安徽省宣城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖18民终13号
上诉人（原审原告）：宁国市影翔文化娱乐有限公司，住所地安徽省宁国市，组织机构代码57041422-1。
法定代表人：方明侠，该公司总经理。
委托代理人：孙华，安徽地益律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：朱学珍。
委托代理人：刘颖，安徽明泉律师事务所律师。
上诉人宁国市影翔文化娱乐有限公司（以下简称“影翔公司”）因与上诉人朱学珍房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2015）宁民二初字第00240号民事判决，本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人影翔公司的委托代理人孙华、被上诉人朱学珍的委托代理人刘颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审审理查明：2013年10月20日，影翔公司与朱学珍签订《房屋租赁协议》，约定：影翔公司将位于宁国市津河东路62号门面房自东向西第4至5间（面积约100平方米）租赁给朱学珍使用。房屋租赁期限自2013年10月20日起至2016年4月30日止，暂定贰年，确保壹年。（第一年包含原租户日期时间2013年10月20日至2015年4月30日止）房屋租金二十六万元整；第二年如市场没有太大的变化租金不变。房屋租金也按照二十六万一年收取。租金不含税金，若朱学珍需发票，税金朱学珍自负。第二年若影翔公司不开发和不自行使用该房屋，则协议继续履行。期满影翔公司继续对外出租该房屋，同等条件下由朱学珍优先承租。双方特别约定：影翔公司因确需要开发利用该房屋或自行收回利用，影翔公司提前三个月通知朱学珍解除合同，影翔公司应当接受，并自影翔公司通知后三个月届满日，向影翔公司交还房屋，且不视影翔公司违约。合同签订后，朱学珍于2015年3月11日以“市场不景气，经营状况难以维系”为由向影翔公司发出《解除合同通知书》，要求自2015年5月1日起解除《房屋租赁协议》，并返还用房、用水电保证金10000元。影翔公司不同意解除合同，并于2015年3月30日向朱学珍发《催款函》，催要2015年5月1日至2016年4月30日的租金。后又于2015年4月3日委托律师发《催收租金律师函》给朱学珍。2015年4月17日，朱学珍向影翔公司发书面通知，通知其自2015年4月30日前一到二天与其办理房屋交接手续。2015年4月双方曾多次进行协商，但未能达成一致，朱学珍于2015年4月29日将门面房钥匙寄于影翔公司，并完全搬离。
原审另查明：2015年4月30日前租金朱学珍已付清。租赁物现已出租给案外人，影翔公司称租金为20万元每年。
原审审理认为：本案的争议焦点一是租赁期限，从合同约定看，房屋租赁协议明确约定租赁期限自2013年10月20日起至2016年4月30日止。合同虽约定“暂定贰年，确保一年”，但对该条的理解应结合房屋租赁协议的其他条款。协议同时约定“第二年若甲方（影翔公司）不开发或不自行使用该房屋，则本协议继续履行”，故该“暂定贰年，确保一年”的约定是针对影翔公司可能在第二年收回承租房屋而作出的约定。从合同的履行上看，朱学珍于2015年3月11日向影翔公司发出《解除合同通知书》，可推定影翔公司、朱学珍对租赁期限约定的真实意思表示为二年。综上对朱学珍提出房屋租赁期限为一年，租赁协议于2015年4月30日租赁期满后自动终止的抗辩意见不予采纳。朱学珍向影翔公司发出《解除合同通知书》，且实际搬离承租房屋，故对影翔公司要求解除双方于2013年10月20日签订的房屋租赁协议的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点二是朱学珍是否应赔偿影翔公司损失。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务。本案中，根据合同约定，影翔公司提前解约需提前三个月通知朱学珍，朱学珍提前解约亦应提前三个月通知影翔公司，影翔公司于2015年3月11日向朱学珍发《解除合同通知书》，支付租金至2015年4月30日，朱学珍在二年租期未满的情况下，仅提前51日提出解约，应承担赔偿损失的违约责任。因双方就违约金及违约金的计算方式并未约定，根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等予以酌定，具体应赔偿的损失数额酌定为21000元。影翔公司主张的损失、违约金、利息实际均为违约损失，故对超过21000元部分均不予支持。朱学珍交纳给影翔公司的用房、用水电保证金10000元，因双方对水电费交纳情况存在争议，且双方均未举证证实，故该保证金影翔公司、朱学珍可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零八条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、解除原告宁国市影翔文化娱乐有限公司与被告朱学珍于2013年10月20日签订的《房屋租赁协议》；二、被告朱学珍于判决生效之日起十日内赔偿原告宁国市影翔文化娱乐有限公司经济损失21000元；三、驳回原告宁国市影翔文化娱乐有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5200元，原告宁国市影翔文化娱乐有限公司负担2600元，被告朱学珍负担2600元。
影翔公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、朱学珍要求解除合同不符合法定或约定的解除条件，朱学珍是因为市场不景气，经营状况难以维系才提出的解除合同，合同无法履行的过错完全在于朱学珍方，原审基于公平原则赋予朱学珍三个月的解约权错误。2、原审判决朱学珍赔偿的损失过少，影翔公司因朱学珍违约造成的损失包括五个月的租金计6万元，原审酌定影翔公司的损失为2.1万元过少。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持影翔公司原审的全部诉讼请求。
朱学珍在庭审中辩称：1、双方合同约定的租期是一年，第二年待定，故影翔公司无权要求解除合同。2、双方就第二年的租期未能达成一致意见的原因是因为合同附加了影翔公司随时解除合同的权利，故朱学珍退房不构成违约。3、因为双方就第二年的租期未约定，影翔公司无权要求朱学珍赔偿损失。4、原审未处理朱学珍缴纳的保证金错误。请求二审法院驳回上诉。
朱学珍不服上述判决，向本院提起上诉称：其与影翔公司签订的租赁合同期限为一年，第二年待定。但因为双方就第二年租期未能达成一致意见，其才没有继续租赁房屋，其退还房屋不构成违约，不应当赔偿影翔公司损失。请求二审法院撤销原判，改判驳回影翔公司原审的损失请求。
影翔公司辩称：朱学珍称双方约定的租期为一年不能成立，朱学珍在2013年3月11日发出的解除合同通知书说明双方对租期为2年的约定很明确。朱学珍解除合同既无法律规定亦无合同约定，朱学珍应当赔偿影翔公司所有损失。综上，请求二审法院驳回朱学珍的上诉，改判支持影翔公司的上诉请求。
双方当事人二审所举证据均与原审相同，相对方的质证意见亦同原审，二审认证意见同原审一致。
经对原审中相关证据材料及当事人的陈述综合审查，本院对原审查明的事实予以确认。
另查明：案涉房屋已于2015年10月1日出租，半年租金为10万元。
本院认为：本案的争议焦点为：1、案涉合同是否已经终止，影翔公司主张解除合同能否成立。2、影翔公司主张朱学珍违约赔偿其损失有无事实及法律依据。
关于第一项争议焦点。案涉房屋租赁合同的租期确定应当结合租赁协议的约定及双方履行合同的情况综合判断。双方签订的《房屋租赁协议》明确约定“暂定贰年、确保壹年。……第二年若甲方不开发和不自行使用该房屋，则协议继续履行……”可知，双方对租赁期限的约定为两年，只是在第二年租赁期限中附加了履行条件，因本案并未出现影翔公司有自用或开发的情形，故第二年的租赁期限应继续履行，另结合朱学珍于2015年3月11日向影翔公司发出了解除合同的通知的事实可知，影翔公司与朱学珍的签订房屋租赁期限亦为贰年。另自2015年4月30日之后朱学珍已实际搬离案涉租赁房屋，故影翔公司主张解除合同的理由成立。
关于第二项争议焦点。双方签订的租赁合同仅约定了影翔公司若解约需提前三个月通知朱学珍，并未约定朱学珍享有解除合同的权利及解除合同的通知期限，故朱学珍于2015年3月11日自行发出解除合同的行为构成违约。朱学珍上诉称其享有主动解除合同权利的上诉理由不能成立，本院不予支持。因朱学珍的擅自解约导致影翔公司租金受损的事实客观存在，故朱学珍应当承担相应的赔偿责任即应承担2015年4月30日至2015年10月1日期间的租金损失，考虑到朱学珍提前51天发出解除合同通知的情形，影翔公司对2015年4月30日至2015年10月1日期间的租金损失中的扩大部分亦有过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对该部分损失应当减轻朱学珍的赔偿责任。原审法院结合案涉房屋另行出租每年租金为20万元以及房屋另行出租的差价的事实，酌定朱学珍承担近40天的租金损失21000元，并无不当，影翔公司主张朱学珍违约应承担6万元的租金损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于朱学珍交纳的水电费保证金，因双方对交纳的事实存有争议，且无证据证明，本案不予处理。
综上，影翔公司与朱学珍的上诉请求均不能成立，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5605元，由上诉人宁国市影翔文化娱乐有限公司负担5240元，由上诉人朱学珍负担365元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈月银
审 判 员 包 娟
代理审判员 冯忠山
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 肖 忞
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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