台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初11469号原告：中国人民解放军浙江省台州军分区，住所地：台州市椒江区。代表人：章岳兴。委托代理人：叶帅帅，浙江鑫湖律师事务所律师。委托代理人：王军超，浙江鑫湖律师事务所律师。被告：黄胜国，男，1973年10月22日出生，汉族，住台州市椒江区。原告中国人民解放军浙江省台州军分区（以下简称台州军分区）为与被告黄胜国房屋租赁合同纠纷一案，于2017年11月21日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告台州军分区的委托代理人王军超，被告黄胜国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州军分区起诉称：被告向原告承租原告所有的位于台州市椒江区江滨路19号（南浙字第6845号）房屋，于2009年10月10日签订补充协议书，约定，意向租期为2008年11月1日至2020年10月31日。2014年10月10日，原、被告签订军队房地产租赁合同，约定租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日，年租金415700元，租金按年计算，于每年度的前十日内交付，被告有违约行为的承担违约金等。合同签订后，被告未按约履行合同，还存在擅自转租且未按约支付租金的情形。2017年11月28日，双方达成协议，解除租赁关系，但被告在租赁期间内尚欠原告租金1242544.40元，并以各种理由推辞。故请求判令：一、被告向原告支付租金1442544.40元；二、被告向原告支付违约金50000元；三、被告向原告支付以415700元为基数按日3‰计算从2014年11月1日起至2015年10月31日止的违约金，以831400元为基数按日3‰计算从2015年11月1日起至2016年10月31日止的违约金，以1247100元为基数按日3‰从2016年11月1日计算至2017年10月28日止的违约金。被告黄胜国答辩称：2014年度至2016年度的租金均已支付，2017年度租金，因原告未支付其承租的第三层房屋的租金而未支付。其中，2014年8月7日支付了100000元，2014年8月27日支付了100000元，2014年9月9日支付了100000元，2014年9月15日支付了100000元，2015年5月25日支付了100000元，2015年6月7日支付了100000元，2015年9月6日支付了200000元，2017年2月15日支付了66000元。2015年开始，被告承租的房屋中第三层部分返租给原告，原告至今未支付租金、水电费、物业服务费、电梯维修费等费用，该些费用应在需支付给原告的租金中扣除。本院经审理，认定本案事实如下：台州军分区船队系坐落于台州市椒江区江滨路19号15834.015平方米地块的土地使用者。台州军分区船队现转隶至中国人民解放军31610部队，对于涉椒江区江滨路19号东边综合楼所属地块房地产在军队全面停止有偿服务工作期间的相关权利义务，中国人民解放军31610部队同意由原告台州军分区行使。2009年10月30日，原、被告签订补充协议书，载明，双方就位于椒江区江滨路坐落的房地产租赁事宜在议标会确定的意向租期基本条款后，承租人按要求投资装修资金达到3000000元，并约定，基本租期为2008年11月1日至2011年10月31日，经验证，承租人确实投入装修资金达3000000元以上，可增加3个租期（每个租期时间为3年），按招标会所定，承租方每投入装修资金1000000元，增加一个租赁周期，即意向租期在基本租期3年的基础上增加9年（2008年11月1日至2020年10月31日），该意向合同属承诺性合约，该房地产由承租人在意向租期内承租，但正式合同仍三年一签，每三年的正式合同期满后，按该意向合同所列的全部条件，每三年按上一租期合同价格上浮6%承租给承租人，与承租人新签订后3年正式合同，意向合同至2020年10月31日止。2014年10月10日，原、被告签订军队房地产租赁合同，将坐落于台州市椒江区江滨路19号建筑面积2800平方米共6层的房屋出租给被告黄胜国使用，租赁期限为2014年11月1日至2017年10月30日，租金总额为1247100元，年租金为415700元，按年支付，于每年度的前十日支付，租赁期间的水电、物业等费用，由被告黄胜国承担。合同第八条还约定，被告黄胜国不得擅自转租房地产，确需转租的，需经原告台州军分区书面同意。合同第十一条约定，如存在违反合同第八条约定行为的，原告台州军分区有权解除合同，同时被告黄胜国应支付50000元作为违约金；如被告黄胜国逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告台州军分区按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期30日，原告台州军分区有权解除合同并收回按本合同约定属于原告台州军分区的全部财产，并停止向被告黄胜国提供水电等，逾期60日，视为被告黄胜国放弃其在原告台州军分区处的财产，同时原告台州军分区有权向被告黄胜国收取拖欠租金及滞纳金。承租期间，被告黄胜国将所承租房屋转租给其他人。2015年3月份开始，原告台州军分区收回上述房屋中的第三层部分自行使用。租赁期间，被告黄胜国支付了866000元租金，其中2014年8月7日支付了100000元，2014年8月27日支付了100000元，2014年9月9日支付了100000元，2014年9月15日支付了100000元，2015年5月25日支付了100000元，2015年6月7日支付了100000元，2015年9月6日支付了200000元，2017年2月15日支付了66000元。2017年10月28日，原、被告解除了租赁合同。上述事实有原告台州军分区提供的国有土地使用证、证明、补充协议书、军队房地产租赁合同、照片以及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：承租人应付清承租期间的租金。被告黄胜国作为承租人，应付清2017年10月28日前的租金。由于原告台州军分区提供的军队房地产租赁合同租期开始时间为2014年11月1日，本案中对与租金有关的问题也从2014年11月1日开始确定。因2015年3月份开始原告台州军分区将房屋中的第三层部分收回，该部分的租金在2015年3月份开始不应再计算。考虑到房屋总共为六层、第三层房屋位置居中，本院酌情按照69283元确定第三层房屋的年租金。被告黄胜国主张原告台州军分区在2015年2月份将房屋第三层收回，但未提供证据证实，本院按照原告台州军分区自认的2015年3月份确定房屋第三层收回时间。经计算，被告黄胜国需支付2017年10月28日前的租金共计1060130.79元。被告黄胜国抗辩2014年8月7日至2017年2月15日期间已支付866000元，原告台州军分区则认为被告黄胜国支付的款项并非支付涉案房屋2014年11月1日后的租金。本院认为，原、被告在2014年11月1日前已存在租赁关系，而被告黄胜国在军队房地产租赁合同签订之前或者约定的付款时间之前支付租金不符合常理，但原告台州军分区未能举证证实被告黄胜国支付的款项为其他房屋的租金，应承担举证不能的法律后果，故本院认定被告黄胜国在2014年11月1日前支付的款项为涉案房屋之前的租金。因此，被告黄胜国已支付2014年11月1日后租金466000元。扣除已支付款项，被告黄胜国还应支付租金594130.79元。原告台州军分区以被告黄胜国擅自转租为由要求支付违约金50000元，但原告台州军分区收回出租房屋的第三层自行使用时，知晓或者应当知晓被告黄胜国转租房地产，且未提出异议，应认定原告台州军分区同意被告黄胜国转租所承租房地产，故其以被告黄胜国擅自转租为由要求支付违约金不能成立。原告台州军分区还以被告黄胜国未及时支付租金为由，要求支付违约金。根据军队房地产租赁合同约定，被告黄胜国应在每年的11月10日前支付当年11月1日至次年10月31日前的租金。被告黄胜国未按时足额支付，应支付违约金。原告台州军分区主张按照日千分之三计算违约金，被告黄胜国认为过高、应予降低。考虑到被告黄胜国未按时付款给原告台州军分区造成的损失主要为利息损失，本院将违约金的计算标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍、以月利率2%为限。至于被告黄胜国关于应付租金中应扣除代原告台州军分区支付的房屋第三层部分的水电费、物业服务费、电梯维修费用以及房屋第三层部分的装修款的抗辩，被告黄胜国未提供可以在租金中扣除上述费用的依据，对其抗辩本院不予采纳。综上，原告台州军分区诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条和第二十九条的规定，判决如下：一、被告黄胜国于本判决生效后十日内支付给原告中国人民解放军浙江省台州军分区租金594130.79元；二、被告黄胜国于本判决生效后十日内支付给原告中国人民解放军浙江省台州军分区拖欠租金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍（以月利率2%为限）计算的违约金[其中，369511.34元从2014年11月11日起计算至2015年5月24日，269511.34元从2015年5月25日计算至2015年6月6日，169511.34元从2015年6月7日计算至2015年9月5日，315928.34元从2015年11月11日计算至2017年2月14日，249928.34元从2017年2月15日起计算至实际付清之日，342620.65元从2016年11月11日至实际付清之日]；三、驳回原告中国人民解放军浙江省台州军分区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20295元（已减半，原告中国人民解放军浙江省台州军分区已缓交），由原告中国人民解放军浙江省台州军分区负担11940元、被告黄胜国负担8355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  陈 静二〇一七年一月四日代书记员  蔡美燕