连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初1622号原告：张士女，女，1967年1月21日生，汉族，无固定职业，住连云港市开发区。委托代理人：郑井艳，江苏苍梧律师事务所律师。委托代理人：孙宜苓，江苏苍梧律师事务所律师。被告：孙引忠，男，1945年12月8日生，汉族，住连云港市开发区。被告：孙和斌，男，1969年2月22日生，汉族，无固定职业，住连云港市开发区。被告：韩红兵，男，汉族，1966年12月3日生，汉族，住连云港市开发区。被告：陈宽柱，男，汉族，1963年4月24日生，汉族，住连云港市开发区。四被告共同委托代理人：胡维芝，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。原告张士女诉被告孙引忠、孙和斌、韩红兵、陈宽柱农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法由审判员周鹤独任审判，公开开庭进行了审理。原告张士女及其委托代理人郑井艳、被告孙和斌及四被告共同委托代理人胡维芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张士女的诉讼请求为：1、确认原告与被告于2016年11月30日订立的房屋买卖协议无效。2、判令被告返还原告支付的房款35万元及利息（自2016年11月30日起计算至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率计算）。3、请求判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告经人介绍购买了位于连云港市开发区朝阳镇××号的农村自建房。在房屋买卖商谈期间，被告韩红兵称诉争房屋是银行抵押房产，被告韩红兵和陈宽柱是孙和斌在银行贷款时的担保人。被告孙和斌欠银行贷款，两人为被告孙和斌偿还了部分贷款，被告孙引忠、孙和斌将房屋以物抵债的形式抵给了被告韩红兵和陈宽柱。由于韩红兵、陈宽柱名下均有宅基地，房屋不能过户到两人名下，故在签订房屋买卖协议时，被告孙引忠、孙和斌成为了房屋买卖协议的卖方主体，原告按照合同约定于2016年11月30日向韩红兵的账户转入了35万元，后因房屋质量问题和孙引忠主张房屋所有权导致本案发生。请求支持原告的诉求。四被告共同辩称，原告所有诉求均不成立，理由如下：1、关于房屋买卖的效力，2016年11月30日，原告与本案被告孙引忠、孙和斌之间签订《房屋买卖协议书》，是原告与被告孙引忠、孙和斌之间就位于朝阳××××号房屋买卖达成合意，是双方真实意识的表达，不存在任何欺骗、欺诈等情形。签订协议时，就相关情形向原告充分说明，原告也充分了解。协议签订后，连云港市开发区朝阳××西庄村人民调解委员会作为见证方予以盖章确认。至此，原告与被告孙引忠、孙和斌之间房屋买卖关系成立,双方就房屋买卖签订的协议书真实、合法、有效。2、关于房屋买卖协议签订后的实际履行，协议签订后，原告依约支付相关购房款项350000元，虽该款项支付被告韩红兵，但是经过原告与被告孙引忠、孙和斌同意，视为被告孙引忠、孙和斌收到房屋购房款，孙引忠、孙和斌收到购房款后依约及时将该房屋交付原告。至于原告尚欠被告孙引忠、孙和斌130000元购房款，被告保留权利。被告孙引忠、孙和斌收到原告350000购房款之后，积极为原告办理买卖房屋土地过户手续，原告与被告孙引忠、孙和斌均到土地部门办理过户事宜。3、关于房屋买卖的违约方，被告不存在任何违约地方，违约方为原告。在签订协议之后。被告孙引忠、孙和斌积极为原告办理买卖房屋土地过户手续，双方均到土地部门办理土地过户手续，经审核，符合办理过户条件，在准备过户时，原告违约，不予办理。4、关于被告韩红兵、陈宽柱的主体，韩红兵、陈宽柱主体不适格，房屋买卖主体是原告与被告孙引忠、孙和斌，韩红兵、陈宽柱只是中间人。因此，韩红兵、陈宽柱不能作为案件当事人参与诉讼。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：被告孙和斌系被告孙引忠儿子。2016年8月7日，孙引忠、孙和斌（甲方）与韩红兵、陈宽柱（乙方）签订《房屋转让协议书》，中间人为：西庄村调解委员会。内容为：因甲方孙和斌在信用社贷款，乙方进行担保，甲方未按期还款被诉至法院，目前进入执行程序：1、甲方须在一个月内把银行贷款还完，确保乙方不受任何牵连；2、如甲方不能按期还完银行贷款，将位于朝阳××××号房屋转让给乙方，乙方有权进行转卖，变卖，转让、变卖款项用于偿还银行贷款。3、甲方有义务为转让、变卖后的卖家办理土地过户手续。4、该房屋转让后不足部分，仍然由甲方清偿欠银行贷款直至还完为止。5、如因该案件给乙方带来损失，全部由甲方承担。2016年11月30日，孙引忠、孙和斌（甲方）与张士女（乙方）在中间人陈宽柱、韩红兵，见证方连云港经济技术开发区朝阳××西庄村人民调解委员会见证情况下订立《房屋买卖协议书》，约定双方就位于朝阳××××号房屋买卖达成如下协议：1、此协议建立在2016年8月7日甲方与陈宽柱、韩红兵之间达成房屋转让协议基础上，甲乙双方签订买卖协议，具体事由、条款详见2016年8月7日转让协议；2、买卖标的：甲方以位于朝阳××××号房屋现状出售给乙方。3、买卖价款为480000元。4、价款付款方式：签订协议时，乙方一次性支付甲方350000元，并经甲乙双方同意将该款汇入指定账户（用户名：韩红兵），乙方通过银行汇款后视为甲方收到购房款，余款130000元待办理土地变更手续三日内按上述支付方式一次性支付。5、房屋交付时间：甲乙双方签订协议以及乙方支付购房款350000元后，甲方将该房屋现状交于乙方等等。协议签订后，原告于2016年11月30日将购房款350000元汇至韩红兵账户内。2016年12月底孙引忠将涉案房屋交于原告。2017年元月9日，因房屋整修原因，韩红兵、陈宽柱（甲方）与张士女（乙方）签订《房屋装修协议书》，约定甲方作为中间人，达成乙方购买西庄村孙和斌的自建房，现乙方发现房屋起脊部分檐口有破损。经甲乙双方协商，达成如下协议：甲方负责对破损的起脊部分进行整修，整修方案经乙方同意后方可施工。整修所需建材及产生的一切费用与乙方无关，全部由甲方承担。施工时间由乙方择日决定。若甲方不守承诺，必须向乙方支付违约金20000元。协议签订后，张士女及其丈夫史开留向连云港市国土资源局开发区分局申请宅基地，申请理由为无宅基地。西庄村村民委员会出具证明，证明孙引忠、史开留、张士女均为该集体经济组织成员，在本村另外无宅基地，享有批准使用本村宅基地的权利。经村委会同意，孙引忠将其位于该村的宅基地转让给史开留、张士女，并为两人办理不动产登记。2017年4月3日，连云港市不动产登记中心发布《不动产首次登记公告》，该不动产登记中心对权利人史开留、张士女位于朝阳街道办事处西庄村8-37号不动产予首次登记进行公告，公告内容为：如有异议者于公告之日起十五个工作日内（2017年4月21日）前提交异议书面材料。逾期无人提出异议或者异议不成立的，该中心将予以登记。韩红兵、陈宽柱并未整修房屋破损部分，因而成诉。另查明:1、涉案房屋位于朝阳街道办事处××号房屋，系孙引忠在宅基地上建造的房屋。孙引忠于2017年3月29日办理了涉案宅基地的土地使用权证。目前该房屋土地使用权仍登记在孙引忠名下。2、原告张士女原户籍所在地为开发区××号（新民社区居委会）。2016年12月9日，张士女及其丈夫史开留的户籍由开发区××号迁移至开发区××街道××号（西庄村委会）。2017年4月21日，张士女、史开留的户籍又由开发区××街道××号（西庄村委会）迁回开发区××号。2016年11月4日，张士女、史开留所有的开发区××号房屋被连云区房屋征收局征收。经向连云港市公安局开发区分局户籍股工作人员了解，张士女及史开留办理迁移至朝阳××西庄村户籍时，向派出所出具的是其购买孙引忠、孙和斌房屋的买卖合同，派出所基于该房屋买卖合同将该二人户籍迁移至西庄村，后开发区分局户籍股发现该情况，责令二人将户籍从西庄村迁回开发区××号（新民社区居委会）。本案的争议焦点为：原告与被告孙引忠、孙和斌订立的房屋买卖合同是否有效。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有得，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理…，第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地…，对于农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，即只能在同一集体经济组织成员之间进行流转，非本集体经济组织成员因无权享有集体土地使用权而不得购买农村房屋。原告张士女的户籍在开发区××号（新民社区居委会），并非在案涉房屋所在的西庄村，即使原告张士女及其丈夫史开留的户籍曾迁移至西庄村，但迁移的理由并非张士女、史开留系村村民，而是基于张士女购买孙引忠房屋的买卖合同，且该情况被开发区分局发现后，张士女、史开留的户籍又迁回原址，孙和斌在庭审中也陈述张士女并非西庄村村民。原告张士女购买案涉房屋违反了土地管理法的相关强制性规定，故原告张士女与孙引忠、孙和斌签订的房屋买卖合同系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告孙引忠、孙和斌已将房屋交付于张士女，张士女已给付孙引忠、孙和斌购房款350000元，张士女应当将涉案房屋归还孙引忠。被告孙引忠、孙和斌应当退还原告房款350000元。本案中，合同双方均有过错，应各自承担相应的法律责任，故原告要求被告孙引忠、孙和斌承担银行利息的诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。关于被告韩红兵、陈宽柱是否应当承担向原告返还购房款350000元，本院认为，案涉房屋系孙引忠所有的宅基地上建造的房屋，房屋买卖合同的双方为张士女及孙引忠、孙和斌，韩红兵、陈宽柱并非房屋的所有权人，也非买卖合同的相对方，孙引忠、孙和斌指示原告将购房款汇至韩红兵银行账户内，系孙引忠、孙和斌对购房款的自行处分，并不代表收款方即为买卖合同的相对方，故对原告要求被告韩红兵、陈宽柱承担返还购房款的诉求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张士女于2016年11月30日与被告孙引忠、孙和斌签订的《房屋买卖协议书》为无效合同。二、被告孙引忠、孙和斌于本判决生效之日起十日内返还原告张士女购房款350000元。三、驳回原告张士女的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由原告张士女负担3275元，被告孙引忠、孙和斌负担3275元（因原告已预交，二被告于本判决生效后十日内共同给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6550元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 周 鹤二〇一七年五月二十三日书记员 何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。