中华人民共和国广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2383号原告：陈学明，男，中华人民共和国香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：丁芙蓉，广东联建律师事务所律师。被告：黄兰英，女，1949年10月11日出生，汉族，住址：深圳市福田区，委托诉讼代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。第三人：深圳市奥宸房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区福华路中央西谷大厦1906，组织机构代码：774100267。法定代表人：庾健仁，职务：总经理。委托诉讼代理人：代晋，系该公司员工。第三人：陈汉城，男，中华人民共和国香港特别行政区居民，第三人：陈汉荣，男，中华人民共和国香港特别行政区居民，第三人：黄汉云，女，中华人民共和国香港特别行政区居民，第三人陈汉城、陈汉荣、黄汉云共同委托诉讼代理人：雷晓群，广东国欣律师事务所律师。原告陈学明与被告黄兰英、第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司、陈汉城、陈汉荣、黄汉云物权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告陈学明的委托诉讼代理人丁芙蓉，被告黄兰英及其委托诉讼代理人雷晓群，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人代晋，第三人陈汉城、陈汉荣、黄汉云及委托诉讼代理人雷晓群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学明诉称，原告与女儿陈敏慈、儿子陈敏期一直居于国外，2010年初，被告告知原告深圳市观澜松元厦社区启动拆迁补偿，并于2010年4月26日电邮陈敏慈要求其回国签署委托书。受原告委托，陈敏慈处理所有与拆迁补偿有关的事宜。陈敏慈于2010年5月31日签署授权委托书给被告。此时，因原告手上只有宝集建(1992)字第091901191号集体土地建设用地使用证(以下简称“1992年土地证”)，该土地证产权人为原告父亲，原告以为就是对1992年土地证上房屋的拆迁赔偿。授权委托书签署之后，被告从不透露任何信息，原告只是于2010年4月从被告得知获得184.59平方米的补偿，对于1992年土地证获得184.59平方米的赔偿原告并没有疑问。但是，2015年3月1日原告收到被告儿了陈子岸电邮，要求原告对一份土地房产所有证存根为“宝松字第壹肆伍号”的地契(以下简称“1952年地契”)向中国驻旧金山领事馆进行维权申诉，指出第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司在该1952年地契中涉及到向的拆迁补偿侵犯了被告的权益。2015年3月19日，原告收到被告儿子陈子岸电邮，要求原告将1952年地契的土地权益赠与给陈桂雄(已去世，被告丈夫)、陈汉荣、陈汉城，并授权被告全权负责1952年地契的土地征收事宜。原告据此开始怀疑被告的代理行为是否有所隐瞒，几经盘问被告都不告知发展商的名称电话等任何信息。2015年3月中旬，原告收到原告朋友信件，得知发展商为第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司。原告从第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司处取得了《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》(合同编号：深松拆第396号)(以下简称“396号合同”)及其测绘编号分别为209、207-3、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋的5份测量报告。根据396号合同，产权置换后的总面积为393.66平方米。2015年5月6日，原告在深圳市档案馆调档取得了1952年地契。2015年9月11日，原告取得了(2015)深证字第134238号继承权公证书、(2015)深证字第134278号继承权公证书。根据(2015)深证字第134238号继承权公证书，原告为1992年土地证的唯一继承人；根据(2015)深证字第134278号继承权公证书及1952年地契，原告为1952年地契三分之二权益的继承人。根据396合同及5份测量报告，总置换的产权面积为393.66平方米。1992年土地证的测量报告为编号“209”，置换产权面积168.59平方米为原告所有；1952年地契中的4小地块测量报告号码为207-3、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋，共置换产权面积225.07平方米，原告占三分之二应为150.05平方米。因此，原告应得产权置换面积总额为318．64平方米，而被告代理签署的396号合同分配给原告的置换产权面积为180平方米，被告侵占了原告置换产权面积138.64平方米。在未经原告授权许可的情形下，分配60.88平方米在陈汉城名下、60.88平方米在陈汉荣和黄汉云名下、被告名下55平方米。同时，根据被告自己签署的395号补偿合同，将36.91平方米的置换产权面积换取62,747元现金补偿。原告根据396号合同得知拆迁存在过渡费的安排，经与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司沟通，得知所有过渡费全部由被告领取，该笔过渡费中原告应得金额暂计到2015年12月6日为112,974元。原告为调查事实、维护自身权益，造成了较大的经济损失，暂计194,142.58元，其中多次回国的交通食宿费用87,089.78元、公证费(包括香港律师费)45,132.80元、加拿大律师费1,920元，国内律师费60,000元。被告恶意侵犯原告合法权益，应当对原告的损失承担赔偿责任。为维护原告合法权益，原告以物权纠纷为由向法院起诉，请求判令：一、被告返还属于原告的138.64平方米房屋，价值人民币318.87万元；二、被告返还属于原告的过渡费暂计112,974元；三、被告承担原告的损失暂计194,142.58元；四、被告承担本案的全部诉讼费、保全费、评估和咨询费及其他费用。庭审中，原告确认其诉讼请求变更为判令：一、被告返还原告《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》（合同编号深松迁第396号）的合同置换面积132.98平方米；二、被告返还属于原告的过渡费暂计112,974元；三、被告承担原告的损失暂计194,142.58元；四、第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司协助办理有关合同的签署及选房登记手续；五、被告承担本案的全部诉讼费、保全费、评估和咨询费及其他费用。被告黄兰英答辩称，一、本案的涉案房屋均没有任何权属证书，原告主张被告及第三人侵权，应首先进行确权诉讼，确定涉案房屋系原告所有才有权主张被告及第三人侵权。涉案房屋在没有确权之前，原告主张被告及第三人侵权没有法律依据。根据原告与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签订的《拆迁安置补偿合同》，原告已取得其继承享有的全部拆迁置换面积为180平方米的房屋。根据被告黄兰英作为代表人与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签订的拆迁补偿安置395号合同，涉案房屋共有五间，按测绘号分别为179-1、182-2、207-3、209、221-3，其中179-1、209房屋是陈道文的遗产，207-3是被告黄兰英及家人所有，221-3是陈道忠的遗产，182-2是陈道昌的遗产。陈运田有三个儿子，即陈道文（原告的父亲）、陈道昌（被告黄兰英的公公、陈汉荣与陈汉城的父亲）、陈道忠（无子女）。原告只享有179-1、209房屋拆迁补偿利益。根据测绘报告及经股份合作公司、街道办、社区工作站对涉案房屋权属确认的登记表记载，179-1号房屋总面积为33.07平方米，209号建筑总面积为168.59平方米，其中砖混为131.68平方米，砖墙铁皮顶36.91平方米。395号合同旧村改造汇总表显示209号只有砖混131.68平方米按1：1产权置换，砖墙铁皮顶36.91平方米只享有货币补偿，而不享有产权置换。209号房屋36.91平方米砖墙铁皮顶是经原告同意被告加建的，加建的部分全部是被告黄兰英与其丈夫出资建造的，被告也同意该部分收益归被告黄兰英家人。179-1房屋面积33.07平方米，按照安置补偿合同约定1：1.6置换面积为52.91平方米。由此原告可置换面积为131.68+52.91=184.59平方米房屋，原告考虑到其很早就移居国外，179-1、209房屋均是被告及家人无偿修缮与管理，原告的父亲陈道文也是陈汉城等人自费照顾，原告选房时选中的两套房屋的面积刚好180平方米，由于多出的面积4.59平方米无法再置换，原告明确表示赠送给被告。207-3是被告黄兰英丈夫及家人从他人处置换而来，系被告黄兰英所有。221-3房屋是陈道忠遗产，该房屋全部是被告及其丈夫修缮与管理，陈道忠晚年也是被告黄兰英及家人照顾，陈道忠后事也全部是由被告黄兰英及家人办理，陈道忠的遗产应由被告黄兰英家人继承。182-2是陈道昌的遗产，陈道昌是被告黄兰英的公公、陈汉城、陈汉荣的父亲，陈道昌的遗产依法由被告黄兰英丈夫陈桂雄、陈汉城、陈汉荣继承。原告对182-2、207-3、221-3三间房屋没有任何份额。被告黄兰英、陈汉城、陈汉荣、黄汉云所获得的拆迁补偿是合法拥有，不存在返还原告房屋面积的问题。二、第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司支付给被告黄兰英的过渡费是将涉案房屋过渡费汇总分期支付的，且没有按时支付，有部分是被告所有，被告黄兰英已经支付了原告过渡费16,000元，其中支付原告现金10,000元，代原告支付礼金6,000元。原告起诉后第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司向原告支付了属于被告的过渡费。由于原、被告现在对涉案房屋产生纠纷，待涉案房屋纠纷解决，被告黄兰英可以根据法院的判决与原告对账，如确有属于原告的部分，可以向原告支付其应有的过渡费。三、原告主张被告承担所谓的损失、评估费、咨询费、律师费等没有任何依据。综上，原告参与了整个拆迁安置过程，对房屋的权属非常清楚，原告只对涉案五间房屋中的两间具有继承权，其他的三间原告是没有继承权，原告在选房时是非常清楚其享有的补偿面积。在原告得到全部的补偿后却想侵占他人合法财产，实属不该，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司答辩称，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司依法获得深圳市观澜松元厦社区城市更新实施主体资格，并在自愿、平等的情况下，与经合法授权的原告的受托代理人签署《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》（合同编号：深松拆第395号、深松拆第396号）。第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司按照生效的合同及授权文件履行了合同义务，未损害被答辩人、任何第三方的合法权益。本案所涉物业纠纷实属原告家庭内部财产分配事宜，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司按照深圳市城市更新工作的政策要求，确认相关物业权属，并依法在社区、深圳商报等进行了公告，履行了相关的告知义务，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司无需承担任何责任。第三人陈汉城、陈汉荣、黄汉云的答辩意见与被告的答辩意见一致。经审理查明：一、土地房屋情况1992年6月2日，原宝安县国土局向陈道文颁发了宝集建（1992）091901191号《集体土地建设用地使用证》，陈道文系位于原××县××元村55平方米土地权利人，该土地用途为住宅，东至巷、南至巷、西至陈炳新住宅共墙、北至巷。出具日期为1952年10月22日的宝松字第145号《广东省宝安县土地房产所有证第三联（县存）》记载，原宝安县松元厦村平房两间（四厘、五厘）、破屋一间（四厘）、地堂一块（三分），户主为陈道文，人口五人（陈道文、ＸＸ田、陈道忠、陈学辉、陈学明）。二、身份关系及继承情况ＸＸ田（1955年10月23日死亡）育有三子，分别为陈道文、陈道忠、陈道昌。陈道文育有两子，分别为陈学辉、陈学明；陈敏慈系陈学明的女儿。陈道昌育有三子，分别为陈桂雄、陈汉荣、陈汉城，黄兰英与陈桂雄系夫妻关系。陈道忠无子女。2015年9月11日，广东省深圳市公证处出具了（2015）深证字第134238号《公证书》，公证事项为继承权，确认陈道文的遗产【宝集建（1992）091901191号《集体土地建设用地使用证》所涉财产权益】由陈学明一人继承。2015年9月11日，广东省深圳市公证处出具了（2015）深证字第134278号《公证书》，公证事项为继承权，确认ＸＸ田的遗产【宝松字第145号《广东省宝安县土地房产所有证第三联（县存）》所涉房产的1/15财产权益】、陈道文的遗产【宝松字第145号《广东省宝安县土地房产所有证第三联（县存）》所涉房产的1/5财产权益】、陈学辉的遗产【宝松字第145号《广东省宝安县土地房产所有证第三联（县存）》所涉房产的1/5财产权益】由陈学明一人继承。三、拆迁安置补偿情况2008年12月10日，深圳市红日龙工程测量有限公司出具图上编号为209号房屋建筑面积测绘报告（现状测绘），所涉房屋为三层、主要建筑结构为砖混、基地面积为51.62平方米、总建筑面积为168.59平方米（砖混131.68平方米、砖墙铁皮顶36.91平方米）。2008年12月10日，深圳市红日龙工程测量有限公司出具图上编号为221-3号房屋建筑面积测绘报告（现状测绘），所涉房屋为一层、主要建筑结构为砖木、基地面积为35.5平方米、总建筑面积为66.54平方米（砖木35.5平方米、阁楼31.04平方米）。2009年3月1日，深圳市红日龙工程测量有限公司出具图上编号为179-1倒塌房屋用地测量报告，所涉土地面积为33.07平方米。2009年3月1日，深圳市红日龙工程测量有限公司出具图上编号为182-2倒塌房屋用地测量报告，所涉土地面积为32.38平方米。2010年9月30日，深圳市红日龙工程测量有限公司出具图上编号为207-3号房屋建筑面积测绘报告（现状测绘），所涉房屋为一层、主要建筑结构为砖木、基地面积为26.57平方米、总建筑面积为26.57平方米。2010年5月31日，陈敏慈出具了一份《授权委托书》，载明陈敏慈委托黄兰英根据深圳市观澜松元厦社区旧村改造的需要，全权办理房屋拆迁补偿洽谈、签约、交房、选房、领取补偿等一切事宜，如出现家庭经济纠纷，与拆迁人、拆迁公司无关，责任自负，并自行承担一切法律责任。2010年12月30日，陈汉荣、黄汉云、陈汉城、黄兰英共同出具了一份《声明》，载明其系深圳市观澜松元厦社区中心村的居民，依法共同享有测绘编号207-3、209、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋号的房屋的产权，现共同协商就观澜松元厦旧改项目同意产权置换，并要求深圳市奥宸房地产开发有限公司在办理产权置换后的房产产权登记时，按以下比例进行登记：1、产权置换后的房产55平方米的产权登记在黄兰英名下；2、产权置换后的房产180平方米的产权登记在陈敏慈名下；3、产权置换后的房产60.88平方米的产权登记在陈汉荣、黄汉云名下；4、产权置换后的房产60.88平方米的产权登记在陈汉城名下。上述房产所有货币补偿及过渡费全计入395号合同黄兰英名下。如因产权分配比例产生的纠纷，均与深圳市奥宸开发房地产开发有限公司无关，相关责任由其自行承担。2010年12月30日，陈敏慈委托黄兰英与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签订了合同编号为深松拆第396号《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》，所涉拆迁房屋测绘编号为207-3、209、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋号的旧村房屋，自建房（含阁楼）置换比例为1:1，应享有实际面积为131.68平方米；祖屋、炮楼首层置换比例为1:1.6、2层减10平方米后置换比例为1:1，应享有实际面积为48.32平方米；置换的实际面积合计180平方米，上述实际的置换面积的房屋从松元厦旧改范围内临观平路南边兴建小区楼房中确定。2010年12月30日，黄兰英与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签订了合同编号为深松拆第395号《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》，所涉拆迁房屋测绘编号为207-3、209、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋号的旧村房屋，自祖屋、炮楼首层置换比例为1:1.6、2层减10平方米后置换比例为1:1，应享有实际面积为55平方米；置换实际面积为48.32平方米，上述实际的置换面积的房屋从松元厦旧改范围内临观平路南边兴建小区楼房中确定。自建房131.68平方米过渡费为10元/月*平方米，祖屋、炮楼83.11平方米过渡费为8元/月*平方米。临建类36.91平方米的货币补偿金额为62,747元。2010年12月30日，陈汉荣、黄汉云与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签订了合同编号为深松拆第397号《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》，所涉拆迁房屋测绘编号为207-3、209、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋号的旧村房屋，自祖屋、炮楼首层置换比例为1:1.6、2层减10平方米后置换比例为1:1，应享有实际面积为60.88平方米；置换实际面积为90平方米，上述实际的置换面积的房屋从松元厦旧改范围内临观平路南边兴建小区楼房中确定。2010年12月30日，陈汉城与第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签订了合同编号为深松拆第398号《深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿合同书》，所涉拆迁房屋测绘编号为207-3、209、221-3、179-1倒塌房屋、182-2倒塌房屋号的旧村房屋，自祖屋、炮楼首层置换比例为1:1.6、2层减10平方米后置换比例为1:1，应享有实际面积为60.88平方米；置换实际面积为105平方米，上述实际的置换面积的房屋从松元厦旧改范围内临观平路南边兴建小区楼房中确定。2015年8月13日，陈学明出具了一份声明，在该声明文件中陈学明确认其系陈敏慈父亲，并确认陈敏慈在代表陈学明处理位于深圳市观澜松元厦社区旧村改造拆迁安置补偿过程中所签署的所有文件、所做的所有事情其都予以承认，并由其本人承担该等文件的法律后果。2015年11月7日，黄兰英、陈汉城、陈汉荣、黄汉云分别于第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司签署了《松元厦旧村改造项目（奥宸观壹城华府）补充合同》，并已将上述合同报送深圳市龙华新区城市建设局备案。上述合同确定第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司向黄兰英提供1-3栋14D号房屋作为回迁安置房屋，建筑面积75平方米，差额面积按合同约定进行结算；向陈汉荣、黄汉云提供1-2B栋9D号房屋作为回迁安置房屋，建筑面积90平方米，差额面积按合同约定进行结算；向陈汉城提供1-2B栋12E号房屋作为回迁安置房屋，建筑面积105平方米，差额面积按合同约定进行结算。原告同时向本院提交了多份票据等，并依据上述证据主张其因本案纠纷维权遭受了交通费、律师费等损失194,142.58元。庭审中，原告主张（1992）091901191号《集体土地建设用地使用证》上房屋的所有补偿权益应归原告享有，对应的图上编号为209的测绘报告；1952年宝松字第145号《广东省宝安县土地房产所有证第三联（县存）》上三间房屋对应的所有图上测绘编号为207-3、221-3、179-1倒塌房屋测绘报告，原告享有上述房屋2/3的补偿权益。被告确认图上测绘编号为209、179-1倒塌房屋测绘报告所涉拆迁补偿权益因全部归原告享有，但221-3系陈道忠的遗产，而陈道忠一直由黄兰英及其丈夫赡养，拆迁补偿权益应由被告家庭享有；图上测绘编号为207-3的房屋系被告家庭所有，拆迁补偿权益应由被告家庭享有。关于过渡费，被告确定原告应享有部分应当支付给原告，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司已支付的过渡费已支付给原告，剩余的过渡费因为原、被告纠纷，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司并未支付，被告亦因此无法支付给原告。上述事实，有当事人当庭陈述及当事人提供的集体土地建设用地使用证、广东省宝安县土地房产所有证、改造拆迁安置补偿合同书、公证书、委托书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，根据审理查明的事实可知，原、被告对于原告委托被告黄兰英全权办理案涉松元厦房屋拆迁补偿洽谈、签约、交房、选房、领取补偿等一切事宜这一事实并无异议，原、被告间存在委托合同关系。第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司基于对原告之女陈敏慈出具的书面委托书的信任，与被告黄兰英、第三人陈汉城、陈汉荣、黄汉云签署拆迁补偿合同，第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司并无过错，相关合同对各方均具有约束力。第三人深圳市奥宸房地产开发有限公司已根据上述拆迁补偿合同的约定向被告黄兰英、第三人陈汉城、陈汉荣、黄汉云提供了回迁安置房屋，并报相关政府主管部门备案。原告诉请被告返还拆迁安置房屋面积、过渡费，并赔偿维权损失等，实属委托合同关系纠纷，原告以物权纠纷为由提起本案诉讼，没有法律依据，本院予以驳回。至于原、被告之间的委托合同关系纠纷，原告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈学明的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34,767元，由原告负担，受理费原告已预交。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 平人民陪审员  朱纯禄人民陪审员  郭映舜二〇一七年十一月三十日书 记 员  蔡嘉佳书 记 员  江伟娣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。