文书内容广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第77号原告广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司，住所地在广州市越秀区沿江中路195-197号19楼。法定代表人梁健强，该司总经理。委托代理人何毅强、张斌，该司职员。被告欧阳慧盈，女，1976年1月3日出生，汉族，户籍地址广州市天河区。原告广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司（下简称中旅物业公司）诉被告欧阳慧盈物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中旅物业公司的委托代理人何毅强、张斌到庭参加诉讼，被告欧阳慧盈经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中旅物业公司诉称：广州市天河区天河北路侨林街43号中旅商务大厦2201单元，是被告的物业。中旅商务大厦的开发商于2008年6月与原告签订了《物业管理服务合同》，委托原告对中旅商务大厦实行物业管理。按大厦实际管理内容，被告应于每月15日前交纳管理费，被告使用的水电费由原告代收代缴，逾期缴费则应按逾期之日起每天按欠交费用的千分之二交纳滞纳金。协议签订后，原告为整栋大厦提供了物业管理服务，但被告至今仍无故拖欠了2006年4月至2008年6月管理费39069元，2011年11月至12月管理费2894元、2013年6月至12月管理费10129元，逾期违约滞纳金52092元。原告垫付2013年6月至2013年12月水电费926元，所产生的利息20元（按银行贷款利率年息5.31%计算）。原告每月月初都向被告发送《催款通知书》，但被告至今未实际支付以上欠款。原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告向原告清偿物业服务费52092元以及滞纳金52092元（以当月物业服务费为本金，按每日千分之二的标准，自当月16日起计至付清之日止，按此计算滞纳金已超过本金，以不超过本金为限）；二、被告向原告清偿代垫的水电费926元及利息（按银行同期贷款利率标准计算）；三、被告承担本案诉讼费用。被告欧阳慧盈未答辩。经审理查明：根据广州市房地产档案馆的《房地产登记簿查册表》显示，欧阳慧盈是广州市天河区天河北路侨林街43号2201房（下简称案涉房屋）的登记产权人，案涉房屋的建筑面积为180.9504平方米。欧阳慧盈于2008年6月26日对案涉房屋进行收楼。2006年1月1日，案外人广东银华房地产有限公司（委托方/甲方）与中旅物业公司（受托方/乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方将中旅商务大厦（原名中旅侨星苑）委托于乙方实行物业管理，坐落位置为广州市天河区××街××号，委托管理期限自2006年1月1日起；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；本大厦的物业管理服务费标准是写字楼8元/月/平方等。2009年3月1日，案外人广东银华房地产有限公司（委托方/甲方）与中旅物业公司（受托方/乙方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方将中旅商务大厦（原名中旅侨星苑）委托于乙方实行物业管理，坐落位置为广州市天河区××街××号，委托管理期限自2009年3月1日起；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；本大厦的物业管理服务费标准是写字楼8元/月/平方等。现中旅物业公司以欧阳慧盈拖欠案涉房屋的物业服务费为由，提起本案诉讼。诉讼过程中，中旅物业公司确认欧阳慧盈已支付了2013年6月至12月共7个月的物业服务费10129元、水电费926元，故其申请撤回要求欧阳慧盈支付2013年6月至12月共7个月的物业服务费10129元及其滞纳金、水电费926元及利息的诉讼请求。中旅物业公司称虽然《物业管理服务合同》并无约定每月物业服务费的交付时间及逾期缴费的滞纳金标准，其公司亦无与欧阳慧盈签署独立的物业管理协议，但其公司与其他业主均签订了独立物业管理协议，都约定每月的物业服务费是在当月15日前交付、每月电费是在次月15日前交付，逾期交付物业服务费的滞纳金以当月所欠物业服务费为本金、从当月16日起计至实际交付之日止、以每日2‰的标准计算。中旅物业公司确认中旅大厦并没有成立业主委员会并选聘物业服务企业。本院认为：中旅物业公司申请撤回要求欧阳慧盈支付2013年6月至12月共7个月的物业服务费10129元及其滞纳金、水电费926元及利息的诉讼请求，属于当事人对其诉讼权利的自由处分，本院予以准许，故对此部分诉讼请求本院不予审处。中旅物业公司与中旅大厦的开发商签署了两份《物业管理服务合同》，约定由中旅物业公司对中旅大厦提供物业管理服务，该两份合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理条例》的规定，在中旅大厦的业主委员会选聘物业服务企业对该小区进行物业管理之前，中旅物业公司作为中旅大厦的建设单位委托的物业服务企业，依据上述《物业管理服务合同》自2006年1月1日起可以进驻中旅大厦并履行物业管理职责。欧阳慧盈虽未直接与中旅物业公司签订物业管理委托合同，但其在实际取得案涉房屋的所有权后，已成为该房屋的业主，在上述《物业管理服务合同》未解除的情况下应接受上述合同约束，并履行上述合同的相应条款。中旅物业公司从2006年1月1日起进驻中旅大厦，并履行了物业管理的职责，欧阳慧盈实际接受了中旅物业公司的管理和服务，双方形成事实上的物业管理关系。根据公平原则和权利义务相一致原则，欧阳慧盈负有向中旅物业公司支付物业服务费的义务。但截至中旅物业公司提起本案诉讼之日止，欧阳慧盈仍未向中旅物业公司支付2006年4月至2008年6月、2011年11月至12月期间的物业服务费，已构成违约。前述《物业管理服务合同》约定物业服务费按每月每平方米建筑面积8元收取，《房地产登记簿查册表》记载案涉房屋的建筑面积为180.9504平方米，故欧阳慧盈应按照中旅物业公司所主张的1447元/月（180.9504平方米×8元/平方米·月）的标准支付拖欠上述期间的物业服务费。按照上述标准计付，欧阳慧盈应向中旅物业公司支付拖欠上述期间的物业服务费合计41963元（1447元/月×29个月）。关于逾期交付物业服务费的滞纳金问题，虽然《物业管理服务合同》未约定支付物业服务费的具体时间，但中旅物业公司所主张按照其公司与其他业主签订的独立物业管理协议约定，每月物业服务费于当月15日前支付，该主张合理可信，本院予以采纳。但鉴于《物业管理服务合同》并没有约定逾期交付物业服务费的滞纳金，中旅物业公司要求欧阳慧盈按照每日2‰的标准、自当月16日开始支付逾期支付物业服务费的滞纳金的诉求缺乏事实依据，本院不予支持。但欧阳慧盈逾期支付物业服务费的行为确实造成中旅物业公司的利息损失，故本院酌情判令欧阳慧盈向中旅物业公司支付逾期支付物业服务费的利息，该利息以当月所欠物业服务费为本金、自当月16日起计至清偿之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以不超过所欠物业服务费为限。欧阳慧盈经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告欧阳慧盈于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司支付拖欠广州市天河区天河北路侨林街43号2201房2006年4月至2008年6月、2011年11月至12月期间的物业服务费共41963元；二、被告欧阳慧盈于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司支付逾期支付上述期间物业服务费的利息（以每月所欠物业服务费为本金，自当月16日起计至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以不超过所欠物业服务费为限）；三、驳回原告广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2400元，由原告广东中旅集团广州酒店物业管理有限公司负担1000元、被告欧阳慧盈负担1400元；公告费1000元，由被告欧阳慧盈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  张莉萍人民陪审员  傅红亚二〇一四年七月三十一日书 记 员  梁怡筠陈秋滢本判决书于2014年    月    日送达