山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第3294号
原告济南市技师学院（济南市劳动就业训练中心），住所地济南市。
法定代表人杜喜亮，校长。
委托代理人王世莹，山东保君律师事务所律师。
委托代理人孟令振，山东保君律师事务所律师。
被告韩丙兰，女，1970年7月5日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
被告李煜，男，1973年2月23日出生，汉族，个体工商户，住济南市。
以上两被告共同委托代理人徐建仁，山东明豪律师事务所律师。
以上两被告共同委托代理人魏江倩，山东明豪律师事务所实习律师。
原告济南市技师学院与被告韩丙兰、李煜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南市技师学院法定代表人杜喜亮的委托代理人孟令振，被告韩丙兰、李煜的共同委托代理人徐建仁、魏江倩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南市技师学院诉称：原、被告于2013年6月30日签订编号为201313号山东省行政事业单位国有房屋租赁合同，约定：原告将坐落于济南市48-5号一室房屋租赁给被告，租金每年80000元，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。根据合同约定，合同到期后，被告应腾出涉案租赁房屋，补交房屋占有使用费。但被告拒不腾房且拒不支付房屋占有使用费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令两被告立即腾空位于济南市48-5号房屋交还原告；两被告共同支付原告自2014年7月1日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，参照原、被告签订的房屋租赁合同约定的年租金80000元的标准计算。
被告韩丙兰、李煜辩称：1、原告对《房屋租赁合同》断章取义，原告违反《房屋租赁合同》第二条：“甲方如继续出租，同等条件下，乙方有优先承租权”的约定，违法要求被告腾出涉案房屋，在涉案房屋继续对外出租的情况下，拒不与被告续签合同，应依法驳回原告的诉讼请求。经被告向原告传达室工作人员询问得知，原告学校既不拆迁，也不出卖，学校继续存在、继续对外出租，且年前学校的办公楼房已出租给其他单位（培训学校），故原告以学校整体开发为由，强迫被告腾出租赁房屋，拒绝与被告签订《房屋租赁合同》，明显违反了合同中被告优先承租权的约定。2、被告自2003年至今一直租赁原告的房屋进行经营活动，已有十几年，在合同履行期间既没有违反合同的行为，也没有违法经营行为，双方一直合作非常愉快，被告认为双方已形成了事实上的长期合同关系。故从有利于维持现有的经济关系稳定，促进个体经济的发展和不损害市场利益和集体利益的角度出发，依据合同第二条约定，被告享有优先承租权。3、被告依照合同第二条约定，要求与原告续签《房屋租赁合同》并将一年的租金交到原告处，但原告以整体开发为由拒不与被告续签合同，也拒不收取被告的租金，时至今日原告校区也没有原告所说的开发，而是继续对外出租，且原告也把学校的教学楼等全部租赁给了其他单位，故原告的诉称显然与事实不符，应依法驳回其诉讼请求。4、现原告继续对外出租涉案房屋，被告并没有妨碍，也没有影响原告的出租，而是要求原告依照合同第二条的约定，继续签订租赁合同，完全符合公平合理的原则，既保护了出租人、承租人的合法权益，又避免纠纷的发生。5、为维护被告的合法权益，请求按合同约定，原、被告续签租赁合同，并依法赔偿原告因违法停电、停水给被告造成的经济损失。原告自2003年至今一直租赁被告的房屋进行经营，双方形成了事实上的长期合同关系。十多年来被告风里来雨里去，苦心经营店面。店面生意是被告唯一收入来源，是维持被告生计、养家糊口的主要经济来源。现原告在没有任何理由的情况下，突然提出要终止与被告续签租赁合同，且为了实现其目的，在与被告没有协商的情况下，便于2014年8月10日以租赁期间届满为由，违法给被告停电、停水，并向法院起诉被告，要求被告搬离房屋，并支付占有使用费，中断了被告生活的唯一经济来源。原告严重违反了合同第二条约定，要求原告与被告续签合同，并赔偿原告因违法停电、停水给被告造成的经济损失。综上所述，原告既不拆迁，也不出卖，而是继续对外出租的情况下，原告无理要求被告腾房，并违法对房屋进行停电、停水并进行销户的行为，给被告造成重大经济损失；且被告已经按合同约定，要求与原告继续签订合同并将房屋租赁费交给原告，但原告以种种理由拒不签订及收取租赁费。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于济南市48号房屋的登记所有权人为原济南市商业技工学校，房产证号为：济房权证中字第0164**号，产权为自管产，根据济政发[2005]18号文的要求，济南市商业技工学校并入了济南市高级技工学校，后根据鲁政字[2005]219号文的要求，济南市高级技工学校更名为济南技术学院，后根据鲁政字[2009]139号文的要求，济南技术学院改建为济南市技师学院，济南市技师学院商贸分院为原告济南市技师学院所属的教学业务机构。
2013年6月30日，济南市技师学院商贸分院作为出租方与被告韩丙兰签订了《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同编号为201313号，合同约定由被告韩丙兰承租原告济南市技师学院所有的位于济南市市中区马鞍山路48-5号的房屋，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，合同第二条约定有：“租赁合同期满，乙方（即承租方韩丙兰，下同，本院注）应如期交还所租赁房屋；乙方逾期不交还的，甲方（出租方济南市技师学院商贸分院，下同，本院注）有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权，经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同”；合同约定的年租金标准为80000元，半年支付40000元，下半年交纳时间为2013年12月26日。在上述租赁合同期内，涉案房屋均由两被告占有使用，2014年6月30日合同到期后至今，涉案房屋仍由两被告占有使用。截止至2014年6月30日合同到期日之前的房屋租金，被告韩丙兰均已按时足额支付；2014年7月1日租赁合同到期后，原、被告之间未再续签，两被告未向原告支付过占有使用涉案房屋的使用费。
原告济南市技师学院主张曾通过在涉案房屋处张贴公告、通告、向被告邮寄限期腾房通知书，以及在报纸上刊登公告的形式要求被告在合同到期后腾空房屋交还原告。两被告对此不予认可，称没有收到过限期腾房通知书，原告张贴过公告、通告，但下午张贴，第二天就撕掉了。
另查明，两被告系夫妻关系。被告李煜系济南英雄山文化市场兴旺艺苑个体经营业主，注册经营场所为济南市市中区马鞍山路48号院内花棚，该处地址即为涉案的济南市48-5号房屋。
以上事实，由济编发[2001]1号文、鲁政字[2003]48号文、济政发[2005]18号文、鲁政字[2005]219号文、济编办发[2007]9号文、鲁政字[2009]139号文、房产证、腾房公告、通告、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告济南市技师学院所属的商贸分院与被告韩丙兰签订的关于涉案房屋的《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。对于两被告提出的享有优先承租权，原告应按合同约定继续与其续签租赁合同的抗辩理由。本院认为，根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，对于优先承租权的行使是有前提条件的，就是在原告济南市技师学院继续对外出租涉案房屋的前提下，在同等的条件下，被告韩丙兰才享有对涉案房屋优先承租的权利，但被告韩丙兰并未举证证实原告济南市技师学院对外另行出租涉案房屋，被告韩丙兰的优先承租权行使条件并未成就，故对两被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。对于两被告提出的原告在2014年8月10日以租赁期满为由停水、停电给被告造成经济损失的抗辩理由。本院认为，虽然原告济南市技师学院提交的“通告”中有“自2014年8月10日上午9时起对该校区进行停水、停电整修”的表述，但两被告并未提交证据证实原告济南市技师学院已实施了停水、停电的行为，以及被停水、停电的时间，故对两被告的此项抗辩理由，本院不予采纳。我国《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，合同约定的租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止，在约定的租赁期限届满后，原、被告之间并未达成继续履行关于涉案房屋租赁关系的相关约定，两被告在合同到期后也未支付占有涉案房屋期间的使用费，且根据合同约定，租赁合同到期后，被告韩丙兰应如期交还所租赁房屋，在无证据证实两被告对涉案房屋的继续占有、使用是经过原告济南市技师学院许可或有其他约定等可证实其对涉案房屋有合法的占有、使用权利的情况下，原告济南市技师学院要求两被告腾房是具有事实和法律依据的，故原告济南市技师学院要求两被告腾空涉案房屋并交还原告的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。在涉案的房屋租赁合同到期后，涉案房屋仍由两被告占有使用，两被告应向原告济南市技师学院交纳其占有使用涉案房屋期间的使用费，现原告济南市技师学院主张要求两被告交纳自2014年7月1日（合同到期后的次日）起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院依法予以支持，原告济南市技师学院主张要求参照原租赁合同约定的年租金80000元的标准计算，亦符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告韩丙兰、李煜于本判决生效之日起三十日内将位于济南市48-5号房屋腾空，交还原告济南市技师学院。
二、被告韩丙兰、李煜于本判决生效之日起十日内支付原告济南市技师学院自2014年7月1日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，按年租金80000元的标准计算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费420元，由被告韩丙兰、李煜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
代理审判员 陈园青
人民陪审员 乔永欣
二〇一五年五月二十日
代理书记员 商玉莹