福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2657号
上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福州市台江区。
法定代表人徐步升，董事长。
委托代理人黄新生、陈钦，福建国浩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）姚平，女，1970年1月8日出生，汉族，住所地山西省芮城县。
上诉人福建群升置业有限公司（以下简称群升置业公司）因与被上诉人姚平商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2014）台民初字第1112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年7月29日，原告姚平（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I1#楼31层2910单元房预售给原告；该商品房建筑面积为67.81平方米，总价款为671683元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同补充协议附件六第一条约定，买受人保证《商品房买卖合同》中记载的姓名、通讯地址、联系电话、身份证号码均真实有效，如有变更，买受人应在变更之日起十日内以书面形式通知出卖人，并得到出卖人的书面确认。且出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的函件三日后视为送达。寄出时间以出卖人基础邮件上的邮戳或相关寄件凭据为准。附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。另，原告姚平在上述合同中留的联系地址为“榕信三区5#407”。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年6月20日和2009年11月27日被告向原告出具发票，确认收取原告购房款141683元和530000元（合计671683元）。
另查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼、I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年9月1日，被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知群升国际三期I地块第I1#楼16-29层住宅业主于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。2012年9月14日，原告向被告补交了所购商品房面积差价款2675元，被告亦向原告开具了金额为2675元的《销售不动产统一发票（自开）》。2014年7月3日，原告签收了由被告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料，并于同月14日办出了讼争房屋的房屋所有权证，该证载明的房屋所有权人为姚平，房屋坐落为台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块I1#楼2910单元。
又查明，2009年9月30日，以原告姚平为借款人、中国银行股份有限公司福建省分行为贷款人，被告群升置业公司为保证人，三方订立一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定：原告向贷款人借款530000元，用于购买福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块I1#楼2910单元；贷款期限240月；保证人应按照本合同的约定承担保证责任；本合同项下的保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提起到期的情形）之日起两年；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押权登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。而后，中国银行股份有限公司福建省分行向原告发放了购房贷款530000元。
诉讼中，原告姚平向原审法院提供了物业费缴费票据，以此证明原告的实际收房时间为2011年5月21日，即缴纳物业费当日，被告群升置业公司亦同意以此时点作为原告的收房时间，故原审法院予以确认。被告群升置业公司向原审法院提交了《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》及国内特快专题邮件详情单，证明被告群升置业公司已经于2012年9月1日，按照原告提供的地址，向原告发函，通知原告姚平前往领取办理房屋权属登记所需的资料，并认为原告诉请的逾期办证违约天数至2012年9月1日截止。原告姚平质证对于该述证据的真实性和证明对象均有异议，认为当时原告不在福州，并未收到被告发出的领取《房屋所有权证》材料通知函。原审法院分析认为，被告群升置业公司提供的寄件单据上注明了收寄日期为“2012年9月1日”，收件人姓名为“姚平、姚聪平”，地址为“榕信三区5#407”，内件品名为“群升国际三期I地块I1#2910、2912单元群升国际尚都（I地块）领取《房屋所有权证》材料通知函”，上述内容与合同约定的联系地址及被告提供的函件的内容相符，原告虽对于上述证据的真实性有异议，但未提供相反的证据予以证明，故原审法院对于该证据的真实性予以认定，该证据可以证明被告曾于2012年9月1日按照原告在合同中预留的联系地址“榕信三区5#407”向原告发出上述函件，通知其前往领取办证资料的事实。
庭审中，原告姚平确认：其要求被告群升置业公司支付逾期办证违约金自2012年5月1日起算至2012年9月17日止，按合同约定的房屋总价款671683元的日万分之一计算。反诉原告群升置业公司确认：其要求反诉被告支付的逾期办证违约金自2012年11月1日（从2012年9月1日往后推算60天）起算至2014年7月14日（反诉被告办出房屋所有权证之日）止。
综上事实，原审法院认为，本案《商品房买卖合同》及其补充协议系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据被告群升置业公司提供的《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》、国内特快专题邮件详情单，以及合同补充协议附件六第一条“出卖人根据《商品房买卖合同》中记载的联系地址向买受人发出的函件三日后视为送达。寄出时间以出卖人寄出邮件上的邮戳或相关寄件凭据为准”的规定，并结合原告在诉状中提及的“最终被告于2012年9月17日告知可以办理房屋所有权证”的有关陈述，应当认定被告群升置业公司已于2012年9月1日发函通知被告于2012年9月17日至21日前往领取办证资料的函件，该函已经送达原告。本案中，原被告双方均同意将原告缴纳物业费的时间，即2011年5月21日，作为本案讼争房屋的交房时间，原审法院亦酌情对此予以确认。根据合同的约定，被告应在履行交房义务后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告。但，被告群升置业公司迟延至2012年8月29日才完成群升国际I地块第I1#楼房屋产权的初始登记，并通知原告于2012年9月17日至2012年9月21日前往领取办理权属登记需由出卖人提供的资料，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。由于交房时间为2011年5月21日，故原告诉请的逾期办证违约金应当自2012年5月22日起算，至2012年9月17日（原告诉请的截止日期）截止。故，被告应按照已付购房款671683元的每日万分之一的标准，支付2012年5月22日起至2012年9月17日止（计119天）的逾期办证违约金7993元（671683元×0.01%／天×119天）。原告诉请中超出上述金额的部分，原审法院不予支持。诉讼中，被告以房屋产权办理事宜延后并不影响原告实现商品房的现实功能，亦未给原告造成损失为由，提出请求降低或减免其违约金数额的答辩意见，于法无据，原审法院不予采纳。
对于反诉原告要求反诉被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》补充协议附件六第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。反诉原告已于2012年9月1日发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知反诉被告前来领取办理产权登记的相关材料。该通知送达反诉被告后，反诉被告于2014年7月3日才实际签收了由反诉原告提供的办理房屋所有权登记所需的全部资料，并于2014年7月14日才办理讼争房屋的房屋所有权证，亦违反了合同约定。且反诉被告的部分购房款系以银行按揭贷款的方式支付，并由反诉原告作为借款合同的保证人。根据反诉被告姚平、中国银行股份有限公司福建省分行、反诉原告群升置业公司三方订立的《个人一手住房贷款合同》的约定，反诉被告迟延办证确有加大反诉原告承担保证责任的风险。因此，反诉被告逾期办证的行为亦已构成违约，应承担合同约定的违约责任。反诉原告主张反诉被告支付的逾期办证违约金，应从2012年9月1日往后推六十日后起算，因反诉原告系通知反诉被告于2012年9月17日至9月21日前往领取办理产权登记的相关材料，故反诉原告的上述主张，没有事实依据，原审法院不予支持。故反诉被告向反诉原告支付的逾期办证违约金应从2012年9月22日起往后推六十日后，即从2012年11月21日起算。反诉原告于2014年9月29日向原审法院提起反诉，并未超过诉讼时效。因此反诉被告应按每日50元的标准，向反诉原告支付自2012年11月21日起至2014年7月14日（反诉被告办出房屋所有权证之日）止的违约金30050元（50元／日×601日）。反诉原告的反诉请求中，超出上述金额的部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告姚平支付逾期办理台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块I1#楼2910单元房屋所有权证的违约金人民币7993元。二、反诉被告姚平应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付逾期办理台江区洋中街道铺前顶路20号群升国际三期I地块I1#楼2910单元房屋所有权证的违约金人民币30050元。三、驳回原告姚平的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告福建群升置业有限公司负担，反诉案件受理费283元，由反诉被告姚平负担。
上诉人群升置业公司上诉称：1、上诉人虽逾期完成群升国际I地块房屋产权的初始登记，但并未给被上诉人造成实际损失，应降低或免除被上诉人主张的违约金数额。2、被上诉人应向上诉人支付自2012年11月1日起至实际办理出所购房屋的房屋所有权证之日止的逾期办证违约金。上诉人群升置业公司据此请求：1、撤销原审判决，依法改判免除或减少被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人一审反诉请求。2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人姚平未提交书面答辩意见，当庭答辩称：1、其未给被上诉人造成损失，一审判决向被上诉人支付违约金是错误的。要求免除上诉人要求的违约金。2、其一直没有收到上诉人的相关材料，在福州等了一年多，就回山西了。
二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人群升置业公司与被上诉人姚平签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据双方签订的合同，上诉人群升置业公司应于交房后365日内即2012年5月21日前，将办理权属登记需由上诉人群升置业公司提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但上诉人群升置业公司迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，上诉人群升置业公司已构成了违约，其应根据合同的约定承担违约责任。上诉人群升置业公司提出的“被上诉人未因其违约行为造成实际损失”及“主观上不存在故意拖延情形”不能作为免除其违约责任的依据。
本案中，双方当事人约定的逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升置业公司无证据证明该约定存在过高的情形，故上诉人群升置业公司主张调低违约金赔偿标准，本院不予采信。
上诉人群升置业公司主张被上诉人姚平逾期办证应支付的违约金应自2012年11月1日起计算没有事实依据，本院不予支持。
综上，上诉人群升置业公司的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费333元由上诉人福建群升置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪霞
代理审判员 魏博
代理审判员 缪羽
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 施佳