广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初7187号
原告蒋益智，男，汉族，1985年4月29日出生，身份证地址广东省和平县，
原告曾尚凯，男，汉族，1982年8月11日出生，身份证地址广东省深圳市南山区，
两原告共同委托代理人宫平，广东卓建（广州）律师事务所律师。
被告乐春友，男，汉族，1980年2月6日出生，身份证住址江西省南昌市高新技术开发区，
被告乐雪妹，女，汉族，1976年12月26日出生，身份证地址江西省南昌市高新技术开发区，
委托代理人冯明超，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。
委托代理人沈艳超，北京市炜衡（深圳）律师事务所实习律师。
第三人美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路4003号世界金融中心x座x层x单元。
法定代表人张锦成。
委托代理人甘细文，系第三人美联物业代理（深圳）有限公司员工。
委托代理人江可欣，系第三人美联物业代理（深圳）有限公司员工。
原告蒋益智、曾尚凯与被告乐春友、乐雪妹房屋买卖合同纠纷一案，本院依法追加系美联物业代理（深圳）有限公司员工。（以下简称“美联物业”）为第三人参加诉讼并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋益智、曾尚凯共同委托的代理人宫平，被告乐雪妹的委托代理人冯明超、沈艳超均到庭参加了诉讼。被告乐春友，第三人美联物业及其委托代理人甘细文、江可欣经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
两原告诉称，2016年1月21日，原告通过美联物业代理（深圳）有限公司（下称“美联物业”）就深圳市宝安区熙龙湾花园(Nl0区)x栋x座x层x单元（下称涉诉房产），乐雪妹作为乐春友的代理人，与原告签订了《房屋转让合同书》(NO:32499)，合同约定：被告将涉诉房产出售给买方，转让成交价为人民币13800000元整，定金为人民币1000000元。合同第6条约定：卖方须于签署本合同之日，出具公证委托书给担保公司及其指定人员，并与担保公司签订服务合同。如卖方拒不出具公证委托书，则视为卖方根本违约，买方有权解除合同并按第11条的约定要求卖方承担违约责任。原告通过信函通知两被告，并且通过美联物业工作人员通知两被告履约，但截至今日，乐春友仍未在《房让合同书》及相关合同文件上签字，也未按照合同约定办理公证委托手续。两被告的行为已构成根本违约。合同第4条约定：买方按银行按揭付款的方式支付购房款，卖方必须配合买方于付款期限届满前三个工作日内到银行办理资金监管手续，签署一切相关法律文件。买方须于2016年2月29日前（含当日）将首期款支付至上述监管机构的监管账号。原告通过信函、电话、短信等方式通知两被告，并且通过美联物业工作人员通知两被告履约，两被告仍未配合原告及时办理购房款资金监管手续。两被告的行为己经构成根本违约。合同第11条约定：如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承违约责任或双倍返还买方已支付的定金。原告向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告即时返还购房定金人民币1000000元整；2、两被告依照《房屋转让合同书》的约定，按合同总成交价的20%赔偿违约金人民币2760000元；3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，两原告当庭撤回第一项诉讼请求。
被告乐春友提交书面答辩状称，本案所涉房屋宝安中心区熙龙湾花园(N10座)x栋x座x室法定产权人为我本人乐春友。时至今日，本人从未与任何人在任何地点签定任何房屋买卖合同，也从未授权委托任何中介公司或他人出售该物业，因此，此房屋交易合同不合法。本人与本案中的原告蒋益智、曹尚凯两先生素不相识也从未谋面，更谈不上与之有房屋买卖合同关系。蒋、曹俩先生与中介公司和我姐（乐雪妹）在本人没有参与也没有授权的前提下达成此房屋交易合同，这本身就是违法行为。中介公司是经营房产交易的企业，它应该对交易程序与有关房产交易法规非常熟悉，而他们却在本人既没有参与也没有任何委托授权的情况下却把我名下宝安中心区熙龙湾花园(N10座)x栋x座x的房产达成交易，并且中介方收取了买方壹佰万购房定金，这本身就属于知法犯法。综上所述，此房产交易买卖合同属于违法无效，为此对我精神与利益造成的不同程度的损害，希望法庭公平公正审理此案，维护我合法权益。
被告乐雪妹答辩称原告针对被告的诉求缺乏事实和法律依据，请求驳回。理由如下：在本案中乐雪妹在2016年1月21日与原告签订买卖合同之前，并没有取得乐春友的授权，乐雪妹仅仅是帮乐春友打听市场行情，至于房子的买卖，由乐春友自行决定。当庭第三人和原告都已明确知道房屋的所有权人为乐春友，乐雪妹也仅向对方展示房产证的复印件，并且明确表示自己并非房屋所有权人。关于房屋的买卖一定要征求乐春友的意见。但是第三人一直唆使乐雪妹签订合同，并告知乐雪妹反正也没有取得授权，合同签了也无效，所以签不签都无所谓，签了乐雪妹也不会承担法律责任。加上当时原告也非常迫切的购买欲望，希望马上签订合同，在这个环境下，被告乐雪妹听信了第三人的唆使，认为自己签不签都无所谓，所以最终签了字。因此这是因为中介在其中错误的引导，以及原告自身也没有尽到审慎的义务，所以才导致双方签订一个根本无法履行的合同，根据合同法规定，行为人没有取得代理权限，以代理人的名义签订合同，没有经过被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。结合本案，涉案合同在没有经过乐春友追认前，应视为效力待定的合同，而乐春友后来拒绝追认，因此合同依法不生效，对双方均没有法律约束，因此原告以合同违约要求乐雪妹承担违约责任，缺乏事实和法律依据。请求法庭驳回。
第三人美联物业未到庭，亦未提交书面答辩状。
经审理，本院查明，原告蒋益智、曾尚凯（买方）与被告乐春友（卖方）的代理人乐雪妹签订《房屋转让合同书》，约定卖方将位于深圳市宝安区甲岸路熙龙湾花园（N10区）x栋x座x层x单位（房地产证号为50××55）买方，转让成交价为人民币1380万元；买方同意在本合同生效之日起当日向卖方支付定金20万元，在签署本合同后2日内支付定金80万元；余款向银行按揭贷款。合同签订过程中，被告乐雪妹向原告蒋益智、曾尚凯出示了涉案房产的房地产权证书复印件，并明示其并非涉案房产的所有权人，其系涉案房产所有权人乐春友的姐姐，且没有被告乐春友出具的委托手续，故其只作为代理人签名，涉案合同须被告乐春友追认。
2016年1月21日，原告曾尚凯向第三人美联物业支付定金20万元；2016年1月22日，原告曾尚凯向第三人美联物业支付定金80万元。第三人美联物业出具了收据。
此后，被告乐春友拒绝追认。
另查，被告原告于2016年3月13日向被告寄送解约函，第三人美联物业于2016年3月下旬向原告退回定金100万元。
以上事实，有房屋转让合同书、房地产权登记证、银行转账凭证、收据、解除合同通知书等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，被告乐雪妹在签订《房屋转让合同书》是并没有获得被告乐春友的授权，属于无权代理。涉案的《房屋转让合同书》为效力待定的合同。后被告乐春友作为涉案房产的权利人，拒绝追认涉案合同，故涉案合同对被告乐春友不发生法律效力。原告请求乐春友承担违约责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于乐雪妹的责任，乐雪妹无权代理乐春友签订了涉案合同，后被告乐春友拒绝追认该合同，涉案合同对乐春友不发生法律效力，应当由被告乐雪妹承担责任。原告主张被告乐雪妹应当依照合同约定承担转让成交价20%的违约金作为违约责任。经审查，合同签订时，两原告明知被告乐雪妹没有代理权限，对涉案合同不能生效具有一定的过错。被告乐雪妹作为无权代理人签订的买卖合同因被告乐春友拒绝追认而不发生法律效力，故该合同中约定的违约责任条款亦不发生法律效力。乐雪妹作无权代理人应当承担缔约过失责任。由于涉案合同签订后，原告曾尚凯依照合同约定支付了定金100万元，造成了资金被占用的损失，应当予以赔偿，本院酌情将赔偿金额认定为转让成交价的5%即人民币690000元。被告乐雪妹应当予以赔偿。故针对原告提出的被告乐雪妹赔偿原告违约金2760000元的诉讼请求，本院予以部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告乐雪妹于本判决生效之日起五日内向原告蒋益智、曾尚凯支付赔偿金人民币690000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币28880元，由原告蒋益智、曾尚凯负担21660元，由被告乐雪妹负担7220元。上诉费用原告已预交。本院多收取的诉讼费8000元，由本院予以退回。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 范 藜
人民陪审员 郭 映 舜
人民陪审员 朱 纯 禄
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 银海莹(兼)
书 记 员 王 冰
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。