广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4005号
上诉人（原审被告）林嫣，身份证住址广州市越秀区。
委托代理人胡育新，广东启源律师事务所律师。
委托代理人陈硕，广东启源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁巧玲，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。
委托代理人黄伟国，广东天胜律师事务所律师。
委托代理人李国峰，广东天胜律师事务所律师。
原审被告广州新东投资咨询有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人王淳炜，该司经理。
委托代理人胡育新，广东启源律师事务所律师。
委托代理人陈硕，广东启源律师事务所律师。
上诉人林嫣因与梁巧玲、原审被告广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决，向本院提�上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托新东公司出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。
2012年5月29日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与梁巧玲（乙方、买受人）签订《商铺买�合同》，约定：第一条、商铺销售依据。买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号255铺（以政府相关部门批复的最终地址为准。以下简称涉案商铺）。第二条、买受人所购商铺的基本情况。买受人所购的商铺属框架结构，（以下简称“该商铺”），其房屋平面图经广州市规划局部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）。该商铺建筑面积共10.6234平方米，其中套内建筑面积4.8585平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.7649平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守甲（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条、计价方式与价款。2、该商铺按总建筑面积计价销售，单价为每平方米￥40947.34元，房价款总金额为￥435000元。如买受人选择按套计价销售的，如有面积差异不作处理。如买受选�按总建筑面积计价销售的，以建筑面积（本条款均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。该商铺面积以房地产权证上登记的面积为准，如《房地产权证》上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，多退少补。（2）面积误差比绝对值超过3%。商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照合同约定的建筑面积单价计算补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商铺实际面积小于合同约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。第四条、付款方式及期限。……第六条、商铺的交付：买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。如因买受人不配合出卖人办理该商铺的交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺的全部房价款为标准，按每日1%向出卖人支付违约金。买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已交付。第七条、商铺的委托经营。1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管�公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。3、买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权的委托经营及交接手续，买受人办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人或出卖人选聘的商场管理公司索取任何租金或费用。第八条、商铺使用权的转移。出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同的装修标准（详见装修标准附件三）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，由出卖人选聘的商场管理公司及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由乙承担。第九条、逾期移交商铺的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。第十二条、商铺过户。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。……买受人同意委托并授权出卖人或出卖人制定的代理人代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申某《房地产权证》。……第十四条、通知与送达。本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知书和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催／缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行送达。如以人手传送，以对方或其他代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址�代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按照原通讯地址传送视为送达。合同附件一：《广州市房地产查丈原图（层图）》、首层平面图、二层平面图。合同附件三：装修标准。1、商铺装修标准：商铺地面：高级耐磨抛光砖；供电：独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；门面：豪华水晶卷闸。2、公用设备、设施及公共区域：地面：主通道铺高级大理石或耐磨抛光砖；供电供水：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统；通风设备：中央空调。
合同签订后，梁巧玲依约于2012年6月26日付清合同约定购房款435000元。林嫣为梁巧玲办理产权过户登记手续，2013年2月25日，房管部门核发梁巧玲为权属人的涉案商铺房地产权证�登记地址为白云区京溪路101号255铺，建筑面积为10.62平方米。之后，梁巧玲已取房产证。
林嫣委托广州云某房地产开发有限公司（以下简称云某公司）进行装修。2014年5月19日，广州市公安局白云区分局对云景公司作出《关于同意广州市云景房地产开发有限公司商场室内装修工程消防设计的审核意见》，主要内容：云景公司报送的位于广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层的装修工程进行审核，该工程所在的建筑地上25层，地下1层，建筑高度88米，首、二层为商铺，第三层为架空层，第四至二十五层为住宅，已通过广州市公安局消防局穗公消（建）验（2004）第0932号文验收。装修部位为首层局部和第二层，装修面积4151.29平方米，装修后拟用作商铺使用。……，经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程改建时消防技术标准强制性要求，�意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向该局申请消防设计审核。
2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。
2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云某房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。
2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的梁巧玲通讯地址向梁巧玲邮寄收铺通知书通知收铺。梁巧玲以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至原审法院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。
诉讼中，原审法院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向原审法院提供了云某公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。
2015年5月12日，原审法院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云某公司所报送的装修工�消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1、梁巧玲房产证附图所标示的#83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的#93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的#85、#87、#91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的#89电机房，实际用作办公室；2、房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。
诉讼中，林嫣陈述：林嫣委托云某公司对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东公司另行委托广州展东投资咨询公司（以下简称展东公司）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续。
以上事实，有《商铺买卖合同》、发票、房地产权证、照片、申请报告、建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书�公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、收铺通知书、收铺确认书、快递单及妥投证明、消防工程竣工图、分户图、房地产登记簿查册表及双方当事人陈述等证据证明。
因本案纠纷，梁巧玲于2015年2月10日向原审法院起诉请求：1、林嫣、新东公司在判决生效之日起10日内，将现在房产证附图所示的用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2、林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核及消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3、林嫣、新东公司取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向我方交付涉案商铺。4、林嫣、新东公司向我方连带支付逾期交付商铺的违约金（具体计算标准：2014年10月1日至2014年11月14日期间，林嫣、新东公司按日向我方支付已付房价款435000元的1‰的迟延履行违约金；2014年11月15日以后至实际交付商铺之日止，林嫣、新东公司按日向我方支付已付房价款435000元的1.5‰的迟延履行违约金）；5、林嫣退回我实际面积小于合同约定面积的差价24548元及利息（以24548元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，从2012年6月26日起计至实际付清之日止）；6、林嫣、新东公司承担本案诉讼费。
林嫣原审答辩称其不同意梁巧玲的全部诉讼请求。
新东公司原审答辩请求法院驳回梁巧玲的诉请。
原审法院经审理认为：梁巧玲与林嫣、新东公司签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。双方主要争议焦点在于2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给梁巧玲的条件。现梁巧玲认为不符合移交条件，主要表现：1、合同附件、房产证附图标示的电梯间被改用作电表房；2二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证，故梁巧玲提出各项诉讼请求。对此分析如下：
第一，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布�《建设工程消防监督管理规定》第八条建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但梁巧玲购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防�全要求。综上，林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。
第二，经现场勘验查明，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于2013年核发的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云某公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，故现有证据不足以证明涉案商铺已符合交付条件。林嫣已构成违约，应承担违约责任。
第三，关�梁巧玲要求判决将电表房恢复为梯间或电梯间的诉讼请求。首先，电表房、电表、梯间、电梯间均属该栋建筑物的公共配套设施，涉及业主公共利益，现无证据证明梁巧玲已依法取得所在建筑物大部分业主同意后授权的情况下，单独起诉要求将电表房恢复为梯间或电梯间请求依据不足。其次，电表房和电表均涉及电表用户的用电需求，如果恢复将影响到用户用电问题，且房产证附图表示的电梯间位置仍是电梯间，只是在旁边的空间位置加设电表房，对梁巧玲商铺的面积及对商铺的正常使用不会造成重大影响，相反如果作恢复处理则难以解决用户电表安置问题，故本案不宜作恢复处理。综上，梁巧玲该项请求缺乏依据，原审法院不予支持。
第四，关于梁巧玲要求林嫣办理装修工程消防设计审核、验收及安全检查手续的请求。虽然涉案商铺不符合交付条件，但梁巧玲是依据合同起诉，合同无约定林嫣承担该项义务，而办理上述手续客观上涉及行政部门的具体审批手续，能否办理，如何办理等均具有不确定性，故不宜由法院直接判决林嫣去办理该项手续，但林嫣应当积极尽快办理该手续，保障各小业主的合法权益。对梁巧玲该项诉讼请求，原审法院不予支持。
第五，关于梁巧玲要求林嫣办妥上述手续后五日内交付商铺的诉讼请求。现已查明涉案商铺目前不具备交付条件，梁巧玲不同意按现状收铺，而何时具备该条件具有不确定性，故对梁巧玲该项诉讼请求，原审法院暂不予支持。
第六，关于梁巧玲要求林嫣支付逾期交铺违约金的诉讼请求。如前所述，林嫣逾期交付商铺构成违约，应按合同约定的每日1.5‰向梁巧玲支付逾期交铺违约金。现梁巧玲主张2014年11月15日前的违约金按每日1‰标准计算是梁巧玲对自己诉讼权利的处分，原审法院予以支持。因涉案商铺目前不符合交付条件，而何时具备该条件目尚处于不确定状态，故逾期交铺违约金应暂计至本判决作出之日止即2015年6月15日。之后产生的违约金，梁巧玲可视实际情况再行起诉主张。
第七，关于梁巧玲要求林嫣退回商铺面积差异款及利息的诉讼请求。梁巧玲的房地产权证登记建筑面积比合同约定建筑面积少了0.0034平方米，按照《商铺买卖合同》第三条第2条第（2）点的约定，林嫣应退回梁巧玲面积差房款为0.0034×40947.34元=139.22元，并支付相应利息。因双方对利息标准无约定，故梁巧玲主张利息以多收房款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付清房款之日2012年6月26日起，计算至实际付清之日止合理合法，原审法院予以支持。梁巧玲主张应按套内面积计算面积差价款与合同约定不符，故梁�玲主张应退多收的房款为24548元缺乏依据，原审法院不予采纳，对梁巧玲主张的超出部分及利息，原审法院均不予支持。
第八，关于梁巧玲要求新东公司承责的诉讼请求。新东公司是作为林嫣的委托代理人，在代理权限内实施相关行为，故该行为产生的后果依法应由委托人林嫣承担。梁巧玲要求新东公司承责于法无据，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年6月18日判决：一、在本判决生效之日起三日内，林嫣向梁巧玲支付违约金（以435000元为本金，从2014年10月1日起至2014年11月14日按每日1‰、从2014年11月15日起至2015年6月15日止按每日1.5‰标准计算，违约金以本金为限）。二、在本判决生效之日起三日内，林嫣退回梁巧玲房款139.22元并支付利息（以139.22元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2012年6月26日起计算至实际付清之日止，以本金为限）。三、驳回梁巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2470元，由梁巧玲负担910元，林嫣负担1560元。
判后，林嫣不服原审判决，向本院提起上诉。林嫣具体上诉事实与理由如下：一、一审法院混淆了林嫣与梁巧玲之间根据《商铺买卖合同》约定条件将商铺交付的行为与林嫣所转卖全部商铺经营前要办理二次消防验收的法律关系。一审法院错误将案外人在涉诉场地获取消防验收合格证后对建筑物部分改动，造成梁巧玲无法合法、安全对外经营的行为归究为�嫣向梁巧玲“交付”商铺不符合法律规定，判决林嫣承担“违约”责任，属于查明事实不清，认定事实错误。一审法院在判决书中本院认为部分的第一点和第四点相互矛盾，逻辑混乱。使林嫣因消防问题承担“违约”责任的同时又否定了梁巧玲要求由林嫣完成该项法定义务的要求。若此判决，则林嫣“终生”需承担违约赔偿责任，而无法凭生效判决去完成办理消防验收的法定义务。林嫣认为相关的事实应按以下思路进行审查认定：一、林嫣与梁巧玲交付商铺是一个法律关系，经营场所整体二次消防验收是另一个法律关系。两者不能混淆处理。林嫣是否交付商铺违约应按照《商铺买卖合同》中约定的合同条款进行审核的。本案纠纷中林嫣不存在交付商铺违约。二、本案纠纷是因案外人申请办理二次消防验收时对林嫣的分割图的部分商铺和经营场地作出了拆改而未通知林嫣及涉及被拆改的商铺买受人。在应向商铺买受人交付商铺前又将受影响的商铺恢复按林嫣分割房屋时的状态进行交付，造成现状与消防验收图不符。对商场的所有商铺经营者和未来的客户使用的公共场所的所有财产和人身安全造成了威胁。但无任何证据反映责任在林嫣。三、按《商铺买卖合同》履行的现状、林嫣并非二次消防验收责任人。四、一审法院的判决中各判项之间存在逻辑错误，判决不公，使消防问题成为林嫣不可能完成的任务，但林嫣却要终生承担违反《消防法》规定而违约交付商铺的违约责任，且违约金畸高，达到年利率54%的水平。一审法院就违约金是否过高未在庭审时依法解明，而直接判决支付梁巧玲在合同中约定的高额违约金，没有依据司法解释的规定执行。林嫣上诉请求撤销一审判决，驳回梁巧玲的全部诉讼请求或将本案发回重审。
梁巧玲针对林嫣的上诉二审答辩意见为：1、林嫣交付的商铺不仅应符合约定条件更应当符合法定的要求。不符合法定要求则构成违约。商铺从未交付给买方使用，按照合同第6条第3款及第7条第1点可知商铺仍为林嫣和新东公司控制和使用，甚至还没有装修完工，买卖双方只是资料的交接，即买方取得所有权登记。合同第8条约定2014年10月1日林嫣与新东公司才将商铺交付买方使用。从一审林嫣与新东公司提交的证据1-3可以看出在2014年6月27日前，对方才完成商铺的间隔装修工程。对此，根据一审法院实地勘察涉案商铺多处与约定是不符的，详见2015年5月11日的勘察笔录。涉案商铺从未达到交付标准，不可能完成交付。2、涉案商铺在法律上禁止交付使用，即使交付也是无效的交付。从一审林嫣与新东公司提交的1-3及商铺买卖合同第6条第3款可知，在办理好房产证前是�有完成施工的，林嫣在2014年7月才取得安全合同证，但占用消防通道建了2排商铺，变更了商场的内部装修，这是消防法第20条禁止的行为。以此推定，涉案商铺应重新申请设计审核，现状是林嫣并没有申请消防审核和验收。根据《消防法》第13条第2款及《建设工程消防监督管理制度》第8条第5项和第20条的规定，涉案商铺未经消防验收，不得交付使用。依照法律规定，林嫣不可能完成交付。林嫣仅以寄出收铺通知即主张交铺不能成立。3、涉案工程不重新通过消防验收涉及审核是禁止投入营业的，林嫣构成根本违约。4、申请建筑工程消防验收是林嫣未完成的义务，应当判令其限期履行此义务。申请建筑工程消防设计审核的义务人是建设单位，林嫣是商铺的建设者，根据消防法第9、11条及《建设工程消防监督管理制度》第8条的规定，林嫣应承担消防设计施工的质量责�，负责验收的法定义务。林嫣占用消防通道建商铺未重新申请审核应当按照法律规定履行义务。5、林嫣交付商铺专有部分和公共部分应当符合约定。从商铺买卖合同的约定买方购买的专有部分面积基本都是小于公共部分的面积的，且买方均支付了相同的价格。林嫣即使依据附件3的标准交付了每一个单个的商铺，但林嫣对于公共部分或商铺整体来说是未经消防设计审核擅自施工的，不符合法律强制要求使商铺处于无法经营的状态，使买方购买商铺的目的无法达成，即使单个商铺交付对买方也是没有意义的，应当认定林嫣严重违反约定。6、商铺交付时应当处于正常经营的状态，合同第7条约定买方将商铺交付给林嫣和新东公司免费使用，2年期满梁巧玲接手是应即取得收益的。在林嫣的广告中是承诺高收益高回报的，故2年之后应当交付正常经营状态的商场，而非现在禁止开业和空无一人的状态。7、林嫣称其对拆建的不知情是不能成立的。一审中林嫣向法庭出具答复，即装修是其委托第三人完成，林嫣为规避责任说自己不知情。由此可见，其陈述没有诚信。8、4005号案的面积差异。应当以实际交付的面积与合同约定的面积差进行计算。房产证是在2012年至2013年间取得的，房产证取得时商铺仍未间隔出来。商铺间隔是在2014年5月19日后才进行的，可见买方可以查看商铺的情况最早也是在间隔工程完工后，因此，面积的误差应当根据商铺的实际状况进行认定，而不是根据房产证与合同约定的面积进行认定。9、本案诉讼时效不存在问题。林嫣混淆交付和移交，但两者都是交付，都是对合同标的的给付义务。双方完成给付即连续的合同义务的时间是2014年10月1日，因此本案不存在诉讼时效的问题。2014年10月1日之后也出现了林嫣拖欠他人拖欠�程款的事实，对此，一审有证据证实。林嫣没有将商铺正常交付给买方，所以其至2014年10月1日，交付或移交的行为均未完成。2012年10月1日至2014年10月1日期间，无论是从约定还是从履行情况来看，房屋都是有林嫣控制和使用的。2014年7月其为了向业主交付商铺取得消防合格证，但是其2014年7月之后取得消防合格证后又在消防通道上加盖两排商铺，梁巧玲认为其是明知故犯，刻意的违法，导致合同约定的时间商铺仍处于禁止开业的状态。林嫣称其已经完成了交付义务是没有事实和法律依据的。既然林认为其没有义务申请验收以及取得合格证，那么2014年5月-7月期间，其进行消防设计审核和验收，并取得合格证，证明其在为2014年10月1日的交付做准备的，也即其也认为交付房屋时有应履行的义务。林嫣在取得合格证后加盖商铺导致其应重新申请消防验收。我方认为林嫣认为其没有申请验收和取得消防合格证的义务是自相矛盾的。
经审查，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据林嫣的上诉请求和梁巧玲的答辩意见，分析如下：
第一、本案梁巧玲购买的标的物为商铺，其合同的目的是用于经营收益。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场地，涉及公共安全，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条及2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定（上述法律法规，原审判决已叙明，本院不赘述），对于消防安全有较严格要求，且有别于住宅消防安全要求。虽然林嫣的委托代理人新东公司与梁巧玲所签订的《商铺买卖合同》中没有约定出卖方需要办理涉案商场的装修工程消防验收手续，但林嫣所交付的商铺应符合经营使用的基本条件。为此，原审认定林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务并无不妥。
第二、根据一审法院现场勘察的情况显示，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况存在不一致的地方，即关键在于2013年核发的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云某公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。根据公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等）�应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。梁巧玲起诉林嫣是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林嫣不履行该法定义务的违约责任不成立。原审法院以此依据合同第九条的标准判处林嫣向梁巧玲支付违约金不当，本院予以纠正。至于梁巧玲要求林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决。
第三、如上所述，林嫣负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务，但由于办理上述手续涉及相关行政部门的具体审批手续，具有不确定性，原审法院认为不宜由法院直接判处林嫣去办理该项手续，但林嫣应当积极尽快办理该手续，保障各小业主的合法权益，对梁巧玲的该项诉请不予支持并无不妥。至于办理完上述手续后林嫣所应履行的交付义务，由于涉案商铺何时具备交付条件现并不能确定，对梁巧玲要求林嫣在办妥上述手续后五日内交付商铺的诉讼请求，原审法院亦予以驳回并无不当，本院予以维持。
第四、涉案商铺已办理产权转移登记，根据梁巧玲房地产权证登记建筑面积确实与合同约定的建筑面积少了0.0034平方米，按本案双方《商铺买卖合同》第三条第二条第（2）项的约定，林嫣应退回梁巧玲面积差异款139.22元。因本案双方未约定利息的标准，原审法院认定应按中国人民银行同期同类贷款利率，从付清房款之日2012年6月26日起计算至实际付清之日止并无不妥，本院予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚、唯部分法律适用不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决第二、三项；
二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第378号民事判决第一项。
一审案件受理费2470元，由梁巧玲负担470元，由林嫣负担2000元；二审案件受理费由1560元，由梁巧玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十月十六日
书 记 员 璩方慧