广东省广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0111民初3106号
原告（反诉被告）：广州市华惠隆物业管理有限公司，住所地广州市白云区石井街兆丰路张村五社工业区A栋3号楼404房。
法定代表人：吴常平，经理。
委托诉讼代理人：李峰，广东一粤律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘国根，男，1968年3月7日出生，汉族，户籍地址湖南省湘阴县，
委托诉讼代理人：张小伟，广东安国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所实习人员。
原告（反诉被告，以下简称原告）广州市华惠隆物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）刘国根租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李峰，被告的委托诉讼代理人张小伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市华惠隆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：l、请求确认原告与被告于2014年9月3日签订的《租赁合同》无效；2、请求判令被告返还押金120000元；3、请求判令被告返还租金700000元；4、请求判令被告赔偿原告装修、加建、改建费648500元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年9月3日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，约定：甲方（被告）同意将其所有的凤鸣路l号楼房屋出租给乙方（原告）。租赁场地为凤鸣路1号楼一至二层，首层600平方米，二层500平方米，空地1900平方米，即租赁总面积3000平方米，每平方米按20元／月计算租金，全场租金总共5.5万元／月；场地租赁后，乙方需在该场地加建和改建建筑物，甲方予以必要的支持与帮助，并保障乙方的利益不受损害，协助协调各方关系，以令升级装修改造建设得以实现成功；租赁期限由2014年9月5日至2020年9月4日，约6年；甲方对所出租的场地，保证出租行为合法有效，并对物业等所有设施的权属，甲方保证出租行为合法有效；甲方同意给乙方40天免租期进行场内外及空地、天面搭建改造装修期，免租期自甲方将场地交给乙方使用之日起计算；租金：租赁面积约3000平方米，每平方米按20元／月计算租金，甲方已建成的全场所有建筑物每月租金共5.5万元。按该场地建筑完成后实际测量的建筑面积计算。合同签订后，由乙方向甲方缴交相当于2个月租金的保证金。待装修期满后再缴交当月的租金，租金每三年递增13%。合同期满后，乙方在缴交所有的费用后，甲方将该保证金无息退还给乙方；乙方应在每月5号前缴交当月租金，如拖欠租金满2个月则视乙方违约，甲方有权收回该场地及所有建筑物，合同随即终止，乙方所支付的信用押金以及月租保证金归甲方所有；甲方的义务：甲方必须负责该场地的建筑总体消防的报建合格，才能交给乙方使用。乙方承租该场地后需要办理相关的证照时，甲方将尽力协助，包括无条件提供相关有效证件给乙方办妥为止；违约责任：一方不按合同履行，视为违约，违约方应赔偿对方的损失；等等。合同签订后，被告于2014年9月5日把场地交给原告使用（而原告已于2014年9月2日交了押金120000元），原告经被告同意后对场地内外进行了改建、装修以及在空地上搭建了房屋，搭建、改建、装修等费用共计约648500元。之后，原告对场地进行管理使用，但是原告要求被告提供相关证件（房屋产权证、建设工程规划许可证、消防合格证等）来办理相关的证照时，被告一直不提供。因此，被告的行为严重影响了原告对场地的使用，给原告造成了巨大损失。后来，原告知道被告并没有取得该房屋的建设工程规划许可证、没有取得建筑总体消防合格证。而且，该场地不是被告向白云区石井镇潭岗第六经济合作社租赁的，其无权收取租金；石井镇潭岗第六经济合作社出租的该场地面积只有320平方米，空地也不在出租范围内。另外，原告总计交付租金1180000元给被告（租金从2014年10月15日开始计算，2014年10月15日至2015年8月14日共10个月，每月租金55000元，租金共计550000元；2015年8月15日至2016年10月14日共14个月，每月租金45000元，租金共计630000元）。原告认为，关于涉案出租房屋，被告没有取得建设工程规划许可证，是违法建筑。显然，该《租赁合同》依法是无效的。根据《合同法》规定，被告应当向原告返还收取的押金120000元、租金700000元【已经扣除场地使用费480000元，因为被告租赁场地的租金为20元／平方米。而场地面积远远不足3000平方米，最多不超过1000平方米，即使按照租赁面积1000平方米计算，租金也仅为20000元／月。所以，合同无效，原告使用场地的使用费也最多为20000元／月，即场地使费共计480000元(20000元／月×24=480000元)，故被告应当返还已多收取的租金共计700000元给原告】。在签订《租赁合同》时，被告曾保证租赁行为的合法有效，负责建筑总体消防报建合格，并无条件提供有效证件给原告办理相关证照，但该场地没有取得建设工程规划许可证，被告没有保证租赁行为的合法有效。可见，《租赁合同》的无效，完全是被告的过错造成，原告没有任何过错。而且，根据《租赁合同》约定，被告同意和支持原告对场地进行改建、装修、搭建。因此，被告应当赔偿原告改建、装修、搭建等损失共计约648500元。
被告刘国根辩称，1、原被告的合同属于合法有效的合同，不存在无效的情形。原告从2014年9月至今一直在使用租赁物，不能一句无效就要求返还租金，原告已实际使用。而且原告主张合同无效已经超过提出的时间。2、原告要求返还押金没有依据。由于原告违约且至今尚欠租金，押金应不予返还。3、原告起诉的租金是已经缴纳的租金，而已缴纳租金是原告根据合同已经使用我方租赁物，且已达到两年半，原告从未有过异议，也实际使用，并且原告已分租出去，原告是该租赁物的收益合作者。4、原告的装修改建我方不认可。装修改建是原告自己使用，与我方无关。该装修改建的费用既没有事实依据也没有法律依据。
被告刘国根反诉称，1、要求原告支付2016年10月起房租暂计至起诉之日止人民币275000元（按照合同约定，每三年递增13%，计算至原告实际清空场地交付物业之日止）；2、要求原告支付从2016年9月份起拖欠的水电费暂计人民币27408元，实际支付到原告交付物业为止；3、要求原告支付合同未付租金百分之三十的违约金，暂计人民币82500元（实际计算至原告支付拖欠房租之日）；4、要求原告按照每日千分之三的标准支付从2016年10月起未缴纳房租的滞纳金（并计算至实际支付之日止）；5、原告应负担案件全部受理费。事实与理由：我方与原告于2014年9月3日签订了合同。合同约定：我方将广州市白云区牛屎塘凤鸣路1号物业按照月租5.5万元租予原告。合同还约定每月5号之前交付租金，若拖欠租金两个月则视为违约，且约定租金每三年递增13%。原告从合同签订后一直正常使用该物业。至2016年9月份，原告开始拒绝交付房租、水电费。我方认为：原告一直在正常使用该物业，得到了合同相对权利。同时，我方也完全履行了合同义务。但原告拒绝支付租金、水电费此种行为是恶意违约，是对法律秩序的公然挑衅，是对契约精神的蔑视。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，提出反诉。
原告广州市华惠隆物业管理有限公司对反诉辩称，l、我司不同意被告的反诉请求。2、被告与我方于2014年9月3日签订的《租赁合同》是无效合同，被告无权收取租金。而且，被告已经在2016年10月15日就强行把涉案场地收回。3、被告已经在2016年10月15日起对涉案场地停水停电，强行收回场地。所以，2016年10月15日以后的水电费与我方无关。4、被告要求我方支付未付租金百分之三十的违约金以及按照每日千分之三的标准支付滞纳金，没有事实根据和法律依据。综上所述，被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，2014年9月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的凤鸣路1号楼场地，地上盖所有的建筑物及附属设施，包括房屋设施、设备等整体出租给乙方，甲方在该场地出租期间的债务由甲方自行承担与乙方无关；租赁场地为凤鸣路1号楼一至二层，全场租金总共5.5万元/月，场地租赁后，乙方需在该场地上加建和改造建筑物，甲方予以必要的支持与帮助，并保障乙方的利益不受损害，协助协调各方关系，以令升级装修改造建设得以实现成功；租赁期限由2014年9月5日至2020年9月4日约6年，如乙方续租，要提前2个月通知甲方，租赁价格在不高于同地段的市场价格及在同等条件下，乙方有优先续租的权利；甲方对所出租的场地，保证出租行为合法有效，并对物业等所有设施的权属，甲方保证出租行为合法有效，并对物业等所有设施的权属，甲方保证拥有该场地的合法所有权和处置权，没有任何的抵押物权，排除任意第三方的权利主张，如有违反，甲方愿意承担所有权属问题带来的一切责任；甲方同意给乙方40天免租期进行场内外及空地、天面搭建改造装修期，免租期自甲方将场地交给乙方使用之日起计算，并以乙方签字盖章的接受场地证的日期为准；甲方已建成的全场所有建筑物（包括空地及天面顶等）每月租金共5.5万元。合同签订后由乙方向甲方缴交相当于2个月租金的保证金，待装修期满后再缴交当月的租金，租金每三年递增13%，合同期满后，乙方在缴交所有费用后，甲方将该保证金无息退还给乙方；乙方应在每月5日前缴交当月的租金，如拖欠租金满2个月则视为乙方违约，甲方有权收回该场地及所有建筑物。合同随即终止，乙方所支付的信用押金以及月租保证金归甲方所有；甲方应在2014年9月5日前，将该场地交给乙方使用；甲方必须负责该场地的建筑总体消防的报建合格，才能交给乙方使用，乙方经营过程项目的消防设施由乙方负责报建及投资；电费甲方按村收取单价村里交纳向乙方收取，水费甲方按村收取单价村里交纳向乙方收取。违约责任：一方不按合同履行，视为违约，违约方应赔偿对方的损失。签订合同后，原告向被告支付押金120000元。原告按合同约定向被告支付租金，被告向原告出具收据，2016年10月22日，被告出具收据收到原告2016年9月15日至2016年10月14日租金45000元，此后原告没再向被告支付租金。原告主张被告对租赁场地停水停电，强行收回场地，商户已由被告接手管理，原告与租户于2016年12月31日终止合同，原告出具与租户签订的合同及与租户微信、短信截图，证实已退回租金给租户，被告对此不予确认，仅确认2017年3月8日收回涉案场地，并出具租户的合同及2017年3月10日的证词，证实已将租金、水电费、卫生费等合同约定之费用交至2016年12月31日，林子强已签收，我院于2017年11月7日对涉案商铺使用人李守富进行询问，李守富陈述从2015年向老林（潮州人）承租商铺，自2017年3月向刘国根交租，但无提供收据予以证实。原告出具2015年9月3日与被告签订的补充协议书，对租赁场地的租金约定从2015年8月15日至2016年9月14日止,按每月租金45000元，自2016年8月15日至2016年9月14日起，按每月租金55000元收取；另出具2016年10月22日与被告签订的补充协议书，约定从2016年8月15日至2017年9月14日止，每月租金为45000元，自2017年9月14日起按每月租金55000元收取，被告对补充协议书上刘国根的签名无提出异议。
被告出具场地租赁合同及转让协议书、证明，证实涉案场地为广州市白云区石井镇潭岗第六经济合作社租赁给易跃辉后再转租给被告，涉案物业无办理建设工程规划报建手续。被告将反诉请求中的租金变更为场地使用费。原告主张对租赁场地内外进行改建、装修以及搭建了房屋，搭建、改建、装修等费用共计648500元，原告出具《装饰工程合同书》、租赁场地升级改造、搭建、装修费用清单、2014年10月14日与彭德衡签订的《明浩改造装修工程合同》及费用清单（285500元）、2014年10月19日、11月10日与胡玉军签订的二份明浩装修工程合同（工程报价分别为116055元及188215.5元）及明浩工程结算表（一）（工程款为182171元）、2014年9月30日电工材料报价单（原告委托李国林施工，金额40000元）、2015年2月11日广州市巨雅广告有限公司出具凰岗汽配总汇广告制作单及收据（金额8875元）、2015年1月20日原告与赵三全签订的监控工程合同及清单（价款11800元）、2016年1月7日胡玉军出具的收据，确认结清工程余款。被告对原告提出的加建装修不予确认，原告仅进行简单间隔。原告于2017年3月16日申请我院委托评估鉴定机构对涉案场地的升级改造、搭建、装修价值进行评估鉴定，2017年5月11日及2017年8月21日向我院申请委托评估机构对涉案场地面积、租金进行评估，我院摇珠确定广州德高价格评估有限公司，评估公司组织双方到现场进行勘验，2017年9月19日，原告向我院明确不缴纳上述鉴定、评估费用。原告于2017年8月21日向我院出具的租金评估申请书说明中明确使用期间从2014年9月15日至2016年12月31日。
被告反诉要求原告支付2016年9月份起拖欠的水电费27408元，出具2016年9月至12月广州市白云区石井街凰岗村第二经济合作社出具的收取明浩物流电费收据四张，分别为2016年9月（10863元）、10月（7452元）、11月（4336.5元）、12月（2830.5元），2016年12月31日，被告出具收取林子强（原明浩）交10-12月水费1926元的收据，原告均不予确认，提出2016年10月15日被告强行收回场地，此后产生费用与原告无关。
以上事实，有场地租赁合同、转让协议书、收据、申请书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，由于租赁房产无办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告签订的《租赁合同》无效。被告作为出租人未提供合法建筑物，原告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告要求确认双方于2014年9月3日签订的《租赁合同》无效，本院予以支持。合同无效，原告要求被告返还合同押金12万元合理合法，本院予以支持。涉案《租赁合同》虽归于无效，但原告实际占有使用涉案场地，仍应向被告支付场地使用费，被告变更涉案租金为场地使用费，本院予以支持。原告提出场地面积远远不足3000平方米，要求退还扣除场地使用费后多收取的租金，双方在租赁合同中未约定租赁面积，但对租金标准已明确约定，此后双方再次签订补充协议对租金进行约定，故原告该主张，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿装修、加建、改建费648500元，原告出具装修合同、报价清单及收据予以证实，被告均不予确认，原告申请我院委托评估机构对涉案场地的升级改造、搭建、装修价值及涉案场地面积、租金进行评估和鉴定，我院摇珠确定评估机构，评估机构组织双方现场勘验后，原告明确不缴纳评估费用，致使对原告主张的装修、加建、改建费用无法通过评估结论予以认定，应当承担举证不能的法律后果，原告该请求，本院不予支持。被告反诉要求原告按照合同约定支付2016年10月起的起场地使用费，计算至原告实际清空场地交付物业之日止，双方确认原告支付租金至2016年10月14日，故场地使用费自2016年10月15日起算，原告主张被告于2016年10月15日强行收回涉案场地，未能提供证据证实，被告出具的承租人证词证实向原告收取承租人的租金、水电费等合同费用至2016年12月31日，被告出具的水电费单据亦计算至2016年12月，另原告向我院出具的租金评估申请书说明中明确使用期间从2014年9月15日至2016年12月31日，故本院认定原告使用涉案场地至2016年12月31日，根据双方2016年10月22日补充协议书中“2016年8月15日至2017年9月14日，每月租金45000元”的约定，计算场地使用费为45000元/月×2.5个月=112500元，被告反诉要求支付场地使用费超出部分，本院不予支持。被告反诉要求原告支付从2016年9月起拖欠的水电费27408元，被告出具缴纳2016年9月至12月的电费单据合计25482元，原告提出异议，但未能提供证据反驳，被告要求支付拖欠电费25482元的请求，本院予以支持。被告另主张水费1926元，并提供2016年10月至12月水费单据，本院予以支持。被告要求实际支付水电费到交付物业为止，未能提供其他拖欠水电费单据，该请求本院不予支持。被告反诉要求原告支付合同未付租金百分之三十的违约金及按照每日千分之三的标准支付从2016年10月起未缴纳场地使用费的滞纳金，因合同无效，双方并未对滞纳金另行约定，上述请求本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下:
一、广州市华惠隆物业管理有限公司与刘国根于2014年9月3日签订的《租赁合同》无效；
二、本判决生效之日起十日内，刘国根退还广州市华惠隆物业管理有限公司押金120000元；
三、本判决生效之日起十日内，广州市华惠隆物业管理有限公司支付刘国根2016年10月15日至2016年12月31日的场地使用费112500元；
四、本判决生效之日起十日内，广州市华惠隆物业管理有限公司支付刘国根2016年9月至12月的电费25482元、2016年10月至12月的水费1926元；
五、驳回广州市华惠隆物业管理有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回刘国根的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费18017元，由广州市华惠隆物业管理有限公司负担16545元，刘国根负担1472元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案反诉受理费3537元，由刘国根负担2252元，由广州市华惠隆物业管理有限公司负担1285元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 陶向军
人民陪审员 苏小珍
人民陪审员 王苏娟
二〇一八年一月九日
书 记 员 郭嘉嘉