广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤20民终1849号
上诉人（原审原告）：中山市诗迈达塑料科技有限公司。住所地广东省中山市小榄镇永宁元福路**号首层第5卡。
法定代表人：许伟平，该公司经理。
委托诉讼代理人：邱一朗，广东广诚信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李建华，广东广诚信律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：吴炎阳，男，1973年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。
委托诉讼代理人：张霈，广东美洋律师事务所律师。
上诉人中山市诗迈达塑料科技有限公司（以下简称诗迈达公司）因与被上诉人吴炎阳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
诗迈达公司上诉请求：撤销一审判决，改判吴炎阳赔偿诗迈达公司装修款156512元，赔偿支付搬运费25800元，支付按金赔偿款10000元，合计192312元。事实和理由：一、一审法院认为“原告支付的租赁按金10000元的汇款人并非诗迈达公司，而且汇款时间与租赁合同协谈时间不一致，就认定该款与本案无关”，是事实认定不清。按金10000元的汇款人是诗迈达公司的两股东之一林某，股东林某代表诗迈达公司汇该笔按金给吴炎阳，有汇款单证明。林某是于2014年12月就与吴炎阳口头协商租赁厂房的事情，所以2015年2月9日林某就付了吴炎阳10000元按金。直至2015年3月才协商租赁合同的条款，并于2015年5月1日签订租赁合同。诗迈达公司作为一个经营管理不规范的微小型企业，吴炎阳作为一个自然人个体，双方谈一个租赁交易，存在不规范的洽谈过程是正常的，符合一般的交易习惯，法院不应以高标准高规范为理由来否认客观事实。二、一审法院认为“1.装修工程没有签订《装修合同》，报价单没有约定包干价格；2.装修工程竣工后应有工程质量验收及工程量结算等过程，且工程款一般有所出入，但诗迈达公司所付工程款与报价单完全一致，显然有违常理，因此不予采信”，诗迈达公司认为一审法院事实认定不清，适用法律错误。1.本案中装修公司报价单实际上就是一份合同，同时兼有合同与报价的功能，详尽地注明了工程发包业主、装修承包人、时间、装修工程项目、材料、面积、数量、价格等条款，由于这是一个金额小而简单的房屋装修，并不一定规范的、严格的合同版本，就算是口头的合同，只要是双方的真实意思表示，是事实的反映就够了。2.根据建筑法的相关规定，工程造价方式可分为固定价格及可调整价格。本案就是采用固定价格（包干价）。但一审法院却错误的理解为是可调整价格。诗迈达公司提交了装修合同（中山市睿豪装饰工程有限公司报价单）、工程款收款收据及发票、装修公司出具的证明、相片、2015年9月8日吴炎阳的录音（录音中吴炎阳承认了156512元装修费的事实），诗迈达公司已穷尽了举证义务，上述证据形成的证据链完全能够证明吴炎阳应赔偿诗迈达公司156512元装修费。三、一审法院认为“第一次搬运的收据写2015年4月30日，而租赁合同是2015年5月1日签订，不能证明该费用是涉案租赁合同而产生，因此不予采信”。诗迈达公司认为一审认定事实错误及认定不清。由于诗迈达公司、吴炎阳、装修公司、搬运公司等都是些小微企业及个体，经营操作不是很规范。就本案租赁合同来说，也是在前期达成口头协议的基础上后来补签的，其实在签订租赁合同前双方就根据口头协议开始履行。所以一审法院以租赁合同签订时间晚于搬运收据时间为由认定搬运费不是涉案租赁合同而产生是错误的。
吴炎阳辩称，一、一审法院对于所谓“租赁押金”的认定是正确的。1.汇款单显示是林某转账给吴炎阳，林某并非诗迈达公司的法定代表人，其行为不能直接认定为诗迈达公司的行为，且该笔转账也没有写明具体用途，只能证明是林某个人行为，与本案无关。2.吴炎阳与诗迈达公司确实于2015年3月开始协商租赁事宜，一审诉讼过程中，双方对此均予以确认。现诗迈达公司反悔称是2014年12月开始协商，与其一审的主张相矛盾，且无证据证明，有故意歪曲事实的嫌疑。二、一审判决对所谓“装修损失”的认定是正确的。1.诗迈达公司提交的证据不能证明该装修与本案有关。其提交的照片不能证明就是报价单、收据、发票所涉及的装修，也不能证明就在本案所涉的租赁物内。装修公司出具的证明属于证人证言，证人没有出庭进行质证，录音中也没有吴炎阳承认装修费的内容。吴炎阳并未同意诗迈达公司进行装修，租赁合同也没有约定装修事项。从常理考虑，吴炎阳也不可能知道装修费的具体数额，更不可能承认。2.一审法院是因诗迈达公司提供的证据中并未标明是采取包干的形式而对证据不予采信。且按照一般习惯，工程竣工后双方会进行工程质量验收和工程量收方，再对工程款进行最后结算和调整，而诗迈达公司并未提供任何相关证据予以证明。三、一审判决对所谓“搬运费”的认定正确。根据双方签订的租赁合同，租赁期限是从合同签订日2015年5月1日才开始，合同也是从该日期开始才实际履行，并不存在先履行后签订合同的情况。诗迈达公司主张签订合同之前已开始履行的情况不属实，其提交的搬运费收据也不能证明和本案有关。
诗迈达公司向一审法院起诉请求：吴炎阳向诗迈达公司赔偿装修款156512元、搬运费25800元，并返还按金10000元，共计192312元。
一审法院认定事实：2013年7月1日，吴炎阳与案外人陈清泉作为承租人与案外人中山市向明企业管理有限公司（以下简称向明公司）作为出租人签订土地租赁合同一份，主要约定：向明公司将位于中山市小榄镇绩东二社区广珠城际轻轨高架桥底的空地【即东升站特大桥第31号至33号桥墩之间的桥孔空地，共两个孔】出租给陈清泉及吴炎阳，空地面积约1484平方米；吴炎阳及陈清泉承租该空地作临时仓库地使用（禁止存放易燃易爆易腐蚀物品），可搭建简易、临时的星铁棚，不得在该空地上从事违法活动；租赁期限为12年，从2013年7月1日至2025年6月30日止；等等。案外人何健宏作为向明公司的代理人在上述合同中签名。
诗迈达公司于2014年12月29日登记成立，法定代表人是许伟平，经营地是中山市小榄镇永宁元福路56号首层第5卡。2015年4月30日，诗迈达公司向龙杨搬运服务部支付搬运费12900元。2015年5月1日，吴炎阳与诗迈达公司签订租赁合同一份，主要约定：吴炎阳向诗迈达公司出租位于中山市小榄镇绩东二星火二工业区仓库意见（万联街二巷），面积470平方米；吴炎阳包通电、通水；租赁期限4年，从2015年5月1日起至2019年5月1日止；2015年5月1日至2017年4月30日止每月租金5000元，2017年5月1日后每月租金为5400元，诗迈达公司必须于每月10号前缴付当月租金；诗迈达公司经营生产必须符合国家政策和地方法规，如发生一切的经济纠纷与吴炎阳无关；诗迈达公司自负盈亏，在经营期间上级的一切行政、工商费、水利费等均由诗迈达公司承担；诗迈达公司不得堆放易燃易爆等一切危险物品，不得煮食，不得住宿，否则造成火灾事故的一切责任由诗迈达公司负责；在经营过程中若吴炎阳违约的，按按金数额双倍赔偿给诗迈达公司，但若诗迈达公司违约的，吴炎阳无需退按金给诗迈达公司，归吴炎阳所有；等等。
2015年8月5日，中山市城市管理行政执法局以向明公司于2013年11月至12月未领取《建设工程规划许可证》在中山市小榄镇绩东二康源街一巷7号东北侧土地（广珠城轨底）建造一座一层砖墙铁架锌铁板顶结构的锌铁棚（面积为1800平方米）违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，且未按处罚决定于2015年8月4日前自行拆除等为由向其发出强制拆除公告，再次要求其于2015年8月15日前自行拆除上述违法建（构）筑物，否则将依法实施强制拆除。
2015年9月2日，中山市城市管理行政执法局向向明公司发出温馨提示一份，主要载明该局将于2015年9月8日对上述违法建筑物实施强制拆除，并要求向明公司配合做好如下工作：1.自行清空该违法建筑物内的所有物品；2.拆除当天须到达现场，配合拆除工作；3.拆除当天，既不清空该违法物建筑物内物品又不到现场的，如发生物品损失、被盗，一切责任与后果由向明公司自行承担等。
2015年9月8日，诗迈达公司的法定代表人许伟平及其他租户与吴炎阳协商拆迁、赔偿等问题，许伟平要求吴炎阳赔偿其装修损失15万元余元及返还按金等，但吴炎阳不同意，双方最终未能达成一致意见。后涉案租赁物被强制拆除。
2015年10月15日，诗迈达公司持上述事实与理由诉至一审法院，提出上述请求。
一审庭审过程中，诗迈达公司、吴炎阳确认双方上述所签订的租赁合同为无效合同，但就诗迈达公司是否有支付租赁按金问题及装修损失应否赔偿问题存在争议，诗迈达公司为此补充提交了转账记录、录音、照片、证明等证据为证。经查，诗迈达公司提供的转账记录显示案外人林某于2015年2月9日向吴炎阳转账支付10000元。诗迈达公司提供的录音中，吴炎阳并未明确确认收到诗迈达公司10000元按金及诗迈达公司主张的装修费用。诗迈达公司主张涉案租赁物由中山市睿豪装饰工程有限公司装修，而其提供的该公司的工程报价单是2015年4月20日，总的工程款为156512元，该款与2015年11月26日所开发票及2015年11月30日所开证明所载工程款一致。此外，诗迈达公司提供的证据中没有显示林某与诗迈达公司之间的关系及上述10000元的用途，涉案装修工程方面也没有具体的合同及验收、结算的资料。吴炎阳否认收取诗迈达公司租赁按金，亦不确认诗迈达公司主张的装修费用。
一审法院认为，诗迈达公司、吴炎阳所签订的租赁合同因租赁物属违法建（构）筑物而无效的事实，有相关的证据证明，且双方对此并无异议，一审法院予以认定。鉴于此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，双方因该合同取得的财产应当予以返还对方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，若双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，双方就诗迈达公司诉讼主张的租赁按金10000元、装修损失156512元和搬运费损失25800元存在争议。对此，一审法院逐一分析如下：
首先，有关租赁押金（按金）10000元问题。诗迈达公司提供的合同及其自认涉案租赁合同是自2015年3月份开始协商，于2015年5月1日签订，而起提交的转账记录并非诗迈达公司或其法定代表人向吴炎阳支付，且支付时间为2015年2月9日，现诗迈达公司主张该笔10000元转账款为涉案租赁合同的押金或按金，显然不符合常理与一般的交易习惯，故在吴炎阳否认的情况下，一审法院对此转账记录不予采信，对诗迈达公司有关其已向吴炎阳支付押金（按金）10000元的主张不予采纳。
其次，有关装修损失问题，应由诗迈达公司举证证明存在此部分损失。根据诗迈达公司提供的证据，未能证明该装修是在涉案的租赁物内，现租赁物已被强拆，无法现场查实，由此产生的不利后果应由诗迈达公司承担；此外，虽诗迈达公司提供了工程报价单，但该报价单的出具日期为2015年4月20日，而涉案租赁合同签订日期为2015年5月1日。此外，根据一般交易习惯，装修工程即使不一定会签订详细的书面合同，但有报价单且未注明包干工程的情况下，工程量不可能在预算阶段百分百准确，工程竣工后应有工程质量验收及工程量收方等过程，且工程款一般有所出入，但诗迈达公司完全没有提供该部分证据，且所付工程款与报价单完全一致，显然有违常理。因此，诗迈达公司主张其因合同无效而导致的装修损失156512元的主张，理据不足，一审法院不予采信。
最后，有关搬运费损失问题，诗迈达公司主张其所产生的搬运费损失是因涉案租赁合同无效而导致，但其提供的证据仅可证明其于2015年4月30日支付搬运费12900元，而根据上述查明事实可见，双方是在2015年5月1日才签订的租赁合同，且租赁期限也是从2015年5月1日开始，该证据不足以证明该费用是因涉案租赁合同而产生，故诗迈达公司依法应承担举证不能的不利后果，对其该主张，一审法院不予采信。
综上，诗迈达公司就其主张的损失等依法负有举证证明之责任，但其提供的证据仅证明涉案合同无效，租赁物也被强拆的事实，不足以证明其已向吴炎阳支付按金且实际产生了装修损失和搬运费损失，故依法应承担举证不能的不利后果，一审法院对其该主张不予采信，对其该诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回诗迈达公司的诉讼请求。案件受理费4146元，减半收取为2073元，由诗迈达公司负担。
二审期间，诗迈达公司围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：1.企业机读档案登记资料，拟证明证人冯某系中山市睿豪装饰工程有限公司的股东及法定代表人；2.租赁合同，拟证明证人金某与吴炎阳有租赁关系，与本案有一定关联性，金某的租赁厂房与诗迈达公司的租赁厂房基本相符；3.企业机读档案登记资料表，拟证明林某是诗迈达公司股东。同时申请了证人冯某、金某、林某出庭作证。
证人冯某陈述，其系中山市睿豪装饰有限公司的股东及法定代表人，其公司为诗迈达公司装修位于小榄镇轻轨站大吉祥市场后面的租赁仓库厂房。双方没有签订装修合同，只有报价单，报价单即为装修合同。业主（房东）承担了六千多元，还有十四万多是诗迈达公司承担的。化粪池部分是房东承担的费用，办公室装修费是林总（林某）支付的。
证人金某陈述说，诗迈达公司租赁的厂房在其租赁的厂房隔壁，其做灯饰配件。2015年2月，诗迈达公司开始装修，装修一个多月，4月份装修完毕，2015年7月，厂房被政府拆除。包括其承租的厂房亦被拆除。
证人林某陈述，其于2015年2月9日向吴炎阳转账支付10000元是作为租赁厂房的押金，支付押金后，吴炎阳口头答应出租厂房，且给了一段时间进行装修，故从2015年5月1日才开始缴纳租金。龙杨搬运服务部收取的搬运费12900元是搬运厂房里的机器、办公用品、办公桌、原材料等所产生的费用。诗迈达公司聘请中山市睿豪装饰有限公司于2015年3月对涉案的厂房进行装修。装修结算的方式有现金、转账及刷卡，按照装修进度支付，因为装修公司曾与其合作过，出于信任，诗迈达公司没有要求装修公司按收取进度款出具收据，而是装修完工后统一出具一张收据。
本院要求诗迈达公司庭后十日内补充提交支付装修工程款的银行转账记录，后诗迈达公司逾期提交了林某农业银行（账号为62×××67）的流水清单及工商银行（账号为62×××53）的流水清单，两清单显示2015年4月29日，林某通过上述两账户向中山市睿豪装饰有限公司各转账支付10000元，合计20000元。但由于诗迈达公司提交的上述证据已超过本院指定的举证期限，故本院对该两份证据不予采纳。
针对上述证据，吴炎阳质证称，对证据一的真实性、合法性确认。既然中山市睿豪装饰有限公司为正规公司，其装修也是正规的。装修前提供报价单、装修时提供收款收据、装修后进行验收都是正规装修的程序，但本案中却没有提供相关证据。对证据二其认为与本案无关。对证据三的真实性、合法性确认。林某虽为诗迈达公司股东，但非法定代表人，其行为不能认定系公司行为。对于证人证言，其一，按照常理，应在确定租赁厂房后才支付押金，因此林某称支付押金在前，确定租赁事宜在后，不符合常理。其二，林某称涉案厂房2015年3月开始装修，但装修报价单是2015年4月出具，按正常情况，应先报价，再装修。林某称分多次按进度向装修公司付款，但没有出具收据，这无法核实装修价格。其三，证人金某的厂房面积与诗迈达公司的厂房面积相差不大，但金某的装修费用是8000元。其出租诗迈达公司的是仓库，诗迈达公司无须投入如此大的费用进行装修，诗迈达公司称其花费15万多元进行装修，还包括吧台、厨房、装饰柜等装修项目，明显超出合理范围。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，诗迈达公司投资者分别系林某和许伟平，两人出资各占50%。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，诗迈达公司与吴炎阳均确认双方租赁合同约定的仓库由于未办理合法的报建手续，已被中山市城市管理行政执法局强制拆除，故一审法院认定双方签订的租赁合同为无效合同正确。
合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依据上述法律规定，对于诗迈达公司主张吴炎阳赔偿其装修款156512元、搬运费25800元及返还租赁按金10000元是否予以支持的问题，本院评析如下：
一、装修费。双方在租赁合同中明确约定了吴炎阳向诗迈达公司出租的是仓库一间，合同未载明诗迈达公司需要对租赁物进行额外装修，双方未对装修事项进行特别约定，而诗迈达公司未举证证明其在对出租物进行装修前已征得吴炎阳同意，故诗迈达公司对出租物进行装修系其个人行为，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。另外，虽然诗迈达公司提交了装修发票、报价单以及证人证言，证实其曾经对租赁物进行装修，但由于涉案的仓库已经被强制拆除，无法核实诗迈达公司实际投入的装修费用。综上，一审法院不予支持诗迈达公司主张吴炎阳赔偿其装修款的请求并无不当，本院二审予以维持。
二、搬运费。由于涉案仓库系被行政执法部门强制拆除的，因此根据生活经验法则，诗迈达公司必然会找搬运公司转移物品，客观上会产生搬运费用，虽然吴炎阳对此不予确认，但未能提交相反证据推翻诗迈达公司的上述主张，故本院对诗迈达公司主张的搬运费的请求予以支持。由于本案合同为无效合同，双方应根据各自过错，承担相应的责任。吴炎阳明知其租赁物系未办理报建手续仍出租牟利，具有明显的过错，而作为承租人诗迈达公司在签订租赁合同时，未履行谨慎注意义务，故其在签订合同过程中，亦具有一定的过错。本院结合本案的实际情况及双方过错的程度，针对搬运费损失酌定吴炎阳与诗迈达公司各承担的过错比例为6：4。根据诗迈达公司提供的搬运费收据显示费用为12900元，诗迈达公司却主张25800元缺乏依据，本院不予支持。故吴炎阳应当向诗迈达公司赔偿搬运费用为7740元（12900元×60%）。
三、租赁押金。诗迈达公司主张已向吴炎阳支付了租赁押金10000元，吴炎阳予以否认。对于诗迈达公司是否已向吴炎阳缴纳押金的事实，经查，林某系诗迈达公司的投资者之一。诗迈达公司提供的银行凭证，证实林某于2015年2月9日向吴炎阳转账10000元，诗迈达公司及林某均确认该10000元即系本案的租赁押金，虽然吴炎阳否认收取林某的10000元系租赁押金，但未向本院提供证据证明其与林某之间存在其它业务来往，亦未对其收取该款项的性质作出合理解释。另外，从租赁合同第七条“在经营过程中若甲方违约双倍按金赔偿给乙方……”的内容来看，双方对租赁押金亦有明确约定。综上分析，本院对诗迈达公司主张林某向吴炎阳转账的10000元系租赁押金的主张予以采纳，由于本案合同为无效合同，故吴炎阳收取的押金10000元，应当予以返还诗迈达公司。
综上所述，诗迈达公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法民一初字第1682号民事判决；
二、被上诉人吴炎阳于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市诗迈达塑料科技有限公司赔偿7740元及返还押金10000元；
三、驳回上诉人中山市诗迈达塑料科技有限公司的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4146元，减半收取为2073元（中山市诗迈达塑料科技有限公司已预交），由中山市诗迈达塑料科技有限公司负担1866元、被上诉人吴炎阳负担207元（该款被上诉人吴炎阳应于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市诗迈达塑料科技有限公司迳付）。二审案件受理费4146元（中山市诗迈达塑料科技有限公司已预交），由中山市诗迈达塑料科技有限公司负担3731元、被上诉人吴炎阳负担415元（该款被上诉人吴炎阳应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄岳文
代理审判员 陈爱玲
代理审判员 卢俊廷
二○一六年十二○一六年十二月七日
书 记 员 钱绮丽
郑蕙