福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第734号
上诉人（原审被告）永乐（福建）房地产有限公司，住所地福安市解放路1号财经大厦6层。
法定代表人林昆，执行董事。
委托代理人刘翔光、宫晓（实习），福建郎辰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）林细堂，男，1967年10月11日出生，汉族，福安市人，职员，住福安市。
委托代理人胡夏梅、苏晋辉，福建正联律师事务所律师。
上诉人永乐（福建）房地产有限公司与被上诉人林细堂商品房预售合同纠纷一案，不服福安市人民法院（2015）安民初字第317号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永乐（福建）房地产有限公司的委托代理人刘翔光、被上诉人林细堂的委托代理人胡夏梅、苏晋辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2013年5月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定主要内容包括：原告向被告购买位于福安市赛岐经济开发区罗江商贸区江滨道1号第B幢12层1305-2号房，房产价款为462880元；合同第八条约定，被告应当在2013年12月26日前依照国家和地方人民政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用……。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，�因被告原因原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意第2项处理，即原告不退房的，被告自逾期日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《商品房买卖合同补充协议书》第十条对合同第十四条补充约定，被告关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由被告提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案，即视为被告履行完毕产权登记中全部合同责任和义务，如因其他非被告自身原因（包含但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理），导致未能按时间备案，则本合同有关产权登记备案时间相应顺延，被告并不因此承担相应责任。�告起诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同，办理原告房屋相对应的房屋所有权证、土地使用权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2014年3月26日起至实际交付房屋权属证书日止，每日按原告已支付房屋总价的0.01%计算）。
庭审中，原、被告双方确认：原告已向被告履行了全部购房款的付款义务；被告已于2013年12月26日将本案诉争商品房交付原告使用；被告确认本案商品房初始预登记和产权证均未办理。
原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违法法律规定，对双方具有法律约束力。双方合同约定，被告应于交房后60日内办理初始预登记并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人，如因被告原因原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，�方同意第2项处理，即原告不退房的，被告自逾期日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。现被告未能在约定时间内办理初始预登记，也未能向原告提供办理权属登记提供的资料，致原告在规定时间不能取得权属证书，构成违约，应承担继续履行办理初始预登记及提供办理权属登记需由被告提供的资料的合同义务。双方合同中未明确约定由被告负责办理两权证，故被告承担的仅是协助办证之义务，原告诉请要求被告办理两权证，依据不足，不予支持。双方合同约定因被告原因致原告不能取得权属证书的违约金为已付款的日万分之0.01，系当事人真实意思表示，并未明显偏高，现被告要求降低约定违约金，依据不足，不予采纳。原告主张逾期违约金应计算至实际交付权属证书之日止，无合同依据，其违约金应从逾期之日起即2014年3月26日计算至合同约定的被�向产权登记机关办理初始预登记备案及向原告提供办理权属登记需由被告提供的资料之日止。被告要求违约金从相关市政工程竣工日起算，没有合同依据，不予采纳。
原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告永乐（福建）房地产有限公司应按合同约定继续履行办理初始预登记并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告林细堂的合同义务。二、被告永乐（福建）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林细堂支付逾期违约金（违约金以462880元为计算基数，按月利率0.3%计算，从2014年3月26日起计至被告向产权登记机关办理初始预登记备案及向原告提供办理权属登记需由被告提供的资料之日止�。三、驳回原告林细堂的其他诉讼请求。
宣判后，永乐（福建）房地产有限公司不服判决，向本院提出上诉。
上诉人永乐（福建）房地产有限公司上诉称，一、逾期办证违约金应从相关市政工程竣工日起算。1、原审判决上诉人应从2014年3月26日起算违约金，上诉人认为不妥。由于小区道路、下水道等设施应与市政工程对接，因而，应安排在市政工程基本完成时开工。而本案项目市政道路、管道、电网等设施长期延迟，导致小区配套设施的建设也相应延期，综合验收时间也被迫推后，这个结果不是上诉人过错的原因造成，因而原审原告关于违约金应从签约后90日起算的请求缺乏合理性，上诉人认为延期办证违约金应从市政设施基本建成的2015年1月1日起算。2、《商品房买卖合同》第十四条约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90�内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，这就表明因出卖人原因造成逾期，是上诉人承担逾期办证责任的前提。现有证据足以证明2015年1月1日之前的逾期办理初始预登记并非“因出卖人的原因”，故从合同约定的角度，2015年1月1日之前的逾期时段亦不应计算违约金。二、原审判决上诉人按月0.3%支付逾期办证违约金过高。1、逾期办证给被上诉人造成的损失明显小于约定违约金标准被上诉人所购商品房基本都办理按揭，因而作为不动产的转卖、抵押等流通功能本来已被阻滞，并不是因为没有办证而影响了这些功能的利用。如果房产仅用于居住，有无办证对居住功能的影响不大，所以，相对于合同约定的逾期付款、逾期交房的日0.01%至0.015%的违约金标准，逾期办证的日0.01%违约金标准明显偏高。�诉人认为违约金以月0.1%计算比较合理。2、因情势变更被告可以要求减少约定违约金。2013年11月12日通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第（18）项载明“加快房地产税立法并适时推进改革……”，国家财税机关已依此将房地产税的开征列入立法计划。这就是“合同法解释（二）”第二十六条所述的“订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，也就是最高院《关于审理农村承包合同纠纷案件若干问题的意见》第四条第（三）项所称的允许作为合同变更理由的“国家税收等政策的调整”情形，因而可归入“合同法解释（二）”第二十九所规定的“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期的利益等综合因素，根据公平诚信原则予以衡量作出裁判”的情形。3、鉴于上诉人的现实困难应予免除约定违约金的惩罚性部分。根据逾期办证被上诉人损失较小的实际情况，合同约定的日0.01%的违约金标准实际上兼有补偿性和惩罚性成分。现在合同履行当中发生了情势变更、市场疲软、企业濒临破产的危局，依照以上司法解释精神，对约定违约金的惩罚性部分理应予以免除。请求改判上诉人从2015年1月1日起算逾期办证违约金，按月0.1%计算为感。
被上诉人林细堂答辩称，一、上诉人在上诉状中陈述“逾期办证违约金应从相关市政工程竣工日起算”，被上诉人认为其理由不能成立。被上诉人林细堂与上诉人永乐（福建）房地产有限公司于2013年5月5日签订了《商品房买卖合同》，购买位于罗江商贸区赛岐开发区“江滨道1号”第B幢12层1305-2号商品房，房产价款为462880元；合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月26日前，依照国家和地方人�政府有关规定将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……；合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。被上诉人认为被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，对双方具有法律约束力。另在一审庭审及庭审笔录中，上诉人与被上诉人双方均确认：被上诉人林细堂已向上诉人永乐（福建）房地产有限公司履行了全部购房款的付款义务；上诉人已于2013年12月26日将本案诉争商品房交付被上诉人使用；上诉人确认本案商品房�始预登记和产权证均未办理。至于上诉人在上诉状中陈述“由于小区道路、下水道等设施应与市政工程对接，……上诉人认为延期办证违约金应从市政设施基本建成的2015年1月1日起算。”被上诉人认为这与上诉人、被上诉人间合同履行无关，不足以作为上诉人违约的合法抗辩依据。故被上诉人认为逾期办证违约金应从2014年3月26日起算。二、上诉人认为原判决上诉人按月0.3%支付逾期办证违约金过高，被上诉人认为其理由不成立。1、被上诉人林细堂与上诉人永乐（福建）房地产有限公司于2012年7月10日签订的《商品房买卖合同》，第十四条约定，……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该合同系当事人双方真实意思表示，依据《最高人民法院关于审�商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定（即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），故上述违约金并未明显偏高。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，诉争双方对原审认定的事实均无异议。本院对双方当事人没有异议的事实予以确认。
诉争双方争议的焦点是：原审认定的违约金及支付是否正确。围绕争议焦点，本院予以查明、分析并认定。
本院认为，诉争双方所签订的《商品房买卖合同》出于自愿，没有违反法律、法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应为有效合同，双方当事人应严格依约履行。该合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。上诉人应严格按照合同的约定，承担违约责任并支付违约金。
上诉人主张市政工程没有完工作为本案免责理由不能成立。首先，双方当事人在合同中并没有约定市政工程没有完成可以作为上诉人的免责理由。其次，市政工程是否完工应作为上诉人完成房地产项目并交付的前提。上诉人在开发项目过程中，应充分注意市政工程是否完成，并积极督促工程进行。虽然市政工程是否完成的决定权不在上诉人，但上诉人在开发房地产项目前，应与市政工程管理部门充分沟通，取得一致后，方可开工建设。否则，没有市政工程的房地产项目是不能居住和无法正常生活的。
房屋交付但无法办理房产证给被上诉人造成的损失是多方面的。一是心理上的恐慌。到底能否办证，什么时间能办证均没有办法得到回答。心理存在恐慌。二是财产受到损失。没有办理房产证不能及时抵押、贷款等，财产权利受到损害。原审综合各方面因素，确定按照每月0.3%利息支付，按照福安市当地的经济水平已经偏低，并不存在不对等。
本案不存在情势变更情形。情势变更是指当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。情势变更是属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度远远超出正常人的合理预期、风险不能防范和控制、交易性质属于通常的“高风险高收益”范围。房地产项目在目前仍属于正常，可控范畴，与法律规定的情势变更所指的风险相差甚远。因此，不能适用情势变更原则，上诉人主张因市场变化等的情势变更并请求免除违约责任于法无据，不予支持。
综上所述，本院认为，诉争双方所签订的合同依法有效，原审判决依据合同的约定所作的判决并无不当。上诉人上诉理由不足，本院不能予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人永乐（福建）房地产有限公司的上诉，维持原判。
二审案件受理费94元，由上诉人永乐（福建）房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高树惠
代理审判员 陈光华
代理审判员 刘 颖
二〇一五年七月二十日
书 记 员 何斌坤
附主要法律条文：
《中华人民共和国民事�讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；