吉林省长春市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）吉01民终2142号
上诉人（原审被告）：林希雪儿，女，1994年6月27日生，汉族，住长春市南关区。
委托代理人：孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张杰，男，1972年7月1日生，汉族，住长春市宽城区。
委托代理人：高亮，吉林享和律师事务所律师。
原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长春分行，住所：长春市南关区人民大街3518号。
法定代表人：马振地，行长。
委托代理人：王博。
上诉人林希雪儿因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院于2016年4月8日作出的（2015）长净开民初字第63号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：长春净月开发区净月分团7、10、11、13号及9、15号地月潭·优山美地B168（幢）0号房，建筑面积339.61平方米，产权证号：长房权字第20601984**号房屋系林希雪儿以按揭贷款方式购买，上海浦东发展银行股份有限公司长春分行（以下简称浦发银行）系该房屋抵押权人。2014年11月12日，张杰与林希雪儿签订《房屋买卖合同》，约定：林希雪儿将坐落于长春净月开发区净月分团7、10、11、13号及9、15号地月潭·优山美地B168（幢）0号房，建筑面积39.61平方米，产权证号：长房权字第20601984**号房屋售于张杰；商定价格为200万元，剩余银行贷款由张杰偿还；如张杰更名时一次性还清剩余贷款，林希雪儿无条件配合更名的所有事宜；张杰需在签订合同后3日内付清房款；林希雪儿指定张杰将购房款打入长春市吉平汽车销售有限责任公司（以下简称吉平公司）财务人员安雨竹的银行账户；此合同签订生效后可作为收款凭证。合同签订后，张杰依约将房款200万元汇入安雨竹的银行账户。2014年11月13日张杰向该房屋所属物业部门长春市鼎圣物业服务有限公司缴纳了物业费1188.64元、水费200元。该房屋现由张杰居住、占有、使用。
2015年1月26日张杰起诉至一审法院，要求判决确认其与林希雪儿签订的房屋买卖合同有效，判令林希雪儿继续履行合同义务，办理更名过户手续，并承担诉讼费用。
林希雪儿辩称：原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，该房屋实质是为原告与丁某（林希雪儿的母亲）之间借款提供的担保。该房屋不但存在抵押贷款，而且早已于2015年2月和5月被高新区法院和绿园区法院查封，无法继续履行，更无法办理更名过户手续。
浦发银行述称：同意原、被告之间的房屋买卖行为。
一审法院审理后认为：原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示且达成一致，不违反国家法律及行政法规的强制性规定。房屋买卖合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告已将该房屋交付原告使用，原告于2014年11月13日缴纳了房屋物业费及水费，且该房屋的按揭贷款人经第三人认可后已变更为原告张杰，现案涉房屋的月按揭贷款均由原告在偿还，故原、被告签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，第三人浦发银行系案涉房屋抵押权人，庭审中，浦发银行明确表示同意原、被告之间的房屋买卖行为，即使原、被告买卖房屋时第三人不知晓，但事后得到第三人即抵押权人的追认，应当视为抵押权人同意原、被告之间的房屋买卖行为，故被告称该房屋转让未征得抵押权人同意，转让合同无效的抗辩主张不能成立。被告称双方之间的房屋买卖行为不真实，实质是借贷关系，签订房屋买卖协议只是用来担保借贷关系，原告所付的200万元所谓购房款实际是借款并实际为案外人马某所得，但其并未提供有效证据予以证明，况且被告所称原、被告之间借贷担保关系即便成立，亦属另一法律关系，被告可另行告诉。由于案涉房屋现仍有按揭贷款尚未还清，无法办理更名过户手续，故对原告主张办理更名过户手续的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张杰与被告林希雪儿于2014年11月12日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告张杰的其他诉讼请求。案件受理费22800元由被告林希雪儿负担。
宣判后，林希雪儿不服，向本院上诉称：一审判决认定事实错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉，按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中，上诉人与被上诉人之间的纠纷虽名为房屋买卖合同，但实质是民间借贷纠纷。对于这一事实，上诉人已经提供了如下证据证明：第一，双方签订的房屋买卖合同对于房屋存在按揭贷款、首付款数额、剩余银行贷款数额等重要事项没有体现和约定；第二，在双方签订的房屋买卖合同中对更名过户时间这一重要事项的约定依然模糊而不确定；第三，被上诉人将所谓的购房款实际支付给吉平公司财务人员安雨竹名下，与证人丁某证言及丁某与吉平公司股东马某的微信聊天记录等证据相衔接，证明上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同目的在于担保丁某与被上诉人之间的高利贷款本息，而不是出售房屋所有权，双方订立的合同实际用意是以房产抵押担保借款；第四，上诉人提交的案涉房屋收款凭证，证明在双方签订房屋买卖合同后，2014年12月、2015年1月、2月的房屋贷款仍然由上诉人在偿还，双方虽然在2014年11月12日签订房屋买卖合同，但并未实际履行。根据浦发银行提供的证明，截止2015年8月，被上诉人都没有履行合同约定，没有偿还房屋贷款。因此，上诉人与被上诉人之间的实质法律关系是民间借贷抵押，而不是房屋买卖。房屋抵押权人浦发银行变更按揭贷款的还款账户，不能证明房屋所有权发生变更。上述一系列证据证明房屋买卖合同并非双方真实意思表示，是为了规避法律强制性规定以合法形式掩盖非法目的，根据合同法第52条规定，该合同应当认定为无效合同。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。
张杰二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
浦发银行二审述称：对一审判决没有意见。
除一审法院查明的案件事实外，本院二审另查明：1.林希雪儿的母亲丁某二审出庭陈述：2014年11月12日，丁某通过马某向张杰的小贷公司借款200万元，约定4分利，以丁某的女儿林希雪儿（房屋登记购买人）名义与张杰签订了借款抵押性质的案涉房屋买卖合同；因为丁某欠马某钱，因此丁某受马某指示，让张杰将200万元借款汇入马某的公司（吉平公司）财务人员安雨竹名下；2014年11月份至2015年2月份的银行贷款本息由丁某正常还贷；因丁某没有实际收到张杰的200万元借款，丁某公司的财务状况又极其紧张，丁某没有向张杰支付过借款利息，在2015年3月份以后也没有再向浦发银行还房贷；在张杰提起本案诉讼后的2015年8月，丁某因怕逾期还贷房屋被浦发银行收回，于是通过马某让张杰到浦发银行协调还款，因此2015年8月份以后的浦发银行房贷是张杰还的。丁某为证实其与张杰之间确系民间借贷关系，以女儿林希雪儿名义与张杰签订的房屋买卖合同实为借款抵押合同，向法庭提供了张杰、丁某及马某之间的如下电话短信记录：其一，2014年12月10日，从张杰手机发给丁某手机的短信，内容为：“你好丁姐，怎么不接电话呢？你再不回电话我就不找你了，直接找你女儿了，房子是你女儿的，我到浦发银行找她，到时给你女儿造成影响，你别说我没和你说，你看着办吧！你和马某合伙骗我们说用钱进车，你们虚构事实，骗取贷款，我们将追究你女儿和马某的刑事责任。”丁某向张杰回复短信：“老弟，你好，房贷我已经存完了，放心吧。”其二，2014年12月8日，从张杰手机发给丁某手机的短信，内容为：“你好，丁姐，我是小贷公司张杰，做你净月房子贷款的，回电话，要不我就去你女儿单位找你女儿了，那样会影响她工作的，你看着办！！！！”其三，2015年3月1日，从马某手机发给丁某手机的短信，内容为：“姐，张杰给你想了个办法能贷款出来，别人都贷了，方便时回话。”丁某回答：“老弟，姐现在在孩子学校呢。”其四，2015年3月24日，从马某手机发给丁某手机的短信，内容为：“姐张杰一劲给我打电话，钱给不上把房子给他过去得了，那房子前后投入200，他借你200也差不多了，他在法院起诉你，要执行呢，到时败诉还要承担诉讼费，还对雪儿有影响，有时间你给他回个电话吧。”丁某回答：“老弟，姐现开会呢。”张杰质证：对上述证据不予认可，因为当时我方找丁某更名过户，丁某一直不接电话，无法取得联系，又联系不上中间人马某，马某说丁某现在企业营业不善，再要借一些钱进行周转，如果张杰能帮忙，马某说丁某同意更名过户。2.二审中，法庭询问张杰：其与丁某、马某之间是否还有其他关系。张杰回答：与丁某之间有房屋买卖关系，没有其他关系，与马某没有关系。3.二审中，法庭向张杰释明：如果法庭认为其与林希雪儿之间是借贷抵押关系，其是否变更诉讼请求。张杰回答：我方不变更诉讼请求。
本院认为：林希雪儿与张杰于2014年11月12日签订的《房屋买卖合同》虽然名为房屋买卖合同，但从该合同约定银行房贷应由张杰偿还而实际上直至签订合同三个月内的银行房款仍由林希雪儿的母亲丁某偿还的事实，及林希雪儿的母亲丁某与张杰、签订合同的中间人马某之间的电话短信内容可以证实，张杰与丁某之间存在借款关系，而林希雪儿与张杰之间签订的该《房屋买卖合同》实为以林希雪儿名义购买的案涉房屋作为丁某向张杰借款的让与担保，虽然2015年8月份以后的银行房款由张杰实际偿还，但此行为不能改变双方所签订案涉合同的性质。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，因张杰与林希雪儿之间签订的案涉房屋买卖合同实为张杰与丁某之间民间借贷合同的担保，而张杰经本院释明后又拒绝变更诉讼请求，应当裁定驳回张杰的本案告诉，由双方按照民间借贷法律关系另行主张权利。
综上，依照《中华人民共和国民事法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：
一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2015）长净开民初字第63号民事判决；
二、驳回被上诉人张杰的起诉。
一审案件受理费22800.00元退还给被上诉人张杰，二审案件受理费22800.00元退还给上诉人林希雪儿。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一六年六月二十八日
书 记 员 杜 易