山东省济南市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）济行终字第286号
上诉人（原审被告）济南市住房保障和房产管理局，住所地济南市。
法定代表人刘胜凯，局长。
委托代理人荣艳晶，济南市房屋产权登记中心工作人员。
委托代理人杨东昌，济南市房屋产权登记中心工作人员。
上诉人（原审第三人）王园园，女，1986年2月4日出生，汉族，无业，住济南市。
委托代理人郑吉泉，山东千舜律师事务所律师。
委托代理人高艳伟，山东千舜律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）张雅彬，男，1983年11月30日出生，汉族，无民事行为能力人，住济南市。
法定代理人曹爱萍（系被上诉人张雅彬之母），1956年11月23日出生，汉族，无业，住济南市。
原审第三人朱广忠，男，1970年6月5日出生，汉族，无业，住济南市。
上诉人济南市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）、上诉人王园园因诉房屋抵押登记注销一案，不服济南市槐荫区人民法院作出的（2012）槐行初字第18号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案，上诉人市房管局的委托代理人杨东昌、上诉人王园园的委托代理人郑吉泉、被上诉人张雅彬的法定代理人曹爱萍、原审第三人朱广忠，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2009年10月10日，张雅彬与朱广忠签订房屋抵押借款协议，约定朱广忠以其位于济南市槐荫区岔路街502号3单元303室房屋（产权证号：槐0974**）向张雅彬抵押借款人民币205000元，并于2009年10月10日向市房管局申请办理房屋抵押登记，张雅彬取得济房他证槐字第0334**号房屋他项权利证书。2010年1月10日，张雅彬因交通事故受伤导致重型颅脑损伤，山东精神疾病司法鉴定所于2010年12月20日出具（2010）精鉴字第230号精神疾病司法鉴定，鉴定结论为：脑外伤所致精神障碍，目前无民事行为能力。市中区法院于2011年1月5日作出（2010）市民特字第28号民事判决书，判决宣告张雅彬为无民事行为能力人。济南玛雅房屋中介有限公司于2010年12月28日出具《指定监护人通知》，该通知载明：经单位研究指定张雅彬的母亲曹爱萍为张雅彬的监护人，本通知将分别送达张雅彬父亲张鑫和妻子孙书敏。2010年7月6日，市房管局根据朱广忠与张雅彬之妻孙书敏（市中区法院于2011年10月28日作出（2011）市民初字第2145号民事判决，准予孙书敏与张雅彬离婚）所提交的房屋抵押注销登记申请书和借款结清证明，为朱广忠和张雅彬注销了上述房屋抵押登记和济房他证槐字第0334**号房屋他项权证。张雅彬对市房管局的上述行政行为不服，遂向法院提起行政诉讼。
另查明，张雅彬与朱广忠民间借贷纠纷一案，原由槐荫区法院审理。审理完毕判决后，张雅彬不服，提起上诉，济南市中级法院二审裁定发回重审，槐荫区法院于2014年9月2日作出（2013）槐民重字第19号民事判决书，认定张雅彬与朱广忠签订的房屋抵押借款协议属有效协议，朱广忠向张雅彬借款、双方间存在借贷关系的事实应予认定；办理涉案房屋抵押权登记注销手续时，朱广忠所述“张雅彬本人到场并亲自签字”与事实不符，朱广忠关于其已还清涉案借款的辩称证据不足，并判决朱广忠于判决生效之日起十日内偿还原告张雅彬借款205000元、借期内利息和逾期利息。后朱广忠提起上诉，济南市中级法院于2015年4月8日作出（2015）济民五终字第71号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。
关于王园园与朱广忠就涉案房屋买卖合同纠纷一案，王园园向槐荫区法院提起民事诉讼后，槐荫区法院于2011年3月29日作出（2010）槐民初字第1466号民事判决书，认定朱广忠将涉案房屋出卖于王园园签订的房屋买卖合同为有效合同，双方应继续执行，并判决朱广忠于判决生效之日起10日内协助王园园将涉案房屋过户至王园园名下，过户费用由王园园负担，朱广忠向王园园承担违约金。朱广忠不服提起上诉，济南市中级法院作出（2011）济民一终字第568号民事判决书，除对违约金事项予以变更外，维持了一审判决的其他内容。目前，该案处于中止执行状态。
原审法院认为，《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”本案中，市房管局作为济南市人民政府设置的负责房屋登记工作的机构，为张雅彬和朱广忠办理坐落于济南市行政区域内的房屋抵押注销登记，具备作出该行政行为的行政主体资格。
《房屋登记办法》第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十二条第一款规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第十八条规定：“房屋登记机构应当查验登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人，询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”第九十二条第一款规定：“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，市房管局作为济南市房屋登记管理的行政机关，在受理房屋抵押权注销登记申请时，应对申请人提供材料的真实性、合法性、有效性进行审核、查验。张雅彬作为房屋抵押权人，其既未向市房管局提出申请也未授权委托任何人办理房屋抵押权注销登记，市房管局在张雅彬本人未到现场的情况下，仅凭朱广忠与他人提供的他项权证、非张雅彬本人签名的房屋抵押注销登记申请书和借款结清证明等材料，将涉案房屋抵押权和他项权证进行注销登记，属于未尽到审慎审查核实职责，其作出的房屋抵押权注销登记行为主要证据不足，应予撤销，朱广忠与市房管局对本案纠纷均应承担相应的法律责任。市房管局辩称其已尽到合理审慎的审查责任，没有事实依据，槐荫区法院不予采纳。王园园与朱广忠就涉案房屋买卖合同纠纷一案，槐荫区法院和济南市中级法院作出的两审民事判决，均为由朱广忠协助王园园将涉案房屋过户至王园园名下，且该判决内容一直未能执行，双方转让的不动产并未进行房屋所有权转移登记，王园园对该涉案房产不符合善意取得的法律要件。在市房管局撤销涉案行政行为、恢复原抵押权登记后，王园园可以按照相关法律法规的规定，另行选择其合法权益的救济途径。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决：撤销被告市房管局于2010年7月6日就坐落于槐荫区岔路街502号3号楼303室房屋为原告张雅彬和第三人朱广忠办理的抵押权注销登记行为；案件受理费50元，被告市房管局负担20元，第三人朱广忠负担30元。
上诉人市房管局不服一审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误，我局在办证过程中已完全尽到了合理审慎的职责。由于身份证、房屋他项权证等与个人利益密切相关，应由本人保管，我局在办理抵押注销登记过程中，对房屋他项权证、房产证的真伪进行辨别，对房屋登记簿的信息进行核实比对，并通过二代身份证识别仪查验了各方申请人的身份证，工作人员也对申请人与身份证中的照片进行了比对，在办理房屋抵押注销登记的过程中，工作人员已完全尽到了相关审查责任。根据济南市中级法院作出的（2015）济民五终字第71号民事判决书，张雅彬属于无民事行为能力人，无法到场，显然是有关人员蓄意隐瞒真实情况，找人假冒“张雅彬”提供虚假材料，欺骗房屋行政登记机关，骗取房屋抵押注销登记，原审法院称未尽到审慎审查核实职责，显然属认定事实不符。综上，请求：1、撤销原审判决，驳回原告的诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。
上诉人王园园不服一审判决上诉称：一、原审判决认定基本事实不清。原审判决认定王园园与朱广忠之间执行纠纷一案处于中止状态没有证据支持。二、原审判决认为进行注销登记时房管局没有尽到审慎审查核实职责，完全错误。办理注销登记的有朱广忠、张雅彬之妻孙书敏。虽然张雅彬本人没有到场，但是其妻孙书敏持有并提供了张雅彬的身份证和他项权证书，又有人冒充张雅彬，在这种情况下，应该认定房管局已尽到了审慎核实职责。房管局没有能力也没有职责辨别出持证人不是张雅彬，房管局也没有能力确定注销登记签字与设立登记签字不同。即使在持证人是其本人的情况下，房管局也没有能力确定持证人就是其本人、注销登记的签字与设立登记的签字相同。办理注销登记，朱广忠去了现场，又提供了张雅彬的身份证和他项权证，还有另一男人到场，房管局足可以认为另一人就是张雅彬，更何况张雅彬的妻子也在现场，也足以说明张雅彬的妻子是同意注销登记的。至于他们夫妻间的债权债务与本案无关。假如张雅彬有一个和他长得一样的双胞胎哥哥或弟弟去办理登记，在提供了张雅彬的身份证和他项权证书的情况下，不能说只要本人没去房管局就没尽到审慎核实职责。三、原告起诉超过起诉期限，应驳回起诉。2010年7月6日注销抵押登记，该日原告就知道了具体行政行为的内容，原告于2012年3月7日才起诉，距知道注销登记的具体行政行为达一年零九个月，超过了三个月的起诉期限。法院不应立案，已经立案的，应裁定驳回起诉。四、王园园权利必须得到保护。购买房屋时不知道该项抵押权存在，是在王园园申请执行，被告拒绝过户时才知道的。王园园支付了合理对价，仅仅是因为朱广忠违约未办理过户手续。根据《物权法》第一百零六条规定，即使朱广忠无权处分，王园园也已经取得所有权，何况王园园缴纳税款时，该房已经没有了抵押权登记。另外，2012年3月6日，一审法院向房管局送达协助执行通知书，办理过户登记，后因张雅彬提起行政诉讼，房管局拒不履行协助义务至今，这种后果不应由王园园承担。五、诉讼标的为生效判决的效力所羁束的，人民法院应该驳回起诉，生效判决必须得到执行。王园园是合法购买的该房，并且两级法院已经作出了生效判决，判决正在执行中，因被告拒绝履行协助义务，导致过户不能。两级法院的判决是生效判决，并且没有再审的法定理由是不能被改判的，两级判决如果在具备执行条件下不能执行，必将损害法律权威，使法律和法院失信于民。撤销注销抵押权登记的行为受到两级法院生效判决的羁束，如果回复抵押登记，就等于变相更改了两级法院民事判决，这是法律不允许的。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（十）项之规定，诉讼标的为生效判决的效力所羁束的，应该驳回起诉。综上，请求撤销一审判决，依法改判。
被上诉人张雅彬答辩意见同一审意见，请求维持一审判决。
原审第三人朱广忠除认为市房管局办理房产抵押登记注销的证据真实有效外，无其他答辩意见。
上诉人市房管局向原审法院提交了以下证据、依据：1、房屋抵押权登记申请书；2、济房他证槐字第0334**号他项权证；3、借款结清证明；4、济南市房产管理局房屋权属登记表；5、《房屋登记办法》。
上诉人王园园向原审法院提交了以下证据：1、（2010）槐民初字第1466号民事判决书；2、（2011）济民一终字第568号民事判决书；3、山东省人民法院案件过付款专用收据及税收通用缴款书四份。
被上诉人张雅彬向原审法院提交了以下证据：1、朱广忠户籍证明；2、山东精神疾病司法鉴定所司法鉴定意见书，3、市中区法院（2010）市民特字第28号民事判决书；4、指定监护人通知；5、房屋抵押权登记申请书（设立登记），6房屋抵押借款协议，7、价值确认书，8、抵押物清单，9、证明；10、济房他证槐字第0334**号他项权证；11、房屋抵押权登记申请书（注销登记），12、借款结清证明；13、（2012）槐民初字第665号案件的受理案件通知书及中止裁定；14、（2013）槐民重字第19号民事判决书，15、（2015）济民五终字第71号民事判决书。
原审第三人朱广忠未向法庭提交证据。
以上证据、依据均经原审庭审质证并随卷移送本院，本院对证据的分析和事实的认定与原审法院一致。
本院认为，《最高人民法院若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，上诉人市房管局作出房屋抵押登记注销的行政行为，系审核抵押权人、抵押人提交的材料后，在抵押人房产证上登记注明注销事项，既未告知申请人诉权，也未告知起诉期限。被上诉人张雅彬系无民事行为能力人，其母亲曹爱萍系由人民法院指定的张雅彬监护人。自曹爱萍于2010年7月6日知道上诉人市房管局作出房屋抵押登记注销的行政行为，至2012年3月7日提起行政诉讼，并未超出2年的起诉期限，符合上述法律规定。上诉人王园园一方提出的“张雅彬起诉超过起诉期限，应驳回起诉”的上诉理由，不能成立，本院不予支持。
《房屋登记办法》（建设部令第168号）第四十二条规定：“以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。”第四十九条规定：“申请抵押权注销登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋他项权证书；（四）证明房屋抵押权消灭的材料；（五）其他必要材料。”第十一条规定：“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”本案中，抵押权人“张雅彬”（后经证实系假冒，张雅彬本人在上诉人市房管局作出房屋抵押登记注销行为时，为无民事行为能力人，无法到场。）在张雅彬前妻孙书敏陪同下与原审第三人朱广忠，向上诉人市房管局提出房屋抵押注销登记申请，市房管局对申请人提交的房屋他项权证、房产证的真伪进行辨别，对房屋登记簿的信息进行核实比对，并通过二代身份证识别仪查验了各方申请人的身份证，但没有证据证实上诉人市房管局对申请人张雅彬本人与身份证是否相符进行了比对。原审法院认为市房管局属于未尽到审慎审查核实职责，与朱广忠对本案纠纷均应承担相应法律责任的认定，并无不当。上诉人市房管局提出的在办证过程中已尽到合理审慎职责的上诉理由不能成立，本院不予支持。且市房管局由于申请人张雅彬本人未能到场而作出的房屋抵押登记注销行为，属于实体办理结果错误，应予纠正。原审判决作出的撤销上诉人市房管局于2010年7月6日就坐落于槐荫区岔路街502号3号楼303室房屋为被上诉人张雅彬和原审第三人朱广忠办理的抵押权注销登记行为，亦无不当。
关于上诉人王园园提出的“第三人王园园的权益保护”问题，经查，王园园与朱广忠就涉案房屋买卖合同纠纷一案，济南市中级法院已作出继续履行合同的终审判决，即由朱广忠协助王园园将涉案房屋过户至王园园名下。在该终审判决生效后，朱广忠尚未协助王园园进行房屋所有权转移登记，而被上诉人张雅彬就涉案房屋抵押权提起行政诉讼，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，王园园对该涉案房产不构成善意取得。王园园可以就涉案房屋买卖合同纠纷形成的债权，另行主张权利。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，判决撤销上诉人市房管局作出的房屋抵押登记注销行为，符合法律规定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人济南市住房保障和房产管理局负担25元，上诉人王园园负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙中华
审 判 员 李国才
代理审判员 魏吉锋
二〇一六年四月十二日
书 记 员 赵 莹