浙江省临海市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1082民初4734号
原告：临海市古城街道伯爵实验幼儿园
法定代表人：杨松檑，董事长。
被告：台州市轩翔彩印包装有限公司，
法定代表人：傅雄智，总经理。
第三人：浙江临海农村商业银行股份有限公司，
法定代表人：张宇，董事长。
委托代理人：
原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园为与被告台州市轩翔彩印包装有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年6月1日向本院起诉。本院于同日受理后依法适用简易程序，于2016年6月23日公开开庭审理了本案；原告法定代表人、被告法定代表人均到庭参加诉讼。2016年7月15日，第三人浙江临海农村商业银行股份有限公司申请参加诉讼。因案情复杂，本院于2016年7月19日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭审理了本案；原告法定代表人、被告法定代表人、第三人的特别授权委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园起诉称：原、被告于2013年7月1日签订租赁合同，约定被告将位于临海泉井洋路30号的房屋出租给原告开办幼儿园，该租赁合同还对租金、租期等作出约定。租赁合同签订后，原告投入近200万元对房屋进行了装修改造，并于2013年9月1日开办临海市古城街道伯爵实验幼儿园。2016年4月，因被告与临海农商银行的债务纠纷，原告出具了终止租赁协议，明确放弃继续承租房屋,但装修等资产属于原告所有。2016年4月25日，临海市国土资源局对房屋所在地块进行收储，出具的《资产评估报告》上明确幼儿园资产价值494878元属于原告所有。现该地块及幼儿园资产已一并收储，但原告尚未取得其所属的494878元价款。现起诉要求确认临海市土地储备中心委托的估价报告[台银合评字（2015）5086号]中的幼儿园资产494878元为原告所有。
第三人浙江临海农村商业银行股份有限公司陈述称：原、被告系房屋租赁合同纠纷，被告是出租方，原告是承租方，出租方对租赁物享有所有权。原告没有任何证据证明其对承租房屋进行了装修。房屋与土地不可分割，即使原告真对该房屋进行了装修，也无法取得房屋财产的所有权。评估公司只是对财产的价值进行评估，没有能力、没有权利对财产的归属进行判断。被告对泉井洋路14-××号（即30号）的房地产无证建筑及附属物享有所有权。第三人对涉案合同中的房地产，包括无证物和附属物，享有优先受偿权。第三人与被告在金融案件纠纷中达成调解协议，约定：一、被告于2015年6月9日返还第三人借款及利息，之后的利息按合同计算至履行完毕之日止；二、第三人对被告所有的坐落于泉井洋路的房地产和土地使用权折价、拍卖所得的价款在上述第一项范围内享有优先受偿权。根据《物权法》第一百八十二条的规定，第三人的担保物权及于临海市区泉井洋路14-××号的房地产无证建筑和附属物。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。2016年4月，原、被告达成的“装修等资产属于临海市古城街道伯爵实验幼儿园所有”的协议未经第三人同意，因此协议无效。故第三人现要求：一、驳回原告的诉讼请求；二、第三人对诉争的收储款有优先受偿权。
针对第三人浙江临海农村商业银行股份有限公司的陈述，原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园答辩称：原、被告之间并不存在无证产权的改变，因无证部分本身就归原告所有。原告装修改造的资产并未纳入第三人的抵押范围，抵押登记时也并未将原告的资产登记进去。原告是教育机构，由民工队进行装修，所有的装修均未开发票。为了资产能收储，被告找原告要求终止租赁协议，国土也同意资产归幼儿园，原告在此情形下才同意签协议。
被告台州市轩翔彩印包装有限公司答辩称：涉案的房产除了政府谁也无法买卖。由国土部门收储则要先终止租赁协议。被告无奈只好找原告，原告同意签终止协议，但前提是幼儿园的资产归原告所有，所以评估公司才会出具资产归幼儿园所有这一项。原厂房是生产纸箱的，车间为一层，幼儿园改造成二层。原告向第三人抵押房产时并不包括幼儿园的资产部分。原告装修时跟被告商量过。与第三人签订的《抵押合同》在被告法定代表人的父亲在世时就签了，而其父亲现去世已有五、六年。因被告在法院有执行案件，故国土部门将收储款打到法院账户。被告同意原告的诉讼请求，要求驳回第三人的诉讼请求。
原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园为证明其主张，向本院提供下列证据：
证据一、照片10张，拟证明幼儿园的资产确实存在且由原告在使用的事实。
证据二、房屋租赁合同1份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。
证据三、终止租赁协议1份，拟证明原、被告于2016年4月签订协议终止租赁的事实。
证据四、房地产估价评估报告复印件1份，拟证明资产评估报告上明确归属于幼儿园的资产价值为494878元。
证据五、临土储租（2016）××号租赁合同书1份，拟证明原告现与临海市土地储备中心重新签订了合同，现在出租方是临海市土地储备中心以及资产现属于国土部门所有的事实。
经质证，被告对上述证据均无异议。第三人认为证据一只能证明资产的现状，并不能证明原告对资产有归属权；从证据二可以看出，被告对出租前的资产享有所有权；证据三只能证明双方终止租赁关系，但并不能由此改变物权的归属；证据四不合常识，也不符合评估公司的职权范围；证据五恰恰能说明国土部门是不支持原、被告原先的租赁合同的。
被告台州市轩翔彩印包装有限公司未举证。
第三人浙江临海农村商业银行股份有限公司为支持其主张，向本院提交（2015）台临商初字第388号民事调解书1份（证据六），拟证明第三人对被告坐落在泉井洋路的房产有抵押权的事实。经质证，原告认为该份证据无法证明原告的资产归第三人所有，第三人也没有证据证明这些资产不是原告的；被告认为被告的土地、房产抵押给第三人，但原告后来投资的资产应属于原告所有，没有原告的终止租赁协议，就没有这笔收储款。
本案在审理过程中，本院调取被告在本院执行案卷中的公证书1份（证据七）。经质证，原、被告及第三人对其真实性均无异议，第三人同时认为该份证据能证明原、被告之间存在人员混同的情况，傅雄智与其妻子不但是被告的合伙人，也是原告的合伙人，两者之间的财务状况是混乱的，企业人员也是混同的。
本案在审理过程中，本院调取（2015）台临商初字第488号案件中的最高额抵押合同以及董事会股东决议各1份（证据八）。经质证，原告认为该份证据只能证明确实存在抵押借款的关系，但不能证明原告的投资资产归属于第三人；被告无异议；第三人认为其与被告签订的最高额抵押合同中第二条已经明确第三人的抵押权及于抵押财产以及附属物、装修资产。
对上述证据，本院认证如下：
对证据一、七、八的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据二、三、五的证明力予以确认。根据被告的陈述，证据四中注明“归属于幼儿园”的资产是根据原、被告法定代表人现场确认得出，台州市银合房地产评估有限公司系评估机构，非确权机构，且其得出结论仅凭原、被告双方的现场口头确认，并无其他证据相佐证，故本院对收储资产价值的评估结论予以采信，对证据四就资产归属的证明力不予确认。证据六系本院已发生法律效力的裁判文书，根据该裁判文书，第三人对被告所有的坐落于临海市区泉井洋路14-××号的房地产【房产证号：临海市房权证城关字第××号，土地证号：临城国用（2007）第16**号】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院对该事实予以确认。
综上，本院认定本案事实如下：
傅雄智、蔡晶（傅雄智妻子）与杨松檑等人于2013年5月19日签订《股份合作协议》，约定合伙开办临海市古城街道伯爵实验幼儿园（即原告），由傅雄智担任法定代表人。2014年11月19日，傅雄智、蔡晶与杨松檑等其他合伙人签订《退出协议书》，退出临海市古城街道伯爵实验幼儿园，不再承担关于幼儿园的任何责任、义务及权利。
2013年7月1日，台州彩印包装厂（即被告，于2014年10月17日变更登记为台州市轩翔彩印包装有限公司）与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁坐落于临海市泉井洋路30号房屋用于开办幼儿园，房屋租赁期自2013年7月1日起至2033年6月30日止。后因租赁物涉政府收储，原、被告签订《终止租赁协议》，约定幼儿园的固定资产投资及装修必须归还（按评估公司评估的幼儿园资产明细总价，现金返还幼儿园）方可解除终止租赁协议。
受临海市土地储备中心委托，台州市银合房地产评估有限公司对上述租赁房产价值进行评估，并于2015年12月11日出具房地产估价结果报告，其中有证建筑物补偿价值为1457318元，无证建筑物补偿价值为417394元，附属物补偿价值：围墙29475元、水泥地34742元、填土122671元、电动门2003元、夹层106511元、阳光房3024元、铁楼梯900元。现上述房产已被临海市土地储备中心收储。因被告系本案执行案件的被执行人，临海市土地储备中心将上述补偿款悉数汇入本院账户。原告于2016年4月25日与临海市土地储备中心另行签订了租赁合同。
2014年3月11日，被告与第三人签订《最高额抵押合同》，被告将其坐落于临海市泉井洋路30号的房产【房屋所有权证号：临海市房权证城关镇字第××号，国有土地使用权证：临国用（2007）第1638号】抵押给第三人，作为被告向第三人自2014年3月11日至2016年2月10日融资期间内最高融资限额为折合人民币478万元的所有融资债权的担保，并办理了抵押登记。双方在合同中约定：除非债权人、抵押人和债务人三方另有约定或法律另有规定，抵押财产上因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物也作为债权人的抵押担保，抵押人应根据债权人的要求办理必要的抵押登记手续。
2015年4月9日，原、被告的金融借款合同纠纷经本院主持调解达成调解协议，约定：一、被告于2015年6月9日前返还第三人借款本金478万元并支付利息；二、如被告逾期付款或付款不足，第三人有权就被告所有的坐落于临海市泉井洋路的房地产【房屋所有权证号：临海市房权证城关镇字第××号，国有土地使用权证：临国用（2007）第1638号】折价或拍卖、变卖所得价款在被告上述第一项协议确定的款项中未支付部分及诉讼费的范围内享有优先受偿权。该案第三人已向本院申请强制执行。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张台州市银合房地产评估有限公司出具的房地产估价结果报告中注明“归属于幼儿园”的资产共计494878元属于原告所有，被告虽对此予以认可，但因该笔资产的处理结果直接涉及到被告对第三人等其他债权人债务的清偿，故本院认为对于估价报告中无证建筑部分，原告若主张归其所有，其仍应提交相应的证据加以证明。本案中，原告未能提交证据证明其所主张的无证建筑系其承租后建造，故本院对原告就无证建筑部分的诉讼请求不予支持。对于附属物，其中估价报告中注明“归属于幼儿园”的电动门、夹层、阳光房以及铁楼梯，本院认为，被告系经营纸箱制造的企业，而原告承租该房屋用于幼儿教育，根据房屋租赁的交易习惯，一般由承租方根据经营需要对承租房进行装修并添置相应的设施，本院根据现场勘查情况，对原告有关附属物部分的诉讼请求予以支持，即确认电动门2003元、夹层106511元、阳光房3024元、铁楼梯900元，共计价值112438元归原告所有。
对于第三人的诉讼请求，本院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第三人虽与被告签有最高额抵押合同，约定因附合、混合、加工、改建等原因而新增的物也作为债权人的抵押担保，但在该合同的履行过程中，双方仅对有证建筑进行了抵押登记，并未对无证建筑部分补办相应的手续办理抵押权的登记；原、被告租赁合同签订在前，第三人与被告抵押合同签订在后，对于上述本院确定为原告所有的附属物，非被告所有，被告无权与他人约定将其纳入抵押权的范围内；综上分析，第三人要求对诉争的收储款享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认台州市银合房地产评估有限公司出具的台银合评字（2015）5086号房地产估价结果报告中载明的电动门、夹层、阳光房、铁楼梯等价值共计112438元归原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园所有。
二、驳回原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园的其他诉讼请求。
三、驳回第三人浙江临海农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费8723元（原告预交），由原告临海市古城街道伯爵实验幼儿园负担6173元，由被告台州市轩翔彩印包装有限公司负担2550元；第三人独立之诉案件受理费4361.50元，由第三人浙江临海农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[上诉案件受理费8723元(具体金额由台州市中级人民法院确定,多退少补)，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局；开户行：台州市农行；账号：19-900001040000225089001]。
审 判 长 蔡 煊
审 判 员 周玲珠
人民陪审员 郭秀顺
二〇一六年十一月二十八日
代书 记员 李苹苹