广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2064号
原告陈丽英，女，汉族，1981年11月8日出生，身份证住址：广东省湛江市霞山区，
委托代理人陈罗江，男，汉族，1945年5月8日出生，身份证住址：广东省湛江市坡头区，系原告家公。
被告胡淑娟，女，汉族，1973年11月23日出生，身份证住址：广东省新丰县，
委托代理人郑业企、马俊裕，分别系广东万言律师事务所律师、实习律师。
原告陈丽英诉被告胡淑娟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周敬棠适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈丽英及其委托代理人陈罗江，被告委托代理人郑业企，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈丽英诉称，2010年12月18日，原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于东莞市世纪广场首层G08和G17铺位作为经营服装之用，租赁期限从2011年1月1日至2013年12月31日，合同签订后原告均按时缴纳租金，同时没有其他违反合同义务的行为，原告与被告的承租关系是相当和睦的。2013年9月21日，原告与被告续签租赁合同，租期三年，从2014年1月1日至2016年12月31日，合同签订后原告均按时缴纳租金，亦无其他违约行为。但后来被告为达到以无租赁关系将铺位高价卖给他人的目的，编造虚假借口，说原告未补交足合同“押金”导致合同根本违约为由而通知原告提前解除合同。被告没有任何证据证明原告违约，提前解除合同将造成原告的有益费用投入、经营收入等方面的损失，不利于维护交易的安全和稳定。综上，原告起诉至人民法院，请求判令：一、双方继续履行签订的租赁合同；二、诉讼费用由被告承担。
被告胡淑娟辩称，被告不同意原告提出的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并确认原被告之间的租赁合同关系已经解除。根据原被告于2013年9月21日签订的租赁合同第三条规定：第一年，该合同租金为8000元/月；第五条规定：原告应当在签订租赁合同当日向被告支付两个月的租金即16000元作为履约保证金，然而直至被告因原告违约提出解除租赁合同之时，甚至原告提起本案诉讼之日，原告都未有依约履行其足额缴纳履约保证金的义务。此外，根据该租赁合同第四条约定，原告需在每月5日前将当月租金和物业管理费付清，但从原告提交的2014年2、3、4月租金交付单据可知，原告存在多次超期支付租金的违约情形，被告就此曾多次向原告交涉，但原告仍然违约。该租赁合同第十二条第六款规定，由于一方违反合同约定，导致提前或终止本合同的，违约方应向对方支付3个月的租金作为违约金，此若不足赔偿守约方损失，则应按其实际损失赔偿。由于原告上述的违约情形，被告分别于2014年5月29日和2014年6月4日向原告发出提前解除终止本合同的通知书，此举符合合同和法律规定，出于友善解决纠纷的善意，被告并未要求原告支付三个月的租金作为赔偿金。由于原告违约，被告已按租赁合同约定依法解除租赁合同，原告现无理提出要求继续履行该租赁合同，无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告是东莞市东城区东城路269号世纪广场首层G08号和G17号物业的业主。2010年12月18日，被告（出租方）与原告（承租方）签订一份《租赁合同》，合同约定：原告向被告承租位于东莞市东城区东城路269号世纪广场首层G08号和G17号商铺（以下简称“案涉租赁物业”）用于服装经营，租期自2011年1月1日起至2013年12月31日止。签订合同当日原告向被告缴纳了履约保证金13000元。上述合同签订后，被告如约将案涉租赁物业交付给原告使用，原告也按合同约定如期缴纳租金和物业管理费等费用。
2013年9月21日，原告与被告就承租案涉租赁物业事宜续签了一份《租赁合同》，合同约定涉及如下内容：一、原告继续向被告承租案涉租赁物业用于服装经营，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止；二、合同期第一年租金为8000元/月，第二年租金为8500元/月，第三年租金为9000元/月，每月5号前支付当月租金，物业管理费以银行转账或现金方式支付给被告或物业管理公司指定的银行账户；三、原告在签订该租赁合同起租日当日或之前应以现金或银行支票形式分别向被告和商铺物业管理公司支付两个月租金作为履约保证金，在合同执行期间不计利息，在租赁期满或双方解除合同时，若原告未发生违约责任的，保证金抵做最后期限的物业租金和物业管理费或无息返还给原告；四、原告如不能按时向被告缴纳租金，时间超过7个工作日，经被告催讨，自第8个工作日起，原告每延迟一天按拖欠总金额的0.3%每天向被告缴纳滞纳金，拖欠超过一个月，被告有权提前终止本合同，并视为原告违约。上述合同签订后，原告没有再向原告支付履约保证金，即原告已付的履约保证金金额仍为13000元。另，原告自2014年1月起开始按照续签合同约定的租金金额向原告缴纳租金，2014年1月至4月期间原告有延迟交租的情况，但延迟时间最长没有超过7个自然日。
庭审中，被告主张：根据双方续约合同的约定，原告最迟应在续约合同起租日当日向原告补足履约保证金16000元，但原告一直没有补交履约保证金差额，此外原告在2014年1月至4月期间还存在逾期交租行为，因此被告以原告逾期缴纳履约保证金和租金为由要求提前解除合同，并分别于2014年5月29日和2014年6月4日向原告发出了解除合同通知书，被告认为双方的租赁合同已因原告违约而提前解除，被告明确不愿意继续将案涉物业租赁给原告。对于上述主张，原告称：续约合同中并没有明确约定履约保证金的数额，而物业管理费的履约保证金是沿用第一份合同缴纳的金额的，所以续约合同的租赁履约保证金也应当沿用第一份合同缴纳的金额，正因如此，所以在被告发出解除合同通知书之前被告并没有向原告催收过履约保证金差额；此外，续约合同中是约定租金逐年递增的，因此即使按照合同约定原告也不清楚是按哪一年的租金标准缴纳履约保证金。据此，原告认为其并未违约，不同意解除合同，要求继续履行双方的租赁合同。
以上事实，有本院审查认定的证据：原被告身份证复印件、两份《租赁合同》、被告的解除通知书之一（2014年5月29日）、被告的解除通知之二（2014年6月4日）、商铺转让费收据、被告的手机短信信息摘录、物业管理费保证金单（2011年1月20日）、原告缴纳租金的存款回单（2013年1月至2014年9月）、原告缴纳物业管理费发票、案涉租赁物业的房地产权证，以及本院的庭审笔录等书证附卷为证。
本院认为，原、被告之间就案涉租赁物业续签的《租赁合同》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，该合同应依法认定合法有效，原、被告均应按照合同约定履行。
本案争议焦点在于：被告要求提前解除租赁合同的理由是否有合法依据。对此，本院分析认定如下：首先，双方续签的《租赁合同》约定每月5号前支付当月租金，根据原告举证的缴纳租金的存款回单反映，原告在2014年1月至4月期间确实存在延迟交租的情况，但原告延迟交租的时间并未超过一个月，不符合续签合同中约定原告拖欠租金超过一个月，被告有权提前终止本合同的情形，因此被告行使合同解除权的条件尚未成就，故被告以原告逾期交租为由要求提前解除租赁合同依据不足，本院对此理由不予采纳。第二，双方签订的原合同和续签合同是相互独立的合同关系，续签合同中并未约定将原合同的履约保证金数额沿用到续签合同中，因此原告主张续签合同约定的履约保证金为13000元没有合法依据，本院不予采纳。根据续签合同约定，原告应最迟在该合同起租日当日向被告支付两个月租金作为履约保证金，结合该合同约定的租金数额，应认定续签合同的履约保证金金额为16000元。原告在庭审中确认其签订续签合同后并未再补交租赁履约保证金差额，即原告只向被告支付了履约保证金13000元，因此根据上述认定，原告未补足租赁履约保证金差额的行为确实已构成违约，被告有权向原告主张相关违约责任。然而需要注意的是，双方设定租赁履约保证金的目的和意义是在于保证承租方按租赁合同约定履行相关义务，而本案中虽然原告没有补足履约保证金差额的行为构成违约，但原告在签订续签合同后均能按月支付租金和物业管理费以及履行承租方的其他相关义务，并没有因为原告缴纳的履约保证金数额不足而对被告造成损失，而且原告已缴纳的13000元履约保证金也能够对被告起到一定保障作用，因此原告没有补足履约保证金的差额的行为并未构成根本性违约，故被告以此为由要求提前解除双方的租赁合同依据不足，本院不予采纳。综上，被告在本案中主张提前解除双方租赁合同的两项理由均没有合法依据，本院依法不予采纳，并依法支持原告要求继续履行双方租赁合同的诉讼请求。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
原告陈丽英与被告胡淑娟应继续履行双方于2013年9月21日签订的《租赁合同》。
本案的受理费为2465元，由被告胡淑娟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周敬棠
二〇一四年十一月七日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。