江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3871号
上诉人（原审原告）南京市雨花台区博韬房产经纪服务中心，住所地在南京市雨花台区阅城国际花园悠然园*幢***室。
负责人吴春霞，该中心经理。
委托代理人苏伟，江苏曹骏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）钱爱民，男，汉族，1968年4月11日生。
委托代理人顾曙明，女，汉族。
上诉人南京市雨花台区博韬房产经纪服务中心（以下简称博韬房产中心）因与被上诉人钱爱民居间合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
博韬房产中心原审诉称：博韬房产中心接受钱爱民委托，为其出售南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花园悠然园某幢某单元703室房屋提供居间服务。就上述房屋买卖和居间事宜，博韬房产中心、钱爱民及购房人于2015年5月3日签订《房地产买卖中介合同》。该合同约定：购房人应于2015年5月30日前向博韬房产中心支付佣金5万元，如卖方、买方任何一方违约导致本合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起五日内向博韬房产中心支付约定的全部佣金。2015年5月26日，钱爱民明确表示不再出售上述房屋。博韬房产中心认为，《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，合法、有效，对各方有约束力。因钱爱民违约，根据合同约定，钱爱民应于2015年5月31日前向博韬房产中心支付5万元佣金。博韬房产中心催收上述款项未果，故诉至原审法院，请求判令钱爱民：1、支付佣金5万元；2、承担本案诉讼费用。
钱爱民原审未到庭参加诉讼，庭后向原审法院提交答辩状称，博韬房产中心未完全提供居间服务，且存在严重损害答辩人合法权益的行为。首先，博韬房产中心作为专业房产中介，明知诉争房屋系夫妻共同财产，在签订合同时未征得房屋共有人同意，也未通知共有人到场签字，合同应属无效。其次，博韬房产中心的合同义务不仅包括促成合同成立，还包括协助买卖双方办理过户、交房、付款等手续。佣金5万元是建立在一系列繁琐的居间服务之上，博韬房产中心的居间服务仅限于提供了一个促成签约的机会，并未开始提供其他重要的居间义务。故请求法院驳回博韬房产中心诉讼请求。
原审法院查明：
钱爱民系南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花园悠然园某幢某单元703室房屋所有权人。博韬房产中心接受钱爱民委托，就出售上述房屋事宜为其提供居间服务。2015年5月3日，博韬房产中心、钱爱民与购房人刘彦成、陈亚娇三方签订《房地产买卖中介合同》，该合同约定：钱爱民出售位于南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花园悠然园某幢某单元703室房屋，房屋售价269万元，博韬房产中心协助钱爱民及案外人刘彦成、陈亚娇办理涉案房产的权证过户、房屋交付等事宜。合同第五条约定佣金伍万元整，买卖任何一方不履行合同，或不完全履行导致合同终止的，违约方须在违约行为发生之日内向博韬房产中心支付该条约定的全部佣金。同时合同三方并就各自权利义务、房款支付方式和时间、违约责任等作出了约定。2015年5月26日，钱爱民向博韬房产中心出具情况说明一份，表示因个人原因，不再出售涉案房屋。博韬房产中心认为钱爱民存在违约行为，向钱爱民主张5万元佣金，遂诉。
原审法院认为：
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立后，委托人应该按照约定支付报酬。博韬房产中心、钱爱民及案外人签订的《房地产买卖中介合同》，系三方真实意思表示，且不违反法律禁止性条款，应属合法有效，三方均应依约履行。博韬房产中心接受钱爱民委托，已促成与案外人房屋买卖合同的缔结，有权依照约定主张报酬。后钱爱民明确表示不再履行合同义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。该居间合同中虽约定了违约方应当支付给博韬房产中心合同约定的全部佣金，但博韬房产中心作为房屋中介方提供居间事宜，其合同义务不仅包括促成合同订立，还包含协助办理权证过户、房屋交付、办理贷款等事宜，因房屋最终没有能够交易成功，博韬房产中心事实上亦未全部实施合同约定的所有工作，双方约定的佣金过分高于因钱爱民违约给博韬房产中心造成的实际损失，故应当予以适当减少。原审法院综合各方面情况，酌定由钱爱民支付博韬房产中心佣金15000元。关于钱爱民辩称该合同未经房屋共有人签字同意，合同应属无效的意见，因缺乏法律依据，原审法院不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决钱爱民于本判决生效之日起十日内给付博韬房产中心佣金15000元。原审案件受理费1050元、公告费260元，合计1310元，由钱爱民负担。（此款已由博韬房产中心预交，钱爱民给付上述款项时一并支付给博韬房产中心）。
博韬房产中心不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由如下：原审法院酌定被上诉人支付佣金15000元，没有事实和法律依据，属于不当行使自由裁量权，实体处理不公。1、合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。《南京中院关于房地产纠纷案件若干问题的九十三条意见（征求意见稿）》第五十九条规定，房地产中介机构已促成买卖双方签订房屋买卖合同，因买卖双方或一方原因导致没有办理房屋产权过户的，对于中介费用的支付，中介合同有约定的按约定处理，没有约定或约定不明的，人民法院酌定的中介费用一般不应少于合同约定的全部中介费用的70%。该意见虽未正式执行，但对于该类案件判决具有参考意义。本案中，上诉人未能实施涉案合同约定的所有工作，系被上诉人违约造成，被上诉人违约不应由上诉人承担后果。故原审判决以上诉人未能全部实施涉案合同约定的所有工作为由减少佣金数额，无事实和法律依据。2、根据南京市房地产业协会经纪人专业委员会发布的二手房买卖代理费市场参考价，二手房买卖代理分为三个部分：（1）提供信息、陪同看房，促成《房地产买卖中介合同》的，佣金收费标准为成交房价总额的2%；（2）代办产权证、土地证、银行贷款的，收费标准为成交房价总额的0.2%；（3）协助物业交割的，收费标准为成交房价总额的0.2%。上述行业组织提供的市场参考价中全部服务的总收费标准为成交房价总额的2.4%，能够反映房地产中介提供服务的市场价值和不同服务内容不同的收费标准。按照上述标准，代办产权证、土地证、银行贷款以及协助物业交割等服务收费只占佣金比例16%，而提供信息、陪同看房、促成签订合同服务收费占佣金比例84%。涉案合同中上诉人已提供信息、陪同看房并促成签订合同，因被上诉人违约，未办理权证过户、房屋交付事宜，故上诉人提供服务对应市场价值占佣金总额的84%，即42000元。原审判决酌定的佣金与合同约定和法律规定不符，与上诉人提供服务对应的市场价值亦不相当。
钱爱民答辩意见为：1、博韬房产中心提供的居间服务，严重损害了钱爱民的合法权益。博韬房产中心在与钱爱民之间就出售涉案房屋签订独家代理协议后，并未促成交易，且产生了六个月的水、电费，并导致钱爱民丢失了部分财物。独家代理期间结束后，钱爱民表示不再出售涉案房屋，但博韬房产中心还直接带人去看房，严重骚扰了钱爱民的生活。2、钱爱民在博韬房产中心的游说下，于2015年5月与其签订了涉案合同，并收取了定金。但钱爱民的妻子坚决反对，并与钱爱民之间产生了很大的冲突，感情也受到一定的影响，后钱爱民还向买房人双倍返还了定金。3、在钱爱民妻子不同意出售涉案房屋的情况下，钱爱民与博韬房产中心签订的涉案合同应属无效。4、博韬房产中心在与钱爱民签订涉案合同时，没有提示钱爱民该合同的重要条款，当时钱爱民并不知道要给其5万元佣金。考虑到钱爱民之前委托博韬房产中心卖房，该中心亦提供上门服务，钱爱民同意给付1万元佣金，该数额也远远超出了博韬房产中心服务应得的报酬。且涉案合同约定的5万元佣金包含了从买到卖的所有手续的办理，在涉案房屋没有出售之前，钱爱民就已经和博韬房产中心终止了合同，故博韬房产中心要求钱爱民支付5万元佣金不合理、不合法。
上诉人在二审中提交了一份《关于倡导房地产经纪机构中介服务收费自律的通知》打印件，以证明其上诉理由中提到的二手房市场的佣金收费情况。被上诉人对该证据的真实性不持异议，但认为该通知只是一份参考收费标准。
原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案二审争议焦点为：原审法院酌定被上诉人向上诉人支付的佣金数额是否恰当。
本院认为，原审法院酌定被上诉人向上诉人支付的佣金数额并无不当。根据合同法第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，博韬房产中心、钱爱民及案外人之间签订的《房地产买卖中介合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。博韬房产中心在促成钱爱民与案外人之间订立房屋买卖合同的情况下，钱爱民因个人原因不再出售涉案房屋，其应当向博韬房产中心支付相应的报酬。博韬房产中心主张钱爱民按照合同约定向其支付佣金5万元，但本院认为，涉案《房地产买卖中介合同》中约定的佣金系博韬房产中心完成买卖双方委托代办的各项事务的报酬，除促成买卖合同订立之外，还包括协助买卖双方办理房产的权证过户、房屋交付、贷款等其他事宜。博韬房产中心上诉认为，提供信息、陪同看房并促成订立合同的服务在房地产中介行业中的市场价值与上述其他事宜相比所占比例较高，故钱爱民也应参照该市场价值的收费比例向其支付佣金。本院认为，博韬房产中心并未举证证明因钱爱民违约给其造成的实际损失，其以相关的行业自律规范倡导的收费比例主张涉案佣金依据不足。从中介服务机构的角度来看，其促成买卖合同成立相比协助办理权证过户、房屋交付、贷款等事宜难度更大；而从买卖双方的角度来看，办理权证过户、房屋交付、贷款等事宜涉及多项手续，需要与房产、土地管理部门和银行等多家单位或机构进行联系和沟通，这些事项的办理在很大程度上有赖于中介服务机构获取的信息和具备的能力、优势和经验，这也是买卖双方往往与中介服务机构签订三方房地产买卖中介合同的主要理由。故原审法院综合双方当事人关于合同的约定和履行情况，酌定钱爱民向博韬房产中心支付佣金15000元，并无不当。
综上，博韬房产中心的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1050元，由上诉人南京市雨花台区博韬房产经纪服务中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理审判员 王 路
二〇一六年七月十九日
书 记 员 郭旭冬