广东省清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1802民初4154号
原告：杨伟莹，女，1979年10月29日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，
委托代理人：邓志强，广东中肯律师事务所律师。
被告：吴清秀，女，1975年5月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区，
委托代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。
第三人：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司东方天城店，住所地：清远市新城凤翔大道23号东方天城4号楼首层79-2号铺。
负责人：陆日凤。
委托代理人：陈卫娟，系公司员工。
委托代理人：潘灵亮，系公司员工。
原告杨伟莹与被告吴清秀、第三人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司东方天城店（以下简称房当当公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨伟莹及其委托代理人邓志强，被告吴清秀的委托代理人钟小敏，第三人房当当公司的委托代理人陈卫娟、潘灵亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨伟莹向本院提出诉讼请求：一、要求继续履行本案的房屋买卖合同，并将其位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋过户登记到原告名下，过户后3天内将房屋交付给原告，并将该房屋的维修基金和管道煤气转移登记到原告名下，并缴清房屋交付原告之日前的物业费、水电费、有线电视费、煤气管道费；二、被告支付原告因聘请律师处理涉案纠纷所发生的代理费用30240元给原告；三、由被告承担本案全部诉讼费用。其事实和理由如下：原告与被告于2017年4月2日在第三人提供居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋，建筑面积111.49㎡，以82万元价格出卖给原告，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费及入住费用、大厦维修基金等）；交易税费由原告承担；物业在被告收齐楼款当天交付原告；在签订合同同时向被告支付定金5万元并自动转为部分楼款，首期楼款（不含定金）35万元，楼价余款42万元由原告向银行申请贷款并由银行直接划给被告账户；如银行批准的贷款金额少于原告申请的贷款金额，二者相差金额原告须在银行放款后两天内补足，在过户后3个月如果被告还没有收到银行放贷款项，原告要一次性现金支付楼价余款；若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延；在本合同执行过程中如有争议，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费用等各项费用等内容。2017年4月2日签订涉案合同时，原告向被告支付了5万元的购房款。同月7日，原告、被告在第三人协助下，到东莞银行（清远分行）提交申请贷款材料，东莞银行工作人员简单审查材料后，认为5万元是支付宝方式转账，只确认3万元，并要求在其银行转账支付2万元，为此，原告向被告再支付2万元购房款。同月16日，第三人称东莞银行告知房屋过户要半年后才放款。为此，4月17日原告和第三人转向中国建设银行清远第二支行（以下简称建设银行）提交申请贷款材料，当天被告没空，由第三人另约被告到建设银行签名和交材料。后来，第三人告诉原告，建设银行要求补交材料，原告在5月18日向建设银行补交齐材料，被告在几天之后补交材料。5月25日，第三人告知原告建设银行同意发放贷款。第三人告诉原告其约被告办理过户，被告要求提供建设银行书面的同贷书，而建设银行不同意出书面的同贷书，告知原告、被告可持有效身份证明来建设银行进行同意贷款真实性的查询。后来，原告经多次与建设银行沟通，建设银行才出了同贷书。第三人告诉原告约被告办理过户，被告及其丈夫称迟了，不卖了；一次性付款，被告也不同意去过户。期间，第三人员工潘灵亮称被告想另收2万元房款作私房钱，并要求支付给他，为此，原告丈夫岑志鹏用微信两次支付了共2万元购房款给第三人员工潘灵亮。另，原告在2017年4月2日支付第三人中介费6000元，同月7日，支付第三人按揭服务费、评估费共3000元。原告认为原告、被告和第三人签订的涉案合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应当信守履行合同的权利和义务，在建设银行批准放贷后，被告该当履行办理涉案房屋的过户义务，其拒绝过户，已构成违约，被告应承担相应的违约责任，涉案合同能继续履行，原告愿一次性支付涉案房屋余下购房款，被告应当继续履行合同。原告经多次通过第三人与被告沟通未果，为此，原告为维护自己的合法权益，特具状向贵院起诉，请贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告吴清秀辩称：一、答辩人与原告及第三人签订的《房屋买卖合同》对付款及过户的时间和程序作出特别约定，该特别约定可对抗一般条款的履行，答辩人因急需资金周转，于是将位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋出售。2017年4月2日，原告通过第三人(经纪方)与被告签订了《房屋买卖合同》。为保证此次房屋交易能满足答辩人尽快回笼资金的需要，双方在《房屋买卖合同》附件付款方式中作出约定“买方承诺2017年5月10日前办完办理过户手续所需要的资料和程序(含银行同意贷款书)过户后3个月内如果卖方还没有收到银行放贷款项，买方要一次性现金支付楼价款”。此约定为特别约定条款，因此《房屋买卖合同》中第十七条“若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延”的格式条款约定不能对抗原告的该承诺的特别约定。
二、原告因个人原因没有履行《房屋买卖合同》的约定义务，己构成违约，其行为是导致合同无法继续履行的根本原因是由于原告的个人原因，6月2日才取得建设银行清远市分行的《同意购房抵押贷款通知书》，该银行同时表示办理按揭手续半年后才放款且不承诺保证一定发放贷款，因此，根据《房屋买卖合同》中约定2017年5月10日前取得银行同贷书才进行房屋过户的特别约定，原告己构成违约。同时原告要求继续担保贷款的支付方式，己不能保证过户后3个月内能收取全部房价款，因此继续履行合同将会已经严重危及到答辩人急需售房款周转的迫切需要，原告未能证实其具有可一次性支付剩余房款的能力，因此在双方协商不成后，答辩人要求解除合同，并不构成违约。以上事实有原告提交的证据五建设银行清远分行于2017年6月2日出具的《同意购房抵押贷款通知书》，以及其提交的证据六录音中第三人说明“因为客户那边没那么多时间。他就抽了个时间，6月份过来办了个同贷书。他要过来办的，我们又帮不了他办这个同贷书啊”，均可证实答辩人己经尽了协助原告办理担保贷款的义务；以及可证明原告超出约定期限取得同贷书以及房屋未能过户是原告故意拖延导致的，并非因房地产调控政策导致不能订立房屋担保贷款合同这种不可归责当事人双方的事由。
三、答辩人收取原告支付的购房定金及购房款，共计7万元(其中，购房定金5万元、购房款2万元)，原告起诉状称答辩人另外索要2万元“私房钱”是子虚乌有的事情。按照《房屋买卖合同》约定，答辩人于2017年4月2日收取了原告定金5万元，并签署了《收款收据》。后因原告在东莞银行办理贷款担保过程中，该银行只确认原告己支付定金3万元，另外2万元定金无法确认，原告为尽快完善贷款担保所需的资料和手续，再向答辩人支付了2万元的购房款，答辩人于2017年4月10日出具了2万元的《收款收据》，截止至今，答辩人只收到原告支付的金额为7万元(含定金5万元)，并且都向原告签署了书面的收款收据。在本次交易中，答辩人的一切行为都是依据合同约定和正常、合法途径进行，并且都是通过第三人与原告沟通协调，包括收取定金和房价款以及履行协助义务，但是答辩人从未要求原告另外给付2万元作为私房钱，也未收到7万元购房款(含定金5万元)外的其他款项。从常理分析，第三人称要求原告另外给付2万元作为私房钱的事情也经不起推敲，恳请法院查明事实。综上所述，根据《房屋买卖合同》第十二条的规定，原告的故意拖延的行为致使未在约定时间取得银行同贷书继续履行合同，其行为己构成违约，此后因原告未证实其有一次性付清全部购房款的履行能力，无法保障答辩人权益，才导致本诉发生。因此，答辩人可没收原告的定金，并根据《房屋买卖合同》第二十条的约定由原告承担答辩人聘请律师的费用，除此因原告的原因致使答辩人无法及时出售房屋的可得差价利益损失应当由原告承担。恳请法院依法作出判决。庭审中，被告补充意见如下：根据第三人在2017年8月14日的告知函及被告于当天的复函和被告于2017年8月15日送达原告的解除合同通知书，上述证据结合，房屋买卖合同中的自动解除条款约定，被告认为房屋买卖合同已于被告发出的解除合同通知书送达原告之日解除，由于本合同解除原因是由原告造成，因此原告应承担违约责任。
第三人房当当公司辩称：同意原告的起诉意见。
本院经审理查明：2017年4月2日，原告杨伟莹（买方）与被告吴清秀（卖方）、以及房屋中介机构房当当公司（经纪方）三方签订了一份《房屋买卖合同》（合同编号：0001667）以及附件，原告向被告购买位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋，总款82万元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、大厦维修基金等），其中第三条，该物业有关付款方式详见《附件》，买卖双方均同意按照《附件》所约定的条款交付楼款，买方须按该付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收款凭证给买方；第五条，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；第七条，……卖方在交付该物业予买方使用之日期前，必须付清一切有关该物业之杂费（如水电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），……；第十一条，……，卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后叁天内，仍不履行合同之条款，本合同自动解除，卖方应按本合同之有关违约规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同；第十二条，买方不依本合同履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后叁天内，仍未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任。卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；第十七条，若非本合同三方中任何一方原因而导致本合同交易未能按期完成，本合同三方均同意有关交易日期相对顺延；第二十条，在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。另外，在合同附件部分，买卖双方均同意按B银行按揭贷款的方式收付楼款，其中：一、付款方式，1、买卖双方应在签署本合同后7天内提交相关资料、证件及费用配合经纪方到指定之贷款银行办理按揭手续，并向银行申请30年42万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；2、定金5万元，买方应在签署本合同同时向卖方支付并自动转为部分楼款；4、买卖双方需于签署本合同后30个工作日内提供齐全全部资料，前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》；5、首期楼款（不含定金）35万元，买方在【房管部门成功受理本次交易当天】【交楼当天】【签署按揭合同当天】向卖方支付；6、楼价余款42万元，在领取新证到银行办理抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方的收款账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在银行放款后两天内向卖方补足。二、其他补充事项：1、买方承诺2017年5月10日前办完办理过户手续所需要的资料和程序（含银行同意贷款书），过户后3个月内如果卖方还没有收到银行放贷款项，买方要一次性现金支付楼价余款；2、买方新房产证出来后只能放在经纪方暂为保管，直到银行抵押手续办完为止；3、经纪方有责任对买卖双方过户后新房产证出来直至抵押手续期间的保管，以保证买卖双方权益的确保。
签订合同后，原告当即支付了5万元购房定金。其后，双方当事人于2017年4月7日前往东莞银行清远分行申请办理银行按揭贷款手续，并在办理过程中原告再支付了2万元给被告作为购房款，但因了解到该银行贷款额度紧张，放款时间较长，双方当事人均一致选择撤回向该银行申请办理按揭贷款，转为向中国建设银行清远市分行申请银行按揭贷款。根据本院前往中国建设银行清远市分行调取的贷款申请资料显示，原告杨伟莹及其配偶双方于2017年4月23日向该行递交了《个人贷款申请表》，被告吴清秀于2017年5月5日在该行签署了《个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》。2017年6月2日，中国建设银行清远市分行向原告杨伟莹出具了《同意购房抵押贷款通知书》，告知原告杨伟莹贷款42万元的申请已经该行审查批准。
另查明：由于合同尚未实际履行完毕，第三人于2017年8月14日向被告发出《告知函》，催促被告于2017年8月19日前往房产交易中心递件并签署买卖合同。被告于当天向第三人发出《复函》，表示原告已违反了所签订的《房屋买卖合同》附件部分中关于其他补充事项的第一项的约定，已经构成严重违约，被告已无需履行合同义务。同时，2017年8月15日，被告向原告以及第三人发出《解除合同通知书》，表示鉴于原告违反了所签订的《房屋买卖合同》附件部分中关于其他补充事项的第一项的约定，已构成根本违约，没收原告的定金，并自收到本通知之日，双方所签订的《房屋买卖合同》立即解除。庭审中，原告表示并没有收到被告发出的《解除合同通知书》。
再查明：2017年7月31日，原告与广东中肯律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派律师为诉讼代理人，代理费30240元。2017年8月16日以及2017年11月13日，广东中肯律师事务所出具了合计2万元的收款发票。对于律师费的损失，被告也提供了2017年11月3日广东优晟律师事务所出具的3万元的收款发票予以佐证。
再查明：涉案房屋权属人为被告吴清秀，房屋座落于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋，不动产权证书号为0200145917，无抵押登记。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据诉辩双方的意见，原、被告争议的焦点问题主要是：本案双方所签订的《房屋买卖合同》应否继续履行。
原告杨伟莹与被告吴清秀签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0001667）及附件，是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方具有约束力。在合同履行过程中，根据原告所提供的资料显示，原告于2017年6月2日才取得了银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》，较双方当事人在合同附件部分中特别约定的时间2017年5月10日迟延，但从原告向银行提供资料的时间2017年4月23日以及被告吴清秀在银行签署相关资料的时间2017年5月5日来看，双方均已履行了相应的义务，至于银行是否审批通过、何时审批通过则并非原、被告双方可以充分预见的因素，虽然原告确实迟延取得银行的《同意购房抵押贷款通知书》，在合同的履行上存在一定的过错，但逾期的时间较短，且并非属于故意严重违约的情形，双方也并无就因迟延所产生的法律后果进行约定，被告并非当然取得合同的解除权利，被告以此主张原告违约，拒绝继续履行合同，显得依据不充分，合同本应继续履行，其后，第三人向被告发出了《告知函》，催促被告继续履行合同，但被告拒绝履行合同，并向原告、第三人发出《解除合同通知书》，从双方所签订的《房屋买卖合同》第十一条的内容来看，双方通过合同约定的形式赋予了当事人行使解除合同的权利，基于尊重合同意思自治的原则，现时被告主张解除合同，本院予以采纳，因此，对于原告主张继续履行本案的房屋买卖合同，并将其位于清远市××××号万科华府七号楼××号房屋过户登记到原告名下，过户后3天内将房屋交付给原告，并将该房屋的维修基金和管道煤气转移登记到原告名下，并缴清房屋交付原告之日前的物业费、水电费、有线电视费、煤气管道费的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持；对于律师费的问题，本案的纠纷是因被告以原告迟延取得银行《同意购房抵押贷款通知书》为由拒绝继续履行合同而引发，综观合同的履行过程，双方当事人均存在一定的过错，本案中双方也委托了律师事务所指派律师为诉讼代理人，均发生了一定的律师费损失，综合考虑本案的案情，对于原告所主张的律师费损失，应由其自行承担，因此，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告杨伟莹的全部诉讼请求。
案件受理费12000元，财产保全费4620元，合计16620元，由原告杨伟莹负担8310元，被告吴清秀负担8310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 钟展强
人民陪审员 沈光普
人民陪审员 温有财
二〇一八年三月二十二日
书 记 员 李志远
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。