上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12380号原告(反诉被告)：王洪成，男，1987年10月6日生，汉族，住黑龙江省绥化市。原告(反诉被告)：张冰，女，1989年3月2日生，汉族，住黑龙江省北安市。上述二原告的共同委托诉讼代理人：杨晔，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海磐基房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王澍陶，董事长。委托诉讼代理人：黄庭初，北京颐合中鸿(上海)律师事务所律师。原告王洪成、张冰与被告上海磐基房地产有限公司(以下简称“磐基公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本案于2017年10月17日公开开庭进行了审理。经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。原告王洪成、张冰及其共同委托诉讼代理人杨晔、被告磐基公司的委托诉讼代理人黄庭初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪成、张冰向本院提出诉讼请求：1.判令双方就本区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市商品房预售合同于2017年10月17日解除；2.判令被告返还二原告购房款620,000元。事实与理由：2017年3月19日，二原告欲认购被告名下位于本区新桥镇明华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，但二原告系外地户籍夫妻且在本市已有一套住房，不具备购房资格，被告张冰至2017年4月15日社保缴纳才满5年。二原告将限购情形告知被告后，被告以可以申请延期签约、延期付款诱导二原告认购房屋。当日，二原告签订了《象屿集团直属项目延期签约申请单》，约定房款4,079,890元，二原告支付了定金5万元。2017年3月30日，二原告又支付了房款57万元。2017年4月15日，被告诱导二原告签订了《上海市商品房预售合同》。目前，因二原告依然属于限购对象，预售合同无法履行，故二原告诉至法院，请求判如诉请。被告磐基公司辩称：同意2017年10月17日解除合同。二原告系限购对象，其违反约定虚假陈述其符合购房政策、未按约付款，应承担违约责任。被告同意在扣除违约金之后退还剩余购房款。同时，被告磐基公司向本院提起反诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》及合同网上备案登记；2.判令被告支付解除合同赔偿金122,396.70元(购房款总价4,079,890元×3％)。事实与理由：2017年3月19日签订定金合同时，原告表示其名下无其他住房，符合本市购房政策并签订了购房承诺书。双方签订预售合同后，原告未按约付款，被告数次发函催款无果。针对被告磐基公司的反诉，原告王洪成、张冰辩称：同意反诉诉请一，但是解除合同并非因为原告逾期付款。原告签订合同时已经告知被告原告属于限购对象，但被告引诱原告签订合同。被告的销售人员刘诚湘于2017年6月2日口头向原告承诺，如果原告的原有房屋没有出售也没有关系，可以解除合同，把房款返还给原告，但是2017年6月9日之后刘诚湘就不承认其承诺了。原告的原有房屋即使降价出售也售房未果，至今仍然限购，本案合同自始无法履行，事实上已经解除，原告不存在违约情形。根据合同约定，即使原告没有如实陈述住房情况，也只是需要承担10万元违约金，房价没有下跌，被告也没有实际损失，被告诉请的赔偿金额明显过高。经审理查明：2017年3月19日，二原告签署《象屿集团直属项目延期签约申请单》，载明二原告认购涉案房屋，现因房屋置换，特向被告申请于2017年3月31日付足首付15%并签约，于2017年6月30日付足35%，如有逾期，被告有权没收定金5万元、房屋另售。同日，二原告签署《认购承诺书》一份，承诺二原告在签署定金合同时充分了解并同意预售合同正文及补充条款、局部装修改造合同及局部装修委托书所约定的内容；充分了解上海市关于购房商品房的有关限购政策，二原告具备上海市商品房购房资格；充分了解客户签约须知的所有内容，承诺在定金合同约定的时间内带齐所有签约资料来售楼处签约，如由于资料缺失，开发商有权不予签定预售合同，本人愿意放弃该套房屋的购买权，并承担5万元违约金。同日，二原告向被告支付了定金5万元。2017年3月30日，二原告向被告支付了房款57万元。期间，二原告签订《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一份，言明二原告及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下拥有住房(含已签订购房合同、预告登记)零套，与家庭成员以外的其他人共有住房(含已签订购房合同、预告登记)零套，并承诺所购房屋符合住房限购规定，已如实申报家庭、住房、户籍、婚姻、纳税或者社保缴纳等情况，如违反住房限购规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的一切法律责任及经济责任，及时办理解除合同、申请撤销合同网上备案等手续。原告王洪成另签《购房人及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下已拥有住房明细》，载明拥有住房套数为零。2017年4月15日，二原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定二原告向被告购买涉案房屋，面积92.46平方米，总房价款4,079,890元；原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，按逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限的第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权单方解除本合同，原告应承担总房价款3%的赔偿金，被告有权在已付房款中扣除应付赔偿金后将剩余房款退还原告；原告于2017年4月15日与被告签约并支付首付款62万元，于2017年5月19日前支付房款809,890元，于2017年7月19日前支付房款2,650,000元；签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反住房限购规定，房地产交易中心审核未通过，并出具《房屋交易审核情况通知书》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任的，原告应承担违约金10万元。被告分别于2017年6月16日、7月26日、9月1日向二原告发送《付款催告函》。另查明，本区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年9月14日登记于二原告名下。审理中，二原告提交录音，拟证明二原告于2017年6月9日提出解除合同，被告则要求原告支付10万元违约金，且被告的经理陈升表示当初给了原告时间卖房，即表明被告对于原告限购是明知的。对此，被告表示庭后7日内核实并提交书面意见，但被告未按时提交。以上事实，由象屿集团直属项目延期签约申请单、收据、签购单、上海市商品房预售合同、上海市房地产权证、录音、付款催告函、国内挂号信函收据、挂号信机读材料、认购承诺书、购房人家庭成员及名下住房情况申报表、购房人及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下已拥有住房明细以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定以及法律规定全面履行各自的义务。现原、被告均同意合同于2017年10月17日解除，并注销合同的网上备案，故对原告的相应诉请、被告的相应反诉请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告未按约支付房款，原告的行为构成违约，被告反诉要求赔偿违约金，符合合同的约定。但是，被告并未提供证据证明其实际损失，且原告提出违约金过高，故本院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定原告应付被告的合同解除违约金为100,000元。二原告辩称合同自始无法履行、事实上已经解除，但二原告亦自认原告张冰于2017年4月15日社保缴纳满5年，且尝试出售原有房屋以符合购房政策，故合同并非自始无法履行、已经解除。二原告辩称被告的销售人员曾经承诺即使出售原有房屋无果也可解除合同、退还房款，但并未提供证据对此进行证明，故对二原告的意见，本院不予采信。被告同意扣除违约金后返还剩余房款，于法不悖，本院予以准许，故被告还应返还原告剩余房款520,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王洪成、张冰与被告(反诉原告)上海磐基房地产有限公司于2017年4月15日签订的《上海市商品房预售合同》于2017年10月17日解除；二、原告(反诉被告)王洪成、张冰于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)上海磐基房地产有限公司办理《上海市商品房预售合同》的网上备案注销手续；三、被告(反诉原告)上海磐基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王洪成、张冰房款520,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,080元，减半收取计5,040元，反诉案件受理费1,454元，合计诉讼费6,494元，由原告(反诉被告)王洪成、张冰负担5,690元(已付)，被告(反诉原告)上海磐基房地产有限公司负担804元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年三月十九日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……