浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第568号
上诉人（原审原告）：宁波市永煌物业发展有限公司。
法定代表人：虞伟光。
委托代理人：陈乐。
委托代理人：虞研娜。
被上诉人（原审被告）：洪强国。
委托代理人：史�君。
上诉人宁波市永煌物业发展有限公司因与被上诉人洪强国物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2013年7月22日作出的（2013）甬海民初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月26日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：被告洪强国系宁波市海曙区三市路228弄43号206室房屋所有权人，该套房屋为多层住宅，建筑面积为66.59平方米，被告于2000年8月31日取得该套房屋所有权证。自尹江岸小区修建后并有居民入住以来，原告即为该小区提供物业服务。原告分别于2000年12月、2005年1月24日与宁波市尹江岸小区业主管理委员会签订了《物业管理委托合同》以及《尹江岸小区物业管理服务委托合同》各一份，约定在2000年12月12日至2007年12月11日期间由原告为尹江岸小区的全体业主和使用人提供物业服务。其中《尹江岸小区物业管理服务委托合同》的第四条至第十三条对原告的委托管理事项作了约定，第二十二条、第二十六条就物业管理服务费的收费标准及违约金作了约定：其中多层住宅房屋综合服务费每平方米每月0.2元，房屋的共有部位、共用设施日常维修费每平方米每年1.5元，两者均按业主拥有物业的建筑面积计算；业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金，但合同对业主何时交纳物业管理费没有作出明确约定。上述物业管理合同签订后，原告按照物业管理服务合同的约定提供了相应的物业管理服务。2007年12月12日，《尹江岸小区物业管理服务委托合同》中所约定的原告的委托管理期限届满。由于对物业收费标准达不成一致意见，宁波市尹江岸小区业主管理委员会未再与原告续签物业管理服务合同，但原告�在尹江岸小区提供物业服务至今。被告2002年1月1日前应交的物业管理费已交清。其后，由于被告对原告所提供的物业服务不满意及家中失窃等因由未再付物业费。2013年5月，原告通过邮局以挂号信的形式向被告邮寄一份《物业费催缴函》，要求被告清缴尚欠的物业费，但被告未予置否。原告催讨未果，故向法院提起诉讼，请求依法解决。
另根据中国人民银行所公布的贷款基准利率，2011年7月7日至2012年7月5日间，借期为一年至三年的借款所适用的年贷款基准利率为6.65%；2012年7月6日至今，借期为一年至三年的借款所适用的年贷款基准利率为6.15%。
原审原告宁波市永煌物业发展有限公司于2013年6月26日诉至原审法院，请求判令原审被告支付2002年1月1日至2012年12月31日期间的物业综合服务费和日常维修费计2874.3元及逾期付款违约金5432.43元，合计8306.73元。
原审法院经审理�为：
本案争议的焦点有：一、原告是否有权利向被告收取物业费？
原告与宁波市尹江岸小区业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》、《尹江岸小区物业管理服务委托合同》均系双方当事人真实意思的表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。该合同对原告管理区域内的全体业主均具有法律约束力。原告依约履行了物业管理义务，被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。虽然上述合同约定的服务管理期限届满后，宁波市尹江岸小区业主管理委员会未再与原告续签物业服务管理合同，但原告仍为尹江岸小区提供物业服务至今，被告作为业主事实上也享受了原告所提供的物业服务，故被告负有向原告缴纳物业服务费的义务。被告抗辩原告在物业管理服务中存在种种违约行为和服务不到位行为，但未提供确实证据予以证明，不予采信。
争�焦点二、原告的请求是否受我国《民法通则》中所规定的二年诉讼时效的限制？
本案中，原告称在2002年1月1日至2013年5月期间，向被告送达了《物业费催缴函》一份、《物业费催缴通知》一份、《物业收费通知单》五份、《物业管理费收费通知》六份、《国内挂号信》二份，被告表示了异议。除被告自认于2013年5月收到了一份落款时间为2013年5月10日的《物业费催缴函》外，原告并未提供被告签收其余催缴通知单的相关证据，被告的抗辩成立，予以采信。我国《民法通则》第一百三十五条明确规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故原告所主张的要求被告支付2002年1月1日至2012年12月31日期间的物业综合服务费和日常维修费计2874.3元的请求受法律所规定的二年诉讼时效的限制。原告于2013年5月10日向被告邮寄载有《物业费催�函》的挂号信，考虑合理的在途时间，酌情认定被告于2013年5月13日签收该封挂号信。被告的签收行为发生诉讼时效中断，从被告的签收当日向前推算两年，故只对原告请求中被告尚欠自2011年5月13日至2012年12月31日期间的物业综合服务费和日常维修费予以支持，经核算被告应向原告交纳的物业综合服务费为261.2元［66.59平方米×0.2元／月×（19天÷31天＋7个月＋12个月）］，日常维修费163.3元{66.59平方米×1.5元／年×［（19天÷31天＋7个月）÷12个月］＋66.59平方米×1.5元／年}，其余部分因已过诉讼时效，不予以支持。
争议焦点三、原告能否向被告主张逾期支付物业服务费的违约金？该违约金支付标准是否过高？
因《尹江岸小区物业管理服务委托合同》第二十二条约定，业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金，可见�主和使用人逾期交纳物业管理服务费，原告可以向业主和使用人主张要求支付滞纳金。但被告认为按每日千分之三的标准收取滞纳金明显过高，请求予以调整。该院认为，原告未提供实际损失的证据，故可参照同期中国人民银行所规定的贷款基准利率的四倍来收取滞纳金。
由于该合同中对业主何时交纳物业管理费没有作出明确约定，那么按照正常的交易习惯，物业管理期限为一年以上的，业主应当在每届满一年时支付，故2011年5月13日至2011年12月31日期间的物业综合服务费101.4元［66.59平方米×0.2元／月×（19天÷31天＋7个月）］和日常维修费63.4元［66.59平方米×1.5元／年×（19天÷31天＋7个月）÷12个月］，被告应当在2011年12月31日前向原告支付清，那么2012年1月1日即为逾期起算日，至原告起诉的2013年6月26日，逾期计543天，逾期付款违约金为63元{（101.4元＋63.4元）×6.65%×［187天÷360天（银行所计息的一年期）］×4倍＋（101.4元＋63.4元）×6.15%×［356天÷360天（银行所计息的一年期）］×4倍}。
2012年1月1日至2012年12月31日的物业综合服务费159.82元（66.59平方米×0.2元／月×12个月）及日常维修费99.89元（66.59平方米×1.5元／年），被告应当在2012年12月31日向原告支付清，那么2013年1月1日即为逾期起算日，至原告起诉的2013年6月26日，逾期计177天，逾期付款违约金为32元{（159.82元＋99.89元）×6.15%×［177天÷360天（银行所计息的一年期）］×4倍}。综述，被告因拖欠物业管理费而应向原告所支付的逾期付款违约金为95元（63元＋32元），对原告请求中过高的部分，不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第七条第（四�、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告洪强国于本判决生效后十日内向原告宁波市永煌物业发展有限公司支付自2011年5月13日至2012年12月31日期间的物业综合服务费261.2元和日常维修费163.3元及逾期付款违约金95元，合计519.5元。二、驳回原告宁波市永煌物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁波市永煌物业发展有限公司负担20元，由被告洪强国负担5元。
宣判后，原审原告宁波市永煌物业发展有限公司不服，上诉至本院，称：一、原判以上诉人并未提供被上诉人签收了其余催缴通知单的相关证据为由，认定上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效，未予支持，系认定事实、适用法律错误。根据省高院有关规定，原审法院既已受理上诉人起诉，说明原审法院已采信上诉人在起诉前已向被上诉人送达了催缴通知书，这一事实是上诉人历年向被上诉人主张权利的事实依据。物业费催缴通知的送达与物业费催缴通知的签收是两个概念。上诉人提交的物业费催缴通知，是在直接上门向被上诉人催讨物业费被拒的情况下，才将历年的物业费催缴通知书留置送达于被上诉人的专属信箱内。被上诉人认可上诉人存在上门催讨物业费的方式，原审法院应根据日常生活经验作出正确的事实认定。对于落款时间为2013年1月15日的物业费催缴通知，原审法院不予认定，显属错误。上诉人提交的物业费催缴通知及国内挂号信函，证明上诉人已向被上诉人主张了权利，在被上诉人未提供相反证据的情况下，可推定物业费催缴通知已送达了被上诉人。原审在审理中，对诉讼时效问题进行了不当释明。上诉人的主张未超过诉讼时效。二、原审对上诉人主张的违约金调整与计算错误。本案被上诉人主张上诉人服务不好才不付物业费，其未违约，无需支付违约金，并未提出违约金过高要求调整。原审法院主动调整违约金，适用法律错误。原审将上诉人收取物业费的时间认定为一年一次，计算出被上诉人应当支付的违约金，也错误。按时足额缴纳物业服务费是被上诉人的法定义务。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。
被上诉人洪强国答辩称：上诉人不是适格的诉讼主体，不能成为本案的原告。上诉人的部分诉讼请求已过诉讼时效。诉讼时效�般为二年，被上诉人于2013年5月中旬收到上诉人通达邮局邮寄的物业费催收通知，在此之前，上诉人从未向被上诉人催讨过物业费。之所以未向被上诉人催讨，是因为上诉人的工作人员疏于管理、巡查，致使盗窃案频发。在认定送达时，当事人签收为唯一认定已送达的标准。人民法院在认定是否过诉讼时效时，应严格依照《民法通则》第一百三十五条的规定来确定，不能进行扩大解释和类推解释。针对上诉人要求被上诉人给付违约金的请求，被上诉人已明确表示上诉人的该项请求没有事实根据和法律依据，不支付违约金。根据相关法律规定，不支付违约金的抗辩中已包含了要求调整违约金的意思表示。上诉人主张的违约金过高，人民法院应当依法予以调整。在一审庭审中，上诉人的代理人明确，收费以一周年为周期，且是先服务一年后再收取物业费。原审法院将上�人收取物业费的时间认定为一年一次，并无不当。综上，上诉人的上诉理由缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供以下证据：1.宁波市尹江岸小区业主委员会于2013年7月23日出具的证明一份，拟证明上诉人对其服务的尹江岸小区的全体欠费业主，每年都通过上门催讨、电话催讨、留置送达催款单、公告张贴催费通知等方式，对欠费业主当年及历年拖欠物业费进行催讨的事实。2.2013年1月16日投递邮件清单（复印件）一份，拟证明上诉人于2013年1月15日向被上诉人邮寄催费通知，被上诉人于2013年1月16日收到的事实。
被上诉人经质证，认为证据1已过举证期限，对真实性有异议，不予认可。证据2不是原件，无法核对，也没有邮政局的公章。洪强国的签字不是他本人所签，身份证号码也不是他本人的，洪强国根本不知道的。被上诉人未收到过这份邮件，不予认可。
本院经审查认为，上诉人提供的证据不属二审中新的证据，且证据2为复印件，本院不予认定。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1.原审法院认定上诉人部分诉讼请求已过诉讼时效是否正确。2.原审对上诉人主张的违约金予以调整，重新计算是否正确。根据民诉法谁主张谁举证原则，上诉人不能提供于2013年5月10日之前向被上诉人催讨过物业费的证据，应承担举证不能的不利后果。原审法院依法确认上诉人部分诉讼请求（2011年5月13日之前的相关费用）已过二年诉讼时效，并无不当。被上诉人在一审中提出不应支付违约金给上诉人，且违约金计算过高，应予调整。原审法院根据法律规定，对违约金予以调低，并按照正常的交易习惯计算违约金，也无不当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，判决妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人宁波市永煌物业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宏亮
代理审判员 张颖璐
代理审判员 郑 辉
二〇一三年九月五日
代书 记员 潘芬芬