浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙湖民终字第482号
上诉人（原审原告）：吴冰怡。
委托代理人：徐学民，浙江家本律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：湖州中奥置业有限公司，住所地湖州市龙凤花园7幢八层办公房。
法定代表人：金剑平，该公司董事长。
委托代理人：马建琴，浙江银湖律师事务所律师。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司湖州分行，住所地湖州市吴兴区人民路88号。
负责人：厉文世，该分行行长。
委托代理人：许宏，该行职员。
上诉人吴冰怡与被上诉人湖州中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司湖州分行（以下简称农行湖州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院于2015年5月20日作出的（2015）湖吴康号民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷和调查，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：吴冰怡与中奥公司经协商达成购房意向，吴冰怡于2010年4月26日向中奥公司交付购房定金283万元。2010年7月18日，吴冰怡与中奥公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定吴冰怡向中奥公司购买坐落于美泉宫御冠园8幢的预售商品房，购房款为1386万元，付款方式为签订合同之日付款416万元，余款970万元办理银行按揭贷款。合同还约定中奥公司应于2012年10月31日前将符合约定的商品房交付吴冰怡，逾期超过120日后，吴冰怡有权解除合同。吴冰怡解除合同的，中奥公司应自吴冰怡解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按吴冰怡累计已付购房款的1%支付违约金；吴冰怡要求继续履行合同的，合同继续履行，但中奥公司应按吴冰怡已付购房款万分之一支付自合同约定交付日次日起至实际交付日止的违约金。合同还就双方的其他权利、义务等进行了约定。合同签订后，吴冰怡于当日向中奥公司交付购房款133万元。2012年3月23日，吴冰怡、中奥公司与农行湖州分行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，吴冰怡向中奥公司购买位于湖州市吴兴区美泉宫御冠园8幢房屋，农行湖州分行同意向吴冰怡发放贷款8316000元用于支付购房款，贷款期限从2012年3月28日到2042年3月27日止，中奥公司自愿为吴冰怡在该合同项下的债务提供连带责任保证。2012年3月28日，农行湖州分行按约将8316000元贷款发放至中奥公司账户。
2012年10月19日，中奥公司向吴冰怡《致业主书》一份，通知吴冰怡美泉宫御冠园原定的交房日期延迟，具体交房时间将另行通知。2013年9月9日，中奥公司向吴冰怡发送《交房通知书》及《交房须知》一份，通知吴冰怡交房期限为2013年9月15日至2013年9月18日。2014年3月19日，浙江家本律师事务所徐学民律师受吴冰怡委托向中奥公司发送《律师函》一份，通知中奥公司由于擅自改变规划设计，同时严重逾期交房，构成根本性违约，自即日起解除双方间签订的美泉宫御冠园8幢的买卖合同，并要求退还全部购房款及赔偿相应损失。
原审法院审理认为：本案主要争议焦点为双方之间于2010年7月18日签订的《商品房买卖合同》是否已解除。该院审核后认为合同解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行使。无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。本案中，双方之间的《商品房买卖合同》明确约定中奥公司应于2012年10月31日前将符合约定的商品房交付吴冰怡，逾期超过120日后，吴冰怡有权解除合同，即吴冰怡于2013年3月1日起即享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案中奥公司并未向吴冰怡催告，故吴冰怡享有的解除权应在2014年2月28日前行使，而吴冰怡向中奥公司发送解除函的时间为2014年3月19日，已超过法定的除斥期间，故该解除权消灭。对吴冰怡主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定系仅针对《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，即仅针对法定解除权的情形而言，而本案吴冰怡是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条即约定解除权行使合同解除权的，对于约定解除权的行使期限我国现行法律并无规定的意见，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款系针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的补充解释，而第二款系对《中华人民共和国合同法》第九十五条的补充解释。首先，如按吴冰怡理解，该两款均为针对《中华人民共和国合同法》第九十四条的解释，那么无须分两款来解释，而且该两款对催告解除的行使期限有重复说明的部分，如均系针对合同法九十四条的解释，有赘述之嫌。其次，无论是法定解除权还是约定解除权，若无限制允许当事人行使，不利于维护交易的稳定，也不符合法律设定解除权行使期间的初衷，故对吴冰怡的该项意见不予支持。
对吴冰怡主张在合同解除通知到达中奥公司后，中奥公司并未在法定的异议期限提出异议，故双方之间的合同已实际解除的意见，该院审核后认为，在吴冰怡享有的合同解除权因超出法定的行使期间而消灭后，吴冰怡实际已不再享有单方的合同解除权，故即使中奥公司未依法提出异议，也不能由此认定双方间的合同已解除，对吴冰怡的该项意见亦不予支持。
对吴冰怡庭后主张通过案外人干剑辉于2013年12月20日向中奥公司邮寄了解除合同通知的意见，根据该通知的内容，该通知系通知中奥公司进行协商，如中奥公司未及时联系并就索赔事项达成一致意见的，吴冰怡将依照法律规定及合同约定解除购房合同，故从合同内容分析，该份通知的性质并非解除合同的通知，对吴冰怡主张已于2013年12月20日通知中奥公司解除合同的意见，该院不予支持。
对吴冰怡主张中奥公司擅自改变周边环境及规划设计的意见，未提供证据予以证明，该院不予采信。吴冰怡第二项诉请系基于第一项诉请成立的前提，该院认定双方之间的房屋买卖合同关系并未解除，在该院向其释明后吴冰怡亦未变更诉讼请求，故对第二项诉请不予支持。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回吴冰怡的诉讼请求。本案受理费134466元，由吴冰怡负担。
宣判后，吴冰怡不服，向本院提起上诉称：一、吴冰怡于2013年1月20日向中奥公司发出了解除合同的通知，也有充分证据证明该通知已送达中奥公司，但原审判决没有认定是错误的。1.该通知是挂号信的方式寄出，根据签收底单可以证明已到中奥公司。虽然该地址不是中奥公司的工商注册地址，但按常识，如果地址错误，信件就会退回。实际上邮件已签收，且邮政是老牌国企，不会送至非收件单位。2.中奥公司总经理翁立明及营销总监与另一业主张小萍丈夫之间于2013年12月25日的短信往来也可以证明收到该通知。二、原审判决适用法律错误。（一）关于第一份通知的法律效力。吴冰怡前后共向中奥公司发出了二份通知，一份是2013年12月20日，另一份是2014年3月19日。第一份通知的内容是明确告知中奥公司，收件后三天内就逾期交房及擅自改变周边环境给吴冰怡造成的损害与吴冰怡协商，如果没有及时联系并就索赔事项达成一致意见的，将解除合同。故解除合同的意见是明确的，原审认为第一份通知的性质并非是解除合同的观点是错误的。（二）原审判决既否定第一份通知应有的解除合同的性质，又认为第二份通知因为超过行使解除权的一年法定期间而不具有合同解除的效力，是错误的。1.吴冰怡主张合同解除的依据是《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。由于双方在合同中约定了合同解除的条件即逾期交房超过120日，故吴冰怡在中奥公司逾期交房超过315天的情况下可以依法行使解除权。2.原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款即“法律没有规定或者第三人没有约定，经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”是错误的，因为在该条前面还有一款即“根据合同法第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同，应予支持，但当事人另有约定的除外。”从第一款的内容来看，该解释第十五条是针对合同法第九十四条所做的规定。由于合同法第九十四条属于法定解除权范畴，所以与第九十三条完全不同。理由是：（1）最高院的司法解释关于解除权的内容是放在第十五条第二款中的。一个法条往往对法律的某一方面做出规定，法条下面的款项中也只能有关联、内在联系的内容才会安排在一个法条中。因此，在第一款明确针对合同法第九十四条的情况下，第二款的内容显然也是针对九十四条的。（2）该司法解释第十五条第一款是规定合同主体一方延期履行合同义务时，另一方要解除合同所必须具备的条件。而第二款是对解除权期限的限制。如第二款真如原审法院所认为的，那么该司法解释第十五条第一款与第二款完全没有关联性，第二款应作为独立一条。（3）最高法院的司法解释在表述时并没有省去被解释法律的具体法条编号。按此逻辑，该解释第十五条第二款不应是针对包含合同法第九十五条或第九十三条、九十四条所做的规范。（4）该解释第十五条只对合同法第九十四条作出规定，而不对九十三条作出规定是有其道理的。九十四条所规定的一方可以解除合同的几种情形，都不是明确无误的硬杠子。但合同法第九十三条规定的内容则完全不同，对于合同是否解除已经明确了条件。因此一方对其违约所导致的后果是有明确的可预期性的，无需再加以限制。（5）原审法院有关该司法解释第十五条第二款是针对合同法第九十五条所做的解释的理由是错误的。理由是首先该解释第十五条第一款与第二款并不重复，第一款是法定解除的条件，第二款是行使解除权的期限。其次对约定解除权的期限法律没有必要进行规定。如果一方认为另一方迟迟不行使合同解除权而影响交易稳定的，可以根据合同法第九十五条第二款进行催告。（三）吴冰怡就解除合同的通知在到达中奥公司时已经发生法律效力。合同法第九十六规定了解除合同的通知应当通知对方，在到达对方时解除。即使有异议，法律规定了救济途径即请求仲裁机构或法院确认。由于中奥公司没有就解除合同的效力提出过请求，故依照法律的规定双方的合同自然已经解除。（四）中奥公司违约是事实，原审不支持违约金属错误。综上，请求二审以依法撤销原审判决，改判支持吴冰怡原审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由中奥公司负担。
中奥公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、吴冰怡认为2013年12月20日向中奥公司发出解除合同的通知书一事与事实不符，中奥公司已经明确未收到该通知。吴冰怡认为补充提交的由案外人干剑辉向中奥公司邮寄的解除合同的通知是和张小萍、吴斌一起邮寄的不符合常理。就该通知的内容看也只是要和中奥公司协商，并非解除合同。另外，就中奥公司总经理翁立明与营销总监的短信是否真实有待查证，即使是真实的，也是与另外一位业主的联系，与本案无关，且该短信也完全没有解除合同的意思表示。吴冰怡直到2014年3月19日才由浙江家本律师事务所律师发出律师函要求解除购房合同，而该时间点已经超出了法律规定行使解除权的时间，故原审判决认定事实是清楚的。二、中奥公司认为原审判决适用合同法第95条、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定是完全正确的。吴冰怡既然没有在法律规定的时间内提出解除合同，是属于自己对解除权的放弃，吴冰怡于2014年3月20日提出要求解除合同显然没有依据。综上，请求二审依法驳回上诉，维持原判。
农行湖州分行答辩称对原审判决没有意见。
二审中，吴冰怡向本院提交了如下证据：
1.邮政局的查询单一份，拟证明尾号为2333的挂号信已经送达给中奥公司。
2.EMS详情单一份，拟证明2013年12月20日吴冰怡邮寄的挂号信上的地址湖州市杨自线1818号就是中奥公司的通讯地址。
中奥公司质证认为，对证据1，由邮政局出具没有异议，但对要证明的事实有异议。中奥公司在原审时已经明确表示该份通知没有收到过，而且也不是吴冰怡或者其父亲寄出的。对证据2的真实性没有异议，但当时中奥公司的实际地址是在龙凤花园7幢八层办公楼，签订协议的时候也是这个地址，杨自线1818号是高尔夫球场的地址，该证据不能证明中奥公司收到了吴冰怡寄来的第一份通知。
农行湖州分行质证认为没有意见发表。
本院经审查认为，对证据1，系吴冰怡邮寄给中奥公司的挂号信，但挂号信上的邮寄地址为杨自线1818号，而双方所签订的商品房买卖合同中的中奥公司注册地址为湖州市龙风花园7幢八层办公房，并非杨自线1818号。对证据2，系另一购房人张小萍所寄送的，其地址也是杨自线1818号，同样不能证明该地址就是中奥公司的住所地，故本院对上述两份证据不予认定。
中奥公司、农行湖州分行二审中未向本院提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。对原审法院查明的事实，本院予以确认。
综合吴冰怡的上诉理由及中奥公司、农行湖州分行的答辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为吴冰怡与中奥公司的商品房买卖合同是否已经解除。
本院认为：对于吴冰怡行使解除权有无期限限制的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，对于解除权的行使必须及时。享有解除权一方的当事人可在行使解除权和要求实际履行期间作出选择。不管作出何种选择，都应及时确定。如果超过一定期限不行使解除权，应视为已损失解除权。根据吴冰怡与中奥公司签订的《商品房买卖合同》的约定，中奥公司应于2012年10月31日前将符合约定的商品房交付给吴冰怡，逾期超过120天后，吴冰怡享有解除权，但双方并没有约定解除权的行使期限。因中奥公司通知吴冰怡交房时间为2013年9月15日至18日，已逾期超过120天，故吴冰怡自2013年3月1日起享有解除权。又因为中奥公司也没有催告吴冰怡行使解除权，故根据最高人民法院上述双方解释的规定，吴冰怡应当在2014年2月28日前行使。但吴冰怡委托律师向中奥公司发函是在2014年3月19日，已超过法定的一年除斥期间，故不能产生合同解除的法律效果，原审判决适用法律并无不当。吴冰怡上诉称最高院的司法解释第十五条第二款和第一款都是针对合同法第九十四条的解释，否则第二款完全可以作为独立一条。对此本院认为，不能认为最高人民法院的司法解释第十五条第一款针对合同法第九十四条所作的解释，故其第二款也同样针对第九十四条。该解释同一条的两款完全可以针对合同法的不同法条作出解释，故原审法院在适用法律上并无不当。至于吴冰怡上诉所称的其在2013年12月20日向中奥公司邮寄了解除合同的挂号信，已经送达中奥公司，故合同应当解除。对此本院认为，该通知的内容是要求与中奥公司协商，而非直接通知中奥公司解除合同。所以即使已实际送达了中奥公司，也不能起到解除合同的法律后果。故吴冰怡的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，吴冰怡的上诉理由因无相应的事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费134466元，由吴冰怡负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
代理审判员 赵哨兵
代理审判员 沈 杰
二〇一六年二月十六日
书 记 员 谢敏飞