浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终354号上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，总经理。委托诉讼代理人：盛云樟，男，1962年9月1日出生，汉族，系公司员工，户籍地兰溪市，现住金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：姚�忠，男，1973年3月8日出生，汉族，住兰溪市。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（下称恒定物业）因与被上诉人姚建忠物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初8653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒定物业上诉称：该涉案房屋的物业费其在2016年12月份就已经起诉过原户主钟文剑，婺城法院于2017年3月9日正式立案。其已具三级收费资格，无需再考核测评，按政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），一审全部错判为多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）；上诉人每年约十次左右上门催讨，物业费是持续服务收费，诉讼时效未过；且一审按�判决物业费有误。请求撤销一审判决，依法改判，诉讼费用由被上诉人负担。姚建忠未作答辩。恒定物业一审诉讼请求为：1.姚建忠立即支付欠交的物业服务费4532.20元（2010年11月17日至2015年6月30日）以及逾期利息损失（从2015年7月1日支付至实际支付之日）；2.姚建忠承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业；2016年1月27日辛迪物业更名为金华市恒定物业管理有限公司，以下简称恒定物业）进驻位于金华市婺城区的柳湖花园小区从事前期物业服务。姚建忠系该小区54幢2单元501室业主，该房户型为多层住宅，建筑面积为163平方米。姚建忠因对辛迪物业提供的物业服务不满，其自2010年11月17日起未缴纳物业服务�。2010年6月25日，金华市柳湖花园小区业主委员会成立（以下简称业委会），业委会未与辛迪物业签订物业服务合同，但小区的物业服务仍由辛迪物业提供。2015年6月23日，业委会以辛迪物业拒绝与业委会沟通、拒绝落实业委会提出的物业管理整改方案等为由向辛迪物业下达《关于要求辛迪物业限期撤离柳湖花园小区的通知》，要求于2015年6月30日前撤离。2015年7月1日，辛迪物业撤离该小区。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定辛迪物业在柳湖花园小区的收费等级为三级，并明确自2005年1月1日起的金华市区住宅小区物业管理综合服务费等级收费标准，其中多层住宅的三级收费为0.30元/平方米·月。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》，明确规定通知自2010年8月1日起执行；确定了等级评定标准中的“服务标准”的评定实行考核与评价相结合，考核由考评组具体实施，新建住宅小区的初评以考核为主，复评考核按百分制计分，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，超过20%不到30%的限期整改后重新测评；确定了金华市区普通住宅小区前期物业服务收费标准，其中多层三级为0.50元/平方米·月。此后，辛迪物业在对柳湖花园小区提供物业服务期间未进行业主满意度测评。庭审中，恒定物业称其诉请的物业服务费的收费均系按照上述金价管［2005］83号文件、金价价管［2010］65号通知的收费标准、按被告住房建筑面积163平方米收取。另查明，姚建忠对本案的诉讼时效、收费标准等，�及恒定物业提供的物业服务质量提出了抗辩。再查明，恒定物业于2016年12月13日向原审法院邮寄起诉状，要求法院判令钟文剑承担上述房产的物业费等费用，原审法院受理后所立案号为[2017]浙07**民初3468号，后恒定物业向法院撤诉。之后，至2017年5月30日期间，恒定物业未就涉案房地产的物业费起诉过姚建忠。一审法院认为:辛迪物业与姚建忠之间存在物业服务合同关系以及自2010年11月17日起姚建忠未支付物业服务费的事实清楚，本院依法予以认定。辛迪物业已依法更名为恒定物业，故恒定物业的诉讼主体资格适格，其有权向姚建忠主张权利。双方争议的主要焦点为如下二个方面：一是诉讼时效。姚建忠辩称未收到恒定物业催缴通知；恒定物业也未提供向姚建忠催要物业服务费的证据，对此，恒定物业应承担举证不能的法律后果。依据现已查明的事实，依法认定原告向原审法院邮寄起诉状的时间2017年5月31日系其主张权利的时间，故物业服务费应从2015年6月1日起算。二是收费标准。辛迪物业提供物业服务的柳湖花园小区的业委会已于2010年6月25日成立，但双方并未签订物业服务合同；金价价管［2010］65号通知虽已于2010年8月1日起执行，但辛迪物业并未依照该通知的精神执行相关程序，也未与业委会协商确定收费标准由原先的0.30元/平方米·月提高至0.50元/平方米·月，故其要求自2010年8月1日起改按0.50元/平方米·月收取物业服务费的请求不妥，宜按照其原收费标准0.30元/平方米·月收费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款之规定，判决：一、姚建忠于判决生效之日起5日内，支付金华市恒定物业管理有限公司2015年6月1日至2015年6月30日期间的物业服务费48.90元及利息（利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率自2017年5月31日开始计算至实际履行之日止）。二、驳回金华市恒定物业管理有限公司的其他诉讼请求。如姚建忠未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，（已减半收取，原告已预交），由姚建忠负担。二审中，恒定物业提供了一份柳湖业主委员会给一审法院的“关于合情�理处理辛迪（恒定）物业诉柳湖花园小区业主拖欠物业费案件的再次请求”，证据中有载明“辛迪物业的保安成为事实上的专职收费员，长年坚持（清晨或深夜）反复敲门骚扰、胶水封堵业主家门锁眼、划车、停电梯、停路灯等极端方式要挟业主交费，在接到业主投诉报修后，采取先查清是否交费、再决定是否服务的办法，消极应对业主诉求，不断激发矛盾。”欲证明其向被上诉人催收过物业费,诉讼时效中断。由于该证据属传来证据，被上诉人在一审时称从未收到原告任何形式的催收物业费通知（短信、书面通知或电话通知等），故不足以证明上诉人有催讨物业费行为确切送达被上诉人这一特定债务人的事实。本院对原审判决认定的事实予以确认。本院�为,二审争议在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。柳湖花园业主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故价格仍应按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）计。上诉人主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。现有上诉人提供的证据尚不足以证明催收物业费通知已送达被上诉人这一特定的债务人，故上诉人应承担举证不足的法律后果。针对案涉物业合同纠纷，虽恒定物业曾于2016年12月16日向原审法院提起诉讼，但该案所诉被告是钟文剑，并非本案被告姚建忠。故原审法院认定诉讼时效部分并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  楼淑馨审判员  徐肖闻审判员  张燕燕二〇一八年三月六日�书记员谢燕云