上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11873号原告（反诉被告）：卫锋，男，1980年12月21日出生，汉族，住上海市闵行区。被告（反诉原告）：杨积蓉，女，1946年3月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘渊宇（系杨积蓉儿子），1978年5月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告（反诉被告）卫锋与被告（反诉原告）杨积蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卫锋、被告（反诉原告）杨积蓉及其委托诉讼代理人刘渊宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还押金37000元及利息（自起诉之日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告支付解除合同的违约金5万元；3.判令被告赔偿搬家损失5000元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，即要求确认原、被告间的租赁合同于2017年4月28日解除。事实和理由：2008年12月25日，原、被告就上海市徐汇区永嘉路XXX号XXX楼房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市居住房屋租赁合同》，租赁期限为2008年11月1日至2014年10月31日。合同期满后，双方又数次续约。2017年1月25日，原、被告又签订《续租合同》，约定租期至2019年1月31日止。租赁期间，原告将系争房屋转租给案外人居住。2017年4月28日，被告弟弟及侄子携带睡袋，强行入住系争房屋。为此案外人多次报警，但均未能让被告弟弟和侄子搬走。鉴于此情况，案外人无法再使用系争房屋。原告于2017年5月2日发微信给被告，通知被告终止合同，案外人搬离系争房屋。同月12日，原告委托律师发函给被告，要求被告在收函后7日内退还原告押金，支付违约金5万元，并赔偿原告为案外人支付的搬家费5000元。原告认为，被告与原告续租时，已经明知系争房屋存在争议，故被告存在很大的瑕疵。因被告的原因，导致双方签订的租赁合同无法履行，被告应退还押金并承担违约责任。因被告拒绝承担责任，原告于2017年6月1日起诉至法院，请求判如所请。杨积蓉辩称，不同意原告的诉讼请求。终止合同的违约责任在于原告，不同意返还押金和利息。原告至今未将系争房屋的钥匙归还被告，且水、电、煤费用有拖欠，房屋也未恢复原状，不符合押金退还的条件。被告没有违约，是原告违约。搬家损失无合同约定，且原告也没有证据证明该损失系被告造成。另外，在续约前，被告将判决书、裁定书都给原告看过，原告是知道被告的家庭内部有纠纷，故被告不存在瑕疵。杨积蓉向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2017年5月1日至2017年6月30日的租金37000元；2.判令原告赔偿违约金5万元；3.判令原告返还家具、电器；4.判令原告将房屋结构恢复为原始状态；5.判令原告支付拖欠的水、电、燃气费用5419元。诉讼过程中，杨积蓉变更反诉请求为：1.判令原、被告签订的《续租合同》继续履行；2.判令原告支付欠付的租金，自2017年5月1日起至返还房屋之日止，按每月18500元计；3.判令原告返还被告家具、电器；4.判令原告将房屋结构恢复为原始状态；5.判令原告支付2017年1月至4月的水费82.80元、2016年7月至2017年5月的燃气费5729.50元。事实和理由：2008年12月25日起，原告就向被告租赁系争房屋，双方并签订租赁合同。2017年初，原、被告又签订《续租协议》一份。2017年4月28日，被告的弟弟杨某1和外甥景某无故冲入系争房屋，向原告谎称二人拥有系争房屋的居住权，要求原告搬离。原告在没有调查核实的情况下，轻易相信了二人的说法，在未征得被告同意的情况下，让外籍房客搬离了系争房屋，并将系争房屋钥匙直接留给杨某1等人，造成杨某1等人直接侵占了系争房屋，造成被告失去对系争房屋的控制权。后原告又单方向被告提出解除合同，于2017年5月6日搬离系争房屋，并要求被告返还房屋押金。因双方协商沟通无着，故向法院提起反诉，请求法院判如所请。卫锋同意按照清单返还家具、电器，支付租赁期间的水、燃气费用。对杨积蓉其余反诉诉请辩称，原告表示其已从系争房屋中搬走，不可能再继续履行合同。该合同已于2017年4月28日起解除，不同意支付以后的租金。对于被告第4项诉请，因合同补充协议有明确约定，原告已承租十年，被告从未提出异议，表明被告已认可其装修，故不同意恢复原状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为公房（租赁部位：三层东南间21.1平方米、三层东中间13.5平方米、三层西南间20.3平方米、三层阳搭间9.1平方米、三层西后间3.5平方米、三层西中间5.9平方米、三层扶梯灶间2平方米、三层大卫生间、晒台），1991年12月1日起，系争房屋的承租人更户为被告。该房屋内的户籍为被告一人。2008年10月25日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋（使用面积86平方米）出租给乙方作居住使用，租赁日期自2008年11月1日起至2014年10月31日止；2008年11月1日至2008年12月30日为免租期；2009年1月1日至2010年10月31日期间的月租金为11000元，2010年11月1日至2012年10月31日期间的月租金为12000元，2012年11月1日至2014年10月31日期间的月租金为13000元，税费均由乙方承担；租赁期内的租金乙方以银行转账方式支付，3个月一付，提前5天交纳；租赁保证金为2个月租金，甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金22000元，然后按月租金调整而增加；租赁期限内，乙方不得将租赁保证金充当租金和其他费用；租约期满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束当日（在乙方将全部水、电、煤气费和物业管理费等及其他费用付清后）将租赁保证金无息退还乙方；租赁期间所发生的水、电、煤气、有线电视、卫星电视、固定电话、宽带、物业管理、税金等费用由乙方承担，乙方应按单缴付；本租约签订后，在租赁期限内，甲方不得中途要求收回房屋，乙方也不得要求提前退租，否则均应视为违约，违约方将向对方支付违约金5万元；若甲方在合同已满三年未满六年内违约，甲方须额外向乙方补偿装修费用3万元，若乙方违约，甲方不退还该房屋押金，乙方并将该房屋之装修赠送给甲方；乙方有权按照乙方的意愿对系争房屋进行装修，乙方装修图纸须经甲方认可，方可实施；乙方返还房屋原则上应当恢复房屋原状，但乙方已经甲方同意和认可的房屋装修和增设附属设施应属保留并归属甲方；乙方在租赁期限内，可将系争房屋部分或全部转租给他人。2015年2月4日、2016年1月13日、2017年1月25日，原、被告分别签订《续租协议》，其中2017年1月25日的《续租协议》约定：租赁期24个月（自2017年2月1日起至2019年1月31日止），续租期内的月租金为18500元；二楼半西北小间租金500元由甲方承担；续租期内双方都可以提前两个月书面通知另一方提前解除本协议，租期在通知后2个月自动结束，双方均不承担违约责任；原租赁合同所有其他条款保持不变。2015年，被告的兄弟姐妹杨某2、杨某1、杨某3、杨某4向本院提起诉讼，要求被告支付系争房屋自2014年11月1日起的租金等。同年12月9日，本院作出（2015）徐民四（民）初字第2790号民事判决，驳回杨某2、杨某1、杨某3、杨某4的诉讼请求。杨某2、杨某1、杨某3不服该判决，提起上诉。2016年5月12日，上海市第一中级人民法院作出（2016）沪01民终1368号民事判决。上海市第一中级人民法院经审理认为，系争房屋的原承租人为杨某1等五兄弟姐妹的父亲。虽然系争房屋的承租人后变更为被告，但五兄弟姐妹仍维持原状使用系争房屋直至2004年，五兄弟姐妹经协商达成对外出租的一致意见且付诸行动，各方将各自原使用的部位腾出后予以出租，并获得了租金收益，为此，四位兄弟姐妹在2005年形成的这份协议书上签字确认，应该是对2004年五兄弟姐妹将口头协商的内容以书面文字方式加以确定，被告虽然没有在该份协议书上签字，但被告实际以协议书中的约定方式将租金予以分配，被告的上述行为可以认定该份协议书真实有效且已经成立。法院也注意到五位兄弟姐妹关系一直较好，且受到良好的教育，被告长期管理系争房屋，付出的时间和精力比杨某1等人肯定多得多，五兄弟姐妹中只有被告全家生活在上海，被告及其子女的实际需求杨某1等人应给予多多体谅和照顾，通过诉讼方式显然也不能解决双方之间在房屋使用方面的不同诉求。被告虽为承租人，但系争房屋是承接父亲的租赁权获得，且承租的部位较多，故被告也不能一味以承租人的身份排除原使用人的合理使用，原使用人也是基于对房屋的最大利用而没有居住使用系争房屋的，在此情形下，被告应多从兄弟姐妹之间原有的亲密关系考虑，多念及亲情，妥善协调好对方的诉求。所以一审法院对协议所作的认定欠妥，予以重新纠正。关于杨某1等人起诉主张租金收益一节，根据杨某1等人提交的被告儿子出具的一份欠款证明，可以证明被告有对外出租的事实，但该份证明仅表明2015年7月19日这天存在出租事实，杨某1等人主张2014年11月1日已经出租的事实，未提交相关证据加以证明，故本院无法予以支持，双方可另行协商解决或者待证据充分后另行诉讼主张。关于杨某1等人要求分配共同基金一节，从协议内容来看，共同基金用于与房屋有关的费用支出，也用于与房屋无关的其他必要开支，但未明确达到一定金额可予分配，另外杨某1等人主张的共同基金分配数额，也无相应依据佐证，故法院难以支持。为此，驳回上诉，维持原判。2017年4月28日，公安110接警。在《110接处警（案事件接报）登记表》中记载：接报时间为2017年4月28日16时58分；接报地址为上海市永嘉路XXX号XXX楼（即系争房屋）；案情为“住房纠纷”；简要表述为“张某、杨某1”。2017年5月12日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，称：“卫锋把房屋转租给德国人S某居住。在合同履行期内，您弟弟杨某1与您侄儿两人于2017年4月28日，带睡袋强行住入出租房屋内，并出示判决书说他们二人在该房屋有居住权，要求S某搬出，为此，多次报警。您儿子也与您弟弟、侄儿到派出所协调此事，但未能让您弟弟、侄儿走，此种情况下S某无法再租赁该房屋，鉴于此，卫锋在5月2日发微信给您，通知终止合同，S某搬出。前述表明因您之故导致合同无法履行而提前终止。本律师认为，根据合同补充条款约定，因您之故导致合同中途终止的，您应支付违约金50000元，故请您在收到此函后七日内退还卫锋押金37000元，支付违约金50000元，并赔偿卫锋为S某支付的搬家费5000元，以免涉讼”。又查明：原告在被告处的租赁保证金为37000元。2017年4月28日下午6点多，原告微信被告，“我打过电话了，警察说他们也是同住人，没办法叫他们走”、“他们住下来不走，估计老外就要搬走了”，并将判决书拍照微信给被告，称，“杨某1给警察看了这个”、“你这样就是把不能正常使用的房屋租赁给我”、“实在不行我只好结束租约了”、“我不想承担这个麻烦。你们家的矛盾，应该你们出面去解决。把问题推给我是不对的”。2017年4月30日上午，原告微信被告，“老外今天要搬家了”、“约了搬家公司下午四点”。被告回复原告微信语音。原告微信被告，“好的，付款单据我都保存”。后双方互发微信语音。2017年4月30日下午，原告将拍有案外人坐在系争房屋内的照片微信给被告。被告收到后回复原告微信语音。原告随后微信被告，“现在问题就是他们死活不出去”。被告又回复原告微信语音。原告微信被告，“合法不合法根据法院判决来。反正现在租客是住不下去了”。被告回复原告微信语音。原告微信被告，“能解决清楚当然好”。被告又回复原告微信语音。原告微信被告，“好。钥匙我叫老外带走”、“你儿子他们还是不要去了。没有用的。只会激化矛盾”。2017年5月1日，被告微信原告，“昨天外国人一直没搬，今天怎么样？他们还在吗？”原告回复，“我也不清楚，反正已经在找房子了，搬家公司打包的箱子也送到了”。被告微信原告，“是的，箱子我们看见，没见人也没看见他们”。原告回复被告，“这些你们研究吧。我反正等老外走了和你办理退房就好了”。2017年5月3日，被告给原告微信，“老外已经走了吗？我已去法院立案，法院要求房客提供他们强行入宅经过情况，以及造成的不良后果。希望你尽快快递给我书面事情经过和你的身份信息以便我提交法院”。原告当日微信回复被告，“老外确定本周内搬走。我和你的租约需要终止掉。我要求全额返还我的押金37000元。在收到我的押金后，我可以提供证明。收到押金之前我不提供任何东西”。被告微信原告，“你不提供我证明可以。我只当没有发生任何事情，要终止合约按照合同提前二个月通知”。原告微信回复被告，“这是你房子的问题导致我被迫退租。你不肯退押金的话，一我会起诉你，二我会向杨积建提供前面几年的租赁协议和银行汇款记录。证明租赁行为存在。你会需要分给他们前面几年的租金。我请律师看过你们的判决书。你这样想吞掉我的押金，我鄙视你。”当日，原告又微信被告，“我无意牵涉到你们的纠纷，但是你侵犯到我的利益，我只好协助另一方。你这个房子能不能保住法律上可上可下”。被告回复原告，“你认为协助另一方能够得到利益我不阻止，我不会违背道德和法律做事。你五月份的房租至今没有付给我你已经违约”。原告微信被告，“好吧。我去法院起诉你要求偿还押金，并且提供杨某1他需要的东西”。2017年5月5日，原告微信被告，“永嘉路房客已经搬走。你需要钥匙的话请本人来找我拿。需要现场写一个收到钥匙的收据给我”。后被告回复原告，“我今明两天有空，你订好具体时间我去永嘉路等你拿钥匙”。原告微信被告，“押金你退吗？不退的话我问问律师是不是应该给你钥匙。我已经安排律师起诉你”、“你在押金事情上不爽快，企图侵占我的押金。我不光要告你，还有协助杨某1和你争夺这个房子以及帮他们要回过去几年他们该分得的租金。判决书没有支持……”被告回复原告，“我从无恶意侵占你的押金想法。但是我会按照合同和法律办事，至于你想协助谁怎么做是你的权利，不必告诉我”。审理中，原告提供了其与案外人S某于2017年1月20日签订的《续租合同》，约定：案外人S某向原告续租系争房屋，续租期为2017年1月21日至2018年1月20日。审理中，原告提供了其与“海博搬运”的微信转账记录，记载原告在2017年5月5日转账给“海博搬运”350元和1500元。原告又提供了其与“HappyMove乐迁1347276****”的微信内容，其中记载原告向对方转账800元以及对方向原告送纸箱子的内容。被告对该微信内容不认可，认为真实性无法认定。审理中，双方按《家具清单》自行办理了家具、电器的交接手续，对缺少的物品，被告表示将另行处理，在本案中不再要求返还、处理。审理中，双方确认：原告租金支付至2017年4月30日止；原告的租客于2017年5月5日搬离；原、被告对系争房屋未办理交接手续；系争房屋的钥匙由原告的租客交给案外人；原告于2017年5月3日给被告发送关于终止合同的微信。审理中，原告确认系争房屋2017年1月至4月的水费82.80元、2016年7月至2017年5月的燃气费5729.50元没有支付。审理中，被告确认《律师函》于2017年5月15日收到。审理中，被告称，终止合同应采用书面形式，不认可原告用微信提出终止合同；2017年4月28日确实有报警，“是有亲戚闯进去居住”，且原告当即通知被告，被告也当即赶去处理。审理中，被告表示其在2015年8月知道原告装修系争房屋的事情，并且提出异议。原告则称被告对系争房屋的装修未提出过异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市居住房屋租赁合同》、《续租协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。被告作为系争房屋的出租方，负有保证承租人正常使用系争房屋的义务。虽然法院判决驳回了案外人杨某1等人的诉讼请求，但被告与杨某1等人就系争房屋存在纠纷是客观存在的，且根据本院查明的事实，杨某1等人在2017年4月28日闯入了系争房屋，并导致原告方的租客无法正常居住，被告并无证据证明其已排除了租客居住系争房屋的障碍，因此原告要求解除合同并退还租赁保证金的诉请于法有据，本院应予支持。也鉴于此，被告要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持。根据我国的法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。鉴于双方在审理中均确认原告于2017年5月3日给被告发送了关于终止合同的微信，故2017年5月3日作为合同解除日较妥。至于原告要求确认合同于2017年4月28日解除的诉请，因于法无据，本院不予支持。鉴于双方的合同于2017年5月3日解除，原告的房客于2017年5月5日搬离，原告在2017年5月5日微信通知被告租客已搬离，故原告的租金应支付至2017年5月5日。至于被告反诉要求2015年5月6日起的租金，于法无据，本院不予支持。关于原告要求的租赁保证金利息，鉴于原告目前尚有水费、燃气费未结清，故原告此诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张的解除合同违约金诉请，鉴于合同的解除并非被告提出，该诉请无合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿搬家损失5000元的诉请，鉴于原告提供的证据并不能证明这些转账记录所涉及的费用与该诉请有关，且金额也不符，故对原告该诉请本院不予支持。关于被告反诉要求原告返还被告家具、电器，鉴于双方在审理中已按《家具清单》自行办理了家具、电器的交接手续，对缺少的物品，被告表示将另行处理，在本案中不再要求返还、处理，故本院对该诉请在本案中不做评判。关于被告反诉要求原告将房屋结构恢复为原始状态的诉请，鉴于双方在合同中约定原告有权按照原告的意愿对系争房屋进行装修，并约定已经被告同意和认可的房屋装修和增设的附属设施应属保留并归属被告，原告是从2008年11月1日起就租赁系争房屋，承租时间已逾九年，被告并无证据证明其曾经对原告的装修提出过异议，且本次合同提前解除的原因也是被告与案外人有纠纷所导致，故对被告该反诉诉请本院不予支持。关于2017年1月至4月的水费82.80元、2016年7月至2017年5月的燃气费5729.50元，鉴于原告确认，故本院对该反诉诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、卫锋与杨积蓉之间关于上海市徐汇区永嘉路XXX号XXX层房屋的租赁合同于2017年5月3日解除；二、杨积蓉于本判决生效之日起十日内返还卫锋房屋租赁保证金37000元；三、卫锋于本判决生效之日起十日内给付杨积蓉2017年5月1日至5月5日的房屋租金及房屋使用费3041.10元；（18500*12个月/365天*5）四、卫锋于本判决生效之日起十日内给付杨积蓉水费82.80元、煤气费5729.50元；五、驳回卫锋的其余诉讼请求；六、驳回杨积蓉的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1050元，由卫锋负担687.50元，杨积蓉负担362.50元。反诉案件受理费1130元，由卫锋负担630元，杨积蓉负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王兆根二〇一八年一月四日书记员  徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。