广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终13061号
上诉人（原审被告）：何福生，男，1979年出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：吴鸿斌，广东维永律师事务所律师。
委托代理人：何智敏，系何福生的父亲。
被上诉人（原审原告）：黎方鹏，男，1939年出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。
委托代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。
原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区东风路410-412号9层全层。
法定代表人：李耀智，职务：华南总裁。
委托代理人：李蓬桂、关怡钧，均为该司职员，联系地址。
上诉人何福生因与被上诉人黎方鹏、原审第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
上诉人何福生上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判何福生无需向黎方鹏返还定金40000元；2、撤销一审判决第三项，改判何福生无需向黎方鹏支付违约金；3、本案一、二审受理费及诉讼保全费用全部由黎方鹏承担。事实和理由：一、一审法院以何福生拒收黎方鹏在2016年11月29日寄出的邮件以及中原地产公司2016年12月1日寄出的邮件来认定何福生拒不出售涉案房产，属于事实认定错误，应依法纠正。首先，何福生从未收到过黎方鹏与中原地产公司寄出的邮件，不清楚邮件内容。其次，黎方鹏与中原地产公司寄出邮件的时间已经超过《存量房买卖合同》约定的2016年11月26日最后交易时间，黎方鹏未按时与何福生交易过户属于违约行为，其无权要求何福生承担违约责任。再次，在超过合同约定的最后交易期限后，涉案房产交易时间已经不再适用合同约定，即使黎方鹏有寄出邮件要求变更交易时间，该行为属于其对合同的单方变更行为，未得到何福生确认前，黎方鹏无权要求何福生按邮件上的时间交易，故何福生至始至终没有违约。二、原审法院采纳中原地产公司的单方陈述，以上诉人父亲（何智敏）所说的不再出售涉案房屋，认定何福生拒不出售涉案房屋，属于事实认定错误。何智敏所说的是若黎方鹏不配合办理网签手续，何福生才不出售涉案房屋，并非何智敏主动提出不再出售涉案房屋。另外，何智敏并非本案当事人，其行为对本案当事人不产生任何效力。三、黎方鹏未按《存量房买卖合同》的约定在2016年11月26日前完成交易，向何福生支付楼款，属于违约。原审法院忽视了黎方鹏存在违约行为，判决何福生向黎方鹏返还定金和支付违约金没有事实和法律依据。
被上诉人黎方鹏二审辩称：我方同意原审判决，不同意何福生的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中原地产公司述称：与原审意见一致。
黎方鹏向一审法院起诉请求：1、解除黎方鹏、何福生双方于2016年8月25日签订的《存量房买卖合同》；2、何福生于前述《存量房买卖合同》解除之日向黎方鹏返还定金人民币40000元；3、何福生于前述《存量房买卖合同》解除之日向黎方鹏支付违约金人民币99000元；4、何福生承担本案全部诉讼费用及保全费用。
一审法院认定事实如下：广州市荔湾区西增路X号某房是登记在何福生名下的房产（以下简称“涉案房产”），是以成本价购买的房改售房。
2016年8月25日，甲方何福生（卖方）与乙方黎方鹏（买方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方何福生联系地址广州市天河区六运三街A房，乙方黎方鹏联系地址广州市东山区共和大街B房；甲方将荔湾区西增路X号某房按整套出售给乙方，建筑面积54.97平方米，总成交价为990000元；乙方支付楼价款并办理交易手续为签订本合同时支付人民币40000元作为定金，双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）人民币300000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，于交易过户完成当天付清楼价余款人民币690000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；产权转移登记按本合同有关规定执行；税费缴交按政府规定各付各税；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同的约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准；经买卖双方协商，该笔交易需在2016年11月26日前完成交易过户手续等等。签订合同当日，黎方鹏向何福生支付了定金40000元。
上述合同签订后，由于涉案房产是未购买公摊面积的房产，是否需要购买公摊面积以及购买多少公摊面积，需房管部门测绘确定，如需购买公摊面积则办理购买公摊面积的手续办妥后，才能办理房屋交易过户手续。经何福生的委托，广州市房地产测绘院于2016年9月30日作出涉案房屋的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书中的《房屋实测各层单元面积表》写明“分摊面积0.0000”、“实用率100.0000”即该房屋不需要购买分摊面积，何福生也当庭表示一楼不需要补公摊。即黎方鹏、何福生从2016年9月30日起就可以办理过户交易手续，但双方一直没有办理。
2016年11月29日，黎方鹏按照何福生在前述《存量房买卖合同》中约定的联系地址向何福生邮寄《交易通知函》，通知何福生于2016年12月1日上午九点到广州市荔湾区不动产权登记中心（浣花路浣花街5号）共同办理涉案房产的交易买卖手续，请何福生准时到场完成买卖交易。但何福生于2016年11月30日拒收内有上述《交易通知函》的快递邮件。2016年12月1日上午黎方鹏及中原地产公司的工作人员在广州市荔湾区不动产权登记中心等候何福生前来交易，但何福生没有前往。
2016年12月1日，中原地产公司按照何福生在前述《存量房买卖合同》中约定的联系地址向何福生邮寄《关于敦促履约及支付中介费的通知函》，通知何福生于2016年12月7日前协同买方到房管部门办理涉案房产的交易递件过户手续，否则，由此产生的一切不利后果均由何福生承担。但何福生于2016年12月2日拒收内有上述《关于敦促履约及支付中介费的通知函》的快递邮件。
2016年12月22日，黎方鹏的委托代理人按照何福生在前述《存量房买卖合同》中约定的联系地址用快递邮件向何福生寄送《广东格林律师事务所律师函》，要求何福生于2016年12月26日上午10点到广州市荔湾区不动产权登记中心（浣花路浣花街5号）办理涉案房产的交易过户递件手续，请遵照执行，否则，黎方鹏将采取法律途径追究何福生的违约责任。该邮件于2016年12月23日投妥，签收人写他人签收。2016年12月26日上午黎方鹏及中原地产公司的工作人员在广州市荔湾区不动产权登记中心等候何福生前来交易，但何福生没有前往。
在一审庭审中，中原地产公司陈述称何福生及其父亲在2016年11月底曾到过中原地产公司环市西路的营业点，何福生称先收到首期楼款再去过户，何福生的父亲则明确不再出售涉案房产。
本案一审诉讼中，经黎方鹏提出诉讼保全的申请，一审法院查封了何福生名下广州市荔湾区西增路X号某房14%的产权份额。
一审法院认为：甲方何福生（卖方）与乙方黎方鹏（买方）于2016年8月25日签订的《存量房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
黎方鹏诉请解除黎方鹏、何福生双方于2016年8月25日签订的《存量房买卖合同》，而何福生答辩称同意解除合同，故黎方鹏该请求，一审法院予以准许。
从何福生拒收黎方鹏于2016年11月29日寄出的邮件、中原地产公司于2016年12月1日寄出的邮件以及何福生2016年12月23日收到黎方鹏委托代理人寄出的《广东格林律师事务所律师函》后不予理采的情况与中原地产公司的陈述“何福生及其父亲在2016年11月底曾到过中原地产公司环市西路的营业点，何福生称先收到首期楼款再去过户，何福生的父亲则明确不再出售涉案房产。”相互印证，一审法院认定是何福生拒不将涉案房产出售给黎方鹏。根据双方签订的前述《存量房买卖合同》第八条：“甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。”的约定，黎方鹏诉请何福生于前述《存量房买卖合同》解除之日向黎方鹏返还定金人民币40000元、支付违约金人民币99000元的诉讼请求，一审法院均予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年4月27日作出如下判决：一、解除原告黎方鹏与被告何福生于2016年8月25日签订的《存量房买卖合同》。二、本判决发生法律效力之日起七日内，被告何福生返还定金人民币40000元给原告黎方鹏。三、本判决发生法律效力之日起七日内，被告何福生向原告黎方鹏支付违约金人民币99000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6850元，由被告何福生负担。本案诉讼保全费1220元，由被告何福生负担。
本案二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，本案二审期间双方当事人争议的焦点为何福生是否违约以及应否返还定金和支付违约金？本院认定如下：
何福生上诉主张因黎方鹏未支付首期房款30万元以及不配合办理网签手续，才导致双方没有办理过户手续，其不存在违约行为，无需向黎方鹏返还定金以及支付违约金。首先，根据双方《存量房买卖合同》的约定：“双方应在本合同签订后5个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼款（已包含定金）人民币300000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，于交易过户完成当天付清楼价余款人民币690000元”，即合同约定办理递件手续当天才支付首期楼款，何福生称因黎方鹏未支付首期房款30万元才导致没有办理过户交易手续，缺乏依据，本院不予支持。其次，结合何福生对黎方鹏于2016年11月29日寄出的邮件、中原地产公司于2016年12月1日寄出的邮件以及黎方鹏委托代理人于2016年12月23日寄出的《广东格林律师事务所律师函》不予理采的情况以及中原地产公司的一审陈述等事实，一审法院认定何福生拒不将涉案房产出售给黎方鹏，并无不当。何福生称因黎方鹏不配合办理网签手续，何福生才不再出售涉案房屋，缺乏依据，本院不予支持。最后，何福生拒不将涉案房产出售给黎方鹏，构成违约，理应按照合同约定支付违约金并返还定金，一审认定何福生应当向黎方鹏返还定金人民币40000元、支付违约金人民币99000元，并无不当，本院予以维持。
综上所述，何福生的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6850元，由上诉人何福生负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄春成
审判员 岳为群
审判员 刘碧莹
二〇一七年八月十六日
书记员 胡 茜
黄咏欣