江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4435号原告：张居峰，男，1974年6月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。被告：南京大自然村餐饮有限公司，住所地南京市鼓楼区XX北路79号。法定代表人：颜文山，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡继敏，江苏薛济民律师事务所律师。原告张居峰诉被告南京大自然村餐饮有限公司（以下简称大自然村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案后，于2016年6月2日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年9月13日再次公开开庭审理了本案。原告张居峰的委托诉讼代理人张建宏，被告大自然村公司的委托诉讼代理人胡继敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张居峰向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年11月28日签订的《房屋租赁经营合同》；2.被告赔偿装饰装修损失80万元（具体数额以鉴定结果为准）；3.被告赔偿经营损失40万元；4.被告返还物业管理费6912元；5.被告返还保证金10万元；6.被告赔偿律师费2万元；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月28日，原、被告签订了《房屋租赁经营合同》，约定被告将本市鼓楼区XX北路77号南泰大厦1层房屋（建筑面积约288平方米）出租给原告，租赁期限自2014年12月1日起至2021年3月31日止等等。合同签订后，原告向被告支付保证金10万元，并对上述房屋进行装修共支付1467123.12元。租赁期间，因被告承诺的固定车位、消防等问题未能达到预期标准，原告与其他承租人一起找被告协商，被告未能解决。原告在与被告协商过程中，支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金60万元，以及2014年12月1日至2015年7月31日的物业管理费6912元。然而，被告一直就上述问题不予理睬，也未提供物业管理服务。后原告了解被告无任何物业管理资质，且原告承租的房屋是以南京南泰置业管理有限公司的名义向南京纺织品进出口股份有限公司交纳房屋租金并开具租赁发票。2015年10月27日，原告担心继续履行合同存在风险，向被告发出《房屋租赁解约函》，希望将房屋转让，与被告解除租赁合同，被告未予答复。2016年4月1日，被告到房屋内告知原告工作人员，要求原告立即支付下一周期的租金，否则当日下午停水停电。被告通知时原告未在房屋内，当日下午停电造成原告无法经营。2016年4月15日，被告向原告发送解约通知书，要求解除双方签订的《房屋租赁经营合同》，并要求原告支付物业费及其他费用。原告认为被告的行为有悖诚信，且造成原告损失，故原告诉至法院，请求判如所请。被告大自然村公司辩称，1.同意原告的第一项诉讼请求；2.被告严格按照双方合同约定行使权利履行义务，无任何违约行为，原告没有按约履行支付租金的义务，被告多次催要未果才停水停电，原告的行为已构成违约，其无权要求被告退还保证金和赔偿损失；3.被告一直为原告提供物业管理服务，双方在合同中对物业管理费的交纳亦作出明确约定，合同履行中原告对被告提供的物业管理也未提出任何异议。综上，请求法院解除双方签订的《房屋租赁经营合同》，驳回原告的其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：对原告提供的消防施工合同、燃气供用气安装工程合同书及发票1张、房屋装修合同、格力空调销售、安装合同、弱电系统综合项目工程协议书、厨具设备定购合同，该组证据中除燃气供用气安装工程有发票证明实际支付数额外，其余均无发票予以证明实际支付数额，且对证明待证事实无实际意义。对原告提供的照片复印件2张，不符合证据的形式要件，本院不予确认。对被告提供的案涉房屋所有权证、《南京南泰大厦1-6层租赁协议》《南京南泰大厦1-6层租赁补充协议》、说明，符合证据的形式要件，本院予以确认。对被告提供的2016年3月15日、3月30日两份催款通知单，无原告签收，且不符合证据的形式要件，本院不予确认。对被告提供的南京南泰商业管理有限公司工资发放表，不符合证据的形式要件，且与本案无实际关联，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于本市鼓楼区XX北路77号房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为南京金斯服装有限公司（以下简称金斯公司）。金斯公司出具说明，载明：金斯公司系案涉房屋南泰大厦1-6层的房屋所有权人，同意南京纺织品进出口股份有限公司（以下简称纺织品公司）将上述房屋转租给被告。2014年9月17日，纺织品公司（甲方）与被告（乙方）签订了《南京南泰大厦1-6层租赁协议》，约定出租房屋系产权人金斯公司出租给甲方，甲方有权对外出租；出租房屋系案涉房屋南泰大厦1-6层，1-3层建筑面积为1756.55平方米，4-6层建筑面积为1525.82平方米；租赁期限自2014年9月17日起至2017年9月16日止；1-3层租金为3.5元/平方米/日，4-6层为1.6元/平方米/日等等。次日，纺织品公司（甲方）与被告（乙方）再次签订了《南京南泰大厦1-6层租赁补充协议》，约定双方租赁期共15年，其中1-3层自2013年3月1日起至2028年2月28日止，4-6层自2013年10月1日起至2028年9月30日止，装修免租期为交付之日起四个月等等。2014年11月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁经营合同》，约定甲方同意将案涉房屋南泰大厦1层出租给乙方经营使用，双方共同确认出租房屋的建筑面积约为288平方米（系估算，具体以现状交付为准，房屋办理交接手续后，双方不得对面积提出异议）；房屋以毛坯房、现状交付（甲方提供房屋所有权证明或房屋所有权人同意转租相关证明，租赁房屋符合国家规定的消防验收标准，租赁房屋内部装修及相关消防验收由乙方自行负责）；租赁期限自2014年12月1日起至2021年3月31日止，合计6年4个月，其中2014年12月1日至2015年3月31日为免租期，免租期内免收租金，但乙方应付的相关物业费及因装修施工所发生的实际消耗的水、电、煤气、垃圾清理费及其他实际发生的费用，按合同标准由乙方承担；租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应于租期届满后三日内返还租赁房屋；双方议定租赁期间各租赁年度的月租金如下：第一年，自2015年4月1日起至2016年3月31日止，月租金50000元；第二年，自2016年4月1日起至2017年3月31日止，月租金50000元；第三年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止，月租金52500元；第四年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，月租金55125元；第五年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止，月租金57881元；第六年，自2020年4月1日起至2021年3月31日止，月租金60775元；首期（2015年4月1日至2015年7月31日）租金为200000元，支付时间为本合同签订之日，此后租金按每4个月为一个支付期，先支付后使用，支付时间为距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期房租；为确保出租房屋及其附属设施安全完好，以及租赁期限内相关费用的如期结算和乙方正常履行合同义务，乙方同意于签订本合同的同时支付甲方100000元，作为乙方履行本合同义务的保证金；如乙方未按时交纳租金、物业管理费、水电费及其他相关费用，甲方有权以保证金抵扣；凡本合同中约定甲方有权扣减上述保证金的，由此造成保证金不足的部分，乙方必须在接到甲方书面通知后7日内补足，同时支付相应违约金及承担相关责任；每年物业管理费如下：免租期及第一年至第三年（自2014年12月1日起至2018年3月31日止），每月物业管理费864元；第四年至第六年（自2018年4月1日起至2021年3月31日止），每月物业管理费1152元；首期物业管理费（自2014年12月1日起至2015年3月31日止）共3456元，于2014年10月8日前支付给甲方，此后物业管理费按每4个月为一支付期，乙方必须在距上一支付期所对应物业管理期限到期15日前全额付清下一支付期物业管理费；乙方应按合同约定，按时足额支付租金、水、电费、物业管理费及其他应由乙方支付的相关费用；乙方同意自行注意市政建设及停水停电的通知，并不应就此向甲方提出任何索赔，甲方确保乙方在正常的经营时间内所提供的除市政工程等相关行为以外的设施正常运行使用；合同期满终止或因乙方原因解除时，乙方承诺不以任何理由向甲方提出偿还因内部装修、不可移动设备和财产而支出的各种费用等主张，房屋内可移动的设施设备由乙方拆除，但不得因此损毁房屋内甲方原有装饰装修，对于乙方设置的无法带走的及乙方不愿拆除的设施设备和装饰装修，无偿归甲方所有，甲方不给予乙方任何赔偿或补偿；租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金、水、电及物业管理等费用，每逾期1日，应按本年度日租金标准交纳逾期付款违约金，乙方逾期或不足额支付上述相关费用达15日，除上述违约处罚以外甲方有权采取停水停电等措施，乙方自行承担因此造成的一切损失，甲方不予承担，乙方逾期或不足额支付上述相关费用达30日，除上述违约处罚以外甲方有权解除本合同，且保证金不予退还；如因甲方违法或违约行为、给乙方造成损失或涉诉的，由甲方承担全部赔偿责任（包括并不限于调查费、诉讼费、律师费等）等等。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告，原告向被告支付保证金10万元、物业费6912元（2014年12月1日至2015年7月31日期间），并支付租金至2016年3月31日。2015年10月27日，原告以南京米之鲜餐饮管理有限公司（张居峰）的名义向被告发送《房屋租赁解约函》，载明：原、被告双方签订的租赁房屋经营中式快餐，现由于各种原因，经营一直处于亏损状态。现决定财产进行转让、并与被告解除租赁协议，请被告知悉并做好配合工作。被告收到该解约函后，双方未就解除租赁合同协商一致，原告还向被告支付了2015年12月1日至2016年3月31日期间的租金。2016年4月1日，因原告未按期支付租金，被告向原告租赁房屋用于经营的中式快餐店发出《催款通知函》，载明：根据合同相关条款，应于2016年3月15日前交纳2016年4月1日至2016年7月31日租金20万元、2015年8月1日至2016年7月31日物业费10368元，合计210368元。但被告至今未收到租金和物业费。被告于2016年3月31日已发出最后催款通知，望能在2016年3月31日12时前收到欠款。现再次通知今日将款项打入此账号62×××76，开户行为中国农业银行奥体支行，户名为周云。否则，被告将按合同约定，于2016年4月1日16时暂停各项服务（包括停止供水电），并保留通过法律途径追缴的权利。当日，因原告未支付上述费用，被告对租赁房屋断水断电。2016年4月14日，被告向原告发送《解约通知书》，载明：原告未按期支付相关费用，被告在多次口头催交无果的情况下，两次书面通知原告，要求支付欠款，原告仍置之不理。根据约定，被告迫不得已通知原告，解除双方签订的租赁合同，要求原告在解除合同之三日内将租赁房屋内无异议的原告物品全部搬离，并返还租赁房屋。该通知书于2016年4月15日签收。审理中，双方一致确定未对租赁房屋进行交接，但被告陈述其向原告发出解约通知后，原告未答复，被告已经对租赁房屋进行开锁，实际控制租赁房屋。原告申请对租赁房屋现有价值进行评估，因该评估事项对证明待证事实无意义，故本院未予准许。因被告不同意调解，致本案调解未果。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《房屋租赁经营合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求解除房屋租赁合同的问题。根据双方合同约定，原告在租赁期内逾期或不足额支付租金、水、电及物业管理等费用，每逾期1日，应按本年度日租金标准交纳逾期付款违约金，逾期或不足额支付上述相关费用达15日，除上述违约处罚以外被告有权采取停水停电等措施，原告自行承担因此造成的一切损失，被告不予承担，逾期或不足额支付上述相关费用达30日，除上述违约处罚以外被告有权解除本合同，且保证金不予退还。现原告自2014年11月28日合同签订后，未按时支付租金及物业管理费，经被告催告后仍未支付，被告在原告提起此次诉讼前，以书面形式通知原告解除合同，符合合同约定和法律规定，故双方之间的租赁合同已于解除合同通知到达原告时即2016年4月15日解除。原告在本案审理中提出其于2016年4月20日至4月25日期间收到该解除通知，但未提供证据予以证明，且与原告陈述的事实和理由存在矛盾之处，故本院不予采信。关于原告主张被告赔偿装饰装修损失、经营损失、律师费的问题。根据双方合同约定，合同期满终止或因原告原因解除时，原告承诺不以任何理由向被告提出偿还因内部装修、不可移动设备和财产而支出的各种费用等主张，对于原告无法带走的及不愿拆除的设施设备和装饰装修，无偿归被告所有，被告不给予原告任何赔偿或补偿。本案中，双方之间租赁合同的解除，系因原告违约所致，故原告主张被告赔偿上述损失，均不符合合同约定，亦无法律依据，本院均不予支持。关于原告主张被告退还物业管理费、保证金的问题。根据双方合同约定，原告应按约向被告支付物业管理费，现原告在2014年12月1日至2015年7月31日期间占有、使用租赁房屋，且未提供证据证明其未在上述期间接受物业服务，故原告主张退还物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另根据双方合同约定，原告逾期或不足额支付租金、物业管理费等相关费用达30日，被告有权解除合同，且保证金不予退还。本案中，因原告逾期支付相关费用，致使双方合同解除，故原告主张退还保证金，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张居峰与被告南京大自然村餐饮有限公司之间就本市鼓楼区XX北路77号南泰大厦一层房屋签订的《房屋租赁经营合同》于2016年4月15日解除；二、驳回原告张居峰的其他诉讼请求。案件受理费16742元，由原告张居峰负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 孙 燕人民陪审员 陈 程人民陪审员 陈亚英二〇一六年九月二十二日见习书记员 张璐璐