浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初15660号原告：包涵，男，1991年1月25日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：虞景勇，义乌市天地法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。被告：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地：义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。法定代表人：黄允松，系执行董事。委托诉讼代理人：何江南，浙江世普律师事务所律师。原告包涵与被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月14日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年12月15日公开开庭进行了审理。原告包涵的委托诉讼代理人虞景勇与被告现代房地产公司的委托诉讼代理人何江南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包涵起诉称，原告购买被告开发的义乌市房屋一套，该房屋建筑面积为166.05平方米，价格为27101元每平方米，房屋总价为4500121元。原告依约履行了支付全部购房款的义务，原告所购房屋办理了预售备案登记。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应在2015年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告，第十条明确约定，逾期交房超过90日的，买受人继续履行合同的，被告应承担自2016年1月1日起按日向买受人（即原告）支付已交付房款万分之十的违约金至实际交付房屋之日止。但时至今日，原告所购房屋被告尚未建造完工，更谈不上交付，被告构成违约。为此，请求判令：被告自2016年1月1日起按总房款每日万分之十（4500.121元）支付原告逾期交房违约金至实际交付房屋之日止。被告现代房地产公司答辩称，一、逾期交房被告不具有过错。造成本案逾期交房非被告过错引起，属政府规划没有落实，造成成本上升，出售价格下降。二、本案约定违约金过高，应给予减少到同类房屋价格的租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案房价的10%作为标准，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定相比明显过高。经义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对义乌市江东街道商博花园处房屋租金进行评估，每月为28元每平方米。因此，违约金应比照此租金进行计算。三、根据合同规定违约金应分阶分别计算。根据合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的规定，违约金计算根据逾期天数分二类标准计算，且不作累加。本案原告皆一个标准10%计算，违背合同原意，应给予变更。综上，本案约定违约金过高，根据法律规定应给予减少，标准以同类地段的租金28元/平方米/月为依据，请给予支持。针对被告的答辩意见，原告补充陈述，一、被告逾期交房明显违约，目前还停工。原告购买房屋是为了提升自己的社会形象及地位，够买的房屋不是用于出租和投资，购房款是一家几代人的积蓄，加上向亲朋好友的借款和向银行贷款；且目前义乌的房价跌了近一半，装潢的费用和人工的费用每年都是成倍的上涨。由于被告的违约造成原告家庭矛盾，当时买房时两夫妻观点可能不一致，但是由于信任被告，才购买被告的房屋，违约行为给原告一家几代人造成精神痛苦，损失是不可估量的。二、合同约定逾期交付违约金为每日万分之十，实际上是被告预先定好的，原告同意，因此约定合法有效。三、被告向购房户融资，利息为月利率2%，义乌小额贷款、银行贷款利率为月利率1.8%还要财产抵押，国家对民间借贷融资月利率3%是保护的。本案约定违约金，本身具有补偿损失和惩罚违约者的功能。因此原告认为约定日万分之十是合情合理的，被告主张过高没有任何事实与法律依据。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1，收款收据复印件、预售房产证明各一份，证明原告已支付全部购房款，原告已取得房屋的产权。证据2，浙江省商品房买卖合同复印件一份，证明双方约定了权利义务及被告的违约责任；被告应当在2015年12月31日前交房。证据3，承诺书复印件一份，证明被告向购房户融资，利息为月利率2%，逾期交房违约金为万分之十是合理的。证据4，情况汇报复印件一份，证明被告承诺延期交房违约金按双方签订的合同执行。证据5，借款借据核对件及申请书核对件、借款合同核对件各一份，证明首付款外的部分购房款以银行贷款支付，原告依约交付了全部购房款。被告质证：1、合同违约金条款不能证明原告的证明目的，因为违约金的约定过分高于原告的损失。2、对承诺书真实性无异议，证明对象有异议，承诺书的承诺对象并非是原告，而是对住建局检查的承诺。承诺内容是说预售合同签订之前，被告向原告融资的月利率是2%，这个2%的月利率和日违约金万分之十没有必然联系。3、情况汇报证明对象有异议，情况汇报和合同条款并不矛盾，既然合同违约金条款约定违约金过高，这个情况汇报也应当作出相应调整。4、被告对其余证据均无异议。被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据：资产评估报告复印件一份[原件存于（2016）浙0782民初15658号案卷内]，证明被告违约金应当参照资产评估的年租金执行。原告质证：资产评估报告来源不合法，经过对商博花园A8幢1单元1801室的购房人陈小洪和王萍核实，他们不知道评估的事情。评估报告的委托方是义乌国鼎法律咨询服务有限公司，该公司既不是本案原被告，也不是利害关系人，和本案没有任何关系。从报告载明的内容看，没有委托书、没有现场照片，原告认为该评估是虚假评估。本案违约金是有双方协议约定，不需要任何评估。因此原告认为该评估报告不具有真实性、合法性，和本案也没有关联性，不能证明被告所要证明的目的。根据原告、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：一、关于原告提供的证据。对收款收据、预售房产证明的真实性予以确认。可以证明原告于2013年5月20日支付部分购房款项及原、被告已经办理房屋预告登记的事实。对浙江省商品房买卖合同的证明效力予以认定。对承诺书、情况汇报本身的真实性予以确认。对借款借据及申请书、借款合同的证明效力予以认定。二、关于被告提供的证据。对资产评估报告本身的真实性予以确认。根据上述已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实：2013年5月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为166.05平方米，每平方米27101元，总价款4500121元；被告应在2015年12月31日前将竣工验收合格并符合其他交付及使用条件的商品房交付给原告使用；被告未按合同约定的期限交付房屋，如逾期超过90日的，原告可要求继续履行合同，并从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告按约付清了全部购房款，其中1800121元为原告支付的购房首付款，其余270万元由原告向浙江稠州商业银行贷款支付给被告，贷款利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率。涉案房屋仍在建设当中，至今尚未竣工，还不符合合同约定的交付条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对涉案房屋的交付期限作出了明确约定，被告未能在约定的期限内交付房屋，已构成违约。根据合同约定，逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，被告应从合同约定的最后交付期限的次日起按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。现原告要求被告继续履行合同，并自2016年1月1日始计付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为逾期交房违约金是否给予调整以及调整后标准如何确定的问题。一、关于违约金是否予以调整的问题。因双方当事人签订的商品房买卖合同将逾期交房违约金约定为日万分之十，也即年息36%，明显偏高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可依法对违约金比例予以调减。二、关于违约金调整后新标准的确定问题。逾期交房增加了购房款的融资成本，也造成了购房户的其它潜在损失。同时，违约金条款本身也是对违约方的一种惩罚性条款，违约金的调整仍应部分考虑对违约方违约行为的制约和惩罚。综合以上因素，本院将本案逾期交房违约金比例酌情调整为日万分之三。综上，对原告诉请中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下:一、被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告包涵逾期交房违约金人民币346959.33元（已算至2016年9月14日止，之后的违约金自2016年9月15日起以总房款4500121元为基数按日万分之三计付至实际交房之日止）。二、驳回原告包涵的其他诉讼请求。案件受理费14966元，由原告包涵负担10369元，被告浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担4597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  吴晨播审 判 员  舒 怡人民陪审员  毛国新二〇一七年十二月二十六日书 记 员  金倩倩?附录：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。