山东省威海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）威民一终字第1160号
上诉人（原审被告）文登中盛房地产开发有限公司，住所地威海市文登区香山路26号。
法定代表人卢雪峰，董事长。
委托代理人袁文虎，山东海明达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）于天宇。
委托代理人于先祝，城镇居民。
上诉人文登中盛房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原、被告于2012年10月12日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于北宫盛世花园居民小区8号1单元302室住宅一套，该楼房总价款为378837元；付款方式为一次性付款；被告应于2013年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，2、遭遇不可抗力，且被告不承担逾期违约的任何责任；被告如未按规定的期限交付房屋，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退回全部已付款，并按原告累计已付款的0.001%支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订当日，原告依约将购房款如数交付被告，被告为原告出具发票一张。
2015年6月8日，原告诉至原审法院，主张被告未能依合同约定交付房屋，且至今仍未能交付，故请求判令被告支付自2013年6月1日至房屋交付之日止，每日按购房款378837元的万分之一计付的违约金。被告辩称，被告未能按双方签订的商品房买卖合同约定的时间交付房屋，是由于天气的原因不符合施工条件所致。2012年冬天下雪，导致天气不具备施工条件，被监理部门要求停工，直至2013年4月21日天气才具备施工条件，停工时间达5个多月，不能按计划施工，导致不能按期交房，交房时间应当顺延，期间不应计算违约金。同时，涉案房屋已于2013年8月交付给原告。
原告为证实主张，提供“商品房买卖合同”、发票及维修基金收据各一份，经质证，被告均无异议。被告为支持其抗辩主张，提供由“文登市广厦工程建设监理有限公司”盖章的2012年11月5日出具的“工程停工令”、于2013年4月21日出具的“复工通知”以及被告自行整理的天气情况书面材料一份。原告对以上证据无异议。
另查，至原告起诉时，被告未能向原告交付房屋。被告主张其已向原告交付房屋，未提供证据证实。
据上述事实，原审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。原告按合同的约定向被告支付了全部购房款，被告应依约定的时间向原告交付房屋，其未予交付，造成违约，被告应承担违约责任。原、被告在合同中约定了违约金的计算方法，被告应依约定支付原告违约金。原告否认被告向其交付了房屋，被告无证据证实其向原告交付了房屋，应认定被告至今未向原告交付房屋，其违约金应计算至2015年10月10日，即32655.75元（378837元×0.0001×862天）。2015年10月11日之后至被告交付房屋期间的违约金，原告可另行主张权利。原告关于要求被告支付违约金之诉请的合理部分，证据充分，予以支持。虽然原告对被告提交的证据的真实性未提出异议，但被告在处于北方地区的文登施工，应充分考虑到季节的因素。由于冬季的到来致使工程无法施工，并不属于不可抗力。被告关于由于天气的原因导致无法施工，工期应顺延之辩称，理由不当，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年10月10日判决：被告文登中盛房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告自2013年6月1日起至2015年10月10日期间，未按期交付房屋违约金32655.751元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，由被告文登中盛房地产开发有限公司负担。
宣判后，上诉人文登中盛房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，应依法予以驳回。涉案商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2013年5月31日，交房时间逾期后，被上诉人从未向上诉人主张权利并要求支付违约金，至其起诉时，已经超过2年的诉讼时效，因此应当驳回被上诉人的诉讼请求；二、原判决不应认定上诉人至今没有交付房屋。由于当年天气不符合施工条件，上诉人在可以施工后及时施工完毕，并于2013年8月通知被上诉人等所有购房者交房，这一点从其他购房者的交付时间完全可以证实，但被上诉人在接到通知后，由于不急于使用房屋，故意不办理交房手续，拖延至今，被上诉人该恶意行为不应当予以支持，应当按照上诉人通知的时间认定房屋交付时间；三、上诉人未能按期交房时由于天气因素造成，属于不可抗力，交房时间当顺延。2012年冬天时间比往年长，从11月初就开始下雪，不符合施工条件，有关部门出具“停工令”，直到2013年4月21日才出具“复工通知”，期间达到接近5个月，而往年冬季停工的时间一般为3个月，2012年的天气条件属于上诉人不能预料的客观因素，应当视为不可抗力，交房时间应予以顺延。四、原判决依据合同约定计算违约金过高，请求二审法院予以调减。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法公正裁决。
被上诉人于天宇答辩称，威海冬天下雪属于常态，属于可预见的现象，不属于双方合同第八条约定的不可抗力。上诉人以下雪为由主张延期交房，与合同约定不符；双方合同第十一条约定，商品房达到交房条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，合同约定交房日期为2013年5月31日，而上诉人于2015年10月13日才通知被上诉人办理房屋交接手续，违约事实清楚，原审判决正确，请求维持原判。
二审期间，被上诉人提交上诉人向其发出的时间为2015年10月13日的交接房屋通知一份，经质证，上诉人对其真实性未有异议。上诉人提交威海市商品房使用说明书、商品房质量保证书六份，拟以证明涉案工程的其他购房者均于2013年9月22日办理了房屋交接手续，经质证，被上诉人对其真实性未有异议，但认为上诉人未按合同约定期限书面通知被上诉人交接房屋，构成违约，该宗证据与本案待证事实无关。
另查，涉案商品房预售合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
再查，被上诉人于二审期间自述其于2013年9月至2014年8月曾多次联系上诉人，询问房屋交接时间问题，其也知道涉案工程的其他购房户系于2014年8月办理的房屋交接手续，但因上诉人要求其把房屋交接时间倒签为2013年9月22日，并不同意给付违约金，故其未办理房屋交接手续，并认为上诉人应严格按照涉案合同第十一条的约定书面通知其办理房屋交接手续。
又查，上诉人于二审期间撤回关于被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由。
本院查明的其他事实与原审认定一致。
本院认为，关于在被上诉人起诉前为何一直未办理涉案房屋交接手续的问题，根据涉案合同第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，上诉人未提供证据证实其在2015年10月13日前书面通知被上诉人办理房屋交接手续，而是主张其系于2013年9月22日前一周以电话方式通知被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人予以否认，故应认定上诉人未能按照合同约定履行办理房屋交接手续的通知义务，构成违约。被上诉人于二审期间自述，其于2013年9月至2014年8月曾多次联系上诉人，询问房屋交接时间问题，其也知道涉案工程的其他购房户系于2014年8月办理的房屋交接手续，但因上诉人要求其把房屋交接时间倒签为2013年9月22日，并不同意给付违约金，在该种情况下，其认为上诉人应严格按照涉案合同第十一条的约定书面通知其办理房屋交接手续，故其未办理房屋交接手续。据此，应予认定被上诉人于2014年8月即已知道涉案房屋能够办理房屋交接手续。被上诉人主张上诉人要求将接收房屋时间倒签及不同意给付违约金，仅有原审法院（2015）威文民一初字第765号案件中当事人王玉海的证言证实，未提供其他相应证据予以证明，而王玉海亦与本案上诉人因逾期交付房屋问题成诉，该证人证言不足采信，故被上诉人该主张证据不足，本院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，依据该规定，在上诉人业已违约的情形下，被上诉人明明知道其所购房屋已能办理交接手续，依法应积极前去办理，以防其损失的扩大，但被上诉人未予办理，由此产生的损失，不得要求上诉人赔偿。故上诉人支付被上诉人逾期交房违约金的期限计算至2015年8月31日为宜，违约金具体数额为17312.9元（378837元＊0.0001＊457天）。
关于上诉人主张的天气原因能够成为延期交房的事由的问题，根据我国《民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第117条之规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。据此，认定一个事件是否构成不可抗力应同时具备以下几个条件：1、事件应发生在订立合同之后，2、该事件是在订立合同时双方所不能预见的事，3、该事件的发生是不可避免、不能克服的，4、该事件不是因为任何一方过失所引起的。天气因素对施工进度的确会造成影响，但天气因素是建筑行业内施工时间长短的必然考虑因素，北方冬季下雪亦属于正常的天气现象，并非不能预见。上诉人作为专业的房地产开发商在销售房屋时，应根据行业通常做法在确定交房时间时对天气因素作考虑，对可能影响工期的各种因素进行充分的估计，依据销售地区的气象记录，合理预计工期，事先合理扣除天气因素可能影响的工期，确保其在承诺的交房日期前能够顺利完工，涉案天气原因依法不应属于诉争合同第八条的约定的情形，且上诉人亦未能在其主张的天气原因发生后，按照合同约定日期通知被上诉人。故上诉人以下雪天气主张延期交付房屋并据此主张免除或减轻违约责任，理由不当，本院不予支持。
关于上诉人主张原审依据合同约定认定违约金过高，应予调减的问题，诉争合同明确约定了双方当事人违约情形下应承担的违约责任，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，上诉人主张该约定过高，未能提供相关证据予以证明，本院不予认定。
综上，上诉人上诉理由正当部分，本院予以支持；不当部分，不予支持。原判对逾期交房期间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字第767号民事判决为：上诉人文登中盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人逾期交付房屋违约金17312.9元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费308元，由上诉人文登中盛房地产开发有限公司负担163元，被上诉人于天宇负担145元；二审案件受理费616元，由上诉人文登中盛房地产开发有限公司负担326元，被上诉人于天宇负担290元。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯进荣
代理审判员 蒋 涛
代理审判员 侯善斌
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 刘双双