安徽省凤阳县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）皖1126执异4号
异议人（案外人）：罗兴刚，汉族，1963年9月11日出生，住安徽省凤阳县。
申请执行人：凤阳珍珠小额贷款股份有限公司，住所地安徽省凤阳县。组织机构代码69571394-6.
法定代表人：高允连，公司董事长。
被执行人：凤阳中盛置业有限公司，住所地安徽省凤阳县。组织机构代码69105341-8.
法定代表人：郭行航，公司董事长。
本院在执行凤阳珍珠小额贷款股份有限公司与凤阳中盛置业有限公司小额借款合同纠纷一案中，异议人罗兴刚于2016年5月3日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
异议人称：异议人罗兴刚原系被执行人凤阳中盛置业有限公司股东。2012年4月2日罗兴刚转让了其名下的股权，被执行人为弥补异议人为被执行人前期开办公司的费用，经全体股东同意把该土地所有权转让给异议人，异议人缴纳了六十万元的土地转让费用，土地使用权证也交异议人保管，且异议人也对该地块实际占有和管理。其次根据物权法司法解释的规定，当事人有证据证明不动产登记簿上的记载与真实权利状态不符，其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上本案涉及的土地系异议人个人财产，不是被执行人的财产，凤阳县人民法院不应对该财产进行查封用于清偿被执行人的债务，请求撤销凤阳县人民法院（2016）皖1126民初732号民事裁定书，解除对登记在被执行人凤阳中盛置业有限公司名下座落于凤阳县板桥镇西村省道307北侧的土地［土地使用权证号：凤国用（2015）第2096号］的查封。异议人提供了身份证复印件、被执行人2015年9月6日会议纪要、被执行人为异议人出具的2012年4月2日证明、2015年9月6日被执行人及股东出具的证明、凤国用（2015）第2096号土地使用权证、（2016）皖1126民初732号民事裁定书等证据。
凤阳珍珠小额贷款股份有限公司辩称：土地使用权的设立、变更，应当依法办理土地使用权登记手续，未经登记的，不发生效力。凤阳县人民法院依据（2016）皖1126民初732号民事裁定书查封的土地自初始登记至今都登记在凤阳中盛置业有限公司名下，凤阳中盛置业有限公司为诉争土地的使用权人。罗兴刚原系被执行人凤阳中盛置业有限公司股东，凤阳中盛置业有限公司股东会同意转让涉案土地给罗兴刚是其公司内部行为；即便罗兴刚异议的事实根据是真实的，也仅仅是构成物权变动的原因行为，不发生土地使用权变更结果。在土地使用权依法变更登记完成前，凤阳中盛置业有限公司仍为涉案土地的使用权人。综上异议人罗兴刚认为涉案土地使用权归其所有，缺乏法律依据，依法不应支持。请求驳回异议人罗兴刚的异议申请。
凤阳中盛置业有限公司辩称：异议人提交的证据属实，如何处理由法院依法办理。
本院查明：异议人罗兴刚原系被执行人凤阳中盛置业有限公司股东。2012年4月2日罗兴刚转让了其名下的股权，被执行人凤阳中盛置业有限公司董事会同意将本公司东南角座落于凤阳县板桥镇西村省道307北侧约10亩土地（当时无土地使用权证）转让给罗兴刚。2015年9月6日凤阳中盛置业有限公司董事会以会议纪要再次确认将本公司东南角座落于凤阳县板桥镇西村省道307北侧约10亩土地［土地使用权证号：凤国用（2015）第2096号，土地使用权人为凤阳中盛置业有限公司，土地使用权面积为6089平方米，土地使用权登记日期为2015年6月9日］归属权给予罗兴刚，但至本院查封时凤国用（2015）第2096号的土地使用权人为凤阳中盛置业有限公司。
2016年3月11日，凤阳珍珠小额贷款股份有限公司起诉凤阳中盛置业有限公司、郭行航小额借款合同纠纷一案，依据凤阳珍珠小额贷款股份有限公司的申请，凤阳县人民法院依据（2016）皖1126民初732号民事裁定书对凤阳中盛置业有限公司名下座落于凤阳县板桥镇西村省道307北侧国有土地使用权其中价值200万元的部分［土地使用权证号：凤国用（2015）第2096号］进行了查封，凤阳中盛置业有限公司未申请复议。2016年3月29日，凤阳珍珠小额贷款股份有限公司向本院申请执行，异议人罗兴刚于2016年5月3日对执行标的提出书面异议。
本院认为：案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。本案涉案土地使用权，登记在被执行人凤阳中盛置业有限公司名下，土地出让金也是以凤阳中盛置业有限公司的名义缴纳，保全程序中依权利的外观表彰将涉案土地使用权作为凤阳中盛置业有限公司的财产予以查封并无不当。土地使用权人将其土地使用权转让给他人，应当到不动产登记部门办理权属转让登记，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。异议人提供的土地使用权证的使用权人是凤阳中盛置业有限公司，而不是异议人罗兴刚，异议人提供的其与凤阳中盛置业有限公司之间的《会议纪要》关于双方土地使用权归属的约定及其占有和管理，因双方始终没有到有关部门办理土地使用权转让登记，不能产生物权变动的法律效力，异议人罗兴刚没有取得凤国用（2015）第2096号土地的使用权。该约定只能在罗兴刚与凤阳中盛置业有限公司之间具有约束力，不能对抗申请执行人凤阳珍珠小额贷款股份有限公司。其次异议人根据物权法司法解释的规定，认为当事人有证据证明不动产登记簿上的记载与真实权利状态不符，其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该司法解释应理解为不动产物权的设立、变更、转让，应当进行登记；如果登记簿上的记载事项与设立、变更、转让的事实不符的，应根据事实予以确权，而异议人罗兴刚与凤阳中盛置业有限公司达成了转让土地使用权的协议，但未到不动产登记部门办理转让登记，不是不动产登记簿上的记载与真实权利状态不符。综上，异议人的请求，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回异议人罗兴刚的执行异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁
定送达之日起十五日内向凤阳县人民法院提起诉讼。
审判长 张乃军
审判员 马世卫
审判员 芮继雷
二〇一六年五月十六日
书记员 欧丽云
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条
执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按下列情形处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
案外人是否系权利人；
该权利的合法性与真实性；
该权利能否排除执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；
《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不损害公共利益和他人合法权益。
《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭力，依照法律规定进行登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。