重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2975号上诉人（原审被告）：重庆市万州区强力吊装有限公司，住所地重庆市万州区友谊街73号，统一社会信用代码91500101787493813H。法定代表人：骆文勋，总经理。委托诉讼代理人：黄涛，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔檬蒙，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆三峡农业科学院，住所地重庆市万州区厦门路600号，统一社会信用代码12500101451745829C。法定代表人：李志政，院长。委托诉讼代理人：黄成文，该院副院长。委托诉讼代理人：张小娥，重庆渝万律师事务所律师。上诉人重庆市万州区强力吊装有限公司（以下简称强力吊装公司）因与被上诉人重庆三峡农业科学院（以下简称三峡农科院）租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初8022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人强力吊装公司的委托诉讼代理人崔檬蒙，被上诉人三峡农科院的委托诉讼代理人黄成文、张小娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。强力吊装公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人将租赁合同所涉场地继续租赁给上诉人；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人于2013年12月1日签订了《临时工棚租赁协议书》，协议书中约定了上诉人享有优先承租权，且本协议到期后，上诉人继续使用该场地至今，并每年向被上诉人交纳水、电等费用，被上诉人以事实行为承认了上诉人的优先承租权。因此，上诉人认为被上诉人要求撤离场地无法律依据；2、根据《民法通则》第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，被上诉人的请求已经超过诉讼时效。三峡农科院辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：1、优先承租权适用的前提是被上诉人将涉案场地对外出租，而被上诉人是要收回土地，不再对外出租，因此，无适用优先承租权的基础；2、代收水电费的行为不能视为继续履行租赁关系；3、上诉人占用场地的行为系侵权行为，侵权行为一直在持续，因此被上诉人的请求并未超过诉讼时效。三峡农科院向一审法院起诉请求：1、判令被告强力吊装公司立即返还承租的场地（工棚）给原告；2、判令被告强力吊装公司从2014年12月1日起至实际返还场地时止按照90.41元/日支付场地占用费；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告三峡农科院系万州区双河口街道一碗水社区34583平方米国有土地的使用权人（301D房地证2015字第00097号）。2011年12月，原告三峡农科院与被告强力吊装公司订立协议，约定由原告将其位于三峡农科院龙宝河二号桥北桥头面积为1654平方米的工棚出租给被告，作为临时仓储基地。合同履行中，被告在涉案场地上修建了厂房、工棚，之后被告一直租用该场地。双方最后一次订立书面协议时间为2013年12月1日，原告三峡农科院（合同称甲方）与被告强力吊装公司（合同称乙方）订立《临时工棚租赁协议书》，约定由甲方将其位于三峡农科院龙宝河二号桥北桥头面积为1654平方米的工棚出租给乙方，作为临时仓储基地，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日；乙方按照33000元的标准向甲方支付租金，先付租金后用工棚。协议还约定，在租赁期限内，因不可抗拒的灾害、法律法规不允许的原因或者因城市规划建设和甲方自身建设需要，致使双方解除协议，由此造成的经济损失双方互不承担责任。租赁期满，该工棚如果城市规划建设或者甲方自身建设无重大调整时，仍对外出租乙方可继续承租该工棚，租期及价格双方协商重新签订。本协议约定的租赁期限届满或者双方协商一致解除协议后30日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离属于自己的临时设施和设备，并将租赁范围内垃圾杂物清理干净。协议签订后，被告向原告缴纳了租金33000元。协议到期后，双方未续订协议，被告也未交出场地，原告也未向被告收取租金。庭审中，原告举示2017年3月30日《三峡农科院出租企业搬迁动员会会议签到单》，证明其向被告告知搬迁事宜，被告予以否认。被告向该院提出反诉，要求原告赔偿被告损失193万元，后又撤回反诉。另查明，协议到期后，原告一直在代收代缴涉案土地的水电费。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生法律拘束力，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。一方当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原、被告订立《临时工棚租赁协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。协议期间内，双方当事人各自履行了义务。协议到期后，在原、被告未续订协议的情况下，被告应当按照约定搬离场地（工棚），而被告拒绝搬出，属于违约行为，原告要求被告返还场地（工棚）符合法律规定，予以支持。关于占用费，被告在未续订协议的情况下继续占有、使用涉案场地（工棚），侵犯了原告的国有土地使用权，给原告造成了损失，原告要求被告按照租金标准赔偿原告的场地（工棚）占用损失费符合法律规定，予以支持。被告抗辩双方已经事实上构成续租，形成不定期租赁关系，但并未提供相应的证据，原告代收水电费的行为并不能视为其同意续租的意思表示，且原告拒绝收取被告缴纳的租金，已明确表明不愿意续租，被告的抗辩不能成立，不予采纳。同时，被告主张的优先承租权的前提条件系原告继续对外出租，而本案明显不符合该条件。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告重庆市万州区强力吊装有限公司于判决生效后十日内，向原告重庆三峡农业科学院返还涉案租赁场地（工棚）；二、被告重庆市万州区强力吊装有限公司于判决生效后十日内，向原告重庆三峡农业科学院支付场地（工棚）占用费（以90.41元/日为标准从2014年12月1日起计算至实际交还场地时止）。如未在判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取960元，由被告重庆市万州区强力吊装有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应当将涉案租赁场地返还给被上诉人。对此焦点分析如下：上诉人与被上诉人签订的《场地租赁协议书》中明确约定了租赁期限，合同到期后，双方未再续订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上诉人应当将涉案场地返还给被上诉人。上诉人提出其享有优先承租权，但前提是被上诉人将涉案场地对外出租，且租期及价格双方要协商重新签订，而本案中被上诉人是要收回土地，不再对外出租，且拒绝收取租金，说明双方未就重新续租达成一致意见；出租人出租租赁物的目的是为收取租金，而本案租赁期限到期后，被上诉人仅是代为收取水电费，而拒绝收取租金。因此，上诉人主张其享有优先权的理由不成立。关于上诉人诉讼时效的主张，土地地使用权为物权，而物权的行使并不适用诉讼时效的规定，被上诉人要求上诉人返还场地并不受诉讼时效的限制。同时，上诉人占用该场地属于侵害被上诉人物权的行为，而该侵权行为一直持续，其侵权损失的诉讼时效应从侵权行为终了之日计算。因此，被上诉人的请求并未超过诉讼时效，对上诉人主张的该理由不予采纳。综上所述，上诉人强力吊装公司的上诉理由均不成立。一审认定事实清楚，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1920元，由上诉人重庆市万州区强力吊装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜长城审 判 员  杨继伟代理审判员  毋向娟二〇一七年十二月十九日书 记 员  章立立