河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终1971号
上诉人（原审原告）：河南永安房地产开发有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路***号。
法定代表人：靳新红，任公司董事长。
委托诉讼代理人：周博，该公司员工。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：河南华润万家生活超市有限公司。住所地：河南省郑州市金水区南阳路***号。
法定代表人：李毅，任公司总经理。
委托诉讼代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。
上诉人河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）与上诉人河南华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2016）豫1302民初3839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。永安公司的委托诉讼代理人周博、温东旭，华润公司的委托诉讼代理人严丽婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永安公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判华润公司赔偿永安公司损失500万元，华润公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认为需进行鉴定确定相关损失与客观事实截然不符。永安公司与华润公司订立租赁合同，商定华润公司承租永安公司房产用以超市经营，而华润公司所经营超市系仓储式超市，也即需要在超市内仓储货物并需要进出运送货物。华润公司因此向永安公司提出特别要求需要在质量原本合格的基础上给以加固，并需根据其意愿改变原来相关的建筑结构。此系华润公司对承租房屋提出的特殊要求。华润公司据此才首先向永安公司提交荷载分布图、才发生对房屋给以加固、电梯及空调位置改动等情形。永安公司为该房屋加固及相关事项实实在在地支付了500余万元款项。如果不是华润公司承诺承租，永安公司将该房屋出租给他人，永安公司无需或者不可能再支付该相关款项。因此，无需鉴定，华润公司即应该对该500万元加固等费用支出负责。2.一审判决未判令华润公司赔偿永安公司500万元损失极度不公。由于华润公司对租赁房屋提出特别要求，导致永安公司支付了500余万元加固工程款及相关款项，该款项支付明显已经形成了永安公司为履行合同所造成的损失。加上永安公司因华润公司迟延履行合同造成的租金利益等损失，总损失已经高达1000余万元，一审单支持500万元违约金，当然不足以弥补永安公司的损失。
华润公司辩称，一、永安公司已构成违约。1.永安公司由于其自身原因，逾期未向华润公司交付涉案物业，本已构成违约，其上诉主张本身缺乏事实基础。根据永安公司与华润公司签署的《房屋租赁合同》和《协议书》，永安公司应于2013年7月1日向华润公司交付涉案物业。因永安公司未能在约定交付期限内使涉案物业符合交付标准，华润公司于2014年4月11日解除租赁合同，依法有据，也无需承担违约责任。原审判决认定的华润公司承担违约责任，以及永安公司上诉主张的额外损失赔偿责任，均缺乏事实基础。应当驳回永安公司的上诉请求。2.华润公司基于永安公司没有完整履行合同，而提出解除租赁合同。租赁合同无法履行，是永安公司所致。双方已于租赁合同附件2中明确了超市工程建设标准、技术要求。永安公司完全可以依据约定，自行开展由其负责的实施性方案的设计、施工，而不需依赖华润公司额外的前置确认或“启动”才能完成。永安公司未按规定时间完成空调、消防、电梯工程是其自身原因造成，与华润公司无关。另外，租赁合同附件5也明确了永安公司向华润公司提供相关证照的名称、期限。提供相关证照也是永安公司的约定义务，且该义务的履行并不依赖于华润公司的行为才能完成。华润公司一直未收到附件5所列证照。案件发生后，华润公司才了解到永安公司于2012年12月7日才取得相关建设工程消防设计审核意见书，消防验收合格的时间是2014年，远迟于双方约定的期限。由此可见，永安公司存在严重违约。永安公司逾期未向华润公司交付涉案物业，显然是其未完整履行租赁合同义务所致。华润公司的解约行为并不构成违约。永安公司的上诉主张缺乏事实依据，依法应予以驳回。二、由于永安公司不存在实际损失，在确定其损失数额上，永安公司适用的依据和计算的方式存在错误。1.即使华润公司解除租赁合同存在过错，如前文所述，永安公司对于合同无法继续履行也存有不可推卸的责任。应当据此公平、合理地认定合同各方的责任。2.在租赁合同未对上述违约情形约定违约金条款时，应当根据永安公司的实际损失，以合同各方的过错责任为限承担违约赔偿。3.永安公司上诉涉及的加固工程、电梯和空调工程已添附在涉案物业中，目前已由新租户完全使用，并为永安公司增加了收益，未造成永安公司任何损失。根据原审法院认定的证据来看，永安公司未因为租赁合同的解除而产生经济损失，更不存在永安公司所称1000万元的经济损失。永安公司应当承担举证不能的后果。故应当驳回永安公司的上诉请求。
华润公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回永安公司全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由永安公司承担。事实和理由：一、一审法院在认定《房屋租赁合同》和《协议书》无法继续履行的责任分配上，存在事实认定错误，认为仅因华润公司未积极履行协助义务致使合同无法继续履行，完全忽略永安公司的责任，将责任完全归咎于华润公司明显不当。1.永安公司逾期未交付涉案物业，华润公司有权单方解除《房屋租赁合同》。2.永安公司未履行其合同义务，致使逾期仍未能按约定标准向华润公司交付涉案物业。租赁合同附件5《相关证件清单》已明确约定永安公司应提供的证照明细和期限，但永安公司未履行该合同义务，已构成违约。租赁合同履行期内，永安公司没有尽责使涉案物业符合法定安全使用的条件。涉案物业如未通过工程质量、规划、消防、人防等事项的综合验收，就不具备合法使用的条件。3.永安公司履行其合同义务，并不依赖于华润公司的“启动”工作或额外的前置确认程序。首先，根据永安公司与华润公司签订的租赁合同，双方已对涉案物业具体建设标准、设计方案和相应责任主体进行确认，完全可作为永安公司施工的依据，不存在应由华润公司启动，永安公司才可开展项目建设。其次，双方没有约定华润公司提供荷载分布图的期限，华润公司不存在迟延提供荷载分布图的情形，且华润公司提供荷载分布图的时间不会导致永安公司迟延办理证照、交付物业，永安公司的邮件和商函不能证实华润公司未积极配合履行合同。二、一审法院对华润公司承担500万元违约金的适用依据和计算标准存在严重错误。1.即使华润公司违法解除租赁合同，但永安公司对合同无法继续履行也存有过错，租赁合同也未约定此种情形的违约金适用条款，永安公司要求华润公司承担违约金500万元没有依据。应当参照永安公司的损失，按照合同各方的过错责任为限承担违约赔偿，而且该损失具体是指签订合同时可预见的损失。2.华润公司的解约不仅没有给永安公司造成损失，反而使永安公司受益，永安公司与万德隆公司新的租赁受益比租赁合同约定的租金更高，永安公司不存在租金收益损失。而且一审确定违约金数额时参照的永安公司的损失金额计算标准即时间区段及租金单价均存在严重错误。
永安公司辩称，1.华润公司称其未违约与事实不符。合同明确约定超市的布局图是必要的前提，需要华润公司首先提供，时隔11个月后才回函，永安公司具备行使先履行抗辩权的条件。双方合作启动后，华润公司一直无人来与永安公司接洽，造成永安公司大量发函、无法沟通的情况。2.关于损失问题，如果出租给万德隆则不需要加固，华润公司有特殊要求才加固的。华润公司如果及时履行合同，永安公司不会损失11个月的租金收益。因华润公司的违约，使永安公司损失了许多商户。
永安公司向一审法院起诉请求：判令华润公司赔偿永安公司500万元违约金及无法弥补部分的损失500万元。
一审法院认定事实：2012年2月29日，永安公司与华润公司订立房屋租赁合同，约定华润公司拟将承租永安公司开发建设的位于南阳市仲景路和天山路交叉口的建筑物地上一层、二层部分和地上三层全部物业共约13910.78平方米。租赁期限为自购物中心计租日起二十个（20）租约年。租赁物业的移交日为2013年7月1日。移交之日起6个月为装修筹备期，装修筹备期内华润公司将对物业进行设备安装、布货等相关工作，期间内华润公司不支付租金。租金标准按每日每平方米0.9元计算，每满三个租赁年租金递增5%。租赁物的移交应满足按照合同附件1规定建设，取得政府验收合格文件。涉及结构拆改加固的，永安公司应提交检测合格报告。货梯在2012年10月30日前投入使用并取得检测合格证。2013年6月30日前取得建筑工程消防验收意见书等。合同10.4条约定，本合同及其对应的协议书根据第11.1（4）和11.1（5）条规定终止后，违约方应当向另一方支付违约金500万元。第11.1（5）条约定了双方终止合同的情况，如另一方严重违反合同规定导致本合同无法履行并在一方发出书面通知30日后仍未进行实质性补救，或另一方的严重违约行为导致本合同无法履行已无法补救时。由于租赁房屋正在建设中，永安公司、华润公司在订立租赁合同的当日签订协议书一份。该协议书约定，永安公司根据华润公司开办购物中心的实际需要制定该物业的规划设计方案（以本协议书附件1、2的相关图纸、建设标准为准。）甲方承诺该物业在2013年7月1日前竣工并交付。协议书还约定，若一方发生相关违约行为，另一方均可解除本协议及其对应的房屋租赁合同，并可要求对方支付违约金人民币伍佰万元。协议书附件1为绘有用地红线的总平面图，用地红线标识有计租范围的各层平面图，双方签字确认、盖章的设计方案图册（含总平面图、各层平面图、立面效果图）、乙方的公司标志及其广告位置图。附件2为《华润万家生活超市建设标准》，建设标准分为八大区域：其中1.3.8、1.4.8、1.4.10、2.1.18、2.1.19、2.4.5、2.5.20、7.1.1约定为华润万家提出设计需求，甲方施工；其中2.3.47约定按乙方需求，甲方负责后期开孔；其中2.4.1约定由乙方提供区域分布图，甲方采取措施；剩下的均为以甲方规划设计方案施工为准。2012年12月7日，南阳市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，认为华润公司拟承租物业的工程消防设计审核合格，要求按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。2013年1月21日，永安公司致函华润公司，“自2012年3月15日贵我双方签订正式房屋租赁合同以来，我司领导高度重视，专门制定了筹备的目标责任人及各类奖惩措施。我司开发部、总工办、工程部、招商部等各部门积极行动，密切配合、全力以赴的投入到各项筹备及工程施工当中，以确保按时向贵司交付物业。”“但中间因部门及人员对接问题、苏果问题、布局设计问题、空调问题、电梯问题、物业楼板载荷等问题，从2012年5月份至今多次同贵方沟通并下函催促，在长达九个月的时间里，很多问题始终没有得到贵方明确答复。导致我方空调、消防、水电、电梯等各项基础工作无法施工，设备无法招标采购，各部门工作目前处于停滞状态。为此，再次给贵司下函，尽快确认以下问题：1、请尽快确定工程、运营等各部门的具体对接人；2、按照交房标准的楼面载荷要求，由贵司提供具体的载荷布局图。”“以上问题请贵司尽快予以确认，我方的施工建设才可顺利开展。否则因贵司原因导致不能按期交付物业，造成合同违约，我司将不承担任何赔偿责任。由于问题的严重性及紧迫性，请贵司五个工作日内回复确认。”华润公司于2013年1月28日回函永安公司，“2013年1月21日收到贵司函件，我司非常重视与贵司合作，现南阳仲景路项目已经全面启动；该项目为南阳首家门店，为了把该项目做成华润万家在南阳旗舰店，我司从设计、装修标准将按照华润万家最新的都市型大卖场设计，所以南阳仲景路项目各项设计图纸及技术指标设计周期为一个半月。”2013年3月4日，华润公司向永安公司邮寄商超物业荷载布局图等图纸。永安公司根据该图纸，对该物业作加固处理。2013年3月1日，永安公司就工程改造经与北京森磊源建筑设计有限公司磋商，商定加固部分加收设计费100000元。当月7日，永安公司支付了该设计费。该加固工程预算造价7984488.48元。2013年3月27日，永安公司针对“华润万家”商超加工工程进行招标。河南正大建设科技有限公司以456万元价格中标。2013年3月29日，永安公司与华润公司在永安尚城国际1#商定华润万家南阳市仲景店会审纪要，具体内容为：1.华润万家二三层5～9轴线原设计电梯空洞，钢结构封堵，荷载为5KN/㎡。2.华润万家商业隔墙门等位置见附图，做法同原设计。3.公共区域，楼梯间按照原设计施工。4.消防系统整层商业统一施工。空调系统供华润万家使用，二层除肯德基外其他外围商业，预留空调系统通风口。5.二层华润万家生鲜加工间及冷库区主管支管中空调管道按照华润万家确认出图后施工。6.华润万家三层办公区空调新风系统按照华润万家确认出图后施工。7.华润万家-1层～三层8～12轴线交C～D轴线间电梯，在华润万家2013年4月3日前提供电梯位置图及上下方向后采购施工。8.华润万家一层J-
E轴线交16-17轴线间车道平台荷载在该区域地下室施工时，直接加固至车道荷载2吨/㎡。9.华润万家三层J-
E轴线交13-16轴线间增加制冷制备间，东侧留竖井。设备间荷载在设备基础施工时二次加固。10.华润万家机房冷凝器安装位置设在13-16轴线交H-
G轴线范围附近。2013年4月23日河南正大建设科技有限公司与永安公司签订《华润万家加固工程合同》。2013年5月6日开工，7月6日完成施工，后经验收合格。最终审定该加固工程总造价为4551307.16元。2013年3月20日，永安公司与上海永大电梯安装维修有限公司分别签订了《电扶梯供货合同》及《电扶梯安装合同》，购买了9台永大电梯，合计货款198万元，安装费58.9万元。2013年4月1日，永安公司与迅达（中国）电梯有限公司签订《电（扶）梯产品买卖合同》，购买8台电梯，共计197.32万元，又与河南宇通实业有限公司签订《电（扶）梯产品安装合同》，支付电梯安装费30.24万元。2013年5月8日，因需永安公司又向上海永大电梯安装维修有限公司追加购买货品，另支付费用3.8万元。2013年6月28日，华润公司将空调安装方案提交给永安公司。2014年4月11日，华润公司向永安公司发出“解约函”，称“租赁合同约定贵司应于2013年7月1日交付租赁物业，但截至目前贵司仍未向我司移交租赁物业。因该租赁物业迟延交付的情节严重影响了我司的发展战略规划，以致该租赁物业现已不能满足我司预期目标。经我司慎重考虑，现郑重通知贵公司：自贵公司收到本函之日起，双方于2012年12月30日签订的租赁合同解除。”2014年6月30日永安公司将原定出租给华润公司的物业以现状交付给南阳市万德隆商贸有限责任公司（以下简称万德隆公司）使用。7月12日，永安公司与万德隆公司签订书面房屋租赁合同，确认出租事实及相关权利义务。租金标准每月每平方米30元。2014年10月1日起开始计算租金。
根据永安公司与华润公司的诉辩意见和举证质证，一审法院确定本案争议的焦点问题是，永安公司未在2013年7月1日前将租赁物业交付给华润公司是否构成违约，如永安公司不构成违约，华润公司以此为由解除合同是否构成违约，永安公司所主张的违约金和损失赔偿请求应否得到支持。
一审法院认为，永安公司与华润公司2012年2月成立的租赁合同关系不违反法律规定，应当得到全面、适当地履行。合同中明确约定有关租赁物业的改造须由华润公司提出设计等要求，特别是要向永安公司提交布局图和荷载分布图。永安公司只有在知悉华润公司的相关要求情况下才能够组织施工改造。而华润公司至2013年1月28日已经过11个月时间后才向永安公司回函，告知永安公司全面启动该项目并需1个半月时间完成相关技术指标设计。至2013年3月4日华润公司才将荷载分布图交付给永安公司后，严格来讲，永安公司此时才具备施工条件。在施工过程中永安公司多次向华润公司发送的信函和其组织施工改造、安装电梯、安装空调中的信函均可以看出，华润公司均未积极予以配合。因此华润公司未积极履行合同约定的协助义务，是造成永安公司未按期交付租赁房屋的主要原因。因此华润公司以逾期未交付租赁房屋为由解除与永安公司间的租赁合同不当，其解约行为构成违约。永安公司称其因华润公司违约所遭受的损失有加固工程费用、设计费、工程监理费、推迟取得租金收入等。一审法院认为，工程加固费、设计费、加固工程费等固然是永安公司支付的费用，但是该费用投入又形成了永安公司房产一部分价值，增大了永安公司出租取得租金收入的可能性。因此不能将该全部费用支出都当作是永安公司的损失。且永安公司也未对其中确实形成其损失的程度进行鉴定。因此永安公司以该部分费用作为损失请求华润公司予以赔偿，一审法院不予准许。华润公司在订立及履行租赁合同过程中，因为自己的过错造成合同最终不能履行，造成永安公司物业在此过程中不能使用时间长达11个月之久，该段时间的租赁收入应为永安公司的可得利益损失。按照永安公司与万德隆公司所订立合同的租金标准，和永安公司与华润公司间商定租赁物业的面积13910.78平方米，每平方米租金30元/月，11个月的租金收入为4590557.4元。该租金应当视为因华润公司违约给永安公司造成的损失。双方所订立的租赁合同第14条、第15条约定，违约方应当向另一方支付违约金500万元。该500万元违约金数额高于永安公司所遭受损失4590557.4元，但根据本案永安公司为履行合同投入巨大的实际情况，平衡双方当事人利益，以华润公司赔偿永安公司500万元违约金较为妥当。永安公司要求华润公司赔偿违约金以外损失的请求证据不足，不予支持。如果永安公司认为其损失确实超过了该500万元违约金数额，可另行主张其权益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、河南华润万家生活超市有限公司在本判决生效后10日内赔偿河南永安房地产开发有限公司违约金5000000元。2、驳回河南华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求。案件受理费81800元，由河南永安房地产开发有限公司、河南华润万家生活超市有限公司各负担40900元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于华润公司与永安公司在合同履行过程中何方存在违约问题。根据永安公司2013年1月21日向华润公司发函、2013年1月28日华润公司回函的内容以及永安公司在合同签订后向华润公司多次发函的事实，2012年3月15日双方租赁合同签订后，永安公司就布局设计问题、空调问题、荷载分布图等问题多次同华润公司沟通，但未得到华润公司的明确答复，导致空调、消防、电梯等多项基础性工作无法施工，华润公司实际于2013年3月4日向永安公司提供了物业荷载分布图纸。基于以上事实，本院认为永安公司逾期交付物业存在正当理由，且在合同约定的交付期限届满时双方仍在对合同履行的相关问题进行积极协商，故对华润公司主张永安公司逾期交付物业存在违约，本院不予支持。因基础性工作的延迟施工势必会影响消防验收的时间，对永安公司称因施工未完成导致不能按时办理消防验收的抗辩理由本院予以采信。合同履行过程中、在永安公司为履行合同已进行了大量投入的情况下，华润公司仅以永安公司逾期交付租赁房屋、消防验收合格时间迟延为由单方解除租赁合同明显不当，一审判决认定华润公司的解约行为构成违约处理适当，本院予以维持。
关于合同终止后违约责任的承担问题。因华润公司单方解除合同的行为导致合同无法履行，该事实符合双方协议书第10.4条、11.1（5）条约定的违约责任适用情形，故对华润公司上诉称对违约金条款不应适用的上诉理由本院不予采信。关于永安公司主张的加固工程款及相关款项问题，该部分费用投入已形成了永安公司房产的一部分价值，永安公司称该部分费用系华润万家提出特殊要求产生的，如租给他人无需或不可能支付相关款项，对此永安公司未提供充分的证据予以证实，本院不予采信，故对永安公司的该部分损失请求本院不予支持。结合本案合同的签订时间、履行情况以及合同终止后诉争物业的实际租赁情况，一审判决对永安公司的租金损失情况认定适当，故双方对违约金的约定并未过分高于给永安公司实际造成的损失，一审对此予以认定并无不当，本院予以维持。
综上，永安公司、华润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
河南永安房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费46800元，由河南永安房地产开发有限公司负担。河南华润万家生活超市有限公司交纳的二审案件受理费46800元，由河南华润万家生活超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 孙 娟
审判员 王 彬
二〇一八年六月一日
书记员 郝一帆