重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝05民终3746号上诉人（原审被告，反诉原告）：魏娜，女，汉族，1984年7月3日生，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：焦文科，重庆恩特律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：张胜兰，女，汉族，1952年12月22日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：王一杰，重庆朗坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程聪，重庆朗坤律师事务所律师。上诉人魏娜因与被上诉人张胜兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏娜及其委托诉讼代理人焦文科、被上诉人张胜兰的委托诉讼代理人王一杰、程聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏娜上诉请求：撤销重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7671号民事判决第二项、第五项，并依法改判。事实和理由：1、上诉人并未违约，一审判决认定上诉人未向被上诉人付清税费及通过发送短信等行为表明不愿继续履行合同，构成违约，属认定事实错误；2、被上诉人不告知上诉人税费金额或催告上诉人补齐税费，导致不能在指定的期限内领取房产证，构成违约；3、被上诉人提供虚假材料让上诉人在零首付的情况下全额贷款，存在恶意串通，损害第三人利益的情形，合同是否有效需法院进行认定。张胜兰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张胜兰向一审法院起诉请求：1、解除张胜兰与魏娜签订的房屋买卖合同；2、魏娜支付违约金53000元；3、诉讼费由魏娜承担。魏娜向一审法院反诉请求：1、解除魏娜和张胜兰于2016年9月1日签订的《房屋买卖（转让）合同》；2、张胜兰返还魏娜预付的用于缴纳的税费款项20000元；3、张胜兰返还魏娜购房款2000元；4、张胜兰支付魏娜违约金53000元；5、诉讼费由张胜兰承担。一审法院认定事实：2016年7月29日，张胜兰（甲方）和魏娜（乙方）及案外人重庆君安民居房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖协议》。协议主要约定：乙方购买甲方所有的位于南岸区涂山镇石溪路新村7号13-5号房屋；总房款为27万元，付款方式为银行按揭付款，三方约定在2016年8月5日由丙方协助甲乙双方办理签订按揭贷款合同。在乙方按揭贷款获得银行审批通过后3个工作日内到房交所办理上述房屋产权过户手续，同时乙方支付甲方购房首付款2000元。甲方同意乙方向银行申请贷款270000元作为购房款支付给甲方。乙方需在房交所通知领取房地产权证或接到丙方通知3个工作日内到房交所办理缴税、领证和抵押登记手续。双方约定房屋产权变更时所发生的税费由乙方承担。乙方须向银行缴纳办理按揭相关费用3000元。补充条款约定：过户当天，乙方将过户费大概23000元交由中介保存。如贷款27万元批不下来则甲乙丙三方免责。甲方在收到贷款当天将多贷出的2000元交给乙方。上述合同签订后，魏娜向张胜兰缴纳了2000元房款，但该合同后续未再实际履行。2016年9月1日，张胜兰（甲方）和魏娜（乙方）签订了《房屋买卖（转让）合同》。协议主要约定：乙方购买甲方所有的位于南岸区涂山镇石溪路新村7号13-5号房屋，建筑面积58.4平方米，成交价为26.5万元，付款方式乙方向银行申请贷款27万元用于支付甲方房款。甲乙双方约定于抵押注销且乙方按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理该房屋的《房地产权证》过户手续，甲乙双方依据本合同的约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并办理《房地产权证》。乙方须在领取新《房地产权证》后3个工作日内到相关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。甲方承诺于过户之后银行作了抵押将该房屋交付乙方。国家规定买卖双方须付之税费由买方全部承担。违约责任约定为：甲乙双方任何一方违反本合同约定，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金，守约方需向违约方发出解除合同通知书。补充条款约定：过户当天买方支付2万元现金给卖方作为税费，后面不足部份由买方补足。补充条款另约定有两条，但通过笔迹涂改的方式删除。2016年9月1日，张胜兰、魏娜在南岸不动产登记中心办理转移涉案房屋权属登记手续并于10时11分取得受理通知单，受理通知单备注取件人凭此通知书原件、有效身份证原件、完税票据原件在2016年9月6日领取办结件资料。取件人为陶春旺，张胜兰称陶春旺系其女婿。根据11时18分打印的重庆市南岸区房屋权属转移税费测算单显示，买卖双方共计应缴纳税费为25155.4元，该笔费用须在两个工作日后且45日内完税，完税后才能领取产权证。2016年9月1日，张胜兰向魏娜出具《欠条》，收到魏娜2万元整，此费用只能用于国家缴纳税费用。张胜兰称魏娜当时所带费用不足，故只给了2万元并约定在取证时补齐差价。魏娜称在取得受理单后即离开，并不知晓需要缴纳多少税费，后续张胜兰也未催告。2016年9月2日，魏娜向陶春旺发短信：鉴于你们出尔反尔，言而无信以及你们无视法律和人权以及对我实施的暴力行为作出此生都不会更改的决定：1、赔偿我的精神损失费以及误工费50000元，加上已经支付的25000元，共计75000元。2、我收到钱后在办理相关手续时产生的一切费用都由卖方承担，仅限房主本人办理，除房主外的任何人我从此都不会再见面…。陶春旺回复，你房子还要不要，不要我把钱退给你。魏娜再次回复：你们的关系我已经调查清楚，合伙把我往坑里送。从现在开始我不会再见你们任何人了，与其费心来找我，不如用法律武器来维护你们的合法权益。我这边收到法院的传票后，自然会有律师接待你们。这是最后一次发信息，你们是自己挖坑给自己跳。2016年9月6日，陶春旺给魏娜发信息，你到底来不来，房屋权属交易中心。我在房交所等你。魏娜回复，我已经报警了，一群诈骗犯和抢劫犯，我的律师会在法院恭候你们。审理中，一审法院询问魏娜短信中为何言辞如此激烈，魏娜称其误以为发送对象为张胜志，张胜志冒充银行工作人员收取了其3000元费用。但张胜兰称魏娜知道发送对象为陶春旺，因魏娜办理的是零首付购房，故3000元应该是交给代办公司的手续费。审理中，双方确认魏娜的按揭贷款手续已经银行审批通过。因双方就合同履行产生纠纷，张胜兰后续未向税费机构缴纳税费，也未领取新的房地产权证。2016年9月8日，张胜兰向魏娜发出《解除房屋买卖合同通知书》…因你在合同履行过程中存在违约行为，现向你发出解除房屋买卖通知，此通知在你收到时生效。一审法院认为，张胜兰与魏娜签订的《房屋买卖（转让）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。现双方均同意解除合同，争议焦点为：何方违约导致合同解除。一审法院认为，从合同履行顺序的几个重要节点看，魏娜应先通过银行按揭审批，由张胜兰将涉案房屋权属转移至魏娜名下，魏娜缴纳相关税费并在取得产权后办理抵押手续，待银行放款后张胜兰再交房。而在实际履行过程中，张胜兰已经完成将涉案房屋权属转移至魏娜名下之义务，后续应由魏娜完成交清税费并在取得产权后办理抵押手续之义务。但一方面，魏娜并未向张胜兰付清税费，另一方面，魏娜在办理过户手续的次日即通过发短信等行为表明其不愿意继续履行合同，直至2016年9月8日张胜兰向魏娜发函解除合同，故应当认定合同解除系因魏娜违约导致。根据合同约定，魏娜应当承担房屋总价20%的违约金，即53000元。现魏娜提出违约金过高之抗辩，结合本案实际情况，酌情将违约金调整为30000元。因张胜兰同意退还魏娜税费20000元，房款2000元，故对魏娜的该项诉讼请求，予以支持。魏娜要求张胜兰承担违约金53000元的诉讼请求，没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，遂判决：一、解除原告张胜兰与被告魏娜在2016年9月1日签订的《房屋买卖（转让）合同》；二、被告魏娜于本判决生效后十日内一次性支付原告张胜兰违约金30000元；三、反诉被告张胜兰于本判决生效之日起十日内退还反诉原告魏娜购房税费20000元，购房款2000元，共计22000元；四、驳回原告张胜兰其他诉讼请求。五、驳回反诉原告魏娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1205元，由被告魏娜负担（此款已由原告垫付，被告魏娜于判决生效后直接支付原告），反诉案件受理费838元，由反诉原告自行承担（已缴纳）。二审中，上诉人向本院举示了重庆市沙坪坝区人民法院出具的《受理案件通知书》、《重庆市房地产买卖合同》、《首付款凭条》。证明1、张胜志冒充银行工作人员收取上诉人3000元办理按揭贷款费用，为此双方发生纠纷，上诉人提起诉讼要求张胜志返还；2、为了办理银行按揭贷款，双方签订虚假《合同》，并出具虚假付款凭条，串通损害第三人银行利益。被上诉人质证认为，对《受理案件通知书》真实性、合法性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。《重庆市房地产买卖合同》及《首付款凭条》系复印件，其真实性存疑，且上诉人举示的《合同》和《付款凭条》并未实际履行，不应作为本案审理的证据。本院二审查明的其余事实与一审查明事实相同。本院认为，上诉人魏娜的上诉理由不能成立。其理由是：根据上诉人与被上诉人2016年9月1日签订的《房屋买卖（转让）合同》约定，缴纳税费的义务系上诉人，上诉人作为购房人理应知晓税费的缴纳金额，且合同中并未约定被上诉人负有通知上诉人税费缴纳金额的义务，在被上诉人按照房屋买卖交易流程，完成将涉案房屋权属转移至上诉人名下的义务后，但上诉人未完清税费，导致双方合同目的不能实现，对此，上诉人理应承担合同不能履行的违约责任。至于上诉人在二审中举示的证据，并不影响双方签订的《房屋买卖（转让）合同》的合同效力，因此，本院对上诉人举示的证据不作为本案证据采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费1205元，由上诉人魏娜负担。本判决为终审判决。审判长 苏 渝审判员 韩 艳审判员 张泽兵二〇一七年六月二十七日书记员 刘冬梅