安徽省霍邱县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）霍民一初字第01553号
原告：刘某，男。
委托代理人：易伟，安徽冠楚律师事务所律师。
被告：孟某，男。
委托代理人：黄顺全，叶集改革发展试验区司法局三元法律服务所法律工作者。
第三人：廖某，男。
第三人：徐某，女。
原告刘某诉被告孟某、第三人廖某、徐某执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，二次公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托代理人易伟、被告孟某及其委托代理人黄顺全二次开庭均到庭参加诉讼，第三人廖某第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼，第三人徐某二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称：2011年12月6日，刘某与廖某、徐某签订《房屋买卖合同》并经安徽省叶集改革发展试验区公证处公证，双方约定：廖某、徐某将其所有的位于叶集观山北路阳光商业城XXXXX号一套房屋出售给刘某，刘某向廖某、徐某支付房款26万元。2011年12月25日，刘某向廖某付清全部房款，并由廖某出具收条，廖某、徐某亦将该房屋正式交付给刘某，双方买卖合同已实际履行完毕。刘某已经取得该房屋所有权权益。因当初缺乏知识，未办理房屋过户手续，刘某没有过错，孟某与廖某、徐某民间借贷纠纷一案，查封该诉争房屋并进入执行程序，2015年1月9日，刘某提出执行异议被驳回，为此，提起诉讼，请求判决不得执行刘某所有的位于叶集观山北路阳光商业城XXXXX号一套房屋。
被告孟某辩称：刘某对本案争议的房屋不享有所有权，依据合同法和物权法有关规定，刘某和廖某之间签订过该房屋买卖协议至今未生效。原告在房屋查封之后另补一个由廖某出具的收条证明当时交付购房款26万元是虚假的，表现为原告在执行异议申请书称2011年12月6日原告向第三人付清全部房款，其提供的情况说明称我于2011年12月6日已现金兑付，庭审笔录中其称，钱分两批给的，公证时给16万元，公证后又给10万元，钱给廖某了，当时给我打的26万元条子，台建华证明称：2011年12月6日现价26万元，刘某把钱交给我，我转给廖某，当时打的条子，被告证据能证明原告2011年12月6日兑付且当时打的条子，并非2011年12月25日支付的房款26万元并于当日打的收条，原告的购房款26万元支付方式前后矛盾。原告并未实际占有该房屋，房屋租赁合同的生效时间是2013年11月1日，而原告却从2013年10月28日就领取租金，同时原告未能按该合同提供房产证等有效证明，故该租赁合同未生效。其次，该房屋原告未按农村习俗粘贴乔迁之喜图案，且没人居住和清扫，不合常理。原告依据的最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第17条已废止。综上，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回原告诉请。
第三人廖某在庭审中辩称：房屋是2011年卖给刘某，当时刘某给16万元，经过公证部门公证，还欠10万元于12月25日给完，我打一个收条。
第三人徐某未答辩。
经审理查明：2011年12月6日，甲方廖某、徐某与乙方签订房屋买卖协议，协议内容为：甲方将位于叶集试验区观山北路阳光商业城XXXXX号住房转让给乙方，本套住房共五层（此房屋二层），全框架结构，水电齐全，总面积109.62平方，共计价26万元，付款方式为一次性付清，乙方如需变更房屋产权证及其他事宜的需要甲方配合的，甲方应无条件给予配合，期间所产生的一切费用均由乙方全部承担，甲方概不负责。此协议一式三份，甲、乙、公证处三方各持一份，签字公证后生效。在协议书下方：甲方廖某、徐某，乙方刘某分别签名。同日，原安徽省叶集改革房展试验区公证处对该房屋买卖协议出具公证书。2011年12月25日，廖某立据收到刘某购房款26万元。2013年10月28日，刘某与叶集试验区龙福置地有限责任公司签订房屋租赁合同，刘某将位于叶集试验区观山北路阳光商业城XXXXX号房屋出租给叶集试验区龙福置地有限责任公司公司使用，租期一年，自2013年11月1日起至2014年10月31日，2013年10月28日，叶集试验区龙福置地有限责任公司向刘某支付房屋租金13000元。
另查明：2012年5月24日，廖某向孟某借款100万元，定于2012年6月7日付清，借款到期后，廖某付部分本金和利息，经结算，2014年4月29日，廖某立据借孟某45万元，到期后未还。2014年8月26日，孟某提起诉讼，同年8月27日本院作出裁定查封涉案房屋。2015年3月30日，刘某提出书面异议，被驳回后刘某提起执行异议之诉。诉讼中，经孟某申请，鉴定廖某2011年12月25日收条黑色手写字迹形成时间和样本署期为2011年12月6日《国内公证申请表》中黑色手写字迹的形成时间为同期。
以上事实有经过庭审举证、质证和认证的身份证、房屋买卖合同、收条、公证书、房屋租赁合同、裁定书、鉴定意见书等证据证明。
本院认为：本案争议焦点是刘某对案涉不动产是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。
一、关于刘某对案涉房屋是否享有所有权的问题。刘某主张其系从第三人处因买卖受让并经公证取得涉案房屋。买卖方式应属物权继受取得原因之一，对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，买受人如欲取得物权，应当履行法定程序，对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。”而从本案查明的事实看，涉案房屋没有进行不动产登记变更，故刘某对涉案房屋不享有物权所有权。
二、刘某对案涉房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定，本案中，根据查明事实，刘某和第三人即房屋登记名义人廖某签订了以变动案涉执行标的物所有权为目的合同，刘某已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务，且交易价格属于正常价格，被告虽然对支付价款方式有异议，但未能举证足以否定第三人廖某当时书写收条的真实性，亦不能否定房屋买卖协议当事人对支付全部价款的认可。后，刘某又将案涉房屋对外出租，证明房屋登记人已将案涉房屋交付给原告，由原告实际占有和支配。刘某在签订房屋买卖协议同时到公证部门对房屋买卖协议进行公证，已履行一定的谨慎注意义务，刘某对涉案房屋未变更登记没有过错。综上，刘某的物权期待权成立，对执行标的物享有实体权利及该实体权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：
不得对位于叶集观山北路阳光商业城XXXXX号一套房屋执行。
案件受理费100元，由孟某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 汪 平
审 判 员 赵光瑜
人民陪审员 杨 浩
二〇一六年七月四日
书 记 员 郭媛媛
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。