广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第1207号
上诉人（原审原告）：董炳良，男，汉族，住广东省高州市，公民身份号码×××0011。
委托代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。
委托代理人：金三宝，广东循理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海区桂城街平西村聚贤股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区，组织机构代码××。
负责人：梁锐流。
委托代理人：孟昭凌，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓志民，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××0052。
委托代理人：孟昭凌，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
上诉人董炳良因与被上诉人佛山市南海区桂城街平西村聚贤股份合作经济社（以下简称聚贤经济社）、邓志民确认合同无效纠纷一案，不�广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法桂民三初字第88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
2015年5月14日，董炳良向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认董炳良对聚贤经济社位于佛山市南海区桂城平西沙基工业开发区的9.25亩土地享有优先承租权；2.确认聚贤经济社与邓志民于2014年8月22日签订的《租赁合同》无效；3.由董炳良按邓志民与聚贤经济社签订的前述《租赁合同》约定的条件承租涉案土地；4.聚贤经济社、邓志民承担本案全部诉讼费用。
原审法院查明：涉案土地位于佛山市南海区桂城街平西聚贤大道，是佛府南集用（2011）第0100316集体使用权证项下土地，土地使用权人为聚贤经济社，地类（用途）为工业用地。
1994年12月10日，案外人梁某棉承包涉案土地并在其上兴建厂房等建筑物。2005年8月26日，梁某棉与董炳良签订《厂房买卖合同》，约定将上述建筑物及配套设施（占地9.25亩）有偿转让给董炳良。
2005年9月8日，董炳良与聚贤经济社签订《土地使用权承包合同》，约定：董炳良向聚贤经济社承包涉案土地（9.25亩），承包期限至2014年10月31日止；承包合同期满前三个月，双方应协商续约事宜，若聚贤经济社继续发包，根据当时的承包款水平，在同等条件下，董炳良有权优先承包。
2012年5月21日，梁某棉因与董炳良的转让款纠纷提起诉讼，法院经审理后于2012年7月7日作出（2012）佛南法民三初字第526号民事判决，认为：涉案土地上的厂房没有权属证书或建筑报建、规划、验收资料，不具备交付使用条件，梁某棉与董炳良签订的《厂房买卖合同》无效；并判决驳回梁某棉的诉讼请求。梁某棉对该判决不服提出上诉�后又撤回上诉，佛山市中级人民法院作出（2012）佛中法民一终字第2183号民事裁定予以准许。
2012年11月7日，董炳良与邓志民、案外人陈小华签订《厂房转让合同》，约定：董炳良将涉案土地（9.25亩）的土地使用权及地上建筑物、固定设施全部转让给邓志民、陈小华；土地使用权承包合同于2014年10月期满后，董炳良要协助邓志民、陈小华与聚贤经济社续约并转为邓志民、陈小华名下；董炳良收到邓志民、陈小华付转让费后，协助邓志民、陈小华将所有租户租用合同改签，并移交电表、水表底数交给邓志民、陈小华经营管理；2012年11月的租金由邓志民、陈小华收取，董炳良已收取的租户保证金由邓志民、陈小华退还，土地地租由邓志民、陈小华从2012年11月起负责交给聚贤经济社；转让后，董炳良与聚贤经济社《土地使用权承包合同》中的权利义务全部由邓志民、陈小华承受。其后，邓志民、陈小华向董炳良支付了转让款1480000元，将上述土地上厂房分拆出租予他人，并向聚贤经济社支付了2012年11月起的土地使用权租金。
2014年5月26日，聚贤经济社召集股东大会就涉案土地中的沙基工业区地块4（9.8734亩）的出租续约事宜进行表决，会议决定将土地面积拆分由陈小华承租5亩、邓志民承租4.8734亩，不上网公告交易消息。
2014年6月13日，聚贤经济社提交《佛山市农村集体资产交易意向立项申请表》，申请就上述9.8734亩土地出租续约立项，佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易审核小组于2014年6月25日经审批同意续约。
2014年7月9日，董炳良向聚贤经济社邮寄《律师函》，称：董炳良愿意继续承包涉案土地，根据《土地使用权承包合同》，董炳良在同等条件下对涉案土地（9.25亩土地）有优先承包权，且因董炳良与梁某棉签订的《厂房买卖合同》被法院认定为无效合同，故同理董炳良与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》也是无效的。
2014年8月15日，董炳良因与邓志民、陈小华的合同纠纷提起诉讼，法院经审理后作出（2014）佛南法桂民三初字第126号民事判决，并于2014年10月11日进行宣判。该判决认为：董炳良与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》实际上是双方以涉案土地上的建筑物为标的的厂房买卖合同，董炳良未能提供该厂房的权属证书或建筑报建、规划、验收资料，转让的标的不具备交付使用的条件……该《厂房转让合同》因违反法律强制性规定而无效；并判令邓志民、陈小华将涉案土地使用权及地上建筑物、固定设施等返还给董炳良。邓志民、陈小华对该判决不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理作出（2014）佛中法民一终字第3622号民事判决维持原判，该判决于2014年12月22日生效。
2014年8月22日，聚贤经济社与邓志民签订一份《租赁合同》，约定：聚贤经济社将沙基工业区内4.8734亩土地出租予邓志民。
诉讼中，聚贤经济社主张其已于2014年7月4日就邓志民的续约情况进行了公示，公示期至8日。
原审法院认为：董炳良与聚贤经济社签订的《土地使用权承包合同》是双方真实意思表示，且涉案土地在2011年已经办理了权属证书，该合同合法有效；根据该合同的约定，董炳良享有该9.25亩土地从2005年11月1日至2014年10月31日止的土地使用权，若聚贤经济社在合同期满后继续发包的，根据当时的承包款水平，在同等条件下，董炳良有权优先承包。但是，董炳良在2012年11月7日与邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》，将9.25亩土地自2012年11月起的土地使用权及地上附属物等转�给了邓志民、陈小华，并明确“转让后，董炳良与聚贤经济社的土地使用权承包合同中的权利义务全部由邓志民、陈小华负责”、“转让后，董炳良与聚贤经济社《土地使用权承包合同》中的权利义务全部由邓志民、陈小华承受”，这是董炳良对自身权利的处分，而事实上该土地及地上附属物等已移交给邓志民、陈小华实际使用管理，并由该二人向董炳良交纳土地使用费，董炳良上述行为反映其当时的本意是放弃对9.25亩土地的使用、占有及优先承租权。聚贤经济社基于上述事实而与9.25亩土地的实际使用人邓志民、陈小华协商续约事宜，并无不妥，且聚贤经济社与邓志民签订《租赁合同》时，董炳良与邓志民、陈小华签订的《厂房转让合同》的效力并未经法院生效文书认定无效，聚贤经济社作为涉案土地的登记权属人与邓志民签订《租赁合同》出租部分土地使用权予邓志民，并未违反相关法律法规的强制性规定，董炳良主张该《租赁合同》无效，缺乏依据，原审法院不予支持。
至于该《租赁合同》的签订是否侵犯了董炳良优先承租权的问题，原审法院分析如下：首先，优先承租权的设立是为了在一定程度上维护法律关系的稳定，避免因租赁关系的终止而损害承租人的利益，而本案中，董炳良在与邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》时已选择了放弃对9.25亩土地的占有、使用及优先承租权，虽然董炳良其后对其签约的行为反悔并主张该《厂房转让合同》无效，法院亦因为地上建筑物至法庭辩论终结时仍未办理权属证书、未办理报建验收等资料而认定《厂房转让合同》无效，但这并不能抹杀董炳良在前将9.25亩土地使用权转让予邓志民及陈小华的行为，以及董炳良作出放弃优先承租权的意思表示的行为。再者，优先承租权中“同等条件”的核心内容应包括租赁标的的特定性、同一性，现董炳良在《律师函》中主张优先承租的是9.25亩土地的使用权，但聚贤经济社表决出租的是9.8734亩土地、且是拆分为两处进行出租的，聚贤经济社已经对租赁标的作出了变更，该租赁标的的改变已使得《土地使用权承包合同》中的“同等条件”不等同，该合同约定的优先承租权已无法适用。故此，董炳良请求确认聚贤经济社与邓志民签订的《租赁合同》无效、请求由董炳良按该合同的约定条件承租涉案土地，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决驳回董炳良的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，由董炳良负担。
上诉人董炳良不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）董炳良从未放弃过对涉案土地的优先承租权，一审关于董炳良在与邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》时已选择了放弃对9.25亩土地的占有、使用及优先承租权的认定是错误的。1.董炳良从未向聚贤经济社作出“放弃对9.25亩土地的优先承租权”的意思表示。董炳良对涉案土地的优先承租权是基于董炳良与聚贤经济社签订的《土地使用权承包合同》，无论是放弃涉案土地的优先承租权还是主张涉案土地的优先承租权，董炳良只有向《土地使用权承包合同》的相对方，即聚贤经济社作出明确的意思表示才发生相应的法律效力。2.如一审已查明的事实，《厂房转让合同》是无效的合同，因此，该《厂房转让合同》并不能作为证明董炳良放弃对涉案土地优先承租权的依据。3.即使《厂房转让合同》有效，也不能推断出董炳良放弃对涉案土地�优先承租权。根据《厂房转让合同》第2条“该土地使用权承包合同于2014年10月期满后，甲方（即董炳良）要协助乙方（即邓志民）与平西聚贤股份经济合作社（即聚贤经济社）续约并转为乙方名下”的约定，反映董炳良与邓志民签订《厂房转让合同》时的约定非常明确，即《土地使用权承包合同》在2014年10月期满后，需要由董炳良与聚贤经济社续约，董炳良与聚贤经济社续约后，再将续租的土地使用权转租给邓志民。因此，如果一审认定董炳良放弃了优先承租权，就不存在由董炳良续约并转给邓志民的情况。《厂房转让合同》该条的约定，恰恰证明董炳良与邓志民在签订《厂房转让合同》之时非常明确案涉租赁合同的优先承租权是属于董炳良的权利，并未转移给邓志民。（二）一审关于“聚贤经济社表决出租的是9.8734亩土地、且是拆分为两处进行出租的，聚贤经�社已经对租赁标的作出了变更，该租赁标的的改变已使得《土地使用权承包合同》中的‘同等条件’不等同，该合同约定的优先承租权已无法适用”的认定是错误的。1.事实上，聚贤经济社出租给邓志民与陈小华的土地仍是聚贤经济社依据《土地使用权承包合同》出租给董炳良的土地，之所以面积由9.25亩变为9.8734亩，不是因为出租土地的范围变大了，而是因为当初出租给董炳良时的土地是大约估计数，并不是实测面积。现在的9.8734亩是实测面积，因此，土地位置及范围均无变化，不存在所谓的租赁标的变更的问题。2.即使如一审认定的，租赁标的发生了变更，但因为聚贤经济社出租给邓志民与陈小华的土地，包含了董炳良享有优先权的涉案土地，且涉案土地为9.25亩，占所谓变更了的9.8734亩租赁标的的绝大部分，因此，即使租赁标的面积发生了变更，该变更也只是微乎其微的变更，不能因此认定“同等条件不等同”。3.即使租赁标的面积的变更属于重大变更，董炳良只是主张对涉案土地（即9.25亩的土地）享有优先承租权，而没有就9.8734亩租赁标的主张优先承租权。因此，董炳良最多是对超出9.25亩面积的土地没有优先承租权，一审以所谓的“租赁标的发生了变更”，便剥夺董炳良对涉案土地的优先承租权，没有任何道理，且并无任何法律依据。（三）董炳良对涉案土地享有优先承租权。1.董炳良对涉案土地享有优先承租权，有明确的合同依据。2005年9月5日，董炳良与聚贤经济社就聚贤经济社将涉案土地的使用权发包给董炳良事宜签订了《土地使用权承包合同》，《土地使用权承包合同》约定：“承包期限为：9年。从2005年11月1日至2014年10月31日止。”；“承包合同期满前三个月，甲、乙双方应协商续约事宜，若甲方继续发包，根据当时的承包款水平，在同等条件下，乙方有权优先承包。”2.邓志民并未取代董炳良成为《土地使用权承包合同》的主体，董炳良一直是《土地使用权承包合同》的合法主体。如一审庭审查明的，在邓志民与董炳良签订《厂房转让合同》后至2014年10月31日前，也即在《土地使用权承包合同》有效期内，涉案土地的租金仍是以董炳良的名义支付，邓志民并没有取代董炳良成为《土地使用权承包合同》的主体。（四）聚贤经济社与邓志民于2014年8月22日签订的《租赁合同》应属无效。1.聚贤经济社与邓志民均明知董炳良对涉案土地具有优先承租权。2012年11月7日，董炳良与邓志民、邓小华签订《厂房转让合同》，约定董炳良将涉案土地的使用权及地上建设物、固定设施，全部转让给邓志民及陈小华。邓志民及陈小华在与董炳良签订《厂房转让合同》之时，即已知悉董炳良�涉案土地的承包权人，并知悉董炳良具有优先承租权、承包期限等《土地使用权承包合同》的内容。2.董炳良已在《土地使用权承包合同》约定的有效期内向聚贤经济社主张优先承租权。2014年7月9日，董炳良依照《土地使用权承包合同》的约定，委托广东金腾律师事务所向聚贤经济社发送了律师函，主张优先承包涉案土地，并要求续签合同。3.聚贤经济社与邓志民恶意串通，于2014年8月22日签订《租赁合同》。聚贤经济社早在2014年5月26日就已经以邓志民、陈小华作为意向承租人就出租涉案土地事宜进行内部表决；并在2014年6月13日假借“续约”为名，就出租涉案土地事宜进行立项申请，并最终于2014年8月22日分别与邓志民、陈小华签订《租赁合同》，将涉案土地出租给邓志民、陈小华经营。因此，聚贤经济社与邓志民、陈小华于2014年8月22日就涉案土地签订《租赁合同》，侵害了董炳良依照《土地使用权承包合同》约定应享有的优先承租权，严重损害了董炳良的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，聚贤经济社与邓志民、陈小华分别于2014年8月22日就涉案土地签订的《租赁合同》应属无效。综上，董炳良请求：1.撤销（2015）佛南法桂民三初字第88号民事判决；2.改判确认董炳良对聚贤经济社位于南海区桂城平西沙基工业开发区的9.25亩土地享有优先承租权；3.改判确认聚贤经济社与邓志民于2014年8月22日签订的《租赁合同》无效；4.改判由董炳良按邓志民与聚贤经济社签订的前述《租赁合同》约定的条件承租涉案土地。5.判令本案一审、二审诉讼费用全部由聚贤经济社、邓志民承担。
被上诉人聚贤经济社答辩称：1.聚�经济社与董炳良的承包合同已经到期，董炳良未按新的规则和要求向聚贤经济社提出新的租赁要求，聚贤经济社按照公开公示的程序已经完成了整个土地租赁的发布、签约的过程，并进行了公示，该行为有法律效力。2.聚贤经济社此次出租的土地是面积是9.8734亩，与董炳良承包的9.25亩，面积不一样。董炳良没有所谓的优先承租权。3.聚贤经济社此次出租的土地已经过国土部门登记造册，现有的租赁关系与之前的土地承包关系不是同一个关系。由于国家政策的调整，聚贤经济社已经不能按照之前的承包合同所约定的条款与董炳良签订类似的合同。所以董炳良不具有优先续租权。
被上诉人邓志民答辩称：邓志民与董炳良就涉案土地上盖物有相关纠纷已经过法院的判决，双方之间的《厂房转让合同》也在2014年10月31日到期。目前邓志民按照村委的公开招租要求，已经通过相关资产交易公示平台，与聚贤经济社在2014年8月签订了《租赁合同》，该合同与董炳良没有任何关系。董炳良非合同的相对方，无权对合同提出请求。
双方当事人在二审期间均未提交新的证据。
经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明，聚贤经济社在二审阶段表示其对董炳良与邓志民、陈小华签订《厂房转让合同》是知情的，并同意双方的转让。聚贤经济社主张董炳良与邓志民、陈小华之间的约定是对《厂房转让合同》权利义务的概括转让。
本院认为：本案属确认合同无效纠纷。综合双方当事人在二审阶段的诉辩，本案争议的焦点为董炳良是否有权优先承租涉案土地，以及聚贤经济社与邓志民所签的《租赁合同》是否因侵害了董炳良的优先承租权而无效。
关于董炳良是否有权优先承租涉案�地的问题。董炳良与邓志民在《厂房转让合同》中约定，董炳良将涉案土地的土地使用权、厂房、固定设施等一次性转让给邓志民、陈小华；董炳良于《土地使用权承包合同》中的全部权利义务由邓志民、陈小华承受；在涉案土地租赁期届满后，董炳良协助邓志民、陈小华作为租赁合同的一方当事人与聚贤经济社签订租赁合同继续租赁涉案土地。故从双方上述约定看，董炳良已与邓志民、陈小华就转让董炳良于《土地使用权承包合同》中全部权利义务的意思表示达成一致。因对涉案土地的优先承租权是《土地使用权承包合同》中约定的承租人的权利之一，故董炳良与邓志民、陈小华之间转让合同权利义务的意思表示还包括了董炳良向邓志民、陈小华转让涉案土地优先承租权的意思表示，即董炳良放弃对涉案土地的优先承租权。因此，董炳良向邓志民、陈小华转让�于《土地使用权承包合同》中的全部权利义务的行为表明董炳良已放弃对涉案土地的优先承租权。同时，董炳良向邓志民、陈小华转让其于《土地使用权承包合同》中全部权利义务的行为也表明了董炳良不愿在《土地使用权承包合同》履行期限内继续通过租赁的方式占有、使用涉案土地。在董炳良不愿继续承租涉案土地的情况下，董炳良放弃其对涉案土地的优先承租权也是其意思表示的应有之义。对董炳良与邓志民、陈小华之间上述转让行为，聚贤经济社表示知情并予以同意，故对聚贤经济社而言，董炳良已作出放弃涉案土地优先承租权的意思表示，此其一。其二，从聚贤经济社出租给邓志民、陈小华的土地来看，聚贤经济社对实际出租的土地面积作出了调整，并拆分为不同地块分别出租，故聚贤经济社实际上已对租赁物进行了改变，其所出租的土地已不是其与董炳良签订的《土地使用权承包合同》中约定的租赁物，因此，即使董炳良未放弃涉案土地的优先承租权，其也不能对与《土地使用权承包合同》不一致的租赁物主张优先承租权。因此，董炳良在本案中主张优先承租权缺乏理据。
关于聚贤经济社与邓志民所签的《租赁合同》的效力的问题。在聚贤经济社向邓志民、陈小华协商出租土地时，涉案土地的实际占有、使用人为邓志民、陈小华，《厂房转让合同》在当时也尚未被生效判决认定无效。聚贤经济社基于当时的上述事实，与邓志民、陈小华协商土地出租事宜，并分别与邓志民、陈小华签订《租赁合同》，未违反法律、法规的强制性规定。同时，如上所述，董炳良在本案中不能主张优先承租权，故聚贤经济社与邓志民所签的《租赁合同》也并未侵害董炳良的权利，该《租赁合同》合法有效。
综上所述，董炳良的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董炳良负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
代理审判员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 梁启星
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