山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终1251号
上诉人（原审被告）：山东中电建核电地产投资有限公司(原山东道通置业投资有限公司)，住所地山东省济南市。
法定代表人：孙毅，总经理。
委托诉讼代理人：韩建龙，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郭际虎，男，1984年1月2日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孙小虎，山东法冠律师事务所律师。
上诉人山东中电建核电地产投资有限公司（以下简称中电地产公司）因与被上诉人郭际虎租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
中电地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由郭际虎承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，郭际虎无法办理营业执照系政府行为。1、2015年4月27日，中电地产公司与郭际虎签订《商业租赁合同》后，中电地产公司严格履行了合同义务，将中电地产公司附属设施完备的房屋交付郭际虎。导致郭际虎所租赁房屋营业执照无法办理的系章丘市政府决定不允许经营餐饮，这从郭际虎提供的有关录音资料、市政府领导的批转意见等可以证明。一审判决认定租赁房屋不符合中电地产公司的规划导致环保局罚款并未给郭际虎办理营业执照没有任何事实及法律依据。首先，中电地产公司出租的房屋建设手续齐备，产权明晰，不存在不符合规划的问题；其次，郭际虎未办理《餐饮服务许可证》，导致被章丘市食品药品监督管理局罚款，并非环保局，也并非中电地产公司的规划问题；再次，未办理营业执照系工商部门的行政不作为，与中电地产公司的出租行为毫无关联，也没有任何法律规定办理工商营业执照需以环评报告为前提。二、《环境影响报告书》不能作为定案依据。《环境影响报告书》是在取得土地以后为项目立项而由有关科研单位出具，是对建设项目的可行性、选址的合理性做出的评价，其为咨询性报告，并非行政机关出具，亦没有强制力，不会载明具体的经营业态，报告书只是载明了主体工程、辅助工程、公用工程、环保工程的有关项目组成。中电地产公司出租的房屋建设、规划手续齐备，政府文件并未对经营具体业态做出限定，况且同位置的经营餐饮商户有的也办理了相关执照。一审判决中电地产公司明知涉案房屋不允许经营餐饮导致合同目的不能实现没有任何依据。三、一审判决事实认定不清，证据不足。1、关于加盟费，一审判决认定的加盟费21万元没有依据，首先郭际虎与牛阵餐饮公司加盟合同书载明加盟费18万元，保证金3万元，待合作终止予以返还，并非加盟费21万；其次，上述加盟合同期限为四年，中电地产公司与郭际虎纠纷发生以后，郭际虎已经在章丘其他地点以“牛阵”品牌一直营业，上述加盟费并未损失；再次，上述款项是否支付不能确定，郭际虎并未提供有关证据证明款项支付。2、关于装修款，装修合同载明的是包死价41.3万元，其中有银行支付票据的是23.1万元，l8.2万并未支付，不应当列入损失。3、关于厨房设备款，《厨房设备购销合同》约定的总价为l02980元，但卖方出具的收条载明只收到8700元，况且也没有银行支付证明。4、关于中央空调款、桌椅款、监控安装费、窗帘款等均没有支付凭证。中电地产公司认为有关桌椅、餐具等均可搬走经营使用，列入损失不当。5、郭际虎在没有办理相关证照即开始装修经营，其明知为非法营业，产生的损失亦不应当由中电地产公司承担。四、原审程序错误，违反法律规定予以鉴定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条明确规定，当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。本案中，郭际虎与装修承包方签订的装修合同第五条明确约定为“包死总价”，换言之即为当事人约定按照固定价结算工程价款，原审法院却违反法律规定予以鉴定拖延诉讼期，属于程序违法。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，请求依法予以纠正!依据济南市工商局济工商管发（2014）26号文件，济南市企业住所登记管理办法第四条和济南市人民政府关于改革工商登记制度优化营商环境的实施意见济政发（2014）11号，第二大项的第（三）小项第一条，均载明企业住所登记施行申报制，申请人提交合法证明即可予以登记，工商登记机关不再审查住所的产权归属，使用功能以及法定用途，中电地产公司出租的房屋产权清晰，一审判决认定不允许经营餐饮没有事实和法律依据。
郭际虎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中电地产公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：第一，本案中郭际虎无法办理合法的经营手续是因为中电地产公司所出租的房屋不允许经营餐饮业，这一点有环评报告以及中电地产公司工作人员侯丽君、马锡龙与郭际虎的妻子车乃云的谈话笔录、章丘市政府协调会议笔录都能证实。因此，中电地产公司所称的是因政府行为导致不能办理营业执照与事实不符，责任完全在中电地产公司一方。第二，《环境影响报告书》加盖了中电地产公司的印章并且按照济南市环境保护局的规定作为中电地产公司的文件审批相关规划建设手续，因此该环评报告具有法律效力，并且经过了政府行政部门的批准，应当作为定案的依据。第三，关于中电地产公司的提到的保证金3万元，根据郭际虎与牛阵餐饮公司签订的加盟合同第3.1.3条规定，如果在经营中因为郭际虎的原因不能正常经营给牛阵餐饮公司造成负面影响，该保证金应当被扣除，本案中因中电地产公司的原因导致郭际虎违反了加盟合同。因此，将来面临的违约责任远大于3万元保证金。关于中电地产公司的提到的装修款问题，有相关的证据证实郭际虎已付清的款项，鉴定部门的鉴定报告也证实了工程造价的真实性。因此，中电地产公司的理由不能成立。关于厨房设备款，一审中提交的证据收到条的金额为87000元并不是8700元。关于中电地产公司提到的中央空调款、桌椅款、监控安装费、窗帘款等，都有相应的合同、收款凭证来证实，并且实物仍然在现场佐证。因此，中电地产公司的质疑不符合事实。第四，一审并不存在程序违法，选择鉴定机构对工程造价进行鉴定是因为中电地产公司不认可工程造价，法院依法按照程序选择鉴定机构进行鉴定，中电地产公司一方也参与了整个过程。因此，不存在任何程序违法。第五，关于中电地产公司提到的补充意见，只适用于普通的企业注册，而餐饮业属于特别经营行业，还应当取得环境保护部门、卫生食药监督部门等行政机关的审批和一般的经营企业规定不一样。综上，请求维持一审判决。
郭际虎向一审法院起诉请求：1、依法解除双方的租赁合同；2、判令中电地产公司支付违约金11363元并赔偿各项经济损失1354113元。
一审法院认定事实：1、2015年4月9日，郭际虎与山东启元牛阵餐饮管理有限公司签订加盟合同书一份，约定郭际虎加盟牛阵餐饮，缴纳加盟费21万元，并约定不得退还。
2、2015年4月27日，郭际虎与中电地产公司签订租赁合同一份，约定：郭际虎租赁中电地产公司开发的山水泉城一期3号楼104铺；中电地产公司应保证对出租房屋及附属设施设备完整、有效出租权且其出租行为合法，并保证不因任何与中电地产公司有关的纠纷威胁、影响郭际虎入驻、装修或正常经营；租赁期限为五年，自2015年5月27日至2020年4月26日；郭际虎应在签订合同当日交纳3万元作为保证金，如因中电地产公司原因而造成合同解除或终止，中电地产公司应全额无息退还；2015年租金为56815元；郭际虎将租赁房屋用于牛阵餐饮；中电地产公司若违反合同第一条第一款影响郭际虎入驻、装修或正常经营，应支付当期租金20%的违约金，造成损失的还应另行赔偿。后郭际虎支付了租金56815元，并交纳保证金3万元。
3、签订租赁合同后，郭际虎为经营牛阵餐饮进行装修，共支出装修款413000元，安装中央空调支出费用53000元，安装厨房设备共支出102980元，安装监控支出9508元，窗帘安装花费6261元，购买桌椅共花费49840元，购买餐具花费9949元，花费水费2800元。
4、装修后，因中电地产业主反对餐饮经营，同时，因涉案租赁房屋坐落区域不符合中电地产公司的规划，郭际虎被环保局处以2000元罚款，并以环评不符合条件为由未给郭际虎办理营业执照，最终不允许郭际虎经营牛阵餐饮。
一审法院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。中电地产公司与郭际虎签订的租赁合同用途为牛阵餐饮，其在明知涉案房屋坐落区域不得用于餐饮经营的前提下与郭际虎签订该租赁合同，并最终导致郭际虎无法办理营业执照，已使得合同目的不能实现，故一审法院对郭际虎要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，中电地产公司应对郭际虎的损失予以赔偿。郭际虎主张餐具用品列入损失费用，一审法院认为，餐具用品非一次性消费品，且不属于固定资产的范畴，完全可以进行折价处理，故该费用9949元完全列入损失存有不当，郭际虎可以在折价处理后，对折价部分主张权利。郭际虎主张人工费245712元，一审法院认为郭际虎聘用人员出于自愿，试营业期间支出纯属正常，故对该损失一审法院不予支持，但郭际虎个人无法获得正常收入，其要求的误工费应列入损失，一审法院酌定按月工资6000元进行计算，其误工费为72000元。郭际虎主张水费和物业费，一审法院认为，该部分属正常消费，不应列入损失，对上述费用不予支持。综上，郭际虎可以计入损失的费用包括：租金56815元、租赁保证金3万元、装修费413000元、空调款53000元、厨房设备安装款102980元、桌椅款49840元、监控安装费9508元、窗帘安装费用6261元、加盟费21万元、罚款费用2000元和误工费72000元，共计1005404元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十六条之规定判决：一、自判决生效之日起，郭际虎与山东中电建核电地产投资有限公司于2015年4月27日签订的山水泉城商业租赁合同解除。二、山东中电建核电地产投资有限公司于判决生效之日起10日内赔偿郭际虎各项损失共计1005404元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17189元，由郭际虎承担3340元，山东中电建核电地产投资有限公司承担13849元。
二审中，中电地产公司提交了三份证据。证据一：章丘韩华食府个体户信息一份，来源于济南市章丘区市场监督管理局，拟证明涉案房屋坐落区域经营餐饮行业符合规划，能够办理相关执照，郭际虎没有办理营业执照，中电地产公司没有过错；证据二：章丘市明水鑫鼎餐馆工商登记资料一宗，证据三：该餐馆的消费发票及订餐卡复印件一份，两份证据拟证明郭际虎于2016年6月30日在其他地点开设餐馆，并且以牛阵的名义，进而证明郭际虎主张的加盟费没有造成损失，该就餐发票明确载明了填票以及收款人均为郭际虎，郭际虎是餐馆的实际控制人。郭际虎质证称，对证据一的真实性需要核实，但该证据批准的日期为2017年5月4日，并且经营场所为4号楼102，从中可以看出与本案中争议的3号楼不属于同一地点，因此，不具有可比性。另外，从批准日期看只能证实2017年5月份以后能办理营业执照，不能证实在2015年允许办理，他的证明作用只能对后面有证明力，不具有对前事的证明作用。对于证据二，从名称上看体现不出与牛阵有任何的关联性，从经营者来看，为李德文，与郭际虎没有任何关系。中电地产公司没有任何证据证实郭际虎为该餐馆的实际控制人，事实情况是因郭际虎具有从事餐饮业的经验和技术，在自己无法经营的情况下被聘为该店的工作人员。因此，中电地产公司的上述证据无法证实其主张。
本院认为，根据中电地产公司提交的证据，郭际虎在李德文的餐饮店负责收款，但并不能证实章丘市明水鑫鼎餐馆系郭际虎所有。同时根据中电地产公司提交的章丘市韩华食府个体户信息，仅能证实2017年章丘韩华食府进行了工商登记，不能证实章丘韩华食府能够进行餐饮经营。根据济南市工商行政管理局《济南市企业住所（经营场所）登记管理办法》第四条规定，住所（经营场所）登记实行申报制，申请人提交住所（经营场所）合法使用证明即可予以登记。第十三条规定，住所（经营场所）应当依法经国土资源、规划、城乡建设、城管执法、住房保障管理、卫生计生、公安、环保等有关部门审批的，企业应当在办理有关审批手续后开展相关经营活动。根据《中华人民共和国食品安全法》第三十五条规定，国家对食品生产经营实行许可制度。从事食品生产、食品销售、餐饮服务，应当依法取得许可。故，该证据不能证明涉案房屋能够进行餐饮服务。
关于环境影响报告书的作用。根据《中华人民共和国环境保护法》第六十一条规定，建设单位未依法提交建设项目环境影响评价文件或者环境影响评价文件未经批准，擅自开工建设的，由负有环境保护监督管理职责的部门责令停止建设，处以罚款，并可以责令恢复原状。根据该规定，建设项目必须取得环境影响报告书并符合报告要求。故，涉案房屋的使用也必须符合环境影响报告对功能定位的要求。
关于双方的过错。根据济南市环境保护规划设计院2008年3月出具的涉案楼盘环境影响报告书，涉案楼盘南侧沿街商业功能定位不包括餐饮。中电地产公司明知郭际虎租赁涉案房屋的目的是为了经营餐饮，却没有对郭际虎作出提示说明，从而导致合同目的不能实现，中电地产公司对此存在重大过错。郭际虎作为餐饮经营者，其自身理应考察经营地点是否符合规划要求，其在不考察涉案房屋是否符合经营条件的情况下，即对涉案房屋进行装修，其自身应对其装修造成的损失承担重大责任。根据双方存在的过错程度及本案的实际情况，本院酌定双当的过错比例各占50%。一审判决认定郭际虎的全部损失均由中电地产公司承担不当，应予纠正。
关于相关损失的认定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。根据该法律规定本院认定以下损失：1、对厨房设备款102980元、窗帘费6261元、桌椅款49840元，以上设备均可由郭际虎自行拆除移走，因此对该损失本院不予支持。2、对于中央空调款53000元、监控系统及LED户外广告牌费9508元，上述设备均属于定制设备，无法移到他处继续使用，对该项损失本院予以支持。3、对加盟费，根据郭际虎与山东启元牛阵餐饮管理有限公司签订的《加盟合同书》，郭际虎缴纳加盟费21万元，并约定不得退还。但该费用并不对房屋租赁产生约束，郭际虎可另行租赁房屋经营，并不产生实际损失，故对该项主张本院不予支持。4、对房屋装修款，根据郭际虎提交的《装修合同》，装修款共计413000元，因涉案房屋已装修完成，无论郭际虎是否以实际支付，均应认定该损失已经造成，对该损失本院予以支持。5、对于罚款费用，章丘市食品药品监督管理局对郭际虎作出（济章）食药监食罚告[2015]34号《行政处罚事先告知书》，郭际虎因涉嫌未经许可从事餐饮服务活动的违法行为，罚款人民币2000元。该罚款系郭际虎在未取得相关行政许可审批的情况下进行餐饮经营，由自身过错所导致，对该损失本院不予以支持。6、对于误工费，本案中，郭际虎并未举证证明其实际误工损失的具体数额，对该主张本院不予支持。7、对房屋租赁费56815元及租赁保证金30000元，该损失系实际支出，本院予以支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初1983号民事判决第一项；
二、变更济南市章丘区人民法院（2016）鲁0181民初1983号民事判决第二项为山东中电建核电地产投资有限公司（原山东道通置业有限公司）于本判决生效之日起10日内赔偿郭际虎各项损失共计281161.5元[（53000元+9508元+413000元+86815元）*50%]；
三、驳回郭际虎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17189元，由山东中电建核电地产投资有限公司负担3569元，郭际虎负担13620元；二审案件受理费17189元，由山东中电建核电地产投资有限公司负担3569元，郭际虎负担13620元；
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一八年四月十三日
书记员 李 杨