广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17819号上诉人（原审被告）：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地广东省广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗，系该公司总经理。两上诉人共同委托代理人：贾施平、谢小刚，均系广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨丽华，女，1985年1月4日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托代理人：雷云岗，广东经纶律师事务所律师。上诉人刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）因与被上诉人杨丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘汉桢、隆煌公司的共同委托代理人谢小刚，被上诉人杨丽华的委托代理人雷云岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘汉桢、隆煌公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨丽华全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由杨丽华承担。事实和理由：（一）一审法院对办理网签手续的行为不予认定为申办过户手续，存在事实认定错误。根据目前房屋买卖交易习惯及司法实践，“申办过户手续”包括但不限于签订存量房买卖合同(即办理网签手续)、税务部门问税、预约办理提交相关材料等行为，以上均是办理产权过户的必经程序。刘汉桢、隆煌公司在一审期间已提交证据证明，刘汉桢、隆煌公司于2015年10月10日与杨丽华办理了涉案商铺交易的网签存量房买卖合同并备案的手续，即刘汉桢、隆煌公司已经在合同约定的申报产权过户登记手续期内(即2016年1月6日前)，履行了合同约定的申办过户手续的合同义务。（二）迟延履行办证义务属一般违约行为，不构成根本违约，涉案合同履行没有障碍；杨丽华未在合同约定的期限内行使合同解除权，合同解除权依法消灭。2014年4月2日，刘汉桢、隆煌公司将涉案商铺交付杨丽华，杨丽华对涉案商铺实现了占有、使用、收益及处分的权利；同时，涉案商铺不存在抵押、查封等合同履行障碍。根本违约指的是合同相对方不能依据合同实现合同目的，取得期待利益。但在本案中杨丽华已经实际取得涉案商铺，且按照其与广州市圣隆市场管理有限公司（以下简称圣隆公司）的《委托经营管理合同》，将涉案商铺交付案外人实际运营管理长达近两年半之久，合同目的已基本实现。即使存在刘汉桢、隆煌公司迟延办证行为，也属于一般违约，不符合法定解除合同的条件。本案涉案商铺不存在抵押、查封等合同履行障碍，双方应继续履行合同。根据本案双方签订的《商铺买卖合同》约定，合同解除权应在合同解除条件成就之日起的3个月内行使。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，无论是法定解除权还是合同约定解除权，均应在条件成就后的约定期限内行使，该期限属于除斥期间，期限届满之后解除权消灭。本案杨丽华在一审开庭时方主张合同解除权，己超过合同约定解除权行使期限，应视为合同解除权消灭，原审判决合同解除没有任何法律依据。（三）一审法院不予准许刘汉桢、隆煌公司的调查申请，也未向刘汉桢、隆煌公司送达不予准许通知书，违反相关法律规定。刘汉桢、隆煌公司向一审法院申请就刘汉桢、隆煌公司办理问税、核税一事进行调查取证，一审法院在未出具通知不准许调查申请的情况下，作出否认刘汉桢、隆煌公司办证事实的判决，剥夺了刘汉桢、隆煌公司的诉讼权利。被上诉人杨丽华二审辩称：杨丽华同意原审判决，不同意刘汉桢、隆煌公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。具体答辩意见如下：（一）本案中刘汉桢、隆煌公司已经构成根本违约，杨丽华有权解除合同。房屋买卖交易中买方的主要义务为支付房款，卖方的主要义务为办理产权证，本案中双方的合同于2014年10月签订，至今三年半的时间刘汉桢、隆煌公司仍然没有为杨丽华办理递件过户的手续，刘汉桢、隆煌公司甚至连前期交税工作都没有办理，经杨丽华多次催告，刘汉桢、隆煌公司仍未帮杨丽华办理办证手续，其拒绝履行办证义务的行为，是根本性违约行为，杨丽华有权主张解除合同。（二）根据双方合同的约定，刘汉桢、隆煌公司应当在2016年1月5日之前办理涉案商铺的递件过户手续，经杨丽华多次催告仍未履行办证义务，直至杨丽华起诉之后，刘汉桢、隆煌公司也没有办证的行为，在杨丽华多次催告之后仍然没有履行办证义务。另，涉案商铺买卖合同第11条约定出卖方逾期办理过户手续30天，买受人有权解除合同。因此，杨丽华提出解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十三、九十四条的情形。（三）刘汉桢、隆煌公司称因为核税的问题导致无法办理与事实不符。刘汉桢、隆煌公司没有提交其曾经向税务部门提出问税核税的受理申请文件，从双方的合同签订一直到本案一审开庭时刘汉桢、隆煌公司才提出核税的问题。此前在杨丽华多次催告刘汉桢、隆煌公司办证的过程中，刘汉桢、隆煌公司从未提及核税的问题，且即使是税局核税与成交价格不一致，对刘汉桢、隆煌公司也没有影响。双方交易的税费是由买方承担的，且刘汉桢、隆煌公司已经预收了杨丽华的税费，如果是因为核税过高的原因，刘汉桢、隆煌公司应该通知杨丽华补交差额。（四）杨丽华认为商铺买卖合同第14条的约定属于刘汉桢、隆煌公司单方拟定的格式条款，刘汉桢、隆煌公司作为格式条款提供方并没有在签约时对杨丽华予以说明及提示，该条款也排除了买受人的权利，因此该条款不应当适用于本案。（五）涉案合同的履行存在办证的障碍，与杨丽华同期购买涉案商铺的业主中仍然有大量业主至今未能办证，其中有部分是因为测绘造假的原因，也有是因为消防、规划的原因，因此刘汉桢、隆煌公司才至今没有办证。（六）刘汉桢、隆煌公司并没有将涉案商铺实际交付给杨丽华使用，杨丽华也从未占有使用且从中获利，《委托经营管理合同》是在签订商铺买卖合同时应刘汉桢、隆煌公司的要求签订的，其合同约定的双方权利义务也不对等，杨丽华至今未收铺。刘汉桢、隆煌公司也没有提交证据交铺确认书来证明已经向杨丽华交付了涉案商铺。据杨丽华了解，同期大量购买刘汉桢、隆煌公司商铺的业主至今未能收铺。（七）杨丽华认为涉案合同不存在继续履行的可能性，即使能够继续履行，也对杨丽华显失公平，杨丽华签订了合同、支付了全部房款及税费后三年半的时间没有实际使用涉案商铺，还要面临无法办证的风险，如果合同继续履行对杨丽华不公平。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，办理房屋所有权的手续不能超过约定期限的一年。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。杨丽华向一审法院起诉请求：1.判令确认解除杨丽华与刘汉桢、隆煌公司间签订的《商铺买卖合同》及补充协议，自刘汉桢、隆煌公司收到起诉状副本时解除；2.判令刘汉桢、隆煌公司退回原告所交的房款500000元、税费15932元、公证费510元、按揭评估费800元、律师服务费1700元、登记费他项权证费555元以及上述款项从收取日起至退回日止的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.判令刘汉桢、隆煌公司对上述款项承担连带返还责任；4.本案诉讼费用由刘汉桢、隆煌公司承担。一审法院认定事实：2014年4月2日，刘汉桢（出卖方）、隆煌公司（出卖人的委托代理人及其保证人）与杨丽华（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定杨丽华购买广州市荔湾区逢源路151号4239号铺（涉案商铺），建筑面积共15.5843平方米；房价款总金额为500000元，买受人以按揭付款的方式，2014年4月2日前支付全部房款的30%计150000元；2014年4月15日前支付全部房款的30%计150000元，剩余房款200000元向银行申请按揭贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；出卖人（或其委托代理人）应当于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；出卖人逾期交铺超过45日后，按合同约定最后交付期限的第二天起至实际交接之日止支付已付房款0.15‰的违约金，合同继续履行；本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付房价款1.5‰的违约金；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同的解除权。合同签订后，杨丽华支付了300000元的购房款、税费15932元、律师服务费1700元、委托公证费510元、按揭评估费800元、登记费他项权权证费555元。2015年4月27日，杨丽华（买受人）与刘汉桢（出卖人）、隆煌公司（出卖人的委托代理人及其保证人）签订《补充协议》，双方就房价款的支付及该商铺的交易过户时限事宜达成协议约定，一、出卖人同意买受人由按揭方式转换成一次性付款方式。二、在双方签署本协议前，买受人已向出卖人支付了房价款300000元。三、买受人将余下房价款200000元于2015年5月30日前向出卖人支付。五、买卖双方同意，在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续。六、本协议约定与《商铺买卖合同》及相关协议、文件约定不一致的，以本协议为准。《补充协议》签订后，杨丽华于2015年5月30日向刘汉桢支付了购房余款200000元。杨丽华提供了税费、委托公证费、律师服务费等收款收据拟证实其因涉案商铺交易支付的相关费用。一审另查，涉案房屋经2017年5月2日查册，不存在查封、抵押等他项权登记。刘汉桢、隆煌公司于2017年5月27日收到一审法院送达的杨丽华的起诉书副本。一审诉讼中，刘汉桢、隆煌公司为证明已向杨丽华履行了交铺义务以及该商铺已由杨丽华委托案外人经营管理的事实，提供了杨丽华在2014年4月2日签署的《声明书》，同日由杨丽华与案外人圣隆公司签订的《委托经营管理合同》以及圣隆公司2017年6月8日出具的《关于涉案商铺交付的说明》函件拟以证实。其中，《声明书》主要内容是杨丽华确认涉案商铺委托圣隆公司进行经营管理，委托期限从2014年12月31日起至2019年12月30日止，详细情况见双方签订的《委托经营管理合同》；《委托经营管理合同》则约定了杨丽华同意在上述期限内将涉案商铺委托圣隆公司进行经营管理的相关内容。《关于涉案商铺交付的说明》内容为证明杨丽华交付涉案商铺委托管理的事宜。杨丽华《声明书》、《委托经营管理合同》的真实性无异议，但对证明内容不予认可；对《关于涉案商铺交付的说明》真实性无法确认，认为刘汉桢、隆煌公司没有向杨丽华交付涉案房屋，杨丽华也无法向受托方办理交付手续。刘汉桢、隆煌公司提供了杨丽华在2014年4月15日签署的委托案外人杜惠敏、陈妙娴代为签署涉案商铺的《广州市存量房买卖合同》、办理过户、产权登记等手续的经公证的《委托书》以及案外人杜惠敏于2015年10月10日代为签署的涉案商铺《广州市存量房买卖合同》，拟证实涉案商铺买卖合同已办理网签手续；杨丽华确认公证委托书的真实性，但不确认《广州市存量房买卖合同》的真实性及其证明内容。刘汉桢、隆煌公司另提供经公证的《委托办证协议书》、《关于办证情况的复函》及2015年7月13日涉案房屋的《房地产估价报告》拟证实刘汉桢、隆煌公司委托第三方代办交易过户及办理产权证手续，因税务部门对涉案商铺核定交易价格高于实际交易价格，刘汉桢、隆煌公司申请复核并提交《房地产估价报告》，非被告主观原因导致。杨丽华质证均不予确认。一审法院认为：杨丽华与刘汉桢、隆煌公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。杨丽华按照双方合同的约定，已经履行完毕支付购房款项的义务，按照权利义务对等原则，刘汉桢也应当切实履行合同的约定，为杨丽华办妥房地产权证。按双方签订的《补充合同》约定，在杨丽华付清全部款项之日起计150个工作日内，办理交易过户手续。杨丽华余款付清之日为2015年5月30日，刘汉桢应于2016年1月为杨丽华办妥涉案商铺的房产证，但直至杨丽华诉至法院，刘汉桢仍未予办证。刘汉桢抗辩称杨丽华已经丧失合同约定的解除权，且认为其有履行办证的义务。刘汉桢抗辩称其有履行办证的义务，因税务核税问题导致产权证无法办理，但根据刘汉桢提交的证据《房地产估价报告》作出的时间为2015年7月13日，及提交的网签《存量房买卖合同》显示签订日期为2015年10月10日，不能证明刘汉桢不服税务部门的核税从而进行评估的事实，刘汉桢也未能提供证据证实，其有向房管部门递件申请办理涉案商铺的交易过户手续，对于刘汉桢的抗辩，不予采纳。综上，虽杨丽华未能及时行使合同约定的解除权，但因刘汉桢未能履行合同义务，为杨丽华办理房地产权证，构成根本违约，杨丽华可依法解除合同，故对于杨丽华要求解除合同的诉讼请求，予以支持，双方合同于刘汉桢、隆煌公司收到起诉书副本之日即2017年5月27日解除。合同解除后，杨丽华因购房而交纳的费用包括购房款、税费、公证费等费用以及相应费用的利息，刘汉桢均应返还，并支付利息于杨丽华。隆煌公司是刘汉桢的一般保证人，应依法承担一般保证责任。关于刘汉桢、隆煌公司申请调查的问题，刘汉桢、隆煌公司从未向房地产交易登记中心申请办理涉案房屋的交易过户手续，该中心当然未能向其提供书面的交易纳税核定文件，故刘汉桢、隆煌公司该申请不予受理。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款的规定，于2017年6月23日作出如下判决：一、原告杨丽华与被告刘汉桢签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》于2017年5月27日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘汉桢返还杨丽华购房款500000元、税费15932元、公证费510元、按揭评估费800元、律师服务费1700元、登记费他项权证费555元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，刘汉桢向杨丽华支付上述第二项判决款项的利息（利息均自被告刘汉桢收取款项之日起计至清偿之日止，其中购房款定金的利息30000元从2014年3月30日起计，第一笔购房款120000元的利息从2014年4月2日起计，第二笔购房款150000元的利息从2014年4月15日起计，第三笔购房款200000元的利息从2015年5月30日起计；税费15932元、抵押登记费他项权证费555元的利息从2014年4月2日起计；律师服务费1700元、委托公证费300元的利息从2015年4月15日起计，委托公证费210元的利息从2014年7月1日起计；利息均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）；四、隆煌公司对上述第二、三项判决的款项、利息承担清偿的一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费4497元，由刘汉桢负担。经二审审查，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审庭后，杨丽华提交以下证据：1、杨丽华号码为183××××8381，查询周期自2017年5月至10月18日的中国移动通信通话清单，拟证明杨丽华多次催告刘汉桢、隆煌公司办证，但至今未办证，远远超过合理的期限已经构成根本违约。2、发票、完税证明、收据等，拟证明刘汉桢、隆煌公司称税局问税过高提出核实不属实，和杨丽华同期购买商铺业主中（2016粵0103民初6241号），刘汉桢、隆煌公司提交的证据显示2017年8月22日实际交纳的税费比预收的要低，税局按合同成交价3%收的税，刘汉桢、隆煌公司预收的税费超过3%，不存在问税过高核税的情况，刘汉桢、隆煌公司的说法不可信，已构成根本违约。刘汉桢、隆煌公司提交书面质证意见：杨丽华提交证据时已超过了法定的举证期限，该两份证据不属于新证据。对证据1（通话清单）的真实性、合法性不予认可，该清单列明的数据来源于中国移动通信，应当由中国移动通信盖章确认其真实性，否则该数据有经过篡改的可能，无法确认其真实性与合法性。关联性、证明力方面，即使该清单列明的信息属实，仅能够证明双方之间存在通话往来，无法确认双方电话交流的具体内容，无法证明杨丽华拟证明的内容。对证据2（发票、完税证明、收据）的真实性予以认可，关联性不予认可，所涉及的商铺并非本案商铺，其他商铺的税费情形和本案不存在必然的因果关系。刘汉桢并向本院提交《情况说明及保证书》，内容为：“一、涉案商铺不存在查封、抵押情况，双方不存在履行商铺买卖合同的障碍。我方希望继续履行合同，并在法院判决后立即安排办理案涉商铺的过户事宜。2、如法院判决确定我方支付逾期过户的违约金，我方愿意在判决生效后主动履行支付违约金的责任。”本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点为：一、刘汉桢逾期办证是否构成违约；二、杨丽华主张解除合同能否成立。关于焦点一。依照双方合同及补充协议约定，刘汉桢应当在杨丽华付清全部房款后的150个工作日内（即2016年1月前）向房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续，但直至本案诉讼，涉案商铺仍未办理交易过户手续，故刘汉桢迟延履行合同义务，已构成违约。刘汉桢、隆煌公司二审辩称其已在限期内办理网签故不存在违约的问题，因双方网签合同系为申办涉案商铺交易过户手续准备资料的行为，其本身并不属于申办交易过户登记的行为，故刘汉桢、隆煌公司该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二。本案杨丽华主张解除合同，理由有二，一是逾期交铺，二是至今未过户，合同目的无法实现。但一方面，从杨丽华确认的《声明书》及《委托经营管理合同》的内容来，杨丽华已确认通过委托经营管理的方式由案外人代为接收和管理涉案商铺，故杨丽华有关逾期交铺的主张依据不足，本院不予采信；另一方面，《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”本案双方《商铺买卖合同》约定：“出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，买受人有权解除本合同；…本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同的解除权。”从本案双方实际履行及商铺现状来看，虽然卖方确有迟延办证的违约行为，但杨丽华解除合同的请求早已超过合同约定的解除权行使的期限。而且，本案并无证据显示涉案商铺存在过户障碍，刘汉桢、隆煌公司并表示愿意办理过户手续。在此情况下，杨丽华以其合同目的不能实现为由，要求解除合同缺乏充分理据，本院不予支持。关于杨丽华二审庭后提交的证据，不足以证实其主张，本院均不予采信。至于刘汉桢、隆煌公司应当承担的逾期办证违约责任，因本案当事人没有提出诉请，本案不予调处，当事人可另行主张。综上所述，刘汉桢、隆煌公司的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3633号民事判决；二、驳回杨丽华全部的诉讼请求。本案一审案件受理费4497元、二审案件受理费8994元，均由杨丽华负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十一月十三日书记员  林漫榆黄咏欣