广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初19449号
原告温金德，男，汉族，1985年4月6日出生，住址广东省化州市。
委托代理人谭惠明，广东博商律师事务所律师。
被告ＸＸ，男，汉族，1972年3月6日出生，住址安徽省六安市金安区。
委托代理人盘文礼，广东凡天律师事务所律师。
第三人孙建飞，男，汉族，1977年8月13日出生，住址广东省紫金县。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址广东省深圳市福田区民田路新华保险大厦三楼，组织机构代码78525491-5。
法定代表人李耀智。
委托代理人张欣，女，系该公司职员。
原告温金德与被告ＸＸ、第三人孙建飞、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭惠明、被告ＸＸ及其委托代理人盘文礼、第三人孙建飞、第三人委托代理人张欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年11月21日，在第三人中原地产的居间下，第三人孙建飞与被告签订了209538号《二手房买卖合同》，约定第三人孙建飞购买被告位于深圳市宝安区西乡镇广深公路东侧桃源居1#住宅楼X物业，购房价款为人民币272.5万元。当日，第三人孙建飞、被告及第三人中原地产还签订了编号0175337号《资金委托协议》，第三人孙建飞按照合同和《资金委托协议》的约定，将购房定金人民币8万元转账至资金托管方即第三人中原地产的账户上。2016年1月12日，第三人孙建飞又向被告支付赎楼费用人民币3,000元。另，在上述合同签订之日，原告、被告及第三人孙建飞签订了《买方主体变更确认书》，各方均同意将买房主体由第三人孙建飞变更为原告。上述合同、协议和确认书签订后，因深圳市房屋价格飙涨，被告便不按合同等规定履行约定的义务，造成原告无法办理资金监管等手续，为此第三人孙建飞、第三人中原地产多次催促被告履行合同约定义务，被告均置之不理，不予履行，被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币54.5万元、返还购房定金人民币8万元、赎楼费用人民币3,000元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告答辩称，一、被告于2016年8月29日提起民事诉讼，请求确认被告与原告之间签订的房屋买卖合同无效[案号为（2016）粤0306民初20365号]，本案需要以（2016）粤0306民初20365号的审理结果为依据。二、原、被告签订的《二手房买卖合同》为无效合同，被告无需向其支付所谓的违约金人民币545,000元。2015年11月20日被告与第三人孙建飞经中原地产代理（深圳）有限公司桃源居第二分公司的业务人员介绍撮合，与第三人孙建飞签订了《二手房开买合同》，合同约定：转让成交价为人民币272.5万元，签订合同当天交纳定金人民币8万元，买方第三人孙建飞在签订合同后两个月即2016年1月20日才将除定金、交楼押金之外剩余的首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。第三人孙建飞本身没有购房资格，利用被告首次卖房不懂房屋交易流程的机会，串通居间方欺骗被告，要求被告配合其办理银行高贷及签署所有贷款资料，以达到其骗取银行贷款的目的。居间方明知第三人孙建飞没有购房资格，却欺骗被告填写空白的《买卖主体变更确认书》，在《二手房买卖合同》不注明首期款金额，和第三人孙建飞恶意串通促成的这种典型的ABC单和到贷单，企图掩盖其不法得利的目的。原告与第三人孙建飞、第三人中原地产恶意串通，欺骗被告签订二手房买卖合同，损害国家和集体利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。三、被告从合同签订之后从未反悔过，也从未违约，及时办理了房屋的赎楼手续，从未表示过不履行该合同。被告直到（2016）粤0306民初3485号案件开庭时，才知道有原告这个人的存在。被告与第三人孙建飞合同签订后，一直都是与第三人孙建飞联系的，被告也一直认为第三人孙建飞购买涉案的房屋，被告从2016年1月初就在办理涉案房屋的赎楼手续，并多次要求第三人孙建飞和第三人中原地产将《二手房买卖合同》的有关高贷款的相关条款删除掉，从而进一步将该房屋转让手续合法办理完毕，但第三人孙建飞和第三人中原地产一直不配合，导致该合同下一步手续不能履行完毕，被告并非过错方，直至今日被告仍愿意出售该房屋给第三人孙建飞。综上所述，原、被告签订的《二手房买卖合同》违反了法律的强制性规定，企图以合法形式掩盖非法目的，故应为无效合同，被告无需向其支付所谓的违约金人民币545,000元。
第三人孙建飞答辩称，第三人孙建飞认可原告主张的事实，同意原告的诉讼请求。
第三人中原地产答辩称，一、因被告不同意办理首期款资金监管所以合同没有继续履行；二、在第三人中原地产处仍托管有交楼押金人民币1万元，第三人中原地产愿意根据法院判决予以发放。
经审理查明：2015年11月21日，被告作为卖方，第三人孙建飞作为买方，双方签订了一份编号为209538的《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区西乡广深公路东侧桃源居1#住宅楼2层X号房（房产证号码：50××01）转让给买方，转让成交价为人民币272.5万元；2、买方在本合同生效当日向卖方支付定金人民币8万元。约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；3、买方的付款方式为银行按揭贷款，买方应当在2016年1月20日（含当日）之前将除定金、交楼押金外的剩余首期款存入双方约定的银行或第三方资金监管账号内；4、买方应当于2016年1月20日之前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。若银行承诺发放贷款金额加上买方已经支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同约定的转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；5、在买方取得贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、房产有抵押，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或者其他当事人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；7、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金；8、如违约方逾期履行合同义务超过五日，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付房产转让价20%的违约金承担违约责任或要求违约方承担定金罚则；9、合同备注条款（备注条款处载明如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准）中载明：该物业附带部分家私电器，详见家私清单；卖方承诺配合买方办理银行高贷款及签署所有贷款资料，卖方收到首期款后同意退还给买方多余房款；卖方实收房款人民币272.5万元。
2015年11月21日，被告向第三人孙建飞出具《收款收据》，表明收到第三人孙建飞支付的定金人民币8万元。原、被告以及第三人在庭审中确认：2015年11月21日第三人孙建飞将定金人民币8万元支付至第三人中原地产的账户，第三人中原地产已经将定金人民币7万元转付给被告，现有人民币1万元作为交房保证金在第三人中原地产处进行托管，第三人中原地产表明愿意根据法院的判决予以发放。
2015年11月21日，被告作为甲方（卖方），第三人孙建飞作为乙方（买方），第三人中原地产作为丙方（托管方），三方签订了《资金托管协议》，约定为转让涉案房产，甲乙双方同意将定金人民币8万元、交楼押金人民币1万元交由丙方进行托管。另，第三人孙建飞同意原告在本案中向被告主张定金。
被告作为卖方（甲方），第三人孙建飞作为买方（乙方），原告作为新买方（丙方），三方签订了《买方主体变更确认书》，确认书落款处中载明的各方的签字日期均为2015年11月21日，该《买方主体变更确认书》约定三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方，由丙方继续履行《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关补充协议等项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担连带保证责任。原、被告以及第三人均确认被告在上述《买方主体变更确认书》中签字时“新买方”处为空白的。被告主张其并不知悉新买方的情况；原告和两第三人主张在签订确认书时已经明确向被告告知新买方的情况。
2016年1月12日，第三人孙建飞支付了赎楼费用人民币3,000元。
原告和两第三人均主张2016年1月20日之前通过电话方式通知被告办理首期款资金监管手续，但被告对此不予确认，被告在庭审中主张原告和两第三人并未通知过其办理首期款资金监管手续。另，在（2016）深宝法民三初字第3485号案件庭审过程中，原告和两第三人均确认2016年1月15日左右，孙建飞通过第三人中原地产告知ＸＸ前往办理首期款资金监管以及按揭贷款手续，且ＸＸ在庭审中主张其是因孙建飞要求其办理高贷故拒绝前往办理，而孙建飞和中原地产均主张并未提出办理高贷而是提出按照合同约定的交易价格办理。
2016年2月19日，ＸＸ诉至法院，请求确认涉案《二手房买卖合同》、《资金托管协议》无效[案号为：（2016）深宝法民三初字第3485号]，但因ＸＸ未依法缴交诉讼费，故本院裁定按自动撤诉处理。
2016年8月18日，原告温金德提起本诉，请求判令被告向其支付违约金人民币545,000元、返还定金人民币8万元，并退还赎楼费用人民币3,000元。
另查，1、2016年3月21日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，表明：经核查，2016年3月21日，申请人即原告家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。
2、原告和第三人孙建飞主张涉案房产在2016年1月20日、2月19日、8月18日时的市场价值为人民币350万元左右；被告主张上述涉案房产在上述三个时间点的市场价值均为人民币280万元左右；第三人中原地产在2016年1月、2月的市场价值为290万元至300万元左右，2016年8月的市场价值为340万元至350万元左右。
3、第三人孙建飞同意由原告作为新买方主体向被告主张定金等费用。
以上事实，有二手房买卖合同、收款收据、资金托管协议、买方主体变更确认书、购房资格证明等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。涉案合同的备注条款中约定“卖方承诺配合买方办理银行高贷款及签署所有贷款资料，卖方收到首期款后同意退还给买方多余房款”，本院认为办理高贷手续势必会造成向银行提供虚假资料的情形，既违反诚实信用原则损害银行的利益，又可能存在银行如发现申请人提供虚假资料停止放款的风险，故原、被告备注条款中的该约定为无效约定，但该约定的无效并不必然导致原告和第三人孙建飞签订的《二手房买卖合同》整体无效，除该条款外涉案合同的其他约定为买卖双方真实意思表示，合法有效。
关于违约责任的认定。本案中，首先，被告在签订《买方主体变更确认书》时，新买方处为空白，本院认为被告作为有完全行为能力的民事主体，在知悉或应当知悉在《买房主体变更确认书》签字行为所带来的法律后果，且在新买方处为空白的情况下，仍予以签字确认行为，应当视为被告对因此发生的买方主体变更行为予以确认和同意，即应当视为被告同意将买方主体变更为第三人孙建飞指定的原告。被告主张原告和两第三人存在恶意串通，但被告提供的证据不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持；其次，原告和两第三人均主张2016年1月20日之前通知过电话方式通知被告办理首期款资金监管手续，被告虽然对此不予确认，但被告在另案中已经形成相关自认，而被告在本案中并未提交充分有效证据推翻其自认，且第三人中原地产作为居间方其陈述具有一定的可信性，故本院对原告和两第三人的上述主张予以采信；再次，被告在合同中约定“卖方承诺配合买方办理银行高贷款及签署所有贷款资料”的情况下仍予以签订合同，故被告作为卖方有权拒绝配合办理高贷手续，有权要求买方按照合同约定的转让价款办理首期款资金监管以及按揭贷款手续，但被告不能在原告未明确表示不愿意按照合同约定的价款办理上述手续的情况下直接以此作为拒绝履行合同的抗辩。本案中，被告主张其原告和第三人孙建飞拒绝按合同转让价款办理首期款资金监管以及按揭贷款手续，但被告未提交充分有效证据证明其该主张，且第三人中原地产作为居间方亦不认可被告该主张，在被告的主张缺乏证据支持的情况下，本院对被告该主张不予支持；最后，涉案合同约定“约定的上述定金交由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已经签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中后，视为卖方本人已收讫定金”，本案中，第三人孙建飞已经在签订合同当日将定金人民币8万元支付至第三人中原地产的账户，且被告出具了收据，故买方已经根据双方的约定履行了支付定金的义务。综上所述，在原告未明确表明不同意按照合同约定的转让价款办理首期款资金监管和按揭贷款手续的情况下，被告以主张确认合同无效的方式明确表示拒绝履行合同的行为构成根本违约，原告作为新的买方主体有权主张解除涉案《二手房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。
关于违约金。首先，双方在合同中关于办理高贷约定属于无效约定，致使合同无法按照双方约定的办理首期款资金监管和按揭贷款手续的方式履行，被告和第三人孙建飞作为合同的签订方均存在一定的过错，原告和第三人孙建飞亦未提交证据证明其已经通知被告按照合同约定的转让价款办理上述手续，由此可见在合同履行过程中作为买方亦存在一定的不当行为；其次，原告在被告出现根本违约行为的情况下，原告亦应当负有一定的积极止损的义务。综上，基于双方对违约金数额的约定，双方的履行情况，本院酌情判令被告应当向原告支付违约金人民币27.25万元。
关于定金。根据本院查明的事实，现有定金人民币7万元在被告处，有定金人民币1万元在第三人中原地产处托管，且第三人孙建飞同意由原告作为变更后的买方主体主张上述定金，根据合同解除的处理原则，在第三人中原地产同意按照判决予以发放的情况下，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金人民币7万元，第三人中原地产应当向原告返还定金人民币1万元。
关于原告主张的赎楼费用。原告支付的赎楼费用为双方为履行合同在赎楼过程中支付的费用，故该赎楼费用属于损失的范畴，因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，原告主张的赎楼费用损失尚在本院支持的违约金数额范围内，故对于原告主张的赎楼费用，本院不再予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告ＸＸ应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告温金德支付违约金人民币27.25万元，返还定金人民币7万元；
二、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告温金德返还定金人民币1万元；
三、驳回原告温金德的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,040元，保全费人民币3,660元，由原告负担人民币4,232元，由被告负担人民币4,468元，受理费和保全费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一六年十一月十日
书记员 陈雪滢
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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