长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2018）吉0105民初280号原告：马顺山，男，1952年3月1日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：卢秀芳（系马顺山妻子），女，1950年2月17日生，汉族，住长春市二道区。被告：长春万通市场建设开发置业有限公司，住所地：长春市二道区。法定代表人：栾丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：马丽杰，该公司职员。委托诉讼代理人：张军勇，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告马顺山与被告长春万通市场建设开发置业有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马顺山及委托诉讼代理人卢秀芳、被告委托诉讼代理人张军勇到庭参加诉讼。本案现己审理终结。马顺山向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理长春市二道区万通花园小区B8幢203室房屋所有权登记手续；2.判令被告赔偿原告以前涉本案房屋支出的诉讼费用10957元；3.被告负担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2005年8月27日，万通公司与长春建设集团股份有限公司（以下简称长建公司）签订《工程款抵房款协议书》，约定万通公司同意长建公司以万通花园小区在建的部分房源（包括万通花园小区B8幢203室）抵工程款，刘志超作为长建公司代表在协议上签字。2005年9月至11月间，刘志超分三次收取马顺山房款共计75000元，将涉案房屋出售给马顺山。2006年10月房屋建成后马顺山顺利入住涉案房屋至今。2005年9月29日，刘志超带领高萍到万通公司办理了涉案房屋购房手续。2011年3月17日，高萍取得长春市住房保障和房地产管理局颁发的涉案房屋所有权证（长房权字第40600976**号）。长春市中级人民法院（2015）长民一终字第7号民事判决书认为，高萍通过与万通公司恶意登记取得的权利不能优先于马顺山，判决“马顺山系万通花园小区B区B8幢203室房屋实际购房人”。长春市中级人民法院（2017）吉01行再9号行政判决“撤销被申请人长春市住房保障和房地产管理局为被申请人高萍颁发的长房权字第40600976**号房屋所有权证”，上述中院民事、行政判决均已发生法律效力。长春市住房保障和房地产管理局已公告撤销长房权字第40600976**号房屋所有权证作废。万通公司作为涉案房屋开发商、房屋初始出售人，应当协助实际购房人马顺山办理涉案房屋所有权证，但万通公司并未协助。根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条（一）项的规定，诉请法院依法审理。万通公司辩称，1.其无权协助原告办理产权登记手续，不是万通协助就能实现的；2.原告诉请第一项不明确，体现在怎样协助、协助什么内容不清楚；3.双方没有合同关系，其没收到原告任何购房款，因此其没有协助办理产权登记的义务；4.目前案涉房屋的《商品房买卖合同》及不动产发票仍是高萍，合同在房地局已备案，不撤销备案，不退回不动产发票，不能实现原告的目的；5.本案是协助办理案涉房屋所有权登记手续，协助不是义务，因此本案诉讼费不应由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述以及提供的证据，本院经审理查明：2015年7月8日，长春市中级人民法院作出（2015）长民一终字第7号民事判决书，经长春市中级人民法院审理查明“2005年8月27日，万通公司与长建公司签订《工程款抵房款协议》，约定万通公司同意长建公司以万通花园小区部分房源抵工程款，因该方式属转账方式，要求具体户主由长建公司确定，万通公司开具购房发票时，户主可写长建公司确定的人名，今后在办理房屋产权和进户时一切事宜均由长建公司负责处理，万通公司不负责处理产权归属问题，长建公司在协议签订后，于七日内必须到销售部办理购房手续，对逾期者将不予办理，万通公司有权把本协议所规定的房源另行出售。刘志超作为长建公司代表在协议上签字，协议签订后，2005年9月至11月间，刘志超分三次收取马顺山房款共计75000元，并给马顺山出具收条一枚。2006年10月马顺山入住案涉房屋并居住至今，在此期间，马顺山多次找到万通公司要求办理房屋产权证。2005年9月29日，刘志超带领高萍到万通公司办理了案涉房屋购房手续，万通公司为高萍出具了购房收据一张‘人民币96285元，上款系房抵工程款长春建设股份有限公司B8刘志超’。当日签订《房屋买卖合同》一份，约定高萍购买万通公司坐落在万通花园富B8号楼7单元216室房屋一套，单价为每平方米1750元，总金额为96285元，抵长建公司工程款。2011年3月3日，万通公司与高萍签订了关于万通花园B区B8幢2单元203室《商品房买卖合同》。因测绘部门测绘需要，原万通花园B8号幢7单元216室测绘后的门牌号变更为B8幢2单元203室。2011年3月17日，高萍取得案涉房屋所有权证，房屋所有权证号为长房权字第40600976**号，房屋坐落为长春市二道区民丰大街东、公平路北万通花园B区B8幢203号。另查：刘志超靠挂长建公司，系万通花园小区C20栋、B8号楼的实际施工人。长建公司和万通公司均认可包括高萍在内的所有以房抵工程款行为已履行完毕，双方工程款已结清”，长春市中级人民法院认为“…在万通公司将案涉房屋实际交付给马顺山，并由马顺山合法占有居住多年情况下，万通公司与高萍既未征求实际权利人刘志超的意见，亦未通知实际居住人马顺山，双方即以签订制式商品房买卖合同的形式办理产权变更登记，其行为有违诚信，并损害马顺山的合法权益，故高萍通过与万通公司恶意登记取得的权利不能优先于马顺山…案涉房屋初始登记所有权人为万通公司，无论高萍还是马顺山均系期望通过买卖这一民事法律行为获得房屋所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权变动的规定，马顺山如要取得案涉房屋所有权亦应履行不动产变更登记的程序…”,长春市中级人民法院判决“…二、变更长春市二道区人民法院（2014）二民重字第11号民事判决第二项“原告马顺山系万通花园B区B8（幢）203号房实际购房人及所有权人”为被上诉人马顺山系万通花园B区B8（幢）203号房屋实际购房人…”。2017年9月13日，长春市中级人民法院作出（2017）吉01行再9号行政判决书，判决“…二、撤销被申请人长春市住房保障和房地产管理局为被申请人高萍颁发的长房权字第40600976**号房屋所有权证”。2013年12月13日，长春市住房保障和房地产管理局在《城市晚报》登公告载明“依据吉林省长春市中级人民法院（2017）吉01行再9号行政判决书，撤销长房权字第40600976**号房屋所有权证并将该证作废”。本院认为，根据物权优先于债权的原则，对不动产来说如果已经办理了过户登记，则受让人已经成为物权人，其依法享有的物权应当优先受到法律保护。对于买受人尚未取得物权的，虽与其他买受人同处于债权人地位，但如果已先行占有，则该占有的事实状态亦应受法律保护。尤其是基于房屋买卖关系的转移占有行为，在当事人之间本身就包含一种转移所有权的意思表示。对“一房数卖”纠纷案件，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应先保护已经办理房屋所有权变更登记的买受人，因为此时该买受人已成为合法的物权人；对于各买受人均未办理登记的，应优先保护已经合法占有房屋的买受人；如各个买受人均未办理所有权变更登记，亦未合法占有，则要结合购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等合同履行情况综合衡量确定权利顺位。本案中，原告马顺山确系万通花园B区B8（幢）203号房屋实际购房人，其于2005年9月至11月间分三次交付购房款共计75000元，且于2006年10月已实际占有房屋，高萍虽亦为该房屋购买人，但其权利不能优先于已合法占有该房屋的买受人马顺山。马顺山虽与万通公司之间未签订《商品房买卖合同》，但马顺山已实际交付房款且万通公司已实际将房屋交付马顺山占有使用，双方已履行了各自义务，存在房屋买卖关系，万通公司应负有为买受人马顺山办理房屋过户登记的义务，买受人马顺山基于房屋买卖行为行使房屋所有权过户登记请求权，该债权请求权于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定，判决如下：长春万通市场建设开发置业有限公司于本判决生效后立即协助马顺山办理长春市二道区万通花园B区B8（幢）203号房屋过户登记。案件受理费74元，减半收取计37元，由长春万通市场建设开发置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。代理审判员  宋东昇二〇一八年二月七日书 记 员  崔鹏坤