江苏省启东市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0681民初5145号
原告:张杰,男，1981年11月3日生，汉族，住启东市。
委托诉讼代理人：吴红兴，江苏江海明珠律师事务所律师。
被告：施卫东，男，1974年9月21日生，汉族，住启东市。
被告：启东美丽家园房地产代理中心，住所地启东市汇龙镇江海中路***号*层。
负责人：施卫东。
被告：陈伟，男，1971年10月27日生，汉族，住启东市。
原告张杰与被告施卫东、启东美丽家园房地产代理中心、陈伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庭前申请撤回对被告陈伟的起诉，该申请不违反法律规定，本院口头裁定予以准许。原告及其委托诉讼代理人吴红兴，被告�卫东及启东美丽家园房地产代理中心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间于2016年10月6日签订的房屋买卖合同；2、判令被告施卫东返还原告购房款26万元；3、判令被告施卫东赔偿原告房屋差价损失34.12万元；4、判令被告启东美丽家园房地产代理中心对被告施卫东还款和赔偿责任承担连带责任；5、诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实和理由：陈伟将拆迁证出售于被告施卫东。原告与被告施卫东通过被告启东美丽家园房地产代理中心中介于2016年10月6日就北上海C区28号206室（施工号11幢206室）签订了房屋买卖合同一份，约定总房价为88万元，原告支付定金5万元，余款分三次付清。在原告按约支付第一期付款21万元后，原告要求被告继续履行合同并办理过户手续时，被告违反合同约定，要求原告加价，�协商未果。故原告向法院提出上述诉讼。
施卫东、启东美丽家园房地产代理中心辩称，1、被告在庭审中从未说过不能履行过户，因为案涉房屋产权人不在被告名下，被告为促成案涉房屋的交易成功，一直在斡旋于产权人及原告之间，不存在原告所说的无法过户的情况。2、原告变更的诉讼请求本身就是一种单方面的违约行为，加之原告方至今仍未交付被告过户前12万元的房款的前提，不具备诉讼的条件，根本谈不上单方提出解除合同及要求赔偿损失的诉请，法庭应当支持被告，驳回原告的诉请。3、正如原告所说的被告不是案涉房屋的产权人，案涉房屋的产权不在被告名下，本次诉讼中被告也是受害人之一，退一万步来说，纵使无法交易，致使原告实际交易的机会导致原告房屋重置成本的提高，但交易机会的损失无法等同于合同履行后可得利益的损失，原�回答法官的问题，当时不知道房子权利人是谁？原告回答当时不知道，没有去查看权利人是谁。说明原告明知被告作为中介方产权不在其名下的情况下签署了房屋买卖合同，原、被告之间均存在过错。综合原告至今未履行交付过户前的首付款，原告承担的过错责任更大，即使法庭支持原告让被告方承担损失的情况，被告方也只承担在本案中被告少量过失范围内的赔偿责任。4、被告依然在协调中，合同的履行是完全有可能的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年10月6日，原告张杰作为乙方（买方）与被告施卫东作为甲方（卖方）、启东美丽家园房地产代理中心作为丙方（见证人）签订《房地产买卖合同》（合同编号：81793）一份，主要内容为：“1、乙方同意购买甲方名下坐落在（�工编号）江苏省启东市北上海花园小区11幢206室的房地产，房屋建筑面积约为95平方（以房地产产权证为准），车库建筑面积约为6平方（以房地产产权证为准）。…乙方已对该房地产作了充分了解。有关该房地产的权属情况或上述填写情况与实际情况不符或不详尽的，以房地产登记记载的信息为准；甲方保证该房地产产权清晰，权属明确可进行交易。…上述房地产的交易价格为人民币捌拾捌万圆整。2、本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50000元整作为购房定金，买卖成立后，此款即转为购房款，余款人民币（叁）次付清，第一次付款：2016-10-20前，乙方支付甲方人民币贰拾壹万圆整。第二次付款：双方办理过户手续前乙方支付甲方人民币壹拾贰万圆整。第三次付款：余下房款人民币伍拾万圆整，办理产权过户后由乙方申请银行贷款，放款当日一次性支付给甲方。…乙方委托丙方直接转交相应房款与甲方或由甲方直接收取。…乙方不按期支付房款，每延期一日按房价的万分之五计滞纳金给甲方，未经甲方同意延期到十五天乙方还未支付首付款的，即算违约处理，甲方有权处置本交易房屋。3、甲方应于收到乙方全额房款（除交房尾款外）之日起根据开发商交房日期交房将交易的房地产全部交付给乙方使用。甲方若延期交房，每延期一日按房价的万分之五计滞纳金补偿乙方，甲方通知乙方交房之日起未经甲方同意延期到十五天，乙方还未前来办理交房手续、结算房款的，计算违约处理，甲方有权处置本交易房屋。4、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。5、甲、乙双方合同签订后，不管房地产涨跌多少，�方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价的20%的违约金。违约方应同时承担双方的中介服务费。6、双方约定的其他事项：因本交易房屋为期房，本签订的面积为施工面积，房屋交付时因本合同房屋的施工面积与办理产权证时房屋及车库的实测面积存在误差的情况，房屋按每平方9000元多退少补，车库按每平方3500元多退少补。”合同对其他事项作了约定。同日，原告支付购房定金5万元。2016年10月9日，原告支付第一次购房款21万元。
另查明，启东美丽家园房地产代理中心为个人独资企业，投资人为施卫东。顾春娟系施卫东的妻子，陈赛系施卫东的工作人员。2017年4月25日，陈伟、涂晓红委托顾春娟、陈赛办理以下事项：1、办理以及领取北上海花园28号楼206室的不动产证书；2、出售北上海花园28号楼206室�产出售的所有手续（订立合同、缴纳税费）并配合买方办理贷款相关手续并将款项打入受托人的银行账户。江苏省启东市公证处对上述委托事项进行了公证。
还查明，启东市北上海花园28幢206室、车库68室房地产已办理不动产权证，登记日期为2017年5月8日，产权人为涂晓红、陈伟。
经原告申请，本院依法委托南通大成土地房地产评估有限公司对案涉房产进行评估，评估结果为：房屋建筑面积为97.3㎡，分摊土地使用权面积为9.73㎡，车库建筑面积为22.41㎡，案涉房产于2017年8月25日的市场公开值为122.12万元。评估费为8500元。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张杰与被告施卫东签订房地产买卖合同，均系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同为有效成立的合同，双方应按合同约定的内容履行相关权利义务。本案的争�焦点为：双方是否存在违约行为及违约责任的确定。房地产买卖合同的签订系双方协商一致的结果，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，根据双方签订的房地产买卖合同，原告方的主要义务系按约定的时间支付房款，被告方的主要义务系保证房屋权属清晰无纠纷，并在原告方支付房款后办理房屋过户手续。被告作为房屋出售人，除了履行协助办理过户手续及交付房屋的义务，还负有向合同相对方如实告知房屋产权信息及提供相关产权资料的义务，但本案被告在合同签订之前未向原告方告知房屋产权真实信息，且在合同中明确写明系其本人名下房产，违反了诚实信用原则。此外，被告未提供证据证明其有权出售案涉房屋，现已查明案涉房屋系案外人所有，被告的行为致使原告购房目的不能实现，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称，在签订房产买卖合同之前已经告知过原告房屋的所有权人，但未提供证据佐证，本院不予采信。被告辩称，原告未按约支付第二次的房款的行为构成违约。本院认为，根据合同第二条约定，“第二次付款：双方办理过户手续前乙方支付甲方人民币壹拾贰万圆整。”按照文本意思并结合通常交易习惯，应为被告通知原告办理产权交易手续前，原告再支付第二次购房款。显然被告从未取得案涉房屋所有权，且其在庭审中一直称斡旋希望促成双方交易成功，本院认为被告的该抗辩就是一直未通知原告可以办理产权登记手续，第二次支付购房款条件未成就，所以原告作为买受人有权拒绝继续支付第二次购房款，因此，对被告抗辩原告违约的说法本院不予采纳。原告作为房屋买受人，理应在签订�同之时对房产情况作全面充分了解，但原告未就合同标的权属进行认真审查，其本身具有一定过错，也应当承担相应的责任。综上，双方在合同的签订及履行过程中，均存在相应的违约行为，双方应当各自承担相应的责任。鉴于案涉房屋到目前为止一直登记于案外人名下，原告无法取得案涉房屋所有权，现原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，原告已支付被告的26万元购房款，应由被告予以返还。原告要求被告施卫东赔偿原告房屋差价损失34.12万元，被告对原告主张的差价损失不认可，根据合同第11条对出现误差的约定，在合同能够完全履行情况下，原告还需支付被告误差费用78135元，因此本院认定房屋差价损失为263065元。本院以原告的实际损失为基础，结合双方合同履行情况、原被告的过错程度等，根据诚实信用原则和公平原则予以衡量，本院酌情支持原告损失184145.50元。对于原告要求判令被告启东美丽家园房地产代理中心承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告张杰与被告施卫东于2016年10月6日签订的房地产买卖合同；
二、被告施卫东应于本判决生效之日起十日内返还原告张杰购房款26万元（含购房定金5万元），并赔偿原告张杰损失184145.50元；
三、驳回原告张杰其他诉讼请求。
本案受理费减半收取6300元，保全费4920元，评估费8500元，合计19720元（原告已预交），由原告张杰负担7360元，被告施卫东负担12360元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12600元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。
审判员 张丽娜
二〇一七年十一月十五日
书记员 龚婷婷