上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终3737号
上诉人（原审被告）朱以周，XX年XX月XX日生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室，现住上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海瀛程置业有限公司，住所地上海市徐汇区XX路XX号XX楼XX层。法定代表人于建斌，执行董事。委托代理人王宇翔，该公司员工。委托代理人王晖，该公司员工。被上诉人（原审被告）李娜，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市虹口区XX村XX号XX室。上诉人朱以周因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，上海瀛程置业有限公司（以下简称瀛程公司）为上海市XX路XX弄（XX公寓）XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的开发建设单位和权利人。房地产权证附记记载“公共租赁住房”。2014年10月，房地产权证记载上海市XX路XX弄XX号房屋产权人为瀛程公司，附记记载为“新建商品房征收安置住房”。XX公寓公共租赁住房经租管理中心为上述房屋的日常租赁管理单位。2012年6月1日，瀛程公司（甲方、出租人）、朱以周（乙方、承租人）签订《上海市公共租赁住房租赁合同》，其中记载乙方的其他居住使用人共1人，即李娜。合同主要约定：1-1甲方将系争房屋出租给乙方；2-1租赁期限2012年6月2日至2014年6月1日；3-1月租金人民币（以下币种相同）2,717元；4-1乙方向甲方支付房屋租赁保证金5,434元。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金用以抵充本合同约定由乙方承担但未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；6-1房屋租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前一个月书面通知乙方。逾期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期；6-2本合同转为不定期合同后，甲方提出解除合同的，应自书面通知乙方之日起，给予乙方一个月的宽限期。宽限期限内，乙方应按本合同的约定，向甲方支付该房屋的租金以及由乙方承担的其他费用；6-3本合同租期届满，乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面申请，经区（县）住房保障房屋管理局指定机构重新进行资格审核，符合条件的可以续租，租赁双方重新签订租赁合同，不符合条件的，不得续租，但确有特殊困难，无法按约返还该房屋的，经相关区（县）住房保障机构批准，甲方应给予乙方不超过六个月的过渡期。过渡期限内，乙方应按本合同约定，向甲方支付该房屋的租金及其他费用；7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后当日内返还该房屋；如本合同转为不定期合同的，乙方应在本合同约定的宽限期届满后当日内返还该房屋；7-2乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按150元/日向甲方支付违约金；合同另有其他约定。合同落款处，乙方为朱以周签名。（注：朱以周明确，该合同由其签署，因当时李娜与其为夫妻关系，故将李娜列为共同居住使用人。）系争房屋的租金已支付至2014年6月1日。瀛程公司另收取系争房屋租赁保证金5,434元，该保证金目前仍在瀛程公司处。瀛程公司同意将该保证金退还朱以周、李娜。2014年9月，XX公寓公共租赁住房经租管理中心向朱以周寄送《退房通知单》。载明：您入住的公共租赁住房系争房屋，退房申请经租管理中心已审核完毕。根据您的申请，租期自2012年6月2日至2014年6月1日为止。请在约定终止日期前完成腾空房屋等手续。落款日期为2014年9月16日，挂号信函邮戳日期为2014年9月17日。同年10月，瀛程公司向朱以周寄送《通知书》，载明：根据租赁合同约定，将在租赁合同的租期届满后收回系争房屋，请朱以周配合结清相关费用并按期返还房屋。如希望继续租赁本项目其他公共租赁住房的，应提出书面申请并向相关机构申请重新进行资格审核。取得《上海市公共租赁住房准入资格确认书》，将参加本项目公共租赁住房的常态化选房，重新签订租赁合同。落款日期为2014年10月30日，挂号信函邮戳日期为2014年10月31日。2015年6月，瀛程公司委托律师向朱以周寄送律师函，要求其在收函后5日内付清所欠的款项、搬离并返还房屋、办理退租手续。原审另查明，朱以周、李娜原系夫妻关系，2007年9月登记结婚。2013年6月20日起分居。后李娜起诉朱以周要求离婚。法院审理后判决准许李娜、朱以周离婚，该判决于2014年10月28日生效，其中认定，系争房屋系在朱以周、李娜夫妻关系存续期间租赁，朱以周所付租房押金5,434元属于夫妻共同财产，朱以周同意给付李娜租房押金的一半，法院予以准许并进行了判决。原审中，瀛程公司与朱以周、李娜均确认原租赁合同有效，但已经于2014年6月1日到期终止。原审中，瀛程公司明确，本案诉请的依据是双方签订的《上海市公共租赁住房租赁合同》的约定。虽然合同系朱以周签订，但是合同中列明李娜为同住人（居住使用人），故李娜应与朱以周共同承担返还房屋等其他义务。原审中，朱以周称，系争房屋现由其一人居住，李娜在2014年6月1日租赁合同到期前已经搬离系争房屋，朱以周的父母亲并不常住系争房屋，仅在朱以周出差时会由朱以周授权而居住至系争房屋，以便照看朱以周的宠物犬。李娜称其从未居住系争房屋。瀛程公司称，不清楚系争房屋的居住情况。原审中，瀛程公司提交《市筹公共租赁住房准入资格重新审核联系单》复印件一份，主申请人意见栏载明“本人签订的公共租赁住房合同即将到期，拟申请续租。本人将按照……规定，重新申请准入资格。”落款显示为“朱以周”签名。项目运营机构审核意见栏落款为上海地产XX公寓经租管理中心加盖印章，审核日期记载为“2014.3”。瀛程公司称，该份材料是朱以周至管理中心办理手续时向其提交，管理中心盖章后将原件交予朱以周，并留存复印件一份，此后朱以周其个人原因未能重新审核通过公共租赁住房准入资格。朱以周称，其从未看到过该份材料，从未向瀛程公司或管理中心提交该份材料，其中签名也并非其本人所签，正是因为缺少该份材料，导致其未能重新审核公共租赁住房准入资格。原审中，瀛程公司提交《换房告知书》复印件一份，载明系争房屋所在10号楼用途更改，租期届满后将不再出租，租户可考虑在原租赁合同到期前办理换房手续。瀛程公司称该材料是由上海地产XX公寓经租管理中心于2014年3月29日前发放至住户的信箱内。朱以周称从未收到该份材料，也未看到该份材料。2015年9月，瀛程公司诉至原审法院，请求判令：1、朱以周、李娜搬出上海市徐汇区XX路XX弄XX公寓XX号XX室房屋（所属物品一并搬出）；2、朱以周、李娜支付自2014年6月2日起至实际迁出之日止的房屋使用费，按每月2,717元标准计算；3、朱以周、李娜支付逾期返还房屋违约金，自2014年6月2日起至实际判决生效之日止，按每日150元计。朱以周同意瀛程公司的第一、二项诉请，不同意瀛程公司的第三项诉请。李娜陈述瀛程公司的诉请均与李娜没有任何关系，不同意瀛程公司的诉请。原审认为，瀛程公司、朱以周签订的关于系争房屋的《上海市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法无悖，当属有效，双方均应依此履行。合同约定的租赁期限至2014年6月1日届满，此后双方未再续签。现当事人均确认该合同已于2014年6月1日到期终止，此于法无悖，原审法院予以确认。关于房屋使用费的诉请。合同到期终止后，朱以周自认仍在使用系争房屋，并同意按每月2,717元支付瀛程公司自2014年6月2日至实际迁出房屋之日的房屋使用费，此于法无悖，故原审法院对瀛程公司该项请求予以支持。关于迁出房屋及逾期返还房屋违约金的诉请。朱以周称，因瀛程公司未及时向其提供重新审核联系单，导致其未能审核通过公共租赁住房的准入资格，无法重新签订公共租赁住房租赁合同，才导致其未能按期腾退房屋，此系瀛程公司的原因造成，故不同意承担逾期返还房屋违约金，在瀛程公司出具公共租赁住房准入资格重新审核联系单，朱以周与其他公共租赁住房单位签订租赁合同后，其同意搬离系争房屋。但是分析双方合同约定可知，合同并未将朱以周审核通过公共租赁住房的准入资格或者重新签订公共租赁住房租赁合同作为其返还系争房屋的前提，朱以周以此拒绝返还房屋或支付违约金，不具有事实和法律依据，朱以周上述意见原审法院不予采信。瀛程公司现起诉要求朱以周迁出系争房屋并支付逾期返还房屋的违约金，依据充分，原审法院予以支持。双方确认系争房屋的租赁合同到期终止。而根据合同约定，除瀛程公司同意续租外，朱以周应于租赁期满后当日返还系争房屋。现合同已于2014年6月1日终止，朱以周继续占用房屋，故瀛程公司要求自2014年6月2日起算逾期返还房屋的违约金，并无不妥。朱以周提出违约金金额过高，故原审法院依法予以调低。瀛程公司同意退还已收取的系争房屋租赁保证金5,434元。为避免当事人讼累，原审法院于本案中一并处理。因（2014）黄浦民一(民)初字第27号民事判决书中对朱以周、李娜的夫妻共同财产已进行分割，并判决认定朱以周应支付李娜系争房屋租赁保证金5,434元的一半。依此，瀛程公司应将系争房屋租赁保证金退还给朱以周一人。李娜陈述其从未居住系争房屋。朱以周陈述，2014年6月1日前，李娜已经搬离系争房屋。再结合生效的离婚判决书中记载，李娜、朱以周于2013年6月20日起已经分居。故可以认定，2014年6月2日之后，李娜并未居住于系争房屋。且李娜并非租赁合同的当事人。故瀛程公司对李娜提出的诉讼请求，不具有事实与法律依据，原审法院不予支持。李娜经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，原审法院依法缺席判决。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一六年二月二十六日作出判决：一、朱以周于判决生效之日起十五日内迁出上海市XX路XX弄XX号XX室房屋；二、朱以周于判决生效之日起十五日内支付上海瀛程置业有限公司自2014年6月2日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费，按每月2,717元为标准计算；三、朱以周于判决生效之日起十五日内按每月800元为标准支付上海瀛程置业有限公司逾期迁出上述房屋的违约金，自2014年6月2日起计算至判决生效之日止；四、上海瀛程置业有限公司于判决生效之日起十五日内退还朱以周房屋租赁保证金5,434元；五、驳回上海瀛程置业有限公司对李娜的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,136元，减半收取计1,068元，由朱以周负担。原审法院判决后，上诉人朱以周不服，向本院提起上诉称，瀛程公司故意不提供公租房审核单，导致上诉人未能重新通过公租房资格。此外，公租房是不得改变用途的，瀛程公司将其改为拆迁安置房是违反规定的。上诉人没有恶意违约，不应当承担违约金。请求二审法院撤销原判第三项，改判上诉人不承担违约金，对原审其余判决内容无异议。被上诉人瀛程公司辩称：一、上诉人是因为自身原因导致没有通过公租房资格审核，与其无关。二、系争房屋转为动迁安置房是根据政府的统一规划，不是其单方行为。三、过渡期的前提是系争房屋性质仍然是公租房，由于房屋性质已经变更，原有租赁期限也届满了，故不存在过渡期的问题。四、原审法院已经调低了违约金，不能再调整。原审判决正确，请求二审法院维持原判。被上诉人李娜称，原审判决正确，请求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争公租房合同系瀛程公司与朱以周的真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。现该合同已经到期终止，上诉人应当根据合同约定及时归还房屋。在合同到期的一个月之前，瀛程公司已经通过系争房屋所在的管理中心书面告知上诉人房屋不再出租，履行了合同约定的提前告知义务。合同到期后，瀛程公司又多次书面催告上诉人搬离。但上诉人在合同到期后仍然居住使用系争房屋，违反了合同约定的搬离义务，应当按约支付违约金。原审法院根据本案实际情况，已经适当调低了违约金标准，上诉人称该标准过高，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人称是由瀛程公司的原因导致其未能续租，但由于系争房屋根据政府部门批复转为拆迁安置房，而且瀛程公司也在通知函件中表示，上诉人可以另行提出公租房资格审核申请，参加重新选房程序。因此，上诉人称瀛程公司恶意导致续租条件不成就的主张缺乏事实依据，本院不予采信。至于上诉人主张的过渡期问题，根据合同约定，过渡期的前提是系争房屋仍然系公租房，而且应当由承租人提出申请，经过主管部门审核批准后方可实行。本案中，上诉人并未提出过渡申请，系争房屋的性质也不再是公租房。因此，上诉人的该项主张也缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人朱以周负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛海波
代理审判员 李 兴
代理审判员 孙 飞
二〇一六年五月十日
书 记 员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……