上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初11267号原告:李明珍委托诉讼代理人：唐建，上海市为平律师事务所律师。被告：张永发被告：张斌上述两被告共同委托代理人：翁华强，上海金钻律师事务所律师。被告：黄兴珍委托诉讼代理人：陈丽，上海金钻律师事务所律师。被告：徐晓兰委托诉讼代理人：赵莉，上海金钻律师事务所律师。第三人：上海捷博房地产发展有限公司法定代表人：朱华兴。委托诉讼代理人：沈洁，该公司职员。原告李明珍与被告张永发、张斌、黄兴珍、徐晓兰、第三人上海捷博房地产发展有限公司间房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人唐建、被告张永发、张斌的共同委托诉讼代理人杨莉(第二次庭审时被更换)、被告徐晓兰、黄兴珍的共同委托诉讼代理人赵莉（第二次庭审时被更换）参加了第一次庭审。原告及其委托诉讼代理人唐建、被告张永发、张斌的共同委托诉讼代理人翁华强、被告黄兴珍的委托诉讼代理人陈丽参加了第二次庭审。被告徐晓兰经本院依法传唤未到庭参加第二次庭审。本案依法进行缺席审理。第三人经本院依法传唤未参加第一、二次庭审，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告配合原告办理上海市嘉定区嘉峪关路某房屋的产权过户手续；2、被告承担违约金5万元。事实与理由：上海市嘉定区嘉峪关路某房屋是被告的动迁安置房，被告将其在中介挂牌出售。2012年7月1日，经中介居间，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将房屋以90万元转让给原告，签订当日支付80万元，剩余10万元在房屋过户给原告后支付。合同签订后，原告即通过银行转账支付了房款80万元，被告也将房屋交付给原告。随后，原告将房屋装修后使用至今。现房屋已符合过户条件，原告和被告联系，要求将产权过户给原告，但被告一直拖延推脱至今，原告诉至本院。被告张斌、张永发辩称，不同意原告的诉请。房屋买卖合同的出售方为四被告，其中黄兴珍没有签字，原告明知这个情况。涉案房屋出售给原告，被告黄兴珍一直不知情，直到现在要办过户了，被告张斌才告知被告黄兴珍，被告黄兴珍不同意履行这个买卖合同。而且涉案房屋的小产证还没有达到办理条件。被告黄兴珍对系争房屋享有共有权，其他人对涉案房屋的处置，损害了黄兴珍的权益，而且原告也知晓被告黄兴珍没有到场，合同无效。对于迟延履行，没有约定违约金，所以原告的主张没有合同依据。配套商品房供应单虽然为被告张斌填写，但张斌仅作为家庭成员的代表，不能据此否认其他家庭成员对涉案房屋的权利。被告黄兴珍辩称，其在合同上没有签字，合同是不能成立的。即使合同成立，也是无权处分，导致合同无效。房屋是拆迁安置房，被安置人是四个被告，有权处分的人员也是四个被告。除了被告黄兴珍外，其余三个都到场了，所以原告应当知道是需要四被告共同签字的。在签约、看房等过程中，被告黄兴珍都没有参与，也没有授权其余的三被告。根据合同法32条的规定，本案中合同没有经过所有权利人的签字，所以合同不成立。处分不动产应当由所有共有人同意，如果处分的不动产损害到共有人的权利，应当是无效的。被告黄兴珍没有签订这个合同，所以也不存在违约。被告徐晓兰在第一次庭审中辩称，被告黄兴珍在合同上没有签字，合同不成立，被告也不存在违约。2013年1月29日，被告徐晓兰与被告张斌办理了离婚手续，离婚时双方约定互不主张各自家庭分配的动迁安置房的权利。第三人未作陈述。经审理本院查明如下事实：涉案房屋为动迁安置房。被告张永发系被告张斌的父亲，被告黄兴珍为被告张斌的母亲，被告徐晓兰与被告张斌原系夫妻关系，现已离婚。2012年7月1日，原告作为买受人，被告张永发、张斌、徐晓兰、黄兴珍作为出卖人签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：四被告将位于上海市嘉定区嘉峪关路某房屋出售给原告，转让价款90万元，本合同签订后原告于2012年7月1日支付80万元，被告将房屋交给原告使用，待被告产证出来后，能交易过户给原告后，原告尾款10万元过户当天全部付清。对于违约责任，双方在补充条款中约定：不管将来市场房价涨跌必须按此合同上的原房价执行，不得有任何理由悔约，如违约，违约方另支付按当时的市场行情此房的总款30%作为违约金赔偿给另一方；被告承诺配合原告办理产证，时间为被告的小产证出来后，按国家政策动迁房可以交易过户为准，如不积极配合，按违约处理。上述合同的落款处为被告张斌、张永发、徐晓兰三人签字，黄兴珍未在合同上签字。合同签订的当日，原告向被告徐晓兰账户支付房款20万元，向被告张斌账户支付房款60万元，合计支付房款80万元。被告将涉案房屋交付原告居住使用至今。本案审理中，原告将剩余房款10万元支付至本院，以证明其有继续履行合同的能力。涉案房屋的《拆迁安置补偿协议》签订于2009年1月18日，被拆迁人为被告张永发、张斌、徐晓兰、黄兴珍。《拆迁安置补偿协议》的附件载明，动迁所得的房屋有三套，涉案房屋为其中之一，被告张斌作为动迁户的代表在附件落款处签字。涉案房屋的产权初始登记日期为2013年3月20日，目前仍登记在第三人名下。因原告要求被告配合办理过户未果，故诉至本院。另查明，1、被告张斌于2017年5月办出了涉案房屋的配套商品房供应单，确认购房人为被告张斌一人。2、原告自述符合本市现行的购房政策，且目前原告和其配偶名下仅有一套房屋。本院认为，原告与被告张永发、张斌、徐晓兰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。被告黄兴珍未在该房地产买卖合同上签字不影响合同效力。原告按约向被告支付了80万元的购房款，被告应当在涉案房屋办理小产证及符合上市交易条件后配合原告办理过户手续。对于原告主张要求被告配合过户的诉请，本院予以支持。至于具体由哪个被告履行配合原告过户的义务，本院认为，涉案房屋为动迁安置的配套商品房，该套房屋拟登记的权利人由被告家庭成员间协商确定。根据涉案房屋的配套商品房供应单，被告家庭已确认张斌为涉案房屋的购房人，故被告张斌应先行办理其名下的房地产权证，然后协助原告办理过户手续。鉴于涉案房屋目前登记在第三人上海捷博房地产发展有限公司名下，第三人上海捷博房地产发展有限公司对被告张斌办理房地产权证负有协助配合的义务。至于原告主张的违约金5万元，被告张斌拒绝配合原告办理过户显属违约，本院予以支持。被告徐晓兰经本院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证、答辩的权利。第三人上海捷博房地产发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，不影响案件审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告张斌应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区嘉峪关路某房屋的产权登记手续，第三人上海捷博房地产发展有限公司应予以协助；二、被告张斌应在上海市嘉定区嘉峪关路某房屋的产权证办出后十日内配合原告李明珍办理过户登记手续，将上述房屋的产权过户登记至原告李明珍名下；三、原告李明珍应于办理产权过户登记手续之日向被告张斌支付剩余房款100000元，扣除被告张斌应当承担的违约金50000元，原告李明珍应于办理产权过户登记手续之日向被告张斌支付房款人民币50000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，减半收取525元，保全费5000元，合计诉讼费5525元，由被告张斌负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉审 判 员  韩 颖人民陪审员  叶育琪二〇一七年六月二十七日书 记 员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件审理。