北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初3553号原告：林艳，女，1980年4月6日出生，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。被告：何凤森，男，1932年11月3日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：何广禄，男，1961年12月16日出生，住北京市昌平区。第三人：何卫东，男，1968年9月28日出生，住北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。原告林艳与被告何凤森、第三人何卫东、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林艳及其委托诉讼代理人郁有振，被告何凤森的委托诉讼代理人徐安封及第三人何卫东、链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林艳向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金516000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，原被告签订了房屋买卖合同，也与链家公司签订了居间服务合同。2016年1月31日，被告明确表示不再继续履行房屋买卖合同，也不赔偿违约金等经济损失。故为了维护原告的合法权益，望贵院依法审理查明，支持原告的诉讼请求。何凤森辩称：原告的起诉没有事实依据，房屋买卖合同是被告的儿子何卫东签署的，原告对此并不同意，链家公司提供居间服务时明知在签署房屋买卖合同的过程中何卫东并没有取得原告的授权，这在形式上是存在严重缺陷的，由此产生的后果应该由链家公司、原告和何卫东来承担，与被告没有任何关系，原告起诉被告给被告带来的损失应该由原告来承担，请求驳回原告的起诉。而且第三人何卫东是属于有精神残疾的人，我方也没有授权让他去卖，如果何卫东没有行为能力的话，这个合同应该是一个无效的合同。另外，原告的起诉要求违约金显失公平，因为只交了两万元的定金，网签合同也没有签，并不影响他购买其他的房子，原告想以小博大，这种请求是不应被允许的。我们发现在这个居间过程当中链家公司存在着过错，被告的配偶没有签订同意买卖的授权委托书，但是在链家提供的资料当中出现被告配偶同意卖房的委托书，从字迹上看明显不一样，明显是伪造的。何卫东陈述称，我跟我父亲何凤森没必要承担原告起诉的这些费用，因为他们出示的授权委托书和配偶同意出售证明都是伪造的，中介的行为本身是违法的，我不知道他们的目的是什么。链家公司陈述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：1.2015年12月27日，何凤森（甲方）之子何卫东以何凤森的名义与林艳（乙方）在链家公司（丙方）的居间服务下签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。依据合同约定，何凤森将其所有的北京市昌平区天通中苑x号楼x层x单元x房屋出售给林艳，房屋成交价258万元。关于违约责任，《补充协议》第四条第2款约定，“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；……（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”2.合同签订当日，林艳向何卫东支付了定金2万元。诉讼中，何卫东向林艳返还了定金2万元。上述五份合同以及《唯一住房声明书》、《抵押声明》、《关于配偶同意出售的承诺书》等文件中出卖人何凤森的签名均是由何卫东所签。签订合同当日，何卫东认可持有何凤森的身份证及房屋产权证原件，但何卫东当时未持有何凤森委托其出售房屋的授权手续以及何凤森的配偶同意出售该房屋的声明手续。链家公司的经纪人员称签订合同当天，在何卫东签完合同之后，中介人员把未签字的《授权委托书》和《同意出售证明》交给何卫东，让何卫东交给何凤森及其配偶，分别在这两份文件上签字后再返回来，后来第二天何卫东将这两份签过字的文件交回了链家公司。在诉讼中，当事人提交了“何凤森”签字的《授权委托书》及何凤森配偶“海秀芹”签字的《同意出售证明》两份文件的复印件，当事人称该两份文件复印件均由链家公司获取。经询，链家公司称这两份文件均无法找到原件。何凤森称自己从未同意出售此房屋，也从未在授权委托书上签字。何卫东称这两份文件均是链家公司所伪造，链家公司从未把这两份文件给自己，自己也没有找其父母在这两份文件上签过字，自己签合同第二天也没有给过中介这两份文件。诉讼中，何凤森申请对上述两份文件中“何凤森”和“海秀芹”的签名是否本人所签进行鉴定，本院依法委托北京法源司法科学鉴定中心对该申请进行鉴定，但因链家公司无法提供检材原件，鉴定机构将该鉴定案卷退回。3.签订合同后，何卫东称签订合同未取得何凤森的授权，何凤森不同意卖房，合同无法履行，故林艳将何凤森诉至本院，请求解除诉争房屋买卖合同，返还定金，并要求何凤森承担违约责任。何凤森主张自己未授权何卫东签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同不成立。何卫东主张自己卖房没有得到父亲何凤森授权，自己也不知道怎么签的字，中介让签什么就签的什么，中介还伪造了授权委托书和配偶同意出售证明。4.诉讼中，何凤森提出何卫东有精神疾病，属于精神残疾，故申请对何卫东在2015年12月27日签订合同时是否具备民事行为能力以及现在是否具有民事诉讼行为能力进行鉴定，依据当事人的申请，本院委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科对上述申请进行鉴定，首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科于2016年11月1日向本院复函，称由于鉴定材料不完整、不充分，不能受理该鉴定委托。本院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人可以委托代理人订立合同。本案中，何卫东以何凤森的名义与林艳签订房屋买卖合同，何卫东应当具有何凤森的授权委托手续。诉讼中当事人提交了“何凤森”签字的《授权委托书》及何凤森配偶“海秀芹”签字的《同意出售证明》两份文件复印件，但这两份文件均没有原件，原被告称这两份文件复印件均来自于链家公司，但链家公司表示无法找到原件，故本院对上述《授权委托书》和《同意出售证明》不予采信，且诉讼中何凤森对何卫东以自己名义签订合同的行为明确不予追认，故何卫东属于没有代理权与他人签订合同的行为。对于没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任，但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，故本案的关键问题在于何卫东是否构成表见代理。表见代理制度的立法目的是要保护不知情的善意相对人，赋予无权代理行为以有权代理的法律效果。从表见代理的客观要件看，行为人持有加盖被代理人印章或印签的合同书、授权委托书、身份证明等有权代理的客观表象形式要素，这些客观要素使得相对人“有理由”相信行为人有代理权；从表见代理的主观要件看，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在合同缔结与履行过程中已经尽到合理注意义务后，能够依据上述客观要素得出行为人有代理权的判断。本案中，代表何凤森签订合同的是何凤森之子何卫东，何卫东承认是自己拿着何凤森的身份证、房产证等手续去与林艳签的合同，而签订合同时何凤森已是83岁的老人，由儿子代理出售房屋事宜也不违常理，加之签订合同前，林艳已实地考察过诉争房屋，在签订合同前后，也是何凤森的儿女家人参与磋商，并且又有专业中介机构为签订合同提供居间服务，综合以上情况，本院认为林艳已经满足有理由相信何卫东具有代理权的主客观要件，何卫东构成表见代理。关于何凤森提出的何卫东在2015年12月27日签订合同时是否具备民事行为能力以及现在是否具有民事诉讼行为能力的问题，本院依据当事人的申请已委托鉴定机构进行鉴定，但鉴定机构认为鉴定材料不完整、不充分，不能受理该鉴定委托，故本院认为依据现有证据不能证明何卫东在2015年12月27日签订合同时不具备民事行为能力以及现在不具有具有民事诉讼行为能力，对于何凤森的该答辩意见本院不予采纳。综上，何卫东构成表见代理，其代理行为有效，何凤森应当对何卫东以其名义在2015年12月27日签订的房屋买卖合同对外承担民事责任。现被告拒绝与林艳履行合同，构成违约，林艳有权要求解除合同，返还定金，并要求被告承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，2015年12月27日买卖双方签订的《补充协议》约定了乙方构成根本违约时，应按房屋总价款的20%支付违约金，同时，当事人认为违约金过高的，可以要求人民法院予以酌减。本案中，何凤森明确提出违约金约定过高，要求本院予以酌减，故本院以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调减违约金为13万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除何凤森与林艳于2015年12月27日签订的房屋买卖合同；二、何凤森于本判决生效后7日内向林艳支付违约金13万元。案件受理费27440元由何凤森负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨 帆人民陪审员  唐险峰人民陪审员  姚玉河二〇一七年十一月十六日书 记 员  周 静