江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0826民初1069号原告：何双林，男，1985年5月27日出生，汉族，住江西省樟树市。原告：李腊梅，女，1987年12月23日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县，系原告何双林之妻。委托诉讼代理人：夏新华，江西赣中律师事务所律师，特别授权。被告：泰和县三赢物业投资有限公司，住所地：吉安市泰和县工业园区，统一社会信用代码：913608260697088326。法定代表人：钟路生，总经理。委托诉讼代理人：陈文艺，江西西昌律师事务所律师，一般代理。第三人：中国建设银行股份有限公司泰和支行，住所地江西省吉安市泰和县城白凤大道，统一社会信用代码：91360826862274304Q。负责人：罗峰，行长。委托代理人：邓安太，公司员工，一般代理。原告何双林、李腊梅诉被告泰和县三赢物业投资有限公司（以下简称三赢投资公司）、第三人中国建设银行股份有限公司泰和支行（以下简称建行泰和支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何双林、李腊梅的委托代理人夏新华、被告三赢投资公司的委托代理人陈文艺、第三人建行泰和支行的委托代理人邓安太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何双林、李腊梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年2月13日签订的编号为20150200026《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房首付款112937元及赔偿利息损失，利息从2015年2月13日至付清之日止按银行同期贷款利率计算，截止2016年7月1日已产生利息8047.55元；3、解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，并由被告返还240000元及利息给第三人，利息按照《个人购房借款/担保合同》从2015年2月28日至判决生效之日止原告应支付给第三人的利息；4、第三人返还原告自2015年2月28日至判决生效之日止已支付给第三人的全部贷款本息；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年2月13日，原告就购买被告所开发的丹桂博园小区2栋2单元1102房签订了《商品房买卖合同》，合同第八条约定2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。交付时间到期后，被告迟迟无法交付房屋，由于被告一直未通过验收导致无法交付。根据《吉安市建设工程综合验收备案管理实施细则》第八条“根据《江西省城市房屋权属登记条例》第二十四条、《江西省建筑管理条例》第二十六条，建设单位应当自房屋建设工程质量验收合格之日起15日内，依照本实施细则规定，向市建设工程综合验收备案审查领导小组办理备案报审手续。未通过建设行政主管部门备案的建设工程，不得交付使用，不得办理房屋权属登记等有关手续。”根据合同第九条约定，逾期交房超过30天，原告有权解除合同。被告三赢投资公司辩称：原告的诉讼请求不能支持，双方签订的合同约定交房日期为2016年3月31日，但因为2015年下半年出现了恶劣天气，导致三个月无法施工，所以根据合同约定交房期限应予延长，另外双方合同约定交房条件为验收合格，原告所购买的房屋在2016年5月5日就已经由有关部门验收合格，被告也通知了原告等业主收房，但原告以房屋应办理综合验收备案为由拒绝收房，并导致纠纷，原告拒绝收房理由不成立，故其诉讼请求不能支持。第三人建行泰和支行述称：合同是原告签订的，按照合同约定，被告在未正式抵押登记之前，被告承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的泰和县气象局的《证明》，原告对其关联性有异议，本院认为，该证明只能说明降水量较多，不能证明因雨水导致三个月无法施工的事实，本院对该组证据不予采信；被告提交的竣工预验收总结会议纪要，只能说明涉案的房屋经建设、监理、施工、设计、勘察五单位验收合格，而工程竣工验收不仅仅指勘察、建设、设计、施工、监理单位验收，还需取得公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，且被告至今未取得竣工验收备案表，故涉案房屋未验收合格，本院对该份证据不予采信；被告提交的房屋交付验收清单，仅是其向其他业主交付房屋的事实，与本案没有关联性，本院不予采信。综上所述，本院对已查明的法律事实确认如下：2015年2月13日，原告何双林、李腊梅夫妻与被告三赢投资公司签订了《商品房买卖合同》（2015年2月13日已办理预售合同登记备案，合同编号为20150200026），双方在合同中约定：1、原告购买被告三赢投资公司开发的丹桂博园小区2栋2单元1102房，房屋总价款352937元；2、原告在合同签订之日首付112937元，余款240000元办理银行按揭贷款手续；3、出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。如出卖人违约逾期超过30日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等内容。同日，原告何双林、李腊梅向被告三赢投资公司交纳了购房首付款112937元。2015年2月28日，原告何双林、李腊梅与第三人建行泰和支行签订了《个人购房借款/担保合同》，双方约定：1、第三人向两原告发放贷款240000元用于其购买丹桂博园小区2栋2单元1102房房屋，并由被告为原告借款作担保；2、贷款期限为10年，即从2015年2月28日起至2025年2月28日止，贷款年利率为6.765%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；3、原告采取委托代扣方式还款，委托扣款日为每月的28日，采用等额本息还款方法；4、担保方式为阶段性连带责任保证等内容，被告作为保证人亦盖章认可。合同签订后，第三人依约于当日向原告发放贷款240000元并将该款依据合同约定直接划到被告的帐户上。此后，原告按借款合同的约定每月向第三人还本付息，至2016年8月28日，原告已还部分本息，尚欠借款本金212694.79元。之后，因被告一直未将验收合格的交房交付给原告，原告多次与其交涉未果，故诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，且符合有关法律规定，合法有效，双方均应严格依约履行。现因被告房屋未验收合格，逾期不能交房，使得原告欲取得该房所有权的合同目的不能实现，故被告构成根本违约。现原告要求解除商品房买卖合同和借款合同、返还已付款项以及第三人要求原、被告归还借款本息的诉请于法有据，本院核实后予以支持。根据《商品房买卖合同》的有关约定，如被告逾期未交房，被告应按累计已付款3%向原告支付违约金，现被告违约，给原告造成了损失，该损失远远大于双方约定违约金的金额，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院增加，故原告要求被告支付违约金以其已交购房首付款112937元按中国人民银行同期贷款利率从2015年2月14日计算至实际返还之日较为合理。因涉案房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的借款合同未履行部分的本金、利息全部返还给第三人前，第三人对涉案房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和借款合同解除及返还义务全部履行后，原、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，涉案房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下:一、解除原告何双林、李腊梅与被告泰和县三赢物业投资有限公司于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告何双林、李腊梅与第三人中国建设银行股份有限公司泰和支行于2015年2月28日签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告泰和县三赢物业投资有限公司一次性退还原告何双林、李腊梅购房首付款112937元并支付违约金（从2015年2月14日起以112937元按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；四、被告泰和县三赢物业投资有限公司一次性退还原告何双林、李腊梅因借贷关系已由第三人中国建设银行股份有限公司泰和支行支付给被告的按揭贷款240000元及其利息（从2015年3月1日起按年利率6.765%的标准计算至实际付清之日止）；五、原告何双林、李腊梅将未付的贷款余额212694.79元及其利息（从2016年8月29日起按年利率6.765%计算至实际付清之日止）一次性支付给第三人中国建设银行股份有限公司泰和支行，此款原告在领取被告退款时一并付清，被告对上述款项的支付承担连带清偿责任；被告泰和县三赢物业投资有限公司亦可在向原告退款时向原告履行必要的告知义务后将原告应付给第三人的贷款余额212694.79元及其利息（从2016年8月29日起按年利率6.765%计算至实际付清之日止）迳行付给第三人中国建设银行股份有限公司泰和支行，之后，该款可从原告领取退款时予以品除；如原告已付2016年8月28日以后的银行按揭贷款本息，则被告应将此款返还给原告。以上给付款项，限原、被告在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，由被告泰和县三赢物业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  肖云宾审 判 员  刘先迪人民陪审员  杨学愿二〇一六年十二月二十六日书 记 员  高倩云