江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣06民终82号
上诉人（一审被告）：陈前进，男，1985年6月20日出生，汉族，江西省余江县人，住江西省余江县。
上诉人（一审被告）：吴卫兰，女，1986年10月23日出生，汉族，江西省余江县人，住江西省余江县。
被上诉人（一审原告）：南昌铁路天集房地产开发有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区井冈山大道683号，统一社会信用代码91360000261791138A。
法定代表人：赖学升，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏鸿忠，江西商海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李大红，该公司员工。
上诉人陈前进、吴卫兰因与被上诉人南昌铁路天集房地产开发有限公司（以下简称天集公司）返还原物纠纷一案，不服江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈前进、吴卫兰上诉请求：一、撤销一审判决，改判位于余江县××东路铁路老货运场的“余江弘景明珠”1号楼401室商品房归上诉人所有；二、一、二审诉讼费用由天集公司负担。事实和理由：2010年2月，殷德才在向上诉人出示了天集公司委托其处理日常相关事务的委托书的情况下，以22万元的价格将诉争房屋出售给上诉人，殷德才收到了上诉人22万元购房款后将房屋钥匙交给了上诉人，上诉人对房屋进行了装修并入住至今。本案的争议焦点是：殷德才是否有权处分本案诉争房屋？殷德才将诉争房屋出售给上诉人的行为是否能约束天集公司？上诉人认为殷德才出售诉争房屋行为直接约束天集公司，上诉人依法取得诉争房屋的所有权，理由如下：一、对内关系而言，殷德才与天集公司成立委托开发关系，殷德才系“弘景明珠”项目实际开发人。2006年，天集公司同余江县人民政府签订了《关于余江县交通路建设有关事项协议书》，就开发余江县××东路铁路老货运场地块事宜达成协议。天集公司为落实该项目，联系到了殷德才并委托其办理该项目的有关事项、规划、报建等商品房开发的有关手续，同时委托殷德才组建或者选择当地商品房开发企业用于接受委托进行项目开发。故此天集公司曾与鹰潭市东兴房地产开发有限公司于2007年签订了《余江县××东路铁路老货运场地段商品房开发委托协议书》，就铁路老货运场商品房开发项目整体委托给东兴公司开发建设及运作，殷德才系东兴公司的代表人。之后，天集公司成立了余江县项目部，项目负责人为殷德才。2009年4月16日，天集公司向殷德才出具了书面《委托书》，委托殷德才处理余江铁路老货运场商品房开发的全部事务。殷德才接受委托后，该项目开发的大部分内外事务均由其经手办理，相关政府职能部门对天集公司余江项目部有关资料的送达，通知书的发放都是联系殷德才，由殷德才签收直到整个项目结束。事实证明，不管是政府职能部门还是余江县当地百姓，都一致认为殷德才就是铁路老货运场开发项目即“弘景明珠”的开发负责人。天集公司只是名义开发人，实际开发人是殷德才及其合伙人。“弘景明珠”项目开发中，报建、施工、工程款的结算、工程验收及之后的房屋销售都是由殷德才及其合作方进行，天集公司并未参与其中，天集公司的利润来源于实际开发人缴纳的管理费用。上述事实说明，殷德才对“弘景明珠”项目享有权利。二、对外关系而已，殷德才是天集公司授权的代理人，殷德才将诉争房屋出售给上诉人的行为，直接约束天集公司。殷德才在2010年以22万元的价格将诉争房屋出售给上诉人时，上诉人是基于对殷德才享有代理权的合理信赖，同时该售价也同当时余江县的房产价格相对等，上诉人的购买行为是善意的。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，上诉人同殷德才签订购买房屋的合约直接约束天集公司。上诉人在2010年就已经装修并入住诉争房屋至今，天集公司在当时乃至之后的六年时间里并没有提出任何反对意见，其行为完全可以印证殷德才代理行为的合法性。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
天集公司答辩称：l、本案诉争房屋的权属，在一审中已明确证实是被上诉人的；2、本案中不存在隐名代理，被上诉人是项目开发方，殷德才的身份只是被上诉人合作方派驻到项目上配合被上诉人进行项目开发的具体工作人员及被上诉人委托处理开发项目日常相关事项的委托人，其既不是项目开发人，又没有销售房屋的授权，不存在隐名代理；3、一审判决已查实上诉人在向殷德才购买案涉房屋时，上诉人明知弘景明珠几百户业主都是与被上诉人签订正式的房屋买卖合同。
天集公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即停止侵权，返还原告位于余江县××东路铁路老货运场的“弘景明珠”1-401房屋；2、案件受理费由两被告负担。
一审法院认定事实：2009年4月16日，原告天集公司委托殷德才负责处理天集公司开发的余江火车站老货运场微利商品房项目的日常相关事宜，殷德才积极为原告办理立项、过户、环境评估、接受处罚、申报消防备案等手续。2000年2月，殷德才在向两被告出示了原告委托其处理日常相关事务的委托的情况下，以22万元的价格将诉争的房屋卖给两被告。2012年3月8日，殷德才向两被告出具了收条。2015年4月18日，殷德才向两被告出示承诺书，承诺在2015年5月20日之前，将诉争房屋办理产权证，至今两被告将诉争房屋未办理产权登记。项目于2012年8月17日竣工合格并通过验收。2013年11月16日，原告取得商品房预售许可证，原告所诉两被告侵占的房屋均在原告预售的房屋范围内。之后，原告多次主动与两被告交涉，要求被告签订《商品房买卖合同》，或者搬出以便原告另行出售，但协商未果。故原告诉诸本院。
一审法院认为：公民和法人的合法权益受法律保护，原告作为诉争房屋的权利人，依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。两被告对诉争房屋不享有权利，其占据使用，显属无理，应从诉争房屋内迁出，返还原物给原告。两被告提出原告与殷德才之间形成隐名代理，被告与殷德才签订的购买房屋的合约直接约束原告，无事实依据和法律规定，不予支持。因被告目前无其他居住场所，故应给予适当搬迁期限，由其自行解决居住事宜。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第一百零六条之规定，判决：被告陈前进、吴卫兰于本判决发生法律效力后三个月内返还原告南昌铁路天集房地产开发有限公司位于余江县××东路铁路老货运场的“余江弘景明珠”1号楼401商品房。案件受理费4600元，由被告陈前进、吴卫兰负担。
双方当事人均未向本院提交新证据。
经二审审理，本院查明事实与一审判决查明情况一致。
另查明，本案中所称的余江火车站老货场微利商品房项目与余江弘景明珠楼盘系同一项目。
还查明，陈前进、吴卫兰夫妇对涉案房屋进行了装修，装修后即一直居住在该房屋里面。
本院认为，被上诉人天集公司因开发建设余江火车站老货场微利商品房项目，于2007年12月29日成立了余江县项目部。2009年4月16日，天集公司向殷德才出具了委托书，委托殷德才负责处理天集公司开发的余江火车站老货场微利商品房项目的日常相关事宜。余江火车站老货场微利商品房项目即余江弘景明珠楼盘的立项、过户、环境评估、接受处罚、申报消防备案等手续均由殷德才具体办理，且2011年9月16日天集公司将9月14日在检查余江弘景明珠小区时发现的建设中违规情况的通知亦是发给了余江项目部殷德才，上述情况表明，殷德才系天集公司余江项目部的实际负责人。
2010年殷德才与上诉人陈前进、吴卫兰达成协议，将天集公司余江县项目部具体开发建设的余江弘景明珠楼盘1号楼401室商品房以22万元的价格出售给陈前进、吴卫兰夫妇，并收取了陈前进、吴卫兰22万元的购房款。陈前进、吴卫兰与殷德才达成买卖商品房协议时，殷德才出示了天集公司出具的委托书，该委托书授权委托殷德才处理该商品房项目的日常相关事宜，但该委托书对日常相关事宜的具体范围未予明确。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十七条“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务”之规定，天集公司对殷德才的该委托属于概括委托，即概括委托殷德才处理该商品房项目的日常相关事宜。商品房销售系商品房开发建设的目的，在委托书对商品房销售是否排除在该商品房项目的日常事务之外未予明确的情况下，应属于该商品房项目相关的事宜，故殷德才向陈前进、吴卫兰出售房屋的行为系在天集公司的授权范围内，殷德才有权代理天集公司出售该楼盘的房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。殷德才将房屋出售给陈前进、吴卫兰时出示了天集公司的委托书，陈前进、吴卫兰与殷德才达成房屋买卖协议时知道殷德才与天集公司之间的代理关系，因而，陈前进、吴卫兰与殷德才达成的房屋买卖协议直接约束天集公司与陈前进、吴卫兰，且该弘景明珠楼盘于2013年11月16日已经取得了商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因而，殷德才与陈前进、吴卫兰达成本案商品房买卖协议时虽然未取得商品房预售许可证明，但在天集公司提起本案诉讼前已经取得本案商品房预售许可证明，殷德才与陈前进、吴卫兰达成的本案商品房买卖协议可以认定有效，该协议的效力直接约束天集公司与陈前进、吴卫兰。因而，陈前进、吴卫兰称殷德才具有天集公司的授权委托，具有商品房销售代理权，殷德才与其达成的商品房销售协议有效的理由成立，本院予以采信，且殷德才系余江项目部的实际负责人，在无相反证据否定时，殷德才出售余江项目部开发建设楼盘的房屋的行为亦应有效。因陈前进、吴卫兰已经与天集公司之间成立了商品房销售协议，陈前进、吴卫兰占有本案房屋即具有法律依据，天集公司称陈前进、吴卫兰非法占有本案房屋存在侵权行为，应当返还本案房屋的理由不成立，其诉讼请求于法无据，且陈前进、吴卫兰对本案房屋已经装修且居住多年。陈前进、吴卫兰在一审未提起反诉，其提出的改判涉案房屋归其所有的上诉请求，不属于本案审理范围，本院不予处理。
综上所述，一审判决处理不当，亦不利于维护社会稳定，适用法律不正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十七条、第四百零二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江西省余江县人民法院（2017）赣0622民初1080号民事判决；
二、驳回被上诉人南昌铁路天集房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费4600元，二审案件受理费4600元，合计9200元，由被上诉人南昌铁路天集房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 俞水才
审判员 徐永荣
审判员 汪福庚
二〇一八年六月十五日
书记员 程梅刚