上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终11340号
上诉人(原审被告)：张书旭，男，1983年12月25日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：王兴华，上海知谦律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：琚鶄，女，1986年3月7日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：王兴华，上海知谦律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：沈伟林，男，1968年4月24日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：沈引芳，女，1967年8月21日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：卓晴晴，上海辉和律师事务所律师。
上诉人张书旭、琚鶄因与被上诉人沈伟林、沈引芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初8775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张书旭、琚鶄上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回沈伟林、沈引芳一审第二项诉讼请求即张书旭、琚鶄无需向沈伟林、沈引芳支付违约金。事实和理由：张书旭、琚鶄在2016年3月23日就上海市青浦区房屋(以下简称“系争房屋”)与沈伟林、沈引芳签订《上海市商品房买卖合同》时，符合当时的限购政策。张书旭2014年2月至5月的社会保险未按时缴纳系其工作单位未及时办理社会保险缴费的开户、缴纳手续所致，并非通常意义的补缴。张书旭已就相关的行政诉讼向上海市高级人民法院申请再审。正是由于“3.25”住房限购新政出台，限制了张书旭、琚鶄的购房资格。因政策调整，故张书旭、琚鶄对于合同解除没有过错，不应承担违约责任。况且，系争房屋价格持续上涨，沈伟林、沈引芳没有任何损失，反而获得了巨大的利益。综上，张书旭、琚鶄请求二审法院支持其上诉请求。
被上诉人沈伟林、沈引芳辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
沈伟林、沈引芳向一审法院起诉请求：一、判令解除沈伟林、沈引芳同张书旭、琚鶄于2016年3月23日签订的上海市房地产买卖合同；二、判令张书旭、琚鶄支付沈伟林、沈引芳违约金人民币(以下币种均为人民币)160,000元；三、判令张书旭、琚鶄支付沈伟林、沈引芳因张书旭、琚鶄违约产生的损失65,220元。一审审理中，沈伟林、沈引芳放弃第三项诉讼请求。
一审法院认定事实：系争房屋产权于2010年登记在沈伟林、沈引芳名下。2016年3月1日，经德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)居间，沈伟林、沈引芳作为甲方，张书旭、琚鶄作为乙方，德佑公司作为丙方，三方签订《房地产买卖居间协议》1份，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款800,000元，签协议时支付定金50,000元，签《上海市房地产买卖合同》时支付首期房款290,000元(含定金50,000元)、贷款方式支付500,000元，交房时支付尾款10,000元；如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定的总房价款的百分之二十向守约方支付违约金。该协议另约定了其他事项。
2016年3月23日，沈伟林、沈引芳作为甲方，张书旭、琚鶄作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》，再次约定了上述协议的内容；另外，该合同特别告知(二)中印有：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定；补充条款(二)约定：在签订本合同时，甲乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理；1.双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2.因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同另约定了其他事项。
后双方按约履行，张书旭、琚鶄于2016年4月支付沈伟林、沈引芳首付款290,000元。2016年5月27日，双方至青浦区房地产交易中心递交过户所需材料。2016年6月初，双方得知张书旭、琚鶄不符合购房条件，无法办理产权过户手续。沈伟林、沈引芳的之子沈佳伟代表沈伟林、沈引芳向张书旭、琚鶄提出解除合同、赔偿损失，张书旭、琚鶄不同意。
一审另查明，张书旭2014年2月至同年5月的社会保险系补缴，且未提供上述期间的个税缴纳凭证，故青浦区房地产交易中心于2016年6月20日向张书旭发出《不予办理房地产交易、过户通知》。为此张书旭、琚鶄提起行政诉讼，要求青浦区房地产交易中心撤销上述通知并办理系争房屋过户手续，法院立为(2016)沪0118行初177号案件，并于2017年3月31日作出判决：驳回张书旭、琚鶄全部诉讼请求。张书旭、琚鶄不服提起上诉，上海市第三中级人民法院经审理，于2017年8月1日作出(2017)沪03行终286号判决：驳回上诉，维持原判。
双方存在争议的事实与观点如下：一、张书旭、琚鶄是否存在违约行为；二、违约金是否应予调整。
针对争议焦点一，沈伟林、沈引芳称，张书旭、琚鶄不具备购房资格，构成违约；沈佳伟代表沈伟林、沈引芳于2016年6月通知张书旭、琚鶄解除合同，并要求其赔偿损失。
张书旭、琚鶄称，其是因为政策变动而不具备购房资格，本方没有过错，不构成违约；沈佳伟于2016年7月1日前通知张书旭、琚鶄解除合同，赔偿100,000元，但张书旭、琚鶄认为自己没有违约，没有同意，具体通知的日期记不清了。
针对争议焦点二，沈伟林、沈引芳称其本想通过出售系争房屋来为家庭置换房屋，由沈佳伟出面签订购房协议，并支付了定金50,000元、中介服务费15,220元。2016年3月沈伟林、沈引芳已通过中介告知过对方置换房屋的事情。结果因为张书旭、琚鶄不具备购房资格，交易无法进行，导致沈伟林、沈引芳无能力支付购房款，造成了定金损失50,000元和中介费损失15,220元，上述损失未经过诉讼，是按合同约定没收的，另外还有未能置换房屋的预期房屋差价损失。故张书旭、琚鶄应按约承担违约金，即系争房屋总价800,000元的20%计160,000元。对此沈伟林、沈引芳提供沈佳伟签订的购房协议书、定金收据、中介费收据。
张书旭、琚鶄对证据不予认可，认为确实听中介说过沈伟林、沈引芳准备置换房屋，但现在提供的证据系沈佳伟出面购买房屋，与沈伟林、沈引芳无关，并且对方未举证证明确实产生上述损失。张书旭、琚鶄认为约定的160,000元违约金过高，系争房屋现在价格上涨，且张书旭、琚鶄支付的290,000元在沈伟林、沈引芳手中已超过一年时间，产生的利息可以抵扣损失。
本院认证如下：张书旭、琚鶄虽对证据关联性提出异议，但从常理来看，沈伟林、沈引芳之子沈佳伟出面购买房屋，沈伟林、沈引芳售房资助也属合理，故法院对上述证据予以采纳。据此法院确认如下事实：沈佳伟于2016年3月24日向案外人购买房屋，支付定金50,000元，于2016年6月12日支付中介服务费15,220元。
一审法院认为，张书旭、琚鶄与沈伟林、沈引芳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行，但因张书旭、琚鶄不具备购房资格而无法履行。张书旭、琚鶄作为购房人，应事先了解自己是否具备购房资格，故张书旭、琚鶄存在过错，并构成根本性违约，根据合同约定沈伟林、沈引芳有权解除合同并要求张书旭、琚鶄承担违约金。张书旭、琚鶄称其不具备购房资格系政策变动所致，但实际张书旭、琚鶄在“325新政”施行之前也不具备购房资格，故对张书旭、琚鶄称自己不存在违约行为的主张，法院不予采信。沈伟林、沈引芳儿子沈佳伟代表沈伟林、沈引芳向张书旭、琚鶄口头提出解除合同，沈伟林、沈引芳予以追认，应视为沈伟林、沈引芳已向张书旭、琚鶄发出解除合同通知，合同自通知到达时解除。双方当事人不能明确解除通知到达的日期，法院酌情定为2016年6月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故双方应共同办理网上备案合同的撤销手续，沈伟林、沈引芳应返还张书旭、琚鶄已付房款290,000元。
关于违约金，因张书旭、琚鶄违约，应按约承担违约责任。双方约定违约方应承担合同总价20%的违约金，张书旭、琚鶄认为过高要求调整，综合考量沈伟林、沈引芳的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，法院酌情确认张书旭、琚鶄应赔偿沈伟林、沈引芳违约金100,000元。
一审法院作出判决：一、沈伟林、沈引芳与张书旭、琚鶄就位于上海市青浦区房屋签订的房屋买卖合同于2016年6月30日解除，张书旭、琚鶄应于判决生效之日起十日内配合沈伟林、沈引芳办理《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》的网上备案撤销手续；二、沈伟林、沈引芳应于判决生效之日起十日内返还张书旭、琚鶄购房款290,000元；三、张书旭、琚鶄应于判决生效之日起十日内偿付沈伟林、沈引芳违约金100,000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，张书旭、琚鶄于2016年3月23日签订网上备案房地产买卖合同，根据相关规定，如张书旭、琚鶄符合“3.25”新政之前上海市执行的限购政策，依然可以办理房屋产权转移登记手续。但根据相关的生效判决内容及证据可以确定，张书旭系因不符合“3.25”新政出台之前的限购政策、不具备购房资格，从而未能办理系争房屋的产权转移登记手续。易言之，张书旭、琚鶄与沈伟林、沈引芳的房屋买卖合同无法履行的原因并非“3.25”新政内容所致。故张书旭、琚鶄认为其不构成违约的抗辩意见，本院不予采纳。对于违约金数额问题，一审法院已根据合同履行情况、当事人的过错程度，对合同约定的违约金数额予以调整，本院认为调整后的数额合情合理，并无不当。综上所述，张书旭、琚鶄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人张书旭、琚鶄共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 江
审判员 俞 璐
审判员 成 皿
二〇一八年一月二十二日
书记员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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