湖北省黄梅县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄梅民初字第00324号原告龚炳华。委托代理人胡雅丽，湖北益惠民律师事务所律师。委托权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求。被告丁仁春。被告陈石玉。被告陈石玉委托代理人王智，湖北恩祺律师事务所律师。委托权限为应诉、举证、法庭辩论、主张、放弃、变更诉讼请求、调解、上诉。原告龚炳华与被告丁仁春、被告陈石玉房屋买卖合同纠纷一案本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理（虽被告陈石玉在法庭辩论终结前提出反诉但未依法缴纳反诉费，故其反诉请求本案不予审理，被告陈石玉可另行诉讼）。原告龚炳华委托代理人胡雅丽、被告丁仁春、被告陈石玉及其委托代理人王智到庭参加诉讼。因本案案情复杂不能如期结案，经批准延长审理期限三个月，现已审理终结。原告龚炳华诉称，2005年3月原、被告签订房屋转让协议，约定被告将其位于黄梅镇大河路14号一楼一间门面房（约27平方米）和二楼一套商品房（约109平方米）共作价7万元转让给原告。原告已依约支付了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋及房产证原件，原告装修后居住至今。因经济困难原告此前一直未办理过户，后原告要求过户但被告不予配合，现起诉要求被告协助原告办理该门面房及商品房的产权变更登记且由被告承担本案诉讼费用。被告丁仁春辩称，其与被告陈石玉已于2002年在民政部门协议离婚，离婚协议中约定门面房归其所有、商品房归被告陈石玉所有。2005年其将门面房和商品房共作价7万元卖给原告时被告陈石玉并不知情。原告为逃避契税一直未找过其要求办理过户，该门面房和商品房原购买价格连同装修费用一共为10万余元，原告以7万元购买太便宜，故该门面房和商品房买卖均应无效。被告陈石玉辩称，其与被告丁仁春原系夫妻，2002年3月6日双方在民政部门协议离婚，离婚协议中约定商品房归其所有、门面房归被告丁仁春所有。2005年被告丁仁春趁其外出打工之际将商品房连同门面房一起卖给了原告，该行为侵害了其对商品房的所有权，故被告丁仁春与原告签订的房屋买卖协议中商品房买卖部分无效，原告应向其返还还该商品房。针对两被告以上答辩，原告委托代理人反驳称，该门面房和商品房的出售公告中均留有两被告的电话号码，故被告陈石玉应明知被告丁仁春出售之事且对此表示默认。因被告丁仁春持有房产证原件且房产证上记载的权利人仅为被告丁仁春，故原告有理由相信被告丁仁春系该门面房和商品房的合法所有人，原告属善意取得该门面房和商品房。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、房产证复印件两张，拟证明：1、被告丁仁春系该门面房和商品房的合法所有人，2、被告丁仁春将该门面房和商品房卖给原告后即将该两份房产证原件交付原告；二、房地产转让契证及丁仁春交纳的房屋转让、评估、产权登记费、契税等收据，拟证明该门面房和商品房系被告丁仁春通过合法受让方式取得；三、房屋转让协议书及丁仁春身份证复印件，拟证明被告丁仁春于2005年3月1日将该门面房和商品房共作价7万元转让给原告；四、王利平、鄢永雄、石品儒、聂保军四人的书面证明，拟共同证明：2004年被告丁仁春曾在门面房外墙张贴房屋转让公告，后原告以7万元价格买下且被告丁仁春带人将家具搬走，原告装修后居住至今。期间被告陈石玉一直未提出异议。2012年8、9月间，因被告陈石玉找原告要房产证办理其女儿的走读证时被原告拒绝，故被告陈石玉就反悔说被告丁仁春卖房时未经过她同意。被告丁仁春未向本院提交证据材料。被告陈石玉为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据材料：一、陈石玉居民身份证复印件，拟证明被告陈石玉的身份情况；二、持证人为陈石玉的离婚证原件及复印证，拟证明2002年3月6日被告陈石玉与被告丁仁春在黄梅县五祖镇婚姻管理所协议离婚，离婚协议中财产处理项明确写明该商品房及全部家俱归被告陈石玉所有、一楼门面房归被告丁仁春所有，故被告丁仁春无权出卖该商品房；三、黄梅县房地产管理局房屋登记档案复印件，拟证明该门面房及商品房均属被告丁仁春与被告陈石玉婚姻关系存续期间共同共有；四、民事诉状及诉讼费收据复印件，拟证明被告陈石玉就该商品房曾于2012年起诉丁仁春及龚平华（即本案原告）要求停止侵害、搬出房屋。被告丁仁春对原告证据材料的质证意见：证据材料一、二真实性均无异议；证据材料三真实性有异议，其记忆中双方的房屋转让协议是手写而非打印，但其与原告签订门面房和商品房买卖协议以及收取原告共计7万元购房款后将两个房产证原件和发票等交付给原告等均属实；证据材料四有异议，证人所述不符合逻辑且与本案无关。被告陈石玉对原告证据材料的质证意见：证据材料一、二真实性均无异议；证据材料三其不知晓、无法质证；证据材料四有异议，证人未到庭接受质证、其真实性无法核实。原告对被告陈石玉证据材料的质证意见：证据材料一无异议；证据材料二有异议，五祖民政没有该离婚登记档案，且离婚协议记载在离婚证里，要求核实该离婚证的真实性；证据材料三真实性无异议；证据材料四虽属实但后来撤诉、有档案可查。被告丁仁春对被告陈石玉证据材料的质证意见：证据材料一、二、三、四真实性均无异议。本院对双方提供证据材料分析认证如下：原告证据材料一、二，两被告对其真实性均无异议，本院对其真实性均予确认；原告证据材料三，被告丁仁春虽对其形式提出异议但亦认可其与原告签订门面房和商品房买卖协议以及按协议收取原告共计7万元购房款后将两个房产证原件和发票等事实，故本院对被告丁仁春认可的以上事实予以确认；原告证据材料四，两被告均提出异议，且证人亦均未到庭接受质证，其真实性无法核实，其证据效力本院不予确认。被告陈石玉证据材料一，原告及被告丁仁春均无异议，其真实性本院予以确认；被告陈石玉证据材料二，被告丁仁春无异议，原告提出异议并要求核实其真实性，本院就此专门到黄梅县民政局婚姻登记处进行了核实，婚姻登记处相关工作人员口头告知：该离婚证属原五祖镇婚姻管理所办理（现该机构已撤销）且办理时间较早、未能建立电子档案，因无电子档案可查故婚姻登记处不能向法院出具书面证明，但通过形式上对该离婚证原件的审查，该离婚证应属实。综合婚姻登记处工作人员以上所述客观情况及原告虽对其真实性提出异议但仅为口头异议、无相应反驳证据，故原告异议不能成立，本院对其真实性应予确认；被告陈石玉证据材料三、四，原告及被告丁仁春均无异议，其真实性本院均予确认。结合以上证据的分析认定，本院认定事实如下：被告丁仁春与被告陈石玉原系合法夫妻，2002年3月6日，该二人在黄梅县五祖镇婚姻管理所办理离婚证，离婚证后记载协议内容为“……财产处理：1、一套三室两厅商品房及全部家俱归女方。2、一楼理发门面及美容用具归男方所有。3、债务2万元归男方所还，因其债务是男方的妹妹家”。2005年3月1日，被告丁仁春与原告龚炳华达成房屋转让协议，约定被告丁仁春将位于黄梅镇大河路14号一楼一间27.65平方米门面房（即离婚协议中“一楼理发门面”）及二楼一套109.04平方米商品房（即离婚协议中“一套三室两厅商品房”）共作价7万元转让给原告龚炳华。原告已依约向被告丁仁春支付了购房款7万元，被告丁仁春亦向原告交付了房屋及房产证原件两本、房屋契税发票等相关票据。2012年9月18日，被告陈石玉曾向本院起诉要求被告丁仁春及本案原告停止侵害、退出该商品房，但该案未作出实体判决。2014年10月27日原告诉至本院要求判令如上所请。另查明，黄梅县房地产管理局档案资料显示：该商品房房屋登记簿编号：FH201111290000000080，建筑面积：109.04平方米，所有权人：丁仁春，共有情况：共同共有，所有权证号：1200572。该门面房房屋登记簿编号：FH201111140000000351，建筑面积：27.65平方米，所有权人：丁仁春，共有情况：共同共有，所有权证号：1208896。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，虽讼争门面房及商品房的房产证中房屋所有权人均为被告丁仁春，但房产部门房屋登记簿中显示该门面房及商品房均为“共同共有”，故该门面房及商品房从物权上来说属共同共有而非被告丁仁春单独所有。即使房屋登记簿中并未明确注明该门面房及商品房的共同共有人，但该门面房及商品房均系两被告婚姻关系存续期内取得，故该共同共有人应为被告陈石玉。两被告在民政部门的离婚协议中关于该门面房归被告丁仁春所有的约定，属两被告自愿且未侵害他人合法权益，加之被告陈石玉亦未对被告丁仁春转让该门面房的行为提出异议，故被告丁仁春将该门面房转让给原告的行为合法有效，原告要求两被告协助办理该门面房的房产过户请求依法应予支持，相关过户费用按转让协议约定由原告自行承担；二、虽两被告在民政部门的离婚协议中约定该商品房归被告陈石玉所有但至今未办理产权变更登记，该约定仅属债权约定，物权上该商品房仍属两被告共同共有，被告丁仁春转让该商品房事先未征得被告陈石玉书面同意、事后未得到被告陈石玉追认，故该商品房转让行为无效，原告要求两被告协助办理该商品房的房产过户请求依法不予支持；三、被告丁仁春固然就该商品房的无效转让应对原告承担缔约过失责任，但原告在缔约时未尽审慎注意义务（姑且不论原告能否知晓两被告在离婚协议中对该商品房的分割约定，但房产部门的登记资料完全可查）、亦有过错。虽原告对该商品房不能依法产生物权上的请求权，但被告丁仁春亦是该商品房物权上的共同共有人，基于被告丁仁春的转让行为原告对该商品房依法享有债权请求权，即如被告陈石玉要求原告退还该商品房则应在向原告连带承担相应的债权责任后再向被告丁仁春追偿，但其属另案诉讼审理范围、本案不作处理；四、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，善意取得必须符合“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因该商品房依照法律规定应当登记但未登记，故原告关于善意取得该商品房的说法不能成立；五、即便如被告丁仁春所述该门面房和商品房价值为10万余元，但并不因其向原告的转让价格为7万元而导致该门面房和商品房买卖均无效，被告丁仁春的辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告丁仁春、被告陈石玉于本判决生效后立即协助原告将房屋登记簿编号FH201111140000000351、建筑面积27.65平方米、所有权证号1208896的门面房过户至原告龚炳华名下，相关过户费用由原告龚炳华自行承担；二、驳回原告龚炳华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。本案受理费1000元由被告丁仁春负担500元、原告龚炳华负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院（并预交上诉案件受理费，限于上诉状递交之日起七日内按二审法院核定数额缴纳，邮政汇款至黄冈市中级人民法院立案庭并注明一审案号，逾期未交，按自动撤回上诉处理）。逾期双方均不上诉或者按撤回上诉处理的，本判决即为生效判决。审判长梅景宏审判员王淑兰审判员张丽芬二〇一五年六月十七日书记员费元超