杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）杭西民三初字第13号
原告（反诉被告）严海晶。
委托代理人汤宇宾。
被告（反诉原告）徐德良。
委托代理人张忠尝。
原告严海晶为与被告徐德良房屋租赁合同纠纷一案，于2006年11月30日提起诉讼。本院于同日立案受理后，被告徐德良在举证期限内提起反诉，本院依法予以合并审理，由审判员萧京独任审判，于2007年1月8日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2007年3月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）严海晶及其委托代理人汤宇宾、被告（反诉原告）徐德良的委托代理人张忠尝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）严海晶诉称：2003年5月9日，其与徐德良签订房屋租赁协议一份，约定将其所有的位于灵隐天竺路131号的一楼五间房屋、一间空房及房屋前后空地出租给徐德良经营茶庄使用。合同签订后，严海晶依约将房屋交付。但徐德良却违反约定，擅自将租赁房屋交其妻孙文妹经营。孙文妹在经营过程中，搭建活动棚厨房、铝合金瓦厕所，并经营中式餐。因徐德良改变房屋的用途，其经营行为违反了工商、卫生等部门的强制性规定。故请求解除其与徐德良的租房协议，徐德良立即腾退房屋并拆除房屋空地上的活动棚厨房、铝合金瓦厕所；徐德良赔偿违约金10万元。
原告（反诉被告）严海晶为其主张的诉讼请求所依据的事实举证如下：
1、集体土地使用权证，证明灵隐天竺路131号房屋的户主为严海晶以及租赁房屋的面积；
2、租房协议，证明严海晶与徐德良租房协议的具体约定；
3、个体工商户档案，证明徐德良擅自将租赁房屋转租、转借给孙文妹违法经营中式餐，孙文妹使用该房屋开办了杭州西湖风景名胜区清山绿水茶苑，其卫生许可证的许可项目为“茶室、定型包装食品零售”，污染物排放许可证核定的行业为“茶馆”，营业执照规定的经营范围为“茶水零售”，并不包括酒菜面饭等“中式餐供应”的经营范围，严海晶将该房屋出租给徐德良仅允许其经营“茶水”，不包括酒菜面饭等“中式餐供应”；
4、照片，证明徐德良在空地上搭建了铝合金厕所、活动棚厨房，并经营中式餐，徐德良的行为已经违反合同约定，改变出租房屋用途、违法经营；
5、消费单、发票，证明孙文妹经营中式餐的事实；
6、施工协议，证明严海晶与整治办签订了施工协议，约定拆迁一切砖混活动棚，该活动棚是徐德良擅自搭建的；
7、（2004）杭西民三初字第395号民事判决书，证明因徐德良过错导致被拆除空房的面积以及造成严海晶租金损失为每月200元；
8、律师函，证明徐德良委托律师发函，未经职能部门许可而要求严海晶同意其违法搭设厨房，以供经营中式餐之用的事实；
9、举报记录单及处理结果，证明孙文妹经营的茶苑超范围经营、未按合同约定使用租赁房屋；
10、律师函，证明严海晶通知徐德良解除双方的租房协议以及孙文妹收到通知的事实；
11、违法行为通知书、送达回证，证明徐德良在严海晶房屋空地上违法搭建的事实；
12、邮件详情单，证明徐德良妻子孙文妹已收到严海晶发出的律师函。
被告（反诉原告）徐德良辩称并反诉称：其与严海晶签订的租房协议合法有效。租房协议约定的租金过低是严海晶要求提前解除合同的根本原因，故其要求提前解除合同违背了公平、诚信。由于严海晶阻挠徐德良将厨房、卫生间挪置到承租房屋内，徐德良迫不得已才在空地上搭建了临时的厨房、卫生间，严海晶据此认为构成根本性违约与事实不符。徐德良在合同履行过程中，未拖欠租金、未利用承租房屋从事非法活动，亦不存在任何根本性违约的情形，请求驳回严海晶的诉讼请求。2006年5月，徐德良承租的房屋因整治又被拆除一间，且严海晶至今不同意将厨房、卫生间挪置承租房屋内，故依法提起反诉，要求继续履行租房协议，租金按实际交付的房屋调减至每年18080元；严海晶赔偿经济损失5273元；严海晶立即停止侵权、排除妨碍，将厨房、卫生间搬进房屋内。
被告（反诉原告）徐德良为其主张的反诉诉讼请求所依据的事实举证如下：
1、租房协议，证明双方的房屋租赁合同关系；
2、（2004）杭西民三初字第395号民事判决书，证明违章建筑被拆除后，租金每月减免200元的事实；
3、照片，证明严海晶出租的五间房屋又被拆除一间的事实；
4、收条，证明徐德良租金支付至2007年6月30日的事实；
5、结婚证，证明徐德良与孙文妹系夫妻关系的事实；
6、情况说明，证明2003年12月起严海晶阻止徐德良将厨房、卫生间搬进屋内的事实。
针对反诉，反诉被告严海晶辩称：徐德良要求退回房租5273元不完全符合事实，是其侵犯了严海晶的民事权利。徐德良严重违约，在空地上违法搭建厨房、厕所，将所租得的房屋用于经营中式餐，超出了经营范围、改变了出租房屋的用途。因政府行为造成租赁房屋面积的减少，可以对租金进行相应的调整。严海晶并不存在阻挠行为，坚决要求解除租房协议。
反诉被告严海晶针对反诉提供证据如下：
1、杭州市西湖街道灵隐村民委员会出具的房屋草图，证明2006年5月22日拆除的房屋一间面积为11.9平方米，租金包括空地的使用费，空地不少于350平方米；
2、杭州市公安局西湖风景名胜区分局灵隐派出所出具的情况说明，证明2005年7月7日，徐德良踢坏严海晶家门、拉断电线、伤害严海晶家人的事实；
3、照片，证明徐德良欲将厨房搬入租赁房屋，敲打窗户欲安装排风扇。
上述证据经当庭出示并经质证。综合原告严海晶、被告徐德良质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：
1、严海晶提供的证据。徐德良质证后认为，对证据1、2、8、12没有异议。证据3的真实性没有异议，但不能证明徐德良转租的事实，孙文妹与徐德良系夫妻，是共同使用。证据4与本案缺乏关联性，租房协议上没有约定在空地上不能搭建厨房、卫生间，违章建筑应由政府部门处理，不能证明徐德良违反了租房协议。证据5与本案缺乏关联性，顾客消费是需要开发票的。证据6与本案缺乏关联性，本案是租赁合同纠纷，不是拆除违章建筑。证据7的真实性没有异议，但是对本案没有证明力，仅证明已经拆除了违章建筑，出租时徐德良并不知道该房屋是违章建筑。证据9的真实性没有异议，超范围经营工商所已作相应处理。证据10是收到过的，但是其内容与事实不符，徐德良没有擅自将房屋转租，是否能经营中式餐是工商局的职能，租房协议中没有约定解除合同的具体情形，只是约定单方退出要支付违约金10万元，该函件恰恰证明严海晶要单方退出租房协议。证据11没有异议，证明徐德良是要将厨房、厕所搬到房屋内的，但严海晶不同意。
本院认为，严海晶提供的证据1、2、7、8，符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。证据3、4、5、6、9、10、11、12的真实性予以认定，对被告徐德良及其妻在空地上搭建铝合金厕所、活动棚厨房，并经营中式餐的事实予以认定。
2、徐德良提供的证据。严海晶质证后认为，证据1的真实性、关联性没有异议，该租房协议第4条、第7条明确约定徐德良租赁房期间不能改变房屋结构，只能经营茶庄。证据2的真实性没有异议，证明对象有异议，房屋被拆除的原因是徐德良未经严海晶同意擅自改造为厨房，在群众举报下被拆除。证据3的真实性没有异议，现在徐德良使用的房屋是四间，拆除房屋的面积经测量约为11.9平方米，如要扣房租也仅能计算13个月，并应按面积进行分摊，不应按房屋的间数计算。证据4的真实性没有异议。证据5的真实性没有异议，关联性有异议，严海晶、徐德良间是合同关系，该证只能证明徐德良和孙文妹系夫妻关系，不能证明是夫妻关系就可以共同使用房屋。证据6的真实性没有异议，证明对象有异议，当天是由于徐德良在房屋内敲打窗户要改造厕所、厨房的过程中，严海晶下来阻止，双方发生纠纷，造成严海晶腹部受伤等，恰恰证明徐德良侵犯了严海晶的人身安全，也证明了徐德良强行破坏房屋结构的事实。
本院认为，被告徐德良提供的证据1、2、3、4、5、6符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。
3、严海晶提供的反诉证据。徐德良质证后认为，证据1，对村委会盖章的真实性没有异议，但村委会不能证明房屋面积，没有证明效力。证据2，对双方发生纠纷没有异议，但是和本案租房纠纷是两起纠纷。证据3不能证明徐德良存在违约。
本院认为，严海晶提供的反诉证据1能够证明被拆除房屋面积约为11.90平方米。反诉证据2符合证据的真实性、合法性、关联性，予以认定。反诉证据3不符合证据的形式要件，不予认定。
根据上述认定之证据及当事人陈述，本院认定本案事实如下：
2003年5月9日，严海晶与徐德良签订房屋租赁协议一份，约定严海晶将其所有的位于灵隐天竺路131号一楼前面五间和空房一间以及前后空地出租给徐德良使用。租赁期限为十年（自2003年7月1日至2013年6月30日止），每年租金为25000元，一年一付，付款期限为每年7月1日前（租金十年不变）。双方在有效期内有一方退出协议，必须赔偿对方十万元。房屋未经严海晶同意不得转租他人。徐德良在租赁期限内不得破坏房屋结构，如要装修，必须经严海晶书面同意；如需办理执照，严海晶保证提供一切必要的资料。严海晶如有空房，不得再对外出租。严海晶出租给徐德良经营茶庄所用，徐德良应注意环境、食品卫生，不得违法经营。合同签订后，双方依约履行，徐德良及其妻孙文妹在租赁房屋内经营。2003年9月，承租房屋中正房南侧的简易房被杭州市园林文物局依法处罚后予以拆除。徐德良分别于2003年5月9日、2004年7月1日支付给严海晶租金25000元。
2004年9月，徐德良妻子孙文妹办理字号为杭州西湖风景名胜区清山绿水茶苑、营业场所为杭州市天竺路131号的个体工商户营业执照。2004年12月6日，徐德良因空房被拆除等原因向严海晶提起诉讼，经本院审理后将房屋每月租金调减200元，并依法判决严海晶返还租金2000元。2005年7月1日、2006年6月30日，徐德良分别支付租金22600元。在合同履行过程中，严海晶、徐德良间因厨房、拉电线等琐事数次发生纠纷。
2006年5月，灵隐景区农居立面开始整治施工后，徐德良承租房屋中的一间正房（面积约为11.90平方米）被拆除。同年10月，徐德良委托律师发函给严海晶，要求其停止侵权行为，为徐德良经营提供方便。2006年11月27日，严海晶委托律师向徐德良发函要求解除房屋租赁合同，徐德良妻子孙文妹收到该函件。
本院认为，严海晶与徐德良间订立的房屋租赁合同系双方之真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按约履行。本案争议的焦点在于：一、严海晶能否依法行使合同解除权。本案所涉的房屋租赁合同中没有约定严海晶行使解除权的情形，双方在合同履行过程中亦未就解除合同协商一致。根据《合同法》第九十四条之规定，行使法定解除权的条件主要为一方迟延履行主要债务或其违约行为致使不能实现合同目的。本案首先应确定徐德良的相关经营行为是否已构成根本性违约。因双方对房屋租赁合同中约定徐德良租赁房屋经营茶庄中之“经营茶庄”的界定，即租赁物的具体用途问题，有着不同理解而生争议。本院认为，徐德良系房屋承租人，其享有如何使用租赁房屋的自由，应当尊重徐德良依约合法使用房屋的行为，除非徐德良使用租赁房屋违背国家法律法规和社会公德。因双方在合同中未明确约定不得经营中式餐，故对未明确限定租赁物用途的不应予以限制。况且，徐德良的使用行为也是符合租赁物的性质。其次，从本案合同的履行过程来看，严海晶至今均依约收取了租金，而徐德良搭建厕所、厨房和经营中式餐之行为已持续有一段时间，故综上分析，徐德良的行为尚不构成根本性违约，也不会导致合同目的之不能实现。而徐德良的经营行为有否超越经营范围亦不属于本案的审查范围。因此严海晶要求解除合同及相关请求本院不予支持。二、关于徐德良的反诉请求，因承租房屋再次又被拆除一间正房，且租赁物毁损的原因亦不可归责于徐德良，结合该毁损部分所占租赁物的比例以及年租金的数额，本院酌情确定每月租金减少250元，即租赁房屋的年租金应调减至19600元。故严海晶应予返还徐德良此前未能实际使用该拆除部分房屋13个月期限的租金，为3250元。严海晶应予返还。至于徐德良主张的排除妨碍，将厨房、卫生间搬入租赁房屋内的请求，该请求实系要求装修、改建房屋的行为。因合同中约定装修房屋须征得严海晶同意，现严海晶未表示同意，故本院对徐德良的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十七条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、严海晶、徐德良于2003年5月9日订立的房屋租赁协议继续履行，该协议中约定的每年租金调整为19600元。
二、严海晶返还给徐德良租金3250元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回严海晶的本诉诉讼请求。
四、驳回徐德良的其他反诉诉讼请求。
如果严海晶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3510元，反诉案件受理费221元，合计3731元，由严海晶负担3646元，由徐德良负担85元。其中严海晶尚应负担部分案件受理费136元于本判决生效之日起十日内径直支付给徐德良。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 陈雪梅
审 判 员 萧 京
人民陪审员 范皖生
二〇〇七年四月十六日
书 记 员 陈金荣