陕西省府谷县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）府民初字第02086号
原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行（下称“建行府谷支行”）。
负责人李XX。
委托代理人丁XX。
被告胡XX。
被告边XX。
被告府谷县乾恒实业有限公司（下称“乾恒实业”）。
法定代表人柴XX。
委托代理人赵X。
原告建行府谷支行与被告胡XX、边XX、乾恒实业金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，依法由代理审判员乔婷适用简易程序，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告建行府谷支行委托代理人丁XX、被告乾恒实业委托代理人赵X到庭参加了诉讼，原告建行府谷支行负责人李XX、被告胡XX、边XX、被告乾恒实业法定代表人柴XX经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行府谷支行诉称：2012年1月16日，被告胡XX为购置坐落于XX县XXXX广场XX“XX首府”项目所属之住宅房产，向原告建行府谷支行申请个人住房贷款，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同对贷款利率、罚息利率、还款方式以及违约责任等作出了详细的约定，同时，被告胡XX自愿以其所购买的XX首府X号楼X单元X层X号房屋提供抵押担保。合同签订后，原告依约向被告胡XX发放了个人住房贷款，被告胡XX借款后，未依约履行还款责任，截止2015年7月16日，已拖欠�款本息152581.1元。根据双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、十七条的相关约定，被告胡XX未按约偿还借款本息已构成违约，原告可依约解除借款合同，并要求被告胡XX一次性偿还全部借款本息，被告乾恒实业作为该笔借款的保证人，理应就被告胡XX的全部借款本息承担保证责任。故请求人民法院依法判令：一、宣布贷款立即到期，被告胡XX、边XX立即清偿贷款本息及相关费用；二、被告胡XX、边XX向原告偿还截止2015年7月7日的借款本金1164608.37元、支付拖欠利息100316.7元、复利6608.36元、罚息2559.63元，本息共计1274093.06元，并按照合同约定的利率向原告支付利息，直至本息实际清偿之日止；三、被告乾恒实业对上述借款本金、利息、复利、罚息承担保证责任；四、原告有权就被告胡XX所抵押的房产享有优先受偿权；五、本案诉讼费及实现债权发生的全部费用均由被告承担。
原告向法庭提交以下证据：
1、营业执照、组织机构代码证、金融许可证、身份证复印件各一份。证明原告诉讼主体适格，具备诉讼权利。
2、胡XX、边XX身份证、户口本、结婚证复印件各一份。证明被告胡XX、边XX的身份情况。
3、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各一份。证明2012年1月16日，被告胡XX、边XX与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为1230000元,借款期限从2012年1月16日至2032年1月16日，利率为浮动利率，逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，被告胡XX、边XX自愿作为抵押人以其所购买的位于XX首府X号楼X单元X层X号房屋一套作为该笔借款抵押物，向原告提供抵押担保；被告乾恒实业自愿为被告胡XX、边XX的上述借款提供保证责任，保证方式为连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金及为实现债权而发生的全部费用，保证期间为借款履行期限届满之日起两年止。
4、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、中国建设银行个人贷款支付凭证各一份。证明原告依约将1230000元借款按时发放。
5、中国建设银行个人贷款对账单一份。证明截止2015年10月16日，被告胡XX尚欠原告借款本金1164608.37元、拖欠利息119231.9元，拖欠复利9644.6元、拖欠罚息3756.68元；被告胡XX、边XX首次逾期时间为2014年1月16日；被告乾恒实业应当根据合同约定为上述借款本息承担连带保证责任。
6、抵押登记证明一份。证明原告就被告胡XX、边XX提供的抵押房产办理了抵押登记，原告依法享有抵押权。
7、府谷县人民法院诉讼费票据一支。证明�告为实现债权支付诉讼费15281元。
被告乾恒实业辩称：一、被告乾恒实业对原告的诉请无异议；二、被告乾恒实业认为该笔借款应当优先就借款人的抵押房产实现担保物权，被告仅对担保物权实现后的不足部分承担保证责任；三、被告胡XX、边XX停止偿还贷款后，原告从被告乾恒实业保证金账户中扣除35173.54元清偿贷款，被告乾恒实业保留对被告胡XX、边XX的追偿权。
被告乾恒实业未向法庭提交证据。
被告胡XX、边XX未答辩，亦未向法庭提交证据。
经庭审质证：
对原告提交的证据，被告乾恒实业提出如下质证意见：
对原告提交的1、2、4、5、6、7号证据，被告乾恒实业均无异议；对3号证据，被告乾恒实业对真实性无异议，但其承担保证责任的范围应当是实现担保物权后不足的部分。
本院对经原、被�质证的证据作出如下认定：
对原告提交的1、2、4、5、6、7号证据，因被告乾恒实业均无异议，能够证明待证事实，本院予以确认；对3号证据，因被告乾恒实业对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。
本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实：2012年1月16日，原告建行府谷支行与被告胡XX、边XX签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款人为胡XX、边XX，借款用于购置XX县XXXX广场XX商品房（XXXXXX）一套，借款金额为1230000元，借款期限为240个月，即从2012年1月16日至2032年1月16日，借款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，罚息利率在本合同执行贷款利率的水�上上浮50%，借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为，还款日为借款期限起始日在每月的对日，还款方法为等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为10101.46元，同时，被告胡XX、边XX自愿以其所购买的位于XX县XXXX广场XX商品房（XXXXXX）一套作为该笔借款的抵押物，2011年11月25日，被告乾恒实业就抵押房产在XX县房管所申请了XX县单位在建工程抵押贷款登记，并承诺在工程竣工后持此申请到XX县房管所申请办理房屋所有权登记及房屋他项权利登记。其中《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条约定：“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项…贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”。被告乾恒实业自愿为被告胡XX、边XX的上�个人住房贷款提供连带责任保证，约定保证期间为借款履行期限届满之日后两年止，如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年，保证范围为贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于垫付的有关手续费、杂费）、实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。合同签订后，原告依约将该笔借款支付至被告胡XX、边XX指定的账户内。另查明，被告胡XX、边XX系夫妻关系。
又查明，截止2015年11月16日，被告胡XX、边XX已经拖欠借款本金55568.47元、拖欠利息125501.84元、拖欠罚息4214.77元、拖欠复利10803.56元，共计拖欠196088.64元。
�院认为：本案争议的焦点问题之一是被告胡XX、边XX是否应当一次性向原告偿还全部借款本息。本案所涉的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告建行府谷支行主张被告胡XX、边XX未按约偿还借款本息已构成违约，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条的约定，要求被告胡XX一次性偿还全部借款本息。根据合同法相关规定，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》是原告预先拟好，意在重复使用，借款人或完全接受，或完全拒绝，符合格式条款的构成要件，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的�款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中原告未在签订合同时就上述条款对借款人履行明确告知义务，且合同已约定了对借款人逾期还款的惩罚措施，即收取复利和罚息，故该条款对借款人不发生法律效力，因此，原告要求宣布贷款立即到期，被告胡XX、边XX一次性偿还全部借款本息的诉讼请求，本院不予支持。经查，截止2015年11月16日，被告胡XX、边XX已经拖欠借款本金55568.47元、拖欠利息125501.84元、拖欠罚息4214.77元、拖欠复利10803.56元，共计拖欠196088.64元，故被告胡XX、边XX应向原告偿还截止2015年11月16日拖欠的借款本息196088.64元，及从2015年11月17日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本息（含罚息、复利），并按照合同约定的利率向原告支付利息（含罚息、复利），直至实际还清之日止。被告乾恒实业自愿为被告胡XX、边XX的该笔借款承担连带保证责任，�原告在保证期间内向其主张保证责任，本院应予支持，被告乾恒实业承担保证责任后，有权向被告胡XX、边XX追偿。
本案争议的焦点问题之二是原告建行府谷支行对涉案房产能否行使抵押权。涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建行府谷支行作为涉诉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉诉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对涉诉房屋的处分，但并非对涉诉房屋享有现实的抵押权。故原告要求对涉诉房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告胡XX、边XX经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行与被告胡XX、边XX、府谷县乾恒实业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有效，继续按期履行。
二�被告胡XX、边XX于本判决生效之日起五日内共同向原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行偿还截止2015年11月16日拖欠的借款本息196088.64元，及从2015年11月17日起至本判决生效之日止所拖欠的借款本息（含罚息、复利），并按照合同约定的利率向原告支付利息（含罚息、复利），直至实际还清之日止。
三、被告府谷县乾恒实业有限公司对本判决主文第一、二项中被告胡XX、边XX应承担的义务承担连带清偿责任。
四、被告府谷县乾恒实业有限公司承担保证责任后，有权向被告胡XX、边XX追偿。
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司府谷县支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4221元，适用简易程序审理减半收取2110.5元，由被告胡XX、边XX、府谷县乾恒实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
代理审判员 乔 婷
二〇一五年十二月十日
书 记 员 柴文霞