福建省泉州市丰泽区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第2797号原告陈小林，女，1969年11月2日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人许新新、刘亚芳，福建中言律师事务所律师。被告福建泉州市土地开发有限公司，住福建省泉州市丰泽区。法定代表人陈茂强，该公司总经理委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。原告陈小林与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月6日立案受理后，依法由审判员杨伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小林诉称，2011年3月10日，原告通过拍卖竞价方式与被告土地公司签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼401号房，总价人民币1194000元。合同签订后，原告履行了付款义务，并于2011年4月23日接收该房屋。合同出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需要出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。截止至本案起诉之日，因被告未履行相应的合同义务致使原告未能如期取得房屋权属证书，请求判令：1、被告立即履行协助办理商品房权属证书的义务；2、被告立即支付逾期协助办理商品房权属证书的违约金（自逾期之日即2012年7月23日起至被告履行完协助办证义务之日止，暂计算至起诉之日2014年6月6日为81550.20元）。被告土地公司辩称，一、原告逾期付款违约在先，根据法律规定，被告有权相应顺延履行协助办证义务的时间，被告不存在违约。二、原告诉请被告支付逾期办证违约金已超过二年的诉讼时效，应驳回该诉求。三、原告未举证证明其所受的损失且其主张的违约金标准过高，请求法院酌情予以降低。四、根据合同约定，被告只有协助办证的义务。且被告已将办证所需材料交由办证主管部门，已履行了协助办证义务。原告至今未取得产权证书，确因主管部门的原因，该原因不可归咎于被告，故被告不应承担违约责任。经审理查明，原、被告于2011年3月10日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的址在丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼401号房，总价款为1194000元。合同第六条约定，买受人应于2010年12月24日前支付全部购房款的60.97%即728000元，另39.03%房价款466000元在合同登记备案后十五个工作日办理银行按揭。第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，根据原告提供的销售不动产统一发票，原告于2011年6月20日前向被告支付了购房款834000元。2011年10月24日，原告与被告中国建设银行股份有限公司泉州分行签订一份《个人住房借款合同》，由原告就诉争商品房向银行贷款360000元；2011年11月21日，建行将该笔按揭款项汇至被告公司帐户。另查明，诉争商品房买卖合同于2011年3月31日在房管部门进行备案登记。原告于2012年4月23日接收诉争商品房。被告至今未履行合同义务办理诉争房屋所有权初始登记，诉争商品房尚不具备办理权属证书的条件。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告至今不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，对原告要求被告履行协助办证义务的诉求，予以支持。因被告已构成违约，负有向原告支付逾期办证违约金的责任。被告辩称原告逾期付款应顺延其办证期限，根据查明的事实，原告的首付款未能在合同约定的付款期限内支付给被告，但因原告在合同约定的交房及办证期限届满前已履行支付首付款义务，被告据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故对被告认为原告逾期支付首付款应顺延办证期限的辩解，不予采信；另根据合同的约定，原告应于合同登记备案后十五个工作日即2011年4月21日办理银行按揭，而原告至2011年10月24日才与银行签订借款合同，办妥按揭手续，超过合同约定的交房期限（2011年8月31日），构成违约，被告可行使后履行抗辩权，顺延办证期限54天，对被告该部分辩解的合理部分，予以采信。综上，原告接收商品房时间为2012年4月23日，加上合同约定的协助办证期限90天及可顺延办证的54天，被告应自2012年9月15日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。被告还辩称，原告主张的违约金已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。但据庭审查明的事实及前述分析，诉争商品房于2012年4月23日实际交付原告使用，被告应当自2012年9月15日起计付逾期协助办证违约金给原告，原告于2014年6月6日提起本案诉讼向被告主张该违约金，并未超过法定的诉讼时效，故对被告关于原告诉请的违约金已超过诉讼时效的辩解，不予采纳。被告又辩称原告主张的违约金标准过高，请求调整，但其并未举证证明合同约定的违约金标准过份高于原告的实际损失，故该辩解缺乏事实依据，不予采纳。截止至本案起诉之日即2014年6月6日，被告逾期629天，应付的违约金为1194000元×0.01%×629＝75102.60元，对原告要求被告支付逾期协助办证违约金的合理部分，予以支持。被告辩称未能办证不可归咎于被告，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告陈小林办理址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑地下室3号楼401号房的权属登记；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈小林支付上述商品房截至2014年6月6日的逾期协助办证违约金75102.60元，并按原告已付购房款1194000元以每日0.01%标准向原告支付自2014年6月7日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；三、驳回原告陈小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1840元，减半收取920元，由原告陈小林负担73元，被告福建省泉州土地开发有限公司负担847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员杨伟二〇一四年七月二十八日书记员何静艳附：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。