北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京01民终2025号
上诉人雷秀兰（原审原告段相敏之妻），1954年7月25日出生。
上诉人段晓辉（原审原告段相敏之女），1978年11月20日出生。
上诉人段成恩（原审原告段相敏之子），1982年2月9日出生。
上述三上诉人之委托代理人赵德芳，北京昊庭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王治国，男，1955年3月8日出生。
委托代理人韩志国，河北正晨律师事务所律师。
委托代理人冯志洁，河北正晨律师事务所律师。
上诉人雷秀兰、段晓辉、段成恩及上诉人王治国因合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第34600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷秀兰、段晓辉、段成恩及其委托代理人赵德芳，上诉人王治国及其委托代理人韩志国、冯志洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
段相敏在原审法院起诉称：2012年5月21日，段相敏与王治国签订《地下室转让协议》，协议约定，王治国将位于海淀区48号地下室经营权转让给段相敏，转让费108万元，包含1至5年的租金。合同签订后，段相敏向王治国支付了全部费用，双方进行了交接。段相敏以该地下室用于出租经营至当年11月初，后地下室被他人强行断水断电，并阻止段相敏经营，给段相敏造成巨大的经济损失和极大的精神伤害。后经段相敏了解，该地下室及地上建筑系北京市海淀区清河农工商公司（以下简称清河农工商公司）投资建设，该公司将上述房屋出租给北京久盈嘉誉房地产经纪有限公司（以下简称久盈嘉誉公司），久盈嘉誉公司又转租给北京凤栖梧酒店有限公司（以下简称凤栖梧酒店），凤栖梧酒店将地下室转租给王治国。因凤栖梧酒店欠付久盈嘉誉公司租金，久盈嘉誉公司多次通知凤栖梧酒店和王治国，王治国在明确被告知要求停止营业，否则将被停水停电的情况下，隐瞒事实欺诈段相敏，告知段相敏合同租期截止日期为2021年，并让段相敏放心经营，还以其部队师职干部的身份宽慰段相敏，使段相敏在不了解的情况下，违背自己真实意思与之签订协议。段相敏认为王治国隐瞒事实真相，以欺诈的手段与段相敏订立合同，使段相敏在违背真实意思表示的前提下与之签约，给段相敏造成重大经济损失。故段相敏起诉要求依法撤销双方于2012年5月21日签订的《地下室转让协议》，返还租赁费及转让费108万元，并按年利率6％支付自2012年5月21日起的利息，赔偿实际损失10万元，诉讼费由其承担。
王治国在原审法院答辩称：导致段相敏无法经营是因为凤栖梧酒店欠久盈嘉誉公司房租。2011年5月，凤栖梧酒店装修完毕要开业时，久盈嘉誉公司以凤栖梧酒店欠房租为名要封门，并说不要让凤栖梧酒店经理李乃江跑了，王治国说王治国和李乃江只是合同关系，王治国不欠他钱。次日，久盈嘉誉公司通知过王治国一次，王治国就找李乃江说久盈嘉誉要封门了，李乃江说没关系，之后就没有通知过王治国，至于通知凤栖梧酒店多少次王治国不知道。王治国对凤栖梧酒店欠久盈嘉誉公司房租的事并不知情，当段相敏与凤栖梧酒店签约后，王治国与段相敏的协议就已经废止了，强行断水断电、制止段相敏经营的也不是王治国，这一切都与王治国没有关系。王治国是在网上发的转让消息，段相敏来后问王治国以前是干什么的，王治国说以前当兵，王治国从部队退休的消息是签约时才告诉他的，王治国没有必要亮明自己的身份。转让签约前，段相敏几乎每天都到王治国这里考察，如果断水电，他就不会买了。王治国当时给出的转让价格是110万元，后他们两口子请王治国在附近吃饭才议定108万元。所以，段相敏是在了解所有事情后才与王治国签约的，并不存在欺诈。如果要撤销原协议，返还108万，那段相敏需要偿还王治国地下室的经营权，如果王治国返还的话，王治国自身会存在损失。关于段相敏其子的录音是2011年的事情，在经侦的笔录里王治国已经说明，关于段相敏其子与康经理的录音证据，王治国不认识这个人。综上，王治国不同意段相敏的诉讼请求。
原审法院审理查明：位于北京市海淀区48号楼（以下简称48号楼）、建筑面积3284平方米房屋系清河农工商公司投资建设。2010年11月30日，清河农工商公司将上述房屋出租给久盈嘉誉公司，租期至2020年4月30日。经清河农工商公司出具《同意转租声明》后，久盈嘉誉公司与凤栖梧酒店于2011年4月30日签订《房屋租赁合同》，久盈嘉誉公司将48号楼，建筑面积3284平方米、改造后面积约4000平方米房屋租赁给凤栖梧酒店，租赁期9年，自2011年5月1日至2020年4月30日，年租金220万元。合同签订后，久盈嘉誉公司履行了房屋交付义务，凤栖梧酒店交纳租金至2011年11月，此后未再交纳租金。2012年2月27日，凤栖梧酒店就100万元房租与久盈嘉誉公司签署《还款协议书》，凤栖梧酒店承诺在2012年3月30日和4月30日分别还款各50万元，逾期未履约，久盈嘉誉公司将立即收回房屋，凤栖梧酒店无条件放弃经营权。协议签订后，凤栖梧酒店仅在2012年3月30日支付了50万元，余款未支付。久盈嘉誉公司遂起诉要求解除与凤栖梧酒店间的《房屋租赁合同》，腾退承租房屋，并支付租金813424.6元及违约金、房屋使用费等。原审法院审理后认为，凤栖梧酒店未依约定履行支付租金义务，已构成违约，并据此判定解除双方间的《房屋租赁合同》，凤栖梧酒店于判决生效后十日内将承租房屋腾空交还久盈嘉誉公司，并判决凤栖梧酒店支付租金及使用费等。凤栖梧酒店不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2012年11月2日终审判决，驳回上诉，维持原判。
在久盈嘉誉公司与凤栖梧酒店的《房屋租赁合同》履行期间，凤栖梧酒店的法定代表人李乃江于2010年9月5日将48号楼地下约1000平米房屋出租给南文科，南文科在改造、装修承租房屋后用于公寓出租。同年12月8日，因内部股东分歧，南文科与王治国签订《转让协议》，南文科将承租的房屋及公寓经营权转让给王治国，王治国给付南文科房租款及装修折价费116万元。当日，李乃江以换签的方式与王治国签订《租赁合同》（以下简称《合同》1），用以取代李乃江与南文科的租赁关系，合同约定租赁期为10年，自2010年9月5日至2021年12月4日，其中2010年9月5日至2010年12月4日为免租期，第一至五年的租金为65万元，后五年的租金为73万元，王治国另交纳2万元的履约保证金。合同签订后，王治国负责经营地下室公寓。其间，因凤栖梧酒店欠付房租，久盈嘉誉公司曾于2011年12月派员口头通知王治国不要再对外出租房屋，并于2012年4月30日后在租赁楼宇的一层大堂、防盗门及地下室出入口消防通道处再次以张贴的形式发出收回房屋、清退租户的通知。另，王治国经营期间，因其承租房屋存在消防等安全隐患，曾被相关部门数次下发责令整改通知书，但王治国从未进行过整改，相关部门于2012年5月曾进行查封。
2012年5月12日，王治国在58同城网上发布转让公寓房信息。段相敏对转让信息表示兴趣，并在了解房屋产权后于当月21日与王治国签订《地下室转让协议》，协议约定转让费总计108万元，其中包含1至5年的房租费，地下室设施设备清点完毕后，段相敏向王治国支付5万元定金，剩余款项10日内付清；地下室现有装修、装饰、设备及相关物品在王治国收到转让金后全部归段相敏所有。签约当日，段相敏支付定金5万元，并于当月30日、31日支付转让费共计90万元。同年5月29日，凤栖梧酒店再次采取与南文科、王治国转让相同的方式和段相敏签订《租赁合同》（以下简称《合同》2），《合同》2中租期、租金等条款与《合同》1均一致。同年6月，王治国与段相敏签订《地下室转让余额付款合同》，双方约定王治国在6月1日将地下室经营权及相关设施设备正式移交段相敏，段相敏从即日起正式接手经营；王治国同意段相敏的余款13万元在2012年6月11日全额付清，若不按指定日期付款，每天按3%利息付款。经友好协商以2012年5月31日之前，王治国所收费用归王治国，王治国让利1万元给段相敏。合同签订后，段相敏按约将余款12万元给付王治国，王治国亦将租赁房屋及设施设备移交段相敏。自2012年6月1日至11月8日，段相敏继续负责地下室公寓的出租事宜，因凤栖梧酒店欠租事宜的终审判决已下达，久盈嘉誉公司再次对包括地下室在内的48号楼全部房屋发出清退通知，并采取停止水电供应的方式，后久盈嘉誉公司将包括地下室在内的全部房屋清空收回，段相敏未带走相关设备设施。
段相敏的爱人雷秀兰在被清退后于当月服毒，因抢救及时未果。后北京市公安局海淀分局经侦支队介入调查，自事发后至2015年间，先后传唤南文科、李乃江、李强（久盈嘉誉公司法定代表人）、郝文胜（北京清河顺事达物业管理有限责任公司员工、48号楼的管理单位）、田兆江（48号楼地下室公寓承租住户）、王治国、段相敏等进行询问。其中，南文科自述其改造装修后，因股东分歧欲转让承租的地下室，转让费用中包含了租金及设备费用。李强自述因凤栖梧酒店欠租及未履行《还款协议书》内容，久盈嘉誉公司在约定的还款期限届满即2012年4月30日后，在包括地下室在内的主要区域张贴清退通知。李乃江的询问笔录中陈述地下室因消防安全及手续不齐备，曾被数次责令整改，并在2012年5月被相关部门查封。王治国在2013年10月30日的询问笔录中曾自述，2012年4月份，清河大队的书记曾专门找到我说，因凤栖梧酒店的李乃江欠付48号楼房租，会将整个楼宇清空，也包括王治国承租的地下室区域；王治国转租的原因系李乃江向其主张地下室改造费用，由于付不起，且跟李乃江关系不睦，加之北京市整顿地下室，各级领导检查的严，所以决定不再经营转租他人；由于4月后未见来人清退，自觉没有事，故在与段相敏签约时未刻意提醒。2013年11月15日，王治国在公安机关的询问笔录中，修改了其之前笔录中陈述的发出清退通知时间应为2011年5月1日前后。田兆江的询问笔录中亦表述曾有人口头告知王治国不要再对外出租，并向出租人主张权利，保护自身权益。
庭审中，段相敏自述其给付王治国转让费107.5万元，但对此未提供证据，王治国对此不予认可，其自述仅收到转让款107万元。段相敏所述实际损失一节亦未提供证据。
原审查明的上述事实，有双方当事人陈述、（2012）海民初字第17014号、（2012）一中民终字第12949号民事判决书、《转让协议》、《合同》1、58同城网页截图、《地下室转让协议》、《合同》2、《地下室转让余额付款合同》、收据、公安机关的询问笔录等证据在案佐证。
原审法院审理认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，王治国无论在公安机关询问阶段，还是在本次诉讼庭审期间，均否认对段相敏隐瞒了凤栖梧酒店欠租从而导致地下室可能会被收回的结果，但从公安机关介入调查制作的询问笔录来看，王治国对凤栖梧酒店欠租引发其承租的地下室被收回的结果是明知的。首先，王治国在公安机关虽修改了其知晓凤栖梧酒店欠租而被告知清退的时间为2011年5月1日前后，但从久盈嘉誉公司与凤栖梧酒店签约时间及原审法院在（2012）海民初字第17014号民事判决书中认定的事实分析，二者签约时间是2011年4月30日，而凤栖梧酒店欠租是从2011年12月开始，从而引发了后续的《还款协议书》的签订。如果王治国是在2011年5月1日前后听说凤栖梧酒店欠租要被清退，这个时间点显然不符合逻辑，且亦与原审法院查明的内容不符。其次，久盈嘉誉公司法定代表人李强、凤栖梧酒店法定代表人李乃江在公安机关关于欠租事实的陈述亦印证了王治国知晓因凤栖梧酒店欠租导致即将被清退的时间应发生在王治国与段相敏签订《地下室转让协议》之前。再次，王治国虽称其转让系因李乃江欲对其收取改造费用，但从南文科和李乃江的陈述，地下室的改造、装修均系南文科所为，与李乃江并无关系，其向王治国收取改造费用，显然没有事实依据；而李乃江和王治国的自述中亦表明了王治国欲转让地下室的原因除了凤栖梧酒店欠租可能被清退外，还包括王治国承租地下室期间曾多次收到责令整改及查封通知的原因，其无法再继续经营。最后，在此居住人员田兆江的证言亦辅证了王治国对被清退的后果是早已知晓，但其在与段相敏签约时隐瞒了这一重要事实，以致于段相敏在签约后数月即因前手承租人欠租被清退，无法实现对其承租房屋进行经营的目的。故王治国的这一行为已构成了对合同相对方的欺诈，其与段相敏签订的《地下室转让协议》应依法撤销。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。段相敏虽称其给付转让款为107.5万元，但对此未提供证据，且王治国对此亦不予认可，同时，根据双方当事人提交及原审法院调取的证据分析，双方议定108万元转让款后，在《地下室转让余额付款合同》明确约定王治国让利1万元，这与王治国所述相符，故原审法院认定双方间的转让款总价为107万元。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。段相敏的转让款中包含1-5年的房租65万元及设备设施转让款42万元，上述款项均已由王治国实际收取。其中，65万元房租中应扣除段相敏实际经营5个月零8天的租金57055.56元，余款应由王治国返还。鉴于段相敏现并没有其受让时的设施设备，故在其无法向王治国返还上述物品的情况下，其要求返还设施设备转让款，显然没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。段相敏在签约前，未尽审慎的注意义务，以至于因凤栖梧酒店欠租造成其无法经营受让公寓，其自身存在一定的过错。故段相敏主张转让费利息一节，于法无据，原审法院不予支持。段相敏主张实际损失10万元，因其未提供证据，故原审法院亦不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决：一、撤销段相敏与王治国于二○一二年五月二十一日就北京市海淀区四十八号约一千平方米地下室签订的《地下室转让协议》；二、王治国于本判决生效后十日内返还段相敏转让费中的租金款人民币五十九万二千九百四十四元四角四分；三、驳回段相敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
雷秀兰、段成恩、段晓辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求改判王治国返还转让费及房租费107万元及支付利息236316.08元（利息暂计算至2015年12月30日）。其上诉理由是：一是物品清点单上记载的物品都为陈年旧货，累计价值不会超过三万元。二是王治国恶意隐瞒涉诉房屋即将被清退的事实，导致的后果及损失应由王治国承担。而段相敏在签约前尽了审慎的注意义务，没有过错，属于受害方。
王治国不服原审判决，向本院提起上诉，并针对雷秀兰、段成恩、段晓辉的上诉请求答辩称：一是设施设备不仅包括物品清点单的记载的物品，还包括隔断的84间房屋及装修装饰。二是段相敏与凤栖梧酒店签订租赁合同后，合同概括转让成立，段相敏取代王治国成为新的承租主体，王治国与段相敏不存在租赁关系，因此王治国不是适格的诉讼主体。三是2012年11初，段相敏被清退，而段相敏提起诉讼的时间为2015年9月14日，段相敏行使撤销权的时间超过了法律规定的期限。四是王治国不知晓凤栖梧酒店拖欠久盈嘉誉公司租金，也不知道久盈嘉誉公司要清退租户，原审法院认定事实不清，适用法律不当。据此，请求撤销原审判决，改判驳回雷秀兰、段成恩、段晓辉的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：段相敏于2016年2月14日死亡，其妻子雷秀兰、儿子段成恩、女儿段晓辉和段丹丹为法定继承人，其中雷秀兰、段成恩、段晓辉同意参加诉讼，段丹丹表示不参加诉讼并放弃实体权利。
再查明，2015年2月，在公安机关未认定王治国涉嫌犯罪后，段相敏提起本案诉讼。二审中，段相敏在接收房屋时与王治国签订了物品清点单，该单上记载：电脑1部，电视机4台，热水器1台，洗衣机1台，网线3条，有线电视线1条，房子85间，桌子、椅子、床头柜、小圆桌（以实际为准）、摄像头6个、除潮机一台、电话1部，灭火器15个。对上述设备的价值，雷秀兰、段成恩、段晓辉主张不超过3万元，王治国主张电脑4000元，电视机价值为4000元，热水器1500元，洗衣机1500元，宽带费10年4万元，有线电视费5年25000元，桌子、椅子和床头柜2万元，除潮机1万元，灭火器4500元，合计110500元，但未提交证据加以证明。
本院另查明的事实，有派出所证明、物品清点单及及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：二审争议焦点是：王治国是否是适格的诉讼主体问题；王治国是否构成欺诈问题；雷秀兰、段成恩、段晓辉行使撤销权是否超过法定期限问题；王治国应否返还相应的租金和设备设施转让费问题。
关于王治国是否是适格的诉讼主体问题。段相敏与王治国签订的转让协议包括房屋承租权的转让和设施设备转让两项内容，即王治国将其合同中作为承租人的权利和义务一并转让给段相敏。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人将自己合同中的权利义务一并转让他人，需经该合同相对方同意。由查明的事实可知，王治国系从凤栖梧公司承租的房屋，因此，段相敏与凤栖梧公司签订的租赁合同，仅是凤栖梧公司对王治国转让权利义务之行为的确认，王治国并不能因此而免除其在签订和履行地下室转让协议中的责任。由此可见，原审中，段相敏以地下室转让协议的合同相对人王治国为被告提起诉讼，符合合同约定和法律规定。
关于王治国是否构成欺诈问题。双方签订转让协议的时间为2012年5月21日，而早在2011年12月久盈嘉誉公司因凤栖梧酒店欠付房租曾派员口头通知王治国不要再对外出租房屋，且2012年4月30日后在租赁楼宇的一层大堂、防盗门及地下室出入口消防通道处再次以张贴书面通知的形式告知其收回房屋、清退租户。此外，在经营期间，王治国因其承租房屋存在消防等安全隐患，曾被相关部门数次下发责令整改通知书，并曾于2012年5月进行查封。王治国在诉讼中虽然对上述事实不予认可，但王治国没有提供任何证据予以反驳，且王治国在公安机关的询问笔录中称2012年4月清河村的支部书记曾告知其因李乃江拖欠租金，将会清空整个楼宇。因此，现有的证据可以证明王治国故意隐瞒了上述事实，导致段相敏相信承租地下室不会存在使用上的风险，进而作出了签订地下室转让协议的意思表示，王治国的行为业已构成了欺诈，雷秀兰、段成恩、段晓辉请求撤销双方之间的转让协议于法有据。
关于雷秀兰、段成恩、段晓辉行使撤销权是否超过法定期限问题。2012年11月，涉诉房屋被久盈嘉誉公司收回后，段相敏即向公安机关报案。2015年2月，公安机关未认定王治国涉嫌刑事犯罪，自此雷秀兰、段成恩、段晓辉方才知道王治国存在民事上的欺诈。因此，雷秀兰、段成恩、段晓辉行使撤销权的时间应从其知道王治国存在民事上的欺诈时起算，故其作为受害方行使撤销权未超过法律规定的1年期限。
关于王治国是否应当返还租金和设备设施转让费问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，段相敏向王治国支付了107万元，其中1至5年的房租65万元及设备设施转让款42万元。因段相敏实际经营的时间为5个月零8天，该期间所分摊的租金为57055.56元，应从65万元房租中扣除，余款王治国应当返还，原审法院认定的租金返还数额正确。关于设备设施转让费返还问题。根据合同的约定设备设施包括装修装饰、设备和相关物品，其中设备和相关物品为电脑、电视机、热水器、洗衣机、网线、有线视线、桌子、椅子、摄像头、除潮机、床头柜、小圆桌、电话及灭火器。因段相敏现无法向王治国返还上述物品，故段相敏应当折价补偿。诉讼中，雷秀兰、段成恩、段晓辉认可上述设备及物品价值不超过3万元，王治国主张上述设备及物品价值110500元，但王治国未提供相关票据加以证明，王治国因举证不能需承担相应不利后果，因而本院采信雷秀兰、段成恩、段晓辉的主张。余款39万元为装饰装修的价值，因房屋已为久盈嘉誉公司收回，导致雷秀兰、段成恩、段晓辉不能返还。而雷秀兰、段成恩、段晓辉不能返还房屋系与王治国欺诈行为有关，故王治国应当承担房屋无法返还的不利后果，也就是说王治国须将相应的设施设备转让款返还雷秀兰、段成恩、段晓辉。由于段相敏已实际经营了5个月零8天，该期间分摊的装饰装修价值为18096元，该部分价值应从返还的设施设备转让款中扣除。原审法院以雷秀兰、段成恩、段晓辉不能返还装饰装修及设备和相关物品为由，驳回雷秀兰等人的主张不当，本院予以更正。关于利息问题，因段相敏在签约前，未尽审慎的注意义务，其自身存在一定的责任，故本院对雷秀兰、段成恩、段晓辉该项主张不予支持。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第34600号民事判决第一项；
二、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第34600号民事判决第三项；
三、变更北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第34600号民事判决第二项为：王治国于本判决生效后十日内返还雷秀兰、段成恩、段晓辉租金及转让费九十六万四千八百四十八元四角四分；
四、驳回雷秀兰、段成恩、段晓辉的其他诉讼请求。
一审案件受理费七千七百一十元，由雷秀兰、段成恩、段晓辉负担二千四百五十八元（已交纳），由王治国负担五千二百五十二元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费三万一千九百七十七元，由雷秀兰、段成恩、段晓辉负担四千九百一十六元（已交纳），由王治国负担二万七千零六十一元（已交纳一万六千五百五十七元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 徐 冰
代理审判员 王 梦
二〇一六年五月二十日
书 记 员 罗娇杨