云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民四终字第353号
上诉人（原审被告）桑夸仙，女，1974年12月3日生。
委托代理人贺江，男，1975年3月19日生，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）石林义顺安物业管理有限公司，住所：石林彝族自治县鹿阜街道办事处巴江商业中心南区3-3号，组织机构代码：56880639-X。
法定代表人洪龙章。
委托代理人陈国权，男，汉族，1948年4月30日生，特别授权代理。
委托代理人李波，男，汉族，1975年7月21日生，特别授权代理。
上诉人桑夸仙因与被上诉人石林义顺安物业管理有限公司（以下简称：物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案在审理过程中，双方当事人均提出调解申请，本院依法扣除审限一个月。本案现已审理终结。
原审法院经审理确认以下事实：桑夸仙系石林县得民小区的业主。物业公司与石林县得民小区业主委员会于2014年1月24日签订石林县得民小区《物业管理委托合同书》约定，石林县得民小区业主委员会委托物业公司对石林县得民小区进行物业管理，管理时间自2014年1月26日起至2020年1月26日止，物业公司严格按照物价部门审批的价格或与石林县得民小区业主委员会协议的价格向业主收取物业服务费，其中住房物业服务费一律按平方面积收交（以房产证上的面积为准），每月0.60元／平方米（注：该收费标准物业公司已于2014年3月2日在石林县发改委物价科进行备案），代收垃圾清运费每年为60.00元（今后若有变动，按相关部门的文件精神规定收交）。物业公司还负责代收业主的水费。2014年7月22日，物业公司在小区内公示关于交纳2014年物业服务的通知，载明“为保障已交费业主的权益及物业公司工作能够正常开展，自通知之日起至2014年10月31日止，烦请未交清物业服务费的业主自行到物管办公室进行交纳费用。逾期我公司将根据相关规定计算滞纳金，并保留采取相关法律手段的权利”。经物业公司多次催讨，桑夸仙至今未交纳2014年物业服务费及水费，物业公司因此诉至原审法院，要求：一、由桑夸仙交纳自2014年1月24日起至2015年1月24日止的物业服务费956.50元（含代收垃圾清运费60.00元）；二、由桑夸仙交纳2014年所欠的水费135.00元及滞纳金1，595.95元（其中物业服务费滞纳金以应交费用为基数按每日3‰计算自2014年2月28日起至2015年2月28日止为1，103.20元，水费滞纳金以所欠水费为基数按每日1%计算自2014年2月28日起至2015年2月28日止为492.75元）。
原审法院认为：庭审中物业公司主张于2014年1月24日起接管石林县得民小区，而桑夸仙辩称物业公司是于2014年3月才接管石林县得民小区，但未提交证据证实其辩解。因物业公司与石林县得民小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》约定，管理时间自2014年1月26日起算，原审法院认定物业公司于2014年1月26日起接管石林县得民小区。物业公司受石林县得民小区业主委员会的委托，对石林县得民小区进行管理服务，有权向石林县得民小区的业主收取相应的物业服务费。桑夸仙作为石林县得民小区的业主，在接受物业公司的物业管理服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。物业公司与桑夸仙之间形成物业服务合同关系。依据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定。现桑夸仙以石林县得民小区业主委员会的成立不合法、物业公司的收费标准过高、物业公司管理中存在瑕疵及物业公司与桑夸仙之间曾发生矛盾为由拒绝交纳物业服务费，因桑夸仙提交的证据不能证实其辩解，应由桑夸仙承担举证不能的不利后果。桑夸仙仍应履行向物业公司交纳物业服务费的义务。物业公司与桑夸仙认可物业公司负责代收业主的水费，桑夸仙在未提交证据证实已结清水费的情况下，应当履行向物业公司交纳水费的义务。故物业公司要求桑夸仙交纳2014年物业服务费956.50元（含代收垃圾清运费60.00元）及水费135.00元的请求，于法有据，原审法院予以支持。依据我国《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，物业公司与桑夸仙均认可物业公司向业主公示交纳物业服务费的期限至2014年10月31日止，桑夸仙未按期交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。物业公司主张的物业服务费滞纳金，实际是要求桑夸仙对迟延交纳物业服务费承担相应的违约金，但按日加收应交费用3‰的滞纳金，该计算标准过分高于物业公司的实际损失，原审法院认定由桑夸仙以物业服务费956.50元为基数按照每日万分之三（即中国人民银行一年期贷款年利率6%的二倍）计算交纳物业公司自2014年11月1日起至2015年2月28日止的滞纳金34.43元。因物业公司未提交证据证实桑夸仙逾期交纳水费后代桑夸仙向石林县自来水厂交纳滞纳金的具体金额，就物业公司主张的水费滞纳金，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院公布的《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由桑夸仙于本判决生效之日起十日内向物业公司交纳物业服务费956.50元（含代收垃圾清运费60.00元）、水费135.00元及滞纳金34.43元，合计1，125.93元。二、驳回物业公司的其他诉讼请求。
原审法院宣判后，上诉人桑夸仙不服，向本院提起上诉，要求：撤销原审判决，驳回物业公司关于物管费和滞纳金的诉讼请求，桑夸仙只同意支付物业公司垃圾清运费60元。其主要事实及理由：物业公司提交的《物业管理委托合同书》违反了我国合同法第三条、第四条及第七条的规定。本案中的《物业管理委托合同书》属所谓的“得民小区业主委员会”与物业公司签订，而依据《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。而本小区2014年度这一届召开的业主委员大会只有20多人参加，业主委员会委员也并非参会人员选举产生，是由石林县东城区管委会指定产生，“业主委员会主任”没有代表石林县得民小区352户业主行使签订《物业管理委托合同书》的权利。履行《物业管理委托合同书》义务应该由所谓“业主委员会”来承担。上诉人桑夸仙没有履行《物业管理委托合同书》的义务。
被上诉人物业公司辩称：原审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应驳回上诉，维持原判。理由为：一、得民小区业主委员会依法成立。二、物业管理合同依法签订，合法有效。上诉人桑夸仙作为得民小区的业主，是该服务合同的相对人一方，受该合同的约束。上诉人有权利享受物业公司提供的物业服务，也有义务缴纳物业服务费等相关费用。
二审中，上诉人桑夸仙向本院提交了以下证据：1、两份证明，欲证明小区业主委员会成立不合法以及物业公司多收了两个月的物管费；2、时间为2014年10月2日的通知一份，欲证明一审中物业公司提交的通知与桑夸仙提交的证据不符，一审中物业公司提交的证据是伪造的；3、时间为2015年3月20日物业公司给其他人的通知一份，欲证明物业公司一审提交的证据和向上诉人桑夸仙催缴的通知不一致。被上诉人物业公司向本院提交了一份石林得民小区管理决议公示，欲证明物业公司与业主委员会签订合同后，在小区里面进行了公示，确定物业合同是真实的。
经质证，被上诉人物业公司对上诉人桑夸仙提交的证据认为：证据1均不认可，因为与事实不符；证据2是物业公司发给桑夸仙的，物业公司张贴在桑夸仙门上且还打过电话；证据3是另外一户的通知，与本案无关。上诉人桑夸仙对被上诉人物业公司提交的证据认为：上诉人桑夸仙从未在小区内见过，而且这个公示完全可以后补出来。
本院认为，上诉人桑夸仙提交的证据1两份证明系证人证言，因证人未到庭接受双方当事人的质询，故为无效证据，本院不予采信；证据2真实、合法，为有效证据，本院予以采信；证据3与本案无直接关联。被上诉人物业公司提交的石林得民小区管理决议公示结合本案的其他证据，能够证实物业公司自2014年1月26日起为得民小区提供物业服务的事实存在。
二审中，上诉人桑夸仙对原审判决认定的事实部分有异议。上诉人桑夸仙只认可自己是得民小区的业主，其余的不认可，也不知情。桑夸仙不知道物业公司是否与石林县得民小区业主委员会签订过物业管理委托合同书，桑夸仙本身也没有签订过这个合同。对于2014年7月22日物业公司在小区内的公示的通知，桑夸仙从未见过。物业公司是桑夸仙的水表拆除后才催交物业费的，之前没有催交过水费，是2014年11月2日之后才催的。被上诉人物业公司对原审认定的事实无异议。本院对双方当事人对原审法院认定的案件事实均无异议的部分，依法予以确认。对于上诉人桑夸仙对原审判决认定的案件事实提出的异议，本院认为上诉人桑夸仙是否知道物业公司与业主委员会签订《物业管理委托合同书》及是否见过小区内的公示均不能否定物业公司与石林县得民小区业主委员会签订了《物业管理委托合同书》及物业公司为得民小区提供了物业服务的事实，故本院对原审法院确认的案件事实依法予以确认。此外，本院根据本案证据及当事人陈述，补充确认以下事实：上诉人桑夸仙系昆明市石林县得民小区35幢501号房的房屋所有权人，该套房屋的建筑面积为124.52平方米。2014年1月25日，石林彝族自治县东城区二号地业主委员会（即石林县得民小区业主委员会）在小区内公示“石林得民小区管理决议公示”，载明：得民小区业主委员会与物业公司于2014年1月25日签订正式聘用合同，物业公司于2014年1月26日正式进入小区履行管理职责。2014年10月2日，物业公司以在桑夸仙房门张贴书面通知的方式通知桑夸仙交纳水费75元，物业费957元。二审中双方当事人共同确认桑夸仙已于2015年3月29日向物业公司交纳了水费135元，物业公司明确表示不再主张该笔水费。
综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1、物业公司对石林县得民小区提供物业服务的起始时间应如何认定？2、上诉人桑夸仙是否应向物业公司支付物业服务费及滞纳金？
本院认为，1、关于双方当事人争议的物业公司对石林县得民小区提供物业服务的起始时间应如何认定的问题？物业公司主张其自2014年1月26日起开始为石林县得民小区提供物业服务。桑夸仙则认为物业公司是于2014年3月才接管石林县得民小区。本院认为，物业公司就其主张的其自2014年1月26日起即已开始为得民小区提供物业管理服务负有举证责任，而本案证据物业公司与石林县得民小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》结合石林县得民小区业主委员会在小区内公示的“石林得民小区管理决议公示”已能够证实物业公司的主张，故本院认定物业公司确实于2014年1月26日起即已为得民小区提供物业服务。本院对上诉人桑夸仙提出的上述主张不予采信。2、关于双方当事人争议的上诉人桑夸仙是否应向物业公司支付物业服务费及滞纳金的问题？本院认为，上诉人桑夸仙系石林县得民小区的业主，其有权利接受物业公司提供的服务，同时也有义务按照物业公司与石林县得民小区业主委员会签订的《物业管理委托合同书》的约定向物业公司交纳物业服务费。上诉人桑夸仙至今未交纳物业服务费，依法应承担相应的民事责任。原审法院判决桑夸仙支付物业公司2014年1月26日起一年的物业服务费956.5元［包括一年的物业服务费896.5元（124.52平方米×每月0.6元／平方米×12个月）及代收垃圾清运费60元］及滞纳金34.43元并无不当，应予维持。对于上诉人桑夸仙提出的石林县得民小区业主委员会成立不合法的问题，经审查，涉案小区业主委员会依法成立，且已获得备案，故桑夸仙主张业主委员会不合法无事实依据，本院不予支持。对于上诉人桑夸仙提出的过高的主张，物业公司应的合同约定，故对上诉人桑夸仙提出的收费过高的主张，本院不予采纳。对于桑夸仙提出的物业公司从未为小区提供服务的主张，因与本案查证事实相悖，故本院亦不予采纳。对于桑夸仙提出的其车辆被泼油漆的问题，不属本案审理范围，权利人可另行解决。
综上所述，上诉人桑夸仙的上诉请求及事实理由无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判得当。本院仅依据上诉人已交纳水费135元的事实对原审判决进行相应变更。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、变更云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第159号民事判决第一项为：由桑夸仙于本判决生效之日起十日内向石林义顺安物业管理有限公司交纳物业服务费956.5元（含代收垃圾清运费60元）及滞纳金34.43元，合计990.93元；
二、维持云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第159号民事判决的第二项，即“驳回石林义顺安物业管理有限公司的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由桑夸仙承担。二审案件受理费50元，由桑夸仙承担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审 判 长 起 俊
审 判 员 朱吉文
代理审判员 苏 燕
二〇一五年十月十四日
书 记 员 罗明珠