西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初1036号原告杨翼，男，1986年5月26日出生，汉族，住陕西省西安雁塔区。被告陕西华岭房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段69号22层。法定代表人高兴明，系该公司董事长。委托代理人王海峰，系该公司员工。委托代理人方娟，系该公司员工。原告杨翼诉被告陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称“华岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨翼、被告华岭公司的委托代理人王海峰、方娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨翼诉称，原告于2008年10月10日购买被告开发建设的兰乔圣菲小区10号楼1单元1804号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，原告按约向被告支付了316776元购房款。2010年8月5日，被告将上述房屋交付原告入住。根据合同第十五条约定，被告应于2011年8月31日前为原告办理房屋权属证书，但经多次联系未果。2012年8月27日，原告找到被告，被告同意赔偿1年物业费，并向原告出具《承诺书》，承诺将于2013年12月31日前将办理房屋权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，如逾期提交，则每逾期一日支付总房款的万分之一的延迟违约金。现被告仍未将资料提交产权机关备案，已构成违约。故诉至法院，请求依法判令：1、被告将办理房屋权属登记所需全部资料报产权登记机关备案，使原告取得所购房屋的权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金32809元（自2014年1月1日起暂计算至2016年10月30日，请求判令支付至实际履行之日）；3、由被告承担本案诉讼费。被告华岭公司辩称，原告的诉讼请求中超出两年部分的违约金已过诉讼时效。同时，双方之前就逾期办证违约金达成协议并已经免除原告物业费1100.64元。而双方约定按总房款的万分之一支付日迟延履行金过分高于原告的实际损失，应当依法予以减少。经审理查明，2008年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y08048274，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢1单元18层11804号房屋一套，房屋建筑面积76.43平方米，总房款为316776元。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告杨翼向被告华岭公司支付全部购房款。2010年3月18日，原告交纳西安市房屋专项维修资金。2010年8月5日，被告按照合同约定向原告交付房屋，原告实际使用房屋至今。2012年8月27日，因被告华岭公司未将办理权属登记需要有被告提供的资料报产权登记机关备案，原、被告达成《承诺》载明：华岭地产与陕西卓诚物业管理有限责任公司协商，一次性免收承诺人杨翼该商品房1100.64元物业费。承诺人自收到陕西卓诚物业管理有限责任公司免收承诺人1100.64元物业费的证明之日起，就该商品房买卖合同再无任何争议和纠纷，就该商品房买卖合同不在提出任何要求和主张。同日，被告华岭公司向原告杨翼出具《承诺书》载明：“我公司承诺于2013年12月31日前将你购买的兰乔圣菲小区第10幢A单元18层04号房屋，办理权属登记需由我公司提交的资料报送产权机关登记备案，如逾期提交，自2014年1月1日起，每逾期一日本公司向您支付总房款万分之一的迟延履行金”。2014年5月7日，原告交纳契税。至今，被告未将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查，2014年12月17日，被告出具《关于9、10号楼房产证办理及其他问题的回复》，该回复第7条“关于产证逾期办理赔付的问题”载明：“我司正在全力办理9#、10#楼房产证，待产权证办理完毕后，根据取得产证的时间同业主沟通具体赔偿问题。”上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺书》、票据、《关于9、10号楼房产证办理及其他问题的回复》等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而被告在原告依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续。关于原告要求被告支付逾期办证违约金之诉请，虽然原、被告达成《承诺》自原告收到免收物业费证明之日起，双方就《商品房买卖合同》再无任何纠纷，但于当日被告又向原告出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向原告支付迟延履行金。该承诺是原、被告就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，被告现仍未按照该承诺履行其义务，已构成违约，被告亦应按照承诺的内容自2014年1月1日起向原告承担逾期备案违约金。但是，被告提出日万分之一的约定过高要求予以降低，因原告当庭未提交因被告的逾期备案行为给造原告成损失的相关证据，且原告收房后一直实际使用，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金数额按照50%的比例酌情调整为16361.48元。关于被告辩称原告主张的违约金已经超过诉讼时效一节，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，2014年12月17日，被告又出具回复称“在房产证办理完毕后与业主协商产证逾期办理赔付问题”，该行为系被告在诉讼时效期间届满后表示同意履行义务的意思表示，现被告又以诉讼时效届满为由进行抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将原告杨翼购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第10幢1单元18层11804号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨翼逾期备案违约金16361.48元及以总房款316776元为基数按照日万分之一的50%比例从2016年11月1日起至本判决确定的履行期限止的逾期备案违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告杨翼的其余诉讼请求。案件受理费620元，由被告承担。因原告已预交，故被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  徐 凯人民陪审员  樊冬利二〇一七年三月二十四日书 记 员  袁龙龙打印：相丽华校对：孙晶晶2017年月日送达