四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2624号
上诉人（原审被告）：南充万睿文旅发展有限公司，住所地南充市西充县府南东路2号东江大酒店贵宾楼A座。
法定代表人：毛治华，经理。
委托诉讼代理人：李珂（特别授权），泰和泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张莉华，女，汉族，1970年2月6日出生，住四川省南充市西充县。
被上诉人（原审原告）：张奇，男，汉族，1969年8月19日出生，住四川省南充市西充县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：侯国君，四川君定律师事务所律师。
上诉人南充万睿文旅发展有限公司（以下简称万睿公司）因与被上诉人张莉华、张奇商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2017）川1325民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人万睿公司的委托诉讼代理人李珂、被上诉人张莉华及其与张奇的共同委托诉讼代理人侯国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万睿公司上诉请求：撤销四川省西充县人民法院（2017）川1325民初1167号民事判决；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对双方合同约定的商品房交付条件存在认定事实不清的情形。一审法院认定双方签订的补充协议内容合法有效，但未查看补充协议约定的内容，直接按照主合同约定的商品房交付条件认定万睿公司违约，属于认定错误。2、一审判决万睿公司于判决生效后二十日内向被上诉人交付案涉房屋，并以331376元为基数自2016年9月1日起按日万分之0.5计算损失至交房之日止没有合同依据和法律依据。《商品房买卖合同》及补充协议明确了商品房的交付条件，且补充协议第二条第6款约定：“买受人在接收房屋时，除房屋主体结构存在质量问题或者其他严重影响正常使用的房屋质量问题外……，从出卖人书面通知买受人接房之日起，视为出卖人已经交付房屋……。”本案中，在上诉人具备交房条件后被上诉人因个人原因拒不接房，且规划验收批准文件及竣工验收备案证明书早已取得，被上诉人也知晓这一情况。一审判决第一项明显不合理、不公平且没有合同依据和法律依据。
张莉华、张奇辩称，1、案涉商品房不具备交付的法定最低条件，万睿公司不能依法交房。2、《商品房买卖合同补充协议》第二条第6款以及第七条违反法律强制性规定，该条款无效。不能依据补充协议的标准认定案涉房屋的交房条件。3、万睿公司以签订《物业服务合同》和《运营广告服务协议》以及交清违规收取物业费用和营运费作为交房的前置条件。被上诉人提出异议，万睿公司拒不交房，万睿公司构成违约。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
张莉华、张奇向一审法院起诉请求：1、判令万睿公司按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件和张莉华、张奇办理该商品房交接手续（不得以签订霸王物业协议和运营广告服务协议为前置条件），按照中国人民银行规定的同期贷款利息基准自应交房之日计算至实际交房之日向张莉华、张奇支付逾期交房的违约金；2、判令万睿公司为张莉华、张奇办理水电独立户；3、本案全部诉讼费由万睿公司承担。
一审法院认定事实：2014年6月1日，张莉华、张奇与万睿公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：张莉华、张奇购买万睿公司开发修建的位于西充县晋城镇北部新城城信大道“鹭岛·财富天街”A区×单元第2层xx号商铺一间（建筑面积43.17平方米，房价款331376元）；交付条件：1、出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。2、该商品房交付时应当符合下列第1、2......项所列条件，该商品房为民宅的出卖人还应当提供《民宅质量保证书》和《民宅使用说明书》：⑴该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；⑵有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；⑶出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；⑷满足第⑵条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；⑸该商品房为民宅的，出卖人提供《民宅工程质量分户验收表》。3、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第11条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：⑴逾期在90日之内自第11条约定的交付期限届满之次日延至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；⑵逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。4、交接手续：该商品房达到的第11条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第11条约定的证明文件并满足第11条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或未满足第11条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第13条处理。5、《商品房买卖合同》补充协议第2条关于房屋交接的约定：买受人必须全额付清购房款及委托出卖人代为缴纳的相关税、费、维修资金、物业服务费后，方能办理房屋的交付手续……双方并对其他方面进行了书面约定。6、后张莉华、张奇一次性向万睿公司交付总房款331376元；7、2016年5月23日，万睿公司在《南充日报》刊登《西充鹭岛·财富天街交房公告》要求业主于5月31日至6月2日到天街项目处办理交房手续，张莉华、张奇要求交房，万睿公司以张莉华、张奇未签物业协议，运营广告服务协议为由拒绝交付。8、庭审中，张莉华、张奇将诉讼请求明确变更为要求万睿公司办理交房手续并承担逾期交房违约金；万睿公司未提交取得竣工验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。
一审法院认为：张莉华、张奇与万睿公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议内容合法、意思真实，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力；根据合同的约定出卖人应当于2016年5月31日前向买受人交付该商品房，而商品房交付应当具备以下法定条件：工程竣工验收合格；取得竣工验收备案证明书；商品房的面积已完成最终测绘；水电供应正常；交通道路通畅与施工场地有明显分界隔离等方面，而在本案中，时至今日万睿公司未按合同约定向买受人提交取得该商品房竣工验收备案证明书，已构成违约，张莉华、张奇行使后履行抗辩权，主张万睿公司办理交房并承担违约责任，事实理由成立，予以支持；双方当事人对逾期交房法律后果约定：逾期在90日内第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故张莉华、张奇主张违约金自2016年9月1日之日起按已付房款万分之0.5支付违约金，予以支持。判决：一、限被告南充万睿文旅发展有限公司于本判决生效后二十日内向原告张莉华、张奇交付位于西充县晋城镇北部新城城信大道“鹭岛·财富天街”A区×单元第2层xx号商铺房，并以331376元为基数自2016年9月1日起按日万分之0.5计算损失至交房之日止；二、驳回原告张莉华、张奇的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告南充万睿文旅发展有限公司承担。
本院二审查明：张莉华、张奇于2017年8月24日接收案涉房屋。“鹭岛·财富天街”于2016年11月9日取得竣工验收备案表。
本院认为：本案的争议焦点是1、万睿公司与张莉华、张奇签订的补充协议是否有效；2、万睿公司是否应当承担逾期交房的违约责任。
一、关于万睿公司与张莉华、张奇签订的补充协议是否有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”前述规定明确了竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件，而万睿公司与张莉华、张奇签订的补充协议，交房条件由取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书变更为该商品房取得规划验收批准文件且有资质的房产测绘机构出具了该商品房面积实测技术报告书，该补充协议违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》关于商品房交付的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，该补充协议关于交房条件变更的约定无效，万睿公司开发的“鹭岛·财富天街”只有在竣工验收合格并经备案登记后，才具备向张莉华、张奇交付的法定交付条件。
二、关于万睿公司是否应当承担逾期交房的违约责任问题。2016年5月26日，万睿公司通知张莉华、张奇接房，万睿公司开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但其未在2016年5月31日前达到法定和约定的交付条件，张莉华、张奇有权拒绝接收。2016年11月9日，万睿公司取得了“鹭岛·财富天街”的建筑工程竣工验收备案表。万睿公司称就案涉房屋交付问题一直与张莉华、张奇进行交涉，张莉华、张奇知晓案涉房屋的具体情况，是因张莉华、张奇故意不接收房屋而导致的损失扩大，但万睿公司无任何证据证明其在符合交房条件后明确通知过张莉华、张奇接房，故万睿公司对此应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”因万睿公司未在合同约定时间内向买受人交付符合交付条件的房屋，故依照法律规定万睿公司应承担相应的违约责任。万睿公司和张莉华、张奇签订的《商品房买卖合同》约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房………买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，该约定系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规禁止性规定，万睿公司应按此标准向张莉华、张奇支付逾期交房的违约金，逾期交房违约金以331376元为基数自2016年9月1日起按日万分之0.5计算至2017年8月24日止。
综上，万睿公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人南充万睿文旅发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 辉
审 判 员 田 娟
审 判 员 吴 彪
二〇一七年十一月二十七日
法官助理 曹明春
书 记 员 陈姗姗