河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫04民终525号上诉人（原审被告）：刘要杰，男，汉族，住河南省汝州市。上诉人（原审被告）：刘耀红，女，汉族，住河南省汝州市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：毛根峰，河南科序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔苏伟，男，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：崔乐乐（崔苏伟之女），住河南省汝州市。委托诉讼代理人：魏志锋，金博大律师事务所律师。原审第三人：汝州市风穴办事处吴洼村民委员会，住所地：汝州市风穴办事处吴洼村。法定代表人：张红林，村主任。委托诉讼代理人：毕林飞，河南谢景红律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭松杰，河南谢景红律师事务所实习律师。崔苏伟诉刘同平（已死亡）、第三人汝州市风穴路街道办事处吴洼村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，河南省汝州市人民法院于2016年12月25日作出（2017）豫0482民初7189号民事判决书，宣判后刘同平不服判决，提起上诉。本院审理后于2017年3月10日作出（2017）豫04民终字268号民事裁定，撤销汝州市人民法院（2017）豫0482民初7189号民事判决，发回重审。河南省汝州市人民法院立案后，另行组成合议庭进行了审理，于2017年11月27日作出（2017）豫0482民初3441号民事判决。宣判后，刘要杰、刘耀红不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘要杰、刘耀红及其委托诉讼代理人毛根峰，被上诉人崔苏伟及其委托诉讼代理人崔乐乐、魏志锋，原审第三人汝州市风穴路街道办事处吴洼村民委员会的委托诉讼代理人毕林飞、郭松杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘要杰、刘耀红上诉请求：1.撤销原判，改判崔苏伟仅能获得扩建建筑物补偿款11万元；2.一、二审诉讼费均由崔苏伟负担。事实与理由：一、刘同平与其子刘要杰在2010年10月9日已经分户，刘同平夫妇为一户，刘要杰夫妇及子女为一户，两户共同居住在涉案宅院内，崔苏伟明知宅院并非刘同平一人居住所有，仍与刘同平一人签订协议，而不征求他人意见，自己存在重大过错，自己应承担全部责任。从案件情况看，2013年刘同平私自将涉案宅院出售给崔苏伟，双方对该交易一直隐瞒到2015年10月拆迁争议时，其他家庭成员对此交易并不知情，因为崔苏伟与刘同平擅自交易，损害作为刘要杰、刘耀红及程秀的合法权益，这个交易应当是无效的，刘要杰、刘耀红对此没有过错，崔苏伟应承担全部过错责任。二、生效的(2016)豫0482民初2371号民事判决书已经认定农村宅基地的交易无效，判决刘同平退回购房款，以房产已经拆迁为由没有判决返还房产，合同无效的后果就是返还财产、赔偿损失，因此与退回房屋相对应的房产征迁补偿自然是归已经收回房子的卖方。信赖利益只能是基于合法的交易才能获得，而基于涉案农村宅院交易的无效性，崔苏伟不可能依据该交易获得合法的信赖收益，崔苏伟所谓的信赖利益是一种违法的利益，若认可崔苏伟依据该交易能够获得巨额收益，实际上是变相认可了农村宅基地的交易合法性，客观上是违背宅基地交易禁止性规定的。若将宅基地补偿款判由崔苏伟享有，则是变相的支持农村宅基地的买卖，与已经生效判决确认的内容相矛盾。征迁是对群众的一种补偿，具体补偿方式是以被拆迁户的选择为准，法院及政府均不能强制被征迁户选择全货币补偿，一审法院违背征迁政策及当事人选择，强行以全货币补偿作为案件处理方式，损害刘要杰、刘耀红的家庭合法权益，应予以纠正。三、涉及崔苏伟自己的损失，也仅仅是自己投资加盖部分的建筑物部分的补偿。“农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份向联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得”，农村宅基地具有人身依附性和福利性，是以享有集体经济组织身份为前提，而崔苏伟不具有吴洼村农民身份，无权取得农村宅基地，因此就涉及宅基地本身的补偿只能由具有吴洼村民身份的刘同平和其妻子及另一户刘要杰一家五口享有。崔苏伟购买的宅院仅有一层，后在明知拆迁后加盖，因此其损失仅是投资的房产价值，而不能包括宅基地本身。四、崔苏伟是国家工作人员，在提前了解政府拆迁政策的情况下，出于投机获取暴利，因此，崔苏伟明知交易无效而交易，存在全部过错。五、一审计算的拆迁补偿1406424.36元是整个宅院的补偿，已经包含了宅院本身建筑物部分价值，而汝州市法院生效判决已经判决刘同平返还崔苏伟购房款116000元，该款项就包含在整个拆迁补偿款内，一审法院在处理拆迁补偿款时没有扣减生效判决确定的116000元，造成重复支付，明显错误，按照原审判决，崔苏伟两个判决共获得1106752元，已经占整个补偿款的78.69%，明显过高。综上，崔苏伟的损失就是改建建筑物的损失及利息损失，不存在其他损失，请求二审法院支持上诉请求。崔苏伟辩称，一、刘同平在签订房产买卖协议时，隐瞒与订立合同有关的重大事实及在签订协议后违背诚实信用原则，具有重大过错。二、刘要杰全家从涉案房产搬出之日起即知道且应当知道房产买卖协议，其搬家在其他地方居住的事实是对刘同平签订房产买卖协议的认可和追认。三、崔苏伟的信赖利益应当得到保护，该土地使用证权利人记载为刘同平一人，崔苏伟在签订房产买卖协议时，亲自验证过该土地使用证，崔苏伟有理由相信该房产为刘同平一人所有。四、房屋买卖协议签订于2013年1月14日，而刘同平起诉要求房屋买卖协议无效在时隔三年之后，该房产面临拆迁时，足以证明房产拆迁前刘同平及其家人对该房产买卖协议是认可的，刘同平的诉讼目的不正当，严重违背了诚实信用原则。五、整个宅院拆迁补偿款1406424.36元是崔苏伟的信赖利益损失，应当按照各自的过错比例承担责任。而购房款116000元系崔苏伟在购买房屋时支付给刘同平的购房款，既然合同无效，该购房款应当返还，该款与信赖利益不是同一概念。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。汝州市风穴路街道办事处吴洼村民委员会述称，一、汝州市风穴路街道办事处吴洼村民委员会对崔苏伟与刘同平之间的房产买卖行为毫不知情。二、汝州市风穴路街道办事处吴洼村民委员会在涉案宅院征迁安置中仅是配合工作，不是征迁主体。崔苏伟向一审法院起诉请求：1.判决刘同平返还房宅款11.6万元及利息；2.判决刘同平赔偿信赖利益损失及经济补偿款140万元左右；3.诉讼费由刘同平承担；4.保全费由刘同平承担。一审法院认定事实：2013年1月14日经人介绍刘同平（甲方）与崔苏伟（乙方）签订一份《房宅买卖》协议，该协议约定：“经甲方和乙方自愿商议，甲方同意于2013年1月14日以116000元把甲方执有的原建筑和产权永久性卖给乙方，签合同时钱、房权证两清，土地面积以房权证为准，合同以按指纹生效，永不反悔。证明人张新杰、张红杰，2013年1元14日。”协议签订后，崔苏伟将房款116000元付给刘同平，刘同平将涉案宅院的集体土地建设用地使用证交与崔苏伟。2015年9月份刘同平及家人搬至本村煤球厂院内另一处宅院内居住,腾出宅院交与崔苏伟。涉案房产土地证上显示宅基地面积为195.5㎡。2015年10月份，崔苏伟在购买刘同平的宅院内主房上加盖两层房屋主体，东厦房三间未完工的房子上了盖板并又加盖两层主体。2016年2月19日汝州市风穴路街道棚户区改造指挥部对涉案房产土地进行入户测绘登记，后与崔苏伟签订征迁补偿安置协议书。2016年4月25日刘同平诉崔苏伟，要求法院确认双方于2013年1月14日双方签订的《房宅买卖协议》无效起诉至汝州法院，经汝州法院审理，2016年10月14日下发（2016）豫0482民初2371号民事判决书，判决：一、刘同平和崔苏伟于2013年1月14日签订的房宅买卖协议无效。二、刘同平于判决生效后10日内返还崔苏伟购房款116000元。三、驳回刘同平的其他诉讼请求。该判决书于2016年11月8日发生法律效力。另外，按照汝州市城乡一体化示范园片区吴洼村城中村改造项目征迁补偿安置方案规定的标准，合法有效宅基地面积按166.8㎡（即面积2.5分，按1:2.2确定安置面积）予以认定，在2.5分-4分按1:2.0确定安置面积。如果选择全货币补偿或者保留的安置面积之和小于200㎡，补偿标准为2500元。合法有效宅基地上所有建筑物，按600元/㎡标准补偿，如建筑仅为主体，应扣除230元/㎡的粉刷简装成本（即建筑仅为主体的为370元/㎡）。另外，安置区在建设期内，对每处宅基地还要给予1600元/月作为过渡安置费。优惠政策，按照指挥部规定时间签订征迁协议者，以宅基地证为准，奖励10000元，按照指挥部规定的搬迁时间，搬迁完毕并交钥匙的，以宅基地证为准，奖励10000元。据此标准，涉案房产土地不保留安置房纯货币安置为：宅基地货币置换：166.67㎡×2.2=366.67㎡，（224㎡-166.67）×2=57.33㎡×2=114.66㎡，(366.67+114.66)×2500=1203325元。建筑物货币置换：（311.24+9.16）×370=118548元（毛柸）（417.41-311.24）×600=63702元，118548+63702=182250元。搬家费（417.41-311.24）×8=106.17×8=849.36元。奖励：20000元。以上四项共计：1203325+182250+849.36+20000=1406424.36元。一审法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，崔苏伟在购买房屋时与刘同平签订了《房屋买卖协议》，邀请张新杰、张红杰作为中人，按当时的市场价支付了相应的对价116000元。现崔苏伟、刘同平于2013年1月14日签订的《房屋买卖协议》因违反法律的强制性规定而被生效判决认定无效，崔苏伟承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权，崔苏伟因合同无效而产生了一定的信赖利益损失。刘同平作为涉案房屋的出让者，起诉主张买卖合同无效，违背了诚实信用的原则，不应从其先过错行为中获得巨额的利益，对该买卖房屋的无效行为给崔苏伟所造成的信赖利益损失应承担70%的主要责任。崔苏伟违背法律强制性规定而被生效判决认定无效，应承担30%的次要责任。即崔苏伟应得赔偿款969903元（计算办法：849.36元+20000元+1385575×70%）。刘同平死亡后，其赔偿责任应依法由其遗产继承人即刘要杰、刘耀红在其遗产的范围内承担，虽然刘要杰、刘耀红明确表示自愿放弃刘同平遗产的继承权，但该行为导致其不能履行法定义务，有损崔苏伟权利的实现，故放弃继承的行为无效，刘要杰、刘耀红应在其继承刘同平遗产范围内承担向崔苏伟赔偿的责任。崔苏伟的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。刘要杰、刘耀红认为崔苏伟乘人之危，投机获取暴利等答辩意见，缺乏证据支持，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的规定》第四十六条及有关民事法律政策之规定，判决：一、刘要杰、刘耀红于判决生效后十日内在继承刘同平的遗产范围内支付刘同平应赔偿崔苏伟经济损失990752元。二、驳回崔苏伟的其他诉讼请求。案件受理费16050元，保全费5000元，由崔苏伟负担4428元，刘要杰、刘耀红在继承刘同平遗产范围内负担11622元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系崔苏伟与刘同平因农村房屋买卖引起的纠纷，因崔苏伟与刘同平之间的房屋买卖合同已经被生效判决确定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤消后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，刘同平应当根据过错比例赔偿崔苏伟因合同无效而造成的损失。本案争议的焦点在于：一、如何确定崔苏伟因合同无效导致的损失；二、双方过错比例如何划分。对此，本院结合一二审查明的事实及双方当事人的上诉、答辩理由，分析、评议如下：一、关于崔苏伟因合同无效导致的信赖利益损失问题。崔苏伟与刘同平签订房屋买卖协议后，支付了相应的购房款，且在涉案房屋拆迁之前已经占有了房屋，并进行了添附，而涉案房屋及宅基地的拆迁补偿数额中，既有原房屋及宅基地产生的拆迁价值，也有崔苏伟对房屋进行添附而产生的价值，还有对实际居住人按时签订征迁协议及按时搬迁所给予的补偿和拆迁奖励，因此，对信赖利益损失范围应当根据补偿费的产生依据来确定。具体来讲，本案各项补偿款项中，搬家费（849.36元）及奖励金（20000元）的产生与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，应当由拆迁前涉案宅院的实际居住人崔苏伟享有；对房屋添附部分给予的补偿（311.24+9.16）×370=118548元，因系崔苏伟进行的添附，且能与原房屋区分，也应当由崔苏伟享有；剩余补偿数额1267027元系原房屋及宅基地的拆迁补偿价值，而在此价值中，因为生效判决已经确定刘同平返还购房款，因此，扣除116000元购房款后剩余1151027元才是原房屋及宅基地升值而产生的利益，也是本案崔苏伟基于本案房屋买卖行为可期待得到的信赖利益。但由于本案房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效，其信赖利益因其存在过错而不可能得到完全实现，故应根据双方过错程度确定一定的比例，并依据该比例计算出上述1151027元之中崔苏伟应得的部分，才是崔苏伟因合同无效导致的信赖利益损失。二、关于双方过错比例如何划分问题。刘同平将涉案房屋出卖给崔苏伟，是对自己财产的处分，其收取了崔苏伟所支付的购房款后，已将该房屋及所产生的价值转让给了崔苏伟，但在涉案房产因拆迁导致价值骤升后，其又以房屋买卖协议违反国家法律为由要求确认合同无效，有违诚实信用原则。而崔苏伟作为城镇居民购买农村房屋，确实违反了法律规定，其买房行为属违法行为。因此，双方均存在过错。综合考虑到既要遵循等价有偿和诚实信用原则，也不能让违法行为获得等同于合法行为的利益，以及本案中双方交易时间不长等各方面因素，本院认为，刘同平与崔苏伟的过错比例定为六：四更符合本案实际情况，即刘同平应当赔偿崔苏伟的信赖利益损失为1151027元×60%=690616.2元。综上，刘同平应当支付崔苏伟的款项总计为1151027元×60%+118548元+20000元+849.36元=830013.56元。因刘同平已经死亡，其继承人刘要杰、刘耀红应当在其继承刘同平遗产范围内承担上述责任。综上所述，刘要杰、刘耀红的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省汝州市人民法院（2017）豫0482民初3441号民事判决第二项，即“二、驳回崔苏伟的其它诉讼请求。”二、变更河南省汝州市人民法院（2017）豫0482民初3441号民事判决第一项为：“一、刘要杰、刘耀红于本判决生效后十日内在继承刘同平的遗产范围内支付刘同平应赔偿崔苏伟经济损失830013.56元。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16050元，保全费5000元，由崔苏伟负担5950元，刘要杰、刘耀红在继承刘同平遗产范围内负担15100元；二审案件受理费12608元，由刘要杰、刘耀红负担10108元，崔苏伟负担2500元。本判决为终审判决。审 判 长 郭国会审 判 员 张大民审 判 员 李双双二〇一八年三月二十八日法官助理 于 帆书 记 员 郭闪闪