宁波市海曙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0203民初4764号
原告（反诉被告）：俞珊，女，1983年8月2日出生，汉族，住宁波市江北区。
委托诉讼代理人：韩菠，男，1982年5月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区，系原告俞珊丈夫。
委托诉讼代理人：傅服，浙江素豪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波房地产股份有限公司。统一社会信用代码913302001440501284。住所地：宁波市海曙区青林湾西区*****号2-1。
法定代表人：姚冰，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：熊保华，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。
原告俞珊为与被告宁波房地产股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年11月24日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员葛艳君独任审判，后因案情复杂，依法转换普通程序，组成合议庭进行审理。被告在答辩期间提出反诉申请，本院依法受理后，与本案合并审理。本案分别于2016年12月19日、2017年8月24日公开开庭进行了审理。原告俞珊及其委托诉讼代理人傅服，被告宁波房地产股份有限公司的委托诉讼代理人杨永东到庭参加了诉讼。审理中，原告申请对承租房屋的装修价值及物品设备折旧费进行评估，本院依法委托宁波恒业资产评估有限公司进行评估并出具报告书。本案现已审理终结。
原告俞珊向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同；2.被告支付装修、设计及设备费用634760.25元；3.被告支付2015年1月1日至2016年1月1日员工工资支出208000元；4.被告支付预期收益500000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年底，原、被告签订《租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于宁波市海曙区青林湾西区83号2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6房屋（以下简称涉案房屋），用于经营青林书院。原告拿到钥匙后对房屋进行了设计装修，并招聘员工，筹备宣传和招生工作。但至原告装修完毕，被告仍未向原告提供办理营业执照所需材料。之后，原告多次与被告协商，希望能尽快开业，但被告一直以内部调整为由让原告等待。直至2016年初，被告明确告知原告不能将涉案房屋出租给原告，愿意赔偿原告装修费用，但因未能对具体赔偿方案达成一致意见，致协商不成。原告认为，被告的违约行为导致合同无法履行，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。
被告宁波房地产股份有限公司答辩并提出反诉请求：1.原告支付被告2015及2016年房屋租金73500元，以及逾期支付房租滞纳金60480元（暂计算至2016年12月15日，之后继续计算至生效判决或调解确定履行之日，按合同约定违约金计算标准计算）；2.原告支付被告擅自解除合同违约金45000元；3.诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告按约履行合同义务，交付房屋，不存在违约事实。原告未按约支付合同约定的租金，应当按约承担逾期付款的违约责任。被告同意解除合同，但属于原告违约解除，根据合同约定，原告不得擅自解除合同，否则被告有权要求原告按租赁保证金3倍的标准支付违约金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
原告俞珊针对反诉答辩称：合同虽然约定原告有支付租金的义务，但是被告没有将合同交给原告，且被告一直让原告缓交租金。被告曾于2015年3月份在宁波日报上登报公开招租，同年8、9月份被告还换掉门锁直接进入涉案房屋内办公，原告无法进入。原告要求解除合同符合合同约定，该合同无法继续履行的原因应归责于被告。综上，请求驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方无争议的事实认定如下：2014年12月30日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告向被告承租涉案房屋，经营品牌青林书院，共计建筑面积457.35平方米；合同签署时，原告必须向被告提供经营所必须的一切证照、许可批复及其复印件等，并保证在合同有效期内所有证照、批复等真实有效，否则被告有权终止合同；房屋交付日期为2015年1月31日；租赁期自2015年1月31日起至2019年1月30日止；租赁期限内，原告不得擅自解除合同，否则被告有权要求原告按相当于租赁保证金3倍的标准支付违约金，并追究原告的其他责任；租金标准：2015年1月31日至2016年1月30日，年租金31500元；2016年1月31日至2017年1月30日，年租金42000元；2017年1月31日至2019年1月30日，年租金48000元；租金每6个月支付一次，应于下个租金周期开始的15日前支付下期租金，2015年1月15日前付清2015年1月至2015年6月的租金，同年6月15日前支付下一个租金周期的费用，以此类推；原告未按约支付租金的，每延迟一日，按未付金额的0.1%支付滞纳金，延迟超过30天，被告有权解除合同，若被告选择继续履行合同的，则从第31日起，每延迟一日，原告按未付金额的0.2%向被告交付滞纳金；原告同意于合同签订时，向被告支付租赁保证金15000元，因原告原因提前终止本合同的，被告有权没收租赁保证金；原告在装修前，应提前15天向被告及物业公司提交装修及装修方案等；原告逾期支付本合同约定的相关费用超过30日的，被告有权解除合同；原告擅自单方面解除合同的，被告有权要求原告按相当于租赁保证金3倍的标准支付违约金等。原告于同日在合同落款处签名，被告负责人于2015年2月1日在该份合同上签字。合同签订后，被告向原告交付涉案房屋，原告于2015年1月至3月期间对房屋进行装修。经鉴定，2015年3月30日涉案房屋装修评估值为296522元，涉案房屋内的家用电器及家具折旧损失为2535元（包含康佳37寸电视机一台、惠科50寸电视机一台、休闲藤椅沙发一套、冰柜一台、制冰机一台）。2015年3月5日，被告在宁波日报上刊登涉案房屋的招租公告。2016年1月4日，原告向被告进行投诉，提出因被告未将租赁合同交给原告，导致原告不能营业，造成损失，要求被告予以解决。被告未对上述投诉进行书面答复。同年1月22日，被告的相关工作人员及负责人接待了原告，原告向被告提出要求交付《租赁合同》。原告装修完成后，未办理营业执照，未开业经营，亦未支付租金等费用。以上事实，由原告提供的租赁合同、宁波日报、网上投诉记录、录音及双方庭审陈述予以证明。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于装修损失，原告提供合同书一份、装修费发票四份、收款收据二张，拟证明原告支付装修费352075元，支出设计费及购置办公设备及装饰品的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明就是涉案房屋内的物品，装修费与被告无关。经审查，装修费发票均为2016年10月开具，并非装修时开具，且原告未提供其他付款凭证予以证明，收款收据未载明购买的具体物品内容，且开具时间为2016年11月，亦非购买发生时开具，故对该组证据本院不予认定，应以现场评估时现状及评估金额为准。2.关于被告是否已将签订好的《租赁合同》交予原告，原告提供宁波日报、网上投诉记录、录音各一份，拟证明被告未将《租赁合同》交予原告。经质证，被告对真实性无异议，但认为宁波日报的招租公告系被告内部工作未衔接好所致，且并未实际另行招租成功，认为网上投诉记录和录音均系原告单方陈述，被告不予认可。经审查，对上述证据真实性本院予以认定，上述证据可以相互印证，证明被告未将租赁合同交付给原告，对该事实本院予以认定。3.关于员工工资损失，原告提供工资收款凭证、毕业证书、教师证一组予以证明，拟证明其为筹备开业支出工资费用的事实。经质证，被告认为该组证据属于证人证言，且原告未提供劳动合同、社保缴纳记录等证据予以证明，故认为不能证明待证事实。经审查，本院认为工资收款凭证系证人证言，证人无正当理由未到庭作证，且原告未提供劳动合同、社保缴纳记录等予以佐证，不能单独作为认定事实的依据，故对该组证据本院不予认定。4.关于被告是否使用涉案房屋，原告提供照片一份，拟证明被告使用了部分涉案房屋。经质证，被告对真实性不予认定。经审查，本院认为，经评估时现场查看，涉案房屋内部分位置的确有被告的相应广告牌放置，故对该事实本院予以认定。
审理中，因双方当事人各执己见，致调解不成。
本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。本案的主要争议焦点为：一、违约方是哪一方；二、违约责任如何承担。
关于第一项争议焦点。本院认为，根据合同落款时间来看，原告签字的日期是2014年12月30日，被告签字的日期是2015年2月1日，双方签订日期存在先后，但被告又认可房屋已于2014年底交付给原告进行装修，故本院认为存在先交付房屋后交付合同的情形。被告签订完合同后，应当将合同原件交付给原告，但被告未提供证据予以证明，故对被告主张已于签订之日将合同交给原告的主张不予采纳。结合原告提供的网上投诉记录和录音，及原告庭审自认于2016年1月22日才拿到合同复印件，本院对原告的主张予以认定。被告抗辩根据合同约定，原告应当在签订合同时就提供经营活动所需的证照，是否交付合同对原告不影响。本院认为，合同虽约定在签订时就应提供经营活动所需证照，但双方在合同中明确约定为经营青林书院，承租人为原告个人，被告应当明知，原告在签订合同时尚未取得经营活动所需证照，故原告需要取得租赁合同后办理相关的证照，被告未将租赁合同交付给原告，原告无法办理相关的证照，致使原告经营的合同目的无法实现，应认定被告构成根本性违约，原告有权解除合同，故本院认定《租赁合同》于起诉状副本送达之日即2016年11月29日解除。租金起算日期应结合合同具体生效日期予以确定，被告未将合同交予原告，作为原告而言，并不清楚合同生效的日期，对其何时可以开业经营亦处于不确定的状态，且被告并未要求原告支付租金，而后被告又将涉案房屋另行招租，原告有理由相信被告并无履约的诚意，故被告主张原告违约在先，缺乏法律依据，本院不予支持。
关于第二项争议焦点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告有权要求被告赔偿因被告违约给原告造成的损失。原告基于对被告的信任，为履行合同，对涉案房屋进行装修并筹备开业，不属于其扩大的损失，故对被告该项抗辩，本院不予采纳。原告主张其损失为装修损失、物品设施损失、员工工资损失及预期收益损失。本院认为，原告为经营对涉案房屋投入的装修，属于其损失；物品设施可以使用或转让，具有使用价值，不应当按照全损进行计算，应考虑价值的折旧损失，对遗失的物品，原告未提供证据予以证明，本院不予支持，对评估时涉案房屋内的物品折旧及装修损失共计299057元，本院予以支持。关于原告主张的门头、品牌LOGO设计费28000元，因收据开具时间为2016年11月18日，并非装修时开具，且在现场评估时并未发现该门头的存在，故对原告该项主张本院不予支持。关于员工工资损失，证人未到庭参加庭审，原告未提供充分的证据予以证明，故对原告主张的金额本院不予支持。考虑到装修及筹备开业期间客观上需要一定的人员进行管理，故本院考虑合理的筹备期3个月，酌定该项损失为30000元，超过上述期限的损失属于原告自行扩大的损失，要求被告赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。上述损失共计329057元。关于预期收益损失，原告未提供证据予以证明，本院不予支持。被告已构成根本性违约，原告合同目的无法实现，故被告要求原告支付租金、滞纳金及违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第六十六条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）俞珊与被告（反诉原告）宁波房地产股份有限公司签订的《租赁合同》已于2016年11月29日解除；
二、被告（反诉原告）宁波房地产股份有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）俞珊赔偿损失329057元；
三、驳回原告（反诉被告）俞珊的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）宁波房地产股份有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费16885元，由原告俞珊负担12747元，被告宁波房地产股份有限公司负担4138元；反诉案件受理费1940元，评估费2090元，均由被告宁波房地产股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 长 葛艳君
人民陪审员 曹 婕
人民陪审员 蒋伟成
二〇一七年十二月十九日
代书 记员 闻婉冬
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第六十二条第一款第（四）项（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条第一款第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。