湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3084号原告：阳昌葵。委托诉讼代理人：唐永洪。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇。原告阳昌葵诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月30日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告阳昌葵及其委托诉讼代理人唐永洪，被告大汉公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳昌葵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金61681.55元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算，暂算至2017年9月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月21日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》。该合同第三条第一款约定：“买受人购买的商品房为大汉龙城.旺龙府项目中的第3[幢]/[单元][层]2105号房。……”该合同第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3058元，总金额（439954元）。”该合同第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过60日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”买卖合同签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告未将案涉房屋依法定和约定条件交付给原告，根据买卖合同第十一条之约定，被告应向原告支付延期交房违约金。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告大汉公司辩称：1、被告开发建设的房屋已竣工验收，属合格工程，具备法定交房条件。2016年1月23日，原告购买的大汉·龙城旺龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了《工程质量竣工验收记录》。这一事实表明被告开发建设的房屋符合双方在《补充协议》第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件；2、双方在《补充协议》第二条第二款中已明确约定，原告未缴纳契税及住宅维修基金前，被告不承担逾期交房的违约责任，该约定既符合住宅专项维修基金管理办法，也有利于维护社会公共利益，至于原告应交维修基金的金额与交付时间，并非双方约定而是法律法规的规定；3、即使认定被告违约，原告主张的违约金过高，因国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，经营面临实际困难，请求法院酌情予以减少。综上，对原告的诉讼请求，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对被告提交的《补充协议》，原告对其真实性、关联性无异议，但对其合法性提出了异议，该证据来源合法、内容客观真实，且与原告提交的证据2相一致，本院予以采信；2、对被告提交的工程质量竣工验收记录，原告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性与证明目的提出了异议，该证据能证实本案所涉房屋于2016年1月23日经施工、设计、建设单位验收合格，于2016年3月14日经监理单位验收合格的事实，故对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月21日，原告阳昌葵与被告大汉公司签订《怀化市商品房买卖合同》。双方约定原告购买被告开发的位于怀化市城北紫东片区“大汉龙城·旺龙府”第3幢2105号房屋，建筑面积为143.87平方米，商品房单价为每平方米3058元，该房总价款为439954元。同时双方约定，被告应于2015年9月30日前，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日签订的《怀化市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第二条第二款约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，出卖人由此延期交房无需承担违约责任；该条第三款约定，该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，出卖人即通知买受人办理交接手续。合同签订后，原告于2014年3月27日将所购房屋房款已付清，但房屋交易契税及房屋公共维修基金原告至今没有缴纳，被告于2015年9月30日前通知原告收房，但原告认为不符合约定的交房条件拒绝收房。另查明，原告所购买的房屋于2016年3月14日经分栋验收合格，于2017年7月6日经消防验收合格，但至今尚未完成工程竣工验收备案，没有实际取得《竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及其附件四《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年9月30日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋公共维修基金及房屋交易契税前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，被告建设的房屋于2016年3月14日才经分栋验收合格，并于2017年7月6日才经消防验收合格，诉争房屋至今尚未取得《竣工验收备案表》，故被告于2015年9月30日前通知原告收房，既不符合法定的交房条件，也不符合约定的交房条件，原告拒绝收房理由充分，被告该行为已构成违约，故对被告所称已达到交房条件的观点，本院不予采纳。关于焦点二，《住宅专项维修基金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。且根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第九条之规定，依法缴纳住宅专项维修资金和房屋交易契税是原告的法定义务。原告只有在交纳上述费用后，被告才能将房屋交付给原告，故被告提出原告在完成交纳税费相关义务后，才能向被告提出要求承担逾期交房违约责任的观点，符合相关规定及双方约定，本院予以采纳。因原告至今未缴纳房屋公共维修基金和房屋交易契税，故对其要求被告支付自2015年10月1日起至2017年9月1日止延期交房违约金61681.55元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告阳昌葵的诉讼请求。本案受理费1342元，减半收取计671元，由原告阳昌葵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  李军康二〇一七年十二月二十五日代理书记员  陶丽如附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。