河南省民权县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）民民初字第00785号
原告（反诉被告）河南长建置业有限公司，住所地河南省民权县。
法定代表人杨嗣敬，该公司总经理。
委托代理人闫庆河，河南广民律师事务所律师。
被告陈松林（反诉原告），男，汉族，1974年12月4日出生。
委托代理人冯炜、陈媛媛（实习），河南宇博律师事务所律师。
原告（反诉被告）河南长建置业有限公司与被告陈松林（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2014年5月6日向本院提起诉讼，2015年6月16日，被告陈松林提出反诉。本院分别于同日作出受理决定后，依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、开庭传票，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并为双方指定举证期限为开庭审理之前。本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人闫庆河、被告的委托代理人冯炜、陈媛媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告诉称：2012年12月30日，本诉原告与本诉被告协商，签订了一份《借款协议》，协议约定借款期限为一年并同时约定了逾期还款的违约责任。在合同签订后，本诉原告公司按照合同约定条款履行了合同，但被告未能按期偿还借款。请求判令本诉被告偿还借款8万元，并承担逾期还款的违约责任。
本诉被告辩称：原、被告之间并非借贷关系，而是商品房买卖合同关系。本诉被告购买商品房，下欠本诉原告购房款8万元，后因本诉原告出售的房屋出现严重的质量问题，本诉原告不予修复、赔偿，故本诉原告不予支付尾款。现本诉原告就房屋质量问题提起反诉，要求本诉原告赔偿本诉被告损失，故本诉原告的诉请没有依据，请求驳回本诉原告起诉。
反诉原告诉称：2012年12月30日，反诉人陈松林与被反诉人河南长建置业有限公司签订了商品房买卖合同，反诉人购买了被反诉人东方今典的房产一套，被反诉人在没有按照规定向反诉人提交有关文件的情况下要求反诉人接受该房产。反诉人接受该房产后对房屋进行了装修，然后开始入住使用该房产。在使用的过程中，反诉人发现该房产存在严重的质量问题，已经装修好的房屋大面积出现裂痕，房屋的大梁出现裂痕。房屋的客厅东侧北边高2.05米，南侧2.0米，误差5厘米。西侧北边2.01米，南侧2.0米，误差1厘米。东、西侧误差4厘米。被反诉人所安装的玻璃不符合规定的标准。供水管道严重故障，常年没有热水。对于存在的质量问题，反诉人多次要求被反诉人进行维修和处理，但被反诉人根本不予理睬。被反诉人出售给反诉人的房屋存在严重的质量问题，对于可以修复的，被反诉人应当承担所有的修复费用，包括修复需要的所有材料费用，修复需要的工时费用，修复后重新装修的材料、工时等所有费用，装修完毕后因不能及时入住反诉人需要租房居住的费用以及由此给反诉人造成的其他所有损失。对于无法修复的质量问题被反诉人应当赔偿损失或者解除合同赔偿损失。综上所述，被反诉人河南长建置业有限公司在交付房屋时没有按照规定及约定向反诉人交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，也没有出示商品房验收合格证，其出售给反诉人的房屋存在严重的质量问题，有些问题是人为故意造成。对于反诉人要求修复赔偿的合理、合法请求不予理睬，其行为侵犯了反诉人的合法权益。依法判决被反诉人支付房屋修复费用及赔偿各项损失共计10万元，诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告辩称：反诉原告的诉请不能成立，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。
根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、本诉被告是否应当支付本诉原告借款8万元，并承担违约责任？2、反诉被告是否应当支付反诉原告房屋修复的各项费用及损失，反诉原告的损失为多少？
原、被告均同意本院归纳的争议焦点。
本诉原告为支持其诉讼请求向本院提交下列证据：借款协议及借款条一份，证明本诉被告向本诉原告借款8万元现金用于支付购房款，并约定违约责任，如不能在期限内还清，本诉被告所购房屋应交由本诉原告处置，现本诉被告未按期还款，本诉被告逾期还款已超过60日，本诉被告已丧失涉案房屋的所有权、使用权。
经庭审质证，本诉被告对原告提供的证据提出质证意见如下：对借款协议，借款条有异议，名为借款协议，实为商品房买卖合同的补充协议，实际上是本诉被告欠本诉原告的购房款，签订协议时本诉原告并没有将8万元交给本诉原告。合同约定到期不还钱，房屋归本诉原告所有是违反担保法的规定的。本诉被告没有归还下欠的购房款是因为本诉原告违反了买卖合同的约定，在房屋出现质量问题后，陈松林多次找本诉原告协商，本诉原告拒不解决，给本诉被告造成巨大损失，是本诉原告违约，本诉被告不存在违约行为。
针对本诉被告的质证意见，本诉原告质辩称：借款协议与商品房买卖合同没有关系，是单独的借款协议，借款协议上约定的违约责任是双方真实意思表示，是合法的，借款协议是约定的违约责任并不是担保条款，不能适用担保法的规定。
本诉被告未向本院提供证据。
反诉原告为支持其反诉请求向本院提交证据如下：1、商品房买卖合同一份，证明反诉原、被告与签订了商品房买卖合同，反诉原告购买了反诉被告房屋一套。2、商丘坚实建筑工程鉴定所鉴定意见书一份，证明反诉被告出售给反诉原告的房屋存在严重的质量问题。3、价格评估结论书一份，证明反诉被告出售的房屋因存在严重质量问题给反诉原告造成了损失，该房屋的损失价值为69055元，该损失应由反诉被告承担。4、鉴定费发票两张，证明两次鉴定花费4300元，反诉被告应予赔偿。
经庭审质证，反诉被告对反诉原告提供的证据提出质证意见如下：对证据1真实性没有异议。对证据2、3有异议，反诉被告不认可两份鉴定的鉴定结果，价格评估鉴定的前提是错误的，反诉被告发开的东方经典小区没有承诺常年供应热水的条款，中央空调一直是正常使用的，被告也没有提交证据证明中央空调不能正常使用和物业管理存在缺陷，故该鉴定结论也是错误的；评估的修复损失过高，达到房屋总价的三分之一，明显过高；价格贬损评估也是错误的；反诉被告方要求重新鉴定。鉴定费应提交正规的发票，被告主张鉴定费是不真实的。
针对反诉被告的质证意见，反诉原告质辩称：鉴定是法院委托鉴定的，当时也通知了反诉被告参加，但反诉被告因管理混乱没有参加，自动放弃了其权利，该鉴定是合法有效的。鉴定人员到现场调查了东方今典小区存在严重的管理问题，鉴定是依据现场情况做出的，不是凭空得出的，是有事实依据的，应作为本案定案的依据。鉴定费发票是鉴定机构出具的，是反诉原告合法支出的费用，长建置业应当赔偿。
反诉被告未向本院提供证据。
经审查，本院认为，本诉原告提供的借款协议及借款条能够证明原、被告达成购房协议，本诉被告购买本诉原告开发的位于东方今典4号楼3单元12楼02室的商品房，本诉原告向本诉被告提供现金8万元，用于支付购房款，双方签订《借款协议》，本诉被告向本诉原告出具《购买商品房借款条》，并约定相应违约责任的情况，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的根据。反诉被告对反诉原告提交商丘坚实建筑工程鉴定所鉴定意见书、价格评估结论书、鉴定费虽有异议，但无相反证据证明，亦无符合申请重新鉴定情形的证据，鉴定费票据加盖有鉴定机构的印章，且反诉原告提交证据能够证明原、被告达成购房协议，反诉被告交付的商品房存在质量问题，因存在严重质量问题给反诉原告造成相应损失，反诉原告支付鉴定费的情况，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的根据。
依据本案有效证据及庭审查明的事实，本院确认以下案件事实：
2012年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同，约定本诉被告购买本诉原告开发的位于东方今典4号楼3单元12楼02室的商品房。同日，双方签订《借款协议》，本诉被告向本诉原告出具《购买商品房借款条》，约定本诉原告向本诉被告提供现金8万元，用于支付购房款，使用时间为1年。并约定了逾期超过60天未还清，本诉被告自动放弃上述商品房的一切权利，房屋交由反诉原告处置等违约条款。
反诉原告接受商品房，对商品房进行装修并入住，期间发现存在商品房质量问题，经双方多次协商未果，反诉原告拒绝向反诉被告支付8万元购房款。2015年9月17日，河南省万佳价格鉴定评估有限公司鉴定，根据国家行业标准，该房屋存在较多施工质量问题，显著影响感官质量和使用功能。评估鉴定人员根据现场勘查的状况，经评估人员商议后确定，对墙体裂缝、真空玻璃等存在问题的房屋建筑工程，部分部位经维修后能基本达到使用质量标准，对上述问题的修复费用及修复装修期间同等房屋租赁费用价值进行评估。对于客厅顶面板底高度不一致虽经修复也难以达到外观质量标准，但会造成房屋价值损失，据委托方及当事人介绍，因小区开发企业出现问题导致物业管理问题多发，致使房屋热水无法正常供应，中央空调使用无人管理，小区物业管理缺陷，这些都会导致房屋整体价值贬值，评估人员综合考虑维修成本等各项因素，对房屋整体损失价值采用整体贬值损失进行评估；根据市场法进行市场调查，对于周边区域没有供应热水喝中央空调的类似房屋的市场价格与评估标的进行比较，对市场差价进行分析，综合考虑各项因素，进而得出房屋贬值价值。价格评估结论：民权县东方经典陈松林的所有的房屋损失价值在评估基准日的评估价值为：人民币捌万壹仟零陆拾叁元整（￥81063.00元）
本院认为，原告（反诉被告）河南长建置业有限公司与被告陈松林（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，原、被告签订商品房买卖合同，同日签订《借款协议》，本诉被告向本诉原告出具《购买商品房借款条》，约定本诉原告向本诉被告提供现金8万元，用于支付购房款，使用时间为1年，逾期超过60天未还清，本诉被告自动放弃上述商品房的一切权利，房屋交由反诉原告处置等违约条款。从上述约定可以看出，原、被告之间商品房买卖是本意，本诉原告向本诉被告提供现金8万元用于支付购房款的约定，应为本诉原告销售商品房的一种促销手段，故本案诉争系商品房买卖合同纠纷而非民间借贷纠纷，即使本诉原告交付的商品房存在一定的质量问题，但未达到不能入住，且本诉被告未提出解除商品房买卖合同的情况下，反诉被告应依约向反诉原告归还8万元购房款；上述逾期未还款房屋交由反诉原告处置的违约条款，系本诉原告向本诉被告提供8万元购房款的担保条款，明显违反流押的法律规定，属无效条款。综上，原告要求本诉被告支付8万元购房款的诉请，合法有据，本院予以支持；本诉原告主张的其他诉请，本院不予支持。原、被告签订商品房买卖合同，反诉被告应向反诉原告交付符合质量要求的商品房，经鉴定，反诉被告向反诉原告交付的商品房存在质量问题，不符合国家标准要求，依据科学的鉴定结论法院可以认定房屋存在质量问题，并需要修复，同时，因房屋质量问题导致房屋贬损，尽管反诉被告对鉴定结论、价格评估报告提出异议，但无相应证据推翻鉴定程序的合法性和鉴定结论的合理性，故对反诉被告的上述抗辩意见本院不予采信。房屋修复造成的损失费及房屋贬损损失系原告现有合法利益的减少，因此，反诉被告应支付相应的房屋贬损损失，以填平和补救给反诉原告造成的上述损害后果。综上，反诉被告应当支付反诉原告主张的房屋修复造成的损失费及房屋贬损损失，反诉原告的部分诉请，与法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈松林于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）河南长建置业有限公司购房款80000元；
二、驳回原告（反诉被告）河南长建置业有限公司的其他诉讼请求；
三、原告（反诉被告）河南长建置业有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）陈松林因商品房修复造成的损失费用35163元及贬值损失45900元；
四、驳回被告（反诉原告）陈松林的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1800元，由被告（反诉原告）陈松林负担；反诉案件受理费1150元，鉴定费4300元，共计5000元，被告（反诉原告）陈松林负担1500元，原告（反诉被告）河南长建置业有限公司承担3500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判长 王金领
审判员 崔振江
审判员 刘 玮
二〇一五年十二月十日
书记员 杜盛铭