广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第952号
上诉人（原审原告）佛山市南海区凯鸿金属制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人冯凯倩。
委托代理人徐志坚，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江达根，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人温志超，广东南天明律师事务所律师。
委托代理人陈瑞结，广东南天明律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区凯鸿金属制品有限公司（以下简称凯鸿公司）为与被上诉人江达根租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：冯凯倩系凯鸿公司法定代表人。2009年4月16日，凯鸿公司、江达根（其中冯凯倩代表凯鸿公司）签订《租赁协议书》（下称涉讼合同一），约定凯鸿公司租用江达根空置综合楼（1、3楼）、一仓排架结构厂房等物业（面积1684平方米，下称涉讼厂房一）作生产经营或商业使用；租期从2009年5月1日至2014年5月1日；每月租金14300元；江达根向凯鸿公司提供水、电；合同签订后30天内，江达根配合凯鸿公司去相关部门将水、电、电视的用户名转至凯鸿公司名下，直至本合同完结为止；凯鸿公司必须每月5日前向江达根交纳当月租金及上月水电费；如凯鸿公司不按时交纳租金，江达根有权按日息千分之五计算滞纳金；江达根应配合凯鸿公司提供能申领营业执照的相关文件及提供一个本场地能收发邮件的有效通讯地址，若因江达根原因造成凯鸿公司不能如期申领营业执照，凯鸿公司可拒付应缴租金直至江达根理顺为止再付；若因江达根原因，凯鸿公司最终不能申领营业执照的，江达根属违约；申领营业执照期限为合同签订日起180天内。
2009年6月5日，凯鸿公司、江达根（其中吴耀广代表凯鸿公司）签订补充协议（下称涉讼合同二），约定凯鸿公司增加租用江达根厂房面积282平方米（下称涉讼厂房二），每月应付租金金额变更为共16700元。
2010年12月21日，江达根起诉佛山市南海区凯鸿金属制品有限公司、冯凯倩、吴耀广（简称三承租人），请求解除合同、三承租人支付租金、水费、滞纳金及双倍返还抵押金等，广东省佛山市南海区人民法院以（2011）佛南法民三初字第3号案件审理后，作出调解书，确认双方达成的协议内容包括：双方继续履行合同，三承租人在承租场地期间因自身经营引起的环保侵权责任由三承租人自行承担，凯鸿公司必须按合同约定配合提供申领营业执照的相关文件。
2010年11月26日，佛山市南海区工商行政管理局（下称南海工商局）作出南工商处字（2010）2066号行政处罚决定书（下称处罚决定一），认定吴耀启租用大沥镇某的场地，在未经工商局核准登记颁发营业执照的情况下以个体工商户名义擅自开设金属制品加工厂，经营金属制品代客加工，故决定对吴耀启处罚如下：一、没收违法所得28000元；二、罚款2000元。
2012年7月11日，南海工商局作出南工商处字（2012）4275号行政处罚决定书（下称处罚决定二），认定冯凯倩租用大沥镇某的厂房，在未经工商局核准登记颁发营业执照的情况下以个体工商户名义擅自开业经营五金配件加工工场，故决定对冯凯倩处罚如下：一、没收违法所得15000元；二、罚款5000元。
上列处罚款项均已缴纳。2008年12月至2015年3月期间，凯鸿公司作为参保单位为吴耀启缴纳社会保险费。
2009年11月13日，凯鸿公司向江达根提交通知函，要求江达根于2009年11月25日前提供相关申领营业执照所需文件。
2002年4月2日，行政部门核发权属证，登记大沥某立交旁、地号04132248、面积24111.7平方米的土地（下称证载土地）为划拨土地，使用者为广东省高速公路公司，该土地用途为高速路辅助设施。
2000年6月22日，广东省高速公路公司（甲方）与广东金道达高速公路经济开发有限公司（乙方，下称金道达公司）签订《委托经营协议》，约定甲方将包括某村土地一（7425平方米）、某村土地二（25375平方米）在内的七块土地委托乙方投资开发和经营。2005年4月3日，广东省高速公路有限公司出具《场地使用证明》（下称高速公路场地证明），载明该公司将证载土地全权委托金道达公司开发、经营，期限自2007年7月1日至2020年6月30日止。
1999年12月28日，金道达公司与江达根签订《土地租赁合同》，约定金道达公司将某村广佛高速公路（广州至佛山）某收费站出口右侧6000平方米土地交由江达根管理，租期18年，即自2000年1月1日起至2017年12月31日止，限用于高速公路附属配套的仓库，货运配载中心。
2001年11月23日，行政规划部门同意位于广佛高速公路某收费站出口右侧的1125平方米临时仓库作高速公路附属设施使用。
2003年8月28日，广东省高速公路有限公司出具证明，确认原高速公路的部分辅助配套设施和用地已委托金道达公司管理，金道达公司也将部分高速公路辅助配套设施和用地委托由江达根代为管理。
2014年7月24日，江达根起诉佛山市南海区凯鸿金属制品有限公司、冯凯倩、吴耀广（简称三承租人），请求三承租人支付水电费、利息、双倍抵押金等，广东省佛山市南海区人民法院以（2014）佛南法民三初字第800号案件审理后，作出调解书结案。
佛山市南海区工商行政管理局在针对本案中法院调查函回复内容包括：办理营业执照时应提交的经营场所使用证明分为几种情况，1、使用自有房产的，提交房屋产权证明复印件；2使用非自有房产的，除提交业主房屋产权证明复印件外，还需提交房屋租赁协议复印件或者无偿使用证明；3、未取得房屋产权证明的，提交房地产管理部门的证明；没有房地产管理部门证明的，提交房屋竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；出租方为宾馆、饭店的，可提交宾馆、饭店的营业执照复印件；无法提供上述文件的，提交当地人民政府或者其派出机构、各类经济功能区管委会、居（村）民委员会出具的相关证明；4、使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印件；高速公路场地证明不属于上述几种情形。
双方均确认在大沥行政部门可取得《办理场地使用证明程序》（下称《程序》），其内容包括申办资料含《场地使用证明申请书》（村民小组、居委会出具并签名盖章）、《场地使用证明》审批表、环境影响审批申请表（经环保审批）等。
2015年5月18日，法院人员向大沥镇国土城建和水务局工作人员（下称大沥行政人员）调查，并制作笔录。该人员称《程序》是其部门统一协调出具；原来使用该材料时办理场地使用证明需要当事人提供环境影响审批申请表，但是2014年下半年，其部门重新出具了《申办场地使用证明收件审批指南》（下称《指南》），原《程序》便取消；按照新《指南》，办理场地使用证明不需提交环境影响审批申请表；现在在行政部门，当事人可拿到上述《指南》；无论原《程序》还是新《程序》，无论场地为集体土地还是国有土地，该场地都有一个管理的村民小组或居委会，所以办理场地使用证明需村民小组或居委会加盖意见。
另查明，江达根已于2014年2月收回涉讼厂房一、二。双方庭审中确认租金等相关款项已清算。
原审法院认为：凯鸿公司、江达根均确认围绕涉讼租赁物的承租人为凯鸿公司，且涉讼合同一、二的签订人冯凯倩、吴耀广在案件中到庭表示其代表凯鸿公司签订上述合同，同意凯鸿公司主张上述合同项下权利，该两人均不作为独立主体主张权利，不参加诉讼，故上述合同可由凯鸿公司、江达根清算，双方诉讼主体适格。
双方争议焦点一在于未能办理营业执照的原因，凯鸿公司认为源于江达根不能提供场地使用证明，江达根认为源于凯鸿公司未能提供环评结果。对此，法院分析如下：一、涉讼厂房经行政部门规划作高速公路附属设施使用，但双方之间将其租赁作生产经营或商业使用，属未经行政主管部门批准改变房屋用途。双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍签订合同，改变房屋用途来租赁，导致双方无法按照合法取得营业执照的途径来履行合同均有过错。二、双方均确认在行政部门曾可取得《程序》，其所载申办场地使用证明的资料包含经环保审批的环境影响审批申请表，且经法院向大沥行政人员调查，行政部门确曾实施过上述《程序》，且虽然后来变更为《指南》，但双方在法院出示《指南》前仍持有或出示上述《程序》进行争议，且在第三次庭审中均表示此前未见过《指南》，仅见过《程序》，说明双方在法院出示《指南》前未清楚知悉上述变更时间和变更事项，则基于《程序》内容，江达根作为出租人要求凯鸿公司作为承租人先提供环评结果，并因此未办妥场地使用证明予凯鸿公司，不构成江达根单方过错，同时，双方因对办理场地使用证明的程序不了解而对办理场地使用证明前应否先行办理环评手续存在争议，且协商未果，应归责于双方而非单方。
双方争议焦点二在于未办理水电过户。对此，法院分析如下：一、凯鸿公司主张办理水电过户是为了履行涉讼合同并合法经营涉讼厂房，但如前所述，双方改变房屋用途来租赁，致合同本不应履行，双方对此均有过错，且双方就办理场地使用证明及营业执照的手续一直存在争议。二、涉讼合同约定办理水电过户为江达根配合凯鸿公司办理的行为，则其为双方行为，但凯鸿公司无足够证据证明其书面通知江达根协助过户。综上，尚未办理水电过户应归责于双方而非单方。
综上，凯鸿公司以江达根单方违约为由请求江达根承担罚款50000元依据不足，法院不予支持。
有关搬迁费100000元、经济损失488969.67元的问题，因其一，凯鸿公司对可搬离物品可自行搬离，不构成其实质损失。至于搬迁费，因凯鸿公司应知涉讼租赁物不适租，却在租赁物适租及营业执照办妥前已投入物品经营，且对这些投入物品具有自主选择权和控制力，为此产生的损失应自负其责，同时，凯鸿公司对其搬迁事实及搬迁费数额亦缺乏足够证据证明；其二，如前所述，凯鸿公司对改变房屋用途而形成租赁合同关系存在过错，且未办妥营业执照、水电过户应归责于双方，按照诚实信用、公平合理的原则，双方应对自身过错而产生的履约损失自负其责；其三，凯鸿公司以电费总额乘以增值税收比例17%来计算应抵扣的增值税，并以该款作为其损失亦缺乏依据。综上，凯鸿公司上述搬迁费、经济损失的诉讼请求均依据不足，法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回凯鸿公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5094.85元，由凯鸿公司负担。
上诉人凯鸿公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认为“未能办理营业执照应归责于双方而非单方”是错误的。本案中，致使凯鸿公司未能办理营业执照的责任完全在江达根一方。首先，凯鸿公司租赁涉讼租赁物的目的为生产经营，江达根将房产租于凯鸿公司，根据双方签订的租赁合同约定，其应当配合凯鸿公司提供申领营业执照的相关文件。而江达根向凯鸿公司提供的广东省高速公路有限公司的场地使用证明是无法在南海区工商行政管理局办理营业执照的，按照南海区工商行政管理局的要求办理营业执照需提供当地村委的场地使用证明。江达根无法取到村委的场地使用证明，导致凯鸿公司被南海区工商行政部门罚款多次。其次、凯鸿公司与江达根签订租赁合同时，江达根并未告之涉讼房产不能作为生产经营或商业使用，凯鸿公司也无从知道江达根与金道达签订的租赁合同内容。导致双方无法按照合法取得营业执照的途径来履行合同的过错完全在于江达根，凯鸿公司无过错。2010年，凯鸿公司与江达根因租赁合同纠纷诉至法院，经法院调解，江达根仍承诺其为凯鸿公司提供申领营业执照的相关文件，并未表示其不能取得相关的场地使用证明。再次、由于江达根的原因致使凯鸿公司无法领取营业执照而被多次罚款，凯鸿公司早已通知了江达根，江达根却以凯鸿公司来先办环评为由，认为是凯鸿公司的过错造成无法办理相关营业执照，是江达根为自己找理由。最后，2013年12月，因工商行政部门又向凯鸿公司发出行政告诫书，致凯鸿公司无法正常经营的情况下，为避免更大的经济损失才被迫搬迁。然而，江达根明知其无法为承租方提供场地使用证明的情况下，仍然对外出租，现又与新的租赁者造成纠纷并诉至法院。这足以说明江达根的此种行为致承租者蒙受损失。二、原审法院判决江达根无需支付凯鸿公司的工商行政罚款和搬迁费亦是错误的。凯鸿公司租赁涉讼租赁物无过错，过错全在江达根。凯鸿公司已向原审法庭提供了相关的费用单据，以证实凯鸿公司工商行政罚款和搬迁的费用。上诉请求：1.撤销原审判决，改判江达根赔偿凯鸿公司工商行政罚款50000元及搬迁费100000元；2.案件受理费由江达根承担。
上诉人凯鸿公司在二审期间向本院提交了网银交易流水一份，拟证明凯鸿公司因厂房搬迁所遭受的损失100000元。
被上诉人江达根辩称：一、凯鸿公司未能办理工商营业执照的责任在于凯鸿公司自身，与江达根无关，理应当由凯鸿公司自行承担相关的责任。首先，凯鸿公司办理工商营业执照与否是凯鸿公司自己的问题，与江达根无关。（2011）佛南法民三初字第3号民事调解书作出后，凯鸿公司从未向江达根提出协助办理工商营业执照事宜。其次，凯鸿公司也没有取得办理场地使用证明所须的合格环评资料，用于向国土部门或规划部门申请开具场地使用证明。再次，凯鸿公司对于涉案租赁物的土地属于国有土地是明知的。国有土地只能由规划部门或国土部门出具场地使用证明，但上述两个部门出具场地使用证明是须先取得环评资料的。四、江达根出租给凯鸿公司的物业是可以办理工商营业执照，案涉地块上其他的承租人都取得了营业执照。二、凯鸿公司无权要求江达根赔偿行政处罚款。首先，凯鸿公司没有直接受到任何的行政罚款的处罚。根据凯鸿公司一审时提交证据一佛山市南海区工商行政处罚决定书［南工商处字（2010）2066号］、佛山市南海区工商行政处罚决定书［南工商处字（2012）4275号］可知：被罚主体为吴耀启与冯凯倩，并不是凯鸿公司。吴耀启与冯凯倩被处罚的原因均是以个体工商户名义，擅自开设金属制品加工厂，经营金属制品代客加工。由此可见，凯鸿公司并没有实际在租赁物内进行实际生产经营，而是由吴耀启与冯凯倩在租赁物内进行个体户经营。其次，凯鸿公司所主张的行政罚款，其中一次发生的时间为2010年11月26日，另一次的时间是2012年7月11日，而凯鸿公司提出该款诉讼请求的时间为2015年1月14日，超过了两年的诉讼时效。该项请求依法也应当予以驳回。再次，江达根作为合格的出租方，按合同的约定向凯鸿公司交付租赁物后，并无权干预凯鸿公司的经营活动，由凯鸿公司自主进行经营，即使是凯鸿公司因违法经营受到了处罚，也与江达根无任何关系。三、凯鸿公司无权要求江达根赔偿搬迁费损失，该损失没有法律与事实依据。首先，凯鸿公司没有证据证实凯鸿公司受到的搬迁费损失。其次，凯鸿公司没有证据证实其所受到的损失是由于江达根的原因导致的。再次，即使凯鸿公司有在租赁场地进行实际经营，由于凯鸿公司单方面提前中止合同，其搬迁行为是自发行为，据此要求江达根赔偿搬迁费，没有事实与法律依据的。最后，凯鸿公司即使有搬迁费的损失，该损失也属于间接损失，与本案的租赁没有直接的因果关系，依法不应当由江达根赔偿。四、凯鸿公司称江达根在出租过程中存在欺诈、隐瞒是没有事实与法律依据的。相反，凯鸿公司在履行合同的过程中存在欺诈与不诚信行为。
被上诉人江达根在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人江达根对凯鸿公司提交的证据的合法性、关联性不予确认，认为不能证明该笔款项为涉案厂房搬迁所发生的费用，且即使是涉案厂房搬迁所发生的费用，亦不应由江达根承担赔偿责任。
本院在二审期间为查明案件事实，向佛山市南海区国土城建和水务局发函调查案涉厂房的规划用地性质及是否属于违法建筑，该局于2016年2月16日向本院复函称：一、根据相关规划，临时仓库地块目前的规划用地性质为基础设施隔离带；二、经核查，我局于2001年11月23日批准了该临时仓库建设。按相关规定，临时建筑物、构筑物的工程规划许可有效期为两年，该临时仓库已超过许可期限。三、该项目除了2001年办理的临时建筑工程规划许可，我局未核查到其他规划报批，因该工程规划许可已超过期限，所以临时仓库属于违法建筑。
上诉人凯鸿公司对上述复函的真实性、合法性、关联性没有异议；被上诉人江达根对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。
凯鸿公司提交的证据不足证明该笔费用为案涉厂房搬迁费用，本院不予采纳。本院对佛山市南海区国土城建和水务局针对本院调查函所作复函的真实性、合法性、关联性予以确认。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，案涉厂房所在的临时仓库地块现规划用地性质为基础设施隔离带，而该临时仓库已超临时建筑的许可期限，为违法建筑。
本院认为：上诉人凯鸿公司与被上诉人江达根签订《租赁协议书》及《补充协议》，虽意思表示真实，但双方当事人不能提交证据证明案涉房屋经过规划报建，对案涉租赁物中的1125㎡的厂房，江达根虽提交了《南海市建设工程规划许可证报批表》，但该证据仅能证明该部分租赁物为作高速公路附属设施的临时仓库，其规划用地性质为基础设施隔离带，且已超过临时建筑的许可期限。此外，双方当事人对该租赁物约定为生产经营或商业用途，与该租赁物被规划为高速公路附属设施的用途不符，故上述《租赁协议书》及《补充协议》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现凯鸿公司上诉主张江达根赔偿凯鸿公司因工商行政罚款所造成的损失50000元以及搬迁费用100000元，对此本院认为应不予支持，理由如下：首先，关于江达根是否应赔偿凯鸿公司因工商行政罚款所遭受损失50000元的问题。并无证据显示被罚款的主体为凯鸿公司，且即使该罚款损失为凯鸿公司所负担，亦是因为未办理工商营业执照即在案涉场地生产经营而被罚款，属于因其自身违法经营行为而遭受的损失，其诉请江达根赔偿依据不足。其次，关于凯鸿公司主张江达根赔偿其搬迁费用100000元的问题。凯鸿公司仅提供了落款署名为佛山市和平叉车装卸公司的《收据》一份及收款方署名为许艳芳的网银交易流水，该两份证据不足以证明该笔费用为案涉厂房设备搬迁所发生的费用。即使该费用损失为其搬离涉案租赁物场所而发生的损失，由于凯鸿公司已实际使用涉案租赁物达四年多，该证据亦不足以证明该费用金额系凯鸿公司因涉案合同无效而遭受的损失。故对凯鸿公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。
综上，原审判决驳回凯鸿公司的诉讼请求结论正确，本院予以维持。凯鸿公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人佛山市南海区凯鸿金属制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 余珂珂
代理审判员 黄玉凤
二〇一六年三月十八日
书 记 员 陆灏珺