浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1307号
上诉人（原审被告）：吴立波。
委托代理人：孔春凤，浙江蕴望律师事务所律师。
委托代理人：郑曼文，浙江蕴望律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱程。
委托代理人：陈浙东，浙江思伟律师事务所律师。
上诉人吴立波因与被上诉人朱程房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余余民初字第1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定，2015年6月5日，吴立波（甲方，卖方）与朱程（乙方，买方）及张金（委托方，居间人）签订《房屋转让预约合同》一份，约定甲方将涉案房屋以108万元总价出售给乙方，甲方承诺在30个工作日内办理涉案房屋的甲方三证，并在办理完毕后三个工作日内，双方签订《杭州市房屋转让合同》，如甲方不愿意将上述物业以前述价格转让与乙方的，视为甲方违约，甲方应支付违约金10万元赔偿给乙方。如乙方不愿意以上述价格受让上述物业的，视为乙方违约。乙方应支付违约金5万元给甲方。2015年8月24日，吴立波办理了前述房屋的权属登记，所有权人登记为梁某、吴立波。嗣后，吴立波拒绝与朱程签署案涉房屋《转让合同》，双方自行协商未果。现朱程向原审法院提起诉讼，要求判令：1、吴立波向朱程支付违约金人民币10万元。2、吴立波继续履行双方于2015年6月5日签订的《房屋转让预约合同》。3、本案诉讼费由吴立波承担。诉讼中，朱程变更第二项诉讼请求为：解除双方于2015年6月5日签订的《房屋转让预约合同》。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，朱程、吴立波签订的《房屋转让预约合同》系双方协商一致签订，意思表示真实、明确，且未违反法律的禁止性规定，依法有效。吴立波提出签署合同非其真实意思表示，主张合同无效的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。吴立波未按合同约定与朱程签署案涉房屋转让合同，出让案涉房屋，经朱程催告后仍未履行，已构成违约，朱程依法有权解除合同，并要求吴立波承担违约责任。对于违约金数额，双方合同中虽明确约定了10万元的赔偿金，但该违约金数额过分高于因吴立波违约给朱程造成的损失，吴立波可以请求予以适当减少，为此，结合案涉合同的履行、朱程的实际损失及预期利益等因素，原审法院酌定由吴立波支付朱程违约金50000元为适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除朱程与吴立波于2015年6月5日签订的《房屋转让预约合同》；二、吴立波支付朱程违约金50000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回朱程的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由朱程、吴立波各负担575元，于判决生效之日起十日内交至该院。
宣判后，吴立波不服，向本院提起上诉称：一、原审判决违约金明显过高，远超朱程实际损失，应当予以减免和减少。原审法院在未要求朱程举证证明其实际损失的情况下，所认定的违约金数额过高，应以朱程所能够证明的实际损失的百分之三十为限。二、原审判决未充分就合同签订、合同履行情况、当事人过错程度等作出公平合理的衡量。1、房产共同共有人不同意转让讼争房产，该《房屋转让预约合同》自始无效。本案讼争房产系吴立波在婚姻关系存续期间获得，属于其与妻子的共有不动产，而且从《房屋转让预约合同》预留共有权人签字处可以证明朱程对案涉房产存在共有权人是知情的，现吴立波妻子明确表示不追认该《房屋转让预约合同》，该合同应该认定为无效。2、案涉《房屋转让预约合同》违反国家法律的强制性规定，应当认定为无效。《房屋转让预约合同》中明确写明讼争房产的三证尚未办理完毕，且至今该三证仍未办理完毕，不符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四款“未依法登记领取权属证书的，不得转让”的规定，该合同应当认定为无效。3、吴立波签订案涉《房屋转让预约合同》的真实意思表示并非出让房产，该合同应认定为无效。吴立波签订该合同的目的是了解案涉房产的实际市场价值，以便于与开发商协商民工工资差价，转让并非其本意。而且从本案的诸多细节之处也反映出转让房产并非吴立波的真实意思表示，例如：第一、朱程明知吴立波取得案涉房产无须支付相应金钱对价，也无须银行按揭贷款购房，但《房屋转让预约合同》中显示案涉房产处于银行按揭状态。第二、《房屋转让预约合同》约定吴立波违约需支付违约金100000元，而朱程违约仅需支付50000元违约金。综上，朱程系乘人之危，借吴立波希望了解案涉房产实际价值的迫切心理，利用权利义务不对等的合同获取不正当的利益。故请求二审在查明事实的基础上，依法撤销原审判决第二项。
被上诉人朱程在二审期间未提交书面答辩状，其口头辩称：一、双方当事人签订的《房屋转让预约合同》系双方在协商一致后做出的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定。吴立波上诉提出的认为该合同无效所适用的法律、法规均是错误的。吴立波提出的其签订案涉《房屋转让预约合同》的本意并非转让的上诉理由，与事实不符，也不符合生活常理。朱程对案涉房产存在共有权人并不知情，且吴立波存在故意不去办理房屋三证的情形。二、原审判决酌定的5万元违约金应属合理，事实上朱程的损失并不止50000元，为早点了结纠纷，朱程才未提出上诉。若吴立波认为原审判决认定的违约金过高，应当举证证明朱程的实际损失。综上，原审判决正确，请求二审依法驳回吴立波的上诉，维持原判。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。
本院认为，关于本案所争议的案涉《房屋转让预约合同》的效力问题，吴立波上诉认为其签订该合同的真实意思仅为了解案涉房产的真实市场价值，且案涉房产的共有权人并不同意转让该房产，同时案涉房产的权属证书并未办理完毕，依法不得转让，故其认为该合同应当被认定为无效。针对吴立波的该些上诉理由，本院经审查后认为：首先，吴立波并未提供证据证明其签订案涉《房屋转让预约合同》的真实意图并非转让的事实，仅为其单方陈述，且朱程亦不认可，故该理由并不成立。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，吴立波提出的案涉房产存在共有权人，现共有权人并不追认案涉《房屋转让预约合同》，该合同应认定为无效的上诉理由，与该司法解释规定不符，本院不予采纳。最后，案涉《房屋转让预约合同》系预约合同，其目的是为了将来签订正式房屋转让合同作准备，案涉房产在缔结《房屋转让预约合同》时是否具备转让条件并不影响该合同的效力。同时根据吴立波的陈述，案涉房产现办理了房产证和契证，土地证也已经具备办理条件，目前尚未办理的原因系其妻子不愿意办理。故吴立波以缔结《房屋转让预约合同》时案涉房产尚不具备转让条件为由认为该合同无效的上诉理由，亦不成立。综合上述分析，原审判决认定案涉《房屋转让预约合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效，并无不当。关于原审判决所认定的违约金数额是否妥当的问题，根据举证责任分配，吴立波应当举证证明朱程的实际损失，在吴立波未举证证明的情况下，原审法院依据合同的履行、朱程的实际损失及预期利益等因素，酌情确定吴立波承担50000元违约金，尚属合理。吴立波提出的要求在原审判决基础上再行减免违约金的上诉理由和请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人吴立波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一六年五月十八日
书 记 员 张 琪