江西省全南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）全民二初字第311号
原告全南县农村信用合作联社。住所地全南县城厢镇寿梅路**号。
法定代表人黄敬东，系该联社理事长。
委托代理人陈伟明，系该社工作人员。
被告罗云南，男，1952年5月16日生，汉族，农民，住赣州市章贡区，系罗龙辉父亲。
被告宁爱香，女，1952年8月16日生，汉族，农民，住址同上，系罗龙辉母亲。
被告罗敏，男，2002年10月10日生，汉族，学生，住址同上，系罗龙辉儿子。
法定代理人罗云南，系罗敏祖父。
法定代理人宁爱香，系罗敏祖母。
被告罗旭淞，男，2006年7月7日生，汉族，学生，住全南县，系罗龙辉儿子。
法定代理人钟淑珍，女，1969年8月29日生，汉族，干部，住全南县，系罗旭淞母亲。
被告陈永清，男，1973年10月20日生，汉族，干部，住全南县。
被告钟婷，女，1973年10月28日生，汉族，无业，住址同上，系陈永清妻子。
第三人钟泽良，男，1973年12月31日生，汉族，务工，住全南县。
第三人袁小莲，女，1974年9月3日生，汉族，务工，住址同上，系钟泽良妻子。
以上两第三人的委托代理人陈红华，江西全民律师事务所律师。
原告全南县农村信用合作联社与被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞、陈永清、钟婷、钟泽良、袁小莲金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈伟明、被告陈永清、钟婷、第三人钟泽良及两第三人委托代理人陈红华到庭参加诉讼，被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，被告罗云南、宁爱香之子、罗敏和罗旭淞之父罗龙辉（已身故）因酒楼及房屋装修需要资金周转，向原告申请贷款，双方于2011年8月2日签订了个人借款合同，罗龙辉及被告陈永清、钟婷以房产为该贷款设置了抵押，并签订了最高额抵押合同。贷款到期后，罗龙辉未按合同约定归还贷款本息且已身故。原告多次向本案各被告催收，至今该贷款仍结欠260000元本金及利息24135.93元。根据《合同法》、《担保法》和《继承法》等有关法律规定，特提起诉讼，请求依法判令各被告负连带责任偿还罗龙辉所欠我社贷款本息，并请求确认[2011]全社高抵字第12310301-801号最高额抵押合同有效，原告对抵押物具有优先受偿权。
被告陈永清、钟婷辩称，罗龙辉是借款债务人，他用自己的房产进行了抵押，其抵押物面积170多平方米，按目前全南房价来计算，足以偿还该笔债务，故应先拍卖其自己的抵押财产。答辩人只有一套房子，钟婷无职业，双方父母年老多病，如拍卖答辩人的房产，则会�居无定所。鉴于罗龙辉已身亡，如果拍卖其抵押财产仍不足于清偿此债务，请原告减免该债务的利息与部分本金。
第三人钟泽良、袁小莲辩称，为了方便子女在县城上学，购买了罗龙辉的房子，因缺乏法律知识，受罗龙辉误导，2012年11月13日通过银行汇款支付了240000元房款，到约定房产过户日期，罗龙辉却已身故，第三人所购买房屋虽属本案抵押担保物，但第三人已向罗龙辉给付了大部分房款，且装修并入住，请维护第三人对已购房屋的合法权益。
经审理查明，罗龙辉因酒楼及房屋装修需要资金周转为由，向原告全南县农村信用合作联社申请贷款，双方于2011年8月2日签订个人借款合同。合同约定：贷款金额350000元，期限至2013年8月1日止，借款利率为实际提款日当日中国人民银行公布施行的一年�贷款基准利率上浮110%，贷款发放后，如遇基准利率调整，合同中贷款利率于中国人民银行确定的适用新的贷款基准利率的当日进行调整，逾期利率在合同约定借款利率基础上加收50%。同日，罗龙辉及被告陈永清、钟婷与原告签订最高额抵押合同，以罗龙辉所有的两处房屋及被告陈永清、钟婷共有的一处房屋为该笔贷款提供了担保，即位于全南县含江路建材巷第六层全房字第0002XX**号的125.41㎡房屋、位于全南县含江路建材巷第七层全房字第0002XX**号的49.21㎡房屋、位于全南县车站东路金龙花苑A栋三单元XXX号全房字第0002XXXX、0002XXXX号的107.52㎡房屋。该三处房屋于2011年8月3日经全南县房地产管理局抵押登记。2011年8月4日原告发放了贷款350000元。贷款后，罗龙辉归还了90000元本金及2013年9月26日前的利息，没有归还其他本金及利息。原告诉至法院，要求依法判处。
另查，罗龙辉因故已去世，于2013年11月30日被火化。被告罗云南是罗龙辉父亲，被告宁爱香是其母亲，被告罗敏是其与前妻黄群英所生育之子，离婚时调解归其抚养，现由被告罗云南、宁爱香实际抚养。被告罗旭淞是其与前妻钟淑珍所生育之子，离婚时判由钟淑珍抚养。被告陈永清与被告钟婷是夫妻关系。
再查，2012年11月12日罗龙辉将原全南县二建公司砖厂改建房屋的第X层西侧套房（即位于全南县含江路建材巷全房字第0002XX**号的125.41㎡房屋）以260000元的价格卖给第三人钟泽良、袁小莲，罗龙辉在双方所签订《房屋买卖合同》尾部注明“因房产现在银行质押，如甲方（罗龙辉）未及时付清房款产生的不良后果，责在甲方，与乙方（钟泽良、袁小莲）无关”，2012年11月13日第�人钟泽良、袁小莲向罗龙辉支付了240000元，罗龙辉出具了收条。
以上事实，有当事人陈述、《中长期借款合同》、《最高额抵押合同》、抵押物明细表、房屋所有权证、全南房他字第0007647号他项权利证、江西省农村信用社借款凭证、贷款本金利息收回凭证、交易明细表、火化证明、证明、身份证复印件、结婚证复印件、民事调解书、民事判决书、询问笔录、房屋买卖合同、客户回单、收条等证据证实。
本院认为，原告与罗龙辉所签订的借款合同、与罗龙辉及被告陈永清、钟婷签订的抵押合同均合法有效，具有法律约束力。原告依约发放贷款，罗龙辉本应如约偿还剩余本金260000元及利息，因该笔贷款已过了贷款期限即2013年8月1日，利息应自未清偿之日即2013年9月27日起按合同所约定逾期利率计算。该逾期利率应为在中国人民银行一年期贷款基准利率的基础上上浮110%，再加收50%，即在中国人民银行一年期贷款基准利率的基础上上浮165%。鉴于罗龙辉已去世，被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞为其第一顺序继承人，被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞应在所继承罗龙辉的财产范围内对上述债务承担偿还责任。
原告为该笔债务设立了抵押权，并办理了抵押登记，原告依法享有对合法的抵押财产行使用优先受偿权的权利，即对全房字第0002XX**号房屋、全房字第0002XX**号房屋、全房字第0002XXXX、0002XXXX号房屋均享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，已经登记的抵押权人可以行使抵押权。本案第三人钟泽良、袁小莲与罗龙辉所签订房屋买卖合同在原告所设立抵押权存续期间，现有证据未能证明双方的房屋买卖行为通知了原告，第三人钟泽良、袁小莲对房屋所享有的债权不能对抗原告所享有的抵押权，第三人钟泽良、袁小莲可以代罗龙辉清偿债务，使抵押权消灭，或在原告对全房字第0002XX**号房屋行使优先受偿后，就所付购房款，另循合法途径解决。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四�四条之规定，判决如下：
罗龙辉欠原告全南县农村信用合作联社贷款本金260000元及利息（利息自2013年9月27日起按中国人民银行一年期贷款基准利率上浮165%计算至本院指定清偿之日止），限被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞于本判决发生法律效力后十五日内在所继承罗龙辉的财产范围内对上述债务承担偿还责任。
二、如被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞未能在本判决确定的履行期限内清偿上述债务，原告全南县农村信用合作联社有权以下列房屋优先受偿：一是罗龙辉所有的、位于全南县含江路建材巷第六层全房字第0002XX**号的125.41㎡房屋；二是罗龙辉所有的、位于全南县含江路建材巷第七层全房字第0002XX**号的49.21㎡房屋；三是被告陈永清、钟婷共有的、位于全南县车站东路金龙花苑A栋�单元XXX号全房字第0002XXXX、0002XXXX号的107.52㎡房屋。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5562元，由被告罗云南、宁爱香、罗敏、罗旭淞、陈永清、钟婷承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 员 何荣香
人民陪审员 陈 仑
人民陪审员 刘建立
二〇一四年六月十七日
代理书记员 付桂春