广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终1659号
上诉人（原审被告）：宁建国。
委托诉讼代理人：黄正品，金卡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李志权。
原审第三人：广西江山房地产代理有限公司。
法定代表人：刘安彬，总经理。
上诉人宁建国因与被上诉人李志权、原审第三人广西江山房地产代理有限公司（以下简称江山地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人宁建国的委托诉讼代理人黄正品到庭参加诉讼。被上诉人李志权、原审第三人江山地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人宁建国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李志权的诉讼请求。事实和理由：2016年8月25日，宁建国与李志权就本案房屋买卖合同纠纷达成了调解协议，宁建国已按调解协议的约定将需其履行的义务履行完毕。请求二审法院支持宁建国的上诉请求。
被上诉人李志权未向本院提交书面答辩意见。
原审第三人江山地产公司未向本院提交书面陈述意见。
被上诉人李志权向一审法院起诉请求：一、解除宁建国、李志权、江山地产公司签订的《房屋买卖合约》；二、宁建国向李志权双倍返还定金845200元；三、宁建国向李志权返还用于解除房屋抵押的房款1500000元以及利息（利息以1500000元为基数，按照人民银行同期基准贷款利率从2014年7月12日计算至宁建国全额返还1500000元之日止）；四、判令宁建国向李志权返还2011年8月22日至2014年6月30日期间的房屋按揭贷款307836元以及利息；五、宁建国向李志权赔偿中介费50000元；六、本案诉讼费由宁建国承担。
一审法院认定事实：2011年8月22日，宁建国（卖方）与李志权（买方）、广西南宁市江山房地产信息咨询有限公司（现广西江山房地产代理有限公司）（中介方）三方签订《房屋买卖合同》，买卖双方独家委托中介方促成物业买卖事宜，约定：一、物业位于兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区x栋x房，面积257.74平方米；二、1.物业成交价2650000元，该价款包含物业所有楼款及卖方买入物业后至出售前产生及已经支付的一切费用；2.买卖双方同意卖方一次性交付该物业使用之期为收到定金肆拾万元当日。卖方协助买方办妥收楼入住手续视为房屋转移占有标志；买卖税费由买方支付；三、1.买卖双方应及时提供与物业交易有关资料，及时配合中介方签署有关文件及时办理相关手续……四、违约责任：1.因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务，则（1）逾期未超过十天，违约方则须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金，合同进行履行；（2）逾期超过十天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日其起五日内退还；（3）逾期超过十天仍未履行，守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方支付按每日总楼价千分之一的违约金；六、基于买卖双方信任并独家促成交易服务，双方同意于本合同签订日支付2%中介服务费。合同履行过程中，如买卖双方签订合同后未能依约买入或卖出，违约方须支付中介方物业成交价2%违约金；守约方应当支付的中介费继续支付，守约方已支付的中介费不予退还，由违约方直接赔偿守约方。合同备注：卖方保证该房产共有人配合办理该房产的贷款及过户手续；本合同签订当日起，该房产之后所有贷款月供款由买方支付、卖方当日交付该房产给买方使用。双方签署的合同附件约定付款方式为按揭付款，涂销抵押后按揭付款：1.定金人民币422600元，买方在签署本合同时自行交付卖方；2.卖方应在收到定金后出证后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后出证后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要的费用，并在签署银行按揭文件后出证后5日内提供齐全办理银行按揭所需要的资料。3.双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内完成本次交易的递件手续。4.首期楼款（不含定金）：372400元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；买方在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，存卖方供款账户内。5.如银行审批贷款金额少于买房申请贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件当天直接支付卖方。6.楼价余款1855000元，于交易过户完成并办妥抵押登记后贷款银行直接拨入卖方银行账户。7.出资赎契：卖方应在签订本合同后出证后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请，共同出资赎契。双方应当在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐或之前，将赎契款存入卖方账户，如卖房款项一旦划入卖方帐号则视为卖方收到该部分楼款，专项用于赎契。9、10.买方全额出资赎契或者双方共同出资赎契，因卖方原因导致无法交易过户或交易无法继续进行，则卖方须返还买方已付楼款，并由违约方向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。
合同签订后，李志权于2011年8月22日向宁建国支付购房首期房款款422600元作为定金，宁建国向李志权出具收据一份，载明：今收到李志权房款位于座落于兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区x栋x号房购房首期款422600元。2011年8月31日，李志权向江山地产公司支付中介服务费50000元。自合同签订当月，李志权开始代宁建国偿还上述房屋的银行按揭贷款本息，宁建国认可李志权代偿还银行贷款本金及利息共计307836元。2014年7月11日，李志权向宁建国支付房款1500000元，宁建国出具收据。一审中，李志权自认宁建国于2015年5月15日向李志权返还200000元，但主张该款为支付了2014年7月11日起至2015年5月15日的1500000元的利息，宁建国认为该款为返还李志权支付的1500000元解押款。宁建国表示其收到15000000元购房款后，因资金困难，未用于偿还按揭贷款涤除抵押权。
座落于兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区x栋x号房，系宁建国单独所有，于2009年10月向广西嘉和置业集团有限公司购买，并于2009年11月11日签订个人购房借款/担保合同，贷款1780000元，并于2009年11月申请预告抵押登记，截止2016年1月11日，该房屋银行剩余抵押贷款本金1585477.05元。该房屋所有权登记时间为2014年4月29日。宁建国于2015年8月13日申请办理抵押权登记，权利人：宁飞华，登记时间：2015年8月19日，贷款金额600000元。
一审法院认为，关于合同效力问题。南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷二区x栋x房是宁建国于2009年10月向广西嘉和置业集团有限公司购买，并于2014年4月29日取得房屋所有权登记，该房屋为宁建国单独所有。李志权与宁建国签订《房屋买卖合同》，约定将房屋出售给李志权，明确了房屋价格，房款支付方式，约定双方共同出资清偿债务消灭抵押权，上述合同属于当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同。合同签订后，李志权按合同约定支付了购房定金，并按约定代宁建国偿还银行按揭贷款，双方约定剩余房款支付方式为涤除抵押后按揭付款，讼争房屋具备过户条件后，李志权向宁建国支付1500000元购房款用于涤除抵押权，宁建国未将该款用于偿还银行贷款涤除抵押权，而是将该笔资金挪作他用，至今该房屋未涤除抵押权，未将房屋过户至李志权名下以继续履行合同，宁建国违约致使合同交易目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，故李志权主张解除《房屋买卖合同》应予以支持。
关于李志权各项诉请是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于李志权主张双倍返还定金的问题，李志权、宁建国双方合同约定，李志权支付422600元购房款作为定金，该定金数额未超出合同价款的20%，李志权支付1500000元房款后，宁建国未按约定时间偿还银行贷款涤除抵押权协助李志权过户，李志权作为守约方，根据《最高人民法院审理买卖合同司法纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，李志权主张适用合同违约金条款要求宁建国双倍返还定金845200元，应予以支持。宁建国主张收据载明收到422600元为房款，不应认定为定金，而双方签订的合同明确约定支付首期购房款422600元为定金，故对该主张不予支持。因双方合同已经解除，李志权主张因履行合同向宁建国支付的购房款1500000元及代宁建国偿还银行贷款共计307836元，应予以支持。关于李志权主张的利息损失，李志权主张双倍返还定金已足以弥补因宁建国违约造成的资金占用利息损失，故对李志权主张支付1500000元房款及代偿银行贷款的利息，不予支持。李志权主张返还中介服务费50000元，属于因合同履行过程中李志权支出的费用，合同明确约定经纪方不予退还，应由违约方进行赔偿，故对李志权主张赔偿中介服务费50000元，予以支持。双方均认可宁建国向李志权返还200000元，李志权主张该款项为已支付的1500000元房款的利息，李志权提供的短信记录仅为双方协商解决纠纷的短信往来，从短信内容看双方亦未能就纠纷解决达成一致，亦无法从短信内容证实该返款为宁建国支付的资金占用利息，故对李志权提出该款为利息的主张不予采信，因此，宁建国已返还的200000元应从其应返还的购房款1500000元中予以扣减，故宁建国尚应向李志权返还购房款1300000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李志权与宁建国于2011年8月22日签订《房屋买卖合同》；二、宁建国向李志权返还双倍定金845200元；三、宁建国向李志权返还购房款1300000元；四、宁建国向李志权返还李志权代偿的房屋按揭贷款307836元；五、宁建国向李志权赔偿中介服务费共计50000元；六、驳回李志权的其他诉讼请求。一审案件受理费28424元，由李志权负担1921元，宁建国26321负担；公告费300元，由宁建国负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实“被告表示其收到15000000元购房款后，因资金困难，未用于偿还按揭贷款涤除抵押权”中的“15000000元”系笔误，应为1500000元。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。
二审另查明，宁建国、李志权就本案纠纷自行进行了和解，双方于2016年8月25日签订《调解协议》，协议主要内容为：一、宁建国在本协议签订之日起两个工作日内向李志权一次性返还购房定金422600元、购房款1300000元、房屋按揭贷款307836元、利息200000元，合计人民币2230436元。上述款项宁建国应支付至李志权如下银行账户：开户名：李志权，开户行：中国工商银行南宁埌东支行，账号：62×××08；二、房屋买卖中介服务费50000元，宁建国、李志权各负担一半，宁建国承担的中介服务费25000元在本协议签订之日起两个工作日内一次性支付给李志权。本案一审诉讼费55348元（包括一审诉讼费28424元、公告费300元、保全申请费5000元、保函担保费21624元），宁建国承担22000元，该款宁建国在本协议签订之日起两个工作日内一次性支付给李志权。二审诉讼费由宁建国自行承担；三、宁建国、李志权双方确定李志权收到本协议约定的所有款项后，双方确认此案所有债权债务即结清，双方的权利义务终结，李志权不得再就此案向宁建国提出任何请求；四、在本协议生效之日起五个工作日内，宁建国、李志权授权诉讼代理人到南宁市中级人民法院签订调解笔录，由南宁市中级人民法院按本协议内容制作民事调解书；五、李志权自签收调解书之日五个工作日内，应向本案一审法院递交解除查封申请书，申请一审法院解除对宁建国财产的查封；六、本协议自李志权收到宁建国支付本协议第一条、第二条约定的款项之日生效。
2016年8月26日，宁建国向李志权的中国工商银行账户（账号：62×××08）汇款57743.6元；同日，案外人郑xx代宁建国向李志权上述中国工商银行账户汇款2220000元。二审庭审中，宁建国表示根据其与李志权签订的《调解协议》，其应向李志权支付的款项总额为2277436元，现其向李志权银行账户汇款共计2277743.6元，系宁建国将应汇的款项总额听错了。
本院认为：二审中，宁建国、李志权就本案房屋买卖合同纠纷自行进行了和解，双方于2016年8月25日签订《调解协议》，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方签订的《调解协议》对讼争房屋的定金、购房款、李志权代宁建国偿还的银行按揭贷款、中介服务费等如何处理进行了约定，并约定李志权收到宁建国按《调解协议》约定所支付的全部款项后，双方因本案产生的债权债务全部了结。签订协议后，宁建国依约履行了自己的义务，于2016年8月26日通过银行汇款的方式向李志权支付了所应支付的款项，故宁建国上诉请求驳回李志权的全部诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。双方签订的《调解协议》对一审案件受理费、公告费如何负担进行了约定，并约定二审案件受理费由宁建国负担，本院予以准照。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定，判决如下：
一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1122号民事判决；
二、驳回被上诉人李志权的诉讼请求。
二审案件受理费12752元（宁建国已预交），由上诉人宁建国负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
代理审判员 蒋群利
代理审判员 陈 杨
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 王熙伟