北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12120号
上诉人（原审原告、反诉被告）：许永顺，男，1954年3月12日出生。
委托诉讼代理人：许小菲（许永顺之女）。
委托诉讼代理人：任根江，北京市博圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李迟晚，女，1982年6月14日出生。
委托诉讼代理人：尹少成，北京市中闻律师事务所律师。
原审被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职工。
上诉人许永顺因与被上诉人李迟晚及原审被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2016)京0101民初20690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
许永顺上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持我的诉讼请求驳回李迟晚的反诉请求。事实和理由：一审法院认定我系违约一方并导致合同解除与事实不符，判决违约金比例过高。李迟晚支付首付款是银行面签的先决条件，即使不考虑首付款问题，李迟晚两次未予配合办理银行面签也应认定系其违约导致合同不能履行。链家公司从未通知我在2016年9月16日办理面签。我在履行中确曾希望和李迟晚就晚一点儿迁户口的问题进行协商，但从没有表示李迟晚不签补充协议我就不配合办理网签、面签，也不是强制要求李迟晚同意，故不应视为我的违约行为。2016年10月17日，链家公司约双方去商谈的不是面签而是解约事宜。2016年10月31日，双方去链家公司是去修改合同并办理资金监管和面签的，全过程中我均表示配合，是李迟晚拒绝履行并发出解除通知，充分证明了其拒绝购买房屋的决心。在我多次表示继续履行的情况下，不存在不配合办理贷款和拒绝出售房屋的情形，故李迟晚的解约行为既不符合法律规定的条件也不符合合同约定的条件。一审法院未对李迟晚提出的违约金合理性进行审查，李迟晚也未举证其实际损失，而118万违约金明显过高。
李迟晚辩称，一审法院认定事实清楚，我在合同履行过程中自始至终不存在任何违约行为，许永顺的行为构成根本违约，导致合同被依法解除。我是否支付首付款不属于银行面签的先决条件，一审法院认定首付款时间应以合同为准正确。我已完全准备好首付款，“9.30新政”不影响我首付款的支付，未能做银行面签完全是许永顺的违约行为所致。一审法院认定全部违约行为均为许永顺所致正确，并未加重其法律责任，是充分考虑了本案履行中的实际情况，属于事实认定清楚。许永顺多次表示不再出售房屋，拒绝配合网签和面签，并要求签订补充协议，方能配合履行，实际上是单方变更合同内容，都构成根本违约。我方发出解除通知书具有事实和法律依据。一审判决之违约金不存在明显过重，并未超出我实际损失，且双方在庭审中均未要求调整违约金。我同意一审判决，请二审法院予以维持。
链家公司述称，我公司同意一审判决。
许永顺向一审法院起诉请求：1、解除我与李迟晚签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、李迟晚向我支付违约金108万元；3、链家公司撤销东城区某胡同2号楼1单元702号房屋的网签。
李迟晚反诉请求：1、确认我与许永顺于2016年9月1日签订的《北京存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2016年10月31日解除；2、许永顺向我返还已支付的定金10万元；3、许永顺向我支付违约金118万元。
一审法院认定事实：位于北京市东城区某胡同2号楼1单元702号房屋（以下简称涉诉房屋）为许永顺名下房产，建筑面积74.31平方米。
2016年9月1日，李某代理许永顺与李迟晚签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李迟晚购买许永顺名下涉诉房屋，该房屋成交价为529万元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价61万元。李迟晚拟贷款金额为370万元。买卖双方同意，自本合同签订之日起61日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签署《补充协议》，其中第二条约定李迟晚应于2016年9月2日前支付定金10万元。李迟晚于买卖双方办理房屋权属转移登记当日，将第一笔首付款162万元自行支付许永顺，于买卖双方办理房屋权属转移登记前三个工作日内将第二笔首付款41万元以理房通托管方式支付许永顺。买卖双方于链家公司收到评估报告后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请。买房人李迟晚从购房款中留存5万元作为户口迁出保证金，于买卖双方办理房屋权属转移登记前三个工作日内以理房通托管方式支付许永顺。另由李迟晚留存2万元作为物业交割保证金，于办理所有权转移登记手续后当日买卖双方自行办理交割手续并由李迟晚向许永顺支付物业交割保证金。买卖双方同意，在2016年10月31日前（具体时间以链家公司预约缴税预约过户为准），双方共同办理房屋所有权转移登记手续。第五条约定如许永顺出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的或者拒绝将房屋出售给李迟晚或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，李迟晚有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。其他约定：1、许永顺见到银行批贷函后过户；2、业主夫妻双方到场配合李迟晚做银行面签及过户手续，夫妻双方到场签约自行支付购房款协议，如果夫妻双方无法到场，按照理房通形式支付首付款且由代理人配合李迟晚办理银行面签及过户手续。合同签订后，李迟晚向许永顺支付了10万元定金。
2016年9月中旬，链家公司进行草拟网签同时进行房产评估，草拟网签打印后需要买卖双方签字确认，形成正式网签。9月13日，许永顺一方提出因买不到三居室要求解约，要求协商解约条件。链家公司9月7日收到房产评估报告后通知买卖双方于同年9月16日（后变更为17日至19日）办理贷款手续，因许永顺提出希望能更改交房日期和户口迁出日期的补充协议，双方在沟通过程中存在分歧，所以买卖双方没有办理面签。2016年10月9日，许永顺要求链家公司撤销办理的草拟网签，主张许永顺的售房代理人李某没有转委托链家公司办理网签的权限，链家公司为违规操作。2016年10月11日至13日，许永顺提出与李迟晚协商解约。同年10月14日，链家公司约买卖双方网签，并提出如果顺利面签，时间基本上可以完成10月31日过户，否则合同履行时间来不及。对此，许永顺一方提出先签署补充协议再做网签和面签，因出现一个新三居房源，许永顺才同意继续履行合同。对此，许永顺主张仅表明其希望与李迟晚协商晚一点迁户口等事宜的强烈愿望，不代表李迟晚不签补充协议，许永顺就不同意网签和面签的意思。李迟晚认为许永顺即要求解约后又以签署补充协议的做法变相不同意继续履行双方签署的房屋买卖合同。此后，许永顺由代理人李某配合办理正式网签。链家公司主张办理正式网签后，才能办理贷款面签，并通知10月17日办理面签。10月17日，买卖双方到场，许永顺一方仍要求签署补充协议。双方对补充协议和是否能在原合同约定时间内办理过户及过户时间、支付首付款时间发生争议。许永顺主张因解约成本过高，同意继续履行合同。李迟晚认为许永顺要求签署补充协议，并非真正要继续履行。10月19日，许永顺一方再次重申解约，并告知不再出售，要求解除合同。此后于10月24日，许永顺一方仍提出商量解除。10月26日，因违约成本问题，许永顺希望继续履行合同。对此，李迟晚回复按合同执行，该做什么由链家公司安排。链家公司于2016年10月30日明确表示按合同无法完成，需要修改合同，需要双方配合，再次通过微信软件约买卖双方于2016年10月31日到场。31日，买卖双方在链家公司见面商量面签及后续合同履行时，许永顺同意在面签后再对合同后续履行进行协商，但因双方就首付款的支付时间、资金安全及合同违约责任问题发生争议。李迟晚向许永顺发出解除合同通知，并主张追究许永顺的违约责任。2016年10月31日及11月1日，许永顺向李迟晚发出三日内支付首付款并办理面签的催告。
经询，双方当事人均认可房屋成交价为590万元，其中61万的作价款系为了避税进行的约定，没有具体对价。链家公司主张本案的交易流程为签约后支付定金，进行网签及房产评估，收到评估报告后组织银行贷款面签，收到银行批贷后，双方确定交税及过户时间。首付款一笔在过户前3个工作日支付，一笔在过户当天支付。银行面签需要许永顺签署收到首付款的声明。对此，许永顺认可流程，但认为首付款都应于过户前3个工作日支付且银行面签需要签首付款收据，许永顺没有收到首付款不可能签署声明。李迟晚认可链家公司所述流程，认为首付款声明仅是许永顺配合李迟晚办理银行面签时银行审查的手续，双方关于首付款的约定以合同为准。双方当事人均认可2016年9月30日后，国家关于购房贷款政策发生变化。许永顺称2016年10月26日前，许永顺只是与李迟晚商量解约事宜，是其犹豫过程，并未发出书面解除通知，也未有违约的实质行为，10月26日已表示继续履行合同。对此，李迟晚认为许永顺多次提出解约或要求签补充协议，构成根本违约。对于违约金标准，许永顺、李迟晚均认为不高。
一审法院审理认为：当事人解除合同，需符合约定解除合同或法定解除合同的条件。根据查明的事实，李某代理许永顺与李迟晚签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。双方当事人的陈述与微信、录音等证据可以相互印证，可以看出在履行过程中，许永顺因没有买到合适的房屋曾提出与李迟晚解除合同，其后因网签授权问题撤销草拟网签，虽许永顺提出同意继续履行，但合同履行期限受到较大影响。根据约定，李迟晚负有在过户前三天内及过户当天向许永顺支付购房款的义务。虽然合同记载应在61天内办理过户，但支付首付款时间的确定仍然是以过户时间的确定为前提。而过户时间的确定，有赖于买卖双方在李迟晚支付定金后进行网签、面签。链家公司通知面签时，许永顺提出先就定金及户口迁出问题签订补充协议，导致买卖双方无法协商一致未能办理面签。故许永顺关于李迟晚因未能配合第一次面签导致履行拖延的主张，法院不予采信。截止2016年10月31日合同履行期届满，许永顺多次提出解除合同，虽许永顺于10月26日同意继续履行并同意10月31日配合面签，但因履行期限即将届满，已经无法按原合同约定完成履行，买卖双方无法就后续继续履行达成一致。故应认定许永顺的违约行为导致合同在约定期限内无法履行。现许永顺关于李迟晚未能依约支付首付款构成根本违约而解除相关合同的诉讼请求，法院不予支持。李迟晚关于许永顺逾期十五日未配合申请贷款、拒绝出售房屋的行为构成根本违约，请求确认相关房屋买卖合同和补充协议于2016年10月31日已经解除并由许永顺承担违约责任的诉讼请求，法院予以支持。网签合同因相关房屋买卖合同解除，亦应予撤销。故对于许永顺的该项诉讼请求，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、确认李迟晚与许永顺于二〇一六年九月一日签订的《北京存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一六年十月三十一日解除；二、许永顺向李迟晚返还已支付的定金十万元；三、许永顺向李迟晚支付违约金一百一十八万元；四、北京链家房地产经纪有限公司撤销东城区某胡同二号楼一单元七〇二号房屋的网签。五、驳回许永顺的其他诉讼请求。
本院二审期间，许永顺向法院提交如下证据：1、2017年9月14日许小菲、许永顺、李某和杨某、赵某的通话记录，证明12月11日杨某为李迟晚签署的情况说明与事实不符，并证明其在面签时需签署收到首付款声明；2、2016年10月31日的录音，该录音大部分内容一审时已经提交，本次提交的多最后一部分，以显示时间为当日，证明当天发生的事情经过；3、2016年10月29日录音，欲证明李迟晚在链家公司协商修改“9.30新政”后的合同时，提出把新政后多交的27万首付作为户口保障金的额外要求；4、手机维修记录一份，欲证明用于录音的手机在一审中损坏，故二审方提交上述两份证据；5、许永顺及其女儿往返国内外的机票等费用，欲证明其为出售房屋产生损失。李迟晚质证意见：证据1的真实性不予认可，且此为间接证据，杨某的意见应以其之前提交的书面证据为准；证据2、3均不是新证据，真实性存疑，对证明目的均不认可；证据4、5与本案没有关联性。链家公司的质证意见：对证据1需回去核实，证据2、3均非新证据，证据4、5与本案没有关联性。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于链家公司是否通知买卖双方于2016年9月16日（后变更为17日至19日）办理贷款手续的问题，从微信记录和现有证据看，链家公司的工作人员只是将一个大概流程告知买卖双方，本院难以认定该时间即为通知双方具体办理贷款手续的时间。
关于双方争议的合同未能继续履行的原因。本院认为根据各方确认的事实，许永顺在签订合同后确曾多次提出解约及户口延期迁出的要求，双方在链家公司的组织下就合同的解除与履行亦曾多次进行协商，均没有达成一致意见，但可以确认的是双方于2016年10月14日共同办理了正式网签；许永顺最终于当月26日表示继续履行合同；上述过程中，李迟晚均未提出解除合同的要求；链家公司在10月30日告知双方不能在原合同约定期间履行完毕，双方应修改合同，并同时于次日办理面签；10月31日，买卖双方均至链家公司协商，从录音证据中可以看出，许永顺一方确表示要求尽快办理面签手续，而李迟晚因对是否签订理房通托管协议等存在异议，双方没有达成一致意见的情况下，当即提出解除合同，其后许永顺亦催告李迟晚支付首付款及办理面签手续。依据上述事实，可以看出许永顺在合同签订后有要求解约和更改合同约定的行为，但在李迟晚未据此主张解除买卖合同的情况下，许永顺的行为不当然构成根本违约，而事实上双方在协商过程中还办理了正式网签，即是双方合意继续履行合同的表示，而合同约定的过户期间并非合同履行期限，在双方合意履行的情况下，该期间亦应顺延。网签后，双方应配合办理银行面签手续，从面签办理过程看，本院尚难以认定许永顺存在拒绝办理的行为；但本院亦需指出，李迟晚对签订理房通托管协议提出异议也是考虑到许永顺就是否继续履行合同存在多次反复情形下，对自己权益的正当保护行为，仍应视为双方就履行合同在协商过程中，不宜因此认定为任何一方的根本违约行为。
本院对一审查明其他相关事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为许永顺与李迟晚在履行合同过程中是否存在根本违约行为，是否享有合同解除权的问题。根据查明的事实，双方在合同签订后虽因许永顺一方曾有提出解约及更改合同约定的行为，就履行问题多次协商未果，致双方关系不睦，互失信任，但至2016年10月31日，仍处在协商期间，许永顺并不因此构成根本违约，李迟晚于当日要求解约不符合合同约定。一审法院对此认定错误，所做判决结果不当，本院予以纠正。虽李迟晚要求确认合同于2016年10月31日解除的请求没有合同依据，但考虑买卖双方均提出解除合同的要求，故本院判决确认合同解除。在合同解除的前提下，一审法院判决许永顺返还李迟晚定金，及链家公司撤销涉诉房屋网签均符合法律规定，但因其未确定履行期限，故本院对上述内容所涉判项一并撤销予以改判。
本院另指出，合同签订后，双方应本着诚信合作的态度就合同的顺利履行互相配合，许永顺一方提出解除合同及修改合同内容，是首先违反诚信履行原则的人，本应抱有歉意并取得李迟晚一方的谅解，而李迟晚一方在未主张解除合同且许永顺配合其办理网签、面签的情况下，亦应对存在的分歧以解决纠纷促进合同继续履行的原则予以处理，而不是以缺失信任为由即行提出解除合同。故本院希望双方在此过程中均能够吸取教训，对自己及对方的行为正确审视，对己错予以反省，对他人不予苛责。
综上所述，许永顺的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市东城区人民法院(2016)京0101民初20690号民事判决；
二、解除许永顺与李迟晚于2016年9月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；
三、许永顺于本判决生效后七日内返还李迟晚定金十万元；
四、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内撤销北京市东城区某胡同二号楼一单元七〇二号房屋的网签；
五、驳回许永顺的其他诉讼请求；
六、驳回李迟晚的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费53100元，由许永顺负担（已交纳）；反诉案件受理费26550元，由李迟晚负担（已交纳）。
二审案件受理费53100元，由许永顺负担26550元（已交纳），由李迟晚负担26550元（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 陈 妍
审判员 王艳芳
二〇一七年十二月二十七日
书记员 张邵青