湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0502民初3353号原告（反诉被告）：张丽炜，女，汉族，1979年10月22日出生，住址：湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：陈祖健、刘嵩飚，浙江东方绿洲律师事务所律师。被告（反诉被告）：吴晶，男，汉族，1975年7月15日出生，公民身份330501197507159718。住址：湖州市吴兴区。被告（反诉原告）：吴连珍，女，1966年2月15日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：武加琦，浙江泽大律师事务所律师。被告：湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部，住所地：湖州市凤凰二村212—1幢凤凰路611号。投资人：朱玲珑。原告（反诉被告）张丽炜与被告（反诉被告）吴晶、被告（反诉原告）吴连珍、被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部确认合同无效纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法由代理审判员张俊适用简易程序进行了审理，被告（反诉原告）吴连珍于2017年6月12日提起反诉，经本院审查决定两案合并审理。本院于2017年9月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张丽炜及其委托诉讼代理人陈祖健、刘嵩飚、被告（反诉被告）吴晶、被告（反诉原告）吴连珍的委托诉讼代理人武加琦到庭参加诉讼，被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）起诉称：坐落于湖州市的房屋系原告与被告（反诉被告）吴晶共同共有。原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶于2009年7月1日登记结婚，因感情不和，原告（反诉被告）于2017年1月23日提出离婚。2017年4月25日被告（反诉被告）吴晶告知原告（反诉被告）说湖州市的房屋已被他卖给被告（反诉原告）吴连珍，系通过被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部中介办理。2017年5月21日，原告（反诉被告）在被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部处看到了房屋买卖合同。该合同内容为：被告（反诉被告）吴晶和原告（反诉被告）是售房人，被告（反诉原告）吴连珍是购房人，被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部是居间方，房屋所有人为原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶，房屋成交价格为1300000元，买卖双方分别向被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部交纳12000元的服务费，落款处被告（反诉被告）吴晶代签了原告（反诉被告）的名字。原告（反诉被告）不同意卖房，也从未授权给被告（反诉被告）吴晶，买卖合同无效。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认三被告于2017年3月13日签订的房屋买卖合同无效；2、被告（反诉原告）吴连珍立即从湖州市的房屋迁出。被告（反诉被告）吴晶辩称：签订房屋买卖合同系为了向被告（反诉原告）吴连珍借款，并用以偿还对被告（反诉原告）吴连珍的女婿梁盈峰的借款，并无转让房屋的意思，房屋买卖合同应当是无效的。被告（反诉原告）吴连珍辩称：合同应当有效，被告（反诉被告）吴晶作为出让人，也是湖州市的所有权人，该合同系双方真实意思的表示。被告（反诉原告）吴连珍反诉称：被告（反诉原告）与被告（反诉被告）吴晶于2017年3月13日签订房屋买卖合同，购买被告（反诉被告）吴晶使用的位于湖州市的房屋，约定合同总价为1300000元，合同签订当天付定金400000元，如发生违约则违约方支付违约金260000元。被告（反诉原告）在合同签署当天即依约支付了400000元，其后被告（反诉被告）吴晶两次找到被告（反诉原告），以需要还银行贷款并可以让被告（反诉原告）先行入住为由分两次向被告（反诉原告）预支购房款160000元，至此，被告（反诉原告）共支付购房款560000元。2017年5月27日，原告（反诉被告）张丽炜起诉要求确认房屋买卖合同无效。被告（反诉原告）认为，该房屋买卖合同合法有效，合同订立的价格也与市场价格相差无几，且被告（反诉原告）已依约向被告（反诉被告）吴晶支付了价款，被告（反诉被告）吴晶存在违约行为，故提出反诉。被告（反诉原告）提出反诉请求：1、确认被告（反诉原告）与被告（反诉被告）吴晶于2017年3月13日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令解除该房屋买卖合同；3、判令两反诉被告立刻返还购房款560000元，并支付违约金260000元；4、反诉受理费及财产保全费由两反诉被告共同承担。原告（反诉被告）张丽炜在反诉中辩称：原告（反诉被告）系湖州市的房屋的共有权人，被告（反诉被告）吴晶签订合同系转移财产的行为，不是原告（反诉被告）张丽炜的意思表示。被告（反诉原告）吴连珍在签订合同时没有征询原告（反诉被告）张丽炜的意见，存在过错，其受让房屋的价格过低，并非善意取得。所以房屋买卖合同应当无效。被告（反诉被告）吴晶辩称：房屋买卖合同应当无效，如果该合同有效，违约的应当是被告（反诉原告）吴连珍，其未按约支付购房款。原告（反诉被告）张丽炜为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：湖州市不动产权属信息查询记录一份，证明坐落于湖州市的房屋系原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶共同共有的事实。证据2：结婚证一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶于2009年7月1日登记结婚，系夫妻关系的事实。证据3：材料清单及起诉状各一份，证明2017年1月23日，原告（反诉被告）向法院起诉与被告（反诉被告）吴晶离婚，法院接收了该材料，被告（反诉被告）吴晶因此转移财产的事实。证据4：房屋买卖合同照片二份，证明2017年3月13日，被告（反诉被告）吴晶、被告（反诉原告）吴连珍、被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部签订房屋买卖合同，将原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶共同共有的湖州市的房屋以1300000元的价格转让给被告吴连珍，被告（反诉被告）吴晶在隐瞒原告（反诉被告）的情况下代签原告名字的事实。证据5：微信聊天记录截图三份，证明2017年4月25日被告（反诉被告）吴晶在微信聊天时告诉原告（反诉被告）湖州市的房屋已被他转让的事实。证据6：浅水湾小区房价统计表一份，证明该小区目前房屋均价为每平方米15393元，湖州市的售价应该为2000000元左右，房屋买卖合同约定的售价过低的事实。证据7：微信聊天记录截图四份，证明被告（反诉原告）吴连珍支付的购房款中的300000元由被告（反诉被告）吴晶直接支付给了被告（反诉原告）吴连珍的女婿梁盈峰的事实。证据8：录音一份，证明签订房屋买卖合同时原告（反诉被告）未到场且未签字的事实。被告（反诉被告）吴晶对原告（反诉被告）提交的证据质证认为：对证据1、证据2、证据4、证据6、证据7、证据8的证据三性均无异议；对证据3的真实性无法确认，其对原告（反诉被告）起诉离婚并不知情；对证据5的真实性无异议，但其在微信聊天时所说的并非其真实意思的表示。被告（反诉原告）吴连珍对原告（反诉被告）提交的证据质证认为：对证据1、证据2的证据三性均无异议；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议，该证据与本案无关；对证据4的真实性无异议，对其证明目的不予认可，对于被告（反诉被告）吴晶系在隐瞒原告（反诉被告）前提下签订合同的情况被告（反诉原告）吴连珍并不知情；对证据5的证据三性均有异议，真实性无法确认，且与本案无关；对证据6的证据三性均有异议，该证据并非官方渠道取得，无法证明房屋买卖合同对湖州市的房屋的价格约定过低的事实，根据合同签订时的市场行情，湖州市的房屋售价1300000元在合理范围内；对证据7的证据三性均有异议，该证据与本案无关；对证据8的证据三性均有异议，无法确认录音中对话的当事人身份。被告（反诉被告）吴晶为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：转账记录截图五份、微信照片截图一份，证明被告（反诉被告）吴晶将被告（反诉原告）吴连珍向其交付的款项中的300000元转账给案外人梁盈峰，又将21100元转账给案外人梁盈峰的配偶以支付借款60000元的利息，被告（反诉原告）吴连珍向其支付的购房款实为借款的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉被告）吴晶提交的证据质证认为：对证据的证据三性均无异议。被告（反诉原告）吴连珍对被告（反诉被告）吴晶提交的证据质证认为：对该证据的真实性无异议，但被告（反诉被告）吴晶与案外人梁盈峰之间的转账往来与被告（反诉原告）吴连珍和被告（反诉被告）吴晶的房屋买卖关系无关。被告（反诉原告）吴连珍为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：房屋买卖合同一份，证明被告（反诉被告）吴晶向被告（反诉原告）吴连珍出让湖州市的房屋，约定房屋总价1300000元，定金400000元，被告（反诉原告）吴连珍系以合理价格购买该房屋的事实。证据2：收条三份、转账截图三份，证明被告（反诉原告）吴连珍向被告（反诉被告）吴晶交付购房款560000元，其中450000元系通过转账交付的事实。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）吴连珍提交的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但该房屋买卖合同并非原告（反诉被告）所签，且对于原告（反诉被告）未签字的事实被告（反诉原告）吴连珍是知情的；对证据2的证据三性均有异议，收条载明的被告（反诉被告）吴晶收到购房款的金额与实际交付不一致，且收到的款项又支付给了被告（反诉原告）吴连珍的女婿梁盈峰。被告（反诉被告）吴晶对被告（反诉原告）吴连珍提交的证据质证认为：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但2013年3月13日出具的收条的内容被人修改了，签字时金额处是空白的。被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部未作答辩，亦未向本院提交证据。被告（反诉被告）吴晶在庭审中陈述：真实的过程为被告（反诉被告）吴晶对被告（反诉原告）吴连珍的女婿梁盈峰负有债务，梁盈峰介绍他向被告（反诉原告）吴连珍借款，被告（反诉原告）吴连珍要求被告（反诉被告）吴晶与其签订房屋买卖合同后才同意借款。被告（反诉原告）吴连珍在向被告（反诉被告）吴晶支付购房款后，被告（反诉被告）吴晶即用该款向案外人梁盈峰清偿了债务。被告（反诉原告）吴连珍在庭审中陈述：案外人梁盈峰确实是他的女婿，但被告（反诉被告）吴晶与梁盈峰之间的关系不影响其与被告（反诉被告）吴晶之间的房屋买卖合同关系。其向被告（反诉被告）吴晶购买房屋是梁盈峰所介绍，但自己确实是为了购买被告（反诉被告）吴晶的房屋，并非出于向被告（反诉被告）吴晶出借借款的目的。湖州市的房屋现由其居住。本院对证据认定如下：原告（反诉被告）张丽炜提交的证据1、证据2符合有效证据的形式要件，该证据能够证明原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶系夫妻关系且坐落于湖州市的房屋系原告（反诉被告）与被告（反诉被告）吴晶共同共有的事实，对其证明效力予以确认；原告（反诉被告）提交的证据3-8对原告（反诉被告）关于被告（反诉被告）吴晶因原告起诉离婚而将双方共同共有的坐落于湖州市的房屋以不合理的低价转让给被告（反诉原告）吴连珍的主张，缺乏关联性和证明效力，无法予以证实，对该证明效力不予确认。被告（反诉被告）吴晶提交的证据经原告（反诉被告）及被告（反诉原告）吴连珍质证能确认其真实性，但该证据无法证明被告（反诉原告）吴连珍向被告（反诉被告）吴晶交付的款项系借款的事实，对该证明效力，本院不予确认。被告（反诉原告）吴连珍提交的证据符合有效证据的形式要件且经原告（反诉被告）及被告（反诉被告）吴晶质证对其真实性予以确认，能够证明被告（反诉原告）吴连珍与被告（反诉被告）吴晶及湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部三方签订房屋买卖合同，被告（反诉原告）吴连珍以1300000元的价格向被告（反诉被告）吴晶购买坐落于湖州市的房屋，并已向被告（反诉被告）吴晶支付购房款560000元的事实。被告（反诉被告）吴晶关于该房屋买卖合同系其向被告吴连珍借款而签订的虚假合同的主张，因被告（反诉被告）吴晶未就其主张提出相反证据予以证明，本院不予采信。本院查明：2017年1月23日，原告（反诉被告）张丽炜向本院起诉与被告（反诉被告）吴晶离婚。2017年3月13日，被告（反诉被告）吴晶与被告（反诉原告）吴连珍及被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部三方签订房屋买卖合同，约定被告（反诉原告）吴连珍向被告（反诉被告）吴晶、原告（反诉被告）张丽炜购买坐落于湖州市的房屋，约定：成交价格为1300000元，由被告（反诉原告）吴连珍于合同签订当日向被告（反诉被告）吴晶支付定金400000元，被告（反诉被告）吴晶、原告（反诉被告）张丽炜于2017年6月12日安排好公积金还款，被告（反诉原告）吴连珍支付被告（反诉被告）吴晶、原告（反诉被告）张丽炜350000元用于还款，他项权证注销后双方到办证中心过户，余款550000元由被告（反诉原告）吴连珍贷款后支付给被告（反诉被告）吴晶、原告（反诉被告）张丽炜，贷款不足部分现金补足；该房屋若为共有房屋，被告（反诉被告）吴晶、原告（反诉被告）张丽炜保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议；任何一方解除合同或拒绝履行合同，或有违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的20%作为违约金。被告（反诉被告）吴晶在合同落款处签署了自己及原告（反诉被告）张丽炜的姓名，原告（反诉被告）张丽炜未在合同上签字。合同签订后，被告（反诉原告）吴连珍于2017年3月13日向被告（反诉被告）吴晶支付400000元，于2017年4月25日向被告（反诉被告）吴晶支付100000元，于2017年5月3日向被告（反诉被告）吴晶支付60000元。2017年5月27日，原告（反诉被告）张丽炜以被告（反诉被告）吴晶未经其同意擅自签订房屋买卖合同为由，向本院请求确认该房屋买卖合同无效。被告（反诉原告）吴连珍以被告（反诉被告）吴晶、原告（反诉被告）张丽炜未按约履行合同为由，向本院提起反诉。另，本院经调查，被告（反诉被告）吴晶在收到被告（反诉原告）吴连珍于2017年3月13日交付的购房款后，将其中的300000元于当日转账给了案外人梁盈峰所有的账号为62×××38的中国工商银行账户，而案外人梁盈峰又于当日通过该账户将270000元转账给了被告（反诉原告）吴连珍。本案的争议焦点为：1、该房屋买卖合同是否有效；2、被告（反诉原告）吴连珍是否违约。关于第一个争议焦点，原告（反诉被告）张丽炜提出合同无效的理由是其未参与合同签订，合同上“张丽炜”的签名系被告（反诉被告）吴晶代为书写，原告（反诉被告）张丽炜作为湖州市的房屋的共有权人并无出售该房屋的意愿，被告（反诉原告）以不合理的低价受让该房屋主观上并非善意。被告（反诉原告）吴连珍主张被告（反诉被告）吴晶与原告（反诉被告）张丽炜系夫妻关系，与被告（反诉原告）吴连珍签订合同的被告（反诉被告）吴晶也是湖州市的共有权人，而对于该房屋1300000元的价格也在合理范围内，其有理由相信被告（反诉被告）吴晶出售房屋系被告（反诉被告）吴晶与原告（反诉被告）张丽炜共同的意思表示。本院认为，原告（反诉被告）张丽炜于2017年1月23日向本院起诉与被告（反诉被告）吴晶离婚，可以推定原告（反诉被告）张丽炜与被告（反诉被告）吴晶在此之前已出现矛盾，而2017年3月13日，被告（反诉被告）吴晶与被告（反诉原告）吴连珍及被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部三方签订房屋买卖合同，所得购房款被告（反诉被告）吴晶用于偿还债务，此种情形下，可以推定原告（反诉被告）张丽炜不可能授权被告（反诉被告）吴晶代理签订房屋买卖合同。由于原告（反诉被告）张丽炜并未参与房屋买卖合同的签订，在这一前提下，对于作为买受人的被告（反诉原告）吴连珍，其对被告（反诉被告）吴晶代表原告（反诉被告）张丽炜签订房屋买卖合同有无得到原告（反诉被告）张丽炜的授权是否应当尽到审慎注意义务？结合庭审中被告（反诉被告）吴晶与被告（反诉原告）吴连珍的陈述、案外人梁盈峰系被告（反诉原告）吴连珍的女婿这一关系，以及案外人梁盈峰与被告（反诉被告）吴晶、被告（反诉原告）吴连珍之间的银行转账往来明细，被告（反诉原告）吴连珍对于被告（反诉被告）吴晶与案外人梁盈峰之间的债权债务关系是清楚的，而被告（反诉被告）吴晶对案外人梁盈峰所负债务至少达到了400000元。在明知被告（反诉被告）吴晶在对外巨额负债且房屋共有权人原告（反诉被告）张丽炜未到场的前提下，在涉及家庭重大财产的处分时，出于对交易安全的谨慎，买受人应当要求房屋共有权人到场签订合同。但被告（反诉原告）吴连珍仍在仅有被告（反诉被告）吴晶一人到场的情况下签订了房屋买卖合同，即使本院认为被告（反诉原告）吴连珍购买该房屋系其真实意思的表示，但对被告（反诉原告）吴连珍关于其已经尽到审慎注意义务，其有理由相信被告（反诉被告）吴晶出售房屋系被告（反诉被告）吴晶与原告（反诉被告）张丽炜共同的意思表示的主张，则不予采信。因此，对原告（反诉被告）张丽炜关于合同无效的主张，本院予以支持。被告（反诉被告）吴晶提出合同无效的理由是其签订该房屋买卖合同系出于向被告（反诉原告）吴连珍借款之目的，应被告（反诉原告）吴连珍的要求才签订房屋买卖合同，其与被告（反诉原告）吴连珍均无买卖湖州市的房屋的意思表示。但纵观本案，被告（反诉被告）吴晶未能提供证据以证明双方签订房屋买卖合同的目的是为了借款。被告（反诉被告）吴晶认为其将21100元转账给案外人梁盈峰的配偶系支付借款利息，但被告（反诉被告）吴晶对该主张亦未提供证据证明。故被告（反诉被告）吴晶关于合同无效的主张，本院不予采信。关于第二个争议焦点，被告（反诉被告）吴晶认为被告（反诉原告）吴连珍未按合同约定支付剩余的购房款，但根据合同约定，剩余的购房款应当在办理房屋产权过户后再由被告（反诉原告）吴连珍，但湖州市的房屋产权并未过户至被告（反诉原告）吴连珍名下，故被告（反诉原告）吴连珍支付余款的条件并未成就，不存在违约情形。本院认为，被告（反诉被告）吴晶在与被告（反诉原告）吴连珍、被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部签订房屋买卖合同时，房屋共有权人原告（反诉被告）张丽炜未参与合同的签订，且未委托被告（反诉被告）吴晶代理其签订合同，被告（反诉被告）吴晶代理原告（反诉被告）张丽炜签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，故原告（反诉被告）张丽炜要求确认该房屋买卖合同无效的诉请，本院予以支持。被告（反诉被告）吴晶在未征得房屋共有权人同意的情况下与被告（反诉原告）吴连珍签订房屋买卖合同，被告（反诉原告）吴连珍在明知被告（反诉被告）吴晶不具备代理权的情况下仍与被告（反诉被告）吴晶签订该房屋买卖合同，故被告（反诉原告）吴连珍与被告（反诉被告）吴晶对于合同的无效均具有过错，被告（反诉被告）吴晶是主要过错方，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告（反诉被告）吴晶应当向被告（反诉原告）吴连珍返还其已支付的购房款560000元并赔偿损失。因被告（反诉被告）吴晶是主要过错方，本院酌定被告（反诉被告）吴晶应按照违约金的约定数额结合其过错程度向被告（反诉原告）吴连珍赔偿损失。原告（反诉被告）张丽炜对合同的无效无过错，该合同的无效的法律责任对原告（反诉被告）张丽炜无约束力，故被告（反诉原告）吴连珍要求原告（反诉被告）张丽炜共同返还购房款并支付违约金的诉请，本院不予支持。被告（反诉被告）吴晶与被告（反诉原告）吴连珍、被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部之间的房屋买卖合同无效，则被告（反诉原告）吴连珍应当将占有使用的房屋返还所有权人，故原告（反诉被告）张丽炜要求（反诉原告）吴连珍从湖州市的房屋迁出的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）吴晶与被告（反诉原告）吴连珍、被告湖州凤凰街道远景房产中介咨询服务部之间的房屋买卖合同无效；二、被告（反诉被告）吴晶应向被告（反诉原告）吴连珍返还购房款560000元并赔偿被告（反诉原告）吴连珍损失182000元（损失根据房屋买卖合同约定的违约金数额的70%计算），合计742000元，限于本判决生效之日起十日内清偿；三、（反诉原告）吴连珍应自本判决生效之日起一个月内从湖州市的房屋迁出并返还原告（反诉被告）张丽炜及被告（反诉被告）吴晶；四、驳回被告（反诉原告）吴连珍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由原告（反诉被告）张丽炜负担；反诉受理费12000元，减半收取6000元，财产保全费4620元，合计诉讼费10620元，由被告（反诉原告）吴晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  张俊二〇一七年十月九日书 记 员  宋洁???