杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）杭西民三初字第1208号
原告（反诉被告）王巧红。
委托代理人周良。
被告（反诉原告）朱建军。
委托代理人景彦伟。
原告王巧红为与被告朱建军房屋租赁合同纠纷一案，于2006年11月15日向本院起诉。被告朱建军依法提起反诉。本院合并受理后，先由审判员萧京独任审判，于2006年12月19日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于2007年3月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王巧红及其委托代理人周良、被告（反诉原告）朱建军的委托代理人景彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）王巧红诉称，2005年12月31日，王巧红与朱建军签订《房屋租赁合同》一份，约定王巧红将其所有的世纪新城19－3商铺出租给朱建军使用，合同并就租赁期限、租金以及违约责任等予以约定。合同履行中，朱建军未依约于2006年10月10日前支付第四期房租，王巧红经多次催讨未果，遂通知朱建军解除合同并腾退房屋，但朱建军未腾退。故起诉要求：1、解除王巧红、朱建军于2005年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、朱建军立即腾空租赁房屋并交还给王巧红；3、朱建军支付王巧红代交的物管费2061元；4、朱建军支付王巧红违约金10000元。
被告（反诉原告）朱建军答辩并反诉称，其并未拖欠2006年度的物业管理费。房屋租赁合同签订后，经协商双方口头约定，由王巧红支付2006年的物业管理费，朱建军承担卷闸门安装费用约2000元。合同履行中，朱建军依约向王巧红支付了2006年的房租120000元，从未收到过王巧红解除合同的通知及律师函。王巧红、朱建军间的房屋租赁合同合法有效，应当继续履行。因王巧红一直未提供房屋产权证或购房合同原件，造成朱建军无法办理营业执照。故提起反诉要求：1、王巧红立即向朱建军提供杭州市西湖区世纪新城19－3商铺的房屋所有权证（原件）；2、王巧红赔偿朱建军损失40000元。
针对反诉，反诉被告王巧红辩称，朱建军要求其提供房屋产权证是用于办理香叶公司的变更手续，因王巧红和该公司没有房屋租赁合同关系，故没有提供给该公司产权证的义务。请求驳回朱建军的反诉请求。
王巧红为证明其主张的诉讼请求所依据的事实举证如下：
1、房屋所有权证、证明，证明王巧红是世纪新城19－3商铺的所有权人；
2、房屋租赁合同，证明王巧红、朱建军间的房屋租赁合同关系；
3、催告函及函件收据，证明朱建军违约欠缴物业管理费、王巧红已予催告的事实；
4、物业管理费发票，证明王巧红代付物管费的事实；
5、律师函（复印件）、邮件详情单、邮件收据，证明王巧红通过律师向朱建军发出解除合同的通知及要求朱建军腾房、结算房租等事实，王巧红已履行通知的附随义务并同时给朱建军合理时间进行善后的事实；
6、查单（传真件）、国内特快专递邮件详情单（复印件）、邮件跟踪查询（打印件），证明王巧红委托律师出具的律师函已由朱建军签收的事实；
7、照片，证明王巧红出租给朱建军的商铺，现由香叶公司在经营，该公司与王巧红没有关系（照片制作时间及内容可以证明该店是在经营的）。
朱建军为证明其主张的反诉诉讼请求所依据的事实举证如下：
1、房屋租赁合同（复印件），证明王巧红、朱建军于2005年12月31日签订了房屋租赁合同；
2、收条，证明王巧红于2005年12月31日收到押金10000元；
3、收条，证明王巧红于2005年12月31日收到租金30000元；
4、中国工商银行个人业务凭证三份、收据，证明王巧红收到朱建军支付的租金90000元；
5、照片，证明王巧红通知朱建军所租商铺已售，并拒收房屋租金的事实（该照片系从手机上翻拍）；
6、证明，证明王巧红于2006年9月20日委托杭州锦绣房地产营销代理有限公司出售世纪新城19－3商铺；
7、光盘录音；
8、汤某、金上青、葛美华、刘国平出具的证言；
证据7、8证明，王巧红拒绝向朱建军提供承租房屋的产权证书与购房合同原件、王巧红拒收房租；
9、2007年1月10日中国工商银行个人业务凭证、2007年3月9日中国工商银行个人业务凭证（当庭提交），证明王巧红收到朱建军支付的60000元房租；
10、发票（当庭提交），证明朱建军向物业公司支付了2007年上半年的物业管理费。
上述证据经当庭出示并经质证。综合王巧红、朱建军质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：
1、王巧红提供的证据，朱建军质证后认为，证据1、2、4没有异议。证据3的真实性有异议，函件内是否邮寄的是催告函不清楚，也没有证据证明朱建军收到了该催告函，催告函的内容也是王巧红的单方意见，因房屋租赁合同中没有约定不缴纳物业管理费合同终止。证据5的真实性有异议，浙江国圣律师事务所发出由周良签署的律师函，因周良是本案的诉讼代理人，又是律师函的签署人，其是作为代理人还是证人，身份需要明确；邮寄的是否是该份律师函不清楚，朱建军没有收到过，邮件收据上也没有朱建军的签字。证据6的真实性有异议，不是原件，朱建军没有收到过王巧红发出的律师函，国内特快专递邮件详情单上也不是朱建军签名，是谁签署的也不清楚。证据7，照片拍摄的是否是世纪新城19－3商铺不清楚，也不能证明商铺已由朱建军转租给香叶公司，因如果没有王巧红提供的房屋产权证和购房合同，朱建军是无法办理营业执照的、无法正常经营。
本院认为，王巧红提供的证据1、2、4，符合证据的真实性、真实性、合法性，予以认定。证据3、5、6，因朱建军否认其已收到该二份函件，且王巧红未能充分举证证明已送达朱建军，故仅认定王巧红曾二次发函的事实。证据7的真实性不予认定。
2、朱建军提供的证据，王巧红质证后认为，证据1是复印件。证据2、3的真实性没有异议。证据4，对2006年4月10日、7月9日业务凭证的真实性没有异议，王巧红认可朱建军缴纳租金至2006年10月；对于2006年11月10日的30000元，王巧红不认可是朱建军缴纳的租金，该证不能证明朱建军主张的证明对象；收据与本案缺乏关联。证据5的真实性没有异议，王巧红履行了告知义务，通知朱建军房屋已经挂牌出售，并明确告知双方可以协商，但该证不能证明王巧红拒收房租，也不能证明王巧红已经出售商铺。证据6，对其本身的真实性没有异议，但该证内容中的具体价格等有异议，委托出售是事实，次日王巧红就告知了朱建军这一情况。证据7，该录音中是王巧红的声音，但录制时间不明；播放的录音与书面要点说明内容有很大的不同；录音内容不足以证明王巧红拒绝向朱建军提供产权证书、合同原件，也不能证明王巧红拒收房租；录音中，朱建军陈述我们单位向你催要房产证等说明当时其是以公司名义要房产证；对商铺门被锁上一事，足以说明当时朱建军还在经营；录音中也证明王巧红张贴了告示，说明朱建军是知道王巧红要卖商铺的，也一直没有提出异议，朱建军陈述没有提前通知不符合事实。证据8，证人汤某与朱建军是朋友关系，对其证言部分有异议，对于租金、房产证问题，证人是听朱建军说的，证人的陈述中证明朱建军一直是正常经营的，故朱建军反诉陈述店无法经营不符合事实；其他三位证人未出庭作证，对其证言不同意质证。证据9，朱建军缴纳的不是房租，本案王巧红已经起诉主张解除合同，不存在现在朱建军支付的是房租的事实；朱建军缴款情况也说明其应在2006年10月10日支付第四期的30000元租金，其逾期支付时间为1个月。证据10超过举证期限，不予质证，与本案也没有关联。
本院认为，朱建军提供的证据1、2、3、5符合证据的真实性、真实性、合法性，予以认定。证据4中的业务凭证，结合合同中约定的王巧红工行账号以及履行情况等予以认定，收据与本案缺乏关联性，不予认定。证据6、7的真实性予以认定。证据8，证人汤某的证言系传闻证据，并非其亲身获知的事实，不予认定；其余三位证人证言，因未出庭质证，不予认定。证据9、10，已过举证期限，不予认定。
根据上述认定之证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2005年12月31日，王巧红与朱建军签订房屋租赁合同一份，约定：王巧红将其所有的坐落于杭州市西湖区世纪新城19－3号商铺出租给朱建军使用，租赁期限自2006年2月10日至2011年2月9日止；每月租金10000元，付款时间和方式为季付，第一期租金30000元于2005年12月31日付清，此后每期租金提前一个月支付；王巧红收取朱建军租房保证金10000元，合同期满后无欠费、无违约、无损坏，租房保证金无息退还；租赁期内朱建军拖欠租金10天或到期后不搬出承租房的，王巧红有权终止本合同，收回该房屋，并处理朱建军的物品；在租赁期满时，王巧红有权收回出租的房屋，朱建军如需续租的，应提前向王巧红提出书面申请，重新签订租赁合同；朱建军保证所租房屋作为商业用房；在租赁期内，王巧红无正当理由，提前收回该房屋的，王巧红应按月租金的一倍向朱建军支付违约金；朱建军未经王巧红同意中途退租的，朱建军应按月租金的一倍向王巧红支付违约金；双方并约定该商铺租金于2008年2月10日以后每年递增5％，该房屋如有租赁税由王巧红承担；王巧红工行账号为12×××79。合同中还约定了水电费、物管费等由朱建军承担，以及房屋的改建、转租等事宜。合同订立后，双方依约履行。2006年7、8月间，王巧红获颁杭州市文二西路46号商铺（即世纪新城19－3号商铺）的房屋所有权证。至2006年7月9日，朱建军均依约支付租金。2006年8月1日，王巧红曾就朱建军未及时缴纳物管费一事向其发函催告。
2006年9月20日，王巧红委托其他公司代为出售世纪新城19－3号商铺。同年9月21日，王巧红以短信的方式告知朱建军，内容为：您所租的19－3号商铺现在挂牌出售，详情致电135××××3640黎先生，如有租赁要求还的另谈。同年10月21日，王巧红再次发短信给朱建军，内容为：朱先生你好，现在我将您租用的文二西路46号商铺卖出并在今日交房，请您和新房东商量具体事宜，以后与我无关了。2006年10月24日，王巧红、朱建军就提供租赁商铺的房产证以及房屋租赁等事宜电话进行协商。2006年10月25日，王巧红委托其律师周良向朱建军发函，要求解除房屋租赁合同并及时腾退房屋。朱建军未收到该函件。2006年11月10日，朱建军支付第四期租金30000元。王巧红并曾缴纳租赁商铺2006年度的物业管理费2151元。
本院认为，王巧红、朱建军订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规强制性规定，应予认定有效，该合同对双方均有法律约束力。本案双方的争议在于朱建军未按约支付第四期租金的行为是否导致王巧红可以依约行使解除权。按照合同的约定，朱建军支付第四期租金的截止期限是2006年10月20日，逾期王巧红有权解除合同并收回房屋。但因本案房屋租赁合同履行过程中，在朱建军缴纳第四期租金期限届满时，王巧红曾将租赁商铺挂牌出售，并明确告知朱建军有关房屋租赁事宜需和新房东协商、与王巧红无关等情况。自双方短信、电话联系等内容来分析，朱建军逾期支付租金的行为与前述事实存在一定的关系。合同约定的解除权条件之成就系因当时王巧红所称商铺已经出售、需另行协商的客观事实所致，朱建军并非其主观故意迟延履行，且其事后业已及时支付租金。同时，王巧红亦未证明解除合同的通知等已经送达朱建军。故本案王巧红不能主张解除合同，对于其主张解除合同、返还房屋以及朱建军支付违约金的本诉请求，本院不予支持。王巧红代为支付的物业管理费，按照合同的约定应当由朱建军承担，故对该请求本院予以支持。朱建军要求王巧红交付租赁商铺所有权证的反诉请求，系属房屋租赁合同的附随义务，应当予以支持，否则朱建军的合同目的不能实现。至于朱建军主张因未提供租赁商铺所有权证导致不能正常经营、继而产生损失的事实，其未提供相应证据证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、朱建军支付给王巧红物业管理费2061元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、王巧红于本判决生效之日起十日内交付给朱建军有关杭州市文二西路46号商铺的房屋所有权证一本（杭房权证西移字第064673**号），该所有权证仅限于朱建军使用。朱建军于收到所有权证的次日起七日内将该所有权证返还给王巧红。
三、驳回王巧红的其他诉讼请求。
四、驳回朱建军的其他反诉诉讼请求。
如果朱建军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费492元、反诉案件受理费1610元，合计2102元，由王巧红负担458元，由朱建军负担1644元。其中朱建军尚须支付部分案件受理费34元于本判决生效之日起十日内径直支付给王巧红。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 朱光明
审 判 员 萧 京
人民陪审员 范皖生
二〇〇七年四月十七日
书 记 员 陈金荣