湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂恩施中民终字第01262号
上诉人（原审原告）刘兆坤，男，生于1978年9月19日，重庆市万州区人，汉族，个体工商户，户籍所在地：重庆市万州区，现住湖北省利川市。
上诉人（原审原告）李芸，女，生于1981年5月6日，重庆市万州区人，汉族，居民，户籍所在地：重庆市万州区，现住湖北省利川市。系刘兆坤之妻。
上列二人共同委托代理人邓毅（特别授权），湖北施南律师事务所律师。
上列二人共同委托代理人彭媛媛（特别授权），湖北施南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）利川家和置业发展有限公司，住所地利川市公园路22号富丽苑A栋201号，组织机构代码：56274559-X。
法定代表人冯发芹，该公司执行董事。
委托代理人刘学凯（特别授权），湖北丽川律师事务所律师。
上诉人刘兆坤、李芸因与被上诉人利川家和置业发展有限公司（以下简称家和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2015）鄂利川民初字第01735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
刘兆坤、李芸原审时诉称：刘兆坤、李芸于2013年6月23日与家和置业公司签订《商品房买卖合同书》，以3875.93元/㎡的价格购买家和置业公司开发的家和理城B单元2502室商品房，交房实测面积为114.49㎡，刘兆坤、李芸已经给家和置业公司支付全部房款443755.23元及办证工本费1000元、公共维修基金7442元。双方约定的交房时间为2014年4月30日前，但家和置业公司逾期到2014年5月24日才交房，同时双方约定家和置业公司从交房之日起200日内将房地产权属证书交付刘兆坤、李芸，但家和置业公司至今未给刘兆坤、李芸交付房地产权属证书。请求判令：1、家和置业公司给刘兆坤、李芸支付逾期交房的违约金5325.12元；2、家和置业公司将房地产权属证书交付给刘兆坤、李芸，并从2015年1月1日起按日支付违约金2218元至家和置业公司将房地产权属证书交付刘兆坤、李芸时止。
家和置业公司原审时答辩称：1、刘兆坤、李芸逾期交房不是恶意的，而是为了方便刘兆坤、李芸及其他业主办理相关手续才确定于2014年5月22日统一交房，同时刘兆坤、李芸请求家和置业公司支付的逾期交房违约金过高，应按刘兆坤、李芸已付房价款即首付款131719元的日万分之五计算；2、刘兆坤、李芸向家和置业公司提交办理房地产权属证书的相关资料后，家和置业公司已在约定的时间内向主管部门提交了资料，主管部门未及时给刘兆坤、李芸办理房地产权属证书，家和置业公司没有责任，应驳回刘兆坤、李芸的该项诉讼请求。即使家和置业公司有违约行为，刘兆坤、李芸请求家和置业公司支付违约金的计算方法也不符合约定，应按已付房价款的0.5﹪一次性支付违约金，而不能按已付房价款的日0.5﹪支付违约金；3、即使家和置业公司存在违约行为，但并未给刘兆坤、李芸造成实际损失，请求法院适当减少违约金数额。
原审查明：2013年6月23日，刘兆坤、李芸与家和置业公司签订商品房买卖合同（网上编号：ES2-201405633），约定：刘兆坤、李芸购买家和置业公司开发的家和理城2单元（即B单元）2502室商品房，建筑面积113.28㎡，单价3875.93元/㎡，房价款总额439065.00元。付款方式为分期付款，签订合同时支付首付款30%以上，在家和理城商住楼封顶时付219532.00元，余款在家和置业公司通知交付房屋前一次性付清。付款逾期在30日内，刘兆坤、李芸应自逾期付款之次日起，按逾期付款额的日万分之五给家和置业公司支付违约金至款项付清之日止，合同继续履行。家和置业公司应当在2014年4月30日前将商品房交付给刘兆坤、李芸，逾期不超过规定交房日30日的，家和置业公司应自约定的交房期届满之次日起，按已付房价款的日万分之五给刘兆坤、李芸支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。家和置业公司应当在商品房交付使用后200日内，将刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付刘兆坤、李芸。如因家和置业公司的责任，刘兆坤、李芸不能在规定期限内取得房地产权属证书的，家和置业公司按已付房价款的0.5﹪给刘兆坤、李芸支付违约金。同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：家和置业公司向刘兆坤、李芸代收办证相关费用1000元/户、公共维修基金60元/㎡。购房合同及补充协议签订后。刘兆坤、李芸于当日给家和置业公司交付首期购房款131719.00元。
2014年5月22日，家和置业公司将家和理城B单元2502室商品房交付给刘兆坤、李芸，交房实测面积为114.49㎡。刘兆坤、李芸给家和置业公司支付了全部房价款443755.23元，家和置业公司于2014年6月5日给刘兆坤出具了销售不动产统一网络发票。同日，刘兆坤给家和置业公司交纳了办证工本费1000元、维修基金7442元、燃气报警器报装费500元。
另查明，由于家和理城B单元商住楼部分消防设施验收不合格，需要整改，刘兆坤、李芸至今未取得所购商品房房地产权属证书。
原审认为：经庭审举证、质证和法庭辩论，本案的争议焦点为：1、刘兆坤、李芸是否给家和置业公司付清了全部购房款。2、刘兆坤、李芸至今未取得所购商品房房地产权属证书，家和置业公司是否应当承担责任。3、如因家和置业公司的责任，刘兆坤、李芸不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，家和置业公司是按已付房价款的0.5﹪向刘兆坤、李芸一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5﹪向刘兆坤、李芸支付违约金。
1、关于刘兆坤、李芸是否给家和置业公司付清了全部购房款的争议。刘兆坤、李芸认为其已足额向家和置业公司支付了全部购房款，有家和置业公司开具的销售不动产统一网络发票证实。家和置业公司向法庭提交的首付款收据，只能证明刘兆坤、李芸支付了首付款，而不能证明其仅支付了首付款；家和置业公司认为单纯凭销售不动产统一网络发票不能证明刘兆坤、李芸在起诉前已经付清了全部房价款。合同约定的付款方式是分期付款，家和置业公司每次收到房价款后都会给刘兆坤、李芸出具收据，但刘兆坤、李芸未向法庭提交。原审法院认为，刘兆坤、李芸诉称其已给家和置业公司付清了全部房价款，并提供了家和置业公司开具的销售不动产统一网络发票为证，且家和置业公司给刘兆坤、李芸开具发票的时间在合同约定的末次付款时间之后。现家和置业公司主张刘兆坤、李芸并未付清全部房价款，必须提供确实充分的反证加以证明。审理中，家和置业公司仅提供了其开具给刘兆坤、李芸的首付款收据，且该证据材料系收款收据的收据联，应当由刘兆坤、李芸持有。因此，家和置业公司辩称刘兆坤、李芸仅交付房价款131719元，没有付清全部房价款的理由不能成立。
2、关于刘兆坤、李芸至今未取得所购商品房房地产权属证书，家和置业公司是否应当承担责任的争议。刘兆坤、李芸认为，因为家和置业公司开发的家和理城B单元商品房消防设施不合格，需要整改，家和置业公司不能给主管部门提供消防设施验收合格的资料，导致刘兆坤、李芸至今未能取得所购商品房的房地产权属证书，家和置业公司应当承担责任；家和置业公司认为，按照合同约定，家和置业公司只需要在交房后200日内将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，就履行了合同义务。现刘兆坤、李芸没有证据证实家和置业公司在交房后200日内未将办理房地产权属证书的相关资料交给主管部门，也不能证明刘兆坤、李芸等业主没有得到房地产权属证书是家和置业公司造成的，所以，刘兆坤、李芸至今未得到房地产权属证书不是家和置业公司的责任；原审法院认为，按照合同约定，家和置业公司应当在商品房交付使用后200日内，将刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，双方对此发生的争议属于对合同是否履行的争议，应由负有履行义务的当事人承担举证责任，即应由家和置业公司承担举证责任。家和置业公司未能举证证明其已经履行了该合同义务，应承担举证不力的后果。同时，家和置业公司开发的家和理城B单元商品房消防设施不合格，是刘兆坤、李芸所购商品房不能办理房地产权属证书的原因之一，因此，刘兆坤、李芸至今未取得房地产权属证书家和置业公司应当承担责任。
3、关于如因家和置业公司的责任，刘兆坤、李芸不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，家和置业公司是按已付房价款的0.5﹪给刘兆坤、李芸一次性支付违约金，还是按已付房价款的日0.5﹪给刘兆坤、李芸支付违约金的争议。刘兆坤、李芸认为，双方签订的合同是格式合同，根据合同法第三十九条、第四十一条的规定，应当根据公平的原则作出不利于家和置业公司的解释。现刘兆坤、李芸未能在规定的期限内取得房地产权属证书，结合整个合同的内容，应当确定按已付房价款的日0.5﹪给刘兆坤、李芸支付违约金。如果按已付房价款的0.5﹪给刘兆坤、李芸一次性支付违约金，如家和置业公司一直不能给刘兆坤、李芸交付房地产权属证书，对刘兆坤、李芸是不公平的。家和置业公司认为，双方签订的合同不是格式合同，只是住建部门统一印制的合同。按照合同约定，因家和置业公司的责任，刘兆坤、李芸不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，家和置业公司只能按已付款的0.5﹪给刘兆坤、李芸一次性支付违约金。如果按已付款日0.5﹪的标准给刘兆坤、李芸支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额。原审法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款的合同即为格式合同。双方签订的合同符合格式合同的特征，应属格式合同，家和置业公司认为涉案合同不属格式合同的理由不能成立。现双方关于“如因家和置业公司的责任，刘兆坤、李芸不能在规定期限内取得房地产权属证书的，家和置业公司按已付款的0.5﹪向刘兆坤、李芸支付违约金。”的约定发生争议，该争议不属于对格式条款理解即对合同约定原意不清发生的争议，而属于双方当事人不同的诉讼主张，不适用合同法第四十一条关于格式条款解释的规定。刘兆坤、李芸诉称该约定显失公平，首先刘兆坤、李芸未在法定期限内申请撤销；其次，如支持刘兆坤、李芸“按已付款日0.5﹪的标准支付违约金”的请求，家和置业公司如逾期200日交付房地产权属证书，刘兆坤、李芸即可获得相当于全部购房款的违约金，那么对家和置业公司而言也显失公平，故刘兆坤、李芸要求按已付房价款的日0.5﹪给其支付违约金的请求，不予支持。另外，刘兆坤、李芸已经付清了全部购房款443755.23元，其理由前面已经阐明，同时，我国现行法律中没有合同违约金最高限额的规定，家和置业公司辩称“如果按日0.5﹪的标准给刘兆坤、李芸支付违约金，远远超过了法律对违约金的最高限额，请求按刘兆坤、李芸已付首付款的0.5﹪支付违约金”的理由不能成立。
综上所述，双方签订的《商品房买卖合同书》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。合同约定家和置业公司于2014年4月30日前给刘兆坤、李芸交房，但实际交房时间为2014年5月22日。我国合同法规定的违约责任归责原则是严格责任原则，即在违约发生后确定当事人责任时，主要考虑违约的结果是否是当事人的行为造成，而不考虑当事人的主观心理状态。本案中，即使家和置业公司出于善意而预期交房，也不属于合同的免责事由。现家和置业公司未按照合同约定按期交房，应按已付房价款总额的日万分之五，给刘兆坤、李芸支付逾期交房期间（2014年5月1日-22日，共22天）的违约金；合同约定，家和置业公司在商品房交付使用后200日内，将刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，家和置业公司未举证证实其已正确履行了该合同义务，相反，刘兆坤、李芸已举证证实家和置业公司开发的家和理城B单元商品房消防设施不合格，是刘兆坤、李芸至今未能取得房地产权属证书的原因之一，因此，家和置业公司应按已付房价款总额的0.5﹪给刘兆坤、李芸支付违约金；刘兆坤、李芸要求判令家和置业公司将房屋产权证书交付给刘兆坤、李芸，因颁发房地产权属证书属应申请的行政行为，其是否符合颁证的条件、能否给其颁证，应由行政机关审查决定。家和置业公司应当履行的合同义务只是协助主管部门给刘兆坤、李芸办理房地产权属证书，即及时将刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付刘兆坤、李芸。如果家和置业公司不正确履行协助义务或行政机关不作为，刘兆坤、李芸可以通过其他合法途径获得救济。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告利川家和置业发展有限公司给原告刘兆坤、李芸支付逾期交房的违约金4881.31元。
二、被告利川家和置业发展有限公司给原告刘兆坤、李芸支付逾期取得房地产权属证书的违约金2218元。三、被告利川家和置业发展有限公司继续履行协助办理房地产权属证书的义务。在判决生效后30日内将原告刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，并在登记机关颁发权属证书后5日内将权属证书交付原告刘兆坤、李芸。四、驳回原告刘兆坤、李芸的其他诉讼请求。案件受理费6700元，减半收取3350元，由原告刘兆坤、李芸负担1000元，被告利川家和置业发展有限公司负担2350元。
刘兆坤、李芸不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实不清，适用法律错误。刘兆坤、李芸与家和置业公司签订的《商品房买卖合同》第十四条系格式条款，刘兆坤、李芸对该条的理解为，若家和置业公司逾期取得房地产权属证书，应按照刘兆坤、李芸已付款的日0.5%向刘兆坤、李芸支付违约金，而家和置业公司理解为仅需按照刘兆坤、李芸已付款的0.5%一次性支付违约金，故双方对此格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款的一方，即家和置业公司的解释。原审法院不适用该条，适用法律错误；2、原审法院判决违反了民法的公平原则。双方签订的《商品房买卖合同》约定若刘兆坤、李芸逾期付款，应按逾期付款额的日万分之五向家和置业公司支付违约金。按照公平原则，家和置业公司逾期交付房地产权属证书的违约责任条款应理解为按照刘兆坤、李芸已付款的日0.5%支付违约金。另外，若因家和置业公司的原因，刘兆坤、李芸一直不能取得房地产权属证书，家和置业公司仅按刘兆坤、李芸已付款的0.5%支付违约金，显然对刘兆坤、李芸不公平，违反民法的公平原则；3、原审法院判令家和置业公司仅履行协助义务，只需家和置业公司将办理权属登记的相关资料报与产权登记机关即可，显然是极不公平的判决。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，判决严重不公平，请求二审法院依法裁判，维护法律的尊严。
家和置业公司二审时答辩称：1、原审法院经过庭审，根据双方当事人提交的证据，认定本案事实清楚，适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定作出判决合法；2、原审法院判决未违反民法的基本原则，判决内容公平合理。家和置业公司未按合同约定交付房地产权属证书并未给刘兆坤、李芸造成实质性损失，且原审已判决家和置业公司向刘兆坤、李芸支付违约金；3、按照合同约定和法律规定，房地产权属登记应由相关行政机关办理，家和置业公司仅有向办证机关提供相关资料并协助办理的义务，原审法院判令家和置业公司提供办理权属登记的相关资料给产权登记机关符合规定和常理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘兆坤、李芸的上诉。
刘兆坤、李芸及家和置业公司在二审期间均未提交新的证据。
经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘兆坤、李芸与家和置业公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补偿协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务，刘兆坤、李芸按约支付了购房款、办证费用及公共维修基金，家和置业公司应当将经过验收合格的房屋及房地产权属证书在合同的约定时间内交付给刘兆坤、李芸。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将买受人提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，在登记机关颁发权属证书后，及时将权属证书交付与买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5﹪向买受人支付违约金。按照合同约定，家和置业公司应在商品房交付使用后200日内，将刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，家和置业公司在本案一、二审中均未举证证明其已正确履行了该合同义务，相反，刘兆坤、李芸已举证证实家和置业公司开发的家和理城B单元商品房消防设施不合格，是其至今未能取得房地产权属证书的原因之一。因此，家和置业公司的行为违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，应按该条款的约定承担违约责任。该条款是家和置业公司为了重复使用而预先拟制，并在订立合同时未与刘兆坤、李芸协商的条款，属格式条款。该条款明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5﹪向买受人支付违约金”，不存对条款约定原意不清的情形，不应该理解为“如因家和置业公司的责任，刘兆坤、李芸不能在规定期限内取得房地产权属证书的，家和置业公司按刘兆坤、李芸已付房价款的日利率0.5﹪向其支付违约金”。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”适用该条的前提是格式条款约定原意不清、内容不明确，格式条款有两种以上的解释，合同当事人对格式条款的理解发生争议。本案中《商品房买卖合同》第十四条的约定并不存在上述情形，因此，本案不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定。另外，房地产权属登记是由相关的产权登记机关办理，原审法院判决家和置业公司继续履行协助办理房地产权属证书的义务。在判决生效后30日内刘兆坤、李芸提供的办理权属登记资料和其他相关资料报与产权登记机关，并在登记机关颁发权属证书后5日内将权属证书交付刘兆坤、李芸并无不当，原审判决并未违反公平原则。
综上，上诉人刘兆坤、李芸的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人刘兆坤、李芸负担。
本判决为终审判决。
审判长 王朝友
审判员 吴 卫
审判员 侯著韬
二〇一五年十二月十一日
书记员 张晶晶