安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终3680号
上诉人（原审原告）：孙蕴珺，女，1960年8月16日出生，自由职业，户籍所在地安徽省合肥市瑶海区，住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：ＸＸ（系孙蕴珺丈夫），1959年6月2日出生，自由职业，户籍所在地安徽省合肥市瑶海区，住安徽省合肥市蜀山区。
被上诉人（原审被告）：陈祥根，男，1976年12月24日出生，自由职业，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县，住北京市。
原审被告：韩久平（系陈祥根妻子），女，1978年10月3日出生，自由职业，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县，住北京市。
上诉人孙蕴珺因与被上诉人陈祥根、原审韩久平房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙蕴珺上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持孙蕴珺一审全部诉讼请求，即判令陈祥根向孙蕴珺支付赔偿金39900元（损失明细：房租费7595元、材料安装费2600元、搬家费5000元、物业管理费180元、有限电视费144元、家具家电折旧费××000元、家人住院治疗身体精神伤害费××381元）。二、本案一、二审诉讼费用由陈祥根承担。事实和理由：一、陈祥根并没有出现急需用钱特殊情况，也没有按照市场价或其报价106万元将出租房优先出售给孙蕴珺或其他人的事实，而是以高于与孙蕴珺约定的租金300元将出租房另行出租给他人，陈祥根的毁约行为严重损害了孙蕴珺的合法权益。二、即使陈祥根有意出售出租房，也不影响租赁合同依法依约解除前履行，也不应于出售行为发生前或实际根本没有发生时就违法单方解除与孙蕴珺的租赁合同关系，更不应为所欲为变更承租人。三、陈祥根通过他人向孙蕴珺支付3000元赔偿金、在没有告知孙蕴珺时即授意他人强行将出租房入户门门锁进行更换和强行变更承租人、多次发骚扰短信对孙蕴珺实施侮辱诽谤等行为进一步表明了其毁约行为不容否定。四、陈祥根的毁约行为给孙蕴珺及其家人精神财产带来了极大伤害，如上诉请求部分所列明的，应予赔偿。
被上诉人陈祥根答辩称：孙蕴珺的上诉请求无事实和法律依据。
原审被告韩久平未发表意见。
孙蕴珺向一审法院起诉请求：1、陈祥根向孙蕴珺支付赔偿金39900元；2、韩久平对陈祥根支付赔偿义务承担连带保证责任；3、本案诉讼费用由陈祥根和韩久平承担。一审庭审中，孙蕴珺当庭增加诉讼请求：判令陈祥根停止对孙蕴珺权利侵害，消除影响，赔礼道歉，并向孙蕴珺赔偿损失500元。
一审法院认定：2013年3月26日，孙蕴珺（乙方、承租方）与陈祥根（甲方、出租方）签订一份房屋租赁合同，合同载明：一、房屋坐落：甲方出租给乙方的房屋位于安徽省合肥市望江西路203号万科金色名郡小区内，门牌号为××栋1005室（附房产证或购房合同书复印件）；二、租金标准、家具家电、租赁期限：1、第1周年租金标准为1800元人民币，以后每周依据国家统计局发布的上一年度国家物价上涨指数作对应调整；2、乙方自购活动床、家具和活动电视、空调、洗衣机、冰箱等家电；3、租赁期五年，自本合同签字后20日起计算。本合同到期前3个月，若任何一方未收到对方发出的通知告之其意欲终止或变更本合同，则租赁期可自动延长1年，该等延长可重复进行。第三条、付款方式、租赁期间相关费用：1、押一付三，乙方应拿到钥匙后7日内向甲方交付1个月租金作为押金，另外3个月租金于三个月起始之日起15日内支付。如不按时支付并拒付，乙方应按所欠租金双倍赔偿甲方损失；2、乙方应承担按要求必须在租赁期间交纳的水、电、天然气、电视、物管费用；第四条、房屋固定设施的完善、修缮：1、甲方保证所出租的房屋5通（上下水、电、天然气、电视、电话）、3到位（晒衣架、纱窗窗帘、阳台防护）、硬设施可满足乙方需要，否则房屋租赁期间起始时间顺延；2、房屋发生非因乙方原因造成自然损坏时，甲方应在接到乙方通知之日起7天内予以修缮，逾期乙方可自行修缮，修缮费用由甲方承担。乙方在甲方允诺的工程项目内先行垫资并组织施工支出的费用可在乙方应交纳的房租中扣除。如因乙方人为原因造成设施损坏，乙方应承担维修费用；3、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，租赁期间不得出售房屋，不得单方提前终止本合同，否则应向乙方按全年租金标准双倍赔偿因二次搬迁所造成的损失；4、乙方应于本合同终止时，应将房屋交还甲方，如有损坏且属乙方原因，维修费用应从押金中扣除；如合同期内水、电、天然气、电视、物管等费有未交，未交费用应从押金中扣除，但自然消耗及不可归责于乙方的除外。扣除后的押金余额甲方同时如数退还给乙方。该合同有甲方陈祥根、韩久平和乙方ＸＸ签字。
后经双方协商，在此合同基础上又签订《房屋租赁合同》一份，变更原合同的第二条第三款为：租赁期为5年，自乙方入住房屋之日起计算，但最迟不得超过本合同生效后20日。本合同到期前3个月，若任何一方未收到对方发出的通知告之其意欲终止或变更本合同，则租赁期可自动延长1年，该等延长可重复进行。变更第四条第三款为甲方保证房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，不得单方提前终止本合同。没有特殊情况急需用钱时不得出售房屋，出现特殊情况急需用钱时可依据国家规定按照市场价将房屋出售给乙方，否则，应向乙方按全年租金标准双倍赔偿因二次搬迁所造成的损失；增加第四条第五款为以上所有条款双方彼此已作出特别提示和详细说明，本合同生效时间为2013年3月27日。该合同有陈祥根、韩久平和ＸＸ签字。
上述合同签订后，陈祥根依约将安徽省合肥市望江西路203号万科金色名郡小区××栋1005室交付孙蕴珺租赁使用。
2015年7月3日，陈祥根短信联系孙蕴珺丈夫ＸＸ，向ＸＸ表明要出售房屋，短信内容为：“王先生您好，因经济原因，本人决定出售合肥金色名郡11号楼1005室，如果有购买意向您有优先权，价格为106万，如果不打算买下，请于2015年8月15日搬离，谢谢”。但孙蕴珺未购买此房。孙蕴珺及家人也依约陆续向孙蕴珺支付截至2016年2月15日期间的全部租金。后于2015年11月28日搬离，双方依据合同规定，陈祥根退还给孙蕴珺3000元。
庭审中，孙蕴珺陈述其在房屋租赁期间为合肥市望江西路203号万科金色名郡小区××栋1005室安装隐形纱窗纱门、半自动升降晾衣架，共计花费2600元并提交收条。韩久平只认可孙蕴珺安装隐形纱窗纱门，对是否安装半自动升降晾衣架表示不清楚。
一审法院认为：孙蕴珺与陈祥根、韩久平双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同第四项第三款约定，出现特殊情况急需用钱时可依据国家规定按照市场价将房屋出售给乙方，陈祥根已明确告知孙蕴珺及其家人出售房屋原因并告知其有优先购买权和购买价格，虽孙蕴珺未购买其房屋，但陈祥根、韩久平行为符合合同及法律规定，其行为不能视为违约，故孙蕴珺依据合同第四条第三款要求陈祥根、韩久平赔偿双倍全年租金的诉请，不予支持。孙蕴珺基于侵权行为要求陈祥根、韩久平停止侵害、赔礼道歉并赔偿500元与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，故在本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回孙蕴珺的诉讼请求。本案一审案件受理费798元，减半收取计399元，由孙蕴珺承担。
本案二审期间，陈祥根提供了7张照片，旨在证明孙蕴珺在租赁期间毁坏了案涉租赁房屋。孙蕴珺质证认为，该证据无法判断其真实性，与本案无关联，陈祥根要求赔偿不符合法律规定。本院认为，该证据与本案处理孙蕴珺之诉请无关联性，不予采纳。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：第一，根据双方租赁合同约定，陈祥根、韩久平出现特殊情况急需用钱时可依据国家规定按照市场价将房屋出售给孙蕴珺或他人，陈祥根也已明确告知孙蕴珺及其家人出售房屋原因并告知其有优先购买权和购买价格。但孙蕴珺作为承租人并未行使优先权来购买该承租房屋，在此情况下陈祥根、韩久平依照合同约定单方提前终止租赁合同以便出售房屋，并无不妥，不能视为违约。且在争议处理过程中，孙蕴珺也在2015年11月28日搬离承租房屋，应当视为双方最终在该日解除了租赁合同。第二，孙蕴珺在2013年4月2日即首次向陈祥根和韩久平支付房租，可以认定双方租期自2013年4月开始。孙蕴珺累计向陈祥根、韩久平支付34个月的房租（含押金充抵租金），实际承租使用房屋时间为32个月，陈祥根、韩久平在扣除700多元水、电、气费用后也已经退还给孙蕴珺3000元，孙蕴珺认为还应退还房租费7595元的主张，缺乏依据，不予支持。第三，孙蕴珺安装隐形纱窗纱门、半自动升降晾衣架等，系为自身生活需要，双方在租赁合同中并没有约定该材料安装费用由出租人陈祥根、韩久平承担，其现要求陈祥根、韩久平赔偿该部分费用2600元，缺乏依据，不予支持。同理于上，对孙蕴珺要求陈祥根、韩久平赔偿物业管理费、有线电视费的主张，也不予支持。第四，孙蕴珺要求陈祥根、韩久平赔偿搬家费5000元、家具家电折旧费××000元、家人住院治疗身体精神伤害费××381元，与本案租赁合同没有关联性，更无法律依据，不予支持。综上，孙蕴珺的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费798元，由上诉人孙蕴珺负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年十月十日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。