上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2655号
上诉人（原审原告）徐晨辰。
委托代理人王春强，上海市合信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆嘉璐。
委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
上诉人徐晨辰因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第15602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月19日立案受理后依法组成合议庭，于同年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人徐晨辰的委托代理人王春强，被上诉人陆嘉璐的委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，上海市浦东新区＊＊＊弄＊＊＊号906室房屋（以下简称系争房屋）产权于2009年6月8日经核准登记于陆嘉璐名下。2011年9月22日，经上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一（民）初字第17381号民事判决书判决，系争房屋产权由陆嘉璐及其母亲朱某共有（两人共有份额各为50%）。
2013年3月24日，经A公司（以下简称A公司）居间，由陆嘉璐作为出卖方（甲方）、徐晨辰作为买受方（乙方）、A公司作为居间方（丙方），三方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份，约定房屋转让价格、定金条款、居间义务等内容。同日，徐晨辰、陆嘉璐另行签订A公司版本的《房屋买卖合同》一份，约定了房屋的基本状况、转让价格、付款方式、违约责任、税费负担等。当日，双方另签订示范版本的《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋转让价为156万元（人民币，下同），双方于2013年5月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。当日，徐晨辰向陆嘉璐支付购房定金3万元。2013年3月31日，徐晨辰向陆嘉璐支付购房款47万元。之后，徐晨辰办理了银行贷款手续，并支付评估费1，560元。
2013年5月12日，徐晨辰向陆嘉璐支付购房款15万元。徐晨辰、陆嘉璐及A公司工作人员共同至房地产交易中心办理系争房屋的转让过户手续，徐晨辰缴纳了徐晨辰、陆嘉璐应承担的交易税费共计31，200元。因房地产交易中心审查后发现系争房屋内存在其他共有人，故双方未予当日办理过户手续。
2013年5月19日，徐晨辰、陆嘉璐共同至银行，陆嘉璐通过转账向徐晨辰支付667，814元，徐晨辰出具收条，内容为：“今收到前期房产交易所产生的费用共计人民币壹万柒仟捌佰壹拾肆元整（其中包括贷款评估费1，560元，房产过户费654元，个人税费15，600元）。同时收已支付的购房款人民币陆拾伍万元整。上述两项款，合计人民币667，814元。”
2013年6月4日，徐晨辰、陆嘉璐共同至房地产交易中心办理注销买卖合同网上备案手续，双方在交易中心受理窗口共同签署了《终止交易协议》，内容为：“甲方（陆嘉璐）与乙方（徐晨辰）于2013年3月24日签订关于＊＊＊弄＊＊＊号906室的房地产买卖合同，后因甲方房产存在产权人与房产证登记人不一致的问题不能过户，现双方协商一致终止该房地产交易。”之后，徐晨辰、陆嘉璐办理了系争房屋的税费退缴手续。
2013年7月23日，系争房屋产权经核准登记于陆嘉璐及其母亲朱某名下。2013年9月29日，两人将系争房屋产权转移登记至案外人周某名下。
2015年2月，A公司以（2015）浦民一（民）初字第8102号案件诉至上海市浦东新区人民法院，要求徐晨辰支付佣金15，600元及相应滞纳金。该案庭审过程中，A公司陈述：“当初陆嘉璐在得知房屋不能过户后，立即联系他的母亲，他母亲表示愿意到场签订协议，配合过户，但徐晨辰不愿意再买涉案房屋了。”
2015年3月19日，徐晨辰起诉至原审法院，要求判令陆嘉璐支付违约赔偿金312，000元。
原审认为，徐晨辰、陆嘉璐就系争房屋签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现本案争议焦点系双方就买卖合同之解除系陆嘉璐违约而解除或双方合意而解除。法院认为，根据本案已查明事实，2013年5月12日双方未能办理过户系因交易中心告知系争房屋上存在其他产权人，该事实表明双方之过户于当日存在障碍，但并不等同于系争房屋已事实上或法律上无法过户。本案中，可以认定的事实系双方未于2013年5月12日过户的起因系陆嘉璐过错，但因当时双方合同约定的过户期限尚未届满，如徐晨辰坚持要求过户，则存在审查另一共有人是否追认合同或存在以明示或默示方式同意出售房屋的意思表示，并不必然导致买卖合同无法履行，徐晨辰可通过起诉等方式主张其合同权利。但事实上双方仅在一个星期后即2013年5月19日完成了退付款行为，表明双方于退款当日或当日之前已达成合同解除的合意，双方合同因而解除，徐晨辰主张合同解除的违约赔偿金于法无据。退一步讲，即使徐晨辰主张双方买卖合同因陆嘉璐违约解除成立，则：其一，陆嘉璐退还给徐晨辰的款项中还承担了徐晨辰因买卖房屋发生的评估费及税费，表明双方对合同解除的赔偿后果已进行处理，而违约赔偿金就其性质而言系双方在订立合同时对一方违反合同可能造成的损失赔偿额的计算方法，而双方已于退款当日对已发生的损失赔偿进行了处理；其二、双方于2013年6月4日达成了《终止交易协议》，根据双方陈述，该协议的签订系在交易中心窗口完成，而签订该协议的目的是为了撤销买卖合同网上备案手续，并非双方签署的直接解除合同的协议，而仅为办理合同解除后果所需的手续；从实质上讲，该协议的签署便于陆嘉璐另行出售系争房屋，系为陆嘉璐利益，如双方未能就合同解除达成合意，徐晨辰完全有理由可以此为对抗手段向陆嘉璐主张违约金，但徐晨辰并未以此对抗，甚至在双方完成合同解除后果后将近两年时间未有证据证明其向陆嘉璐主张过合同解除的违约金，直至A公司另案起诉。上述行为均表明即使双方当初确因陆嘉璐违约而解除合同，双方对合同解除的后果包括违约责任已作出处理。综上，徐晨辰现起诉要求陆嘉璐承担合同解除后的违约赔偿金，于法无据，法院不予支持。如徐晨辰确因另案向A公司承担佣金，亦系徐晨辰、陆嘉璐合同解除时尚未发生之损失，徐晨辰可待实际发生后根据过错原则向陆嘉璐另案主张，亦非本案中徐晨辰主张之违约赔偿金，法院对徐晨辰之诉请不予支持。
原审法院审理后于2015年6月25日作出判决：驳回原告徐晨辰的全部诉讼请求。案件受理费人民币2，990元，由原告徐晨辰负担。
判决后，徐晨辰不服，上诉至本院称，系争房屋未能于2013年5月12日过户的责任在被上诉人陆嘉璐。2013年6月4日双方办理合同撤销备案手续，当日签署的协议表明双方解除合同，被上诉人退回上诉人的款项包括上诉人为购房支付的税款、银行贷款的评估费，并不意味着上诉人放弃向被上诉人追索违约赔偿金的权利，并且追究违约责任并未过诉讼时效。由于本案双方对违约责任没有达成合意，仅合意解除合同，故请求二审撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。
被上诉人陆嘉璐辩称，其不同意上诉人徐晨辰的上诉请求。本案双方在2013年5月12日办理过户手续时，交易中心告知需要增加产权人并重新办理房屋产证才能过户，增加的产权人也表示愿意继续过户。系争的《上海市房地产买卖合同》可以继续履行。因为上诉人不愿意购买系争房屋，双方合意解除合同，之后两年上诉人也没有主张违约责任。故请求二审驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人徐晨辰与被上诉人陆嘉璐就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。双方在2013年5月12日办理房屋过户手续时，因房地产交易中心审查后发现系争房屋内存在其他共有人，故双方未予当日办理过户手续。嗣后，双方共同办理注销买卖合同网上备案手续并签署《终止交易协议》，本案的争议焦点为《终止交易协议》是否免除合同解除的违约责任。对此，本院注意到，其一，双方未能于2013年5月12日办理过户手续确因系争房屋存在其他共有人而起，但被上诉人表示其与母亲朱某均同意变更产证继续交易，且另案中，A公司表示朱某愿意到场签订协议，配合过户，但上诉人不愿意再买系争房屋；其二，上诉人在庭审中亦承认其没有表示要继续购买系争房屋，事实上，双方于2013年5月19日办理系争房屋的退款手续，于2013年6月4日签署《终止交易协议》，表明双方对《上海市房地产买卖合同》的解除已达成一致意见，并且被上诉人退还给上诉人的款项中包括上诉人因买卖系争房屋发生的评估费及税费，表明双方对合同解除的赔偿后果已经处理完毕；其三，假设双方签署《终止交易协议》之后，尚未对合同解除的违约责任作出处理，那么，上诉人未能及时向被上诉人主张违约赔偿金，在事隔近两年之后再行主张权利，与常理不符，本院难以采信。综上，本院认为，综合双方签署《终止交易协议》与办理退款手续的事实，可以认定双方在合意解除合同时已免除合同解除的违约责任。上诉人徐晨辰的上诉请求，依据不足，本院难以采信。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5，980元，由上诉人徐晨辰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
审 判 员 翟从海
代理审判员 潘俊秀
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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