新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）新4002民初2553号
原告：万春香，住伊宁市。
委托代理人：秦启勇，伊犁州佳诚法律服务所法律工作者。
被告：新疆祥汇绿城房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。
法定代表人：王英，新疆祥汇绿城房地产开发有限公司董事长。
委托代理人：马茗，新疆天阳律师事务所律师。
委托代理人：马韶坤，新疆天阳律师事务所律师。
原告万春香诉被告新疆祥汇绿城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法由代理审判员吴婷婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万春香及其委托代理人秦启勇，被告新疆祥汇绿城房地产开发有限公司的委托代理人李海刚、马韶坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称:2012年11月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了由被告开发的绿城蔚蓝公寓第1栋4单元101室，合同约定房屋价款为987451元，同时约定了产权登记、房屋交付条件、违约责任等相关条款，原告按约支付了房屋价款，但被告未按合同约定将履行其义务，故诉至贵院，请求判令：1、被告按合同约定将资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产过户手续；2、被告支付违约金347582.4元，其中①交付期限违约金（合同条款第八条，第九条），已付房款万分之二，自2013年11月31日至2016年5月31日，179715.9元（987451元×0.02%×910天）、②产权登记违约金（合同条款第十五条），已付房款万分之二，自2013年11月30日60日内即2014年1月30日至2016年5月31日即167866.5元（987451元×0.02%×850天）；3、本案案件受理费由被告承担。
被告辩称：1、被告并不存在逾期交房的行为，因此不承担任何逾期交房的违约金，原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条约定房屋交付期限为2013年11月30日前，被告于2013年在伊犁晚报发布了入住公告，告知包括原告在内的业主，本案所涉房屋已于2013年11月30日交房，要求业主前来办理入住手续。针对原告主张房屋不具有交付条件，小区的自行车棚、垃圾池、物业用房尚未交付的问题，原、被告双方签订的补充协议第十二条第三项明确约定，该商品房竣工验收合格交付时，若存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题，不影响买受人按照合同期限对该商品房验收交接，因此，原告主张的小区自行车棚尚未交付等问题，并不影响原告居住使用房屋，且原告自办理入住手续至今一直居住使用，原告主张的逾期交房违约金不能成立；2、关于原告主张的逾期办证违约金，原告并未因此遭受经济损失，且逾期办证并非被告原因所致，是因政府市政管网的自来水管网在小区竣工验收后迟迟未能接入，导致小区绿化植被大面积死亡，被告只能从其他地方引来自来水供业主生活使用，导致小区的绿化未通过验收，进一步导致影响房屋权属证书的办理，但原告自合同约定的交付时间取得房屋并实际入住，原告暂时未能取得房产证，并不影响其居住使用，且原告购买的该套房屋，已经向银行办理了按揭贷款，也不能存在需要用该套房屋的房产证再办理抵押贷款的情形，因此，原告虽未按约定时间取得房产证，但未遭受任何经济损失，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，法院应当以实际损失为基础对原告主张的违约金进行衡量。另，对原告主张违约金的期间有异议，根据原、被告双方签订的补充协议第二十二条约定，被告在房屋交付后一年之内，办理初始登记，即公房产权证书，若按合同约定，违约金的起算时间应当为2014年12月1日，若按照原告的主张，房屋至今未交付，更谈不上逾期办证的违约金。另，原告已将该房房款付清。原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回。
经审理查明：一、2012年11月24日，原告万春香（买受人）与被告新疆祥汇绿城房地产开发有限公司（出卖人）签订伊宁市商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发的位于绿城蔚蓝公寓第1栋4单元101室房屋，该商品房预测建筑面积共103.09平方米，总价款为987451元，原告以银行按揭形式支付了该房房款。该合同第八条”交付期限”约定：出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5、6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、取得建设工程竣工验收备案表。6、小区内上水、下水、供电、供暖、公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房、停车场、自行车棚、垃圾池均达到使用条件。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的房款、税收、物管费用、入住费用等费用未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。该合同第九条”出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。合同第十一条”交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15（且办理完成退房手续后，包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并已付房款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的按日计算向买受人支付违约金。3、计算日期自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。之后原、被告双方签订补充协议一份，该协议第三条约定：本合同或协议的任何一方发出通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以接到书面通知发出日为准，收件地址以本合同或协议所列的地址为准。该协议第十二条约定：1、买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内，前往办理领房手续并缴纳出卖人所垫付的相关费用及物业管理费用。该协议第二十二条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一年之内办理初始登记及公房产权证书。
二、2012年8月3日，被告向伊宁市公用基础设施有偿使用管理办公室交纳了基础设施配套费。2013年12月5日，被告在伊犁晚报上发出入住公告，内容为”尊敬的业主：由我公司开发建设的蔚蓝公寓一期（西区X1号-X8号、东区D1号-D9号）住宅楼现已通过验收，已于2013年11月30日正式交房。为了便于收房，蔚蓝公寓的业主请于2013年12月6日前来办理入住手续。请各位业主相互转告。特此公告”。，原告已将该房屋房总价款987451元付清，并居住在该房中。现原告以被告违约交付房屋，要求被告按合同约定将资料报产权登记机关备案，将产权办理至原告名下并赔偿违约金为由诉至本院。
三、伊宁市自来水公司用户管理科于2016年5月25日出具证明一份，内容为”位于南环路绿城蔚蓝公寓小区于2015年11月通水”。2017年4月1日，被告就解决南环片区绿城·蔚蓝公寓和景苑雅居项目住户采暖问题向伊宁市人民政府提出书面申请，后陈虎在该申请上批示为”请住建、环保、规划、联创公司提出意见”。现原告以被告违约交付房屋及配套设施，要求被告按合同约定将资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产权属过户手续并赔偿违约金为由诉至本院。
上述事实，有商品房买卖合同，补充协议，伊犁晚报,证明，申请及原、被告陈述等在案资证，足以认定。
本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。原告万春香已将购买的位于绿城蔚蓝公寓第1栋4单元101室房屋总价款付清，被告理应按照合同约定协助两原告办理权属登记手续,庭审中被告对于其应当履行协助两原告办理权属登记手续无异议，但辩称因政府市政管网的自来水管网在小区竣工验收后迟迟未能接入，导致小区绿化植被大面积死亡，使得小区绿化未通过验收。小区至今未供暖，市政供热管网未接入，无法完成规划验收，导致房屋权属证书无法办理。对此被告举证了伊宁市自来水公司用户管理科出具的内容为”位于南环路绿城蔚蓝公寓小区于2015年11月通水”证明及内容为被告就解决南环片区绿城·蔚蓝公寓和景苑雅居项目住户采暖问题向伊宁市人民政府提出书面的申请足以证实，且被告已向政府交纳了基础设施配套费，故被告公司无法正常办理所涉房产的初始登记，非自身原因导致，属不可抗力的情形，根据法律规定，因不可抗力造成违约，违约方不存在过错，不应承担责任，对于对被告辩称无法办理房屋产权证书及逾期交房系由不可抗力造成的抗辩理由本院予以采信，故原告要求被告支付因逾期产权登记赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告协助原告将所购买房产办理至原告名下的诉讼请求，因本案所涉房产的初始登记还未办理完成，故原告该主张可待能够办理时再另行主张。原、被告双方签订的补充协议第十二条约定商品房竣工验收合格后交付时，若该商品房存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题出卖人承担及时修复责任，但不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接并及时缴纳暖气费和物业管理费的义务。被告已向原告交付房屋，原告在办理入住后居住至今。故原告主张被告承担逾期交房、逾期交付配套设施违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国会同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告万春香的诉讼请求。
案件受理费6541元，减半实际收取3257元，由原告万春香负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。
代理审判员 吴婷婷
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 汤梦瑶