安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）蜀民一初字第02970号
原告：杨文娣，女，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托代理人：王荃，安徽君聚律师事务所律师。
被告：上海赛因生物科技有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：贾呈玉，该公司总经理。
委托代理人：蔡景文，安徽文奇律师事务所律师。
原告杨文娣与被告上海赛因生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员汤本刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨文娣及其委托代理人王荃，被告上海赛因生物科技有限公司的委托代理人蔡景文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文娣诉称：2011年1月12日，原、被告签订《蔚蓝商务港房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于合肥市潜山南路188号蔚蓝商务港＊座＊＊＊＊室房屋，建筑面积72.69平方米，租金为45元／㎡／月。租期自2013年7月1日至2015年12月31日止。每季度支付一次，季度租金为9800元，租金收取时间为上次租金到期前15日内。合同签订后，双方均按照合同如约履行。但自今年3月15日应当交纳二季度租金时，被告开始拖欠，原告多次上门催讨未果。2015年6月15日，被告出具《承诺书》，承诺将于2015年6月25日前支付二季度租金，双方解除合同，但其未实际履行承诺。根据合同约定，被告拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同且不退还被告缴纳的保证金。案件诉讼中，被告虽归还了案涉房屋，但其对应负担的房屋租金及物业费至今未付，显属违约。综上所述，被告拖欠租金达到3个多月，其行为严重侵犯了原告的合法权益，特起诉要�：1、判令被告支付拖欠的二季度租金9800元（暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；2、判令被告支付违约金19600元（半年租金）；3、判令被告支付租金滞纳金19600元（按每天所欠租金的2倍暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；4、判令原告不返还保证金7500元；5、判令被告支付房屋移交前的物业费487.73元。
被告上海赛因生物科技有限公司辩称：1、对于原告主张的二季度房屋租金9800元没有异议；2、本案原告诉请违约金标准过高，依法应予核减。且其既主张违约金又主张滞纳金，明显缺乏法律依据；3、双方在2015年6月磋商解除合同并确定于6月25日完成返还房屋事宜，但正是由于原告不愿意退还保证金才发生的纠纷。原告已在本案中主张被告承担违约金，现又主张扣除合同项下保证金，明显缺乏法律依据，其主张依法不应予以支持。综�，原告的部分诉讼请求，依据不足，依法应予驳回。
经审理查明：2011年1月12日，杨文娣（出租人、甲方）（出租人、甲方）与上海赛因生物科技有限公司（出租人、甲方）签订一份蔚蓝商务港房屋租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于合肥市潜山南路188号蔚蓝商务港＊座，房屋号为＊-＊＊＊＊号；出租房屋建筑面积72.69平米，房屋层高5.6米，＊-＊＊＊＊室与＊-＊＊＊＊室房屋之间有隔墙（非承重墙）；房屋租赁期自2013年7月1日起至2015年12月31日止，乙方承诺该房屋仅作为办公用房；乙方租用房屋的租金单价为每月45元／平米，租金收取方式为每季度支付一次，第一次收取为本合同履行前1个月，以后租金收取时间为上次租金到期前15日内；租金不可拖欠，如乙方逾期不付款，每日应按应付租金金额的1%作为滞纳金交给甲方。逾期1个月，甲方有�解除合同（第五条第三款）；本合同签署履行时甲方将接到乙方交纳的履约保证金，保证金不得折抵租金或其他费用。保证金的数额为7500元；保证金覆盖的内容为完全履约，不拖欠租金，不破坏房屋，不拆除软装（或在10天内恢复租房前原貌，以装修前照片为准），也不得以装修折抵租金；租房后拆除甲方房屋隔墙的，租赁期满如甲方要求恢复，乙方则应恢复隔墙或以保证金作为恢复的保证；乙方租期届满后，若无违反以上保证内容的，保证金将于10个工作日内无息退还；物业管理费、通讯线路使用费、水费、电费等，由乙方自行缴纳给相关单位；乙方交还甲方的房屋应保持房屋及设施、设备完好，对未经同意留存的物品，甲方有权自行处置；房屋交付或收回时，应当由双方共同进行验收，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出；乙方拖欠房租一个月以上的，甲方有权解除合同且不退还乙方缴纳的保证金（第十条第五款）；因乙方违约解除合同的，甲方除没收乙方缴纳的保证金外，乙方应向甲方支付半年租金作为违约金。乙方逾期支付租金和其他应向甲方支付的费用的，每逾期一日，应向甲方支付当日租金2倍的滞纳金等内容。
上述协议签订后，上海赛因生物科技有限公司依约向杨文娣支付履约保证金7500元，杨文娣向上海赛因生物科技有限公司交付了合肥市潜山南路188号蔚蓝商务港＊座＊-＊＊＊＊号房屋。此后，上海赛因生物科技有限公司将案涉房屋及其另行从其他业主处租赁的＊座＊＊＊＊室、＊＊＊＊室、＊＊＊＊室、＊＊＊＊室等房屋毗邻隔墙打通后，共同作为办公场所使用。
在双方合同履行过程中，上海赛因生物科技有限公司依约支付了杨文娣截止至2015年3月31日的房屋租金，此后的�金一直未予未付。2015年6月15日，上海赛因生物科技有限公司出具承诺书称：本公司于2011年起承租贵方位于蔚蓝商务港＊座房屋作为办公用房，现因企业经营问题导致租金无法按时缴纳。经双方协商，我方承诺将于2015年6月25日前将第二季度（4月1日-6月30日）房租缴纳给贵方，同时于2015年6月25日之前将室内物品全部搬离，房屋交还给贵方，双方解除租房合同。此后，上海赛因生物科技有限公司未能将案涉房屋交还杨文娣。
2015年7月1日，杨文娣以上海赛因生物科技有限公司逾期支付租金达到双方合同约定的解除条件为由，主张解除合同并提起本案诉讼。诉讼中，上海赛因生物科技有限公司与杨文娣就案涉房屋的具体返还事宜进行磋商，双方于2015年8月26日达成交房协议。该协议载明：物业费交至7月6日，交房前（8月26日）物业费由出租方暂交，待法院明确责任后再行结算。收到楼下钥匙一把，室内物品视同清空。同日，上海赛因生物科技有限公司将案涉房屋实际归还杨文娣。为此，杨文娣实际向小区物业公司垫付了2015年7月6日至2015年8月26日期间的物业管理费487.73元。
另查，依据双方合同约定的租金标准，2015年7月1日至2015年8月26日期间的租金为6106元（72.69平米×每月45元／平米＋72.69平米×每月45元／平米÷30天×26天）
上述事实有原告提交的房屋租赁合同、承诺书、交房协议、退租交接表、物业费票据及原被告的当庭陈述在卷证实，本院予以确认。
本院认为：原被告之间签订的房屋租赁合同，不违反法律法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。被告承租案涉房屋后，至今尚欠2015年4月1日至房屋返还时的租金未付，显属违约，应承担违约责任。原告关于被告欠付截止至房屋返还时（2015年8月26日）的租金15906元（9800元＋6106元）、物业费487.73元，未超出双方合同约定，且有事实和法律依据，本院予以确认。对于本案项下被告应负担的违约责任问题。本院认为，双方在合同中对因被告违约解除合同及被告逾期付款等而应承担的违约责任均作出明确约定，经综合衡量本案原告各项违约行为的性质、后果、过错程度及合同的实际履行状态等因素，对本案项下被告应负担的全部违约责任，本院酌情核定为相当于半年租金标准的违约金19626元（72.69平米×每月45元／平米×6个月）。原告超出该标准主张的违约金、滞纳金，本院不予支持。因本合同项下被告应负担的违约责任，人民法院已经综合考量并予以判定，对于被告原缴纳的7500元保证金，原告应予退还或用于冲抵欠付租金。原告关于案涉合同项下保证金不予退还的主张，本院不予支持。经冲抵被告欠付的截止至2015年8月26�租金及物业费，原告起诉要求被告支付剩余租金及物业费未超过8893.73元（剩余租金15906元＋物业费487.73元-7500元）的部分，有事实和法律依据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、上海赛因生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨文娣剩余租金及物业费8893.73元；
二、上海赛因生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨文娣违约金19626元；
三、驳回杨文娣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件�理费1213元，减半收取606.5元，由上海赛因生物科技有限公司负担316元，由杨文娣负担290.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 汤本刚
二〇一五年九月二十九日
书记员 彭丹丹
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方�。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱�务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。