文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初13540号原告（反诉被告）张良伟，男，汉族，1971年10月25日出生，身份证住址湖北省江陵县，委托代理人张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人刘刨，广东瑞霆律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张耿林，男，汉族，1961年12月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托代理人张佑平，广东威豪律师事务所律师。第三人曹树丰，男，汉族，1990年7月19日出生，身份证住址江西省上饶市鄱阳县，第三人成华培，男，汉族，1954年4月5日出生，身份证住址四川省营山县，上列张良伟与张耿林及第三人曹树丰、成华培房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，张良伟及其委托代理人张学聘、刘刨、张耿林及其委托代理人张佑平、成华培已到庭参加诉讼，第三人曹树丰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张良伟诉称，2015年11月13日，原告与第三人曹树丰签订《转让合同》，合同约定：第三人曹树丰以2,000,000元的价格将位于宝安区安骏路1号天宏旅馆的经营权（包含旅馆室内所有设备设施）转让给原告。合同签订后，原告向第三人曹树丰实际支付了转让款1,820,000元（包含押金600,000元），成为天宏旅馆的投资人。2015年12月17日，张良伟与张耿林签订《天宏旅馆转租合同》，合同约定：张良伟以每月60,000元的租金标准承租张耿林的天宏旅馆的三楼、四楼60间客房，张耿林收到张良伟的押金600,000元并出具收据，租期为2013年6月26日至2021年5月21日。张耿林在合同中保证：1、在合同期间，不再将旅馆转让第三方，如有违约则赔偿张良伟损失。2、对其租赁给张良伟的产权拥有完全有效的所有权，否则承担由此引起的一切经济和法律责任。合同履行过程中，张良伟经营出现苦困难，便同张耿林协商降租事宜，迟延了2天交纳房租，未料张耿林竟于2016年9月12日以张良伟不交租为由停水停电，强行将张良伟雇佣的天宏旅馆员工赶出，并于次日将旅馆大门锁上。张良伟在此过程中多次寻找张耿林商谈，但张耿林态度蛮横，均不予理会。后经张良伟向当地村委会了解情况，得知张耿林租赁给张良伟的房产属于违法建筑并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。2016年10月30日，张耿林又与第三人成华培、案外人聂建冬签订名为租赁实为转让的《天宏宾馆租赁合同》，合同约定：张耿林将天宏旅馆三楼、四楼共60间房所有室内配套设施及前台通道配套设施一次性转让给第三人成华培和案外人聂建冬。天宏旅馆转让后，所有物品张耿林均要交给第三人成华培及案外人聂建冬，属于他们所有。现第三人成华培及案外人聂建冬实际占有张良伟注册登记的天宏旅馆，冒用张良伟的工商执照继续经营。张良伟认为，张良伟与第三人曹树丰签订的《转让合同》合法有效，张良伟为经营天宏旅馆支付1,820,000元对价，其中600,000元为押金，该部分押金已和张耿林确认，剩余1,220,000元为张良伟接收经营天宏旅馆的实际投入。张耿林出租的房产未取得“两证”，张耿林与张良伟签订的租赁合同当属无效合同。张耿林将张良伟在正常租赁期间赶出并私自转让张良伟经营的天宏旅馆，严重损害了张良伟的合法权益，张良伟有权要求张耿林承担赔偿责任。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现张耿林将张良伟经营的旅馆私自转让给他人，已然返还不能。现张良伟为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认张良伟与张耿林所签订的《天宏旅馆转租合同》无效；2、张耿林退还押金600,000元；3、张耿林赔偿张良伟丧失深圳市宝安区天宏旅馆的财产损失共计1,220,000元；4、本案诉讼费用由张耿林承担。张耿林答辩并反诉称，1、本案是名为租赁，实为承包，涉案的合同是有效的民事行为；2、根据张耿林与张良伟双方合同约定，张良伟没有按时支付租金，已构成违约，张耿林无须返还押金给张良伟；3、张良伟的诉求与张耿林无关，根据张良伟提交的相关证据表明该数额发生在张良伟与第三人曹树丰之间，张良伟应该另循其他法律途径解决。综上，请法庭驳回张良伟的全部诉讼请求。此外，2015年12月17日，张耿林与张良伟双方签订了《天宏旅馆转租合同》，约定：张良伟承租天宏旅馆，每月11日前须支付当月租金6万元及上月水电费用等，因张良伟自2016年9月起未交租，且带走旅馆的消防许可证等各种证照，迫使张耿林于2016年11月起只得降租为40,800元/月另租他人，造成张耿林租金损失1,089,000元（55月×19,200元）。故，张耿林特向法院提起反诉，请求判令：1、张良伟归还涉案旅馆证照（非法人企业营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、税务登记证，房屋租赁许可证、消防安全检查意见书、建筑工程消防验收意见书、建筑工程消防设计审核意见书、天宏旅馆平面图）给张耿林；2、张良伟支付2016年9、10月份租金给等于费用145,111元给张耿林；3、张良伟赔偿租金损失1,089,000元给张耿林；4、本案诉讼费由张良伟承担。张良伟答辩称，1、张良伟从来没有收到张耿林所要求归还的证照，张耿林也没有提供证据证明张良伟持有上述证照文件；2、张良伟在2016年9月、10月并没有实际使用涉案房屋，所以张良伟无须支付这两个月的租金；3、张良伟认为双方的房屋租赁合同无效，既然合同无效，张耿林不能基于该合同向张良伟主张承担损失的违约责任，并且张耿林所主张的租金损失并不存在，张耿林以40,800元的租金标准将涉案房屋出租给第三人是张耿林与第三人之间的合意，并不能认为张耿林产生了相应损失，从张良伟与张耿林之间的房屋租赁合同来看，在合同第六条第3款约定，如果乙方即张良伟违约或拖欠租金，及其他应缴纳费用，预期一个月以上，甲方即张耿林有权收回宾馆，终止承包合同，事实是张良伟并没有拖欠租金，也更没有达到一个月以上，并且张良伟向张耿林缴纳了10个月的房租即600,000元，假如张良伟存在拖欠租金的情形，张耿林完全可以在房租押金中予以抵扣，而张耿林在双方就减少租金协商问题未能达成一致的情况下，采取粗暴的方式强行将涉案房屋收回，即使双方的租赁合同有效，也是张耿林违反了合同约定，张耿林应当承担相应的违约责任。第三人成华培答辩称，成华培于2013年承租张耿林涉案的房屋，成华培交了600,000元押金给张耿林，与张良伟无关。差不多五个月时间就转给其他人了，成华培收回600,000元的押金。2016年10月31日张耿林让我重新去租这个店，每个月交40,800元的租金，一直租到现在。张良伟起诉张耿林与我无关。第三人曹树丰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年11月13日，张良伟与第三人曹树丰签订《转让合同》，约定第三人曹树丰将涉案天宏旅馆的经营权以2,000,000元转让给张良伟，张良伟实际支付转让款1,820,000元。2015年12月17日，张良伟和张耿林签订《天宏旅馆转租合同》，约定张耿林将宝安区西乡固戍安骏路1号天宏旅馆三楼、四楼60间客房、大约面积共1800平方米承包给张良伟，张良伟向张耿林交纳押金600,000元，张良伟每月10日前向张耿林交纳承包金60,000元，租期为5年，自2013年6月26日至2018年6月25日止，如张良伟拖欠租金或其他应缴纳费用逾期一个月以上，张耿林有权收回宾馆，终止合同。张良伟主张因迟延2天交纳2016年9月份房租，故张耿林于2016年9月12日对其停水停电，强行将其员工赶出天宏旅馆并于次日将旅馆大门锁上。张耿林不予认可，主张张良伟拖欠租金及水电费达一个月以上，张耿林于2016年10月31日将涉案天宏旅馆转租给第三人成华培及案外人聂建冬，每月租金40,800元。另查明，涉案天宏旅馆的房屋所有权人为深圳市茶树股份合作公司。以上事实，有张良伟提交的《转让合同》、汇款凭证、代为付款情况说明、商事主体登记及备案信息查询单、《天宏旅馆转租合同》及收据、深圳农村商业银行活期对账单、证明、天宏宾馆租赁合同、图片、营业执照、证人周某的深圳农村商业银行活期对账单、张良伟的银行账户交易明细、王佳银行交易流水单、证人周某证言、张良伟的弟弟张良华与张耿林的短信记录，张耿林提交的房屋所有权证、厂房租赁合同、特种行业许可证、非法人企业营业执照、消防安全检查意见书、建筑工程消防设计审核意见书、建筑消防验收意见书、卫生许可证税务登记证、天宏宾馆平面图、刘燕贺身份证、房屋租赁证、2015年12月17日天宏旅馆转租合同、2016年9-10月租金收交凭证、2016年10月31日天宏旅馆租赁合同及补充合约、2016年5月、6月、8月已收租金单、2013年7月1日租赁合同、个人独资企业营业执照、证人黄某证言及本院依法调取的不动产权查询结果表等证据并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，涉案天宏旅馆具有合法的产权证明，张良伟和张耿林签订的《天宏旅馆转租合同》系双方真实意思表示，合法有效。故张良伟请求确认涉案《天宏旅馆转租合同》为无效合同无事实和法律依据，本院不予支持。张良伟主张张耿林于2016年10月12日对天宏旅馆停水停电，强行将其员工赶出天宏旅馆并于次日将旅馆大门锁上，并申请证人张某、周某出庭作证。张耿林不予认可，申请证人黄某出庭作证。本院认为，证人张某为张良伟的儿子，证人周某为张良伟的员工，均与张良伟有利害关系，证人黄某与张耿林认识多年，且为张耿林旅馆做过装修，也具有利害关系，在无其他证据佐证的情况下，上述证人证言均无法单独作为认定案件事实的依据，故对上述证人证言，本院均不予采信。因张良伟和张耿林均未能提交充分有效的证据证明转租合同解除的原因，鉴于涉案天宏旅馆已于2017年10月31日转租给第三人成华培及案外人聂建冬，基于公平原则，本院认定涉案转租合同已于2017年9月30日经双方协商一致而解除，张良伟应向张耿林支付2017年9月份租金60,000元。关于水电费的争议，因张耿林未能提交相关水电费收费凭证予以证明，故本院参照双方庭审中确认的2016年5、6、7月的水电费金额，其中5月份水电费16,550元，6月份水电费10,000元，7月份11,859元，并参照该三个月的水电费平均金额12,803元，以此认定张良伟应支付张耿林2016年8、9月份的水电费共计25,606元。合同解除后，张耿林应按约定将押金600,000元退还给张良伟，张良伟请求张耿林退还押金600,000元有事实和法律依据，本院予以支持。张良伟主张因张耿林过错造成其重大经济损失，请求张耿林赔偿天宏旅馆财产损失1,220,000元无事实和法律依据，本院不予支持。张耿林请求张良伟返还旅馆证照及赔偿租金损失1,089,000元无事实和法律依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张耿林应于本判决生效之日起五日内退还张良伟押金600,000元；二、张良伟应于本判决生效之日起五日内支付张耿林2016年9月份租金60,000元及水电费25,606元；三、驳回张良伟的其他诉讼请求；四、驳回张耿林的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,180元，反诉受理费7,954元，保全费5,000元，合计34,134元，由张良伟承担14,750元，张耿林承担19,384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  屏人民陪审员 梁  木  英人民陪审员 廖  妙  芳二〇一七年九月二十日书 记 员 庄秋玲（兼）书 记 员 李    娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。