上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0113民初17104号
原告：王怀君，女，1957年3月18日生，汉族，住所地上海市宝山区。
原告：崔黎，女，1982年7月6日生，汉族，住所地同上。
委托代理人：孙伟强，系崔黎叔叔，1962年7月17日生，汉族，住上海市宝山区通河一村***号***室。
上述两原告共同委托代理人：李捷，上海市震旦律师事务所律师。
被告：上海添房房地产经纪有限公司，住所地上海佘山国家旅游度假区凤凰村。
法定代表人：郑洁炜。
委托代理人：郑国华，系郑洁炜父亲，1942年3月14日生，汉族，住上海市浦东新区杨思路***弄***号***室。
第三人：郑洁炜，女，1974年9月29日生，汉族，住上海市浦东新区杨思路***弄***号***室。
委托代理人：郑国华，身份事项同上。
第三人：郎雯，女，1981年7月6日生，汉族，住上海市静安区北京西路***弄***号。
第三人：金银妹，女，1959年11月17日生，汉族，住上海市静安区北京西路***弄***号。
上列两第三人共同委托代理人：陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
上列两第三人共同委托代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
第三人：上海宝房通河物业管理有限公司，住所地上海市宝山区通河二村XXX号。
法定代表人：曹锦根，总经理。
委托代理人：杨芳，员工。
原告王怀君、崔黎与被告上海添房房地产经纪有限公司(以下简称添房公司)、第三人郑洁炜、第三人郎雯、第三人金银妹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，本院依法追加第三人上海宝房通河物业管理有限公司(以下简称宝房公司)参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王怀君、原告崔黎的委托代理人孙伟强、两原告共同委托代理人李捷、被告添房公司、第三人郑洁炜的共同委托代理人郑国华、第三人郎雯、金银妹的共同委托代理人袁晓波、第三人宝房公司的委托代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王怀君、崔黎向本院提出诉讼请求：要求被告添房公司及第三人朗雯和金银妹协助原告办理宝山区通河一村XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋的房地产权利登记在原告名下。事实和理由：系争房屋为公房性质，承租人是金银妹，郎雯系金银妹女儿。2001年10月12日，郎雯与周天寒签订了以上海山河房地产咨询服务有限公司(以下简称山河公司)为买方，郎雯为卖方的房屋转让协议书，约定郎雯将上述房屋转让给山河公司，转让价为人民币64,000元。合同确认房屋为可售公房转产，郎雯在协议中承诺办好产证、户口迁出等事宜。次日，郎雯和金银妹向宝房公司出具了一份证明申请书，表示同意将房屋上市交易。2002年3月，郎雯、金银妹签订了《职工家庭购房协议书》，同意房屋由郎雯购为产权房。嗣后，山河公司和添房公司共计向郎雯付清了全部房款，郎雯出具收据确认。2002年4月，原告向中介公司即添房公司委托介绍房源，该公司的总经理周天寒(同时也是山河公司的法定代表人)将系争房屋推荐给原告，并出示了证明申请书、职工家庭购房协议书、房屋转让协议书等材料，并表示添房公司承接山河公司的全部业务。2002年4月15日，由周天寒经办，原告与添房公司就系争房屋签订了转让合同，出售人为添房公司，买受人为原告，转让价为93,000元。合同落款处，添房公司的法定代表人郑洁炜签字确认。同年5月17日，原告将房款全部支付给添房公司，周天寒并出具一份收据，同年6月，添房公司将房屋实际交付给原告使用，原告居住于该房屋至今。2002年8月，周天寒、郑洁炜因合同诈骗被刑事拘留，添房公司也人去楼空，导致系争房屋无法完成过户手续。同年9月，原告曾向法院提起诉讼，但因无法查到金银妹和郎雯的下落，故暂时撤回了诉讼。之后，原告又起诉至法院，因涉及刑事纠纷，故原告将该案移送公安机关处理，但最终未能按照刑事案件处理。十多年来，原告一直无法查到两人的联系方式，直到2015年8月，原告收到一份社保中心寄到系争房屋的郎雯的社保对账单，原告才联系到郎雯，并提出过户的要求，遭到反对，无奈之下再次起诉。金银妹、郎雯已将房屋出售给山河公司并收取了全部房款，山河公司又以添房公司的名义将房屋出售给原告，双方实际办理了房屋的交接、房款的支付等买卖合同的主要义务，原告在毫无妨碍的情况下于系争房屋内正常生活、居住至今，期间无任何人提出异议，故作为原权利人的郎雯和金银妹而言，两人对房屋出售于原告是清楚并认可的。系争房屋为两原告唯一住房，原告的主张具有事实和法律依据，故涉讼。
被告上海添房房地产经纪有限公司辩称，郑洁炜是添房公司的法定代表人，周天寒原来开了山河公司，亏了40万，周天寒和郑洁炜原先是夫妻关系，周天寒要求郑洁炜注册一个公司(即添房公司)，在注册前两天，两人协议离婚，当时郑洁炜不知道山河公司亏损，周天寒写了2张欠条共30万给郑洁炜，添房公司其实就是周天寒实际操控的，房屋买卖都是由周天寒和原告负责操办的，房款也是他收的，所有都和郑洁炜无关。周天寒将收取的钱把之前的债务填平了，又去付了赌资，郑洁炜知道钱是填平了债务。2002年7月28日，周天寒因为郎雯的事被公安机关传唤，当日被逮捕了，之后周天寒被判刑，故添房公司被吊销营业执照至今，尚未注销。郑洁炜并不清楚周天寒与原告的买卖情况，无法发表意见，但知道周天寒付给郎雯73,000多元，房屋最终没有过户。据此，原告的请求由法院依法判决，如果出现相关赔偿责任与添房公司和郑洁炜无关。
第三人郑洁炜述称，同意添房公司的全部意见。
第三人郎雯述称，房屋转让协议的确是由郎雯和山河公司签订，房款也到账，郎雯拿到房款6.4万多。房款都是周天寒支付的，但郎雯认为该合同未生效，因为合同第11条约定双方签字盖章生效，但合同落款郎雯未签字，所以合同未生效。当时山河公司和郎雯说好公房转为郎雯产权房再过户，但承租人金银妹不同意，所以没有办理，故合同也是无效的。房屋是租赁公房，租用公房凭证一直在郎雯手里，当时周天寒就在附近开了房屋中介公司，郎雯隐瞒了金银妹，擅自与周天寒就房屋的买卖进行磋商并签订合同，当时房屋内有租客的，之后把租客赶掉了，2002年5月郎雯把房屋腾退交给山河公司，之后就不管了。对于原告和添房公司合同真实性无法确认。山河公司和添房公司是不同的法人组织，不同意原告关于将山河房屋买卖所有权义务转让给添房公司的意思，添房公司对系争房屋无权处置，基于合同相对性原则，原告无权要求第三人协助过户。同时，原告的请求超过诉讼时效。系争房屋目前只有郎雯一人户口，郎雯名下无房屋，借住在外面。金银妹早年离婚，系争房屋在2002年谈好房款交清，金银妹迁出，事实上金银妹是被赶出来的，金银妹住在侄女家，后来到处租房。
第三人金银妹述称，金银妹不知道房屋买卖事宜，房屋是金银妹的承租权房，但金银妹不居住的，该房屋是郎雯控制的，在签订了一系列合同后，郎雯找金银妹要求到物业公司办理手续，配合房屋买卖，但是金银妹不同意房屋买卖。很久以后金银妹才知道原告的事，金银妹目前仍是租用公房的承租人，不同意买成售后公房，也不同意卖给山河公司或其他任何人。得知原告在系争房屋内居住多年后，金银妹曾至房屋内要求原告搬离，但遭到原告反抗，所以一直维持到现在。金银妹现在租房居住，郎雯结婚了跟丈夫住一起，小孩也9岁了。关于郎雯诈骗案的情况，当时与山河公司签订合同后，郎雯伪造了租赁房卡，又卖给他人，并收了定金5万，后来这个钱是金银妹帮郎雯还的，郎雯因合同诈骗罪被判三缓三。
第三人上海宝房通河物业管理有限公司述称，从材料上面没有反映出金银妹和朗雯来办理售后公房手续，具体是否来过代理人不清楚，时间太久了。2001年开始金银妹就欠付租金，她有优惠的，一年大约三百多元，积累到现在有五、六千元。物业费是半年上门催讨一次，至于房屋具体谁住的第三人不清楚。原告不是承租人，所以她不付，金银妹和朗雯也找不到。今年上半年金银妹来过公司处咨询过承租人是否还是她，是否变更过等问题。如果支持原告的诉请的话，鉴于房屋仍为公有住房，故先应由金银妹购为产权，转为售后产权房，再交易。转产的费用大概一万多元。
本院经审理认定事实如下：
通河一村XXX号XXX室房屋为租赁公房，原承租人为冯根娣于1988年9月2日调配进户，1994年3月24日与金银妹进行房屋交换，该公房的承租人为金银妹。郎雯系金银妹的女儿，其户口登记在系争房屋内。
2001年10月12日，郎雯与周天寒签订了以上海山河房地产咨询服务有限公司(以下简称山河公司)为买方，郎雯为卖方的房屋转让协议书，约定郎雯将宝山区通河一村XXX号XXX室房屋转让给山河公司。合同确认房屋为可售公房转产，郎雯在协议中承诺办好产证、户口迁出等事宜。2002年5月，郎雯把房屋腾退交给山河公司。
2002年4月15日，甲方添房公司与乙方原告签订了一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将宝山区通河一村XXX号XXX室房屋出售给乙方，转让总价为93,000元。合同注明居间人经办人为上海山河公司的法定代表人周天寒。双方约定2002年5月15日前甲方从上述房屋中腾出并交付给乙方使用。双方确认在签订本合同之日起的30日内，向房地产交易中心申请办理该房屋的过户手续。同年5月17日，周天寒出具收据，注明原告付清了全部购房款93,000元，并加盖了添房公司的业务章(周天寒向原告提供了其名片，载明其系添房公司的总经理)。
2016年5月，通河一村居委会出具证明，证明原告自2002年8月在系争房屋内居住至今。自2001年1月，第三人金银妹已不向第三人物业公司支付房屋的租金。
另查明，2002年9月27日，原告向本院起诉添房公司，要求被告履行买卖合同办理过户手续，该案中因被告的法定代表人郑洁炜涉嫌合同诈骗罪被公安局刑事拘留，故案件移送公安机关进行处理。之后，因为公安机关认为房屋已经交付，不属于合同诈骗的情形，所以原告再次向本院起诉添房公司要求继续履行买卖合同，因案件的处理涉及郎雯等，而其又下落不明，房屋过户无法完成，原告为此撤回诉讼。
又查明，上海山河房地产咨询服务有限公司于1998年7月13日登记成立，法定代表人为周天寒，该公司于2001年12月10日工商登记吊销，未注销。上海添房房地产经纪有限公司于2001年12月5日注册成立，法定代表人为郑洁炜，2003年12月2日，该公司工商登记吊销，未注销。
还查明，2003年7月18日，本院出具(2003)宝刑初字第337号判决书，判决郎雯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓期三年，罚金三千元。在该案中本院查明，被告人郎雯等预谋将已经出售给山河公司并已经收取房款的通河一村XXX号XXX室房屋再次出售，嗣后，从他人处购买了空白的租用公房凭证，并填写相关内容，将原承租人金银妹改为郎雯，并私刻物业公司的公章，后以98,000元的价格出售给案外公司，并骗得5万元。该案的庭审中，郎雯表示出售系争房屋得到了母亲金银妹的同意，出售的价款为64,000元，实际拿到了6万多元。
审理过程中，原告还提供了以下证据材料：职工家庭购买公有住房协议书、本房人员情况表、证明申请书。证明系争房屋的其他权利人已同意由朗雯购房系争的房屋，上述都是周天寒给原告的。添房公司和郑洁炜陈述，山河公司和郎雯的合同，以及周天寒和原告的合同均为真实有效的，但都是周天寒一人操作，钱也是周天寒拿的，和郑洁炜无关。郎雯和金银妹对上述材料都不予认可，表示没有签过。
本案审理中，关于买卖的过程，原告表示，当时原告需要在附近买房，找到了周天寒和郑洁炜开的添房公司，周天寒表示他是山河公司的经理，他明确表示房子是公房，承租人是金银妹，周天寒可以操作，先转为郎雯的产权房。原告与添房公司签订了合同，金银妹和郎雯未出现过，手续是周天寒和郑洁炜办的，当时签合同就给原告看本户居民住房表，以及山河公司和郎雯的合同。原告还表示，如果法院判决承租公房变为产权房，发生售后费用，产权变更中发生的费用全部由原告承担。
本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务应当遵循诚实、信用的基本民法原则。首先，郎雯与山河公司就系争房屋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且郎雯自认收清了山河公司支付的全额房款，亦自认于2002年5月腾退并实际交付给山河公司的法定代表人周天寒。故双方当事人应继续履行买卖合同的其余义务，以实现交易的最终目的。作为系争房屋的承租人，金银妹本案中抗辩称其对郎雯对外出售的事情不知情也不同意。对此，本院认为，首先，金银妹自认其实际不居住于该房屋内，且涉及房屋的有关户口簿、租用公房凭证等有关资料都交由其女儿郎雯保管，故对外而言，郎雯具有对该房屋独立处分的权利；其次，在郎雯合同诈骗案件的审理过程，郎雯称出售房屋得到了金银妹的同意，据此，法院对郎雯与山河公司的买卖合同予以认定，其在收取房款、交付房屋后又伪造租用公房凭证，对外再次签订买卖合同、收取部分房款等行为构成合同诈骗罪。金银妹作为郎雯的母亲，参与了该案的整个过程，并表示替郎雯归还了收取的5万元钱款。且该房屋自2001年起就未再支付租金，金银妹对该房屋已经长期不再予以管理和控制。综上，足以确认金银妹对郎雯将系争房屋对外出售于山河公司一节事实是确认并同意的。关于原告是否构成善意取得的问题，本院认为，尽管原告是与添房公司签订的买卖合同，但周天寒给原告提供的名片中反映出其是添房公司的总经理，同时，其又是山河公司的法定代表人，并且向原告提供了一系列山河公司与郎雯之间买卖的相关材料以及文件，故从形式上，对于原告而言，添房公司获得了山河公司的授权，就系争房屋予以处分，该意思表示是明确无误的。合同签订后，原告向周天寒付清了房款，并从周天寒处实际取得了房屋，并入住至今。从主观上，原告具有购买房屋的真实意思，并实际履行大部分合同义务，也取得交易标的合法占有权，在无任何妨碍的情况下正常居住至今。据此，原告完全符合善意购房人的法定要件，原告与添房公司的买卖合同合法有效，理应得以继续履行。原告几次起诉的事实足以证明，原告在得知其权益被侵害后采取了及时、合法的救济方式，因各种原因导致未能最终得以解决，故本案原告再次起诉主张权利，并未超过法定的诉讼时效，本院予以确认。原告要求继续履行买卖合同，完成系争房屋房地产权利交付的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以准许。考虑到系争房屋目前仍为共有租赁房的性质，故首先应由郎雯购买为产权，再次，从便捷解决本案纠纷的角度出发，本院确认由郎雯直接协助原告办理过户申请手续，将该房屋的房地产权利人变更登记为原告所有。本案中，原告明确表示在上述转产及过户过程中可能发生的一切税、费等均由原告承担，该主张于法不悖，本院亦一并确认。综上所述，(写明对当事人的诉讼请求是否支持进行评述)。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、第三人郎雯、金银妹与第三人上海宝房通河物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，共同向上海市宝山区不动产登记事务中心申请将上海市宝山区通河一村XXX号XXX室房屋变更登记为第三人郎雯为产权人的产权房；
二、第三人郎雯在取得上述房屋房地产权利后三日内，协助原告王怀君、崔黎向上海市宝山区不动产登记事务中心申请办理过户手续，将该房屋的房地产权利变更登记为原告王怀君、崔黎所有；
三、在上述办理转产、过户等过程中发生的一切税、费等，均由原告王怀君、崔黎承担。
本案受理费减半收取6,550元，由被告上海添房房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陶 芳
二〇一七年八月十四日
书记员 周秋娟
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。