广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终2943号
上诉人（原审原告）：张X生，男，汉族，住江西省赣州市宁都县黄石。
委托代理人：张婉媚，广东领路律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：付X红，女，汉族，住广东省韶关市曲江区。
委托代理人：张婉媚，广东领路律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市东X运X房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：黄伟飚，该公司总经理。
委托代理人：李嘉声，男，汉族，年月日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。
上诉人张X生、上诉人付X红因与被上诉人佛山市东X运X房地产开发有限公司（以下简称东X运X公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周珊担任审判长、审判员张雪洁、代理审判员潘伟丹组成的合议庭对本案进行了审理，书记员赖敏婷担任法庭记录。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年11月6日，东X运X公司（）与张X生、付X红（）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301019608），就张X生、付X红向东X运X公司购买佛山市禅城区汾江南路51号1119房作出如下约定：……第三条、所购商品房的基本情况。约定建筑面积共27.68平方米，套内建筑面积20.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.53平方米。……第四条、计价方式与价款。与约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为386624元。……第八条、交付期限。应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付使用：1、该商品房经验收合格。……第九条、逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，有权解除合同。解除合同的，应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的10%向支付违约金……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续……。同日，张X生、付X红与东X运X公司就上述《商品房买卖合同》签订《补充协议》，约定：。第五条、关于交付期限。4、如果逾期交付该商品房，根据《买卖合同》相关约定要求退房的，应最迟在逾期交付该商品房60日期满后的15日内向书面提出，否则，视为放弃行使《买卖合同》解除权。第七条：关于商品房交付，1、在该商品房达到交付使用条件后，除未按合同约定支付房价款或违约金外，应以挂号信或特快专递通知办理交付手续，的收信地址以《买卖合同》记载的地址为准。不论以何种方式通知办理房屋交付手续，如果未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。2、逾期不来办收楼手续的，自发出的收楼通知书中规定交接期限届满之日起视为已完成交楼义务并通过验收。同日，张X生、付X红向东X运X公司支付购房款236624元。
2013年11月13日，张X生、付X红交纳涉案房屋物业维修基金3867元、契税11792.02元。
2015年4月28日，东X运X公司向张X生、付X红发出《收楼通知书》，通知张X生、付X红于2015年5月20日办理收楼手续。2015年5月18日，东X运X公司第二次向张X生、付X红发出《收楼通知书》，将原定2015年5月20日的收楼时间变更为2015年6月28日。2015年6月15日，东X运X公司第三次向张X生、付X红发出《收楼通知书》，主要内容为：“请阁下于2015年6月20日下午前来我司办理收楼手续，至2015年6月28日止不办理收楼手续的，则视为该单元已交付使用。”
2015年6月3日，佛山市美雕装饰工程设计有限公司向东X运X公司移交万通国际大厦11-17层豪装单位装修工程。
2015年6月20日，张X生在《房屋交付验收表》上备注“未收楼”并签名，上述《房屋交付验收表》上记载：外墙：入户门地脚砖有缺口、需更换；内墙：入户门后有条大裂缝；门窗：阳台门脏，需搞卫生，浴室门有玻璃胶，需清洁；厨房柜侧面有油印擦不掉，厕所桌面脏；卫生间：天花易潮湿、浴室与卧室间防水没做好，渗水；床架：床头架摇晃严重；定制衣柜：（衣柜底面板有刮痕、衣柜面有刮花、柜顶有木渣、衣柜侧面花）要更换；其他：厨房水龙头压低、热水出水量少，室内卫生需整改、热水器安装不当，入户门需烤漆。房屋检查问题：浴室与卧室之间玻璃是否会渗水，热水器应安装在阳台。
2015年6月30日，涉案佛山市禅城区汾江南路西侧、黎明路北侧，喜悦国际广场项目【佛禅（挂）2010-019地块】经联合验收合格并备案。
张X生、付X红陈述：张X生、付X红曾于2015年6月20日到涉案房屋，但因为东X运X公司当时并未出示涉案房屋的验收合格文件，所以张X生、付X红拒绝收楼。东X运X公司没有在涉案房屋验收合格当天通知张X生、付X红收楼，此后亦未通知张X生、付X红收楼。《补充协议》第五条第四款明显免除了东X运X公司的责任，加重了张X生、付X红的责任，排除了张X生、付X红的主要权利，而且在签订补充协议时，只是东X运X公司事先拟好该份协议让张X生、付X红签名，东X运X公司也未对该条款进行提示和说明，因此该格式条款无效。
东X运X公司陈述：张X生、付X红已全数支付购房款。2015年6月20日，张X生、付X红仅要求对相关装修进行修缮。此后，东X运X公司多次通过电话、短信的方式要求张X生、付X红对修缮好的房屋进行验收，但张X生、付X红均以出差在外、没有空等各种理由未能过来办理验收手续。
2016年1月14日，张X生、付X红向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）解除张X生、付X红与东X运X公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301019608）；（二）东X运X公司立即向张X生、付X红返还购房款386624元、物业维修基金3867元、税费11791.72元，合共402283.72元；（三）东X运X公司向张X生、付X红支付违约金40228.372元；4、诉讼费用由东X运X公司承担。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。张X生、付X红与东X运X公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，上述商品房买卖合同以及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。
关于张X生、付X红诉请解除商品房买卖合同并返还购房款、物业维修基金、税费。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，东X运X公司应于2015年5月1日前将经验收合格的房屋交付给张X生、付X红，并在商品房达到交付使用条件后通知张X生、付X红办理交付手续，否则从约定交付房屋期限的次日起逾期超过60日后，张X生、付X红有权解除合同。据前查明的事实，涉案房屋所在项目工程于2015年6月30日才经验收合格，故东X运X公司向张X生、付X红发出收楼通知之时以及通知张X生、付X红办理收楼手续的时候，涉案房屋均未达到合同约定的交付条件，张X生、付X红拒绝收楼合法合理。而东X运X公司未能举证证明其在2015年6月30日即房屋达到交付条件当天有通知张X生、付X红收楼，故东X运X公司逾期交房已超过60日，张X生、付X红依约有权解除合同。根据涉案《补充协议》第五条第四款的约定，张X生、付X红的合同解除权应当于2015年7月15日前以书面形式向东X运X公司行使。因张X生、付X红未举证证明在上述日期前已向东X运X公司书面提出解除合同，故其合同解除权已依约定消灭。张X生、付X红诉请解除涉案商品房买卖合同，返还购房款、物业维修基金、税费无合同依据，原审法院不予支持。张X生、付X红主张涉案《补充协议》第五条第四款为格式条款应属无效，由于该条款不存在单方免除东X运X公司责任、加重张X生、付X红责任的情形，且依据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，当事人可就合同解除权约定行使期限，故张X生、付X红上述主张不能成立，原审法院不予采纳。
关于张X生、付X红诉请的违约金。张X生、付X红的合同解除权虽依约定消灭，但东X运X公司未依约按期交付房屋，已构成违约，应向张X生、付X红支付逾期交房违约金。如前所述，东X运X公司在房屋验收合格后履行了通知张X生、付X红收楼的义务，故参照涉案《广东省商品房买卖合同》第九条第一点约定违约金的标准，东X运X公司应自2015年5月2日起向张X生、付X红支付违约金至起诉之日止，经计算违约金为9974.90元（386624元0.1‰258日）。起诉日次日起至实际交楼之日止的违约金待实际产生后，张X生、付X红可另案主张。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，原审法院判决：一、东X运X公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张X生、付X红支付逾期交房违约金9974.90元；二、驳回张X生、付X红的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3969元，由张X生、付X红负担3890元，东X运X公司负担79元。
上诉人张X生、付X红不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）涉案房屋因逾期交房超过60日，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，张X生、付X红有权解除合同。（二）涉案《补充协议》第五条第四款为格式条款，单方面免除东X运X公司责任，加重张X生、付X红责任，应属无效，张X生、付X红的合同解除权并没有消灭。合同解除权作为涉案合同的主要权利，该权利的行使和限制应当经双方协商一致，遵循公平合理和社会公序良俗原则。如此重要的权利应当在双方签订相关协议时，尽到特别提示和说明。但是东X运X公司在拟好补充协议时，并没有对行使解除权这一条款进行特别提示和说明，张X生、付X红作为一般消费者，在多达八页，每一页内容字体格式类似、字数众多的《补充协议》上，并不一定能够注意到东X运X公司对于行使解除权的特别约定，明显违反了公平合理原则。综上，张X生、付X红上诉请求：（一）撤销原审判决，依法改判立即解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301019608）；（二）改判东X运X公司立即向张X生、付X红返还购房款386624元、物业维修基金3867元、税费11791.72元，合共402283.72元；（三）东X运X公司立即向张X生、付X红支付违约金40228.372元；（四）一、二审诉讼费用由东X运X公司承担。
被上诉人东X运X公司答辩称：（一）原审法院认定东X运X公司逾期交楼超过60日是错误的，判决东X运X支付违约金至实际交楼之日止也是错误的，东X运X公司虽然对原审判决的上述错误不服，但本着解决问题、息事宁人的态度，没有提出上诉。（二）东X运X公司收到原审判决后，通过电话及邮寄方式多次催促张X生、付X红补办收楼手续，但张X生、付X红既未明确不补办收楼手续，也不明确表示要上诉，故意拖延不处理。（三）《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方协商一致签订的，属于合法有效的合同，对双方均有约束力。张X生、付X红主张涉案合同是格式合同没有道理。《补充协议》第十九条明确说明张X生、付X红对《补充协议》的条款全部充分理解和接受。综上，请求驳回张X生、付X红的全部上诉请求。
上诉人张X生、付X红在二审期间未向本院提交新的证据。
被上诉人东X运X公司在二审期间向本院提交如下证据：
证据1.通知张X生、付X红补办收楼手续和验收整改的短信息，拟证明张X生、付X红提出涉案商品房需要整改，东X运X公司整改之后多次通过电话、短信息方式通知张X生、付X红对整改的部分进行验收，但张X生、付X红以出差在外等多种理由拒绝验收。
证据2.补办收楼手续的通知和邮寄的回单，拟证明东X运X公司收到原审判决之后多次电话通知张X生、付X红补办收楼手续，张X生、付X红没有明确表态来不来收楼，所以东X运X公司通过邮寄方式通知张X生、付X红，但是张X生、付X红一直没有回复。
针对东X运X公司提交的证据，张X生、付X红经质证认为：对证据1的真实性无法确认，也难以证明与本案有关联性，合法性由法院认定。该证据形成于一审起诉之前，不属于新的证据，不能作为定案依据。张X生、付X红没有收到上述短信，上述短信的内容不清晰，指代不明确，并没有说明什么问题，对短信的内容不确认。对于证据2，该证据形成于一审判决之后，张X生、付X红没有收到该快递，张X生、付X红也采取了相应的法律程序，该证据与本案没有关联性。经审查，本院对东X运X公司提交的证据1的真实性予以确认，但该手机短信仅显示东X运X公司向张X生、付X红发出短信，无法证明张X生、付X红成功接收了上述短信，故本院对该证据不予采信。对东X运X公司提交的证据2，因该证据是在一审判决作出之后形成的，与本案的处理没有关联性，本院对该证据不予采信。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：张X生、付X红与东X运X公司签订的《广东省商品房买卖合同》的第九条逾期交房的违约责任第1点约定：“……（2）逾期超过60日后，有权解除合同。解除合同的，应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款的10%向支付违约金。要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向支付已交付房价款万分之二［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。”
本院认为，针对张X生、付X红的上诉，本案二审期间的争议焦点为：（一）应否解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》；（二）东X运X公司应否向张X生、付X红返还购房款386624元、物业维修基金3867元、税费11791.72元，合共402283.72元；（三）东X运X公司应否向张X生、付X红支付违约金40228.372元。
关于第一个争议焦点。张X生、付X红上诉主张《补充协议》第五条第四点的约定单方面免除东X运X公司责任，加重张X生、付X红责任，应属无效，张X生、付X红的合同解除权并没有消灭。因东X运X公司逾期交房超过双方约定的交付期限60日，故张X生、付X红请求解除该《广东省商品房买卖合同》。经审查，张X生、付X红与东X运X公司在签订《广东省商品房买卖合同》的当天签订了《补充协议》，该《补充协议》第五条关于交付期限的第4点约定：“如果逾期交付该商品房，根据《买卖合同》相关约定要求退房的，应最迟在逾期交付该商品房60日期满后的15日内向书面提出，否则，视为放弃行使《买卖合同》解除权。”根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该格式条款不具有上述法律第五十二条和第五十三条规定的情形，亦没有免除东X运X公司责任、加重张X生、付X红责任，排除张X生、付X红主要权利，因此张X生、付X红上诉主张该条款无效，缺乏法律依据，本院不予支持。由于张X生、付X红并未在东X运X公司逾期交房60日期满后的15日内向东X运X公司书面提出解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，因此视为张X生、付X红放弃行使该《广东省商品房买卖合同》的解除权，张X生、付X红上诉主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二个争议焦点。如上所述，由于双方签订的《广东省商品房买卖合同》并未解除，双方应当按照约定全面履行自己的义务，张X生、付X红上诉请求东X运X公司向其返还购房款386624元、物业维修基金3867元、税费11791.72元，合共402283.72元，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
关于第三个争议焦点。双方签订的《广东省商品房买卖合同》的第九条逾期交房的违约责任第1点约定：“……（2）逾期超过60日后，有权解除合同。……要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，应当书面通知办理交付手续。……”双方签订的《补充协议》第七条关于商品房交付第1点约定：“在该商品房达到交付使用条件后，除未按合同约定支付房价款或违约金外，应以挂号信或特快专递通知办理交付手续，的收信地址以《买卖合同》记载的地址为准。……”由于涉案房屋在双方约定的交付期限即2015年5月1日前并未符合交付使用条件，而东X运X公司所举之证据无法证明涉案房屋于2015年6月30日经联合验收合格即达到交付使用条件时至本案一审起诉之日，其书面通知张X生、付X红办理交付手续，故东X运X公司应依约向张X生、付X红支付自2015年5月2日起至本案一审起诉之日即2016年1月14日的违约金19949.80元（386624元0.2‰258日）。原审判决参照涉案《广东省商品房买卖合同》第九条第一点约定的违约金计算标准来计算东X运X公司向张X生、付X红支付的违约金，处理不当，本院予以纠正。张X生、付X红上诉请求东X运X公司向其支付违约金40228.372元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，但结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初414号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初414号民事判决第一项为：被上诉人佛山市东X运X房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向上诉人张X生、付X红支付逾期交房违约金19949.80元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3969元，由上诉人张X生、付X红负担3790元，被上诉人佛山市东X运X房地产开发有限公司负担179元。二审案件受理费7938元，由上诉人张X生、付X红负担7580元，被上诉人佛山市东X运X房地产开发有限公司负担358元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年八月三日
书 记 员 赖敏婷