江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终4749号
上诉人（原审被告）:张健，男，1988年5月20日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审被告）:张锦明，男，1962年10月30日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人（原审被告）:张琪芬，女，1966年11月28日生，汉族，住上海市杨浦区。
三上诉人委托诉讼代理人:丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:张正英，女，1971年11月4日生，汉族，住江苏省海门市。
被上诉人（原审原告）:王能弟，男，1970年3月29日生，汉族，住江苏省海门市。
两被上诉人委托诉讼代理人:陈思维，上海英航律师事务所律师。
上诉人张健、张锦明、张琪芬因与被上诉人张正英、王能弟房屋买卖合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2017）苏0684民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张健、张锦明、张琪芬上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：张健未到庭参加诉讼，原审判决书载明错误。本案的违约方是被上诉人。被上诉人为获取不当利益，制作假合同。被上诉人只支付了3万定金，原审以总房价的20%作为违约金让上诉人承担责任无法律依据。原审一直欺压上诉人偏袒被上诉人。案涉售房协议的主体应为张健，一审认定事实错误。一审法院混淆了无权代理和无权处分，适用法律错误；无权代理人导致合同无效，代理人承担的系缔约过失责任。被上诉人并没有损失。
被上诉人张正英、王能弟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张正英、王能弟向一审法院起诉请求：1、要求解除原、被告于2017年3月5日签订的《售房协议书》；2、要求三被告返还定金3万元、支付违约金24.96万元（124.8万元×20%）、赔偿中介费1.2万元，合计支付29.16万元。
一审法院认定事实：原告张正英、王能弟系夫妻关系。被告张锦明、张琪芬系被告张健父母。海门市海门街道中南世纪城41幢1103室房屋（建筑面积132.63平方米，其中跃层面积为39.59平方米）于2009年12月2日登记在被告张健名下，该房屋设有抵押登记（抵押权人：中国建设银行股份有限公司海门支行；抵押期限：2007年9月11日至2032年9月11日；抵押金额：35万元）。
2017年3月5日，原告张正英、王能弟（乙方）与被告张锦明、张琪芬签订《售房协议书》，该合同首部甲方为“张健”，落款处甲方为“张锦明、张琪芬代张健”，合同约定：1、甲方将坐落于海门镇中南世纪城41幢1103室房屋及原装潢出售给乙方，总计124.8万元；2、甲方同意乙方交纳定金3万元，甲方于2017年3月20日之前再付61.8万元，剩余60万元于贷款后一次性付清；3、双方议定过户时间为2017年3月20日之前，交房时间为房款付清之日；4、过户费用由乙方负责，中介费为1%由乙方支付；5、如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担，并负违约金总房款20%等，并附说明“因房东儿子张健本人有事没来，由父亲张锦明、母亲张琪芬代签合同，如违约由张锦明、张琪芬负一切法律责任”。合同签订当日，原告张正英、王能弟向被告张锦明、张琪芬支付定金3万元，并向中介支付了中介费6000元。
原、被告商定支付61.8万元及办理过户手续于2017年3月20日同日进行，即原告于该日先支付被告61.8万元，被告张健去解除银行贷款抵押，双方再一起办理过户手续。2017年3月20日，被告张健、张琪芬等人来海门，与原告张正英、王能弟及中介见面。被告张健提出61.8万元按照合同支付，余款60万元最好于2017年3月25日前付清，双方就付款期限未能达成一致意见，均未按照协议履行义务。
2017年3月21日下午，中介联系被告张锦明，告知其原告基本同意被告方要求，被告张锦明表示已于上午取消在上海的购房计划，海门的房屋不再出售。2017年3月26日，原告王能弟电话联系被告张锦明，被告张锦明以短信回复，明确告知原告房屋不再出售，并提出择日退还3万元定金。2017年4月6日，被告张锦明与原告方至中介处，被告张锦明再次提出不同意出售房屋，原告则希望能再商量。
另查明，2017年3月27日，原告张正英、王能弟与案外人郁辉、周丹玉就海门市海门街道中南世纪城58幢605室房屋（建筑面积129.83平方米）签订《房屋买卖合同书》，合同约定成交价161.6万元。2017年3月31日，原告张正英、王能弟就该房屋办理过户登记手续，备案合同载明售价为70万元。
庭审中，被告张锦明陈述：1、被告张健因个人原因对打官司较敏感，2017年3月20日晚因受刺激癫痫发作，其决定不卖房子；其曾于2017年3月8日与案外人签订了房屋转让合同，原打算置换上海房屋，并参照案涉合同确定了付款期限，因无钱付款，没有正式签订网签合同。被告方另表示，被告张健对卖房无异议，但对付款方式有异议，付款方式谈不拢，房子就不卖了。
本案的争议焦点为：
1、合同主体的认定。
一审法院认为，《售房协议书》的标的、价款、付款时间等系互相关联的整体，任一条款的争议均可能影响合同的订立。本案中，被告张健虽对卖房无异议，但对付款方式有异议，其在2017年3月20日与原告的沟通过程亦可说明付款方式异议已根本影响了其售房意愿，不能视作其认可案涉售房协议书的条款。被告张锦明、张琪芬在签订合同时，虽对案涉房屋无所有权或处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，案涉合同有效，且被告张锦明、张琪芬在售房协议书中与原告方明确约定，如违约由张锦明、张琪芬负一切法律责任，故本案《售房协议书》的合同主体为原告张正英、王能弟与被告张锦明、张琪芬。
2、违约方的认定。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方应按照约定履行自己的义务，未经协商一致，不得擅自变更或者解除合同。原告张正英、王能弟与被告张锦明、张琪芬虽商定2017年3月20日原告先支付被告61.8万元，双方再一起办理过户手续，但该日被告张健明确对《售房协议书》约定的第三笔房款即60万元的付款方式提出异议，双方经沟通后亦未达成一致意见，售房协议书极有可能丧失继续履行的条件。在此情况下，原告张正英、王能弟有权行使不安抗辩权，中止履行付款义务，待双方商定后再恢复履行。被告张锦明、张琪芬当晚即决定不再售房，其不售房的根本原因并非基于原告暂停支付61.8万元，而是主要因为被告张健要求变更合同付款方式的主张未获得原告方同意。不论是主观原因，还是客观原因，被告张锦明、张琪芬均无法继续履行售房协议书约定的交付房屋义务，故本案违约方为被告张锦明、张琪芬。
综上，一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原、被告一致同意解除双方于2017年3月5日签订的《售房协议书》，并不违反法律规定，故对原告张正英、王能弟的该项诉请，一审法院予以支持。原、被告在签订《售房协议书》时，既约定定金3万元，又约定违约金为总房款20%，即24.96万元（124.8万元×20%），在被告张锦明、张琪芬违约情况下，原告张正英、王能弟选择适用违约金条款并无不当，故对两原告要求被告张锦明、张琪芬返还定金3万元、支付违约金24.96万元的诉请，一审法院予以支持。被告张锦明、张琪芬以原告购买其他房屋时存在“阴阳合同”为由，主张其违约行为未造成两原告损失，无充分证据证实，对案涉房屋差价亦不申请鉴定，故对该抗辩一审法院不予采纳。违约金具有惩罚性与补偿性的双重特征，原告张正英、王能弟无证据证明其实际损失额（含中介费）已经超过违约金数额，故对原告要求三被告赔偿中介费的诉请，一审法院不予支持。被告张健关于合同主体的抗辩成立，故对两原告要求被告张健承担付款义务的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、解除原告张正英、王能弟与被告张锦明、张琪芬于2017年3月5日签订的《售房协议书》。二、被告张锦明、张琪芬于本判决生效之日起十日内返还原告张正英、王能弟定金3万元，并支付原告张正英、王能弟违约金24.96万元，合计支付27.96万元。三、驳回原告张正英、王能弟的其他诉讼请求。案件受理费5674元，保全费2520元，合计8194元，由原告张正英、王能弟负担780元，被告张锦明、张琪芬负担7414元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，关于上诉人提出的张健未参加一审庭审的问题，虽然一审庭审中，上诉人张健未出庭，但其委托诉讼代理人参加诉讼，其诉讼权利和实体权利并未受到影响，故原审判决书的表述并不当然导致判决错误。关于上诉人提出的被上诉人违约的问题，本院认为，虽然合同约定2017年3月20日之前再付618000元，但合同同时约定过户时间亦为2017年3月20日之前，在张健拒绝办理所有权变更手续的情形下，张正英、王能弟享有同时履行抗辩权。关于上诉人提出的制作假合同的事情，被上诉人与案外人进行房屋交易确系事实，至于其在交易过程中是否存在规避法律之行为，不属于本案民事诉讼审查之范围。本案上诉人方承担违约责任系根据双方合同对于违约金的约定。双方当事人订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应为有效合同。案涉合同对违约责任有了明确约定，双方当事人应按照该约定确定双方的权利义务。尽管上诉人提出对方不存在损失、违约金过高的抗辩，但当事人主张违约金过高要求调整的，由违约方对损失过高进行举证，相应的举证责任应由违约方承担。案涉房屋买卖合同由于上诉人方的违约行为从而导致解除合同，上诉人一方的主观过错较大。在此情形下，上诉人就损失过高负有更高的举证义务。上诉人一方在本案一二审诉讼中，均未能就违约金过高进行充分举证，故其应承担举证不能的不利法律后果。因此，上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。关于上诉人提出的合同主体的问题，根据双方合同约定，如有违约，由张锦明、张琪芬负一切法律责任。因此，张锦明、张琪芬亦为该合同的主体，其应当承担相应责任。至于上诉人提出的一审偏袒对方当事人的问题，缺乏充分证据予以证实，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5494元，由上诉人张锦明、张琪芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 盛
审判员 季建波
审判员 罗 勇
二〇一八年三月十九日
书记员 施惠惠