上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第959号
原告上海市虹口区红旗小学，住所地上海市虹口区。
法定代表人姚远，校长。
委托代理人袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。
委托代理人张如熹。
被告上海川野建筑设计装饰工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人白国文，经理。
委托代理人盛学军，上海信证律师事务所律师。
原告上海市虹口区红旗小学（以下简称红旗小学）与被告上海川野建筑设计装饰工程有限公司（以下简称川野公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红旗小学的委托代理人袁凤桃律师、张如熹、被告川野公司的法定代表人白国文、委托代理人盛学军律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告川野公司诉称：2014年1月1日，原、被告双方签订一份《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告提供的上海市文治路XXX号门面房40平方米及简易房58平方米用于办公及经营建筑设计装潢业务；租期一年（2014年1月1日至12月31日），年租金36，000元；租赁期间，发生的水、电费由被告自理；合同期满后，如续租由双方再协商。租赁协议签订后，履约期间被告租金付至2014年12月31日（即合同履行期满）。
租赁协议履行期满后，2015年1月30日，原告电话通知被告，依据区政府及教育局有关“退租还教”的指示精神，租赁期满不再续签合同，学校收回房屋自用，要求被告尽快搬迁，被告答应过完春节就找房屋搬迁。3月6日，原告约被告到学校商谈，被告来校称房屋难找，并要求学校支付其两笔装修款（铺地砖、购置并安装食堂烧水炉的费用），否则不予搬迁。4月7日，原告又约被告协商，但被告未到校。2015年4月8日，原告通过双挂号邮寄的方式再发书面通知给被告，明确告知限被告于2015年4月20日前搬离原承租房屋，否则将通过司法途径维护原告的合法权益。当邮递员送达挂号信时，被告房屋内的人拒绝签收挂号信并称此处没有白国文这个人。2015年4月14日，原告再次约被告来校商谈，但被告未到。4月15日，原告与派出所联系，派出所4月16日派警员到达现场，由原告在被告承租房屋的门上贴上《通知》并拍下照片。事后，被告撕毁《通知》，至今拒不搬迁。故原告起诉来院，要求：一、被告携其物品迁出系争房屋，由原告收回系争房屋；二、被告向原告支付房屋使用费（自2015年1月1日起按每月3，000元计算至迁出之日止）。
被告川野公司辩称：一、被告目前使用的房屋是文治路临7号，该房屋不是原告所建，而是被告建造的房屋。2002年开始，被告使用的是一层的简易砖墙房，当时没有签订租赁合同。该简易砖墙房不在原告土地证红线范围内，是江湾镇政府的违章建筑。2003年10月，被告把原来的简易房拆除了，建成了两层的房屋，高度高于男更衣室一层。2004年左右，被告与校长联系好后，在原告游泳池男更衣室上面搭建二层房屋，建造费是原告出的，由被告使用，当时被告还搭建了外楼梯作为上楼的通道，因为男更衣室上的二层房屋与搭建后的房屋是分开进出的，互不相通。后来，男更衣室上面的二层房屋应消防要求，泡沫板改成了岩棉板，高度宽度没有改动。2014年年初，被告在翻建后的房屋上加了一层板房，扩建成了三层，高度与男更衣室二层的房屋齐高，男更衣室上的二层房屋没有改动。搭建的三层房屋与男更衣室楼上二层房屋亦不相通，外楼梯改建到三层，楼梯三层处有一个走道，一边进入翻建的三层房屋，另一边进入男更衣室楼上二层房屋。2014年4-5月，被告又将改建后的房屋的左前角进行了扩建，三层房屋整体进行了装修，男更衣室上的二层房屋仍旧没有改动。翻建的房子也不在原告土地证红线范围内，按照原告提供的图纸，被告认为简易房58平方米的房屋是原告的，其余房屋都不是原告的。二、2014年5月原、被告补签过一份租赁合同，之前从未签订过租赁合同。被告现原告支付的租金是按照合同的约定支付的，支付到2014年年底，一直是每月3，000元没有变过。三、原告要求被告迁出使用的房屋，由于男更衣室楼上二层房屋确实是原告使用范围内，现同意返还该二层房屋，对其他部位被告没有返还义务。原告不能证明被告改建的三层房屋属于原告所有，或者在原告的使用范围内，故原告无权主张。
经审理查明：上海市文治路XXX号土地使用人为上海市虹口区教育局（地号：江湾镇XXX坊13丘；用地面积：用地面积6，558平方米；四至：东至14丘，南至文治路、14丘、10丘，西至12丘、11丘、10丘，北至9丘、14丘），用途为学校用地，使用单位为原告。
2002年开始，被告使用了与原告的游泳池男更衣室相邻的一层简易砖墙房。2003年10月，被告未经批准把原一层简易砖墙房全部拆除，改建成了两层的房屋，二层房屋的总高度高于男更衣室一层房屋。2004年左右，被告经原告同意在男更衣室上面搭建了二层房屋，费用由原告负担，但实际由被告使用，同时，被告还搭建了外楼梯作为上二楼的通道，男更衣室上的二层房屋与搭建后的房屋互不相通。随后，应消防要求，被告将男更衣室上的二层房屋的外墙由泡沫板改成了岩棉板，但高度宽度没有改动。
嗣后，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，约定：“甲方提供文治路XXX号门面房40平方米、简易房58平方米，水电费由乙方上海川野建筑设计装饰有限公司自理。本协议自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金叁万陆仟元整。如需续租由甲乙双方再协商。”合同签订后，被告继续使用更衣室二层房屋及改建后的三层房屋，并实际租赁至2014年12月31日。
2014年年初，被告在翻建后的二层房屋上又加盖了一层板房，扩建成了三层，高度与男更衣室二层的房屋齐高，但男更衣室上的二层房屋没有改动。搭建的三层房屋与男更衣室楼上二层房屋亦不相通，同时被告还对外楼梯进行了改建，楼梯三层处有一个走道，分别通向翻建后的三层房屋，和男更衣室楼上二层房屋。2014年4-5月，被告又将改建后房屋一层的进行了扩建，并对三层房屋整体进行了装修，男更衣室上的二层房屋仍未改动。2014年6月16日，被告向原告出具字据一份，载明：“上海川野建筑设计装饰工程有限公司本次对文治路XXX号租赁房进行装修没于学校沟通，对装修费用由川野公司承担，学校无法租借时，川野公司自行搬走，学校不承担本次二次装修费用，公司自行拆除本次装修材料。”
2015年4月7日，原告向被告法定代表人白国的文上述地址发出《通知》一份，称双方的合同已经到期，要求被告于2015年4月20日前搬离文治路XXX号门面房40平方米房屋及简易房58平方米房屋。但被告未予签收。原告遂将该《通知》张贴在被告的门上。但被告未按原告的要求迁出，故原告起诉来院。
另查明：上海市虹口区教育局出具《情况说明》一份，载明：“坐落在本市虹口区文治路XXX号校舍和场地的土地使用人和房屋权利人系上海市虹口区教育局（有《国有土地使用证》，但未办理《房地产权证》）。长期来由虹口区教育局下属单位上海市虹口区红旗小学（下称红旗小学）使用和管理。在该校使用、管理期间，我教育局同意红旗小学将部分辅助房屋对外出租、出借，并认可学校以自己名义与他人签订房屋租赁合同或租赁协议以及学校参与因合同或协议纠纷而引发的一切诉讼活动。”
再查明：上海市虹口区公安局江湾派出所出具《门（弄）号牌证明》，载明：“文治路XXX号（临），该址（房屋单位）登记信息为红旗小学，由川野设计装饰公司租赁使用。因未能提供《房屋产权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、依照《上海市门弄号管理办法》（市政府令12号）第16条的相关规定，该址不符合正式门弄号牌申请条件，故根据行政管理和实际情况，2009年6月，由虹口公安分局江湾派出所编制为临时号牌。”
上述事实，经当庭质证，由原、被告双方当事人的陈述，原、被告签订的《租赁协议》，发票，原告发给被告的《通知》，照片，《国有土地使用证》及附图，上海市虹口区教育局出具《情况说明》，被告向原告出具的字据，上海市虹口区公安局江湾派出所出具《门（弄）号牌证明》，查询回复，图纸及本院拍摄的照片等证据佐证。
本院认为：根据原、被告双方签订的《租赁协议》及双方在庭审中的意见，可以确定游泳池男更衣室上的二层建筑及与此相邻的三层建筑的面积约为58平方米与40平方米。
对于被告目前使用的游泳池男更衣室上的二层建筑，根据原告持有的《国有土地使用证》及附图，可以确定游泳池男更衣室上的二层建筑在原告使用的土地范围内。在双方合同期届满后，未续签合同的，被告理应迁出该二层建筑。考虑到目前被告仍实际使用该二层建筑，其应自2015年1月1日起向原告支付相应的使用费，该使用费可以参照租金，由法院根据相应的面积酌情予以确定。
至于被告未经批准搭建的与游泳池男更衣室相邻的三层建筑，由于原告未能提供相应的证据证明该建筑在原告的土地红线范围内，属于原告所有，故原告目前要求被告迁出该三层建筑的诉讼请求，本案不作处理，原告可通过相关途径予以解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起10日内，被告上海川野建筑设计装饰工程有限公司迁出上海市文治路XXX号；
二、自本判决生效之日起10日内，被告上海川野建筑设计装饰工程有限公司支付原告上海市虹口区红旗小学房屋使用费（自2015年1月1日按每月1，775元计算至实际迁出之日止）；
三、驳回原告上海市虹口区红旗小学的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费180元，由原告负担90元，被告负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 朱 琼
人民陪审员 马伟杰
人民陪审员 王 颀
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 蔡覙静
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。