广东省遂溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0823民初1685号
原告（反诉被告）广东瑞安科技实业有限公司（以下简称“瑞安公司”），住所地：佛山市南海区狮山科技工业园北园。
法定代表人陆酉教，系该公司董事长。
委托代理人郑益，男，1981年12月21日出生，汉族，系该公司员工，住。
被告（反诉原告）吴运畅，男，1975年11月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。
委托代理人何源，系广东大展律师事务所律师
委托代理人张博，系广东大展律师事务所律师
原告（反诉被告）瑞安公司诉被告（反诉原告）吴运畅房屋租赁合同纠纷一案。本院于2016年12月19日受理后，依法组成合议庭，被告吴运畅于2017年1月21日提出反诉，两案于2017年4月12日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）瑞安公司的委托代理人郑益，被告（反诉原告）吴运畅的委托代理人何源、张博到庭参加诉讼。现本案现已审理终结。
原告（反诉被告）瑞安公司诉称：根据原被告双方于2016年5月19日签订《厂房租赁合同书》的约定，原告依约履行了合同义务，向被告预付了10万元租金。但是，被告并没有按照合同第一条的约定，提供能满足原告正常使用的场地。在原告进场做基础施工后不久，就不间断的出现多起影响原告正常使用租赁场地的人为干扰事故（当地派出所可查到所有报案记录）。原告经多次与被告沟通，要求其解决“人为干扰事故”，但被告均未能有效解决，提供一处满足原告正常使用的场地。在被告持续一个月多的时间未能有效解决“人为干扰事故”的情况下，原告无奈之下就能搬离租赁场地。原告多次要求被告退还预付租金10万元，但均未果。为维护自身的合法权益，我公司特此起诉，请求1、判令解除原、被告双方订立的《厂房租赁合同书》；2、判令被告吴运畅向原告返还预付租金10万元；3、判令被告吴运畅向原告支付相当于3个月租金的违约金36000元；4、判令被告吴运畅承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据：证据1、营业执照；证据2、法定代表人的身份证；证据3、厂房租赁合同书；证据4、原告付款凭证；证据5、被告租金委托书；证据6、被告身份证。
被告吴运畅答辩称：一、本案《房屋租赁合同书》已生效，双方应继续履行合同。《房屋租赁合同书》第九条约定：“合同经双方签字及乙方首笔预付款到甲方账号后即生效”。答辩人与被答辩人已分别于2016年5月18日、19日在《房屋租赁合同书》上签字，答辩人于2016年5月20日收到被答辩人支付的第一期预付租金人民币十万元整，被答辩人也实际入场进行基础施工（被答辩人在起诉状中自认该事实），《房屋租赁合同书》已生效，因此双方应继续履行合同。二、本案是被答辩人违约，答辩人不存在违约情形，答辩人不应该承担违约责任。被答辩人以存在人为干扰事故为由单方搬离租赁场所并主张解除合同，但被答辩人不能证明存在人为干扰事故的事实，更无法证明人为干扰事故系答辩人所为，如果存在人为干扰事故亦属于答辩人与案外人之间的纠纷，不影响被答辩人继续履行《房屋租赁合同书》约定的义务，更不能成为被答辩人单方搬离租赁场所并主张解除《房屋租赁合同书》的依据。答辩人已依《房屋租赁合同书》的约定向被答辩人提供符合使用条件的租赁场所，不存在违约情形，因此被答辩人主张答辩人应承担违约责任无事实及法律依据。综上，请法院驳回被答辩人的各项诉讼请求。
被告吴运畅为支持其辩解向本院提供如下证据：证据1、被告身份证；证据2、营业执照；证据3、厂房租赁合同书。
反诉原告吴运畅诉称：被反诉人未按《厂房租赁合同》约定在进场前向反诉人支付租金200000元，已构成违约。根据本案反诉人与被反诉人于2016年5月19日签订的《厂房租赁合同书》第三条的约定，被反诉人应于进场前20日内向反诉人支付租金20万元，被反诉人于2016年5月20日进场，但至今未向反诉人支付前述租金。被反诉人未按《厂房租赁合同》履行租金支付义务的行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，请求法院判决：1、判令被反诉人按《厂房租赁合同书》的约定向反诉人支付租金200000元；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金36000元；3、判令被反诉人承担本案各项诉讼费。
反诉原告吴运畅为支持其诉请向本院提供如下证据：证据1、被告身份证；证据2、营业执照；证据3、厂房租赁合同书。
反诉被告瑞安公司没有向本院提交书面答辩意见，其委托代理人在庭审时答辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，反诉人没有提供正常的厂房给被反诉人使用，违反合同的约定，并有人为的干扰并由案件记录（塘口派出所报案），请求法院驳回反诉人的诉请。
反诉被告瑞安公司没有向本院提交任何证据。
经审理查明：2016年5月19日，瑞安公司（乙方）与吴运畅（甲方）签订了《厂房租赁合同书》，双方约定:乙方租赁甲方（吴运畅）位于湛江遂溪县遂城镇遂湛公路95号空置厂房1500平方米；租赁期限自2016年6月1日至2020年5月31日，租期六年；租金约定：厂房租金按每月8元/平方米，第三年起，每年递增5%，土地使用税由甲方负责缴交，在合同签订日起，一个月内乙方预付30万元给甲方作为预支日后使用租金，这笔资金分两期支付，第一期合同签订后十天内付10万元，第二期乙方进场前（20日内）付20万元。租金及押金缴交：甲方在乙方预付的30万元租金中扣除每月租金，但预付租金余额使用完后，乙方需向甲方交押金3万元，租金每月缴交，每月月初缴交当月租金;违约责任，本合同双方已经签订，即具有法律效力，甲乙双方必须遵守，若甲乙双方如乙方违约，则必须赔偿对方三个月租金的违约金。合同签订后，原告瑞安公司按约定于2016年5月20日预付租金10万元，被告吴运畅亦按约定交付房屋给瑞安公司使用。原告瑞安公司预付10万元后并入场进行基础设施施工，但没有按照合同约定在进场前20天内支付20万元的租金。2016年7月27日原告瑞安公司以被告吴运畅不能提供能满足原告正常使用的场地为由搬走物品清场，也不再使用该厂房，并向被告吴运畅支付水电费1036元、伙食费2100元，支付修复场地费用3000元，并收到其他费用3546元。
再查明，原告瑞安公司申请本院依职权向遂溪县公安局塘口派出所调查取有关报案材料。本院依职权到遂溪县公安局塘口派出所调取证据，没有找到相关的报案记录。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷案件。原告瑞安公司与被告吴运畅自愿签订《厂房租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行。
本案焦点为：双方签订的合同是否应当解除？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，合同签订后，被告吴运畅将涉案的厂房交付给原告瑞安公司使用，原告瑞安公司只预付10万元的租金，并随后进场进行基础设施施工，并不按照合同约定支付进场前的租金20万元，随后以被告吴运畅提供的场地不符合约定为由于2016年7月27日搬走物品清场，不在使用涉案厂房另选他址，亦未向被告吴运畅合同问题进行协商，已构成违约，但属不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首先方式，法律之所以这样规定，是由于继续履行比补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，但继续履行也不能实现合同目的，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，当违约方能够继续履行需要的物力、财力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时即“履行费用过高”，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。本案中，原告瑞安公司已于2016年7月27日搬走物品清场，不再使用该厂房，并已另选地方作为厂址，若瑞安公司再继续履行合同支付20万元的租金明显属于履行费用过高，失去履行合同的目的。故原告瑞安公司主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。对反诉原告吴运畅主张反诉被告瑞安公司支付租金20万元诉请不予支持。对原告瑞安公司以被告吴运畅提供满足原告正常使用的场地，并催告后在合理期限内仍未能履行，致使合同履行不能为由主张解除合同的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院认为涉案合同解除是基于原告瑞安公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施，合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。因此对反诉原告吴运畅要求反诉被告瑞安公司支付违约金的主张，本院不予支持。对原告瑞安公司要求被告吴运畅支付违约金的主张，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“解除权需以明示方式行使，于一方意思表示到达对方时发生法律效力”。本案中，原告瑞安公司并未告知被告吴运畅解除合同，而诉讼材料送达被告之日（2017年1月14日）方视为发生解除合同的效力。故原告瑞安公司应当支付从2016年6月1日至2017年1月14日的厂房租金，根据《厂房租赁合同书》约定“乙方租赁甲方（吴运畅）位于湛江遂溪县遂城镇遂湛公路95号空置厂房1500平方米”和“厂房租金按每月8元/平方米”，原告应当依法缴纳从2016年6月1日起至合同解除前（2017年1月14日）的租金，即96000元（1500平方米×8元/平方米/月×8个月）。原告瑞安公司已经预付了10万元的租金，尚有4000元（100000元-96000元）租金，被告吴运畅应当予以返还。
综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）广东瑞安科技实业有限公司与被告（反诉原告）吴运畅订立的《厂房租赁合同书》。
二、被告（反诉原告）吴运畅在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）广东瑞安科技实业有限公司4000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告广东瑞安科技实业有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告吴运畅的其他诉讼请求。
案件受理费3020元，由原告广东瑞安科技实业有限公司负担2970元，被告吴运畅负担50元；反诉费2420元，由反诉原告吴运畅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院
审 判 长 唐光和
人民陪审员 苏 平
人民陪审员 张雪琦
二〇一七年六月二日
书 记 员 王 鑫
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。