北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第12669号
上诉人（原审被告）陈燕，女，1971年12月6日出生。
被上诉人（原审原告）北京新世界物业管理有限公司，住所地北京市东城区新怡家园甲3-3号4层。
法定代表人陈子荣，董事长。
委托代理人郭莹，女，1986年4月28日出生。
上诉人陈燕因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第12427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，北京新世界物业管理有限公司起诉至原审法院称：我公司受开发商北京崇文新世界房地产发展有限公司的委托，对位于北京市东城区的×××大厦提供物业管理服务。陈燕为该大厦90号楼A座601号房屋（建筑面积为74.13平方米）产权人。我公司与陈燕签订的《新裕家园（2号综合楼）写字楼前期物业管理服务协议》（以下简称涉诉协议）约定，房屋物业服务费为9.7元每月每平方米，每年物业服务费为8628.73元。现我公司依约为陈燕提供了物业服务，但陈燕未按约向我公司支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计25886.19元。陈燕的行为已构成违约，应当承担违约责任。现我公司起诉要求陈燕支付上述物业费欠费，支付违约金7765.86元并承担本案诉讼费。
陈燕辩称：我系×××大厦90号A座601房屋的业主，我认可物业服务费收费标准和欠费期间，但我并非无故不交纳物业费。北京新世界物业管理有限公司提供的物业服务违反前期物业管理服务协议的相关约定。大厦楼内白天和晚上都没有专人值守和接待。大厦A座610室开设的儿童教育机构，有小孩在楼道里乱跑乱叫，还将座椅挡在楼道，直到2013年11月才得以解决，给我造成损失。北京新世界物业管理有限公司没有做到公共秩序的正常维护。自入住大厦以来，楼道的灯未按照要求供给，我多次向物业反映才得到解决，但是北京新世界物业管理有限公司抽掉灯管，楼道两边的灯管也换成暗色灯管，致使楼道黑暗。楼里保安不起作用，出现突发事情不能到场。物业聘用保安从形象到作用均未达到9.7元每平方米标准。楼道拥堵，楼内厕所蟑螂满处，经常到处有污渍，臭气熏天。打扫不及时，清扫间隔时间太长，不符合9.7元每平方米标准。故我不同意北京新世界物业管理有限公司的诉讼请求。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据已查明的事实，北京新世界物业管理有限公司与陈燕签订的涉诉协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉诉协议签订后，北京新世界物业管理有限公司为陈燕提供了物业管理服务，陈燕应依约交纳物业服务费。现陈燕未向北京新世界物业管理有限公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。北京新世界物业管理有限公司要求陈燕给付所欠物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。陈燕关于公共设施设备的维护、小区管理等的答辩意见，不能作为其拒绝交纳物业服务费的合法理由。关于北京新世界物业管理有限公司要求陈燕支付违约金的诉讼请求，考虑到小区物业管理服务存在需要改进的地方，陈燕并非无故拖欠物业费，故对北京新世界物业管理有限公司该项诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年9月判决：一、陈燕于判决生效后七日内，向北京新世界物业管理有限公司支付二Ｏ一三年一月一日至二Ｏ一五年十二月三十一日期间的物业服务费共计人民币二万五千八百八十六元一角九分；二、驳回北京新世界物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，陈燕不服，以北京新世界物业管理有限公司物业服务不到位为由提出上诉，要求本院依法改判对北京新世界物业管理有限公司未服务的部分物业费不予支持。北京新世界物业管理有限公司同意原判。
本院经审理查明：2010年4月23日，北京新世界物业管理有限公司与陈燕签订涉诉协议，约定陈燕所购房屋位于北京市东城区新裕家园（2号综合楼）写字楼6层601号（以下简称涉诉房屋），建筑面积74.13平方米。陈燕委托北京新世界物业管理有限公司为小区提供物业管理服务。北京新世界物业管理有限公司对房屋共用部位、共用设施设备、环境卫生、公共秩序、消防管理、房屋装饰装修管理、绿化、综合管理等项目进行维护、服务与管理。物业服务费为每月每建筑平方米9.7元，陈燕应在第二年度之前一个月预缴下一年度的物业服务费。陈燕违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，北京新世界物业管理有限公司有权要求陈燕补交，并从逾期之日起每日按欠费额的3‰交纳违约金。协议签订后，北京新世界物业管理有限公司为陈燕提供了物业管理服务。因陈燕未向北京新世界物业管理有限公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计25886.19元，北京新世界物业管理有限公司诉至法院。
审理中，陈燕出示了照片，证明楼道照明问题。对此，北京新世界物业管理有限公司认可证据的真实性，但称照片显示有的灯亮有的不亮，不能达到陈燕的证明目的，且照片不能显示时间，也仅能证明拍照当时的情况，如果楼道内的灯出现问题，北京新世界物业管理有限公司会及时处理。对于陈燕提出的其他物业服务问题，北京新世界物业管理有限公司称，陈燕所述与610室业主的问题，与本案无关，陈燕可以另行起诉。北京新世界物业管理有限公司为此也进行了沟通协商，尽了管理义务。公共设施的损坏是正常现象，如果出现问题，北京新世界物业管理有限公司会及时维护。大厦有专人在办公室值守负责接待，大厦一层有日常保安巡视，没有接待人员，并向法庭出示值班记录簿。对此，陈燕不认可证据的真实性，不认可北京新世界物业管理有限公司对小区进行巡视。
另查，涉诉房屋所在小区没有成立业主委员会。
上述事实，有双方当事人陈述，《新裕家园（2号综合楼）写字楼前期物业管理服务协议》，值班记录簿，照片等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，北京新世界物业管理有限公司与陈燕签订的涉诉协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈燕未向北京新世界物业管理有限公司交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，北京新世界物业管理有限公司要求陈燕给付所欠物业服务费的诉讼请求，理由正当，应予支持。陈燕关于公共设施设备的维护、小区管理等的答辩意见，不能作为其拒绝交纳物业服务费的合法理由，且原审法院考虑到小区物业管理服务存在需要改进的地方，对北京新世界物业管理有限公司要求陈燕支付违约金的诉讼请求未予支持。陈燕上诉要求减免物业费的主张缺乏充足事实及法律依据，本院不予采信。
需要指出的是，物业公司应根据业主反映的问题有针对性地改进工作，业主的权益受到侵害应通过合法渠道进行解决，如果业主以拒缴物业费的形式对抗物业公司，势必影响全体业主的共同利益和小区的正常运转，因此，双方应加强沟通和谅解，共同营造和谐稳定的社区氛围。
综上，原审法院根据查明的事实所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费321元，由北京新世界物业管理有限公司负担74元（已交纳），由陈燕负担247元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费447元，由陈燕负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
代理审判员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 张 雯