南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2016）桂71民终26号
上诉�（一审被告）潘捷凯。
上诉人（一审被告）刘宝石。
两上诉人的共同委托代理人潘先贵，广西颂城律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）赵虹。
委托代理人梅细扬，广西君桂律师事务所律师。
委托代理人丘水伊，广西君桂律师事务所实习律师
上诉人潘捷凯、刘宝石因与被上诉人赵虹房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成由审判员张岚担任审判长、代理审判员黄雪、袁宇飞参加的合议庭，于2016年5月6日公开开庭审理了本案，书记员谢瑜担任记录。上诉人潘捷凯、刘宝石的共同委托代理人潘先贵，被上诉人赵虹的委托代理人梅细扬、丘水伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：本案涉案房屋座落于南宁市××路××号利海亚洲国际7号楼1206号，赵虹将该房屋交付潘捷凯使用，潘捷凯向赵虹支付租金，双方未签订书面的租赁合同。潘捷凯分别于2013年8月8日、2013年10月22日、2014年1月23日、2014年4月22日向赵虹支付四次租金，每次支付租金4500元，共计18000元。2014年2月1日，潘捷凯将涉案房屋转租给刘宝石，未签订书面的租赁合同，租金每月1500元，刘宝石先后向潘捷凯支付押金3000元及2014年2月1日至2014年7月31日的租金9000元。2014年5月，赵虹得知房屋被转租一事后，向潘捷凯发送短信对其转租行为提出异议。2014年6月16日，赵虹向潘捷凯发送短信，内容为：“7-16房子到期、到时候我来收房”；2014年7月6日，赵虹向潘捷凯发送短信，内容为：“我给刘总一个月时间把2106房坏的水管道修理好、7-15日正好是一个月到期、我去收2106房间。”2014年6月期间，�案房屋因漏水而进行停水维修。
根据广州利海酒店物业管理有限公司南宁分公司的收款收据、发票所示，2014年6月1日至2015年8月12日，涉案房屋的管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费共计1483.7元。2014年7月22日至2015年8月7日，因潘捷凯未向刘宝石退回押金3000元和租金1500元，刘宝石拒绝将房屋返还赵虹。2015年8月7日，赵虹与刘宝石进行房屋交接，《租房情况说明》载明“刘宝石收到赵虹代潘捷凯支付的押金3000元和租金1500元，并于当日将房屋返还赵虹”。赵虹收回房屋后，对房屋内的部分损坏家电设备进行修理。
涉案房屋的所有权人为杨骁。2012年6月15日，赵虹与杨骁、广西南宁奔腾房地产经纪有限公司签订一份《广西南宁奔腾房地产经纪有限公司房屋租赁及经纪合同书》，合同约定杨骁将座落于南宁市××路××号利海亚洲国际7号楼1206�房出租给赵虹，租期自2012年7月16日至2020年7月15日。同日，杨骁出具《委托书》，委托赵虹作为涉案房屋的租房代理人。2015年5月7日，杨骁出具《声明》，载明赵虹将房屋转租给潘捷凯时已得到其允许，关于该租赁房屋及诉讼事宜，其同意由赵虹代为进行。赵虹因聘请律师作为委托代理人参加诉讼，支付律师费3000元。
因赵虹认为潘捷凯、刘宝石拖欠其房屋占用费、物业管理费等费用，并对房屋押金产生争议，遂诉至法院，请求法院判令：一、确认赵虹与潘捷凯签订的《房屋租赁合同书》于2014年7月16日解除；二、潘捷凯、刘宝石向赵虹支付逾期占有房屋使用费18750元（从2014年7月23日起计至2015年8月7日，按每月1500元的租金标准计算）；三、潘捷凯、刘宝石向赵虹支付物业管理费、电梯费、垃圾处理费、公共区域水电费、住宅水费共计1513.7元（从2014年6月1日�至2015年8月12日）；四、潘捷凯、刘宝石赔偿赵虹租金损失3600元（从2014年7月22日计至2015年8月7日，按每月租金损失300元计算）；五、潘捷凯、刘宝石赔偿赵虹垫付给刘宝石的押金3000元和房租退款1500元；六、潘捷凯、刘宝石赔偿赵虹的维修费损失1210元；七、潘捷凯、刘宝石向赵虹支付违约金2800元；八、潘捷凯、刘宝石向赵虹支付交通费5019.5元；九、潘捷凯、刘宝石赔偿赵虹律师费3000元；十、本案诉讼费由潘捷凯、刘宝石共同承担。
一审法院审理认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，潘捷凯经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方�事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。赵虹提供的两份《广西南宁市××路××号利海亚洲国际房屋租赁合同书》没有赵虹与潘捷凯的签名或者盖章，两份租赁合同书均未成立。因此，未成立的合同无需解除，故一审法院对赵虹要求确认双方签订的房屋租赁合同书于2014年7月16日解除的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。赵虹将涉案房屋交付潘捷凯使用，潘捷凯向赵虹支付租金，双方未签订书面形式的租赁合同，为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，�出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。赵虹分别于2014年6月16日、2014年7月6日向潘捷凯发送短信息要求于“2014年7月15日收回涉案房屋”，属于在合理期限之前通知潘捷凯解除合同，故双方的租赁关系于2014年7月15日解除。在双方租赁关系解除后，潘捷凯未履行将涉案房屋返还赵虹的义务，故应向赵虹支付逾期腾房占有使用费。潘捷凯将涉案房屋转租给刘宝石，在赵虹与潘捷凯的租赁关系解除后，刘宝石失去合法占有使用房屋的依据，其身为负有腾房义务的次承租人未及时将房屋返还，直至2015年8月7日，才与赵虹办理房屋交接手续，将房屋返还赵虹。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故刘宝石应向赵虹支付逾期腾房占有使用费。潘捷凯将租金支付至2014年7月22日，赵虹要求潘捷凯、刘宝石支付2014年7月23日至2015年8月7日逾期腾房占有使用费18750元（计算方式：月租金1500元×12.5个月），一审法院予以支持。2014年6月至2015年8月刘宝石逾期腾房期间产生管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费总计1483.7元，故对于赵虹要求潘捷凯、刘宝石支付上述项目的费用1513.7元的诉讼请求，一审法院支持1483.7元。关于赵虹要求潘捷凯、刘宝石赔偿其垫付给刘宝石的押金、租金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”2014年2月1日，潘捷凯将涉案房屋转租给刘宝石，刘宝石先后向�捷凯支付押金3000元及租金9000元。潘捷凯未经赵虹同意将房屋转租给刘宝石，潘捷凯与赵虹的租赁合同关系解除后，因刘宝石逾期腾房，赵虹未能及时收回房屋。2015年8月7日，赵虹与刘宝石交接房屋时，赵虹代潘捷凯向刘宝石垫付了押金3000元和租金1500元，因此，潘捷凯应向赵虹承担赔偿损失的违约责任，向赵虹赔偿押金3000元和租金1500元。赵虹要求刘宝石赔偿该押金、租金没有法律依据，一审法院不予支持。
关于赵虹要求潘捷凯、刘宝石赔偿租金损失的诉讼请求。赵虹与案外人郭玉凤签订的租赁合同没有得到潘捷凯、刘宝石的认可，赵虹亦未能举证证明潘捷凯、刘宝石对其于2014年7月22日将涉案房屋出租给郭玉凤，并与郭玉凤约定每月租金1800元的行为事先知晓，二人签订的租赁合同所约定的租金不能作为赵虹租金损失的依据。因此，对于赵虹的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于赵虹要求潘捷凯、刘宝石赔偿维修费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”赵虹未能举证证明其与潘捷凯、刘宝石有关于租赁物维修的约定，亦未能举证证明其所维修的租赁物属人为损坏或自然损耗。因此，赵虹的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
关于赵虹要求潘捷凯、刘宝石赔偿违约金、交通费、律师费的诉讼请求。赵红与潘捷凯未签订书面的租赁合同，赵虹亦未能举证证明其与潘捷凯有关于支付违约金、交通费、律师费的约定，且赵虹所提交的交通费票据未能体现与本案有实际关联，因此，赵虹的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条�一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决如下：一、潘捷凯、刘宝石向赵虹支付逾期腾房占有使用费18750元；二、潘捷凯、刘宝石向赵虹支付物业管理费、电梯费、垃圾处理费、公摊水电费1483.7元；三、潘捷凯向赵虹赔偿押金3000元、租金1500元；四、驳回赵虹的其他诉讼请求。本案案件受理费810元，由赵虹承担314元，潘捷凯承担496元，刘宝石对潘捷凯承担的受理费中的406元承担连带责任。
上诉人潘捷凯、刘宝石不服一审判决，共同向本院上诉称：一、一审判决认定上诉人于2014年7月22日至2015年8月7日期间占有使用涉案房屋，属于事实认定错�，潘捷凯、刘宝石在此期间并未实际占有使用涉案房屋。1、从刘宝石在一审中提交的物业公司出具的《证明》可以看出，涉案房屋于2014年6月8日因漏水被停水，该房屋无法满足居住生活的基本条件，无法使用。2、从物业公司出具的《证明》可以看出，2014年6月8日至2015年7月1日期间，涉案房屋的水表读数为“0”，可以证明该房屋无人居住。3、虽然刘宝石拿了涉案房屋的钥匙，但在长达一年多的时间里，赵虹可以更换房屋门锁，房屋实际是由赵虹控制的。4、房屋漏水后，赵虹应当承担修缮房屋的义务，但赵虹直至2014年8月20日才将房屋进行修缮。在房屋修缮之前，刘宝石不可能使用该房屋。5、在双方发生争议的过程中，潘捷凯已经以微信支付的方式向赵虹退还了租金1500元、押金3000元。二、一审判决未正确区分过错责任，属于适用法律错误。1、赵虹提出将于2014年7�15日解除双方的租赁关系，并要求从即日起向潘捷凯、刘宝石收回涉案房屋，但自2014年7月6日赵虹最后一次通过手机联系潘捷凯后，就再未与潘捷凯联系交接房屋的事宜，对于接收房屋，赵虹存在明显、重大过错，应当承担相应的过错责任。2、潘捷凯于合同到期后并未实际占有使用涉案房屋，赵虹无权主张房屋占有使用费。3、即使潘捷凯、刘宝石在合同期满后未向赵虹交回房屋钥匙属于违约行为，赵虹在知道违约行为发生后，有义务采取措施防止房屋闲置所造成损失扩大，但赵虹既未联系潘捷凯交房，也未将房屋另外出租，赵虹存在重大过错，应承担相应的过错责任。三、从赵虹在一审提供的由刘宝石出具的《租房情况说明》来看，是否打开房门赵虹可以掌控，涉案房屋实际是由赵虹控制的。请求二审法院判令：1、撤销南宁铁路运输法院（2015）南铁民初字第639号民事判决，驳回赵虹的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由赵虹负担。被上诉人赵虹答辩称：1、潘捷凯至今未向赵虹退还租金1500元、押金3000元。2、即使潘捷凯、刘宝石未在租赁房屋中居住，由于潘捷凯、刘宝石未向赵虹交回租赁房屋，该房屋实际还由潘捷凯、刘宝石控制，应当支付相应的占有使用费，也不受是否产生用水的影响。3、租赁房屋在2014年7月之前就已修缮完毕，潘捷凯、刘宝石主张赵虹直至2014年8月20日才对租赁房屋进行修缮并不属实。因此，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
二审期间，上诉人潘捷凯、刘宝石对一审法院查明的事实有如下异议：1、一审认定2014年7月6日，赵虹向潘捷凯发送手机短信的内容“我给刘总一个月时间把2016房坏的水管修好”，房号错误，应当为“2106房”。2、一审认定2014年6月期间，涉案房�因漏水而进行停水维修，遗漏认定涉案房屋直至2015年8月都没有修好。3、一审认定2014年7月22日至2015年8月7日，因潘捷凯未向刘宝石退回押金3000元和租金1500元，刘宝石拒绝向赵虹返还房屋属于事实认定错误，应当认定潘捷凯已通过微信支付的方式向赵虹返还了押金3000元及租金1500元。根据赵虹在一审中提供的证据《租房情况说明》中第二条刘宝石要求赵虹“请打开2106房间，验收房内家具电器等所有物品，检查是否有损坏物品，写出家具电器清单明细，签字并按手印。”的内容，应当认定租赁房屋于2015年8月前一直由赵虹控制。
被上诉人赵虹对一审法院查明的事实无异议。
上诉人潘捷凯、刘宝石在二审期间向法院提交了由广州利海酒店物业管理有限公司南宁分公司于2016年1月29日出具的一份《证明》，记载南宁市××路××号利海亚洲国际7栋2106房2014年6月至2015年9月1日水表读数情况，2014年6月1日读数为“245”，2014年8月1日至2015年7月1日读数为“248”，2015年8月1日读数“251”，2015年9月1日读数“278”，证明2014年6月至2015年8月期间，涉案房屋没有产生用水，该房屋不符合居住条件，刘宝石不可能占有使用涉案房屋。
被上诉人赵虹对上诉人潘捷凯、刘宝石在二审期间提交的新证据发表如下质证意见：对该份《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。
经质证，本院认为，对于上诉人提供的《证明》，有利海酒店物业服务中心的盖章，对该份证据的真实性本院予以确认，但该份《证明》记载的水表读数只能证明涉案房屋在2014年6月至2015年8月期间的实际用水情况，并不能直接证明是因水管未修缮而导致无法用水，亦无法证实上诉人未占有使用该房屋。因此，对于潘捷凯、刘宝石提供该份证据欲证明的内容，本院不予支持。
针对上诉人潘捷凯、刘宝石对一审查明的事实提出的异议，本院认为，1、2014年7月6日，赵虹向潘捷凯发送手机短信的内容为“我给刘总一个月时间把2106房坏的水管修好”，一审判决对房号表述为2016号房，存在笔误，本院予以纠正。2、从潘捷凯、刘宝石提供的《证明》来看，该份证据只能证明涉案房屋2014年6月之后的用水情况，不能直接证明房屋水管直至2015年8月仍未修好，故对潘捷凯、刘宝石关于一审遗漏认定涉案房屋水管直至2015年8月都没有修好的主张，本院不予支持。3、潘捷凯主张其已通过微信支付方式向赵虹退回押金3000元、租金1500元，但并未提供任何相关证据予以证明，故本院对此项主张不予支持。4、赵虹在一审中提供的《租房情况说明》中第二条记载了“请打开2106房间，验收房内家具电器等所有物品，检查是否有损坏物品，写出家具电器清单明细，签字并按手印。”，该《租房情况说明》落款处有刘宝石的签名和捺印，再结合刘宝石在一审中陈述其一直持有涉案房屋钥匙，直至赵虹向其退还房屋押金3000、租金1500元才办理了房屋交接手续，潘捷凯、刘宝石主张涉案房屋2015年8月前一直由赵虹控制，缺乏证据，本院不予支持。
综上，一审查明的事实中除了将赵虹短信内容中的房号误写为2016外，其余事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、潘捷凯、刘宝石是否应当向赵虹支付租赁房屋的逾期占有使用费18750元？2、潘捷凯、刘宝石是否应当支付2014年6月至2015年8月期间的管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费共计1483.7元？3、潘捷凯是否应当赔偿赵虹押金3000元、租金1500元？
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，赵虹与潘捷凯虽未签订书面租赁合同，但赵虹获得房屋所有权人杨骁的授权后，将本案涉案房屋出租给潘捷凯使用并收取租金，赵虹与潘捷凯之间形成了合法有效的房屋租赁合同法律关系，双方均应履行各自的义务。
关于潘捷凯、刘宝石是否应当向赵虹支付租赁房屋的逾期占有使用费18750元的问题。由于赵虹与潘捷凯之间没有签订书面租赁合同，双方的租赁合同关系为不定期租赁合同关系，任何一方均有权随时提出解除合同。赵虹分别于2014年6月16日、2014年7月6日向潘捷凯发送手机短信要求于2014年7月15日收回涉案房屋，属于在合理期限之前通知解除合同关系，故一审法院认定双方房屋租赁关系于2014年7月15日解除并无不当。双方租赁关系解除后，潘捷凯作为承租人，应当履行向赵虹返还租赁房屋的义务，逾期未返还的，应当支付相应的房屋占有使用费。潘捷凯将租赁房屋转租给刘宝石，刘宝石作为次承租人，在赵虹与潘捷凯的租赁关系解除后，失去继续占有使用租赁房屋的依据，因此，潘捷凯也有义务将租赁房屋返还赵虹。潘捷凯、刘宝石上诉称2014年6月至2015年8月期间，涉案房屋并未产生用水，因此涉案房屋不符合居住条件，且刘宝石也未实际在涉案房屋中居住，因此，不应支付房屋占有使用费。对此，本院认为，刘宝石于2015年8月7日才与赵虹办理房屋交接手续，刘宝石在一审庭审中陈述其因赵虹未向其退还押金、租金，因此一直持有房屋钥匙未向赵虹返还。刘宝石所缴纳的押金3000元及租金，均支付给潘捷凯，潘捷凯主张已通过微信支付方式向赵虹返还了押金3000元及剩余�金1500元，也并未提供任何证据予以证实。由于刘宝石在2015年8月交接房屋之前一直持有涉案房屋钥匙，该房屋实际仍处于刘宝石的控制之中，作为承租人、次承租人，潘捷凯、刘宝石均未履行租赁合同关系解除后及时返还租赁房屋的义务，故应当支付相应的房屋占有使用费。潘捷凯、刘宝石还称由于赵虹未及时与潘捷凯、刘宝石进行房屋交接，也未及时将涉案房屋另行出租，未防止损失扩大，因此赵虹存在过错。本院认为，在房屋租赁合同关系中，租赁期届满后或合同解除后，承租人有义务及时向出租人返还租赁房屋，出租人有义务接收房屋。综合全案来看，刘宝石已表明由于其未得到退还的房屋押金及剩余租金，故未向赵虹交还房屋钥匙、办理房屋交接手续，本案既无证据证明赵虹收取了刘宝石的押金及剩余租金，也无证据证明赵虹怠于接收房屋，在此情况下�潘捷凯、刘宝石主张赵虹存在过错，理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”赵虹要求潘捷凯、刘宝石向其支付2014年7月23日至2015年8月7日的逾期腾房占有使用费18750元（按每月1500元的租金标准计算，1500元／月×12.5个月）于法有据，应当予以支持，一审判决得当，本院予以维持。
关于潘捷凯、刘宝石是否应当支�2014年6月至2015年8月期间的管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费共计1483.7元的问题。根据上述分析，由于潘捷凯、刘宝石实际于2015年8月7日向赵虹退房，因此，2014年6月至2015年8月期间的管理费、电梯费、生活垃圾清运费、公摊水电费共计1483.7元，应由潘捷凯、刘宝石承担。
关于潘捷凯是否应当赔偿赵虹押金3000元、租金1500元的问题。根据一审查明的事实，赵虹在与刘宝石办理退房交接手续时，向刘宝石支付了押金3000元及剩余租金1500元，潘捷凯虽主张已通过微信支付的方式向赵虹退还了押金3000元、租金1500元，但并未提供任何证据予以证明，因此，赵虹代潘捷凯垫付的该两笔款项应由潘捷凯承担赔偿责任。
综上所述，上诉人潘捷凯、刘宝石的上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费810元（上诉人已预交），由上诉人潘捷凯、刘宝石共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 岚
代理审判员 黄 雪
代理审判员 袁宇飞
二〇一六年六月二十四日
书 记 员 谢 瑜