河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）驿民初字第5017号
原告侯建军，男，1975年7月27日出生，汉族，住海南省陵水黎族自治县。
被告杨鹏，男，1980年8月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。
第三人驻马店市爱家房产信息咨询有限公司。住所地：驻马店市乐山路中段（煤建公司楼下）。组织机构代码：55692269-2。
法定代表人季文彬，总经理。
委托代理人李俊奎，男，1993年12月2日出生，汉族，驻马店市爱家房产信息咨询有限公司职员，住河南省驻马店市驿城区。
原告侯建军与被告杨鹏及第三人驻马店市爱家房产信息咨询有限公司（以下简称爱家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告侯建军，被告杨鹏，第三人爱家房产公司的委托代理人李俊奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告侯建军诉称，2015年1月3日，原告通过第三人爱家房产公司与被告杨鹏签订《二手房买卖合同》一份，约定：被告杨鹏将位于驻马店市××城区××路与××交叉口××花园小区××楼××单元××房转让给原告，房屋总价款为300000元，原告应在2015年2月10日将200000元房款付给第三人爱家房产公司，待房屋过户后再由第三人转交给被告，下余房款待办理房产过户手续后再行支付。合同签订后，原告依约向被告杨鹏交纳房款200000元，但被告及第三人至今不办理房产过户手续，致使原告无法实现合同目的。为此请求：1、解除原、被告于2015年1月3日签订的《二手房买卖合同》；2、被告杨鹏及第三人爱家房产公司返还原告已付房款200000元；3、被告杨鹏向原告支付违约金30000元。诉讼中，原告候建军放弃对第三人爱家房产公司的诉讼请求。
被告杨鹏辩称，1、同意解除与原告签订的《二手房买卖合同》；2、确实收到原告交付的房款200000元，但因现在没有钱，只能等到2016年3月份才能返还给原告；3、被告向原告出售的房屋现因开发商的原因被查封，造成该房不能过户的原因不是被告所造成的，被告不应当向原告支付违约金。
第三人爱家房产公司述称，原告将房款200000元交给第三人后，第三人已将该房款交付给了被告杨鹏，第三人没有义务向原告返还该房款。
经审理查明，2015年1月3日，被告杨鹏（卖方即甲方）委托其父亲杨国与原告侯建军（买方即乙方）及第三人爱家房产公司（丙方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：1、乙方同意购买甲方拥有的座落在驻马店市××城区××路与××交叉口××花园小区××楼××单元××房的房产，建筑面积为98.1平方米；2、上述房产及其配套设施的交易价格为300000元。本合同签定之日，乙方同时向甲方支付人民币10000元，作为购房定金；3、甲乙双方同意以一次性方式付款，并约定：乙方应在2015年2月10日以前将剩余房款290000元整打到丙方银行帐户上，在产权过户或变更之后由丙方转交给甲方；4、甲乙双方约定于2015年2月10日前办理该房产产权变更或过户相关手续；5、甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费全部由乙方承担；6、①丙方的居间服务费甲乙双方各自承担本合同成交价的1%。②如乙方选择银行按揭贷款方式付款，乙方应在申请办理银行按揭贷款手续前一次性向丙方支付成交价的2%作为丙方银行按揭代理费。③由于丙方已经为买卖双方提供了服务，故无论甲乙双方基于何种原因违约，导致本合同终止履行行时违约方将向丙方支付该房屋成交价的2%，作为此次房产买卖活动中的交涉及办公费用。④如甲乙双方因自身原因需解除终止本合同时，甲乙双方应各自向丙方支付本合同成交价的1%作为此次房产买卖活动的交涉及办公费用；7、房屋交付及物业交割：①为确保房屋交易安全，乙方在产权过户或变更之前将房款交付给丙方代为甲方保管。②甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并在交房当日将该房产水、电、气、物业费等费用结清。③在产权过户或变更后丙方应暂压10000元，作为物业交割保证金，等物业全部及时、完整交割完毕后，甲方凭物业交割清单（水，电，气，物业费等），向丙方领取物业交割保证金；8、违约责任：①如甲方违约，应双倍返还乙方购房定金，如乙方违约，购房定金归甲方所有。②甲方必须保证该房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，全部由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。③如果甲、乙双方未按合同约定时间内办理该房产产权过户或变更相关手续，及甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方在违约3天内支付本合同成交价10%的金额作为违约金，守约方实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿；9、其他事项：甲乙双方约定2015年2月10日以前去办理合同变更手续，丙方负责更改协议、票据等相关手续，费用由乙方承担。更改协议当天，乙方需把甲方已交付的装修保证金2500元补交给甲方。办理房产证所产生的费用由乙方承担等条款。合同签订当日，原告依约向被告杨鹏支付购房定金10000元，并由被告杨鹏的父亲杨国向原告出具收条一份，载明“今收到侯建军购买御锦花园小区3号楼1单元2002房购房定金壹万（10000）元整，杨国，2015年1月3日”。合同履行中，原告又于2015年1月20日向第三人爱家房产公司支付房款190000元。同日，第三人爱家房产公司将该款转交给被告杨鹏。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。
另查明，一、2011年6月4日，被告杨鹏与案外人驻马店市中地置业有限公司（以下简称中地公司）签订商品房买卖合同一份，约定被告杨鹏以263042元的价格购买中地公司开发的位于驻马店市××城区××路与××交叉口××花园小区××楼××单元××房××房屋××套。后因中地公司与他人存在经济纠纷，2014年10月16日，驻马店市中级人民法院作出（2014）驻民一初字第43-1号民事裁定书，依法查封了本案诉争房屋。被告杨鹏在得知该房被查封后，向驻马店市中级人民法院提出执行异议，驻马店市中级人民法院审理后做出（2015）驻执异字第00042号执行裁定书，中止对本案诉争房屋的执行。现该房仍处于查封状态。二、诉讼中，原告候建军称，原、被告签订房屋买卖合同后，原告于2015年1月中旬到驻马店市房产管理所咨询是否能更改协议，得知该房屋已被查封，因房屋已被查封，无法更改协议，原告未向爱家房产公司交纳下余购房款100000元。对此第三人爱家房产公司称，2015年1月底，爱家房产公司经核实，被告杨鹏出售的房屋确实被查封，爱家房产公司将200000元的购房款交于被告杨鹏是经过原告候建军同意的。
上述事实，有原告提交的《二手房买卖合同》、收条、商品房买卖合同，被告杨鹏提交的民事裁定书以及原、被告及第三人的陈述在卷为据。
本院认为，2015年1月3日，被告杨鹏的父亲杨国以被告杨鹏的名义与原告侯建军签订的《二手房买卖合同》一份，因庭审中，被告杨鹏对其父的代理行为予以追认，原告侯建军、第三人爱家房产公司对此也予以认可，且在合同履行过程中均由被告杨鹏履行。故该份合同形成在原告侯建军与被告杨鹏及第三人爱家房产公司之间，属有效合同。关于原告请求解除其与被告杨鹏签订的《二手房买卖合同》，因在该份合同中存在三方当事人，两种法律关系。一种法律关系为原告侯建军与被告杨鹏之间的房屋买卖合同关系，另一种法律关系为原告侯建军、被告杨鹏与第三人爱家房产公司之间的居间合同关系。庭审中原告侯建军明确请求解除的系其与被告杨鹏之间的房屋买卖合同。根据有关法律规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的······”。本案中，原告在与被告杨鹏签订合同后，依约向被告杨鹏交纳购房款200000元，2015年1月中旬，经原告查询得知本案诉争房屋已被查封，造成该房屋的原商品房买卖合同无法更名。根据合同约定“甲方必须保证该房屋产权清晰无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，全部由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”，因被告杨鹏出售的房屋原商品房买卖合同无法更名，致使原告不能实现合同目的，被告杨鹏的行为已构成根本违约。故原告请求解除其与被告杨鹏之间的房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告杨鹏双方的房屋买卖合同解除后，被告杨鹏未将其收取原告的购房款200000元返还给原告。现原告请求被告杨鹏返还该部分购房款，于法有据，本院予以支持。关于违约金，根据双方签订的合同中约定：“如果甲、乙双方未按合同约定时间内办理该房产产权过户或变更相关手续，及甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方在违约3天内支付本合同成交价10%的金额作为违约金，守约方实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿”，该约定系原、被告双方关于违约金计算标准的约定。因被告杨鹏在本案中存在违约行为，根据上述约定，被告杨鹏应承担总房款10%的违约金，即30000元（300000元×10%），该违约金计算标准适当，原告请求违约金的数额30000元，不存在过高情形，本院不予核减。故原告请求被告杨鹏向其支付违约金30000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告侯建军与被告杨鹏之间关于驻马店市驿城区文明路与通达路交叉口御锦花园小区3号楼1单元2002号房产的房屋买卖合同。
二、限被告杨鹏于本判决生效后十日内向原告侯建军返还购房款200000元
三、限被告杨鹏于本判决生效后十日内向原告侯建军支付违约金30000元。
如被告杨鹏未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元，减半收取2375元，由被告杨鹏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判员 肖静
二〇一五年十一月十三日
书记员 姜浩