广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1487号
上诉人（原审被告）：黄河，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0018。
被上诉人（原审原告）：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。
代表人：陆燕平，该司经理。
委托代理人：魏冠，广东卓正律师事务所律师。
上诉人黄河因与被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司（以下简称雅居乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：黄河系中山市火炬开发区宫花村凯茵新城03区（A03区）×幢××房业主，该房建筑面积为98.22平方米。黄河于2013年4月30日办理了该房产的收楼手续。之后黄河有交纳物业管理费至2014年1月。但自2014年2月起，黄河未再向雅居乐物业公司交纳物业管理费。据此，雅居乐物业公司诉至原审法院，请求判令：1.黄河向雅居乐物业公司清偿物业管理费3300元（从2014年2月至2015年1月期间）及滞纳金643元（按各月拖欠的物业管理费为基数，分别从应付之日按每日1‰算至支付之日止，现暂计至2015年1月31日）；2.黄河承担本案诉讼费用。
原审法院另查：2011年3月20日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会签订《中山市凯茵新城商住小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份，约定：高层洋房（超过13层有电梯房）的管理服务费用为每月每平方米建筑面积2.5元，当月10日以前支付，逾期交纳的应按日加收千分之一的滞纳金，该合同期限截至2014年3月19日止。2014年3月16日，雅居乐物业公司与中山市凯茵新城业主委员会又签订《物业服务合同》一份，约定：A03区雅湖半岛高层洋房的管理服务费用为每月每平方米建筑面积2.8元，当月10日以前支付，逾期交纳的应按日加收千分之一的滞纳金，该合同期限自2014年3月19日起至2017年3月18日止。
原审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，黄河在案涉房屋办理收楼手续后享受了雅居乐物业公司提供之物业管理服务，应按《物业服务合同》约定向雅居乐物业公司支付相应的物业管理费用。因此，雅居乐物业公司诉请黄河支付2014年2月至2015年1月期间的物业管理费，原审法院予以支持。但根据2份《物业服务合同》关于合同期限的规定，2014年2月、3月的物业管理费应按早期的《物业服务合同》约定，按每月每平方米2.5元计算为491.1元（98.22平方米×2.5元／平方米×2个月=491.1元），2014年4月至2015年1月就按后期的《物业管理合同》约定，按每月每平方米2.8元计算为2750元（98.22平方米×2.8元／平方米×10个月=2750元），即黄河需向雅居乐物业公司支付2014年2月至2015年1月期间的物业管理费合计为3241.1元。另外，雅居乐物业公司主张的滞纳金实质为违约金，黄河逾期支付物业管理费的行为构成违约，应当向雅居乐物业公司支付违约金，但雅居乐物业公司主张违约金按每日1‰计付，标准明显过高，原审法院予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。黄河经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的权利且不影响原审法院对已查明事实作出判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：黄河于原审判决生效之日起七天内支付雅居乐物业公司2014年2月至2015年1月的物业管理费3241.1元及违约金（以2014年2月至2015年1月期间每月实欠物业管理费为基数，从应缴日即每月10日起分段计至清付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍）。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由黄河负担（黄河负担部分，雅居乐物业公司已预交，黄河须于原审判决生效之日起七日内迳付雅居乐物业公司）。
黄河不服一审判决，向本院提起上诉称：黄河在被通知收楼后，发现涉案房屋存在所有梁严重上下斜、走廊上洗手间的樯左右斜、小房间的樯明显波浪形且是外墙、客厅电视墙和阳台推拉门的樯明显上下斜等质量问题。与雅居乐物业公司沟通后，雅居乐物业公司派员工将房梁和小房间的樯用批灰补平，并告知黄河涉案房屋的墙体倾斜度在国家规定且允许的范围内，故黄河办理了收楼。后发现大门有明显的凹凸，黄河联系物业公司更换大门，门换好后，物业公司又遗失了大门钥匙，直到2014年6月份才通知黄河去领取钥匙。单换门就用了快2年的时间，已经不是房屋质量问题了，物业公司的服务也存在欺诈购房者收楼和严重服务不到位，严重影响黄河因时间推迟而产生装修费用提升和入住时间，而且该房现在因装修费用提升，所以还没有装修。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判免除黄河的物业费，直至雅居乐物业公司解决上述质量问题，并由雅居乐物业公司承担本案一审、二审诉讼费。
雅居乐物业公司二审答辩称：1.雅居乐物业公司有相应的物业服务资质，且是经过业主委员会通过合法程序选聘的物业公司，一直以来为涉案小区提供物业管理服务；2.黄河于2013年4月30日收楼，享受了雅居乐物业公司提供的物业管理服务，依法应当缴纳相应的物业管理费；3.黄河在上诉状中提及的房屋质量问题，黄河并无相应证据予以证实。退一步讲，即使属实，雅居乐物业公司的职责也只是协助黄河找开发商协商解决，实际上雅居乐物业公司也已经履行了该职责，故黄河以此为由拒绝缴纳物业管理费无法律依据。4.请求法庭依法驳回黄河的上诉请求，维持原判。
双方二审期间均未提交新证据。
本院二审经审理查明：原审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。
二审另查明：黄河在二审庭审中提出按日加收应缴纳物业费的千分之一作为滞纳金的标准过高，其无需缴纳物业费和滞纳金。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，在雅居乐物业公司与黄河所在小区业主委员会签订物业服务合同并且已为黄河房屋所在小区提供了物业服务的情况下，黄河在与建设单位办理收楼手续后应按物业服务合同约定向雅居乐物业公司支付物业服务费用。黄河上诉主张雅居乐物业公司未解决涉案房屋存在的质量问题从而拒交物业服务费，但黄河所主张的房屋质量问题属其与房屋出卖人之间的权利义务关系，其可另循途径解决，并不能构成其向物业公司拒绝交纳物业费的有效抗辩，故本院不予采纳。关于黄河需支付拖欠物业服务费标准，原审认定并无不当，本院予以维持。对于违约金，原审法院已因双方约定的标准明确过高而调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付。本院经审查，雅居乐物业公司对黄河拖欠物业服务费所造成的实际损失并无具体陈述和举证证明，故本院认为该损失一般可参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案双方约定的标准、违约的性质和程度、违约对物业公司造成的合理赔偿范围等综合因素，黄河因迟延交付物业服务费用应承担的违约金即向物业公司支付滞纳金酌情调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算更为公平合理，故本院据此对违约金标准予以调整变更。
综上，上诉人黄河上诉理据不足，本院对其上诉理由不予采纳。原审除对违约金的调整仍属明显过高，本院予以变更外，其认定事实清楚，适用法律正确，其余处理亦并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1040号民事判决；
二、上诉人黄河应于本判决生效之日起七日内向被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司支付2014年2月至2015年1月的物业服务费3241.1元及违约金（以2014年2月至2015年1月期间每月实欠物业服务费为基数，从应缴日即每月10日起分段计至清付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
三、驳回被上诉人雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取为25元（雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司已预交），由黄河负担（黄河须于本判决生效之日起七日内迳付雅居乐物业管理服务有限公司凯茵新城分公司）；二审案件受理费50元（黄河已预交），由黄河负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 牛庆利
代理审判员 陈爱玲
二〇一五年十二月八日
书 记 员 林蔓娜
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