广东省汕尾市城区人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）粤1502民申1号
再审申请人（案外人）：傅美东，男，1960年8月14日生，汉族，汕尾市城区人，住汕尾市城区。
被申请人（原审原告）：深圳市长恒地产有限公司。住所地：深圳市宝安区松岗街道花果山社区勋业街***号。
法定代表人：冯海彬。
被申请人（原审被告）：汕尾市城区房地产开发总公司。住所地：汕尾市区通航路中段。
法定代表人：何秀章，总经理。
被申请人（原审被告）：汕尾市劳丰房地产开发公司。住所地：汕尾市区新市场路新城电影院左侧�
法定代表人：蔡松才，经理。
原告中国信达资产管理公司广州办事处与被告汕尾市城区房地产开发总公司、汕尾市劳丰房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本院于2009年12月10日作出（2009）汕市区法民二初字第31号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。案外人傅美东提出执行异议，本院于2016年4月18日作出裁定，驳回其异议。案外人傅美东对裁定不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
案外人傅美东申请再审称，汕尾市城区人民法院作出的（2009）汕市区法民二初字第31号民事判决书的第二项：深圳市长恒地产有限公司对涉案土地使用权折价或者以拍卖的价款优先受偿系适用法律错误的。理由如下：一、再审申请人已经取得涉案土地使用权，被申请人汕尾市城区房地产开发总公司并非涉案土地使用权人。上世纪九十年代，被申请人汕尾市城区房地产开发总公司向社会公众预售房产并预收购房款，但时隔多年后，被申请人汕尾市城区房地产开发总公司未能向预购者提供建设完成的房产，也未能向预购者退还购房款。因此，案外人郑佩旋、邱美华等人分别向城区法院申请支付令或起诉，城区法院分别作出支付令或民事判决，均已生效。被申请人汕尾市城区房地产开发总公司未能按生效法律文书履行义务，上述当事人均向法院申请强制执行。为保障执行，城区法院作出（2005）汕市区法执字第54号民事裁定，裁定查封、拍卖被申请人汕尾市城区房地产开发总公司名下位于东涌镇品清村东埔仔地段品清前土地三幅，面积共计19800平方米［证号分别为（1992）汕市区府国用字第0060352、0400352号；0060353、0400353号；0060354、0400354号］的使用权。2006年7�10日，城区法院公告拍卖上述土地使用权，但无人应拍。城区法院还查明，上述土地使用权被汕尾市城区东涌镇品清村民委员会（以下简称“品清村委会”）重卖给村民，部分村民在上述土地已建成厂房、房屋。品清村委会要求被申请人汕尾市城区房地产开发总公司将原在该村征用的上述土地使用权全部收回，被申请人汕尾市城区房地产开发总公司在征用上述土地使用权时所交的费用由该村退还。被申请人汕尾市城区房地产开发总公司表示同意。因此，2007年9月11日，城区法院裁定：一、本院（2005）汕市区法执字第54号民事裁定书裁定对被申请人汕尾市城区房地产开发总公司位于东涌镇品清村东埔仔地段品清前土地三幅使用权的查封予以解除，同时由国土部门办理上述国有土地使用权证注销手续。二、上述土地三幅的使用权返还品清村委会所有。三、被申请人汕尾市城区房地产开发总公司原向品清村委会征用的上述土地使用权时所交的征用土地费用人民币792000元由品清村委会交入本院清偿债务。2007年9月14日，品清村委会向城区法院退还792000元，取得上述土地三幅的使用权。2007年9月28日，案外人傅美东因与品清村委会借款纠纷一案［案号：（2007）汕市区法民二初字第64号］，依法向城区法院提起诉讼，要求品清村委会归还借款人民币80万元。城区法院受理后，主持调解，案外人与品清村委会达成调解协议：品清村委会将自有的位于汕尾市城区东涌镇品清村东埔仔地段品清前三幅土地［证号分别为（1992）汕市区府国用字第0060352、0400352号；0060353、0400353号；0060354、0400354号］抵还傅美东的借款；上述土地使用权变更手续由被告在七日内协助原告办理。该民事调解书生效后，因品清村委会没有履行义务，现城区法院强制执行中，汕�国土部门正办理过户手续中。根据《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”和上述事实，案外人傅美东自城区人民法院（2007）汕市区法民二初字第64民事调解书生效时已经取得涉案土地使用权。因此，涉案土地使用权虽仍登记在被申请人汕尾市城区房地产开发总公司名下，但其并非实际使用权人。根据城区法院（2005）汕市区法执字第54号民事裁定书和协助执行通知书，汕尾市国土资源局市区分局分别于2007年11月9日和11月22日两次发布公告，公告涉案的两宗国有土地使用证注销。被申请人汕尾市城区房地产开发总公司的借款抵押行为发生于1995年5月18日，系在《担保法》施行前但纠纷发生在《担保法》施行后，根据相关规定，三个被申请人之间的金融借款合同纠纷应当适用担保法及其解释。被申请人汕尾市城区房地产开发总公司向中国建设银行汕尾市城区支行借款时，提供的抵押物没有办理抵押登记。根据相关司法解释的规定，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。广东省高级人民法院《关于民商事审判适用﹤中华人民共和国担保法﹥及其司法解释若干问题的指导意见》第八条的规定，作为抵押权人的被申请人深圳市长恒地产有限公司在行使抵押权时，不得对抗善意第三人。被申请人深圳市长恒地产有限公司于2009年才向城区法院提起诉讼，请求被申请人汕尾市城区房地产开发总公司偿还借款和确认对抵押物享有优先受偿权，而此时，案外人傅美东作为善意第三人，已于2007年通过法院生效法律文书取得该抵押物的土地使用权，且国土部门已经公告注销被申请人深圳市长恒地产�限公司执押的国有土地使用证，案外人傅美东也正通过法院执行程序在办理土地使用权过户手续中。城区法院在审理时没有查明上述事实，仅依被申请人深圳市长恒地产有限公司执押的两本已经公告注销的国有土地使用证而判决被申请人深圳市长恒地产有限公司对抵押物享有优先受偿权是错误的，侵害了案外人傅美东的合法权益。综上所述，汕尾市城区人民法院在审理（2009）汕市区法民二初字第31号案件时，没有查清事实，且适用法律错误，贵院应当依法撤销该民事判决，对该案进行再审。
本院经审查认为，原告中国信达资产管理公司广州办事处与被告汕尾市城区房地产开发总公司、汕尾市劳丰房地产开发公司金融借款合同纠纷一案，本院于2009年12月10日作出的（2009）汕市区法民二初字第31号民事判决已发生法律效力，该民事判决的第二项判项为：被告�尾市城区房地产开发总公司不能履行时，原告有权对被告汕尾市城区房地产开发总公司位于汕尾市城区东涌镇品清管区东埔仔地段品清前（国土证号为：汕市区府国用（1992）字第0060352、0400352号、汕市区府国用（1992）字第0060353、04003**号）的土地使用权折价或者以拍卖的价款优先受偿。本院亦已立案执行。执行过程中，由于债权转让，申请执行人已变更为深圳市长恒地产有限公司。但（2009）汕市区法民二初字第31号民事判决作出之前，本院已于2007年9月11日对申请执行人郑佩旋、黄义华与汕尾市城区房地产开发公司购房纠纷案作出（2005）汕市区法执字第54号民事裁定书，该裁定书裁定：一、本院（2005）汕市区法执字第54号民事裁定书裁定对汕尾市城区房地产开发总公司位于东涌镇品清村东埔仔地段品清前土地三幅使用权的查封予以解除［证号分别为（1992）汕市区府�用字第0060352、0400352号、0060353、0400353号、0060354、0400354号］，同时由国土部门办理上述国有土地使用权证注销手续；二、上述土地三幅的使用权返还东涌镇品清村所有；三、汕尾市城区房地产开发总公司原向东涌镇品清村征用的上述土地使用权时所交的征用土地费用人民币792000元由品清村交入本院清偿债务。而本院又于2007年9月29日对原告傅美东诉被告汕尾市城区东涌镇品清村民委员会借款纠纷一案作出（2007）汕市区法民二初字第64号民事调解书，该调解书对双方达成的“被告汕尾市城区东涌镇品清村民委员会愿将自有的位于汕尾市城区东涌镇品清村东埔仔地段品清前三幅土地［证号分别为：（1992）汕市区府国用字第0060352、0400352号，0060353、0400353号，0060354、0400354号］以人民币80万元抵还原告傅美东的借款；上述土地使用权变更手续由被告在七日内协助原告办理”�调解协议予以确认。即本院作出的（2005）汕市区法执字第54号民事裁定书及（2007）汕市区法民二初字第64号民事调解书均已对（2009）汕市区法民二初字第31号民事判决书所涉的位于汕尾市城区东涌镇品清管区东埔仔地段品清前（国土证号为：汕市区府国用（1992）字第0060352、0400352号、汕市区府国用（1992）字第0060353、04003**号）的土地使用权做出了处理。由于（2009）汕市区法民二初字第31号民事判决书的判决内容与其发生法律效力之前的已发生法律效力的（2005）汕市区法执字第54号民事裁定书的裁定内容及（2007）汕市区法民二初字第64号民事调解书所确认的调解协议内容均存在冲突。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百二十三条规定，裁定如下�
一、本案由本院再审；
二、再审期间，中止原判决的执行。
审判长 方文生
审判员 吕俊智
审判员 郑淑卿
二〇一六年十二月七日
书记员 张海红