北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终12420号
上诉人（原审被告、反诉原告）：郭琳，女，1988年1月24日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐世红，女，1958年5月11日出生。
原审被告(反诉原告)：李秀菊，女，1962年10月13日出生。
上诉人郭琳因与被上诉人徐世红、原审被告（反诉原告）李秀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第25648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭琳、被上诉人徐世红、原审被告（反诉原告）李秀菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭琳上诉请求：撤销（2015）通民初字第25648号民事判决，支持郭琳的一审反诉请求；事实和理由：关于房屋过户问题，郭琳在购买房屋的时候开发商说可以办理过户手续，并且收取了过户费800元。徐世红也知道双方交易价格不是大产权房屋。关于房屋占用费标准，一审认定2014年11月至2015年3月期间房屋占用费4000元过低，房屋占用费应参照租金标准。关于房屋占用时间问题，2014年10月26日至2016年10月8日，徐世红一直没有将钥匙交还，期间确实要求物业断水电，但当天徐世红就从其同学家外面拉了电线，开发商怕引起火灾，当天就给她开了水电，所以房屋始终是通水电的，徐世红一直住在里面直到现在，应当至2016年10月6日的房屋占用费。因为徐世红占用房屋导致郭琳在外租房居住，由此产生的租房费用应由徐世红承担。
徐世红辩称，同意一审判决。
李秀菊辩称，同意郭琳的上诉意见，不同意一审判决。
徐世红向一审法院起诉请求：要求确认双方签订的购房合同无效，郭琳返还购房款6万元并以6万元为本金，按照人民银行同期存款利率为标准支付自2014年10月30日至其实际付清之日的利息，李秀菊也参与了买卖房屋的过程，其是担保人，故要求李秀菊对此承担连带责任。
郭琳向一审法院反诉请求：要求徐世红支付占用房屋期间应支付费用，自2014年10月26日至2016年5月9日共计46500元，同期物业费2344.14元、供暖费5208元、郭琳的租房费用12240元，要求徐世红腾退房屋。
一审法院认定事实：2012年6月24日，北京市金润装饰中心（以下简称金润中心）与郭琳签订《房屋租赁合同》，约定金润中心将位于北京市通州区×号楼1层3012室（以下简称3012号房屋）租给郭琳使用，租期为2012年6月24日至2032年6月23日。使用权赠送30年（2032年6月24日至2062年8月25日止）。当日，双方另签订《补充协议》一份，约定优惠后租赁总价39.06万元。上述合同及协议还约定了其他内容。
2014年8月3日，郭琳与徐世红签订《租房合同》，约定郭琳将3012号房屋租给郭琳使用，月租金2000元，包括物业费和暖气费，其他费用自付。当日，徐世红支付给郭琳房租8000元。
2014年10月26日，郭琳与徐世红签订《购房协议》，约定郭琳将3012号房屋出售给徐世红，总价款57万元，并就付款方式、办理过户手续、违约责任等事项进行了约定。李秀菊亦在该协议落款处签字捺印。2014年10月30日，郭琳与徐世红签订《补充协议》，约定将原房价单价调整为6200元。当日郭琳收到徐世红交付的房款6万元。
庭审中，双方均确认3012号房屋系小产权房屋。徐世红自2014年8月3日开始入住3102号房屋，其称因房屋长期没有水电故在2015年3月搬出房屋，但因找不到郭琳、李秀菊故一直未交付房屋钥匙，现房屋内还有少量个人物品。郭琳、李秀菊称因徐世红拖欠费用故二人于2015年3月左右要求物业将该房屋水电停用，并称徐世红一直没有搬出该房屋。庭审中，徐世红表示其愿支付搬出该房屋前的占有使用费。
另，本案诉讼中，一审法院多次拨打郭琳在租房合同、购房协议中所留存的电话号码均无法与郭琳、李秀菊取得联系，后向房屋租赁合同中所载明的地址及涉诉房屋处多次邮寄送达均无法投递，后经徐世红申请向郭琳、李秀菊公告送达，公告送达期内，郭琳、李秀菊主动与一审法院取得联系后到庭应诉。
一审法院认为，本案中，涉诉房屋系小产权房屋，系郭琳从案外人处承租，郭琳与徐世红就该房屋签订的购房协议因违反法律的相关规定，应属无效。郭琳明知该房屋的产权性质及承租事实，仍将该房屋向他人出售，并在协议中承诺过户等事宜，足以认定其存在欺诈行为，系过错方。因该购房协议取得的购房款6万元，郭琳应予返还并赔偿徐世红的相应损失，徐世红亦有义务腾退涉诉房屋。因保证合同系要式合同，李秀菊仅在协议上签字捺印的行为不足以认定其对该协议的债务承担保证责任，故对徐世红要求李秀菊承担连带责任的诉请，法院不予支持。徐世红同意支付至其搬出前的房屋使用费，法院不持异议，基于郭琳、李秀菊陈述涉诉房屋已于2015年3月断水断电，法院认为断水断电状态的房屋已不具备基本生活条件，故对于徐世红陈述称2015年3月自该房屋搬出的事实，法院予以采信，且根据本案诉讼中郭琳、李秀菊亦长期难以取得联系的事实，法院对于徐世红搬出诉争房屋后未向郭琳、李秀菊交付钥匙的理由亦予以采信，房屋的占有使用费应支付至2015年3月。参考双方先前租房合同中确认的租金标准并考虑郭琳系过错方这一事实法院酌情确定该房屋自2014年11月至2015年3月期间的占有使用费为4000元，因徐世红依据双方租房合同实际承租了该房屋近三个月，依租房合同产生租赁费约6000元，后双方因签订购房协议已实际解除前述租房合同，徐世红支付的租金8000元中尚余约2000元郭琳尚未返还，为减轻双方当事人诉累，法院在计算徐世红房屋占有使用费时一并扣除。关于郭琳、李秀菊主张的物业费、暖气费及租房费用，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2016年9月判决：一、徐世红与郭琳于2014年10月26日签订的《购房协议》无效；二、郭琳于判决生效之日起七日内向徐世红返还购房款六万元，并按照中国人民银行同期存款利率支付该款从2014年10月26日起至实际给付之日止的利息；三、徐世红于判决生效之日起七日内向郭琳再行支付房屋占有使用费两千元并将×号楼3单元1层3012号房屋腾清并向郭琳交付；四、驳回徐世红的其他诉讼请求及郭琳、李秀菊的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点问题在于一审判决确定的徐世红应当支付的房屋使用费数额是否适当。
根据本案查明的事实，一审庭审中，郭琳陈述在2015年3月左右通知物业将诉争房屋的水电停掉，至2016年5月9日一审庭审当天，郭琳表示水电应该还停着。同时，本案一审诉讼中郭琳、李秀菊亦长期难以取得联系，一审法院认为徐世红提出的搬出诉争房屋后未向郭琳、李秀菊交付钥匙的理由成立，并认定徐世红应当支付房屋的占有使用费至2015年3月，该认定正确。涉诉房屋系郭琳从案外人处承租的小产权房屋，郭琳明知该房屋的产权性质及承租事实，仍将该房屋向他人出售，在协议中注明附有其母亲房产证件，并承诺过户等事宜，一审认定郭琳系过错方，该认定正确。基于郭琳系过错方这一事实，一审法院酌情确定该房屋自2014年11月至2015年3月期间的占有使用费为4000元，该数额适当，本院不再进行调整。郭琳上诉请求徐世红支付房屋占用期间其本人在外租房的费用，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，郭琳的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2803元，由郭琳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理审判员 姜 君
二〇一六年十二月十三日
书 记 员 孟 磊
书 记 员 刁雨欣