北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终3853号
上诉人（原审被告）刘×1，女，1945年8月29日出生。
上诉人（原审被告）张×1，男，1941年6月28日出生。
上诉人（原审被告）张×2，男，1972年5月4日出生。
三上诉人之共同委托代理人薛正懿，北京京平律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董×1，男，1959年4月6日出生。
被上诉人（原审原告）董×2，女，1955年8月20日出生。
被上诉人（原审原告）董×3，女，1943年5月23日出生。
上诉人刘×1、张×1、张×2与被上诉人董×1、董×2、董×3房屋买卖合同纠纷一案，因刘×1、张×1、张×2不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第14542号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年8月，董×1在原审法院诉称：我父亲董×4（曾用名董×5，董×6）于2006年7月8日去世，母亲谭×于1984年9月19日去世。在顺义区×号，董×4、谭×有祖宅一所，1951年政府颁发土地照，登记在董×4名下。1976年，董×4、谭×、董×1共同拆旧房翻建成北正房8间。1993年，政府确权宅基地，登记在董×4（董×5）名下。1995年初，董×4将上述8间房屋以22400元价格卖给刘×1、张×1、张×2。因刘×1、张×1、张×2均非顺义区×村村民，房屋买卖违反国家法律强制规定，又因我系董×4、谭×法定继承人，故诉至法院，请求：1.确认涉诉1995年房屋买卖合同无效；2.刘×1、张×1、张×2返还顺义区×号涉诉房屋及宅基地使用证；3.刘×1、张×1、张×2负担诉讼费。
董×2原审诉称：认可董×1的意见，要求确认涉诉的房屋买卖合同无效。
董×3原审诉称：不同意董×1、董×2的意见。涉诉房屋的买卖经过相关部门的确认，买卖协议应为有效。如该协议被确定为无效，不放弃继承份额，但不同意承担相应的赔偿责任。
张×1、刘×1、张×2在原审法院共同辩称：对方的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。1.涉诉房屋买卖至今已过去20年，现已超过诉讼时效，其请求不应得到法院保护；2.董×1此前曾起诉过刘×1后又撤诉，但其对房屋买卖的过程并不清楚，亦未提交相应证据。现董×1再次起诉，其提交的证据大部分为上一案件中刘×1出示的，且两次起诉中提交的材料和其个人陈述均有不符事实之处；3.买房人为张×2，不应起诉刘×1、张×1；4.对方没有证据证明董×4即是房屋买卖草契中的董×5，我们也没有查到相关事实；5.假如董×4身份信息属实，因现行《土地管理法》不应当有溯及力，1995年的房屋买卖草契没有违反当时的法律规定和政策禁止性规定，应当属于有效协议；6.房屋买卖草契已经全部履行完毕，涉及的转让行为已经经过村委会和政府审批，并向财政局交纳了税款，北京市财政局向张×2颁发了契证即所有权证，已取得了房屋产权证明。我们就涉诉房屋已实际使用入住了。当时是张×2和他姥爷居住、养殖，刘×1、张×1、张×2现在偶尔也去。这一系列行为表明国家行政部门认可并批准了双方的房屋买卖行为，因此涉诉协议是有效协议；7.若判决房屋买卖草契无效有违诚实信用原则，会产生有害无利的示范效应，具有不良的法律效果。
原审经审理查明：张×1与刘×1系夫妻关系，张×2系二人婚生之子。刘×2（已去世）系刘×1之父、张×2之外祖父。
董×4（已于2006年7月18日去世）与田氏（1955年去世）生育长子董×7（1959年去世）和长女董×3（1943年出生）。董×7生前育有一女董×8（后随母改嫁，姓名变更为李×）。后董×4与谭×（1984年去世）再婚，生育一子董×1（曾用名董×9，1959年出生）。谭×再婚时带有一女董×2（1955年出生）。董×1、董×2、董×3现均为城镇居民。
董×1起诉张×1、刘×1、张×2请求确认涉诉房屋买卖合同无效。因董×4合法的继承人除董×1之外，现还有董×3、董×2、李×三人。如涉诉房屋买卖合同确定为无效，必然涉及上述三人的合法权益。经原审询问，董×3、董×2同意以原审原告的身份参与诉讼；李×明确表示不参与此案诉讼，即使涉诉房屋买卖确定为无效，其放弃相应的继承份额，亦不愿承担相应的赔偿责任。故原审法院依法追加董×3、董×2为原审的共同原告，刘×1、张×1、张×2对此均无异议。
涉诉房屋位于北京市顺义区木林镇×号，房屋《集体土地建设用地使用证》登记所有人为董×5（董×6），董×5系北京市顺义区木林镇×村村民。1995年5月20日，卖房人董×5立下买卖房屋草契一份，内容为：”卖房人董×5今将瓦房一所计捌间座落顺义县木林镇×村凭中人刘×3说合情愿卖与张×2名下永远为业。言明卖价每间壹仟肆佰元，共计人民币壹万壹仟贰佰元。笔下交清，并无短少。日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当，于买主无涉。恐口无凭，立此草契为证。代笔人许×，中证人刘×3，监证机关木林镇×村委会，监证人陈×，立卖契人董×6”。该买卖房屋草契上盖有顺义县木林镇×村村民委员会、顺义县木林镇人民政府公章。
关于涉诉房屋的实际买受人问题。董×1称，涉诉房屋是刘×2买给张×2的；董×2称，涉诉房屋是刘×2买给刘×1的，刘×1又转给了张×2；董×3称，不清楚涉诉房屋的买卖过程。刘×1、张×1、张×2称，涉诉房屋是刘×2给张×2买的，因为张×2当时没有工作，刘×2买房前即与刘×1、张×1、张×2进行沟通并在买房后与三人进行了反馈。
原审中，双方确认涉诉房屋实际买卖价款为22400元。该价款均为刘×2所出。刘×2于1995年5月24日和5月26日，分两次向董×1给付购房款计22400元，董×1就此打过两张收条。两张收条所载的钱款即为涉诉房屋的买卖价款。董×5后将涉诉房屋集体土地建设用地使用证交给刘×2。
后刘×2以张×2名义，于1995年5月22日向顺义县木林镇土地管理科交纳了买房款1400元，于同年5月23日向顺义县财政局、顺义县地方税务局第一税务所交纳了契证款5元、契税672元、印花税10元。1995年5月24日，北京市财政局颁发了京契字×号北京市房屋契证。相关税费支出亦为刘×2所出。刘×2后将买房相关手续交给刘×1、张×1、张×2。张×1现持有涉诉房屋集体土地建设用地使用证及相应的购房交易手续。原审中，董×1认可涉诉宅院集体土地建设用地使用证在张×1处，并表示该证在谁处就要求谁返还。
1995年购买涉诉房屋至今，刘×1、张×2、张×1均为城镇户口且户籍均不在北京市顺义区木林镇×村。涉诉宅院内原有北房八间，压水机、自来水各一套，简易棚两间及院墙。刘×1、张×2、张×1称，刘×2和刘×1、张×2、张×1均在涉诉房屋内居住过，并对房屋进行了装修。买房的当年，刘×2和张×2翻建了四间猪圈，后陆续在宅院内搞过养殖、栽种果树。2005年之前，张×2在涉诉房屋内常住。2005年之后，涉诉房屋没人居住，但刘×1、张×2、张×1每年都回去收拾。
经原审询问，卖房时，董×3、董×2均不知情，事后亦未对该买卖行为表示反对。
另查，2014年9月28日，董×1曾以刘×1为被告，起诉要求确认涉诉房屋买卖协议无效，后主动撤诉。该案的案号为（2014）顺民初字第14521号。2015年8月20日，董×1以张×1、刘×1、张×2为被告，再次起诉要求确认涉诉房屋买卖协议无效。此案审理中，董×1申请调取（2014）顺民初字第14521号庭审笔录、勘验笔录和勘验照片。原审法院依法出示后，双方对此均不持异议。
原审中，张×1、刘×1、张×2对董×4与董×5（董×6）是否为同一人提出质疑。董×1、董×3、董×2认可董×4与董×5（董×6）均为同一人。董×1提交了顺义区木林镇×村村民委员会证明，并申请证人陈×出庭作证。证人陈述称：董×4与董×5是同一人。因董×4此前在外地工作，同村人一般都称呼董×5，上岁数的人也有称呼董×4的，但还是称呼董×5的时候多。涉诉房屋是董×5的。当时是董×5将房屋卖给刘×2的外孙，但不清楚外孙的具体名字。张×1、刘×1、张×2不认可证人关于董×4与董×5系同一人的陈述。
原审法院向顺义区木林镇派出所和×村村民委员会核实。木林派出所答复称：董×4在户籍登记信息里并无曾用名，但不排除其有未经登记的名字。×村村民委员会主任申×在谈话笔录中称：认可此前村委会给董×1出具的证明。董×4与董×5是同一人。董×5（董×6）应当是农村风俗叫的小名。原审法院向双方出示书面核实结果。董×1、董×3、董×2对此予以认可。张×1、刘×1、张×2认为无法证实董×4与董×5系同一人，办理契证和相关手续应当使用合法的身份证。
经原审法院释明，董×3坚持认为涉诉房屋买卖协议有效。张×1、刘×1、张×2坚持表示双方达成的房屋买卖协议有效，如因房屋买卖协议被确认为无效，此案涉及的购房款及损失问题，同意另行解决。
原审法院认为：本案的争议焦点有三个：第一，董×4与董×5（董×6）的身份确定问题；第二，涉诉房屋买卖协议的双方当事人确定问题；第三，涉诉房屋买卖协议的效力确定问题。现分述如下。
关于第一个争议焦点。原审法院认为，根据买卖房屋草契、集体土地建设用地使用证和宅基地登记卡记载显示，董×5与董×6的宅基地坐落位置和面积完全一致。故，董×5与董×6系同一人。关于”财”与”才”书写不一致的问题，不排除当年农村姓名使用不规范的情形。故可以认定买卖房屋草契中卖房人”董×5”与立契人”董×6”系属笔误。关于董×4与买卖房屋草契中的卖房人董×5（董×6）是否为同一人的问题。双方均认可，此案证据中两张收条所载的金额即为涉诉房屋的买卖价款，而收条均有董×1本人签字确认。据此，可以认定草契中的董×5（董×6）与董×1必然存在身份关联关系。同时，董×1、董×3、董×2一致认可董×4与董×5（董×6）即为同一人，且有村委会证明和证人陈述加以佐证，故可以认定董×5（董×6）系董×4法定登记姓名之外的别名。张×1、刘×1、张×2虽对董×4与董×5（董×6）是否为同一人提出质疑，但并未提供相反证据加以证实，故法院对张×1、刘×1、张×2该项答辩意见不予采纳。
关于第二个争议焦点。原审法院认为，根据买卖房屋草契记载，买卖协议的当事人分别为董×5（董×6）和张×2。此后相应的房屋交易税费票据亦均以张×2的名义办理。刘×2虽代为办理了涉诉房屋的买卖手续并支付了买卖价款及相关税费，但其之后将买房的相关手续交给了张×1、刘×1、张×2且证人亦证实董×5（董×6）将涉诉房屋卖给刘×2的外孙。因此，综合案件查明的事实和双方证据，法院认定涉诉房屋的实际买受人为张×2。在（2014）顺民初字第14521号案件和此案中，董×1关于房屋买卖过程的陈述，前后并不一致且对买卖的具体细节并不清楚。由此可以认定，买卖房屋时，董×1并不在场。据此，法院认定涉诉房屋买卖协议的双方当事人为董×5（董×6）和张×2。
关于第三个争议焦点。原审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据案件查明的事实，董×5（董×6）与张×2虽然达成了农村房屋买卖协议，但张×2并非涉诉房屋所在的北京市顺义区木林镇×村村民，且至今仍非该集体经济组织的成员，因此张×2不具备取得涉诉房屋相应宅基地使用权及购买涉诉房屋的主体资格。现董×1、董×2起诉要求确认涉诉农村房屋买卖合同无效，有事实及法律依据，法院予以支持。对于张×1、刘×1、张×2主张该房屋买卖已在有关部门缴纳相关税费、办理契证，故该买卖关系有效的辩解意见，因董×5（董×6）与张×2并未办理土地使用权的变更登记手续，张×1、刘×1、张×2所提供的证据只能证明房屋交易的事实，并不是案件所涉及房屋合法有效的产权手续。故对其该意见，法院不予采纳。因此，涉诉的《买卖房屋草契》应属无效。房屋买卖合同被确认无效后，双方应将从对方处取得的财产返还给对方。故董×1、董×2要求确认买卖合同无效，返还涉诉房屋及集体土地建设用地使用证的请求，法院予以支持。因张×1、刘×1、张×2均居住使用过涉诉房屋且目前三人每年也会回去收拾该房屋，故法院认定涉诉房屋为三人家庭共同使用，张×1、刘×1、张×2应共同承担腾退返还涉诉房屋的义务。因张×1现持有涉诉房屋集体土地建设用地使用证，且董×1亦表示该证在谁处就要求谁返还，故张×1有义务返还该使用证。至于因合同无效导致张×2的购房款及损失赔偿问题，因张×2表示另行解决，故本案不作处理。
据此，原审法院于2015年12月作出判决：一、董×4（又名董×5、董×6）与张×2于一九九五年五月二十日签订的《买卖房屋草契》无效；二、张×2、张×1、刘×1将位于北京市顺义区木林镇×号的房屋及附属设施返还给董×1、董×2、董×3，于判决生效之日起三十日内执行；三、张×1将位于北京市顺义区木林镇×号宅院的集体土地建设用地使用证返还给董×1、董×2、董×3，于判决生效之日起三十日内执行。
判决后，张×1、刘×1、张×2不服，上诉至本院称：第一，原审判决适用法律错误。涉案买卖协议签订于1995年，并未违反当时有关法律法规的强制性规定，涉案合同应该认定为有效。第二，原审判决认定事实错误。涉案房屋的实际购买人是刘×2。刘×2原系涉案房产所在地×村的村民，在自己年事已高后，刘×2到原籍回乡养老居住，并购买涉案房屋，为避免日后麻烦，在从董×6手中买到房子后转赠给张×2，故原审判决认定张×2为购买人错误。刘×2作为回乡落户的职工，购买本村房屋的行为，应被认定为合法有效。第三，判决合同无效违反了诚实信用原则。刘×2生前和三位上诉人使用涉案房屋多年，已成既定事实，而且刘×2因为房屋买卖行为，已向有关部门交纳了税费，如果合同无效，各项税费不应由自己承受。判决合同无效易引发一系列行政和民事诉讼。董×1、董×2同意原审判决，董×3不同意原审判决，但未提起上诉。
案件审理中，张×1、刘×1、张×2提交北京市公安局北新桥派出所证明信，欲证明刘×2为回乡落户的职工。记载内容主要是：”刘×1，女，出生日期1945年8月29日，户口登记地址（原）炮局胡同×号，经查1960-1969年、1970
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1972年户籍登记情况如下：户主刘×3（别名刘×2）籍贯北京顺义县×村，出生地同籍贯......之女刘×1，籍贯北京市顺义县×村，出生地同籍贯”。董×1、董×2认可该证据的真实性，对证明目的不予认可。董×3认可证据的真实性和证明目的。另查，刘×2在×村拥有一处宅基地。
本案经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
以上事实，有双方当事人的陈述、集体土地建设用地使用证、买卖房屋草契、北京市房屋契证、北京市契税完税证、银钱收据、收条、证人证言及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，买卖房屋草契上的当事人是张×2，房屋交易税费票据亦是张×2的名义办理，本案中，虽存在刘×2的出资行为及代办行为，但结合买卖房屋草契、契税票据记载等客观情况及证人证言，应认定张×2为涉诉房屋的买受人，原审认定事实清楚，并无错误。张×1、刘×1、张×2坚持认为刘×2为涉诉房屋的实际买受人，法院难以支持。
农村私有房屋的买卖必然涉及房屋所处宅基地的交易，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案现已查明的事实，张×2非北京市顺义区木林镇×村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至张×2名下，故原审法院认定董×4（又名董×5、董×6）与张×2于一九九五年五月二十日签订的《买卖房屋草契》无效，并判令张×2、刘×1、张×1返还涉诉房屋及集体土地建设用地使用证，并无不当，本院予以维持。合同无效后，张×2的购房款及损失赔偿等各项问题，经原审法院释明，张×1、刘×1、张×2已明确表示另案解决，故本案不作处理。综上，原审判决结果正确，本院予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费360元，由张×2、张×1、刘×1共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费360元，由张×2、张×1、刘×1负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王世洋
审 判 员 付 辉
代理审判员 胡 婧
二〇一六年三月十八日
书 记 员 张 鑫