河南省郑州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）豫01执异208号
异议人（被执行人）：河南建兴置业有限公司。
法定代表人：单新志。
申请执行人：郭宗运，男，1964年1月16日出生。
申请执行人：魏永杰，男，1979年3月18日出生。
被执行人：单新志，男，1972年2月28日出生。
被执行人：杨建，男，1963年7月7日出生。
被执行人：韩宏梅，女，1966年3月16日出生。
本院在办理郭宗运、魏永杰申请执行单新志、窦新建、杨建、韩宏梅、河南建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）一案中，被执行人建兴公司对本院（2015）郑执一字第1077号不予中止执行或暂停拍卖土地使用权告知书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人建兴公司称，我公司从2017年3月27日的“大河报”中了解到郑州市中级人民法院根据（河南）正达（2016）（估）字第040021号土地估计报告进行公示，按该评估报告评估的土地价值对我们公司位于商丘市北海路商国用（2004）字第11052号国有土地使用权进行拍卖。我公司认为郑州市中级人民法院的做法是错误的，按该报告的评估价格进行拍卖将严重侵犯我公司及股东的合法权益，引起不可挽回的后果和损失。为此，我公司于2017年4月24日向郑州市中级人民法院执行局提出了异议，郑州市中级人民法院收到异议书后，向我们送达了不予中止或暂停通知书，我公司认为不予终止或暂停本案执行是错误的。请求并强烈要求暂停拍卖活动并对该土地进行重新评估。
一、郑州市中级人民法院执行程序中所依据的（河南）正达（2016）（估）字第040021号土地评价报告严重错误，不能做为认定涉案土地价格的依据，郑州市中级人民法院依据该报告认定的土地价值不当。
首先，河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对涉案土地行政区划的认定不正确。此宗土地早已属于商丘市示范区的商务中心区，河南正达却在评估报告中认定属于商丘市睢阳区。该估价报告关于涉案土地使用权的性质认定为工业用地是错误的，该宗土地的使用权性质早已变更成了商业、住宅用地。河南正达房地产评估测绘咨询有限公司到商丘市国土局地籍科档案室查询的是2007年以前的原始资料，利用已作废的土地使用权证书认定涉案土地性质为工业用地、年限剩余37.3年等是错误的，该宗土地有新的档案资料。
该估价机构认定土地性质所依据的商国用(2004)字第11052号国有土地使用证早已被土地行政主管部门收回，该土地证己作废，失去了法律效力，该宗土地新的土地使用权证书尚没有颁发。因此商国用(2004)字第11052号土地证书上所记载的土地使用权人、土地性质、期限均己无效。
其次，根据商丘市人民政府商政文(2008)56号《关于河南建兴置业有限公司变更土地用途办理国有土地使用权出让手续的批复》规定，该土地的用地性质已调整为商业、住宅用地。其中商业用地按16％计算，商业用地的用地年限为40年，居住用地的年限为70年。根据土地管理法规定，土地使用年限从土地使用权证颁发之日起计算。由于政府不断交更行政区划、土地规划条件、对商务区范围内土地收储、路网改变等一系列原因未下达土地证书，该土地的使用年限尚未开始计算。而该评估报告却将涉案土地的使用年限认定还剩余37.3年，显然也是错误的。在我们提出河南正达查询的为过期的原始资料而现行涉案土地的资料在商丘市示范区国土分局后，郑州市中级人民法院几次派人到商丘市示范区土地分局管理部门了解该土地的性质，示范区国土分局均明确告知该土地为商业用地并给郑州中级法院出示了书面回复。郑州市中级人民法院不予纠错，仍采取河南正达公司依据商丘市国土局地籍科档案室过期的原始档案资料进行评估的结论，导致结果明显错误，应该按照新的评估资料进行重新认定此宗地的现实价格。其次、异议人河南建兴置业有限公司已根据政府文件规定，补交了土地出让金750多万元及税收40万元左右，（缴费单据附后）。加上申请人原来已交纳的土地出让金661万元。现异议人己支付的土地出让款也远远超过了该评估机构的评估价。第三、根据2014年8月31日商丘市国土资源局编制的商丘市住宅用地土地级别与基准地价图，可以确定涉案土地为一级住宅用地，基准地价为2455元／㎡。而评估报告却认定涉案土地开发程度为外部“七通”，内部“场地平整”。根本没有按政府认定的土地级别标准评定。第四、该评估机构参考商丘市基准地价成果资料，设定容积率为1.0是错误的。其所参考的宗地出让合同也已失效。根据商丘市人民政府的批复文件，异议人已于2008年12月10日经申请执行人郭宗运经办与商丘市国土资源局签订了新的国有建设用地使用权出让合同，涉案土地总面积为29857.27平方米。其中商业用地按16％计算，建筑物容积率为2.5，建筑物密度为23%，是与政府的批复一致的。因此，该评估机构按容积率为1.0进行评估明显错误。第五、涉案土地位于商丘市最主要的两条城市道路北海路与中州路的交汇处，且为商丘市新建商务中心区的核心地段，地理位置十分优越。商丘市土地部门在该地块附近（设有涉案土地位置优越）新挂牌成交的土地价格每亩也远在240万一280万元之间。
综上，决定土地使用权价格的土地位置、用途、使用年限、开发条件、容积率等均被该评估机构错误认定。因此，该评估报告评估该宗土地价格523元／㎡，土地总价1161.69万元，既不足异议人已向政府交纳的土地出让金750万元及40万元的税金，况且，异议人同执行人郭宗运签订的土地转让合同中，也是按商业用地出让的。异议人已支付给郭宗运的土地款己达1940万元，加上本案执行标的600多万元。远远高于评估报告认定的价值。如据此价格认定，尚没有达到异议人已支付给申请人的转让价款。明显是显失公平的。郑州市中级法院在异议人提出异议书后仍坚持其错误做法显然严重侵犯了我们的合法权益。
二、在异议人提出的重新评估申请被准许的情况下，郑州市中级人民法院却不进行评估程序，仍按原评估结果为依据不当。（河南）正达(2016)（估）字第040021号评估报告下达后，异议人于2016年4月25日向郑州中级法院提出异议并要求重新评估。郑州市中级人民法院批准了异议人的申请，并将评估资料转给了郑州中级法院技术部门，技术部门也于2017年1月5日通知。双方当事人选择了新的评估机构一一河南亚太永信土地评估咨询有限公司。然而，在申请人等待新的评估报告时，不知什么原因，郑州市中级法院仍按原评估结论进行拍卖，异议人没有接到郑州中院停止重新拍卖的通知而是从2017年3月27日的大河报上得知仍按原评估价格进行网上强拍，程序上是严重违法的。
三、2008年5月5日在对涉案土地变更土地使用权性质时，商丘市人民政府土地价评审小组对该土地进行评估时，认定地价总额为1411.03万元。当时该区域尚未被批准为商丘市商务中心区，然而，在时间过去近10年，此处又被规划为商务中心区的情况下，土地价格却评估为1161.69万元，显然不能令人信服。充分说明该评估报告存在严重问题。综上，请郑州市中级人民法院对不予中止或暂停拍卖活动进行审查，立即停止公示，拍卖程序，重新对土地进行评估以保护异议人的合法权益。
本院查明，本案执行依据是郑州仲裁委员会2015年8月31日作出的（2014）郑仲裁字第831号裁决书，在仲裁中，河南省商丘市睢阳区人民法院于2014年11月28日作出（2014）商睢民仲保字第2号民事裁定查封被执行人建兴公司位于商丘市北海路南侧的土地使用权【商国用（2007）第1006号】。2015年10月14日本院执行立案。2016年1月15日本院作出（2015）郑执一字第1077号执行裁定评估拍卖上述保全土地使用权。2016年4月12日河南正达房地产评估测绘咨询有限公司出具（河南）正达（2016）（估）字第040021号土地估价报告。4月19日向被执行人送达评估报告。2016年4月25日建兴公司向本院提交评估报告异议书。2016年5月6日河南正达房地产评估测绘咨询有限公司针对建兴公司异议书面回复。2016年10月8日本院向商丘市国土资源局发出（2015）郑执一字第1077号《关于商国用（2007）字第1006号宗地有关问题的函》。2016年10月28日商丘市国土资源局向本院回复【商国土资函（2016）169号】：该宗地原为建兴公司以出让方式取得的工业用地，2008年5月5日商丘市人民政府批复改变土地用途作出批复，应补缴土地出让金750万元。2008年12月10日商丘市国土资源局和建兴公司签订了出让合同，但没有办理土地登记。2016年11月21日建兴公司再次针对评估报告向本院提出异议。2016年12月1日本院再次向商丘市国土资源局发函，征询建兴公司没有办理土地登记的原因等事项。2016年12月26日商丘市国土资源局回复本院，建兴公司没有缴纳土地出让滞纳金，同时2011年11月建兴公司到商丘市规划局申请该项目的相关规划手续时被告知因该项目在商丘市新区起步区范围内需暂停办理一切手续，因此，该公司也没有再申请土地变更手续。由于被执行人建兴公司的多次异议和土地使用权性质的争议，本院于2017年1月5日通知双方当事人重新选定评估机构河南亚太永信土地评估咨询有限公司进行重新评估。2017年2月15日，河南亚太永信土地评估咨询有限公司向本院发出《退卷函》：贵处（技术处）委托我机构评估被执行人河南建兴置业有限公司名下位于商丘市睢阳区北海路南侧（商国用2007第1006号）土地，该宗地登记用途为工业用地，贵院要求按商住用地进行评估，而商丘市国土局告知该宗地不能办理土地变更手续，即尚不能按商住用途进行评估，故我机构申请退卷。2017年2月16日本院向建兴公司发出《告知书》，将新的评估机构退卷情况书面告知建兴公司。2017年3月27日本院在《大河报》刊登司法拍卖公告。2017年4月16日被执行人建兴公司再次向本院提交请求暂停拍卖并重新评估涉案土地执行异议。2017年4月24日本院再次向建兴公司发出（2015）郑执一字第1077号《告知书》，告知其异议事项不属于执行异议审查范围，本院不能中止或暂停拍卖土地使用权程序。2017年4月25日被执行人建兴公司对上述告知书不服向本院提出执行异议，本院于2017年6月2日立案审查。
本院认为，被执行人建兴公司的异议请求所依据的事实和理由是对涉案被执行财产评估报告本身提起的异议，认为评估的对象存在错评事项，请求重新评估，因此，本案焦点是是否符合重新评估条件。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》），财产拍卖之前必须经过评估程序，并将评估报告作为拍卖价格的重要参考依据。由于评估财产价值重大，当事人对程序规范性的关注程度高，为防止评估报告受到各种主客观因素影响给当事人利益造成损害，司法解释明确赋予当事人和其他利害关系人一定的救济权利。根据《拍卖规定》第6条规定：“当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”因此，司法解释仅规定，在有证据证明评估机构、评估人员不具备相关的评估资格或者评估程序严重违法的情况下，当事人或者其他利害关系人才可以申请重新评估。本案中，被执行人建兴公司仅对评估土地的性质提出异议，而非对评估资格或者评估程序提出异议，虽然本院采取积极措施，采纳其异议理由，也决定重新评估，但是第二次选定的河南亚太永信土地评估咨询有限公司在启动评估程序中向商丘市国土资源局核实评估土地情况时确认“登记用途为工业用地”，商丘市国土资源局告知该宗地不能办理土地变更手续，即尚不能按商住用途进行评估，该评估机构予以退卷不予评估，因此，本院依法将上述情况书面告知被执行人建兴公司不能中止或暂停拍卖土地使用权程序并启动拍卖程序。综上所述，异议人（被执行人）建兴公司的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：
驳回河南建兴置业有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。
审判长 蒋和平
审判员 张志立
审判员 姚付良
二〇一七年六月六日
书记员 何 敏