甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘02民终137号
上诉人（原审被告）：嘉峪关市万利得商贸有限公司，住所地嘉峪关市新华中路1-28号。
委托诉讼代理人：陈小刚，甘肃润物律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：甘肃省嘉峪关市国家税务局，住所地嘉峪关市胜利南路16号。
委托诉讼代理人：李建平。
委托诉讼代理人：王琳娜。
上诉人嘉峪关市万利得商贸有限公司（以下简称万利得公司）因与被上诉人甘肃省嘉峪关市国家税务局（以下简称嘉峪关国税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初2502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人万利得公司的委托诉讼代理人陈小刚、被上诉人嘉峪关国税局的委托诉讼代理人李建平、王琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
万利得公司上诉请求：撤销（2016）甘0271民初2502号民事判决，改判驳回嘉峪关国税局一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，采信证据不足，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人之间房屋租赁关系属实，双方合同约定租赁期限届满时间为2016年5月31日，同时约定租赁期内出租人同意承租人转租房屋。上诉人在租赁期内将所承租的14间房屋分别转租给次承租人使用，且约定的次承租期限均在上诉人与被上诉人约定的租赁期限内。上诉人在接到被上诉人书面腾房通知前，已经积极敦促各次承租人尽快履行腾房义务，截止2016年5月31日，14个次承租人中仅有4户未能腾房。上诉人一审提交的证据可证实上诉人已经按约定积极履行了相关义务，并且积极主张次承租人腾退房屋，故上诉人不应再承担任何违约责任。因涉案房屋现由次承租人直接占有，次承租人侵害了被上诉人的的房屋所有权，一审法院认定该事实与本案无关联性属认定事实不清。作为实际占有房屋次承租人应当作为本案涉诉当事人，一审未追加次承租人为被告参加诉讼，不符合法律规定；2、一审将上诉人承租的14间房屋作为不可分割的整体，未认可上诉人先期交还10间房屋明显不当。上诉人承租的14间房屋各自独立，可以分开交接，被上诉人主张14间房屋必须整体返还，对上诉人先期交还的10间房屋不予接收，导致损失扩大，依据合同法的规定，对扩大的损失部分上诉人不应承担责任；3、涉案未腾退的房屋由次承租人占有使用，并非上诉人不愿意腾退，上诉人客观上无法交还房屋，故一审判决上诉人腾退房屋缺乏法律依据；4、上诉人向被上诉人交付定金1万元，按照定金罚原则，即便上诉人承担违约责任，也是交付的定金不予退还，一审判决支付违约金2万元不符合法律规定。
嘉峪关国税局辩称，1、其基于双方的租赁合同，将涉案772平米的房屋整体出租给上诉人，合同到期后上诉人应将房屋整体交还给出租人。此外，上诉人亦无证据证实其按照被上诉人规定时间先期腾退了10间房屋，故其主张因被上诉人的原因导致损失扩大无事实和法律依据；2、被上诉人虽同意上诉人租期内转租房屋，但该事实不应成为上诉人到期不返还房屋的理由。被上诉人仅与上诉人之间存在租赁合同关系，与次承租人之间并无合同关系，上诉人租赁期届满后未按约定向被上诉人返还房屋已构成违约，依法应承担违约责任；3、上诉人虽签订合同时交纳了定金1万元，但双方合同明确约定，如果一方违约，应按照定金数额的2倍向对方承担违约责任，故本案违约金数额不适用定金罚原则，应按双方合同约定的计算方式确定，一审判决的2万元违约金合理有据。综上，一审认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。
嘉峪关国税局向一审法院起诉请求：1、被告立即返还房屋；2、被告支付自2016年6月1日至房屋返还之日期间的房屋占用费（参照原合同月租金46320元计算）；3、被告支付违约金2万元。
一审法院认定事实：2010年6月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于嘉峪关市新华中路22号国税局一楼（面积772㎡）的房屋出租给被告用于商业经营，年租金555840元，租赁期限为2010年6月1日至2016年5月31日，合同期满，承租人返还房屋；如一方违约，支付违约金2万元；出租人允许承租人转租租赁房屋。被告租赁原告的房屋后，又将房屋出租给他人用于商业经营。2016年4月15日，原告向被告发出书面通知，告知被告合同到期后，将收回房屋，不再续租。6月15日，原告再次向被告发通知要求返还房屋。截至法庭辩论终结前，被告仍未将出租的房屋返还原告。另查明，被告将房屋租赁费缴纳至2016年5月31日。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。根据合同约定，租期届满后，被告应返还房屋，租期届满前，原告发通知催促被告腾房，但合同到期后被告仍占用房屋，故原告主张被告腾退返还房屋，并从2016年6月1日起按原租金承担房屋占用费的诉请有事实和法律依据，予以支持。因被告未按约返还房屋，已构成违约，原告主张被告支付违约金2万元的诉请，于法有据，亦予以支持。因房屋系整体出租，原告不接受部分房屋并无不当，故被告关于原告不接受部分已腾退房屋，被告不承担违约责任的抗辩不予采纳。因被告租赁原告房屋与次承租人租赁涉诉房屋系两个不同的法律关系，故被告关于通知次承租人参与诉讼的申请不予准许。综上所述，被告应向原告支付占用房屋的费用，承担违约金，并及时腾退房屋。判决：一、被告嘉峪关市万利得商贸有限公司将位于嘉峪关市新华中路22号国税局一楼面积为772㎡的房屋返还给原告甘肃省嘉峪关市国家税务局；二、被告嘉峪关市万利得商贸有限公司支付原告甘肃省嘉峪关市国家税务局房屋占用费（自2016年6月1日起至房屋返还之日止，每月按46320元计算）；三、被告嘉峪关市万利得商贸有限公司支付原告甘肃省嘉峪关市国家税务局违约金2万元。
本院二审期间，上诉人万利得公司提交了交房通知一组（12张）、诉讼费缴费票据及开庭传票一组，以此证实其在涉案租赁合同到期前，曾向次承租人多次发出书面交房通知，敦促次承租人如期交房，其已积极履行了相关腾房义务，因刘莉华等4户次承租人拒绝腾退房屋，致使截至本案一审起诉前，该4户次承租人仍未能腾退房屋。为此，上诉人已经将刘莉华等4人起诉至法院。被上诉人嘉峪关国税局对上述证据的真实性不持异议，但认为该证据仅能证实万利得公司曾就督促次承租人交还房屋采取过相应的措施，无法证实其在租赁期满后已向被上诉人履行了如期交还承租房屋的义务。
针对双方二审争议的事实，本院认定如下：1、关于涉案承租房屋客观上能否分开腾退交还的问题。经查，双方合同明确约定，被上诉人出租给上诉人的房屋总计14间，包括自建4间228㎡，原建10间544㎡，合计面积772㎡。经法庭询问，被上诉人认可涉案房屋出租时14间房屋分别单独成间。上诉人称其承租房屋期间，将14间房屋分别转租给不同的次承租人用于商业门店经营。上述事实均可证实上诉人从被上诉人处承租的772㎡的房屋并非整体一间，其客观上包含14间房屋，可以单独出租使用，即该14间房屋客观上可以分开腾退交还。至于被上诉人称基于资产管理需要，涉案房屋必须整体出租，整体交还，其主张仅反映被上诉人内部资产管理的方式和要求，并不能决定该房屋外在的客观属性，故对被上诉人关于房屋必须整体收回的抗辩主张本院不予采信。2、关于上诉人是否曾向被上诉人先行交还过其中的10间房屋的问题。上诉人称2016年5月31日合同到期后，除了上述刘莉华等4户次承租人拒不腾退房屋外，其余10户次承租人在2016年6月1日至6月17日期间陆续腾退了房屋，上诉人于2016年6月17日左右将已腾退的10间房屋向被上诉人进行交还，被上诉人以承租房屋需整体交还为由拒绝接收该10间房屋。对此，经被上诉人的代理人当庭向嘉峪关国税局前任机关服务中心主任何凌电话核实，认可存在上诉人所述情况，本院对此予以确认。3、关于双方合同约定的违约金计算方式问题。上诉人主张其已按合同约定交付被上诉人定金1万元，根据定金罚原则，违约金数额应以定金数额为准。被上诉人对收取定金1万元予以认可，但称双方合同约定的违约金数额为定金数额的2倍，本案并不适用定金罚原则。经核实，双方合同第十三条针对违约责任明确约定，如一方违约，违约方向另一方支付定金两倍的赔偿，计两万元整。因该违约条款并未按照定金罚原则进行表述，而是将定金数额作为参照标准，约定违约金数额为定金的两倍，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，且违约金数额本身并未过高，被上诉人主张按双方合同约定支付违约金并无不当，上诉人关于适用定金罚的主张本院不予采信。另外，关于涉案房屋租赁期满后的占用费计算标准问题，被上诉人诉请按照双方合同约定的租金标准计算,上诉人对此无异议。经查，双方合同约定的总租赁面积为772㎡，年租金为555840元，故换算成每平方米的日租金为1.97元（555840元÷772㎡÷365天）。上诉人称其承租的14间房屋中，4间自建房屋面积相同，10间原建房屋面积相同。截至2016年6月17日，其先期已腾退出的10间房屋中包括4间自建房屋和6间原建房屋，面积总计554.4㎡（228㎡＋54.4㎡×6），剩余4间次承租人拒绝腾退的房屋均为原建房屋，面积总计217.6㎡（54.4㎡×4），被上诉人对上述事实不持异议，本院予以确认。
除以上事实外，本院二审查明的其他事实与一审基本一致，依法予以确认。
本院认为，合同双方当事人应遵守诚实信用原则，全面履行各自义务。上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，上诉人作为出租人，应按约定在租赁合同期满后向被上诉人（出租人）交还房屋，否则将构成违约。被上诉人虽同意上诉人在承租期内对外转租涉案房屋，但转租事实并不影响其双方基于租赁合同形成的权利义务关系。上诉人与次承租人之间因转租而形成租赁合同关系，根据合同相对性原则，即使部分次承租人拒绝向上诉人腾退房屋，上诉人也不能以此主张免除其向被上诉人所应承担的交还房屋的合同义务。被上诉人与次承租人之间并不存在合同关系，本案系被上诉人依据其与上诉人之间的租赁合同而提起的合同违约之诉，部分涉案房屋虽由次承租人实际占有，但被上诉人并未选择针对次承租人提起侵权之诉。在存在转租合同关系的情况下，出租人是否起诉次承租人由其自行选择，法律及司法解释并未规定出租人必须起诉次承租人，故上诉人主张次承租人应作为本案当事人参加诉讼缺乏法律依据，其主张本院不予支持。被上诉人出租给上诉人的房屋总计14间，该14间房屋作为临街商铺，在空间上独立成间，使用上亦互不影响。上诉人虽因部分次承租人的拒绝腾房导致不能向被上诉人按时交还全部房屋，但其已于2016年6月17日将次承租人已腾退出的10间房屋向被上诉人进行交还，被上诉人以房屋必须整体交还为由拒绝接收明显不当，该行为违反了合同法关于非违约方应采取合理措施防止损失扩大的规定，有违公平与诚信，故对扩大部分的损失被上诉人无权要求上诉人承担。一审忽略被上诉人的合理减损义务，判决支持被上诉人诉请的全部房屋占用费有误，故本院根据二审已查明的事实依法予以纠正，对上述10间房屋占用费确定至2016年6月17日，按每平方米每日租金1.97元标准计算，该部分房屋占用费为18566.86元（1.97元×554.4㎡×17天）。对于被上诉人主张的该10间房屋2016年6月17日之后产生的占用费，因其系被上诉人自行扩大的损失，且被上诉人亦无证据证实该10间房屋未交还期间由上诉人继续使用、收益，故对该部分房屋占用费本院不予支持。对于次承租人一直占有使用的剩余4间房屋（面积总计217.6㎡），其房屋占用费应从2016年6月1日起，按每平方米每日租金1.97元标准计算至实际返还之日。关于违约金问题，双方虽在合同中约定由上诉人交付定金1万元，但对何种情况下适用定金罚并未进行约定。相反，双方在合同违约责任条款中明确约定违约金数额为定金的2倍，该违约条款约定并未违反法律禁止性规定，且确定的违约金数额适当，一审据此判决上诉人承担违约金2万元并无不当，故对上诉人该部分主张本院不予支持。
综上所述，上诉人的部分主张成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十六条、第一百一十九条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初2502号民事判决第一项、第三项；
二、撤销嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初2502号民事判决第二项；
三、嘉峪关市万利得商贸有限公司向甘肃省嘉峪关市国家税务局支付房屋占用费用（其中：2016年6月17日前已经腾退出的10间房屋占用费18566.86元，次承租人拒绝腾退的4间房屋占用费按每日每平方米1.97元标准，从2016年6月1日起计算至房屋实际交还之日），于判决生效后20日内付清；
四、驳回甘肃省嘉峪关市国家税务局的其他诉讼请求。
如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9358元，由嘉峪关市万利得商贸有限公司负担4358元，甘肃省嘉峪关市国家税务局负担5000元；二审案件受理费9358元，由嘉峪关市万利得商贸有限公司负担4358元，甘肃省嘉峪关市国家税务局负担5000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘宏伟
代理审判员 吴 杰
代理审判员 步全梅
二〇一七年三月三十日
书 记 员 王 坤