四川省成都市青白江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川0113民初28号
原告：胡玲玲，女，汉族，1988年1月25日出生，住陕西省安康市汉滨区。
原告：王泽文，男，汉族，1987年11月19日出生，住陕西省安康市汉滨区。
二原告委托诉讼代理人：曾庆林，四川蜀之锋律师事务所律师。
二原告委托诉讼代理人张力文，四川蜀之锋律师事务所律师。
被告张小马，男，汉族，1990年5月6日出生，住成都市青白江区。
委托代理人李凡，四川青平律师事务所律师。
第三人青白江聚源房屋中介信息中心，营业场所：成都市青白江区华金大道二段750号附20号。
经营者：董文英，女，汉族，1958年5月1日出生，住成都市青白江区。
第三人中国建设银行股份有限公司成都青白江支行，营业场所：成都市青白江区大弯镇青江中路建设巷8号。
负责人张忠，职务行长。
委托代理人段炼，男，汉族，1968年10月23日出生，住成都市青白江区。
第三人冉启贤，男，汉族，1956年11月10日出生，住重庆市酉阳县。
第三人青白江圣驰房屋中介服务部，营业场所：成都市青白江区红阳东路93号。
经营者金霖，1988年6月13日出生，住成都市成华区。
委托诉讼代理人杨龙，男，汉族，1986年12月3日出生，住四川省南部县，系该中介服务部员工。
原告胡玲玲、王泽文与被告张小马、第三人青白江聚源房屋中介信息中心（以下简称“聚源中介”）、第三人中国建设银行股份有限公司成都青白江支行房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年1月2日立案后，案外人冉启贤申请作为第三人参加本案诉讼，符合法律规定，本院予以准许。本院立案后，本院依法追加青白江圣驰房屋中介服务部（以下简称圣驰中介）为第三人参加本案诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡玲玲及二原告胡玲玲、王泽文的委托诉讼代理人曾庆林，被告张小马及委托诉讼代理人李凡，第三人冉启贤、第三人聚源中介的经营者董文英,第三人圣驰中介的委托诉讼代理人杨龙到庭参加了诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司成都青白江支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡玲玲、王泽文向本院提出诉讼请求为：判令继续履行其与张小马签订的房屋买卖合同，将房屋协助办理过户登记到胡玲玲、王泽文名下；判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告张小马承担。事实与理由：2017年7月17日，原告经聚源中介介绍，与张小马签订了关于青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号的《房屋买卖合同》第二条约定该房屋销售价为455000元，第七条第一款“甲方在收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则，甲方按双倍赔偿乙方”。之后2017年9月26日张小马强制胡玲玲搬出该房屋表示拒绝出售此套房屋。原告多次电话与张小马沟通要求被告继续履行合同，被告以房屋存在抵押无法过户为由拒绝履行合同。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
张小马辩称，双方签订合同时，合同的效力是属于效力待定的。当时案涉房屋处于抵押状态，并未取得抵押权人的同意，现在已经没有抵押了。合同约定了支付定金2万元，采取按揭付款，但是2017年7月17日定金交付给张小马之后，第二次付款双方合同签订的条款约定是买方过户支付卖方17.5万元，属于约定不明，应理解为在过户前买方需支付17.5万元，因为买方胡玲玲没有支付房款故其已构成违约，因此张小马才将房屋卖给冉启贤，房价是64万元，冉启贤已经支付了大部分的购房款。且案涉房屋已经交付给冉启贤居住，目前案涉房屋被法院查封不能过户，仍登记在被告名下。冉启贤享有占有权和使用权，因此张小马愿意过户给冉启贤。原告目前已无法实际履行，应当变更诉请，否则请求法院驳回。
冉启贤提出诉讼请求：1、判令张小马与其签订的房屋买卖合同有效，继续履行；2、判令张小马在其支付购房尾款97000元时，立即协助其办理该房屋过户手续，将房屋过户登记到冉启贤名下；3、案件受理费由败诉方承担。事实理由：其与张小马在第三人于17年11月6日在圣驰中介签订房屋买卖合同，张小马将其位于青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号出售给他，房价64万元，其已支付了54.3万元，尚余9.7万元未支付。在2018年春节前张小马已经将该房屋交付给其居住，其并不知晓张小马之前与胡玲玲签订有房屋买卖合同的事情。
聚源中介述称，胡玲玲与张小马双方签订了合同就应当按照合同约定履行。当时双方是自愿在聚源中介签订的合同，房屋买卖合同是合法有效的，当时双方都知道存在抵押，张小马说自己去解除抵押。胡玲玲、王泽文与张小马签订的合同在前，故应当支持胡玲玲、王泽文要求继续履行合同的诉求，不应该支持冉启贤的诉求。
圣驰中介述称，张小马应当继续履行与冉启贤签订的房屋买卖合同，将房屋过户到冉启贤名下。其和冉启贤均不清楚且也查不到张小马与胡玲玲、王泽文之前签订房屋买卖合同，现在冉启贤已支付了大部分房款，且已经搬进入住并也进行了装修，应当支持冉启贤的诉请。正是支付了大部分款项，张小马才解除了抵押。
中国建设银行股份有限公司成都青白江支行未答辩。
张小马对冉启贤的诉讼请求辩称，张小马同意继续履行与冉启贤签订的合同。
胡玲玲、王泽文对冉启贤的诉讼请求辩称，关于冉启贤提出的独立请求，无法判断冉启贤与张小马签订的合同是否真实存在。从事实理由可以看出，冉启贤与张小马签订的合同时间是2017年11月6日，属于其与张小马就双方签订的合同向法院起诉的时间段，其并不清楚冉启贤支付房款事实,要求张小马继续履行与胡玲玲、王泽文签订的合同。其本人认为胡玲玲、王泽文与张小马签订的合同在前，且已经于签订合同后以租赁形式入住，也在为履行合同积极创造条件，因张小马的个人违约导致合同目前也未切实履行，综上冉启贤的诉请不应得到法院支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、张小马与胡玲玲之间签订的房屋买卖合同、房屋信息摘要、邮政储蓄银行出具的情况说明、收据、《成都市存量房买卖经纪服务合同》、张小马与冉启贤、圣驰中介签订的房屋买卖合同、电卡、天然气照片、转款凭证、收条等证据。本院组织各方当事人进行了质证并记录在卷。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年7月17日，被告张小马作为甲方与原告胡玲玲、王泽文作为乙方、第三人聚源中介作为丙方签订了《房屋买卖合同》，该合同载明：甲方将位于成都市青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层用途住宅产权面积为125.13平方米，房屋套型套3，自愿出售给乙方；房屋总价为人民币大写：肆拾伍万伍仟元整元，（小写：455000元）；第五条付款时间及方式：经双方约定选择以下第B种付款方式，期限及交房办理过户：B按揭付款第一次：乙方首付购房定金计人民币大写：贰万元整于2017年7月17日交付于卖方，在该条后手写补充：由中介方代收定金贰万元整过户在买方取房产证后交卖方。第二次：买方过户支付卖方壹拾柒万伍仟元整（小写：175000元）第三次：无。第四次：买房银行贷款贰拾伍万元整（小写：250000）如按揭购房此款在签约银行支付，如果贷款额度不足由买方以现金方式补偿差价。第七条甲方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则，甲方按双倍赔偿乙方。并足额扣除本次交易中介方的中介费13660元后归乙方。合同同时约定了双方于2017年银行放贷通知后到地区房地产交易中心办理过户手续。合同同时还约定了位于违约责任。胡玲玲、王泽文、张小马均在合同尾部的签字确认，聚源中介在合同尾部盖章。合同签订后，胡玲玲、王泽文支付定金2万元。
2017年11月6日，张小马作为出卖方与冉启贤作为卖方、圣驰中介作为经纪方签订了《房屋买卖合同》，该合同主要约定，卖方房屋位于成都市青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号，成交价为640000元。合同约定付款方式：B按揭方式支付房款。签订当日支付定金1万元；过户递件完成当日，支付首付款34万元；剩余房款29万元由银行直接支付给卖方。同时约定在卖方在收齐首付款三日内将房屋交付给买方，并负责结清之前该房屋的水电气费及物管费。第7条约定买卖双方应在2018年1月20日前向经纪方交齐相关证件。第8条约定若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2017年12月30日前到其贷款银行办理预约结案。同时在合同尾部备注约定:买卖双方若违约，承担10万元违约金；1、买方同意首付款用于卖方银行结按，具体结按金额以银行通知为准；2、买方替卖方银行结案款项不得低于35万，最迟于2017年12月15日前截止。若截止日到期未能达到以上条件，则卖方有权终止合同。冉启贤、张小马在合同尾部签字确认，圣驰中介在合同尾部盖章确认。
合同签订当日冉启贤支付定金1万元，之后冉启贤分别于2017年12月12日通过冉敏的账户向张小马的账户转款185000元；于2018年1月25日向张小马支付现金20000元，于2018年3月19日通过刘玉英的账户向张小马转款328000元，张小马对上述四笔款项均出具了收条，收条上载明其收到的款为购房款。
位于成都市青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号案涉房屋至今登记的房屋所有权人为张小马，该房屋目前未设置有任何抵押。在本案诉讼过程中，案涉房屋被本院于2018年2月12日依法予以查封。
庭审中张小马、冉启贤陈述案涉房屋已交付给冉启贤，冉启贤在房屋交付后一直在该房屋居住。
本院认为，关于合同效力问题：胡玲玲、王泽文与张小马、聚源中介所签订的《房屋买卖合同》、张小马与冉启贤、圣驰中介2017年11月6日签订的《房屋买卖合同》均系各方真实意思表达，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合本案的事实，虽然冉启贤与张小马签订的房屋买卖合同时间在胡玲玲与张小马签订的合同之后，但冉启贤是通过正规的第三方房屋交易平台圣驰中介公司以合理的市场价格购买了案涉房屋，且在合同签订后冉启贤已经按约向张小马支付了大部分的购房款，积极履行了合同义务；张小马也将房屋交付给冉启贤居住使用，冉启贤对该房屋已实现了合法的占有使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。虽然我国物权法规定商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用虽然不产生物权变动的意义，但房屋的转移占有和交付使用更具有现实的公信力。故对冉启贤诉请张小马继续履行与其于2017年11月6日签订的《房屋买卖合同》，并在其支付购房款97000元后协助冉启贤办理位于成都市青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号房屋的不动产权证书登记转移手续的诉讼请求，本院予以支持。关于胡玲玲、王泽文主张将案涉房屋登记过户到其名下的诉讼请求，由于该套房屋已由冉启贤合法占有，其与张小马签订就案涉同一套房屋的《房屋买卖合同》继续履行受阻，合同目的不能实现，在法院向其释明后胡玲玲、王泽文仍然坚持其诉请，故本院对胡玲玲、王泽文要求张小马协助胡玲玲、王泽文办理位于成都市青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号房屋的不动产权证书转移登记手续的诉讼请求依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张小马与冉启贤、青白江圣驰房屋中介服务部签订的《房屋买卖合同》合法有效;
二、被告张小马继续履行与冉启贤、青白江圣驰房屋中介服务部签订的《房屋买卖合同》；冉启贤于本判决生效之日起十日内支付张小马购房余款97000元,同日,张小马协助冉启贤办理位于成都市青白江区红阳华逸路49号1栋3单元6+1层12号房屋所有权的转移过户登记手续。
三、驳回原告胡玲玲、王泽文的诉讼请求；
本案案件受理费1163元(其中胡玲玲缴纳50元,冉启贤缴纳1113元),保全费2795元,两项共计3958元由被告张小马负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈鲜梅
二〇一八年五月十五日
书记员 郑 勉