四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）资民终字第227号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：代仁军，男，生于1974年1月26日，汉族，四川省乐至县人，居民。
委托代理人：兰锋，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：乐至县奇腾现代城业主委员会。住所地：乐至县奇腾现代城。
代表人：江长明，主任。
委托代理人：潘有为，四川高洁律师事务所律师。
上诉人代仁军因与被上诉人乐至县奇腾现代城业主委员会（下称奇腾业委会）确认合同无效纠纷一案，不服乐至县人民法院（2013）乐至民初字第1845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人代仁军的委托代理人兰峰、被上诉人奇腾业委会的代表人江长明及其委托代理人潘有为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，乐至县奇腾现代城住宅成套总数146套，房屋总建筑面积16000㎡。2012年2月29日，乐至县城市管理局和乐至县规划和建设局等相关部门将乐至县奇腾现代城四周的摊位和停车位划归乐至县奇腾现代城业主管理和使用。2013年2月21日，上届奇腾业委会作出决定：为了便于管理，经业委会研究决定，现将车位及摊位对外承租。在30余户业主签名后，奇腾业委会于2013年2月27日将乐至县奇腾现代城四周的摊位和停车位承包给代仁军经营管理并签订了《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》。合同约定：每年租金为12000元，承包期为20年即从2013年2月28日至2033年2月27日止。每5年在原承包费基础上递増10％；在合同签订之日，代仁军一次性支付保证金20000元正；以后每年承包费在每年的1月27日前以现金方式交纳，如未按时交纳就视为违约，奇腾业委会有权终止合同；本合同经双方本着平等互惠原则下签字后生效，双方不得擅自毁约。如一方违约需向另一方赔偿本合同总额两倍。同日，代仁军依据合同向奇腾业委会交纳了2013年2月27日至2014年2月27日承包费12000元，保证金20000元。
2013年6月9日，奇腾业委会进行了换届选举。同年8月29日，乐至县奇腾现代城的业主杨坤林、张海霞、刘晓云提起诉讼，以奇腾业委会对外承包决定违反法律规定，侵害了业主合法权益为由请求撤销与代仁军签订的《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》。乐至县人民法院于2013年9月18日作出（2013）乐至民初字第1526号民事判决：撤销奇腾业委会于2013年2月21日作出的将乐至县奇腾现代城四周的摊位和停车位对外承租的决定。
同月26日，奇腾业委会向代仁军发出通知：你与奇腾业委会签订的《摊位、车位承包合同》的决定，已经乐至县法院依法撤销。新一届业主委员会与你无履行合同的必要，经研究决定，从2013年9月30日将摊位、停车位收回自行管理使用。请接通知于2013年9月30日前，前来清算账目。
2013年9月30日，奇腾业委会将摊位、车位收回自行管理，并与杨序勇、刘萍、黄晓英、杨云凤、舒守兵、周道明、杨界蓉、毛欣等签订摊位租赁协议，收取2014年3月31日前的租赁费。
原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条规定：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。乐至县奇腾现代城住宅成套总数146套，房屋总建筑面积16000㎡。上届奇腾业委会作出决定将业主车位及摊位对外承租，仅征得30余户业主签名同意，其决定违反法律规定，乐至县人民法院于2013年9月18日以（2013）乐至民初字第1526号民事判决书依法撤销乐奇腾业委会于2013年2月21日作出的将乐至县奇腾现代城四周的摊位和停车位对外承租的决定。奇腾业委会据此以《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》违反法律的强制性规定为由，要求确认属无效合同，其请求成立，予以支持。奇腾业委会将乐至县奇腾现代城四周的摊位和停车位对外承租的决定是业委会实行管理的权利，该决定是否合法，代仁军不知情，无缔约过错。法律规定无效合同自始没有法律效力，该合同取得的财产，应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。故奇腾业委会应退还代仁军2013年9月30日至2014年2月27日的承包费5000元，保证金20000元。代仁军反诉主张要求奇腾业委会按承包合同约定的违约责任赔偿损失，不符合法律规定，且未提供损失的相关证据，对其损失主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告乐至县奇腾现代城业主委员会与被告代仁军于2013年2月27日签订的《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》无效。二、由原告乐至县奇腾现代城业主委员会在本判决生效后10日内退还被告代仁军2013年9月30日至2014年2月27日期间的承包费5000元、保证金20000元。三、驳回被告代仁军其他反诉请求。本诉案件受理费100元，因适用简易程序审理减半收取50元，由原告乐至县奇腾现代城业主委员会负担。反诉案件受理费7300元，因适用简易程序审理减半收取3650元，由原告乐至县奇腾现代城业主委员会负担420元，被告代仁军负担3230元。原告乐至县奇腾现代城业主委员会应负担的反诉案件受理费420元，由被告代仁军先行垫付，双方在履行本判决义务时一并结算。
原审法院宣判后，代仁军不服，提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与奇腾业委会签订的承包合同没有违反法律规定，依法应当确认为有效合同，不能因奇腾业委会负责人的变更不履行合同，奇腾业委会向上诉人发出的解除承包合同的通知后，强行霸占上诉人承包的摊位、车位，应当赔偿上诉人损失。请求二审撤销原判，确认《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》有效并继续履行，赔偿上诉人经济损失40万元。
奇腾业委会辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应支持。本案所涉摊位为奇腾现代城小区业主共同享有权利，共同决定，原承包合同系原奇腾第一任业委会任期到期后三个月形成，且承包不合法。
二审中，上诉人没有提供新的证据。
奇腾业委会提供了一份新的证据，证据为伍莉萍的《辞职声明》，证明伍莉萍在2011年4月9日已经辞职，在此时间后不应在履行职责。代仁军质证称对证据的真实性没有异议，但辞职没有批准，之后她还在履行职责，且该证据与本案无关。本院认为该证据与本案无关，不予采信。
二审查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：奇腾现代城的车位及摊位属于奇腾现代城小区全体业主共同管理使用，凡涉及奇腾现代城车位及摊位的处理或决定应当依法经小区专有部分建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。奇腾业委会作为奇腾现代城业主大会的执行机构，在执行业主大会决定的事项时应当依法按照法律规定程序取得业主大会的授权方可对外履行业主大会决定。
奇腾业委会与代仁军签订《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》时没有取得业主大会授权，没有依法取得小区专有部分建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意，其与代仁军签订的《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》属于未经授权的行为，其行为不应产生法律效力。
代仁军与奇腾业委会签订《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》时知道其合同相对人为奇腾业委会，合同标的物为奇腾现代城小区业主管理使用的车位及摊位，不是奇腾现代城小区业委会自有的权利，代仁军应当知道奇腾业委会应当得到相关授权方可订立合同，代仁军在没有审查奇腾业委会是否依法取得了业主大会的授权的情况下与奇腾业委会订立《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》，代仁军应当知道由此产生的法律后果。
综上，代仁军与奇腾业委会签订《乐至县奇腾现代城所属摊位、车位承包合同》因奇腾业委会没有取得奇腾现代城业主的相关授权，该合同不能产生法律效力。代仁军的上诉理由不成立，不应予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，拟判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由上诉人代仁军负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄革委
审判员 苏振宇
审判员 姜 兵
二〇一四年六月五日
书记员 凌 英