上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终3735号
上诉人（原审被告、反诉原告）王汉霞，女，1952年2月11日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市闸北区。
委托代理人张东海（与上诉人系母子关系），1976年8月13日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市闸北区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海乐益物业有限公司，注册地上海市黄浦区。
法定代表人夏国祥，总经理。
委托代理人朱汇臻。
原审第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会，住所地上海市闸北区。
法定代表人袁幼玉，主任。
上诉人王汉霞因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2015）闸民三（民）重字第6号民事判决（以下简称“重审判决”），向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
重审判决经审理查明：
王汉霞为上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“系争房屋”）产权人之一。该房为高层住宅楼，属经济适用房，建筑面积85.74平方米。系争房屋所属小区为乐业公寓小区。1999年10月-2013年12月期间，该小区的物业管理服务企业为上海乐益物业有限公司（以下简称“乐益公司”）。
1999年10月29日，王汉霞在购买系争房屋时与乐益公司签订《物业委托管理合同》，其中第六条约定：“…高层住宅每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元／平方米.月…”。合同签订后，王汉霞即按上述约定支付每月的电梯、水泵运行费。乐益公司自1999年10月至2007年12月间，每月从维修基金账户中扣划0.40元／月.平方米，计3，395.30元作为王汉霞的物业管理费。王汉霞未支付2009年1月至2013年12月的系争房屋物业管理费6，430.80元。2010年12月27日、2011年6月22日乐益公司由当地居委会陪同上门催缴物业服务费，2012年12月28日乐益公司以挂号信形式催缴物业服务费。王汉霞均未履行物业服务费。2014年10月，乐益公司起诉，请求判令：1、王汉霞支付拖欠五年的物业服务管理费6，432元（自2009年1月计至2013年12月31日止）；2、王汉霞支付上述款项的滞纳金1，180元；3、王汉霞支付1999年10月至2007年12月期间的物业管理费3，395.3元。王汉霞则提出反诉，请求判令：1、乐益公司将从维修基金中扣除的3，395.3元返还至王汉霞账户、赔偿利息损失、按三倍支付合同欺诈罚金10，084.2元；2、乐益公司退还王汉霞2008年全年多收的物业费411.6元、赔偿利息损失、按三倍支付合同欺诈罚金1，234.8元；3、乐益公司赔偿未及时修复导致的装修损失22，481.25元。
重审另查明，上海市房屋土地管理局于1999年12月30日颁布通知，经济适用房，包括安居房、平价房归并为内销商品房。上海市物价局、上海市房屋土地管理局于2000年5月10日颁布通知，为规范本市内销商品房小区电梯、水泵运行费的收费行为，经研究，在业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为0.55元／月.平方米。因乐业公寓小区经济适用房业主的物业管理费，均从维修基金账户中按0.40元／月.平方米列支电梯、水泵运行费，导致小区内经济适用房的维修基金金额已经低于首次募集总额的30%。2007年7月13日，第三人向上海市闸北区房屋土地管理局请示，后该局书面答复：过去0.4元／平方米.月从维修基金账户中列支的做法显然不妥，0.55元／平方米.月的电梯水泵运行费应当向业主收取，按实结算。
乐益公司和第三人上海市闸北区乐业公寓业主委员会（以下简称“乐业公寓业委会”）于2005年6月23日续订《物业管理服务合同》，约定由乐益公司对乐业公寓小区实行物业管理服务，管理期限2004年10月24日至2006年10月23日止，2006年10月19日双方商定本合同顺延二年。合同期限届至，因乐业公寓小区业主委员会换届等事项，在未选聘新物业公司的前提下乐益公司仍为乐业公寓小区提供物业服务，有2009年7月16日、2011年12月27日经当地房管办、居委会予以确认。2012年3月30日乐业公寓小区业主大会表决通过续聘乐益公司继续提供物业服务。乐益公司在乐业公寓小区实际服务至2013年12月31日止。合同约定高层住宅用房物业服务费的收费标准为1.25元／平方米.月。期间，乐益公司、第三人曾于2007年12月25日就经济适用房电梯、水泵运行费收取方式问题召集部分业主代表开会。同日，乐益公司与第三人共同发出《关于经济适用房电梯水泵运行费收费办法的通知》，告知经济适用房业主：电梯、水泵运行费按售后公房0.15元／平方米.月支付，另0.40元／平方米.月从您维修基金账户中支取。现根据相关文件精神，经济适用房归并为内销商品房，2008年1月1日起按0.55元／平方米.月来计算该户的电梯、水泵运行费。2009年1月20日王汉霞按上述0.55元／平方米.月的标准支付了2008年的电梯、水泵运行费。
2009年8月18日，系争房屋所属居委会派人上门查看了系争房屋，上门查看的居委会干部在王汉霞出具的一份情况说明上签名确认该份说明所述情况属实。次日，乐益公司的两位工作人员也上门查看了系争房屋，同样在上述情况说明上签名确认“桌上、床上都是水、情况属实”。上述情况说明内容为“2009年8月18日下午4点钟左右，外面下大雨，造成我家卫生间、小房间、大房间东侧外墙漏水，小房间从屋顶到处漏水，桌上、床上到处是水。特请物业居委会到场查看”。
2009年8月至2013年年底期间，由于第三人工作不正常等原因，该小区维修基金无法动用。
2014年6月，王汉霞及张鲁生两人作为原告诉至法院，称两人为系争房屋业主，由于北亚华欣公司在建造嘉利商业广场过程中开挖深基坑，造成系争房屋不均匀沉降，室内墙体开裂，房屋损坏，故请求判令北亚华欣公司对系争房屋渗水及房屋损坏进行维修。该案案号为（2014）闸民三（民）初字第1473号。上海市闸北区人民法院已于2015年3月就该案作出一审判决：一、上海北亚华欣置业有限公司应于判决生效之日起三十日内委托有资质的鉴定单位对上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋存在的损坏问题出具修复方案；二、上海北亚华欣置业有限公司应于修复方案出具之日起三十日内按照修复方案对上海市闸北区俞泾港路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；三、张鲁生、王汉霞应对鉴定单位就上址房屋进行检测并出具修复方案及上海北亚华欣置业有限公司的修复行为予以协助。该案判决书中认定如下事实：北亚华欣公司为系争房屋相邻的嘉利商业广场项目的建设单位。北亚华欣公司于2007年1月获得该项目的建设工程规划许可，之后，北亚华欣公司进行了施工。在基坑施工过程中，包括系争房屋在内的施工工地周边部分房屋出现沉降、开裂、渗水、门窗变形等现象。为此，在相关部门协调之下，由上海市房屋质量检测站对周边房屋进行了检测。经相关部门协调，北亚华欣公司根据检测报告制订了修复及补贴方案，并按照该方案解决了大部分业主的补偿问题。张鲁生、王汉霞因对检测报告及补贴方案有异议，故未能就修复、补偿问题与北亚华欣公司达成一致。之后，张鲁生、王汉霞不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2015年8月二审判决驳回上诉、维持原判。
2015年4月13日，乐益公司将3，395.30元交给第三人，第三人出具收条表示收到该款、该笔款项将返还至第三人维修基金专用账户内。
重审审理中，王汉霞表示：王汉霞在系争房屋外墙发生渗漏之时，并不知晓渗漏是何原因导致，直到听说其他业主起诉北亚华欣公司要求维修，才知晓系北亚华欣公司施工所致，方于2014年提起了（2014）闸民三（民）初字第1473号诉讼；王汉霞多次向乐益公司口头报修，无书面凭证，但居委会及乐益公司工作人员签名的情况说明足以证明王汉霞曾向乐益公司报修，否则乐益公司不可能派人上门查看。乐益公司则认为，王汉霞当时意图追究北亚华欣公司的责任，才请居委会及乐益公司工作人员上门查看情况并在情况说明上签名。
另，王汉霞于本案重审审理中提出，乐益公司曾于原审审理中提供了一份配售合同作为证据，该份证据上王汉霞及其丈夫的签名均是伪造的，现申请对上述签名进行笔迹鉴定，以追究乐益公司伪造签名的法律责任。乐益公司则表示，该份配售合同是开发商持有的，乐益公司手中无原件，故已于原审中撤回了该份证据。
上海市闸北区人民法院重审认为：
乐益公司与第三人签订的《物业管理服务合同》符合法律规定，应受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。乐益公司按约定履行了物业管理服务义务，业主理应按约定缴纳物业管理费。
关于电梯、水泵运行费的收费标准，乐益公司与王汉霞签订的《物业委托管理合同》中第六条约定“…高层住宅每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元／平方米.月…”有悖于有关在小区业主委员会成立前，电梯、水泵运行费定为0.55元／月.平方米的标准的规定，同时该约定相对于其他按0.55元／月.平方米的标准支付电梯、水泵运行费的经济适用房业主，在同等小区享受同等物业服务而显失公平，故王汉霞主张按0.15元／月.平方米计收电梯、水泵运行费的请求不能成立。王汉霞据此反诉要求乐益公司返还多收的2008年物业费的诉讼请求，法院不予支持。
乐益公司收取的电梯、水泵运行费部分从维修基金账户中列支，显然违反了维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用的规定。乐益公司已将应返还至维修基金账户的3，395.30元款项交给第三人，第三人也表示同意将该款返还至维修基金账户，故应由第三人负责将该款返还至维修基金账户。王汉霞则应向乐益公司补缴上述电梯、水泵运行费3，395.30元。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王汉霞提出曾多次向乐益公司报修，要求修复系争房屋外墙渗漏问题，乐益公司对此予以否认，王汉霞应就此承担举证责任。现王汉霞仅能提供一份情况说明，但就其记载内容来看，该份说明只能证明王汉霞曾请乐益公司及居委会上门查看系争房屋渗漏情况，并不能直接证明王汉霞向乐益公司报修。通常情况下，业主发现渗漏确实会向物业公司进行报修，但是，本案中存在北亚华欣公司施工过程中乐业公寓小区包括系争房屋在内的诸多房屋发生渗漏开裂等现象的特殊情况，乐益公司提出的王汉霞为追究北亚华欣公司责任而请居委会、物业上门查看的可能性确实存在。况且，即使王汉霞此前确曾委托乐益公司修理外墙渗漏问题，乐益公司作为物业管理企业，虽有义务接受居民的委托，但是其并无义务承担修复费用。无论系争房屋渗漏是北亚华欣公司施工所致还是外墙自然老化导致，均不应由乐益公司承担维修费用。在维修费用问题未能解决的情况下，乐益公司无法进行维修。因此，王汉霞以乐益公司拒绝为其修复外墙渗漏为由拒付物业费并进而要求乐益公司赔偿装修损失的主张，法院不予支持。而乐益公司要求王汉霞支付2009年1月至2013年12月物业管理费及滞纳金的诉讼请求，应予支持。
关于王汉霞申请对乐益公司原审中提供的配售合同上王汉霞及其丈夫的签名进行笔迹鉴定一节，因乐益公司已于原审中撤回了该份证据，进行笔迹鉴定对本案的审理并无意义。此外，鉴定必须提供该份配售合同的原件，现乐益公司称其手中并无原件，因此，客观上也无法进行鉴定。因此，对王汉霞的上述鉴定申请不予准许。
据此判决如下：一、王汉霞应于本判决生效之日起十日内给付上海乐益物业有限公司2009年1月至2013年12月的物业管理费6，430.80元；二、王汉霞应于本判决生效之日起十日内给付上海乐益物业有限公司逾期支付2009年1月至2013年12月物业管理费的滞纳金1，180元；三、王汉霞应于本判决生效之日起十日内给付上海乐益物业有限公司1999年10月至2007年12月物业管理费3，395.30元；四、上海市闸北区乐业公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内将上海乐益物业有限公司交给其的3，395.30元维修基金返还至上海市闸北区乐业公寓业主大会维修基金专用账户内；五、王汉霞的其余反诉诉讼请求不予支持。
上诉人王汉霞不服重审判决，向本院提起上诉称，在乐益公司和第三人乐业公寓业委会签订的《物业委托管理合同》中引用的【沪价房（1996第219号）】文中规定高层住宅每户每月物业管理费5－10元、保洁服务费3－6元、保安服务费3－6元，电梯水泵运行费0.55元／月.平方米，故应当按此标准计算王汉霞户的物业管理费；乐益公司违法动用维修基金充当物业费，其扣除的0.4元／月.平方米并未与王汉霞在物业合同中予以约定，王汉霞原来也不知情，故没有义务支付，乐益公司挪用专项维修基金偷逃国家税收应当承担法律后果；本案所涉的物业管理费部分已超过诉讼时效；由于乐益公司未能履行修理房屋的义务，故应对王汉霞房屋的室内装修损失承担直接和间接的经济赔偿。请求撤销重审判决，改判支持王汉霞的反诉诉请，驳回乐益公司的全部诉请。
被上诉人乐益公司辩称，向王汉霞收取的物业管理费均按照有关规定的标准计算，相关规定均已在重审中向法庭提供，王汉霞引用的文件标准是针对售后公房的，并不适用于系争的经济适用房；乐益公司的工作人员虽去王汉霞家查看漏水情况并在情况说明上签字，但只是证明房间内确实有水，但对漏水的原因无法判断，王汉霞房屋的损失应由直接责任人予以赔偿。请求维持重审判决。
重审第三人乐业公寓业委会以书面意见形式表示由法院依法判决。
本院经审理查明，重审判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系争房屋的性质属于经济适用房。上海市房屋土地管理局于1999年12月30日颁布通知，明确经济适用房属于内销商品房。上海市物价局、上海市房屋土地管理局颁布的通知也明确，内销商品房小区电梯水泵运行费订为0.55元／月.平方米。故王汉霞的系争房屋应当按照此标准予以执行。虽1999年10月29日王汉霞在购买房屋时与乐益公司签订的《物业委托管理合同》中只约定每月缴纳电梯、水泵运行费0.15元／月.平方米，但从乐益公司每月另从维修基金账户中扣划0.4元／月.平方米的金额中可看出，当时执行的就是上海市规定的0.55元／月.平方米的标准。由于乐益公司从维修基金中列支电梯、水泵运行费的行为违反了维修基金专项专用的规定，故乐益公司应将从维修基金中扣划的款项予以返还，而王汉霞则应当补缴原应由其承担的上述费用。2007年12月25日乐益公司与乐业公寓业委会共同发出通知，告知经济适用房的业主从2008年1月1日起按照0.55元／月.平方米的标准来计算该户的电梯、水泵运行费。该通知内容与有关规定内容一致，改变了原来从维修基金账户中列支费用的不妥做法，适用于该小区的所有经济适用房。故乐益公司按照该标准收取王汉霞2008年物业费并无不当，王汉霞要求乐益公司返还多收的物业费没有依据。
王汉霞未支付2009年1月至2013年12月的系争房屋物业管理费6，430.80元。经重审查明，2010年12月27日、2011年6月22日乐益公司由当地居委会陪同上门催缴物业服务费，2012年12月28日乐益公司以挂号信形式催缴物业服务费。因乐益公司未间断地向王汉霞主张过权利，因此，本案所涉的物业管理费并未超过诉讼时效。
王汉霞要求乐益公司赔偿未及时修复系争房屋导致的装修损失，但其未能提供相应的证据证明该损失是乐益公司直接造成，亦不能举证证明向乐益公司报修过外墙渗漏但乐益公司拒绝修理的事实。因此，重审判决对王汉霞要求乐益公司赔偿装修损失的诉请不予支持，并无不当。乐益公司按约定履行了物业管理服务，王汉霞作为业主应当缴纳物业管理费。因王汉霞有拖欠物业管理费的行为，故重审判决判令其支付拖欠的费用及滞纳金于法有据。
综上，重审判决查明事实清楚，适用法律并无不当。上诉人王汉霞的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持（2015）闸民三（民）重字第6号民事判决。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人王汉霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾文怡
审判员 王疆中
审判员 王怡红
二〇一六年五月二十四日
书记员 周晓璐
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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