北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终898号
上诉人（原审被告、反诉原告）贾春英，女，1972年8月16日出生。
委托代理人刘健康，北京名归律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）隋广海，男，1981年10月7日出生。
上诉人贾春英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第04888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
隋广海在原审法院起诉称：2014年3月24日，隋广海与贾春英签订了《房屋租赁合同》。合同约定：贾春英将南侧的房屋及房屋内的所有设备、设施出租给隋广海使用，租赁期为5年，从2014年3月31日起至2019年3月31日止。房屋年租金为66万元人民币，支付方式为押二付六。合同签订后，隋广海向贾春英支付了半年房租以及两个月的押金共计440000元人民币。之后，隋广海对上述房屋进行了装修，购买了家具及设备，从事餐饮经营。然而，2014年7月以来，由于贾春英无法保证该房屋的水电供应，经常断水断电，导致隋广海购买的食材大量腐烂变质，影响了隋广海的正常经营，给隋广海造成了巨大的经济损失。另外，隋广海了解到该房屋产权人并不允许贾春英将上述房屋进行擅自转租。综上所述贾春英的行为已经构成严重违约，现根据我国《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，隋广海特向贵院提起诉讼，恳请判决：1、贾春英退还租金11万元；2、贾春英退还押金11万元；3、贾春英赔偿经济损失277535元；4、贾春英支付停电七天租金25666元；5、贾春英支付停电七天员工工资49795元；6、本案的诉讼费由贾春英承担。
贾春英在原审法院答辩称：关于租金，我们认为租金已经用完，不存在退还问题；关于押金，我们认为是隋广海先违约，所以不同意退还；关于经济赔偿，我们认为隋广海的装修是未经贾春英同意的，所以不同意赔偿隋广海装修损失；关于停电七天的租金和员工工资，这个与贾春英无关。
贾春英在原审法院反诉称：2014年3月24日，贾春英与隋广海签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金支付方式押二付六，从合同生效日起每半年支付一次房租即人民币三十三万元整，后续租金隋广海应在预付租金到期前十日支付，逾期未支付，视为隋广海违约。2014年9月20日，按照合同约定是隋广海交纳下半年房租的最后一天，隋广海未向贾春英交纳。2014年10月1日，隋广海不但没有缴纳下半年房租，而且没有搬离所租房屋，致使双方发生纠纷，经平西府派出所调解，双方达成协议约定隋广海于2014年10月6日前搬离所租房屋。直至2014年10月5日，隋广海才搬离了所租房屋。为了维护公民合法权益，特向贵院提起反诉，请依法判决：1、隋广海支付占用使用费9166.67元；2、隋广海赔偿经济损失110000元；3、诉讼费由隋广海负担。
隋广海在原审法院反诉答辩称：对于租金，我们当时没走的原因是贾春英一直没出面解决问题，饭店所有员工可以作证；对于押金，是贾春英违约在先，如果前期没有停水停电，我们不可能出现这些问题；对于装修，肯定是经过贾春英允许我们才进行的，在装修期间的一个月，贾春英每天都去，不可能不知道，我们订房是在3月份，4月份才签合同，这一段时间是在装修。
原审法院经审理查明：2014年3月24日，贾春英（甲方，出租方）与隋广海（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将拥有使用权的南侧的房屋（以下简称“涉案房屋”）及房屋内所有设备、设施出租给乙方使用，房屋为上下两层。二、1、租赁期共计五年，从2014年3月31日起至2019年3月31日止。……。2、双方约定，年租金为人民币660000元。……。3、房屋租金支付方式：押二付六，从合同生效日起，每半年支付一次房租即人民币三十三万元。……5、合同签字生效当日，乙方支付押金人民币一十一万元整。三、……2、甲方负责房屋所使用水、电的畅通。四、1、本合同签订前乙方已知晓所租赁房屋为无产权房屋。2、租赁期内，乙方应爱护室内设施、设备及墙面装修，不得随意拆改。如乙方因需要想改变房屋现装修及格局，必须经甲方许可方可动工。后隋广海依约支付了半年租金三十三万元及两个月押金十一万元。
后双方因房屋停电问题产生争议。2014年10月1日，隋广海与贾春英在公安机关的调解下签订协议书一份，主要内容为：2014年7月27日12时许，贾春英、贾×与隋广海、常×等人因停电损失问题在饭店发生口角，双方发生肢体冲突。现经双方自愿协商，达成如下协议：……2、隋广海于2014年10月6日前从海福楼饭店搬出；……4、对于双方房屋租赁的违约问题及经营损失赔偿等问题双方将去人民法院提起诉讼。2014年10月5日，贾春英（甲方）与隋广海（乙方）签订了房屋交接确认书，确认书载明：甲方未退还乙方租房押金十一万元……。如双方对交接的房屋和物品无异议，双方签字确认。关于隋广海撤场时的物品交接情况，原一审过程中，双方均认可海鲜池还在原地，没有搬走。庭审中，隋广海提交收据一张，载明海鲜池价格为9000元。
另查一，对于涉案房屋停电的原因，隋广海主张系因贾春英与案外人北京丰德商田国际科技有限公司负责人卞×之间存在经济纠纷，卞×于2014年7月25日对隋广海租赁的房屋停电，造成酒店内大量食材损坏并做倾倒处理。贾春英认可停电系案外人卞×所为，但否认其与卞×存在经济纠纷。
另查二，原一审过程中，证人曹×出庭作证，证明是其带领工人为隋广海装修施工。隋广海向其支付装修款项共计167130元。装修项目包括安装监控、弱电、更换牌匾、灯箱、一层、二层吊顶，一楼重新间隔房间、新立一堵墙、部分线路改动、粘贴壁纸、门牌刻字、修理玻璃门等。经查，在上述装修支出中，包括空调购买支出4500元、热水器和净水器购买支出15750元。本案审理过程中，经法院依法释明，双方对涉案房屋的装修价值是否具备评估可能进行了核实，隋广海主张涉案房屋原装修目前已不存在，贾春英则主张没有允许过隋广海装修，且涉案房屋目前已交付他人，无法入场评估。
另查三，案件审理过程中，贾春英、隋广海始终未提供建造涉案房屋的建设工程规划许可证书或其他合法审批材料。
原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、装修费收据、《房屋交接确认书》、《协议书》、证人证言及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。
原审法院判决认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案隋广海租赁的房屋没有合法产权证明，且无任何行政机关的规划审批手续，双方签订的对该房屋的租赁合同依法无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被宣告无效后，贾春英收取隋广海的房屋押金应当返还，法院对隋广海的此项请求予以支持。隋广海要求贾春英退还八、九月份租金的请求，因该期间隋广海在正常营业，故该请求缺乏充分的事实依据，法院不予支持。隋广海要求贾春英支付违约金的请求缺乏法律依据，法院亦不予支持。另，本案系租赁合同纠纷，在合同无效的情形下，对于可能因案外人之行为所产生的停电损失应属于侵权责任纠纷，对于该部分损失权利人可另行起诉，向实际侵权人主张权利。
关于装修损失，因贾春英与隋广海对于租赁房屋没有合法手续的情况均为明知，并不存在有意隐瞒等信息不对称的情形，故双方对导致合同无效的后果具有同等的过错。因此该部分损失在扣除折旧（10％）和可移动的电器价值后应由双方共同分担。关于海鲜池的价值，因隋广海提供的购买价格收据证明效力不高，故其价值由法院依据实物酌情确定，由贾春英补偿给隋广海。
虽然涉案房屋租赁合同被认定为无效，但因隋广海在离场时已经超过其实际已交纳占有使用费的日期，对于超出部分，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故对于贾春英的该项请求，法院予以支持。对于贾春英主张支付信赖利益损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、贾春英于本判决生效之日起三十日内退还隋广海房屋押金十一万元；二、贾春英于本判决生效之日起三十日内赔偿隋广海装修损失六万九千零九十六元、海鲜池三千元；三、隋广海于本判决生效之日起三十日内支付贾春英房屋占有使用费九千一百六十六元六角七分；四、驳回隋广海的其他诉讼请求；五、驳回贾春英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人贾春英不服原审法院判决，上诉请求撤销原审判决第一项、第二项，依法改判或发回原审法院重审。上诉理由：隋广海未满租赁期提前毁约，应赔偿我方损失，因此押金不应退还。隋广海擅自装修，并未经得我方同意，不应判决我方承担装修损失。
针对贾春英的上诉请求及理由，隋广海答辩称：不同意贾春英的上诉请求及理由，同意原审判决。
本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。
根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：贾春英是否应当退还隋广海房屋押金，以及赔偿隋广海的房屋装修损失。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，作为租赁标的物的房屋无产权证明，亦未取得相关部门建设工程规划审批手续，当事人双方所签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效，原审法院对此认定正确，本院依法予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。返还财产是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况，不论是否具有过错，接收财产的一方都应当负有返还义务。本案中，合同因租赁标的无合法审批手续而被认定为无效后，贾春英收取的房屋押金应退还给隋广海。贾春英一方主张隋广海未满租赁期提前毁约，给其造成了财产损失，既未提供相应证据证明，同时也不应成为拒绝退还房屋押金的理由。
租赁合同约定房屋装饰装修须经出租人同意，出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提出异议的，视为出租人同意装饰装修。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定改变房屋现装修须经得贾春英同意，隋广海在接收房屋后即开始进行装修行为，作为出租人的贾春英对此应属明知，贾春英未在合理期限内对此提出异议，可以视为贾春英同意装饰装修行为。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，双方各自按照导致合同无效的过错分担损失。原审法院基于双方对于租赁房屋没有合法手续为明知，认定双方对合同无效的后果承担同等损失正确，相应装修损失及海鲜池价值的酌定标准合理，本院予以采纳。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费九千五百三十元，由隋广海负担五千五百八十八元（已交纳五千零二元，余款于本判决生效后七日内交纳），由贾春英负担三千九百四十二元（本判决生效后七日内交纳）。
一审反诉案件受理费一千三百四十二元，由贾春英负担一千三百一十七元（已交纳），由隋广海负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三千九百四十二元，由贾春英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 朱文君
代理审判员 郭仁鑫
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 明 玥