四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终811号
上诉人（原审原告）成都兴龙建设开发公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路***号亚热带商城*层。
法定代表人张志先，董事长。
委托代理人林方平，四川致高守民律师事务所律师。
委托代理人杨瑶，女，1992年10月12日出生，汉族，住四川省大邑县，该公司员工。
被上诉人（原审被告）成商集团成都人民商场有限公司。住所地：成都市锦江区东御街**号。
法定代表人高宏彪，董事长。
委托代理人吴锡，男，1974年12月7日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人张弘，女，1967年10月21日出生，汉族，住成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）成商集团成都人民商场有限公司龙泉店。营业场所：成都市龙泉驿区龙泉镇龙平路102号。
负责人高宏彪。
委托代理人吴锡，男，1974年12月7日出生，汉族，住成都市武侯区。
委托代理人张弘，女，1967年10月21日出生，汉族，住成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）成都屈臣氏个人用品商店有限公司。住所地：成都市青羊区小福建营巷*号浦江国际大厦第*层。
法定代表人倪文玲，董事长。
委托代理人谭焱，四川新开元律师事务所律师。
委托代理人刘馨瑶，四川新开元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）成都屈臣氏个人用品商店有限公司龙平路分店。营业场所：成都市龙泉驿区龙泉街办龙平路亚热带商场一层。
负责人杨洋，经理。
委托代理人谭焱，四川新开元律师事务所律师。
委托代理人刘馨瑶，四川新开元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）龙泉驿区龙泉街办馨龙餐厅。营业场所：成都市龙泉驿区龙泉街办龙闰路102号成都人民商场龙泉店一楼。
经营者赵馨，女，1978年10月24日出生，汉族，住成都市金牛区。
被上诉人（原审被告）龙泉驿区龙泉街办永安堂药房。营业场所：成都市龙泉驿区龙泉街办龙平路亚热带商场一楼。
经营者李杰，女，1980年11月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。
被上诉人龙泉驿区龙泉街办金夫人婚纱影楼。营业场所：成都市龙泉驿区龙泉街办龙平路亚热带商场一楼。
经营者黄利，女，1978年9月24日出生，汉族，住四川生省郫县。
上诉人成都兴龙建设开发公司（以下简称兴龙公司）因与被上诉人成商集团成都人民商场有限公司（以下简称成商公司）、成商集团成都人民商场有限公司龙泉店（以下简称成商公司龙泉店）、成都屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）、成都屈臣氏个人用品商店有限公司龙平路分店（以下简称屈臣氏龙泉店）、龙泉驿区龙泉街办馨龙餐厅（以下简称馨龙餐厅）、龙泉驿区龙泉街办永安堂药房（以下简称永安堂药房）、龙泉驿区龙泉街办金夫人婚纱影楼（以下简称金夫人影楼）租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第3596号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月14日，兴龙公司与成商公司签订《商业房产租赁合同》，约定兴龙公司将其所有的位于成都市龙泉驿区龙平路102号“亚热带商城”一楼面积1060.75平方米的房屋出租给成商公司使用，租赁期限为20年即从2010年3月1日至2030年2月28日；合同第九条9-9项约定：“甲方（兴龙公司）同意乙方根据经营需要，可将不超过该商场建筑面积百分之三十五部分转租给第三方，对于上述转租事宜，乙方需事前书面通知甲方。”第十条第1项约定：“本合同存续期间任何一方毁约导致本合同无法继续履行，毁约一方应向对方支付违约金100万元。如果违约金不足以弥补损失的，受损方还有权向对方主张赔偿损失。”双方在合同中对租金支付方式及标准、其他权利义务和违约责任等进行了约定。
2009年12月30日，兴龙公司与成商龙泉店签订《房屋租赁补充合同》，约定甲方将亚热带商城负一楼C区仓储用房（面积约604平方米）出租给乙方使用，从2010年1月1日起每月租金为5000元，本合同作为双方于2009年9月签订的《商业房产租赁合同》的补充合同，租赁期限从本合同生效之日起至主合同终止为止。
2013年10月9日，成商龙泉店与永安堂药房签订《物业租赁合同》，约定成商龙泉店将其承租的涉案房屋（建筑面积为82平方米）出租给永安堂药房使用，租赁期限为2年，从2013年11月1日至2015年10月31日。2014年10月1日，成商龙泉店与金夫人影楼的经营者黄利签订《配套项目租赁合同》，约定成商龙泉店将其承租的涉案房屋（建筑面积为150平方米）出租给金夫人影楼使用，租赁期限为2年，从2014年10月1日至2016年9月30日。
2014年3月8日，成商龙泉店与馨龙餐厅的经营者赵馨签订《联营合同》，约定甲方（成商龙泉店）同意将位于成都市龙泉驿区龙平路102号成都人民商城龙泉店使用面积为205.36平方米作为联营场地供乙方（赵馨）经营“德克士”系列餐饮商品，联营期限自2014年3月10日起至2019年12月9日，联营期内，未经甲方同意乙方不得中途歇业。联营方式为以乙方“德克士”名义对外独立经营，并承担联营期间的人员工资、税费及其他费用；乙方每月向甲方提供真实销售数据报表供甲方审核；乙方每月按营业额的8%向甲方计算营业提成，并确保每年每月的营业额不低于本合同约定的目标。乙方每年每月的营业额超出本合同约定目标的，超出部分按1%向甲方结算联营提成。联营商铺收银系统必须与甲方的pos-
mis系统接驳，由此产生的各自系统的软件开发商的费用各自负担。
2014年7月14日，成商龙泉店与屈臣氏公司签订《场地租赁合同》，约定成商龙泉店将其承租的面积为303平方米的涉案房屋转租给屈臣氏公司使用，转租期限为6年。
2015年5月14日和2015年6月5日，兴龙公司向成商公司发出《告函》和《律师函》，要求成商公司对其违约转租行为提出解决方案。嗣后，双方对房屋租赁纠纷协商未果，故酿成诉讼。兴龙公司的诉讼请求是：一、解除兴龙公司与成商公司于2009年9月14日签订的《商业房产租赁合同》；二、成商公司支付违约金1000000元；三、成商公司、成商公司龙泉店、屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店、馨龙餐厅、永安堂药房、金夫人影楼立即搬离租赁场所；四、诉讼费由成商公司、成商公司龙泉店、屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店、馨龙餐厅、永安堂药房、金夫人影楼负担。
原审认定上述事实，有兴龙公司与成商公司签订的《商业房产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》、成商公司与永安堂药房和金夫人影楼分别签订的《物业租赁合同》及《配套项目租赁合同》、成商公司与馨龙餐厅签订的《联营合同》、成商公司与屈臣氏公司签订的《场地租赁合同》、律师函、当事人庭审陈述等证据材料，在案证实。
原审法院认为，兴龙公司与成商公司签订的《商业房产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》属双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。
案件争议焦点1：兴龙公司与成商公司之间的租赁房屋总面积如何确定。兴龙公司认为，《商业房产租赁合同》中成商公司承租的是亚热带商城一楼的商业用房；《房屋租赁补充合同》中成商公司承租的是负一楼的仓储用房，与本案没有关联性。《商业房产租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，两者在房屋租金、使用性质等方面均不一致，是两份独立的合同；因此，成商公司承租的商业用房面积应以《商业房产租赁合同》约定的1060.75平方米为准。成商公司认为，《房屋租赁补充合同》实际是对《商业房产租赁合同》的补充，《房屋租赁补充合同》中约定的604平方米仓储用房和《商业房产租赁合同》约定的1060.75平方米，合计1664.75平方米均应作为成商公司实际承租的房屋总面积。原审法院认为，兴龙公司与成商公司对承租总面积的争议实质，在于双方在《商业房产租赁合同》第九条第9项中关于成商公司转租面积不得超过35%的限制性约定。由于双方在《房屋租赁补充合同》中明确约定该合同是作为《商业房产租赁合同》的补充合同。《房屋租赁补充合同》和《商业房产租赁合同》实际是同一个合同，补充合同中涉及的负一楼C区仓储用房面积（604平方米），应一并计入成商公司承租房屋的总面积，故成商公司实际承租涉案房屋面积为1664.75平方米。原审法院对成商公司的意见，予以支持。
争议焦点2：成商公司转租面积如何认定。本案中，根据成商公司提供的与永安堂药房、金夫人影楼、馨龙餐厅、屈臣氏公司之间的相关合同，永安堂药房使用房屋面积为82平方米，金夫人影楼使用房屋面积为150平方米、馨龙餐厅使用房屋面积为205.36平方米、屈臣氏公司使用房屋面积为303平方米。首先，在成商公司承接涉案房屋之前，永安堂药房和金夫人影楼就与之前的出租方（新一佳公司）建立了房屋租赁合同关系。成商公司承租后，永安堂药房和金夫人影楼以及兴龙公司各方进行了协商，同意永安堂药房和金夫人影楼继续承租房屋，仅是对之前的房屋位置进行了调整。因此，兴龙公司对成商公司将涉案房屋转租给永安堂药房和金夫人影楼使用，是明知且认可，涉及的房屋面积不应认定为成商公司转租房屋的范围。其次，根据成商公司与馨龙餐厅签订的《联营合同》来看，双方之间经营的店面只是相对独立，但双方的财务结算系统是一致的，且在合同中对联营期限、管理模式、提成分配等作出了明确的约定。成商公司与馨龙餐厅之间不是单一的房屋转租合同关系，因此，馨龙餐厅使用的205.36平方米房屋，不应当认定为成商公司转租房屋。综上，成商公司实际只是向屈臣氏公司转租了303平方米的房屋，根据《商业房产租赁合同》的约定，成商公司转租面积未超过合同约定的35%的转租比例。
综上，兴龙公司没有证据证明成商公司在履行房屋租赁合同过程中存在违约行为。兴龙公司诉请解除合同并赔偿损失，无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回兴龙公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取6900元，由兴龙公司负担。
宣判后，兴龙公司不服原审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、成商公司转租面积共计740.36平方米，而非原审法院认定的303平方米：1、成商公司向金夫人影楼、永安堂药房转租的232平方米应计入转租面积。兴龙公司与成商公司签订的《商业房产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第九约定“甲方同意乙方根据经营需要，可将不超过该商场建筑面积百分之三十五的部分转租给第三方”，该条款中并未将金夫人婚纱影楼与永安堂药房排除在35%的转租比例之外。事实上，兴龙公司正是为了保留这两户商家，才与成商公司约定设立了转租条款；2、成商公司龙泉店与馨龙餐厅之间签订了《配套项目租赁合同》，表明成商公司与馨龙餐厅之间为转租关系而非合作关系。成商公司在一审提交的《联营合同》是其为了应对诉讼而补充的虚假证据，原审不应采纳。二、仓储用房面积不应计入租赁总面积中：1、虽然《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）名为补充协议，但实质却是一个具有独立民事法律关系的租赁合同。《租赁合同》的客体是商场，而《补充协议》的客体是商场的配套仓储用房；2、《租赁合同》已将转租计算依据确定为“商场建筑面积”，自然排除了将仓储用房计入租赁面积的可能性。三、原审即使采信成商公司与馨龙餐厅签订的《联营合同》，也应适用《关于审理联营合同纠纷案件问题的解答》判断出该合同的实质是租赁合同而非联营合同。请求撤销原判，改判：一、解除兴龙公司与成商公司于2009年9月14日签订的《租赁合同》；二、成商公司支付违约金1000000元；三、成商公司、成商公司龙泉店、屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店、馨龙餐厅、永安堂药房、金夫人影楼立即搬离租赁场所；四、诉讼费由成商公司、成商公司龙泉店、屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店、馨龙餐厅、永安堂药房、金夫人影楼负担。
被上诉人成商公司、成商公司龙泉店答辩，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店答辩，一、屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店对兴龙公司与成商公司之间的房屋租赁关系不具有实体权利义务，不是本案的适格被告；二、屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店系基于与成商公司的转租合同合法占有使用案涉房屋。请求人民法院查明事实，公正合法地维护屈臣氏公司、屈臣氏龙泉店的合法权益。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，一、从《租赁合同》的约定来看，《租赁合同》强调的是成商公司仅可将《租赁合同》中租赁面积的35%予以转租，该约定是双方基于各自商业需要进行协商而作出的意思，双方应当严格遵守。即使双方之后签订了《补充协议》并且约定《补充协议》的权利义务以《租赁合同》为准，那么也只是允许成商公司可将《补充协议》中租赁面积也就是仓储用房的35%予以转租，而不是将仓储用房和一楼商场统一计算，变相扩大对一楼商场的转租面积。因成商公司转租的部分均是一楼商场，故原审以仓储用房和一楼商场租赁面积之和来作为判断转租面积是否超过约定比例的计算方法不当，本院予以纠正，应当以一楼商场租赁面积1060.75平方米作为判断转租面积是否超过约定比例的基础。
二、关于永安堂药房和金夫人影楼的租赁面积是否应计入转租面积的问题，《租赁合同》约定“甲方同意乙方根据经营需要，可将不超过该商场建筑面积百分之三十五部分转给第三方，对于上述转租事宜，乙方需事前书面通知甲方”，从成商公司需将承租事宜事先通知兴龙公司的约定分析，《租赁合同》中约定的转租部分系指双方当时尚不能确定转租人的转租，而已经确定的转租面积则不应该计入该百分之三十五之内。根据成商公司与兴龙公司的陈述，双方在签订《租赁合同》时均已同意永安堂药房和金夫人影楼继续承租，即双方签约时已经明知成商公司转租给该两户商户的事实，故该两户商户的租赁面积不应计入《租赁合同》约定的转租部分。兴龙公司上诉认为永安堂药房、金夫人影楼的租赁面积应计入转租面积的主张与合同约定不符，本院不予支持。
三、虽然成商公司与馨龙餐厅签订了《联营合同》，但从该《联营合同》的内容来看，成商公司除提供场地外不参加经营活动、不承担经营风险，故成商公司与馨龙餐厅之间系名为联营实为租赁。由于当时成商公司龙泉店尚未与屈臣氏公司建立转租关系，永安堂药房、金夫人影楼的租赁部分又不应计入转租面积，故在转租给馨龙餐厅时，成商公司的总转租面积并未超过《租赁合同》的约定；在成商公司龙泉店又将303平方米转租给屈臣氏后，虽然转租面积超过了合同约定的比例，但屈臣氏公司于2014年8月装修进场、于2014年10月开始使用承租的商场一楼部分，而兴龙公司在该商场六楼设有办公室，对成商公司转租给屈臣氏公司的事实应当明知却未在六个月内提出异议，故原审驳回兴龙公司所提的诉请符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院予以维持。
综上，上诉人兴龙公司主张解除租赁合同、支付违约金、搬离租赁场所的理由不成立，本院不予予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费用按照一审判决确定的负担方式执行；二审案件受理费6900元，由上诉人成都兴龙建设开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李俊
代理审判员 赵韬
代理审判员 王果
二〇一六年五月十二日
书 记 员 汪扬