上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2034号
上诉人（原审原告）康续瀚。
委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。
上诉人（原审原告）刘莎。
委托代理人龙昌军，上海东方环发律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海远中静安房地产有限公司。
法定代表人洪贤德。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）远雄房屋咨询（上海）有限公司。
法定代表人洪贤德。
委托代理人孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。
委托代理人宋寅旻，上海市恒泰律师事务所律师。
上诉人康续瀚、刘莎因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2015）静民一（民）初字第689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海远中静安房地产有限公司（以下简称“远中公司”）为上海市昌化路XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的开发商。2014年8月3日，远雄房屋咨询（上海）有限公司（以下简称“远雄公司”）作为远中公司的代销商，与康续瀚、刘莎（定购方）就系争房屋签订了《出售定单》，约定：定购方以人民币（以下币种均为人民币）8，088，850元的总价定购系争房屋，建筑面积为147.07平方米，买卖条件以出售合同为准；定购方于定单签订当日支付定金300，000元，在定单签订后30天内，定购方应与开发商签署完成正式出售合同及与银行签订完成按揭贷款合同（如有），届时如未完成签约，开发商有权将该房屋另行出售，且定金不予退还；定单经代销商加盖公章及定单确认章且定购方支付定金后生效；开发商指定代销商为远雄公司。在该《出售定单》的附带条件栏还以手写方式注明：1、该房屋为带租约铺售；2、该价格需经开发商层峰同意，（定金）五个工作日内将自动转为房款，不同意则全额退还；3、双方协定于2014年9月3日前完成签约。同日，康续瀚、刘莎向远中公司支付了定金30万元。
2014年9月3日，上诉人方将其收入情况等内容通过电子邮件的方式发给被上诉人方，同日被上诉人方回复上诉人，邮件内容为：“康先生您好，您本次的购房贷款中信银行已预审完成，请携带以下资料原件至我司完成签约：1、产权人身份证；……8、首付款＋其他规费4，008，774.17元（详见附件规费清单）。注：签约当天所有权人均需到场。签约时间：周一至周五，9：00-16：00。签约地址：上海市仙霞路XXX号XXX楼客服部。具体签约时间请提前1-2天与业务员确定……”
同月15日，远雄公司以快递形式发给康续瀚、刘莎《通知》，称：根据双方定单约定，上诉人方应于定单签订后30天内与开发商签署正式出售合同，现已逾期，请上诉人方务必于2014年9月18日前至售楼中心办理后续事宜。次日，上诉人方发电子邮件给被上诉人方：“根据之前跟您和销售先生电话沟通的情况，请将购房合同、租赁合同、贷款合同等需签署的合同电子版发至我方邮箱以便我方提前审阅，同时将我方需准备的材料包括根据国家规定必须应付的资金金额以及合理合规合法的签约流程发我方邮箱。之前多次沟通未果，一直未收到贵司全部资料，望尽快落实，以免影响双方签约进程！”远中公司当天即予回复，电子邮件内容为：“如需审阅相应的合同版本，可至我司，我们将安排专人提供并讲解；2、贷款合同是银行出具的，如您需要可自行联系中信银行……；3、签约当天应付的款项除首付款及200元委托书公证费外，其他均为静安区房地部门办理产权过户应缴之费用，相应收费标准您可至静安区房地产交易中心进行查核……”。
2014年10月8日，远雄公司又以快递形式发给两上诉人《通知》，称：根据双方定单约定，上诉人方应于定单签订后30天内与开发商签署正式出售合同及与银行签订完成按揭贷款合同并提供贷款所需全部资料，届时如未完成签约，开发商有权将该房屋另行出售且定金不予返还，被上诉人方已多次书面、口头要求上诉人方尽速完约，但上诉人方至今未与开发商完成合同签约手续，特发此通知再次提示上诉人方于2014年10月10日前备齐款项与开发商完成上述合同签约手续，届时如未完成上述签约手续，被上诉人方将依约没收全部定金。同月13日，远雄公司再次发书面通知给上诉人方，告知由于上诉人方逾期未完成签署正式出售合同，被上诉人依约将不予退还定金，且系争房屋将另行出售。
此后，双方未就系争房屋签订房屋买卖合同，就已付定金如何处理双方未能协商解决，上诉人遂诉至法院，要求判令两被上诉人共同双倍返还两上诉人定金60万元。
另查，系争房屋的抵押状况登记信息如下：抵押权人为华一银行上海虹桥支行，抵押形式为最高额抵押，最高债权限额9，156万元，债权发生期间为2012年3月29日至2015年3月31日。
审理中，上诉人方认为其在2014年10月17日至房地产交易中心调查房屋登记信息时方才知晓系争房屋被抵押的事实，被上诉人方存在隐瞒抵押情况的欺诈行为。被上诉人方则认为，在双方签订《出售定单》时即已告知上诉人系争房屋被抵押的事实，根据商品房交易网签合同的流程，系争房屋是否存在抵押权是必须明确的，该事实无法隐瞒，被上诉人方也没有隐瞒的必要，只要在办理过户手续之前涤除抵押权即可完成交易，故上诉人以被上诉人隐瞒系争房屋被抵押的事实构成欺诈为由而拒绝签订买卖合同的理由显然无法成立。
原审法院认为，《出售定单》系当事人真实意思表示，合法有效，签约双方均应恪守履行。远雄公司作为远中公司指定的代销商，与上诉人签订了《出售定单》，两被上诉人间存在委托代理关系，《出售定单》的相对方应当是两上诉人与远中公司，基于合同相对性原理，两上诉人要求远雄公司承担相关合同义务无事实和法律依据。《出售定单》从法律性质上而言属于预约，预约是指将来订立一定契约的契约。根据《出售定单》的内容可知，双方签订该契约的目的在于按照一定的条件，在一定的期限内签订正式房屋买卖合同，以最终明确在双方之间形成房屋买卖法律关系。根据约定，双方应于2014年9月3日之前签署房屋买卖合同，上诉人在签约时支付定金30万元，可见该定金的目的在于保证双方全面履行《出售定单》以签订正式房屋买卖合同，上诉人不履行约定的债务的，无权要求返还定金；被上诉人不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。在本案中，双方最终未能签订房屋买卖合同，认定系因上诉人违约所致，理由如下：首先，虽然上诉人声称存在被上诉人隐瞒抵押情况的欺诈行为致其不愿签订房屋买卖合同，但是双方签订《出售定单》的目的在于就系争房屋订立正式房屋买卖合同，即使系争房屋已被抵押的事实不为上诉人所知晓，也不能直接导致双方无法签订正式房屋买卖合同。因为如果在房屋买卖合同签订后上诉人才知晓系争房屋被抵押的事实，上诉人可以要求被上诉人及时涤除抵押权以保证交易顺利进行，也可以在被上诉人无法涤除抵押权的情况下追究其无法履行买卖合同的违约责任，可见在签订《出售定单》时系争房屋已被抵押并未导致上诉人合法权益不受保障，故对上诉人该说法无法采信。其次，虽然上诉人还提出了被上诉人未及时提供买卖合同示范文本等文件导致其无法签约的意见，但是合同示范文本等文件并非只有被上诉人提供上诉人才能查看，上诉人也可以自行从其他途径查阅，并且买卖合同的内容还有待双方协商一致才能最终确定，在被上诉人于2014年9月15日催促上诉人签约后，上诉人才于次日要求被上诉人提供相关合同文本供其审阅，被上诉人工作人员已及时告知上诉人可至被上诉人公司审阅合同版本，但上诉人并未进一步审阅合同并完成签约，可见其并没有继续履行《出售定单》以签订房屋买卖合同的诚意，故对其该点抗辩意见亦不予采信。最后，双方在《出售定单》中约定的签订买卖合同期限为2014年9月3日，上诉人办理购房贷款的预审手续也已于同日完成，被上诉人工作人员已及时通知上诉人要求其完成房屋买卖合同的签约手续，被上诉人工作人员在电子邮件中虽未明确签约期限，但可理解为被上诉人给予上诉人适当宽限期，并无不妥。由于上诉人未在合理期限内完成签约，被上诉人又于2014年9月15日和10月8日两次通过发送书面通知的方式催促上诉人签订房屋买卖合同，且给予上诉人适当的宽限期，但上诉人仍未及时与被上诉人签订房屋买卖合同，其行为显然已构成违约。被上诉人于2014年10月13日给上诉人发通知是基于上诉人根本违约而行使合同解除权的正当行为。综上，原审法院认为，上诉人在签订《出售定单》后，无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，其行为已构成根本违约，其已支付的定金依法应当不予退还，故对两上诉人要求两被上诉人双倍返还定金60万元的诉讼请求不予支持。综上，原审法院据此作出（2015）静民一（民）初字第689号民事判决：康续瀚、刘莎要求远中公司、远雄公司双倍返还定金60万元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，上诉人康续瀚、刘莎不服，共同向本院提起上诉称，1、被上诉人至今未能提供证据证明其已经按照《出售定单》的约定将约定的价格报经开发商层峰同意，也没有就此通知上诉人，此系双方未能签约的原因之一。虽经上诉人的一再要求，但被上诉人至今仍未向上诉人提供与系争房屋相关的购房合同、租赁合同、贷款合同等文件，直接导致上诉人根本无法与被上诉人对合同实质条款进行磋商，此系导致双方未能签约的原因之二。被上诉人隐瞒系争房屋抵押给案外人的重大事实，且拒绝在正式签约前注销抵押，此系导致双方未能签约的重大原因。“房价上涨”系被上诉人拒绝将系争房屋出售给上诉人的最终原因。因此，系争房屋买卖合同未能签订的根本原因在于被上诉人，原审判决系认定事实错误。2、本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”被上诉人隐瞒系争房屋已抵押且未及时涤除抵押并最终因房价上涨而拒绝出售系争房屋，系导致双方未能签订房屋买卖合同的根本原因。故被上诉人存在明显过错，依法应双倍返还定金。因此，原审判决适用法律错误。3、根据《出售定单》约定，8，088，850元的价格经开发商层峰同意后五个工作日内，定金自动转为房款，此时定金已经转化为房款，已经不存在没收定金的前提；如开发商层峰不同意则应全额退还，因此，无论发生何种情形，被上诉人均无权没收定金。根据在案证据，双方对具体的签约时间进行了变更，即“具体签约时间提前1-2天与业务员另行协商确定”，故至本案涉诉，双方尚处于磋商阶段，而非原审判决认定的系上诉人无正当理由拒绝签订买卖合同。综上，请求撤销原审判决；支持上诉人在原审中的全部诉请；一、二审案件受理费均由被上诉人承担。
被上诉人远中公司、远雄公司共同辩称，《出售定单》中的“五个工作日内将自动转为房款”是指与上诉人签订房屋买卖合同后的五个工作日内定金将自动转为房款，如开发商不同意按此价格成交，双方不会按此价格签订房屋买卖合同，定金没有转为房款的必要；我方业务员与上诉人一直有电话联系，告知了上诉人双方对价格没有异议，况且被上诉人一直在催促上诉人签约，可以证明房价已经获得开发商层峰同意的事实上诉人是明知的。正是由于上诉人的原因导致房屋买卖合同无法签订，根据约定定金不予退还。有关购房合同等文件，属于示范文本，上诉人可以自行从其他途径查阅，且被上诉人一再告知上诉人可以至被上诉人处审阅相关合同文本，但上诉人一直没有前往被上诉人处审阅并完成房屋买卖合同的签订，系上诉人没有签约的诚意。系争房屋存在抵押并不导致双方之间无法签订房屋买卖合同，只要在交易之前涤除系争房屋的抵押就可进行交易过户，也是交易惯例，系争房屋存在抵押并不是双方之间签署房屋买卖合同的障碍，没有影响上诉人的合法权益。根据查明的事实，上诉人在被上诉人多次催告要求签约的情况下，仍然不与被上诉人签订房屋买卖合同，其行为已经构成根本违约。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实无误，本院予以确认。
本院审理中，上诉人称，我们是在2014年8月3日，签订定单以后就听闻了房屋存在抵押的事实，当时我们就抵押的问题也与被上诉人交流过，在2014年10月17日交易中心查询到的结果证实房屋抵押的事实。另，上诉人表示，对贷款已经审核完毕其无异议，其完全有履约能力。
本院认为，根据现已查明的事实，上诉人办理购买系争房屋贷款的预审手续已在2014年9月3日完成，在上诉人未能提供办理购房贷款预审的房价与《出售定单》中不同的情况下，可以推定《出售定单》中约定的价格已经获得开发商远中公司层峰同意，故本院对上诉人的该点上诉理由不予采纳。上诉人认为《出售定单》中关于定金“五个工作日内将自动转为房款”的约定，系指“8，088，850元的价格经开发商层峰同意后五个工作日内，定金自动转为房款。”上诉人据此主张“此时定金已经转为房款，已经不存在没收定金的前提。”而被上诉人抗辩认为是指“与上诉人签订房屋买卖合同后的五个工作日内定金将自动转为房款，如未能签订房屋买卖合同，定金没有转为房款的必要。”对此，本院分析认为，《出售定单》中“约定事项”项下的第7条约定，“定购方应于签订出售合同时将定单原件交由开发商收回，定金将转为房款的一部分。”该约定已经明确定金是在双方签订房屋买卖合同之后转为房款，且如双方未能签订房屋买卖合同，那么也就不存在将上诉人支付的定金转为房款的必要。因此，上诉人的上述观点既与《出售定单》中的约定不符，也与一般的房屋买卖实践相悖，本院不予采纳。上诉人在本院审理中表示在2014年8月3日就已知系争房屋存在抵押的事实，但在此后来往函件中从未就房屋抵押之事提出异议，故上诉人主张不签约与此相关的意见，本院也不予采纳。上诉人主张被上诉人未提供与系争房屋相关的购房合同等文件系双方未能签约的原因的意见，因《出售定单》中双方对此并无约定，上诉人的该上诉理由缺乏合同依据，本院亦不予采纳。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人康续瀚、刘莎负担。
本判决为终审判决。
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 徐 庆
二〇一五年十月十三日
书记员 黄 慧
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......。