湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终744号上诉人（原审被告、反诉原告）:岳阳中铁娱乐有限公司。住所地，岳阳市岳阳楼区站前路东侧*号。法定代表人：邓向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨萃，湖南天朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈聪，湖南天朋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:岳阳市锦华中铁大酒店有限公司。住所地，岳阳市站前路火车广场东侧。法定代表人：段建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐航，湖南云盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢衍竹，湖南云盟律师事务所律师。上诉人岳阳中铁娱乐有限公司（以下简称“中铁娱乐”）与被上诉人岳阳市锦华中铁大酒店有限公司（以下简称“中铁大酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2017）湘0602民初1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人中铁娱乐的法定代表人邓向阳及委托诉讼代理人杨萃、陈聪，被上诉人中铁大酒店的委托诉讼代理人徐航、卢衍竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁娱乐上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判中铁娱乐无需支付租金利息66024元；3、判令中铁大酒店退还中铁娱乐保证金10000元，并赔偿损失100万元。事实和理由:1、中铁大酒店未及时供应空调给中铁娱乐造成了一定的营业损失，在中铁大酒店未赔偿的前提下，中铁娱乐有权就应交的租金、水电费行使抵销权、同时履行抗辩权，故一审判决中铁娱乐支付租金利息错误。2、除了未及时供应空调造成的营业性损失外，中铁大酒店在不具有房屋经营管理权的情况下强行关门，导致中铁娱乐停业且相关物资、设备损毁，中铁大酒店应当承担赔偿责任。3、委托鉴定是法院负责的事项，且鉴定现场至今由中铁大酒店掌控，一审鉴定机构来函称“无法对委托范围出具相关鉴定结论”不能否定中铁娱乐损失存在的客观事实，一审法院委托鉴定机构不当，偏袒中铁大酒店一方。中铁大酒店答辩称：1、中铁娱乐就应缴纳的租金、水电费行使抵销权、同时履行抗辩权，既不符合法律规定，也未提交证据证实其存在损失。2、中铁娱乐所称关门后的损失既不合理也不合法，关门是因为租赁合同已到期；中铁娱乐在一审中也已申请鉴定，但因其自身无法提供有效的鉴定材料导致无法鉴定。3、中铁娱乐请求退还保证金1万元，不是其一审反诉的范围。中铁大酒店向一审法院起诉请求：1、判令中铁娱乐支付房屋租金353333元及逾期利息66024元、水电费25227.93元及逾期利息3448元（以上逾期利息均系从中铁娱乐未缴纳费用开始按每日万分之七计算至2017年2月28日止）；2、判令中铁娱乐立即腾空租赁场地并交还给中铁大酒店（面积约1800平方米）；3、由中铁娱乐承担本案全部诉讼费用。中铁娱乐向一审法院反诉请求：1、判令中铁大酒店赔偿未按合同约定供应空调所造成的经营损失12万元；2、判令中铁大酒店赔偿因强行关门造成的经营和财务损失100万元；3、由中铁大酒店承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、无争议的事实部分1、2012年2月7日，岳阳市锦华中铁大酒店有限公司与长沙铁路多元经营发展集团公司签订《房屋续租合同》一份，约定：1、房屋租赁范围是坐落于岳阳火车站站前广场东侧岳阳中铁大酒店，大楼建筑面积14780平方米，附属建筑面积295平方米，合计15075平方米。大楼房屋共12层，其中地上11层，地下1层，室外停车场1个，配电房1栋，发电房柒间；2、租赁期限从2011年10月11日至2016年10月10日止，共计5年；3、该房屋的月租金10万元，租金按月清算，每月25日前预交次月租金。2016年12月21日，长沙铁路多元经营发展集团公司更名为长沙铁路实业发展总公司（以下简称“铁路实业”）。2、中铁大酒店（甲方）与中铁娱乐（乙方）于2010年9月23日签订了《锦华中铁大酒店房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方同意将位于锦华中铁大酒店三楼，建筑面积为1800平方米（电缆井、管道井、消防楼梯除外）继续租给乙方，用于开展娱乐经营活动；2、租赁期为六年，以甲方与酒店签订的租赁合同到期时间为准。即2010年10月10日至2016年10月10日止；3、在双方签订合同时，乙方需要一次性向甲方支付合同保证金1万元（不冲抵任何欠费，不计息）。合同到期后，两个工作日退还；4、年租赁金总计为人民币34.5万元，中央空调使用费为14.95万元/年，以上两项费用年合计为人民币49.45万元。租金及空调使用费按月支付，即当月底交清当月租金，如乙方无故逾期支付，则按照每日万分之七计算延期付款利息；5、承租期内，乙方的水电费按乙方的实际使用数量计算缴纳，价格为电费1.4元/度，冷水3.8元/吨，如遇市场价格调整，则作相应调整。支付的水、电费的时间为每月7日前支付上月费用，如无故逾期，按每日万分之七计算延期付款利息；6、乙方租赁期满后，属于乙方投资的设施设备和用具部分，乙方可自行带走，不可移动的装饰部分应保存原貌移交给甲方。上述合同在实际履行中，经双方协商，于2013年1月起将房租和空调使用费（以下简称“租金”）调整为每月4万元。自2016年1月起，中铁娱乐在未缴足租金的情形下（交了2万元）开始欠付租金，至合同期届满，合计欠付租金373333元。在合同约定的经营期届满后，2017年10月11日，中铁大酒店以中铁娱乐拖欠租金为由用锁锁住了经营场所的门，导致中铁娱乐无法继续经营。3、中铁娱乐足额支付水电费至2016年6月，2016年6月后欠中铁大酒店水电费25016.3元，中铁娱乐对中铁大酒店主张的水电费金额没有异议。二、有争议的事实部分1、中铁娱乐认为其不按时缴纳租金是由于中铁大酒店违反合同约定拒不提供空调导致客人退单，造成了损失，并认为中铁大酒店2015年5月就没有提供空调。对于上述说法，中铁大酒店陈述，5月底6月初和9月份，因为天气的变换双方确实因空调出现过矛盾，中铁大酒店在天气适宜(25度左右)的情况下，确实没有送空调，但是在中铁娱乐要求的情况下，还是及时送了空调。由于中铁娱乐未提供任何证据证明佐证其陈述的理由，加之中铁大酒店对此不予认可，故一审法院对中铁娱乐拖欠租金的理由不予确认。2、中铁大酒店为了证实2016年10月10日合同到期后，有权收回租赁场地，于2018年1月5日向一审法院提供了2017年5月16日与产权人铁路实业签订的《房屋租赁合同》。中铁娱乐对该合同真实性、合法性、关联性均有异议，认为合同签订时间为2017年5月16日，没有先使用后签订合同之说，合同系伪造。一审法院认为，《房屋租赁合同》有合同双方签字盖章，其内容亦符合法律规定，中铁娱乐认为该份合同系伪造但未提供相反的证据予以证实，故一审法院依法确认《房屋租赁合同》的真实性，并确认中铁大酒店对本案讼争的租赁房屋享有权益。3、关于反诉部分，中铁娱乐为了证实中铁大酒店未按照约定供送空调给其造成损失及因强行关闭经营场地造成的损失，向一审法院提供了财产损失明细表三份及现场照片。中铁大酒店对中铁娱乐提供的以上证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为1、损失明细表系中铁娱乐单方面编制，财产损失中的物品没有购买凭证，无法证实物品真实存在；2、无法证明中铁大酒店未按约定供送空调，更加无法证明给其造成了损失；3、合同到期后，中铁娱乐没有经营权，不存在经营损失；4、按照合同约定，合同到期后，装饰装修不能移动的部分归中铁大酒店所有。中铁娱乐为明确具体损失，于2017年4月18日向一审法院提出鉴定申请，申请1、对2015年5月至2016年10月未按合同约定提供空调给中铁娱乐造成的经营损失进行审计评估；2、对中铁大酒店强行关门造成的财物损失、财产损失和营业损失进行评估。一审法院受理后，于2017年6月29日委托湖南长城有限责任会计师事务所进行评估。湖南长城有限责任会计师事务所分别于2017年7月19日、2017年8月15日向一审法院来函，要求提供相应评估资料，一审法院通知中铁娱乐提供资料后，湖南长城有限责任会计师事务所于2017年12月6日再次来函称，中铁娱乐所提供的资料与其要求的资料相差甚远，无法对委托范围出具相关鉴定结论。综上，由于中铁娱乐提供的资料无法做出相应的损失金额评估结论，故一审法院无法确认其主张的损失金额。一审法院认为：中铁大酒店与中铁娱乐2010年9月23日签订的《锦华中铁大酒店房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。一、关于租金和水电费，中铁娱乐为房屋承租人应当依约足额缴纳房租及水电费，但是根据查明的事实，中铁娱乐于2016年1月份开始就未足额支付租金，截止合同约定的承租期届满，中铁娱乐共欠中铁大酒店租金353333元，欠中铁大酒店水电费25016.3元。二、关于利息，双方约定按每日万分之七计算延期付款利息，系双方真实意思表达且符合法律规定，因此，中铁大酒店主张截止至2017年12月28日欠付租金利息66024元及欠付水电费利息3448元，中铁娱乐应当予以支付；三、租赁物的返还，双方合同到期后，中铁娱乐在不续租的情况下应当腾空产地，返还租赁物。虽然中铁大酒店与铁路实业签订的《房屋租赁合同》的时间是在2017年5月16日，但《房租租赁合同》第二条明确载明，存在2016年10月11日至2017年4月10日的事实租赁期，即产权人铁路实业认可2016年10月11日至2017年4月10日中铁大酒店系场地的承租人。因此，2016年10月10日，双方合同到期后，中铁大酒店有权要求中铁娱乐腾空场地并交付。四、对于中铁娱乐反诉主张的损失，中铁娱乐并未提供确实充分的证据予以证实其存在的损失及损失的具体金额，中铁娱乐应当承担举证不能的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告（反诉原告）岳阳中铁娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）岳阳市锦华中铁大酒店有限公司支付房屋租金353333元及利息66024元、水电费25016.3元及利息3448元，合计447821.3元；二、被告（反诉原告）岳阳中铁娱乐有限公司在本判决生效之日起十日内将岳阳市锦华中铁大酒店三楼全部腾空，并与原告（反诉被告）岳阳市锦华中铁大酒店有限公司办理交还手续；三、驳回被告（反诉原告）岳阳中铁娱乐有限公司反诉请求。本案本诉案件受理费8017元，反诉案件受理费7440元，合计15457元，由被告（反诉原告）岳阳中铁娱乐有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：中铁娱乐当庭提交湖南恒立资产评估有限公司于2018年3月22日出具的《岳阳中铁娱乐有限公司拥有“中铁夜总会”的资产市场价值评估报告书》（以下简称“《评估报告》”），拟证明因中铁大酒店在2014、2015、2016年的五月和九月未供应空调，造成了中铁娱乐营业损失120320元，租赁场地内现有装饰装修、设备设施、电子设备、家具净值665.22万元。中铁大酒店对该评估报告的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该评估系中铁娱乐单方委托，评估所依据的相关检材不真实，评估书中的照片与中铁娱乐一审自己提交的相关照片明显不符。本院认为，上述评估所依据的检材系中铁娱乐单方提供，相关检材也并非客观的营业账目、原始发票单据等，评估公司在报告中亦表明“我公司对贵单位（中铁娱乐）申报评估对象，获取资料的真实性、合法性、完整性不承担责任；……对申报评估对象法律权属资料的真实性、合法性、完整性不承担责任”，在此情况下，上述评估报告二审无法采纳。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点有二个方面：一、一审法院判令中铁娱乐支付拖欠租金、水电费的利息是否正确。中铁娱乐上诉称，在中铁大酒店未赔偿其营业损失的前提下，其有权行使“抵销权”、“同时履行抗辩权”，故无需支付拖欠租金、水电费的利息。对此，本院认为，中铁娱乐虽主张因中铁大酒店不供应空调给其造成了12万余元的营业损失，但未提供任何证据予以证明。中铁娱乐在二审提交的《评估报告》中虽有相关营业损失的明细，但该明细系中铁娱乐自行编撰并加盖印章的表格，故该明细实质仍属于中铁娱乐的诉讼主张而非证据。此外，该明细表明，此12万余元是包含2014年至2016年5月及9月的营业损失，这与中铁娱乐反诉状中仅称2015年5月未供应空调，以及其在一审当庭自述“1999年进入该场地经营了17年，多年来一直合作良好，从2015年开始，因为空调问题双方出现矛盾”的情况明显相悖。据此，一审法院判令中铁娱乐支付拖欠租金、水电费的利息正确，本院对此予以确认。二、中铁娱乐主张中铁大酒店在合同到期后强行关门，对其造成了营业及财物损失能否得到支持。对此，本院认为，在租赁合同到期且没有续租的情况下，中铁娱乐没有继续经营的前提和基础，其主张关门后的营业损失自然无法得到支持；又依据双方租赁合同中“乙方（中铁娱乐）租赁期满后，属于乙方投资的设施设备和用具部分，乙方可自行带走，不可移动的装饰部分应保存原貌移交给甲方（中铁大酒店）”的约定，在租赁合同到期后，中铁娱乐主张已形成附合的装饰装修物的损失，也明显与双方事前约定不符。至于中铁娱乐所主张的电子设备、家具、烟酒饮品等物品的损失，因中铁大酒店在合同到期后的次日便强行关门，并未留给中铁娱乐合理的腾退、撤离时间，若因此造成了相关物品的损毁，中铁大酒店理应承担相应的责任。但鉴于中铁大酒店在向一审法院起诉时已明确要求中铁娱乐“腾空并交还”租赁场地，中铁大酒店至多承担自强行关门之日起至向一审法院起诉之时止（即2016年10月11日至2017年3月1日），相关物品损毁的责任。由于中铁娱乐无法提供相关物品数额、价值的证据，加之现也无法查明相关物品在2017年3月1日的具体状况，在此情况下，一审法院以中铁娱乐举证不能对其相关诉讼请求不予支持，并无明显不妥。此外，还需说明的是，中铁娱乐主张应退还的1万元保证金，因中铁娱乐在一审中并未提出，根据民事诉讼的相关规则，二审对此不予审理。中铁娱乐可在本案执行过程中，就该1万元与中铁大酒店协商解决。综上所述，中铁娱乐的上诉主张不成立，本院二审不予支持。湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14484元，由上诉人岳阳中铁娱乐有限公司负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇一八年六月十九日书记员 任 炼