广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5453号
上诉人（原审原告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区。
法定代表人：高志文，职务总经理。
委托代理人：李超鹏、何巧，均系该公司职员。
被上诉人（原审被告）：杨帆，住广州市越秀区。
委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年3月31日，粤锐恒星公司与杨帆签订《中惠某珑湾认购书》，约定杨帆向粤锐恒星公司认购中惠某珑湾1栋802房，建筑面积177.14平方米，标准总价2534060元，认购总价2197023元，一、付款方式：认购�同意按第三种付款方式向出售方支付楼款，……3、分期付款：定金20000元认购方于签署《认购书》时付清；第一期楼款639107元于2013年4月7日前支付，不含定金；第二期楼款1098512元于2013年4月19日前支付；第三期楼款439404元于2013年4月25日前支付。二、买卖条款：1、选择一次性付款以及按揭付款方式的认购方应于签定本认购书后7日内，携本认购书及带齐签署合同需提供的文件、已付楼款的银行回单到出售方销售中心签署《商品房买卖合同》及附件等文件及按揭合同，选择分期付款的认购方在全额付清房款后7日内，凭付款凭证和身份证等相关资料到出售方销售中心签署正式《商品房买卖合同》。2、认购方已付定金为楼款的一部分，认购方应按约定支付房款。每期楼款认购方应按时支付至出售方指定的账户。3、认购方逾期付款或逾期签订《商品房买卖合同》及附件等文�的，出售方某采取下列方式处理：①要求认购方支付违约金，每逾期一天，认购方按该物业认购总价的万分之五向出售方支付违约金；②解除认购书，认购书解除后，认购方所交定金不予退还，出售方某不再另行通知认购方而将该物业出售他人，因此而获得的一切利益归出售方所有；③选择分期付款的认购方如中途放弃履行认购协议约定条款，不再支付房款，出售方将视认购方违约，认购方已交定金以及楼款均不予退还。……9、当买卖双方签订本认购书后，双方一切有关该物业的权益和责任，均以本认购书内的条款作为依据，其他未经双方书面确认的承诺、说明等均属无效。本认购书所述内容如有遗漏或错误，双方同意以最终签署的《商品房买卖合同》为准。在认购书上有手写注明“须于2013年4月5日前签约交首付才享折扣。兰招仔2013.3.31”。认购书上有粤锐恒星�司的盖章、粤锐恒星公司销售员工陈某甲和杨帆的签名。
2013年4月4日，粤锐恒星公司（甲方）与杨帆（乙方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编1号802房（建筑面积177.14平方米），总金额为2197023元，付款方式为分期付款，乙方于本预售合同网上签订之日支付第一期款659107元，于2013年4月19日前支付第二期款1098512元，于2013年4月25日前支付第三期款439404元。第十条逾期付款的违约责任。……2、分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。……”。上述合同补充协议（附件七）第三条关于逾期付款违约责任的补充约定：“1、甲乙双方一致同意：如果乙方未能按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限将房款支付甲方的，每逾期一日，乙方应按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，若甲方解除合同的，乙方应按总房款20%的标准向甲方支付违约金，若甲方不解除合同的，自乙方出现逾期付款之日起，每逾期一日，乙方应按总房款千分之二的标准向甲方支付违约金。《商品房买卖合同》及本补充协议项下逾期付款违约责任以本条约定为准。2、乙方逾期支付房价款的，甲方可追究因乙方逾期付款而产生的一切费用（包括但不限于：利息、滞纳金、违约金、合同解除或注销登记所产生的税费等），甲方还有权向乙方追偿因此造成的全部经济损失（包括但不限于：诉讼费、律师费、交通费、资料费等费用）。”
粤锐恒星公司与杨帆双方�庭审中确认杨帆于2013年3月31日支付了定金20000元，于2013年4月4日支付了639107元，于2013年5月19日支付800000元，于2013年7月20日支付了737916元。
杨帆为证明其与粤锐恒星公司另行约定支付房价款时间，在庭审过程中向原审法院提交了手写的《收款收据》，注明：“今收到杨帆交来大粤峰会信息咨询服务费金额壹万元整（￥10000）。深圳市尊豪网络科技代理人：兰招仔2013.3.31。付款日期。首期：4月5号前付楼款67万；5月30前付楼款80万；7月20日前付楼款707023元。物业维修基金：177.14×105=18599.7。付款时间以此为准。兰招仔2013.3.31”。经质证，粤锐恒星公司对该证据的真实性确认，但认为该证据证明兰招仔不是其员工，对兰招仔手写的付款时间未经粤锐恒星公司盖章确认，兰招仔无权变更付款时间，且《商品房买卖合同》签订在上述付款时间约定之后，杨帆的付款时�应以商品房买卖合同中的约定为准。
杨帆为证明兰招仔是粤锐恒星公司销售经理的身份，在庭审中向原审法院提交日期为2013年4月18日《中惠熙元老带新成交奖励凭证·老业主》，1、新／老业主签名确认位置有杨帆、李某签名，2、销售经理签名确认位置有兰招仔签名，3、现场财务盖章位置有粤锐恒星公司的盖章。经质证，粤锐恒星公司对该证据的真实性、合法性确认，但认为其只在现场财务位置盖章，并未确认兰招仔是粤锐恒星公司的员工。
杨帆为证明粤锐恒星公司销售陈某甲确认2013年7月20日为尾款支付时间，在第一次庭审后向原审法院提交了其父亲杨某与微信号为×××的用户［备注为陈小姐（中惠某珑湾）］的微信聊天记录。根据该聊天记录，杨某于2013年6月25日针对对方要求其在月底交尾款的回复是“不对，是7月20日”，并于2013年6月27日�问购房尾款总共差多少，对方当日回复为74万左右。其后杨某又询问对方何时过来交余款方便，对方于2013年7月17日回复“最迟是7月20日付款，逾期要付滞纳金的，不能星期日”。杨帆向原审法院申请调查兰招仔的身份和陈某甲的微信聊天情况。原审法院于2015年7月20日向陈某甲进行调查询问并制作询问笔录一份。陈某甲在笔录中确认其为粤锐恒星公司的销售人员，负责涉案房产的销售，兰招仔在涉案房产销售签约时为粤锐恒星公司的销售经理，现已经离职且无法联系，并确认杨某有提出延期付款申请，因粤锐恒星公司未同意，陈某甲在签订商品房买卖合同前将粤锐恒星公司不同意延期付款告知过杨某。陈某甲确认加过杨某的微信，确认其微信号为×××。陈某甲否认向杨某发送过上述杨帆提交证据的微信内容。
本案转为普通程序审理后，粤锐恒星公司在庭审中认为杨帆微信聊天记录的举证超过举证期限，经原审法院释明，粤锐恒星公司仍坚持不予质证，但认为陈某甲未向杨某发送微信聊天内容。
因本案纠纷，粤锐恒星公司于2015年3月9日向原审法院起诉，请求判令：1、杨帆向粤锐恒星公司支付逾期支付房款的违约金人民币782140元（以总房款2197023元的千分之二为标准计算178天）；2、杨帆承担本案全部诉讼费。
原审法院认为，本案的争议焦点在于双方对支付房价款时间的约定，根据杨帆提交的《中惠熙元老带新成交奖励凭证·老业主》及原审法院对陈某甲的询问笔录，杨帆认为兰招仔在杨帆购买涉案房产时是粤锐恒星公司的销售经理的主张，原审法院予以采信。销售经理兰招仔以手写形式明确付款时间，并注明付款时间以此为准，杨帆有理由相信粤锐恒星公司与杨帆就付款时间另行达成协议。虽然粤�恒星公司的销售人员陈某甲及粤锐恒星公司否认杨帆提交的两份微信聊天记录的内容，但该微信聊天记录备注的陈小姐（中惠某珑湾）的微信号与粤锐恒星公司的销售人员陈某甲的微信号一致，且粤锐恒星公司未提供相反的证据，该微信聊天记录与本案的基本事实有关，虽然粤锐恒星公司不予质证，但对该微信聊天记录的真实性，原审法院予以采信。粤锐恒星公司的销售人员在微信中于2013年7月17日告知杨帆父亲“你最迟是7月20日付款，逾期要付滞纳金的”，该证据与粤锐恒星公司销售经理兰招仔的手写付款时间相互印证，说明双方在商品房买卖合同签订前后对付款时间均是以兰招仔手写付款时间为准。根据双方确认的杨帆实际付款时间，杨帆并无逾期支付第二期和第三期房款，故粤锐恒星公司主张杨帆向粤锐恒星公司支付逾期支付第二期和第三期房款的违约金782140元，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六条的规定，于2015年9月7日作出如下判决：驳回广州市粤锐恒星房地产有限公司的诉讼请求。本案受理费11622元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
判后，上诉人粤锐恒星公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院以《收款收据》“兰招仔”手写的付款时间认定为杨帆的实际付款时间错误。2013年3月31日，落款为“兰招仔”的《收款收据》显示：首期4月5号前付楼款67万；5月30前付楼款80万元；7月20号前付楼款707023元。2013年3月31日，粤锐恒星公司与杨帆签订《中惠某珑湾认购书》，约定杨帆以分期付款方式支付购房款，定金20000元于签署《认购书》时付清；第一期楼款639107元于2013年4月7日前支付（不含定金）；第二期楼款1098512元于2013年4月19日前支付；第三期楼款439404元于2013年4月25前支付。2013年4月4日，粤锐恒星公司与杨帆签订《商品房买卖合同》，在付款方式上与《认购书》做出了相同的约定。三份证据形成的时间顺序依次为：《收款收据》、《中惠某珑湾认购书》、《商品房买卖合同》。《收款收据》只有“兰招仔”的签名，粤锐恒星公司与杨帆均未签字或者盖章确认，其付款时间与付款金额与《认购书》、《商品房买卖合同》的约定完全不同，且形成时间在《认购书》、《商品房买卖合同》之前。即便兰招仔的签名真实，也只能证实在交易达成前兰招仔与杨帆进行过磋商，不是最终的结论，未经双方正式确认的陈述显然不能成为合同履行的内容。随后双方签署的《认购书》、《商品房买卖合同》足以证实已对之前商谈的内容进行了变更。杨帆作为完全民事行为能力人，理应清楚的认识到，价值250多万元的房屋交易，非经买卖双方正式确认，是没有法律效力的，而其在《认购书》、《商品房买卖合同》签名，足以证实其完全认可并自愿接受《认购书》、《商品房买卖合同》的内容。业务洽谈过程中的陈述未经双方正式确认亦不具有约束力。若“业务人员”业务洽谈中的言语的效力更高于合同双方书面确认的效力的话，必然破坏正常的交易秩序。作为企业，只能以与向对方正式签订的合同作为履行的依据，而不是合同洽谈过程中作出的部分陈述，更不应当受员工私自做出的某些承诺的约束，否则对方就易与员工相互串通，进而损害公司的利益。一审以业务洽谈过程中个人的陈述作为判决依据，完全无视合同双方正式签订的合同文本错误。二、一审法院违法采信已过举证期限的证据。1、“微信”证据已过举证期限。本案于2015年3月9日以简易程序立案，举证期限15天，第一次开庭时间在2015年4月15日。2015年6月12日，粤锐恒星公司才收到杨帆提交的“微信”，此时已过举证期限。2015年7月21日第二次开庭时，粤锐恒星公司提出该证据已过举证期限而不予质证。《民事诉讼法》第65条规定：当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。然杨帆并未当庭说明逾期提供“微信”的理由，一审法院却直接采纳而未对杨帆进行训诫或者罚款。2、“微信”不能证实粤锐恒星公司同意对付款时间进行了变更。本案《商品房买卖合同》的主体是粤锐恒星公司与杨帆，并非“陈小姐”与杨某，至今未见粤锐恒星公司与杨帆对该二人授权的任何文件，因二人都是无权代理，不符�表见代理的构成要件，因此他们无权代表粤锐恒星公司与杨帆就《商品房买卖合同》约定的付款方式进行变更。“微信”中的陈小姐亦不能证实是陈某甲，尽管陈某甲的微信号是×××，然杨帆并未提供证据证实“微信”中“陈小姐”的微信号是×××。至于“微信”中“购房尾款74万元左右”，《认购书》、《商品房买卖合同》均没有相应的金额；“微信”中“7月20日”，不能证实是2013年的7月20日，且《认购书》、《商品房买卖合同》是分三期付款，不能以此认定对三期的付款期限均进行了变更。“微信”与本案没有关联性。一审法院以两个不相干的人的聊天记录作为判决依据显然错误。综上，粤锐恒星公司上诉请求撤销原审判决第一项，改判杨帆向粤锐恒星公司支付逾期支付房款的违约金782140元；一、二审诉讼费由杨帆负担。
被上诉人杨帆答辩同意一审�决，不同意粤锐恒星公司的上诉请求；除认可一审判决的事实和理由外，另认为基于一审质证中粤锐恒星公司对付款的协议形成及履行过程的否认，杨帆才提出微信予以补强，所以微信证据没有超过举证期限，事实上一审调查笔录也认定该微信是粤锐恒星公司原经办人陈某甲的微信。
上诉人粤锐恒星公司、被上诉人杨帆对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
另查明，杨帆在2013年7月20日支付了最后一笔房款后，粤锐恒星公司称其收取款项后口头告知杨帆希望可以承担逾期付款责任，至于之所以在2015年3月9日才提出本案诉讼是因为杨帆与粤锐恒星公司有关于逾期交楼纠纷的案件，本意是在该案中一揽子解决纠纷但没有成功，故在诉讼时效期间内提起本案诉讼。杨帆对此不予确认，杨帆是按照双方协议约定付款，中间还与粤锐恒星公司签订面积差额协议由其退还了几千元面积差额价款，但粤锐恒星公司一直没有提出关于杨帆逾期付款的异议，在杨帆向粤锐恒星公司提出延期交楼违约责任诉讼且已胜诉的情况下，粤锐恒星公司才提起本案诉讼。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案争议焦点为购房人是否应承担逾期付款的违约责任？评析如下。
首先，粤锐恒星公司与杨帆签订《中惠某珑湾认购书》2013年3月31日约定“分期付款：定金20000元认购方于签署《认购书》时付清；第一期楼款639107元于2013年4月7日前支付，不含定金；第二期楼款1098512元于2013年4月19日前支付；第三期楼款439404元于2013年4月25日前支付”。该《认购书》上明确约定了付款时间。其后，杨帆为证明其与粤锐恒星公司另行约定支付房价款时间，在庭审过程中向原审法院提交了手写的《收款收据》，注明：“今收到杨帆交来大粤峰会信息咨询服务费金额壹万元整（￥10000）。深圳市尊豪网络科技代理人：兰招仔2013.3.31。付款日期。首期：4月5号前付楼款67万；5月30前付楼款80万；7月20日前付楼款707023元。物业维修基金：177.14×105=18599.7。付款时间以此为准。兰招仔2013.3.31”。兰招仔在签约时为粤锐恒星公司销售经理，收取杨帆的定金并作出付款安排，杨帆作为购房人信赖兰招仔能代表粤锐恒星公司作出该付款安排是合理的。之后双方于2013年4月4日签订的《商品房买卖合同》�关于付款时间的约定与《认购书》一致。
对此，粤锐恒星公司认为应以《商品房买卖合同》为准确定付款时间，理由是兰招仔并不能代表公司的意思，且签订时间在后的《商品房买卖合同》是双方最后的意思表示；杨帆则认为是因为《商品房买卖合同》要求与《认购书》一致才能办理后续的买卖手续，《收款收据》中“以此为准”是兰招仔代表粤锐恒星公司作出的承诺，故《收款收据》约定的付款时间才是双方真实的意思表示。本院认为，案涉房屋的分期付款对于普通购房人来说并非一笔小数目，杨帆在已经取得粤锐恒星公司的销售经理承诺对其有利的付款安排后，仍签订《商品房买卖合同》中对其不利的付款安排，故杨帆主张《商品房买卖合同》只是需与《认购书》一致而签订，双方认可仍是按《收款收据》的约定实际履行，按照日常生活经验更为合理。
其次，粤锐恒星公司虽然认为兰招仔、陈某乙等销售人员在面对购房人作出的付款安排，但事实上粤锐恒星公司未能证明其在杨帆并未按《商品房买卖合同》的约定付款时在本案起诉前提出过异议，杨帆按照《收款收据》的付款安排支付款项是基于合理信赖，原审法院未予支持粤锐恒星公司主张杨帆承担逾期付款的违约责任并无不妥，本院亦予以维持。
综上所述，上诉人粤锐恒星公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11621元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张 辉