上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初4997号
原告：王吉英，女，1963年1月4日出生，汉族，住上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室。被告：董国威，男，1943年11月5日出生，满族，住上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室。被告：于曼丽，女，1947年8月31日出生，汉族，住上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室。被告：董鸣，男，1979年3月4日出生，满族，住上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨仲侃，上海凯正律师事务所律师。原告王吉英与被告董国威、于曼丽、董鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈乃徐独任审判。根据原告王吉英的申请，本院于同年3月14日作出民事裁定：查封被告董国威、于曼丽、董鸣名下上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋。本案于2016年4月12日公开开庭进行审理，原告王吉英，被告董国威、于曼丽、董鸣的委托代理人杨仲侃到庭参加诉讼。经原、被告申请，给予原、被告一个月时间进行调解，该时间不计入审理期限。后原、被告调解未成。因案情需要，本案依法组成合议庭，于2016年8月3日再次公开开庭进行审理。原告王吉英，被告董国威、于曼丽、董鸣的委托代理人杨仲侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王吉英向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，与原告签订《上海市房地产买卖合同》;二、判令三被告支付原告违约金(以220万元为本金，自2016年3月9日起至《上海市房地产买卖合同》签订之日止，按照每日的0.05%计付)。理实和理由：2015年11月23日，原告与被告董国威、于曼丽、董鸣在德佑房地产经纪有限公司的居某下，签订《房地产买卖居某协议》，原告向被告购买位于上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，房屋总价220万元，为表诚意，原告支付意向金5,000元，如果被告同意协议中的购房条件，意向金转定，且原告补足定金20万元，双方于106天后签订正式的《上海市房地产买卖合同》。协议签订后，原告支付定金20万元，被告出具收款收据，同时原告将其名下的房屋出售准备支付购房款。但届时被告表示不愿继续履行《房地产买卖居某协议》。原告于2016年3月5日向被告发函，遭到被告拒绝。原告诉至法院。被告董国威、于曼丽、董鸣辩称，2015年11月23日的《房地产买卖居某协议》是2015年9月被告与徳佑地产签署《限时出售独家代理协议》时签订的一份空白协议，当时协议上除了房屋总价款外没有其他内容，故协议上的付款、过户、交易时间及付款方式等并非由原、被告合意达成的。2015年12月，被告出具收款收据后，居某方给了被告这份《房地产买卖居某协议》，被告当即提出异议。原告支付的第一笔款项是5,000元。《房地产买卖居某协议》是双方签署《上海市房地产买卖合同》的预约合同，不具备强制履行的法律基础。目前被告董国威身患癌症，处于昏迷状态，不具备履约能力。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，《房地产买卖居某合同》、补充协议、收款收据两份、催告书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：被告董国威、于曼丽、董鸣系涉讼房屋的产权人，被告董国威、于曼丽系董鸣的父母。2015年9月5日，被告董国威、于曼丽、董鸣(甲方)与案外人德佑房地产经纪有限公司(乙方，以下简称“德佑地产”)签署《限时出售独家代理协议》，委托乙方出售涉讼房屋，期限自2015年9月5日至2015年12月4日，被告净到手价为220万元。乙方支付限时出售保证金1,000元作为该独家委托代理协议的履约担保。如果乙方未能在本协议约定的上述代理期限内找到潜在买受方的，甲方可不返还乙方已支付的限时出售保证金。被告董鸣在甲方栏签名。同时董鸣出具限时出售保证金收据，登记涉讼房地产产权信息。2015年6月13日，被告董国威、于曼丽、董鸣(出售方，甲方)与原告王吉英(买受方，乙方)、案外人德佑地产(居某方，丙方)签署《房地产买卖居某协议》，约定乙方购买甲方所有的涉讼房屋，总房价款为220万元。乙方为表示购买诚意，于2015年11月15日前向丙方支付意向金5万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，待甲方签订本协议后7日内，乙方应自行或通过丙方补足定金(含首期定金)至20万元，甲方授权丙方代为收取并保管。甲、乙双方同意在本协议签订后106日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金;若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金(含由丙方保管的定金)不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过丙方或者直接向甲方支付首期房价款，计66万元。乙方于该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日通过丙方或直接向甲方支付其他房价款(除尾款)149万元。甲、乙双方应于贷款审核通过(若有)、买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)后100日内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后3日内，对房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款5万元。双方签署《房屋交接书》，相关费用(水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等)的结算日期以交接之日为准。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。同时违约方应依照本协议约定的总房价款的1％向丙方支付违约金。同时特别约定，该协议总房价款220万元整为业主的净到手价，交易过程中产生的所有税费由乙方承担。三被告在甲方栏签名，日期为2015年11月23日;原告在乙方栏签名，日期为2015年11月24日。2015年11月23日和24日，原告王吉英(乙方)与被告董国威、于曼丽、董鸣(甲方)签署《补充协议》，一、……约定的付款金额和付款时间乙方已悉知该协议的规定……;二、甲方的户口暂时放在该房屋内直到甲方购买到其他房屋且交易中心出具产权证后5日内将户口迁出，户口存许期间甲方支付壹拾伍万人民币给乙方作为押金，户口迁出后押金全部退还给甲方，甲方户口迁出的最迟时间为该协议规定的自交房日起两个月内，若未迁出，甲方将承担违约责任;三、房价款149万元支付时间不变的情况下，同时满足乙方支付该款项时必须看到甲方购买房屋的买卖双方已经签字的上海市房地产买卖合同;四、甲、乙方双方其他事宜仍依《上海市房地产买卖合同》及居某协议约定履行;……甲方即三被告落款时间为2015年11月23日，乙方即原告王吉英落款时间为2015年11月24日。2015年11月28日，被告董国威、于曼丽、董鸣出具收款收据，确认收到原告王吉英支付的涉讼房屋定金5,000元;同年11月30日，被告董国威、于曼丽、董鸣出具收款收据，确认收到原告王吉英支付的涉讼房屋定金195,000元。2016年3月5日，原告王吉英向被告董国威、于曼丽、董鸣发出催告书，要求三被告“尽快在合同约定期限内履行签订房屋买卖合同的义务”。但三被告仍未予配合。另，2016年2月2日，原告王吉英与案外人邱国平签署《上海市房地产买卖合同》，将其上海市长宁区番禺路XXX弄XXX号XXX室房屋以207万元的转让价出售与邱国平。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案被告董国威、于曼丽、董鸣通过案外人居某，于2015年11月24日与原告签署《房地产买卖居某协议》购买涉讼房屋，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应秉着诚实信用的原则履行自己的义务。然就本案查明的事实，原、被告及居某方虽对涉讼房屋的价款、支付方式、过户期限、违约责任等均作了明确约定，但其中关于协议签订后106日内原、被告共赴居某方处签订示范文本的约定是双方于将来一定期限内订立买卖合同的预约，且原告支付的20万元钱款的性质仍为定金，故该协议的性质系原、被告就后续签订《上海市房地产买卖合同》的预约合同。现本案三被告未遵守约定签署《上海市房地产买卖合同》示范文本，因违反预约属于法律和事实上的不能履行情形，不适用强制履行，即法院不能强制当事人订立本约合同。根据法律规定，买卖预约一方当事人不订立买卖合同本约之义务，即构成根本违约，原告可依约定追究三被告的违约责任，亦可依法行使法定解除权，解除预约合同并主张损害赔偿。经法庭释明，原告王吉英表示仍坚持其在本案中的诉讼请求，故本院原告的诉讼请求，难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第一款之规定，判决如下：驳回原告王吉英所有的诉讼请求。诉讼保全费5,000元，由被告董国威、于曼丽、董鸣负担。案件受理费13,469.40元，由被告董国威、于曼丽、董鸣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡桂霞
代理审判员 陈乃徐
人民陪审员 牟世荣
二〇一六年九月一日
书 记 员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。