江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初2221号原告：蔡之坚，男，1966年7月21日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱红华，江苏名典律师事务所律师。被告：葛高祥，男，1965年12月10日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：高维荣，江苏怀容律师事务所律师。原告蔡之坚与被告葛高祥委托合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周东升、被告委托诉讼代理人高维荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡之坚向本院提出诉讼请求：判令被告将沭阳县龙庙镇葛巷居民集中区居住点（赵集小街北侧）从北向南第十五套房屋交付原告；如被告不向原告交付，则请求判决被告向原告返还购房款229000元及利息（自2016年1月22日起按年利率6%计算至付清款之日止）。事实和理由：沭阳县龙庙镇葛巷居民集中区居住点（赵集小街北侧）从北向南第十五套房屋由江苏南建建设有限公司开发，因该公司无力支付执行款，被法院依法公开拍卖。2015年12月29日，原、被告签订“委托·说明”，约定原告委托被告购买涉案房屋，房款及房屋产生的一切费用均由原告支付、房屋归原告所有并使用等事项。2016年1月22日，原告支付涉案房屋价款229000元。被告取得涉案房屋后拒绝向原告交付，也不返还购房款。被告葛高祥辩称，1.原、被告于2015年12月29日签订的“委托·说明”，是双方恶意串通损害第三人利益之行为，同时也是双方以合法的形式掩盖原告购买涉案房屋真实目的，该合同属于无效合同。2.沭阳县人民法院于2016年1月25日作出（2013）沭执字第4601-2号执行裁定书，裁定涉案房屋归被告所有，因案外人沃怀周一直向法院主张权利，且该房屋一直处于沃怀周占有使用之中，被告在事实上并没有得到该房屋。因此，原告要求被告返还涉案房屋没有事实依据。3.在案外人沃怀周向贵院提起执行异议申请，没有得到法院明确处理意见之前，被告在法律上享有该套房屋的所有权，并不能够得到法律的真正保护，并且本案的审理以另外案件审理结果作为裁判依据，因此原告要求被告返还购房款没有法律依据。针对被告葛高祥的辩解，原告蔡之坚称：1.被告主张双方签订的“委托·说明”损害第三人利益导致无效不能成立。涉案房屋现占有人沃怀周并未取得合法占有的权利，在案件执行期间，占有人已经向法院提出执行异议和执行异议的诉讼，被法院驳回，所以被告主张“委托·说明”损害第三人利益不能成立。2.法院作出的裁定书具有真实性、合法性，确定了被告是该房屋的所有人。3.案外人提出执行异议没有事实和法律依据，不影响法院作出的裁定书发生法律效力。因此，被告的上述辩称不能成立。本案审理过程中，原告蔡之坚于2017年3月1日向本院申请财产保全，本院于同日裁定对位于沭阳县龙庙镇葛巷居民集中区居住点（赵集小街北侧）从北向南第十五套房屋予以保全。原告蔡之坚为此支出保全费1665元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的民事诉状、沭阳县龙庙镇葛巷居民集中区居住点商品房销售合同（甲方：江苏南建建设有限公司，乙方：蔡之坚）、（2013）沭华民初字第1591号民事调解书、申请执行书、（2013）沭执字第4601号受理申请执行案件通知书、委托·说明、授权委托书、（2013）沭执字第4601-2号执行裁定书、保证金流水单、现金缴款单、谈话笔录，被告对其真实性均无异议。对被告提供的沭阳县龙庙镇葛巷居民集中区居住点商品房销售合同（甲方：江苏南建建设有限公司，乙方：沃旭昕）、“委托·说明”、执行异议申请书及相关邮寄材料、起诉书、（2013）沭执字第4601-2号执行裁定书，原告对其真实性均无异议。本院对双方出示的上述证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月3日，原告蔡之坚（乙方）与案外人江苏南建建设有限公司（以下简称南建公司，甲方）签订商品房销售合同一份，约定由乙方购买甲方开发的龙庙镇葛巷村集中居住区从南向北第十五套房屋，甲方在2013年1月1日前向乙方交付房屋钥匙。2012年11月20日，南建公司就上述房屋又与案外人沃旭昕签订商品房买卖合同一份。2013年9月3日，因南建公司未履行房屋交付义务，原告蔡之坚向本院提起诉讼，本院经原告蔡之坚申请于同日裁定对上述房屋予以保全。2013年10月21日，双方经本院主持调解达成协议，约定南建公司于2013年10月21日前返还购房款246400元。同月22日，因南建公司未履行调解书确定的义务，原告蔡之坚向本院申请强制执行。在执行过程中，案外人沃旭昕主张涉案房产所有权向本院提出执行异议。2014年1月28日，本院裁定驳回异议人沃旭昕的异议申请。另有案外人仲崇刚以对涉案房产享有实体权利、并优先受偿为由向本院提出执行异议，本院于2015年6月12日裁定驳回其异议。2015年12月29日，原、被告双方签订“委托·说明”一份，约定由被告葛高祥为原告承担上述房屋房主名分，购房款及因此房产生的一切费用与被告无关；自购房款结清，房主名转移到购房者即原告头上。2016年1月5日，原、被告签订授权委托书一份，由被告葛高祥委托原告蔡之坚竞买涉案房屋。涉案房屋经依法公开拍卖，由被告葛高祥以变卖价229000元购得。2016年1月21日，原告蔡之坚向本院缴纳葛高祥购房款189000元（不含保证金40000元）。2016年1月25日，本院作出执行裁定书，确认涉案房屋以成交价229000元（包括蔡之坚之前交的40000元保证金和后期交的189000元）归被告葛高祥所有。2016年9月12日，本院对被告葛高祥进行谈话，其表示已与涉案房屋占有人沃怀周家私下交付房屋，虽然房屋尚未实际交付，但其同意将该房屋给沃怀周家继续使用，不要求法院清空，且自行承担一切风险。目前涉案房屋由沃怀周及其亲属占有使用。现原告蔡之坚与被告葛高祥因上述委托合同发生纠纷，引起诉讼。另查明，涉案房屋为集体土地上建设的居民集中区。原告非涉案房屋所在集体经济组织的成员。上述事实，有当事人庭审陈述、民事诉状、商品房销售合同、民事调解书、申请执行书、受理申请执行案件通知书、委托·说明、授权委托书、执行裁定书、保证金流水单、现金缴款单、谈话笔录等证据证实。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋建设在沭阳县××××村集体所有的土地上，而原告蔡之坚并非葛巷村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格，故原告蔡之坚与被告葛高祥签订的“委托·说明”违反了有关法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋已经本院裁定归被告葛高祥所有，原告蔡之坚要求被告葛高祥向其交付涉案房屋没有事实和法律依据，但原告蔡之坚因购买涉案房屋而支付的229000元应由被告葛高祥予以返还，故本院对原告蔡之坚要求被告葛高祥返还购房款229000元及利息的诉讼请求，依法予以支持。调解不成，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告蔡之坚与被告葛高祥于2015年12月29日签订的“委托·说明”无效；被告葛高祥于本判决发生法律效力后十日内返还原告蔡之坚购房款229000元及利息（自2016年1月22日起计算至还清款之日止，按年利率6%计算）。案件受理费2368元（已减半收取）、保全费1665元，合计4033元，由被告葛高祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4735元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。审 判 长  蒋华伟人民陪审员  武兴国人民陪审员  陈士应二〇一七年八月十一日书 记 员  胡 汛附本案相关法律条文：《中华人民共和合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。