安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瑶民一初字第01647号
原告：李炜，女，1981年9月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
被告：合肥中翔房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。
法定代表人：狄秀斌。
委托代理人：吴梅，安徽元贞律师事务所律师。
委托代理人：石飞龙，安徽元贞律师事务所律师。
原告李炜与被告合肥中翔房地产开发有限公司（简称“中翔公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日受理后，由本院审判员翟安宁适用简易程序，于2015年4月10日公开开庭进行了审理。原告李炜，被告中翔公司委托代理人吴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李炜诉称：2011年5月24日，李炜购买了中翔公司开发的新东城大厦，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第十五条“关于产权登记的约定”规定：“出卖人应在商品房交付使用后的60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起的30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按照已付房款价的5%赔偿买受人的损失。”合同签订后，李炜积极履行了合同约定的义务。但中翔公司在履行合同过程中，存在多项严重的违约行为，逾期交房4个多月。房屋交付时，李炜向中翔公司提交了办理房产证所需的税费和相关材料。其后，李炜多次询问房产证的办理情况，中翔公司以种种理由推卸责任。时至今日，中翔公司更是不理李炜的询问。中翔公司上述行为已构成严重违约。为此，李炜依法提起诉讼，请依法判决，以维护其最基本的利益。李炜请求：1、解除李炜与中翔公司之间签订的《商品房买卖合同》，中翔公司返还购房款529091.00元；2、中翔公司赔偿损失129957.98元（已付房款利息损失）；3、中翔公司赔偿办理房产证预交税费和办证费用共计32671.00元，其利息损失6419.85元；4、中翔公司按已付房价款的5%赔偿损失26454.55元。
中翔公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，故李炜要求解除合同并退款的请求没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。一、李炜的合同解除权行使已超过法定合理期限，其无权解除。2011年5月24日，李炜购买了中翔公司开发的新东城大厦负一层商＊＊号房屋，由此双方签订了《商品房买卖合同》，2012年2月29日，李炜已签字收房并使用至今，合同目的已经实现。按照合同第十五条的约定，李炜应在商品房交付后使用的60日内将办证所需资料交给产权登记机关，李炜应早就知道没有办理产权证的事实，但李炜没有提出退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起的一年内行驶；逾期不行使的，解除权消灭。”李炜现在要求解除合同已经超过了法律规定的合理期限一年，合同解除权已经消灭。二、李炜现提出解除合同也已经超过了二年的诉讼时效。2012年2月29日，李炜接收了房屋，并使用了房屋，实现了合同的目的。按照合同第十五条的约定，中翔公司应在商品房交付使用后60日内将办证所需要的资料交给产权登记机关。李炜应在2012年4月30日知道中翔公司没有提交资料交付给产权登记机关，诉讼时效应从2010年4月30日计算，截止到2015年1月26日，将近三年，早已超过二年，超过了诉讼时效，因此应驳回李炜的诉讼请求。三、现在房产证可以办理，中翔公司也愿意办理。产权证不是不能办理，只是暂时未能取得其房屋的产权证。四、李炜请求法院判决中翔公司承担违约金、利息等费用没有法律依据，人民法院不应支持，只能按房价款的5%进行赔偿。
原告李炜为支持其诉讼请求，提供了如下证据：
一、《商品房买卖合同》、房款收据；证明双方之间形成商品房买卖合同关系；
二、交房通知书（入伙通知书）、房屋产权证纳税证明，证明李炜已经向中翔公司支付涉案房屋办理房产证的费用；
三、《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息查询申请表》，证明中翔公司没有缴纳房屋产权税费。
被告中翔公司为支持其答辩意见，提供了如下证据：
一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明中翔公司的主体资格；
二、商铺交付收房确认表，证明涉案房产于2012年2月29号交付并使用；
三、4123、4××号房产证复印件，证明邻近商铺均已办理房产证，本案所涉房屋的产权证是可以办理的。
被告中翔公司对李炜提供的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均没有异议，但上述证据说明李炜已经超过了行使解除权的法定期限，其起诉也超过了诉讼时效。原告李炜对中翔公司提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，对证据三的关联性有异议。本院认为，原告李炜提供的证据一、二、三以及被告中翔公司提供的证据一、二均具有真实性、合法性、关联性，对其证明力予以确认，查明如下事实：
2011年5月24日，出卖人中翔公司与买受人李炜签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为新东城大厦-1层商＊＊号，该商品房的用途为商业，建筑面积共30.63平方米；第四条约定：单价为每平方米17175.68元，总金额为526091.08元；第六条约定：买受人采取按揭方式付款，首付款人民币266091.08元，应在2011年5月24日前支付给出卖人，剩余房款260000元，办理按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2011年10月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。
2011年8月5日，李炜向合肥市房地产管理局瑶海房屋易中心交纳“房屋登记费”550元。2011年12月5日，中翔公司向李炜出具销售不动产统一发票，载明收到售房款金额为526091元。2012年2月29日，中翔公司向李炜交付商品房，并于同日代收取李炜办房产证费用32121元。
2015年2月28日，经李炜向税务机关查询所购房屋交纳契税金及时间情况，查询无结果。中翔公司承认至今没有为李炜办理房产证，原因是中翔公司没有把办证的资料提交到产权登记机关。
本院认为：中翔公司与李炜签订的《商品房买卖合同》成立后，双方均应按照合同约定的义务履行合同。根据庭审查明的事实，双方对中翔公司逾期办证的事实无争议，争议的焦点为：1、李炜行使合同解除权是否超过法定的合理期限；2、李炜提出解除合同的主张是否超过了诉讼时效；3、李炜提出的利息损失及合同约定违约金能否同时适用。
关于合同解除权的行使是否超过法定的合理期限，中翔公司提出抗辩的法律基础是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条法律适用的前提为“法律没有规定或者当事人没有约定”的情形，但对于因出卖人的原因导致无法办理所有权登记的情况，上述司法解释第十九条另有规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条法律设定买受人在此情形下行使解除权的条件是合同约定的办理所有权登记期限届满后超过一年，结合本案交付房产的时间以及约定办证的期限，李炜只有在2013年4月29日以后向中翔公司提出解除合同的请求才符合法律规定。中翔公司认为李炜行使解除权已超过一年的合理期限的意见，于法相悖，不予采纳。
关于李炜提出解除合同的主张是否超过了诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”一般认为，诉讼时效的适用范围仅适用于请求权，而不适用于支配权、形成权、解除权等。即使解除权适用诉讼时效，基于上述司法解释的特别规定，本案的诉讼时效应当从2013年4月29日以后开始计算，而李炜的起诉并未超过两年，且中翔公司也一直承诺为李炜继续办证，诉讼时效也存在中断的情形。因此，中翔公司提出的诉讼时效抗辩的理由不足，不予采纳。综上所述，中翔公司违反合同约定，因其自身的原因至今未为李炜办理产权登记，李炜提出解除合同的请求，符合法律规定，应予支持。中翔公司应当返还李炜因购房所交纳的款项，包括购房款526091元及代收的办理产权登记交纳的费用32121元，并赔偿李炜已向产权登记机关交纳的登记费用550元。
关于李炜提出的利息损失及合同约定违约金能否同时适用的问题，因中翔公司存在违约行为，导致合同解除，应当承担赔偿责任。由于李炜自2011年年底及2012年年初即向中翔公司交纳了大额的款项，因中翔公司的违约行为导致合同解除，给李炜造成了利息损失，因此中翔公司应自2011年12月5日起以526091元为本金，自2012年2月29日起以32121元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿利息，至判决确定的给付之日止。因李炜主张的利息损失已能补偿其实际损失，再主张违约金已缺乏合理性，不予支持。
合同解除后，双方的权利义务终止。中翔公司向李炜返还购房款等费用，李炜也应当将所购的新东城大厦-1层商＊＊号房屋返还中翔公司。
依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款，第九十四条第（五）项，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告李炜与被告合肥中翔房地产开发有限公司于2011年5月24日签订的关于购买“新东城大厦-1层商＊＊号房屋”的《商品房买卖合同》；
二、被告合肥中翔房地产开发有限公司返还原告李炜购房款526091元，并自2011年12月5日起以526091元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿利息，至判决确定的给付之日止；
三、被告合肥中翔房地产开发有限公司返还原告李炜交纳的办证费用32121元，并自2012年2月29日起以32121元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准赔偿利息，至判决确定的给付之日止；
四、被告合肥中翔房地产开发有限公司赔偿原告李炜550元；
五、原告李炜向被告合肥中翔房地产开发有限公司返还位于合肥市瑶海区新东城大厦-1层商＊＊号房屋一套；
六、驳回原告李炜的其他诉讼请求。
上述判决给付义务均自本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11050元，减半收取5525元，由被告中翔房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审判员 翟安宁
二〇一五年五月二十七日
书记员 丁妙香
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。