重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0108民初3729号
原告重庆唯沃商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪惠工路13号，组织机构代码证77485605-6。
法定代表人陆刚。
委托代理人张薇，女，1978年5月17日生，汉族，住重庆市巴南区。
被告李映泉，男，1973年12月6日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人李银华，重庆索通（渝北）律师事务所律师。
原告重庆唯沃商业管理有限公司（以下简称唯沃公司）诉被告李映泉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唯沃公司的委托代理人张薇、被告李映泉的委托代理人李银华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唯沃公司诉称：2013年12月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市南拿去惠工路13号“重庆城市广场”B1层7、8、9、10号商铺出租给被告使用，合同期限五年，自2014年4月16日至2019年4月15日。资金前两年每月13040元，第三年每月14083.2元，第四年每月15209.86元，第五年每月16427.14元。物管费每月6520元。租金、物业管理费每三个月支付一次，在上期租金届满前十日支付。逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告已支付的租金及保证金和其他费用不予退还，还另需向原告支付相当于当年六个月额度租金和物业管理费之和作为违约金。
合同签订后，原告按约将房屋交付被告，但被告从2015年7月28日起拖欠原告租金和物业费未付。经催收未果，原告于2015年9月23日向被告发出《关于解除商铺租赁合同的通知》，2016年1月6日，被告撤场将房屋归还原告，但至今未向原告支付差欠的费用。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2015年7月28日至2015年9月27日的租金26080元、物业管理费13040元；并从2015年7月28日起按欠款金额每日千分之一支付违约金至款项付清止；2、被告支付原告解除合同的违约金117360元；3、被告向原告支付2015年9月28日至2016年1月16日期间的房屋占用费63896元；4、本案诉讼费由被告负担。
被告李映泉辩称：原、被告签订《商铺租赁合同》属实，但合同解除是因为原告的违约在先造成的。订立合同时，原告承诺会将被告租用的商铺外通道与南坪步行街商城通道打通，被告基于此才租用了涉案的四间商铺。但直到被告撤场，该通道仍未打通，使被告租用的商铺从原本预计的旺铺变为死胡同，商业价值大大下降。2015年7、8月的租金和物管费未支付是事实，是基于前述原因，双方正在协商降低租金问题，故现不同意按照原合同约定的租金标准向原告支付这期间的租金。2015年10月1日后，原告对被告所租赁的商铺断水断电，使被告不能正常经营，并且阻碍被告搬离，因此，被告不同意支付违约金和房屋占用费。
经审理查明：原告唯沃公司原名重庆元旦百货有限公司。经重庆市南岸区南坪街道惠工路13号“城市广场”的产权人重庆饰佳实业开发有限公司委托，负责“城市广场”负一层车库至六层的经营管理，包括向城市广场各楼层商铺承租人收取租金、管理费等。
2013年12月18日，原重庆元旦百货有限公司(甲方)与被告李映泉（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，就甲方将坐落在重庆市南岸区惠工路13号“重庆城市广场”B1层7、8、9、10号商铺出租给乙方的相关事宜进行约定，内容包括“经营用途‘咖啡陪你’，租用面积163平方米；租赁期自甲方同意的装修期届满次日起五年时间，即2014年4月16日至2019年4月15日；甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期，即2014年2月16日至2014年4月15日；装修期满后次日起，该房屋租金按照租用面积计算：第一、二个租金计收年度的月租金额为80元/㎡，月租金为人民币13040元；第三个租金计收年付的月租金额为86.4元/㎡，月租金为人民币14083.2元；第四个租金计收年度的月租金额为93.312元/㎡，月租金为15209.86元；第五个租金计收年度的月租金额为100.78元/㎡，月租金为16427.14元；乙方应于本合同签订前或该商铺交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该商铺第一个月的租金和物业管理费；其后各月预付的租金和物业管理费，应由乙方于上个日历月10日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或者房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金58680元；甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月40元核算，即每月物业管理费为人民币6520元；乙方应于装修期及租赁期内向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费；乙方逾期支付租金或本合同约定的各项费用的，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期超过15天的，甲方或者管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金和租赁保证金及其他费用均不予退还。同时，乙方还需支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：（4）逾期支付租金或其他任何一项款项超过一个月的；”等。
合同签订后，原告按约将涉案商铺交付被告使用。2015年5、6月份，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，双方确认截止2015年6月27日，李映泉未付租金、物业管理费等费用共计39120元，唯沃公司同意如李映泉于2015年5月31日之前向唯沃公司足额支付人民币27384元即视为李映泉已结清前述未付的租金、物业管理费等费用。双方还约定该费用结清后，李映泉应按照原合同约定按时足额支付之后的租金、物业管理费等费用。该协议签订后，李映泉将2015年7月之前的租金、物业管理费等支付，但2015年8月后的租金、物业管理费至今未付。2015年9月23日，原告以被告未按时支付租金为由向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，正式通知被告解除双方之间的租赁合同，并请被告在收到之日按合同约定办理相关的结算和商铺交还手续。被告于2015年9月28日收到该通知。2015年12月4日，原告以被告仍未归还商铺并支付相关费用为由向本院提起本次诉讼。
本案审理过程中，被告李映泉以唯沃公司违约在先且无权单方解除合同为由向本院另案诉讼要求确认唯沃公司发出的《关于解除租赁合同的通知》无效。本院审理后作出（2015）南法民初字第12089号《民事判决书》，判决“驳回原告李映泉的诉讼请求”。李映泉对该判决不服，提起上诉。2017年6月15日，重庆市第五人民中级法院作出（2017）渝05民终3737号《民事判决书》，认为李映泉主张的唯沃公司未履行承诺而违约无充分证据相佐证，相反，李映泉未按照约定支付房屋租金和物业管理费等已经构成违约，应当承担违约责任。唯沃公司根据合同约定书面通知李映泉解除合同是依约行为，并未不当。遂判决“驳回上诉，维持原判”。
另查明，2016年1月5日，被告李映泉向原告出具《委托书》一份，申请将租用的涉案商铺内设备设施撤离现场，故委托王新雷办理撤场申请。1月6日，双方办理了结算手续。1月7日，被告撤场并将涉案商铺交还原告。
庭审中，被告举示涉案商铺现场照片和证人书面证言两份，拟证明原告在签订合同时承诺会打通“城市广场”B1层与南坪步行街地下商层之间的通道，但实际未能履约。原告对此不予认可。
上述事实有《商铺租赁合同》、补充协议、《民事判决书》、《解除通知》、现场照片、委托书、证明及原、被告的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在2013年12月18日签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，被告应当按照合同约定向原告支付租金，构成违约的，应承担相应的违约责任。本案中，根据查明的事实，被告李映泉在承租涉案商铺期间未按照合同约定支付2015年8、9月份的租金和物业管理费，现原告要求被告按照合同约定的标准支付这期间即2015年7月28日至9月27日的租金26080元（13040元/月×2月）、物业管理费13040元（5620元/月×2月）并无不当，本院予以支持。被告辩称双方在合同履行过程中已经协议下调了租金标准无相关证据佐证，与双方在2015年签订的《商铺租赁合同补充协议》内容亦相矛盾，故对被告的该项辩称理由，本院不予采信。同时，双方租赁合同中约定租金、物业管理费应当在下一个租赁周期前一个月10日前预防，逾期未付应按逾期款项的0.1%向支付违约金。被告未按照约定支付租金和物业管理费已经构成违约，应当承担相应的违约责任，现原告要求被告从2015年7月28日起以差欠的租金、物业管理费金额为基数支付违约金并无不当，本院予以支持。关于违约金计算标准，双方合同中约定的过高，本院酌情调整为按照银行同期贷款利率主张，计算至款项付清止。
关于合同解除违约金117360元。原、被告的租赁合同中约定，如被告逾期支付租金或其他费用超过一个月的，原告有权单方解除合同，同时被告还需支付给原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金。现经生效判决认定，被告差欠原告租金、物业管理费等达三月之久，原告按照合同约定向被告发出书面解除通知并无不当，可见双方合同解除的原因系被告违约所致，现原告要求被告按照合同约定支付违约金并无不当，本院对该笔费用予以支持。
关于房屋占用费。被告在2015年9月28日收到原告发出的解除合同通知书，双方的租赁协议于当天解除。根据合同约定，被告应在合同提前解除之日向原告归还商铺。根据审理查明的事实，被告实际在2016年1月6日到原告处办理了撤场手续并将房屋归还原告，而在此之前双方租赁合同已经解除，被告无权继续占用涉案商铺，现原告要求被告支付合同解除后至被告实际搬离期间的房屋占用费符合法律规定，本院予以支持。对房屋占用费的标准参照双方合同约定的租金13040元/月予以支持，具体支持为43032元（13040元/月÷30天×99天），对原告主张中超出该标准的不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告李映泉于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付2015年7月28日至9月27日的租金26080元、物业管理费13040元，合计39120元；并从2015年7月28日起以差欠的租金、物业管理费为计算，按中国人民银行同期贷款利率支付违约金至款项付清止；
二、被告李映泉于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付合同解除违约金117360元；
三、被告李映泉于本判决生效后十日内向原告重庆唯沃商业管理有限公司支付2015年9月28日至2016年1月6日期间的房屋占用费43032元；
四、驳回原告重庆唯沃商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4483元，由被告李映泉负担（该款原告重庆唯沃商业管理有限公司已缴纳，被告李映泉应负担部分连同前述款项直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张敏
二〇一七年九月二十五日
书记员 刘春