上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2216号
上诉人（原审原告）俞兰粉，女，1937年7月12日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）赵萍华，女，1959年10月29日出生，汉族，住上海市。
上诉人（原审原告）赵建强，男，1962年6月19日出生，汉族，住上海市。
三上诉人共同委托代理人罗法兴。
被上诉人（原审被告）陈俐宏，女，1982年5月10日出生，汉族，住上海市。
委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈永林，男，1955年2月5日出生，汉族，住上海市。
上诉人俞兰粉、赵萍华、赵建强因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2015）杨民四（民）初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，俞兰粉系赵建强、赵萍华的母亲。俞兰粉丈夫系赵志安（于2014年12月15日去世）。陈俐宏系陈永林的女儿。陈俐宏于2003年3月15日以转让方式取得上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）房屋产权。
2003年6月15日，陈永林以陈俐宏名义，与赵志安签订《房屋转卖合同书》，约定：1、陈俐宏将长阳路XXX号XXX室69.11平方二室一厅住房出售给赵志安，售价为人民币（以下币种均为人民币）叁拾万元，因赵志安支付房款有困难，陈俐宏同意赵志安先付壹拾伍万元先装修入住，待原住宅拆迁后即将余款壹拾伍万元付清。赵志安同意在所有房款付清三年后再办过户手续，同时在这期间赵志安争取早日付清房款；2、赵志安付清壹拾伍万元付款后，陈俐宏即将房屋交给赵志安入住，并将房产证交给赵志安保管。待合同期满再交陈俐宏办房产过户手续；3、该合同是双方永久性房屋买卖，双方都不得反悔或违约，如有问题必须事先双方协商解决；该合同书落款处，甲方签名“陈永林、陈俐宏”，“陈俐宏”的签名系陈永林代签。
2003年6月12日，陈永林出具《收据》，主要内容：兹有陈永林收到购房款（长阳路XXX号XXX室）人民币壹拾伍万元正。
2003年9月22日起，赵志安及俞兰粉居住于该房屋至今，并支付该房的水、电、电话费，并支付该房的物业费。
2004年8月2日，陈俐宏申请补领系争房屋产权证。
2014年1月6日，原审法院作出（2013）杨民四（民）初字第2257号民事判决。该判决中陈俐宏主张赵志安迁出长阳路XXX号XXX室；赵志安支付2003年10月至实际迁出日止房屋使用费333，450元（按每月2，850元计），该判决“本院认为：……陈俐宏是系争房屋登记产权人，并按月归还该房上的抵押贷款，是房屋的合法权利人。虽然赵志安与陈永林、陈俐宏就系争房屋签订《房屋转卖合同书》，但该合同上陈俐宏署名系陈永林代签，且未有证据证明该行为已得到陈俐宏的事先授权或事后追认。现陈俐宏明确表示不愿意将系争房屋出售给赵志安，故《房屋转卖合同书》无法继续履行。虽然赵志安支付部分房款且多年来居住于该房，但该房并未过户至其名下，赵志安并非系争房屋合法权利人。故陈俐宏诉请要求赵志安迁出该房，于法有据，本院应予支持。陈俐宏作为房屋产权人，多年来疏于管理房屋，赵志安居住于该房近十年，并支付房屋的物业服务费等相关费用，鉴于此，陈俐宏要求赵志安支付房屋使用费的诉请缺乏相应依据，本院难以支持。至于因《房屋转卖合同书》无法履行而产生的问题，赵志安应另行主张。陈永林经本院依法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利与义务，由此产生的不利后果应由其承担。”该判决判令：“赵志安迁出上海市杨浦区长阳路XXX号XXX室房屋，并将该房归还陈俐宏；陈俐宏的其余诉讼请求，不予支持。”该案判决后，赵志安、陈俐宏均不服判决，提起上诉。
2014年8月18日，上海市第二中级人民法院以（2014）沪二中民二（民）终字第615号作出：“驳回上诉，维持原判。”终审民事判决。
2015年5月26日，原审法院委托上海仁丰房地产经纪有限公司对上述房屋进行询价，该公司询价结果为：2013年7月市场价格1，400，000元，2015年5月市场价格1，700，000元。
以上事实，由俞兰粉、赵萍华、赵建强提供民事判决书、户籍资料及陈永林、陈俐宏提供房屋买卖合同、产权信息、当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，原审法院予以确认。
现俞兰粉、赵萍华、赵建强诉至原审法院，请求判令：陈永林、陈俐宏返还购房款150，000元，赔偿房屋增值损失850，000元。
原审法院认为，陈永林代陈俐宏与赵志安签订《房屋转卖合同》，将陈俐宏名下的长阳路XXX号XXX室房屋出售给赵志安，并收取赵志安房款150，000元。陈永林代陈俐宏签字行为事先未有陈俐宏授权，且陈俐宏在事后又未予以追认，该合同对陈俐宏不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。依此规定，上述合同无法继续履行，该合同应予以解除。陈永林、陈俐宏关于上述合同应认定无效的辩解，不予采纳。因陈永林违约，导致合同解除，且由于陈永林收取了部分房款，故应由陈永林向赵志安继承人俞兰粉、赵萍华、赵建强返还房款，并承担已付房款的利息。俞兰粉、赵萍华、赵建强要求陈俐宏承担返还房款的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。
关于俞兰粉、赵萍华、赵建强主张赔偿房屋增值损失850，000元问题，赵志安明知上述合同的标的物系陈俐宏所有房屋，在未得到陈俐宏确认同意情况下，与陈永林签订了合同，其对该房屋交易可能发生的风险应当有清醒的预判。在合同签订后，赵志安没有在法定期限内催告陈俐宏予以追认，也没有依法行使要求陈永林承担继续履行、赔偿损失等违约责任或者解除该合同的权利。现俞兰粉、赵萍华、赵建强在合同签订12年后按照现在市场价格主张赔偿房屋增值损失，但若赵志安在签订合同后及时行使权利则该损失并非必然发生。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，俞兰粉、赵萍华、赵建强主张的房屋增值损失不符合法律规定。而且法律又规定当事人一方违约后，对方当事人应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，俞兰粉、赵萍华、赵建强主张陈永林、陈俐宏承担房屋增值损失的请求，缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百十三条、第一百十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院作出判决如下：一、陈永林以陈俐宏名义于2003年6月15日与赵志安就上海市长阳路XXX号XXX室签订《房屋转卖合同书》解除；二、陈永林应于判决生效之日起十日内返还俞兰粉、赵萍华、赵建强房款人民币150，000元及利息（该利息以人民币150，000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2003年6月12日起计至判决确定给付之日止）；三、驳回俞兰粉、赵萍华、赵建强其余诉讼请求。
俞兰粉、赵萍华、赵建强不服原审法院判决，向本院提起上诉称：被上诉人陈永林在房屋买卖合同上的签字构成表见代理，对此被上诉人陈俐宏是知情的，故赵志安购房是善意的行为，应受到法律保护，现系争房屋买卖不成，被上诉人应承担相应责任。故请求改判原审判决第二项，判令两被上诉人在返还购房款15万元的基础上，赔偿房屋增值损失85万元。
被上诉人陈俐宏辩称：不同意上诉人的上诉请求。陈永林与赵志安签订系争房屋买卖合同一事，陈俐宏并不知情。系争房屋的产权人是陈俐宏一人，和陈永林无关。对此，上诉人是知情的。赵志安一家利用陈永林与赵萍华的特殊关系，恶意串通，意图谋夺陈俐宏的财产，故系争房屋买受人并非善意第三人，陈永林的行为亦不能构成表见代理。关于上诉人主张的系争房屋增值损失差价部分，鉴于系争房屋买受在明知陈永林并非产权人的情况下与之签订系争房屋买卖合同，其对于该房屋交易所涉风险应早有预见，且生效判决已认定上诉人对系争房屋的占有属无权占有，但其至今没有支付使用费，反而主张被上诉人承担所谓房价上涨的差价部分的损失，于法无据。故请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人陈永林未应诉，提出书面答辩辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉方在与被上诉人陈永林签订系争房屋买卖合同时，在明知该房屋权利人是被上诉人陈俐宏的情形下，欺骗其感情，与之签订了该合同，被上诉人陈永林的行为并不构成表见代理。合同签订后，上诉方仅支付了15万元即入住了系争房屋，事后与之谈及购房款时，则遭到上诉方的大打出手，其原有房屋则一直用于出租获利，完全没有支付购房尾款的意思，其购房行为是有预谋的，意图侵占系争房屋。现上诉方在未完全履行合同付款义务的情形下，在系争房屋内实际居住了十二年，其收益远远大于其所付房款，理应搬出系争房屋，反而提出了增值损失的主张，于法无据，请求依法驳回其上诉请求。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明的事实，在前案审理中，原审法院就（2014）沪二中民二（民）终字第615号一案作出判决后，赵志安方即以陈永林代陈俐宏与其签订《房屋转卖合同书》的行为系表见代理为由提起上诉，二审法院对此观点未予采纳，故陈永林代陈俐宏签约是否构成表见代理，生效判决已有定论。房屋买卖涉及金额巨大，属重大民事行为，赵志安方作为具有完全民事行为能力的购房者，在签订过程中应尽到谨慎义务，故其在明知系争房屋产权人为陈俐宏，而签约人陈永林并不具有任何委托手续的情况下，在签约后未能于合理期限内催告陈俐宏对陈永林的代签行为予以追认，显然未能尽到一般的谨慎义务，同时也有悖常理。鉴于系争房屋的购房者长期未能采取必要措施致使损失扩大，依法不得就此扩大损失向合同相对方主张。故三上诉人在合同签订12年后按照现有市场价格主张赔偿房屋的增值损失，于法无据。原审法院认为，该赔偿主张已超过了合同相对方在订立合同时可以预见范围的观点，本院亦予以认可。据此，原审法院对三上诉人主张两被上诉人承担系争房屋增值损失的请求不予支持，并无不当。综上，故上诉人的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，800元，由上诉人俞兰粉、赵萍华、赵建强负担。
本判决为终审判决。
法官助理莫燕
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一五年十月三十日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……