浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终1395号
上诉人（原审原告）：陈平，男，1965年2月14日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。
被上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地浙江省磐安县云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：马飞进，公司员工。
上诉人陈平因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2017）浙0727民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈平上诉请求：1、判令万豪公司继续履行合同，限期二个月交付具备正常使用功能的涉案精装修酒店式公寓或退还精装修差价；2、撤销原判，改判万豪公司向陈平支付迟延交付房屋及办理权属证书违约金共计159944.20元（其中逾期交房违约金按271000元每日万分之五自2014年12月31日起暂算至2017年3月10日止，此后继续计算至实际交房之日止，逾期办证违约金按271000元每日万分之三自2015年3月31日起算至2016年12月23日止）；3、由万豪公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、程序问题。1、本案是发回重审案件，在前次审理程序中陈平已提供相关证据，但重审后要求陈平重新提供证据，不合理。2、重审一审开庭时间与判决书落款时间是同一天，说明一审法院没有进行调查分析。3、同样的案件一审法院前期尊重合同，按照合同约定判决违约金，而后起诉的案件在万豪公司继续违约的情况下，反而违约金减半，并让原告承担大部分诉讼费用，不合理。4、一审法院计算违约金金额错误，同一案件出现了79635.3元、57506.2元和54525.2元三个数字，发回重审的责任在一审法院，不应让陈平承担重审的诉讼费用。二、交房问题。万豪公司以2016年5月9日不夜城竣工验收备案为依据，利用委托经营管理协议避开业主对房屋验收的环节，代业主接收了不符合交付条件的房屋，违背业主委托交房的真实意图。业主委托验收的是符合交付条件且与样品房相当的精装修酒店，而6号楼整体框架不通水、电、气，无隔墙，四至不清，不符合交付条件。当初销售人员按精装修宣传广告和精装修样板房向陈平推销，对陈平购房产生了实质性影响，应视为要约。从购买价格上也可看出陈平购买的是精装修房产。因此，万豪公司应向陈平交付精装修酒店式公寓，并按合同约定支付违约金。三、违约时间和金额问题。万豪公司至今未向陈平交付符合条件的房产，应承担至实际交付之日止的逾期交房违约责任。对一审认定的逾期办证违约金的计算时间予以认可。但对两项违约金的计算标准，应尊重合同约定，保障守约方的合法权益。双方约定的违约金也不存在法律规定的违约金过高的情形。不应将万豪公司违约的成本转嫁给陈平。一审降低违约金错误，减半违约金的做法也不符合最高法院适当调整的规定。一审未能根据各楼的工程进度、业主遭受经济损失的大小作出判决，存在不当。
被上诉人万豪公司辩称：一、原商品房买卖合同约定的逾期交房、交证违约金过高的问题，万豪公司在以前所有案件一审开庭的时候都提出过，并请求人民法院予以调整。根据合同法及司法解释的规定，在违约金过高时，当事人有权请求法院予以调整。一审根据实际情况调整过高违约金，符合法律规定。之前有个别案件按合同约定的违约金作出判决，万豪公司已经申请人民法院再审。二、本案所涉及的商品房为商业用房，于2016年5月9日通过消防、规划、建设等部门验收合格竣工备案。根据双方签署的托管协议，万豪公司代陈平验收该房并直接办理交接手续。陈平已经将该房委托万豪公司经营管理十年，协议约定前三年万豪公司不用支付陈平任何费用，第四年开始收益分成，至今陈平没有造成经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈平向原审法院起诉请求：1、判令被告万豪公司继续履行合同，限期二个月内交付具备正常使用的涉诉精装修酒店式公寓。2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金从2014年12月31日起计算，以271000元为基数按日万分之五支付，暂算至2016年12月19日，计720天，共97560元），余款计算至交房日止。3、判令被告向原告支付自2015年3月31日起计算至2016年12月23日止的逾期交付权属证书的违约金。4、被告承担包括诉讼费在内的一切相关费用。
原审法院认定事实：2013年11月9日，原告陈平与被告万豪公司以买受人和出卖人名义签订《商品房买卖合同》（合同编号20131100026）一份，双方约定由原告购买被告所开发的位于磐安县云山旅游度假区商品房。合同第五条“计价方式与价款”约定：“该商品房总价款271000元整。……”合同第九条“交付期限及条件”约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。”合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①……；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。”合同第十六条“关于产权登记的约定”：“……。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人、委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：①……。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。当天，原、被告签订《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》一份，该协议第四条约定：在万豪公司交付房屋时，甲方（陈平）委托乙方代为验收该房，直接办理该房交接手续。并对委托经营期限、权利义务等作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房价款271000元（其中130000元系按揭）。2016年5月27日，被告向原告发出《通知》，告知原告：磐安养生不夜城项目已于2016年5月9日竣工备案，具备交付条件。根据双方签订的《磐安县养生不夜城酒店委托经营管理协议》约定，代为验收该房并直接办理该房交接手续。其中备注处注明具体办证时间以公司电话通知为准。2016年9月1日，被告向原告再次发《通知》。告知原告其购买的商铺/产权式酒店办理转证手续，并要求携带相关资料。原告于2016年11月23日取得不动产权证书。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，被告未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给原告已构成违约，故应承担违约责任。鉴于原、被告约定的违约金过高，且原告也未提供证据证明因被告的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。被告根据双方签署的《磐安县养生不夜城商铺（酒店）委托经营管理协议》之约定，有权代原告对涉案商品房进行验收和交接。对于交房违约金的计算截止点，既然双方对收房有约定就应从约定，交房的违约金按约只能计算至被告代收房之日为止。虽然原告否认收到2016年8月24日的《通知》，但被告提供了邮寄存根及内容，而原告又未提供相反证据推翻被告所提供的证据，故认定该通知已妥为邮寄。所以交付初始登记的房屋、土地权属证书违约金的截止点计算至2016年9月8日（通知发出后一周）。被告万豪公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，系对诉讼权利的放弃，依法可缺席审理并作出判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司支付原告陈平迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币54525.2元（其中迟延交房违约金按已付购房款271000元每日万分之三计算，自2014年12月31日至2016年5月9日，计人民币40243.5元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款271000元每日万分之一计算，自2015年3月31日至2016年9月8日止，计人民币14281.7元）。限于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告陈平的其他诉讼请求。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3276元，由原告陈平负担2076元，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担1200元。限于判决生效后七日内交纳。
二审期间，上诉人陈平向本院提供如下证据：一、8号楼515号ＸＸ成业主购房合同备注的照片，证明陈平购买的房屋是精装修的。8号楼515号业主在购房协议上备注过要求开发商承认是精装修，开发商现在也给他进行了精装修，但其他没有在协议上写明的，开发商就没有进行精装修。二、3号楼119业主协议书的照片，证明业主要求把房子精装修好后再支付尾款，但是没有精装修好。三、8号楼315号胡文雅的售房合同复印件第5页，证明8号楼均价与6号楼是一样的，都是精装修酒店式公寓。四、8号楼503号黄庆聚的售房合同照片及复印件，五、7号楼222号吕金友精装修样品房的照片，六、业主和当时的法人代表的录音，以上证据一至六共同证明陈平购买的是精装修房产。七、隔墙的照片，证明涉案房产没有按合同达到交付条件。
被上诉人万豪公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，证明目的有异议。上述证据只能代表证据中的当事人的交房标准，与陈平没有关联。陈平所签的购买合同附件4已经明确约定交房标准。购房合同上也没有约定整个项目是统一标准交付，购房价格也是一房一价。
本院经审查认为，上述证据的真实性可予认定，但证据一至证据五均为其他业主的房产情况，其合同约定为精装修标准，而涉案房屋买卖合同并未约定精装修标准交付，故对其证明目的不予确认，证据六、七也不能达到待证内容。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，陈平主张万豪公司应向其交付精装修标准的房产，但其与万豪公司签订的商品房买卖合同及其附件中并未约定精装修标准交付，也无其他证据证明陈平的该主张，故本院不予采信。根据双方当事人签订的商品房买卖合同、委托经营管理协议，结合本案房产完成竣工验收备案的时间和万豪公司通知陈平办理产权证的事实，原审法院认定涉案房屋于2016年5月9日交付、逾期办证违约金计算截点为2016年9月8日，并无不当。关于违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院根据合同的履行情况、预期利益以及当地房地产形势等综合因素，酌情对约定的违约金计算标准予以调整，亦无不当。经审查，原审也不存在程序违法问题，诉讼费用的退、缴均依法律规定进行。综上，陈平的上诉请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2408元，由上诉人陈平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 楼 俊
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 郑青蓝
二〇一八年四月十一日
法官助理 江 献
代书记员 黄佳婧