四川省资阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川20民终3号
上诉人（原审原告）：资阳市饮食服务公司，住所地四川省资阳市雁江区和平路31号。
法定代表人：张建萍，总经理。
委托诉讼代理人：叶晓康，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：陈建华，四川四成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：兰祥康，男，1986年2月4日出生，汉族，住四川省资阳市。
上诉人资阳市饮食服务公司因与被上诉人兰祥康房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2016）川2002民初3708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人资阳市饮食服务公司委托诉讼代理人叶晓康、陈建华，被上诉人兰祥康到庭参加诉讼本案现已审理终结。
资阳市饮食服务公司上诉请求：1、撤销原判；2、判决兰祥康向上诉人支付违约金66400元；3、判决兰祥康向上诉人支付房屋租赁费66400元。事实和理由：一、兰祥康应当按照法律规定及双方合同约定向上诉人支付违约金。依照《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十六条、以及《房屋租赁合同》第六条第1款的约定，兰祥康已经违约，应支付违约金。二、兰祥康应向上诉人支付房屋租赁费66400元。依照《合同法》第九十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条，虽然上诉人在2016年5月19日已经书面通知兰祥康解除《房屋租赁合同》，但兰祥康未在2016年5月19日将承租的房屋交还给上诉人，上诉人就不能将房屋另行出租，这说明合同解除的时间并不是兰祥康交回房屋的时间。只是后来上诉人得知兰祥康与刘景明系合伙人，为了减少损失，才主动联系刘景明，在2016年7月1日将房屋再出租给刘景明。而作为原承租人的兰祥康就应按照以上法律规定及占用期间，结清2016年5月1日至2016年6月30日尚欠上诉人租赁费。综上，本案事实清楚，法律规定明确，一审法院的原生效判决又作出了正确认定。请求依法作出公正、合法的终审判决。
兰祥康辩称，一、一审判决驳回上诉人请求支付违约金66400元适用法律正确，符合法律规定。《房屋租赁合同中约定的违约金计算方式赔偿金额不符合法律规定。二、一审判决驳回的请求符合法律规定。判决上诉人2016年5月1日至2016年5月19日房屋租赁费22133元适用法律得当，符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
资阳市饮食服务公司向一审法院起诉请求：1、判令兰祥康向原告支付违约金66400元；2、判令兰祥康向原告支付支付房屋租赁费66400元。
一审法院认定事实：原告资阳市饮食服务公司（甲方）与被告兰祥康（乙方）于2015年10月30日签订《房屋租赁合同书》，合同约定:“一、甲方将资阳市雁江区和平北路148、150号门市（甲方自编号上西街18）67.32平方米的现有营业房屋及设施租赁与被告兰祥康依法经营……。二、租赁期限:租赁期限为四年，即自2015年11月1日起至2019年10月30日止。三、租赁费用、付款办法及缴费期限：1、自2015年11月1日起至2016年10月30日止，每月租赁费为33200元。2、第二年在第一年租赁费的基础上增加2%，即……。3、……。4、……。5、租赁费的缴纳：每半年缴纳一次（每半年为一期），签订本合同时缴纳第一期费用，下期缴纳费用在上期末月的25日前缴清。6、……。四、租赁保证金：乙方在签订本合同时一次性向甲方交纳保证金66400元，该保证金不计利息。合同期满，乙方无任何违约行为并完好无损归还甲方租赁房屋及全部设施后，甲方一次性足额退还乙方；如乙方违约或损坏甲方财产以及拖欠应缴纳的水电费，甲方则有权将此保证金用于赔偿因乙方违约而给甲方造成的财产损失及支付所应缴纳的水电费和违约金。五、……。六、违约责任：1、乙方如不按时将租赁费和其他各项费用交纳给甲方，甲方则按每逾期壹天征收乙方本期应缴费用总额3‰的滞纳金，甲方有权单方解除本合同并立即无条件收回租赁房屋和财产，以及停止对乙方的水、电供应。乙方承担由此而给甲方造成的全部经济损失并向甲方支付违约金，违约金为欠费之日本合同约定的当月缴费总额的2倍。2、……。3、在本合同履行期内，若乙方擅自提前解除本合同，乙方所交的保证金甲方不予退还。……”。后被告兰祥康按照合同约定向原告资阳市饮食服务公司交纳了2015年11月1日至2016年4月30日止的租赁费199200元及保证金66400元。合同履行期间，被告兰祥康未按照合同约定在2016年4月25日前交纳第二期租赁费，原告资阳市饮食服务公司于2016年5月19日作出解除合同的书面通知并于当天送达与被告兰祥康。2016年6月27日，被告兰祥康以原告资阳市饮食服务公司应退还保证金为由诉至法院，经（2016）川2002民初2276号生效民事判决书确定，双方的租赁合同于2016年5月19日解除。
2016年6月16日，原告资阳市饮食服务公司就涉案门市收取案外人刘景明2016年7月1日—2016年12月30日的房租199200元及保证金66400元，并于2016年6月30日签订《房屋租赁合同书》，租赁期限及租金的约定仍与原合同相同。
一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对双方当事人具有约束力。合同履行过程中，被告兰祥康未按合同约定期限交纳租金的行为构成违约，原告资阳市饮食服务公司作出解除合同的决定符合合同约定及法律规定，双方租赁合同关系于2016年5月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，就已经履行部分原告有权向被告主张支付租金，结合合同解除时间，酌情认定被告欠付租金为月租金的三分之二即22133元。被告提出申请要求将刘景明追加为本案被告，因刘景明并非讼争租赁合同关系的相对人，不予准许。故对原告诉请支付房屋租赁费的诉讼请求予以部分支持，但其主张违约金的诉讼请求因不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决如下：一、被告兰祥康于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告资阳市饮食服务公司房屋租赁费22133元；二、驳回原告资阳市饮食服务公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对双方争议的事实，本院认定如下：2016年5月19日，资阳市饮食服务公司向兰祥康发出通知并送达兰祥康，载明“……根据你与公司二0一五年十月三十日签订的《房屋租赁合同书》第六条第一款之约定，我公司决定解除你与我司于二0一五年十月三十日签订的《房屋租赁合同书》，并立即收回你所承租的资阳市雁江区和平北路148号、150号门市。并追究你所应承担的违约责任”。之后兰祥康未将租赁的门市退还给资阳市饮食服务公司。2016年6月16日，资阳市饮食服务公司就涉案门市收取案外人刘景明2016年7月1日—2016年12月30日的房租199200元及保证金66400元，并于2016年6月30日签订《房屋租赁合同书》。资阳市饮食服务公司未收到2016年5月1日至2016年6月30日的房屋租赁费。
二审查明的其余事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：被上诉人兰祥康是否应当支付上诉人资阳市饮食服务公司房屋租赁费66400元、违约金66400元？
一、关于兰祥康是否应当支付资阳市饮食服务公司房屋租赁费66400元的问题。资阳市饮食服务公司与兰祥康签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，兰祥康未按合同约定期限交纳租金的行为构成违约，资阳市饮食服务公司作出解除合同的决定符合合同约定及法律规定，双方租赁合同关系于2016年5月19日解除，但兰祥康收到解除合同通知书后，未将租赁房屋及时交还给资阳市饮食服务公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，资阳市饮食服务公司于2016年6月30日签订《房屋租赁合同书》之前的房屋租赁费及房屋占用费应由兰祥康承担，故对资阳市饮食服务公司要求兰祥康支付2016年5月1日至6月30日的房屋租赁费66400元，本院予以支持。一审酌情认定兰祥康欠付租金为月租金的三分之二即22133元不当，本院予以纠正。二、关于兰祥康是否应当支付资阳市饮食服务公司违约金66400元的问题。根据双方租赁合同约定“……乙方如不按时将租赁费和其他各项费用交纳给甲方，甲方则按每逾期壹天征收乙方本期应缴费用总额3‰的滞纳金，甲方有权单方解除本合同并立即无条件收回租赁房屋和财产，以及停止对乙方的水、电供应。乙方承担由此而给甲方造成的全部经济损失并向甲方支付违约金，违约金为欠费之日本合同约定的当月缴费总额的2倍”，兰祥康未按合同约定期限交纳租金的行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，因资阳市饮食服务公司在2016年6月30日已与案外人签订《房屋租赁合同》，没有造成其他损失，故资阳市饮食服务公司要求兰祥康支付66400元违约金的请求过高，本院酌定违约金10000元。一审对资阳市饮食服务公司要求兰祥康承担违约责任的请求全部不予支持不当，本院予以纠正。综上，上诉人资阳市饮食服务公司的上诉请求部分成立应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2016）川2002民初3708号民事判决第二项，即“驳回资阳市饮食服务公司的其他诉讼请求”；
二、变更四川省资阳市雁江区人民法院（2016）川2002民初3708号民事判决第一项“被告兰祥康于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告资阳市饮食服务公司房屋租赁费22133元”为“兰祥康于本判决发生法律效力之日起十日内支付资阳市饮食服务公司房屋租赁费66400元”；
三、由被上诉人兰祥康于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人资阳市饮食服务公司违约金10000元。
一审案件受理费1478元，诉讼保全费684元，合计2162元，由上诉人资阳市饮食服务公司负担1245元，被上诉人兰祥康负担917元；二审案件受理费2956元，由上诉人资阳市饮食服务公司负担1763元，被上诉人兰祥康负担1253元。
本判决为终审判决。
审判长 周 群
审判员 孙祖亮
审判员 刘兆阳
二〇一七年三月六日
书记员 李 怡