贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2854号上诉人（原审被告）：贵阳远大房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路房交中心。法定代表人：赵嵬，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑坤，男，汉族，1979年5月5日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：余祥兴，男，汉族，1978年12月19日出生。上诉人贵阳远大房地产开发有限公司（以下简称远大房开）因与被上诉人余祥兴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1161号民事判决。向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远大房开上诉请求：1、依法撤销原判；2、改判由上诉人按照合同约定承担违约责任或发回重审；3、诉讼费用依法分担。事实与理由：一、上诉人于2012年10月16日交付房屋，根据合同约定上诉人应于交付房屋后450天内即2014年1月9日办理完产权备案登记。原判认定上诉人应于2013年12月29日完成备案登记错误，导致认定上诉人违约期限错误。二、原判根据“贵阳市关于逾期办证违约金的审判实践指导意见”作出判决，违反了以法律为准绳的原则，适用法律错误。上诉人不能悉知该指导意见的内容，无法根据该指导意见对自身行为所产生的后果作出预测。且该指导意见违反了《最高人民法院最高人民检察院关于地方人民法院、人民检察院不得制定司法解释性文件的通知》的规定。且原判适用的指导意见是否与发回重审前适用的指导意见一致上诉人无法得知。三、被上诉人诉请要求按照总房款每日万分之一向其支付逾期办证违约金，原判判令上诉人以购房款为基数，参照人民银行逾期贷款利率标准计算112天，超出被上诉人的诉请。被上诉人余祥兴未予答辩。余祥兴向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理产权证；2、判令被告向原告支付逾期备案违约金46179.8元；3、判令被告退还原告多支付的购房款；4、诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月7日，余祥兴与远大房开签订《商品房买卖合同》（合同编号：SP1111），合同约定，余祥兴购买远大房开开发的位于贵阳市××新区××路××生态风景××地块商住楼××楼××单元××号房屋一套（建筑面积为32.72平方米，套内面积为30.14平方米），出卖人与买受人约定按建筑面积，每平方米14416.3元计算商品房价款。面积误差比在3%以内的，据实结算房价款。双方在合同中对房屋交房时间、违约责任等相关事宜进行了约定。合同第八条约定：出卖人应当在2012年9月30日前交房。第十五条明确了产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后450日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；（2）详见附件四第六条。附件四第六条的具体内容为产权登记的补充约定，其中第5项为办理分户房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修资金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算，如因买受人原因（包括但不限于买受人提交资料不完善）或不可抗力使产权登记手续超过买卖合同第十五条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任，如因买受人原因造成延迟办理的，出卖人有权推迟为其办理房屋产权登记的时间，并且买受人应承担自买卖合同约定的房屋交付期限届满之日起每日总房款万分之一的违约金。2012年10月7日，余祥兴向远大房开支付购商铺款471,704元、维修基金4,717.04元、预告登记费550元。2012年10月16日，被告向原告交付涉案商铺。2014年6月20日，远大房开取得“远大生态风景”A地块商住1号楼商品房销售现房证明书，完成出卖人产权备案登记手续。2014年7月21日，远大房开在贵阳晚报上刊登产权办理公告，告知远大风景一期1、2、3、4、5、6、7号楼业主，项目已达到办理分户产权的条件，请尚未办理分户产权的业主与公司联系办理分户产权手续。2015年余祥兴因办理产权事宜向市群工中心信访，经贵阳市住房和城乡建设局核实，信访人反映的房屋已符合办证条件，远大房开称可随时配合信访人办理房屋产权登记。2011年8月5日贵阳市房产测绘队出具贵阳远大生态风景A地块房屋建筑面积测绘报告，远大生态风景A地块1栋1单元1层11号套内面积：30.14平方米、建筑面积：32.62平方米。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。本案被告于2012年10月16日向原告交付房屋，应当于2013年12月29日完成该房屋的产权备案登记。但被告却于2014年6月20日才取得产权备案登记。超过了合同约定交房后450天完成产权备案登记的约定，存在违约行为，故被告应当向原告支付逾期办理产权登记违约金。本案的焦点在于如何确定违约金的计算方式。原告以双方合同约定的违约金过低请求法院按逾期时间每日万分之一的标准进行调整。被告提出逾期办理产权，并不影响原告对房屋的实际占有、使用，且原告买房后，房屋处于增值状态，也未给原告带来损失。根据贵阳市关于逾期办证违约金的审判实践指导意见：合同约定的办证期限+实际违约天数小于18个月的按照合同约定计算，合同中约定的办证期限大于18个月的，参照人民银行讳逾期贷款利率计算；合同中约定的办证期限小于18个月，但加上实际违约天数大于18个月的，分两部分计算；18个月内的违约天数，按照合同约定计算，18个月之后的违约天数，参照人民银行计收逾期贷款利率计算。本案双方约定的办证期限为450天即15个月，实际违约天数为6个月零22天，故被告应当按照合同约定向原告支付违约金476,421.04×0.1%=476.4元，对于超过18个月之后的违约天数112天，还应参照人民银行计收逾期贷款利率向原告支付违约金。关于原告提出办理产权证的问题，被告已于2014年6月20日取得产权备案登记，项目已达到办理分户产权的条件，原告可径行向贵阳市相关职能部门申请办理，也可以向被告提供相关手续要求被告代为办理。关于退还多支付的购房款问题，原、被告在合同中约定按建筑面积32.72平方米，每平方米14,416.3元计算商品房价款，现涉案商铺的建筑面积经贵阳市房产测绘队测量为32.62平方米，被告应当退还原告0.1平方米的购房款1,441.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告余祥兴逾期不超过18个月的备案违约金476.4元和逾期超过18个月部分的违约金，该部分违约金以购房款476,421.04元，参照人民银行逾期贷款利率标准计算112天；二、被告贵阳远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告余祥兴购房款1,441.6元；三、被告贵阳远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内配合原告余祥兴办理位于贵阳市××新区××路××生态风景××地块商住楼××楼××单元××号房屋（建筑面积为32.72平方米，套内面积为30.14平方米）的产权证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447元由原告余祥兴负担309元，被告贵阳远大房地产开发有限公司负担138元。二审中，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约期限的计算问题，上诉人于2012年10月16日将房屋交付给被上诉人，根据双方合同约定，上诉人应当于房屋交付使用后450日内办理产权备案。即上诉人应于2014年1月9日完成产权备案登记。原判认定上诉人应于2013年12月29日完成该房屋的产权备案登记错误。上诉人实际完成产权备案登记手续的时间为2014年6月20日，故上诉人逾期办证的违约期间为2014年1月10日至2014年6月20日，共计5个月零10天。原判认定上诉人的违约期限为6个月22天错误，对此本院予以纠正。关于违约金的计算标准问题，根据双方合同约定，上诉人应在2014年1月9日办理产权备案手续，而上诉人直至2014年6月20日才取得办理产权登记备案，影响了上诉人物权的实现。双方合同约定买房人不退房，卖房人按照已付房款的0.1%即476.4元向买房人支付违约金。上诉人主张该违约金约定过低，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”之规定，对本案逾期办证违约金予以调整。对于调整标准，本院在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及过错程度等因素对违约金标准进行调整。双方约定的办证期限为450日即15个月，对于逾期办证违约金的计算，本院以合同约定的办证期限届满后3个月为限，逾期3个月内尊重双方当事人的意思自治，以双方合同约定的违约金计算即476421.04元×0.1%=476.4元；对于约定办证期限届满3个月后的违约金，由于被上诉人在履行合同义务过程中违背诚实信用原则，在约定期限届满后的合理期限内仍未完成办证义务，造成被上诉人损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定计算，即从2014年4月10日至上诉人取得产权备案登记，达到办理分户产权条件之日即2014年6月20日，以购房总款476421.04元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利率（同类同期贷款利率上浮30%）标准计算。关于原判是否超出被上诉人的诉讼请求的问题，本案被上诉人的诉讼请求中计算违约金的标准是以总房价为基数按照日万分之一，从交房之日计算至起诉之日，共计46179.8元，本案支持的违约金金额并未超过被上诉人的起诉金额，故上诉人该上诉理由不能成立。另，一审案件受理费为477元，原判笔误写为“447”元，对此本院予以纠正。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1161号民事判决第二项、第三项；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1161号民事判决第一项为：贵阳远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付余祥兴期办证违约金（逾期不超过3个月违约金476.4元，逾期超过3个月违约金以购房总款476421.04元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，即同类同期贷款利率上浮30%，支付违约金给余祥兴，从2014年4月10日起计算至2014年6月20日）；三、驳回余祥兴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费477元，由贵阳远大房地产开发有限公司负担100元，余祥兴负担377元，二审案件受理费954元，由贵阳远大房地产开发有限公司负担854元，余祥兴负担100元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年六月十二日书记员 万炫兵