湖北省孝感市孝南区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝南民初字第01941号
原告郑琴。
委托代理人陈俊、潘智文，湖北名流律师事务所律师，代理权限：代为调查收集证据，查阅案卷材料，参与庭审活动、代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解，代为签署、签收法律文书。
被告孝感保丽房地产开发有限公司，住所地：孝感市长征路23号。
法定代表人冯芬芬，该公司经理。
委托代理人饶彬，湖北名流律师事务所律师，代理权限：一般代理。
原告郑琴诉被告孝感保丽房地产开发有限公司（以下简称保丽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法组成由审判员陈慧娟担任审判长，人民陪审员胡晓东、钟林涛参加评议的合议庭，于2015年10月21日和2015年10月29日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈俊、被告的委托代理人饶彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑琴诉称，2010年11月2日，我与被告保丽公司签订商品房买卖合同一份，约定由我购买被告开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场3幢20层2011号、建筑面积为129.56平方米的房屋一套，房屋价款533684元（单价4119.20元／㎡），签约当日一次性付清房屋总款给被告。该合同对房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体约定。我履行了一次性交付总房款533684元的义务。被告保丽公司因建成房屋超过规划批准文件，消防未达标，造成被告未按照合同约定向我交付商品房及办理房屋产权手续，造成我巨大的损失。为此，我请求人民法院依法判令：（一）被告在判决之日30天内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助我办理产权登记相关手续；（二）被告向我支付逾期交房违约金及损失58438.40元（初步计算至2012年10月14日，以具备法律规定的交房时间为准）；（三）被告向我支付未办理房屋产权证书违约金及损失105029元（因约定的违约金过低增加后的损失，暂计算至2015年1月15日）；（四）被告赔偿因超出设计容积率导致原告使用价值降低而造成的损失53368.40元；（五）被告排除油烟侵害并赔偿损失；（六）由被告承担本案一切诉讼费用。
原告郑琴为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一：居民身份证，拟证明原告诉讼主体资格；
证据二：企业法人营业执照、组织机构代码证，拟证明被告孝感保丽房地产开发有限公司的诉讼主体资格；
证据三：商品房买卖合同、付款凭证，拟证明1、2010年11月2日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场2幢20层2011号、建筑面积为129.56平方米的房屋一套，房屋价款533684元（单价4119.20元／㎡），签约当日一次性付清房屋款给被告。该合同对房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体约定；2、原告按照约定履行了支付房屋总款533684元的义务；3、被告未按照合同约定于2011年10月15日向原告交付商品房，亦未于2012年1月15日之前为原告办理房屋权属证明，原告方多次找相关部门及被告方要求处理未按期交房及未办房产证事宜未果，造成原告巨大的损失；
证据四：图片，拟证明1、原告于2012年下半年入住时即发现油烟从客厅电源盒里面进入室内，多次向被告反映但是一直未解决，现电源盒上出现厚厚的一层油污，而且该房屋每天处在油烟的弥漫之中，受到油烟侵扰的事实；2、油烟侵扰的事实发生在房屋五年质保期内，应由被告排除油烟侵扰妨害并赔偿原告相关损失；
证据五：建设用地规划许可证、红线图、湖北省城乡规划违法案件立案表、调查笔录、处罚审批表、现场勘测笔录、容积率调整说明，拟证明被告违规超建及擅自更改容积率导致消防验收不合格，无法达到验收交房条件，无法向产权登记机关报送办理权属登记所需资料，原告因此无法取得合法的产权证；
证据六：证人黄某的证言一份，拟证明原告每年多次找开发商及政府部门要求办理房屋产权证书事宜。
被告保丽公司辩称：1、原告的起诉超过了诉讼时效，本案的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，合同约定的交房时间是2011年10月15日，原告收房时间是2011年11月3日，起诉时间是2015年8月7日，超过了法律规定的2年诉讼时效期限，原告主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金不应予以支持；2、我公司已经履行了书面通知交房义务，不仅按照合同约定的联系电话通知了原告，还向原告发送了手机短信告知，不存在逾期交房的违约行为；我公司已按合同约定，在房屋交付使用后的90日内，将办理权属登记的资料报房产登记机关备了案，没有取得房地产权属书的原因，责任不在我公司，而在产权登记机关，合同第十六条约定的90日，不是办理产权登记或原告取得产权证书的期限，而是我公司应当向产权登记机关提供资料备案的期限，故原告称被告未按合同约定办理产权登记权属证书的违约金的诉求不能成立；3、购房利息损失无合同约定也无法律规定，原告已验收并装修或使用了被告交付的房屋，不存在退房的行为或事实；4、原告没有任何证据表明房屋因容积率的改变而降低了使用价值，合同对此无约定，法律上也没有规定让被告承担赔偿责任的依据，原告主张房屋的容积率改变导致房屋价值降低的观点不能成立，油烟侵害也无任何事实法律依据。请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告保丽公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一：营业执照、组织机构代码，拟证明被告主体身份情况；
证据二：短信发送报告、协议、截图等，拟证明被告向原告以书面形式履行了交房通知义务，不存在逾期交房违约行为；
证据三：《收楼入户声明》、《法院判例分析》、《中院同类案件对诉讼时效期限的判定》，拟证明：1、原告起诉超过了诉讼时效；2、中院对同类案件的诉讼时效认定的起止时间为2011年10月16日至2013年10月16日；3、对原告已超过诉讼时效的起诉，法院应当依法驳回诉请。
经庭审质证，原告郑琴提交的证据一、二，被告保丽公司提交的证据一双方均无异议。因此，对上述无争议的证据，本院依法予以采信。
被告保丽公司对原告提交的证据三的真实性、合法性、客观性均无异议，对证明目的有异议，认为2011年10月5日虽是约定的交房时间，但被告向原告以短信的方式发送了交房信息，尽到了通知义务，是否办理房屋权属证，不是被告的义务；对原告提交的证据四有异议，认为该组照片不是来自诉争房屋，也不能证明房屋是不合格的房屋，入户声明也没有就此问题主张权利，举证行为发生在交房之后，应接受诉讼时效的制约；对原告提交的证据五的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该组证据与其证明目的没有关联性；对原告提交的证据六，被告有异议，认为证人未出庭，且为传来证据，不能证明待证之事实，证言的客观性值得怀疑，证言中多次提到找政府、信访等部门，但没有具体时间，诉讼时效的中断和中止均不符合法定的条件，证人证言可以说都是原告意见的陈述，不能算是证人证言。
原告对被告提交的证据二有异议，认为该证据不能证明被告已经履行交房义务，短信不属于合同的交房约定，且交房时也不具备交房的条件，没有相关的证明文件，原告也从来没有收到被告发送的这个短信；对被告提交的证据三有异议，认为《收楼入户声明》不足以说明验收交房达到了条件，当事人均没有到场，真实签名无法核实，《收楼入户声明》上没有开发商的印章，没有证据证明经过了交房验收，不符合法律规定，也不符合合同约定；《法院判例分析》应该是完整的一篇文章，而被告提交的这一部分是不完整的，也无原件，原告不予认可；原告的起诉也没有超过诉讼时效，原告提供的证人证言证明，原告一直在主张被告交房，本案也不适用诉讼时效的规定，房屋产权登记是房屋管理的行政手段，也是依法确认房屋所有权的方式，不受诉讼时效的限制，即使适用诉讼时效，也不影响本案的诉讼时效，因为诉讼时效适用诉讼时效中断的规定。
对以上有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故对该证据，本院依法予以采信；证据四缺乏客观性，关联性及来源合法性，且不能提供有资质的机构的证明来佐证其是否受到损失及数额，故对该证据，本院依法不予采信；证据五不能证明郑琴因容积率改变而遭受的损失，对该证据，本院依法不予采信；证据六之证人黄某未出庭作证，且其证言属于传来证据，无其他证据佐证，对该证据，本院依法不予采信。
被告提交的证据二，本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当书面、报刊公告通知买受人办理交付手续。被告提交的该证据只能证明被告通过群发方式向原告发送过短信，无其他证据佐证原告已收到该短信。因此，对该证据，本院依法不予采信。对被告提交的证据三，本院对《收楼入户声明》，依法予以采信；对《法院判例分析》及《中院同类案件对诉讼时效期限的判定》，因缺乏关联性依法不予采信。
经审理查明，2010年11月4日，原告郑琴与被告保丽公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定郑琴购买保丽公司开发的位于孝感市长征路23号保丽国际广场3幢20层2011号、建筑面积为129.56平方米的房屋一套，房屋价款533684元（单价4119.20元／㎡），保丽公司应于2011年10月15日前将验收合格的商品房交给郑琴，并约定商品房交付使用后90天内，保丽公司将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，如因保丽公司的责任，郑琴不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意保丽公司按已付房款的1%向郑琴支付违约金，保丽公司继续协助郑琴办理房地产权属证书，直至办理完毕。该合同同时对付款方式、逾期交房的违约责任、规划设计变更、产权登记等事项均作出了具体约定。合同签订后，保丽公司于2011年11月3日向郑琴交付了房屋，郑琴向保丽公司支付了购房款533684元。此后，因种种原因保丽公司至今未按照合同约定期限为郑琴办理房屋权属证书，以致成讼。
本院认为，原告郑琴与被告保丽公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应遵守合同的约定，履行各自的义务。合同签订后，郑琴履行了交纳房款的义务，保丽公司也应按合同约定交付房屋并履行合同约定的随附义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，保丽公司应在交付房屋90天内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。该约定系平等主体之间自愿达成的对权利的自由处分，保丽公司有义务在交付房屋后，协助郑琴依照相关的法律法规规定办理产权登记手续。对原告郑琴提出的要求被告保丽公司协助办理产权登记手续的诉请，本院依法予以支持；同时因保丽公司未按合同约定为郑琴办理房屋权属证书，郑琴提出要求保丽公司支付违约金及损失的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》约定，保丽公司未按约履行办证义务，则按购房款的1%支付违约金，故本院依法对违约金部分予以支持。原告主张违约金过低，要求增加违约金及损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，郑琴并无证据证明其因延期办证遭受的实际损失，亦即未证明该违约金标准低于造成的损失，故此诉请本院依法不予支持。
关于原告提出保丽公司未能按照合同约定的交房时间，即2011年10月15日前交付房屋，要求保丽公司支付逾期交房违约金及损失的诉讼请求，因郑琴从合同约定的交房次日起知道或应当知道其权利受到侵害，其应自此时起两年内主张自己的权利，郑琴亦未能提交诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过两年的诉讼时效，故对此诉请，本院依法不予支持。
关于原告要求被告赔偿因房屋容积率改变造成的损失，排除油烟侵害并赔偿损失的诉讼请求，因无进一步证据予以佐证，且双方在合同中也未明确约定，本院依法不予支持。据此，经合议庭评议，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后30日内依照相关法律法规规定协助郑琴办理房屋产权登记手续。
二、被告孝感保丽房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告郑琴支付逾期办理房产证违约金5336.84元。
三、驳回原告郑琴其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理费4550元，由原告郑琴负担4000元，被告孝感保丽房地产开发有限公司负担550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。
审 判 长 陈慧娟
人民陪审员 胡晓东
人民陪审员 钟林涛
二〇一六年五月二十日
书 记 员 鲁郑文