舟山市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0903民初3162号
原告（反诉被告）王玉凤，女，1944年3月18日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托代理人（特别授权）李伟、徐徐，浙江六和（舟山）律师事务所律师。
被告（反诉原告）舟山市金岛建设开发有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖大洞岙。
法定代表人张林权，执行董事。
委托代理人（特别授权）郭行舟、沈枫，浙江星舟律师事务所律师。
原告（反诉被告）王玉凤与被告舟山市金岛建设开发有限公司（反诉原告，以下简称金岛公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年10月21日向本院提起诉讼，同日本院立案受理,被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，由代理审判员杨静适用简易程序独任审理，于2016年11月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李伟、徐徐，被告（反诉原告）委托代理人沈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉部分：
原告诉讼请求：一、判令被告舟山市金岛建设开发有限公司立即向原告交付符合编号为2012预252962号《浙江省商品房买卖合同》及补充协议约定的位于舟山市普陀区；二、判令被告舟山市金岛建设开发有限公司向原告支付截至2016年10月10日的违约金397735.87元，并以720536元为基数按日万分之五向原告支付自2016年10月11日起至实际交房之日止的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告对违约金计算基数和时间予以明确，对违约金计算标准予以调低，要求被告支付自2013年10月2日起至2016年10月21日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计付，计算基数为已付购房款685000元。2016年10月22日之后的违约金另行主张，不在本案中主张。事实理由如下：2012年2月9日，原告与被告签订了编号为2012预252962号的《浙江省商品房买卖合同》，约定：被告将舟山市普陀区朱家尖街道莲花郡庭2幢2单元804室的商品房一套出卖给原告，房屋总价款为685536元；被告应当在2013年10月1日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用；交房日期逾期不超过90日的，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。另，合同附件三约定被告将莲花郡庭2幢2单元地下8号储藏室使用权出让给原告，出让价款为3.5万元。合同签订后，原告按约支付了购房款以及储藏室出让款共计720000元，履行了合同义务，但被告未能按约在2013年10月1日前交付房屋，且至今仍未交付。原告认为，原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》是合法有效的，被告应按照合同约定履行义务，但被告在收取购房款和地下储藏室出让款后，未能在合同约定的期限内交付商品房已构成违约，依法应当承担违约责任，应当立即向原告交付房屋及地下储藏室，并支付相应的违约金。故原告依据《民事诉讼法》119条的相关规定特向法院起诉，请求查清事实，依法作出判决。
被告答辩称，不同意继续履行合同，本案的案由应为民间借贷，涉案房屋只是借贷的一种担保形式；原告没有支付购房款，即便是购房款，原告没有按约全部支付房款，尚有536元购房款未支付，已构成违约。
原告为证明其诉讼请求所依据的事实和理由向本院提供以下证据：
一、商品房买卖合同一份，拟证明合同就双方权利义务进行约定的事实。
二、购房款发票、工商银行存款凭条和存款凭证，拟证明原告已按约支付购房款和储藏室费用。
三、本案原告代理人对证人李某所作的调查笔录及出庭作证的证人证言（李某），拟证明购房过程。
四、汇款凭证三份，拟证明2010年原告女婿丁金富分三次通过李某借款给张林权110万元。
五、商品房备案信息查询结果一份，拟证明涉案房屋已在房管部门进行预售备案登记的情况。
六、村委会证明，拟证明王丽亚系王玉凤女，丁金富系王玉凤女婿。
被告为证明自己的辩称向本院提供了以下证据材料：
一、从公安调取的张林权的询问笔录，拟证明本案的基础法律关系为民间借贷，签订购房合同只是担保。
二、转账流水凭证，拟证明款项经过金岛公司最后汇给李某等人。
三、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已经过竣工验收备案的事实。
被告对原告提供的证据一真实性无异议，但认为尚有536元房款未付，根据补充合同约定出卖人有权拒绝交付房屋；对证据二真实性无异议，对关联性有异议；对证据三有异议，对证据四、五、六真实性无异议。原告对被告提供的证据一表示认为是复印件，是否从公安调取由法院核实，张林权对借款事实有异议，但对张林权所说的原告所购房屋为借款的担保的陈述有异议，应该是有借款再用房子归还借款，本案的基础法律关系是商品房买卖合同；对被告提供的证据二真实性无异议，375万元是通过李某交给张林权的，购买房屋后，也是用购房款归还了借款，本案的原告和另案原告王丽亚总共借给张林权110万元，张林权也归还了110万元，购房款共148万元，原告与另案原告另外拿出30多万元现金；对证据三无异议。
反诉部分：
反诉原告诉讼请求：依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《浙江省商品房买卖合同》（2012预252962）。事实及理由：位于舟山市的地块由反诉人公司投资开发，建设项目名称为莲花郡庭房地产项目。2012年2月9日，上诉人与被上诉人签订了《浙江省商品房买卖合同》（2012预252962），合同约定：被反诉人购买位于“莲花郡庭”2号楼2单元804室房屋，建筑面积89.44平方米，单价7664.76元/m？，总价685536元，付款方式为签约当日付清99.92%房款共计人民币685000元，于2012年6月15日付清余款共计人民币536元。合同还约定：被反诉人若逾期不付款超过90日的，反诉人有权解除合同，被反诉人须按累计应付款的4%支付违约金……合同还对其他双方权利义务作出了约定。但在合同签订之时及之后，被反诉人均未能按约支付任何款项。时至今日，被反诉人仍未就上述购房款项予以支付。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，被反诉人理应按照合同约定履行合同义务，现其违反合同约定、未按约支付购房款，反诉人有权依据合同约定解除双方签订的合同，故反诉至法院，请求依法判决。诉讼中，金岛公司称，退一步讲，如果要求金岛交付房屋，希望对违约金进行免除或调整。
反诉被告答辩称，反诉原告提供的证据足以证明反诉被告已支付购房款，反诉原告要求解除合同的理由不成立，购房余款536元没有支付完毕的原因为反诉原告没有按期完成工程竣工，小金额逾期不足以解除合同，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉原告提供的证据材料与本诉被告提供的证据材料一致，反诉被告提供的证据材料与本诉原告提供的证据材料一致。双方的质证意见与本诉一致。
本院在审理过程中，对金岛公司的法定代表人张林权作了询问笔录，张林权称，对李某的笔录无异议，自金岛公司成立之日至张林权被限制人身自由止，张林权是金岛公司的实际控制人，公章也由其控制，已收到丁金富通过李某借款给张林权的110万元，借款用于金岛公司在朱家尖开发的莲花郡庭项目上，利息约定月息5分，利息支付到双方签订《商品房买卖合同》前一个月；通过李某借款给张林权的除李某外，有腾忠平、严海伟、丁金富，共购买五套房子，先是腾忠平购买房屋，款项汇入金岛公司账户，购房款再作为借款归还，再向金岛公司购买房屋，本案王玉凤与关联案件王丽亚购买房屋两套的购房款已支付148万元，除丁金富的110万元借款外，还另行支付38万元，款项先进入金岛公司账户，再从公司账户回到张林权个人账户，再从张林权账户汇入李某账户作为借款归还；对于两笔购房款尾款5536元和536元未支付的原因记不清楚。王玉凤对张林权笔录无异议，对借款利息表示，原来借款为短期，借款期限10天，这10天是按照月利率4%支付，后来借款没有归还，就按照月利率2%支付，支付到双方签订《商品房买卖合同》半年前，之后就没有支付过了。金岛公司对张林权笔录形式真实性无异议，内容真实性有异议，以张林权在公安所作的陈述为准。
经本院审理查明的事实如下：
2012年2月9日，王玉凤与金岛公司签订了编号为2012预252962号的《浙江省商品房买卖合同》，合同主要约定：金岛公司将位于舟山市普陀区朱家尖街道莲花郡庭2幢2单元804室的商品房出售，房屋总价款为685536元，签约当日付清99.92%计685000元，于2012年6月15日付余款536元；合同第八条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；合同第九条、第十条约定，出卖人应在2013年10月1日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十二条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；合同附件三附有储藏室使用权的约定，出卖人向买受人出让莲花郡庭2幢2单元地下储藏室8号1间使用权，价款35000元一间，于签订本合同当日一次性付清，该储藏室与房屋同时交付使用。2012年2月7日，王玉凤向金岛公司缴纳购房款685000元和地下储藏室费用35000元，合计72万元。当日，金岛公司向王玉凤开出一份《销售不动产统一发票》，发票上载明的金额为685000元，款项性质为预收购房款，并开具一份载明项目为地下储藏室和金额为35000元的发票。同日，72万元由金岛公司汇入张林权账户，再汇入李某账户。2012年2月9日，双方就该《商品房买卖合同》在房管部门予以预售备案。2016年7月4日，涉案房屋通过竣工验收备案。庭审中，金岛公司确认未通知王玉凤办理相关的交房手续。诉讼中，王玉凤表示同意支付剩余款项536元，对违约金计算标准同意调整至中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.3倍。
本院另查明，王玉凤系丁金富的岳母，丁金富通过案外人李某出借给金岛公司法定代表人张林权110万元。
本案的争议焦点一为金岛公司与王玉凤之间是借贷关系还是商品房买卖关系。王玉凤认为，金岛公司与王玉凤之间系商品房买卖合同关系，已支付购房款，要求金岛公司继续履行合同义务并支付逾期交房违约金；金岛公司认为，金岛公司与王玉凤之间系借贷关系，购房只是借款的担保，王玉凤尚未支付购房款，即便支付，尚有536元未支付，据此要求解除合同。本院认为，金岛公司与王玉凤之间是商品房买卖合同关系，首先，从主体上看，金岛公司是从事房地产开发经营的房产开发企业，王玉凤是自然人，缔约双方均具有相应的主体资格；其次，从双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容看，金岛公司将位于舟山市普陀区朱家尖街道莲花郡庭2幢2单元804室的商品房出售给王玉凤，合同总价款为685536元，单价为7664.76元/㎡，合同约定明确，其中没有关于借款用商品房作担保的内容；再次，金岛公司已向王玉凤开具《销售不动产统一发票》和储藏室发票，该发票为原件，真实有效，发票上载明不动产楼牌号为2号804室，685000元款项性质为购房款，35000元款项性质为地下储藏室的费用；最后，商品房备案信息看，备案时间为2012年2月9日，备案号为2012预252962号，商品房符合预售的条件，可以进行备案，并无涉案房屋作为借款担保登记的内容。以上四方面的证据均为直接证据，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，故金岛公司与王玉凤之间是商品房买卖关系。
本案的争议焦点二为王玉凤是否已支付购房款。根据王玉凤提供的银行明细，2012年2月7日，王玉凤向金岛公司缴纳72万元含购房款685000元和35000元储藏室费用，该款项进入金岛公司账户，且金岛公司开具的不动产统一发票上记载款项性质为购房款和储藏室费用。本案涉案房屋的价格为685536元，王玉凤已支付购房款685000元，占总价款的99.92%，已履行合同的主要义务。虽然合同中第八条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。但现王玉凤按约履行合同付款义务已达99.92%，其按约履行合同绝大部分义务的行为不能视为买受人逾期付款行为，金岛公司不能据此解除合同。诉讼中，双方当事人均未对《商品房买卖合同》的效力提出异议，金岛公司也未提出在合同签订过程中存在重大误解、显失公平、胁迫、欺诈等导致合同可撤销的情形，本案中亦不存在法定解除的情形。综上，本合同不符合合同解除的条件，本院对金岛公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。
对于本案中先有借贷关系再有买卖关系的行为认定，根据张林权和李某的陈述看，本案所涉及到的借贷关系的主体，从出具借条的形式上看为原金岛公司的实际控制人张林权与李某，从110万元借款的来源看为张林权与丁金富，而本案的购房人为丁金富的岳母即本案的原告，购房人并非实际出借人也非形式出借人，且购房款已实际缴入金岛公司账户。王玉凤与实际出借人丁金富虽系亲属关系，但无法从形式上推定其为利益共同人，在金岛公司的实际控制人不能归还借款，金岛公司的法定代表人与出借人达成如下合意的情况下，通过购房人缴纳的购房款归还借款使双方的债权债务关系消灭且在签订购房合同之后出借人未再支付利息的行为如何认定，本院认为，无论是先前的借贷行为，还是之后的买卖关系，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，金岛公司亦未纳入破产程序，不属于破产法规定的禁止个别清偿行为的情形，不属于物权法第186条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，依据法无禁止即可为的法律原则和尊重当事人意思自治的原则，王玉凤与金岛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。王玉凤同意支付剩余购房款536元，本院予以准许。金岛公司未按照合同的交房期限履行交付义务，现该房屋已竣工验收备案，金岛公司也一直未通知王玉凤交付房屋，金岛公司应向王玉凤履行交付涉案房屋和储藏室的义务，故对王玉凤要求金岛公司交付涉案房屋及储藏室的诉讼请求，本院依法予以支持。现金岛公司逾期交房超过90日，王玉凤要求金岛公司以685000元为基数并同意按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍自2013年10月2日至2016年10月21日计付违约金，本院依法予以支持，对于金岛公司要求免除违约金的主张无依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、本诉原告王玉凤于本判决生效之日起五日内支付舟山市金岛建设开发有限公司购房款536元。
二、本诉被告舟山市金岛建设开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向本诉原告交付位于舟山市普陀区间）。
三、本诉被告舟山市金岛建设开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告王玉凤以685000元为基数自2013年10月2日至2016年10月21日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率1.3倍计算的违约金。
四、驳回反诉原告舟山市金岛建设开发有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7266元，减半收取3633元，由舟山市金岛建设开发有限公司负担；反诉案件受理费40元，由舟山市金岛建设开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
代理审判员 杨无异二○一七年一月十九
代书 记员 臧 超 静
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。