上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初15729号
原告上海市联运有限公司，住所地上海市。
法定代表人吴勇国。
委托代理人魏佳璐，上海市ＸＸ律师事务所律师。
被告王金刚，男，1957年11月24日出生，汉族，住上海市。
被告王文斌，男，1986年11月13日出生，汉族，住址同上。
委托代理人王金刚。
原告上海市联运有限公司(以下简称联运公司)与被告王金刚、王文斌抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王春晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告联运公司的委托代理人魏佳璐、被告王金刚并作为被告王文斌的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告联运公司诉称，2007年12月28日，原告与案外人江苏省盐城市人民南路龙祥大酒店签订《房屋租赁合同》，2008年3月18日，原告与两被告签订《房地产抵押担保合同》；约定：1、龙祥大酒店作为债务人，由两被告提供上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)作为承租方履行上述《房屋租赁合同》的抵押担保物，担保期限自2008年1月1日至2015年12月31日；2、两被告认可龙祥大酒店以新成立的公司名义租赁系争房屋及与原告签订《房屋租赁合同》，两被告的抵押担保继续有效。2008年4月7日，原被告办理前述抵押担保登记手续。2009年3月31日，案外人上海民居楼投资管理有限公司注册成立，并与原告签订了《房屋租赁合同》，两被告认可继续对该合同承担抵押担保责任。2016年初，因上海名居楼投资管理有限公司拖欠租金等违约行为，原告诉至法院。同年11月30日，本院作出判决，确定案外人上海名居楼投资管理有限公司应向原告支付租金、房屋使用费、违约金、水电费及诉讼费。判决生效后，债务人上海名居楼投资管理有限公司未履行付款义务。现原告诉至法院，请求判令：被告王金刚、王文斌对(2016)沪0107民初1292号判决书中确定上海名居楼投资管理有限公司应向原告支付的费用XXXXXXX元承担连带担保责任。
被告王金刚、王文斌辩称，2008年两被告将其所有的房屋抵押给联运公司为上海名居楼投资管理有限公司履行《房屋租赁合同》项下的债务承担连带保证责任，担保期限为8年，故2015年12月31日后上海名居楼投资管理有限公司发生的债务与其无关。2011年，在两被告不知情的情况下，联运公司又与上海名居楼投资管理有限公司、上海上庭物业管理有限公司签订三方协议，故两被告不应再承担连带担保责任。原告曾向法院起诉两被告，后当庭放弃对两被告连带责任的追溯。法院针对系争房屋的租赁合同作出的生效判决系在承租人缺席的情况下作出，该案在审理过程中原告所提供的证据不足，与事实误差较大，其中包括：1、2016年3月原告对系争房屋断水断电，租赁房屋已无法正常经营，要求原告补偿经济损失；2、截止2015年9月，原告每月开具的房租发票金额每月5万元，原告要求补缴合同中约定的后三年上涨3%租金，责任不在承租人；3、关于欠缴的电费数额与实际不符；4、原告与上海名居楼投资管理有限公司签订房屋租赁合同后，由上海名居楼投资管理有限公司出资购买装修及设备因原告过错流失。综上，不同意原告诉讼请求。
经审理查明，2007年12月28日，联运公司与案外人江苏省盐城市人民南路龙祥大酒店签订《房屋租赁合同》，约定联运公司将上海市铜川路XXX号甲(现为铜川路XXX号)面积1250平方米另有阁楼面积200平方米的房屋出租给案外人，租期自2008年1月1日起至2015年12月31日止，由案外人江苏省盐城市人民南路龙祥大酒店在上述房屋地址注册设立上海民居楼餐饮有限公司后，承租人变更为上海民居楼餐饮有限公司。
2008年3月18日，两被告作为抵押人(甲方)、原告作为抵押权人(乙方)与案外人江苏省盐城市人民南路龙祥大酒店(丙方)签订《房产抵押担保合同》，约定：1、甲方以上海市铜川路XXX弄XXX号XXX室自有房产抵押给乙方，作为丙方履行《房屋租赁合同》项下的债务承担连带保证责任，双方约定房地产价值200万元，担保主债权200万元，担保期限8年，自2008年1月1日起至2015年12月31日止；2、丙方在租赁场地注册设立新公司，并以新公司名义租赁房屋与乙方签订《房屋租赁合同》，甲方予以认可，甲方的抵押担保继续有效。
2009年3月31日，联运公司(甲方)与上海民居楼餐饮有限公司(后更名为上海名居楼餐饮有限公司，再后变更为上海名居楼投资管理有限公司，乙方)签订《房屋租赁合同》，租期自2008年2月1日起至2016年1月31日止。2011年8月25日，联运公司(甲方)、上海名居楼投资管理有限公司(乙方)、上海上庭企业发展有限公司(原名上海上庭物业管理有限公司，丙方)签订《协议书》，约定：1、甲方同意乙方将其承租的房屋转租给丙方注册经营酒店式公寓，丙方承担甲乙双方《房屋租赁合同》中乙方的义务；2、丙方按《房屋租赁合同》约定代为乙方支付甲方房屋租金；3、丙方需按约定支付房租、水电等费用；4、拖欠房租或水电等费用超过一个月，甲方可以解除甲乙双方签订的《房屋租赁合同》和本协议，并依照谁违约，谁担责的原则，由违约方承担后果；5、协议书有效期自2011年8月25日至2016年1月31日。因案外人上海名居楼投资管理有限公司、上海上庭企业发展有限公司未履行《协议书》相关义务，原告于2016年1月18日向本院提起诉讼，该案审理中，原告联运公司撤回了对王金刚、王文斌的起诉。本院于2016年11月30日作出(2016)沪0107民初1292号民事判决，认定根据三方协议，上海上庭企业发展有限公司承租系争房屋并承担相应的义务，同时原《房屋租赁合同》亦约束上海名居楼投资管理有限公司履行相应的付款义务。据此判决上海名居楼投资管理有限公司、上海上庭企业发展有限公司对联运公司承担以下付款义务：1、房屋租金340000元(计算至2016年1月31日)；2、2016年2月1日起至上海市铜川路XXX号房屋实际返还之日止的房屋使用费，按每月52500标准计算；3、违约金70000元(计算至2015年12月31日)；4、水、电费250000元。上述判决现已生效，上海名居楼投资管理有限公司、上海上庭企业发展有限公司均未履行付款义务。原告于2017年7月4日诉至本院，请求判决如其诉请。
本院认为，被告王金刚、王文斌承诺为上海名居楼投资管理有限公司履行与原告联运公司签订的《房屋租赁合同》项下的全部债务承担连带保证责任，并签订《房产抵押担保合同》，现经由法院作出生效判决已确定上海名居楼投资管理有限公司对原告联运公司负有偿付债务的义务。因上海名居楼投资管理有限公司未履行到期债务，原告主张要求两被告承担连带保证责任，合法有据，本院对此予以采纳。关于连带保证责任所涉及的债务范围，担保合同已明确约定了保证期间，即2008年1月1日至2015年12月31日，故被告主张担保期限为8年，保证期间届满后，不应承担任何连带保证责任的主张，符合双方约定，本院对此予以采纳。即案外人上海名居楼投资管理有限公司对原告联运公司自2016年1月1日起所形成的债务，两被告无需承担连带保证责任。关于两被告主张生效判决所认定的债务数额与实际不符，未提供充分、详实的证据予以证明，本院不予采纳。被告主张原告联运公司在2016年3月对系争房屋停水停电应对此进行损失补偿，因两被告的保证期间至2015年12月31日止，其后，两被告对案外人上海名居楼投资管理有限公司所形成的债务，无保证义务，故其就相应的债务亦不享有抗辩权，本院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十条之规定，判决如下：
被告王金刚、王文斌就案外人上海市名居楼投资管理有限公司对原告上海市联运有限公司所负租金人民币287500元、违约金人民币70000、水电费人民币230000元的债务承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费人民币18395元，减半收取，计人民币9197.50元，由原告上海市联运有限公司负担人民币5620.50元，由被告王金刚、王文斌负担人民币3577元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 王春晖
二〇一七年八月三十日
书记员 刘晶菁
附：相关法律条文
附相关法律条款
《中华人民共和国担保法》：
第十八条连带责任保证当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十条一般保证和连带责任保证的保证人享有债务人的抗辩权。债务人放弃对债务的抗辩权的，保证人仍有权抗辩。
抗辩权是指债权人行使债权时，债务人根据法定事由，对抗债权人行使请求权的权利。