山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）烟民四终字第1280号
上诉人（原审原告）：烟台市奥德物业管理有限公司，住所地：烟台市芝罘区通世路惠祥街13号。
法定代表人：林红兵，经理。
委托代理人：韩波，烟台楠松律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安岩，烟台市军民小学教师。
上诉人烟台市奥德物业管理有限公司因与上诉人安岩物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第274号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告烟台市奥德物业管理有限公司诉称：2011年1月3日，原告与被告安岩签订了前期物业管理服务合同。合同约定物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元收取，电梯费用按每月每平方米0.3元收取，被告应在每年年底预交次年一年的费用，并一次性交清，不按约定标准和时间交纳物业管理费等费用的，每逾期一日按应交费用的0.3％支付滞纳金。合同签订后，原告对该小区提供了物业服务，截止2014年4月，被告共拖欠物业服务费2996.91元、电梯运行费1284.39元及水费287.10元，合计4568.40元。故请求判令被告支付2012年1月至2014年6月间的物业服务费4281.30元，水费287.10元，合计4568.40元。
被告辩称：（一）原告收费未得到物价部门的许可，不合理、不合法；（二）原告单方制定的《前期物业服务合同》不具有法律效力；（三）原告未按规定履行服务合同的义务和责任。综上，被告不应向原告缴纳物业费用，原告亦无权主张滞纳金。
原审法院审理查明，原告系具有三级物业管理资质的法人企业。2010年10月7日原告与案外人烟台青华中学签订了《青华中学教师住宅小区物业管理委托合同书》，进驻涉案小区提供物业服务。2011年1月3日，被告接收了烟台青华中学教师住宅小区7号楼2单元202号（建筑面积142.71平方米）房屋的钥匙并正式入住。
2011年1月3日，原告在与被告安岩签订的《前期物业管理委托合同》中约定：原告为烟台青华中学住宅小区提供物业服务，合同期限自2011年1月3日开始，至业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业服务费按建筑面积每月每平方米0.7元计收，电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.3元收取，被告应在每年年底预交次年一年的费用，并一次性交清，不按约定标准和时间交纳物业管理费等费用的，每逾期一日按应交费用的0.3％支付滞纳金。
原告为烟台青华中学住宅小区提供物业服务期间，被告未支付2012年1月至2014年6月的物业服务费2996.91元、电梯费1284.39元和水费287.10元，合计4568.40元，并支付违约金5843.90元。
原审中，原告烟台市奥德物业管理有限公司为证明其主张，提供了如下证据材料：
1、2010年11月7日原告与案外人烟台青华中学签订的《青华中学教师住宅小区物业管理委托合同书》及被告安岩与原告于2011年1月3日签订的《前期物业管理服务合同》各一份，用以证明原告为烟台青华中学住宅小区提供物业管理服务以及约定的委托管理服务期限、物业费和电梯费收费标准、违约金标准。
2、烟台青华中学于2013年5月16日出具的证明一份，证明原告对涉案小区外围停车场进行管理。
3、2011、2012年度维修记录及业主接钥匙验房时间问题简汇表一宗，证明原告按照约定履行了自己的服务义务。
4、资质证书原件一份，证明原告具有物业服务资质，资质等级为三级。
5、烟台青华中学提供的房屋建筑面积计算成果表［竣工］原件一份，证实被告安岩所使用的房屋建筑面积142.71平方米。
6、邮政快递回执单原件一份，证实原告于2014年5月2日通过EMS邮政快递方式告知被告于2014年5月7日前交纳物业费，但被告至今未交。
被告安岩为证明其主张，提供了如下证据材料：
1、《青华中学住宅小区业主临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》原件各一份，证明物业服务合同内容多处违反法律相关规定，应属无效。
2、涉案小区部分业主签字的《拒绝交费理由说明》及2014年6月初拍摄于小区主干道、4号楼门前、1号楼电梯间、4号楼1单元漏水情况的照片一组共17张，证明原告没有按约履行职责。
3、2014年7月24日青华中学小区1号楼2单元门口拍摄的烟台传媒集团免费赠送的报箱照片一张，对该报箱原告每户收取50元管理费，证明原告对小区业主乱收费。
4、2013年7月18日5-1-301电梯维修费收费单据原件一张，证明原告对小区业主乱收费。
5、2013年12月19日1-2-102收取的水费公摊收费单据电子照片一张，2011年1月7日物业费、装修管理费收取单据电子照片一张，2011年10月18日2-1-602号物业费收费单据电子照片一张，证明原告对小区业主乱收费。
6、2011年山东省物价局《关于物业服务企业收取装修管理费有关问题的复函》一份，该复函中载明“物业服务费中已包括装修期间服务成本，物业服务企业不得再向业主收取装修管理费及与装修相关的管理费用。否则属于重复收费”，证明原告收取装修管理费属于乱收费。
7、小区业主集体签名复印件一份，证明小区内约业主200人认为前期物业管理服务合同无效。
8、2014年7月24日在青华中学小区消防通道拍摄的现场照片一组4张，证明原告在消防通道设置停车场，给小区消防安全造成了隐患。
9、2004年1月5日烟台市物业管理收费标准（烟价（2004）3号）第2条规定：起始层不收电梯费，证明原告收费违规。
原审法院认为，本案原告分别与烟台青华中学及被告安岩签订的《物业管理委托合同书》、《前期物业管理服务合同》，不违反国家法律的强制性规定，依法认定有效，双方均应按合同履行。原告依据其与烟台青华中学签订的《物业管理委托合同书》为涉案小区进行物业服务至今，被告未能提供证据证明原告已被解聘或不再提供物业服务的事实清楚。被告关于《物业管理委托合同书》系单方制定，损害他人利益，不具有法律效力及原告未尽服务义务之辩解，未能提供足够的证据支持，不予采纳。被告关于原告乱收费的抗辩不属于人民法院民事案件的审理范围，被告可以向有关部门反映。综上，原告请求被告支付2012年1月至2014年6月间物业服务费2996.91元、电梯运行费1284.39元和水费287.10元的诉讼主张，依法予以支持。业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进，考虑到被告对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议的事实情况，而原告作为提供物业服务的公司怠于及时与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善亦有过错，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，原审法院于2015年6月2日判决：一、限被告安岩于判决生效之日起10日内给付原告烟台市奥德物业管理有限公司2012年1月至2014年6月间的物业服务费2996.91元、电梯运行费1284.39元及水费287.10元，合计4568.40元。二、驳回原告烟台市奥德物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告烟台市奥德物业管理有限公司和被告安岩各负担30元
宣判后，上诉人奥德物业管理有限公司上诉称，上诉人安岩没有证据证实上诉人奥德物业管理有限公司“提供的服务没有达到合同约定的标准”、“怠于及时与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善”等情形，原审判决仅以上诉人安岩提出异议就不支持上诉人奥德物业管理有限公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
上诉人安岩答辩称，原审法院不支持上诉人奥德物业管理有限公司要求支付逾期付款违约金的诉讼请求正确，请求驳回上诉人奥德物业管理有限公司的上诉。
上诉人安岩上诉称，上诉人奥德物业管理有限公司严重违反《烟台是物业服务收费管理暂行办法》的有关规定，上诉人据此有权拒交服务费，且被上诉人没有按《前期物业管理服务合同》履行各项服务内容，没有达到相应的服务标准，故上诉人奥德物业管理有限公司要求上诉人安岩支付全部物业费的请求不应当予以支持。
上诉人奥德物业管理有限公司答辩称，上诉人奥德物业管理有限公司与上诉人安岩签订的《物业管理委托合同书》、《前期物业管理服务合同》是合法有效的，上诉人奥德物业管理有限公司依约履行了合同的义务，对小区进行管理和维护，上诉人安岩应当履行交纳物业费的义务。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，上诉人安岩与烟台青华中学及上诉人奥德物业管理有限公司与签订的《物业管理委托合同书》、《前期物业管理服务合同》是当事人真实意思的表示，不违反国家强制性规定是合法有效的。在合同签订后，上诉人奥德物业管理有限公司为上诉人安岩提供物业服务。现上诉人安岩主张上诉人奥德物业管理有限公司在履行合同的过程中有多项《前期物业管理服务合同》中约定的服务没有实现，即使服务了也没有达到标准，但是未提供证据证明上诉人奥德物业管理有限公司存在根本违约的行为。故上诉人安岩拒交物业费的理由不能成立，本院不予支持。然，在双方履行《前期物业管理服务合同》的过程中，上诉人安岩就上诉人奥德物业管理有限公司的物业服务质量提出异议，上诉人奥德物业管理有限公司未予及时沟通和改善，本身亦有过错，对于其主张的滞纳金本院不予支持。因双方均认可物业费的交纳方法是每半年交一次，且在上一个半年结束前预交下一个半年的费用，故上诉人奥德物业管理有限公司在4月起诉时即将拖欠的物业费计算到6月，原审法院在支持该请求并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，原审判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人奥德物业管理有限公司负担30元，由上诉人安岩负担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾建伟
审 判 员 丁 伟
代理审判员 王莉莉
二〇一五年十月二十日
书 记 员 林斐斐