重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初7221号原告：重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路29号-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，重庆洪泉物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：於有琳，女，重庆洪泉物业管理有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告：刘洪，男，1955年6月7日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告刘洪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法由审判员ＸＸ独任审判，适用小额诉讼于2017年5月26日公开开庭进行了审理。原告重庆洪泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人於有琳，被告刘洪到庭参加了诉讼。本案现已审结。原告重庆洪泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2011年12月至2016年12月期间的物业服务费2501.61元以及违约金750.48元（按应付物业服务费30%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月19日，原告与重庆卓越房地产开发有限公司签订《卓越美丽蓝湾前期物业服务合同》，约定由原告为沙坪坝区卓越美丽蓝湾小区提供物业管理服务以及物业服务收费标准等内容。被告系卓越美丽蓝湾小区某房屋业主，该房屋建筑面积102.53平方米，每月应缴物业服务费为41.01元。被告未向原告交纳2011年12月至2016年12月期间的物业服务费，金额共计2501.61元。被告的行为构成违约，应当支付违约金。故原告起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘洪辩称，其已交纳物业服务费。其停放在小区公共区域的三轮车丢失，其电动车座椅被人划破，其家里的轿车晚上停放在小区公共区域被擦挂，找原告调取监控，发现监控没有开启，原告称不关原告的事情。原告的服务不到位，小区没有路灯，门卫形同虚设，电梯经常发生故障，楼道里没有电灯。原告主张的违约金标准过高，请求予以调低。本院经审理认定的事实如下，2010年11月19日，原告与重庆卓越房地产开发有限公司签订《卓越美丽蓝湾前期物业服务合同》，约定由原告为位于沙坪坝区陈家桥镇陈家桥村（沿河西路14-18号）的卓越美丽蓝湾小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅物业费标准为0.80元/月.平方米（含电梯费）；业主应于接房通知中规定的接房时间之日起交纳物业服务费用，如业主接房后未进住、三表未动，并在物管公司办理空置房申请手续后，可按照50%收取物业服务费（以上三个条件缺一不可）；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按应交纳物业服务费总额每日千分之三的标准向原告支付违约金；本物业管理区域内所有的停车场、幼儿园及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托原告经营等内容。2011年5月10日，沙坪坝区陈家桥镇人民政府（甲方）与被告（乙方）签订《陈家桥镇安置房回购协议书》，约定乙方自愿选择甲方提供的卓越房地产开发公司的美丽蓝湾经济适用房作为安置房，房屋位于某号，该安置房协议初步约定面积共102.53平方米等内容。2011年5月10日，原、被告对上述房屋进行了验收交接，同日，原、被告双方还签订了《业主临时管理规约》，该规约约定全体业主自愿接受前期物业服务合同约定的物业服务收费标准或按物价部门批准的价格交纳物业服务费用，住宅部分的物业服务费为0.80元/月.平方米，每月5日前交清当月费用；业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费或其他费用的，经物业管理企业3次以上催交仍拒交的，视为恶意欠费，则物业管理企业可按违约次日起，按日加收应交费用总额千分之三的违约金，并可酌情对其停止服务等内容。经装修后，被告入住上述房屋。现原告起诉要求被告支付2011年12至2016年12月期间的物业服务费，并支付违约金。被告辩称其已交纳物业服务费，但未提供相关证据。被告辩称其停放在小区公共区域的三轮车丢失，电动车座椅被人划破，晚上停放在小区公共区域的轿车被擦挂，找原告调取监控，发现监控没有开启，要求原告赔偿其损失；原告的服务不到位，小区没有路灯，门卫形同虚设，电梯经常发生故障，楼道里没有电灯。对于被告提出的上述意见，原告不予认可，审理中，被告未提供证据任何证据予以证明。被告认为原告主张的违约金标准过高，请求予以调低，原告同意由法院依法进行调整。审理中，原告称政府对被告房屋提供了物业服务费补贴，补贴标准为0.40元/月.平方米，被告实际支付的物业服务费标准为0.40元/月.平方米。根据本院生效判决认定，原告上述陈述属实。因原、被告双方分歧较大，本院调解未成。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提供的卓越美丽蓝湾前期物业服务合同、陈家桥镇安置房回购协议书、装修入伙手续书、业主装修申请表、业主临时管理规约、本院（2017）渝0106民初4171号民事判决书等证据在案证实。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告根据其与重庆卓越房地产开发有限公司签订的《卓越美丽蓝湾前期物业服务合同》以及其与被告签订的《业主临时管理规约》的约定，为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定交纳物业服务费。被告辩称其已交纳物业服务费，但未提供任何证据予以证明，故对被告该答辩意见本院不予采纳。对于被告提出的原告服务不到位，其财产受到损害，小区监控没有开启，无法调取监控录像，要求原告赔偿的答辩意见，本院认为，被告没有提供证据证明其财产受到损害、损害大小、小区监控没有开启等，故对被告提出的上述答辩意见本院不予采纳。对于物业服务费，根据原告陈述以及提供的证据，被告实际支付的物业服务费为0.40元/月.平方米，被告房屋为102.53平方米，被告每月应交纳的物业服务费为41.01元，2011年12月至2016年12月期间（共61个月）应交纳的物业服务费为2501.61元。对于原告主张的违约金。前期物业服务合同和业主临时管理规约约定按每日千分之三的标准支付违约金。原告起诉要求按照被告所欠物业服务费30%支付违约金，计750.48元。被告辩称原告主张的违约金过高，请求予以调低。原告同意法院依法进行调整。本院认为原告主张的违约金过高，依法调整为按照中国人民银行同期贷款利率主张，即当月未交物业服务费的违约金，从次月1日起，以当月应付物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至物业服务费交清之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、限被告刘洪于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆洪泉物业管理有限公司2011年12月起至2016年12月期间的物业服务费2501.61元，并向原告支付以当月应付物业服务费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算从次月1日起至应付物业服务费付清之日止期间的违约金。二、驳回原告重庆洪泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告刘洪负担。此款限被告刘洪于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆洪泉物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 刘 淇二〇一七年六月十三日书记员 袁守琴