广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1858号
上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司佛山南海支行，住所地广东省佛山市南海区南海大道南105号，社会统一信用代码91440605785757539U。
负责人：王灏斌，行长。
委托诉讼代理人：杜国建，该行员工。
被上诉人（原审被告）：罗凯珠，女，汉族，1973年7月25日出生，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审被告）：李南顺，男，汉族，1972年5月25日出生，住广东省佛山市南海区，
被上诉人（原审被告）：广东时代胜誉房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区罗村街道状元路9号时代倾城四期14号楼1110房，注册号440600000004692。
法定代表人：岑兆雄，总经理。
委托诉讼代理人：晏洁，该公司员工。
委托诉讼代理人：陈文聪，该公司员工。
上诉人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称工行南海支行）因与被上诉人罗凯珠、李南顺、广东时代胜誉房地产开发有限公司（以下简称时代胜誉公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2016)粤0605民初6099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理，现已审理终结。
工行南海支行上诉请求：1.维持(2016)粤0605民初6099号民事判决第一判项，罗凯珠、李南顺立即偿还工行南海支行贷款本金9998.9元及至实际清偿之日止的利息、复息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率下浮30％再上浮40％的计算罚息及对未能按时支付的利息按照罚息利率计算复利予工行南海支行。2.维持(2016)粤0605民初6099号民事判决第二判项，时代胜誉公司对罗凯珠、李南顺的上述第一项债务承担连带清偿责任。3.依法改判工行南海支行对罗凯珠、李南顺所有的位于广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位房地产享有优先受偿权。4.本案一、二审的案件受理费由罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司承担。
事实和理由：一审法院判决驳回工行南海支行对罗凯珠、李南顺所有的位于广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位享有优先受偿权的诉讼请求没有法律依据。罗凯珠、李南顺提供其所有的广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位（房产证号02××95，按揭登记证明书886084342）的房地产为其在工行南海支行处的借款提供抵押担保，并在南海区国土城建和水务局办理了按揭登记证明书手续。办理的按揭登记证明书实际上就认定了工行南海支行对该房屋享有现实抵押权。据了解从2013年7月份起，南海区国土城建和水务局在办理佛山市南海区一手楼商品房贷款抵押时，才登记为“预告商品房抵押权预告登记”，在此日期前登记的都是“按揭登记证明书”。且据以往案例的判决，办理了按揭登记证明书手续的贷款，工行南海支行均对抵押物享有优先受偿权。鉴于上述情况，为维护工行南海支行的合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法改判工行南海支行对罗凯珠、李南顺所有的位于广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位（房产证号02××95，按揭登记证明书886084342）享有优先受偿权。
时代胜誉公司辩称，二审答辩意见与一审答辩意见一致，需要说明的是，案涉房产已登记在罗凯珠、李南顺名下，时代胜誉公司同意工行南海支行对案涉房产享有优先受偿权。
工行南海支行向一审法院起诉请求：1.工行南海支行与罗凯珠、李南顺于2009年05月06日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住]字[佛山分]行[南海]支行[2009]年[201]号）项下贷款立即到期；2.罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司立即偿还工行南海支行贷款本金9998.9元及至实际清偿之日止的利息、复利（利息、复利暂计至2016年02月27日为1595.98元，从2016年02月28日起至实际清偿之日止的利息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定另行计算）；3.确认工行南海支行对罗凯珠、李南顺提供抵押的位于广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位，在上述第2项请求以及案件诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。案件的全部诉讼费用由罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司承担。
一审法院审理查明，罗凯珠因购买广东省佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位的房产，在夫妻关系存续期间以罗凯珠、李南顺的名义向工行南海支行申请个人购置住房贷款。罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司与工行南海支行于2009年05月06日签订《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住]字[佛山分]行[南海]支行[2009]年[201]号），借款合同约定罗凯珠向工行南海支行借款人民币5万元，借款期限为5年，罗凯珠、李南顺按月等额本息还款法（按月计息）偿还当期贷款本息。合同履行期内如连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，工行南海支行有权停止发放尚未发放的贷款，并宣布贷款提前到期，要求罗凯珠提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。罗凯珠、李南顺如未按照约定的时间还款，工行南海支行有权对逾期贷款按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按《个人购房借款/担保合同》约定的利率基础上加收40%确定。同时，《个人购房借款/担保合同》约定，罗凯珠、李南顺将上述房产抵押给工行南海支行，作为借款担保并办理抵押登记，抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行南海支行实现债权的费用和罗凯珠、李南顺所有其他应付费用。贷款合同签订后，工行南海支行依约于2009年05月06日发放该笔贷款，罗凯珠、李南顺同时出具贷款借据。至2016年02月27日止，罗凯珠已累计40个付款期未按时向工行南海支行偿还借款本息。工行南海支行曾多次催收，要求其偿还欠款本息，但罗凯珠、李南顺拒不偿还。同时，时代胜誉公司为《个人购房借款/担保合同》的保证人。另查明：1.时代胜誉公司与中国工商银行股份有限公司佛山分行于2007年10月21日就时代倾城项目的按揭贷款业务签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在房屋他项权证未办妥之前，时代胜誉公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；2.工行南海支行与罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司签订的《个人购房借款/担保合同》约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年，时代胜誉公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到有记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人自满足上述两个条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；3.罗凯珠、李南顺以上述购买的车位于2009年5月6日办理了预购商品房抵押权预告登记（南房按证字第886084342号），预告登记抵押权人为工行南海支行；4.罗凯珠、李南顺自2013年6月16日开始未按时足额偿还借款本息，截止2016年8月3日，尚欠工行南海支行借款本金9998.9元，逾期利息1851.65元。庭后，工行南海支行补充提交房产查询证明显示，涉案房产的房产证号为02××95，抵押情况为办理预抵押登记，抵押权人为工行南海支行，证书号为886084342。
一审法院认为：工行南海支行与罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司签订的《个人购房借款/担保合同》是案件当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。各方应严格按照以上合同的约定履行义务。《个人购房借款/担保合同》中约定，罗凯珠、李南顺连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，工行南海支行有权宣布合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期。另工行南海支行与罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司在《个人购房借款/担保合同》中作出明确约定，借款利率、罚息利率、复利利率亦未违反法律法规强制性规定，法院予以认可。本案中，工行南海支行依约向罗凯珠、李南顺履行了放贷义务，罗凯珠、李南顺从2013年6月16日起未按时足额偿还借款本息的其行为已构成违约，由于合同约定借款期限为五年，借款在工行南海支行起诉前已经于2014年5月5日到期，故法院不另判决本案贷款到期。同时，工行南海支行据此向法院提起诉讼主张要求罗凯珠、李南顺偿还贷款本金9998.9元及至2016年8月3日止的利息1851.65元，以及以上述本金从2016年8月4日起至实际清偿之日止按合同约定的中国人民银行公布同期同档次贷款利率下浮30%的基础上加收40%计算罚息及从2016年8月4日起至实际清偿日止以未归还的利息按罚息利率计收复利，事实清楚，证据充分，法院予以支持。
工行南海支行主张对罗凯珠、李南顺提供的佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位在约定的债权范围内享有优先受偿权，上述房产仅办理预告抵押登记，尚未办理他项权证，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行南海支行作为罗凯珠、李南顺佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位的抵押权预告登记的权利人，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权，因此，工行南海支行的该主张没有法律依据，法院不予支持。
关于保证人时代胜誉公司在案件中的保证责任。根据合同约定，当涉讼房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到有记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，时代胜誉公司免除保证责任。本案中，涉讼房产已办理了不动产预告抵押登记，但仍未办理抵押登记，工行南海支行并未取得他项权证，时代胜誉公司作为保证人尚在保证期限内，故工行南海支行要求时代胜誉公司承担连带责任保证的主张，根据《个人购房借款/担保合同》第二十三条之约定，法院予以支持。
罗凯珠、李南顺经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、罗凯珠、李南顺应于判决发生法律效力之日起十日内归还借款本金9998.9元、计至2016年8月3日的利息1851.65元及以上述本金自2016年8月4日至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率下浮30%再上浮40%计算罚息及对未能按时支付的利息按照罚息利率计算复利予工行南海支行；二、时代胜誉公司对罗凯珠、李南顺的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回工行南海支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89.88元，由罗凯珠、李南顺、时代胜誉公司负担。
二审期间，工行南海支行及时代胜誉公司未提交新的证据，罗凯珠、李南顺未提交新的证据亦未作答辩。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
另查明，工行南海支行在二审法庭调查中确认，案涉房产仍未办理他项权证，其对一审查明的房产查询证明显示，案涉房产的抵押情况为办理预抵押登记无异议。
本院认为：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，并结合工行南海支行提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点及审理范围为工行南海支行是否对案涉房产享有优先受偿权。对此本院分析如下：
工行南海支行主张对罗凯珠、李南顺所有的佛山市南海区罗村街道北湖一路4号时代倾城地下室B0607号车位在合同项下拖欠本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权的请求。经查，虽然工行南海支行提交了编号为南房按证字第886084342号的《佛山市南海区房地产按揭登记证明书》，但上述房产至今未办理他项权证且根据房产管理部门出具的房产查询证明显示，案涉房产的抵押情况为办理预抵押登记，故上述按揭登记在效力上应属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记。根据上述法律第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产属预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，工行南海支行主张对案涉房产行使抵押优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，工行南海支行上诉所提，理据不足，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费89.88元，由上诉人中国工商银行股份有限公司佛山南海支行负担，中国工商银行股份有限公司佛山南海支行已预交100元，多缴的10.12元经申请后由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢伟斌
审 判 员 贾小平
代理审判员 蒋 雯
二〇一七年四月十九日
书 记 员 易敏霞