广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终10496号
上诉人（原审被告）：刘岭，女，汉族，1987年6月8日出生，住所地：四川省渠县.
委托诉讼代理人：吴志勇，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱东阳，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：熊燕艳，女，汉族，1973年9月12日出生，住所地：广东省深圳市福田区.
委托诉讼代理人：黄程志，东方昆仑（深圳）律师事务所律师。
原审第三人：深圳市成宏房地产经纪有限公司南华分公司，住所地：广东省深圳市福田区华强南路2062号之3号临街商铺，组织机构代码：69906257-0。
负责人：戴宏武。
委托诉讼代理人：邓启斌，男，汉族，1989年12月5日出生，住所地：湖南省桂阳县，系该司员工。
原审第三人：深圳市不动产融资担保股份有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福华三路17号卓越世纪中心3号楼3318房，统一社会信用代码：91440300745184422H。
法定代表人：肖兴萍。
原审第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地：广东省深圳市福田区深南中路2号新闻大厦，统一社会信用代码：9144030078278219X2。
负责人：岳鹰。
上诉人刘岭因与被上诉人熊燕艳，原审第三人深圳市成宏房地产经纪有限公司南华分公司（以下简称成宏公司）、深圳市不动产融资担保股份有限公司（以下简称不动产融资公司）、招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称招行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初23772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人刘岭的委托诉讼代理人吴志勇、被上诉人熊燕艳的委托诉讼代理人黄程志到庭参加诉讼，原审第三人成宏公司、不动产融资公司、招行深圳分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
刘岭上诉请求：撤销一审判决第三项，并重新作出新的判决。
事实和理由：一、刘岭积极履行了房屋买卖合同约定的义务，办理了所出卖房屋的赎楼及抵押登记注销手续，不存在任何违约和过错行为，一审法院认定刘岭构成根本违约与事实不符，属认定事实错误，请求二审人民法院依法重新作出认定。2016年6月16日，熊燕艳经成宏公司居间介绍，与刘岭达成合意后签订了《二手房买卖合同》（合同号№0301207）。刘岭按照买卖合同的约定，积极履行了买卖合同约定的义务，同时按合同约定，于签署买卖合同当日出具办理赎楼手续的公证委托书，并协助熊燕艳办理出售房屋赎楼的其他相关手续。从刘岭一审提交的《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》可以证实：刘岭己成功赎楼，并于2016年7月15日办理了出售房屋的注销抵押登记。另外，刘岭积极配合熊燕艳办理银行贷款事宜，已于2016年6月24日签订了《招商银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》。因此，刘岭积极履行合同约定的义务，配合熊燕艳办理相关手续，不存在任何过错，其严格遵循了合同法中的诚实信用原则。在办理房屋转让手续过程中，转让房屋被深圳市福田区人民法院案号为（2016）粤0304民初16128号案件保全查封。现该案件已作出一审判决，驳回了该案原告的诉讼请求，正在上诉期间。该案一审的判决充分说明了该案原告的起诉没有事实依据和法律依据，其申请财产保全查封刘岭的涉案房产是明显错误的，该错误导致刘岭的房屋因诉讼保全查封而不能与熊燕艳完成双方的买卖交易。如今（2016）粤0304民初16128号案件已经作出对刘岭充分有利的判决，该判决生效后，涉案转让房屋被依法解除保全查封，刘岭完全可以继续履行合同，并协助熊燕艳办理房屋产权过户手续。因此，涉案房屋被依法保全查封，导致合同暂时履行不能的情形，不构成刘岭根本违约，刘岭不存在任何故意违约的情形。一审法院认定刘岭构成根本违约与事实不符，属认定事实错误，请求二审人民法院依法重新作出认定。
二、一审法院以刘岭根本违约判决刘岭按合同约定转让价的20%支付熊燕艳违约金296000元，明显过高，请求二审人民法院在双方不继续履行合同的情形下予以调整。一审法院的判决认定刘岭按照《二手房买卖合同》的要求完成了赎楼、注销抵押登记，可见刘岭是积极履行合同。导致不能过户的原因是另案原告的滥诉和诉讼保全查封，不能认定是刘岭的根本违约导致双方的合同不能履行。因此，一审法院以刘岭根本违约判决刘岭按合同约定转让价的20%支付熊燕艳违约金296000元，明显过高，没有考虑到刘岭与熊燕艳不能履行《二手房买卖合同》办理过户的原因。一审法院判决刘岭支付熊燕艳违约金296000元，等同于按刘岭故意违约来支持熊燕艳的违约金请求，从而进行违约金惩罚。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，请求二审人民法院在双方不继续履行合同的情形下予以调整。
熊燕艳辩称，刘岭隐瞒交易房屋存在纠纷的事实，欺骗熊燕艳进行交易。刘岭存在严重过错，其根本违约的行为给熊燕艳造成严重损失，刘岭应依法承担违约责任且不存在调整违约金的情形。1、熊燕艳与刘岭在2016年6月16日签订《二手房买卖合同》，刘岭明确该交易房产为其个人所有不存在争议，其提供的粤（2015）深圳市不动产权第0002487号不动产权证也显示刘岭系唯一权利人享有南光捷佳大厦2007房100%产权。2、刘岭故意隐瞒真实情况，没有告知熊燕艳该交易房屋存在争议，甚至曾有过交易但因存在争议没有交易成功的事实。（2016）粤0304民初16128号案件正是交易房屋存在争议的直接表现。3、熊燕艳依法履行了合同约定的全部义务，包括支付定金8万元、监管首期款40万元、申请贷款100万元并获得银行贷款承诺函等，还承担了公证费、赎楼担保费和短期利息等本应刘岭承担的费用11702元。4、熊燕艳属于普通工薪阶层，购买涉案房产是为了自住并将户口迁入该房屋及小孩入学便利。为此，熊燕艳此前刚出售在深已有住宅。因刘岭的违约行为，熊燕艳已经失去了购房能力，小孩就近入学之目的也无法实现，目前熊燕艳在深圳已居无定所。综上所述，熊燕艳认为一审认定事实清楚，适用法律正确，刘岭应依法承担违约责任。请求依法驳回刘岭的上诉请求。
成宏公司、不动产融资公司、招商深圳分行均未到庭，亦未发表意见。
熊燕艳向一审法院起诉请求：1、解除熊燕艳、刘岭签署的《二手房买卖合同》；2、刘岭返还熊燕艳已支付的定金8万元及资金占用利息（利息从2016年7月15日起按银行同期贷款利率计至付清款之日止），其中托管于成宏公司处的5000元由成宏公司径行向熊燕艳返还；3、刘岭向熊燕艳支付违约金296000元；4、刘岭承担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2016年6月16日，熊燕艳、刘岭在成宏公司的居间下签订了《二手房买卖合同》，约定刘岭将其名下的涉案房产（建筑面积44.05平方米）以148万元出售给熊燕艳；熊燕艳应于签署合同当天支付定金8万元；熊燕艳须于2016年6月28日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款40万元支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉案房产处于抵押状态，熊燕艳同意刘岭委托担保公司担保融资赎楼，刘岭须于签署合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，熊燕艳须协助刘岭办理；在熊燕艳取得银行贷款承诺函且刘岭已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如刘岭逾期履行超过5日，熊燕艳可解除合同并选择要求刘岭支付转让成交价20%的违约金或双倍返还熊燕艳已支付的定金。
在合同签订前2016年6月8日，熊燕艳通过微信向成宏公司支付诚意金2000元；2016年6月9日，熊燕艳又向成宏公司转账支付28000元。合同签订当日，熊燕艳向刘岭转账支付定金5万元。成宏公司将熊燕艳上述支付至成宏公司处的3万元分别于2016年6月14日、6月23日向刘岭转账支付5000元、2万元，余5000元作为交楼押金仍托管于成宏公司处。
签署《二手房买卖合同》当日，刘岭向不动产融资公司及夏磊等人出具公证的委托书，委托事项为办理赎楼、资金监管、过户等与涉案房产交易相关的事宜，熊燕艳支付公证费380元。
2016年6月24日，熊燕艳、刘岭与招行深圳分行签署了《招商银行深圳分行二手楼交易资金监管协议》，通过招商银行监管了熊燕艳购房首期款40万元。熊燕艳并于同日向招商银行提交了按揭贷款申请，招商银行于2016年6月29日出具了《贷款承诺函》，同意发放贷款100万元。
2016年7月7日，熊燕艳向不动产融资公司的客户经理夏磊支付涉案房产赎楼费用11322元。2016年7月11日，不动产融资公司为刘岭代偿涉案房产尚欠的抵押贷款。2016年7月15日，涉案房产注销了抵押登记。
一审另查，涉案房产于2016年7月14日被一审法院以（2016）粤0304民初16128号裁定书查封，于2016年11月8日被一审法院以（2016）粤0304财保237号裁定书第一位轮候查封，于2016年12月13日被一审法院以（2016）粤0304民初23772号裁定书第二位轮候查封。至本案一审庭审日，上述查封均未解除。
一审再查，熊燕艳在购买涉案房产的前一个月出售了其名下位于深圳市福田区八卦四路先科机电大厦7层18单位的房产。
一审法院认为，熊燕艳、刘岭签订的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。熊燕艳依约支付了定金、办理了首期款资金监管并取得银行贷款承诺函，刘岭虽已依约完成赎楼、注销抵押登记，但涉案房产因刘岭的原因被法院多次查封，导致无法办理过户手续，刘岭已构成根本违约，熊燕艳请求解除涉案《二手房买卖合同》并要求返还定金、刘岭按合同约定的转让价20%支付违约金，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。刘岭抗辩涉案房产办理转让手续过程中被另案查封，不属于刘岭违约的情形。一审法院认为，熊燕艳履行合同不存在任何过错，涉案房产因刘岭与他人的诉讼纠纷被查封，导致无法办理过户手续，在熊燕艳、刘岭之间涉案房产无法过户的责任在于刘岭，刘岭已构成根本违约，刘岭的该项抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。
关于定金，熊燕艳支付的8万元定金中有5000元作为交楼押金托管在成宏公司处，熊燕艳要求成宏公司径行返还该5000元，成宏公司亦表示同意，一审法院予以支持。
关于熊燕艳请求的定金占用期间的利息损失。一审法院认为，定金占用期间的利息损失亦属于违约金性质，熊燕艳已请求转让价20%的违约金，足以弥补熊燕艳的损失，熊燕艳再请求定金占用期间的利息损失，属于重复请求违约金，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除熊燕艳与刘岭签署的《二手房买卖合同》；二、刘岭应于判决生效之日起十日内向熊燕艳返还定金8万元，其中托管在成宏公司处的5000元定金由成宏公司径自向熊燕艳返还；三、刘岭应于判决生效之日起十日内向熊燕艳支付违约金296000元；四、驳回熊燕艳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6952元、保全费2404元，合计9356元，由熊燕艳负担16元，由刘岭负担9340元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。当事人签订的涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。在合同履行过程中，因另案的诉讼保全措施，涉案房产被查封，导致熊燕艳购买房产的合同目的无法实现，作为卖方的刘岭应承担相应的违约责任，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，处理结果亦无不当，应予维持。刘岭另上诉称违约金标准过高，但并未提供证据证明双方约定的违约金过分高于熊燕艳的损失，刘岭应承担举证不能的不能后果，故其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5740元，由刘岭负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年九月四日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。