陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0116民初6075号
原告（反诉被告）西安煜星置业有限公司，住所地西安市未央区。
法定代表人马辉，系该公司董事长。
委托代理人周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。
被告（反诉原告）许琰，男，1988年11月8日生，现住西安市雁塔区。
委托代理人毋龙飞、ＸＸ，陕西云德律师事务所律师。
原告许琰与被告西安煜星置业有限公司（以下简称“煜星公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告煜星公司委托代理人周蔷薇、被告许琰及其委托代理人毋龙飞、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告煜星公司诉称，其与被告签订聚福苑项目内部认购协议书一份，约定被告购买其开发建设的聚福苑小区9-2-0101号房屋一套，房款总价为576460元，被告支付首付款24万元后，剩余房款按照约定办理银行按揭。同日，双方签订聚福苑项目地下车位使用权转让协议，约定被告购买该小区车位一个，该车位总价款为9万元，被告实际支付67500元。合同签订后，其多次催促被告按照约定办理房屋按揭手续以及缴纳车位款尾款，均遭被告拒绝，双方多次协商未果，现其诉至法院要求：1、依法确认双方签订的《聚福苑项目内部认购协议书》及《聚福苑项目地下车位使用权转让协议》为无效协议；2、判令被告赔偿其损失3364.6元；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告许琰辩称，其亦认为双方所签订之合同为无效合同，因此不能适用合同中约定的的违约责任，而应当承担缔约过失责任，本案合同无效系因原告在未取得预售许可证的情况下与其签订了合同，因此缔约过失责任应当由原告承担。此外，其未办理银行按揭系因原告未按照合同约定提供明确的按揭银行，而是提供安居贷，该贷款方式期限短、利息高故其拒绝办理安居贷。同时，其在法定期限内提出反诉，诉称其与原告签订了购房及购置车位的协议后，原告没有按照合同约定履行义务，表现为：1、未提供符合条件的按揭贷款银行，而是提供了商业贷款银行；2、未按时交房；3、进行虚假宣传，在未取得商品房预售许可证的情况下，签订认购协议书，违反法律规定。其认为原告系故意隐瞒未取得预售许可证的事实，存在欺诈。被告反诉要求：1、确认双方签订的《聚福苑项目内部认购协议书》及《聚福苑项目地下车位使用权转让协议》无效；2、判令原告返还其已付的购房款240000元及车位款67500元，并按照银行同期贷款利率支付利息至付清之日；3、判令原告按照认购房屋现在的市场价格与原购买价格之间的差价赔偿其损失637140元；4、判令原告赔偿其已付房款及车位款一倍的损失307500元；5、反诉费用由原告承担。
原告对被告反诉进行了答辩，其亦认为合同为无效合同，同意返还被告已付的购房款及车位款并按照银行同期贷款利率支付自2014年2月20日起的利息；不同意被告第三、四项请求，其认为其不存在故意隐瞒项目实际的情况的欺诈行为，且该请求属于因原告自身原因造成的扩大损失，不应由其赔偿，望法院驳回被告该反诉请求。
经审理查明，2010年10月20日，西安市城中村（棚户区）改造办公室下发市城改发（2010）250号文件。该文件名为西安市城中村改造办公室关于长安区皇子坡村城中村改造方案的批复，批复对象为长安区城中村改造办公室。该文件说明该项目改造主体为陕西皇子坡村改造建设发展有限公司，参与改造的投资企业为原告煜星公司，安全监管单位为西安市长安区城中村改造办公室。该文件还说明改造规划建筑面积约66.04万㎡，其中安置面积约22.2万㎡（含村集体经济发展面积7.93万㎡），配套开发商品房约41.38㎡。该文件对其它内容亦进行了说明。原告煜星公司在西安市长安区东长安街以北，航天西路以西的地块上开发建设楼盘向外出售，暂定名为聚福苑。上述地块处于配套开发商品房范围内。2014年2月20日，被告以地税局职员扬帆的名义参加地税局团购聚福苑小区的项目，以团购的形式与原告签订聚福苑项目内部认购协议，约定被告购买原告开发的上述小区9幢2单元1层0101号单元房一套，双方就付款方式及期限约定为买受人于2013年3月31日支付首期房款，共计人民币240000元，买受人必须在签订本协议后90天内提交按揭资料给甲方（即原告），甲方交银行审查通过后第二次交款时按银行相关规定办理按揭。首套房乙方（即被告）选择70%贷款的，首付款超过30%部分银行放贷7日内退至乙方账户；二套房乙方选择40%贷款的，首付款不足部分跟随分期付款客户缴纳第二次付款时一次付清。房屋交付期限约定为出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。同日，双方签订了聚福苑项目地下车位使用权转让协议，约定由被告购买该小区地下车位一个，车位款为9万元/位，协议就其他权利义务亦做出约定。协议签订当日，被告向原告支付购房款240000元及车位款30000元。时至2015年7月，因原告五证办理时间与原计划办理按揭贷款时间发生变化，其向各团购单位发送《关于请求协助通知聚福苑项目按揭客户办理安居贷的函》并公布了《西安煜星置业有限公司聚福苑项目“安居贷”业务实施办法》。被告认为原告所提供的安居贷与合同约定的应当提供按揭贷款银行不符，加之考虑到安居贷期限短、利息高，不同意办理安居贷，其要求按照合同约定办理银行按揭贷款。2016年元旦，被告前往原告设立的售楼部，向原告提出了安居贷的问题，双方多次协商均未果，因而产生争议引发本案诉讼。
庭审中，原告提供聚福苑项目内部认购协议、聚福苑项目地下车位使用权转让协议及收款收据两份，拟证明双方签订了两份协议，被告在缴纳了首期房款240000元及两期车位款共计67500元后，未按约定支付剩余房款及车位款。被告对该三组证据的真实性均认可，但不认可两份协议的证明目的，认为购房合同无效，因此合同关于违约金的约定不能适用，并且原告未按约定提供能够办理按揭贷款手续的银行；车位转让合同系购房合同的从合同，同样为无效合同，其不存在违约行为。被告提供安居贷的实施办法及请求协助通知办理安居贷的函，拟证明原告未按约定提供银行按揭贷款，而是提供安居贷，违反合同约定，且该贷款方式对其存在风险。原告对被告证据的真实性无异议，但不认可证据的关联性及证明目的，其认为在办理安居贷的过程中双方本可以合同约定选择安居贷或者一次性付款，但被告未协商也未履行，其认为违约在于被告。被告补充提供聚福苑项目内部认购协议、聚福苑项目地下车位使用权转让协议、收款收据两份及转账凭证，共同作为其反诉请求的依据，拟证明双方存在购房及购车位的买卖合同关系，反诉被告在购房合同中明确表明该房屋为商品房，其以出让方式获得该土地，但实际上房屋并非商品房，亦非以出让方式获得该土地；通过其中转账凭证证明其实际于2013年3月15日实际向反诉被告支付307500元房款及车位款。反诉被告对证据的真实性均认可，但对购房合同及转账凭证的证明目的不认可，其说明在合同附件三中有补充协议明确说明在出售该房屋时项目手续尚不齐全，其已尽到告知义务；认为从转账凭证中落款签字可知该款项是杨帆向其支付，而非反诉原告。反诉被告提供《关于再次请求协助通知业主办理贷款的函》，拟证明其已向买受人通知了贷款办理的事项。反诉原告对该证据真实性认可，但其认为发送该函时双方已经签订了协议，其作为独立的合同相对方，反诉被告应当直接向其通知。庭审中，本诉原告坚持认为其始终积极的促成合同继续履行，被告不予配合，怠于履行合同，给其造成损失，要求被告赔偿；反诉原告认为反诉被告以欺诈方式欺骗其与之签订合同，在合同履行过程中又存在违约行为，给其带来损失，要求反诉被告按其诉请内容予以赔偿，双方分歧较大，本案调解不立。
上述事实有聚福苑项目内部认购协议、聚福苑项目地下车位使用权转让协议、收款收据两份、转账凭证、关于请求协助通知聚福苑项目按揭客户办理安居贷的函、西安煜星置业有限公司聚福苑项目“安居贷”业务实施办法、关于再次请求协助通知业主办理贷款的函及庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，商品房认购、订购等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按合同约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案原、被告经协商签订内部认购协议书及车位转让协议，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应为商品房买卖合同。本案原告在未取得商品房预售许可证的情况下，与被告签订商品房买卖合同，且被告至今仍未取得商品房预售许可证，故应当认定合同无效。因此原告应当向被告返还因合同取得的购房款及车位款，被告应当返还因合同取得的房屋及车位。反诉原告要求反诉被告返还其已付的购房款及车位款共307500元之请求，于法有据，依法予以支持。原、被告双方均认为对方为合同履行过程中的过错方，要求对方承担赔偿责任，原告要求参照合同约定的违约责任承担损失赔偿3364.6元，被告要求以已付房款及车位款为基数，按照银行同期贷款利率赔偿利息，并支付购买价与实时市场价的差价及已付房款及车位款一倍的损失，对双方请求中合理合法的部分，予以支持。本案合同确认无效系因原告无预售证，其应当承担缔约过失责任；同时，购置房屋及车位应属个人重大开支事项，理应慎重，在购买时买受人应当审查出卖人的相关证照、了解房屋基本情况，被告在此过程中存在疏忽，亦应承担相应责任，故对原告要求被告赔偿其损失3364.6元之请求不予支持，对反诉原告要求以已付房款及车位款为基数，按照银行同期贷款利率赔偿利息至实际付清之日止之请求，于法有据，予以支持；对利息起算点，双方亦存在争议，结合本案事实，被告自始就以扬帆的名义参与团购，直接与原告签订购房及购置车位的协议并抽取房号，应当认定被告于2013年3月15日向原告支付首期房款及车位款270000元，故利息分段计算为：以270000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2013年3月15日至实际付清之日；以37500元基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2014年8月31日至实际付清之日。反诉原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款，认为反诉被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，欺骗其与之签订了商品房买卖合同，导致合同无效，造成其损失，要求反诉被告支付购买价与实时市场价的差价的损害，并承担已付房款及车位款一倍的赔偿责任，就该请求，其未提供任何证据证明反诉被告在签订合同过程中存在故意隐瞒的欺诈行为，结合案件事实，可以认定反诉被告就其开发的商品房的情况具已告知各团购单位，不存在故意隐瞒真实情况的情形，因此反诉原告该请求无事实依据，本院对该请求不予支持。要求依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及相关民事法律之规定，判决如下：
一、原告西安煜星置业有限公司与被告许琰于2014年2月20日签订的《聚福苑项目内部认购协议》、《聚福苑项目地下车位使用权转让协议》均无效。
二、原告西安煜星置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告许琰购房款240000元及车位款67500元并承担利息（利息分段计算如下：以270000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2013年3月15日至实际付清之日；以37500元基数，按照中国人民银行同期贷款利率，计算自2014年8月31日至实际付清之日）。
三、驳回本诉原告其余诉讼请求。
四、驳回反诉原告其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，原告已预交，由原告承担；本案反诉受理费4975元，反诉原告已预交，由反诉原告承担3485元，由反诉被告承担1490元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 徐峰章
人民陪审员 李志勇
人民陪审员 李向明
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 支 涵