江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0106民初2765号
原告：张仕蘋，女，1973年11月15日生，汉族，南京英智文化艺术培训有限公司职工。
委托诉讼代理人：杨超，江苏苏博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛灿灿，江苏苏博律师事务所律师。
被告：南京晓勤文化艺术培训有限公司，住所地南京市鼓楼区湛江路69号17幢4单元102、202室。
法定代表人：付长容，执行董事。
被告：覃春玫，女，1975年3月3日生，汉族，南京晓勤文化艺术培训有限公司职工。
两被告共同委托诉讼代理人：陈本林，江苏天豪律师事务所律师。
第三人：王晖，男，1963年2月23日生，汉族。
第三人：王艺妮，女，1990年5月25日生，汉族。
原告（反诉被告）张仕蘋诉被告（反诉原告）南京晓勤文化艺术培训有限公司（以下简称晓勤公司）、覃春玫、第三人王晖、王艺妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张仕蘋及其委托诉讼代理人杨超、薛灿灿，被告覃春玫及两被告共同委托诉讼代理人陈本林到庭参加诉讼。第三人王晖、王艺妮经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。
张仕蘋向本院提出诉讼请求：1.解除张仕蘋与晓勤公司签订的《房屋租赁协议》；2.晓勤公司支付违约金4.5万元；3.晓勤公司返回房屋押金2万元；4.晓勤公司赔偿经营损失10万元；5.覃春玫对上述债务承担连带赔偿责任；6.晓勤公司、覃春玫承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月24日，原告与晓勤公司签订了《房屋租赁协议》，双方约定晓勤公司将位于南京市湛江路69号17幢4单元102、202室商业用房二楼（以下简称涉案房屋）转租原告用于教育培训，同时约定租赁期限、租金支付方式、押金、违约责任等。原告依约支付了房租及押金。2016年11月初，覃春玫作为晓勤公司的前股东和实际控制人，多次向原告催收第二期房租。2016年11月24日，覃春玫收到原告支付的房租后，于2016年12月9日解除与涉案房屋所有权人的租赁关系，转由周睿承租。2016年12月16日，晓勤公司变更了法定代表人、股东。后张仕蘋从房主处得知，晓勤公司没有转租权，且周睿与房主的新的租赁关系使得原告无权再继续使用涉案房屋。周睿承租房屋用途亦是教育培训，因而原告无法继续经营。综上，晓勤公司没有转租权，且在房屋租赁关系发生改变前未提前三个月通知原告，其行为己构成根本违约；覃春玫恶意转移财产侵犯晓勤公司的财产权益，应当承担连带责任。故张仕蘋诉至法院，请求判如所请。
晓勤公司、覃春玫辩称，1.原告不享有合同解除权。晓勤公司未将房屋进行转让或者其他处分，不存在违约行为，不应当承担违约金及经营损失等责任。2.原告支付的房屋押金应该在结清相关费用之后再结算。3.覃春玫不应当承担连带责任。2016年12月，晓勤公司的股东由童顺敏和覃春玫变更为付常蓉，不存在股东与公司财产混同的情形。综上，请求依法判决。
第三人王晖、王艺妮未答辩。
晓勤公司向本院提出反诉请求：1.解除双方于2016年6月24日订立的《房屋租赁协议》及《房产租赁协议补充协议》；2.张仕蘋腾退租赁房屋、恢复原状，并按年租金187500元的标准支付自2017年6月24日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费；3.张仕蘋支付晓勤公司违约金46875元；4.张仕蘋支付晓勤公司垫付的学费退款19132元；5.张仕蘋支付晓勤公司垫付的电费1110.17元（暂计算至2017年2月）、物业管理费1536元（暂计算至2017年6月23日）；6.张仕蘋承担全部诉讼费用。事实和理由：晓勤公司与张仕蘋签订《房屋租赁协议》及《房产租赁协议补充协议》。2016年7月3日，双方对于生源转让事宜办理交接确认手续，双方按学费的一半结算。双方确认，晓勤公司支付71328元给张仕蘋，相关转让生源的教学管理事务全部由张仕蘋自行负责。经过一段时间学习后，因学生不认可授课老师的教学水平等，部分学生家长要求退学退费，晓勤公司为其垫付退费19132元。张仕蘋因经营存在问题，将之迁怒于晓勤公司。同时张仕蘋多次要求解除合同，并扰乱晓勤公司正常的经营秩序，使得教学无法继续，造成较大损失。张仕蘋还拖欠电费、物业费，故晓勤公司有权解除合同。现晓勤公司提起反诉，请求依法判决。
张仕蘋辩称，按照双方签订的补充协议，晓勤公司不再经营与张仕蘋有竞争关系的数学、英语课程，但是晓勤公司一直对此做招生宣传，已构成违约。张仕蘋现在已不是承租人，晓勤公司无权向张仕蘋收取该费用。
本院经审理查明事实如下：涉案房屋登记所有权人为第三人王晖、王艺妮。
2016年6月24日，晓勤公司（甲方）与张仕蘋（乙方）确定《房屋租赁协议》，约定由乙方承租涉案房屋（建筑面积284.46平方米），用于教育培训；租赁期限，自2016年6月24日起至2020年1月10日止；租金，第一年18万元，第二年和第三年为187500元，该租金不含税，如果租用期间由于国家政策变化和开发票等情况所产生的相应税金由乙方承担；乙方在本合同签署后，向甲方支付押金2万元，前半年租金9万元；租金支付方式，每半年支付一次，提前一个月支付下期租金，即在每年的上半年5月24日前支付，下半年11月24日前支付；租赁期间乙方自行承担及时缴纳自己所使用份额的水电、通讯、物业管理费，如发生拖欠且乙方拒绝补交，则由此产生的纠纷由乙方负责解决，甲方有权收回房屋，解除本协议，并向承租人追偿损失，如因甲方恶意延期维修设施，造成拖欠，乙方不承担违约责任和损失；租赁期间，如本房产的房东依据甲方与房东签订的租赁合同主张甲方与乙方的租赁合同无效，则甲方承担由此给乙方造成的损失，甲方必须退回乙方当年未发生额租金及支付给乙方违约金（违约金为当年月租金的3个月租金），另外赔偿承租人装修费以及由此造成的经营损失费；乙方租赁期满租金期间，如房东将房产进行转让、出售或做其他处分，甲方必须提前三个月通知乙方，同时保证乙方能够在本协议规定的租赁期间内正常继续使用本房产进行经营活动，若甲方违约，甲方必须退回乙方当年的未发生额租金及支付给乙方违约金（违约金为当年月租金的3个月租金），另赔偿承租人装修费以及由此造成的经营损失费；本协议经双方签订后生效等等。覃春玫在合同尾部甲方经办人一栏签字，张仕蘋在合同尾部乙方一栏签字。
当日，双方签订《房产租赁协议补充协议》，双方约定，本协议是房产租赁协议的重要补充协议，直接影响相关房产的使用；自本协议签署之日起，甲方不再经营与乙方有竞争关系的小学和中学的数学和英语课程；甲方保证在乙方租赁房产期限内，配合乙方在甲方生源中开展正常的语、数、英三科联合报名和有关经营工作等等。同时，张仕蘋支付覃春玫租金8万元（2016年6月24日至2016年12月23日）、押金2万元。张仕蘋与晓勤公司因双方转让学费协议充抵租金1万元。2016年11月24日，张仕蘋通过银行转账支付晓勤公司9万元。
2016年8月17日，张仕蘋向晓勤公司送达《关于南京晓勤文化艺术培训有限公司违反合同继续供学生上数学、英语课等事宜的函》，称晓勤公司不应违反合同约定继续进行数学、英语培训；晓勤公司无故阻拦原告方安装门头招牌，造成原告损失；晓勤公司应提供房屋业主授权转租的书面证明，否则承担一切后果。当日，覃春玫收到该函后，注明“已收到，但本人意见与张仕蘋不符”。2016年12月21日，张仕蘋通过微信告知覃春玫，其已经询问房主，房主告知晓勤公司没有权利转租房屋，晓勤公司另介绍他人承租涉案房屋，2017年1月9日将要求张仕蘋腾空房屋；原告方已经进行大量投入，如果房主所述是真实的，张仕蘋的损失巨大；被告方应尽快说明。2017年2月23日，覃春玫通过微信联系张仕蘋，要求其缴纳2016年12月电费416.63元。后张仕蘋回复称，覃春玫应出具其与晓勤公司雇佣关系证明以及授权证明。
2017年3月28日，晓勤公司出具证明一份，证明覃春玫为晓勤公司总经理，全权负责晓勤公司的一切事务。
2017年3月27日，张仕蘋以晓勤公司、覃春玫为被告，以郑锦芳为第三人向本院提起诉讼。2017年4月6日，两被告收到本院送达的起诉状副本及应诉材料等。
2017年4月10日，覃春玫通过微信告知张仕蘋缴纳半年物业管理费1536元，并提供名称为南京斯达特教育信息咨询有限公司的发票。张仕蘋回复称，覃春玫应出具其与晓勤公司雇佣关系证明以及授权证明。2017年6月24日，覃春玫通过微信告知张仕蘋，因租金已到期，要求张仕蘋明后两日取走物品，两天后将清空二楼。2017年6月27日、6月29日、7月31日，因涉案房屋的物品被清理，张仕蘋向南京市鼓楼区汉中门派出所报警。2017年6月27日，覃春玫清空涉案房屋，并由周睿使用。双方均认可覃春玫清空房屋，属于履行晓勤公司的职务行为。
另查明:2014年11月11日，王晖与童顺敏签订《房屋租赁协议》，由童顺敏承租涉案房屋，用于教育培训；2014年11月1日至2015年1月10日为免租期，期限为2015年1月11日至2020年1月10日；租赁期间，承租人在没有得到出租人书面同意的情况下无权转租或转让该房屋。合同尾部承租方承租人、联系人处由童顺敏、覃春玫签字，笔迹一致；合同尾部出租方出租人、联系人处有王晖、李敬签字。
2014年11月27日，晓勤公司成立。2016年12月16日，晓勤公司的股东由“童顺敏、覃春玫”变更为“付长容”，法定代表人由“童顺敏”变更为“付长容”，企业类型由“自然人投资或控股有限责任公司”变更为“自然人独资公司有限责任公司”。
2016年8月10日，英智公司成立，法定代表人为高骏，股东为张仕蘋、高骏，住所地为涉案房屋。2016年8月11日，南京英智文化艺术培训有限公司（以下简称英智公司）与南京市秦淮区姜福东图文制作中心签订《英智培训招牌制作安装工程合同》，用于制作英智培训招牌。2016年8月23日，英智公司企业住所地变更为南京市××室。
诉讼中，张仕蘋申请撤回对郑锦芳的起诉。
对于以上双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。
庭审中，两被告提供王晖与周睿2016年12月9日签订的《房屋租赁协议》（租赁期限为2017年1月11日至2020年1月10日）、周睿的说明，用以证明所有权人王晖将涉案房屋租给周睿，周睿同意晓勤公司将202室转租给张仕蘋。张仕蘋认为，对该证据真实性、合法性、关联性无异议，可以看出涉案房屋已由周睿承租，原告对涉案房屋处于无权占有的状态。
张仕蘋认为，租赁的涉案房屋现在算是用于经营，但是不敢招生；两被告认为，还在经营。张仕蘋认为，在覃春玫还是晓勤公司的股东时，向其交纳过物业费、电费，自从知道晓勤公司股东变更后，就没有缴纳。两被告称，付长蓉与覃春玫是朋友关系，童顺敏是覃春玫的母亲；周睿是被告方介绍给房主的，2016年下半年，因为部分家长退学，张仕蘋多次阻挠我们，然后被告方找周睿进行协调。原、被告均认为双方之间的租赁合同有效。
本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院根据双方当事人的诉辩意见和查明的上述事实，做如下分析：
关于张仕蘋与晓勤公司签订的房屋租赁协议的效力问题。晓勤公司与张仕蘋签订房屋租赁协议时，并未取得房屋所有权人的授权可以转租涉案房屋。本院依法追加涉案房屋所有权人作为第三人参加诉讼，但第三人并未到庭参加诉讼，亦未陈述是否允许晓勤公司转租涉案房屋。张仕蘋于2016年6月24日开始使用涉案房屋，第三人至今并未对晓勤公司向张仕蘋转租提出异议，而且原、被告签订租赁合同系双方真实意思表示，因此租赁合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。
关于覃春玫是否承担本案连带责任的问题。覃春玫与张仕蘋签订租赁合同，是以晓勤公司的名义签订的，而且张仕蘋并未提出异议。在以后双方处理纠纷的过程中，均由张仕蘋与覃春玫联系交涉，覃春玫并未以个人名义而是以晓勤公司的工作人员身份从事活动，因此覃春玫的行为是履行职务，其行为后果应由晓勤公司承担。张仕蘋主张覃春玫承担连带责任的主张，没有法律依据，本院不予支持。
关于晓勤公司是否构成违约的问题。双方在租赁合同中约定的租赁期限为2016年6月24日至2020年1月10日，而且张仕蘋亦支付晓勤公司租金18万元、押金2万元。在张仕蘋承租使用涉案房屋的过程中，晓勤公司却促成王晖将涉案房屋出租予周睿，二人亦于2016年12月9日签订《房屋租赁协议》（租赁期限为2017年1月11日至2020年1月10日），因此晓勤公司在其与张仕蘋没有解除租赁合同的情况下促使涉案房屋另行出租，使得张仕蘋无法实现合同目的，构成根本违约。同时覃春玫又于2017年6月27日强行将涉案房屋清空，致使张仕蘋无法使用涉案房屋，晓勤公司亦构成违约，应承担违约责任。根据公平和诚信的原则，结合本案的具体情况以及晓勤公司违约程度、原因等因素，本院酌定晓勤公司支付张仕蘋违约金35000元。对于张仕蘋主张的其他损失，其提供的证据不足以证明其主张，而且上述违约金亦可以弥补张仕蘋的相关损失，因此本院不予支持。
关于双方之间租赁合同（包括《房屋租赁协议》、《房产租赁协议补充协议》）是否解除的问题。晓勤公司于2017年4月6日收到应诉材料，视为张仕蘋要求解除合同的通知到达晓勤公司；而且晓勤公司已经促成王晖与周睿签订租赁合同，证明晓勤公司已经不愿继续履行合同，晓勤公司亦反诉要求解除租赁合同，因此双方均同意解除租赁合同，双方之间的租赁合同解除。
双方之间合同解除，晓勤公司应返还张仕蘋支付的押金2万元。
关于张仕蘋是否构成违约的问题。张仕蘋一直与覃春玫联系，曾向晓勤公司支付电费、物业管理费，亦向晓勤公司账户支付过租金，因此张仕蘋称不清楚向谁支付物业管理费、电费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。虽然双方未约定具体支付物业管理费、电费的期限，但在覃春玫要求张仕蘋支付上述费用后，张仕蘋应按照合同约定支付，但张仕蘋一直没有支付，构成违约，应承担违约责任。双方在合同中约定“租金支付方式，每半年支付一次，提前一个月支付下期租金”，在双方合同没有确定解除的情况下，张仕蘋没有提前一个月支付下期租金，亦未向晓勤公司交接涉案房屋，张仕蘋构成违约，应承担违约责任。根据公平和诚信原则，结合本案的具体情况以及张仕蘋的违约程度等，酌定张仕蘋支付晓勤公司违约金5000元。
关于张仕蘋是否应支付晓勤公司物业管理费、电费的问题。张仕蘋对于其与覃春玫微信联系时覃春玫提出的电费（416.63元）、物业费（1536元）金额没有异议，而且张仕蘋亦缴纳过上述费用，因此张仕蘋应支付上述费用。对于晓勤公司主张的其他电费，晓勤公司未提供相关证据证明其主张，待晓勤公司确定具体金额后，另行主张。
关于晓勤公司要求张仕蘋腾退租赁房屋、恢复原状，并支付逾期腾房占有使用费的问题。张仕蘋已支付晓勤公司一年租金18万元，且覃春玫于2017年6月24日要求张仕蘋取走物品并于同年6月27日清空涉案房屋，晓勤公司已经占有、控制涉案房屋，因而没有主张上述权利之必要。对于晓勤公司的该项主张，本院不予支持。
关于晓勤公司主张的垫付学费问题。晓勤公司提供的收条等证据不足以证明其主张，因此本院不予支持。
综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除张仕蘋与南京晓勤文化艺术培训有限公司于2016年6月24日签订的《房屋租赁协议》、《房产租赁协议补充协议》；
二、南京晓勤文化艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内退还张仕蘋押金20000元；
三、南京晓勤文化艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付张仕蘋违约金35000元；
四、张仕蘋于本判决生效之日起十日内支付南京晓勤文化艺术培训有限公司电费、物业管理费合计1952.63元；
五、张仕蘋于本判决生效之日起十日内支付南京晓勤文化艺术培训有限公司违约金5000元；
六、上述第三、四、五项相互充抵，南京晓勤文化艺术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付张仕蘋违约金28047元；
七、驳回张仕蘋的其他诉讼请求；
八、驳回南京晓勤文化艺术培训有限公司的其他反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11075元，反诉费5055元，由张仕蘋负担6075元，南京晓勤文化艺术培训有限公司负担10055元。综上，南京晓勤文化艺术培训有限公司支付张仕蘋上述费用3980元（此款张仕蘋已预交，南京晓勤文化艺术培训有限公司在履行上述给付义务时一并给付张仕蘋）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周力文
人民陪审员 蒋 辉
人民陪审员 肖 鸣
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 夏 娜