广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4214号原告叶玉筠，女，汉族，1989年4月21日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人叶华筠，系广东颂勤律师事务所律师。被告刘彩霞，女，汉族，1979年5月23日出生，住广东省雷州市。第三人李丽舒，女，汉族，1983年8月5日出生，住广东省佛山市禅城区。第三人佛山市丰泽居房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区金澜北路19号C座首层P10号，统一社会信用代码914406043232406157。法定代表人邓志华。原告叶玉筠与被告刘彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依职权追加李丽舒、佛山市丰泽居房地产代理有限公司（以下简称“丰泽居公司”）作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序，由审判员林波担任审判长，与人民陪审员罗省杰、王伟峰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶华筠到庭参加诉讼。被告及第三人李丽舒、丰泽居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原被告签订的《租赁合同》于2016年8月20日解除；2、被告向原告返还租金180000元；3、被告向原告返还租赁押金30000元；4、被告向原告支付违约金30000元；5、被告向原告支付以240000元为本金，自起诉之日起至实际清偿日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月7日，原告与被告、丰泽居公司签订《租赁合同》。合同签订后，原告一次性向被告预付一年租金180000元，并支付租金押金30000元。其后，原告于2016年8月发现房屋大门贴上法院封条，且门锁被更换，原告无法继续使用该房屋。原告前往档案馆查询得知房屋早在2015年9月14日已被法院查封。为此，原告多次找被告协商要求其返还租金及押金，但被告均以资金周转困难为由拒绝支付。被告明知商铺已被法院查封的情况下，故意隐瞒事实，欺骗原告签订租赁合同，依据《合同法》第九十四条的规定，原告有权在无法实际使用房屋之日解除合同。同时依据《合同法》第九十七条规定，要求被告返还租金、押金并承担其他违约责任。被告未向本院提交答辩意见及证据。第三人李丽舒、丰泽居公司未向本院提交陈述意见及提交证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、租赁合同；3、委托付款确认书、中国农业银行银行卡交易明细清单、中国建设银行个人活期交易明细；4、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果（3张）。另外，本院依职权调取如下证据：（2016）粤0604执3009号之二执行裁定书，佛山市禅城区人民法院评估、核价委托书，降价拍卖通知书，房地产评估报告，佛山市禅城区人民法院项目公告，（2016）粤0604执3009号之五裁定书，（2016）粤0604执3009号执行询问笔录、（2016）粤0604执3009号之六裁定书。经审查，本院对原告提交的上述证据及本院调取的证据的真实性均予以确认。经审理查明：根据佛山市禅城区不动产档案馆于2016年8月29日出具的不动产登记信息查询结果显示，座落于佛山市禅城区岭南大道北129号三座201房（以下简称“涉案房屋”）的房屋所有权人是案外人李世念。2014年3月27日，涉案房屋办理抵押权登记，抵押权人是中国银行股份有限公司佛山分行。2015年9月14日，涉案房屋依据本院（2015）佛城法民三初字第3127-1号民事裁定书办理查封登记。2016年6月7日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，主要内容如下：“……一、甲方同意将座落在佛山市禅城区岭南大道北碧桂园城市花园中区3座201房甲方所拥有之物业（以下简称该物业）出租给乙方作为[住房/商业]用途。房屋的建筑面积为500平方米，（以[房地产证面积][商品房买卖合同]为准），甲方保证对该房产拥有合法出租的权利，出租该房产并没有侵犯第三人的权利，保证本合同所载有关该房产之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引致的一切责任，同时乙方实地察看该房产，对该房产的装修、抵押情况等均予认可。二、甲乙双方议定上述物业月租金为人民币……（￥15000元），租赁期自2016年6月20日起至2021年6月19日止，共计60个月……三、乙方应向甲方缴纳人民币……（￥30000元）作为房屋租赁押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方。本押金不得于租赁期满前抵付租金。四、租赁期内，甲方承担下列责任：……5、甲方因该物业发生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，乙方有权继续执行本合同至合同约期满为止。如因此而导致乙方受到损失的，乙方有权立即解除本合同并要求甲方赔偿乙方因此所受到的损失……六、违约责任1、租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金作为违约金予以赔偿。如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿则应以实际损失为准……十二、双方约定的其他事项：双方约定，承租方首年按一次性付租金给出租方，租金按15000元/月，总额为180000元人民币……”同日，原告通过案外人区志芬的账户向被告转账100000元。2016年6月18日，原告通过案外人区志芬的账户向被告转账100000元，通过案外人李安兰的账户向被告转账10000元。2016年8月10日，本院执行人员对涉案房屋进行换锁并张贴封条。2016年9月12日，案外人区志芬（自称与原告是合伙关系，共同租住涉案房屋，原告确认区志芬系其朋友）向本院执行人员提出因房屋已被法院换锁，要求给予一副钥匙用于居住，本院执行人员即时向区志芬移交钥匙。当时区志芬向本院提交具有原告签名字样的委托授权书，注明原告委托区志芬作为其合法代理人，全权代表其办理相关事项。2016年10月17日，原告对本院执行人员陈述目前仍居住在涉案房屋。2016年10月25日，原告对本院执行人员陈述申请执行人同意由其继续租住涉案房屋至合同期满。2017年1月11日，本院作出（2016）粤0604执3009号之五执行裁定书，裁定解除对被执行人李世念提供抵押的涉案房屋的查封措施；注销上述房产的原房地产权证及抵押权登记。涉案房屋的所有权及相应的其他权利转归买受人李丽舒所有；财产权自本裁定送达买受人李丽舒时转移等。该裁定送达后立即生效。该裁定于2017年1月18日送达给第三人李丽舒。庭审中，原告自述换锁之后直至拍卖成交前都没有正常使用。9月12日收到钥匙。实际搬离是2017年1月份，具体日期不记得。搬离的原因是房屋已经拍卖，法院的林嘉颖及房主口头通知原告搬离，要求原告搬离的理由是：执行局称房屋已经拍卖了，新房主称其已将涉案房屋买了下来，现在要搬进去居住。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除上述《租赁合同》。从本院查明的事实可知，涉案房屋在租赁给原告之前已经设立抵押权。而据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；如果抵押权人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。由于涉案房屋已归第三人李丽舒所有，且据原告所述，李丽舒口头通知原告搬离，故相应地原告与被告签订的上述《租赁合同》事实上已于涉案房屋产权转让前终止即2017年1月17日终止。关于原告诉请被告返还租金、租赁押金，鉴于上述《租赁合同》已经终止，本案亦无证据证明原告存在违约情形或未缴费用，被告亦无证据证明其已经将预付款支付相关费用，故结合原告实际租赁使用的期限（期间本院执行人员换锁致原告无法使用涉案房屋，故2016年8月10日至2016年9月11日应予扣减），被告应返还给原告的租金为：180000元-87580.64元[11天/30天×15000元（2016年6月20日-30日）5500元+15000元（2016年7月）+9天/31天×15000元（2016年8月1日-9日）4354.84元+19天/30天×15000元（2016年9月12日-30日）9500元+15000元×3个月（2016年10月-12月）45000元+17天/31天×15000元（2017年1月1日-1月17日）8225.8元]=92419.36元，应返还的租赁押金则为30000元。原告该项诉请超出部分缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金及利息。从本案查明事实并依据上述司法解释的规定，原告因第三人李丽舒不同意继续租赁房屋而无法继续使用涉案房屋，而被告亦未有证据证明曾书面告知涉案房屋已抵押及查封，故构成根本违约，应承担违约责任。据原、被告上述租赁合同的约定，双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足以弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，则应以实际损失为准。由于原告未有证据证明其损失超过租赁押金等额即30000元，故本院确定被告承担违约责任以租赁押金等额30000元为限，原告再主张利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：确认原告叶玉筠与被告刘彩霞2016年6月7日签订的《租赁合同》于2017年1月17日终止；被告刘彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶玉筠返还租金92419.36元；被告刘彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶玉筠返还租赁押金30000元；被告刘彩霞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告叶玉筠支付违约金30000元；驳回原告叶玉筠的其他诉讼请求。如果被告刘彩霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4900元，由被告刘彩霞负担3348元，由原告负担1552元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  林 波人民陪审员  罗省杰人民陪审员  王伟峰二〇一七年十月二十日书 记 员  陈佳颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。