广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法审监民再字第87号
申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：马夏雨，男，1972年7月18日出生，汉族，身份证住址：湖南省湘阴县。
委托代理人：邓彬，广东一粤律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：文杰，男，1983年12月2日生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：肖海军，广东同益律师事务所。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州御隆房地产代理有限公司。住所地：。
法定代表人：吴佩贞。
申请再审人马夏雨因与被申请人文杰、广州御隆房地产代理有限公司（以下简称御隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）穗中法民五终字第2949号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年8月27日作出（2013）粤高法民一申字第714号裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案。申请再审人马夏雨及其委托代理人邓彬，被申请人文杰及其委托代理人肖海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
20××××年3月30日，文杰向广州市白云区人民法院起诉及答辩称，马夏雨于20××××年××月9日与文杰、御隆公司签订了《房屋买卖合同》，约定马夏雨将位于广州市白云区悦云路204号××604房以××42000元出售给文杰，后文杰向马夏雨支付了定金。20××××年3月，马夏雨将涉案房屋另售他人导致合同无法继续履行，故请求判决马夏雨返还定金20000元并赔偿违约金××42000元；御隆公司返还定金××0000元；马夏雨与御隆公司对上述赔偿承担连带责任。
马夏雨答辩及反诉称，文杰与马夏雨于20××××年××月达成房屋买卖协议，并约定马夏雨向御隆公司出示房产证时转交文杰的定金。马夏雨取得房产证后遭文杰拒绝交付定金，为此马夏雨通过御隆公司通知文杰解除合同、没收定金，并明确告知房产将另售他人。涉案纠纷系因文杰不履行合同所致，故请求驳回文杰的诉讼请求，并反诉要求判令文杰将定金20000元归马夏雨所有，并由文杰支付违约金××42000元。
御隆公司无答辩。
广州市白云区人民法院一审查明，20××××年××月9日，文杰（买方）、马夏雨（卖方）与御隆公司（经纪方）共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定买方向卖方购买位于广州市白云区悦云路204号××604房（以下简称涉案房屋），成交价为××420000元，买方承担交易税费，买方应按照附件约定的付款方式按时支付楼款给卖方；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的××0%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的××0%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的××0%作违约金。合同附件约定按揭付款：（××）签订合同时支付定金20000元，卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件；（2）首期楼款40万元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（20××××年3月30日前）并取得房地产交易中心收缴证件收据后3天内付清；（3）××020000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐户作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时现金支付。交易手续需在20××××年4月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应延迟等。
20××××年××月9日，文杰向马夏雨支付定金20000元，同年××月××××日，文杰向御隆公司补交定金30000元，收据注明“定金30000元由御隆地产代收等业主（马夏雨）出具房产证时转交给业主方”。
根据20××××年3月7日的房地产登记簿查册表记载，涉案房屋于20××××年××月××7日核发房地产权证，登记产权人为马夏雨及案外人姚慧（系马夏雨妻子）共同共有，登记附注“20××××年2月2××日简书超申请转移或交还（二手房免勘）……”。
一审期间，文杰向一审法院申请撤回要求御隆公司与马夏雨承担连带责任的诉请。
一审庭审期间，马夏雨确认文杰向经纪方补交定金30000元，并约定马夏雨向御隆公司出具房产证后再转交定金。御隆公司收取文杰定金30000元后，一直未转交给马夏雨。之后，合同无再履行。同年2月26日，马夏雨向文杰提出要求解除合同。御隆公司随后根据文杰要求代收的20000元定金退给文杰，余下××0000元未退给文杰。
马夏雨主张其已依约向经纪方出示房产证并催促文杰付定金，未果后才通知文杰要求解除合同，并提供电话清单、证人证言、马夏雨与经纪方之间的录音资料为证。
涉案房屋共有人之一姚慧向一审法院明确表示：确认文杰与马夏雨签订的《房屋买卖合同》是合法有效，对马夏雨的反诉请求无异议。以上事实，有《房屋买卖合同》、收款收据、房地产登记簿查册表、房地产权证、电话清单、证人证言、录音资料及当事人陈述等证据证实。
广州市白云区人民法院一审认为，文杰与马夏雨、御隆公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。根据《收据》显示，该30000元定金由御隆公司代收，等业主马夏雨出具房产证时转交给业主。事实上，马夏雨已于20××××年××月××7日取得房产证（有共有人姚慧），但定金一直无转交给马夏雨，而马夏雨在同年××月26日即通知文杰解除合同，并于同年2月2××日将房屋另行出售他人。现马夏雨主张解除合同的理由是因为文杰未依约支付定金、无办理按揭贷款手续导致交易无法继续、文杰受政府限购房政策而无法向马夏雨购房。对此，一审法院认为，文杰已按三方约定将定金支付给御隆公司，由该司负责转交，其已履行约定义务。至于马夏雨提出的其余两点理由，明显不足以成为合同无法继续履行的理据。根据合同约定，文杰逾期付款超过30天的，马夏雨有权不再出售房屋。但马夏雨在取得产权证后约××0天内，即向文杰提出解除合同，且随后迅速将房屋另售他人，其解除合同显然不符合合同约定或法定的解除条件。马夏雨的上述行为构成违约，应承担违约责任。诉讼中，文杰、马夏雨对于解除合同无异议，一审法院对于合同解除予以认定。现文杰要求马夏雨返还定金20000元，并按合同约定支付成交价的××0%违约金××42000元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。因房屋买卖合同已解除，御隆公司代收的定金××0000元理应退回文杰。由于御隆公司并未将代收定金××0000元转交给马夏雨，所以文杰要求马夏雨对御隆公司返还定金承担连带责任无法律依据，一审法院不予支持。马夏雨认为是文杰违约的意见无理，一审法院不予采纳，其要求没收定金、支付违约金××42000元的反诉请求无法律和事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院于20××××年9月27日作出如下判决：一、在本判决生效之日起五日内，马夏雨向文杰返还定金20000元并支付违约金××42000元。二、在本判决生效之日起五日内，御隆公司向文杰返还定金××0000元。三、驳回马夏雨的反诉请求。一审案件本诉受理费4240元，由文杰负担650元、马夏雨负担3540元、御隆公司负担50元；反诉受理费××770元，由马夏雨负担。
判后，马夏雨不服向本院提起上诉称，一、由于文杰未按约定履行先行支付定金的义务，未依约申办按揭贷款手续以及名下另有房产无法履行《房屋买卖合同》，导致马夏雨不得不依法解除合同，一审判决却认定马夏雨违约，有违客观事实和法律。二、一审判决依据“买方逾期付款超过30天的，马夏雨有权不再出售房屋”的约定，认定“马夏雨在取得产权证后约××0天内即向文杰提出解除合同……显然不符合合同约定或者法院的解除条件”也是错误的。马夏雨反诉主张的事实所涉及的不是房款的支付而是其他导致合同无法继续履行的违约行为和事实，符合《合同法》第一百零八条当事人一方以自己行为表明不履行合同义务及第九十四条第一款第（二）项的约定，马夏雨已于20××××年2月××6日通知对方解约，是依法行使解除权的正当行为，更是按《合同法》第一百二十九条规定采取的防止损失继续扩大的合法补救措施。三、双方签订合同前，文杰已经属于限购人，限购令规定只能限购一套商品房，双方在签订合同时，文杰隐瞒了自己真实的身份，该合同是不能履行的合同。四、双方签订的合同是认定为效力待定的合同，文杰起诉前涉案合同并未得到马夏雨妻子的追认，一审法院依职权询问案外人对合同效力的追认，程序违法。综上所述，马夏雨请求撤销一审判决，驳回文杰的诉请，支持马夏雨的反诉请求。
文杰答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、文杰依约将定金交付由御隆公司，已经履行了自己的付款义务，不存在任何违约的事实及行为；马夏雨认为御隆公司未将定金交付给他，据此主张文杰违约的逻辑是荒谬的；马夏雨并没有有效地举证证明其曾向中介方出示过房产证，而中介方没有转交该定金；马夏雨单方解除合同违约的事实清楚，证据充分。二、马夏雨一审称其春节前就通知中介及文杰解除涉案合同，20××××年春节是当年阳历2月3日，也即其在2月3日前就已单方解除合同，这与其一审庭审时所述的××月26日通知解除合同是相互吻合的，此时距其拿到房产证才短短几天；即使按其上诉所述其在20××××年2月××6日通知解除合同，此时距其拿到房产证也仅有25天，并未达到合同约定的30天解除期限。三、关于文杰属于限购人员的问题，马夏雨并没有提供证据。同时，为了购买涉案房屋文杰将其名下的房屋出售给案外人也是可以继续履行涉案合同的。四、一审宣判前，涉案房屋共有权人已确认涉案合同的法律效力，何况，马夏雨在一审庭审及反诉材料中均主张涉案买卖合同具有法律效力。
御隆公司二审未作答辩。
本院二审中，马夏雨陈述，一审查明“同年2月26日，马夏雨向文杰提出要求解除合同”是错误的。双方签约时，马夏雨通过二手房购得涉案房屋，刚办完递件过户手续，取得《回执》并与《契税发票》、《买卖合同》等资料出示给文杰、中介公司审查，《买卖合同》、《契税发票》的购房人均是马夏雨和姚慧。双方口头约定文杰应于20××××年××月××××日另支付定金30000元，但文杰一直未支付。马夏雨于××月××4、××5日通过中介向文杰提出解除合同；马夏雨取得房地产权证是××月24日，又于××月28、29日通知中介解除合同，马夏雨直接通知文杰解除合同大概是2月××6日。马夏雨和文杰签合同前，简书超曾提出要购买涉案房屋，马夏雨没同意。由于马夏雨已提出与文杰解除了涉案合同且知道文杰属限购人员，双方合同亦无法实际履行，故于20××××年2月3日左右通过其他中介公司和简书超签定了《房屋买卖合同》，一次性付款，并办理了手续。文杰陈述称：马夏雨正式通知文杰解除合同应当是20××××年××月26日，其在一审庭审中也已确认。由于马夏雨未取得房地产权证，双方约定一定要等房产证出来以后，确定产权清晰后，文杰才支付30000元定金。
本院二审经庭询调查，因双方对一审查明“同年2月26日，马夏雨向文杰提出要求解除合同”均有异议，本院二审不确认该事实；本院二审确认除该事实之外的一审查明的其他事实。
马夏雨在二审期间提交《个人信用报告》，拟证明文杰在广州有两套房屋，并申请法院调查取证。文杰对该《个人信用报告》不认可，认为该证据已超过举证期限，故不予质证，并且马夏雨解除合同的首要理由并不是因为文杰属于限购人员。
本院二审认为，一审判决对于马夏雨、文杰与御隆公司签订的《房屋买卖合同》效力及违约责任的认定证据充分、论理透彻，不作赘述。针对马夏雨的上诉主张，本院二审认定如下：一、马夏雨所述30000元定金应于20××××年××月××××日前支付，未附加任何支付条件，且其在出具房产证后，文杰仍拒不支付该定金，构成违约的问题。文杰辩称双方约定待审查马夏雨的房产证后，再由中介公司将定金30000元转交给马夏雨。本院二审认为，因《房屋买卖合同》仅约定签订合同时支付定金20000元，对30000元定金的支付期限及条件未作约定，审查该定金收据显示定金由御隆公司代收，等业主马夏雨出具房产证时转交给业主。另外，文杰一审提供了收据证实其已付定金30000元及上述辩称意见。马夏雨二审又称文杰并未实际支付该30000元定金，亦无证据佐证，故本院二审不予采信。二、文杰已将定金交付给御隆公司，履行了交付义务，因文杰尚未对房产证进行审查，御隆公司未将定金转交给马夏雨，马夏雨亦无证据证明文杰未对房产证进行审查存在故意过错。按照马夏雨二审所作陈述，其于20××2年××月××7日左右通过中介解除合同，并于20××2年2月××6日正式通知文杰解除。本院二审认为，如前文所述，按定金收据所记载事项，定金30000元转交的条件是马夏雨取得涉案房屋的产权证，按马夏雨二审所作陈述其于20××××年××月24日领取了产权证，故其于该日之前通知解除合同，不具备合同解除的法定条件，不具有法律效力。另外，马夏雨称其于20××××年2月××6日正式通知文杰解除合同，实际于2月2××日与案外人办理了产权过户登记手续。本院二审认为，马夏雨在文杰尚未对其产权证进行审查的情况下，单方通知文杰解除涉案买卖合同，在几日内又迅速将涉案房屋另售予他人，显然不符合合同约定或法定解除条件。一审认定马夏雨的上述行为构成违约，应承担违约责任，合法有据，本院二审予以维持。三、马夏雨上诉称一审法院依法询问涉案房屋共有人对马夏雨、文杰签订的《房屋买卖合同》效力追认，程序违法的问题。因涉案房屋共有人明确表示确认该合同合法有效，一审的处理并未违反法律禁止性规定，马夏雨上诉称一审程序违法，缺乏法律依据，本院二审不予采信。另外，马夏雨称文杰属于限购人员，应对合同履行不能的法律后果承担违约责任，二审申请法院调取证据。本院二审认为，文杰是否有两套房产与本案并无直接关系，马夏雨并无证据证实因文杰有两套房屋导致涉案合同履行不能，其方另行出售涉案房屋的，故马夏雨二审申请调查取证亦不符合法律规定，本院二审不予支持。综上所述，审查一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，依法应予维持；马夏雨的上诉主张，缺乏充足依据，本院二审予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60××0元，由马夏雨负担。
马夏雨不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审称：广州市于20××0年××0月××5日颁布房屋限购政策，规定广州市户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购××套商品住宅。本案中，马夏雨在涉案房屋买卖合同履行过程中得知文杰属限购情形，虽经多次催促文杰亦无法解除限购条件，为此马夏雨在通知文杰之后才将涉案房屋转卖给他人。文杰隐瞒限购人员身份违反政府限购令购房，实际不能履行涉案房屋买卖合同且不能办理按揭与过户，由此导致涉案合同履行不能。马夏雨基于涉案合同不能履行与文杰解除合同，符合法律规定，不应承担违约责任。
文杰答辩称，一、文杰即使属于限购身份，并不意味着涉案房屋买卖合同无效或属可随意解除的合同。合同附件第二条第二款明确约定，双方当事人到房屋管理部门办理交房手续的时间为20××××年3月30日，故只要文杰在递件时符合购房条件，合同即可履行，马夏雨据此解除合同缺乏依据。二、根据合同约定，买方逾期交付楼款30天之后，卖方才有权利解除合同，马夏雨未按合同约定单方面解约，应承担违约责任。
御隆公司无答辩。
本院再审查明，二审查明事实属实，本院再审予以确认。
再审期间，双方当事人均确认涉案房屋买卖合同签订时，文杰名下确登记有两套房屋。
本院再审认为，马夏雨与文杰、御隆公司签订的《房屋买卖合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是马夏雨以文杰限购身份导致合同不能履行为由解除合同是否违约。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，文杰虽属限购情形，但从该事实不能完全推定文杰直至20××××年3月30日止双方约定到房管部门办理交易过户手续时仍不能据涉案房屋买卖合同完成房屋的过户手续，本案并无确切的证据证明文杰已获房地产交易中心出具的不予办理过户等证明，因此，马夏雨以限购情形致合同不能履行为由解除合同，缺乏事实依据。另，根据涉案合同“买方逾期30天支付楼款，卖方有权不再出售该物业”的约定，马夏雨于20××××年××月××7日取得房产证后约××0天内，即向文杰解除合同并立即出售他人，亦不符合合同约定的解除条件。综上，马夏雨违反合同约定将涉案房屋出售他人导致涉案买卖合同不能继续履行，文杰要求马夏雨返还定金20000元并依约支付违约金××42000元，合法合理，应予支持。
综上，审查二审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。马夏雨申请再审的理由不充分，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：
维持本院（20××2）穗中法民五终字第2949号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 叶惠莲
审判员 汤 琼
审判员 林 娟
二〇一四年九月××日
书记员 龚 浦