湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘04民终977号
上诉人（原审被告）：衡阳市福泰房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区解放西路29号。
法定代表人周孝生，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：龙斌，男，48岁，系该公司法律顾问。
上诉人（原审第三人）：唐忠文，男，27岁。
委托诉讼代理人：杨少勇，湖南衡州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肖伟生，男，49岁。
委托诉讼代理人：邓明月，湖南湘华律师事务所律师。
上诉人衡阳市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）、唐忠文因与被上诉人肖伟生商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2015）衡蒸民一初字第522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭审理了本案。上诉人福泰公司的委托诉讼代理人龙斌，上诉人唐忠文的委托诉讼代理人杨少勇，被上诉人肖伟生及其委托诉讼代理人邓明月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
福泰公司上诉请求：依法改判，判决上诉人福泰公司不承担本案责任；应追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司为本案当事人并承担本案责任；赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司涉嫌诈骗，本案依法应移送公安机关立案侦查，中止审理；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，本案《内部认购协议书》为预约合同，不是商品房买卖合同，上诉人福泰公司没有收被上诉人的购房款，被上诉人肖伟生向案外人旭日房地产公司支付全部购房款；二、原审程序违法，本案应追加赵付业及衡阳市旭日房地产开发有限公司为被告，又因赵付业及旭日公司涉嫌诈骗被公安机关立案侦查，故该案应当中止审理；三、本案责任划分不当，赵付业应承担本案的责任，被上诉人肖伟生及上诉人唐忠文均有过错，应承担本案的民事责任。
唐忠文上诉请求：请求撤销原审判决，改判将本案诉争房屋产权、国土使用证办至上诉人唐忠文名下，本案一、二审诉讼费用由被上诉人肖伟生承担。事实和理由：肖伟生与福泰公司所签《内部认购协议书》不等同于《商品房买卖合同》，其不具备办理产权的法律效力，而上诉人唐忠文作为善意第三人与福泰公司签订了正式的商品房买卖合同，并办理了网签登记手续，进行了权属公示；被上诉人肖伟生出租诉争房屋并收取租金不等同于福泰公司已将诉争房屋交付给肖伟生；上诉人唐忠文在签订商品房买卖合同的同时进行了网签登记，应当享有对诉争房屋办理产权登记手续的优先权。
肖伟生辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人签订的内部认购协议已具备房屋买卖合同的所有要件，且被上诉人已交大部分房款，上诉人福泰公司也应约履行了合同将诉争门面交付给被上诉人使用;网签登记不具有物权公示的效力，故不能对抗已经使用房屋的买受人肖伟生；唐忠文所购买房价低于市场价，且购买在后，不得对抗已经优先购买的买受人肖伟生；一审程序合法，赵付业不是本案的适格被告。请求驳回上诉，维持原判。
肖伟生向一审法院起诉请求：一、被告福泰公司为原告肖伟生办理房屋产权证和国土使用证，并承担相关的办证费用；二、本案诉讼费用由被告福泰公司承担。
一审法院认定事实：2009年9月26日，肖伟生与福泰公司签订了《内部认购协议书》，约定由肖伟生购买位于湖南省衡阳市蒸湘区红湘南路“科教花园”文笔轩〈5〉号楼104号房屋，该房屋单价为10000元／㎡，总价为381900元，项目开盘时间为2008年10月15日，交房时间初定为2009年11月前。被告承诺在开盘后15天内签订正式《商品房买卖合同》。协议签订后，肖伟生当即支付了300000元购房款，并于同月30日支付了40000元购房款，两项购房款共计340000元，并约定尾款在办理房产证时付清。福泰公司于协议签订后将涉案房屋交付给肖伟生占有使用，该房屋自2009年一直由肖伟生出租并收取租金，但福泰公司经肖伟生催促一直未与其签订正式的《商品房买卖合同》，亦未为其办理房屋产权证。2014年9月19日，福泰公司与第三人唐忠文签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买“科教花园”文笔轩〈5〉号楼104号房屋，该房屋单价为10000元／㎡，总价为381900元，福泰公司在2014年12月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由福泰公司提供资料报产权登记机关备案。第三人唐忠文于签订购房合同当日向案外人旭日房地产开发有限公司（法定代表人赵付业）支付了全部购房款，并在衡阳市房地产产权监理处办理了网签登记手续，福泰公司未在约定期限内将房屋交付给第三人，亦未为第三人办理房屋产权证。另查明，福泰公司与案外人赵付业于2006年签订《合作开发项目合同》，双方共同出资，以福泰公司名义收购“科教花园”项目，合同第四条约定：“甲方（福泰公司）全权委托乙方（赵付业）为该项目部的法人代表，全权代表甲方该项目部的日常工作。乙方代表甲方对该项目的管理人员全面安排……。”2008年1月12日，双方签订补充协议书，双方约定：“甲方在该项目中应获得2500万元利润，不再参与管理和分配，协议签订后，该项目仍以衡阳市福泰房地产开发有限公司的名义办理相关的手续，由乙方自主经营、自负盈亏、独立核算……”。再查明，衡阳市蒸湘区红湘南路“科教花园”文笔轩〈5〉号楼已办理商品房预售许可证，许可证号为：预许字（2008）第139号。一审法院认为，肖伟生与福泰公司签订的《内部认购协议书》及第三人唐忠文与福泰公司签订的《商品房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同”。是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。本案肖伟生与福泰公司签订的《认购协议书》对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定。因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，应当视为《商品房买卖合同》。福泰公司辩称与肖伟生及第三人唐忠文签订合同的是赵付业，应当追加赵付业为本案被告，福泰公司在本案中不应承担责任，但因赵付业的行为已得到福泰公司的授权认可，虽双方约定该项目由赵付业自主经营、自负盈亏、独立核算，但其内部约定没有经过公示和公信，不对外产生效力，不得对抗善意第三人。故本案福泰公司应对赵付业的行为承担责任，是否追加赵付业为本案的被告并不影响本案的实际处理。故对福泰公司的该项主张不予支持。肖伟生与唐忠文均与福泰公司签订了购房合同，且支付了对价购房款，2009年涉案房屋交由肖伟生使用，2014年唐忠文办理了房屋网签手续。一审法院认为，网签登记具有警示作用，但不具有物权公示的效力，不动产物权必须以所有权登记产生效力，在肖伟生和第三人唐忠文均主张房屋产权的前提下，应当结合房屋买卖合同的签订时间、购房款交付时间、房屋占有使用等情况综合考虑。结合本案的实际情况，肖伟生先于唐忠文签订购房合同，并按照合同约定支付了购房款，福泰公司将房屋交付给肖伟生占有使用，视为对该合同的实际履行。原则上订立在先的合同买受人获得登记申请权的时间在前，得以行使登记请求权的优先权，故对肖伟生要求福泰公司为其办理房屋产权证和国土使用证的诉讼请求，该院予以支持，但肖伟生应当按照合同约定在办理产权登记手续时将剩余的41900元房款缴纳给福泰公司。唐忠文与福泰公司间的纠纷，可通过向福泰公司追偿或者另案诉讼主张权利。判决：被告衡阳市福泰房地产开发有限公司在本判决生效后10日内协助原告办理衡阳市蒸湘区红湘南路“科教花园”文笔轩〈5〉号楼104号房屋的产权证和国有土地使用权证，并承担相关办证费用。本案一审案件受理费7028元，财产保全费2410元，共计9438元，由被告衡阳市福泰房地产有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中上诉人福泰公司与被上诉人肖伟生所签订《“科教·花园”住宅（铺面）内部认购协议书》（以下简称《认购协议》）中对双方当事人的姓名、商品房的基本状况、销售方式及商品房总价款、付款方式、付款时间、交付条件及日期均予以明确，且买受人肖伟生按照《认购协议》约定支付房屋价款340000元，福泰公司科教花园项目经理部开具收据。故该《认购协议》可以认定为福泰公司与肖伟生之间的商品房买卖合同。本案中与被上诉人肖伟生签订认购协议的是福泰公司，出具收据的亦是福泰公司，根据合同的相对性，福泰公司与案外人赵付业之间的合作开发项目关系不应对抗本案中的肖伟生，赵付业亦可以不作为当事人参加本案的诉讼活动。福泰公司可因案外人赵付业的违约另行起诉。本案中，上诉人唐忠文和被上诉人肖伟生均为善意买受人，双方在签订商品房买卖合同后均既未办理产权登记，又未办理预告登记，唐忠文虽办理了网签登记手续，但网签不具有权属公示的效力。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一款第一项，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持。根据《商品房买卖合同解释》第十一条第一款之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中涉案房屋已于2009年9月交付肖伟生，肖伟生一直使用至今，故原审对先行转移占有涉案房屋的买受人肖伟生的诉讼请求予以支持并无不妥。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人福泰公司、唐忠文的上诉请求均不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7028元，由上诉人衡阳市福泰房地产开发有限公司、唐忠文各负担3514元。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽娅
审判员 许建中
审判员 邓 琳
二〇一六年九月二十一日
书记员 唐宇翔
校对责任人：邓琳 打印责任人：唐宇翔
附相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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