广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤01民辖终692号上诉人（原审起诉人）：汪永波，住北京市海淀区。上诉人（原审起诉人）：陈建新，住湖南省南县。上诉人（原审起诉人）：刘熙平，住广东省从化市。上诉人（原审起诉人）：刘立群，住广州市番禺区。上诉人（原审起诉人）：吴海坚，住广州市海珠区。上诉人汪永波、陈建新、刘熙平、刘立群、吴海坚不服广州市番禺区人民法院对其起诉不予受理的（2016）粤0113民初242号不予受理起诉的民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人汪永波、陈建新、刘熙平、刘立群、吴海坚上诉认为，原审法院认定事实有错误，上诉人是案涉物权的所有权人，上诉人的物权受到长城物业集团股份有限公司（以下简称“长城公司”）、长城物业集团股份有限公司广州分公司（以下简称“长城广州分公司”）的侵害，故上诉人与本案有直接的利害关系，有权提起本案诉讼。根据民法通则第一百一十七条、物权法第三十二条和第八十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十二条和第七十四条的规定，以及根据《广州市物业管理暂行办法》第七十八条的规定，在本案中，业主委员会正是行使了合同赋予的终止合同的权利，在涉案《物业服务合同》已经终止的情况下，长城公司和长城公司广州分公司依然占据物业管理场所、用房和设施的行为，已经构成侵权，本案属于长城公司和长城公司广州分公司是否侵犯了业主共有权的情形，上诉人作为共有权人，依法享有诉权。原审法院认为上诉人的起诉不符合法律规定，适用法律错误。如法院不支持业主不能单独对侵害业主共有财产权的侵权提起诉讼的观点，则会造成侵权人有恃无恐、侵权事实进一步扩大，造成广大人民群众财产无法受到合法保护的严重后果。综上，请求撤销原审裁定，裁定原审法院受理上诉人的起诉。本院经审查认为，汪永波、陈建新、刘熙平、刘立群、吴海坚等五上诉人以长城公司和长城公司广州分公司为被告、以珊瑚湾畔第一届业主委员会为第三人，向原审法院起诉，并在其五人向原审法院提交的《民事起诉状》诉称，2014年10月19日，珊瑚湾畔第一届业主委员会与长城公司签署了《物业服务合同》，其中第七条约定，物业服务期限为三年，实行“一年一签约”制度，长城公司应于每年7月15日前按业委会要求提供相关文件以供审查，若业委会不认可审查结果或基于其他理由的，业委会有权单方终止与长城公司续签下一年度的物业服务合同，长城公司应对此无异议且无条件予以配合办理解决、交接、退出本项目手续。物业服务期间，长城公司成立了其分支机构即长城广州分公司，具体负责履行合同职责。但自进场以来，长城广州分公司没有按《物业服务合同》约定履行其职责，提供的物业管理服务质量不合格，物业费收缴率低，财务数据弄虚作假。2015年7月30日长城公司向珊瑚湾畔第一届业主委员会发来《物业服务合同续签申请》。珊瑚湾畔第一届业主委员会于同年8月12日向长城公司函复《关于不续签物业服务合同的函》，通知长城公司和长城公司广州分公司不再续签《物业服务合同》，要求长城公司和长城公司广州分公司于2015年9月30日退出珊瑚湾畔小区物业管理，并移交相关资料给第三人。但到期后，长城公司和长城公司广州分公司以珊瑚湾畔第一届业主委员会的决定不合法为由，拒绝退出珊瑚湾畔小区物业管理区域，也不向珊瑚湾畔第一届业主委员会移交珊瑚湾畔小区物业管理相关资料。据此，五上诉人认为，珊瑚湾畔第一届业主委员会的行为无理。鉴于珊瑚湾畔第一届业主委员会的成员人数因少于五人而不能合法作出决定，为维护珊瑚湾畔小区全体业主利益，保障小区稳定和安全，五上诉人作为该小区的业主，依据《广州市物业管理暂行条例》第七十八条及我国民事诉讼法规定，向人民法院提起诉讼，诉讼请求为：一、判令长城公司和长城公司广州分公司依法向珊瑚湾畔第一届业主委员会返还物业管理用房（位于珊瑚湾畔小区中心会所负一层，面积581.4平方米）；二、判令长城公司和长城公司广州分公司依法向珊瑚湾畔第一届业主委员会交付珊瑚湾畔小区物业管理相关设备及资料（包括但不限于办公用品、物业管理区域钥匙、业主资料、产权清册、财务资料）；三、判令长城公司和长城公司广州分公司退出珊瑚湾畔小区物业管理区域；四、判令长城公司和长城公司广州分公司承担本案的诉讼费用。对于五上诉人上诉认为长城公司和长城公司广州分公司在涉案《物业服务合同》依法终止后依然占据物业管理场所、用户和设施的行为，已经构成侵权，本案属于长城公司和长城公司广州分公司是否侵犯了业主共有权的情形，上诉人作为共有权人，依法享有诉权的上诉主张。五上诉人起诉提交的《民事起诉状》、《民事上诉状》及起诉材料显示，五上诉人起诉主张的侵权行为是指长城公司和长城公司广州分公司在涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》（珊瑚湾畔第一届业主委员会作为甲方与长城公司作为乙方签订的物业服务合同）终止后而继续占有和使用五上诉人起诉状所称的场地、设施和资料的侵权行为，五上诉人起诉主张的诉讼请求是要求长城公司和长城公司广州分公司停止该侵权行为，将所占用（使用）的物业和相关物品交付给涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》的另一方当事人珊瑚湾畔第一届业主委员会，并退出珊瑚湾畔小区物业管理区域。故依照五上诉人起诉主张的事实和诉讼请求，本案纠纷是因涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》是否已经终止，长城公司和长城公司广州分公司是否应当将因履行涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》所占用（使用）的物业和相关物品交付给合同的另一方当事人珊瑚湾畔第一届业主委员会并退出珊瑚湾畔小区物业管理区域而引起的纠纷，五上诉人起诉状的诉争法律关系的性质是物业服务合同纠纷，本案属因履行涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》引起的合同纠纷。涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》是珊瑚湾畔第一届业主委员会将珊瑚湾畔小区物业委托长城公司进行专业化的物业管理服务而与长城公司签订的物业服务合同，五上诉人不是签订涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》的当事人，即使五上诉人作为涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》所涉物业的业主，其五人认为长城公司和长城公司广州分公司拒绝履行《珊瑚湾畔物业服务合同》的合同义务，不将占用（使用）的物业和相关物品交付给珊瑚湾畔第一届业主委员会，并拒绝退出珊瑚湾畔小区物业管理区域的行为与其五人存在利害关系，侵害了五人的业主共有权的，也只能通过珊瑚湾畔第一届业主委员会主张权利，五上诉人不享有提起本案诉讼的诉讼权利。对于五上诉人在起诉状所称的鉴于珊瑚湾畔第一届业主委员会的成员人数因少于五人而不能合法作出决定，致使其五人为维护珊瑚湾畔小区全体业主利益，保障小区稳定和安全而提起本案诉讼的理由。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”和第七十六条第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，五上诉人认为珊瑚湾畔第一届业主委员会的成员人数因少于五人而不能合法作出决定，应当依循上述法律规定的途径，重新选举业主委员会或者更换业主委员会成员后，再通过业主委员会作出决定；或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意作出决定。故即使五上诉人起诉主张的珊瑚湾畔第一届业主委员会的成员人数因少于五人而不能合法作出决定的事实是客观存在的，五上诉人也应当先行依循上述法律规定的途径解决。对此，五上诉人同样也不享有提起本案诉讼的诉讼权利。此外，五上诉人提交的涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》第七十六条的条款内容为：“甲（珊瑚湾畔第一届业主委员会）乙（长城公司）双方凡因履行本合同所引起或与本合同有关的任何争议，双方首先应协商解决，协商不成时，任何一方均应提请广州仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，双方均有约束力。对于乙方与业主因物业服务费等事项产生的纠纷，则应向本小区所在地的人民法院提起诉讼。”该条款约定了除业主与长城公司因物业服务费等事项产生的纠纷由小区所在地人民法院管辖外，其他合同争议向广州仲裁委员会请求仲裁。该条款的内容不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定的关于“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效”的情形，该条款内容中的仲裁协议是有效的。由于本案纠纷不是业主因物业服务费等事项与长城公司产生的纠纷，根据《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。但仲裁协议无效的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九条规定：“债权债务全部或者部分转让的，仲裁协议对受让人有效，但当事人另有约定、在受让债权债务时明确表示反对或者不知有单独仲裁协议的除外。”即使五上诉人认为其五人是案涉物权的所有权人，有代位起诉的诉讼权利，五上诉人作为该合同的权利受让方，该合同的仲裁条款对五上诉人有效，对于五上诉人的起诉，人民法院不予受理。综上所述，五上诉人不享有提起本案诉讼的诉讼权利，且涉案《珊瑚湾畔物业服务合同》的当事人达成了仲裁协议，对五上诉人的起诉，原审法院裁定不予受理，是正确的，本院予以维持。上诉人上诉的理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  潘志刚审 判 员  谢国雄代理审判员  王碧玉二〇一六年三月十五日书 记 员  郑丽璇