河北省保定市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保民一终字第1489号
上诉人（原审原告、反诉被告）鹿秋改。
委托代理人杨金肖，河北俱时律师事务所律师。
委托代理人程剑锋，河北俱时律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）张江涛，又名张涛，系鹿秋改之子。
委托代理人杨金肖，河北俱时律师事务所律师。
委托代理人程剑锋，河北俱时律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）张铁刚。
委托代理人张冲。
委托代理人董红茹，定州市北城区大道观社区居委会推荐。
上诉人鹿秋改、上诉人张江涛因合资、合作开发房地产纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2014）定民初字第1875号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人鹿秋改、张江涛及二人共同委托代理人杨金肖，被上诉人张铁刚委托代理人张冲、董红茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，二原告所居住的北门街62号系原告张江涛与其父张亚君（已故）共用，户主为张亚君。2011年8月5日二原告与被告订立“联建房屋协议”，二原告为甲方，被告为乙方。双方约定，联建方式：1、甲方提供联建房屋土地。2、乙方负责建房用地的整体规划、设计、图纸，经甲方同意并认可后方可施工。3、甲方负责提供水源、三相电源，水电费用乙方完全承担。4、工程建设中，所有材料、用工等费用全部由乙方全部承担。房屋基本配置：1、房屋为三层砖混结构：一层门脸房，二、三层为住宅。2、房屋为三层临街楼房，按建筑面积均为七间。其他：1、施工日期为150天。从2011年8月17日开始到2012年1月17日结束。2、乙方支付工程保证金壹万元，二层封顶后全部退还。3、甲方负责解决因工程开工引起的四邻纠纷。4、施工期间一切事故由乙方负责并承担全部责任。5、工程按期完工并能正常使用后，甲方得其北边（一至三层）四间及后边小院；乙方得其南边（一至三层）三间及后边小院。一方违约时必须向另一方支付因违约造成的各种损失。落款处有双方当事人及见证人签名。签订协议后，原告提供土地，被告于2011年8月17日开始施工，未申请相关规划许可、无设计图纸。施工期间双方因为各种原因发生多次协商，至2012年4月17日，被告将七间三层房屋主体完工，门窗及地砖均未进行完工，之后被告未再进行施工。
诉讼中，原告申请对自己应得的四间三层房屋的租赁损失进行了鉴定，经保定诚信资产评估有限责任公司评估，其租赁费评估值为61450元；被告对自己建筑房屋的工程造价也申请了鉴定，经保定市中盛信达工程造价咨询有限责任公司评估鉴定：“联建房屋的工程总造价为433672.42元，人工费和材料费总价为350954.84元。”。
另查明，被告没有相应的建筑资质，原告亦未审查被告的资质情况。
原审法院认为，原、被告双方协议的内容本身不违反法律规定，属有效协议。在履行协议过程中，因被告未按约定的内容办理有关的规划许可等相关法律手续，并且协议现已停止履行，在原告向被告表达的解除协议的意思表示到达被告时协议即已解除，故无需再判决解除。关于原告要求的租赁损失，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据本条规定，即使原告的房屋已经交付使用并租赁，其租金利益也因无相关规划许可或批准而不应当受到保护，故对原告要求租赁损失180000元的请求不予支持。关于反诉，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原、被告的协议解除后，因被告施工投入的人工、材料已经添附在原告的土地上，原告即占有了被告投入的人工、材料，保定市中盛信达工程造价咨询有限责任公司评估的人工费和材料费总价为350954.84元，应由原告返还被告，高出该项费用的其他可得利益不予支持。至于被告所述在原告处的建筑工具原告否认，被告亦无证据证实，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。二、原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）人工费、材料费350954.84元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元由原告鹿秋改、张江涛负担，反诉费4920由原告鹿秋改、张江涛和被告张铁刚各负担2460元。
上诉人鹿秋改、上诉人张铁刚不服一审判决，上诉称，一、一审法院以房屋没有办理建设工程规划许可证为由，不予支持上诉人的租赁损失，明显错误。一审法院该理由明显是将被上诉人的违约造成的不利后果，强加给上诉人承担。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此被上诉人应当赔偿上诉人的租赁损失。二、一审判决上诉人赔偿被上诉人人工费、材料费共计350954.84元，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人之间签订的《联建房屋协议》约定，被上诉人负责房屋用地的规划，一审法院认定因被上诉人违约导致该房屋没有取得规划许可证。被上诉人为上诉人建设的房屋因没有取得规划许可证，按照《城乡规划法》规定属于违法建筑，目前房屋状态依法应予以拆除，同时可能还会被罚款。《合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，上诉人不仅不应该支付被上诉人任何建设费用，同时被上诉人应该恢复原状，支付拆除费用，因此给上诉人造成的损失被上诉人也应该赔偿。一审庭审中，上诉人提出对房屋质量进行鉴定申请，法院没有允许，被上诉人也没有证据证明房屋已经建设的部分质量符合国家安全标准。一审法院仅以被上诉人施工投入的人工、材料添附在原告土地上为由判决上诉人支付人工费、材料费没有事实和法律依据。此外，评估机构对上诉人的租赁损失鉴定数额明显过低严重低于市场房租租赁价格。评估机构对建房人工费、材料费评估过高，特别是材料费，严重高于市场实际行情。评估机构对人工费、材料费的评估是评估的合格的房屋建设所需人工费、材料费，如果所建房屋存在严重质量问题或存在偷工减料行为，该评估结论就不再有参考价值。综上所述，请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求，或依法发回重审。上诉费用由被上诉人承担。
被上诉人张铁刚答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。导致被上诉人无法继续施工是因为上诉人的原因，因此一审认定由上诉人给付被上诉人人工费和材料费符合法律规定。请求驳回上诉，维持一审判决。
二审经审理查明事实与原审查明一致。
本院认为，依照我国相关法律规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方应具备房地产开发经营资质，一方提供的土地应具有国有土地使用权。本案双方当事人均不具备合作开发房地产的主体资格，协议内容亦不属于房地产开发，双方为联合建房合同关系，一审法院以合资、合作开发房地产合同纠纷审理本案不当。
按照双方联建房屋协议，二上诉人提供自有宅基地，被上诉人提供资金并进行建设，双方按比例分配所建房屋。双方约定并不违反法律规定，一审判决认定有效正确。因双方当事人分属不同的集体经济组织，被上诉人不能取得相应房屋的宅基地使用权，对此，双方均有过错。二上诉人解除合同的意思表示已明确向被上诉人表达，被上诉人未在法定期限内诉请确认合同解除无效，故一审判决认定双方合同已解除符合法律规定。双方合同解除后，二上诉人取得所建房屋的占有、使用、收益权利，应返还被上诉人投入的人工费、材料费。二上诉人主张人工费、材料费的评估造价过高，但未提交证据予以反驳。二上诉人主张被上诉人所建房屋存在质量问题，但并未提交主体存在质量问题的证据，故一审判决对评估结论予以采信符合法律规定。二上诉人主张所建房屋的预期租赁损失，因其未提交证据证明所建房屋在预定竣工日后的租赁合同，不能确定必然发生租赁损失，故一审判决未支持其租赁损失并无不当。
综上，上诉人鹿秋改、上诉人张铁刚的上诉理由不成立，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7182元，由上诉人鹿秋改、上诉人张铁刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 硕
代理审判员 赵鹏壮
代理审判员 徐 超
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 孙 韵