上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1171号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海明兴溶剂有限公司。
委托代理人张少省，上海市天地律师事务所律师。
委托代理人翟天，上海市天地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）民委员会。
委托代理人王兆冬，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人上海明兴溶剂有限公司（以下简称明兴公司）因与被上诉人上海市闵行区民委员会（以下简称光明村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月28日受理后，依法组成合议庭，于同年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人盛培华及委托代理人张少省、翟天，被上诉人光明村委会之委托代理人王兆冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年12月26日，光明村委会（出租人，签约甲方）与明兴公司（承租人，签约乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，约定甲方将位于上海市北吴路地约2亩及场地上的房屋约计190平方米，四周的围墙和原有的配电、自来水管线等出租给乙方作仓储、办公用；租期自2012年1月1日至2012年12月31日，租赁期满，甲方有权收回全部出租的房屋，乙方应如期归还，乙方如要求续租，则应在租赁期满前六个月向甲方提出书面意向，在同等条件下，乙方有优先承租权，但应重新签订租赁合同；场地2亩、每年每亩为人民币（下同）15，000元、一年合计30，000元，房屋190平方米（考虑到此房屋建筑物在已租场地上）每天每平方米为0.2元、一年合计13，870元，总合计43，870元；先付后用，自合同签订后5天内一次性付清全部的租金，乙方如逾期支付，每逾期一天，则按应付租金的3%支付滞纳金。合同还对其他内容作了约定。
该合同签订后，明兴公司向光明村委会支付了全年租金。
2012年12月21日，光明村委会再次向明兴公司发送《通知》，表示双方于2011年12月26日签订的《房屋、场地租赁合同》将于2012年12月31日到期，根据上级部门的要求，2012年9月17日，光明村委会以书面形式就不再续租一事向明兴公司进行了告知。今特书面通知，请明兴公司按合同约定做好相关的搬离工作，将所承租的房屋、场地恢复原样，按时归还给光明村。同时，考虑到与明兴公司多年来的租赁关系，在明兴公司积极配合的前提下，光明村给予明兴公司3个月的免租搬离期，用于设备的拆除与搬迁，在此期间不收取租金（即2013年1月1日至2013年3月31日）。
因租赁合同到期后，明兴公司仍占用涉案场地、不予搬离，故光明村委会以诉称理由诉至原审法院。
另查明，1994年1月，上海市闵行区下属集体经济组织上海光明实业有限公司投资创办成立上海北桥溶剂厂。2001年10月，上海北桥溶剂厂改名为上海明兴溶剂厂。2003年6月，经上海光明实业有限公司请示，上海市闵行区颛桥镇人民政府批复：同意上海明兴溶剂厂改制为上海明兴溶剂有限公司（即本案明兴公司）；经镇集体资产管理办公室界定，截止2003年3月31日上海明兴溶剂厂的总资产为741，278元（不包括厂房及土地使用权），负债为736，296元，净资产为4，982元，同意将上海市明兴溶剂厂净资产4，982元有偿置换给自然人盛培华等二人，并办理产权交易手续；企业改制后，现厂房、土地实行租赁，租赁费用由改制企业与光明村协商解决。后上海明兴溶剂厂改制为上海明兴溶剂有限公司。明兴公司即向光明村委会租赁使用涉案房屋及场地，双方为此签有多份《房屋、场地租赁合同》。同时，明兴公司向光明村委会支付了至2012年12月31日止的租金。
本案原审审理中，闵行区颛桥镇集体资产管理办公室出具《关于北吴路1282号厂房和土地使用权的资产确认、界定意见》，该意见载明：“上海北桥溶剂厂系村办企业，上海光明实业有限公司系独资企业。光明村曾将上海市北吴路1282号房产投入上海北桥溶剂厂，并登记在上海北桥溶剂厂名下。2001年上海北桥溶剂厂更名为上海明兴溶剂厂，2003年经资产置换改制为上海明兴溶剂有限公司，在改制资产中不包括上海市北吴路1282号厂房及土地使用权。经镇集体资产管理办公室审核界定，上海市北吴路1282号房产实际应由上海市闵行区所有。”
上海光明实业有限公司亦出具《确认书》，确认上海市北吴路1282号房产非其公司资产，实际应由上海市闵行区所有。
2013年12月20日，原审法院组织光明村委会、明兴公司至涉案场地查看明兴公司的租赁范围及明兴公司的搭建物。光明村委会提供《丈量图》，明兴公司对此予以确认。经实地查看以及与光明村委会提供的《平面图》、《丈量图》的比对，双方确认光明村委会与明兴公司签订的《房屋、场地租赁合同》中约定的租赁房屋的内容即《平面图》上标注为10号房屋、11号房屋以及10号房屋西面搭建出来的两间房屋。双方同时确认，虽然租赁合同上约定的房屋租赁面积约为190平方米，但根据《丈量图》的内容，实际租赁面积为213.70平方米。此外，双方确认，明兴公司租赁后搭建了一个泵房、一个凉棚及若干油桶。
再查明，位于本市北吴路1282号的地块隶属于上海市。位于本市北吴路1282号的房屋现仍登记于上海北桥溶剂厂名下。明兴公司承租的房屋中“10号房屋西面搭建出来的两间房屋”无房地产权证，亦无建设工程规划许可证，属违章建筑。
光明村委会原审诉请判令：1、明兴公司无条件搬离涉案场地及房屋，并将涉案场地及房屋恢复原样（拆除油桶、泵房及凉棚）后交还给光明村委会；2、明兴公司向光明村委会支付自2013年1月1日起至明兴公司实际搬离涉案场地及房屋的占用费（按合同约定租金标准计算）。审理中，光明村委会自愿撤回第二项诉讼请求。明兴公司反诉请求要求确认双方于2011年12月26日签订的《房屋场地租赁合同》系无效合同。
原审认为，本案的争议焦点为：光明村委会是否有权出租涉案场地及房屋。
对此原审认为，光明村委会是否有权出租涉案房屋，并不取决于产权是否归属于光明村委会，而是取决于光明村委会是否有出租涉案房屋的依据。首先，涉案房屋虽仍登记于明兴公司的前身“上海北桥溶剂厂”名下，但从《颛桥镇人民政府关于上海明兴溶剂厂资产置换改制为上海明兴溶剂有限公司的批复》可看出，明兴公司转制时涉案场地及房屋并未随转制资产纳入明兴公司资产名下，故涉案房屋非属明兴公司所有。其次，从《颛桥镇人民政府关于上海明兴溶剂厂资产置换改制为上海明兴溶剂有限公司的批复》载明的内容“企业改制后，现厂房、土地实行租赁，租赁费用由改制企业与光明村协商解决”以及闵行区颛桥镇集体资产管理办公室出具的《关于北吴路1282号厂房和土地使用权的资产确认、界定意见》、上海光明实业有限公司出具的《确认书》等一系列材料可看出，光明村委会对涉案场地及房屋享有出租权。再次，从明兴公司长年来就涉案场地及房屋的租赁事宜与光明村委会签有多份《房屋、场地租赁合同》、明兴公司又向光明村委会支付了合同期内的所有租金等行为亦可看出，明兴公司认可光明村委会出租涉案场地及房屋的主体地位。综上，光明村委会有权出租涉案场地及房屋。因此光明村委会与明兴公司签订的《房屋、场地租赁合同》系双方真实意思表示，现因涉案租赁物中“10号房屋西面的两间房屋”无房地产权证，亦未经相关部门审核搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故合同中就该部分房屋所涉内容无效。但合同部分无效，不影响其他部分效力，故双方就除“10号房屋西面的两间房屋”以外部分的租赁约定，于法不悖，应属合法有效。
依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，对于合同中无效部分的房屋，明兴公司应当返还光明村委会。而对于有效部分的房屋及租赁场地，鉴于租赁合同已到期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故明兴公司亦应当将该部分场地及房屋返还给光明村委会。综上，光明村委会要求明兴公司搬离涉案场地及房屋（即10号房、11号房及10号房西面的两间房）并恢复原状（拆除油桶、泵房及凉棚）的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
此外，经原审法院多次协调，光明村委会自愿撤回要求明兴公司支付涉案场地及房屋的占用费，同时补偿明兴公司15万元，对此本院予以准许。据此原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，于二〇一四年三月二十七日判决：一、上海市闵行区民委员会与上海明兴溶剂有限公司就上海市闵行区北吴路1282号西南场地及场地上房屋签订的《房屋、场地租赁合同》中关于10号房屋西面的两间房屋的约定内容无效；二、上海明兴溶剂有限公司于判决生效之日起三十日内搬离位于上海市闵行区北吴路1282号西南场地及场地上的房屋，并将前述租赁场所恢复原状（拆除油桶、泵房及凉棚）返还给上海市闵行区民委员会；三、上海市闵行区民委员会于上海明兴溶剂有限公司返还上海市闵行区北吴路1282号西南场地及场地上的房屋之日起三日内向上海明兴溶剂有限公司支付补偿款150，000元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉案件受理费减半收取计40元，由上海明兴溶剂有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计40元，由上海市闵行区民委员会负担20元。
判决后，明兴公司不服，上诉称，其为改制企业，虽然改制时明确涉案房产并非改制财产，但至今该房产仍然登记在其名下，被上诉人无权要求产权人明兴公司搬离；另原审中上诉人要求追加第三人，但原审法院未在原判中载明驳回理由，程序违法。故上诉请求撤销原判，改判驳回光明村委会原审全部诉讼请求。
光明村委会辩称，不同意上诉请求，基本认可原审判决。本案争议焦点为其是否有权出租标的房屋。上诉人系改制后企业，其前身系被上诉人村办企业，企业改制时合同等文件明确将本案标的房屋排除在改制财产外，故标的房屋现虽登记在上诉人名下，但非其财产，而系被上诉人所有。实际其后的租赁行为也说明上诉人确认该事实。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为，被上诉人光明村委会是否有权作为出租人享有本案租约项下权利、义务。
根据查明事实，本案标的房屋所有权登记在上诉人前身之村办企业名下，应该认为，基于民事主体的承继效力，上诉人主张其系标的房屋的登记产权人并非虚妄。但需要指出的是，根据查明事实（包括双方确认），上诉人前身系被上诉人村办企业，转制为上诉人时，本案标的房屋明确排除在转制财产即上诉人所有之财产之外，上诉人客观上并非本案标的房屋所有权人。上诉人对此是明知的，逻辑上也是基于此认知，其与光明村委会签订并履行了本案租赁合同。上诉人所主张者实际为登记所有权之公示效力，但该效力的对世性（名义权利人）依法不足以对抗（实质）物权权利人。根据现有证据，光明村委会作为农村集体经济组织，依法享有包含本案标的土地、房屋的集体财产的经营、管理权，当然包含也本案租约项下出租人的权利、义务。同时，关于本案标的土地房屋上存在若干搭建部分及附属权利，依据物权添附原则，依法亦应由光明村委会享有。上诉人作为名义权利人在现有证据条件下不享有相关实体权能，原审有关租约项下处分之理由阐述得当，本院不再赘述，明兴公司上诉主张依法不能支持。
另关于上诉人原审中有关追加第三人申请，原审法院是否批准系其法定裁决权之组成，考虑到该部属民事程序裁决权之组成，既无载于程序最终裁决文书之必需，亦无相关法律的规定，所谓原审程序瑕疵之主张缺乏法律依据，本院不予采信。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人明兴公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海明兴溶剂有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一四年六月三日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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