江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终1138号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张丽萍，女，1937年7月8日生，汉族，户籍地苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：陈杰，江苏新苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张茜茜，江苏新苏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张宇，男，1947年10月24日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：於宜煌，江苏名仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。
上诉人张丽萍与张宇因房屋迁让、所有权确认纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
张丽萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判，上诉费用由张宇承担。事实和理由：一、张丽萍长期居住在上海，对房屋不能进行有效看管，涉案房屋与张宇名下的房屋因历史分割原因存在一定紧密性，导致涉案房屋被张宇长期侵占的现状并非张丽萍自愿或授权张宇使用涉案房屋。目前双方矛盾激化，没有共同使用房屋的可能。张丽萍年事已高，除涉案房屋外没有其他住房。一审法院的判决实际上剥夺了张丽萍对涉案房屋的使用权。二、一审判决已经认定张丽萍是涉案房屋产权人，在张丽萍坚决反对的情况下，仍判决部分房屋双方共同使用，有违物权法第三十四、三十九条的规定。张宇占有使用涉案房屋没有依据，不能因为占有的状态就支持其继续使用。一楼客厅张丽萍享有一半，虽然因为历史遗留原因没有隔断，但是隔断并非不能实施，即使不做隔断，双方也应使用各自的部位。对于现在做厨房卫生间使用的靠东楼下一厢，面积很小，不够两家人使用，且如果共同使用，张丽萍将处于弱势，使用权难以保障。请求判令张宇迁出全部房屋。
对于张丽萍的上诉，张宇辩称，我方已经将涉案房屋买下，不存在对房屋的侵占，请求驳回张丽萍的上诉请求。
张宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判，上诉费用由张丽萍承担。事实和理由：张宇一审中已经提交“终止赡养义务与权利协议书”，其中对张宇出资购买涉案房屋产权的事实作了认定，有张丽萍和张激的签字，其中不干涉和争夺房屋产权的陈述只是张激对于不干涉生母行为的表态，并不能推翻房屋出售事实的认定。涉案房屋款项已经支付，房屋也交付张宇长期使用，只是因为种种原因未能及时办理过户。涉案房屋的继承发生在张丽萍与崔希逵结婚后，应当属于夫妻共同财产，但在张丽萍与张激的遗嘱继承案件中，涉案房屋并未作为遗产进行处理，说明张丽萍知道涉案房屋已经出售给张宇。
对于张宇的上诉，张丽萍辩称，涉案房屋系父母遗产，包括双方在内的四兄弟姐妹于1983年因遗产继承发生纠纷诉至法院。1986年达成调解，四人按照调解书各分得相应部分。张丽萍于1988年取得房屋所有权证书但并未与张宇建立房屋买卖合同关系，实际履行更无从谈起。张宇提及向张丽萍的儿子交付了7000元彩礼，但是在张丽萍的丈夫去世后，张丽萍已归还其现金100000元以及三公斤银器，在张宇一审提交的电视台采访记录的下半部分，张宇的女儿亲口承认，但该视频的下半段张宇并未向法庭提交。所以张宇支付的7000元彩礼并非是购房款，而是人情来往，且张丽萍已归还。
张丽萍向一审法院起诉请求：1、张宇迁出张丽萍名下所有权证号为苏房权证市区字第××号房屋；2、张宇支付占用房屋期间使用费12万元（暂计算至2016年5月20日，要求计算至判决确定的给付之日）；3、本案诉讼费用由张宇负担。
张宇向一审法院反诉请求：1、确认张丽萍名下的苏州市姑苏区砂皮巷26号房屋为张宇所有；2、本案诉讼费用由张丽萍负担。
一审法院认定事实：张丽萍、张宇与张丽君、张伟系兄弟姐妹关系，其中张丽萍早年在上海定居，张宇长期居住于父母遗留××砂皮××号房屋内。1983年，四人因父母遗产继承发生纠纷诉至法院，后于1986年经调解达成一致意见，苏州市中级人民法院作出（85）民上字第020号民事调解书，确认坐落在苏州市砂皮××房屋第三进楼房西边楼上一间一厢、靠东楼下一厢及楼下中间靠西半间归张丽萍所有，第三进楼房楼上中间、楼下中间靠东半间归张宇所有，张丽萍、张宇共同使用靠西楼梯，其余房屋分别归张丽君、张伟所有。分割完成后，四人分别就各自分得的房产领取了房屋所有权证，未领取国有土地使用权证。登记在张丽萍名下的房屋建筑面积为54.73平方米，所有权证号为苏房权证市区字第××号；登记在张宇名下的房屋建筑面积为52.12平方米，所有权证号为苏房权证市区字第××号，登记时间均为1988年5月。房屋权属分割完成后，张丽萍仍在上海居住，其名下的房屋及张宇分得的房屋均由张宇及其家庭成员居住使用至今，并形成现在的使用功能和格局，房屋所有权证由张宇保管。三进楼房靠东楼下一厢现作为厨房间和卫生间使用；楼下中间为客厅，东半间和西半间之间本无隔墙，现作为一个整体使用，内部无明显分割；客厅北侧有狭窄通道进入位于客厅西北角的楼梯通往二楼中间房间；二楼设为两个房间，中间一间，西边一间一厢打通为另一间，需经过中间房间后进入。
一审另查明，张丽萍与崔希逵（2012年7月28日死亡）为夫妻关系，双方未生育子女，二人曾于2004年4月22日立有遗嘱，载明“今后任何一方在百年之后婚前婚后财产（包括房屋）都由在世的一方继承”。张丽萍与前夫育有一子张激（1964年7月31日出生，现下落不明）。1992年，张激结婚，张丽萍向其支付了1万元用作购房款，其中7000元为张宇所支出。1992年7月5日，张激和张丽萍共同签署了“终止赡养义务与权利协议书”，协议中有如下表述：“由生母与大舅张宇二人拼凑，凑足壹万元交女方沈莉父母作为购买女方在浦东之私房之用”；“苏州人民路砂皮巷28号房产权（大舅在1992年7月5日已出资购买产权）今后无论生母馈赠何人，本人都无权干涉或争夺房产权”。
一审再查明，张丽萍与张宇家庭早年关系较好，双方多有走动和联系，张丽萍每年均会回苏州，期间未对张宇使用房屋的情况提出异议。崔希逵过世后，张丽萍将其在上海的住宅出售后回苏居住，张宇不同意张丽萍在其分得的房屋中居住，双方因居住及其他钱款的保管问题（已另案诉讼）发生纠纷。在2014年6月电视台的采访拍摄中，张宇表示自己曾经用11000元将登记在张丽萍名下的房屋买下来，张丽萍未对收到钱款提出异议，但提出这个钱是彩礼，自己从未认可将房子卖给张宇，而是想在自己死后将房子给张宇。
一审法院认为，双方主要争议即为苏房权证市区字第××号项下房屋（苏州市砂皮巷26号第三进楼房西边楼上一间一厢、靠东楼下一厢及楼下中间靠西半间）归谁所有、由谁使用的问题。
对于涉案房屋归谁所有，张宇认为自己早在1992年即出资11000元买下房屋，拥有房屋的所有权，为此主要提供了由其保管的房屋所有权证、“终止赡养义务与权利协议书”、电视台拍摄视频资料等证据予以证明；张丽萍则认为房屋应当按照权属登记确认所有权归自己所有，为此主要提供了房屋权属登记簿作为证据。一审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产的实际权属状况与登记不一致的，可以主张对权利的归属进行确认。苏房权证市区字第××号项下房屋现登记于张丽萍名下，张宇称其已通过买卖方式取得所有权，即应由其对买卖合同的成立及已经履行完毕进行举证。双方之间未就房屋买卖订立过书面合同，张宇提供的视频资料等证据仅能证明双方曾有买卖房屋的意思表示且其在1992年张激结婚前后向张丽萍支付过款项，但双方是否就买卖标的房屋的范围、价款、何时履行、产权如何变更等买卖合同的要件达成合意，均无证据证明。张丽萍和张激的协议中虽有“大舅在1992年7月5日已出资购买产权”的内容，但也有“今后无论生母馈赠何人，本人都无故干涉或争夺房产权”这样与买卖关系相悖的表述，不能单独以此作为买卖合同成立的依据。基于早年双方的良好关系，张宇早在房屋分割完成后即开始使用该部分房屋并保管房屋所有权证，故其对房屋的占有使用状态亦不能作为双方买卖合同履行的依据。故张宇主张已通过买卖关系取得讼争房屋所有权，没有充分证据证明，其要求确认苏房权证市区字第××号项下房屋所有权归其所有的反诉请求，一审法院不予支持。目前情况下，房屋的所有权仍应当按照房屋权属登记簿确定归张丽萍所有。
对于涉案房屋由谁使用的问题。所有权人对自己的不动产依法享有占用、使用、收益和处分的权利。砂皮巷26号第三进房屋系双方当事人父母的遗产，在遗产分割后形成现在的使用格局。在达成遗产分割协议时，由于张丽萍和张宇关系较好，故其分得的房产联系也较为紧密，各部位的功能系统一安排设置，且有部分区域未作任何物理上的分割，形成了一户独用的格局。从张宇提供的现有证据来看，张丽萍在分得房屋后即同意由张宇将两人的房屋作为整体居住使用且在长期使用过程中未提出异议的事实是可以认定的，其称张宇未经其同意占用房屋进而向张宇主张房屋使用费的请求，一审法院不予支持。在此情况下，张丽萍在行使所有权时应当尊重房屋长期以来形成的功能和格局进行区分处理，并与张宇相互提供使用方便。楼房西边楼上一间一厢现为可隔断的封闭房间，张丽萍有权要求张宇全部腾让，因进入该房屋需要通过张宇名下的楼上中间房间，张宇应当为张丽萍提供通行方便；楼下中间靠西半间与张宇名下的靠东半间在空间上具有独立面积，但没有物理上的隔断，均不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，且为通往二楼的必经之地，应由双方共同平等使用，张宇不得妨碍张丽萍对该间房屋的共同使用权。靠东楼下一厢为整体房屋的厨房和卫生间，具有独立、特定的使用功能，张丽萍作为所有权人亦不能改变该房屋的相应功能，不能排除张宇对该部位的使用，而应当向张宇提供使用方便。故张丽萍要求张宇将苏房权证市区字第××号项下房屋全部腾清的诉讼请求，不能全部支持，楼下中间及靠东楼下一厢应由双方共同使用，相互之间不得妨碍和阻止对方按照房屋的现有功能使用房屋。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十九条之规定，一审法院判决：一、张宇于判决生效后十日内将苏州市砂皮巷26号第三进楼房西边楼上一间一厢腾清后交还张丽萍使用，靠东楼下一厢及楼下中间由张宇、张丽萍共同使用；二、驳回张丽萍的其他诉讼请求；三、驳回张宇的全部反诉请求。本诉案件受理费2700元，由张丽萍负担；反诉案件受理费3934元，由张宇负担。
二审审理中，张宇围绕上诉请求向本院提供：上海市闸北区人民法院（2013）闸民一（民）初字第501号张丽萍与张激遗嘱继承纠纷一案的庭审笔录一份，用以证明张丽萍在该案庭审中确认除了上海市的房屋以及证券账户内资产外，其与崔希逵没有其他夫妻共同财产，说明本案诉争房屋已经不是他们夫妻共同财产，他们已经把房屋卖给了张宇。本院组织双方对上述证据进行举证、质证。张丽萍质证认为，对于上述证据真实性没有异议，但该证据不能证明涉案房屋已经由张丽萍卖给张宇。该庭审笔录中虽然涉及张丽萍与崔希逵夫妻共同财产的调查，但由于张丽萍法律意识淡薄，其认为涉案房屋属于其个人财产，并非夫妻共同财产，而且涉案房屋国有土地使用权证至今未办出，故该房屋的所有权证明不完善，不能作为夫妻共同财产。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
本院认为，苏州市姑苏区砂皮巷26号房屋原为张丽萍与张宇父母的遗产，经法院调解，张丽萍与张宇各分得其中部分房屋，并办理了相应的房屋产权证。但在房屋权属分割后，张丽萍名下的房屋及张宇名下的房屋均由张宇及家人一并居住使用。现双方因为张丽萍名下房屋（以下简称诉争房屋）的权属及使用发生纠纷。诉争房屋目前仍登记在张丽萍名下，张宇认为其已经出资11000元购买诉争房屋，张丽萍不予认可，应由张宇举证证明。双方并无书面的房屋买卖协议，虽然在张丽萍与儿子张激签订的终止赡养义务与权利协议书中有张宇与张丽萍凑款1万元以及张宇出资购买诉争房屋产权，张激不得干涉张丽萍处理房产的表述，但该协议主要内容是张丽萍与张激关于母子之间赡养权利义务的约定，其中关于诉争房屋产权的表述存在“出资购买”与“馈赠”的矛盾，也不能反映张宇购买的房屋范围以及购房价格，仅凭该协议不足以认定张丽萍与张宇之间就诉争房屋的买卖达成合意。张宇提供的电视台采访视频资料中，张丽萍否认将诉争房屋出售，也否认张宇支付的11000元系购房款，该证据无法证明双方之间存在房屋买卖关系并履行。张宇占有使用诉争房屋是在房屋分割时即形成的状态，不能证明张宇通过购买获得诉争房屋。张丽萍与张激的遗嘱继承纠纷中并未提及诉争房屋出售事宜，当时诉争房屋登记在张丽萍个人名下，张丽萍未将诉争房屋列为夫妻共同财产，不能据此认定张丽萍已经将诉争房屋出售给张宇。综上，张宇主张已经出资购买诉争房屋的证据不足，根据房屋产证证登记情况，诉争房屋为张丽萍所有。由于诉争房屋与张宇名下的房屋原属于同一幢房屋，且分割后仍由张宇一并使用，导致目前双方的房屋在格局及功能上都具有统一性，难以分割，在使用上也需要相互提供便利。张丽萍的楼下中间西半间与张宇的楼下中间东半间统一作为客厅使用，靠东楼下一厢虽系张丽萍名下房屋，但是作为厨房间、卫生间属于房屋居住使用必须的部分，与其他部分房屋共同构成整体的居住空间。鉴于诉争房屋的特殊性，一审法院认定其中楼下中间及靠东楼下一厢由双方共同使用并无不当，双方应当按照方便生活、互帮互助的原则进行使用。
综上，上诉人张丽萍、张宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6634元，由上诉人张丽萍负担2700元，由上诉人张宇负担3934元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
代理审判员 沈军芳
代理审判员 郭 锐
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 朱冰丽