广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异126号
异议人（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城猎德大道68号民生大厦，组织机构代码89035292-0。
负责人：黄红日，该行行长。
委托代理人：黎荣贵，广东南国德赛律师事务所律师。
被执行人：张利，男，汉族，1963年4月19日出生，身份证住址沈阳市和平区，住广东省广州市天河区，
被执行人：赵丹，女，汉族，1969年5月1日出生，住广东省广州市天河区，
利害关系人：姚潞菲，男，汉族，1965年2月25日出生，住四川省成都市武侯区，临时居民身份证住址四川省成都市金牛区，
本院在执行中国民生银行股份有限公司广州分行（以下简称民生银行广州分行）与张利、赵丹金融借款合同纠纷一案过程中，于2016年7月12日作出（2016）粤06执300号通知书，拟在拍卖、变卖或抵债处置被执行人张利提供的抵押财产位于佛山市三水区云东海街道学海中路6××号房产（证号：04××340，以下简称涉案房产）时附租约进行。为此，申请执行人民生银行广州分行向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2016年8月17日进行公开听证，异议人民生银行广州分行的委托代理人黎荣贵，利害关系人姚潞菲到庭参加听证。本案现已审理终结。
异议人民生银行广州分行提出，申请执行人民生银行广州分行与被执行人张利、赵丹金融贷款合同纠纷一案[执行案号为（2016）粤06执300号]，根据中国广州仲裁委员会（2015）穗仲案字第4565号生效仲裁裁决书，申请执行人对被执行人张利提供抵押的涉案房产拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内享有优先受偿权。现案外人姚潞菲向本院提出，其已于2013年11月18日与被执行人张利签订一份《房屋租赁合同》，由其承租上述房地产，每月租金1500元，租期20年，其已交清5年的租金90000元，因此要求在拍卖后有权继续租赁使用上述房屋。申请执行人不同意案外人姚潞菲在拍卖后继续租赁使用上述房屋，理由如下：一、若按附租约的方式对上述抵押房地产进行拍卖、变卖或抵债，将会妨碍申请执行人抵押权的实现且会严重损害申请执行人的利益。如果拍卖房屋存在20年的租赁权，买受人买受后，将在较长时间里无法占有、使用拍卖房屋，故市场上潜在的买受人一般不会买受此类存在20年租赁权的房屋，这必然会影响到申请执行人抵押权的实现，从而严重损害申请执行人的利益。二、房屋租赁合同是虚假合同，根据合同法第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。1.上述房屋租赁未办理租赁备案手续，租赁时间存在故意倒签至抵押日之前的可能。2.租金支付记录虚假。案外人提供的2013年11月18日支付租金的网上银行电子回单显示，回单未写明汇款用途为支付租金，且付款人不是案外人姚潞菲而是胡某，收款人也不是张利而是梁某，这笔胡某与梁某之间的其他业务的付款交易被张利与姚潞菲串通起来作为支付租金的凭证，张利事后出具委托书给梁某，委托梁某代收租金完全是在造假，不能证明案外人姚潞菲存在向被执行人张利支付租金的记录。3.没有案外人姚潞菲占有使用租赁房屋的记录。租赁之后、抵押之前案外人姚潞菲占有使用租赁房屋的记录是空白的。案外人姚潞菲提供的2016年4月11日支付物管费的记录，不足以证明抵押之前案外人姚潞菲已占有使用租赁房屋。4.上述《房屋租赁合同》约定的租金为每月1500元，相当于每月每平方米租金只有2.2元，远低于当地正常的房屋租金价格，这严重损害了抵押权人的利益。三、20年租赁合同大部分年限的租金未实际支付，除去租赁权不损害案外人姚潞菲的利益。案外人姚潞菲自称支付了5年的租金，其余年限的租金并未支付，且合同第十四条亦约定，由于出租房屋发生被查封、拍卖、抵债、过户等情况，下次租金改为按月支付。现因抵押权人实现抵押权的需要，上述租赁合同的租赁权应予除去。请求：1、确认案外人姚潞菲与被执行人张利就涉案房产签订的《房屋租赁合同》无效，或裁定除去被执行人张利与案外人姚潞菲于2013年11月18日签订的《房屋租赁合同》设立于涉案房产的租赁权。2、对涉案房产按不附上租约的方式进行拍卖、变卖或抵债。
异议人民生银行广州分行没有向本院提交证据。
利害关系人姚潞菲答辩称：1、对于申请执行人所说未办理备案登记的问题，由于在签订租赁合同时，没有约定必须办理备案登记；至于支付租金的胡某，是姚潞菲的合伙人，被执行人张利收到租金后，有向姚潞菲出具收取租金的收条。2、对于占有使用涉案房产的问题，因为姚潞菲是做房屋租赁生意的，通过朋友介绍认识了张利，张利说三水有套岭墅，由于位置的问题没有什么人气，所以以较低的价钱签订了这个租赁合同，这实际上是一个失败的租赁，姚潞菲一直没能转租出去。3、姚潞菲缴交物业费的问题，是因为当时催缴物业费相当厉害，所以由姚潞菲代缴了。4、申请执行人说租金远低于市场价的问题，据姚潞菲了解，在三水云东海的租金都是很低的。而现在姚潞菲的经营是一直亏损的，涉案房产一直未能租出去。
利害关系人姚潞菲向本院提交如下证据：1.张利与姚潞菲签订的《房屋租赁合同》一份；2.租金收条一份;3.姚潞菲、张利身份证复印件一份；4.张利指定汇款的通知书、网上转收的凭证一份；5.利害关系人于2016年4月11日缴交物业管理费凭据一份（原件遗失）。
经质证，异议人对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。
本院经审查认为，证据1、2及证据4中的指定汇款通知书的真实性、合法性和关联性应不予确认；证据3、5及证据4中的网上转收的凭证的真实性应予以确认。
被执行人张利、赵丹未进行答辩，也没有向本院提交证据。
本院经审理查明，民生银行广州分行与张利、赵丹金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2016年2月3日作出（2014）穗仲案字第4565号裁决书，裁定：一、第一被申请人（张利）向申请人（民生银行广州分行）偿还借款本金4799401.97元并支付利息、逾期利息和复利；二、申请人对第一被申请人所有的位于广东省佛山市三水区云东海街道学海中路6××号的房产拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；三、第一被申请人补偿申请人财产保全费5000元；四、本案仲裁费50872元，由第一被申请人承担（该费用已由申请人预缴，由第一被申请人迳付申请人）；五、第二申请人（赵丹）对上述第一、三、四项裁决第一被申请人应付款项承担共同清偿责任。该仲裁裁决生效后，因张利、赵丹未履行生效法律文书确定的义务，民生银行广州分行依法向本院申请执行，本院以（2016）粤06执300号立案执行，并依法向被执行人发出执行通知书。在执行过程中，因广州市天河区人民法院对申请执行人民生银行广州分行享有抵押权的涉案房产于2015年7月20日进行了首查封，经本院与该院协商，该院同意将上述房产移交本院进行处置，并请求对该院审理的（2015）穗天法民四初字第1155号案原告彭秀冰、梁轼炎作为申请首先查封的债权人所享有各项权利依法予以保护。此后，本院依法对涉案房产进行了评估，广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司于2016年6月6日出具《房地产估价报告》。本院拟根据上述评估报告交付拍卖，而利害关系人姚潞菲于此时向本院提出异议，认为其已租赁涉案房产，要求带20年租约拍卖涉案房产。本院经审查决定带租约拍卖，并于2016年7月12日作出（2016）粤06执300号通知书，通知债权人民生银行广州分行、彭秀冰、梁轼炎本院拟带租约拍卖涉案房产，当事人如有异议可直接向本院书面提出。民生银行广州分行接到该通知书后，即向本院提出执行异议。
涉案房产为位于广东省佛山市三水区云东海街道学海中路6××号的房地产，土地证号为佛三国用（2013）第x**号，房屋权利证号为04××34，权属人为张利，用途为住宅，建筑面积为669.14平方米，土地使用权面积为898.2平方米。本院评估时，该房屋为未进行内部装修及使用的毛坯房。该房屋的评估单价为8099元/㎡，评估价值为5419365元。根据涉案房产的物业管理单位深圳市金地物业管理有限公司佛山市三水分公司提供的情况，涉案房产每月应交物业管理费2609.65元，涉案房产自2013年7月1日计收物业管理费，其中2013年11月通过银行托收2013年7月至2013年11月五个月的物业管理费13048.25元，2013年12月-2014年2月每个月的物业管理费通过银行托收，2014年6月通过银行托收2014年3月至2014年6月的物业管理费13048.25元，2014年7月至2014年12月每个月的物业管理费通过银行托收，2015年1月的物业管理费为现金交款（即利害关系人姚潞菲提供证据由其交纳的一个月的物业管理费，于2016年4月11日交纳），2015年2月起拖欠该司物业管理费至今。
本院认为：本案争议焦点为执行拍卖涉案房产过程中是否应附带姚潞菲提供的租约拍卖的问题。经查，利害关系人姚潞菲提供的《房屋租赁合同》，并非真实合法有效的合同。第一，在该《房屋租赁合同》中，并没有约定由姚潞菲代为交纳每月的物业管理费2609.65元，而仅约定了涉案房产的租金为每月1800元，出租房屋所得甚至不足以交纳物业管理费，结合涉案房产的面积、评估价值考量，该租金明显低于市场租金标准；在月租金1800元如此低水平的情况下，房屋租赁期竟然长达20年，亦明显不符合常理；姚潞菲于2016年4月11日代交且仅交了被执行人张利拖欠的2015年1月的物业管理费，并无证据证实其自签订租赁合同后就代交物业管理费，无法证实其实际支配使用了涉案房产；《房屋租赁合同》第十一条约定，本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送一份给镇（街）出租屋流动人员管理服务中心备案，但该合同并没有办理任何备案登记。第二，利害关系人姚潞菲并没有提供证据证实其自签订《房屋租赁合同》后已占有使用涉案房产；评估机构评估过程中，涉案房产未进行任何装修及使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，因利害关系人姚潞菲向本院提供其与被执行人张利签订的《房屋租赁合同》及相关资料，致使本院决定作出带租约拍卖的通知书，现申请执行人民生银行广州分行提出异议，认为《房屋租赁合同》无效，本院不应带租约拍卖，申请执行人民生银行广州分行的异议申请，合法有理，应予支持。本院应撤销带租约拍卖的通知书，对涉案房产不附带租约拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第三十一条的规定，裁定如下：
一、异议人中国民生银行股份有限公司广州分行请求对位于佛山市三水区云东海街道学海中路1号6××号房产（证号：04××340）按不附带租约的方式进行拍卖、变卖或抵债的主张成立。
二、撤销本院于2016年7月12日作出（2016）粤06执300号通知书。
如不服本裁定，应在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省高级人民法院申请复议。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 骆志辉