江西省上饶市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣11民初92号
原告：佳誉恒达有限公司（英文：GoodwillEverreachLimited），住所地香港新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室。
主要负责人：陈平，该公司董事。
委托诉讼代理人：万先印，1989年8月23日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，系该公司工作人员。
被告：上饶市众合实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区中山路36号（中南大厦二楼）。
法定代表人：汪彩凤。
原告佳誉恒达有限公司（以下简称佳誉公司）与被告上饶市众合实业有限公司（以下简称众合公司）金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳誉公司委托诉讼代理人万先印到庭参加了诉讼，被告众合公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佳誉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告借款本金31.5万元及利息48.78万元，合计人民币80.28万元；2、依法判令原告对被告坐落于上××市××路××号××8间房产的抵押物享有优先受偿权；3、依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年8月5日，中国工商银行上饶地区分行广信办事处（以下简称上饶地区工行广信办事处）与被告众合公司签订《房地产抵押贷款合同书》一份，约定贷款120万元，被告以其自有房产提供抵押担保，为明确上述抵押贷款合同的抵押额度范围，1998年8月7日，上饶地区工行广信办事处与被告签订《中国工商银行人民币短期借款合同》与《中国工商银行最高额抵押合同》，约定抵押的最高借款额度为120万元，借款期限为1998年8月7日至1999年8月7日，月息为6.3525%，还款期限届满后，经上饶地区工行广信办事处多次催收，被告未全额偿还本息。2005年7月19日，中国长城资产管理公司南昌办事处（以下简称长城公司南昌办事处）与中国工商银行江西省分行签订债权转让协议，受让上述债权，包括尚欠的本金31.5万元及其利息。后经合法程序最终由原告佳誉公司从长城公司南昌办事处受让了上述债权，并于2013年4月16日将该债权转让事宜在《江西日报》进行了公告。现原告佳誉公司为实现本案债权，诉至法院。
为支持自己的主张，原告向法庭提交了以下证据：
1、佳誉公司的工商资料，证明原告的诉讼主体资格；
2、上饶市工商行政管理局行政处罚决定书，证明众合公司被吊销营业执照；
3、《中国工商银行人民币短期借款合同》、借据，证明上饶地区工行广信办事处与被告众合公司签订借款合同的事实；
4、《中国工商银行最高额抵押合同》、抵押清单，证明上饶地区工行广信办事处与被告众合公司签订额抵押合同的事实；
5、《房地产抵押贷款合同书》，证明上饶地区工行广信办事处与被告众合公司办理抵押的事实；
6、上饶地区工行广信办事处催款通知书（1999.8.16、2000.4.28、2001.4.30、2002.12.31、2003.3.31、2003.6.30、2004.3.31、2004.7.10、2005.1.4、2005.6.30），证明上饶地区工行广信办事处连续向被告主张债权，要求还款；
7、《债权转让协议》（编号：赣饶231号），证明长城公司南昌办事处依法受让了上述债权；
8、《江西日报》的债权转让通知暨债务催收联合公告(2005年11月15日)，证明中国工商银行江西省分行与长城公司南昌办事处之间的债权转让依法通知被告并进行催收；
9、长城公司南昌办事处债权催收公告（江西日报2007.9.14、2009.8.18、2011.7.28），证明长城公司南昌办事处连续向被告主张上述债权，要求还款；
10、《债权转让协议》，证明原告佳誉公司从长城公司处依法受让了上述债权；
11、《江西日报》的债权转让通知暨债务催收联合公（2013年4月16日），证明长城公司南昌办事处与佳誉公司之间的债权转让依法通知被告并进行催收；
12、《江西日报》的债务催收公告（2015年4月14日、2017年3月27日）及邮寄催收公证书（2015年4月9日、2017年3月24日），原告佳誉公司向被告主张上述债权，要求还款；
13、不良资产备案登记表及业务登记凭证，证明该债权转让经过外汇管理局备案。
被告众合公司未出庭答辩、质证，亦未提交书面的答辩、质证意见，本院经审查，对原告提供的证据予以确认。
经审理查明，1998年8月7日，上饶地区工行广信办事处与众合公司签订《中国工商银行人民币短期借款合同》一份，合同约定：借款人为众合公司，贷款人为上饶地区工行广信办事处，借款金额为120万元整，借款用途为购材料，借款期限为自1998年8月7日至1999年8月7日止，借款月利率为6.3525‰，自放款之日起按日计息，按月结息，借款到期还清本息。合同还约定，本案合同所确定的贷款金额是最高控制金额，非必贷额，在此金额内，贷款人可以逐笔、分次发放和屡收屡放，具体借款以本合同项下的借据为准。
1998年8月7日，上饶地区工行广信办事处与众合公司签订《中国工商银行最高额抵押合同》一份，合同约定：抵押人为众合公司，抵押权人为上饶地区工行广信办事处；众合公司承诺以其有权处分的财产作抵押，抵押担保范围为上饶地区工行于1998年8月7日至1999年8月7日期间在人民币120万元整的贷款限额内向众合公司发放的全部贷款本金及利息（包括因借款人违约计收的复利和加收的利息）、借款人违约金和实现抵押权的费用。
1997年8月4日，上饶地区工行广信办事处与众合公司签订《房地产抵押贷款合同书》一份，合同约定：抵押人为众合公司，抵押权人为上饶地区工行广信办事处；抵押贷款金额为120万元整，抵押贷款期限为自1997年8月5日起至1999年12月31日止；抵押房产为座落在上××市××路××号××8间建筑面积451.5㎡的房产。上饶市房地产交易管理所作为鉴证机关在该合同书上签字盖章。本案诉讼中，本院要求原告佳誉公司提供证据证明本案《房地产抵押贷款合同书》的抵押内容已经记载于不动产登记簿或以其他方式向社会公示，并就相应的法律后果向原告进行了释明。但是，佳誉公司未能提供相关证据。
1998年8月7日的《中国工商银行借款借据》显示，众合公司向上饶地区工行广信办事处借款22.5万元整，借款利率为月息6.3525‰，放款日期为1998年8月7日，约定还款日期为1998年8月23日。1999年1月12日的《中国工商银行借款借据》显示，众合公司向上饶地区工行广信办事处借款12万元整，借款利率为月息15‰，放款日期为1999年1月12日，约定还款日期为1999年1月21日，并注明2003年6月30日还款30,000元，结欠金额为90,000元。
2005年7月19日，中国工商银行江西省分行（以下简称江西省工商分行）与长城公司南昌办事处签订《债权转让协议》一份，协议约定：转让债权的范围，江西省工商分行转让给长城公司南昌办事处的债权为众合公司所欠江西省工商分行的在本协议附件中列明的贷款本金及相应利息，但不包括江西省工商分行已转让给华融资产管理公司的表内应收利息；转让债权的账面价值，截至2005年4月30日的债权账面价值为本金31.5万元整及相应利息，但不包括江西省工商分行已转让给华融资产管理公司的表内应收利息；转让价款和支付方式，由中国工商银行总行和中国长城资产管理公司依据2005年6月27日在北京签订的《可疑类信贷资产转让协议》执行。江西省工商分行向长城公司南昌办事处转让的本案债权，属于长城公司在政府主管部门主导下从中国工商银行收购的不良债权，属于商业性不良债权。
2005年11月15日，江西省工商分行与长城公司南昌办事处在《江西日报》发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，公告的主要内容为：江西省工商分行将其对公告清单所列借款人及其担保人享有的主债权及担保合同项下的全部权利，依法转让给长城公司南昌办事处，特公告通知各借款人及担保人；长城公司南昌办事处要求公告清单所列债务人及担保人从公告之日起立即向长城公司南昌办事处履行还本付息义务或相应的担保责任。该份《公告》清单中列明：贷款行为上饶市三清支行，借款人为众合公司，担保人为众合公司，贷款本金为人民币31.5万元整。
2007年9月14日、2009年8月18日、2011年7月28日，长城公司南昌办事处先后三次在《江西日报》发布《债权催收联合公告》，公告的主要内容为：通知未及时履行义务的债务人、担保人及其他义务人立即向长城公司南昌办事处履行还本付息义务及担保责任。该份《公告》清单中列明：原贷款行为上饶市三清支行，借款人为众合公司，担保人为众合公司，贷款本金为人民币31.5万元整。
2012年11月30日，长城公司南昌办事处与佳誉公司签订《债权转让协议（拍卖方式打包转让）》一份，协议载明：鉴于长城公司南昌办事处根据有关法律、法规及政府部门的规定，采取江西鑫源拍卖有限公司进行公开拍卖方式转让贷款债权，佳誉公司凭借其在2012年11月30日在南昌市洪都宾馆举行的拍卖活动中的最高应价被确认为本次拍卖方式转让贷款债权的买受人。协议约定：转让方为长城公司南昌办事处，受让方为佳誉公司；转让的主债权包括本案众合公司的31.5万元借款本金及其利息。
2013年4月16日，长城公司南昌办事处与佳誉公司在《江西日报》发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》，公告的主要内容为：长城公司南昌办事处将其对公告清单所列借款人及其担保人享有的债权及相关权益，依法转让给佳誉公司，特公告通知各借款人、担保人及其他责任主体；佳誉公司要求公告清单所列债务人、担保人及其他义务人从公告之日起立即向佳誉公司履行还本付息义务或相应的担保责任。该份《公告》清单中列明：贷款行为上饶市三清，借款人为众合公司，担保人为众合公司，贷款本金为人民币31.5万元整。
2015年4月13日，江西省南昌市青云谱公证处出具《公证书》一份，载明：申请人为佳誉公司，公证事项为证据保全，佳誉公司委托代理人秦秀海与公证人员一道于2015年4月9日来到南昌市××号的中国邮政速递物流，由秦秀海将《债权催收通知》和《债权催收通知回执》以EMS全球邮政特快专递方式邮寄给位于上饶市上饶县石狮乡创业基地的众合公司。佳誉公司委托代理人秦秀海所邮寄的《债权催收通知》中，告知了长城公司南昌办事处将众合公司31.5万元债权及其利息转让给佳誉公司并已经在《江西日报》进行公告通知及催收等相关事实，并再次要求众合公司履行还本付息义务或清算责任。
2017年5月17日，广东省湛江市港城公证处出具《公证书》一份，载明：申请人为佳誉公司，公证事项为送达，佳誉公司的授权董事陈平与公证人员一道于2017年3月21日来到湛江市霞山区人民大道中55号的邮政局开发区邮政所，由陈平将《债权催收通知》和《债权催收通知回执》以EMS全球邮政特快专递方式邮寄给位于上饶市上饶县石狮乡创业基地的众合公司。佳誉公司的授权董事陈平所邮寄的《债权催收通知》中，告知了长城公司南昌办事处将众合公司31.5万元债权及其利息转让给佳誉公司并已经在《江西日报》进行公告通知及催收等相关事实，并再次要求众合公司履行还本付息义务或清算责任。
2015年4月14日、2017年3月27日，佳誉公司先后两次在《江西日报》发布《债权催收暨招商公告》，公告的主要内容为：根据长城公司南昌办事处与佳誉公司的债权转让安排，佳誉公司享有本公告清单所列借款人及其担保人的债权和担保合同项下的全部权利；现通知公告清单所列债务人、担保人及其他义务人立即向佳誉公司履行还本付息义务及担保义务。该份《公告》清单中列明：贷款行为上饶市支行，借款人为众合公司，担保人为众合公司，贷款本金为人民币31.5万元整、利息48.86万元。
另查明，2002年11月15日，上饶市工商行政管理局出具饶市工商企字（2002）第01号行政处罚决定书，因被告众合公司停止经营活动满半年，并未按规定参加企业年度检验且企业注册地址查无下落，依法吊销了众合公司的营业执照。
本院认为，本案为金融不良债权追偿纠纷。佳誉公司系从长城公司南昌办事处受让了本案金融债权，故依法取得向原金融借款合同的债务人及担保人众合公司追偿的权利，
原告佳誉公司属于在香港特别行政区注册成立的企业法人，本案系涉港商事纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”的规定，本案应当参照涉外民商事诉讼程序审理。本案中，签订本案借款合同的双方当事人为内地法人，合同中不存在协议选择法律条款，佳誉公司受让债权后亦未与众合公司达成法律适用协议，参照《中华人民共和国民法通则》第一百四十五条第二款之规定，本案应适用与借款合同有最密切联系的地区的法律。本案借款合同签订地、借款事实发生地、借款人众合公司住所地均在我国内地，我国内地构成与借款合同有最密切联系的地点，故本案实体争议应当依据我国内地法律处理。
针对原告佳誉公司提出的诉请，本案需要解决的主要问题是：1、本案的借款本金及利息的计算标准、起止时间；2、原告是否对抵押物享有优先受偿权。
对于第一个主要问题。本院认为，原告主张借款本金为31.5万元，提供了《借款借据》及催收材料为证，本院予以确认。关于利息计算的起止时间，因本案借款共计两笔，其中1998年8月7日出借的22.5万元，被告众合公司未有偿还记录，故应从出借日起计算利息，另一笔1999年1月12日出借的12万元，被告众合公司已于2003年6月30日偿还3万元，结欠9万元，故该笔借款9万元的利息应从2003年7月1日起计算，根据最高人民法院法发(2009)19号《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》第九条“关于受让人收取利息的问题”的规定：“受让人向国有企业债务人主张利息的计算基数应以原借款合同本金为准；受让人向国有企业债务人主张不良债权受让日之后发生的利息的，人民法院不予支持。”以及最高人民法院（2009）民二他字第21号、（2013）执他字第4号的答复意见，本案利息应计算至佳誉公司受让本案不良债权日即2012年11月30日止，之后发生的利息，本院不予支持，因此，本案两笔借款利息的计算起止时间为，22.5万元借款本金的利息从1998年8月7日起计算至2012年11月30日止，9万元借款本金的利息从2003年7月1日起计算至2012年11月30日止。对于本案的借款利率，《借款合同》中确定的借款利率为月息6.3525‰，原告提供的1998年8月7日的《借款借据》中注明的利率与《借款合同》约定的利率相符，但1999年1月12日的《借款借据》却注明月利率为15‰，按照原告提供的利息计算方式，原告要求1999年1月12日的借款应以15‰为标准计算。对此，本院认为，虽然《借款合同》第三十条中有关于“具体借款金额以本合同项下的借据为准”的约定，但该约定仅确定借款的具体金额以借据为准，并未明确借款利率亦应以借据为准，且原告未能提供证据证明众合公司对该利率变更予以认可或以该利率标准向上饶地区工行广信办事处支付借款利息，故对原告提出的1999年1月12日的借款按月息15‰的标准计算利息的诉请，本院不予支持。此外，原告主张被告众合公司还应支付逾期日利率万分之五的利息，因无合同和法律依据，本院不予采纳。
关于第二个主要问题。原告请求确认其对众合公司提供的抵押物享有优先受偿权，本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。众合公司为本案债务提供抵押担保，抵押权人因此对本案抵押物取得相应的担保物权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该法条明确规定了物权公示原则，即物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”据此，不动产登记簿是社会公众取得不动产物权信息的统一而且惟一的根据。本案中，抵押物为建筑物，应当依法进行登记。本案《房地产抵押贷款合同书》显示，上饶市房地产交易管理所只是在该份抵押合同书上作为鉴证机关盖章确认，不足以证明该项鉴证事项已经向社会进行了公示。原告佳誉公司经本院释明后，仍无法提供证据证明本案抵押事项已经记载于不动产登记簿或者以其他方式向社会公众进行了公示。因此，本案没有证据证明抵押事项已向社会公众进行公示，故权利人失去对抵押物优先受偿权的法律基础。原告请求确认其对众合公司提供的抵押物享有优先受偿权的诉请，证据不足，本院不予支持。
综上所述，众合公司向上饶地区工行广信办事处借款，借贷双方主体适格，意思表示真实，双方的借款合同合法有效。上饶地区工行广信办事处已依约发放贷款，众合公司应当依约履行还本付息的义务。江西省工商分行将本案借款本息的债权转让给长城公司南昌办事处，长城公司南昌办事处又转让给原告佳誉公司，均属双方真实意思表示，内容未违反法律、金融法规的规定。债权人在省级报纸上刊登债权转让暨催收公告，向众合公司通知债权转让并催收债权，符合法律的规定，债权转让合法有效，佳誉公司因此取得本案31.5万元借款本金及其利息的债权。众合公司自愿将其房产为本案债务提供抵押担保，但是佳誉公司没有证据证明该抵押事项已经向社会公示，故其请求确认对抵押物的优先受偿权已丧失法律基础。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第七条、第九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条规定，判决如下：
一、被告上饶市众合实业有限公司于本判决生效后十日内向原告佳誉恒达有限公司偿还借款本金31.5万元及利息（22.5万元借款本金的利息按月利率6.3525‰从1998年8月7日起计算至2012年11月30日止，9万元借款本金的利息按月利率6.3525‰从2003年7月1日起计算至2012年11月30日止）；
二、驳回原告佳誉恒达有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,828元，原告佳誉恒达有限公司负担1,788元，被告上饶市众合实业有限公司负担10,040元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。
审判长 陈水娣
审判员 徐迎风
审判员 程 锐
二〇一八年一月二十九日
书记员 闵林霞