湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘13民终116号上诉人（原审原告）：王君，男，1984年7月29日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：陈铖，男，1988年12月28日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：陈健（陈铖之父），男，1963年9月2日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：陈理华，男，1971年7月13日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区。法定代表人：陈理华，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：双峰县华剑置业有限公司，住所地：湖南省双峰县。法定代表人：陈理华，该公司董事长。上诉人王君因与被上诉人陈铖、陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司执行异议之诉一案，不服娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王君、被上诉人陈铖的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼，被上诉人陈理华、娄底市中欧房地产开发有限公司、双峰县华剑置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。王君上诉请求：一、请求撤销娄底市娄星区人民法院（2017）湘1302民初184号民事判决；二、请求撤销娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302财保167号民事裁定书对株山华府5栋1608号房屋的查封，并判决该房屋归王君所有；三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、陈铖与陈理华执行财产保全一案，侵犯了王君的合法权益。王君与娄底中欧房地产开发有限公司签订购房合同，于2014年4月26日累计缴纳首付184948元，购买位于株山华府5栋1608号房屋，并在房产局进行备案登记，因此该房屋所有权归王君所有。2、王君与娄底中欧房地产开发有限公司签订购房合同约定的付款方式为按揭，因娄底中欧房地产开发有限公司自身原因2014年发生资金链断裂，致使约定于2015年6月30日交房的楼盘烂尾至今，王君的购房行为合理合法，整个购房过程无过错。在陈铖向中欧公司主张金钱债权时，中欧公司并没有向王君履行告知向法院提出异议的义务，陈铖的行为侵犯了王君作为购房人的合法权益，理应予以撤销并赔偿王君的损失；3、王君举全家之力凑齐首付购买用于结婚的住房，已然没有经济能力再次购买类似的房子，房屋对于陈铖而言不稀缺，陈铖在娄星区法院查封房屋就有几十套，而对于王君来说就是全部。被上诉人陈铖辩称：王君没有支付全部购房款，且低于合同约定总价款的百分之五十。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人陈理华、双峰县华剑置业有限公司、中欧公司未予答辩。王君向一审法院起诉请求：1、确认株山华府5栋1608号房屋为原告所有，并撤销被告陈铖对该房屋的查封；2、由被告陈铖和被告中欧公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、申请人陈铖于2016年8月4日通过娄底仲裁委员会向一审法院提出财产保全申请，请求依法查封、冻结或扣押被申请人陈理华、中欧公司、华剑公司的银行存款或价值相当的其他财产850万元，并已提供担保。娄底仲裁委员会于2016年8月8日将陈铖的申请提交至一审法院，并出具了娄仲函（2016）15号函件。2016年8月9日，一审法院依法作出裁定，并向娄底市房地产管理局送达了协助执行通知书，依法将中欧公司名下的株山华府5幢1608号房屋予以查封。原告王君认为，其于2014年4月26日首付房款184948元购买了上述涉案房产，并签订了商品房买卖合同，且在房产局进行了备案登记，涉案房产依法应归原告所有，并以此为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，原告王君虽然在一审法院查封之前已经与被告中欧公司签订了商品房买卖合同，但原告不能提交其在法院采取查封之前已经合法占有该不动产的证据，故无法认定王君已经合法占有其购买的不动产的事实，无法认定原告已合法占有了其购买的不动产，且根据原告提交的证据，原告的主张不符合法律规定，原告的异议理由不成立，遂于2016年12月22日作出（2016）湘1302执异114号执行裁定书，驳回了王君的执行异议。王君不服向一审法院提起异议之诉。2、原告王君与被告中欧公司系于2014年4月26日签订的《商品房买卖合同》，合同约定原告向中欧公司购买株山华府5幢1608号房，房产的建筑面积为132.62平方米，单价为4410.71元/平方米，合同价款584948元，付款方式为“买受人于2014年4月26日交纳房款百分之三十（即184948元），余款40万元办理公积金贷款”，交房日期为2014年6月30日前。原告现已交纳了首付款184948元。但之后，被告中欧公司并未按约定的交房时间将房子交付给原告，原告的住房公积金贷款也未能办理下来。至2015年7月15日，原告与被告中欧公司重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同内容与原商品房买卖合同基本一致，且双方就该份商品房买卖合同至房产部门办理了合同备案登记，备案合同编号为201507200030，但双方并未办理预告登记，且至今被告中欧公司仍未向原告交付房产及办理产权变更登记。一审法院认为，首先，关于原告王君要求确认涉案房产归其所有的主张。原告与被告中欧公司签订的《商品房买卖合同》虽系双方真实意思之表示，未违背法律的强制性规定，合法有效，但是，原告基于该合同享有的要求被告中欧公司交付房屋及办理过户登记手续等权利依法仍属于债权，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，涉案房产至今仍登记在被告中欧公司名下，该房产的所有权并未发生转移，中欧公司仍是涉案房产的所有权人，原告要求确认涉案房产为其所有的主张无法律依据，一审法院不予支持。其次，关于原告要求撤销一审法院对涉案房产查封的主张。原告王君对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益为该问题的焦点。原、被告所签订的商品房买卖合同虽合法有效，但是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告已支付的购房款仅为184849元，未超过合同约定的总价款584948元的百分之五十，且原告未提交证据证明其所购房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，显然，原告对涉案房产所享有的民事权益尚不足以排除执行，对其要求撤销对涉案房产的查封的主张，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告王君的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王君负担。二审期间，双方均未提交新证据。二审经审查，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，王君申请排除执行，其负有举证证明涉案执行标的能够排除执行的责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该法条的规定，买受人必须同时符合以上三个条件，方能排除人民法院的执行。本案中，虽王君与娄底市中欧房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且主张所购房屋系用于居住且王君名下无其他用于居住的房屋，但王君支付的购房款184849元，未超过合同约定总价款584948元的百分之五十，故上诉人王君不能依照该规定排除执行。综上所述，王君的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王君承担。本判决为终审判决。审判长 彭 旦审判员 蒋国保审判员 李芳丽二〇一八年五月四日书记员 邓凤禧附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。