海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终2253号
上诉人（原审被告）：三亚长城置业房产有限公司，住所地海南省三亚市滨海路三亚胜意海景酒店一楼。
法定代表人：陈闪，公司经理。
委托诉讼代理人：宋涛，该公司员工。
委托诉讼代理人：黄芳，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：丁积谦,男，1936年4月16日出生，汉族，海南省文昌市人，现住海南省文昌市。
委托诉讼代理人：伍世炳，文昌市鸿圣法律事务所法律工作者。
上诉人三亚长城置业房产有限公司因与被上诉人丁积谦房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案受理后，依法组成合议庭。经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
三亚长城置业房产有限公司上诉请求：1.变更（2017）琼9005民初864号民事判决第一项，请求二审法院调低违约金的数额，判决被上诉人不支付滞纳金。2.一、二审诉讼费，由丁积谦承担。事实和理由：1.双方约定的违约金比例过高，不符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”上诉人未付租金是被上诉人未开发票所致，上诉人并未造成被上诉人实际损失，一审法院判决违约金比例过高。2.滞纳金属于违约金的一部分，不应在违约金中重复计算。
被上诉人丁积谦辩称：1.一审法院认定事实清楚，判决正确。被上诉人租赁房屋却不交租金，应当承担相应租金、滞纳金。2.税费全部由承租方负担，已经在补充合同中予以约定，上诉人要求开具发票，扣除税费没有事实根据。3.关于上诉人提出违约金过高问题，应遵循合同约定。该房屋至今由被上诉人占用，导致上诉人无法使用，被上诉人的租金收入远远不止违约金数额，因上诉人过错行为导致被上诉人存在较大损失，被上诉人提出的违约金数额有事实根据和法律依据。
丁积谦向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付租金89344.52元，违约金116580元，滞纳金446.72元给原告。2.判令原告与被告三亚长城置业房地产有限公司的文昌分公司于2009年2月18日签订的《房屋租赁合同》终止，判令被告在判决生效后30日内腾出租赁房屋。3.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：三亚长城置业房地产有限公司文昌分公司系三亚长城置业房产有限公司投资注册的分公司，三亚长城置业房地产有限公司文昌分公司已于2011年8月18日被注销。2009年2月18日，原告丁积谦与被告三亚长城置业房地产有限公司文昌分公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：由原告作为甲方将位于文昌市××镇号第二、三层出租给三亚长城置业房地产有限公司文昌分公司。租赁期限：自2009年04月01日起至2017年03月31日止共捌年。租金及支付方式：1.自2009年04月01日至2012年03月31日，该物业每月租金为：贰仟元整（小写：2000元整）；2.自租期第四年起，租金逐年增加10%，即：自2012年04月01日至2013年03月31日，该物业每月租金为：贰仟贰佰元整（小写：2200元整）；自2013年04月01日至2014年03月31日，该物业每月租金为贰仟肆佰贰拾元整（小写2420元整）；自2014年04月01日至2015年03月31日，该物业每月租金为贰仟陆佰陆拾元整（小写2660元整）；自2015年04月01日至2016年03月31日，该物业每月租金为贰仟玖佰叁拾元整（小写2930元整）；自2016年04月01日至2017年03月31日，该物业每月租金为叁仟贰佰贰拾元整（小写3220元整）。3.租金每半年付一次，乙方需于上一期租金届满之日提前60日支付下一期租金。此外，双方约定了租赁期间相关费用及税金：租赁期间，由于租赁该物业所产生的税费以及杂费均按国家规定甲、乙双方各自依法交纳；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计2个月以上的。（3）乙方因租赁期未满而单方提出解除合同的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，逾期15天，则应按上述费用总额的5‰支付甲方滞纳金。2009年2月18日，原被告双方又签订了《房屋租赁补充合同》，合同约定：1.根据甲、乙双方于2009年2月18日所签订的《房屋租赁合同》第五条：”1.租赁期间，由于租赁该物业所产生的税费以及杂费均按国家规定甲、乙双方各自依法交纳，......。”经双方协商，同意将其修改为：”1.甲、乙双方租赁所产生的税费由乙方负责......”。2.本合同是《房屋租赁合同》的补充合同，与主合同一并实施。合同签订后，原告按照合同约定将涉案第二、三层房屋出租给被告三亚长城置业房地产有限公司的文昌分公司使用。被告与文昌长城置业有限公司（第一层租户）一起交付房屋租金，从签订合同之日起至今被告与文昌长城置业有限公司共向原告支付租金247410元，尚欠原告租金89344.52元。
一审法院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否应当向原告支付租金、违约金及滞纳金。二、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当予以终止。关于被告是否应当向原告支付租金、违约金及滞纳金的问题。2009年2月18日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。因三亚长城置业房地产有限公司文昌分公司已注销，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被告三亚长城置业房产有限公司应当承当三亚长城置业房地产有限公司文昌分公司的债务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告在合同履行期间内欠付原告租金，应当承担履行支付租金的义务。”的规定，原告要求被告支付所欠的房屋租金，于法有据，本院予以支持。对于原告要求的被告支付违约金问题，本案中由于原、被告双方签订的《房屋租赁补充合同》中明确约定”甲、乙双方租赁所产生的税费由乙方负责”，即被告应当承担缴纳税负的义务，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款”当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同补充合同》是对《房屋租赁合同》的变更，且《房屋租赁合同补充合同》中明确约定”本合同是《房屋租赁合同》的补充合同，与主合同一并实施。”因此，原告并不存在违约行为，被告以原告未出具租金发票作为抗辩理由不缴纳房屋租金，本院不予采纳。根据《房屋租赁合同》约定”拖欠房租累计2个月以上的”及”甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。”的约定，原告请求被告向其支付违约金,本院予以支持。截至2017年3月31日，被告应当向原告支付的总房租为233160元，即被告应当向原告支付违约金233160元×50%=116580元。对于滞纳金的问题，由于原、被告双方在《房屋租赁合同》中第九条明确约定”在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，逾期15天，则应按上述费用总额的5‰支付甲方滞纳金”。因此，原告请求的要求被告支付原告滞纳金446.72元，本院予以支持。关于原、被告签订的《房屋租赁合同》是否应当予以终止的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的期限为2009年4月1日至2017年3月31日，截止庭审之日（2017年5月12日）合同已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（一）项：”有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；......”的规定，《房屋租赁合同》自2017年3月31日已经履行完毕而终止。被告提出愿意将涉案房屋返还给原告，但需要必要的准备时间，原告在诉求中主张要求被告在判决生效后30日内腾出房屋，已经充分给予被告准备的时间，因原告主张被告在判决生效后30日内腾出房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条第一款第（一）项、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决：一、被告三亚长城置业房产有限公司向原告丁积谦支付欠付的租金89344.52元，违约金116580元，滞纳金446.72元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、原告丁积谦与被告三亚长城置业房产有限公司于2009年2月18日签订的《房屋租赁合同》终止，限被告三亚长城置业房产有限公司于本判决生效之日起30日内腾出位于文昌市××镇号第二、三层的租赁房屋返还给原告丁积谦。如果被告三亚长城置业房产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4395.56元，由被告三亚长城置业房产有限公司负担。
二审期间，上诉人没有提供新证据。
本院查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本案另查明，涉案房屋至今由被上诉人占用。
本院认为，本案二审争议的焦点是：一、上诉人主张违约金过高是否有事实根据和法律依据。二、上诉人支付违约金同时是否需要支付滞纳金。
关于上诉人主张违约金过高是否有事实根据和法律依据的问题。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，被上诉人已经按合同约定履行义务，但上诉人未按合同的约定支付租金，构成违约，应承担付款的违约责任。上诉人主张依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”的规定，请求本院对违约金数额予以调低。本院认为，双方虽然在合同中约定了违约金的计算方式，但以总租金的50%计算违约金，明显高于被上诉人存在的损失，应予以调整。上诉人该项上诉请求，理由成立，本院予以支持。本院认为违约金应以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则和案件实际情况判定。现被上诉人未提交其实际损失证明，本院以欠付租金为违约金计算基数，按30%计算违约金数额，即上诉人应向被上诉人支付违约金数额为：89344.52元（上诉人欠付租金）×30%=26803.36元。
关于上诉人支付违约金的同时是否需要支付滞纳金的问题。违约金，主要是指当事人签订合同时，一方当事人违反合同约定内容时，应当向对方支付的一定数额金钱或财物，来弥补对方因违约而遭受的损失。我国民法总则、合同法等法律有明确规定。而滞纳金多出现在行政、税收部门对逾期当事人给予经济制裁的一种措施，不宜在平等主体的民事合同中约定。本案合同中约定的滞纳金，实际上体现了双方当事人对违约责任的约定。但是，既然上诉人需要支付被上诉人违约金，其中已经涵盖了”滞纳金”责任，因此不宜在违约金中重复计算。上诉人主张滞纳金、违约金不能并用，上诉有理，本院予以支持。对一审法院判决上诉人在支付违约金的同时支付滞纳金446.72元不当，应予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初864号民事判决第二项；
二、撤销海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初864号民事判决第一项；
三、上诉人三亚长城置业房产有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人丁积谦支付房屋租金89344.52元、违约金26803.36元；
四、驳回被上诉人丁积谦的其他诉讼请求。
如果上诉人三亚长城置业房产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4395.56元，由上诉人三亚长城置业房产有限公司负担2461元，由被上诉人丁积谦负担1934.56元。二审案件受理费2631元，被上诉人丁积谦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯 花
审 判 员 姜国强
审 判 员 吕丽霞
二〇一七年十二月一日
法官助理 何醒涛
书 记 员 詹文莉
附：本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。