山东省平邑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平商初字第1738号
原告邵士凯，男，1984年2月25日生，汉族，居民，住平邑县。
原告孙美桂，女，1981年9月8日生，汉族，居民，住平邑县。
委托代理人武涛，山东鲁南律师事务所律师。
被告临沂市信诚房地产开发有限公司，住所地平邑县城兴水路中段北侧84号。
法定代表人韩新民，经理。
委托代理人王恪，山东平大律师事务所律师。
被告平邑县人民政府平邑街道办事处，住所地平邑县城浚河路233号。
法定代表人闫光成，主任。
委托代理人廉勇，山东东蒙律师事务所律师。
原告邵士凯、孙美桂与被告临沂市信诚房地产开发有限公司、平邑县人民政府平邑街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵士凯、孙美桂及其委托代理人武涛，被告临沂市信诚房地产开发有限公司的委托代理人王恪、被告平邑县人民政府平邑街道办事处的委托代理人廉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵士凯、孙美桂诉称，2013年9月3日，我们与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订了《聚福园认购书》。当日向二被告交纳了定金94207，二被告出具收据一张，用于认购购买待开发的聚福园小区8号楼3单元601室楼房一套，但由于二被告故意隐瞒缺乏建设和售楼的法定手续，严重欺骗了我们，导致至今无法签订《商品房买卖合同》。二被告至今没有竣工和楼房交付的具体期限，给我们造成很大经济损失和不便，双方签订的《聚福园认购书》的房地产买卖行为无效，二被告应当立即退回我们的所有交款，并承担相应的法律责任。为维护我的合法权益，特提起诉讼，依法确认我们与二被告的房地产买卖行为无效，二被告退还我们款94207元及利息，由二被告承担我们已交款一倍的赔偿责任。诉讼费由二被告承担。
被告临沂市信诚房地产开发有限公司辩称，原告并未向我公司履行定金交纳及购房款的交纳，双方并未形成房屋买卖这一具体事宜。原告自称收款人为平邑县平邑街道办事处，对这一事实原告是自认的，可以排除原告与我公司房屋买卖的具体事宜。原告提交的收款票据是在被告街道办审计站监管下由城中社区居委使用的固定票据，我公司并没有收取原告所诉定金，不具有返还义务，原告应当向实际收款人另行主张。案外人城中社区居委借用我公司名义，涉案楼盘的所有事务均由案外人城中居委负责管理，与我公司无关。因此，原告无权对我公司提出诉讼请求，请法院依法驳回原告的诉求。
被告平邑县人民政府平邑街道办事处辩称，原告起诉平邑街道办事处没有任何事实及法律依据，应依法予以驳回。第一，被告平邑街道办事处不是合同相对人，本案是房屋买卖合同纠纷，合同的卖方及现金收据均是临沂信诚公司，平邑街道既不是卖方也不是买方，不是合同主体，不应承担法律责任。第二，聚福园小区6-8号楼是城中社区居委与信诚公司联合开发建房，合同约定所有的投资和售楼等均由城中社区居委投资和售楼，信诚公司按售楼总额的1.5%收取费用，城中社区居委系该楼盘的实际开发人，应当追加城中社区居委为共同被告。第三，按照县委办公室平办法（2012）23号文件规定，平邑街道对所管辖村居的公章、现金收入、合同、账册进行监管，其中城中社区居委是平邑街道所管辖村居，其卖给原告的楼房款按照上述规定由平邑街道代为管理，该售楼款因此汇入平邑街道账户，城中社区居委出具收款收据，按照文件规定必须使用临沂市农村集体经济组织统一收款收据，领取该发票时由审计站加盖监管章后领取使用。平邑街道对于城中社区居委售楼的全部房款全部由城中社区居委建楼支出使用，全部领取完毕。平邑县街道作为售楼资金代管单位无权擅自处置，由该款的所有权人平邑城中社区居委支付使用，因此，在本案中平邑街道不应承担还款责任，原告起诉平邑街道办事处没有任何事实及法律依据，应依法予以驳回。
经审理查明，原告邵士凯与孙美桂系夫妻关系。2013年9月3日，原告邵士凯与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订了聚福园认购书，主要内容为：一、认购房屋：楼宇位置为8号楼3单元6层601户，房屋单价为每平方米2480元，建筑面积为107.89平方米，房屋总价款为叁拾万零陆仟肆佰零捌元整，定金为94207元整，付款方式为现金。二、认购说明：1、买受人为取得房屋的优先购买权，在签订本认购书时，自愿交付上述所列之定金。2、买受人签订认购书后，定金不予退还。在规定期限内，出卖方有义务为买受人保留本认购房屋。3、买受人签订认购书后，待出卖方开始统一组织签订《商品房买卖合同》，买受人接到通知后，七日内应与出卖方签订《商品房买卖合同》并付首期房款，定金转入首期房款。如逾期，出卖方有权单方终止本认购书，定金不予退还。4、签订《商品房买卖合同》后本购书自动失效。5、买受人在支付定金时，双方对上述约定均无异议。6、买受人如变动电话及地址应及时通知出卖方。7、房屋面积最终以政府主管部门认定的测绘机构出具的实测数据报告为准，多退少补。8、办理银行按揭贷款客户，首付款比例按银行规定为准。9、车库价款及储藏室价款另行计算。原告邵士凯在协议书上签字并按手印，协议书上盖有被告临沂市信诚房地产开发有限公司公章。
签订认购书当日，原告邵士凯通过银行向二被告交纳了首付款94207元。由二被告出具了山东省临沂市农村集体经济组织统一收款票据一份（0035071号），该票据内容为：交款人：邵士凯，收费项目名称：收聚福园首付款（牛克玲转邵士凯），金额：94207元，备注：8#3-601，人民币玖万肆仟贰佰零柒元，上盖有被告临沂市信诚房地产开发有限公司财务专用章和平邑县平邑镇审计工作站章。平邑县平邑镇审计工作站系被告平邑县人民政府平邑街道办事处的下属单位。截止开庭时被告未取得该楼的商品房预售许可证。
2015年7月1日，原告以其诉讼请求诉至本院，因原、被告意见不一致，本案未能达成协议。
上述事实，主要是根据当事人陈述、举证、经质证所认定的，其证据材料均在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，被告临沂市信诚房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，违反法律、行政法规的强制性规定，与原告邵士凯签订的聚福园认购书，应当认定为无效。
原告邵士凯与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订了聚福园认购书后，通过银行向二被告交纳购房款94207元，被告临沂市信诚房地产开发有限公司和平邑县人民政府平邑街道办事处下属单位平邑县平邑镇审计工作站共同加盖印章的收款票据予以确认。
原告邵士凯交付购房款，截止原告起诉之日，被告临沂市信诚房地产开发有限公司未通知原告邵士凯签订商品房买卖合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”。被告临沂市信诚房地产开发有限公司应当双倍返还购房定金，现原告邵士凯未要求双倍返还购房定金，是对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；。”，被告临沂市信诚房地产开发有限公司应当返还原告邵士凯购房款并支付利息，赔偿原告邵士凯已付购房款一倍的损失。因原告邵士凯未交纳购房款一倍损失的诉讼费，对其要求的由二被告承担其已交款一倍赔偿责任的诉讼请求，本案不予审理。《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题批复》规定：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”银行账户是被告平邑县人民政府平邑街道办事处对外活动的重要凭证，被告平邑县人民政府平邑街道办事处以代为管理而出借银行账户违反了相关法律规定，在本案诉讼中形成了不可分的诉讼权利义务关系，应当确定为共同诉讼人。被告平邑县人民政府平邑街道办事处出借银行账户的行为违反了中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》关于存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户的规定，应当为其过错行为承担连带责任。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题批复》之规定，判决如下：
一、原告邵士凯与被告临沂市信诚房地产开发有限公司签订的聚福园认购书无效。
二、被告临沂市信诚房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告邵士凯购房款94207元及利息（利息自2013年9月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。
三、被告平邑县人民政府平邑街道办事处对上述第二项承担连带偿还责任。
四．驳回原告邵士凯要求由二被告承担其已交款一倍的赔偿责任的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2155元，由被告临沂市信诚房地产开发有限公司和被告平邑县人民政府平邑街道办事处共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 张 霞
审 判 员 窦丽萍
人民陪审员 刘德宝
二〇一六年五月六日
书 记 员 刘晓舒