上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）静民三（民）初字第432号
原告李俊杰，户籍地云南省。
被告郭海宝，住上海市，户籍地上海市。
原告李俊杰诉被告郭海宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，于同年7月1日、7月30日公开开庭进行审理。原告李俊杰、被告郭海宝到庭参加诉讼。同年11月6日，因须以另一案的审理结果为依据，本案中止审理，之后于同年12月4日恢复审理。本案现已审理终结。
原告李俊杰诉称，原、被告在上海德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）的居间下于2013年10月27日签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年11月15日至2018年11月14日止。签订合同时，被告及中介均告知原告，被告是本市XXX区XXX路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）产权人的合法委托人，也出示了敲有全部产权人私章的全权委托书。在被告同意下，原告于2013年11月初将房屋进行了装修，在被告书面确认下原告通过中介公司对系争房屋进行转租。2014年春节前后，系争房屋产权人之一陈庆彬到房屋内告知房屋未对外出租，要求租客搬离，被告到场才告知实情，称其与陈庆彬有债务纠纷，但其对系争房屋出租的事实已通过法院备案并且另外两位产权人已知晓出租房屋并默认。此后，陈庆彬又两次到房屋内闹事。陈庆彬的打扰使一年内三批租客搬离，造成原告房屋空置与中介费用损失，原告为此不愿继续付租金。最后一次在街道司法所协商，称被告是持有委托书的，原告可以正常支付租金，于是原告支付租金至2015年5月15日。2015年3月11日，系争房屋三位产权人联名将被告告上法院，并称原告是合而谋利，三位产权人全部否认委托事实，原告才得知被告的委托书有欺骗性质。5月初被告欲继续收取租金，原告不愿再搅到被告与产权人的纠纷之中，要求押金一个月住满，固定装修折合两个月租金，被告不同意，并发信让租客搬离。5月21日，原告与租客解除了合同，返还了租客租金、押金，被告同意租客在5月31日搬离。5月31日，租客及原、被告在场办理了交接，原告并支付了租客解约违约金人民币2，000元（以下币种均为人民币）。原告当天要搬走系争房屋内属于原告的家具物品，被告不同意，报警后警察来称已经在诉讼了就通过司法途径解决，故现要求被告返还家具物品。被告租赁合同家具家电清单中的4台空调、2台电视机、1台洗衣机、1台冰箱均在系争房屋中，另有2台电视机在原告处，原告可以返还。被告合同欺骗在先，造成房屋已装修且原告需赔偿租客的情况，应当赔偿原告损失。故起诉要求：1、被告支付合同违约金或赔偿损失20，000元；2、被告返还押金5，000元；3、要求被告赔偿首次租赁中介费1，750元；4、要求被告赔偿5月21日原告与租客解约违约金2，000元；5、被告返还原告属于原告的一套家具（床3张、衣柜1个、餐桌1张、餐椅4把、沙发1个、茶几1张、电视柜1个、主卧吸顶灯1只、大厅吊灯1只）。
被告郭海宝辩称，对原告的诉请均不同意。原先系争房屋由被告自行出租，2012年因为政府清退群租才出租给原告，给原告时系争房屋内有基本设施，原告将租金压低到5，000元，并要求1个半月进行装修，租期延长到5年。原告就是中介公司的人，没有支付过中介费1，750元。2015年5月31日被告收回了房屋，原告已将其物品搬走，被告无法返还。被告的家具家电，原告没有和被告交接过，现在系争房屋中没有，要求原告返还。交接后被告发现房屋内有线电视不能看，4-5月份的水电煤、电视费没有支付，要求原告将水电煤、电视费付清。房屋内许多设施被破坏了，淋浴器、灯具、所有的纱窗、窗帘、空调全部坏了，橱柜门坏了，被告保留反诉要求原告赔偿或修复损坏的设施，并支付200%25的延期付租金的违约金1万元的权利。
经审理查明，系争房屋产权人原登记为案外人沈渊、李威，沈渊、李威因经济合同纠纷欠付案外人陈庆彬款项。2006年5月，沈渊、李威与陈庆彬签订一份还款补充协议，根据补充协议约定，陈庆彬为沈渊、李威支付了系争房屋的房贷款余额，并于同年7月登记为系争房屋三分之一产权人。2007年5月，陈庆彬委托上海紫鑫财务咨询服务有限公司、郭海宝向沈渊、李威追讨欠款534万元。其后，陈庆彬从沈渊、李威处接管了系争房屋，而后郭海宝及手下人员进入系争房屋。2012年4月至2013年9月，郭海宝委派人员与多位承租人签订房屋租赁合同，将系争房屋分割出租。
2013年10月27日，通过德佑公司（丙方）居间，被告郭海宝（甲方）与原告李俊杰（乙方）签订房屋租赁合同。被告郭海宝向德佑公司提供了系争房屋产权证、产权人身份证、委托书的复印件，委托书上盖有“李威”、“沈渊”、“陈庆彬”的印章。房屋租赁合同约定：甲方应于2013年10月27日之前向乙方交付该房屋，房屋租期自2013年11月15日至2018年11月14日止，月租金5，000元，以六个月为一期支付，乙方应于每期首月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的200%25支付逾期违约金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金（押金）5，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费用由乙方承担；乙方在租赁期限内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人，但原始户型同一间居住房屋，不得分割转租；租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付违约金，违约金的数额为四个月的月租金，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；丙方已告知乙方签合同的甲方是持有委托书产权人的代理人，而不是产权人等。合同附有家具家电清单，显示有空调4台、电视机4台、冰箱1台、洗衣机1台。
同日，被告出具给原告一份委托书，载明系争房屋委托原告出租、管理，委托期限五年。被告收取了首期租金和保证金（押金）。次日，原告向德佑公司支付了佣金1，750元。2013年12月4日，原告李俊杰将系争房屋简单装修后转租，租金为每月8，000元。2014年1月19日，上海市公安局静安分局静安寺派出所接报，称在系争房屋内发生租房纠纷。根据当事人陈述，系陈庆彬上门向租客提出系争房屋有争议，要求收回。2014年5月7日，被告郭海宝报警称系争房屋租客和房东发生纠纷。此后，系争房屋仍由原告李俊杰出租。
2015年2月10日，李威、沈渊、陈庆彬将被告郭海宝、李俊杰诉至本院，称郭海宝以与陈庆彬存在债务为由强占系争房屋，擅自使用并出租，李俊杰在未得到系争房屋合法产权人授权的情况下，与郭海宝共同出租系争房屋并从中牟利，属于共同侵权，请求判令郭海宝将系争房屋交还产权人，按每月6，000元向产权人支付从2008年1月至实际交还房屋之日的房屋使用费，李俊杰对郭海宝的全部或部分应付款项承担连带责任。审理中，李威、沈渊、陈庆彬均否认向郭海宝出具过处理系争房屋的委托书，否认委托书上的印章系三人使用的印章。本院于2015年8月10日作出（2015）静民三（民）初字第120号民事判决，对于产权人主张郭海宝系以非法手段进入并强占系争房屋的事实未予采信，但认为郭海宝在陈庆彬到系争房屋提出权利主张，进而产生纠纷报警后，仍以双方之间存在其他债权债务为由拒不腾退，继续出租、使用系争房屋，侵犯了权利人的权利，判令郭海宝应于判决生效之日起十日内迁出系争房屋，将系争房屋交还原告李威、沈渊、陈庆彬，并向沈渊、李威、陈庆彬支付系争房屋使用费（自2014年1月19日起至房屋实际交还之日止，按每月5，000元标准计算）等。判决后郭海宝提出上诉，在二审审理中申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2015年11月30日裁定准予郭海宝撤回上诉。
（2015）静民三（民）初字第120号案件审理中，郭海宝于2015年5月通知租客将于5月16日收回房屋。同年5月21日，被告上门交涉，要求收回房屋，租客与原告协议解除租赁合同，原告退还租客押金及自5月22日起多收取的租金。同年5月26日，原告提起本案房屋租赁合同纠纷诉讼。5月31日，租客从系争房屋搬离，原告支付给租客赔偿金2，000元，被告取得了系争房屋钥匙。当日，系争房屋有人报警称与房东纠纷。根据当事人陈述，系原告要求搬离自己添置的物品，被告认为物品归属暂不清楚，不能让原告搬离，可以让原告拍照。后原告对水、电、煤数据及系争房屋内情况拍摄了照片。6月初，被告更换了系争房屋的门锁，系争房屋由被告使用。
又查，原告提交了系争房屋水电煤单据一组、租客搬离当天水电煤表数据照片一组，证明至2015年5月30日欠付的水电煤费用总计559.90元；有线电视从2014年7月到2015年1月未交费，导致停机，缴付欠款138元后即可恢复使用。原告同意上述费用在房屋押金中扣除。
上述事实有原、被告庭审陈述，原告提供的系争房屋产权证复印件、产权人身份证复印件、产权人委托书复印件、房屋租赁合同及家具家电清单、被告出具的委托书、租金及押金收据、佣金确认书及收据、电费及燃气费单据、水电煤所表读数照片、被告将系争房屋交予原告时照片一组、租客搬离系争房屋时照片一组、原告与租客租赁合同，被告提交的系争房屋内照片一组、通告二份，本院调取的上海市公安局静安分局静安寺派出所110接报回执等为证，经查证属实，依法予以确认。本院（2015）静民三（民）初字第120号民事判决书中与本案相关事实，本院予以确认。
审理中，本院因双方对系争房屋中家具家电设施状况存有争议，7月30日庭审结束后本院要求双方共同至系争房屋查看，被告称未带钥匙，故约定于次日下午共同至系争房屋查看。但届时被告未到场，经电话联系其称原告未把欠费付清，故不同意开门进入系争房屋查看。本院在房屋外围查看，系争房屋四台空调外机都在。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。被告并非系争房屋产权人，其未经产权人同意出租系争房屋，产权人对出租行为也不予追认，故租赁合同对产权人不发生效力，由被告承担责任。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，系争房屋已于2015年5月31日交接，房屋返还本院不再处理。原告应当返还被告租赁合同家具家电清单上的物品，被告应当返还原告为出租添置的家具物品。原告将系争房屋简单装修后转租，房屋内必然配有适合居住生活的设施，原告拍摄的租客搬离系争房屋当天的照片，能基本反映系争房屋内的设施情况，原告与租客租赁合同的设施清单亦可佐证。5月31日被告未同意原告搬离物品，当天被告已接管系争房屋，双方还因纠纷报过警，6月初被告即更换了系争房屋门锁，被告未提供证据证明原告在被告掌握系争房屋期间到系争房屋内搬离了家具物品，且被告在审理中拒绝本院及原告至系争房屋查看，而被告否认留在系争房屋内的4台空调，从屋外查看4台空调外机都在，故本院有理由相信原告陈述属实。本院认定，属于被告的家具家电，除2台电视机外，清单上的其余家具家电已留在系争房屋内，原告还应向被告返还2台电视机；原告为出租添置的一些家具物品，原告当天未能搬走，留在系争房屋内，被告应予返还，如被告无法返还，则应折价赔偿。原告未提供证据证明添置的家具物品价值，本院予以酌定。原告支付的押金5，000元，在扣除原告欠付费用697.90元后，被告应予返还。
合同无效后原告要求被告按合同违约条款支付违约金，于法无据，本院不予支持。但有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告通过中介公司居间介绍租赁系争房屋，租赁合同载明被告提供了系争房屋产权证及产权人委托书的复印件，系作为产权人的代理人签约，原告签约承租时尽到了一般人的注意义务，对于租赁合同的无效并无过错。租赁合同无效的原因在于被告，被告应赔偿原告的损失，具体损失项目分析如下：1、原告取得系争房屋后已对外转租经营了一年多，故原告要求被告赔偿当初的佣金损失1，750元，不予支持；2、原告与租客提前解约，支付了违约赔偿金2，000元，该损失系因被告收回房屋引起，应由被告赔偿原告；3、从原告提供的交接前后照片看，原告进入系争房屋后对地板、墙面、厨房、卫生间等进行了简单装修，合同期原定五年，由于提前收回了房屋，原告的装修仅使用了一年多，本院结合装修情况、使用年限、折旧等因素酌定被告应赔偿原告装修损失8，000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告郭海宝应于本判决生效之日起十日内返还原告李俊杰保证金（押金）人民币4，302.10元；
二、被告郭海宝应于本判决生效之日起十日内返还原告李俊杰家具一套（床三张、衣柜一个、餐桌一张、餐椅四把、沙发一个、茶几一张、电视柜一个、主卧吸顶灯一只、大厅吊灯一只，内容详见原告李俊杰提交照片），如被告郭海宝无法返还家具家电原物，则应支付原告李俊杰物品折价款人民币2，000元；
三、原告李俊杰应于本判决生效之日起十日内返还被告郭海宝电视机二台；
四、被告郭海宝应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李俊杰损失人民币10，000元；
五、原告李俊杰的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币518.70元，减半收取计人民币259.35元由原告李俊杰承担人民币112.35元，被告郭海宝承担人民币147元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 姚晓菁
二〇一五年十二月十八日
书记员 万健健
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
……
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金