浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙衢民终字第158号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西××开发有限公
司××司。
负责人：钱某某。
委托代理人：宣某某。
上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋某某。
上诉人（原审原告、反诉被告）：郭某。
上述二上诉人共同委托代理人：王某某。
上述二上诉人共同委托代理人：李某。
上诉人江西××开发有限公司××司与上诉人蒋某某、
郭某商品房销售合同纠纷一案，均不服衢州市柯城区人民法院
（2011）衢柯巡民初字第206号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭，并于2012年3月21日公开开庭进行了审
理。上诉人江西××开发有限公司××司的委托代理人宣某某
、上诉人蒋某某及其委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现
已审理终结。
原审法院认定：原告蒋某某、郭某系夫妻关系。2009年1
0月19日，二原告和被告江西××开发有限公司××司签订了
《商品房买卖合同》一份。双方约定：二原告购买被告开发的
座落于衢州市曙光路3号地块左岸公馆小区第21幢3号房，建筑
层数地上4层。建筑面积为290.42平方米，价款为1174500元。付款方式：签订合同时支付首付款394500元，余款780000元于
2009年10月19日前办妥银行按揭贷款手续，未在上述期限内办
妥按揭贷款手续的，视为逾期付款。如因买受人原因（包括但
不限于未及时提供贷款所需资料、个人信用等问题、不能通过
银行审查等）使贷款不能发放或不能足额发放的，买受人在接
到出卖人或银行通知后15日内付清购房余款，逾期按本合同逾
期付款条款执行。如因出卖人原因不具备办贷条件，买受人与
出卖人另行约定时间为准。买受人如未按本合同规定的时间付
款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起
至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期
应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，
出卖人有权解除合同。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续
履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付
应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三
的违约金。出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列各项
条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程某某工验收合格
，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法
规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或
准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路，具备商品房正
常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解
除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可
抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、县级
以上规划、文物、环保等主管部门的原因导致开发建设时间延
长的，但最长不得超过六个月。3、买受人未能按时付清房款，交房期限则从房款付清日始自动顺延。除合同第九条规定的
特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付
买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人
要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至
实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分
之三的违约金。出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前款规定
的土地、房某某属证书，交付给买受人。约定日期起90日以后
，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登
记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违
约金。合同签订后，二原告于2009年10月19日向中国某业银行
申请个人购房贷款，同年12月9日，二原告与中国某业银行签
订《个人购房担保借款合同》。被告于2011年2月10日将竣工
验收合格的房屋向行政机关某案，取得竣工验收备案表。2011
年3月21日被告向二原告邮寄交房通知。双方未办理房屋交付
手续。被告一直未为二原告办理房屋所有权、土地使用权等相
关证书。
原审法院认为：原告蒋某某、郭某与被告江西××开发
有限公司××司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真
实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护。合同签订后，
双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。江西××开
发有限公司××司未按合同约定期限交付房屋及办理房屋及土
地所有权证等相关证书，其行为已构成违约，应承担违约责任
。根据本案查明的事实，被告于2011年3月21日向二原告送达
交房通知时，被告已符合房屋交付的条件，故被告逾期交付房屋的违约时间应从合同约定的第二日，即2011年1月1日起至20
11年3月21日，共计80天，按合同约定，被告应按日支付已交
付房价款万分之三的违约金，原告已支付的房屋总价款117450
0元，故被告应支付的违约金为28188元（80×0.0003×117450
0）。逾期办理产权证的时间，合同约定2011年4月1日前出卖
人需将土地、房某某属证书，交付给买受人，而被告一直未按
合同约定履行，故应按合同约定自约定日期至实际交付权属证
书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之
一的违约金。诉讼中二原告放弃要求被告交付房屋及权属证书
的诉讼请求，予以准许。关于反诉原告主张反诉被告逾期付购
房款，要求支付违约金的诉讼请求，合同约定二原告于2009年
10月20日前办妥银行按揭手续，本案中二原告至2009年12月9
日才办妥银行按揭手续，故反诉被告应按合同约定自第二天起
至付清之日止，共计51天，按日支付逾期应付款万分之三的违
约金，计11934元。反诉被告辩称，其已按合同约定办妥贷款
的意见，原审法院认为申请贷款的时间并非合同约定的贷款办
妥时间，故对反诉被告的该辩解意见不予采纳。据此，依照《
中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二
十条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合
同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、
被告（反诉原告）江西××开发有限公司××司于判决生效之
日起十日内支付原告（反诉被告）蒋某某、郭某逾期交付房屋
的违约金28188元；二、被告（反诉原告）江西××开发有限
公司××司于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蒋某某、郭某逾期办理房某某属证书的违约金，算至2011年12月
1日为28657.8元，从2011年12月2日起至实际交付之日止按每
日117.45元计算；三、原告（反诉被告）蒋某某、郭某于判决
生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江西××开发有限公
司××司逾期支付房款违约金11934元；四、驳回原告（反诉
被告）蒋某某、郭某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间
履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1556元，由原告（反诉被告）蒋某某、郭某负
担297元，被告（反诉原告）江西××开发有限公司××司125
9元，反诉案件受理费49元，由原告（反诉被告）蒋某某、郭
某负担。
判决后，江西××开发有限公司××司与蒋某某、郭某
均不服，向本院提起上诉。
江西××开发有限公司××司上诉称：一、根据合同约
定，上诉人蒋某某、郭某于2009年12月9日才办妥按揭贷款手
续，已逾期51天。根据《商品房屋买卖合同》第九条的约定内
容，交房期限应自动顺延51天，因此逾期交房的违约日期应当
减去顺延的51天，原判决未将逾期付清房款的天数减去，应予
改判。二、原判支持上诉人蒋某某、郭某逾期办理房某某属证
书的违约金的诉讼请求是错误的。合同虽然约定上诉人江西×
×开发有限公司××司承诺于2011年4月1日前取得土地、房某
某属证书。但办双证的前提是必须在房屋交付之后。上诉人江
西××开发有限公司××司于2011年3月21日向蒋某某、郭某送达房屋通知后，蒋某某、郭某一直未来办理手续，其未办理
交房手续的责任应由蒋某某、郭某承担，所以上诉人江西××
开发有限公司××司对逾期办证并未违约。故请求撤销原判第
一、二项，依法改判第一项支付给蒋某某、郭某逾期交付房屋
的违约金10218.15元，驳回第二项诉讼请求，并由蒋某某、郭
某承担诉讼费用。
蒋某某、郭某上诉称：一、原审法院对于房屋交付问题
认定错误。原审法院认定江西××开发有限公司××司于2011
年3月21日向其送达交房通知时，江西××开发有限公司××
司已符合房屋交付条件，该认定存在错误。江西××开发有限
公司××司不仅在2011年3月21日时不具备交付房屋条件，在
原审法院辩论终结之时，也未能提供证据证明其达到符合房屋
交付的条件。二、原审法院对于逾期支付购房款的事实认定存
在错误。上诉人于2009年10月19日已经向银行申请贷款，按银
行做法，如果申请贷款材料不齐的话，申请表不会让申请人填
写，故申请人填写申请表时，应视为办妥按揭手续。原审法院
以贷款签订的时间作为办妥银行按揭的时间存在明显错误。故
请求依法撤销原判决内容的第一项、第三项和第四项内容，改
判江西××开发有限公司××司支付蒋某某、郭某逾期交房违
约金60604.2元（具体算到实际交付时止）并改判驳回江西×
×开发有限公司××司对蒋某某、郭某的反诉请求。一、二审
诉讼费由江西××开发有限公司××司负担。
经审理，本院二审查明的案件事实与原审认定的案件事
实一致。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义
务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿
损失等违约责任。根据本案当事人双方签订的《商品房买卖合
同》第十六条第二款规定，出卖人负责办理土地使用权初始登
记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责
申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证
》。该条第三款规定，出卖人承诺于2011年4月1日前，取得前
款规定的土地、房某某属证书，交付买受人。显然，该双证是
指在上诉人江西××开发有限公司××司名下的初始登记的土
地使用权证及房屋所有权证。初始登记双证的办理并不需要以
房屋实际交付使用为前提条件，上诉人江西××开发有限公司
××司单方完全可以独立办理。上诉人江西××开发有限公司
××司没有任何证据证明已经在2011年4月1日前办妥前述双证
并交付，也没有证据证明其通知上诉人蒋某某、郭某已办妥双
证，可以并愿意交付的情况。故原审认定上诉人江西××开发
有限公司××司承担逾期办理和交付双证的违约责任并无不当
，上诉人江西××开发有限公司××司的上诉理由没有合同和
事实依据。
关于上诉人江西××开发有限公司××司主张上诉人蒋
某某、郭某逾期51天付购房款，交房期限应自动顺延，因此计
算上诉人逾期交房的违约日期应当减去顺延的51天的上诉理由
。本院认为，根据《商品房买卖合同》第九条的约定内容：出
卖人应当在2010年12月31日前，将符合条件的房屋交付买受人
使用。但同时约定：“买受人未能按时付清房款，交付期限则从房款付清日始自动顺延。”该约定是对于交房期限及条件的
约定，应当理解为自交房截止日时若买受人尚不能付清房款，
交房期限相应顺延。本案双方约定上诉人江西××开发有限公
司××司在2010年12月31日前交付房屋，上诉人蒋某某、郭某
已全部付清房款，上诉人江西××开发有限公司××司应当按
约交房，其提出顺延依据不足。因此上诉人江西××开发有限
公司××司主张计算逾期交房的违约日期应当减去顺延的51天
的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。
关于上诉人蒋某某、郭某主张2011年3月21日江西××开
发有限公司××司并未具备房屋交付条件的上诉理由。本院认
为，江西××开发有限公司××司于2011年2月10日将竣工验
收合格的房屋向行政机关某案，并取得竣工验收备案表。该证
据表明江西××开发有限公司××司已经具备房屋交付条件。
上诉人蒋某某、郭某主张不具备房屋交付条件，但在一、二审
中均未提供相应的证据证实。至于上诉人蒋某某、郭某逾期支
付购房款的问题。根据双方合同的约定内容，对于付款方式以
及付款时间作出明确约定。根据约定，上诉人蒋某某、郭某于
2009年12月9日才办妥相关手续，存在逾期支付购房款的情形
。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合
法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五
十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，江西××开发有限公司××司上诉部分1735元，由上诉人江西××开发有限公司××司负担；蒋某
某、郭某上诉部分1340元，由上诉人蒋某某、郭某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 舒伟霞
审 判 员 郑尹秋
代理审判员 叶光辉
二〇一二年四月二十日
书 记 员 郑一珺