广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0605民初13019号原告：李样化，女，1943年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人:顾永春，广东定海针（清远）律师事务所律师。被告：罗少莹，女，1979年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所律师。原告李样化与被告罗少莹租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用简易程序于2016年9月14日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人顾永春，被告委托诉讼代理人张思扬到庭参加了诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告就豪美大厦房屋签订的房屋租赁合同解除，200000元履约保证金不予退还；2.被告将涉讼房屋交还原告；3.被告向原告支付拖欠的2015年5月至2016年8月租金共476160元和以64680元为本金从2015年5月6日起，以每月租金欠款34680元为本金从2015年10月至2016年7月期间每月6日起，以64680元为本金从2016年8月6日起均至实际清偿之日止按每日千分之一的标准计算违约金；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月6日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其受托管理经营的佛山市南海区大沥镇**大厦出租给被告作商业使用，签订合同后被告需支付履约保证金200000元，租期为15年，从2014年8月1日至2029年7月30日，房屋面积经双方确认共六层2812.17平方米，每平方米23元。2014年8月1日至2017年7月31日每月租金为64680元。每月6号前支付当月租金，每逾期一天按拖欠费用的千分之一支付违约金。合同同时约定拖欠租金2个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，并不退还履约保证金。合同签订后，被告依约向原告交纳了履约保证金200000元，原告将上述房屋交付被告使用。但在履行期间，被告故意不足额缴纳租金，自2015年10月开始每月仅支付30000元，经原告多次催收，被告仍拒不支付上述拖欠租金。根据合同约定及法律规定，原告于2016年7月29日向被告发出《解除租赁合同的通知书》，但时至今日，被告仍拒不支付租金并拒不搬离房屋。综上，被告故意不足额缴纳租金的行为已经构成严重违约，致使原告合同目的无法实现。被告辩称，一、因原告擅自变更涉讼房屋的防火墙结构，导致涉讼房屋一直未能通过消防验收，被告根本无法将涉讼房屋用于商业经营，因此，双方经协商约定在涉讼房屋通过消防验收前可减免部分租金。随后，自2015年10月至2016年7月期间，被告依约每月向原告支付租金30000元，原告亦一直未提出异议。据此，被告已根据变更后的约定妥善履行租金支付义务，并不存在违约行为。二、被告基于经营酒店需要，已斥资近4000000元对涉讼房屋进行内部装修、聘请工作人员及购置酒店物品，现原告要求解除租赁合同并收回涉讼房屋，无疑是对被告利益的极大损害。三、原告作为出租方对涉讼房屋的安全及质量应承担保证责任，并对涉讼房屋交付前存在的房屋质量问题承担修复义务。被告接收房屋后发现顶层楼面存在严重的渗漏，被告曾多次要求原告进行修复，原告代理人及相关工程人员亦曾到现场确认顶层楼面的渗漏问题，并以便于检查成因为由，擅自对部分顶层楼板予以拆毁。被告曾委托施工单位对修复工程费用进行评估，确定修复费用需70000元，该费用应于应交租金中扣除。综上，在履行合同过程中，双方变更原合同约定，且被告一直按变更后的约定支付租金，并为履约支付了巨额成本。原告诉求于法无据、于理不合，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的证据47函件及快递单，被告确认收到相应的函件，本院对其真实性均予以确认。2.原告出示的证据8房产查询证明、房屋所有权证及证据9房屋租赁授权委托书为原件，且可相互印证，本院对其真实性予以确认。3.原告出示的证据11照片，无法反映拍摄的时间及地点，本院对其关联性不予确认。4.原告出示的手机短信，其内容能够反映与本案关联，被告虽有异议但无证据推翻，本院予以采信。5.被告出示的证据615为被告投入的合同及单据，但被告于本案中并未反诉主张赔偿，本院对此不予审查认定。6.被告出示的证据16、17为复印件，本院不予采信。7.被告出示的证据19照片，无法反映拍摄的时间及地点，本院对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇**，为6层钢筋混凝土结构建筑物，建筑面积2812.17平方米，由董卫东、董卫峰共同共有。董卫东、董卫峰出具《房屋租赁授权委托书》，从2014年1月1日起将涉讼房屋委托原告进行出租及经营管理，具体授权包括：1.房屋的出租一切事务由原告全权处理（包含但不限于以原告名义签订、变更、解除/终止租赁合同、代收租金、对拖欠租金的催收及履行合同过程中发生争议的事项代为承认、调解、和解、起诉、应诉）；2.房屋的日常经营管理。2014年5月6日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定原告将涉讼房屋出租给被告作商业使用。每平方米23元。租赁期限共15年，自2014年8月1日至2029年7月30日止，房屋为现状交付。本合同签订当日，被告应向原告交纳履约保证金200000元，租赁期满，被告无违约行为，原告于15日内将保证金无息退还给被告。免租装修期三个月。2014年8月1日至2017年7月31日每月租金为64680元。被告需每月6号前将当月租金支付给原告，每逾期一天，被告按拖欠费用的千分之一向原告支付违约金，原告向被告提供收款收据。在租赁期间，原告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任由被告承担。租赁期内，被告恶意拖欠房租或水电费两个月以上并不接受协商的，原告有权终止合同，收回房屋，并不退履约保证金。租赁期间内的一切消防安全责任、治安案件责任、计划生育责任、违纪违法责任全部由被告负责。2014年5月7日，被告向原告支付履约保证金200000元。2015年10月至2016年7月，被告按每月30000元的标准向原告交纳租金。期间，原告曾于2016年5月24日将4月、5月租金退还被告，后被告又于2016年6月13日补交。2016年8月9日，原告注销原用于接收被告租金的银行账户。2016年8月23日，被告向原告账户转账30000元，但该款因原告账户注销退回。本院认为，涉讼房屋已经办理房地产权证，产权人亦出具授权委托书，授权原告以原告名义出租经营管理涉讼房屋，故原、被告签订的涉讼合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项的规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。涉讼合同约定2014年8月1日至2017年7月31日每月租金为64680元，被告亦曾按照该标准支付数月租金，现主张双方协商一致对该标准进行了变更，继而才按照新的每月30000元的标准支付租金，但未举证予以证明，应承担不利后果，本院对其抗辩不予采纳，被告仍应按照每月64680元的标准向原告支付租金。被告未举证证明其已经足额交纳2015年5月、2015年10月至2016年8月租金，应承担不利后果，故原告诉请被告支付该期间租金欠款共476160元（64680+34680×10+64680）合法有据，本院予以支持。涉讼合同明确约定被告承租涉讼房租作商业使用，原告应协助被告办理必要手续，保证租赁物可以作符合合同约定目的的使用。根据原告提交的短信记录，可见在合同实际履行过程中，涉讼房屋消防验收确实受到影响，因此影响被告按合同目的使用涉讼房屋。在双方因此对租金标准发生争议的情况下，被告按照每月30000元的标准向原告支付租金，后又因原告注销账户而无法支付租金，本院认为被告不存在拖欠租金的恶意，现有证据亦无法证明原告收取租金的合同目的无法实现，综合本案的实际情况，本院认为被告尚未构成根本违约，对原告请求解除涉讼合同、没收租赁保证金及被告交还房屋均不予支持。被告虽未构成根本违约，但因未足额支付租金存在迟延付款行为，故应计付相应的违约金予原告。综合考虑被告逾期付款的情形及数额，本院认为涉讼合同约定的每日千分之一的标准过高，并根据公平及诚实信用调整为按照每日万分之三的标准计算。涉讼合同约定每月6日前交纳当月租金，故应从每月7日起计算逾期违约金。综上，被告应向原告支付以64680元为本金从2015年5月7日起、以34680元为本金分别从2015年10月至2016年7月期间每月7日起、以64680元为本金从2016年8月7日起，均至实际清偿之日止按每日万分之三的标准计算的逾期付款违约金。原告有关违约金的诉请在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项的规定，判决如下：一、被告罗少莹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年5月租金64680元及2015年10月至2016年8月租金欠款411480元共476160元予原告李样化；二、被告罗少莹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以64680元为本金从2015年5月7日起、以34680元为本金分别从2015年10月至2016年7月期间每月7日起、以64680元为本金从2016年8月7日起，均至实际清偿之日止按每日万分之三的标准计算的逾期付款违约金予原告李样化；三、驳回原告李样化的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5726.53元（原告已预交），由原告负担1283.91元，由被告负担4442.62元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄 伟二〇一六年十二月三十日书记员 邓莹莹