重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00532号
上诉人（原审被告）：周洁，女，1973年3月17日出生，汉族，居民，户籍地重庆市南川区，现住重庆市武隆县。
委托代理人：周泽森（周洁之父），居民，户籍地重庆市武隆县，现住重庆市武隆县。
被上诉人（原审原告）：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。
负责人：王中毅，经理。
委托代理人：廖贵萍，女，该分公司原经理，住重庆市九龙坡区。
委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。
上诉人周洁与被上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业武隆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第01214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明：周洁是XX城XX小区X号楼X单元的业主。该物业建筑面积130.82平方米，用途为普通成套住宅，配备电梯。武隆县X城XX小区房屋在建时，建设单位重庆市裕升房地产开发有限公司与庆业武隆分公司签订了《前期物业服务委托服务合同》，委托后者为其进行前期物业服务。周洁入住后，作为甲方于2008年5月30日与乙方庆业武隆分公司签订《XX城前期物业服务合同》。该合同约定：“……第六条本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂按以下标准收取（按建筑面积计算），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。（1）住宅：……电梯房0.50元／平方米·月。业主向甲方交纳物业服务费用后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。第八条业主应于每月5－20日交纳物业服务费用。逾期未缴纳者，管理处可依照法规向业主按日收取应缴费用3‰的滞纳金。第九条已竣工并已交房的，业主未接房或已接房未进行装修的，其物业服务费由业主按应缴费用的50%交纳，开始装修之日起，按全额交纳。……第二十三条本合同期限为三年，自接房之日起满三年年末最后一日的二十四时止。第二十四条本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限；至乙方与业主委员会签定合同时，本合同自动失效。……第二十九条甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。……”。合同签订后，周洁均按照约定交纳物业服务费、电梯费及公摊电费。从2010年11月开始，周洁以庆业武隆分公司已被解聘为由，拒绝向该公司缴纳2010年10月1日至2014年5月31日期间的物业服务费、电梯费、公摊电费等费用。2014年6月26日，庆业武隆分公司诉至一审法院，请求判令周洁支付拖欠的物业服务费、电梯费、公摊电费及违约金等共计11831元。
另查明，XX城X号楼X单元业主共用部位、共用设备设施的电费按户据实分摊，2010年10月1日至2014年5月31日期间，每户的公摊电费合计为209.40元。
再查明，武隆县物价局制定了前期物业服务收费表，明确XX城XX小区收费的执行标准为电梯房0.50元／平方米／月，电梯费按物业的楼层数和家庭人数另行收取。周洁作为该小区业主，每月应交纳物业服务费65元，电梯费26元。
还查明，2009年10月，原XX城业主委员会与武隆德信物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2010年8月28日，该业委会公开选聘物管公司，并与重庆巨轮物业管理有限责任公司（以下简称巨轮公司）签订物业服务合同。2011年9月6日，武隆县国土资源和房屋管理局以该业委会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由，作出了撤销XX城业主委员会备案的决定。
周洁辩称：庆业武隆分公司诉称其从2010年11月起未支付物业费、电梯费和公摊电费的事实属实，对该公司主张的公摊电费金额无异议。2010年8月28日，其所在小区业主大会公开选聘物业公司时，该公司已落选。双方签订的物业服务合同至2010年9月已届满。该公司还张贴公示，承诺退场，并告知业主不再向该公司交纳任何费用，故该公司此后属于强行服务，其不应交纳物业费。其并不存在违约行为，不应支付违约金，而且该公司主张的违约金过高，不应得到支持。该公司存在管理不善、乱收费用、侵害业主权利等严重违约行为。双方合同中约定物业费包干，表明其中已经包含了电梯费，故该公司向其收取电梯费不符合约定。请求驳回该公司的诉讼请求。
一审法院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、周洁应否向庆业武隆分公司支付2010年10月1日至2014年5月31日期间的物业服务费，数额应如何确定；二、周洁应否向庆业武隆分公司支付电梯费、公摊电费，数额应如何确定；三、周洁应否支付违约金，数额应如何确定。
关于焦点一。双方签订的《XX城前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，不违反法律的禁止性规定，真实有效。关于庆业武隆分公司经业委会选聘落选及在合同期限届满后是否属于强行提供服务的问题。经查，武隆县国土资源和房屋管理局已经以XX城业主委员会未经多数人投票选举同意、有部分业委会成员不具备该物业小区业主身份等为由，撤销了该业委会的备案，说明该业委会并非合法成立的民事主体，其行为不具有法律效力，不产生预期的法律效果。根据《物业管理条例》第二十六条的规定和双方合同第二十四条的约定，因XX城业主委员会解除前期物业服务合同的行为以及与他人签订物业服务合同的行为均不能对双方签订的《XX城前期物业服务合同》的效力产生影响，该合同亦不必然因约定的履行期限届满而自动失效，故该合同对双方仍具有法律约束力。周洁提出的庆业武隆分公司存在管理不善、乱收费用、侵害业主权利等违约行为的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，不予采纳。因此，对于庆业武隆分公司主张周洁支付2010年10月1日至2014年5月31日期间的物业服务费的诉讼请求，予以支持。物业服务费应当计算为2860元（65元／月×44个月）。
关于焦点二。经查，双方合同约定，物业服务收费按建筑面积计算，暂按住宅电梯房0.50元／平方米／月，最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。庆业武隆分公司举示的前期物业服务收费表系由价格主管部门核定许可并发布执行的前期物业服务收费标准，能够证明XX城XX小区的电梯房前期物业服务收费的执行标准为0.50元／平方米／月，并另行收取电梯费。电梯费是电梯日常运行、维修、维护、年检必然产生的费用，在前期物业服务合同有效期内，周洁应当按照该收费标准向庆业武隆分公司支付2010年10月1日至2014年5月31日期间的电梯费合计968元（22元／月×44个月）。
按照双方合同第六条的约定，业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。周洁对庆业武隆分公司垫付2010年10月1日至2014年5月31日期间的小区共用部位、公用设备电费的事实及公摊电费数额无异议，故对庆业武隆分公司主张周洁支付2010年10月1日至2014年5月31日期间的公摊电费共计209.40元的诉讼请求，依法予以支持。
关于焦点三。经查，庆业武隆分公司向周洁提供了相关的物业服务，履行了相应的义务，而周洁从2010年10月起未按时交纳约定的物业服务费，故对庆业武隆分公司主张周洁支付违约金的请求，予以支持。庆业武隆分公司主张按照双方合同约定，按各月欠费金额每日千分之三的标准支付至起诉时止，鉴于该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，结合双方的履约情况及庆业武隆分公司的实际损失，酌定按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，自周洁拖欠物业服务费、电梯费的次月21日即2010年11月21日起计算至2014年6月20日止，本金为每月截止当月21日周洁累计拖欠物业服务费及电梯费的金额。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周洁于判决生效后五日内向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付2010年10月1日至2014年5月31日期间的物业服务费2860元、电梯费968元及公摊电费209.40元，共计4037.40元；二、周洁于判决生效后五日内，按中国人民银行同期贷款基准利率向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司支付违约金，违约金计算方式为：从2010年11月21日起以欠费87元为本金计付至2010年12月20日止；从2010年12月21日起以欠费174元为本金计付至2011年1月20日止；从2011年1月21日以欠费261元为本金计付至2011年2月20日止；从2011年2月21日以欠费348元为本金计付至2011年3月20日止；从2011年3月21日以欠费435元为本金计付至2011年4月20日止；从2011年4月21日以欠费522元为本金计付至2011年5月20日止；从2011年5月21日以欠费609元为本金计付至2011年6月20日止；从2011年6月21日以欠费696元为本金计付至2011年7月20日止；从2011年7月21日以欠费783元为本金计付至2011年8月20日止；从2011年8月21日以欠费870元为本金计付至2011年9月20日止；从2011年9月21日以欠费957元为本金计付至2011年10月20日止；从2011年10月21日以欠费1044元为本金计付至2011年11月20日止；从2011年11月21日以欠费1131元为本金计付至2011年12月20日止；从2011年12月21日以欠费1218元为本金计付至2012年1月20日止；从2012年1月21日以欠费1305元为本金计付至2012年2月20日止；从2012年2月21日以欠费1392元为本金计付至2012年3月20日止；从2012年3月21日以欠费1479元为本金计付至2012年4月20日止；从2012年4月21日以欠费1566元为本金计付至2012年5月20日止；从2012年5月21日以欠费1653元为本金计付至2012年6月20日止；从2012年6月21日以欠费1740元为本金计付至2012年7月20日止；从2012年7月21日以欠费1827元为本金计付至2012年8月20日止；从2012年8月21日以欠费1914元为本金计付至2012年9月20日止；从2012年9月21日以欠费2001元为本金计付至2012年10月20日止；从2012年10月21日以欠费2088元为本金计付至2012年11月20日止；从2012年11月21日以欠费2175元为本金计付至2012年12月20日止；从2012年12月21日以欠费2262元为本金计付至2013年1月20日止；从2013年1月21日以欠费2349元为本金计付至2013年2月20日止；从2013年2月21日以欠费2436元为本金计付至2013年3月20日止；从2013年3月21日以欠费2523元为本金计付至2013年4月20日止；从2013年4月21日以欠费2610元为本金计付至2013年5月20日止；从2013年5月21日以欠费2697元为本金计付至2013年6月20日止；从2013年6月21日以欠费2784元为本金计付至2013年7月20日止；从2013年7月21日以欠费2871元为本金计付至2013年8月20日止；从2013年8月21日以欠费2958元为本金计付至2013年9月20日止；从2013年9月21日以欠费3045元为本金计付至2013年10月20日止；从2013年10月21日以欠费3132元为本金计付至2013年11月20日止；从2013年11月21日以欠费3219元为本金计付至2013年12月20日止；从2013年12月21日以欠费3306元为本金计付至2014年1月20日止；从2014年1月21日以欠费3393元为本金计付至2014年2月20日止；从2014年2月21日以欠费3480元为本金计付至2014年3月20日止；从2014年3月21日以欠费3567元为本金计付至2014年4月20日止；从2014年4月21日以欠费3654元为本金计付至2014年5月20日止；从2014年5月21日以欠费3741元为本金计付至2014年6月20日止；三、驳回重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元，由周洁负担18元，重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担30元。
周洁不服一审判决，向院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回庆业物业武隆分公司要求其支付物业服务费、电梯费及违约金的诉讼请求。理由是：1.双方无物业服务关系。小区业委会选聘巨轮公司后，被上诉人拒绝退出，属强行服务，其不应支付物业服务费。2.双方合同约定的是包干制，被上诉人另行收取电梯费，不符合合同约定。武隆县物价局（2008）45号文件已过期，不能作为收取电梯费的依据。3.其不存在违约行为，不应支付违约金。
庆业物业武隆分公司辩称：1.双方存在前期物业服务关系。小区原业委会虽另行选聘了巨轮公司，但因程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已撤销了该业委会的备案登记，且新的业委会产生后尚未选聘新的物业公司，故双方签订的前期物业服务合同仍然有效。2.合同明确约定最终以行政主管部门核定的标准为准，电梯费已经过相关部门核定，不存在乱收费问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
本院二审查明：XX城综合小区已选举产生了新的业主委员会，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，当事人在二审中争议的焦点是：周洁应否向庆业物业武隆分公司支付物业服务费、电梯费和违约金。
经查，周洁于2008年5月30日与庆业武隆分公司签订《XX城前期物业服务合同》，双方建立了前期物业服务关系。虽然周洁所在小区XX城的原业主委员会在2010年8月28日重新与巨轮公司签订了物业服务合同，但因该业委会的产生程序不合法，武隆县国土资源和房屋管理局已于2011年9月6日作出了撤销该业委会备案的决定。由于该业委会不是合法的民事主体，故其与巨轮公司签订的物业服务合同自始无效，不能对抗周洁与庆业武隆分公司签订的前期物业服务合同的效力。根据该合同的约定，合同期限暂定三年，但在业主委员会与庆业武隆分公司签订合同（本意应还包括选聘新的物业服务公司）之前，该合同仍然有效。现该小区的业主委员会虽已经重新选举产生，但尚未与庆业物业武隆分公司签订合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同仍然有效，对双方具有约束力。庆业物业武隆分公司按约履行了相应的物业服务义务，周洁亦应当按约履行支付物业服务费的义务。
双方签订的合同虽对物业服务费暂时约定为包干制，未约定收取电梯费，但第六条约定“最终按重庆市物价局审核批准的标准执行”。2008年5月武隆县物价局发布了XX城XX小区收费标准，明确了物业服务费及电梯费的收费标准，故庆业物业武隆分公司据此对周洁收取电梯费，符合双方合同约定。该标准虽为截止2008年12月31日的前期物业服务收费标准，但此后物价部门未出台新的标准，庆业物业武隆分公司与周洁也未对电梯费的标准作出新的约定，庆业物业武隆分公司仍按原标准收取电梯费并无不当，且周洁在2009年1月至2010年10月交纳电梯费的行为，也应视为双方就电梯费的收取达成了合意，其在之后拒绝支付电梯费，没有充分合理的理由及法律依据。
双方签订的合同第二十九条约定，违反合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向对方支付违约金。周洁因种种原因未按时足额缴纳物业服务费，已构成违约，应按约向庆业物业武隆分公司支付违约金。一审根据周洁的要求，结合本案实际对过分高于损失的违约金进行了适当调减，符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，周洁的上诉理由不能成立，对其上诉请求院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由周洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李山中
代理审判员 王 利
代理审判员 张海瑞
二〇一五年六月十一日
书 记 员 文 杰