河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫01民终6925号
上诉人（原审被告）：魏灵敏，女，1971年6月21日生，汉族。
被上诉人（原审原告）：郑州吉安物业管理有限公司。
法定代表人：徐新明，该公司董事长。
委托代理人：罗剑瑞，系该公司员工。
委托代理人：张辉，系该公司员工。
上诉人魏灵敏因与被上诉人郑州吉安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2016）豫0106民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏灵敏、被上诉人郑州吉安物业管理有限公司的委托代理人罗剑瑞、张辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
魏灵敏上诉请求：1、请求撤销上街区人民法院（2016）豫0106民初821号民事判决，并依法予以改判；2、请求法院判决被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《前期物业管理服务协议》的内容，判令上诉人支付物业管理费2564.32元及违约金1550元，事实不清，证据不足。一、一审法院忽视《前期物业管理服务协议》部分条款无效事实。上诉人签署《前期物业管理服务协议》时，上诉人与郑州吉安物业管理有限公司之间不存在平等协商的基础，上诉人签署协议并非出于自愿，而是迫于无奈。开发商利用广大业主无地容身、急于收房的现实困境，强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续。广大业主无权对合同文本提出任何修正意见，唯有接受对方在合同中设定的全部条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《前期物业管理服务协议》关于物业费标准及违约金计算标准条款应属无效条款。二、一审法院未查清被上诉人是否履行了物业服务义务。被上诉人与上诉人签订的《前期物业管理服务协议》只能证明被上诉人与上诉人签订了《前期物业管理服务协议》，并且该协议是无效的。该协议不能证明被上诉人履行了物业服务义务。本案中，一审法院在原审判决中通篇只字未提被上诉人负有的合同义务及对合同义务的履行情况，在未查明被上诉人履行合同义务情况的前提下，就判决上诉人单方履行合同义务，支付物业费用及违约金，实属荒唐。三、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。首先，被上诉人未履行相应的绿化、环境卫生、公共区域、交通秩序的维护、修缮、服务与管理义务。擅自拆除绿化带、违规增设停车位、停车管理混乱、封闭小区后门等，造成小区秩序混乱，破败不堪，严重破坏小区和谐关系。其次，被上诉人未尽到相应维修义务。上诉人自装修入住后，入户门锁多次坏死，房屋多出裂缝、电梯多次停运给自己的生活带来了很大的安全隐患和人力财力损失，为此，上诉人多次找到被上诉人，要求对方承担相应的维修义务，但被上诉人一直不予修复，并以不缴纳物业费用就不进行维修要挟。最后，被上诉人以断水断电要挟催缴物业管理费用，激化小区矛盾。
郑州吉安物业管理有限公司辩称，一、魏灵敏声称《前期物业服务协议》部分条款无效不能成立。郑州吉安物业管理有限公司与魏灵敏之间签订的物业服务协议前期已在上街区工商所及物业科备过案，取得了行政机关的认可，依法具有相应的法律效力。在2013年5月28日开始本小区交房期间，一直遵循着业主先阅读物业服务协议，有任何异议与不清楚的地方，由置业方与物业方进行详细耐心的解释，广大业主们对合同都非常认同和理解，根本不存在任何强迫业主签字现象。已正常居住3年之后再提合同文本一事实属荒唐，也没有事实依据。关于物业费标准及违约金计算条款属无效条款一事，根据前期物业服务协议第九条第4项，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的0.5%违约金。已以书面，电话多次催缴拒不缴纳所欠物业费，魏灵敏的行为已严重违反了双方签订的协议规定及国家相关的物业管理法规，也给我们造成巨大的损失，为向魏灵敏催费，我们投入了大量人力和精力。因此，我们物业尊重一审法院的判决，应该责令魏灵敏缴纳物业费，违约金。二、魏灵敏声称小区绿化未履行职责无事实依据。我方入驻小区后，处处以小区业主利益为第一服务宗旨，对于任何业主提出的建议和意见，都会充分考虑，合适的予以采纳，由于小区的前期绿化于2016年2月到期，在没有合适绿化单位来之前，物业人员自行购置机器加班、加点绿化剪割，清除杂草，喷洒农药，使小区整洁美观，得到了业主的一致认可。5月新的外包单位进驻，对小区进行全面清剪，绿化固定专门修护养护。不存在绿化无人管理。有照片为证。三、魏灵敏称我方拆除绿化带同样无事实依据。小区5#、6#楼当时开发商涉及的停电动车，自行车的地方严重不足。业主交房期间多次向开发商反映，要求腾出部分空地以便于业主停车，开发商尊重广大业主的愿望，将已经符合要求的绿化中的一小部分进行平整，用于广大业主停放自行车、电动车。四、魏灵敏提出的其他问题同样无事实依据。关于退押金问题，我们只要楼下业主签字不漏水，物业随时都可以退，从无押过任何业主的保证金。业主的装修保证金退款已达到95以上。上诉方也从未来物业要求退装修保证金，所以不存在物业不退业主保证金的情况。墙面裂纹问题可能属开发商建筑问题，工程方质保期将到期时，开发商早已于2015年3月在小区黑板，单元门贴通知墙面裂纹报修，魏灵敏未向开发商保修，我们认为应属自动放弃，且与我方无关。小区后门置业方也从未给物业交代要开后门，且后门仅仅是个门，门外并无任何路，开门并无任何实际意义，所以不存在后门开与不开的问题。物业从没给业主家断水，断电。我们只通过法律途径解决。综上所述，魏灵敏的所有上诉理由均不能成立，请求法院维持一审法院的判决，驳回上诉。
郑州吉安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告物业服务费2576.4元，违约金7458.7元，共计10035.1元；2、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2013年5月31日，以魏灵敏为乙方、吉安物业为甲方，签订《前期物业服务协议》一份，主要约定：本物业名称：乐福国际，乙方所购房基本情况：坐落位置及面积：5号楼1单元14层1403户（号），建筑面积：117.04平方米。……第四条物业管理服务费用（本物业管理服务费实行政府指导价，不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方缴纳费用时间：每年度缴纳一次，应在每年度第一个月5号前道小区服务中心缴纳。二、乙方缴纳物业管理服务费用标准：（1）LOFT住宅的物业管理服务费用标准为1.15元／月·平方米；小高层的物业管理服务费用标准为：1.15元／月·平方米；高层的物业管理服务费用标准为：1.15元／月·平方米；……注：以上面积均为建筑面积，“建筑面积”以房产证为准，房产证办理之前如房管局实际测量房屋面积已确定，以实际测量面积为准，实际测量面积未确定以购房合同约定面积为准。……第九条……四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日向甲方支付应交费用总额的0.5%违约金。吉安物业已以书面形式向魏灵敏催缴过欠交的物业服务费。
庭审过程中，吉安物业与魏灵敏共同确认：魏灵敏所有的房屋的物业服务费收费标准为1.15元／月·平方米，魏灵敏所有的房屋建筑面积为117.36平方米，每年度物业费的缴纳时间为每年的6月5日前。魏灵敏自2014年6月1日至2015年12月31日间的物业服务费至今未交纳。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吉安物业与魏灵敏签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护。魏灵敏作为乐福国际的业主，应按照《前期物业服务协议》的约定全面履行自己的义务。吉安物业以魏灵敏未交纳自2014年6月1日至2015年12月31日间的物业服务费为由，主张魏灵敏交纳物业服务费2576.4元。依《前期物业服务协议》载明之内容及庭审中吉安物业与魏灵敏庭审中共同确认的物业费收费标准，及魏灵敏所有的房屋面积117.36平方米之情形，魏灵敏应交纳的物业服务费为：自2014年6月1日至2014年12月31日间的物业服务费为944.75元【计算方式：117.36平方米×1.15元／月·平方米×7个月（自2014年6月1日至2014年12月31日），保留小数点后两位】；自2015年1月1日至2015年12月31日间的物业服务费为1619.57元【计算方式：117.36平方米×1.15元／月·平方米×12个月（自2015年1月1日至2015年12月31日），保留小数点后两位】，共计2564.32元【计算方式：944.75元＋1619.57元】。吉安物业还主张魏灵敏向其支付逾期交纳物业服务费所产生的违约金7458.7元。依上述《前期物业服务协议》的约定及魏灵敏存在欠付物业服务费之情形，魏灵敏应当支付相应的违约金，但吉安物业主张的违约金计算有误，且主张的数额过高，依魏灵敏的违约程度及欠付物业服务费数额，酌定魏灵敏向吉安物业支付违约金1550元。判决：一、被告魏灵敏于本判决生效后十日内向原告郑州吉安物业管理有限公司支付物业服务费2564.32元及违约金1550元；二、驳回原告郑州吉安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费25元（原告郑州吉安物业管理有限公司已预交）由被告魏灵敏负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：同一审法院查明的事实相一致。
本院认为，魏灵敏与郑州吉安物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议履行。魏灵敏作为乐福国际的业主，应按照协议的约定全面履行自己的义务。一审法院依照《前期物业服务协议》载明的内容及庭审中魏灵敏与郑州吉安物业管理有限公司庭审中共同确认的物业费收费标准，魏灵敏所有的房屋面积117.36平方米之情形，计算出魏灵敏应交纳的物业服务费为2564.32元及依上述协议的约定及魏灵敏存在欠付物业服务费之情形，魏灵敏的违约程度及欠付物业服务费数额，酌定魏灵敏向郑州吉安物业管理有限公司支付违约金1550元，并无不当。魏灵敏上诉称《前期物业管理服务协议》部分条款无效，因缺乏事实与法律依据，不能成立。魏灵敏上诉称郑州吉安物业管理有限公司没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任等；因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；故此魏灵敏如认为郑州吉安物业管理有限公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张郑州吉安物业管理有限公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。魏灵敏以郑州吉安物业管理有限公司未完全履行物业服务义务等作为抗辩理由而拒交物业费，显然不属合理选择，魏灵敏可就其相关抗辩理由及上诉理由另行通过合法途径主张权利。同时，郑州吉安物业管理有限公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。
综上所述，魏灵敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人魏灵敏负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵军胜
审判员 郑新红
审判员 陈 涛
二〇一六年九月二日
书记员 燕鹏娟