广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民再19号
再审申请人（原审被告）：廉江一品木业有限公司，住所地广东省湛江市廉江市。
法定代表人：袁超，董事长。
委托代理人：周汉基，广东汉基律师事务所律师。
委托代理人：周宇，广东汉基律师事务所律师助理。
被申请人（原审原告）：张俊标，男，汉族，1968年1月31日出生，住广东省佛山市顺德区，。
委托代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。
再审申请人廉江一品木业有限公司（以下简称廉江木业公司）与被申请人张俊标租赁合同纠纷一案，不服佛山市高明区人民法院（2014）佛明法民一重字第3号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月24日作出（2015）佛中法立民申字第109号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭审理本案。由于（2014）佛明法民一重字第3号民事判决生效后，佛山市高明超高木业有限公司（以下简称超高木业公司）经核准注销了营业执照，本案权利人张俊标明确表示不申请追加超高木业公司的股东参加诉讼，不向超高木业公司及其股东主张权利，廉江木业公司亦无异议，故在本案中无须追加超高木业公司股东作被告。鉴于超高木业公司已被注销营业执照，其诉讼主体资格已丧失，故在本案中不再列超高木业公司作为诉讼主体。本院于2016年4月12日公开开庭进行了审理。再审申请人廉江木业公司的委托代理人周汉基，被申请人张俊标的委托代理人伍玉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月9日张俊标向佛山市高明区人民法院起诉，请求判令：1.廉江木业公司、超高木业公司向张俊标支付租金423360元、违约金115365.6元，合计538725.6元。张俊标在一审庭审过程中变更诉讼请求，请求廉江木业公司、超高木业公司向张俊标支付租金211680元及迟延支付的违约金115365.60元（暂计算至起诉之日，实际计算至支付之日），合计327045.6元；2.本案诉讼费用由廉江木业公司、超高木业公司负担。
佛山市高明区人民法院一审认为：本案属于租赁合同纠纷。首先审查张俊标与廉江木业公司所签租赁合同的效力。根据法律规定，厂房应当经报建、竣工验收、消防验收，并具备交付使用的条件。涉案厂房已经于2004年6月取得《建设工程规划许可证》，于2010年8月取得《建筑工程施工许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证视为已经取得许可。同时，根据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案所涉厂房依法属于《中华人民共和国消防法》第十一条规定的建设工程，依法必须经过公安机关消防验收合格。对此，佛山市公安局消防支队高明区大队于2012年10月29日出具的高公消验（2012）第0037号《建筑工程消防验收意见书》，案涉车间的消防经验收合格，故张俊标与廉江木业公司所签订的租赁合同为合法有效。廉江木业公司抗辩认为张俊标提供的《建设工程规划许可证》取得不合法，法院认为该许可证是由法定职权部门所核发的，在其未经依法撤销前具有法定的效力，故法院对廉江木业公司的该项抗辩不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方的合同签订后，廉江木业公司应按照合同的约定，按时支付租金，现其于2013年7月15日才支付2013年4月和5月的租金和至今未支付2013年6月和7月的租金，已属违约，按照约定应承担相应的违约责任。现张俊标请求廉江木业公司、超高木业公司支付2013年6月、7月的租金，违约金和2013年4月、5月迟延支付租金的违约金（计算至2013年7月9日），是张俊标自行处分自己权利的行为且没有违反双方的约定，故法院予以支持。廉江木业公司、超高木业公司抗辩认为双方已经就廉江木业公司、超高木业公司赔付员工的工伤赔偿中的25万元由张俊标承担用以抵顶廉江木业公司、超高木业公司应付的两个月租金达成一致意见，故廉江木业公司、超高木业公司不存在拖欠租金的事实。法院认为廉江木业公司、超高木业公司虽然提交了2012年7月15日和同年8月8日的联络函两份以证明其主张，但该两份联络函并不能证明廉江木业公司、超高木业公司已经收到并且双方已经就该问题达成一致意见，廉江木业公司、超高木业公司的该抗辩意见无证据支持，法院不予采纳。廉江木业公司、超高木业公司主张其与张俊标之间的租赁合同已经在2013年7月8日解除，故7月的租金应按照实际使用天数计算，法院认为双方签订合同约定的是按月先交租金后使用厂房，且廉江木业公司、超高木业公司自认发出函告后于当月的18日才搬离案涉厂房，故法院认为张俊标要求廉江木业公司、超高木业公司支付7月份的租金合理合法，予以支持。针对合同解除后合同保证金的处理问题，由于双方均未提出诉讼请求，故法院在本案中不予处理。
张俊标主张超高木业公司实际使用案涉厂房，应承担支付租金的义务。法院认为虽然廉江木业公司、超高木业公司均确认案涉厂房是廉江木业公司承租用以筹建超高木业公司并在该公司成立后由其实际使用，但由于合同是张俊标与廉江木业公司签订的，根据合同的相对性原则，合同的效力仅对双方当事人有效。张俊标主张超高木业公司是实际使用人，要求其承担支付租金的义务，无法律依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、廉江木业公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2013年6月和7月的租金211680元及2013年4月至7月的违约金（计算方式为：每月租金105840元＊5‰＊迟延支付的天数，其中2013年4月的从2013年4月1日计算至2013年7月9日，2013年5月的从2013年5月1日计算至2013年7月9日，2013年6月的从2013年6月1日计算至判决确定支付之日止，2013年7月的从2013年7月1日计算至判决确定支付之日止）给张俊标。
二、驳回张俊标的其他诉讼请求。
案件受理费9187元，财产保全费3214元，合计12401元，由廉江木业公司负担9187元，由张俊标负担3214元。
廉江木业公司对上述生效判决不服，向本院申请再审称：1.张俊标将不具备消防条件的厂房出租给廉江木业公司使用，且长达11个月未办理消防验收却收取廉江木业公司100多万元租金，廉江木业公司有权解除合同；2.原审判决廉江木业公司按每日5‰支付违约金畸高。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金不得超过造成损失的百分之三十；3.廉江木业公司欠张俊标的租金已抵销。张俊标在起诉状中请求判令解除双方签订的租赁合同，并不退还廉江木业公司已缴纳的保证金，后来被张俊标删除即撤回该请求；4.张俊标无权没收廉江木业公司的保证金。双方约定廉江木业公司支付给张俊标的保证金实质上是定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，本案只能选择其中之一适用。请求判令：1.撤销佛山市高明区人民法院（2014）佛明法民一重字第3号民事判决；2.张俊标双倍返还保证金635040元给廉江木业公司；3.驳回张俊标的诉讼请求。
被申请人张俊标答辩称：本案不符合再审条件，应当驳回廉江木业公司的再审申请，具体理由如下：1.张俊标已按合同约定履行了全部义务，张俊标与超高木业公司之间没有关系，根据合同相对性原则，超高木业公司在次承租中有任何法律问题应由廉江木业公司承担；2.本案的违约方为廉江木业公司，拖欠租金，擅自转租，无故提前解除合同；3.案件经过一审、二审、最后到高明法院重审，廉江木业公司均没有对违约金提出异议，根据立法精神，法院对违约金予以调整应当基于一方当事人请求才予以考虑调整，法院不应主动依职权审查和作出调整。4.廉江木业公司请求中止执行、撤销执行裁定书、执行通知书等涉及执行程序的执行措施，不在再审申请的范围。
再审期间，张俊标向本院提交了八张照片，拟证明涉案厂房的现状及2013年7月廉江木业公司解除合同后厂房至今未能出租出去，一直空置。
廉江木业公司对张俊标举出的上述证据的真实性有异议，认为这些证据不能证明厂房没有出租出去，双方已解除合同，不存在追究对方的责任。
经审查，本院认证如下：张俊标举出的上述证据是双方解除合同后涉案厂房的情况，合同解除后，张俊标如何处置涉案厂房与本案无关，因此，本院对张俊标举出的上述证据不予采纳。
再审期间，廉江木业公司未向本院提交新证据。
本院再审查明：张俊标与廉江木业公司于2011年12月31日签订《租赁合同》1份，约定：张俊标将坐落于佛山市高明区更合镇更合大道XX号第（A、B）车间、面积共计7056平方米的厂房租赁给廉江木业公司使用，租赁期限自2012年1月1日至2015年12月30日止，为期三年。租金标准为每平方米15元，每月合计租金为105840元，廉江木业公司应于每月30日之前向张俊标交清次月租金。廉江木业公司在签订合同后七日内向张俊标交纳保证金数额为三个月的租金，即317520元，保证金在合同期满时，廉江木业公司结清相关税费、完整交还租赁物并没有违约的情况下张俊标在三日内一次性无息退还。如廉江木业公司延期缴纳租金，除应付所欠租金外，还须按照欠租额每天5‰的比例向张俊标支付违约金，如延期15天仍未缴清租金，视为违约，张俊标有权单方解除合同。
合同签订后，廉江木业公司依约向张俊标支付了保证金317520元，同时按照合同约定向张俊标支付了2012年1月至2013年3月期间的租金。后廉江木业公司以张俊标存在违约行为为由，迟延支付2013年4月至2013年7月的租金，其中2013年4月和5月租金于2013年7月15日支付，2013年6月和7月租金至张俊标起诉时仍未支付。2013年6月5日，廉江木业公司向张俊标发函，告知拟于当年的9月提前解除合同并拟将合同保证金作为2013年6-8月的租金予以抵顶。2013年6月10日，张俊标回函不同意提前解除合同。2013年7月8日，超高木业公司向张俊标投资的佛山高明美嘉油墨涂料有限公司发函，告知租赁合同于即日起终止。随后超高木业公司于当月搬离该租赁厂房。
另查明，涉案厂房佛山市高明区更合镇更合大道XX号第（A、B）车间的所有人为张俊标。2004年6月14日，张俊标取得案涉土地的建设用地规划许可证佛高地证（2004）00XX号】和案涉厂房的建设工程规划许可证【佛高建证（2004）01XX号】。由于工程在施工过程中被终止，涉案厂房于2010年8月6日重新领取建筑工程施工许可证（编号44068420100XXX）。佛山市公安局消防支队高明区大队于2012年10月29日作出高公消验（2012）第0037号《建设工程消防验收意见书》，涉案厂房的消防设施经验收合格。
又查明，廉江木业公司租赁涉案厂房用以成立超高木业公司，并作为超高木业公司的经营场所。超高木业公司于2012年11月1日取得企业法人营业执照后持续使用涉案厂房至2013年7月搬离。
再查明，超高木业公司于2015年6月18日被佛山市高明区工商行政管理局核准注销登记。
还查明，张俊标起诉状中请求，2013年4月租金的违约金从2013年4月1日起暂计至起诉日即2013年7月9日，共计100日，以每日5‰计算；5月租金的违约金从2013年5月1日起暂计至起诉日即2013年7月9日，共计70日。
本院认为：本案的争议焦点是廉江木业公司是否违约；如果违约，承担的违约金是否过高。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廉江木业公司主张涉案厂房未办理消防验收，其有权解除合同，经查，涉案厂房的消防设施经佛山市公安局消防支队高明区大队验收合格，因此，廉江木业公司的该抗辩理由不能成立，本院不予采纳。廉江木业公司无权解除合同。廉江木业公司无正当理由不支付租金，根据法律规定和合同约定，廉江木业公司的行为构成违约，应当承担违约责任，出租人张俊标可以解除合同。其次，对于本案违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。合同约定为所欠租金每日5‰支付违约金，折合年利率高达180%。在张俊标未能举证证明违约行为给其造成损失的数额情况下，该约定的违约金标准明显过高。虽然廉江木业公司在一审期间未明确就违约金标准提出抗辩，但其认为其不是违约方，无须支付违约金，原审法院在不采纳其抗辩而违约金又明显过高时，应行使释明权询问其违约金是否过高，原审未作询问存在瑕疵，廉江木业公司再审提出违约金标准过高问题，本院应予审查。综合考虑本案的合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，本院认为按所欠租金每日1‰计算违约金符合公平原则和诚实信用原则。因此，廉江木业公司主张违约金过高的请求，有事实和法律依据，本院予以采纳。原审判决以日利率5‰计算违约金过高，本院予以调整。
另外，对于合同保证金的问题，由于张俊标在起诉状中撤回该项诉讼请求，廉江木业公司并未反诉，因此，本院对此不作审查。廉江木业公司还提出因员工死亡的赔偿费用应在本案中予以扣除的请求，因本案是租赁合同纠纷，廉江木业公司的该请求与本案无关，不属于本案审查处理范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法民一重字第3号民事判决第二项；
二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法民一重字第3号民事判决第一项为：廉江一品木业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年6月和7月的租金211680元及2013年4月至7月的违约金（计算方式为：每月租金105840元＊1‰＊迟延支付的天数，其中2013年4月的从2013年4月1日计算至2013年7月9日，2013年5月的从2013年5月1日计算至2013年7月9日，2013年6月的从2013年6月1日计算至实际支付之日止，2013年7月的从2013年7月1日计算至实际支付之日止）给张俊标；
三、驳回廉江一品木业有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9187元，财产保全费3214元，合计12401元，由廉江一品木业有限公司负担9187元，由张俊标负担3214元；再审案件受理费9187元，由廉江一品木业有限公司负担7398.50元，由张俊标负担1788.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳建辉
代理审判员 焦 艳 辉
代理审判员 欧阳凤霞
二〇一六年八月十八日
书 记 员 潘 妙 婷