广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3071号上诉人（原审原告）：吴建华，身份证住址广东省广州市萝岗区。委托代理人：徐剑文，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩香，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：杨景胜，男，汉族，1955年1月1日出生，身份证住址广东省电白县马踏镇人民政府宿舍，现住广东省广州市天河区林和街恒怡社区居委侨林街57号1708房。两被上诉人共同委托代理人：王光武，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人吴建华与被上诉人韩香、杨景胜相邻通行纠纷一案，上诉人吴建华不服广东省广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明：吴建华为位于广州市天河区沙河禺东西路11号自编后座（以下简称“11号房屋”）的权属人，房屋层数为2-1/2,建筑面积463.25平方米，房产证附图对应为B2，其所在楼房的一楼对应附图编号为A7。韩香、杨景胜于2012年4月23日参加原审法院另案的司法拍卖程序，竞买取得广州市天河区沙河禺东西路13号首层、夹层、第三层（以下简称“13号房屋”），现广州市国土资源和房屋管理局已向韩香、杨景胜核发13号房屋的权属证书。据房产证书的房地产平面附图显示，13号房屋首层对应附图编号为A6，相邻对应附图为A7。拍卖资料显示为交吉、现状拍卖。拍卖成交后，原审法院于2012年10月30日作出（2011）天法执字第419号之一执行裁定书，裁定：被执行人广州市东采林药业有限公司所有的，以广州市天河区药品公司名义登记的13号房产归买受人韩香、杨景胜所有。原审法院遂作出（2011）天法执字第419号公告，责令广州市东采林药业有限公司及其他使用人在2012年11月5日前迁出腾空13号房屋，逾期未搬出，依法强制执行。吴建华以13号房屋首层存在通道，为通往其11号房屋通道，非韩香、杨景胜所有，提出异议并提起一审诉讼。关于通道现状，据拍卖前所作的评估报告显示，位于13号房屋首层东侧存在一通道，通道位于13号房屋首层及广州市天河区沙河禺东西路11号首层相夹处，通道口正对禺东西路。现场调查时，通道口约为宽1.5米，长度8米余，进入通道尽头为一楼梯，楼梯可直上11号房屋。通道对应的位置位于韩香、杨景胜的13号房屋首层专属部分，图纸对应位于A6、A7间。另原审法院从禺东西路11号门牌对应的出入口上楼梯，二楼、三楼均无出入口，为封闭状态。原审法院向广州市规划局天河区分局调查（调查附有讼争通道位置），调查内容为：要求明确广州市天河区禺东西路11号自编后座的通行通道位置，该局回复原审法院：天河区沙河五金批发部于1987年12月申办了沙河禺东西路11号后座部分规划许可（天建报字第129号），于2007年4月间办理了该建筑调整设计方案手续，以上规划许某及复函范围不涉及争议通道。另外位于争议通道中的11号、13号建筑物建设时间早于1985年，我分局现未能查到相关报建资料。鉴于上述建设物均已办理房产证确权手续，建议你院直接到广州市城市建设档案馆查询或咨询房屋主管部门办理11号、13号建筑物确权时的报建审批依据以及后座部分产权独立分割后有关出入口及通道相关情况。原审法院向广州市国土资料和房屋管理局调查，调查内容为：1.吴建华的房产位于二层，该房产的出行通道设置在何处？2.韩香、杨景胜的房产证平面测绘附图A6在贵局档案中有否曾作改动？是否为原始登记图？在A6、A7间隔之间是否存在通道？该局回复原审法院：一、经调阅1997年穗城规天建字23号报建图，显示房屋中部有楼梯作为出行通道；二、韩香、杨景胜的房产平台测绘附图为转绘图，与查丈原图尺寸、标识一样，未作改动。房产证平面附图及报建图中没有显示A6、A7之间存在通道。原审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。韩香、杨景胜经合法程序取得13号房屋，并领取权属证书，房屋拍卖为交吉现状拍卖，拍卖时虽资料显示有通道，存在拍卖瑕疵，但其物权权利不因此消灭，其取得权属后可行使排他权利。现调查可见，现状通道位于房产证附图A6内，属于业主专有部分，非共有部分。据广州市国土资源和房管局复函显示，吴建华房屋通行应以“调阅1997年穗城规天建字23号报建图，显示房屋中部有楼梯作为出行通道”为准，吴建华所称的历史形成通道及唯一出行通道缺乏事实依据，不予采纳。另调查“韩香、杨景胜的房产平台测绘附图为转绘图，与查丈原图尺寸、标识一样，未作改动。房产证平面附图及报建图中没有显示A6、A7之间存在通道”，韩香、杨景胜的13号房屋首层不存在合法规划报建的通道，不存在共有部分情形。吴建华主张在韩香、杨景胜所有的13号房屋专有部分存在通道缺乏事实依据，其请求维持现状保留通道缺乏法律依据，不予支持，依法驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年1月28日判决：驳回吴建华的诉讼请求。一审案件受理费100元，由吴建华负担。吴建华不服上述判决，上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院：（一）撤销一审判决，并依法改判支持其一审时的诉讼请求；（二）本案一、二审的案件受理费由韩香、杨景胜承担。理由如下：1.其已经证实涉诉通道是历史形成的必经通道，且现是广州市云兴美食中心、广州市无界限互联网上网服务有限公司、广州市天河区龙顺宾馆的主要消防通道；2.韩香、杨景胜对不动产物权的行使应当尊重邻人的有关经济利益或者其他利益，相邻各方享有通行的权利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；3.涉诉通道在利用上不具有独立性，不可以排他使用，不能被认定为《物权法》第六章所称的专有部分。韩香、答辩称：该通道并非历史形成的必经通道，系吴建华非法占有形成。首先，原始规划设计时，该诉争位置不存在通道，吴建华自有房屋中部有楼梯作为出行通道；其次，该位置也不是广州市云兴美食中心、广州市无界限互联网上网服务有限公司、广州市天河区龙顺宾馆的主要消防通道，根据房屋建造和结构，11号房屋和13号房屋是两栋相邻并各自独立的房产，在不同年代申某，从房地产权证平面附图以及实测绘图计算面积显示该通道位置完全归属13号房屋首层，并非通道；11号房屋西侧和中部，均设计有通道和楼梯。现吴建华将西侧入户门堵塞，打通11号、13号相邻墙面并开侧门，是一种非法占有诉争位置并改变房屋结构的行为，且该通道也被用作吴建华出租给广州市云兴美食中心厨房的附属部分堆放杂物。故，吴建华的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回；原审判决合理有据，应该维持。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。吴建华向原审法院的诉请为：广州市天河区禺东西路13号西侧、禺东西路11号东侧通道按现状保留，维持上述通道由禺东西路11号自编后座房屋使用人使用、通行的现状。另查明，韩香、杨景胜2012年4月23日签署的竞买协议书中表明竞买人对拍卖标的及提供的资料已作充分的查实和了解（包括但不限于标的现状、内在瑕疵、权利瑕疵）。在2011年7月21日的13号房屋房地产估价报告中显示“首层大部分用作铺面…楼梯间：内走廊、现浇钢混楼梯、水泥梯面”，所附照片显示与11号房屋相邻处存在一通道，所附原产权人（广州市天河区药品公司）房地产证显示“权属来源1982年至1997年新建分割”，附图诉争通道位置处未显示有通道、楼梯，但以虚线示意11号房屋、13号房屋相通。穗规函（2007）2821号文附图则显示两房该位置处存在通道。11号房屋后座首层、二层、三层以及13号房屋首层、夹层（及第二层）、三层均为商业用房。吴建华将11号房屋后座首层出租给广州市云兴美食中心，第二、三层出租给广州市天河区龙顺宾馆；之前，在第三层开设有广州市无界限互联网上网服务有限公司网吧。2008年8月12日广州市公安局天河区分局对11号房屋第三层开设网吧批复消防设计审核意见书，提到该网吧安全出口及疏散楼梯数量不应少于两个，相邻两个安全出口或疏散出口最近边缘之间水平距离不应小于5米。在2012年8月17日广州市天河区龙顺宾馆的消防安全检查合格证显示涉诉通道为11号房后座第二、三层宾馆的消防通道之一。在11号房屋后座西侧有一独立楼梯，四楼以上为住宅，二、三楼均有新砌痕迹的水泥墙。韩香、杨景胜称该水泥墙位置为吴建华可打通二、三层房屋的另一通道；吴建华称商业消防通道严禁与居民住宅楼共用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合吴建华的上诉主张，本案二审争议的焦点是：涉诉通道是否应按现状保留，是否应维持由禺东西路11号自编后座房屋使用人使用、通行的现状？《中华人民共和国民法通则(2009修正)》?第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第101条规定：对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。《中华人民共和国物权法》?第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；第八十七条规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。《中华人民共和国消防法(2008修订)》第二十八条规定：任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。依据双方提交的证据，韩香、杨景胜进行司法拍卖竞买包括该通道面积在内的13号商业用房时，对13号房屋首层西侧与11号房屋首层东侧之间存在该通道的现状明知，且2007年相关文件亦显示该通道即已存在。韩香、杨景胜虽已取得涉诉通道物权，但不能否认历史及现状。因本案为相邻通行纠纷，相邻权作为物权制度的一部分，应当受到保护。对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。鉴于该通道由来已久，且被用作11号房屋二、三层消防通道之一，从尊重历史、维护双方共同的消防疏散利益出发，本院据此改判支持吴建华将该通道按现状保留、保持通行的诉讼请求。至于该通道的使用问题，鉴于韩香、杨景胜已获得该部分物权，吴建华要求维持使用的现状，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴建华的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院(2013)穗天法民四初字第1115号民事判决;二、广州市天河区禺东西路13号西侧、禺东西路11号东侧通道按现状保留、保持通行；三、驳回吴建华其他诉讼请求。一、二审案件受理费100元，均由被上诉人韩香、杨景胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 丽代理审判员  佘朝阳代理审判员  茹艳飞二〇一五年十二月二十八日书 记 员  林冠扬