广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9738号
上诉人（原审被告）：朱志峰，男，1986年6月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：龙骧，广东巨龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱敏婷，广东巨龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡丽泉，女，1979年3月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人:彭磊，广东东方星联律师事务所律师。
第三人：大新银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市越秀区人民北路604号之二首层自编01单元、二层自编01单元。
负责人：莫蓉。
委托诉讼代理人：叶海波，男，1989年7月8日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，系该行员工。
委托诉讼代理人：胡玉文，女，1984年8月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，系该行员工。
上诉人朱志峰因与被上诉人胡丽泉、原审第三人大新银行（中国）有限公司广州分行（以下简称大新广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人朱志峰上诉请求：一、判决撤销朱志峰与胡丽泉签订的《房屋�卖合同》；二、判决因胡丽泉的欺诈行为导致合同被撤销，朱志峰无需向胡丽泉支付10万元违约金；三、判决因胡丽泉的欺诈行为导致合同被撤销，税费损失由胡丽泉承担；四、判决胡丽泉返还朱志峰支付的购房款48万元；五、判令胡丽泉负担一、二审的诉讼费用。事实与理由：大新广州分行对《贷款承诺函》及《关于朱志峰贷款放款银行声明书》上的公章提出异议，认为不是大新广州分行的公章，并提交了盖有真实公章的文件予以比对。《贷款承诺函》一直保存在胡丽泉处，胡丽泉口头告知朱志峰称大新广州分行出具了《贷款承诺函》同意放款104万元，并要求朱志峰重新签订《房屋买卖合同》，朱志峰基于对胡丽泉的信任认为大新广州分行同意提供104万元的贷款，遂同意重新签订《房屋买卖合同》，否则朱志峰不会重签合同。朱志峰直到开庭才看到纸质版的《贷�承诺函》，并根据大新广州分行的陈述才得知该承诺函为虚假承诺函，大新广州分行未承诺向朱志峰放款。胡丽泉以欺诈方式骗取朱志峰签订的《房屋买卖合同》依法应予撤销，合同不能履行的过错不在于朱志峰，相关损失不应由朱志峰承担，胡丽泉应返还朱志峰因过户支付的相关税费，以及购房款48万元。
被上诉人胡丽泉辩称，朱志峰上诉请求的一至四项超出胡丽泉于一审起诉的诉讼请求范围，属反诉或另案主张的请求，不符合民事诉讼法关于上诉请求范围的规定。朱志峰与大新广州分行工作人员制造虚假贷款文件，企图通过贷款审批，后朱志峰承诺在银行贷款无法通过的情况下，自筹104万元在一定期限内支付，却一再拖延付款。在大新广州分行审批的贷款金额只有78万元的情况下，与大新广州分行工作人员共同出具虚假付款承诺函和付款确认书，在大新广州分行同意放款的情况下，又临时更换工作，恶意透支信用卡，导致无法通过银行放款。朱志峰虽主观上愿意继续履行合同，但其实际行为导致了违约后果。朱志峰的承诺函是其真实意思表示，付款行为也是朱志峰的基本义务，朱志峰无法付款，应按承诺返还房屋。朱志峰自筹26万元存入大新广州分行的行为证明其对贷款承诺函和付款确认书的虚假性是知情的，朱志峰与大新广州分行的工作人员有虚构文件的行为。胡丽泉仅保留了原件，但其来源由朱志峰和大新广州分行提供。胡丽泉的损失因朱志峰的违约行为所致，应由朱志峰承担。
原审第三人述称，朱志峰与胡丽泉签订购房合同在前，申请贷款在后，大新广州分行不参与双方的购房关系。贷款承诺函仅是意向，并非确定行为，贷款关系成立应以双方正式的贷款合同为准。大新广州分行对朱志峰通过了78万元的按揭贷款，于2017年2月准备发放贷款时，查询到朱志峰的工作单位发生变化及信用卡逾期还款，大新广州分行要求其提供补充资料重新审核，但资料补齐后，因胡丽泉和朱志峰发生诉讼，贷款停止发放，其双方的买卖合同关系与大新广州分行无关。
被上诉人胡丽泉向一审法院起诉请求：一、朱志峰返还位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居委会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房屋给胡丽泉，并协助胡丽泉办理过户手续；二、朱志峰承担过户产生的所有税费；三、朱志峰向胡丽泉支付违约金304000元；四、诉讼费由朱志峰承担。
一审法院认定的事实：2016年9月26日，胡丽泉作为甲方与朱志峰作为乙方签订《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方自愿将座落于佛山市顺德区陈村镇合成社区居委会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产出售给乙方，双�议定上述房地产的成交价为1520000元。乙方于2016年12月20日前把购房款分两次支付给甲方，购房定金将在最后一次付款中冲抵。具体付款时间及方式约定为由大新广州分行出具一份同意向乙方批出的贷款金额，乙方先在2016年9月26日向甲方支付首付房款280000元为第一期房款，第二期房款在双方办完过户手续之日交到银行资料办理抵押的大新广州分行一次性支付给甲方指定账户上。双方同意本同签订之日起59日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续；双方同意于2016年11月13日由甲方将该房产交付乙方使用。办理房产过户所需缴纳的税费由乙方全部支付，如因乙方没有足够金额导致过户无法进行的，乙方定金扣完，已经交给甲方的房款不退，交易取消，甲方无责任。合同备注中注明，乙方的购房款金额由大新广州分行最后订立的同贷书为准，本次申请为最后�次，首付房款除了已交来的金额之外由最后贷款审批金额为准，多除少补，乙方必须在银行订立同贷书当日支付完其余房款，逾期违约，定金和房款不退，全部扣完，交易取消，甲方无责任。该份合同由胡丽泉及朱志峰签名并加捺指模确认。合同签订当日，朱志峰向胡丽泉支付首期购房款280000元。合同签订前，朱志峰于2016年8月30日向胡丽泉支付购房定金200000元，胡丽泉于2016年9月1日出具《定金收条》予以确认。胡丽泉共收取朱志峰款项合计480000元。2016年12月12日，胡丽泉作为甲方与朱志峰作为乙方重新签订《房屋买卖合同》一份，合同约定乙方同意购买甲方坐落于广东省佛山市顺德区陈村镇合成社区居委会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产（住宅）建筑面积96.5平方米（土地房屋权证第××号），交易总价1520000元；2016年8月30日乙方向甲方先支付200000元作为购房定金，并于2016年9月26日向甲方支付部分购房款280000元，剩余房款1040000元分两期支付完毕。双方交易全部税费和过户费由乙方支付，如因乙方违约而再次返还该房产的所有费用由乙方支付。乙方如未按约定时间付款，逾期达5天的或中途不买的即视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回全部房产另价出售，乙方无权要求甲方退还定金并向甲方支付总房价20%的违约金。该份合同由胡丽泉及朱志峰签名并加捺指模确认。同日，朱志峰向胡丽泉出具《欠款承诺书》一份，载明朱志峰办理佛山市顺德区陈村镇合成社区居委会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产在大新广州分行签订1040000元贷款合同的金额由发证之日起15个工作日内由大新广州分行一次性支付给胡丽泉，如胡丽泉在指定时间内收不到银行支付的1040000元房款，则由朱志峰在2天之内一次性支付，否则三天之内退还房产�部给胡丽泉。该份承诺书由朱志峰签名并加捺指模确认。2016年12月12日，胡丽泉及朱志峰向佛山市顺德区陈村镇国土城建和水利局递交《顺德区房地产转移登记申请表》，申请将案涉房产转移登记到朱志峰名下，申请转移价格为1060000元。2016年12月23日，案涉房产转移登记到朱志峰名下。
另查明，朱志峰向大新广州分行递交材料申请贷款，大新广州分行于2016年11月18日对朱志峰的贷款申请进行审查。2016年12月23日，朱志峰与第三人签订《个人购房担保借款合同》，合同约定朱志峰作为借款人向大新广州分行作为贷款人申请贷款，借款金额为786000元，用途为购买位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居委会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产，合同期限从2017年3月至2037年3月。合同第6.8条约定，放款前查询个人信用报告，若显示信用卡认定的月负债343.4元，则需重新审核贷款。合同第7.5条约定，贷款支付过程中，借款人信用状况下降、贷款资金使用出现异常或出现其他对贷款人不利的情形，贷款人无须征得借款人同意即可单方面变更贷款资金支付方式或停止贷款资金的发放和支付。后双方就案涉房屋于2017年1月12日办理了抵押登记。后大新广州分行由于银行年底放款额度紧张，未有放款。2017年2月，大新广州分行在放款过程中查明朱志峰信用卡存在透支情况，且变更工作，认为朱志峰征信情况发生变化，故未有向朱志峰放款。
又查明，胡丽泉于2016年11月16日收到大新广州分行的业务经理叶高杰提供的《贷款承诺函》，函件内容显示大新广州分行审核通过朱志峰的贷款申请，承诺在落实相关条件的情况下，向贷款申请人提供期限为20年、金额为1040000元的贷款，承诺函自签发之日起三个月内有效，该份函件盖有大新广州分行的业务章。2017年4月17日，朱志峰收到大新广州分行的业务经理叶高杰提供的《关于朱志峰贷款放款银行声明书》一份，声明案涉房屋已经于2016年1月28日办妥了抵押登记，因年底放款额度紧张需匹配存款问题，导致放款搁置了近一个月。2017年2月28日，再次申请放款时，查明借款人征信中显示的工作单位与申报贷款时不一致，经调查，借款人在大新广州分行贷款审核后，更换了工作单位。故根据风险管理部门提出审核要求，需要借款人重新提供新工作单位的资料，包括收入证明，银行收入流水等。于2017年3月20日放款资料基本补齐。2017年3月27日，原业主即胡丽泉正式向大新广州分行贷款部提出由于尾款到账时间由申请至今过长，决定不卖给借款人朱志峰。大新广州分行收到该信息停止放款手续。该声明书盖有大新广州分行的业务章。
再查明，大新广州分行在庭审过程中对于《贷款承诺函》及《关于朱志峰贷款放款银行声明书》上的大新广州分行的公章提出异议，认为盖章均非大新广州分行的真实公章，而且大新广州分行从未出具过上述文书，并提交真实公章的盖印件予以比对。大新广州分行当庭确认仍未发放贷款。
一审法院认为，朱志峰与胡丽泉签订于2016年9月26日的《房地产买卖合同》为双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。后胡丽泉与朱志峰于2016年12月12日订立了《房屋买卖合同》一份，对案涉房屋的交易重新进行了约定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡丽泉已经依约将房屋过户到朱志峰名下，履行了合同义务，朱志峰应当依约支付相应的全额购房款。根据朱志峰于2016年12月12日出具的《欠款承诺书》一份，朱志峰承诺在大新广州分行签订1040000元贷款合同的金额由发证之日起15个工作日内由大新广州分行一次性支付给胡丽泉，如胡丽泉在指定时间内收不到银行支付的1040000元房款，则由朱志峰在2天之内一次性支付，否则三天之内退还房产全部给胡丽泉。本案中，抵押手续于2017年1月12日办理完毕，胡丽泉应于2017年2月2日前收到房款，但由于大新广州分行年底贷款收紧，未能向胡丽泉发放贷款，导致胡丽泉未能收取房款并不是朱志峰的责任。后大新广州分行于2017年2月28日后再行审核朱志峰的征信记录，查明朱志峰征信发生变化，需要重新审核，未能放款。现朱志峰辩称由于银行原因致使胡丽泉未能如期收到购房款，但是根据朱志峰与大新广州分行签订的贷款合同，朱志峰明知大新广州分行在放款前需要审核征信情况，仍然在审核期内透支信用卡，并在更换工作后未及时通知大新广州分行，违反了贷款合同的约定，导致胡丽泉未收到款项，朱志峰的行为已经违反了其《欠款承诺书》的承诺，其应当自行向胡丽泉支付购房尾款1040000元，但朱志峰未能向胡丽泉支付购房款，且大新广州分行也未能向胡丽泉发放贷款，朱志峰的行为已经构成违约。依照朱志峰的承诺书，其向大新广州分行申请的房屋贷款为1040000元，实际合同确认的贷款仅为786000元，朱志峰并未将该情况告知胡丽泉，朱志峰虽然辩称已经将余款自行筹齐，但由于贷款存在变化，合同履行存在风险，朱志峰有义务将该情况及时告知胡丽泉，但朱志峰并未有告知胡丽泉，未有尽到必要的告知义务。另根据庭审查明，大新广州分行考虑到朱志峰的征信出现问题，存在风险，已经考虑停止放款，朱志峰未能提供证据证明其有能力支付剩余的购房款1040000元。由于朱志峰不能履行�同约定的付款义务，合同不能继续履行，朱志峰应当承担违约责任，根据合同约定，朱志峰如未按约定时间付款，逾期达5天的，胡丽泉有权解除合同并收回全部房产另价出售，且朱志峰应当向胡丽泉支付总房价20%的违约金，由于朱志峰违约已经超过5天，且朱志峰未能提供证据证明其有能力继续履行合同，支付剩余房款，故合同已经实际不能继续履行，胡丽泉也确认要求朱志峰返还房产，合同已经实际解除，且大新广州分行已经当庭表示由于贷款未有实际发放，随时可以办理注销抵押登记的手续，故朱志峰应当将案涉房屋返还给胡丽泉，并协助胡丽泉办理房屋过户手续，由此产生的税费应当由朱志峰进行承担，胡丽泉应当向朱志峰返还已经收取的购房定金及购房款合计480000元。胡丽泉主张合同约定朱志峰违约的定金不退，该条款明显剥夺了朱志峰的权利，加重�任，属于格式条款，一审法院不予认可。至于违约金，双方约定违约金为总房价的20%，即朱志峰应当向胡丽泉支付的违约金为304000元。结合本案的具体案情分析，朱志峰已经向胡丽泉支付了购房款480000元，根据朱志峰提供的微信记录，其确实多次向大新广州分行申请银行贷款，并配合银行提供相应资料，可见朱志峰一直在积极履行合同义务，虽然由于自身的征信问题导致贷款数额降低及银行放贷停止，但其并非恶意违约；其次，大新广州分行的业务经理叶高杰在朱志峰申请贷款过程中向胡丽泉出具的《贷款承诺函》及《关于朱志峰贷款放款银行声明书》，盖有大新广州分行的公章，足以让朱志峰相信大新广州分行同意放款，大新广州分行虽然当庭称上述文件存疑，但作为朱志峰并不具备审核公章真实性的能力，且叶高杰确为大新广州分行的业务经理，负责朱志峰的贷款事宜，故朱志峰确有理由相信上述文书是由大新广州分行出具，现文书出现瑕疵以致不能放款并非朱志峰的过错导致，故朱志峰对于贷款不能发放的责任应当予以减轻。综上，朱志峰虽然存在违约行为，但其确有积极履行合同义务，并已经支付部分购房款，不能贷款的过错并非全在朱志峰，故应当减轻朱志峰的违约责任，且案涉房屋现退还胡丽泉所有，房屋所在地的房价存在较大幅度增长的现实情况，胡丽泉的损失客观上已经得到减少，据此一审法院酌情认定朱志峰应当向胡丽泉支付的违约金为100000元。由于朱志峰已经向胡丽泉支付了480000元的购房款，故朱志峰应当支付的房屋过户税费及违约金100000元在该款项中予以扣除，胡丽泉应当待实际产生的税费加上违约金扣除后，将余款返给朱志峰。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、�九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、大新广州分行应于判决发生法律效力之日起十五日内办理佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产的他项权注销登记手续；朱志峰应于判决发生法律效力之日后，在上述房屋的他项权注销后三十日内将位于佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产返还给胡丽泉，并协助胡丽泉办理房屋产权转移登记手续，房屋转移登记过程中产生的税费由朱志峰承担；二、朱志峰应于判决发生法律效力之日起三十日内向胡丽泉支付违约金100000元；三、胡丽泉应于佛山市顺德区陈村镇合成社区居民委员会白陈公路189号悦峰花苑6座203的房产转移登记手续完成之日起十日内将收取的购房款480000元扣除判决第一项中朱志峰应当负担的税费及判决第二项中朱志�应当支付的违约金100000元后的余款支付给朱志峰（如扣除款项后，尚不足以抵扣时，则胡丽泉可直接申请执行）；四、驳回胡丽泉胡丽泉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为10608元，财产保全费5000元，合计15608元（胡丽泉已预交），由胡丽泉负担5000元，朱志峰负担10608元。
二审期间，当事人未提供新证据。
经审理，本院除一审法院认定朱志峰向大新广州分行领取《贷款承诺函》不当，径纠正为胡丽泉向大新广州分行领取《贷款承诺函》外，确认一审法院认定的其他事实。
本院认为，根据当事人的上诉和答辩，本案二审争议的焦点为：对朱志峰提出的上诉请求第一项至第四项的请求是否应予审理。
朱志峰上诉请求撤销其与胡丽泉签订的房屋买卖合同，并在此基础上认为不应承担支付10万元违约金、由胡丽泉承担税费损失并返还购房款48万元，因朱志峰在第一审程序中未提出上述请求，故朱志峰的上述请求属在第二审程序中提出的反诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”、第二款“双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，胡丽泉对朱志峰在第二审程序中提出的反诉并不同意调解，亦不同意由本院一并审理，故本院对此不�审理，朱志峰可另行起诉。本案朱志峰与胡丽泉签订的房屋买卖合同未被撤销，朱志峰基于房屋买卖合同被撤销而提出的不应支付违约金、由胡丽泉承担税费损失并返还购房款的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人朱志峰的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人朱志峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月十一日
书记员 陈敏仪