吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民二终字第330号
上诉人（原审被告、反诉原告）：徐长玉，男，汉族，1953年7月17日生，住吉林省柳河县。
委托代理人：唐功达，男，汉族，1949年7月7日生，退休干部，住通化市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：金淑梅，女，汉族，1962年3月14日生，个体，住柳河县。
委托代理人：秦剑，吉林衡力律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东辽县东源房屋开发有限责任公司。住所：东辽县白泉镇东交大街***号。
法定代表人：任立辉，总经理。
委托代理人：刘洋，该公司职员。
上诉人徐长玉因与被上诉人金淑梅、东辽县东源房屋开发有限责任公司（以下简称东源公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院于2015年8月13日作出的（2015）柳民三初字第00040号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
金淑梅一审诉称：2014年8月31日，东源公司拆迁金淑梅房屋，经双方协商，东源公司给付拆迁款21万元，并约定2个月内一次性付清，东源公司未按约定时间付款，经金淑梅多次催要东源公司一拖再拖，金淑梅认为东源公司的行为侵犯了金淑梅的合法权益，并经金淑梅了解，徐长玉是挂靠在东源公司，故金淑梅诉至法院，要求东源公司、徐长玉连带给付欠付的拆迁款21万元及利息；要求东源公司、徐长玉承担本案诉讼费用。
东源公司一审辩称：金淑梅起诉主体不适格，东源公司与本案没有任何关系；金淑梅的房屋并没有被拆迁，要求房屋拆迁补偿款无事实及法律依据。
徐长玉一审辩称：金淑梅起诉的是补偿协议书我方没有履行，我们对该房屋没有征收权也没有补偿的义务，所以我方不应该承担民事责任。
徐长玉一审反诉称：2013年春，徐长玉开发柳明佳园二期工程期间，因工程期限紧迫，经柳河县政府常务会议决定：立即开工，相关手续边开发边办理，务于年末竣工。因此徐长玉在开发规划图划定的范围内进行了动迁。其中，在规划图范围以外的金淑梅等三家的房屋因占道，三源浦镇政府要求徐长玉帮助一并动迁。这三家的住房在镇政府规划修道的范围内，当时徐长玉以为镇政府给予这三家动迁补偿，便与这三家进行了动迁洽谈。三家的要求过高，双方没有达成一致意见。而三家又不在徐长玉的动迁范围内，故徐长玉便放弃了对其动迁，进入施工阶段。工程竣工后，金淑梅多次到县住房和城乡建设局上访，大吵大闹以跳楼相威胁，致使住房和城乡建设局的领导在无奈的情况下为金淑梅出具了一份承诺“说明”：如果动迁纠纷不解决，便停办徐长玉开发的相关手续。事实上，县住房和城乡建设局真的将徐长玉开发的相关手续拖延了11个月之久，一直不予办理。徐长玉曾多次向住房和城乡建设局反映，金淑梅的房屋不在自己开发规划图的范围内，但均无果。直至2014年8月31日，该局乡建设科科长钟会民主持双方签订了一份《补偿协议书》。这份协议是徐长玉在被逼无奈的情况下，为了不再扩大停工损失，违心签订的。以上就是金淑梅起诉所依据的《补偿协议书》的事实真相。徐长玉认为：双方签订《补偿协议书》的行为是无效的民事行为。因为一则金淑梅的房屋不在徐长玉开发规划图之内，徐长玉对其房屋没有征收权利，也没有动迁权利，更没有补偿义务；二则该《补偿协议书》是在住房和城乡建设局以不予办理开发手续相威胁的情况下形成的；三则《补偿协议书》显失公平，“拆迁一平方米住房给予10000元补偿”，这已经超过政府文件规定补偿数额的数倍。故徐长玉要求依法确认双方于2014年8月31日签订的《补偿协议书》无效；要求金淑梅承担本案诉讼费用。
金淑梅针对徐长玉的反诉一审辩称：我方认为其在反诉状中所述的事实没有任何法律依据，而且其签订的《补偿协议书》并非与金淑梅一户所签，其他人的价格也是如此，因此不存在显失公平，对徐长玉的诉讼请求应当予以驳回。
一审法院审理查明：2013年，徐长玉挂靠东源公司，开发柳河县三源浦朝鲜族镇（以下简称三源浦镇）柳明佳园小区二期工程，2014年8月31日，徐长玉与金淑梅在柳河县住房和城乡建设局签订协议书，约定徐长玉以21万元的价格购买金淑梅自有门市房屋（该房屋坐落于三源浦镇南东街六区二小区，房号1330，为砖木结构平房，建筑面积22.50平方米，房屋所有权证号为“房权证柳三字第13**号”，未办理土地使用证，土地的权属性质为国有），双方签订的协议书载明：“甲方：东源公司第一分公司代表人徐长玉，乙方：金淑梅。为加速柳明佳园小区外规划道路的建设，改善小区环境，甲方自愿为三源浦镇政府拓宽柳明佳园小区的道路，承担动迁任务，经甲、乙双方磋商，就动迁的具体事宜达成如下协议：一、乙方自愿将坐落在六区街二小区座1330号，建筑面积22.5平方米的房屋交于甲方拆迁。二、乙方交房拆迁的时间为2014年11月1日。乙方在签订本协议即向甲方交齐房屋产权、土地使用证件，并且将房内物品撤出交给甲方管理房屋。三、甲方对乙方被拆的房屋1：1比例置换补偿，但因甲方已无现房，故按柳明佳园二期工程（毛坯楼）销售价格折成现金进行补偿，具体补偿金额以现金票据为准。甲方应在签订本协议后，即时给乙方做出补偿现金票据，并且在2个月内全额向乙方交清补偿款。如甲方不能如期全额向乙方交清补偿款，甲方自愿承担一切经济责任。四、本协议双方签字后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议单方违约承担对方一切经济责任。”金淑梅、徐长玉在该份协议上签字，柳河县住房和城乡建设局的工作人员亦在该份协议上以中间人身份签字，该协议书上并未加盖东源公司公章。徐长玉于该份协议签订当日为金淑梅出具21万元的欠据一份，该份欠据载明，“欠金淑梅拆迁补偿款，在二个月内还清，超期按法律规定标准承担超期利息。欠款人：徐长玉”。签订该协议后，金淑梅并未将房屋产权证交付给徐长玉，东源公司及徐长玉亦未对该房屋实施拆除。徐长玉亦未依约给付金淑梅购房款，双方多次协商未果，故金淑梅诉至人民法院。
一审法院认为：金淑梅与徐长玉是平等的民事主体，徐长玉挂靠东源公司进行三源浦镇柳明佳园小区二期工程的商业开发建设，其与金淑梅2014年8月31日签订协议书的目的是通过购买的方式取得本案诉争房屋的所有权与土地使用权，用于为三源浦镇政府拓宽柳明佳园小区外的道路，双方签订协议书中约定的21万元拆迁款的实质是本案诉争房屋的购房款，故本案应为房屋买卖合同纠纷。徐长玉在庭审中承认三源浦镇政府曾承诺在其他费用方面给予其照顾，徐长玉在该民事行为中是享有商业利益的，故徐长玉出于商业目的与金淑梅签订的购房协议书不符合《中华人民共和国物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”的规定，不属于政府实施的土地征收行为。徐长玉与金淑梅签订的协议是双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐长玉应继续履行双方签订的协议书中约定的合同义务，按照约定给付金淑梅购房款21万元，其迟延给付的行为已构成违约，应自2014年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率保护金淑梅的房款利息损失。金淑梅要求徐长玉给付21万元购房款及利息的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应予支持。徐长玉虽提出该协议是在受到胁迫的情况下签订的及该协议显失公平，但并未向法院提供充分证据加以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，徐长玉应承担举证不能的不利后果，对其此点抗辩意见，不予支持。关于东源公司应否对21万元购房款及利息承担连带责任，虽东源公司在庭审中认可其与徐长玉存在挂靠关系，但依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”的规定，连带之债只能因法律直接规定或当事人先行约定而发生，金淑梅与徐长玉2014年8月31日签订的协议书上并未加盖东源公司公章，2014年8月31日徐长玉给金淑梅出具的欠据也是徐长玉以个人名义出具，庭审中双方陈述签订协议的过程，亦是徐长玉与金淑梅进行协商，东源公司亦未参与，本案现有证据材料无法证实东源公司系本案诉争房屋的买受人，故金淑梅要求东源公司连带给付21万元购房款及利息，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依据上述法律规定，遂判决：一、徐长玉于本判决生效后立即给付金淑梅购房款21万元及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年11月1日起至还清欠款之日止）；坐落于三源浦镇南东街六区二小区（建筑面积22.50平方米、房屋所有权证号为房权证柳三字第13**号）门市房屋归徐长玉所有，金淑梅同时交付诉争房屋有关证照，并协助办理相关转让手续。二、驳回金淑梅的其它诉讼请求。三、驳回徐长玉的反诉请求。案件受理费4450元、保全费1570元，反诉费2225元（已减半），由徐长玉负担。
徐长玉不服一审判决，其上诉理由为：1.一审判决对于本案定性错误，即，本案是拆迁补偿纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。2.徐长玉不具备拆迁主体资格，所以双方之间的协议无效。3.金淑梅的房屋未被拆迁，所以金淑梅不具备主体资格。4.拆迁补偿协议的内容，显失公平。
金淑梅二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
东源公司二审答辩称：与我公司无关，无答辩意见。
本院经二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为：徐长玉与金淑梅签订的拆迁协议书，是为了其开发的佳园小区二期工程拓宽小区外道路，并非为其小区内的开发，且根据其协议的内容，也是具有购买性质，故双方之间的协议符合房屋买卖合同的形式和实质要件，故徐长玉与金淑梅之间系房屋买卖合同关系。基于该合同关系，徐长玉并未提供法定的无效情形的证据，故其主张合同无效，证据不足。因徐长玉主张合同无效，故其又主张合同有效情形下的显失公平，主张相互矛盾，对此本院不予评判。
综上，本院认为：徐长玉的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4450元，保全费1570元，反诉费2225元，二审上诉费4450元，共计12695元，由上诉人徐长玉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 萍
代理审判员 汤化冰
代理审判员 宋军丽
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 赵 航