浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0327民初7275号原告：林金调，女，1972年12月3日出生，汉族，住苍南县。原告：谢大西，男，1969年8月21日出生，汉族，住苍南县。上列两原告共同委托诉讼代理人：李洪武，浙江泽瓯律师事务所律师。被告：黄位银，男，1946年3月3日出生，汉族，住苍南县。被告：周阿绿，女，1950年9月21日出生，汉族，住苍南县。上列两被告共同委托诉讼代理人：蔡华存，浙江法之剑律师事务所律师。被告：黄仰国，男，1969年1月24日出生，汉族，住苍南县。被告：蔡景燕，女，1969年11月6日出生，汉族，住苍南县。第三人：林孝门，男，1970年1月29日出生，汉族，住苍南县。原告林金调、谢大西与被告黄位银、周阿绿、黄仰国、蔡景燕、第三人林孝门房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序于同年9月6日第一次公开开庭进行了审理，后因双方争议较大，依法转为普通程序，于2018年1月5日第二次公开开庭进行了审理。原告林金调、两原告的共同委托诉讼代理人李洪武和被告黄位银、周阿绿的共同委托诉讼代理人蔡华存到庭参加诉讼，被告黄仰国、蔡景燕，第三人林孝门经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，原告申请的证人杨某、陈某、颜某出庭作证。本案现已审理终结。原告林金调、谢大西向本院提出诉讼请求：1.依法确认林金调、谢大西与黄位银、周阿绿于农历2009年4月17日签订的关于坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室房屋的卖尽契合法有效；2.四被告及第三人将案涉房屋坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室房屋的房产证及土地证的过户登记至原告名下；3.四被告将案涉房屋的房产证和土地证交付给原告持有；4.本案保全费用3020元，由四被告负担。事实与理由：农历2009年4月17日，原告与被告黄位银、周阿绿签订卖尽契，被告将其集资自建的坐落于苍南县龙港镇泰和路泰和公寓A幢四单元302室房屋卖尽给原告为实业，双方约定房屋价格398000元，原告依约支付款项后，自2009年搬迁入住至今，并将案涉房屋的水费、电费过户登记至原告名下。被告黄位银、周阿绿于2009年5月11日出具证明，在办理房产过户时无条件到场办理过户手续。2013年8月6日，被告及第三人委托蔡进门办理案涉房屋的房产证和土地证，现案涉房屋登记在第三人名下。第三人与被告系共同集资建房的股东，被告方故意打乱办理产权证所有人的名字，致属黄位银、周阿绿所有的案涉房屋登记在第三人名下，而林孝门所有的房屋却登记在其他人名下。现原告要求被告及第三人协助办理案涉房屋产权过户登记至原告名下及交付房产证，被告及第三人却表示不能过户。原告林金调、谢大西在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.两原告的居民身份证各一份，用以证明原告的诉讼主体资格；2.四被告及第三人的公民基本身份证明各一份，用以证明被告及第三人的诉讼主体资格；3.苍规建处字（2008）144号行政处罚决定书复印件一份，用以证明黄位银和第三人因共同建房被处罚的事实；4.卖尽契一份，用以证明被告将案涉房屋出卖给原告的事实；5.套房买卖定金合同书一份，用以证明双方签订案涉房屋定金合同的事实；6.证明一份，用以证明黄位银答应无条件到场过户的事实；7.协议书复印件一份，用以证明被告及第三人委托蔡进门办理房屋权证手续的事实；8.水电费明细单，用以证明原告占有、使用和处分案涉房屋的事实；9.录音录像资料，用以证明第三人并非案涉房屋的所有权人，只明名义所有人，另其对房屋买卖是知情的；10.不动产登记信息查询记录，用以证明案涉房屋登记在第三人名下。根据原告的申请，本院准许证人杨某、陈某和颜某出庭作证。杨某作证称，证人是油漆师傅，证人是在家里装修做油漆时同原告相识的，黄位银、周阿绿和林孝门与证人均住在的，是邻居。原告购买的房屋是龙港镇泰和路的302室，具体几单元证人报不出来。周阿绿说有房子要出卖，原告说要买房子，证人就给他们做介绍人，写卖尽契时大家都有在的，具体内容证人现在记不清楚了。当时原告去林孝门家问，林孝门说房子不是他的，是黄位银的，过户要找卖房子的人。陈某作证称，证人是卖废料的，证人与原告都是住泰和路的房子的，证人买的是301室，与原告是两对门的，证人与原告均系向被告一家人购买的泰和路的房屋。证人听原告说泰和路她住的302室房子是向黄位银买的。林孝门说这间房子不是他的，说房子是黄位银的。颜某作证称，证人与原告都是住泰和路的房子的，证人买的是301室，与原告是两对门的，证人与原告均系向被告一家人购买的泰和路的房屋。证人和原告去找林孝门，林孝门说，两间套房卖出去，第三人是知道的。林金调买的房子是黄位银的，房产证上是林孝门的名字。被告黄位银、周阿绿答辩称，1.房屋买卖合同是黄位银、周阿绿签的，但案涉房屋所有权属第三人的，被告黄位银、周阿绿无处分权，故原、被告间房屋买卖合同无效。2.假设买卖合同有效，原告在没支付办理初始产权证费用前，不能要求被告履行后义务，协助办理产权过户手续。3.被告应承担办证费用等107505.17元。被告黄位银、周阿绿在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.协议书及补充协议，用以证明全体共同开发的出让方共同委托蔡进门办理房屋产权登记的事实，由代办方垫付各项费用的事实，所垫付的费用按月利率2%计算利息，每间房屋按8万元的价格支付代办报酬的事实；2.缴费票据、行政处罚决定书、补缴土地出让金合同、补交出让金的苍规建［2008］44号函、补交出让金的苍住建龙函［2013］1号、面积测绘报告及签署合同的意见，用以证明蔡进门代办与垫付费用的事实，蔡进门代签各项文书的委托意见，蔡进门代缴费用与代办权证的委托，缴费事实的依据。被告黄仰国、蔡景燕未作答辩。第三人林孝门未作陈述。被告黄仰国、蔡景燕及第三人林孝门在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。本院依职权于2018年1月3日对第三人林孝门进行调查询问，并制作谈话笔录一份。上列证据经庭审质证，被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据1-3均无异议，提出黄位银对建设的房屋是享有份额的，他仅享有4套份额，并不包括涉案房屋；被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据4的真实性无异议，提出该合同约定过户费用及过户之前费用均由买方支付；被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据5的真实性无异议；被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据6的真实性无异议，提出与本案争议房产不具有关联性；被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据7无异议，提出大家对委托办证所应承担的费用都是知道的；被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据8的真实性无异议，提出水电表过户不能证明房产实际所有人是谁；被告黄位银、周阿绿对两原告提供的证据10无异议，能证明涉案房屋实际所有人是林孝门。两原告对被告黄位银、周阿绿提供的证据1的真实性无异议，提出只是原来的建房户与蔡进门间签订的委托办证协议，但未经原告同意；两原告对被告黄位银、周阿绿提供的证据2的真实性无异议，提出办证费用由被告承担，与本案无关联性。对证人杨某、陈某、颜某的证言，两原告提出杨某作为房屋买卖的中介，他陈述房屋买卖的过程是客观的，陈某、颜某作为原告邻居，其所作陈述是客观的，能证明林孝门是涉案房屋名义上的权利人；被告黄位银、周阿绿提出杨某并无陈述清楚，他的陈述是客观的，对原告有利部分不应彩纳，陈满良、颜某是另外一个案件的当事人，跟原告对门住，和原告可能有利害单克隆经，这两位证人没有作证资格，另陈某对很多事情是不清楚的。对林孝门的谈话笔录，两原告无异议，认为登记在林孝门名下的涉案房屋是黄位银认购的，被告黄位银、周阿绿提出林孝门只是说房屋并非他认购的，但没说该房屋是谁的，林孝门说出卖方应无偿支持过户，这只能代表林孝门的意见。本院认为，两原告提供的证据1-6、证据8和证据10均具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能作为认定本案相关事实的依据。两原告提供的证据9，因林孝门未到庭对该录音资料发表质证意见，无法对录音中对话人的身份予以确认，故对该证据的证明力不予确认。两原告提供的证据7和被告黄位银、周阿绿提供的证据1-2，当事人所主张的待证事实均与委托办证及办证费用支出等情况，与本案不具有关联性，对其证明力本案不作认定。对林孝门的谈话笔录，坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室套房的产权登记在林孝门名下，林孝门陈述该涉案房屋实际系黄位银认购的，两原告及被告黄位银、周阿绿均不持异议，对该事实可予确认。本院经审理，认定事实如下：2009年5月11日（即2009年农历4月17日），被告黄位银、周阿绿订立卖尽契，自愿将其集资自建的坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室套房出卖给原告林金调、谢大西，双方约定房屋价格为398000元。立契后原告已向被告黄位银支付购房款388000元，并搬入该套房居住至今，已将涉案套房的水电费户名办理至林金调名下。另查明，坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室套房于2017年5月31日进行了首次不动产权登记，不动产权证号为浙（2017）苍南县不动产权第0012239号，权利人登记为第三人林孝门。又查明，根据原告林金调、谢大西的申请，本院于2017年9月15日作出（2017）浙0327民初7275号民事裁定书，查封登记在林孝门名下坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室套房［不动产权证号：浙（2017）苍南县不动产权第0012239号］。本院认为，两原告与被告黄位银、周阿绿签订签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，并无违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效。买卖双方均应按约定全面履行各自义务。购买方已支付相应的购房款，作为出卖方的被告黄位银、周阿绿理应协助原告办理涉案房屋的不动产权转移登记手续。现涉案房屋的不动产权被办理登记在第三人林孝门名下，林孝门已确认涉案房屋实际系被告黄位银、周阿绿认购的，林孝门亦表示同意协助购房户办理登记在其名下的涉案房屋不动产权转移登记手续。另被告黄位银、周阿绿及第三人林孝门有义务将涉案房屋的不动产证［不动产权证号：浙（2017）苍南县不动产权第0012239号］交付给两原告。原告为避免因第三人转移涉案房屋而给房屋过户造成障碍而申请对涉案房屋进行保全支出的保全费系其为维护自身利益而支出费用，应由其自行承担为妥。两原告未提供有效证据证明被告黄仰国、蔡景燕系涉案房屋买卖合同的当事人或利害关系人，其要求被告黄仰国、蔡景燕共同协助原告办理涉案房屋不动产权转移登记手续并交付涉案房屋的不动产权证，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认林金调、谢大西与黄位银、周阿绿于2009年5月11日签订的关于坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室套房买卖合同有效；二、限林孝门于本判决生效后十日内协助林金调、谢大西办理坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室套房［不动产权证号：浙（2017）苍南县不动产权第0012239号］的不动产权转移登记手续；三、限黄位银、周阿绿、林孝门于本判决生效后五日内将坐落于苍南县龙港镇泰和路35-71号4单元302室不动产权证［不动产权证号：浙（2017）苍南县不动产权第0012239号］交付给林金调、谢大西；四、驳回林金调、谢大西的其他诉讼请求。案件受理费80元，由林金调、谢大西负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈德锡人民陪审员  王 将人民陪审员  卓文春二〇一八年三月一日代书 记员  林将伟相关法律条文链接《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。??11?