上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第1859号
上诉人（原审原告）李来专。
委托代理人刘炜，上海市远东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海迪信电子通信技术有限公司。
法定代表人刘东海。
委托代理人刘韵。
上诉人李来专因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2015）嘉民三（民）初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人李来专的委托代理人刘炜、被上诉人上海迪信电子通信技术有限公司（以下简称“迪信公司”）的委托代理人刘韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月16日，李来专经房屋所有权人委托，与迪信公司签订一份《房屋租赁合同》，主要约定，李来专将坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX幢一层第1061室、1062室、1063室、1176室、1177室、1178室铺位（以下简称“系争房屋”）及该楼一楼中厅（铺位、中厅位置范围见附件一）出租给迪信公司使用；李来专同意迪信公司对外立面的门头及内场进行装修，装修免租期自2010年8月1日至2010年8月31日；租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日；租金为每年人民币（以下币种均为人民币）880，000元；租赁保证金为220，000元；租金支付方式为：付四押三，每期租金提前一个月支付。租赁期内，李来专不能正常提供迪信公司附件一、附件二条件的，应按月租金的3倍标准支付迪信公司违约金。合同补充约定了五项内容，其中第三项内容主要为，李来专应保证迪信公司在租赁期限内有权使用系争房屋，若其中任何一个铺位或该楼一楼中厅被收回，则本合同自动终止，由李来专赔偿迪信公司装修损失及相当于3个月租金的违约金；一楼中厅迪信公司应和物业友好协商移动摆放；如迪信公司违约的则李来专无须退还押金，此押金抵扣违约金。如迪信公司不支付或者不按照约定支付租金达10日的，应按月租金的3倍向李来专支付违约金。合同附件一为内场平面布置图；附件二系外立面门头装修后的效果图。合同订立后，迪信公司于2010年7月29日支付了租赁保证金220，000元，并对房屋进行装饰装修，用于经营“迪信通”手机连锁。
2011年4月7日，李来专与迪信公司签订一份《曹安店补充协议》，约定对2011年5月1日至2014年12月31日期间的租金进行调整，其中（1）2011年9月1日至2011年12月31日的租金为263，333元；（2）2012年1月1日至2012年4月30日的租金为286，666元；（3）2012年5月1日至2012年8月31日的租金为286，666元；（4）2012年9月1日至2012年12月31日的租金为286，666元。2011年9月1日，迪信公司支付了第一期租金243，333元。2012年12月1日，迪信公司支付了第二期租金276，666元。2012年4月18日，迪信公司支付了第三期租金286，666元。2012年8月17日，迪信公司支付了第四期租金286，666元。之后，因系争房屋所在商业广场经营业态发生调整，造成迪信公司不能按照合同约定使用系争房屋。
2012年11月14日，李来专与迪信公司签订一份《曹安店补充协议》，约定，自2012年10月8日起，因李来专原因致使迪信公司不能正常使用房屋租赁合同中附件一、附件二的条件，双方同意：如2012年12月31日前，李来专能恢复以上条件的，自2012年10月8日至李来专恢复以上附件一、附件二条件期间房租全免并另减少一个月租金作为赔偿迪信公司经营、装修损失；如2012年12月31日前，李来专未能恢复房屋租赁合同中附件一、附件二条件的，则双方合同于2013年1月5日正式解除，李来专于该日前来接收房屋并结算租金，另按照房屋租赁合同中的条款来执行赔偿问题，并无偿返还迪信公司押金及自2012年10月8日起至2012年12月31日期间的房租。之后，因李来专未能在2012年12月31日前恢复房屋租赁合同中附件一、附件二条件，迪信公司随即搬离了系争房屋。2013年1月5日，李来专未按约接收房屋、结算租金，也未履行返还租金和押金等义务。
2014年5月6日，迪信公司向原审法院提起诉讼，要求李来专返还租金、保证金并支付违约金、赔偿装修和利息损失。2014年6月20日，原审法院作出（2014）嘉民三（民）初字第521号一审判决，判决李来专返还迪信公司租金197，376.59元、保证金22万元并赔偿相应利息，李来专支付迪信公司违约金22万元。该判决同时认为，至于李来专关于迪信公司是否存在少付或迟延支付租金构成违约的问题，因李来专未于该案提起反诉主张请求权，故对于迪信公司是否构成违约，该案不作处理，李来专可另行主张权利。后双方均不服一审判决，提起上诉。2014年12月26日，上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民二（民）终字第1602号终审判决，维持了一审判决。另外，该院同时认定迪信公司实际使用租赁房屋至2013年3月31日，故另行判决迪信公司向李来专支付至该日的租金及使用费214，999.50元。
2015年1月，李来专以迪信公司在租赁期间存在少付、迟付租金的情形，且未向李来专返还租赁物，应当承担相应的违约责任为由，起诉至原审法院，请求判令：一、迪信公司支付少付的租金3万元（即由2011年9月1日至2011年12月31日期间少付的租金2万元及2012年1月1日至2012年4月30日期间少付的租金1万元组成）；二、迪信公司支付违约金88万元（四次少付、迟付租金，每次违约金按照22万元计算）；三、迪信公司返还租赁物及其附属设施（租赁物每个铺位均含框架结构、铝合金窗一扇、铝合金格栅吊顶、轻钢龙骨石膏板隔间、彩钢卷帘门一扇、1.2千瓦电表一只）。
原审法院经审理后认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》及两份《曹安店补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于迪信公司少付租金3万元的问题，根据查明的事实及迪信公司的确认，迪信公司确于2011年9月1日至2012年4月30日期间少付租金3万元，但李来专未在法律规定的一年的诉讼时效期间向迪信公司主张，且李来专在之后的补充协议中也未提及该问题，说明李来专对此并无异议，故李来专要求迪信公司支付租金3万元的诉讼请求，不予支持。至于李来专关于租赁保证金可冲抵租金，且李来专已在诉讼中主张抵消，应认定为时效中断，李来专的诉请并未超过诉讼时效的陈述，根据查明的事实及生效判决的认定，该保证金仅针对迪信公司负有对一楼中厅和物业友好协商移动摆放的义务，而不涉及迪信公司支付租金等其他义务，且第二份补充协议对于押金（即保证金）的返还作了特别约定，其效力优先于合同约定，故李来专以保证金抵消租金致时效中断的理由不成立，原审法院不予采信。关于迪信公司迟延支付租金的问题，理由同上，另外，即使迪信公司存在迟延支付租金的违约行为，该违约行为也显属轻微，不足以导致迪信公司承担支付违约金的民事责任，故李来专以迪信公司少付、迟延支付租金为由要求迪信公司支付违约金88万元的诉讼请求，不予支持。关于返还租赁物及附属设施问题，因李来专并未举证证明其将系争房屋交付予迪信公司时的房屋状况（不能以购买系争房屋时的状况等同于交付房屋时的状况），且根据生效判决的认定，迪信公司实际使用系争房屋至2013年3月31日，之后迪信公司实际已搬离系争房屋，李来专亦未按照补充协议的约定接收房屋并结算租金，故相关的法律后果应由其自负，故对该项诉讼请求，原审法院同样不予支持。
原审法院据此作出判决：驳回李来专的全部诉讼请求。
原审判决后，上诉人李来专不服，向本院提起上诉称：李来专之所以未在迪信公司少付租金后的一年内提起诉讼追索，也未在补充协议中提及少付事宜，系因李来专当时持有迪信公司交付的租赁保证金，其金额大于迪信公司少付之金额，且当时李来专仍希望维持与迪信公司之间交易的稳定，故不能因此认定李来专对迪信公司少付租金的行为无异议。原审法院就租赁保证金的担保内容作“狭义理解”，于法有悖。第二份补充协议所提及的“无偿返还迪信公司押金”的前提，是2013年1月5日李来专能够收回租赁物，但事实是李来专未能收回租赁物，故该“特别约定”不应被适用，李来专主张“以保证金抵消租金致时效中断”，理由成立。迪信公司存在少付、迟付租金的违约行为，即使该行为确属轻微，原审法院也仅可依申请适当调低违约金数额。本案系争房屋共有六个铺位，根据常识及合同约定，该租赁物至少包含立面、门、窗及电表。迪信公司迟延搬离系争房屋且未通知李来专进行交接，应承担过错责任，相应法律后果应由迪信公司承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判支持李来专的原审全部诉讼请求。
被上诉人迪信公司答辩称：迪信公司少付3万元租金是双方协商一致的结果，李来专从未向迪信公司提出少付、迟付租金的异议，直至双方涉讼，李来专才提出该异议。《房屋租赁合同》中的保证金是对租赁一楼中厅的保证，与租金的支付无关。第二份补充协议对保证金的返还做了“无偿返还”的补充约定，该约定优先于双方之前的约定。李来专提出迪信公司少付、迟付租金的请求已超过诉讼时效。迪信公司于2013年1月5日搬离系争房屋，当天李来专没有按约来接收房屋，相应责任应由李来专自负。同时，李来专从未将系争房屋的附属设施明确交付给迪信公司，故迪信公司也无从返还。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按约定履行自己的义务。李来专在迪信公司未按《房屋租赁合同》及第一份《曹安店补充协议》的约定支付租金的情况下，应当在法律规定的诉讼时效内向迪信公司主张权利。本案中，李来专并未在法律规定的一年诉讼时效期间就迪信公司少付3万元租金的行为向迪信公司主张过权利。另外，迪信公司虽在2011年9月1日至2012年4月30日期间有少付、迟付租金的行为，但之后双方在2012年11月14日签订第二份《曹安店补充协议》时并未提及上述时间段内的租金支付问题，且迪信公司亦表示其少付租金系经与李来专协商后达成的合意，因此，李来专以该节争议问题要求迪信公司支付3万元租金并承担支付违约金88万元的违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于返还租赁物及附属设施问题，原审法院已就其判决理由作了详尽的阐述，本院认同，故不再赘述。综上，李来专的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币12，900元，由上诉人李来专负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一五年十月九日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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