湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终5788号
上诉人（原审被告）：高小勤（曾用名高少勤），女，1952年10月15日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，
委托诉讼代理人：何帆，湖北省正大法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：刘三美，女，1960年3月20日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，
委托诉讼代理人：徐文华，湖北宜为律师事务所律师。
原审第三人：李荣贵，男，1950年11月4日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，
委托诉讼代理人：李玉玲，系李荣贵之女，1979年11月10日出生，住湖北省武汉市蔡甸区，
原审第三人：李丑合，男，1973年4月6日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区，
上诉人高小勤因与被上诉人刘三美、原审第三人李荣贵、原审第三人李丑合确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2017）鄂0114民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。
高小勤上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回刘三美的诉讼请求；2、本案一、二涉诉讼费用由刘三美承担。事实与理由：1、一审判决认定事实不清、证据不足，仅凭刘三美提供的两个与其有亲属关系、直接利害关系的证人证言就认定高小勤与刘三美之间的房屋买卖口头协议成立不符合客观事实；2、高小勤与刘三美之间为房屋租赁合同关系，一审判决认定两者之间成立房屋买卖合同关系错误，且即使双方之间成立房屋买卖合同关系，因案涉房屋系高小勤与李荣贵婚后共同财产，高小勤处分该房屋时李荣贵不知情，事后亦表示不同意，刘三美购买此房屋时并非武汉市蔡甸区奓山街瑠环村村民，该案涉房屋亦未办理变更登记，故此房屋买卖合同无效；3、宅基地的转让须先办理变更登记，否则房屋买卖关系不成立。
刘三美辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李荣贵述称：同意高小勤的上诉意见。
李丑合述称：同意刘三美的答辩意见。
刘三美向一审法院起诉请求：1、确认刘三美与高小勤间关于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村七组万家咀104号的房屋买卖合同有效；2、本案诉讼费由高小勤承担。
一审法院认定事实：原户籍所在地为湖北省××埫口镇××号的刘三美通过其姐刘春美得知，高小勤因在奓山街联富路58号修建房屋需要资金，拟将其位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村七组104号的三间瓦房（以下简称104号房屋）出售，经该村与高小勤同族的嫂子肖凤仙介绍，刘三美与高小勤口头协商购买104号房屋事宜。1997年10月18日，刘三美向高小勤支付房款4200元，高小勤遂将104号房屋的集体土地建设用地使用证原件交付刘三美，并将房屋腾退后交由刘三美居住。2004年，刘三美将104号房屋出借给李丑合居住。2008年，刘三美将该房屋以4200元转卖给李丑合，并将房屋集体土地建设用地使用证原件交给李丑合，其一直在该房屋居住至今。2016年9月，因李丑合所居住的104号房屋一直未修缮成为危房，武汉市蔡甸区奓山街办事处拟将该处房屋拆迁，其招商引进办公室与李丑合签订房屋拆迁协议时，李荣贵向该村委会主张104号房屋的权属，致拆迁协议未能达成。
一审另查明，李荣贵与高小勤于1978年11月10日登记结婚，高小勤系湖北省武汉市奓山街瑠环村村民，李荣贵属城镇居民。104号房屋系高小勤以其个人名义于1991年6月向原汉阳县土地管理局申请获批后，在该块住宅用地上所修建，用地面积106.5㎡。刘三美户籍于2005年1月9日因搬迁由湖北省××埫口镇××号迁至湖北省武汉市蔡甸区奓山街瑠环村，李丑合户籍所在地系湖北省××乡团结村××组。
本案的争议焦点：一、刘三美与高小勤关于104号房屋交易行为的法律关系应如何认定？一审法院认为，高小勤因在奓山街新建房屋需要资金，有意出售位于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村的104号房屋，刘三美获悉相关信息后与高小勤协商，可见双方系为房屋买卖而进行磋商；从磋商的结果看，刘三美向高小勤支付房款4200元，高小勤在收取房款后将104号房屋的集体土地使用权证原件交给刘三美，并将房屋腾退交由其居住，因而，刘三美与高小勤的交易行为更符合农村房屋买卖的特征。关于高小勤主张双方系房屋租赁关系的辩解意见，一审法院认为，高小勤收取刘三美房款交付房屋权属证书及房屋后，在双方无任何亲属或其他关系的情况下，一直未向对方收取房屋租金明显不符合常理；如果双方系房屋租赁，作为出租方的高小勤断无可能将房屋权属证书原件一直交由承租方刘三美进行保管，且承租人将房屋多年来交于其他人居住，高少勤亦未提出异议直至得知104号房屋将拆迁，故对高小勤的辩解意见依法应不予支持，刘三美与高小勤间系农村房屋买卖合同关系。
二、关于刘三美与高小勤农村房屋买卖合同的效力判断？一审法院认为，刘三美与高小勤均具备完全民事行为能力，双方关于房屋买卖的行为系各自真实意思表示，虽然刘三美购买高小勤房屋时并非瑠环村村民，但起诉前其户籍已迁至瑠环村，其购买该集体经济组织内房屋的行为效力已经得到补正，该农村房屋买卖合同已经不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故刘三美与高小勤间的房屋买卖合同有效。关于高小勤及李荣贵抗辩104号房屋系夫妻共同财产，李荣贵不知情亦不同意，高小勤自行处分该房产行为无效的意见，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“……夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，高小勤出售房屋时正值其家庭在奓山街新建房屋需要资金，刘三美购房时有理由相信其出售房屋的决定系夫妻共同意思表示，且刘三美购房时已支付合理的对价，故一审法院对高小勤及李荣贵的意见依法不予支持。诉讼时效适用于债权请求权，本案系确认之诉，并不适用两年的诉讼时效，故高小勤及李荣贵主张刘三美的诉请超过诉讼时效的意见，依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：确认刘三美与高小勤关于武汉市蔡甸区奓山街瑠环村万家咀104号的房屋买卖合同有效。本案诉讼费100元，由高小勤负担。
本院二审期间，刘三美提交录音证据一份，拟证明高小勤承认已将房屋出卖给刘三美，与李丑合没有关系。
经质证，高小勤对该证据的证据来源有异议，关于证明的内容，认为该证据也是断章取义，是高小勤找村书记谈房子的事情，好像刘三美不在场，刘三美的证明力是片面的，高小勤开始也是说没有将该房屋出卖。李荣贵表示同意高小勤的质证意见。李丑合表示对此证据无异议，这段录音为其所录制。
本院认为，刘三美在二审中提交的证据能够达到其举证目的，本院予以采信。
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为刘三美与高小勤之间关于案涉房屋交易行为的性质认定及效力判断。
关于刘三美与高小勤之间就案涉房屋交易行为的性质认定问题。本案审理过程中，刘三美与高小勤均认可双方就买卖案涉房屋进行过磋商，随后刘三美向高小勤支付一定款项，高小勤将案涉房屋的集体土地使用权证原件交给刘三美并将房屋交由其居住，此交易行为符合农村房屋买卖的特征。故高小勤主张双方之间为房屋租赁合同关系的上诉理由不成立，一审认定双方之间为农村房屋买卖合同关系并无不当。
关于刘三美与高小勤之间农村房屋买卖合同的效力判断问题。因双方均为完全民事行为能力人，买卖案涉房屋的行为系双方真实意思表示，虽然刘三美购买案涉房屋时并非瑠环村村民，但起诉前其户籍已迁至瑠环村，其购买该集体经济组织内房屋的行为效力已得到补正，故双方之间的房屋买卖合同有效。针对高小勤主张案涉房屋是其与李荣贵婚后共同财产，其处分该房屋时李荣贵不知情，事后亦表示不同意，此房屋买卖合同无效的上诉理由，因高小勤出售案涉房屋时正值其新建房屋需要资金，刘三美购房时有理由相信其出售房屋的决定系夫妻共同意思表示，且刘三美已支付合理的对价，故高小勤的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，高小勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由高小勤负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 红
审判员 余小乔
审判员 叶玉宝
二〇一七年十一月十四日
书记员 李一凡