山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）潍民一终字第1065号
上诉人（原审被告）山东鹏华置业股份有限公司，住所地：昌邑市新兴街东首北侧。
法定代表人刘道鹏，董事长。
委托代理人张占宾，山东普瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王敬松。
上诉人山东鹏华置业股份有限公司（简称鹏华公司）因与被上诉人王敬松商品房预售合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2014）昌民初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明，鹏华公司与王敬松于2009年10月28日签订商品房买卖合同一份，约定王敬松购买鹏华公司开发的位于昌邑市烟汕路以南、新昌路以东邑城水岸小区第37幢1单元302号商品房一套，房屋建筑面积为136.96平方米，房屋总价款为309280元。付款方式为按揭贷款，签订合同时付清房款119280元，其余190000元办理银行按揭贷款。合同第八条第一款约定房屋交付时间为2011年6月30日前。合同第八条第二款约定出卖人可以据实延期的事由为：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、因政府原因影响施工或验收的。合同第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”第1款（2）约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2.5的违约金”。
合同签订后，王敬松已按合同约定交付购房款309280元，房屋维修基金6186元、开口费6524元。2009年10月28日，王敬松又选购B区38号车库1个，价款90000元，并在车库选购单上签字，王敬松已交清了以上车库款，但双方对车库交付时间未有书面约定。因鹏华公司至今没有交付楼房与车库，王敬松于2014年7月9日诉至原审法院，请求交付楼房与车库，并支付逾期交房违约金。
本案诉讼中鹏华公司抗辩称，按照物权法的规定，王敬松虽购买的是商品房，但其享有的应当是建筑物区分所有权，其权利还涉及到小区配套设施，小区配套设施不到位必然导致工程不能综合验收，鹏华公司也无法交付房屋，而配套设施的责任主体是政府，鹏华公司不能按期交房应归责于政府，按照双方商品房买卖合同第八条第二款第3项即“因政府原因影响施工或验收”的约定，应免除鹏华公司逾期交房的违约责任。鹏华公司为此并提供昌邑市人民政府的专题会议纪要及现场照片等证据，以证实小区室外配套基础设施、小区内配套公共设施由政府负责，以及小区内道路没有建设完工的事实。
王敬松对鹏华公司的主张不予认可，称涉案商品房买卖合同的主体是双方当事人，政府并非合同主体，逾期交房的责任不能归责于政府。合同约定2011年6月30日前交付房屋，鹏华公司于2011年6月29日通知王敬松缴纳维修基金及开口费时，并未告知由于政府原因无法按期交房，如果提前告知不能按期交房，王敬松可能选择退房，涉案房屋迟延交付的责任在于鹏华公司，鹏华公司应承担逾期交房的违约责任。
因涉案商品房买卖合同系鹏华公司提供的格式合同，鹏华公司未在原审法院限定的期限内举证证明其在合同签订时已将政府配套设施不到位、无法按期交房的事实向王敬松进行了告知。
本案诉讼中鹏华公司还主张，涉案商品房买卖合同约定每日万分之2.5的逾期交房违约金过高，王敬松应举证证明其损失，违约金以该损失的130%为限。王敬松对此不予认可，称格式合同的合同文本由鹏华公司提供，其中不存在违约金过高的问题，鹏华公司应依合同约定履行。
以上事实，有商品房买卖合同书，购房款收据，车库选购单，车库款收据，维修基金与开口费收据，政府专题会议纪要，现场照片，双方当事人的陈述等证据在案为证，足以认定。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同书合法有效，双方均应依照约定行使权利履行义务，以实现各自的合同目的。本案中，原告的合同目的是取得涉案楼房的所有权，而原告在取得建筑物所有权的同时，也就享有了对建筑区划内道路、绿地等配套设施的建筑物区分所有权，与其他业主共有建筑区划内的道路、绿地等配套设施，因此，被告在按合同约定向原告交付涉案楼房的同时，涉案楼房住宅小区内的道路、绿地等配套设施亦应到位，这也是被告的合同义务。因合同第八条第二款第3项虽约定政府原因影响施工或验收，系被告延期交房的事由，但并未对“政府原因”系何种原因加以说明，而该合同系被告提供的格式合同，因此，在对该条款的理解发生争议时，应作出有利于原告方的解释。退一步讲，如此处的“政府原因”是指小区配套设施不到位，且系被告延期交房的免责事由，则该条款会因被告未履行提示说明义务，而被确认为无效条款。综合以上情形，法院认为，提供住宅小区的配套设施系被告的合同义务，被告所提出的因政府配套设施不到位影响工程施工、验收，不能成为被告逾期交房的免责事由，因此，对原告要求交付涉案楼房的主张予以支持。因原告所购被告车库未约定交付时间，原告可随时向被告主张权利，故对原告要求被告交付所购车库的主张，亦予以支持，但均应给予被告合理的宽限期。因该合同系被告提供的格式合同，故原告按照合同关于逾期交房违约条款的约定向被告主张违约金，并无不当。被告虽以合同约定的违约金过高为由予以抗辩，但未就其抗辩事由进行举证，对被告的该项抗辩不予采信，被告应按合同约定，向原告支付逾期交付涉案楼房的违约金。因原、被告未对原告所购车库的交付时间、违约责任进行约定，故对原告要求被告支付逾期交付车库的违约金的主张不予支持。判决：一、被告山东鹏华置业股份有限公司向原告王敬松交付所购邑城水岸小区37幢1单元302号商品房（建筑面积136.96平方米）一套、B区38号车库一个，于本判决生效之日起90日内过付。二、被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金的计算方法为：以原告已交房价款309280元为计算基数，按每日万分之二点五的比例，自2011年7月1日始，计算至判决所确认的被告自动履行日止），于本判决生效之日起90日内过付。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，由被告承担。
宣判后，鹏华公司不服原判，提起上诉称：涉案商品房买卖合同是政府行政部门统一制作的公开版本，并非上诉人鹏华公司自行拟定，原审法院以上诉人就格式合同的免责事由未履行提示说明义务而认定无效，适用法律错误；被上诉人王敬松虽购买的是商品房，但其享有的权利还包括小区配套设施的使用，政府配套设施不完善，工程就无法验收，上诉人也无法交房，上诉人不能按期交房的责任在于政府，按照双方商品房买卖合同第八条第二款第3项的约定，上诉人不应承担逾期交房的违约责任；双方商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金标准过高，被上诉人应举证证明其实际损失，违约金标准应以该损失的130%为限。请求依法改判或发回重审。
被上诉人王敬松答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人鹏华公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院认为，双方签订的商品房买卖合同版本，虽与其他公开的商品房买卖合同版本基本一致，但该版本为重复使用而事先拟定、未与房屋买受人协商，本案商品房买卖合同上诉人鹏华公司采用了该合同版本，原审法院依此认定为格式合同应无不当。涉案商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定行使权利履行义务，以实现各自的合同目的。被上诉人王敬松作为房屋买受人，其主要的合同义务为依约交付房款；上诉人作为房屋出卖人，其主要的合同义务为依约交付工程质量合格、配套设施完善的房屋。上诉人是涉案商品房的开发商，在商品房开发建设过程中，其对小区周边的市政设施状况应有充分的了解，就市政设施对商品房开发建设的影响应有充足的准备和应对措施，并应充分考虑小区配套设施对商品房买卖合同中交房时间约定的影响，小区配套设施是否完善虽与政府行为存有关联，但应属上诉人商品房开发建设时应承担的商业风险，该风险不能对抗房屋买受人应享有的合同权利，也不能归责于政府，事实上政府正在积极作为，尽快完善小区的配套设施，上诉人提供的政府会议纪要对此能够证明。双方商品房买卖合同第八条第二款第3项约定“因政府原因影响施工或验收”出卖人可以据实延期交房，该条款通常的理解为因政府限制工程施工致使不能按预定时间完工，或因政府调整验收政策致使不能按预定时间验收，由此影响了施工或验收，应据实予以延期。按照合同法的规定，对合同格式条款的理解发生争议，应当按通常的理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案诉讼中，上诉人借用合同条款的理解争议，未按通常的理解予以解释，将小区配套设施不完善属于自己的商业风险，解释为政府责任，与法律规定不符，也与常理相悖，其逾期交房的违约责任不应免除。上诉人逾期交房后，被上诉人要求其承担相应的违约责任，符合合同约定和法律规定。因上诉人逾期交房，被上诉人最直接的损失应是已付房款的利息损失，合同约定逾期交房违约金为每日万分之2.5，此仅略高于银行贷款利息，该违约金标准应无不当，上诉人要求被上诉人举证证明损失并依该损失数额将违约金调低，事实依据不足，本院不予调整。综上，上诉人鹏华公司上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2502元，由上诉人山东鹏华置业股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱奉纲
审 判 员 张振显
代理审判员 宫 磊
二〇一五年九月二十一日
书 记 员 王新艳