河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫12民终1197号
上诉人（原审被告）灵宝市越海房地产有限责任公司。住所地河南省灵宝市长安路**号。
法定代表人岳小斌，该公司董事长。
委托代理人张华、姚风，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）水天玮，男，1995年6月6日生，汉族，住三门峡市湖滨区。
委托代理人张玉民，河南共同律师事务所律师。代理权限为一般代理。
上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司（以下简称越海公司）因与被上诉人水天玮房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2015）湖民初字第02430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人越海公司的委托代理人姚风，被上诉人水天玮及其委托代理人张玉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2011年1月30日，以水占礼（2013年11月3日去世）为代表作为乙方，与越海华府项目部作为甲方签订了购房协议（该协议为复印件）。协议约定：一、甲方将五源路越海华府小区门面房（五源路越海华府门面房三层至西向东消防通道东六间西九间）销售给乙方，约1800平方米。二、单价3600元每平米，面积以实际结算含楼梯间面积。三、乙方在2011年1月30日一次性付给甲方房屋款200万元。在2011年3月5日前，乙方将房屋款付到总价的80%，交付使用时交清余款20%。交房时间为2011年5月15日。四、甲方保证消防通道上方东西房间相连畅通，价格按原定价格。五、甲乙双方不得违约，违约方承担一切经济损失。六、此协议为双方草签协议，一切细则以房地产销售合同为准。此后，依据该购房协议，水天玮、申海峰、蔡东星、张立军共同购买了上述门面房。其中水天玮购买了越海公司位于五原路××街坊越海华府B区商业3层13-24号门面房，房屋价款为3732870元。截止2012年7月25日，水天玮已履行全部付款义务，越海公司向水天玮出具了购房款收据，并于同年7月实际交付房屋。后蔡东星将商铺三楼消防通道的上方东西连通，与水天玮、申海峰、张立军所购房屋连成一体，共同出租给他人经营。
由于双方没有签订《商品房买卖合同》、缴纳契税、消防验收不合格等原因，房产证至今未办理。水天玮因将所购房屋出租，基于房屋证照不全，致使其无法正常营业，双方为此发生争执。期间，越海公司曾同意水天玮最迟在2013年9月底办证，否则按每日10000元赔偿水天玮与其他三个房主违约金。2014年8月19日，在双方协商无果情况下，水天玮诉至法院。
庭审中，水天玮称双方之后没有签订正式的商品房销售合同，越海公司对此予以认可。越海公司在原二审期间，向法庭提交了双方签订的房屋买卖合同一份。对该份合同，水天玮只认可合同后面签字属实，但合同系空白合同，对约定的内容予以否认，认为是越海公司单方所填写，且该合同没有落款时间。
另查明，消防部门以越海华府小区所建的商用房与规划图纸不一致等70余项理由、且未经消防验收擅自投入使用为由对越海公司下发处罚30000元的罚款决定。
水占礼于2013年11月3日去世，水占礼一家四口人，妻子刘素琴、长子水天玮、次子水天一。水占礼去世后，妻子刘素琴、次子水天一，父亲水对平、母亲潘拴朋均对本案诉争的房产放弃继承。
原审法院认为：水天玮与越海公司于2011年1月30日签订的购房协议，该协议虽为双方草签协议，但双方已经实际履行付款、交房的义务，系双方的真实意思表示，应为有效协议。双方在房屋交易过程中，越海公司未能按照商品房销售管理办法规定与水天玮签订正式的商品房买卖合同，违反商品房销售管理办法，对此行为其应当承担主要责任。水天玮在购买房屋时，未尽到必要的审查义务，接受未经通过验收的房屋，对此行为应承担次要责任。房屋交付后，越海公司在申请消防审核的过程中，消防部门指出其存在70余项消防验收问题，且以其未经验收而交付使用对越海公司进行了处罚，越海公司将不能办理消防手续、致使房屋不能验收责任全部归咎于水天玮明显不妥。蔡东星将消防通道上方联通亦是消防不合格的原因之一，基于蔡东星、申海峰、张立军、水天玮将所购房屋作为整体，共同出租给他人经营，其对该行为的后果应共同承担责任。因双方在购买该房屋时，没有签订正式的商品房买卖合同，未能履行缴纳契税等办证义务，均系导致房屋所有权证无法办理原因。该案在审理过程中，法庭向双方释明应签订正式商品房买卖合同，以避免经济损失扩大，至今双方未签订正式商品房买卖合同，因此，应自行承担由此造成的后果。水天玮要求越海公司承担办理房屋所有权证的违约责任，与法有据，应予支持。但由于双方均存在过错，水天玮要求按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定计算违约金的意见，不予采纳。水天玮称越海公司曾口头承诺在2013年9月30前为水天玮及其他三位业主办理消防验收合格证及房屋所有权证，否则承担每日10000元违约责任的事实，可以视为双方对办证期间的约定，违约金的起算日期从2013年10月1日开始计算。因双方约定的违约金数额过高，应当予以调整，以已缴纳房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。对于未能办理房产证的过错责任，以越海公司承担70%的责任，水天玮自负30%的责任适宜。越海公司在原二审时，向法庭提交双方签订合同一份，该合同在一审期间未提交，且并非双方真实意思表示形成的一致意见，缺乏客观真实性，故不予采信。经院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、灵宝市越海房地产有限责任公司在本判决生效之日起90日内协助产权登记机关为水天玮位于五原路××街坊越海华府B区商业3层13-24号门面房屋办理房屋所有权证。二、灵宝市越海房地产有限责任公司支付水天玮逾期办证违约金（违约金数额以已付购房款3732870元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算所得数额的70%。自2013年10月1日起计算至本判决确定的房屋所有权证办理之日止）。限本判决生效之日起90日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20600元，水天玮负担8700元，灵宝市越海房地产有限责任公司负担11900元。
宣判后，越海公司不服，上诉称，1、水天玮一审诉请我公司在10日内为其办理房屋所有权证和消防验收手续，而一审法院超出水天玮的诉讼请求判令我公司在90日内履行协助办证义务，违背了“不告不理”的原则，也与客观事实不符；2、2011年1月30日签订的购房协议（以下简称购房协议），水天玮只提供了复印件，且无水天玮签名，主要条款均未履行，该协议不能作为定案依据；3、我公司未曾作出在2013年9月底前办理房产证，否则每天支付1万元违约金的承诺，水天玮擅自搭建违章建筑堵塞消防通道，是导致整个商业区无法通过消防验收的根本原因，违约的是水天玮，而非我公司，一审认定我公司应承担违约金无任何事实依据及法律依据。请求撤销一审判决第一、二项，改判我公司不支付水天玮逾期办证违约金377764.89元。
被上诉人水天玮答辩称，1、一审法院判决内容没有超出我的诉讼请求，一审时，越海公司当庭承认有协助办证义务，我没有变更诉讼请求，但庭后我变更了并提交了书面诉讼请求变更申请；2、购房协议签订后被越海公司以办理房产证为由收回了，现在虽只有复印件，但越海公司的代表崔万锁在协议上签了字，并在一审法院对其进行调查时，崔万锁已经证实所签协议属实。该协议已经实际履行，属于有效协议；3、越海公司在原二审时提交的购房合同，只有我方签字，签字时，合同内容为空白，且只是为了办理房产证之需，未实际履行，不是双方真实意思表示，为无效合同；4、越海公司承诺在2013年9月30日前办理房产证，否则，每天支付1万元的违约金，有王某、张某、冯某出庭作证证明越海公司法定代表人作出上述承诺属实。我连通两门面楼是经过越海公司允许的，导致不能及时办理房产证的原因不在我，而是越海公司所建整个商业区无法通过消防验收所致，一审判决越海公司支付我违约金是理所当然的。请求驳回上诉。
本院经审理查明：一审法院于2015年2月3日对在《购房协议》署名的崔万锁进行询问，并制作了询问笔录，该笔录载明崔万锁证实所签协议属实。
本案在审理过程中，越海公司提交《合同签约清单》一份，水天玮对该份证据载明的内容无异议。该分清单载明的内容有：客户姓名水站礼、房屋坐落位置、面积1083.48平方米、基本单价3600、付款方式为一次性、成交单价为3445.26、首付金额230万、成交总价3732870元、签约当日补交432870元、置业顾问张雪英、合同编号049，财务审核“刘倩阳”在该清单上批注“全款已清，2012.7.25”。
水天玮在本案一审时提交一同购房人蔡东星、申海峰、张立军以及越海公司法定代表人岳小斌于2015年5月19日的谈话录音光碟及文字对照材料一份，该录音内容中：1、在蔡东星、申海峰提及岳小斌曾承诺2013年9月底前办好消防和房产证，否则，一天支付1万元违约金时，岳小斌未予否认；2、蔡东星主动提出要求交纳契税并签订商品房买卖合同；3、岳小斌认可越海公司为蔡东星连通两门面房的部分，也允许蔡东星连通两门面房；4、在张立军提及越海公司派人拿空白购房合同让四购房户签字合同内容为空白时，岳小斌未予否认。
本案在庭审过程中，本院限期要求蔡东星与越海公司签订《商品房买卖合同》，以备此后办理房屋产权证之需，双方均表示同意，但逾期双方因故仍未签订《商品房买卖合同》。
本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为：本案在一审过程中，水天玮提交了书面《变更诉讼请求申请书》，将诉状中的第一项诉求变更为：“要求越海公司在十日内向产权登记机关提交办理房屋所有权证所必需的资料（包括但不限于消防验收手续、竣工验收报告等），协助原告办理房屋所有权证”，故，一审法院判令越海公司协助办理房屋所有权证并未超出水天玮的诉讼请求。越海公司关于一审判决违背了“不告不理”的原则的上诉理由，不能成立。
2011年1月30日签订的购房协议虽然只有复印件，但是该协议与越海公司于2012年7月25日向水天玮出具的购房款收据、一审法院对崔万锁的询问笔录、水天玮和越海公司双方均认可的有关《合同签约清单》中载明的内容相互印证，且水天玮已经按照该协议约定支付了购房价款，越海公司按照协议在收取售房款后向水天玮交付了案涉买卖的房屋，买卖房屋的事实也在蔡东星、申海峰、张立军以及越海公司法定代表人岳小斌于2015年5月19日的谈话录音内容中得以印证。该协议系水天玮与越海公司双方真实意思表示，一审认定该协议为有效协议，并无不当。越海公司在原二审中提交的《商品房买卖合同》一份，水天玮称其在签署该协议时，合同内容为空白，非其真实意思表示，为无效合同，蔡东星的该辩称意见有上述蔡东星、申海峰、张立军与岳小斌的谈话录音内容中得以印证。故越海公司关于“2011年1月30日签订的购房协议”是复印件，不能作为定案依据的上诉理由，不能成立。
在越海公司与水天玮交易案涉房屋时，越海公司将所建工程尚未被消防部门验收合格、工程整体尚未全部验收的情况下出售案涉房屋，是导致案涉房屋不能及时办理房屋产权证的主要原因。水天玮在购买案涉房屋时，未尽必要的审慎义务，购买尚不具备交易并办理房屋产权证的房屋，加之水天玮在越海公司许诺连通两处门面房而未连通，又在该公司允许其连通的情况下连通两处门面房，但连通部分的房屋仍然属违章建筑，也是导致案涉房屋不能及时办理房屋产权证的原因。案涉购房协议签订后，水天玮依协议约定足额交纳了购房款，越海公司交付了案涉房屋，但未办理房屋产权证。水天玮称越海公司曾承诺于2013年9月30日前办理房屋产权证，逾期向包括水天玮在内的购房户每天承担1万元违约金，该事实有证人王某、张某、冯某当庭证实，且有蔡东星提交的蔡东星、申海峰、张立军以及越海公司法定代表人岳小斌于2015年5月19日的谈话录音内容相印证，越海公司承诺限期办证并愿承担违约金的事实应予认定。越海公司未按照其承诺如其办理房屋产权证，应当承担逾期不能办理房屋产权证的主要责任，水天玮亦应承担逾期不能办理房屋产权证的次要责任。一审法院关于越海公司、水天玮按比例承担逾期办证违约金的意见，并无不当。越海公司关于未承诺限期办证并愿承担违约金，导致不能及时办理房产证的原因在于水天玮，不应承担违约金的上诉理由，不能成立。
综上，越海公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6966元，由上诉人灵宝市越海房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁森林
审判员 乔建刚
审判员 宋东飞
二〇一六年九月三十日
书记员 秦 艳