广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终18618号
上诉人（原审被告、反诉原告）：杨术鸣，女，汉族，1981年2月11日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁锋，男，汉族，1968年8月27日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：樊书印，广东桥智律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住址地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303室，统一信用代码:91440300785254915R。
法定代表人：李耀智，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：王龙飞，该公司员工。
上诉人杨术鸣与被上诉人丁锋、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨术鸣上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回丁锋的全部诉讼请求，杨术鸣没收丁锋的定金。2、一、二审诉讼费用全部由丁锋承担。事实与理由为，一审法院认定，杨术鸣在丁锋逾期履行交付剩余定金及首期款未超过90日时，未通知丁锋的情况下迳行解合同将房屋另售他人，亦违反了合同约定。这一认定，明显与事实不符。具体陈述如下：丁锋逾期支付剩余定金及首期款和要求降价出售即是根本违约行为，杨术鸣据此依照合同约定解除合同，嗣后，将房屋售与他人，并不构成违约行为。一审法院对杨术鸣行使解除合同权的依据认定错误。杨术鸣有权解除合同的依据，并非丁锋逾期履行剩余定金及首期款超过90日，而是丁锋的根本违约行为。因丁锋不支付首期款，不办理房屋按揭手续，另外丁锋已向杨术鸣表明因房屋降价而无意再继续购买涉案房屋，希望找他人来购买；虽然逾期履行未超过90日，但是丁锋以上违约行为及意思表示已经表明其无意按照约定继续履行合同，丁锋的上述行为已构成根本违约行为和解除合同的表示。另外，杨术鸣将涉案房屋出售给他人一方面是因为丁锋不再履行合同的意思表示，另一方面是为了减小因丁锋的违约行为而给杨术鸣造成的损失，而并非是为了多卖钱。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。杨术鸣在丁锋表示不愿再自己购买涉案房屋后，将房屋出售给他人的行为，实际上是双方协商一致解除房屋买卖合同的结果。因此杨术鸣并不存在违约行为。在双方房屋买卖合同解除之后，杨术鸣将房屋售与他人，并不构成违约行为。在丁锋根本违约情形下，杨术鸣依照合同约定没收丁锋定金，有理有据。综上所述，杨术鸣认为一审判决未查明本案重要事实，认定事实不清，判决不公，请求二审法院依法予以纠正。
丁锋答辩称，首先，杨术鸣所谓一审事实不清的上诉理由不能成立，本案涉及的主要事实关系到杨术鸣具有购房资格。二是合同未履行的责任和原因。与购房资格相关联的是，交易合同在新政出台前是否经过了网签，购买人在新政出台之前是否支付了定金、价款，这是购房资格的认定最基本的关联事实。丁锋认为网签和付款都是确定无疑的，杨术鸣有购房资格。关于没有履行的责任和原因。新政出台后，中介和杨术鸣进行了充分、细致的沟通，沟通的内容包括告知其购房资格没有问题，而杨术鸣首先提出了降价的要求，在其未获得满足的情况下提出将应付给中介的资金交付给银行托管，并要求中介保证其能够取得首付四成的贷款条件，否则其不承担定金责任和违约责任，这实质上改变了双方的交易实质条件。在杨术鸣不能得到满足的情况下即拒绝履行和迟延履行，造成了合同后期的解除。在合同履行中，杨术鸣始终未提到关于购房资格的障碍问题，杨术鸣在上诉状中诉称其2016年10月20日缴第二批定金时咨询了房地产交易部门，杨术鸣知没有购房资格，这种说法一是没有证据，二是与中介之间的交流内容相违背，三是如果杨术鸣没有购房资格，按符合逻辑的做法，其会向中介和卖方提出，而不是要求降价或改变交易条件，因此该说法也是不能成立的。杨术鸣上诉理由称2016年10月3日杨术鸣和朱XX达成了一份买卖合同，丁锋于2016年10月5日补签后又形成了三人之间的第二份交易合同，这本身就是一个稀奇古怪的想法，在同一份合同上同一宗买卖因有两个共有人先后签字即形成了两份买卖合同，这不符合法律和逻辑，杨术鸣只是想强调前一份合同因丁锋未签字所以无法履行，后一份合同在新政出台后不具有可履行性，但其设定的法律前提明显是错误的。
原审第三人述称，中原公司在本次交易中已经尽到了全部的合法居间义务，其中包括多次告知杨术鸣中原公司员工填写的合同落款日期不会导致杨术鸣购房资格的损失。杨术鸣与丁锋之间的纠纷与中原公司无关，中原公司现托管定金人民币5万元，将根据法院生效判决书履行。
丁锋向一审法院起诉请求：1、确认丁锋与杨术鸣双方所签编号为230473的二手房买卖合同已解除；2、杨术鸣赔偿丁锋违约金人民币778000元；3、中原公司将代收的定金人民币50000元转交丁锋用以冲抵杨术鸣的违约赔偿金；4、诉讼费、保全费等费用由杨术鸣承担。
杨术鸣向一审法院反诉请求：1、解除丁锋与杨术鸣之间的二手房买卖合同；2、杨术鸣返还丁锋定金5万元；3、本案的诉讼费用由杨术鸣承担。
一审法院认定：2016年10月3日，丁锋作为卖方，杨术鸣作为买方，在中原公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.230473），丁锋的配偶朱XX作为卖方代理人签署了上述合同。双方约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区广深公路XXX园X栋X单元X，建筑面积约为83.66平方米，房地产证号为50××16，转让成交价为人民币3,890,000元。2、买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币50,000元，在合同生效后十五日内再向卖方支付定金人民币140000元。定金交由双方约定的第三方托管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据。3、买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2016年11月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2016年11月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。4、该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。5、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币20,000元作为交楼押金，交由第三方监管。6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。7、买卖双方均清楚：（1）该物业转让是空房现状转予买方（除2个柜子、2部卧室空调留下）；（2）买方具备符合深圳购房资格；（3）产权人在签署本合同未能在现场，由其妻子朱XX全权签署该协议同样具有同等法律效应，同样承担共同责任。
同日，丁锋的配偶朱XX作为丁锋的代理人，与杨术鸣及中原公司签署《资金托管协议》，各方约定将定金人民币50000元、交楼押金人民币20000元交由第三人托管。
同日，丁锋支付了定金人民币50,000元。中原公司确认上述定金现仍由其托管，其愿意依据法院判决放款。
上述合同签订后，中原公司工作人员前往河南郑州找丁锋本人补签《二手房买卖合同》及收款收据，中原公司工作人员将上述文件及《资金托管协议》的落款日期均填写为2016年10月5日。
2016年11月9日，中原公司向杨术鸣发出《履约催告函》，催促杨术鸣尽快支付第二笔定金，履行合同义务。
次日，丁锋委托律师向杨术鸣发出《律师函》，催促杨术鸣于接函之日起五日内将剩余14万定金按《资金监管协议》支付到中原地产托管账户，并在前述定金交存后于2016年11月20日前，由双方办理首期款的资金监管手续。
2016年12月22日，丁锋委托律师再次向杨术鸣发出《律师函》，告知杨术鸣因其违约在先，根据合同约定及法律规定，自本通知送达或杨术鸣拒收之日解除原、杨术鸣签署之房屋买卖协议，合同解除之三日内联系丁锋或中原公司方小姐、欧阳小姐协商解决合同解除后的处理及赔偿问题。该份函件于2016年12月30日送达杨术鸣。
杨术鸣提交了一份由深圳市GLH土地房地产估价顾问有限公司于2017年4月10日出具的《房地产估价报告》[编号为：深GLH估字（2017）第04009号]，评估结果为：涉案房产于2017年4月7日的评估净值为人民币3371972元，预计税费为人民币643708元，评估总值为人民币4015680元；杨术鸣同时提交了其在深圳XX网、XXX产网、XX顺网站上查询的与涉案房产同小区相关户型的挂牌价格，显示挂牌价格均在390万元以上。杨术鸣据此主张丁锋没有实际损失。丁锋认为上述证据不能作为丁锋有无损失的意见，评估是由杨术鸣单方委托的，且由于房屋买卖合同是否解除尚未经判决确认，丁锋的房产至今也未出售，导致丁锋产生了涉案房产一直空置的收益损失。
丁锋提交了一份中介工作人员与杨术鸣的微信聊天记录，以证明中原公司于2016年10月3日签约后及时为买方申请了贷款征信，办理了合同网签，并告知杨术鸣其购房资格没有问题，贷款也没有问题。杨术鸣反悔的真实原因是要求降价，要求中原公司保证其四成首付的贷款条件，如果不能保证四成首付贷款就要中原公司保证退还其定金，不承担合同违约责任，这也是杨术鸣一直拒绝支付第二期定金的根本原因，杨术鸣也没有提及查询和咨询的其购买资格问题。杨术鸣对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为该微信记录是在中介人员向杨术鸣保证其可以过户的情况下，杨术鸣要求确认贷款成数是否达到四成，在确认达到四成以后，杨术鸣拿上相当资料找银行贷款，并到深圳市不动产登记中心宝安登记科咨询，发现根据双方签订的合同，杨术鸣没有购房资格，因此没有继续履行后续的首期款监管手续的义务。中原公司对该证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性不予认可，认为微信记录所证明的事实与本案争议焦点无关。上述微信记录显示，杨术鸣于2016年10月5日至2016年11月19日期间多次询问中原公司人工作人员其能否做成四成首付，中原公司于2016年10月8日回复杨术鸣确定能做四成，但杨术鸣坚持要中原公司向其出具加盖该公司公章的书面承诺。另，杨术鸣要求跟丁锋签署协议，约定将定金放银行监管，如果能首付做到四成顺利成交，则定金放款给业主，如果不能首付做到四成顺利成交，则定金全额到杨术鸣账户。中原公司工作人员于2016年11月19日回复杨术鸣，称丁锋已明确表示不会与杨术鸣写任何协议，且过了20号，会通过律师发函给杨术鸣并起诉杨术鸣。
丁锋主张杨术鸣未依约支付第二笔定金，且经催告后仍拒绝支付剩余定金及办理首期款监管，致使合同无法继续履行，已造成根本违约，故而提起本案诉讼，请求判令解除丁锋与杨术鸣签署的《二手房买卖合同》，并请求杨术鸣赔偿违约金77.8万元，由中原公司将代收的定金5万元转交丁锋用以冲抵杨术鸣的违约金。杨术鸣主张其系单身人士，名下已有一套房产，在2016年10月4日深圳出台新的限购政策后属于限购人群，不具备购房资格，由于丁锋在合同上补签字时把合同签订时间填写为2016年10月5日，双方的交易不符合此次新政限购政策的缓冲三个月的条件，杨术鸣失去购房资格，属于不可归则于双方的事由，导致合同无法履行，并非违约，故杨术鸣提起反诉。
另查，1、2016年10月4日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，规定本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，上述规定自印发之日起实施。
2、2016年10月8日，深圳市规划和国土资源委员会发布《市规划国土委关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的会议纪要》[176号]，对于限购历史遗留问题规定如下：结合既往做法，下列情形按原限购政策办理，但购房时在本市连续缴纳个人所得税或社会保险未满三年的除外：（一）2016年10月4日（含10月4日）之前已网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书的；（二）未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含12月31日）之前提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的：1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。丁锋的妻子与杨术鸣就涉案房产买卖于2016年10月3日签署《二手房买卖合同》，后丁锋于2016年10月5日签署上述合同，系丁锋对其妻子代为签署之合同效力的追认，该合同对丁锋与杨术鸣双方均已发生法律效力，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同在2016年10月4日出台新的限购政策后能否继续履行的问题。经查，深圳市规划和国土资源委员会于2016年10月8日印发的《市规划国土委关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）中规定，对于限购历史遗留问题，如未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用的，可按原限购政策办理。本案中，丁锋的妻子与杨术鸣已于2016年10月3日签署《二手房买卖合同》，杨术鸣亦于当日支付了购房款项，丁锋本人已对其妻子签订合同的行为予以追认，故合同成立生效的时间应为2016年10月3日，根据《会议纪要》的规定，应当按原限购政策执行。即便丁锋与杨术鸣签署之《二手房买卖合同》及《资金监管协议》落款时间误写为2016年10月5日，双方亦完全有条件消除上述履行障碍，以促进合同的继续履行。因此，涉案交易在深圳市于2016年10月4日出台新的限购政策后仍可以继续履行。
关于合同不能履行的原因。丁锋主张涉案合同系因杨术鸣拒绝支付剩余定金、拒绝办理首期款监管，致使合同无法继续履行。杨术鸣辩称其不构成违约，合同系因其不符合限购政策的要求无法继续履行，此系不可归责于双方的事由，合同应予解除。一审法院认为，涉案合同的履行不受深圳市于2016年10月4日出台新的限购政策影响，可以继续履行。从杨术鸣与第三人工作人员聊天记录来看，杨术鸣未向第三人提及是否具备购房资格的问题，而是反复要求第三人保证其可通过首付四成的贷款审批。可见，在本案诉讼之前的合同履行过程中，杨术鸣并不认为购房资格问题是合同履行的障碍，而是担心无法通过首付四成的贷款审批而未继续履行支付第二笔定金及办理资金监管的合同义务。然而，关于向银行按揭贷款能否获得审批以及抵押贷款的金额系杨术鸣作为买方本应承担的风险，并非中原公司能够决定的事项，杨术鸣以此为由拒绝按合同约定支付第二笔定金及办理资金监管手续，阻碍了合同履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。杨术鸣逾期履行已超过五日，丁锋作为守约一方，有权主张解除合同，因丁锋向杨术鸣发出的含有解除合同之意思表示的《律师函》已于2016年12月30日送达杨术鸣，故一审法院确认丁锋与杨术鸣签署之《二手房买卖合同》已于上述日期解除。
关于违约金的数额。依照合同约定，在买方违约逾期履行超过五日的情况下，卖方有权选择买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。鉴于涉案合同履行过程中深圳市出台了新的限购政策，第三人填写的合同落款日期导致各方对合同是否受新的限购政策影响产生意见分歧，因此综合考虑本案案情，合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情判令杨术鸣向丁锋支付违约金人民币190,000元。由于杨术鸣已支付的定金人民币50,000元现仍托管在第三人处，故由第三人向丁锋支付上述款项以抵扣杨术鸣应支付的违约金人民币50,000元，剩余违约金人民币140,000元由杨术鸣迳付丁锋。对于丁锋的超额诉讼请求及杨术鸣的反诉诉讼请求，一审法院均不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认丁锋与杨术鸣签订的《二手房买卖合同》（NO.230473）于2016年12月30日解除；二、杨术鸣于判决发生法律效力之日起十日内向丁锋支付违约金人民币140,000元；三、中原公司于判决发生法律效力之日起十日内向丁锋支付人民币50,000元；四、驳回丁锋的其他诉讼请求；五、驳回杨术鸣的全部反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,790元，由丁锋负担人民币4,376元，杨术鸣负担人民币1,414元；反诉费人民币525元，由杨术鸣负担。案件受理费丁锋已预交，反诉费杨术鸣已预交。
本院确认一审法院查明的事实。另查明，2016年10月4日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，规定对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。
本院认为：一审法院认定丁锋妻子与杨术鸣签订的《二手房买卖合同》合法有效，本院予以确认。双方均应依约行事。
关于合同不能履行的原因。杨术鸣上诉称合同系因其不符合房地产调控政策的要求无法继续履行，合同应予解除，其不构成违约。对此，本院认为，深圳市于2016年10月4日出台新的限购政策规定，购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。杨术鸣名下已有一套住房，按照新的调控政策，其贷款首付款比例不低于70%。从杨术鸣与中原地产公司工作人员聊天记录来看，杨术鸣反复要求中原地产公司保证其可通过首付四成的贷款审批。可见，在本案诉讼之前的合同履行过程中，由于涉案合同的履行受深圳出台新的限购政策规定，杨术鸣贷款的首付比例不低于70%，杨术鸣担心贷款首付比例无法通过首付四成的贷款审批而未继续履行支付第二笔定金及办理资金监管的合同义务，系因不可归责于双方的事由。因此，杨术鸣上诉称因其不符合限购政策的要求无法继续履行，合同应予解除的理由成立，本院予以支持。一审判决杨术鸣向丁锋支付违约金不当，本院予以纠正。因不可归责于双方的事由，双方均无违约行为，故杨术鸣的定金50000元应予返还。由于杨术鸣已支付的定金50000元现仍托管在中原地产公司，故由中原地产公司向杨术鸣返还定金50000元。
综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，导致处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初7275号民事判决第一项；
二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7275号民事判决第二、三、四、五项；
三、中原地产代理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨术鸣返还定金人民币50000元；
四、驳回丁锋其他诉讼请求。
一审案件本诉受理费5790元，由丁锋负担，反诉案件受理费525元，由丁锋负担；二审案件受理费4100元，由丁锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 蔡妍婷
二〇一七年十二月二十五日
书记员 林晓翔
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。