广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤2071民初16673号
原告：区玉燕，女，1970年6月9出生，汉族，住广东省中山市西区，
委托诉讼代理人：何满珠，广东上游律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓贵昌，广东上游律师事务所律师。
被告：中山市东区长江股份合作经济联合社，广东省中山市东区鳌长公路125号，组织机构代码73988532-9。
法定代理人：黎某。
委托诉讼代理人：陈燕维，广东中元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李碧玉，广东中山律师事务所律师。
原告区玉燕诉被告中山市东区长江股份合作经济联合社（以下简称长江经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序审理，原告区玉燕及其委托代理人邓贵昌，被告长江经联社的委托代理人陈燕维、李碧玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告区玉燕向本院提出诉讼请求：1.判令变更长江村景观路13号一层3卡《商铺租赁合同》的第一条，将租赁面积变更为55.75平方米；2.判令变更长江村景观路13号一层4卡《商铺租赁合同》的第一条，将租赁面积变更为79.17平方米；3.判令变更长江村景观路13号一层5卡商铺租赁合同的第一条，将租赁面积变更为82.86平方米4.判令被告给予长江村景观路13号一层3卡、4卡、5卡各卡免租期各15天；5.判令被告承担律师费15000元。事实与理由：2016年6月30日原、被告签订长江景观路13号一层3卡、4卡、5卡共三份《商铺租赁合同》，合同第一条都规定，乙方租赁甲方的商铺坐落于长江景观路13号一层3卡（4卡、5卡），双方同意，双方按现状交租，面积合计为102平方米（以实测为准）。但根据2017年3月12日中山市测绘工程有限公司出具的中山市东区长江景观路13号底层1至6卡测量鉴定报告中显示建筑面积按现状格局测绘所得面积为3卡51.23平方米，4卡75.46平方米，5卡88.93平方米。同时根据招投标现场视频中商铺按现状投标和交付使用以及东区长江经联社集体资产交易方案[2016]第013号、014号、015号中第三条第二项规定“资产交付方式：现状交付”。原告与被告签订的合同租赁面积与实际面积不符，原告有告知义务而隐瞒，符合消极欺诈的构成要件，现要求变更合同内容。合同第十二条规定“合同纠纷：本合同履行中如发生纠纷，由争议双方协商解决；协商不成，双方同意向甲方所在地的人民法院提出诉讼。由败诉方承担对方的律师费、交通费、诉讼费、误工费等”。直至今日，已过了2016年10月16日的合同交付期限，但由于交付面积不能确定，导致交付方案未能确定，从而导致使用方案不能确定。因此令原告没法向意向客户谈确定使用面积、使用方案、布局及价格等问题。直到现在商铺处于空置状态，没有使用。请求将商铺租赁合同书第二条规定变更为“合同租赁期限为6年，从本案判决书生效之日起（被告完成交付标准后的日期为租赁期限的起始日期）到6年止”。长江经联社集体资产交易方案编号[2016]013、014、015号案第第九条第三项规定：“新租户投得免租期为15天，原租户投得无免租期”。这是以不合理的条件限制或排斥潜在投标人。据此，原告作为潜在投标人享有与其他投标人同等的权利，原告应对商铺享有15天的免租期。综上，为了维护申请人的合法权益，特提起此诉。
诉讼中，原告区玉燕变更诉讼请求：1.判令变更长江村景观路13号一层3卡《商铺租赁合同》的第一条，将租赁面积变更为51.23平方米；2.判令变更长江村景观路13号一层4卡《商铺租赁合同》的第一条，将租赁面积变更为75.46平方米；3.判令变更长江村景观路13号一层5卡《商铺租赁合同》的第一条，将租赁面积变更为88.93平方米；4.判令被告给予长江村景观路13号一层3卡、4卡、5卡各卡免租期各15天；5.判令被告承担律师费15000元；6.判令将《商铺租赁合同书》第二条规定变更为“合同租赁期限为6年，从本案判决书生效之日起（被告完成交付标准后的日期为租赁期限的起始日期）到6年止”；7.被告承担本案诉讼费。
原告向本院提交如下证据：1.原告身份证、被告组织机构代码证；2.长江村景观路13号一层3卡《商铺租赁合同》；3.长江村景观路13号一层4卡《商铺租赁合同》；4.长江村景观路13号一层5卡《商铺租赁合同》；5.东区长江经联社集体资产交易方案[2016]第013号；6.东区长江经联社集体资产交易方案[2016]第014号；7.东区长江经联社集体资产交易方案[2016]第015号；8.中山市中港测绘工程有限公司的房产平面图；9.民事委托代理合同、收费发票；10.3卡、4卡、5卡的现场照片；10.02房、03房、04房、05房现场照片；11.附件号码为2800404000887的长江商业楼报建规划平面图及一层施工平面布置图；12.信访事项程序性受理通知书、关于长江经联社社务信访事项的回复；13.照片(1卡);14.微信通话记录打印件。
被告长江经联社辩称：1.原告第1-3诉讼请求没有法律依据，被告人公开竞投资料里已明确说明：拟出租的商铺是以102平方米为计租面积，在双方签订的合同中尽管在原告的要求下在第一条“商铺概况”中“面积合计”为102平方米后面加上“实测为准”，并不能表明商铺的计租面积以实测为准。第三条第二款约定每月租金标准约定以102平方米作为计租面积，得出租金金额，按照合同法第125条规定，双方对合同有争议的，应当按照合同有关条款，合同目的，交易习惯，诚信原则。原告就2卡商铺已经按102计租面积支付了2016年10月23日起至2017年5月30日的租金，原告以其实际行为以102平方计租。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答》第8条规定，租赁房屋是双方认同的房屋，面积为固定数额，出租人已约交付，承租人在合理期限内没有异议，其又以合同约定面积与实际面积不同为由拒付租金或减付租金的，不予支持，致使法院采纳原告主张，认定以实测面积计租，但是测量报告中无论按竣工图测绘还是按现有面积测绘《商铺租赁合同》景观路13号一层1-6卡面积均超过102平方米，其中原告主张的3卡面积，按现有面积测绘，结果应为102.53平方米，4.5卡面积应104.32平方米，原告主张的3、4、5卡面积变更的不符事实，测绘为了说明每个使用空间的面积，涉案商铺标注为4、5、6卡标注为01.02.03.04.05房实际占有为2-6卡商铺，其中将2-5卡01.02.03.04.05房的上层空间搭建作为自己的办公场所使用，因此不能因标注名称不同，而把01-05的实际面积除外，不缴纳租金。原告重新分隔转租行为为了追求最大利润，不能将原确定的商铺依法确定的四至范围擅自变更，仍应按四至范围缴纳租金。2.关于原告主张15天免租期，被告给予新租户一定天数的装修免租期是属于行业惯例、交易习惯，原因在于新租户在接收商铺后常常需要对商铺进行装修，实际不能办公、营业。旧租户续约是否需要对商铺重新装修是其主观考虑需要，不属于出租人必须承担对其免租的义务。旧租户续约没有免租期也是行业惯例或交易习惯。被告作为招标人不能预知由新租户还是旧租户承租商铺，故不存在被告违反招标投标法的情况。3.关于律师费15000元，缺乏事实依据和法律依据，首先本案由面积差异引起的诉讼，租赁物约定面积与实际面积存在差异，是因为建筑测量造成，属于客观原因，因此合同中约定计租面积以102平方米计租，避免实际面积与约定面积不符引起争议，所以，无论原告对按现状租赁的面积划分是如何理解，原告使用了被告交付的物业，就应该按此交付租金，被告不应该承担责任。4.变更合同租赁期限，从案件判决书生效之日起至6年止该项诉求的理由不成立，原、被告曾就景观路13号一层1-6卡商铺经营使用权，于2006年5月10日签订了租赁期限为十年的合同，其后，原、被告于2016年6月30日对2-6卡商铺经营使用权作了约定，从2016年10月16日起原告一直使用涉案商铺，被告履行了交付义务，而且原告亦将2卡6卡转租第三人使用。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，其无法提供证据证明商户使用的面积，使用的方案布局及价格的问题，原告应承担举证不能责任，商铺是否存在空置状态与原告无关，因此该项请求理由不成立。
被告向本院提交如下证据：1.组织机构代码证；2.中山市建设工程竣工验收备案登记表（中建验字2013年第1391号）；3.东区长江经联社集体资产交易立项申请表（三份）；4.东区长江经联社集体资产交易方案；5.表决情况签名表；6.东区长江经联社集体资产交易公示情况报告表；7.龙井头商业城招标公告；8.竞标承诺书；9.缴纳投标保证金登记表；10.收款收据（景观路13号一层3卡、4卡、5卡）；11.竞标资格审查确认书；12.景观路13号一层3卡商铺竞投文件；13.竞投人签到登记表；14.东区长江经联社集体资产交易竞投监督见证书；15.长江经联社集体资产公开交易结果情况表；16.东区长江经联社集体资产交易成交确认书；17.龙井头商业城中标公告；18.商铺租赁合同；19.商铺租用合同书；20.商铺租赁合同（承租方：黄以绮）、商铺租赁合同（承租方：莫荣俊）、商铺租赁合同（承租方：何逃根）、商铺租赁合同（承租方：中山天朗体育用品有限公司）；21.东区长江景观路13号测绘图纸；22.土地权属证书;23.投标竞标现场录像视频;24.《龙井头商业城招标公告》[LX（2016）0000236]；25.《商铺租赁合同》（公示合同）；26.《景观路13号一层2卡商铺竞投文件》；27.《竞投承诺书》（项目编号LX(2016)0000236）;28.《东区长江经济联社资产交易竞投监督见证书》（景观路13号一层2卡）；29.《东区长江经济联社资产交易成交确认书》（景观路13号一层2卡）；30.《商铺租赁合同》景观路13号一层2卡；31.区玉燕商铺租金、水电费明细表；32.《收款收据》；33.《银行汇兑凭证》；34.《商铺租赁合同》（公示合同）（景观路13号一层3卡、4卡、5卡）。
本院经审理认定事实如下：
2006年5月10日，长江经联社与区玉燕就位于长江景观路13号一层1-6卡商铺签订商铺租赁合同，约定租赁物面积为573平方米，租赁期限为10年从2006年9月1日起至2016年8月31日止的，第一年租金每月每平方米30元，第4年起每平方米增加月租金2元；交付之日起2个月为免租装修期；租赁期限内如承租方须对租赁物进行装修、改建，须经出租方同意；装修、改建增加的附属物产权属出租方所有，承租方无权对该主张权利或要求出租方予以补贴。合同签订后，长江经联社将租赁物交付区玉燕使用。
2016年6月，长江经联社发布招标公告，以公开竞投方式出租集体资产，其中包括区玉燕承租的前述商铺，并公示了包括立项申请表、会议决议、资产交易方案、合同等内容。其中涉及前述1-6卡商铺资产交易方案中均载明：资产面积102平方米，交易类型出租，租赁期限自2016年10月16日起至2022年10月5日，资产交付方式为现状交付；新租户投得免租期为15天，原租户投得无免租期。区玉燕作为竞投人参与此次招投标活动，区玉燕在签到表上签名，表明已清楚竞投文件关于竞投资格、竞价内容要求的规定。区玉燕竞得长江景观路13号一层2-6卡商铺租赁权，作为乙方与长江经联社作为甲方于2016年6月30日分别签订五份商铺租赁合同（以下简称2016年租赁合同）。其中均约定：租赁期限为6年，自2016年10月16日起至2022年10月5日；双方同意按现状租赁，面积为102平方米（以实测为准）；乙方一次性向甲方缴纳保证金；租金每三年递增；乙方在租赁期间不能私自新开后门，商铺的后门可保持现状使用。合同还约定其他事项,未约定乙方享有免租期。
区玉燕认为涉案租赁物实际租赁面积不足合同上约定的面积102平方米，并主张其也应与新租户一样享有15天免租期，经与长江经联社协商无果，遂诉至本院主张前述实体权利。
诉讼中，因双方对涉案租赁物3-5卡商铺面积有争议，本院依据长江经联社的申请依法委托中山市测绘工程有限公司对长江村景观路13号一层1-6卡商铺进行测绘，分别按照规划图、竣工图、现状格局对面积进行测绘。中山市测绘工程有限公司经测绘出具测量鉴定报告一份，鉴定结论：（1）按规划图测绘所得面积为518.81平方米，其中1卡为87.21平方米、2卡为89.21平方米、3卡为82.2平方米、4卡为81.62平方米、5卡为88.93平方米、6卡为89.64平方米；（2）按竣工图测绘所得面积为739.21平方米，其中1卡为125.76平方米、2卡为126.88平方米、3卡为116.81平方米、4卡为116平方米、5卡为126.37平方米、6卡为127.39平方米；（3）按现状格局测绘所得面积为629.43平方米，其中1卡为107.31平方米、2卡为97.71平方米、3卡为51.23平方米、4卡为75.46平方米、5卡为88.93平方米、6卡为63.66平方米、01房为44.98平方米、02房为11.14平方米、03房为15.78平方米、04房为19.02平方米、05房为9.45平方米、06房为44.76平方米。测绘具体见附件。
庭审中，双方确认：一、被告提供的商铺租赁合同文本中面积102平方米后“以实测为准”字样，系经区玉燕要求添加。二、2006年，长江经联社交付案涉租赁物时，1-6卡商铺仅在3卡与4卡之间有墙壁分隔，经长江经联社同意，区玉燕自行对上述商铺进行了划分及隔离、装修，分别隔离为1-6卡、01-06房的现格局（具体见附件中“按现状格局测绘平面”），并在前述1-6卡、01-06房空间上层架设有隔层空间供已使用。三、租赁物现状格局中，01房、06房独立开门可对外营业；02房有开后门，亦可从2卡进入；03、04、05房与3、4、5卡隔离不能互通，除原消防通道门外没有开其他出入门。四、03、04、05房内堆放有杂物：长江经联社陈述03、04、05房都由区玉燕控制使用，里面的物品都属于区玉燕；区玉燕称系其2016年以前放置的弃置物，上述房间钥匙均已交长江经联社，其保留有钥匙系为消防安全需要。
本院现场勘查情况如下：区玉燕承租商铺位于中山市东区长江景观路13号底层2-6卡（双方本案诉争为其中3至5卡），商铺坐西向东，正门向东，后门向西；商铺后面（西向）为封闭墙体；2至5卡商铺后面开有5个约90CM宽的铁门；6卡商铺经分隔后部为一独立商铺用于经营食店，向西开有一个约两米宽的玻璃门；2至5卡中，3卡商铺对位位置后面（西向墙）开有2个铁门，4卡商铺对应位置后面（西向墙）开有2个铁门，5卡商铺对应位置后面（西向墙）开有1个铁门；4卡、5卡后铁门（对应三个）关闭状，上述4卡、5卡商铺后三个铁门即分别为测绘图现状格局中03、04、05房房门，该三房现门内由区玉燕堆放杂物。勘查现场时，区玉燕称：03、04、05房门内堆放的是废置物，租赁双方都有钥匙，3卡的2个后门归2卡使用，3卡部分商铺面积约30平方米左右归2卡使用；长江经联社称钥匙由区玉燕交付给其方安装水电使用。
另查，根据测绘结论中（依现状格局）1-6卡商铺实测总面积为629.43平方米核算，区玉燕现继续承租的2-6卡商铺实测总面积为522.12[629.43-107.31（1卡）]平方米。如依区玉燕诉求，其承租2-6卡商铺计租面积为421.78[102（2卡）+102（6卡）+55.75（3卡）+79.17（4卡）+82.86（5卡）]。
再查：区玉燕委托广东上游律师事务所律师提起本案诉讼，支出律师费15000元。
本院认为：本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应恪守履行。根据双方诉辩意见，本案争议焦点如下：一、租赁面积争议；二、租赁免租期争议；三、租赁期限争议。
关于焦点一。原告要求变更合同租赁面积的请求，实际系认为02-05房不应计入租赁面积，对此本院不予支持，理由如下：一、本案租赁物自2006年由原告承租使用至今，交付时为通间，由原告自行改建形成现格局。根据其自行改建范围包含01-06房的情况，被告交付给原告使用范围包括现01-06房，至于租赁物改建后的用途，均由原告自行决定。二、如前一，双方2016年租赁合同约定按现状交付，而现状即为原告实际承租使用范围包括02-05房。原告此前自行改建及使用租赁物数十年，在2016年参加竞标继续承租时，对上述租赁物范围及现状应当清楚明晰。三、从租赁物的性状来说，原告承租的2-6卡商铺，属于整体封闭状态。该02-05房，系原告自行从2-6卡中分隔出的一部分，亦呈封闭房间状态而非由公众公用的开放状态，自2006年交付给原告后，一直由原告占有使用。基于租赁合同特性，应由原告作为租赁物使用人基于其对租赁物的占有、使用、收益对出租人承担支付对价的义务。四、原告2016年经竞投中标继续承租2-6卡商铺，双方约定每商铺租赁面积102平方米（以实测为准），即在双方无争议情况下每个商铺会按102平方米计租。原告现仅对3-5卡提出诉讼，要求分别变更租赁面积为55.75、79.17、82.86平方米，对其承租2、6卡商铺未提出主张。而根据测绘结论，原告承租2-6卡实测总面积为522.12平方米，如依原告现诉求，其承租2-6卡商铺计租面积为421.78[102（2卡）+102（6卡）+55.75（3卡）+79.17（4卡）+82.86（5卡）]平方米，显然不符合双方合同约定租赁面积以实测为准的内容。故原告该诉求不符合双方合同约定及实际履行情况，本院不予支持。
关于焦点二，本案2016年租赁合同系经过招投标签订，被告在招投标过程中已面向不特定的对象公示告知旧租户竞标成功将不享有免租期15日的事宜，原告已签署投标文件并参与投标，应当清楚上述约定内容并以实际行为表明接受该约定。在此后双方签订的租赁合同中，亦未约定原告享有免租期，即就该事宜与公示内容一致并无改变，该约定内容并不违反法律法规强制性规定，属于租赁双方可合意确定的范围。原告在与被告签署租赁合同接受上述约定后，现又就此提出异议，并无法律依据，本院不予以支持。
关于焦点三，双方对租赁面积争议，不影响租赁商铺的使用功能，也未影响原告对租赁物的占有使用，对面积争议可通过面积确定后租金的调整予以解决，而不必然导致租赁物空置的后果。事实上，经原告自述及本院现场勘察，该批租赁商铺亦并未长期空置，故对于原告主张租赁期限自本判决生效之日起算的请求，本院不予支持。同理，对于原告诉求的律师费，因不属于争议所产生的必然损失，本院不予支持。
关于本案诉讼费，鉴于本案租赁合同中约定合同面积102平方米（以实测为准），约定以实测为准亦使本案租赁面积属于待确定状态易引发争议，故本案诉讼费用由双方分担。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告区玉燕的诉讼请求。
案件受理费276元（原告已预交），由原告负担138元，被告负担138元（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 高 尚
人民陪审员 刘淑珍
人民陪审员 梁宝霞
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 郭小琪
谭嘉怡
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