云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云05民再9号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙荣兰，女，1970年1月2日生，汉族，住保山市隆阳区。
委托诉讼代理人，马军，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张志平，男，1965年7月27日生，汉族，住昌宁县。
再审申请人孙荣兰与被申请人张志平房屋租赁合同纠纷一案，不服本院2015年7月27日作出（2015）保中民二终字第25号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2017年4月26日作出（2017）云民申952号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙荣兰与委托诉讼代理人马军、被申请人张志平到庭参加诉讼。本院现已审理终结�
孙荣兰申请再审称，1、原一、二审判决书认定事实不清，无视当事人签订的《协议》有关双方权利义务的约定。2、原一、二审法院滥用审判权，超当事人诉求范围，调取与当事人诉争事实无关的证据，为其认定本案协议不能履行原因属“不可抗力”作铺垫，充分彰显出滥用公权的非法目的，强制剥夺申请人的合法权益。3、滥用审判权，偷梁换柱，故意混淆法律关系，非法剥夺当事人的合法权益，违背当事人的真实意思自治和处分原则。
张志平辩称，昌宁县人民法院的民事判决认定事实清楚，适用法律准确，判决并无不当；被答辩人的再审请求无任何事实及法律依据，不能成立；该案涉及到政府强制拆除房屋，被答辨人遭受了巨大的经济损失，现无能力承担任何经济损失。
孙荣兰向一审�院起诉请求：1请求人民法院依法判令被告立即退还房屋租金余额人民币58000元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审审理查明，2012年6月10日，原告孙荣兰与被告张志平签订《柯街玉地里热泉开发区房屋租赁协议书》，由原告向被告租赁位于昌宁县柯街镇玉地里澡塘房屋一间，租赁期限30年，原告支付租赁费60000元，被告向原告出具了“收款收据”。后原告对租赁房屋进行了管理。2013年9月14日，昌宁县人民政府根据云南省地质工程第二勘察院、云南省滇西南片区地质灾害防治应急中心于2013年8月提交的“保山市昌宁县柯街镇玉地里温泉区地质灾害隐患应急调查报告”发出公告，因玉地里温泉区域属地质灾害区，对区内人员生命财产安全构成威胁，要求涉及各户在2013年10月25日前自行拆除灾害点内所有建筑物、构筑物，否则在2013年10月26日至次月10�依法拆除，后该租赁房屋被拆除。原告孙荣兰于2014年1月22日对被告张志平负有返还剩余年限租金58000元为由向该院提起诉讼，要求判令被告及时返还上述租金并承担本案诉讼费。2014年10月13日，昌宁县人民法院作出(2014)昌民二初字第40号民事判决：一、原告孙荣兰、被告张志平签订的“柯街玉地里热泉开发区房屋租赁协议书”为部分有效合同；二、驳回原告孙荣兰的诉讼请求。孙荣兰不服提起上诉。
二审法院查明的事实与一审查明的事实一致，另查明，被上诉人向案外人禹文安租赁位于橄榄河、玉地里的土地后，在该土地上建盖房屋出租给上诉人。张志平建盖的房屋未向相关行政部门提出建房申请，未取得城乡规划主管部门核发的建设规划许可证，也未取得主管部门批准。2013年9月20日，被上诉人与昌宁县人民政府签订《橄榄河玉地里地质灾害点建筑物、构建物自行拆除协议书》，于2013年10月25日前自行拆除案涉房屋，昌宁县人民政府补助被上诉人拆除工时费46199元。2015年7月27日，我院作出（2015）保中民二终字第25号民事判决驳回上诉，维持原判。
再审审理查明，2012年6月10日，再审申请人孙荣兰与被申请人张志平签订《柯街玉地里热泉开发区房屋租赁协议书》，租赁昌宁县柯街镇玉地里澡塘房屋一间，期限30年（2012年6月10日至2042年6月10日），租金60000元。在租赁期间，出租人保证澡塘的水、电、路畅通及对房屋修缮；保证乙方无偿使用停车位及保障停车，并负责房屋及房屋外的供水管道、线路、道路等设备设施的维护维修；如有国家建设需要、政策性改革，甲、乙双方须无条件服从，由甲方退还乙方未满年数的房屋租金，政策性补偿归甲方所有；甲方须保障温泉热水供给，除遇自然不可抗力外，如不能保障供给，乙方有权单方解除本协议。甲、乙双方若其中一方违约，必须无条件赔偿给对方所造成的一切经济损失；并一次性支付给对方违约金2万元。协议签订后，孙荣兰支付租金60000元，张志平出具“收款收据”一份，将房屋交付孙荣兰管理使用。在租赁期间，因该租赁区域经相关部门认定为地质灾害高发区。昌宁县人民政府发出公告，限令各户于2013年10月25日前自行拆除建筑物。2013年9月20日，张志平与昌宁县人民政府签订《橄榄河玉地里地质灾害点建筑物、构建物自行拆除协议书》，昌宁县人民政府补助其拆除工时费46199元。申请人孙荣兰实际占用澡塘房屋期间为1年4个月15日，按双方协议约定的租金，实际占用费为2746元。另查明，张志平建盖的澡塘房屋未向相关行政部门提出用地和建房申请，未取得城乡规划主管部门核发的建设规划许可证，也未取得主管部门批准。
庭审中，双方当事人对一二审认定的事实均无异议，双方均未提交任何新的证据。
本院再审认为：再审申请人孙荣兰与被申请人张志平签订《柯街玉地里热泉开发区房屋租赁协议书》，因出租人张志平在建盖房屋时，没有向城乡建设部门提出建房申请，没有取得主管行政机关批准，未取得城乡规划机关的建设规划许可证，双方签订房屋租赁协议时，出租人张志平并未取得人民政府颁发的房屋所有权证，所以，该租赁协议为无效协议。在租赁期间，由于该租住区域属于地质灾害多发区，地方人民政府决定对地质灾害区内的建筑实施整体拆除，避让灾害发生。再审申请人孙荣兰与被申请人张志平签订的租赁协议涉及的房屋被拆除，致使双方协议无法继续履行。在双方约定的租赁期间，由于不可归责于承租人的原因致使租赁物灭失的风险应由出租人承担。故本案租赁房屋被拆除所造成的损失应由出租人张志平承担主要责任。承租人孙荣兰要求出租人张志平退还未使用房屋年限租金的诉讼请求本院予以部分支持，出租人张志平应返还承租人孙荣兰未使用年限60%的租金。鉴于承租人孙荣兰签订合同时，明知出租的房屋没有合法的用地手续和房屋所有权证，仍然签订房屋租赁合同，有一定的过错，也应承担因签订合同不慎所造成的租金损失的40%的责任。
本院再审认为：再审申请人孙荣兰与被申请人张志平签订《柯街玉地里热泉开发区房屋租赁协议书》，因出租人张志平在建盖房屋时，没有向国土资源管理部门办理用地手续，没有向城乡建设部门提出建房申请，没有取得主管行政机关批准，未取得城乡规划机关的建设规�许可证，双方签订房屋租赁协议时，出租人张志平并未取得人民政府颁发的房屋所有权，所以，该租赁协议为无效协议。在租赁期间，由于该租住区域属于地质灾害多发区，地方人民政府决定对地质灾害区内的建筑实施整体拆除，避让灾害发生。再审申请人孙荣兰与被申请人张志平签订的租赁协议涉及的房屋被拆除，致使双方协议无法继续履行。在双方约定的租凭期间，由于不可归责于承租人的原因致使租赁物灭失的风险应由出租人承担。所以本案租赁房屋被拆除造成损失应由出租人张志平承担。承租人孙荣兰要求出租人张志平退还未使用房屋年限租金的诉讼请求合法，本院予以支持。但鉴于承租人孙荣兰签订合同时，明知出租的房屋没有合法的用地手续和房屋所有权证，仍然签订房屋租赁合同，也有一定过错，应承担因签订合同不慎所造成一定的租金损失的责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销昌宁县人民法院(2014)昌民二初字第40号民事判决和本院（2015）保中民二终字第25号民事判决；
二、孙荣兰与张志平所签订的《柯街玉地里热泉开发区房屋租赁协议书》为无效协议；
三、张志平应返还孙荣兰房屋租金34352元。
一审诉讼费1250元，张志平承担900元，孙荣兰承担350元。二审诉讼费1250元，张志平承担900元，孙荣兰承担350元。
本判决为终审判决
审判长 段加福
审判员 王甸芳
审判员 杨 梅
二〇一七年九月二十五日
书记员 张冰艳