杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第453号
原告：杭州市城市建设发展有限公司。
法定代表人：范川。
委托代理人：郭筹鸿、金丽迪。
被告：邵良。
委托代理人：鲍克定。
原告杭州市城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）为与被告邵良物权保护纠纷一案，于2010年4月8日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判。被告邵良于答辩期间提出管辖权异议，本院裁定驳回其异议，邵良不服裁定提出上诉，杭州市中级人民法院经审查驳回上诉，维持原裁定。后本案依法转为普通程序，依法组成合议庭，于2010年9月7日公开开庭进行了审理。原告城建公司委托代理人金丽迪，被告邵良委托代理人鲍克定均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司起诉称：2005年2月21日，杭州市人民政府下发《关于杭州市房屋建设开发总公司改制方案的批复》（杭政函（2005）41号文件），同意杭州市城市建设资产经营有限公司对杭州市房屋建设开发总公司资产处置的意见，将原属于杭州市房屋建设开发总公司的大关西三苑1幢3-6层的房产（即案涉房屋）划归杭州市城市建设资产经营有限公司。同年11月23日，杭州市城市建设资产经营有限公司下发《关于房屋建设开发总公司改制剥离资产划转的通知》（杭城资（2005）280号），将房屋建设开发总公司的4879.978平方米房产划转原告所有，由原告负责经营管理，具体负责有关房产租金收缴、维护管理，适时办理产权过户、补证等手续，案涉房产即在此剥离资产中。2006年6月5日，原告与杭州市房屋建设开发总公司租赁经营服务公司（2007年3月28日更名为杭州杭房租赁经营服务有限公司）签订协议书，前者委托后者对大关西三苑农贸市场3-6层过渡房进行日常经营和安全管理。2008年2月26日，杭州杭房租赁经营服务有限公司（以下简称杭房租赁公司）与被告签订租赁合同一份，约定将本市大关农贸综合楼322室租给被告使用，租赁期限自2008年3月1日至2009年2月28日，年租金3000元，每季度缴纳一次。2009年2月28日，被告的租赁期限届满，根据原告资产管理的需要，原告不再将房屋续租给被告，且已书面通知被告。但经原告多次口头及书面通知，被告至今拒绝将房屋腾空，已占用房屋达13个月。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即腾退杭州市大关农贸综合楼601室房屋，将房屋返还给原告；2、被告赔偿原告房屋被占用的经济损失，按3000元／年计算至实际腾退时止（自2009年3月1日起暂计至起诉月份为3250元）；3、诉讼费由被告承担。
被告邵良答辩称：1、原告没有依法取得涉案房屋大关农贸市场1幢3-6层的合法物权，其不是真正的房屋所有权人，没有资格向本案被告提起物权保护诉讼，即原告不适格；2、从法律关系角度看，被告因与杭房租赁公司存在合法租赁关系而使用涉案房屋，实际上被告自2006年8月就租住房屋，租赁合同一年一签，杭房租赁公司在2006年8月收取了被告租赁押金，该押金至今未退，表明租赁将继续，并非如原告所称的“无理占用”，原告不能直接以保护物权要求被告腾房；3、原告诉称的部分事实错误，涉案大楼内的大部分租户，租期都在6-8年左右，即从2002年就住进来，当时租赁经营公司根本不可能受原告委托，当时只能受建造者开发总公司委托，因此产权人变动不影响租赁关系的履行，买卖不破租赁；4、在租赁合同未解除的情况下，原告在2009年2月将涉案房屋租给杭州灿坤企业管理有限公司，侵害了被告的优先承租权，出租行为无效。综上，原告未取得合法物权，没有资格向被告主张物权保护，且出租人始终未明确表示解除租赁合同，原告的擅自出租行为不能代表出租人的真实意思，故被告仍在继续租赁，租赁合同没有真正解除，故请法院驳回原告起诉；若原告适格，请法院驳回原告诉请。
原告城建公司为证明其诉讼主张提供了以下证据：
1、营业执照复印件1份，拟证明原告主体资格；
2、身份证复印件1份，拟证明被告主体资格；
3、《关于杭州市房屋建设开发总公司改制方案的请示》复印件1份，拟证明市房屋建设开发总公司的改制方案，请示文中拟将包括本案诉争房屋在内的未确权房产4879.96平方米房产进行剥离；
4、《关于杭州市房屋建设开发总公司改制方案的批复》复印件1份（复印自产权交易中心，有城建公司盖章），拟证明杭州市人民政府同意对杭州市房屋建设开发总公司的改制方案，同意将剥离的房产划归给市城建资产经营公司；
5、《关于房屋建设开发总公司改制剥离资产划转的通知》复印件1份，拟证明市城建资产经营公司将本案所涉房产划转给原告，由原告负责经营管理，并办理产权过户、补证等手续；
6、《协议书》复印件1份，拟证明原告将大关西三苑农贸市场综合楼3-6楼房屋委托杭房租赁公司进行日常经营和安全管理的事实；
7、《租赁合同》复印件1份，拟证明杭房租赁公司将诉争房屋322室房屋租给被告使用，期限自2008年3月1日至2009年2月28日；
8、建设工程施工、规划许可证各复印件1份（复印自城建档案馆），拟证明大关西三苑1幢东房产即大关西三苑农贸市场综合楼，由市房屋建设开发总公司建设；
9、工商登记材料复印件1份，拟证明杭州市房屋建设开发总公司租赁经营服务公司更名为杭州杭房租赁经营服务有限公司；
10、律师函1份，拟证明原告已经通知被告腾房的事实；
11、建设工程竣工规划验收合格证复印件1份（复印自城建档案馆），拟证明大关西三苑已经竣工验收，物权已经发生效力的事实；
12、通知1份，拟证明原告通知各租户尽快腾房的事实；
13、律师通知租户腾房的录像资料1份，拟证明原告已经尽到通知义务的事实。
被告邵良为证明其抗辩主张提供了以下证据：
1、租赁合同及租金收条、押金收条，拟证明被告因合法租赁关系而使用房屋，不是无权占有行为。原告不能直接以无权占用为由主张保护物权，必须由杭房租赁公司来主张或起诉，杭房租赁公司未明确表示，故租赁关系延续；
2、信访网页及杭州灿坤企业管理有限公司工商登记复印件1份，拟证明原告明知被告与杭房租赁公司的租期未到，合同未解除，就擅自将房屋另租给他人，损害了被告的优先承租权；
3、照片一组，拟证明因原告擅自出租涉案楼房，导致之后又层层转租给个人，造成包括被告在内的所有住户受到人身威胁和财产的损害，行为恶劣。
上述当事人提供的证据，经当庭举证、质证，结合当事人的质证意见，本院认证如下：
关于原告城建公司的证据。
证据1、2，被告没有异议，本院予以确认；证据3，被告对其真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，认为该请示不能证明涉案房屋已经划转给原告，必须办理过户登记，原告不是合法物权人，没有取得物权，与本案无关，本院认为该证据内容明确，可以证明案件有关事实，予以确认；证据4，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为没有原件核对，且政府批复不能设定物权，不能证明物权已归原告，本院认为该文件是杭州市人民政府对杭城资（2004）388号的批复，内容明确，可以证明案件有关事实，予以确认；证据5，被告对该证据第2页没有异议，对清单真实性有异议，对证据合法性亦有异议，称资产经营公司不是政府机关，其文件无权划转物权，本院认为该证据能与证据3、4相互印证，予以确认；证据6，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为自始至终不知道该协议书，不知道原告的存在，该协议书只是原告与经营公司的协议，不能对抗被告的租赁合同关系，委托时间也不符合实际，即便该协议书成立，也只能证明原告已经委托杭房租赁经营公司，被告向租赁公司租房，也应当是杭房租赁公司主张被告腾房；本院认为该证据形式及来源合法，内容明确，可以证明案件有关事实，予以确认；证据7，被告对其真实性没有异议，但认为被告实际是自2006年8月入住，租赁协议租期是暂定一年，约定被告若需要续租，双方继续协商处理，被告目前仍住在里面，双方租赁关系继续有效，本院认为该证据载明租赁期限等租赁合同具体内容明确，具有证明力；证据8，被告对其真实性没有异议，对合法性、关联性提出异议，认为仅证明市房屋建设开发总公司建造房屋时取得审批，不表示原告是合法建造者，原告不能取得该物权，原告至今未办理三证，该房屋的合法性存在问题。本院对证据所载内容予以确认；证据9，被告对其真实性没有异议，但认为原告不是国有企业。本院对该证据所载内容予以确认；证据10、12、13，被告对真实性、合法性、关联性均提出异议，认为没有收到过律师函、通知，没有亲眼看到原告拍录像及张贴通知，且原告没有取得物权，无权要求被告腾退，本院认为该三组证据内容明确，亦可与被告陈述及被告证据2印证，足以证明原告明确要求被告腾房且被告对此知悉之事实；证据11，邵良对其真实性没有异议，提出关联性异议，本院认为证据内容明确，可以证明案件有关事实，予以确认。
（二）关于被告邵良提供的证据。
证据1，原告对真实性、关联性无异议，但对关联性提出异议，认为租赁合同约定期限为一年，不是被告所称的暂定一年。本院对该证据的真实性予以确认；证据2，原告对真实性没有异议，但认为该证据不能证明被告的证明对象，恰能证明2009年3月1日有租户向拱墅区信访局反映情况，被告也认可知道其他租户反映问题，表明最迟到2009年2月底，包括被告在内的所有租户都知道原告通知腾房的事情，信访回复内容则能与原告提交的证据相互印证，被告对工商登记真实性没有异议，关联性有异议，涉案房屋至今为被告占用，没有给其他人，本院认为该信访网页及工商登记明确、真实，可以证明案件有关事实，予以确认；证据3，原告对其真实性、关联性提出异议，本院认为该组不能反映与本案有关，不予确认。
根据上述有效证据及当事人在审理中的陈述，本院认定以下事实：
杭州市房屋建设开发总公司于1996年经行政许可建设大关农贸市场，1998年11月大关小区农贸市场一幢竣工验收合格。2004年11月30日，杭州市城市建设资产经营有限公司将《杭州市房屋建设开发总公司改制方（部分股权转让）方案》上报杭州市人民政府，计划资产剥离的未确权房产共计4879.96平方米，其中有本市大关西三苑1幢东3-6层房屋（即大关西三苑农贸市场综合楼3-6层）。后杭州市人民政府以《关于杭州市房屋建设开发总公司改制方案的批复》（杭政函（2005）41号文件），同意将剥离资产划归杭州市城市建设资产经营有限公司，剥离资产含上述4879.96平方米房产。2005年11月23日，杭州市城市建设资产经营有限公司下发《关于杭州市房屋建设开发总公司改制剥离资产划转的通知》（杭城资（2005）280号），将上述房产划转给原告城建公司，由原告负责经营管理，具体负责有关房产租金收缴、维护管理，并要求办理产权过户、补证等手续，嗣后原告未办妥产权登记手续。2006年6月5日，原告与杭州市房屋建设开发总公司租赁经营服务公司（2007年3月28日更名为杭州杭房租赁经营服务有限公司）签订协议书，委托杭房租赁公司对大关西三苑农贸市场综合楼3-6层进行日常经营和安全管理，委托期限至2008年12月31日。2008年2月26日，杭房租赁公司与被告邵良签订租赁合同，约定将大关农贸综合楼322室出租给被告使用，租赁期限自2008年3月1日至2009年2月28日，年租金3000元，每季度缴纳一次，租赁期满承租方必须在半月内搬出全部物件。原告与杭房租赁公司所签委托代管协议到期后，杭房租赁公司不再管理上述房屋，原告也表示不再向原承租人出租房屋。原告于2009年2月经公开招投标将上述房屋出租给案外人杭州灿坤企业管理有限公司，被告等人为此不满并进行了信访，拱墅区信访局于2009年3月答复认为，上述房屋产权已划拨给城建公司，城建公司有权对该资产进行合法处置，维护国有资产利益。原告及杭房租赁公司在2009年2月后，以发律师函、张贴通知等方式，多次要求被告等人腾房，但被告至今未搬离。
本院认为，本案的争议焦点在于：1、原告是否系涉讼房产的物权权利人。国有企业对国家授予其经营管理的财产依法享有经营权，受法律保护，并有义务保证国有资产保值、增值，确保国有资产不流失。原告城建公司提交的《建设工程竣工规划验收合格证》、《关于杭州市房屋建设开发总公司改制方案的请示》、《关于杭州市房屋建设开发总公司改制方案的批复》及《关于房屋建设开发总公司改制剥离资产划转的通知》，已经充分证明案涉房屋系合法建筑物，属国有资产，原物权权利人为建设单位杭州市房屋建设开发总公司，该公司经改制，由有权管理其所有权的杭州市人民政府批准，案涉房产划转归原告，即原告系案涉房产的物权权利人，虽其尚未办妥产权登记手续，但并不影响其作为权利人对案涉房产享有直接支配和排他的权利。被告关于原告主体不适格、无权向被告提出物权保护诉讼的抗辩理由不成立。
2、被告邵良现占有涉讼房屋是否具有合法事由。杭房租赁公司于2006年6月5日受城建公司委托将其所有的杭州市大关西三苑农贸市场综合楼3-6层过渡房进行日常经营和安全管理，委托期限至2008年12月31日，其在委托期限内与被告于2008年2月26日签订的《租赁合同》，该租赁合同明确约定租期一年，至2009年2月28日终止，故被告应当按照合同约定在租赁期满后及时腾房，其继续占有房屋不具有合法事由。
关于被告所称租赁合同尚未解除、原告2009年2月将房屋出租给案外人损害了被告的优先承租权之抗辩观点。前已言之，被告据以合法占有涉讼房屋的《租赁合同》已于2009年2月28日因到期而终止，此后被告不论与原告还是与杭房租赁公司均未建立新的租赁关系。相反，原告提供的律师函、通知及被告提供的信访答复等均表明被告在租赁合同终止后即知道或应当知道杭房租赁公司不再对案涉房屋进行管理、房产权利人城建公司不同意将房屋出租给原租户。因此，被告抗辩所称原租赁关系继续、租赁合同尚未解除不符合事实和法律，不能成立。至于是否损害被告的优先承租权，由于该请求系独立的诉讼请求，并非抗辩事由，且优先承租权并非物权，故该内容并非本案审查内容，被告可另行主张。
综上，被告邵良在租赁期限届满后，没有合法依据占有涉讼房屋的行为，已经构成对原告城建公司物权的侵害，原告城建公司要求被告邵良腾退房屋并按每年3000元标准赔偿自2009年3月1日至实际腾退时止经济损失的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十二条、第一百一十七条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：
一、被告邵良于本判决生效之日起30天内对位于杭州市大关西三苑农贸市场综合楼322室房屋予以腾退。
二、被告邵良于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州市城市建设发展有限公司经济损失人民币3250元（该款计算至2010年4月8日），自2010年4月9日至实际腾退房屋之日止的损失费用按每年3000元的标准另行计付。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币80元，由被告邵良负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
人民陪审员 张更泗
人民陪审员 吴晓航
二〇一〇年十一月十八日
书 记 员 徐 婷