山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5318号上诉人（原审被告）青岛绿地申花小额贷款有限公司。法定代表人徐孟立，系该公司经理。委托代理人牛俊颖，该公司员工。委托代理人董炤熠，上海市万众律师事务律师。被上诉人（原审原告）宋伟山。被上诉人（原审被告）刘丽华。上诉人青岛绿地申花小额贷款有限公司与被上诉人宋伟山、刘丽华抵押权纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2016）鲁0285民初6976号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由审判员陈晓静担任审判长并主审本案，与审判员宿敏、林伟光共同组成合议庭，于2017年6月30日、7月17日审理了本案。本案现已审理终结。宋伟山在一审中向原审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告绿地小贷公司与刘丽华之间的抵押无效，涤除设定在原告所有的房屋之上的抵押权，协助原告办理房屋抵押权注销手续；2.诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年7月份，刘丽华购买原告位于莱西市滨河新村x号楼西x户房屋一处。刘丽华仅支付定金8万元后欺诈原告，将房屋过户到其名下，后未再支付房款。双方纠纷后经莱西市人民法院调解结案。后原告发现刘丽华又将房屋出售给张世方，并将房屋抵押给绿地小贷公司，其行为严重侵害原告利益：其与张世方的合同本属无效，其办理的抵押权登记亦属无效。因抵押存在，原告无法过户。为维护原告合法权益，特诉至贵院。刘丽华在一审中辩称，房屋买卖及贷款属实，但我现在没有钱给原告，也没有钱还被告的贷款。绿地小贷公司在一审中辩称，原告无权请求抵押无效，原告与绿地小贷之间无任何法律关系，双方互不认识。绿地小贷与刘丽华之间的借款合同与房屋抵押合同是双方真实意思表示，真实有效，绿地小贷在审查该房产的权属时，该房产的登记产权人是刘丽华，房地产管理部门登记的资料记载具有公示效力，房地产管理部门也为我公司办理了抵押权他项权利登记，对此设立的抵押权有效且是善意的。该房屋上的抵押权也不是物权法中规定的不得抵押的财产，抵押权作为一种担保物权，依据物权优先于债权的原则，在借款人不履行偿还贷款义务时，可对该抵押房屋的折价变卖或拍卖的价款优先受偿，而原告与被告刘丽华之间即使存在商品房买卖合同纠纷，也只是债权请求权，没有对抗第三人的效力，更不能请求免除设定于房屋之上的抵押权。该房屋上的抵押是有效的。一切费用不应由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审法院认定事实如下：2015年7月26日，宋伟山与李宝勇、刘丽华签订房屋买卖合同1份，双方约定刘丽华、李宝勇购买宋伟山位于莱西市滨河新村x号楼西x户房屋1处，作价207万元，定金15万元，余款由其在农业银行按揭贷款。后刘丽华支付定金8万元，2015年7月17日，刘丽华就涉案房屋取得青房地权市字第××号房地产权证书。因刘丽华未能支付剩余房款199万元，双方于2015年11月5日达成协议，刘丽华同意将房屋返还宋伟山并办理过户手续。后因未能办理过户手续，双方多次发生纠纷并多次达成相关协议。因刘丽华最终未协助办理该房屋过户手续，宋伟山于2016年4月26日诉来原审法院，请求判令刘丽华、李宝勇返还房屋并协助办理过户手续。诉讼过程中双方达成调解协议：李宝勇、刘丽华于2016年5月19日前支付宋伟山购房款80万元，2016年6月9日前付清剩余款项118万元，如二被告于2016年5月19日前未能付清80万元，双方自2016年5月20日起解除于2015年7月26日签订的房屋买卖合同及2015年12月11日、2015年2月6日签订的补充协议，二被告将已登记在刘丽华名下位于莱西市滨河新村房产证号为20××65号房屋一处无条件返还原告，并承担房屋过户所需买卖双方应支付的相关税费。该案诉讼过程中，刘丽华并未向原审法院说明该房屋已被其抵押给绿地小贷公司。2015年12月15日，刘丽华与绿地小贷公司签订循环贷款合同1份，双方约定贷款金额240万元，贷款期限为2015年12月15日至2016年12月15日，年利率16.2%，提款金额、贷款利率等以本合同项下签订的相应的贷款借据为准，贷款发放账号为中信银行青岛山东路支行62xx15。双方另行签订最高额抵押合同1份，刘丽华以登记在其名下的莱西市滨河新村x号楼西x户房屋作为抵押物并办理了抵押物登记，并办理他项权证，在绿地小贷公司贷款200万元。另查明，绿地小贷公司通过案外人王丽娟、王晓从中撮合完成该笔借贷。房屋评估过程中由王晓联系评估机构在半小时内制作评估报告，将涉案房屋估价405万元。2015年12月17日，绿地小贷向刘丽华通过中信银行账户提供贷款200万元。刘丽华称，其将贷款中13万元交给了王丽娟，其中中信银行转账8万元、现金5万元。诉讼过程中宋伟山提交个人账户明细查询印证该8万元转账给了王丽娟。为查明本案事实，诉讼过程中，原审法院要求绿地小贷公司提供该二人具体身份信息，其未在指定期限内提供。诉讼过程中，根据宋伟山申请，原审法院依法委托山东舜华房地产评估造价咨询有限公司对涉案房屋进行了评估。2017年1月10日，该公司出具评估报告，认定该房屋评估单价为2481元/㎡,评估总价为167.82万元（取整）。原审法院认为，绿地小贷公司作为专业营利性组织，其以金融借贷为主业，对借方之抵押物权属状态应尽谨慎审查义务，本案中，其存在明显过错，关于其主张系善意第三人的抗辩意见原审法院不予采纳，理由如下：一、其认定抵押物价值远远超出实际价值，虚抬抵押物价值，显然存在过错。根据原审法院依法委托评估机构估价结果，该房屋现价值仅为167.82万元，与刘丽华与绿地小贷公司均认可的评估价值405万元相去甚远。绿地小贷公司自称系由案外人王晓具体操作评估过程，且在半小时内完成，明显不符合房屋价值评估的一般程序要求，其虚增抵押物价值，且未尽到谨慎审查义务；二、涉案房屋虽未办理变更登记手续，但刘丽华已同意将房屋返还宋伟山，根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定，以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效；三、根据刘丽华所述，其将贷款中的13万元给了中介人王丽娟，该事实与宋伟山提交的刘丽华的账户明细相互印证，绿地小贷公司庭审中亦称通过王丽娟、王晓撮合完成该笔借贷，但其拒不提供该二人身份信息。综合原审法院所查明的事实及双方陈述借贷、评估过程及双方提交证据，足以认定刘丽华与绿地小贷公司存在恶意串通损害他人利益的情形。综上，绿地小贷公司与刘丽华签订的最高额抵押合同中有关涉案房屋的抵押条款，损害了宋伟山的合法权益，应属无效。由于物权行为的有因性，以不动产为抵押标的物的抵押合同无效后，基于抵押合同所作之抵押登记也无效，故被告绿地小贷公司自始未取得抵押权，已经进行的抵押登记应当予以注销，其应协助办理抵押权注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条之规定，判决：一、刘丽华与青岛绿地申花小额贷款有限公司签订的抵押合同无效；二、刘丽华、青岛绿地申花小额贷款有限公司于判决生效后十日内协助宋伟山办理莱西市滨河新村西x户房屋的抵押权注销登记手续（他项权证号西房地权市他字第2015119557号）；案件受理费100元、评估费13000元，由刘丽华、青岛绿地申花小额贷款有限公司负担。宣判后，青岛绿地申花小额贷款有限公司不服，向本院提起上诉，要求撤销一审判决。其主要理由是：原审认为抵押物价值超过实际价值错误，抵押物的价值由市场决定，评估价的高低并不影响抵押权的效力。上诉人在放款前，已尽到了审慎审查的义务，房产权属登记的产权人是刘丽华，且房管部门也为上诉人办理了抵押权他项登记，上诉人也发放了200万元款项，上诉人属于善意抵押权人。原审认为刘丽华支付了13万元给中介人，即以此认定刘丽华与上诉人存在恶意串通行为错误，宋伟山与刘丽会之间系房屋买卖纠纷，其不是房屋登记权利人，其无权提起本案诉讼。被上诉人宋伟山答辩称：涉案房屋的评估过程明显违法，评估结果背离客观实际。上诉人在一审中自认涉案房产评估在半个小时就完成了，不符合评估程序，且评估价值与一审法院委托评估结果相差甚远，不符合常理，更不符合上诉人上诉状中所称的市场因素决定。刘丽华对涉案房产无权处分，其在向上诉人贷款前已约定将房产返还答辩人。上诉人与刘丽华恶意串通，王丽娟、王晓在抵押过程中索要回扣，操作虚假评估，配合刘丽华完成无权处分的房产进行抵押，上诉人的一系列行为证明其并非善意。原审判决正确，请求维持原判。被上诉人刘丽华未发表答辩意见。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。二审查明，（2016）鲁0285民初6830号民事判决书载明：刘丽华与以与本案争议房屋相同小区、面积基本相同房屋在建设银行贷款200万；（2016）鲁0285民初2418号调解书载明：2016年4月29日刘丽华与宋伟山达成协议，如刘丽华不能按照约定数额付清房款，刘丽华将房产返还宋伟山；（2016）鲁0203民初6030号民事调解书载明：上诉人绿地申花小额贷款公司与刘丽华之间就本案争议贷款达成还款计划，并以争议承担抵押担保责任，上述三份法律文书均已发生法律效力。本案经调解，双方当事人未能达成协议。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，争议的房屋的产权人为被上诉人刘丽华，刘丽华以该房屋作为抵押向上诉人青岛绿地申花小额贷款有限公司申请贷款，双方就该房屋办理了抵押他项权证，上诉人青岛绿地申花小额贷款有限公司亦向刘丽华发放了贷款，故刘丽华与青岛绿地申花小额贷款有限公司之间抵押贷款行为符合法律规定。被上诉人宋伟山非争议房屋的产权登记人，其主张刘丽华与青岛绿地申花小额贷款有限公司之间抵押行为无效的诉讼请求不成立，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销山东省莱西市人民法院（2016）鲁0285民初6976号民事判决；二、驳回被上诉人宋伟山的诉讼请求。一审案件受理费100元，评估费13000元，由被上诉人宋江伟山负担；二审案件受理费100元，由被上诉人宋伟山负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓静审判员  宿 敏审判员  林伟光二〇一七年八月二日书记员  邱若璇