北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第12776号
上诉人（原审原告，原审反诉被告）陈文厚，男，1963年2月24日出生。
委托代理人赵莉，北京市振邦律师事务所律师。
委托代理人陈良权，男，1988年8月24日出生。
被上诉人（原审被告，原审反诉原告）元贞利亨文化传媒（北京）有限公司北京枫叶健身俱乐部，住所地北京市朝阳区甘露园芳菁苑4号。
负责人西丽娅.张，董事长。
委托代理人杜立群，北京市铭泰律师事务所律师。
上诉人陈文厚因与被上诉人元贞利亨文化传媒（北京）有限公司北京枫叶健身俱乐部（以下简称元贞利亨北京枫叶健身俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2014年3月，陈文厚诉至原审法院称：我与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部于2009年10月30日签订《枫叶餐厅租赁合同》，双方约定的合同租期为2009年10月30日至2019年10月29日，年租金为19万元，付款方式为年付。2013年8月份，我依约将19万元租金交给元贞利亨北京枫叶健身俱乐部，但2014年2月，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部无故要求我支付30余万元违约金，我与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部协商无果，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部强行将我经营店铺的电源掐掉，致使我无法经营被迫关店，该行为给我造成了极大的经济损失，故我诉至法院，请求解除我与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部2009年10月30日签订的《枫叶餐厅租赁合同》；元贞利亨北京枫叶健身俱乐部返还我自2014年3月1日至2014年8月30日的房屋租金94999元；元贞利亨北京枫叶健身俱乐部赔偿我因关店造成的低价抛售的经济损失85573元；元贞利亨北京枫叶健身俱乐部支付我违约金20000元。
元贞利亨北京枫叶健身俱乐部在原审法院辩称并反诉称：陈文厚所述不属实。双方签订合同的时间是2009年9月。合同履行期间有其他租户向我们反映陈文厚有偷电行为。根据我们现场勘查的结果，自2009年10月7日至今，电表显示的用电量远低于陈文厚的实际用电量。我们在2014年2月19日要求陈文厚整改，但陈文厚并未整改，故2014年3月3日，我们向陈文厚发了停电通知。2014年3月23日我们对陈文厚进行了断电，但陈文厚用电瓶自发电继续经营。综上，我方认为是因为陈文厚偷电我方才对陈文厚实施的断电，不是违约行为。我方同意解除合同，但对于陈文厚的其他诉讼请求我方均不同意。此外，我方提出反诉，请求陈文厚支付偷电电费129909元；陈文厚支付我违约金20000元；陈文厚支付我物业管理费31842元；陈文厚支付我制冷费、取暖费139200元；陈文厚赔偿我恢复吧台、酒柜、明档的费用30000元；陈文厚按照每天520.55元的标准支付我自2014年9月1日至2014年11月24日的房屋占有使用费44246.75元。
陈文厚在原审中针对元贞利亨北京枫叶健身俱乐部的反诉辩称：不同意元贞利亨北京枫叶健身俱乐部反诉请求。我方没有过偷电行为，也没有违约行为。元贞利亨北京枫叶健身俱乐部停电拉闸在先，故我不同意支付违约金。双方合同约定供暖费及制冷费均非我方支付。不同意承担吧台及明档的恢复费用。
原审法院经审理查明：北京市朝阳区甘露园芳菁苑4号系朝阳区甘露园1号院住宅小区配套设施，该小区系北京华森置业有限公司（以下称华森公司）开发建设。2004年5月25日，华森公司（甲方）、北京市朝阳区人民政府八里庄街道办事处（以下称八里庄办事处）（乙方）签订了《配套设施交付协议书》，约定包含涉案房屋在内的配套设施交付给八里庄办事处使用。现配套设施均由八里庄办事处出租给元贞利亨北京枫叶健身俱乐部。
2009年9、10月间，陈文厚与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部签订《枫叶餐厅租赁合同》，约定由陈文厚（乙方）向元贞利亨北京枫叶健身俱乐部（甲方）承租北京市朝阳区甘露园芳菁苑4号一层月200平米的枫叶餐厅（以下称涉案房屋），租期为10年，自2009年10月30日至2019年10月29日，全年租赁费为人民币19万元，付款方式为全年付。乙方需在每年的8月30号前支付第二年的全年租金；乙方在承租后五年（2014）甲方可能会出现政策性变化是物业费：制冷、取暖、等费用增加，乙方需根据实际情况和甲方商量补上相应的差价；自签订合同之日起该餐厅发生的水、电、电话费，燃气费等一切费用均有乙方承担并按期支付其费用；甲乙双方应认真履行合同，如有一方单方要求解除合同时应提前一个月对对方告知，并向对方支付违约金20000元。
2009年10月7日，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部公司经理张松江与陈文厚签订补充协议，约定乙方在合同期未满违反协议，拆除（吧台、酒柜、明档），乙方必须恢复原状或赔偿同等金额。
上述合同签订后，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部依约向陈文厚交付了房屋，陈文厚在涉案房屋内经营超市，房屋租金交纳至2014年8月30日。2014年3月23日，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部以陈文厚偷电且在接到通知后未进行整改为由对涉案房屋进行了断电，陈文厚开始搬离涉案房屋。
审理中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，现场情况为：涉案房屋东侧朝北有并排两组玻璃门，均可直接通往涉案房屋。其中靠东侧的玻璃门由陈文厚自内部以链条状锁链锁住，门可以小幅度打开，亦可以自外部将内部锁头拿出；靠西侧的玻璃门以U型锁自外锁住，无法打开，双方均称系由对方上锁。房屋西侧朝西有一扇玻璃门，可通过门外洗衣店抵达。该门由元贞利亨北京枫叶健身俱乐部自内以货架抵住并将门把与货架一并锁住。勘验过程中，陈文厚称忘记带东侧门钥匙，故无法进入涉案房屋。元贞利亨北京枫叶健身俱乐部称没有钥匙，无法进入房屋。经双方当事人同意，原审法院自西侧进入涉案房屋，发现现场尚余铁质货架、固定在屋内钢结构上的木制货架、柜台、平板车、购物车、铁质上下铺双人床等物品，经询问，上述物品均系陈文厚所有。屋顶有部分灯管被拆除，电线裸露在外。2014年11月24日，原审法院组织陈文厚将上述物品搬离涉案房屋，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部收回涉案房屋。对于屋内上锁情况陈文厚称其之所以在离开时给其中两道门上锁系为了防止屋内剩余物品丢失。
庭审中，陈文厚主张元贞利亨北京枫叶健身俱乐部无故断电导致其无法继续经营并由此产生了经营损失，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部认可断电的事实但主张断电的理由系陈文厚大量偷电，并就此提交了自行制作的计算明细及证人证言予以佐证，同时据此要求陈文厚支付电费并支付违约金。陈文厚对此不予认可，称其没有偷电行为，系元贞利亨北京枫叶健身俱乐部违约在先，并据此要求元贞利亨北京枫叶健身俱乐部支付违约金。元贞利亨北京枫叶健身俱乐部另主张陈文厚在经营期间对吧台和明档、酒柜进行了破坏，应当由陈文厚支付恢复原状的费用。陈文厚称不清楚吧台和明档的情况，不同意支付恢复费用。元贞利亨北京枫叶健身俱乐部亦主张物业费、制冷费及取暖费，陈文厚对此均不予认可。对于元贞利亨北京枫叶健身俱乐部要求支付房屋占有使用费一节陈文厚不予认可。
原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、及上述证据在案佐证。
原审法院经审理认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，陈文厚与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部签署的《枫叶餐厅租赁合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，应予履行。在合同履行过程中元贞利亨北京枫叶健身俱乐部强行断电导致陈文厚无法正常经营，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部虽辩称系陈文厚偷电在先，但现有证据不能证明陈文厚有偷电行为，故法院对于元贞利亨北京枫叶健身俱乐部该辩解不予采信。对于元贞利亨北京枫叶健身俱乐部要求陈文厚支付电费的请求法院不予支持。元贞利亨北京枫叶健身俱乐部的断电行为系以实际行动表示不履行合同主要债务，构成违约，故双方租赁合同于2014年3月23日已经解除。对于陈文厚要求元贞利亨北京枫叶健身俱乐部支付违约金的请求法院予以支持，对于元贞利亨北京枫叶健身俱乐部要求陈文厚支付违约金的请求，因元贞利亨北京枫叶健身俱乐部违约在先，故法院不予支持。对于陈文厚主张的退还剩余租金一节，系合理主张，法院予以支持。
双方合同解除后，陈文厚并未及时搬离涉案房屋，不但在涉案房屋内滞留大量物品亦未与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部办理交接手续。根据现场勘验情况，可以认定陈文厚在解除合同后仍实际占有涉案房屋。陈文厚虽称在其搬离过程中元贞利亨北京枫叶健身俱乐部给东侧朝北靠西的玻璃门上锁，但其又称在搬离过程中为防止物品丢失而给另外两道门上锁，综其所述，如留一道门未上锁则其给另外两道门上锁防盗的目的并不能达到，陈文厚该主张明显不合常理，故对此法院不予采信。陈文厚在解除合同后仍继续占用元贞利亨北京枫叶健身俱乐部房屋至2014年11月24日，故在此期间应当支付房屋占有使用费，计算标准法院参考双方租金标准及房屋使用情况酌定。
对于陈文厚主张的经营损失一节，陈文厚系从事超市经营，经营物品中包含食品及日用品。陈文厚提交之证据均为其自行制作的清算表及汇总表，故对其主张的经营损失数额法院不予采信。但考虑到零售行业的特殊性，断电确会造成部分食品难以保存，故法院对元贞利亨北京枫叶健身俱乐部的经营损失酌定为一万元。
对于元贞利亨北京枫叶健身俱乐部主张的物业管理费、制冷费及取暖费一节，根据双方合同约定，承租后五年（2014）元贞利亨北京枫叶健身俱乐部可能会出现政策性变化是物业费：制冷、取暖、等费用增加，陈文厚需根据实际情况和元贞利亨北京枫叶健身俱乐部商量补上相应的差价。现元贞利亨北京枫叶健身俱乐部并无证据证明差价的产生，故对于该主张法院不予支持。
对于元贞利亨北京枫叶健身俱乐部主张的恢复吧台、酒柜、明档的费用，双方《补充协议》确约定了如陈文厚拆除吧台、酒柜、明档需恢复原状或赔偿同等金额。根据现场勘验的情况，涉案房屋内现已无吧台、酒柜、明档亦有明显改变的痕迹，故陈文厚应当按照协议进行赔偿。又因为双方并未对“同等金额”的价值进行约定，且明档亦未完全拆除，故法院对恢复的价格酌定为二万元。据此，原审法院于2015年5月判决：一、陈文厚与元贞利亨文化传媒（北京）有限公司签订的《枫叶餐厅租赁合同》于二〇一四年三月二十三日解除；二、元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于判决生效后七日内返还陈文厚剩余租金九万四千九百九十九元；三、陈文厚于判决生效后七日内支付元贞利亨文化传媒（北京）有限公司二〇一四年三月二十三日至二〇一四年十一月二十四日的房屋占有使用费八万八千六百六十六元，该费用与前项租金折抵后，元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于判决生效后七日内返还陈文厚剩余租金六千三百三十三元；四、元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于判决生效后七日内支付陈文厚经营损失一万元；五、元贞利亨文化传媒（北京）有限公司于判决生效后七日内支付陈文厚违约金二万元；六、陈文厚于判决生效后七日内赔偿元贞利亨文化传媒（北京）有限公司恢复吧台、酒柜、明档的费用二万元；七、驳回陈文厚的其他诉讼请求；八、驳回元贞利亨文化传媒（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈文厚不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、依法撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第20630号判决第三项、四、六项判决内容；依法改判陈文厚不向元贞利亨北京枫叶健身俱乐部支付房屋占用费；依法改判元贞利亨北京枫叶健身俱乐部支付陈文厚的经营损失85573元；依法改判陈文厚不支付元贞利亨北京枫叶健身俱乐部恢复吧台、酒柜、明档的费用2万元；2、本案诉讼费由元贞利亨北京枫叶健身俱乐部承担。陈文厚之上诉理由：1、陈文厚在起诉前已经搬离涉案房屋；2、从2014年3月23日至2014年11月24日陈文厚未占用涉案房屋；3、原审法院酌定之经济损失过低，陈文厚主张的经济损失是有进货单依据的；4、陈文厚没有拆除吧台、酒柜和明档。元贞利亨北京枫叶健身俱乐部表示虽然认为原审判决对其不公正，但出于息事宁人的想法，其未提出上诉。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
上述事实有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，陈文厚与元贞利亨北京枫叶健身俱乐部签订的《枫叶餐厅租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。根据本案查明情况，元贞利亨北京枫叶健身俱乐部之断电行为导致陈文厚无法正常经营，故元贞利亨北京枫叶健身俱乐部应承担相应责任。关于陈文厚搬离涉案房屋时间，原审法院进行了现场勘验，并于2014年11月24日组织双方进行了涉案房屋交接，故原审法院根据上述情况认定，双方在合同解除后陈文厚仍继续占用涉案房屋至2014年11月24日，并无不当。以此为前提，原审法院在参考租金标准及房屋使用情况下酌定上述期间的房屋使用费数额亦无不妥。关于陈文厚经营损失一节，陈文厚主张其经济损失远超过原审法院酌定之数额，但并未提供充分证据，故本院对其主张无法支持。关于吧台、酒柜、明档的赔偿费用，双方在《补充协议》中已有明确约定，故原审法院根据现场勘验情况确认陈文厚应按照协议进行赔偿，并无不妥。综上，陈文厚的上诉主张不成立，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费4300元，由陈文厚负担3037元（已交纳35元，余款于本判决生效后7日内交纳），由元贞利亨文化传媒（北京）有限公司北京枫叶健身俱乐部负担1263元（于本判决生效后7日内交纳）；一审反诉案件费3238元，由元贞利亨文化传媒（北京）有限公司北京枫叶健身俱乐部负担2745元（已交纳），由陈文厚负担537元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费3574元，由陈文厚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邓青菁
代理审判员 张玉娜
代理审判员 刘向飞
二〇一五年十一月六日
书 记 员 吴 越