广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2018）粤14民终254号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李友贤，男，1946年7月3日出生，汉族，住梅县区。
委托诉讼代理人：李利兰，女，1973年2月26日出生，汉族，住梅县区，系李友贤之女。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李赞林，男，1982年7月4日出生，汉族，住梅县区。
上诉人李友贤因与被上诉人李赞林房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅县区人民法院（2017）粤1403民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
李友贤上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求，本案诉讼费用由李赞林负担。李友贤上诉称：一、一审判决认定被上诉人违约，但未判决承担违约责任，明显故意偏袒被上诉人。被上诉人与上诉人于2015年10月1日，签订了《店面租赁合同》，合同主要内容：第一条约定，上诉人将位于梅县区雁洋镇××省××223线旁的店铺（面积约200平方米）出租给被上诉人；第二条，租期从2015年10月1日至2023年10月1日，共八年；第三条约定，租金每月2500元，店租按季度交7500元，一年分四季，每季度转月一号为准。第五年起，租金为每月3000元，每季度应交9000元，水电费由被上诉人自行缴纳；第六条第3项规定，合同期内如果被上诉人经营亏损无力继续经营，在经营合法的情况下被上诉人可把商铺经营权转让给第三方，必须征得上诉人的同意下，方可转让给第三方。第八条约定，被上诉人恶意拖欠租金超过20天的，上诉人有权收回店铺并没收押金同时终止合同；第九条第4项约定，被上诉人已交押金人民币贰仟元，合同期满，上诉人应退回被上诉人。这份合同一审认定是合法有效的。被上诉人存在诸多违约行为；一是恶意拖欠房屋租金5000元，至今2个月余，时间已超20天；二是自9月份起已拖欠水电费2178.83元；三是未经上诉人同意擅自寻求合作转让，且未明确合作转让经营范围。被上诉人依法应缴交第四季度租金5000元。上诉人与被上诉人签订的《店面租赁合同》合法有效，在《店面租赁合同》未解除前，对双方都有约束力。目前一审判决还未生效，被上诉人仍需缴交第四季度的租金5000元。二、一审判决以上诉人2017年10月17日起将店铺锁上，被上诉人没有占有使用店铺为由，判决上诉人退还1209元租金和不支持拖欠5000元租金的请求是不合理的。上诉人在被上诉人违约搬空饭店经营用具、恶意逃匿拖欠水电费、租金前提下，采取加锁的办法防止其逃匿是为了保护自己的合法权利，是自保行为，并不是违约行为，不承担任何违约责任。三、一审判决被上诉人拆除树脂棚是错误的。被上诉人在店铺外搭建的树脂棚是没有政府部门审批的，属违法建筑。拆除该附属物，会影响所租赁房屋的外观和质量、使用价值，依法不能拆除。四、一审法院判决上诉人退还押金2000元给被上诉人，是错误的。根据双方签订的《店面租赁合同》第九条第4项约定，被上诉人已交押金人民币贰仟元，合同期满，上诉人应退回被上诉人。对这项约定双方在未违约的前提下，合同期满，上诉人才将押金退回被上诉人，现在被上诉人严重违约且八年租赁期未满，押金不应退还给被上诉人。
李赞林答辩称：原审判决认定事实清楚，处理公平公正，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉请求。
李赞林于2017年10月23日向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告于2015年10月1日签订的商铺租赁协议；2、依法判决被告支付原告解除合同违约金人民币2000元；3、依法判决被告赔偿原告搭建的150平方米的树脂棚费用人民币12000元和归还店内4架空调；4、依法判决被告退还原告的押金人民币2000元和2017年10月9日到10月31日的店租人民币1855元；5、本案的诉讼费用由被告承担。
李友贤于2017年11月8日向一审法院提出反诉请求：1、判令李赞林支付拖欠的租金5000元；2、判令李赞林支付租赁期间的水、电费1600元及10月至11月的电费634.48元；3、判令李赞林恢复店铺原状。
一审法院经审理查明：2015年10月1日，李友贤与李赞林签订《店面租赁合同》，合同主要内容：第一条约定，李友贤位于梅县区雁洋镇××省××223线旁的店铺（面积约200平方米）出租给李赞林；第二条约定，租期从2015年10月1日至2023年10月1日，共八年；第三条约定，租金每月2500元，店租按季度付款，每季度交7500元，一年分四季，每季度转月一号为准。第五年起，租金为每月3000元，每季度应交9000元；水电费由李赞林自行缴纳；第八条约定，李赞林恶意拖欠租金累计超过20天的，李友贤有权收回店铺并没收押金同时中止合同。合同签订后，李友贤将店铺交给李赞林经营饭店，李赞林向李友贤交纳了押金2000元。李赞林承租店铺几个月后经过李友贤的同意，在店内对一间杂物间进行装修安装了一扇门和一扇窗，在店门外搭建了面积有100多平方米的树脂棚。李赞林在店门外搭建树脂棚没有向政府相关部门申请办理审批手续。
2017年10月前，李赞林均按期支付租金。2017年10月7日，李赞林先向李友贤交了10月份一个月的租金2500元，提出后二个月的租金缓几天再交，并经得李友贤同意。2017年10月8日，李赞林在店门张贴“本店寻求合作或转让……”的告示，10月9日，李赞林将店内桌椅等物搬出运走，李友贤妻子不同意李赞林搬走桌椅等物，双方引发争吵，并经雁洋镇司法所调解；10月13日，李赞林再次前往店铺搬运桌椅等物时，李友贤以李赞林没有交清租金和水电费为由，不同意李赞林搬运东西；10月17日，李友贤将出租给李赞林的店铺用铁链锁上。在店铺内李赞林还剩下四台空调机没有搬走，及店铺门外的树脂棚。2017年10月30日李友贤垫付了店铺9月至10月的电费1514.25元，11月21日垫付店铺10月至11月的电费634.48元，9月31日垫付水费78.2元，10月16日垫付水费11.9元。庭审中，李友贤与李赞林确认李赞林已向李友贤预付水费60元，因此，李友贤实际垫付水费30.1元。李友贤累计垫付水电费2178.83元。李友贤与李赞林因租赁合同产生纠纷后，经雁洋镇司法所多次调解，双方对解除合同均没有达成一致意见。
一审法院认为，李友贤、李赞林自愿签订的《店面租赁合同》，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应遵守合同的约定，自觉履行合同权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2017年10月，李赞林没有按合同约定支付一个季度的租金，双方引发纠纷后，李友贤没有通过合法途径解决纠纷，却在10月17日将店铺锁上，对此，双方均存在违约行为，应承担相应的违约责任。至今，店铺仍由李友贤锁上，李赞林不能使用店铺，且李赞林表示无意继续租赁，因此，李赞林要求解除《店面租赁合同》，退还押金2000元的诉讼请求，依法予以支持。李友贤与李赞林没有约定违反合同的违约金，李赞林也没有提供证据证明其损失，因此李赞林要求李友贤支付违约金2000元的诉讼请求，不予支持。李友贤自2017年10月17日起将店铺锁上，店铺系由李友贤控制，李赞林没有占有使用店铺，因此自2017年10月17日至2017年10月31日的租金1209元应退还给李赞林。李友贤要求李赞林支付2017年11月和12月的租金5000元，理由不足，不予支持。按合同约定，李赞林租赁店铺期间的水电费应由李赞林承担的，因此李友贤垫付的水电费2178.83元，应由李赞林支付给李友贤。李赞林在租赁店铺期间装修杂物间及搭建树脂棚，是经过李友贤同意，装修杂物间安装门窗没有改变房屋主体结构和用途，且双方也没有约定对装修物的处置。按照公平原则，李友贤要求修复杂物间的诉讼请求，不予支持；店铺门外搭建的树脂棚没有经政府部门审批，树脂棚应由李赞林自行处置，李赞林要求李友贤赔偿搭建树脂棚费用12000元，证据不足，不予支持。
一审法院于2017年11月28日作出判决：一、解除原告李赞林与被告李友贤2015年10月1日签订的《店面租赁合同》；二、原告李赞林应在本判决生效后五日内搬离店铺内的四台空调机及在店铺外搭建的树脂棚；三、被告李友贤应在本判决生效后五日内退还押金2000元给原告李赞林；四、被告李友贤应在本判决生效后五日内退还2017年10月17日至2017年10月31日的租金1209元给原告李赞林；五、反诉被告李赞林应在本判决生效后五日内向反诉原告李友贤支付水电费2178.83元；六、驳回原告李赞林的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告李友贤的其他诉讼请求。如果被告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，按规定减半收取123元，由原告李赞林负担61.5元，被告李友贤负担61.5元；反诉受理费50元，按规定减半取25元，由反诉被告李赞林负担。
对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。二审期间上诉人提交6张现场照片，拟证明涉案店铺中的财物已被李赞林搬空，李赞林是蓄意不想再租赁。李赞林质证认为其搬走的店中财物都是属于其所有的，他在店门口贴着转让、寻求合作的公告，上诉人应当知情。
本院认为，本案争议焦点一是李赞林是否应支付违约金2000元；二是李赞林是否应支付第四季度租金5000元；三是李赞林能否搬离店铺外搭建的树脂棚；四是李友贤是否应返回押金2000元给李赞林。
关于争议焦点一。李友贤在一审提起反诉时并未请求李赞林支付违约金，且双方签订的《店面租赁合同》中亦未明确约定需支付违约金的情形，现李赞林在二审期间提出判令李赞林支付违约金2000元的请求缺乏相应依据，且超出一审诉请，本案二审依法不作审查。
关于争议焦点二。双方因李赞林未如期缴纳租金发生纠纷后，李友贤自2017年10月17日起将涉案店铺锁上，店铺一直由李友贤控制，李赞林未能占有使用店铺，且无意继续租赁。现李友贤请求李赞林继续支付2017年11月和12月的租金5000元，理由不成立，原审对此未予支付并无不当。
关于争议焦点三。李赞林在租赁店铺期间，经李友贤同意，在店铺门外搭建了树脂棚，但双方未约定装修物的处置。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。李赞林提出如李友贤补偿搭建费用则可保留该树脂棚，但李友贤拒绝补偿。双方未能达成一致意见，原审据此判令李赞林自行处置树脂棚并无不当。李友贤上诉要求保留树脂棚的理由不充分，本院对此不予支持。
关于争议焦点四。合同签订时，李赞林支付了2000元押金给李友贤。合同约定如李赞林恶意拖欠租金累计超过20天，李友贤有权收回店铺并没收押金同时中止合同。现租期未满，因李友贤未通过合法途径解决纠纷，在2017年10月17日将店铺锁上，致使合同无法继续履行。李赞林请求解除合同并退还2000元押金的理由充分，原审予以支持并无不当。李赞林并不存在恶意拖欠租金累计超过20天的违约行为，李友贤上诉请求没收押金2000元，缺乏合同依据，本院对此不予支持。
综上所述，李友贤的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（已由李友贤预付），由李友贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈立民
审判员 黄莉芬
审判员 曾园芳
二〇一八年四月十二日
书记员 巫锾宇