北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终873号
上诉人（原审原告）朱庆美，女，1968年10月1日出生。
委托代理人李同煜，北京市鼎知律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）官辉，男，1982年6月19日出生。
委托代理人林玉洁，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）郭启华，男，1976年8月21日出生。
上诉人朱庆美因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第1831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
2014年12月，朱庆美起诉至原审法院称：2012年5月15日，我与官辉就2号楼10门、11门签订房屋租赁合同及补充协议，约定租赁期限为2012年5月15日起至2017年5月15日止，租金年付，年租金60万元，水电费、物业费、暖气费等费用由官辉承担。合同签订后，我将房屋交付官辉，官辉未经我同意违约将房屋转租他人，且拖欠两年物业费不交。为维护我的合法权益，我诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议；2、官辉承担违约金46万元；3、官辉支付2014年5月15日起至法院作出判决之日的租金45万元（暂计算至2015年2月15日）；4、官辉支付我物业费、供暖费76709.04元。
官辉辩称：一、如果朱庆美坚持要求解除合同，我同意解除，但不同意承担违约责任。补充协议约定的违约金的使用条件未成就，朱庆美不能要求我支付违约金。根据合同法的相关规定，如果我需要承担违约金，则补充协议约定的违约金过高，请法院适当降低。二、关于朱庆美要求我支付租金的请求，租赁合同中约定的租金是15万元，45万元属于装修费，但是朱庆美自从将房屋租赁给我以后，从未对房屋进行过装修，所以装修费用不应由我支付。年租金15万元，折算月租金应为1.25万元，请求法院依法核实我拖欠的租金数额。三、朱庆美明知郭启华承租该房屋的事实，并且于2014年5月26日收取郭启华交付的房屋租赁定金20万元，此后又收取郭启华房屋租金15万元，该事实能够证明朱庆美已违反合同约定，未经承租人同意转租的事实。根据法律规定，人民法院审理案件，一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决，现朱庆美要求解除租赁合同，我也同意解除合同，返还承租房屋，希望法院就此先行判决，以避免给三方造成更大的损失。
郭启华经原审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
原审法院审理后认为：朱庆美、官辉于2012年5月15日签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的审理焦点是官辉与郭启华于2014年5月9日签订的《酒楼转让协议》及履行情况是否构成对原承租房屋的转租。根据本案查明的事实，本院认为官辉与郭启华签订《酒楼转让协议》的行为及履行情况形成事实上的债权债务概括转移，而非官辉将涉案房屋转租给郭启华。具体理由如下：一是根据官辉与郭启华签订的《酒楼转让协议》的内容看，官辉将其承租房屋装修、装饰、室内设备及在涉案房屋注册成立的北京泽香逸餐饮管理有限公司（以下简称泽香逸餐饮公司）营业执照一并转让给郭启华，且保证郭启华同等享有官辉在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；郭启华接手经营后引起的债权债务、装修、改造费用均由郭启华自行负担。同时房屋交付郭启华后，由郭启华代替官辉向朱庆美履行原房屋租赁合同内容，原房屋租赁合同履行期满后官辉交付的押金，亦归郭启华所有。二是从《酒楼转让协议》的履行情况亦可以看出，官辉与郭启华之间并非以建立租赁关系为目的，而是官辉将与朱庆美租赁合同中的权利、义务一并转让给郭启华，由郭启华代官辉成为租赁合同的当事人直接与朱庆美产生法律关系。三是郭启华知道并接收涉案房屋作为酒楼经营是经过朱庆美丈夫介绍的，且官辉与郭启华签订《酒楼转让协议》后，郭启华已经两次交付朱庆美丈夫涉案房屋款项共计35万元；同时，朱庆美于2014年5月26日收取郭启华款项20万元后并未提出异议，又于2014年7月再次收取郭启华款项15万元，朱庆美丈夫上述行为表明朱庆美对官辉的转让行为是明知的，应视为朱庆美对官辉将涉案酒楼转让给郭启华事先是同意的，因此官辉与郭启华签订《酒楼转让协议》并按照协议履行，形成了事实上的权利义务概括转移。关于朱庆美要求解除与官辉签订的房屋租赁合同及补充协议，因官辉与郭启华形成事实上的权利义务概括转移，且朱庆美于2014年5月26日收取郭启华涉案房屋款项后并未提出异议，朱庆美、官辉之间的房屋租赁合同及补充协议实际已于2014年5月26日解除。诉讼中，官辉亦同意解除双方之间的租赁合同及补充协议，对此本院不持异议。关于朱庆美要求官辉支付违约金46万元，因官辉与郭启华签订的《酒楼转让协议》从性质上属于权利义务概括转移，并非擅自转租行为，不符合朱庆美、官辉在合同中约定的支付违约金的条件，故朱庆美此项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于朱庆美主张2014年5月15日至2015年2月15日期间的租金45万元，因官辉实际交付租金至2014年5月15日，同时，朱庆美、官辉之间的租赁合同实际于2014年5月26日解除，官辉应对合同权利义务概括转移之前的租金承担支付义务，郭启华对2014年5月26日以后的租金承担相应的支付义务，结合朱庆美、官辉租赁合同中约定的租金标准，经核算，官辉应支付朱庆美2014年5月16日至2014年5月25日期间的租金16667元。关于朱庆美主张的物业费、供暖费76709.04元，根据朱庆美提供的收费明细，同时结合朱庆美、官辉解除双方之间租赁合同及补充协议的时间，官辉应对2014年5月26日前的物业费和供暖费承担相应的支付义务，故官辉应支付朱庆美的供暖费为29395.8元、物业费8621.24元，两项合计38017.04元。关于朱庆美主张的2014年5月26日以后的租金和物业费、暖气费，因涉及郭启华，且与本案不属于同一法律关系，对此朱庆美可以与郭启华另行解决。据此判决：一、解除原告朱庆美与被告官辉于二○一二年五月十五日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。二、被告官辉于本判决生效后七日内支付原告朱庆美房屋租金一万六千六百六十七元及物业费八千六百二十一元二角四分、暖气费二万九千三百九十五元八角。三、驳回原告朱庆美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，朱庆美不服，上诉至本院。上诉理由：郭启华未收到本案的起诉书和判决书，本案程序有误；官辉转让酒楼未经我同意，我也不知情，我只是在知道官辉经营出现问题时将此信息转告郭启华。我要求撤销原审判决，将本案发回重审。官辉、郭启华同意原判。
经审理查明：朱庆美系个体工商户业主。北京市昌平区2号楼10门、11门房屋的所有权人系北京市昌平区小汤山村民委员会（以下简称小汤山村委会），该房屋的建设取得了立项审批及建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续，后朱庆美承租了上述房屋。2012年1月10日，小汤山村委会出具证明，允许朱庆美转租上述房屋。
2012年5月15日，朱庆美（甲方）与官辉（乙方）签订房屋租赁合同，约定：房屋位置在2号10门、11门。租赁面积及租金：480平方米，房租每年壹拾伍万元整，一年一付，一次性付清；装修费每年肆拾伍万元整，一年一付，一次性付清。房租及装修费合计每年陆拾万元整。付款方式：年租金采取上交款的方式，一次性付清；租赁期限为2012年5月15日至2017年5月15日。关于双方的权利义务：乙方必须及时交纳租金，逾期不交者合同自行解除。在租赁期间，乙方除了要按时交纳租金外，还要及时交纳水费、电费、物业费、暖气费、房产税和土地使用税及其他各项应属于乙方交纳的费用，否则甲方有停水、停电的权利，一切损失乙方自负。乙方对于所租赁的房屋未经甲方同意，不得私自转租，否则合同自行解除。签订租赁协议日期即日是交纳的最后期限，按年交租金的户，提前两个月交齐租金，否则每超过一天将按年租金的1％收取滞纳金。同日，朱庆美（甲方）与官辉（乙方）又签订房屋租赁合同补充协议，约定：租赁期限自2012年5月15日至2017年5月15日，在此期限内，如乙方私自解除合同，应承担肆拾陆万元违约责任。如果村镇占地，甲方退还乙方的租金及甲方收取的装修费按租金及甲方收取装修费的总和陆拾万元整计算，多余的退给乙方，除此之外，乙方不得向甲方索取任何赔偿。此补充协议与原房屋租赁合同具有同等法律效力。签订上述租赁合同及补充协议后，朱庆美将涉案房屋交付官辉使用。2012年8月，官辉以涉案的北京市昌平区2号楼10门、11门为经营场所申请设立了泽香逸餐饮公司，担任该公司的法定代表人（投资人）。官辉交付朱庆美房屋租金至2014年5月15日。
后官辉不想继续经营，在朱庆美丈夫介绍下，郭启华接手涉案店面。2014年5月9日，官辉（甲方）与郭启华（乙方）签订《酒楼转让协议》，约定官辉将泽香逸酒楼永久性转让给郭启华：一、甲方自愿将位于北京市昌平区小汤山镇楚湘苑酒楼转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，原合法营业执照姓名是官辉。二、与甲方签订租赁合同，租期至2016年5月15日，月租为5万元人民币。酒楼交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方（朱庆美）履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有。三、该酒楼现有装修、装饰和设备在甲方收到乙方所有转让金后全部归乙方所有，具体清单（见附件），乙方在接手经营后，可对饭店进行装修和改造，相关费用由乙方自理。四、该酒楼转让费共计人民币45万元，乙方在本协议签订当日向甲方支付定金10万元，余款30万元在本协议签订后分两次向甲方支付，以收款收据为准；上述费用已包括甲方交给丙方（朱庆美）再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用；甲方剩余的房屋使用权归乙方所有。并附：乙方向甲方支付40万元后，其余5万元等办完交接手续后一次性支付甲方（2014年5月15日前）。五、转让酒楼的证照及债务：该酒楼的证照已办理，收购后甲方向乙方提供变更证照的必要手续，该酒楼接手前经营引起的债权债务全部由甲方负责，乙方接手经营后引起的债权债务全部由乙方负责。此外，合同双方还对违约责任等其他合同条款进行了约定。2014年5月10日，官辉（转让方）与郭启华（受让方）就泽香逸餐饮公司签订《股权转让协议》，约定转让方转让给受让方的10万元股权，受让方同意接受；受让方受让上述股份后，由新股东会对原公司成立时订立的章程、协议等有关文件进行修改和完善；受让方按其出资额承担公司受让后所产生的所有债权、债务及其他费用；转让之前，转让方按其出资份额享受权利、承担义务；转让之后，受让方按其出资额享受权利和承担义务。2014年5月，官辉和郭启华到工商行政管理部门办理了泽香逸餐饮公司的法定代表人和股东、监事等变更登记手续。郭启华交付官辉协议中约定的转让费45万元，官辉将涉案房屋交付郭启华使用。2014年5月26日，郭启华交付朱庆美丈夫20万元；2014年7月，郭启华又交付朱庆美丈夫15万元。
另查，朱庆美向小汤山村委会交付涉案房屋2013年度、2014年度的取暖费、物业费共计76709.04元。
关于朱庆美提出的原审法院审理程序有误问题，本院审查了原审法院的卷宗材料后查明原审法院于2015年2月6日向郭启华送达了起诉书，郭启华表弟向×代为签收。原审法院作出判决后，按照郭启华填写的送达地址确认书上的地址，向郭启华寄送了判决书，由于收件人迁移新址，电话空号，邮件被退回。
上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、《酒楼转让协议》、股权转让协议、小汤山村委会证明、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、集体土地使用证、昌平发改委的立项批复、企业设立（变更）登记申请书、收据及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：关于本案的程序问题，原审法院向郭启华送达了起诉状，判决后亦寄送了判决书，由于郭启华提供的地址有误导致邮件被退回，根据送达地址确认书的规定，判决书退回之日视为送达之日，故朱庆美所持的原审法院程序有误的意见不能成立。
朱庆美、官辉于2012年5月15日签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案双方当事人争议的焦点是官辉与郭启华签订的《酒楼转让协议》是否构成官辉将自朱庆美处承租的房屋擅自转租、朱庆美对郭启华开始使用涉案房屋是否知情、是否准许，就此本院认为：第一，官辉将其承租房屋装修、装饰、室内设备及在涉案房屋注册成立的泽香逸餐饮公司营业执照一并转让给郭启华，且保证郭启华享有官辉在原有房屋租赁合同中所享有的同等权利与义务；郭启华接手经营后引起的债权债务、装修、改造费用均由郭启华自行负担。同时房屋交付郭启华后，由郭启华代替官辉向朱庆美履行原房屋租赁合同内容，原房屋租赁合同履行期满后官辉交付的押金，亦归郭启华所有。前述事实说明官辉与郭启华之间订立合同的目的是官辉整体转让泽香逸餐饮公司，非官辉转租涉案房屋。第二，朱庆美丈夫将官辉经营不善，欲转让酒楼的消息通知了郭启华，且官辉与郭启华签订《酒楼转让协议》后，郭启华已经两次交付朱庆美丈夫涉案房屋款项共计35万元，由此，可以认定朱庆美对官辉转让酒楼的行为知悉且认可。第三，官辉与郭启华签订的《酒楼转让协议》约定的是郭启华代替官辉向朱庆美履行租赁合同，此条款表明官辉并没有利用涉案房屋牟取利益，而出租人转租承租房屋通常是以盈利为目的。综合以上理由，原审法院认定官辉与郭启华签订的《酒楼转让协议》从性质上属于权利义务概括转移，并非擅自转租行为正确。因官辉的行为不符合朱庆美、官辉在合同中约定的支付违约金的条件，故原审法院驳回了朱庆美要求官辉支付46万元违约金的诉讼请求正确。关于租金、物业费和供暖费问题，原审法院核算后确定的官辉应支付朱庆美的租金、物业费和供暖费数额亦正确。综上所述，原审法院程序无误且认定事实、适用法律正确，本院予以维持，对于朱庆美的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费一万三千六百六十七元，由朱庆美负担一万二千九百一十元（已交纳）；由官辉负担七百五十七元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费一万三千六百六十七元，由朱庆美负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 夏 根 辉
代理审判员 赵 蕾
二〇一六年三月十八日
书 记 员 杜莹书记员罗娇杨