江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5191号
上诉人（原审被告）柳庭贵，男，1952年1月14日生，汉族，退休。
上诉人（原审被告）柳庭有，男，1957年12月20日生，汉族。
上诉人（原审被告）柳庭余，男，1961年5月17日生，汉族，退休。
上诉人（原审被告）柳翠兰，女，1954年9月27日生，汉族，退休。
上诉人（原审被告）许荣华，女，1929年3月28日生，汉族。
以上五上诉人共同委托代理人曹艳秋，江苏诺法律师事务所律师。
以上五上诉人共同委托代理人赵子耀，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄其兵，男，1976年10月24日生，汉族，个体工商户。
委托代理人叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。
原审被告柳庭富，男，1948年11月8日生，汉族，退休职工。
上诉人柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰、许荣华因与被上诉人黄其兵、原审被告柳庭富房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖迈民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄其兵原审诉称，黄其兵自2010年6月10日与柳庭有签订了一份房租租赁合同，柳庭有将座落在某地512号的房屋约120平方米出租给黄其兵经营“农家香土菜馆”。租赁期为每年签订一次。但在承租期内的2013年5月13日下午15时左右，来了一批人，将正在经营的土菜馆采取断电、断水，并予以冲砸，使其不能经营，黄其兵遂向当地公安机关报案，公安机关人员证明是柳庭有家庭发生矛盾（有当时出警的民警作出的谈话笔录）而引起的拆迁过程中的矛盾。为此，黄其兵在所承租的房屋还没有到期时，因柳庭有的家庭矛盾使土菜馆无法经营和使用，同时所承租的房屋已在拆迁的规划中，柳庭有没有就拆迁补偿与黄其兵沟通，在没有告知黄其兵的情况下，就中断合同的履行。黄其兵在承租柳庭有房屋经营过程中，投入很多资金，对120平方米的房屋进行了装修（有照片为证）。柳庭有的行为，属于违约行为，也违反了双方签订的《房屋租赁协议》中的第三条第5项条款约定：“即在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况，需解除协议的，必须提前一个月通知对方”。而柳庭有在拆迁通知下达后没有告知黄其兵，同时柳庭有因家庭矛盾造成黄其兵与柳庭有所签订的合同不能履行。拆迁时柳庭有也没有将应由黄其兵所享有的附着物补偿款给付黄其兵（在2014栖迈民初字第647号案件的庭审中多名被上诉人均有承认附着物赔偿款22万元属于承租人的表示）。另黄其兵承租的120平方米的房屋中还有柳庭富40平方米的房屋。现柳家寿已去世，其继承人未将承租人黄其兵应获得的拆迁利益给付黄其兵，故诉至法院要求判令柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰、许荣华、柳庭富连带给付黄其兵：1、附着物补偿款297882元（其中柳家寿应给付226762元，柳庭富应给付71120元）；2、空调移机费1200元（6台）；3、宽带网拆除费500元；4、搬家费1389元，合计300971元；5、连带返还押金2000元，租金3333元（2013年5月13日至2013年6月8日）；6、承担案件全部诉讼费用。
柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰、许荣华原审辩称，1、黄其兵所承租的房屋120平方米由柳家寿和柳庭富共同房产所组成，黄其兵主要经营区域在柳庭富房屋内。2、2013年11月14日柳家寿与拆迁部门签署了拆迁补偿协议，此时双方之间的房屋租赁协议早在2013年6月8日就履行完毕了，黄其兵无权享有拆迁利益。3、黄其兵承租柳家寿房屋的装饰装修并非完全由黄其兵所做，柳家寿亦进行了装饰装修，因此黄其兵所主张的搬家费和装饰装修费没有法律依据。
柳庭富原审辩称，1、柳庭富没有和黄其兵签订过租房协议。2、所有的房租都是柳家寿和许荣华收取的。3、黄其兵所租用柳庭富的40平方米的房屋中，柳庭富自己也进行过装修，还办理过宽带网。4、柳庭富没有收取过租金和押金，不应由柳庭富返还。5、柳庭富只拿了1000元搬家费，黄其兵不应向柳庭富主张搬家费。
原审法院经审理查明，柳家寿与许荣华系夫妻关系，婚姻关系存续期间共生育五子女，即柳庭富、柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰。柳家寿于2013年12月12去世，柳家寿生前在南京市栖霞区燕子矶太平村66-2号有自建房一处，房屋产权证所记载的面积为51.2平方米。2013年11月14日，柳家寿与拆迁部门签订了一份征地房屋拆迁补偿安置协议，协议载明：柳家寿被拆迁房屋面积为115.7平方米，房屋货币补偿款为603272元，其中包括拆迁补偿款345073元，室内外装饰装修及附着物补偿费为226762元，电视、电话、空调等补偿2280元，搬家费及过渡费29157元。另柳庭富在南京市栖霞区燕子矶太平村66-2号有自建房一处，面积为40平方米。2013年3月23日，柳庭富与拆迁部门签订一份征地房屋拆迁安置协议，拆迁协议载明：柳庭富40平方米的房屋共获得拆迁补偿款295500元，其中室内外装修及附着物补偿费71120元，电话、有线电视、空调、太阳能、宽带网、电增容补偿款共计为1880元，搬家费、过渡费合计为25000元。
原审法院另查明，从2010年6月开始，柳家寿之子柳庭有以自己名义和黄其兵订立房屋租赁协议，由黄其兵承租了柳家寿和柳庭富的房产用于经营。2012年6月6日，柳庭有和黄其兵订立了最后一次书面房屋租赁合同，合同约定：甲方（柳庭有）同意乙方（黄其兵）租用南京市栖霞区某地512号门面房，面积为120平方米。租赁期限自2012年6月8日至2013年6月8日，房屋租金为每月3666.67元，押金2000元。房屋租赁合同所载明的某地512号房屋即为拆迁协议中所载明的太平村66-2号房屋。合同订立后，黄其兵交纳了2012年6月8日至2013年6月8日的全部租金及押金。租金及押金由柳庭有代为收取。2013年3月，案涉租赁房屋因政府征地拆迁被列入拆迁范围，2013年3月4日，拆迁部门发布拆迁公告，告知被拆迁人拆迁工作将于2013年3月4日起依照相关规定及拆迁方案批准通知书开始实施。2013年5月13日，黄其兵承租的房屋部分被拆毁，无法正常使用。
原审法院再查明，黄其兵承租柳家寿和柳庭富的房屋后，以该处房屋作为经营地址（某地512号）开设了南京市栖霞区黄其兵土菜馆，并领取了工商部门颁发的个体工商户营业执照。
原审法院认为，黄其兵与柳庭有签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。租赁合同中所涉房产分别为柳家寿和柳庭富所有，承租人黄其兵租用产权人各自房产后，各产权人均未提出异议，且承租人所交纳的租金已由合同订立人柳庭有收取。因此，房屋租赁合同对产权人柳家寿和柳庭富亦具有法律约束力。出租人和承租人均应按合同约定履行合同义务。根据法律规定，自拆迁公告发布之日起，出租人和承租人的租赁关系自然终止。故黄其兵与柳家寿、柳庭富的租赁关系终止日应为2013年3月4日。此时双方租赁合同尚未到期，故对装饰装修残值应按公平原则进行处理。现柳家寿已去世，其全部财产继承人均表示不放弃各自的继承权利，故各继承人应在继承柳家寿遗产范围内连带给付应由柳家寿给付黄其兵应获得的拆迁利益。根据柳家寿的拆迁安置协议，柳家寿房产装饰装修及附着物补偿款为226762元。对此双方均陈述己方对租赁物进行了装饰装修，但均未提供充分证据证明，且双方在租赁物交接时亦未作相关装饰装修的证据留存。根据黄其兵的实际经营情况，原审法院酌定柳家寿房产中装饰装修补偿款的80%即181409.6元归黄其兵，其余20%归柳家寿。空调拆装费600元（3台）归黄其兵。搬家费1389元的50%即694.5元归黄其兵。根据柳庭富的拆迁安置协议，依据柳家寿拆迁利益的分配认定，柳庭富房产中装饰装修补偿款的80%即56896元归黄其兵，其余20%归柳庭富。空调拆装费200元（1台）归黄其兵。搬家费1000元的50%即500元归黄其兵。黄其兵对其主张的宽带网拆除补偿款因没有提供证据证明其申请办理了宽带网。故对此诉请不予支持。2013年5月13日，黄其兵所承租的房屋被部分拆毁，其已实际无法经营，故黄其兵要求出租人退还自2013年5月13日至2013年6月8日的租金及房屋押金，理由正当，予以支持。柳家寿的配偶许荣华与柳庭富应连带返还黄其兵房屋租金3333元及押金2000元。如柳庭富与柳家寿、许荣华在已收取的租金分配上有争议，可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条之规定，原审法院判决：一、许荣华、柳庭富、柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰于判决生效之日起十日内连带给付黄其兵装饰装修及附着物补偿款人民币181409.6元；空调拆装费600元；搬家费694.5元。合计182704.1元；二、柳庭富于判决生效之日起十日内给付黄其兵装饰装修及附着物补偿款人民币56896元；空调拆装费200元；搬家费500元。合计57596元；三、许荣华与柳庭富于判决生效之日起十日内连带给付黄其兵房屋租金人民币3333元及押金人民币2000元；四、驳回黄其兵的其他诉讼请求。原审案件受理费4750元，减半收取2375元。由黄其兵负担475元，许荣华、柳庭富、柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰共同负担1900元。
上诉人柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰、许荣华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审判决认为自拆迁公告之日起，出租人与承租人的租赁关系自然终止，该认定无法律依据，本案合同期限自2012年6月8日至2013年6月8日，在合同约定的租赁期限内，黄其兵一直占有、使用柳家寿名下的燕子矶太平村66－2号房屋，合同已经履行完毕。原审法院认定2013年5月13日黄其兵承租的房屋被部分拆毁，其实际已无法经营，判决上诉人退还2013年5月13日之后的租金，没有依据。黄其兵在原审庭审中也自认一直使用涉案房屋到5月底，实际被毁的房屋产权人并非柳家寿的房屋，也并非柳家寿指使他人拆毁房屋，该房屋的拆毁也并未直接导致黄其兵无法经营。黄其兵对房屋的装修并未取得出租人的同意或许可，不属于善意添附，双方合同履行完毕后，根据法律规定黄其兵对于装修的物品应当予以拆除或自行承担损失。原审法院对装修残值按公平原则进行处理，有违公平。双方约定租赁面积为120平方，但在拆迁协议中房屋面积分别为51.2平方米、115.7平方米，拆迁认定的面积超过承租部分面积，超出合同面积的补偿不应当在本案中进行分配。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人黄其兵在原审时的诉讼请求。
被上诉人黄其兵辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
原审被告柳庭富称，其意见与上诉人一致，其对原审判决亦不服，但因没钱，所以就没有上诉。
二审查明的事实与原审法院查明的一致。
本院认为，黄其兵与柳庭有就涉案房屋签订的房屋租赁合同不违反法律、法规的效力性规定，合法有效。合同履行完毕前，政府于2013年3月4日发布拆迁公告，涉案房屋所涉地块被列入政府拆迁范围，因此，出租人和承租人的租赁关系于2013年3月4日终止。因黄其兵所承租的房屋于2013年5月13日被部分拆毁，黄其兵无法经营，故黄其兵要求退还其所交纳的2013年5月13日之后的租金，于法有据，原审法院予以支持，并无不当。因黄其兵与柳庭富、柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰、许荣华就涉案房屋内的装饰装璜是由谁进行施工陈述不一，且双方均不能提供装修的原始证据，因此原审法院根据黄其兵在涉案房屋内经营土菜馆的实际情况，酌定拆迁补偿安置协议中装饰装修及附着物补偿款的80%归黄其兵所有，不违反法律规定。虽然在拆迁安置协议中房屋面积分别为51.2平方米、115.7平方米，房屋总面积大于房屋租赁合同载明的面积，上诉人主张超出合同约定部门面积的装饰装修补偿款不应当在本案中进行分配，被上诉人黄其兵主张房屋租赁协议中载明的面积只是估算，应当以拆迁安置协议上核实的面积为准。对此，本院认为，上诉人并没有证据证明只有部分房屋出租给被上诉人、超过合同载明的120平方米房屋的面积没有出租给被上诉人使用，因此上诉人主张超过120平方米的装修补偿款不应当在双方之间进行分配，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3928元，由上诉人柳庭贵、柳庭有、柳庭余、柳翠兰、许荣华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
审 判 员 张旭东
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十月十四日
书 记 员 孙雪松