浙江省丽水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙丽商终字第268号
上诉人（一审原告）：张方来，经商。
委托代理人：谢力权，浙江光正大（上海）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：林建斌，经商。
委托代理人：陶土才，浙江五洲律师事务所律师。
上诉人张方来为与被上诉人林建斌委托合同纠纷一案，不服青田县人民法院（2014）丽青商初字第654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日受理后，依法由审判员丁悦琛担任审判长，与审判员张建华、代理审判员叶坚组成合议庭于2015年8月10日公开开庭进行审理。上诉人张方来的委托代理人谢力权、被上诉人林建斌的委托代理人陶土才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2005年，案外人吴琳达曾就青田县万基置业有限公司（以下简称万基公司）开发的坐落在万基欧郡小区枫丹苑35幢房屋支付订金500000元，取得了该房屋的预购权。张方来于2006年12月25日转账交付给林建斌1593273元，于2007年5月10日转账交付900000元，于2007年5月17日转账交付1000000元，于2007年6月6日转账交付100000元，共交付林建斌3593273元，购买了香榭苑4幢1101室、香榭苑5幢801室、蓝山苑35幢3502室（联体别墅，建筑面积为267.10平方米）、香榭苑1幢1单元101室、枫丹苑35幢（独体别墅，合同上载明总价款为2001350元，建筑面积为294.7平方米）等五处房产。其中香榭苑4幢1101室、香榭苑5幢801室由林建斌向万基公司付款1593273元，蓝山苑35幢3502室由林建斌向万基公司付款400000元。而关于枫丹苑35幢房屋，林建斌于2007年5月18日汇给吴琳达亲属朱战凯1000000元（包括转让费500000元及吴琳达支付的订金500000元），取得该房屋的预购权。另查明，（2013）丽青民初字第848号案件（原告张小曼与被告青田县万基置业有限公司、林建斌房屋买卖合同纠纷一案）中，张方来作为张小曼的委托代理人之一参加诉讼，该案中的争议房屋为蓝山苑35幢3502室；张小曼于2007年11月30日与万基公司签订了《商品房买卖合同》两份［蓝山苑35幢3502室的购房合同编号：青欧郡（2007）预229号，香榭苑1幢1单元101室的购房合同编号：青欧郡（2007）预230号］，其中香榭苑1幢1单元101室房屋合同所载价款为462313元，首付为192313元；蓝山苑35幢3502室共付款637367元，包括2007年6月7日付款67367元，2007年6月14日付款10000元，2007年12月12日付款400000元（林建斌代付），2008年12月25日付款160000元。2009年4月3日，案外人张小曼与万基公司签订了《解除商品房买卖合同协议》，解除了青欧郡（2007）预229号购房合同。2009年10月9日，案外人留洪华以2399800元的价格购买了蓝山苑35幢3502室。再查明，（2013）丽青民初字第848号案件庭审过程中，张方来陈述称蓝山苑35幢3502室首付款为63万元左右（第一次开庭庭审笔录第六页）；且主张“我们当时买房的价格高于合同价格，在退房的时候市场房价已经涨了一倍”（第二次开庭庭审笔录第三页）。
一审认定上述事实的证据材料有双方当事人身份证明材料、银行凭证、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、记账凭证、收款说明、证人证言以及（2013）丽青民初字第848号民事判决书和庭审笔录等。
张方来在一审诉请：一、解除双方的委托购买房产关系；二、林建斌立即向张方来归还人民币1100000元；三、林建斌向张方来支付利息（以1100000元为计算本金，按银行同期存款利率计算利息，从2007年7月1日开始计算至实际付清之日止），暂时计算至起诉之日利息为462000元；四、由林建斌承担本案诉讼费用。
林建斌在一审中答辩称：一、双方不存在委托购房的事实。林建斌仅是利用熟悉青田县房地产市场的条件，为张方来与他人之间的购房进行居间介绍，协调房屋的原订购人与张方来、房产公司之间的关系，并受张方来委托支付房款。至于房屋的价格、现状、结构均由张方来最后确定。二、关于张方来的资金去向：对于2006年12月25日转账的1593273元及2007年5月10日转账的900000元无异议。2007年5月17日收到的1000000元，林建斌于次日汇给了朱战凯，以张方来弟弟张方信的名义订购了万基欧郡枫丹苑35幢。该套系朱战凯妻子的姐姐吴琳达向万基公司预订的，预订时交纳预付款500000元。张方来要向吴琳达支付预付款500000元及转让费才能购买到这套房。最终双方协商一致，张方来向吴琳达支付转让费500000元，共计支付1000000元。2007年6月6日收到100000元跟第三笔1000000元的性质一样，这笔钱涉及到的房屋是万基欧郡蓝山苑35幢3502室。这套房当初以张小曼名义买的，原来的订购人为卢祖兰，林建斌为此支付150000元给卢某儿子钟某。双方之间的款项来往有可能不只300多万元，具体来往的金额无法确认。三、张方来的诉请已经超过了法定的诉讼时效期间，因为根据张方来的主张，林建斌应当在2007年7月1日之前将应该归还的款项支付给张方来。从诉请中可见，张方来对自己的合法权益受到侵害是明知的，应自2007年7月1日开始两年内行使自己的权利，现在诉讼时效已过。林建斌在一审的第三次庭审中补充答辩称：张方来所说的五套房屋林建斌予以确认，但并不排除还有其他房屋。蓝山苑35幢3502室的付款的金额不是400000元而是1000000元，枫丹苑35幢的付款金额不是500000元，而是1000000元。另外，即使委托合同成立，林建斌作为委托人在代为购买房屋时的价格亦未高于市场价格，并未给张方来造成损失。
一审法院认为：案件争议焦点为以下三点：一、双方之间是否存在委托合同关系；二、林建斌是否为蓝山苑35幢3502室房屋支付过转让费；三、在前述事项成立的前提下，林建斌是否负有赔偿义务。关于第一个争议焦点，林建斌辩称其系居中介绍人，即其与张方来、房产公司之间系居间合同关系。因双方未签订书面协议，无法直接判断双方的法律关系。但居间合同与委托合同至少存在以下两点区别：1、居间合同限于报告缔约合同的机会或提供缔约的媒介，其服务范围和劳务的提供有限制。而委托合同则系为他人处理事务，至于处理事务的种类如何，民法未设限制；2、居间合同是有偿合同，委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同。林建斌在正式购房合同签订之前代付钱款，其实际上已介入委托人与万基公司的订约活动中，且双方均确认林建斌之行为系无偿行为，张方来并未支付林建斌相应的报酬。故应认定双方系无偿委托合同关系。关于第二个争议焦点，虽无直接证据证明林建斌为蓝山苑35幢3502室支付转让款。但因争议事项距今间隔久远，且张小曼与万基公司签订的青欧郡（2007）预229号合同已经协议解除，确存在凭证丢失、记忆混淆的可能，不宜简单否认转让款的存在。故应从以下几方面对本争议焦点进行论证。首先，关于蓝山苑35幢3502室订购时间。张方来在（2013）丽青民初字第848号案件中主张该房屋的订购时间为2006年，但并未提供相应证据予以佐证。鉴于张小曼第一次支付该室房款的时间为2007年6月7日，且张方来主张张小曼订购房屋的时间与枫丹苑35幢的订购时间一致，蓝山苑35幢3502室的订购时间应在2007年5月至6月期间。其次，关于蓝山苑35幢3502室的合同价款。在（2013）丽青民初字第848号案件中，该案原、被告均无法确认该房产的合同价格，仅能确认该房屋首付款为63万元左右。林建斌主张房屋总价款为153万元左右，张方来未予确认。香榭苑1幢1单元101室及蓝山苑35幢3502室的购房合同系张小曼于同日签订，其中香榭苑1幢1单元101室房屋首付比例为41.6%。结合（2013）丽青民初字第848号案件中张方来的陈述“我们当时买房的价格高于合同价格，在退房（2009年4月3日）的时候市场房价已经涨了一倍”及留洪华于2009年10月9日的购买价格（总价款2399800元），对林建斌的该项主张予以采信，认定蓝山苑35幢3502室的合同价款约为153万元。再次，关于林建斌主张的实际购买价格及当时市场价。蓝山苑35幢3502室面积共267.10平方米，可得出合同中约定均价约为5728元／平方米，若加上林建斌主张的转让费600000元，实际均价约为7974.5元／平方米。而关于当时蓝山苑房屋的市场价格。案外人杨焕军于2007年7月13日购买的蓝山苑12幢1202号房，其均价为：2290000÷243.06≈9421.5元／平方米；案外人留均平于2007年9月21日购买的蓝山苑15幢1502号房，其均价为：2430000÷243.06≈9997.5元／平方米，均远高于青欧郡（2007）预229号合同所约定的均价。故张方来以5728元／平方米的均价在2007年5月至6月间订购枫丹苑的房屋，说明订购该交易房屋的价格与同时期同一区块的其他房屋的市场价格之间存在较大的差价，结合审理情况，应认定林建斌确为蓝山苑35幢3502室房屋支付转让费600000元。关于第三个争议焦点，因双方系无偿委托合同关系，故林建斌仅在超越权限给张方来造成损失或因故意或重大过失给委托人造成损失的情境下，方承担相应的赔偿责任。但因双方未签订书面合同，且张方来亦未举证证明林建斌支付转让费系超越权限，故张方来之诉请仅在有证据证明林建斌因故意或者重大过失致张方来损失的情境下方能得到支持。而在本案中，2007年5月期间蓝山苑的房屋均价应在9000元／平方米左右。鉴于蓝山苑系联体别墅，枫丹苑系独体别墅，按市场规律及房屋结构，同期市场价格枫丹苑应高于蓝山苑。但根据张方信与万基公司签订的合同，其合同所载均价为：2001350÷294.7≈6791元／平方米，加上转让款500000元，购买该处房产实际均价为：（2001350＋50000）÷294.7≈8488元／平方米。故无论是购买枫丹苑35幢（实际均价8488元／平方米）还是购买蓝山苑35幢3502室（实际均价7974.5元／平方米），张方来的实际购买价格均低于同期市场价格。综上，张方来与林建斌之间系无偿委托合同关系。现张方来主张解除双方的委托合同，予以支持。林建斌代张方来支付了转让费1100000元，获得了枫丹苑35幢及蓝山苑35幢3502室的预购权，促成了前述两套房屋购房合同的签订，且并未损害张方来之利益。故张方来请求返还1100000元款项的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零六条、第四百一十条之规定，判决：一、解除原告张方来与被告林建斌之间的委托合同关系；二、驳回原告张方来的其他诉讼请求。案件受理费18860元，财产保全费5000元，均由原告张方来负担。
一审宣判后，张方来不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定的事实不清，证据严重不足。1、本案证据无法证明“琳达”订购枫丹苑35幢，及被上诉人替上诉人从“琳达”处再转入得该别墅的事实存在。没有查明“琳达”的身份及其是否向万基公司支付50万元订购“诚意金”。没有查明朱战凯的身份及其是否系吴琳达亲属。吴琳达和朱战凯作为本案的重要证人，一审未到庭作证。被上诉人主张吴琳达转让了预购的枫丹苑35幢别墅，并支付转让费50万元，但现有的证据不能形成证据链，支付给朱战凯的100万元，是否系转让费，无法证实。万基公司开具的收据和2007年5月18日被上诉人汇款100万元给朱战凯的汇款单不能形成证据链。且被上诉人自己承认的付款情况与本案的认定直接相矛盾。2、一审法院认定被上诉人替上诉人通过钟某向其母亲卢祖兰转让得蓝山苑35幢3502室，并支付转让费60万元的事实，缺乏基础事实，证据自相矛盾。没有查明卢某身份及其订购万基公司的房屋。卢祖兰也没有到庭作证，钟某虽到庭，但是证言前后矛盾，且其与被上诉人是亲属，证言无法让人相信。一审认定被上诉人向卢祖兰支付60万元的转让费缺乏依据。市场价格与支付转让费不存在必然因果关系。二、本案的审理思路和适用法律错误。一审法院以合同法第406条的部分内容来适用本案，是适用法律错误。本案的争议焦点是被上诉人是否向“琳达”和“卢祖兰”支付过所谓的转让费，以及被上诉人是否应当向上诉人归还110万元。一审法院避开争议焦点，没有针对是否超越代理权进行任何审查。以市场价格来推导没有给上诉人造成损失，属于法律适用错误。三、一审法院认定“市场价格”缺乏依据，不能让人信服。一审法院凭借被上诉人提供的几份合同就轻易认定所谓的市场价格，并作为本案判决最重要的定案依据，过于草率。国家有专业的价格认定机构，如果法院要将此作为定案依据，就应委托有资质的专业机构进行价格认定，才符合证据认定规则。四、一审严重偏袒被上诉人，怂恿被上诉人可以无期限的举证，且对被上诉人明显违反证据规则的证据也给予轻易认定。综上，请求依法改判，支持上诉人一审的诉请。审理中，张方来陈述，因他名下房屋较多，所以以他姐姐张小曼和弟弟张方信的名义分别购买了枫丹苑35幢和蓝山苑35幢3502室，所有的购房款都是他的，也是他转账给林建斌。
被上诉人林建斌答辩称：一、双方不存在委托购房关系。被上诉人确是万基公司股东，也确实通过他人介绍与上诉人成为朋友。但双方不存在委托购房关系，上诉人主张该基础法律关系成立的证据不足。被上诉人只是利用熟悉青田房地产市场的信息条件，为上诉人和他人之间的购房事宜进行居中介绍。同时作为朋友，也为了双方交易资金的安全，在上诉人自行与房屋出售人协商一致的基础上，被上诉人为上诉人转付过房款。在上诉人与他人的房屋买卖过程中，买卖合同的签订、交易价格的协商、房屋的交付等事项均是上诉人自行办理。上诉人至始至终没有委托被上诉人购房。上诉人本人在张小曼和林建斌买卖合同纠纷一案（2013）丽青民初字第848号中陈述林建斌是介绍行为。二、被上诉人已经全面履行了转付购房款的代理义务。被上诉人收到的款项数额确实为3593273元，该款的性质也确实是上诉人支付给房屋出卖人的购房款。被上诉人收款后，已经将全部款项转付完毕。具体付款事实如下：1、2006年12月25日，被上诉人收到1593273元，系上诉人向万基公司支付订购香榭苑4幢1101室和5幢801室所付的房款，被上诉人已转付到万基公司法定代表人的账户。对该事实，双方均无异议。2、2007年5月17日，被上诉人收到100万元，次日即将该款转付给关系人朱战凯。转付原因是上诉人订购的万基欧郡枫丹苑35号，系朱战凯的小姨子吴琳达向万基公司预订。万基公司已经向吴琳达收取了预付款50万元。上诉人购买该房，实际上是二手受让，必须先解除吴琳达与万基公司之间的房屋订购合同，才能与万基公司签订新的房屋订购合同。而解除吴琳达与万基公司之间的房屋订购合同的前提是上诉人必须与吴琳达就房屋订购权转让协商一致，上诉人需要付出相应的代价。该100万元包括了吴琳达向万基公司预付并转给上诉人所有的50万元和吴琳达将房屋订购权转让给上诉人的应得转让款50万元。3、2007年5月10日，被上诉人收到90万元，次日将其中的60万元转付给钟某。转付原因是上诉人以张小曼的名义订购的万基欧郡蓝山苑35幢3502室，系钟某的母亲卢祖兰向万基公司预订。卢祖兰预订时，因被上诉人系万基公司的股东，已经向被上诉人支付预付款5万元，剩余应付订购款35万元由被上诉人向万基公司担保。故上诉人购买该房屋，实际是二手房转让，办理程序及方式与枫丹苑35号相同。根据上诉人与钟某之间的约定，上诉人需要支付60万元的转让款。至于银行转款金额是65万元，是包括了返还卢祖兰订购时所付的5万元。2007年5月10日转账90万元中的剩余30万元和2007年6月6日转账的10万元合计40万元，被上诉人于2007年12月12日转付给了万基公司。对该40万元的转付事实，万基公司和上诉人均无异议。该40万元转付时间较迟，是因为上诉人与万基公司合同时间是2007年12月30日，也因为要向公司付40万元，原来转账的90万元只剩30万元，故上诉人于2007年6月6日又转账给被上诉人10万元。三、上诉人购买的万基欧郡枫丹苑35号和万基欧郡蓝山苑35幢3502室系二手房，应当向原房屋订购人支付转让款。1、关于万基欧郡枫丹苑35号的交易事实。第一，案外人吴琳达于2005年6月29日向万基公司预订了万基欧郡枫丹苑35号，预订时缴纳了订金50万元，该事实有万基公司的相关财务凭证及银行凭证足以证明。第二，上诉人以其弟弟张方信的名义与万基公司就万基欧郡枫丹苑35号签订房屋买卖合同的时间是2008年12月25日，合同约定的房屋价格明显低于市场价格。该事实可以印证上诉人购买的是二手房，万基公司给予上诉人的价格是吴琳达向万基公司预订时的价格。第三，万基公司的相关财务凭证和银行凭证显示，上诉人就万基欧郡枫丹苑35号支付的购房款是601350元，其中刷卡支付101350元，另外的50万元转自吴琳达的订金。该事实可以证明，上诉人与吴琳达之间存在交易，上诉人受让了吴琳达的相关权利。第四，被上诉人提供的向朱战凯支付100万元的银行支付凭证和朱战凯本人向法院提供的书面说明，相互印证，能够证明被上诉人向朱战凯付款及付款原因的相关事实。第五，上诉人主张自己是直接向万基公司购买，应当向法院提供相关的付款凭证，而不能仅仅提供一份合同。上诉人举证不能，应当承担不利的法律后果。第六，上诉人与万基公司就万基欧郡枫丹苑35号签订房屋买卖合同的时间是2008年12月25日，签订合同时付款101350元，而向被上诉人支付100万元是2007年5月17日。如果上诉人主张自己直接向万基公司购买房屋的观点成立，那么上诉人的付款行为就有悖常理，完全不能自圆其说。2、关于万基欧郡蓝山苑35幢3502室的交易事实。第一，被上诉人在一审的陈述与证人钟某证言相互印证，内容符合情理。能够证明万基欧郡蓝山苑35幢3502室系上诉人以其妹妹张小曼名义从钟某的母亲卢祖兰处受让取得的事实。第二，上诉人在（2013）丽青民初字第848号案件中，就万基欧郡蓝山苑35幢3502室房屋购买的相关陈述，完全印证了被上诉人的观点：一是“我们当时买房的价格高于合同的价格”、“当时跟林建斌约定的价款和我与万基公司签订的价格是不一致的”。该两处陈述足以证明上诉人是从第三方处购买了万基欧郡蓝山苑35幢3502室，而绝非直接向万基公司购买。二是“审：如何交付案涉房屋的款项？原代2：我是钱都是打给林建斌的，具体时间和打款方式记不清了。但是大概时间应该是2006年左右先是打了100万元给林建斌，所以林建斌帮我代付了40万元，后来有16万元是原告通过刷卡支付的。购买案涉别墅总共支付了123万多元。……当时约定首付63万元左右，剩余的办理按揭手续。”上诉人的该部分陈述可以证明：其一，上诉人购买蓝山苑35幢3502室房屋时，实际已支付的购房款金额是123万多元，其中支付给万基公司的首付是63万元左右，而另外的60万元通过林建斌支付给了他人。其二，123万多元支付后，还需继续向万基公司付款，不足部分办理按揭付款。四、一审判决从市场规律的角度认定被上诉人未给上诉人造成损失，从而无需承担赔偿责任，认定事实清楚，证据充分。上诉人主张委托合同关系，应当就被上诉人是否超越委托权限承担举证责任。在上诉人举证不能的情况下，应当认定被上诉人的行为在委托权限范围内。故一审法院从被上诉人是否造成上诉人损失的角度判定被上诉人是否应当返还110万元并无不妥。五、上诉人的主张已经超过诉讼时效。根据上诉人的主张，双方是委托关系，那么，交付房屋的最后时间是2008年12月25日，此时被上诉人就应当返还110万元，被上诉人未返还，上诉人就应当知道自己的权利被侵犯，诉讼时效应当开始计算。至于上诉人称“对于余款，被告一直称替原告再购买其他房产”，该陈述没有依据，也不合常理。上诉人是炒房者，资金本身紧张，不可能将上百万资金预付他人，被上诉人的收款和付款时间可以说明这一点。2009年4月3日，上诉人因无力支付购房款导致蓝山苑35幢3502室的购房合同被万基公司解除，如果上诉人还有110万元，此时还不会要求返还？六、一审法院审理程序并无错误，适用法律并无不当。第一，关于举证期限的指定。本案涉及的事实发生在2006年至2009年，时间跨度长。有关单位保管证据的可能性自然受到影响，当事人收集证据的难度加大。法院为了查明事实，依法指定双方当事人的举证期限，程序上并无不当。第二，上诉人主张委托合同法律关系，且为无偿代理，上诉人不能提供证据证明相应的委托事项和委托权限，一审法院依据合同法第四百零六条认定当事人的责任完全正确。七、双方的委托合同已经履行完毕，无需解除。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人对被上诉人在一审提交的关于枫丹苑35幢的下列证据材料的复印件，与原件进行了核对：一、万基公司2005年6月28日的记账凭证、万基公司2005年6月29日的收款收据、2005年6月25日金额为45万的中国农业银行存款凭条、2005年6月14日金额为5万元的中国农业银行存款凭条。二、2008年12月25日金额为101350元的中国农业银行凭证、2008年12月26日枫丹苑35幢的销售不动产统一发票、2009年1月5日金额均为25万元的中国农业银行现金缴款单2张、2009年1月31日万基公司的记账凭证。上诉人质证认为，对2009年1月31日的记账凭证、2008年12月26日的发票以及全部银行凭证的形式真实性均无异议，但2005年6月14日和25日的农行存款凭条只能证明陈志浩的账户存入了50万元，与“琳达”的购房订金无关，且与万基公司的记账凭证上的时间无法对应；2009年1月5日的农行现金缴款单内容系万基公司记载，无法证明该款系吴琳达缴纳。2005年6月29日的收款收据是收据联而非存根联。上诉人怀疑上述凭证系事后制作装订。
二审中，为查明有关蓝山苑35幢3502室的事实，本院向万基公司调取了下列两组证据材料：一、2005年10月31日的记账凭证；2005年10月27日的缴款人为季正和，缴款项目为蓝山苑35号G-2（东）诚意金，金额为12万元的收款收据；2015年6月14日的中国农业银行金额为5万元的存款凭条；2005年6月20日金额为7万元的中国农业银行存款凭条。二、2007年6月30日的记账凭证；2007年6月11日的缴款人为季正和，金额为28万元的蓝山苑35幢3502室房屋的收款收据。上诉人质证认为：上述证据并非当场到万基公司收取，而是通知万基公司提交，程序有瑕疵。对两份银行凭证的真实性无异议。整本凭证有拆装迹象，对真实性有异议。两组材料记载的本案争议的蓝山苑35幢3502室的订购人是季正和，而非卢祖兰。两组证据所在的两本凭证中，有卢祖兰缴纳的蓝山苑3501室的30万和10万元收据，与一审证人钟某所述的订金5万及其在收款说明中所述缴纳30万元相矛盾。被上诉人质证认为：两组凭证真实，万基公司提交的是整本原件，系原始的状态，未发现有拆装迹象。该证据足以证明蓝山苑35幢3502室的第一手买家是季正和。钟某在一审矛盾的陈述，不足以推翻凭证的客观性，产生矛盾的原因是订购时间与案发时间相隔久远，前后有十年，且钟某订购了蓝山苑35幢连体别墅的3501和3502，一个是母亲名字，一个是岳父名字，记忆混淆符合常理。
二审中，被上诉人林建斌申请证人吕某出庭作证，吕某陈述：证人于2005年1月23日至2009年3月间，在万基公司从事房地产销售，担任销售主管。林建斌的亲戚钟某及其母亲卢祖兰，订购了蓝山苑三十五幢整幢的东西两边两套房屋。2007年天气较热时，林建斌介绍张方来购买了其中一套房屋，手续是证人办理的，钟某和张方来都在场，当时是变更登记成张小曼的名字。房屋销售过程中，转让订购权的情况很多，都需要支付转让费来赚取差价，别墅转让费一般五六十万元。上诉人质证认为：证人证言有些不真实，其陈述该房屋的转让情况不可信。证人与林建斌有利害关系，且证言与林建斌所述有许多矛盾。证人陈述两套房屋是钟某和卢某，但林建斌陈述有一套是钟某岳父的。被上诉人质证认为：证人证言客观真实。证人陈述有些记不清楚，更能肯定未作事先准备，而是实事求是。证人2009年离开万基公司，现与林建斌没有利害关系，不会影响作证。
二审中，本院依职权对朱战凯进行了询问，其陈述：吴琳达是他小姨子，当时在西班牙想买青田的房子，就委托他购买。2005年他代吴琳达订购了枫丹苑35号房屋。2007年通过林建斌的介绍该房屋卖给了温州人，转让价格是100万，包含吴琳达缴纳的50万元和温州人补偿的转让费50万。上诉人质证认为：对朱战凯陈述的真实性有异议，朱战凯和被上诉人是朋友，双方有可能本身就有经济往来，吴琳达的身份没有确定就无法确认交易事实的存在。被上诉人质证认为：上诉人提出怀疑，就应当举证证明，特别是应当举证枫丹苑35号的50万元到底是谁缴纳的。
二审中，本院依职权对钟某进行了询问，其陈述：蓝山苑35幢整幢的两处3501室和3502室房屋都被他母亲和岳父季正和买下，当时没有具体划分。通过他舅舅林建斌的介绍，有个温州客户买走了35幢的东边一套，该套是以他母亲还是岳父订购的已经记不清。温州人买去时通过林建斌支付了六七十万元的转让款。另，钟某为证明季正和系其岳父，提交了户籍证明和结婚证予以佐证。上诉人质证认为：钟某未出庭作证，形式不合法，其提交的身份材料也超过举证期限，陈述的内容与一审的证言和收款说明存在矛盾。被上诉人质证认为：该询问笔录合法，有关钟某与季正和的身份关系的材料不受举证期限的限制。本案事实发生在10年前，钟某不可能完全记得，从现有证据看，蓝山苑35幢3502室的第一手订购人不是上诉人。
二审中，本院依职权对万基公司副董事长周小海进行了询问，周小海陈述：销售枫丹苑35幢和蓝山苑35幢3502室时，尚未取得预售许可证，所以采取订购的形式，当时能订购到枫丹苑和蓝山苑的都是青田人，张方来不可能订购到。2005年6月14日和29日的两笔账目的记账凭证时间是2005年6月28日的原因，可能是会计人员做账时习惯性的写了这个日期，因为先有凭证再做账，而当天做了好几笔帐。枫丹苑35幢的订购人是吴琳达，之所以记忆清晰是因为帮吴琳达办理订购手续的亲属朱战凯是他的朋友，吴琳达当时交了50万元的诚意金。订购时没有房屋预售许可证，诚意金是汇到公司董事长陈志浩的账户。吴琳达转让订购的房屋应该是有偿的，因为当时吴琳达的经济状况不好，而且市场行情也是要转让款的。上诉人质证认为：对该证据的真实性无异议，但周小海没有出庭作证，且其与被上诉人是同一公司股东，有利害关系，证明力不强。被上诉人质证认为：该笔录程序上符合法律规定，内容也客观真实，周小海和被上诉人为同一公司股东并不必然导致周小海陈述的客观性受影响，周小海是万基欧郡项目工程的主要负责人，其陈述有权威性。
对上述证据材料，本院综合认证认为：一、涉及枫丹苑35幢和蓝山苑35幢3502室的记账凭证、银行凭证、收款收据以及发票均来源于万基公司保存的财务账册，质证时，双方均对书证所在的整本账册进行了查阅核对。上诉人核对后，提出的诸多异议，均未能提出确实、充分的理由和反驳证据，因此本院认定上述证据具有证明力。二、虽然证人吕某陈述的部分证言与书证所记载的内容不一致，但是所述的蓝山苑35幢3502室存在订购人变更的事实与书证能够相互印证。三、钟某向本院提交的户籍证明原件和结婚证复印件交由双方质证，该材料系钟某为证明陈述中涉及的季正和系其岳父而提交的有关身份情况的材料，本院对原件进行核实后，认定季正和为钟某的岳父。四、朱战凯、钟某和周小海的陈述，虽不能单独作为认定本案事实的依据，但是有关案涉房屋的原始订购人并非上诉人，以及朱战凯、钟某自认收取被上诉人交付的款项等事实能够和本案的书面证据相互印证。根据以上分析，基于高度盖然性原则，上述证据能够证明枫丹苑35幢、蓝山苑35幢3502室的原始订购人分别为“琳达”、季正和，并非张方信、张小曼的事实。
本院二审查明：2005年，钟某的岳父季正和向万基公司订购了蓝山苑35幢3502室房屋。2008年12月25日，因购买枫丹苑35幢、蓝山苑35幢3502室和香谢苑1幢1单元101室房屋分别支付给万基公司的101350元、160000元和270000元购房款，均非通过被上诉人支付。其他事实与一审查明的事实一致。
本案二审的争议焦点是：一、枫丹苑35幢、蓝山苑35幢3502室是否存在从其他订购人处受让预购权的情形；二、诉争的1100000元款项是否系购房转让款。
本院认为，民事行为应当遵循诚实信用原则。因本案双方未订立书面协议，所涉的争议事实发生在数年之前，案涉证据之保存又涉及案外人，以致双方诉争事实的查清较为困难，若在认定本案事实时只为机械的排除怀疑，显然会造成当事人之间利益显著失衡，故应从诚实信用原则出发，合理把握证明标准的尺度，对现有证据能否形成高度盖然性优势进行综合判断。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本举证规则，当事人对自己主张的事实或反驳对方主张的事实应各自承担相应的举证责任，没有证据或者证据不足的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。围绕本案的争议焦点，虽然上诉人对本案的关键事实提出了诸多怀疑，但均系推理、推断，在缺乏证据支撑的情况下，不足以推翻。
第一，关于枫丹苑35幢是否存在从“琳达”处受让预购权的问题。“琳达”的真实身份虽无法核实，但保存在万基公司的原始凭证和银行单据能够形成证据链证明“琳达”在2005年向万基公司缴纳了500000元“诚意金”订购了枫丹苑35幢。张方信购买枫丹苑35幢的时间要晚于2005年，而且上诉人虽否认以“琳达”的500000元“诚意金”向万基公司缴纳了购房款，并对通过陈志浩账户支付的款项与本案的关联性提出异议，但在上诉人作为原告代理人的（2013）丽青民初字第848号案件中，上诉人对林建斌曾通过万基公司的法定代表人陈志浩的账户向万基公司支付购房款的事实并无异议。另据万基公司所述，案涉房屋开放订购时，未取得预售许可证，所以相应的购房款才暂缴入陈志浩的账户后再转入万基公司账户。而且，除“琳达”的500000元外，上诉人未能举证证明以其他方式向万基公司缴纳了该额度的购房款。因此，一审法院认定枫丹苑35幢系从订购人“琳达”处受让取得预购权，从而促成购房合同的签订，并无不当。
第二，关于蓝山苑35幢3502室是否存在从季正和处受让预购权的问题。从二审调取的万基公司账册来看，2005年季正和订购了蓝山苑35幢3502室，要早于张小曼的购买时间。虽然一审中被上诉人主张订购人为卢祖兰有误，但是仍不能改变该房存在从其他订购人处受让预购权的事实。在（2013）丽青民初字第848号案件中，上诉人在庭审中的陈述可以厘清两个脉络，一是购买蓝山苑35幢3502室房屋时上诉人明知所付款项要高于合同价，二是确认万基公司实际收到的款项为637367元而非诉请所主张的123万多元后，上诉人回答法庭对林建斌的请求权基础的询问时，仍然认为起诉林建斌只是为了说清案情。据此，上诉人主张该房不存在从其他订购人处受让预购权，本院不予采信。
第三，关于诉争的1100000元是否系房屋转让款的问题。本案双方确未订立过书面委托合同，以对房屋买卖及购房款支付的具体委托事项、权限和款项的指示交付等内容进行书面约定，以致双方对诉争款项的性质各执一词。上诉人向被上诉人最后一笔汇款发生在2007年6月6日，而2008年12月25日因购买案涉房屋所支付给万基公司的50多万元购房款均非通过被上诉人支付。若如上诉人所述，其委托被上诉人支付的购房款至今尚有结余1100000元，而且尚未取回款项是为投资其他房产之用，那么其在被上诉人处的1100000元款项已存放、闲置长达一年半左右的情况下，却不要求被上诉人继续代为支付购房款，而是另行支付，显然有违常理。结合诉争两套房屋系向其他订购人受让预购权以及被上诉人确有1100000元款项分别支付给钟某、朱战凯的事实，且尚无证据证明存在无偿受让的可能，可以认定诉争款项已作为案涉房屋的转让款支付给他人。
另，虽然被上诉人在二审中主张双方不存在委托合同关系以及本案已过诉讼时效，但因被上诉人未在上诉期内对此提出上诉，故二审不予审理。
综上所述，双方虽未签订书面协议，但在被上诉人为实现交易已无偿代为支付各项购房款以及转让款的情况下，上诉人主张以万基公司收到的购房款金额来认定案涉1100000元款项应当返还给上诉人，无事实和法律依据，明显有违诚信。一审认定事实基本清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18860元，由上诉人张方来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁悦琛
审 判 员 张建华
审 判 员 叶 坚
二〇一五年十一月十二日
代书记员 李 倩