重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终6318号上诉人（原审原告）：刘兰辉。委托诉讼代理人：周刚（刘兰辉之夫），住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：熊欣。委托诉讼代理人：王宏宇，重庆市渝北区仙桃法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张高易，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：熊雷。被上诉人（原审第三人）：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：杜娟，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈金波，男，该公司工作人员。上诉人刘兰辉因与被上诉人熊欣、熊雷及重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初11480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘兰辉及其委托诉讼代理人周刚、被上诉人熊欣及其委托诉讼代理人王宏宇、张高易、被上诉人熊雷及被上诉人到家了公司的委托诉讼代理人杜娟、陈金波到庭参加了询问。本案现已审理终结。刘兰辉上诉请求：撤销原判，依法改判熊欣、熊雷双倍退还定金40000元，由熊欣、熊雷承担本案上诉费。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，买卖双方分别与经纪方签订的承诺书中，明确约定了该房屋的交易价款、付款方式、房屋解押、税费承担等具体的交易细节，但一审法院却以承诺书中约定的“具体付款方式于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定”的内容推翻卖方承诺书中由卖方自行还款解押的约定。承诺书中关于“具体付款方式于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定”的内容是对承诺书中已经约定的付款方式的补充，是对具体付款期限、付款金额的补充，而非更改。2.熊欣、熊雷在签订承诺书后一直以各种理由拒绝与刘兰辉签订房屋买卖合同，并要求刘兰辉全款购房和出钱解押，其行为违反了卖方承诺书的约定，但一审法院未认定其违约事实系严重错误。3.根据卖方承诺书的约定，熊雷不仅是熊欣的委托代理人，也是熊欣的连带责任保证人，熊雷应对熊欣承担连带保证责任，一审法院判决熊雷不承担责任的依据错误。熊欣辩称，1.刘兰辉的诉讼主体不适格，熊欣、熊雷未与刘兰辉签订房屋买卖合同，双方未能达成合意，不存在违约，更不应适用定金罚则，承诺书不能等同于房屋买卖合同。2.熊欣多次到到家了公司，但刘兰辉一直未能到场签订房屋买卖合同，到家了公司还找了一位肖姓女子来冒充刘兰辉，致使熊欣产生了危机感，到家了公司在本次房屋买卖交易中存在重大过错。综上，认可一审判决结果。熊雷辩称，请求驳回上诉并维持原判。到家了公司辩称，其同意刘兰辉的诉请。到家了公司与买卖双方签订的承诺书中明确约定了刘兰辉以按揭方式购买该房屋及熊欣自行完成房屋解押等交易细节。之后，到家了公司多次与熊欣联系，约其与刘兰辉签订房屋买卖合同，但熊欣以没有时间且要求刘兰辉全款方式购房并为房屋解押等理由，一直未与刘兰辉签订正式的房屋买卖合同。因此，熊欣单方更改承诺书内容已经构成违约，达到了承诺书约定的双倍退还定金的条件，应当承担违约责任。刘兰辉向一审法院起诉请求：1.判令熊欣、熊雷双倍返还定金40000元；2.本案诉讼费由熊欣、熊雷承担。一审法院认定事实：2017年2月19日，以刘兰辉为承诺方、到家了公司为受托方签订了一份《房屋买卖承诺书（买方）》，主要内容是：本人是坐落于渝北区融创中央公园一期XXX号房屋的意向购买人，现本人委托贵公司作为本人的代理人，于2017年2月19日代本人发出要约，拟购买该房屋，现本人同意按下列条件的约定购买该房屋：一、本人作为承诺方，承诺购买该房屋的具体内容如下，购房价格690000元，付款方式，本人于2017年2月19日向贵公司支付20000元作为贵公司代理本人购买该房屋的诚意金，本人选择按揭方式购买该房屋，具体付款方式于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定，交房日期于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定……。二、本承诺书自送达贵公司之日起，贵公司即成为本人要约发出的代理人；三、本人承诺按上述条件购买该房屋，并委托贵公司向售房方支付定金，本诚意金成功送达售房方即转为定金视同买卖关系达成，本承诺书送达贵公司即视为送达售房方，承诺即告生效，贵公司支付售房方定金视同本人支付。四、若通过贵公司的努力与售房方达成协议，本人承诺于收到受托方通知后3个工作日内按贵公司要求与售房方签订《房屋买卖（居间）合同》，若本人不依照承诺书约定履行承诺或贵公司作为本人代理人与售房方达成协议后本人不及时履约时，即构成违约，本人所付的诚意金不得要求退还，且本人须向贵公司支付本承诺书约定购房价格的2%的赔偿金。五、本人要求贵公司在向售房方支付定金时，售房方所签订的文件须具有以下条款之意思表示：“若售房方在收取定金后毁约不将该房屋出售给购房方，售房方须按已收定金的双倍金额退还给购房方作为违约金。承诺书还对其他事项进行了约定。2017年2月19日，以熊欣为承诺人，到家了公司为受托方签订了一份《房屋买卖承诺书（卖方）》，主要内容是：本人是坐落于渝北区融创中央公园一期1幢5-10号房屋的合法产权人及共有人，现本人保证已取得产权人及其共有人同意可全权处置该房屋，并确认委托贵公司作为本人的代理人，承诺按下列条件出售该房屋予贵公司推荐之购房方。一、本人作为承诺方，承诺出售该房屋的具体内容如下：出售价格690000元；付款方式：贵公司推荐之购房方同意按本承诺书约定条件购买该房屋，支付20000元作为定金，本人同意贵公司推荐之购房方以按揭方式购买该房屋，具体付款方式于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定，若该房屋处于银行抵押中，则本人自行还款解押。三、本承诺书自送达贵公司之日起，贵公司即成为本人要约发出的代理人。四、本人承诺按上述条件出售该房屋，并委托贵公司收取定金，本承诺书送达贵公司即视为送达购房方，承诺即告生效，贵公司收取购房方定金视同本人收取，本人须于收取贵公司转交的购房方之定金或收到贵公司通知后7个工作日内与购房方签订《房屋买卖（居间）合同》，并将房地产权证等与该房屋交易相关的资料交予贵公司代管。六、若本人不依照本承诺书约定将该房屋出售给贵公司推荐之购房方或因该房屋产权交易问题无法达成时，视为本人违约，本人须双倍返还定金且须向贵公司支付本承诺书约定出售房价的2%的赔偿金。承诺书还对其他事项进行了约定。该份承诺书，熊欣的名字是熊雷代签。熊雷陈述，到家了公司先与熊欣电话沟通，沟通后到家了公司说买方已经把定金转给了熊欣，叫我签字，签字后我告知熊欣承诺书已签，等熊欣回来后我拿给她看了。到家了公司陈述，当时熊欣在外地，电话与熊欣协商，写好后发给熊欣看了，确定后转款签字。熊欣陈述，签了承诺书后，截图给我看了但我看不清楚。签订上述承诺书当日，刘兰辉的丈夫周刚通过支付宝转账向熊欣账户转账了支付了20000元。刘兰辉、熊欣一致认可双方于2017年3月17日到到家了公司门店处协商签订合同，但未协商成。刘兰辉陈述，是熊欣要求全款购买房屋，我承诺了可以全款购买，但熊欣拒不出售该房屋。熊欣陈述，因具体付款细节没有协商好因此没有签订买卖合同。到家了公司陈述，熊欣要求全款卖房，或先拿40余万元解押，刘兰辉同意全款买，但对解押没有达成一致意见。一审法院认为，本案中，熊欣知晓并查看了《房屋买卖承诺书（卖方）》的内容，且当日收取了20000元定金，可以认定熊雷在签订卖方的承诺书时熊欣知情并同意。刘兰辉、与熊欣是分别委托第三人买房、卖房。熊欣收取了刘兰辉委托其丈夫周刚支付的20000元定金，但双方并未签订房屋买卖合同。未签订《房屋买卖（居间）合同》的原因，刘兰辉陈述是熊欣要求全款买房，同意了全款买后熊欣仍然拒绝出售。到家了公司陈述是刘兰辉同意全款买房但对解押双方未达成一致意见。可以看出虽然支付了定金，但对于具体的房屋交易细节在之后双方未协商一致。各自签订的《房屋买卖承诺书》中也载明了具体的付款方式在签订正式的买卖合同中约定，在协商过程中，双方对具体房屋交易细节如付款方式等不能达成一致意见而不签订买卖合同，不能归责于任何一方。故对于刘兰辉请求判令熊欣返还定金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，熊雷签订承诺书是受熊欣委托，熊雷并不是买卖关系的一方，刘兰辉请求判令熊雷返还定金40000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告熊欣在本判决生效后五日内返还原告刘兰辉定金20000元；二、驳回原告刘兰辉的其他诉讼请求。案件受理费800元，已减半收取400元，由原告刘兰辉负担200元，被告熊欣负担200元。二审中，刘兰辉举示了2017年3月17日的录音，拟证明熊欣违反卖方承诺书的约定，要求刘兰辉全款买房并解押。熊欣对该证据的的真实性认可，但对其合法性、关联性均不予认可。其认为从录音的内容看，是刘兰辉与到家了公司合谋进行录音取证，录音形成的时间是在卖方承诺书约定的期限之后，说明刘兰辉是刻意套取熊欣的陈述，故取证不合法。录音内容可以看出熊欣于2017年3月5日下午6点到达到家了公司，晚上8点才离开，但刘兰辉一直未到场，刘兰辉和到家了公司也未给予说明，且刘兰辉以涉案房屋产权有问题为由拒绝签订买卖合同。该录音内容能够反映出熊欣有卖房意愿，仅是买卖双方对解押方式和合同细节存在争议，才导致未达成买卖意向，不存在违约。熊雷认为其不在现场，对该录音内容不清楚。到家了公司对该证据的真实性、合法性和关联性均予认可。从录音内容看，熊欣要求刘兰辉全款购买该房屋，这与卖方承诺书中约定的刘兰辉以按揭贷款方式购买该房屋完全不一致，可以证明熊欣主观上有违反合同约定的故意。二审中，熊欣举示了以下证据：1.2017年2月27日的飞机票、动车票及汽车票，拟证明熊欣当天如约回到重庆，准备签订房屋买卖合同。2.熊欣与到家了公司港城国际店的店长陈洪亮的短信记录，拟证明3月3日熊欣敦促中介公司尽快签订合同，而陈洪亮不予理睬。3.3月5日熊欣到到家了公司的录音及视频资料，拟证明熊欣当天到达了到家了公司处，但刘兰辉未到，另证明到家了公司让肖姓人员冒充刘兰辉购买涉案房屋，刘兰辉并未凑足购房款。刘兰辉对飞机票、动车票及汽车票和短信记录的真实性认可，但认为这些证据与本案无关。对录音及视频资料的真实性不认可，也与本案无关。熊雷对熊欣举示的证据的真实性、合法性和关联性均予认可。到家了公司对飞机票、动车票及汽车票和短信记录的真实性认可，但认为这些证据与本案无关，不能达到其证明目的。对录音及视频资料的真实性、合法性和关联性均不予认可，该录音与其整理的书面录音内容完全不一致、不完整，录音地点及时间不清楚，不能达到其证明目的，且是熊欣与案外人的录音，与本案无关。对于双方当事人在二审中举示的证据，双方对真实性并无异议的证据，本院对其真实性予以确认。对于熊欣所举示的录音及视频资料，刘兰辉和到家了公司均不认可其真实性，且无其他证据相印证，故对该证据本院不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。第三十条规定，承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。本案中，虽刘兰辉与熊欣分别与到家了公司签订了承诺书，也在承诺书中对部分交易内容进行了约定，但该承诺书的签订主体并非买卖双方，且在双方签订的承诺书中均约定了具体付款方式于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定，买卖双方最终系因履行方式存在分歧并未签订买卖合同，故现有证据不能认定刘兰辉与熊欣就涉案房屋已经订立了房屋买卖合同。另一方面，熊欣虽收取了刘兰辉委托其丈夫周刚支付的20000元定金，但双方最终未签订房屋买卖合同的原因系双方在房屋交易细节上未能协商一致，合同最终未能订立的责任不能归咎于任何一方。故刘兰辉请求判令熊欣双倍返还定金的上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于熊雷是否应承担连带保证责任的问题，根据本院查明的事实，熊雷仅是受熊欣的委托与到家了公司签订承诺书，其代理行为并不能构成连带责任担保，故刘兰辉关于熊雷应承担连带保证责任的上诉意见因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，刘兰辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由刘兰辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 颖审判员 赵文建审判员 陈娅梅二〇一七年十月十九日书记员 廖婧伊