江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）赣07执复3号复议申请人（异议人、被执行人）：罗政明，男，1969年12月13日生，汉族，住宁都县。申请执行人：李连生，男，1966年10月17日生，汉族，住宁都县。申请执行人：李小明，男，1971年8月5日生，汉族，住宁都县。申请执行人：李金红，女，1979年1月13日生，汉族，住宁都县。申请执行人：曾玉华，女，1975年4月8日生，汉族，住宁都县。复议申请人罗政明不服江西省宁都县人民法院（下称宁都县法院）(2017)赣0730执异6号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宁都县法院查明，该院在执行申请执行人李连生、李小明、李金红、曾玉华与被执行人罗政明民间借贷纠纷四件案件中，以李连生案于2016年7月19日查封了被执行人罗政明所有的位于宁都县××××大道与永宁大桥交汇处的宁都县xxx109号、501号、502号、503号房屋，并于2017年2月17日裁定拍卖上述房产。经赣州翠微拍卖有限公司两次组织对外公开拍卖，两次拍卖均注明整体拍卖优先，整体拍卖的竞买保证金和起拍价，但两次公开拍卖都因无人报名而流拍。另查明，501号房屋因被执行人罗政明向廖小华、付清连借款40万元而办理了抵押登记；109号、502号、503号房屋第二次拍卖流拍时的保留价分别：53.17万元、54.02万元、96.8万元。2017年7月12日，申请执行人李连生、李小明、李金红、曾玉华向该院申请以第二次拍卖保留价接受109号、502号、503号房屋抵偿债务。2017年8月18日，该院作出(2016)赣0730执584号之四执行裁定，裁定：一、将被执行人罗政明所有的位于宁都县××××大道与永宁大桥交汇处的宁都县xxx109号、502号、503号房屋分别以53.17万元、54.02万元、96.8万元（共计203.99万元）抵给申请执行人李连生、李小明、李金红、曾玉华所有。二、剩余债务，被执行人罗政明继续履行。2017年8月21曰，申请执行人李连生、李小明、李金红、曾玉华（甲方）与被执行人罗政明（乙方）达成执行和解协议：一、乙方自愿清偿李连生的借款本金75万元、利息42.78万元、案件诉讼费0.62万元、评估费1.6万元，合计120万元；李小明借款本金30万元、利息14.704万元、0.688万元、评估费0.608万元，合计46万元；曾玉华本金30万元、利息5.392万元（9.392万元减去己还4万元）、评估费0.608万元、合计36万元；李金红本金18万元、利息3.106万元、评估费0.352万元、诉讼费0.542万元、合计27.5万（含郭秋英5.5万）；以上共计229.5万元。因乙方没有现金，乙方用xxx109、502、503号商铺按法院委托二次拍卖流拍价折抵清偿（这三间商铺所折算的价款由甲方四申请执行人按各自与乙方协商的清偿款进行分割），不足部分由乙方通过其它财产补足（用602-A＼28.11、602-B59.72平米），此两个店面由乙方在两个月内办理好房产过户手续，过户费用由甲方承担。乙方所欠甲方债务自此清偿完毕，甲方不得再向乙方主张任何权利。逾期未办好过户手续，则恢复原判决的执行。执行中，被执行人罗政明多次向该院提出中止拍卖申请、异议函等，该院均给予了其书面答复。宁都县法院认为，异议人罗政明所有的位于宁都县××××大道与永宁大桥交汇处的宁都县xxx分别办理了房产证，501号房屋因异议人罗政明向廖小华、付清连借款40万元而办理了抵押登记，说明该栋房屋是可以分割的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债，该院作出(2016)赣0730执584号之四执行裁定将异议人罗政明所有的位于宁都县××××大道与永宁大桥交汇处的宁都县xxx109号、502号、503号房屋分别以53.17万元、54.02万元、96.8万元（共计203.99万元）抵给申请执行人李连生、李小明、李金红、曾玉华所有合法有效。据此，宁都县法院认为异议人罗政明的异议理由不成立，依法裁定驳回了其异议请求。罗政明向本院申请复议称，一、该案裁定的涉案标的为商业楼，是宁都县【2013年政府工作报告】规划建设的集餐饮、住宿、客家菜培训、标准化于一体的商业楼。该栋楼的五、六楼及109#商铺设计的使用功能是宾馆，是一个整体（分别办501号、502号、503号、504号、601号、602号、603号、604号、109号共9本产权证），宁都县法院强行分割查封501号、502号、503号、109号共4本产权证，对它们评估、拍卖，降低了使用功能。二、《估价报告书》的估价远低于市场价格。涉案标的周边环境的混乱，规划的未成形，导致估价特别低。2016年10月31日其曾提出《异议函》后，只收到不符合规范的博文房地产评估造价集团有限公司赣州分公司（下称博文公司赣州分公司）的《估价报告书》。该报告中只有评估结果，没有估价因素分析和估价勘测数据，其申请重新评估，但宁都县法院没有理会。三、(2015)宁民一初字第2809号民事判决书判决异议人偿还原告李连生75万本金及利息，宁都县法院却查封、评估其109、501、502、503号四套价值300多万的房产。四个案件申请执行人不同，是不同的案件，其曾多次向宁都县法院申请应一个一个执行，均被拒绝。四、宁都县法院拍卖涉案房产，存在不告知当事人、现场没有拍卖标识或公告、或张贴公告看不清，且对其多次提出的整体评估、拍卖的申请也不予理会等情形。据此，复议请求依法撤销(2016)赣0730执584号之四（以物抵债裁定）和(2017)赣0730执异6号执行裁定，并对其所有的五楼(501、502、503、504)、六楼(601、602、603、604)及一楼总台1**号房产整体拍卖。本院查明，李连生与罗政明民间借贷纠纷一案，2016年1月18日，宁都县法院作出（2015）宁民一初字第2809号民事判决，判决罗政明于该判决生效后十五日内偿还李连生借款本金75万元及利息，并承担案件受理费0.61万元。判决生效后，因罗政明未履行该生效判决确定义务，李连生申请宁都县法院强制执行。除本案外，宁都县法院受理的以罗政明为被执行人的案件还有三件（申请执行人分别为李小明、李金红、曾玉华）。执行中，宁都县法院将该四个案件一同执行。2016年7月19日，因本案，宁都县法院作出（2016）赣0730执584－1号执行裁定，裁定查封被执行人罗政明所有的位于宁都县××××大道与永宁大桥交汇处的宁都县xxx109、501、502和503号四套房产。2016年9月21日，宁都县法院作出（2016）宁法技委评字第16号，委托博文公司赣州分公司对上述四套涉案房产进行评估，2016年11月11日，博文公司分别就上述涉案房屋的评估出具了博文房估字（2016）第31253号（109号商铺）、第31254号（501号商铺）、第31257号（502号商铺）、第31259号（503号商铺）《房地产司法鉴定估价报告》（下称《估价报告》）。2017年2月17日，宁都县法院作出（2016）赣0730执584－2号执行裁定，裁定拍卖上述四套涉案房产。宁都法院委托赣州翠微拍卖有限公司依法拍卖，该公司通过中国拍卖行业协会网络拍卖平台进行公开拍卖，并通过《信息日报》等7家网站进行了拍卖公告，宁都县法院也依法在拍卖标的物处所张贴了拍卖公告。另查明，本案《房地产市场价值征询意见函》、《估价报告》、查封、拍卖裁定均送达给了被执行人罗政明。本院查明的其他事实与宁都县法院查明的一致。本院认为，本案的焦点问题为对涉案的房产能否分割拍卖，《估价报告》评估价是否过低。根据查明的事实，本案裁定拍卖的涉案房屋，被执行人罗政明分别办理了产权证，且501号商铺已设置了抵押，四套涉案房产虽与被执行人罗政明的其他有关房产同属商业楼，但属可分割执行的财产。同时，依据2017年8月21日四个案件的申请执行人李连生、李小明、李金红、曾玉华与被执行人罗政明达成的执行和解协议，被执行人罗政明明确表示了其自愿用xxx109、502、503号商铺按法院委托第二次拍卖流拍价折抵清偿，不足部分由其通过其它财产补足的意思，该协议系其真实意思表示。因此，宁都县法院在对涉案房产依法评估的基础上，进行拍卖、在两次拍卖无人竞买的情形下，根据四个案件申请执行人的申请，作出(2016)赣0730执584号之四（以物抵债）的执行裁定，既符合被执行人罗政明的真实意思表示，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，具有事实和法律依据。执行程序中为了拍卖目的而对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定。本案中，拍卖的涉案房产已经两次公开拍卖，其价格已得到市场的充分检验，故被执行人罗政明质疑《估价报告》对涉案房产估价过低，缺乏事实依据，其理由不能成立。本案执行中，宁都县法院均将《房地产市场价值征询意见函》、《估价报告》、查封、拍卖裁定送达给了被执行人罗政明，其多次提出中止拍卖的申请、异议函，宁都县法院也均给予了其书面答复，涉案财产拍卖时依法进行了公告，宁都县法院处置涉案房产中并不存在不当情形。本案与李小明、李金红、曾玉华分别申请执行罗政明的案件共四个案件，属众多债权人分别对同一被执行人申请执行的系列案件，宁都县法院将该四个案件一并执行，有利于节约司法资源，降低执行成本，提高执行效率，该做法并无不妥，被执行人罗政明要求一个个分别执行的请求缺乏法律依据。综上，复议申请人的复议理由不能成立，其复议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回罗政明的复议申请，维持江西省宁都县人民法院(2017)赣0730执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈小奇审 判 员  温雪岩审 判 员  肖水长二〇一八年一月十日代理书记员  刘 珍