山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民一终字第1528号
上诉人（原审被告）济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人谈朝晖，董事长。
委托代理人张政敏，女，1979年6月2日出生，汉族，该公司职工。
委托代理人李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张彦，女，1979年1月26日出生，汉族，住济南市。
上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人张彦商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理了本案，上诉人恒大公司委托代理人张政敏、李殿涛到庭参加诉讼，被上诉人张彦经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定：2011年7月8日，张彦与恒大公司签订《商品房买卖合同》及相关附件。合同约定，张彦购买恒大公司在济南市历城区XX路南侧，XX路西侧开发的恒大城项目中的X号楼XX室的房屋，建筑面积共100.97平方米，每平方米单价7157.40元，总价款722683元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得《分期综合验收备案证明》，同时该合同附件五为补充协议，补充协议第四条约定：双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、使用单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。合同签订后，张彦向恒大公司支付了购房款共计722683元，恒大公司向张彦出具了收款收据。后该项目未能在2013年7月31日前交房。2013年9月24日，恒大城业主向恒大公司发出书面诉求事宜一份，主张恒大城未取得《分期综合验收证明》不能交房；必须由济南市环保局对恒大城承诺的“铁厂不搬迁，恒大城不交房”的承诺出具书面意见；人工湖未复原前，免收物业费且不能免除原有物业责任；修改交房验房流程；2013年10月10日未答复之前，业主有权拒收房屋，且违约金的赔偿日期为最后的收房日期，支付方式为现金支付，如果恒大城未在2013年10月31日前取得《分期综合验收证明》，业主有权退房，且退房费用为截止到2013年10月31日前所交付的所有款项，业主同时在该书面诉求中还主张了包括学区房问题、小区内配套建设问题等其他诉求。该书面诉求由业主代表韩XX、闫X、孙X、李XX签字捺印，并交由恒大城客户服务中心接收。同日，恒大公司针对上述业主提出的诉求，向业主出具书面承诺书一份，承诺：1、2013年9月30日前取得济南市城乡建设委颁发的一期项目1#-7#的《分期综合验收备案证明》；2、2014年12月31日一期园区人工湖及其配套按拆除前原貌恢复；3、原地块六规划学校为九年制义务教育学校，并在2014年9月1日前建成并移交教育部门；4、业主提出的其他要求（详见业主诉求单），于2013年10月10日在济南恒大城会所给予当面答复，并视情况上报广州集团公司在前述日期一并答复。该承诺书由恒大公司副总经理于XX签字并加盖恒大公司公章。庭审中，恒大公司主张其曾于2013年9月22日向张彦发出了收房通知书，并对此其提交了山东省邮政快递物流有限公司济南市分公司出具的邮件详单一份，该单据显示针对张彦的快递信息为“妥投”。另查明，2014年2月18日，恒大公司就恒大城五地块一期1-7号住宅楼及7#楼南地下车库，取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》（济综验第2014011号）。但恒大公司在取得该竣工综合验收备案证明后至今未向其业主发出过书面通知。
原审法院认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应按照合同约定严格履行义务。现张彦在签订合同后，按约交纳了购房款，则恒大公司理应按照合同中约定的交房时间2013年7月31日如期向购房者交房，逾期则构成违约，理应承担相应的违约责任。关于双方所争议的取得分期综合验收备案证明是否为交房条件的问题，原审法院经审理认为，双方虽然签订了《商品房买卖合同》及补充协议，且补充协议第四条也将合同第八条进行了修改，将原合同第八条中明确约定的《综合验收备案证明》予以删除，但该补充协议第四条的文字表述中仍约定，交房条件需符合国家及地方人民政府的规定，虽然在列举交房条件时未明确记载综合验收备案证明或分期综合验收备案证明，但房地产项目取得分期综合验收备案证明或综合验收备案证明系山东省的一项重要地方性规定，故该商品房买卖合同的双方在补充条款第四条首部明文约定需遵守地方人民政府规定的情况下，仍应将取得分期综合验收备案证明作为交房条件予以遵守和履行。并且，恒大公司曾于2013年9月22日向恒大城全体业主发出过承诺函，明确承诺将于2013年9月30日前取得分期综合验收备案证明，该行为应视为其针对是否将取得分期综合验收备案证明作为交房条件的一次新的意思表示，虽然作出的承诺对象并未具体为张彦，但结合本案实际情况，应认定为其系向其开发的恒大城项目的一期购房全体业主承诺应在2013年9月30日取得分期综合验收备案证明，并以此作为业主之前提出拒收房屋的回应，在张彦对此承诺书予以认可的情况下，应视为是双方作为恒大城项目一期涉案商品房买卖双方，将该房屋所载楼盘取得分期综合验收备案证明作为了交房条件的合同约定，这种约定虽未以合同文本的方式体现，但就其所约定的内容和性质来看，仍属于双方商品房买卖合同关系中影响双方权利义务的重大事项，双方仍应按照约定严格履行。故关于恒大公司主张双方通过补充条款第四条将取得分期综合验收备案证明作为交房条件予以排除的抗辩，原审法院依法不予采信。现恒大公司直至2014年2月18日方才取得恒大城一期项目1-7号楼综合验收备案证明，虽然满足了约定交房条件，但晚于合同约定的2013年7月31日，仍构成违约。恒大公司在取得综合验收备案证明后，虽未再向张彦书面通知，但其仍属于具备交房条件，且其已于2013年9月22日向张彦发出了收房通知，未能完成实际交房系张彦主张恒大公司未取得综合验收备案证明而拒收房屋，即张彦对恒大公司所开发房屋已建成并欲交付购房者，只是因未取得综合验收备案证明而不符合约定交房条件的这一事实状态是明知的，且双方因该争议事实也确存一定程序的交涉和联络，故恒大公司于2014年2月18日取得综合验收备案证明之前因不具备交房条件而构成违约，2014年2月18日之后已符合交房条件，不必再承担相应的逾期交房违约金。故关于恒大公司应承担的逾期交房违约责任，原审法院支持张彦主张以购房款722683元为基数，按照合同约定的日万分之一的逾期交房违约金计算为标准，由恒大公司承担自2013年8月1日至2014年2月18日止的逾期交房违约金，其余部分不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判书生效之日起十日内支付原告张彦逾期交房违约金14598元。二、驳回原告张彦其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，分别由原告张彦负担205元，由被告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担255元。
上诉人恒大公司不服原审判决上诉称：一、一审法院认定事实错误。（一）就双方是否变更交房条件的事实认定错误。一审判决依据《商品房买卖合同》附件补充协议第四条首部约定的“需遵守地方人民政府规定”，认为取得分期综合验收备案证明系双方约定的交房条件，依据不充分。一审判决未依据《合同法》第一百二十五条之规定，却在当事人有明确约定的且未违反法律和行政法规的强制性规定的情形下，依据含义不明确的所谓“遵守政府规定”条款认定双方变更交房条件，显然错误。（二）一审法院将上诉人关于2013年9月30日前取得分期综合验收备案证明的书面承诺，视为上诉人就是否取得分期综合验收备案证明作为交房条件的一次新的意思表示，并将该承诺作为业主之前提出拒收房屋的回应，从而视为合同双方将取得分期综合验收备案证明作为交房条件，以上事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同，作出相关判决。但从现有的证据来看，仅仅因为购房人不合理的诉求和上诉人仅就取得分期综合验收证明的时间承诺，不能得出双方协商一致变更合同的结论。所以一审法院适用《合同法》第七十七条没有事实依据，系法律适用错误。三、一审法院认定取得分期综合验收备案证明或综合验收确系山东省的一个重要地方性规定，但将分期综合验收备案证明或综合验收备案证明作为交房条件，本身和现行的法律和行政法规并不一致，而且不存在合理之处。首先依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条、《中华人民共和国城市建筑法》第61条，建设工程质量管理条例第16条，房屋交付的法定条件为验收合格，而关于房屋验收，2004年由行政主管部门组织的商品房验收许可制度已经被取消，取而代之的是由建设单位自行组织，最后经政府质量监督机构确认即为验收合格，在全国其他省份法院在判决中也认可了该种验收标准。房屋验收合格和房屋验收合格后的备案是两个不同的阶段，是由不同主体参与的不同行为，房屋验收备案证明系政府部门房屋验收合格后的行政管理措施，为开发商这一普通民事主体设立民事义务时，掺杂了政府的行政管理行为，本身就对开发商不公平，将房屋验收备案证明作为交房条件，不但加重了开发商的义务而且与现行法律和行政法规也不一致。四、上诉人交付的房屋不但满足合同约定标准，而且满足购房人的正常生活需求，现已经取得备案证明，更是说明上诉人交付的房屋符合要求，保证了购房人购房目的的实现。五、张彦于2013年10月1日接收了房屋，张彦在接收房屋时，我们已经取得了质量验收备案证明，按照双方所签订的补充协议第四条的约定，我方的交房义务已经履行完毕，并且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，因此，张彦在接收房屋后继续以我方未取得分期综合验收备案证明为由要求收房之后的违约金没有依据。六、被上诉人收房后领取了延期交房违约金3613元，应予扣除。所以，基于以上理由，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张彦未予答辩。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
另，二审中上诉人恒大公司提交张彦签名的收楼物品确认表一份，证明张彦已于2013年10月1日接收了涉案房屋；上诉人恒大公司提交张彦签字的现金收到条一份，证明张彦已收取了逾期交房违约金3613元。
另，有关综合验收制度相关规定如下：1、1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。”第九条规定：“住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。”2、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。3、2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；（四）拆迁补偿安置方案是否落实；（五）住宅产业化技术要求是否落实；（六）前期物业管理是否落实；（七）法律法规规定需要验收的其他事项。”4、2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容：1.开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。”第五条规定：“开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。”开发项目综合验收报告应附有下列材料：1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.《建设工程竣工规划验收合格证》；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6.《建设工程竣工验收备案表》；7.《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12.其他需要提交的材料。”
2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。
本院认为：本案争议的焦点问题为：一、涉案房屋何时具备交房条件；二、延期交房违约金的计算期间。
关于焦点问题一，本院认为，关于房屋交付条件，合同有约定的，按合同约定，但不能违反法律、法规的强制规定；无约定的，按照法律、法规的规定确定交房条件。本案中，双方在合同第八条约定的房屋交付条件为取得《分期综合验收备案证明》，该约定未违反法律、法规规定的房屋交付条件，因此，应认定恒大公司取得分期综合验收备案证明（即2014年2月18日）后，涉案房屋符合交房条件。恒大公司主张应按补充协议的约定认定房屋的交付条件。本院认为，首先，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，本案双方签订的《商品房买卖合同》中也仅列出综合验收备案和分期综合验收备案两个选项。其次，《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案的补充协议为恒大公司提供的格式合同。且与《商品房买卖合同》的签订日期为同一天，该补充协议降低了房屋交付的条件，恒大公司未举证证明就该条款向张彦进行了提示和告知，因此，该条款对张彦不产生约束力。最后，恒大公司曾于2013年9月24日向恒大城全体业主发出过承诺函，明确承诺将于2013年9月30日前取得综合验收备案证明。该行为也可以印证，双方对房屋交付条件的约定为取得分期综合验收备案证明。综上，对恒大公司的该上诉理由，本院不予采信。
关于焦点问题二，本院认为，双方在商品房买卖合同中约定交房时间为2013年7月31日，恒大公司于2014年2月18日才取得综合验收备案证明，符合约定交房条件，因此，在购房人未选择在符合约定条件之前收房的情况下，恒大公司应向购房人支付自2013年8月1日至2014年2月18日期间的延期交房违约金。本案中，鉴于张彦已于符合约定交房条件之前即2013年10月1日接收了房屋，虽然涉案房屋此时尚未取得综合验收备案证明，但已经取得了质量竣工验收备案证明，具备了商品房居住使用的法定条件，在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下，张彦自愿选择此时接收涉案房屋，视为其以该行为变更了购房合同中约定的交房条件，因此，张彦再主张实际收房后的逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。恒大公司应向张彦支付2013年8月1日至2013年9月30日期间的延期交房违约金4408.37元。由于张彦在收房后领取了部分延期交房违约金，应在本案中予以扣除，因此，恒大公司仍应支付延期交房违约金795.37元（4408.37元－3613元）。
综上，恒大公司之上诉理由部分成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2914号民事判决第二项及案件受理费负担部分；
二、撤销济南市历城区人民法院（2013）历城民初字第2914号民事判决第一项；
三、上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人张彦支付逾期交房违约金795.37元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费460元，由上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
代理审判员 王德强
代理审判员 唐鸣亮
二〇一五年十一月二十九日
书 记 员 朱 茜