山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终2195号
上诉人（原审被告）：郑玉刚，男，1974年12月3日出生，汉族，住青州市。
委托诉讼代理人：王波，山东潍青律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：淄博丽江文化娱乐有限公司，住所地：淄博市张店区柳泉路162号。
法定代表人:高江娜，总经理。
被上诉人（原审原告）：淄博市大富豪灯饰有限公司，住所地：淄博市张店区柳泉路162号。
法定代表人:高江娜，总经理。
两被上诉人同委托诉讼代理人：王越，山东润普律师事务所律师。
上诉人郑玉刚因与被上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院(2017)鲁0303民初1701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑玉刚的委托诉讼代理人王波，被上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司的委托诉讼代理人王越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人郑玉刚上诉请求：1、依法改判（2017）鲁0303民初1701号判决书判决第一项租金损失部分，改判为上诉人不赔偿被上诉人租金损失；2、依法判定上诉人交纳的5万元保证金从上诉人应付款项中予以扣除；3、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人因经营亏损，于2015年1月搬离租赁房屋，通过短信向被上诉人明确表示无法继续履行协议，由于合同有一个月的免租期，2015年租金应当是从2015年3月14日开始计算，此段时间足够被上诉人采取适当措施对外招租，一审判决酌定上诉人再赔偿被上诉人两个月的租金损失没有事实依据。被上诉人诉求上诉人支付违约金20万元是基于上诉人违约而产生的实际损失，上诉人交纳5万元保证金同样是上诉人违约而发生的损失，故5万元保证金应包含在20万元违约金之内。
被上诉人淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求依法驳回上诉人上诉请求。
淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金58万元，滞纳金20万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告申请将第一项诉讼请求中的滞纳金变更为违约金。
一审法院认定事实如下：2011年1月25日，原告淄博市大富豪灯饰有限公司以其主办的“淄博市大富豪灯饰批发市场”（甲方）的名义与被告郑玉刚（乙方）签订一份《房屋使用协议》，约定将原告淄博丽江文化娱乐有限公司所有的坐落在淄博市张店区柳泉路162号（丽江大厦南侧西首第一间，上下两层，约230平方米）共壹间营业房有偿提供给乙方使用，使用期限为五年，使用期为2011年2月12日至2016年3月14日；该房屋使用费伍年共人民币290万元，每年使用费58万元，第一至三年每年缴纳两次，每半年缴纳一次，第四年、第五年均每年缴纳一次，缴纳时间为每年的2月12日；乙方在签订协议时向甲方支付保证金伍万元，协议期满后的三个月后，无任何异议，保证金无息归还乙方；协议签订后，不得中途解约，无故中途解约支付违约金贰拾万元；乙方逾期交付房屋使用费用及其他费用超过10日的，甲方可终止协议并收回房屋，同时乙方所交纳的房屋使用费和保证金甲方不予退还。协议签订后，原告淄博丽江文化娱乐有限公司将房屋交付给被告郑玉刚，前四年被告均能按约定向原告支付房屋使用费。2015年1月28日，被告郑玉刚因经营困难选择从租赁房屋搬出，并于当日向原告淄博丽江文化娱乐有限公司的负责人高丽娜发短信告知已把房屋钥匙放到售楼处。此后，被告于2015年2月4日、2015年2月5日通过短信再次与原告淄博丽江文化娱乐有限公司法定代表人高江娜沟通解除房屋使用协议事宜，并向高江娜明确表示没法继续坚持履行协议，希望双方商量解决后面的问题，高江娜要求被告根据合同，尽快回复，但被告未再予以回复，至2015年2月12日亦未向原告淄博丽江文化娱乐有限公司交纳第五年度房屋使用费。由于“淄博市大富豪灯饰批发市场”已注销，原告淄博市大富豪灯饰有限公司于2016年1月26日向一审法院提起诉讼，要求被告支付租金、滞纳金共计78万元，一审法院于2016年8月3日作出（2016）鲁0303民初1066号民事裁定书，认为原告并不是租赁合同的相对方，也不是涉案房产的所有权人，其主体不适格，驳回了原告淄博市大富豪灯饰有限公司的起诉。现原告淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司共同向一审法院提起诉讼，要求一审法院依法裁判。
一审法院认为，原告淄博市大富豪灯饰有限公司以其主办的“淄博市大富豪灯饰批发市场”的名义与被告郑玉刚签订的《房屋使用协议》，系其双方当事人真实意思的表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。由于“淄博市大富豪灯饰批发市场”已注销，相应合同的权利与义务应由原告淄博市大富豪灯饰有限公司和房屋所有权人即原告淄博丽江文化娱乐有限公司承继。被告郑玉刚于2015年1月28日从租赁房屋搬出，虽已通过短信告知原告，但并未取得原告同意，应属被告单方中途解约，根据协议约定，被告郑玉刚应向原告支付违约金20万元。被告自2015年2月12日起未再向原告交纳房屋使用费，且此前已通过短信向原告明确表示没法继续坚持履行协议，此后被告亦没有实际使用租赁房屋，原告应当在被告违约后采取适当措施防止损失的扩大，但原告并没有采取适当措施而致使损失扩大，故对原告主张被告支付租金58万元的诉讼请求不予全部支持，考虑到被告中途解约后，原告就涉案房屋对外重新招租亦需一定时间，因此，酌定被告赔偿原告两个月的租金损失，即96667.00元。对于被告辩称的原告追索房租已经超过诉讼时效，由于原告淄博市大富豪灯饰有限公司曾于2016年1月26日提起诉讼，诉讼时效因提起诉讼而中断，故原告再次起诉向被告主张租金没有超过诉讼时效，被告的该项辩称不能成立，不予采纳。被告辩称在签订合同时向原告交纳保证金5万元，应从被告应付款中予以扣除，根据协议约定的“乙方（被告）逾期交付房屋使用费用及其他费用超过10日的，甲方（原告）可终止协议并收回房屋，同时乙方所交纳的房屋使用费和保证金甲方不予退还”，原告对被告交纳的保证金不予退还。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告郑玉刚于本判决生效之日起十日内支付原告淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司违约金200000.00元，并赔偿原告租金损失96667.00元；二、驳回原告淄博丽江文化娱乐有限公司、淄博市大富豪灯饰有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11600.00元，减半收取计5800.00元，原告负担3594.00元，被告郑玉刚负担2206.00元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人郑玉刚于2015年1月28日从租赁房屋搬出，属其单方中途解约行为。原审中，被上诉人要求上诉人支付租金58万元及滞纳金20万元，系要求上诉人继续履行合同的意思表示。原审法院确定上诉人承担20万元中途解约违约金及酌定两个月的租金损失用以弥补被上诉人的损失，未对原审原告主张的全部租金损失及滞纳金予以支持，属于对解约后租金损失的酌定调整，并无明显不当，二审予以确认。上诉人主张不应支付两个月租金损失，理由为2015年租金应当是从2015年3月14日开始计算，自其2015年1月28日交出房屋钥匙至2015年3月14日，此段时间足够被上诉人采取适当措施对外招租。对此，本院认为，上诉人离开租赁房屋后，与被上诉人双方对是否解除合同有争议，在此情况下，被上诉人立即对外重新招租并不现实。因此，对于上诉人的上诉请求不予支持。关于5万元保证金，合同中对此有明确约定。上诉人主张应在其应付款项中扣除无依据。综上，上诉人上诉主张不成立。本院不予支持。
综上所述，上诉人郑玉刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3233.00元，由上诉人郑玉刚负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵玉忠
审判员 孙广学
审判员 宋欣欣
二〇一七年十一月十日
书记员 董斯文