福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第4030号
上诉人（原审被告）吴彩云，女，1980年4月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区。
委托代理人薛靖岚（系吴彩云丈夫），男，1979年12月13日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审原告）福建福晟物业有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇福马路寿山石交易内东向办公楼三层第三间。
法定代表人何建华，总经理。
委托代理人林劲、姚彬雅，公司员工。
上诉人吴彩云因与被上诉人福建福晟物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第2103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2008年5月福州福晟物业有限公司与福建福晟房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定自2008年6月1日起由福州福晟物业有限公司为福州市晋安区福马路钱隆首府小区提供物业服务。合同履行中，福州福晟物业有限公司于2009年7月5日与被告签订《前期物业管理服务合同》，被告吴彩云系福州市晋安区福马路钱隆首府XX#XXXX单元房产的业主，合同约定：由福州福晟物业有限公司提供物业管理服务，期限从房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理服务委托合同》生效时止。建筑面积151.78平方米，物业管理服务费按照建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.5元、多层住宅每月每平方米0.5元，于每月3日前缴纳。被告不按该合同约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，应从逾期之日起按每天3%缴纳违约金等。2009年7月5日《前期物业管理服务合同》签订时被告按照建筑面积高层每月每平方米1.5元的标准缴纳了2009年4月1日至2009年7月30日4个月的物业费。此后，被告以福州福晟物业有限公司未履行法定、约定的义务，无权向其收取物业费为由不缴纳物业费。2010年7月23日福州福晟物业有限公司名称变更为福建福晟物业有限公司，即本案原告。原告于2014年9月30日向被告发出催告函催缴物业费。另查，被告于2013年12月11日申请房屋所有权登记，房屋所有权登记面积实际为159.09平方米。福州福晟物业服务有限公司系原告的前身，被告抗辩称《前期物业管理服务合同》是其与福州福晟物业服务有限公司签订的，与原告无物业服务合同关系，与事实不符。被告抗辩称原告未履行法定及合同约定的义务，亦与事实不符。被告以物业服务合同文本未在合同签订前备案为由抗辩原告欺诈，证据不足，不能认定。原告主张被告应缴纳水电公摊费人民币3106.2元，但因其未能提供确切证据，不能认定。
原审认为：被告抗辩称无小区业主大会授权或建议下，原告无资格起诉被告，不符合法律规定，不予支持。原、被告之间的《前期物业管理服务合同》依法成立，目前业主委员会仍未成立，该合同至今仍在履行。各方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经提供了物业服务，被告应缴纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，可包括违约责任等条款。被告关于《前期物业管理服务合同》中约定的被告缴纳水电公摊费、违约金等条款，属加重被告的责任、排除被告的权利，应为无效的抗辩，不符合法律规定，亦不予支持。被告抗辩称2013年5月22日之前原告主张的物业费、水电公摊费已过诉讼时效，但原告提供证据可证实其于2014年9月30日向被告催缴过物业费、水电公摊费，故可确认2012年8月31日前被告欠缴的物业费和水电公摊费的诉讼请求已超过诉讼时效，不受法律保护。2012年9月至2012年12月底止按合同约定面积151.78平方米计算物业费每月人民币227.7元，2013年1月起按实际面积159.09平方米计算物业费每月人民币238.6元。被告应缴纳水电公摊费，诉求没有事实依据，不予支持。原告主张违约金44626.3元，数额过高，且原告怠于行使诉讼权利对损失的扩大负有一定的过错责任，可适当减轻被告违约责任，原审法院酌情确定为人民币500元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告吴彩云应在本判决生效后十日内向原告福建福晟物业有限公司支付从2012年9月起至2014年12月止的物业费共计人民币6637元。二、被告吴彩云应在本判决生效后十日内向原告福建福晟物业有限公司支付违约金人民币500元。三、驳回原告福建福晟物业有限公司的其他诉讼请求。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1375元，减半收取人民币687.5元，由原告福建福晟物业有限公司负担人民币592.5元，被告吴彩云负担人民币95元。
一审宣判后，原审被告吴彩云不服，向本院提起上诉。
上诉人吴彩云上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定《前期物业管理服务合同》中的合同约定期限与事实、法律不符。一审法院认定“《前期物业管理服务合同》依法成立，目前业主委员会仍未成立，该合同至今仍在履行”、“原告已经提供了物业服务，被告应缴纳物业费”，“原告提供证据可证实其于2014年9月30日向被告催缴过物业费、水电费，该行为产生诉讼时效中断的效力”、“2013年1月起按实际面积159.09平方米……”，“要求被告支付500元违约金给原告”，以上认定均与事实不符。二、一审认定事实证据不足，适用法律不当，违反程序。一审法院将前期物业服务合同等同于前期物业服务合同履行的事实。被上诉人未举证证明福州福晟物业服务有限公司与被上诉人之间的法律关系，被上诉人也从未书面通知上诉人其主体变更的相关信息。一审法院主动调查上诉人房屋所有权登记内容的行为违反法定程序。一审法院关于水电费、违约金等事项，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订物业合同早于合同备案时间，被上诉人构成欺诈，合同应属无效。一审法院片面强调上诉人要履行的义务，无视被上诉人的义务。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人福建福晟物业有限公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一审判决对被上诉人的诉请没有完全支持也有失公平。
经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。
二审诉讼过程中，上诉人向本院提交如下证据：《政府信息公开书》，证明被上诉人为上诉人提供物业服务必须进行招标而未招标，故建设单位与被上诉人之间的物业合同以及上诉人与被上诉人之间的物业合同无效。被上诉人对该证据的真实性、关联性无异议，但认为该证据无法证明双方当事人签订的物业合同无效。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。
根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，福州市晋安区福马路钱隆首府小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会重新选聘新的物业服务企业。建设单位福建福晟房地产开发有限公司与福州福晟物业有限公司（系被上诉人的前身）于2008年5月10日签订的《前期物业服务合同》、福州福晟物业有限公司与上诉人于2009年7月5日签订的《前期物业管理服务合同》，均系合同双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述合同对作为小区业主的上诉人具有约束力。上诉人主张《前期物业管理服务合同》签订前未进行合同备案，被上诉人在订立合同时存在欺诈，合同无效，于法无据。被上诉人公司名称变更并不影响其与上诉人之间的民事法律关系，上诉人主张其与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，与事实不符，本院不予采信。
上述合同至今均仍在履行，被上诉人提供了物业服务，上诉人作为小区业主已实际接受了被上诉人的物业服务，其应依约支付物业服务费及相关费用。被上诉人提供证据可证实其于2014年9月30日向上诉人催缴过物业费，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付2012年9月至2014年12月止的物业费6637元及违约金500元，于法有据，且已臻合理，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币1375元由上诉人吴彩云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
代理审判员 陈碧珍
代理审判员 陈秀瑜
二〇一五年十月十三日
书 记 员 黄晓琴