广东省中山市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2072民初5713号
原告：中山市雅乐思电器实业有限公司，住所地广东省中山市南头镇民安村升辉北工业区。
法定代表人：夏云彪，董事长。
委托代理人：谢福林、梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。
被告：中山和兴养菌场有限公司，住所地广东省中山市南头镇升辉南路。
法定代表人：黄伯良，总经理。
委托代理人：陈义华、李小玲，广东曜政律师事务所律师。
原告中山市雅乐思电器实业有限公司（以下简称雅乐思公司）诉被告中山和兴养菌场有限公司（以下简称和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月9日公开开庭进行了审理。原告雅乐思公司的委托代理人谢福林、梁肖峰，被告和兴公司的委托代理人陈义华、李小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅乐思公司诉称：2015年2月9日，雅乐思公司与和兴公司签订《房地产转让合同书》，约定和兴公司将其位于中山市南头镇升辉南路的三块工业用地及地上建筑物[具体为：1.土地证号：国（2008）0205**号，土地面积为15812.2平方米（以下简称1号土地）；2.土地证号：国（2008）0205**号，土地面积为5586.9平方米（以下简称2号土地）；3.土地证号：国（2008）0212**号，土地面积为34191.8平方米，房产证号：Ｃ2××26，房产面积3865.49平方米（以下简称3号房地产）；另有未办理房屋所有权证的厂房、宿舍楼等]转让给雅乐思公司，转让价为6000万元。
合同签订前，双方确定上述房地产的权力限制为：该房地产均已被中山市第二人民法院查封[申请执行人为梁洪添，查封金额约200万元，案号为（2014）中二法执字第3023-1号]；另土地证号为国（2008）0212**号，房产证号为Ｃ2××26号的房地产因贷款或为贷款人提供担保而向招商银行股份有限公司佛山容桂支行（以下简称招商银行容桂支行）办理了抵押登记（抵押金额为5384.2万元，尚欠贷款本息约3000万元）。此外，和兴公司承诺上述房地产未设定其他抵押、权利质押事宜，也未签订租赁合同，并保证“不存在其他产权、债务纠纷或权利限制，并承诺按本合同约定消除抵押、解封后不会私自将该房地产以转让、赠予、抵押等方式交由任何第三人，并声明：因与乙方（雅乐思公司）建立本合同房地产买卖关系均属甲方（和兴公司）、甲方股东、与甲方具有任何形式的财产共有人的一致意见及真实意思表示，否则，甲方确认针对如有甲方本单位、甲方股东、与甲方有任何形式的财产共有人的相关异议或者纠纷均由甲方单独处理并承担责任，均不得对抗乙方或影响乙方本合同权利。”
双方还约定“乙方（雅乐思公司）按本合同约定向甲方（和兴公司）支付转让款，甲方按合同约定收取转让款后应迅速办理消除该房地产的抵押登记及解封手续”，“自办理抵押登记至乙方名下之日起5天内，甲、乙双方应办理消除因本合同约定的抵押登记并同时办理过户至乙方名下”。合同签订后，雅乐思公司通过代偿支付和指定支付方式向和兴公司支付了转让款4200万元，但截至起诉之日，和兴公司仍未将涉诉房地产过户至雅乐思公司名下。经查，涉诉房地产分别于2015年3月9日、4月1日和4月23日被法院持续查封至今，和兴公司怠于消除房地产权利限制或无法消除权利限制的行为，造成涉诉房地产无法过户至雅乐思公司名下。为此，雅乐思公司诉至法院，请求判令：一、解除雅乐思公司与和兴公司于2015年2月9日签订的《房地产转让合同书》，和兴公司立即向雅乐思公司返还转让款4200万元并支付利息（利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；二、和兴公司向雅乐思公司支付违约金1200万元；三、本案诉讼费由和兴公司承担。
原告雅乐思公司对其主张提供了以下证据：1.《房地产转让合同书》；2.代偿划款通知书；3.代偿证明；4.中国农业银行个人结算业务申请书；5.中国建设银行客户回单；6.中国邮政储蓄银行个人跨行汇款申请书；7.收款账号确认书；8.和兴公司董事会决议；9.和昌行贸易（香港公司董事会）决议；10.律师函及快递单。
被告和兴公司辩称：1.不同意解除《房地产转让合同书》，合同继续履行。理由如下：首先，涉诉房地产在合同签订之后被法院查封为双方所不能预料，和兴公司对此不构成违约，且涉诉房地产债权人的债权只有700万元左右，而雅乐思公司至今尚欠转让款1800万元，故合同履行并非不可能。其次，合同签订后，和兴公司积极履行义务，配合雅乐思公司办理双方约定的解封及注销抵押登记手续，将房地产交给雅乐思公司占有和使用，并将相应的房产证、规划许可证等证件交给了雅乐思公司。2.雅乐思公司既主张利息，又主张违约金，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定。雅乐思公司不存在违约，无需支付违约金。即使和兴公司不能履行合同，给雅乐思公司造成的损失仅为利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金不得超过实际损失的30%，故雅乐思公司主张的违约金明显过高，依法无据，请求法院依法予以驳回。
被告和兴公司对其辩解提供了以下证据：1.和兴公司的营业执照、组织机构代码证，法定代表人身份证明和身份证复印件；2.中山房地产抵押权设立登记申请书；3.借款抵押担保书；4.确认书；5.证明；6.委托书及莫培刚的身份证复印件；7.中山市不动产登记资料证明表。
经庭审质证，被告和兴公司对原告雅乐思公司提交的证据1至8以及证据10的真实性确认，对证据9的真实性表示不能确认。原告雅乐思公司对被告和兴公司提供的证据真实性确认。
经审理查明：2015年2月9日，和兴公司与雅乐思公司签订《房地产转让合同书》，约定和兴公司将其位于中山市南头镇升辉南路的三块工业用地及地上建筑物（含固定装修、装饰及附属设施、设备等），即1号土地、2号土地及3号房地产转让给雅乐思公司，转让价为6000万元。
和兴公司告知，上述房地产因梁洪添申请执行而被本院查封，查封价值约200万元；另因为贷款人提供担保，已将上述3号房地产抵押给招商银行容桂支行，并办理了抵押登记（抵押金额为5384.2万元，尚欠贷款本息约3000万元）。除此之外，和兴公司保证上述房地产未设置其他抵押或权利质押事项。双方约定，雅乐思公司应于合同签订及和兴公司办妥委托手续后3天内支付转让款4200万元，该款用于消除房地产现有抵押及查封事宜，其中向招商银行容桂支行支付3000万元、向和兴公司指定的人员或公司支付1000万元，向和兴公司的代理人莫培刚支付200万元；余款1800万元在房地产全部过户至雅乐思公司名下后10天内付清。和兴公司收到4200万元后迅速办理房地产注销抵押和解除查封手续，自房地产注销抵押、解除查封后5天内办理抵押登记至雅乐思公司名下，然后在5天内办理注销抵押并过户给雅乐思公司。如和兴公司违反合同约定不能办理过户，应立即退还转让款，并按转让总价款的20%向雅乐思公司支付违约金。雅乐思公司主张权益过程中产生的案件受理费、评估费、律师费等由和兴公司承担。
合同签订后，雅乐思公司依照合同约定，并通过陈伟文，按和兴公司的指示向招商银行容桂支行支付了3013.65万元、向周隆均支付了300万元、向何嘉宁支付了300万元、向胡庆忠支付了400万元、向莫培刚支付了186.35万元，合计4200万元。和兴公司收取上述款项后，办理了相应的注销抵押及解除查封手续，但1号、2号土地自2015年4月1日起，3号房地产自2015年3月17日起被法院查封，导致上述土地和房屋至今未过户给雅乐思公司。
另查：为确保涉诉土地和房屋顺利过户给雅乐思公司，2015年2月28日，和兴公司就上述转让款4200万元及尚未支付的转让款1200万元，与陈伟文签订《借款抵押担保合同书》，将3号房地产作为借款的抵押担保，并办理了抵押登记手续，同时约定自2015年3月1日起按每月1.5%计算利息。
本院认为：雅乐思公司与和兴公司在平等自愿的基础上签订的《房地产转让合同书》是双方真实意思表示，虽然1号、2号土地不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”规定的转让条件，但该合同内容并不违反法律的效力性规定，故雅乐思公司与和兴公司签订的《房地产转让合同书》合法有效，本院依法予以确认，双方应恪守履行。
合同履行过程中，因1号、2号土地不符合法律规定的转让条件，依法不能转让，且已被法院查封，另3号房地产因被法院查封也无法办理产权过户手续，由此导致合同在客观上不能履行，合同目的落空，雅乐思公司据此要求解除《房地产转合同书》，返还转让款4200万元的诉请符合法律规定，应予支持。和兴公司要求继续履行合同，依法无据，本院不予支持。因违约责任适用无过错归责原则，和兴公司作为出让方，应确保土地和房屋顺利过户给雅乐思公司，但和兴公司收取转让款后，3号房地产再次被查封，1号、2号土地也不符合转让条件，由此导致合同履行不能而被解除，其应承担相应的违约责任，雅乐思公司根据合同约定要求和兴公司支付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。
关于违约金是否过高问题。首先，双方约定若和兴公司违约，应按房地产转让总价款6000万元的20%即1200万元向雅乐思公司支付违约金，该约定并未违背当事人的意志。其次，为确保涉诉房地产顺利过户，和兴公司与陈伟文签订《借款抵押担保合同书》约定借用房地产转让款，利息按月息1.5%计算。如按此约定，和兴公司也应就其实际收取的转让款4200万元，从2015年3月1日起支付利息，现计算至2016年11月1日，利息为1260万元（4200万元×0.15%×20月）。最后，和兴公司收取雅乐思公司支付的转让款4200万元后，至今未办理房地产过户手续，亦未即时返还转让款，其行为对雅乐思公司确已造成经济损失，参照上述借款利息的约定，雅乐思公司根据《房地产转让合同书》的约定主张违约金1200万元低于和兴公司截至2016年11月1日应当支付的借款利息1260万元，故雅乐思公司要求和兴公司支付违约金1200万元，并未过高，本院依法予以支持。和兴公司认为雅乐思公司主张违约金过高的意见，本院不予支持。
关于利息问题。本案中，雅乐思公司主张的利息应属和兴公司违约并占用资金而造成的损失，然而双方在合同中关于违约金的约定亦属对违约损害后果预定，该违约金具有惩罚和弥补损失的性质，和兴公司赔偿雅乐思公司违约金1200万元已足以弥补雅乐思公司主张的利息损失，故雅乐思公司要求和兴公司支付自起诉之日起的利息，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告中山市雅乐思电器实业有限公司与被告中山和兴养菌场有限公司于2015年2月9日签订的《房地产转让合同书》；
二、被告中山和兴养菌场有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告中山市雅乐思电器实业有限公司返还转让款4200万元；
三、被告中山和兴养菌场有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内向原告中山市雅乐思电器实业有限公司支付违约金1200万元；
四、驳回原告超出上述判项的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费311800元，保全费5000元，合计316800元，由被告中山和兴养菌场有限公司负担（该款被告应于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 金锋华
人民陪审员 宋岩松
人民陪审员 郭小敏
二〇一六年十一月一日
书 记 员 吴文盛