上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第791号
原告孙敏锐。
原告孙蓉。
原告孙某某。
法定代理人孙敏锐。
上列三原告的共同委托代理人范平，上海市汇业律师事务所律师。
上列三原告的共同委托代理人孙玉锋，上海市汇业律师事务所律师。
被告詹立玉。
委托代理人曹国明。
第三人上海菁英房地产经纪有限公司。
法定代表人张静。
委托代理人李奎江。
第三人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行。
负责人王睿。
委托代理人张姝。
委托代理人郑颖。
原告孙敏锐、孙蓉、孙某某与被告詹立玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日受理后，依法由代理审判员蒋梦娴独任审判，通知上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称菁英公司）、中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行（以下简称工行宝山支行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告孙敏锐、孙蓉及其与孙某某的共同委托代理人范平，被告詹丽玉的委托代理人曹国明，第三人菁英公司的委托代理人李奎江，第三人工行宝山支行的委托代理人张姝、郑颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙敏锐、孙蓉、孙某某诉称，通过菁英公司介绍，原被告于2014年2月28日签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，合同价为人民币270万元。同时双方又签订《补偿协议书》，原告同意再补偿被告搬迁、装修等费用共计123万元，于2014年3月31日前支付，原告实际应向被告支付393万元。合同约定，被告于2014年5月8日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接，6月18日前双方向房地产交易中心申请办理过户手续。合同签订后，原告按约支付房款总计310万元。之后双方约定在4月23日前去银行申请办理贷款81万元。但被告在约定之日电话表示当天有事不能前往，于是双方又约定于4月26日前去办理贷款。可日期已至，被告仍爽约，致原告办理贷款的计划泡汤。且被告也不注销系争房屋上的抵押登记手续。居间方于2014年5月6日向被告发出《催告函》告知其不履行合同义务将要承担相应法律责任，但被告却回函表示居间方在居间过程中有违法�违规的行为。原告认为被告未按合同履行义务，故起诉要求继续履行双方间的买卖合同，被告协助原告办理过户手续并交付房屋。
被告詹丽玉辩称，原告在2014年2月28日签订买卖合同的过程中，与中介方菁英公司串通合谋，隐瞒原告是限购限贷者的重要事实，且篡改了当日上午在菁英公司通南店书面约定的合同主要条款内容，即5月8日为买卖房产的最终交易日的条款，故责任在原告方，不同意原告的诉讼请求。
第三人菁英公司述称，其没有篡改合同，买卖合同是原被告自己签订的，同意原告诉请。
第三人工行宝山支行述称，2012年1月18日，工行宝山支行与被告及其配偶签订个人循环借款合同，借款金额是198万元，循环期限自合同生效之日起至2018年1月5日，为保障债权实现，被告以系争房屋为抵押物与工行宝山支行签订最高额抵押借款合同，担保期间自2012年1月5日�2018年1月5日，担保额度为2，178，000元，被告配偶作为系争房屋共有人也签署了该抵押合同。2012年1月21日，工行宝山支行就系争房屋办理了抵押登记，取得了抵押权登记证明。2012年2月9日，工行宝山支行向借款人发放了贷款198万元。截止2014年6月17日，该笔贷款已经逾期三期，贷款尚欠本金1，683，633.07元，欠利息31，884.04元，综上，工行宝山支行与被告签订了有效的借款合同，也办理了抵押权，故要求保护合法的债权和抵押权。
经审理查明，詹丽玉于2010年8月2日经核准登记为系争房屋的房地产权利人。工行宝山支行于2012年1月21日经核准登记为系争房屋的抵押权人，最高额抵押债权额为2，178，000元，债权发生期间从2012年1月5日至2018年1月5日。
2014年2月22日，孙敏锐（买受方，乙方）与被告（出卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方受让甲方系争房屋，转让�393万元。
2014年2月28日，原告（买受人，乙方）与被告（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为，甲乙双方通过菁英公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房地产转让价款为270万元。合同第四条约定，甲乙双方同意，甲方于2014年5月8日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的十日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲乙双方确认，在2014年6月18日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定，1、乙方应于甲乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续（若需）后当日内，将部分首期房价款50万元支付给甲方，乙方应于2014年3月31日前支付甲方剩余部分首期房价款127万元。上海菁英房地产经纪有限公司并将已代为保管的（若有）定金计10万元转为首期房价款，该首期房价款中包含房价尾款。甲方同意：该房价尾款计2万元由乙方自行暂为保管。如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款189万元。2、待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，乙方同意上海菁英房地产经纪有限公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额（首期房价款若有剩余，剩余部分转付甲方；首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足），并由上海菁英房地产经纪有限公司收执从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件，并由上海菁英房地产经纪有限公司代为办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请81万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。4、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）且甲方名义之抵押登记已经注销后10个工作日内，甲乙双方亲自或委托上海菁英房地产经纪有限公司赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海菁英房地产经纪有限公司收执收件收据。待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。5、待贷款银行将上述第二期房价款支付至指定帐户，上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付或上海菁英房地产经纪有限公司代为转付给甲方房价尾款2万元。6、若甲乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。同日，孙敏锐（乙方）与詹丽玉（甲方）签订《补偿协议书》，其中约定，1、乙方购买甲方位于宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同价270万元。2、经甲乙双方协商，乙方同意再补偿甲�，搬迁、装修等费用共计132万元，此费用乙方应于2014年3月31日前支付给甲方。逾期支付按国家有关规定承担补偿金。甲乙双方及中介方应相互配合，积极办理所有流程。
被告于2014年2月22日出具收款收据，确认收到孙敏锐购买系争房屋的定金10万元。2014年2月28日，被告出具收款收据，确认孙敏锐购买系争房屋的部分房价款50万元。2014年3月25日，被告出具收款收据，确认收到孙敏锐购买系争房屋的购房款70万元。2014年3月31日，被告出具收款收据两张，确认分别收到孙敏锐购买系争房屋的房款115万元及57万元。2014年4月1日，被告出具收款收据，确认收到孙敏锐支付的系争房屋的购房款8万元。以上款项总计310万元。
2014年4月24日，上海市房屋状况信息中心出具查询结果，表明原告名下住房座落于广粤路XXX弄XXX号。
2014年5月6日，菁英公司向被告发出《催告函》，主要内容为，孙敏锐、孙蓉、孙某某多次告知及公司业务员多次通知被告及时履行合同义务，但被告迟迟不履行合同义务。根据上海市二手房房地产买卖合同的交易习惯，购买方通过向贷款银行申请贷款款项支付房价款的，出售房应协助购买方办理贷款申请的相关手续，并至贷款银行签订相关文件及要求出售房提供相关资料的要求提供。同时，出售方出售的房地产有抵押登记的，应于收到购买方支付的首付房价款后注销抵押登记手续，但至今被告仍未协助和履行自己应尽的义务。故菁英公司书面通知被告及时履行合同义务。同日，原告向被告发出《催告函》，通知被告接函后3日内还清系争房屋剩余贷款并注销抵押登记，并于2014年5月11日下午2点至系争房屋处办理房产交验事项。
2014年5月8日，被告向菁英公司（通南店）及孙敏锐等发出《告知书》，内容为，2014年2月28日上午�在菁英公司（通南店）签订的房屋买卖合同，1、面签合同后，按照合同约定：对买方孙敏锐应该支付房屋买卖款项没有异议。2、菁英公司（通南店），有预谋地更换网签门店，恶意隐瞒了在网签合同办理过程中必需由买卖双方对网上签订的电子买卖合同内容的真实性进行审核后并且还需买卖双方共同设置查询密码后才能提交的法定程序。3、当4月22日我方得到买卖合同文本（第二版）后，仔细翻阅后，发现菁英公司（通南店）在办理网签合同过程中，恶意篡改了合同文本主要内容，更改的内容为：将原合同约定的5月8日为交易日，恶意篡改成5月8日交房日，而交易日期恶意篡改为6月18日之前（先交房、后过户，史无先例），并立刻通过电话指责对方的恶劣行为，对方无耻到拒不承认的地步。4、菁英公司（通南店），在买卖合同签订之际，有意隐瞒了买方此时完全是不符合国家规定和政府颁布的购房限购限贷政策。由于菁英公司（通南店）和孙敏锐、孙蓉、孙某某，在买卖合同签订之际，都隐瞒了实情，菁英公司（通南店）为了为孙敏锐、孙蓉、孙某某出卖他处房产过程中，不仅影响了本合同履行，并且还恶意篡改本合同主要内容，质问菁英公司（通南点）：2014年3月1日至2014年4月25日，共计56天工作日，在干什么。5、由于卖方何时才能够按照政策规定具有买房资格存在不确定因素，被告方才迟延办理房屋抵押撤销。由于菁英公司（通南店）在提供居间房屋过程中违法违规操纵网签电子合同的程序，蓄意采取恶劣的行为，篡改面签合同的主要内容，使合同无法按照约定完成，之后对由此产生的后果，被告方一概不负责任。
审理中，被告表示，2014年2月22日上午，原被告在菁英公司通南店，菁英公司提供的买卖合同上约定5月8日�交易日，被告忘记当时是否在该份买卖合同上签过字；当天下午，原被告又至菁英公司另一家门店，菁英公司拿出了第二版的买卖合同，被告以为内容与上午的合同一样的，就签字了。直到2014年4月22日，被告拿到买卖合同文本，才发现合同内容已被篡改，故与菁英公司业务员及经理电话交涉。被告提供电话录音，以证明合同被菁英公司篡改。原告及菁英公司均表示，2014年2月22日上午，原被告在菁英公司通南路店商谈的是中介费的事情，当日中午在菁英公司淞发路店，菁英公司先后打印了两版的买卖合同，原被告对第二版的买卖合同内容确认后予以签字。对于被告提供的录音，原告表示无法反映出菁英公司篡改合同的情况；菁英公司表示录音中可以显示当事人确认后才在合同上签字。此外，原告表示，系争房屋的剩余房款83万元愿意在房屋过户同时支付给被告。
�上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议书、收款收据、催告函、告知书、查询结果等，被告提供的录音资料，菁英公司提供的房地产买卖合同等，工行宝山支行提供的房地产登记证明等，及各方当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。
本院认为，原被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告辩称买卖合同经篡改，但未能提供证据证明，本院不予采信。根据原被告间的买卖合同约定，被告应于2014年5月8日前交付房屋，双方应于2014年6月18日前申请办理转让过户手续，现被告未能按约交付房屋、配合过户，显属违约。现原告起诉要求被告继续履行买卖合同、交付房屋、配合过户，合法有据，应予准许。被告应在清偿债务的基础上涤除抵押权，并配合过户；原告自愿在过户同时支付被告剩余房款，合法有据，应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告孙敏锐、孙蓉、孙某某与被告詹丽玉就上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补偿协议书继续履行；
二、被告詹丽玉于本判决生效之日起十五日内，将上述房屋交付给原告孙敏锐、孙蓉、孙某某；
三、被告詹丽玉于本判决生效之日起十五日内，在清偿债务的前提下，涤除上述房屋上的抵押权；
四、被告詹丽玉于上述房屋抵押权涤除之日起十五日内，配合原告孙敏锐、孙蓉、孙某某办理上述房屋过户手续；
五、原告孙敏锐、孙蓉、孙某某于房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日，支付被告詹丽玉剩余房款830，000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
案件受理费减半收取为14，200元、财产保全费5，000元，由被告詹丽玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 蒋梦娴
二〇一四年七月二日
书 记 员 黄 莺
附：相关法律条文
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。