑工程总公司（承包人）签订《建设工程施工合同》（GF-2013-0201），主要约定如下：工程名称为白坭厂房工程，地点为佛山市禅城区张槎街道白坭村，工程承包范围为本工程总建筑面积12198.36平方米，地上六层，建筑高度30.2米……承包范围包括土建、装修、安装工程及市政配套工程等，合同价格为15182319.86元。2017年1月23日，被告（发包人）与廉江市建筑工程总公司（承包人）签订《终止协议书》，主要约定如下：甲乙双方签订《建设工程施工合同》（编号：GF-2013-0201）,乙方已根据合同约定和设计图纸要求进行施工，已于2016年5月5日完成了本工程桩子分部工程，但由于甲方所处街道相关政策调整，要求乙方暂停施工。经双方协商同意，该合同于2017年1月23日予以终止。自合同解除之日起，双方权利、义务关系终止。现乙方已按设计图纸要求完成打桩施工，合共3934520.26元，该工程款包括设计费、打桩基础费、工地围墙和机械工人误工费，双方同意工程款由日后承租该地块项目中标人支付给乙方，并由甲方代收代支该款项。2017年2月28日，廉江市建筑工程总公司开具收据一份，确认被告向廉江市建筑工程总公司支付1400000元。再查明一，根据被告提供的集体土地建设用地使用证显示，土地使用者为白坭村塑料厂的土地用途为工厂、地号为250，建筑占地面积为527.73平方米，边界四至为东至村路、南至冯妹屋、西至竹编厂、北至粮食加工厂；土地使用者为村委会的土地用途为住宅、地号为250-1，建筑面积为211.84平方米，边界四至为东至道路，南至塑料厂，西至吕响屋，北至吕流、吕贡屋；土地使用者为白坭管理区（机修厂）的土地用途为厂房、地号为252号，用地面积为1890平方米，边界四至为东至道路、冯妹屋，南至道路，西至道路，北至白坭村竹编厂。土地使用者为白坭村竹编厂的土地用途为工厂、地号为247，建筑面积为477.27平方米，边界四至为东至塑料厂、南至机修厂、西至空地、北至民房。再查明二，被告于2017年8月22日收取起诉状等应诉材料。诉讼中，本院向廉江市建筑工程总公司制作询问笔录一份，该司陈述：被告委托我司对白坭原竹器厂地块进行建设厂房工程，后被告对我公司说涉案的地块上面还有房屋属于私人产权，未处理完毕，不能继续工程，故与我司签订《终止协议书》，双方约定解除上述合同并由被告支付已完工部分的工程款，但被告没有按照约定向我司足额支付工程款，被告应该支付3934520.26元，到目前为止，被告仅支付工程款1400000元，被告对我司说无钱继续偿还工程款。故我司拒绝交还涉案土地，现在厂房所在地已被我司围蔽，并留守了人员看管。我司仅完成了打桩工程，其它地面工程尚未开始。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力，原、被告双方均应善意的履行。关于原告诉请的解除合同。依据涉案《租赁合同》的约定，租赁期从2017年1月13日起至2037年1月12日止。据前查明，案外人仍在占用涉案土地，即被告在将近一年的时间仍未能将涉案土地交付给原告，故被告的行为已构成违约，原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持。被告虽抗辩主张涉案土地不存在使用障碍，但未能举证予以反驳，故对被告的该项抗辩意见不予采纳。至于合同解除时间，因原告无证据证明在诉前被告已收到解除合同的通知，则本院确认原告与被告的租赁合同关系于起诉状送达被告之日即2017年8月22日解除。由于涉案租赁合同因被告违约而解除，且原告并未实际占有使用涉案土地，故被告占有原告的保证金以及前期费用无合法的依据，故原告诉请返还保证金以及前期费用，本院予以支持。经计算，保证金以及前期费用合计为4234520.26元（3934520.26元+300000元）。关于原告诉请的利息。被告占有原告的保证金及前期费用，确实给原告造成资金占用期间的利息损失，本院酌定被告以保证金及前期费用为本金，从原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，原告诉请超出部分，本院不予支持。另，被告在诉讼中以本案的处理结果与廉江市建筑工程总公司存在重大利害关系为由，申请追加其作为第三人参加诉讼，因廉江市建筑工程总公司并非必要共同诉讼的当事人，且其已对本案的情况作出陈述，故对被告申请追加当事人申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘铭炽与被告佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社于2017年1月13日签订的《租赁合同》已于2017年8月22日解除；二、被告佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘铭炽返还保证金和前期费用合计4234520.26元及支付利息（以4234520.26元为本金，自2017年8月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告刘铭炽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取20863元，由原告刘铭炽负担371元，被告佛山市禅城区张槎街道白坭股份合作经济联合社负担20492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年十一月二十九日书记员  黄帼文附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。