广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗天法民四初字第1922号
原告：广州多益网络股份有限公司（原名广州多益网络科技有限公司），住所地广东省广州市萝岗区伴河路90号自编一栋301房，统一社会信用代码91440101791010554G。
法定代表人：徐波，董事长。
委托代理人：刘学云、张斌，均系该司职员。
被告：广东省现代农业装备研究所（原名广东省农业机械研究所），住所地广东省广州市天河区石牌五山路261号，统一社会信用代码124400005940031444。
法定代表人：张汉月。
委托代理人：刘伟，系广东民生康田律师事务所律师。
原告广州多益网络股份有限公司诉被告广东省现代农业装备研究所租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘学云、被告的委托代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2008年4月起，陆续承租被告位于广州市天河区五山路267号瑞华大厦北塔11楼A单元，与被告签订《房屋租赁合同》和续租合同，同时原告按照约定向被告交纳了履约保证金、管理费保证金和水电费周转金。续租合同期限届满，经协商后，原告继续承租被告房屋，及时交纳租金。依据法律规定，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。原告于2015年3月初开始办理退租手续，按约定缴清各项费用后，被告未将履约保证金、管理费保证金、水电费周转金退回原告。现为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告退还履约保证金8414元、管理费保证金408元、水电费周转金600元及利息（以9422元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自立案之日计至付清为止）；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告在租赁期届满后而且没有续签合同情况下，逾期不交还房屋，其行为构成违约，被告有权收取原告的履约保证金。原、被告签订的《房屋租赁合同》第六条第十一款约定“乙方如继续租用，应提前三十日与甲方协商，双方另签订合同”，第七条第一款约定“若乙方违约，则甲方收取乙方的履约保证金，并收回房屋和设备”，该条第三款约定“若租赁房屋期满，甲乙双方未续签合同，乙方逾期不交还房屋给甲方时，乙方除立即迁出和补交逾期占用期间的房租外，甲方有权按本合同第七条第（一）款处理”，可见，合同对租赁期限届满另签订租赁合同以及逾期交还房屋的处理约定十分具体，没有任何歧义。原告违约，被告按照合同约定不予退还履约保证金是符合合同约定和法律规定的；二、原告在租赁期届满前没有按照合同约定与被告另签合同，被告按照合同到期时间已经安排放租并与他人达成租赁意向。原告在租赁合同到期后拒不交还房屋，造成被告工作被动及经济损失。被告在原告逾期交还房屋的违约期间，采取停水停电并去函提出异议。原告将其逾期交还房屋的违约行为狡辩为不定期租赁关系，没有事实依据和法律依据。应当指出的是，原告承租的30多套房屋的起始时间有先有后，是根据其需要陆续承租的，因此其租赁期限届满时间也是不一样的。根据其租赁届满期限不同，在原告没有提前三十天提出继续租赁并签订租赁合同的情况下，被告按照租赁期限届满的不同时间，对相应的房屋对外进行招租。可见，房屋租赁合同约定租赁期限对合同双方当事人都是提供一个合同约束的时间以方便安排各自的工作。租赁期限的重要性由此可以认定。正因为如此，原告在处理提前退租的10A、10D、10E、10F、23D、23E六套房屋时，很自觉地自知违约而放弃索还其履约保证金。但在其余房屋租赁问题上，原告既没有按照合同约定的提前三十天时间明确表示续租意向并与被告签订租赁合同，也没有在租赁期限届满后及时补办续租合同，而是强行占据应退出的房屋，视合同为废纸一张，使得被告的工作陷入被动境地。由于原告违约，被告错过很多优质客户，而且反过来又造成其中一些客户工作安排的被动，被告为此支出大量人力物力成本和机会成本。原告在3月及4月初集中退房，由于被告对其退房时间毫无准备，加之其退房时间在春节期间，正值房屋租赁淡季，因此造成房屋的空置损失。原告为了掩盖其违约行为，在狡辩中错误百出，明明是强行占据房屋不退出，而说是继续承租，明明是逾期占用房屋期间补交的房租，交了也要立即退出房屋，说成其是只要交了房租，双方即形成不定期租赁关系。如果要继续承租房屋，为什么在租赁期限届满前不提出并签订合同？如果只要继续交租金就成立不定期租赁关系，那还要约定租赁期限做什么？对于不定期租赁合同，法律规定“租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，出租人没有提出异议？那么原告没有提出异议吗？被告因原告多次不交还房屋又多次催促未果，分别于2014年9月10日和10月31日对逾期未交还的房屋采取了最为严厉的驱赶措施：停水停电！在房屋租赁业界，当出租人对承租人采取停水停电措施时，其矛盾已经激化到无可调和的地步了。在采取这样严厉的措施而原告仍拒不交还房屋的情况下，2014年11月8日，被告去函原告，再次敦促原告在11月20日前做出退租或续租决定，并完善所有合同补办手续。如逾期仍未解决，我方将对35套房屋视作违约处理，退房时依照合同约定不退还房屋履约保证金；三、原告在退房时没有按合同约定按原样复原房屋，其应支付已确认的维修费和卫生清洁费。至于水电周转金、管理费保证金，在双方确认水电费缴清，退房时房屋复原费用和卫生清洁费扣除后余款可以退还。综上所述，原告在租赁期限届满后均没有办理续租合同，在被告以停水停电处理及去函提出异议和解决方案后，原告仍强行占住房屋，其行为已构成违约，被告按合同约定和法律规定不予退还履约保证金是合理合法的，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告原名广州多益网络科技有限公司；被告原名广东省农业机械研究所。
原告（承租人）、被告（出租人）双方自2012年起就瑞华大厦等多套房屋（包括涉案房屋）签订多份《房屋租赁合同》，由原告向被告支付履约保证金、管理费保证金、水电费周转金等。
2012年8月22日，原告向被告支付瑞华大厦北塔11A房屋保证金8414元、管理费保证金408元、水电周转金600元。
2014年5月28日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市五山路267号瑞华大厦北塔11楼A单元（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方使用，使用性质为住宅（可用于办公），租用期限自2014年6月23日至2014年12月22日，计6个月，每月租金4544元，签订本合同时，乙方须向甲方交纳合同履约保证金8414元，本押金不得作房屋装修复原费用，管理费保证金408元，水电周转金600元。若乙方守约，则甲方按乙方完好归还房屋并缴清应交的房租、管理费、水、电、煤气费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽频网络使用费等费用后十五天内将履约保证金、管理费保证金、水、电费周转金退回乙方。在租用房屋期内，甲方依合同将房屋及设备进行安全检查完整交付乙方使用，使用前双方在《物业验收移交表》上办理交接确认手续，甲方若提前解除合同，应提前三个月通知乙方，乙方须在这三个月内将房屋和设备完整归还给甲方和办理退房手续，甲方须按违约处理方法第（一）条规定支付违约金；租用房屋期满后，甲方有权收回房屋或调整房租，如该房屋继续出租，乙方在同等条件下，可优先续租。在租用房屋期内，乙方按时每月交纳房租、管理费、水、电、煤气费、各种固网电话费、有线电视使用费、宽频网络使用费等费用；在乙方归还房屋和设备时，应按原样完整地交还甲方。乙方不得拆走嵌装在房屋结构或墙体内的一切设备，甲方不对此给予补偿；由甲方批准同意的装修、间隔，乙方必须按原样复原，如经甲方决定暂不拆除或暂不恢复原样的，乙方必须预先支付拆除及复原费用（费用由双方依据有关定额确定）；乙方如继续租用，应提前三十日与甲方协商，双方另签订合同。租赁期届满解除合同之日，双方共同检查交接房屋和设备，属第六条第（六）款情况的维修费由乙方支付，如发现有属乙方过错损坏的，由乙方负责赔偿。七、违约责任：（一）任何一方违约，则守约方有权终止本合同，并追究违约方的违约责任和收取违约金；若乙方违约，则甲方收取乙方的履约保证金，并收回房屋和设备；若甲方违约，则乙方以其履约保证金额为标准收取甲方违约金；（三）若租用房屋期满，甲乙双方未续签合同，乙方逾期不交还房屋给甲方时，乙方除立即迁出和补交逾期占用期间的房租外，甲方有权按本合同第七条第（一）款处理。双方约定的其他事项：合同未到期办理中途退租手续的，承租人向甲方提出退租申请，经批准，持《退租通知书》先到瑞华大厦管理处办理费用结清，乙方须按违约处理办法第（一）条规定支付违约金给甲方；管理处应向承租人结算：应缴的管理费、水、电、煤气、公摊水、公摊电费等，出具收款发票等。房屋属瑞华大厦管理处统一管理，乙方在入住时，须到瑞华大厦管理处办理有关手续，遵守管理处有关管理规定，交纳当月的管理费，否则视为违约，甲方有权按本合同第七条第（一）款处理。本合同自签字之日起生效，在乙方办齐退房手续后本合同自行失效…等条款。
2014年11月8日，被告向原告发出《关于多益网络公司房屋退租的函》，原告于2014年11月11日签收。内容为：关于贵公司在我所租赁的41套房屋退租事宜，因贵公司原定退租计划多次变化，没有按期退出，给我所房屋租赁工作造成很大困扰。例如我所与后续租户广州威创通信设备有限公司签订的房屋租赁合同无法按期履行，导致该租户与外商签订的设备进场安装无法进行，造成该租户赔偿外商合同损失。现经我中心领导决定，本月20日前，请贵公司在我所租赁的35套房屋，做出退租或续租（续租合同要求半年以上）决定，并完善所有合同补办手续，如逾期仍未解决，我方将对这35套房屋视作违约处理，退房时依照合同约定不退还房屋租赁履约保证金（即两个月房屋租金），此后我方也不再对贵公司退租问题做其他处理。望知悉，盼予复函或面议。
关于协商情况，原告表示：合同期满后，由于原告需要寻找新的房源，故与被告提出需要续租几个月。在2015年1月时告知被告需要在2015年3月及5月整体退租完毕，当时被告就提出需要寻找新的承租人。涉案房屋地理位置很好，很容易招租。在退租时被告提出原告先支付1万元的退房搬迁保证金，在原告整体退房完毕后被告就已经将该1万元搬迁保证金退回了给原告，但其余履约保证金、管理费保证金、水电周转金并没有退回给原告，在2015年6月时原告提出被告可以退回我方70%的履约保证金、管理费保证金、水电周转金，被告当时表示需要考虑。被告则表示：合同期满后，双方协商按照租赁合同的约定在期满前一个月协商续租问题，但是一直没有进行续签，原告却在房屋内使用了几个月。在原告过了租赁期限后仍不退租时，被告就向大厦的管理处以暂停水电来要求原告与被告协商退租问题。后来被告与原告协商签订退租协议，但是原告以各种借口不来签名，协商过程中被告与原告口头约定了同意退回50%履约保证金、管理费保证金、水电周转金给原告。之后被告向原告发出退租函，告知原告要求其与被告协商退租，但退租函发出后原告仍不与被告办理退租。
被告称于2014年9月10日、2014年10月31日向瑞华大厦管理处发出《协助停水停电通知》，要求对原告承租房屋（已到期，没续签合同）采取停水停电，为此其提交加盖“瑞华大厦管理处”的《证明》：2014年9月10日接到广东省现代农业装备研究所要求我管理处对其租户停水、停电通知，房号分别为:8C、9B、13E、14E、15D、16D、19H、25F、27D、24I共计10个单元；同年10月31日再次接到广东省现代农机装备研究所对租户停水、停电通知，房号分别为：8C、9B、9A、9F、13E、14E、14F、15G、15D、16D、19H、20E、20D、21D、25F、26B、27D、28D、28E、29A、24I共21个单元。对于停水停电，原告均予以否认，称房屋正常使用。关于管理处的主体身份，被告提交广州市广办物业管理有限公司的营业执照及《证明》（内容为证明瑞华大厦管理处为其公司下属部门），原告对管理处的主体身份无异议。
庭审时，原、被告确认涉案房屋搬迁时间为2015年4月3日，并结清租金、管理费、水电费；搬迁当日，双方制作《物业租赁验收移交表》，另手写备注部分物品款项，被告表示退房时存在物品损坏，故标注赔偿金额；原告表示对损坏物品的价格不予认可，其现场代表仅为办理退房。
另：原告与被告先后签订合计瑞华大厦37套房屋的《房屋租赁合同》，合同版本、条款与讼争合同一致，分别：1、北塔8B，合同期限2014年7月15日至2015年1月12日，搬迁时间为2015年3月10日；2、北塔8C，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，搬迁时间为2015年4月3日；3、北塔9B，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，搬迁时间为2015年4月24日；4、北塔9D，合同期限2014年7月4日至2015年1月3日，搬迁时间为2015年5月13日；5、北塔9F，合同期限2014年4月1日至2014年9月30日，搬迁时间为2015年4月3日；6、北塔10A，合同期限2014年7月21日至2015年1月20日，原告提前搬迁，被告主张搬迁时间为2014年11月4日；7、北塔10D，合同期限2014年7月6日至2015年1月5日，原告提前搬迁，被告主张搬迁时间为2014年11月4日；8、北塔10E，合同期限2014年6月22日至2014年12月21日，原告提前搬迁，被告主张搬迁时间为2014年11月4日；9、北塔10F，合同期限2014年6月14日至2014年12月13日，原告提前搬迁，被告主张搬迁时间为2014年11月4日；10、北塔11A，合同期限2014年6月23日至2014年12月22日，搬迁时间为2015年4月3日；11、北塔13D，合同期限2013年11月23日至2014年11月22日，搬迁时间2015年3月10日；12、北塔13E，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，搬迁时间2015年4月3日；13、北塔13G，合同期限2013年11月13日至2014年11月12日，搬迁时间2015年3月10日；14、北塔14D，合同期限2014年7月4日至2015年1月3日，搬迁时间2015年3月10日；15、北塔14E，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，搬迁时间2015年3月10日；16、北塔14F，合同期限2013年11月4日至2014年10月31日，搬迁时间2015年4月3日；17、北塔15D，合同期限2014年4月1日至2014年9月30日，搬迁时间2015年4月3日；18、北塔15G，合同期限2014年4月19日至2014年10月18日，搬迁时间2015年3月10日；19、北塔15H，合同期限2014年7月1日至2014年12月31日，原告主张搬迁时间2015年2月15日，被告主张搬迁时间2015年2月6日；20、北塔16D，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，搬迁时间2015年3月10日；21、北塔19H，合同期限2013年8月18日至2014年8月17日，搬迁时间2015年3月9日；22、北塔20E，合同期限2013年10月18日至2014年10月17日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；23、北塔20H，合同期限2013年12月10日至2014年12月9日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；24、北塔21A，合同期限2014年7月4日至2015年1月3日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；25、北塔21E，合同期限2014年5月29日至2014年11月28日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；26、北塔23D，合同期限2014年6月20日至2014年12月19日，原告提前搬迁，被告主张搬迁时间2014年11月10日；27、北塔23E，合同期限2014年6月8日至2014年12月7日，原告提前搬迁，被告主张搬迁时间2014年11月10日；28、北塔25F，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；29、北塔25H，合同期限2014年7月1日至2014年12月31日，原告主张搬迁时间2015年3月11日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；30、北塔27D，合同期限2013年8月27日至2014年8月26日，原告主张搬迁时间2015年3月12日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；31、北塔27E，合同期限2014年5月9日至2014年11月8日，原告主张搬迁时间2015年3月13日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；32、北塔28D，合同期限2014年4月3日至2014年10月2日，搬迁时间2015年3月10日；33、北塔28E，合同期限2013年10月27日至2014年10月26日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；34、北塔29A，合同期限2014年4月28日至2014年10月10日，原告主张搬迁时间2015年3月10日，被告主张搬迁时间2015年3月9日；35、鸿景园B604，合同期限2014年3月1日至2014年8月31日，搬迁时间2014年12月31日；36、鸿景园B607，合同期限2014年2月26日至2014年8月25日，搬迁时间2014年12月31日；37、鸿景园B1006，合同期限2013年11月17日至2014年11月16日，搬迁时间2015年2月16日。上述37套房屋，原告于2015年7月29日立案时一并主张37套房屋的履约保证金、管理费保证金、水电费周转金及利息。经本院释明后，原告作出分案主张，本院依据房号顺序予以立案【即（2015）穗天法民四初字第1310号；（2015）穗天法民四初字第1914号至1949号，其中1922号案件处理11A房屋纠纷，合计37案】。庭审时，被告确认上述37套房屋在交接时没有拖欠租金、管理费、水电费。
上述编号6-9、26、27六套房屋，被告表示原告提前解除合同，主张没收其履约保证金；原告则表示该六套房屋均为协商解除合同，为此其提交被告出具的《证明》，证明显示被告收取原告六套房屋共六份押金收据，注明“以上收据仅作退房使用，押金退还给广州多益网络科技有限公司后，此证明须归还广东省现代农业装备研究所物管部作废”。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约自觉履行。
原、被告形成多年的租赁关系，涉及多套房屋多份不同租赁合同关系，虽然合同格式版本一致，违约条款一致，但存在不同的租赁期限、租金标准、履约保证金等约定条款，双方对各合同的履行期限是清晰无异议，均应遵守。虽然原、被告就全部房屋进行一并协商合同期满后的处理方式，但不能排除各自独立存在的法律关系。在整体协商不一致时，应遵守各合同约定，一方意志不能强加于对方。
本案争议焦点为被告是否可以按约定没收履约保证金。首先，被告表示以停水停电方式行使合同权利，其提交的物管公司证明为单方证明，不足以证实其向原告主张权利。被告向原告发出的《关于多益网络公司房屋退租的函》，该函件到达时间为2014年11月11日，该函件具备选择性的意思表示，即租赁期限届满退租或继续承租（要求半年以上）。讼争合同至2014年12月22日届满，被告于2014年11月11日发出《关于多益网络公司房屋退租的函》要求多益公司搬迁，时间条件尚不具备。从双方各自陈述情况分析，双方就合同是否继续承租曾作协商，按日常经验，协商包括对期限、租金标准等进行商定，最终未能达成一致意见而不可归责于一方，协商期间原告继续使用房屋并按合同约定支付租金，直至实际搬迁日前，被告未有证据证实其就此提出异议。结合其余房屋查明的履行事实，部分房屋存在实际继续使用时间超过六个月的情况，原告事实继续履行合同，其行为符合不定期租赁法律关系的规定，其抗辩予以采纳。现双方已对房屋进行交接，被告应按约定退还履约保证金，其没收该款缺乏合同依据，不予采纳。至于管理费保证金、水电费周转金亦应一并予以返还。
对于争议的交接时是否存在物品损耗赔偿问题，现原告对被告单方主张的金额不予确认，该款由当事人另寻途径处理，本案不作调处。
被告在接收房屋后未及时返还原告款项，造成原告利息损失，原告主张利息并无不当，本院予以支持。现原告主张自立案之日起算利息，本院予以照准。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清为止。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
被告广东省现代农业装备研究所于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告广州多益网络股份有限公司就瑞华大厦北塔11A房屋租赁的履约保证金8414元、管理费保证金408元和水电费周转金600元及支付利息（以9422元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2015年7月29日计至付清为止）。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，由被告广东省现代农业装备研究所负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 谭巨文
人民陪审员 杨思华
人民陪审员 唐华荣
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 梁怡筠
本判决书于 年 月 日送达