贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终508号
上诉人（原审原告）王冲……
被上诉人（原审被告）贵州瑞鼎房地产开发有限公司。
法定代表人王玉国，该公司董事长。
原审第三人中国建设银行股份有限公司黄平支行。
负责人吴育熙，该行行长。
上诉人王冲因与被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司以及原审第三人中国建设银行股份有限公司黄平支行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省黄平县人民法院（2015）黄民初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：原告于2012年2月24日向被告交房屋定金10000元。2012年3月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）双方签订《商品房买卖合同》，原告以376625元购买被告开发建设的位于黄平县新州镇原政府片区龙语·鼎城第4幢1单元6层3号建筑面积为137.91平方米商品房一套。合同约定出卖人应于2013年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下面第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2013年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权选择退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。同日，原告向被告支付购房款43625元及房屋大修基金7533元、契税11299元、按揭费用1000元。2013年7月31日，原告又向被告支付购房款60000元，共计已向被告支付首期房款113625元（包含购房定金10000元）。2012年10月12日，原告与第三人签订《住房公积金借款合同》，在第三人处办理了263000元的住房公积金贷款按揭手续，向被告履行了剩余购房款的付款义务，同时原告用龙语·鼎城第4幢1单元6层3号商品房向第三人进行了抵押。原告从2012年11月至2015年12月止，共计已还按揭贷款本息共计62877.60元。被告至今未将龙语·鼎城第4幢1单元6层3号商品房交付原告使用。2015年5月24日、6月30日，原、被告通过短信对被告未及时交房违约的赔偿金问题进行协商，此后双方并未达成一致。被告于2015年8月12日取得黄平县住房和城乡建设局颁发的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，龙语·鼎城第3、4号楼已经竣工验收合格可以投入使用。2015年9月6日，原告委托贵州争荣律师事务所向贵州瑞鼎房地产开发有限公司发出《解除合同通知书》，要求与该公司协商解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退还王冲的首付款、利息以及支付违约金。被告不同意解除《商品房买卖合同》，要求继续履行。
庭审后，被告于2016年1月8日向本院提交了龙语·鼎城第4幢楼的《商品房屋预售许可证》。本院依职权于2016年1月13日向黄平县房地产管理站调取了贵州瑞鼎房地产开发有限公司的《黄平县商品预售合同登记备案表》，龙语·鼎城第4幢1单元6层3号商品房的购房人为王冲，已经在黄平县建设局备案登记。本院于2016年1月18日组织双方当事人对上述两份证据进行了质证。
原审法院认为：原告王冲与被告贵州瑞鼎房地产开发有限公司经协商一致签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。被告未能按约定的时间于2013年6月30日将房屋交付原告使用，已构成违约，应承担相应的法律责任，原告可据此主张解除合同，并要求被告承担逾期交房违约责任，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，由于原告自2013年7月30日起未在一年期限内行使解除权，已超过法定除斥期间，故解除权消灭。因此，原告请求解除合同、要求被告返还购房款等费用以及支付解除合同的违约金的诉求，本院不予支持。龙语·鼎城第3、4号楼已经竣工验收合格，可交付使用，原告认为该楼房不具备交房条件，无法履行合同主要义务，缺乏事实根据，不予采纳。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是主合同，该合同是合法有效的，亦未被确认解除，原告与第三人签订的《住房公积金借款合同》是《商品房买卖合同》的从合同，该从合同没有违反相关法律规定，也是有效的，因此，原告与第三人应按照《住房公积金借款合同》的约定继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第五条的规定，判决如下：驳回原告王冲的诉讼请求。案件受理费4340元，由原告王冲负担。
一审宣判后，王冲不服，向本院提起上诉称：一审法院曲解了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被上诉人已经构成根本性违约，导致合同目的不能实现，请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉请。
被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律准确，恳请二审人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。
原审第三人中国建设银行股份有限公司黄平支行未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人王冲与被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》明确约定，被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司应当在2013年6月30日前向上诉人王冲交付房屋。根据一审查明的事实，被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司逾期交房的事实客观存在，已构成违约。依据《》：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，上诉人王冲在被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司未能如期交房的一年内，有权行使解除权，但2015年9月6日，上诉人王冲才向被上诉人贵州瑞鼎房地产开发有限公司发出《解除合同通知书》，已超过法定的合同解除权行使时间，因此，一审判决驳回上诉人王冲的诉讼请求并无不当，本院对上诉人王冲要求解除案涉合同的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4340元，由上诉人王冲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李南楠
审 判 员 杨德丽
代理审判员 罗安松
二〇一六年五月十二日
书 记 员 顾欣桐