江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪民三终字第243号
上诉人（原审原告）胡智勇，男，1973年11月9日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区叠山路***号，身份证号：3203811973********。
委托代理人李峰，南昌八一法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）董丽萍，女，1971年10月11日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区三经路***号*号楼***室，身份证号：3601021971********。
委托代理人武新昌，男，1962年1月16日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区三经路***号*号楼***室，身份证号：3601031962********，系董丽萍丈夫。
上诉人胡智勇与被上诉人董丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2013）东民初字第1576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡智勇及其委托代理人李峰，被上诉人董丽萍及其委托代理人武新昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2013年8月10日原告胡智勇（乙方）与被告董丽萍（甲方）、南昌中环地产顾问有限公司所属西湖区中环信息服务部（丙方）签订一份南昌市城市房屋存量房买卖居间合同，合同中与本案争议相关条款主要包括4条，1、甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的南昌市东湖区三经路316号3栋801室的房屋出售给乙方，甲方保证对该房屋有完全、合法的处置权，房屋可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，房屋买卖价款（含装修和附属设施）计人民币陆拾贰万元整。2、甲、乙、丙三方同意待产权解押后伍个工作日共同到南昌市房屋登记部门办理产权过户手续，双方按捺手印后乙方首付甲方叁拾贰万元，余款通过银行贷款支付给甲方。3、合同签订当日乙方向甲方支付购房定金伍万元，该定金由丙方代管，甲方所有权证及相关房产过户资料原件交给丙方保管。4、甲方同意在收到首付款2013年9月30日内，通知乙方正式办理房屋交接手续……。合同签订后原告交付购房定金5万元，该款由中介方中环公司代收并保管，被告则将产权证交给中介方中环公司。因被告在出卖诉争房屋前已办理抵押贷款，故被告于2013年8月12日还清银行贷款，但未办理解除抵押登记手续，导致双方均未按合同履行各自义务。原告逐诉至法院，庭审中原告表示不同意履行房屋买卖合同，被告则表示在增加购房款的前提下履行买卖合同。庭后，中环公司将代收的定金本款5万元返还原告，原告撤回对中环公司的起诉。
原审法院认为：原、被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，原告按约支付购房定金5万元，中介方中环公司依合同约定代收并保管，代收行为的法律后果依法由委托人承担。合同履行过程中，因被告未办理解除银行抵押手续，致使房屋买卖合同的履行处于停滞状态，后双方均表示不再履行原合同权利、义务，合同已实际解除。综合本案案情，争议焦点为谁是导致买卖合同不能履行的责任主体？本案诉争房屋在原被告达成买卖协议前，被告以该房屋抵押向银行贷款并办理抵押登记手续，只有办理解除抵押手续双方才能办理产权转移相关手续，而解除抵押手续的义务人系被告。被告在与原告签订买卖房屋合同后虽还清银行贷款，但未积极办理解押手续，导致双方对买卖合同的履行产生纠纷，被告作为义务人负有相应责任；原告在明知被告已办理房屋抵押登记，但在合同中未明确约定办理解押手续的期限，且在得知被告未及时办理解押手续后，也没有积极与被告协商完善合同和督促被告办理解押手续，而是表示不履行合同义务，故原告对本案纠纷的产生也负有一定责任。合同中约定的定金既有保证的性质，也有违约惩罚性质，现原告交付定金5万元，已收回本金5万元，另主张5万元用于赔偿其损失。结合本案具体情况及双方的责任，酌情由被告给付原告2.5万元作为违约赔偿。审理中被告称解除抵押登记手续应由中介方中环公司代办，被告对此没有责任的观点，没有事实和法律依据，本院不予采信。本案原告系基于与被告房屋买卖合同法律关系主张违约损失，被告作为买卖合同权利相对人，成为当然的责任主体；中环公司与原被告属居间合同法律关系，并非买卖合同中的当事人，如被告认为未办理解除抵押登记手续系因居间方中环公司未履行居间义务，应另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，判决如下：被告董丽萍于本判决生效后五日内赔偿原告胡智勇违约损失2.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案由原告胡智勇预交的案件受理费2300元，由原告胡智勇承担1150元，被告董丽萍承担1150元（此款限被告于本判决生效后五日内给付原告）。
胡智勇不服一审判决，向本院提起上诉。
上诉人胡智勇的上诉请求为：1、撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。其上诉理由为：根据居间合同约定房屋解除抵押由被上诉人来办理，被上诉人在2013年8月12日已经办理了房屋的解押手续，但没到房管局办理解除抵押登记。在三方签订的房屋买卖居间合同中上诉人没有任何过错，被上诉人还清贷款后迟迟不办理抵押注销手续，是房屋买卖不能正常进行，由此给上诉人造成的损失应由被上诉人来承担。被上诉人称南昌中环地产顾问有限公司未办理解押手续有重大过错，应由中环地产承担责任。上诉人认为合同不能继续履行是上诉人的责任，被上诉人应赔偿上诉人的违约损失5万元。
被上诉人董丽萍辩称：1、答辩人不存在违约情形：中介合同附有解除银行解押的生效要件，条件未成就，无法履约合同办理过户手续，故答辩人没有违约；答辩人按合同约定时间在8月12日就已经还清了银行贷款，并在8月13日致电南昌中环地产顾问有限公司：已还清银行贷款，请求中环地产办理银行解押手续。2、上诉人存在过错，应承担违约责任，表现如下：在签订合同时答辩人已明确告知所售房屋已办理抵押登记，且在居间合同中没有明确办理解押手续的时间；合同约定答辩人在收到首付款2013年9月30日内，通知上诉人正式办理房屋交接手续，但是上诉人至今未支付首付款，延误了答辩人新的购房计划；上诉人在一审诉讼时当庭表示不同意履行房屋买卖合同，即表明不履行合同义务。3、居间合同第十条约定：如房屋需办理产权银行解押手续，相关费用经协商，由答辩人支付200元代办费给中环地产。但是中环地产竟然告诉答辩人自行去办银行解押手续。答辩人认为中环地产收取200元银行解押费，扣押答辩人的房屋产权证，又不代办银行解押手续，违反合同约定，有重大过错，是导致本案目的无法实现的根本原因，其应承担全部合同责任。4、南昌中环地产顾问有限公司作为第三人应参与诉讼，承担责任。5、本合同应予以解除。
本院对原审法院查明的案件事实予以确认，并补充查明：董丽萍与胡智勇和南昌中环地产顾问有限公司羊子巷分店签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》的第十条中约定：如果房屋需办理产权银行解押手续，相关费用经协商，由董丽萍支付200元代办费给南昌中环地产顾问有限公司羊子巷分店。南昌中环地产顾问有限公司羊子巷分店在发给董丽萍、胡智勇的十项诚信告知函中也列明了解押费为200元。董丽萍在一审庭审中陈述该200未支付，等房屋买卖合同履行完毕后一并支付给南昌中环地产顾问有限公司羊子巷分店。
本院认为，董丽萍与胡智勇和南昌中环地产顾问有限公司羊子巷分店签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同中虽约定了董丽萍交纳200元银行解押费，中环地产也告知董丽萍在房产交易过程中其需支付200元解押费，但实际上中环地产并未收取该费用，因此在合同实际履行过程中，当中环地产不积极履行银行解押义务的情况下，董丽萍应当积极去履行办理银行解押的手续。本案中由于董丽萍未积极去办理银行解押手续，导致房屋买卖合同无法履行，董丽萍应当承担相应的违约责任。由于董丽萍不履行银行解押义务的原因出于合同已约定了由中环地产代办银行解押手续，且在此过程中双方均表示不再履行原合同的权利、义务，因此原审法院根据案件实际情况酌定董丽萍支付2.5万违约金给胡智勇并无不妥。至于董丽萍认为南昌中环地产顾问有限公司应承担本案的违约责任，因南昌中环地产顾问有限公司不是本案当事人，在一审审理期间胡智勇已申请撤销对南昌中环地产顾问有限公司的起诉，故该理由本院不予审查。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元由胡智勇承担。
本判决为终审判决。
审判长 裴重芳
审判员 罗云奇
审判员 刘卫平
二〇一四年九月一日
书记员 魏丹丹