山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终658号上诉人（原审被告）：李凯龙。委托诉讼代理人：吴汉宁，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙维霞。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，大同市城区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：大同市华田房地产开发有限公司，住所地山西省大同市开发区樊庄村。法定代表人：沈颂华，执行董事。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地山西省大同市城区格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。上诉人李凯龙因与被上诉人孙维霞、大同市华田房地产开发有限公司（以下简称华田公司）、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李凯龙的委托诉讼代理人吴汉宁、被上诉人孙维霞以及委托诉讼代理人ＸＸＸ到庭参加诉讼。被上诉人华田公司、中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凯龙上诉请求：撤销原判驳回孙维霞的诉讼请求。事实和理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第14条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记时发生效力，人民法院在分割共有不动产时，仍然要以登记来确认物权。被上诉人孙维霞没有进行过产权登记，不能直接认定物权所有权；二、根据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，诉争的房产于2014年取得预售许可证后，被上诉人孙维霞并未将房屋买卖合同进行备案，而上诉人按照规定进行了备案。孙维霞辩称，原判正确，应予维持。孙维霞向一审法院起诉请求：1、确认诉争房屋所有权为原告所有；2、判令华田公司、中大公司协助原告办理产权登记，撤销李凯龙对该房屋的网签登记。一审法院认定事实：2010年12月14日，原告就购买房屋向被告大同市华田房地产开发有限公司缴纳定金10000元。2012年12月25日，原告与被告大同市华田房地产开发有限公司签订《华田苑·府城二期房屋认购协议书》，约定由原告购买位于大同市城区府南街7号华田苑.府城二期5-1-1702号房屋一套，面积86.04㎡，单价4005元，交房日期为2012年8月31日。协议签订当日，原告向被告大同市华田房地产开发有限公司支付首付款204590元。2012年12月29日，原告向被告大同市中大房地产开发有限公司交付剩余房款130000元。2014年5月23日，原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订了房屋认购补充协议，约定延迟交房至2014年8月31日，并变更合同当事人一方为大同市中大房地产开发有限公司。2014年11月15日，被告大同市中大房地产开发有限公司向原告交付大同市城区府南街7号华田苑.府城二期3-1-1702号（因楼号变更）房屋一套，原告缴纳各项入住费用并办理了相关入住手续。后原告获悉其所购房屋网签登记到他人名下。对其之前与被告大同市中大房地产开发有限公司房产交易产生不安，认为侵害其财产所有权。一审法院认为，原告与被告大同市中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原告已按约定付清了所有款项和入住费用，被告大同市中大房地产开发有限公司已向原告交付华田苑府城二期3-1-1702号房屋，现诉争房屋已由原告依据双方签订的合同及大同市中大房地产开发有限公司履行合同的行为合法占有，原告对被告大同市中大房地产开发有限公司将华田苑府城二期3-1-1702号房屋作为合同标的向其履行交付义务并无异议，双方之间的合同主要义务已履行完毕，争讼房屋所有权归属明确，原告要求确认位于本市华田苑府城二期3-1-1702号房屋一套归其所有的诉讼请求，所依据的事实清楚，证据确实充分予以支持。办理房屋产权登记手续为商品房买卖合同的附随义务，原告主张被告大同市中大房地产开发有限公司予以协助，符合相关法律规定予以支持。原告请求判决撤销二被告之间房屋买卖合同网签备案登记的诉讼请求，因该备案登记行为属行政机关的具体行政行为，不属于人民法院民事案件的审理范围，故该院对原告该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、位于本市华田苑府城二期3-1-1702号房屋归原告孙维霞所有；二、大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，为孙维霞办理位于本市华田苑府城二期3-1-1702号房屋的产权登记手续；三、驳回原告孙维霞的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担100元，由被告大同市中大房地产开发有限公司负担200元（于判决生效后十日内给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李凯龙提交证据为网签购房合同一份及李秀凤给沈颂华银行转账条四份，欲证明李凯龙通过李秀凤给中大公司借款，在无法偿还借款后双方以房顶帐，其属于真实购房人。本院认为，孙维霞在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于孙维霞与中大公司签订的房屋认购协议书及商品房买卖合同是否有效的问题。上诉人认为孙维霞所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实，原告与中大公司存在恶意串通的情形。本院认为，上诉人所提的上述理由中，原审原告是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力；上诉人所提理由中，审查合同是否有效，实质上是合同合法性审查的问题。除《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》中有关民事主体民事行为能力的有关规定外，有关合同无效的条款主要集中规定在《中华人民共和国合同法》五十二条之中，包括五种情形；就商品房买卖合同而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条也规定了可以认定合同无效的情形。从本案一、二审查明的事实看，孙维霞所签订的商品房买卖合同并不存在上述规定的情形，因此，原审法院认定孙维霞所签订的商品房买卖合同合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给孙维霞及孙维霞入住房屋是否合法的问题。孙维霞提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为孙维霞出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于孙维霞作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，亦不能成立。关于孙维霞是否对诉争房屋享有所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助孙维霞办理产权登记的义务，因此孙维霞要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为孙维霞办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归孙维霞所有的判项属适用法律错误，应予撤销。至于上诉人李凯龙认为其与中大公司之间的合同有效的上诉请求，因其一审并未提出该项诉讼请求，二审也并非是向被上诉人李凯龙所提起，故本院对此不予审理。综合本案李凯龙陈述以及本院二审审理的其他全部涉及中大公司系列案件的证据材料，依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本院确认上诉人与中大公司签订的《商品房买卖合同》系其与中大公司之间借贷关系所作的担保，上诉人就其与中大公司之间的纠纷，应另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。李凯龙的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2015）城民初字第1073号民事判决第二项，即“大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后一个月内，为孙维霞办理位于本市华田苑府城二期3-1-1702号房屋的产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2015）城民初字第1073号民事判决第一项和第三项，即“位于本市华田苑府城二期3-1-1702号房屋归原告孙维霞所有”和“驳回原告孙维霞的其他诉讼请求”；三、驳回孙维霞的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由孙维霞负担100元，由大同市中大房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费300元，由李凯龙负担。本判决为终审判决。审判长 马剑峰审判员 马祖荡审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 杨      卿