江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4913号
上诉人（原审被告）唐涛，男，1972年4月11日生，汉族。
上诉人（原审第三人）石宏萍，女，1977年11月29日生，汉族。
上诉人（原审第三人）李可勇，男，1963年6月25日生，汉族。
以上三上诉人共同委托代理人王文林，东台市唐洋法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）巫厚贵，男，1964年10月20日生，汉族。
委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。
原审第三人陶萍，女，1984年12月1日生，汉族。
上诉人唐涛、李可勇、石宏萍因与被上诉人巫厚贵、原审第三人陶萍房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服南京市江宁区人民法院作出的（2015）江宁民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
巫厚贵原审诉称，其系南京市江宁区湖山北路95号武夷水岸家园3幢102、103室的产权人。2014年5月21日，其与唐涛签订房屋租赁合同，约定其将上述房屋出租给唐涛使用，租金为每年7万元，先支付租金后使用房屋，每半年支付一次，第一次付款时间为2014年7月1日；唐涛未经其同意不得转租，否则视为违约，其可以提前解除合同；逾期支付租金，按照每天万分之五支付滞纳金。合同签订后，其按照约定履行了义务，但唐涛没有按照约定给付租金，且未经其同意将房屋转租给第三人陶萍、石宏萍、李可勇，严重违约。其多次与唐涛交涉，要求与其解除合同，并支付租金，但唐涛置之不理。其于2014年11月初通知唐涛解除合同，并于2014年11月7日书面通知各第三人，如果在2014年11月12日前与其联系，可以与其签订房屋租赁合同，如各第三人不同意与其签订房屋租赁合同，请第三人于2014年11月15日将房屋腾空交付给其，但第三人既未与其签订房屋租赁合同，也未将房屋腾空交付给其。现起诉要求确认其与唐涛的房屋租赁合同于2014年11月15日解除，唐涛给付租金3.5万元及滞纳金2363元，并承担违约金10500元；要求各第三人腾空房屋交付给其，并要求陶萍、石宏萍、李可勇分别按每月1917元、2750元、2500元的标准给付自2014年11月15日起至腾空房屋交付之日止的房屋使用费。
唐涛原审辩称，其将房屋转租给第三人是经过巫厚贵同意的。
第三人石宏萍原审述称，巫厚贵与唐涛协商之后，其可以再签订租赁合同，其已将租金给付了唐涛，不可能再给付巫厚贵租金。
第三人李可勇原审述称，其系正常租赁房屋，巫厚贵将房屋租赁给唐涛，与其没有关系，巫厚贵不应起诉其。
第三人陶萍原审未答辩。
原审法院经审理查明，2014年5月22日，巫厚贵（甲方）与唐涛（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方所有的位于南京市江宁区湖山北路95号武夷水岸家园3幢102－103室门面房，建筑面积约170平方米；未经甲方许可，乙方在租赁期限内不得将租赁物全部或部分转租给第三方使用，否则视为乙方违约，甲方可提前解除合同并要求乙方承担违约责任；租赁期限从2014年8月1日至2016年6月30日；租金为每年7万元，采用“先付后使用”方式，乙方于2014年7月1日前支付半年租金，以后租金按半年支付，乙方应该在上次租金期满前十五日内支付；乙方在本合同签订时向甲方支付合同履约保证金0.5万元，甲方提供相应收据；乙方如不能按约支付租赁费和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30天，甲方可选择提前解除合同，并可要求乙方偿付相当于半年租赁费用的经济损失，同时合同履约保证金不予退还。唐涛租赁的房屋为102室的后半间以及103室。在签订租赁合同时，唐涛已使用案涉房屋。合同签订后，唐涛未给付租金，也未给付履约保证金。后，唐涛将102室的后半间转租给第三人陶萍，103室分隔成两间，分别出租给第三人石宏萍（房屋门头为松凌装饰）、李可勇（房屋门头为云雷广告），其中转租给石宏萍经过巫厚贵的同意。巫厚贵曾向唐涛催要过租金，但唐涛亦未能给付。2014年11月3日，巫厚贵通过手机发短信给唐涛，内容为“由于你拖欠房租，又私下转租，违反我们房屋租赁合同的约定，你已严重违约，现在通知你，即日起解除双方的房屋租赁合同，请你七日内把拖欠的房租交清，并且把房屋腾空交还给我。”此后，唐涛未能给付巫厚贵租金，也未返还案涉房屋。2014年11月10日，巫厚贵发函给陶萍、石宏萍、李可勇，认为唐涛拖欠租金未付，且未经过其同意转租房屋，要求陶萍、石宏萍、李可勇与其签订房屋租赁合同，如同意签订，在2014年11月12日前与巫厚贵之妻联系，如不同意签订或不与巫厚贵之妻联系，将依法行使解除权，于2014年11月15日前腾空房屋。此后，陶萍、石宏萍、李可勇未与巫厚贵签订房屋租赁合同。2014年12月22日，巫厚贵向原审法院提起诉讼。审理中，巫厚贵变更诉讼请求，要求确认其与唐涛的房屋租赁合同于2014年11月15日解除，并要求陶萍、石宏萍、李可勇腾空租赁的房屋交付给其，要求唐涛给付2014年8月1日至2015年1月30日的租金3.5万元，并支付滞纳金2363元，并按每年7万元的标准给付2014年11月15日至实际返还房屋之日止的使用费，要求唐涛承担违约金10500元。唐涛对巫厚贵主张的房屋租金、占有使用费、滞纳金、违约金均无异议，巫厚贵表示对其重复主张的租金和占有使用费可以扣除。石宏萍、李可勇均不同意腾空房屋返还给巫厚贵。陶萍经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证书、利众租赁协议书、手机短信、告知函及当事人的陈述等证据可以证实。
原审法院认为，巫厚贵与唐涛之间的房屋租赁合同不违反法律规定，应属有效。唐涛应按合同的约定履行给付巫厚贵租金义务，但唐涛未能按合同约定履行义务，且在巫厚贵催告后亦未能给付。巫厚贵于2014年11月3日通过手机短信通知唐涛解除合同，系其依法行使解除权。双方之间的房屋租赁合同自通知到达时即2014年11月3日解除。巫厚贵要求确认合同于2014年11月15日解除无法律依据，原审法院确认合同解除时间为2014年11月3日。合同解除后，巫厚贵有权要求作为实际占有使用案涉房屋的次承租人陶萍、石宏萍、李可勇返还各自占有使用的房屋。石宏萍、李可勇不同意返还案涉房屋的意见，无法律依据，原审法院不予采纳。唐涛对巫厚贵主张的房屋租金、占有使用费、滞纳金、违约金均无异议，且巫厚贵自愿扣除其重复主张的费用，故原审法院认定唐涛应给付巫厚贵房屋租金及占有使用费为自2014年7月1日起按每年7万元的标准计算至案涉房屋实际返还之日止，应给付的滞纳金为2363元，应给付的违约金为10500元。陶萍经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院缺席判决：一、巫厚贵与唐涛2014年5月22日签订的房屋租赁合同于2014年11月3日解除；二、第三人陶萍、石宏萍、李可勇于判决发生法律效力之日起20日内将占有使用的位于南京市江宁区湖山北路95号武夷水岸家园3幢102室后半间、103室返还给巫厚贵；三、唐涛给付巫厚贵房屋租金及占有使用费（自2014年7月1日起按7万元／年的标准计算至房屋返还之日止），并给付巫厚贵滞纳金2363元、违约金10500元，均于判决发生法律效力之日起20日内付清。本案案件受理费1207元，由被告唐涛负担。
上诉人唐涛不服原审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实有误，适用法律不当。一、其与被上诉人巫厚贵签订的房屋租赁合同并不违反法律规定，应属有效合同，合同约定租赁期限为2014年8月1日至2016年6月30日，且约定合同解除和终止的前提为双方协商一致并达成书面终止协议，加之其转租给本案第三人石宏萍、李可勇、陶萍均得到巫厚贵的同意。故一审认定其与巫厚贵签订的房屋租赁合同于2014年11月3日解除，无事实和法律依据；二、其与巫厚贵自2013年以来就存在租赁关系，且租金及履行保证金均交给了巫厚贵委托的代理人，其未交2014年租金的原因是巫厚贵不配合其获得政府补偿，后巫厚贵又单方与第三人陶萍、李可勇、石宏萍联系，导致其无法收取经手租金；三、第三人陶萍、李可勇、石宏萍在涉案房屋中的装修、装潢费用较高，一审判决第三人陶萍、李可勇、石宏萍搬离涉案房屋，第三人陶萍、李可勇、石宏萍装修、装潢的损失由谁承担？综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回原审法院重新审理或改判。
上诉人石宏萍不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决其返还涉案房屋不合情，也不合理，更不合法。一、其与唐涛签订房屋转让租赁合同系巫厚贵同意的；二、唐涛与巫厚贵签订的租赁合同的租赁期限为2014年6月11日至2016年6月30日，租赁合同期限尚未到期；三、其已向唐涛缴纳至2015年6月20日的房屋租金；四、其在涉案房屋内进行了装修和装潢，且装潢费用达十几万元，一审判决其搬离涉案房屋，其装修、装潢的损失由谁承担？五、其享有合理找房期限的权利及优先承租权，应得到法律的保护。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回原审法院重新审理或改判。
上诉人李可勇不服原审判决，向本院提起上诉称，一、其与唐涛签订房屋转让租赁合同系巫厚贵同意的；二、其已向唐涛缴纳至2015年11月的房屋租金；三、其在涉案房屋内进行了装修和装潢，一审判决其搬离涉案房屋，其装修、装潢的损失由谁承担？四、其享有合理找房期限的权利及优先承租权，应得到法律的保护。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回原审法院重新审理或改判。
被上诉人巫厚贵答辩称，三上诉人的上诉理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人陶萍未答辩。
本院对原审查明事实予以确认。二审中双方未提交新证据。
本院认为，上诉人唐涛与被上诉人巫厚贵签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。因唐涛未履行按合同约定给付巫厚贵租金的义务，巫厚贵依据房屋租赁合同中关于解除合同条款的约定并以短信的形式通知唐涛解除合同，巫厚贵的行为符合解除权行使的法律规定，依法应当认定巫厚贵与唐涛的房屋租赁合同已经解除。因唐涛收到巫厚贵解除房屋租赁合同的短信时间为2014年11月3日，且根据法律规定，解除权的生效自通知到达对方时生效，原审法院据此认定巫厚贵与唐涛签订的房屋租赁合同于2014年11月3日解除，并无不当。巫厚贵与唐涛的租赁合同解除后，第三人陶萍、石宏萍、李可勇作为次承租人，有迁让义务，原审法院判决其返还房屋，处理结果正确。关于三上诉人主张唐涛与石宏萍、李可勇的转让租赁合同均经过巫厚贵同意、应属合法有效及上诉人石宏萍、李可勇上诉主张装修、装潢费用的损失，因该装修、装潢费用的产生系根据唐涛与李可勇、石宏萍之间的房屋转让合同而发生，与唐涛、巫厚贵之间的房屋租赁合同关系没有关联，可另案主张，本案不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1207元，由上诉人唐涛负担403元，上诉人石宏萍、李可勇各负担402元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年十月十四日
书 记 员 朱亚芳