成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初120号原告：陈强，男，1965年11月12日出生，汉族，户籍地：上海市xx，现住：四川省成都市xx。委托诉讼代理人：朱海桐，四川律治律师事务所律师。被告：罗静平，女，1961年1月14日出生，汉族，住成都市xx。第三人：徐立新，男，1968年6月22日出生，汉族，住成都市xx。委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。原告陈强诉被告罗静平合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理，后依法追加徐立新作为第三人参加诉讼，依法由审判员康阳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈强及其委托诉讼代理人朱海桐，第三人徐立新及其委托诉讼代理人孟洁到到庭参加诉讼。被告罗静平无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陈强向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款人民币451600元；2、判令被告向原告赔偿购房款人民币451600元整；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告经朋友介绍于2012年4月17日达成房屋《转让合同（协议）》约定，被告将四川省农科院的120平方米的房屋指标（位于xx）转让出售给原告，房屋转让款暂定451600元整，尾款由原告据实补缴。并约定被告违约责任等内容。协议签订后，原告依照合同约定诚实履行合同义务，向被告支付451600元。但至今日，协议约定的标的物房屋已经开始办理交房手续，被告却无法交付房屋，经原告到农科院了解，因被告对该房屋一房多卖，已经被农科院冻结交付。被告未诚实履行房屋转让协议，一房多卖，侵害了原告的合法权益。原告依据相关法律、司法解释之规定，要求被告退还购房款及承担违约责任，请求人民法院维护原告合法权益。被告罗静平均未作答辩，也未向本院提交证据材料。第三人徐立新述称：第三人依法享有本案争议房屋的所有权，请求法院依法维护第三人的合法利益。原告向本院提交了陈强的身份证复印件、罗静平的常住人口信息查询单、徐立新的身份证复印件、转让合同（协议）、2011年3月31日、2012年3月9日收据各一张、工商银行转帐凭证。第三人向本院提交《转让合同（协议）》、成都农商银行《个人业务凭证》、收据、中国农业银行《交易回单》、收条、四川省农业科学远中心实验室收据、四川省农业科学院分析测试中心职工团购房选房确认书、收条、四川蓉锦东房地产开发有限公司专用收据两张、物业费收据两张、结婚证、客户借阅申请书、客户须知（田小华）、个人业务凭证（田小华）、客户须知（罗静平）、户口簿、个人业务凭证（罗静平）。原告及第三人提交的上述证据材料经庭审审查，其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，故上述证据本院予以采信，作为本案的证据使用。根据上述有效证据及当事人陈述，本院查明以下事实：2011年7月28日，第三人与被告签订《转让合同（协议）》约定被告将四川省农科院的120平方米的房屋指标（位于xx）转让出售给第三人，分房指标转让费按1500元/平方米计算，在领房时按房屋实际面积为准（不得小于120平方米）。此房为单位集资建房，被告将指标转让出售给第三人后，被告交到单位的集资款由第三人交付（被告第一次已交单位150000元，由第三人补交给被告），被告的缴款票据转于第三人并出具收条。集资建房简称分房时，被告应无条件协助第三人领取房屋钥匙，被告积极办理产权证，在拿到新产权证后一个月内无条件协助第三人办理过户事宜。第一次交房和领产权证时的所有费用均由被告支付。新产权过户时的费用由原告支付。被告拿到分房协议后，应及时通知第三人并到公证处办理手续。转让合同签订后，第三人一次性付给被告指标转让费130000元和被告交给单位的首期集资建房款150000，共计280000元，被告出具收据。尾款由第三人根据被告单位通知交纳。被告应保证没有将此房屋指标转让或以任何形式抵押给任何人，有完全处置此集资建房指标的权利。如以后被告毁约，应按当时房屋市场价格全款赔付给第三人，并将所有款项退还。宋勇和冯流凯作为中间人签名确认。第三人通过转账方式于2011年7月28日向被告支付280000元，于2012年3月5日向被告支付100000元。被告向第三人交付了单位出具的于2011年3月31日收取房款150000元及2012年3月9日收取房款100000元的收据原件各一张。原、被告经朋友介绍于2012年4月17日达成房屋《转让合同（协议）》约定，被告将四川省农科院的120平方米的房屋指标（位于xx）转让出售给原告，分房指标转让费按1680元/平方米计算，在领房时按房屋实际面积为准（不得小于120平方米）。此房为单位集资建房，被告将指标转让出售给原告后，被告交到单位的集资款由原告交付（被告第一次已交单位150000元，第二次已付100000元。由原告补交给被告），被告的缴款票据转于原告并出具收条。集资建房简称分房时，被告应无条件协助原告领取房屋钥匙，被告积极办理产权证，在拿到新产权证后一个月内无条件协助原告办理过户事宜。第一次交房和领产权证时的所有费用均由被告支付。新产权过户时的费用由原告支付。被告拿到分房协议后，应及时通知原告并到公证处办理手续。转让合同签订后，原告一次性付给被告指标转让费201600元和被告交给单位的首期集资建房款150000元及第二次集资建房款，共计451600元，被告出具收据。尾款由原告根据被告单位通知交纳。被告应保证没有将此房屋指标转让或以任何形式抵押给任何人，有完全处置此集资建房指标的权利。如以后被告毁约，应按当时房屋市场价格全款赔付给原告，并将所有款项退还。宋勇和兰永亿作为中间人签名确认。2012年4月18日，原告向被告转账支付451600元，2012年4月17日，被告确认收到款项，中间人予以证明。被告向原告交付了单位出具的于2011年3月31日收取房款150000元及2012年3月9日收取房款100000元的收据原件各一张。2013年7月24日，被告填写了四川省农业科学院分析测试中心职工团购房《选房确认书》载明，被告经慎重考虑，在单位统一组织的职工团购房选房现场会上，选定xx户型房屋一套，房屋编号为xx。2016年3月18日，被告向第三人出具了收到房屋转让款尾款30000元的收条。2016年3月30日，四川蓉锦东房地产开发有限公司（以下简称蓉锦东公司）分别向第三人出具了收到首付款250000元和购房款175345元的收据。并注明为“罗静平更名为徐立新”，原收据作废。2016年5月24日，第三人向蓉锦东公司交纳了办理房屋所有权证及国有土地使用证的契税、登记费、工本费及维修基金等费用共计6828.78元。另查明，案涉房屋已于2016年4月22日备案登记在第三人名下，第三人已于2016年5月24日收房并实际使用房屋。本院认为，原、被告签订的《转让合同（协议）》系双方真实意思表示，且本案双方转让标的性质为团购房购买权，职工加入团购取得购买资格即可按团购价向开发建设方购得相应房屋，不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。原告依约支付购房款，但庭审查明案涉房屋已由被告先行出售给第三人，现第三人已接收房屋并实际入住，且已办理房屋备案登记。根据双方合同约定，被告应履行协助原告收房并办理产权等相应义务。原告事实上已无法取得房屋，被告行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现双方签订的《转让合同（协议）》符合法定的解除事由，应予解除，被告应当承担合同解除后相应违约责任。故原告有权要求被告退还已支付的转让费、房款451600元。关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，主张被告支付一倍房款的违约金。因该司法解释第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，可见，该规定适用于房地产开发企业作为出卖人的商品房销售合同纠纷，本案中，被告为个人，不应适用此规定。双方在合同中约定，被告毁约，应按当时房屋的市场价格全款赔付，因原告未能对房屋市场价格予以举证，原告主张的违约金过高，应当予以适当调整。鉴于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，调整违约金“应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，故本院参考双方签订合同的目的、所涉房屋在订约时相对低于市场价、已付房款存在的实际利息损失以及被告履行合同的主观过错等因素，酌情调整违约金的数额为150000元。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告罗静平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈强返还转让费、购房款451600元；二、被告罗静平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈强返给付违约金150000元；三、驳回原告陈强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6416元，由原告陈强负担2000元。被告罗静平负担4416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  康阳二〇一六年十月二十六日书记员  罗龙附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。