广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1266号
上诉人（原审第三人）：陈姚显（广州市荔湾区日华冷冻食品经营部经营者），男，汉族，1949年7月7日出生。
委托代理人：李成，广东通利达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：李俊夫，职务：局长。
委托代理人：欧阳世佳，该公司职员。
委托代理人：何嘉华，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区岭南社区综合服务中心。
法定代表人：林支令，职务：经理。
委托代理人：李俭威，该中心职员。
上诉人陈姚显因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土局）、广州市荔湾区岭南社区综合服务中心（以下简称岭南社区中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市荔湾区珠玑路46号地下、阁楼房屋是市国土局经管的直管房。2003年7月1日，市国土局（甲方）与广州市荔湾区清平工业公司（乙方）签订有《广州市房地产租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区珠玑路46号地下、阁楼房屋出租给乙方作商业使用，建筑面积173.08平方米，租赁期限从2003年7月1日至2007年6月30日，月租5704.90元，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；等等。
上述合同租期届满后，市国土局与广州市荔湾区清平工业公司再没有签订租赁合同，2008年5月7日，广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处向市国土局发函，内容为：我街属下清平工业公司已经改制，由我街属下全资经济实体广州市荔湾区岭南社区综合服务中心承继相关的权利义务。原由清平工业公司名义向贵局承租的珠玑路46号地下、阁楼房屋也交给该中心管理使用，以维持正常的生产经营……
2012年8月8日，市国土局委托广州市名信物业管理有限公司向岭南社区中心发出《通知》，其中载明讼争房屋从2007年7月起因“创卫”工作暂停收取租金，现准备恢复收租及办理续租，并于2012年8月25日前办理租赁事宜。因双方一直未能就拆除屋内冷库问题协商一致，故双方没有签订租赁合同。讼争房屋现由陈姚显作商业用途。2013年10月23日，市国土局向原审法院提起本案诉讼，请求：1、要求解除市国土局与岭南社区中心之间关于广州市荔湾区珠玑路46号地下、阁楼房屋的租赁关系，并要求岭南社区中心及陈姚显迁出该房屋，将该屋的使用权交还市国土局。2、要求岭南社区中心按照每月5704.90元的标准，从2007年7月至2013年9月交付房屋有偿使用金共75个月，合共427867.50元，并支付至交还诉争房屋使用权之日止。3、本案诉讼费用由岭南社区中心承担。原审诉讼期间，陈姚显已将其安装在涉案房屋内的冷库拆除。
原审法院认为：市国土局与广州市荔湾区清平工业公司签订的《广州市房地产租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。广州市荔湾区清平工业公司改制后，由岭南社区中心承继上述合同权利义务。租期届满后，市国土局提出对房屋进行整改，在双方协商期间，应视为双方建立的是不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，现市国土局要求解除双方的租赁关系，收回房屋使用权的诉讼请求符合法律规定，予以支持，岭南社区中心及陈姚显应搬迁退房。对于2007年7月至今的租金清缴问题，岭南社区中心对计算标准无异议，可按每月5704.90元计算。关于诉讼时效问题，市国土局与岭南社区中心是不定期租赁关系，岭南社区中心向市国土局支付租金，故本案应当适用关于租金的诉讼时效，即岭南社区中心支付租金的时间应从主张之日倒退一年即2011年8月9日起计算。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，于2013年12月16日作出判决：一、解除市国土局与岭南社区中心之间关于广州市荔湾区珠玑路46号地下、阁楼房屋的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，岭南社区中心、陈姚显迁出广州市荔湾区珠玑路46号地下、阁楼房屋，将该房屋交还给市国土局。三、岭南社区中心自本判决发生法律效力之日起15日内，向市国土局支付从2011年8月9日至本判决发生法律效力之日止的广州市荔湾区珠玑路46号地下、阁楼房屋的房屋使用费（按月租5704.90元计算）；从本判决发生法律效力之次日起至岭南社区中心、陈姚显将上述房屋交还市国土局之日止的房屋使用费，岭南社区中心仍按上述标准按月支付给市国土局。四、驳回市国土局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3909元，由市国土局负担1955元，岭南社区中心负担1954元。
判后，陈姚显不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我方没有实际使用案涉房屋，依法不应当承担交还房屋、支付房屋使用费的义务。案涉房产是广州市知恒贸易有限公司出租给陈志光用于经营的，双方于2012年5月11日签订了《房屋租赁协议》。案涉房屋是陈志光在经营使用，与我方无关。原审法院没有查明租赁合同的实际承租方就草率判决我方交还房屋并支付房屋使用费，没有事实和法律依据。二、原审判决遗漏案件的相关当事人，依法应当发回重审。案涉房屋的实际出租人和承租人是广州市知恒贸易有限公司和陈志光，为查明本案的案情，这两方依法应当作为本案当事人参加诉讼。原审判决遗漏当事人依法应当发回重审。二、《房屋租赁协议》合法有效，各方应当按合同履行。陈志光一直使用案涉房屋十多年，也一直都是按约交租，各方都没有异议。根据我国相关法律规定，要提前解除租赁合同必须提前履行通知的义务，市国土局在本案之前从没有向我方主张过权利，通知我方解除合同，提前搬迁。不能因为房屋管理权的变更就损害不知情第三人的合法权益。陈志光在案涉房屋进行了投资，如果提前解除合同，明显损害承租方的权益。综上，上诉请求：1、撤销原审判决书，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人市国土局答辩称：同意原审判决，不同意陈姚显的上诉请求。
被上诉人岭南社区中心答辩称：同意陈姚显的上诉请求。
经二审审查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明：据市国土局提交的《个体工商户开业基本资料》显示，广州市荔湾区日华冷冻食品经营部的经营者为陈姚显，经营场所位于广州市荔湾区珠玑路46号地下。
陈志光为本案一审诉讼期间陈姚显的委托代理人。原审庭审中，陈姚显陈述涉案房屋由其实际使用，经营食品批发，其向岭南社区中心交租。
在本案二审过程中，陈姚显向本院提交了广州市知恒贸易有限公司与陈志光签订的《房屋租赁协议》复印件，拟证明涉案房屋的实际出租人与承租人为广州市知恒贸易有限公司与陈志光。经质证，岭南社区中心对该证据无异议，市国土局则对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
本院认为：市国土局与广州市荔湾区清平工业公司签订的《广州市房地产租赁合同》约定的租期届满后，双方为不定期租赁关系。现市国土局要求解除双方的租赁关系，收回房屋使用权，原审判决支持符合法律规定，本院予以认可。关于陈姚显二审提出其并非房屋实际使用人，并要求追加广州市知恒贸易有限公司与陈志光参加诉讼的主张，本院认为，市国土局提交的《个体工商户开业基本资料》显示，陈姚显所经营的广州市荔湾区日华冷冻食品经营部的经营场所位于涉案房屋，陈姚显在一审期间也陈述涉案房屋由其实际使用，经营食品批发，现其在二审中对此予以否认，但并无确切依据提供。而陈志光作为陈姚显一审的委托代理人，在一审诉讼期间也并未表示其为涉案房屋的实际承租人。因此，本院对于陈姚显的上述主张不予采纳。
综上，陈姚显的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费100元，由陈姚显负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一四年××月××日
书记员 张 坤