广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初4895号
原告：冯天宝，男，1964年4月19日出生，汉族，住广东省中山市。
原告：吴瑞玲，女，1971年9月14日出生，汉族，住广东省中山市。
两原告委托代理人：刘叠、黄家荣，广东香山律师事务所律师及实习律师XX律师事务所律师。
两原告委托代理人：黄家荣，XX律师事务所实习律师。
被告：中山市天润盛兴金属原材料市场有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇阜南大道（该建筑物首层）。
法定代表人：张志东，职务总经理。
原告冯天宝、吴瑞玲诉被告中山市天润盛兴金属原材料市场有限公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告冯天宝、吴瑞玲及其委托代理人刘叠、黄家荣，被告法定代表人张志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯天宝、吴瑞玲诉称：2015年8月19日，原告与被告签订《天润盛兴金属原材料市场认购书》1份，原告向被告认购位于中山市阜沙镇东阜公路牛角段中山市天润盛兴五金建材城19XX栋房产，房产建筑面积2137平方米、总价7052100元（包过户、出土地证、房产证），办证时间为3-6个月，付款方式为原告签订认购书之日付4532000元，余款2520100元于房产证出证由买家办理银行贷款后付款。另外，认购书还约定房地产交付时间、解决争议的方法等。两原告在签订认购书后于2015年8月19日、2015年11月7日向被告付款4532000元、300000元，合计4832000元。被告至今仍未为原告办理房地产的产权证。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告退回购房款4832000元及利息（自付款日起至付清之日止按月利率2%计算），并由被告负担本案诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求为解除双方于2015年8月19日签订的《天润盛兴金属原材料市场认购书》。
被告天润公司辩称：被告确实收取原告交付的购房款4832000元；2、涉案房地产未取得房产证及未办妥房地产预售证。
经审理查明：天润公司经营范围包括房地产开发、销售等。位于中山市××××、牛角村的国有土地【土地证号：中府国用（2012）第0600296XX号、中府国用（2012）第0600298XX号、中府国用（2012）第0600292**号】登记土地使用权人为天润公司，前述土地由天润公司成片开发，修建若干栋商住用房。
2014年9月25日，冯天宝与中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司签订《借款合同》1份，冯天宝向中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司、天润公司出借款项5000000元。《借款合同》另约定如下：1、借款期限3个月、借款利息按每月3%计付，天润公司指定其交通银行账户为收款账户；2、张志东、许华凤将中山市天润盛兴五金建XX材城的商铺24栋7#-22#商铺（2554.31平方米）抵押给出借人，待借款人还清借款后解除抵押。逾期还款的，2554.31平方米商铺抵押物归出借方所有。次日，天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司指定变更收款账户为高佳个人账户。同日，冯天宝、吴瑞玲通过银行转账向高佳指定账户转入5000000元。2014年12月26日，冯天宝与天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司签订《房地产折价抵偿合同书》，双方达成如下协议：1、天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司无力偿还借款，双方确定以《借款合同》约定的商铺2554.31平方米作价5000000元抵偿前述借款，前述商铺即日交付冯天宝使用；2、天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司须在365日内办理商铺的产权证书至冯天宝名下；3、如天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司在75日内筹集5000000元还款，则冯天宝返还上述商铺；4、天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司股东作为合同担保人，担保借款及利息偿还或办理商铺的权属证书。张志东、许华凤作为天润公司及中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司的股东亦在前述协议上签名确认。
2015年8月19日，天润公司与冯天宝、吴瑞玲签订《天润盛兴金属原材料市场认购书》1份，冯天宝、吴瑞玲认购天润公司开发的中山市天润盛兴五金建材城19XX栋房地产（整栋）。合同另约定如下：1、房产建筑面积2137平方米、土地面积3918.8平方米，折后单价3300元／平方米，折后总价7052100元（包过户、出土地证、房产证，办证时间为3-6个月）；2、付款方式：首期付款于签订认购书之日付4532000元，余款2520100元于房产证出证由买主办理银行贷款后付款；3、如6个月内未能办理土地证、房产证，则按原有交付金额全部按2分息计算，直至可以办理土地证、房产证。同日，天润公司出具收款收据确认收取冯天宝、吴瑞玲认购19栋X栋整栋房产的购房款4532000元，收据备注一栏载明“2014年9月26日向冯天宝签订借款合同、2014年9月26日签订担保借款合同、2014年12月26日签订合同权利义务转让协议书、2014年12月26日签订房地产折价抵偿合同书及相关资料全部作废，共欠的本息结算为购买第19栋X栋房的首付款”，付款方式一栏载明“向冯天宝借款截至2015年8月19日本息结算冲账”，天润公司及冯天宝、吴瑞玲在收据上盖章或签名确认。2015年11月7日，天润公司又再次出具收款收据确认收取冯天宝、吴瑞玲认购19栋X栋整栋房产的第二笔购房款300000元，备注一栏载明“该款项为我公司开给冯天宝2015年10月28日到期支票（06219625）金额30万，因我公司账户余额不足未能如期兑现支票，故此把支票款转为房款，支票作废”，天润公司及冯天宝、吴瑞玲在收据上盖章或签名确认。
双方确认涉案房地产已经修建完毕并交由冯天宝、吴瑞玲投入使用，涉案房地产所涉土地为工业用地，但天润公司按商业用地进行建设，且涉案房地产至今未取得房产证或预售许可证。双方协商未果，冯天宝、吴瑞玲遂于2016年5月5日诉诸本院。
双方确认如下事实：1、购房款实际来源于2014年9月26日借款5000000元及前述借款部分未付利息。天润公司偿还借款本金1000000元、尚欠借款本金4000000元及借款利息532000元，双方对账时将前述借款转为购房款。天润公司交付出票金额为300000元银行支票用于支付前述借款的部分利息，但因支票无法兑现，双方亦将前述欠款直接转为购房款；2、中山市天润盛兴五金建XX材城有限公司为项目公司，实际由天润公司运作。虽然款项的收款人为高佳，但高佳任职天润公司财务总监，借款均用于天润公司运营。
本院当庭释明认购书可能被认定无效，明确告知冯天宝、吴瑞玲是否变更诉讼请求，但冯天宝、吴瑞玲仍坚持其诉讼请求。
本院认为：冯天宝、吴瑞玲与天润公司经协商后将2014年9月26日借款的未还借款本息（4832000元）转为购房款，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方在收款收据上签名确认前述借款本息转购房款4832000元，故本院认定冯天宝、吴瑞玲已履行交付购房款义务。
《天润盛兴金属原材料市场认购书》由天润公司与冯天宝、吴瑞玲协商后签订，所涉房地产修建完毕并交付，但涉案房地产仅取得国有土地使用权证书，至今未取得地上建筑物权属证书及商品房预售许可证明等，因此，天润公司开发的前述房地产现不得转让或预售。因此，天润公司与冯天宝、吴瑞玲于2015年8月19日签订的《天润盛兴金属原材料市场认购书》无效。因前述认购书无效，相应合同条款自始没有法律约束力，故冯天宝、吴瑞玲不得要求解除合同及要求天润公司承担违约责任。前述认购书载明涉案房地产未取得商品房预售许可及权属证书的具体状况，但冯天宝、吴瑞玲仍与天润公司签订认购书，显然，双方均有过错，不得向对方主张损失赔偿责任。
本院释明后，冯天宝、吴瑞玲坚持要求天润公司返还已付购房款及承担违约责任等。虽然冯天宝、吴瑞玲不能要求天润公司承担违约及损失赔偿责任，但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，天润公司仍须返还购房款4832000元及其自起诉之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付的迟延付款的利息损失。因此，本院对冯天宝、吴瑞玲诉请返还购房款及其迟延付款的利息损失的请求予以支持，但对其违约金或损失赔偿的请求依法驳回。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告中山市天润盛兴金属原材料市场有限公司于本判决生效之日立即向原告冯天宝、吴瑞玲返还款项4832000元及其迟延付款的利息损失（自2016年5月5日起至付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；
二、驳回原告冯天宝、吴瑞玲其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费45456元，诉讼保全费5000元，合计50456元，由被告负担（被告于本判决生效之日起7日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 卢钊洪
审 判 员 阮明俞
代理审判员 伍执娟
二〇一六年九月二十日
书 记 员 潘霞慧
陈伟华
第7页共8页