湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂2801民初3973号
原告：蔡祥伟，男，生于1989年4月12日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。
委托诉讼代理人：李天泉，湖北硒都律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：朱友鑫，湖北硒都律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：湖北省恩施市东风大道55号。统一社会信用代码：91422800798790186L。
法定代表人：唐雪琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托诉讼代理人：邓美，湖北图盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。
原告蔡祥伟与被告恩施华龙村置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告蔡祥伟与其委托诉讼代理人李天泉、朱友鑫，被告恩施华龙村置业有限公司的委托诉讼代理人曾凡衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡祥伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，包括①原告房屋水电气独立分户，②消防设施、小区绿化及道路硬化，③电梯正常运转，管道、井道安装门窗，④一楼大厅排列整齐、设备完善，⑤门禁系统设备完善。2.被告支付原告违约金135583元。3.由被告承担本案受理费。事实和理由：2014年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其西湖花园一期第5幢1单元12层1201号房屋出售给原告。原告向被告支付房款451944元。合同约定，房屋交付期限为2016年1月10日，交付的商品房必须经验收合格，基础设施、公共配套设施建筑达到使用条件；构成违约，原告要求继续履行合同的，被告自最后交房时间至实际交付之日止按日5‰支付原告违约金。时至今日，被告未能出示第三方验收合格的文书，基础设施、公共配套设施也未能达到使用条件。原告多次找被告协商正常交房、赔偿违约金等事宜未果。请求支持原告的诉讼请求。
被告恩施华龙村置业有限公司辩称，一、涉案房屋已经达到交房条件，原告无正当理由拒绝收房。被告提供的《建筑工程竣工验收报告》显示，该房屋已于2016年1月8日通过竣工验收，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房约定。二、逾期交房并非被告的过错导致，被告对逾期交房有正当免责事由。房屋施工需要考虑天气、安全、环境等多方面因素，被告系因客观原因、不可抗力、原告刻意拒绝收房未能如期交房。三、原告主张的违约金过高，不应得到支持。1.原告按已交房款的日5‰计算违约金，其标准明显过高，请求法院调低。2.依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，即使被告违约成立，无论采用法定的还是约定的方式计算违约金，均不能超过法定的标准，即不能超过同地段同类房屋租金的130%。综上所述，逾期交房不是被告过错导致的；原告怠于收房，自己应承担责任；原告主张的违约金过高，应予以调低。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年1月13日，原告蔡祥伟（××）与被告恩施华龙村置业有限公司（××）签订《商品房买卖合同》，约定：××购买的商品房为西湖花园一期第5幢1单元12层1201号房，该商品房用途为住宅，建筑面积132.4平方米（其中套内建筑面积104.14平方米），单价3413.47元／平方米，总价款451944元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含××按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；签约时全额支付房价款。第八条交付期限。××应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。第九条××逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款5‰的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，××应书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，××应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，××还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由××承担。第十四条××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。
该合同签订后，原告按照约定付清了购房款。2016年9月20日，原告接收了案涉房屋。
2016年1月8日，建设单位即被告恩施华龙村置业有限公司、设计单位湖北天工建筑勘察设计有限公司、施工单位恩施市清江建安有限公司、监理单位武汉南亚建设监理有限公司、地勘单位湖北省地质勘察基础工程公司签署了《建筑工程竣工验收报告》，其中载明：恩施西湖花园住宅小区一期5#楼工程验收合格，同意验收。本案2016年11月8日庭审中，被告恩施华龙村置业有限公司向原告出示了《建筑工程竣工验收报告》，以证明涉案房屋已于2016年1月8日通过验收合格，达到法定及约定的交房条件。原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，认为是被告自行验收，没有公安消防、城乡规划、环保等职能监督部门的认可文件或者批准使用文件。被告恩施华龙村置业有限公司承认：此前没有书面通知原告交房，没有将《建筑工程竣工验收报告》告知原告；西湖花园一期房屋的水、天然气已经立户，门禁已安装好，电正在立户过程中，可以使用。
2016年11月8日，被告恩施华龙村置业有限公司向本院递交了鉴定申请书，其主要内容为“为了明确违约金数额，申请人特向贵院申请对本案所涉房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估”。原告表示：合同明确约定了违约金标准，不同意进行鉴定；被告逾期交房，给原告造成租金损失、订购的装修材料无法正常使用、房屋不能正常使用带来的精神负担及家庭矛盾，租金损失的计算按市场行情每年20000元。
本院认为，《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同第八条约定，××应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付××使用。《商品房买卖合同》第八条未明确约定被告应提交何种证明文件，亦未约定以《工程竣工验收备案表》作为房屋交付使用的条件。况且，备案制是事后监督的管理制度，不是商品房交付使用的前置条件。因此，《建筑工程竣工验收报告》能够证明涉案房屋自2016年1月8日起具备了“该商品房经验收合格”的交房条件。
虽然被告在约定交房时间（2016年1月10日）之前具有《建筑工程竣工验收报告》，但其未告知原告，也未按时通知原告接房，被告于2016年9月20日将案涉房屋交付原告，已超过约定期限，被告应承担延期交房（2016年1月10日至9月20日）的违约责任。根据合同第八条、第十一条约定，被告未出示相关文件的情形下，原告有权拒收房屋，因此导致延期交房的，被告应当承担违约责任。但原告在被告未按约定出示相关文件的情形下已于2016年9月20日接受了案涉房屋，自2016年9月20日起被告不再存在延期交房，因此，原告要求被告承担2016年9月20日以后的延期交房违约金，没有事实和法律依据。
关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，××逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款5‰的违约金。被告以违约金标准过高为由申请调低，并申请对同地段同类房屋租金标准进行鉴定或评估，原告不同意鉴定或评估。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告延期交房给原告造成的损失主要是房屋租金损失，《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，应当予以适当减少，但调整违约金数额不是仅以房屋租金为参照标准，本院对被告的鉴定（评估）申请不予准许。结合本案实际，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将2016年1月11日至2016年9月20日期间的违约金调整为16600元，对超出此限的违约金不予支持。
关于合同继续履行的问题。1.水电气立户及门禁设备，被告承认西湖花园一期房屋的水和天然气已经立户，门禁已经安装好，电正在立户过程中，可以使用。被告对履行该义务本身并无异议，且已经履行或者正在履行过程中，无需人民法院判决强制其履行。2.消防设施、小区绿化及道路硬化，电梯正常运转，管道、井道安装门窗，一楼大厅排列整齐、设备完善等，均属于公共配套设施，《商品房买卖合同》第十四条约定其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用，因此目前不存在交付使用的问题。关于合同履行的其他问题，因原告未在本案中主张权利，故不属于本案的审理范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百四十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效后三日内向原告蔡祥伟支付自2016年1月11日起至2016年9月20日止的违约金16600元。
二、驳回原告蔡祥伟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费3012元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判长 郭韶华
审判员 张 勇
审判员 区海玲
二〇一六年十一月十日
书记员 申 宝