安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1502民初3160号
原告:安徽省六安市双拥安中总公司,住所地安徽省六安市皖西路。统一社会信用代码91341502152986534R。
法定代表人：程正前，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。
委托诉讼代理人（特别授权）：王诚恩，安徽皋陶律师事务所实习律师。
被告:安徽凯鸿置业投资有限公司,住所地安徽省六安市皖西西路华安新宇1号楼904室。统一社会信用代码913415006897550826。
法定代表人：汪开南，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：刘翔，该公司副总经理。
第三人:苏果超市（六安）有限公司,住所地六安市皖西路以南华润苏果购物广场内。统一社会信用代码91341500584577099B。
法定代表人：马嘉樑，该公司总经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：张巍，该公司员工。
委托诉讼代理人（特别授权）：陈阳，该公司员工。
原告安徽省六安市双拥安中总公司（以下简称六安双拥安中公司）与被告安徽凯鸿置业投资有限公司（以下简称安徽凯鸿置业公司）、第三人苏果超市（六安）有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六安双拥安中公司的委托诉讼代理人程光傲、王诚恩，被告安徽凯鸿置业公司的委托诉讼代理人刘翔、第三人苏果超市的委托诉讼代理人陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告六安双拥安中公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》;2、要求被告立即返还原告所有的位于六安市××城市广场××楼商业楼顶层东侧部分（房屋编号为501-1）建筑面积2791.63平方米的租赁房屋；3、要求被告立即支付2015年12月31日之前欠原告的房屋租金456704元，并自2016年1月1日起按月息2%承担逾期付款违约金至本清止（暂定50000元）；4、要求被告对上述2791.63平方米的房屋按照每平方米每月28元的标准自2016年1月1日起支付租金至租赁房屋实际返还原告之日止（暂定200000元）；5、要求第三人按期返还其实际使用的1500平方米房屋并对其租金的给付承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：2014年9月28日原、被告经协商签订了《房屋租赁合同》一份，约定将由被告拆迁返还原告的位于六安市皖西路“凯鸿城市广场”5号楼顶层东侧部分，房屋编号501-1，建筑面积2718.48平方米（实际面积经双方测算为2791.63平方米）的房屋租赁给被告使用，前三年租金为每月每平方米28元，按季支付。双方在签订租赁合同时，被告经原告同意将其租赁房屋中的1500平方米转租给第三人经营使用。房屋租赁合同履行期间，被告按约支付了2015年1一2季度的房租，自2015年7月开始没有按约支付房租。鉴于此，2015年12月31日，原被告协商签订了《解除租赁合同协议》一份，双方一致同意解除2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》，双方经核对并确认截止2015年12月30日共欠原告房租456704元，同时约定被告应于2016年3月31日前向原告返还安置房屋，在此期间仍按原定租赁费用标准支付租赁费用，由其自2016年1月1日起向原告支付租赁费。同时约定被告若在2016年3月31日前没有支付全部租赁费用的，自2016年1月1日起按人民银行三年期贷款利率加2%的标准支付利息至款清息止。上述解除协议约定的履行期限届满后，原告多次与被告交涉支付房租及返还租赁房屋事宜，但被告至今也没有履行协议义务，既未支付拖欠的房租也未返还租赁房屋，在原告向其提出督促第三人返还租赁房屋及支付租金时，被告又称其已经多次催促第三人，而在原告向第三人提出返还租赁房屋及支付租金要求时，第三人又称其已经将相关租赁费用支付给了被告。原告系小型集体企业，由于企业被拆迁数百职工的工资及养老保险等完全靠这些房租勉强维持，现由于被告及第三人拒不支付租金及返还租赁房屋，已经致职工工资保险等数月没有支付，由于这一原因已经导致职工多次到市政府上访，如再不及时解决上述问题将势必造成社会矛盾影响社会稳定。综上所述，原告认为原被告签订的房屋租赁合同及解除协议等合法有效，被告理当严格遵照执行，现被告无理长期拒付所欠原告租金，客观上不仅给原告造成了巨大的经济损失，而且也是一种严重的违约行为，根据合同约定原告有权解除合同收回房屋，而第三人作为上述部分租赁房屋的实际使用人，明知原告是房屋的实际所有人，在被告已经明确告知其租赁合同已经解除的情况下，仍拒不向原告支付其实际使用房屋的租金也不返还其实际使用的房屋，于情于理于法均不符合，为维护社会公平正义，维护原告的正当权益，特具状诉至贵院敬请依法公正判决。
被告安徽凯鸿置业公司辩称，一、双方在2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月31日依法解除，双方在自愿的基础上签订了解除协议，且协议内容不违反法律规定，合法有效；二、答辩人欠被答辩人2015年12月31日前的租金456704元，因答辩人公司发生了突发性事件，导致该租金未按约定时间支付属实；三、被答辩人的第三项诉求中主张的利息过高，依据双方在《解除租赁合同协议》第四条中的约定，应按中国人民银行三年期贷款利率4.75%＋2%，即年利率为6.75%计算应付未付租金的利息；四、按《解除租赁合同协议》第三条约定，答辩人已将租赁被答辩人2718.48m2中的约1200m2房屋交还给了被答辩人，经被答辩人同意转租给苏果超市租用的1500m2的面积，因次承租人未能返还房屋，故按双方原定的28元/m2租金标准，自2016年1月1日起向被答辩人支付租赁费，被答辩人主张的答辩人已返还房屋面积的租金，与事实不符。
第三人苏果超市述称，我方与被告安徽凯鸿置业公司于2010年12月5日签订房屋租赁合同，根据该合同约定涉案物业1500平方米为该租赁物业的一部分，在该租赁合同有效期内，我方对涉案物业拥有合法使用权，在我方与被告签订的物业合同履行过程中，我方按约向被告支付租金，原告所称的要求我方对原、被告之间的租金给付承担连带清偿责任，我方认为没有法律依据，故请求法院驳回该诉请。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告六安双拥安中公司提交的原、被告、第三人的企业信息及组织机构代码证、城市拆迁房屋权属登记证、拆迁安置协议及其补偿协议、《房屋租赁合同》、《解除租赁合同协议》的三性予以确认；律师函、催告书及上访信的真实性予以确认。第三人苏果超市提交的《房屋租赁合同》、租金付款凭证的真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年9月28日，原告六安双拥安中公司将由被告安徽凯鸿置业公司拆迁安置，返还归原告所有的位于六安市皖西路“凯鸿城市广场”的5号楼顶层东侧部分房屋租赁给被告安徽凯鸿置业公司使用，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、租赁房屋状况：该房屋为甲方所有的位于六安市××路‘××城市广场’××楼商业楼顶层（苏果超市租赁楼层的第四层）东侧部分，房屋编号为501-1，建筑面积2718.48平方米。二、租赁期限：自2015年元月1日至2032年12月31日止。三、租金及支付：前三年租金每月每平方米租金为28元，从第四年起租金在上一年租金基数上每三年递增5%，以此类推。租金按季度支付，先付租金后用房，首次付款日为2015年元月1日，以后每次付款均在本季度结束前十日。……”。
2010年12月5日，被告安徽凯鸿置业公司（甲方）与第三人苏果超市（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“安徽凯鸿置业公司将其所有的拟将建设的位于安徽省六安市皖西路以南华润苏果超市购物广场内的房屋出租给苏果超市；出租房屋建筑面积约14603平方米（A区租赁面积约14436平方米，其中一层约148平方米、二层约1946平方米、三层约5203平方米、四层约5633平方米、五层约1506平方米；B区租赁面积约167平方米）。租赁期限：20年，自2012年9月13日起至2032年9月12日止。”
2015年12月31日，原告六安双拥安中公司与被告安徽凯鸿置业公司签订《解除租赁合同协议》，协议约定：“鉴于2014年9月28日甲乙双方所签订的《租赁合同》，因乙方去年九月突发群起性债权纠纷、致该合同未能履行；考虑到乙方目前的实际状况，甲乙双方经友好协商就解除租赁合同事宜达成下列协议条款，供双方共同遵照执行：一、甲乙双方一致同意解除2014年9月28日所签订的《租赁合同》，本协议生效后该合同不再继续履行。二、经甲乙双方计算核对，截止2015年12月30日乙方尚欠甲方房屋租金为人民币456704元（大写：肆拾伍万陆仟柒佰零肆元整）,对此双方予以确认。三、双方当初签订《租赁合同》时、乙方经甲方同意、将租赁甲方该房屋部分（约1500m2)转租第三方（华润苏果超市）经营使用；现因突发上述重大变故、想要立即收回‘华润苏果超市’租赁部分尚需时日，甲乙双方经协商同意，乙方于2016年3月31日前，将甲方安置房屋面积交还甲方；在此期间乙方仍应按双方原定租赁费用标准，将‘华润苏果超市’这部分面积，自2016年1月1日起向甲方支付租赁费（具体租赁费用数额，以交房时、实际测绘面积和占用天数为准）。四、乙方因债务纠纷被有关人民法院冻结了银行帐户，现乙方承诺在有关人民法院解除对其帐户的冻结后一次性将所欠甲方的全部租金和利息等支付完毕；如果在2016年3月31日前乙方的银行帐户不能解除冻结从而导致其不能向甲方全额支付租赁费用的，则乙方应自2016年1月1日起按照人民银行三年期贷款利率加2%（即：年利率十2)向甲方支付欠款利息直至全部款项付清止。同时甲方有权依法收回房屋并由乙方赔偿全部损失。五、本协议系双方真实意思表示，本协议经甲乙双方签字和盖章即发生法律效力，双方均应严格遵照执行，任何一方违约均应依法承担相应的法律责任。”
另查明，第三人苏果超市租赁房屋的第五层约1506平方米包含在原告六安双拥安中公司租赁给被告安徽凯鸿置业公司的2718.48平方米之中。被告安徽凯鸿置业公司于2016年4月5日返还原告六安双拥安中公司除苏果超市租赁的1506平方米以外的租赁房屋。第三人苏果超市给付被告安徽凯鸿置业公司房屋租金至2017年3月5日。
本院认为，原告六安双拥安中公司与被告安徽凯鸿置业公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。在合同履行过程中，双方经协商一致解除合同，于2015年12月31日签订的《解除租赁合同协议》，系双方的真实意思表示，应为合法有效。租赁合同解除后，被告安徽凯鸿置业公司应当按约定返还租赁房屋。第三人苏果超市与被告安徽凯鸿置业公司签订的《房屋租赁合同》虽为合法有效合同，但因原、被告合同解除，被告安徽凯鸿置业公司丧失了租赁权，其与次承租人苏果超市之间的转租合同在客观上已成为了不能履行的合同，出租人六安双拥安中公司作为租赁房屋的实际产权人，基于物权请求权直接向占有租赁物的次承租人主张返还租赁物，符合法律规定，本院予以支持。关于租金，对于租赁合同履行期间（截止2015年12月31日）被告安徽凯鸿置业公司欠付的租金456704元，双方在《解除租赁合同协议》中予以确认，被告安徽凯鸿置业公司应予支付，同时由于其逾期支付，应按照约定承担自2016年1月1日起的利息损失，利率按双方约定的中国人民银行三年期贷款年利率加2%计算，原告主张按月利率2%支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。自2015年12月31日合同解除后，由于被告延期返还租赁物，租赁物占用期间的租赁物使用费，被告安徽凯鸿置业公司应予承担，其中自2016年1月1日起至2016年4月5日的租赁物使用费按合同约定的面积2718.48m2计算为243575.81元（28元/m2×2718.48m2×3.2个月）；自2016年4月6日起的租赁物使用费按1506m2，每月28元/m2计算至实际返还租赁房屋时止。第三人苏果超市实际支付房租至2017年3月5日，如因其未按时返还房屋，应对2017年3月6日起的租赁物使用费对原告承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告安徽省六安市双拥安中总公司与被告安徽凯鸿置业投资有限公司于2014年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除；
二、被告安徽凯鸿置业投资有限公司、第三人苏果超市（六安）有限公司返还原告安徽省六安市双拥安中总公司位于六安市皖西路“凯鸿城市广场”五号楼顶层东侧部分的1506m2的租赁房屋；
三、被告安徽凯鸿置业投资有限公司支付原告安徽省六安市双拥安中总公司截止2015年12月31日的房屋租金456704元；
四、被告安徽凯鸿置业投资有限公司支付原告安徽省六安市双拥安中总公司截止2015年12月31日的房屋租金456704元的利息（息自2016年1月1日起按中国人民银行三年期同类贷款年利率加2%计算至款清时止）；
五、被告安徽凯鸿置业投资有限公司支付原告安徽省六安市双拥安中总公司自2016年1月1日起至2016年4月5日的2718.48m2租赁房屋占用期间的使用费243575.81元；
六、被告安徽凯鸿置业投资有限公司支付原告安徽省六安市双拥安中总公司自2016年4月6日起至实际返还租赁房屋时止的1506m2租赁房屋占用期间的使用费（按每月28元/m2计算）；
七、如第三人苏果超市（六安）有限公司不能在2017年3月5日前返还租赁房屋，应对上述第六项款中自2017年3月6日起至实际返还租赁房屋时止的1506m2租赁房屋占用期间的使用费承担连带清偿责任；
八、驳回原告安徽省六安市双拥安中总公司的其他诉讼请求。
上述第二、三、四、五、六、七项内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29200元，由被告安徽凯鸿置业投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 傅诗庆
审 判 员 郁 莉
人民陪审员 王 莉
二〇一七年一月十一日
书 记 员 张 邃
附：本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。