浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬慈浒民初字第193号
原告：沈迪辉，男，1980年6月14日出生，汉族，教师，住所慈溪市。
委托代理人：胡萍，浙江麦田律师事务所律师。
委托代理人：王光杰，浙江麦田律师事务所律师。
被告：金银庆，男，1969年9月22日出生，汉族，工人，住所慈溪市。
原告沈迪辉为与被告金银庆房屋买卖合同纠纷一案，于2010年9月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员房赤敏适用简易程序独任审理，于2010年11月4日、12月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2011年1月4日公开开庭进行了审理。原告沈迪辉及其委托代理人胡萍、王光杰与被告金银庆到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告沈迪辉起诉称：经案外人吴某1介绍，被告金银庆将其所有的坐落于慈溪市浒山街道景和家园7号楼302室的房屋转让给原告，双方约定房屋价款为人民币460000元。2004年11月8日，原、被告签订一份《房屋买卖协议书》，约定了房款金额和付款方式，并约定由被告移交房产证、土地证给原告，被告配合原告办理房地产过户手续。此后，原告付清了房款，被告也把房产证及土地证交付给了原告。被告对上述房屋进行装修并居住至今。2010年8月，原告要求被告按照合同约定配合原告办理过户手续，但被告称要原告支付300000元才肯配合原告办理过户手续。现要求：一、确认原、被告签订的房屋买卖协议书有效，坐落在浒山街道景和家园7号楼302室的房屋归原告所有；二、判令被告协助原告办理上述房产的过户手续；三、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告沈迪辉放弃了要求确认坐落在浒山街道景和家园7号楼302室的房屋归其所有的诉讼请求。
原告沈迪辉为了证明自己的诉称主张成立，向本院提供了如下证据：
1.《房屋买卖协议书》一份，证明原告向被告购买坐落于慈溪市浒山街道景和家园7号楼302室房屋的事实;
2.房产证和土地证各一份，证明原告付清房款，被告交付产权证的事实;
3.证人书面证言一份，证明原告已经付清被告房款的事实;
4.证人吴某2、吴某1出庭作证证言，证明原告已经付清房款的事实;
5.录音资料一份，证明原告已经支付购房款460000元的事实。
被告金银庆在法定期限内未作书面答辩，在庭审中答辩称：原、被告订立房屋买卖合同时，其与原告没有见面，也不认识原告。合同订立后，被告仅拿到50000元，其余房款其并未收到。
被告金银庆未向本院提供任何证据。
案件审理过程中，本院向慈溪市国土资源局查询了诉争房屋土地使用权登记情况，并由慈溪市国土资源局出具了一份查询回执。
被告金银庆对原告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议；证据2无异议，但土地证已经失效，被告已经重新申领新的土地证；对证据3的真实性无法确定，且认为与被告无关；对证据4中吴某1的证言无异议，认为吴某2的证言不实，其仅收到过50000元房款；对证据5的真实性五异议，但不能证明原告已经支付全部房款。
对本院调取的证据，原、被告均无异议。
经审核，原告提供的证据1、证据2、证据4中证人吴某1的证言及证据5符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认，可作为认定本案事实的根据。因被告在庭审中承认其与案外人吴某2从2002年到2006年期间以男女朋友关系同居，诉争房产系吴某2出资350000元购买，2004年其与吴某2约定将诉争房产出卖后所得利差平分，结合证据5中原、被告之间的谈话，证据3和证据4中证人吴某2的证言真实，且与本案有关联性，故对证据3、证据4的证明力本院亦予以确认。
根据本院确认的证据及原、被告双方的庭审陈述以及本院调取的证据，对本案事实作如下认定：2004年11月8日，被告金银庆将位于慈溪市浒山街道景和家园7号楼302室的房屋转让给原告沈迪辉，双方订立房屋买卖协议书一份，原告于当日支付房款100000元，款由被告同居女友案外人吴某2收取；2005年6月15日，原告支付剩余360000元房款，款由吴某2收取，吴某2将诉争房产的房产证、土地证及钥匙交给原告。2010年8月，原告要求被告按照合同约定配合原告办理过户手续，被告予以拒绝，致纠纷。
本案争议的焦点为：1.原、被告订立的房屋买卖合同是否成立有效；2.原告是否已经履行了付款义务。
对第一个争议焦点，被告金银庆认为，该合同不是双方在场时签订，且该合同违反有关法律的规定，合同应认定无效。但被告金银庆在庭审中已承认2004年因其个人负债较多，在与其同居女友吴某2商量后，欲将其名下的位于慈溪市浒山街道景和家园7号楼302室房产出售，因该房系吴某2出资购买，被告与吴某2约定出卖房屋所得利差100000元由二人平分。被告亦认可房屋买卖协议书上签名为其本人签名。可见被告出卖房屋的意思表示真实。被告在房屋买卖协议书上签名，应视为要约，原告接受被告的条件，在协议书上签名，视为承诺。采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告买卖的房产为经济适用房，其使用、转让等受到政府相关政策、规章的约束，但不影响经济适用房转让合同的效力，该房屋买卖合同只要未出现合同法规定的无效情形，应认定有效。至于经济适用房在规定禁止交易期内买卖，仅影响该房屋过户手续的办理，不影响合同的效力。故应认定原、被告之间订立的房屋买卖合同合法有效。
对第二个争议焦点，原告是否履行全部付款义务。首先，被告出售房产时，其与案外人吴某2系同居关系，房屋出卖由吴某2及吴某2父亲吴某1介绍，合同订立时是先由被告签名，再由吴某2、吴某1交给原告签名，原告将100000元房款交给吴某2后，被告收到了50000元，对吴某2的收款行为被告未作否认的表示；其次，在原告支付全部房款后，原告从吴某2处拿到了诉争房屋的房产证、土地证和钥匙，其有理由相信吴某2收取房款的行为是经过被告同意的，如被告不同意吴某2收款，则不会将作为产权证明的房产证、土地证及能实际控制使用房屋的钥匙交给吴某2；再次，从原告提供的录音资料中，被告承认其拿到的房款应该算400000元，加上被告所称当初出卖房屋时其与吴某2约定二人均分的100000元利差中吴某2所得部分，合计房款450000元，该金额与合同中约定的房屋价款接近。综上，从原告提供的房产证、土地证及录音资料以及吴某2的证言，结合被告承认的其与吴某2将卖房利差均分的约定，可以认定原告已经履行了付款义务。
综上，本院认为：原告与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，原、被告双方应按约全面履行自己的义务。原告已按照合同约定支付全部房款，被告理应将原告所购房产过户到原告名下。现原告要求确认原、被告之间订立的合同有效、由被告协助原告办理房产过户手续的请求，合法有据，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、原告沈迪辉与被告金银庆于2004年11月8日订立的《房屋买卖协议书》有效；
二、被告金银庆应于本判决生效之日起七日内协助原告沈迪辉办理慈溪市浒山街道景和家园7号楼302室房产的过户手续。
本案受理费8200元，由原告沈迪辉负担50元，被告金银庆负担8150元，于本判决生效后日七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七天内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时应注明原审案号。逾期不交按自动放弃上诉处理）
审 判 长 徐文源
审 判 员 房赤敏
人民陪审员 施剑阳
二〇一一年六月九日
代书 记员 徐佩颖
附：
相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
执行条文
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