成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第3616号原告：张友淑，女，汉族，1951年12月21日出生�住成都市锦江区磨房街**号*单元*号。委托代理人：张权，四川及第律师事务所律师。特别授权代理人。被告：成都市双流华进工贸有限责任公司。住所地：成都市双流县中和镇中街（中和中学内）。法定代表人：陆盘法。被告：四川双陆医疗器械有限公司。住所地：成都市高新区中和仁和路。法定代表人：陆盘兴。委托代理人：李宇龙，四川广都律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。一般授权代理人。原告张友淑诉被告成都市双流华进工贸有限责任公司（以下简称华进�贸公司）、四川双陆医疗器械有限公司（以下简称双陆医疗器械公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理，依法适用简易程序，由本院代理审判员钟珏独任审判。后因被告成都市双流华进工贸有限责任公司下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员郭晓玲、王雪组成合议庭进行审理。本院于2015年10月26日、2016年3月11日两次公开开庭进行了审理。原告张友淑、原告委托代理人张权、被告四川双陆医疗器械有限公司委托代理人罗敏到庭参加诉讼，被告成都市双流华进工贸有限责任公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张友淑诉称，2002年9月3日，原被告签订《集资建房协议书》，协议约定被告将成都市双流县中和镇朝阳路216号二楼铺面层14号房卖给原告，房屋面积约为43.67平方米，单价1900元每平方米。同时约定被告在房屋交付原告使用一年内，负责办理好产权证。在违约责任中约定如被告在规定的时间内未办好房屋产权证则承担违约金1-3%元。协议签订后，原告按照协议约定在2002年11月12日之前将购房款81339元和相关费用5300元共计86639元全部支付给被告，但被告在原告接受房屋使用至今也未按照协议约定为原告办理房屋产权证。故，请求判令：一、被告为原告办理位于成都市双流县中和镇朝阳路216号二号楼铺面14号房屋的房屋产权证和国有土地使用权证；二、被告承担逾期未办证的违约责任2440元及赔偿原告的损失49779元。被告成都市双流县华进工贸有限责任公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩�和最后陈述的相关诉讼权利。被告四川双陆医疗器械有限公司辩称，涉案房屋的建设、投资与取得所有权都与被告二无关，被告二是向被告一购买涉案房屋，因为被告一的原因未为被告二办理过户手续，现在涉案房屋仍然登记在被告一名下，被告二并未实际取得涉案房屋的所有权，故关于过户及办理国土证的诉讼请求，被告二无法为原告实现；被告二并未实际取得涉案房屋的所有权，在此情况下与原告签订的房屋买卖合同是无效的；原告并未实际产生损失，其主张的违约金计算方式明显过高，而且原告在将涉案房屋进行租赁收取租金，实际是有收益的。原告张友淑为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：证据一：《集资建房协议书》及补充协议。证明原告�两位被告之间建立了房屋买卖关系。证据二：收据。证明原告已经实际全额支付所有应付购房款。证据三：房屋信息摘要。证明该房屋未过户至原告。证据四：双流县计划和经济局批复、申请书。证明涉案房屋系被告一集资修建。被告四川双陆医疗器械有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：证据一：房管局出具的房屋登记表。证明涉案房屋的产权属于第一被告，第二被告无法为原告办理过户登记。证据二：两份房屋现状照片。当初本来协调好了可以为原告办理过户登记，但因为原告改变了房屋结构，未能通过房管局，所以未能办理。原告和第二被告提交的上述证据材料经双方当庭举证、质证，双方对证据的真实性、合法性均无异议。本院经审查认为，原告和第二被告提交的证据均系原件或与原件核对无异的复印件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案待证事实，故本院予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。经审理查明，2002年9月3日，张友淑与双陆医疗器械公司签订《集资建房协议书》及补充协议，约定：张友淑出资参与集资建房，房屋地点位于双流县中和镇朝阳路216号二号楼铺面14号房，房屋面积约43.67平方米（完工按照法定部门核定为准），房屋集资款包括：房款82973元、天然气5300元、光纤电视费500元；双方签订房屋集资建房协议时，张友淑支付集资款60000元作为首付款或定金，工程竣工验收，房屋交付使用时，张友淑交付房屋总集资款，房屋交付使用后，一年之内张友淑凭集资建房协议书和集资付款凭证领取房屋产权证；若未在规定时间内办好房屋产权证，则双陆医疗器械公司承担违约金1-3%。张友淑于2002年9月1日、11月11日按照实际测绘面积付清涉案房屋总集资款86630元，并于2002年12月交付房屋并使用至今。另查明，案涉房屋实际于2002年3月，由华进工贸公司取得立项双流县计划和经济局关于其职工集资修建职工住宅的立项报告，经双流县计划和经济局关于其职工集资修建职工住宅立项同意，其在双流县中和镇朝阳村十社修建职工住宅。涉案房屋因新建由华进工贸公司于时间？取得所有权，后于2003年7月发生过�权变动月发生过物权变动，现仍登记于华进工贸公司名下。——两套房屋的关系请交代清楚本院认为，张友淑与双陆医疗器械公司签订的《集资建房协议书》实际上为房屋买卖合同。但——集资建房和华进工贸建房之间的关系需要阐述清楚——华进工贸公司为涉案房屋的所有权人，双陆医疗器械公司在缔约时及之后均未实际取得涉案房屋的所有权，但是根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，对于双陆医疗器械公司主张其非涉案房屋所有权人，无权处分涉案房屋，故《集资建房协议书》无效的主张不�采纳。《集资建房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效，双方均应依约履行。张友淑依约缴纳了全部房款，双陆医疗器械公司应当履行为其办理过户手续的义务。但涉案房屋目前登记于华进工贸公司名下，双陆医疗器械公司无法为张友淑办理产权转移登记手续，此外张友淑未能证明其与华进工贸公司实际建立了房屋买卖关系，也未证明双陆医疗器械公司系在华进工贸公司授权的情况下与其签订《集资建房协议书》的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，故对于张友淑主张双�医疗器械公司为其办理产权证和国有土地使用权证的主张不予支持。又根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任……人民法院应予支持”的规定，对于张友淑主张双陆医疗器械公司承担逾期未办理产权证的违约责任的主张予以支持。根据《集资建房协议书》约定，若未在规定时间内办好房屋产权证，则应承担违约金1-3%，张友淑主张约定的违约金过低，要求以中国人民贷款利率计算其实际损失，但并未提供证据证明其损失，故对于违约金金额按照合同约定计算认定为2600元。对于张友淑要求华进工贸公司履行《集资建房协议书》的问题，本院认为，虽然《集资建房协议书》抬头将华进工贸公司列入了合同签订的一方，但华进工贸公司并未实际在合同上签字盖章，华进工贸公司取得双流县计划和经济局同意立项，系为职工集资修建职工住宅，张友淑并非华进工贸公司的职工，张友淑也未能提供证据证明双陆医疗器械公司向其出示了其拥有华进工贸公司授权的相关证明材料，故张友淑并未与华进工贸公司实际建立房屋买卖合同关系，对于张友淑要求华进工贸公司履行《集资建房协议书》义务的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四川双陆医疗器械有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张淑友支付违约金2600元；二、驳回原告张友淑的其他诉讼请求。本案案件受理费1106元、公告费300元，共计1406元，由被告四川双陆医疗器械有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 钟 珏人民陪审员 郭晓玲人民陪审员 王 雪二〇一六年三月十一日书 记 员 韩亚群