辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1507号
上诉人（原审被告）：沈阳锦江之星旅馆有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路135号。
法定代表人：俞萌，该公司总经理。
委托代理人：杜鹃，女，1968年4月29日出生，汉族，该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告）：沈阳延祺投资有限公司，住所地沈阳市棋盘山开发区满堂乡马宋路20号。
法人代表人：尚世新，该公司总经理。
委托代理人：张旻之，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：张建，辽宁恒生律师事务所律师。
原审被告：上海锦江国际旅馆投资有限公司，住所地上海市浦建路1121号104室。
法定代表人：徐祖荣，该公司董事长。
委托代理人：邬申，男，1980年10月5日出生，汉族，该公司员工。
上诉人沈阳锦江之星旅馆有限公司（以下简称“沈阳锦江之星”）因与被上诉人沈阳延祺投资有限公司（以下简称“延祺公司”）、原审被告上海锦江国际旅馆投资有限公司（以下简称“上海锦江公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月9日受理后，依法组成由审判员刘冬担任审判长，审判员李妍主审、代理审判员相蒙参加评议的合议庭，于2014年7月21日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳锦江之星的委托代理人杜鹃、被上诉人延祺公司的法定代表人尚世新及委托代理人张旻之、原审被告上海锦江公司的委托代理人邬申均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
延祺公司诉称：2006年8月7日，延祺公司与上海锦江公司签订租赁合同，延祺公司将位于沈阳市和平区南五马路135号开元大厦4-12层主楼、一层大厅、地下一层、十三层设备层等部分物业、场地及附属设施出租给上海锦江公司，房屋内的实际使用方为沈阳锦江之星，用于酒店经营。根据合同约定，延祺公司将大厦内原有的水、电、供暖等设施随物业、场地一并移交给上海锦江公司、沈阳锦江之星使用，上海锦江公司、沈阳锦江之星应当保证大厦楼内其他使用人供暖的正常使用，在承租期间负责提供1-3层供暖，供暖费用由上海锦江公司、沈阳锦江之星承担。合同签订后，延祺公司如约将出租房屋及附属设施设备移交给上海锦江公司、沈阳锦江之星，上海锦江公司、沈阳锦江之星将承租房屋改造建成“锦江之星”旅馆用于对外经营。但是，上海锦江公司、沈阳锦江之星接收大厦供暖后，自2007-2008供暖年度开始到2012-2013供暖年度期间，上海锦江公司、沈阳锦江之星始终未能按照沈阳市政府有关规定和合同约定保证大厦内的正常供暖，甚至在2008-2009年度出现近一个月的停供情况，2011-2012年度又以锅炉维修为由晚供一个月。上海锦江公司、沈阳锦江之星的违约行为，导致大厦内的其他使用人的正常经营受到严重影响，甚至出现大厦内的租户因供暖问题拒绝交纳租金、物业费，以至于搬离开元大厦的情况。延祺公司作为出租房屋及附属设施设备的所有权人，为保证大厦内的其他使用人正常的经营活动不受影响，根据合同法规定及租赁合同的约定，请求变更租赁合同的内容，取消上海锦江公司、沈阳锦江之星对大厦的供暖权，由延祺公司负责完成开元大厦自2013-2014年度开始到租赁合同终止期间的冬季供暖，由此产生的全部费用由上海锦江公司、沈阳锦江之星承担。现延祺公司特提起诉讼，请求维护延祺公司的合法权益。诉讼请求：1、请求变更租赁合同第一条第六项和第八条第二款第九项内容，取消上海锦江公司、沈阳锦江之星对大厦的供暖权利，由延祺公司负责大厦自2013-2014年度开始到租赁合同终止期间的冬季供暖，由此产生的全部费用由上海锦江公司、沈阳锦江之星承担。上海锦江公司、沈阳锦江之星在供暖期间每月向延祺公司支付40万元供暖费用，在供暖期结束后，延祺公司与上海锦江公司、沈阳锦江之星就供暖费用进行结算，多退少补；2、上海锦江公司、沈阳锦江之星将开元大厦内全部供暖设施设备返还给延祺公司；3、本案全部诉讼费用由上海锦江公司、沈阳锦江之星承担。
上海锦江公司辩称：希望我们自己烧。
沈阳锦江之星辩称：现在的供暖正在改进，还是希望我们自己烧，因为在开庭前我们已经购买了新锅炉，专门为1-3层进行供暖。如果延祺公司坚持要求把锅炉收回去，我们交新锅炉，对1-3层进行供暖，其他还是由我们自己烧。
原审法院审理查明：2006年8月7日，延祺公司（甲方）与上海锦江公司（乙方）就乙方租赁甲方物业（辽宁省沈阳市和平区南五马路135号开元大厦）并将其改造成锦江之星旅馆事宜签订租赁合同一份，沈阳锦江之星以“租赁房屋内的法人企业”身份亦在该份合同上盖章。合同主要内容为：甲方同意将所属位于辽宁省沈阳市和平区南五马路135号的部分物业、场地及附属设施租赁给乙方使用，用于改建成“锦江之星”旅馆。具体范围包括：框架结构的4-12层主楼、一层大厅、地下一层、十三层设备间；水、电、燃气、供暖（自供暖）、电话等公用配套设施；电梯、生活水泵、燃油锅炉、干式变压器、高压柜、低压开关柜、柴油发电机组、消防泵、消防加压泵、油泵、软化水处理、低压水泵启动柜、消防设施等设备设施。租赁期限为18年，首年至第五年年租金为300万元，第六至十年年租金为321万元，第十一至十五年年租金为343.47万元，第十六至十八年年租金为367.51万元。合同还约定，在供电、供暖、供水、排水等相关公用事业单位确保供应的前提下，乙方保证楼内其他使用人对供电、供暖、供水、排水的正常使用，除供暖外乙方按照政府定价向其他使用人收费或代收；在相关公用事业单位确保供应的前提下，乙方在承租期间负责提供1-3层供暖，供暖费用由乙方承担。另外，合同约定：本合同签订时，租赁房屋内的法人企业（乙方的子公司）尚未成立，待乙方办理好政府规定的开办手续后，本合同的法律责任和本合同的权益、义务由该子公司承接，该子公司在本合同上加盖公章，以示同意。同时，乙方转变为该企业的担保人，承担连带责任。合同签订后，延祺公司将场地及设施交付上海锦江公司、沈阳锦江之星使用，但是上海锦江公司、沈阳锦江之星未能按照约定进行供暖，大厦1-3层房屋的使用人证明从2007年供暖期至今，每年冬季室内温度均不达标且经常出现停供现象。延祺公司就此事与上海锦江公司、沈阳锦江之星多次交涉无果，故诉至法院。
原审法院认为，延祺公司与上海锦江公司、沈阳锦江之星签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在双方已经履行合同的七年里，上海锦江公司、沈阳锦江之星一直未能够按照合同约定履行供暖义务，已构成违约，但是合同并未约定上海锦江公司、沈阳锦江之星供暖不达标所应承担的违约责任，且延祺公司、上海锦江公司、沈阳锦江之星所签合同为长期合同，鉴于上海锦江公司、沈阳锦江之星目前的履约情形，延祺公司、上海锦江公司、沈阳锦江之星所签合同关于供暖问题的约定对延祺公司有失公平，故原审法院对延祺公司诉讼请求予以支持。关于供暖费用的承担，依据延祺公司、上海锦江公司、沈阳锦江之星所签订租赁合同体现的意思表示进行分配。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、变更原告沈阳延祺投资有限公司与被告上海锦江国际旅馆投资有限公司于2006年8月7日签订的租赁合同第一条第六项和第八条第二款第九项内容，由原告沈阳延祺投资有限公司负责沈阳市和平区南五马路135号开元大厦自2014-2015年度开始到租赁合同终止期间的冬季供暖和从被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、沈阳锦江之星旅馆有限公司将供暖设备设施移交原告之日起到租赁合同终止期间的酒店热水供应（按酒店要求标准供水），因供暖、供热水产生的全部费用由被告沈阳锦江之星旅馆有限公司承担，按月结算，于次月15日前支付，被告上海锦江国际旅馆投资有限公司对上述费用承担连带责任；二、本判决生效之日起十日内，被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、沈阳锦江之星旅馆有限公司将沈阳市和平区南五马路135号开元大厦内全部供暖设施设备（包括：T1250燃油锅炉2T、T325燃油锅炉0.5T、T400燃油锅炉0.6T、软化水处理1套、低压水泵启动柜14台）返还给原告沈阳延祺投资有限公司；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告上海锦江国际旅馆投资有限公司、沈阳锦江之星旅馆有限公司负担。
宣判后，上诉人沈阳锦江之星不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人延祺公司全部诉讼请求。被上诉人延祺公司承担一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、被上诉人单方要求取消合同约定对租赁物业所在大厦的供暖权没有事实及法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在上诉人及上海锦江公司不同意变更合同的前提下，被上诉人坚持单方变更合同没有法律依据。二、被上诉人要求上诉人及上海锦江公司将供暖设施设备返还，违反合同约定，不能予以支持。
被上诉人延祺公司辩称：被上诉人延祺公司收取上诉人锦江公司租金比较便宜，约定上诉人负责全部房屋供暖及供暖费用。从租期开始至今，上诉人均存在室内供暖温度不达标且经常出现停供现象。上诉人也予以承认。上诉人的违约行为给其他使用人造成影响，也给被上诉人对外出租房屋造成困难。一审法院判决本质上是由延祺公司替代履行合同义务，属于判决采取补救措施方式。合同未约定供暖不达标的违约责任承担方式，对延祺公司显失公平。
原审被告上海锦江公司辩称：同沈阳锦江之星答辩意见。
本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。
本院另查明，延祺公司与沈阳锦江之星、上海锦江公司于2006年8月7日签订的租赁合同第一条第六项约定：在供电、供暖、供水、排水等相关公用事业单位确保供应的前提下，乙方保证楼内其他使用人对供电、供暖、供水、排水的正常使用，除供暖外乙方按照政府定价向其他使用人收费或代收。第八条第二款第九项约定：在相关公用事业单位确保供应的前提下，乙方在承租期间负责提供1-3层供暖，供暖费用由乙方承担。
本院又查明：一审中，延祺公司提供中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行和沈阳金鹏航空服务有限公司出具的证明，欲证明自2007年租用开元大厦房屋以来，办公室温度无法达到沈阳市政府规定的18摄氏度，并且多次出现停止供暖的情况。直到2012-2013年供暖年度，供暖问题仍然没有解决。沈阳锦江之星、上海锦江公司对该证明没有异议。
上述事实，有租赁合同、交房确认书、交接清单、证明、信函及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。
本院认为：延祺公司与沈阳锦江之星、上海锦江公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。从租赁协议内容来看，延祺公司将沈阳锦江之星、上海锦江公司承租的4-12层主楼及整栋大厦的公用配套设施及设备均交由沈阳锦江之星、上海锦江公司使用，同时约定由沈阳锦江之星、上海锦江公司负责未承租的1-3层房屋的供暖义务，并负担相应供暖费用。事实上，沈阳锦江之星、上海锦江公司在履行租赁协议期间，未能对大厦1-3层房屋按照约定履行供暖义务，供暖问题存在不达标及停供现象，沈阳锦江之星、上海锦江公司怠于履行1-3层房屋供暖义务的行为，严重影响了出租人延祺公司租赁1-3层房屋应获得的租赁利益。各方签订的租赁合同第一条第六项、第八条第二款第九项仅对沈阳锦江之星、上海锦江公司在租赁期间应履行的供暖义务进行了约定，并没有约定沈阳锦江之星、上海锦江公司未按合同约定履行供暖义务的情况下，应承担的相应违约责任。本案中，各方当事人达成的租赁合同履行期限为18年，合同性质为继续性履行合同，若仍按租赁合同约定由沈阳锦江之星、上海锦江公司继续履行供暖义务，则在沈阳锦江之星、上海锦江公司履行供暖义务不达标的情况下，并无相应的违约责任条款保障延祺公司的合法权益。现延祺公司为避免沈阳锦江之星、上海锦江公司怠于履行合同义务对其造成的损失，起诉要求变更合同中第一条第六项及第八条第二款第九项有关供暖、供水等履行主体的合同内容，原审法院依延祺公司诉请判决由延祺公司履行整体大厦的供暖义务并由沈阳锦江之星、上海锦江公司承担相应的费用，并未违背各方当事人签订租赁合同所要实现的合同目的，亦未加重沈阳锦江之星、上海锦江公司的合同义务，相反，却增加了出租人延祺公司应履行的合同义务，故为尊重各方签订租赁合同的目的角度及保护出租人合法权益方面考虑，原审判决并无不妥。对上诉人沈阳锦江之星的上诉请求，本院无法支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人沈阳锦江之星旅馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
审 判 员 李妍
代理审判员 相蒙
二〇一四年九月十五日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。