广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终12951号
上诉人（原审被告）：何秀琼，女，1962年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，现住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：郭干林，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：何艳兴，女，1958年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：陈志权，广东东达昊律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何宝才（曾用名何宝财），男，1960年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
上诉人何秀琼因与被上诉人何艳兴、何宝才第三人撤销之诉纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民一撤初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人何秀琼上诉请求：撤销原审判决，�法改判驳回何艳兴的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定何艳兴与何宝才之间存在口头转让协议是认定事实错误。何宝才一直以来均没有向何秀琼提及过其与何艳兴之间有关于案涉集体土地使用权及上盖房屋所有权口头转让协议，何艳兴也从来没有向何秀琼提及该转让事宜，也没有要求何秀琼去办理涉案土地房屋的变更登记手续。而且转让土地、房屋等固定资产正常应该签订书面合同，就算没有签订书面合同，在收款时作为付款方肯定会要求收款方出具收据，但本案中何艳兴不仅连收据都不能提供，而且两人在庭上所述的转让价格并不一致。何宝才也在庭审过程中否认双方之间是土地转让关系。因此何艳兴没有证据证明其与何宝才之间存在口头土地转让协议。何艳兴提交《土地变更登记申请审批表》根本不能证明双方之间存在关于涉案土地、房屋的口头转让协议，由何艳兴提供的《土地变更登记申请审批表》上变更双方申请理由一栏上显示：由弟何宝财转送姐何艳兴，上面也仅有何艳兴、何宝财签字，没有何秀琼签字。与何艳兴所述是与何宝才、何秀琼存在涉案土地、房屋转让关系相矛盾。
二、何秀琼并非对何艳兴长期占有使用自己的土地、房屋没有异议。虽然何秀琼与何宝才是在2004年3月2日通过法院判决离婚，但何秀琼与何宝才在多年前已经因为何宝才有家暴、吸毒的恶习而感情破裂。何宝才为防止何秀琼搬到涉案土地房产处居住，在1995年之前已经将涉案土地及重建前的房屋交由其弟何某容占有使用，1995年后就改由何宝才姐何艳兴占有使用。何秀琼当时也曾要求收回涉案土地房屋，但被何宝才阻止，且告知何秀琼涉案的土地房产是其财产，给谁使用何秀琼无权干涉。当时何秀琼还需要照顾三个未成年的儿女，因此也无法要求何艳兴交回涉案土地房产。
三、退一步说，何宝才与何艳兴之间存在口头转让协议，但该协议并没有经何秀琼同意，因此该转让行为无效。何宝才在庭上承认关于涉案土地的处置是何宝才、何艳兴及两人父亲三人私下协定的，一直都没有告知何秀琼也没有经何秀琼同意。而何某容在庭上也承认通过其父亲告知才知道何宝才与何艳兴之间关于涉案土地房产有协议。由此可知，如何宝才与何艳兴之间存在口头转让协议也是何宝才单方作出的，并没有经何秀琼同意。
四、一审法院认定由何艳兴出资对涉案土地房屋重建依据不足。一审法院仅凭何某容证言就认定涉案土地上的房产是由何艳兴出资重建，明显是依据不足。首先何某容为何艳兴、何宝才亲弟，与何艳兴、何宝才有利害关系，且何某容在出庭作证时出现多处前后矛盾地方，也可以看出其证言不可信，因此其证言不应该直接采信作为定案依据。而且根据何艳兴提供的建设用地规划申请书、南海市大沥区行政事业单位收据、南海市大沥建筑工程有限公司收据、某管理区办事处收据上均显示，申请人缴费人均为何宝才。其中南海市大沥建筑工程有限公司收据上显示缴费单位(个人)是何某容，即相关收据中如非何宝才缴费的并非一定会记录为何宝才，但何艳兴所提交的材料中均没有显示出有资料或费用是何艳兴提交、缴纳的，与何某容关于是由何艳兴出资的证言内容相矛盾，也就是说在没有其他的证据相印证的情况下仅有何某容单方的个人证言不能证明房屋是何艳兴出资重建。
五、根据物权登记生效原则，土地、房产的权属以登记为准，且(2014)佛南法沥民一初字第691号判决中仅对涉案土地进行处置并不涉及地上建筑。因此一审法院以重建后房屋由何艳兴一家实际占有使用为由认定(2014)佛南法沥民一初字第691号判决损害何艳兴对该房产的民事权益是不正确的。
被上诉人何艳兴答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人何宝才答辩称：何宝才确实向何艳兴转让了案涉土地使用权，但双方约定何艳兴如果另外取得宅基地的话，要将宅基地给回何宝才。
何艳兴向一审法院起诉请求：1.撤销佛山市南海区人民法院于2014年12月1日作出的(2014)佛南法沥民一初字第691号民事判决；2.判令位于佛山市南海区大沥镇某村道3号的集体土地使用权【集体土地建设用地使用证号：南府集总字第03XXX0号、南府集建字(90)第02XXX7号】及地上房屋(暂未办理房产证)的所有权归何艳兴(价值15万元)；3.判令何宝才、何秀琼协助何艳兴办理上述土地使用权的相关变更登记手续及上述房屋的相关登记手续。
原审法院审理查明，佛山市南海区人民法院（2014）佛南法沥民一初字第691号案认定事实：何秀琼与何宝才于1985年12月21日登记结婚，婚后育有两女一子。何秀琼与何宝才夫妻关系期间取得位于佛山市南海区大沥镇某村的两宗集体土地使用权，一宗面积为57.77平方米，证号为集用（1989）1XXX5、地号为44XXX271；另一宗面积为76平方米，证号为集用（1990）02XXX7、地号为44XXX28。两宗土地登记的土地权利人均为何宝才。因何宝才有吸毒恶习，何秀琼于2004年2月4日向佛山市南海区人民法院起诉离婚。佛山市南海区人民法院经开庭审理后，于2004年3月2日作出（2004）南民一初字第394号民事判决，准许双方离婚，并判令三个子女均由何秀琼抚养。该判决已于2004年5月17日发生法律效力。何秀琼在该离婚诉讼中并未提出分割夫妻�同财产的请求。2014年10月16日，何秀琼向佛山市南海区人民法院起诉，要求分割上述两宗土地使用权。佛山市南海区人民法院（2014）佛南法沥民一初字第691号案认为：涉案两宗集体土地的使用权是何宝才与何秀琼婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。由于双方在2004年的离婚诉讼中并未提出分割夫妻共同财产的请求，现何秀琼起诉要求分割，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十八条的规定，法院予以支持。由于导致双方离婚的过错责任在于何宝才吸毒，且三个子女均判归何秀琼抚养，法院根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定的照顾子女和女方权益的原则，对何秀琼要求分得其中面积较大的一宗土地使用权的请求予以支持，而另一宗面积较小的土地使用权则归由何宝才所有，何宝才须�助何秀琼办理相关过户手续，税费由何秀琼自行承担。何宝才经法院依法传唤没有正当理由拒不到庭应诉，法院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原属何秀琼与何宝才夫妻共同财产的位于佛山市南海区大沥镇某村的两宗集体土地使用权，其中证号为集用（1990）02XXX7、地号为44XXX28的集体土地使用权归何秀琼所有；证号为集用（1989）1XXX5、地号为44XXX271的集体土地使用权归何宝才所有；二、何宝才应于判决发生法律效力之日起三十日内协助何秀琼办理证号为集用（1990）02XXX7、地号为44XXX28的集体土地使用权的相关过户手续，税费由何秀琼自行承担。本案适用简易程序审结，案件受理费减半收取900元，由何秀琼与何宝才各负担一半。何宝才负担的450元受理费，应于判决发生法律效力之日起七日内迳付还予何秀琼。另查明，何艳兴与何宝才是姐弟关系。1995年期间，何宝才与何艳兴口头约定，何宝才以25000元将其名下位于佛山市南海区大沥镇某村的一宗集体土地使用权【证号为集用（1990）02XXX7、地号为44XXX28】及上盖房屋（1988年建，1995年11月13日办理房产登记，房屋所有权证号：粤房字第××号，建筑面积45.27平方米）转让给何艳兴，双方未签订书面转让协议，亦未办理集体土地使用权及房屋的过户登记手续。1998年，何艳兴以何宝才的名义向国土部门申请旧房改建，经审批同意后，何艳兴出资将原来45.27平方米旧房拆除，在原地块上重新兴建三层房屋共230平方米，并缴交相关报建费用。改建后的新房未重新办理房产证，现门牌地址为南海区大沥镇3号。新房建成后，何艳兴及其家人将户口迁入，并一直居住至今。何艳兴是�村某经济社社员。诉讼中某村某经济社出具证明确认上述房屋土地可办理转让手续在何艳兴名下。诉讼中，法院发函询问佛山市南海区国土城建和水务局，该局复函称，何艳兴为土地使用证权属所在的集体经济组织成员，具备受让本经济社所有权内宅基地使用权的权利。经原权属人同意可办理相关受让手续，该土地上的房屋已改建，需要注销原房产证及办理新的房产证，达到房地一致的原则，方可办理房地过户登记手续。
原审法院认为：关于何艳兴的三项诉讼请求，一、何宝才与何艳兴于1995年口头约定将何宝才名下的涉讼房产（集体土地使用权及上盖房屋）转让给何艳兴，何宝才亦已将涉讼房产交付给何艳兴实际占有，应视为双方订立了买卖合同并已部分履行；且何艳兴具备受让涉讼房产的资格，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，应为合�有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方未签订书面转让协议不影响合同效力。涉讼房产虽未办理过户登记，但何艳兴具备受让资格，买卖合同存在继续履行完毕的条件；而且，涉讼房产自1998年旧房改建后一直由何艳兴一家实际占有使用，从尊重历史情况来说，亦应保护何艳兴对涉讼房产的占有使用权。在法院审理的(2014)佛南法沥民一初字第691号何秀琼与何宝才离婚后财产纠纷一案中，何宝才未到庭参加诉讼，何秀琼与何宝才均未向法院陈述何艳兴对涉讼房产占有使用等权利的情况，致使法院未能查清相关事实。涉讼房产的集体土地使用权以离婚后夫妻分割共同财产的形式分配予何秀琼，损害了何艳兴对该房产的民事权益，故何艳兴请求撤销法院作出的(2014)佛南法沥民一初字第691号民事判决，理据充分，予以支持。二、《中华人民共和国物权法》第九条第�款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国实行不动产登记制度，不动产登记是物权变动的成立条件。虽然何宝才与何艳兴就案涉房地产存在买卖合同关系，但双方并未据此依法办理物权变更登记，也不属于法律规定的例外情形，因此案涉房地产的物权并未发生变更效力，故何艳兴请求判令案涉房产的所有权归其所有依法无据，法院不予支持。三、何艳兴的第三项诉讼请求“请求判令何宝才、何秀琼协助何艳兴办理案涉房地产的土地使用权的相关变更登记手续及房屋的相关登记手续”是一项独立的诉讼请求，与691号案没有直接关联，故不属于本案第三人撤销之诉的处理范围，何艳兴可另案主张。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院作出的(2014)佛南法沥民一初字第691号民事判决；二、驳回何艳兴的其他诉讼请求。本案受理费3300元，由何艳兴负担2200元，何秀琼、何宝才各负担550元。（2014）佛南法沥民一初字第691号案受理费900元，由何秀琼、何宝才各负担450元。何秀琼负担的本案及（2014）佛南法沥民一初字第691号案受理费差额100元、何宝才负担的本案及（2014）佛南法沥民一初字第691号案受理费共1000元应于判决发生法律效力之日起七日内向佛山市南海区人民法院交纳，逾期强制执行。何艳兴多预交的受理费1100元，在本判决生效后经申请，法院予以退回。
上诉人何秀琼在二审期间向本院提供了2017年12月6日的证明一份，证明何艳兴在大沥镇某村竞投得一块宅基地。何宝才对该证据没有异议。何艳兴对该证据的真实性没有异议，但认为何秀琼并无举出有关房产证，故不能据此认定何艳兴有其他房产。本院经审查认为，何艳兴是否另外拥有房产或者土地使用权，与本案并无关联，故本院对该证据不予采纳。
本院对原审法院所查明的事实予以确认。
本院认为，何秀琼上诉主张何艳兴与何宝才不存在关于涉案土地使用权的转让合同，该上诉理由不成立，理由如下：第一，何宝才在一、二审庭审中均确认已将案涉土地使用权转让给何艳兴，并已收取了何艳兴2万多元的房产及土地使用权转让价款，登记的土地使用权人及房屋所有权人何宝才确认其与何艳兴之间的口头转让合同关系。第二，何艳兴所提供的《土地变更登记申请审批表》证明何宝才与何艳兴曾于1995年期间向某管理区申请变更案涉土地的使用权人为何艳兴，如双方不存在转让合同关系，何宝才不可能协助何�兴办理变更登记手续。虽然《土地变更登记申请审批表》变更申请理由一栏填写“由弟何宝财转送姐何艳兴”的内容，但在各方均没有主张何宝才与何艳兴存在案涉土地使用权赠与关系的情况下，何艳兴辩解双方是为了逃避税款故将“转让”写成“转送”的可能性较大，本院对该辩解予以采纳。第三，对于房屋由谁重建问题。何秀琼提供了行政事业单位收据证明有关报建费用由何宝才向行政机关缴纳，因此，何宝才是涉案房屋的重建人，但何宝才予以否认，而重建申请费用一般只能以登记土地使用权人的名义缴纳。而记载缴款人为何某容的收据是由南海市大沥建筑工程有限公司出具的，并非向行政机关缴纳相关费用的收据，不能据此认定可以使用登记的土地使用权人以外的其他人员申请交纳报建费用，故不能根据相关缴款收据确定重建人。何宝才确认涉案房屋由�艳兴出资重建，而重建房屋时向南海市大沥建筑工程有限公司办理缴款的何某容亦出庭作证，证实涉案房屋由何艳兴出资重建。结合重建完成后涉案房屋由何艳兴一直居住至今的事实，何艳兴主张涉案房屋由其重建的证据明显优于何秀琼的反驳证据，本院确认涉案房屋由何艳兴出资建造。因此，何宝才确认其与何艳兴之间的土地使用权转让合同关系并确认已经收取了转让价款，双方曾申请办理使用权变更手续，涉案土地使用权上盖物由何艳兴建造并使用至今，综合以上事实，本院认定何宝才与何艳兴存在案涉土地使用权转让口头合同关系。
何艳兴与何宝才存在土地使用权转让合同关系，何艳兴已经实际支付了价款，而且对案涉房屋进行重建后一直居住至今，作为同村生活的何秀琼不可能不知道上述事实，但其在长达十多年的期间一直未提出异议，从保护�易安全、维护交易稳定的角度出发，应认定本案土地使用权转让合同的效力及于何秀琼，本案转让合同对何宝才、何秀琼均有约束力。在佛山市南海区人民法院（2014）佛南法沥民一初字第691号案件审理过程中，何秀琼、何宝才均未向法院陈述涉案土地使用权已转让予何艳兴的事实，致使法院作出错误判决，将涉案房产的集体土地使用权以离婚后夫妻分割共同财产的形式分配予何秀琼，损害了受让人何艳兴对该涉案土地使用权的民事权益，故原审判决对佛山市南海区人民法院（2014）佛南法沥民一初字第691号民事判决予以撤销处理正确，本院予以维持。上诉人何秀琼提出的上诉理由均不成立，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下�
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人何秀琼承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 建 红
审 判 员 欧阳建辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 吴 薇