江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终5455号
上诉人（原审被告）：南京金纽带贸易有限公司，住所地南京市高淳县开发区服务区1058号。
法定代表人：庞应明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京凯旋物业管理服务有限公司，住所地南京市江宁经济开发区百家湖公寓维也纳城。
法定代表人：李国庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：魏伟，江苏协恒律师事务所律师。
上诉人南京金纽带贸易有限公司（以下简称金纽带公司）因与被上诉人南京凯旋物业管理服务有限公司（以下简称凯旋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第6084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金纽带公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由为：1、被上诉人与南京市白下区力联大厦业主委员会签订的合同，并未依法召开业主大会，不符合相关的规定，所以该合同是无效的。一审法院按照每月每平方米4元计算物业服务费是错误的。即便业主委员会和被上诉人签订的合同中明确约定了收费标准，被上诉人应就裙楼的物业服务收费标准与上诉人协商确定。在未经协商确定的情况下，一审法院以每月每平方米4元计算物业服务费是错误的。2、业主委员会和被上诉人所签订的合同中明确约定物业服务总价为74万元一年，该费用包括收取的公共收益，公共收益部分与上诉人有关，一审判决撇开74万元总价的事实，要求上诉人单独承担物业费是错误的。3、关于滞纳金的问题。被上诉人当庭增加该项诉讼请求，一审法院未询问上诉人是否放弃答辩期和举证期。被上诉人和业主委员会的合同未约定物业费支付时间，一审法院以年度为结算时间，计算滞纳金的起始时间是错误的。根据业主委员会与被上诉人签订的合同，试用合同约定滞纳金为每天万分之五，委托合同约定滞纳金为每天千分之三。一审法院以试用合同的滞纳金作为裁判根据没有依据。退一步说，一审法院以每天万分之五计算滞纳金，结合被上诉人的实际损失来看，违约金标准过高，请求予以调低。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
凯旋物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
凯旋物业公司向一审法院起诉请求：判令金纽带公司支付2013年1月至2014年12月的物业费302016元及截止2015年12月31日前的滞纳金27723.76元（其中2013年度的物业服务费151008元自2014年1月1日起按每日千分之三计付滞纳金，计算至2015年12月31日；2014年度的物业服务费151008元自2015年1月1日起按每日千分之三计付滞纳金，计算至2015年12月31日，），并按日千分之三标准支付自2016年1月1日起至被告实际付清所欠物业费之日止的滞纳金。
一审法院认定事实：2012年12月31日，原告（乙方）与力联大厦业委会（甲方）签订《力联大厦物业管理委托合同（试用期）》，约定甲方将本市秦淮区户部街29号力联大厦（裙楼1-5层、居民住宅6-31层、负1-2层）委托于乙方实行物业管理与服务。委托管理性质为临时委托，期限为叁个月，自2013年1月1日起至2013年3月31日。裙楼一楼的物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米6元向业主或物业使用人收取，二至五楼的物业管理服务费由产权人与物业公司具体协商签订收费协议。业主和物业使用人逾期交纳物业管理相关费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告即按约进驻力联大厦提供物业服务。2013年4月1日，原告（乙方）与力联大厦业委会（甲方）签订《力联大厦物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限为贰年，自2013年4月1日起至2015年3月31日。裙楼一至五楼的物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理相关费用的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。合同另约定本大厦项目实施物业服务总价为74万元壹年。上述两份合同均未对业主缴纳物业服务费的期限作出明确约定。
2014年12月31日，原告提前撤出力联大厦，上述物业管理委托合同终止履行。
被告系本市秦淮区户部街29号丘权号为216000-I-348，建筑面积为1917.69平方米的房屋以及丘权号为216000-I-6，建筑面积为1228.47平方米的房屋所有权人。在原告提供物业服务期间，被告未向原告缴纳过物业服务费。在原告履行上述试用期物业管理委托合同期间，原告未与被告就裙楼二楼的物业服务费收费标准进行协商确定。
上述事实，有原、被告陈述以及《力联大厦物业管理委托合同（试用期）》、《力联大厦物业管理委托合同》、房屋登记簿等在卷佐证。
一审法院认为，原告与力联大厦业委会签订的《力联大厦物业管理委托合同（试用期）》、《力联大厦物业管理委托合同》对原、被告具有法律约束力。原告依据合同约定对力联大厦提供物业服务，被告作为业主应当支付物业服务费。依据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告于2014年底撤出力联大厦，现提起本案诉讼并未超过诉讼时效。被告认为原告主张已过诉讼时效的抗辩意见与前述规定不符，一审法院不予采信。
依据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《力联大厦物业管理委托合同（试用期）》虽对合同履行期间裙楼二至五楼的物业服务费收费标准未作约定，但原告依据后续签订《力联大厦物业管理委托合同》约定的收费标准对该部分物业进行收费并无不妥，故原告要求被告支付2013年1月至2014年12月的物业服务费302016元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因被告至今未向原告缴纳该物业服务费，应按合同约定承担逾期付款的违约责任。原告与力联大厦业委会签订的《力联大厦物业管理委托合同（试用期）》、《力联大厦物业管理委托合同》均未对物业服务费的缴纳期限作出明确约定，现原告要求被告自每个物业服务年度届满后次年起支付滞纳金符合交易惯例，一审法院予以支持。2013年1至3月试用期内的物业服务费37752元应按《力联大厦物业管理委托合同（试用期）》约定的滞纳金计算标准，即每天应交管理费的万分之五（37752元÷3个月÷30天×万分之五=0.21元）计付滞纳金。此后产生的2013年4至12月物业服务费113256元、2014年1至12月的物业服务费151008元应按《力联大厦物业管理委托合同》约定的滞纳金计算标准，即每天应交管理费的千分之三（151008元÷12个月÷30天×千分之三=1.26元）计付滞纳金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：被告南京金钮带贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付原告南京凯旋物业管理服务有限公司2013年1月至12月的物业服务费302016元及滞纳金（其中，37752元的滞纳金按每日0.21元自2014年1月1日计算至实际给付之日止；113256元的滞纳金按每日1.26元自2014年1月1日计算至实际给付之日止；151008元的滞纳金按每日1.26元自2015年1月1日计算至实际给付之日止）。
本院二审期间，双方当事人二审均未提交新的证据。对一审判决查明的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人与力联大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同（试用期）》以及《物业管理委托合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人认为力联大厦业主委员会签订该合同时未依法召开业主大会，故上述合同无效，对此上诉人未提交证据予以证明，本院对上诉人该上诉意见，不予采纳。上述合同签订后，被上诉人为力联大厦提供了管理服务，上诉人作为业主应当依照合同约定向被上诉人缴纳物业管理服务费。
关于物业管理服务费的收费标准，《物业管理委托合同（试用期）》约定裙楼一楼物业服务费为每月每平方米6元，二至五楼物业服务费由产权人与物业公司具体协商签订收费协议，《物业管理委托合同》明确约定裙楼一至五楼的物业管理服务费为每月每平方米4元。在上诉人与被上诉人就试用期间裙楼二楼物业服务费标准未能协商一致的情况下，被上诉人统一按照每月每平方米4元的标准主张物业服务费，较为合理，本院予以支持。上诉人另主张被上诉人收取了公共收益以补足其物业管理费，故被上诉人无权要求上诉人单独承担物业服务费。但被上诉人收取公共收益系其与全体业主之间的关系，不影响上诉人按照合同约定缴纳物业服务费，对上诉人该上诉意见，本院不予采纳。
关于滞纳金的问题，因《物业管理委托合同（试用期）》与《物业管理委托合同》均未对物业服务费的缴纳时间进行约定，按照通常惯例，被上诉人至迟应在每个服务年度届满时缴纳，故一审法院从年度届满之次日计算滞纳金，并无不当。关于滞纳金的标准，上述两份合同约定的滞纳金标准分别为每天应交管理费的千分之三和万分之五，经计算分别为每天0.21元和1.26元，上诉人主张该违约金标准过高无法律和事实依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人金纽带公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6246元，由上诉人南京金纽带贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一六年九月二十二日
书记员 杨 扬