安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终256号
上诉人（原审原告）：舒善梅。
委托代理人：吕淑毅，安徽皋陶律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：六安市金安区春天科技。
经营者：牛丰。
上诉人（原审被告）：抱儿钟秀。
经营者：文豪。
上诉人舒善梅因与上诉人六安市金安区春天科技、抱儿钟秀租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院于2015年12月5日作出的（2015）六金民二初字第01646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭审理了本案。上诉人舒善梅及其委托代理人吕淑毅到庭参加了诉讼；上诉人六安市金安区春天科技、抱儿钟秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年10月8日，被告六安市金安区春天科技与原安徽省六安市农业生产资料公司签订《房屋租赁合同》，约定被告六安市金安区春天科技承租位于梅山中路45号办公楼门面贰间用于经营。租赁合同约定房屋租赁期间是2011年10月8日起至2016年10月8日，租金每年57600元，支付方式每年一付，并在合同中也约定了延迟支付租金的违约责任，拖欠租金两个月以上的、未经出租人同意擅自转租的，出租人可以终止合同收回房屋。合同签订后，原告将房屋交付被告六安市金安区春天科技使用，被告将租金交付至2015年6月，在租赁期间，被告六安市金安区春天科技将涉案房屋转租他人，现实际使用者是抱儿钟秀，该个体工商户的经营者是文豪。2012年9月，原安徽省六安市农业生产资料公司向六安市中级人民法院申请破产。2013年11月，原告经公开竞买取得了45号房屋所有权，原告要求被告向其支付2014年10月至2015年租金，但被告拒绝支付房租，双方发生争执，经六安市金安区小南海派出所调解及双方自行协商未果，导致诉讼。
原审法院认为：原告舒善梅与被告六安市金安区春天科技与原安徽省六安市农业生产资料公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。本案原告舒善梅通过竞买的方式取得涉案房屋的所有权，依法取得房屋原出租人的相关合同权利及义务，被告六安市金安区春天科技在租赁期间擅自转租租赁房屋，且自2015年7月起也未向出租人交纳租赁费，按照双方在合同中关于解除合同和终止合同的条件约定，原告现要求收回租赁房屋符合双方约定，予以支持。关于租赁费问题，被告应自2015年7月1日起按租金每年57600元的标准向原告支付租赁费损失至交还房屋之日止；被告六安市金安区春天科技将房屋转租被告抱儿钟秀，两被告应承担共同责任；关于被告是否应付原告违约金1万元等问题，因在合同中双方只约定解除合同的条件，就违约的情形未作约定，故不予支持；被告辩称本案主体不适格，原告经公开拍卖取得了涉案房屋的所有权，但是被告没有接到任何通知，根据《合同法》的相关规定，被告应享有优先购买权，原告对涉案房屋的取得明显违反法律规定等辩解意见，不符合有关法律规定，且对此未能提供相关证据加以证明，故其抗辩意见，依法不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审判决：一、解除原告舒善梅与被告六安市金安区春天科技双方的《房屋租赁合同》；二、被告六安市金安区春天科技（经营者：牛丰）、抱儿钟秀（经营者：文豪）于本判决生效之日起二十日内向原告舒善梅交还租赁的房屋，并承担自2015年7月1日至房屋交还之日止的租赁费，按租金每年57600元的标准向原告支付；三、驳回原告舒善梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2090元，减半收取1045元，由被告六安市金安区春天科技负担。
上诉人舒善梅上诉称：安徽省六安市农业生产资料公司于2013年1月21日被宣告破产，该公司房屋经公告依法拍卖并成交，舒善梅已取得了房屋所有权，被上诉人六安市金安区春天科技、抱儿钟秀应当从2013年11月起支付舒善梅房租，并支付合同约定的违约金10000元及未付房租的罚款。请求：1、撤销（2015）六金民二初字第01646号民事判决第三项；2、判决增加两被上诉人向上诉人支付2013年11月至2015年6月30日止的房租费共计96000元、违约金10000元及未付房租的罚款；3、一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。
上诉人舒善梅二审期间所举新证据如下：
证据一、六安市中级人民法院公告，证明：安徽省六安市农业生产资料公司自2013年1月21日破产。
证据二、国务院关于同意安徽省撤销六安地区设立地级六安市的批复，证明：1999年国务院已下文，同意撤销六安地区和县级六安市，设立地级六安市。原审六安市金安区春天科技提交的房租缴费票据是虚假的。
本院认证：对舒善梅所举证据一的真实性、合法性、关联性均予以认定；对证据二的真实性、合法性予以认定，但该证据不能充分证实六安市金安区春天科技未交纳2013年至2015年6月的房租，对其与本案的关联性不予认定。
上诉人舒善梅所举其他证据与一审相同，本院二审认证意见同一审。
本院二审认定的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人六安市金安区春天科技（承租方）与原安徽省六安市农业生产资料公司（出租方）签订的《房屋租赁合同》系合法有效的，出租方与承租方均应当依照合同的约定履行各自的权利、义务。在合同履行期间，舒善梅通过竞买取得了租赁房屋的所有权，即依法承接了出租方的权利、义务。根据合同的约定，承租方拖欠租金两个月以上的，未经出租人同意擅自转租的，出租人可以终止合同收回房屋。合同同时约定，租赁费用每年一付，但却未约定具体支付的时间，舒善梅可随时要求支付当年的租金，且按照往年的惯例，六安市金安区春天科技都是预付租金的，故在舒善梅主张租金后，六安市金安区春天科技自2015年7月起至舒善梅起诉之止，其拖欠房租已达两个月，舒善梅可以行使解除权。对下欠的租金，作为承租人六安市金安区春天科技及实际使用人抱儿钟秀应当予以支付。
关于六安市金安区春天科技、抱儿钟秀应当自何时起向舒善梅支付房租的问题。因六安市金安区春天科技举证证明租金已实际交付至2015年6月，作为承租人，只应当支付下欠的房租。舒善梅认为已付租金的收款收据是虚假的，未能提供充分的证据加以证实。因而，舒善梅所持六安市金安区春天科技、抱儿钟秀应当自2013年11月起即向其支付房租的上诉理由，不能成立，不予支持；但对其应当收取的租金，舒善梅可向原出租方原安徽省六安市农业生产资料公司主张返还。
关于六安市金安区春天科技、抱儿钟秀是否应当承担欠付租金的罚款及违约责任的问题。房屋租赁合同约定了“乙方必须按时交纳租金，如未按期交纳按月租金的5%罚款”，自2015年7月起，六安市金安区春天科技、抱儿钟秀即欠付租金至今，应当承担违约责任，即按欠付月租金的5%罚款。租赁合同同时约定“如违约，违约方应当赔偿对方经济损失壹万元”，六安市金安区春天科技、抱儿钟秀对其违约行为应当承担赔偿责任，舒善梅要求其承担欠付租金的罚款及违约赔偿的上诉理由成立，予以支持。
上诉人六安市金安区春天科技、抱儿钟秀经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法按自动撤回上诉处理。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百五十四条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第01646号民事判决；
二、六安市金安区春天科技（经营者：牛丰）、抱儿钟秀（经营者：文豪）于本判决生效之日起二十日内向舒善梅支付欠付租金的罚款（以欠付租金为基数，按月租金的5%计算至欠付租金支付之日止）；
三、六安市金安区春天科技（经营者：牛丰）、抱儿钟秀（经营者：文豪）于本判决生效之日起二十日内向舒善梅支付违约金10000元。
二审案件受理费2090元，由上诉人六安市金安区春天科技、抱儿钟秀负担1500元，上诉人舒善梅负担590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一六年三月二十日
书 记 员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。