南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终20号上诉人（一审被告）：南宁净耳八角楼饮食文化有限公司，住所地南宁市凤岭南路1号。法定代表人：覃观伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：林剑生，广西纵华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：南宁市金汇展市场管理有限公司，住所地南宁市凤岭南路1号。法定代表人：陆洁雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟东航，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭程，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。上诉人南宁净耳八角楼饮食文化有限公司（以下简称净耳公司）因与被上诉人南宁市金汇展市场管理有限公司（以下简称金汇展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人净耳公司的委托诉讼代理人林剑生、被上诉人金汇展公司的委托诉讼代理人钟东航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。净耳公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第636号民事判决，改判净耳公司与金汇展公司签订的租赁合同继续履行、净耳公司无需交还涉案商铺、无需支付违约金、维护费及房屋占用费；2.本案的诉讼费用由金汇展公司承担。事实与理由：一、金汇展公司与净耳公司所商定的维护费主要是金汇展公司为净耳公司的经营提供推广、维护服务。但在净耳公司经营过程中，金汇展公司始终没有提供相关服务，金汇展公司请求净耳公司支付维护费缺乏事实依据，净耳公司不仅不应承担尚未缴纳的维护费，之前已经缴纳的维护费也应折抵租金。二、金汇展公司与净耳公司之间的房屋租赁关系因出现下列三个事实而应当相应减少租金：1.涉案房屋没有取得房产证，金汇展公司出租的房屋有瑕疵；2.金汇展公司调整免费停车时间段，导致来铺面消费的顾客停车受到影响，进而使净耳公司的经营受到影响；3.因南宁市青山—英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致车辆进入金汇·如意坊十分不便，来铺面消费的顾客也相应减少，进而使净耳公司在涉案房屋经营的营业额急剧减少。以上三个事实对净耳公司经营造成影响，金汇展公司所提出的租金应进行相应的减少。三、金汇展公司对涉案铺面进行过停水、停电，严重影响了净耳公司的日常经营并造成损失。因此在停水、停电后，净耳公司不应承担租金。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法进行改判。金汇展公司答辩称，一审判决认定事实清楚。一、双方签订了《商铺租赁合同》及关于收取商铺维护费的《附件》，在合同履行过程中，金汇展公司已经完全履行了义务。由于净耳公司未按期支付租金，所以净耳公司构成违约。二、双方签订的合同约定了推广费和维护费，金汇展公司不仅是涉案房屋出租方，也是市场管理方，包括对净耳公司在内的八角楼、如意坊品牌进行推广。净耳公司最早在2014年3月开始不支付相应费用，在此情况下仍然继续占有使用房屋，特别是在一审判决之后仍拒不返还租赁的房屋，拖延应当承担的法律责任。请求二审法院查清事实，驳回净耳公司的上诉请求。金汇展公司向一审法院起诉请求：1.确认金汇展公司与净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号为XXX号）已于2015年9月7日解除；2.净耳公司向金汇展公司返还租赁房屋；3.净耳公司向金汇展公司支付租金396354元、维护费924827元；4.净耳公司向金汇展公司支付逾期缴费产生的违约金222839元（暂计至2015年9月7日，之后的计至实际清偿之日止）；5.净耳公司向金汇展公司支付解除合同违约金10000元；6.净耳公司向金汇展公司支付房屋占用费229978元（从2015年9月8日暂计至2015年11月7日，之后的计至返还房屋之日止）；7.本案诉讼费由净耳公司承担。一审法院认定事实：2008年9月28日，金汇展公司（甲方，出租方）与净耳公司的前身南宁市净耳茶叶有限公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》（编号：XXX）及《附件》，约定：1.甲方将位于南宁市凤岭南路1号南宁市XXX号商铺出租给乙方，总建筑面积1838.1平方米；2.经营范围为餐饮、茶艺、休闲保健，租期从2007年9月10日至2017年9月9日，共计10年；3.2007年9月10日至2008年3月9日为免租期，从2008年3月10日起开始计收租金，采用先交租金后使用房屋的方式，租金、维护费按年支付，从次年起缴租日期为始计租金日期提前三个月；4.租金交纳的时间和金额为：2007年9月10日前交纳第一年租金241542元，2008年12月10日前交纳第二年租金305953元，2009年12月10日前交纳第三年租金375517元，2010年12月10日前交纳第四年租金450646元，2011年12月10日前交纳第五年租金531786元，2012年12月10日前交纳第六年租金619417元，2013年12月10日前交纳第七年租金714058元，2014年12月10日前交纳第八年租金816271元，2015年12月10日前交纳第九年租金926659元，2016年12月10日前交纳第十年租金241142元；5.维护费交纳的时间和金额为：2007年9月10日前交纳第一年维护费563598元，之后每年的维护费563598元提前三个月即每年的12月10日前缴纳；6.乙方于每月8号前向甲方支付上月的综合服务费（以每平方米1.8元标准收取），综合服务费、水电费从2007年8月10日起计算；7.乙方应按合同约定向甲方缴纳租金、维护费，逾期7天经甲方催促后仍不缴纳的属乙方违约，乙方需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的2%计算；8.乙方逾期7天经甲方催缴后仍不缴纳水电费、综合服务费的属乙方违约，甲方可暂停乙方的水电供应，待乙方交纳拖欠相关费用及违约金后，24小时内甲方予以重新开通；9.乙方向甲方交纳履约保证金150000元，若乙方因拖欠租金、维护费而违约的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，乙方的履约保证金及其他交纳的费用甲方不予退还，乙方还须支付甲方违约金10000元；此外，合同还约定了其他的权利与义务。合同签订后，净耳公司向金汇展公司支付保证金、首期租金及维护费，金汇展公司将铺面交付净耳公司使用。合同履行过程中，净耳公司按时将租金、维护费支付至2014年9月9日。为减少净耳公司的还款压力，也便于双方结算，经净耳公司申请，金汇展公司同意租金和维护费按季度结算，即净耳公司应于2014年8月10日前支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金和维护费，因净耳公司拖欠未付，金汇展公司委托律师于2015年8月24日向净耳公司邮寄送达《律师函》，要求净耳公司于2015年8月27日前向金汇展公司支付拖欠的租金、维护费、水电费、综合服务费等共计17057786.6元、违约金1523285.91元。净耳公司于2015年8月26日签收该《律师函》。因净耳公司仍未支付上述款项，金汇展公司再次委托律师于2015年9月6日以邮寄送达的方式向净耳公司发出《律师函》，宣布双方签订的合同于2015年9月7日解除，要求净耳公司支付拖欠的租金、维护费、水电费、违约金等，并要求净耳公司于合同解除后5日内交还商铺。净耳公司于2015年9月7日签收该律师函。截至一审庭审当日，净耳公司仍占用涉案房屋。另查明：2014年5月19日，金汇展公司向金汇•如意坊各商家发出《关于调整免费停车时间段的通知》，主要内容为：因青秀山限制车辆上山，加之本市场白天免费停车时间3小时，导致大部门上山的车辆停放在本市场，严重影响本市场商家及购物者停放车辆，为创建优质的市场经营环境，从2014年5月31日起将原来规定的每日6时至18时停车不满3个小时免费改为停车不满1小时免费，停车超出1小时（含1小时）按原标准收费。2015年7月6日，金汇展公司向金汇•如意坊各商家发出《关于南宁地铁3号线青秀山站建设施工情况的函》，主要内容为：1.告知各商家围挡范围及围挡施工时间段，南宁轨道集团公司因金汇展公司的争取同意保留1号岗的车辆通行；2.青山-英华立交桥已正式开通，车辆可从2号、3号岗进入金汇•如意坊，地铁3号线青秀山站的施工对金汇•如意坊的经营影响很小；3.金汇展公司正与地铁设计方、建设方和施工方对接，以尽可能减少因施工给各商家造成的影响。还查明：涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2010年8月24日，南宁市净耳茶叶有限公司变更为南宁净耳八角楼饮食文化有限公司。一审庭审中金汇展公司认可本案租赁合同解除后净耳公司已停止营业，金汇展公司同意将违约金每日按欠费总额的2%的计算标准调整为月利率2%。一审法院认为，金汇展公司和净耳公司于2008年9月28日签订的《商铺租赁合同》（编号：XXX号）及附件是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。根据《商铺租赁合同》第二条第1点、第六条第2点第（11）项及《附件》第一条约定，租金按年缴纳，净耳公司逾期7天经金汇展公司催促后仍不缴纳租金、维护费的属净耳公司违约，金汇展公司有权单方解除合同并收回商铺。净耳公司应于2014年8月10日前向金汇展公司支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金178514.5元（714058元÷4个季度）、维护费140899.5元（563598元÷4个季度），应于2014年11月10日支付2014年12月10日至2015年3月9日期间的租金178514.5元、维护费140899.5元，应于2015年2月10日支付2015年3月10日至2015年6月9日期间的租金204068元（816271元÷4个季度）、维护费140899.5元，金汇展公司于2015年8月24日以邮寄送达《律师函》的方式向净耳公司催收租金和维护费，净耳公司经催告后逾期7天仍未付清，净耳公司的行为已构成违约，金汇展公司有权依据合同约定解除合同。2015年9月6日，金汇展公司再次委托律师向净耳公司发出《律师函》，宣布双方签订的租赁合同于2015年9月7日解除，净耳公司于2015年9月7日签收该《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”一审法院依法确认双方签订的《商铺租赁合同》于2015年9月7日解除，净耳公司应于本案判决生效之日起十日内搬离位于南宁市XX号商铺，并将上述铺面交还给金汇展公司。关于租金和维护费的问题。净耳公司认为青山-英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致进入金汇•如意坊的车辆减少，来铺面消费的顾客也大为减少，金汇展公司应减免其租金和维护费。从双方往来的函件可以看出，南宁市青山-英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工确实给金汇•如意坊的商家的经营造成一定的影响，但立交桥及地铁的修建，属政府市政建设行为，净耳公司不能以此作为拒交租金和维护费的理由，且金汇展公司也在积极协调南宁轨道集团公司，尽可能将地铁围挡施工对商家的影响降到最低。而金汇展公司对免费停车时间段的调整属其针对实际情况对经营环境作出的管理，并未违反合同约定。净耳公司辩称金汇展公司停水停电给其日常经营造成严重影响，但净耳公司并未举证证明在其未违约的情况下金汇展公司停水停电，故对净耳公司主张的不支付租金和维护费的上述抗辩理由，一审法院不予采纳。按照租赁合同约定，第七租赁年度即2014年3月10日至2015年3月9日期间的每季度租金为178514.5元，第八租赁年度即2015年3月10日至2016年3月9日期间的季度租金为204068元，每年维护费均为563598元。净耳公司只将租金和维护费支付至2014年9月9日，尚拖欠2014年9月10日至合同解除日即2015年9月7日期间的租金760630元（178514.5元×2个季度+204068元×2个季度-204068元÷90天×2天）、维护费560467元（563598元-563598元÷360天×2天），净耳公司虽在一审庭审中对拖欠租金及维护费的数额提出异议，但未提供任何证据予以证明，故对净耳公司的抗辩意见，一审法院不予采信。金汇展公司要求净耳公司支付租金396354元属金汇展公司对其民事权利的自由处分，一审法院予以准许。金汇展公司诉请净耳公司支付维护费924827元，一审法院只支持560467元，超出部分，不予支持。关于违约金的问题。（一）逾期付款违约金。根据《商铺租赁合同》第二条第1点约定，第七个租赁年度即2014年3月10日至2015年3月9日期间的每季度租金为178514.5元，每季度维护费为140899.5元（563598元÷4个季度），该期间每季度租金和维护费共计319414元（178514.5元+140899.5元）。第八个租赁年度即2015年3月10日至2016年3月9日期间的每季度租金为204068元、每季度维护费为140899.5元，该期间季度租金和维护费共344967.5元（204068元+140899.5元）。按照《商铺租赁合同》第六条第2点第（2）项约定，净耳公司逾期7天经金汇展公司催促后仍不缴纳租金、维护费的属净耳公司违约，净耳公司需缴纳违约金，每日违约金按欠费总额的2%计算。诉请中金汇展公司将违约金每日按欠费总额的2%的计算标准调整为月利率2%，该调整属金汇展公司对其民事权利的自由处分，一审法院予以准许。净耳公司拖欠金汇展公司2014年9月10日至合同解除日即2015年9月7日期间的租金和维护费，因金汇展公司同意净耳公司按季度缴纳租金，每季度的租金提前1个月支付，故净耳公司最迟应于2014年8月10日前支付2014年9月10日至2014年12月9日期间的租金和维护费共319414元，该期间净耳公司逾期支付租金、维护费的违约金为：以319414元为基数，自2014年8月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算；同理，对于2014年12月10日至2015年3月9日期间的违约金，应以319414元为基数，自2014年11月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算；对于2015年3月10日至2015年6月9日期间的违约金，应以344967.5元为基数，自2015年2月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算。因2015年6月10日至2015年9月7日期间的租金和维护费共计337302元（344967.5元-344967.5元÷90天×2天），故对于2015年6月10日至2015年9月7日期间的违约金，应以337302元为基数，自2015年5月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算。（二）解除合同违约金。根据《商铺租赁合同》第六条第2点第（11）项约定，净耳公司因欠付租金、维护费等导致合同解除的，净耳公司的履约保证金及其他交纳的费用金汇展公司不予退还，净耳公司还须支付金汇展公司违约金10000元。现因净耳公司拖欠租金、维护费，导致金汇展公司解除合同，金汇展公司诉请净耳公司支付解除合同违约金10000元有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于房屋占用费的问题。金汇展公司在发给净耳公司的《律师函》中表示净耳公司应在合同解除后5日内将房屋交还给金汇展公司，本案租赁合同于2015年9月7日解除，净耳公司最晚应于2015年9月12日将房屋交还，如净耳公司未及时搬离，应参照合同约定的租金标准向金汇展公司支付房屋占用费。虽然金汇展公司主张维护费也应当计算至净耳公司应支付房屋占用费内，但是金汇展公司自认净耳公司在合同解除后已停止营业，故金汇展公司实际上已经没有为净耳公司的经营提供推广、维护的服务，金汇展公司诉请净耳公司支付推广维护费无事实依据，一审法院不予支持。第八个租赁年度（2015年3月10日至2016年3月9日）的租金为816271元，月租金为68022元（816271元÷12个月），第九个租赁年度（2016年3月10日至2017年3月9日）的租金为926659元，月租金为77222元（926659元÷12个月），故净耳公司应支付2015年9月13日至2016年3月9日期间的房屋占用费为401330元（68022元×5个月+68022元÷30天×27天），自2016年3月10日起至净耳公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月77222元的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认金汇展公司与净耳公司签订的《商铺租赁合同》（编号:XXX）已于2015年9月7日解除；二、净耳公司于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市凤岭南路1号南宁市XXX号商铺交还给金汇展公司；三、净耳公司向金汇展公司支付租金396354元、维护费560467元；四、净耳公司向金汇展公司支付逾期缴费产生的违约金（计算方法：1.以319414元为基数，自2014年8月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算；2.以319414元为基数，自2014年11月11日至实际清偿之日止，按月利率2%计算；3.以344967.5元为基数，自2015年2月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算；4.以337302元为基数，自2015年5月11日起至实际清偿之日止，按月利率2%计算）；五、净耳公司向金汇展公司支付解除合同违约金10000元；六、净耳公司向金汇展公司支付2015年9月13日至2016年3月9日期间的房屋占用费401330元，从2016年3月10日起至净耳公司实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费，按每月77222元的标准计算；七、驳回金汇展公司的其他诉讼请求。案件受理费20856元（金汇展公司已预交），由金汇展公司负担5358元，净耳公司负担15498元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，截止二审庭审时，净耳公司尚未向金汇展公司交还涉案商铺。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、金汇展公司与净耳公司的租赁合同是否应当继续履行？二、净耳公司是否应当向金汇展公司支付维护费？三、租金是否应当减免？本院认为，关于第一个争议焦点，金汇展公司与净耳公司签订的《商铺租赁合同》及《附件》，是双方的真实意思表示，合同依法成立并有效，双方均应按合同的约定履行。因净耳公司拖欠租金及维护费等费用，在金汇展公司于2015年8月24日向其邮寄送达《律师函》催收上述费用后，净耳公司逾期七日仍未付清相关费用，合同约定的解除条件成就，净耳公司构成根本违约，且净耳公司至今仍未向金汇展公司支付其拖欠的租金及维护费等费用，金汇展公司有权依照合同约定提前解除合同，并要求净耳公司支付违约金，交还涉案商铺。关于第二个争议焦点，金汇展公司与净耳公司于2008年9月28日签订的《商铺租赁合同》及《附件》，明确约定了净耳公司需向金汇展公司按时交纳维护费，净耳公司应当履行自己的合同义务。在合同履行过程中，净耳公司也实际向金汇展公司支付维护费至2014年9月9日，并无证据证明净耳公司在此期间曾对维护费提出过异议。因此，净耳公司应按合同约定向金汇展公司支付净耳公司经营期间的维护费。对净耳公司关于不应支付维护费、已交纳的维护费应折抵租金的主张，本院不予支持。净耳公司已支付的维护费不能折抵租金，净耳公司仍应支付其拖欠的租金，以及逾期支付租金、维护费所产生的违约金。关于第三个争议焦点，净耳公司提出应减免租金，理由是：1.涉案房屋没有取得房产证，金汇展公司出租的房屋有瑕疵；2.金汇展公司调整免费停车时间段，导致来铺面消费的顾客停车受到影响，进而使净耳公司的经营受到影响；3.因南宁市青山—英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，导致车辆进入金汇·如意坊十分不便，来铺面消费的顾客也相应减少，进而使净耳公司在涉案房屋经营的营业额急剧减少；4.金汇展公司曾对涉案商铺进行过断水断电，对于断水断电后的租金不应收取。本院认为，1.租赁房屋是否必须取得房产证，法律法规并无强制性规定，即使出租人出租尚未取得房产证的房屋，也并未因此违反法律法规的强制性规定，故净耳公司提出涉案房屋未取得房产证而应减免租金的理由不成立，本院不予支持。2.双方当事人在《商铺租赁合同》及《附件》中均未对免费停车时间段有过约定，金汇展公司根据实际经营管理的需要，对免费停车时段作出调整，并未违反合同约定，净耳公司以此为由提出减免租金，理由不成立，本院不予支持。3.南宁市青山—英华立交桥封路施工及地铁3号线青秀山站围挡施工，属于政府市政建设行为，且金汇展公司也已尽到告知及积极协调的义务，净耳公司因此要求减免租金的理由不成立，本院不予支持。4.净耳公司主张金汇展公司对其商铺进行停水停电，但其未能提供充分证据证明停水停电的事实及时间段，故对净耳公司要求免收停水停电后的租金，本院不予支持。由于净耳公司至今未向金汇展公司交还涉案商铺，净耳公司还应支付相应的房屋占有使用费。综上所述，上诉人净耳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20856元（上诉人南宁净耳八角楼饮食文化有限公司已预交），由上诉人南宁净耳八角楼饮食文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年二月二十八日书记员 符贵芳