淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）淮民初字第00982号
原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路169号。
法定代表人郑俊军，该公司董事长。
委托代理人朱某、袁某某。
被告徐建华。
被告戈冬梅。
原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司（以下简称欧倍莎商业公司）诉被告徐建华、戈冬梅租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月15日立案受理，依法由代理审判员王卫华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司的委托代理人朱某、袁某某、被告徐建华、戈冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧蓓莎商业公司诉称：原、被告于2011年10月22日签订招商合同，合同约定由原告出租商场铺面给被告经营联丰地板，原告提供物业管理、广告宣传等服务，合同期限自2011年10月22日至2013年10月21日。合同明确约定了租金、物管费、广告服务费等各种费用的结算方式及结算时间。被告自2011年11月至今拖欠原告上述费用合计133450.53元。现原告以多次催要上述款项未果为由诉至本院，要求被告徐建华、戈冬梅支付租金、物业管理费、广告服务费等合计133450.53元，并承担本案诉讼费用。
被告徐建华、戈冬梅辩称：招商合同上的签名是被告戈冬梅本人所签，但当时签合同时候，合同内容很多是空白的，原告说盖章之后再给两被告一份，后来生意不好，也就没要。对五份促销活动通知，两被告辩称不知道这些活动通知，其共开业半年，后来电费都没交，就参加过2012年元旦和2012年“3.15”两次活动，并向原告交过2000元活动费。原告公司开业当天，被告共向原告公司账户转账100余万元，后来原告只返还95万余元，中间的差值就是被告所交的相关费用。被告向原告支付了履约保证金13035.60元、商品质量保证金10000元、服务保证金2000元，应当抵扣相关费用。双方于2011年5月10日，签订预租协议书一份，在协议书第十条后面追加一行：6月15日前装修结束，免12月租金。后来双方于2011年10月22日签合同时约定租两年免一年，两次协议应该是用三年免两年。
原告为证明其主张，提供原、被告双方签订的居然之家招商合同一份、促销活动通知5份。被告徐建华、戈冬梅对招商合同的真实性予以认可，但辩称没有收到合同。对促销活动通知的质证意见为原告未向被告发送上述通知，被告只开业半年，只参加过两次促销活动且已支付活动费2000元。
经双方质证，本院对原、被告双方签订的居然之家招商合同的真实性予以确认。对五份促销活动通知，因被告不予认可，且在该回执单的客户签名确认处无被告徐建华、戈冬梅的签名确认，故对该五份活动促销通知单的真实性不予认可。
经审理查明：两被告系夫妻关系。2011年10月22日，原告欧蓓莎商业公司与被告徐建华、戈冬梅签订居然之家招商合同一份，原告欧倍莎商业公司在该合同上盖章，被告戈冬梅公司在该合同上签名。原告将位于淮安市淮阴区珠江路169号淮安居然之家欧倍莎加盟店一层，摊位编号为JM05-2-1-33，含公摊面积为255.60平方米的营业场地出租于被告经营联丰地板。租赁期限自2011年10月22日至2013年10月21日，共计731天。其中，免租期为365天，用于被告开业筹备和市场培育，期间，被告不需要支付租金，但物业管理费、市场管理费、广告费等仍需交纳。除去免租期后的计租期限共计366天，租赁期限按自然天数计算，月份分大小月。合同约定租金计算方式为每平方米日租金1元，合同期内租金为93549.60元，每三个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月月末之前。原告为被告提供保安、消防等物业配套服务，被告应向原告支付物业管理费。合同约定物业费计算方式为每平方米每日0.70元，合同期内物业管理费为65484.72元，每三个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月月末之前。双方约定由原告负责市场的统一管理及宣传工作，被告支付广告费用，但对于广告费的收费标准及付款方式未作出明确约定。双方约定被告须交纳履约保证金13035.60元、商品质量保证金10000元、服务保证金2000元。现原告以多次催要上述款项未果为由诉至本院，请求判令被告立即给付租赁期间欠付的租金及物业管理费，诉讼费用由被告承担。
另查明，欧倍莎商业公司的管理模式是由公司统一代各商户收取销售额，扣除银行等手续费后再返还与商户。2011年11月3日，原告公司代收1025088.8元销售额，后返还两被告952556.78元，扣除70366.02元。扣除费用包括：合同押金（履约保证金）13035.60元、服务保证金2000元、商品质量保证金10000元、租金18147.60元（2011年10月22日至2011年12月31日）、物业费12703.32元（2011年10月22日至2011年12月31日）、工装费1000元、市场管理费12665.00元、开业空飘500元、价签14.50元、开业室内鲜花拱门300元。原告陈述市场管理费12665.00元已退还被告，被告徐建华对此予以认可。2011年12月7日，原告扣留被告销售额9550.92元，扣除费用包括：租金5367.60元（2012年1月1日至2012年3月31日）、物业费3757.32元（2012年1月1日至2012年3月31日）、垃圾清运费426元。2012年2月22日，原告扣留被告销售额51.80元，扣除费用包括：北庭围挡50元、价签1.8元。2012年5月8日，原告扣留被告销售额900元，扣除费用为3.15活动期间室外气拱门。现原告自愿承担2011年11月3日扣留的开业空飘500元、价签14.50元、开业室内鲜花拱门300元；2011年12月7日扣留的垃圾清运费426元；2012年2月22日扣留的北庭围挡50元、价签1.8元；2012年5月8日扣留的“3.15”活动期间室外气拱门费用900元，以上合计2192.30元。
还查明，原告欧倍莎商业公司与被告徐建华于2011年5月10签订居然之家淮安店预租协议书一份，协议约定由原告向被告提供一店面供被告经营联丰地板，协议约定了双方的权利与义务。合同第八条约定：本协议在双方签订正式招商合同后自动失效。
以上事实，有双方当事人的庭审陈述、原告欧蓓莎商业管理公司提交的居然之家招商合同一份等在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方所签订的招商合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告徐建华、戈冬梅应按合同约定向原告欧蓓莎商业管理公司支付租金及物业费等相关费用。按照合同的约定，合同期内的租金为93549.60元，物业管理费65484.72元，合计159034.32元。原告欧倍莎商业公司已扣留被告销售额80868.74元。现原告自愿承担2011年11月3日扣留的开业空飘500元、价签14.50元、开业室内鲜花拱门300元；2011年12月7日扣留的垃圾清运费426元；2012年2月22日扣留的北庭围挡50元、价签1.8元；2012年5月8日扣留的“3.15”活动期间室外气拱门费用900元，以上合计2192.3元，本院予以准许。对于原告于2011年11月3日扣留的1000元工装费，原、被告对此均未提出主张，本院不予理涉。对于原告于2011年11月3日扣留的12665.00元市场管理费，原告陈述已经返还于被告，且被告予以认可，本院不予理涉。对于被告辩称的在原告公司举行促销活动期间已向原告支付2000元活动费，因被告未提供证据证实，本院不予理涉。被告还辩称应将其已交纳的合同押金（履约保证金）13035.60元、服务保证金2000元、商品质量保证金10000元抵扣相关费用，原告同意抵扣，故被告的辩称意见应当予以支持。被告辩称原、被告双方于2011年5月10日签订的预租协议书约定在2011年6月15日前装修结束，免12月租金，后双方于2011年10月22日签合同时约定租两年免一年，两次协议应该是用三年免两年，故被告不应支付原告所诉的那么多相关费用。本院认为，原、被告双方于2011年5月10日签订的预租协议书是对签订正式招商合同前的一个相互邀约，且合同第八条已明确约定该协议在双方签订正式招商合同后自动失效，故对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，两被告应向原告支付的费用总额为：租金93549.60元＋物业管理费65484.72元-原告自愿承担部分2192.30元-履约保证金13035.60元-服务保证金2000元-商品质量保证金10000元-租金18147.60元（2011年10月22日至2011年12月31日）、物业费12703.32元（2011年10月22日至2011年12月31日）-租金5367.60元（2012年1月1日至2012年3月31日）、物业费3757.32元（2012年1月1日至2012年3月31日）=91830.6元。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告徐建华、戈冬梅于本判决生效后十日内向原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司给付人民币91830.6元。
二、驳回原告淮安居然之家欧蓓莎商业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2969元，减半收取1484.50元，由被告徐建华、戈冬梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：341201040002554）。
代理审判员 王卫华
二〇一四年七月十四日
书 记 员 姚金花
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。