河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀09民终2277号
上诉人（原审被告）：牛振雨，男，1984年2月20日出生，汉族，住孟村县。
委托代理人：李秀瑞，孟村城关法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：沧州市晟宇物业服务有限公司。住所地：沧州市运河区署西南院*排*号。统一社会信用代码：91130903578241388。
法定代表人：邓秀华，该公司经理。
委托代理人：刘垣，该公司职员。
委托代理人：吴艳红，该公司职员。
上诉人牛振雨因物业服务合同纠纷一案，不服河北省孟村回族自治县人民法院（2015）孟民初字第1052号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，被告（反诉原告）牛振雨购买孟村县东方骏景住宅小区11号楼商铺4号门市一套，面积为151.74平方米。并于2013年6月22日与原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：商业门市物业服务费按建筑面积每月每平方米1元，被告全年应缴物业服务费总额1821元（两年3642元）；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告方有权要求补交，并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额2‰比例交纳违约金。上述事实由原被告庭审陈述及商品房买卖合同、前期物业协议以及业主信息登记表予以证实。原告要求被告支付自2014年6月22日至2016年6月21日期间的物业费3642元；按照《河北省物价局关于制定供热计量价格的指导意见》与《沧州市物价局关于调整市区集中供暖价格的批复》的规定标准，被告应缴纳暖气管道运行空置费364元（取暖费24元／平米＊151.74＊10%＊1个取暖期）。
原审认为，原被告自愿协商一致签订的前期物业管理服务协议，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。被告（反诉原告）牛振雨要求法院解除或变更原被告签订的孟村东方骏景住宅小区前期物业服务协议，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条第一项规定：具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。因此，显失公平、胁迫等手段订立合同系撤销或变更的理由，而不能作为解除合同理由。而且，反诉原告不能提供充分证据证明反诉被告有胁迫手段或乘人之危的情形，也未提交反诉被告不履行协议的证据，应驳回反诉原告的诉讼请求。解除合同条件系合同有效，反诉原告主张物业协议部分条款无效，不属于本案审理范围。原被告签订的前期物业管理服务协议，双方已签字盖章，关于物业费部分约定不违反法律规定，依法成立有效，双方均应按照协议约定，严格履行自己的义务。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付物业费，符合双方协议的约定，应予支持。本案原被告签订前期物业服务协议约定明确，被告则应按协议约定履行交付相关服务费用的义务，被告拒绝交纳构成违约。原告（反诉被告）主张按照沧州市物价局相关规定标准收取暖气管道空置费，符合法律规定，予以采信。原被告约定物业费违约金标准过高，原审法院予以调整，应按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率（贷款利率上浮40％）上浮30％计算违约金，物业服务协议约定下次交费应于上年度交费日期第十一个月，故物业费违约金起算时间点为上年度交费日期第十一个月。原被告未约定管道运行费违约金，原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十二条、六十七之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）牛振雨自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）沧州市晟宇物业服务有限公司2014年6月22日至2015年6月21日物业管理费1821元及违约金（自2014年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）。二、被告（反诉原告）自本判决生效之日起三十日内给付原告（反诉被告）2015年6月22日至2016年6月21日物业管理费1821元及违约金（自2015年5月22日开始按照中国人民银行公布的同期逾期贷款利率［贷款利率上浮40％］上浮30％计算至2015年8月15日）。三、被告（反诉原告）于判决生效后三十日内支付拖欠原告（反诉被告）暖气管道空置运行费364元。四、驳回被告（反诉原告）反诉的诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担。反诉案件受理费50元，由原告负担。
一审判决后，原审被告牛振雨不服，向本院提起上诉，其主要上诉请求：2013年7月2日，被上诉人通知我领取我所购买的11号楼面对街面商铺钥匙，到场后，被上诉人拿出打印好的格式“孟村东方骏景住宅小区”前期物业服务协议，让我签字交钱，否则不给钥匙，我在不知“前期物业服务协议”什么内容的情况下，迫于不能拿到钥匙的压力，只好在该协议上签字并交纳1970元钱后才拿到我花钱购买的等了三年的商铺钥匙，被上诉人方是霸王行为，乘人之危，强行逼迫购买人签字接受他们的霸王行径。1、该前期物业服务协议是被上诉人提供的，是格式协议，第六条“物业管理服务费用”第七项商业门市服务费按住宅按建筑面积每月每平米1.00元是霸王条款，应为无效条款，请依法予以撤销。2、近两年半的时间内，未享受任何物业服务，凭什么要每平米每月交纳1元服务费，是显失公平。3、上诉人商铺是面对大街的门市，不需要也没钱要求供暖，所以一直未使用管道，收取管道运行费没有道理，要求拆除管道，请依法准许。在被上诉人开出的2013年7月2日收据中，收款事由：物业费、审核费、公共照明费、装修垃圾清运费、电梯维护费，我一项也不沾边，收取是不合理合法的，应予退回，请依法予以支持。被上诉人物业服务区域内，我们商户根本进不去，更不用说享受服务，请上诉审法院查明事实，撤销原审判决，依法保护弱者。
被上诉人沧州市晟宇物业服务有限公司辩称，东方骏景小区建设单位是河北安康房地产有限公司，河北安康房地产公司和晟宇物业公司签订了东方骏景商铺的物业费是每月每平米1元钱，物业费每年一交，提前一个月交纳，未按照交纳的承担千分之二的违约金。最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第一条规定，建设单位和物业公司签订前期物业服务合同对全体业主具有普遍约束力，东方骏景小区业主应按照建设单位和物业公司签订的前期物业服务合同持续交纳物业费的违约金，晟宇物业公司和东方骏景的每一位业主都分别签订了东方骏景小区前期物业服务协议，小区业主都在协议上签字，应视为业主对小区的收费标准是明确的。即使物业服务协议是制式合同，但是物业费标准是最重点的事项，收费标准是手填上去的，小区业主在协议上签字，应为自己的签字行为负责。目前沧州市高档小区的住宅物业费为1.05元，商铺为1.5元，东方骏景小区在孟村县系高档小区，目前实行住宅物业费为0.77元，商铺为1元，收费标准是合理的。前期物业服务协议第三条规定了物业服务内容，物业服务公司对小区上下水管道、落水管道、电暖气管道等设施、户外墙面、楼房承重部分都承担维修和管理义务，这些设施就是住户和商铺共用的，物业服务协议第三条规定，商铺之外小区规划红线内的环境卫生和社会秩序维护由物业公司承担，商铺享受了物业服务，应缴纳物业费。关于暖气问题，东方骏景小区是高档小区，集体供暖是最基本的公共设施，业主和开发商签订的房屋买卖合同第14条约定，业主要求开发商提供集体供暖，并对供暖日期有明确约定，有些业主以不需要暖所为由拒交暖气管理费没有道理。沧州市物价局规定商铺物业费为30元，我服务公司收取的物业费的10%，业主应依法缴纳该项费用。东方骏景小区共700余住宅和商铺，晟宇物业没有能力强迫业主签订物业服务协议，上诉人称物业公司强迫业主签订物业服务协议是没有根据的。在上诉人没有买房子的时候，东方骏景小区的商铺物业费就是1元钱，上诉人在买房前应作充分的了解，上诉人买房前也理应知道该标准。东方骏景小区在2013年给每个业主买房子的时候开了两张收据，一张是装修押金，现已经退回。还有另一张收据，住宅的收费事项是物业费、电梯费、公共照明费等，商铺收物业费和装修垃圾清运费，晟宇物业在集体交房收费的时间，收费员产生了笔误，给商铺开发票据中有一部分将事由写成了电梯费等多项事由，但是收费数额没有错误。购房合同和物业服务协议都载明了商铺的面积，根据面积计算的物业费没有错误。
二审经审理查明，与一审查明的事实一致。
二审审理中，上诉人为证实自己的主张，提供了以下证据：1、证人马某出庭作证，证实东方骏景小区门前没有监控录像，没有保安，没有保洁，门市有四五户被盗，保安没有报过警。2、被上诉人2013年开具的收据，内容有电梯费、垃圾清运费、公共照明费等，应予减除，按照该收据推算之后的收费也收多了，都应予以扣除。3、水费收费凭证、电费收费凭证各一份，证实水费、电费都是直接由水电部门管理，物业公司没有进行过服务。4、门前五包责任牌照片复印件一张，证实五包责任牌悬挂的位置，以上证实这些服务不用物业进行服务。5、报警记录一份。被上诉人对以上证据质证称，1、对证人证言不认可，因他是另一案件上诉人，与本案有利害关系。2、收据是物业公司开具的，交款人是上诉人，双方都应对收据进行合理解释，该收费事由属于笔误，事由为物业费和装修垃圾清运费，垃圾清运费是依据沧州市物价局的相关规定进行收取的，上诉人如果有异议，应说明每一项的费用具体有多少，也可对其他费用另案起诉。3、我方对水电费的票真实性无异议。水电费直接向水电部门交纳是常识，但是管道是物业公司管理的，水电部门不管小区内部的管道建设。该票据不能证明上诉人的证明目的。4、门前五包责任牌，我方不予认可其真实性，因为是复印件。双方签订的协议第三条明确规定，环境卫生，小区规划红线内的区域是物业负责管理的。物业公司和业主之间有协议，业主和其他部门签订的协议与本案无关，而且实际的工作都是由物业公司做的。5、对报警记录我方不予认可。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议，真实合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。上诉人主张被上诉人乘人之危，显失公平，要求解除协议，但上诉人在一年的除斥期间内并未行使撤销权请求予以撤销该协议，且乘人之危、显失公平并非解除合同的法定条件，因此，对其请求解除合同的上诉理由本院不予支持。按双方签订的前期物业管理服务协议约定，商业门市物业服务费按建筑面积每月每平方米1元，上诉人应按双方协议的约定交纳物业管理费。关于暖气管道空置费的收取，符合相关管理部门规定的标准，并无不当。综上，上诉人牛振雨的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人牛振雨负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘晓莉
审判员 郭景岭
审判员 付 毅
二〇一六年七月八日
书记员 杨 琨