南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初408号
原告：南宁市凯旋房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区铜鼓岭路1号蓝宝国际，注册地址南宁市青秀区金浦路24号城市花园白领公寓0901室。
法定代表人：李少雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梅东海，广西祥泰律师事务所律师。
被告：广西崇云农资有限公司，住所地广西玉林市天桥西路39号。
法定代表人：江晓。
原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司（以下简称凯旋公司）与被告广西崇云农资有限公司（以下简称崇云公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2016年7月18日裁定转为普通程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告凯旋公司的委托诉讼代理人梅东海到庭参加诉讼，被告崇云公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告凯旋公司向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋租赁协议》，被告崇云公司腾退房屋；2.被告崇云公司向原告凯旋公司支付租金144443元（暂计至2016年3月14日，实际计至被告崇云公司腾退房屋之日）；3.被告崇云公司向原告凯旋公司支付违约金16488.24元（从2015年3月15日起至2016年3月14日止共366天，按欠租金额每天0.5‰分段计算，以后另计至偿还之日）；4.被告崇云公司向原告凯旋公司支付租赁期间物业管理费、水电公摊等费用共计10698.47元（暂计至2016年3月14日，实际计至被告崇云公司腾退房屋之日）；5.被告崇云公司向原告凯旋公司支付因本案开支的律师费6948元、送达费50元；6.被告崇云公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告凯旋公司(甲方)与被告崇云公司(乙方)于2014年12月16日签订《房屋租赁协议》，由被告承租原告所有的位于南宁市青秀区。协议约定：租赁期为6年，月租金为14537元，每年递增3%；租金按每三个月为一期缴纳，先交租后使用，上期租金届满前15日内缴纳下一期租金；乙方逾期交付租金，应按拖欠租金每日0.5‰支付违约金，乙方拖欠租金累计超过两个月的，甲方有权终止协议，收回该房屋，由此造成甲方损失的(包括但不限于甲方支出的律师代理费、诉讼费、送达费、其他合理支出等)，乙方应予以赔偿。协议签订后原告如约履行协议，向被告交付了该房屋。被告向原告支付了第一期2015年1月15日至2015年3月14日的租金29074元，之后再未按照约定支付房屋租金。经原告采取多种形式催缴，2015年7月30日被告只向原告支付租金30000元。时至今日，被告共欠租金144443元，应支付违约金16488.24元。原、被告双方签订的《房屋租赁协议》中还约定，租赁期间的物业管理费、水费、电费、水电公推费等物业管理服务收费由被告承担，但从2015年下半年起被告就拖欠此费用，至今共欠费10698.47元。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告崇云公司未作答辩。
原告凯旋公司围绕诉讼请求依法提交了证据。被告崇云公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据《房屋租赁协议》、《现金收款收据》、《关于催缴租金的函》、《承诺书》、《祥泰律师事务所收费发票》、《邮寄快递凭证及收费发票》、《物业费催缴通知》、《房屋所有权证》，本院予以确认并在卷佐证。
根据原告凯旋公司陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：涉案房屋的所有权人为原告凯旋公司。2014年12月16日，原告凯旋公司（出租方，甲方）与被告崇云公司（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁协议》，约定：1.甲方将坐落于南宁市青秀区出租给乙方使用，建筑面积415.35平方米；2.租期自2014年12月15日至2020年12月14日，其中含30天免租金装修期，从2015年1月15日起计收租金；3.租金标准为35元/月/平方米，月租金为14537元，下一年租金在前一年租金价格基础上每月每平方米递增3%；4.先交租金后使用，租金每三个月交纳一次，乙方应于2014年12月15日前向甲方支付2015年1月15日至2015年3月14日租金29074元，以后每期租金乙方应于上期租金届满前15日内交纳下一期租金；5.合同自生效之日起5日内，乙方一次性交纳履约保证金29074元，协议期满后，如乙方不再续租，又没有因乙方违约造成甲方损失需从履约保证金扣抵情形的，则甲乙双方在办理房屋交接手续完毕及债权债务清算后的5天内，由甲方按履约保证金全额退还乙方，如乙方提前退租，保证金作为甲方重新招租损失，不予退还；6.乙方不按时足额交付租金，每逾期一天，应按所拖欠费用总额的5‰支付违约金，拖欠费用甲方在履约保证金中抵扣，逾期累计达两个月以上的甲方可单方解除协议，不退还履约保证金；7.乙方保证按时交纳租金、物业管理费、水费、电费、水电公摊、垃圾处理费等相关费用；8.乙方拖欠租金累计超过两个月的，甲方有权终止协议，收回该房屋，拖欠费用甲方在履约保证金中抵扣，由此造成甲方损失的（包括但不限于甲方支付的律师代理费、诉讼费、送达费、其他合理支出等），乙方应予以赔偿。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告崇云公司依约向原告凯旋公司支付2015年1月15日至2015年3月14日期间的租金29075元。
2015年7月21日，原告向被告发出《关于催缴租金的函》，要求被告尽快支付2015年3月15日至2015年9月14日期间的租金87222元。2015年7月30日，被告向原告支付租金30000元。
2015年9月8日，原告向被告发出《律师催款函》，要求被告尽快支付2015年3月15日至2015年9月14日期间尚欠的租金59502元。2015年9月10日，被告向原告出具《承诺书》，载明：原告发出的关于催缴租金的函被告已收悉，被告承诺于2015年9月20日前向原告支付租金59502元，2015年10月31日前支付2015年9月15日至12月14日的租金。如不按此承诺兑现，被告将根据双方签订的《房屋租赁协议》第十一条承担相应的法律责任。被告还承诺于2015年12月30日之前付清拖欠原告的租金，如逾期被告将承担相应的责任。
2015年12月31日，原告用圆通快递向被告发出《关于解除房租租赁协议的函》，快递费用为8元，被告于2016年1月5日签收该函件。
另查明：2014年12月11日至2016年3月31日期间，涉案房屋的物业管理费、公摊水电等费用共计10698.47元。原告凯旋公司因本次诉讼支付的律师代理费为6948元。直至庭审当日，被告未将涉案房屋返还原告。
本院认为，原告凯旋公司与被告崇云公司于2014年12月16日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据原、被告双方签订的《房屋租赁协议》约定，“先交租金后使用，租金每三个月交纳一次，被告应于上期租金届满前15日内交纳下一期租金”及“被告拖欠租金累计超过两个月的，原告有权终止协议”。合同签订后，被告向原告支付了2015年1月15日至2015年3月14日期间的租金29075元，以及在2015年7月30日，向原告支付租金30000元。之后，未向原告支付过租金。被告未能按时交纳租金逾期已超过两个月，原告有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2015年12月31日，原告用圆通快递向被告发出《关于解除房租租赁协议的函》，被告于2016年1月5日签收该函件。原告解除合同的意思表示于2016年1月5日到达被告，因此，本院认定原告与被告于2014年12月16日签订的《房屋租赁协议》于2016年1月5日解除。合同解除后，被告已无继续使用诉争房屋的合法权利，原告要求被告返还房屋，合法有据，本院予以支持。
关于租金和房屋占有使用费的问题。因双方的租赁合同关系于2016年1月5日解除，原告第二项诉讼请求中的租金在2016年1月6日之后实质为房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准参照合同约定的租金标准。合同约定，月租金为14537元。因此，2015年3月15日至2016年3月14日，被告应向原告支付租金和房屋占有使用费共计174444元（计算方式：14537元×12个月），扣除被告在该期间支付的租金30000元，被告还应向原告支付租金和房屋共计144444元，原告要求被告支付该期间的租金和房屋占有使用费共计144443元，未超过其可以行使的权利范围，本院予以支持。从2016年3月15日至被告腾退房屋之日，被告应以每月14537元为标准，向原告支付房屋占有使用费。
关于违约金的问题。合同约定，先交租金后使用，租金每三个月交纳一次，被告应于2014年12月15日前向原告支付2015年1月15日至2015年3月14日租金29074元，以后每期租金被告应于上期租金届满前15日内交纳下一期租金，被告不按时足额交付租金，每逾期一天，应按所拖欠费用总额的5‰支付违约金。现原告仅要求按拖欠费用总额的0.5‰计算违约金，未超过其所享有的合同权利范围，本院予以支持。因此，被告至迟应于2015年３月14日向原告支付2015年3月15日至2015年6月14日期间的租金43611元，至迟应于2015年6月14日向原告支付2015年6月15日至2015年9月14日期间的租金43611元，至迟应于2015年9月14日向原告支付2015年9月15日至2015年12月14日的租金43611元，至迟应于2015年12月14日向原告支付2015年12月15日至2016年2月14日期间的租金43611元。而被告仅在2015年7月30日向原告支付租金30000元，故被告应依约向原告支付违约金。违约金的具体计算方式如下：以43611元为基数，从2015年3月15日至2015年6月14日，以每日0.5‰计付；以87222元为基数，从2015年6月15日至2015年7月29日，以每日0.5‰计付；以57222元为基数，从2015年7月30日至2015年9月14日，以每日0.5‰计付；以100833元为基数，从2015年9月15日至2015年12月14日，以每日0.5‰计付；以144444元为基数，从2015年12月15日至2016年1月5日，以每日0.5‰计付。合同解除后，原告主张违约金已丧失权利依据，本院不予支持。
关于物业管理费的问题。合同约定，被告应按时交纳租金、物业管理费、水费、电费、水电公摊、垃圾处理费等相关费用。2014年12月11日至2016年3月31日期间，涉案房屋的物业管理费、水电公摊等费用共计10698.47元。因此，原告要求被告支付物业管理费、水电公摊等费用共计10698.47元，本院予以支持。
关于律师费、送达费的问题。合同约定，被告拖欠租金累计超过两个月的，原告有权终止协议，由此造成原告损失的，包括但不限于原告支付的律师代理费、诉讼费、送达费、其他合理支出等，被告应予以赔偿。原告因本次诉讼支付的律师代理费为6948元，因此，原告要求被告支付律师费6948元，有合同依据，本院予以支持。但合同中关于送达费的约定不明，故本院对原告要求被告支付送达费50元，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司与被告广西崇云农资有限公司于2014年12月16日签订的《房屋租赁协议》于2016年1月5日解除，被告广西崇云农资有限公司于本案判决生效之日起十日内腾退房屋；
二、被告广西崇云农资有限公司向原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司支付租金和房屋占有使用费共计144443元，从2016年3月15日至被告广西崇云农资有限公司腾退房屋之日止的房屋占有使用费以每月14537元为标准计付；
三、被告广西崇云农资有限公司向原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司支付违约金（计算方式：以43611元为基数，从2015年3月14日至2015年6月13日，以每日0.5‰计付；以87222元为基数，从2015年6月14日至2015年7月29日，以每日0.5‰计付；以57222元为基数，从2015年7月30日至2015年9月13日，以每日0.5‰计付；以100833元为基数，从2015年9月14日至2015年12月13日，以每日0.5‰计付；以144444元为基数，从2015年12月14日至2016年1月5日，以每日0.5‰计付）；
四、被告广西崇云农资有限公司向原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司支付物业管理费、水电公摊等费用共计10698.47元；
五、被告广西崇云农资有限公司向原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司支付律师费6948元；
六、驳回原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3873元，公告费700元，合计4573元（原告已预交），由原告南宁市凯旋房地产开发有限责任公司负担42元，被告广西崇云农资有限公司负担4531元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 邓立新
代理审判员 廖俊芳
人民陪审员 黄初珍
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 宋卫科
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。