湖南省邵阳市大祥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第1022号
原告中国建设银行股份有限公司邵阳市分行，住所地：邵阳市大祥区西湖路351号。
负责人安利，该行行长
委托代理人文小宇，湖南湘华源律师事务所律师。
委托代理人王智，男，1979年6月1日出生，汉族，住邵阳市双清区。
被告伍辉，男，1980年11月12日出生，汉族，住邵阳县。
被告伍小凤，女，1983年9月13日出生，汉族，住邵阳县。
被告邵阳市天源房地产开发有限公司。住所地：邵阳市火车南站汇鑫商业广场*栋**号门面。
法定代表人孙红发，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公�邵阳市分行与被告伍辉、伍小凤、邵阳市天源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月1日受理后，依法由审判员唐步城独任审理，于同年10月12日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司邵阳市分行委托代理人文小宇、王智到庭参加诉讼，被告伍辉、伍小凤、邵阳市天源房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。经依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月3日，原告与被告邵阳市天源房地产开发有限公司签订了《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》，合同约定：被告邵阳市天源房地产开发有限公司为2011年8月3日至2013年8月3日期间，因购置“金蕾佳苑”房产而向原告贷款的全部债务人的全部债权提供最高额保证，该担保责任的最高限额为人民币5800万元。2011年5月4日，被告伍�与被告邵阳市天源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告伍辉购买位于邵阳市大祥区“金蕾佳苑”住宅小区2栋0105004的房屋一套，被告伍辉采用分期付款的方式，并向原告贷款用于支付购房款。2011年7月20日，原告与被告伍辉签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款本金为13万元，借款期限为120个月（即2011年10月27日至2021年10月27日），每一个月归还本息金额为1613.94元。为保证顺利还款，被告伍辉、伍小凤以其购买的“金蕾佳苑”房产作为抵押并办理了抵押登记。合同签订后，原告足额发放了贷款，被告伍辉在偿还本息至2015年4月便开始拒绝还款，被告伍辉的行为已严重违反双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，根据该合同第十七条第一款约定：原告有权解除与借款人的借贷关系，宣布合同立即到期，要求借款立即清偿借款本息及相关费用等。因被告伍小凤与被告伍辉系夫妻关系，以上借款为夫妻存续期间的共同债务，根据《中华人民共和国婚姻法》及相关法律法规，被告伍小凤应承担共同还款的责任，被告邵阳市天源房地产开发有限公司为被告伍辉的借款提供了担保，根据《中华人民共和国担保法》及相关法律法规，被告邵阳市天源房地产开发有限公司应承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国物权法》及相关法律法规，原告对被告伍辉、伍小凤提供的抵押物在折价后享有优先受偿权。因此，原告为保障自身权益不受侵害，请求判令：1、被告伍辉、伍小凤共同偿还贷款余额共计96745.57元（其中本金94381.39元，利息2364.18元。利息暂计算至2015年7月31日，并自2015年8月1日起按合同贷款利率6.5%计算至本息清偿之日止）；2、被告邵阳市天源房地产开发有限公司对以上款项承担连带清偿责任；3、依法确认原告对被告伍辉、伍小凤所提供的抵押物在拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由三被告承担。
被告伍辉、伍小凤未予答辩，亦未向本院提供证据。
被告邵阳市天源房地产开发有限公司未予答辩，亦未向本院提供证据。
经审理查明，2011年8月3日，原告与被告邵阳市天源房地产开发有限公司签订了《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》，根据该合同第二条第一款与第二款的约定，被告邵阳市天源房地产开发有限公司自愿为2011年8月3日至2013年8月3日期间，因购置“金蕾佳苑”房产而向原告贷款的全部债务人的全部债权提供最高额保证，该担保责任的最高限额为人民币5800万元，2011年5月19日，被告伍辉与被告邵阳市天源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告伍辉购买了位于邵阳市大祥区城南园艺场何家园地段“金蕾佳苑”住宅小区2栋0105004号的房屋一套，该房屋总金额为195379元，根据该合同第六条、第八条约定，被告伍辉作为买受人按其他方式付款（其他方式指买受人应于2011年5月前支付全部房款的33.4%，计算65379元，买受人如不符合银行贷款条件，通知买受人10日内重新签订合同，付款方式更改为一次性付款或分期付款。如未履行约定，则出卖人有权单方撤销备案），被告邵阳市天源房地产开发有限公司作为出卖人应当在2012年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》签订后，被告伍辉向原告提起了贷款申请，原告经复核后，于2011年8月3日与被告伍辉签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，根据该合同第十六条、十七条、十九条的约定，借款人伍辉不按本合同约定按时足额还款本息或其他应付款项则构成违约，出现违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，在本合同履行期间，借款人与售房人就合同所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款方无关，本合同仍应正常履行，根据该合同第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十四条，借款本金为13万元，借款期限为120个月（即2011年10月27日至2021年10月27日），贷款利率为银行准利率6.5%，每一个月归还本息金额为人民币1613.94元，根据该合同十三条、第三十五条、第三十七条规定，合同采取的担保方式为抵押和最高额保证，被告伍辉、伍小凤自愿以其购买的“金蕾佳苑”2栋0105004号的房屋设定抵押，被告邵阳市天源房地产开发有限公司提供最高额保证。合同签订后，原告如约�额发放了贷款，被告伍辉还本付息至2015年4月，此后便未再还款，尚欠原告贷款本金94381.39元，利息2364.18元（利息算至2015年7月31日，顺延照计）。
另查明，被告伍小凤与被告伍辉系夫妻关系，被告伍小凤在连带还款承诺书上签名，自愿对伍辉贷款无条件承担连带还款责任。
上述事实有组织机构代码证、身份证、最高额保证合同、商品房买卖合同、借款申请资料、借款合同及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案是一起金融借款合同纠纷。原告与被告邵阳市天源房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》及与被告伍辉、伍小凤签订的《个有住房（商业用房）借款合同》均系当事人真实意思的表示，内容合法，没有违反法律的强制性规定，应认定有效。双方当事人应全面履行合同约定的义务�原告按约发放了贷款，已履行了合同约定的义务。被告伍辉未按合同约定按期还本付息，系违约行为，应负本案的全部责任，被告伍小凤签署了连带还款承诺书，应对本案应归还的款项承担连带清偿责任，被告邵阳市天源房地产开发有限公司为被告伍辉所借款项提供了最高额保证，亦应对上述款项承担连带清偿责任。
原告提出对被告伍辉、伍小凤购买的房屋享有优先受偿权，因不动产所有权以权属登记薄记载为准，本案中，原告虽然对被告伍辉所购房屋进行了抵押权的预告登记，但该房屋产权仍为被告邵阳市天源房地产开发有限公司，因为抵押权的设立必须以不动产所有权的获得为前提，经查明，被告伍辉并未获得该房屋的产权，因此，抵押权的预告登记尚未转为正式登记，在本案中，抵押权未生效，原告对该房屋在拍卖、变卖、折价后的价款不享有优�受偿权。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第二十条、第二十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告伍辉在本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司邵阳市分行借款本金94381.39元，利息2364.18元，合计96745.57元（利息算至2015年7月31日，从2015年8月1日至本院指定的履行期间，顺延照计）。
二、被告伍小凤、邵阳市天源房地产开发有限公司对被告伍辉应归还给原告中国建设银行股份有限公司邵阳市分行的上述借款本息及本案应承担的诉讼费承担连�清偿责任。
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司邵阳市分行的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费1109元，由被告伍辉负担（此款原告已预交，由被告在归还原告借款本息时一并付给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
（此页无正文）
审判员 唐步城
二〇一五年十月十四日
书记员 尹 苗
附相关法条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合�义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释
第二十条连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。
连带共同保证的保证人承担保证责任后�向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担
第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。
主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。