广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第1754号
上诉人（原审被告）：聂仁新，男。
委托代理人：李钢，东莞市企石镇法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：东莞市鼎尚天怡酒店有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇沙田大道中心区汽车站旁。组织机构代码：66496835-6。
法定代表人：李小翩，系该公司董事长。
委托代理人：谢堪利，广东华篆律师事务所律师。
委托代理人：黄泳怡，广东华篆律师事务所律师。
上诉人聂仁新因与被上诉人东莞市鼎尚天怡酒店有限公司（以下简称鼎尚天怡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2014）东二法沙民一初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2013年12月24日，鼎尚天怡公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《中餐经营权及场地租赁合同》；2、聂仁新向鼎尚天怡公司支付2013年9月、10月的租金62000元及租金违约金4650元；3、聂仁新向鼎尚天怡公司支付2013年7月、8月、9月水电杂费共35638元。
原审法院经审理查明：鼎尚天怡公司与案外人刘某某于2010年8月4日签订《中餐经营权及场地租赁合同》，约定由刘某某向鼎尚天怡公司租赁位于东莞市沙田镇中心区鼎尚天怡酒店一楼某某中餐厅所有营业区域与中餐厨房（及隔层所有棋牌室），面积约1000平方米的场地用于餐厅经营，租赁期限自2010年8月5日起至2015年8月5日止；其中2010年8月5日至2012年2月5日每月租金为20000元，2012年2月6日至2013年8月5日每月租金为26000元，2013年8月6日至2015年8月5日每月租金为31000元，每月25日前交付次月租金，逾期3天不交的，每月按欠款总额的5%计付滞纳金；承租方逾期10天未缴交清租金、滞纳金、水电费及其它应缴费税的，出租方有权即时解除合同，收回中餐，没收押金，并可要求承租方赔偿损失。
又查，2011年10月24日，鼎尚天怡公司与聂仁新及刘某某共同签订了一份《补充协议》，协议约定鼎尚天怡公司与刘某某签订的《中餐经营权及场地租赁合同》继续有效，原承租方由刘某某转为聂仁新，签字生效后，鼎尚天怡公司与聂仁新履行原租赁合同的权利和义务。鼎尚天怡公司与聂仁新双方确认聂仁新未按时缴纳2013年9月、10月的租金共计62000元及逾期支付租金的违约金为4650元、2013年7月至9月的水电杂费为35638元以及聂仁新已向鼎尚天怡公司交纳押金120000元的事实，但聂仁新认为其无需支付鼎尚天怡公司诉请的款项，原因是：鼎尚天怡公司一直存在偷用聂仁新水电的行为，且聂仁新也有支付租赁的押金，鼎尚天怡公司强行关掉聂仁新的餐厅后，并且不让聂仁新员工进入，影响了聂仁新员工的生活。庭审中，鼎尚天怡公司与聂仁新均同意解除涉案的《中餐经营权及场地租赁合同》。
再查，涉案的租赁物已办理建设工程规划许可证。
原审法院认定以上事实的依据有：《中餐经营权及场地租赁合同》、《补充协议》、建设工程规划许可证以及本案一审庭审笔录等。
原审法院认为：双方对《中餐经营权及场地租赁合同》、《补充协议》的真实性均予确认，且涉案的租赁物已办理建设工程规划许可证，鼎尚天怡公司与聂仁新之间的《中餐经营权及场地租赁合同》及《补充协议》合法有效，应受法律保护。双方双方一致同意解除涉案的《中餐经营权及场地租赁合同》，原审法院对此予以确认。另鼎尚天怡公司与聂仁新对聂仁新未缴纳2013年9月、10月份的租金为62000元、2013年7月至9月的水电杂费为35638元、逾期交租的违约金为4650元等事实均无异议，原审法院对上述事实也予确认。本案的争议焦点为：聂仁新拒绝支付租金、水电杂费及违约金的抗辩理由是否合法。
关于聂仁新的抗辩理由，聂仁新主张鼎尚天怡公司存在偷用聂仁新的水电，且强行关掉聂仁新餐厅不让聂仁新员工进入的行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，聂仁新应对其上述主张承担举证责任。现聂仁新并没有提交任何证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果。另外，聂仁新主张已交纳的120000元押金应当抵减其拖欠的上述费用，因聂仁新并未对120000元押金提起反诉，双方在合同中也对押金的处理作了明确的约定，故原审法院对聂仁新要求从押金中抵扣其拖欠费用的主张不予采纳。如上所述，双方存在合法有效的租赁合同关系，鼎尚天怡公司已按合同约定交付涉案租赁物，支付租金是聂仁新的法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现鼎尚天怡公司诉请聂仁新支付2013年9月、10月份的租金共计62000元、逾期交租的违约金4650元及2013年7月至9月的水电杂费共35638元，上述请求符合法律规定，原审法院对该请求均予以支持。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除东莞市鼎尚天怡酒店有限公司与聂仁新签订的《中餐经营权及场地租赁合同》；二、聂仁新于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市鼎尚天怡酒店有限公司支付2013年9月、10月的租金共计62000元及逾期交租的违约金4650元；三、聂仁新于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市鼎尚天怡酒店有限公司支付2013年7月、8月、9月水电杂费共35638元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2346元，由聂仁新负担。
上诉人聂仁新不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）首先，鼎尚天怡公司在原审期间提交的《建设工程规划许可证》的“遵守事项”第5条规定“本证自核发之日起，必须在六个月内按规定建设，逾期本证自行失效”，该许可证的核发时间为2006年10月20日，则建设单位应当在2007年4月20日前按规定进行建设，但鼎尚天怡公司没有提供证据证明建设单位在2007年4月20日前按规定进行建设，鼎尚天怡公司应当承担举证不能的不利后果，故该建设工程规划许可证已经失效。其次，鼎尚天怡公司没有证据证明案涉租赁物是按照建设工程规划许可证的附件、附图进行施工。因此，案涉租赁物虽然有建设工程规划许可证，但没有按照许可证的规定进行施工建设，属于违章建筑，故案涉租赁合同属无效合同。（二）涉案租赁物的工程建设项目为沙田汽车客运站大楼，该工程属于公用事业工程，应用于汽车客运站运行，其土地是国家无偿划拨，现用于商业出租，改变了用途，损害了公共利益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定，亦属无效合同。故鼎尚天怡公司要求支付租金及违约金没有合同和法律依据。（三）鼎尚天怡公司偷用聂仁新的水电，应当抵消聂仁新未付的水电费。鼎尚天怡公司在原审庭审中承认其一楼公用厕所存在偷用聂仁新的水电，按照每月1000元计算，从2010年8月份至2013年9月份，鼎尚天怡公司偷用的水电费约为36000元，足以冲抵聂仁新未付的水电费35638元。另外，鼎尚天怡公司并没有证据证明聂仁新于2013年7月份至9月份期间欠付的水电费为35638元，聂仁新当时的生意惨淡，三个月的水电费用不会超过6000元。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求本院：1、撤销原审判决。2、确认双方的《中餐经营权及场地租赁合同》及《补充协议》无效。3、驳回鼎尚天怡公司的全部诉讼请求。
被上诉人鼎尚天怡公司答辩称：（一）案涉租赁物已取得房地产权证，不属于违章建筑，且房地产权证显示房屋用途是服务业，聂仁新承租租赁物后用于经营中餐馆，属于餐饮服务业，不存在变更房屋用途，亦未损害公共利益。（二）聂仁新承租案涉租赁物一楼某某中餐厅所有营业区域与中餐厨房及隔层所有棋牌室，理应承担一楼公共厕所的水电费，鼎尚天怡公司不存在偷用聂仁新水电费的事实。同时，聂仁新亦无证据证明一楼公用厕所水电费的金额，其应当承担举证不能的不利后果。综上，聂仁新的上诉请求没有事实与法律依据，请求本院驳回聂仁新的上诉请求，依法维持原判。
本院经审查查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，鼎尚天怡公司向本院提交了案涉租赁物的房地产权证、建筑工程消防验收意见书、东莞市富利运输有限公司与鼎尚天怡公司的租赁合同及申请书，拟证明案涉租赁物拥有合法的产权证明并获得消防验收合格证明，且案涉租赁物的产权人东莞市富利运输有限公司同意鼎尚天怡公司转租的事实。聂仁新对于上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。
本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对聂仁新上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）案涉租赁合同的效力问题。（二）鼎尚天怡公司是否存在偷用聂仁新的水电。本院作如下分析：
关于争议焦点一。首先，案涉房产具有房地产权证，聂仁新对此予以确认，足以证明案涉房屋是合法建筑物，聂仁新主张案涉房产系违章建筑缺乏事实与法律依据。其次，房地产权证上显示土地使用权来源为出让，土地使用权性质为国家所有，房屋用途为服务业。案涉租赁物用于餐饮营业符合房屋用途，聂仁新主张案涉租赁物的土地是国家划拨，用于商业用途改变了土地用途，损害公共利益于法无据。综上，聂仁新上诉主张案涉租赁合同无效没有事实与法律依据，本院不予采信。案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，系合法有效合同，双方应当按照合同的约定履行权利义务。
关于争议焦点二。首先，聂仁新没有提供充分证据证明鼎尚天怡公司存在偷用其水电的事实，鼎尚天怡公司对此亦予以否认，根据“谁主张、谁举证”的民事证据举证原则，聂仁新应当承担举证不能的不利后果。其次，根据已查明的事实，聂仁新在原审期间确认其未付的水电杂费为35638元，原审法院根据聂仁新自认的事实认定聂仁新向鼎尚天怡公司支付水电杂费35638元合法有据，本院予以维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聂仁新的上诉主张依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费808元，由聂仁新负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 斌
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一四年十月十七日
书 记 员 伦润玲
附相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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