湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0124民初7518号原告：宁乡县宁福床上用品有限公司，住所地宁乡县白马桥乡仁福村。法定代表人：吴俊琳，女，1978年5月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司董事长。委托诉讼代理人：喻小文，湖南河清律师事务所律师。被告：谌大亮，男，1990年3月23日出生，汉族，农民，住湖南省安化县。原告宁乡县宁福床上用品有限公司（以下简称宁福公司）与被告谌大亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案受理后，依法由审判员李红波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人喻小文及被告谌大亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁福公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告谌大亮分别于2017年10月3日、2017年10月6日解除与原告宁乡县宁福床上用品有限公司签订的房屋租赁合同的行为无效；2、判令被告谌大亮向原告支付自2017年6月7日起至2017年12月6日期间的租金210000元，并判令被告继续履行双方签订的房屋租赁合同；3、判令被告谌大亮向原告宁乡县宁福床上用品有限公司支付违约金50000元；4、判令被告谌大亮向原告宁乡县宁福床上用品有限公司支付押金50000元；5、本案全部诉讼费用由被告谌大亮负担。事实和理由：2017年6月7日，被告谌大亮与原告宁福公司签订房屋租赁合同。合同约定被告谌大亮租赁原告宁福公司所有的，位于宁乡县白马桥乡仁福村的房屋的第五、六层靠电梯口东北边半层部分。租赁期为三年，自2017年6月7日起至2020年6月6日止。租金约定第一年为420000元，第二个年度为508200元，第三个年度为508200元，租金按月支付。合同另约定被告应于签订合同之日向原告宁福公司交纳押金50000元；被告谌大亮逾期超过二个月以上交纳租金的，原告可主张违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原告宁福公司向被告交付了租赁物，并全面履行了合同约定的其他义务。被告谌大亮接受租赁物后，便开始在该处经营宁乡普乐足浴店，并办理了个体工商户营业执照。2017年6月18日，2017年8月12日、2017年8月19日，被告谌大亮分别向原告在合同中约定的联系QQ邮箱中发出解除合同通知书，要求解除其与原告宁福公司于2017年6月7日签订的房屋租赁合同。原告宁福公司认为，被告解除合同的行为既不符合法律解除情形，亦不符合约定解除情形，其解除行为无效，遂向法院起诉，经宁乡市人民法院判决确认被告前述发出的解除与原告签订房屋租赁合同的行为无效。判决生效后，被告于2017年10月3日、2017年10月6日，再次向原告在合同中约定的联系QQ邮箱中发出解除合同通知书，要求解除双方签订的房屋租赁合同，原告同样认为该解除合同的行为无效，不符合法定及约定的解除条件。另被告谌大亮于2017年6月20日向宁乡市法院起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，后向法院撤诉，法院裁定准予撤诉。原告认为，被告未按合同约定交纳押金和租金，尚欠押金50000元、租金210000元，其行为已构成违约，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告谌大亮答辩称，被告愿意承担违约责任，解除与原告的房屋租赁合同。因为被告只经营十多天，营业款项也未收取，被告向原告交付了5万元的押金，员工后来的工资也是由被告支付的。押金与投资都是以信用卡分期贷款两年的形式向原告支付的，因为被告无力支付后期租金，被告多次与原告协商，要求解除合同，原告一直未理会。在店面停业后，被告一直没有工作，两年的贷款分期都是由家里代为偿还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的微信聊天记录虽有异议，但是能够证明被告租赁原告房屋、经营门店的情况，本院对该事实予以确认；原告提交的押金收条，根据收条内容显示实际为定金；被告提交的刘美霞、周明星的微信转账红包截图及刘美霞、周明星的证明、POS交易单据，均不能达到被告的证明目的，本院不予采信；被告提交的收银结算报表、营业统计表不能达到被告的证明目的，本院不予采信；被告提交的收据、普乐足浴广告制作明细表与本案无关，本院不予采信；被告提交的解除通知5份，原告对其真实性无异议，但不能达到被告解除双方租赁合同的目的；被告提交的证据信用卡账单与本案无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月7日，原告宁福公司作为出租方（甲方）与被告谌大亮作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同。合同约定原告将其坐落在宁乡县白马桥乡仁福村，产权证号为宁房权证白马桥字第××号的房屋中第五、六层靠电梯口东北边半层建筑，面积约800平方米出租给乙方使用。房屋租赁期限为三年，自2017年6月7日起至2020年6月6日止。双方对房屋的交付约定为：乙方确认于本合同签订之日甲方已经将本合同项下的租赁房屋交付给乙方使用，甲方所交付的房屋符合双方合同的约定。同时，合同第五条约定的租金及支付方式为第一年度的租金为每月35000元，租金按月预先支付，自租赁合同签订之日，被告需每月30日前预先支付下个月的租金。合同第十条对合同的变更、解除与终止进行约定，该条第2项约定为：甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提交的房屋不符合约定条件，严重影响经营的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。合同第十三条对被告的违约责任进行了约定，其中约定被告累计拖欠房租二个月以上的，原告有权解除租赁合同，并由被告向原告支付违约金50000元。合同第十七条对其他事项进行了约定，该条第1项约定被告在合同签订之日应向原告交纳押金50000元。该条第4项约定为：甲乙双方确认在履行合同过程发送电子邮件的地址，并确认如发生变更，应在十日内书面通知对方。本条款确认的发送电子邮件的地址，双方所发送的电子邮件到达对方电子邮件地址后即视为收到。甲方收发送电子邮件的地址（QQ号码）：2846885096。乙方收发送电子邮件的地址（QQ号码）：794719127。房屋租赁合同签订后，原告即向被告交付了房屋，被告亦使用了房屋，并开办了宁乡普乐足浴店。在签订合同之前，被告就向原告支付了50000元租房定金。2017年6月18日，2017年8月12日、2017年8月19日，被告谌大亮分别向原告在合同中约定的联系QQ邮箱中发出解除合同通知书，要求解除其与原告宁福公司于2017年6月7日签订的房屋租赁合同。原告宁福公司认为，被告解除合同的行为既不符合法律解除情形，亦不符合约定解除情形，其解除行为无效，遂向本院起诉，本院经审理判决确认被告前述发出的解除与原告签订房屋租赁合同的行为无效。判决生效后，被告于2017年10月3日、2017年10月6日，再次向原告发出解除合同通知书，要求解除双方签订的房屋租赁合同，原告同样认为该解除合同的行为无效，不符合法定及约定的解除条件，再次诉至法院。本院认为，一、依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方对解除合同的条件进行了明确约定，根据查明的事实，本案被告并不具备合同约定的解除条件。且被告提交的证据亦不能证明本案存在法定解除的情形，故本院对被告的辩解意见不予采纳。现原告对被告于2017年10月3日、2017年10月6日所发出的解除合同通知有异议，本院认为，原告的异议成立，故对于原告请求确认被告谌大亮于2017年10月3日、2017年10月6日发出的解除与原告宁福公司签订的房屋租赁合同行为无效的诉讼请求，本院予以支持。二、被告向原告发出的解除合同的通知行为无效，应承担继续履行合同的义务，并按照合同约定履行支付租金及押金的义务。被告辩称在租赁合同签订前，被告即向原告交付了押金50000元，但根据收条的内容显示，该50000元为定金，并非押金，故依据合同约定，被告仍需向原告支付押金50000元，但支付的定金可用于抵扣租金，原、被告双方约定的第一年度即2017年6月7日至2018年6月6日的租金为420000元，故对原告请求被告支付自2017年6月7日至2017年12月6日的租金依法核减定金50000元后为160000元。三、本院认为，被告欠负租金，构成违约，但在本案合同尚未解除的前提下，根据本案的实际情况，本院酌情将违约金调整为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用》第二十四条之规定，判决如下：一、确认被告谌大亮分别于2017年10月3日、2017年10月6日发出的解除与原告宁乡县宁福床上用品有限公司签订的房屋租赁合同的行为无效；二、限被告谌大亮于本判决生效之日起十五日内向原告支付自2017年6月7日起至2017年12月6日期间的租金160000元，并继续履行与原告宁乡县宁福床上用品有限公司签订的房屋租赁合同；三、限被告谌大亮于本判决生效之日起十五日内支付原告宁乡县宁福床上用品有限公司违约金15000元；四、限被告谌大亮于本判决生效之日起十五日内支付原告宁乡县宁福床上用品有限公司押金50000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，减半收取2975元，由原告宁乡县宁福床上用品有限公司负担816元，谌大亮负担2159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李红波二〇一八年一月十七日代理书记员  许 萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。