河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0502民初607号原告（反诉被告）：邢台家乐园物业服务有限公司，住所地邢台市桥东区新华北路天一城南区综合楼，组织机构代码79658750-4。法定代表人：于保庆，系该公司总工程师。委托诉讼代理人：何佳佳，男，系该公司员工，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：武艳敏，女，系该公司员工，现住邢台市桥东区。被告（反诉原告）：倪伟鹏，男，1984年1月15日出生，汉族，中专文化，个体经营者，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：魏克照，邢台市桥东区申正法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）邢台家乐园物业服务有限公司与被告（反诉原告）倪伟鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢台家乐园物业服务有限公司委托诉讼代理人何佳佳、武艳敏与被告（反诉原告）倪伟鹏及其委托诉讼代理人魏克照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告邢台家乐园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付拖欠的物业服务费10808元，及违约金1221.2元，楼道公摊电费200元，二次水加压电费200元。共计12429.2元；及因此所产生的交通费并承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告按照协议的约定，为被告位于xxx街×x小区xx-x-x的房屋提供了相应的物业服务，但是被告自2014年5月1日至2014年8月31日/2015年1月1日拖欠原告物业费至今。被告房屋建筑面积163.05平方米，物业服务费每月2.2元／㎡（含电梯费），地下室建筑面积12.56平方米，物业服务费每月0.5元／㎡，车库建筑面积42.09平方米，物业服务费每月0.5元／㎡。上述费用按合同约定每季度第一个月10日前交纳，逾期支付的按照日千分之三支付违约金。截止2016年12月31日，被告共欠原告物业服务费10808元，违约金1221.2元，楼道公摊电费200元，二次水加压电费200元。共计12429.2元。因此原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。本诉被告倪伟鹏答辩称，1、原被告之间不存在物业管理的有效协议，原被告之间所签订的前期物业服务协议已经失效，因该协议没有约定有效期间，双方依法可以随时解除合同，原告起诉被告在2014年5月1日之后欠交物业费，是被告不认可和解除与原告签订的前期物业服务协议的合法行为，双方也没有续签前期物业服务协议期限过后的后续合同；原被告双方签订的前期物业服务协议收费标准为每平方米2.2元，明显超过了物价部门规定的0.88元标准多达一倍以上，显失公平公正，依据合同法第五十二条之规定，双方的约定是无效的。2、本案原告服务既不到位、水平、态度差，被告等待原告改变后同意另行按照物价部门规定的标准另行签订物业服务协议。3、原告在管理被告居住的小区物业之后就将该小区公用房屋、车位、电梯广告等出租给他人，其收入费用较多，按法律规定该费用应依法归为业主所有，也应均摊在物业费中，被告对该费用估算已远超过物业费，故被告也不用再交纳物业费。4、就本案原告起诉被告交纳物业费争议，被告曾多次找原告要求按照物价部门收费标准交纳相关物业费用，均被原告无理拒绝，原告据此要求收取被告违约金是不符合事实及法律规定的。综上，原告的诉请不能成立，应当予以驳回。反诉原告倪伟鹏向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人2013年3月12日签订的《前期物业管理服务合同》收费每平方米2.2元违法。2、判令被反诉人向反诉人退还物业费3658.84元。3、判令被反诉人向反诉人赔偿损失600元。4、本案一切诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人作为一级资质的物业公司，根本达不到一级物业的服务水平。被反诉人作为为反诉人服务的物业公司，只知道利用小区共用设施赚钱，从没有把服务好小区业主放在首位，服务态度极其恶劣，已经引起了广大业主的公愤。2013年3月12日被反诉人以不签订物业协议不交物业费不给钥匙相要挟，逼迫反诉人签订了每平方米2.2元物业费的物业协议，并收取了反诉人一年的物业费4304.52元。在这期间被反诉人物业管理水平越来越差，不仅仅是反诉人一家，只要有在该小区居住的业主向被反诉人请求水电暖等维修，被反诉人总是一拖再拖，即使派人过来也是应付了事；居住环境脏乱差；楼宇门没人管、外人随便进、小广告随便贴。反诉人光门锁就被人为破坏了两次，换门锁花费了600元，被反诉人却无理拒绝反诉人查看监控。就被反诉人超标准收费，服务水平差的情况，反诉人与本小区其他业主多次与被反诉人进行交涉，被反诉人答应2014年年底前免4个月只交5个月的物业费即可。但2015年被反诉人以新经理不认可上一任经理的承诺为由，让反诉人补交2014年4个月的物业费。为此，双方发生争议。反诉人及其他业主拒交物业费是为了督促被反诉人合理收费，尽职尽责为业主服务。现今，被反诉人不仅不履行自己的职责反而以拖欠物业费为由对反诉人恶意报复。派多人到反诉人住处砸门吵闹进行骚扰。并恶意将反诉人诉至法庭。反诉人认为，被反诉人超标准收费是违法的应予纠正。就被反诉人的服务态度和水平，反诉人不应当再向被反诉人交纳物业管理费，对反诉人的损失，被反诉人依法应予赔偿。敬请人民法院依法公正裁判。反诉被告邢台家乐园物业服务有限公司答辩称，答辩人请求人民法院依法驳回倪伟鹏不合理且不合法的反诉请求。事实与理由：一、2013年3月12日答辩人与被答辩人签订了《前期物业管理服务协议》，并明确告知了甲乙双方的权利和义务，约定了服务内容及收费标准，第七页第四条第二项明确了收费方式。二、《前期物业管理服务协议》第四页第二条第二项明确了环境绿化标准，被答辩人声称知晓其他业主报修服务内容，维修时间一拖再拖，需向贵院提供有效证据。三、被答辩人称锁眼被堵花费600元需答辩人赔偿，不让查看监控与事实不符。该案件属于治安案件，答辩人根据被答辩人描述的时间段将监控依法提供给了警方。根据《前期物业管理服务协议》第五页第三条明确了公共秩序维护内容，不在物业赔偿范围之内。四、被答辩人称答辩人答应减免2014年年底前4个月只交5个月物业费即可，前后时间不匹配，需向贵院提供有效证据。综上所述，答辩人认为被答辩人违约，拒不履行服务协议，并恶意反诉答辩人，请人民法院依法驳回被答辩人不合理且不合法的反诉请求，并支持答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告倪伟鹏系邢台市桥东区xx街xx小区x幢x单元x室的业主，住宅建筑面积163.05平方米，地下室建筑面积12.56平方米，AB-x车库面积42.08平方米。2013年3月12日，被告倪伟鹏与原告邢台家乐园物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，小高层（电梯楼）每月每平方物业费2.2元，电梯运行费每月每平方0.3元，公摊电费每年每户50元；逾期交纳物业费，则每逾期一日，按照欠交金额的千分之三赔付违约金；本协议自双方签字或盖章之日起生效，自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同后终止。被告自2014年5月至2014年8月及2015年1月至2016年12月，累计拖欠原告住宅物业服务费8674.4元、电梯费1369.2元、公照费100元、二次加压电费200元，共计10343.6元。本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。本案中，原告按照物业服务合同为xx小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费。被告未按约定按时交纳相应物业服务费，应承担相应的民事责任。由于原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定该协议自业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同后终止，现被告居住的小区尚未成立业主委员会，该小区的物业服务一直由原告提供，因此，原告诉请被告支付自2014年5月至2014年8月及2015年1月至2016年12月期间的物业服务费8674.4元、电梯费1369.2元、二次加压电费200元，有合同依据，本院予以支持。关于公共楼道公摊电费，依据双方约定及拖欠年限，被告拖欠该费用应为100元。对原告主张的地下室、车库的物业费用，双方签订的《前期物业管理服务协议》中对此未进行约定，因此对该部分费用本院不予支持。关于违约金，双方约定的违约金过高，有失公平，根据公平原则和诚实信用原则，违约金酌情确定为300元。政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督，物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。因此对被告提出的服务协议中约定的物业费超过邢台市物业服务收费标准的反诉请求，应向相关政府价格主管部门解决，本院对此不予处理。对被告要求原告赔偿600元损失的请求，仅依据换锁收据无法证明是由于原告的过错所造成，故对原告的该主张，本院不予支持。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方法，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了原告的权益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害，如业主认为物业公司存在其他不当行为，可依法另行主张；同时，物业管理者也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。构建和谐小区，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本诉被告倪伟鹏于本判决生效后十日内给付本诉原告邢台家乐园物业服务有限公司自2014年5月至2014年8月及2015年1月至2016年12月期间的物业服务费、电梯费、二次加压电费、公照费，共计10343.6元，并支付违约金300元。二、驳回反诉原告倪伟鹏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费111元，减半收取计55.5元，由被告倪伟鹏负担；反诉案件受理费25元，由反诉原告倪伟鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  王颖二〇一七年四月十九日书记员  薛冰