河南省许昌市魏都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1002民初55号
原告（反诉被告）：许昌市金ＸＸ商贸有限公司。住所地：许昌市文峰路*号。
法定代表人：陈立友，任公司董事长。
委托代理人：孙淑敏，河南金泰律师事务所律师。
委托代理人：魏晓晖，河南金泰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司。住所地：许昌市文峰路*号。
法定代表人：崔新平，任公司总经理。
被告：白付州，男，1971年9月25日生，汉族，住许昌市魏都区。
委托代理人：菅鹏伟，河南君志合律师事务所律师。
原告（反诉被告）许昌市金ＸＸ商贸有限公司（以下简称许昌金ＸＸ公司）诉被告（反诉原告）许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司（以下简称魏都澳富德汽车养护公司）、被告白付州租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）许昌金ＸＸ公司于2016年1月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许昌金ＸＸ公司的委托代理人孙淑敏、魏晓晖，被告（反诉原告）魏都澳富德汽车养护公司、白付州的委托代理人菅鹏伟，被告白付州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许昌金ＸＸ公司诉称：原告许昌金ＸＸ公司与被告白付州于2005年6月26日签订房屋租赁合同，合同中约定，原告将位于文峰路7号门面房九间租赁给被告使用，房屋租赁期限为2005年6月26日至2015年6月26日，年租金为五万五千元。被告白付州租赁该房屋成立魏都澳富德汽车养护公司，从事汽车美容养护等。合同到期后，原告多次派人催促被告搬离该房屋，但被告至今未搬出，原、被告也始终无法就该事宜达成一致意见。被告应立即搬出租赁房屋，被告继续占有租赁房屋没有任何事实和法律依据。诉讼请求：一、依法判令被告将租赁房屋恢复原状并立即搬出租赁房屋；2、依法判令被告赔偿因被告迟延搬出租赁房屋所产生的房屋租赁18900元（按月租金6300元从2015年9月26日计算至2015年12月26日，具体租金数额以被告最后支付时为准）；3、诉讼费由被告承担。
被告魏都澳富德汽车养护公司辩称：第一，原告要求被告将租赁房屋恢复原状没有事实与法律依据，原、被告双方自2005年6月26日至2015年6月26日签订有十年的房租租赁合同，在签订合同时原告同意被告依据汽车养护公司的经营特点对房屋进行装饰装修，被告在签订合同后，有权对租赁房屋根据自身经营特点进行装饰装修，且在被告装修后经营的十年中，原告未提出过任何异议，该请求也超出了诉讼时效。第二，本案因原告在租赁关系存续期间将房屋转卖他人，严重侵犯了被告的优先购买权，因原告拒不赔偿其违法行为给被告造成的损失，才导致本案纠纷的产生，被告未搬离房屋是因为双方纠纷尚未解决，原告尚未赔偿被告损失。第三，因本案中原告先侵犯了被告的优先购买权，后又使用电焊将被告尚在经营的门店房门焊死等违法行为给被告的生产经营造成了重大影响与损失，故被告认为原告主张的租金费用应当抵扣其给被告造成的相应损失，且被告已依法提出反诉。综上，本案是因在租赁关系存续期间，原告将房屋转卖他人，拒不通知被告且事后采取违法行为干扰被告正常的生产经营所引起，原告存在重大过错，已经侵犯了被告的优先购买权及正常的生产经营权，给被告造成了损失，原告应当对被告的损失进行赔偿，原告的主张应抵消其给被告所造成的损失。所以，对原告的诉讼请求不应当予以支持。
被告白付州辩称：原告所述部分不属实，白付州与本案缺乏关联性，白付州为魏都澳富德汽车养护公司的股东之一，不应承担本案责任。
反诉原告魏都澳富德汽车养护公司反诉称：反诉原告与反诉被告之间存在房屋租赁法律关系，由反诉原告租赁反诉被告的房屋用于经营。而正在反诉原告如约履行租赁合同期间，反诉被告以房屋已经出卖给他人要求反诉原告搬出，并组织人员阻碍反诉被告的正常经营活动。双方租赁合同没有解除且正在履行期间，反诉被告的行为严重侵害了反诉原告作为承租人的有限购买权，并给反诉原告造成了严重的经济损失。诉讼请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告财产损失300000元；2、本诉及反诉费用由反诉被告承担。
反诉被告许昌金ＸＸ公司辩称：1、反诉被告的主张没有任何事实和法律依据，房屋租赁合同第三条明确合同约定房屋在使用期间改造及转让必须得到出租人同意，否则不得进行房屋改造及转让。我国关于城镇房屋租赁合同的理解与适用第十三条明确规定，承租人未经出租人同意改造房屋造成的损失应由承租人承担，出租人请求出租人恢复原状赔偿损失的请求合法有据，请求法院依法支持。2、反诉原告所诉的让反诉被告赔偿损失等没有任何事实和法律依据，反诉被告在租赁期限到期后，通过律师函告知反诉原告有优先购买权，但是反诉原告没有明确提出购买的意愿，且反诉被告的房屋至今未出卖，反诉原告称反诉被告侵犯其优先购买权的主张没有任何事实和法律依据。
被告白付州针对反诉辩称：同意魏都澳富德汽车养护公司对金ＸＸ的反诉。
结合原、被告的诉辩意见，并征询双方当事人同意，本院归纳本案争议的焦点为：1、原告许昌金ＸＸ公司请求二被告对租赁房屋恢复原状、搬出租赁房屋并支付租金的请求是否合法有据；2、反诉被告许昌金ＸＸ公司是否侵犯反诉原告魏都澳富德汽车养护公司的优先购买权，其请求反诉被告许昌金ＸＸ公司赔偿损失的请求是否合法有据。
原告许昌金ＸＸ公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：
第一组，原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证及法定代表人证明各一份，证明原告的身份信息。
第二组，房屋租赁合同一份，证明被告许昌魏都澳富德汽车养护有限公司租赁原告房屋的事实，租赁期限为2005年6月26日至2015年6月26日。
第三组，律师函一份，证明房屋租赁合同到期后，原告委托河南金泰律师事务所向被告发出律师函，要求被告立即搬出房屋或享有优先购买权提出购买租赁房屋意愿的事实。
第四组，房屋产权证明一份，证明本案租赁房屋的所有权人为许昌ＸＸ运输集团股份有限公司。
第五组，证明一份，证明许昌ＸＸ运输集团股份有限公司委托金ＸＸ商贸处理本案租赁房屋的事实，金ＸＸ商贸有限公司对租赁房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。
被告魏都澳富德汽车养护公司对上述证据的质证意见为：第一组，真实性无异议。第二组，1、房屋租赁合同真实性有异议，该份租赁合同与被告持有的租赁合同不一致，在2015年公司法定代表人为张许生，而非白付州；2、该份租赁合同时金ＸＸ公司与澳富德公司签订，仅对双方具有法律约束力。第三组，律师函，真实性无异议，但律师函没有明确说明要与被告澳富德解除合同还是转卖被告公司，该律师函已经承认将租赁房屋卖给他人且价钱已经讲好。第四组，真实性没有异议，但不能证明原告的证明目的，原告称房产证能显示为许昌ＸＸ公司，我郭的制度为登记制与买卖相分离的制度，原告仅出示产权证，不能证明原告没有将房屋出卖给他人，因为出卖之后，原告也能拒不变更产权登记手续，故该产权证不能证明原告的证明目的。第五组，真实性无异议，与第二组证据相互印证，足以说明金ＸＸ是有权与澳富德公司签订租赁合同的。
被告白付州对上述证据的质证意见为：1、原告出示的所有证据与白付州没有关联性，不能证明被告白付州是本案适格被告；2、房屋租赁合同不是白付州本人所签，真实性有异议。
反诉原告魏都澳富德汽车养护公司为支持其主张，向本院提交的证据有：
第一组，许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司工商登记查询单1份。证明被告系企业法人，具有完全的民事行为能力，白付州为该公司股东，其不应承担任何责任。
第二组，1、房屋租赁合同1份；2、原告向被告公司开具的发票2份。证明：1、租赁合同系被告公司所签，与白付州没有关联性，原告要求白付州履行相关义务没有依据。2、依合同约定，原告已经同意被告根据自身经营特点进行装饰装修，且已经过十年之久，原告主张恢复原状没有依据。3、合同约定期限届满后，双方又形成新的不定期租赁合同关系，且被告依约定向原告缴纳了租金。原租赁合同依法继续，原告解除租赁合同应提前一个月通知被告。
第三组，1、河南金泰律师事务所律师函1份；2、白付州代被告公司回复意见1份。证明：1、律师函没有描述原被告双方的不定期租赁关系，且足以反映原告没有提前通知被告解除合同，而是2015年10月8号直接要求被告搬离。2、律师函告知被告具有优先购买权，却拒不告知房屋出售价格及购买人员，隐瞒相关事实，依然系侵犯被告购买权的行为。3、被告依律师函要求，在三日内向原告发出了购买承诺，但原告依然不同意将房屋卖给被告，显然原告不仅违约，且侵犯被告优先购买权。4、该律师函系被告首次收到原告正式的书面文件，无论是告知被告具有优先购买权，还是告知若被告不予购买就解除合同。5、被告对律师函称房屋到期，公司不同意续租，房屋租赁合同自然终止不予认可，就事实而言，租赁期限届满后，原告依然收取了三个月的房租，也没有告知，依据法律规定，双方租赁合同就构成了不定期租赁合同，原告若解除合同应书面提前一个月通知被告，若转卖房屋，依法应提前三个月通知被告。
第四组，1、2015年10月30日白付州与姚成武、郁万丽对话录音材料1份。证明2015年10月30日，公司姚经理明确告知被告，房屋已经卖掉的事实，且公司不想卖给被告的事实。这严重侵犯了被告的优先购买权。
第五组，U盘一个（共四份视频资料）。证明原告组织人员将被告店铺房门使用电焊焊接的事实，原告本营采取合法措施解决本次纠纷，却采取违法行为严重的干扰了被告的正常生产经营。其应承担相应的赔偿责任。
反诉被告许昌金ＸＸ公司质证称：第一组，真实性无异议，但是从被告提供的信息可以看出被告澳富德公司成立于2006年9月20日，但本案所涉租赁合同签订于2005年，正好证明了签订合同时，澳富德公司并没有成立，故白付州为本案适格被告，且澳富德公司成立时的法定代表人为白付州，2015年11月27日，及租赁合同到期后，澳富德公司才将公司的法定代表人变更为崔新平，故白付州为本案适格被告。
第二组，真实性有异议，合同结尾处签名处乙方的签名，合同签订时间为2005年6月26日，根据被告所提供的第一份证据显示被告公司成立于2006年9月20日，被告公司成立时的股东没有签字人张许生，当时澳德富公司并没与成立，被告提供的证据明显系伪造。票据真实性无异议，但对其证明目的有异议，该发票记载的费用并不是房屋租赁费用，而是租赁期限到期后被告拒不搬出而交纳的占用使用房屋的费用。票据仅是缴费票据而不是租赁合同，不能证明白付州不是合同一方的当事人，且合同第三条明确约定若改造房屋应得到原告同意，原告未举证证明已经得到原告同意，仅凭房屋租赁合同和发票不能证明已经经原告同意对房屋进行装饰装修。合同约定期限届满后，被告所说双方又形成新的不定期租赁合同，原告有权要求被告解除租赁合同。
第三组，真实性无异议，但是该证据不能证明被告所要证明的证明目的，该律师函已经明确告知被告原告不同意续租，应立即搬出，虽告知被告被告有优先购买权，但实际上交易未完成，原告未将房屋出卖给任何人。房屋租赁到期后，被告拒不搬出，原告无奈收取了被告3个月的房租，此时房屋应为不定期租赁合同，房屋产权人一直为原告，不能证明侵犯了被告的优先购买权，
第四组，真实性有异议，对录音人的身份无法核实，真实性无法核实，录音人不是金ＸＸ公司的法定代表人，没有权限买卖租赁房屋，该份录音不能证明租赁房屋已经被出卖的事实，故被告所说原告侵犯其优先购买权没有任何事实和法律依据。
第五组，该视频没有声音，无法客观真实的反映当时的场景，视频中仅能显示有两人在活动，不能证明该两人与原告有任何关系，如原告未提供证据相互印证，其证明目的是不能像成立的。
被告白付州质证称：没有异议。
被告白付州未提供证据。
本院对原告许昌金ＸＸ公司提供的证据审核后认为：二被告对第一组证据无异议，该证据具有真实性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第二组证据系房屋租赁合同，该房屋租赁合同有被告白付州签字确认，被告白付州认为该签字非其本人所签，但未提供证据予以证明，本院确认该合同的真实性。二被告对第三、四、五组证据的真实性无异议，经本院审核，该三组证据具有真实性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。
本院对反诉原告魏都澳富德汽车养护公司提供的证据审核后认为：第一组证据，许昌金ＸＸ公司对其真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以确认。第二组证据中的房屋租赁合同与许昌金ＸＸ公司提供的租赁合同的合同条款一致，但魏都澳富德汽车养护公司提供的租赁合同的乙方为“许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司.代表：张许生”，根据魏都澳富德汽车养护公司提供的工商登记查询单，魏都澳富德汽车养护公司成立于2006年9月20日，该租赁合同存在瑕疵，本院不予确认；该组证据中的发票具有真实性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。许昌金ＸＸ公司对第三组证据的真实性无异议，该证据具有真实性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以确认。第四组证据系通话录音，魏都澳富德汽车养护公司提供该组证据用以证明租赁房屋已经出卖的事实，该事实没有其他证据予以佐证，且无法核实录音的真实性，对该组证据本院不予确认。第五组证据系视频资料，魏都澳富德汽车养护公司提供该组证据用以证明许昌金ＸＸ公司干扰其生产经营，但该组证据不能证明与本案的关联性，对该组证据本院不予确认。
根据上述有效证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
位于许昌市魏都区文峰办事处文峰路南段27号1幢1层门面房的所有权人为许昌ＸＸ运输集团股份有限公司，许昌ＸＸ运输集团股份有限公司委托许昌金ＸＸ公司全权处理该房产，包括占有、使用、收益、处分等权利。2005年6月26日，许昌金ＸＸ公司与白付州代表的澳润德汽车装饰部签订《房屋租赁合同书》一份，合同约定，许昌金ＸＸ公司将上述门面房中的九间出租给澳润德汽车装饰部使用，租赁期限自2005年6月26日至2015年6月26日；租金每年55000元，租金每三个月交纳一次，于26日之前交纳；澳润德汽车装饰部在租赁期间如改造房屋结构必须征得许昌金ＸＸ公司的同意，未经同意澳润德汽车装饰部不得将租赁房屋转让他人；合同一式二份，双方盖章签字后生效。同日，许昌金ＸＸ公司在该合同上加盖公章，白付州代表澳润德汽车装饰部在该合同上签字确认。该合同签订后，双方当事人如约履行合同。该租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。2015年7、8、9月的房租，魏都澳富德汽车养护公司按每月6300元交纳。2015年9月26至今的房租魏都澳富德汽车养护公司没有交纳。
2015年11月12日，许昌金ＸＸ公司向澳润德汽车装饰部、白付州发出《河南金泰律师事务所律师函》一份，律师函载明：2005年6月26日签订的《房屋租赁合同书》到期后，许昌金ＸＸ公司不同意续租，该租赁合同自然终止，你们应立即搬离房屋或提出购买房屋的意向；许昌金ＸＸ公司已与他人达成买卖房屋的意向，价款已谈好，你们具有优先购买权，如愿购买，请于接到本函后3日内向公司发出购买房屋的要约，一周内办理房屋买卖手续；如不购买，请于接到本函后一个月内搬离该房屋……。同日，白付州针对许昌金ＸＸ公司发出的律师函作出《回复意见》一份，《回复意见》载明：许昌金ＸＸ公司发出的律师函中的内容不属实，租赁合同并未解除，许昌金ＸＸ公司在我正常租赁期间从未通知过我购买房屋；本人明确表示在同等条件下行使承租人的优先购买权……。许昌金ＸＸ公司在诉讼中明确表示，其收回租赁房屋系出于自己使用的目的，魏都澳富德汽车养护公司、白付州提供的证据不足以证明许昌金ＸＸ公司已将租赁房屋出卖与他人。许昌金ＸＸ公司对租赁房屋需要恢复原状之处未予说明也未提供证据予以证明，魏都澳富德汽车养护公司、白付州称并未对租赁房屋进行破坏。
另查，魏都澳富德汽车养护公司与澳润德汽车装饰部系同一公司，二公司已合并，由魏都澳富德汽车养护公司享有并承担澳润德汽车装饰部的权利和义务，白付州系该公司的原法定代表人，2015年11月27日该公司的法定代表人变更为崔新平。
本院认为：许昌金ＸＸ公司与澳润德汽车装饰部于2005年6月26日签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，合法有效。现澳润德汽车装饰部与魏都澳富德汽车养护公司已经合并，并由魏都澳富德汽车养护公司享有并承担澳润德汽车装饰部的权利和义务，故魏都澳富德汽车养护公司应享有并承担《房屋租赁合同书》约定的权利和义务。
根据《房屋租赁合同书》的约定，租赁房屋的租赁期限于2015年6月26日届满，租赁期限届满后，魏都澳富德汽车养护公司按每月6300元的标准交纳了三个月租金，应视为双方对约定租金的变更，许昌金ＸＸ公司对魏都澳富德汽车养护公司继续租用该房屋的事实没有提出异议，此时，双方的租赁合同为不定期租赁。根据法律的规定，当事人对不定期租赁可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，许昌金ＸＸ公司于2015年11月12日已经以律师函的形式书面通知魏都澳富德汽车养护公司、白付州租赁期限届满后不再续租，魏都澳富德汽车养护公司于收到该律师函后并予以相应回复，许昌金ＸＸ公司与魏都澳富德汽车养护公司之间的租赁合同已经解除。因魏都澳富德汽车养护公司仍占有并使用租赁房屋，故许昌金ＸＸ公司请求魏都澳富德汽车养护公司搬出租赁房屋并支付自2015年9月26日至搬出之日按每月6300元计算租金的的请求合法，本院予以支持。许昌金ＸＸ公司对租赁房屋需要恢复原状之处未予说明也未提供证据予以证明，魏都澳富德汽车养护公司、白付州称并未对租赁房屋进行破坏，故许昌金ＸＸ公司诉请魏都澳富德汽车养护公司恢复原状的请求于法无据，本院不予支持。
关于许昌金ＸＸ公司是否侵犯魏都澳富德汽车养护公司的优先购买权。根据法律的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，魏都澳富德汽车养护公司提供的律师函中明确告知魏都澳富德汽车养护公司及白付州如购买租赁房屋应予一周内办理房屋买卖手续，但魏都澳富德汽车养护公司及白付州均未与许昌金ＸＸ公司在一周内达成购买租赁房屋的一致意见。此外，魏都澳富德汽车养护公司提供的录音证据不仅无法核实其真实性，也没有其他证据予以佐证，魏都澳富德汽车养护公司提供的该两组证据不足以证明许昌金ＸＸ公司已将租赁房屋出卖与他人的事实。许昌金ＸＸ公司在诉讼中明确表示其收回租赁房屋的目的是自己使用，故许昌金ＸＸ公司并未侵犯魏都澳富德汽车养护公司的优先购买权。魏都澳富德汽车养护公司反诉许昌金ＸＸ公司赔偿损失300000元的请求于法无据，本院不予支持。白付州系魏都澳富德汽车养护公司的原法定代表人，其行为系职务行为，不应承担相应的民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，被告（反诉原告）许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司腾出位于许昌市魏都区文峰办事处文峰路南段27号1幢1层的九间门面房并交付原告（反诉被告）许昌市金ＸＸ商贸有限公司；
二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司向原告（反诉被告）许昌市金ＸＸ商贸有限公司支付自2015年9月26日至腾出之日按每月6300元计算的租金；
三、驳回原告（反诉被告）许昌市金ＸＸ商贸有限公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费273元，反诉受理费2900元，共计3173元，由原告（反诉被告）许昌市金ＸＸ商贸有限公司负担173元，被告白付州、许昌市魏都澳富德汽车养护有限公司负担3000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。
审 判 长 李伟杰
人民陪审员 尹秀甫
人民陪审员 张玉改
二〇一六年八月十二日
书 记 员 马巍红