福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初1298号原告：厦门海投物业有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦8楼808室。法定代表人：吴旭辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭家珠，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈萱瑄，该公司工作人员。被告：杨凡，女，1973年5月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。原告厦门海投物业有限公司（以下简称海投物业公司）与被告杨凡物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海投物业公司的委托诉讼代理人郭家珠、陈萱瑄，被告杨凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海投物业公司向本院提出诉讼请求:判令杨凡立即支付海投物业公司自2008年1月至2015年12月物业管理费5913.60元；返还海投物业公司代其垫付的公共维修金1267.20元、公摊水费239.10元、公摊电费1073.70元、煤气费372.90元、垃圾处理费45元，共计欠款本金8911.50元，欠款逾期违约金为25084.90元（以物业管理费为基数按每日0.3%的标准计算），上述合计33996.40元。诉讼过程中，海投物业公司撤回了对煤气费372.90元、垃圾处理费45元部分的诉讼请求。事实和理由：杨凡于2004年11月入住其购买的厦门市海沧区，海投物业公司根据与杨凡签订的《未来海岸浪琴前期物业管理服务协议》为其所居住的浪琴湾小区提供物业管理服务。杨凡从2005年开始恶意欠费，海投物业公司于2007年9月诉于厦门市海沧区人民法院，厦门市海沧区人民法院作出杨凡败诉的判决（2007）海民初字第916号《民事判决书》。但杨凡仍不履行交费义务，海投物业公司一直催收同时也申请人民法院强制执行。厦门市海沧区人民法院于2011年12月27日作出（2008）海执行字第411-2号《强制执行裁定书》。杨凡仍不遵循法律规定，藐视法律，视法律判决为儿戏，拒不执行判决，也不履行后期的缴费义务。后经法院强制执行，执行杨凡自2005年至2007年的物业费及相关费用。但杨凡从2008年1月至今拒绝支付物业服务费用，且拒绝海投物业公司代其垫付的公摊水电费、公共维修金等费用。海投物业公司多次上门催收未果，也委托律师向杨凡发《催缴物业费律师函》，杨凡至今仍不予以理会。杨凡辩称，海投物业的诉讼请求无理，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。海投物业公司是物业所在小区未来海岸的建设单位厦门海投房地产有限公司的全资子公司，他们签订的合同不是按照国家法律来签订的，且海投物业公司一直非法侵占未来海岸业主的共同财产、侵犯未来海岸全体业主的合法权益，而不是依法提供合法的服务，不具备收费资格，且交房手续至今没有办理完毕，所以杨凡作为业主无义务遵守并向海投物业公司缴交物业费和相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨凡对海投物业公司提交的（2007）海民初字第916号《民事判决书》、《民事裁定书》、《交房联系单》、《遵守承诺书》、《住宅单位交接书》及《前期物业服务合同备案证明》的真实性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。杨凡对海投物业公司提交的其他证据材料均不予确认，海投物业公司对杨凡提交的证据材料均不予认可，认为上述证据均体现杨凡与海投房地产有限公司之间的问题，与本案无关。对于有异议的证据和事实，本院分析如下：海投物业公司提交未来海岸居委会及浪琴湾管理服务处共同出具的《居住证明》，拟证实杨凡自2005年至今一直居住，杨凡当庭陈述其实际入住时间为2004年底，并非2005年，因海投物业公司主张杨凡支付2008年1月至2015年12月间的相关费用，故本院确认杨凡在2008年1月至2015年12月间居住在的事实。海投物业公司提交《未来海岸浪琴湾前期物业管理服务协议》，拟证明双方存在物业服务合同关系，因该证据系原件，本院对该证据予以确认。海投物业公司提交《关于未来海岸浪琴湾多层、小高层、中高层物业管理服务费等问题的批复》，拟证明海沧区发展与改革局就浪琴湾物业管理服务费具体收费标准予以批复，杨凡陈述海投物业公司与建设单位厦门海投房地产有限公司于2006年5月16日签订《前期物业服务合同》，不应该在此之前就获得批复，经查，海投物业公司虽未提交该批复的原件供法庭核对，但厦门市海沧区人民法院作出的（2007）海民初字第916号《民事判决书》中已对该批复的内容予以确认，该判决已生效，且杨凡对该判决书的真实性亦不持异议，本院对该证据予以确认。海投物业公司提交HT-Q1-CW-01号《收费管理作业指导书》及浪琴湾部分水电公摊情况及抄表明细、电业局及水务局代收代缴发票、电业局电费结算单等，拟证明浪琴湾小区具体水电公摊计算公式、杨凡所在梯户部分水电公摊明细计算方法及海投物业公司代垫代缴水电费的凭证，因相关代缴发票系电业局及税务局出具，且公共设施、绿化场所所花费的水电费用亦属于必要开支，本院对该组证据予以确认。海投物业公司提交《维序员巡逻签到表》、《维序员巡逻值班记录表》、《巡查记录表》、《设施设备维修保养计划表》、《设施设备月检查维保记录表》、《停车记录表》、《消杀及病虫害防治情况确认表》、《来电来访、投诉登记表》、《保洁签到记录》，拟证明海投物业公司为小区提供物业服务，杨凡提出对比厦门市物业服务标准，海投物业公司提供的服务未达标，但未能提交证据予以证实，故本院对该组证据予以确认。海投物业公司提交缴费通知单、催缴照片、快递投递信息，拟证明其一直在向杨凡催收物业管理费、公共维修金等费用，杨凡对该组证据的真实性不予确认，但承认其签收过缴费通知书，并清楚的说明了不缴费的理由，故本院确认海投物业公司向杨凡书面催交相关费用的事实。海投物流公司提交业主单元验收表，拟证明杨凡于2004年11月2日验收，杨凡提出该业主签字部分系伪造，故本院对该证据无法确认。杨凡提交了《入伙通知书》、索赔通知、问题反馈单、缴费通知书、致海投房产要求尽快处理完房屋质量缺陷办完交房手续的函、竣工验收备案证明书、鹭景湾交房侧记及前期物业服务合同等证据，拟证实厦门海投房地产有限公司在不符合交房条件的情况下交房，且房产存在质量问题，因上述证据显示杨凡与开发商厦门海投房地产公司之间的纠纷，与本案物业服务合同纠纷分属不同的法律关系，故本院对该组证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2006年5月16日，海投物业公司与建设单位厦门海投房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定厦门海投房地产有限公司将厦门未来海岸浪琴湾（嵩屿北一里1-44号、113-131号、133-142号）委托给海投物业公司实行物业管理，服务期限自2006年6月30日起至业委会成立时止。2011年11月8日，该《前期物业服务合同》在厦门市海沧区建设局进行备案。二、2006年1月19日，厦门市海沧区发展和改革局向海投物业公司出具厦海发价（2006）2号《关于未来海岸“浪琴湾”多层、小高层、中高层物业管理服务费等问题的批复》，同意海投物业公司对未来海岸浪琴湾多层公寓按每月每平方米0.7元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金，公共水电费按各楼层和实际支出向业主或非业主使用人按户或使用量分摊。三、杨凡向厦门海投房地产有限公司购买海沧区未来海岸“浪琴湾”S9#-107室房产。2004年11月2日，杨凡接收房产、办理交房手续。同日，杨凡与海投物业公司签订了一份《未来海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》，约定海投物业公司作为“浪琴湾”小区物业管理服务单位，为该小区业主及使用人提供物业管理服务，房屋类型多层公寓，坐落位置S9，建筑面积87.99平方米。其中，该合同“物业管理服务费用及代收费用”条款约定，物业管理服务费的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.8元（多层）；房屋公共维修基金的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.2元（多层）。缴费时间为每年的1月7日、7月7日前预收后半年的物业管理服务费和房屋公共维修基金。合同“违约责任”条款约定，杨凡违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求杨凡补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准交纳违约金。同日，杨凡向海投物业公司出具《遵守承诺书》，同意遵守业主公约、业户手册的有关规定。杨凡接受房屋入住后，拖欠海投物业公司2005年4月至2007年12月的物业管理费、公共维修金、公用电费、公用水费等，海投物业公司为此向厦门市海沧区人民法院提出诉讼，请求杨凡支付上述拖欠的费用及违约金，2007年10月16日，厦门市海沧区法院作出了（2007）海民初字第916号民事判决书，判决杨凡向海投物业公司支付拖欠的2005年4月至2007年12月的物业管理费2032.8元及违约金、公共维修金435.6元、公用电费189.8元、公用水费123.8元、垃圾处理费63元。判决生效后，杨凡未履行上述支付义务，海投物业公司向海沧区法院申请强制执行，海沧区人民法院于2011年12月27日作出（2008）海执行字第411-2号民事裁定书，裁定冻结、划拨杨凡7917.45元或查封、扣押等值财产。执行后，杨凡自2008年1月起未再向海投物业公司支付物业管理服务费、公共维修金等，故海投物业公司提起本案之诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于前期物业服务合同的效力问题。根据《物业管理条例(?javascript:SLC(96816,0)?)》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，虽然条例第二十四条(?javascript:SLC(96816,24)?)提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但并不属于法律强制性规定。由于海投物业公司具有相应的物业服务资质，与建设单位厦门海投房地产有限公司系不同法律主体，且海投物业公司亦持有厦门市海沧区发展和改革局的函件，海投物业公司与案外人厦门海投房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》，并不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。本院依法认定《前期物业服务合同》为合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(117252,0)?)》第一条(?javascript:SLC(117252,1)?)规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力”，故《前期物业服务合同》对作为浪琴湾一期小区业主的杨凡具有法律约束力。二、关于杨凡是否应当缴纳物业管理服务费、公共维修金、公摊水费、公摊电费问题。杨凡在接收房产入住时与海投物业公司签订《浪琴湾前期物业管理服务协议》，对管理费收取标准及违约责任、水电费责任主体等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。海投物业公司履行了管理服务职责，为杨凡等业主提供了物业管理和服务，杨凡事实上也实际接受了物业服务，故杨凡应当按约向海投物业公司缴纳物业管理服务费用。杨凡关于双方交房手续至今没有办理完毕的辩解，因其已办理交接房产手续并当庭认可其于2004年底就实际入住，该辩解于事实不符，本院不予采纳。海投物业公司主张杨凡应支付欠缴的2012年1月至2015年12月期间的物业管理服务费5913.6元、房屋公共维修金1267.2元、代垫的公摊水费239.1元、公摊电费1073.7元，于法不悖，本院予以支持。三、关于杨凡是否应当交付违约金及违约金计算标准的问题。杨凡未按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《浪琴湾前期物业管理服务协议》约定，杨凡应于每年1月7日前及7月7日前预缴后半年的物业管理服务费，未按时交纳的，海投物业公司有权从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准交纳违约金，故海投物业公司有权向杨凡主张逾期缴纳的物业管理费部分的违约金，但该约定的违约金计算标准过高，本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算，海投物业公司的主张中超出银行同期同类贷款利率四倍标准的部分，本院不予支持，未超过部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、杨凡于本判决生效后十日内支付厦门海投物业有限公司自2008年1月至2015年12月物业管理服务费5913.6元、公维金1267.2元、代垫的公摊水费239.1元、公摊电费1073.7元及逾期违约金（自2008年1月起，以每年1月7日及7月7日应缴纳的半年物业管理服务费为基数，自应缴之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准分段计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回厦门海投物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由杨凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  陈巧玲审 判 员  林 娜人民陪审员  杨红霞二〇一七年五月十六日书 记 员  王燕云附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。