安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第03254号
上诉人（原审原告）：孙义坤。
委托代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。
委托代理人：杨浩。
被上诉人（原审被告）：合肥赛诺培训学校，住所地安徽省合肥市马鞍山南路新都会环球广场15-401、402，组织机构代码58459517-4。
法定代表人：汪贤兵，董事长。
委托代理人：程林，安徽安援律师事务所律师。
上诉人孙义坤因与被上诉人合肥赛诺培训学校（以下简称赛诺学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第00755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院认定：孙义坤系徽州路×号金万通大厦五楼、面积789.44㎡六间房的房屋所有权人。2008年11月28日，孙义坤的法定代理人即其母孙礼茹与周晓飞签订一份房屋租赁合同，约定孙义坤将坐落于徽州路×号金万通大厦五楼、面积789.44㎡六间房出租给汪贤兵办公使用，租赁期三年，自2009年2月1日至2012年1月31日，月租金27630.40元，租金总额994694.40元。该合同第十条其他约定事项载明承租方支付3万元押金，该合同孙礼茹在出租方委托代理人栏签字、周晓飞在承租方委托代理人栏签字。该合同签订后，双方按约履行。2012年1月12日，孙礼茹又与汪贤兵、周晓飞签订一份房屋租赁合同，约定继续租用上述房屋，租期为三年，自2012年2月1日至2015年1月30日，月租金48182元，租金总额1734552元，承租方于每年12月份将第二年年租金一次性付清。该合同第七条违约责任第4项约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金20000元；第5项约定承租方擅自改变房屋结构，造成承租房屋损坏的，应负责赔偿；第6项约定承租方因故终止合同，如由此造成出租方的经济损失，应支付赔偿金20000元。该合同还对免责条件、争议解决等作了约定。该份合同由孙礼茹在出租方法定代表人栏签字，汪贤兵在承租方法定代表人栏签字、周晓飞在委托代理人栏签字。该合同签订当日，汪贤兵通过中国银行62×××52账号向孙礼茹徽商银行62×××47账号转账598184元，孙礼茹出具收据一张，载明房屋押金20000元、2012年2月1日至2013年1月30日期间的房屋租金578184元。2012年12月31日，宛秀玲通过招商银行62×××76账号向孙礼茹上述徽商银行账号转账400000元，备注为金万通校区2013年房租。2013年2月5日、2013年4月1日，宛秀玲通过上述招商银行账号分别向孙礼茹上述徽商银行账号转账100000元、78184元。涉案房屋用于赛诺学校经营办学，赛诺学校追认上述汪贤兵、周晓飞、宛秀玲的签名、转账行为均系履行职务行为。2013年10月赛诺学校搬离涉案房屋。孙礼茹于2013年10月23日起在合肥晚报就涉案房屋刊登招租信息，支出登报费3960元。后案外人高峰租赁涉案房屋，孙义坤给予高峰2013年11月15日至2014年1月15日两个月的免租期，并于2013年12月13日签订租赁合同。2013年12月26日，方明州支付涉案房屋2013年10月1日至2013年11月15日期间的物业费5059元。
后赛诺学校因与孙义坤及其父母方明州、孙礼茹就涉案房屋租金、押金退还事宜发生纠纷，于2014年3月19日诉至合肥市包河区人民法院，要求孙义坤、孙礼茹、方明州连带返还146364元及利息、未开具发票损失10000元，并承担案件诉讼费用。2014年6月17日，该院作出（2014）包民一初字第01233号民事判决书，判决孙义坤返还赛诺学校租金96364元、押金50000元并支付利息，驳回赛诺学校的其他诉讼请求。孙义坤对该判决不服，上诉至合肥市中级人民法院。2014年11月28日，合肥市中级人民法院作出（2014）合民一终字第03066号民事判决书，判决驳回孙义坤上诉，维持原判。后孙义坤就房屋损失部分诉至原审法院，请求判令：赛诺学校立即支付孙义坤各项损失158155.7元（其中包括延期付款违约金2万元、单方解除合同违约金2万元、租金损失89136.7元、未修缮房屋违约金2万元、登报费3960元、物业费5059元），当庭增加为201519.5元。后孙义坤申请撤回增加的诉讼请求。
原审法院审理后认为：孙义坤、赛诺学校于2012年1月12日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应受此约束，但涉案合同已经生效法律文书确定于2013年10月23日起解除。合同履行期间，赛诺学校确未按约定时间支付租金，应按合同约定支付违约金2万元；赛诺学校单方解除与孙义坤的租赁合同，亦应按约支付违约金2万元；关于孙义坤诉请的因解除合同造成的租金损失89136.7元，即涉案合同解除后与他人签订合同的租金差额，赛诺学校单方解除与孙义坤的租赁合同确给孙义坤造成了部分经济损失，应当按照合同约定支付违约金，但租金数额多少系孙义坤与他人自行协商，孙义坤此项诉请无相应依据，不予支持；关于孙义坤诉请的未修缮房屋违约金，其仅提供了物业证明及照片，但未提供其他证据综合佐证损失数额，且涉案房屋已被他人租赁使用，故该项诉请不予支持；关于孙义坤诉请的登报费3960元，该项费用由赛诺学校承担无法律依据，不予支持；关于孙义坤诉请的物业费5059元，物业公司开具的证明明确了该笔物业费系2013年10月1日至2013年11月15日期间，因涉案合同已于2013年10月23日解除且赛诺学校已经实际搬离，合同履行期间的物业费应当由赛诺学校支付，孙义坤垫付的部分有权进行追偿，故赛诺学校应付物业费为2529.5元（5059元÷46天×23天）。综上，赛诺学校应偿付孙义坤各项损失共计42529.5元。赛诺学校已经支付2013年2月1日至2014年1月30日一年的租金578184元，2013年10月23日至2014年1月30日期间的租金155788元孙义坤应予返还，但赛诺学校在（2014）包民一初字第01233号案件中仅诉请96364元，超出部分系给予孙义坤的补偿，且该部分已足以弥补孙义坤的上述损失，故孙义坤各项诉请不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回孙义坤的全部诉讼请求。本案一审案件受理费3464元减半收取1732元，由孙义坤负担。
上诉人孙义坤上诉称：一、原审法院认定事实不清，双方并未协商一致解除合同。之前诉讼以孙义坤母亲于2013年10月23日登报招租一事进行推定，并没有对事实情况进行核实，并不能代表双方协商一致解除合同，并就解除合同后事宜达成一致意见。其次，孙义坤提供的物业公司及当时发现赛诺学校擅自撤场的负责人签字盖章的证明，足以证明赛诺学校在未告知孙义坤的情况下悄悄撤场，并将墙面、地板、门窗多处严重毁损，能够推翻原生效判决，证明赛诺学校违约，擅自撤离，且双方并未协商解除合同。再次，赛诺学校未提供证据证明双方协商一致，在之前诉讼中赛诺学校主张返还最后两个月租金，可以看出赛诺学校实际上主张2013年11月30日双方合同解除，若推定合同解除时间，也应当是2013年11月30日。二、本案中是赛诺学校单方解除合同，孙义坤有权要求赔偿延期付款的违约金、未修缮房屋违约金、登报费、物业费以及合同履行后的可得利益损失。三。原审法院不应当直接抵扣各项损失。原审法院认为其未诉请部分，系对于孙义坤的补偿，并用以弥补孙义坤的损失观点难以成立。双方未产生抵付的合意，即使赛诺学校单方认为用于补偿孙义坤的损失，也未获得孙义坤的认可。原审认定未诉请的租金系为补偿上诉人，也确定了本案租赁关系的解除根源是赛诺学校违约解除合同，而在此基本事实的前提下对于违约造成的直接损失未予以支持不当。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判赛诺学校支付孙义坤各项损失158155.7元。
被上诉人赛诺学校答辩称：双方的租赁合同已经通过生效判决确认，赛诺学校已经支付了2013年至2014年1月整年的房租，而赛诺学校在2013年9月就已经撤场，孙义坤于2013年10月开始登报招租，11月新的承租人已经开始装修。按照双方协商解除合同，孙义坤应该返还赛诺学校2013年10月23日至2014年1月31日期间的房租155728元，后孙义坤认为赛诺学校存在房租付款延期以及提前要求解除合同的情形，给其造成房屋损失，承诺退两个月的房租，赛诺学校被迫同意，且同意孙义坤及新的承租人二次利用赛诺学校的装修。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
二审审理期间，双方均未提供新的证据。对于原审判决认定的事实，本院依法予以确认。
本院认为，关于双方讼争合同的解除时间问题。孙义坤与赛诺学校签订的房屋租赁合同约定，讼争房屋的租赁期限至2015年1月30日止，2013年10月赛诺学校在租赁期限届满前搬离涉案房屋以行为表示要求解除双方之间租赁合同，后孙义坤方于2013年10月23日在合肥晚报就涉案房屋刊登招租信息，其行为可以理解为其同意不再履行房屋租赁合同，据此双方之间合同应当自2013年10月23日解除，该事实也已经过生效法律文书确认，孙义坤对于合同解除时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。因赛诺学校在合同履行期间内存在未按约支付租金事实，当事人双方对于原审判决判令赛诺学校按照合同约定支付2万元违约金均未未提出异议，本院依法予以维持。本院认为，对于赛诺学校提前要求解除合同应承担的责任，双方在合同中明确约定了损失赔偿的数额即2万元的赔偿金，孙义坤据此要求2万元赔偿金具有合同依据，予以维持。关于孙义坤主张的租金损失问题，该款项系在涉案合同解除后与他人签订合同的租金差价，因租金数额系其与他人自行协商，数额与租赁期间及双方权利义务相关，孙义坤仅以租金的差额作为损失主张赛诺学校予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。关于未修缮房屋违约金，根据双方合同约定，修缮房屋是出租人的义务；出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，应偿付违约金贰万元。双方在合同中并未对于承租方的修缮义务及未修缮承担的违约责任进行约定，孙义坤主张的未修缮房屋违约金2万元并无合同依据，且在本案中对于未修缮房屋造成的损失数额亦未提供充分证据证实，鉴此原审法院对于该笔费用未予支持并无不当，本院予以支持。关于孙义坤主张的登报费3960元，在双方合同中并无约定，即使孙义坤认为该费用系赛诺学校提前要求解除合同造成了孙义坤的损失，该损失亦未超过违约金的数额，对于孙义坤主张的该笔费用本院不予支持。关于物业费问题，赛诺学校应当对于合同履行期间的物业费承担给付责任，该数额为2529.5元，基于孙义坤对于物业费进行垫付，赛诺学校应当予以返还，孙义坤要求赛诺学校承担其他期间的物业费并无依据，本院不予支持。综上，赛诺学校应当支付孙义坤违约金及返还物业费共计42529.5元。因赛诺学校已经支付2013年2月1日至2014年1月30日一年的租金578184元，2013年10月23日至2014年1月30日期间的租金155788元孙义坤应予返还，但赛诺学校在（2014）包民一初字第01233号案件中仅诉请96364元，超出部分由孙义坤占有，赛诺学校亦表示该款为对于孙义坤的补偿，基于该部分已足以弥补孙义坤的上述损失，原审法院对于孙义坤要求赛诺学校再行赔偿的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。依照《》第第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3464元，由上诉人孙义坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 王 莉
审判员 沈 静
二〇一五年九月六日
书记员 丁宇琪
附本案相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；