山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初709号
原告济南龙泉物业管理有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人刘国光，经理。
委托代理人于金鲁，男，济南市中明泽法律服务所法律工作者，住济南市。
被告唐鹏，男，1979年1月19日生，汉族，中国石油总公司山东分公司职工，住济南市
委托代理人傅琳（系被告唐鹏妻子），女，无业，住址同被告唐鹏。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司与被告唐鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南龙泉物业管理有限责任公司法定代表人刘国光的委托代理人于金鲁，被告唐鹏的委托代理人傅琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南龙泉物业管理有限责任公司（以下简称龙泉物业公司）诉称：被告于2013年9月17日入住济南市泉景天沅雅园小区，于入住当日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》。自2014年4月至2015年12月，被告唐鹏累计欠交物业服务费2598.7元。原告为催交物业服务费曾向被告发出通知，通知被告据实到物业服务中心说明情况并交纳物业服务费，但被告拒不交纳。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法判决被告唐鹏向原告方补交拖欠的物业服务费2598.7元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告唐鹏辩称，针对原告方的起诉，我方答辩意见如下：。1、原告进驻和园、雅园小区系违法进驻。国务院有关行政法规中规定，前期物业服务企业应当通过招投标的方式来由开发商选聘。原告进驻小区进行物业服务，未进行招投标，且其系开发商的子公司，违反了上述法规的禁止性规定，且强迫业主与其签订没有合同期限的《前期物业服务合同》，故其进驻小区违法。2、原告在小区从事物业服务过程中，小区道路、卫生状况差、公共设施损坏不能及时修理，没有健身器材及儿童游乐场，上门维修增加收费、服务质量差，对于业主反映的问题从不解决和处理，也不公示收费标准等；原告违背法律规定乱收费，超额收取电梯费用，每层加上1元。根据市政府的相关文件，停车费每月的标准是35元，最高可以上浮10%，可原告却每月收100元，所以，我方要求原告向我们退还多收取的车辆看管费用。3、原告长期占有小区全体业主的公共收益，侵犯了包括被告在内的广大业主的合法利益。公共收益属全体业主共同，原告应当退还上述收益或折抵业主们应当交纳的物业服务费用。4、原告为达到长期占有小区的目的，阻挠小区业主召开业主大会，成立业主委员会，且在业主组织业主委员会筹备工作的过程中捣乱、破坏、制造暴力纠纷、威胁业主安全。5、小区内有几栋楼房是在2015年秋天交房的，按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十五条的规定，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，业主交纳的物业服务费应适当降低。幅度应在约定收费标准的30%以内，由开发建设单位与物业服务企业协商确定，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。所以，我们小区的物业服务费收取标准应降低30%。6、小区的地面上没有大门，业主出入十分不便，车库出入口落差很大，电动车要走地下车库，老人、孩子及孕妇出入困难很大，尤其下雨下雪天气，安全隐患十分之大。7、原告违反了《物业服务协议》第二十三条的约定，我家中室内墙体多处开裂，室外管道和室内暖气管道漏水，导致我家中墙体的墙皮大面积脱落，向物业公司多次提出修复达两年之久，物业公司至今不给答复和维修。我要求原告方给予赔偿。小区消防通道不畅通，原告方也擅自封闭消防通道，我父亲在病危时我拨打了120急救车，并向物业公司打电话恳求能否打开一下消防通道的门，让急救车开到楼下，但物业公司的工作人员以大门钥匙不好找为由拒绝开门，让我们走东门。我居住的楼与东门距离很远，且东门门口停放了很多车辆，急救车无法顺利地出入，老人没能得到及时救治，强烈要求原告向我及其他家属赔礼道歉。小区的消防设施设备不完善，灭火器固定在墙上，一旦发生险情无法正常使用，逃生楼梯电灯不亮，地下车库也有数十根灯座没有灯棍。小区照明也有数十个照明灯不亮，晚上小区漆黑一片。我于2015年9月16日购买了编号2190的车位，因此前该车位被物业公司出租，购买后我多次要求物业公司修改地面标注的车号并加装车位锁，但是物业公司只是答应，一直没有实施。现在，仍是原租户使用该车位，我的车辆只能停放在其他车位上，导致我的车辆还被刮伤，我要求物业公司给予赔偿。8、小区业主委员会至今未能成立，无法维护小区业主全体业主的合法权益。物业公司应依法对小区益予以公示，并将此收益折抵业主的物业服务费用。综上，请求法院依法驳回原告方的诉讼请求。
经审理查明：原告龙泉物业公司系济南市泉景天沅和园、雅园小区的前期物业服务企业，被告唐鹏系雅园小区业主。被告唐鹏入住后，于2013年9月17日与原告龙泉物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，该合同中的甲方为原告龙泉物业公司，即房地产开发单位委托的物业管理服务企业，乙方为业主唐鹏。双方在合同中约定委托原告龙泉物业公司为泉景天沅和雅园小区提供物业管理服务，受益人为本物业区域内的全体业主和使用人。协议第四条中约定由原告方承担房屋共用部位、共用设备的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护和管理；公用设施、附属配套建筑设施及建筑物的小型维修（单项维修费用200元以下）、养护和管理；公共绿华、花木等养护与管理；公共环境卫生管理等。期限自2011年5月10日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业管理委托合同》时止。协议中约定的物业服务费收费标准为：住宅物业服务费为1.40元每平方米每月，商铺物业服务费为3.00元每平方米每月，车辆看管费为100元每车每月。物业服务费的收取时间为业主与原告签订合同后，每个季度或者每半年度、一年度交纳。合同落款处，甲方加盖原告公司印章及法定代表人刘国光印鉴，乙方由被告唐鹏签名捺印予以确认。被告唐鹏所居住的5号楼2-902室房屋建筑面积为88.39平方米，自2014年4月至2015年12月，该被告未向原告龙泉物业公司交纳物业服务费计21个月，累计金额为人民币2598.67元（1.4元×88.39平方米×21个月＝2598.67元）。原告龙泉物业公司曾于2016年1月10日委托济南市中明泽法律服务所向被告唐鹏发出《告知函》一份，告知该被告自2014年6月至2015年12月共拖欠物业服务费2598.7元。请被告唐鹏接到通知后七日内到物业服务中心说明情况，并据实交纳物业服务费用，逾期管理方将依法主张权利。原告现诉至法院，请求法院依法判令被告唐鹏向其补交拖欠的2014年4月至2015年12月的物业服务费2598.7元，由被告承担本案的诉讼费用。
另查明，庭审中被告唐鹏提供了照片四张，欲证实其车辆在小区内停放被划伤，其认为此费用应由原告方负责赔偿；家中的墙体和墙面出现被浸泡脱落的情况，是原告方一直未给予维修；车位上停放他人车辆，物业公司未给予管理。对此，原告方不予认可，认为墙面浸泡脱落是房屋及设施设备的质量问题，应由房屋建设单位或开发商负责维修和解决，车辆被划伤并不是物业公司未尽管理职责所造成的，如被告反映的车位一直未给画车号、上车位锁的情况属实，回去落实后马上可以整改，但被告所反映的情况均不能成为其拒交物业服务费的理由。
以上事实，由前期物业管理合同、告知函、照片及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告龙泉物业公司既是房地产开发企业聘请的前期物业服务企业，同时也与被告唐鹏本人签订了《前期物业管理服务协议》，该协议也是原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。被告唐鹏辩称原告龙泉物业公司系非法进驻小区提供物业服务的主张不能成立，本院不予采信。我国《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原告龙泉物业公司为被告所居住的泉景天沅雅园小区提供物业服务期间，被告应当及时按照合同约定向原告交纳物业服务费和其他相关的费用，未及时交纳的，依法应当承担相应的民事责任。被告唐鹏虽提供了照片证实其车辆被划伤的事实，但并未举证证实其车辆是由于原告方的过错被划伤的，且如果原告对于被告的财产损害有过错，被告方可以另案起诉，要求原告予以赔偿，但不应以此为理由拒交物业服务费。对于被告答辩中称家中的墙面被浸泡脱落的问题，本院认为，根据被告的陈述，是由于其家中墙外的管道漏水所导致，并不是由于物业服务企业的侵权行为造成的。墙外管道的所有权应属专营公司或属于开发建设单位交付房屋的附属设施，故应由开发建设单位或专营公司负责维修，被告要求原告维修和赔偿，没有事实和合同依据，本院不予采信。对于个别业主是否可拒交物业费的问题，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。被告唐鹏在没有经过原告同意的情况下，拒交2014年4月—2015年12月的物业服务费用，违反了合同的约定和相关法律规定，依法应当承担相应的民事责任，故对原告龙泉物业公司要求被告唐鹏补交2014年4月1日至2015年12月底的物业服务费2598.67元的诉讼请求，本院依法予以支持；其诉求中超出的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告唐鹏于本判决生效之日起十日内向原告济南龙泉物业管理有限责任公司补交拖欠2014年4月至2015年12月的物业服务费2598.67元。
二、驳回原告济南龙泉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告唐鹏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 员 李江
二〇一六年三月二十五日
代理书记员 孙靖