四川省绵阳市游仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）游民初字第6120号
原告张映格，男。
被告绵阳市新华房地产开发有限公司，住所地绵阳市一环路东段135号。
法定代表人刘和平，该公司董事长。
委托代理人辛家才，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。
原告张映格诉被告绵阳市新华房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月23日立案受理后，依法由审判员赵倩适用简易程序进行了公开开庭审理。原告张映格、被告绵阳市新华房地产开发有限公司的委托代理人辛家才均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告张映格诉称：被告公司在尚未取得国家强制性规定交房必备条件的《房屋综合验收合格证》、《房屋竣工备案证》的情况下，未按照商品房买卖合同的约定执行，在不具备交房条件的情况下自行确定2011年4月6日为交房时间，构成违约；根据双方合同约定，被告公司恶意拖延办理房屋竣工备案登记，至今未为原告办理房屋产权证和土地使用权证，合同内约定的违约金计算方式“按已付总房款的千分之三，给买受人计算赔偿违约金”显失公平，应当按照迟延交房的违约金计算方式计算至2013年8月31日。被告因恶意拖延办理两证的行为给原告造成了诸多不便与损失，为维护原告的合法权益，故诉至来院，请求法院依法判决：1、确认被告违约；2、被告赔偿按照商品房买卖合同的约定计算未按时交房的违约金58190.00元，并双倍赔偿给原告因违规交房产生的物业管理费1284元；3、被告赔偿未按时办理《房屋产权证》和《房屋土地使用权证》的违约金58489元，并限令被告于2013年8月30日前办理好《房屋产权证》和《房屋土地使用权证》交付给原告，并赔偿因延迟办证给原告造成的损失；4、被告承担原告因本案产生的办案费、诉讼费、以及误工费。
被告绵阳市新华房地产开发有限公司辩称：1、原告实际接受交房时间是2011年3月1日，被告符合约定交房条件是2011年4月6日，原告主张违约金截止于起诉之日不应支持；2、合同约定的逾期办证违约金是全部已付款千分之三，应此原告主张的按日万分之二计算违约金不能成立；3、原告主张被告双倍赔偿因违规交房产生的物业管理费1284元的诉请不应支持，这是原告与物业管理公司的事情；4、原告应按照实测面积按约定向公司补购房款4958.72元；原被告为互负到期债务人，应当进行债务抵消，抵消后被告只向原告支付990.82元违约金。
经审理查明：原、被告双方于2009年10月13日签订了《商品房买卖合同》及合同附件，合同中约定“商品房位于绵阳市游仙区一环路东段187号”、“第三条买受人所购商品房的基本情况：……12栋2单元7楼层4号，建筑面积106.78平方米，套内建筑面积89.54平方米……所购商品房总价款为贰拾陆万伍仟伍佰玖拾肆元整。”、“第十条交付条件（一）出卖人应当在2010－12－30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”“第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的如期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金……”、“第十九条产权登记…（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日起至实际取得权属证明之日止，向买受人支付全部已付款千分之三的违约金……”合同对上述交房期限、房屋价格、面积、违约责任等权利义务进行了明确的约定。截止2009年11月23日，原告张映格按揭付清了全部房款，其房屋总价款为355364.00元，贵宾卡优惠50000元，总利息34350元，扣除后总价款271014元，银行按揭（优惠）付款2%，优惠后总价265594.00元。
2011年3月1日，被告发出了交房通知，内容为“张映格业主：你购买的晶蓝尚城12幢2单元7层4号住房，房款已付清，请带上相关资料及费用到鑫泰物业公司办理接房手续。”原告在该通知上备注：“已延期60天，至今电梯未通电，暂拿钥匙放置装修相关物件，甲方再次承诺在3月5日左右将电梯通电”。2011年2月28日，绵阳市新座标房产测绘有限公司对该小区1-15号楼、地上室、配套用房进行了实测。2011年4月6日，晶蓝尚城小区取得了绵阳市城乡规划局建设工程竣工规划核实认可书。2011年4月10日，被告在绵阳晚报上刊登了交房公告。至起诉前，案涉小区的《房屋竣工备案证书》、《房屋产权证》、《土地使用证》仍未办理。
另查明，原告张映格从2011年3月领取钥匙后即装修入住，从2011年6月居住至今，居住期间缴纳了装修管理费、垃圾清运费、物业管理费等费用共计1071.8元。
以上事实，有当事人陈述、身份证复印件、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、房屋买卖合同及其附件、交房、开通燃气、停电通知复印件、相关部门关于办理房产证问题的回复、计价表、移交清单、建设工程消防验收意见书、购房票据、银行按揭资料、缴纳物管费等费用收据、图片、商品房预售许可证等证据在卷证实，事实清楚，足以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，应受法律保护。原告诉称因被告未办理房屋竣工备案登记，所以至今未交房。根据庭审查明，原告从2011年3月已实际占有该房屋装修并入2011年6月居住至今，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定以及双方的约定，绵阳市新座标房产测绘有限公司实测面积分户面积表形成时间为2011年2月28日；被告取得“绵阳市城乡规划局建设工程竣工规划核实认可书”的时间为2011年4月6日，因此，2011年4月6日，应为达到双方约定的交房条件的时间。因此，被告迟延交房的期间为2010年12月30日至2011年4月6日，共计97天。
关于迟延办理房产证的违约金计算，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告诉称按照合同约定计算违约金显示公平，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限……”之规定，原告当庭并未举证因被告迟延办证为其造成的实际损失及实际损失的金额。因此，该违约金应按照双方合同的约定履行，即全部已付款的千分之三。
至于违约金的计算标准，根据合同约定为“全部已付款”，根据房屋计价表载明，原告该套住房的实际房价为355364.00元，贵宾卡优惠50000元，原告前期已付款的利息为34350元，银行按揭优惠2%，即5420元，原告最后付款金额为265594.00元。本院认为所谓的全部已付款，应包括原告已付款及其孳息，34350元既然是原告前期付款的利息，则也应计算为已付款。至于其他的优惠项目应予以扣除，故违约金的标准“全部已付款”为299944元（265594元＋34350元）。因此，迟延交房的违约金应为5818.9元（299944元×0.0002×97天），迟延办理“双证”的违约金为899.8元（299944元×0.003）
关于原告双倍返还物业服务费的诉求，收取物业管理费的主体为物业公司，双方形成的是物业管理服务合同纠纷，而本案是商品房买卖合同纠纷，根据合同的相对性，本案不予处理，原告可另行起诉。
关于被告要求抵扣增加面积房款的请求，被告在举证期限内并未就该请求提起反诉，故本案不予处理，被告可另行起诉。
关于原告诉请的误工费、办案费，原告未举证证明，不予支持。
关于原告要求限令被告于2013年8月30日前办理好《房屋产权证》和《房屋土地使用权证》交付给原告，并赔偿因延迟办证给原告造成的损失的诉求，因为办理房屋相关权属证书属于行政审批，在原告没有举证证明被告已经符合办理条件但不予办理的情况下，该请求不属于人民法院民事受理范围；至于赔偿因迟延办证的损失，原告未举证证明，亦不予支持。
综上，再根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告绵阳市新华房地产开发有限公司的迟延交房、迟延办理《房屋产权证》、《土地使用证》的行为构成违约。
二、被告绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张映格因迟延交房的违约金5818.9元。
三、被告绵阳市新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张映格因迟延办理“双证”的违约金899.8元。
四、驳回原告张映格的其他诉讼请求。
本案减半征收案件受理费1380元，由原告张映格承担1280元，被告绵阳市新华房地产开发有限公司承担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 赵 倩
二〇一三年十月二十八日
书记员 周小芳