湖北省武汉市青山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂青山民二初字第00221号
原告武汉市钢城第五中学，住所地武汉市青山区红钢二街**号。
法定代表人任汉卿，该中学校长。
委托代理人陈在新，该校教师（特别授权代理）。
委托代理人李运义，湖北扬子律师事务�律师（特别授权代理）。
被告李成秀，无职业。
原告武汉市钢城第五中学诉被告李成秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理。依法由审判员黄莹适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉市钢城第五中学的委托代理人陈在新、李运义，被告李成秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武汉市钢城第五中学诉称：被告于2010年9月起租赁原告的校门口东院墙一间门面房，面积约20平方米。2014年1月1日，原、被告双方继续签订《房屋租赁合同》，合同约定年租金10，800元（每月900元），租赁期限至2014年12月31日止。原告系公办学校，属青山区教育局管理。因本区红钢城小学被拆迁，青山区教育局与政府商议决定：将原告的部分校舍（含本案房屋）腾退给该小学过渡用于教学，因政策原因，对于政府的决定和安排，原告必须执行。原告于2014年6月起，多次口头和书面告知被告，并明确表示不再续租，希望被告于2014年12月31日将所租赁的房屋腾退交还给原告。因被告拒不腾退，原告于2014年12月31日晚约6点起对租赁门面统一停电处理。因合同期限已过，被告拒不腾退，已构成违约和侵权，故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的门面协议书于2014年12月31日解除，被告腾退所租赁的门面房屋；2、被告支付至腾退时止所拖欠的房屋租金（截止2015年1月30日止，暂欠7个月租金共计6300元）；3、被告承担本案诉讼费。
原告武汉市钢城第五中学为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、门面租赁协议书，证明双方的租赁关系。
证据二、青山区教育局的通知，证明因政策性原因，合同无法继续履行。
证据三、书面通知4份，证明租赁协议书到期前，原告已多次通知被告腾退，并告知理由。双�的门面租赁协议已依法解除。
证据四、被告拖欠租金的证据，证明被告拖欠原告租金。
证据五、房屋所有权证及青山教育局与武钢移交的材料，证明原告享有诉争房屋的管理权和使用权。
证据六、管辖协议书，证明原告有权诉讼。
被告李成秀辩称：原、被告签订的合同未到期，原告中途停水、停电，构成违约。原告为收回门面，从2014年7月起对所有已经到期而腾退门面的人都没有收取租金，原告现要求被告补交租金不公平，所以被告拒绝补交2014年6月以后的租金。原告自2015年1月1日起停水停电，门面已经不具备出租和经营的条件，更不存在补交2015年租金的问题。原告违约应按合同约定赔偿我方年租金的30%即3，600元，同时应补偿被告一家三口2015年1月至5月（暂计）的社保金67，182元，加上装修赔偿46，000元，原告应共向被告赔偿补偿金106，782元，否则被告不同意腾退。
被告李成秀为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一、武汉澳华装饰设计工程有限公司家庭装饰报价单，证明被告为装修门面花费46，000元。
证据二、2014社保年度灵活就业人员社会保险费缴纳标准，证明被告一家三口按照每人每月4，478.8元缴纳社保，原告应赔偿被告一家三口2015年1月至5月（暂计）的社保金67，182元。
经庭审质证，被告对原告的证据一的真实性无异议，认为是本人所签，但对合同内容没有仔细看，签字后在诉争房屋经营豆花店至今。对证据三的证明内容有异议，认为只是收到通知，但没有同意解除合同。对证据四认为不是被告不交，而是原告免交。对证据二、五、六无异议。原告对被告的证据一认为该报价单是被告单方事后补的，且当时给被告装修的是否是武汉澳华装饰设计工程有限公司原告并不清楚，因此对该报价单不予认可。对证据二认为该社保金不应由原告承担。
对上述证据，本院认证如下：原告提交的证据客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告提交的证据一没有其他证据相印证，无法核实其真实性，不能证明被告的证明目的，本院不予采信。证据二与本案无关联性，不能证明被告的证明目的，本院不予采信。
经审理查明：2013年8月1日，原被告双方签订一份《门面租赁协议书》，约定：原告将其校门口东院墙一间面积约20平方米的门面房出租给被告，租赁期限为2013年8月1日至2015年12月31日，租金为900元／月，年租金10，800元。被告在承租期内不得随意改变房屋结构，安装空调需经原告同意并指定位置，否则造成的损失由被告全部承担，租赁期间的装修、维护费用由被告承担。被告于合同签订之日向原告交付设施及安全押金2，000元，退房时被告不得拆除装修的门面内�的固定设施，必须保持结构完好。双方不得随意终止协议（除因政策和不可抗拒的因素外），如提前终止协议则向对方交付年租金30%的违约金。合同对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告经营，被告一直向原告按约交纳租金。2014年7月2日，原告接到青山区教育局通知，因本区红钢城小学被拆迁，原告的部分校舍（含涉诉门面）需腾退给该小学过渡用于教学。因政策原因，原告于2014年7月14日、12月1日、12月26日、12月29日共向被告发了4次通知，告知被告涉诉门面将于2015年1月1日收回，被告均已收到但未按期腾退。其中2014年12月29日原告最后一次通知被告：“必须在2015年1月5日前，将房屋腾退给我校。如能按此要求办理，我校将按照合同约定，主动承担我校的责任，同时学校将免除你2014年7月至2014年12月的所有房租。”原告于2014年12月31�起对涉诉门面进行停水、停电。经本院释明，被告对装修残值损失不要求进行鉴定。庭审中，原告自认被告确实对门面进行了简单装修，但装修款应不会超过10，000元。为平息矛盾，原告确认涉诉门面的装修残值为10，000元。因被告至今未腾退房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。
本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除；2、被告是否应向原告支付拖欠的租金；3、被告辩称的装饰装修费用能否抵扣。
关于原、被告之间的租赁合同是否已经解除问题。原告与被告李成秀签订的《门面租赁协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同的效力本院予以确认，双方当事人应遵守诚实信用原则按照合同的约定履行义务。原、被告双方合同约定，租赁时间为2013年8月1日起至2015年12月31日止。因上级�位的原因，原告的部分校舍（含涉诉门面）需腾退给该小学过渡用于教学，合同目的不能实现，原告可以依法解除合同。原告于2014年7月14日、12月1日、12月26日、12月29日共向被告发了4次通知，告知被告涉诉门面将于2015年1月1日收回。根据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告于2014年12月1日最后一次向被告寄发解除合同通知书，告知被告门面将于2015年1月1日收回，被告已收悉。被告虽不同意解除合同，但未依照法律规定在原告的解除合同通知到达之日起三个月内向法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的房屋租赁合同于2015年1月1日解除。
关于被告是否应向原告支付拖欠的租金。根据法律规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，该条规定的“第三方”包括当事人一方的上级�门。本案中，原告因上级单位的原因提前解除合同，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中约定，双方不得随意终止协议（除因政策和不可抗拒的因素外），如提前终止协议则向对方交付年租金30%的违约金。双方在合同中约定了违约金，故原告应向被告支付3，240元的违约金（10，800×30%）。对于被告抗辩称由于原告提前解除合同造成其经营损失，损失计算标准为其一家三口2015年1月至5月（暂计）的社保金67，182元，本院认为，被告的损失应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，被告未举证其因合同解除造成的经营损失，而参照社保金主张经营损失缺乏法律依据。依据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。即违约金和损害�偿金不得并用。本案中双方当事人已在合同中约定了违约金的计算方法。故对被告同时主张违约金和损害赔偿金的抗辩意见本院不予采信。由于合同已于2015年1月1日解除，对于2014年6月1日至2015年1月1日的房屋租金，原告曾向被告明示过予以免交，且原告提前解除合同，应给予被告适当的腾退时间，故原告关于该部分租金的主张，本院不予支持。合同解除后，被告应及时腾退房屋防止损失的扩大，但被告未及时予以腾退，故原告主张被告参照房屋租金标准即900元／月向原告支付2015年1月1日起（合同解除之日）至实际腾退之日止的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。
关于被告抗辩的装修补偿，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装�装修物的处理没有约定的，如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。原、被告签订的《门面租赁协议书》第4条约定：“退房时乙方（李成秀）不得拆除装修的门面内外的固定设施，必须保持结构完好。”该条对合同正常到期情况下，已形成附和的装饰装修物的处理进行了约定，对于合同提前解除的情况下，已形成附和的装饰装修物如何处理没有约定。被告虽辩称其店面装修花费46，000元但缺乏证据证明，经本院释明，被告亦未要求对剩余租赁期内的装修残值进行鉴定，现原告自愿补偿被告装修残值10，000元，本院予以照准。另被告在签订合同时向原告交付的设施及安全押金2，000元，原告亦应退还被告。综上，原告应向被告支付15，240元（10，000＋3，240＋2，000）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四�、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告李成秀于本判决生效之日起10日内腾退其租赁的武汉市钢城第五中学校门口东院墙门面（原一品豆花）给原告武汉市钢城第五中学；
二、被告李成秀按照每月900元标准向原告武汉市钢城第五中学支付从2015年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；
三、原告武汉市钢城第五中学于本判决生效之日起10日向被告李成秀支付违约金3，240元及装修补偿10，000元、设施及安全押金2，000元；
四、驳回原告武汉市钢城第五中学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取的案件受理费1，413元，由原告武汉市钢城第五中学负担707元，被告李成秀负担706元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费2，826元，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户，账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 黄莹
二〇一五年七月九日
书记员 刘涛