江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民再74号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）:胡才元，男,1962年12月28日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：九江市华强房地产开发有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区环城路**号*楼。
法定代表人：周富强，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周富强，男，1966年6月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
再审申请人胡才元因与被申请人九江市华强房地产开发有限公司（以下简称华强房地产公司）、周富强房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民终314号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月12日作出（2017）赣民申131号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
胡才元申请再审称：(一)有新的证据，足以推翻二审判决。胡才元提交冷述强出具的证明一份，证明冷述强于2010年11月28日归还胡才元2万元现金，胡才元将该笔钱作为购房款支付给了华强房地产公司。(二)二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。胡才元分三次支付华强房地产公司22万元购房款，有收款收据为证。当时所有的收据上都注明了往来款，华强房地产公司财务人员证明胡才元与公司之间并无往来关系，这样写是为了应对税收问题。二审判决只认定胡才元支付了10万元购房款，以时间不合常理为由未认定其他12万元购房款，纯属主观臆断。（三）二审判决适用法律错误。拆迁部门按照合同约定及相关政策，给付华强房地产公司及周富强迟延交付的过渡费，其性质就是本案的补偿款。自双方签订购房协议时，还房权利义务就转让给了购房人胡才元。双方合同中约定了补偿款直接冲抵购房款，订立合同时并未侵害他人权益。二审判决对胡才元要求以迟延交房补偿款冲抵购房款的诉请不予支持，适用法律错误。请求撤销二审判决，改判华强房地产公司、周富强按所付购房款22万元的1%的标准支付自2012年12月1日至购房合同备案登记日止的补偿款，并判定该款冲抵购房款；判由华强公司、周富强承担全部诉讼费用。
胡才元向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的购房协议有效且继续履行；2、由华强房地产公司按胡才元已付购房款为基数按每月1%的标准自2012年10月1日起至还房之日止支付延期交房补偿款；3、本案诉讼费用由华强房地产公司、周富强全部承担。
一审法院认定的事实：2010年11月29日，胡才元与华强房地产公司签订购房协议，约定：胡才元购买华强房地产公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第二十层B1型，套型建筑面积约127.35平方米；房价确定为每平方米4150元，到签正式合同时此价不能变动，订购房时付总价的50%，即220000元；华强房地产公司初步约定为两年左右交房。协议签订的当天，周富强向胡才元出具书面承诺，房价按每平方米3550元计算。协议签订前的2010年11月28日，胡才元汇入周富强账户100000元，华强房地产公司于收款当日出具收款收据。2012年12月至2013年7月期间，因华强房地产公司未能交房，华强房地产公司遂与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的大部分购房户（不包括胡才元）就延期交房补偿事宜签订协议，约定由华强房地产公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，按认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。2014年11月，胡才元认为交房时间已逾期多时，华强房地产公司仍未按约交房，故诉至一审法院。
另查明，2009年12月，九江市经济开发区土地储备中心（以下简称土储中心）与华强房地产公司、周富强分别签订安置协议书，土储中心与华强房地产公司签订的安置协议书载明，华强房地产公司被拆迁房屋建筑面积3065.69平方米，共还住宅安置房面积3454.47平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上；土储中心与周富强签订的安置协议书载明，周富强被拆迁房屋建筑面积999.24平方米，共还住宅安置房面积1149.13平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。现该房屋尚未竣工。2011年始，华强房地产公司因出现财务危机，周富强便通过自己及他人，违反国家金融管理法规，以月息1分至5分不等面向社会不特定公众大量借款。2012年6月，周富强因涉嫌非法吸收公众存款罪被取保候审，2014年12月被逮捕。
一审法院认为：华强房地产公司原有房屋被拆迁，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利，此种权利系原有权利转化而来，已无对应的义务负担。华强房地产公司在还房权利尚未实现之前，向他人转让此权利，不违反法律行政法规的强制性规定，签订合同时并不损害他人利益，故本案胡才元与华强房地产公司签订的购房协议合法有效。按照购房协议的约定，胡才元应在购房时向华强房地产公司支付总价50%的购房款即220000元。本案中，综合胡才元所提供的证据，一审法院确认胡才元已向华强房地产公司支付购房款100000元。对于胡才元主张已支付的另120000元，虽然胡才元提供了其于2010年8月31日的汇款凭证、华强房地产公司于2010年11月29日出具的收据，但不足以证明胡才元以购房的目的实际支付了该笔购房款，一审法院对此不予认定。胡才元与华强房地产公司签订的购房协议关于房屋位置为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第二十层B1型的约定，虽然还房位置具体确定，但因该房屋尚未竣工，故胡才元要求华强房地产公司继续履行合同，履行交房义务的诉请当前无法支持。对于胡才元要求华强房地产公司承担延期交房补偿款的诉请，华强房地产公司自2012年12月至2013年7月期间与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的大部分购房户就延期交房补偿事宜签订了协议，胡才元主张参照该协议内容计算迟延交房补偿款有事实和法律依据，一审法院予以支持，但迟延交房补偿款计算的截止时间应按协议约定为合同备案登记日。鉴于华强房地产公司已爆发财务危机，对外尚欠大量借款不能如数归还，故胡才元主张以迟延交房补偿款冲抵购房款，损害了其他债权人的利益，一审法院不予支持，但对于经一审法院依法确认的迟延交房补偿款，胡才元可作为一般债权主张参与华强房地产公司的财产分配。一审法院判决：一、胡才元与华强房地产公司于2010年11月29日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第二十层B1型房屋的购房协议合法有效；二、华强房地产公司自2012年12月1日起按月承担胡才元所付购房款100000元的1%即1000元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）；三、驳回胡才元的其他诉讼请求。案件受理费7030元，由华强房地产公司负担。
胡才元不服一审法院判决上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判华强房地产公司自2012年12月1日起按月承担胡才元已付购房款的1%即2200元直至购房合同备案登记之日止直接冲抵购房款；2、案件受理费由华强房地产公司和周富强承担。
二审法院认定的事实：审理中，就胡才元所付购房款情况，二审法院依法对华强房地产公司的法定代表人周富强、原华强房地产公司会计高燕、原华强房地产公司出纳汤显荣进行了调查询问，并依据胡才元的申请，调取了华强房地产公司的会计账簿和会计资料。周富强陈述：“汤显荣原是公司出纳，高燕原是公司会计。收款收据上的款项，因为时间太久了，我记不太清楚。胡才元的钱是收了，大概200000元左右。”汤显荣陈述：“我从2000年至2012年上半年在华强房地产公司担任出纳。胡才元的收款收据是真实的，款项没有印象，但公司出具这张收款收据，要么是借款转成购房款，要么交付现金，要么转账给公司。公司出具的收款收据上的款项，如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，开具的收款收据公司要在财务上做账。”高燕陈述：“我原是华强房地产公司会计，公司出具的收款收据上的款项分两种情况，一是公司实际收到钱，出具收款收据，二是很少一部分人用借款的本金和利息来抵购房款。公司收取的款项，一般是转账多，现金少，但不管是转账还是现金都是交到周富强的名下。如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，出纳交给我的收款收据公司都做了财务账。华强房地产公司外面债务太多，处于停业状态，公司正常运转到2012年3、4月份，此后就停止运转。胡才元是实际交纳现金的，公司收到了收款收据上的款项，胡才元转账100000元，交付现金20000元，胡才元与公司没有经济往来。”经质证，胡才元对周富强的陈述没有异议；对汤显荣的陈述，认为汤显荣称有的是将借款转成购房款，指的是发生于2012年5月30日的两户借款，户主为朱雪峰和邹峰，邹峰又名邹菊生，借款转成购房款是邹菊生的另一套房屋，汤显荣所称的两户均与本案无关；对高燕的陈述无异议；对二审法院调取的华强房地产公司的会计账目和会计资料无异议。华强房地产公司对周富强的陈述无异议；对汤显荣和高燕的陈述，认为不能排除胡才元与华强房地产公司有其他经济往来；对二审法院调取的华强房地产公司的会计账目和会计资料的真实性无异议，因收款收据上注明为往来款，虽然可以证明华强房地产公司收到了该款项，但不排除胡才元与华强房地产公司有其他经济往来。另查明，华强房地产公司工商登记已被列入经营异常名录。二审法院查明的其他事实与一审法院查明一致。
二审法院认为：胡才元虽于2010年8月31日分两笔汇入华强房地产公司出纳汤显荣账户共100000元，但华强房地产公司出具收款收据的时间却为2010年11月29日，款项交付时间与收款收据出具时间不合常理，胡才元对此也未能作出合理解释，故对胡才元以购房为目的实际支付了该购房款，不予认定。一审不认定胡才元以购房为目的实际支付了该款项并无不当。关于迟延交房补偿款的累计数冲抵购房款问题。根据华强房地产公司与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”项目的大部分购房户就延期交房补偿事宜签订的协议，华强房地产公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，应按购房户认购款的1%按月支付补偿款。本案中，从华强房地产公司与购房户就延期交房事宜签订的协议内容和补偿款性质来看，华强房地产公司因延期交房所应支付的补偿款属违约金范畴，对华强房地产公司而言具有惩罚性。鉴于华强房地产公司已发生财务危机，对外尚有大量融资不能如数归还，工商登记已被列入经营异常名录，迟延交房补偿款直接冲抵购房款，相当于违约债权得到全部清偿，势必高于其他债权的清偿程度，损害其他债权人的利益。基于此，一审从平衡华强房地产公司各债权人利益等因素考量，对胡才元诉请以迟延交房补偿款冲抵购房款不予支持，亦无不当。胡才元的上诉理由依法难以成立，不予支持。据此，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4354元，由胡才元负担。
再审中，法庭对周富强进行了询问。周富强陈述，胡才元为华强房地产公司的工程师，为鼓励其积极性，让其先期付款买房。胡才元与公司无借款等债务，其应交过购房款。另查明，购房协议中所涉房屋在一审法院的主持下于2017年8月21日进行了交付。
本院再审认为：本案的主要争议焦点：一是胡才元已付多少购房款；二是迟延交房补偿款能否冲抵购房款。
㈠关于已付购房款的问题。经查，2010年8月31日，胡才元分两笔汇入华强房地产公司出纳汤显荣账户共10万元。同年11月28日，胡才元汇入周富强账户10万元，华强房地产公司出具了10万元房款收据一张。11月29日，胡才元与华强房地产公司签订购房协议，约定订购房时付总价的50%，即22万元。同日，华强房地产公司又向胡才元出具了12万元往来款收据一张。胡才元主张其依据购房协议的约定，已支付了购房款22万元，有20万元的转帐凭证及华强房地产公司出具的二张22万元的收款收据为证。华强房地产公司的法定代表人周富强的陈述、原会计高燕、原出纳汤显荣的证词，可以形成证据链证实胡才元已交购房款22万元。至于华强房地产公司认为不排除胡才元与公司有其他经济往来，但对该抗辩理由其未提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。一、二审判决以胡才元该笔款项交付时间与收款收据出具时间不合常理为由对12万元不予认定错误，应予纠正。
㈡关于迟延交房补偿款能否冲抵购房款的问题。经查，胡才元并未与华强房地产公司就延期交房补偿事宜签订协议，且迟延交房补偿款属违约金范畴，在华强房地产公司已爆发财务危机，对外尚欠大量借款不能如数归还的情况下，一、二审判决从衡平华强房地产公司各债权人利益等因素考量，对胡才元诉请以迟延交房补偿款冲抵购房款不予支持并无不当。
综上所述，一、二审判决认定事实部分错误，处理欠妥，应予纠正。胡才元的申请再审理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民终314号民事判决；
二、维持江西省九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1672号民事判决第一项、第三项，即第一项“胡才元与九江市华强房地产开发有限公司于2010年11月29日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第二十层B1型房屋的购房协议合法有效”、第三项“驳回胡才元的其他诉讼请求”。
三、变更江西省九江市浔阳区人民法院（2014）浔民一初字第1672号民事判决第二项为：九江市华强房地产开发有限公司自2012年12月1日起按月承担胡才元所付购房款220000元的1%即2200元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）。
如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7030元，二审案件受理费4354元，共计11384元，由九江市华强房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄建文
审判员 闵遂赓
审判员 胡爱菊
二〇一七年九月二十五日
书记员 袁 洁