吉林省吉林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉02民终1099号
上诉人（原审原告）：王风琴，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：郭占辉，吉林松城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：吕宝杰，住吉林省吉林市。
委托诉讼代理人：刘刚，吉林万璋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：解在民，住吉林省吉林市。
被上诉人（原审被告）：王桂梅，住吉林省永吉县。
被上诉人（原审被告）：解在东，户籍地吉林省永吉县，现羁押于吉林省永吉县看守所。
被上诉人（原审被告）：赵淑梅，住吉林省永吉县。
被上诉人（原审被告）：吉林市永发房地产开发有限公司，住所地林省永吉经济开发区。
法定代表人：解在东，经理。
委托诉讼代理人：于文利，吉林盛剑律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：永吉县口前水电商贸有限公司，住所地吉林省永吉县。
法定代表人：解在东，经理。
上诉人王风琴因与被上诉人吕宝杰、解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、吉林市永发房地产开发有限公司（以下简称永发房地产公司）、永吉县口前水电商贸有限公司（以下简称水电商贸公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王风琴上诉请求：撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初926号民事判决，支持王风琴的一审诉讼请求。事实与理由：吕宝杰与永发房地产公司签订的房屋买卖协议不真实，双方实际是民间借贷关系。吕宝杰对涉案房屋不享有物权期待权。一审判决适用法律错误。
吕宝杰辩称，王风琴的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当维持原判。
解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发房地产公司、水电商贸公司均未予答辩。
王风琴向一审法院起诉请求：许可（2015）丰执字第357号执行裁定书继续执行。
一审法院认定事实：2011年5月15日，解在东（系永发房地产公司法定代表人）从郑咏梅处借取了85万元。后因迟迟未能清偿借款，解在东将永发房地产公司开发的涉案房屋即盛世嘉园东区第30幢4-1.2层跃层西号交由郑咏梅处分。后吕宝杰欲购买该房屋，于2013年7月2日与郑咏梅一同到永发房地产公司，与永发房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定总价款为835520元。永发房地产公司于当日给吕宝杰开具了835520元的收据。吕宝杰于2013年7月11日将该笔钱款支付给郑咏梅。后吕宝杰又陆续交纳了该房屋的一些费用，包括向永发房地产公司交纳办证及契税费，向物业公司交纳卫生费、2014年至2016年的物业费，向热力公司交纳2014年的供热费，向电业部门交纳电费。
2013年8月19日，王风琴与解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发房地产公司和水电商贸公司了签订一份《民间抵押借贷合同》，约定解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅和永发房地产公司向王风琴借款210万元，借款人为永发房地产公司、解在东、赵淑梅，抵押人为永发房地产公司，担保人为水电商贸公司、解在民、王桂梅，并以附件的形式将永发房地产公司所有的16套网点及房屋（包括本案诉争房屋在内）抵押给了王风琴，双方于当日签订了《商品房买卖合同》，并到永吉县房屋产权管理中心申请办理了预购商品房预告登记设立登记，预购人为王风琴。后王风琴履行了出借义务，但解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发房地产公司、水电商贸公司未按期偿还借款。王风琴诉至一审法院，一审法院于2015年2月12日立案受理了王风琴诉解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发房地产公司、水电商贸公司借款合同纠纷一案。在该案审理期间，一审法院根据王风琴的财产保全申请，于2015年2月13日作出（2015）丰民二初字第72-1号民事裁定，对包括涉案房屋在内的多套房屋予以查封。吕宝杰于2015年3月13日提出保全异议，要求解除对涉案房屋的查封，并赔偿其损失。一审法院于2015年4月29日针对该异议举行了听证。2015年7月28日，一审法院作出（2015）丰民二初字第72号民事判决，判决：解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发房地产公司于该判决生效后五日内一次性偿还王风琴借款本金190万元，并自2015年2月19日起至本金清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付王风琴逾期利息；水电商贸公司对上述欠款本息承担连带保证责任，并在承担责任后，有权向解在民、王桂梅、解在东、赵淑梅、永发房地产公司进行追偿。该案进入执行程序后，一审法院于2017年2月20日作出（2015）丰执字第357号执行裁定，裁定将被执行人永发房地产公司建设的预售登记在王风琴名下的包括涉案房屋在内的七套房屋按保留价交付给申请执行人王风琴抵偿借款本息1738924.16元，上述房屋所有权自该裁定书送达申请执行人王风琴时起转移；申请执行人王风琴应按房产相关行政法律、法规等规定办理相关产权登记手续。2017年3月10日，吕宝杰向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年3月27日作出（2017）吉0211执异20号执行裁定，认为吕宝杰就案涉房屋享有消费者物权期待权，王风琴申请拍卖涉案标的物以偿还债务的请求，属于债权请求权，当二人就案涉房屋同时主张权利时，消费者物权期待权优先于债权请求权，故裁定中止对涉案标的房屋的执行。王风琴不服该裁定，向一审法院提起申请人执行异议之诉，要求许可（2015）丰执字第357号执行裁定书继续执行。
另查明，吕宝杰及其配偶、儿子名下至今无房产登记。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，一审法院依王风琴申请对涉案房屋采取保全措施是在2015年2月13日，而在此之前，吕宝杰已于2013年7月2日与永发房地产公司签订了《商品房买卖合同》。现并无证据证实该合同具有无效情形，吕宝杰亦早已支付了全部合同对价款。而且，吕宝杰及配偶、子女名下至今无其他可用于生活居住的房屋。王风琴与被执行人永发房地产公司之间系金钱债权，吕宝杰对涉案房屋享有的物权期待权已符合上述法定的足以排除执行的条件。故王风琴要求继续执行涉案房屋的诉请，一审法院不予支持。判决：驳回王风琴的诉讼请求。
本院认为，案外人提出执行异议的目的在于排除对特定标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出……”本案中，一审法院于2017年2月20日作出（2015）丰执字第357号执行裁定，将涉案房屋以第三次司法拍卖流拍保留价裁定抵偿王风琴的相应债权。涉案房屋所有权自该裁定书送达王风琴时起转移。该裁定书已于2017年3月7日送达王风琴。依据该裁定，涉案房屋的所有权已经转移为王风琴所有，故本案所涉的执行标的已经执行终结。吕宝杰作为案外人，在以上执行裁定生效后针对涉案房屋提出执行异议，不符合执行异议之诉的受理条件。在执行程序中作出以物抵债裁定系执行部门的具体执行行为，吕宝杰的权利能否得到救济的关键在于该行为是否合法，应当由执行部门进行评价。故本案应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百六十九条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，裁定如下：
一、撤销吉林市丰满区人民法院（2017）吉0211民初926号民事判决；
二、驳回王风琴的起诉。
一审案件受理费100元，二审案件受理费8666元，均退还王风琴。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 徐 玖
代理审判员 赵翠霞
代理审判员 李 昂
二〇一八年五月十一日
书 记 员 那译心