上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13474号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈万福，男，1972年9月6日出生，汉族，户籍地福建省南安市，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：沈旭，上海百战律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海福盈纺织染整有限公司，住所地上海市闵行区鲁汇镇东方经济城。
法定代表人：于来，总经理。
委托诉讼代理人：苗戟，上海市创导律师事务所律师。
上诉人陈万福与被上诉人上海福盈纺织染整有限公司（以下简称福盈公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初23022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
陈万福上诉请求：维持一审判决第三、第四、第五、第七、第八、第九项，撤销一审判决第一、第二、第六项，改判驳回福盈公司要求解除涉案厂房租赁合同的诉讼请求；陈万福支付福盈公司租金287,682.82元；福盈公司赔偿陈万福停水损失164,069.60元；本案一审、二审案件受理费由福盈公司负担。事实和理由：福盈公司将位于上海市闵行区XX镇XX村XX组租赁物（以下简称涉案厂房）出租给陈万福，双方签订了《厂房租赁合同》。在签订租赁合同时，福盈公司并未告知陈万福涉案厂房存在违章建筑的问题。在2016年1月至5月间，涉案厂房发生拆违事件，相应的责任应由福盈公司承担。2016年1月至2月，陈万福支付租金141,333.33元，2016年3月至5月，陈万福支付租金120,000元，陈万福及时支付了大部分租金，但福盈公司却于2016年4月22日催促陈万福在5个工作日内支付拖欠的租金，双方对拆违后应支付的租金数额发生争议。鉴于拆违期间陈万福无法正常使用其余租赁房屋，其要求免除该时间段的租金并将该部分租金抵充2016年6月起的租金，具备充分理由。且在拆违过程中，因实施拆违行为，给陈万福使用其余未拆除厂房造成重大影响。拆违结束后，涉案厂房发生大面积漏水，作为出租人的福盈公司一直未履行修缮义务，在此情况下，陈万福暂停支付租金，并无不当。故综合上述情况，陈万福提出租金减免的要求，是合情合理的，福盈公司无权以陈万福未付租金为由解除厂房租赁合同。同时，陈万福虽于2016年4月、5月将涉案厂房部分转租给案外人使用，但上述次承租人之前已与陈万福签订过租赁合同，福盈公司对陈万福的转租行为也是知晓和同意的，2016年4月、5月的转租行为，陈万福也告知了福盈公司，福盈公司对此明知且予以同意，福盈公司无权以陈万福未经其同意擅自转租为由解除涉案厂房租赁合同，故双方应继续履行租赁合同。关于漏水原因的查明问题。福盈公司作为涉案厂房的出租人，提供合适的房屋是其法定义务，发生漏水时出租人应及时修缮，故关于涉案厂房漏水原因的举证责任，在于福盈公司而非陈万福。关于陈万福应支付的未缴之租金及使用费的具体数额。涉案厂房自2016年1月起发生拆违，故调整计租面积应自2016年1月起，而非自一审法院认定的2016年3月起；陈万福获得的拆违补偿，仅是针对被拆除的违章建筑面积所对应的停产停业及设备搬迁费用损失。因此，以陈万福已获得拆违补偿为由驳回陈万福要求福盈公司对拆违期间无法正常使用其余租赁面积进行合理补偿的诉讼请求，缺乏合理性。拆违自2016年1月持续到5月，在此期间，涉案厂房被拆除的面积达2,320.29平方米，且被拆除部分与未拆除部分紧密相连，拆违严重影响了陈万福对未拆除部分的正常使用，一审法院扣减此间1万元租金的认定，数额明显过低。综合上述几点，拆违发生的责任在于福盈公司，且拆违期间陈万福无法使用其余租赁厂房，故应免除2016年1月至5月间的租金，对于此间陈万福已经支付的租金261,333.33元，应用来抵扣2016年6月之后产生的租金，故陈万福最多尚需支付租金287,682.82元。同时，因福盈公司拖欠水电费，导致涉案厂房停水15天，给陈万福及其次承租人使用涉案厂房正常经营造成重大影响，产生了相应的损失。因次承租人的生活用水及经营用水均受到影响，为避免与次承租人发生纠纷，陈万福与次承租人按约定的租金标准进行赔偿，赔偿标准公平合理，相应的损失应由福盈公司承担。
被上诉人福盈公司辩称，不同意陈万福的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
福盈公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与陈万福之间签订的《厂房租赁合同》；2.要求陈万福支付2016年3月至2017年6月期间的租金697,270元，以及截至2017年6月30日止的逾期付款违约金427,316.50元；3.要求陈万福支付2016年4月至12月期间水电费余额60,799.55元，以及截至2017年6月30日止的逾期付款违约金68,577.97元。
陈万福向一审法院提出反诉请求：1.要求福盈公司返还5吨罗甸毛玉石；2.要求福盈公司返还20台游戏机；3.福盈公司赔偿2016年11月3日起停水15天的损失计164,069.60元；4.要求福盈公司修理房屋漏水问题；5.要求福盈公司开具从2011年8月起至2017年5月2日止收取水电费中金额为1,489,520元的增税值普通发票（其中电费金额为1,449,189元，水费金额为40,331元）；6.要求福盈公司开具从2011年8月至2016年5月期间已收租金379.2万元的增值税专用发票。
一审法院认定事实：2011年8月12日，福盈公司（出租方甲方）与吴某、陈万福（承租方乙方）签订《厂房租赁合同》，主要载明：甲方将位于上海市闵行区XX镇XX村XX组租赁物租赁于乙方使用，厂房租赁面积约为5,300平方米，其中办公楼面积为960平方米；甲方企业提供300kv的电量，日供水100吨；租赁期限为10年，即从2011年9月1日起至2021年9月1日止；本出租合同的租赁保证金为12万元，签约后两天内支付，该保证金在合同到期后，乙方按租赁厂房原样交还给甲方，并得到甲方确认后10天内无息返还乙方；一年租金总价为80万元，每3年递增6%；甲方提供300kv的电容量给乙方，电费按每度1.10元进行结算，生活用水每吨4元，工业用水每吨6.8元，每月1日结算，逾期违约金按日收取欠缴金额的千分之二；乙方应于本合同签订之后，即日支付3个月租金，设备搬进租赁物时支付3个月租金；租金一年分四次付清，每三个月支付一次，2月1日支付20万元，5月1日支付20万元，8月1日支付20万元，11月1日支付20万元，乙方无法按时支付，逾期违约金按日收取欠缴金额的千分之二；经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，否则视为乙方违约，甲方可以无条件收回租赁物；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括转租户的损失）由乙方全部承担（其余内容略）。
数日后福盈公司出具收据二份，分别载明收到陈万福、吴某支付厂房租赁保证金12万元、截止至2012年2月的租金40万元等内容。
2015年12月15日，福盈公司（甲方）之法定代表人于来、陈万福（乙方）、吴某（丙方）签订《协议书》，主要载明：乙方支付丙方35万元，丙方将原租赁合同中的权利与义务全部转让给乙方，乙方同意完全接受原租赁合同中丙方的权利与义务，继续作为原租赁合同中的唯一承租方与甲方共同遵守原合同的各项约定，丙方不再享有原租赁合同中的一切权利，甲方对丙方不再行使任何权利或义务（其余内容略）。
2016年1月至5月期间遇拆违，上述租赁房屋中分二个阶段被拆除无证面积累计约2,200平方米（双方对被拆有证部分的具体面积未形成一致意见），双方当事人确认本案中以3,606.50平方米计算剩余租赁面积。
本案一审审理中，XX村委会出具情况说明，载明福盈公司厂区内有自行搭建违章建筑，经过政府第三方上海A有限公司（以下简称A公司）评估，实地测量面积为5,219.03平方米，其中承租户陈万福拆除面积如下（按现场丈量图为准）……，上述面积为2,184.18平方米；2016年1月底拆除925平方米，其余于3月底拆除等内容。
2016年3月于来在注明实际租用面积、拆除部分的房屋平面示意图上记载租用客户在3月底搬离等内容。
2016年4月22日陈万福收到福盈公司发出的《通知函》，主要载明福盈公司与你签订的厂房租赁合同，依据合同第十一条约定，你已逾期达二个月多，限定你在5个工作日内支付，否则我方将依据合同停止你方使用的相关设施，若你方在收到此函后十天内仍未支付拖欠租金，将解除租赁合同（其余内容略）。
2016年5月15日，于来作为福盈公司法人代表（甲方）、陈万福作为上海B有限公司法人代表（乙方）、XX村委会作为见证方签订《协议书》，主要载明甲方厂区内自行搭建了违章建筑，并租赁于乙方用于生产经营，现该区域被纳入拆违计划，经浦江镇政府委托的第三方A公司现场确认，乙方前期使用违章建筑面积2,200平方米（不包括未拆除使用面积）；经甲乙双方协商一致，甲方根据乙方实际使用违建面积给予每平方米200元的停产停业损失费44万元、企业设备搬运费12.5万元整，作为此次拆违一次性补偿；乙方提出上述补偿款项由见证方直接打入其个人账户，甲方表示无异议（其余内容略）。
2016年6月，福盈公司诉至闵行区人民法院，要求陈万福支付厂房租赁费、水电费并承担逾期违约金，经诉调未果，本案进入诉讼程序，同年8月25日，福盈公司递交变更诉讼请求的诉状及申请书，提出要求解除双方签订的《厂房租赁合同》等诉请主张，闵行区人民法院依上述租赁场地所在地址向陈万福发送上述诉讼材料，于2016年9月9日由租户签收。
一审法院另查明：一、双方当事人于诉讼中确认从2011年8月至2016年5月期间陈万福已累计支付租金379.2万元。经福盈公司统计，陈万福延付租金情况如下：2013年6月至8月期间的租金20万元于同年5月17日支付；2013年12月至2014年2月期间的租金20万元以2013年11月5日6万元、11月14日14万元付清；2014年6月至8月期间有部分租金5万元于同年5月19日支付；2014年9月至11月期间有部分租金10.8万元于同年8月8日支付；2015年3月至5月期间的租金21.2万元于同年2月15日支付；2015年6月至8月期间的租金21.2万元以同年5月18日1.2万元、5月20日1万元、5月22日10万元、6月3日3万元、6月9日6万元付清；2015年9月至11月期间的租金21.2万元以同年8月7日2万元、8月14日10万元、8月20日2万元、8月28日2.2万元、9月7日1万元、9月17日4万元付清；2015年12月至2016年2月期间的租金21.2万元以2015年11月1日3.2万元、11月10日8万元、11月20日3万元、11月25日3万元、12月22日4万元付清；2016年3月至5月期间的租金于同年2月6日支付12万元，之后因本案纠纷而未再支付租金。陈万福对此付款情况予以确认。
二、陈万福承租部位发生的水电费情况如下：2016年4月份为23,999元，5月份为18,956元，6月份为21,302.15元，7月份为16,448.28元，8月份为16,986.39元，9月份为21,293.10元，10月份为15,610.73元，11月份为13,100.99元，12月份为10,290.91元。福盈公司通过微信方式将上述水电费制作成统计表并在当月月底前几日发送给陈万福，该统计表下方注明“请在每月30日前交清水电费”。陈万福在2017年1月19日支付上述水电费中的部分金额计97,188元，余额至今未付。另，双方当事人确认陈万福于2011年8月至2017年5月期间已支付电费1,449,189元、水费109,707元。
三、因福盈公司欠缴多年前的水费，自来水公司为催缴费用决定采取限水措施，双方当事人于一审审理中确认，从2016年11月3日开始正式停水，但对之后由何人在他处接水以及何时恢复供水之事实存在分歧。2016年4月、5月，陈万福以涉案厂房作为租赁物分别与案外人杨某某、黄某某签订《厂房租赁合同》，出租面积依次为1,612平方米、415平方米。2016年12月30日陈万福分别与杨某某、黄某某签订《补偿协议》各一份，约定2016年11月3日因大房东福盈公司拖欠水费被自来水公司限制用水并拆除水表，导致租户连续断水15日为由，依次向该二人按上述出租面积以每天每平方米1.3元共15天的三倍为标准赔偿94,302元、24,278元，之后陈万福于2017年1月通过银行转账方式支付上述款项（在银行支付回单的附言中注明“赔偿停水款”）。
四、2015年6月9日，于来出具条子，载明租赁给陈万福使用的房屋有2处地方有漏，定于本月17日前进行修理等内容。本案一审审理中，双方当事人对于漏水原因产生争议，但均表示对漏水现状及原因不申请鉴定。闵行区人民法院于2017年5月16日至XX路XX号现场进行勘察，看见靠马路的两层楼建筑（即门面房）中的一层墙面、顶部有起壳等痕迹，南首建筑物内有泛潮痕迹，二层的门窗均被拆除；在租赁场地最西面的建筑物（平面示意图中的白坯车间位置）外部有被拆除痕迹，现仅剩余底层建筑物，西首建筑物内有墙体剥落等情况；在租赁场地北面的建筑物内第二、三间房屋北墙有起壳、发霉情况；在租赁场地南面建筑物靠南房屋的西端及靠西端的北墙有大面积霉变，靠北房屋的中段和西段顶面处有石灰剥落及霉变情况。
一审法院认为，《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，其中与未经批建而被拆违的租赁面积部分对应的合同内容无效，但承租人仍应按照合同约定的租金标准支付费用，而其余租赁合同部分内容合法有效，具有法律效力。合同履行期间经原合同当事人协商一致之后承租人主体发生变更，陈万福享有承租人的权利并履行义务，其应当及时支付租金。合同中对租金支付时间有明确约定，陈万福延付发生在拆违之前即截止至2015年12月止的租金并无正当理由，构成违约，福盈公司有权主张违约责任，但应从约定付款日之次日起算逾期天数，且陈万福提出违约金过高之抗辩理由，福盈公司未能证明其主张的违约金数额与其实际损失相当，故予以酌减。对于按日计算的违约金，权利人应当从该违约金产生之日起及时主张权利，由于福盈公司未能证明其在起诉前主张过逾期支付租金的违约金，故陈万福对部分延付租金之违约金辩称超出诉讼时效的理由成立，对距福盈公司向一审法院递交诉状的时点超过二年以上的逾期支付租金的违约金均不予支持，并确定本案中支持的违约金数额为7,270元。
虽然拆违事件所涉租赁面积较多，对陈万福的经营利益必然产生影响，但其通过前述三方协议可得相应补偿，在无证据表明其损失超过可得补偿的情况下，其主张免租期并辩称将该期内的租金抵充之后产生租金之理由缺乏合理性，不予采信。但拆违补偿具有特定用途，并不因此免除福盈公司作为出租人依约足额交付租赁物的义务，由于上述拆违导致陈万福的租赁面积大幅缩减，根据权利义务一致原则，陈万福有权根据拆违进度主张调整从2016年1月起的合同租金标准。由于合同履行的环境发生较大变化，福盈公司于其时仍坚持按原有租金标准催收并同时主张享有合同解除权缺乏合理性，不予采信。虽然双方当事人对拆违过程中及之后产生的租金计付标准未能形成一致意见，但对现有剩余租赁面积按3,606.50平方米计算以及以原租价为基础按缩减租赁面积的比例确定租金标准的方案形成一致意见，应尊重当事人的该意见并以此为基础作为核定租金标准的计算方法。上述《厂房租赁合同》中关于租赁面积的条款文义明显是意指厂房租赁物面积中有办公楼面积，二者之间属于包含关系，语义明确，加之确定具体租赁面积是订立租赁合同的重要条款，合同当事人通常会特别关注该部分文义，出现意思表示不一致的可能性较小，故应认定合同条款中约定的总租赁面积就是5,300平方米，陈万福辩称双方订约时约定租赁面积为6,260平方米之理由缺乏其他合理依据予以支持，不予采信。但依双方当事人陈述及现有证据反映出的实际租赁面积，远远超出上述合同中载明的租赁面积，若依合同载明的租赁面积作为限缩比例的基础，将导致陈万福租赁利益严重受损，不符合公平合理原则，按实际租赁面积作为调整租金标准的依据更为妥当。现双方当事人对原实际租赁面积未能形成一致意见，且未提供有效依据证明自己的主张成立，福盈公司作为出租人理应承担举证不力的后果，法院采纳陈万福提出拆除2,320.29平方米之后剩余租赁面积为3,606.50平方米的意见，据此作为限缩比例从2016年3月起酌情调整年租金标准为516,014.91元。此前第一阶段拆违工作是在2016年1月下旬实施并拆除了全部工程量的二分之一，在此期间陈万福的承租权利已受到实质影响，亦应调整相应租金标准，并据此酌定在其已付2016年1月至5月期间的租金金额中可减付1万元，并与2016年6月起产生的租金折抵。综上分析，截至2017年6月30日止陈万福尚需支付租金（或房屋使用费）计549,016.15元。
陈万福又要求以因其房屋漏水、拆违造成的经营损失用以减付或抵充其应付租金，基于因漏水原因不明，陈万福作为主张权利的一方负有举证责任，但其未申请鉴定，理应承担不利后果，拆违损失的补偿已通过前述三方协议予以固定，在陈万福未提供其具体损失依据的情况下，并无继续折减租金的必要性等理由，均不予采信。陈万福称其交付过水电保证金，但其未提供任何依据予以证明，故于本案中对该节交付事实不予确认。而合同中对租赁保证金的返还条件有明确约定，现陈万福尚未退出租赁物，不符合合同约定的返还条件，故本案中对该笔费用不作处理。
由于被拆除租赁面积较多，导致原租赁合同的履行环境发生重大变化，陈万福有权在合理时间内视拆违情况通过协商、诉讼等方式与福盈公司重新确定租金标准，故其延付从拆违时产生的租金存在合理事由，福盈公司主张与该部分租金相关的逾期付款违约金之诉请依据不足，不予支持。
虽然遭到拆违的责任在于福盈公司，但并未因此免除陈万福的付租义务，拆违结束后陈万福在剩余租赁面积内仍正常享有自营及转租利益，应当按其认可的租金标准支付费用，但其仍长时间对后续产生的租金分文未付，明显超出维护自己权益的合理限度，已构成违约，福盈公司有权行使合同解除权。现该公司以诉讼通知的方式要求解除涉案租赁合同，经送达陈万福之后产生解除合同的后果。此后陈万福仍持续占有涉案房屋，其应当按前述认定的租金标准支付房屋使用费，但上述合同中的逾期付款违约金条款对解除合同之后发生的该部分费用不具有约束力，福盈公司无权主张相应的逾期付款违约金。
双方当事人对2016年4月至12月期间每月产生的水电费数额没有争议，予以确认，现尚有部分水电费未结清，福盈公司有权要求陈万福继续予以清偿。陈万福辩称已以福盈公司法定代表人于来欠其的借款利息进行抵充，但该部分债权债务系个人之间发生，并未构成公司债务，福盈公司亦未作出可免除或抵销水电费债务的意思表示，该辩称理由依据不足，不予采信。此外，双方当事人对合同中载明的“结算”是对账还是付款的意思存在分歧，根据合同条文中将该“结算”置于违约条款的安排方式，应理解为逾期“结算”即产生欠缴的违约责任，依常理可认定此处结算中包含着付款的意思，逾期即产生违约责任。陈万福不仅掌握着每月的水电数据，且其可通过收到的账单知道福盈公司计收每月水电费的具体金额及付款时间，在其未提出异议的情况下已无再行进行对账的必要性，故对福盈公司主张相应逾期付款违约金之诉请予以支持。现陈万福提出违约金过高的抗辩理由，故将违约金利率酌情调整并从次月的第二日作为起算时点，陈万福需支付截止至2017年6月30日止的水电费违约金计14,542.05元。
陈万福既未能证明其原持有讼争罗甸玉毛石及游戏机，亦未证明这些物品在福盈公司处，故其诉请主张返还该部分物品之诉请缺乏事实依据，不予支持。合同中明确约定福盈公司有供水义务，因其单方原因导致在2016年11月发生停水事件，构成违约。现双方当事人对陈万福因此造成的经济损失亦有争议，考虑到福盈公司作为出租人对其履行供水义务负有举证责任，但其提供的现有证据不足以证明其辩称及时恢复供水的理由成立，理应承担不利后果，故认定福盈公司应承担赔偿责任。停水虽会对陈万福的租赁权利造成影响，但无证据表明因此导致其生产经营处于完全停顿状态，且陈万福对其租户的赔偿系通过协商方式确定，福盈公司并不受赔偿协议的约束，而陈万福对其所称自营部分的经济损失亦未提供任何依据予以证明，故对陈万福主张以15天租金的三倍标准计算经济损失之合理性难以认同，并根据本案实际情况酌定赔偿损失金额为2万元。由于漏水原因不明，故难以认定系福盈公司的责任所致，加之在解除合同之后福盈公司对陈万福不负维修义务，故陈万福诉请要求福盈公司维修房屋漏水问题之主张依据不足，不予支持。
福盈公司作为收取水电费及租金的经营单位，有出具相应发票的附随义务，至于该公司对其辩称系代收代缴关系之事实，未提供相关依据予以证实，不予采信，理应按其收款金额开票。就开具增值税普通发票还是增值税专用发票之争议，双方于合同中未作明确约定，福盈公司可按相关税务规定选择开票方式，其提出开具增值税普通发票之意见并无不妥，予以认同。
一审法院审理后于2017年8月22日作出判决：一、确认上海福盈纺织染整有限公司与陈万福之间于2011年8月签订的《厂房租赁合同》予以解除；二、陈万福于判决生效之日起十日内支付上海福盈纺织染整有限公司租金、房屋使用费合计549,016.15元；三、陈万福于判决生效之日起十日内支付上海福盈纺织染整有限公司水电费余额60,799.55元；四、陈万福于判决生效之日起十日内支付上海福盈纺织染整有限公司逾期支付租金的违约金7,270元；五、陈万福于判决生效之日起十日内支付上海福盈纺织染整有限公司逾期支付水电费的违约金14,542.05元；六、上海福盈纺织染整有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈万福停水损失2万元；七、上海福盈纺织染整有限公司于判决生效之日起十日内交付陈万福票面金额为40,331元的水费增值税普通发票（付款人陈万福，收款人上海福盈纺织染整有限公司）以及票面金额为1,449,189元的电费增值税普通发票（付款人陈万福，收款人上海福盈纺织染整有限公司）；八、上海福盈纺织染整有限公司于判决生效之日起十日内交付陈万福票面金额为379.2万元的租金增值税普通发票；九、驳回陈万福的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16,085.68元，由上海福盈纺织染整有限公司负担7,983.25元，陈万福负担8,102.43元；反诉案件受理费3,080.52元（已减半收取），由陈万福负担1,464.54元，上海福盈纺织染整有限公司负担1,615.98元。
二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，双方当事人均向本院确认，关于合同解除后涉案厂房的返还问题，不要求在本案中予以处理。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案厂房签订厂房租赁合同，部分涉案厂房因系违章建筑而被拆除，对应部分的租赁合同应属无效。但剩余部分所对应的租赁合同应属有效。从在案证据看，上诉人确实存在欠付自2016年3月起租金的行为，但正如一审法院所述，此时涉案厂房正值拆违期间，部分涉案厂房被拆除，导致上诉人无法按照原有的租赁面积使用，一定程度上也对上诉人使用未拆除部分造成影响，故此时，上诉人暂停支付拆违实施期间的租金，不构成被上诉人解除厂房租赁合同的理由。被上诉人虽于2016年4月22日发函催告上诉人缴付租金，但被上诉人无权以上诉人未支付拆违实施期间的租金为由解除涉案厂房租赁合同。但自2016年4月22日后，特别是拆违实施结束后，即便双方对拆违实施期间及结束后计租面积有所争议，但上诉人未支付任何租金，明显超过合理限度。且根据《厂房租赁合同》约定，经过被上诉人同意后，上诉人方可将租赁物的部分面积转租，否则视为上诉人违约，被上诉人可以无条件收回租赁物。上诉人于2016年4月、5月将涉案厂房的部分转租给案外人，但并无证据证明其转租行为已征得被上诉人同意或者追认。即便该次承租人之前已与上诉人签订过租赁合同并实际使用转租部位且被上诉人也知晓此事，但被上诉人对上诉人此前转租行为的明知或者默认，不能认定被上诉人同意或者予以追认2016年4月、5月上诉人再次转租的行为。由此，基于上诉人的擅自转租行为，被上诉人亦可以直接要求解除合同。综上所述，一审法院判决确认上诉人与被上诉人间的《厂房租赁合同》解除，具有相应的事实依据及合同约定，本院予以维持。上诉人要求继续履行租赁合同的上诉请求，本院予以驳回。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审中，双方对拆违实施期间的计租面积达成一致，因拆违工作系分阶段实施，故在一审法院将自2016年3月起的年租金标准调整为516,014.91元，尚属合理，本院予以维持，上诉人要求自2016年1月起调整租金标准的上诉请求，本院不予支持。拆违实施期间，上诉人与案外人签订租赁合同，将涉案厂房部分转租，该行为表明即便存在拆违行为，但并不足以导致上诉人无法使用剩余未拆除部位，上诉人关于拆违实施期间的租金应予以免除的上诉意见，本院不予支持。上诉人关于以拆违实施期间已付租金冲抵2016年6月后的租金的主张，既缺乏事实依据，被上诉人也不予认可，故本院不予支持。因上诉人并未提交证据证明其因拆违所致损失的具体数额，加之双方也对拆违期间的计租面积达成了一致，故一审法院关于拆违期间租金支付标准及扣减金额的认定，并无不妥，本院予以维持。上诉人关于其仅需支付租金287,682.82元的上诉意见，本院予以驳回。
上诉人又主张拆违结束后，涉案厂房发生大面积漏水导致其无法使用涉案厂房。经一审法院现场查看，涉案厂房部分部位确实存在霉变情况及墙体剥落等情况，但对于发生上述现象的原因，上诉人并未提交证据加以证明，也没有证据证明上诉人要求维修而被上诉人予以拒绝的事实存在，故上诉人关于涉案厂房拆违后发生漏水导致其无法正常使用涉案厂房的意见，本院不予采纳。
关于上诉人因停水所致损失的具体数额争议。双方均确认确实发生过停水事件。对于停水时间的长短，双方虽有争议，但均认可停水后曾另拉水管解决用水问题。也就是说，上诉人或者被上诉人曾采取了措施以减少停水带来的影响。上诉人也没有提供确凿的证据证明其因停水所致损失，故考虑到涉案厂房的用途、当事人已采取措施降低损失的实际情况，一审法院酌情判令被上诉人赔偿上诉人停水所致损失2万元，并无不妥，本院予以维持，上诉人要求被上诉人赔偿停水损失164,069.60元的上诉请求，本院予以驳回。关于合同解除后涉案厂房的返还问题。二审中，上诉人与被上诉人均不要求在本案中予以处理，系当事人对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许，当事人可另行予以解决。
综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人陈万福的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,381.04元,由上诉人陈万福负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一七年十二月二十二日
书记员 许 晶
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……