江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第01610号
上诉人（原审原告）东台市苏东物业服务有限公司，住所地东台市范公南路168号二楼。
法定代表人梅益华，该公司总经理。
委托代理人金炼栋，东台市海丰法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）徐向东，八达城B407旅馆个体户。
上诉人东台市苏东物业服务有限公司（以下简称“苏东物业公司”）与上诉人徐向东物业服务合同纠纷一案，双方均不服江苏省东台市人民法院（2014）东民初字第1341号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
苏东物业公司原审诉称，2011年6月1日，苏东物业公司受东台市八达城商住区业主委员会委托接受其物业管理服务，并签订合同，徐向东所有及居住的东台市八达城商住区A507室房屋建筑面积为116.08m2，车库建筑面积为8.25m2，合计建筑面积为124.33m2；B401室房屋建筑面积为57.79m2＊2=115.58m2，按照物业管理合同约定，其从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为2996.95元（第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）），逾期则按0.5‰／日的标准加收滞纳金。但苏东物业公司多次上门催收，徐向东却以多种无理要求推诿缴纳，严重侵害了苏东物业公司的合法权益，故提起诉讼，请求依法判令徐向东给付物业服务费2996.95元和滞纳金1150.82元（从《物业管理服务合同》约定的最后缴纳时间起计算至2014年8月31日止），合计给付4147.77元，并承担本案诉讼费用。
徐向东原审辩称，一、苏东物业公司的实际服务水平达不到三级服务资质，其服务人员不合格，资质证书不合法。二、苏东物业公司对业主收取物业服务费不开具正式税务发票，存在偷税漏税的重大嫌疑。三、苏东物业公司主张的物业费价格未经物价主管部门的备案，该物业费标准不合法。四、本届八达城业主委员会系非法选举产生，本次选举共146张选票，其中有72张选票是伪造业主签名的选票和废票，所以本届八达城业主委员会是非法组织，无签订《物业管理服务合同》的主体资格，该份《物业管理服务合同》的签订主体不合法，依法属于无效合同。五、苏东物业公司与八达城业主委员会成员之间有经济往来，二者是利益共同体，其签订的合同存在恶意串通，该份《物业管理服务合同》依法应当属于无效合同。六、徐向东与苏东物业公司之间未签订任何合同，双方之间不存在债权债务关系。七、苏东物业公司每年出租八达城商住区的物业用房24700m2，收取租金78849元／年，并将以上应当属于八达城全体业主的收益据为己有；按照徐向东的房屋建筑面积与以上物业用房的建筑面积之比例，苏东物业公司应当向徐向东支付租金738元／年。八、苏东物业公司未给八达城小区业主提供合格的物业管理服务，故不同意缴纳物业服务费，请求依法驳回其诉讼请求。
原审经审理查明，2011年6月13日，苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，约定从2011年6月1日起至2014年5月31日止，甲方委托苏东物业公司对八达城商住区实行物业服务，合同约定了双方的权利义务和物业服务质量标准，以及物业服务费标准为第一层营业用房1.10元／（月＊m2），第二层住宅用房0.45元／（月＊m2）；每年按10%递增物业管理服务费”。
2011年12月28日，苏东物业公司（乙方）与东台市八达城商住区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定：“从2011年6月1日起至2014年5月31日止，在每年的7月31日缴纳当年的物业管理服务费；未按照《物业管理服务合同》约定缴纳物业管理服务费的，物业管理服务企业可以催缴，逾期仍未缴纳的，物业管理服务企业可按缴费额0.5‰／天的标准加收滞纳金。”“……乙方违反本合同约定，未能达到约定的质量，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权中止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方适当赔偿。”
2013年5月31日、2013年7月25日、2014年2月26日、2014年3月6日、2014年6月3日，苏东物业公司向徐向东发出《物业服务费催缴通知书》、《八达城商住区物业费催款通知书》等，敦促徐向东限期缴纳物业服务费。
2014年6月20日、2014年10月14日，苏东物业公司向徐向东邮寄挂号信函2份，再次敦促徐向东限期缴纳物业服务费。
2014年4月22日，东台市物业管理办公室作出《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》，其中对东台市八达城商住区的考核综合评分为78.40分。
庭审中，徐向东提供八达城照片14页，以此证明该小区的卫生管理不到位，苏东物业公司未按照《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》的约定质量标准履行管理和服务义务。
又查明，2010年8月10日，东台市住房和城乡建设局发布东建发（2010）140号《关于给予改选的“东台市八达城商住区业主委员会”备案的通知》文件，其中载明：“东台市八达城商住区业主委员会：八达城商住区业主委员会《关于请求给予八达城商住区业主委员会第三届业主委员会换届选举备案的报告》收悉。八达城商住区业主委员会于2007年4月28日选举产生，根据《江苏省物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，八达城商住区第二届业主委员会采取实名投票的方式于2010年7月28日改选产生了八达城商住区第三届业主委员会。经审查，八达城商住区第二届业主委员会组织的换届选举程序合法有效，改选后的第三届业主委员会由徐贞元、卢洪云、刘正华、陈勇、彭佩莲五人组成，徐贞元同志任主任，卢洪云、刘正华两同志任副主任，余为委员。现根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和《江苏省物业管理条例》的规定，予以备案。特此通知。二○一○年八月十日。”
另查明，徐向东所有的位于东台市八达城商住区A507室房屋建筑面积为116.08m2，车库建筑面积为8.25m2，合计建筑面积为124.33m2；B401室的房屋为二层，第一层为营业用房，建筑面积57.79m2；第二层为住宅用房，建筑面积亦57.79m2，合计建筑面积为115.58m2；且其于2011年6月1日至2012年5月31日期间已付物业服务费650元，于2012年6月1日至2013年5月31日期间已付物业服务费577.67元、300元，于2013年6月1日至2014年5月31日期间已付物业服务费922.33元、300元，按照以上2份物业服务合同，徐向东拖欠苏东物业公司从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为：（一）A507室：{［（0.45）元／（月＊m2）］＊116.08m2＊12月］＊［100%＋110%＋（110%）2］}=2074.81元；（二）B401室：{［（1.10＋0.45）元／（月＊m2）］＊［57.79m2＊12月］＊［100%＋110%＋（110%）2］-（650＋577.67＋300＋922.33＋300）}=807.90元，物业服务费合计（2074.81＋807.90）=2882.71元。
原审法院认为，东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件证明了东台市八达城商住区业主委员会经依法选举产生，且经主管部门备案，其代表八达城业主与苏东物业公司苏东物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，应予认定合法有效，徐向东作为东台市八达城商住区的业主，应当按照合同约定主动按时缴纳物业服务费。
关于徐向东提出的苏东物业公司的实际服务水平达不到三级服务资质，其服务人员不合格，资质证书不合法的问题，经审查，苏东物业公司当庭提供的营业执照、资质证书均由相关行政主管部门颁发，未经法定程序不得对苏东物业公司的经营权和服务资质予以撤销，徐向东当庭提供的2页保安照片亦不足以证明苏东物业公司的服务人员不合格，故对徐向东以上辩解意见，依法不予采纳。
关于徐向东提出的本届八达城业主委员会系非法选举产生，其无资格代表八达城全体业主与苏东物业公司签订合同，《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均属无效合同的问题，经审查，徐向东当庭提供的照片37页不足以证明其主张的该项事实；苏东物业公司提供的东台市住房和城乡建设局东建发（2010）140号文件未经法定程序撤销不得否定其行政确认效力，故对徐向东以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于徐向东提出的苏东物业公司将小区公共附属用房用于出租，其应当公布并向全体业主分配所收租金，以及苏东物业公司对业主收取物业服务费不开具正式税务发票，存在偷税漏税的重大嫌疑的问题，对此情况徐向东如有证据，可以业主身份向八达城商住区业主委员会以及物业、税务等管理部门反映，通过正常途径解决问题，而不能作为自己拒绝缴纳物业管理费的理由，故对以上辩解意见，依法亦不予采纳。
关于徐向东提出的苏东物业公司与八达城业主委员会成员之间有经济往来，二者是利益共同体，双方所签订的合同存在恶意串通，《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》均属无效合同的问题，经审查，徐向东未能举证证明苏东物业公司与八达城业主委员会之间存在恶意串通的情形，故对以上辩解意见，依法不予采纳。
关于徐向东提出的物业费价格未经物价主管部门的备案，该物业费标准不合法，以及徐向东本人与苏东物业公司之间未签订任何合同，双方之间不存在债权债务关系的问题，经审查，根据《江苏省物业管理条例》第四十九条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定”，以及《物业管理条例》第十五条第一款第二项“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，故业主委员会有权代表业主与物业服务公司之间签订物业服务合同，并对业主具有合同约束力”；又根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，苏东物业公司已按合同约定履行了物业服务义务，徐向东依法应当履行《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》中约定的缴纳物业服务费义务。
关于徐向东提出的苏东物业公司未给八达城小区业主提供合格的物业管理服务的问题，经审查，东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》中对苏东物业公司的物业管理服务工作考核综合评分为78.40分；徐向东提供的八达城小区内部照片14页，亦证明苏东物业公司的服务、管理与《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同补充协议》约定的质量标准确有差距；依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”之规定，综合本案的具体情况以及苏东物业公司提供的物业服务质量，可酌情按照80%的比例计算收取物业服务费，即徐向东应当向苏东物业公司缴纳从2011年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费为2882.71＊80%=2306.19元；因苏东物业公司履行合同质量不到位，存在违约行为，故对其主张滞纳金的诉讼请求，依法不予支持。
关于苏东物业公司主张对徐向东的车库按照建筑面积为8.25m2收取物业服务费的诉讼请求，经审查无合同依据，依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《物业管理条例》第十五条第一款第二项、第四十一条、第四十二条第一款，《江苏省物业管理条例》第四十八条第一款、第四十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、徐向东于判决生效之日起10日内给付东台市苏东物业服务有限公司物业服务费2306.19元（从2011年6月1日至2014年5月31日止）；二、驳回东台市苏东物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，由东台市苏东物业服务有限公司负担22元，徐向东负担28元。
徐向东不服上述判决，向本院提起上诉称：1.八达城第二、三届业主委员会成立程序不合法，其伪造业主签名选票，操纵选举结果，并骗取东台市住建局的备案。其与物业公司串通一气，签订的物业服务合同没有一个业主知道，合同应认定无效。业主委员会出具的证明、物业检查评分也不真实；2.业委会与苏东物业公司恶意串通，以超出政府规定的2-3倍的标准确定物业服务费，业委会成员再从中谋取个人利益。业委会还将业主共同共有的公共区域免费赠与苏东物业公司经营停车场牟利。以上两点可以证明，业委会与苏东物业公司于2011年6月1日签订的物业服务合同，系恶意串通损害第三人利益的合同，应为无效合同，且苏东物业公司并未履行物业服务义务。3.一审法院在物业服务合同无效的情况下，依照《物业管理条例》来确定双方的权利义务，属于适用法律错误，《物业管理条例》适用的前提是业主召开业主大会委托业委会行使相应的权利，事实上徐向东所在小区并未召开业主大会，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十六条的规定。4.一审程序违法，一审法院对于苏东物业公司提交的复印件予以认定，却对徐向东提交的多份证据只字不提。故请求二审法院查明事实，依法改判。
苏东物业公司答辩称：原审认定物业服务合同合法有效是正确的，适用法律正确，审理程序合法。
苏东物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.苏东物业公司在一审中已经提交了相应的证据，足以证明苏东物业公司已经按照物业服务合同全面履行了自己的义务。行政部门作出的《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》仅是同行业之间相互学习、评比、交流的活动，不能作为判定物业服务企业收费标准的法律依据，物业服务费的收费标准应按照双方合同的约定执行。且苏东物业公司的得分78.4分，已经达到合格的标准。2.徐向东并未能提交证据证明苏东物业公司的服务不到位，即使存在服务不到位的情形，也应当先由业委会或业主提出整改意见，如果苏东物业公司未能整改到位，也可中止合同，合同并未约定按比例收取物业费。3.滞纳金收取的时间、标准、方式是合同明确约定的，不违反国家法律法规，苏东物业公司已经在相应的期间内催告徐向东缴纳物业费，但徐向东未能缴纳，故对于滞纳金应当予以支持。4.原审法院对于同一小区同一类型同一主体的物业合同纠纷，运用同样的证据，适用同样的法律，却作出不同的判决结果，没有事实和法律依据。
徐向东答辩称：原审认定苏东物业公司未能全面履行物业合同约定的服务义务，认定事实正确，但不全面准确，苏东物业公司在卫生保洁、保安、车辆管理方面服务均不到位，属于严重不到位。苏东物业公司应当就其服务情况进行举证。原审对滞纳金部分不予支持，判决正确。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。
本案争议焦点为：1.苏东物业公司与东台市八达城商住区业主委员会所签订的物业管理服务合同及补充合同是否合法有效。2.如前述合同有效，苏东物业公司是否按照合同的约定全面履行了相应的物业服务，徐向东是否应当按照合同的约定向苏东物业公司足额交纳物业费，是否应当承担未能按期交纳物业费而产生的滞纳金。
本院认为：关于争议焦点1，苏东物业公司与东台市八达城商住区业主委员会所签订的物业管理服务合同及补充合同已经由本院生效的（2014）盐民终字第02782号民事判决认定为有效合同，该合同对小区全体业主具有约束力。物业公司和业主均应按合同履行权利义务。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百一十一条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。苏东物业公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，徐向东经营的宾馆所在楼栋落水管失修，导致徐向东向他人进行了赔偿，造成损失，结合东台市物业管理办公室《关于2013年度物业服务项目综合考核的情况的通报》中对苏东物业公司的物业管理服务工作考核综合评分的情况，能够确认苏东物业公司服务质量不符合合同约定的标准，业主可以据此要求减少价款。滞纳金为法定的行政征收机构对超过规定期限的缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。因在民事平等主体之间不存在征收法律关系，故本案苏东物业公司与业主委员会约定加收不按期交纳物业服务费的业主滞纳金不当。考虑到合同当事人对“滞纳金”具有民事合同中违约金的意思表示，而双方在履行合同中均存在违约行为，违约过错责任相当，本院确定由双方各自承担相应的责任。苏东物业公司要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，上诉人徐向东与上诉人苏东物业公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由东台市苏东物业服务有限公司、徐向东各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年十月十九日
书 记 员 许其娟