福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0981民初5617号
原告：福安市元和小额贷款有限公司，住所地福安市城北街道鹤兴中路翔凤小区6幢5层，统一社会信用代码913509810561023056。
法定代表人:陈恩进，董事长。
委托诉讼代理人：谢岩福，福建名仕（宁德）律师事务所兼职律师。
被告：郭国清，男，1973年9月3日出生，汉族，福建省福安市人，户籍地福安市，住福安市，
第三人：刘细梅，女，1971年6月7日出生，汉族，福建省福安市人，住福安市，
原告福安市元和小额贷款有限公司与被告郭国清、第三人刘细梅申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。原告福安市元和小额贷款有限公司的委托诉讼代理人谢岩福、被告郭国清到庭参加诉讼。第三人刘细梅经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
福安市元和小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决在（2015）安执字第1787号执行案件中准许对福安市××××过境路的房产（所有权证号000××86）继续执行。事实和理由：2014年6月30日，原告福安市元和小额贷款有限公司诉被告刘雪梅、陈振平、何绍光、刘细梅借款合同纠纷一案,由福安市法院作出（2014）安民初字第4104-1号民事裁定书，依法查封了被告刘细梅坐落于福安市××××过境路（产权证号为00××86、003487）的房产。2015年4月17日，福安市法院作出（2014）安民初字第4104号民事判决书。该判决生效后，原告向福安市法院申请强制执行，福安市法院以（2015）安执字第1787号予以立案执行，案外人郭国清对此提出了异议，福安市法院作出（2014）安执异第26号执行裁定，中止对福安市××××过境路房产（产权证号为00××86）的执行。福安市元和小额贷款有限公司于2016年9月7日收到该执行裁定书，并认为，案外人即本案被告郭国清对执行标的即福安市城南过境路房产（产权证号为00××86）不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应准许继续执行该执行标的。为维护原告合法权益特具状起诉，望本院判如所请。
郭国清辩称，1、诉争房产系其于2000年10月份向刘细梅、何绍光购买的，购房当时该房产框架结构，四面空旷，不是毛坯房，所以价格和商品房的不一样。购房款45000元已经支付给刘细梅、何绍光。2、该诉争房产属于其个人的财产，不属于法院查封的范围。刘细梅、何绍光与原告的纠纷是在其购买房产十几年之后。3、其购房时土地证和房产证还没有办理。房产证于20006年办出来后，其要求刘细梅、何绍光去房产局过户。因这栋房子属于联建房，每户分到一层，第六层由第五层的人所有。第六楼由于没有土地证，所以房产证过户不了。因为第五层、第六层同属一人，所以向政府申请后，政府批复将第五层的土地分一部分给第六层住户。第六层的土地证办下来后，就向房产局申请办理过户。在办理过户时，何绍光、刘细梅的同学刘丽娟看见就将土地证和房产证抢走。当时考虑报警，因何绍光是海峡银行行长，考虑到他的面子问题，所以没有报警。也有考虑登报，但因何绍光说其和刘丽娟关系比较好，土地证、房产证可以要回来。之后诉争房产被法院查封，其就提出异议。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求，以维护被告的合法权益。
刘细梅未到庭答辩。
经审理查明，一、1999年1月28日，甲方郭球芳、乙方缪丹娜、丙方缪敏钦、丁方刘细梅签订一份《房屋联建协议书》，约定该四人对共同从福安市土地局购得的福安市过境路B座楼地块进行联建，四个店面每人分得一个，楼层甲方分得第四层，乙方分得第二层，丙方分得第三层，丁方分得第五层、第六层，等等。第五层系毛坯房，由何绍光、刘细梅夫妻装修入住。第六层系框架机构，四面空旷。
诉争的房产坐落于福安市城××街道鹤××路××室，即位于上述所称的福安市过境路B座楼地块上。
2000年10月2日，甲方刘细梅、何绍光与乙方郭国清签订一份《房屋购买协议》，双方约定：甲方于福安过境路B座楼拥有第六层房产225.6平方米（含楼梯），东至自墙邻过境路，西自自墙邻路，南自刘成忠共墙，北自与叶逢春共墙，面积116.8平方米转让给乙方（含本层部分楼梯）；转让价格为人民币45000元；协议签订生效后乙方即交15000元给甲方，余款3万元由甲方联系，乙方向市工行或市农行贷取住房款一次性付清；七层平台过面由甲、乙、刘成忠三方负责，隔热层面积由乙方负责，平台由甲、乙、刘成忠三方共同使用；底层停车间由甲、乙、刘成忠三方共同停车使用，本楼1-7层楼梯乙方有权使用；房产证件由甲方负责办理，过户费用若1000元以内（含1000元）由甲方负责，超1000元由甲、乙双方各负50%，乙方转让房产须征得甲方同意，等等。刘细梅、何绍光分别在《房屋购买协议》“甲方”处签名、按捺手指印，郭国清在《房屋购买协议》“乙方”处签名、按捺手指印。合同签订当天，郭国清支付给刘细梅5000元。同年10月28日，郭国清支付给何绍光10000元。余款3万元，其中2万元通过以刘细梅名义向银行贷款，2万元贷款到位支付给刘细梅，由郭国清分期向银行还贷，另1万元以刘细梅欠郭国清装修第五层材料款抵扣。刘细梅、何绍光分别出具《收条》给郭国清收执。
2013年11月12日，郭国清因申请办理福安市城××街道鹤××路××室的房屋所有权变更登记，向税务部门缴纳了契税-
房屋权属转移以及营业税、地方教育附加税、城市维护建设税、个人所得税-房屋转让所得分别为8070元、28000元、12888元计48958元。
2013年12月18日，福安市人民政府作出“安政地（2013）394号”《关于同意福安市第186批缪萍、丁妙容等18户变更登记国有土地使用权的批复》，确认土地使用者刘细梅的土地座落福安市城南街道鹤××路××、××层，原土地面积分摊42.85平方米,《国有土地使用证》证号“安政国用（2006）字第3215号”，经批复后，福安市城南街道鹤兴南路36号5层实际转让确权面积21.43平方米，变更后的《房屋所有权证》证号“福安市房权证城南字第××号”；福安市城南街道鹤兴南路36号6层实际转让确权面积21.42平方米，变更后的《房屋所有权证》证号“福安市房权证城南字第××号”，《国有土地使用证》证号“安政国用（2006）字第3216号”。福安市城××街道鹤××路××室房产建筑面积117.05平方米，
2000年10月，何绍光、刘细梅将涉案房产交付给被告郭国清占有、使用、管理。之后至今，每月均由被告郭国清向相关部门缴纳涉案房产的有线电视使用费及水、电费用。
二、原告福安市元和小额贷款有限公司与被告刘雪梅、陈振平、何绍光、刘细梅借款合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，查明：2014年3月11日，被告刘雪梅向原告申请房产二次抵押借款，双方签订了“（元和贷款）借合同字第YH201401003号”《房产二次抵押借款合同》，合同约定：被告刘雪梅向原告借款130万元，期限自2014年3月11日至2014年6月10日止，年息为18%；放款方式为转账至借款人委托的收款人吕美洪开设在中国农业银行股份有限公司福安支行62×××27的账户；贷款到期借款人不能偿还又未与原告签订延期还款协议的，自逾期之日起，每日加收贷款金额1.5‰的罚息；同时借款人还应承担原告为实现债权而支出的律师费、财产保全费等。被告陈振平以配偶的身份在合同上签字。
同日，被告刘雪梅以其所有的坐落于福安市××头广场北路××号水岸明珠1幢24层28-D号房产提供第二顺位的最高额抵押，双方签订了《最高额抵押合同》，约定：被告刘雪梅以其上述房产为自己自2014年3月11日至2014年6月10日向原告的借款，在最高限额为130万元内提供抵押；抵押范围包括全部本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、实现债权的费用（包括律师费、诉讼费等）和其他应付的费用。双方办理了抵押登记，原告取得“安房他证福安字第××号”《房屋他项权证》，登记债权数额130万元，抵押顺位为第二顺位。
2014年3月13日，原告与被告何绍光、刘细梅签订了一份保证合同，约定被告何绍光、刘细梅对上述130万元借款提供连带责任保证，保证期限自借款到期后两年；保证范围为主债权、利息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用（包括律师代理费等）。保证合同还约定若被担保的债权还存在物的担保的，无论该担保物是否为债务人本人提供，保证人的保证责任的担保范围均不受影响。债权人有权选择适合自己的债权实现方式（包括放弃担保物权），保证人承诺仍提供连带责任保证并就全部债务承担连带保证责任。
2014年3月14日，原告分两笔40万元和90万元转账到刘雪梅、陈振平指定的委托收款人吕美洪开立的中国农业银行福安支行62×××77的账户。借款到期后，被告刘雪梅、陈振平未能还款。原告催款讨无果后，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。原告为实现本案债权支出律师代理费13800元。
2015年4月17日，本院作出（2014）安民初字第4104号民事判决，判决如下：1、被告刘雪梅、陈振平在本判决生效之日起五日内偿还原告福安市元和小额贷款有限公司借款人民币130万元并支付利息、违约金（从2014年3月14日起至2014年6月10日按年利率18%计算利息，从2014年6月11日起至还款之日止按月利率2%计算利息和违约金）。2、被告刘雪梅、陈振平在本判决生效之日起五日内赔偿原告福安市元和小额贷款有限公司律师代理费损失13800元。3、原告福安市元和小额贷款有限公司对被告刘雪梅提供抵押的坐落于福安市××头广场北路××号水岸明珠1幢24层28-D号房产按抵押顺位在130万元的限额内有权优先受偿。4、被告何绍光、刘细梅对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。5、被告何绍光、刘细梅承担保证责任后，有权向被告刘雪梅、陈振平追偿。6、驳回原告福安市元和小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17276元，由原告负担576元，各被告负担16700元；财产保全申请费5000元，由各被告负担（该款已由原告支付，各被告在本判决生效之日起五日内一并偿还原告）。上述民事判决书于2015年8月17日发生法律效力。
三、本院在上述原告福安市元和小额贷款有限公司与被告刘雪梅、陈振平、何绍光、刘细梅借款合同纠纷一案中，原告福安市元和小额贷款有限公司向本院提出财产保全的申请，要求查封被告刘细梅所有的坐落于福安市××××过境路的房产。本院于2014年7月19日作出的(2014)安民初字第4104-1号民事裁定书，裁定如下：1、查封被告刘细梅所有的坐落于福安市××××过境路的房产（所有权证号：000××86、0003487）。…本次查封的期限为二年。
案外人郭国清针对本院(2014)安民初字第4104-1号执行裁定，向本院提出执行异议申请。2016年3月4日，本院作出(2014)安执异字第26号执行裁定，认为案外人郭国清提出的异议理由成立，裁定中止对坐落于福安市××××过境路的房产（所有权证号：000××86）的执行。2016年9月18日，原告福安市元和小额贷款有限公司向本院提起申请执行人执行异议之诉。
以上事实，有原告福安市元和小额贷款有限公司的委托诉讼代理人、被告郭国清分别在法庭上的陈述，及原告向本院提交的以下证据：1、福安市元和小额贷款有限公司的《营业执照》、《负责人身份证明》、负责人的《居民身份证》复印件；2、本院（2014）安民初字第4104号民事判决书；3、本院（2014）安民初字第41014-1号民事裁定书；4、本院（2014）安执异字第26号执行裁定书；5、房产信息查询表，及被告郭国清向本院提交的下列证据：1、被告郭国清的《居民身份证》复印件；2、《案外人执行异议申请书》、本院（2014）安执异字第26号执行裁定书；3、《房屋购买协议》1份；4、《收条》3张及贷款2万元的《中国农业银行存折》1本；5、福安市城南街道南郊社区居民委员会出具的《证明》1份及福安市公安局韩阳派出所出具的《证明条》；6、《房屋联建协议书》；7、福安市地方税务局《房产/土地使用权权属转移涉税证明》、税收转账专用完税证以及销售不动产统一发票5张；8、国网福建福安市供电有限公司《历月电费明细》、电费发票、闭路电视发票以及用电开户的信息表；9、福安市人民政府“安政地（2013）394号”《关于同意福安市第186批缪萍、丁妙容等18户变更登记国有土地使用权的批复》；10、福安市房地产测绘队的《测绘通知单》等上列证据予以证实。第三人刘细梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供相关的书面答辩意见及证据材料，视为自愿放弃质证抗辩等相关诉讼权利。上列证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，可以采信。
本案的争议焦点问题为:关于被告郭国清与第三人刘细梅之间签订的涉案房产买卖合同是否真实有效，全部对价款是否已经支付完毕；涉案房产是否已由被告郭国清实际使用、管理、控制；被告郭国清对涉案房产至今尚未过户到其名下是否存在过错的问题。
原告认为，被告郭国清所享有的仅是一般债权，其对本案涉案房产不享有足以排除执行的权益。
被告认为，涉案房产买卖合同真实有效；全部对价款已经支付完毕；涉案房产已由原告实际使用、管理、控制；被告对涉案房产至今尚未过户到其名下不存在过错。
本院认为，1、因为物权系对世权，它享有直接支配物的排他性权利，对社会经济关系影响甚巨，所以人民法院对物权的确认应谨慎为之。我国对不动产物权的设立亦采登记生效制度。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，第三人刘细梅与被告郭国清之间所签订的《房屋购买协议》出于双方自愿，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定或者社会公共利益，且依据当时当地市场行情约定成交价格人民币4.5万元，亦不存在显失公平，应当认定上述房屋买卖合同合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。
关于在审理过程中原告福安市元和小额贷款有限公司申请对2000年10月2日《房屋购买协议》、2000年10月2日《收条》、2000年10月28日《收条》这三份材料书写形成时间进行司法鉴定的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告福安市元和小额贷款有限公司主张该三份材料均非上述时间点所写，对此其应负举证责任。被告郭国清同意原告申请，本院依法移交审管办对外委托司法鉴定机构进行司法鉴定过程中，原告福安市元和小额贷款有限公司于2017年3月13日向本院审管办提交一份《撤回司法鉴定申请书》，请求撤回对被申请人郭国清提交的上述三份材料形成时间进行鉴定的申请，本院已予准许。原告福安市元和小额贷款有限公司不能提供证据证明其上述主张，应承担举证不能的不利后果。
2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告福安市元和小额贷款有限公司主张被告郭国清对涉案房屋不享有足以阻却法院强制执行的实体权利。而被告郭国清抗辩主张其对涉案房屋享有足以阻却法院强制执行的实体权利，应同时符合三个要件，即被告郭国清应就其在法院查封措施开始前已支付全部购房款、已实际占有房屋、对未办理过户登记手续无过错承担举证责任。经查，涉案房屋转让合同签订后，被告郭国清已于2000年10月2日-2001年10月14日前支付全部购房款人民币4.5万元给出卖人刘细梅，且已实际占有、管理、控制涉案房屋并交纳水电费用至今业已16年之久属实，予以确认。同时，被告郭国清已于2013年11月向福安市房地产管理局申请办理涉案房产的房屋所有权变更登记并已缴纳了办理过户手续的相关税收48958元。可见，郭国清早已于本院裁定查封涉案房屋之前，即向房产管理部门申请对涉案房屋权属变更登记。故被告郭国清对未办理房屋过户登记手续不存在过错。
综上所述，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告郭国清与第三人刘细梅签订的《房屋购买协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反相关法律、法规的强制性规定，内容合法，可认定为有效合同，应受法律保护。被告郭国清与第三人刘细梅均应按照合同约定全面履行自己的义务。第三人刘细梅已按合同约定将涉案房屋交付给被告郭国清，被告郭国清亦已依合同约定付清涉案房屋全部对价款并实际占有该财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，被告郭国清在本院查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同并已合法、实际占有涉案房屋且已支付全部价款，又对未办理过户登记手续无过错，即被告郭国清对涉案房屋享有足以阻却法院强制执行的实体权利。故本院不得执行坐落于福安市城××街道鹤××路××室的房屋，原告福安市元和小额贷款有限公司诉求继续对涉案房产执行，缺乏事实、法律依据，不能成立，不予支持。被告郭国清提出判决驳回原告福安市元和小额贷款有限公司诉讼请求之抗辩理由，具有事实、法律依据，能够成立，予以支持。第三人刘细梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告福安市元和小额贷款有限公司的诉讼请求。
案件受理费人民币8050元，由原告福安市元和小额贷款有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。
审 判 长 王梓安
人民陪审员 郭爱斌
人民陪审员 叶子清
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 罗桂梅
王佳辉
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
附注：义务人未履行法院判决确定义务，权利人可以向法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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