黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）外民一初字第1571号
原告郭岳，女，1982年8月30日出生（公民身份号码2301041982********），汉族，哈尔滨劳动技师学院讲师，住址哈尔滨市道外区滨江凤凰城小区***栋*单元***室。
委托代理人郭滨生，男，1950年11月19日出生（公民身份号码2301041950********），汉族，哈尔滨市道外房产经营公司第四分公司退休职工，住址哈尔滨市道外区滨江凤凰城小区401栋5单元601室。
被告张曙光，男，1971年7月17日出生（公民身份号码2301251971********），汉族，无职业，住址哈尔滨市道外区滨江凤凰城小区***栋*单元****室。
委托代理人叶喜文，黑龙江百强律师事务所律师。
原告郭岳与被告张曙光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告郭岳的委托代理人郭滨生、被告张曙光及其委托代理人叶喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与被告于2015年6月初第一次签订了购房协议书，并且缴纳了定金10，000元。被告的房屋还没有产权证，只是一份购房的三联单。后被告于2015年6月15日前提出，缴纳200，000元房款便可以马上倒出房屋，让原告收拾一下。为了原告开办的辅导班能够顺利迁移，这时原告开始联系卖出旧房，准备暑假期间好好收拾一下房屋，联系购买新的桌椅，九月份准备辅导班开学。结果，在2015年6月15日被告的妻子郭晓丽拿到第一笔200，000元购房款之后，被告改变了倒房时间。2015年6月19日，被告废除了第一次于2015年6月初签订的购房协议书，第二次起草了买卖房屋协议书，又一次提出2015年8月15日交房屋款253，000元，其余400，000元房款在2015年12月末结清，倒出房屋时间却定到了2016年1月末。为了我们辅导班的迁移，没有办法，我们先是租房然后买了二楼的房屋。2015年10月16日被告又一次要求我们在2015年10月底之前把剩余653，000元购房款在2015年10月26日至10月30日的某一天全部交给被告，被告还要在卖给我们的房屋中住到2016年1月15日才能给倒出房屋。被告多次使用欺骗手段并且都是他自己打印的协议书，但是原告当时还是认可。当原告父亲在2015年10月20日和被告协商剩余653，000元购房款在2015年底，即房屋改名和倒出房屋的同时再将房屋款项全部给被告的时候，被告坚决不同意。为此，原告全家对被告多次改变倒出房屋时间不放心，坚决提出终止双方购房协议，原告愿意承担因为购房所缴纳的定金10，000元。为此，原告诉至法院。诉讼请求为：1、判令解除原告与被告张曙光的所有购房协议书；2、判令被告返还200，000元购房款项及半年的相应利息（2015年6月15日至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）。
被告辩称，原告所述完全不是事实。本案事实是原告多次提出变更协议和提高违约金数额，并交纳定金共计210，000元。本案是原告2015年6月初提出想买房，约定交定金人民币10，000元，在6月19日签订正式合同原告提出增加定金数额，这样一旦被告不卖时可以双倍返还就是420，000元。在2015年10月16日因原告凑不上购房款才提出变更付款时间为2015年10月末之前付款。但到了10月份被告找原告到开发商处办理更名过户时原告拒绝办理更名和交付剩余房款。因此被告多次找到原告及其父母协商是否购买房屋，其明确提出不购买房屋了，而且也不谈返还剩余房款的事情，为此被告在到期后于2015年11月6日邮寄通知书，敦促原告履行协议或者解除合同，原告没有给予任何答复。被告无奈在2016年1月14日委托公证处办理了房屋腾空的公证。本案原告没有履行协议的根本原因是在这期间原告又在他处购房，又不想提出不买，怕承担巨额的违约金，才一直拖着不给于被告答复。因此本案违约方为原告并不是被告，根据约定原告应当承担违约责任。另外，原告应当承担被告的部分损失，被告与原告达成买卖房屋协议后，被告爱人郭晓丽购买了位于哈尔滨市香坊区民生路94号B栋1单元22层2207号房屋，价款为人民币918794元，交款时间为2015年7月7日，由于原告违约，致使被告方购房款迟迟没有交上，被告四处借钱才在2015年11月25日交了大部分房款，原告的违约行为已经严重的影响了被告的购房，因此要求原告赔偿被告的损失。综上，原、被告之间达成协议后就应当履行，被告同意按法律规定扣除购房款863，000元的20%为172600元，余款可以返还给原告。本案原告在交付房款到期时已经明确表示不购买房屋了，被告认为原、被告之间的合同已经解除。
原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示：
证据、收条。意在证明被告爱人郭晓丽收到原告购房款200，000元。
被告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示：
证据一，滨江凤凰城认购书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书及黑龙江省单位往来资金结算票据四张。意在证明被告在2007年5月12日从哈尔滨光太房地产开发有限责任公司购得哈尔滨市道外区滨江凤凰城401栋6单元1102室住宅并居住至2015年1月14日。
证据二、买卖房屋协议书、《协议》补充协议。意在证明原告与被告在2015年6月19日达成了房屋买卖协议，约定原告购买被告道外区滨江凤凰城401栋6单元1102室，价款为人民币863，000元，购房定金为210，000元，原告交纳房款定金210，000元，约定2015年8月15日付房款253，000元，2016年1月15日前被告腾房给原告。在2015年10月16日原、被告之间达成补充协议，将付款日期变更为2015年10月30日前。
证据三、通知书、EMS全球邮政特快专递、特专递邮件收据、中国邮政速递短信业务申请单、照片四张。意在证明被告在2015年11月6日给原告邮寄通知，要求原告逾期履行付款义务，并提出解除合同。
证据四、公证书、录像光盘、照片十二张。意在证明被告依约已经履行了自己的义务，将房屋腾空的事实。
证据五、商品房购房合同、居民户口薄。意在证明被告将房屋转卖原告后，其爱人郭晓丽购买了位于哈尔滨市香坊区哈麻住宅小区（万象上东）民生路94号B栋1单元22层2207号房。
证据六、被告与原告之间的通话记录、光盘。意在证明原告违约并拒绝办理更名过户和拒交房款的事实。
经庭审质证，被告对原告举示的证据，无异议，需要说明的是在2015年6月15日双方签订第一份合同时收的房款、定金共计210，000元，在签订第二份合同时明确约定210，000元为定金。原告对被告举示的证据一，真实性无异议，对证明问题有异议，被告没有取得房屋产权证，交易房屋违法，只有取得房屋产权证才能进行交易；对证据二，真实性无异议，但原告认为该证据系违法的，该协议违背了原告的真实意思表示，原、被告签订协议时被告不让原告告知原告的父亲，该协议是原告亲笔签字，签字地点是在被告住所地，该协议由被告打印的，原告不懂法，不知道定金真正意思，被告玩了文字游戏，原告认为应当是定金10，000元，200，000元为购房首付款；对证据三，真实性无异议，原告认为被告就是为了侵占原告的首付购房款；对证据四，真实性无异议，原告认为该证据与本案无关；对证据五，无异议；对证据六，真实性无异议，通话中原告说了给200，000元被告在7、8月份要倒房，所以原告才给了200，000元购房首付款，被告录音侵犯原告权益，原告要求追加诉讼。
本院认证意见为：对原告提供的证据及被告提供的证据一、二、三、四、五、六，因上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。
经审理查明，2007年5月12日，被告购买了哈尔滨光太房地产开发有限责任公司所开发的位于哈尔滨市道外区滨江凤凰城小区401栋6单元1102室的房屋。
2015年6月19日，原、被告签订买卖房屋协议书，第一条约定：被告将位于哈尔滨市道外区滨江凤凰城401栋6单元1102室房屋（使用面积69.63平方米，建筑面积103.70平方米）卖给原告，购房总价款为863，000元。第二条约定：购房定金为210，000元，如原告违约，被告不退定金，被告违约双倍赔偿原告定金420，000元。如正常交易不违约，原告所缴纳定金210，000元作为房价款。2015年8月15日原告再付房款253，000元给被告，剩余400，000元房款于2015年12月末结清。第三条约定：办理更名手续费由被告负责，办理产权证税费、维修基金由原告负责，于2015年12月末更名交易同时进行，无正当理由过期没有付房款造成无法更名视为违约。第四条约定：在规定时间内，被告将倒房前包烧费、物业费、电梯费、水电煤气费及应缴费用结清。房屋交付时间为2016年1月15日前。第五条约定：此协议一式两份，经原、被告双方签字后生效，双方不得违约，双方亲属无权干涉。2015年10月16日，原、被告双方签订补充协议，约定将原告交纳剩余房款的时间更改为2015年10月30日前，一次性给付被告剩余房款653，000元。上述协议签订前，原告已向被告交纳了210，000元。
被告于2015年11月6日向原告邮寄催缴房款通知书，原告到期后未向被告交纳剩余房款。被告到期后未向原告交付房屋，并于2016年1月19日到黑龙江省哈尔滨市道外公证处对诉争房屋内现状进行了保全公证。
本院认为，原、被告于2015年6月19日签订的买卖房屋协议书及2015年10月16日签订的补充协议的内容具体、明确且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均签字且对两份协议真实性也无异议，应认定系双方的真实意思表示，该买卖房屋协议书及补充协议合法、有效。对于原告诉请要求与被告解除所有购房协议书，因当事人协商一致可以解除合同，被告同意解除，故对于该项诉讼请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，原、被告双方约定，原告应在2015年10月30日前向被告交纳房款，被告应在2016年1月15日前向原告交付诉争房屋。原告在约定时间内未向被告交纳房款，其没有履行约定的债务，无权要求返还定金。但原、被告双方约定的定金过高，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分被告应予返还。综上，对于原告要求被告返还200，000元购房款项及半年相应利息（2015年6月15日至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告郭岳与被告张曙光于2015年6月19日签订的买卖房屋协议书；
二、解除原告郭岳与被告张曙光于2015年10月16日签订的《协议》补充协议；
三、被告张曙光于本判决生效之日起十日内返还原告郭岳部分定金37，400元；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，原告已预交，由被告负担804元，由原告负担3496元，被告应于本判决生效之日起十日内将应负担的款项给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李 晓 冬
代理审判员 杨顺利代理审判员孙唯源
二〇一六年三月八日
书 记 员 刘 文 斌