贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书（2015）黔方民初字第2642号原告ＸＸ，男，住贵州省大方县。被告贵州华屹房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号。法定代表人冯平，贵州华屹房地产开发有限公司总经理。委托代理人陈明福，贵州华屹房地产开发有限公司员工。委托代理人（特别授权）杨黎，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告ＸＸ与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹公司）合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月22日公开开庭进行了审理，原告ＸＸ，被告华屹公司委托代理人陈明福、杨黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称：2007年7月23日，原告向被告华屹公司预购“华屹锦城”I组团广场2层1号门市，并支付了2万元预购款，但华屹公司一直未交付门面，原告在此期间多次找华屹公司，但一直未得到解决。2010年华屹公司答复：由于原告预购门面所在的广场被大方县人民政府收回，故门面不能修了。2010年5月7日，原告ＸＸ（乙方）与华屹公司（甲方）签订了“华屹锦城”广场门市协议书（以下简称协议书），双方约定原告委托华屹公司购买“华屹锦城”I组团广场2层1号门市，建筑面积44.447平方米，建筑面积单价4988元每平方米，总价221702元；竣工交付时间为2012年5月30日。被告华屹公司并未向原告交房，虽然华屹公司已按协议书约定向原告支付了三年的逾期交房的违约金，但华屹公司至今未能完全履行交房的义务，已构成违约。根据双方约定的违约责任第1条，被告应按20000元／m2赔偿原告，再根据协议书第一条中规定的建筑面积44.447m2，所以被告应赔偿原告的金额为20000元／m244.447m2=888940元，从2015年6月1日至起诉之日共计178天，又根据违约责任第2条约定的每日万分之五计算支付违约金，计算出被告应付原告违约金为：178天221702元0.0005=19731.45元。故原告诉至法院，要求被告赔偿原告908671.45元；由败诉方承担诉讼费。被告华屹公司辩称：原告诉称2012年5月30日被告就应该交房，如2012年5月30日被告未交房，原告就应该知道自己的权益受到损害，至2015年原告起诉之日，已经超过2年的诉讼时效，原告已经丧失胜诉权；原、被告在协议书中约定的2万元每平方米的违约赔偿金过高，已经远远超过了原告的实际损失；原告诉称已经向被告支付221702元购房款，但被告已经向原告支付了120272.61元的违约金，原告实际只支出了10余万元，现在却提出赔偿90余万元，显失公平；被告未能交房的原因系政府违反与被告签订的协议，被告已经向政府多次请示汇报未能解决，被告已经尽到了自己的义务；综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。原告ＸＸ为支持自己的诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：原告身份证。用以证明原告诉讼主体适格。第二组证据：2010年5月7日“华屹锦城”广场门市协议书。用以证明原告与被告华屹公司签订协议书，被告华屹公司违约及违约金计算方式等事实。第三组证据2007年7月23日收款收据（NO：17589295）、2010年9月29日收据（NO：1614672）、2011年9月1日收款收据（NO：0003074）。用以证明原告分三次向被告支付了购房款221702元的事实。第四组证据：贵州省农村信用社贷款收回凭证。用以证明原告2013年7月22日向大方县联社东关信用社还款50000元本金及2013年6月21日至2013年7月22日一个月的利息367.35元的事实。第五组证据：2010年4月6日贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司证明。用以证明被告华屹公司于2010年4月6日答复原告将在2010年4月底前解决交房问题，但实际上却未交房。被告华屹公司为支持自己的辩称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：第一组证据：2013年11月4日、2014年9月29日、2015年7月23日贵州省农村信用社联社网上银行电子回单。用以证明华屹公司分三次向原告ＸＸ支付广场门市违约金共计120272.61元的事实。第二组证据：1、2007年4月12日大方县红旗小区房地产项目投资开发协议，用以证明大方县人民政府同意华屹公司开发修建本案中原告诉称门市所在广场；2、2010年2月2日贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司关于对红旗小区“杜鹃广场”门市情况的报告，用以证明华屹公司向大方县人民政府请示红旗小区“杜鹃广场”门市（原告诉称门市在此范围内）修建好后，按4988元每平方米出售给原告的事实；3、2013年5月24日关于杜鹃广场门市代购情况的紧急报告，用以证明华屹公司未能交房的原因；4、2014年12月16日贵州华屹房地产开发有限公司关于尽快落实杜鹃广场门市购买事宜的紧急报告，用以证明华屹公司向大方县人民政府报告，积极处理门市交付问题的事实。第三组证据：2014年6月23日大方县人民政府常务会议纪要，用以证明2014年6月23日大方县人民政府召开常务会议针对杜鹃广场商铺转让事宜作出了决议，原则同意按照贵州中联信房地产估价有限责任公司评估的价格（广二层1-4等16个商铺估价为10414.97元每平方米，广一层1-13等11个商铺评估价为8501.95元／平方米）处置转让给华屹公司的27户业主的事实。原告ＸＸ及被告华屹公司提交的上述证据，经庭审质证，符合证据的客观性、关联性、合法性，对上述证据的证明效力，本院予以认定。根据双方当事人陈述、举证、质证及对证据的分析认定，本院确认以下事实：2007年7月23日原告ＸＸ向被告华屹公司支付2万元，预购华屹锦城I组团广场2层1号门市，后因大方县人民政府通知市政道路及广场暂停施工导致预购失败。2010年5月7日原告ＸＸ与被告华屹公司签订“华屹锦城”广场门市协议书，约定ＸＸ（乙方）委托华屹公司（甲方）购买“华屹锦城”I组团广场2层1号门市，建筑面积为44.447m2，建筑面积单价4988元／m2，总价221702元；竣工交付时间为2012年5月30日；其中协议书“六、违约责任1、甲方未买到乙方委托购买的门面，甲方则按20000元／m2单价赔偿乙方，并在十五个工作日内一次性支付；2、如逾期交房，甲方则按已付款总额，每日万分之五计算支付违约金。”协议书签订后，原告分别于2010年9月29日、2011年9月1日向华屹公司支付了90851元及110851元购房款，加上2007年7月23日支付的20000元，原告总计向华屹公司支付了221702元。直到2012年5月30日，华屹公司仍未向原告ＸＸ交房，华屹公司分别于2013年11月4日、2014年9月29日、2015年7月23日分三次向原告ＸＸ支付广场门市违约金共计120272.61元。2010年2月2日华屹公司以“贵州华屹房地产开发有限公司大方分公司关于对红旗小区‘杜鹃广场’门市情况的报告”向大方县人民政府请示提出了如下解决方案“1、广场门市政府修建好后，按原预约售给预约户，我公司同意在原预约单价的基础上增付一部分价差给政府。（所有广场预约户都同意这个意见）”；2013年5月24日华屹公司以“关于杜鹃广场门市代购情况的紧急报告”向大方县建设局报告“请求政府按照当时的均价将上述27个广场门市打包给我司，以便妥善处理该27户业主”；2014年6月23日大方县人民政府常务会议纪要［第十六届（16）次］“二、城市建设工作（四）关于杜鹃广场商铺转让事宜。原则同意按照贵州中联信房地产估价有限责任公司评估的价格（广二层1-4等16个商铺评估价为10414.97元／平方米，广一层1-13等11个商铺评估价为8501.95元／平方米）处置转让给华屹公司的27户业主”；2014年12月16日华屹公司以“贵州华屹房地产开发有限公司关于尽快落实杜鹃广场门市购买事宜的紧急报告”向大方县人民政府报告请求县政府尽快落实解决以下三方面事宜“一、请求协调城投公司在12月20日前签订购买广场门市的三方合同，合同签约主体为城投公司、购房业主以及我公司；二、请求协调及时将房产手续办理交给购房业主；三、请求同意以政府租用农贸市场的租金和应退的墙改基金抵扣部分房款”。庭审中，原告ＸＸ要求与被告华屹公司解除“华屹锦城”广场门市协议书，被告华屹公司不同意解除协议书，要求按照协议书的约定继续履行义务。本院认为：根据当事人的诉辩意见及举证、质证情况，本案的争议焦点为：1、原告的起诉是否已过诉讼时效；2、原告ＸＸ主张解除合同及要求被告赔偿908671.45元的请求是否应予支持。一、原告的起诉是否已过诉讼时效问题。被告华屹公司辩称原告ＸＸ于2012年5月30日就应当知道自己的权益受损，至原告2015年11月26日向法院起诉时，已经超过两年的诉讼时效，故原告已丧失胜诉权。但被告华屹公司于2013年11月4日、2014年9月29日、2015年7月23日分三次向原告ＸＸ支付广场门市违约金共计120272.61元，且被告分别于2013年5月24日、2014年12月16日分别向大方县建设局、大方县人民政府报告杜鹃广场门市购买事宜情况，证明原告ＸＸ并未怠于主张自己的权利及被告华屹公司履行了协议书约定的支付逾期交房违约金的义务，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》171.“过了诉讼时效期间，义务人履行义务后，又以超过诉讼时效为由翻悔的，不予支持”之规定，对被告华屹公司的该项辩称主张，本院不予采信。二、原告ＸＸ主张解除“华屹锦城”广场门市协议书及要求被告赔偿908671.45元的问题。原告ＸＸ与被告华屹公司于2010年5月7日签订了“华屹锦城”广场门市协议书，系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据协议书的约定，被告华屹公司应于2012年5月30日向原告交付“华屹锦城”I组团广场2层1号门市，但其间由于大方县人民政府通知市政道路及广场暂停施工导致被告华屹公司未能如期交房。被告华屹公司根据协议书的约定分别于2013年11月4日、2014年9月29日、2015年7月23日分三次向原告ＸＸ支付广场门市违约金共计120272.61元，原告ＸＸ在2012年5月30日至2015年7月23日三年多期间在明知被告华屹公司不能如期交房的情况下并未要求与被告解除合同，而是同意被告华屹公司按照协议书的约定支付逾期交房的违约金120272.61元并已领取，双方均以自己的行为继续履行了协议书。被告华屹公司系因大方县政府通知市政道路及广场暂停施工才导致未能如期交房，但被告华屹公司履行了协议书约定的逾期交房的违约责任，并于2010年2月2日、2013年5月24日、2014年12月16日向大方县人民政府、大方县建设局报告请求尽快落实杜鹃广场门市购买事宜，被告华屹公司确系因客观原因未能履行协议书约定的交房义务，并非主观上恶意不履行合同义务。原告ＸＸ要求与被告华屹公司解除协议书；被告华屹公司不同意解除协议书，要求继续履行协议书约定的义务，因为2014年6月23日大方县人民政府常务会议专门就该问题进行了讨论并作出了决议，原则同意按照贵州中联信房地产估价有限责任公司评估的价格处置转让给华屹公司的27户业主且被告华屹公司也同意从大方县人民政府回购门市后，再按协议书约定的4988元／m2的价格出售给原告，在未交房之前继续履行逾期交房支付违约金的义务；被告华屹公司认为合同目的是可以实现的，未达到合同解除的法定条件，双方均应按照约定继续履行自己的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”之规定，原告提供的证据不能证明其诉称的情形已达到合同解除的法定条件，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由原告承担举证不能的法律后果；综上，原告ＸＸ与被告华屹公司签订的“华屹锦城”广场门市协议书未达到合同解除的法定条件，双方应继续按照协议书的约定履行义务，故对原告要求解除合同的主张，本院不予采信。原告要求被告华屹公司按照20000元／平方米赔偿被告不能交房的损失共计888940元，该项主张应以被告华屹公司不能交房、合同解除为前提，因双方签订的“华屹锦城”广场门市协议书未解除，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。原告要求被告华屹公司支付从2015年6月1日至起诉之日（2015年11月26日）共计178天逾期交房的违约金19731.45元，被告华屹公司予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第171条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州华屹房地产开发有限公司继续履行与原告ＸＸ签订的“华屹锦城”广场门市协议书约定的义务，并于本判决生效后三十日内向原告ＸＸ支付从2015年6月1日至2015年11月26日期间逾期交房违约金19731.45元；二、驳回原告ＸＸ的其它诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12887元，由原告ＸＸ承担6443.5元，由被告贵州华屹房地产开发有限公司承担6443.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  李国顺人民陪审员  徐 玥人民陪审员  周 萍二〇一六年一月二十七日书 记 员  文 茳