四川省凉山彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）川凉中民终字第152号
上诉人（原审被告，反诉原告）张春明，男，生于1978年2月20日，汉族，居民。
上诉人（原审被告，反诉原告）兰彬，男，生于1971年11月20日，汉族，村民。
二上诉人的委托代理人马金芳，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。
二上诉人的委托代理人易婷，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告，反诉被告）杨宋会，女，生于1965年9月14日，汉族，村民。
委托代理人尔古日洛，西昌市富强法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原审第三人兰永清，男，生于1963年9月28日，汉族，村民。
原审第三人伍利清，男，生于1974年10月4日，汉族，村民。
原审第三人黄波，男，生于1973年10月25日，汉族，村民。
原审第三人谢建平，男，生于1975年6月16日，汉族，村民。
原审第三人杜利萍，女，生于1968年9月13日，汉族，村民。
上诉人兰彬、张春明与被上诉人杨宋会，原审第三人兰永清
、伍利清、黄波、谢建平、杜利萍房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2014）西昌民初字第1696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员马俊担任审判长，审判员郑坚，代理审判员邱学南参加的合议庭进行了审理，书记员吴轩飏担任记录。上诉人兰彬及二上诉人的委托代理人马金芳、易婷，被上诉人杨宋会及其委托代理人尔古日洛，原审第三人兰永清、谢建平、杜利萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年1月10日杨宋会与承租人兰永清、伍利清、黄波签订《房屋租赁合同》（注：黄波未在合同上签字），合同约定杨宋会将位于西昌市西郊乡长安村四组的房屋1-5楼出租给兰永清、伍利清和黄波做宾馆和茶楼（宾馆名称为高台宾馆）使用，租期为十年（2010年4月15日至2020年4月15日），租金为每年280，000.00元整，租金支付方式为按年支付。合同第24条明确约定：“租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，需征得甲方书面同意，并重新签订房屋租赁合同，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利和承担原乙方的义务，乙方不再承担本合同约定的权利和义务。”第34条又约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房。2012年2月5日，黄波、兰永清、伍利清将房屋（高台宾馆）以60万元的价格转让给张春明、兰彬经营，双方在原签订的《房屋租赁合同》的基础上，重新签订了《宾馆转让合同》（注：伍利清在转让合同上未签字）。杨宋会在《宾馆转让合同》上签字。三方约定，杨宋会将底楼北面1号、2号门市收回，将房屋租金变更为每年230，000.00元。2014年3月15日，第三人杜利萍与杨宋会协商房租一事，杨宋会告知杜利萍：我与你没有签订租房协议，要交房租的人是兰彬。2014年3月19日，兰彬与杜利萍找到杨宋会，要将2014年4月至2015年4月的房租交给杨宋会，杨宋会告知二人，出租给你们使用的房屋现在是什么状况？兰彬便让杜利萍将张春明、兰彬与杜利萍、谢建平共同签订的《宾馆转让合同》出示给杨宋会，杨宋会才知道张春明、兰彬已经将房屋转租给第三人谢建平、杜利萍经营。因此，杨宋会拒绝收取兰彬、杜利萍交来的租金。
另查明，杜利萍在2014年3月25日在西昌市工商局办理了个体工商户登记证预先核准通知书，2014年4月9日，办理了卫生许可证预防审查申请。杜利萍是高台宾馆的现实际经营者。2014年4月15日以前的房屋租金、水电费，双方已全部结清。
原审法院经审理认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，杨宋会与第三人兰永清、伍利清、黄波签订的《房屋租赁合同》第24条明确约定：“租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，需征得甲方书面同意，并重新签订房屋租赁合同。”第34条又约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房的”。兰永清、伍利清、黄波于2012年2月5日，将宾馆转让给张春明、兰彬时是征得杨宋会同意，杨宋会并在转让协议上签字认可。但张春明、兰彬在取得该房屋承租权后，在经营过程中，私自将宾馆转让给杜利萍、谢建平，未征得杨宋会的同意，违反了《房屋租赁合同》第24条和34条的约定。庭审中，兰彬、张春明辩称该宾馆未转让给杜利萍、谢建平二人，杜利萍是兰彬嫂子，为便于经营和管理，将宾馆的个体经营者变更为杜利萍，但法院从西昌市工商局和西昌市卫生局调取的证据以及杜利萍向杨宋会出示的《宾馆转让合同》均能证明被告张春明、兰彬已经将该宾馆转让给杜利萍、谢建平二人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，对杨宋会要求解除2012年2月5日签订的《宾馆转让合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对兰彬、张春明提起的反诉要求解除与杨宋会的房屋租赁合同，予以支持，但对要求杨宋会赔偿转让费60万元、装修投资款339，221.00元，合计939，221.00元的反诉要求，因为兰彬、张春明在与杨宋会和兰永清、伍利清、黄波签订转让合同时是根据杨宋会和第三人兰永清、伍利清、黄波签订的《房租租赁合同》内容而签订的转让合同，对权利和义务均有明确约定，特别是对转租或转借承租房有特别约定，需征得杨宋会同意，但兰彬、张春明在未征得杨宋会的同意情况下，私自将宾馆转让给他人，违反了合同的约定，属于违约行为，该违约行为所产生的法律后果均由二人自行承担，因此，该反诉请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条二项之规定，判决：1、解除原告杨宋会与被告张春明、兰彬于2012年2月5日签订的《宾馆转让合同》。被告张春明、兰彬第三人谢建平、杜利萍在本判决生效后十日内搬离高台宾馆。2、被告张春明、兰彬按照《宾馆转让合同》的约定支付自2014年4月至搬离之日的宾馆租赁费给原告杨宋会。3、驳回被告张春明、兰彬的反诉请求。案件受理费9，800.00元，反诉费13，200.00元，由被告张春明、兰彬负担（案件受理费9，800.00元已由原告垫付，被告在履行上述义务时径直给付原告）。
上诉人张春明、兰彬不服一审判决，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人杨宋会原审的诉讼请求；由被上诉人赔偿上诉人宾馆转让费60万元，装修投资款339，221.00元，合计939，221.00元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审认定上诉人是私自转租，未经被上诉人的同意的事实错误。原判将没有原件的《宾馆转让合同》复印件作为定案依据是错误的。2、原判显失公平、公正。上诉人接受宾馆时支付了60万元的转让费后又进行了装修。被上诉人却在2013年12月20日至26日，强行将顾客赶走，严重影响上诉人的正常经营，甚至还强行断水断电，经向110报警才得以解决。违约方是被上诉人而非上诉人，原审认定上诉人违约是显失公平的。
被上诉人杨宋会答辩称，1、一审认定事实清楚，证据确实充分。一审认定上诉人与第三人杜利萍、谢建平存在转租关系有确实、充分的证据。上诉人在上诉人状中提到的答辩人在一审时提交的兰彬、张春明与谢建平、杜利萍的转让合同不是真实的，是复印件的问题。该份证据是杜利萍在向答辩人交纳房租，答辩人提出疑问，并拒绝收取房租时，杜利萍出示转让合同原件给答辩人看后又复印给答辩人的，并称兰彬、张春明已将宾馆、茶楼转让给谢建平、杜利萍经营。杜利萍也是在与上诉人签订转让合同后才开始出面经营的。上诉人称兰彬是有工作的，不能直接出面，所以才以杜利萍的名义办理工商营业执照，即上诉人为何不以张春明的名义办证，这更加印证上诉人所述不是事实，上诉人私自转让宾馆才是事实，否则一审时上诉人曾提出鉴定该转让合同复印件的签名的真伪，后来经比对上诉人的签名与其他证据材料中的签名一致才未进行鉴定。2、上诉人所称的要求赔偿60万元转让费和装修费的问题。转让费是上诉人与黄波等人协商的数额，是上诉人自愿支付的，与答辩人无关。装修费是否有339，221.00元，答辩人不清楚，按照双方租赁合同的约定即使该费用真实也不应由答辩人承担。3、上诉人所述答辩人关门、断电、断水是事实，但事出有因，是上诉人拖欠租金，答辩人多次催交都未果才采取的合法自助行为。是上诉人根本违约在先，擅自转租又拖欠租金。答辩人是正当行使合同解除权。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人兰永清答辩称，答辩人不清楚他们之间的事，答辩人是从杨宋会那里租了整栋楼，后转租给上诉人，再从上诉人处租赁两处门市，转让时，杨宋会也签了字的。
原审第三人谢建平答辩称，答辩人不清楚他们之间的事。
原审第三人杜利萍答辩称，答辩人是兰彬请的管理员，因为上诉人不方便出面，所以营业执照才办的我的名字。我同意上诉人的意见。
原审第三人伍利清、黄波经合法传唤未到庭，也未作答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认外，另查明，原审第三人兰永清、伍利清、黄波在租赁被上诉人杨宋会的案涉房屋期间，是以西昌市高台宾馆的名义对外经营，并办理了经营者为黄波的个体工商户的营业执照。原审第三人兰永清、伍利清、黄波在2012年取得被上诉人杨宋会同意转让宾馆给上诉人兰彬、张春明后，当年黄波即注销了西昌市高台宾馆的个体工商户登记。直至2014年4月23日，杜利萍才又重新注册了西昌市高台宾馆的个体工商户，经营者为杜利萍。
二审中，上诉人兰彬提交了一份新证据，即德昌县畜牧局出示的证明，以证实兰彬是该单位正式职工，属于公务员，不能出面经营。
以上证据交被上诉人杨宋会、原审第三人兰永清、谢建平、杜利萍质证，均对该证据的真实性无异议。
被上诉人杨宋会提交了以下新证据：1、对上诉人兰彬、张春明与原审第三人谢建平、杜利萍签订的转让合同复印件签名真伪的鉴定申请，拟证明该证据的真实性；2、杨宋会与兰彬的通话记录录音，以证实上诉人没有装修，只是检漏，上诉人主张装修费无依据。
以上证据交由上诉人兰彬、张春明质证，其质证意见为：对于1、鉴定申请书，上诉人同意鉴定；2、对于电话录音，介于周围环境，且经复制到电脑，不知是否有删减。该证据不属新证据，且证据来源不合法，不能反应兰彬的真实意思表示。合同中约定了可以进行适当的装修。
以上证据交由原审第三人兰永清、谢建平质证，其质证意见为：1、同意鉴定合同；2、对于录音不清楚。
以上证据交由原审第三人杜利萍质证，其质证意见为：同意上诉人的质证意见。
经过双方当事人的举证、质证，本院对双方当事人的新证据认证意见如下：对上诉人兰彬所提交的证据，因符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对被上诉人提交的鉴定申请并非证据，而是当事人对证据的真伪提出鉴定申请。因鉴定的材料是复印件，一审中上诉人提出过鉴定申请后又放弃，被上诉人也未曾提出过鉴定申请，故二审不予准许被上诉人杨宋会的鉴定申请。对于被上诉人所提交的电话录音，因不属于新证据，证据来源不合法，本院不予采信。
本院认为，本案上诉人兰彬、张春明与被上诉人杨宋会，原审第三人黄波、兰永清、伍利清于2012年2月5日签订的《宾馆转让合同》，从合同约定的内容来看，原承租人黄波、兰永清、伍利清将其与出租人杨宋会于2010年1月10日签订《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给上诉人兰彬、张春明，并对原租赁合同中所约定的租赁范围和房屋租金进行了更改，并得到了出租人杨宋会的确认，该《宾馆转让合同》是对原《房屋租赁合同》内容的变更，上诉人兰彬、张春明即承租人与出租人杨宋会重新达成了新的房屋租赁合同关系。各方当事人对2010年1月10日承租人黄波、兰永清、伍利清与出租人杨宋会签订的《房屋租赁合同》已实际解除变更的事实并无异议，本院予以确认。
本案中所争议的焦点是1、上诉人兰彬、张春明是否存在擅自转租的违约行为；2、被上诉人杨宋会是否应赔偿上诉人兰彬、张春明的转让费60万元、装修费339，221.00元损失。对于上诉人是否存在擅自转租的行为，虽上诉人提交了兰彬的公务员身份证明，原审第三人杜利萍也陈述其是上诉人雇佣的人员，双方并未形成转租关系。但从本案所查明的事实来看，现租赁房屋所经营的西昌市高台宾馆登记的经营者是杜利萍，上诉人从原承租人黄波、兰永清、伍利清受让宾馆时，西昌市高台宾馆登记的经营者为黄波，双方在转让后不久，就注销了该个体工商户的登记。2014年4月23日，杜利萍重新注册了西昌市高台宾馆的个体工商户，经营者为杜利萍。杜利萍也以其名义办理了卫生许可预防审查申请。因此上诉人主张原审第三人杜利萍是其雇佣的人员，与工商登记机关颁发证照所登记的客观事实不符。上诉人主张双方未形成转租关系的理由不能成立。上诉人兰彬、张春明擅自转租的行为，违反了双方合同的约定和法律的规定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条和双方租赁合同的约定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因上诉人兰彬、张春明的违约行为，其因《宾馆转让合同》解除所产生的损失即转让费60万元、装修费339，221.00元，应由上诉人自行负担。上诉人兰彬、张春明的上诉理由没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律恰当，判决结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9，800.00元由上诉人兰彬、张春明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 俊
审 判 员 郑 坚
代理审判员 邱学南
二〇一五年三月十九日
书 记 员 吴轩飏