浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1351号上诉人（原审被告）：绍兴市天平法律服务所，住所地：绍兴市中兴南路**号。法定代表人：陆金祥，主任。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李国刚，系该所工作人员。被上诉人（原审原告）：中共绍兴市柯桥区委老干部局，住所地：绍兴市延安路649号。法定代表人：徐民江，局长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：程幸福，浙江朋成律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：余剑英，浙江朋成律师事务所实习律师。上诉人绍兴市天平法律服务所（以下简称天平律所）因与被上诉人中共绍兴市柯桥区委老干部局（以下简称柯桥老干部局）房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2016）浙0602民初12023号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人天平律所不服一审判决，向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决违反法定审理程序。本案一审中上诉人于2017年1月5日收到一审法院寄送的传票及举证通知书后，于2017年1月10日依法向一审法院提出延长举证期限的申请，但一审法院在收到申请后并未就该事项作出任何答复。同时上诉人于2017年1月16日向一审法院提起反诉并提交本诉答辩状，后于2017年1月18日向一审法院提交管辖权异议申请。一审法院在收到上诉人提交的管辖权异议申请后，只是口头电话告知异议不成立，未就管辖权问题作出任何裁定，明显违反法律规定，变相剥夺了上诉人上诉的权利。为此，上诉人又于2017年2月19日向一审法院提出要求依法作出裁定，未果。一审法院在管辖权异议尚无定论的情况下作出实体判决，是无效、违法的判决。2、一审判决认定事实不清、适用法律错误。一审判决认定被上诉人于2016年5月30日通知要求上诉人在2016年6月8日前腾退房屋的行为应视为对租赁关系的解除，显属错误。上诉人认为双方在2016年5月14日原合同到期后，上诉人一直继续使用涉案房屋，双方间的合同应变更为不定期租赁合同关系。而被上诉人在其所谓的招租行为结束后才通知上诉人解除不定期租赁合同，被上诉人的行为明显违反相关法律规定，被上诉人在没有与上诉人解除不定期租赁合同的情况下进行招租的行为应为无效。3、一审判决对证据8的认定存在错误，该证据系被上诉人自身出具的证明，明显不符合证据的相关形式要件，不应作为认定事实的证据。被上诉人柯桥老干部局答辩称：上诉人称一审违反法定程序不能成立。上诉人一审提出的管辖权异议理由不能成立，且超过法律规定的期限，一审法院不予受理并无不当。且上诉人在收到本案起诉状副本后向一审法院提交了答辩意见及反诉状，又缴纳了反诉诉讼费，可表明其接受了一审法院的管辖。2、一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认可租赁合同到期后双方之间的合同是不定期租赁合同，根据合同法的规定，被上诉人可以随时解除租赁合同，所以被上诉人于2016年5月30日确定新的承租单位后，书面通知上诉人移交承租的房屋，解除与上诉人之间的不定期租赁合同，符合法律规定。涉案房屋的所有权人虽然不是被上诉人，但被上诉人是管理使用人，且之前上诉人一直是与被上诉人签订租赁合同，表明上诉人已经认可被上诉人的出租人身份。一审中被上诉人提交的证据8是证明被上诉人有权管理使用涉案的房屋，证明被上诉人的管理使用人身份，这与上诉人已认可的事实相符，所以一审判决对该证据的认定正确。原审原告柯桥老干部局一审起诉请求判令：一、被告立即将绍兴市中兴南路79号小洋楼二、三层腾退并移交给原告；二、被告自2016年5月15日起到实际腾退交付原告房屋止按年租金158800元标准支付原告房屋租金及占有使用费；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2013年5月15日，原告柯桥老干部局（甲方）与被告天平律所（乙方）签订《租房协议》1份，协议约定被告租用原告老楼房屋（即本案案涉房屋）使用，租用期为2013年5月15日至2016年5月14日。房屋租金为每年陆万元整，先付款后使用。租期届满前，原告柯桥老干部局向被告送达房屋租赁合同到期通知函1份，函中告知被告天平律所租赁合同将于2016年5月14日到期，如被告天平律所有意继续承租需提交书面回函，且被告对所承租的房屋享有优先承租权，但具体出租方式以原告采取的租赁方法为准。被告天平律所在收到原告通知函后，向原告出具《回复函》1份，函中载明希望继续承租相关房屋。后，原告柯桥老干部局发布《房屋招租公告》及《房屋招标文件》，公告中载明：对中兴南路79号小洋楼（包含案涉租赁房屋）以竞标的方式公开整体招租，招租方式由各承租人自报租金金额（采用一次报价方式进行），以出价高者中标。另在招租文件中载明：若最高价有并列现象，按原承租户优先原则由原承租户中标。房屋最低起租控制价为人民币12.5万元/年。竞标时间为2016年5月30日上午8：30分在柯桥区老干部局129会议室。被告天平律所参与竞标，但案涉房屋最终以15.88万元/年的租金价格被案外人任晓中标承租。2016年5月30日，原告柯桥老干部局向被告天平律所寄送《通知》1份，通知要求被告天平律所于2016年6月8日前腾空房屋，办理退房手续并交清超期（5月15日-5月31日）房租费、水电费等费用。被告天平律所至今未腾退房屋，遂成诉。一审法院认为：根据原告提供的证据，原告柯桥老干部局系案涉房屋的实际管理使用人，为本案适格主体。关于被告天平律所提出的原告主体不适格的抗辩意见，未提供相应的证据予以反驳，该院不予采纳。本案中，原、被告双方签订的《租房协议》，主体适格，意思表示真实且内容未违反法律法规强制性规定，系合法有效合同。协议约定，涉案房屋租赁期为2013年5月15日至2016年5月14日。根据《合同法》相关规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。另，在租期届满前，原告已书面通知被告租期届满后涉案房屋的租赁方式以原告确定的租赁方式为准，并承诺被告享有优先承租权。鉴于涉案房屋租期已在原告确定的招标时间（2016年5月30日）前届满，被告天平律所在租期届满后仍占有使用涉案房屋且原告未提出异议，故原、被告双方之间自2016年5月15日起应转为不定期租赁合同关系。后在原告组织的招投标中，因被告天平律所投标价格低于其他竞标者，即不存在同等条件下享有优先承租权的前提条件，故原告于2016年5月30日通知要求被告在2016年6月8日前腾退房屋的行为应视为对租赁关系的解除，因被告至今拒不腾退房屋，现原告起诉要求被告腾退房屋的诉请，证据充分，于法有据，该院应予支持，但应当给予被告天平律所合理的腾退期。关于原告提出的要求被告支付其自2016年5月15日起至房屋实际腾退交付原告之日止的房屋租金及占有使用费的主张，证据充分，于法有据，该院应予支持。但对于按照158800元/年标准计算的诉请，依据不足，该院依法根据原、被告原先签订的租房协议约定的租金60000元/年标准予以调整。关于被告天平律所提出的原告柯桥老干部局招标程序违法属无效招标的抗辩意见，未提供相应的证据予以佐证，该院不予采纳。被告天平律所经该院传票传唤，拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，该院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告绍兴市天平法律服务所应于该判决生效之日起三十日内将绍兴市中兴南路79号小洋楼二、三层腾退返还给原告中共绍兴市柯桥区委老干部局，并支付自2016年5月15日起至房屋实际腾退返还原告中共绍兴市柯桥区委老干部局之日止的房屋租金及占有使用费（按60000元/年标准计算）；二、驳回原告中共绍兴市柯桥区委老干部局的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1738元，由原告中共绍兴市柯桥区委老干部局负担1191元，由被告绍兴市天平法律服务所负担547元，被告绍兴市天平法律服务所负担部分于该判决生效之日起七日内向该院缴纳。二审中，上诉人天平律所向法院提交了以下证据：1、延长举证期限申请报告及快递单及签收情况，证明上诉人于2017年1月10日向一审法院提出延长举证期限的申请及一审法院已签收的事实；2、管辖权异议申请书及快递单，证明上诉人于2017年1月18日向一审法院提出管辖权异议的事实；3、答辩意见和邮件详单及签收情况，证明上诉人于2017年1月16日向一审法院提交答辩意见及一审法院签收的事实；4、请求答复申请书及邮件详单，证明上诉人于2017年2月19日向一审法院申请对管辖权异议作出裁定的事实；5、举证通知书及应诉通知书，证明一审法院对于一审举证期限规定模糊的事实。被上诉人柯老干部局质证认为对上述证据的真实性没有异议，但上述证据不属于新的证据，且延长举证期限是否准许应由一审法院决定，管辖权异议提出的时间不符合法律规定，理由也不成立。本院对上述证据的真实性予以认可。本院经二审审理查明的事实与一审判决认定的一致。本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，一、关于举证期限延长的申请，本案适用简易程序，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十六条的规定，适用简易程序的案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。一审法院向被上诉人寄送的应诉通知书中明确写明本案举证期限为30天，实际上已经对法律规定的举证期限进行了延长，且上诉人提出的延长举证期限的理由“年关将近，同时需就本案所涉事项提起反诉，需要时间进一步收集相关证据”显然不能成立，一审法院未予准许并无不当。二、关于管辖权异议的申请，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。一审法院向被上诉人寄送的应诉通知书明确写明，被上诉人应在收到诉状之日起十日内向该院提交答辩状，上诉人于2017年1月5日收到本案起诉状等法律文书，于2017年1月18日向一审法院提出管辖权异议申请，显然超出了法律规定的期限，一审法院未对该申请进行审查亦无不当。三、上诉人认可2016年5月14日涉案租赁合同到期后，上诉人与被上诉人之间转为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，涉案租赁合同已于2016年5月14日到期，上诉人对被上诉人对涉案房屋进行招标等情况亦十分清楚，被上诉人于2016年5月30日通知上诉人要求其在2016年6月8日前腾退房屋可视为对不定期租赁合同的解除，上诉人主张被上诉人应在解除不定期租赁合同的情况下才可对涉案房屋进行招租无合同及法律依据，本院不予支持。四、关于证据8，该证明虽由柯桥区老干部局出具，但亦经绍兴市柯桥区人民政府办公室盖章确认，且上诉人亦认可其之前就涉案房屋租赁事宜均是与被上诉人签订的合同，故一审法院采信该证据认为柯桥区老干部局对于涉案房屋具有管理权，有权出租及收益应属正确。综上所述，上诉人天平律所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人绍兴市天平法律服务所负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑森轶代理审判员  韦 玮代理审判员  李丹丹二〇一七年六月六日书 记 员  王婷婷