江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民初510号
原告：南昌市和飞生物科技有限公司，住所地南昌市东湖区南京西路277号B座1406室、1412室，组织机构代码：69847181-5。
法定代表人：刘勇，系该公司董事长。
委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。
被告：中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局，住所地南昌市红谷滩新区绿茵路316号，机构信用代码：Q9936010101647700P。
负责人：黄石明，系该分局局长。
委托代理人：王雅平，江西求正沃德律师事务所。
原告南昌市和飞生物科技有限公司与被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局房屋租赁合同纠纷一案，于2016年9月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成由审判员姚永忠担任审判长并主审本案，代理审判员张宗华、周中瑞参加评议的合议庭对本案于2016年11月27日公开开庭进行了审理。原告南昌市和飞生物科技有限公司法定代表人刘勇及委托代理人曹文勇，被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局委托代理人王雅平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南昌市和飞生物科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2011年11月8日签订的《房屋租赁意向书》无效；2、依法确认原、被告2012年4月22日签订的《军队房地产租赁合同》无效；3、依法确认原、被告2015年4月20日签订的《军队房地产租赁合同》无效；4、依法确认原、被告2016年5月20日签订的《部分房屋退租协议书》无效。5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月8日，原、被告签订了一份《房屋租赁意向书》。该意向书主要内容约定：被告将位于南昌市青云谱区迎宾北大道988号的18栋房屋租赁给原告用作宾馆酒店度假养生使用。租赁意向期限为10年，从2012年4月16日起到2022年4月25日止，分4个合同期限执行，每3年为一个合同期（第十年为一个合同期），第一个合同期（前三年）每年月租金9.5元/m2,年租金为397.5万元；从第二个合同期开始（含），下一个合同期年租金比上一个合同期年租金递增10%，每半年支付一次租金。2012年4月22日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，被告向原告支付30万元作为合同履约保证金及按照合同约定支付了租金，对承租的18栋房产进行了全部装修装饰，并添置配套资产直接投入装修改造资金近4千万元。2012年下半年正准备营业，因原告经营宾馆、酒店营业前必须取得消防安全许可证，原告多次与被告协商，要求其办理涉案房产的房屋所有权证、土地使用证。直至今日，被告都无法取得该房产的相应权属证书及消防安全验收合格证，致原告承租的该房产经营宾馆、酒店无法营业，致原、被告双方所签订的《房屋租赁意向书》和《军队房地产租赁合同》的合同目的无法实现。2015年4月20日，原、被告双方签订了第二个合同期（三年）的《军队房地产租赁合同》、2016年5月20日又签订了一份《部分房屋退租协议书》。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十条第一款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或经验收不合格的，不得投入使用。因此，原、被告2011年11月8日签订的《房屋租赁意向书》、2012年4月22日签订的《军队房地产租赁合同》、2015年4月20日签订的《军队房地产租赁合同》、2016年5月20日签订的《部分房屋退租协议书》违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应属无效。
被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局辩称，1、2011年11月8日签订的《房屋租赁意向书》、2012年4月22日签订的《军队房地产租赁合同》、2015年4月20日《军队房地产租赁合同》（第二个合同期三年）、2016年5月20日签订的《部分房屋退租协议书》等是原、被告双方协商一致形成的，是双方真实意思表示，内容也不违反法律的规定。被告已按约交付出租的房产，原告也交纳了租金，原、被告双方均依约履行了合同确定的义务。2、涉案房屋土地性质属于军事用途，诉争房产产权无争议，权利人明确。3、法律没有规定出租人必须对租赁物要具有所有权，是否办理房产证不影响合同效力。4、原、被告双方所签订的合同载明原告对租赁的房产已做充分了解，应认定原告对房屋的产权状态和现状的情况明知。5、原、被告双方所签订的合同约定是将房屋用于酒店经营等活动，但办理消防相关手续是原告的义务，被告并无义务办理或者协助原告办理消防的相关手续。综上，原、被告依法签订的《房屋租赁意向书》、《军队房地产租赁合同》、《部分房屋退租协议书》的合同是双方真实意思表示，也没有违反法律及行政法规的规定，对原、被告双方当事人均具有约束力，应认定合法有效。
原告南昌市和飞生物科技有限公司属于无效合同向本院提交如下证据：
证据一、原、被告2011年11月8日签订的《房屋租赁意向书》，证明内容为该协议内容违反了法律的强制性规定，其合法性、关联性无效。
证据二、原、被告2012年4月22日签订的《军队房地产租赁合同》，证明内容为该协议内容违反了法律的强制性规定，其合法性、关联性无效。
证据三、民事起诉状一份（复印件），证明内容为原、被告2015年4月20日签订的《军队房地产租赁合同》、2016年5月20日签订的《部分房屋退租协议书》，证明内容为上述协议内容违反了法律的强制性规定，其合法性、关联性无效。
被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局对原告南昌市和飞生物科技有限公司所举证据质证认为：
对证据一、证据二、证据三的的真实性、合法性无异议，对原告所要证明的关联性有异议。原、被告依法签订的《房屋租赁意向书》、《军队房地产租赁合同》、《部分房屋退租协议书》是双方真实意思表示，也没有违反法律及行政法规的规定，对原、被告双方当事人均具有约束力，应认定合法有效。
被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局为抗辩原告南昌市和飞生物科技有限公司的主张，提供如下证据：
证据一、2011年11月8日，原、被告签订《房屋租赁意向书》一份；
证据二、2012年4月22日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》一份；
证据三、2015年4月20日，原、被告双方续签订的《军队房地产租赁合同》一份；
证据四、2016年5月20日，原、被告双方签订《部分房屋退租协议书》一份。
以上证据一至证据四的证明内容为：（1）《房屋租赁意向书》、《军队房地产租赁合同》、《部分房屋退租协议书》系双方在平等自愿的基础上协商一致形成的，系双方当事人真实意思表示，双方在合同上签字盖章，形式和内容均符合法律规定，合法有效。（2）诉争房产租赁事宜经被告上级主管单位批复同意出租。（3）被告已按合同约定向原告交付了租赁物，原告已接收并长期使用租赁物进行经营活动，合同不存在违反法律强制性规定的情形，故合同合法有效。（4）原告对所租赁的房产性质、房屋现状等内容已作充分了解并知悉。
证据五、洪土国用（登谱2013）第D069号土地使用权证一份。证明内容为：（1）租赁标的物附着的土地性质为划拨军事用地。（2）土地使用权人系被告，坐落地址南昌市青云谱区迎宾北大道998号，租赁标的物属于被告，权属无争议。（3）土地证上附图对于被告所有的房产进行了明确标注，地上房产系合法建筑。
证据六、南京军区房地产管理局出具的情况说明一份；
证据七、中国人民解放军南京军区房地产管理局出具的营区营房房产的分栋明细表一组。
上述证据六、证据七的证明内容为：诉争房产由被告使用管理，房屋系合法建筑、产权清晰权属无争议。
对被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局所举证据，原告南昌市和飞生物科技有限公司质证认为：
1、关于房屋租赁意向书：真实性无异议，对证明目的有异议，意向书是无效的，因为涉案房产没有房屋所有权证，按照军队房产管理条例，只有办理了房产证才可以出租，目前只有土地证，土地证上载明是划拨土地。
2、关于2012年4月22日的原、被告双方续签订的《军队房地产租赁合同》，对其部分内容有异议，其提交的合同的第八页2012年4月22日的日期之后的文字部分无效，属于对方事后批注。其他合同内容原告认为是真实的。且原告认为涉案房屋没有所有权证，无建设许可证和规划许可证，应属无效。
3、关于2015年4月20日原、被告双方续签订的《军队房地产租赁合同》，对其真实性无异议，但是原告认为该合同是无效的，因为涉案房屋没有所有权证件、无建设许可证和规划许可证，未经过消防验收。
4、关于2016年5月20日原、被告双方签订《部分房屋退租协议书》，对真实性无异议，原告认为内容是无效的，理由同上，也证明原告签订了退租协议的事实。
5、对土地使用权证的真实性无异议，恰恰证明是划拨用地，租赁必须转变土地性质，也证明土地上的建筑物不具备对外出租的合法条件。
6、情况说明书是被告对涉案房产的自己陈述，从其明细表可以说明涉案房屋原属于军队用房。
7、分栋明细表证明涉案房产是军事用房，不具备出租条件。
结合上述当事人的举证、质证意见，本院查明以下事实：
2011年11月8日，原、被告签订的《房屋租赁意向书》，内容为：中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局（以下简称甲方）将位于南昌市青云谱区迎宾北大道998号青云谱营区（南赣字第0223C号坐落）的18栋房屋（占地约90亩）建筑面积34872平方米出租给南昌市和飞生物科技有限公司（以下简称乙方）。租赁用途用于宾馆、酒店（度假、养生）。在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁用途。租赁意向期限为10年，拟从2012年4月16日起至2022年4月15日止，分四个合同期执行，每三年一个合同期（第十年一年为一个合同期），每个合同期签订一份《军队房地产租赁合同》。租金和租期从2012年4月25日起算。租金标准为：第一个合同期（前三年）每年月租金9.5元/平方米，年租金397.5万元，从第二个合同期开始（含），下一个合同期年租金比上一个合同期年租金递增10%，租金情况详见附件《意向租赁期每年租金一揽表》。房屋均按现状出租，乙方所支付的租金也仅为现状房屋租金，租金按照先付后用的原则，每半年支付一次。乙方对所承租的房屋和水电设施设备等已作了充分了解，租赁期间，所有租赁房屋及院内附属设施、设备的装修改造、管理维护、维修等工作，均由乙方负责并承担由此发生的全部费用。乙方应按期交付租金，逾期交付租金及有关费用超过10日后，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，所欠房租及有关费用无论数额多少，若逾期超过60日，由乙方承担违约责任，甲方有权单方面终止租赁意向书，除追缴清所欠费用之外，并按乙方提前终止合同的条款执行，即须按意向期租赁剩余年限租金总额的30%向甲方进行补偿【计算方式：补偿=（10年租金总额-
已支付累计租金）×30%】，并将所承租的房地产及本意向书和《军队房地产租赁合同》约定权属归甲方的全部财产完好无损的无条件交还甲方。又查明，2012年4月22日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，内容为：（1）第一个合同期（三年）的租赁期限自2012年4月25日起至2015年4月24日止，租金总额为1192.6224万元，年租金为397.5408万元。租赁用途为宾馆酒店（度假、养生）乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产，租金按半年结算，每半年的前十日内交付租金。（2）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等。再查明，2015年4月20日，原、被告双方续签订的《军队房地产租赁合同》内容为：租赁期限自2015年4月25日起至2018年4月24日止，年租金437.2949万元，租金总额为1311.8847万元。协议其它内容与前一次租赁合同内容相同。又查明，2016年5月20日原、被告签订了一份《部分房屋退租协议书》内容为：原、被告双方经协商，将租赁房屋中的2、4、5、10、47、50栋（建筑面积共计11327平方米），予以退租，退租时间以2016年5月25日为节点，即2016年5月25日之前按原租赁面积和租金不变，之后按23545平方米面积计算租金，除此之外租赁合同条款及约定均不发生变化。双方并制作了《每年租金情况一览表》作为合同附件。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案应认定为租赁合同纠纷。原告南昌市和飞生物科技有限公司认为，原、被告签订的《房屋租赁意向书》、2012年4月22日《军队房地产租赁合同》、2015年4月20日《军队房地产租赁合同》（第二个合同期三年）、《部分房屋退租协议书》等违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应属无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2004年12月30日，《建设部等关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》明确：军队利用空余房地产开发开展的租赁活动，是加强空余房地产管理的重要手段，即发挥了空余房地产的资源效益，支援了地方经济建设，又弥补了国防经费不足，对保障战备，服务部队起到了积极作用。《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产的有效凭证。本案中，被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局经上级部门批准，取得了《军队房地产租赁许可证》，被告中国人民解放军南京军区第十房地产管理分局将位于南昌市青云谱区迎宾北大道998号青云谱营区（南赣字第0223C号坐落）的18栋房屋（占地约90亩）建筑面积34872平方米出租给南昌市和飞生物科技有限公司，符合《建设部等关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作的通知》的规定，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益等规定的合同无效上述情形。另，2004年3月4日，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为：“根椐《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未拥理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根椐不同情况分别对待；第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格不由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。因本案所涉的出租的房屋不是《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，而租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，依据上述复函的内容要求，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，即原告南昌市和飞生物科技有限公司；且租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，原告南昌市和飞生物科技有限公司诉请认为，原、被告签订的《房屋租赁意向书》、2012年4月22日《军队房地产租赁合同》、2015年4月20日《军队房地产租赁合同》（第二个合同期三年）、《部分房屋退租协议书》等违反了《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的强制性规定，应属无效的理由，没有事实依据，本院不予支持，本院认定原、被告签订的《房屋租赁意向书》、2012年4月22日《军队房地产租赁合同》、2015年4月20日《军队房地产租赁合同》（第二个合同期三年）、《部分房屋退租协议书》有效。综上，依据《中华人民共和国消防法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十四条、第五十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：
驳回原告南昌市和飞生物科技有限公司的诉讼请求。
案件受理费220432元由原告南昌市和飞生物科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：农行南昌市象南广场支行，账号：14×××42-3，收款人：江西省高级人民法院，注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 姚永忠
代理审判员 张宗华
代理审判员 周中瑞
二０一六年十一月二十九日
书 记 员 张夏蕾