湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衡中法民一终字第454号
上诉人（原审被告）殷永平，男。
上诉人（原审被告）王咏梅，女。
被上诉人（原审原告）谢琼，女。
委托代理人王炬，湖南天牌律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）衡阳佳和物业管理有限公司，住所地衡阳市蒸湘区祝融路8号。
法定代表人谭红晖，该公司总经理。
委托代理人罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）衡阳市沐林房地产开发有限公司，住所地衡阳市华新开发区银杏路4号创业大厦5楼。
法定代表人刘三宝，该公司总经理。
委托代理人蒋月霞，湖南天戈律师事务所律师。
上诉人殷永平、王咏梅因与被上诉人谢琼、衡阳佳和物业管理有限公司（以下简称佳和公司）、衡阳市沐林房地产开发有限公司（以下简称沐林公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省蒸湘区人民法院（2014）衡蒸民一初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人王咏梅的委托代理人暨上诉人殷永平、被上诉人谢琼的委托代理人王炬、被上诉人佳和公司的委托代理人罗彬榕、被上诉人沐林公司的委托代理人蒋月霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：谢琼系衡阳市蒸湘区祝融路8号“沐林美郡”10栋503房的所有权人，殷永平、王咏梅系“沐林美郡”10栋603房的所有权人，双方系楼上楼下的邻居关系。沐林公司系上述房屋开发商，佳和公司系上述房屋的物业管理公司。
2014年6月2日20时许，因殷永平、王咏梅房屋的阳台漏水，导致楼下谢琼的房屋因渗漏造成损害。谢琼遂提起诉讼，请求判决：1、殷永平、王咏梅立即做好自家房屋防水措施，防止地面积水向楼下渗透，以免造成再次损害；2、被告殷永平、王咏梅共同赔偿谢琼房屋装修损失61461元；3、沐林公司、佳和公司对上述赔偿责任承担连带责任。
在诉讼中，经谢琼申请，原审委托衡阳天诚资产评估事务所对其房屋因漏水导致的损失进行鉴定，该鉴定机构于2015年4月18日出具天诚评报字（2015）4117号评估报告，认定谢琼房屋因漏水造成的损失为21600元，评估费用为4000元。
原判认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。殷永平、王咏梅与谢琼系楼上楼下的邻居关系，殷永平、王咏梅所有房屋的阳台系其专有部分，殷永平、王咏梅在装修时未对其房屋阳台防水进行合理的处理，而导致积水渗漏至谢琼的房屋内，因此，殷永平、王咏梅对谢琼房屋造成的损失存在过错，应承担相应的赔偿责任。谢琼损失为房屋装修费21600元与评估费用4000元，合计25600元，该损失应当由殷永平、王咏梅负责赔偿。同时，殷永平、王咏梅应当对其所有的房屋做好相应的防水措施，防止地面积水向楼下渗漏，以免造成再次损害（即排除妨害）。因谢琼、殷永平、王咏梅均未提供证据证明沐林公司、佳和公司对本案损失的造成存在过错，故沐林公司、佳和公司在本案中不承担相应的赔偿责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（七）项、《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、第二条之规定，判决：一、被告殷永平、王咏梅立即对其位于衡阳市蒸湘区祝融路8号沐林美郡10栋603室房屋地面做好防水措施，以排除妨碍；二、被告殷永平、王咏梅在本判决生效后5日内赔偿原告谢琼损失25600元；三、驳回原告谢琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1236元，由原告谢琼负担636元，被告殷永平、王咏梅负担600元。
宣判后，原审被告殷永平、王咏梅不服，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，谢琼房屋受损是沐林公司屋面防水工程渗漏和外墙下水管爆裂以及佳和公司未尽维护、修缮、服务与管理责任所造成；屋面漏水的保修期为5年，本案漏水事故发生在保修期内，沐林公司、佳和公司应承担责任；原审适用法律错误，殷永平、王永梅的房屋也因漏水造成损失，该损失是沐林公司和佳和公司共同过错所导致，本案并非相邻关系纠纷，而是财产损害赔偿纠纷；原审程序违法，合议庭成员没有提前告知，殷永平、王咏梅申请调查取证，原审法院未予调取也没有书面说明。请求撤销原判，改判殷永平、王咏梅不承担责任，改由沐林公司、佳和公司连带承担本案民事赔偿责任。
被上诉人谢琼答辩称，谢琼房屋因漏水造成经济损失，应当得到相应赔偿，殷永平、王咏梅与沐林公司、佳和公司之间的责任承担问题请法院依法裁决。
被上诉人佳和公司答辩称，原审认定事实清楚、证据充分，殷永平、王咏梅未对其专有部分的阳台进行维修，应承担责任，沐林公司和佳和公司没有过错，不应承担责任。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人沐林公司答辩称，同意佳和公司的答辩意见，涉案房屋已验收合格，符合国家强制性标准的要求。请求驳回上诉，维持原判。
在本院指定的举证期限内，殷永平、王咏梅提供了录音光盘（含12段录音），拟证明因阳台顶部漏水、下水管断裂，殷永平、王永梅向衡阳市房产管理局反映情况，与沐林公司、佳和公司对维修及赔偿等问题进行沟通的情况，以及阳台顶部、下水管最终得以修复。
佳和公司提供了照片三张，拟证明“沐林美郡”房屋均在阳台设置了落水管和地漏，由于殷永平装修阳台时破坏了地漏，导致雨水无法排出，发生漏水。
沐林公司提供了2份证据：证据1、“沐林美郡”10栋复式房平面图，拟证明阳台顶部构架属于框架形式，符合规划设计要求，阳台顶部属房屋专有部分，不是公共部分；证据2、“沐林美郡”10栋建筑配件构造及做法，拟证明屋面已进行了多项防水措施。
经庭审质证，对殷永平、王咏梅提供的证据，谢琼对其真实性无异议。佳和公司认为该证据不客观真实，录音时间、被录音人的身份无法核实，也不能达到其证明目的。沐林公司同意佳和公司的质证意见。
对佳和公司提供的证据，殷永平、王咏梅对该证据真实性无异议，但涉案房屋地漏仍然存在，故不能达到其证明目的。谢琼的质证意见与殷永平、王咏梅一致。沐林公司对该证据无异议。
对沐林公司提供的证据，殷永平、王咏梅认为该证据与客观事实不符，不能达到其证明目的。谢琼对该证据的真实性无异议。佳和公司对该证据无异议。
本院经审查认为：殷永平、王咏梅提供的证据可证明针对外墙水管断裂以及阳台顶部漏水问题，殷永平向行政主管部门投诉，与沐林公司、佳和公司协商的过程，与原审其提供的照片可相互印证，本院予以采信；佳和公司提供的证据来源合法、内容真实，但不能证明涉案房屋漏水原因，不能达到其证明目的，本院不予采信；沐林公司提供的证据系复印件，真实性无法核实，且没有屋面玻璃部分的设计、施工内容，证据不完整，本院不予采信。
经审理查明，2007年5月2日，殷永平、王咏梅与沐林公司签订《商品房买卖合同》，殷永平、王咏梅购买沐林公司开发的“沐林美郡”10栋603-703复式房屋，其中603房的阳台顶部为玻璃采光顶，并独立于房屋主体屋顶，位于603房之上的703房在该位置无建筑物。2009年7月6日，殷永平、王咏梅收房，并领取沐林公司出具的《住宅质量保证书》。该保证书载明，沐林公司承诺从交房之日起按照约定承担保修责任，其中对屋面防水、卫生间、房屋和外墙面防渗漏的保修年限为5年。同日，殷永平、王咏梅与佳和公司签订《前期物业服务协议》，该协议约定：佳和公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理。
另查明，2014年6月2日，衡阳市下大雨，殷永平、王咏梅所有的603房阳台玻璃采光顶的玻璃之间以及玻璃与墙壁接缝处发生漏水，雨水从阳台流入卧室、客厅后，渗入楼下谢琼的房屋内，造成谢琼的卧室、客厅墙面、木地板等损坏。当晚20时，殷永平就发生漏水的情况报警，衡阳市公安局蒸湘区分居长湖派出所出警，出警情况载明“10栋2单元603房漏水比较严重”。漏水事故发生后，沐林公司、佳和公司派人对漏水的玻璃采光顶进行了维修。
又查明，在本案事故发生前，殷永平曾就阳台玻璃采光顶漏水问题向衡阳市房产管理局投诉。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议焦点为以下两个方面的问题：
一、涉案阳台玻璃采光顶的性质以及承担责任的主体问题。由于玻璃采光顶不属于房屋主体屋顶，殷永平、王咏梅可独立排他使用，且已办理产权，故玻璃采光顶应属于殷永平、王咏梅的专有部分。根据殷永平、王咏梅与与佳和公司签订的《前期物业服务协议》，房屋专有部分不属于佳和公司的维护、管理范围。殷永平、王咏梅提出佳和公司应承担责任的理由于法无据，本院不予采纳。
根据中华人民共和国住房和城乡建设部《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）、《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）的规定，屋面工程是由防水、保温、隔热等构造层所组成的屋顶（包含玻璃采光顶）设计和施工。玻璃采光顶是由玻璃透光面板与支撑体系组成的屋顶，由玻璃面板、框架或支撑装置、支撑结构组成。故涉案房屋阳台玻璃采光顶的设计和施工亦属于屋面工程。沐林公司出具的《住宅质量保证书》约定屋面防水的保修年限为5年，沐林公司于2009年7月6日向殷永平、王咏梅交付房屋，漏水事故发生在2014年6月2日，尚未超过5年的保修期，因《住宅质量保证书》系《商品房买卖合同》的补充约定，该约定合法有效，故在保修期内发生的屋面漏水事故应当由沐林公司承担赔偿责任。殷永平、王咏梅提出沐林公司应承担责任的理由于法有据，本院予以采纳。
二、原审程序是否合法的问题。原审受理案件后，依法组成合议庭，并将合议庭组成人员通知书、传票等文书送达各方当事人，在庭审中各方当事人对合议庭组成人员均无异议且不申请回避，故原审合议庭组成合法。殷永平、王咏梅在原审及二审中均申请调取佳和公司的物业维修记录。因涉案房屋阳台玻璃采光顶不属于佳和公司的维修范围，即使有维修行为也不能证明佳和公司有维修义务，故其调查取证申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，应当不予准许。殷永平、王咏梅提出原审程序违法的理由不能成立，本院不予采纳。
综上，原判认定部分事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省蒸湘区人民法院（2014）衡蒸民一初字第271号民事判决第一项；
二、撤销湖南省蒸湘区人民法院（2014）衡蒸民一初字第271号民事判决第二项、第三项；
三、被上诉人衡阳市沐林房地产开发有限公司在本判决生效后5日内赔偿被上诉人谢琼经济损失21600元；
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回被上诉人谢琼的其他诉讼请求。
一审案件受理费1236元、鉴定费4000元，二审案件受理费1236元，合计6472元，由上诉人殷永平、王咏梅负担700元，被上诉人谢琼负担772元，被上诉人衡阳市沐林房地产开发有限公司负担5000元。
本判决为终审判决。
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审判长 龙 巍
审判员 刘丽娅
审判员 周隽斓
二〇一五年十一月四日
书记员 唐宇翔
校对责任人：龙巍打印责任人：唐宇翔《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……