辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2427号
上诉人（原审原告）：王庆会，男，1934年3月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：王天革，男，1967年2月11日出生，汉族。
委托代理人：王恒，辽宁成功金盟律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：张维范，女，1936年12月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。
委托代理人：王天革，男，1967年2月11日出生，汉族。
委托代理人：王恒，辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵广奇，男，1963年12月20日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。
委托代理人：赵帅，女，1986年11月1日出生，锡伯族。
被上诉人（原审被告）：刘雨德，男，1968年8月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。
被上诉人（原审被告）：宋丽丽，女，1979年5月25日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
被上诉人（原审被告）：赵爱红，女，1967年4月24日出生，汉族。
委托代理人：张旭，辽宁越佳律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何立平，男，1981年9月24日出生，汉族，住辽宁省建昌县。
上诉人王庆会、张维范因与被上诉人赵广奇、刘雨德、宋丽丽、赵爱红、何立平确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第555号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月8日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二原告诉称：2013年1月23日，被告赵爱红向被告何立平借款人民币10万元，原告以其所有的房屋为该借款行为进行担保，并按被告赵爱红和被告何立平的要求办理了相关手续。然而，被告在原告不知情的情况下将原告所有的房屋擅自出售，侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、撤销被告与被告赵广奇签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。
庭审中，二原告变更诉讼请求为：要求确认被告赵广奇与被告刘雨德代理原告签订的房屋买卖合同无效。
被告赵广奇辩称：1、我方认为本案中涉及的房屋买卖合同合法有效，该合同的签订符合合同法的规定。2、原告提出的无效理由不能成立，根据合同法第五十二条规定无效合同应该符合法定的条件才能确定无效，而本案中被告刘雨德是基于合法有效的公证委托书代为原告与我方签订的房屋买卖合同，而且该合同没有合同法第五十二条规定的无效情形。综上，我方认为原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘雨德辩称：同意被告赵广奇的答辩意见。
被告赵爱红辩称：1、根据本案案由，我方不应作为本案被告。2、我方认为原告的诉讼请求没有法律根据，赵广奇与二原告签订的合同符合法律规定，在签订合同过程中经过公证处公证，双方意思表示真实，合同合法有效。
被告宋丽丽、被告何立平经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩。
原审法院经审理查明：二原告系夫妻关系。涉诉房屋位于沈阳市和平区三好街61-1号142，建筑面积65.63平方米，现登记于原告王庆会名下。
2013年1月23日，被告赵爱红从被告何立平处借款300，000元，二原告和被告赵爱红、案外人王天革向被告何立平出具了借条一张，约定月息1.5分，期限12个月，自2013年1月23日至2014年1月22日止。同时出具收条一张，上载“今收到人民币叁拾万元整。房屋地址：和平区三好街61-1号142室。”。同日，二原告向被告宋丽丽出具授权委托书一份，委托被告宋丽丽办理涉诉房屋的有关下列事宜：“……13、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；……17、办理资金监管、解冻手续，签署资金监管确认书及有关文件；18、办理上述房产更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件；……23、交纳上述过程应缴相关税费；24、协助买受人办理银行贷款、贷款落户等全部贷款手续并办理包括代收贷款等一切与银行有关事务；……26、办理其他与出售上述房产有关事宜。受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：贰年（2013年1月23日至2015年1月22日）。受托人有转委托权。……”。该授权委托书当日经辽宁省公证处进行了公证，公证书编号为（2013）辽证民字第1984号。
2013年1月24日，被告宋丽丽以二原告的名义与被告何立平签订借款合同一份，约定原告王庆会向被告何立平借款叁拾万元，债务履行期限为12个月，自2013年1月24日至2014年1月23日止，原告王庆会以自己私有房产作抵押。同日，被告宋丽丽又以二原告的名义与被告何立平签订抵押合同一份，约定原告王庆会向被告何立平借款叁拾万元，并自愿将涉诉房屋作为抵押担保，债务履行期为12个月，自2013年1月24日至2014年1月23日止。同日，涉诉房屋办理了他项权利登记，权利人为被告何立平。
2013年4月25日，二原告、被告赵爱红和案外人王天革就涉诉房屋签订买卖协议书一份，该协议书卖方为二原告，买方一栏为空白，在该协议底部有“此合同至签定之日后三个月生效（宋丽丽）。”字样。
2013年8月27日，被告赵爱红以原告王庆会代理人的名义与被告赵广奇签订房产买卖合同一份，约定将涉诉房屋出售给被告赵广奇，售价410，000元，合同签订当日支付370，000元，房证下发后再支付剩余40，000元。合同签订当日，被告宋丽丽向被告刘雨德出具转委托书一份，将上述（2013）辽证民字第1984号公证委托书中二原告委托事项中的第6项至26项转委托给被告刘雨德，该委托书当日经辽宁省公证处进行了公证，公证书编号为（2013）辽证民字第23923号。同日，被告刘雨德以二原告代理人名义与被告何立平办理了房屋抵押权注销登记，并与被告赵广奇签订了存量房买卖合同一份。同日，被告赵广奇按照被告宋丽丽的指示将共计353，000元房款通过案外人账户转账给被告何立平。被告赵爱红亦出具收条一份，上载“收到赵广奇购房款叁拾玖万元整（39000）。购房地址和平区三好街61-1号142号。”。
本案审理过程中，原审法院于2014年11月20日前往辽宁省女子监狱，对被告赵爱红进行了询问。被告赵爱红称被告宋丽丽和被告何立平均系财务公司工作人员，在二原告办理公证授权委托书时，被告宋丽丽和被告何立平均在现场，被告宋丽丽当时向二原告说明了如果借款300，000元不能偿还，涉诉房屋就等于卖了。
原审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告宋丽丽、被告何立平经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据二原告和其他被告提供的证据认定案件事实。因二原告与被告宋丽丽办理了授权委托并进行了公证，就涉诉房屋的买卖合同及相关法律文件的签署、办理更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件等事项对其进行了授权，并授权被告宋丽丽享有转委托权。而被告宋丽丽依据二原告的授权，又将二原告的上述委托事项转委托给被告刘雨德，也即被告刘雨德在与被告赵广奇签订涉诉房屋的存量房买卖合同时具有合法的代理权，能够代表二原告办理涉诉房屋出售手续并签署相关文件，其签署的合同依法成立并生效，故对二原告的诉讼请求本院不予支持。对于二原告提出的涉诉房屋的出售行为未经其同意，其并不知情的主张，因二原告均系具有完全民事行为能力的成年人，对其授权委托的事项应该具有明确的判断能力，且在该授权委托进行公证时，更应明确知道授权事项的内容，而授权事项当中即包括了涉诉房屋的买卖合同及相关法律文件的签署、办理更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件等内容，同时亦包括了“受托人有转委托权”的内容，故对二原告该主张，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第四百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王庆会、原告张维范的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由二原告负担；公告费800元（原告已预交），由二原告负担。
宣判后，上诉人王庆会、张维范不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，发回重审或依法确认合同对上诉人不生效；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清。上诉人没有委托宋丽丽销售房屋，未向何立平借款，授权委托书记载的授权为办理出售抵押手续，而不是出售房屋。与被上诉人赵广奇交易的主体是赵爱红，不是宋丽丽、刘雨德。购房款是否支付及支付给谁一审没有查清，房屋价格也没有明确。房屋销售价格不管是41万元还是50万元，都远远低于市场价格。
被上诉人赵广奇答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人刘雨德答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人赵爱红答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人宋丽丽、何立平未答辩。
本院查明事实与原审查明事实基本一致。
上述事实，有房屋所有权证、借条（2013年1月23日）、赵爱红、王天革出具的收条、（2013）辽证民字第1984号公证书、借款合同（2013年1月24日）、抵押合同、房屋买卖协议书（2013年4月25日）、房产买卖合同（2013年8月27日）、（2013）辽证民字第23923号公证书、存量房买卖合同、房屋抵押权注销登记申请书、赵爱红出具的收条（2013年8月27日）、银行交易查询单等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中二上诉人为宋丽丽办理授权委托书，并经公证处公证，就涉诉房屋的买卖合同及相关法律文件的签署、办理更名、过户、出售手续、收取全额售房款并签署相关法律文件等事项对其进行了授权，并授权宋丽丽享有转委托权。该委托行为合法有效。宋丽丽依据二上诉人的授权，又将二上诉人的上述委托事项转委托给刘雨德。刘雨德作为二上诉人的代理人，与赵广奇签订涉诉房屋的存量房买卖合同的行为属于委托书授予权限的范围，应当对二上诉人产生约束力，故对二上诉人的诉讼请求，本院不予支持。
关于上诉人主张其没有委托宋丽丽销售房屋，未向何立平借款，授权委托书记载的授权为办理出售抵押手续，而不是出售房屋。因经公证的授权委托书就授权事项有明确记载，上诉人对借条签字亦予以认可，故上诉人该项主张，缺乏事实依据，本院不予采信。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人王庆会、张维范负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 于利军
审 判 员 单 立
代理审判员 吕长辉
二〇一五年十月三十日
书 记 员 张 磊
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。