江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终598号上诉人(原审被告)：任玫娜，女，1982年2月27日生，，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：宋晨晔，江苏天奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张培培，女，1986年11月25日生，，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚晔，江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦禕，男，1980年12月7日生，，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：袁梓绮，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚晔，江苏开炫律师事务所律师。上诉人任玫娜因与被上诉人秦禕、张培培房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2015)澄滨民初字第02475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任玫娜的委托诉讼代理人宋晨晔、被上诉人秦禕、张培培共同委托诉讼代理人袁梓绮、龚晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任玫娜上诉请求：撤销一审判决，改判任玫娜退还被上诉人房款6万元。事实和理由:１、一审认定事实错误，被上诉人应承担导致合同解除的违约责任。一审认定任玫娜在宽限期内发函解除合同系违约，不发生合同解除效力。但任玫娜于2015年5月19日第二次向被上诉人发出解约函，要求解除合同，双方签订的房屋买卖合同于被上诉人收到之日起解除。２、一审判决适用法律错误。被上诉人收到解除函后，仅通过回函及协商的方式与上诉人进行沟通，并未依法提起异议之诉。房屋买卖合同于被上诉人收到解除函之日起解除后，任玫娜于2015年6月27日向第三方出售房屋的行为不构成违约。秦禕、张培培辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。被上诉人在收到解除合同通知后，于2015年6月3日向法院提起诉讼，并缴纳诉讼费。后因不可归责于被上诉人的原因导致按撤诉处理。秦禕、张培培又于2015年10月23日再次向法院提起诉讼，符合法律的规定。秦禕、张培培向一审法院起诉请求：1、撤销双方签订的房屋买卖合同；2、任玫娜双倍返还定金人民币40万元；3、任玫娜承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月15日，秦禕、张培培与任玫娜签订房屋买卖合同一份，约定秦禕、张培培向任玫娜购买颐安雅苑26幢703室的房屋，房屋总价款为70万元，秦禕、张培培在合同签订5个工作日内支付定金20万元，秦禕、张培培迟于2015年1月30日向任玫娜支付首付款10万元，首付款之外的款项40万元通过银行住房按揭贷款方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理，办理时间为相关过户政策落实之日起的三个月内），办理房产证手续所产生的所有费用由秦禕、张培培承担，合同第一条还注明了房产证号为jy10055805及附房产证复印件及该房产位置图。合同签订后，秦禕、张培培于2014年4月20日向任玫娜支付了定金20万元。同月，任玫娜将涉诉房屋交付秦禕、张培培。2014年5月1日，任玫娜出具了20万元的房屋定金收条。2015年5月6日，任玫娜分别以快递方式向秦禕、张培培发出催款通知书，通知秦禕、张培培于2015年5月16日前支付10万元房屋首付款。该催款通知书分别于2015年5月8日和7日送达秦禕、张培培。2015年5月11日，秦禕、张培培发电子邮件给任玫娜，想与任玫娜就原房屋买卖补签协议，降低房屋总价并就付款方式重新达成协议，但双方未能达成一致意见。2015年5月13日，任玫娜分别以快递方式向秦禕、张培培发出解约通知书，通知秦禕、张培培立即解除双方于2014年4月15日签订的房屋买卖合同并要求于2015年5月17日前收回合同所涉房屋。该解约通知书于2015年5月14日送达秦禕、张培培。2015年5月16日，秦禕、张培培就任玫娜的解约通知书出具了回函，称其不存在违约情形，并保留通过司法途径保护自身权益及追究任玫娜责任的权利。该回函于2015年5月17日送达任玫娜。在双方函件往来过程中，任玫娜与秦禕进行对话沟通，任玫娜认为秦禕、张培培一开始就知道房屋性质，也同意协商解决，秦禕想继续履行合同，并要求签订补充协议。2015年6月1日，任玫娜带着朋友到颐安雅苑26幢703室，在要塞派出所民警在场的情况下，任玫娜开门进入该房屋，要求秦禕、张培培搬离。后在民警的协调下，张培培出具承诺书，承诺6月7日24时前搬出。2015年6月，秦禕、张培培搬离该房屋。另查明，本案涉诉房屋颐安雅苑26幢703室系经济适用住房，属任玫娜与其父任才福共同共有。该情况在房产证上均已注明。2015年6月21日，任玫娜通过江阴市联众房地产中介有限公司与汪勇军签订房屋买卖合同，将本案讼争房屋卖于汪勇军。庭审中，任玫娜表示讼争房屋已卖与第三人，双方房屋买卖合同无继续履行的可能，对于秦禕、张培培应支付占用期间的费用及给其造成近万元的经济损失在本案中不主张，另行主张权利。秦禕、张培培表示，其已被迫搬出讼争房屋，且现双方关系紧张，合同继续履行已不可能，同意解除合同。上述事实，有房屋买卖合同、收条、证明、关于解约通知书的回函及邮寄送达凭证、江阴市澄江街道颐安雅苑26幢703室房产证、土地使用权证、完税凭证、催款通知书和解约通知书及邮寄送达凭证、承诺书等在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉合同是应该撤销还是解除或者已经解除；二、在合同缔结、履行过程中，谁存在违约情形。关于焦点一，一审法院认为：1、虽然根据双方提供的证据及法庭陈述，双方对秦禕、张培培在签订合同时是否对涉诉房屋的经济适用房属性知情各执一词，但双方签订的房屋买卖合同中明确注明了房产证号及注明附房产证复印件和该房屋位置图，可以认定秦禕、张培培在签订买卖合同时知道或者应当知道房屋有共有人及房屋属于经济适用房性质。故对秦禕、张培培认为任玫娜故意隐瞒与订立合同有关的重要事实构成欺诈，秦禕、张培培因重大误解订立合同而要求撤销2014年4月15日房屋买卖合同的诉请，不予支持；2、任玫娜分别于2015年5月6日和5月13日向秦禕、张培培发出催款通知书和解约通知书。秦禕、张培培虽回函称其不存在恶意拖延付款，也不存在违约，但秦禕、张培培也一直未按合同约定的期限支付10万元首付款，并于2015年6月搬离涉诉房屋。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。对于秦禕、张培培逾期付款违约行为，任玫娜应依法进行催告并给予合理的履行期限，但任玫娜正式书面催告是2015年5月6日，催款通知书中，给予了秦禕、张培培7、8天的期限，并且在期限尚未届满前的2015年5月13日就向秦禕、张培培发送了解约通知书。在秦禕、张培培收到解约通知书后想通过协商的方式继续履行合同的情况下，又于2015年6月1日上门要求秦禕、张培培搬出讼争房屋。任玫娜行使合同解除权的行为亦存在不当之处，2015年5月13日的解除通知不能产生解除的效力，所涉合同并未解除。但鉴于目前该合同已无法继续履行，秦禕、张培培也同意解除合同，该房屋买卖合同现应当解除。关于争议焦点二，一审法院认为：1、房屋买卖合同第4条约定：“乙方迟于2015年1月30日，向甲方支付首付款10万元”，综合交易习惯及双方在庭审中的陈述，法院认定上述合同条款真实意思为：秦禕、张培培应当于2015年1月30日前向任玫娜支付首付款10万元。对于秦禕、张培培陈述双方未约定支付首付款期限的意见，不予支持。秦禕、张培培未在2015年1月30日前支付首付款10万元属于违约；2、任玫娜在2015年5月6日发出催款函要求秦禕、张培培在2015年5月16日前支付10万元房屋首付款，但任玫娜在宽限期未至前又于2015年5月13日向发出解约通知书，2015年6月1日，任玫娜上门要求秦禕、张培培搬出讼争房屋，2015年6月27日，任玫娜又将讼争房屋转卖给了第三方。在秦禕、张培培延期支付首付款的情况下，任玫娜给了一定的宽限期，在秦禕、张培培收到催款通知后，有意向双方再次磋商继续履行合同时，任玫娜的上述一系列行为导致合同最终未能继续履行，双方的共同违约行为造成了目前合同无法实现的后果。故法院认为本案中，双方均有违约行为，违约责任可以相抵；3、房屋买卖合同总价为70万元，而双方约定的定金为20万元，超过了法定的合同标的额20%，即本案中定金应为14万元，对于超过部分的6万元，应认定为支付的房款。综上，秦禕、张培培要求任玫娜返还定金的诉讼请求部分合法有据，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、任玫娜应返还秦禕、张培培定金14万元及已支付房款6万元，合计人民币20万元。二、驳回秦禕、张培培的其他诉讼请求。案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由秦禕、张培培负担4910元，由任玫娜负担4910元。本院二审期间，任玫娜为证明其于2015年5月19日第二次向秦禕、张培培发出解约函，双方之间的房屋买卖合同已于解约函到达之日起解除，向本院提供了落款日期为2015年5月19日的解约函一份，邮寄送达凭证三份。解约函内容为：解除双方于2014年4月15日签订的《房屋买卖合同》，解除时间确定为本解约函到达之日；秦禕、张培培在本解约函到达之日起七日内搬离；本函告发送前已发出的函告内容与本函告内容相冲突的以本函告内容为准。该《解约函》到达日期为2015年5月21日。本院组织双方当事人对该证据进行了质证，张培培确认收到了该解约函。二审中，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。同时认定，任玫娜又于2015年5月19日向秦禕、张培培发出解约函，通知秦禕、张培培自解约函到达之日起解除双方合同，并且以本解约函的内容为准。该解约函的到达日期为2015年5月21日。本院认为：根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案双方当事人在房屋买卖合同中约定，“乙方迟于2015年1月30日，向甲方支付首付款10万元”。一审判决综合交易习惯及双方在庭审中的陈述等证据，对秦禕、张培培应于2015年1月30日前向任玫娜支付首付款10万元，秦禕、张培培未按约支付属违约的认定正确。2015年5月6日，任玫娜向秦禕、张培培发出书面催款函，要求秦禕、张培培在2015年5月16日前支付10万元房屋首付款。2015年5月13日任玫娜书面通知秦禕、张培培立即解除双方签订的房屋买卖合同，收回房屋。2015年5月16日，秦禕、张培培回函称其不存在违约。2015年5月19日，任玫娜再次书面通知秦禕、张培培，明确：解除双方于2014年4月15日签订的房屋买卖合同，时间确定为本解约函到达之日；本函告发送前已发出的函告内容与本函告内容相冲突的以本函告内容为准。该解约函于2015年5月21日到达。任玫娜虽在2015年5月13日书面通知秦禕、张培培解除合同，但因秦禕、张培培回函认为其未违约，任玫娜又于5月19日再次通知秦禕、张培培，明确解除合同的时间为本解约函到达之日，同时明确本函告发送前已发出的函告内容与本函告内容相冲突的以本函告内容为准。据此，任玫娜在秦禕、张培培迟延履行作为买方的付款义务时，已通过书面通知形式，给予秦禕、张培培履行支付首付款义务的合理期限。在该履行期限届满，秦禕、张培培仍未履行的情况下，任玫娜通知解除了双方合同。期间，任玫娜虽变更了解除合同的时间，但该项改变并未给对方当事人造成损害。故任玫娜于2015年5月19日行使的合同解除权并无不当，本案双方订立的房屋买卖合同应自2015年5月21日解除函到达时起解除。本案合同解除是基于秦禕、张培培未按约支付房屋首付款的违约事实而产生的法律后果，秦禕、张培培作为定金方给付一方存在违约，即无权要求返还定金。本案涉诉房屋总价为70万元，双方约定定金为20万元，依照法律规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%，即14万，超出定金比例的6万应作为买方支付的房款由任玫娜予以返还。鉴于任玫娜在一审期间未向法院提供与本案基本事实相关的全部证据，导致一审判决认定事实有误，适用法律错误，所作判决不当，本院二审予以纠正，任玫娜应承担本案二审案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江阴市人民法院（2015）澄滨民初字第02475号民事判决第二项及案件受理费、保全费负担部分，即驳回原告秦禕、张培培的其他诉讼请求及案件受理费7300元、保全费2520元，合计9820元，由秦禕、张培培负担4910，任玫娜负担4910元。二、变更江阴市人民法院（2015）澄滨民初字第02475号民事判决第一项“被告任玫娜应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告秦禕、张培培定金14万元及已支付房款6万元，合计人民币20万元”为“任玫娜应于本判决发生法律效力之日起10日内返还秦禕、张培培人民币6万元整”。二审案件受理费7300元，由任玫娜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芸审判员 缪 星审判员 吴凌燕二〇一七年六月六日书记员 缪玲娜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……