广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民初364号原告：广州市长江企业集团有限公司（原名：广州市长江企业发展有限公司），住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：赵桂江，职务：总经理。原告：赵端武，身份证住址广东省广州市海珠区。两原告共同委托代理人：詹小彤、谭少娟，均为广东金领律师事务所律师。被告：广东省民政职业技术学校，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：邓小兴，职务：校长、党委书记。委托代理人：吴燕，该校党政办公室主任。第三人：赵汉龙，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：詹小彤、谭少娟，均为广东金领律师事务所律师。原告广州市长江企业集团有限公司、赵端武与被告广东省民政职业技术学校、第三人赵汉龙合资、合作开发房地产合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告广州市长江企业集团有限公司（以下简称长江公司）、赵端武及第三人赵汉龙共同诉讼代理人詹小彤、谭少娟，被告广东省民政职业技术学校（以下简称民政学校）诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江公司、赵端武共同诉称：2005年12月26日，经广东省民政厅批准，广东省发改委立项，原告长江公司、赵端武及第三人赵汉龙三方与被告民政学校签署了《房地产置换使用合同书》，合同约定被告用位于海珠区XX路XX葫芦岗校园面积约8227平方米及房产约1.2万平方米换原告位于XX路XX南路13-31号，原属广州化工机械厂所有、占地约53720平方米的土地中的五十亩土地及土地上的全部建筑物。双方置换的主要条件为：(1)被告原用地置换给原告作商业开发使用：原告负责用地转性（教育用途转商业用途）、以及扩建、改建等；(2)原告原用地置换给被告作新校舍：原告负责按被告批准的新校设计方案，为被告建设新校舍、并负责用地转性（工业用途转教育用途）。但是，在2006年原告办理置换给被告的用地申请变更为教育用地的性质和学校建设规划时，广州市规划局认�被告校园面积达不到省重点职业学校最低标准，根据规划部门的硬性指标要求，应被告的要求，为了配合被告，经被告与原告及第三人协商，由原告扩增该置换土地北边2288.3平方米的土地、将原属于原告赵端武所有的建筑面积4567.42平方米的厂房物业以征用拆迁的形式由被告征用，一并转为申报教育用地的范围，同时由原告出资以被告培训楼、实训楼2幢（连体）的名义立项报建，以达到符合被告的要求。2007年9月18日，原告及第三人与被告就扩增的土地及地上建筑物的权属签署了《补充协议书》，协议书约定扩增部分（包括2288.3平方米的用地与19376.5平方米的房屋）的所有权属原告享有，房屋建成后被告应协助将房产过户至原告及第三人的名下。截止至今，原告置换给被告的用地海珠区XX南路13-31号地块已由广州市国土资源和房屋管理局核发了以被告为土地使用权人的�府国用(2012)第01200059号的《国有土地使用证》，而广州市国土资源和房屋管理局核发的《建设用地批准书》、广州市城市规划局核发的《建设用地规划许可证》同意被告对海珠区XX南13-31号地块占地面积36215平方米建设新校区。并且分别以两个《建设用地规划许可证》批准建设。其中：穗规建证(2008)2355号许可建设建筑面积36536平方米的教学楼、学生宿舍工程1幢；穗规建证(2008)2307号许可建设建筑面积18056平方米培训楼、实训楼工程2幢楼（连体）。而扩增土地上建成的培训楼、实训楼2幢（连体）也经广州市城市规划局办理工程规划验收并核发穗规验证[2011]1312号《建设工程规划验收合格证》。同时，上述房产经过广州市公安局海珠区分局审批且出具穗公海门编[2007]109号《申请门牌批复通知书》同意核准该房产门牌地址为：海珠区XX南路29号自编1幢。并于2013年6月14日广州�国土资源和房屋管理局作出登记为粤房地权证穗字第××号房地产权证（登记土地面积为2254.78平方米，建筑面积为18278.88平方米）登记至被告名下。因此，原告要求被告履行合约并积极协助将扩增部分的房屋--海珠区XX南路29号自编1幢产权过户其指定人名下。但被告并未按《补充协议书》约定时间办理产权过户手续，该合建遗留问题至今迟迟未得到解决。原告认为，原告与被告签订的《房地产置换使用合同书》经省民政厅批准，省发改委立项，是合法有效的。在上述合同履行过程中，被告校园面积达不到省重点职业学校最低标准，根据规划部门的硬性指标要求，经被告与原告协商并签署了合作建房的《补充协议书》，约定由原告扩增该置换土地北边2288.3平方米的土地一并转为申报教育用地的范围，同时由原告出资以被告培训楼、实训楼2幢（连体）的名义立项报建，并约定扩增部分包括2288.3平方米的用地与19376.5平方米的房屋（实际建筑面积以颁发的房地产权证记载为准）的所有权属原告享有。因此，双方签署的《补充协议书》也是依法成立，没有违反法律、行政法规的强制性规定。扩增该置换土地北边2288.3平方米的土地及土地上原有建筑属于原告所有，该扩增的土地之所以交被告征用、纳入被告的总体建设规划并同时报建，是为了配合被告解决校园面积达到省重点职业学最低标准的硬性指标要求，该扩增的土地原告建设的大楼（实际建筑面积以颁发的房地产权证记载为准）的全部建设资金由原告出资。被告使用原告原用地（含建筑物）已过户至被告名下并建成新校区交付被告使用，但根据补充协议书约定的、超出《置换房地产使用合同书》被告使用原告原用地的补偿面积（约定对价）以外扩增部分的土地使用权及地上建筑物所有权，被告应按诚实信用原则将产权过户给原告。为此，原告起诉请求：1、请求确认原告长江公司、赵端武及第三人赵汉龙与被告2007年9月18日签订《补充协议书》约定的扩增置换土地合作建房中扩增土地面积2254.78平方米及地上建筑面积18278.88平方米房屋归原告及第三人所有；2、请求判令被告协助原告办理将粤房地权证穗字第××号《房地产权证》项下登记的土地面积2254.78平方米，建筑面积18278.88平方米的海珠区XX南路29号自编1幢房屋产权过户至赵端武名下；3、本案诉讼费用由被告承担。被告民政学校答辩称：因我方已经履行了协议，因此我方对于原告的诉讼请求予以认可。我方一直都承认涉案土地以及地上建筑物是属于原告所有，并由原告在使用。在我方房产证办好后，我方也一直在履行协议协助原告去办理过户手续，我方已经向广东省教育厅提交申请，申请通过法律途径将涉案土地及地上建筑物过户给原告，但由于广东省教育厅没有明确表示同意，所以我方无法协助下去，因此我方现在能做的就是请示广东省教育厅。第三人赵汉龙述称：同意两原告的全部诉讼请求，同意将粤房地权证穗字第××号《房地产权证》项下登记的土地面积2254.78平方米，建筑面积18278.88平方米的海珠区XX南路29号自编1幢房屋产权过户至赵端武名下；在本人及长江公司、赵端武与民政学校进行房地产置换使用和扩增土地合作建房中，涉及本人及长江公司、赵端武与民政学校签署的所有房地产置换使用合同书及相关协议、补充协议书和补充条款等，该等合同及协议均为本人授权赵汉杰签署。经审理查明,2005年12与26日，长江公司、赵端武、赵汉龙（乙方）与民政学校（甲方）签订《房地产置换使用合同书》，约定以乙方位于XX路XX南路13-31号、原属广州化工机械厂所有的、占地约53720平方米的土地中占地约五十亩的土地及地上的全部建筑物与甲方位于海珠区XX路XX村葫芦岗北侧、占地面积约8227平方米的土地及地上建筑物（总建筑面积约12814.84平方米）进行置换使用；甲方负责按照广东省政府有关省级重点中等职业技术学校规划的要求，设计新的学校和校舍，并承担全部设计费用；甲方负责新校设计中超出乙方补偿建筑面积部分和学校其他配套项目建设的全部投资；乙方同意在其用于置换的土地上，按照甲方业经批准的新校设计方案，为甲方建设总造价为人民币23400000元的补偿建筑，该补偿建筑的建筑面积定为18000平方米，建设标准定为1300元/平方米，但乙方应按照甲方业经批准的新校设计方案的要求，在不超过总造价的情形下，对建筑面积和建筑标准作出相应调整；乙方负责按照甲方业�批准的新校设计方案进行报价（包括超出补偿建筑面积部分的报建），并承担与报建有关的一切费用；自甲方向乙方交付业经批准的新校设计方案之日起八个月内，如乙方未能完成新校设计方案的报建手续（但因甲方设计方案需调整造成的除外），甲方可以解除本合同；如出现上述情形，乙方应赔偿甲方前期支付的设计方、律师费和本合同项下房地产的评估费；在国家法律、法规及政策允许的情况下，双方同意对置换使用的房地产进行产权过户之后，即双方将甲方用于置换的房地产过户登记到乙方名下，将乙方用于置换的房地产过户登记到甲方名下；如乙方未能按照合同约定的条件和时限完成补偿建筑的建设，甲方有权解除合同，同时，乙方应对由此造成的甲方的有关损失赔偿贰佰万元人民币。2007年3月6日，长江公司、赵端武、赵汉龙（乙方）与民政学校签订《补充协议书》，约定：一、为尽快在省发改委立项，顺利办理新校舍报建手续，乙方同意将置换范围内的房地产先行过户到甲方名下，由乙方以甲方名义报建新校，建设资金仍按甲乙双方签订的《房地产置换使用合同书》的约定执行，甲方在乙方取得市规划局关于同意该地块使用性质变更的用地所在控制规划批文后，负责在省发改委办理新校区的立项及协助乙方相关建设手续的办理，乙方积极配合甲方办理新校区的立项手续。二、甲方在接到省发改委关于新校区立项的正式批文后，同意按照甲乙双方签订的《房地产置换使用合同书》的约定将甲方的旧校址房地产所有权过户给乙方。三、甲方的房地产所有权如因政策性原因暂时无法过户给乙方，甲方同意承诺两个条件，以保障乙方的利益不受损害：第一，由甲方申请采取公开挂牌拍卖方式，按照甲乙双方签�的《房地产置换使用合同书》条件，保证拍卖给乙方。第二，如因政策性、法律性原因，第一项不成立，甲方承担违约责任，由乙方向法院提出申诉，由法院按违约条例，将甲方置换范围内的房地产判罚给乙方。四、在置换期内，如果甲方的房地产权未能过户给乙方，乙方有权按《房地产置换使用合同书》的规定，拥有甲方房地产的使用权。2007年3月19日，广东省民政厅向民政学校发出粤民办【2007】13号《关于同意你校与广州市长江企业集团有限公司签订的批复》，同意先行将位于广州市海珠区XX路XX南路13-29号大院内的置换房屋产权交易过户到你校名下，作为新校区的建设用地。2008年2月26日广东省民政厅发出粤民财发【2008】7号《关于同意省民政职业技术学校旧校区置换范围内的房地产所有权�户给广州市长江企业集团有限公司的批复》，同意民政学校按照2005年12月和2007年3月与长江公司签订的《房地产置换使用合同书》和《补充协议书》的规定，将相关房地产过户到长江公司名下。本案庭审中，各方当事人确认前述《房地产置换使用合同书》约定置换的不动产均已完成产权置换。2006年9月29日，广州市城市规划局向民政学校发出穗规函【2006】7137号《关于申请调整AH0310规划管理单元控制下规划导则的复函》，函复称：你校拟选址的用地面积不能满足教育部门有关省级、国家级重点中等职业学校的标准，不能满足你校在“十一五”期间发展为省级重点中等职业技术学校及申报国家级重点中等职业技术学校的发展目标。请根据城市规划的要求，重新选址。2007年9月18日，长江公司、赵端武、赵汉龙（乙方）与民政学校签订《补�协议书》，约定甲乙双方就置换使用房地产的遗留问题达成如下协议：一、为建设甲方的新校区，乙方置换给甲方的房地产范围的用地调整为教育用地性质，在申报过程中，规划路面积必须剔除，根据规划部门穗规函[2006]7137号调整用地性质的硬性指标要求，经乙方同意在乙方场地上再扩增北边2288.3平方米（详见附图）范围土地一并进行调整控规，以便甲方的新校区顺利建设实施;二、甲方同意将上述扩增的土地纳入甲方的总体建设规划并同时报建,乙方必须确保甲方报建主体大楼约36267平方米建筑面积的情况下，甲方同意乙方建设乙方的办公大楼等建筑面积约19376.5平方米（实际建筑面积以届时颁发的房地产权证记载为准），直至竣工验收完毕，地上建筑物的全部建设资金由乙方出资;三、甲方承认上述扩增的土地及地上建筑物（包括办公大楼）属于乙方所有，乙方享�永久的占有、使用、收益和处分权，扩增土地上的建筑（包括办公大楼）建成后，甲方协助乙方将房产登记到乙方名下，乙方负责产权登记过户的全部税、费、金及在使用房产过程中产生的水、电费等相关费用；四、在上述扩增的土地及地上建筑物办公大楼无法直接将产权登记到乙方名下时，可先登记到甲方名下，在未过户之前上述房地产权证书由乙方保管。甲乙双方同意在2年内将产权过户到乙方名下。甲方任何时候均无权干涉乙方对上述扩增土地及地上建筑物的所有权即乙方所享有的永久占用、使用、收益及处分权，甲方不得对外买卖、抵押并不得设定抵押担保等任何债务，否则视为甲方严重违约，甲方要负责赔偿乙方以及第三方的一切经济损失并承担一切法律责任；五、双方信守诚实信用原则，如甲方无法按第四条约定的时间将产权过户到乙方名下，或违反第四条的其他约定，则为甲方严重违约，甲方应无条件返还上述土地及地上建筑物给乙方。乙方有权向当地人民法院提起诉讼，上述扩增范围的土地和房地产甲方同意无条件由法院裁定判决过户给乙方。诉讼过程所需一切费用，包括法院处罚金均由乙方负责。2008年2月27日，广州市城市规划局向民政学校核发穗规地证【2008】95号《建设用地规划许可证》，批准民政学校用地面积36215平方米用于建设民政学校XX南路新校区。2008年5月19日，广州市国土资源和房屋管理局向民政学校发出穗国房函【2008】729号《关于省民政职业技术学校用地有关问题的复函》，函复称你校拟在海珠区XX南13-31号扩建学校，用地面积36215平方米，……该项目用地基本符合供地条件，可按照《划拨用地目录》的规定，以划拨方式供地。2008年6月19日，广州市国土资源和�屋管理局向民政学校核发穗国土建用字【2008】255号《建设用地批准书》，批准民政学校用地面积36215平方米，用于建设成人与专业学校。2008年7月11日，广州市城市规划局向民政学校核发穗规建证【2008】2355号《建设工程规划许可证》，许可民政学校建设教学楼、学生宿舍工程1幢，建设规模为地上7层：36536平方米。2008年8月13日，长江公司（乙方一）、赵端武（乙方二）、赵汉龙（乙方三）与民政学校签订《2007年9月18日补充条款》,约定：为履行2007年9月18日的《补充协议书》，双方经协商达成如下条款：一、甲方确认甲方已取得的《建设用地批准书》[穗国土建用字(2008)255号]所确定的新校区面积包括上述2288.3平方米扩增土地在内，双方于2007年9月18日签订的《补充协议书》继续有效并继续履行；二、为执行《补充协议�》第三条约定，现双方同意，以拆迁补偿回迁的方式将应属于乙方所有的土地及地上建筑物登记到乙方三名下，调换补偿的房产登记到乙方三名下即视为过户登记到乙方名下；三、上述拆迁补偿调换产权的方式只是履行原补充协议书第三条约定的一种方式，若此方式最终因政策等原因而无法将扩增土地及19376.5平方米房屋过户登记到乙方三名下，则甲方仍有义务继续履行原补充协议书约定的义务，采取其它办法和措施将上述扩增的土地及地上建筑物（包括办公大楼）产权过户到乙方名下，使乙方享有永久的占有、使用、收益和处分权。2012年8月15日，民政学校领取了穗府国用（2012）第01200059号《国有土地使用证》，证载土地座落于海珠区XX南13-31号，使用权类型为划拨，使用权面积29548.03平方米，地类（用途）为科教用地，并注明本宗地已签订《广州市国有�地划拨决定书》（穗国地划决【2008】49号）。原告述称该协议因双方达成的拆迁补偿协议书未能获房管部门备案而无法继续履行。2013年6月14日，民政学校依登记取得粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明房屋坐落海珠区XX南路29号自编1幢，建筑面积18278.88平方米，房屋所有权取得方式为自建，土地使用权取得方式为划拨，附记土地用途：科教用地；土地未办有偿使用手续；规划用途：学校（培训楼、实训楼连体）。2013年9月28日，长江公司向民政学校发出《关于协助我公司尽快办理相关房产过户手续的函》，催促民政学校尽快取得广东省教育厅相关批文，早日完成扩建土地（即扩增置换用地北边2288.3平方米土地）上培训楼、实训楼2幢（连体）房屋（门牌地址：海珠区XX南路29号自编1幢）的过户等相关手续。2013年10月21日，民政�校向广东省教育厅提交粤民校字【2013】80号《关于请求按法律程序解决我校置换遗留问题的请示》，请求广东省教育厅同意民政学校与长江公司按法律程序和规定办理海珠区XX南路29号自编1幢房产过户手续。庭审中，各方当事人一致确认因被告的上级主管部门广东省教育厅至今未予答复是否同意过户涉案房地产予原告及第三人，涉案房屋至今未能依约过户至原告及第三人名下。就涉案房屋产权由被告过户至原告赵端武名下需要具备什么条件；涉案房屋土地使用权取得方式为划拨、土地用途为科教用地、规划用途为学校（培训楼、实训楼连体），这类房屋产权转移至个人名下需要完善何种前置审批手续；民政学校（举办单位：广东省教育厅，经费来源：财政核拨）将其名下房屋产权转移是否需要先行取得主管部门或相关部门的批准等问题，本院向广州市国土资源和规划委员会发函咨询。广州市国土资源和规划委员会于2016年12月20日向本院发出穗国土规划协查【2016】620号《关于海珠区XX南路29号自编1幢房屋过户手续办理的复函》，函复如下：暂无上述房屋的查封、抵押、转移登记信息。上述房屋如需办理转移登记手续，交易双方除提交申请书、身份证明、房地产权证书、买卖合同、房地产测绘附图、税收征收机关的纳（免）税证明等材料外，应根据《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）第二十六条的规定，提供上级主管部门和同级财政部门同意出售的证明；同时因房屋所在土地使用权以划拨方式取得，还应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，提供经国土部门审批的土地处置方案。因上述房屋所在土地未办有偿使用手续，土地及地上建筑物权属转移需补办土�有偿使用手续，补缴土地出让金。上述房屋办理转移登记后，规划用途仍为学校（培训楼、实训楼连体）。若来函查询房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，你院出具协助执行通知书及裁定书后在符合相关法律法规、政策，申请资料齐全的情况下，申请人可持协执回执等资料办理房地产权证。两原告述称因为没有获得被告上级主管部门的批文及同级财政部门的批文，所以其无法去申请取得国土部门审批的土地处置方案。被告亦确认双方此前无法办理过户就是因为没有上级主管部门同意过户的批复。另，双方确认扩增土地及地上建筑物原属于赵端武所有，由被告以征用的形式转至被告名下，双方签订有房屋拆迁补偿协议，但被告没有支付作价补偿款2700万元。本院认为，本案争议的扩增土地面积2254.78平方米及地上建筑面积18278.88平方米房屋均由民政学校登记取得《国有土地使用证》及《房地产权证》，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”以及第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，前述争议的土地使用权及房屋所有权应归民政学校享有。现原告提起本案诉讼，依据2007年9月18日《补充协议书》的约定主张享有前述争议土地使用权及房屋所有权，不符合法律规定，当事人之间对产权进行约定或建设出资均非取得不动产物权的法定方式，故原告该项确权主张理据不足，本院不予支持。根据2007年9月18日《补充协议书》约定，在上述扩增的土地及地上建筑物办公大楼无法直接将产权登记到两原告及第三人名下时，可先登记到民政学校名下，双方同意在2年内将产权过户至两原告及第三人名下，如民政学校无法在约定时间将产权过户到两原告及第三人名下，则为民政学校违约，民政学校应无条件返还上述土地及地上建筑物给两原告及第三人，上述土地和房地产民政学校同意无条件由法院裁定判决过户给两原告及第三人。因民政学校至今未将上述土地及地上建筑物过户至两原告及第三人名下，两原告依据前述条款提起本案诉讼，请求法院判令民政学校承担将涉案土地及地上建筑物无条件过户至原告赵端武名下的违约责任。因涉案土地使用权及地上建筑物占用土地为划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，涉案土�及地上建筑物的转让应取得有批准权的人民政府批准，本院咨询国土部门的答复亦表示涉案地上建筑物的转让需提供经国土部门审批的土地处置方案。鉴于当事人在本案中未能取得国土部门审批的土地处置方案，故尚不具备转让涉案土地及地上建筑物的法定条件，原告主张被告履行将涉案房屋过户至赵端武名下的义务，存在法律上的履行障碍，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告广州市长江企业集团有限公司、赵端武的诉讼请求。一审案件受理费953002元，由原告广州市长江企业集团有限公司、赵端武共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递�上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡培娟审 判 员  谭红玉人民陪审员  姚冬湖二〇一七年二月十七日书 记 员  杨银桃