山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁14民终590号
上诉人（原审被告）：ＸＸ高，男，1963年3月4日出生，汉族，住临邑县。
委托诉讼代理人：马文哲，山东涵诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：临邑县德平镇陈家寨村村民委员会，住所地临邑县德平镇陈家寨村。
法定代表人：刘公胜，该村主任。
委托诉讼代理人：郭智强，德州开发进取法律服务所法律工作者。
上诉人ＸＸ高因与被上诉人临邑县德平镇陈家寨村村民委员会（以下简称陈家寨村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院(2017)鲁1424民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
ＸＸ高上诉请求：1.撤销山东省临邑县人民法院(2017)鲁1424民初726号民事判决，发回重审，或依法改判驳回陈家寨村委会的诉讼请求；2.本案诉讼费由陈家寨村委会承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，与双方当事人的真实意思表示发生背离。ＸＸ高符合申请宅基地条件，双方通过签订《房屋租赁合同》实现了宅基地使用权转让，2014年不动产登记时对该案房屋登记在ＸＸ高亲家陈某名下，双方已经履行的合同内容是宅基地使用权的转让。同时，宅基地款62000元是陈某替ＸＸ高于2008年5月10日交纳，因ＸＸ高增加宅基地而发生的土地使用权转让，这是双方达成共识的。涉案房屋价值不足万元，如果买卖房屋，收取6万多元没有依据。ＸＸ高欲求宅基地，误认为陈家寨村委会把房子及宅基地使用权卖给ＸＸ高才交付的62000元。从涉案合同履行内容来看，应当认定收款包括房产价值及土地使用权费用。一审法院认定ＸＸ高存在合同违约行为而解除合同是错误的。涉案房屋不适合居住，拆除行为不存在违约。2.一审法院适用法律错误。一审法院以租赁关系认定法律关系不当，应当按照合同的性质对是否构成房屋租赁实质要件、租赁物用途、租赁期限等内容进行全面审查，在查清全部事实的基础上认定法律关系。
陈家寨村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈家寨村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除陈家寨村委会与ＸＸ高签订的《房屋租赁合同》；2.判令ＸＸ高停止侵权行为，将其私自拆除的房屋及院落恢复原状，并腾退所占房产返还于陈家寨村委会，赔偿陈家寨村委会因ＸＸ高侵权行为造成的各项经济损失40000元；3.诉讼费用由ＸＸ高承担。
一审法院认定事实：陈家寨村委会、ＸＸ高于2008年4月份签订了《房屋租赁合同》，经部分群众代表会议研究，陈家寨村委会将院落一座（北屋五间、东屋二间、角门一座）租赁给ＸＸ高使用，同时约定租赁费为61000元一次性付清，房屋破损不能居住时，ＸＸ高可自行修复，费用由ＸＸ高承担，租赁期限为50年。同年5月10日，ＸＸ高通过其亲家陈某向陈家寨村委会交付了租赁费62000元。2017年2月25日，ＸＸ高将所租赁的房屋拆除。一审时，经陈家寨村委会申请，一审法院依法委托山东明信价格评估有限公司对ＸＸ高所拆除房屋的价值进行评估，评估价值为15950元。后经一审法院询问，陈家寨村委会同意就房屋赔偿问题同ＸＸ高自行协商，本案中暂不主张，若双方协商不成，另行起诉。
庭审中陈家寨村委会提交了其与ＸＸ高于2008年4月20日签订的《房屋租赁合同》，ＸＸ高经质证对该证据不予认可，并提交了2008年4月10日其与陈家寨村委会签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定该两份合同的主要内容及条款相同，且对租赁合同的内容双方均认可，该合同已经实际履行，故对双方之间存在房屋租赁关系予以认定。ＸＸ高提交了六张照片，欲证明租赁房屋的门窗破旧无法使用，陈家寨村委会经质证认为无法证明照片中的门窗为涉案房屋的门窗，且在ＸＸ高拆除过程中也会损坏，并且合同约定的是修复而非拆除重建，拆除重建需经申报批准程序。一审法院认定，即便陈家寨村委会房屋的门窗破旧，ＸＸ高可依合同自行修复，若无修复的必要可通知陈家寨村委会解除合同，而无权自行拆除，故ＸＸ高以此理由拆除房屋不符合租赁合同的约定；ＸＸ高提交视频一段，证明拆除涉案房屋陈家寨村委会是同意认可的，陈家寨村委会质证认为该视频资料不能够证明ＸＸ高的主张，涉案房屋的拆除属于对村集体财产重大事项的处分，应当由村民委员会召集村民大会或村民代表大会讨论通过，并报相关部门批准，该视频无法证明经过法定程序，故对其所要证明的内容不予认可。一审法院认定，ＸＸ高的视频资料为镇政府有关人员出面就陈家寨村委会修建房屋所进行的调解及镇政府有关人员拆除ＸＸ高所修建房屋的过程，视频资料中无陈家寨村委会同意ＸＸ高拆除涉案房屋的内容，故无法证明ＸＸ高的主张；ＸＸ高提交陈家寨村委会出具的陈某交款的收到条，证明ＸＸ高通过陈某向陈家寨村委会交付宅基款62000元的事实，陈家寨村委会对该证据不予认可。一审法院认定，结合本案双方均认可房屋租赁合同的内容且该合同已经实际履行，故对本证据证明交款的事实予以认定；ＸＸ高提交一份证人证言复印件，内容为陈家寨村村民反映案外人徐清贵侵占村委会宅基房屋的事，陈家寨村委会经质证认为该件不是原件，无法确定其真实性，该证据证明争议房屋归村委会所有。一审法院认定，该材料证明涉及的房屋现已经归陈家寨村委会所有的事实。
一审法院认为，当事人一方履行合同过程中因违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方签订的合同是双方意思的真实表示且不违反法律规定，虽然双方对该合同的文本提出不同的主张，但对合同内容均认可，并实际履行了合同的条款，故对本案双方之间存在房屋租赁法律关系，一审法院予以认定。本案的争议焦点为涉案房屋的拆除是否经陈家寨村委会同意，本案的房屋租赁合同是否能够继续履行。ＸＸ高主张涉案房屋经陈家寨村委会同意后才进行的拆除，但其提交作为证据的视听资料仅仅是村委会及镇政府有关人员对本案进行调解的过程以及有关执法部门阻止ＸＸ高继续修建房屋的过程，无法证明陈家寨村委会有同意ＸＸ高对涉案房屋进行拆除的意思表示，并且陈家寨村委会作为单位若其同意ＸＸ高对涉案房屋拆除应以单位的名义出具证明，或者以双方重新签订合同的方式进行，只是某个或几个人员的谈话不足以代表单位的意思，故ＸＸ高所称经陈家寨村委会同意对涉案房屋进行拆除的主张，一审法院不予支持。ＸＸ高主张新建的房屋归陈家寨村委会所有，并且所租赁的房屋无法使用，根据合同约定房屋无法使用时，由ＸＸ高自行修复，ＸＸ高的行为实际为修复。一审法院认为，修复应在原有基础上进行加固、维修，对房屋的原有主体构造应予以保留，若涉案房屋确实无法使用，ＸＸ高可向陈家寨村委会提出，经双方协商后，在保有原房屋基础构造的前提下进行维修，但应以不破坏房屋的基础构造为前提。若涉案房屋确无修复的必要，陈家寨村委会应主动联系ＸＸ高要求解除合同，或双方重新协商达成新的协议，如ＸＸ高所述在陈家寨村委会房屋原地基上建造新的房屋，并将该房屋在租赁合同期间届止时一并归陈家寨村委会所有。但本案中，ＸＸ高未经陈家寨村委会同意，擅自将陈家寨村委会所有的租赁物即房屋拆除，导致本案租赁合同的标的物灭失，房屋租赁合同无法继续履行，该合同的目的无法实现，陈家寨村委会要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，一审法院予以支持。涉案合同解除后，陈家寨村委会应将ＸＸ高所交纳的租金中未实际履行部分退还ＸＸ高，虽经一审法院在庭审过程中向ＸＸ高释明，ＸＸ高坚持不同意陈家寨村委会返还剩余租金，但因该合同所涉及的标的物已经灭失，合同已经解除，陈家寨村委会所收取的未履行部分的租金已经没有法律依据，故应返还ＸＸ高。陈家寨村委会实际收取的租金为62000元，合同自2008年4月签订至2016年2月ＸＸ高拆除涉案房屋，实际履行了8年，剩余42年的租金为52080元。陈家寨村委会主张同ＸＸ高协商解决赔偿其经济损失，本案中暂不追究。一审法院认为，该主张系陈家寨村委会对自身诉讼权利的处分行为，不违反法律规定，一审法院予以支持，对被拆除房屋的赔偿问题本案不再涉及。ＸＸ高提出的在原宅基地上修建房屋的问题，因农村房屋的修建涉及村庄的整体规划，并且需要有关部门的审批，属于行政部门管辖的范围，不属于法院受理的范围，对此ＸＸ高可向有关行政部门申请。陈家寨村委会要求ＸＸ高将其私自拆除的房屋及院落恢复原状，腾退所占房产返还于陈家寨村委会的主张，后经进一步询问，陈家寨村委会放弃要求恢复原状的要求，因涉案房屋已灭失，故不存在腾退房产并返还陈家寨村委会的可能。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十三条第二款规定，经一审法院审判委员会研究判决：一、解除陈家寨村委会与ＸＸ高之间的《房屋租赁合同》；二、陈家寨村委会于判决生效后五日内向ＸＸ高返还未履行部分租金52080元；三、驳回陈家寨村委会其他诉讼请求。案件受理费900元，由ＸＸ高负担。
本院二审期间，ＸＸ高申请证人陈某出庭作证，陈某证实涉案租赁合同系其代ＸＸ高签订，涉案款项系其代ＸＸ高交纳。ＸＸ高对证人证言无异议，陈家寨村委会对证人证言不认可。对于陈某陈述的事实，本院予以认定。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，案涉合同无论从名称还是内容来看，都应是房屋租赁合同，ＸＸ高与陈家寨村委会之间的法律关系也应属房屋租赁关系，ＸＸ高未经陈家寨村委会同意将案涉房屋拆除，违反了双方的合同约定，致使合同目的无法实现，一审法院根据法律规定判决解除合同并无不当。合同解除后尚未履行的不再履行，一审法院从公平的角度出发，判决陈家寨村委会返还ＸＸ高未履行部分的租金52080元合情合理，本院予以支持。ＸＸ高主张双方是通过签订《房屋租赁合同》实现宅基地使用权转让的目的，并以62000元购买，该主张即使是事实，也因违反相关法律规定而无效，不应得到法律的支持。
综上所述，ＸＸ高的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1102元，由上诉人ＸＸ高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫华
审 判 员 高红梅
审 判 员 王 芳
二〇一八年四月二十日
法官助理 孔祥龙
书 记 员 李红光