江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1062号
上诉人（原审原告）顾仕元，男，1976年5月21日生。
委托代理人钱亚飞，江苏天煦律师事务所律师。
委托代理人李净春，江苏天煦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张顶元，男，1951年12月4日生。
委托代理人王前，江苏博士达律师事务所律师。
委托代理人袁洋，江苏博士达律师事务所实习律师。
委托代理人谢永珍（系张顶元之妻），女，1952年6月18日生。
原审第三人南京鼓楼房产经营有限公司，组织机构代码76815723-2，住所地南京市鼓楼区云南路24号。
法定代表人胥亚林，该公司董事长。
上诉人顾仕元因与被上诉人张顶元，原审第三人南京鼓楼房产经营有限公司（以下简称鼓楼房产公司）物权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第6785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
顾仕元原审诉称，顾仕元与张顶元女儿张颖颖于2005年1月6日登记结婚，于2015年6月9日离婚。2007年4月19日，经南京市鼓楼区宏发商贸信息部居间，顾仕元与案外人张桂芳签订了《房屋买卖居间合同》，约定由张桂芳将本市鼓楼区五佰村某幢204号房屋出售给顾仕元，顾仕元按约付清全款。2007年5月29日，顾仕元以张顶元名义与鼓楼房产公司签订了《南京市公有住房租赁契约》，上述房屋承租权登记至张顶元名下，但租赁权证由顾仕元保管，该房屋亦由顾仕元实际占有、管理、使用、收益。因张顶元拒绝承认顾仕元为争议房屋的公房承租权人，为维护自身权益，顾仕元诉至法院，请求判决确认顾仕元为本市鼓楼区五佰村某幢204号房屋公房承租权人，本案诉讼费用由张顶元承担。
张顶元原审辩称：其一，本市鼓楼区五佰村某幢204号房屋系张顶元购买的公房承租权房屋，符合南京市公有住房承租权有偿转让的相关规定。该房屋的承租权转让人为张桂芳，受让人为张顶元，双方所签转让合同经过南京市鼓楼公证处公证，依法成立合法有效。租赁证上登记的承租人为张顶元，根据物权法规定，张顶元系该房屋的承租权人，与顾仕元无关。其二，顾仕元与张顶元女儿张颖颖原系夫妻关系，双方于2015年6月9日离婚时约定，男方必须在拿到万科房产的同时，把放在男方处保管的女方父亲张顶元名下的租赁证归还女方。顾仕元当时作为张顶元女婿仅代为保管上述证件，并非表明其系房屋的权利人。其三，张顶元购得房屋后，该房屋一直由张顶元占有、收益、使用、管理，张顶元将该房屋对外出租并收取租金，公房管理部门的租金亦由张顶元交纳。综上，请求判决驳回顾仕元的诉讼请求。
鼓楼房产公司向原审法院提交书面陈述意见称，经查档核实，本市鼓楼区五佰村某幢204号房屋系鼓楼房产公司的直管公房。2007年4月，该房屋原承租人张桂芳与张顶元至鼓楼房产公司处申请办理公房承租权转让手续，该转让程序符合相关规定，未有瑕疵。现该公房承租人为张顶元，未发现顾仕元的资料。
原审法院经审理查明，顾仕元与张顶元之女张颖颖原系夫妻关系，双方于2005年1月登记结婚，于2015年6月离婚。坐落于本市鼓楼区五佰村某幢204号房屋（使用面积26.8平方米，以下简称涉案房屋）系鼓楼房产公司管理的直属公有住房，该房屋原承租权人为案外人张桂芳。
2007年4月19日，顾仕元（乙方）与张桂芳（甲方）经南京市鼓楼区宏发商贸信息部（以下简称宏发信息部，丙方）居间签订了《房屋买卖居间合同》，约定由甲方将涉案房屋出售给乙方居住，其权属为居住权；甲、乙双方协商认定该房屋成交价格为14万元；乙方先付定金1000元，在过户手续开始办理前支付购房前期款2万元，余款在过户手续完成后一次性付款；甲方在2007年7月8日前搬出房屋等等。
2007年4月23日，张顶元与张桂芳分别作为申请方和转让方就涉案房屋承租权转让事宜向南京鼓楼房产经营有限公司提交了《受让申请》和《转让申请》。2007年5月14日，张顶元（乙方）与张桂芳（甲方）签订了《南京市公有住房承租权有偿转让合同》（以下简称承租权有偿转让合同），约定由甲方将涉案房屋的公有住房承租权转让给乙方；甲、乙双方议定的上述房屋承租权的转让价款为14万元，由乙方2007年5月30日前一次性付清给甲方；双方同意在向出租人办理承、退租手续后60日内，由甲方将上述房屋正式交付给乙方，并在60日内，办理户口迁移手续；甲方保证上述房屋无使用纠纷，若发生与甲方有关的使用纠纷，概由甲方负责；履行合同所产生的过户费、中介费、公证费由甲方负担等等。
2007年5月15日，张顶元与张桂芳就签订上述承租权有偿转让合同事宜共同至南京市鼓楼区公证处办理了公证。同年5月29日，张顶元与鼓楼房产公司签订了《南京市公有住房租赁契约》，涉案房屋公房承租权登记至张顶元名下。此后，张顶元将该房屋以其妻子谢永珍的名义对外出租。
2015年6月9日，顾仕元与张颖颖签订《离婚协议书》，双方自愿离婚，并就双方婚生子女抚养、共同财产分割进行了约定。该协议补充条款中约定，“女方必须无条件协助男方把坐落在本市建邺区嵩山路121号3幢301室的楼房在离婚之日起一月内完成过户手续，所产生的所有费用由男方负责。男方必须在拿到万科光明城市房产证的同时，把放在男方处保管的女方父亲张顶元名下的鼓楼区五佰村某幢204室租赁证和放在男方处保管的女方母亲谢永珍名下的本市六合区凤凰北路49号的房产证，土地证当场归还女方”。
2015年10月26日，顾仕元诉至原审法院，要求判如所请。
原审庭审中，顾仕元为证明其主张，提供如下证据：1、张桂芳出具的收条三张、中国建设银行转账凭证，证明顾仕元向张桂芳支付购房款后，张桂芳分别于2007年4月19日、2007年4月23日、2007年5月29日出具收条，确认收到顾仕元涉案房屋购房款定金1000元、2万元以及余款11.9万元；2、出庭证人张桂芳、仇春霞证言，张桂芳到庭陈述称，其于2007年与顾仕元签订房屋买卖合同后，顾仕元已将购房款足额支付，该合同相对人为顾仕元，2007年5月14日，顾仕元称为日后申请经济适用房方便，要求顾仕元与张顶元签订承租权有偿转让合同；仇春霞到庭陈述称，其系宏发信息部的负责人，2007年曾居间促成顾仕元与张桂芳签订了涉案房屋买卖合同，后张桂芳根据顾仕元要求与张顶元签订了承租权有偿转让合同，顾仕元购房后曾委托其出租房屋，第一次签订合同时的租金由顾仕元收取，后其自行签订合同，不清楚租金交接情况，但房屋承租期间经常由顾仕元进行维修。以上证言证明顾仕元系涉案房屋的实际权利人，张顶元仅系挂名登记人；3、南京市房管部门直管公房租金收据一组，证明涉案房屋租金由顾仕元实际向房管部门交纳；4、租房协议一组，证明涉案房屋虽以张顶元妻子谢永珍的名义对外签订，但该房屋出租收益由顾仕元实际享有，顾仕元对该房屋实际占有、使用、收益；4、现场照片、维修票据一组，证明涉案房屋由顾仕元维修、管理，顾仕元系该房屋实际权利人；5、授信合同、南京银行流水明细、建设银行流水明细、复员转业费结算表一组，证明顾仕元为购买涉案房屋的资金来源为在原单位领取的转业安置费，及2007年5月15日从南京银行申请到的20万元额度个人授信贷款。
张顶元质证后，对顾仕元证据1的真实性不予认可；对证据2的真实性不认可，认为证人所述内容不属实；对证据3的真实性无异议，但不认可顾仕元证明目的，公房租金系张顶元实际支付，该票据原件系顾仕元自行从张顶元处拿取；对证据4的真实性不予认可，亦不认可顾仕元证明目的；对证据5的真实性无异议，但认为与本案无关联性，不能证明购房款实际由顾仕元支付。
同时，张顶元为证明涉案房屋的购房款实际由其支付，其已将购房款支付顾仕元的事实，提供了平安银行个人贷款结清证明、房地产买卖中介合同、中国建设银行汇票申请书等一组，证明张顶元购买本市金陵二村45幢204室房屋（以下简称金陵二村房屋）后于2009年1月再次出售，张顶元出售该房屋后将其中的18万元购房款给付顾仕元。
顾仕元质证后，对张顶元证据的真实性无异议，但不认可张顶元证明目的，张顶元出售金陵二村房屋的时间为2009年，而购买涉案房屋在2007年且房款已付清，张顶元不可能将该18万元作为给付顾仕元的购房款。
因意见分歧较大，致使本案调解未果。
原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，涉案房屋系鼓楼房公司所有的直管公房，曾由案外人张桂芳承租。2007年5月14日，张顶元与张桂芳就涉案房屋签订了《南京市公有住房承租权有偿转让合同》，经公证后，共同至鼓楼房产公司办理了公房承租权变更手续。鼓楼房产公司经审核后，另与张顶元签订《南京市公有住房租赁契约》，则该公房租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张顶元经鼓楼房产公司同意后，取得涉案房屋承租权，该权利依法受法律保护。顾仕元为证明其系涉案房屋承租权人，提供了其与张桂芳之间签订的《房屋买卖居间合同》及相关付款凭据，并申请证人张桂芳、仇春霞到庭作证。出庭证人虽到庭陈述，顾仕元与张桂芳签订房屋买卖合同后，张桂芳经顾仕元指示与张顶元签订承租权有权转让合同，张桂芳亦收到顾仕元支付的承租权转让价款，但该付款行为并非等同于顾仕元已依法与鼓楼房产公司之间形成了合法有效的公房承租法律关系。且民事法律行为一经作出，不得擅自变更。顾仕元虽与张桂芳就涉案房屋承租权转让而签订的《房屋买卖居间合同》在先，但其后另由张顶元与张桂芳签订《南京市公有住房承租权有偿转让合同》，该在先行为已被后行为所变更。故顾仕元据此请求确认其对涉案房屋享有公房承租权，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：驳回顾仕元的诉讼请求。原审案件受理费4516元，减半收取2258元，由顾仕元负担。
顾仕元不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决适用法律错误。一、原审违反民法通则和合同法的相关规定。上诉人支付了诉争公房承租权的转让款14万元，而被上诉人未支付任何款项。履行支付公房承租权转让款义务的为上诉人。张桂芳、仇春霞的证言明确证明，二人在转让时只认可上诉人，在签订协议时才看到被上诉人，且在得到上诉人回答被上诉人为挂名时，才予以签字。上诉人持有房屋租赁证，支付房款14万，多年来偿还贷款，交纳租金，占有、管理，修缮涉案房屋就是真正承租权人的意思表示。二、现有证据充分证明，张桂芳与被上诉人签订合同以及公证，仅属于对张桂芳和上诉人合同的履行，完成过户必须的手续。且该合同从未履行过任何一项内容，并非变更，被上诉人只为名义承租权人，属于挂名。三、公房承租权具备物权性质。本案中鼓楼房产公司不存在否决上诉人享有公房实际承租权的权力。最高院公布的公房承租权纠纷案例裁判要旨：公有住房承租权允许、转租、上市交易的经济价值，使公房承租权具备了独立的私有财产性质。在本质上，与普通租房承租权不同，公房承租权具备物权性质。根据《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》规定，上诉人完全具备承租条件，在转让公房承租权时，鼓楼房产公司仅对是否属于第三条规定范围进行审查。物权登记不得对抗实际不动产权利人。公房承租权人在鼓楼房产公司的登记属于特权登记性质。不动产物权采取登记要件主义，便登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。本案中，履行支付公房承租权转让款为获得公房承租权转让的主要义务，该义务由上诉人履行，其在之后履行交纳房租义务，并将该房对外出租，涉案公房承租权的实际权利义务履行上，系上诉人所为。综上，请求二审法院撤销在原审判决，依法改判上诉人为伍佰村某幢204室公房承租权人，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张顶元辩称，上诉人的上诉理由不能成立，没有事实和法律依据，本案被上诉人张顶元是该房的实际权利人也是经相关房产部门登记的实际权利人，从形式上和事实上都是权利人，不存在所谓挂名的问题，本案的转让是经过相关公证部门依法公证，意思表示真实具有法律效力，也就不存在上诉人所说挂名的问题。另外顾仕元和前妻张颖颖在离婚协议当中明确约定，顾仕元必须要将保管在他那儿的租赁证归还给张颖颖，还有顾仕元保管的房产证也要归还给张颖颖，从这一条明确能够知道这只是放在顾仕元保管，并不是所有权归他。顾仕元在原审庭审中讲到，因为将来要购买经济适用房，所以挂名在其岳父张顶元名下。顾仕元在2006年时就已经取得购买经济适用房的资格，在原审中张顶元也举证证明了这个事实。本案涉案房屋是在2007年4月、5月时购买，因此不存在所谓挂名然后去购买经济适用房。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中顾仕元称，涉案房屋对外出租，因房客要求根据承租证、承租人的名义签订合同。但房屋出租款实际是由顾仕元收取。其让张顶元挂名购买涉案房室，是因为其家庭2006年申请了经适房，已获批，担心自己购买公房承租权后对其经适房购买造成障碍。
针对2015年6月9日顾仕元与张颖颖签订的《离婚协议书》第五条的约定，在2015年11月17日原审法院组织的质证中，张顶元认为，顾仕元当时作为女婿只是代为保管涉案房屋证件，并非房屋的权利人，当时，顾仕元也认可这个房子是张顶元的。顾仕元认为，其与张颖颖的约定是顾仕元将本案诉争房屋的权证交还女方是附有条件的，是女方在离婚之前一个月内完成嵩山路房屋的过户手续。该权证交给女方也并不能证明顾仕元认可该权证的实际所有人是张顶元。
二审法院查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，根据上诉人顾仕元与案外人张颖颖《离婚协议书》的约定，顾仕元在拿到万科光明城市房产证的同时，把鼓楼区五佰村某幢204室租赁证交与女方。因此，无论顾仕元与张桂芳之间的买卖关系是否真实存在，是否以张顶元的名义借名买卖，顾仕元在离婚时已对涉案公租房的财产权利作出了相应处理，现顾仕元要求确认其为涉案公房承租权人，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4516元，由上诉人顾仕元负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 郭旭冬