广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终27号
上诉人（原审被告）：李文华，住江门市蓬江区。
委托代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司，住所地：江门市蓬江区。
法定代表人：尹伟培，该公司董事。
委托代理人：黄日森，广东五邑律师事务所律师。
上诉人李文华因与被上诉人江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司（以下简称木朗公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江门市蓬江区人民法院（2015）江蓬法杜民初字第72号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年12月3日，木朗公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除木朗公司与李文华于2001年11月2日签订的《某某工业区租地协议》；2、李文华立即将租赁场地交还给木朗公司；3、诉讼费用由李文华负担。主要事实和理由是：2001年11月2日，木朗公司、李文华签订《某某工业区租地协议》，约定木朗公司将江门市蓬江区杜阮镇木朗村某某（土名）364平方米土地（含厂场区内道路面积）租赁给李文华建设厂房，租赁期为20年。2013年1月21日，江门市蓬江区某某局作出《关于核准某某华府小区规划的复函》，核准在某某浪地段建设某某华府。2013年3月26日，江门市蓬江区某某局发出以上地块的《建设工程规划许可证》。2013年5月9日，江门市某甲局作出《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建某某华府小区项目核准的批复》，核准在某某浪地段建设某某华府。由于国家和集体规划使用以上地段进行小区建设，故原租赁合同客观上无法继续履行，为此，木朗公司开会并两次公告通知李文华解除租赁合同收回租赁场地，但李文华至今拒绝搬迁和交还租赁场地，为此，木朗公司提起本案诉讼。
李文华答辩称：1、李文华与村委会签订的租赁合同，并不存在违反国家强制性法律规定的情形，对各方具有法律约束力，各方应继续履行合同；2、本案不存在合同约定或者法定的可以单方解除的任何一种情形，木朗公司要求解除合同缺乏合同依据和法律依据；3、木朗公司所声称的国家规划或集体规划也根本不是合同解除的条件，木朗公司无权据此单方解除合同。此外，本案也不存在国家或集体规划用地的情形；4、本案实质和木朗公司诉讼目的是木朗公司为赚取高额经济利益，为与他人合作开发涉案某某土地，在未征得承租人同意，未与租户协商终止合同的情况下，违反法律违背诚信单方撕毁20年期某某租赁合同，并要求李文华无条件搬离租赁场地，木朗公司的行为已经构成单方违约，请求驳回木朗公司诉请并判令合同继续履行。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，2001年11月2日，木朗公司委托其主管单位杜阮镇木朗村民委员会与李文华订立《某某工业区租地协议》，木朗村委会为甲方出租人，李文华为乙方承租人，协议内容约定：甲方出租用地给乙方建造厂房，租期20年，从2002年1月1日起至2021年12月30日止，租用面积364平方米。协议第六条约定：“如国家征用，应由征用单位作补偿，具体补偿办法：乙方基建总投资，（由镇建委、审计所核定）按20年摊派，按余下年份计一次性补偿给乙方。”协议还约定租金计算和交付办法等条款。此后，木朗公司依约交地给李文华建造厂房使用。2001年6月13日，原新会市某某局对木朗公司涉案的商住用地项目颁发了《建设用地规划许可证》，该证规定自颁发之日起有效期为六个月，逾期未使用自行失效。后因木朗公司未按商住规划用地，而陆续分散将土地出租给多名客户作限期15年至20年使用。
另查明，木朗公司系登记木朗村委会和木朗某某安装工程部为投资人的有限责任公司，经营范围为房地产开发、物业管理、建筑材料和五金交电销售。木朗某某安装工程部于2013年6月19日变更企业，名称为蓬江区金朗某某物业管理站，该站投资人为木朗村委会，属集体所有制企业。
又查明，2013年1月21日，蓬江区某某局同意木朗公司所报的位于杜阮镇某某路南侧（土名木朗某某浪地段）的某某华府小区规划，并于同年3月26日向木朗公司颁发《建设工程规划许可证》。同年5月9日，木朗公司取得江门市某甲局《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建某某华府小区项目核准的批复》，同意木朗公司按城市规划在杜阮镇木朗村某某浪（土名）地段兴建某某华府小区项目，建设期限为2013年至2015年。
原审判决理由和结果
原审法院认为，木朗公司、李文华为租赁合同关系，木朗公司以集体规划发展需要为由要求提前解除租赁合同，李文华认为合同未到期，故不同意解除合同。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉案合同约定的解除条件是否已成就？二、涉案合同解除之后的法律后果问题。
关于涉案合同约定的解除条件是否已成就的问题。根据双方签订的《某某工业区租地协议》第六条约定：“如国家征用，应由征用单位作补偿，具体补偿办法：乙方基建总投资，由镇建委、审计所核定按20年摊派，按余下年份计算一次性补偿给乙方。”从该合同条款的内容看，其中约定了出租人可以解除合同的条件以及合同解除后对租户在承租地块上兴建的厂房的补偿方法。对此，原审法院认为：一、根据该条款的约定，“如国家征用”，只要出租人发出解除合同的通知，该通知到达对方之后，则租赁合同即可解除。二、判断该约定解除条件是否成就，关键在于准确理解双方当事人约定“如国家征用”相关内容的真实含义。1、涉案租赁的地块属于商住用地，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块日后必将用于商业投资开发用途，而由租户作简易厂房使用20年的可能性并不大。因此，双方当事人在合同中特别约定此解除条款，若国家征用或该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被出租人提前收回的风险，承租人在缔约之时是理应预见到的。2、木朗公司的股东是木朗村委会和金朗物业管理站，而金朗物业管理站的投资者也是木朗村委会，因此木朗公司实质上是木朗村委会全资设立的公司，木朗公司按照规划使用该土地建设“某某华府小区”，应当可以理解为村集体按照规划开发使用该土地。3、根据本案已查明的事实，涉案地块被规划为用于建设某某华府小区，建设年限为2013年至2015年。在此情况下，木朗公司为满足“某某华府小区”开发建设的需要，按照上述合同条款的约定，有权通知承租人解除涉案的租赁合同。木朗公司向承租人通知解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿意继续履行租赁合同。何况，在涉案土地已经规划作为“某某华府小区”的建设，建设期限为两年，按照《建设工程规划许可证》对于建设施工的期限要求，木朗公司请求承租人及时交还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从另一方面看，承租人继续利用该土地上建造的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，也应当解除合同。而且，跟李文华相同的其他客户，绝大多数已与木朗公司妥善协商终止履行租赁合同和达成拆迁补偿，并已落实拆迁。4、基于上述理由，木朗公司享有约定解除权，其起诉要求解除合同，依法应予支持。
关于解除合同之后的法律后果问题。我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”承租人在租赁地块上已经建造了厂房，合同解除后，承租人应当将租赁地块交还给出租人，由于地上建筑物的厂房客观上无法返还给承租人，故应当由出租人就该建筑物的现有价值向承租人作出折价补偿为宜。对于租赁土地的返还与地上建筑物的补偿，依法应作如下处理：一、考虑到承租人已经在租赁地块上建造了厂房，目前仍在该处正常生产经营，而合同解除后要向出租人交还土地，则承租人需要一定的时间用于另寻其他经营场所并搬迁机器设备。根据本案的实际情况，结合双方签订的《某某工业区租地协议》第六条的相关约定，原审法院酌定给予承租人两个月的搬迁时间，即承租人应在本判决生效之日起两个月内将涉案土地及地上建筑物移交给木朗公司。二、对于承租人在租赁土地上建造的厂房，出租人收回土地后应当作出适当补偿。双方当事人可就此自行协商共同确定补偿价格，或共同委托有资质的鉴定机构进行估价；确实无法协商一致的，可提起另案诉讼，申请法院委托鉴定机构进行估价。另外，出租人提前解除合同，导致承租人需另寻经营场所并搬迁机器设备，由此产生的费用损失亦由出租人向承租人作出合理补偿为宜。由于双方当事人在本案中就补偿价格未能协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，因此本案对此争议问题无法一并作出处理，双方当事人可通过另案诉讼解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除木朗公司与李文华于2001年11月2日订立的《某某工业区租地协议》；
二、李文华应在本判决生效之日起两个月内将其所租赁的土地返还给木朗公司。
本案受理费988元，由李文华负担。
当事人二审的意见
李文华不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤销原判，改判驳回木朗公司的全部诉讼请求，诉讼费用由木朗公司承担。主要事实和理由是：一、《某某工业区租地协议》第六条明确约定了国家征用时的补偿责任人、补偿受益方、补偿计算方法。首先，该合同条款在性质上并不是合同解除条款，不是约定出租方解除合同的条件，而只是约定国家征用情况下承租人厂房如何补偿的相关事宜。原审判决认定该条款是在赋予出租方解除合同的权利，明显是曲解合同条款。其次，该合同条款只是约定了国家征用，并没有约定原审判决中所述的“若国家征用或该地块按照规划需进行商业投资开发之时，出租方即要收回土地，交由实际用地人进行开发使用”。原审判决该认定明显违背国家法律规定，是在为实现支持出租方违法解约强拆之目的而擅自扩大变更当事人合同条款内容，强加当事人意思表示。再次，该条款约定也只是国家收回土地，由征地单位将地上建筑物等相关补偿支付给承租人，租赁合同法定终止。根据双方签订的《某某工业区租地协议》，涉案合同并没有约定合同解除的任何条件，不存在合同约定解除情形，原审判决认定木朗公司按照约定条件解除合同，明显缺乏合同和事实依据。二、首先，李文华主张不存在国家征用情形，木朗公司也明确表示不是依据国家征用条款而解除合同。原审判决适用合同中的国家征用条款解除合同，明显违背当事人意志。其次，本案不存在国家征用情形，不存在合同解除或终止条件，原审判决适用合同中国家征用条款解除合同，缺乏事实、法律依据及证据支持。1、国家征用土地的主体必须是国家行政单位，但本案只是出租方拟从承租人手中收回租赁场地。2、国家征用必须是为国家公共利益的需要，但本案只是木朗公司与他人合作开发土地赚取私利所需。3、国家征用分为征地报批前工作程序、征地报批材料组卷和征地批准后工作程序三个阶段，但本案并不具备上述情形。4、征地补偿是国家征地的法定程序及必要前提要件之一，但本案却不具备该补偿程序。三、首先，涉案合同并没有约定遇国家或集体规划可以解除合同，不能成为合同解除的条件，木朗公司及原审判决无权据此解除合同。其次，本案不存在“国家或集体规划用地”情形。1、涉案土地的规划用途及性质自木朗公司取得涉案土地之日起就从没有发生任何变更，不存在重新规划用地情形，现有的规划用地许可证只是原规划用地许可证的延续。2、涉案租赁合同签订前已经存有现有的规划用地许可，不存在签订合同之后政府变更规划用地的情形。3、江门市某甲局、某乙局文件，都只是公司申请开发小区项目用地的相应批复，而不属于新的用地规划行为。4、建设工程规划许可证也仅仅涉及的是工程设计相应的范畴，而不属于用地范畴。5、本案没有木朗村集体讨论通过涉案用地用于自我开发或者出卖转让或者如何使用的决议记录，也不存在任何集体规划使用事宜。因此，木朗公司主张国家规划或集体规划而解除合同，不具备双方约定要件，缺乏合同依据和法律依据，且缺乏事实和证据支持。四、原审判决认定涉案地块属于商住用地所以出租方即享有随时解约权，缺乏法律和合同依据。1、解除合同必须有合同约定条件或者法定解除条件，原审在没有合同约定或者法律规定的情况下，以涉案用地性质是商住用地为由即赋予出租方随时解约权错误。2、原审判决认为涉案租赁用地是商住用地，所以承租人在缔约之时理应预见出租人提前收回的风险，但双方已经在租赁合同中明确约定了租赁期限，清楚证明了出租方在2021年底前暂不商业开发。此期限约定清楚明确，是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。出租方完全可以在租赁期满后、不损害任何一方利益自由开发使用，而不应因为用地性质是商住就享有高于他人的随时解约权。3、如若出租方在签约时认为需随时收回开发，可在合同中约定收回开发解除的情形以及相关补偿赔偿情形，或者合同期限短期一年一续或两年一续，而不可能约定20年期限并要求承租人全出资兴建商铺厂房。4、二审法院认为涉案租赁用地是商住用地，所以出租方可按自我需要随时收回开发，必将导致合同的严重无序化，以及交易安全稳定性的缺失。5、本案中合同并没有明确约定出租方有随时解约权，原审判决赋予其随时解约权，法律天平严重失衡。五、《某某工业区租地协议》中关于租赁期限的约定是双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，任何一方不得单方变更或提前解除合同。因此，在租赁期限尚未期满终止前，出租方单方要求提前解除租赁合同，明显违反法律规定以及诚信公平原则，损害承租人利益，应依法驳回其诉请并责令继续屐行合同应依法驳回其诉请并责令继续履行合同。
木朗公司答辩称：一、本案的租赁合同应予解除。首先，涉案租赁的地块属于商住用地，租赁合同的双方在缔约时都很清楚该地块日后必将用于商业投资开发，因此在签订合同时，双方均已清晰租赁地块在履行合同中存在提前收回的风险。其次，涉案地块已由国家的规划部门江门市蓬江区规划局规划为某某华府小区，依据行政规划，涉案的土地用于开发是本案合同解除的行政规划原因。再次，依据行政部门所批准的建设年限，建设的期间为2013年至2015年，为了按照国家行政部门的要求完成建设开发，木朗公司有权通知承租人解除涉案的租赁合同，而木朗公司解除合同确实是土地规划和开发建设的需要，并非恶意毁约而不愿意继续履行合同。对于两年的建设期而言，木朗公司请求返还土地用于建设施工具有合理性和紧迫性。从本案土地所面临的现有状况而言，承租人继续利用该土地上的厂房进行生产经营的合同目的已经无法实现，应当解除合同。最后，涉案土地的开发涉及木朗村几千村民今后生计的民生问题，拖延开发将会使木朗村民遭受巨大的经济损失。二、与本案相同的案件已经经过一审、二审，人民法院依法认定木朗公司享有合同的解除权，木朗公司的起诉也得到了法院的支持。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠份纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：涉案租赁合同应否解除，木朗公司诉请李文华交还租赁的土地应否得到支持？
首先，木朗公司委托木朗村委会与李文华签订《某某工业区租地协议》时，租赁的土地已被征收，土地用途为商品住宅用地。在双方履行该租地协议过程中，涉案租赁土地所在的地块于2013年1月经江门市蓬江区某某局同意用于建设“某某华府小区”；而根据江门市某甲局《关于江门市蓬江区杜阮镇木朗经济发展有限公司兴建某某华府小区项目核准的批复》，“某某华府小区”项目的建设期限为两年，可见木朗公司请求承租人李文华交还租赁的土地用于建设具有合理性和紧迫性。何况，对涉案租赁土地所在的地块进行开发建设符合城市规划和提高土地利用效益的需要。其次，涉案租赁土地所在的地块的用途是住宅用地，且经江门市蓬江区某某局规划用于建设“某某华府小区”；而双方在《某某工业区租地协议》中约定的土地用途是工业厂房建设，该约定用途与规划用途不相符。虽然涉案租赁的土地在双方签订《某某工业区租地协议》前已被征收，双方约定的解除条件没有成就，但在上述情况下，双方签订的《某某工业区租地协议》无论在事实上还是在法律上已不能履行，根据我国《合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”及第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形”的规定，李文华要求木朗公司继续履行《某某工业区租地协议》，缺乏依据，本院不予支持，故双方签订的《某某工业区租地协议》应予解除。《某某工业区租地协议》解除后，根据我国《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李文华应将依《某某工业区租地协议》取得的土地交还给木朗公司。故木朗公司诉请李文华交还租赁的土地，依法有据，本院予以支持。
由于承租人李文华在租赁的土地上已经建造了厂房，而合同解除后，该厂房客观上无法返还给承租人，故出租人木朗公司应当就该建筑物的现有价值及承租人李文华因搬迁机器设备而产生的费用损失作出合理补偿为宜。由于双方当事人在本案中未能就补偿价格协商一致，亦未委托鉴定机构对厂房进行估价，原审法院在本案中对此问题没有一并作出处理并无不妥，双方当事人可通过另案诉讼解决。
综上所述，原审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院仍予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费988元，由李文华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梅晓凌
审 判 员 陈史豪
代理审判员 林瑞环
二o○一六年二月一六年三月十四日
书 记 员 尹焕好
李慕华