上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一（民）初字第2148号
原告刘国民，男，1977年11月2日出生，汉族，户籍所在地河南省。
委托代理人谢静宇，上海新松律师事务所律师。
委托代理人吴胤征，上海新松律师事务所实习律师。
被告陈莉萍，女，1982年11月13日出生，汉族，户籍所在地上海市。
被告沈勤林，男，1972年11月24日出生，汉族，户籍所在地上海市。
委托代理人赵凤英，上海耶林律师事务所律师。
原告刘国民诉被告陈莉萍、沈勤林确认合同无效纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由审判员吴桂臣独任审判。本案于2014年9月23日第一次公开开庭进行了审理，原告刘国民及其委托代理人谢静宇、被告沈勤林及其委托代理人赵凤英到庭参加诉讼，被告陈莉萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。同日，本案裁定中止审理。因工作变动，本案由原审判员吴桂臣变更为审判员徐蔚青独任审判。本案于2015年8月4日第二次公开开庭进行了审理，原告刘国民及其委托代理人谢静宇、被告沈勤林的委托代理人赵凤英到庭参加诉讼，被告陈莉萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘国民诉称：2011年3月2日，原告刘国民与被告陈莉萍签订购房协议，约定原告购买被告陈莉萍所有的坐落于上海市青浦区城东新村42号106室房屋，转让价款为人民币（以下币种均为人民币）735，720元。因陈莉萍称房屋有抵押贷款尚未还清，故双方约定于2014年3月2日办理产权过户手续。协议签订后，原告依约支付陈莉萍购房款60万元，陈莉萍将房屋以及房屋产权证交付给原告。2014年3月，原告要求陈莉萍办理房屋产权过户手续，但陈莉萍以各种理由推诿拖延。原告至房地产交易中心查询后得知，陈莉萍已补办了房屋产权证，并于2014年3月3日与被告沈勤林签订房屋抵押借款合同，将系争房屋为抵押向沈勤林借款100万元，并办理了房屋抵押登记手续。但两被告之间并不存在借款关系，沈勤林未交付陈莉萍任何款项，因沈勤林并未提供借款与陈莉萍，两被告签订的房屋抵押合同不成立，两被告将系争房屋进行抵押登记的行为损害了原告的合法权益。故原告诉诸法院要求确认被告陈莉萍与被告沈勤林于2014年3月3日签订的房屋抵押借款合同不生效；两被告撤销上海市青浦区城东新村42号106室房屋的抵押登记。
被告陈莉萍未作答辩。
被告沈勤林辩称：2013年12月21日，被告陈莉萍之父陈某与被告沈勤林签订买卖合同，将陈某所有的坐落于青浦区青湖路999弄13号楼301室房屋以总价215万元出售于沈勤林，并登记于沈勤林之女沈丹妮名下。协议签订后，沈勤林于2014年1月28日前支付购房款145万元。因该房屋存在抵押且被法院查封，致使该房屋无法办理产权过户手续。之后，陈莉萍出具承诺书，承诺该房屋如无法过户则退回沈勤林已支付房款并赔偿损失，陈莉萍以本案系争房屋作为上述赔偿担保。2014年3月3日，陈莉萍出具借条，载明陈某出售青浦区青湖路999弄13号楼301室房屋于沈勤林，沈勤林已支付145万元购房款，其中100万元以本案系争房屋作为抵押于沈勤林，另45万元以陈莉萍出具借条给沈勤林。如房屋不能过户至沈丹妮名下，则本案系争房屋由沈勤林全权出售。同日，陈莉萍与沈勤林就本案系争房屋办理了抵押登记手续。沈勤林向陈某购买的房屋本可正常过户，但办理过户手续时被法院查封，对此陈某应承担全部责任。陈某与陈莉萍外债巨大，即使青湖路999弄13号楼301室房屋拍卖也无法偿付，沈勤林为保护自身的合法权益，要求陈某作出承诺，并由陈莉萍提供担保（事实上房款全部由陈莉萍收取），将本案系争房屋抵押给沈勤林。两被告间确实存在债权债务关系，并不存在欺诈和作假的情况，双方办理的房屋抵押应为有效。现该房屋因陈某存在对外债务而正处于拍卖中，另沈勤林已起诉陈某要求继续履行买卖合同，该案现处于法院审理阶段，故要求本案中止审理。
经开庭审理查明：位于上海市青浦区城东新村42号106室房屋属于被告陈莉萍所有。2011年3月2日，原告作为乙方、被告陈莉萍作为甲方，双方签订了购房协议书一份。协议约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让款735，720元，第一期房款支付定金100，000元、第二期于2011年3月20日支付500，000元，余款在过户时付清；甲方于2011年3月2日搬出该房屋；由于甲乙双方的原因，该房屋不能办理过户，为了保护双方利益将违约金约定为600，000元，如其中一方违约则双倍赔偿。双方在合同中并对其他事项进行了约定。同日双方又签订补充协议一份，约定因乙方未交满社会保险，不能办理过户手续，双方均定于2014年3月2日之前办理房屋过户手续。后原告按约支付了相应款项，被告陈莉萍也将房地产权证以及系争房屋交付给了原告。被告陈莉萍的父亲陈某在部分收条上签字，被告陈莉萍本人表示认可。
2014年3月3日，两被告签订房屋抵押借款合同，约定被告陈莉萍同意将其合法拥有的本案系争房屋总价值为100万元，作为抵押向被告沈勤林借款100万元，双方约定的借款期限为2014年3月3日至2015年3月3日止。2014年3月6日，系争房屋办理了抵押权人为被告沈勤林，债权金额为100万元的房地产抵押登记。
另查明：2014年5月26日，被告沈勤林以及案外人沈丹妮起诉至本院，要求案外人陈某协助办理位于上海市青浦区青湖路999弄13号301室房屋的产权过户登记至沈丹妮名下；陈某支付沈丹妮补偿款2万元；陈某支付沈勤林、沈丹妮逾期过户违约金（按每月1万元，自2014年5月1日起计算至实际过户之日止）；陈莉萍对上述第二、第三项债务承担连带清偿责任。该案现在审理阶段。
以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述；原告提供的购房协议、补充协议、收款收据、抵押借款合同、抵押登记、房地产权证、民事判决书；本院调取的民事起诉状及庭审笔录。上述证据经庭审出证属实，本院予以确认。
双方当事人存在如下争议：
原告认为：原告与被告陈莉萍签订房屋买卖协议后，原告已按约支付购房款60万元，因限购政策，双方约定在2014年3月2日办理房屋过户登记手续，购房余款在过户时付清。但被告陈莉萍拖延办理产权过户，并将系争房屋抵押给沈勤林。两被告间并无实际借款关系，该借款合同不生效，作为借款合同从合同的抵押合同自然无效。两被告虚构借款事实向房地部门办理抵押登记，存在欺诈的情形，该抵押登记也应无效。即便如被告沈勤林所述系争房屋系为两被告间的其他债权债务提供担保，但相应的债权债务现亦不明确。故两被告签订的房屋抵押借款合同应不生效，两被告应注销系争房屋的抵押登记。
被告沈勤林认为：其对原告与被告陈莉萍之间购房情况不清楚。沈勤林向陈莉萍的父亲陈某购买位于青湖路999弄13号301室房屋，房屋总价为215万元，沈勤林在2014年1月28日已支付145万元。2014年2月28日后几日，在办理该房屋过户手续时发现因陈某在外债务，房屋已被法院查封。陈某将该房屋出卖系为偿还陈莉萍丈夫债务。陈莉萍负责处理该房屋的买卖事宜，在出现房屋无法过户的情况后，陈莉萍要求沈勤林继续支付购房款，陈莉萍负责偿还陈某债务并解除房屋查封。沈勤林为保障自己的权益要求陈莉萍作出承诺，陈莉萍出具承诺书承诺房屋无法过户，则退还沈勤林支付的购房款并赔偿损失，并以本案系争房屋作为上述债务的抵押。同时，陈莉萍又出具借条，将另45万元作为陈莉萍向沈勤林的借款。两被告间确实不存在借款关系。但双方之间因购买青湖路房屋而存在债权债务关系，本案系争房屋抵押担保的标的即为该债权，因办理抵押登记手续需要，双方才签订了抵押借款合同。现沈勤林已起诉要求陈某将青湖路的房屋过户，若不能过户，陈莉萍即负有返还房款的义务，现该案仍处于审理阶段，目前为止陈莉萍是否负有返还房款义务尚未确定，故本案应中止审理。两被告之间签订的借款抵押合同并无法定无效情形，不应认定为无效。
被告沈勤林为证明其主张提供如下证据：
收据1组，证明沈勤林已支付给陈莉萍购房款情况。
原告对该证据的真实性不予确认。
2、承诺书2份，落款时间为2104年2月21日的承诺书载明陈某2014年7月30日前不能办理过户，陈某应退回已付房款145万元并赔偿损失85万元，陈莉萍以本案系争房屋作为赔偿担保。落款时间为2014年2月28日的承诺书载明陈某承诺青湖路房屋在2014年4月30日前过户，逾期每月赔偿沈丹妮1万元，陈莉萍以本案系争房屋作为赔偿担保，他项权证涉及金额为100万元，其余金额45万元由陈某及陈莉萍以借条形式出具给沈勤林和沈丹妮。上述两份承诺书由陈莉萍以担保人身份签名。
3、落款时间为2014年3月3日的借条1份，主要内容为陈某出售青湖路999弄3号楼301室房屋给沈丹妮，已支付陈某购房款145万元，其中100万元以陈莉萍所有的本案系争房屋作为抵押给沈勤林，余下45万元由陈莉萍以借条形式出具给沈勤林，如青湖路房屋在2014年4月30日前不能过户给沈丹妮，本案系争房屋由沈勤林全权出售。陈莉萍以借款人身份在该借条上签名。
原告对上述证据的真实性不予确认，认为上述证据即使真实也仅能证明沈丹妮与陈某之间存在房屋买卖关系，不能证明两被告间存在借款关系。
根据庭审确认的事实，本院认为：抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。设立抵押权，当事人应当书面形式订立抵押合同，以不动产为抵押物的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押合同作为担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效，担保合同无效。本案中，两被告签订了借款抵押合同，约定将系争房屋设立抵押以担保被告陈莉萍履行借贷债务，并据此办理抵押登记。但根据庭审查明的事实，两被告间并不存在借贷法律关系，双方所签订的借贷合同并非双方当事人的真实意思表示，该借款合同并不成立。因主债权债务关系并不成立，故作为从合同的抵押合同应为无效。被告沈勤林称其与被告陈莉萍父亲陈某之间因购房存在债权债务关系，陈某在无法将房屋过户情况下陈莉萍负有返还沈勤林购房款并赔偿损失的义务，且陈莉萍亦承诺将系争房屋设立抵押以担保该债务的履行。被告沈勤林认为该案尚处于审理阶段，本案应中止审理。本院认为，无论该案审理结果如何，均不影响双方之间并无真实借贷法律关系的事实，也不影响两被告基于借贷法律关系设立抵押权的行为性质。故本院认定两被告签订的抵押借款合同不成立，两被告应至房地产交易中心注销系争房屋的抵押登记。被告陈莉萍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条、第一百七十九条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告沈勤林与被告陈莉萍于2014年3月3日签订的房屋抵押借款合同不成立，被告沈勤林与被告陈莉萍就坐落于上海市青浦区城东新村42号106室房屋的抵押行为无效；
二、被告沈勤林与被告陈莉萍应于本判决生效之日起十日内至房地产交易中心注销坐落于上海市青浦区城东新村42号106室房屋的抵押登记。
本案案件受理费13，800元，减半收取计6，900元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 徐蔚青
二〇一五年八月二十日
书记员 杨 娜
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
抵押合同一般包括下列条款：
（一）被担保债权的种类和数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；
（四）担保的范围。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。