宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0122民初5306号
原告：宁夏双瑞德胜工贸有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区109国道2号，统一社会信用代码91640122763209355P。
法定代表人：刘仲伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏阳、李晓梅，北京市中银（银川）律师事务所律师。
被告：东方建设集团有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区109国道（双瑞汽车城内），营业执照注册号640122300003041，组织机构代码证69432686-4。
法定代表人：方成吾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：楼哉林，男，汉族，1960年9月19日出生，浙江省诸暨市人，高中文化，东方建设集团有限公司宁夏分公司员工，住宁夏回族自治区银川。
委托诉讼代理人：汤焕军，男，汉族，1962年10月12日出生，浙江省诸暨市人，高中文化，东方建设集团有限公司宁夏分公司员工，住宁夏回族自治区银川。
被告：东方建设集团有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道环城东路728号，营业执照注册号3306811006519（13/1）。
法定代表人：郦国敏，该公司董事长。
原告宁夏双瑞德胜工贸有限公司（以下简称双瑞公司）与被告东方建设集团有限公司宁夏分公司（以下简称东方公司宁夏分公司）、东方建设集团有限公司（以下简称东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双瑞公司的诉讼代理人李晓梅、被告东方公司宁夏分公司的诉讼代理人楼哉林、汤焕军到庭参加了诉讼，被告东方公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双瑞公司于2017年11月7日向本院申请财产保全，请求扣押并冻结被告东方公司宁夏分公司名下别克牌×××车的车户（保全价值2万元），原告双瑞公司以中国太平洋财产保险股份有限公司宁夏分公司提供的责任限额为20000元的保函作为担保。本院于2017年11月8日作出（2017）宁0122民初5306号民事裁定书，裁定扣押被申请人东方建设集团有限公司宁夏分公司名下车牌号为×××的车辆并冻结车户，扣押、冻结期限为两年。
原告双瑞公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告东方公司宁夏分公司之间的《房屋租赁合同》，并由被告东方公司宁夏分公司搬离原告所有的的位宁夏××县内的20间房屋；2.依法判令二被告向原告支付房屋租赁费133400元、物业服务费52200元，合计185600元（2015年4月至2017年9月）；3.依法判令二被告向原告支付上述费用占用期间的利息27584.8元（按年利率6.15%自2015年4月计算至2017年9月，实际利息计算至房屋租赁费及物业服务费清偿之日）；4.依法判令二被告向原告支付暖气费15870元（2015年11月至2017年3月）、2016年度水电费3862元，合计19732元；上述费用合计232916.8元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告东方公司宁夏分公司因业务需要于2010年起租用原告所有的的位宁夏××县内的20间房屋用于办公。合同到期后，该被告和原告于2015年10月8日续签了租赁期限自2015年11月l日至2016年l0月31日的《房屋租赁合同》，此合同中约定税后租金每间每月为230元、物业费为每月每平米3元。房屋租赁期间，起初该分公司能如约履行支付房租等费用的义务。但是自2015年4月份起，就未再向原告支付。原告多次催促，被告总以各种理由推拖。原告认为东方公司作为东方公司宁夏分公司的总公司，应与其分公司共同承担欠付的房租等费用。为此，原告特诉至贵院，请判如所请。
被告东方公司宁夏分公司辩称，一、被告东方公司宁夏分公司于2010年1月开始租赁原告的办公楼，至2016年8月31日，被原告非法查封；二、查封期间，原告非法扣留被告东方公司宁夏分公司别克商务车一辆；三、被告东方公司宁夏分公司认为办公用房租赁费应当计算到2016年8月31日止，查封之后的时间内不能计算房屋租赁费及采暖费，请法庭调查。
被告东方公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，经质证，原、被告对对方提交的证据均予以认可，本院予以确认并在卷佐证。对事实部分，本院认定如下：被告东方公司宁夏分公司因经营业务需要，租赁原告双瑞公司名下位于宁夏××县内的20间房屋用于办公，双方分别于2014年11月1日、2015年10月8日签订《房屋租赁合同书》，2014年11月1日至2015年10月31日期间，税后年租金76800元（320元×20×12月），2015年11月1日至2016年10月31日期间，税后年租金55200元（230元×20×12月）、物业费21600元（3元/平米/月×30平米×20×12月），涉案租赁合同第五条第4款约定被告东方公司宁夏分公司拖欠租金累计达1个月的，原告可以终止合同，收回房屋；第六条第3款约定，被告东方公司宁夏分公司逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应交付违约金1000元。合同履行过程中，因被告东方公司宁夏分公司仅支付至2015年4月30日的租金，原告双瑞公司于2016年8月31日依据涉案租赁合同第5条第4款约定对涉案租赁房屋采取上锁的措施。现原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，原告双瑞公司与被告东方公司宁夏分公司签订的两份《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方按照合同约定享有权利、履行义务。涉案合同在履行过程中，因被告东方公司宁夏分公司存在欠付租金行为，原告双瑞公司根据涉案合同第5条第4款”拖欠租金累计达1个月的，原告可以终止合同，收回房屋”的约定将涉案房屋上锁，原告双瑞公司的该行为系根据涉案合同约定行使单方终止合同的行为，该行为能够发生合同终止的效力。原告双瑞公司与被告东方公司宁夏分公司的涉案合同终止后，双方均应当根据诚实信用原则履行合同终止后的义务，因原告双瑞公司与被告东方公司宁夏分公司均怠于履行各自的义务，均存在过错，由此给原告造成的损失，按照双方的过错程度，双方应各承担50%为宜。
原告双瑞公司诉请的2015年4月至2017年9月期间的租赁费、物业服务费，其中2015年4月至2016年8月属于合同租赁期间，该期间的租赁费、物业服务费、水电费及暖气费被告东方公司宁夏分公司应当按照合同约定支付，因被告东方公司宁夏分公司已支付至2015年4月30日的租赁费、物业服务费，故本院支持2015年5月1日至2016年8月31日的租赁费、物业服务费共计102400元（20间×320元×16个月），该期间被告东方公司宁夏分公司欠付的暖气费435元、水电费3862元，被告东方公司宁夏分公司亦应向原告双瑞公司支付；2016年9月1日至2017年9月31日期间属于合同终止后的房屋占用期间，该期间的租赁费、物业服务费、暖气费，本院按照双方的过错程度，确定由被告东方公司宁夏分公司承担50%，即租赁费、物业服务费为41600元（20间×320元×13个月×50%），暖气费为7717.5元（15435×50%）。
关于原告诉请的租赁费及物业服务费占用期间的利息。本案中，被告东方公司宁夏分公司确有逾期支付租金的行为，应当承担逾期付款的违约责任，因双方对逾期付款约定了违约金责任，根据合同意思自治原则，约定的违约金责任优先于法定的违约金责任适用，因此，被告东方公司宁夏分公司应当承担约定的违约金责任，即被告东方公司宁夏分公司应当向原告双瑞公司支付违约金1000元。经本院明示，原告双瑞公司主张该诉请系认为约定违约金过低，不足以弥补原告的损失，故而按照银行同期贷款利率计算利息，原告双瑞公司的该主张系有请求调整违约金之意，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，原告双瑞公司有权请求增加违约金，且增加后的违约金数额不能超过实际损失，而本案中逾期付款的实际损失应为利息损失。结合本案，确定原告双瑞公司的利息损失应先确定付款期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁合同的租金支付期限为：有约定从约定，没有约定或者约定不明确的，从法定，即租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原告双瑞公司与被告东方公司宁夏分公司均未提交证据证明双方对租金支付期限有明确约定，故应当按照法律规定认定支付期限，涉案租赁合同的租赁期限为1年，应当在租赁期间届满时支付，即被告东方公司宁夏分公司应当于2015年10月31日支付2015年5月1日至2015年10月31日期间的租赁费、物业服务费38400元，于2016年8月31日支付2015年11月1日至2016年8月31日期间的租赁费、物业服务费64000元，对于合同终止后的租赁费、物业服务费支付期限，双方既无约定，又无法律规定，本院不予计算利息损失。前述租赁费、物业服务费的利息损失参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，其中逾期支付的38400元产生的利息损失为4534.51元（38400元×4.75%（1+0.3）÷365天×698天≈4534.51元），逾期支付的64000元产生的利息损失为4255.17元（64000元×4.75%（1+0.3）÷365天×393天≈4255.17元），合计8789.68元。根据前述分析，可见原告双瑞公司的利息损失确实远高于约定的逾期付款违约金，依法应予以调整，故对原告双瑞公司要求被告东方公司宁夏分公司支付租赁费、物业服务费占用期间的利息27584.8元的诉讼请求，本院予以支持8789.68元。
综上，原告双瑞公司要求解除与被告东方公司宁夏分公司之间签订的《房屋租赁合同》，因《房屋租赁合同》已经终止，无解除必要，故对原告双瑞公司的该诉请，本院不予支持；原告双瑞公司要求被告东方公司宁夏分公司搬离原告所有的的位宁夏××县内的20间房屋的诉讼请求，本院予以支持；原告双瑞公司要求被告东方公司宁夏分公司支付2015年4月至2017年9月的房屋租赁费、物业服务费185600元，本院予以支持144000元（102400元+41600元）；原告要求被告东方公司宁夏分公司支付租赁费、物业服务费占用期间的利息27584.8元，本院予以支持8789.68元，且对原告主张的至房屋租赁费及物业服务费清偿之日的诉请，本院不予支持；原告要求被告东方公司宁夏分公司支付2015年11月至2017年3月暖气费15870元、2016年度水电费3862元，本院予以支持暖气费8152.5元、水电费3862元，合计12014.5元。被告东方公司作为被告东方公司宁夏分公司的总公司，应当对被告东方公司宁夏分公司欠付的上述款项承担补充清偿责任。被告东方公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：
一、被告东方建设集团有限公司宁夏分公司于本判决生效之日起十日内搬离原告宁夏双瑞德胜工贸有限公司所有的的位××县内的20间房屋；
二、被告东方建设集团有限公司宁夏分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏双瑞德胜工贸有限公司租赁费、物业服务费144000元及利息8789.68元，合计152789.68元；
三、被告东方建设集团有限公司宁夏分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏双瑞德胜工贸有限公司暖气费8152.5元、水电费3862元，合计12014.5元；
四、被告东方建设集团有限公司对被告东方建设集团有限公司宁夏分公司欠付的上述第二、三项债务承担补充清偿责任；
五、驳回原告宁夏双瑞德胜工贸有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2397元（已减半收取），由原告宁夏双瑞德胜工贸有限公司负担701元，由被告东方建设集团有限公司、被告东方建设集团有限公司宁夏分公司负担1696元；保全费220元，由被告东方建设集团有限公司、东方建设集团有限公司宁夏分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员夏恒普
二〇一七年十一月十六日
法官助理张红梅
书记员侯小韦
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。
公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》
第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。
按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。