福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽0213民初130号
原告：黄琼波，男，1988年11月22日出生，汉族，住福建省建瓯市。
被告：陈永木，男，1979年5月24日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。
委托诉讼代理人：陈贤政，福建知圆律师事务所律师。
原告黄琼波与被告陈永木房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2017）闽0213民初601号民事判决。被告陈永木不服判决向厦门市中级人民法院提出上诉。厦门市中级人民法院于2017年11月13日作出（2017）闽02民终4272号民事裁定，撤销（2017）闽0213民初601号民事判决，将本案发回重审。本院于2018年1月10日重新立案，依法另行组成合议庭，公开开庭审理本案。原告黄琼波、被告陈永木的委托诉讼代理人陈贤政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄琼波向本院提出诉讼请求：1.判令陈永木退还黄琼波40000元的租房押金；2.陈永木承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月15日黄琼波与陈永木签订了一份（没有签订日期的）《房屋租赁合同》，在签订合同的同时，黄琼波要求陈永木出示房屋产权证，陈永木称产权证还未办好，待办好后再复印给黄琼波，但黄琼波没有看到产权证，再则房屋也没有完全做好，故就没有填上签订日期。本想到房屋彻底竣工后及产权证拿来时再填上日期，一直到2017年1月份，房屋还没有完全做好，且产权证也没有音信。此时黄琼波认为这是一个骗局，故要求将该房屋退还给陈永木，并收回40000元押金，陈永木同意收回房屋，在与黄琼波算清交接手续，押金40000元就是不肯退还给黄琼波，还叫了十几个打手将黄琼波痛打一顿，赶出房屋，黄琼波无奈就到翔安马巷派出所报案，派出所民警多次通知陈永木到派出所解决，陈永木就是不来。无奈黄琼波为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如诉请。
陈永木辩称，一、黄琼波是从事房屋租赁的专业人士，房屋租赁合同是黄琼波事先制定好的，相关的内容条款与陈永木协商后所签订的，黄琼波在向陈永木租赁房屋时黄琼波是清楚租赁房屋的权属情况的，陈永木有向黄琼波出具讼争房屋的所有权证，因此，陈永木认为黄琼波诉称其不清楚案涉房屋的权属情况事实不符。二、即使讼争房屋存在部分楼层扩建加层的事实，但我们认为讼争房屋仍然包括部分经过依法建设的房屋，因此，不能简单的以讼争房屋存在扩建加层便认定双方所签订的房屋租赁合同属于无效合同的情形。三、因为在合同实际履行过程中黄琼波均没有根据合同约定时间、金额足额支付租金，甚至存在几个月都未向陈永木支付租金的事实，而且黄琼波在房屋租赁管理过程中经常向租客多收取租金，导致租客经常向陈永木投诉反映，而且黄琼波在经营管理过程中在陈永木房屋之内经常组织人员进行赌博、吸毒，同时利用陈永木的名义及电话从事网络贷款，造成严重的不良影响，正是由于黄琼波的违约行为，陈永木才依法解除与黄琼波的房屋租赁关系，双方在2017年2月中下旬之后实际中止房屋租赁合同的履行。综上，陈永木认为黄琼波诉求与事实不符，依法应当予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实：2016年7月1日陈永木作为甲方与黄琼波作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定黄琼波向陈永木租赁位于厦门市翔安区，每月房租为28400元，合同保证金（押金）为40000元，租赁期限自2016年7月15日起至2021年7月14日止，共计五年。合同约定交租方法为：“按月交纳的标准进行，即每月15日交租金，先交房租后经营。”合同违约责任约定：“（一）自合同未满时，甲方任意提租或中途收回房屋时，甲方除退还乙方合同保证金肆万元外，还需赔偿乙方人民币肆万元的违约金，并照价赔偿乙方在该房所添置的家私家电。（二）在合同未满时，乙方中途擅自解除合同或拖延交租金超过10日的应视为违约，合同保证金人民币肆万元及所添的家私家电均归甲方所有。”合同签订后，讼争房屋交由黄琼波经营管理，黄琼波支付给陈永木合同保证金（押金）40000元。2016年7月9日黄琼波向陈永木支付租金28000元，2016年8月20日，黄琼波向陈永木支付租金60000元，2016年11月15日，黄琼波向陈永木支付租金19500元。原被告双方确认，2017年2月份之后讼争房屋已交还给陈永木。
另查明，讼争租赁房屋原系陈永木的父亲陈水足所有，农村房屋所有权证号为厦农房证翔马巷字第XXXXXX号，房屋坐落于翔安区，土地使用面积为118.91平方米，产权记载房屋的层数为3层，每层建筑面积为118.91平方米，建成年份为1994年。2016年初，陈永木未经审批将原有房屋每层向前扩建，且加层至六层，其中一楼及二楼间改造为一楼夹层。一楼前面是店面，后面小部分为出租屋。讼争房屋出租给黄琼波的共计77.5间，双方约定按照73间，每间390元的标准计算租金，其中属于原有产权证载明房产范围内的房屋为31间。
本院认为，陈永木与黄琼波之间签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋包括已经取得房屋所有权证的原有房屋部分，亦包括了未经规划许可自行加盖的新房部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故黄琼波与陈永木签订的《房屋租赁合同》为部分有效部分无效合同，其中涉及新加盖部分的房屋租赁约定属于无效合同。对于合同无效部分，因该部分合同取得的财产，应当予以返还。讼争房屋属于未经审批加盖部分的间数为46.5间，黄琼波缴纳的合同保证金（押金）为40000元，按照比例计算未经审批加盖部分房屋的合同保证金应为：40000元/77.5间×46.5间=24000元。因该部分合同无效，陈永木因此取得的合同保证金24000元应返还给黄琼波。对于有产权登记的原有房屋部分租赁合同有效，该部分按比例的合同保证金应当按照合同的约定处置。根据租赁合同违约责任的约定：黄琼波拖延交租金超过10日的应视为违约，保证金归陈永木所有。黄琼波确认其本来2017年1月15日应当交2月份的房租，到正月时仍未交纳，故其拖欠房租的时间已经超过了合同约定的10日，黄琼波虽主张拖延交纳房租是经过陈永木同意的，但并未能举证证明，故本院不予采信，故陈永木依据合同约定可不予退还原有房屋部分的合同保证金16000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、陈永木应于本判决生效之日起十日内向黄琼波退还合同保证金（押金）24000元；
二、驳回黄琼波的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费800元，由黄琼波负担320元，由陈永木负担480元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张 薇
人民陪审员 洪德伟
人民陪审员 张辉艺
二〇一八年五月二十二日
代书 记员 洪燕贞
代书 记员 郭兰英
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。