江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7199号
上诉人（原审原告）南京国鹏企业管理有限公司，住所地南京市虎踞北路72号。
法定代表人陈艾芹，该公司董事长。
委托代理人陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。
委托代理人陈海珉，江苏当代国安律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京丰盛产业控股集团有限公司，住所地南京市软件大道188号。
法定代表人季昌群，该公司董事长。
委托代理人李华东，江苏龙蟠律师事务所律师。
委托代理人聂金雷，江苏龙蟠律师事务所律师。
原审第三人程居易，汉族，1951年3月15日生。
上诉人南京国鹏企业管理有限公司（以下简称国鹏公司）因与被上诉人南京丰盛产业控股集团有限公司（以下简称丰盛公司）、原审第三人程居易房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
国鹏公司原审诉称，2013年12月，国鹏公司与丰盛公司签订房屋买卖合同，约定国鹏公司购买丰盛公司名下位于南京市鼓楼区虎踞北路72号房屋以及相应的土地使用权，并于2014年1月6日完成房屋所有权的过户登记。此后，国鹏公司发现上述房屋中的虎踞北路72号-8临、72号-9临、72号10临面积约为90平方米的房屋被程居易占用。国鹏公司认为，国鹏公司、丰盛公司间系买卖合同关系，丰盛公司应当向国鹏公司交付权利完整，能够正常使用的房屋，因此国鹏公司诉至法院，请求判令丰盛公司自2014年1月14日起至程居易不占用南京市鼓楼区虎踞北路72号-8临、72号-9临、72号10临房屋止按每日380元向国鹏公司赔偿损失，并承担本案诉讼费。
丰盛公司原审辩称，国鹏公司在办理房屋过户手续之前即已明知房屋状况，�从双方签订的《物业转让协议》可以看出，无论是在报价时还是签订房屋买卖合同时，国鹏公司均明确知晓房屋现状。因此丰盛公司在履行合同过程中无过错。此外，国鹏公司主张按照每日380元的标准赔偿损失至程居易不再占用止，无法律规定，且丰盛公司亦无权要求程居易迁出。故请求法院驳回国鹏公司的诉讼请求。
程居易原审陈述，案涉房屋系南京建工集团有限公司分给其享有的福利房，因此不可能迁出。国鹏公司、丰盛公司之间的赔偿纠纷与程居易无关。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区虎踞北路72号房屋（以下简称虎踞北路72号房屋）的原所有权人为南京三建（集团）有限公司（以下简称三建集团）。2006年11月三建集团改制，所有资产由南京建工集团有限公司（以下简称建工集团）接受。2013年9月，建工集团将上述房屋所有权及土地�用权转让给丰盛公司。
南京市虎踞北路72号房屋中的72号-8临、72号-9临、72号10临房屋（即案涉房屋）现使用人为程居易。程居易原为三建集团职工。1998年11月，因三建集团对南京市虎踞北路39号、41号进行房地产开发，需对虎踞北路41号进行拆迁，故将程居易的住房即南京市虎踞北路41号80平方米（三间）门面房（其中32平方米属于原安排的福利住房）及自行搭建并承包使用的48平方米用房调换至南京市虎踞北路72号门面房，面积约70平方米左右（即案涉房屋），双方签有《搬迁协议》，约定程居易从1999年6月至2001年6月每年向三建集团缴纳管理费一万元；2001年6月之后，乙方使用超出福利住房以外的面积用房，按门面房届时的市场价格，双方协商由程居易缴纳租金。2001年6月，三建集团出具《南京市职工租住公房证明》，证明程居易租住三建集团公房，即案涉�屋。
2013年8月19日，南京大金统酒店管理有限公司（以下简称大金统公司）就南京市虎踞北路72号房产的买卖向丰盛公司出具《报价函》，大金统公司在该函中申明：已经充分了解房地产具体情况，包括但不限于房屋出租、闲置房屋、职工安置房等情况。大金统公司的法定代表人为皇埔跃宁，其亦为国鹏公司的股东之一。
2013年11月28日，丰盛公司与皇埔跃宁签订《物业转让协议》一份，约定丰盛公司将南京市虎踞北路72号房产转让给皇埔跃宁，丰盛公司就与该房产的全部信息（包括但不限于物业权属状况、附属设施情况、建设及使用情况、租赁情况等）详尽告知皇埔跃宁，皇埔跃宁已经对丰盛公司告知内容清楚了解。该协议书后附《虎踞北路租赁情况明细表》，案涉房屋不在其列。
2013年12月13日，丰盛公司（甲方）与国鹏公司（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定甲方丰盛公司自愿将其所有的虎踞北路72号建筑面积为1742.5平方米的房屋出售给乙方国鹏公司，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；该房屋的相关权益随该房屋一并转让；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金；合同自甲乙双方签订之日起生效。
合同签订后，国鹏公司依约付清全部房款，并于2014年1月6日取得上述房屋的所有权及土地使用权。2014年1月14日，丰盛公司将房屋交付给国鹏公司，但案涉房屋仍由程居易实际占有使用。
2014年9月3日，国鹏公司曾诉至原审法院，要求判令程居易迁出案涉房屋（即原审法院2014鼓民初字第4733号案）。该案�理查明程居易已向三建集团缴纳了2010年10月之前的公房租金，向建工集团缴纳了2013年12月之前的公房租金，并在2014年9月5日向国鹏公司缴纳了2014年的全年租金。2014年12月2日，国鹏公司撤回对程居易的起诉。另程居易于2015年1月4日向国鹏公司缴纳了2015年全年的租金840元。
2015年2月12日，国鹏公司诉至原审法院（即本案）以案涉房屋不能正常使用为由要求丰盛公司予以赔偿，要求判如所请。国鹏公司提交与虎踞北路72号E01、02承租人吴福生签订的《房屋租赁及物业服务协议》为依据主张租金标准，该租赁协议约定租期为255天，租金合计为54106元，年租金为77445元。丰盛公司对此不予认可。
原审审理中因双方分歧较大，致使调解不成。
以上事实，有国鹏公司提交的房屋所有权证、《南京市存量房买卖合同》、《搬迁协议》、《房屋租赁及物�服务协议》，丰盛公司提交的《报价函》、《物业转让协议书》及附件、大金统公司及国鹏公司的工商登记资料，程居易提交的银行汇款凭证，以及原审法院（2014）鼓民初字第4733号案及本案庭审笔录等证据予以证明。
原审法院认为，丰盛公司作为案涉房屋的原所有权人，其出售该房屋给国鹏公司，双方之间就买卖案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。买受人订立合同时知道或者应当知道程居易对买卖标的物享有权利的，出卖人无需承担标的物权利瑕疵担保义务。因此，本案的争议焦点在于国鹏公司在购买案涉房屋时，是否知晓案涉房屋的权属及使用状况以及丰盛公司是否对国鹏公司主张的损失承担违约责任，对此原审法院评判如下：案件审理中，丰盛公司提交的虎踞北路租赁情况明细表中虽无案涉房屋的信息，但其提交的其他证据显示：国鹏公司的股东之一皇埔跃宁（亦即大金统公司的法定代表人）在其签署的《报价函》及《物业转让协议书》中均明确表明知晓包含案涉房屋在内的虎踞北路72号房屋的权属状况。因此原审法院认为，在案涉房屋的买卖过程中，国鹏公司知晓案涉房屋的权属及使用状况。此外，2014年9月5日起程居易向国鹏公司履行支付租金的义务，国鹏公司对此未予拒绝。综上，国鹏公司以无法正常使用案涉房屋为由要求丰盛公司支付赔偿金的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，应当予以驳回。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百五十条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院﹤关于适用中华人民共和国民事诉讼法﹥�解释》第一百零八条第一款之规定，原审判决：驳回南京国鹏企业管理有限公司的诉讼请求。原审案件受理费3234元，由南京国鹏企业管理有限公司负担（国鹏公司已预交此款）。
国鹏公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，以致判决结果已经违背了最基本的公平正义。本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人以被上诉人交付的房屋不能正常使用为由要求其承担责任。鉴于房屋不能正常使用是不争的事实，被上诉人主要的抗辩理由是其向上诉人提示披露过这一情况，上诉人了解并表示接受。上诉人认为本案中被上诉人根本没有证据证明，而事实上被上诉人就根本没有向上诉人有过任何提示披露。原审法院的认定已经背离了基本的逻辑。关于程居易占用使用房屋的特殊情况，上诉人根本没有正常途径可以得知。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。
被上诉人丰盛公司答辩称，被上诉人认为原审查明的事实清楚，上诉人向被上诉人出具的报价函写得很清楚，报价函当中写明上诉人在出具报价函以前，已经充分了解房地产的具体情况，所以说从报价函以及后面双方所签订的物业转让协议当中，能够看出上诉人在报价以及签订物业转让协议中，对该房屋的状况应当是明知的，上诉人的上诉理由没有法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人程居易述称，诉争房屋是单位分的福利房。认可原审判决。
二审中，除了上诉人对原审查明的“2014年1月14日丰盛公司将房屋交付给国鹏公司”、“程居易于2015年1月4日向国鹏公司缴纳了2015年全年的租金840元”、“国鹏公司以房屋不能正常使用为由，要求�盛公司予以赔偿”有异议外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提供整个购买房屋的交付清单共7页，证明被上诉人在房屋交付过程当中，没有交过本案涉及的3处房屋，没有完全履行合同约定的交付义务。被上诉人对交付清单的内容认可。程居易对交付清单的真实性认可。
二审中，本院组织三方当事人于2016年2月26日到诉争房屋现场进行了勘验，诉争房屋共有三间门面，门朝西，各方确认面积约80多平方米，程居易在经营磨石机销售业务，各方当事人均认可上述事实。嗣后，本院向南京市鼓楼区祥源居房产信息咨询部、南京金旺.普旺房产公司、南京百安居房产经纪公司就类似诉争房屋同地段的房屋年租金进行了调查，三家公司分别答复称类似房屋，每年租金约为15万元左右、14万元左右、12万元左右�上诉人国鹏公司及原审第三人程居易对本院上述调查笔录的真实性、合法性、关联性认可，被上诉人丰盛公司认可本院对三家中介机构调查的事实，但不认可三家中介机构人员报价。
本院认为，丰盛公司（甲方）与国鹏公司（乙方）于2013年12月13日签订的《南京市存量房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：一、双方在签订《南京市存量房买卖合同》时，国鹏公司是否明知诉争房屋系程居易安置房的情况；二、丰盛公司是否应向国鹏公司承担违约赔偿责任。
一、关于双方在签订《南京市存量房买卖合同》时，国鹏公司是否明知诉争房屋系程居易安置房的情况问题；本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《南京市存量房买卖合同》约定，丰盛公司自愿将其所有的虎踞北路72号建筑面积为1742.5平方米的房屋出售给国鹏公司，国鹏公司也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；该房屋的相关权益随该房屋一并转让；丰盛公司保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。双方定于房产证领取后三日内正式交付房屋。该《南京市存量房买卖合同》并未披露程居易居住使用诉争房屋的状况，虽然国鹏公司的股东之一皇埔跃宁在其签署的《报价函》及《物业转让协议书》中表明知晓包含案涉房屋在内的虎踞北路72号房屋的权属状况，但皇埔跃宁并非国鹏公司的法定代表人，其并无国鹏公司的委托授权，因此其此前与丰盛公司的接洽行为并不能代表国鹏公司知晓房屋的权属状况，故原审法院以皇埔跃宁知晓诉争房屋在内的虎踞北路72号房屋的权属状况，认定国鹏公司知晓涉案房屋的权属及使用状况不当，依法应予以纠正。据此，本院认定双方在签订《南京市存量房买卖合同》时，丰盛公司主张国鹏公司知晓诉争房屋系程居易居住房屋的权属状况，缺乏证据证明，不能成立。
二、丰盛公司是否应向国鹏公司承担违约赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《南京市存量房买卖合同》约定，双方定于房产证领取后三日内正式交付房屋，丰盛公司逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。由于丰盛公司并未按合同约定向国鹏公司交付诉争房屋，按约理当向国鹏公司承担违约赔偿责任。国鹏公司原审中提供的其与案外人吴福生签订的《房屋租赁及物业服务协议》为依据主张损失赔偿金，由于该《房屋租赁及物业服务协议》并不能全面反映同地区房屋的租金标准，且丰盛公司对该《房屋租赁及物业服务协议》约定的标准不予认可，因此，本院不予采纳该标准。二审中，本院向南京安百居房产经纪公司等三家中介进行了调查询价，可以作为同地区同类房屋的租金标准的参考，结合本案实际情况，本院对国鹏公司主张的损失酌定丰盛公司按照每日274元的标准，赔偿国鹏公司自2014年1月14日起至程居易不再占用诉争房屋之日止的损失。
综上，原审法院认定事实有误，所作判决不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1413号民事判决；
二、南京丰盛产业控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿南京国鹏企业管理有限公司自2014年1月14日起至2016年3月1日的损失213172元，并按照每日274元的标准，自2016年3月2日起至程居易不占用南京市鼓楼区虎踞北路72号-8临、72号-9临、72号10临房屋之日止的损失，每三个月一结。
如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费3234元，由南京丰盛产业控股集团有限公司负担2791元，由南京国鹏企业管理有限公司负担443元；二审案件受理费3234元，由南京丰盛产业控股集团有�公司负担2791元，由南京国鹏企业管理有限公司负担443元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理审判员 吴 勇
代理审判员 付 双
二〇一六年三月三日
书 记 员 朱亚芳