山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁09民终2449号
上诉人（原审被告）：泰安市弘泽置业有限公司，住所地泰安市。
法定代表人：李英爽，总经理。
委托诉讼代理人：马琳娜，山东鲁岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴乃苓，山东泰山蓝天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘颖，女，1971年9月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。
委托诉讼代理人：马训波，山东纵观律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙勇，山东纵观律师事务所律师。
原审第三人：泰安市永泰置业有限公司，住所地泰安市岱岳区。
法定代表人：柏建军，总经理。
委托诉讼代理人：李兴民，泰安岱岳粥店法律服务所法律工作者。
上诉人泰安市弘泽置业有限公司（以下简称弘泽公司）因与被上诉人刘颖、原审第三人泰安市永泰置业有限公司（以下简称永泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
弘泽公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回刘颖的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘颖承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，上诉人与第三人为合作开发关系，并非土地使用权转让关系；2.一审法院适用法律错误，对于主体变更这一情况，上诉人与第三人并未隐瞒。上诉人与第三人的合作关系并没有影响到购房者的实际利益。涉案房屋仍处于闲置状态，具备交房条件，可随时交付。
刘颖辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
刘颖向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2015年8月28日签订的两份房屋买卖合同；2.被告返还原告购房款629042元及利息损失（从2010年8月9日起计算至法院判决支付之日止按照银行同期贷款利率计算）以及上述房屋增值部分损失；3.被告按一倍购房款标准赔偿原告629042元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院对有争议的证据和事实作出认定：2009年8月7日，被告与第三人永泰公司签订投资大厦合作开发协议书，就“城投大厦”项目合作开发事宜达成协议。被告为甲方，第三人为乙方，协议约定：第一、项目概况。甲乙双方合作开发项目为“投资大厦”（暂定名），位于泰安市长城路46号，证号泰土国用（2008）第T0059号；第二、合作方式。甲乙双方以共同出资方式进行合作。甲方以土地及地上附属物作为出资，出资额以国资委指定认可的评估机构出具的评估报告评估值为准。乙方负责开发项目的全部资金。项目完成，甲方收回投入成本并获得项目目标利润。剩余利润及房产归乙方享有；第三、利润分配及方式。甲方以2009年国资委批准的评估值上浮16%作为获得的目标利润，合同签订后10日内乙方向甲方付款1800万元的红笔资金，剩余投资和利润在“投资大厦”竣工时结清。“投资大厦”剩余房产及利润归乙方所有，甲方不再参与分配；第五、该项目整个建设的招标、监理、销售、经营管理等相关事宜由乙方负责，甲方监督。协议还对其他事项作出了约定。2010年8月9日，原告配偶侯传新与被告签订国山中心写字楼认购书两份，认购位于泰安市长城路46号国山中心写字楼B座4层403号房屋及412号房屋。侯传新于当日分别缴纳两套房屋的购房定金各30000元。被告向侯传新出具收据两份，载明付款人为侯传新，该收据加盖被告公司财务专用章。2010年8月28日，原告与被告就侯传新订购的两套房屋分别签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定：项目建设依据：出卖人取得位于泰安市长城路46号院内7#楼、土地使用权转让批准文号为泰土国用（2008）第T0059号；412号房屋建筑面积为49.94平方米，单价为4805元/平方米，总房款为239962元，403号房屋建筑面积为80.14平方米，单价为4855元/平方米，总房款为389080元；付款方式为一次性付款；交房时间为2011年5月31日；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意据实结算。2010年9月1日，被告出具收据两份，载明付款人为原告及侯传新，其中一份载明收取Ｂ-403房屋购房款359080元，另一份载明收据B-412房屋购房款209962元。2010年10月11日，弘泽公司与永泰公司签订了国有土地使用权转让协议，约定弘泽公司将其所有的位于泰安市长城路46号、土地证号泰土国用（2008）第T00**号的宗地使用权及地上建筑物转让给永泰公司。2010年10月28日，该宗地转移登记至永泰公司名下，证号：泰土国用（2010）第T0620号。包括涉案房产在内的7#楼也于2012年3月21日转移产权登记至永泰公司名下，证号：泰房权证泰字第××号。其中原告所购买的403室房屋实测建筑面积83.55平方米，412室房屋实测建筑面积56.34平方米。庭审中，第三人提交POSS机签购单一份，用以证实原告向第三人支付购房款50万元。原告质证称真实性有异议，同时也不能证明原告是向第三人支付购房款，更不能证明原告知悉房屋交付义务人为第三人。第三人另提交2010年9月20日李昭冰与被告签订的房屋买卖合同一份、2012年3月23日李昭冰与第三人签订房屋买卖合同一份、国山中心房屋交接单一份，用以证实李昭冰与被告签订了房屋买卖合同，后在办理房产登记时变更了房屋买卖合同与第三人签订了合同，与本案诉争房屋买卖属同一事实，交房义务由第三人进行承担，因此原告诉争的房屋买卖合同仍然可以由其继续履行。原告质证认为该组证据与本案无关，并表示不同意由第三人履行合同义务。被告对证据无异议，并称所出售的所有房屋仅原告未接收，其他业主均接收并办理了产权登记。案件审理中，原告申请评估两套涉案房屋的市场价格。经依法委托，山东信源土地房地产评估咨询有限公司作出鲁信源（司法鉴定）第20170046号房地产估价报告，评估结论为：403室房屋单价5660元/平方米，建筑面积83.55平方米，总值472893元，412室房屋单价5660元/平方米，建筑面积56.34平方米，总值318884.4元，两套房屋总值为79.18万元。为此，原告支出评估费6059元。原告对该估价报告无异议，并认为应由被告承担本次评估费用及原一审案件评估费6600元。被告认为评估单价过高，另外，原告系按照合同载明的面积（共计130.08㎡）支付的房款，而评估报告中实际评估面积为139.89㎡，面积差部分的房款原告尚未支付，故面积差价值不应在评估报告中体现，两次评估费也均不应由被告承担。第三人质证意见同被告。对于第三人参加诉讼要求向原告履行交房义务的主张，原告称不同意第三人参加诉讼，也不同意第三人向其交房，本案合同主体为原被告双方，并无第三人，原告不同意也不认可其购买的房屋转让给第三人。一审法院认为，原被告签订的两份房屋买卖合同不违背法律、行政法规强制性规定，依法应认定为有效协议。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”弘泽公司与永泰公司于2009年8月7日签订的投资大厦合作开发协议书约定，弘泽公司以2009年国资委批准的评估值上浮16%作为获得的目标利润，其约定的利润固定，协议并未约定弘泽公司承担风险，该约定与上述规定相符，故弘泽公司与永泰公司签订的合作开发协议书应认定为土地使用权转让合同。被告与永泰公司此后签订的一系列协议亦证实了该事实。即被告获得了涉案楼盘的开发资格之后又将土地使用权转让给了永泰公司，并办理了转移登记。被告在与原告签订房屋买卖合同后又将房产及土地转让第三人，其不能实际履行房屋买卖合同中出卖人的义务，被告现主张出卖人的义务由第三人永泰公司向买受人履行，但原被告之间未作出由第三人履行的相关约定，也不存在被告代为销售的情形。参照《中华人民共和国合同法》第八十八条关于合同概括转让的规定，合同一方当事人将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人的，需要经对方同意。该规定在于保障对方当事人对受让合同的第三人进行审查，以作出是否与其缔约的决定；如对方当事人不同意，当事人无权一并转让自己在合同中的权利义务。合同概括转让是在合同履行过程中对权利义务的转让，而本案中，被告在与原告签订房屋买卖合同之时即隐瞒了其与永泰公司的转让行为，即事实上已经剥夺了原告对缔约对象的审查选择的权利。被告未能证实其在与原告签订房屋买卖合同的过程中向原告披露了该事实，更未证实获得了原告的同意。被告该行为对诚实信用原则的违反更甚于合同概括转让中不经告知对方当事人即转让合同权利义务的行为。第三人提交的POSS机签购单不能证实原告系向第三人交款，且房款收据也系被告出具，也即不能证实原告知悉并同意被告的转让行为；其另提交的所谓李昭冰变更合同签订主体并收房的有关证据与本案无关，均不予采信。第三人参加诉讼述称愿与被告共同向原告交付房屋，合同可以继续履行，该主张违背合同缔结过程中自由选择相对人的原则，不予支持。现涉案房屋登记权利人为永泰公司，而非被告，被告已不具备继续履行双方签订的房屋买卖合同中约定的向原告交付房屋的能力，故此原告有权解除双方签订的房屋买卖合同，对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据该规定，原告要求被告返还已付购房款629042元并支付利息的诉讼请求本院依法予以支持，该利息以按照中国人民银行同期贷款利率自实际支付被告之日起计算为宜。原、被告签订房屋买卖合同之后，涉案房屋价值增长，该增值部分系原告的可得利益，该损失亦应由被告赔偿。两处房产经评估单价均为5660元/平方米。房屋买卖合同约定的403室房屋建筑面积为80.14平方米，原告按照该面积已付房款389080元，403室房屋的增值损失为：5660元/平方米×80.14平方米-389080元=64512.4元；412室房屋建筑面积为49.94平方米，原告按照该面积已付房款239962元，412室房屋的增值损失为：5660元/平方米×49.94平方米-239962元=42698.4元。两套房产的增值损失共计107210.8元。原告在原一审支出的6600元评估费以及本次评估费6059元系因被告违约行为而产生，故该费用12659元应由被告承担。关于原告要求被告按一倍购房款标准赔偿原告629042元的诉讼请求，因本案情形与司法解释的相关规定不符，不应适用一倍赔偿的相关规定，故对原告的该项请求不予支持。判决：一、解除原告刘颖与被告泰安市弘泽置业有限公司于2010年8月28日分别就位于泰安市长城路46号国山中心写字楼B座4层403号房屋及412号房屋签订的房屋买卖合同；二、被告泰安市弘泽置业有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告刘颖购房款629042元；三、被告泰安市弘泽置业有限公司自本判决生效之日起五日内按照中国人民银行同期贷款利率支付原告刘颖利息（其中，60000元本金自2010年8月9日起计算，569042元本金自2010年9月1日起计算，均计算至本判决规定的还款日止）；四、被告泰安市弘泽置业有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿原告刘颖房屋增值损失107210.8元；五、被告泰安市弘泽置业有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告刘颖评估费12659元；六、驳回原告刘颖的其他诉讼请求。案件受理费8061元由泰安市弘泽置业有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：一、弘泽公司与永泰公司是合作开发关系还是土地转让关系；二、刘颖是否有权解除合同。
关于争议焦点一，刘颖主张弘泽公司与永泰公司系土地转让关系，弘泽公司已将涉案房产转让给第三人，导致原告无法取得该房屋；弘泽公司、永泰公司主张双方系合作开发关系，该房屋仍处于闲置状态，随时可以交付，永泰公司愿与弘泽公司共同交付房屋。本院对刘颖该主张不予支持：其一、弘泽公司与永泰公司有权决定双方采取何种方式进行合作，其投资开发协议并不违背法律的强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”该规定主要适用于国有土地使用权合同双方发生纠纷时其双方关系之认定，一审判决在本案中将弘泽公司与永泰公司签订的合作开发协议书认定为土地使用权转让合同不当，应予纠正；其二、涉案房产一直处于闲置状态，且弘泽公司、永泰公司同意交付房屋；其三、一审时永泰公司提交的案外人李昭冰与弘泽公司、永泰公司签订房屋买卖合同及房屋交付情况有关证据可以证实，弘泽公司、永泰公司共同交付房屋具备履行条件。
关于争议焦点二，刘颖与弘泽公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。刘颖请求解除与弘泽公司的房屋买卖合同，但未能举证证实其具备合同约定的或者法定的解除事由，应对此承担举证不能的责任，对该诉讼请求本院不予支持。刘颖关于弘泽公司返还购房款及利息损失、赔偿增值部分损失、弘泽公司按一倍购房款赔偿的诉讼请求于法无据，本院不予支持。刘颖在原一审支出的6600元评估费以及一审期间支出的评估费6059元，由其自行负担。
综上所述，弘泽公司上诉请求成立，应予支持，一审判决法律适用不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销泰安市泰山区人民法院（2016）鲁0902民初2944号民事判决；
二、驳回刘颖的诉讼请求。
一审案件受理费8061元，二审案件受理费16122元，均由刘颖负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭明娜
审判员 王 芳
审判员 井 慧
二〇一七年十一月十七日
书记员 马申娜