江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4665号
上诉人（原审原告）南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路189号13楼。
法定代表人史立斌，该公司经理。
委托代理人刘军，江苏东恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）崔斌，男，1988年11月17日出生。
委托代理人许小平，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。
上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）因与被上诉人崔斌居间合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
我爱我家公司原审诉称，2014年5月13日，经我爱我家公司居间，崔斌（买方）与案外人王为（卖方）签订了位于南京市栖霞区金马路19号05幢四单元1407室房屋的《南京市存量房交易合同》，由崔斌支付我爱我家公司居间服务费33600元。后因房屋登记的变更，于2014年5月28日崔斌重新与案外人签订《南京市存量房交易合同》，崔斌所付居间服务费仍为33600元。合同签订生效后，崔斌拒不按照合同履行义务，致使三方合同无法继续履行。故请求判令崔斌支付中介服务费33600元。
崔斌原审辩称，我爱我家公司没有按照合同的约定履行义务。因我爱我家公司的重大过错导致崔斌无法与案外人履行合同，造成崔斌的定金暂时丧失，崔斌保留向我爱我家公司要求赔偿的权利。因此应驳回我爱我家公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年5月13日，经我爱我家公司的居间，我爱我家公司（经纪机构即丙方）、崔斌（买方即乙方）与案外人王为（卖方即甲方）签订了关于位于南京市栖霞区金马路19号05幢四单元1407室房屋（以下简称案涉房屋）的《南京市存量房交易合同》，约定房屋出售价为1360000元，崔斌当日交付卖方王为定金50000元。该合同第七条为“委托事项”，约定为“1、丙方为甲乙双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询；2、丙方接受甲、乙双方的委托，就房产交易一事，促进甲乙双方签订本合同。”；第八条为“佣金的给付”，约定“2、丙方完成乙方委托事项，且办理房屋交易核准登记的，乙方按下列标准支付佣金：……具体数额为人民币33600元；3、上述费用，甲乙双方应按照《南京市存量房交易结算资金及经纪服务佣金监管实施细则》的要求，在签订交易结算资金及经纪佣金监管协议时，将佣金和交易资金一并存入交易结算资金专用监管帐户。在该房屋核准登记后，由交易保证机构直接划转丙方”。涉案房屋于2014年4月15日变更至顾霏名下，2014年5月28日，我爱我家公司作为丙方（经纪公司），与顾霏（卖方）、崔斌（买方）就案涉房屋再次签订《南京市存量房交易合同》，房屋价款与佣金给付的约定同2014年5月13日合同的约定。后因案涉房屋交易未成功，崔斌未支付佣金，我爱我家公司遂提起诉讼。
原审法院认为，根据我国合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人履行居间义务后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未完成居间义务的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，根据我爱我家公司、崔斌及案外人签订的合同约定，崔斌向我爱我家公司支付33600元佣金的条件为我爱我家公司完成委托事项且办理房屋交易核准登记，现我爱我家公司的居间义务不仅包括居间斡旋，促成买卖双方就房屋买卖订立合同，还应包括协助双方签订正式房屋买卖合同并进行网签、房款支付、产权过户、交房等一系列后续服务，上述服务完成后，方可收取合同约定的全额佣金报酬。因此，我爱我家公司促成房屋出售方与买受方就房屋买卖达成交易意向并订立买卖合同，完成了一定的居间义务，原审法院酌定崔斌应支付我爱我家公司居间服务费3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四之规定，原审法院判决：一、崔斌于判决生效之日起十日内给付南京我爱我家房屋租赁置换有限公司居间服务费3000元；二、驳回南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的其它诉讼请求。原审案件受理费640元，减半收取320元，由南京我爱我家房屋租赁置换有限公司承担200元，崔斌承担120元。
上诉人我爱我家公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，一、上诉人在三方合同签订后，协助买卖双方办理了贷款事宜。但由于被上诉人不配合，导致银行审批未能顺利通过。一审法院对被上诉人与上诉人及案外人顾霏签订的《南京市存量房交易合同》没有得到最终履行的原因及责任没有做出认定；二、上诉人未能完成合同所有的事项是由于被上诉人拒绝履行合同导致的，应当由被上诉人承担相应的责任；三、在房屋买卖过程中，为买方匹配合适的房源、带买方看房、促成交易，是房屋买卖中最难的一部分，也是上诉人的主要义务。至于办理过户、交接等属于合同的次要义务。在上诉人完成主要合同义务的情况下，一审法院仅支持3000元的居间费用，显然不合理。综上请求撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人中介费33600元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人崔斌辩称，一、上诉人主张是由于被上诉人的原因造成银行贷款审批未能通过，不符合事实；二、上诉人未能完全履行居间合同全部义务，按照合同的约定被上诉人就不应该向上诉人支付相应的服务费用；三、被上诉人认为不应当向上诉人支付中介费，但一审法院已判决支付3000元中介费，我们尊重一审法院的自由裁量。总的来说本案当中合同没有继续履行的根本原因是由于上诉人在居间过程当中的过错行为，所以本次诉讼涉及的合同未能履行的责任在于上诉人，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
双方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。
二审中经上诉人我爱我家公司申请，本院到南京恒泰投资担保有限公司（以下简称恒泰担保公司）调取了被上诉人崔斌的贷款记录，该记录记载：“7.10通知查房龄；7.10已经联系卖方，周二才能送来房龄单；7.17补来7-10的东西；7.24通知面谈；7.28再次通知面谈；7.28周三来面谈；7.31客户工作调动，可能不买了；8-6买卖双方有纠纷，等张欣通知再送批；8-7客户不贷了”。上诉人我爱我家公司主张以此证明合同无法继续履行是因为被上诉人在按照恒泰担保公司要求其面谈的情况下，一直没有去和恒泰担保公司沟通，且明确告知恒泰担保公司其因为工作调动的原因不打算购买房屋。被上诉人质证称，贷款出借方应当是银行，其没有向第三方提出借款的申请，其也没有委托恒泰担保公司提供担保；恒泰担保公司与本案没有任何关系；该证据不能证明上诉人的证明目的。对此，上诉人我爱我家公司陈述，恒泰担保公司系经其介绍，被上诉人崔斌自行委托，但没有书面委托书；其贷款资料系上诉人我爱我家公司交到恒泰担保公司，后因贷款不成恒泰担保公司将贷款资料退还给上诉人我爱我家公司；对被上诉人崔斌有无向恒泰担保公司缴纳相应的费用，上诉人我爱我家公司表示不清楚。
二审中另查明，被上诉人崔斌申请贷款的《南京市住房公积金购房贷款申请（审批）表》中，“二手房担保单位信息”一栏记载，担保单位名称为南京市房屋置换担保有限公司，并记载了担保单位的账号。
以上事实，由本院到恒泰担保公司调取的被上诉人崔斌的贷款记录、《南京市住房公积金购房贷款申请（审批）表》、二审谈话笔录等在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订《南京市存量房交易合同》第七条约定上诉人为买卖双方提供房地产交易相关政策、登记制度、税费、市场行情咨询，上诉人接受买卖双方的委托，就房产交易一事，促进买卖双方签订本合同，同时约定上诉人完成被上诉人委托事项，且办理房屋交易核准登记的，被上诉人支付佣金人民币33600元。现上诉人并未完成办理房屋交易核准登记的委托事项，故其要求被上诉人支付全部佣金没有依据，但可以要求被上诉人支付从事居间活动支出的必要费用，故原审法院判决被上诉人支付3000元并无不当。上诉人主张其未能完成合同约定的所有事项系被上诉人拒绝履行合同导致，要求被上诉人支付全额居间费用，但其提供的证据不足以证明因被上诉人的原因导致贷款不成，故其以被上诉人违约为由要求其支付全部佣金没有依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费565元，由上诉人我爱我家公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十月十六日
书 记 员 朱亚芳