重庆市忠县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）忠法民初字第01489号
原告李建军，女，1961年7月28日出生，汉族，住忠县。
委托代理人吴廷均，男，1940年10月16日出生，汉族，住忠县，系特别代理。
委托代理人谢军，忠县忠州法律服务所法律工作者。
被告忠县诚信物业开发有限责任公司，住所地忠县忠州镇某路261号，组织机构代码73983573-5。
法定代表人李军，董事长。
委托代理人谭明、秦权，重庆兴忠律师事务所律师。
原告李建军与被告忠县诚信物业开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法由审判员付荣慧独任审判，适用简易程序于2015年5月20日公开开庭进行了审理。因案情复杂，当事人争议较大，本院于2015年7月28日依法裁定将本案转为普通程序审理，由审判员付荣慧担任审判长，与代理审判员李骏、人民陪审员谭明和组成合议庭，共同负责案件的审判，于2015年9月14日第二次开庭进行了审理。原告的委托代理人吴廷均、谢军，被告的委托代理人谭明、秦权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告原名重庆万州区龙宝房地产建设有限公司忠县分公司，后更名为忠县诚信物业开发有限责任公司。2001年10月28日，原、被告签订《商品房购销合同书》，约定原告购买被告开发建设的某商城负一层1C6号商铺一间。因被告交付的商铺消防不合格，导致原告无法经营。2011年4月28日，原、被告签订《退房合同》，约定被告退还原告的购房款，从购房合同交款时间起，按7.83%的年利率计算利息损失，分期支付至清偿时止。合同还约定如果一方违约，应当按年利率7.83%的4倍计算违约金。被告未依照退房合同的约定退还购房款，已构成违约。原告多次与被告进行协商，并向有关部门反映和投诉均无结果。诉请判令：1、被告退还原告的购房款35704元，并按贷款利率的4倍支付违约金；2、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称，1、原、被告签订退房合同属实，但是被告与原告签订该合同并非被告真实意思表示，因被告开发修建的某商城由于政府规划调整等原因，导致某商城的业主不能达到购买商铺时的预期效果，导致大量业主向政府上访和信访。之后政府决定改变该地块用途，要求被告与原告退房退款，并附加相应退款的条件。被告正是基于该情况才与原告签订的退房合同；2、原告主张的退还购房款的条件不成就。因合同约定第一次退款在签订退房合同的人数达到业主总数的80%时开始支付，其余两次的退款时间均以前一次退款时间为前提条件，现某商城签订退房合同的业主并未达到业主总数的80%，故被告不应当退款，更不应承担违约金及损失等责任。另外，由于政府在现在的规划设计中没有将某商城纳入改造范围，导致合同约定的退房退款条件根本无法实现；3、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。原、被告于2011年签订退房合同，因该合同产生的债务，至今已四年多，但原告从未向被告主张过权利，早已超过法律规定的两年诉讼时效期间。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年7月，重庆万州区龙宝房地产建设有限公司在忠县设立分公司，其经营范围包括房地产开发、建筑材料、五金电工器材销售。李军任分公司经理。2001年9月，重庆万州区龙宝房地产建设有限公司忠县分公司（以下简称“龙宝房地产公司忠县分公司”）负责建设忠县的某梯道工程，其中包含了五层钢混结构非住宅商品房，共计398套，总建筑面积7000平方米，即某商城项目。龙宝房地产公司忠县分公司于2003年7月8日注销。
2001年10月28日，原告与龙宝房地产公司忠县分公司签订《商品房购销合同书》，约定：原告购买龙宝房地产公司忠县分公司开发建设的忠县某商城负一层1C6号商铺一间；房屋价款47460元，原告在签订合同之日付清；龙宝房地产公司忠县分公司应当于2002年9月底前交房。合同还就房屋质量、违约责任、物业管理等事项进行了约定。合同签订后原告向龙宝房地产公司忠县分公司支付购房款35704元，龙宝房地产公司忠县分公司于2003年2月27日向原告出具收到购房款35704元的发票。龙宝房地产公司忠县分公司于2003年将商铺交付原告。
被告诚信物业公司于2002年7月26日成立至今，法定代表人为李军。诚信物业公司于2003年6月2日召开全体股东大会，一致同意重庆万州区龙宝房地产建设有限公司忠县分公司的一切债权债务由忠县诚信物业开发有限责任公司全权承担责任。
2011年4月28日，原、被告签订《退房合同》，约定原告将其所购商铺退还给被告，被告将购房款退还给原告；退还房款的金额为购房款加上按照7.83%的贷款年利率计算的利息之和，从原告支付购房款之日至被告退款之日止；被告分三次退清房款，第一次在业主签约人数达到业主总数的80%之日开始支付，第二次退款时间为第一次退款后的三个月内支付，第三次退款时间为第二次退款后的三个月内支付，三次退房款的比例为2：3：5。合同第七条约定：如一方违约，则违约方应按购房金额的贷款利率的四倍计算违约金支付给守约方。另双方还约定关于退房合同的签订由被告采取广告或电话的方式先通知业主代表由业主代表再通知所有业主。之后，因被告未向原告及其他业主退还购房款，业主代表吴廷均、周康斌等人多次到忠县人民政府及相关部门进行投诉或信访。相关部门也组织部分业主与被告协商解决过，但未达成一致意见。在忠县城乡建设委员会于2013年11月13日做出的信访回复中载明经该委组织协商，双方就退还购房款的利率未达成协议，并告知原告等业主可通过司法途径维护其合法权益。原告遂诉至本院。
诉讼中，被告表示已购买某商城商铺的业主共计253户，已与其签订退房合同的有106户。原告认为被告提供的已签订退房合同的数据不实，应有一百七八十户已与被告签订退房合同，且部分业主要求被告签订退房合同时，被告故意不与之签订。
另查明，因被告尚未向原告退还购房款，故原告未将商铺返还给被告。
上述事实，有原、被告及其委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《商品房购销合同书》、《退房合同》、《购房款收据》、《重庆市公安局信访事项复查意见书》、《忠县城乡建设委员会关于某商城摊位户信访回复》等。被告提供的：被告公司基本情况、龙宝房地产公司忠县分公司基本情况、《忠县诚信物业开发有限责任公司股东会决议》等证据材料在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的退房合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告抗辩合同约定的退还购房款条件尚不成就，故不应退还。退房合同中约定第一次退款应在业主签约人数达到业主总数的80%之日开始支付，后两次退款均以前次退款时间为前提条件，因该条件是对被告退还购房款所做的附条件的约定，该条件的成就不仅需要原告全面履行自己的义务，而且还需要被告及某商城其余业主等多方因素的配合方能实现，在被告及其余业主不予配合的情况下，必将导致合同约定的付款条件不能实现，被告将以此为由不向原告退还购房款，但是从退房合同约定的内容来看，原、被告已就退房事宜形成合意，即被告同意向原告退还购房款，原告则应将所购商铺返还给被告，并且在忠县城乡建设委员会组织协调时，被告也并未否定其应当退还购房款的事实，只是就退还购房款的利率与业主代表发生争议。依照当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的原则，在原告已全面履行合同义务的前提下，被告以合同约定的付款条件未成就为由拒绝退还购房款违反了上述原则，且与客观事实不符，故合同中关于被告退还购房款条件的约定应当无效，被告应当及时向原告退还购房款。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
关于利息及起算时间等问题。因合同约定被告应当在退还购房款时以购房款为本金，按照年利率7.83%支付利息，故被告应当依照合同约定支付。关于利息的起算时间，因原告提供的购房款发票上载明被告收款时间为2003年2月27日，而原告又未提供其他证据证实其支付时间早于该时间，故本院以2003年2月27日作为利息的起算时间。
关于被告是否应当支付违约金的问题。原告主张被告未按时退还购房款，违反了合同约定，应当支付违约金。虽然合同中就违约责任进行了约定，但因合同中关于被告退还购房款所附条件的约定无效，故被告未按该约定退还购房款并不构成违约，不应承担违约责任，不需向原告支付违约金。原告的主张不能成立，本院不予支持。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告抗辩本案已超过诉讼时效。原、被告于2011年签订退房合同后，因被告一直未向原告退还购房款，业主代表吴廷均、周康斌等人多次到忠县人民政府及相关部门进行投诉或信访。2013年11月13日，在忠县城乡建设委员会的信访回复中也明确载明被告与部分业主就退还购房款的事宜经该委组织协调无果，原告于2015年4月起诉至本院。综上，原告等业主一直在向被告主张权利，并未违反法律关于诉讼时效的相关规定，故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。
综上所述，原告要求被告退还购房款35704元，并从付款之日起至清偿之日止，按年利率7.83%支付利息的诉讼请求成立，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告忠县诚信物业开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告李建军退还购房款35704元及利息（从2003年2月27日起至清偿之日止，按照年利率7.83%计算利息）。
二、驳回原告李建军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4010元，由被告忠县诚信物业开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 付荣慧
代理审判员 李 骏
人民陪审员 谭明和
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 易小凤