吉林省吉林市昌邑区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0202民初3328号
原告：于吉振，男，1956年1月22日出生，汉族，住吉林省蛟河市。
委托诉讼代理人：张文业，吉林玖新律师事务所律师。
被告：吉林华业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区阿里山花园第一幢楼3号网点。
法定代表人：刘进华。
委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。
第三人：蛟河市明祥支农小额贷款有限公司，住所地蛟河市河北街采矿深陷区永泰小区70号楼1层4门。
法定代表人：张洪鑫，董事长。
原告于吉振诉被告吉林华业房地产开发有限公司（以下简称华业房地产公司）、第三人蛟河市明祥支农小额贷款有限公司（以下简称明祥小额贷款公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于吉振及其委托诉讼代理人张文业、被告华业房地产公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼，第三人明祥小额贷款公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
于吉振向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即偿还借款400万元；2、判令被告给付借款利息272万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月30日原告与被告签订一份《华业国际城置业协议》约定，原告认购被告开发的华业国际城11号楼（详见附图）预测建筑面积457.54平方米，单价为每平方米9743元，总房款为人民币400万元。同日双方又签订《华业国际城房屋购买协议书》一份约定，原告预定被告开发的华业国际11号楼台东南侧一层门市面积约为457.54平方米具体位置为：11号楼23轴、25轴与F轴、J轴交汇围合部分；11号楼25轴、28轴与F轴、L轴交汇围合部分，但避难走道除外。以上三套门市面积分别为59.14平方米、140平方米、258.54平方米，合计约547.54平方米；被告因急于用款，经协商原告同意提前按整个房屋款的87.5%一次性支付给被告作为建设基金。因此被告以成本价出售给原告，所以放弃全部的显失公平平等的变更、解除、撤销的权利；一层和二层门市房定价每平方米1万元，约457万元。（房屋价格不变，最后按实际交房面积结算，多退少补）；原告于2014年5月30日一次性交购房款400万元；因原告为被告预先提供建设基金，所以被告自愿足月按3%利息支付给原告；被告使用该款时间六个月，被告在使用期间内按规定每月足额支付给原告利息，不用时足额给原告退回预先提供给被告的建设资金400万元，原告必须放弃购房权利，被告还款后本协议自动失效，否则双方购房协议成立按以上价格和条款执行。该协议签订当日，原告按被告的要求给被告法定达标人刘进华汇款400万元，被告于2014年12月1日委托王强给付原告利息72万元。该款到期后被告没有退款也未支付利息。经原告多次索要被告均以种种理由推脱至今。
原告认为，被告与原告签订的两份房屋买卖协议，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条及29条第二款第二项的规定，是名为房屋买卖实为借款协议，被告应当偿还借款本金，并按月息2%支付逾期利息，为此原告请求法院判令被告立即偿还借款本金人民币400万元，给付逾期利息272万元（按借款期内约定月息2%计算，自2014年12月1日起至2017年9月30日止，以后另行计算至判决生效时止），本案诉讼费用由被告承担。
华业房地产公司辩称：原告依据和被告签订的购房协议起诉被告，被告承认双方为民间借贷法律关系。但实际出借人的主体并非原告，原告与被告签订的购房合同只是一种担保形式。实际出借人为蛟河市明祥支农小额贷款有限公司，且借款本金并非只有400万。而是当时共1600万元，是分别和4个个人签订的房屋买卖合同，为1600万借款提供让利担保。被告收到款项后，每月按照1600万元为本金，月息4%支付利息支付给蛟河市明祥支农小额贷款有限公司的工作人员。2014年6月4日之前李君竹、之后是付给王强。因为被告还款一直是按照总数1600万元本金返还，且至今本金已经返还了10693080元，根本无法单独对原告计算所偿还利息本金是多少，所欠原告利息本金是多少，根本无法单独计算。请求法院追加蛟河市明祥支农小额贷款有限公司为第三人查明事实，蛟河市明祥支农小额贷款有限公司才应该作为原告提起诉讼。另外，被告实际付利息是付到2015年5月份给蛟河市明祥支农小额贷款有限公司，最后一笔还款是2015年8月27日以房屋抵债的形式抵给李君竹，合计369万元，所以原告2017年9月份起诉已经过了诉讼时效。
明祥小额贷款公司经本院依法传唤未到庭，但向本院提交书面意见述称：一、被告华业国际因缺少建设资金在原告处借款我公司只是居间中介人。双方之间具体借款金额、利息、期限等合同条款是由原被告协商确定，我公司不清楚。二、因我公司是居间介绍人，华业国际将应付原告的约定利息委托我公司转付给原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的华业国际城置业协议、华业国际城房屋购买协议、吉林省农村信用社电汇凭证、收据房屋买卖协议当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对华业房地产提供的明祥小额贷款公司的工商登记材料真实性予以确认，对其提供的李佳、明继臣、刘熙杰的房屋买卖协议、2014年6月17日明祥公司出具的证明、银行流水、李君竹房屋买卖合同与本案无关联性，本院不予确认。结合原被告提供的证据及双方当事人当庭陈述，对本案事实确认如下：于吉振与华业房地产公司经明祥小额贷款公司从中介绍，于2014年5月30日签订《华业国际城置业协议》，约定乙方认购甲方开发的华业国际城楼宇11号楼预测建筑面积457.54平方米的房屋，单价为8743元，总房款为4000000元。同日，双方又签订《华业国际城房屋购买协议书》，约定：1、乙方预定甲方开发的华业国际城11号楼台东南侧一层门市面积约457.54平方米（具体位置为11号楼23轴、25轴与F轴、J轴交汇围合部分；25轴、28轴与F轴、L轴交汇围合部分，但避难走道除外。以上三套门市面积分别为59.14平方米、140平方米、258.4平方米，合计457.54平方米）。2、甲方因急于用款，经协商乙方同意提前按整个房屋款的87.5%一次性支付给甲方作为建设基金。3、一层和二层门市房定价每平方米1万元，约457万元。4、乙方于2014年5月30日一次性交购房款人民币四百万元整。5、因乙方为甲方预先提供建设基金，所以甲方自愿足月按3%息支付给乙方。6、甲方使用该款时间为6个月，甲方在使用期间内按规定每月足额支付给乙方利息，不用时足额给乙方退回预先提供给甲方的建设资金400万元，乙方必须放弃购房权利，甲方还款后本协议自动失效。否则双方购房协议成立，按以上价格和条款执行。于吉振按照协议约定于2014年5月30日向华业房地产公司的法定代表人刘进华账户汇款4000000元，并在备注写明改款为购房款。同日，华业房地产公司出具收据一份，写明收到于吉振购房款4000000元。
另查明，案外人王强为第三人明祥小额贷款公司的工作人员。
本院认为，关于本案法律关系的认定，虽然于吉振与华业房地产公司签订了《华业国际城置业协议》及《华业国际城房屋购买协议书》，但结合协议书的内容和双方当事人在庭审中的对于借贷事实的自认，可以认定本案中的房屋买卖关系只是作为借贷关系的担保，故本案实际法律关系为民间借贷纠纷。关于于吉振与华业房地产开发之间借贷关系的认定，华业房地产公司抗辩其与于吉振并不存在借贷关系，实际出借人是第三人明祥小额贷款公司，但其提供的证据不足以证明与祥贷款公司之间的借贷关系，而于吉振提供的《华业国际城房屋购买协议书》中明确约定“甲方使用该款时间为6个月，甲方在使用期间内按规定每月足额支付给乙方利息，不用时足额给乙方退回预先提供给甲方的建设资金400万元，乙方必须放弃购房权利，甲方还款后本协议自动失效。否则双方购房协议成立，按以上价格和条款执行。”且于吉振直接向华业房地产公司的法定代表人刘进华账户汇款4000000元，故可以认定于吉振与华业房地产公司的借贷关系成立，华业房地产公司的抗辩不能成立。
关于本案诉讼时效问题，华业房地产公司提出诉讼时效抗辩，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”第二百零六条之规定：“本法自2017年10月1日起施行。”于吉振于2017年10月12日来院提起诉讼，此时《中华人民共和国民法总则》已经施行，根据新法优于旧法的原则，诉讼时效应为3年。结合本案双方的借贷发生于2014年5月30日，借款期间为6个月，故借款期限届满之日为2014年11月30日，诉讼时效的起算时间为2014年12月1日，至2017年10月12日，并未超过诉讼时效，故华业房地产公司对于诉讼时效的抗辩不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”本案中，虽然双方签订了《华业国际城房屋购买协议书》，于吉振向刘进华的汇款亦备注为购房款，但结合庭审情况及双方在协议书中对于利息、钱款的返还的约定，可以认定于吉振和华业房地产之间存在合法、有效的民间借贷法律关系。关于借款本金的认定，2014年5月30日于吉振与华业房地产公司签订《华业国际城房屋购买协议书》中约定于吉振一次性向华业支付总房款的87.5%，即4000000元，按照月利息3%支付利息。同日于吉振向华业房地产公司的法定代表人账户汇款4000000元，故于吉振与华业房地产公司之间的借款本金为4000000元。关于于吉振主张华业房地产公司支付逾期利息的认定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”第二十九条第二款之规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付占用期间利息的，人民法院应予支持。（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”本案中，于吉振与华业房地产公司的借款期间为2014年5月30日至2014年11月30日，双方并未约定逾期利息，但在协议书中双方对于借款期间内利息约定为月利息3%，超过年利率比24%，故于吉振主张自2014年12月1日起按照年利率24%计算借款本金的逾期利息，不违反法律有关规定，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款、第二十九条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
吉林华业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还于吉振借款本金4000000元；
吉林华业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付于吉振上述第一项借款本金的逾期利息（以4000000元为基数，自2014年12月1日起至本判决确定给付之日，按照年利率24%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费58840元，保全费5000元，由吉林华业房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 陈 鹤
代理审判员 仲菲艳
人民陪审员 李晓梅
二〇一八年一月二十五日
书 记 员 张 源