甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初3452号原告：兰州晟地汽车修配有限责任公司。法定代表人：陈星，该公司董事长。委托诉讼代理人：岩天斌，甘肃合睿律师事务所律师。被告：兰州益群物业管理有限公司。法定代表人：李亚平，该公司总经理。被告：心悦幼儿托护点。法定代表人：李淑艳，该托护点园长。委托诉讼代理人：郑素娟。原告兰州晟地汽车修配有限责任公司（以下简称晟地公司）与被告兰州益群物业管理有限公司（以下简称益群物业）、被告心悦幼儿托护点返还原物纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因该案案情复杂，本院于2016年8月11日作出（2016）甘0102民初3452号民事裁定书，裁定该案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人岩天斌、被告益群物业法定代表人李亚平及被告心悦幼儿托护点的委托诉讼代理人郑素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟地公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、二被告向原告腾交心悦幼儿托护点房屋；2、被告益群物业向原告支付土地占用费及物业管理费183888元；3、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年10月12日，原告与被告益群物业签订《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》（以下简称《投资建设协议》），约定：双方共同投资建设一所幼儿园，原告以土地作为该项目的投资，被告益群物业为幼儿园投入的建造费用作为该项目的投资。项目建成后产权归原告，使用权归被告益群物业所有。项目建成竣工后，前五年作为被告益群物业收益回收期，在此期间原告免收土地占用费。从第六年起原告按每平方米、每月5.4元收取土地占用费，其标准随政府价格的调整而变动，并按此面积收取物业管理费。双方还约定任何一方都不得转租或变相转租房屋。双方未约定合作期限。合同签订后，幼儿园如约建成。但被告益群物业却一直不按约定向原告支付土地占用费及物业管理费，截至2015年12月31日，被告益群物业累计拖欠上述费用共计183888元。另外，未经原告同意，被告益群物业单方将幼儿园转租给了心悦幼儿托护点。为此，原告于2016年1月22日、2月3日两次通过公证送达的方式书面通知被告益群物业，要求其支付拖欠的费用并收回转租的幼儿园，但被告置之不理。原告遂于2016年2月30日以公证送达的方式书面通知被告益群物业解除了协议。协议解除后，二被告并没有将房屋腾交给原告。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告益群物业辩称，涉案房屋没有所有权证，根据协议约定，被告对涉案房屋有使用权，现要求腾房，被告不同意腾出该房屋。对原告主张拖欠的相关费用，被告不知道是怎么计算的，但根据双方2013年9月签订的会议纪要的内容，土地使用费是暂免的，所以被告没有拖欠费用的情况存在。被告心悦幼儿托护点辩称，涉案房屋系其向被告益群物业承租的，其交纳了租赁费，是合法使用的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。对原告提供《投资建设协议》、国有土地使用证各一份、公证书三份、对被告益群物业提供的《晟地公司与益群物业会议纪要》、《重新维修原汽修二厂家属院马路的协议》、《益群物业与晟地公司家属院移交清单》、收据各一份，以及被告心悦幼儿托护点提供的《房屋租赁合同》，经本院审查认定上述证据真实、来源合法、与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年5月27日，原告晟地公司取得了兰国用（2003）第C06709号国有土地使用证，该土地座落于排洪南路325号，地号为168（1），地类（用途）工业、住宅，使用权类型划拨，使用权面积为61398.3平方米。2007年10月12日，原告晟地公司（甲方）与被告益群物业（乙方）签订了一份《投资建设协议》，该协议主要约定，为提升小区物业管理配套服务功能，解决小区业主们小孩学前教育入托难的问题，由乙方提议，经甲方同意，在小区内甲、乙双方共同投资建设一所幼儿园。该项目的限制为小区4#楼前东侧空地，长约15米，宽约5.7米（具体占地面积，待幼儿园开园后，以甲、乙双方共同签署的确认书为准，确认书附后），甲方以土地作为该项目的投资，乙方为幼儿园投入的建造费用作为该项目的投资。该项目建成后，产权归甲方所有，使用权归乙方所有。该项目建成竣工后，前五年作为乙方收益回收期，在此期间甲方免收土地占用费。从第六年起甲方按每平方米、每月5.4元收取土地占用费，其标准随政府价格的调整而变动，并按此面积收取物业管理费。该项目建成后，该房屋只能作为幼儿园用房，任何一方不得以任何方式、借口或理由，改变房屋的使用性质，也不得转租或变相将房屋改为其他经营活动用房。该项目的设计、建设、施工、质量、安全及在经营过程中的维修和保养及由此产生的一切费用有乙方承担。甲、乙双方若有一方违约，违约方应承担该项目投资的5‰违约责任。合同签订后，幼儿园如约建成，但是案涉幼儿园用房并未取得所有权证。2013年9月6日，原告晟地公司与被告益群物业达成《晟地公司与益群物业会议纪要》，该纪要主要约定，原告晟地公司于2007年9月7日将公司家属院物业管理工作移交被告益群物业，合同约定三年，合同到期后被告益群物业无续签合同，已超过两年，2013年9月2日上午，被告益群物业经理李亚平同志提出退出原告晟地公司家属院物业管理，移交原告晟地公司管理，双方就有关事宜达成如下一致意见：1、被告益群物业终止结算时间为2013年9月30日止；2、被告益群物业对现有工作人员的工资，结算至2013年9月30日前发清；3、被告益群物业对居民收取的各项费用截止时间为2013年9月30日止，多收取的部分应移交原告晟地公司，同时应提交收取费用的户名户数明细移交清单。4、被告益群物业要求原告晟地公司对其经营的幼儿园给予优惠照顾，暂免土地占用使用费，原告晟地公司表示同意。5、物业移交工作以确定的时间为界，凡移交前被告益群物业与单位和居民个人发生的经营经济、债权债务等问题，由被告益群物业全部承担责任，与原告晟地公司无任何关系。2013年9月30日，原告晟地公司与被告益群物业就原告公司家属院物业管理进行了交接，并达成了移交清单，该清单载明，移交内容为“1、家属院卫生费收费表、办公室2间、值班室（注：办公桌2张、沙发1个、椅子2把）、门口菜部（菜部费用交至2013年9月30日）、车棚、办公用电电卡一张、大门电动门”。2014年2月1日，被告益群物业在未经原告同意的情况下，与被告心悦幼儿托护点签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定，被告益群物业将座落在城关区排洪南路199-280号建筑面积500㎡（使用面积400㎡）的房屋（即案涉幼儿园）出租给被告心悦幼儿托护点，作幼儿园使用。租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，房屋租金为每月6000元。合同签订后，被告益群物业单方将幼儿园转租给了心悦幼儿托护点。原告晟地公司于2016年1月22日、2月3日、2月23日三次通过公证送达的方式书面通知被告益群物业，要求其支付拖欠的费用并收回转租的幼儿园，并在2016年2月23日的通知中，通知解除与被告益群物业签订的《投资建设协议》，与此协议相关的所有补充协议，会议纪要等一并解除。期间，被告益群物业未向原告支付拖欠的费用并收回转租的幼儿园，经三方协商未果，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告晟地公司与被告益群物业签订的《投资建设协议》、《晟地公司与益群物业会议纪要》系双方当事人真实的意思表示，且未违法法律、行政法律的规定，本院依法确认为合法有效。关于原告称其已经解除与被告益群物业签订的《投资建设协议》，与此协议相关的所有补充协议，会议纪要等的主张，根据《合同法》的规定，合同解除分为约定解除和法定解除，原告并未提供证据予以证明其通知被告益群物业解除双方所签订的所有协议系符合合同约定解除抑或是法定解除的条件，故原告的该主张，证据不足，不院不予采信。原告晟地公司与被告益群物业在《投资建设协议》中已明确约定案涉幼儿园的使用权归被告益群物业所有，故被告益群物业对案涉幼儿园享有合法的使用权，并且在《晟地公司与益群物业会议纪要》中，并未涉及案涉幼儿园的移交问题，故被告益群物业对案涉幼儿园即托护点房屋系有权占有，原告无权要求其腾退。被告心悦幼儿托护点依照与被告益群物业签订的《房屋租赁合同》，系合法租赁案涉幼儿园，亦系有权占有，故原告也无权要求其腾退。关于原告要求被告益群物业支付土地占用费的诉请，本案中，《晟地公司与益群物业会议纪要》已明确约定“原告晟地公司对其经营的幼儿园给予优惠照顾，暂免土地占用使用费，原告晟地公司表示同意。”原告晟地公司暂免土地占用使用费，并未约定暂免的截止时间，故原告要求被告益群物业支付土地占用使用费的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告益群物业支付物业管理费的诉请，因为案涉幼儿园房屋的面积仅仅是被告自己测量，未经过有关房地产管理机关的测绘，被告对案涉幼儿园房屋的面积不认可，原告亦未向本院申请测绘案涉幼儿园的面积，故无法核实案涉幼儿园的面积，原告要求被告益群物业支付物业管理费的诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的主张两被告腾交心悦幼儿托护点房屋诉请，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告益群物业支付土地占用费及物业管理费183888元的诉请，证据不足，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告兰州晟地汽车修配有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3978元，由原告兰州晟地汽车修配有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  陶生莲代理审判员  程 娟人民陪审员  姚 莉二〇一六年十一月二十二日书 记 员  陈丽萍