四川省广元市利州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广利利州民初字第2461号
原告邓佳玉，女，生于1978年2月2日，汉族，四川省剑阁县人，中专文化，个体工商户。
被告余婷，女，生于1984年1月10日，汉族，四川省广元市昭化区人，中专文化，个体工商户。
委托代理人蒲友桃，广元市利州区河西法律服务所法律工作者。
原告邓佳玉诉被告余婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。依法由审判员王敏适用简易程序公开开庭进行审理。原告邓佳玉，被告余婷及其委托代理人蒲友桃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓佳玉诉称，2013年11月10日，被告租赁原告位于东坝御景湾2号商铺经营建材。双方于当日签订了《房屋租赁合同》，该合同第五条约定“乙方半年缴纳一次房租，首次租金签合同当日支付，后续房租则以现金或银行转账于每年的4月20日和10月20日前交付下一个半年的租金。乙方必须依约缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实际欠租金的0.5%收取。如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金。”2015年4月20日，原告要求被告交纳下一个半年的租金，被告拒不支付，至今已拖欠40多天，期间原告多次要求被告支付房屋租金，被告均不予理睬。被告的行为严重损害了原告的合法权益，违反了双方签订的《房屋租赁合同》，依据相关法律规定，特提起诉讼，请求：1、判令被告立即腾退所租原告的商铺并确认不退还押金；2、判令被告立即支付所欠原告的租金（从2015年5月11日起按月租金6200.00元计算至被告腾退房屋之日止）及租金滞纳金（滞纳金每天按实际欠租金的0.5%收取；3、判令被告在腾退房屋前结清所欠的物管、水电等费用；4、本案诉讼费用由被告承担。
原告邓佳玉提交了下列证据：
1、广元市芳草地物业服务有限公司说明。以证明到2015年7月13日被告拖欠的水费4.80元、电费44.20元、物业管理费1365.00元，共计1414元；
2、《房屋租赁合同》一份。以证明原被告签订了租房的协议，合同约定了租金付款方式，违约责任等；
3、催缴通知照片。此通知贴在被告门上的，证明向被告主张过权利。
被告余婷辩称，原告的诉求中，原被告之间签订的房屋租赁合同这一项是属实的，租赁期限是2015年11月10日止，所以期限未到，原告起诉于法无据。原告起诉被告拖欠房租是属于违约，我方认为不属于违约，被告缴纳房租到2015年5月10日止，距原告起诉时间未达到30天，不是违约行为。被告向原告缴纳了20000.00元的押金，如果原告强行要求终止合同我方要求退还押金，被告认为是原告的违约行为，合同应当继续履行直到合同终止。2015年5月10日之后未缴纳租赁金的原因是合同约定房租价格随市调动，被告认为房租有点高，找过原告问是否可以降低，因此未缴纳房租的，不是无故拖欠原告的房租。
被告余婷提交了下列证据：
1、《租赁合同》一份。以证明第四条约定了租金价格，每年4月20日和10月20日缴纳房租，这期间被告向原告提出了降房租，因为这个问题导致了到5月10日缴纳了部分房租，约定了乙方有下列情形之一的甲方有权终止合同，拖欠租金达30天，原被告争论的就是是否达到30天，原告起诉的时未达到30天。
2、《房屋租赁合同》二份。是御景湾与本案被告所租同地段的租赁合同，以证明同地段的房屋2015年1月和2014年签订合同就有降价的对比，被告请求原告降房租这点是根据市场来的，不是无故而请求。
经审理查明，2013年11月10日，被告余婷租用原告邓佳玉位于广元市利州区苴国路御景湾2号楼104号的门面房，签订了《房屋租赁合同》，该合同约定“租赁期限：自2013年度11月11日至2015年11月10日；租赁金：第一年租金每平方米单价95.00元／月，一年后房租价格随行就市，不得高于市场（御景湾）最高价格。本合同一经签署，乙方即应交纳押金20000.00元；付款方式：乙方每半年一次房租，首次租金签合同当日支付，后续房租则以现金或银行转账于每年4月20日和10月20日前交付下一半年的租金。乙方必须依约缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.5%收取。如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金”。合同签订后，被告余婷向原告邓佳玉交纳了押金20000.00元。2015年原告邓佳玉向被告余婷催收房屋租金时，双方发生纠纷。2015年6月1日原告邓佳玉在门面上贴了通知，要求被告于2015年6月1日前交清租金、水电、物业等费用，如未交清，请腾退房屋。截止2015年7月13号，该门面房欠电费44.20元，水费4.80元，另2015年1至7月物业管理费1365.00元。
在诉讼过程中，原告余婷于2015年8月24日腾退了房屋，并向原告邓佳玉交付了该房屋的钥匙。
上述事实，有原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》、说明、通知以及双方当事人当庭陈述予以证实。上列证据来源合法，内容客观真实，均予以采信。
本院认为，原、被告双方所签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。根据双方约定，原告余婷应当在2015年4月20日支付2015年5月11日至2015年11月10日的房屋租金，而被告余婷至腾退房屋止未履行该义务，故合同应当解除。原、被告双方约定“乙方必须依约缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金的0.5%收取。如拖欠租金超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金”，其中4月20日是缴纳下期租金的起算日，而不是拖欠租金的起算日。本案原告邓佳玉于2015年6月1日具状，在本院进行了立案登记，经诉前调解未达成一致意见后移送立案。被告余婷实际拖欠租金时间为2015年5月11日，至原告邓佳玉立案登记时拖欠20日，不足双方所约定的30日，故被告余婷所交纳的押金应当予以退还。被告余婷在诉讼过程中，同意解除合同并于2015年8月24日腾退该承租房屋，其租金应算至2015年8月24日，即被告余婷欠房屋租金为3个月15日，其应支付房屋租金为21700.00元。关于原告邓佳玉所请求的滞纳金，实为违约金，依约被告余婷应当在2015年4月20日交纳下期租金，但其未交纳，故应承担违约责任，其请求按欠金额每天0.5%计算，虽双方有约定，但此约定高于法律规定，故应按实欠租金21700.00元的30%计算，即6510.00元。关于原告邓佳玉所请求的物业管理费1365.00元，由于其系每月缴纳，故开庭时算至2015年7月31日，应予支持；其请求的电费44.20元，水费4.80元，系被告余婷实际使用产生，应由其承担，故此请求应予支持。综上所述，余婷欠原告邓佳玉房屋租赁费、水费、电费、物业管理费1365.00元及违约金共计29624.00元，原告邓佳玉应退还其押金20000.00元，经品迭后被告余婷还应向原告邓佳玉支付人民币9624.00元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认被告余婷于2015年8月24日将所承租的位于广元市利州区苴国路御景湾2号楼104号的门面房已腾退；
二、被告余婷向原告邓佳玉支付房屋租赁金21700.00元、水费4.80元、电费44.20元、物业管理费1365.00元，共计23114.00元；
三、被告余婷向原告邓佳玉支付违约金6510.00元；
四、原告邓佳玉退还被告余婷押金20000.00元；
五、经对第二、三、四项品迭后，被告余婷应向原告邓佳玉支付人民币9624.00元。
上列支付义务限在本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，由被告余婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审判员 王 敏
二〇一五年九月六日
书记员 罗玉梅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。