重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第02228号
上诉人（原审原告）潘承菊，女，1954年8月2日出生，汉族。
委托代理人付伟，重庆志同律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）重庆金立房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区车家坪小学内，组织机构代码75306886-X。
法定代表人杨载胜，该公司总经理。
委托代理人李峰，重庆智韵律师事务所律师。
上诉人潘承菊因与被上诉人重庆金立房地产开发有限公司（以下简称金立公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2013）渡法民初字第02830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，2007年8月26日，潘承菊与金立公司签订了《拆迁安置补偿协议》，约定由金立公司拆迁潘承菊所有的位于大渡口区工读学校旁的商业用房，并用“金立·园丁二期”的商业用房X层的二套房屋进行产权调换。协议约定金立公司应在2008年9月30日前将安置房交付潘承菊。金立公司按约定日期要求潘承菊接房，但潘承菊以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接房，并于2010年4月1日向法院起诉要求金立公司支付逾期交房违约金，重庆市大渡口区人民法院于2011年1月24日作出（2010）渡法民初字第01280号民事判决书，驳回潘承菊的诉讼请求，现该判决已生效。2011年7月25日，潘承菊再次向法院提起诉讼，要求金立公司对房屋质量进行整改。2011年12月14日，重庆市大渡口区人民法院作出（2011）渡法民初字第03584号民事判决书，要求金立公司对大渡口区跃进村街道XX号房屋抹灰质量进行整改，达到国家规定的质量标准。2012年2月20日，金立公司按照判决要求对房屋抹灰质量进行整改，并于2012年2月26日完成整改。2012年3月，潘承菊将房屋出租，租金为每月3800元。2013年12月12日，潘承菊提起本案诉讼，请求：1、金立公司赔偿自2008年10月起至2012年2月26日止的经济损失155800元；2、本案诉讼费由金立公司负担。
上述事实，有潘承菊和金立公司的陈述、（2010）渡法民初字第01280号民事判决书、（2011）渡法民初字第03584号民事判决书、《拆迁安置协议》、《拆迁安置补偿协议》、《鉴定报告》、《租赁合同》等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。
一审法院认为，潘承菊虽就同一事由分别于2010年和2011年向法院提起过诉讼，但当时的诉讼请求是要求金立公司支付逾期交房违约金及进行整改，与本次诉讼并非同一法律关系，其起诉未违反一事不再理原则，金立公司的该项抗辩理由不能成立，法院不予采纳。本案中，金立公司向潘承菊交付的房屋虽然存在抹灰质量问题，但该房屋已经办理了两书一证，合法通过了验收，在法律上已经达到了正常使用的质量标准，而潘承菊也并未举示证据证明该房屋的抹灰质量问题导致房屋不能使用，依法应承担举证不能的责任。金立公司按照双方约定及时交付了房屋，但潘承菊直至2011年7月才要求金立公司对房屋质量进行整改，期间的损失系潘承菊自身造成，其要求金立公司承担房屋不能出租的责任没有法律依据。对于房屋整改期间的损失，一审法院依法予以支持。对于损失金额，按潘承菊请求的损失标准计算应为887元（3800元／月÷30天／月×7天），金立公司自愿赔偿900元，高于此金额，故予以确认。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、重庆金立房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿潘承菊900元；二、驳回潘承菊的其他诉讼请求。如果被告重庆金立房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费1708元，由原告潘承菊负担1683元，被告金立公司负担25元，金立公司对其应负担部分，于本判决生效之日起五日内径付潘承菊。”
潘承菊不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判；改判金立公司赔偿自2008年10月起至2012年2月26日止的经济损失155800元；判令金立公司承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认为“金立公司已经办理了两书一证，合法通过了验收，在法律上已经达到了正常使用的质量标准”，这一判断属于严重的事实认识错误，而且存在逻辑上的矛盾。办理两书一证、合法通过验收仅是法律上的初步判断，而房屋是否正常使用的标准是一个客观事实上的判断。《重庆大学建设工程质量检测中心司法鉴定报告》的鉴定结果已经推翻了“两书一证合格”的判断。2.一审判决忽视了生活常理而滥用了证据规则。所谓空鼓，是指房屋的地面、墙面等装修层与结构层之间因粘贴、结合不牢实而出现的空鼓现象，俗称“两层皮”。如果没有解决空鼓问题而贸然装修，会导致装修被破坏而重新装修。这是生活常识，依据证据规则，属于不需要举证证明的事实，一审法院却要求潘承菊举证证明房屋的抹灰质量问题导致不能使用，系对证据规则的滥用。
金立公司答辩称：1.本案纠纷是潘承菊基于双方之间的拆迁安置合同第三次诉讼至法院，有违“一事不再理”的原则。2.金立公司安置给潘承菊的房屋取得了两书一证，没有质量问题；潘承菊也用该房屋办理了抵押贷款，并非“不能使用”。3.如果法院认为金立公司应当向潘承菊赔偿损失，只能按7天期限计算。
本院二审查明，潘承菊对（2010）渡法民初字第01280号民事判决不服，曾向本院提起上诉。本院于2011年6月1日作出（2011）渝五中法民终字第1832号民事判决，其中载明“迟延交房与质量赔偿是不同的法律关系，故对上诉人（即潘承菊）的质量鉴定申请在本案中不予支持。如房屋确实存在质量问题，上诉人可以另行凭据索赔。”金立公司认可自2011年7月25日起至整改完成之日止，潘承菊未能正常使用涉案房屋。二审查明的其余案件事实与一审查明的事实相同。
二审中，双方的争议焦点是潘承菊能否要求金立公司赔偿因房屋存在质量问题给其造成的损失，以及损失金额应如何计算。现具体评析如下：
《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，金立公司向潘承菊交付的房屋虽然办理了两书一证，合法通过了验收，但房屋内墙面抹灰存在较大面积空鼓，不满足《建筑装饰装修工程质量验收规范》的要求，应当进行整改。潘承菊自2011年7月25日起，通过提起诉讼的方式明确要求金立公司对房屋存在的质量问题进行整改，重庆市大渡口区人民法院作出（2011）渡法民初字第03584号民事判决后，金立公司于2012年2月26日完成整改，在此之前，潘承菊虽用涉案房屋办理了抵押贷款，但并未实际使用房屋或从中获取租金等使用收益。金立公司也认可在此期间潘承菊未能正常使用涉案房屋。本院认为，自2011年7月25日至2012年2月26日期间潘承菊未能实际使用房屋的损失，应由金立公司承担赔偿责任。而在2008年10月至2011年7月24日期间，潘承菊并未要求金立公司对质量问题进行整改，其在本案中要求金立公司赔偿这期间的损失有失公允，故本院不予支持。关于损失金额的计算问题，潘承菊举示证据证实其将涉案房屋出租的租金收益为3800元／月，金立公司对此虽不认可，但未举示相应证据予以反驳。故本院认为，潘承菊的损失总额应为26600元（3800元／月×7月）。
综上所述，一审判决认定事实清楚，结合二审新情况，潘承菊的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销重庆市大渡口区人民法院（2013）渡法民初字第02830号民事判决第一、二项；
二、重庆金立房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿潘承菊26600元；
三、驳回潘承菊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
一审案件受理费1708元，由潘承菊负担1418元，重庆金立房地产开发有限公司负担290元；二审案件受理费3416元，由潘承菊负担2836元，重庆金立房地产开发有限公司负担580元。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 张雪方
代理审判员 王 冬
代理审判员 段晓玲
二〇一四年六月十八日
书 记 员 张远馨