北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初32523号
原告（反诉被告）邵兵，男，1981年8月29日出生，朝阳区清洁车辆一厂司机，住北京市朝阳区。
委托代理人陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京通和永利房屋信息咨询有限公司，住所地北京市通州区梨园镇刘老公庄（北泡塑料集团院内）。
法定代表人秦勇，总经理。
委托代理人石伟，北京佐邦律师事务所律师。
委托代理人张守松，北京佐邦律师事务所实习律师。
原告邵兵与被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司（以下简称通利公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告邵兵及其委托代理人陈国玉，被告通利公司的委托代理人石伟、张守松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵兵诉称：2014年4月1日，我方和通利公司签订租赁合同，约定通利公司将其享有租赁权的坐落于北京市通州区梨园镇刘老公庄北京英特塑料总厂89幢南侧第一间出租给我方经营餐饮之用，租赁期限五年，年租金22万元，年递增5%。上交租形式每半年一付。我方与通利公司签订合同后，依约履行了给付租金的义务并支付了2万元的保证金。但我方没想到的是，通利公司提交的房源并不允许经营餐饮之用，故根本无法办理营业执照，于是通利公司又与邵兵倒签了另一份一年期的虚假合同（该虚假合同已过期），以便为我方办理执照，结果仍未如愿。此后通利公司一直承诺尽量想办法，并告知我方，有什么问题由通利公司周旋。邵兵在通利公司的安抚下无奈委曲求全一年之久。2016年初，相关部门加大了管理力度，对邵兵下了最后通牒，必须停业，并拆除了店面招牌。在这种情况下，我方才得知，通利公司所提供的房屋根本不具备餐饮经营的资质，该房屋用途仅限于工业交通，且其产权证面积也只有70多平方米，其余面积属于外接，与租赁给我方的133平方米面积的性质显而有别。我方认为通利公司违反诚实信用，给我方造成较大的利益损失和麻烦。现我方起诉至法院，1、判决解除双方于2014年4月1日签订的租赁合同。2、判决被告赔偿我方损失30万元。3、判决被告退还我方保证金2万元。4、判决诉讼费由被告承担。5、鉴定费用3.5万元由被告承担。
被告通利公司辩称：1、邵兵与我方签订租赁合同是双方平等自愿签订的，真实有效。我方已经实际将房屋交付给邵兵，邵兵也依据合同租赁长达两年，房屋被邵兵用于经营长达两年，且达到了预期的收益，合同真实有效，我方不同意解除合同，要求依约履行合同。2、邵兵的损失于法无据，用于经营的实际投入不应当由我方赔偿。3、保证金是在双方均同意且邵兵结清全部费用下才能退还，且邵兵拖欠的租金和水费均没有结清，我方不同意退还。4、案件受理费应当由邵兵承担。5、当时签订的租赁合同我方同意邵兵作为餐饮用途，但是具体的经营项目以营业执照为准，根据合同第2条的约定，在取得营业执照之前不能用于经营，否则视为违约，我方没有承诺给邵兵办理营业执照，也没有承诺给邵兵一定可以让其用于餐饮。邵兵已经实际经营的两年，也取得了预期的收益。综上，我方不同意邵兵的诉讼请求。
被告通利公司反诉称：2014年4月1日，我方与邵兵基于平等自愿的情况，签订了坐落于北京市通州区梨园镇刘老公庄北京英特塑料机械总厂的房屋租赁合同，随后我方积极按照合同约定履行义务。合同第三条第1、2款规定：乙方在房屋内进行经营活动，应取得许可，未取得营业执照前，不允许经营，否则视同乙方违约。邵兵在未取得餐饮营业执照的前提下，开展餐饮经营活动，被相关部门依法处罚。在我方多次公开通知邵兵支付租金，否则视为违约的情况下，邵兵仍然拒绝支付租金和其他相关费用，并且拒绝腾出租赁区域内的财物，给我方造成严重经济损失。综上，邵兵没有任何证据证明我方违约。因此，邵兵的诉讼请求应予驳回，且已拖欠我方一定的费用。我方请求贵院在查明本诉事实、判决驳回邵兵起诉的同时，判决支持我方的请求。现我方提起反诉，请求：1、判决邵兵支付拖欠的自2016年5月5日至2016年11月10日的房屋租金125496元。2、判决邵兵支付迟延支付租金的违约金（截止到实际腾退之日），及从2016年11月10日至实际腾退之日的租金（其中2016年按每日664元计算，2017年按每日707元元计算）。3、判决邵兵交纳2016年2、3、4月份水电费及垃圾清运费20207元。4、判决诉讼费和鉴定费由邵兵承担。
原告邵兵就反诉辩称：1、通利公司要求我方支付拖欠的自2016年5月5日至2016年11月10日的房屋租金无事实和法律依据。客观事实是我方已经于2016年4月份开始停业，2016年4月30日由于通利公司提供的租赁场所已经达不到继续履行合同的目的，合同的目的无法实现，我方多次找通利公司提出解除合同的交涉意见，当时通利公司主要负责人答应我方尽量想办法继续为我方办理营业执照，若办理不下来，涉及到我方的财物损失可以合情合理的予以赔偿。之后一直至我方在2016年8月19日起诉之前，通利公司既无法兑现办理营业执照的条件，也没有与我方合意解决合同解除的相关事宜，我方在万般无奈的情况下提起了诉讼。因此，我方不同意支付其主张的拖欠租金。同理，延迟支付的违约金也不存在。若通利公司能够赔偿我方的相关损失，2016年2月份至4月份的水电费我方愿意支付。垃圾清运费我方不认可，通利公司也没有相关证据证明该项费用。同时，该期间无法腾退的原因是因为通利公司的房源不具备合同约定的条件，致使我方无法正常经营使用。又鉴于涉案场所在评估机构作出结论认定之前无法腾退给通利公司，因为已经腾退造成涉案场所相关财物丢失、损毁。综上，我方不同意通利公司的反诉请求。
经审理查明：2013年，北京英特塑料机械总厂（甲方）与通利公司（乙方）签订《经营场所租赁合同》，约定乙方承租甲方经营场所（以下简称“租赁物”，包括场地、厂房及附属设施），租赁场地位于北京市通州区九棵树西路90号院内第89幢。租赁厂房：场地内建筑物1幢，总建筑面积约217.2平方米，范围以西至院墙、以北延2米。《房屋所有权证》证号为京房权证通国字第XX**号，出租厂房为其中的89幢。附属设施为租赁场地范围内的市政统一供暖管路、现有院落、房屋内现状装修，设施详见本合同附件二。租赁用途为乙方将租赁物作为办公用房及商务经营。合同租赁期限10年，自2013年10月15日至2013年12月31日为装修期。起租期自2014年1月1日至2023年12月31日止。合同还约定了其他内容。
2014年04月01日，通利公司（出租方，甲方）与邵兵（出租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其承租的坐落于北京市通州区梨园镇刘老公庄北京英特塑料机械总厂内房屋第89幢南侧第一间（总建筑面积133平方米）出租给乙方。合同第二条房屋权属状况：甲方对该房屋享有使用权，可向乙方提供该房屋产权证等相关文件。第三条房屋用途：1、乙方承租该房餐饮使用，经营项目以乙方工商营业执照经营项目为准。特种行业必须办理该行业完整的经营许可手续后方可经营。2、在未取得营业执照之前，不允许经营，否则视同乙方违约。第四条租赁期限：租赁期限为五年。自2014年5月5日至2019年5月4日止。第五条租赁及押金：1、年租金22万元，房租每年年递增5%。第二年租金23.1万元，第三年租金24.255万元，第四年租金25.4677万元，第五年租金26.7411万元。在合同签订之日内，付6个月的租金，即11万元。每半年租金到期，提前半月支付下期租金。2、为确保租金到期后房屋的完好，设施、设备的正常使用以及乙方在经营期间的合法性，乙方应在合同签订日缴纳保证金2万元。合同期满各种费用结清后，如数返回保证金。合同第六条租金以外的费用：1、每月20日乙方向甲方支付水电费，以乙方实际用量计算：水费（含排污费）为7元/吨。电费为1.4元/kwh。垃圾清运费为100元/月。2、冬季取暖前支付暖气费用，冬季采暖费按乙方承租面积数及当年市政管网实际价格收取。合同第七条房屋的交付及返还：1、交付：交付应将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。2、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方新添置的新物可由乙方自行收回。合同同时还约定了其他内容。
租赁合同签订后，双方即开始实际履行，邵兵向通利公司支付保证金2万元，通利公司将租赁房屋交付邵兵使用，邵兵接收房屋后进行了装修。装修完毕后，邵兵开始办理营业执照。2014年11月20日，邵兵办理了单位名称为北京邵兵小吃店的《餐饮服务许可证》，许可证上的地址为北京市通州区梨园镇刘老公庄东侧89幢南侧第1间。
邵兵表示2014年11月左右按照合同约定需交纳下半年租金时，环保部门告知无法办理营业执照，当时通利公司表示帮助想办法办照，其将下半年租金也交纳了，为此双方于2015年3月18日又重新签订了一份《租赁合同》，该合同约定的租赁标的为通州区梨园镇刘老公庄北泡院内，房屋建筑面积为77平方米。邵兵提交了该份租赁合同，用以证明通利公司为达到合同能够正常履行的目的，以南排第一间房屋为标的与邵兵订立假合同一份，目的是能够蒙混过关办理营业执照，但未能如愿，营业执照仍无法办理。
邵兵表示因涉案营业执照无法办理，其断断续续在涉案房屋经营。2016年4月，相关部门将其灯箱拆除，在房屋门上贴上封条，如果继续经营将面临处罚，因此其停止了营业。双方均一致认可，2016年4月邵兵停止营业后，双方关于合同解除及房屋腾退的问题进行过交涉，邵兵坚持要求通利公司支付装修补偿，通利公司坚持要求邵兵支付租金，双方各执己见，未能协商一致。
本案审理过程中，通利公司提交了日期为2016年4月29日的《通知》一份，载明：邵兵违反了甲乙双方签订的《租赁合同》中第五条第1、第六条第1。欠交第三年上半年房租121275元，欠交2016年2、3、4月份水电费20207元。经多次催交至今仍未交，特此，通利公司下达此通知，限你于2016年5月4日前将欠费交到通利公司，否则，造成一切后果自负。通利公司表示因邵兵一直未交纳租金和水电费，因此该公司在邵兵经营的涉案房屋门上张贴了上述通知。邵兵表示未收到或见过上述通知。
2016年10月12日，通利公司在邵兵经营的涉案房屋门上张贴通知一份，载明：甲方（指通利公司）于2016年4月29日以书面形式和多次电话形式通知乙方交纳房租和所欠水电费，至今乙方欠交房租121275元，欠交2016年2、3、4月份水电费20207元（欠交合计141482元）。乙方（指邵兵）违反了甲乙双方签订的房屋《租赁合同》中第五条第1款之约定。根据房屋《租赁合同》第九条第4款的约定，甲方有权解除本合同，扣除押金，限定乙方于2016年10月20日前交齐所欠款项，并将租赁物区域内的乙方财产腾出，否则视为乙方放弃，甲方收回出租的房屋。若乙方仍不按时支付所欠款项，甲方将采取相关法律措施追索欠款。邵兵表示未收到或见到该通知，但表示该通知是通利公司行使合同解除权的意思表示。
双方确认及本院组织双方现场勘验，通利公司租赁给邵兵的房屋有部分超出产权证面积，邵兵表示租赁合同中涉及超出产权证面积的部分无效。通利公司表示双方签约时邵兵即已知晓租赁房屋存在超出产权证的情况，并自愿租赁，因此租赁合同并不存在部分无效的问题。英特总厂出具《说明》，载明房屋所有权证规划用途为工交，因业务拓展需要，作为配套设施，有餐饮需求的企业要在此地开展经营活动，作为企业住所。
本案审理过程中，经邵兵申请，本院委托北京恒乐工程管理有限公司（以下简称恒乐公司）就邵兵对涉案房屋所进行的装修工程造价进行鉴定，恒乐公司出具的《鉴定意见书》的鉴定意见为工程造价金额为191070.33元，争议金额40215.10元（其中包括装修工程争议项15820元、未上报装修工程8691元、餐桌椅11004元、太阳能热水器4700元）。
另查，邵兵于2017年11月1日将涉案房屋腾退并交付给通利公司，双方签署了《房屋交接声明》。
上述事实，有租赁合同、经营场所租赁合同、保证金收据、房租及水电费收据、餐饮服务许可证、现场勘验笔录、现场勘验照片、房屋所有权证书、鉴定意见书、鉴定费票据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力。
本案中通利公司将自产权人英特总厂处租赁的房屋中的涉案房屋出租给邵兵使用，双方为此签订租赁合同，对租赁事项进行了详细约定，经双方确认及现场勘验，发现涉案房屋存在超出产权证面积的问题，按照相关法律及司法解释的规定，租赁合同中涉及超出产权证面积的部分无效，但不因此影响租赁合同中其他部分的效力。
关于邵兵要求解除租赁合同（涉及超建部分的除外）的诉讼请求，邵兵租用涉案房屋的用途为经营餐饮，作为餐饮经营者，邵兵在租赁之时应当对涉案房屋的产权、规划性质及办理营业执照需要的相关手续等进行充分的核实，邵兵租赁涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，并开始办理各项经营手续，2014年11月，邵兵办理了餐饮服务许可证，并进行了试营业，但其后办理营业执照过程中被告知无法办理营业执照。其后经双方协商为协助邵兵办理营业执照，通利公司与邵兵重新签订了一份租赁合同，但营业执照仍无法办理。2016年4月后，因相关部门对无照经营的查处力度加大，邵兵停止了经营，其后双方就解除合同事宜进行了协商，但未能达成一致意见，邵兵停止支付租金。现邵兵以涉案房屋无法办理营业执照，因此无法经营，合同目的无法实现为由要求解除合同，本院经审查认为，从事餐饮经营者需在取得营业执照等经营手续后方能合法经营，现涉案房屋虽然办理餐饮服务许可证，邵兵亦进行了试营业，但因涉案房屋无法办理营业执照，邵兵无法取得餐饮经营的合法手续，无法进行餐饮经营，涉案合同的目的无法实现，因此对邵兵要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。本案审理过程中，双方于2017年11月1日办理了房屋交接手续，邵兵将租赁房屋交付给通利公司，因此本院确认双方的租赁合同于2017年11月1日解除。合同解除后，通利公司应当将邵兵交纳的保证金退还给邵兵，对邵兵要求通利公司退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。
关于涉案合同解除的过错问题，如前所述，邵兵在签订合同之时对涉案房屋是否具备办理营业执照等经营手续的条件这一事实，疏于履行审慎的核查和注意义务，导致营业执照无法办理、合同目的无法实现的后果，邵兵对涉案合同的解除负有主要过错，应对合同解除承担主要责任。通利公司作为出租人，在签订合同之时即已知晓邵兵的租赁用途为经营餐饮，需要办理营业执照，通利公司作为出租人，在双方磋商及订约之时，应当将涉案房屋的规划、产权等与经营餐饮、办理营业执照等相关的重要事实向邵兵予以披露，同时负有向邵兵提供办照相关资料等必要协助的义务，邵兵在办照受阻后双方重新签订租赁合同的行为，表明通利公司亦实际上履行自己的协助义务，通利公司对涉案房屋无法办理营业执照、合同目的无法实现的后果亦负有一定之过错，应对合同解除承担次要责任。
关于通利公司要求邵兵支付自2016年5月5日至实际腾退之日租金的反诉请求，涉案房屋因无法办理营业执照，邵兵自2016年4月起停止营业，邵兵仍应向通利公司支付租金。但支付租金的标准应根据承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素酌情予以减免。
对通利公司要求邵兵支付2016年2-4月份水电费及垃圾清运费的反诉请求，本院亦予以支持。关于通利公司要求邵兵支付延期支付租金的违约金的诉讼请求，如前所述，因涉案房屋无法办理营业执照，邵兵于2016年4月停止营业，停止营业后双方就合同解除事宜进行了协商，但未能达成一致意见，在此情况下，邵兵暂时中止后续租金的支付的行为，与主观上拒不交纳租金的行为有别，故对通利公司要求邵兵支付延期支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于邵兵要求通利公司赔偿损失的诉讼请求，经邵兵申请，本院委托恒乐公司就邵兵对涉案房屋所进行的装修造价进行了鉴定，邵兵对涉案房屋的装修性质上系对涉案房屋的添附，在双方合同解除的情况下，通利公司应当对邵兵的添附进行适当补偿，关于补偿的数额由本院根据双方的过错程度、双方合同的履行期限、添附对通利公司是否具有利用价值及本案的案情等予以核定，对邵兵的过高请求，本院不予支持。关于鉴定争议项中的餐桌椅属可移动物品，不应计入添附补偿的范围。鉴定争议项中的太阳能热水器属于不可移动的设备设施，应计入添附补偿的范围。关于鉴定争议项中的未上报装修工程及装修工程争议项中的合理部分应纳入添附补偿的范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、确认原告邵兵与被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司签订的《租赁合同》（涉及超建部分的除外）于二0一七年十一月一日解除；
二、被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司退还原告邵兵保证金人民币二万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司支付原告邵兵装修补偿人民币六万五千元，于本判决生效之日起十日内执行清；
四、原告邵兵支付被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司二0一六年五月五日至二0一七年十一月一日期间的租金人民币二十五万元，于本判决生效之日起十日内执行清；
五、原告邵兵支付被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司二0一六年二月至四月期间的水电费及垃圾清运费共计人民币二万零二百零七元，于本判决生效之日起十日内执行清；
六、驳回原告邵兵的其他诉讼请求；
七、驳回被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
评估鉴定费人民币35000元，由原告邵兵负担24500元（已交纳），由被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司负担10500元，于本判决生效之日起七日内交纳。
案件受理费6100元，由原告邵兵负担4175元（已交纳），由被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司负担1925元，于本判决生效之日起七日内交纳。
反诉案件受理费3216元，由被告北京通和永利房屋信息咨询有限公司负担965元（已交纳），由原告邵兵负担2251元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王新东
人民陪审员 王长林
人民陪审员 张万良
二〇一七年十一月六日
法官 助理 邹金宏
书 记 员 马 翔