广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终878号
上诉人（原审被告）：郭昊长，住广州市越秀区。
委托代理人：程操，广东习法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区。
法定代表人：梁少伟，该公司董事长。
委托代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：邹冬卉，广东广大律师事务所律师。
上诉人郭昊长因与被上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市原黄埔区人民法院（2015）穗萝法民三初字第172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月26日，广州御湖房地产发展有限公司（以下简称御湖公司）（甲方）与郭昊长（乙方）签订一份《商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定乙方认购广州市萝岗区御湖名邸梅菁街7号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积323.28平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方米元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。
该预售合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。
该预售合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅人民币5元／平方米／月（不含公共水电分摊），商业部分人民币3.3元／平方米／月（不含公共水电分摊）等内容。第三十条特别约定：第1款第（8）项约定：本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋等内容。第A款约定：双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C款约定：甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。第F款约定：乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等内容。
2012年10月26日，郭昊长还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，郭昊长确认已经收到《临时管理规约》原件一份，并同意已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。郭昊长在该承诺书的买方／继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日其七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第五款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积以1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或／及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。
原审另查明，2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅人民币5元／平方米／月，商业部分人民币3.3元／平方米／月等内容。
郭昊长于2013年12月27日确认收楼，并于收楼当日签署《物业管理确认函》，确认其认可御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》，该合同对其具有约束力。郭昊长收楼后，高卫物业公司即对郭昊长物业提供物业管理服务。郭昊长收楼时即向高卫物业公司支付了2013年12月首月物业管理费，收费标准为物业管理费1616元／月，会所使用费582元／月。自2014年1月27日起，郭昊长即没有继续向某卫物业公司支付后续物业管理费。
高卫物业公司于2014年6月6日委托广东广信君达律师事务所向郭昊长发出《律师函》一份，催促郭昊长于2014年6月18日前缴纳截止至2014年5月拖欠的管理费6724.6元、会所使用费2421.90元及相应违约金。高卫物业公司为此支付律师费120元及邮递费10元。高卫物业公司自2014年4月至2015年3月每月向郭昊长发出一份《催款通知书》，向其催缴2014年1月27日-2015年3月31日的物业管理费及会所使用费等费用。高卫物业公司提供中国邮政储蓄银行出具的手续费收据一张，内容为：“今天收到御湖名邸邮寄挂信60件，180.00元，大写：壹佰捌拾元正”。高卫物业公司还提供了2014年5月16日、6月19日、7月18日、8月14日、9月19日、10月24日、11月17日、12月14日，2015年1月21日、2月14日、3月17日的寄出平信清单，拟证明向郭昊长邮寄了《催款通知书》并发生了相应的邮寄费。
高卫物业公司于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.郭昊长支付自2014年1月27日至2015年5月31日的物业管理服务费26116.60元和违约金（违约金分段计算，以月管理费1616元为基数，按每日千分之一，即1.62元／天计算违约金，均从欠费当月的1日开始计算违约金）；2.郭昊长向高卫物业公司支付自2014年1月27日至2015年5月31日的会所使用费合计人民币9405.9元和违约金（违约金分段计算，以月582元为基数，按每日千分之一，即0.58元／天计算违约金，均从欠费当月的1日开始计算违约金）；3.郭昊长承担支付本案高卫物业公司聘请律师服务费人民币5000元、发律师函费用人民币130元（律师费120元＋快递费10元），寄催款通知书费用人民币19.2元（1.6元／封，2014年4月至2015年3月共12封），该项诉求的费用合计人民币5149.2元。4.郭昊长承担本案所有诉讼费用。
郭昊长原审辩称：第一，涉案住宅物业不是别墅是住宅，不能适用市场调节价，而应适用政府指导价。高卫物业公司收取高达5元／平方米／月的前期物业服务费违反了《物业服务收费管理办法》第67条、《广州市物价局、广州市国土资源局关于广州住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》第一条、第三条的规定。高卫物业公司的前期物业服务费高达5元／平方米／月，远远超过了广州市政府的最高指导价2.8元平方米／月，且没有得到萝岗区政府物价局的任何核准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，对于高卫物业公司超出政府指导价部分的物管费，应当退还给郭昊长。第二，会所不是从交付之日起立即投入使用，而是经历了长期的筹备工作，并没有开放给业主使用，因此不应当从2013年12月27日开始向郭昊长收取使用费。高卫物业公司会所的开放时间非常不稳定，其开放时间是上班时间，业主下班后是完全无法使用到会所的；高卫物业公司应提交证据证明其有在涉案所在物业中提供了恒温泳池，高卫物业公司提交的证据证明其是2014年5月才购买健身等相关设备，在其尚未购买相关设备的情况下是根本不应向我方收取相关的服务费等，根据收楼通知书及业主入住应缴费用通知单显示，郭昊长方某得到三张业主卡（免费），但高卫物业公司一直怠慢办理业主卡的义务，高卫物业公司只是给我方一张临时业主证（2014年12月31日到期），导致郭昊长方从2015年1月1日起无法使用会所等相关服务，因此之后的会所使用费和违约金不应当由郭昊长承担。第三，高卫物业公司要求按照每月应缴费用千分之一的标准计付违约金，属于合同法规定的违约金过高的情形，请求法院按照同期同类银行贷款利率的标准予以调整。第四，高卫物业公司主张律师费和委托律师事务所发出律师函以及发出催款通知书的费用，并没有付款凭证予以证明，郭昊长不应承担。
原审另查明，2014年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局向高卫物业公司发出一份《广州市物业服务项目备案回执》，备案的主要内容为：资质等级：二级，承接项目名称：御湖名邸一期，物业服务合同期限：2013年11月30日起至业主大会选聘新的物业服务企业为止等内容。
郭昊长辩称根据其收楼时领取的《御湖名邸房屋业主入住应缴费用通知单》上的费用项目，高卫物业公司应为其免费提供三张住户卡，而实际上高卫物业公司只为其提供了一张住户卡，高卫物业公司称因郭昊长拒绝提供另外二位业主的照片及身份证复印件，导致无法为郭昊长办理另外两张住户卡。高卫物业公司为此提交了一份由郭昊长的父亲郭某甲于2014年11月19日签名的《申请书》，该申请书载明：“御湖名邸物业管理中心：我是梅菁街7号的郭某甲，想办理四张住户卡，但由于个人隐私原因，不想将相片及名字印在住户卡上，烦请给予协助办理为盼，谢谢！”郭昊长确认该申请书是其父亲郭某乙的签名。
高卫物业公司提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，拟证明《预售合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。高卫物业公司还提供了多份《会所设施使用人次登记表》拟证明郭昊长及其家人使用过会所的游泳池，该登记表中载明“梅菁街7号”多次使用过游泳池，并分别有经办人陈某、张某等人的签名。
高卫物业公司还提供了《委托代理合同》一份，拟证明高卫物业公司委托了广东广大律师事务所就追索“广州御湖名邸”业主物业管理费及／或其他相关费用的事宜，委托该律师所代为发律师函或担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司向该律师事务所支付律师费5000元。
高卫物业公司为证实郭昊长及其家属实际使用过会所的游泳池，申请证人陈某、古某、张某出庭作证。证人陈某在庭审中陈述其从2014年2月16日开始在御湖名邸会所上班，工作内容为在会所大堂登记来访人员，其刚到会所上班时会所开放了健身房、篮球场、游泳池后来又开放了乒乓球室、瑜伽室、卡拉OK房等，其到会所上班前会所已经开放半年，业主使用游泳池需要出示业主证，其和同事都是在核对过业主的业主证后才在登记表中进行登记。证人古某在庭审中陈述其从2014年8月26日开始在御湖名邸会所上班，工作内容为在会所大堂登记来访人员，其刚到会所上班时会所开放了健身房、游泳池、儿童娱乐设施等，其了解到会所于2013年9月就已经对外开放，当时有游泳池、健身房，业主使用游泳池需要出示业主证，其和同事都是在核对过业主的业主证后才在登记表中进行登记，确认其在《会所设施使用人次登记表》上签名的真实性，并当庭指认郭昊长的父亲使用过游泳池。证人张某在庭审中陈述其从2013年5月开始在御湖名邸会所大堂从事游泳池的登记工作，业主使用会所无需收费，只需出示业主证进行核实和登记，确认其在《会所设施使用人次登记表》上签名的真实性，并当庭指认郭昊长的父亲曾经使用过游泳池。
高卫物业公司、郭昊长确认双方存在物业管理服务合同关系。郭昊长确认涉案物业共三层，该三层房屋是其单独所有。
原审另查明，涉案物业已取得房地产权证，房地产权证上载明的规划用途为住宅。涉案物业的建筑竣工图载明涉案物业为连体住宅。涉案物业于2013年11月29日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区1期工程（1期4幢3层连体住宅，总建筑面积13346平方米）竣工验收备案文件已于2013年11月29日收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。
上述事实有《商品房预售合同》、《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、承诺书、物业管理确认函、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》、《竣工验收备案表》、《会所设施使用人次登记表》、《委托代理合同》、发票、支付凭证、照片、《申请书》、房地产权证、建筑竣工图、证人证言及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，原审法院予以采信。
原审法院认为，郭昊长与御湖公司于2012年10月26日签订的《商品房预售合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该预售合同第五条约定了广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸第一期的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2013年11月30日签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，郭昊长也确认与高卫物业公司存在物业服务合同关系，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、郭昊长具有法律约束力，双方应遵照履行。
关于高卫物业公司收取物业管理费标准是否合理的问题。原审法院认为，根据国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。结合2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函【粤价函（2010）975号】》载明的内容：“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价。”本案中，涉案物业是3层连体住宅，并非普通住宅，可以实行市场调节价，虽然高卫物业公司与郭昊长未直接签订物业服务合同约定物业管理费的收费标准，但是郭昊长签署了《物业管理确认函》确认御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力。因此在郭昊长没有相反证据证明高卫物业公司物业管理收费不合理的情况下辩称高卫物业公司的物业管理费收费标准过高缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。高卫物业公司的收费标准并没有违反法律强制性规定，是双方真实的意思表示，应遵照履行。根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《商品房预售合同》第五条及附件七补充协议第五条第1、2、3款的约定，郭昊长应当在每月第一天或之前向某卫物业公司支付物业管理费，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，收费标准为住宅人民币5元／平方米／月，如逾期交纳物业管理服务费，违约金逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。涉案物业建筑面积为323.28平方米，郭昊长每月应向某卫物业公司支付管理费1616元，因此，高卫物业公司起诉要求郭昊长支付拖欠的自2014年1月27日起至2015年5月31日共计26116.60元物业管理的诉讼请求合理，原审法院予以支持。由于高卫物业公司并未提交证据证明其实际损失，郭昊长现请求法院调低违约金，原审法院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月管理费的违约金以1616元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。
关于郭昊长应支付的会所管理费及违约金问题。根据《商品房预售合同》补充协议第三十条第1款第（8）项A、C、F款及《临时管理规约》第五章第6款、第六章第2条的约定，御湖房公司应在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室等区域（即为涉案会所）提供给郭昊长及全体业主提供文娱、康乐活动，业主应按照房屋建筑面积，以1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或／及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金。郭昊长签订该预售合同表示同意按1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，郭昊长辩称高卫物业公司的会所没有按时投入使用，但并没有提交相应的证据予以证实，而高卫物业公司提交了会所照片、2013年12月份电费发票、健身器材购买清单、安装协议等证据证明会所已经投入使用，还提供了《会所设施使用人次登记表》和证人证言证明郭昊长及其家属使用过该会所，因此，对郭昊长的抗辩理由，原审法院不予采信。郭昊长辩称高卫物业公司没有按照约定为其办理三张住户卡，导致其不能进入会所健身和游泳，高卫物业公司提供证据证明其没有为郭昊长办理住户卡的原因是郭昊长及其家属没有按照规定提交照片和身份证复印件，因此，对郭昊长的抗辩理由，原审法院不予采信。郭昊长还辩称高卫物业公司的泳池开放时间和泳池非恒温泳池不符合合同约定，但双方并没有对此有书面约定，因此，对郭昊长的抗辩理由，原审法院不予采信。郭昊长应向某卫物业公司支付自2014年1月27日起至2015年5月31日的会所使用费9405.90元。关于郭昊长拖欠会所使用费的违约金，原审法院参照上述物业管理费违约金的计算标准调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月会所管理费的违约金以582元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）。
关于高卫物业公司提出的邮寄催款通知书费用19.2元、发律师函费用130元及律师服务费5000元的主张，原审法院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托代理合同、案件律师费发票予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费5000元，原审法院予以支持；高卫物业公司发送律师函费用130元，提交了《律师函发送协议书》、《律师函》及邮单，原审法院予以支持律师函的发送费用130元；高卫物业公司还主张寄催款通知书的费用，但其未提交证据证明邮寄费的具体金额，故原审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2015年12月3日作出判决如下：一、郭昊长于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付2014年1月27日至2015年5月31日的物业管理费26116.6元及违约金（每月管理费的违约金以1616元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；二、郭昊长于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付2014年1月27日至2015年5月31日的会所使用费9405.9元及违约金（每月会所使用费的违约金以582元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；三、郭昊长于本判决书发生效力之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付发律师函费用130元和聘请律师服务费5000元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费940元，全部由郭昊长负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向原审法院缴付。
判后，上诉人郭昊长不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案住宅是普通住宅，不能适用市场调节价，原审认定涉案住宅是3层连体住宅，并适用《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函【粤价函（2010）975号】》的规定，属于认定事实错误、适用法律错误，对于超出政府指导价部分的物业管理费及其违约金，郭昊长不应当支付。（一）高卫物业公司提供的《房地产权证》清楚载明涉案住宅规划用途是住宅，《建设工程规划验收合格证》也载明涉案住宅是“住宅”。根据高卫物业公司提交的《房地产分户图》显示：涉案住宅坐落在梅菁街（#7），建筑层数为3，套内建筑面积为309.3652m2，单元总建筑面积为325.1262m2，封闭阳台和不封闭台都为0m2，而建基面积为828.5208m2，栋总建筑面积为2289.5075m2。因此，涉案住宅不是独立成栋的住宅，涉案住宅所在的梅菁街（#7）一共有七个单元，涉案住宅只是其中的一个单元，而且，根据房地权证上的土地情况中“共用面积”为828.52m2，表明梅菁街7号为梅菁街7个单元共同共用。因此，涉案住宅为普通住宅。（二）由于涉案住宅为普通住宅，其物业管理费不能使用市场调节价，而应适用政府指导价。根据国务院《物业服务收费管理办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”。又根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条规定“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。据此，涉案住宅作为业主大会成立之前的住宅，应当实行政府指导价。（三）《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函【粤价函（2010）975号】》只是广东省物价局对汕尾市物价局关于物业服务收费有关问题请示的回复，不适用于本案。法律上并没有“独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”的概念。虽然复函写明“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”，但所指不明确，也没有其他法律法规能准确地定义何谓“独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”，而高卫物业公司主张涉案住宅是连体住宅，但是涉案住宅是否为“独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”，应当有法律明确规定或者有广州市规划部门和建筑部门的用地批准文件和规划报建文件才能证明。原审根据复函认定涉案3层连体住宅是“独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”，没有法律依据和事实基础。（四）原审法院曾经发函给广州市规划局萝岗分局询问涉案房屋性质是普通住宅还是“独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”，但是该分局没有对涉案房屋性质进行回复，也即原审法院在未得到规划部门回复的情况下，径直认定涉案房屋为“独栋、双拼、联体等独户所有的住宅”，缺乏依据。二、由于高卫物业公司怠于履行为郭昊长办理住户卡的义务导致郭昊长从2015年1月1日起无法进入会所，因此从2015年1月1日起的会所使用费及其违约金，郭昊长不应当支付。三、高卫物业公司收取违反广州市政府指导价收取高额物业管理费，对于其付出的律师费，应当按照广州市政府指导价所占比例进行相应扣减，不应当由郭昊长支付全部的律师费。综上，郭昊长上诉请求撤销原审判决，改判：1.郭昊长无需支付2014年1月27日至2015年5月31日的超过2.8元／平方米／月的物业管理费及违约金；2.郭昊长无需支付2015年1月1日至5月31日的会所使用费及违约金；3.郭昊长无需支付律师函费用130元及聘请律师服务费5000元。
被上诉人高卫物业公司答辩称：涉案住宅从规划图及现场实际情况来看是独门独户的，是典型的连体住宅，原审对此事实的认定正确，应当按照广东省物价厅的规定执行市场调节价。对于郭昊长提出的自2015年1月1日起会所无法使用，对此高卫物业公司不予确认，郭昊长也没有证据证明，高卫物业公司原审已举证证明郭昊长曾经多次使用该会所游泳池。因此，郭昊长的上诉主张于法无据，不予采纳。
本院二审经庭询调查确认原审查明事实。双方二审均无提交新证据。
本院认为，原审对郭昊长、高卫物业公司之间的物业管理服务关系成立及效力的认定合法有据，论理清晰，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对郭昊长的上诉主张，认定如下：
一、郭昊长上诉主张涉案物业为普通住宅，物业服务费标准应适用政府指导价的问题。因国家发展和改革委员会、建设部于2004年1月1日实施的《关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条、第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价；物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门跟进物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布；具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。涉案物业系三层连体住宅，并非普通住宅。原审参照2010年10月19日《广东省物价局关于物业服务收费有关问题的复函【粤价函（2010）975号】》“属于独栋、双拼、联体等独户所有的住宅，其物业服务收费实行市场调节价”的相关内容认定涉案物业服务费标准可以实行市场调节价，并无不妥。另外，郭昊长已签署《物业管理确认函》确认御湖公司与高卫物业公司签署的《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》对其具有约束力，郭昊长亦按此标准向某卫物业公司支付了部分物业服务费。原审综合具体案情判决郭昊长向某卫物业公司支付2014年1月27日起至2015年5月31日期间26116.60元物业服务费及相应的违约金，合法有据。郭昊长上诉主张依照《广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局关于广州市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》“住宅前期物业服务收费政府指导价为2.8元／平方米·月”的规定，涉案物业服务费应按此标准计付，依据不足，本院不予采纳。
二、郭昊长上诉主张高卫物业公司怠于为其办理住户卡义务导致其自2015年1月1日起无法进入会所，该日起的会所使用费及其违约金均不应支付。因郭昊长签订涉案物业预售合同表示同意按1.8元／平方米／月向物管公司缴纳使用费用，而高卫物业公司亦已实际将会所及相关设施提供给业主使用。郭昊长主张高卫物业公司未依约为其办理住户卡，但并无相关证据证实，亦未能证明该责任应归咎于高卫物业公司。因此，郭昊长上诉主张其不应支付2015年1月1日起的会所使用费及违约金，缺乏相关依据，本院不予采纳。
三、郭昊长上诉主张应按广州市政府指导价所占比例扣减相应律师费的问题。如前文所述，涉案物业的管理服务费不应适用广州市政府指导价。因此，郭昊长的该项上诉主张亦于法无据。
综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人郭昊长的上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费451元，由上诉人郭昊长负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年四月十三日
书 记 员 璩方慧