浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初12794号
原告：胡樟林，男，1960年8月3日出生，汉族，住义乌市。
原告：经林玉，女，1963年7月14日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：胡樟林，男，1960年8月3日出生，汉族，住义乌市，系经林玉丈夫。
原告：胡家铭，男，1993年3月3日出生，汉族，住义乌市。
三原告共同委托诉讼代理人：胡彬、孙宾泽，浙江纵伸律师事务所律师、实习律师（于2016年11月15日解除委托）。
被告：经作灯，男，1960年12月29日出生，汉族，住义乌市。
被告：徐春珠，女，1968年3月25日出生，汉族，住义乌市。
被告：经国强，男，1985年9月1日出生，汉族，住义乌市。
三被告共同委托诉讼代理人：傅正勇，浙江大平律师事务所律师。
原告胡樟林、经林玉、胡家铭为与被告经作灯、徐春珠、经国强合同纠纷一案，于2016年8月2日向本院起诉，本院立案受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2016年9月22日和11月16日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时三原告及其委托诉讼代理人胡彬、孙宾泽、被告经作灯及其委托诉讼代理人傅正勇到庭参加诉讼；第二次开庭时原告胡樟林（同时作为经林玉的委托诉讼代理人）、胡家铭、被告经作灯及其委托诉讼代理人傅正勇到庭参加诉讼。2016年8月12日，经原告申请，本院依法作出裁定查封了被告经国强个人独资的企业义乌市佛堂镇国强手套厂所有的坐落于义乌市佛堂镇江东路238号的房产和国有土地使用权。本案现已审理终结。
原告胡樟林、经林玉、胡家铭诉称，2005年1月1日，原、被告签订协议书，约定：原、被告共同投资受让金国平创办的国强手套厂，其中原告投资50万元，享有现有厂房11间和办公楼2间所有权及国有土地使用面积800平方米，其余归被告所有，协议书还就其他事项进行了约定。嗣后，原告按约履行了投资义务，并另出资45000元与被告共同投资安装了变压器设施，被告亦按协议约定将11间厂房和办公楼2间所有权及国有土地使用面积800平方米交付给原告管理并由原告出租收取租金。2005年6月1日，由于涉案国强手套厂系个体工商户，经营者由金国平转为经作灯，其他出资人未在工商登记信息上列明。随着土地、房产的升值，2014年7月8日起，第一被告利用国强手套厂经营者为其本人的便利，否定双方签订的协议书，并采取剪断电线等手段，导致原告使用的厂房、办公楼停电，阻碍原告正常出租。2015年3月3日，因协商不成，原告将被告诉至法院，2016年6月1日，金华中院作出二审判决，确认原、被告签订的协议书有效，并认定原告投资国强手套厂的事实。终审判决生效后，被告继续将协议书约定归原告所有的厂房、办公楼及土地使用权出租给他人使用并收取租金，给原告造成重大损失。现虽经原告多次交涉，被告仍拒绝履行合同义务。现被告的违约行为，致使原告无法实现合同目的。原告请求判令：1、解除原、被告于2005年1月1日签订的《协议书》；2、被告方赔偿原告方因被告方违约行为导致合同解除造成的原告方损失200万元（以涉案房地产市场价格评估报告为准）；3、被告方赔偿原告方租金损失86666.67元（从2015年7月1日起按算至涉案房地产市场价格赔偿款支付给原告方之日止，现暂算至2016年7月31日，按评涉案房地产租金报告的结果计算，现暂按每年8万元计）；4、被告方赔偿原告方购买变压器的价款45000元。
被告经作灯、徐春珠、经国强辩称，1、本案2005年1月1日原、被告双方签订的协议无效，胡家铭当时未到场且当时未满12周岁，属限制民事行为能力人无资格签字。2、经国强当时未到场且当时未满18周岁，也属限制民事行为能力无资格签字。3、2005年1月1日时涉案房产属金国平所有，三被告无权处分。4、协议约定原告不参与经营，由被告负责盈亏，这种约定无效。基于以上理由，被告于2016年9月14日已经向金华中院申请再审，依据民诉法有关规定，被告请求法庭中止本案审理。即使本案的协议有效，因原、被告双方对土地份额不清，依据土地管理法规定，在未改变规划之前，无法分割，本案本身不具备分割条件。即使可以分割，因为份额不清，无法分割，且被告为维护涉案的土地，从2005年起共花费了水、电、税等费用260余万元，这个260万元相应的利息，原告也应该分担，被告粗算了利息也将近260余万元，配电房、变压器的安装，总共花费了近20余万元，原告分文未出，依法应当分担。从金国平过户到经作灯名下，必须交纳过户税，该税费一直没有交纳。因此，在税务登记里面一直没有过户，这个费用据估算也将近50余万元，综上，如果原告分割，整个将近600余万元的费用应该分摊。原告所诉的变压器款项他承担过与事实不符。基于原告没有分担以上费用，被告也有理由不让原告行使任何权利，且协议中约定的50万元未付给被告。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
原告补充称，变压器是在2007年装的，本来房子从金国平转租给金作灯的时候是没有生产的，装了变压器之后电费由承租人承担，自来水是我装的，这个厂子从转来之后没有经营过，一切费用与我和被告都是无关的。被告没有理由提出分摊相关费用。现在我的土地是没有800平方米。被告提出的600万元费用与我无关。水费是被告向承租人收的，装变压器从我那里拿了9万元，实际上也没有这么多，是旧的机器。房产和土地证一直没有转让，房租转让税也没有的。
三原告为证明其主张向本院提交如下证据：
一、协议书复印件、判决书原件各一份，证明：1、2015年1月1日签订的协议书合法有效的事实；2、协议书约定11间厂房、2间办公楼和800平方米土地使用权归原告方所有及使用的事实。3、证明原告履行了合同约定的出资义务的事实。
二、房产档案证明一份、个体工商户情况复印件三份、独资企业基本情况复印件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件各一份，证明：1、原、被告共同受让了国强手套厂的事实；2、受让的国强手套厂挂名在经作灯或经国强名下的事实。
三、租房协议、通话记录、录音光盘、个体工商户登记情况、语音详单各一份，证明被告方将房屋出租他人，拒绝履行合同约定义务的事实。
四、税收缴款书二份、交易明细清单一份，证明原告交纳涉案房屋的相关税费21650元。该组证据系从法院取得的核对件。
五、估价报告书、评估费发票各一份，证明涉案房屋评估价为170.49万元，评估费5260元。
六、原告与现在的租户金承连的通话记录及书面整理资料一份，证明厂房租给金承连，租金是每年8万元。
三被告质证认为，1、对协议书三性均有异议，经国强、胡家铭当时未到庭，属限制民事行为能力人，无资格处分，2005年6月1日以前三被告均无处分权。对判决书真实性没有异议，但对合法性有异议，因为被告于2016年9月14日向金华中院申请再审，该判决书效力待定。2、对房产档案证明的真实性没有异议，但对关联性有异议，原告提供的是一个总的房产情况，是国强手套厂的一个状况，而不是三被告与原告之间的转让情况。对金国平的工商登记与本案没有关联。对其他两份个体工商户情况真实性没有异议。对独资企业基本情况真实性没有异议，但对证明目的有异议，对房屋所有权、土地使用权证的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，这是总的房产。3、对租房协议的三性均有异议，不知道该租房协议是谁签的；对通话记录的真实性没有异议，是证明目的有异议，当时经国强是没有到场，当时去谈也是为了解决矛盾的心态去的，而不是表示要回购的。对录音光盘，不能达到原告的证明目的；对个体工商户登记情况真实性没有异议，对关联性有异议，无法证明金承连所租的房屋是被告所有的。对语音详单真实性没有意见，对关联性有异议。但对两个机主号码是谁的不清楚。我方要求当庭播放录音原件。（当庭播放录音后）被告认为，通话内容和录音整理内容差距很大，经国强无权作主，无权处分，是碍于亲情所说，与本案缺乏关联性。4、对税收缴款书、交易明细的真实性没有异议，但对关联性有异议，无法证明原告交过相应的这些税收，且纳税的主体是义乌市国强手套厂，对该份证据的关联性有异议。5、对发票的真实性没有意见，对合法性、关联性与评估报告一并质证。对评估报告，本案的涉案房屋无法分割，不存在价格评估的价值，这次评估评估报告没有通知被告到场，对评估报告的三性均有异议。6、对录音的真实性、合法性、关联性均有异议。被告经作灯是什么时候出租的，原来这段时间是有人在使用还是空在那里，空在那里的时候与被告没有任何关系。庭后叫金承连本人到庭核实相关情况。
三被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据：
一、转让协议复印件[原件存于（2015）金义佛堂商初字第205号案卷中]一份，证明2005年6月1日国强手套厂前属金国平，三被告无权处分。
二、缴税证明14页，证明经作灯所交房产税、房租费等相关税费。
三、用户用水信息一份，证明经作灯所交水费。
四、电费单一份，证明经作灯所交电费。
五、预算书一份，证明经作灯安装配电房的费用。
六、被告交费的明细一组，证明由被告缴纳的电费。
三原告质证认为，1、对转让协议的真实性没有异议。2、对缴税证明的真实性没有异议。3、对用户用水信息和电费单的真实性没有异议，但对证明目的有异议，当时是承租人交的。4、对预算书的真实性没有异议，但实际上没有没有花费这么多钱，实际上安装时只花了6万元。5、对交费明细，这些根本不存在的，因为户头是被告的，所以都是被告的名字，但实际上都是租户支付的。这个只能证明是从被告的户头缴的费用，不能证明他户头上的钱是被告本人所缴，需要证明被告缴费的，应当提供存款的证明。
根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下：
三原告提供的证据中，证据一的待证事项已经人民法院生效判决认定，三被告的再审申请已于2017年2月10日被金华中院裁定驳回，本院对该证据的证明力予以确认。被告对证据二的真实性无异议，该证据能够证明被告受让义乌市国强手套厂后，先后将个体工商户的经营者或个人独资企业的法定代表人变更为经作灯或经国强的事实。对于证据三，被告方虽对该证据提出异议，但庭审中自认确将协议中约定归原告所有的房屋及土地出租给他人并收取租金，本院对该事实予以确认。证据四，结合原告持有该税收缴款书及提供的户名为其本人的银行交易明细的金额与去向能够与税收缴款书相印证的情况，本院对该证据的证明力予以确认。证据五的估价报告书系本院依法定程序委托具有相应资质的鉴定机构作出，本院对其证明力予以确认，原告为此支出评估费为5260元。依据该估价报告书，本案涉案的11间厂房和2间办公楼及800平方米国有土地使用权在2015年7月1日的价值时点上的市场价值为1704900元。证据六，关于被告方将涉案房屋及土地的出租价格，原告主张为8万元每年，被告主张为38000元每年，经本院对承租人金承连进行询问，其确认与被告经作灯签订的租房协议约定的租金为每年38000元，已支付两年的租金，租期为2015年7月1日至2025年6月31日，故该证据不能达到原告的证明目的。
三被告提供的证据中，原告对证据一的真实性无异议，法院生效判决已确认了原、被告于2005年1月1日签订的协议书的效力，被告在与原告签订协议后亦取得了相应的处分权，故该证据不能达到被告的证明目的。原告对证据二、三、四、六的真实性无异议，本院确认其证据能力，至于能否达到被告的证明目的，将结合全案证据综合认定。证据五仅系预算，不能作为被告为安装配电设施实际支出的费用。
根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
2005年1月1日，三原告与三被告经协商签订协议书一份，约定：双方共同将金国平创办的国强手套厂转为经作灯、胡樟林所有，决定重新创办国强手套厂；该厂总面积2729.2平方米，由胡樟林投资50万元，现有厂房11间和办公楼2间（国有土地共计800平方米）所有权归胡樟林所有，其余归经作灯所有；……如以后要分割，经作灯要协助胡樟林做好分割过户手续；国强手套厂企业盈利，胡樟林无关，由经作灯自负；在企业未分割以前，经作灯如需贷款或借款与胡樟林无关，不负一切经济责任；……。协议签订后，原告按照协议履行了出资义务，双方也按协议约定开始使用。2005年6月1日，被告经作灯以自己的名义与金国平签订转让协议一份，约定由金国平将自己经营的义乌市国强手套厂及名称字号一并转让给被告经作灯。同日，金国平创办的义乌市国强手套厂因发生转让行为注销。2011年4月14日，经作灯注册成立名称为义乌市国强手套厂的个体工商户，2013年9月9日改为负责人为经国强的个人独资企业至今。
协议签订后至2014年，被告将协议约定归原告所有的房屋及土地交由原告管控，由原告收益。但2014年7月8日开始，三被告对原告使用的厂房采取剪断电线等手段导致停电，致使原告不能使用。2015年3月3日，三原告起诉三被告要求确认上述协议有效，本院判决予以支持。三被告上诉后，金华市中级人民法院于2016年6月1日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2015年6月20日，第三被告与金承连签订租房协议，将上述房产、土地出租，租金为每年38000元，租期为2015年7月1日至2025年6月31日。金承连已向被告支付两年的租金合计76000元。现三原告以合同目的不能实现为由诉至本院，要求解除与被告签订的协议并赔偿损失。庭审中，经原告申请，本院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司浦江分公司对协议中约定归原告所有的11间厂房和2间办公楼及800平方米国有土地使用权在2015年7月1日的价值时点上的市场价格进行评估，评估价格为1701900元，其中土地价格为1528000元，建筑物及构筑物价格为176900元。原告为此支出评估费5260元。
另查明，2000年1月1日至2016年9月30日，以义乌市国强手套厂的名义在义乌市地税局缴纳的税费合计为243546.95元。义乌市国强手套厂以经作灯的户名进行水电开户，庭审中，被告提供了2005年9月至2016年6月的水费清单及2007年4月至2016年8月的电费清单，要求原告承担部分水电费。
本院认为，三原告与三被告于2005年1月1日签订的协议书合法有效，对各当事人具有约束力。该协议中涉及的全部土地和房产均登记在义乌市国强手套厂名下，被告方受让义乌市国强手套厂后，实际管理并控制该厂所有资产，现该厂为个人独资企业，法定代表人为经国强。现原告已按照协议约定履行了出资50万元的义务，被告应将11间厂房和2间办公楼及800平方米国有土地使用权交由原告使用并收益，但被告自2014年7月8日开始，对原告使用的厂房采取剪断电线等手段阻止原告使用及收益，并于2015年7月1日起出租给他人并自行收取租金。被告的行为严重违反了协议约定，致使原告签订该协议的目的不能实现，故原告要求解除协议的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。协议因被告方的过错而解除，被告应赔偿原告相应的损失。关于被告方应赔偿的损失数额，依据协议约定原告本应获得争议房屋及土地使用、收益及以后分割过户的权利，经评估，双方争议的房屋及土地在2015年7月1日的价值时点上的评估价格为1701900元，其中800平方米土地价格为1528000元，建筑物及构筑物价格为176900元，但考虑该土地目前的现状无法单独分割交易，仅为登记在义乌市国强手套厂名下的2729.2平方米整体土地中的一部分，依据市场交易规律，土地整体交易与分割交易存在一定价格差异，本院将对此予以酌情考量。被告辩称义乌市国强手套厂在经营过程中产生的水电费及税费全部由其个人缴纳，并要求原告分担。本院认为，原告在协议签订后长期将其管理的房屋及土地部分用于出租，因房屋租金系固定数额，而水电费系不确定数额，房屋租赁行业中的惯例为承租人负担水电费，否则可能出现承租人随意使用水电导致出出租人无利可图的悖论。按被告提供的水电费清单，每年平摊到原告房屋及土地上的水电费超过租金数额，此与市场交易规律及理性人判断相违背，且被告在2015年7月1日将上述房屋及土地出租给他人时亦约定水电费由承租人承担，故被告关于水电费由其个人缴纳的辩称与通常的交易习惯及其自身交易行为不符，且存在不诚信诉讼的行为。另，双方签订的协议中对水电费及税费负担并无明确约定，但协议第4条约定该厂盈利与原告无关，由被告自负，可见原告并不参与该厂的经营，该厂日常运营由被告负责，而水电费系企业的基本运营成本之一，缴纳税费系企业经营者应承担的法定义务。故被告的该辩解本院不予支持。综上，参照涉案房地产的评估价格，考量目前房地产市场的行情、涉案土地系整体土地一部分无法分割的现状及被告的过错，本院酌定被告应赔偿原告的数额为120万元。原告主张的租金损失已包含在被告违约导致合同解除的上述赔偿范围之内，本院不再另行处理。原告主张其为厂内改造变压器支付了45000元，但未提供充分证据，本院不予支持。综上，三原告诉请中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原告胡樟林、经林玉、胡家铭与被告经作灯、徐春珠、经国强于2005年1月1日签订的《协议书》。
二、被告经作灯、徐春珠、经国强于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡樟林、经林玉、胡家铭各项损失120万元。
二、驳回原告胡樟林、经林玉、胡家铭的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11615元，保全费5000元，评估费5260元，由三原告负担8875元，三被告负担13000元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 张 凯
二〇一七年三月七日
书记员 颜虹英