苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初9015号
原告：李中华，女，1985年10月24日出生，汉族，住湖南省宁乡县。
委托诉讼代理人：朱光华，男，1979年2月21日出生，汉族，住江苏省苏州。
被告：蒋梅芳，女，1966年7月23日出生，汉族，住江苏省苏州。
原告李中华与被告蒋梅芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月12日受理后，依法适用简易程序于2017年2月8日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告李中华（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人朱光华到庭参加诉讼，被告蒋梅芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李中华提出诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还�告支付的购房款250万元；3、被告向原告双倍返还定金20万元；4、被告按合同约定支付原告违约金91万元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告诉讼请求变更为：1、解除原、被告签订的关于苏州工业园区中海花园12幢107室的《二手房买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）、《苏州市存量房买卖合同》。2、被告退还原告购房款250万元；3、被告支付原告违约金91万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月11日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的位于苏州工业园区中海花园12幢107室房产出售给原告，房屋总价为910万元，合同还对购房款的支付方式、税费承担等进行了约定。2016年9月14日，原、被告签订《补充协议》，约定如果由于被告不能按期解除上述房产的抵押，或者由于被告存在其他经济纠纷导�上述房产被查封等致使原、被告之间的房屋买卖合同无法履行，则被告应退还原告支付的一切款项，并支付总房价10%的违约金。后原告依约向被告支付购房定金10万元及首付款240万元，被告也出具了收据。2016年10月3日，原告发现涉案房产已被法院查封，同时被告无法解除该房产的抵押。至此，被告已经无法履行合同约定，构成根本违约，原告诉至法院。
被告蒋梅芳未到庭应诉答辩。其发表书面答辩如下：就涉案房屋其收到原告购房款250万元（包含10万元定金），但因其结欠案外人3000余万元债务而被案外人申请法院查封涉案房产，不具备过户条件。其愿意解除合同，归还原告房款250万，但目前无力偿还。针对原告主张的违约金，其希望和原告进一步协商。
经审理查明，2016年9月11日，被告蒋梅芳（合同甲方）与原告李中华（合同乙方）签订《�手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在苏州工业园区中海花园12幢107室房产，建筑面积281.74㎡。房屋成交价格为910万元，付款方式：合同签订日，乙方向甲方支付定金10万元。其中250万元为房屋交易差价，乙方在合同签订后3个工作日内再转账240万元给甲方，甲方提供收据，乙方逾期未支付该差价，此合同作废，定金不退。剩余660万元通过房产交易中心托管支付。该660万元双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房产交易中心托管支付首付款330万元给甲方，剩余房款330万元申请银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。甲方应于收到乙方全额房款之日起15天内将交易的房产交付乙方使用。违约责任：合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在5日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通�乙方，并自违约之日起5日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。双方补充约定：甲方应如实告知乙方本合同标的房屋的一切重大信息，包括但不限于该房屋产权是否清晰，是否涉及债务及经济纠纷等，如甲方隐瞒该房屋的重大信息导致双方交易失败的，甲方应承担由此带来的一切损失和责任。
2016年9月12日，被告（出卖人）与原告（买受人）在苏州工业园区好吉屋房产经纪有限公司的居间下签订编号为苏房存园区合同201609120438的《苏州市存量房买卖合同》，约定：被告出售上述房屋给原告，房屋价款660万元，通过贷款方式支付。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任，造成其他损失的，责任方另行依法�担赔偿责任。其中出卖人逾期超过15人后买受人有权退房，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退给买受人，并按房屋价款660万元的1%向买受人支付违约金。自房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起5日内出卖人交付房屋。
2016年9月13日，原、被告签订《存量房交易资金监管协议》，约定原告将购房款660万元存入指定的监管账户。2016年9月18日，原告将购房首付款330万元先行存入指定的监管账户，剩余的330万元银行贷款也于2016年9月21日通过贷款银行审批。
2016年9月14日，被告蒋梅芳（卖方）与原告李中华（买方）签订《补充协议》，约定：一、买方申请的房屋按揭贷款放款至托款账户后，卖方应在3日内自筹资金结清以中海花园12幢107室作为抵押物的个人经营性贷款，并办妥该笔贷款他项权证注销，确保中海花园12幢107室顺利过户至买方名下。二、卖方应保证中海花园12幢107室房产在产权过户至买方名下前不被法院等执法部门暂停交易或查封。如出现上述影响房屋产权过户及权利转移的情况，卖方应立即退还定金、差价款的同时，并向买方支付房屋总价（910万元）10%作为赔偿金。”
另查明，2016年9月11日，原告向被告支付定金10万元，并由被告出具收据。2016年9月14日，原告向被告支付240万，并由被告出具收据。以上合计250万元。2016年9月18日原告支付330万元至资金托管账户。原告就剩余330万元办理银行贷款并同于2016年9月通过贷款银行审批。
又查明，苏州工业园区中海花园12幢107室登记为被告蒋梅芳所有，该房屋于2016年9月30日、2016年10月26日、2016年11月24日依法院的《协助执行通知书》限制转移。
诉讼中原告陈述�其通过中介公司介绍查看涉案房屋后与被告签订上述《二手房买卖合同》及《补充协议》、《苏州市存量房买卖合同》，签约时被告告知其该房屋不涉及债务纠纷。其向被告支付250万元首付款，另支付至资金托管账户330万元，并就余款330万元办理了银行贷款。后因地税系统升级暂时无法过户，故其通知贷款银行未将该款项汇入托管账户，与被告协商于2016年10月8日将上述贷款支付至托管账户中。但2016年10月3日原告发现涉案房屋被贴了封条，联系被告，被告称对此不知情。后因被告涉及大额债务，涉案房屋被法院陆续查封，因被告的违约行为对原告造成较大损失，原告主张被告依照《补充协议》的约定支付91万元违约金。
以上事实，有《二手房买卖合同》、《苏州市存量房买卖合同》、《存量房交易资金监管协议》、《补充协议》、转账凭证、收据、不动产登记簿等证据及原告庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人都具有约束力，双方当事人均应诚信履行合同义务。原、被告之间签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》、《苏州市存量房买卖合同》系双方当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应被认定为有效。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被告在签约并收取原告购房款后，未能依约履行合同义务将涉案房屋过户至原告名下，且于签约后不久涉案房屋即因被告涉及大额债务纠纷被法院数次查封至今，可以认定原告合同目的无法实现，原告诉请解除双方之间关于苏州工业园区中海花园12幢107室的《二手房买卖合同》及《补充协议》、《苏州市存量房买卖合同》，本院予以支持。并无证据证明原告在履行合同过程中存在违约行为，原告诉请被告返还已付购房款250万元具有事实和法律依据，本院予以支持。被告的行为构成根本违约，针对违约责任，原告称《苏州市存量房买卖合同》约定的违约金明显偏低，其依照《补充协议》中约定的“如出现影响房屋产权过户及权利转移的情况，卖方应立即退还定金、差价款的同时，并向买方支付房屋总价（910万元）10%作为赔偿金”，主张被告支付违约金91万元。本院认为，该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，综合涉案房屋买卖合同的履行情况、被告的违约程度等因素，原告诉请被告依约支付原告违约金91万元，具有事实和法律依据，本院一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四�四条之规定，判决如下：
一、原告李中华与被告蒋梅芳签订的关于苏州工业园区中海花园12幢107室的《二手房买卖合同》、编号为苏房存园区合同201609120438的《苏州市存量房买卖合同》、《二手房买卖合同补充协议》解除；
二、被告蒋梅芳于本判决生效之日起十日内退还原告李中华购房款250万元；
三、被告蒋梅芳于本判决生效之日起十日内支付原告李中华违约金91万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35680元、保全费5000元，合计40680元，由被告蒋梅芳负担，被告应于本判决生效之日起十日内将案件受理费、保全费合计40680元交至本院。本院诉讼费账户名称为：苏州工业园区非税收入财政�缴专户，开户银行：中国建设银行苏州工业园区支行，账号：32×××00。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王 贞
人民陪审员 蒋龙妹
人民陪审员 杨金根
二〇一七年六月十二日
书 记 员 许叶婷
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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