四川省乐山市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1102民初3113号
原告：谭艳艳，女，1982年5月24日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。
委托诉讼代理人（一般代理）：董达君，四川海棠律师事务所律师。
被告：乐山凯利建设发展有限公司，住所地：乐山市市中区。
法定代表人：欧亚东。
原告谭艳艳诉被告乐山凯利建设发展有限公司（以下简称：凯利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谭艳艳及委托诉讼代理人董达君到庭参加了诉讼，被告凯利公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现己审理终结。
原告谭艳艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理《商品房买卖合同》上约定的位于四川省乐山市市中区的住房的不动产权属证书；2、判令被告支付原告逾期办证违约金（以已付购房款总额460000元为基数，从2015年8月18日起，按月万分之一计算违约金至取得不动产权属证书之日止）。事实和理由：原告于2015年8月3日向被告支付460000元购买位于乐山市市中区的住房一套。原告于交房当日敦促其早日办理双证。但时至今日，原告多次找被告设在乐山市市中区凯利公司的相关人员要求早日办理双证，被告一直以种种理由拖延办理双证。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付了购房款，已经履行了付款义务后，被告交付房屋，购房合同即成立，依照合同约定，被告应当在合同订立之日起540日内为原告办理双证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第20条和补充协议第五条、《房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应当立即为原告办理双证并支付违约金。现原告诉至本院，提出上述请求。
被告凯利公司未到庭、未答辩，未提交书面答辩意见。
经审理查明：2015年8月3日，被告作为出卖人，原告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同》，约定：凯利公司将位于市中区的住房出卖给原告。商品房总价460000元，买受人采取一次性付款方式付款。出卖人应当在2015年7月1日前向买受人交付商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。产权登记：（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起十日内由出卖人支付。
2015年8月3日被告收取原告支付的房款460000元。原告提交《交房证明》证明讼争房屋于2015年8月18日交付。
另查明：本院向乐山市建设局发出《调查取证函》，调查如下证据：“斑竹湾88公寓项目的竣工验收材料”。乐山市住房和城乡规划建设局于2017年5月4日复函：“乐山凯利建设发展有限公司开发建设的“斑竹湾88公寓”项目位于中心城区斑竹湾。经了解，该项目尚无规划核实和竣工验收手续。”
本院向乐山市城市建设档案馆发出《调查取证函》，调查如下证据：“斑竹湾88公寓项目的竣工验收材料”。乐山市城市建设档案馆于2017年4月26日复函：“经查，截止目前，我单位没有收到“斑竹湾88公寓”项目的工程竣工资料。”
本院向乐山市住房保障和房地产管理局发出《调查取证函》，调查如下证据：“1、斑竹湾88公寓项目是否进行了初始登记；2、若尚未进行初始登记，那么未进行初始登记的原因是什么？”乐山市住房保障和房地产管理局于2017年5月4日复函：“经查询乐山市个人住房信息系统，查询时点截止2016年9月28日，斑竹湾88公寓未进行初始登记。”
本院向乐山市不动产登记中心发出《调查取证函》，调查如下证据：“1、斑竹湾88公寓项目是否进行了初始登记；2、若尚未进行初始登记，那么未进行初始登记的原因是什么？”乐山市不动产登记中心于2017年5月18日复函：“经调查，斑竹湾88公寓项目由乐山凯利建设发展有限公司开发建设，该项目已办理国有建设用地土地使用权首次登记，证号乐城国用（2003）第22041号，土地面积4519㎡，土地用途为商业、住宅，土地终止日期为2052年9月18日。因乐山凯利建设发展有限公司尚未就土地开发利用情况进行宗地核验，目前暂不能办理不动产分户登记。”
本院再次向乐山市不动产登记中心发出《调查取证函》，调查如下证据：“斑竹湾88公寓项目是否进行了初始登记？”乐山市不动产登记中心于2017年8月28日复函：“经调查，斑竹湾88公寓项目由乐山凯利建设发展有限公司开发建设，该项目已办理国有建设用地土地使用权首次登记，证号乐城国用（2003）第22041号，土地面积4519㎡，土地用途为商业、住宅，土地终止日期为2052年9月18日。因乐山凯利建设发展有限公司尚未就土地开发利用情况进行宗地核验，目前暂不能办理不动产分户登记。”
以上事实有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、交房证明，本院调取的《乐山市住房和城乡规划建设局关于协助调取“斑竹湾88号公寓”项目竣工验收材料的复函》、乐山市城市建设档案馆出具的《回函》、《乐山市住房保障和房地产管理局关于刘刚诉凯利建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案的调查取证回函》、2份《乐山市不动产登记中心关于乐山市市中区人民法院调查取证函的复函》以当事人的陈述等予以证实。
本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。
《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉斑竹湾“88公寓”项目未进行规划核实，未进行宗地核验，未进行竣工验收，也未进行初始登记，目前暂不能办理不动产分户登记。现原告起诉要求被告立即为其办理讼争房屋的不动产权属证书，在法律上和事实上不能履行，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。原告可以待将来具备办理不动产权属证书条件时，再行起诉主张其权利。
原告提交《交房证明》证明讼争房屋于2015年8月18日交付，但讼争房屋至今未办理不动产权属证书，被告已构成违约，原告要求被告支付逾期办证违约金，应予支持。《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按月计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。现原告已支付全部购房款460000元，而“88公寓”项目因未进行规划核实、未进行宗地核验、未进行竣工验收、未进行初始登记而导致目前暂不能办理不动产分户登记，故被告应以全部已付款460000元为基数，从2015年8月18日起，按月万分之一向原告支付违约金至取得不动产权属证书之日止。现原告主张从2015年8月18日起计算违约金不符合双方约定，应从2017年2月18日起算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告乐山凯利建设发展有限公司在本判决生效后十日内向原告谭艳艳支付逾期办证违约金（以全部已付款460000元为基数，从2017年2月18日起，按月万分之一计算违约金至取得不动产权属证书之日止）；
二、驳回原告谭艳艳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元，由被告乐山凯利建设发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。
审 判 长 马 涛
审 判 员 谢雨杉
人民陪审员 陈守仁
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 张雨薇