浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）浙湖民终字第470号
上诉人（原审被告）：周某某。
委托代理人：张某某、孙某某。
被上诉人（原审原告）：湖州市××服务中心。住所地
：湖州市××内。
法定代表人：何某某。
委托代理人；吴某某。
原审被告周某某与原审原告湖州市××服务中心（以下
简称企××中心）房屋租赁合同纠纷一案，湖州市吴兴区人民
法院于2009年9月27日作出（2009）湖吴民初字第653号民事判
决，周某某不服该判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月
24日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，
并听取委托代理人的意见，认为事实清楚，决定不开庭审理。
现已审理终结。
原判认定，2007年7月20日，原湖州市电力开发公司与被
告周某某签订了房屋租赁合同一份，由该公司将其所有的座落
于湖州市滨河路916-
920号房屋出租给被告周某某，双方约定：租期为十年五个月
，即自2007年8月1日起至2017年12月31日止，其中2007年8月1
日至2008年12月31日期间的出租面积不包括租赁房屋的第一层
，年租金为5万元，自2009年1月1日起，出租面积包括全部三层房屋，年租金为8万元；租金按季支付，每季季前七日内交
付。合同签订后，原湖州市电力开发公司于2007年7月30日与
周某某办理了出租房屋移交手续，同时对出租房屋内的财物进
行了清点并一同移交。根据清单，移交的财物有三人沙发4只
、单某某发6只、小茶几2只、立柜空调2台、冰箱1台、藤圆桌
1只、矮柜5个、木椅子12把、挂壁空调8台、藤椅14把、木圆
桌1只、小圆桌2只、靠背小藤椅4把、机麻1台、橱3个、办公
桌1台、办公椅2把、双人沙发1只、茶几1只。
原判还查明，2008年3月，根据湖州市人民政府（2008）
21号《关于市电力开发公司资产处置有关问题的协调会议纪要
》，原告企××中心通过无偿划转的方式，取得本案出租房屋
的产权并办理了房屋所有权证。同年4月29日，被告周某某向
原告企××中心支付了2008年第一、二季某房租25000元，同
年7月17日，又向企××中心支付了2008年第三季某房租12500
元。2008年10月8日，因被告周某某未能按约支付2008年第四
季某的房屋租金，原告企××中心发出催交租金函一份，要求
周某某在收函后十个工作日内付清欠交租金，后周某某于同月
30日支付了该第四季某租金12500元。2009年1月13日，原告企
××中心又发出催交租金函一份，�求周某某在当月23日前付
清2009年第一季某租金，后周某某实际于同年2月12日支付该
第一季某房租20000元。2009年4月9日，原告企××中心再次
发出催交租金及纠正转租函一份，要求周某某在2009年4月20
日前付清欠交的2009年第二季某房租，并指出周某某存在擅自
转租房屋的行为，要求在2009年4月30日前纠正。因周某某未能按催交租金函中指定的时间即在2009年4月20日前支付拖欠
租金，企××中心遂于同月23日诉至法院。
原判另查明，在该院审理本案过程中，被告周某某已于2
009年4月27日向原告企××中心支付了2009年度第二季某租金
20000元。
原审认为，原湖州市电力开发公司与被告周某某间订立
的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在
�案合同的履行过程中，原告企××中心接收原湖州市电力开
发公司的资产，成为出租房屋的所有者，但出租房屋产权的变
动并不影响房屋租赁合同的效力，而依法成立的合同，当事人
可以协商解除，也可依据合同法的规定直接行使解除权予以解
除。原、被告在房屋租赁合同中约定的租金支付方式为“按季
支付、于每季季前七日内支付”，对此，根据其内容及原、被
告履行合同的实际情况分析，应当理解为是在每季开始后的前
七日内支付租金，被告提出应当理解是在每季结束日前七日内
支付租金的理由不能成立。被告周某某在合同履行过程中有多
次迟延支付房屋租金的行为，其中其迟延支付2009年第二季某
租金，经原告催交后仍未能在限定的合理期限内支付，故原�
依据合同法的规定要求解除与被告间的房屋租赁合同并要求被
告退还所租用之房屋及相关财物之请求合理合法，予以支持。
至于自2009年7月1日起至被告实际退还租赁房屋日期间的租金
，应按照合同约定的年租金8万元标准，根据实际时间予以计
算，并应即时予以清结。对于原告要求被告支付迟延支付租金
利息之请求，因双方未曾就此作出约定，且原告也未能提供利息损失实际存在的相关证据，故不予支持。原告另诉称被告存
在擅自转租及转移租赁财产之行为，因其未能提供足够证据证
明其主张事实的成立，故不予采信。对被告提出原告未能按约
交付租赁房屋、原告违约在先之抗辩主张，因与实际不符，亦
不予采信。原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一
款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十六条、
第二百二十七条之规定，判决：一、原告企××中心与被告周
某某于2007年7月20日签订的房屋租赁合同即时予以解除。被
告周某某应于判决生效之日起十日内自行搬出所租用的座落于
湖州市（滨河银座k幢）滨河路916-
920号房屋，将该房屋退还给原告企××中心；二、被告周某
某在退还房屋的同时，应将其接收的出租房屋内的财物（三人
沙发4只、单某某发6只、小茶几2只、立柜空调2台、冰箱1台
、藤圆桌1只、矮柜5个、木椅子12把、挂壁空调8台、藤椅14
把、木圆桌1只、小圆桌2只、靠背小藤椅4把、机麻1台、橱3
个、办公桌1台、办公椅2把、双人沙发1只、茶几1只）一并退
还原告企××中心；三、自2009年7月1日起至被告周某某实际
退还租用房屋日止，由被告周某某按年租金80000元标准，按
实际时间计算，给付原告企××中心相应的房屋租金，并应于
退还房屋之日即时某结；四、驳回原告企××中心的其余诉讼
请求。本案受理费300元，由被告周某某负担。
周某某上诉称：一、被上诉人企××中心没有按照约定
将合同项下的房屋全部移交给上诉人，致使上诉人至今无法支
配全部租赁房屋。一审中被上诉人未就916、918号一层部分的房屋自2009年1月1日起已交付给上诉人租赁使用的事实进行举
证，且根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后
履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方某某拒绝其履行
要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方某某拒
绝其相应的履行要求”之规定，即使上诉人存在迟延支付租金
的行为，该行为有相应的事实基础和法律依据。二、原审以上
诉人经催告后未在合理期限内支付租金为由判决解除双方间的
房屋租赁合同无事实和法律依据。本案租赁合同中关于租金支
付时间约定为每季季前七日内支付，应某解为只要上诉人在每
季某结束前七日内支付租金即为按约履行了合同项下交付租金
的义务。上诉人已在2009年4月27日交付2009年第二季某租金
，故不存在迟延交付的事实，此外，根据《浙江省房屋租赁管
理条例》的规定，只有承租人违反约定逾期6个月不交租金，
出租人才有权解除租赁合同，即便本案存在上诉人迟延交付租
金的情形，该交付租金时间也在合理期限内，况且上诉人于20
09年4月27日实际支付租金的时间与被上诉人指定的时间2009
年4月20日仅相差七天，故不应因此而赋予被上诉人解除合同
的权某。综上，上诉人周某某请求二审法院撤销原判，依法改
判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人企××中心未提交书面答辩意见，但在二审调
查时口头答辩称：一、其已将合同项下的房屋全部移交给上诉
人并由上诉人直接支配，上诉人全额上缴租金的事实可予印证
；上诉人在2008年9月16日起与原916、918一层房屋的使用人
湖州贝某进出口有限公司某某了转租关系，不符合合同约定；上述转租事实实际存在，但被上诉人存在取证困难。二、上诉
人未履行合同约定的缴付租金的义务，合同约定的支付租金时
间应当理解为每季开始之前的七日；上诉人在被上诉人向其发
出催交通知后仍未在合理期间内履行合同义务，故被上诉人有
权解除合同；本案不存在因被上诉人没有先履行义务因而上诉
人可以不履行后义务的情形。综上，被上诉人企××中心认为
原判认定事实和适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判
。
二审中，双方均未提供新的证据。双方在一审期间向原
审法院提交的证据已随案移送本院，经审查，可作为认定本案
事实的依据，对一审认定的事实，本院予以确认。
本案的争议焦点为：一、被上诉人企××中心有无按照
合同约定交付全部的房屋？二、上诉人有无按照合同约定履行
支付租金的义务？三、原判解除双方间的房屋租赁合同有无法
律依据？审查认为，关于焦点一：现上诉人称被上诉人未依约
交付全部的租赁房屋，并援引《中华人民共和国合同法》第六
十七条行使先履行抗辩权。在案的租赁合同（原审卷p4）、催
交租金函（同上p6-
8）、中国工商银行现金存款回单、浙江省非税收入统一票据
（同上p11-
13）以及双方当事人的在案陈述表明：2007年8月1日至2008年
12月31日期间的出租面积不包括916-
918号一层部分，年租金为5万元，2009年1月1日起至2017年12
月31日期间的出租面积包括三层楼房某某，年租金为人民币8万元。在合同的实际履行过程中，为收取租金，被上诉人企×
×中心多次向上诉人周某某发出催交租金函，其中催交2008年
第四季某租金为12500元，催交2009年第一季某、第二季某租
金各为20000元，催交的金额有所不同，具体区别在于某某租
赁合同中不同租赁期间的年租金标准不一。对被上诉人根据合
同约定的不同租赁期间不同年租金标准作出的租金支付请求，
上诉人在其后的实际支付中足额支付，并无异议，亦未提出过
被上诉人未按合同约定向其交付全部租赁房屋的异议。从上述
被上诉人的有关催收行为和上诉人交付本案租赁合同约定的因
全部租赁房屋而产生的租金行为，可确认合同履行过程中合同
双方对2009年1月1日起出租面积为三层楼房某某、租金标准为
该全部楼房所产生的年租金8万元并无异议。另鉴于上诉人未
向法庭提交相关确凿证据来证明本案租赁合同所涉的房屋已因
房屋出租方的原因而被案外人占有使用的事实，故其主�行使
先履行抗辩权并无事实和法律依据。综上，对上诉人就本焦点
提出的异议不予采信。
关于焦点二：该争议焦点首先涉及到对本案租赁合同中
付款方式“按季支付，即每季季前七日内交付”的约定的理解
。审查认为，鉴于其中的“季前七日内”的表述内容的模糊性
，故既可理解为原审法院所认定的每季发生时的当季第一个月
里的前七日内，也可理解为被上诉人所辩称的每季发生前的上
一季最后一个月的最后七日内，该二种理解的分歧在于对“季
前”二字的理解上。但现上诉人提出合同中付款方式的表述文
字应某解为每季某结束前七日内支付租金，审查认为，如为上诉人的理解，应表述为“每季下季前七日内”或“每季结束前
七日内”，如此，显与�合同中的表述“每季季前”在文某上
有明显区别，也有违《合同法》中关于合同内容约定不明确的
应依交易习惯、有利于实现合同目的等原则确定之规定，故对
上诉人就该合同条款的理解不予采信。根据在案的证据，可确
认上诉人在本案租赁合同的履行过程中，未依合同约定履行交
付租金的义务。
关于焦点三：审查认为，根据《浙江省房屋租赁管理条
例》第二十四条第一款第（四）项规定，出租人在承租人违反
约定逾期六个月不交租金的情形下有权解除租赁合同并收回房
屋使用权。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条
第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在
合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同，该法第二百二十
七条还规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，
出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付
的，出租人可以解除合同。上述地方性法规与法律中有关出租
人合同解除权的规定虽有所不同，但合同解除权作为出租人的
一项法定权某，既可依照法律规定行使，也可依照上述条例行
使，两者相某不悖。另根据在案的信函和申通快递详情单（原
审卷p8、9），被上诉人为催讨2009年第二季某租金于2009年4
月9日向上诉人发出催交租金的书面函，并要求上诉人在当月2
0日前交付所欠租金，据此，可认定被上诉人已给予作为承租
人的上诉人支付迟延支付租金的合理期限，因上诉人未在该合
理期限内实施支付行为，故被上诉人可依法行使合同解除权。至于上诉人提出其已在2009年4月27日支付了所欠的租金，该
支付行为尚在合理期限内的抗辩意见，因被上诉人在指定的合
理期限内并未收到上诉人的租金，且被上诉人已于2009年4月2
3日向原审法院提起本案诉讼，双方的纠纷已处于法院的司法
活动之中，故上诉人的该支付行为仅能证明其支付所欠租金的
事实，不能成为其否定被上诉人依法享有合同解除权的正当理
由。
本院认为，上诉人周某某与被上诉人企××中心在履行
涉案的租赁合同过程中，因上诉人周某某无正当理由迟延支付
租金，且在出租人即被上诉人企××中心要求的合理期限内仍
未支付，被上诉人企××中心行使合同解除权，符合法律规定
，其同时提出要求承租人周某某退还所租用之房�及相关财物
以及支付相应的租金的请求，应予支持。综上，原判认定事实
清楚，证据确实，适用法律正确。上诉人周某某提出的各上诉
意见，理由均不能成立，本院不予采信，其提出的上诉请求，
不予照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三
条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币300元，由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 蒋 育 琴
审判员 张蔚隽审判员潘嘉玲
二〇一〇年一月十九日
书记员 凌 烈 妮