文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初7746号原告：广州百佳超级市场有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区锦绣路38号，统一社会信用代码91440101618431558D。法定代表人：倪文玲，系该司董事总经理。委托代理人：孙翔宇、邹冬卉，均系广东广大律师事务所律师。被告：广州市华忆丽晶商贸有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路28号401铺之十一房，统一社会信用代码91440101576017278L。法定代表人：刘丽鲜。委托代理人：陈燕妮，系广东邦达律师事务所律师。被告：李杰，男，1963年12月16日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：陈明皓，系广东正平天成律师事务所律师。第三人：广州市华忆百货有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道石牌岗顶广州天河购物中心大厦一至五层，统一社会信用代码914401017676616996。法定代表人：余湛峰。原告广州百佳超级市场有限公司（以下简称百佳公司）诉被告广州市华忆丽晶商贸有限公司（以下简称华忆商贸公司）、李杰、第三人广州市华忆百货有限公司（以下简称华忆百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百佳公司的委托代理人邹冬卉、孙翔宇，被告华忆商贸公司的委托代理人陈燕妮，被告李杰的委托代理人陈明皓到庭参加了诉讼。第三人华忆百货公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。原告百佳公司诉称：被告李杰是我司所承租物业天河区金穗路22-30号丽晶华庭裙楼二楼部分区域的产权人。被告李杰在2011年1月1日将该物业出租给被告华忆商贸公司。2011年3月14日被告李杰同意被告华忆商贸公司将该物业转租给我司，租赁面积为847.6331平方米，并授权第三人华忆百货公司与我司签署《房屋租赁合同》,租赁期限为10年，自2011年4月25日（租赁开始日）至2021年4月24日。同时，被告李杰在租赁合同中承诺下述内容：1、同意被告华忆商贸公司将上述物业转租给我司；2、同意被告华忆商贸公司授权第三人华忆百货公司与我司签署租赁合同；3、承诺在租赁期内，无论任何原因，如果第三人华忆百货公司无法履行与我司签订的《房屋租赁合同》，其承诺将代为履行与我司签订的上述合同，其将承接所有《房屋租赁合同》中出租方的权利和义务直至合同期满。上述租赁合同签订后，我司向被告支付履约保证金135621元，租赁合同履行至2014年4月23日，我司突然收到被告李杰与广州市智斌商贸有限公司发出《联合通知》，要求我司在2014年7月1日搬离承租的物业并支付占用费，同时将要求我司搬离和支付占用费的权利转让给新的承租人广州市智斌商贸有限公司。我司收到此通知之前从未被告知被告李杰与被告华忆商贸公司之间解除了租赁合同，也从未被告知要求搬离承租的物业。被告李杰后将我司直接诉至法院，诉请要求我司向其支付商铺占用费及利息（案号：（2014）穗天法民四初字第2204号）。该案审理过程中，2014年11月28日我司第一次收到被告华忆商贸公司要求我司在2014年12月15日前将租赁物业移交给其的函件。后双方协商定于2015年3月10日我司将租赁物移交。我司为此在2015年2月28日停业准备搬迁。此后我司在搬迁过程中由于被告李杰委托的物业管理公司的阻挠，导致我司无法进行搬迁腾退。我司无奈在2015年5月29日委托广州公证处办理房屋移交的证据保全，同时将租赁物业的钥匙移交广州公证处封存，在2015年7月10日我司将租赁物业的钥匙交付至被告华忆商贸公司。综上所述，由于被告华忆商贸公司及被告李杰违反了租赁合同的约定，导致提前终止了租赁合同，给我司造成了损失。现起诉至法院，请求判令：1、被告华忆商贸公司退还原告履约保证金135621元；2、被告华忆商贸公司、李杰赔偿原告因租赁合同的提前解除造成的经济损失1499745.57元；3、二被告承担本案诉讼费。被告华忆商贸公司辩称：一、我司没有收取原告任何费用，根据原告提供的收据显示，原告是向广州市高氏企业管理有限公司支付保证金。我司从未委托任何人向原告收取保证金，原告在支付保证金时未尽审慎注意义务，未审查收款人收取保证金的合法性，该保证金是原告过错导致，不应向我司索偿。二、原告在租赁期间的装修方案并未获得我司或第三人的同意。原告应当知道租赁合同的主体是我司，但其并未将装修方案书面通知并取得我司的书面同意。三、租赁合同于期限届满前解除，原告的损失是不能完全享用装修物的剩余残值，而非承租人实际投资的装饰装修费。装修物的残值，根据行业惯例和交易习惯，装修物的折旧率为每年20%左右，且合同约定的租赁期限为10年，原告装修时应考虑租赁期限届满后装修费用全部分摊在租赁期内。四、原告诉请的经济损失金额与事实不符。原因如下：1、原告提交的装修合同与付款凭证金额多处不同；2、原告提交的多份情况说明不能真实客观反映其装修费用，情况说明的出具主体与其存在利害关系，且原告提供的扣款通知书可以看出其双方业务往来频繁，因此相关的情况说明不能采信。被告李杰辩称：原告要求我赔偿损失没有依据。具体如下：1、我与原告不存在任何合同关系，根据合同相对性原则，原告向我主张赔偿责任没有任何依据。2、相应判决书中认定的事实及作出判决的法律依据，与我是否需要赔偿经济损失没有关联，该判决书围绕的是原告是否需要支付占用费，而我是该案的原告，主张占用费的依据是基于涉案商铺所有权人的身份，是基于物权法提出的请求。该判决书基于推理出来的错误事实，同时适用法律错误，我已就该判决书提出再审。第三人华忆百货公司未陈述意见。经审理查明：李杰系广州市天河区金穗路28号201铺的产权人，该房屋规划用途为商业，建筑面积为3463.96平方米。2011年1月1日，李杰与华忆商贸公司签订《租赁合同书》，由李杰将其位于广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭的一栋五层（一至五层）整栋建筑物出租给华忆商贸公司使用，建筑面积暂按16795平方米计算，具体以房管部门的测绘面积为准；租赁期自2011年1月1日起至2022年12月31日止。2011年3月14日，华忆百货公司受华忆商贸公司的委托以自己的名义（甲方/出租方）与百佳公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物业的地址为广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭裙楼二楼部分区域（以下简称“案涉场地”），租赁面积为847.6331平方米；租赁期限自2011年4月25日（租赁开始日）开始至2021年4月24日结束（租赁结束日），共计10年；甲乙双方同意从场地交付日至乙方实际开业日为免租期，开业日以乙方发出的开业通知为准；甲方保证其是租赁物业的合法使用者，拥有租赁物业的转租权，并具有将租赁物业按本租赁合同条款租赁给乙方需具备的全部权利，如因建筑物或出租物业的产权问题使乙方受到任何损失，则甲方将负责承担一切的赔偿责任；乙方可在接收出租物业后进场装修，甲方需积极配合乙方的装修改造工程，如因甲方或甲方委托的承建物业之承建商的原因而令乙方的装修工程有延误时，一切损失有甲方负责，其损失费用从租金中扣除；乙方超级市场的装修（包括首次装修和后续装修）设计方案（效果图、平面图、电路图）必须按政府有关规定向有关部门办理报批手续，并获得甲方认可后方可施工，但甲方在接到乙方书面装修方案后7个工作日内不答复的，视作甲方已同意乙方的装修方案，甲方不得无理拒绝或不批准乙方的装修施工方案；合同附件包括附件一租赁物业平面图、附件二广告招牌位置图、附件三物业场地交付标准及甲方的工程责任、附件四甲方应提供的与租赁物业有关的文件、附件五无抵押证明文件、附件六同意转租证明、附件七业主同意及承诺函（东莞市亿城实业投资有限公司）、附件八业主同意及承诺函（业主李杰）；本租赁合同的附录为本合同有效的及不可分割的组成部分等。合同中并未对合同提前解除情况下已形成附合装修物的处理作出约定。同日，华忆百货公司出具《授权委托书》一份，授权广州市高氏企业管理有限公司（以下简称高氏公司）收取上述合同项下的租金、管理费、保证金。2011年4月20日，百佳公司通过银行转账支付了保证金135621元给高氏公司。2011年5月20日，百佳公司与华忆百货公司签订《租赁开始日确认书》，双方确认于2011年5月20日按合同约定的交付条件交接了案涉场地。2011年5月21日，华忆商贸公司收取了百佳公司装修押金3000元。2011年9月19日，广州市公安局天河区分局核发了《建设工程消防设计审核意见书》给百佳公司，审核同意百佳公司对位于广州市天河区珠江新城金穗路28号201之一房的工程消防设计。2011年10月31日，广州市公安局天河区分局核发了《建设工程消防验收意见书》给百佳公司，评定百佳公司位于广州市天河区珠江新城金穗路28号201之一房的工程消防验收合格。2012年3月1日，李杰（出租方/甲方）与华忆商贸公司（承租方/乙方）签订《解除的协议》，约定因华忆商贸公司已长期拖欠巨额租金及各种费用，且已没有能力继续履行该合同，为减少李杰因此遭受的损失，双方一致同意上述《租赁合同书》于2012年3月1日解除（其中112铺、106-108铺，二楼202-203铺、212铺、215铺、219铺，三楼304-305铺、315A铺、315-316铺，四楼401铺、402铺、403铺、403A铺、405铺、409铺，五楼501铺除外），即从2012年3月1日起，上述《租赁合同书》终止履行；华忆商贸公司还需在2012年3月10日前把上述租赁房地产根据该合同约定的方式交回给李杰。2013年7月1日，李杰及案外人广州市智赋商贸有限公司（以下简称“智赋公司”）向百佳公司送达《联合通知》，主要内容为百佳公司于2011年3月14日与华忆百货公司就案涉场地签订了《房屋租赁合同》，现由于丽晶华庭裙楼一到五层建筑物的合法承租人华忆商贸公司拖欠租金，业主李杰与华忆商贸公司就广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭一到五层建筑物签订的《租赁合同书》已于2012年3月1日解除，从2012年3月1日起该《租赁合同书》终止履行，现业主李杰、华忆商贸公司、新的总承租人智赋公司联合通知如下：一、因华忆商贸公司的原因导致《租赁合同书》被解除，华忆商贸公司需向李杰承担全部违约责任及赔偿李杰因此遭受的全部损失，自2012年3月1日起，华忆商贸公司已无权使用上述租赁房地产，李杰享有租赁房地产占有、使用、收益、处分等全部权利，华忆商贸公司还需要立即把上述租赁房地产交回给李杰，同时，根据《租赁合同书》的约定，华忆商贸公司装修、改善和增设的全部设备、物品全部属于李杰所有，鉴于百佳公司不具备使用该物业的法定理由，故请百佳公司在收到本联合通知之日搬离案涉场地，并把该商铺交还给李杰或李杰指定方；二、鉴于上述事实，百佳公司无权使用上述商铺，业主李杰有权要求百佳公司搬离和支付占用费，现李杰已于2013年7月1日把要求百佳公司搬离和支付占用费的权利转让给新的承租人智赋公司，因此业主李杰和新的总承租人智赋公司特联合通知百佳公司，请百佳公司在收到本联合通知之日起向智赋公司履行上述义务，智赋公司有权要求百佳公司搬离和支付占用费，具体事宜与智赋公司协商解决等。当天，百佳公司收到该份《联合通知》。2014年11月28日，华忆商贸公司向百佳公司发出《关于限期腾空商铺并移交商铺的敦促函》，称其因租赁关系解除，自2012年3月2日起无权将案涉场地提供给百佳公司使用，要求百佳公司在2014年12月15日前必须腾空案涉场地并移交给华忆商贸公司等。百佳公司于当天收到该份函件。2015年2月28日，百佳公司停止案涉场地的营业。2015年5月29日，百佳公司委托广州公证处对案涉场地的撤场状况进行保全，在公证员对案涉场地撤场的现场状况进行拍照后，由百佳公司员工将案涉场地大门上锁并将大门钥匙交给公证员，公证员将该钥匙装入专用袋，密封后交百佳公司的代理人带回保管。广州公证处就此事于2015年6月2日出具了（2015）粤广广州第095338号《公证书》；根据该公证书所附的14张照片内容显示，案涉场地内可移动的物品已经全部腾空。2015年7月10日，李杰与百佳公司进行案涉场地的交接，百佳公司称已于当天将案涉场地的钥匙交还李杰，李杰不予认可，但确认其于该日收回案涉场地的事实。另查明：2014年8月5日，李杰向本院提起诉讼，要求百佳公司将本案案涉场地交还给其，并支付该场地自2012年3月1日起至搬离之日止的占用费及逾期支付占用费的利息等诉请。本院以（2014）穗天法民四初字第2204号案受理该起诉。该案审理中，百佳公司提交的《房屋租赁合同》原件包含附件五《证明》（内容为兹有我李杰产权下的位于广州市天河区珠江新城E1-2地块丽晶华庭的第二层即金穗路28号201铺没有办理银行按揭或抵押业务，落款处显示“李杰”签名，时间为2011年3月14日）；附件六《同意转租证明》（内容为兹有百佳公司租赁华忆百货公司位于广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭裙楼二楼部分区域共计租赁面积为847.6331平方米的房屋经营超级市场，按照华忆百货公司与百佳公司所签订的租赁合同之约定，华忆百货公司同意百佳公司有权将部分租赁物业转租，转租面积不超过租赁面积的5%，并由其承租者与百佳公司签订《租赁合同》，由此发生的一切经济或法律责任均与华忆百货公司无关，落款处显示“广州市华忆百货有限公司”印章，时间为2011年3月24日）；附件八《李杰同意转租及承诺函》及《附图》（内容为百佳公司租赁的案涉场地是属于李杰名下的物业，李杰已于2011年1月1日将案涉场地租赁给华忆商贸公司，李杰同意华忆商贸公司将该物业转租给百佳公司，该物业租赁范围见《附图》，租赁期限为2011年4月25日至2021年4月24日，李杰同意华忆商贸公司授权华忆百货公司以出租人的名义与百佳公司签订的全部《房屋租赁合同》条款，在上述租赁期内，无论因任何原因，如果华忆百货公司无法履行其与百佳公司签订的《房屋租赁合同》，李杰承诺将代位华忆百货公司履行与百佳公司签订的《房屋租赁合同》，承接所有《房屋租赁合同》中出租方的权利和义务，直至合同期满，该函件落款处显示“李杰”签名，时间为2011年3月14日，《附图》下方亦显示“李杰”签名）；华忆商贸公司提交的《房屋租赁合同》原件则包含附件一《二层平面图》、《首层卸货区》、《负一层公共垃圾房》，附件二《广告招牌位置剖面图》等，附件三《物业场地交付标准及甲方的工程责任》、附件四《国有土地使用证》、华忆百货公司的《企业法人营业执照》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》，附件六《同意转租证明》（内容为兹有百佳公司租赁华忆百货公司位于广州市天河区金穗路22-30号丽晶华庭裙楼二楼部分区域共计租赁面积为847.6331平方米的房屋经营超级市场，按照华忆百货公司与百佳公司所签订的租赁合同之约定，华忆百货公司同意百佳公司有权将部分租赁物业转租，转租面积不超过租赁面积的5%，并由其承租者与百佳公司签订《租赁合同》，由此发生的一切经济或法律责任均与华忆百货公司无关，落款处显示“广州市华忆百货有限公司”，时间为2011年3月24日，但未加盖印章）。经质证，对李杰提交的《房屋租赁合同》，百佳公司、华忆商贸公司对其真实性均予确认，但百佳公司主张该合同附件不完整，应以百佳公司提供的《房屋租赁合同》附件为准；对百佳公司提交的《房屋租赁合同》，李杰及华忆商贸公司均认为该合同附件与其持有的合同附件内容不一致，故对存在不一致的内容真实性不予确认；对华忆商贸公司提交的《房屋租赁合同》，李杰、百佳公司对其真实性均予确认，但百佳公司主张华忆商贸公司刻意删除了该合同附件八。另李杰主张，百佳公司提交的《房屋租赁合同》附件五《证明》、附件八《李杰同意转租及承诺函》及《附图》上的“李杰”签名并非其本人签署，故申请对上述文件中的“李杰”签名真实性予以鉴定，本院后依法委托广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所作为上述申请事项的鉴定机构，该鉴定机构要求提供附件五《证明》、附件八《李杰同意转租及承诺函》、《附图》的原件以开展鉴定工作；经本院明确告知后，百佳公司未在本院指定期限内提交上述材料原件，李杰及华忆商贸公司则称其不持有上述材料原件，无法提供。本院经审理后，于2016年10月20日作出（2014）穗天法民四初字第2204号民事判决，支持了李杰的部分诉讼请求。百佳公司对此不服上诉至广州市中级人民法院，该院经审理后作出（2016）粤01民终17950号民事判决，认为：首先，李杰原系华忆丽晶公司的股东，与华忆丽晶公司存在关联关系，本案华忆丽晶公司确认委托华忆百货公司于2011年3月14日与百佳公司签订的《房屋租赁合同》，李杰作为华忆丽晶公司的股东，也作为涉案场地的产权人、出租人，直至2012年3月1日李杰与华忆丽晶公司商定解除合同之时均未对华忆丽晶公司将涉案场地转租给百佳公司提出异议，故应视为李杰同意华忆丽晶公司该转租行为。百佳公司依据合同占有涉案场地，具有合法依据。其次，从本案的事实看，一方面，李杰与华忆丽晶公司双方签订的《解除的协议》，虽称是因承租人欠租而解除，但本案并没有相应的证据证明李杰作为出租人要求承租人清缴租金未果的事实；另一方面，自2012年3月1日协议签订直至2014年4月23日，李杰才向百佳公司发出《联合通知》要求百佳公司撤场支付使用费，除此之外，本案并无证据显示在该协议签订前后的合理期限内，李杰与华忆丽晶公司通知百佳公司有关华忆丽晶公司欠租而需要解除合同的事实。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和违约金以对抗出租人提出的合同解除权，即承租人欠租并不必然导致合同的解除。本案李杰与华忆丽晶公司在未通知次承租人双方存在欠租纠纷的情况下自行解除合同且未在合理期限内及时将该事实通知次承租人百佳公司，故《解除的协议》实际上剥夺了百佳公司对此提出异议、行使抗辩权的合法权利，故对百佳公司不具有约束力。再次，《解除的协议》，明确约定华忆丽晶公司需在2012年3月10日前将涉案场地交回给李杰，也明确约定了李杰有权根据合同约定向华忆丽晶公司追索全部违约责任和损失。现李杰无法收回场地，可依据上述协议向华忆丽晶公司追索损失。综上，李杰主张百佳公司向其支付场地占用费，缺乏理据，该院不予支持。一审对此处理不当，应予以纠正。撤销本院（2014）穗天法民四初字第2204号民事判决，驳回李杰的全部诉讼请求。本案审理过程中，李杰对百佳公司提供的《房屋租赁合同》的附件五、附件八的真实性仍有异议，百佳公司未能提供相应附件的原件供李杰核对。百佳公司表示，其损失包括装修损失和资产残值损失1462273.57元（计算公式：装修和资产合同金额×剩余租赁期限总租赁期限），加上资产回收合同金额37472元，合计损失1499745.57元。为证实其损失，百佳公司提供了以下证据：一、关于装修损失1、百佳公司与案外人广东海富建设有限公司（以下简称海富公司）于2013年签订的《工程合同》及工程量清单、工程变更表、结算汇总表、最终结算单、渣打银行扣款通知书，该部分证据显示工程地点为案涉场地，工程名称为百佳丽晶华庭分店改造工程；工程造价以“包干单价”结算，约定总金额为33775元；结算总金额为49000元；百佳公司已付清49000元给海富公司；2、百佳公司于2012年4月28日与案外人沃尔特机械设备（深圳）有限公司签订的《产品采购合同》和渣打银行2012年7月31日出具的银行流水清单；证实百佳公司向该公司采购智能电表并安装于案涉场地开设的超市，为此于2012年7月9日向该司支付47946元；3、百佳公司于2011年4月与海富公司签订的《丽晶华庭分店装修及机电工程合同文件》、2011年5月12日签订的《中标通知书》、《合同书》及结算清单、海富公司的《情况说明》和渣打银行扣款通知两份和银行账单明细一份，证实百佳公司委托海富公司对开设于案涉场地的店铺进行装修，约定工程款为1020000元，结算工程总价1044289.02元，百佳公司已付清工程款1044289.02元给海富公司；4、百佳公司与案外人广州标至广告制作有限公司签订的《招牌制作及广告发布合同》、产品采购合同补充协议两份、报价单、广告位置图、广州标至广告制作有限公司的《情况说明》及渣打银行扣款通知单，证实百佳公司委托该司对开设于丽晶华庭分店进行户外广告制作及安装，结算总额为138817.28元，百佳公司为此已支付了138817.28元给该公司；5、百佳公司与案外人中山市建熙建筑装饰材料有限公司签订的《产品采购合同》、粮款申请单及渣打银行账单明细两份，证实百佳公司向2011年6月11日向该司采购水磨砖72250元用于丽晶华庭分店，为此已分两次合计支付72250元给该公司；6、百佳公司于2011年5月24日与案外人武汉同美广告设计制作有限公司签订的《招牌制作及发布合同》及2011年12月8日签订的《产品采购合同补充协议》及渣打银行扣款通知单、账单明细表各一份，证实百佳公司委托该公司进行室内招牌制作，约定造价为108980.36元，结算造价为122074.76元，为此百佳公司支付了122074.76元给该公司；7、百佳公司于2011年6月26日与案外人深圳市力创装饰工程有限公司签订的《工程合同》及渣打银行扣款通知书，证实百佳公司委托该公司为丽晶华庭分店的鱼缸及循环系统进行施工，约定工程造价80100元，百佳公司已付清该款给该公司；上述装修损失合计总额为1554477.06元。二、关于资产损失8、百佳公司与案外人广东新京华电脑有限公司于2011年6月27日签订的《简易服务合同》、《产品采购合同》及《服务合同补充协议》两份，证实百佳公司委托该公司对丽晶广场分店提供新增网络信息点的服务，约定服务费为35910元，实际结算36510元；向该公司购买RetailxBCS服务器，约定价格27600元，实际结算29320元；百佳公司为此向该公司实际支付了65830元；9、百佳公司与案外人深圳市伟华达机电设备有限公司于2011年4月2日签订的《采购单》及渣打银行扣款通知，显示送货地址为丽晶华庭分店，采购产品为CD机、功放、均衡器、音响线等，采购金额为31611.25元，实际支付了31611.25元；10、深圳市立捷家具有限公司出具的费用请购单及报价单、渣打银行的扣款通知书，证实百佳公司为丽晶分店购买办公家具78807元；11、沃尔特机械设备（深圳）有限公司的工程或设备竣工验收/保固期合格证明、粮款申请单、银行流水对账单，证实百佳公司委托该公司安装远程耗电监控测量仪表安装（包括金田花苑、丽晶、岭南、南海），为此支付了358581.60元给该公司；百佳公司主张该项费用为46683元；12、百佳公司与案外人深圳市广润达电子技术开发有限公司分别于2011年6月3日、2012年3月5日签订的《产品采购合同》及《产品采购补充协议》，证实百佳公司委托该公司为丽晶分店安装夜间防盗及视频监控系统，约定价格105098.99元，结算价格101583.87元，百佳公司于2012年8月16日支付242715.82元给该公司；百佳公司主张该项费用为101583.87元；13、百佳公司与深圳市立捷家具有限公司于2011年5月19日签署的采购单，采购单内容为百佳公司向该公司订购货架等合计72631.80元；14、百佳公司与东莞市博格实业有限公司于2015年3月18日签署的《产品采购合同补充协议》、产品清单以及渣打银行的扣款通知书，显示百佳公司为广州地区分店向该公司采购六面旋转架、侧架合计总金额48355元，清单显示用于华忆丽晶分店的六面旋转架为1个，价格为856元；扣款通知书显示百佳公司于2015年5月27日转账支付了72129元给该公司；15、百佳公司与深圳永欣达不锈钢制品有限公司于2011年5月20日签订的《采购单》、分别于2011年7月14日签订的《产品采购合同补充协议》两份及于2011年11月25日签订的《产品采购合同补充协议》及渣打银行的扣款通知书，证实百佳公司为丽晶分店向该公司采购产品合计40282元，于2011年11月10日付款27069元给该公司；16、百佳公司于2014年7月30日与案外人兆恒电脑科技（上海）有限公司签订的《简易服务合同》及渣打银行的扣款通知书，证实百佳公司向该公司采购百佳店铺Retalix系统V61x升级支持服务，合同价为359916.85元，为此百佳公司于2015年1月8日支付了359916.85元。17、百佳公司与案外人广州富士冷机有限公司于2015年1月21日签订的《设备维修合同》及渣打银行扣款通知书，证实百佳公司委托该公司对丽晶分店的低温压缩机进行维修，费用为12100元；百佳公司于2015年3月24日支付495110元给该公司；18、百佳公司于2011年6月9日与案外人广州富士冷机有限公司签订的《产品采购合同》，合同约定百佳公司向该公司采购内藏式立柜，合同价为16800元；三、关于资产拆卸、回收损失19、百佳公司与案外人广州市良鑫装卸服务有限公司于2015年2月10日签订的《资产回收、拆除、转移及场地清理合同》、于2015年9月6日签订的《资产拍卖合同补充协议》及渣打银行的扣款通知书，合同约定该公司回收百佳公司丽晶分店部分资产17810元、百佳公司委托该公司对丽晶分店资产进行拆除、转移及场地清理，费用65026.50元，抵销后百佳公司应付款47216.50元；最后结算款为37472元；百佳公司于2015年11月1日实际支付37472元给该公司。经质证，李杰、华忆商贸公司对上述证据发表如下质证意见：证据1合同虽有原件，但合同并未显示签署日期，且附件显示丽晶华庭分店装修最终工程总价为49000元，但百佳公司支付给装修公司106500元，两金额不一致，无法证实百佳公司实际付款情况；证据2采购合同的真实性、合法性予以确认，该份合同总价与银行清单显示的金额一致，但该合同涉及的是智能电表安装，是可以拆除的物品；对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，但工程并未获得其同意；百佳公司支付的货款总价是1020000元，与其实际支付的款项不一致，无法证实百佳公司的付款情况及该工程的实际履行情况；证据4真实性予以确认，但招牌是在合同解除后可以拆除的；百佳公司实际支付的该合同款项与约定款项一致；证据5中的请款单没有原件，且没有相应的合同，无法证实实际履行情况及付款情况；对证据6的真实性、合法性予以确认，但招牌制作属于室内招牌装修，可以拆除；对证据7的真实性、合法性予以确认，但该装修合同未经其同意；合同约定的价款亦与百佳公司实际付款不一致；对证据8的真实性予以确认，但该份合同涉及新增网络，百佳公司所配备的网络设备，已全部搬离，并未产生损失；证据9真实性予以确认，但采购的设备已搬离，且无相应的采购合同；证据10的请购单、报价单的真实性不予确认，没有签订采购合同，实际付款与采购单金额亦不一致；证据11的采购合同，其中仅有46683元用于丽晶华庭分店，其余于本案无关；在安装远程监控仪表时亦未经其同意；证据12的真实性予以确认，合同总价是105098.99元，但百佳公司实际付款是242715.83元，两金额不一致；证据13的真实性、合法性、关联性不予确认，采购单的公章是打印件，且无合同相对应；证据14的真实性予以确认，但采购的物品用于丽晶华庭的仅为856元，且货架属于可拆除物品，百佳公司搬离时已拆除；证据15的采购单总价与实际付款金额不一致，且采购的物品属于可拆除物品；证据16的真实性予以确认，合同所列有63个分店，每个分店情况不一致，需要升级的项目及费用不同，实际用于丽晶分店的费用金额也不清楚；证据17的真实性予以确认，但扣款金额与合同价款不一致，同时维修费是百佳公司正常使用自身安装设备的正常维修，该费用要求其承担没有依据；对证据18的真实性予以确认，但该份合同并未附有扣款通知，不清楚实际付款情况；对证据19中合同的真实性予以确认，同时资产回收的费用，百佳公司就已因此获得部分受偿，因此经济赔偿应当扣减该金额。本院认为：百佳公司与华忆百货公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。华忆百货公司系受华忆商贸公司委托签订该合同，因此合同中出租人的权利义务应由作为委托人的华忆商贸公司承受。作为出租人的主要义务是提供标的物并确保标的物在租赁期间符合约定的使用用途。本案中，由于作为出租人的华忆商贸公司的原因，致使案涉场地被提前收回，导致《房屋租赁合同》在期满前实际解除，对此应由华忆商贸公司承担合同解除的违约责任。故百佳公司要求华忆商贸公司退回保证金、赔偿损失合法有据，本院予以支持。根据查明的事实，保证金系由华忆百货公司所委托的高氏公司所收取，而华忆百货公司系受华忆商贸公司委托订立租赁合同，因此应当认定保证金已经交纳，华忆商贸公司抗辩百佳公司未交纳保证金的意见不成立，本院不予采纳。关于百佳公司在本案中要求华忆商贸公司赔偿损失的金额问题。百佳公司为证实其装修损失、资产损失及拆卸费用损失的证据环环相扣、相互之间能够印证，本院予以确认作为本案的定案依据。关于装修损失。现虽无华忆商贸公司或华忆百货公司书面审批同意百佳公司装修的直接证据，但在案涉场地交付使用当天，华忆商贸公司已收取了百佳公司的装修保证金，且现亦无证据证实华忆商贸公司或华忆百货公司对百佳公司的装修提出过异议，因此应当认定华忆商贸公司同意百佳公司进行装修。如前所述，本案合同解除的违约责任应由华忆商贸公司承担，且百佳公司所投入的装修物已形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”的规定，百佳公司要求华忆商贸公司赔偿装修损失合法有据，本院予以支持。百佳公司主张装修损失以其投入的装修费用占剩余租期的比例为准计算并无不妥，本院予以照准。按此计算，装修损失金额为966814.09元（1554477.06元×2272/3653）。关于百佳公司主张的资产损失。相应的资产均为百佳公司购买可移动物品或委托他人对设备进行维修的费用，该部分损失并非合同解除的直接损失，且在百佳公司撤离时相应物品亦已搬离且自行处置，故现百佳公司要求赔偿该项损失，本院不予支持。同理，百佳公司要求赔偿拆卸损失，本院亦不予支持。关于百佳公司要求李杰共同承担责任的问题。百佳公司提供的合同中有李杰签名部分的附件，李杰均不予认可，且在（2014）穗天法民四初字第2204号案审理过程中因未能提供原件而无法鉴定其真实性，本案中百佳公司仍未能提供该部分附件的原件，理应由百佳公司承担对其不利的法律后果，对于该部分附件，本院不予确认。李杰将案涉场地出租给华忆商贸公司，华忆商贸公司再转租给百佳公司，李杰、百佳公司之间并不存在直接合同关系，百佳公司要求李杰共同承担责任缺乏依据，本院不予支持。第三人华忆百货公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，不影响本案的审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告广州市华忆丽晶商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还保证金135621元、赔偿装修损失966814.09元给原告广州百佳超级市场有限公司。二、驳回原告广州百佳超级市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19520元和财产保全费5000元，由原告广州百佳超级市场有限公司负担4800元，由被告广州市华忆丽晶商贸有限公司19720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  古丽莹人民陪审员  苏丽颜二Ο一七年八月三十书记员蒲肖明李翠汝本判决书于2017年   月   日送达