安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第05028号
上诉人（原审被告）：安徽华地置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路455号学府花园。
法定代表人：肖国庆，该公司董事长。
委托代理人：王磊，安徽承义律师事务所律师。
委托代理人：宁国虎，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张洋，男，1983年2月13日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴晨，女，1988年9月30日出生，住安徽省合肥市包河区。
委托代理人：朱君，安徽华人律师事务所律师。
委托代理人：王翔，安徽华人律师事务所律师。
上诉人安徽华地置业有限公司(以下简称华地公司)与被上诉人张洋、吴晨因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民一初字第01823号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张洋和吴晨原审诉称：2012年10月，张洋和吴晨与朋友一起来到华地公司华地学府公馆售楼处看房，当销售人员得知张洋和吴晨希望买到采光好的房型时，销售人员向张洋和吴晨推荐了B1—2层户型。销售人员向张洋和吴晨强调该房型南北通透，采光超好，特别是主卧室有2.2米的大飘窗，“整个合肥市也很少有这样的房型”，值得购买。随后销售人员又陪张洋和吴晨到实地察看了正在建设中的房屋，确认华地公司正在建设的房屋户型确实与销售人员提供的户型图一致，尤其是采光好，符合张洋和吴晨的购买需求，张洋和吴晨当即决定购买此房屋。张洋和吴晨于2012年10月23日来到华地公司售楼处，再次和销售人员确认该房屋主卧室确实有2.2米飘窗后，张洋和吴晨与华地公司签订了商品房买卖合同，为了确保合同及附件中的法律效力，华地公司工作人员还特地让张洋和吴晨在房屋分层图中标注张洋和吴晨购买的1704室处按上手印予以明确。根据合同约定，张洋和吴晨购买华地公司开发的学府公馆2幢1704室，建筑面积129.11平方米，单价为每平方米7487.02元，商品房总金额为966649元整。合同签订后，张洋和吴晨一直满怀希望等待接收房屋。2013年12月，当张洋和吴晨接到通知前去接收房屋时，才发现房屋主卧室原本宽阔的窗户被水泥墙从上至下封闭了一半，与之前的承诺以及合同附件完全不同。主卧室光线昏暗，采光很差，而且仅有的1.1米窗户也不是飘窗，房屋视觉空间极其压抑，严重影响了该房屋的使用功能。张洋和吴晨之所以花费巨资购买华地公司开发的房屋是因为张洋和吴晨相信华地公司在销售时承诺，该房屋南北通透，采光好，卧室有2.2米的大飘窗，是合肥市难得一见的好户型。然而华地公司交付的房屋与先前的承诺截然不同，主卧室2.2米的飘窗变成了仅有1.1米的窄窗户。本来张洋和吴晨购买的是一个拥有超好采光的卧室，“是合肥市难得一见的房子”。而现在华地公司交付的则是一个连普通采光条件都达不到的房屋。华地公司的行为违背了销售时的承诺，违背了双方合同约定，违背了最基本的诚实信用原则，也严重损害了张洋和吴晨的合法权益。张洋和吴晨为此多次找到华地公司要求承担责任并赔偿损失，但华地公司却以种种理由推卸责任，至今未给予任何赔偿。故请求判令：1、华地公司承担因交付不符合约定的房屋给张洋和吴晨造成的损失28999.47元；2、本案诉讼费用由华地公司承担。
张洋、吴晨为支持自己的诉讼请求，向原审法院提供证据如下：1、商品房买卖合同及附件原件、合肥市商品房网上认购备案确认单原件、购房发票复印件、税收缴款书原件、安徽省契税完税情况证明复印件、住宅专项维修基金专用收据复印件各一份，证明双方于2012年10月23日签订商品房买卖合同及附件，约定购买学府公馆2幢1704室，建筑面积129.11平方米，单价为每平方米7487.02元，商品房总金额为966649元整，并对装饰、设备标准进行了约定；合同附件作为合同一部分，与合同具有同等法律效力；2、华地学府公馆B1-2平层户型图原件、建设中的房屋图片、房屋现状照片各一份，证明华地公司预售房屋时的宣传、户型图与合同附件均约定了华地公司应当向张洋和吴晨交付主卧为2.2米飘窗的房屋，华地公司交付的房屋主卧室窗户仅为1.1米宽度，且并非飘窗，造成房屋光线昏暗，面积缩小，严重影响了使用功能，减少了房屋价值，华地公司存在严重违约行为，应当承担损害赔偿责任；3、房产证原件两本，证明目的同证据1。
华地公司原审辩称：一、诉讼双方签订的《商品房买卖合同》没有约定涉案房屋主卧室窗户宽度为2.2米，华地公司向张洋和吴晨交付的房屋没有违反合同约定。1、涉案《商品房买卖合同》及附件均没有约定张洋和吴晨购买的房屋主卧室窗户宽度为2.2米。该合同所附《房屋分层图》的制作单位合肥三维房地产测绘有限公司出具的《情况说明》证实，该分层图的功能仅体现房屋面积，该图南侧主卧室位置标注的“2.2”数字与报建施工图一致，仅表示该处两侧剪力墙中线尺寸。因此，张洋和吴晨以此证明涉案房屋主卧室窗户宽度应当为2.2米，不符合事实。2、华地公司售楼部的样板房、沙盘和宣传材料上的户型图不是房屋买卖合同组成部分，不能作为买卖双方交接房屋的依据。华地公司售楼部展示的房屋沙盘和宣传材料上的户型图仅供示意之用，具体户型应以施工图纸为准。华地公司售楼人员没有也不可能向购房人承诺拟出售房屋与售楼部沙盘和宣传材料上的户型图完全一致。宣传材料上的户型图只是表明华地公司销售的房屋中有此种户型，但绝不证明张洋和吴晨购买的就是此种户型的房屋。华地公司销售房屋时为避免纠纷和误解，在宣传材料上作出了特别注明：“本户型图相同的户型单位，因楼层、单位、序号等差别，局部结构、管道、面积等可能不同，本户型图仅供示意。本宣传资料中所有的图片及文字内容，不作为合同要约，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准”。涉案《商品房买卖合同》补充协议附件四第六条也特别约定：“××装修供××参观的样板房以及配置的沙盘，不作为双方验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、买卖合同和附件为准。”因此，华地公司向张洋和吴晨交付的房屋没有违反双方签订的《商品房买卖合同》约定。二、华地公司向张洋和吴晨交付的房屋系按照政府有关部门批准方案和施工图纸施工，房屋质量符合国家规定标准。华地公司向张洋和吴晨交付房屋所涉工程项目，已向政府有关部门合法报建，并严格按照批准方案和图纸施工，从未改变设计，该项目竣工后经验收合格。针对张洋和吴晨等购房人反映的房屋窗户尺寸和采光问题，经专家论证证明，涉案房屋的采光符合国家规定。同楼住户曾于2013年8月20日向“合肥市12345政府服务直通车”网站反映华地公馆1#、2#楼卧室窗户尺寸和采光问题。合肥市政府安排由合肥市城乡建委负责，市质安站承办，并组织合肥市建筑工程施工图审查中心的审查专家王复堂、合肥工业大学建筑与艺术学院的教授苏继会、安徽华盛国际建筑设计工程咨询有限公司的总建筑师俞任备三位专家进行论证。其论证结论为华地公馆1#、2#楼主卧室的设计窗地比符合国家规定，室内采光符合国家要求。因此，华地公司向张洋和吴晨交付的房屋符合国家规定标准。三、张洋和吴晨请求华地公司赔偿损失没有事实和法律依据。由上可知，华地公司向张洋和吴晨交付的房屋没有违反双方签订的《商品房买卖合同》约定，该房屋质量合格。作为房地产开发商的华地公司没有任何过错。作为购房人的张洋和吴晨对其购买的房屋，与其预期存在差异，只能说明华地公司开发的房屋还有需要改进和提升的空间，而开发商不可能建造出使不同人群的购房者都满意的房屋，只能尽其所能满足不同购房者日益提高的居住需求。但是张洋和吴晨不能以其个人好恶，作为其要求开发商赔偿损失的依据。因此，张洋和吴晨要求华地公司赔偿损失没有依据，请依法驳回。
华地公司为支持自己的诉讼请求，向原审法院提供证据如下：1、合肥市规划局颁发的《建设工程规划许可证》原件、涉案《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案验收表》原件各一份，证明张洋、吴晨购买房屋所在的2#楼履行了合法报建手续，并经竣工验收合格；2、经合肥市规划局备案的《华地学府公馆2#楼平面图》（复印件加盖规划局印章）一份，证明事项：华地公司向张洋、吴晨交付的学府公馆2幢1704室房屋现状与该房屋报建规划一致，从未改变规划设计；3、合肥市三维房地产测绘有限公司出具的《情况说明》原件和《合肥市房屋面积测绘技术报告（实测）》原件各一份，证明原华地公司双方签订《商品房买卖合同》附件中的《房屋分层图》为《合肥市房屋面积测绘技术报告（实测）》的一部分，该报告仅具有说明房屋建筑面积的功能。《房屋分层图》南侧主卧位置所标注的“2.2”数字含义，仅表示该处两侧剪力墙中线尺寸；4、经合肥市物价局备案、合肥市房产局审批的华地学府公馆2#楼《合肥市商品房住宅销售备案申请表》原件一份，证明华地公司出售的涉案楼盘房屋根据房屋楼层、位置、房型等做出不同定价，一房一价，由购房人自主选购；5、合肥市房产局组织专家对有关购房人反映的涉案房屋采光是否符合国家规定做出的论证意见复印件一份，证明张洋和吴晨购买的涉案房屋的采光符合国家规定；6、华地公司售楼部销售展示的《华地*公馆宣传彩页》原件一份，证明华地公司售楼部展示的宣传材料上注明有户型图仅供示意之用，不作为合同要约，具体户型应以施工图纸为准。
经庭审举证、质证，原审法院对原、华地公司所举证据审核认定如下：张洋和吴晨所举的证据1、3以及华地公司所举的证据1、2、4、证据3中的《合肥市房屋面积测绘技术报告（实测）》具备证据的真实性、关联性、合法性，故对上述证据的证据效力予以认定；对原华地公司所举其他证据因不同时具备证据的三性要求，故对其证明力不予以认定。
依据审核认定的证据及当事人陈述，原审法院查明的事实如下：华地公司系合肥市蜀山区望江路南学府公馆2幢1704室房屋所在小区的开发商。2012年10月23日，华地公司（××）与张洋和吴晨（××）签订《商品房买卖合同》，该合同由主合同和四个附件组成。合同约定：华地公司将其开发建设的位于合肥市蜀山区望江路南学府公馆2幢1704室房屋出售给张洋、吴晨，房屋建筑面积129.11平方米，总价款966649元。合同附件一房屋平面图（分层图）显示张洋和吴晨所购的04户型的下侧（按照图示方位下侧应为南侧）标注为飘窗，飘窗字样的下方标注2.20字样。合同签订后，张洋和吴晨支付了全部房款，华地公司按照报建的规划设计建成涉案房屋并于2013年12月10日验收合格，2013年12月31日交付使用。交付房屋主卧室内南窗宽小于2.2m，约为1.1m。华地公司提供合肥市三维房地产测绘有限公司于2014年2月1日出具的附件一中房屋分层图的说明一份，内容为：“由我公司出具的华地公馆项目1#楼、2#楼面积预测报告及附图是依据经规划局审批通过的报建图纸所出具。其功能进体现房屋面积。在1#楼、2#楼面积预测报告中04、05户分户图南侧主卧位置所标注的“2.2”数字含义与测绘报告中所依据的报建施工图是一致的，仅表示该处两侧剪力墙中线尺寸。张洋和吴晨对该说明不认可。2015年4月8日，张洋、吴晨起诉至原审法院。
原审法院审理后认为：张洋、吴晨、华地公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约履行相应的义务。合同附件与合同本身具有同等法律效力。双方签订的《商品房买卖合同》附件一中的附图即包含了张洋和吴晨所购买房屋在内的该幢楼房的其中一层平面图，在该平面图上用相关文字和数字详细标注了房屋相应区域的长度或者宽度，其中张洋和吴晨所购的04户型的下侧（按照图示方位下侧应为南侧）飘窗字样下方标注2.20，对该2.20字样的理解应为飘窗的宽度为2.20米，这种理解符合目前在商品房销售过程中对合同附图中房屋相关区域的长宽度理解的一般情形，但华地公司于2013年12月31日将该房屋交付给张洋、吴晨时，该房屋主卧室南侧窗户宽度约为1.1米，显然未达到合同附件载明的2.2米，两者间存在较大差异，显然会对张洋和吴晨主卧室的采光、通风以及居住舒适度产生不利影响，故华地公司应当赔偿张洋、吴晨的相应损失。关于赔偿数额，鉴于双方合同中对此种情形没有具体约定违约责任或损失赔偿责任，原审法院根据本案的具体情形，结合张洋、吴晨购房时所付房款，酌情按照张洋、吴晨已付房款966649元的1%即9666.49元作为华地公司应赔偿张洋、吴晨损失的数额，对于张洋、吴晨主张的超过上述数额的部分，不予支持。华地公司辩称附图中飘窗下表示的2.20字样为两侧剪力墙中线之间尺寸，与合同附图中所表明的并能为通常人所理解的意思表示明显冲突，且华地公司也未提供证据证实这种理解在双方签订合同前向张洋、吴晨特别加以说明，故对此辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽华地置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿张洋、吴晨损失9666.49元；二、驳回张洋、吴晨的其他诉讼请求。本案一审案件受理费525元，减半收取计262.5元，由张洋、吴晨承担237.5元，由安徽华地置业有限公司负担25元。
上诉人华地公司上诉称：案涉《商品房买卖合同》及附件均没有约定张洋和吴晨购买的房屋主卧室窗户宽度为2.2米，华地公司交付的房屋是按照政府有关部门批准方案和施工图纸施工，从未改变房屋设计方案，该房屋质量合格，室内采光符合国家要求，且双方已完成交付，张洋和吴晨在接收房屋时也未对窗户等外观或质量提出任何异议。故原判认为华地公司违约并承担赔偿责任，显属错误，请求二审法院查明事实，依法改判驳回张洋和吴晨的原审诉讼请求。
被上诉人张洋和吴晨答辩称：《商品房买卖合同》附件即房屋分户图，表明了每个房间的尺寸、窗户长度以及阳台大小等准确数字，内容明确，具有法律上的约束力。宣传户型图与房屋分户图一致，显示主卧窗户长度为2.2米，该说明和允诺虽未载入合同，亦应当视为合同内容。华地公司交付的房屋不仅需要符合规划审批，也应符合双方约定的其他条件，故华地公司存在违约行为，应当承担相应的违约责任。
对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件一中的附图标识的飘窗字样下方标注2.20字样，与合同本身具有同等法律效力，该份合同附件即附图是包含张洋和吴晨所购买的房屋在内的该幢楼房的其中一层平面图，在附图上用相关数字详细标注了房屋相应区域的长度或宽度，其中在飘窗字样下方标注2.20，对该2.20字样的理解应为飘窗的宽度为2.20米。这种理解符合目前在商品房销售过程中对合同附图中房屋相关区域的长宽度理解的一般情形。华地公司称该2.20字样为两侧剪力墙中线尺寸的意见，与合同附图所表明的并能为通常人所理解的意思表示明显冲突，故不予采信。该份附图中的相应数字均表示为房屋相应区域的长宽度，如飘窗下方的2.20字样的标识有别于其他区域的标识含义，应在附图中特别注明。即便该2.20字样的含义如华地公司所述，但是在张洋和吴晨与华地公司签订合同时，华地公司并未加以特别说明，由此导致作为购房人的张洋和吴晨产生合理信赖，也应由华地公司承担过错责任。张洋和吴晨购房时期待的主卧室飘窗宽度为2.20米，但实际交付的房屋主卧室飘窗宽度只有1.1米，两者间存在较大差异，显然会对案涉房屋主卧室采光、通风效果以及居住的舒适度产生不利影响。张洋和吴晨据此主张房屋使用价值减损的赔偿责任，予以支持。综上，华地公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年一月十一日
书 记 员 于成冲
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。