北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民终字第04681号
上诉人（原审原告）秦欣，女，1980年8月26日出生。
委托代理人张华，北京市中瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李雪婷，女，1980年10月18日出生。
委托代理人王绍波，男，1977年8月15日出生。
上诉人秦欣、李雪婷因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第5231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人秦欣及其委托代理人张华、上诉人李雪婷之委托代理人王绍波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年3月，秦欣起诉至原审法院称：2012年12月14日，我与李雪婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李雪婷将其所有的101号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给秦欣，房屋成交价格为339万元，李雪婷应于2012年12月18日前到房屋抵押权人中信银行处办理抵押注销手续。合同签订后，我按约将购房款支付李雪婷。但李雪婷因房价上涨，以各种理由拖延履行合同义务，不配合秦欣办理房屋过户等手续。2013年3月12日，李雪婷更以书面形式通知我，要求解除房屋买卖合同，当即遭到我的拒绝。现我起诉要求法院确认李雪婷单方解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知无效；判令李雪婷继续履行合同，到中信银行办理房屋抵押注销手续；协助我办理房屋所有权过户手续；将房屋交付我，协助我到物业公司办理水、电、煤气等交接手续；在房屋所有权过户之日将户籍迁出；按照合同约定支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，自2013年5月1日起计算至房屋所有权实际转移登记到我名下之日止；按照合同约定支付逾期交房违约金，自2013年5月1日起至实际交付房屋之日止。本案的诉讼费由李雪婷承担。
李雪婷辩称：我在购买秦欣所述房屋时，向中信银行抵押借款144万元，现在尚未还清借款。2013年3、4月份，我向案外人孙×借款450万元，亦用该房进行了抵押担保。我现无经济能力偿还借款，无法注销房屋抵押登记。如果抵押登记被注销，我仍同意将房屋继续出售给秦欣。我不同意秦欣要求支付违约金的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年12月14日，秦欣与李雪婷签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。合同约定，李雪婷将其所有的101号房屋出售给秦欣，该房已经设定抵押，抵押权人为中信银行，李雪婷应于2012年12月18日申请办理抵押注销手续。房屋成交价格为339万元。双方同意在2013年5月1日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。秦欣未能在产权转移之日起7个工作日内取得房屋所有权证的，如因李雪婷的责任，秦欣不退房的，自秦欣应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，李雪婷按日计算向秦欣支付全部已付款万分之五的违约金，并于秦欣实际取得房屋所有权证之日起10日内支付。李雪婷应当在过户当日前将房屋交付秦欣，逾期交房在10日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，李雪婷按日计算向秦欣支付房屋成交价的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起10日内支付，合同继续履行。该合同签订当日，秦欣、李雪婷又签订《自行划转补充协议》，约定秦欣已向李雪婷支付定金10万元，于2013年2月28日前支付李雪婷首付款130万元，尾款199万元于2013年5月1日前付清。合同签订后，秦欣于2013年2月28日支付李雪婷购房款130万元。
2013年3月12日，李雪婷向秦欣发出书面通知，称因个人原因，提出解除与秦欣签订的《北京市存量房屋买卖合同》。秦欣接到李雪婷的书面通知后，未同意李雪婷的主张。
另查，李雪婷于2009年7月2日与案外人中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）签订《个人购房借款合同》，约定李雪婷向中信银行借款144万元，使用前述房屋作为抵押担保。2009年8月12日，该房屋办理了抵押登记。现李雪婷尚未还清对中信银行的借款，房屋抵押登记未注销。
秦欣于2013年4月15日向法院提出财产保全的申请，要求对涉诉房屋予以查封，并提供了担保。经审查，法院准予了秦欣的申请，裁定查封涉诉房屋。该裁定现已实际执行。
关于李雪婷所称其向案外人孙×借款并使用涉诉房屋作为抵押担保一节，李雪婷出示了其与孙×签订的《借款补充协议》。该协议载明，签署时间为2012年10月30日，约定李雪婷于2012年12月31日前归还孙×借款200万元，于2013年2月28日前归还孙×借款541万元，李雪婷使用涉诉房屋作为抵押物进行担保。李雪婷另出示房屋所有权证显示，2013年4月7日，该房屋再次办理了抵押登记。秦欣认为，李雪婷与孙×出于恶意签订抵押借款合同，遂另案向二人提起诉讼。该案现尚未审结。
上述事实，有原、李雪婷陈述，《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），《自行划转补充协议》，《个人购房借款合同》，房屋所有权证等证据在案为证。
原审法院经审理认为：根据已查明的事实，秦欣与李雪婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，秦欣按约履行了向李雪婷支付购房款的义务。李雪婷未按合同约定办理房屋抵押注销手续，应当承担相应的违约责任。此后，李雪婷无意继续履行合同，于2013年3月以个人自身原因为由，书面通知秦欣解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。应指出，李雪婷解除合同的理由不能成立，其发给秦欣的解除合同通知依法不具有解除合同的效力，合同应继续履行。现秦欣要求李雪婷继续履行合同，协助其办理房屋所有权过户等手续。但因李雪婷使用涉诉房屋进行了抵押借款，抵押登记至今尚未注销，故双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》事实上现不能履行。经法院释明，秦欣仍坚持其诉讼请求。在此情况下，法院对秦欣的上述诉讼请求，无法支持。秦欣要求李雪婷按约支付逾期办理房屋所有权转移登记及交房违约金的诉讼请求，因合同尚在履行中，现法院不予考虑。秦欣可在双方之合同履行主要内容后，再根据履约情况主张违约责任问题。
综上，原审法院于2013年12月判决：一、确认李雪婷于二Ｏ一三年三月十二日向秦欣发出的解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知无效，合同继续履行；二、驳回秦欣的其他诉讼请求。
判决后，秦欣不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：原审法院认为涉诉房屋上的抵押登记尚未注销，买卖合同事实上不能履行是错误的，我已经就涉诉房屋上的抵押问题另行起诉了，原审法院应待另案有结果后再行判决；李雪婷出于利益驱动蓄意违约，而我没有任何违约行为，原审法院应当支持我对于违约金的诉讼请求。
李雪婷不服，提出上诉，请求撤销原审判决第一项，依法改判驳回秦欣的全部诉讼请求。其主要上诉理由为：原审法院已经认定涉诉房屋买卖合同事实上已经不能履行，就应当判决解除合同。原审判决在没有认定我根本违约的情况下，财产保全的费用不应由我承担。
双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明，原审审理期间，秦欣将李雪婷与案外人孙×诉至北京市东城区人民法院，认为其二人恶意串通签订《借款补充协议》、《借款合同》以及《抵押合同》为本案涉诉房屋恶意设定抵押，侵害了秦欣的合法权益，要求法院确认上述三份合同无效并解除涉诉房屋上设定的抵押。北京市东城区人民法院于2014年2月7日作出（2013）东民初字第14468号判决，确认孙×与李雪婷二〇一三年四月一日签订的，在北京市东城区房屋管理局备案的借款合同（合同编号20130401）、抵押合同（合同编号20130401）无效并判令孙×、李雪婷到北京市东城区房屋管理局解除设定在101号房产上的抵押（房屋他项权证号：X京房他证东字第0236**号）。判决后，孙×不服，向本院提起上诉，本院经审理于2014年7月3日作出（2014）二中民终字第4920号民事判决，依法驳回上诉，维持原判。
本院审理中，本院向中信银行征求解除涉诉房屋上抵押贷款的意见，中信银行表示只要借款人或其委托人到银行将所欠款项偿还，即可办理申请解除抵押登记手续。
庭审中，秦欣表示可以一次性支付剩余购房款199万元，并提供其账户存款单一张，以证明其有履约能力。李雪婷表示愿意继续履行合同并配合秦欣办理解除涉诉房屋抵押贷款手续、过户登记手续、物业水电等手续。针对秦欣主张李雪婷应在涉诉房屋过户时将涉诉房屋上原户口迁出的问题，李雪婷表示同意在涉诉房屋过户之日起三十日内将原户口迁出，秦欣对上述意见表示同意。同时，对于秦欣主张的逾期办理过户手续以及逾期交房的违约金一节，双方认可李雪婷一次性给付秦欣27万元。
上述事实，有双方当事人陈述、存款单、（2013）东民初字第14468号判决书、（2014）二中民终字第4920号民事判决书在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据现已查明的事实，李雪婷与案外人孙×就涉诉房屋签订的抵押合同已经被生效的法律判决确认无效，且李雪婷亦当庭表示愿意继续履行合同并配合秦欣办理解除涉诉房屋抵押贷款手续、过户登记手续、物业水电等手续，本院对此不持异议。对于涉诉房屋原户籍迁出问题，双方当事人已达成一致的意见，本院对此不持异议，但由于迁出户籍涉及行政机关的规章制度，本院不宜对此项内容进行判决，故对秦欣要求李雪婷于涉诉房屋过户当日将原户籍迁出的诉讼请求，本院不予支持。对于秦欣主张的逾期办理过户手续以及逾期交房的违约金一节，秦欣与李雪婷亦对赔偿金额达成一致意见，本院不持异议。现，涉诉房屋买卖合同实际履行已不存在障碍，可以继续履行。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第5231号民事判决第二项。
二、变更北京市东城区人民法院（2013）东民初字第5231号民事判决第一项为确认李雪婷于二Ｏ一三年三月十二日向秦欣发出的解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知无效，继续履行双方于二○一二年十二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
三、李雪婷于本判决生效后三十日内办理解除位于101号房屋上抵押登记手续（借款合同编号：2009财银房贷字第6257号）。
四、在上述房屋抵押登记解除之日起五日内，李雪婷协助秦欣办理101号房屋过户登记手续，秦欣于过户当日向李雪婷支付购房款一百九十九万元。
五、李雪婷于101号房屋过户当日将上述房屋交付秦欣，并协助秦欣到物业公司办理物业费、水、电、煤气交接手续。
六、李雪婷于本判决生效后七日内支付秦欣逾期办理过户手续、逾期交房违约金二十七万元。
七、驳回秦欣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费70元，由秦欣负担（已交纳），财产保全费5000元，由李雪婷负担（秦欣已预交，李雪婷于本判决生效后七日内支付秦欣）。二审案件受理费70元，由李雪婷负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
代理审判员 纪灵筠
代理审判员 朱善德
二〇一四年八月四日
书 记 员 马博文