河北省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）冀民再38号
抗诉机关：河北省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审被上诉人）：贾运仙。
委托代理人：李先锋。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：河北福成房地产开发有限公司，住所地河北省三河市燕郊镇。
法定代表人：李福成，该公司董事长。
委托代理人：邢轶苏、边文娟，河北天枢律师事务所律师。
申诉人贾运仙因与被申诉人三河福成房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（2013）廊民再终字第1号民事判决，向检察机关申诉。河北省人民检察院于2015年4月22日作出冀检民监（2014）562号民事抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2015年6月18日作出（2015）冀民抗字第62号民事裁定书，裁定提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案。河北省人民检察院指派助理检察员张圆圆、郭转出庭，申诉人的委托代理人李先锋、被申诉人河北福成房地产开发有限公司代理人边文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，三河福成房地产开发有限公司（以下简称福成公司）与贾运仙于2007年12月28日签订《商品房买卖合同》，合同签订后，贾运仙向福成公司全额支付了房屋价款。房屋竣工后，实测面积为80.94平方米，较合同约定面积74.35平方米存在6.59平方米的误差。2009年3月14日，福成公司向贾运仙函发了入住通知书；2010年4月21日，福成公司向贾运仙发出了解除合同的书函，上述两份函件贾运仙均已收到。一审另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第五条对房屋面积确认及误差处理的约定为，面积以测绘部门出具的实测面积为准，买受人最终以实测面积结算；第十一条约定，由于买受人逾期60日未办理入住手续，出卖人有权解除合同。
一审法院认为，福成公司与贾运仙签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，依据合同约定，对涉案房屋的面积应据实结算。买受人贾运仙收到入住通知后未及时办理房屋入住手续应承担违约责任。双方合同第十一条载明，如买受人逾期超过60日不办理入住手续，出卖人有权解除合同的约定不符合我国合同法鼓励交易的原则和维护市场秩序的宗旨，故福成公司不得依据此主张解除合同。判决福成公司继续履行与贾运仙签订的《商品房买卖合同》及合同附件。
廊坊市中级人民法院二审查明事实与一审查明一致。
该院二审认为，双方所签合同应严格遵守，在福成公司通知贾运仙办理房屋交接事宜后，贾运仙未提交正当理由，在远超过60日的时间段内未与福成公司办理相应收房手续，福成公司依约有权享有合同解除权，该解除权由福成公司意思自治形成，不受他人影响；自贾运仙收讫载明解除合同的函件时，福成公司的解除权对贾运仙发生效力，双方买卖涉案房屋的《商品房买卖合同》及时解除。本案中，当事人均未对签订合同出自真实意思提出质疑，该合同项下条款均不属于我国合同法规定的无效情形，一审法院认定，载明福成公司具有前述解除权的合同条款，因违反我国合同法鼓励交易的原则和维护市场交易安全与交易秩序的宗旨，不能作为福成公司行使合同解除权的依据，实质上确认了该条款归于无效的约定，该认定适用法律错误，应予纠正。判决撤销河北省三河市人民法院（2010）三民初字第1566号民事判决，驳回贾运仙的诉讼请求。
廊坊市中级人民法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
该院再审认为，福成公司与贾运仙签订的《商品房买卖合同》是出于双方真实意思表示，而且该合同并不违反法律禁止性规定，该合同依法成立并有效。双方依照约定享有合同项下各项权利，同时承担合同项下各项义务。在福成公司通知贾运仙办理房屋交接事宜后，贾运仙未依照合同第五条的规定以及入住通知书中的事项补齐房屋差价款，其违约在先。在超过60日后未与福成公司办理房屋入住手续的原因在贾运仙一方。因此，福成公司依照合同第十一条的规定享有合同解除权。该公司向贾运仙函告解除合同的形式合法有效，自贾运仙收到载明解除合同的函件时，福成公司的解除权对贾运仙生效，该合同即告解除。当事人双方对合同内容未提出质疑，该合同项下关于福成公司行使约定解除权的条款不属于《中华人民共和国合同法》规定的无效情形。因此，贾运仙的再审理由不能成立，应予驳回。判决维持该院（2011）廊民一终字第599号民事判决。
河北省人民检察院抗诉认为，廊坊市中级人民法院（2013）廊民再终字第1号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明。首先，终审法院认定贾运仙违约在先缺乏证据证明。根据已查明的事实，签订《商品房买卖合同》后，贾运仙已按约支付房屋首付款67575元，贷款267000元，仅剩面积差异部分款项尚未支付。双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定（1）面积以测绘部门出具的实测面积为准；（2）买受人最终以实测建筑面积结算房款；……”根据上述约定，对于面积差异部分应在商品房交付后进行处理，而本案双方诉争的房屋并未交付，即对房屋差异部分进行处理的条件尚未达成，贾运仙未支付面积差异部分款项并不违反合同约定。因此，终审法院以贾运仙未补齐房屋差价款为由认定其违约在先缺乏证据证明。其次，福成公司提交的证据不足以证明双方约定解除合同的条件已成就。福成公司向法庭提交了向贾运仙发送入住通知书的回执，用以证明贾运仙逾期不办理入住手续。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人出示商品房经验收合格的证明文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人通知买受人入住之日起计收物业费、采暖费，买受人逾期超过60天不办理入住手续，出卖人有权解除合同，并按总房款的5%收取违约金并扣除该房产的相关债务及费用，剩余已付款于30日内退还买受人。”根据该条约定，在诉争房屋交付时，出卖人负有提供相应文件凭证的义务。贾运仙主张福成公司在办理交接时拒不提供约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，福成公司未能提交充分证据予以反驳。且从福成公司提交的证据来看，也不足以证明未办理交付手续的原因是在贾运仙一方，因此福成公司未能充分举证证明双方约定解除合同的条件已成就，终审法院认定福成公司享有合同解除权缺乏依据。
本院再审过程中贾运仙称，被申诉人发放《入住通知书》时，不符合交付条件。其无法提供《商品房买卖合同》第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也没有提供有资质的测绘部门出具确认实测面积的《测绘报告》，且商品房未交付就要求申诉人补面积差，违反了《商品房买卖合同》的约定，被申诉人违约在先无权解除合同。福成公司答辩称，《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》是福成公司在与买受人进行房屋验收交接时向买受人提供的。本案中，因贾运仙未办理房屋的验收交接，所以福成公司也就无法向其提供、出示这两个文件。贾运仙未按入住通知书确定的时间办理房屋交接事宜，依据双方合同约定的解除条件。福成公司享有单方解除权，且合同已解除。
本院再审认为，福成公司未提交相关证据证实其交付房产时张贴《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人负担。”因此，原审认定申诉人违约在先缺乏依据，原审认定基本事实不清。依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销河北省廊坊市中级人民法院（2013）廊民再终字第1号民事判决及廊坊市中级人民法院（2011）廊民一终字第599号民事判决，撤销河北省三河市人民法院（2010）三民初字第1566号民事判决；
二、本案发回河北省三河市人民法院重审。
审 判 长 郝英春
代理审判员 宋 威
代理审判员 张新峰
二〇一六年五月五日
书 记 员 孟祥辉