湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0408民初30号原告（反诉被告）：何伟梁，男，1984年11月11日出生，汉族。委托代理人：何顺龙，男，1960年4月3日出生，汉族，系原告何伟梁父亲。委托代理人：周玉兰，湖南群利律师事务所律师。被告（反诉原告）：万克平，男，1952年10月15日出生，汉族。委托代理人：唐荔，湖南居安律师事务所律师。委托代理人：何琳郁，湖南八方律师事务所律师。原告（反诉被告）何伟梁（以下简称原告）与被告（反诉原告）万克平（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，被告于2017年2月13日向本院提起反诉，该案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何伟梁的委托代理人何顺龙、周玉兰，被告万克平及其委托代理人唐荔、何琳郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何伟梁向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理坐落于衡阳市高新区解放大道1号雁城世家414号房屋产权手续(将房屋产权过户给原告)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2008年7月4日签订《售房协议》1份，被告将坐落于华新开发区雁城世家414号房屋(面积169.92㎡)，以1880元／㎡的价格卖给原告(总价款319450元)，并约定首付160000元，加入户费8939元，余款159450元以按揭方式支付(按月利率0.75%计息)，在每年7月底之前付款一次，至2018年付清，并附收付款计划书。另被告承诺在一年内办理产权的相关手续，如不能如期办好产权证，原告停止支付利息，如三年没有办好产权手续，停付利息不予补付。尔后，原告依约交付了房款和入户费，并领取了钥匙，实际装修居住至今，但被告未能依约为原告办理产权，而将产权办理在被告自己名下。故原告诉至法院，请求判如所请。被告万克平辩称，其没有违约行为,被告行使的是先履行抗辩权，原告未按约定办证并支付相应费用，也没有按照约定支付首付款及十年还款计划约定的款项。本案起诉前，原告仅支付了首付款160000元及入户费8939元，而十年收付款方案只支付了40000元，原告已构成严重违约，被告有权要求原告支付全部房款，再办理产权证。被告办理产权到自己名下是因为其与雁城世家在中院提起诉讼，中院将该房屋执行过户到被告名下，并不是被告恶意为之，被告未违反协议约定，原告支付全部房款后，被告才可以将房屋产权过户到原告名下。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告继续履行合同义务，一次性支付购房款119450元，分期付款利息115750元，逾期付款利息23150元，计258350元；2、判令原告承担被告办理产权的契税14952.96元，住房登记费、住房转让手续费、档案利用服务费793元、维修资金2013元、打印图纸费100元，共计17858元；3、判令原告承担办理产权过户的费用（根据相关法律规定）；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2008年7月4日，被告与原告签订售房协议1份，协议约定：被告将坐落于华新开发区雁城世家414号房屋(面积169.92㎡)，以1880元／㎡的价格卖给原告(总价款319450元)，并约定首付160000元，加入户费8939元，余款159450元以按揭方式支付(按月利率0.75%计息)，在每年8月前付款一次，至2018年8月(分十年)付清，并附收付款计划书。该协议还约定：原告逾期付款需要按本金的利息部分再加收20%的利息；被告有权催交或其它相应的财物抵交，如连续二年以上不履行付款义务，被告可申请人民法院裁定拍卖该房，还被告的购房款；原告必须配合办证，办理产权证的合法费用由原告及时承付。合同签订后，原告支付了首付及入户费，被告交付了房屋。根据协议约定的十年收付款计划书，原告应于2009年8月份支付被告30350元本息、2011年8月份支付86730元本息，而原告却未能按计划书约定支付。在被告的再三催促下，原告于2009年10月30日支付10000元，2011年2月1日支付30000元，其余款项一直未予以支付。被告为维护其合法权益，特向本院提起反诉，请求判如所请。原告对被告的反诉辩称，原告不存在违约行为，被告应在签订售房协议一年内办理产权证的相关手续，而不是被告所称的三方手续。付款计划书约定的首付款160000元原告已支付，第一笔利息已于2009年8月前支付，乙方要在2009年7月4日前办理好，否则原告可履行不安抗辩权。被告第一项反诉请求不存在，2017年、2018年利息没有到期不能一次性支付。首付款160000元及入户费8939元已付清，余款159450元已支付40000元本金，分两次支付，第一次于2009年10月30日支付10000元，第二次于2011年2月1日支付30000元。剩余本息尚未支付的原因，是因为对方未在1年内（2009年）办理房屋产权手续，原告有权停止支付利息，3年内未办好产权证，原告有权拒付利息。由于合同约定被告将户名变更为原告，办理产权证的相关费用由原告承付，顺序过渡6个项目的相关费用应由被告承担，被告向开发商支付的费用也应由被告自己承担，原告只承担房屋过户合法费用；本案诉讼费用应由被告方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的诉请和被告的答辩以及被告的反诉和原告对反诉的辩称，结合本院对事实的认证，本院认定事实如下：2007年10月25日，被告与案外人衡阳华基房地产开发有限公司借款合同纠纷一案经衡阳市中级人民法院调解结案，确认涉案的“雁城世家”414号房屋归被告万克平所有。2008年7月4日，被告与原告签订《售房协议》1份，该协议约定：被告将坐落于华新开发区雁城世家414号房屋(面积169.92㎡)一套，以1880元／㎡的价格分期按揭出售给原告(总价款319450元)；并约定首付160000元，加入户费8939元，余款159450元以按揭方式支付(按月利率0.75%计息)，在每年7月底前付款一次，分十年付清(详见收付款计划书)；原告郑重承诺，严格按照计划书所定方案执行，只有提前，不得延期；如原告不能按时如数按收付款计划书承付应付的义务，被告有权催交或其它相应的财物抵交，如连续二年以上不履行付款义务，被告可申请人民法院裁定拍卖该房，还被告的购房款；被告负责在一年内办理产权证的相关手续(房屋销售发票的税金由被告与开发协商解决，与原告无关)，原告必须及时配合办证，办理产权证的合法费用由原告及时承付；产权证办好后，该产权证作为原告未还清房款的抵押物，由被告保存，待原告付清全部房款后，才交还给原告；如被告一年内未办妥产权手续，原告可停止支付利息，只付本金，待产权证办好后再补给停止支付的利息，如三年内还未办好产权手续，停付的利息不予补付，直至办妥后再重新开始支付本息。合同签订后，原告支付了首付款及入户费，被告交付了涉案房屋，该房屋一直由原告居住至今。根据收付款计划书约定原告应于2009年-2018年每年8月份前偿付被告按揭款本金及利息，原告逾期付款需要按本金的利息部分再加收20%的利息，而原告却未能按计划书约定按期支付。原告仅于2009年10月30日支付10000元，2011年2月1日支付30000元，其余款项一直未予以支付。2011年4月21日，被告为涉案房屋在衡阳市房产管理局办理了产权登记手续，房屋所有权人为被告万克平，而一直未将房屋所有权人办理到本案原告名下，故而酿成本案纠纷。另查明，在本案审理过程中，原告自愿承担被告之前为办理涉案房屋产权所缴纳的维修资金2013元。本院认为，原、被告签订的《售房协议》及《雁城世家414号房出售收付款计划书》，系其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议和计划书的约定全面履行自己的义务。原告未按计划书约定履行按时如数支付房款的义务，被告亦未按售房协议约定将房屋所有权过户到原告名下，双方均存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告应将所欠全部购房款本金、利息及逾期利息支付给被告，被告应在原告支付款项后将房屋所有权过户给原告，办理产权证的相关合法费用由原告予以支付。根据原、被告双方签署的收付款计划书确认的计算清单，2009年7月31日前，原告应付被告本金为16000元，利息14350元，视为原、被告对2009年7月31日前协商一致确定的利息为14350元，该标准未超过法律规定的利息标准，本院予以确认，不再另行计算。因原告2009年7月31日前未偿还被告款项，原利息计算表中约定的计息基数产生了变化，故此后的利息本院核算如下：自2009年8月1日计算至2009年10月30日：应付逾期利息：逾期本金16000元×月利率7.5‰×1.2×3月=432元;应付利息：未到期本金:143450元×月利率7.5‰×3月=3227元；截至2009年10月30日，原告尚欠被告逾期本金16000元、本金143450元、利息17577元、逾期利息432元。原告于2009年偿还给被告的10000元应优先清偿上述利（罚）息截至2009年10月30日，原告尚欠被告到期本金16000元、未到期本金143450元，利息8009元。自2009年11月1日计算至2010年7月31日：应付逾期利息：逾期本金16000元×月利率7.5‰×1.2×9月=1296元；应付利息：未到期本金:143450元×月利率7.5‰×9月=9682元；截至2010年7月31日，原告尚欠被告到期本金16000元、未到期本金143450元、罚息1296元、利息17691元。自2010年8月1日至2011年1月31日：应付到期本金：16000元+16000元=32000元；应付逾期利息：到期本金32000元×月利率7.5‰×1.2×6月=1728元；应付利息：未到期本金127450元×月利率7.5‰×6月=5735元。截至2011年2月1日，原告尚欠被告逾期利息3024元、利息23426元，原告于2011年2月1日偿还给被告的30000元应优先清偿上述利息、罚息合计26450元，剩余3550元用于清偿已到期本金后，被告尚欠原告到期本金为28450元、未到期本金127450元。自2011年2月1日至2011年7月31日：应付逾期利息：到期本金28450元×月利率7.5‰×1.2×6月=1536元；应付利息：未到期本金127450元×月利率7.5‰×6月=5735元；截至2011年7月31日，原告尚欠被告到期本金28450元、未到期本金127450元、逾期利息1536元、利息5735元。自2011年8月1日至2012年7月31日：到期本金：28450元+16000元=44450元；应付逾期利息：44450元×月利率7.5‰×1.2×12月=4800元；应付利息：111450元×月利率7.5‰×12月=10030元；截至2012年7月31日，原告尚欠被告到期本金44450元、未到期本金111450元、逾期利息6336元、利息15765元。自2012年8月1日至2013年7月31日：到期本金：44450元+16000元=60450元；应付逾期利息：60450元×月利率7.5‰×1.2×12月=6528元；应付利息：95450元×月利率7.5‰×12月=8590元；截至2013年7月31日，原告尚欠被告到期本金60450元、未到期本金95450元、逾期利息12864元、利息24355元。自2013年8月1日至2014年7月31日：到期本金：60450元+16000元=76450元；应付逾期利息：76450元×月利率7.5‰×1.2×12月=8256元；应付利息：79450元×月利率7.5‰×12月=7150元；截至2014年7月31日，原告尚欠被告到期本金76450元、未到期本金79450元、逾期利息21120元、利息31505元。自2014年8月1日至2015年7月31日：到期本金：76450元+16000元=92450元；应付逾期利息：92450元×月利率7.5‰×1.2×12月=9984元；应付利息：63450元×月利率7.5‰×12月=5710元；截至2015年7月31日，原告尚欠被告到期本金75858元、未到期本金63450元、逾期利息31104元、利息37215元。自2015年8月1日至2016年7月31日：到期本金：92450元+16000元=108450元；应付逾期利息：108450元×月利率7.5‰×1.2×12月=11712元；应付利息：47450元×月利率7.5‰×12月=4270元；截至2016年7月31日，原告尚欠被告到期本金91858元、未到期本金47450元、逾期利息42816元、利息41485元。自2016年8月1日至2017年7月31日：到期本金：108450元+16000元=124450元；应付逾期利息：124450元×月利率7.5‰×1.2×12月=13440元；应付利息：31450元×月利率7.5‰×12月=2830元；截至2017年7月31日，原告尚欠被告到期本金124450元、未到期本金31450元、逾期利息56256元、利息44315元。关于被告反诉要求原告支付其之前办理产权证到自己名下的相关费用(除原告自愿承担的维修资金2013元外)，因双方签订的《售房协议》对此未予以约定，应视为被告应先取得涉案房屋所有权，其取得该所有权的相关费用理应自行承担，故被告反诉要求原告支付之前办证的相关费用，没有事实和法律依据，应依法予以驳回；原告自愿承担维修资金2013元系其对自己民事权利的处分，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何伟梁于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万克平购房款本金155900元(到期本金124450元+未到期本金31450元)、逾期利息56256元、利息44315元（截至2017年7月31日止），后期利息及逾期利息按月利率7.5‰和加收20%另行计付；二、被告（反诉原告）万克平于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）何伟梁将坐落于衡阳市高新区解放大道1号雁城世家414(建筑面积167.71㎡)房屋所有权过户至原告（反诉被告）何伟梁名下，办理产权过户手续的相关合法费用由原告（反诉被告）何伟梁承担；三、原告（反诉被告）何伟梁于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万克平维修资金2013元；四、驳回被告（反诉原告）万克平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6092元，反诉受理费3046元，合计9138元，由被告被告（反诉原告）万克平负担3046元，原告（反诉被告）何伟梁负担6092元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 肖 军代理审判员 彭 仁人民陪审员 范召富二〇一七年七月三十一日代理书记员 高思敏附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所有依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。