福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民再终字第23号
申请再审人（一审被告、二审被上诉人）叶国祥，男，1964年5月27日出生，汉族。
委托代理人刘玉林、颜爱民，福建厦信律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）柯美丽，女，1969年1月5日出生，汉族。
委托代理人王金铭、吴小红，福建闽台律师事务所律师。
申请再审人叶国祥因与被申请人柯美丽房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2012）厦民终字第854号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2012年12月20日作出（2012）闽民申字第968号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。叶国祥的委托代理人颜爱民、柯美丽的委托代理人王金铭、吴小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
柯美丽以林丽云与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》及相关的法律手续，都是假合同等为由起诉至厦门市思明区人民法院请求判令：2007年9月21日以柯美丽代理人林丽云名义与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》为无效合同。
厦门市思明区人民法院一审查明，柯美丽具有初中的文化程度。厦门市思明区自强路16号房产（即讼争房产）原登记在柯美丽名下，为住宅非别墅、砖木结构，建筑面积为267.4平方米。2007年3月5日，柯美丽将关于讼争房产办理出售、权属过户等房屋交易相关手续授权委托林丽云代理，并在厦门市公证处公证员面前对其授权的《委托书》上签名，办理委托公证。该委托书载明：委托人柯美丽，受托人林丽云，委托人对坐落于厦门市思明区自强路16号的房产所拥有的权利范围内，委托林丽云代表柯美丽行使以下权利：办理偿还银行按揭贷款、办理解押手续、领取产权证书原件及相关资料；代为办理房产出售手续，包括与房屋买受人商定房款支付方式、房产交易价格、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房屋买卖合同及相关协议、文件，代为收取售房款项等；代为到国土资源与房产管理部门办理房地产权属过户登记手续并代为签署与房产交易相关的法律文件，代为缴交相应税费；受托人在办理委托事项时所为的一切行为，视同委托人本人亲为，因此所签署的相关文件及支付的相应税费，委托人均予以承认；受托人有转委托权；本委托书为不可撤销委托书；委托期限自2007年3月5日起至办完上述委托事项。2007年3月6日，厦门雄霸酒业有限公司与叶国祥签订一份编号为2007-03-05的《借款合同》，约定：厦门雄霸酒业有限公司向叶国祥借款50万元，还款期限为2007年3月6日起至2007年4月6日。同日，柯美丽与叶国祥签订一份《担保保证书》及《抵押合同》，约定：柯美丽（厦门雄霸酒业公司的法定代表人）以其位于思明区自强路16号房屋作为厦门雄霸酒业有限公司向叶国祥借款50万元的抵押担保。2007年5月16日，双方签订一份编号为XMYB-001的《借款协议书》，约定：柯美丽向叶国祥借款100万元，并自愿将其名下的思明区自强路16号房屋抵押给叶国祥，柯美丽须于2007年8月16日还给叶国祥借款本金，逾期则按违约情况处理，按逾期日利率千分之四计算逾期付款违约金；如柯美丽到期借款未还，自愿将其名下的思明区自强路16号房屋，以厦门信衡评估咨询有限公司的厦信衡房评字（2006）第F06944号的评估价格过户给叶国祥。该协议签订当日，柯美丽收到叶国祥借款100万元，并签订一份《确认书》。上述借款期限届满后，柯美丽至今分文未还给叶国祥借款。另查明，2006年10月26日，厦门信衡评估咨询有限公司根据柯美丽委托作出厦信衡房评字（2006）第F06944号《房地产抵押估价报告书》，确定厦门市思明区自强路16号房屋评估单价每平方米5108元，评估总价为136.59万元。另外，厦门信衡评估咨询有限公司在该报告内注明，同意该报告有效期延长至2007年10月26日。2007年9月21日，林丽云以柯美丽代理人身份与叶国祥签订一份《厦门市房地产买卖合同》，将厦门市思明区自强路16号房屋以每平方米3066元，总价款82万元出售给叶国祥，同时约定叶国祥向柯美丽支付25万元作为定金，定金在最后一次付款时冲抵总价款，付款方式为领取产权证当日付清房款。同日，林丽云以柯美丽代理人身份向厦门市房地产交易权籍登记中心出具一份《同意交易声明》及与叶国祥共同签订一份《厦门市房地产转让及权属登记申请表》，申报房屋成交价82万元，转让形式为买卖。2007年10月16日，叶国祥取得上述房屋的厦地房证第00562408号《厦门市土地房屋权证》。2010年1月8日，叶国祥将讼争房产转让给案外人，讼争房屋已登记于案外人名下。
一审庭审中，叶国祥陈述讼争房产的实际成交价与《房地产抵押估价报告书》中的评估价一致，但未再另行签订书面合同。
一审认为本案争议焦点：双方当事人签订的《厦门市房地产买卖合同》是否有效？
一审认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
第一，关于林丽云代理柯美丽签订该合同的行为是否合法有效。
依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条中“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任”的规定，叶国祥已依法履行了举证责任。据前述查明之事实，柯美丽于出卖讼争房屋之前即2007年3月5日出具一份《委托书》，特别授权林丽云对讼争房产进行买卖处分。柯美丽作为完全民事行为能力人，对处分自身重大财产的行为理应有正确和全面的认识，并应当对其行为产生的法律后果承担相应的民事责任。该授权委托行为意思表示真实，且《委托书》经厦门市公证处公证，该委托书至今未撤销，系合法有效之委托。叶国祥基于委托书、公证书的信任而与代理人进行民事行为，应确认其效力。柯美丽在本案中否认《委托书》的真实性和效力，有悖常理，不能自圆其说，不予采信。林丽云代理柯美丽与叶国祥签订《厦门市房地产买卖合同》的行为并未超出上述《委托书》的授权范围，柯美丽没有证据证明林丽云滥用代理权、未举证证明林丽云存在与叶国祥恶意串通损害柯美丽或第三人利益的事实，故认定该代理行为真实、合法有效，柯美丽作为被代理人应对代理人林丽云的代理行为承担相应的民事责任。
第二，房屋买卖行为是否具有其它无效的情形。
首先，2007年3月6日，双方就讼争房产（思明区自强路16号房产）的价值曾进行协商，均认可了厦信衡房评字（2006）第F06944号《房地产抵押估价报告书》的评估价格，该估价报告的有效期为一年，《厦门市房地产买卖合同》签订时该评估价格仍在有效期内，仍可作为买卖价格的参照，故认为该房产交易属正常交易，且并未损害顺序在后的抵押权人和其他债权人的利益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条第二款的规定，应认定该房产买卖行为合法有效。
至于讼争房产价格是否明显低于市场价和评估价。一方面，叶国祥抗辩价格体现为82万元只是为了避税，实际交易价格高于该金额，在当前的房产买卖中，为了避税等目的，书面合同中所约定价格与实际交易价格不一致并非罕见，叶国祥的此一说法符合目前市场交易的实际情形。另一方面，依照“约定优于法定”、“意思自治原则”，双方作为平等民事主体对于交易价格完全可自由确定，交易价格的高低并不影响交易的真实有效，在本案中并无其它有效证据显示存在无效的事由，故即便存在柯美丽主张的价格过低的情况亦不能以此作为合同无效事由。关于双方实际所确定的具体交易金额是多少？叶国祥抗辩系按《房地产抵押估价报告书》中的评估价实际履行，本案系确认（无效）之诉并非（购房款）给付之诉，审理仅需围绕当事人之诉请即是否存在无效之事由，而具体交易金额的确定与本案柯美丽之诉请不具有关联性，并未在本案审理查明之列，故本案对此可不予明确，柯美丽如认为叶国祥未支付款项或未完全履行付款义务（甚至交易金额尚应另行确定）则应另案起诉，在另案中主张相关权益。
第三，虽然双方签订《借款协议书》，在该协议书中约定抵押事宜，但双方另于2007年9月21日签订《厦门市房地产买卖合同》，该合同系关于双方房屋所有权转让与支付购房款的合同，后一合同相对独立于前一法律行为，且该买卖合同中约定的产权过户手续已实际履行，讼争房屋已登记至叶国祥个人名下即物权已实际变动，目前该房产的物权又变动至案外人名下。故退一步而论，即便存在柯美丽主张的诸如代理权无效、欺诈等情况，依在案案情，从保护交易安全、物权公示公信原则等综合考量亦仍应确认买卖合同之效力。
综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，柯美丽主张双方于2007年9月21日签订的《厦门市房地产买卖合同》是无效合同应予举证证明，但其并未提供相应的有效的证据加以证实，故柯美丽应自行承担举证不能之后果。相反的，叶国祥举证在案证据，足以证实双方所签订合同主体适格，意思表示真实，内容合法有效。
厦门市思明区人民法院一审认为，林丽云于2007年9月21日代理柯美丽与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》合法有效。柯美丽主张合同无效，一审法院因此向柯美丽进行释明，柯美丽在释明后仍坚持主张合同无效，未变更诉讼请求，故柯美丽的诉请与事实不符、于法无据，不予支持。叶国祥之抗辩合法有据，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出（2011）思民初字第11240号民事判决：驳回柯美丽的诉讼请求。
柯美丽不服一审判决，向本院提起上诉。
柯美丽上诉请求：撤销一审判决，改判确认本案的《厦门市房地产买卖合同》无效。事实与理由：一、本案系发回重审的初审判决，该判决不但重复了思明法院（2011）思民初字第2053号判决的错误，而且更严重的故意歪曲事实，掩盖本案《借款合同》、《借款协议书》中的违法条款，为使叶国祥以《公证书》的表面合法形式签订的《房屋买卖合同》合法化，侵占柯美丽房屋的非法目的制造理由，严重侵害柯美丽的合法权。本案的真实情况应是：1、2007年3月6日，柯美丽的厦门雄霸酒业公司与叶国祥签订一份《借款合同》，向叶国祥借款50万元。合同约定：柯美丽以其拥有的思明区自强路16号别墅一幢作为借款抵押担保，用于借款抵押物的该独幢别墅未作出评估、估价；如果借款人逾期还款，柯美丽每日应按借款总额的0.03%支付违约金，叶国祥有权出售用于抵押的此处房屋。同日，柯美丽以厦门雄霸酒业公司借款人的名义向叶国祥出具一份为上述借款提供连带保证责任的担保书。2007年3月5日，柯美丽与素不相识的叶国祥员工林丽云办理了委托《公证书》，委托林丽云办理讼争房出售的相关事宜。双方签订上述借款及担保文件后，柯美丽按照民间借款交易习惯，将本案房产证交给叶国祥保管。2、前述借款50万元到期后，叶国祥同意柯美丽延期归还，双方在2007年5月16日达成协议：柯美丽再向叶国祥借款50万元，连同3月6日的第一期借款50万元合计共借款100万元，并于2007年签订《借款协议书》。柯美丽以其拥有的本案房产作担保，若其未还，柯美丽应按每日支付0.04%向叶国祥支付违约金，同时叶国祥有处分原用于借款50万元的本案房产。房屋价格可按借款前7个月的2006年10月26日厦门信衡评估咨询有限公司出具的编号为厦信衡房评字（2006）第F06944号的评估价格过户给乙方（即叶国祥）。上述评估报告对本案房屋评估参考价为136.59万元，但同时注明了限制条件：（1）本评估结果只为评估目的服务，他用无效；（2）本估价结果自估价报告完成之日起半年内有效。叶国祥未经柯美丽同意，在本案诉讼期间利用不正当手段，指使厦门信衡评估咨询有限公司在该评估报告上签署“同意本报告有效期延长至2007年10月26日”，企图使评估报告在签订本案房屋买卖合同时有效并制造签订本案房屋假合同时已对房屋进行评估的假象。3、柯美丽在本案两次借款共计100万元债务到期之前，从2007年7月底开始，叶国祥即离开其开办的投资公司，不与柯美丽联系、不接柯美丽电话，撤离以前的固定住所地，法院传票也无法送达。直至2009年，叶国祥起诉柯美丽房屋的承租人郭美丽后，柯美丽才知道，讼争房屋在2007年9月21日就已过户到叶国祥名下。柯美丽还发现其与叶国祥签订的《厦门市房屋买卖合同》、《同意交易声明书》、《厦门市房地产转让及权属登记申请表》等房屋买卖过户手续，都是由一个不认识的名为“林丽云”的人代为签订。4、在叶国祥提供的买卖合同上约定本案别墅以每平方米3066元的单价，总价为82万元的成交价成交。该成交价格明显是不合理的，且柯美丽不知道该房屋买卖合同约定的条款，双方亦没有任何履行行为，而本案房屋由柯美丽维修、出租使用至今。二、一审判决有意将本案事实的顺序颠倒，并故意歪曲基本事实，将本案因个人签订的借款合同，借款人用房屋作借款抵押担保，并利用借款合同中“如果到期未偿还借款，就将抵押房产过户给叶国祥”、在签订借款合同时办理《公证书》的表面合法形式，掩盖其侵占柯美丽房产的违法约定的事实，歪曲成纯粹由柯美丽公证委托林丽云为代理人与叶国祥签订本案《房屋买卖合同》，将本案房屋卖给叶国祥。以此作出依法确认本案房屋买卖合同合法有效的错误判决。三、一审判决在歪曲本案事实后，将本案争议焦点归纳为：“双方当事人签订的《厦门市房地产买卖合同》是否合法有效”这是完全错误的。四、一审判决适用法律完全错误。本案合同无效的适用法律应当是《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第57条、《合同法》第52条。五、同为厦门市思明区人民法院作出的（2010）思民初字第2558号初审判决和厦门市中级人民法院作出的（2010）厦民终字第1343号终审判决，该案与本案的基本事实和法律适用是完全一致的，且作出了确认合同无效的生效判决。
叶国祥辩称，一、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、在举证责任上，柯美丽并无任何证据证明叶国祥与林丽云进行恶意串通，损害其利益的事实存在。柯美丽作为一名完全民事行为能力人，对处分自身重大财产的行为理应有正确和全面的认识，并应当对其行为产生的法律后果承担相应的民事责任。柯美丽并无直接证据证明讼争房产的实际价值高达450万元甚至是800万元以上。讼争房产并非别墅，而是住宅，建成年份分别为1947年、1961年前，其补交的土地出让金年限为70年，而别墅类的50年。叶国祥与林丽云于2007年9月21日签订的《厦门市房地产买卖合同》是在评估报告的有效期内。林丽云与叶国祥签订讼争房产的买卖合同并办理过户等手续并未超出代理范围，是柯美丽其本人的真实委托，不存在代理权滥用的情形。柯美丽自始至终知悉讼争房产的交易事实，林丽云也未滥用代理权，诉争房产的交易价格也非不合理低价，因此，柯美丽主张的“恶意串通”之说根本无事实依据。三、叶国祥与林丽云签订讼争房产的买卖合同并非是流押条款的履行，而是在柯美丽债务履行期届满后，叶国祥未受清偿时，叶国祥与柯美丽以抵押物折价的方式进行清偿从而取得抵押物的行为，系双方真实意思表示，是完全符合法律规定的。柯美丽在讼争房屋过户近4年后因房价变化较大的情况下诉求合同无效，是一种违背“契约诚信原则”的行为，该份买卖合同是否履行，涉及的是合同违约责任，与合同效力无直接关联，本案为合同无效的确认之诉而非合同价款的给付之诉。柯美丽主张讼争房产的买卖合同无效，无任何事实与法律依据，理应予以驳回。四、关于讼争房产产权证由谁保管的问题。在2007年3月12日银行解押后，讼争房产的产权证是由柯美丽交由受托人林丽云保管的，自始至终从未交由叶国祥保管。五、柯美丽称其在借款到期后找不到叶国祥还款，同时叶国祥所在公司也搬迁无法联系的事实，对此，柯美丽上诉主张根本无事实依据。六、柯美丽所谓的叶国祥从未主张过讼争房产的权利毫无依据。叶国祥是否行使管理权与合同效力并无关联。叶国祥曾起诉要求租住在讼争房屋的租户搬离。七、关于讼争房产的现状。叶国祥于2009年12月卖给阮爱明等三人，2010年1月8日讼争房产已变更登记至第三人名下。综上，柯美丽的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。
本院二审查明，对一审查明的事实，双方当事人除柯美丽在上诉理由提出的异议外，对其他事实均无异议。对双方当事人均无异议的事实予以确认。
另查明，林丽云自2007年4月至2010年2月为叶国祥投资开办的福建友邦融资担保有限公司聘请的员工。讼争房屋产权于2010年1月8日登记在余芬芳、阮爱明、王培元名下。
本院二审认为，柯美丽与叶国祥签订的《借款协议书》，系双方真实意思表示，但该借款协议书中关于“如柯美丽到期款未还，则将柯美丽名下的思明区自强路16号房产，以厦门信衡评估咨询有限公司出具的厦信衡房评字（2006）第F06944号《房地产抵押估价报告书》的评估价格过户给叶国祥”的约定违反法律规定，一审判决认定无效正确。林丽云通过公证委托，作为柯美丽的代理人虽享有包括对讼争房屋进行出售等相关事宜的处分权，但林丽云亦是叶国祥投资开办的福建友邦融资担保有限公司的员工，其与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》中确定的房屋买卖价格明显低于借款协议书约定的抵押价值，且未征得柯美丽的同意，属双方恶意串通损害被代理人柯美丽的利益，该买卖合同应当认定为无效。柯美丽的上诉请求具有法律依据，应得到支持。一审判决认定错误，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、撤销厦门市思明区人民法院（2011）思民初字第11240号民事判决；二、确认柯美丽与叶国祥于2007年9月21日签订的《厦门市房地产买卖合同》为无效合同。
叶国祥再审请求：撤销本院（2012）厦民终字第854号民事判决，改判驳回柯美丽一审的诉讼请求。主要理由：1、二审判决认定林丽云与叶国祥恶意串通缺乏事实证据，判令合同无效明显错误；2、二审判决认定“林丽云为叶国祥投资开办的福建友邦融资担保有限公司的员工”，对此，二审判决没有证据证明福建友邦融资担保公司是叶国祥投资开办以及林丽云是福建友邦融资担保公司的员工。二审法院在没有证据证明的情形下，作出上述事实认定，明显违背证据规则。3、即便林丽云为叶国祥开办的福建友邦融资担保公司的员工，也并不能由此直接推定林丽云与叶国祥之间就存在恶意串通的行为，这二者在逻辑上是不能成立的。4、二审判决以林丽云与叶国祥签订的《厦门市房地产买卖合同》所确定的交易价格明显低于借款协议书约定的抵押价值，且未征得柯美丽的同意为由，在没有任何直接证据证明的情形下，推定“林丽云与叶国祥恶意串通损害柯美丽的利益”，明显属认定事实错误。叶国祥并不否认实际交易价格系借款协议书中所约定的抵押价格。双方作为平等主体对于交易价格完全可以自由确定，交易价格的高低并不影响交易的真实有效。在没有证据证明林丽云与叶国祥恶意串通的情形下，林丽云作为有权处分人，其与叶国祥商定交易价格并签订合同，并未超越代理权限，也无需征得柯美丽的同意，不能认定林丽云与叶国祥所签订的《厦门市房地产买卖合同》无效。林丽云与叶国祥签订的房地产买卖合同的实际交易价格是借款协议书所约定的抵押价值，而且在交易当时，借款协议书所约定的抵押价值所依据的厦门信衡评估咨询有限公司出具的厦信衡评字（2006）第F06944号《房地产抵押估价报告书》仍然有效。因此，房产的实际交易价格并未损害柯美丽的利益。5、二审判决认为，对于叶国祥与柯美丽签订的《借款协议书》中关于“如柯美丽到期款未还，则将柯美丽名下的思明区自强路l6号房产，以厦门信衡评估咨询有限公司出具的厦信衡评字（2006）第F06944号《房地产抵押估价报告书》的评估价格过户给叶国祥”的约定违反法律规定，一审判决认定无效正确。然而一审民事判决中，自始至终并未对《借款协议书》中的任何条款作出无效认定，二审判决明显错误地引述了“一审判决”，凭空捏造了一审判决的认定事实等。
柯美丽辩称，一、本院二审判决合同无效的法律依据是最高人民法院《关于适用＜华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条第一款，《合同法》第五十二条第（二）项，即：抵押担保合同中的相关约定违反法律规定和林丽云、叶国祥恶意串通，损害柯美丽利益的两个事实和两个法律适用，认定本案合同无效。二审判决确认双方恶意串通、严重损害柯美丽利益有证据与法律依据。1、叶国祥与柯美丽签订的《借款协议书》、《抵押合同》中约定：如果柯美丽未能在约定借款期限内还清借款，则将本案房屋以评估报告的评估价136.59万元抵押给叶国祥。但林丽云却在2007年9月21日未经柯美丽同意，将当时市值450万元的独幢别墅以82万元与叶国祥签订房屋买卖合同，明显属于不合理的低价。林丽云的代理行为，明显违背双方在借款合同中关于房屋价格的约定，也违反法律和二手房的交易习惯，已给柯美丽造成直接经济损失368万元以上的严重后果。2、《厦门市房地产抵押合同》第八条内容：“抵押权实现：债务履行期届满乙方未受清偿时，可以与甲方协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。该合同条款证明：第一、叶国祥与林丽云签订的房产买卖合同中以82万元贱价成交，即相当于双方在抵押合同中约定136.8万元协商价的59%，明显违背了双方在借款时对房产的协商价值，林丽云滥用代理权损害柯美丽合法权益；第二、叶国祥在借款期届满时，未与柯美丽协商将房屋折价或者以拍卖、变卖房产的方式实现债权，就直接将房屋过户到其名下的行为，违反了双方在该抵押合同中的约定。由此证实林丽云与叶国祥签订的房产买卖合同明显是林丽云越权代理的无效合同；第三、双方在该抵押合同中约定，如果协商不成，叶国祥有权向法院提起诉讼。但叶国祥违反双方合同约定，与林丽云利用从属员工的关系将房产过户到自己名下的行为，恶意串通损害柯美丽利益；第四、叶国祥与林丽云至今未结算购房余款，林丽云也至今未与柯美丽结算购房款的事实亦证明叶、林二人恶意串通，损害柯美丽合法权益。3、合同中未约定任何违约责任就是损害柯美丽利益。由于该房产买卖合同的条款柯美丽全部不知道，双方都没有任何履行由叶、林二人签订的房产买卖合同的行为。4、叶国祥与柯美丽签订的《借款合同》第五条第二项中规定：“柯美丽拥有的位于思明区自强路16号房产抵押给甲方，甲方与乙方办理公证，甲方有权出售此房产”，证实双方在合同中约定的是由柯美丽与叶国祥办理委托卖房的公证书，由叶国祥将房屋出售第三方，用于抵偿柯美丽向叶国祥借的款项。但实际发生的却是叶国祥指使林丽云与柯美丽办理卖房公证手续，由林丽云将房屋出卖给叶国祥。这一约定结合《委托代理公证书》内容，证明在2007年3月6日叶国祥与柯美丽签订涉案借款合同时，叶国祥就与林丽云预谋串通好，在日后由林丽云以公证委托的形式，掩盖叶国祥侵占本案别墅的非法行为；5、叶国祥和林丽云利用持有柯美丽的房屋产权证之便利，并以柯美丽的名义向银行抵押借款100万元，后以，再将100万元以高于银行11倍多的高利息借给柯美丽。
二、叶国祥不承认与林丽云是同一单位的从属关系，企图为其二人恶意串通开脱责任。一审法庭调查的证据证实：叶国祥是福建友邦担保有限公司的发起人及董事会成员、股东、投资人，担任该公司总经理。林丽云自2007年1月开始至今是福建友邦担保有限公司的员工。叶国祥与林丽云关系密切，恶意串通行为十分明显。在此前的两级法院对本案的一、二审均多次质证证实，叶国祥代理人也予以承认，有审判笔录为证。叶国祥提出“二审判决认定林丽云为叶国祥投资开办的福建友邦担保有限公司的员工没有证据”的说法，是不符合事实。
三、对叶国祥申请再审几个错误观点及虚构事实的答辩意见。1、叶国祥诉讼中均反复强调房屋成交价格的82万元是为了避税，实际交易价格就是借款协议书所约定的抵押价格，这种谬论被一审审判决认可，本案中柯美丽根本就不知道叶国祥要“避税”，而且叶国祥、林丽云至今都不与柯美丽结算所谓82万元购房款，也不向柯美丽要求交付房屋，这种做法像“避税”行为吗2、评估报告是在签订房产买卖合同一年前的2006年10月26日柯美丽以本案房屋作抵押，向银行贷款而作出的评估报告。其评估时间、有效期限及报告用途与本案毫无关联，该评估报告中的参考价格136.59万元是“仅供银行贷款额度，不能作为其他用途”的参考价格。有关该评估报告的用途，在该评估报告的《估价目的》栏内载明：“仅作为柯美丽可以向银行申请贷款136.59万元额度参考价格”，不是本案房屋价值的评估报告（注：按照银行规定，旧房贷款额度为房屋价值50%，由此足以证实本案房屋在2006年10月26日评估本案房屋的价值最低不少于273.18万元）。一审判决将与本案无关的这份评估报告作为证据在判决中确认、论证，并得出涉案房屋在签订合同时已作出价值136.8万元的评估报告结论。将《房地产抵押估价报告书》作为本案房屋买卖关系成立的证据使用是完全错误的。3、叶国祥主张林丽云有权处分，商定交易价格并签订合同，并未超越代理权限等理由不能成立。假设林丽云作为柯美丽的委托代理人身份成立，则林丽云必须真实的表达柯美丽的意思。而在本案中，先有柯美丽与叶国祥的借款合同，抵押合同约定，后才可能会产生柯美丽对林丽云的《公证委托书》。在2007年3月6日签订的借款合同中二人预先约定的价格是136.8万元，但是林丽云与叶国祥签订的房产买卖合同中，却以82万元成交。林丽云凭借什么理由作出这种定价权因此合同的无效除因其产生的原因是借款合同、抵押合同中相关条款违反法律、叶、林恶意串通损害柯美丽的利益外，还因林丽云超越代理权的行为而导致该房屋买卖合同无效。4、根据《物权法》第106条规定，如果受让人叶国祥善意取得本案房产所有权（即合同有效成立）必须具备：（1）受让人受让该动产或不动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记；才构成善意取得。现有证据证明：叶国祥与林丽云恶意串通，叶国祥并不是善意取得，成交价格未经柯美丽同意，且是当时市场价格450万元的l9%的不合理贱价，房屋至今未交付给叶国祥。房产买卖合同纠纷，法律上是否善意取得的最重要标准就是房产价格是否合理，叶国祥主张交易价格高低并不影响交易的真实有效之理由不能成立。
四、合同法中意思自治原则是平等主体之间的自治。林丽云是柯美丽的代理人，林丽云与柯美丽不是平等主体。如前所述的理由，林丽云与叶国祥签订的本案的房产买卖合同，因其超越代理权和违反法律规定而归于无效。叶国祥主张二审判决明显错误地引述一审判决认定事实的理由亦不能成立。
本院再审查明，对一、二审判决查明的事实，除叶国祥对二审另查明“林丽云自2007年4月至2010年2月为叶国祥投资开办的福建友邦融资担保有限公司聘请的员工”之事实有争议外，其余事实双方没有争议。对双方没有争议的事实，本院予以确认。
再审另查明，柯美丽对双方有争议的事实认为，其有提交证据证明林丽云的社保医保是友邦融资公司交的，友邦融资公司的工商登记资料也可以体现是叶国祥开办的。本院再审经审查，原诉讼中，柯美丽提交：1、《参保人员缴交社保证明》，该证明上记载：2007年4月至2010年2月林丽云缴交医疗和养老保险工作单位为福建友邦担保有限公司；2、福建友邦担保有限公司设立的有关工商登记资料，其中《公司设立登记审核表》、《福建友邦担保有限公司股东（发起人）名录》等资料，记载叶国祥为股东，出资2700万元，持股比例30%。叶国祥对此没有异议。据此，二审判决认定林丽云系叶国祥投资开办福建友邦担保有限公司员工之事实并无不当。
柯美丽再审审理中提交一份《房地产估价报告》，主张证明：1、柯美丽的于2013年8月27日委托厦门大成方华资产评估土地房地产估价有限公司对本案涉案房屋2007年9月10日的价值进行评估；2、经评估，2007年9月10日涉案房产的评估价值为183.41万元；3、林丽云作为柯美丽的代理人，其与叶国祥恶意串通，未经柯美丽的同意，将本案涉案房屋以82万元的贱价卖给叶国祥，严重损害了柯美丽作为产权人的合法权益。
叶国祥对该份证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。叶国祥认为，（2013）厦民终字第2116号民事判决书中认定，柯美丽曾对房屋进行了翻建，而无合法审批手续，因此鉴定机构已无合法鉴定对象为由不予鉴定，因此柯美丽自行委托鉴定机构出具的鉴定评估报告违反鉴定规则，不具有合法性。同时该鉴定报告也不能证明林丽云作为柯美丽的代理人与叶国祥相互串通。2006年10月26日柯美丽曾委托厦门信衡评估咨询有限公司作出《房地产抵押评估报告书》该评估报告的有效期是一年（即至2007年10月26日），评估总价为136.59万元，而林丽云与叶国祥签订的房屋买卖合同时间是2007年9月21日，还在柯美丽提供的评估报告的期限内。同时柯美丽与叶国祥于2007年5月16日所签订的借款协议中共同协商确认同意以评估报告136.59万元作为过户交易价格。
本院认为，房屋价值有争议，双方当事人应协商共同委托进行房屋评估，或依法申请司法鉴定评估。柯美丽再审提交的《房地产估价报告》系其单方自行委托评估机构评估鉴定出具的房屋评估报告，叶国祥对此亦有异议，故本院不予确认。
综上所述，本院再审认为，林丽云作为柯美丽的代理人，其虽有权代理柯美丽与叶国祥签订房屋买卖合同，但叶国祥与林丽云签订的《厦门市房地产买卖合同》确定讼争房屋买卖价格82万元，明显低于柯美丽与叶国祥订立的借款协议书约定的抵押评估总价136.59万元，且未就变更约定的房屋买卖价格与柯美丽协商，也未另行签订房屋买卖合同约定房屋买卖的实际成交价，故叶国祥主张讼争房屋的实际成交价与《房地产抵押估价报告书》中的评估价一致的理由缺乏相应的证据证明，二审判决认定双方恶意串通损害被代理人柯美丽的利益，该买卖合同无效并无不当。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，柯美丽与叶国祥签订的《借款协议书》属另一法律关系。二审判决中“该借款协议书中关于‘如柯美丽到期款未还，则将柯美丽名下的思明区自强路16号房产，以厦门信衡评估咨询有限公司出具的厦信衡房评字（2006）第F06944号《房地产抵押估价报告书》的评估价格过户给叶国祥’的约定违反法律规定，一审判决认定无效正确”的认定，系二审判决引述有误，应予以纠正。综上，叶国祥再审请求依据不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：
维持本院（2012）厦民终字第854号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖民勇
审 判 员 黄翠青
代理审判员 郑阿寒
二〇一五年十二月三十日
代书 记员 陈雅萍
附：本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。
原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。