浙江省长兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0522民初2846号
原告：绍兴市柯桥区杨汛桥弌锦钢管租赁站，住所地浙江省绍兴市柯桥区杨汛桥镇合力居委会，系个体工商户。
经营者：王文金，男，1966年6月28日出生，汉族，住浙江省绍兴县。
委托代理人：陈显明，浙江明显律师事务所律师。
委托代理人：潘红光，浙江明显律师事务所律师。
被告：长兴金地置业有限公司，住所地浙江省长兴县夹浦镇环沉村。
法定代表人：金国洪，董事长。
委托代理人：冯传虎，浙江兴熙律师事务所律师。
第三人：吴惠康，男，1958年7月21日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。
第三人：长广工程建设有限责任公司，住所地浙江省长兴县太湖街道明珠北路9号明珠商务大厦18楼。
法定代表人：陈加祥，总经理。
委托代理人：黄健明，浙江众成律师事务所律师。
原告绍兴市柯桥区杨汛桥弌锦钢管租赁站（以下简称弌锦租赁站）与被告长兴金地置业有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员臧丽娟独任审理，于2017年6月8日公开开庭进行了审理，原告弌锦租赁站的委托代理人潘红光和被告金地公司的委托代理人冯传虎到庭参加诉讼。庭审后，本院根据案情追加吴惠康、长广工程建设有限责任公司（以下简称长广公司）为第三人参加本案诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年9月8日公开开庭进行了审理，原告弌锦租赁站的委托代理人潘红光，被告金地公司的委托代理人冯传虎，第三人吴惠康和第三人长广公司的委托代理人黄健明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弌锦租赁站向本院提出诉讼请求：判令被告将长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-302、1-401、1-402、1-502室房屋交付原告，并协助办理上述房屋过户登记手续。事实和理由：第三人长广公司在承建长兴县夹浦镇滨湖锦苑房产项目期间与原告签订钢管租赁合同，共结欠原告租金2277736元。2015年11月23日，原被告签订《购房合同》，约定原告以对第三人长广公司的租金债权抵销长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-302、1-401、1-402、1-502室房屋的购房款，房款按销售价的9折计算，并以合同的形式销售给原告。后原告得知上述房屋已具备交房条件，原告要求被告履行《购房合同》，交付上述房屋并办理过户登记手续，但被告至今未履行合同义务。故原告诉至法院主张权利。
被告金地公司辩称：被告仅与第三人长广公司之间存在建设工程施工合同，该合同工程款尚未结算。原被告之间不存在合同关系，双方也未签订正式的房屋买卖合同，被告不同意向原告交付房屋，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人吴惠康辩称：被告已将长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401房屋抵债给第三人吴惠康，双方签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。故原告无权要求被告交付长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401房屋，第三人吴惠康对原告该部分诉讼请求有异议。
第三人长广公司辩称：对原告诉称的钢管扣件租金及损失无异议，原被告签订了《购房合同》，该合同已发生法律效力。长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-302、1-402、1-502室房屋虽已网签给第三人长广公司，但该第三人同意上述三套房屋过户给原告。长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401房屋已网签给第三人吴惠康，应过户给第三人吴惠康。
原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、个体工商户注销登记手续一份，证明涉案租金原债权人杭州萧山顺前钢管租赁站已被经营者王文金注销，王文金现系原告的个体经营者；2、《财产租赁合同》两份、租金结算清单一份，证明第三人长广公司因承建被告发包的工程与原告签订《财产租赁合同》，原被告及第三人长广公司经结算，同意被告以房屋抵销第三人长广公司的租金债务；3、《购房合同》和网签明细表各一份，证明原被告签订《购房合同》，约定被告以五套房屋抵销第三人长广公司欠原告的租金债务。
被告金地公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《建设工程造价咨询合同》复印件一份，证明被告委托绍兴天诚工程审计有限公司对长兴县夹浦镇轻纺城5号、6号地块工程进行审计；2、工程结算初审核定单复印件一份，证明经绍兴天诚工程审计有限公司审计，第三人长广公司承建工程价款共计195454766元；3、2011-2017年工程款支付汇总表、明细表复印件一组，证明截止至2017年8月16日，被告已通过付款及以房抵债（不包括对本案原告的以房抵债）的方式支付第三人长广公司工程款216748087.62元。
第三人吴惠康为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《协议书》及附件一份，证明2016年7月7日，被告、苏州一统混凝土有限公司和第三人长广公司、吴惠康签订《协议书》，约定被告已将长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401房屋抵债给第三人吴惠康，用于抵销第三人长广公司欠苏州一统混凝土有限公司的债务；2、《商品房买卖合同》两份，证明被告与第三人吴惠康签订《商品房买卖合同》，约定被告将抵债的房屋出售给第三人吴惠康；3、结案证明复印件两份，证明被告向第三人吴惠康以房抵债后，苏州一统混凝土有限公司已撤回对第三人长广公司的执行申请，相关执行案件已结案。
第三人长广公司未向本院提交证据。
本院向长兴县住建局调取房产信息一份，载明长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401室房屋已出售给第三人吴惠康，长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-302、1-402、1-502室房屋已出售给第三人长广公司，均办理备案登记手续。
对原被告、第三人提交的证据及本院调取的证据，经当事人相互质证，本院认证如下：
1、对原告提交的证据，被告质证对证据1无异议，对证据2的真实性有异议，证据3不是正式的商品房买卖合同，也并未明确购房的房号。第三人吴惠康质证对证据不予认可，提出长兴夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401房屋已网签出售给第三人吴惠康。第三人长广公司质证对证据无异议。本院经审查认为，原告提交的证据1-3能够证明待证事实，本院予以认定。
2、对被告提交的证据，原告质证对证据1真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证据2、3真实性有异议。第三人吴惠康质证对被告提交的证据不予认可。第三人长广公司质证对被告提交的证据不清楚，认为与本案没有关联性。本院审查后认为，被告提交的证据涉及被告与第三人长广公司之间的建设工程施工合同，与被告是否应承担本案责任没有直接关联性，本院不作认定。
3、对第三人吴惠康提交的证据，原告质证对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，其中的《协议书》属于抵押合同，没有以房抵债的内容，《商品房买卖合同》系双方虚假意思表示，应属无效合同，原告的《购房合同》先于《商品房买卖合同》签订，原告有权主张被告过户涉案房屋。被告质证对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，该证据损害了被告的利益，被告不予认可。第三人长广公司质证无异议。本院审查后认为，第三人吴惠康的证据能够证明待证事实，本院予以认定。
4、对本院调取的房产信息，原被告和第三人质证均无异议，本院予以认定。
根据上述采信的证据及原被告和第三人的庭审陈述，经审理查明：杭州萧山顺前钢管租赁站系由王文金经营的个体工商户，于2011年12月14日成立，于2015年6月9日注销。2014年10月18日，王文金设立个体工商户绍兴市柯桥区杨汛桥弌锦钢管租赁站。
2011年10月28日，杭州萧山顺前钢管租赁站与第三人长广公司关于长兴县夹浦镇轻纺城5号地块工程签订《财产租赁合同》，约定杭州萧山顺前钢管租赁站向第三人长广公司出租钢管和扣件，钢管按每天每米0.01元计价，扣件按每天每套0.008元计价，钢管、扣件损失按市场价赔偿，土建至四层开始付租金的50%-60%，钢管、扣件全部归还时付至租金85%，剩余15%租金至工程审计完毕全部结清。
2012年4月28日，杭州萧山顺前钢管租赁站与第三人长广公司关于长兴县夹浦镇轻纺城6号地块工程签订《财产租赁合同》，约定杭州萧山顺前钢管租赁站向第三人长广公司出租钢管、扣件和套管，钢管按每天每米0.0095元计价，扣件按每天每套0.006元计价，套管按每天每套0.006元计价，钢管、扣件及套管损失按市场价赔偿，部分土建至四层开始付租金的70%，以后每月付总租金的70%，钢管、扣件全部归还时付至租金85%，剩余15%租金至工程审计完毕全部结清。
2015年10月31日，原告出具《财产租赁费结算清单》，载明第三人长广公司对长兴县夹浦镇轻纺城5号、6号地块工程尚欠原告钢管等租金2167576.14元，缺损钢管8919.7米、扣件20611套和套管1535个。金方荣在《财产租赁费结算清单》上签字，并承诺以房抵款五套，总计款项2277736元。2015年11月23日，原被告签订《购房合同》，约定以长兴县夹浦镇轻纺城5号、6号地块工程钢管扣件租金款2277736元抵充房款，房款按9折计算，房屋以合同的形式销售给原告；此合同享有购房法律效力，原告在领房产证前可更改给他人，更改时必须由被告配合。该《购房合同》附购房房号一份，载明五套房屋为4幢1-402、1-302、1-502、1-301、1-401，总价款为2277736元。
另查明，2016年7月4日，被告与第三人长广公司签订三份《商品房买卖合同》，约定被告将长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-302、1-402、1-502室房屋出售给第三人长广公司。上述《商品房买卖合同》于当日办理备案登记，备案合同号分别是20160700115、20160700114和20160700112。
2016年7月7日，被告、苏州一统混凝土有限公司和第三人长广公司、吴惠康签订《协议书》，约定因被告欠第三人长广公司工程款9219497.8元，现将位于长兴县夹浦镇轻纺城一期工程的部分房屋抵扣给第三人长广公司。第三人长广公司欠苏州一统混凝土有限公司混凝土款9219497.8元，由被告抵给第三人长广公司的房屋折价后再抵给苏州一统混凝土有限公司，房款计价9219497.8元。苏州一统混凝土有限公司同意上述抵押的房屋抵给第三人吴惠康。该《协议书》附有抵债房屋的房号清单，其中包含长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401房屋，并备注房屋价格按8.5折抵债。2016年7月11日，被告和第三人吴惠康签订两份《商品房买卖合同》，约定被告将长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401室房屋出售给第三人吴惠康，价款分别为509573.35元和515895.6元。上述《商品房买卖合同》于当日办理备案登记，备案合同号分别是20160700280和20160700279。2016年7月11日，苏州一统混凝土有限公司向本院出具结案证明，申请其与第三人长广公司之间的执行案件执行完毕并结案。2016年7月14日，本院执行局出具结案证明，证明苏州一统混凝土有限公司与第三人长广公司之间买卖合同执行案件已执行完毕。
本院认为，（一）原告和杭州萧山顺前钢管租赁站系王文金先后成立的个体工商户，杭州萧山顺前钢管租赁站已被注销，且第三人长广公司对结欠原告钢管扣件租赁费的事实予以认可，故本院对原告的主体资格予以认定。原告的《购房合同》和第三人吴惠康的《协议书》分别系被告为第三人长广公司以房抵债的意思。本案争议焦点之一是被告以房抵债合同的效力问题。第三人长广公司欠原告和第三人吴惠康的债务清偿期均已届满，《购房合同》和《协议书》均系合同双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。
（二）本案争议焦点之二是长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-302、1-402、1-502室房屋是否应交付并过户给原告。被告将该三套房屋抵债给原告后，又与第三人长广公司签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记手续，但第三人长广公司答辩时放弃要求被告过户房屋的权利，同意该三套房屋过户给原告，故被告应履行《购房合同》的义务，将上述三套房屋交付并过户给原告。
（三）本案争议焦点之三是长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401室房屋是否应交付并过户给原告。原被告之间仅签订了以房抵债合同，并未签订正式商品房买卖合同或办理相应备案手续，被告与第三人吴惠康之间签订以房抵债合同后，又正式签订了商品房买卖合同，并办理了备案登记手续，根据原告和第三人吴惠康对以房抵债合同的履行程度及对自身权利保护的注意程度，原告的《购房合同》不足以对抗第三人吴惠康的《商品房买卖合同》及备案手续，故对原告主张被告交付并过户长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-301、1-401室房屋的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告长兴金地置业有限公司应将长兴县夹浦镇滨湖锦苑4幢1-302、1-402、1-502室房屋交付原告绍兴市柯桥区杨汛桥弌锦钢管租赁站，并协助办理上述房屋过户登记手续，限于本判决生效后十日内履行；
二、驳回原告绍兴市柯桥区杨汛桥弌锦钢管租赁站的其余诉讼请求。
本案案件受理费25022元，财产保全费5000元，合计30022元，由原告绍兴市柯桥区杨汛桥弌锦钢管租赁站承担12009元，由被告长兴金地置业有限公司承担18013元，限于本判决生效后十日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 臧丽娟
审 判 员 卢 峰
人民陪审员 刘美中
二〇一七年十一月二十四日
书 记 员 徐小燕