广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终9355号上诉人（原审原告）：李竟雄，住。上诉人（原审原告）：刘铬，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李竟雄，本案上诉人之一。被上诉人（原审被告）：广州市友惠房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：吴宁。上诉人�竟雄、刘铬因与被上诉人广州市友惠房地产中介有限公司（以下简称友惠公司）居间合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法石民初字第1384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李竟雄、刘铬上诉请求撤销原审判决，依法改判：友惠公司返还李竟雄、刘铬佣金6000元并赔偿李竟雄、刘铬损失10000元。事实理由如下：一、我与业主(吴雨锋，2014年4月后才知此人也是大石地产中介)经友惠公司介绍于2014年3月23日就涉讼房产签订《房屋买卖合同》。签约前，业主告诉我：“房产是父母赠予的，因为创业资金周转不过来”并进而提出要10万元解急。中介私下里对我说：“父母赠予的房产，这么便宜卖掉，做父母的知道会心疼死的”。在这种情况下，我先付了10000元定金，并于3月25日转账支付房款90000元及中介费6000元。但后来，业主的表哥提出要全额付款，我答应可以，但要把房产证给我。此时方知房产尚处银行抵押。他们(业主和中介)都说：可以办公证的。我不敢再完全听他们的，而是要求办完过户后再全额付款。中介便在合同上增加了相应的条款。之后业主一方面继续做我的工作，要我随他去办公证，另一方面又将房产再次抵押给自己的朋友黄涛，并以其名义卖给了第三人。二、一审法院有违我国依法治国的基本原则。《房屋买卖合同》本是以买卖房屋为目的而签订的三方合同，一审法院在判决我与业主房屋买卖合同纠纷一案中认定“房地产买卖合同的基础完全丧失，故本案的处理，参照合同解除方式处理。由于合同解除，各方的权利义务恢复到合同前状态”，但却在本案中认定“《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，�托人应当按照约定支付报酬……本案中，友惠公司已促成李竟雄、刘铬与案外人吴雨锋签订房地产买卖合同，其居间义务完成，且根据(2014)穗中法民五终字第4085号民事判决书的认定，合同未能继续履行系因李竞雄、刘铬及案外人吴雨锋的原因所致，与友惠公司无关”，显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”，但一审法院只判卖方返还定金，并且至今100000元定金未还，强制执行未果。一审法院在本案中不但不判中介赔偿，却连佣金都不用退还，明显错误。三、委托人应当按照约定支付报酬，是以促成合�成立为前提条件的。但本案中物业已被业主偷偷卖给案外人导致委托人无法实现目的，造成购房人巨额损失(业主100000元、中介6000元、律师14000元)，该合同根本没能成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如果签约前让我知道涉讼房产本是业主完全靠银行贷款(业主向中国建设银行广州白云支行贷款77万)从别人手里低价买入再高价卖出的话，我是绝对不可能拿出10万现金帮一个可以空手套白狼的地产中介解急的。上述事实及合同、收据等均可以证明他们合伙设陷与我。另外，既然合同目的未能实现系买卖双方原因所致，与中介无关，那么中介又有什么理由要收取佣金?四�一审法院在审理证据和合同方面存在疏漏。在另案房屋买卖合同纠纷中阐述：“双方在诉讼过程中，未能提供其它书面证据以证明哪方违约”，该认定与事实不符。李竟雄、刘铬原审已提供充分证据证明业主违约。双方交易的事实及我方付款的过程均可以反映双方2014年3月23日签订的合同是一份很简单的合同，因为我是一次性付款的，而业主是父母赠予的房产。到了3月25日，问题浮出来，我要求他们返还款项，他们却说合同都签了。中介不仅在合同上做了补充，而且还将收据的时间也写成2014年3月23日。中介做得很巧妙，不仔细看看不出来，我是当事人，当时的情境至今还历历在目。当知道房产还在银行抵押后，我不可能再和业主签合同，更不可能拿10万现金帮他解急。中介没有办法，只好在已经签订的合同中补充相应的条款。原审避开案件事实，仅以合同约定审查�件，并且疏忽合同重要条款,遗漏重要事实。双方合同第十八条第(2)点约定：若卖方违约……且支付友惠佣金。第九条……任何一方不履行合同约定，违约方应代守约方向经纪方支付违约金人民币26000元……。据此，中介只要促成买卖双方成功签订合同，就可以不负任何责任又稳赚，怪不得中介千方百计骗人签合同。综上所述，一审法院在不尊重事实和对法律曲解的情况下作出的判决，依法应予撤销。被上诉人友惠公司经本院二审合法传唤没有到庭亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理查明：2014年3月23日，李竟雄、刘铬（买方）与友惠公司（经纪方）及案外人吴雨锋（卖方）签订房地产买卖合同，约定李竟雄、刘铬向吴雨锋购买位于广州市番禺区大石街商业3街9号701房的房产（产权证号02××49），建筑面积122平方米，总价880000元。上述合约第四条约定“买卖双方定于房产证赎证后五个工作日内到房管所办理交易手续……”第五条付款方式约定“于2014年3月23日买方支付卖方定金为人民币壹拾万元整（￥100000元）……”第九条约定“在履行合同过程中，任何一方不履行合同约定，违约方应代守约方向经纪方支付违约金人民币贰万陆仟元整（￥26000元）。守约方已支付给经纪方的咨询及中介服务费，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿同等的金额给守约方”。上述合同还约定了其他条款。同日，李竟雄、刘铬支付6000元佣金给友惠公司。2014年3月25日，李竟雄、刘铬向案外人吴雨锋支付购房定金100000元。原审另查明：2014年5月13日，案外人吴雨锋将涉讼房产以1080000元的价格卖给第三方，并已办理完毕产权变更手续。再查明：2014年5月28日，原审法院受理了刘铬、李竟雄诉吴雨锋买卖合同纠纷�案，案号（2014）穗番法石民初字第510号，该案经审理后判决吴雨锋返还定金100000元给刘铬、李竟雄。判后，吴雨锋不服，依法向广州市中级人民法院提起上诉，案号(2014)穗中法民五终字第4085号，该案经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审判决。李竟雄、刘铬于2015年12月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：友惠公司返还李竟雄、刘铬二手房佣金6000元。原审法院于2016年3月1日开庭进行了审理，李竟雄、刘铬在庭审后的2016年3月8日向原审法院提交书面变更诉讼请求申请，增加要求友惠公司赔偿10000元损失的诉讼请求。以上事实，有房地产买卖合同、收据、(2014)穗中法民五终字第4085号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为：李竟雄、刘铬与案外人吴雨锋以及友惠公司签订的房地产买卖合同包含友惠公司与买卖双方之间的居间合同关系以及李竟雄、刘铬与案外人吴雨锋之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查李竟雄、刘铬与友惠公司之间的居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”。本案中，友惠公司已促成李竟雄、刘铬与案外人吴雨锋签订房地产买卖合同，其居间义务完成，且根据(2014)穗中法民五终字第4085号民事判决书的认定，合同未能继续履行系因李竟雄、刘铬及案外人吴雨锋的原因所致，与友惠公司无关。李竟雄、刘铬称友惠公司用欺骗的手段促成本案房地产买卖合同的签订，但其未能提供证据证实，原审法院不予采信。李竟雄、刘铬又称友惠公司未告知涉讼房产处于抵押状态，但从房地产买卖合同第四条可以看出李竟雄、刘铬在签订房地产买卖合同时显然已经知道涉讼房产处于抵押状态的事实，故对李竟雄、刘铬的上述主张，原审法院亦不予采信。李竟雄、刘铬还称按照行规友惠公司应退回佣金，显然没有依据，原审法院不予采纳。综合以上分析，李竟雄、刘铬起诉要求友惠公司退回佣金6000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于李竟雄、刘铬增加诉讼请求的问题，李竟雄、刘铬在本案庭审结束后才向原审法院提出增加诉讼请求的申请，对李竟雄、刘铬的上述申请，原审法院不予接受，李竟雄、刘铬可另案主张。友惠公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，原审法院依法缺席判决。李竟雄、刘铬的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十�条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，原审法院于2016年3月15日作出判决如下：驳回李竟雄、刘铬的全部诉讼请求。一审案件受理费50元减半收取25元，由李竟雄、刘铬共同负担。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院认为，本案系居间合同纠纷，原审对于李竟雄、刘铬与友惠公司之间的居间合同关系中双方权利义务的认定，合法有据，论理清晰，本院不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对李竟雄、刘铬的上诉主张，本院认定如下：一、《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书�式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案《房地产买卖合同》已经李竟雄、刘铬与案外人吴雨锋签字并由友惠公司加盖了公章，该合同依法成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”、第四百二十六条规定“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……”。另外，已发生法律效力的(2014)穗中法民五终字第4085号民事判决认定《房地产买卖合同》未能继续履行系因李竟雄、刘铬及案外人吴雨锋的原因所致，与友惠公司无关。因此，原审认定友惠公司已经促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，有权收取佣金，合法有据。李竟雄、刘铬上诉认为《房地产买卖合同》目的未能实现，故合同没有成立，友惠公司无权收取佣�，于法无据。二、李竟雄、刘铬上诉称友惠公司未告知涉讼房产处于抵押状态，用欺骗手段促成本案《房地产买卖合同》的签订，因双方《房地产买卖合同》第四条约定“买卖双方定于房产证赎证……”足以证实李竟雄、刘铬在签订《房地产买卖合同》时已清楚知道涉讼房产处于抵押状态，李竟雄、刘铬未能对其主张提供证据证明，本院不予采信。李竟雄、刘铬以此为由诉请友惠公司退回佣金，缺乏事实依据，本院不予采纳。三、李竟雄、刘铬上诉认为另案生效判决未认定吴雨锋存在违约，判决结果不当，并认为该案判决未能有效执行导致其向吴雨锋支付的100000元定金尚未实际得以返还造成其损失，友惠公司应退还其佣金等，因李竟雄、刘铬与案外人吴雨锋之间的房屋买卖合同关系及案件执行问题并不属于本案居间合同纠纷审查范围，本案不�调处。李竟雄、刘铬没有证据证明生效判决的无法执行与其和友惠公司之间的居间合同关系存在关联以及友惠公司对此存在过错，因此，李竟雄、刘铬主张友惠公司返还其佣金，亦依据不足。四、李竟雄、刘铬在本案一审庭审结束后向原审法院提出增加诉讼请求的申请，因不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求……与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原审法院未接纳其申请并进行审查，并无不当。综上所述，李竟雄、刘铬的各项上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决�下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李竟雄、刘铬负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年九月十二日书 记 员  璩方慧