广西壮族自治区桂林市阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2015）阳民初字第1354号原告徐文建，男，1965年4月1日生，汉族，居民，住广西壮族自治区阳朔县。委托代理人阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。委托代理人蒋雄辉，广西寿阳律师事务所律师。被告阳朔县大昌商业贸易有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇抗战路33号。法定代表人苏阳秀，公司理事长。被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区荔浦县荔城镇城西街荔柳路264号。法定代表人黎继锡，公司总经理。被告共同委托代理人莫宜知，广西同盛吉成律师事务所律师。被告共同委托代理人诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。原告徐文建与被告阳朔县大昌商业贸易有限公司（以下简称阳朔大昌公司）、被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司（以下简称荔浦佳园房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法组成由审判员肖云成担任审判长，审判员彭松、人民陪审员黄仁权参加的合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告徐文建及其委托代理人阳睿敏、被告阳朔大昌公司、荔浦佳园房产公司共同委托的代理人莫宜知、诸葛灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐文建诉称，被告阳朔大昌公司为筹集在阳朔镇抗战路原饲料公司厂房建房的资金，于2008年9月25日与原告等五购房户签订协议书约定：甲方（被告阳朔大昌公司）将拟建房屋中约100㎡的一套出售给乙方（原告），价格为2000元/㎡;该房屋为靠师范（现为阳朔县职业技术学校）路口的第一楼梯口上的右边二到六楼（若二楼为商场则为三到六楼）中的一套；乙方在合同签订之日一次性交纳定金10万元，若乙方不履行合同，定金不退，若甲方不履行合同，定金双倍返还；甲方应当在二年内交房，超期交房应当按照乙方所交定金支付10‰月息，超期一年，一方有权选择由甲方双倍返还定金或者继续履行合同；等等。合同签订当日，原告向被告阳朔大昌公司交纳了购房定金10万元。2010年初，被告阳朔大昌公司与被告荔浦佳园房产公司合作建房，双方签订补偿协议约定：阳朔大昌公司收取原告等五购房户的资金在荔浦佳园房产公司应当交付阳朔大昌公司的第二次款项中抵扣；交房时间以阳朔大昌公司与荔浦佳园房产公司签订的开发合同的约定期限为准；其他事项按照阳朔大昌公司与五购房户的购房合同执行。房屋于2013年建成验收后，被告以各种理由拒绝交付房屋。原告等五购房户于2014年6月1日经抽签确定了各自所购房屋的位置，原告的房屋为右侧五楼。原告对房屋进行了装修。因被告阻挠，双方发生纠纷。请求判决被告向原告交付靠阳朔县职业技术学校路口的第一楼梯口上的五楼东侧的房屋一套（编号为1-5-501）；判令被告支付以10万元基数、按10‰月息、自2011年4月1日计算的迟延履行金；诉讼费由被告承担。原告为其陈述事实在诉讼中提供的证据有：原告的身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。标署时间为2008年9月25日的《协议书》，拟证明原告于2008年9月25与被告阳朔大昌公司签订协议书，约定购买该公司准备建设的一套房屋。收费收据、广西阳朔农村合作银行的现金缴款单，拟证明原告向被告阳朔大昌公司交纳了购房款10万元。《补充协议》，拟证明被告阳朔大昌公司、荔浦佳园房产公司与原告达成协议约定，原告的购房款转入荔浦佳园房产公司，由荔浦佳园房产公司建房并向原告交付，其余事项按照原告与阳朔大昌公司签订的协议执行。标署时间为2014年5月29日的《协议书》，拟证明原告等五购房户通过抽签确定了各自所购房屋的具体位置。《大昌商业贸易有限公司原意向购房五户人员处理办法》（以下简称荔浦佳园房产公司处理办法）、《关于对的答复》（以下简称原告等五购房户答复），拟证明双方发生纠纷，未能达成协议。《董事会任期工作总结》，拟证明被告阳朔大昌公司向原告等购房户出售房屋的原因及当时房价情况。被告阳朔大昌公司、荔浦佳园房产公司辩称，原告与阳朔大昌公司于2008年9月25日签订房屋买卖协议及补充协议时，大昌公司没有办理该房屋的批建手续，也没有房屋，大昌公司至今也没有取得该房屋的权属证书，双方的行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的强制性规定。阳朔大昌公司的章程第二十三条明确规定，公司的所有财产由32位股东平均享有。原告明知其与阳朔大昌公司的法定代表人签订合同未经股东会决议，阳朔大昌公司法定代表人的行为超越权限，且房屋买卖价格远低于当时的市场价格，其与阳朔大昌公司的法定代表人签订合同属恶意串通，严重损害公司其他股东利益，违反公司法第二十条强制性规定的行为。根据合同法第五十条、第五十二条、第五十八条的规定，上述房屋买卖协议属无效合同。荔浦佳园房产公司与原告没有合同关系，没有向原告交付房屋、支付迟延履行金的约定和法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。阳朔大昌公司同意返还原告购房款。被告为其辩解在诉讼中提供的证据有：《阳朔县大昌商业贸易有限公司章程》，拟证明公司股东共32人，股东平均享有包括原告等所诉的五套房董事长将五套房屋出售违反了公司章程屋在内的门面以上的住房，侵犯了股东权益。2007年10月31日股东会决议，拟证明2007年10月31日选举梁铜财、侯成彪等为公司董事，黄森元等为公司的监事。股东梁珉旗与阳朔大昌公司签订的协议书，拟证明原告梁铧云的诉讼主体资格不适格。2007年10月31日股东会决议、2010年3月7日股东大会决议、《联合开发合同书》，拟证明被告阳朔县大昌公司与被告荔浦佳园房产公司于2010年3月7日签订联合开发合同，合同有超过2/3的股东签名；合同约定两公司联合开发抗战路33号房地产项目，明确了地下室和2-6层商住楼归荔浦佳园房产公司所有。经开庭质证，原告提供的以下证据或证据属性：原告的身份证、标署时间为2008年9月25日的《协议书》的真实性、收费收据和银行现金缴款单的真实性，被告阳朔大昌公司、荔浦佳园房产公司无异议。被告提供的以下证据：梁珉旗与阳朔大昌公司签订的协议书、2010年3月7日股东大会决议和《联合开发合同书》的真实性，原告无异议。但被告阳朔大昌公司、荔浦佳园房产公司认为，标署时间2008年9月25日的《协议书》说明出售房屋需经股东会协议，但阳朔大昌公司向原告出售房屋未经股东会协议，上述《协议书》反映出约定出售的房屋没有建成，没有批文，处于无房状态，且《协议书》没有约定向原告出售的房屋具体是哪一套，该《协议书》应该只是意向书，没有法律效力，且与荔浦佳园房产公司没有法律和合同上的关系。原告认为，《联合开发合同书》证明原告与阳朔大昌公司的合同签订在先，因此阳朔大昌公司已经将其对原告的交房义务转让给荔浦佳园房产公司。上述各方当事人无异议或者对真实性无异议的证据，本院作为认定本案事实的根据。至于上述《协议书》的法律效力，本院根据法律的相关规定予以裁判，《联合开发合同》的证明力，本院综合全案的证据进行裁判。原告提供的以下证据，被告有异议，认为：《补充协议》，其签约方只是阳朔大昌公司和荔浦佳园房产公司，其对不是签约方而在协议上签名的董事及原告没有约束力，且其约定购房款转给荔浦佳园房产公司，但是二公司至今未结帐，款项至今未转。标署时间为2014年5月29日的《协议书》，是原告等人自己的约定，未经作为房屋所有人的阳朔大昌公司同意，没有根据。荔浦佳园房产公司处理办法，属要约，其因原告没有在合理期限内承诺而失效。上述处理办法和原告等五购房户答复，表明双方没有达成正式协议，阳朔大昌公司与原告于2008年签订的协议是意向协议，该协议需要双方达成了正式协议才能有效。《董事会任期工作总结》，上面无人签字、盖章，其不真实、不合法、与本案无关联，没有法律效力。被告提供的以下证据，原告有异议，认为：《阳朔县大昌商业贸易有限公司章程》，只是对阳朔县大昌公司的内部行为进行约束，根据该章程，阳朔大昌公司的股东并非平均享有门面和住房，且该公司在章程签订后又将房屋出售给原告；阳朔大昌公司选举梁铜财为法定代表人，梁铜财有权行使法定代表人职权，其对外代表阳朔大昌公司签订加盖公司公章的合同，是有效的；阳朔大昌公司以其内部约定对抗其对外签订的合同，没有依据。被告提供的2007年10月31日股东会决议，原告没有提出质证意见。本院认为，原告提供的《补充协议》、标署时间为2014年5月29日的《协议书》、荔浦佳园房产公司处理办法、原告等五购房户答复，是书证原件，其内容与本案争议相关。被告提出异议，但没有否认也没有提出足够的证据推翻其真实性。被告提供的《阳朔县大昌商业贸易有限公司章程》，虽然是复印件，但加盖了阳朔大昌公司的公章，原告也没有否认、没有提供足够证据推翻其真实性。上述证据，具备客观性、关联性和合法性，本院作为认定本案事实的根据。至于上述证据的法律效力，本院根据法律的相关规定予以裁判。原告提供的《董事会任期工作总结》，来源不明，其客观性不能确定，本院不作为认定本案事实的根据。根据双方当事人提供的证据，结合其陈述，本院确认如下法律事实：被告阳朔大昌公司是由32名自然人股东设立的有限责任公司，该公司由32名股东于2008年3月7日签名的章程的二十三条载明：购买2万元基本股的股东每人享受22㎡建筑面积的门面所有权，楼上住房由32位股东平均享受等。2008年9月25日，被告阳朔大昌公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书。协议书载明：甲方为原阳朔县饲料公司改制后的独立法人，甲方经股东会决议，在抗战路33号建设商住楼，因资金存在缺口，为筹集资金，甲乙双方本着互惠互利的原则，就有关向乙方筹资及出售给乙方住房的事宜达成如下协议：一、甲方的房屋取得产权后，甲方将其中一套约100平方米左右（最低96平方米，最高不超过130平方米）的房屋出售给乙方，售价每平方米2000元正;二、乙方购买的房屋暂定为师范路口靠石马圆盘方向的第一楼梯口右边二到六楼的其中一套（如果右侧不够，则在左侧三楼以上补够），若二楼为商场，则为三到六楼的其中一套，具体位置等甲方房屋设计方案出台后双方补充约定；三、乙方在合同签订之日一次性交纳定金10万元，乙方不履行合同，所交的定金不退，甲方不履行合同，应双倍返还乙方的定金；四、甲方应在二年内将房屋交给乙方使用，若超期交房，超期部分应按乙方所交定金支付10‰的月息，如超期一年不能交付房屋给乙方，则应视为甲方违约，乙方有权选择甲方双倍返还定金，也有权选择要求甲方继续履行合同，乙方应在甲方通知交付房屋后一个月内，按房屋的实际面积交清剩余95%的购房款，若乙方超期交纳，按所欠价款的10‰支付月息给甲方，超期一年不交购房款则视为乙方违约，甲方有权选择终止合同，不退还乙方定金或者选折要求乙方继续履行合同；五、甲方在交付房屋后一年内，应将房屋产权过户到乙方名下，过户费用除企业所得税外由乙方承担，房屋过户后，乙方应在十日内交清全部购房款。协议书还对出售房屋质量、面积计算、水电安装和装饰装修及其费用承担作了约定。合同签订当日，原告依约向被告阳朔大昌公司交纳了购房定金8万元。2010年3月7日，被告阳朔大昌公司（甲方）与被告荔浦佳园房产公司（乙方）就将甲方使用的位于土地联合开发成商住综合楼事宜签订《联合开发合同书》，合同约定项目建设的内容为：沿师范路口往石马圆盘方向74米，一楼全部建设成门面，二楼为商业用途，三至六楼为住宅，及建地下停车场等。合同约定项目成果的分配为：上述约定建设的门面全部归甲方所有，自第二层至第六层的商住楼、及地下停车场全部归乙方所有等。合同还约定，合作开发该项目所需资金及税费均由乙方承担，乙方另需偿还甲方所欠的债务、职工养老保险等各项费用计470万元等。上述联合开发双方于同日还签订《补充协议》，补偿协议载明：针对甲方原五户购房户的处理，经甲、乙双方协商，达成如下协议，一、甲方收取原五户购房户的48万元在第二次付款（款额为220万元）时抵扣。即第二次乙方应付给甲方金额172万元；二、交房时间以甲、乙双方签订的开发合同规定的交房期限为准（交房日期为2011年3月底，迟延履行利息由甲方向购房户承担）；三、其他约定以甲方与五户购房户的购房合同执行。包括原告在内的五户购房户在上述补充协议上签署了姓名。上述甲、乙双方联合开发的商住综合楼于2014年2月建成竣。但被告拒绝向原告交付房屋。双方由此发生纠纷，协商未果。2014年5月29日，包括原告在内的五购房户协商抽签确定了各自所购房屋的具体位置，其确定的原告的房屋为三楼东侧即5单元301号，该套房屋在房地产管理部门登记的编号为1-5-301。但该套房屋被告荔浦佳园房产公司已经出售给他人。2014年7月，除原告外，其他四购房户对各自抽签确定的房屋进行了占有。原告要求被告交付临近的401号房屋。本院认为，依法成立的合同受法律，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。原告于2008年9月25日与被告阳朔大昌公司签订的房屋出售协议，双方当事人的意思表示真实，其房屋买卖的性质明确，买卖标的房屋的位置、面积等情况相对的具体和确定，协议亦约定了价款、房屋交付的时间等，其约定具备了买卖民事法律行为的基本内容，其房屋买卖合同关系应当已经成立。我国《房地产管理法》关于为《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的强制性规定，被告阳朔大昌公司没有取得出售房屋的权属证明，并不导致其出售房屋的协议无效。被告阳朔大昌公司的章程虽然载明有“楼上住房由32位股东平均享受”的内容，但该章程不是确定该公司对外设立的民事关系法律效力的法定依据。该公司对外设立的民事关系的效力，应当根据《民法通则》、《合同法》等民事法律的相关规定确定。被告辩称原告明知其与阳朔大昌公司的法定代表人签订合同未经股东会决议，阳朔大昌公司法定代表人的行为超越权限，且房屋买卖价格远低于当时的市场价格，其与阳朔大昌公司的法定代表人签订合同属恶意串通，严重损害公司其他股东利益，其辩称没有证据证明。而协议签订时，协议约定买卖的房屋尚不存在，这也仅仅关涉协议履行的问题，不是协议无效的判定依据。双方当事人签订的上述协议书，不具有法律关于合同无效的法定情形，协议合法有效。同样，被告阳朔大昌公司与被告荔浦佳园房产公司签订的《联合开发合同书》补充协议，也是已成立的合同，协议亦不具有法律规定的导致协议无效的情形，协议亦合法有效。该协议有关原合同权利义务转移的约定，经原合同相对方签名确认，对相关当事人具有法律效力。根据该协议，被告阳朔大昌公司的权利义务依法转移给了被告荔浦佳园房产公司，荔浦佳园房产公司具依约有向原告交付房屋的义务。被告拒绝交付房屋，违反了合同的约定，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。原告等购房户在其与被告阳朔大昌公司和荔浦佳园房产公司协议约定的相对确定的房屋范围内自行协商抽签确定各自所购房屋的具体位置，没有损害他人合法权益，其协议亦合法有效。原告的诉讼请求，具有合法依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告徐文建与被告阳朔县大昌商业贸易有限公司于2008年9月25日签订的《协议书》合法有效。二、原告徐文建与被告阳朔县大昌商业贸易有限公司、被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司与2010年3月7日签订《补充协议》合法有效。三、被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司将位于的大昌公司商住综合楼5单元401号房屋交付原告徐文建。四、被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司自2011年4月1日起至其实际交付房屋之日止，按照月息10‰支向原告徐文建支付购房款80000元的利息。本案受理费5125元、财产保全费1520元，合计6645元，由被告荔浦县佳园房地产开发投资有限责任公司负担。上述应付款项及应负义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  肖云成审 判 员  彭 松人民陪审员  黄仁权二〇一五年十二月三十一日书 记 员  唐 婷