湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郴民一终字第22号
上诉人（原审被告）许红梅。
委托代理人曹顽宁，湖南金鸥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐青青，曾用名唐水青。
委托代理人史习军。
原审被告邓红莉。
上诉人许红梅因与被上诉人唐青青及原审被告邓红莉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2014）永民初字第1062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人许红梅的委托代理人曹顽宁，被上诉人唐青青的委托代理人史习军到庭参加诉讼。原审被告邓红莉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年1月16日，唐青青和其姐姐唐水花与湖南省永兴县开发区水南村签订《集资建房协议书》，分别获得永兴大道18号门面（诉争门面）、19号门面的所有权。唐青青的丈夫史继军于2012年3月25日与许红梅签订《合同书》，将诉争门面出租给许红梅，约定：“租转盘怪味屋门面贰年（2年），每月2000元房租，半年一交。到期后同等条件下原租房老板优先，旧合同书作废（损坏门面东西复原，押金1000元）。2012年3月25日至2014年3月25日”。《合同书》约定的租赁到期后，唐青青要求许红梅返还诉争门面。经双方协商，唐青青同意将诉争门面的租期延长至2014年7月15日，与19号门面同时收回。双方达成该口头协议后，未进行书面确认。约定延长的租赁期到后，经永兴县便江镇龙山路社区居民调解委员会、永兴县公安局城关派出所组织调解，许红梅仍拒绝向唐青青返还诉争门面，并占用至今，唐青青诉至法院，请求判令许红梅、邓红莉立即归还两间门面给唐青青，支付超期租赁该门面的租金8000元／间，由许红梅、邓红莉承担本案的全部诉讼费。
许红梅与邓红莉系妯娌。邓红莉从唐青青处租赁了隔壁19号门面，与诉争门面打通，用于开办永兴县怪味吃餐馆。2013年7月4日该餐馆经工商登记为个体工商户，经营者曹小梅是邓红莉的母亲。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为：1、邓红莉是否应向唐青青返还诉争门面并承担延迟交房期间的房屋租金；2、许红梅是否应向唐青青返还诉争门面并承担延迟交房期间的房屋租金。
关于争议焦点一。根据合同的相对性原则，就诉争门面，唐青青与邓红莉之间并未形成合同关系，故对唐青青要求邓红莉返还租赁门面及支付延迟交房期间的房屋租金的诉讼请求，不予支持。许红梅称已将门面转租给邓红莉，唐青青应要求邓红莉返还诉争门面及交纳房屋租金的答辩意见，许红梅虽举证证明诉争门面的租金是邓红莉所交，怪味和餐馆的工商登记的经营者为邓红莉的母亲，但邓红莉与唐青青并未就诉争门面签订合同，许红梅、邓红莉是妯娌，由邓红莉代为交纳租金，或是将经营的餐馆登记在邓红莉母亲名下，并不能证明诉争门面已经转租，故对许红梅的该答辩意见，不予采纳。
关于争议焦点二。唐青青委托史继军与许红梅签订的《合同书》，实质为房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《合同书》约定的租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方约定的租期已届满，且未续签合同，许红梅作为承租人应当返还租赁门面。唐青青要求许红梅返还租赁门面的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于许红梅提出唐青青在《合同书》到期后，唐青青允许其继续使用诉争门面，双方形成了不定期租赁合同的意见，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《合同书》约定的租赁期满比19号门面早四个月，因两个门面作为一家餐饮店使用，为便于同时收回与租赁门面，唐青青同意许红梅使用诉争门面至19号门面合同到期，并不是出租人没有提出异议，且口头约定到期后，唐青青明确提出异议，表示要求收回诉争门面，因此唐青青与许红梅就诉争门面并未形成不定期租赁合同，而是口头约定的定期租赁，对许红梅的该项答辩意见不予采纳。许红梅在合同期满后，未将诉争门面及时腾空交回唐青青，而是继续占用至今，已影响到唐青青对该门面的使用和可以实现经济利益的获取，唐青青要求许红梅赔偿因占用门面产生的经济损失的主张，于法有据，予以支持，许红梅应向唐青青支付延迟交房期间的房屋租金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告许红梅在本判决生效后三十日内将坐落于湖南省永兴县永兴大道18号门面腾空交还给原告唐青青；二、限被告许红梅在本判决生效后三十日内向原告唐青青交纳门面租金8000元（自2014年7月16日至2014年11月15日，每月按2000元计算）；三、驳回原告唐青青其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告许红梅负担。
上诉人许红梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判许红梅不承担支付房租费和腾房义务。理由：1、原审法院认定事实错误。2012年3月25日，许红梅与唐青青签订了18号门面的租赁合同，合同约定期限为2012年3月25日至2014年3月25日，共计2年。2012年7月，许红梅便将18号门面转租给了19号门面的承租人邓红莉，邓红莉在征得唐青青、唐水花的同意下，在两门面间的隔墙处开了条门，并一人经营怪味吃餐馆。邓红莉在装修过程中已明确告知唐青青转租情况，唐青青当时口头表示同意，并称只要有人交房租费就行。原审法院仅凭唐青青在法庭上一时否认，而否定转租赁合同的成立，属认定事实错误。2、2014年3月25日租赁合同到期后，唐青青也同意邓红莉使用，并收取了邓红莉2014年3月25日至7月15日的房租费，该行为应视为唐青青与邓红莉形成新的租赁关系，而非原租赁合同的延续。
被上诉人唐青青辩称：1、唐青青与许红梅签订的租房合同已明确约定租赁时间、租赁费的支付，门面租赁到期后，许红梅应将门面交还唐青青，但许红梅拒交门面。2、许红梅称门面转租给了邓红莉，唐青青并不知情，门面不存在转租行为。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告邓红莉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是：1、许红梅是否已将18号门面转租给了邓红莉；2、许红梅是否应承担交纳房租费及返还门面义务。
关于争议焦点一。许红梅称其已将18号门面转租给了邓红莉，但门面的出租人唐青青、许红梅所称的次承租人邓红莉对此事实均未认可，且许红梅、邓红莉是妯娌关系，邓红莉又租赁了19号门面进行经营，故邓红莉向唐青青账户汇款，或是将租赁18、19号门面所经营的餐馆登记在邓红莉母亲的名下，并不能证明诉争门面已经转租。在双方约定的租赁期限到期后，唐青青、许红梅发生纠纷，永兴县便江镇龙山路社区居民调解委员会、永兴县公安局城关派出所进行调解时，均是对唐青青与许红梅的租赁纠纷进行调解，并不是对唐青青与邓红莉的租赁纠纷进行调解，故对许红梅的该项上诉理由不予采纳。许红梅还称在租赁合同到期后，唐青青收取了邓红莉2014年3月25日至7月15日的房租费，应视为唐青青与邓红莉之间已形成新的租赁关系，因没有证据证实唐青青收取2014年3月25日至7月15日的房租费是用邓红莉的钱所交纳，唐青青也未与邓红莉另行签订18号门面的租赁合同，故其该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二。唐青青与许红梅签订的租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。2014年3月25日双方签订的合同到期，应许红梅的要求，唐青青同意双方的合同延期至2014年7月15日。2014年7月15日后，唐青青要求许红梅返还门面，但许红梅拒不返还，为此双方发生纠纷，并经过永兴县便江镇龙山路社区居民调解委员会、永兴县公安局城关派出所的调解，在调解不成的情况下，唐青青诉至法院，在两级法院的多次调解下，唐青青仍不同意将门面续租给许红梅，故许红梅应承担返还门面的义务，并应支付2014年7月15日后继续占用18号门面的费用，原审法院根据唐青青的诉讼请求进行判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人许红梅上诉认为不应承担支付房租费和返还门面义务的理由不能成立，本院予以驳回。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人许红梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭艳飞
审 判 员 雷 闻
代理审判员 曹 颖
二〇一五年二月二日
书 记 员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。