吉林省安图县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第91号
原告：延边五福天然食品有限公司，住所安图县（现已吊销）。
委托代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。
被告：延边乾坤房地产开发有限公司，住所安图县。
被告：延边宸星房地产开发有限公司，住所延吉市。
委托代理人：徐京春，吉林金达莱律师事务所律师。
委托代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
原告延边五福天然食品有限公司（以下简称“五福食品公司”）诉被告延边乾坤房地产开发有限公司（以下简称“乾坤公司”）、被告延边宸星房地产开发有限公司（以下简称“宸星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五福食品公司法定代表人南明善、委托代理人王首岑，被告乾坤公司法定代表人魏中华、宸星公司委托代理人徐京春、齐晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告五福食品公司诉称，2008年7月30日，原告与被告乾坤公司签订了《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》，原告整体出售厂房，售价为200万元，被告乾坤公司先支付140万元，剩余60万元以相等价值的房屋抵顶。同日，双方又签订《产权调换协议》，该协议约定被告乾坤公司将天成富贵小区1号楼2单元302号、4号楼2单元301号、3单元301号、5号楼4单元301号、401号作为产权调换房，建筑面积352平方米，总价款60万元，保证于2009年12月30日前将产权调换房屋交给原告，于2010年12月30日前负责给原告办完房屋所有权证和土地使用权证。乾坤公司在开发建设2栋楼之后，于2009年3月放弃了开发。被告宸星公司以投标形式中标，与安图县棚户区改造领导小组签订了《合同书》，整体承接了该楼盘。宸星公司取得该楼盘属于权利义务的概括转移，并将该小区更名为鑫星小区。5套房屋中1号楼2单元302室于2011年1月25日由原告主管商务局以143800元的价格卖给了李桂林，其余4套由被告宸星公司出售，购房人已装修入住。因被告违约，致原告的合法权益受到了损害。为此起诉，要求判令二被告连带给付剩余房款456200元及利息189291元（2008年7月30日至2011年1月25日的利息为60万元×7.56%／年÷12个月×26个月＝98280元；2011年2月1日至2014年2月1日的利息为（60万元-143800元）×6.65%／年÷12个月×36个月＝91011.89元］，合计645491元，并要求宸星公司办理1号楼2单元302室房屋产权证和土地使用证。
被告乾坤公司辩称，2007年7月，被告乾坤公司通过政府开发招标，取得安图县原天成富贵小区的开发权，将要开发的土地中包括原告五福食品公司的厂房。被告是被逼无奈、受胁迫的情况下和原告签订厂房整体出售合同，所以该合同无效。原告曾在州工商银行以厂房为抵押贷款214万元，因到期未能偿还厂房被拍卖给华融公司，被告又从华融公司购买了该笔债权，所以原告的厂房实际上是被告的，不用再支付原告房款200万元。且原告的营业执照已经吊销，没有诉讼主体资格，没有权利起诉。
被告宸星公司辩称，一、被告并非合同双方当事人，根据合同相对性原则，不应列为被告；二、2008年7月30日，原告与被告乾坤公司签订的《合同书》从性质来说是买卖合同，双方明确约定价款为200万元，原告与被告乾坤公司签订的《产权调换协议》实际为“代物清偿”的支付方式，原告只能向被告乾坤公司要求支付房款，无权要求宸星公司承担责任；三、2009年6月11日，被告与安图县棚户区改造领导小组办公室签订的《合同书》并非转让合同，如果是项目转让应与乾坤公司签订，且《产权调换协议》中诉争房屋系被告经过招标投标而取得，所以不存在项目转让，原告不能向被告主张权利；四、被告与安图县棚户区改造领导小组办公室签订的《合同书》第七条的相关约定超出中标范围，是无效条款，第二款中“施工中顶账的房屋”是指建筑公司因施工需要顶账的房屋，且经施工单位核实认定后予以认定其事实，原告主张不属于该约定范围；五、原告未经被告同意，私自将1号楼2单元302室销售给他人，被告将另行起诉，要求原告和案外人李桂林退还房屋；六、乾坤公司已经取得银行对原告的到期债权，有权主张抵销，所以原告诉请不能成立。综上，应驳回原告对宸星公司的诉讼请求。
原告五福食品公司向本院提交的证据有：
1.企业法人营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格；
2.《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》复印件，证明2008年7月30日，原告与被告乾坤公司签订合同，约定以200万元价格整体出售厂房给被告乾坤公司，被告乾坤公司已给付140万元，剩余的60万元以相等价值的5套房屋抵顶，并办理产权证和土地使用证，合同书第四条明确写明乾坤公司自愿放弃对原告的214万元债权；
3.《产权调换协议书》及天成富贵小区设计图复印件，证明2008年7月30日，原告与被告乾坤公司签订了产权调换协议书，乾坤公司将天成富贵小区1号楼2单元302号、4号楼2单元301号、3单元301号、5号楼4单元301号、401号房屋作为产权调换房屋，建筑面积合计为352平方米，总价款合计为60万元。被告乾坤公司于2009年12月30日前将产权调换房屋交付给原告，并于2010年12月30日前为原告办理房屋所有权证、土地使用权证及证明房屋位置；
4.安图县棚户区改造领导小组办公室与宸星公司签订的合同书复印件，证明被告宸星公司接管了被告乾坤公司的天成富贵小区即鑫星家园小区工程，被告宸星公司已经认可了抵顶5套房屋的事实；
5.2011年1月25日安图县商务局出具的收据复印件，证明安图县商务局收取案外人李桂林购房款143800元，房屋位于鑫星家园1号楼2单元302室，是被告宸星公司将此房屋交给原告，原告主管局已将此房屋出售；
6.（2012）安民初字第277号、（2013）延中民四终字第465号民事判决书复印件各一份，证明原告曾起诉至法院，要求被告宸星公司交付房屋，法院认为原告和乾坤公司签订的合同书及产权调换协议不能对抗第三人，故驳回原告诉讼请求，二审维持了一审判决。
被告乾坤公司未向本院提交证据。
被告宸星公司向本院提交的证据有：
1.企业法人营业执照及组织机构代码证复印件，证明被告宸星公司的主体资格；
2.安图县棚户区改造领导小组办公室与宸星公司签订的合同书、会议纪要、延边日报房地产专刊招标公告、吉林省建设工程中标通知书复印件各一份，证明宸星公司是经过安图县政府相关部门招标投标后承接的鑫星家园小区项目，并不是从乾坤公司受转让的方式承接的，原告诉争的5套房屋并不包括在该合同第七条第二款约定的范围，原告主管商务局出售的1号楼2单元302室所有权人为宸星公司，出售行为违法；
3.（2013）延中民四终字第465号民事判决书，证明涉案5套房屋所有权人系宸星公司，乾坤公司以房抵顶房款的产权调换协议在未经宸星公司同意的情况下签订的，是无效的，且该协议是原告与乾坤公司签订的，对宸星公司不发生效力。
本院依取权调查核实的证据有：
刘凤谊调查笔录，主要内容为：2009年刘凤谊任棚户区改造领导小组办公室副主任。当时因乾坤公司法定代表人魏中华涉及刑事犯罪放弃开发，由宸星公司继续开发，两个公司之间并无债权、债务的交接。棚户区改造领导小组办公室与宸星公司签订的合同第七条第二款的意思是因没有现金支付建筑材料款，用房子顶建筑材料款，和五福食品公司出售厂房、魏中华用房子抵顶厂房款的事均无任何关系。
庭审质证，对原告提交的证据1，二被告均无异议，本院予以采信；对证据2，被告乾坤公司提出是受原告胁迫下签订的，是无效合同，但未提供证据反驳；被告宸星公司提出，该合同系原告与乾坤公司签订的，与自己无关，根据合同相对性原则，原告只能向乾坤公司主张，且从合同的约定中可以看出，原告主管商务局拥有房屋所有权，原告不具有诉讼主体资格，但该质证意见与原告证明指向无关，本院对该证据予以采信；对证据3，被告乾坤公司没有异议，被告宸星公司提出，该协议是原告与乾坤公司签订，与宸星公司无关，涉案5套房屋是宸星公司中标之后建设，乾坤公司不能处分没有建成的、不属于自己的房屋，因此该协议无效，且乾坤公司与宸星公司不存在项目转让关系，本院对真实性予以采信；对证据4，被告乾坤公司提出，自己不知情，被告宸星公司提出，对真实性无异议，该份合同是宸星公司与安图县棚户区改造领导小组办公室签订的，是独立的合同项目，与原告和乾坤公司无关，且原告主张的诉争房屋不在该合同约定的第七条范围内，二审法院已经判决驳回原告向宸星公司主张交付房屋的诉讼请求，原告也没有权利向宸星公司主张返还剩余房款及利息，本院对真实性予以采信；对证据5，被告乾坤公司提出，自己不知情，被告宸星房地产公司提出，是复印件，应出示原件，原告没有经过所有权人宸星公司同意擅自处分房屋，其行为违法，从该份收据中可以看出房屋是商务局出售，原告不具有诉讼主体资格，且办理房屋产权证及土地使用证应由购房人李桂林起诉，因该证已被本院生效判决确认其真实性，故本院对其真实性予以采信；对证据6，被告乾坤公司没有异议，被告宸星公司提出，对真实性没有异议，从该判决书第8页第4行可以看出，不是因为不能对抗善意第三人，是因为没有事实和法律依据，才驳回原告向宸星公司主张交付房屋的诉讼请求，本院对真实性予以采信。
对被告宸星公司提交的证据1，原告五福食品公司、被告乾坤公司没有异议，本院予以采信；对证据2，原告提出，对真实性无异议，对证明指向有异议，合同书中已经体现和原告、乾坤公司有关系，第七条第二款并未明确约定5套房屋在不在范围内，原告主管商务局出售的1号楼2单元302室的行为合法；乾坤公司提出，自己不知情，本院对此真实性予以采信；对证据3，原告提出，原告主张的是房款，签订产权调换协议时宸星公司并未承接，无权说协议是无效的；乾坤公司提出，自己不知情，本院对其真实性予以采信。
对本院依取权调取的证据，原、被告乾坤公司、宸星公司均无异议，本院予以采信。
综合上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
2007年，被告乾坤公司取得了安图县城市棚户区改造天成富贵小区的开发权。2008年7月30日，原告五福食品公司作为甲方、被告乾坤公司作为乙方签订《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》，合同中约定，甲方以200万元的价格整体出售厂房897.9平方米、占地面积1197.9平方米、无房照简易厂房147.34平方米、围墙163米；乙方先支付140万元到甲方主管商务局银行账户，剩余60万元以相等价值的房屋抵顶，乙方必须于2009年12月30日前交付房屋给甲方使用；甲方在州工商银行贷款214万元（后由乙方取得该债权），经过双方协商乙方自愿放弃此笔债权，不再向甲方索要。双方法定代表人在落款处签字并盖上公章予以确认。同日，原告与被告乾坤公司签订了《产权调换协议书》，协议约定将座落于天成富贵小区5套房屋作为产权调换房屋，总价款合计为60万元，其中包括1号楼2单元302室。拆迁完毕之后，被告乾坤公司在包括原告原厂址的土地上进行天成富贵小区项目开发建设，并建设2栋楼房，但不包括原告与被告乾坤房地产公司签订《产权调换协议书》中载明的5套房屋。2009年3月，被告乾坤公司法定代表人魏中华在天成富贵小区项目工程尚未完工时，申请放弃开发。安图县棚户区改造领导小组办公室根据此申请决定重新对涉案楼盘进行公开招标，并于2009年5月27日在延边日报房地产专刊上发布招标公告。2009年6月11日，被告宸星公司中标，取得天成富贵小区的开发权，并与安图县棚户区改造领导小组办公室签订合同书，后更名为鑫星小区，并建成4栋楼房。此4栋楼房包括涉案的5套房屋，5套房屋中鑫星家园1号楼2单元302室，由原告主管商务局出售给案外人李桂林，并于2011年1月25日收取房款143800元。2012年5月3日，原告起诉二被告，要求被告宸星房地产公司交付抵顶的剩余4套房屋并办理5套房屋的所有权证及土地使用证。本院于2013年8月6日作出（2012）安民初字第277号民事判决，认为善意第三人均已装修入住涉案房屋，原告与被告乾坤房地产公司签订的《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》及《产权调换协议书》不能对抗善意第三人，且原告没有提供有效证据证明被告宸星公司具有交付涉案房屋的义务，经释明之后原告不变更诉讼请求，仍要求交付房屋，故驳回了原告的诉讼请求。判决之后原告不服提出上诉，二审法院经过审理之后维持了一审判决。现原告再次诉讼来院，要求二被告连带支付剩余房款456200元及利息189291元（2008年7月30日至2011年1月25日的利息为60万元×7.56%／年÷12个月×26个月＝98280元；2011年2月1日至2014年2月1日的利息为（60万元-143800元）×6.65%／年÷12个月×36个＝91011.89元］，合计645491元；并要求宸星公司负责办理鑫星家园1号楼2单元302室产权证和土地使用证，由二被告承担本案的诉讼费用。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，根据与原告签订的《关于延边五福天然食品有限公司厂房、占地面积、相关附属物出售合同书》及《产权调换协议书》的约定，被告乾坤公司在无法交付房屋抵顶房款的情况下，有义务向原告支付剩余房款。《合同书》中约定，被告乾坤公司于2009年12月30日前交付原告5套房屋抵顶60万元，现乾坤公司无法交付房屋的情况下，此日期应视为交付剩余房款的日期。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率计算。”之规定，原告有权要求从2009年12月31日开始支付利息。从2009年12月31日至2011年1月25日止的利息为60万元×5.4%／年÷12个月×12个月25天＝34650元；从2011年2月1日至2014年2月1日止的利息为（600000元-143800元）×5.85%／年×3年＝80063元，利息共计114713元。被告乾坤公司主张，合同书及协议书是在受胁迫的情况下签订的，是无效的，但未能提供证据予以证明，故此辩解不予采纳。被告宸星公司是通过安图县棚户区改造领导小组办公室重新招标程序，中标后取得的原天成富贵小区开发权，并不是从乾坤公司受转让而取得项目开发权，且二被告之间不存在权利义务的承接，原告亦未能提供有效证据证明宸星公司具有支付剩余房款的义务，故原告要求二被告应承担连带给付义务的主张，无事实、法律依据，不予支持。原告未经宸星公司同意，擅自将鑫星家园1号楼2单元302室出售给他人，且本院以（2012）安民初字第277号民事判决驳回的诉讼请求中，包括要求宸星公司办理该房屋产权证和土地使用证的请求，属于重复起诉，故此部分不予审理。被告乾坤公司提出，因原告已被吊销营业执照，不具有诉讼主体资格，本院认为，原告在没有被注销的情况下仍具有诉讼主体资格；被告宸星公司提出，因《合同书》中约定房款打入主管商务局帐户，抵顶60万元的5套房屋产权也由商务局拥有，商务局才有权主张权利，本院认为，此约定是原告与主管商务局内部管理问题，合同书是由原告签订，其具有诉讼主体资格，故二被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告延边乾坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内向原告延边五福天然食品有限公司支付剩余房款456200元及利息114713元，合计570913元；
二、驳回原告延边五福天然食品有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11693元，由被告延边乾坤房地产开发有限公司负担9509元，由原告延边五福天然食品有限公司负担2184元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 奇贞花
代理审判员 曹振宏
代理审判员 胡征光
二〇一五年二月二十八日
书 记 员 黄美兰