南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初927号原告：陆付宣，男，1957年9月10日出生，壮族，住南宁市兴宁区。委托诉讼代理人：高英豪，广西桂三力律师事务所律师。被告：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组，住所地南宁市西乡塘区。负责人：罗喜，该小组组长。委托诉讼代理人：谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玉辉，广西桂成律师事务所实习律师。原告陆付宣与被告南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组（以下简称友爱村一组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆付宣向本院提出诉讼请求：1.确认被告友爱村一组2016年8月24日关于解除对双方土地租赁合同通知无效；2、被告友爱村一组继续履行2011年12月9日签订的《土地租赁合同》，并立即交付土地给原告陆付宣使用；3.本案诉讼费用由被告友爱村一组承担。事实和理由：2011年12月9日，经被告村民会议同意，被告将其位于南宁市工学院斜对面（“高石牌”北往南分四间，长度共16米，其中2间深5.3米，第三间为3.2米，第四间为3米，北往南方向5.3米后面有4米×3米友爱村委变压器及电房）后面约有240平方米的土地出租给原告，并签订了《土地租赁合同书》。合同约定，被告将前述地块出租给原告投资建设经营，租期为20年，自2013年11月1日至2033年10月31日，其中2011年11月1日至2012年10月31日筹备期免收租金（实际起始日期以被告交付标的物之日起延后一年作为建设期算起，交租期和被告的开发建设期起始日也照此类推）；租金头五年每年租金为100000元整，每五年递增5%，分20期交完；租金提前一年交付，即每年在上期租金届满前交清下一年度租金；如原告不能按时交租金，被告可单方终止合同并收回标的物；同时还特别约定，在合同期内，合同不因双方法定代表人变更而改变，如被告擅自提前收回租赁土地、构筑物和各种设施或干扰原告正常建设或经营，或有其他根本性违约的，原告有权要求被告继续履行合同，也可解除合同并有权要求被告赔偿因此造成的一切经济损失。此外，双方还对投资建设规划、结构及被告协助报建及协调有关部门使工程顺利进行有关权利义务进行了具体约定。合同签订后，原告向被告预付了租金100000元整。但被告却严重违反合同约定，经原告多次催促，至今未向原告交付涉案土地，甚至同非法侵占该地块的侵权人钟瑶飞恶意串通以涉案土地被侵占，无法履行合同为借口，于2016年8月24日非法单方解除合同；原告于2016年8月27日复函被告，不同意被告单方解除合同，并要求被告继续履行合同约定的各项义务。原告认为，原被告于2011年12月9日签订的租赁合同合法有效，受法律保护，双方应严格遵守和履行，被告以土地被他人非法侵占为由，单方解除合同没有事实和法律依据，其行为已严重损害了原告的合法权益，造成了重大损失（包括可得利益损失），原告将根据具体情况另行起诉。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特提起诉讼，请求判如所请。被告友爱村一组辩称：被告解除涉案合同是基于两种情形：一是无效解除，具体是：1.被告签订涉案合同时不具备签订合同的主体资格；2.双方签订的涉案合同违反了买卖不破租赁而无效；3.签订的合同没有经过民主议定程序而无效。二是涉案合同尚未履行也无法继续履行。故被告提出解除合同合法有据，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年12月9日，被告召开村民代表会议，讨论关于将高石牌村委电房后小队土地整体开发的问题。被告一共32户代表，其中26户代表参加了此次会议。经过讨论，会议形成决议：同意将高石牌村委电房后小队土地约240平方米以100000元每年与高石牌小队土地整体出租开发。参加会议的26户代表有23户代表同意以上决议并签名。村民代表会议召开并形成决议后的当天，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订了《土地租赁合同书》，约定：一、乙方向甲方租赁以下标的物：座落在南宁市工学院斜对面（即“高石牌”,北往南分四间，长度共16米，其中有2间，每间是5.3米，第3间3.2米，第4间为3米，北往南方向5.3米后面有4米×3米友爱村委变压器及电房）后面约有240平方米的土地出租给乙方投资开发建设。二、租赁期限20年，即从2013年11月1日至2033年10月31日，其中从2011年11月1日至2012年10月31日为筹备期（实际起始日以甲方交付标的物之日再延后一年作为乙方建设期算起，乙方交租期和甲方给乙方的开发建设期起始日也照此类推）。三、租金及支付方式：（1）租金每满5年递增5%：从2013年11月1日至2018年10月31日为每年100000元；从2018年11月1日至2023年10月31日为每年105000元；从2023年11月1日至2028年10月31日为每年110250元；从2028年11月1日至2033年10月31日为每年115762.5元。甲方给乙方1年的开发建设期，即2012年11月1日至2013年10月31日不计付租金和租期。（2）租金支付方式需提前一年支付，为每年一期，共分20期支付完毕。乙方必须遵守先交租金后使用，即每年在上期租金届满前交清下一年度的租金。如乙方不按时交租金的，甲方可单方终止合同并收回标的物。八、本合同期内，不因甲、乙双方法人代表改变而改变；如甲方无故擅自提前收回租赁土地构建物和各种设施，或干扰乙方的正常建设或经营，或有其他根本性违约的，乙方有权要求甲方继续履行合同，也可以解除合同，并有权要求甲方赔偿乙方因此造成的一切经济损失。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告预付了100000元的租金。2016年8月24日，被告以涉案地块被人强行使用，未能按合同交付，且原告也未交付过租金，合同已经无法履行等为由，向原告作出《关于解除土地租赁合同的函》，决定解除与原告的合同。2016年8月27日，原告向被告复函《关于不同意解除土地租赁合同的异议函》，表示双方合同合法有效，原告不欠租金，被告无权单方面解除合同，原告也坚决不同意解除合同，同时要求被告及时将涉案土地交付原告使用。另查明，2011年5月19日，罗福南、易秋莲与钟瑶飞签订《合同书》，约定罗福南、易秋莲将涉案土地上的房屋出租给钟瑶飞改建新房使用，租期25年，自2012年8月1日起至2037年7月30日止。因被告与罗福南、易秋莲就涉案土地的使用权问题发生纠纷。2012年3月15日，南宁市西乡塘区人民政府衡阳街道办事处进行调查、核实后作出《关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知》，该通知认定被告已于2008年6月18日召开村民大会，将合同到期的高石牌地块收回生产队，并于2011年12月9日召开村民会议进行对外招标，得到了过半数村民的认可和同意。为此一组组干根据大多数群众意见，于2011年12月9日与原告签订了合同，该合同有效。同时，南宁市西乡塘区衡阳街道办事处司法所对上述纠纷进行调查、核实后作出《关于友爱村一组集体土地纠纷的处理意见》，该意见认定：1.滕华英、罗福南夫妇分别于1989年10月10日、1992年1月9日农转非，不是友爱村村民，没有使用集体土地的权利。2.滕华英出示的买卖高石牌地块的收款收据不具有法律效力。3.被告没有收到高石牌出让土地的款项。4.罗福南多次参加被告收回高石牌集体土地会议，从没提出异议，也表示同意收回。综上，罗福南对高石牌这块土地没有依法取得使用权，土地使用权仍属于被告。2012年6月18日，滕华英、易秋莲与被告原组长罗坚毅签订《承诺书》，滕华英、易秋莲承诺将涉案土地完全归还被告。2015年6月8日，南宁市西乡塘区衡阳街道办事处、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会向农院路涉案土地上各租户发出《通知》，认为各租户的强占，被告无法向原告交付土地，导致租金无法收取，造成巨大损失，限定各租户于2015年6月19日前搬完物品并将土地交还被告，逾期将强制收回土地。2015年6月20日，被告与钟瑶飞就南宁市农院路6-16号铺面归属问题发生纠纷，双方到南宁市公安局五里亭派出所进行协调处理。上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：土地租赁合同书及附件、村民会议记录及花名册、关于友爱村一组集体土地招租纠纷调查结果的通知、关于友爱村一组集体土地纠纷的处理意见、关于解除土地租赁合同的函、关于不同意解除土地租赁合同的异议函、合同书、承诺书、通知、值班记录、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，首先，根据南宁市西乡塘区人民政府衡阳街道办事处及南宁市西乡塘区衡阳街道办事处司法所作出的认定意见，涉案合同签订时，被告是涉案土地的唯一合法使用权人。其次，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条第二款的规定，村民代表会议有三分之二以上的组成人员参加方可召开，所作决定应当经到会人员的过半数同意。从原告提交的村民会议记录及被告在庭审中的陈述可以证明，2011年12月9日召开的村民代表会议，已有三分之二以上代表参加，所作决议已得到过半数代表同意。第三，从村民代表会议决议的内容来看，决定以100000元每年将涉案土地出租开发。同日，被告即与原告签订了《土地租赁合同书》，约定的内容也是前5年租金每年100000元，由此可以认定2011年12月9日的村民代表会议讨论的内容是将涉案土地出租给原告，对此，南宁市西乡塘区人民政府衡阳街道办事处的调查结论也予以了印证。故，被告主张签订涉案合同时其不具备主体资格，且未经民主议定程序，与查明的事实不符，本院不予采信。原告与被告于2011年12月9日签订的《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第九十三条和第九十四条规定，双方可以协商一致解除合同，也可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同，或者当具备法定的解除条件时，当事人可以解除合同。本案中，被告以涉案地块被人强行使用为由要求解除合同，既没有合同约定，也没有法律根据。同时，根据合同约定，自交付土地起一年内为筹备期，筹备期内免收租金。被告至今未向原告交付土地，原告无需向被告支付租金，但原告不仅不存在拖欠租金的情形，相反，原告在签订合同后就已向被告预付了100000元租金。被告以原告未付租金为由解除合同，没有事实依据。另外，根据合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为出租人的被告有义务积极采取合法有效的措施，及时处理涉案土地上的纠纷，排除妨碍，然后将土地交付给原告，并保证原告能够正常使用。故，原告诉请确认被告于2016年8月24日作出的《关于解除土地租赁合同的函》无效，并请求被告继续履行2011年12月9日签订的《土地租赁合同》，交付土地给原告使用，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组于2016年8月24日作出的《关于解除土地租赁合同的函》无效；二、被告南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组继续履行2011年12月9日签订的《土地租赁合同书》，并于本判决生效之日起十日内将位于南宁市工学院斜对面（“高石牌”北往南分四间，长度共16米，其中2间深5.3米，第三间为3.2米，第四间为3米，北往南方向5.3米后面有4米×3米友爱村委变压器及电房）后面约240平方米的土地交付原告陆付宣使用。案件受理费21810元，减半收取计10905元（原告已预交），由被告南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审判员  杜金泽二〇一七年三月二十日书记员  刘 媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。