江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终8531号上诉人（原审原告）:韩圣松。上诉人（原审原告）:杨秀丽。两上诉人共同委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘琦。委托诉讼代理人：张官林，江苏同凯律师事务所律师。上诉人韩圣松、杨秀丽因与被上诉人刘琦房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2017）苏0302民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩圣松、杨秀丽及其共同委托诉讼代理人王进，被上诉人刘琦及其委托诉讼代理人张官林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩圣松、杨秀丽上诉请求：一审法院认定事实错误，适用法律不当，审理程序违法。请求二审法院依法改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。二、双方于2017年4月20日签订的协议第11条是双方的真实意思表示，具有法律效力，应予支持。被上诉人没有按照协议约定付款。另上诉人也向对方提出书面的解除合同通知书，上诉人已于一审庭审中提供，被上诉人予以认可。三、双方在协议中约定了违约责任，因此上诉人有权要求被上诉人承担违约责任。四、被上诉人虽然于2017年5月5日递交了办理贷款的申请，但因材料不全致使银行贷款审批时间延长，应承担相应责任。且被上诉人未向银行催款，也未能通知上诉人，因此被上诉人有不可推卸的责任。被上诉人刘琦答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，一审法院审理程序合法。其次，关于上诉人所提出的合同解除、违约金、违约方责任认定问题。上诉人与被上诉人之间存在着存量房买卖协议（中介所签协议）和存量房买卖合同（备案合同）。在存在着前后两份合同的情况下，除房产交易价格应遵循实际的交易价格之外，其他的合同条款，应以后签订的合同具体履行，双方在签订备案合同时对于第一份合同进行了变更。上诉人多次提出其于2017年8月20日向答辩人发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，该通知内容是针对备案合同所提出的解除，但上诉人在一审诉讼和上诉过程中强调的解除依据条款却为在中介所签订的协议。其实无论是在中介所签协议还是备案合同中对于银行贷款发放的具体时间均未有明确的约定，之所以未约定具体时间，是因为无论是上诉人还是答辩人均无法掌控国家的银行贷款调控政策。2017年5月5日在上诉人与答辩人签订备案的当日，答辩人便积极主动的至贷款行办理贷款申请手续，后按照银行的要求补充了各项材料。银行工作人员徐龙迪的陈述及交行审查审批明细表均可证明答辩人积极主动的办理贷款手续，因银行内部程序问题以及受到了国家政策的宏观调控，贷款直至2017年9月1日发放至房产交易中心的资金监管账户，期间答辩人也多次向经办人催促。此外答辩人也曾向上诉人表示，如其不愿等银行贷款，答辩人可先借钱将房款给付上诉人，但上诉人一直不同意。究其根本原因为上诉人在房价出现部分上涨情况下，违背诚信原则恶意主张解除合同以获取更大的利益。答辩人在《存量房买卖合同》约定的时间前积极申请银行贷款手续，并不存在违约行为，上诉人没有约定解除权和法定解除权，故上诉人解除合同的理由不能成立，上诉人所主张的解除合同违约金也并未有相应依据。韩圣松、杨秀丽向一审法院提出诉讼请求：1、判决刘琦给付解除合同违约金50000元；2、诉讼费由刘琦承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，韩圣松（甲方）与刘琦（乙方）、居间方徐州美房第壹房屋置换有限公司签订徐州市存量房买卖协议，协议约定上诉人将位于琵琶花园49-4-801室以499000元的价款出售给被上诉人。合同中还约定，乙方应于2017年5月10日前支付首付人民币299000元，于2017年5月31日前办理完相关贷款审批手续。在签订本协议之日，乙方应交付上诉人购房定金10000元，该定金作为购房款。甲乙双方同意在2017年5月10日前办理上述房地产网上备案及签订资金监管协议手续。协议还约定，若甲方不能按照协议规定期限交付房产或乙方不能按照协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金20000元整，本协议终止。被上诉人于当日将10000元交于上诉人。2017年5月5日，上诉人韩圣松（出卖方）与被上诉人刘琦（买受方）签订了备案号为201705050010号存量房买卖合同，合同约定出卖方韩圣松、杨秀丽将坐落于鼓楼区琵琶花园49号楼4-801房屋以385000元出售给买受方刘琦，涉案房屋建筑面积为85.24平方米，用途为住宅。买受方应于2017年5月5日前一次性支付185000元，于2017年6月15日前，办理完相关银行贷款批准手续人民币200000元。出卖方应于2017年6月30日前，将房产交付给买受方。合同还约定，“若出卖方不能按照合同交付房产或者买受方不能按照合同规定期限支付房款，每逾期一日，由违约一方向对方支付¥0.00元违约金。买卖双方签订合同后，若买方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在10日内将买受方的已付房款（不计利息）返还给买受方，但买受方应同时支付违约金20000元给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在10日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金20000元给买受方。”被上诉人刘琦于当日通过交通银行江苏省分行将185000元房款存入徐州市房屋置换中心资金监管账户。2017年5月5日，上诉人韩圣松（出卖方）与被上诉人刘琦（买受方）签订了备案号为201705050011号存量房买卖合同，合同约定上诉人韩圣松、杨秀丽将坐落于鼓楼区琵琶花园49号楼4-106房屋以15000元出售给买受方，建筑面积11.96平方米，用途非住宅。买受方应于2017年5月5日前，一次性支付15000元。出卖方应于2017年6月30日前，将房产交付给买受方。被上诉人刘琦于当日通过交通银行江苏省分行将15000元房款存入徐州市房屋置换中心资金监管账户。2017年5月5日，被上诉人刘琦通过农业银行卡号为62×××14的银行卡向上诉人杨秀丽的账号为62×××91的交通银行的账户转账89000元。2017年8月20日上诉人韩圣松向被上诉人发出了一份《关于解除房屋买卖合同的通知》，称被上诉人未能按照协议规定支付房款，已构成违约行为，要求解除合同，并支付违约金50000元。为查明案件事实，一审法院于2017年10月12日前往交通银行徐州分行进行调查，并形成询问笔录，银行贷款经办人徐龙迪陈述：刘琦最早来申请的时间是2017年5月5日，但是来申请时候资料不齐，后来至6月9日资料补齐，2017年6月27日审批结束，2017年9月1日放款。刘琦的个人征信不存在问题，这么长时间放款的原因是银行内部程序问题。记不清刘琦是否在申请期间催过贷款事宜。借款合同和抵押合同是在2017年6月29日签订的。另查明，2017年6月29日，被上诉人刘琦签订了涉案房屋的不动产抵押合同以及个人房产抵押贷款合同。涉案房屋未交付，也未办理涉案房屋权属转移登记。一审法院认为：关于涉案合同是否已经解除的问题。根据相关法律规定，合同解除权是合同当事人依照约定或者法律规定的解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的法定解除的情形有：1、因不可抗力不能实现合同目的；2、因拒绝履行主要债务不能实现合同目的；3、因延迟履行主要债务致使不能实现合同主要目的的；4、因延迟履行或者有其他违约情形不能实现实现合同目的的；5、法律规定的其他情形。在本案中，虽然上诉人向被上诉人于2017年8月20日发送的《关于解除房屋买卖合同的通知》，认为被上诉人未按照协议规定支付房款，要求解除《存量房买卖合同》。但本案并不符合协议及备案合同中约定的情形，同时也不符合法定解除权的五种情形。根据对银行贷款经办人员徐龙迪的询问笔录，被上诉人刘琦未能按时付款的原因，是因为银行内部程序问题导致，并非被上诉人的过错，因此延迟付款的原因不可归责于被上诉人。被上诉人的行为不构成违约。且2017年9月1日交通银行已经发放了剩余200000元商业住房贷款，综合考量，无法认定双方签订合同的目的已经无法实现，也无法认定双方之间的存量房买卖合同确已失去继续履行之基础可以予以解除。在上诉人不具有解除权的情况下，上诉人向被上诉人发送解除通知的行为不能引起合同解除的法律效果。关于上诉人要求被上诉人给付解除合同违约金的问题。首先，关于被上诉人行为是否构成违约，根据相关法律规定，上诉人韩圣松与被上诉人刘琦签订的存量房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方合同当事人均有约束力，上诉人与被上诉人应按照合同约定履行合同义务。根据合同约定被上诉人应于2017年6月15日之前办完相关银行贷款批准手续，在本案中，根据对银行贷款经办人员徐龙迪的询问笔录，被上诉人于2017年5月5日向交通银行股份有限公司徐州分行递交申请，2017年6月9日将资料补齐，2017年6月27日涉案银行审批结束，2017年9月1日银行放款。关于被上诉人刘琦未能按时支付剩余房款的原因，一审法院认为被上诉人在合同约定的期限内积极申请办理银行贷款手续，并没有怠于履行债务的故意，银行贷款审批、发放迟延是由于银行贷款政策变化、银行额度不够所造成的，并非被上诉人的过错，因此延迟付款的原因不可归责于被上诉人，被上诉人的行为不构成违约。关于上诉人在庭审中称被上诉人不动产抵押合同等签字均为2017年6月29日，该日期在双方签订的协议约定的贷款期限之后，应当能够认定被上诉人未按照双方签订的协议履行。一审法院认为，双方签订的存量房买卖合同订立于2017年5月5日并进行了网上备案，徐州市存量房买卖协议订立于2017年4月20日，后合同相当于对先合同的变更，且双方当时都未提出异议，应视为对此份存量房买卖合同的认可。故一审法院认为应按照2017年5月5日签订的备案号为201705050010号存量房买卖合同作为本案依据，备案合同约定被上诉人应于2017年6月15日前办理完相关贷款审批手续。根据贷款经办人徐龙迪的询问笔录、银行审查审批明细以及被上诉人刘琦与徐龙迪合影的照片，一审法院认定上诉人在约定的期限内递交了申请并补齐手续，后续的延迟是不可归责于被上诉人的，因此，上诉人的行为不构成违约。故上诉人要求被上诉人给付解除合同违约金50000元无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决驳回韩圣松、杨秀丽的诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。二审另查明，被上诉人向交通银行股份有限公司徐州分行申请的商业住房贷款200000元于2017年9月1日打入上诉人与被上诉人共同指定的监管账号，涉案房屋的房款已实际支付完毕。其他查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为，通过双方诉辩，本案争议焦点为：上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否具备解除条件。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：关于上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同是否具备解除条件的问题。上诉人以被上诉人没有按照协议约定付款为由要求被上诉人支付解除合同违约金。根据一审查明事实，被上诉人刘琦于2017年4月20日签订徐州市存量房买卖协议当日向上诉人支付10000元，于2017年5月5日签订备案的存量房买卖合同当日通过交通银行江苏省分行将200000元房款分两笔存入双方共同确认的徐州市房屋置换中心资金监管账户，当日向上诉人杨秀丽的账户转账89000元，当日就下余的200000元房款向交通银行递交了办理贷款的申请，并于2017年6月9日补齐了贷款资料。根据二审查明的事实，被上诉人申请的商业住房贷款200000元于2017年9月1日打入上诉人与被上诉人共同指定的监管账号。银行贷款发放迟延受制于银行贷款政策变化、银行额度不够等因素，并非被上诉人所能掌控。且被上诉人及时支付了银行贷款之外的款项，也积极履行了贷款申请及递交资料的义务，没有怠于履行付款的故意，主观上没有过错，因此银行贷款发放迟延不应归责于被上诉人，上诉人主张的解除理由不能成立。涉案房屋的房款已实际支付完毕，上诉人应向被上诉人履行交付房屋的义务。上诉人要求被上诉人给付解除合同违约金50000元，不予支持。综上，韩圣松、杨秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由韩圣松、杨秀丽负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 史善军审判员 李 琳二〇一八年三月六日书记员 侯梦池