吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民三终字第218号
上诉人（原审被告）：王建辉，男，1971年7月1日生，汉族，无职业，住通化市。
被上诉人（原审原告）：通化义耕物业服务有限公司，住所，通化市光复路五月花城小区7-13#。
法定代表人：黄国华，副总经理。
委托代理人：杨剑，该单位工作人员。
委托代理人：赵希富，吉林星浦律师事务所律师。
原审第三人：通化华翔置业投资有限公司，住所，通化市光复路。
法定代表人：周辞美，总经理。
委托代理人：臧海涛，吉林昱诚律师事务所律师。
上诉人王建辉因物业服务合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2015）东江西民初字第442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日决定立案受理，并依法组成合议庭，于同年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人王建辉，被上诉人通化义耕物业服务有限公司委托代理人杨剑、赵希富，原审第三人通化华翔置业投资有限公司委托代理人臧海涛均到庭参加了审理。本案现已审理终结。
通化义耕物业服务有限公司在一审法院起诉时称，其于2008年6月与第三人签订了《物业服务合同》，合同期限自2008年9月1日至2010年8月31日。2010年9月1日其与华翔五月花城小区业主委员会续签了《物业服务合同》，合同期限自2010年9月1日至2015年8月31日。由于第三人建设的房屋存在质量问题，致使绝大多数业主以此为由，拒缴物业服务费，截止2013年5月末，拖欠其物业费总计600万元，致使其不能按照合同约定提供服务，于2013年6月5日，依据合同约定，向业主发表了公告，解除合同，终止服务。王建辉于2010年5月5日入住该小区，其物业费缴纳至2011年5月4日，其后未交付，截止2013年5月31日，共欠缴物业费2，949.90元。故诉讼至法院。要求王建辉缴纳所欠物业费，并按照合同约定按日千分之三承担违约金；第三人承担赔偿连带责任。
王建辉在一审时辩称，通化义耕物业服务有限公司于2015年5月起诉，已超过诉讼时效，应当依法驳回。其不交物业费是因为通化义耕物业服务有限公司的服务不到位；且依据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，该公司从未向其书面催缴，直接起诉违反法定程序，应当依法驳回。
通化华翔置业投资有限公司一审时述称，本案为物业服务合同纠纷，而房屋质量是否存在问题属于房屋买卖合同约定的内容，与本案非同一法律关系，与业主是否向物业服务公司缴纳物业费没有法律上的必然联系，应驳回通化义耕物业服务有限公司对其起诉。另外，通化义耕物业服务有限公司主张建筑质量存在问题依据不足。且连带责任承担除双方有约定外，必须有法律上的明确规定，通化义耕物业服务有限公司要求其承担连带责任没有法律依据。
一审法院审理查明：王建辉所有的房屋位于通化市东昌区五月花7区3单元301室，面积为117.93平方米。2008年6月26日通化华翔置业投资有限公司与通化义耕物业服务有限公司签订了《华翔五月花城项目物业服务合同》，由通化义耕物业服务有限公司为该小区进行物业服务，期限至2010年8月31日。合同期限届满时，通化义耕物业服务有限公司与华翔五月花城业主委员会又签订了《物业服务合同》，合同期限为2010年9月1日至2015年8月31日。合同约定了物业服务费住宅（多层）为每平方米每月0.60元、0.80元（高层），电梯运行费每平方米每月0.30元。未能按时交纳物业服务费的，应按日千分之三标准支付违约金。2011年5月4日至2013年5月31日期间，王建辉欠物业费2，949.90元。2013年5月13日，华翔五月花城业主委员会向通化义耕物业服务有限公司发出了通知，以通化义耕物业服务有限公司无能力收缴业主拖欠的物业费，也不能解决华翔公司工程质量存在的问题，并无资金保证物业正常服务管理工作为由，要求通化义耕物业服务有限公司暂退出小区物业管理。2013年6月5日，通化义耕物业服务有限公司退出对该小区的物业服务。2013年7月16日，通化义耕物业服务有限公司以第三人为被告诉讼至法院，主张因第三人将未经验收的房屋交付广大业主居住，致使80%的业主因房屋质量问题等而拒交物业费，要求第三人给付物业费。法院审理认为，“原告所主张的因房屋质量存在问题导致业主拒交物业费的损失，按照合同相对性原则，原告应按物业服务合同向业主主张所欠物业费，而业主应依据房屋买卖合同向被告（第三人）主张权利……原告要求被告承担已售出房屋业主拖欠的物业费及损失的主张，没有事实和法律依据”，判决驳回了通化义耕物业服务有限公司的诉讼请求。
一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”通化义耕物业服务有限公司2013年7月16日，就业主拒交物业费部分向第三人提起了诉讼，虽然其针对的不是王建辉，但是其诉讼请求系王建辉等业主所未缴纳的物业费部分，是对该权利的主张。且2013年5月13日王建辉所在小区业主委员会给通化义耕物业服务有限公司的通知中也明确了通化义耕物业服务有限公司未放弃向业主主张物业费的事实，据此，通化义耕物业服务有限公司的诉讼请求未超过诉讼时效。关于王建辉抗辩通化义耕物业服务有限公司未经书面催缴，违反法定程序起诉问题。根据相关的法律规定，书面催缴物业费非诉讼的必经程序，且根据当事人提供的证据，通化义耕物业服务有限公司对王建辉应缴纳的物业费在合理期限内进行了催缴，故王建辉的该抗辩理由不能成立。按照合同相对性原则，通化义耕物业服务有限公司应当向业主主张物业费，且法院生效判决已经驳回了其要求第三人承担物业费的诉讼请求，故第三人对业主所拖欠的物业费不承担连带责任。通化义耕物业服务有限公司与王建辉所在小区业主委员会签订了物业服务合同，对王建辉具有约束力。关于王建辉抗辩通化义耕物业服务有限公司未尽到物业服务义务，物业管理严重不到位问题。因其欠物业费为2011年5月4日至2013年5月31日期间，其提供的证据只能证明通化义耕物业服务有限公司在某一时间段、某些方面的服务存在一定的瑕疵，不足以证明通化义耕物业服务有限公司未尽到基本的物业服务，也非其拒交物业费的理由。通化义耕物业服务有限公司在合理期限对缴费进行了催告，王建辉拒绝缴纳物业服务费的抗辩理由不能成立，其应当缴纳所拖欠的物业服务费2，949.90元，并按约定支付按日千分之三标准支付违约金，从2013年6月1日起计算至该物业费缴纳时止。遂判决：王建辉于本判决生效后五日内给付通化义耕物业服务有限公司物业费2，949.90元，并按约定的日3‰支付违约金，从2013年6月1日起计算至该物业费缴纳时止；驳回通化义耕物业服务有限公司要求通化华翔置业投资有限公司承担连带责任的诉讼请求；案件受理费50元由王建辉负担。
判决后，王建辉不服，向本院提起上诉。其上诉理由是：1、一审判决适用法律错误，判决结果依据不足。一审认定书面催缴物业费并非诉讼的必经程序，该认定错误。通化义耕物业服务有限公司并没有履行书面催交程序，起诉不符合法律规定，程序违法，应驳回其诉讼请求。2、一审事实认定错误，本案不存在诉讼时效中断的事由，认定时效中断依据不足。2013年7月，通化义耕物业服务有限公司向通化华翔置业投资有限公司主张物业费，并未依据物业服务合同向其主张权利，对其不发生诉讼时效中断的效力。如认定诉讼时效中断，通化义耕物业服务有限公司起诉时间为2013年7月16日，对2011年6月16日前的物业费同样不能保护。3、没有证据证明通化义耕物业服务有限公司在合理期限向其进行催交物业费。4、违约金的计算不合理。其提供的照片显示物业办公室门是锁的，如何交费？即使判其支付，也应从判决生效后履行；另外违约金明显偏高，即便支付，也应按同期银行存款利率确定。5、物业费计算有误，电梯是实行刷卡管理，其欠费期间不能使用电梯，电梯费不应计算在内。
通化义耕物业服务有限公司答辩认为，1、其有证据证明不仅向王建辉进行过书面催告，且多次进行了书面的公告送达。没有直接送达到王建辉是事实，但其多次在业主门口、小区门口张贴公告。2、除此之外，其一直连续多年向物业管理机关、政府机关以及法院都主张了请求保护相关的民事权利，其已多次主张物业费，诉讼时效没有间断。违约金是按照合同约定计算的；其在经营期间电梯未实行刷卡管理，物业费计算正确。
通化华翔置业投资有限公司认为，通化义耕物业服务有限公司已就相同的事实起诉其公司被驳回，本次属重复诉讼，一审程序违法，应发回重审。
本院审理中，各方当事人对本案是否超过诉讼时效、王建辉应否给付通化义耕物业服务有限公司拖欠的物业费及违约金有争议，本院综合评判如下：
通化义耕物业服务有限公司主张，在2013年8月，其起诉通化华翔置业投资有限公司，2015年1月送达的判决。另外，王建辉所在小区业主委员会作出的让其退出物业服务的通知亦能证明2013年5月13日前，其一直主张权利，没有超过诉讼时效。因其与王建辉所在的小区业主委员会签订的物业服务合同中有约定，如未能按时交纳物业服务费的，应按日千分之三标准支付违约金，故王建辉应支付2011年5月4日至2013年5月31日拖欠的物业费2949.90元，并按约定支付违约金。提交的证据有：1、2010年10月25日催交物业费公告的照片、物业费催缴通知单及2013年5月13日，王建辉所在小区业主委员会作出的《要求通化义耕物业服务有限公司退出物业服务的通知》，拟证明其在小区公示栏及王建辉门口张贴了缴纳物业费通知，至2013年5月13日前，其一直在向业主催缴费用，未过诉讼时效。2、2010年9月1日《物业服务合同》，拟证明物业计费标准、违约责任及违约金计算标准。
王建辉对上述证据的质证意见是，对催交物业费公告的照片、物业费催缴通知单真实性有异议，没有看到；对《要求通化义耕物业服务有限公司退出物业服务的通知》、《物业服务合同》的真实性无异议，正好能证明通化义耕物业服务有限公司的服务不到位。
通化华翔置业投资有限公司对上述证据的质证意见是，催交物业费公告的照片、物业费催缴通知单不属于二审新证据，不予质证。《要求通化义耕物业服务有限公司退出物业服务的通知》是业主单方提出房屋质量问题，不具有证明力、《物业服务合同》明确约定了交纳物业费时间，通化义耕物业服务有限公司的主张已过诉讼时效。
王建辉主张，通化义耕物业服务有限公司服务不到位，小区监控不好使，且通化义耕物业服务有限公司应返还2000元的装修抵押金。通化义耕物业服务有限公司承认2013年的物业费应在2012年12月31日前交纳，故诉讼时效应从2012年12月31日起计算，已超过诉讼时效。另外，通化义耕物业服务有限公司主张的违约金不合理，不应支付。2013年3月，通化义耕物业服务有限公司就已弃管，退一步说同年6月1日退出，物业办公楼门是锁的，其如何交费，即使支付也应从判决生效起计算，且按日千分之三计算明显偏高。电梯是刷卡管理的，电梯费不应计算在内；通化义耕物业服务有限公司欠其装修保证金2000元，应冲抵。提交的反驳证据有2012年9月、2013年3月、2013年10月照片十张，拟证明物业服务不到位。监控录像不好使、绿地变菜地、垃圾无人管等。
通化义耕物业服务有限公司对上述证据的质证意见是，照片记录的时间是2012年10月，最后时间是2013年4月，王建辉在2011年5月就开始欠费，由于80%的业主欠费，致使其从2013年开始服务质量开始下降。物业费与装修保证金是两个法律关系，且一审时王建辉未以此抗辩，王建辉不主张保证金不影响其主张物业费。
通化华翔置业投资有限公司对上述证据的真实性无异议。其主张的观点与答辩意见一致。
二审查明的事实与一审相同。
本院认为，通化义耕物业服务有限公司提供的《要求通化义耕物业服务有限公司退出物业服务的通知》，及《物业服务合同》，王建辉、通化华翔置业投资有限公司对其真实性无异议，对其真实性本院予以采信。王建辉虽否认看到催缴物业费通知，结合提及的《要求通化义耕物业服务有限公司退出物业服务的通知》，加之王建辉未能提供反驳证据，故对此证据予以采信。王建辉提供的十张照片，通化义耕物业服务有限公司、通化华翔置业投资有限公司对其真实性未提出异议，故本院予以采信。王建辉欠物业费的侵权行为自2011年5月4日持续至2013年5月31日，故应从2013年6月1日起计算诉讼时效，至2015年5月6日通化义耕物业服务有限公司向其主张权利，并未超过法定的诉讼时效，故对王建辉的这一主张不予支持。王建辉主张通化义耕物业服务有限公司经营期间实行刷卡管理，物业费中应扣除电梯费，对此，通化义耕物业服务有限公司否认，认为其经营时并未实行刷卡管理，因王建辉未提供证据证明，故对其这一主张不予支持，王建辉应全额给付所欠的物业费。关于违约金问题，鉴于通化义耕物业服务有限公司认可王建辉等业主拒交物业费是因其购买的房屋存在质量问题、2013年开始服务质量下降，加之通化义耕物业服务有限公司未及时返还装修保证金（王建辉已另案告诉）等正当理由，故对通化义耕物业服务有限公司的此项主张不予支持。
综上所述，一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销通化市东昌区人民法院（2015）东江西民初字第442号民事判决第一项，即“王建辉于本判决生效后五日内将其应缴纳的物业费2949.90元支付给通化义耕物业服务有限公司。违约金按照合同约定的日3‰，从2013年6月1日起计算至该物业费缴纳时止”；
二、维持通化市东昌区人民法院（2015）东江西民初字第442号民事判决第二项，即“驳回通化义耕物业服务有限公司要求通化华翔置业投资有限公司承担连带责任的诉讼请求”；
三、王建辉于本判决生效后立即给付通化义耕物业服务有限公司物业费2949.90元。
一审案件受理费50元，由王建辉负担；二审案件受理费50元，王建辉与通化义耕物业服务有限公司各负担25元。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：崔红霞
代理审判员 ：黄吉国
代理审判员 ：张学鑫
二〇一五年十月十九日
代理书记员 ：李菁华