南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖民初字第1661号
原告南京分之众新房产经纪有限公司，组织机构代码59801682-3，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号04幢110室。
法定代表人钱德林，该公司总经理。
委托代理人江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
委托代理人陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师
被告黄竹青，男，汉族，1981年10月26日出生。
委托代理人王亚洲，江苏国成律师事务所律师。
原告南京分之众新房产经纪有限公司（以下简称分之众新公司）与被告黄竹青居间合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，依法由审判员程前葆适用简易程序，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告南京分之众新公司的委托代理人陈全亚，被告黄竹青的委托代理人王亚洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告分之众新公司诉称：2014年4月2日，原被告签订了《房地产买卖中介合同》1份，约定：被告以1592000元价格购买案外人孙某某名下的位于南京市栖霞区某某山庄某某苑x号楼xxx室房产，居间佣金为总购房款2%即31840元，交易过程产生的佣金及代办费由被告负担，被告若违约应按约定佣金50%支付违约金；合同第十一条又约定甲乙任意一方如接受居间服务后拒付居间费、代办费等，被丙方诉至法院的，丙方为解决纠纷付出的律师代理费由被告承担。此后，原告完全履行了合同义务，但被告未于约定的过户时间即2014年5月30日前与卖房人办理涉案房屋产权过户手续，原告与被告多次协商无果。
原告认为，1、原被告双方签订了房地产买卖中介合同，原告作为居间方积极完全履行合同义务，向被告提供房源信息，带其实地看房，组织买卖双方进行了合同细节洽谈，并最终促成了房地产买卖合同的签订。2、该合同是三方合同，具有两个法律关系，一是原告与被告的居间法律关系，二是被告与卖房人之间的买卖合同关系，该合同的签订即表明买卖双方已经签订了正式的买卖合同。3、被告作为具有完全民事行为能力人，在合同的实际履行过程中，不愿办理涉案房屋过户手续，致使合同无法继续履行，经原告催告后，也不愿意协商解决，并拒绝支付居间佣金。被告应当依据合同第八条第一、二款、第三款及第九条第四款的约定，按总房价的2％即31840元支付此次交易过程中实际产生的全部居间佣金。
被告拒不履行合同义务致合同无法履行，违反了诚实信用原则，实属恶意违约行为，依约应给付佣金。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告佣金31840元及利息，利息自2014年4月2日起至实际给付之日，按照中国人民银行基准贷款利率计算；2、被告支付原告为主张权利支付的律师代理费2374元；4、被告承担诉讼费。
被告黄竹青辩称：1、原告作为中介方的义务是促成被告与第三方签订房产买卖合同，但是原告并没有实际促成被告与第三方签订房产买卖合同，没有完成居间义务，原被告之间除了签订房产中介合同，没有提供任何居间服务。2、原告在签订居间服务合同时，存在隐瞒和欺骗的行为如不走网签，实际上网签是必走的流程，且居间费用重复计算，欺骗本案的被告。3、原告主张的佣金费计算是基于被告违约，但被告并未构成违约，由于第三人的原因双方未能签订房产买卖合同，责任不在于被告。综上，我方要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告分之众新公司向被告黄竹青提供了案外人孙某某名下的、位于南京市栖霞区某某山庄某某苑x号楼xxx室（以下简称涉案房屋）的房源，带被告实地查看了涉案房屋，组织双方就涉案房屋的买卖细节进行了洽谈，在此基础上，原被告及案外人3方于2014年4月2日签订了《房地产买卖中介合同》1份（原告为“受托人、中介方、丙方”，被告为“委托人、买受方、乙方”，案外人为“委托人、出售方、甲方”）。该合同对涉案房屋的具体位置、面积、产权证号、土地证号、房价、付款方式、房屋过户及交付时间、违约责任及相关事项等作了明确约定，其中房屋售价为1592000元。该合同第八条“佣金、代办费支付标准及方式”约定：甲方、乙方分别于本合同签订当日按房屋售价的1%即15920元支付丙方佣金，丙方完成房屋过户、协助办理物业交割等代办事项则甲方、乙方分别按房屋售价的0.2%支付代办费；甲、乙任何一方违反前述约定，每逾期1日按约定的佣金及代办费的1%支付滞纳金；甲、乙任何一方不履行合同，或不完全履行合同导致丙方的佣金及代办费不能完全实现，违约方向丙方支付合同约定的甲乙双方的全部佣金、代办费及滞纳金。该合同第九条“违约责任”约定：因甲乙任何一方过错致本合同无法继续履行，过错方除支付全部佣金外，另支付丙方佣金的50%作为违约金。该合同第十一条“其它约定”约定：甲乙任意一方如接受居间服务后拒付居间费、代办费等被丙方诉至法院的，丙方为解决该纠纷付出的律师代理费由被告承担。
上述合同签订后，被告和案外人未履行合同约定的房屋过户、交付和房款支付等内容，被告也未向原告支付合同约定的佣金。2014年6月27日，原告委托江苏朗宁律师事务所律师陈全亚通过ems特快专递向被告发送律师函，要求被告限期支付佣金，逾期则保留采取相应法律措施的权利，并告知会产生律师费、诉讼费、违约金等额外损失，希望被告“慎而行之”。被告家人于次日收到此函，但仍未支付佣金，后原告诉至本院，江苏朗宁律师事务所为此收取原告律师费2347元。
上述事实，有原被告的一致陈述，原告举证的房地产买卖中介合同、涉案房屋的房产证和土地证、律师函及邮寄、收取凭证、律师费发票等证据，以及本案开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。
庭审中，原告申请其门店经理暨涉案房屋交易业务经办人祝某某出庭作证，并提交原告代理律师与案外人的通话录音，以证明被告经原告多次要求仍以各种理由推辞，未在合同约定的过户期限内至房产局办理房屋过户手续，致合同无法继续履行已构成违约，应当承担支付全部佣金的后果。经质证，被告认为证人是合同的直接当事人和原告分公司经理，其证言的部分真实性值得怀疑的，其陈述由于被告的原因导致房屋买卖未能成立与事实不符；案外人作为合同当事人，系利害关系人，其陈述不能作为本案的证据。被告提交祝某某书写的有关费用清单1份，以证明原告在提供居间服务中存在欺骗，如原告向被告承诺可以免网签、可申报低价以偷税漏税，提供非法的居间服务。经质证，原告认为，该证据从形式上也未经过书写人以及公司的签字或盖章加以确认，故不产生法律效力，更无法证明被告所称的原告存在欺诈行为。
审理中，经本院组织原、被告调解，因双方意见相差悬殊，致调解未果。
本院认为：原被告及案外人3方于2014年4月2日签订的《房地产买卖中介合同》（以下简称诉争合同），该合同对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、房屋过户及交房时间等房屋买卖合同的具体内容和条款均作了明确约定，故应当认定被告与案外人之间的房屋买卖合同已经成立。同时，该合同明确原告受被告和涉案房主委托促成双方订立房屋买卖合同和代为办理相关事项，并收取佣金和代办费用，符合居间合同要件。因此，诉争合同实际包含两个合同关系，即原告与被告、案外人之间的居间合同、被告与案外人之间的房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告向被告提供了涉案房屋的房源、带被告实地查看了涉案房屋、组织双方就涉案房屋的买卖细节进行了洽谈，并在此基础上促成被告与案外人订立了房屋买卖合同。因此，被告应当按照诉争合同的相关约定，向原告支付居间佣金。诉争合同是合同当事人的真实意思表示，被告辩称的原告并没有实际促成被告与第三方签订房产买卖合同、没有完成居间义务、没有提供任何居间服务和原告在签订居间服务合同时存在欺诈的意见，缺乏依据，故本院不予采纳。
关于原告主张被告因在履行房屋买卖合同中构成违约致房屋买卖合同未能履行，故应按照合同约定的总房价的2％即31840元支付合同的全部居间佣金的意见。本院经审查认为，被告在履行房屋买卖合同中是否构成违约，应当在房屋买卖合同纠纷中予以确定，本案中原告所提供的证据尚不能足以证实被告在履行房屋买卖合同中已经构成违约。根据诉争合同的约定，被告作为该合同的乙方，应当按照合同约定的房屋售价的1%即15920元向丙方即原告支付佣金。
关于原告主张被告支付佣金利息，自2014年4月2日起至实际给付之日，按照中国人民银行基准贷款利率计算的意见。经审查，诉争合同约定被告应当于签订诉争合同当日支付佣金，并约定了逾期履行的违约责任，原告选择按中国人民银行贷款基准利率标准主张逾期利息，合法有据，本院予以支持；对该承担该利息的期间，本院确定为自2014年4月3日起至本判决确定的给付之日止。
关于原告主张被告支付原告为主张权利支付的律师代理费2374元的诉讼请求，符合合同约定，且原告在向法院起诉前已向被告书面催要并告知后果，因被告未能及时妥当处理从而产生本案诉讼，原告主张的律师代理费低于规定的律师服务收费标准。因此，原告主张的这一请求，合法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告黄竹青于本判决生效之日起十日内支付原告南京分之众新房产经纪有限公司佣金15920元、律师代理费2374元和利息（以15920元为基数，自2014年4月3日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费656元，减半收取328元，由原告负担199元，被告负担129元（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 程前葆
二〇一四年十月十日
见习书记员 郑佳玲