北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第14232号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京玫瑰轩餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园2号楼106室。
法定代表人李国利，总经理。
委托代理人张涛，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）北京中林物业管理有限公司，住所北京市东城区和平里东街18号。
法定代表人王力今，总经理。
委托代理人赵笑天，北京市融世律师事务所律师。
委托代理人李兵，男，1964年1月18日出生。
原审第三人北京红英岩鹭服装店，个体工商户，经营场所北京市朝阳区安慧北里安园**号楼*座*******室。
经营者侯世磊。
委托代理人夏中华，北京市灏礼默律师事务所律师。
原审第三人北京阳光宝岛百货店，个体工商户，经营场所北京市朝阳区亚运村安慧北里安园**号楼。
经营者申燕荣。
上诉人北京玫瑰轩餐饮管理有限公司（以下简称玫瑰轩公司）因与被上诉人北京中林物业管理有限公司（以下简称中林公司）、原审第三人北京红英岩鹭服装店（以下简称红英服装店）、北京阳光宝岛百货店（以下简称阳光百货店）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第01642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。玫瑰轩公司之委托代理人张涛，中林公司之委托代理人赵笑天、李兵，红英服装店之委托代理人夏中华到庭参加诉讼。阳光百货店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
玫瑰轩公司在原审法院诉称：2006年开始，我公司与中林公司就位于北京市朝阳区安慧北里安园10号楼D座101、102和103室；E座101、102室；F座101、102室建立房屋租赁关系。2008年1月30日，双方签署为期五年的房屋租赁合同，约定在合同期限届满前，我公司在严格履行本合同各项条款的前提下，有优先续租权。我公司作为承租人一直严格履行合同约定的各项义务，并无违约之处。合同期满前，我公司于2014年4月至6月多次向中林公司发函，要求续租承租房屋，但中林公司置之不理，并于合同期满前且在我公司不知情的情况下，违反约定将涉案房屋出租给第三方。另外，中林公司为逼迫我公司搬离承租房屋，于2014年7月29日切断了承租房屋的供电。无奈之下，我公司只得投入巨资购买柴油并租用发电设备以维持经营。我公司认为，中林公司作为出租方应诚信履行合同约定的�关义务，在我公司具有优先续租权的情况下，应积极与我公司协商续租事宜，其恶意违约行为，给我公司造成了巨大的经济损失。因此，我公司诉至法院，要求依法确认我公司对承租房屋享有优先续租的权利，中林公司将承租房屋交由我公司继续承租，并要求中林公司赔偿各项经济损失162893元。
中林公司在原审法院辩称：位于北京市朝阳区安慧北里安园10号楼系国家林业局所有的国有资产，我公司作为国家林业局所属国有资产的经营管理单位，依法享有对该楼栋全部房屋的经营管理权。双方所签合同履行期限届满后，因玫瑰轩公司在合同履行期间有悖诚信，相互间丧失了继续合作的基础，我公司决定不再续租给玫瑰轩公司。另外，玫瑰轩公司主张的损失发生在2014年8月至同年11月，此时合同履行期限已届满，即使玫瑰轩公司因此造成损失，也应由其自行承担。综上，玫瑰轩公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
中林公司在原审法院反诉称：2008年1月，玫瑰轩公司与我公司签订房屋租赁合同，约定由我公司将北京市朝阳区安慧北里安园10号楼D座101、102和103室，E座101、102室，F座101、102室出租给玫瑰轩公司，租赁期限自2009年6月8日至2014年6月7日。2014年4月中旬，我公司发现承租房屋实际由红英服装店和阳光百货店实际经营使用，便通过特快专递和手递方式向阳光百货店和红英服装店发出关于对房屋进行清理的通知函，并致函玫瑰轩公司，要求其纠正违约行为。2014年6月7日，房屋租赁合同履行期限届满，我公司要求玫瑰轩公司腾退房屋，但玫瑰轩公司至今未腾退。因此，我公司提起反诉，要求玫瑰轩公司将承租房屋予以腾退，具体由红英服装店和阳光百货店腾退各自占用的房屋，并要求玫�轩公司按照每日每建筑平方米15.3元的标准支付自2014年6月8日至房屋腾退之日止的房屋使用费。
玫瑰轩公司在原审法院针对中林公司的反诉辩称：我公司享有优先续租权，不同意将承租房屋腾退给中林公司，并要求按照原房屋租赁合同约定的租金标准向中林公司支付房屋租金。另外，我公司将承租房屋转租给阳光百货店和红英服装店，转租期限尚未到期，不具备腾退条件。
红英服装店在原审法院述称：我方与玫瑰轩公司之间签署的合同是合法有效的，合同履行期限尚未到期，我方不同意腾退房屋。
阳光百货店在原审法院未到庭参加庭审，亦未提交书面述称意见。
原审法院经审理查明：2008年1月30日，中林公司作为出租方与承租方玫瑰轩公司签订房屋租赁合同，约定由出租方将位于北京市朝阳区安慧北里安园10号楼D座101、102和103室，E座101、102室，F座101、102室建筑面积共计343.47平方米的房屋（以下统称承租房屋）出租给承租方。租约有效期限从2009年6月8日到2014年6月7日。年租金为551612.82元，租金按一个月为周期支付，水、电、天然气、电话费由承租方自理。承租方不得将出租房间的部分或者全部转租抵押给第三方或让第三方使用。本合同期满，承租方在严格履行本合同各项条款的前提下，有优先续租权，但承租方须在本合同期满前一个月向出租方发出书面通知。如承租方在上述期限内不作此项通知，则出租方可视为承租方在本合同期满后不再续租，承租方须按合同规定的终止日期迁出所租房屋。在同等条件下，如出租方不将此房租给承租方，则出租方需对承租方的装修余值进行补偿。此外，双方在合同中就保证金条款约定，据承租方反映1997年4月7日在与原林海物业签署原始合同时，曾向�租方缴纳保证金8万元（此押金中林物业认可），合同终止后，如承租方遵守合同各项条款，出租方承诺在10日内将保证金退回（不计利息），但承租方需出示原始票据。
合同履行期间，玫瑰轩公司与红英服装店于2012年2月1日签订商铺合作协议，约定双方共同经营D座101商铺，合作期限至2017年12月30日。另外，玫瑰轩公司将部分承租房屋转租给阳光百货店。庭审中，玫瑰轩公司向法院出具书面“情况说明”，确认将D座101、102、103室转租给红英服装店，将E座101、102室和F座101、102室转租给阳光百货店。
合同履行期限届满后，玫瑰轩公司要求继续承租房屋，而中林公司则要求玫瑰轩公司腾退房屋，双方因续租问题发生争议，玫瑰轩公司未将承租房屋腾退给中林公司。2014年7月29日，中林公司中断了承租房屋的供电，玫瑰轩公司另行租用发电设备自行供电。
案件在审理期间，法院建议双方协商解决争议，并提议在同等条件下玫瑰轩公司享有优先续租权。玫瑰轩公司表示由其继续承租将在原租金基础上每年递增百分之十。中林公司认同玫瑰轩公司在同等条件下享有优先续租权，但要求玫瑰轩公司按照市场价每年264万元的标准支付租金。由于双方各自主张的续租租金差异较大，法院遂建议由第三方机构对租金价格进行评估，并以评估结果作为优先承租的条件，双方均表示同意。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京国地房地产土地评估有限公司进行评估。2015年6月15日，北京国地房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果是估价对象2014年6月8日房屋租金价格为每天每平方米15.3元。玫瑰轩公司认为估价金额过高，对估价报告不予认可，但同时提出在认可估价金额的基础上，要求继续承租五年。中林公司认可估价金额，但只同意玫瑰轩公司续租两年，双方未能就此达成一致。另外，中林公司认可玫瑰轩公司曾交付保证金8万元，要求在玫瑰轩公司应付租金中予以扣除，玫瑰轩公司表示同意。
原审法院认为：双方约定玫瑰轩公司在同等条件下享有优先续租权，系双方真实意思表示，该约定并不违背国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中林公司与玫瑰轩公司之所以未能就续租事宜达成一致，主要是因双方对续租租金标准以及续租期限存在争议。关于续租租金标准，玫瑰轩公司最初提出在原租金基础上增加百分之十，而中林公司则要求按照市场行情确定租金标准。在双方无法达成一致的情况下，法院建议由第三方进行估价，并以估价金额确定续租租金数额，双方均表示同意。经北京国地房地产土地评估有限公司估价，承租房屋在2014年6月8日的租金价格为每天每平方米15.3元。对此估价结果，中林公司认可并同意以估价金额作为续租租金，而玫瑰轩公司则明确表示估价金额过高，不予认同。随后，玫瑰轩公司虽然同意按照估价单价计算租金，但又提出续租五年的要求。中林公司仅同意与玫瑰轩公司续租两年。法院认为，合同履行期限届满后，中林公司作为出租方，有权根据市场行情合理调整租金标准及决定租赁期限等出租条件。中林公司主张按照估价金额以及两年租赁期限作为玫瑰轩公司续租的条件，亦属公平、合理，玫瑰轩公司可以选择是否续租。玫瑰轩公司不接受中林公司提出的续租条件，表明玫瑰轩公司放弃优先续租权，其主张享有优先续租权、继续承租房屋的诉讼请求，不符合双方约定，法院不予支持。关于玫瑰轩公司要求中林公司赔偿经济损失的请求，法院认为，双方所签房屋租赁合�已于2014年6月8日到期终止，在双方未能就续租事宜达成一致的情况下，玫瑰轩公司理应将承租房屋腾退给中林公司，其未履行腾退义务的行为构成违约，应向中林公司承担相应的违约责任。中林公司在合同终止以后，给予了玫瑰轩公司合理的腾退期限，玫瑰轩公司未能及时腾退房屋，中林公司有权采取断电等措施，玫瑰轩公司为继续经营而租赁发电设备而支出的费用，应由玫瑰轩公司自行承担。关于中林公司要求玫瑰轩公司腾退租赁房屋以及要求阳光百货店和红英服装店分别腾退各自占用租赁房屋的反诉请求，符合事实及法律规定，法院予以支持。关于中林公司要求玫瑰轩公司按照估价金额即每天每平方米15.3元的标准支付自2014年6月8日至房屋腾退之日止的房屋使用费的反诉请求，法院认为，电力系统是租赁房屋应具备的基本设施，中林公司虽然有权中断租赁房屋供电，但因其终止供电而导致租赁房屋不再完备。因此，法院确定自2014年6月8日至2014年7月28日，由玫瑰轩公司按照估价金额每天每平方米15.3元的标准向中林公司支付房屋使用费；法院酌情确定由玫瑰轩公司按照估价金额的90%即每天每平方米13.77元的标准向中林公司支付自2014年7月29日至腾退全部房屋之日止的房屋使用费。另外，关于双方在合同中约定的中林公司确认玫瑰轩公司缴纳的8万元保证金，中林公司要求折抵相应房屋使用费，玫瑰轩公司表示同意，法院予以确认。阳光百货店经传票传唤，未到庭参加庭审，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院于2015年8月判决：一、北京玫瑰轩餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区安慧北里安园10号楼D座101、102和103室；E座101、102室；F座101、102室腾退给北京中林物业管理有限公司。北京红英岩鹭服装店和北京阳光宝岛百货店就各自实际占用的上述房屋直接腾退给北京中林物业管理有限公司。二、北京玫瑰轩餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内按照每天每平方米十五元三角的标准向北京中林物业管理有限公司支付自二〇一四年六月八日至二〇一四年七月二十八日期间的房屋使用费，并自二〇一四年七月二十九日开始至腾退全部房屋之日止按照每天每平方米十三元七角七分的标准向北京中林物业管理有限公司支付房屋使用费（北京玫瑰轩餐饮管理有限公司缴纳的八万元保证金折抵相应房屋使用费）。三、驳回北京玫瑰轩餐饮管理有限公司诉讼请求。四、驳回北京中林物业管理有限公司其他反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条�规定，如北京玫瑰轩餐饮管理有限公司未在上述期限内向北京中林物业管理有限公司支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍向北京中林物业管理有限公司支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，玫瑰轩公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用及评估费用全部由中林公司承担。主要理由如下：一、原审法院将评估价格及中林公司单方提出的租赁条件，作为优先续租的同等租赁条件，认定我公司放弃优先续租权，属认定事实不清，证据不足。二、原审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第75条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条的规定，在被上诉人有同等租赁条件的�据而拒绝提供时，原审法院应当按照我公司主张的租赁条件来确定续租合同的租赁条件。而且我公司享有“优先续租权”，是指我公司享有以“中林公司与其他单位另行签署租赁合同中约定的同等租赁条件下”的优先续租的权利，而不是中林公司提出的任意租赁条件下的续租权。三、据我公司了解的信息，阳光百货店经营者申燕荣于原审审理期间去世，具体时间不清楚，故原审判决程序违法，应发回重审。
中林公司辩称：同意原审判决，不同意玫瑰轩公司的上诉请求。玫瑰轩公司的上诉请求缺乏事实依据，其系故意拖延诉讼。原审诉讼期间，法院让双方就租赁房屋的市场价格相互询价。原审法院认为我公司提出的价格可能不够公正，故建议双方就市场租赁价格进行评估，双方均同意，并共同负担评估费，经评估作出了报告，该结论应作为本案裁判的重要�据之一，按此价格，我公司提出的租赁条件玫瑰轩公司不同意，故原审法院认为其放弃了优先续租权，驳回其诉求，认定事实清楚、适用法律正确。对于玫瑰轩公司新提出的事实，我公司认为申燕荣死亡与否并未得到确认，且即使其已死亡，该店面有字号，符合民事诉讼法规定的主体条件，申燕荣死亡与否与本案主体没有必然关系。原审审理此案过期间，玫瑰轩公司未就主体问题提出过异议。
红英服装店述称：不同意原审关于我方直接腾退房屋的判决内容，我方与中林公司没有合同关系，且我方与玫瑰轩公司之间的合同未到期，不具备腾退条件。
阳光百货店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
经审理查明：诉讼中，玫瑰轩公司主ＸＸ光百货店经营者申燕荣死亡，但未就此提供相应证据。
本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
上述事实，有房屋租赁合同、房地产估价报告以及当事人陈述等相关证据材料在案佐证。
本院认为：中林公司与玫瑰轩公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方约定租赁合同期满，玫瑰轩公司在履行合同各项条款的前提下，享有优先续租权。中林公司与玫瑰轩公司之所以未能就续租事宜达成一致，主要是因双方对续租租金标准以及续租期限存在争议。鉴于双方关于续租问题无法达成一致，原审法院建议由第三方进行估价，并以估价金额确定续租租金数额，双方均表示同意。经北京国地房地产土地评估有限公司估价，承租房屋在2014年6月8日的租金价格为每天每平方米15.3元，对此估价结果，中林公司认可并同意以估价金额作为续租租金，玫瑰�公司表示估价金额过高，不予认同。原审法院系在征询玫瑰轩公司与中林公司意见的基础上，就涉案房屋租金标准委托评估机构进行估价，符合法定程序。玫瑰轩公司虽对此不予认可，但其主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。中林公司与玫瑰轩公司租赁合同期限届满后，双方虽然约定玫瑰轩公司享有优先续租权，但中林公司作为出租方，有权根据市场行情合理调整租金标准及决定租赁期限等出租条件。中林公司主张按照估价金额以及两年租赁期限作为玫瑰轩公司续租的条件，属公平、合理，玫瑰轩公司可以选择是否续租。玫瑰轩公司不接受中林公司提出的续租条件，双方未就续租房屋达成一致意见，玫瑰轩公司主张享有优先续租权、继续承租房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
玫瑰轩公司与中林公司所签订的房屋租赁合同已于2014年6月8日到期终止，在双方未能就续租事宜达成一致的情况下，玫瑰轩公司理应将承租房屋腾退给中林公司，其占有使用上述房屋，无合法依据。中林公司在双方合同终止后，给予了玫瑰轩公司合理的腾退期限，玫瑰轩公司未能及时腾退房屋，中林公司采取断电等措施属为实现自身权益的自行救济措施，玫瑰轩公司为继续经营租赁发电设备而支出的费用，应由玫瑰轩公司自行承担。原审驳回玫瑰轩公司要求中林公司赔偿损失的诉讼请求，并无不当。
玫瑰轩公司在与中林公司房屋租赁合同到期后，双方未就继续承租涉案房屋达成一致意见。玫瑰轩公司及红英服装店、阳光百货店继续占有使用涉案房屋，缺乏合同依据及法律依据。中林公司要求玫瑰轩公司腾退租赁房屋以及要求阳光百货店和红英服装店分别腾退各自占用租赁房屋的反诉请求，具有事实及法律依据，原审判决玫瑰轩公司、红英服装店、阳光百货店腾退诉争房屋，合法有据。原审法院按照评估机构作出的租金估价标准，确定自2014年6月8日至2014年7月28日，由玫瑰轩公司按照估价金额每天每平方米15.3元的标准向中林公司支付房屋使用费，并考虑到因中林公司终止供电而导致租赁房屋不再完备，酌情确定由玫瑰轩公司按照每天每平方米13.77元的标准向中林公司支付自2014年7月29日至腾退全部房屋之日止的房屋使用费，并将玫瑰轩公司缴纳的8万元保证金折抵房屋使用费，亦无不当。
诉讼中，玫瑰轩公司主ＸＸ光百货店经营者申燕荣于原审审理期间死亡，但未就此提供相应证据，本院不予采信。阳光百货店经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上，玫瑰轩公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费40000元，由北京玫瑰轩餐饮管理有限公司负担28000元（已交付北京国地房地产土地评估有限公司20000元，其余8000元由北京中林物业管理有限公司代交）；由北京中林物业管理有限公司负担12000元（已交付北京国地房地产土地评估有限公司20000元，多交付的8000元由北京玫瑰轩餐饮管理有限公司在本判决生效之日起七日内给付北京中林物业管理有限公司）。
一审本诉案件受理费5473元，由北京玫瑰轩餐饮管理有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费7289元，由北京中林物业管理有限公司负担729元（已交纳）；由北京玫瑰轩餐饮管理有限公司负担6560�（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费24066元，由北京玫瑰轩餐饮管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠
审 判 员 何灵灵
代理审判员 闫 慧
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 郑 芳