广东省珠海市金湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠金法民三初字第78号
原告珠海文冠商品混凝土有限公司。住所地：。
法定代表人张国明，总经理。
委托代理人黄江春，广东益诺众承律师事务所律师。
委托代理人赵琳，广东益诺众承律师事务所律师。
被告龙俊伊，女，汉族，住广西宾阳县。身份证号码：×××5827。
委托代理人周锦丽，广东天高律师事务所律师。
第三人珠海横琴中经保利贸易有限公司。住所地：珠海横琴新区。
法定代表人黄孙伟，总经理。
委托代理人周锦丽，广东天高律师事务所律师。
委托代理人阳帆，广东天高律师事务所律师。
原告珠海文冠商品混凝土有限公司诉被告龙俊伊、第三人珠海横琴中经保利贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2015年3月11日、2015年5月8日两次公开开庭进行了审理，原告珠海文冠商品混凝土有限公司的委托代理人黄江春、赵琳，被告龙俊伊的委托代理人周锦丽，第三人珠海横琴中经保利贸易有限公司的法定代表人黄孙伟及其委托代理人周锦丽、阳帆到庭参加诉讼。
原告诉称，1、2010年7月19日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将其名下位于珠海市金湾区红旗镇矿山工业园的经营场地租赁给被告作经营水泥中转库使用，租金按中转库出库水泥、粉煤炭、矿粉等每吨人民币1.5元计收，每月销售不足1万吨按1万吨计收，每月销售超过1万吨的按实际销售数量计收租；原告将200平方米房屋租赁给被告作办公使用，租金在两年内不计收，两年后按每平方米10元计收；被告租赁期间，原告不干涉被告合法经营管理，如被告需转让中转库给第三方须告知原告，并保证第三方能够完全履行该合同所有条款；被告违约导致原告收益无法实现……，原告有权单方解除合同并追究被告经济责任。原告与被告经丈量确认，被告实际使用办公房屋面积为504平方米，按500平方米计算租金。
2、2012年，原告因被告于2011年将中转库交由第三方珠海市海联江贸易有限公司经营，没有履行告知义务，没有履行与原告核对出库水泥、粉煤炭、矿粉数量义务，也没有履行保证第三方珠海市海联江贸易有限公司与原告核对出库水泥、粉煤炭、矿粉数量义务，致使原告无法按实际出库水泥、粉煤炭、矿粉数量计收租金，实际收益受损，且长期拖欠租金，原告起诉要求解除《租赁合同》，形成（2012）珠金法民一初字第1161号案和（2013）珠中法民三终字第78号案。因被告在诉讼期间自行按每月15000元缴纳中转库场地租金，法院不支持解除《租赁合同》。同时，被告因变电柜停电检修事件与原告发生纠纷，被告提起诉讼，要求原告承担电费，形成（2012）珠金法民一初字第493号案和（2013）珠中法民一终字第6号案。另外，被告与第三方珠海市海联江贸易有限公司合谋，以变电柜停电检修造成损失为由起诉原告，形成（2014）珠金法民一初字第136号案和（2014）珠中法民一终字第766号案、（2014）珠金法民一初字第137号案和（2014）珠中法民一终字第955号案，损害原告合法权益。
3、2013年，被告在明知变电器工程500KV（新增S9-500KVA欧式箱变电柜）是原告与金湾区桂龙建材经销部共同财产情况下，与其丈夫谢辽东、案外人王霞恶意串通，规避财产所在地珠海法院管辖，到广西宾阳县提起虚假股东增资之诉，形成（2013）宾民二初字第274号案，借法院调解，将原告名下变电器工程500KV（新增S9-500KVA欧式箱变电柜）认定为被告与谢辽东夫妻共同财产，并作为谢辽东股东增资部分的实物出资，确定给谢辽东与王霞控股的珠海市海联江贸易有限公司，侵犯原告财产所有权。为此，原告不得不于2014年到广西宾阳县申请撤销（2013）宾民二初字第274号民事调解书，形成（2014）宾民二初字第170号案，获得法院支持。
4、在（2014）珠金法民一初字第137号案中，经营中转库的第三方珠海市海联江贸易有限公司自认，曾于2012年6月将中转库转租给案外人平南县长润水泥有限公司经营。最近，原告获悉，被告又将中转库交由第三方珠海横琴中经保利贸易有限公司经营。在被告不断变更中转库经营者的过程中，没有履行告知义务，没有履行与原告核对出库水泥、粉煤炭、矿粉数量，按实际出库水泥、粉煤炭、矿粉数量支付租金的义务，也没有履行保证第三方按照《租赁合同》约定与原告核对出库水泥、粉煤炭、矿粉数量，按实际出库水泥、粉煤炭、矿粉数量支付租金的义务，导致原告收益无法实现。被告一再违约，经原告口头、电话、短信、书面催告后，仍不肯与原告核对出库水泥、粉煤炭、矿粉数量，至今拖欠原告租金已达679037元。现在经营中转库的第三人珠海横琴中经保利贸易有限公司一直隐瞒实际出库水泥、粉煤炭、矿粉数量，经原告一再催告，其法定代表人黄孙伟确认2014年3月中转库出库水泥16636.34吨。
5、综上，原告认为，自原被告建立租赁关系以来，被告一再违约，无履行《租赁合同》之诚意，致使原告无法实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的规定及双方签订《租赁合同》的约定，被告龙俊伊的行为已构成根本违约。而且，自建立租赁关系开始至今，双方一直发生纠纷，经过多年、多次诉讼后，积怨已深，矛盾愈发尖锐，已丧失保持租赁关系的基础。因此，原告依法依约可以请求解除《租赁合同》，要求被告支付租金和逾期支付违约金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《租赁合同》；二、确认中转库2013年8月份至2014年12月份出库水泥量（含粉煤炭、矿粉等）为385907吨（详见“出库水泥、粉煤炭、矿粉数量及场地租金计算明细”）；三、被告向原告支付2013年8月份至2014年12月份中转库场地租金584037元（详见“出库水泥、粉煤炭、矿粉数量及场地租金计算明细”），及自2013年8月20日起计至付清之日止的逾期支付违约金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，暂计1000元；四、被告向原告支付2013年7月19日至解除租赁合同之日办公房屋租金，暂计至2015年2月18日，计95000元（500平方米×10元×19个月），及自2013年7月19日起计至付清之日止的逾期支付违约金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，暂计1000元；五、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：被告对原告要求解除合同有异议，被告没有违背合同约定，被告转让中转库一事已口头告知原告。合同期限到2025年7月19日，租金一直由第三人珠海横琴中经保利贸易有限公司的法定代表人黄孙伟交给原告，对此原告法定代表人张国明没有异议。2013年8月至2014年4月的租金数额有异议，原告的计算方法被告不认可，原告是按照2014年3月出库吨数所用的用电量来计算的，设备用电量情况及时间是不一样的，所以不能按此方式计算，合同约定如果达不到一万吨的就按照每月15000元计算，加上办公室租金5000元，共计20000元一个月，超过1万吨按实际吨数计算。
第三人辩称：1、2010年7月19日原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。双方合作至今并无依法解除合同的法定事由。
2、《租赁合同》签订后谢顺军、谢辽东（被告的丈夫）、彭自立根据约定在租赁场地内共同建设并拥有了位于金湾区文冠搅拌站内的水泥中转库。2013年6月与2013年10月，第三人分别与谢顺军、谢辽东签订《水泥中转库转让合同》、《水泥中转库、水泥包装设备转让协议书》，将其拥有的水泥中转库、水泥包装设备转的所有权让给了第三人，并由第三人代为支付相应的场地使用租金。第三人已支付了相应的的转让款，拥有上述资产的绝大部分所有权。被告已将该转让事宜口头告之原告。
经原告同意，从2013年8月至2015年1月第三人的法定代表人黄孙伟代被告支付给原告租金共50万元人民币，已足额支付，并远远超过被告应支付给原告租金（租金实际由原告的法定代表人张国明收取，因张国明声称为了避税，支付给自己即代表已支付给原告）。
3、第三人的法定代表人黄孙伟代被告与原告支付了原、被告共有的变电柜从2013年11月到2015年的1月的电费。在该时间段内原告应当支付的变损费用为119549.2元，该项费用以及之前的变损费用原告都未支付，应在租金中予以扣减。
4、原、被告签订的《租赁合同》约定：“……双方确认数量及金额之日起，在15个工作日付清租金费用。”从第三人开始经营水泥中转库起每月水泥出库量基本都不足1万吨，第三人每月都把水泥中转库的出库水泥的数量交付给原告进行核对、确认，原告却置之不理。第三人在无法得到原告确认的对账单的情况下，仍以每月2万元人民币的基数支付中转站与办公房屋的租金给原告（在原告核对水泥出库量后，第三人可根据实际数缴纳租金）。原告收到了水泥中转库的出库明细却不及时对账确认，责任不在被告与第三人，而在于原告。
原告仅以水泥中转库的水泥出库量最多的一个月即2014年3月的用电量作为推算水泥中转库的出库量是不合理的。事实上原告与被告共有的变电柜的电除水泥中转库生产用电之外，第三人的员工的生活用电、案外人珠海市明创贸易有限公司（车队）也使用，各方生活用电的用电量还因季节的变化在不断的变化。原告以用电量来推算水泥出库量既不科学也不合理。
5、原告与被告、第三人之间的矛盾在很多时候是由原告挑起的，原告挑起了矛盾而又以双方存在矛盾来要求解除合同，如果合同可以如此解除的话，则任何人只要不承担义务并搞一些破坏手段，然后报警处理、或提起诉讼就可以解除合同了。
总之，在原告与被告签订合同之后，被告已按合同约定履行了合同义务，原告要求解除合同理据不足，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年7月19日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于珠海市金湾区红旗镇矿山工业区的场地出租给被告建设库容至少6000吨水泥中转库，租赁期限为15年，即自2010年10月1日至2025年9月30日止。合同第五条租金规定：“1、租金按出库水泥等每吨人民币壹元伍角计收：①每月销售不足1万吨按一万吨计收；②每月销售超过一万吨按实际销售数量计收租金。2、乙方租用200平方米房屋使用费在签订合同两年内不计收租金，两年后按每平方米10元计”。第六条结算方式规定：“1、租金按乙方出库（水泥等）称重计量为结算依据，乙方约定平均每月1万吨为保底基数，不足一万吨按一万吨结算租金，超过一万吨按实际数量结算。每月5号前双方书面确认数量及金额。2、双方确认数量及金额之日起，在15个工作日付清租金费用”。第九条第2项约定：“乙方（龙俊伊）租赁期间，甲方不干涉乙方合法经营管理，如乙方需转让中转库给第三方须告知甲方，并保证第三方能够完全履行该合同所有条款”。
2010年8月8日，谢辽东（系龙俊伊丈夫）、谢顺军、彭自立签订《水泥库经营合同》，约定由谢辽东出资200万元，谢顺军出资200万元，彭自立出资20万元，共出资420万元建设6000吨水泥中转库。自2010年7月19日起，水泥中转库开始建设。至2011年4月底，水泥中转库建成。2011年5月底，由案外人珠海市海联江贸易有限公司在该水泥中转库进行生产，并开始缴纳租金。
2011年7月15日，原、被告共同出资人民币32万元，由原告向珠海市电力局申请新增S9-500KV欧式箱变电柜。建成后使用过程中，双方发生纠纷，2012年3月24日，被告向本院起诉，要求排除妨碍，恢复供电。后双方多次发生纠纷。
2012年7月31日，原告向被告发出《通知》一份，以被告违反租赁场地未经原告同意不得擅自转让给第三方经营的约定为由要求终止合同。2012年8月1日，被告向原告发出《律师函》一份，以合同自签订之日起一直在履行，未出现合同约定的终止情况，要求原告继续履行租赁合同。2012年9月18日，被告回复《通知》一份，不同意解除合同。
2013年6月与2013年10月，第三人分别与谢顺军，珠海市海联江贸易有限公司、王霞、谢辽东签订《水泥中转库转让合同》、《水泥中转库、水泥包装设备转让协议书》，将其拥有的水泥中转库、水泥包装设备转让给了第三人，并由第三人代为支付相应的场地使用租金。
2014年2月28日至2015年1月11日，第三人的法定代表人黄孙伟共向原告法定代表人张国明及张国明儿子张志龙的个人账户汇款人民币50万元，第三人称其于2013年11月开始经营中转库，由于原告一直不愿核对出库明细，第三人只好按基数2万元每月将款项汇给原告。
以上事实有租赁合同、收据、“丈量确认”、询问笔录、短信内容、两份“通知”、“出库明细”、商事登记、“用电复核单”、（2012）珠金法民一初字第493号民事判决书、（2013）珠中法民一终字第6号民事判决书、（2012）珠金法民一初字第1161号民事判决书、（2013）珠中法民三终字第78号民事判决书、民事调解书、（2014）宾民二初字第170号民事判决书、案件生效证明、（2014）珠金法民一初字第136号民事判决书、（2014）珠中法民一终字第766号民事判决书、（2014）珠金法民一初字第137号民事判决书、（2014）珠中法民一终字第955号民事判决书、两份“欠款确认”和两份“承诺书”、“龙俊伊答辩状”、《水泥中转库经营合同》、桂龙商事登记簿、海联江商事登记簿、报警回执、询问笔录、拘留决定书、罚款决定书、“明细表”、《水泥中转库转让合同》、《水泥中转库、水泥包装设备转让协议书》、汇款记录、短信息、水泥中转库出库明细单、电费单、原告应承担的变损费用表、珠海市明创贸易有限公司（车队）用电明细表等以及开庭笔录在卷佐证。
本院认为，本案争议焦点为：原告是否有权解除2010年7月19日签订的《租赁合同》。根据《租赁合同》第九条约定，如被告龙俊伊需转让中转库给第三人须告知原告，并保证第三方能够完全履行该合同所有条款。第八条第二项约定，被告违约导致原告收益无法实现，原告可采取如下措施：有权停止被告使用中转库；有权单方面解除合同并追究被告经济责任。可见，原告享有单方解除合同权利的前提为被告未告知将中转库转让事实且第三人未履行租赁合同导致原告收益无法实现，上述两条件同时具备后，原告则享有单方解除权。对此，本院分析如下：第一，被告是否存在转让中转库事实且未告知原告。根据《租赁合同》约定，被告将中转库转让第三人应当通知原告，本案中，被告称其已经口头通知原告，原告对于被告转让中转库的行为是知悉的，但被告并未提交证据证实其履行了转让通知义务。虽然从第三人法定代表人黄孙伟与原告法定代表人张国明的短信内容以及黄孙伟签署的欠款确认书可以推定原告已知悉第三人在实际经营中转库，但不能由此推理被告已履行告知转让中转库之合同义务。
第二，原告是否明确的对欠付租金进行催缴，被告是否未履行租赁合同义务导致原告收益无法实现。被告将中转库转让第三人后，应保证第三人能够完全履行合同所有义务，即被告对第三人所承担的支付租金的义务承担连带支付责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，被告有欠缴租金的行为，原告对欠付租金进行催缴，并给予被告合理的支付期间，被告逾期仍不支付，原告方可解除合同。本案中，原告无法证实其对被告所欠租金总额已进行了确认，原告以用电量的多少来计算第三人每月出库水泥量也与租赁合同约定不符，租赁合同第六条约定的结算方式规定：“租金按乙方出库（水泥等）称重计量为结算依据，”而并非原告所称的按用电量计算，原告称第三人支付给其的人民币50万元是第三人应支付的欠款和保证金，而关于保证金一事，原告并未提交任何证据予以证明第三人需缴纳保证金，无证据显示双方有关于保证金的约定，因此，对原告关于第三人支付的50万元的情况说明，本院不予采信。依据租赁合同约定，租金支付标准是按照水泥销售量计算，但双方并未对水泥销售量予以对账，现第三人已按照最低标准每月20000元支付租金，该支付行为未对合同目的造成实质性损害，原告据此要求解除合同，理据不足，本院不予认可。
原告称其已于2014年7月25日、2014年11月18日向被告龙俊伊发出《通知》催缴租金，其在2014年7月25日的《通知》中称被告“在长达一年多的时间里没有缴纳过分文租金”与事实不符，根据第三人提交的汇款转账记录，其多份汇款转账记录用途均写明是“租金”，原告显然知悉款项的来源，其在2014年11月18日的《通知》中表示：“若你不同意解除《租赁合同》，因为合同系你所签，合同存续期间的租金都必须按照约定每月支付25000元”，在两份《通知》发出后，第三人共支付人民币10万元给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知承租人解除合同，而本案原告的催告行为本身并不明确具体，并且在催告后，尽管没有对账的情况下，第三人仍然继续支付租金。关于双方对账的问题，原告与被告、第三人各执一词，但整个庭审中被告、第三人一直表示希望原告与其对账，以确定每月租金，第三人在双方一直没有对账核对每月水泥出库量的情况下，一直按照固定每月20000元支付租金，甚至多付租金也是希望合同能够继续履行，原告不能以被告违约而要求解除合同。
综上所述，虽然被告未将中转库转让事实通知原告，但原告并未正确履行催告义务，第三人也已依照租赁合同约定履行支付租金义务，并未影响原告收益，故原告提出解除2010年7月19日签订的《租赁合同》，理据不足，本院不予采纳。
关于原告请求依照第三人每月用电量来确认其出库水泥量，与合同约定不符，本院不予确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告珠海市文冠商品混凝土有限公司的诉讼请求。
本案受理费26，288元，由原告珠海市文冠商品混凝土有限公司承担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 伏 峰
代理审判员 程 怡
人民陪审员 袁 浩
二〇一五年七月二十日
书 记 员 何素雅