贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港北民初字第1044号
原告：中国建设银行股份有限公司贵港分行，住所地贵港市解放路98号。
代表人：刘学，分行行长。
委托代理人：蒙剑，广西诚济律师事务所律师。
委托代理人：关丽霞，广西诚济律师事务所实习律师。
被告：李志越。
被告：贵港市天鸿房地产开发有限公司，住所地贵港市港南区中山南路405号。
法定代表人：何丛青。
委托代理人：张小梅，该公司经理。
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行诉被告李志越、贵港市天鸿房地产开发有限公司（以下简称：天鸿公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成由代理审判员陈水英担任审判长、与人民陪审员覃良彬、韦文凤参加的合议庭，由书记员楼英连担任法庭记录，于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒙剑、关丽霞到庭参加诉讼。被告李志越、天鸿公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司贵港分行诉称，被告天鸿公司于2008年10月12日与原告签订《最高额保证合同》（合同编号：4502300182008013），约定被告天鸿公司因购置其公司房产与原告发生借贷关系的全部债务人向原告承担连带保证责任，担保责任包括但不限于贷款本金、利息、诉讼费、律师费等事项。被告李志越因购房需要资金向原告申请贷款，于2010年5月27日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-011-2010000682），被告李志越向原告贷款271000元，贷款期限360个月，即从2010年5月27日起至2040年5月27日止，并约定了贷款利率等有关事项。原告于2010年5月27日按约定发放了贷款。被告以自有的位于贵港市中山南路405号水岸郦都19幢1-702号房提供抵押担保，并于2010年7月7日在贵港市房产局依法办理了房产抵押登记手续（贵港房预港南区字第××号）。据此，原告依法对上述房产享有抵押优先受偿权。被告借款后，其未按合同约定按时偿还贷款本息，多次拖欠贷款本息，经原告多次催告，被告仍不按约履行还款付息义务。根据合同约定，被告不按合同约定按时偿还贷款本息的行为，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除合同以及向原告支付原告为实现债权所支出的律师代理费等费用。被告天鸿公司按约也应向原告承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告李志越偿还原告贷款本息255369.84元（其中贷款本金253051.35元，利息暂计至2015年1月27日止为2318.49元，利息应按借款合同约定计算至贷款本息还清之日止），2、被告向原告给付律师代理费11991元；3、原告对登记在被告名下的位于贵港市中山南路405号水岸郦都19幢1-702号房（贵港房预港南区字第××号）享有抵押优先受偿权；4、被告天鸿公司承担连带保证责任；5、本案诉讼费、申请费由被告承担。
被告李志越、贵港市天鸿房地产开发有限公司既未做出答辩，亦未参加本案庭审。
经审理查明，2008年5月16日中国建设银行股份有限公司建总函（2008）429号文件、2008年12月9日中国银行业监督管理委员会银监复（2008）506号文件同意中国建设银行股份有限公司贵港支行升格为二级分行即升格为中国建设银行股份有限公司贵港分行。
2008年10月12日，中国建设银行股份有限公司贵港支行即原告与被告天鸿公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4502300182008013），约定：1、被告天鸿公司为因购置其依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人在最高额保证的担保范围内提供连带责任保证，担保范围：自2008年10月12日至2013年10月11日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；2、保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；3、如果主合同项下债务到期或按约定或法定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行或违反主合同其他的约定，被告天鸿公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；4、对于被告天鸿公司在本合同项下的全部应付款项，原告有权直接从其保证金专户中划收。
2010年5月27日，原告与被告李志越签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-011-2010000682），约定：1、被告李志越向原告借款271000元，用于购买被告天鸿公司所销售的贵港市中山南路405号水岸郦都19幢1-702号房，借款期限360个月，即从2010年5月27日至2040年5月27日止；2、贷款利率为浮动利率，在基准利率（指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。采用等额本息还款方法；3、借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，按规定计收复利；4、借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的，贷款人有权宣布合同立即到期、解除合同，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，行使担保权；5、被告以其的位于贵港市中山南路405号水岸郦都19幢1-702号房为上述贷款提供抵押担保。6、贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）均由借款人承担。
合同签订当日，原告依约向被告李志越发放了贷款271000元，被告李志越收到了该笔贷款。2010年7月7日，原、被告李志越到贵港市房产管理部门就上述房产办理了预告抵押登记（预告抵押登记证号：贵港房预港南区字第××号）。被告李志越借款后，自2014年12月27日起连续二期以上未能按合同约定足额偿还贷款月供本息，截止2015年1月27日，尚欠原告贷款本金253051.35元、利息2315.14元（利息暂计至2015年1月27日）。
原告起诉后，被告李志越仍未按合同约定偿还贷款本息，截止2015年9月25日，被告李志越尚欠贷款本金249861.95元、利息995.28元（利息暂计至2015年9月25日）。
另查明，因被告李志越未按合同约定按月偿还贷款本息，原告根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定自2012年7月13日至2015年9月29日期间从被告天鸿公司的保证金专户（账号为：45×××27）中分十三次共划收34916.29元用于垫付被告李志越的月供欠款。
还查明，2015年1月1日，原告（甲方）与广西诚济律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，甲方委托乙方处理与个人类贷款拖欠户之间的相关诉讼事宜，代理人的工作范围包括催收、诉讼一审、二审、执行和申诉、再审中的全部事务；代理费的收取方式为全风险代理，前期不支付任何费用；付款和结算方式为借款人自行履行债务的由乙方向借款人收取，甲方不另行支付，通过法院执行收回全部贷款本息及相关代垫费用的由甲方在执行回款中转账支付给乙方。2015年9月28日，广西诚济律师事务所向原告开具金额为11991元的收据，收据内容为“兹收到中国建设银行股份有限公司贵港分行交来与李志越等人（2015）港北民初字第1044号案一审律师代理费现金11991元”。原告未实际支出该费用。
以上事实，有当事人的陈述，企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、建总函（2008）429号文、银监复（2008）506号文、身份证、户口薄、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、预告抵押登记证、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠本息单、通知、委托代理协议、收据等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与被告李志越签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告天鸿公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。上述合同签订后，原告依约放款271000元给被告李志越使用，已履行了自己的义务，但被告李志越多次未按约定偿还贷款本息。为此，原告根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，要求被告天鸿公司承担连带保证责任，并直接从被告天鸿公司的保证金专户划收34916.29元用以偿还被告李志越所拖欠的月供贷款本息。截止2015年9月25日，被告李志越尚欠贷款本金249861.95元、利息995.28元（利息暂计至2015年9月25日）。基于上述，被告李志越的行为已违反了合同约定，原告按约定可以解除合同，并要求被告李志越提前还清贷款本息，因此，原告诉请被告李志越偿还贷款本金249861.95元、利息995.28元（利息暂计至2015年9月25日，此后利息按借款合同约定的利率计付至清偿之日止）的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
原告请求被告天鸿公司承担连带保证责任的诉请，因本案所涉抵押房产尚未办理正式抵押登记手续，抵押权未生效，又因合同约定被告天鸿公司对被告李志越上述贷款自签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效期间提供连带责任保证，因此，被告天鸿公司依法应承担连带清偿责任，故对原告此诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》虽约定原告因催收该笔债权产生的费用由被告负担且广西诚济律师事务所已经开具了收据，但根据《委托代理协议》所约定的律师费支付、结算方式，该笔律师费实际上尚未产生，且其最终是否必然产生及产生的金额均未能确定，故广西诚济律师事务所所开具11991元的收据与该约定前后矛盾，且付款方式仅为收据并无银行转账、税务票据，该收据不足以证明原告已实际支出律师代理费11991元。因此，原告要求被告向原告给付本案律师代理费11991元的诉讼请求依据不足，证据不充分，本院不予支持。合同约定被告李志越以其位于贵港市中山南路405号水岸郦都19幢1-702号房（预告抵押登记证号：贵港房预港南区字第××号）为该笔贷款作抵押担保，双方虽在合同中约定了所抵押的房产，亦办理了预告抵押登记，但并未办理正式的抵押登记手续，抵押权未生效，故原告诉请对该抵押房产享有优先受偿权，于法无据，本院不予以支持。被告李志越、贵港市天鸿房地产开发有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，由此而产生对其不利的诉讼后果由其承担。
为保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告李志越于2010年5月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告李志越向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行偿还贷款本金249861.95元、利息995.28元（利息暂计至2015年9月25日，此后利息按借款合同约定的利率计付至清偿之日止）；
三、被告贵港市天鸿房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。
本案受理费5310元，公告费350元，合计5660元，由原告中国建设银行股份有限公司贵港分行254元，由被告李志越、贵港市天鸿房地产开发有限公司负担5406元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5310元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈水英
人民陪审员 覃良彬
人民陪审员 韦文凤
二〇一五年十月十六日
书 记 员 楼英连