广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终1135号
上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司清远分行，地址：清远市新城区。
负责人：伍演志，行长。
委托代理人：刘瑞艳，广东广信君达（清远）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭灿金，男，汉族，住清远市清城区。
委托代理人：朱理忠，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：朱振荣，男，汉族，住清远市清新区山塘镇。
原审第三人：温桂强，男，1964年3月17日出生，汉族，住清新区太和镇。
上诉人中国银行股份有限公司清远分行因与被上诉人谭灿金及原审第三人温桂强申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2016）粤1802民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人中国银行股份有限公司清远分行上诉请求：1、依法改判执行清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯*房（产权证号:000068**)或发回清城区人民法院重审；2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审认定基本事实不清。一、涉案房产的权属应以物权登记机关的登记为准，并受法律保护。涉案被执行房产怡德居B*栋B梯*房(产权证号:000068**)登记在原审第三人温桂强名下，证明原审第三人温桂强为上述房屋的所有权人。物权是绝对权、对世权，其义务主体是社会上不特定的多数人，被上诉人谭灿金提供的所谓购房合同、收条等均不能对抗物权登记机关的权属证书。《物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房产为不动产，相关权利己依法登记，受法律保护。二、被上诉人谭灿金并非当然系被执行房产的合法权人。1、被上诉人谭灿金异议称其与原审第三人温桂强于2007年12月27日签订所谓的《房屋转让协议》，但当时本案的被执行房产怡德居B*栋B梯*房尚未动工、兴建，双方拟交易房屋尚未存在，谈何交易。原审第三人不具有房产开发的资质，未获得涉案房产的预售权许可证，根本无权出卖楼花，因此即使双方签订房屋转让协议，应属无效合同。2、如双方存在签订房产买卖合同，双方没有纠纷(尾款于2009年3月11日支付)的情况下，原审第三人为什么不直接办理在被上诉人谭灿金名下?原审第三人根本没有必要在半年后申请办理登记其名下，不合常理。如果双方存在转让事实，则需再次过户到被上诉人谭灿金的名下。众所周知，转让、二次过户涉及增加不必要的契税负担，对双方而言是有害而无利。3、被上诉人谭灿金未提供己实际交纳执行标的房款的支付凭证。被上诉人谭灿金仅凭一张收条及三份无关联人出示的收条，并不能证明执行标的买卖房款己实际交付。经在房管局查询，原审第三人名下同一小区内有多套房产，被上诉人谭灿金所谓的“收条”指向没有唯一性，法院并不能当然认为就是原审第三人出让给被上诉人谭灿金的怡德居B*栋B梯*房产所收到的房款。三、被上诉人谭灿金具有一定过错。没有证据证明未办理房产过户手续的过错全部在原审第三人温桂强。即使本案原审第三人与被上诉人谭灿金双方签订买卖合同有效，本案关于房产未能及时过户的原因很多，有如下几种可能：(1)因任何一方未依照合同约定或法律规定提交办理过户所需材料或交纳相关费用等原因导致房屋未能过户;(2)买受人为规避法律、行政法规及相关政策规定或逃避债务，故意不办理房屋过户;(3)买受人怠于主张权利，在合理期限内未要求办理过户。如前所述，假设原审第三人与被上诉人谭灿金于2007年签订合同有效，至今9年多的时间里，被上诉人谭灿金没有催促过原审第三人配合其办理房产过户手续，无论如何被上诉人谭灿金都存在过错。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此执行异议裁定直接认定过错在原审第三人温桂强，而认为被上诉人谭灿金完全没有过错，显然有失偏颇。如被上诉人谭灿金认为其对此没有过错，应就催告、督促及积极履行办理产权过户的义务进行举证证明责任。况且上述房产是在上诉人起诉原审第三人时就已被查封(诉讼保全)，非执行阶段进行的查封行为，本案审理阶段的财产保全措施符合相关法律的规定。四、被上诉人谭灿金与原审第三人之间的房屋买卖行为是否有效未经法院确认。被上诉人谭灿金执行异议中提交《民事起诉状》，拟证明其已向清新区人民法院起诉要求确认双方签订的《房屋转让协议》有效及要求办理过户手续，清新区人民法院虽于2016年4月27日受理[案号：(2016)粤1803民初1321号]该案，但因被上诉人谭灿金申请撤回起诉，清新区人民法院随即已同意其撤回上述案件的起诉(一审法院已查明事实)，证明被上诉人谭灿金已放弃对上述权利的主张，且其所谓的起诉并未经法院判决，不能证明被上诉人谭灿金对上述房产享有任何民事权益，并不能阻却本案的执行，不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“权利能够排除执行的”，及第(一)项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，因此在双方签订的《房屋转让协议》未经法院确认有效之前，一审法院不应草率裁定中止执行涉案房产。
被上诉人谭灿金答辩称，上诉人上诉的事实和理由推翻一审的裁定及判决，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人中国银行股份有限公司清远分行向一审法院起诉请求：1、执行清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯*房（产权证号：000068**）；2、谭灿金承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：中国银行股份有限公司清远分行与温桂强金融借款合同纠纷一案，清远市清城区人民法院作出的（2015）清城法民二初字第301号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效民事判决书确定：温桂强应于本判决书生效之日起10日内向申请执行人清偿借款本金550000元及利息（截止2015年5月4日利息81818.6元，此后的利息按合同约定的利率计算至付清之日止）；温桂强于本判决生效之日起10内向申请执行人支付律师费28260元；中国银行股份有限公司清远分行对温桂强提供抵押的清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋1**号房屋在上述第一、二项判决确定的债务范围内享有优先受偿权。案件受理费10226元，财产保全费3784元，共14010元，由温桂强负担。在上述案件审理期间，中国银行股份有限公司清远分行申请诉讼保全，清远市清城区人民法院于2015年3月12日诉讼保全查封了温桂强名下位于清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋1**号房屋和清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯2**号房屋。因温桂强拒不履行生效判决书确定的义务，中国银行股份有限公司清远分行向清远市清城区人民法院申请强制执行，清远市清城区人民法院依法立案执行[案号：（2015）清城法执字第4314号]。案件在执行期间，谭灿金以清远市清城区人民法院查封的位于清远市清新区太和镇笔架路39号怡德居B5栋B梯2**号房屋（产权证号：000068**）为其购买所得，法院的查封损害其合法权益，故此，向清远市清城区人民法院提出执行异议。清远市清城区人民法院于2016年6月27日作出（2016）粤1802执异71号执行裁定，中止对清远市清新区太和镇笔架路39号怡德居B5栋B梯2**号房屋（产权证号：000068**）的执行。
另查明，清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯2**号房屋的登记权属人为温桂强，产权证号：000068**，权属来源为自建，登记日期2010年4月30日。2007年12月27日，谭灿金与温桂强签订《房屋转让协议》，约定谭灿金以160000元的价格购买温桂强位于清新县太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯2**号房屋，协议签订之时，谭灿金一次性支付购房款150000元，余款待办齐房产证过户给谭灿金后付清。协议签订当日，谭灿金即支付150000元购房款给温桂强，温桂强亦出具《收条》予以证实。另外，谭灿金提供温桂强于2009年2月18日、2009年2月23日、2009年3月11日分别出具的三张《收条》，证实温桂强已向其妻子收取购房余款10000元。谭灿金还提供用户编号为032490、用户名为谭灿金、报装日期为2008年9月8日、地址为笔架路*号怡德居B*栋B梯2**的有线电视报装登记簿、有线电视收视费发票、清远清新供电局太和供电所出具的用电流水清单、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表，证明其实际占有使用上述房屋的事实。2016年4月27日，谭灿金就上述房屋的权属纠纷向清远市清新区人民法院提起民事诉讼，有《民事起诉状》、《受理案件通知书》予以证实,后谭灿金向法院申请撤回上述案件的起诉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，谭灿金已提交证据证明其向原审第三人温桂强购买了清远市清新区太和镇笔架路39号怡德居B5栋B梯*房屋并实际占有使用上述房屋，一审法院依据上述事实裁定中止对清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯2**号房屋（产权证号：000068**）的执行，依据充分。中国银行股份有限公司清远分行请求执行清远市清新区太和镇笔架路*号怡德居B*栋B梯*房（产权证号：000068**）房屋，依据不足，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，一审法院判决如下：驳回中国银行股份有限公司清远分行的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：谭灿金是否享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案中，根据查明的事实，首先，被上诉人谭灿金在查封涉案房屋前已与原审第三人温桂强签订了《房屋转让协议》，且在该协议签订之日，谭灿金即支付了购房款150000元，之后，温桂强也向谭灿金的妻子收取了购房余款10000元；其次，谭灿金提供用户编号为032490、用户名为谭灿金、报装日期为2008年9月8日、地址为笔架路*号怡德居B*栋B梯**的有线电视报装登记簿、有线电视收视费发票、清远清新供电局太和供电所出具的用电流水清单、清远市清新区太和供水有限公司水表用水明细表，可证明其实际占有使用上述房屋的事实，虽然涉案房屋至今未办理过户登记手续，但并无证据证明未能办理过户登记手续的过错在于谭灿金。因此，被上诉人就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长 李奕东
审判员 巢忠文
审判员 成振平
二〇一七年十二月二十二日
书记员 潘丽泳