云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）云民申905号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈修莲，女，汉族，1968年10月27日生，住大理市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：闫树华，男，汉族，1960年5月21日生，住大理市。委托代理人：许渊书、云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：何黎，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大理洱海金沙旅游度假置业有限公司，住所地：大理经济开发区机场路以西（洱海国际生态城）。法定代表人：刘曲，该公司董事长。再审申请人沈修莲、闫树华因与大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（以下简称洱海金沙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服大理白族自治州中级人民法院（2015）大中民终字第826号民事判决（以下简称大理中院826号二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。沈修莲、闫树华申请再审称，一、根据申请人与洱海金沙公司签订的《商品房购销合同》的约定，洱海金沙公司应当于2012年12月31日前向申请人交房，逾期90天内交房的，由该公司向申请人按每天10元支付违约金，逾期90天后，申请人才享有合同解除权，因此申请人自2013年4月1日起享有解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十五条第二款的规定，申请人的解除权应于2014年3月31日届满。而申请人于2014年3月7日向大理州工商行政管理局（以下简称大理州工商局）进行投诉，要求解除与洱海金沙公司签订的《商品房购销合同》，这一投诉虽然被大理州工商局以工商（2014）第01号《不予受理消费者投诉告知书》（以下简称01号投诉告知书）驳回，但该投诉应当视为申请人在法定期限内行使了解除权，之后申请人向法院起诉请求解除合同，该解除权应当得到法院确认；二、双方签订的《商品房购销合同》属于格式合同，该合同只约定了在申请人逾期付款的情况下洱海金沙公司享有合同解除权，但通过该合同第九条、第十条等条款的约定，却剥夺了申请人一方在洱海金沙公司违约的情况下，申请人同样应当享有的合同解除权，因此，该合同第九条、第十条等条款的约定，依法属于无效，申请人依法享有合同解除权。三、在大理中院826号二审判决中，法院已经确认了洱海金沙公司逾期交房的事实，至申请人起诉本案时，已逾期交房三年，而且至今仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条、九十五条及商品房买卖司法解释的相关规定，洱海金沙公司的上述违约行为已导致申请人的合同目的不能实现，申请人要求解除合同的诉请应当得到支持；四、本案分别经过两次一审，两次二审四次程序，直至第二次二审，即第四次程序才最终认定申请人超过行使解除权的期限，耗费了申请人的大量人力、物力，也对申请人的身心造成巨大折磨。而且本案迟延交房的违约责任，与本案在事实、法律关系、当事人等方面均一致，应当在本案中一并解决，而不应当要求申请人另行主张，否则又再一次对申请人造成讼累。据此，申请人向本院再审请求：一、撤销大理中院（2015）大中民终字第826号民事判决；二、依法改判解除申请人与洱海金沙公司于2011年2月16日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；三、判令洱海金沙公司向申请人返还购房款339000元及该款项自2011年1月31日至返还购房款之日的按购买款总额计算的同期银行贷款利息；四、一审、二审、再审诉讼费用由洱海金沙公司承担。洱海金沙公司没有提交书面意见，口头表示对大理中院826号二审判决没有意见。本院经审查认为，当事人在本案中的争议焦点是：一、沈修莲、闫树华2013年3月7日向大理州工商局的投诉是否属于行使法定解除权？关于合同解除权的行使，合同法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据这一规定，除双方当事人自愿就合同解除达成一致的以外，合同一方当事人要求解除合同的，只能向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。具体到本案，由于沈修莲、闫树华未能就解除双方签订的《商品房购销合同》与洱海金沙公司达成一致，其要解除该合同，只能向人民法院或者仲裁机构提出申请，因此沈修莲、闫树华向工商部门提出的关于解除该合同的投诉，不能视为行使合同解除权。二、《商品房购销合同》是否应当解除？关于合同解除，合同法第九十三条至九十六条作了规定，而本案合同属于商品房买卖合同，对于涉及商品房买卖合同的解除，最高人民法院专门在商品房买卖司法解释第十五条做了特别规定。相对于合同法的规定而言，商品房买卖司法解释第十五条对商品房买卖合同解除的规定属于特别规定，根据特别法优于普通法的法律原则，涉及商品房买卖合同解除问题的，应当首先适用该司法解释第十五条的规定，该第十五条没有规定的，再考虑适用合同法的相关规定。商品房买卖司法解释第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方当事人对出卖人洱海金沙公司迟延交房应当如何承担责任，已在《商品房购销合同》第九条、第十条中作了详细约定，因此本案不存在法律没有规定或当事人没有约定的情形，而是属于该条中规定的“当事人另有约定的”的情形，因此在洱海金沙公司出现迟延交房的违约行为之后，沈修莲、闫树华能否据此行使合同解除权，取决于双方合同的约定，而不能适用第十五条规定的催告后三个月期限的解除权或一年期限解除权，除非有证据证明洱海金沙公司已丧失履行交房义务的能力，但目前有证据表明，涉案房屋在2015年12月24日已经过竣工验收备案登记。根据双方签订的《商品房购销合同》第九条、第十条的约定，在洱海金沙公司存在迟延交房的情况下，是由洱海金沙公司按照违约时间长短承担相应的违约责任，承担违约责任后，合同仍然继续履行。由此可见，经过协商一致，沈修莲、闫树华实际上通过《商品房购销合同》的约定，放弃了在洱海金沙公司存在迟延交房行为时的合同解除权，而是选择接受该公司按一定比例或数额支付迟延履行违约金。这种选择属于当事人对自己权利的处分，没有违反法律规定，法院应当尊重这种选择。因此本案中，在洱海金沙公司目前已具备交房条件的情况下，沈修莲、闫树华不能以洱海金沙公司迟延交房为由要求解除双方签订的《商品房购销合同》，只能根据该合同的约定，向洱海金沙公司主张迟延履行违约金。而由于沈修莲、闫树华在本案中只向法院诉请合同解除后的违约金，而非合同继续履行的违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（十一）项的规定，法院只能针对当事人的诉讼请求进行判决，而不能超出当事人的诉讼请求进行判决，因此，沈修莲、闫树华只能就合同继续履行情况下的违约金另行向洱海金沙公司提出主张，大理中院在本案中没有对此问题进行判决并无不当。至于沈修莲、闫树华关于《商品房购销合同》属于由洱海金沙公司单方提供的格式合同，该合同剥夺了作为买受人的沈修莲、闫树华所享有的合同解除权，根据合同法的相关规定应当认定无效的抗辩，本院经审查认为，根据双方在该合同第十三条“其他约定”中第3条的约定，“未经双方协商一致，单方不得解除本合同或者变更本合同的约定；单方提出解除合同的，除承担合同总额10%的违约金外，合同继续履行。”双方当事人实际上通过该条约定，同时放弃了合同解除权，这是当事人自己的选择，不属于合同法第四十条规定的关于格式条款无效的情形。因此沈修莲、闫树华的这一抗辩不成立。综上所述，沈修莲、闫树华申请再审的理由不成立，其再审申请应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五第二款规定，裁定如下：驳回沈修莲、闫树华的再审申请。审 判 长  贺 茭审 判 员  杨凌萍代理审判员  陈 姣二〇一六年十二月十五日书 记 员  罗 燕