吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终1190号
上诉人（原审被告）：郭建华，男，1961年8月13日出生，汉族，无职业，现住北京市通州区。
委托代理人：李丽，女，1974年1月7日生，汉族，无职业，住吉林省梅河口市。
被上诉人（原审原告）：梅河口市农村信用合作联社，住所：梅河口市银河大街***号。
法定代表人：宋景时，董事长。
委托代理人：白丹，男，1973年2月8日出生，汉族，该单位职工，现住梅河口市。
委托代理人：李志刚，吉林衡丰律师事务所律师。
原审被告：高大华，男，1956年7月15日出生，汉族，个体，现住梅河口市。
原审被告：娄婵媛，女，1978年9月16日出生，汉族，无职业，现住梅河口市。
上诉人郭建华因与被上诉人梅河口市农村信用合作联社（以下简称梅河口信用社）、原审被告高大华、娄婵媛之间第三人撤销之诉纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院于2016年7月6日作出的（2015）梅民初字第2750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月22日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
梅河口信用社一审诉称：高兴才向梅河口信用社借款20万元，以其梅山房权证字第077**号门市房设定抵押。2009年3月28日在房产登记部门办理了他项权利，并依约发放贷款20万元，期限为1年。到期高兴才不能偿还贷款本息，为此其申请借新还旧，并于2010年3月30办理了他项权利。2012年5月15日，梅河口信用社就该金融纠纷起诉高兴才。法院于2012年6月29日作出（2012）梅民初字第866号民事判决书，判决梅河口信用社对高兴才抵押的梅山房权证字第077**号门市房享有优先受偿权。2013年11月5日，法院通知梅河口信用社行使优先受偿权，梅河口信用社向法院提交了《关于对高兴才房产行使优先受偿权的申请》，说明该房产为抵押物，并设定他项权利。郭建华诉高大华、娄婵媛案外人执行异议之诉经法院审理作出的（2010）梅民初字第1520号民事判决书事实认定不清，对存在他项权利的房产径行确权没有法律依据。该判决在该处房产2009年3月28日办理他项权利之后两年之久，忽略了房产设定抵押的事实，损害了梅河口信用社的权益。人民法院应当按照不动产登记簿判断不动产的权利人。产权登记部门依此确认该房产为高兴才所有，并办理了登记手续，梅河口信用社无任何过错。即使高兴才将房产转让他人，也不能对抗梅河口信用社作为抵押权人。综上，请求撤销（2010）梅民初字第1520号民事判决书。
郭建华一审辩称：郭建华认为法院查封房产在先，信用社抵押在后，属于违规贷款。对于郭建华要求撤销（2010）梅民初字第1520号民事判决书没有意见。
高大华未作答辩。
娄婵媛未作答辩。
经审理查明本案事实如下：2009年3月28日，高兴才与梅河口信用社签订借款合同，借款期限为2009年3月28日至2010年3月28日。高兴才以其所有的位于梅河口市山城镇团结街二委十一组、产权证号为梅山房权证山城镇字第077**号营业性用房作抵押担保，并在梅河口市山城镇产权所办理了抵押登记。借款到期后，高兴才未能及时还款。2010年3月30日，高兴才与梅河口信用社签订借款合同，双方约定：高兴才借款20万元用于借新还旧，即高兴才申请贷款20万元用于偿还原借款。借款期限为2010年3月30日至2011年3月30日。高兴才仍以其所有的位于梅河口市山城镇团结街二委十一组、产权证号为梅山房权证山城镇字第077**号营业性用房作抵押担保，并在梅河口市山城镇产权所办理了抵押登记。该借款到期后仍未获清偿。2012年5月15日，梅河口信用社将高兴才诉至本院，要求高兴才偿还借款20万元及利息。本院于2012年6月29日作出（2012）梅民初字第866号民事判决书，判令高兴才偿还借款本金20万元及利息。2012年8月1日该案进入执行程序，梅河口市农村信用合作联社要求变卖抵押的房屋，并享有优先受偿权。2015年4月16日，梅河口信用社与高兴才借款合同一案【（2012）梅民初字第866号】被法院以事实错误为由作出（2015）梅民监字第4号民事裁定书提起再审，并中止原判决的执行。另查明，2009年郭建华以不当得利纠纷起诉娄婵媛一案在诉讼过程中，依郭建华申请，法院于2009年6月22日查封了高兴才名下的用以抵押给梅河口信用社的91.30平方米房屋。该案进入到执行程序后，案外人高大华以查封的房屋归其所有为由提出异议，本院于2010年6月21日作出（2010）梅执异字第2号执行裁定书，裁定高大华异议理由成立。郭建华不服此裁定，于2010年7月9日提起执行异议之诉。该案在庭审举证质证程序中，娄婵媛提供协议书，证明2007年9月1日，高兴才用本案争议房屋抵顶金伟生所有的锅炉的事实，郭建华、高大华对该份证据均无异议。该协议第3条约定：乙方（高兴财）用此楼房所贷款项由乙方负责归还，乙方在签订合同后负责将此楼房的所有手续从银行赎回后交到甲方（金伟生）。娄婵媛自称金伟生于2008年2月14日将该争议房屋卖给顾景立（娄婵媛丈夫），郭建华认为金伟生将争议房屋卖给了娄婵媛而非顾景立。本院于2011年10月13日对该案作出（2010）梅民初字第1520号判决，将郭建华查封的位于梅河口市山城镇团结街、幢号3/2-276-4、登记在高兴才名下的门市房屋确认为娄婵媛所有（该判决已经生效）。2016年7月7日，本院依职权从梅河口市山城镇房地产产权管理所处调取了高兴才分别于2007年、2009年、2010年，以位于梅河口市山城镇团结街二委十一组、产权证号为梅山房权证山城镇字第077**号房屋办理的他项权登记档案资料。经核对，与梅河口信用社提供的他项权证明材料内容一致。现梅河口信用社起诉来院，要求撤销（2010）梅民初字第1520号判决，以实现其抵押权。
原审法院认为，关于郭建华认为法院查封房产在先，梅河口信用社抵押在后属于违规贷款的主张，根据2007年9月1日金伟生与高兴才签订的协议书、2009年3月25日高兴才签订的自愿抵押担保协议书、2009年3月28日梅河口市农村信用合作联社与高兴才借款合同、抵押合同、他项权利证明可知，本案讼争房屋在2007年开始就一直处于被抵押的状态，且金伟生对本案争议房屋被抵押的事实明知，故双方签订的顶账协议应属无效。且上述顶账行为与后来金伟生、娄婵媛之间的房屋买卖行为均没有办理产权过户登记，亦未经抵押权人梅河口信用社同意，故上述当事人之间就已设定抵押权的财产进行转让的行为应属无效。2009年3月28日，梅河口信用社与高兴才就该房产已签订抵押合同并办理抵押登记，此时梅河口信用社就该讼争房屋已享有抵押权。而高兴才于2010年3月30日借款20万元系偿还2009年借款20万元的借新还旧行为，所谓借新还旧是指银行由于借款人财务状况恶化或无力还款而对借款合同还款条款做出调整的贷款，即变换方式继续贷款。因该笔借款尚未偿还，梅河口信用社的抵押权亦一直存续。该抵押房屋被查封的时间为2009年6月22日，系在办理抵押登记手续之后，该查封行为不影响梅河口信用社抵押权的效力。本院于2011年10月13日作出的（2010）梅民初字第1520号民事判决书，系在梅河口信用社办理抵押登记之后作出，该判决将本案讼争房屋确权给娄婵媛的判决内容违反法律规定，影响了梅河口信用社的抵押权的行使，故应予撤销。综上，本院对梅河口市农村信用合作联社要求撤销（2010）梅民初字第1520号民事判决书的主张予以支持。故判决：撤销梅河口市人民法院（2010）梅民初字第1520号民事判决书。案件受理费8650元，由郭建华、高大华、娄婵媛负担。
上诉人郭建华不服一审判决上诉称：梅河口信用社与高兴才之间2009年3月28日签订的借款合同与2010年3月30日签订的借款合同系两个独立民事行为。2009年3月28日的借款偿还后，基于该合同产生的抵押权已经消灭，故（2010）梅民初字第1520号民事判决书并未影响梅河口信用社的权利，应予改判。
被上诉人梅河口信用社辩称：2007年、2009年、2010年是借新还旧贷视同与贷款一直未还清。
本院审理查明事实与原审审理查明事实基本一致。
本院认为：依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定可以得出，抵押人转让抵押物后，若该抵押权消灭，该转让行为有效。本案高兴才用存在抵押权的房屋同金伟生顶账，但事后该抵押权消灭，应当认定高兴才与金伟生的顶账行为有效。故娄婵媛从金伟生处购得房屋亦属有效行为。梅河口信用社与高兴才之间2009年3月28日、2010年3月30日签订的借款合同为贷新还旧，二份合同的抵押物虽未变，但系二份独立的借款合同，但应认定为旧债及所附抵押权消灭，新的抵押权自重新办理抵押登记时设立。梅河口法院对本案争议房屋的查封时间为2009年6月，故2010年3月28日高兴才的借款偿还后，抵押权消灭，此时该房屋仅有查封，依照《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：……（五）依法被查封、扣押、监管的财产；”之规定，此时梅河口信用社取得抵押权违反法律规定，不应得到保护。综上，原审认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省梅河口市人民法院作出的（2015）梅民初字第2750号民事判决；
二、驳回梅河口市农村信用合作联社的诉讼请求。
一审案件受理费8650元，二审案件受理费4300元，合计12950元，由梅河口市农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙海波
审 判 员 王天华
代理审判员 修 勇
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 赵慧博