广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初6066号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：黄娟，女，汉族，1995年1月2日出生。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族。被告：张羽琴，女，汉族，1980年5月20日出生。原告佛山市恒福物业管理有限公司（下称恒福物业）诉被告张羽琴物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由审判员陈晓明适用简易程序独任审判，并于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄娟、白晓莉到庭参加诉讼，被告张羽琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年4月29日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》已解除，原告没收履约保证金；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费20655元（从2016年11月计至2017年1月）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费1270.40元；4、被告立即向原告支付违约金1398.43元（违约金按年利率24%计算，暂计至2017年3月15日，请求计算实际清偿之日）。后原告当庭增加诉讼请求为：被告向原告支付2017年2月至2017年3月的物业管理费共计13770元。因此变更第二项诉讼请求为：被告立即向原告支付拖欠的物业管理费每月6885元，从2016年11月计至2017年3月，总数合计34425元。事实与理由：2016年4月29日，原、被告就涉案佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际一层自编号A112号商铺物业管理事宜签订《恒福国际购物中心物业服务协议》。物业管理协议约定，物业管理费为每月每平方米35元，按出租计价面积196.70平方米计算，即租赁物业每月物业管理费为6885元，另租赁物业水电费据实结算，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，并同时缴纳上月水费、电费及其他费用，若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之一向原告支付违约金。2016年5月3日，被告接收场地并签订了《商铺交场确认书》，原告依约提供物业管理服务。但自2016年10月起，被告未能依约向原告支付各项费用，截至2017年1月，被告欠付物业管理费20655元、电费1270.40元，另产生违约金暂计1398.43元（暂计至2017年3月15日），经原告多次催促缴纳欠付费用及违约金，被告均不予以理会，原告已于2017年2月7日向被告发出解除《物业服务协议》通知书，解除《物业服务协议》并没收保证金。被告故意拖欠物业管理费、电费的行为已经构成违约，为保障原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件，证明原告及被告的诉讼主体资格。2、恒福国际前期物业服务委托合同、恒福国际购物中心物业服务协议，证明原告受托对被告承租的涉案房屋进行物业管理，原、被告于2016年4月29日就物业管理事宜签订了《恒福国际购物中心物业服务协议》，协议对计费依据、计费面积、缴纳日期及违约责任等进行约定。3、商铺交场确认书，证明被告于2016年5月3日接收物业。4、催缴函、EMS快递底单、网上查询情况，证明原告按照合同约定送达地址发函要求被告支付拖欠的管理费、电费、但是被告置之不理。5、解除《物业服务协议》通知书、EMS快递底单及网上查询信息，证明因被告长期拖欠管理费、电费，已达到合同约定的解除条件，原告依约向被告发出解除合同通知书，发出时间为2017年2月8日；6、（2017）粤0604民初4253号民事判决书，证明解除物业管理协议的时间是在2017年3月28日，理由是双方的租赁合同已经于2017年3月28日解除，解除租赁合同的时间也是解除物管合同的时间。7、住所（经营场所）使用证明、经营场所四置图、证明，证明佛山恒裕房地产开发有限公司将涉案物业委托原告进行物业管理，佛山恒福泰富商业经营管理有限公司有权委托原告进行物业管理。8、缴费通知单（两份），证明原告向被告催缴水电费及物业管理费。9、广东增值税专用发票（开票日期：2017.1.11），证明原告已经垫付被告拖欠费用期间的电费，因没有产生水费，本案没有主张。10、恒福国际购物中心商场租赁合同，证明被告向佛山恒福泰富商业经营管理公司承租涉案物业，恒福泰富商业经营管理有限公司委托原告进行管理，指定原告代收物业管理费、水电费等。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：包含涉案佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际一层自编号A112号商铺在内的佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际负一层至四层房屋，建筑面积（约）30440.45平方米，为案外人佛山恒裕房地产开发有限公司（下简称恒裕房地产公司）所有。2014年9月30日，恒裕房地产公司出具《证明》，上载“本公司已将位于佛山市禅城区季华六路11号1-3座恒福国际负一层至四层房屋出租予佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司（下简称恒福泰富公司），根据双方约定，现恒福泰富公司有权对该物业进行出租、转租，有效期为2014年10月1日起至2024年9月30日止”。2014年12月22日，恒裕房地产公司作为委托方与作为受托方的恒福物业签订了《恒福国际前期物业服务委托合同》，约定恒福物业为包括涉案物业在内的佛山市禅城区季华六路11号提供物业服务。2016年4月29日，原告（甲方）与被告张羽琴（乙方）签订了一份《恒福国际购物中心物业服务协议》，约定由原告为涉案物业提供物业管理服务，主要内容为：一、甲方是出租方指定的恒福国际商业中心项目的物业管理者，乙方是佛山市禅城区季华六路11号1—3座恒福国际一层自编号A112号商铺的承租人，甲方对该物业进行管理。二、物业管理期限自2016年5月1日至2021年5月31日止。三、物业管理费收费标准暂定为每月每平方米人民币35元，该物业计租面积196.70平方米，每月物业管理费合计6885元；四、签订本协议七日内，乙方应向甲方一次性交付相当于两个月物业管理费的保证金，共计人民币13770元；五、签订本协议七日内，须按该出租计价面积（建筑面积）向甲方缴交水电费保证金，水电费保证金的计收标准为15元/㎡，即该物业乙方应向甲方交纳的水电费保证金共计2951元；六、乙方应当在每月五日前以支票或转账方式向甲方缴纳当月物业管理费，乙方应按本章第一条至第五条约定的费用（管理费、电费、水费及乙方应缴纳其他相关费用）及保证金支付时间足额支付，乙方逾期支付的，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠费用的1‰向甲方支付违约金；七、如乙方单方面终止恒福国际购物中心租赁合同或者本协议，或乙方违约导致出租人单方终止恒福国际购物中心租赁合同或者甲方解除本协议，甲方有权没收乙方所缴纳保证金，并追讨其余所欠的费用。2016年5月3日，案外人恒福泰富公司向被告交付涉案商铺，被告接收并签订《商铺交场确认书》。2016年10月19日、2016年12月22日，原告分别向被告发出《催缴函》，要求被告支付拖欠的物业服务费及电费，其上载明欠电费1270.40元（600.80元+669.60元）。2017年2月8日，原告向被告发出《解除通知书，》，要求被告支付拖欠的物业服务费、电费及违约金，并要求解除《恒福国际购物中心物业服务协议》。原告庭审陈述，被告承租涉案物业为商铺，用于经营服装，被告于2017年1月停业，涉案物业也已于2017年3月28日清场。原告主张拖欠费用至2017年3月28日的依据是因为在该日期前被告一直占用涉案物业。租赁合同及物业管理协议内均有约定解除租赁合同的同时亦解除物业管理协议，涉案《解除通知书》于2017年2月8日寄出，但于2017年2月9日退回，并未送达给被告，因此原告认为在解除租赁合同的当天涉案物业管理协议也一并解除，即涉案物业管理协议于2017年3月28日解除。物业管理协议约定的违约金较高，原告予以调整为年利率的24%，要求计算至实际清偿日。原告确认被告已经缴纳物业管理费保证金13770元及水电费保证金2951元。另查明，就涉案物业欠缴租金的问题，出租方恒福泰富公司以张羽琴为被告向本院提起（2017）粤0604民初4253号租赁合同纠纷案件诉讼，在该案件审理中，本院查明恒福泰富公司于2017年3月28日实际收回涉案商铺，故本院判决恒福泰富公司与被告之间的租赁合同于2017年3月28日解除，本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张合同解除及租金的问题。根据《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应该通知对方，合同自通知到达对方时解除，本案原告曾于2017年2月8日向被告寄出《解除合同通知书》，但该通知没有送达被告，故涉案物业服务合同在2017年2月时尚未解除。而根据（2017）粤0604民初4253号案件查明的事实并结合本案庭审原告陈述，涉案物业于2017年3月28日清场，出租方实际收回物业，故原告恒福物业实际上从出租方收回场地时起，未再向被告张羽琴提供物业服务，故本院认定涉案《恒福国际购物中心物业服务协议》事实上于2017年3月28日解除。在本案合同解除前，被告应根据约定支付物业管理费。原告主张被告张羽琴从2016年11月起未支付物业管理费，被告未到庭抗辩或提交有效证据对原告主张的欠费期间予以反驳，故本院对上述欠费时间予以确认。根据涉案《恒福国际购物中心物业服务协议》的约定，每月物业管理费为6885元，故被告应当向原告支付物业管理费33966元（6885元×4个月+6885÷30天×28日）。关于原告主张的电费1270.40元。庭审中原告提交发票证明其已经向广东电网有限责任公司佛山供电局缴纳了电费，原告向本院提交的《缴费通知单》上载电费缴费时间为2016年11月2日至2016年12月1日、2016年12月2日至2017年1月15日期间的电费，而该期间被告尚未撤场，故本院对原告主张的电费1270.40元予以支持。关于原告主张被告支付违约金和要求没收履约保证金（包括物业管理保证金、水电费押金）的问题。由于被告欠付物业管理费和电费已构成违约，根据涉案《恒福国际购物中心物业服务协议》的规定，被告应承担相应的违约责任。被告拖欠物业管理费33966元和电费1270.40元，原告主张按照年利率24%计付违约金，同时没收物业管理费保证金13770元和水电费保证金2951元，对此本院认为，根据涉案合同第十一章“乙方（被告）违约导致出租人单方终止恒福国际购物中心租赁合同或者甲方解除本协议，甲方有权没收乙方所缴纳保证金”的规定，被告违约导致合同的解除，故原告主张没收被告缴纳的13770元物业管理费保证金和水电费保证金2951元，本院予以支持，由于没收该两笔保证金已足以弥补原告的损失，故原告再主张按照年利率24%计算欠付管理费和电费的违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告张羽琴于2016年4月29日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》于2017年3月28日解除；二、被告张羽琴在本判决生效之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2016年11月1日至2017年3月28日的物业管理费33966元及电费1270.40元；三、被告张羽琴已经向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付的物业管理费保证金13770元及水电费保证金2951元，归原告佛山市恒福物业管理有限公司所有；四、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张羽琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取164元，由被告张羽琴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈晓明二〇一七年六月二十七日书记员  江幼钿