江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终788号
上诉人（原审被告）：黄志全,男,1953年1月24日生，汉族，住福建省寿宁县。
委托诉讼代理人：倪善桥，江苏维世德律师事务所律师，
被上诉人（原审原告）：南京磊博石材市场有限公司,住江苏省南京市雨花三山村九号路旁。
法定代表人：林承瑜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李鹤州，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人黄志全因与被上诉人南京磊博石材市场有限公司（以下简称磊博公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄志全上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审事实不清。被上诉人磊博公司对自己的主张所依据的事实有责任提供相应的证据予以证实，不能提供相应的证据或提供的证据不足以证明事实主张的，应当承担不利的法律后果。磊博公司在一审中提供2009年双方所签的租赁合同，没有提供其他证据证明双方存在租赁关系的合法有效证据。并且，2013年在上诉人将自己的石材搬出所租仓库后，因受被上诉人所骗才又搬回该仓库，被上诉人已经对上诉人所租赁仓库的钥匙进行了更换，非法扣押了上诉人的石材。2014年1月10日，上诉人已经对之前的租金进行了结算。被上诉人承认钥匙更换的行为，证明此后上诉人不享有该仓库的使用、收益权，进一步证明上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系。从2012年1月11日，被上诉人所刊登的广告欲对上诉人的财产进行抵押转让也足以征明，被上诉人更换钥匙并自己保管，使得上诉人失去了对自身财产的控制权和仓库的使用权，造成了被上诉人非法扣押上诉人财产的事实。2、一审适用法律错误。即使2011年5月30日以后形成了事实上的不定期的租赁合同，被上诉人仍然存在诉讼时效问题。依据合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。而原租赁合同对支付租金的约定是明确的，租金一年一付，先付后租。关于租金分期的问题，《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》规定，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。结合本案属于继续性租金，该答复也明确地适用于本案。故本案被上诉人只能主张最近一年的租金，一审判决属于适用法律错误。
磊博公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
磊博公司向一审法院起诉请求：1、黄志全向磊博公司给付2012年3月1日至2013年12月31期间未足额交纳的租金27776元；2、黄志全向磊博公司给付2014年1月1日至2014年12月31期间的租金92928元（按968㎡及8元/㎡计算）；3、黄志全向磊博公司给付2015年1月1日至今的租金（按968㎡及13元/㎡计算）；4、黄志全向磊博公司给付行车年检费5750元；5、黄志全承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2009年6月1日，磊博公司、黄志全签订《厂房及设备租赁协议》一份，约定黄志全承租磊博公司B幢8号1间厂房用于石材经营，租赁期自2009年6月1日至2011年5月30日止。该厂房建筑面积968㎡，按照6元/㎡计算租金，每年的租金共计69696元，租金一年一付，先付后租。同时，双方还在合同中约定，磊博公司无偿提供一台5吨行车供黄志全使用，但行车的维修、保养及年检费用由黄志全承担。
2011年5月30日租赁到期时，磊博公司、黄志全没有续签书面的租赁合同，但黄志全仍继续使用磊博公司提供的厂房。2012年1月11日，因黄志全欠付租金，磊博公司在金陵晚报上刊登了公告称：“磊博公司原B区8号承租户黄志全，请见报后一月内速与公司商谈还款事宜，逾期将对你厂房内的设备资产进行抵押转让，后果均由你本人负责。”
2014年1月10日，黄志全向磊博公司支付了100000元租金，在磊博公司出具给黄志全的收据上记载，收款事由为B区8号黄志全厂房（2012年3月1日至2013年12月31日）部分租金。此后，黄志全没有再向磊博公司付款的行为。
2015年8月2日，磊博公司向黄志全邮寄一封挂号信，收件人为黄志全，收件地址为建通路1号磊博市场B区8号。因为原址查无此人，邮局将该信件退回了寄件人。诉讼中磊博公司还提供了2016年4月10日开具的租金催缴通知单，称还以催缴单的形式向黄志全催收过租金，但磊博公司未提供其他证据证明黄志全接收到了该催缴通知，且黄志全在庭审中也称从未收到过该催缴通知。
一审另查明，2016年3月30日，湖南省矿山起重机有限公司向磊博公司开具了两张收据，金额共计5750元，收款事由记载为B8行车检修等。
一审再查明，一审法院在诉讼过程中前往磊博市场B区8号现场勘察，发现厂房内存放着大量的石材，占据了厂房面积的一半以上。厂房内有一台行车。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、磊博公司、黄志全之间是否存在租赁关系以及租赁期限的问题。二、黄志全所欠磊博公司租金应按什么标准计算、是否有欠行车检修费的问题。三、磊博公司主张的租金是否超过诉讼时效的问题。
第一，关于磊博公司、黄志全之间是否存在租赁关系以及租赁期限的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，磊博公司、黄志全在2011年5月30日原租赁期届满后，虽然没有再签订书面的租赁合同，但磊博公司仍然提供厂房供黄志全使用，黄志全事后也有补交租金的行为。根据一审法院现场勘察的结果来看，目前厂房内仍存放着黄志全大量的石材。再结合黄志全离开厂房后未再进行石材加工的经营，没有提供充分证据证明该石材系磊博公司非法占有的等事实，一审法院认为双方在2011年5月30日后形成了事实上的租赁合同关系，合同期间为不定期，目前仍未终止。
第二，关于黄志全所欠磊博公司租金应按什么标准计算、是否有欠行车年检费的问题。首先，磊博公司没有证据证明双方在书面租赁合同到期后对租金标准进行过重新明确的约定，因此磊博公司主张根据市场行情逐年增加租金的要求，证据不足，一审法院不予支持。据此，在双方不定期的租赁关系期间仍应按照原合同约定的6元/㎡（69696元/年）标准计算2011年5月30日后的租金。其次，对于2012年3月1日至2013年12月31日的租金，按照6元/㎡（69696元/年）的标准计算，黄志全应当向磊博公司支付此阶段的租金为127776元，同时在磊博公司出具给黄志全的收据中也注明了黄志全支付的100000元为部分租金。因此，黄志全未向磊博公司付齐2012年3月1日至2013年12月31日的租金，尚欠27776元。最后，磊博公司、黄志全在书面合同中约定了黄志全可以无偿使用磊博公司的行车，但是黄志全应支付行车的维修、保养及年检费用。根据一审法院现场勘察确认涉案厂房内有一台行车，磊博公司提供的行车检修费用时间发生于黄志全租赁期间内，一审法院对磊博公司主张黄志全支付行车检修费的诉请，依法予以支持。
第三，关于磊博公司主张的租金是否超过诉讼时效的问题。根据法律规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之日时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。首先，磊博公司对双方在2012年3月1日至2013年12月31日期间的租金已于2014年1月进行了结算，但磊博公司提供的2015年8月2日向黄志全催缴租金的挂号信以及2016年4月10日开具的租金催缴通知单，磊博公司均没有证据证明到达了黄志全处，不产生诉讼时效中断的效力。因此至本案磊博公司起诉时未发生诉讼时效中断的事由，故该债务已经超过诉讼时效。其次，本案2014年1月后的租赁关系系未约定租金给付期限的不定期租赁合同，黄志全无证据证明其对磊博公司主张的欠付租金明确表示不予支付。因此磊博公司起诉主张的2014年1月后的租金，没有超过诉讼时效，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、黄志全于判决发生法律效力之日起十日内向南京磊博石材市场有限公司按照69696元/年的标准给付自2014年1月1日起至实际给付之日止的租金；二、黄志全于判决发生法律效力之日起十日内向南京磊博石材市场有限公司给付行车检修费5750元；三、驳回南京磊博石材市场有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6163元，由黄志全负担。
二审中，除了上诉人对一审查明的“2012年1月11日，因黄志全欠付租金，磊博公司在金陵晚报上刊登了公告称：“磊博公司原B区8号承租户黄志全，请见报后一月内速与公司商谈还款事宜，逾期将对你厂房内的设备资产进行抵押转让，后果均由你本人负责。”、“2016年3月30日，湖南省矿山起重机有限公司向磊博公司开具了两张收据，金额共计5750元，收款事由记载为B8行车检修等。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。因有报纸刊载的企业公告及湖南省矿山起重机有限公司出具的收据为证，故本院对上诉人的异议均不予采纳。
本院二审查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证及房产证。
二审中，磊博公司称，若合同无效，其诉讼请求变更为：1、要求黄志全参照原租赁合同69696元/年的标准支付自2014年1月1日至实际给付之日的占有使用费；2、黄志全向磊博公司支付行车检修费5750元。双方均同意二审法院对磊博公司变更后的诉讼请求直接处理，并依法作出终审判决。
本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、磊博公司与黄志全之间是否存在租赁关系；二、磊博公司的主张是否已经超过诉讼时效。
一、关于磊博公司与黄志全之间是否存在租赁关系问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2009年6月1日，磊博公司、黄志全签订的《厂房及设备租赁协议》约定，黄志全承租磊博公司涉案厂房用于石材经营，租赁期自2009年6月1日至2011年5月30日止。合同签订后，黄志全承租使用了诉争房屋，并向被上诉人支付了租期内的租赁费用，期满后黄志全未将涉案房屋交还给磊博公司，并继续使用诉争房屋。黄志全于2014年1月10日向磊博公司支付了2012年3月1日至2013年12月31日的部分租金。此后，黄志全没有再向磊博公司支付租赁费用，但黄志全在承租的诉争房屋内存放有大量的石材，并未实际搬出并向磊博公司交还涉案房屋，因此，双方之间存有事实租赁关系。黄志全称双方之间不存着租赁关系的意见不能成立，本院不予支持。
二、关于磊博公司的主张是否已经超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故依法应认定双方当事人于2009年6月1日签订的《厂房及设备租赁协议》因违反法律的禁止性规定而无效。《厂房及设备租赁协议》虽无效，但磊博公司可以请求参照合同约定要求黄志全支付房屋占有使用费及行车检修费。上诉人黄志全称被上诉人磊博公司更换了诉争房屋的钥匙扣押其物品，但上诉人黄志全缺乏证据证明被上诉人磊博公司扣押其存放物品之事实，且客观上上诉人黄志全并未实际搬离涉案房屋并予以返还，故磊博公司要求黄志全支付占有使用费的主张，依法应予支持。一审法院判令黄志全向磊博公司支付租金不当，本院依法予以纠正。由于上诉人黄志全对诉争房屋的占用，造成了磊博公司租金收益的损失。上诉人黄志全占用涉案房屋的行为处于持续状态，磊博公司亦向上诉人承租涉案房屋的地址邮寄了催告通知，黄志全亦未向磊博公司表示不予支付房屋使用费，故磊博公司要求黄志全支付自2014年1月后的房屋使用费未超过诉讼时效，本院依法予以支持。上诉人黄志全称磊博公司的主张已经超过诉讼时效的意见不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初2921号民事判决第二、第三项；
二、变更南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初2921号民事判决第一项为：黄志全于本判决发生法律效力之日起十日内向南京磊博石材市场有限公司按照69696元/年的标准给付自2014年1月1日起至实际给付之日止的占有使用费。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6163元，由黄志全负担；二审案件受理费6163元，由黄志全负担。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年三月二十二日
书记员 郭旭冬