广西壮族自治区阳朔县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0321民初96号
原告（反诉被告）：张选华，男，1985年7月21日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区阳朔县。
委托诉讼代理人：张云峰，广西金桂律师事务所律师。
被告（反诉原告）：黄冠华，男，1959年9月18日出生，汉族，居民，户籍登记住所广西壮族自治区阳朔县。
委托诉讼代理人：黄顺（黄冠华之子），男，1993年10月10日出生，瑶族，居民，住址同上。
委托诉讼代理人：覃景全，广西诚瑞律师事务所律师。
原告（反诉被告，以下均称原告）张选华与被告（反诉原告，以下均称被告）黄冠华租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张选华的委托诉讼代理人张云峰、被告黄冠华及其委托诉讼代理人黄顺、覃景全到庭参加诉讼。�案现已审理终结。
原告张选华向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租赁保证金50000元，及从2016年12月1日起至上述款项付清之日止，按年利率6%支付上述款项的利息；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年11月21日签订《房屋租赁合同》约定，原告租赁被告的阳朔镇西街××房屋作门面使用。原告按照合同约定交纳了50000元保证金给被告。租赁合同于2016年11月30期满后，原告将房屋返还给被告，并结清了所有费用。但被告以各种理由不退还租赁保证金。双方协商未果。
被告黄冠华辩称,原告与被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，其约定了保证金的作用，及退还的条件即原告必须恢复房屋原状，其上述约定依法成立和有效。被告履行了全部合同义务，但原告存在多项违约，包括租赁期满后没有恢复房屋原状，其无权要求退还保证金。原告擅自经营油污餐饮，又不付清电费，其行为违约，其无理诉讼请求不应得到法院支持。
被告黄冠华向本院提出反诉请求：1.判令原告将西街××（其现在的门牌号为××）房屋恢复原状。2.判令原告赔偿恢复房屋原状期间被告的停业损失30000元（以30天，每天1000元计）。3.判令原告支付违约金10000元给被告。4.判令原告支付被告电费497.01元。5.反诉费由原告承担。事实和理由：原告与被告在签订《房屋租赁合同》前，就租赁房屋的装修改动、原状恢复及恢复原状保证金的金额进行了协商确定。双方随后签订的《房屋租赁合同》对合同期限、租金数额、保证金数额及其退还条件、违约责任等进行了约定，其特别约定，合同期满时，原告必须恢复房屋原状。原告租赁房屋后，拆除了一楼和二楼的两个假瓦屋背，及一楼的大门门架、厨房、卫生间、吊顶、供水供电线路管道、楼梯两边扶手、地面、厨房和楼梯的安装有铜条的花岗岩，及二楼的窗户框架、栏杆、耐磨地板砖、洗澡间及用具设备、供水供电线路管道、房间和洗澡间吊顶、厕所的铝合金推门等，改变了房屋的内部结构和功能。拆除的设备原告自行作了处理。原告在合同期满前及交回房屋时，均表态会在近期恢复房屋原状。但十多天后，原告即予以推诿、拖延和拒绝。原告应当继续履行合同，帮助被告恢复房屋原状。被告垫付了应由原告交纳的电费497.01元给供电企业。《房屋租赁合同》约定，在恢复原状期间，因不能出租和经营房屋，原告必须支付1000元/天的租金损失，恢复原状的时间至少要30天。原告多处违约，严重违约，至少应当支付被告违约金10000元。请求支持�告的反诉请求。
原告张选华对反诉答辩称，原告与被告的房屋租赁合同已经终止，租赁房屋已经交还被告，且被告又将房屋租赁给了他人。被告要求继续履行合同，没有合同依据。被告要求恢复房屋原状，其没有关于房屋原状的具体描述。被告要求赔偿损失30000元，这没有合同依据，其以30天计算上述损失，也没有事实根据。被告要求原告支付违约金10000元，这没有依据。原告要求支付的电费，其产生的时间有一段不在租赁期内，上述电费是谁用电所产生，没有证据证实。
原告为其陈述事实在诉讼中提交的证据有：1.《房屋租赁合同》，拟证明原告与被告于2012年12月1日至2016年12月1日的租赁关系。2.租金收款收据、保证金收款收据，拟证明原告交付被告保证金5万元，原告交清了房租，且在合同到�后将租赁房屋交还给了被告，但被告没有退还保证金。
被告黄冠华为其答辩和反诉陈述的事实在诉讼中提交的证据有：1.黄冠华的身份证，拟证明黄冠华的诉讼主体资格。2.《房屋租赁合同》，拟证明房屋租赁的期间、租金数额及支付时间、有关保证金的约定、房屋租赁标的物的情况、合同关于恢复租赁房屋原状，或者赔偿经济损失的约定。3.桂房证字第0323614号《房屋所有权证》、朔国用（96）字第46号《国有土地使用证》、（2004）城规管私建字第41号《私人住宅建设工程规划审批单》、（2004）城规管私地规字44号《私人住宅建设用地规划审批单》、建设用地或建筑界限图、建筑设计方案图，拟证明出租的房屋是被告个人的合法财产，被告具有出租的主体资格；出租房屋是合法建筑，租赁合同合法有效；建设行政主管部门要求不得更改房屋外观，被告要求原告恢复房屋原状，合法合理。4.黄冠华的个体工商户营业执照、律师对黄某的询问笔录、房屋出租前的照片4张、房屋装修改动照片及文字说明12张、施工设计说明书，拟证明出租人原来使用房屋从事雕刻、刻印等经营活动，原告对房屋的装修改造影响被告对房屋的继续使用；约定50000元修复房屋保证金的原因和经过；原告对房屋装修改动的情况。5.原告经营餐饮及污染房屋的照片8张，拟证明原告将租赁房屋用于经营餐饮这一油污项目，违反了合同约定。6.信息截图一页、电费缴费凭条，拟证明被告多次催促原告缴纳电费，其未缴纳，被告自行缴纳了电费。7.阳朔镇派出所出具的《证明》一份，拟证明租赁房屋的门牌号变更情况。8.企业信用信息公示报告及照片（纸质打印及网上下载）16张，拟证明原告与滕军桂在租赁房屋内经营“老表肚兜饼”饮食，违反了合同约定。9.视频音频资料，拟证明原告移交房屋时的房屋状况，及被告向原告提出了恢复原状的要求。10.证人黄某出庭作证的证言，拟证明恢复原状的费用金额。11.证人唐某出庭作证的证言，拟证明租赁房屋出租前的装修情况。
本院在诉讼中依职权调取了如下证据：1.本院的现场勘查笔录。2.本院对房屋的现承租人申晓君的调查笔录。3.照片七张。此外,经被告申请，由本院委托恢复房屋原状造价评估，评估机构向本院作出《关于对（2017）阳法技委字第40号司法鉴定委托书的回函》（简称回函），本院司法技术管理室作出《司法技术委托案件终结通知书》（简称通知书）
经开庭质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议。但认为：原告提交的证据不能证�原告要求退还50000元保证金的诉讼请求；原告有多方面的违约情形，其也没有按照合同恢复租赁房屋原状，50000元保证金的功能是保证原告恢复租赁房屋原状；恢复原状的履行期是在租赁期满后，双方的租赁合同并没有履行完毕。原告对被告提交的证据1、及证据2和证据3的真实性、及证据6中的信息截图、证据7无异议。但认为：证据2，其约定不能改变房屋结构，没有约定不能装修房屋；证据3，其不得更改外观的内容是关于房屋于2004年验收的事宜，与本案无关；证据6中的信息截图，原告在其中已经表明态度，即房屋已经退租，其他事项与其无关，且合同约定，原告可以对房屋进行装修，装修改动房屋结构才需要修复，而原告不可能不对房屋进行装修，肯定会有对房屋进行一些装修改变的情况。原告对本院依职权调取的证据1、证据2、证据3无异议。被告对本院依职权�取的证据1、证据2、证据3的真实性无异议。但被告认为：拆除东西是原告所为，其中包括一楼和二楼的假瓦屋背和二楼靠近西街的仿古木窗；现在的承租人没有对房屋二楼的现状作改变；现在的承租人的租赁房屋期间是从2016年12月23日起；按照协议，原告应当恢复房屋原状，现在的承租人的意见，不影响被告要求原告恢复原状的权利。上述各方当事人无或者对真实性无异议的证据，具备客观性、关联性和合法性，本院作为认定本案事实的根据。至于证据的证明力和证明内容，本院综合全案证据进行判定。此外，原告对回函和通知书亦无异议。
原告对被告提交的以下证据有异议。其认为：证据4，其中的营业执照与本案无关；其中的询问笔录，其没有两名律师询问，其不合法，其关于承租人要改动的房屋部位，是被告个人的陈述，且不清楚是谁要改动房屋；其中的房屋出租前的照片，其没有形成的时间，且房屋已经出租给他人，不影响被告对其继续使用；其中的房屋装修改动照片及文字说明，其不能证明照片内容的具体位置，其没有形成的时间，房屋已经出租给他人，他人对房屋也作了部分装修和改动，其不能证明是原告对照片中的内容进行了拆除和改动；其中的施工设计说明书，其首页外的内容为复印件，该复印件的真实性不能证明；不能证明租赁房屋按照该设计说明书建造，及建造后没有进行拆除，也不能证明是原告进行了拆除。证据5，其只是截图，其没有原始照片，不合法；其内容是否发生在原告租赁房屋期内无法证明；其不真实；其内容的位置不能证明；其不能证明是原告从事餐饮油污项目。证据6中的电费缴费凭条，其中的缴费时间发生在原告退房后一个多月，其电费是否因原�用电产生无法证明。证据8，其中的企业信用信息公示报告，其中的经营者为滕军桂，其与原告无关；其中的照片，其来源于网络，但没有网络源文件，其真实性无法核实，且其形成时间不明，不具有关联性。证据9，其不真实，且不具有关联性和合法性。证据10，其不真实。证据11，其与本案不具有关联性。被告对回函和通知书有异议，认为根据其提供的材料可以做评估鉴定。
本院认为，被告提交的证据4，其中的营业执照能够证明房屋在租赁给原告前的使用情况，这与本案相关；其中的询问笔录，其被询问人已经到法庭提供证言，接受质询，其已具备合法性；其中的房屋出租前的照片，是影像资料，且与上述营业执照相互印证；其中的房屋装修改动照片及文字说明，与本院依职权调取的证据及原告对被告提交的证据6中的信息截图�质证意见相符；其中的施工设计说明书，其相关主要内容有双方对真实性无异议的被告提交的证据3中的施工设计方案图印证，其真实性可以确定。证据5，其有被告提交的证据8即企业信用信息公示报告的内容印证，其真实性可以确定。证据6中的电费缴费凭条，其来源于电网公司。证据8，其中的企业信用信息公示报告，其中的经营地址为本案租赁房屋，其与原告相关；其中的照片，有上述企业信用信息公示报告的内容印证，其真实性可以确定，其形成时间在原告租赁被告房屋期间，与本案具有关联性。证据9，其有本案的其他证据印证。证据10和证据11，其经法庭及双方当事人当庭质询，无虚假陈述之嫌。上述证据，原告有异议，但没有提出足以将其推翻的证据。回函和通知书，则是本院依法委托司法鉴定过程中的函件。上述证据，具备客观性、关联性和合法性，本�作为认定本案事实的根据。
根据双方当事人提交的证据，结合其陈述，本院确认以下法律事实：
阳朔镇西街××房屋原门牌号为××。上述房屋建造于2004年，共两层，其一层占地面积29.55㎡，其一层有厨房和卫生间，面积共约3.8㎡；其二层面积为28.55㎡，其中有卫生间面积约1.3㎡、洗澡间面积约2.5㎡、房间面积约14㎡。上述房屋于2004-2005年期间装修，其一层地面铺设花岗岩，安装木质大门；二层地面铺设瓷砖，洗澡间和房间装饰吊顶，靠西街一面全部装饰木质窗；一层至二层安装木质楼梯，楼梯安装有木质扶手；一层和二层靠西街墙体外侧安装有两个木质挑檐。上述房屋装修后，被告自用于经营刻印业务至2012年。
2012年11月21日，被告（甲方、出租方）与原告（�方、承租方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将阳朔镇西街××房屋租赁给乙方；租赁期间为：2012年12月1日至2016年12月1日；合同签订之日支付两年的租金共420000元，2014年12月1日支付两年的租金共440000元；乙方租用门面不能用于油污类项目，并办理法定手续，若乙方未遵守，产生后果责任，乙方承担，甲方有权解除合同，不退保证金，不退所交租金给乙方；乙方应在2013年4月1日前支付甲方保证金50000元，如乙方违约或给甲方造成某种经济损失，甲方有权以保证金抵偿，若乙方没有违约和给甲方造成任何经济损失，合同期满甲方退还保证金给乙方；乙方租赁房屋期间所发生的水、电、房屋租赁税费等，应当由乙方承担和承付，如乙方拖欠不交各项税费和一切费用，产生后果、责任，应当由乙方承担；房屋租赁期间，如乙方使用房屋不当或者装修管理不严损坏房屋，则应当由乙方自行修复并承担费用；乙方需要装修租赁房屋，施工过程中不得改变房屋的结构造成安全隐患，不得造成甲方邻居房屋发生安全隐患和损坏，如乙方损坏了甲方和邻居房屋并造成了安全隐患，后果和责任及一切赔偿费用，应当由乙方承担，乙方现在和今后装修门面和在房屋所取下的物品，应当如实归还甲方，乙方不得损坏物品，如有损坏按市价赔付；乙方退还租赁房屋门面时，不能损坏自来水供应系统、水表、电表、地漏，不得阻塞污水管、化粪池、卫生间，不能损坏房屋地面、房屋天面、门面外的瓦木制的假屋背、木楼、吊顶、楼梯、墙面、门、窗、拉闸门和卷闸门和房屋里的设施，应当完好的归还甲方，合同期满后，如有损坏，改动拆除甲方房屋原貌结构，乙方应当负责修复或赔偿经济损失，乙方帮甲方房屋修复期按每天人民币1000元付给甲方，如乙方不愿修复，甲方有权不退保证金；等等。合同签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋。原告亦分别于2012年11月21日、2013年4月10日、2014年12月2日交付给被告租金420000元、保证金50000元、租金440000元。被告交付租赁房屋后，原告对房屋进行了装修，其装修时拆除了一层的木质大门、地面花岗岩、卫生间和厨房，二层的洗澡间、房间吊顶、地面瓷砖、木质窗，一层至二层楼梯的木质扶手，靠西街墙体外侧的两个木质挑檐，原告并在二层拆除的木质窗处砌上泥砖墙体，在二层的木质挑檐处安装铁皮挑檐。租赁期间，原告使用租赁房屋从事工艺品和服装经营。2016年的6月至11月期间，租赁房屋被案外人滕军桂用于经营阳朔县老表肚兜饼小吃店。租赁期满，原告于2016年12月1日将租赁房屋退还被告，并要求被告退还保证金，被告接收房屋，则要求原告恢复租赁房屋原状，双方�生纠纷。此后，被告于2016年12月中旬将租赁房屋租赁给了他人，承租人对租赁房屋的一层作了装修，装修内容包括铺设木地板，安装照明设施、空调，四周的内墙面装饰青砖图案的木板，其对租赁房屋的二层是按照现状使用。2016年1月16日，被告缴纳了电费欠费497.01元。
诉讼中，被告申请对恢复租赁房屋原状的造价进行鉴定。本院依法委托广西立信工程造价咨询有限公司进行上述鉴定。因当事人无法提供恢复上述房屋原状内容的详细图纸，上述鉴定无法进行并终结。
本案的争议焦点为：一、原告交付被告的50000元租赁保证金是否应当退还及退还金额如何确定。二、原告是否应当恢复租赁房屋原状及其租赁房屋原状能否恢复。三、被告要求原告赔偿停业损失30000元，支付违约金10000元，支付电费497.01元是否有事实和法律依据。
对本案的争议焦点，本院作如下评述：
本院认为，一、原告交付被告的50000元租赁保证金是否应当退还及退还金额如何确定。
根据原告与被告签订的《房屋租赁合同》关于保证金的约定，及《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于质押担保的相关规定，原告交付被告的50000元保证金，应当属于质押现金。质押现金，其功能应当限于优先受偿，在本案中，其应当用于优先偿还因原告违约造成的被告的经济损失。被告以上述《房屋租赁合同》关于乙方租用门面不能用于油污类项目，否则不退保证金的约定，抗辩保证金的退还，不符合法律规定。原告交付被告的保证金，被告应当在合同期满后将其退还原告。但原告对�赁房屋作装修时，拆除了房屋的部分原装修装饰物。根据《房屋租赁合同》的约定，及上述法律的相关规定，原告应当先履行赔偿损失或者恢复租赁房屋原状的义务。保证金退还的金额，应当是抵扣赔偿损失或者恢复租赁房屋原状费用后的余额。
二、原告是否应当恢复租赁房屋原状及其租赁房屋原状能否恢复。
原告对租赁房屋作装修时，拆除了房屋的部分原装修装饰物，根据《房屋租赁合同》的约定，原告应当在租赁期满后恢复租赁房屋原状。但《房屋租赁合同》对应恢复的房屋原状内容没有具体描述，双方对此又不能协商一致，本院依法委托专业评估鉴定机构对恢复原状的造价进行鉴定，其鉴定亦因当事人无法提供恢复房屋原状内容的详细图纸资料而无法进行。因此，《房屋租赁合同》约定的恢复房屋原状义务，实际上不能履行，恢复房屋原状的造价也无法确切确定。此外，被告在原告租赁房屋期满后将房屋租赁给了他人，他人对租赁房屋的第一层也进行了装修，要求原告履行恢复房屋原状义务，将对租赁房屋的现承租人造成损害或者不便。上述恢复房屋原状的部分义务，亦不宜实际履行。
但原告拆除租赁房屋部分原装修装饰物，确实对被告造成了经济损失，或者恢复租赁房屋原状确实需要支付一定费用。在上述经济损失或者费用无法确切确定的情况下，其损失或者费用应当由本院综合全案证据酌情予以确定，否则有违民事活动的公平和等价有偿的基本原则。综合原装修装饰物面积、体质和材质等的大致情况，原装修装饰物已经使用的时间（约8年），原告租赁房屋时的部分装修装饰成果，如其拆除的一层厨房、卫生间和木质大门，二层的洗澡间、在拆除的木质窗处所砌的泥砖墙体等，因被告的再租行为而仍由现承租人继续享用等，原告拆除租赁房屋部分原装修装饰物对被告造成的经济损失，本院酌情确定为10000元。据此，被告应当退还原告的保证金，本院酌情确定为40000元（50000元-10000元）。原告要求被告支付50000元保证金的自2016年12月1日起计算的利息，因上述保证金退付的时间和金额经本案判决后才确定，在确定前其利息不应计付。原告的上述计付利息的诉讼请求，本院不予支持。
三、被告要求原告赔偿停业损失30000元，支付违约金10000元，支付电费497.01元是否有事实和法律依据。
被告在原告租赁房屋期满后十余日即将房屋租赁给了他人，没有证据表明其因原告未恢复房屋原状而延误租赁，且被告要求按照30天的停业时间计算停业损失，没有依据。被告要求原告支付违约金10000元，没有合同依据。原告主张的上述损失，已经为本院酌情确定的原告拆除租赁房屋部分原装修装饰物对被告造成的经济损失包含。被告要求原告支付电费497.01元，其没有提供确切证据证明其主张的费用因原告用电而发生。被告要求原告赔偿停业损失，支付违约金，支付电费的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、《中华人民共和国担保法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、被告黄冠华退还原告张选华保证金40000元。
二、驳回原告张选华的其他�讼请求。
三、驳回被告黄冠华的反诉请求。
案件本诉受理费1050元，反诉受理费431.2元，共计1481.2元，由原告张选华承担740.6元，由被告黄冠华承担740.6元。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1481.2元［户名：桂�市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 彭 松
审 判 员 吕海林
人民陪审员 黎承仁
二〇一七年九月五日
代书 记员 黎晓梅