新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新28民终字第196号
上诉人（原审被告）：徐建新，男，汉族，1966年6月24日出生。
委托代理人王天雄，男，汉族，1967年5月28日生。
被上诉人（原审原告）：王伟，男，汉族，1981年4月4日出生。
委托代理人马全海，系新疆天通律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马秀平，女，回族，1974年3月29日出生。
委托代理人肖锦涛，男，回族，1976年2月3日生。
原审第三人：焉耆县苏海建筑有限责任公司七分公司，地址：焉耆县新华路。
负责人常忠，系该公司经理。
原审第三人：魏秀红，女，汉族，1965年6月24日出生。
委托代理人杜鹃枝，系新疆首邦律师事务所律师。
上诉人徐建新因确认合同效力纠纷一案，不服焉耆县人民法院（2015）焉民初字第1122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐建新及其委托代理人王天雄、被上诉人王伟的委托代理人马全海，马秀平的委托代理人肖锦涛，魏秀红的委托代理人杜鹃枝，原审第三人焉耆县苏海建筑有限公司七分公司的负责人常忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告徐建新与第三人魏秀红原系夫妻关系，2002年9月5日，双方在焉耆县民政局登记离婚。2011年初，第三人魏秀红与苏海建筑公司七分公司商定，由魏秀红购买焉耆县苏海建筑公司七分公司建设开发的位于焉耆县第一中学综合楼第一层自东向西25、26号底商，且魏秀红于2011年4月3日向苏海建筑公司七分公司支付了预付款100000元，当日由苏海建筑公司七分公司向魏秀红出具了一份收据，该份收据的主要内容为：今收到一中二号楼25号、26号底商预付款，交来100000元（拾万元整）。收款人为苏海建筑公司七分公司负责人常忠，交款人为第三人魏秀红，且在该收据上加盖了苏海建筑公司七分公司的财务专用章。2012年7月13日，第三人魏秀红向苏海建筑公司七分公司负责人常忠支付30000元，并由常忠向其出具了一份收条，该份收条内容为：“今收到一中二号楼25号、26号底商预付款30000元（叁万元整），经手人常忠，2012年7月13日，魏秀红之缴。”2014年2月21日，第三人魏秀红向苏海建筑公司七分公司支付购房款67325元，第三入苏海建筑公司七分公司向其出具了收款收据一份，内容为：“今收到一中综合楼25号、26号底商房款67325元（房款已全部付清），客户魏秀红，收款人常忠。”该收款收据加盖有苏海建筑公司七分公司的印章。且当日，第三人魏秀红与第三人苏海建筑公司七分公司签订《商铺转让协议》一份，该份协议中第三人苏海建筑公司七分公司作为甲方，第三人魏秀红作为乙方，协议主要约定：“一、甲方将焉耆县一中综合楼一层底商自东向西第25、26号底商，面积为78.93平方米（最终面积以实际测绘面积为准），单价2500元／平方米，卖给乙方，多退少补，总价：19325元（壹拾玖万柒仟叁佰贰拾伍元整）；二、本协议签订后，2012年7月l3日付130000元（壹拾叁万元整）。余款67325元（陆仟叁佰贰拾伍元整）甲方办理完房产证后一次性付清余款。注：房产证由甲方办理，乙方协助提供有关手续承担契税和工本费等相关费用；三、本协议签字后生效，双方共同遵守。”且在该份合同上已注明：“第二次房款已于2014年2月21日全部付清。本协议已经作废，由乙方作为原始凭证自行保管。”上述合同签订当日，第三人魏秀红与原告王伟签订了《房屋买卖合同》一份，该份合同中出卖方为第三人魏秀红，买受方为原告王伟。合同主要内容为：“一、甲方将自己购买的坐落于焉耆县一中综合楼一层底商自东向西25—26号底商，面积为78.93平方米，出售给乙方所有；二、双方约定房价每平方4500元，总价355000元（大写：叁拾伍万伍仟元整），乙方于2014年2月21日付清。乙方付清房款即视同为合同履行完毕；三、本协议已经双方签字，即具有法律约束力，任何一方未经对方同意不得擅自更改或解除，否则，视为违约，由违约方承担房款总价20％的违约金；四、本协议一式四份．双方各持两份；五、签订时间：2014年2月21日；甲方：魏秀红，乙方王伟，见证人罗海涛。”上述合同签订当日，原告王伟向第三人魏秀红支付了购房款355000元，并由魏秀红向原告出具收条一份。该份收条的内容为：“今收到王伟购买魏秀红、徐一峰（现名：魏奕名）坐落于焉耆县一中综合楼一层底商25—26号，面积为78.93平方米的购房款355000元（叁拾伍万伍仟元整）；收款人魏秀红；2014.2.2l。”该收条内容中的魏奕名系第三人魏秀红之子。因原告与第三人魏秀红签订《房屋买卖合同》，第三人魏秀红与第三人苏海建筑公司七分公司废除了双方于2014年2月21日所签订的《商铺转让协议》。为此，2015年2月11日，原告王伟与第三入苏海建筑公司七分公司签订了《商铺转让协议》一份，该份协议的内容与第三人魏秀红和苏海建筑公司七分公司签订的《商铺转让协议》内容基本相同。第三人魏秀红将上述房屋转让给原告，并签订《房屋买卖合同》后，魏秀红未将焉者县一中综合楼一层26号底商房实际交付原告，且该房屋至今未办理产权登记。
另查明，自2011年起一直由被告徐建新出面负责将位于焉耆县一中综合楼一层26号底商房对外出租，并收取租金。2014年2月8日，被告徐建新与承租人马建签订《房屋租赁合同》，将位于焉耆县一中综合楼一层26号底商房出租给马建使用，2014年7月10日，经被告徐建新同意，马建将该底商房转租给被告马秀平，且双方签订《转租协议》一份，转租期间为2014年7月l0至2015年2月7日。2015年1月1日，被告徐建新与被告马秀平签订了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为自2015年2月6日起至2016年2月7日，且被告马秀平于2015年1月6日已向徐建新支付租赁费10800元。
庭审中对于为何自2011年起一直由被告徐建新出面负责将位于焉耆县一中综合楼一层26号底商房对外出租，并收取租金的问题，第三人魏秀红述称：2014年2月8日前是第三人魏秀红让被告徐建新出面负责将该底商房出租，并将收取的租金交付儿子使用。2014年2月8日后第三人魏秀红已通知被告徐建新不要将该房屋出租了，且告知承租人马建该房屋要转让他人，要求承租人马建再不要承租了。被告马秀平称，其于2015年向被告徐建新付清房屋租金后，先是有个叫郑平的人向其主张该承租房屋的产权，过了几天原告王伟和郑平一起来主张产权，2015年3月份，第三人魏秀红和原告来说该承租房屋是原告王伟的。
原审认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中位于焉耆县一中综合楼一层底商25、26号，虽未办理房屋产权登记，但第三人魏秀红提供的《商铺转让协议》、收条、收据、《收款收据》及第三人苏海建筑公司七分公司负责人常忠在庭审中的陈述形成一证据链，可证实第三人苏海建筑公司七分公司将上述房屋出售给第三人魏秀红，第三人魏秀红已付清全部购房款，并取得上述房屋产权的事实。且根据原告提供的《房屋买卖合同》、收条、《商铺转让协议》及第三人魏秀红及第三人苏海建筑公司七分公司负责人常忠在庭审中的陈述，又可证实2014年2月21日第三入魏秀红将上述房屋转让给原告，并于2015年2月11日通过第三人苏海建筑公司将魏秀红与该公司签订的原《商铺转让协议》变更在原告名下，现原告为上述房屋的实际产权人的事实。被告徐建新主张涉案房屋的产权归其所有，因未提供相关证据证实，本院不予采纳，但根据被告徐建新及被告马秀平提供的《房屋租赁合同》及第三人魏秀红的陈述，可以证实自2011年起第三人魏秀红口头委托被告徐建新负责将位于焉耆县一中综合楼一层25号底商房对外出租。并收取租金的事实。第三人魏秀红述称，自2014年2月8日后其解除了委托被告徐建新对外出租该房屋的权利，并通知了被告马秀平，且向被告马秀平告知了该房屋的实际产权人，但因第三人魏秀红对自己的上述主张未能提供有效的证据。因此，对第三人魏秀红的上述陈述，本院不予采信。被告马秀平于2014年7月10日从承租人马建处转租位于焉耆县一中综合楼一层26号底商房，于20l5年1月1日又与被告徐建新续签了《房屋租赁合同》，被告马秀平有理由相信被告徐建新对该房屋享有出租权，第三人魏秀红称2014年2月8后其已要求被告徐建新停止对外出租该房屋的述称，因第三人魏秀红不能提供有效证据证实，故本院不予采信。为此，原告请求确认被告徐建新与马秀平所签订的《房屋租赁合同》无效，并请求被告马秀平支付使用费8100元，不符合事实及法律规定，本院不予支持。原告请求被告马秀平交付承租的位于焉耆县一中综合楼一层26号底商房，符合事实及法律规定，本院应予以支持，但因第三人魏秀红自2011年起一直委托被告徐建新负责对外出租涉案房屋，且被告徐建新与马秀平于2015年1月1日又续签了《房屋租赁合同》，且租赁期限截至2016年2月7日。原告王伟及第三人魏秀红也未能提供其在2015年1月1日前向被告马秀平主张房屋产权。我国合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权转移的，不影响租赁合同的效力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，遂判决：一、被告马秀平于2016年2月8日向原告王伟交付位于焉耆县第一中学综合楼一层26号底商房。二、驳回原告王伟的其他诉讼请求。案件受理费元100元（原告已预交），由原告王伟负担。
宣判后，徐建新不服判决，上诉称：2002年9月5日，我与被上诉人魏秀红离婚，但直至2013年我们彻底分开。在此期间，我于2011年4月3日在焉耆县苏海建筑有限公司七分公司经理常忠处购买了焉耆县第一中学综合楼一层25-26号底商，面积78.93平方米，价格19万余元，当时就与常忠签订《购房协议书》，并给常忠交了第一笔购房款10万元，常忠出具了收据。剩余的房款9万余元，我于2012年7月13日、2014年2月21日将款给魏秀红，由她付给焉耆县苏海建筑有限公司七分公司。原审将我交给魏秀红用于买房的款，认定是魏秀红与焉耆县苏海建筑有限公司七分公司于2014年2月21日签订的《房屋买卖合同》的付款是错误的，严重损害了上诉人的合法权益。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
二审查明事实及证据与原审相同。
本院认为，本案中，魏秀红提供的《商铺转让协议》、收条、收据、《收款收据》及第三人苏海建筑公司七分公司负责人常忠在庭审中的陈述能够相互印证，苏海建筑公司七分公司将涉案房屋出售给魏秀红，并取得房屋产权的事实。上诉人徐建新称涉案房屋是自己在焉耆县苏海建筑有限公司七分公司经理常忠处购买，签订有《购房协议书》，并且常忠也出具了支付第一笔购房款10万元的收据。但从证据显示2011年4月3日支付购房款10万元的收据上明确载明交款人“魏秀红”。上诉人提出剩余房款9万余元是自己把款交给魏秀红的，而庭审中也未提供证据证实，魏秀红对于徐建新的该项陈述亦不予认可。根据谁主张谁举证原则，上诉人徐建新对于自己的主张因未能提供有效证据证实，其上诉要求改判理由本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人徐建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵爱国
审 判 员 杨奇志
代理审判员 杨 娜
二〇一六年三月十五日
书 记 员 田爱云