广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22059号上诉人（原审被告）：广州名盛置业发展有限公司。住所地：广州市海珠区江南西路玫瑰三街**号自编***房。法定代表人：赖钦祥，总经理。委托诉讼代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑思惠，广东润平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪娥，女，1980年3月11日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘文静，广东天穗律师事务所律师。原审被告：广州华诚物业发展有限公司。住所地：广州市天河区五山路***号金山大厦1610A。法定代表人：姚军，总经理。委托诉讼代理人：李成章，广东润平律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑思惠，广东润平律师事务所律师。上诉人广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）因与被上诉人张雪娥、原审被告广州华诚物业发展有限公司（以下简称华诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初10374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年9月16日，张雪娥（为乙方）与名盛公司（为甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市越秀区北京路238号名盛广场6C08号单元出租给乙方作商业使用，建筑（或使用）面积560平方米，租期从2014年10月1日至2019年9月30日止，其中2014年10月1日至2014年11月9日免租，2014年11月10日至2015年9月30日月租金为42000元，2015年10月1日至2016年9月30日月租金为44800元，2016年10月1日至2017年9月30日月租金为47740元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前按银行转账方式缴付租金；乙方向甲方交纳162205元租赁保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之后将保证金退回乙方；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付给乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的/%向乙方支付违约金；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金/个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。同日，张雪娥（为乙方）与名盛公司（为甲方）签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充合同》，约定：甲方将越秀区北京路238号名盛广场第6层601自编6C08号单元以现状出租给乙方使用，计租面积为560平方米，租赁单元仅供乙方经营“春秋瑞雪”品牌美容院之用；租期从2014年10月1日至2019年9月30日止；乙方应于租赁合同签订之日起3日内一次性将租赁保证金162205元交付给甲方；租赁合同终止，在乙方将租赁单元交还甲方且无违约行为的情况下，甲方应在90天内将租赁保证金无息退还乙方；甲方委托华诚公司对该物业进行物业管理；签订租赁合同的同时，乙方应与华诚公司签订《物业管理合同》；乙方如需对租赁单元进行装修的，应遵守华诚物业发展有限公司制定的有关装修的规章制度，接受华诚公司的监管，装修的费用由乙方承担；乙方应在装修之前将装修的承包商、设计图则、使用材料等资料交华诚公司审核，经华诚公司书面同意后方可进行装修施工，报批的费用由乙方承担；乙方在装修工程竣工后，应报请华诚公司验收，确定装修工程符合经批准的设计图则后方可投入使用；甲方不能在租赁期开始日前将租赁单元交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按租赁单元月租金的2%向乙方支付违约金，租赁期及免租期截止日期相应顺延，逾期超过三十天的，乙方有权解除租赁合同，甲方应双倍返还乙方已交纳的租赁保证金，但前述违约金无需支付；租赁合同有效期内，甲方无法定或约定的理由提前解除租赁合同的，甲方应双倍返还乙方已交纳的租赁保证金等。同日，张雪娥与华诚公司签订《物业管理合同》。张雪娥向名盛公司支付租金至2016年7月底，向华诚公司支付物业管理费和水电费至2016年7月底。2016年8月10日，张雪娥因涉案商铺玻璃门被打烂而进行报警。据一审法院调取自广州市公安局越秀区分局北京派出所的被询问人为张雪娥的《询问笔录》显示，张雪娥称2016年8月10日9时30分左右，其接到美容院员工打来的电话称涉案商铺的玻璃门被打烂，于是张雪娥让员工拍照，但遭到名盛广场保安阻拦，不给照相；玻璃门是钢化玻璃，面积大概7平方米左右，价值5000元人民币，该玻璃门是张雪娥入驻名盛广场时自己安装的。被询问人为李彬的《询问笔录》显示，李彬称其为名盛广场物业管理处的客服经理，2016年8月9日晚上22时许，其接到名盛广场保安的电话，称关门巡查的时候发现6楼C08档铺春秋瑞雪美容院玻璃门被人损坏打烂，由于其当时已经下班，于是在2016年8月10日早上9时许上班的时候就马上通知前台以电话的形式通知美容院的老板及店长，后其就对店铺发出书面通知，2016年8月11日，其看美容院店铺玻璃门被损坏，但又没有派员看守店内物品，再次向美容院发出书面通知建议将铺内有使用价值的物品搬离，避免造成财产损失；名盛广场6楼C08档铺玻璃门具体被人损坏的时间段不清楚，就是8月9日晚上22时保安巡查时发现被打烂；名盛广场内有监控录像，但刚好遇到监控录像出现故障需要整改，所以无法提供录像，物业处于2016年8月5日发出书面通知，广场内所有监控于2016年8月5日-15日进行为期十天的整改，并在广场张贴该通知。李彬向派出所提交了《关于大厦摄像头维护改造的通知》、《通知》。2016年7月22日，张雪娥以名盛公司要求搬迁至7016号铺或提前解除合同协商不成，于同月21日擅自停止水电供应，已构成重大违约为由，向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除张雪娥与名盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》补充合同；2、名盛公司向张雪娥双倍返还租赁保证金324410元及自2016年7月21日至实际返还之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3、名盛公司与华诚公司向张雪娥赔偿装修装饰价值损失884800元及自2016年7月21日至实际支付之日的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；4、名盛公司与华诚公司赔偿停水停电给张雪娥造成的2016年7月21日到2016年7月31日的租金及管理费经济损失50000元（租金15139.8元，管理费4989元，因为搬离场地导致客户退费的损失39871.2元）；5、名盛公司与华诚公司支付本案的诉讼费用。为证明张雪娥交纳保证金的情况，张雪娥提交了2014年9月19日收款单位盖章主体为广州名盛置业发展有限公司财务专用章的租金保证金162205元收款收据一张、2014年9月20日收款单位盖章主体为广州华诚物业发展有限公司财务专用章的管理费保证金42000元收据一张、2014年10月1日收款单位盖章主体为广州华诚物业发展有限公司财务专用章的装修保证金14000元收据一张。名盛公司与华诚公司认为上述收据上的公章均非名盛公司、华诚公司的公章，对其真实性均不予确认。为证明双方有函件往来，张雪娥提交了：1、2016年7月21日张雪娥向名盛公司发出的《关于恢复水电供应的函》，内容为：2016年7月，贵司突然与我方协商，因贵司单方原因让我方搬迁至名盛广场7016号商铺，后因协商不成，贵司于2016年7月21日在未通知我方的情况下擅自停止水电供应，导致我方无法正常营业，因此给我方造成重大的经济损失。请贵司收到本函后立即恢复涉案商铺的水电供应。2、2016年7月29日张雪娥向名盛公司发出的《关于中止履行合同的函》，内容为：贵司已着手对名盛广场6楼进行清场，贵司的行为已经令贵司丧失商业信誉，现郑重通知贵司，张雪娥与贵司之间的租赁合同中止履行，直至法院判决生效之日止。名盛公司不确认收到上述函件。为证明涉案商铺的装修价值，张雪娥提交了广东金兰德房地产评估咨询有限公司（该公司具有房地产估价一级资质）出具的《房屋装修价值咨询报告》，载明涉案商铺的装修重置价值为110.88万元，装修重置成新价值为88.48万元（按折旧率8成算）。名盛公司与华诚公司对该报告不予确认。为证明名盛公司向张雪娥发出过函件，名盛公司提交了：1、2016年7月29日名盛公司向张雪娥发出的《关于擅自歇业的事宜》复印件，内容为：经我司工作人员现场察看，自2016年7月19日起阁下就擅自歇业，已违反双方签订的租赁合同相关条款，为此，现我司通知阁下必须马上恢复店铺的正常营业，并严格按租赁合同约定保证营业的持续性。2、2016年8月8日名盛公司向张雪娥发出《关于终止租赁合同的通知》复印件，内容为阁下擅自歇业（中断营业）已超过合同约定时限，我司现按租赁合同约定终止双方的租赁关系并收回店铺，同时我司保留追讨阁下欠费及违约责任的权利。张雪娥认为上述证据为复印件，故对其真实性、合法性和关联性均不予确认。一审诉讼过程中，张雪娥向一审法院提出保全申请，要求责令名盛公司、华诚公司不得对涉案商铺进行强拆。一审法院2016年8月10日通知名盛公司的委托诉讼代理人到庭接收询问，一审法院向其出示了张雪娥提供的现场照片，名盛公司称涉案商铺尚未拆除，该层其他位置有拆除情况是因为打算拆除后整层对外招租，一审法院告知名盛公司不得对涉案商铺进行拆除。2016年8月17日，一审法院作出（2016）粤0104民初10374号民事裁定书，裁定责令名盛公司、华诚公司不得对广州市越秀区北京路238号六层601自编6C08房号的商铺进行拆除。同日，一审法院到名盛广场勘查，从商场南门进入，乘坐编号为16的电梯到达五楼，电梯内的按钮无法正常启动六楼的按键，到达五楼后，沿商场内中部手扶电梯到达六楼，六楼的能见部位均已空置，张雪娥称其经营的商铺位于六层的南面，通往涉案商铺的通道有一防火门，该门处于关闭状态，无法直接通往涉案商铺，一审法院随后沿防火梯到达六楼，见到张雪娥所指称的涉案商铺，商铺门外贴有“春秋瑞雪SPA”的字样，铺内有工人正在进行拆除工程，商铺门外张贴有名盛广场物业管理处于2016年8月11日张贴的通知。一审庭审中，名盛公司与华诚公司不确认曾在2016年7月初向张雪娥提出要求其搬迁到7楼继续经营，另表示由于张雪娥不再承租涉案商铺，违约在先，故名盛公司与华诚公司在解除双方的租赁合同后才将整层场地对外出租。另，张雪娥明确表示法院对其在本案中提交的评估报告予以认可，并表示在本案中不申请评估，也没有评估的必要。一审法院认为，张雪娥与名盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《〈广州市房屋租赁合同〉补充合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。作为出租人，名盛公司负有提供租赁物给张雪娥并保证租赁物具备正常使用状态的义务，但据派出所笔录显示，涉案商铺的玻璃门于2016年8月10日被打烂，此后2016年8月17日一审法院到现场查看时也发现涉案商铺正被拆除，上述事实导致张雪娥无法继续正常使用涉案商铺，张雪娥承租商铺用作经营的目的无法实现，作为出租方的名盛公司，既未能阻止或停止商铺被拆的行为，也未能保证张雪娥正常使用涉案商铺，其行为导致双方的租赁合同无法继续履行，张雪娥要求解除其与名盛公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《〈广州市房屋租赁合同〉补充合同》以及要求名盛公司双倍返还租赁保证金，合法有理，予以支持。虽名盛公司抗辩时否认租赁保证金收据的真实性，但名盛公司未能提供证据反驳其真实性，故一审法院对名盛公司的该抗辩意见不予接纳。因双方没有具体约定返还租赁保证金的具体期限，故张雪娥要求名盛公司支付逾期返还租赁保证金的利息缺乏依据，不予支持。张雪娥称名盛公司与华诚公司对其停水停电，应承担举证责任，但除了张雪娥向名盛公司与华诚公司发出的函件外，没有其他证据证明名盛公司与华诚公司自2016年7月21日起对涉案商铺实施停水停电的行为，故张雪娥应承担举证不能的责任，一审法院对张雪娥要求名盛公司与华诚公司赔偿停水停电给张雪娥造成的2016年7月21日到2016年7月31日的租金及管理费经济损失的诉讼请求不予支持。因张雪娥未能举证证明其因搬离场地导致客户退费的损失，一审法院对该诉讼请求不予支持。关于赔偿装修装饰价值损失的问题，如上所述，名盛公司未能保证张雪娥正常使用涉案商铺，且商铺被拆除时合同租赁期尚未届满，张雪娥投入的装修装饰必然存在损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，张雪娥要求名盛公司承担赔偿装修装饰责任合法有理，予以支持。鉴于张雪娥委托的评估公司是有资质的评估公司，对该评估报告，名盛公司与华诚公司既未能提供反驳证据亦没有申请重新鉴定，故该评估报告可作为赔偿损失的参考依据。另一方面，结合张雪娥使用涉案商铺的年限和名盛公司的违约事实及违约程度，一审法院酌情确定名盛公司应赔偿张雪娥装修装饰损失30万元；因该损失的赔偿与否需由法院界定责任本案过错后才确定，故张雪娥要求自2016年7月21日起计赔偿损失费用的利息缺乏依据，不予支持。因本案是租赁合同纠纷，而张雪娥与华诚公司之间形成的是物业服务合同关系，故张雪娥要求华诚公司承担因违约造成的装修装饰损失的诉讼请求属另一法律关系，本案不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项，第一百零七条的规定，于2017年7月19日作出一审判决：一、张雪娥与广州名盛置业发展有限公司就广州市越秀区北京路238号名盛广场6C08号单元签订的《广州市房屋租赁合同》和《〈广州市房屋租赁合同〉补充合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、广州名盛置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向张雪娥双倍返还租赁保证金共计324410元；三、广州名盛置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向张雪娥赔偿装修装饰价值损失300000元；四、驳回张雪娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16134元，由张雪娥负担6090元，名盛公司负担10044元。判后，名盛公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，合同无法履行的原因在于被上诉人，上诉人没有违约，不应承担违约责任，法院应依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人于2016年7月19日发现被上诉人没有正常对外经营，于是向被上诉人发函《关于擅自歇业的事宜》，内容为：“经过我司工作人员现场查看，自2016年7月19日起阁下就擅自歇业，已违反双方签订的租赁合同相关条款，为此，现我司通知阁下必须马上恢复店铺的正常营业，并严格按照租赁合同约定保证营业的持续性。”根据双方签订的《补充合同》第九条违约责任第五款约定，被上诉人如果在租赁合同履行期限内有擅自歇业或者中断营业超过72小时的，则视为被上诉人违约，上诉人有权立即解除租赁合同，收回租赁单元，租赁保证金作为违约金支付给上诉人。在上诉人发函后，被上诉人依然没有恢复经营，2016年8月8日，上诉人向被上诉人发出《关于终止租赁合同的通知》，内容为，“阁下擅自歇业(中断营业)已超过合同约定时限，我司现按租赁合同约定终止双方的租赁关系并收回店铺，同时我司保留追讨阁下欠费及违约责任的权利。”为了及时减少上诉人的经济损失，上诉人无奈之下才解除涉案合同，造成涉案合同无法履行的原因在于被上诉人，上诉人并无违约行为。一审判决无视上诉人出庭时所作的答辩与提供的证据，在被上诉人无法举证证明其有正常经营的情况下，完全忽略被上诉人违约在先的核心事实，造成错判。根据证据优势原则，法院应采纳上诉人的主张，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。综上所述，名盛公司请求二审法院：1.撤销一审判决，改判为驳回被上诉人全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人张雪娥二审辩称：不同意名盛公司的上诉请求，同意一审判决的处理。原审被告华诚公司二审述称：同意名盛公司的上诉请求。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人有关被上诉人擅自歇业违约在先的事实主张是否应予采信。经查证，上诉人本案诉讼中主张被上诉人从2016年7月19日起擅自停业，但其作为证据提交的向被上诉人所发《关于擅自歇业的事宜》的函件为复印件，该函所载落款时间为2016年7月29日,发生于被上诉人提起本案诉讼之后；被上诉人则表示其正常经营至2016年7月21日，因上诉人对涉案商铺停水停电导致无法经营遂于2016年7月22日到法院立案。上诉人未能就其所提被上诉人擅自停业的事实主张进一步举证，一审法院对上诉人的主张不予认定，并无不当。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有证明责任的当事人应当承担不利的诉讼后果，本案上诉人主张被上诉人违约在先，本院不予支持。综上所述，广州名盛置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16134元，由广州名盛置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  柳玮玮审判员  李 民二〇一七年十二月二十六日书记员  马婷婷冯镇辉