云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第1007号 上诉人（原审原告、反诉被告）云南明宝经贸有限责任公司。住所地：昆明市官渡区银海领域小区********。 法定代表人吕明容，该公司董事长。 委托代理人徐秀林，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人孔德安，云南鼎兴律师事务所实习律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）云南俊钻商贸有限公司。住所。住所地：昆明市官渡区矣六乡新亚洲体育城汇园**3-1404div> 法定代表人张树良，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人代晨、周玉娇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人昆明明宝经贸有限责任公司（以下简称“明宝公司”）与被上诉人云南俊钻商贸有限公司（以下简称“俊钻公司”）租赁合同纠纷一案，因上诉人明宝公司不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月22日受理后，依法组成合议庭于2016年1月27日对本案进行了审理，上诉人明宝公司的法定代表人吕明容及委托代理人徐秀林，被上诉人俊钻公司的委托代理人代晨、周玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理确认如下法律事实：2010年4月1日，明宝公司与通海县工商联焊管商会签订《货场车间租赁合同》，将位于昆明市官渡区凤凰山昆明交通机械厂内C区006号场地689平方米出租给明宝公司，租期自2010年4月1日起至2020年3月31日止，租赁费为每平方米11元，十年租金共计545688元，于2010年6月30日付清，合同中约定明宝公司可以改造老车间及规范货场用途或转租，如政府征用该场地时，出租方应按相关规定退还承租方未用年份租金。2013年3月13日，俊钻公司与明宝公司签订场地租赁合同，由明宝公司将上述承租的昆明交通机械厂内C区006号场地租赁给俊钻公司使用，双方在合同中约定租赁期自2013年3月20日至2016年3月20日止，每年租金为17万元，付款方式为一年一付，合同签订之日起3日内支付出租方定金2万元，余款15万元于2013年3月25日前付清。双方于同日又签订补充协议，载明如俊钻公司于2013年12月前与明宝公司签订转让协议，则上述场地转让给俊钻公司使用。如俊钻公司未能按时与明宝公司签订转让协议，则明宝公司有权在租赁期满1年时，将场地转让他人使用，如明宝公司未转让的，俊钻公司在租赁期满1年享有优先的租赁权和转让权。2013年4月9日，双方再次签订场地转让合同，约定明宝公司将上述场地转让给俊钻公司使用，转让期限为2013年4月1日起至2020年3月31日止，共计7年，场地转让租金为100万元，付款方式为2013年4月10日支付20万元，剩余80万元分为15个月支付。合同签订后，俊钻公司共向明宝公司支付转让租金809000元，加转让合同签订前2013年3月14日支付的2万元，共计829000元，明宝公司按照合同约定向俊钻公司交付场地。俊钻公司在使用上述场地期间，适逢昆明市人民政府加快主城区商品交易市场关闭搬迁和转型升级，昆明市政府组织大量人力物力对昆明市主城区内的各大钢材市场进行搬迁，明宝公司转让场地所在市场云南博业工程机械有限公司钢材市场也在搬迁范围内。后明宝公司以俊钻公司欠付租金为由，诉至一审法院，请求：一、判令俊钻公司支付租金191000元；二、由俊钻公司支付逾期付款利息5961元（自2014年10月1日起暂计至2015年5月1日止，共计7个月，按中国人民银行同期贷款利率5.35%计算）；三、本案诉讼费由俊钻公司承担。俊钻公司亦提起反诉，请求：一、确认双方签订的《场地转让合同》于2015年4月30日解除；二、由明宝公司返还未到期租金531380.95元及自合同解除之日至返还租金之日止的利息3885元；三、由明宝公司承担本案诉讼费。后明宝公司于2015年7月14日向一审法院申请撤回起诉，一审法院于2015年9月17日裁定准许。在一审开庭审理后，一审法院对云南博业工程机械有限公司钢材市场进行了实地现场勘察，其中市场商户均已大部分搬离，市场管理办公室已搬迁至新址，市场现处于非正常经营状态。 一审法院认为：本案争议焦点为：双方所签订的场地转让合同是否具有法定解除的情形？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定：当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方签订场地转让合同系双方真实意思表示，明宝公司依照约定向俊钻公司交付了使用场地，俊钻公司使用场地用途为进行钢材交易，但在合同履行过程中，因为政策原因，该钢材市场属于政府强制搬迁的范围，根据一审法院实地勘察结果，该市场已经处于非正常经营状态，明宝公司所转让场地已无法正常使用，导致俊钻公司所签订合同目的无法实现，依据上述法律规定，俊钻公司可以请求解除合同。但俊钻公司在无法实现合同目的时，只是从市场搬离，并未向明宝公司送达解除合同的通知，故一审法院认为合同解除的时间应当自俊钻公司请求解除合同之日，即2015年6月18日其起诉之日为双方所签订场地转让合同解除的时间。针对合同解除后的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。俊钻公司自2013年4月1日使用场地至一审法院确认的解除合同之日2015年6月18日，此期间所使用场地的费用应当由其承担，剩余未使用部分按照公平原则应当由明宝公司退还。按照双方合同约定七年使用费100万元的标准计算，俊钻公司使用至合同解除之日的使用费共计316666元，明宝公司收取的使用费共计829000元，扣除316666元后，应由明宝公司退还512334元。对俊钻公司所主张的利息损失，因合同解除的原因系客观存在的事实所致，并非明宝公司违约所造成，故一审法院对其利息主张不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：“一、反诉原告云南俊钻商贸有限公司与反诉被告云南明宝经贸有限公司于2013年4月9日签订的《场地转让合同》于2015年6月18日解除。二、反诉被告云南明宝经贸有限公司于本判决生效之日起十五日内退还反诉原告云南俊钻商贸有限公司场地使用费512334元。三、驳回反诉原告云南俊钻商贸有限公司的其他诉讼请求。”反诉案件受理费4576元，由明宝公司承担。 一审判决宣判后，明宝公司不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销（2015）官民一初字第2580号民事判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一、一审判决误将《场地转让合同》的性质认定为租赁合同，导致判决结果错误。从转让合同约定的付款方式看，被上诉人支付的是转让费而非租金。在合同履行过程中，被上诉人尚欠17.1万元的转让费未支付，构成违约，上诉人有权收回场地，不再退还已付款项。二、一审法院适用法律错误。从本案事实看，双方先订立《场地租赁合同》，又签订《补充协议》，最后签订《场地转让合同》，故《场地租赁合同》与《场地转让合同》应当有性质上的差异，否则就多此一举。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条之规定，转让合同在标的物交付给受让人后，风险即由受让人承担。本案所涉标的物在签订合同前就由被上诉人占有，故自签订合同之日起，风险由被上诉人自担。但因一审法院错误认定双方之间为租赁合同关系，故进而错误认为出现不可抗力时，风险由双方共同分担，最终判令由上诉人向被上诉人返还租金。三、一审法院判令解除双方订立的转让合同理由不能成立。首先，本案的云南博业工程机械有限公司钢材市场并不在列明的搬迁范围内；其次，昆明市人民政府下发的通知等相应文件并举具有强制执行力，亦未全面落实执行；再次，被上诉人主动搬离场地是单方处置其民事权益的行为，一审法院据此认定转让合同目的不能实现是错误的。最后，一审法院认定的合同解除时间与法律规定相悖。2015年6月18日，被上诉人提起反诉之时，其解除合同的意思表示并未到达上诉人，且上诉人不同意解除合同。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人俊钻公司答辩称：一、《场地转让合同》的性质为转让合同，而非租赁合同。合同载明上诉人为“转租方”，且上诉人并非土地使用权人，不存在“转让”的前提。同时，双方在合同中约定了租期、租金等不可能存在于转让合同中的约定。二、被上诉人的搬离系因政府强制搬离，属于不可抗力，被上诉人不能预见、不可避免亦不能克服。三、根据合同法的相关规定，被上诉人享有法定解除权，被上诉人搬离场地、提起诉讼、与上诉人进行实际协商，就是在行使法定解除权。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人向本院提交记账凭证21份，欲证实上诉人在诉争场地上投入机械设备、建盖厂房，共计投入196163.7元，并基于双方的转让合同关系，将上诉人的投入一并交付被上诉人。 经质证，被上诉人认为，从证据的形成时间上看，上述证据不属于新证据，同时，对证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，上述凭证均非正式发票，不符合证据有效形式；不能证明上述款项的支付系用于涉案租赁物的投入；上诉人提供的活动板房等均有使用期限，在使用期限届满后均要返还上诉人，无论上诉人作何投入，均不能改变双方为租赁合同关系的事实。 本院认为，上诉人二审中向本院提交的新证据与本案处理结果无关，故本院不作为认定本案事实的证据予以采信。 被上诉人二审中无新证据向本院提交。 经审理，上诉人对一审法院认定事实提出如下异议：一、上诉人不仅向被上诉人交付场地，还交付了活动板房等标的物；二、涉案市场仅是计划搬迁，并非实际搬迁；三、大部分商户搬离的原因系经营问题，而非政府要求搬迁。 被上诉人对于一审法院认定事实无异议，但要求补充确认其于2015年4月30日前就已搬离市场。 就上诉人所提事实异议，本院认为，根据本案查明事实，上诉人向被上诉人完整交付了《场地转让合同》中约定的全部标的物，故上诉人所提异议成立，本院予以确认；对于市场是否包含在政府计划搬迁的市场范围内以及是否实际强制搬迁的问题，结合政府下发相应通知、一审法院现场踏勘情况（大部分商户搬离）以及被上诉人实际搬离的事实，可以认定涉案市场因政府行为进行整体搬迁，上诉人称大部分商户的搬离系自身经营问题，亦无相应证据予以证实，故上诉人所提的第二、三项异议不能成立，本院不予采信。 对于被上诉人要求补充确认其实际搬离的时间为2015年4月30日前的问题，因通海县工商联焊管商会市场管理办公室向双方出具的《证明》内容相互矛盾，故本院对被上诉人就此提交的证据不予采信。同时，因被上诉人对于一审法院判令其交付租金至2015年6月18日并未提起上诉，故该项事实认定与本案处理结果无关，本院不予确认。综上所述，本院二审查明事实除上诉人向被上诉人完整交付转让合同标的物外，其余事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：本案双方所建立合同关系的性质。 本院认为：首先，本案双方于2013年4月9日订立《场地转让合同》虽名为“转让合同”，但同时出现“出租方”、“承租方”、“租金”以及“转让费”、“转让期间”等字样，故认定该份合同的法律性质不应拘泥于其文字表述，本院对于双方在合同文字表述上所做相应主张及抗辩理由均不予采信。 其次，综观《场地转让合同》全文，其上对于转让合同履行过程中及履行完毕后，活动板房、行车等标的物的权属并无明确约定。上诉人对此主张，转让合同中删除了租赁合同中租赁物返还的约定，故应视为标的物所有权的转移。对此，本院认为，对于标的物所有权转移的重大事项，应在合同中作出明确约定，而非对返还条款的删除即可默示为所有权转移。再结合二审中，上诉人对于活动板房及行车在被上诉人搬离后仍位于租赁场地的自认，可认定标的物所有权事实上未转移给被上诉人。 第三，上诉人对于转让合同中被上诉人应向上诉人支付的100万元款项如何区分活动板房、行车的转让费用及场地使用费无法明确，故无法认定双方为转让合同关系。 最后，结合本案双方合同履行的过程看，前后共订立“租赁”、“转让”等三份协议，上诉人认为此系合同法律性质的转变，但被上诉人认为先订立租赁合同，后签订转让合同的目的，系为租金的降低及租期的延长。同时，转让协议第三条第三款约定的“过户”是指由被上诉人直接向市场管理方缴纳相应费用，被上诉人的上述抗辩主张均具有一定合理性。 至此，上诉人在本案中对其主张并无直接证据予以证实，仅是事实上的推断，但部分推断不具合理性及排他性，即不能根据上述推断认定双方由此前的租赁关系转变为转让合同关系，故本院对上诉人的上诉主张均不予采信，本案双方之间建立的合同关系应为租赁合同关系。 至于上诉人主张被上诉人违约在先，按照合同约定，款项不应予以退还的上诉理由，本院认为，转让合同中仅约定剩余80万元款项在15个月内付清，按此约定理解，被上诉人应于2013年4月10日后的15个月，即2014年7月前付清，但该期限尚未界至，就发生市场搬迁，故被上诉人未付清款项的行为不构成违约。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4576元，由上诉人云南明宝经贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  郑会利 代理审判员  邓林春 代理审判员  符圆圆 二〇一六年二月二十八日 书 记 员  寸杨杰