辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽07民终995号
上诉人（原审原告、执行案外人）：刘永胜，男，1951年10月出生，汉族，现住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：张茜，辽宁戎达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：洪进成，男，1955年11月出生，汉族，现在住锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：杨菡婷，辽宁凌飞律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：吴江明，男，1981年5月13日出生，汉族，现住锦州市松山新区宝地曼哈顿*****号。
原审第三人（被执行人）：王秋香，女，吴江明之妻，1980年4月出生，汉族，现住锦州市松山新区。
二原审第三人共同委托诉讼代理人：孙少卓，辽宁少卓律师事务所律师。
上诉人刘永胜与被上诉人洪进成、原审第三人吴江明、王秋香执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0792民初523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘永胜的上诉请求及理由：上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审事实认定错误。原告出示了房屋钥匙，取暖费报停发票等证据，并在原审中提出可以带领法官去房屋实地考察占有情况，原审认定在人民法院查封之前，原告刘永胜不能提供足够证据证明其已经合法占有该不动产与事实不符。在房屋被查封之前，刘永胜与第三人已经签订了合法有效房屋买卖协议，并已经分三次支付了全部价款，其中第一笔付款以吴江明、王秋香于2014年12月2日向锦州晟铁车辆配件有限公司借款47万元抵顶，以借款抵顶房款并不违反法律任何规定。第二笔付款是锦州晟铁车辆配件有限公司向吴江明、吴敬图转让银行承兑汇票30万元，关于为什么是两个人签名，原告已经充分说明，即当时吴江明、吴敬图两个人去公司取汇票，所以就让他们两个都签字了，第三笔付款是谷秋玲向吴江明转款28.5万元，谷秋玲是原告的亲家母，当时由于原告资金紧张，委托其亲家母代为汇款，原告与谷秋玲之间形成借贷关系，也是情理之中的常事。谷秋玲对此行为也作出了书面说明。并愿为自己说明承担一切法律责任。虽然三笔款项均不是刘永胜向第三人吴江明、王秋香支付房屋价款，但对于上述情况，原告已经作出了充分解释说明，锦州晟铁车辆配件有限公司是原告个人的独资企业，公司法人即原告本人，公司财产即原告个人财产，虽然以公司名义借款或交付放款，其实质是原告个人行为，同时也不影响被告已经收到房屋款项的事实，第三人与锦州晟铁车辆配件有限公司之间在上述交易时间内并不存在任何生意往来，否定上述款项不是原告所付购房款，应由被告承担反证责任。2、一审适用法律错误。虽然在一审判决中提到所适用的是《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干向问题的规定》第28条，但其实际判决结果恰恰违反了该条规定。因为根据该规定，原告诉讼符合上述规定的条件，也即完全享有足以排除强制执行的民事权益。其中房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。另原告曾与第三人多次协调房屋更名事宜，终因第三人没有偿还贷款等原因而未完成过户，后因三人卷入相关诉讼而无法协调此事，故此系非因买受人自身原因未办理过户登记。3、一审判决对证据的认定有错误。一审判决排除了原告提交的银行承兑汇票、银行转帐记录、报停申请表、证明。上述证据（前三项是书证）均具有真实性、合法性、相关性。应予以采信。其中银行承兑汇票、银行转帐记录是原告已经向第三人支付房款的证据（在没有相反证据证明此款不是房款情况下，不应主观认定不是房款而排除），报停申请表也是原告儿媳妇亲自申请的，可以作为原告已经占有房屋的辅证。综上，请二审法院依法纠正原审判决。
被上诉人洪进成辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，应维持原判。
原审第三人吴江明、王秋香述称，2014年12月2日向刘永胜借款，无法归还欠款，将房屋卖给了刘永胜。已经完成了前期手续，刘永胜分三次将双方约定的房款105万元如数支付给我。这个问题，我在松山法院开庭时已经向法院陈述过。最后一次交付的28.5万元房款，我们去交通银行协商还贷款事宜，因当天还贷款事情没有办成，因为当时该房屋不符合办理房照条件，所以耽误还款时间，没有及时还清贷款，后来我把该钱作为他用了。该房屋确实卖给了刘永胜。刘永胜将全款给付我了。我把房屋已经办理的手续，交给了刘永胜。而且是经我夫妻二人共同办理的。
刘永胜向一审法院起诉请求，1、判决立即停止对原告购买的锦州市锦娘路永和国际18-17号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决争议房产（锦州市锦娘路永和国际18-**号）归原告所有并要求第三人配合原告办理产权过户登记；3、本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2014年12月2日，吴江明向原告借款47万元整，没有在约定还款时间偿还借款，经双方进一步协商达成协议，吴江明将自己合法拥有的一套房屋转让给原告，并于2014年12月23日签订了《房屋转让协议》，原告已于2014年12月30日入住该房屋，并于2015年7月9日前全部付清房款105.5万元，但由于该房屋尚存按揭贷款、开发商手续不完善等原因，一直没有过户。但2016年8月21日，太和区人民法院基于洪进成诉吴江明民间借贷纠纷一案，对该房屋进行了查封保全，原告也于2016年11月15日提交了查封复议申请书，2017年5月22日，太和区人民法院驳回了原告的异议。原告认为，原告与吴江明签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，吴江明应协助原告办理产权过户登记。根据相关法律规定，原告特提起诉讼。
一审法院认定事实：坐落于锦州市太和区锦娘路永和国际18-17号房屋于2014年5月13日预登记在第三人吴江明、王秋香名下，二人系夫妻关系。2014年12月2日，锦州晟铁车辆配件有限公司与第三人吴江明、王秋香签订《借款协议》，协议约定、吴江明、王秋香向锦州晟铁车辆配件有限公司借款50万元，期限6个月，即2014年12月2日起至2015年6月2日止。当日，锦州鑫盛轨道车辆机械制造有限公司向吴江明转账47万元。2014年12月23日，刘永胜与吴江明、王秋香签订《房屋转让协议》，协议约定，吴江明、王秋香将其名下位于锦州市太和区锦娘路永和国际小区18-17号楼房以105.5万元的价格转让给刘永胜，付款方式为，第一笔付款，吴江明、王秋香2014年12月2日从刘永胜处借款47万元抵顶，第二笔付款，2014年12月30日前支付30万元，刘永胜委托锦州晟铁车辆配件有限公司代为支付。余款28.5万元,刘永胜于2015年7月30日前支付。另查明，坐落于锦州市太和区锦娘路永和国际18-17号房屋尚有银行抵押贷款未还清。再查明，锦州晟铁车辆配件有限公司和锦州鑫盛轨道车辆机械制造有限公司均系有限责任公司，法定代表人均系刘永胜。还查明，被告洪进成与第三人吴江明民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月21日作出（2016）辽0792民初619号民事裁定，查封了吴江明名下本案涉案房屋，案件在执行过程中，刘永胜向本院提出执行异议。本院于2017年5月22日作出（2017）辽0792执异1号执行裁定，裁定驳回刘永胜的执行异议。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告刘永胜对本案诉争的房屋并未依法进行转让登记，房屋所有权并未转移至其名下，房屋的转让不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依此规定，原告刘永胜就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，理由有两点，一是在人民法院查封之前，原告刘永胜不能提供足够证据证明其已合法占有该不动产；二是原告刘永胜并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。依《房屋转让协议》可见，房屋买受人是原告刘永胜，而其所陈述的已支付全部房屋价款105.5万元中，第一笔付款则是以吴江明、王秋香于2014年12月2日向锦州晟铁车辆配件有限公司借款47万元抵顶，第二笔付款是锦州晟铁车辆配件有限公司向吴江明、吴敬图转让银行承兑汇票30万元，第三笔付款是谷秋玲向吴江明转款28.5万元。三笔款项均不是由原告刘永胜向第三人吴江明、王秋香支付房屋价款。综上，原告刘永胜不能提交证据证明其在本院对锦州市锦娘路永和国际18-17号房屋进行查封前已合法占有该不动产并已支付全部价款，原告刘永胜就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其停止对锦州市锦娘路永和国际18-17号房屋强制执行并解除对该房屋查封以及房屋归其所有并要求第三人配合办理产权过户登记的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘永胜的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘永胜负担。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实。
另查明，上诉人刘永胜在起诉状中称本案诉争房屋有按揭贷款，本院庭审时其亦明确表示，2014年12月2日其与吴江明签订借款协议时即知道诉争房屋有按揭贷款。原审第三人吴江明在原审时出具的书面答辩状中亦明确表示本案诉争房屋有按揭贷款。
上述事实，由起诉状、答辩状、本院庭审笔录载卷为凭，予以确认。
本院认为，本案争议焦点为:一是上诉人刘永胜是否已经支付清本案全部购房款？二是上诉人刘永胜在法院对本案房屋查封前是否已经占有使用本案诉争房屋？三是本案诉争房屋未过户到上诉人名下，原因是什么？
关于第一个争议焦点。本案转让协议明确写明诉争房屋转让价款为105.5万元，刘永胜提供了三笔付款共计105.5万元的证据，既有人证，又有书证，证明力较强，且最后一笔付款即谷秋玲向吴江明转款28.5万元的时间为2015年7月9日，吴江明对上述事实予以认可，本案亦无相反证据证明上述三笔付款并非刘永胜购房款，因此，应当认定本案诉争房屋被查封前，上诉人刘永胜已经付清本案全部购房款。
关于第二个争议焦点。刘永胜为证明法院对本案房屋查封前其已占有使用本案诉争房屋，其在一审时提供了房屋相关票据、房屋钥匙，取暖费报停申请表等证据，又在本院庭审时提供了证人王宝福的书面证言，亦提供了证人张博慧出庭作证。经查，房屋相关票据上均为吴江明字样，取暖费报停申请表上申请人虽为张博慧，但该报停申请表落款时间为2016年9月26日，房屋钥匙系随身携带的小件移动物，可随时交付，刘永胜一审时提供的证据，均不能证明2016年6月21日法院查封前刘永胜占用该房屋的事实。本院庭审时，王宝福未出庭作证，其书面证言不予采信，出庭证人张博慧系上诉人刘永胜的儿媳，与刘永胜有着身份上的密切关系和经济上的利害关系，其证言在无其他相关证据佐证的情况下，亦不能作为认定事实的依据。洪进成为证明法院对本案房屋查封前，吴江明仍占有使用本案诉争房屋的事实，一审时提供了关爱迪、冯军两名证人出庭作证，经查，关爱迪的证言主要内容是：“洪进成欠我200万元，洪进成说吴江明欠他钱，2015年12月左右，我与洪进成去吴江明的门市房找吴江明，我还和吴江明吵吵起来了，我说，不行你把门市给转让了，吴江明说，不行，装修花了18万元，之后，又去过吴江明的门市房，当时，吴江明在楼下，还说让我们上楼喝点茶水。”冯军的证言主要内容是：“我经常去吴江明的房子去取货，2015年、2016年、2017年都去取过货，房子是经营阀门的，坐落在五金城，吴江明是经营者，2017年3月份也去取过货。”上述两份出庭作证的证人证言，在无相反证据的情况下，应当予以采信。因此，刘永胜提供的证据不能证明其主张的事实，洪进成提供的证据有着较强的证明力，二相比较，在法院对本案房屋查封前，刘永胜已占有使用本案诉争房屋的证据不足。
关于第三个争议焦点。一方面，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案刘永胜与吴江明均明知诉争房屋存在按揭贷款的事实，且无证据证明签订《房屋转让协议》时经过抵押权人的同意，亦无证据证明刘永胜代吴江明偿还了按揭贷款，因此，其二人对是否能够顺利办理房屋产权过户手续，均有风险预知。另一方面，从本案《房屋转让协议》看，刘永胜明知2015年7月份除按揭贷款外，办理房屋产权过户手续的其他条件已经具备，其本可以代吴江明偿还房屋按揭贷款，办理房屋产权过户手续，仍于2015年7月9日将最后一笔房款付给了吴江明，虽然在本院庭审中刘永胜称款转给吴江明后第二天，吴江明跑了，拒不配合产权过户，但客观上若刘永胜自身考虑周到，协议付款时产权过户或代为清偿按揭贷款后过户时付清余款，是能够避免过户风险的。因此，虽然未能更名过户的直接原因是未清偿按揭贷款，但刘永胜签订《房屋转让协议》时明知有过户风险，又未采取积极措施予以防范，亦是未能更名过户的原因之一。
综上所述，上诉人刘永胜在法院对本案诉争房屋查封前占有使用本案诉争房屋的证据不足，诉争房屋未能更名过户其自身亦有一定原因，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，论理虽有不当，但判决结果并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘永胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵济伟
审 判 员 张楠楠
审 判 员 张 悦
二〇一八年七月九日
法官助理 翟红兵
书 记 员 暴思洋