广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一重字第6号原告：卢结仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4625。原告：卢敏仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4625。原告：卢素仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4643。原告：卢雪仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4644。原告：卢萍仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4665。原告：卢杏仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4627。原告：卢志波，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4639。上述七原告的委托代理人：高叶敏、罗圣安，系广东凯行律师事务所律师。被告：卢仕良，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××465X。委托代理人：尹满娥、吴婉君，分别广东品阳律师事务所律师、律师助理。第三人：陈琼好，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4647。委托代理人：韦坤、吴婉君，分别广东品阳律师事务所律师、律师助理。第三人：卢志恩，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4637。第三人：卢志法，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4710。第三人：卢梅仪，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4649。委托代理人：卢志恩。原告卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波诉被告卢仕良房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2014）中二法民一初字第1175号民事判决后，被告不服判决，提起上诉。后广东省中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第443号民事裁定，裁定撤销上述判决，将案件发回重审。重审过程中，本院依职权追加陈琼好、卢志恩、卢志法、卢梅仪为本案的第三人参加诉讼，并另行组成合议庭于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告卢结仪、卢敏仪、卢雪仪及七原告的委托代理人高叶敏、罗圣安，被告卢仕良的委托代理人尹满娥，第三人陈琼好的委托代理人韦坤，第三人卢志恩、卢志法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波诉称：卢仕良与卢仕辉（威）是兄弟关系。2001年7月10日，卢仕良将自己位于中山市小榄镇九洲基九村的房地产［房屋所有权证号：粤房字第××号，集体土地建设用地使用权证号：中集建（92）字第05020＊＊、050025＊＊号］以8万元的价格转让给卢仕辉（威），卢仕良及其配偶、子女均同意转让并签署了转让书。订立转让书后，卢仕辉（威）支付了转让款8万元给卢仕良，而卢仕良将上述房屋交付卢仕辉（威）居住使用。卢仕辉（威）于2010年5月2日因病死亡，其妻子蔡焕好于2010年5月31日因病死亡。两人的父母均已过世，两人生育了7个子女，分别是卢敏仪、卢素仪、卢结仪、卢雪仪、卢萍仪、卢可仪、卢志波。涉案房屋一直由卢结仪居住使用，其他继承人亦确认该房地产产权归属卢结仪。卢仕良无视转让的客观事实，有违诚信。为能公正、公平处置纠纷，维护合法权益，七原告特诉至法院，请求依法判令：1.确认卢仕良、卢志恩、卢志发、陈琼好与卢仕辉（威）订立之转让书合法、有效；2.确认坐落于中山市小榄镇九洲基九村的房地产［房屋所有权证号：粤房字第××号，集体土地建设用地使用权证号：中集建（92）字第050202＊＊、050025＊＊号］权属归卢仕辉（威）；3.卢仕良将坐落于中山市小榄镇九洲基九村的房地产过户登记在卢结仪名下；4.本案诉讼费用由卢仕良承担。原告卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波对其陈述的事实提交有以下证据：1.转让书；2.进账单及存折；3.集体土地建设使用证、房屋所有权证；4.证明（复印件）；5.视频录音资料；6.民事判决书。被告卢仕良在原审时辩称：一、2001年7月10日的转让书应属无效，理由如下：1.转让书上陈琼好的签名并非其本人所签，卢结仪等人也明确知晓陈琼好的签名系冒签。陈琼好本人对转让房屋一事并不知晓，本案也没有任何证据证明陈琼好同意转让房屋。因此，转让书具有重大瑕疵，当属无效合同。2.退一万步说，即使转让书确实是卢仕良本人的意思，但讼争房屋是农村住宅，在农村是重要的生活资料，也属于夫妻共同财产。夫妻一方对共同财产作出重要处理决定，应当平等协商，取得一致意见。但当时卢仕辉与卢仕良是兄弟，相邻而居，关系密切，其自然知道讼争房屋是家庭共有。恰好当时卢仕良染上赌瘾而向卢仕辉借款。卢仕辉明知卢仕良借钱去赌博就协商用房屋来抵。因此，卢仕辉要求卢仕良、卢志恩、卢志发及陈琼好都要在持证转让人处签名。但因陈琼好可能不同意，卢仕辉为了取得房屋，故陈琼好的签名由他人冒签。卢仕辉明知卢仕良未经配偶同意而单方处分夫妻共有财产，严重损害了陈琼好的合法权益，仍然要求冒签陈琼好签名，依法应为无效合同。二、转让书无效，坐落于中山市小榄镇九洲基九村的房地产尚未办理过户，交易尚未完成，卢仕辉不能取得讼争房地产的所有权。此外，当时有约定卢仕良可以还钱以赎回房屋，该约定是转让书的补充条款，也可以作为对转让书无效时的清理条款，因此，就算是卢仕辉本人也得遵守“还款赎屋”的约定，在条件成就时不能要求取得涉送房地产所有权。三、鉴于转让书无效，卢仕辉不能依据该转让书取得讼争房地产的所有权，故卢结仪更无权要求将该房地产过户到卢结仪名下。因为就算转让书有效，也只是约定讼争房地产归卢仕辉，并无将该房屋过户登记到卢结仪名下的约定。至于如何继承，显然属于另一法律关系，与本案无关。被告卢仕良在重审时辩称：1.由于卢仕良欠赌债，故向卢仕辉借款还债，由卢仕良出借房屋给卢仕辉居住，有钱还时再赎回房屋；2.房屋是家庭财产，转让未经其他权利人同意，合同无效。被告卢仕良对其陈述的事实提交有以下证据：1.结婚证；2.录音材料。第三人陈琼好述称：涉案房屋是夫妻共有财产，陈琼好的签名是他人代签的，陈琼好对此事不知情，卢仕良无权处分房屋，房屋买卖合同无效。陈琼好一直不知道转让的事情，只知道因为借了卢仕辉的钱，所以把房子借给他住，有钱可以赎回来。若双方是买卖合同关系，应该一早就完善了产权变更登记手续，不会到现在才提起诉讼。第三人陈琼好对其陈述的事实提交有以下证据：1.证明；2.身份证。第三人卢志恩、卢志法、卢梅仪述称：房屋是家庭共有财产，同意陈琼好的意见。经开庭质证，卢仕良、陈琼好、卢志恩、卢志法、卢梅仪对卢结仪等人提交的证据的真实性予以确认；卢结仪等人对卢仕良提交的证据的真实性予以确认，但认为录音资料的文字整理资料存在篡改，不能证明卢仕良的事实主张；陈琼好、卢志恩、卢志法、卢梅仪对卢仕良提交的证据予以确认；卢结仪等人及卢仕良、卢志恩、卢志法、卢梅仪对陈琼好提交的证据予以确认。本院查明：卢仕良是坐落于中山市小榄镇九洲基九村的房地产权利人（土地证号：050202＊＊050025**号，房屋所有权证号：粤房字第××号，房产登记字号：19-98＊＊），该房地产土地使用面积为108.36平方米，建筑面积为82.10平方米，土地权属性质为集体。卢仕良与陈琼好是夫妻关系，两人于1969年6月9日登记结婚。卢仕辉是卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波的父亲，与卢仕良是兄弟关系，且均为中山市小榄镇九洲基九村的村民。2001年7月10日，卢仕良与陈琼好、卢志恩、卢志发签订转让书一份，载明：“兹有房屋、地共计捌拾贰平方米，位于环村，北面临近卢泽荣、卢泽添，南面靠卢仕威（笔误，应为卢仕辉）。现在全部转让给卢仕威（笔误，应为卢仕辉）所有。此据。持证转让人：卢仕良、卢志恩、卢志发、陈琼好，转让日期2001年7月十日。”该转让书中陈琼好的签名，由卢志法代签。转让书签订后，卢仕辉向卢仕良支付了8万元，卢仕良将房屋所有权证、集体土地建设用地使用证及涉案房地产交付给卢仕辉。后上述房屋由卢仕辉及其家人居住使用。2010年5月2日，卢仕辉因病去世，上述房屋由卢结仪继续居住使用。卢仕良的儿子卢志恩、卢志法向卢仕辉的儿子卢志波主张涉案房屋为借贷关系的抵押物并要求以十二三万元的价格赎回等，但卢志波予以否认。卢志波曾要求卢仕良将涉案房地产过户，但卢仕良以其儿子不同意为由没有答应。2014年7月21日，卢仕良以涉案房屋为其出借给卢仕辉居住而卢结仪在卢仕辉去世后拒不返还房屋等为由诉至本院，诉求判令卢结仪返还房屋等。2014年9月2日，卢结仪等七人以卢仕良已将涉案房地产转让给卢仕辉等为由诉至本院，提出上述请求。另查，卢仕良、陈琼好、卢志恩、卢志法、卢梅仪自认在80年代即分配有另一处宅基地，其于1995年即搬去新房居住。再查：原审判决作出后，卢仕良不服判决，提起上诉。二审期间，陈琼好向二审法院申请以有独立请求权第三人参加诉讼。此外，就卢仕良诉请卢结仪返还房屋一案，本院经审理后作出（2014）中二法民一初字第998号民事判决，判决驳回卢仕良的诉讼请求。后卢仕良不服判决，提起上诉，上诉审查过程中，陈琼好向二审法院提交参与诉讼申请书，其以卢仕良未经其同意将涉案房屋交由卢仕辉居住，并在转让书中冒签陈琼好名字，协议书无效为由，申请以原告身份参与诉讼，请求二审法院将该案发回重审或准许其参与诉讼。2015年4月20日，中山市中级人民法院作出（2015）中中法民一终字第442号民事判决，认定陈琼好虽未在转让书上签名，但其对涉案房地产转让给卢仕辉的事实应清楚且无异议，对卢仕良关于转让书无效的主张不予支持，认定转让协议书合法有效。对陈琼好申请参加诉讼的问题，（2015）中中法民一终字第442号民事判决认为，如前所述，陈琼好虽未在转让书中签名，但其对于涉案房地产转让给卢仕辉的事实应是清楚且无异议的。陈琼好并非本案必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，本院对陈琼好要求参加本案诉讼的请求予以驳回。二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，涉案房地产为宅基地及地上房屋，卢仕良为该房地产的权利人。根据上述查明之事实可见，卢仕良及其家人签订转让书确认将涉案房地产转让给其亲戚且属同村的卢仕辉，并已实际履行了合同，该房产确已由卢仕辉及其家人（含卢结仪等原告）使用了十余年，且现仍由卢结仪居住使用中。现双方主要争议的焦点在于转让书的效力问题。对此，根据原、被告双方的陈述和提供的证据，逐一分析如下：首先，卢仕辉与卢仕良所签订的转让协议书的法律效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”之规定，法律并未禁止农村村民出卖、出租其宅基地上的房屋。本案中，卢仕良及其家人陈琼好、卢志恩、卢志法、卢梅仪已在80年代即分配有另一处宅基地，并于1995年即搬去新房居住。卢仕良将涉案宅基地及地上房屋一并转让给卢仕辉，且其与卢仕辉、卢结仪均为同村村民，因此，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条有关“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”之规定，可以认定卢仕良与卢仕辉所签订的转让合同有效。其次，有关卢仕良的转让行为是否属于私自处分夫妻共有财产或家庭财产的问题。根据上述查明之事实可见，该房产登记的权利人为卢仕良一人，具有物权公信力，卢仕良及陈琼好等人均未举证证明涉案房屋属夫妻或家庭共有，其应承担不利的法律后果。另外，卢仕良及其儿子在转让书均签名同意转让并把涉案房产交付卢仕辉等居住使用十余年，而陈琼好的名字虽为其儿子代签，但从其在卢仕辉及家人居住使用涉案房屋的十余年间一直没有提出过异议的情况看，卢仕辉依法有理由相信原告有权处分该房产。退一步说，若陈琼好不同意该房产交易的，按常理其应在卢仕辉一家居住使用该房产时就应知道权益受损并依法维权，但从其十余年来明知房屋由卢仕辉及其家人居住使用而没有提出异议的情况看，应可视为其对卢仕良及其儿子签名同意将涉案房产转让给卢仕辉的事实清楚且没有异议。再次，从物权公信公示的效力来看，卢仕良作为涉案房地产登记的权利人，其将房地产转让至今已超过十余年，应予保护交易的安全，确认合同的效力。最后，中山市中级人民法院作出的（2015）中中法民一终字第442号生效民事判决已对转让书的效力作出认定，该判决对本案具有既判力。综上分析，本院认定转让书合法有效，并对卢仕良、陈琼好、卢志恩、卢志法、卢梅仪关于合同无效的诉讼意见不予采信。在确认转让书合法有效，应予继续履行的情况下，鉴于卢仕辉已去世，卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波作为其第一顺序继承人，均同意由卢结仪继承该房地产的权利，将房地产过户至卢结仪名下。因此，卢仕良应协助卢结仪办理过户登记的手续。最后，不动产物权的变动需以登记始发生法律效力，卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波诉请确认涉案房地产属卢仕辉所有缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认2001年7月10日签订的转让书合法、有效；二、被告卢仕良于本判决发生法律效力之日起七日内将坐落于中山市小榄镇九洲基九村的房地产（土地证号：050202＊＊050025**号，房屋所有权证号：粤房字第××号，房产登记字号：19-98＊＊）过户登记至原告卢结仪名下；三、驳回原告卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由被告卢仕良负担（该款已由原告预交，本院不作收退，被告卢仕良于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给原告卢结仪、卢敏仪、卢素仪、卢雪仪、卢萍仪、卢杏仪、卢志波）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨靖华审 判 员  冯锦枝代理审判员  高嘉敏二〇一五年十一月二十七日书 记 员  赵鑫溶第12页共12页