贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0402民初1429号原告：鲍述萍，女，1975年1月1日生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，安顺市国土资源局工作人员，住贵州省安顺市西秀区。原告：沈海涛，男，1973年12月28日生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，安顺经济技术开发区管委会工作人员，住址同上。原告沈海涛委托诉讼代理人：鲍述萍，女，1975年1月1日生，汉族，贵州省镇宁布依族苗族自治县人，安顺市国土资源局工作人员，住贵州省安顺市西秀区，与原告沈海涛系夫妻关系。被告：贵州好旺佳房地产开发有限公司住所地：贵州省安顺市西秀区横二路万绿城铂瑞兹酒店*层。法定代表人：包世生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔兴芬，贵州君跃律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师。代理权限：一般授权。原告鲍述萍、沈海涛诉被告贵州好旺佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲍述萍，原告沈海涛委托诉讼代理人鲍述萍，被告贵州好旺佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔兴芬、田宪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权证违约金共计31519元；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋产权证给原告所造成的其它损失共计2000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的国际佳缘小区6幢2单元22层2号商品房一套，合同约定该商品房总价为叁拾陆万柒仟叁佰陆拾伍元整（367365元），并由被告于2013年12月30日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在交付使用之日起180日内按约定为原告办理商品房转移登记（以下简称产权证）。合同签订后，原告于2011年10月9日向被告支付了首付房款117365元，办证等费用320元，房屋维修基金5394元，余款250000元也已于2012年4月13日付清。然而，被告并未按照合同的约定履行义务。首先，按约定2013年12月30日前向原告交付该商品房，直到2015年3月份才通知原告收房。其次，在原告已付清房款、房屋契税、维修基金、办产权证费等所有费用的情况下，按约定应于2015年9月23日之前办理好产权证，原告多次催促被告履行义务，为原告办理房产证，直到2018年3月28日才接被告通知领取产权证。2018年3月30日原告领取产权证。经查，产权证于2018年1月4日办结，期间未接到任何通知叫领产权证，这给原告造成了损失。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，依法依约，被告理应及时为原告方办理所购商品房的产权证，并应当承担延期办理产权证的违约金，合同有约定，逾期60日内按房价支付万分之一的违约金；逾期60日以后按日支付房价款万分之一的违约金。基于上述事实，为维护原告的合法权利，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当履行商品房买卖合同约定并支付违约金。特向法院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告贵州好旺佳房地产开发有限公司辩称：1、出卖人是否应承担责任应当根据补充协议来确定并非商品房买卖合同，案涉房屋关于房屋权属的约定已经在补充协议第十二条已经明确约定，出卖人仅在出卖人原因导致不能办证的原因承担责任，原告起诉所依据的商品房买卖合同第二十二条并不适用。2、从国际佳缘案涉房屋的实际情况来看，征收拆迁延期三年半施工严重滞后，非因出卖人的原因导致办证迟延，出卖人不应该承担责任。3、原告的违约金请求并无事实和法律依据，其他损失方面的请求并无事实依据，原告也没有提交相关证据加以证实。综上，请求法院根据双方当事人的约定以及法律规定，驳回原告的全部诉讼请求。经本院审理查明：原、被告于2011年10月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于安顺市××××、Ａ4地块国际佳缘6幢2单元22层2号房，建筑面积89.9平方米，套内建筑面积为73.28平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5013.17元，总价款367365元，付款方式为贷款方式付款。合同第八章房屋登记第二十二条第二款约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担。第三款转移登记部分约定：（一）出卖人承诺取得初始登记后，90日内申请办理商品房转移登记。（二）出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2011年10月9日支付首付款117365元，2012年4月13日贷款支付250000元。原告并向被告支付了维修基金等费用。被告于2015年3月27日将房屋交付给原告使用，于2018年1月4日办理原告所购房屋《不动产权证书》。后原告向被告主张逾期办证违约金未果，致成诉讼。同时查明，2009年6月3日，安顺市国土资源局作为出让人与受让人陈尚霖签订《国有建设用地使用权出让合同》，将安顺市西秀区龙泉路A-3、A-4地块（83728.60平方米）出让给陈尚霖。出让人同意在2009年11月3日前将达到“五通一平”条件的土地出让宗地交付给受让人。出让价为199300000元,受让人同意本合同项下宗地建设项目在2009年11月3日之前开工，在2013年11月3日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。后被告取得上述合同项目下的A-3、A-4地块并开始建设，合同约定的土地成交价款199300000元已经缴清。该A-3、A-4地块及横二路建设用地的土地征收工作由安顺市西秀区华西办事处及东关办事处共同负责，其中国际佳缘小区部分主要在华西办事处辖区范围，由华西办事处负责征地拆迁。由于拆迁工作难度大，被告在边施工边拆迁情况下，于2013年7月才完成全部的拆迁工作，该区域征收工作已延期3年半。另查明，自2017年3月28日起，安顺市国有土地及其房屋等建筑物、构筑物的不动产登记由安顺市不动产登记中心等不动产登记机构承办，安顺市房屋产权管理处停止受理房屋登记业务。双方当事人于2011年10月14日签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》约定：十二、原合同第二十二条补充约定。1、因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，完成预告登记、初始登记、转移登记的时间顺延。上述事实，有原、被告陈述。原告提供的身份证，《商品房买卖合同》，收款收据复印件及代收代付款收据、《商品住宅使用说明书》、涉案房屋《不动产权证书》等书证；被告提供的营业执照及法定代表人身份证、《商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《国有建设用地使用权出让合同》、安顺市西秀区华西办事处证明、安顺市不动产登记中心关于进一步做好市级不动产统一登记工作的公告等书证；以上书证均为复印件。上述证据均在卷佐证，并经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：被告是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担。关于被告是否对逾期办证承担违约责任及怎样承担的问题。原告在审理中向被告提出逾期办理房屋权属登记的违约金请求的依据是双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，取得初始登记后90日内申请办理商品房转移登记。《房屋登记管理办法》第三十三条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。被告于2015年3月27日将案涉房屋交付给原告使用，但至2018年1月4日才为原告办理不动产权证书，从被告提供的证据来看，仅能证明由于征地拆迁工作延迟，导致部分工程项目工期延迟，却不能证明除此一个原因以外，其他全部材料在合理期限内提交。在本案中，被告未能在约定期限内办理涉案房屋相关手续，违约的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，应当承担违约责任。双方当事人于2011年10月9日签订的《商品房买卖合同》附件五即《补充协议》虽然约定因非归责于出卖人的原因，导致商品房未能在合同约定或法律法规规定的时间完成预告登记、初始登记、转移登记的，出卖人不承担违约责任，被告也提交了证据证明于2013年7月才完成全部的拆迁工作，该区域征收工作已延期3年半，尽管该拆迁延期必然会影响被告交房并办理相关手续，但原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系由被告提供的格式合同，而被告并没有提供证据证明其已经依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，对免除或限制其责任内容的合同条款采取了足以引起原告注意的特别标识，并对格式条款进行了说明，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款不发生法律效力。故被告以上述约定为由主张不承担违约责任不成立，本院不予支持。本案在审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。本院认为，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调减违约金的请求，本院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已于2015年3月27日交付给原告使用，并于2018年1月4日办理了不动产权证书，原告的合同目的已实现，并原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告逾期办证违约金4000元。对于原告要求被告向其支付逾期办证给其造成的其它损失2000元的诉请，因原告未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司在本判决生效后5日内支付原告鲍述萍、沈海涛逾期办证违约金人民币4000元。二、驳回原告鲍述萍、沈海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币638元，减半收取人民币319元，由原告鲍述萍、沈海涛承担人民币69元，由被告贵州好旺佳房地产开发有限公司承担人民币250元（该诉讼费原告已预交，被告承担的部分在本判决生效后5日内由被告直接支付给原告，原告不再向本院申请退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 付    蓉二〇一八年六月二十九日书记员 何娇娇（代）