重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第06183号上诉人（原审被告）薛正欣。被上诉人（原审原告）秦东。委托代理人常春。原审第三人文小兵。委托代理人李建勋，重庆捷讯律师事务所律师。上诉人薛正欣与被上诉人秦东、原审第三人文小兵房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年8月12日作出（2014）渝北法民初字第16802号民事判决。上诉人薛正欣对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年11月19日进行了询问。上诉人薛正欣、被上诉人秦东的委托代理人常春、原审第三人文兵的委托代理人李建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2012年7月31日，以邓明华为甲方、薛正欣为乙方，双方签订了门市租赁合同，约定由薛正欣承租双龙湖街道桂馥路2号金色池塘2幢1-8号房屋，面积185㎡，租赁期限：2012年10月18日至2017年10月17日。合同第三条第3款约定，乙方需转让或转租的，须与甲方协商。2012年12月31日以薛正欣为甲方、秦东为乙方，双方签定门市租赁合同，约定由薛正欣将金色池塘8号门市进门中间一间出租给秦东，建筑面积34平方米+87.59平方米。合同第二条约定：1、租赁期限：2013年1月1日至2014年7月1日；2、每月租金计算方式：从2013年1月1日至2014年7月1日止，每月租金3500元；3、支付方式：每3个月支付一次，每次应在本期满前30天交纳下期租金，及合同期内每年的12月1日、3月1日、6月1日、9月1日；4、乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付给甲方押金（不计息）7000元，以合同为证。在租赁期满后，经甲乙双方验收门面，并在乙方交付完成应交纳的费用且乙方将租赁门面退还给甲方后，甲方退还押金给乙方（押金不得抵扣门面租金及其他费用）。合同第七条约定，1、在租赁期内，乙方如违约或在甲方未违约的情况下退租的，甲方不退还押金给乙方，且甲方不向乙方补偿或赔偿装修损失，甲方还另向乙方追讨相关费用；2、租赁期内，如甲方违约，甲方应双倍返还押金，并退还剩余的已收租金。同日，薛正欣出具收条，收条载明收到秦东支付门面租金及押金共计17500元。2013年9月21日，薛正欣银行账户收入ATM存款9100元、1400元，合计10500元。对上述存款，秦东陈述，系秦东在2013年9月底，用ATM机通过无卡方式在渝北区碧津公司南区路口建设银行存入薛正欣卡上，系支付2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋租金；薛正欣第一次陈述，该存款系其自己在渝中区建设银行存入，第二次陈述，该存款系自己在渝北××城南支行存入，秦东并未支付2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋租金。2013年10月9日，重庆鸿湖物业管理有限公司金色池塘管理处及金色池塘业主委员会发出告知书，告知书载明：“在接到贵户向我司反映2-8门市地面出现沉降一事后，我司及时联系开发建设单位及小区业主委员会负责人共同到现场查看情况，初步认为是贵户门市自行预埋排水管道出现问题导致污水流入地面回填层，经过长时间浸泡后回填层出现沉降。由于贵户门市地面出现严重沉降现象，已存在安全隐患，不具备经营条件，建议贵户业主及承租人尽快采取措施予以整改，防止出现安全事故，否则由此造成的一切后果均由您户负责”。2013年10月24日，重庆市渝北区房屋管理局发出安全隐患整改意见书。意见书载明：你单位（××）在金色池塘2栋8号门市主要存在以下安全隐患：地面沉降、非承重墙开裂严重，需及时进行整改。整改意见如下：1、立即拉起警戒线并设立警戒标志；2、立即消除安全隐患。抄送：双龙湖街道办事处、重庆鸿湖物业管理有限公司、重庆强辉实业（集团）有限公司、薛正欣。2013年11月5日，重庆鸿湖物业管理有限公司组织秦东、常春、薛正欣、文小兵对案涉门市出现的安全隐患进行协商处理，形成会议纪要一份。会议纪要上载明美容院10月9日停业。2013年12月2日，重庆鸿湖物业管理有限公司再次组织秦东、常春、薛正欣、文小兵对案涉门市出现的安全隐患进行协商处理，形成会议纪要一份。2014年7月11日，文小兵委托邓明华在律师李建勋、渝北区鸿湖物业公司金色池塘物管处、金色池塘业主委会员见证下，将案涉房屋收回。另查明，秦东与常春于2013年11月26日结婚，秦东租赁案涉房屋系用于开设美容院、美容院经营者为常春。文小兵为案涉门市业主，其委托邓明华代为出租案涉房屋。庭审过程中，就案涉房屋出租是否征得文小兵同意，各方陈述如下：秦东认为文小兵早自2013年9月案涉房屋出现问题时就知晓房屋转租；薛正欣陈述，其转租案涉房屋时已电话告知过文小兵征得了其同意，此外，文小兵在物管公司组织三方处理排危问题时也即知晓案涉房屋转租事宜；文小兵陈述，其与薛正欣签订的租赁协议明确载明转租需与业主协商，但薛正欣在未经文小兵同意的情形下就将房屋转租，文小兵在2013年11月5日物管公司召集各方协商处理房屋安全隐患时，才知道房屋转租事宜，且之后一直向薛正欣提出异议。庭审过程中，各方均认可，案涉房屋出现地面沉降、非承重墙开裂事实，但对其造成的原因，几方各执一词。秦东认为，虽不清楚地面沉降产生的原因，但至少不是秦东的造成的；薛正欣认为，出现沉降系系房屋自身的质量问题造成，即便不是，也属秦东私自装修造成；文小兵认为系薛正欣私自装修房屋造成的房屋沉降。庭审过程中，就案涉房屋出现地面沉降、非承重墙开裂后，秦东是否继续使用案涉房屋，各方陈述如下：秦东陈述，从会议纪要上载明的2013年10月9日起即未使用案涉房屋；薛正欣陈述，秦东直至2014年9月文小兵对案涉房屋进行整修之前，都在实际使用案涉房屋；文小兵陈述，不清楚秦东何时停止经营，但在各方见证收回房屋之前，秦东确实没有经营。庭审过程中，秦东与薛正欣一致确认，双方之间签订的房屋租赁合同到期终止。一审法院认为，薛正欣与秦东签订的门市租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。对文小兵提出的门市转租未经得其同意，且其在知晓门市转租后也就转租事宜提出过异议的意见。虽租赁合同上载明转租需征得文小兵同意，但根据双方举示的证据及文小兵的陈述，文小兵最迟于会议纪要载明的2013年11月5日知晓案涉房屋已经转租的事实，而文小兵未举示充分证据证明其在知晓房屋转租后6个月内表示过异议，故转租协议应属有效。对秦东要求薛正欣返还2013年10月1日至2013年12月31日期间房屋租金10500元的诉讼请求。本案中，结合庭审查明的事实及当事人的陈述，对薛正欣账户于2013年9月21日收入的ATM存款，无论从总数上还是秦东陈述的支付时间均可以得到印证，且薛正欣对该笔款项由来的陈述前后矛盾，故应当认可该款项为秦东支付的2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋租金。此外，因案涉房屋出现地面沉降、非承重墙开裂属事实，根据物管公司告知书及会议纪要载明的内容，秦东于2013年10月9日停业，案涉门市因存在安全隐患，不具备经营条件；薛正欣亦陈述，文小兵至2014年9月才对案涉房屋进行了整修；且文小兵于2014年7月11日收回案涉房屋。故从2013年10月9日起，秦东已实际无法使用案涉房屋，从2013年10月9日起至2013年12月31日止的房租3500元÷31天×23天+3500+3500元=9597元，薛正欣应当予以退还。对秦东要求薛正欣双倍返还租房押金14000元的诉讼请求，因案涉房屋出现地面沉降、非承重墙开裂的原因无法核实，无法证明薛正欣存在违约行为；且根据双方合同约定，租赁期内，如秦东违约，薛正欣不退还押金给秦东。而双方合同约定2013年10月1日至2013年12月31日的租金应在2013年9月1日交纳，现秦东于2013年9月21日才交纳该期租金，其行为已构成违约。故对秦东要求薛正欣双倍返还押金14000元的诉讼请求，本院不予支持。对秦东要求薛正欣赔偿损失125000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因秦东未举示充分证据证明其损失系由薛正欣造成，亦未能举示充分证据证明损失的具体数额，故对该诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告薛正欣在本判决生效后五日内返还原告秦东2013年10月9日起至2013年12月31日止的租金9597元；二、驳回原告秦东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3290元，由原告秦东负担1645元，被告薛正欣负担1645元。薛正欣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人秦东的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：被上诉人秦东没有向上诉人薛正欣支付2013年10月1日至2013年12月31日期间的房屋租金，故一审判决上诉人薛正欣向被上诉人秦东返还2013年10月9日至2013年12月31日的租金9597元缺乏事实根据，判决错误。被上诉人秦东答辩称：上诉人所称的租金我们已支付，一审判决其退还租金正确。原审第三人文小兵答辩称：1、文小兵与秦东没有租赁合同关系，不能成为第三人。2、文小兵与薛正欣之间的租赁合同因薛正欣擅自转租而解除，文小兵依法收回房屋，薛正欣与秦东之间的纠纷与文小兵无关。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，2013年9月21日，上诉人薛正欣银行帐户收入ATM存款9100元、1400元，合计10500元，现双方当事人均未提交其存入该款的直接证据。被上诉人秦东在诉讼中准确陈述了存款地点、金额、用途，该存款金额与被上诉人秦东需支付给上诉人薛正欣的租金金额相符，上诉人薛正欣在诉讼中第一次陈述时错误陈述了存款地点，根据证据高度盖然性原则，应当认定该款系被上诉人秦东向上诉人薛正欣支付的房屋租金，故一审判决正确，上诉人薛正欣的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人薛正欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  郑 泽代理审判员  伏虹瑾二〇一五年十二月二日书 记 员  李 莉