山东省临沂市兰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）临兰民初字第3637号
原告山东天元第二建筑工程有限公司，住所地：临沂市兰山区金雀山路24号。
法定代表人王志坚，经理。
委托代理人李国全，该单位职工。
委托代理人王恩东，该单位法律顾问。
被告临沂市公路局兰山区公路管理局。
住所地：临沂市沂州路***号。
法定代表人刘艳君，局长。
委托代理人李冉，该单位职工。
委托代理人于大海，山东衡正源律师事务所律师。
原告山东天元第二建筑工程有限公司（以下简称天元二建公司）与被告临沂市公路局兰山区公路管理局（以下简称兰山公路局）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天元二建公司的委托代理人李国全、王恩东，被告兰山区公路局的委托代理人李冉、于大海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天元二建公司诉称，2005年12月10日原、被告签订了官义街1、2、3号住宅工程造价协议书。由原告为被告建造1、2、3号住宅楼工程，该工程按毛坯房标准每平方700元计算。经双方确认最后合计价格为7731473.56元。至2014年6月被告仅支付原告各种款项6，960，000元，尚欠777，473.56元。该欠款经原告多次向被告催要，被告均没有支付。为此，请求法院判令被告偿付工程款771，473.56元；诉讼费用由被告负担。
被告兰山公路局辩称，涉案住宅楼由原告整体出售给被告，由被告的职工集资购买。原告主张的房款价格及总价均属实。原告主张被告仅支付购房款6960000元，尚欠771473.56元不属实，事实上我公司已付房款7460000元，还欠原告房款27.147356万元。另外，涉及三栋住宅楼的土地款是16380360元，我方已支付1590万元，根据双方合同约定，被告预留3%的保证金，3%指的是16380360元的3%，即49.14078万元，在房产证办理完毕后十日内一次性付给原告。但目前土地手续仍然登记在中国人民银行临沂市中心支行名下，导致无法办理产权手续，因此所欠房款不具备支付的条件及合同约定。综上，请求驳回原告的诉求。
经审理查明，案外人中国人民银行临沂市中心支行在兰山区官义街南有国有土地一宗（使用权证号：临兰国用1999字第0196号），该土地用途为：住宅用地；使用权类型：划拨；面积：5461.78平方米；四至为：北至官义街，南至三里庄居民楼，东至临沂市环办，西至兰山计委家属院。2005年4月21日，原告天元二建公司（甲方）与被告兰山公路局（乙方）签订协议书一份，约定甲方将上述土地及基建手续整体转让给乙方。一、价格：1、三栋宿舍楼共计：3489.06㎡×3＝10467.18㎡×1209元＝12654821元；2、底层面积（储藏室、车库）：44.36×13.56＝601.52㎡×3栋＝1804.56×1900元＝3428664元；3、配房（车库）8间（已完成）25.04×6.24＝156.25㎡×1900元＝296875元；4、总合计：壹仟陆佰叁拾捌万零叁佰陆拾元整，小写：16380360元；二、付款方式：自签订合同之日起，乙方10日内付款1000万元给甲方，余款扣除3%的保证金后于五个月内付清；三、转让内容：1、土地及土地证件；2、宿舍楼建成后，办理房权证的所需证件、提供人员名单等相关加盖公章的资料；3、该工程所需的基建手续及未办理基建手续所需要的签字盖章资料；4、315变压器一台，水井一眼；5、2004年12月31日前，原办理完基建手续的费用由甲方承担，未办理基建手续的费用由乙方了承担。四、预留3%的保证金，在房权证办理完成后10日内一次性付给甲方；五、本协议的未尽事宜，甲乙双方协商解决；六、本协议书一式二份，甲乙双方各执一份，签字盖章后生效。同日，双方又签订补充协议书一份，约定甲、乙双方就甲方整体转让临沂市兰山区官驿街原人民银行家属院土地及基建手续一事达成以下补充协议：1、价格：在协议书商定的价格16380360元的基础上，增加房款贰佰万元整，小写：2000000元整；2、付款方式、转让内容及其他约定，执行协议书约定；3、本补充协议书一式二份，甲方双方各执一份，签字盖章后生效。2005年12月10日，双方又对上述土地上1#、2#、3#住宅楼工程签订造价协议书一份，约定：经双方领导协商确定，由天元集团二公司施工的1#、2#、3#住宅楼工程卖于兰山区公路局，该工程按毛坯房标准每平方700元计算，不含地板砖、墙面涂料、内外门、卫生洁具、灯具、开关、插座，现就工程造价双方确定如下：毛坯房：1、12351.49平方米×700元／平方=8646043元；2、331平方米×700元／平方=231700元土建变更增加：1851160.2元，水电变更增加：444094.5元5#化粪池3个×5000元／个：15000元扣除：甲方供土建材料2861286.85元，甲方供水电材料595237.29元，合计：7731473.56元（大写：柒佰柒拾叁万壹千肆佰柒拾叁元伍角陆分）备注：1、该价格指主楼、配房及三个化粪池，其他不含；2、地板砖、内墙砖由甲方供料，乙方负责施工完毕；3、开关、茶座、座灯头、配线、电缆、配电箱、暖气片等由甲方供料，乙方施工，卫生洁具不含；4、电视、电话、宽带由甲方自己负责；5、楼梯间、车库、配房墙面涂料由乙方负责施工；6、外墙皮1.5米外的水、电、暖由甲方供料，乙方负责施工；7、本协议双方签字有效，并作为最终结算值，具有法律效力。双方均在上述三份协议书、补充协议书上加盖单位公章并由法定代表人签字予以确认。原告自2005年1月4日起至2006年9月26日止分14次收取被告汇款共计695万元。其后又于2008年2月4日收取被告汇款50万元，于2008年3月6日收取被告汇款1万元。另外，在此期间，原告还收取被告土地款1590万元。原告共收取款项2336万元。后原告将楼房建成并交付被告，由被告职工使用。因土地手续仍登记在人民银行名下，涉案楼房产权证无法办理，双方为此发生纠纷，原告于2014年6月19日诉至本院，主张被告欠其工程款771473.56元未付，要求被告偿还，并承担诉讼费用。
庭审中，双方对被告支付的总价款2336万元无异议，但对各具体款项及其支付数额产生争议。原告主张2005年4月21日双方签订的补充协议，是对同日签订的土地及基建手续协议的补充，两个合同的主体内容就是土地及土地使用手续，两份协议与房款没有任何牵扯，补充协议约定的“增加房款贰佰万元整”实际上是土地款。双方约定的土地款应是协议中的16380360元，加上补充协议中的200万元，共计18380360元。房款为造价协议书确定的7731473.56元。被告主张补充协议明确写明增加的200万元是房款，土地款应为协议上约定的16380360元，房款为造价协议书确定的7731473.56元。另外，双方对支付土地款1590万元、房款696万元均无异议，但对被告于2008年2月4日支付的50万元是何种款项产生争议，原告主张是土地款，被告主张是房款。按原告主张，被告支付土地款为1640万元，房款696万元。按被告主张，其支付土地款为1590万元，房款746万元。
上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。
本院认为，原、被告双方对签订的有关土地、房款的协议书、补充协议书、造价协议书的真实性及被告支付土地及房款总价上均无异议，并有相关证据予以证实，事实清楚，本院对此予以认定。本案争议的焦点问题是：一、双方约定的及被告支付的土地款及房款各自的数额是多少；二、在前一项确定的前提下，能否支持原告的诉讼主张。
对于焦点一中双方约定的土地及房款各自的数额问题。本院认为，双方在签订转让土地及基建手续之前，被告已多次向原告支付房款，补充协议书中明确写明增加房款200万元，符合常理。原告主张增加的“房款”系土地款，是办手续的费用，但该土地手续至今未能办理，原告未能就手续办理需用该增加部分作出合理解释，也未能举证证实双方先前约定的房款或每个项目单价与造价协议书中约定的房款一致，由此能够推定该增加部分为土地款。且该增加部分为补充协议的主要内容，对双方权利及义务产生重大影响，在语意上亦不容易混淆。双方在补充协议上加盖公章并由法定代表人签字，应当已对补充协议的内容进行了认真审核，系双方真实意思表示。原告以书写不严谨为由，主张补充协议中的“房款”，系土地款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。况且该土地手续至今未办理，原告已收取被告大部分土地款，再行增加，对被告不公平。综上几点分析，本院据此依据双方达成的协议书、补充协议书及造价协议书，认定双方的土地转让款为16380360元，房款7731473.56元。
对于被告支付土地款及房款各自的数额问题。此问题涉及被告于2008年2月4日支付50万元的认定问题。除原告收取被告土地款1590万元外，原告共分十五次向被告收取款项746万元，其中2008年2月4日收取50万元，2008年3月6日收取1万元。原告认可前十三次及2008年3月6日收取的款项为房款，共计696万元，但单独对收取的2008年2月4日款项50万元，主张为土地款，缺乏根据。另外，从该收款收据凭证上判断不出该款的性质，该收款收据系由原告出具，应当作出对其不利的解释，故本院支持被告的主张，认定该款为房款，被告总共支付原告房款为746万元，土地款1590万元。
对于焦点二，原告主张的房款能否支持的问题。本院认为，涉案楼房虽然未办理土地及产权手续，但该楼房已由原告建造完毕并交付被告使用多年，原告已为楼房实际投入资金建设，被告应当按双方约定的价格支付原告建造楼房所支出的合理对价。况且双方对房款的支付未约定限制条件，涉案房屋土地及房产手续未能办理，亦不完全是原告的过错，被告也应负有一定的责任。被告抗辩主张未办理房产证，剩余房款不具备支付的条件，理由不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决如下：
被告临沂市公路局兰山区公路管理局于本判决生效之日起十日内支付原告山东天元第二建筑工程有限公司房款271473.56元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11515元，由原告山东天元第二建筑工程有限公司负担7478元，被告临沂市公路局兰山区公路管理局负担4037元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照以对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 王孝振
审 判 员 李向欣
人民陪审员 张华东
二〇一四年十二月五日
代书 记员 张俊萍