湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永中法民二终字第162号
上诉人（原审被告）唐佑生。
被上诉人（原审原告）谢新华。
被上诉人（原审原告）唐陆生。
被上诉人（原审原告）唐冬柏。
被上诉人（原审原告）周贤保。
被上诉人（原审原告）伍梅秀。
以上五名被上诉人共同委托代理人何景禹。
上诉人唐佑生因与被上诉人谢新华、唐陆生、唐冬柏、周贤保、伍梅秀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2011）祁民初字第123号民事判决，向本院提起上诉。祁阳县人民法院于2015年3月21日将该案移送至本院后，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年5月5日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人唐佑生，被上诉人谢新华、唐陆生、唐冬柏、周贤保、伍梅秀及委托代理人何景禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：唐佑生于2003年8月购买了中国农业银行祁阳县支行原大村甸营业所的办公用房，2005年2月5日办理了土地转让手续，2006年1月18日办理了房屋产权证，2007年11月至2007年12月期间，唐佑生（甲方）将购买的原大村甸营业所的房屋转让给周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生（乙方），签订了协议。协议第一条规定“乙方自愿购买大村甸营业所的铺面房（每间共四层），并包括屋后空地20米止。另外，以现有房屋墙垛或牛腿中间为相邻界线”；第三条规定“关于购房的契税、房产证、土地使用证（按实际面积计算）和其他有关税、费均由甲方负责办理，乙方不负任何责任”，第四条“每套柒万伍千元整，每套预付房款陆万元，手续办完后（包括契税、房产证、土地使用证、房产税等）一次付清。第五条规定“甲方在办完一切手续后拾天内乙方全部付清购房款，否则，甲方有权终止合同，并不退还购房预付款，作违约处理。如甲方在10天内未办完上述手续，每超过一天罚500元给乙方，以此类推。”协议签订后，因唐佑生迟迟没有办理有关手续，故周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生诉至法院。诉讼中，周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生放弃了要求唐佑生承担违约责任的诉讼请求。
原审法院认为，唐佑生与周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生签订的房屋买卖《协议》是双方真实意思的表示，周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生在购买后入住己近七年时间，并对房屋进行了装修改造，已实际履行，且唐佑生、周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生对《协议》的效力并不持异议，故双方均应按《协议》履行。现周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生放弃要求唐佑生承担违约金的诉请，法院准许。唐佑生辩称迟办有关转让手续是因为当时约定的是划拨土地的手续等辩称理由，因唐佑生没有提供任何证据来证实自己的诉讼主张，故唐佑生的辩称理由因证据不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：限唐佑生在该判决生效后十日内为谢新华、唐陆生、唐冬柏、周贤保、伍梅秀办理房屋过户转让手续。办理过户手续的费用由唐佑生承担。一审案件受理费2，350元，周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生承担1，350元，唐佑生承担1，000元。
唐佑生不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定主要事实不清，双方当事人买卖的房地产为划拨土地，但原审判决未予认定；二、根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案划拨土地使用权的转让，未经有批准权的人民政府批准，因此本案双方签订的房屋买卖协议无效。三、原审法院适用法律错误。《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，如果双方继续履行协议，应补缴的土地使用权出让金依法应由被上诉人承担。请求本院撤销原审法院判决，依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求。
谢新华、唐陆生、唐冬柏、周贤保、伍梅秀答辩称：一、原审法院依照当事人双方签订的购房协议判决，认定事实清楚。二、上诉人引用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》等规定系理解欠妥，前述法律规定仅适用独立的土地转让，并不适用划拨土地上的房屋转让。三、被上诉人已履行了购房合同的约定，双方当事人签订的房屋买卖协议依法有效。请求本院驳回上诉，维持原判。
二审期间，在本院指定的举证期限内，被上诉人提交了四份证据：1、唐建新的买房协议书；2、唐建新的房屋所有权证；3、地宗红线图；4、土地评估结果一览表。该四份证据拟证明唐佑生卖给唐建新的房屋已经办好房屋所有权证，只要将土地出让金交纳完毕就可以办理土地使用权证。
上诉人质证称：被上诉人提交的四份证据都是真实的，当时唐建新购买的房屋不需要交纳土地出让金就可以办证，但后来政策变了，需要交纳土地出让金了。
本院对被上诉人提交的四份证据认证意见为：上诉人对该四份证据均未提出异议，本院予以采信。
本院经审理查明：唐佑生于2003年8月购买了中国农业银行祁阳县支行原大村甸营业所的办公用房，2005年2月5日办理了土地转让手续，土地使用权类型为划拨，2006年1月18日办理了房屋产权证。2007年11月至12月期间，唐佑生（甲方）将购买的中国农业银行祁阳县支行原大村甸营业所的部分铺面房分套转让给周贤保、伍梅秀、唐冬柏、唐陆生（乙方），分别签订了主要内容相同的协议。协议的主要内容有：一、乙方自愿购买大村甸营业所的铺面房（每间共四层），并包括屋后空地20米止；二、关于购房的契税、房产证、土地使用证（按实际面积计算）和其他有关房产税、费，均由甲方负责办理，乙方不负任何责任；三、每套75，000元整，每套预付房款60，000元，手续办完后（包括契税、房产证、土地使用证、房产税等）一次付清；四、甲方在办完一切手续后10天内乙方全部付清购房款，否则，甲方有权终止合同，并不退还购房预付款，作违约处理，如甲方在10天内未办完上述手续，每超过一天罚500元给乙方，以此类推。
2007年11月24日，唐佑生（甲方）与谢新华（乙方）签订了买卖中国农业银行祁阳县支行原大村甸营业所部分铺面房的协议，协议的主要内容有：一、房价共计人民币188，000元整，交款后房屋及空地20米的所有权、使用权和管理权数乙方；二、购房的契税、房产证、土地使用证（包括空地在内）按实际面积计算，由甲方负责办理，乙方不负任何责任；三、在手续未办完前，乙方预付120，000元，在手续办完交给乙方后（包括契税、房产证、土地使用证、房产税等）乙方将剩余的购房款一次付清；四、甲方在办完一切手续后10天内乙方全部付清购房款，否则，甲方有权终止合同，并不退还购房预付款，作违约处理，如甲方在10天内未办完上述手续，每超过一天罚500元给乙方，以此类推。
上述五份协议签订后，因唐佑生迟迟没有办理有关手续，故周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生诉至法院。一审诉讼中，周贤保、伍梅秀、谢新华、唐冬柏、唐陆生放弃了要求唐佑生承担违约责任的诉讼请求。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、上诉人与五名被上诉人分别签订的房屋买卖协议是否合法有效；二、如需办理房屋过户手续，土地出让金应由谁承担。本案中，上诉人与五名被上诉人平等自愿签订房屋买卖协议，是当事人的真实意思表示，且法律、行政法规并未禁止买卖建在划拨土地上的房屋。因此，协议中关于买卖铺面房屋的部分是合法有效的。五名被上诉人已经分别依照协议履行了付款义务，并实际使用房屋多年，上诉人应当依照协议约定为五名被上诉人办理房屋过户手续。至于上诉人提出“房屋买卖协议无效，相关部门拒绝为涉案铺面房办理过户手续”的意见，本院在庭审中已查明，涉案铺面房并非不能办理过户手续，而是需要补缴土地出让金后才能办理相关手续，故本院对上诉人的该项抗辩理由不予采纳。上诉人与五名被上诉人在房屋买卖协议中约定了关于购房的契税、房产证等有关房产税、费均由上诉人承担，该项约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人并没有在协议中注明为五名被上诉人办理房屋过户手续后的土地性质仍为划拨土地，在得知需要补缴土地出让金才能办理房屋过户手续的情况下也一直未申请法院撤销房屋买卖协议。而且，上诉人在协议约定的期限内办理本案房屋过户手续只需补缴少量土地出让金，但上诉人一直拖延未办，后土地升值，导致需要补缴大量土地出让金，上诉人应对此承担责任。因此，本院对上诉人提出“如若继续履行协议，应补缴的土地出让金应依法由被上诉人承担，且当时是以划拨土地的市场价出售铺面房，要求上诉人承担土地出让金有失公平、公正原则”的意见亦不采纳。
综上所述，原审判决认定部分事实错误，但适用法律正确，处理适当，可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2，350元，由上诉人唐佑生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李湘沅
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一五年五月二十七日
代理书记员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。