苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）姑苏民五初字第00070号
原告（反诉被告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地苏州市虎池路88号。
法定代表人张从俊，董事长。
委托代理人钟翔，江苏九典律师事务所律师。
委托代理人鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡鹏飞。
委托代理人朱庆芳，江苏众勋律师事务所律师。
委托代理人徐燕，江苏众勋律师事务所律师。
原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称“钱ＸＸ小商品市场”）与被告蔡鹏飞合同纠纷一案，本院于2015年1月27日立案受理后，由审判员毛萍萍适用简易程序，于2015年3月2日公开开庭进行了审理。被告蔡鹏飞在法庭辩论终结前提起反诉，后本院依法组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告钱ＸＸ小商品市场的委托代理人钟翔、鲁春雨、被告蔡鹏飞及其委托代理人徐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱ＸＸ小商品市场诉称：原、被告于2011年12月20日签订商铺租赁协议一份，协议具体约定了设施物业管理费的金额、缴费方式及逾期付款责任，原告多次向被告催讨自2013年6月8日至2015年6月7日期间的24个月设施物业管理费，但被告至今未履行付款义务，故请求法院依法判令被告立即支付商铺设施物业管理费25200元及逾期滞纳金（以6300元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日、2014年12月8日计算至判决确定的履行之日，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
被告蔡鹏飞辩称：首先，《协议书》是我为了配合政府对原钱ＸＸ桥小商品市场的拆迁，被迫与原告签订的格式合同，协议第九条加重被告责任的条款应属无效；第三条关于管理费调整的条款，既可以理解成每年上调不超过20%，又可以理解成每年下调不超过20%，对该争议条款应作出不利于原告的解释，即管理费应按年下调不超过20%。其次，涉案房屋设施物业管理费的调整条件已经具备，该价格超出本市同行业市场价格，我也已多次向原告申请对管理费进行调整。第三，原告无收取物业管理费的资质，因此无权收取该费用。第四，原告未履行服务义务，且涉案房屋存在消防隐患，原告变更市场原有规划、设计，影响了我的收入。综上，原告违约在先，我不支付物业管理费合理合法，请求法院驳回原告诉讼请求。
蔡鹏飞反诉称：反诉人与被反诉人签订《协议书》的目的是为了拆迁安置反诉人，《协议书》也是被反诉人单方面起草的，其中对被反诉人的服务管理义务未予体现，仅有口头承诺。2013年2月19日，在反诉人的一再要求下，被反诉人单方出具了“设施物业管理费收费项目明细”，对之前的口头承诺进行了书面明确。然而，被反诉人收取了管理（服务）费，却并未按照上述明细提供服务。另，被反诉人私自变更市场内部原有的规划、设计，将一楼改为与二楼经营同一种类的商品，严重影响上诉人的营业收入，且市场消防不合格、火灾频发。故反诉人要求法院判令被反诉人履行“设施物业管理费收费项目明细”内容中第一条4、6项、第二条第1项、第三条第3、4项、第四条第1、2、3、4、5、6项等，判令被反诉人恢复1、2楼商品原规划的经营范围，判令被反诉人承担违约责任，支付违约赔偿金9900元。审理中，蔡鹏飞明确第一项反诉请求为要求反诉被告完善消防设施、便民设施中的快速充电站、各银行ATM机，提供24小时保安巡逻、办理营业执照服务、代开发票服务、医疗卫生服务，提供490平方米广告位、12平方米广告荧屏及各类广播、条幅标牌广告，开设班车服务，联系160余公交站台电子屏宣传市场形象，举办购物节等宣传活动，印发宣传册、画报等，协调商户办理工商、税务等服务；明确第二项诉讼请求为要求反诉被告恢复原规划为一楼经营百货，二楼经营家具、陶瓷、建材，一楼不得经营二楼经营的范围；同时明确第三项诉讼请求中的违约金为估算的损失。
针对反诉，钱ＸＸ小商品市场辩称：起诉条件之一是要有明确的诉讼请求，反诉原告的反诉请求不够明确，应裁定驳回其起诉。在实体法律关系上双方就设施物业管理形成一般的、无名合同关系，确立双方间权利义务要遵从意思自治约定优先的原则，因“设施物业管理费收费明细”不属于租赁合同的内容，也不是租赁合同的附件，故其不属于反诉原告与我方权利义务的载体。“设施物业管理费收费项目明细”是我方在其他民事案件中出具的证据，仅仅是我方对收费项目的说明，其形成在租赁合同缔结很久之后，该文件当然不能成为我方义务的来源，设施是否有效运转需要不断地更替和完善，设施推广和便民服务也应根据要求进行调整和完善，难以以某个时间点来判断我方应提供和未提供哪些服务。综上，反诉原告要求我方履行“设施物业管理费收费项目明细”中部分服务项目的诉讼请求没有法律依据；反诉原告反诉请求中的第二项内容并非我方义务，第三项内容因我方没有违约，我方亦无需承担违约责任。
经审理查明：本市金阊区虎池路88号房屋为钱ＸＸ小商品市场所有。
2011年12月20日，钱ＸＸ小商品市场（甲方）与蔡鹏飞（乙方）签订《协议书》一份，约定乙方向甲方承租其所有的上述房屋一楼四区y号营业房一间（使用面积10.5平方米），乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述营业房每年另缴设施物业管理费12600元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议第十五条约定，未尽事宜双方协商解决。双方未在协议中约定甲方应提供的物业服务项目明细。
协议签订后，钱ＸＸ小商品市场按约向蔡鹏飞交付了一楼四区y号营业房。蔡鹏飞承租后支付了8个月的设施物业管理费，自2013年6月8日起未再支付。承租期间，包括蔡鹏飞在内的市场经营户向钱ＸＸ小商品市场申请调低设施物业管理，但双方未能达成一致意见。
另查明，蔡鹏飞据以提出反诉请求的“设施物业管理费收费明细”，系在钱ＸＸ小商品市场与案外人发生的涉及市场设施物业管理费的合同纠纷中，为说明其提供的相关设施及服务内容而提交法院的材料。该收费明细明确了钱ＸＸ桥小商品市场设施物业管理收费项目类别为设施类、物业服务类、管理类和市场推广类项目。现蔡鹏飞认为钱ＸＸ小商品市场提供的设施和服务与该明细所列内容存在出入，即钱ＸＸ小商品市场未能按照上述明细提供全部设施和服务，故诉来法院，提出前述反诉请求。
再查明，涉案营业房所在苏州市钱ＸＸ桥小商品市场建筑消防设施，于2014年11月17日经苏州市消防技术服务事务所有限公司（具备建筑消防设施检测资质）年度检测合格。此外，钱ＸＸ小商品市场于2014年8月1日与苏州市消防工程有限公司第六分公司签订《建筑消防设施维护保养合同》一份，自2014年8月1日至2015年7月31日期间，由该公司对钱ＸＸ小商品市场经营管理的新钱ＸＸ桥小商品市场提供消防设施维护保养。此外，钱ＸＸ小商品市场作为市场管理方为市场配备了保安，同时针对公共部位进行管理并形成工作日报表，针对部分违反市场管理规定和经营秩序的行为，亦提出了管理要求并要求违规经营户出具保证书并予以整改。对于市场宣传，钱ＸＸ小商品市场曾通过公交站台、电视、报纸、公交车身和移动电视等平台投放过相关广告。
审理中，蔡鹏飞提交苏州市公安消防局苏公消审字（2014）第0177号《建设工程消防设计审核意见书》，证明钱ＸＸ小商品市场涉案营业房消防设施未达到国家标准，存在消防隐患。钱ＸＸ小商品市场对该证据的真实性无异议，对其关联性提出异议。
以上事实，由钱ＸＸ小商品市场提交的《协议书》、房屋所有权证复印件、建筑消防检测报告、营业执照资质证书、建筑消防设施维护保养合同、工作日报表、保证书、广告投放合同及付款凭证、发票，蔡鹏飞提交的设施物业管理费收费项目明细、设施物业费收费下调申请函、《建设工程消防设计审核意见书》以及当事人庭审陈述等在卷佐证。
本院认为：原、被告签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。原、被告双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现被告未依约支付，钱ＸＸ小商品市场根据合同要求蔡鹏飞支付一楼四区y号营业房自2013年6月8日至2015年6月7日期间的设施物业管理费25200元的诉讼请求并无不当，应予支持。
蔡鹏飞抗辩称，钱ＸＸ小商品市场无资质收取物业管理费且《协议书》系被迫签订的格式合同，关于设施物业费的约定应做出不利于钱ＸＸ小商品市场的解释，且设施物业管理费与同类市场相比畸高，应予调整。本院认为钱ＸＸ小商品市场主张的设施物业管理费仅在名称上与通常的物业管理费有所重合，但实际并非《物业管理条例》规定的物业管理服务费，该费用系钱ＸＸ小商品市场作为市场出租方对承租商户租赁的营业房、承租商户共同使用的公用场所和公用设施等进行日常管理和维护的费用，因此该设施物业管理费应属钱ＸＸ小商品市场为蔡鹏飞提供相应服务后的报酬，系一般的商业性服务费，无需相关资质。蔡鹏飞抗辩称其被迫签订《协议书》，但未举证证明且未就此行使撤销权，本院不予采信。对于蔡鹏飞抗辩称涉案营业房设施物业管理费应按年下调不超过20%，本院认为《协议书》第三条的约定并未限制蔡鹏飞的缔约自由或者加重其义务，双方当事人如果协商一致自可根据该条款进行调整，但是在双方未达成一致意见时，蔡鹏飞主张设施物业管理费应然调整缺乏事实依据，本院不予采信。关于钱ＸＸ小商品市场主张的滞纳金，该滞纳金性质属于违约金，钱ＸＸ小商品市场现自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍进行主张，并无不当，本院予以支持。
关于蔡鹏飞反诉称钱ＸＸ小商品市场提供的设施及管理服务不到位的问题，其所依据的是钱ＸＸ小商品市场在其他诉讼中用于说明设施物业管理费所涉及的收费设施和项目之明细，该份收费明细并非双方对钱ＸＸ小商品市场具体应提供的设施及服务达成的合同约定或附件。而且钱ＸＸ小商品市场作为市场出租及管理方，有权基于有利于管理、维护市场正常经营、促进市场繁荣发展的角度，为满足消费者、市场内商户需要，对设施进行优化、对服务类别进行调整、完善，其向市场商户提供的设施及服务没有也不应限定于该明细之内。在钱ＸＸ小商品市场与包括蔡鹏飞在内的市场商户未对具体设施及服务内容达成明确合意的情况下，蔡鹏飞以钱ＸＸ小商品市场未按该明细提供物业服务为由，要求其按该明细提供具体设施及服务的反诉请求，本院不予支持。蔡鹏飞还依据《建设工程消防设计审核意见书》主张涉案营业房所在市场消防设施不完备，进而要求钱ＸＸ小商品市场完善消防设施，然该审核意见书系针对设计用途的变更，市场的消防设施已经由具备建筑消防设施检测资质的机构年度检测合格，且处于正常维护过程中，本院对蔡鹏飞要求钱ＸＸ小商品市场完善消防设施的反诉请求亦难支持。如蔡鹏飞认为钱ＸＸ小商品市场提供的设施存在消防隐患，可以向有关行政主管部门反映。
关于蔡鹏飞反诉要求钱ＸＸ小商品市场恢复一、二楼原规划的经营范围的诉讼请求，本院认为市场的划行归市应由市场经营户共同遵守、维护，钱ＸＸ小商品市场作为市场管理方应加大管理力度，敦促商户按照原确定范围进行经营。现无证据表明一、二楼经营范围的变化系钱ＸＸ小商品市场有意打乱，故不存在恢复之说，故对蔡鹏飞该反诉请求，本院不予支持。
关于蔡鹏飞主张的违约金，根据前述查明事实，钱ＸＸ小商品市场作为市场出租和管理服务方，服务和管理的目的不仅在于为单个承租户提供必需的设施和服务，还在于对市场整体形象和竞争力的提升，其内容随承租户的需求以及市场变化而呈动态性，且需要包括蔡鹏飞在内的所有商户的理解和配合。在双方已约定设施物业管理费先缴后用而蔡鹏飞逾期未付，以及双方对钱ＸＸ小商品市场需提供的具体设施和服务未作具体约定的情况下，钱ＸＸ小商品市场为市场正常经营提供了一定的设施和服务；现在蔡鹏飞以钱ＸＸ小商品市场管理缺失给其带来损失为由主张违约金，依据不足，本院难以支持。
钱ＸＸ小商品市场作为钱ＸＸ桥小商品市场内的设施物业的提供者和管理者，与包括蔡鹏飞在内的商户在收取设施物业管理费上的纠纷由来已久，纠纷产生的原因不仅在于经营户未依约支付设施物业管理费，更大程度在于经营户认为钱ＸＸ小商品市场所提供的设施和管理服务与约定的收费标准不匹配。实际上不论是钱ＸＸ小商品市场还是蔡鹏飞，均希望该市场能有序经营、良性运转、实现共赢，因此钱ＸＸ小商品市场对于对市场经营户普遍反映的问题，应及时沟通，寻找解决方案，提高服务质量；蔡鹏飞作为市场经营户，应积极配合钱ＸＸ小商品市场对于市场的整体管理，遵守市场内部形成的行规市约，对于设施物业服务可以提出自己的建议，但亦应采取恰当的方式与钱ＸＸ小商品市场积极沟通，做到在沟通中互信、在互信中共赢，而非采用不支付设施物业管理费的方式致使矛盾扩大。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告蔡鹏飞于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司本市金阊新城虎池路88号钱ＸＸ桥小商品市场一楼四区y号营业房商铺设施物业管理费25200元及逾期滞纳金（以6300元为基数，分别自2013年6月8日、2013年12月8日、2014年6月8日、2014年12月8日计算至判决确定的履行之日，均按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。
二、驳回反诉原告蔡鹏飞全部诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费480元，反诉案件受理费25元，共计505元，由被告蔡鹏飞负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 员 毛萍萍
代理审判员 张 鹏
人民陪审员 蒋志健
二〇一五年七月二十七日
书 记 员 蒋志芳