安徽省马鞍山市博望区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0506民初311号
原告(执行案外人)：邓和平，男，1980年10月18日出生，汉族，个体户，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。
被告（执行申请人）：陈乃和，男，1968年2月10日出生，汉族，无业，住安徽省当涂县。
委托诉讼代理人：陈小龙，马鞍山市博望区博望镇法律服务所法律工作者。
被告（被执行人）：吴金林，男，1978年1月2日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。
被告：陶秀霞，女，1977年5月16日出生，汉族，农民，住安徽省马鞍山市博望区。
原告邓和平与被告陈乃和、吴金林、陶秀霞案外人执行异议之诉一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月8日公开开庭审理了本案。原告邓和平及其委托诉讼代理人鲁绪文、被告陈乃和的委托诉讼代理人陈小龙到庭参加诉讼，被告吴金林、陶秀霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓和平向本院提出诉讼请求:1、依法停止对博望区春江花月园17栋303室房屋执行查封，并解除查封；2、诉讼费用由陈乃和、吴金林、陶秀霞承担。事实与理由：邓和平于2014年4月24日以20万元的价格向吴金林、陶秀霞夫妻购买其所有的博望区春江花月园17栋303室房屋，并于当日向其代理人吴某付清购房款。合同签订后，吴金林、陶秀霞将房屋交付邓和平。因吴金林、陶秀霞长期不在家，付清房款后没有办理过户手续。2015年8月初，邓和平知悉博望区法院查封该房屋，遂向博望区法院执行局提出执行查封异议。2015年11月9日，博望区法院以（2015）博执异字第00001号执行裁定书裁定驳回邓和平异议，并于2016年2月18日送达邓和平，理由是未提供证据证明案涉房屋已实际交付邓和平。邓和平认为，邓和平于2014年4月24日已购买该房屋，并付清房款，吴金林、陶秀霞将房屋钥匙交付邓和平，邓和平实际占有该房屋。根据最高人民法院院法释（2004）15号《关于法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据此规定，博望区法院不得查封该房屋。故依法提起诉讼。
陈乃和辩称，1、案涉房屋在法院查封之前并未实际交付邓和平，邓和平未合法占有该房屋。案涉房屋至今未办理过户登记，现登记在吴金林、陶秀霞名下，吴金林、陶秀霞仍为不动产权利人。2、邓和平怠于行使相关权利，对至今未办理登记手续存在过错。案涉房屋于2013年9月12日办理产权登记，登记在吴金林、陶秀霞名下，2014年4月24日邓和平与吴金林、陶秀霞签订房屋买卖合同，在签约当天，付清全部房款20万元，此时房屋过户条件已经成就，但直到法院查封之日，也未办理过户，时间长达一年有余。邓和平诉称未办理过户的原因是吴金林、陶秀霞不在家，即使长期不在家，邓和平可以通过起诉解决过户问题。3、吴金林于2013年9月22日向陈乃和借款20万元，当时约定借期半年，借款到期后，吴金林未返还借款，而在2014年4月24日，却将其名下的房产低价出售给邓和平，案涉房产面积一百多平方米，售价20万，该价格明显低于市场价格，吴金林的行为是为了逃避债务，严重了损害债权人陈乃和的合法权益。综上，陈乃和认为邓和平不具有排除权利依据，邓和平的诉请没有相应的事实及法律依据，从保护债权人的合法权益出发，请求驳回邓和平的诉讼请求。
吴金林、陶秀霞未作答辩，亦未向本院提交证据材料。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
邓和平针对其诉讼请求向本院提交证据如下：
1、邓和平身份证1份，证明邓和平的主体资格；
2、执行裁定书1份，证明邓和平提出的执行异议被法院裁定驳回；
3、房屋买卖契约1份、房地产权证1本，证明2014年4月24日，邓和平与吴金林、陶秀霞的房屋买卖合同关系成立，合法有效，产权证已经交付邓和平；
4、收条、公证书各1份，证明邓和平已履行付款义务，吴某是吴金林、陶秀霞房屋买卖代理人，公证书中明确载明将房屋出售给邓和平，出售行为合法有效；
5、钥匙1把，证明邓和平与吴金林、陶秀霞已完成房屋交付；
6、证人吴某证言，主要内容为：证人不认识陈乃和，与邓和平、吴金林、陶秀霞是朋友关系，均没有亲戚关系。2014年，吴金林打电话向证人借款20万，证人就介绍吴金林向邓和平借款，吴金林、邓和平都同意，因为邓和平不认识吴金林夫妇，要求拿东西抵押，吴金林夫妇同意用房子抵押，三方在马鞍山公证处公证，公证委托证人作为代理人，如果2个月不归还，就由证人代理把房子卖给邓和平。邓和平在公证处把20万现金给了吴金林，吴金林打了一张借条给邓和平。到期后邓和平打电话给证人，说吴金林夫妇怎么没有还钱，证人就问吴金林夫妇，吴金林夫妇说现在没有钱，证人作为中间人，就跟邓和平商量，把房子卖给邓和平，证人打电话给吴金林夫妇，吴金林夫妇也同意，证人就从邓和平处拿了房屋买卖契约，然后到吴金林家，吴金林夫妇签了字，证人也在协议上签了字。后吴金林夫妇让证人帮忙和邓和平协商，再等一段时间，尽量还钱，不想卖房子办过户，然后证人回来就跟邓和平讲了，邓和平也同意了，给他们一段时间筹钱。签协议的时候，证人打了一张收条给邓和平，把吴金林打的借条拿回来了，借条现在还在证人处。后来，证人就一边催吴金林还钱，邓和平一边等着还钱，讲要么还钱要么过户，吴金林讲再等一等，就等了一年多时间，后来邓和平等不了，就想过户，发现房屋被法院查封了，邓和平看到房屋被法院贴了封条，就去法院了。房产证是在公证处交给邓和平的，钥匙是在签订房屋买卖协议之后的半个月由证人转交给邓和平的。邓和平没有住入案涉房屋。
本院依职权调取的证据：1、吴金林与陶秀霞的户籍信息各1份；2、案涉房产查封的照片2张；3、陈乃和与吴金林、吴海波民间借贷纠纷一案的民事调解书、财产保全裁定书、财产查封协助执行通知书及回执、强制执行申请书、执行案件立案审批表；4、吴金林、陶秀霞办理公证的有关材料。
当事人质证意见：一、陈乃和对邓和平提交的证据：1、2、3、4，无异议；证据5有异议，认为不能达到邓和平的证明目的，钥匙无法明确就是案涉房屋的钥匙，即使是也无法明确钥匙交付时间；证据6，证人明确知道2014年2月24日在公证处办理公证的相关事项，其有权代理吴金林、陶秀霞办理房产证及土地使用证的过户手续，其陈述和公证处出具的公证书所载的内容一致。二、本院依职权调取的证据材料，邓和平、陈乃和均无异议。
本院认证意见：一、邓和平提交的证据：1、2、3、4，陈乃和无异议，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定；证据5，关于案涉房屋钥匙的交付情况，有证人吴某证言相印证，本院对其真实性予以认定，对其证明目的进行综合认定；证据6，证人吴某出庭作证，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定。二、本院依职权调取的证据材料，邓和平、陈乃和均无异议，具有真实性、合法性，及与本案具有关联性，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月24日，吴金林通过中间人吴某向邓和平借款20万元，并出具借条一张，载明：今借到邓和平人民币贰拾万元整（200000元），已（以）春江花园住房一套做抵押。借款人：吴金林。
2014年2月24日，吴金林、陶秀霞出具委托书1份，内容为：我们（吴金林、陶秀霞）系夫妻关系，共同拥有房产一套，坐落于安徽省博望区春江花月园17栋303号，建筑面积108.1平方米，房地产权证：房地权证马房字第××号。现委托吴某为我们的代理人，并以我们的名义办理如下事项：一、将安徽省博望区春江花月园17栋303号房产出售给邓和平。二、签订出售上述房屋的买卖合同。三、办理上述房产房产证的全部过户手续。四、办理上述房产土地证的全部过户手续。五、办理上述房产维修基金的转户手续。六、办理与出售上述房产有关的一切手续。并于同日在马鞍山市为民公证处公证（公证书号为（2014）皖马为公证字第462号）。
2014年4月24日，吴金林、陶秀霞与邓和平签订房屋买卖契约，约定将坐落于博望区春江花月园17栋303室房产（面积108.1㎡）出售给邓和平，房屋成交价20万元现金，于2014年4月24日一次性付清，契约一经签字即为生效等内容，吴金林、陶秀霞及代理人吴某和邓和平在契约上签字。同日，吴某收回2014年2月24日吴金林出具给邓和平的借条，重新向邓和平出具收条1张，载明：今收到邓和平购买博望区春江花月园17幢303室房款贰拾万元整（200000元），收款人：吴某。吴金林、陶秀霞将案涉房屋的房地产权证1本、房屋大门钥匙1把交给邓和平，邓和平未入住该房屋。此后吴金林、陶秀霞要求邓和平给其时间筹钱还款，推迟过户时间，邓和平也同意，一直未办理房产买卖过户登记，直至2015年7月，邓和平发现该房屋张贴本院的查封封条。庭审中，邓和平陈述可以随时通知到吴某。
另查明：2014年7月21日，本院受理陈乃和诉吴金林、吴海波民间借贷纠纷一案，诉讼中，本院于2014年7月21日，在马鞍山市房产产权交易中心查封了吴金林、陶秀霞所有的位于博望区春江花月园17栋303室房产（吴金林为权利人、陶秀霞为共有人）。2014年11月24日，双方就该案达成协议：吴金林自愿支付陈乃和借款20万元，此款于2015年1月31日前付清，担保人吴海波对上述还款本息承担连带清偿责任；案件受理费2150元、保全费1570元、公告费300元，合计4020元，由吴金林负担。本院（2014）博民一初字第00240号民事调解书对此予以确认，并于同日生效。后本院于2015年4月17日受理了陈乃和申请执行与被执行人吴金林、吴海波民间借贷纠纷执行一案，执行中，本院于2015年7月6日在案涉房屋张贴查封封条。案外人邓和平于2015年8月12日提出执行异议。2015年11月9日，本院作出（2015）博执异字第00001号执行裁定，驳回案外人邓和平的异议。邓和平于2016年2月19日收到该执行裁定，后于2016年2月25日提起案外人执行异议诉讼。
本院认为，案外人执行异议之诉，法院应当审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产被法院查封提出异议，即买受人邓和平对本院在陈乃和申请执行与吴金林民间借贷纠纷一案中查封吴金林、陶秀霞的房产提出案外人执行异议，被法院驳回后提起诉讼，诉请本院解除查封。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，邓和平的执行异议成立应同时满足以上四个条件。吴金林先向邓和平借款，后在本院查封案涉房屋之前，邓和平与吴金林、陶秀霞签订房屋买卖契约，并以借款抵付全部购房款20万元，具备了签订书面买卖合同，支付全部价款的条件。本案的争议焦点为：一、在法院查封之前邓和平是否已合法占有案涉房屋。占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。在本院查封之前，吴金林、陶秀霞已将案涉房屋的房地产权证、房屋大门钥匙交付邓和平，但邓和平陈述拿到大门钥匙试开锁时可以打开门锁，吴金林要求给半个月时间搬家，后过了二十天去时，吴金林家中无人，打开大门后，看到家中有物品就没有进入屋内，再去时发现大门被法院张贴封条，钥匙已打不开门锁。邓和平对其陈述钥匙可以打开大门门锁，未能举证证明，即使如其所述，其也未对房屋实际控制。故邓和平所举证据不足以证明其占有该房屋。二、是否因买受人自身原因未办理过户登记。对于没有登记的原因，主观上要求是属于买受人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。本案中，第一、案涉房屋具备房地产权证，邓和平与吴金林、陶秀霞签订房屋买卖契约后，应该及时办理房屋过户登记。因吴金林、陶秀霞要求邓和平给其时间筹钱还款，推迟过户时间，邓和平也同意，故一直未办理房产买卖过户登记手续，直至2015年7月，邓和平发现该房屋张贴本院的查封封条，时间也有一年之久。第二，2014年2月24日，吴金林向邓和平借款时，邓和平为便于其权利的保障，同时经公证，由吴金林、陶秀霞委托代理人吴某代理吴金林、陶秀霞办理房产过户登记，即使如邓和平诉称吴金林、陶秀霞长期不在家，邓和平也可随时通知代理人吴某办理过户登记手续，但一直未办理。可见邓和平未办理房产过户登记，是其明显怠于行使权利，应认定邓和平具有过错。
综上所述，邓和平既未占有该房屋，也因自身过错未办理过户登记，不能同时满足上述规定的执行异议成立四个条件，其对执行标的案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对邓和平的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
驳回邓和平的诉讼请求。
案件受理费80元，公告费600元，合计680元，由邓和平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 王培松
审 判 员 费亮亮
人民陪审员 黄长军
二〇一六年十月十九日
书 记 员 陆丽萍
附：本案适用的法律和司法解释条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议
和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。