广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5608号
上诉人（原审被告）：卢某根，住广州市xx区。
委托代理人：郑晶，广东天穗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：唐某云，住广州市越秀区。
上诉人卢某根因与被上诉人唐某云合作建房纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院（2012）穗天法民四初字第1014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，
现已审理终结。
原审法院经审理查明：卢某根为广州市xx区冼村村民，领有广州市xx区人民政府于1993年2月8日颁发的位于广州市xx区xx镇冼村范阳8巷58号《村镇宅基地使用证》，房屋为混合四层半结构，建筑面积为217.37平方米。唐某云非为冼村村民。
1992年4月18日，卢某根（甲方、分配为一、二楼业主）、唐某云（分配为三楼业主）、案外人林某（乙方、分配为四楼业主）、何某（承建方）、罗某（分配为五楼业主）签订《合资建房协议书》，约定：卢某根提供xx区冼村xx大街八巷58号的宅基地（即范阳八巷58号，占地面积45.5平方米），由唐某云、林某、罗某三人负责提供建房资金、支付批地费、报建费、室内外水电报装费，并补偿1.35万元给卢某根，在原有一层混合楼的基础上续建至四层半的住宅楼；房屋建成后首层及二楼归卢某根，三、四楼及五楼半层归唐某云、林某、罗某三人，其中唐某云分得三楼。该协议还约定合资楼建成后分给唐某云等三人的楼房，其房产及一切所有权永远归唐某云等三人所有，有权出租及转让，卢某根需无条件负责办理合资楼的一切房产手续，如房产证不能转为唐某云等人名下，则负责办理权益公证手续；如遇政府征收，有关政府补回的一切费用及其宅基地仍归双方使用。
1992年12月4日，卢某根、唐某云、林某、罗某签订了《补充协议》，承认《合资建房协议书》具有法律效力，并约定该房屋第四层以上包括天面空出部分的上盖发展权由四方共有，并共同向房屋主管部门申请办理产权登记手续。同日，原广州市白云律师事务所出具《见证书》，确认各人所持的协议文本文字内容一致，签名盖章属实。
1994年4月13日，唐某云（甲方）、黄某乙、梁某（乙方）签订《转让合资建房协议书》，约定：1992年12月4日，甲方与卢某根、林某、罗某签订《合资建房协议书》，根据该协议书，甲方取得广州市xx区冼村xx大街八巷58号三楼房屋，现甲方愿意将该房屋转让给乙方，达成协议：上述房屋面积45.5平方米，系甲方与卢某根、林某、罗某共同合资兴建的；转让金额为170000元（其中包括家用电器、家具）；甲方办妥本协议的见证手续和家电清点齐，乙方即交付全部转让款，甲方收到乙方款即交付房和家电家具。同日，原广州市越秀律师事务所盖章出具《见证书》，证明卢某根唐某云与我们在《转让合资建房协议书》上的签名属实。
1994年4月13日，唐某云、中介人李金某出具《收据》，承认收到黄某乙支付的房屋转让款17万元及中介费1万元。同日，唐某云将三楼交付黄某乙、梁某使用。
2010年2月8日，广州市冼村实业有限公司公布了《冼村旧村改造村民房屋拆迁补偿安置方案》（讼争宅基地房屋属本方案的适用范围），明确拆迁房屋有合法产权证明部分的建筑面积按一平方米补回一平方米安置等。
2010年6月28日，原审法院立案审理黄某乙、梁某因上述《合资建房协议书》、《转让合资建房协议书》房屋买卖合同纠纷起诉卢某根、唐某云【（2010）天法民四初字第1312号】案件，诉讼请求为：1、卢某根、唐某云共同返还黄某乙、梁某购房款17万元，并支付自立案日起至判决确定的返还日止按同期银行逾期贷款利率计算利息；2、卢某根、唐某云共同赔偿黄某乙、梁某中介费损失1万元以及经济损失35.875万元（51.25万元×70%）；3、卢某根、唐某云承担本案全部诉讼费用。审理期间，2010年10月11日，原审法院委托广州启诚房地产土地评估有限公司（下称启诚公司）对三楼房屋的市场价值（包括该楼独立价格及含土地使用权的价格）予以评估，启诚公司于2010年11月3日以穗启诚初评字（2010）-1733号《房地产初评答复函》，确定讼争宅基地三楼房屋的建筑物重置成新价为5.4892万元、市场价值（即含土地使用权价值）为28.3392万元，一审判决为：一、黄某乙、梁某于本判决发生法律效力之日起15日内，将位于广州市xx镇冼村范阳8巷58号三楼腾空交还给唐某云；二、唐某云在黄伟东、梁斌腾空交还位于广州市xx镇冼村范阳8巷58号三楼后的5日内，返还黄某乙、梁某已付购房款16.5万元及溢价款5.92万元与中介费0.5万元。三、驳回黄某乙、梁某的其他诉讼请求。一审判决后，唐某云不服判决上诉，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2426号民事判决，终审判决为：一、维持广州市xx区人民法院（2010）天法民四初字第1312号民事判决第一、三项；二、变更广州市天河人民法院（2010）天法民四初字第1312号民事判决的第二项为：唐某云在黄伟东、梁斌腾空交还位于广州市xx镇冼村范阳8巷58号三楼后的5日内，返还黄某乙、梁某已付购房款16.5万元与中介费5000元。
关于唐某云主张的第一项诉讼请求，其庭审表示该100000元主要用于建房资金和委托工程队承建房屋及批地费、报建费、室外水电等费用，由于时间久远，没有相关书面单据，卢某根否认该出资。
另卢某根（原告）于2010年12月21日另案起诉唐某云（被告）、黄某乙（第三人）、梁某（第三人）【（2011）天法民四初字第20号】，诉讼请求为：1、确认卢某根与唐某云签订的《合资建房协议书》及其《补充条款》无效；2、唐某云、黄伟东、梁斌将广州市xx区冼村xx大街八巷58号三楼交还给卢某根；3、唐某云、黄伟东、梁斌连带赔偿卢某根所有的上述三楼的租金及利息损失（按广州市政府颁发的租金标准计算，自1992年2月18日计至2010年12月31日止；每年租金的利息损失以每年的租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自次年的1月1日计至付清为止）；4、唐某云承担本案诉讼费用。案件目前正在审理中。
唐某云于2010年6月24日向原审法院起诉，请求判令：1、卢某根返还唐某云出资建造广州市xx区范阳八巷58号房款100000元；2、卢某根赔偿唐某云经济损失287892元；3、卢某根承担本案诉讼费用。
卢某根答辩称：不同意唐某云的诉讼请求。唐某云、卢某根之间的合建行为，当时国家相关法律不清晰，双方都有过错。卢某根也同意在合同无效后返还唐某云的实际损失，但对唐某云提出的数额不予认可。对于唐某云主张的100000元，唐某云没有证据证实其当时实际出资100000元。根据相关案件评估报告，按照现在的价格购置成新价才50000多元，其主张100000元是没有依据的；关于唐某云的第二项诉讼请求，我方愿意按照评估报告的购置成新价50000元给予唐某云补偿。本案双方在签订合同均由过错，故应各自承担一半损失，如果唐某云有经济损失，我方愿意承担一半的责任。
原审法院认为：唐某云非为冼村村民，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条有关农村宅基地属于农村集体所有，并由村集体经济组织或者村民委员会经营管理的规定，农村集体所有土地如何使用应由农村集体经济组织或者村民委员会统筹安排，单一农村村民应无权对农民集体所有的土地进行处分，也不得以变相形式转让给他人。卢某根与唐某云签订的《合资建房协议书》及《补充协议》为无效合同。
民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。唐某云出资建房，卢某根未予否认。唐某云主张100000元出资缺乏事实依据，与相关评估报告鉴定重置成新价为54892元不符，其主张返还该款缺乏事实依据，依法予以驳回。唐某云出资取得三楼使用权，卢某根当时并无异议，合同亦约定唐某云“有权出租及转让”，但无论系卢某根转让给唐某云，或是唐某云转让给黄某乙、梁某等行为均为无效行为，不受法律保护，合同无效，当事人均应各自承担过错责任。在本案中，生效的（2012）穗中法民五终字第2426号民事判决已对唐某云转让黄某乙、梁某无效行为作出处理，判令唐某云返还黄某乙、梁某已付购房款16.5万元与中介费5000元，该损失为唐某云的实际损失，导致该损失，卢某根亦需承担相应过错责任。唐某云不能基于无效合同获取相应补偿利益，其请求按评估报告评定的市场价值予以赔偿缺乏法律依据，不予支持。现卢某根基于宅基地权属登记人，在日后拆迁中将获取巨大经济利益，故此原审法院从公平角度，判令卢某根赔偿唐某云损失170000元。对于唐某云主张的超出部分，原审法院予以驳回。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第一款第（五）项和第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年8月19日作出判决：一、被告卢某根于本判决发生法律效力之日起10日内向原告唐某云支付170000元。二、驳回原告唐某云的其他诉讼请求。本案受理费7200元，由原告唐某云负担3600元，由被告卢某根负担3600元。
判后，上诉人卢某根不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院查明事实不清，适用法律错误。原审法院认定我方在日后拆迁中将获取巨大经济利益，与事实不符。我方与广州市洗村实业有限公司的拆迁补偿方案尚未谈妥，按原方案我方将蒙受巨大损失，而不是获得巨大利益。二、唐某云返还黄某乙、梁某的17万元，是其基于无效合同取得的财产，理应承担返还义务，而并非其损失，我方不应对该部分财产承担过错责任。退一万步说，我方即使对此应承担相应责任，但原审法院根据我方日后将获取巨大经济利益而判决我方承担全部的17万元损失，既没有法律依据，也违反了公平原则。综上，请求本院：1、撤销（2012）穗天法民四初字第1014号民事判决，依法改判；2、判令唐某云承担本案的全部诉讼费用。
唐某云经本院依法传唤没有到庭，亦未提交答辩意见。
原审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审中，卢某根主张其应按照涉案三楼房屋的市场评估重置成新价54892元赔偿唐某云的损失。
二审另查明，唐某云在一审期间明确其第二项诉讼请求的依据是对讼争房屋的启诚公司的评估报告及合资建房时其与另外两个投资者补偿了15000元。
本院认为：卢某根与唐某云并非同一集体经济组织成员，故《合资建房协议书》及《补充协议》违反法律强制性规定，应为无效。双方对于合同无效具有过错，应各自承担相应的责任。
关于唐某云的损失问题，唐某云的诉讼请求为判令卢某根返还其出资建造房款100000元，并依据穗启诚初评字（2010）-1733号《房地产初评答复函》确定的讼争房屋市场价值（含土地使用权价值）主张卢某根赔偿济损失，但唐某云未能证明其出资数额，而涉案土地为集体所有，其价值不应计入合同无效后的损失范围，因此，卢某根应按照建筑物重置成新价赔偿唐某云的损失，卢某根亦同意按照穗启诚初评字（2010）-1733号《房地产初评答复函》确定的讼争宅基地三楼房屋建筑物重置成新价54892元予以赔偿，本院予以支持。至于唐某云返还黄某乙、梁某的购房款是基于其与黄某丙、梁某之间《转让合资建房协议书》无效而应当返还的财产，并非因与卢某根之间《合资建房协议书》及《补充协议》无效所受损失，原审法院对此认定有误，应予纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市xx区人民法院（2012）穗天法民四初字第1014号民事判决第二项；
二、变更广东省广州市xx区人民法院（2012）穗天法民四初字第1014号民事判决第一项为：卢某根于本判决发生法律效力之日起十日内向唐某云赔偿54892元。
如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费7200元，唐某云负担6181元，卢某根负担1019元；二审案件受理费3700元，由唐某云负担2505元，卢某根负担1195元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 李 静
代理陪审员 黄春成
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 李宪琼
黄妙丽