成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第7599号
原告（反诉被告）：李琼芬。
委托代理人：贺海江，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人：温勇，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。
被告（反诉原告）：杨永忠。
被告（反诉原告）：蒋国辉。
以上二被告共同委托代理人朱玉菡，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。
以上二被告共同委托代理人杜冬，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。
原告（反诉被告）李琼芬诉被告（反诉原告）杨永忠、蒋国辉房屋买卖合同本、反诉纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理李琼芬诉杨永忠、蒋国辉房屋买卖合同本诉纠纷一案，2015年12月24日受理杨永忠、蒋国辉诉李琼芬房屋买卖合同反诉纠纷一案，本案依法简易程序，由审判员李彤独任审判，该案分别于2015年11月27日、2016年3月10日两次公开开庭进行了审理。李琼芬及其委托代理人贺海江、温勇，杨永忠、蒋国辉的委托代理人朱玉菡、杜冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李琼芬本诉称：2014年5月，李琼芬通过中间人蒋萍与杨永忠、蒋国辉就购买杨永忠、蒋国辉共同所有的位于成都市高新区广和二街88号4栋1层16号、17号的商铺，双方达成一致，双方约定李琼芬购买该房屋，后因房屋尚未办理国土证，李琼芬同意先行支付购房款600000元，待国土证办理完毕后，双方再另行签订书面购房合同，并支付剩余房款。双方达成一致后，李琼芬通过转账的方式向杨永忠、蒋国辉将购房首付款600000元支付给杨永忠。2015年3月，李琼芬知道该房屋的国土证已办妥，即要求杨永忠、蒋国辉办理后续购房事宜，但杨永忠、蒋国辉却擅自调高出售价格，不与李琼芬签订购房合同。根据法律规定，由于双方未签订书面《房屋买卖合同》，双方之间的权利义务约定不明，故双方之间的《房屋买卖合同》未有效成立，该房屋买卖行为为无效行为，杨永忠、蒋国辉应当返还李琼芬的购房款，并承担资金占用费用。为此，李琼芬请求法院判令：1、确认李琼芬与杨永忠、蒋国辉之间的房屋买卖合同依法未成立；2、杨永忠、蒋国辉退还李琼芬已付购房款600000元，并支付资金占用费（该费用按银行同期贷款利率的四倍计算，计算期间从2014年6月1日起至付清之日止）；3、本案诉讼费由杨永忠、蒋国辉承担。
杨永忠、蒋国辉在本诉中辩称：李琼芬与杨永忠、蒋国辉之间达成的房屋买卖合同应是有效合同，双方之间达成了购买约定房屋的一致意见，李琼芬也履行了支付部分购房款的义务，杨永忠、蒋国辉也根据双方的约定还清了银行贷款，并腾空了约定房屋，该房屋至今空置，李琼芬的请求不能成立，请求法院予以驳回。
杨永忠、蒋国辉在反诉中诉称：2014年5月，李琼芬通过中间人蒋萍与杨永忠、蒋国辉就购买杨永忠、蒋国辉共同所有的位于成都市高新区广和二街88号4栋1层16号、17号的商铺，双方达成一致，由李琼芬向杨永忠、蒋国辉支付购房定金600000元，杨永忠、蒋国辉履行办理国土证及腾空商铺的义务，至今该商铺一直空置。在李琼芬确认购买该商铺后，杨永忠、蒋国辉为履行合同，与承租人解除租赁合同，并腾空该商铺，而李琼芬却不按双方约定履行房屋买卖合同，并毁约不再购买，违反了诚实信用原则，具有重大过错，应当承担违约责任，并应承担由此给杨永忠、蒋国辉造成的损失。为此，杨永忠、蒋国辉请求法院判令：1、确认李琼芬向杨永忠、蒋国辉支付的600000元款项为定金；2、李琼芬向杨永忠、蒋国辉支付租金损失362059.2元及利息损失（该利息按银行同期贷款利率的四倍计算，从2015年6月30日起至租金损失清偿之日止）；3、李琼芬向杨永忠、蒋国辉支付物业管理费7413.8元；4、本案反诉费用由李琼芬承担。
李琼芬在反诉中辩称：1、双方之间房屋买卖合同关系因购买价格、价款支付时间、房屋交付时间等没有达成一致，双方之间并未签订书面房屋买卖合同，双方之间买卖关系不成立；2、李琼芬所支付的600000元不属于定金；3、杨永忠、蒋国辉要求李琼芬承担的租金及物业管理费损失均由于杨永忠、蒋国辉自己所造成。请求法院驳回杨永忠、蒋国辉的反诉请求。
经审理查明，2014年5月，李琼芬通过中间人蒋萍与杨永忠、蒋国辉认识，李琼芬欲购买杨永忠、蒋国辉共同所有的位于成都市高新区广和二街88号4栋1层16号、17号的商铺，双方达成口头买卖协议，由李琼芬向杨永忠、蒋国辉先行支付购房款600000元，杨永忠、蒋国辉办理所购商铺的国土使用证、并负责结清所购商铺的银行按揭款。双方达成一致后，并未签订书面《房屋买卖合同》，2014年5月30日，李琼芬委托案外人顾凌方通过银行转账的方式向杨永忠、蒋国辉支付房款600000元，杨永忠、蒋国辉在收到该款后，即向贷款银行申请结清李琼芬所购商铺的贷款，取得了该商铺的国土使用证，并将该商铺腾空等待向李琼芬交付该商铺。此后，杨永忠、蒋国辉要求与李琼芬签订书面《房屋买卖合同》，李琼芬则以各种理由未与杨永忠、蒋国辉签订《房屋买卖合同》。双方为此多次进行协商未果，诉讼中，李琼芬以杨永忠、蒋国辉擅自提高商铺出售价格为由，向本院提起诉讼，要求法院判令双方之间形成的《房屋买卖合同》未成立，并要求杨永忠、蒋国辉退还已付购房款及资金占用费；杨永忠、蒋国辉则在反诉中认为，李琼芬违背诚实信用原则在支付部分款项后，擅自违背口头合同约定，不履行购房义务，并使杨永忠、蒋国辉所有商铺长期空置，已给杨永忠、蒋国辉造成了巨大经济损失，要求法院确认李琼芬所交付的款项为定金，不予退还，并要求李琼芬赔偿租金及物业管理费等损失。
上述事实，有双方当事人在本、反诉中的陈述、《银行转账凭证》、《录音整理资料》、《个人购房借款及担保合同》、《房屋产权证》、《照片》等书证材料在案佐证。
本院认为，本案本、反诉纠纷发生的根本原因在于李琼芬和杨永忠、蒋国辉之间未及时签订书面《房屋买卖合同》所造成，在2014年5月双方之间达成口头协议之初，双方均有各自履行口头买卖协议的真实意思表示，后由于诸多原因，导致该合同未达成一致，李琼芬在与杨永忠、蒋国辉达成口头买卖合同意思表示一致后向杨永忠、蒋国辉支付购房款600000元，履行了支付部分购房款的义务，而杨永忠、蒋国辉在收到该款后，结清商铺按揭贷款和办理房屋国土使用证的义务，且将该商铺腾空，等待与李琼芬之间的房屋买卖合同的履行。在此过程中，由于双方未履行签订《房屋买卖合同》的主要义务，在本案审理过程中，双方均不能就商铺实际交易的价格、商铺实际交付的时间及相关税费的承担等问题进行举证说明。在本案本诉案件中，李琼芬要求法院确认双方之间房屋买卖合同未成立的请求，因双方之间并未实际签订书面《房屋买卖合同》，双方之间仅以口头房屋买卖合同为根据进行房屋的实际交易，不符合法律规定，李琼芬的该项请求成立，本院予以支持；李琼芬要求杨永忠、蒋国辉退还已付购房款的请求，因双方之间未就所购商铺签订书面《房屋买卖合同》，双方之间不能就该商铺的交易时间、交易价格和商铺的交付等问题进行举证说明，李琼芬现以未签订《房屋买卖合同》为根据，要求杨永忠、蒋国辉退还购房款的请求符合法律规定，本院应予以支持；而对于李琼芬要求杨永忠、蒋国辉支付购房款资金占用利息的请求，因在买卖双方达成口头买卖意思表示后，未及时履行签订书面《房屋买卖合同》是导致最终双方之间达成的口头买卖合同不能履行的根本原因，而书面合同的签订应以合同签订双方的真实意思表示为基础，且应以自愿为原则，达成口头协议后，双方未及时签订书面《房屋买卖合同》，双方均存在缔约过失，均应承担缔约过失的责任，李琼芬未主动履行签署书面合同的义务，已给杨永忠、蒋国辉造成了一定的经济损失，其所支付购房款的资金占用利息用于适当补偿杨永忠、蒋国辉在结清按揭款，办理交易房屋的相关证件中的损失并不为过，故李琼芬要求杨永忠、蒋国辉支付购房款资金占用利息的请求不能成立，本院不予支持；杨永忠、蒋国辉在本诉中答辩认为，双方之间的口头《房屋买卖合同》应是有效合同，李琼芬应按该合同履行，并要求法院驳回原告诉讼请求的意见，因在诉讼中，杨永忠、蒋国辉不能就商铺的买卖事宜进行举证说明，亦不能就商铺的具体交易时间、交易价格及商铺的交付时间等进行详尽说明，亦不能就要求李琼芬如何履行进行举证，故杨永忠、蒋国辉认为双方达成的《房屋买卖合同》属有效合同，要求李琼芬按合同履行的答辩意见，本院不予采信。在本案反诉案件中，杨永忠、蒋国辉要求法院确认李琼芬所交付的600000元是购房定金的请求，因杨永忠、蒋国辉在诉讼中所提供的证据材料不能证明其该项请求的成立，双方之间亦无定金合同予以确认，故杨永忠、蒋国辉认为该款不应当退还给李琼芬的请求不能成立，本院不予支持；而对于杨永忠、蒋国辉要求李琼芬赔偿其租金损失和物业管理费损失的请求，因双方之间无书面合同就此损失赔偿进行约定，虽杨永忠、蒋国辉提供了证据来证明其房屋实际从2014年6月起即已空置，至今已给杨永忠、蒋国辉造成了租金及物业管理费的损失，而该项损失的造成亦是由于双方之间未签订书面《房屋买卖合同》所造成，杨永忠、蒋国辉在未具备合同约定、亦未取得李琼芬的书面认可时，擅自空置李琼芬欲购商铺，造成其损失的发生，其责任应由杨永忠、蒋国辉自行承担，而作为合同相对方的李琼芬由于存在缔约过失的责任，则应以已付房款的资金占用利息来适当补偿杨永忠、蒋国辉的损失，为此，杨永忠、蒋国辉要求李琼芬承担赔偿责任的请求因证据不足，本院不予支持；李琼芬在反诉答辩中认为，李琼芬所付房款不应认定为是定金、杨永忠、蒋国辉擅自空置房屋所造成的损失应由其自行承担的意见，本院部份予以采信。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）李琼芬与被告（反诉原告）杨永忠、蒋国辉之间就买卖被告（反诉原告）杨永忠、蒋国辉共同所有的位于成都市高新区广和二街88号4栋1层16号、17号商铺的买卖合同未成立；
二、被告（反诉原告）杨永忠、蒋国辉应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）李琼芬退还购房款600000元；
三、驳回原告（反诉被告）李琼芬在本诉中的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）杨永忠、蒋国辉在反诉中的其他诉讼请求。
如果杨永忠、蒋国辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5797元，由李琼芬承担，本案反诉案件受理费7116元，由杨永忠、蒋国辉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 彤
二〇一六年三月二十四日
书记员 邓美龄