山东省淄博市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁03执异2号
异议人：青岛利群投资有限公司，住所地：青岛市市北区台东三路77号，组织机构代码：57578145-0。
法定代表人：徐恭藻，董事长。
异议人：青岛利群集团担保投资有限公司，住所地：青岛市市北区台东三路77号，组织机构代码：72558349-3。
法定代表人：王健，董事长。
申请执行人：深圳茂业商厦有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心A座38楼，组织机构代码：61891153-5。
法定代表人：张静，董事长。
被执行人：淄博晟欣房地产开发有限公司，住所地：淄博市张店区商场东路2号，组织机构代码：73721838-9。
法定代表人：宫元成，董事长。
本院在执行深圳茂业商厦有限公司（以下简称深圳茂业公司）与淄博晟欣房地产开发有限公司（以下简称晟欣公司）借款合同纠纷一案中，异议人青岛利群投资有限公司（以下简称利群公司）、青岛利群集团担保投资有限公司（以下简称利群担保公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人利群公司、利群担保公司称，1、执行法院委托淄博瑞晟房地产评估有限责任公司作出淄瑞估字（2015A）第284-5号《房地产估价报告》，程序严重违法，且评估报告缺少必要内容，不应采信，应予重新评估。执行法院作出的（2015）淄立委字第84号《评估委托函》中明确规定，请评估公司指派专业人员于2015年9月17日前完成工作，但该估价报告的估价作业日期却为“2015年10月30日至2015年12月21日”，出具报告的时间为2015年12月21日，严重的违反了法院规定的期限。法院应当依法解除委托，重新选择机构。另外，评估报告不规范，缺少必要的内容，勘验现场时未制作现场勘验笔录，违反了最高院关于委托评估、拍卖的相关规定。2、执行法院对涉案财产进行拍卖依据的淄瑞估字（2015A）第284-5号《房地产估价报告》已过有效使用期限，属无效评估。根据淄博瑞晟房地产评估有限责任公司2015年12月21日《估价结果报告》，淄瑞估字（2015A）第284-5号《房地产估价报告》使用期限截止时间为2016年12月20日，然《司法拍卖公告》公示的时间为2016年12月21日。据此，作为本次拍卖的评估报告已失效，本次拍卖无任何依据。3、异议人系涉案执行标的物的合法承租人，依法享有优先购买权，然执行法院委托的拍卖机构发布的拍卖公告中并未列明异议人的优先购买权及买卖不破租赁权，执行法院亦未按照法定程序书面告知异议人享有优先购买权，拍卖公告无效。4、执行法院坚持继续拍卖程序，势必引发重大社会不稳定问题。5、本次拍卖系网络拍卖，执行法院未按照法定程序通过网络司法拍卖平台公示标的物的相关信息，违反了最高人民法院法释【2016】18号《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十二条、第十三条的相关规定。6、涉案标的物已由异议人合法承租，法院发布的拍卖公告中未按照法律规定告知竞拍人拍卖物的现状、权利负担、已知瑕疵等情况，拍卖公告无效。综上，异议人认为执行法院的拍卖行为属违法拍卖、无效拍卖，应依法立即停止拍卖程序。为证明上述主张，异议人在执行听证中向本院提交了（2015）淄立委字第84号《评估委托函》复印件、淄瑞估字（2015A）第284-5号《房地产评估报告》复印件、2016年12月21日《淄博晚报》发布的司法拍卖公告复印件、《房屋租赁合同》复印件、（2013）执监字第67号执行裁定书复印件等证据材料。
本院查明，关于淄博市商业银行张店支行（以下简称淄博商行）与晟欣公司借款合同纠纷一案，本院于2007年5月31日作出（2007）淄民二初字第14号民事判决，判令：一、晟欣公司于判决生效之日起十日内向原告淄博商行偿还借款本金7000万元和利息1985550.00元；二、若晟欣公司不能按期偿还上述第一项的本息，淄博商行有权申请人民法院对被告晟欣公司的抵押物拍卖、变卖，所得价款优先受偿。因晟欣公司未履行，淄博商行申请本院强制执行，执行过程中，本院依法查封了晟欣公司所有的位于淄博市张店区中心路62号和商场东路2号的房地产，其中，张店区中心路62号的房产负一层至三层已抵押给申请执行人。2012年12月27日，本院作出（2007）淄执字第207-2号执行裁定书，变更深圳茂业商厦有限公司为本案申请执行人。本院于2012年11月20日作出（2005）淄执字第208号、（2007）淄执字第207号拍卖通知书，对晟欣公司所有的淄博市张店区中心路62号负一层、一层、二层、三层（其中不含一层已出售的1783.4517平方米房地产）及淄博市张店区商场东路2号院内办公楼进行拍卖。利群公司、利群担保公司针对本院的拍卖行为提出执行异议。本院于2012年12月11日作出（2007）淄执异字第207-1号执行裁定，驳回了利群公司、利群担保公司的异议。利群公司、利群担保公司不服，向山东省高级人民法院复议，山东省高级人民法院于2013年1月31日作出（2013）鲁执复议字第5号执行裁定，驳回了其复议。利群公司、利群担保公司不服本院及山东省高级人民法院的裁定，向最高人民法院申诉。最高人民法院于2013年12月25日作出（2013）执监字第67号执行裁定书，撤销（2013）鲁执复议字第5号、（2007）淄执异字第207-1号执行裁定书，认定利群担保公司对涉案房产享有的承租权利和相应的租赁合同关系应予保护，不受抵押房屋拍卖的影响，但利群担保公司应当在继续履行租赁合同和优先购买租赁物之间作出选择。本院于2017年2月9日向利群公司、利群担保公司发出书面函件，要求其在收到函十日内对优先购买权或继续履行租赁合同进行选择。利群公司、利群担保公司于2017年2月10日收到本院作出的函件，并于2017年2月16日向本院作出回函。利群公司、利群担保公司在回函中称，因本次拍卖程序出现违法行为，其暂不对该拍卖中的优先购买权和租赁权进行选择。
另查明，在本院对晟欣公司坐落于张店区中心路62号商业楼房的地下一层、地上一、二、三、五、六层的房地产、四层土地使用权及张店区中心路66号土地使用权、张店区商场东路2号办公用房地产进行评估、拍卖过程中，异议人利群公司、利群担保公司向本院提出执行异议，要求中止执行涉案财产，主要理由：1、本院委托淄博瑞晟房地产评估有限责任公司作出淄瑞估字（2015A）第284-5号《房地产估价报告》，程序严重违法，且评估报告缺少必要内容，不应采信，应予重新评估。本院作出的（2015）淄立委字第84号《评估委托函》中明确规定，请评估公司指派专业人员于2015年9月17日前完成工作，但该估价报告的估价作业日期却为“2015年10月30日至2015年12月21日”，出具报告的时间为2015年12月21日，严重的违反了法院规定的期限。法院应当依法解除委托，重新选择机构。另外，评估报告不规范，缺少必要的内容，勘验现场时未制作现场勘验笔录，违反了最高院关于委托评估、拍卖的相关规定。2、（2007）淄民二初字第14号判决书错误，异议人已就此向淄博市中级人民法院提起撤销之诉，在该诉讼审结前，法院应依法中止民事判决的执行。3、异议人已向淄博市张店区人民法院对晟欣公司提起破产申请，申请中止执行该案。针对异议人利群公司、利群担保公司提出的执行异议，本院于2016年3月23日作出（2016）鲁03执异20号执行裁定书，驳回了异议。异议人利群公司、利群担保公司对此不服，向山东省高级人民法院申请复议。山东省高级人民法院于2016年8月23日作出（2016）鲁执复172号执行裁定书，驳回了利群公司、利群担保公司的复议申请，维持本院（2016）鲁03执异20号执行裁定。
再查明，淄博瑞晟房地产评估有限责任公司于2015年12月21日作出淄瑞估字（2015A）第284-5号《房地产估价报告》，该报告中载明，评估报告书使用期限截止到2016年12月21日。淄博瑞晟房地产评估有限责任公司又于2016年12月20日作出《关于淄瑞估字（2015A）第284号房地产估价报告使用有效期限延期说明》，该说明中载明，通过调查委估房地产同一供需圈内近期类似房地产价格平稳，故该报告使用期限可延至2017年3月20日。但该说明并未向异议人利群公司、利群担保公司送达。针对涉案房地产，本院已委托拍卖公司进行拍卖，并于2016年12月7日在淄博晚报发布首次司法拍卖公告，定于2016年12月23日对涉案房地产进行拍卖。因涉及拍卖通知送达等问题，本院又于2016年12月21日在淄博晚报重新发布司法拍卖公告，定于2017年3月16日对涉案房地产进行拍卖，并声明刊登于2016年12月7日的司法拍卖公告声明作废。
上述事实，有（2007）淄民二初字第14号民事判决书、（2007）淄执字第207-2号执行裁定书、（2005）淄执字第208号、（2007）淄执字第207号拍卖通知书、（2013）鲁执复议字第5号执行裁定书、（2007）淄执异字第207-1号执行裁定书、（2013）执监字第67号执行裁定书、（2016）鲁03执异20号执行裁定书、（2016）鲁执复172号执行裁定书、《淄博晚报》刊登的司法拍卖公告、淄博瑞晟房地产评估有限责任公司出具的评估报告、淄博瑞晟房地产评估有限责任公司《关于淄瑞估字（2015A）第284号房地产估价报告使用有效期限延期说明》、异议人提供的相关材料等在卷为证。
本院认为，1、关于异议人利群公司、利群担保公司提出评估公司未在规定期限内完成委托事项，评估报告缺少必要内容等异议，本院已作出（2016）鲁03执异20号执行裁定书，驳回了异议人的异议。异议人对此不服，向山东省高级人民法院提出复议。山东省高级人民法院作出（2016）鲁执复172号执行裁定书，驳回申请复议人利群公司、利群担保公司的复议申请，维持本院（2016）鲁03执异20号执行裁定。因此，异议人利群公司、利群担保公司再次以该理由提出异议，本院不予审查。2、关于异议人利群公司、利群担保公司提出评估报告已过有效使用期限的问题。评估报告中注明报告书使用期限截止到2016年12月20日，淄博瑞晟房地产评估有限责任公司于2016年12月20日作出《关于淄瑞估字（2015A）第284号房地产估价报告使用有效期限延期说明》中，通过调查委估房地产同一供需圈内近期类似房地产价格平稳，评估报告使用期限可延至2017年3月20日。该说明应视为评估报告的一部分，本院启动拍卖程序也均是在新规定的使用期限内。本院未将该延期说明通过法定程序送达异议人利群公司、利群担保公司，程序上存在瑕疵，但并不导致该评估报告无效。且评估报告仅是启动拍卖时确定保留价的参考，而拍卖保留价的作用在于避免因拍卖价格过低损害当事人的利益。本案中，评估公司已经对评估报告有效期延期作了说明，且本案发布拍卖公告的时间与原评估报告规定的有效期仅相差一天，因此，本院认为，该评估报告仍可作为拍卖的依据，异议人利群公司、利群担保公司的该异议理由不能成立。3、关于异议人利群公司、利群担保公司提出拍卖公告未列明异议人的优先购买权及买卖不破租赁权，拍卖公告无效的问题。（2013）执监字第67号执行裁定书认定利群担保公司对涉案房产享有的承租权利和相应的租赁合同关系应予保护，不受抵押房屋拍卖的影响，但利群担保公司应当在继续履行租赁合同和优先购买租赁物之间作出选择。根据上述裁定，异议人利群担保公司应当在优先购买权和继续履行租赁合同作出选择，而不是同时享有上述权利，但异议人至今未向本院说明选择优先购买权还是继续履行租赁合同，本院亦无法明确其具有何种权利，且拍卖公告未列明优先购买权和买卖不破租赁等内容并不导致本次拍卖公告无效。故异议人的上述理由不能成立。4、关于异议人提出本次拍卖系网络拍卖，违反最高人民法院法释【2016】18号《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的问题，上述司法解释自2017年1月1日起施行，而本院发布该拍卖公告的时间为2016年12月21日，因此，异议人的上述异议理由不能成立。综上，异议人利群公司、利群担保公司异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人青岛利群投资有限公司、青岛利群集团担保投资有限公司的异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。
审判长 陶志民
审判员 张洪胜
审判员 邢 菲
二〇一七年三月七日
书记员 张 艳