广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛中法民一终字第3252号
上诉人（原审被告、反诉原告）张永录，男，1967年6月5日出生，住河南省洛阳市老城区。
委托代理人夏彬。
委托代理人田海波。
被上诉人（原审原告、反诉被告）佛山市中腾投资有限公司，住所地。
法定代表人李新媚。
委托代理人高飞。
上诉人张永录因与被上诉人佛山市中腾投资有限公司（以下简称中腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、确认中腾公司与张永录于2012年8月23日签订的《租赁合同》及于2013年9月9日签订的《铺位租赁续签合同书》无效；二、张永录于判决发生法律效力之日起十日内，向中腾公司支付2014年1月1日至2014年6月23日的占有使用费17300元及物业管理费51100元；三、张永录于判决发生法律效力之日起十日内，向中腾公司支付水电费6803.99元；四、中腾公司于判决发生法律效力之日起十日内，向张永录返还租赁保证金40500元；五、驳回中腾公司的其他诉讼请求；六、驳回张永录的其他反诉请求。如中腾公司、张永录未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1621元，由中腾公司负担792元，张永录负担829元；案件反诉受理费406元，由中腾公司负担。
上诉人张永录不服上述判决，向本院提起上诉称：一、张永录与中腾公司签订的《铺位租赁合同书》和《铺位租赁续签合同书》均清楚约定了中腾公司单方解除合同的情形，中腾公司完全可以收回铺位，而无需张永录同意。双方合同第十二条第一款约定：若遇乙方欠交租金和铺位管理费超过5天，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日后，乙方仍未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金和铺位管理费超过l5天，甲方有权提前解除本合同……等内容。张永录从今年元旦后就没有再使用承租的铺位，欠交租金达6个月之久，中腾公司没有书面通知张永录交纳欠款，按照合同约定，张永录在2014年1月15日可以提前解除本合同，而中腾公司不书面通知张永录交纳租金，也不解除本合同，怠于行使其解除合同的权利，进一步扩大其自己的损失。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大。没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。减轻损失规则是依据诚实信用原则而产生的，未尽到减轻损失义务，已构成对诚实信用原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，一方在另一方违约后，未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也是有过错的，过错人应对自己的过错行为所导致的后果负责。因此，在张永录欠交租金和铺位管理费后，中腾公司应积极通知并敦促张永录交纳相关费用或解除合同，中腾公司没有解除合同，导致其租金和铺位管理费的损失，不应向张永录主张，也不应得到法律的支持。
二、张永录今年春节过后没有使用或占用该铺位，何来产生占用费和水电费。张永录2014年1月1日搬离涉案的铺位并通知了中腾公司，即使中腾公司不承认收到通知，则中腾公司最迟在2014年1月15日后因张永录欠缴租金的原因收回该铺位并重新出租，无需等半年后才起诉张永录，要求解除合同。有可能是货车限行后，没有人再愿意承租中腾公司的商铺，中腾公司将损失转嫁到张永录身上。张永录在2014年1月1日后未使用或占用该铺位，不可能再产生水电费，中腾公司要求张永录支付租金和水电费，没有任何的事实及法律依据。
三、原审法院认定双方签订的合同是无效合同，则合同的条款均是无效的，原审法院不应参照无效合同的约定要求张永录缴交铺位管理费。
四、由于中腾公司的原因导致合同无效，且双方签订合同的目的无法实现，张永录有权解除合同，并要求中腾公司承担因此造成的损失。租赁合同无效的大部分责任在于中腾公司。中腾公司将没有报建手续的铺位出租给张永录，张永录无法办理营业执照，无法开具发票给客户的义务，不具备从事商业活动的条件。而且，涉案商铺所在范围被列入禁限货区域，中腾公司未协助张永录取得货车通行手续，使张永录的业务更加无法开展，合同目的无法实现。合同中已约定中腾公司有协助办理相关证照的手续，中腾公司未依合同约定办理相关证照及货车通行手续的行为已经违反了合同义务，是违约行为。涉案的铺位位于禁限通告公示的新增禁限范围，即使通告对该新增禁限范围是分时段和分车辆类型采取禁限措施，并非全天24小时对所有车辆禁行货车限行，但其限行的时间刚好就在企业正常运营的时间，张永录无法在正常运营时间内发展自己的业务，但原审法院认为这并未导致张永录客观上完全无法使用涉案铺位，货车限行对张永录没有影响，不符合逻辑和企业正常经营时间的惯例，也不符合法律的规定。退一步说，涉案铺位的租金在该路段是相当优惠的，如果对张永录经营没有影响，张永录不可能放弃如此好的经营地段。
综上所述，张永录上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，张永录无需向中腾公司支付2014年1月1日至2014年6月23日的占有使用费17300元和物业管理费51100元。2.本案一、二审本诉受理费由中腾公司承担。
被上诉人中腾公司没有发表答辩意见。
双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方二审期间的争议焦点是张永录应否向中腾公司支付涉案商铺2014年1月到6月的费用。涉案商铺未取得规划报建手续，不能办理营业执照，且位于禁限货车通行范围内，上述情况张永录在与中腾公司签订合同时已清楚知悉，对于涉案租赁合同无效导致合同目的不能实现，张永录自身负有责任，其上诉中腾公司对合同无效负有全部责任的理由不成立，本院不予采纳。涉案的租赁合同虽无效，但张永录实际占有使用涉案商铺期间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，仍应支付涉案商铺的占有使用费。双方在合同中约定张永录每月支付的费用包括租金和物业管理费两部分，原审法院以该两部分相加的金额作为每月费用计算的参照依据恰当，本院予以维持。张永录虽主张在2014年1月1日已搬离涉案商铺，但未能提交证据证明，中腾公司对此也不予确认，而且张永录也确认2014年1月后仍安排人看守商铺并有部分物品存放在商铺内，故原审法院以中腾公司知道张永录搬离的时间即2014年6月23日作为其收回商铺的时间较为合理，本院予以维持。如前所述，张永录未能举证证明其搬离商铺的时间，中腾公司是否向其发出催款通知，并不影响张永录承担支付占有使用商铺期间费用的义务，因此，张永录应向中腾公司支付2014年1月1日至2014年6月23日占有使用商铺期间的占有使用费、物业管理费和水电费。
综上，张永录的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1510元，由上诉人张永录负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 睿
审 判 员 张雪洁
代理审判员 袁秋华
二〇一四年十二月十六日
书 记 员 杨雅静