广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深宝法民三初字第1887号
原告（反诉被告）魏小春，女，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。
委托代理人李永修，广东鼎方律师事务所律师。
委托代理人马青艳，广东鼎方律师事务所律师。
被告（反诉原告）向利娟，女，汉族，身份证住址湖南省溆浦县。
被告（反诉原告）郭振楷，男，汉族，身份证住址福建省莆田市秀屿区。
两被告共同委托代理人方昭，广东深义律师事务所律师。
第三人深圳市中联地产置业顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××182。
法定代表人杜欣，总经理。
委托代理人佘彦春，男，汉族，1983年12月20日出生，身份证住址湖南省邵东县。
原告魏小春与被告向利娟、郭振楷及反诉原告向利娟、郭振楷与反诉被告魏小春房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，在依法追加深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）为第三人后，公开开庭进行了审理。原告魏小春及其委托代理人李永修、马青艳，被告向利娟、郭振楷的委托代理人方昭，第三人中联地产公司的委托代理人佘彦春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月13日，原、被告签署了《房产买卖合同》，合同约定：l、原告（即买方）购买被告所有的深圳市宝安区圣淘沙骏园3栋A单元3A02房屋；2、房屋总价款为人民币4，338，000元整；3、赎楼费用由原告承担，但因被告房产逾期供楼或断供导致多出的赎楼费用，由被告承担；4、被告应在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后两日内，将房屋按合同约定的条件交付给原告。如被告收到除交房保证金及担保公司结算尾款后拒绝交房，应自交付期限届满次日起至实际交付之日止，按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。合同签订后，同年5月29日，双方又签订了《补充协议》。房屋买卖合同及补充协议签订后，原告根据房屋买卖合同及补充协议约定，及时履行原告方义务：1、按时支付定金；2、及时配合办理资金监管；3、缴纳赎楼等费用。然被告却存在如下违约事实：一、原告在办理赎楼过程中因被告欠银行房贷款共计2，245，645元，按照正常赎楼，原告应支付赎楼费计人民币44，912.9元（其中包含担保费及短贷利息），由于被告出现月供逾期还款、信用卡出现多次呆账�录、信用贷款产生呆账等一系列问题，导致原告实际缴纳赎楼费共计91，900元，故原告多缴纳了赎楼费91，900元－44，912.9元＝46，987.1元。按照《房产买卖合同》第八条约定“如因卖方房产逾期供楼或者断供导致多出的赎楼费用”，多出的赎楼费用应由被告承担。二、根据《房屋买卖合同》第十一条约定，卖方应当在收到担保公司结算尾款以外的房款后两日内交付房屋，否则按照房产转让价每日万分之五支付延期交房违约金。2015年8月13日被告已经收到该款，按照合同约定应于2015年8月15日交付房屋，但被告并未履行交房义务。故应自2015年8月16日起支付原告迟延交付房屋违约金（违约金按房产总价款每日万分之五计算）。三、因被告拒不交付房屋，造成原告生活不便且另行租房截止起诉之日造成原告损失人民共计19，900元（其中每月租金5，800元、房屋中介佣金2，500元�；四、因涉案房屋水电煤气等费用于2015年8月19日已经过户至原告名下，原告也提供了扣款银行账户，现因被告没有交房，导致原告缴纳水电煤气费用截止起诉之日共计1，314.43元（其中煤气费用80.5元，水费60元，电费1，174.38元）。后期至被告实际交房之日止仍会产生扣款问题，该费用应由被告承担。五、在合同履行过程中，按正常流程第三人于2015年7月3日可办理担保赎楼，因两被告个人征信和逾期供楼造成赎楼日期延后至2015年7月17日，共延误15天，按合同约定，被告每延迟一天应向原告支付迟延履行违约金5，000元。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告支付因房产断供导致原告多缴纳赎楼费用人民币46，987.1元及利息493.36元（利息自应办理赎楼之日起即2015年7月7日，按中国人民银行同期贷款利率暂计至起诉之日止，以后另计至实际支�之日）；2、两被告因逾期交房支付原告违约金人民币47，718元（自应交付房屋之日即2015年8月16日起暂计起诉之日，以后另计至实际交付之日。计算方式4338000（房屋总价）×0.05％×22天=47，718元）；3、两被告支付原告垫付的水电煤气等费用预估1，314.43元（以最终实际扣款额为准）；4、两被告支付递件延迟违约金人民币75，000元（自2013年7月3日至2015年7月15日）；5、诉讼费由两被告承担。
庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：两被告因逾期交房支付原告违约金99，774元（自2015年8月16日计算至2015年9月30日）；变更第三项诉讼请求为两被告支付水电煤气等费用1，643.88元。
两被告答辩称，一、原告诉称因被告房屋断供导致原告多缴纳赎楼费46，987.1元，实为原被告向王某借款2，290，000元用于赎楼的借款利息，该借款合同（合同编号20150717）第三条明确显�“甲方、丙方协商一致，甲方向丙方借款的利息及综合费用两项共计91，900元”，且原被告双方签订的房产买卖合同第八条约定税费包括赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息由买方负担，且卖方在签订房产买卖合同时一再和买方及中联地产公司强调，卖方实际到账的款项应为4，338，000元，其他一切费用卖方概不负责，原告及中联地产公司均承诺可以做到，之后被告遂按合同约定履行卖方义务过户并交付房产于原告。二、被告未存违约，无需支付逾期交房违约金47，718元；原被告签订的《房屋买卖合同》约定房屋过户税费等全部由原告承担，被告早已履行了合同约定的义务将房屋过户给原告，且已交付房屋，原告却违反合同拒不支付提前还款罚息（违约金）22，456.45元，原告却反诬被告逾期交房，根据合同约定，卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外�房款后两日内，将房产按合同约定的条件交付买方，银行提前还款罚息，既不履于交房保证金，又不属于担保公司结算尾款，原告未按合同约定足额支付购房款，不存在被告交房逾期违约金问题，被告多次通知原告过来取钥匙，原告一直以各种理由推脱，并最终于2015年9月30日领取了房屋钥匙。三、关于原告垫付的水电煤气等费用，以原告提供的正规发票金额为准，其他费用与双方买卖房屋无直接必然联系。四、关于延迟递件违约金，合同第9条并未约定具体的递件时间，及因什么原因导致延误，且被告整个程序都是委托办理的，自己没有参与。综上，原告的请求没有事实依据，请求法院予以驳回。
第三人对原告的起诉表示没有意见。
两被告反诉称，原、被告签订《房屋买卖合同》约定房屋过户税费第（1）至（24）项全部由原告承担，现被告早�履行了合同约定的义务将房屋过户给原告，且已交付房屋于原告使用，然而原告却违反合约拒不支付提前还款违约金，却反诬被告逾期交房违约，原告此举有违诚信原则，被告请求法院查明事实后，依法判决：1、原告按《房屋买卖合同》第八条约定支付提前还款违约金22，456.45元；2、反诉费由原告承担。
针对两被告反诉原告答辩称，反诉原告所主张的提前还款违约金，并没有合同约定，也没有法律的强制性规定，因此，请求人民法院依法予以驳回。
第三人对两被告的反诉表示没有意见。
经审理查明：2009年12月1日，深圳市房地产权登记中心向被告郭振楷、向利娟颁发了深房地字第××号《房地产证》，被告郭振楷、向利娟系深圳市宝安区西乡街道新湖路圣淘沙骏园3栋A单元3A02号房地产权利人，两被告各占50%产权，房产建筑面积117.43平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。该房产于2013年1月21日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。
2015年4月13日，原告魏小春作为买方与作为卖方的被告郭振楷、向利娟订立了一份《房产买卖合同》。合同约定两被告将涉案房产转让给原告，该房地产有抵押，卖方应在签订合同后50日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；房产的转让价格为人民币433.8万元，购房定金为30万元，买方在签订合同当日支付定金10万元，签订合同后十日内，买方补交定金20万元；双方约定将定金2万元委托第三方监管，买方按约定将定金转账或交付给第三方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力。买方通过申请按揭贷款的方式支付除购房定金以外的房款，买方须于2015年6月15日之前预付首期购房款（不包括定金）101万元到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期购房款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准；如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件。房产过户所产生的营业税、城市建设维护税、个人所得税、印花税、契税、房产评估费、律师见证费、抵押服务费、赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭、权证代办服务费等税、费，均由买方承担。如因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的�楼费用，由卖方承担。在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起两日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起两日内，买卖双方应办理交纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每延迟一天应向另一方支付迟延履行违约金5，000元。卖方应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后两日内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品�保管七日，经买方通知后仍不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权；如卖方收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。任何一方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同亦对其他相关事宜进行了约定。
2015年4月13日，原告向被告郭振楷支付定金10万元，2015年4月15日，原告支付定金10万元，2015年4月23日原告支付�金10万元。
2015年5月29日，原告与两被告签订《补充协议》，将合同约定的定金由30万元变更为35万元。原告于当日向被告支付增加部分定金5万元。
2015年6月9日，原告、两被告及中国银行股份有限公司深圳前进支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》（协议编号2378261175113），确定首期款78.8万元监管至中国银行交易资金委托监管帐户内。原告于2015年6月8日向监管帐户内存入78.8万元。
2015年7月8日，两被告作为甲方、原告作为乙方、案外人王某作为丙方三方签订《借款合同》，合同约定甲、乙双方于2015年4月15日签订的《房地产买卖合同》，甲方欲将涉案房产转让给乙方，该房产现处于抵押状态，为完成房产的交易过户，甲方需要向丙方借款赎楼，以便偿还甲方尚欠按揭银行的贷款本息，先行注销该房产的抵押登记；丙方同意向甲方借款229万元用于赎楼，借款期限一个月，从丙方借款之日起至甲方全额归还借款之日止，以实际借款天数为准；甲方、丙方协商一致，甲方向丙方借款的利息和综合费两项共计9.19万元；甲方承诺将乙方向其支付的购房款由乙方直接支付到甲方帐户用于归还丙方的借款、利息和综合费，丙方扣除上述款项后三个工作日将剩余购楼款支付给甲方；甲方须全权授权丙方（须办理不可撤销的委托公证）为其办理提前还款、注销抵押、申领权属证书及过户给乙方等事宜；乙方以银行按揭付款，乙方先行支付甲方首期购房款78.8万元，另向中国银行申请按揭贷款297万元支付甲方剩余购房款；乙方承诺将应支付给甲方的上述购房款，直接支付到甲方帐户用于归还丙方的借款，甲方表示同意。合同还约定了三方的其他权利义务。
2015年7月14日，原告向案外人曾勇转帐支付《借款合�》约定的利息及综合费9.19万元。
2015年7月16日，原告、两被告及中国银行股份有限公司深圳前进支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》（协议编号2378261178779），确定增加首期款23万元监管至中国银行交易资金委托监管帐户内。原告于当日向监管帐户内存入23万元。
2015年7月17日，案外人王某向被告郭振楷招商银行62×××91帐户转入借款229万元。同日，被告郭振楷通过该帐户向其招商银行按揭贷款帐户转入个人贷款利息13，448.92元、个贷本金2，245，645.16元、提前还款违约金22，456元。
2015年7月30日，深圳市房地产权登记中心向原告颁发了涉案房产的房地产证（深房地字第××号）。
2015年8月13日，被告向利娟中国银行60×××79帐户收到除定金及首期款外的剩余购房款297万元。
2015年8月19日，原告办理了涉案房产的燃气及物�的过户手续，同日，原告向深圳市燃气集团股份有限公司宝安管道气分公司缴纳了涉案房产2015年7月1日至2015年8月19日期间的燃气费80.5元。
2015年9月9日，原告支付了涉案房产的水费65.6元、物业管理费323.4元。
2015年9月30日，原告与两被告签署《交楼确认书》，两被告正式将涉案房产交付原告使用。
2015年10月6日，原告支付了涉案房产2015年7月3日至2015年9月1日期间电费1，174.38元。
另查明，根据原告提供的被告信用记录打印件，显示被告郭振楷就涉案房产的按揭贷款最近一次还款日期为2015年2月19日，逾期还款期数为2期，逾期金额39，897元，逾期31-60天未还本金3，957元。
上述事实，有当事人当庭陈述及房产买卖合同、补充协议、二手楼交易资金委托监管协议、信用记录、借款合同、房产证、中国南方电网电费通知单、物业收费收据、中国工商银行个人客户流水帐单、燃气发票等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原告与两被告签订的《房产买卖合同》系原被告真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于原告主张的因两被告房产断供导致多缴纳的赎楼费用46，987.1元及利息，本院认为，两被告虽对原告提交的信用记录不予认可，但未在本院指定的期限内自行提供信用记录，故本院采信原告提交的被告郭振楷信用记录。根据该信用记录显示，被告郭振楷就涉案房产办理的抵押贷款确存在逾期还款现象，对此事实本院予以确认。双方签订的《房�买卖合同》约定，赎楼费、赎楼款的短期贷款利息由原告承担，如因卖方房产逾期供楼或断供导致多出的赎楼费用，由两被告承担。根据原、被告及案外人王某共同签署的《借款合同》及原告提交的收款收据、招商银行电子回单，为办理涉案房产的赎楼，原告支出了赎楼款的短期贷款利息91，900元，而根据原告提交的担保费收费标准及第三人员工发出的履约催促函，虽不足以证明正常办理赎楼手续所需支出的赎楼费、赎楼款的短期贷款利息具体金额，但考虑到被告郭振楷确实针对涉案房产的抵押贷款存在逾期还款情况，该事实导致赎楼费用增加具有较大可能性，本院采纳原告主张的因被告房产断供导致多缴纳赎楼费用的主张，关于多出的金额，原告主张为46，987.1元，但并无充分证据予以证实，结合原、被告均在《借款合同》上签字，清楚知晓赎楼费用，而又未在签订《借款合同》时就产生的费用如何处理进行另行约定，在一定程度上也可视为原告认可赎楼费用的金额，因此，本院酌定两被告支付原告多缴纳的赎楼费用为20，000元。关于原告主张的利息，本院认为，原、被告之间的《房产买卖合同》约定赎楼费用由原告承担，在原告支付上述费用后至本院判决前，原、被告双方未对多缴纳的赎楼费用进行协商并形成一致意见，两被告无法确定需支付原告多缴纳赎楼费用金额，未支付原告上述款项在情理之中，并不存在逾期支付的问题，因此，对原告自2015年7月7日起计算利息的请求，本院不予支持。
关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，根据原、被告签订的《房产买卖合同》约定，两被告应当在收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后两日内，将房产按合同约定的条件交付给原告，如两被告收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的房款后拒绝交房，因客观原因导致原告没有收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，两被告应按房产转让价的日万分之五支付延期交房违约金。两被告实际于2015年8月13日收到除交房保证金及担保公司结算尾款以外的购房款，应于2015年8月16日前向原告交付涉案房产，但两被告实际于2015年9月30日向原告交付的涉案房产，逾期交房达46天，应向原告支付逾期交房违约金，但结合本案案情，本院认为双方约定的逾期交房违约金过高，现调整按房产转让价的日万分之二的标准支付，经本院核算，两被告需支付原告逾期交房违约金人民币39，910元（4，338，000元×0.02%×46天）。关于两被告主张的原告未支付提前还款违约金，认为原告未按合同约定足额支付购房款，两被告不存在逾期交房的意见，本院认为，提前还款违约金与�房款系两种不同性质的款项，合同约定的交房条件是两被告收到除定金及担保公司结算尾款以外的房款后两日，故原告是否支付提前还款违约金并不构成两被告履行交房义务的阻碍，因此，两被告未于2015年8月16日之前交房构成了逾期交房的事实。
关于原告主张的水电燃气等费用，本院认为，涉案房产于2015年7月30日过户登记至原告名下，两被告实际于2015年9月30日向原告交付涉案房产，而因原告已办理了上述费用的过户及代扣代缴手续，实际已支付了涉案房在交付至原告前的费用，故在2015年9月30日前产生的水、电、燃气、物业管理费均应由两被告承担，经本院核算，上述费用共计人民币1，643.88元（65.6元＋1，174.38元＋80.5元＋323.4元）。
关于原告主张的递件延迟履行违约金，本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》并未明确约定签订国土部门现售合同的具体日期，原告也未提供证据证明2015年7月3日为双方约定的需办理担保赎楼的最后日期，因此，原告主张的因递件延迟履行违约金并无事实及法律依据，本院依法不予支持。
关于两被告反诉主张的提前还款违约金22，456.45元，本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》约定，因履行合同产生的提前还款罚息应由原告承担，该提前还款罚息与两被告贷款银行实际划扣的提前还款违约金实为同一款项，而提前还款违约金已由两被告实际支付抵押贷款银行，金额为22，456.45元，故原告应依合同约定向两被告支付提前还款违约金22，456.45元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告向利娟、郭振楷于本判决�效之日起五日内支付原告魏小春多缴纳的赎楼费用人民币20，000元；
二、被告向利娟、郭振楷于本判决生效之日起五日内支付原告魏小春逾期交房违约金人民币39，910元；
三、被告向利娟、郭振楷于本判决生效之日起五日内支付原告魏小春水费、电费、燃气费、物业管理费共计1，643.88元；
四、原告魏小春于本判决生效之日起五日内支付被告向利娟、郭振楷提前还款违约金人民币22，456.45元；
五、驳回原告魏小春的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2，329元、保全费985元，由原告负担2，698元，两被告负担616元，本诉受理费、保全费原告已预交4，715元，本院多预收�2，017元由本院退还原告；反诉受理费181元，由原告负担，反诉受理费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 苑广玲
二〇一五年十月二十日
书 记 员 周 爰
书 记 员 彭 琰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。