上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初26019号原告：宋祖忠，男，1967年11月11日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海市宏洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗治国，上海市宏洲律师事务所律师。被告：邹惠明，女，1950年9月10日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：邹伟国，男，1952年4月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐美琴(系被告邹伟国的妻子)，住上海市浦东新区。被告：邹伟忠，男，1953年12月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：邹伟华，男，1960年12月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列四被告的共同委托诉讼代理人：夏永恒，上海申亚律师事务所律师。被告：邹惠芳，女，1955年8月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张重年，女，1967年12月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：邹超，男，1989年12月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海荣海房地产发展有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路XXX号XXX室。法定代表人：任秒娣，总经理。原告宋祖忠与被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹惠芳、张重年、邹超及第三人上海荣海房地产发展有限公司(以下简称荣海房产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法由简易程序转为普通程序，并组成合议庭，于2017年9月20日、2018年1月11日公开开庭进行了审理。原告宋祖忠及其委托诉讼代理人隋好平、罗治平，被告邹惠明、邹伟忠及其共同委托诉讼代理人夏永恒(兼被告邹伟国、邹伟华的委托诉讼代理人)，被告邹伟国的委托诉讼代理人徐美琴，被告邹惠芳、张重年、邹超到庭参加诉讼。第三人荣海房产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋祖忠诉称，邹龙章(2009年11月17日死亡)与金宝妹(2014年3月27日死亡)系夫妻，共生育五个子女，即被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华和邹惠芳。被告邹伟华与被告张重年系夫妻，被告邹超是他们的儿子。2005年3月29日，被告位于浦东新区高行镇南行村十队迎鸿街XXX号建筑面积为164.6平方米的农村房屋拆迁，获得安置房三套，其中一套位于浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)由被告邹伟华卖给了原告，为此，2008年初原告与被告邹伟华签订了《售房协议》，该协议约定房屋总价为人民币(以下币种相同)40万元，首付35万元，交房时再付5万元，同时约定被告邹伟华协助原告办理房产证，办证费用由原告承担。2008年8月26日，因涉及到系争房屋的交付事宜，被告邹伟华提出加价10万元，原告为取得系争房屋无奈同意，并与被告邹伟忠及其母亲金宝妹签订了《协议》一份，明确加价10万元，被告邹伟忠作为证明人在该协议上签名。在原告又支付10万元后，被告邹伟华向原告出具了收条，确认收到原告房款50万元，被告邹伟忠又作为证明人在收条上签名。当天，被告邹伟华将系争房屋交付给原告，之后，原告对系争房屋进行装修后入住至今。2009年4月，系争房屋的大产证登记在第三人名下。根据相关规定，系争房屋已能办理产权登记和过户，原告多次催促被告办理，未果。原告认为，系争房屋系被告邹伟华及其母亲金宝妹出售给原告，因金宝妹已故世，故其继承人应履行相应的配合过户义务，被告张重年和邹超系被告邹伟华的妻、儿，被告邹伟华出售系争房屋也代表了妻、儿的意思，故被告张重年和邹超也有义务配合原告办理过户，故诉请要求判令第三人协助七被告将系争房屋产权登记在七被告名下，登记完成后七被告将系争房屋过户登记在原告名下。被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华共同辩称，1.系争房屋为家庭财产，且没有进行分割，金宝妹去世后她的遗产也未进行分割，且金宝妹不会写字，原告提供的《售房协议》和《协议》上金宝妹名字都不是金宝妹本人所签，故买卖合同应属无效。2.该房屋买卖显失公平。当时邹伟华欠案外人赵德冰10万元，赵德冰逼邹伟华还债，就介绍了本案的原告，赵德冰是原告爱人的叔叔，他逼着邹伟华将系争房屋卖掉，且房价很低，当时的市场价为单价9,000元左右，而邹伟华卖掉只有4,000多元，被告邹伟华是在被胁迫的情况下擅自作主将不属于其个人财产的系争房屋出售给原告。综上，不同意原告的诉讼请求。被告邹惠芳辩称，不同意原告的诉请。其是系争房屋的被安置人，邹伟华卖房子的事情其不知情，也没有签过字。后来在2007年、2008年左右才知道系争房屋被卖掉了，但其是不同意的。被告张重年辩称，不同意原告的诉请。其是系争房屋的被安置人，与邹伟华原系夫妻，2011年8月11日通过法院诉讼离婚。邹伟华在外面赌博欠债，但是邹伟华卖掉系争房屋的事情其不知情，也没有签过字，其一直到2008年原告上门要系争房屋钥匙才知道。被告邹超辩称，不同意原告的诉请。其是系争房屋的被安置人，系争房屋被谁卖掉其开始不知情，后来在2009年才知道的，但当时自己还小，不太懂，所以也没有主张权益。第三人荣海房产公司未作陈述。经审理查明，邹龙章(2009年11月17日死亡)与金宝妹(2014年3月27日死亡)系夫妻，共生育五个子女，即被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华和邹惠芳。被告邹伟华与被告张重年原系夫妻，于2011年8月经法院调解离婚，被告邹超是他们的儿子。2005年3月29日，以上海市浦东新区高行镇人民政府作为拆迁人，上海浦东众宁房屋动拆迁服务有限公司作为房屋拆迁实施单位，被拆迁人为金宝妹(产权人)订立《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用同等价值产权房屋调换)，金宝妹户因动迁获得安置房屋三套，即浦东新区俱进路XXX弄XXX号XXX室(以下简称402室)、浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室(以下简称201室)和17号102室(即系争房屋)，该协议被拆迁人处由邹伟华签字确认。在《住房配售单》的原住房人员情况中载明，所有权人金宝妹、邹伟华，家庭主要成员为金宝妹、邹龙章、邹伟华、张重年、邹超、邹惠芳共计6人。2007年6月，家庭相关成员形成《父母居住问题》和《协议书》各一份。《父母居住问题》载明“关于父母居住，新行路东行新苑一套一室一厅父母住到百年后财产归邹伟芳，居住权(邹龙章、金宝妹二人居住)”，该材料的尾部签有邹伟华、邹伟忠、邹惠明、邹惠芳、徐美琴、邹龙章及金宝妹的名字。《协议书》载明“经充分协商，坐落于高行镇东行新苑1幢乙号的201室(约55平方米)归金宝妹、邹龙章、邹伟芳所有，产权归邹伟芳(金宝妹、邹龙章二位居住到老)。”该协议的尾部签有邹伟华、张重年、邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹龙章及金宝妹的签名。2008年8月26日，由邹伟华及母亲金宝妹作为甲方、原告作为乙方，双方签订《协议》，该《协议》载明：兹有邹伟华(甲方)住房一套售于宋祖忠(乙方)，在交钥匙过程中甲方家中发生特殊情况，乙方寄于怜悯同情之心再加十万元(100000元)，甲方交钥匙到乙方手里，但甲方必须承诺无条件办理产权转让证件，把房产证交到乙方手里，如甲方违约必须按违约当时的房价赔偿乙方。该《协议》上签有“证明人邹伟忠”。当天，邹伟华出具内容为“今收到宋祖忠购房款人民币(肆拾万元+拾万元，总计伍拾万元正)，总共伍拾万元正(50万元正)”的《收条》。该《收条》上也签有“证明人邹伟忠”。当月，邹伟华将系争房屋交付原告，之后系争房屋由原告居住使用至今。在上述《协议》签订之前，由被告邹伟华作为甲方、原告作为乙方，双方签订《售房协议》一份，该协议载明：甲方邹伟华现有房屋一套售给乙方宋祖忠房屋地址(东行新苑7幢2号102室)(即系争房屋)面积80平方米，双方议价肆拾万元(40万元)付款方式：首付35万元，余款拿钥匙后付清。办理房屋的产权证和相关手续都由甲方邹伟华协助办理，相关费用都有乙方宋祖忠支付。房屋价格以后无论涨跌，双方都有不反悔，房屋面积≤80.04平方米，双方按5千元一平方米相互补贴。该协议尾部证明人处签有“金宝妹、邹伟忠、赵德冰”。另查明，2013年12月，案外人戴欣华起诉金宝妹及荣海房产公司，要求：1.判令荣海房产公司将201室过户至金宝妹名下，2.判令金宝妹履行双方所签房屋买卖合同，协助戴欣华办理201室过户至戴欣华名下。金宝妹在该案审理中故世，后本院依法追加了邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹超、张重年作为共同被告以及邹惠芳作为第三人参与诉讼。在该案庭审中，邹惠芳向法庭提供了形成于2007年6月的《父母居住问题》和《协议书》各一份，证明2007年6月，家庭内部协商一致201室归邹惠芳所有，但由父母居住至百年。邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、张重年对上述《父母居住问题》及《协议书》均无异议，张重年表示其是被逼违心签的。邹超则表示对上述《父母居住问题》及《协议书》不清楚，其没有参与。再查明，浦东新区新行路433弄1-65、67-69号房屋产权于2009年4月3日初始登记至第三人名下。系争房屋的产证登记面积为81.70平方米。原告表示，愿意按《售房协议》约定的5000元/平方米支付被告1.7平方米的面积差价。以上事实，由经庭审质证的《售房协议》、《协议》、《收条》、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、房屋交接验收情况记录表、物业费等收据、(2013)浦民一(民)初字第44924号卷宗材料及民事判决书、上海市不动产登记簿及原、被告的陈述在案佐证。庭审中，原告提供邹伟华、张重年、邹超为甲方，邹龙章、金宝妹、邹伟芳为乙方，签署日期为2007年6月25日的《协议》复印件一份，该《协议》载明：甲乙双方为避免家庭成员间产生不必要的纠纷，经充分协商，本着平等自愿原则，对2005年3月签订的拆迁补偿安置协议中安置的三套房屋的产权归属特作出约定，以便双方在办理房屋产权过程中予以遵照执行。1.坐落于高行镇紫翠苑XXX号XXX室(约97㎡)及东行新苑7幢乙号102室(约80㎡)(即系争房屋)归甲方邹伟华、张重年、邹超所有，乙方承诺在办理产权证的相关手续时予以配合、协助。2.坐落于高行镇东行新苑1幢乙号201室(约55㎡)归乙方邹龙章、金宝妹、邹惠芳共同所有，产权归邹惠芳，甲方承诺在办理产权证的相关手续时予以配合、协助。3.上述房屋产权归属是双方的真实意愿，今后均愿按协议履行，房屋产权以本协议约定为准，今后不再反悔。该《协议》尾部的甲方处签有邹伟华、张重年及邹伟华代签邹超的名字，乙方处签有邹章龙、金龙妹的签名及二个手印。原告另提供甲方为邹伟华、乙方为张重年、签署日期为2007年的《夫妻财产约定协议书》复印件，该协议书载明：甲乙双方系合法夫妻，经充分协商，依《婚姻法》及相关法律规定，在与其他权利人协商后，现就双方在2005年3月拆迁安置的房屋财产权益达成协议如下：1.位于紫翠苑XXX号XXX室的产权房归张重年、邹超共同所有，张重年在该房屋中的财产权益归张重年个人所有，属张重年个人财产，邹伟华在该房屋中享有居住权。2.位于东行新苑7幢乙号102室房屋(即系争房屋)产权归邹伟华个人所有，属邹伟华个人财产。3.双方承诺在办理相关产权手续过程中予以配合、协助。4.本协议是夫妻双方真实意愿的表示，今后房屋产权归属以本协议为准。原告表示，上述二份协议是买房时邹伟华提供给原告的，以证明家庭内部对动迁分得的三套房屋进行了分配，其中系争房屋和402室归邹伟华和张重年，之后，邹伟华和张重年对该二套房屋再进行了分配，系争房屋归邹伟华。邹惠明、邹伟国、邹伟忠对上述证据均表示不清楚。邹伟华表示上述二份协议上的名字是本人所签，但协议没有给过邹伟华。邹惠芳表示，其没有签过上述协议。张重年、邹超表示，不清楚上述协议，对协议内容无法确认。但张重年另表示，夫妻内部有过协议，因邹伟华赌博导致家庭内部矛盾激化，为了保住402室不被卖掉所以签了份协议。后张重年又称，家庭内部对于动迁分得的三套房屋未进行分割。另，邹伟忠表示，原告提供的《售房协议》上“邹伟忠”的名字是不是本人所签不记得了，原告另提供的《协议》和《收条》上“邹伟忠”的名字肯定不是本人所签。邹伟华表示，系争房屋是其出售的，原告提供的《协议》上“金宝妹”的名字签约时是没有的，该《协议》只有一份，在原告处。邹惠芳表示，其提供的2007年6月签订的《父母居住问题》及《协议书》上母亲金宝妹的名字是父亲邹龙章代的，邹伟国对此予以确认。邹惠芳另表示，2007年家庭内部对201室产权归属达成了一致意见，但对另外二套动迁房的产权归属并未明确。邹伟国、邹伟忠另表示，2008年8月26日的《协议》上“金宝妹”的名字有可能是父亲邹龙章代签的，邹惠明对此表示不清楚。本院认为，系争房屋系金宝妹户动迁分得的配套商品房，被安置人包括金宝妹、邹龙章和邹伟华、张重年、邹超、邹惠芳。就系争房屋的买卖先由邹伟华与原告签订《售房协议》，之后又由金宝妹和邹伟华于2008年8月26日与原告签订了《协议》，虽然，邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华均表示，该二份协议上“金宝妹”的名字都不是金宝妹本人所签，但未提供证据证明，本院难以采信。退一步讲，即便该二份协议上“金宝妹”的名字不是金宝妹本人所签，根据邹伟国及邹伟忠的庭审陈述也可能是金宝妹的丈夫邹龙章代金宝妹所签，且该二份协议上均签有“证明人邹伟忠”的名字，庭审中邹伟忠对《售房协议》上“邹伟忠”的签名并未否认，虽否认《协议》和《收条》上的签名，但也未提供证据证明。综上，可以确认出售系争房屋是金宝妹的真实意思表示。庭审中，原告提供了2007年6月25日的《协议》复印件及2017年的《夫妻财产约定协议书》复印件，以此证明被告方家庭内部对动迁分得的三套房屋进行分割后，邹伟华与张重年又对分得的二套动迁房进行了分割，系争房屋产权归邹伟华所有。鉴于该二份协议均系复印件，且被安置人邹惠芳并未参与签订，故对于原告的上述意见，本院不予采纳。虽然，系争房屋的其他被安置人未在《售房协议》及《协议》上签名确认，且张重年、邹超、邹惠芳均表示不知道，也不同意出售系争房屋，但是张重年、邹超、邹惠芳在2008年、2009年左右就知道系争房屋被出售，而在之后长达8-9年的时间内均未提出异议，被安置人邹龙章在世时对此也未提出异议，故可认定张重年、邹超、邹惠芳及邹龙章对金宝妹及邹伟华出售系争房屋予以追认。因此，《售房协议》和《协议》对张重年、邹超、邹惠芳及邹龙章也具有约束力。房屋买卖中，出售方将房屋所有权转移给买受人是出售方的主要义务。本案中，因金宝妹和邹龙章均已故世，故他们作为出售人的权利义务应由其继承人继承。系争房屋现已具备交易过户的条件，因系争房屋尚未办理小产证，故被告方应当及时办妥系争房屋的产权证，第三人应予协助，同时，被告方在取得系争房屋产权证后应及时协助原告办理系争房屋产权过户登记至原告名下的手续。原告愿意按《售房协议》约定的5000元/平方米支付被告方约定面积80.04平方米与实测面积81.70平方米之间的面积差价款，并无不妥，可予准许。综上所述，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹惠芳、张重年、邹超应于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋的不动产权证，第三人上海荣海房地产发展有限公司予以协助；二、被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹惠芳、张重年、邹超在上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹惠芳、张重年、邹超名下后的十日内协助原告宋祖忠办理上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告宋祖忠名下的手续；当日，原告宋祖忠支付被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹惠芳、张重年、邹超面积差额款8,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,480元，由被告邹惠明、邹伟国、邹伟忠、邹伟华、邹惠芳、张重年、邹超共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  张忠良人民陪审员  顾铭洲二〇一八年二月二十八日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。