河南省鲁山县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0423民初4216号原告：李琛琛，女，1983年1月12日生，汉族，住鲁山县。委托诉讼代理人：臧幸辉，男，河南成胜律师事务所律师。被告：鲁山县上宅置业有限公司，住所地：鲁山县南阳路南段西侧，统一社会信用代码：91410423596285851Y。法定代表人:陈建伟，总经理。委托诉讼代理人：桂运良，男，1987年2月8日出生，汉族，农民，住河南省内乡县。系公司员工。委托诉讼代理人：焦宇晖，男，1973年7月28日出生，汉族，市民，住河南省郑州市金水区。系公司员工。原告李琛琛与被告鲁山县上宅置业有限公司（以下简称上宅置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李琛琛及其委托诉讼代理人臧幸辉，被告上宅置业公司的委托诉讼代理人桂运良、焦宇晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琛琛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照合同约定的条件向原告交付位于花园路南段路西万创公园世纪小区的2号楼1单元6层东户的房产。2、依法判令被告支付原告逾期交房的违约金101082.25元和从2017年7月1日起至实际交付符合合同约定的房产之日止的违约金（以原告所交购房价款417006元为基数，按日万分之四计算）。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年9月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告把其开发建设的上述房产卖给原告，并约定到2015年10月31日交房。随后原告分数次共向被告交纳购房价款417006元。2015年4月29日，被告对原告所交纳的购房价款汇总后，向原告出具一张417006元的收据。可时至今日，被告却不能向原告交付符合合同约定条件的房产，已构成违约，原告的合法权益因此受到严重损害，遂依法提起诉讼。被告上宅置业公司辩称，一、答辩人不同意被答辩人要求交付公园世纪房产的请求。被答辩人于2014年8月5日签订了购买答辩人公园世纪小区2号楼1单元6层东户房产的《商品房买卖合同》，此房产合同总价款是487006元，被答辩人支付了此房产的首付款147006元，剩余340000元房价款以银行按揭贷款形式支付给答辩人。但由于被答辩人的按揭贷款资料未通过银行审核，经与答辩人协商，答辩人同意被答辩人的剩余房价款可分期支付，并与被答辩人签订了分期付款承诺书，明确了分期支付的时间、金额和违约金等相关事项。根据承诺书的约定，被答辩人应当在2015年5月31日前支付完全部房款，但时至今日被答辩人尚有7万元房款未付。根据双方签订的《商品房买卖合同》，附件八补充协议第七条之约定：“无论采取何种付款方式，买受人在合同约定交房日期之前，购房价款（包括面积误差结算房价款）未全部支付完毕的，除按照本合同第九天承担违约责任外，房屋交房日期相应顺延，不视为出卖人违约”。被答辩人违约在先，未能完成其应当履行的责任和义务，答辩人享有先履行抗辩权，在被答辩人未完成合同约定付款义务的情况下，答辩人有权拒绝交付房屋。二、被答辩人要求赔偿违约金的理由不成立。根据答辩人财务所出示的收据，被答辩人在2015年5月31日之前一共支付了417006元，尚有7万元房价款未付。由于被答辩人未能按期支付全部房价款，违约在先，被答辩人只是在行使先履行抗辩权，并未违约。因此被答辩人要求赔偿违约金的请求理由不成立，恳请法院予以驳回。三、被答辩人应支付答辩人剩余7万元房价款及违约金14000元。1、根据答辩人财务出具的收据，被答辩人尚欠7万元房价款未付，被答辩人应当立即支付剩余房价款；2、根据双方签订的承诺书中约定如被答辩人未能按期支付全部房价款，被答辩人需要支付剩余房价款的20%作为违约金。因此，被答辩人应当赔偿答辩人违约金14000元。四、被答辩人承担本案的诉讼费用。由于被答辩人未能按照合同要求按期支付房价款违约在先，应当承担违约责任及本案的诉讼费用。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回，并支持答辩人的答辩意见，维护答辩人的合法权益。本院根据原、被告的诉辩意见、举证质证及庭审调查，认定本案事实如下：2014年8月5日，原告李琛琛与被告上宅置业公司签订了登记备案编号为410430201408050016的商品房买卖合同，购买被告开发的位于鲁山县上宅公园世纪2号楼东1单元6层东户的商品房一套。合同上主要载明：“出卖人：鲁山县上宅置业有限公司，注册地址：鲁山县南阳路南段西侧，营业执照注册号：410423000012711，企业资质证书号：410405355，法定代表人：陈建伟，……买受人：李琛琛，居民身份证：，……。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，……。第三条：买受人所购商品房基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共140.24平方米，其中，套内建筑面积109.63平方米，……。第五条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥3472.66元，总金额（大写）肆拾捌万柒仟零陆元整。……。第七条：付款方式及期限。……。3、按揭贷款：1.首付款￥147006元；剩余部分￥340000元于2014年9月1日前用按揭贷款支付。……。第九条：交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:……。第十条出卖人逾期交房违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。……。出卖人（签章）：加盖鲁山县上宅置业有限公司合同专用章，陈建伟印（盖章），买受人（签章）：李琛琛（签字捺印），2014年8月5日”。合同签订后，原告交纳了首付款147006元，后由于涉案房产的按揭手续没有办下来，原、被告双方经过协商，于2014年9月27日签订承诺书，同意原告分期向被告支付剩余房款，承诺书的主要内容为：承诺人：李琛琛，所购房源：2号楼东1单元6层东号房，房屋总价：￥487006元，付款方式：一次性。本人所购得上宅·公园世纪2号楼东1单元6层东号房，因资金问题，需要缓交房款：本人承诺2014年12月31日缴纳总房款的22.59%（人民币：￥110000元）；剩余房款（人民币：￥110000元）于2015年5月31日交纳；保留正常优惠。逾期交款，承诺人需要支付剩余房款的20%违约金（人民币：￥22000元）。……。承诺书签订后，原告又分几次向被告交纳房款270000元。2015年4月29日，被告就原告已经缴纳的房价款给原告出具收据一张：“收据，交款方：李琛琛，收款方式：刷卡，收款内容：首付款（2-东1-6-东户），收款金额（人民币）：肆拾壹万柒仟零佰零拾陆元零分，（小写）￥417006，收款单位盖章：加盖鲁山县上宅置业有限公司财务专用章，收款人：肖媛”。后因涉案楼盘出现长期停工，不能按期交房的情况，并引发购房户大规模信访，原告遂中止交纳下余70000元房价款，被告未向原告交付房屋。双方协商无果，引起本案诉讼。本院认为，原告李琛琛与被告上宅置业公司签订了进行登记备案的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。虽然房价款的支付方式没有按照合同的约定办理按揭贷款，但是双方对付款方式已进行了另外约定，故不影响合同其他条款的效力，双方当事人仍应当按照合同的约定行使权利、履行义务。原告在交纳了大部分房款后，由于被告的长期停工，明显不能按期交房，并引发购房户大规模信访的情况下，中止支付下余70000元房款，是行使不安履行抗辩权，符合根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，具有正当性、合理性，不构成逾期付款的违约，因此，被告辩称原告违约在先，其有权行使先履行抗辩权，拒绝向原告交付房屋，并要求原告承担违约责任的理由不当，本院不予采信。现涉案楼盘被告明确表示能够交付，故原告请求被告交付涉案房屋，理由正当，本院予以支持。但据此原告行使不安抗辩权的情形已不存在，其向被告交纳剩余房款的义务应当恢复，故被告应在原告交纳剩余房款的同时，向原告交付涉案房屋。关于原告请求的逾期违约金问题，被告理应按照约定于2015年10月31日前向原告交付房屋，但被告至今仍未向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任，故原告请求被告支付违约金，理由正当，本院予以支持。但原告请求违约金的计算有误，应按照双方签订的商品房买卖合同第十条的约定计算，即自2015年11月1日起至2015年12月30日这60日内，被告应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金；自2015年12月31日至实际交房之日，被告应按日向原告支付已交付房款万分之四的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李琛琛于本判决生效之日起十日内向被告鲁山县上宅置业有限公司交纳下余房款70000元。二、被告鲁山县上宅置业有限公司应在原告李琛琛交纳完毕下余房款的同时，向原告交纳涉案房屋。三、被告鲁山县上宅置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李琛琛支付逾期违约金（根据原告已付房款417006元，自2015年11月1日起至2015年12月30日，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；自2015年12月31日至实际交房之日，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金）。四、驳回原告李琛琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，减半收取1160元，由被告鲁山县上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。上诉费应在提交上诉状时预交，上诉期满七日后仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓丽娜二〇一七年九月二十七日书记员  郭成丽