广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终1952号
上诉人（原审被告）：范林萍，女，汉族，身份证住址广东省怀集县。
委托诉讼代理人：莫石枝，男，身份证住址广东省怀集县，与范林萍系夫妻关系。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区登峰街道社区服务中心，住所地广州市越秀区麓景东路**号。
法定代表人：朱翠美，副主任。
委托诉讼代理人：何保权，职员。
委托诉讼代理人：吴小曲、陈嘉敏，广东恒益律师事务所律师。
上诉人范林萍因与被上诉人广州市越秀区登峰街道社区服务中心（以下简称登峰街服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范林萍上诉请求：一、撤销原判，裁定诉讼超过诉讼时效，驳回起诉；二、裁定登峰街服务中心提供的2016年6月28日《关于催交物业租赁费用的函》属伪造证据；三、诉讼费用由登峰街服务中心承担。事实和理由：一、范林萍与登峰街服务中心签订的《广州市房屋租赁合同》到2013年8月31日已履行结束。登峰街服务中心在2013年11月7日在广州产权交易所公开竞价招租。范林萍作为原承租人放弃了优先权，亦即放弃继续承租该地址物业。现在时隔近四年，范林萍无法保留原始证据，收到登峰街服务中心起诉书后，只好到广州产权交易所开具最后结果证明。如果法院需要更多证据材料，在广州产权交易所可轻易获取。故此，一审法院认为范林萍只提供《放弃优先承租权函》证据不足，令人难以接受。二、范林萍作为原承租人，需要处理该房屋18户次承租户的后续事宜及财产。在己报名参与招租竞拍的前提下，经登峰街服务中心口头承诺，同意在公开竞拍日前范林萍可继续使用该物业并安置好次承租户，但要缴纳房租，范林萍承诺并履行。2013年11月7日公开竞拍后，范林萍愿弃服输，向登峰街服务中心交回房屋，不参与后续纠纷。事实上，后续纠纷是因前承租人主张权利引起，不能因为前承租人是范林萍的丈夫而令范林萍“连坐”。因此，一审判决将前承租人与登峰街服务中心之间纠纷强行牵连到范林萍身上，非常不正确。三、登峰街服务中心在本案中一开始就明目张胆造假，如《广州市房屋租赁合同》写明租赁期限是2011年9月1日起至2013年8月31日止，在起诉状中公然写明租赁期限2011年9月1日起至2015年8月31日止。随后更是为了追回诉讼时效，再一次制造假证据，如在起诉状中提供的证据《关于催交物业租赁费用的函》（2016年6月28日）。而在同一时间、同一地点，登峰街服务中心寄出的一份是向范林萍催交同一地址物业一楼的费用函；另一份是寄给前承租人催交同一地址租赁费用函。随后过了三个月，登峰街服务中心也分别向法院起诉范林萍催要标的物业同一地址一楼租赁费用，同一时间也起诉前承租人催要与同一地址租赁费用。登峰街服务中心就《租赁合同》起诉范林萍时，把2016年6月28日《关于催交物业租赁费用的函》抬头处私自改成范林萍名字，把前承租人名字放在括号里。
登峰街服务中心辩称：一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。
登峰街服务中心于2017年2月16日向一审法院提起诉讼，请求判令：范林萍向登峰街服务中心支付2013年12月至2015年9月共22个月的租金115500元及违约金3456元（基于解决纠纷的角度考虑，按拖欠租金总额的3%计算违约金）。
一审法院认定事实：2005年8月18日，登峰街服务中心（为甲方）与莫石枝（为乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将越秀区下塘新村XX号X楼租给乙方，租期10年，从2005年9月1日至2015年8月31日，月租金3000元，第四年起月增5%，第六年起租金另议等。
2006年8月18日，登峰街服务中心（为出租人、甲方）与莫石枝（为承租人、乙方）又签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将越秀区下塘新村XX号X楼出租给乙方作宿舍用途使用；租赁期限从2006年8月18日至2010年8月18日，其中2006年8月18日至2008年8月18日月租金额3000元，2008年8月19日至2009年8月18日月租金额3150元，2009年8月19日至2010年8月18日月租金额3307.50元等。
2010年12月10日，莫石枝向登峰街服务中心递交书面报告，表示：2008年因为出租办要求出租物业登记备案，双方便草签了一份由出租办提供的标准合同以作备案之用；但由于原合同没有明确第六年的租金，所以备案的合同只列到第五年，双方承诺继续执行原合同……要求继续租赁该物业并不提升租金等。
2011年8月25日，登峰街服务中心（为出租人、甲方）与范林萍（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于越秀区下塘新村XX号X楼出租给乙方作住宅使用，建筑（或使用）面积175平方米，租赁期限2011年9月1日至2013年8月31日止，月租金额5250元；租金按月结算，由乙方在每月的第13日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；如发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者范林萍拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。
合同签订后，范林萍向登峰街服务中心交租至2013年11月份。
2013年11月8日，莫石枝以其为下塘新村33号第二层原承租人的名义向登峰街服务中心发出《声明函》，称：2005年8月，其与登峰街服务中心就标的物业签订了一份为期十年的租赁合同，其为此投入大量资金进行装修，并重新铺设水电、给排水管道，现主合同履行未满，登峰街服务中心将此物业交广州交易所竞拍不适合等。
2013年11月22日，登峰街服务中心向下塘新村XX号X楼范林萍租户发出《通知》，称：你与我社区中心签订的下塘新村XX号X楼租赁合同于2013年8月31日到期，我中心决定收回该房屋恢复原貌，请你在2014年1月1日前清空该物业交回我单位，逾期一切责任自行承担。范林萍签收了该通知。
2014年1月10日，登峰街服务中心向下塘新村XX号第二层201、218租户发出《通知》，要求收回物业不再出租等。
2014年11月14日，莫石枝以其为原承租人的名义向登峰街服务中心发出《关于下塘新村XX号第二层租赁纠纷情况说明》，称：一、甲方于2013年11月22日发出《收回该物业通知》，并在次月起不再收取租金。原租赁合同处于履行中止状态，并持续至今。二、从2014年1月份起，甲方不断派人找借口干扰该物业的分租户，造成乙方损失……三、乙方发出声明函后，双方均积极沟通、协商，……有鉴于此，原租期为十年的租赁合同实际只履行了八年，在未撤回《收回该物业通知》的情况下，合同履行仍然处于中止状态。
2014年11月28日，莫石枝以其为原承租人的名义向登峰街服务中心发出《关于下塘新村XX号第二层租赁纠纷补充说明》，称：请求事项，1、以新合同或补充协议形式履行剩下的两年合同；2、原合同中止期间双方的损失（如甲方的租金损失和乙方因甲方某些损害行为造成的损失）相互抵销，互不追偿等。
2014年12月29日，莫石枝以其为原承租人（乙方）的名义向登峰街服务中心发出《关于解决下塘新村XX号第二层租赁合同纠纷的意向》，称：经过双方多次协商，现就该标的物之解决办法表达乙方的意向。一、以补充协议或重新签订合同的形式，确保尚未执行的合同履行期（两年）。二、乙方同意以补交租金的形式补交占用该标的物的费用，但前提是甲方须执行意向三。三、甲方赔偿因其行为对乙方造成的损失……。
2015年5月28日，登峰街服务中心向下塘新村XX号X楼承租户发出《温馨提示》（由莫石枝于当日签收），内容为：我中心与你签订的租赁合同于2015年8月31日到期，请及时处理好相关事宜。
因与莫石枝的房屋租赁合同纠纷，登峰街服务中心于2016年11月向一审法院提起诉讼。该案诉讼中，莫石枝称登峰街服务中心与其妻范林萍签订的租赁合同与其无关，该合同是范林萍在履行。登峰街服务中心遂于2017年1月23日撤回该案起诉。
诉讼中，登峰街服务中心称：虽然与范林萍签订的合同约定租期到2013年8月31日，但直到2015年10月范林萍一直使用涉讼房屋，期间双方一直就租金事宜，补偿事宜协商。2015年10月初范林萍自行搬离房屋，登峰街服务中心于2015年10月14日到现场查看才发现范林萍搬离了房屋，之后自行收回房屋。在合同到期后范林萍继续使用房屋，应参照原租金标准支付房屋使用费。关于诉讼时效，范林萍拖欠租金行为是延续的，2016年6月登峰街服务中心曾发函向范林萍主张支付租金，也曾将范林萍的代理人即范林萍丈夫莫石枝起诉至一审法院要求支付相应的租金，故诉讼时效发生中断，不存在超过诉讼时效的问题。登峰街服务中心就其主张提交了《关于催交物业租赁费用的函》及国内挂号信函收据（上盖有邮戳时间为2016年6月29日）予以证明。范林萍质证称：范林萍没有收到催交二楼租金的函；莫石枝收到的催缴函是催缴二楼租金的函，且抬头没有范林萍的名字；范林萍收到的催缴函只是催缴一楼租金的函，没有涉及二楼租金的内容（出示范林萍收到的一份催缴一楼租金的函和莫石枝收到的一份催缴二楼租金的函）；之前登峰街服务中心曾起诉过范林萍追讨一楼的租金，该案范林萍上诉了。也起诉了莫石枝追讨二楼的租金，后来登峰街服务中心知道告错对象所以撤回对莫石枝的起诉再起诉本案。根据逻辑，当时登峰街服务中心是认为莫石枝拖欠二楼租金，范林萍拖欠一楼租金，那么登峰街服务中心不可能同时向范林萍发出两份函，既催缴一楼租金也催缴二楼租金。登峰街服务中心回应称：登峰街服务中心一共寄送了两封信件，一封寄给莫石枝，内含催缴二楼租金的函；另一封寄给范林萍，内包含2份催缴函，一份是催缴一楼租金的函，另一份是催缴二楼租金的函，现在范林萍仅向法庭出示了其中一份催缴一楼租金的函，没有出示二楼租金的内容。
范林萍称：第一份莫石枝签订的合同被第二份莫石枝签订的合同替代变更了，应以第二份为准，且第二份合同期限届满且已经履行完毕。范林萍签订的合同是在莫石枝履行合同完毕后相隔一年后签订的，且只是范林萍在履行合同。
范林萍主张于2013年11月7日将涉讼房屋交还给登峰街服务中心，仅提供了其于2013年11月7日向广州产权交易所所签的《关于放弃优先承租权的函》予以证明。
一审法院认为，登峰街服务中心、范林萍之间的租赁合同租赁期间于2013年8月31日届满后，范林萍继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。范林萍应当继续按照合同约定向登峰街服务中心支付租金。
范林萍主张其已于2013年11月7日将租赁房屋交还登峰街服务中心，仅提供了其于2013年11月7日向广州产权交易所所签的《关于放弃优先承租权的函》予以证明。该证据不足以证明其主张的租赁房屋已交还登峰街服务中心。反而，范林萍之夫莫石枝与登峰街服务中心之间的往来函件可佐证范林萍并未将租赁房屋交还登峰街服务中心。
范林萍未向登峰街服务中心支付租赁房屋收回之前的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。登峰街服务中心诉请范林萍支付拖欠的租金和违约金，合法合理，一审法院予以支持。
关于诉讼时效的问题。登峰街服务中心于2016年6月29日向范林萍及其丈夫莫石枝发函催缴涉讼房屋一楼和二楼租金，虽然范林萍称其只收到催缴一楼租金的函，没有收到催缴二楼租金的函，催缴二楼租金的函是发给了莫石枝，但考虑到莫石枝与范林萍是夫妻，且租赁二楼的相关事宜一直是由莫石枝作为承租方去处理，故可视为登峰街服务中心向范林萍主张了权利，构成诉讼时效中断。结合延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的法律规定和租赁合同关于每月租金在每月的第13日前支付的约定，登峰街服务中心诉请范林萍支付2015年7月之后的租金，未超过一年的诉讼时效，一审法院予以支持；但登峰街服务中心诉请范林萍支付2015年7月之前的租金，已超过一年的诉讼时效，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院于2017年8月11日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告范林萍向原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心支付租赁广州市越秀区下塘新村XX号X楼2015年7月至9月共三个月的租金15750元及违约金472.50元。二、驳回原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心的其他诉讼请求。本案受理费2679元，由原告广州市越秀区登峰街道社区服务中心负担2314元，被告范林萍负担365元。
经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院二审庭询中，范林萍称：其与莫石枝共同居住于下塘新村××房，莫石枝收到催缴二楼租金函件一个月之后范林萍才知道，范林萍本人没有收到催缴二楼租金的函件。
登峰街服务中心称：在本案中提交的2016年6月29日的《关于催缴物业租赁费用的函》和在前案起诉莫石枝案件中提交的是不一样的，本案所提交的函件是寄给范林萍的，是同时分别寄的两份，都是主张二楼租金。
本院认为，登峰街服务中心、范林萍之间的租赁合同于2013年8月31日届满后，范林萍作为承租人负有交还涉讼房屋的义务，但其仅提供《关于放弃优先承租权的函》予以证明，不能证明其所主张的已向登峰街服务中心交还涉讼房屋。范林萍未向登峰街服务中心支付租赁房屋收回之前的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于诉讼时效。登峰街服务中心于2016年6月29日向范林萍及其丈夫莫石枝发函催缴涉讼房屋一楼和二楼租金，虽然范林萍辩称其只收到催缴一楼租金的函，未收到催缴二楼租金的函，但鉴于莫石枝与范林萍系夫妻关系，共同居住，均曾承租涉讼房屋二楼，莫石枝在登峰街服务中心、范林萍之间租赁合同届满之后多次以涉讼房屋二楼承租人名义主张权利，一审法院认定登峰街服务中心已向范林萍主张权利，对于登峰街服务中心诉请范林萍支付2015年7月之后的租金及违约金予以支持，并无不当。
关于登峰街服务中心在本案中提交《关于催交物业租赁费用的函》是否属于伪造证据。登峰街服务中心对于本案中所提供的2016年6月29日《关于催缴物业租赁费用的函》和在前案起诉莫石枝案件中提交的《关于催缴物业租赁费用的函》并非同一函件已作解释，范林萍主张登峰街服务中心伪造证据，理据不足，不能成立。
综上所述，范林萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费365元，由上诉人范林萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张燕宁
审判员 谭红玉
审判员 郑怀勇
二〇一八年三月八日
书记员 彭文悦
黄妙丽