黑龙江省黑河市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑11民终779号
上诉人（原审被告、反诉原告）：大庆国美电器有限公司，住所大庆市。
法定代表人：黄秀虹，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张猛，该公司法律顾问。
委托诉讼代理人：刘振刚，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北安市东北亚商厦有限责任公司，住所地北安市。
法定代表人：毛宝林，该公司经理。
委托诉讼代理人：丁震，北安市兆麟街道法律服务所法律工作者。
原审第三人：黑龙江双鹏商贸集团有限公司，住所哈尔滨市。
法定代表人：王民双，该公司董事长。
上诉人大庆国美电器有限公司（以下简称大庆国美）因与被上诉人北安市东北亚商厦有限责任公司（以下简称东北亚商厦）、原审第三人黑龙江双鹏商贸集团有限公司（以下简称双鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服北安市人民法院（2017）黑1181民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大庆国美的委托诉讼代理人张猛、刘振刚，被上诉人东北亚商厦的委托诉讼代理人丁震到庭参加诉讼。原审第三人双鹏公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大庆国美上诉请求：一、撤销（2017）黑1181民初215号民事判决书第三项判决内容，改判支持大庆国美的反诉请求，上诉请求中反诉明细为：1.赔偿停电造成的损失31,355.86元。2.赔偿解除合同的损失428,209.00元，其中包括装修残值损失170,553.00元，广告宣传损失25,411.00元，可得利润损失按照2017年4月25日合同解除前，前六个月计算为232,245.00元。3.根据合同约定要求支付违约金273,249.00元。以上合计数额732,813.86元。二、诉讼费用由东北亚商厦承担。事实与理由：大庆国美认为，本案反诉部分的争议焦点为：1.物业方（东北亚商厦）的擅自停电行为是否构成根本违约；2.物业方（东北亚商厦）于2017年4月25日关门落锁强行解除合同的行为是否违约，其单方解除合同是否符合合同约定的解除条件和解除程序。对于停电事实，大庆国美举出了证据，已经形成了完整的证据链条，可以认定大庆国美的主张是成立的，停电情况达十日的客观事实应当得到认定。东北亚商厦应当对停电原因承担证明责任。因此，一审法院认为“有停电的情况存在，但不足以构成合同另行约定第50条第（5）项约定的根本违约。”该认定存在错误。一审法院对东北亚商厦单方解约迫使大庆国美停业的行为性质并未作出认定。东北亚商厦解除合同并未遵循约定的条件和程序，而是在未进行书面通知、更遑论书面通知后的十个工作日的通知期的情况下，直接于2017年4月25日关门落锁，单方终止了合同的履行。此行为不符合合同约定的解除程序，属于违约解除，法院应当对此予以确认。综上，东北亚商厦的停电行为和违约单方解约行为已经足以构成根本违约，大庆国美因东北亚商厦的违约行为遭受重大损失，反诉请求具有充分的事实依据和法律依据。
东北亚商厦辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，东北亚商厦是本案所争议的房产的实际所有者，不是物业管理部门，大庆国美将东北亚商厦列为物业方属于上诉对象错误，请求依法驳回大庆国美的上诉请求。
双鹏公司未向本院提交答辩意见。
原审原告东北亚商厦向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2012年12月15日签订的房屋租赁合同被告方迟延支付租金属于违约行为；2.解除原告与被告于2012年12月15日签订的房屋租赁合同；3.被告支付2016年上半年租金111,778.36元；4.被告自2016年7月1日开始占用原告房屋的租金根据实际销售额，按合同约定比例予以支付，至被告迁出占用原告房屋之日止；5.被告承担合同迟延履行金11,177.84元；6.被告承担违约责任，按照合同约定即1个月的房租费用12,486.78元；7.诉讼费及其他相应费用由被告承担。
原审反诉原告大庆国美向一审法院提出反诉请求：一、确认双方租赁合同于2017年4月25日解除；二、反诉被告赔偿给反诉原告造成的损失559,630.69万元；其中包括：1.装修、装饰损失141,347.69元。2.广告投入的损失25,411.00元。3.员工遣散经济补偿及人工支出181,167.00元。4.可得利润损失172,432.00元（按照门店被强行关闭前6个月的利润计算）。5.因反诉被告停电给反诉原告造成的损失39,273.00元。三、反诉被告支付违约金273,249.00元（一年租赁费用标准）。四、反诉被告返还反诉原告缴纳但未发生的电费5,000.00元。五、第三人对以上反诉被告应支付的款项承担连带责任。六、诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：2012年12月25日双鹏公司与大庆国美签订房屋租赁合同，租赁房屋地址为北安市龙江路东、金华街北的东北亚购物广场一层部分房屋（面积约1100平方米），合同期限为2013年3月10日起至2023年3月9日止，房屋租赁用于家电经营。2013年11月8日经双鹏公司、东北亚商厦及大庆国美协商签订“三方协议”，约定将房屋租赁合同的甲方变更为东北亚商厦，双鹏公司与东北亚商厦就合同的履行承担连带责任。房屋租赁合同第五十九条约定，乙方以租赁房屋开设门店，甲乙双方确认该门店每自然年的预估销售额为3000万元（以乙方该店FRP系统数据为准）。大庆国美的销售数据为2013年下半年销售金额6,016，840.00元，2014年全年销售金额7,521,234.00元，2015年全年销售金额7,819,220.00元，2016年上半年销售金额3,225,028.00元。大庆国美每自然年均未达到合同约定的3000万元预估销售额。2014年7月东北亚商厦与大庆国美签订协议书，大庆国美退租使用面积200平方米，承租面积由1100平方米调整至900平方米。房屋租赁合同第十二条约定，租赁费用的计数基数为（即乙方V7系统零售含税销售收入—折扣折让—会员积分—退货款）。租赁费用按上述基数的3.5%计提，数据以乙方ERP系统销售数据为准，按半年结算支付。甲方在收取费用前5个工作日向乙方提供正规房屋租赁发票，乙方在收到发票后7个工作日内向甲方支付。原告东北亚商厦依据被告大庆国美提供的2016年上半年销售数据，大庆国美应当支付租金111,778.36元。东北亚商厦向大庆国美开具了增值税发票，落款日期为2016年7月7日，大庆国美认为发票信息不完整，东北亚商厦重新开具，落款日期为2016年7月19日，并称于当日送达被告。东北亚商厦称按照合同四十六条约定：“……乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同……”于2016年8月20日向大庆国美发出书面通知。大庆国美称并未接到此通知。2016年9月9日大庆国美将上述租金111,778.36元支付至东北亚商厦账户上。2016年9月13日双鹏公司诉至法院，认为大庆国美延迟支付租金的行为属违约，请求法院依法解除双方签订的房屋租赁合同。2016年12月29日法院作出裁定，以原告主体不适格，驳回双鹏公司的起诉。
房屋租赁合同另行约定部分：第五十条约定，“甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，……同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（5）非因乙方原因停电一年内累计达3次或达到连续24小时（供水供电部门的正常检查及供电部门单方原因导致除外）”。被告称从2016年6月21日至2016年8月19日原告东北亚商厦给被告大庆国美累计停电达10次，造成重大损失。经查，2016年6月间，东北亚商厦有停电情况发生，但被告大庆国美对停电的次数、时长及原因没有充分的证据予以证实。2017年2月15日大庆国美向东北亚商厦寄送《关于暂停支付租赁费用的通知》，表示暂停支付租赁费用，要求原告先赔付停电损失。2017年4月25日，东北亚商厦对大庆国美北安店实施关门落锁行为，使其被强制停业。经查，被告大庆国美此前未向原告东北亚商厦支付2016年7月1日起至2017年4月25日房屋租赁费用。大庆国美此期间销售金额为4,839,272.57元，按照合同约定的比例，此期间大庆国美的房屋租赁费用为169,374.54元。2017年6月7日在法院组织协商下，双方自愿签署撤场协议，并确认本案所涉租赁合同及补充协议于当日解除。6月20日大庆国美撤场完毕后，双方签署交接确认单。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。关于本诉原告东北亚商厦请求确认被告大庆国美迟延支付2016年上半年租金属于违约的诉讼请求，按照房屋租赁合同第十二条和第四十六条的相关约定，原告当庭未能提供证据证实被告收到发票的具体时间，被告是否迟延支付租金的起算日期无法确定；另外原告提交的送达书面通知的证据也不能有效证明该通知已送达，故原告此项请求法院不予支持。关于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告在反诉状中亦请求法院确认双方租赁合同于2017年4月25日解除，因双方均没有继续履行合同的意思表示，2017年6月7日在法院组织协商下双方自愿签署撤场协议，并确认本案所涉租赁合同及补充协议于当日起解除，对双方协议解除房屋租赁合同法院予以确认。关于原告要求被告给付2016年上半年租金111,778.34元的请求，大庆国美已于2016年9月9日将该款支付至原告账户上，原告当庭亦表示已收到。关于原告请求判令被告给付2016年下半年至迁出占用房屋之日止的房屋租金的诉讼请求，法院按照原告东北亚商厦当庭提供的双方认可的房租费明细所载明的实际销售额（2016年7月至2017年4月25日）计算，按照合同约定的比例计算为169,374.54元，大庆国美应按合同约定给付此期间的房屋租赁费用，此项请求法院予以保护。关于原告要求被告承担合同迟延履行金11,177.84元，因原告当庭未举证证明发票送达的具体时间，无法计算迟延履行的具体天数，故此项请求待有其他证据后，原告可另行主张权利。关于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，因原告未按合同第四十六条约定提供充分证据证实已送达书面通知，不符合合同约定的违约条件，故法院不予支持。关于反诉部分，反诉原告大庆国美称反诉被告东北亚商厦从2016年6月21日开始至2016年8月19日，累计给反诉原告停电10次，单日停电持续6、7个小时之久，已违反合同第二十九条和另行约定部分第五十条约定，应当承担违约责任。法院认为，结合双方提供关于停电情况的证据，可以认定当时有停电的情况存在，但不足以构成合同另行约定第五十条第（5）项约定的根本性违约。反诉原告当庭提供的关于停电的手机照片及门店管理损益表等证据不能形成完整的证据链条，无法证明其主张，因此反诉原告主张的关于合同另行约定第五十条约定的违约金等损失法院不予支持。关于大庆国美至今未给付东北亚商厦房屋租金（2016年7月1日至2017年4月25日）的事实，大庆国美于2017年2月15日作出《关于暂停支付租赁费用的通知》，并寄送给东北亚商厦，大庆国美认为东北亚商厦应该先给付其停电损失，暂时未支付房租是为了避免损失扩大而行使的不安抗辩权。法院认为，反诉原告大庆国美对于租赁房屋在此期间已使用完毕，应按合同约定交付租金，没有履行不能的可能，反诉原告大庆国美不符合行使不安抗辩权的条件。反诉原告行使不安抗辩权不成立，其暂停支付房租中止合同履行的行为，应当承担违约责任。反诉原告要求反诉被告赔偿其装修、装饰及广告投入的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失的，不予支持。本案反诉原告违约，其请求反诉被告赔偿其装修、装饰损失，法院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其广告投入的损失，比照上述规定，法院亦不予支持。关于员工遣散经济补偿及人工支出损失，反诉原告当庭表示撤回该项诉讼请求，待手续完备后另行起诉，法院予以准许。关于反诉原告要求判令反诉被告返还原告缴纳但未发生的电费5,000.00元的诉讼请求，庭审中双方同意按照电卡剩余实际数额结算，反诉原告撤回返还电费5,000.00元的诉讼请求，法院予以准许。关于反诉原告主张的可得利益损失，因反诉原告存在违约行为，法院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司房屋租赁费169,374.54元；二、驳回原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司的其它诉讼请求。本诉案件受理费5,881.00元，原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司负担2,193.51元，被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司负担3,687.49元；反诉案件受理费6,090.00元，由被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司负担。
二审期间双方当事人均未向法院提交新的证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，东北亚商厦将房屋出租给大庆国美，系当事人间真实的意思表示，不违反法律的规定，租赁合同合法有效。大庆国美认为东北亚商厦停电行为构成根本性违约，大庆国美应对停电的事实及停电的事实符合房屋租赁合同中第五十条第（5）项的约定构成根本性违约承担举证责任，而大庆国美并未提交充分有效的证据予以证实。大庆国美于2017年2月15日作出《关于暂停支付租赁费用的通知》，大庆国美暂停支付租金的行为系违约在先，而东北亚商厦仍允许其继续经营，直至近70日后东北亚商厦才采取了相应的措施，东北亚商厦已给了大庆国美继续履约充分的宽限期，因此大庆国美认为东北亚商厦存在违约行为的理由不充分，不予采纳。因大庆国美存在违约行为，故其请求东北亚商厦赔偿其装修残值及广告宣传、可得利益等损失，不予支持。
综上，大庆国美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12,129.00元，由大庆国美电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 凤
审判员 李金宇
审判员 贺 颖
二〇一七年十二月十二日
书记员 宋 萍