云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云高民一终字第236号
上诉人（原审被告、反诉原告）临沧瑞华房地产开发有限公司。
法定代表人戴文华，该公司董事长。
委托代理人刘大勇，临沧市欣翔法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。
委托代理人岳玉明，男，汉族。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李敏，女，白族。
被上诉人（原审原告、反诉被告）刘义旗，男，汉族。
上述二被上诉人的委托代理人陈曦，云南临疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人临沧瑞华房地产开发有限公司（以下简称临沧瑞华公司）与被上诉人刘义旗、李敏商品房销售合同纠纷，临沧瑞华公司不服云南省临沧市中级人民法院（2014）临中民初字第12号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月7日对本案进行公开开庭审理。上诉人临沧瑞华公司的委托代理人刘大勇、岳玉明，被上诉人刘义旗、李敏的委托代理人陈曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理确认如下法律事实：刘义旗与李敏系夫妻，同时刘义旗还系临沧方圆岩土勘察设计有限公司股东。2011年9月14日，刘义旗、李敏向临沧瑞华公司交付了定金100000元，欲订购临沧瑞华公司开发的“临沧御景家园”商品房。2011年10月13日，刘义旗、李敏与临沧瑞华公司签订一份编号为“御1-002”的《商品房购销合同》，购买临沧瑞华公司开发的“临沧御景家园”商品房一套。双方约定：“1、房屋价款：2060000元。2、付款方式及期限为：2011年10月13日支付首付款1030000元，2012年2月15日支付618000元，2012年5月30日支付412000元。3、逾期付款违约责任：自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止的30天内，按每天10元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，以应付未付款金额的银行同期贷款利率按日支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过30天后的次日，合同即被解除。4、交房期限：2012年11月30日前。5、逾期交房违约责任：自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天10元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，以已付款金额的银行同期贷款利率按日支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90天，则买方有权要求解除合同。”该份合同于2011年11月7日在临沧市住房和城乡建设局房地产管理部门进行了登记备案。
合同签订后，刘义旗、李敏分别于2011年10月13日支付房款300000元、2011年10月15日支付房款320000元、用临沧瑞华公司拖欠临沧方圆岩土勘察设计有限公司的地勘工程款折抵房款344361元、2012年2月6日支付房款605000元、2012年2月7日支付房款7610元、2012年5月14日支付房款500000元。临沧瑞华公司收到上述款项后，于2012年4月19日开具不动产发票一份，载明收到首付款1560000元；于2012年5月24日向刘义旗、李敏出具收据三份，载明收到配套费、公共维修基金、契税86028元；于2012年8月6日开具不动产发票一份，载明收到房款500000元。
另查明，双方在履行合同过程中，为方便刘义旗、李敏贷款，双方还签订了一份编号同样为“御1-002”的《商品房购销合同》。该份合同除付款方式及期限与前一份合同不一致外，其他并无区别。该份合同的付款方式及期限约定为：“2011年10月13日支付首付款1560000元，其余房款在合同生效之次日起十五日内向银行申请办理按揭贷款支付，贷款发放到临沧瑞华公司账户即为付清房款。”该份合同未经临沧市住房和城乡建设局房地产管理部门登记备案。
2014年1月20日，临沧瑞华公司通过当地媒体公告交房。刘义旗、李敏因发现准备交付给其的房屋与签订合同时临沧瑞华公司承诺和同区域其他房屋的花园面积相比差距过大，故无法接受房屋。经与临沧瑞华公司协商退房未果，刘义旗、李敏遂以临沧瑞华公司逾期交房超过90日为由诉至法院，请求判令解除合同，返还房款并承担违约责任。临沧瑞华公司愿意解除合同，但认为刘义旗、李敏未足额支付房款，且存在逾期付款情形，故提起反诉。
原审法院认为：关于刘义旗、李敏是否已全额支付房款的问题。刘义旗、李敏与临沧瑞华公司签订的“分期付款”《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，且经行政主管部门依法登记备案，合法有效，双方应当按照此合同约定履行各自的义务。本案所涉房屋总价款2060000元，临沧瑞华公司认可刘义旗、李敏以现金或银行打款等方式支付1832616元，不认可刘义旗、李敏以临沧方圆岩土勘察设计有限公司的地勘工程款折抵房款344361元，认为刘义旗、李敏尚欠房款227384元未予支付。从双方提供的证据来看，临沧瑞华公司已经向刘义旗、李敏开具了全额房款的不动产发票，临沧瑞华公司与临沧方圆岩土勘察设计有限公司之间亦确实存在地勘工程款项往来的客观事实。而作为发票，其本身属于一切单位或个人在购销商品等经营活动过程中，提供给对方的具有法律效力的收付款书面证明。除收付款双方另有约定外，开具发票代表收款人收到了付款人应付款项。故在临沧瑞华公司无证据证明双方有关于未全额付款即开具发票的特别约定的情况下，应当认定刘义旗、李敏已经全额支付房屋总价款。
关于刘义旗、李敏是否存在逾期支付首付款及逾期办理尾款贷款的违约行为，应否承担相应违约责任的问题。原审法院认为，本案合法有效的合同为双方签订的“分期付款”《商品房购销合同》，在该合同中双方不但明确约定了付款方式及付款期限，还约定了逾期付款的违约责任。按此约定，如刘义旗、李敏逾期付款，临沧瑞华公司即有权要求其在承担违约金责任后继续履行合同或直接解除合同。虽然在本案合同的实际履行过程中，用地勘工程款折抵房款的具体时间不清，刘义旗、李敏亦确实存在未按约定期限支付首付款的情形，但临沧瑞华公司却自始未就刘义旗、李敏逾期支付首付款的行为按照合同约定要求其承担违约责任或解除合同，反而继续履行合同接受了刘义旗、李敏之后支付的两期房款。临沧瑞华公司明知刘义旗、李敏逾期支付首付款，却未提出异议并最终接受其余房款的行为，应视为其对刘义旗、李敏付款行为的默认。故临沧瑞华公司现以刘义旗、李敏逾期支付首付款为由，要求其承担违约责任的主张，不能成立，原审法院不予支持。双方后期为方便贷款所签“按揭贷款付款”《商品房购销合同》，未经行政主管部门依法登记备案，不能作为双方履行合同的依据，故临沧瑞华公司据此合同主张刘义旗、李敏存在逾期办理尾款贷款违约行为并要求承担资金占用费的请求，不能成立，原审法院不予支持。
关于临沧瑞华公司逾期交房是否构成违约，应否承担合同解除后违约责任的问题。原审法院认为，本案所涉《商品房购销合同》应否解除的问题，双方当事人已经在庭审中达成合意，愿意解除，原审法院予以照准。根据《合同法》的第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。按照双方合同约定，本案所涉房屋交付时间应为2012年11月30日前，而临沧瑞华公司实际公告交房时间为2014年1月20日，逾期交房长达一年以上，已远远超过双方约定可以解除合同的期限。临沧瑞华公司虽认为逾期交房系政府行为所致，但其提供的证据不能证明其逾期交房与政府行为之间存在必然因果关系，故其关于逾期交房系政府行为所致不应承担违约责任的主张不能成立，原审法院不予支持。临沧瑞华公司逾期交房的行为已经构成违约，应在返还2060000元房款的基础上一并承担违约责任。因双方在合同中就逾期交房超过90天导致解除合同的违约责任未予约定，故参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，临沧瑞华公司应当自其出具不动产发票之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘义旗、李敏承担违约责任：1560000元自2012年4月19日起算；500000元自2012年8月6日起算。刘义旗、李敏要求按其实际付款日分期分笔计算利息的请求，因与临沧瑞华公司正式开具不动产发票的时间不符，故原审法院不予支持。另刘义旗、李敏所缴纳的配套费、公共维修基金及契税86028元，因临沧瑞华公司仅系代收，故在返还的同时不应当由临沧瑞华公司对此款承担支付利率的违约责任。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：“一、解除本诉原告刘义旗、李敏与本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司签订的‘御1-002’号《商品房购销合同》；二、本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘义旗、李敏购房款2060000元，并按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘义旗、李敏承担违约金（房款1560000元的利息违约金，自2012年4月19日起计算至付清款之日止；房款500000元的利息违约金，自2012年8月7日起计算至付清款之日止）；三、本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告刘义旗、李敏为购房支付的相关配套费、公共维修基金及契税86028元；四、驳回本诉原告刘义旗、李敏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告临沧瑞华房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费26592元，由本诉被告临沧瑞华房地产开发有限公司承担；反诉案件受理费2755元，由反诉原告临沧瑞华房地产开发有限公司承担。”
一审判决宣判后，临沧瑞华公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求为：1、依法撤销原审判决；2、依法改判驳回刘义旗、李敏的全部诉讼请求；3、依法改判支持上诉人原审反诉请求；4、本案一审、二审案件受理费由刘义旗、李敏承担。其理由为：1、原审法院没有确认刘义旗、李敏逾期付款错误，即刘义旗、李敏存在首付款逾期支付和尚未付清尾款22.7384万元的情形；2、原审法院将临沧方圆岩土勘察设计有限公司（以下简称方圆公司）与临沧瑞华公司之间的工程款34.4361万元折抵为本案购房款错误；3、原审法院认为临沧瑞华公司开具发票即意味着收到了足额购房款的认定错误；4、原审法院对临沧瑞华公司针对刘义旗、李敏的违约未提异议即视为默认的认定错误；5、涉案商品房未如约按期交房的原因是当地建设规划导致，并非临沧瑞华公司的原因。
针对临沧瑞华公司提出的上诉请求，刘义旗、李敏共同发表如下答辩意见：请二审法院依法驳回其上诉、维持原判。理由如下：1、答辩人在首付款的支付上仅存在2天的违约，按照合同约定违约金只有20元，且对此情形被答辩人没有提出任何异议并继续接收了后续款项，现被答辩人要求答辩人承担首付款部分的违约责任无事实及法律依据；2、答辩人已经全额支付了购房款及相关配套费、契税、公共维修基金等费用，不存在尚有尾款未付的情形，至于方圆公司与临沧瑞华公司工程款34.4361万元折抵购房款，是答辩人与被答辩人口头合意的结果且被答辩人已经开具发票证实其收到了全额购房款；3、发票是被答辩人出具给答辩人的合法收款凭证，原审法院据此认定被答辩人已收到答辩人向其支付的全额购房款无误；4、对于被答辩人反诉请求中的逾期办理尾款贷款的资金占用利息11583.33元的主张，答辩人认为，双方签订了两份合同，但备案的是分期付款合同，现被答辩人依照未经备案、未履行的按揭贷款付款合同向答辩人主张如上款项无事实及法律依据；5、被答辩人亦认可涉案房屋逾期交房的客观事实，但其认为原因系政府规划导致的主张不正确，其没有证据证明政府对于小区外规划的调整对涉案房屋的交房时间有必然的影响。
二审庭审中，经征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人临沧瑞华公司提出以下二项异议：1、原审法院遗漏认定刘义旗、李敏未按时付款的事实；2、原审法院遗漏认定延迟交付涉案房屋系由于市政规划发生变更导致的事实。被上诉人刘义旗、李敏对原审法院认定的事实无异议。
对上述临沧瑞华公司提出的异议，本院将结合证据材料及争议焦点综合予以评析。
对其余双方当事人无异议的一审认定的事实，本院予以确认。
二审中，上诉人临沧瑞华公司向法庭提交以下二组证据材料：1、云南省工程建设信息网发布的“临沧市环城西路建设项目勘察、设计招标”公告网络截图一份，欲证明与涉案小区相邻的临沧市环城西路建设项目的启动时间、建设单位等内容，并结合一审已提交的证据（即临沧瑞华公司向原审法院提交的第5组证据）一并证明由于该道路标高出现变化导致临沧瑞华公司延迟交房；2、《御景家园小区前期物业服务合同》首尾页复印件各一份、《证明》复印件一份、《确认书》复印件三十六份、“御1-035”号《商品房购销合同》复印件一份、《收据》复印件二份、照片三张，以上证据欲共同证明尽管涉案小区逾期交房时间较长，但其他购房者均能谅解临沧瑞华公司的客观原因，且现在其他购房者已经顺利接收房屋并接受了物业公司的服务，被上诉人提到的绿化带面积不足的问题系由于小区内公共道路加宽导致，涉及所有业主。
针对以上临沧瑞华公司提交的证据材料，刘义旗、李敏共同发表如下质证意见：对证据1：该证据与本案无关联性，不予认可。涉案商品房系该小区东侧房屋，临沧瑞华公司提到的道路及标高问题属于小区西侧，且其当庭认可涉案小区的开发早于临沧市环城西路项目，其证据不能证明延迟交房系政府导致的观点；对证据2：与本案无关不予认可，其他业主对自身权利的放弃与刘义旗、李敏无关，亦不能认为其他业主放弃权利就必然导致刘义旗、李敏放弃权利。
被上诉人刘义旗、李敏二审中无新证据提交。
对以上临沧瑞华公司提交的证据材料，本院将结合争议焦点一并予以评析。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审阶段的争议焦点为：临沧瑞华公司以及刘义旗、李敏在履行涉案合同过程中是否存在违约行为，如是，应如何承担违约责任。
本案中，临沧瑞华公司主张刘义旗、李敏存在逾期付首付款以及未按照合同约定逾期办理尾款贷款的违约行为，故其应支付：1、逾期付首付款违约金4.17149万元；2、逾期办理尾款贷款的资金占用利息1.158333万元；3、购房余款22.7384万元。刘义旗、李敏则共同主张临沧瑞华公司存在延迟交付涉案商品房的违约行为，故其应向刘义旗、李敏支付违约金（按照其所付购房款计算银行同期贷款利息）。
有关刘义旗、李敏在涉案合同履行过程中是否存在违约行为，如是，违约责任如何承担的问题。在二审中，双方当事人对原审查明的双方之间就涉案房屋销售签有编号完全相同的两份合同，即分期付款合同和按揭贷款付款合同，且在当地行政主管部门备案的是分期付款合同均不持异议，对此本院依法予以确认。经核查，双方实际履行的是经过备案的分期付款合同，该合同第六条第1、2款约定：“1、房屋价款：2060000元。2、付款方式及期限为：2011年10月13日支付首付款1030000元，2012年2月15日支付618000元，2012年5月30日支付412000元”。就实际付款情况而言，现有证据证明刘义旗、李敏于2011年9月14日支付定金100000元、2011年10月13日支付了30万元、2011年10月15日支付了32万元、2012年2月6日支付了60.5万元、2012年2月7日支付了7610元、2012年5月14日支付了50万元，对以上款项的支付经本院二审庭审中组织当事人核对，双方当事人均无异议。①有关首付款的支付问题，本院认为，从本案双方当事人在法庭组织下核对无异议的收付款情况来看，在合同约定的首付款支付时间（即2011年10月13日）之后，临沧瑞华公司亦多次接收刘义旗、李敏向其支付的其余购房款，且临沧瑞华公司无证据证明其已向刘义旗、李敏就首付款的违约支付提出了异议，故原审法院对临沧瑞华公司在刘义旗、李敏逾期付款之后仍收款且无异议的行为视为对刘义旗、李敏付款行为的默认的认定并无不当，对此本院依法予以维持。此外，临沧瑞华公司在二审中表示其要求刘义旗、李敏支付该笔关于首付款违约支付的违约金是依据双方签署的按揭贷款付款合同第六条之约定主张的，前已述及，本院已查明双方当事人履行的并非此份合同，故临沧瑞华公司的该项主张不成立；②有关刘义旗、李敏是否存在逾期办理尾款贷款的违约行为的问题。本院认为，前已述及，双方当事人就涉案商品房的买卖签订了两份合同，鉴于双方实际履行的是经过备案的分期付款合同，故临沧瑞华公司在一审、二审中均依据另一份按揭贷款付款合同向刘义旗、李敏主张该部分的违约责任于事实不符且没有法律依据，原审法院对此部分的认定无误，本院依法予以维持。③有关刘义旗、李敏是否足额支付购房款的问题。本院认为，双方当事人在实际履行且经过备案的分期付款合同中明确约定涉案房屋总价款为206万元，且经过法庭组织当事人核对，双方当事人对前述核对无误的购房款的支付时间、支付金额均不持异议，临沧瑞华公司仅对其与方圆公司之间的工程款应否折抵本案涉案商品房购房款持有异议，本院认为，尽管涉及临沧瑞华公司与方圆公司的工程款与本案涉案商品房购房款从性质上确系不同款项，但临沧瑞华公司在2012年4月19日以及2012年8月6日开具了两份发票，载明临沧瑞华公司已收到刘义旗、李敏向其支付的购房款合计206万，故现刘义旗、李敏不存在尚欠尾款未付的情形。至于临沧瑞华公司在上诉状中提出原审法院对于发票的认定属适用法律错误的观点，本院认为，发票系合法的收付款凭证，原审法院依据临沧瑞华公司所开发票确认其收到的款项性质及金额并无不当，对此本院依法予以维持。
有关临沧瑞华公司在涉案合同履行过程中是否存在违约行为，如是，违约责任如何承担的问题。在二审庭审中，双方当事人均认可临沧瑞华公司客观上确实逾期向刘义旗、李敏交付涉案商品房，对以上双方一致认可的内容本院依法予以确认。现双方当事人就前述逾期交房的原因存有争议：刘义旗、李敏认为逾期交房系临沧瑞华公司导致，而临沧瑞华公司则认为逾期交房系政府修建临沧市环城西路规划调整导致。经核查，本院认为，临沧瑞华公司关于逾期交房系政府调整临沧市环城西路规划导致的主张不成立，对此本院依法不予采信，理由如下：1、从举证责任的角度来说，临沧瑞华公司一审、二审所提交的证据仅能证明临沧市环城西路施工标高与涉案小区西侧规划标高不一致，无证据证明前述标高不一致必然导致临沧瑞华公司逾期交房；2、二审中临沧瑞华公司提交的证据材料反映即使是涉案小区西侧的临沧市环城西路建设项目标高与涉案小区西侧标高存在不一致之处，亦不影响客观上临沧瑞华公司向案外人（其余业主）交付其所购商品房，且对刘义旗、李敏所购房屋位于小区东侧的事实各方均无争议，现临沧瑞华公司主张由于其他业主对临沧瑞华公司达成了谅解，故刘义旗、李敏亦不应向其主张逾期交房违约责任的观点无事实及法律依据，对此本院依法不予采信。综上，临沧瑞华公司存在逾期向刘义旗、李敏交付涉案商品房的违约行为。有关临沧瑞华公司如何承担违约责任的问题。二审中，双方当事人对合同约定的交房时间及实际交房时间为原审法院查明的2012年11月30日前、2014年1月20日并无异议，经核查，在双方实际履行的经备案的分期付款合同中并未对逾期交房超过90天的违约责任进行约定，本院认为，原审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判令临沧瑞华公司应当自其出具不动产发票之日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘义旗、李敏承担违约责任，即156万元自2012年4月19日起算、50万元自2012年8月6日起算并无不当，对此本院依法予以维持。
此外，上诉人临沧瑞华公司在二审庭审中表示其对原审判决第一项涉及的解除涉案合同的内容亦持有异议，其认为涉案合同不应被解除，应当继续履行。经核查，在本案一审答辩及一审庭审中临沧瑞华公司均表示同意解除涉案合同，现临沧瑞华公司的上述主张与其在一审中的表述不一致，原审法院依照双方合意确认涉案合同解除的认定无误，对此本院依法予以维持。至于临沧瑞华公司在二审庭审中陈述其在一审程序中表示同意解除涉案合同系附条件的同意（所附条件为刘义旗、李敏向其承担违约责任），经核查，在本案一审过程中人民法院的庭审笔录中并未记载临沧瑞华公司所称的前述附条件的内容，故本院依法对其前述主张不予支持。
另，尽管上诉人临沧瑞华公司的上诉请求第一、二项要求撤销原审判决及改判驳回刘义旗、李敏的全部诉讼请求，但除上述本院已予评析的内容外，临沧瑞华公司在二审中并未对原审判决确认其应向刘义旗、李敏退还配套费等三项费用合计86028元的判决内容提出异议，故本院对上述内容予以确认。
综上所述，上诉人临沧瑞华公司的上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费29347元，由临沧瑞华房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。若临沧瑞华房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如临沧瑞华房地产开发有限公司不自动履行本判决，刘义旗、李敏可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省临沧市中级人民法院申请执行。
审 判 长 王 颖
审 判 员 李 航
代理审判员 刘 希
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 杜晓蕾