北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）年朝民初字第37153号
原告（反诉被告）：韩海强，男，1974年6月8日出生。
委托诉讼代理人：王雪生，北京市永浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司，。
法定代表人：薛佩銮，总经理。
委托诉讼代理人：叶从义，男，北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司员工。
委托诉讼代理人：薛培顺，男，北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司经理。
原告（反诉被告）韩海强（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司（以下简称中马贝晶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩海强的委托诉讼代理人王雪生，被告中马贝晶公司的委托诉讼代理人叶从义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩海强向本院提出诉讼请求：1.判令中马贝晶公司返还房屋租金179.6万元；2.判令中马贝晶公司赔偿经济损失198.3984万元；3.诉讼费由中马贝晶公司承担。事实和理由：2014年4月28日，韩海强与中马贝晶公司签订《瑞晶创投产业园项目合同书》，约定中马贝晶公司出租位于酒仙桥北路大环庄园西路某号房屋共10016平方米给韩海强，用于开办幼儿园和小学，租期自2014年5月1日至2024年8月31日。2014年5月，我方搬进涉案房屋，进行装修，但中马贝晶公司无法提供消防验收合格证。2014年9月30日，韩海强公司放假。我方实际占用涉案房屋是自2014年5月至2014年9月30日。2014年10月17日过完国庆节回来，韩海强发现中马贝晶公司锁门，于是就搬走了。韩海强认为涉案房屋违反消防法，没有通过消防验收及检查，违反强行性法律，所以无效。涉案土地用于农业用地，不是建设用地，且涉案房屋是违规建筑。而中马贝晶公司在签订合同时存在欺诈及根本违约，中马贝晶公司虚假承诺出租房屋能通过消防验收，但合同根本无法履行。韩海强已向中马贝晶公司支付的269.6万元租金分19笔支付，其中包括安装楼梯的费用9.6万元，其中包含案外人屈某支付的90万元，韩海强不在本案中主张。我方主张的损失包括设计费5万元，装修损失130万元，中央空调39万元，弱电改造24.3984万元。
中马贝晶公司辩称，不同意韩海强的全部诉讼请求。我方认为合同属于有效。韩海强只支付了我方170万元租金，认可9.6万元楼梯费用折算在房租中了。合同中没有约定我方应该提供消防验收合格证。《出租房屋安全及环保责任书》只是合同附件。《中华人民共和国消防法》不适用于本案合同，不是合同无效的理由。如果法院认为涉案合同无效，要求一并处理合同无效的后果。
中马贝晶公司提出反诉请求：1.要求法院确认双方租赁合同在2015年10月解除；2.要求中马贝晶公司支付拖欠的租金9267520元。事实和理由：原、中马贝晶公司于2014年4月28日签订《瑞晶创投产业园项目合同书》，约定租期为2014年5月1日至2024年8月31日，免租期为4个月，即2014年5月1日至2014年8月31日。后按房屋租金3元/平方米计算，年租金为10967520元，并约定合同书签订之日起2日内，韩海强一次性支付2014年9月1日至2015年2月28日共6个月的租金，共计5483760元。韩海强应于2015年1月31日之前支付2015年3月1日至2015年8月31日共6个月的租金5483760元。后韩海强自行于2015年8月搬出涉案房屋，除向中马贝晶公司支付170万元外，其再未支付任何租金，属于根本违约。我方请求的是2014年9月1日至2015年8月31日的一年的租金，即10967520元，再扣除韩海强诉请的170万元。
韩海强辩称，双方签订的协议是无效协议。我方是在2014年10月17日被中马贝晶公司强制清场搬走的。对方要求我方支付一年的租金没有事实及法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：
2014年4月28日，中马贝晶公司（甲方）与韩海强（乙方）签订《瑞晶创投产业园项目合同书》（以下简称《合同书》）及《补充协议》。《合同书》第二条对合作方式进行约定，写明甲方将自有房产、物业等以租赁方式与乙方进行本项目的合作，乙方在租赁过程中接受甲方的服务与监督，甲方向乙方收取租赁费用。《合同书》第三条合作项目租赁位置约定，甲方将位于文化园区内（位于北京市朝阳区酒仙桥北路大环庄园西路某号）第一期某某、某某、某某号工作室（以下简称涉案房屋）租给乙方，建筑面积10016平方米，总计10016平方米。《合同书》第四条租赁用途约定，乙方保证将租赁房屋用于办学用途（幼儿园、小学），该用途未经甲方书面许可，不得擅自予以变更，否则视为违约。《合同书》第五条约定，租赁期限为2014年5月1日至2024年8月31日止。《合同书》第六条免租期约定甲方给予乙方4个月免收租金期，具体时间为2014年5月1日至2014年8月31日。免收租金期内的能源使用费（包括并不限于水、电、燃气等）由乙方单方承担。2024年8月31日到期后如果乙方不再续约，可适当延长15天做为乙方搬家时间使用。《合同书》第七条租金及付款方式约定，双方约定自本合同书签订之日起，房屋租金为3元/平方米/天，年租金为10967520元。租金自第4年开始递增，每三年递增幅度为8%。该租金包括房屋的使用、公共部位固定设施的维修及物业管理等费用，不包括乙方应承担的其他使用费用（包括并不限于电话、网络、水、电、供暖、废水、废气处理等）。合同签订之日起2日内，乙方应一次性支付给甲方第一笔（2014年9月1日至2015年2月28日）共6个月租金5483760元，此后，应在前一笔费用到期之日起一个月前支付下一年度的租金。2015年1月31日之前，乙方应支付给甲方第二笔（2015年3月1日至2015年8月31日）共6个月的租金，共计5483760元。2015年7月31日之前，乙方应支付给甲方第三笔（2015年9月1日至2016年2月29日）共6个月的租金，共计5483760元。
2014年4月28日，韩海强与中马贝晶公司签订《出租房屋安全及环保责任书》，写明出租方对承租方应当提供符合消防安全要求的建筑，并加强与承租方相关业务的联系和沟通。
庭审中，韩海强出示了其与北京琼华发展有限公司签署的《关于安装室内钢架楼梯一事协商函》。中马贝晶公司认可收到过韩海强支付的租金170万元，也认可有9.6万元的楼梯建设费用折抵了租金，同意在租金中扣除，不需韩海清另行支付。
为了证明涉案房屋的设计费用，韩海强提交了2014年5月21日与威海龙腾盛世装饰工程有限公司（以下简称龙腾盛世公司）签订的《设计合同》及银行转账记录。《设计合同》写明项目名称为芬中芭学园国际学校，项目地点为北京市朝阳区酒仙桥北路大环庄西路1号，项目规模10016平方米。《设计合同》第四章合作要求中，写明合作的专业类型为室内设计，而设计工作范围、成果要求、工作进度处为空白，没有约定。《设计合同》在龙腾盛世公司的权利义务部分中约定，设计周期为2014年5月21日至2014年8月30日。《设计合同》第六章设计费用约定合同总价为700000元，室内设计费共计700000元，支付进度为合同签订后当日内支付总设计费的50%（合同定金），递交方案设计文本后支付总设计费的45%，递交施工图文本后支付总设计费的5%。设计费付至龙腾盛世公司开设于中国农业银行股份有限公司威海市分行的账号×××及威海交行竹岛支行的账号×××。银行转账记录显示韩海强于2014年5月11日向龙腾盛世公司银行账号转款50000元，但未提交收据或发票。对这两份证据，中马贝晶公司不认可真实性，认为《设计合同》为韩海强单方面提供，证明力不足，与案件没有关联性，装修工程未完全履行，转账记录为复印件且为韩海强单方提供。韩海强自述50000元是定金，没有按合同约定的比例及时间支付是先给对方先用着，后来合同没有继续履行，所以没有再支付，但因后来干了一些活，也没有返还。
为了证明涉案房屋的装修施工损失，韩海强提交了2014年5月23日与龙腾盛世公司签订的《装饰装修施工合同》以及电子银行回单4张。《装饰装修施工合同》写明，韩海强为发包人，龙腾盛世公司为承包人，工程地点为北京市朝阳区酒仙桥北路大环庄园西路某号，工程总建筑面积5000平方米，开工日期为2014年6月1日，竣工日期为2014年9月30日，合同价款为4800000元，2014年6月8日付2400000元，2014年8月1日付2300000元，工程结束后付100000元尾款。电子回单显示，案外人李跃春通过个人账户向龙腾盛世公司分四次付款共计1300000元。对这两份证据，中马贝晶公司不认可真实性，认为《装饰装修施工合同》为韩海强单方面提供，与案件无关联性，韩海强自愿装修，不存在损失，且装修工程只施工了极少的一部分，认为电子银行回单为韩海强单方面提供，付款人李某与本案无关，付款行为与韩海强诉求无关，韩海强不能证明支付了工程款。韩海强自述装修款没有开具发票或收据等支付凭证，所进行装修没有拆除，全保留在原处。中马贝晶公司自述没有拆除遗留的装修，涉案房屋重新出租给李某，李某拆除一部分，使用了一部分。庭审中双方均认可涉案房屋已被另行出租使用，无法就装饰装修价值进行鉴定。
另，韩海强自述与案外人李某为合作合伙关系，并提交了2014年5月5日签订的《合作协议书》一份，写明韩海强与北京某科技有限公司（法定代表人李某）进行合作，经营场地为北京市朝阳区酒仙桥北路大环庄园西路某号，合作经营项目和范围为某学园国际学校。
为了证明中央空调费用390000元，韩海强提交了与2014年7月24日与北京某商贸有限公司（以下简称某公司）签订的《合同》、付款收据、转账记录。《合同》未约定商品名称、数量，约定了2014年7月27日前某公司进场施工，保证于8月17日前施工完毕，合同签订后韩海强付款390000元，设备进场后付460000元，设备安装调试合格后3个工作日内付130000元，并写明了某公司税号及开户行账号。转账记录显示2014年7月25日韩海强向案外人张某的个人账户转入390000元。收据显示开具日期为2014年7月25日，付款人为韩海强，款项名目为“工行转入”，数额为390000元，收款单位处盖有某公司收款专用章。中马贝晶公司对该组证据的真实性不予认可，认为《合同》由韩海强单方面提供，证明力不足，与本案无关，空调可拆卸，不存在损失，认为收据为韩海强单方面提供，非正规发票，证明力不足，与本案无关，收款人与交款人不是合同双方，认为转账记录，是复印件，由韩海强单方面提供。韩海强主张中央空调没有拆除，已支付的390000元先期安装费用于打眼布线，没有退还，康权华泰公司找空调卖家进行安装，张某是某公司业务员，收据上没有写明款项用途。
为证明涉案房屋弱电改造费用，韩海强提交了2014年7月6日与北京某科技发展有限公司（以下简称某科技公司）签订的《北京市建设工程施工合同》及2014年8月20日的《项目结算表》。《北京市建设工程施工合同》写明发包方为韩海强，承包方为某科技公司，工程名称为北京某幼儿园弱电工程，工程地点为北京市朝阳区贝晶某俱乐部，建筑面积12000平方米，层数3层，承包范围为幼儿园弱电系统，承包方式为包工包料，工程承包造价为977782.3元，最终优惠价为970000元，工期自2014年7月6日至2014年8月26日，发包方工程师董伟伟，项目经理齐志军。《北京市建设工程施工合同》约定主要设备进场后，发包方向承包方支付485000元，项目完成并验收合格后支付436500元，工程满一年后支付48500元。《项目结算表》注明表中为桥架管线系统施工发生实际用量，总合计价格为243984元。对该组证据，中马贝晶公司不认可真实性及关联性，认为是韩海强单方面提供，证明力不足，与案件无关，韩海强自愿装修，不存在损失，不能证明支付过工程款，韩海强根本无力支付工程款，工程也未全面履行，只施工了极少部分。
为了证明弱电工程付款情况及搬离涉案房屋的时间，韩海强申请某科技公司的法定代表人齐某及施工现场负责人董某出庭作证。齐某陈述，某科技公司在涉案房屋做弱电项目部分，后在工程基础没有完成时被中马贝晶公司赶走。做了桥架和管线铺设，施工材料都有进货单，先期结算是估算用料和人力，具体用了多少料没有进行最终结算。2014年8月份，韩海强将24万余元现金装在两个牛皮纸袋里，在咖啡厅一次性支付给齐志军，没有给韩海强出具发票。2014年10月16、17日左右，中马贝晶公司直接通知我公司在下午三点前清空材料，东西没接完，门就被锁了，2015年3月左右去追这些工具，也没谈拢。董某陈述，其为施工现场负责人，负责收取材料，进料单在公司处，自己没有保存，其在2014年7月13日左右进场，10月中旬被中马贝晶公司清场，当时做了两层楼的管路铺设和桥架，不清楚结算方式；进场时涉案房屋装修情况为毛坯，撤场时涉案房屋做了隔断的基础造型，地板没铺，墙面没刷，没有其他装修，中央空调室内分机已经安装，但没有装完，铺了中央空调的管路。就前述陈述董伟伟还提交了手写的本人施工日志1份。
对证人证言，中马贝晶公司主张，不认可齐某所述撤场时间，撤场时间应是2015年8月31日，齐某与韩海强有利害关系，证言没有证明力，没有汇款记录、发票、收据与常理不符，不能准确说出现金交付的时间地点，两个牛皮纸袋装不下20万元，董某对现场预算、材料安装费用不知情，所述可疑，其施工日志是其单方面提供的，其与韩海强有利害关系。
为了证明搬离涉案房屋的时间以及涉案房屋再次出租的情况，韩海强提交了一组涉案房屋照片及微信聊天记录1份。其中照片显示涉案房屋张贴装修许可证，载明日期为2015年6月，韩海强以此说明中马贝晶公司最晚在2015年6月已经将涉案房屋另行出租。微信记录仅能显示2014年10月17日一方向屈某（138XXXX****）发送了“这边工地让把所有东西清空搬走，你们谈得怎么样了。”但没有显示屈某进行过相应的回复，亦无法显示微信记录发送方姓名。中马贝晶公司认可涉案房屋照片真实性，但主张装修许可证只是装修证明，不能证明已经将房屋出租，只是有装修行为，主张微信记录仅为复印件，没有原始载体，显示不出身份，不认可真实性。
中马贝晶公司为了证明其本诉抗辩意见和反诉请求，提交了与韩海强所签订的《合同书》、2014年10月9日的《履行催告函》、催告函发送邮件、《北京市建设工程施工合同》、消防工程损失证明、北京市朝阳区农村工作委员会批复、2016年4月与北京跃儿教育科技有限公司签订的《贝晶国际马球俱乐部项目合同书》及汇款单和所开幼儿园照片。其中，《履行催告函》写明韩海强没有按约定支付租金，应于2014年10月12日之前履行，否则中马贝晶公司有权单方解除合同；催告函发送邮件显示，2014年10月9日，发件人邮箱×××向收件人邮箱×××及×××发送了显示名称为《韩海清催款函》的附件，发送状态显示为发送成功。《北京市建设工程施工合同》为中马贝晶公司与北京某消防工程有限公司于2014年10月8日签订，工程名称为环铁幼儿园消防改造工程，建筑面积6500平方米，层数2层，承包范围为火灾自动报警系统、消火栓系统，工程承包造价为1040000元。损失证明为支出凭单、支票存根、交易明细一组，显示发生幼儿园消防项目退款90000元。北京市朝阳区农村工作委员会批复显示北京市朝阳区农村工作委员会同意将台乡人民政府建设国际马球俱乐部项目。《贝晶国际马球俱乐部项目合同书》及汇款单和所开幼儿园照片显示中马贝晶公司将涉案房屋中的你要部分房屋出租给北京某科技有限公司（法定代表人李某），建筑面积1150平方米，租期自2016年4月1日至2028年8月15日，租金3元/平方米/天，年租金1259250元，自第4年开始递增，每3年递增一次，增幅为7%，合同签订后2日内一次性支付2016年7月至2017年1月15日的租金629625元，支付方式为银行转账至中马贝晶公司名下银行账号。照片为合同项下房屋的内外景。汇款单显示李跃春于2016年12月22日向北京某文化有限公司账号柜面转账314812.5元，用途显示为房租。韩海强认可《合同书》的真实性，但认为证明了中马贝晶公司有义务提供符合消防安全的房屋；不认可《履行催告函》及催告函发送邮件的真实性，主张从没有收到过；认为《北京市建设工程施工合同》和消防工程损失证明能证明中马贝晶公司提供给韩海强的房屋不满足消防要求；认可北京市朝阳区农村工作委员会批复的真实性，但主张中马贝晶公司将农业用地变更用途，合同应属无效；认可中马贝晶公司与北京跃儿教育科技有限公司签订的《贝晶国际马球俱乐部项目合同书》的真实性，但主张与本案没有类比性，不能以此证明使用是合法的；认可汇款单和所开幼儿园照片的真实性，但不认可关联性。
经询，中马贝晶公司对韩海强就涉案房屋的装修情况陈述，韩海强的确进行了一定装修，韩海清撤场时涉案房屋中只有一部分隔断，中央空调内挂机很少，应该有一点铜管之类基础的铺设，韩海强装修没有使用的拆掉部分的空调电机还在中马北京公司处，可以返还韩海强。另，案外人李某已经继续承租涉案房屋的一部分并使用了一部分韩海强的装修，但现在无法拆分亦无法进行鉴定。
另查，2015年11月6日，本院作出（2015）朝民初字第某某号民事判决，以争议土地为农业用地，不得出租用于非农建设为由，确认琼华公司与农工商总公司之间的《联营协议书》无效；琼华公司将《联营协议书》项下土地上西侧部分（贝晶国际马球俱乐部，占地面积约274亩）的房屋及相关附属设施拆除并将该部分土地返还农工商总公司；琼华公司将《联营协议书》项下土地东侧部分（占地面积约136亩）腾空并返还农工商总公司。琼华公司不服一审判决，提起上诉。二审审理过程中，琼华公司又撤回上诉，现该判决于2016年3月7日生效。中马贝晶公司认可其与琼华公司为关联公司，本案涉案房屋坐落在上述判决所确认应予返还给农工商总公司的土地当中。
经询问，中马贝晶公司主张涉案房屋为合法建筑，但认可涉案房屋尚未取得合法审批手续；韩海强自述在与中马贝晶公司签订合同时，没有要求出示过产权手续、审批手续、允许转租的手续，不清楚涉案土地和房屋的性质。
2016年12月21日谈话中，法庭询问中马贝晶公司明确对合同效力的意见，中马贝晶公司曾主张涉案合同于2014年10月17日已经解除，并分析韩海强在2014年10月17日被强制清场的原因是拖欠租金，而不是没有审批手续。
本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，韩海强与中马贝晶公司所签订的《合同书》，将农业用地用于非农业用途，租赁的涉案房屋没有取得合法审批且出租人出租涉案房屋亦丧失了合法依据，应属无效。依据现有证据，虽无法证明韩海强在明知存在无效情形的情况下而签订合同，但作为承租人，韩海强的确没有进行充分的审查。而出租人中马贝晶公司有保证租赁物不存在权利瑕疵的义务，对土地的性质和房屋审批手续应当有充分的了解。因此，中马贝晶公司对合同的无效应负主要责任，韩海强亦应承担一定的责任。
关于合同无效后的处理：第一，关于涉案房屋使用情况。韩海强主张在2014年10月17日搬离涉案房屋，但未与中马贝晶公司交接。中马贝晶公司则在诉讼请求中主张韩海强在2015年8月底搬离。本院认为，结合双方证据情况，韩海强提供的微信记录并非与中马贝晶公司人员的对话，亦体现不出任何搬离涉案房屋的内容。证人证言虽不能直接证明韩海强在2014年10月17日就将涉案房屋交还了中马贝晶公司，但中马贝晶公司在2014年10月9日之后将涉案房屋交与韩海强使用却不催缴租金，与常理不符，结合2016年12月21日谈话里中马贝晶公司的陈述及观点，以及中马贝晶公司提交的2014年10月9日的《履行催告函》，再考虑韩海强所提交的现场照片中显示的装修许可证时间，在交接时间不明，且中马贝晶公司未提供其他证据证明收回房屋时间的情况下，本院采信韩海强于2014年10月17日搬离涉案房屋的主张。韩海强应当参照双方约定的租金标准承担使用涉案房屋期间的房屋使用费，具体数额以本院核算为准。
第二，对于韩海强主张的装修改造涉案房屋的损失。韩海强所进行装修属于为履行合同而发生的必要支出，对于确属韩海强实际支出的装修、改造费用，应当认定为合同无效后的损失。考虑本案实际情况，双方均陈述无法进行相关鉴定，难以确定装修的现值，本院将综合房屋使用时间、中马贝晶公司利用剩余装修情况及双方过错情况，进行酌情判定。具体如下：关于设计费50000元，韩海强虽未提交收据或发票，但提交了《设计合同》、银行转账记录，能够证明设计费确实发生，属于损失范围。关于因履行《装饰装修施工合同》发生的装修施工损失1300000元，因所有付款均为李跃春个人账号支出，且没有发票或收据等证据，不能证明是韩海强本人损失，故本院不予支持。关于中央空调费用390000元，韩海强提交了《合同》、转账记录及收据，结合中马贝晶公司的陈述，可以认定此部分支出已经发生。关于弱电改造费用243984元，韩海强以大额现金支付且未索要任何付款的凭证，并不不符合一般交易习惯，本院不予采信。
第三，关于中马贝晶公司主张的拖欠租金，因合同自始无效，应当为使用费。使用费的支付期间，应当自2014年9月1日计算至2014年10月17日，以每平方米每天3元计算，共计10016平方米，使用47天，使用费为1412256元。因韩海强已经支付了1700000元使用费，加上中马贝晶公司认可的折抵了楼梯费用的96000元，韩海强已付使用费共计1796000元，多交部分应予退还。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定判决如下：
一、韩海强与北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司签订的《瑞晶创投产业园项目合同书》无效；
二、自本判决生效之日起十日内，北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司退还韩海强房屋使用费383744元；
三、自本判决生效之日起十日内，北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司赔偿韩海强装修损失352000元；
四、驳回韩海强的其他诉讼请求；
五、驳回北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费44240元，由韩海强负担33083元（已交纳22200元，余款10883元于本判决生效后七日内交纳），由北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司负担11157元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费38336元，由北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 尹 殷
人民陪审员 付朝晖
人民陪审员 王京玉
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 高世华