江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4325号
上诉人(原审被告):刘华友，男，1962年12月22日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：杨顺，江苏西楚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田径，江苏西楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙昌龙，男，1971年11月13日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：倪海波，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：徐业创，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：房保娟，女，1970年5月6日出生，汉族，住江苏省泗洪县。
上诉人刘华友因与被上诉人孙昌龙、房保娟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2017）苏1324民初4002号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
上诉人刘华友上诉请求：1.撤销一审判决，改判对泗洪县××镇农贸市场××花园××号商铺继续执行；2.本案一、二审诉讼费用由孙昌龙、房保娟负担。事实与理由：1.孙昌龙与房保娟之间不存在真实的房屋买卖关系，双方之间仅系租赁关系，房保娟为了达到逃避债务的目的，与孙昌龙签订了虚假的买卖协议。2.即使孙昌龙与房保娟之间存在真实的买卖关系，孙昌龙对于房产未办理过户登记也存在过错。
被上诉人孙昌龙辩称，孙昌龙与房保娟之间存在真实有效的买卖合同，孙昌龙已经向房保娟支付了全部购房款并对案涉房屋占有使用，因房保娟未及时偿还银行按揭贷款，加之开发商至今未办理商铺的土地使用权证书，导致案涉商铺不能过户，孙昌龙对此并无过错。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人房保娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
孙昌龙向一审法院起诉请求：1.停止对位于泗洪县××镇农贸市场××花园××号商铺的执行；2.确认上述商铺归孙昌龙所有；3.诉讼费用由刘华友负担。
一审法院经审理查明：2010年4月15日，房保娟与江苏鹏程房产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定房保娟以196790元的价格购买农贸市场25幢36号商铺，其中首付款118790元，剩余78000元在中国建设银行办理按揭贷款。2013年1月18日，房保娟为案涉房产办理产权登记，房产证号为：洪房权证泗洪县字第××号。2014年4月3日，孙昌龙与房保娟签订房屋转让协议，约定房保娟将农贸市场25幢36号商铺以542000元的价格转让给孙昌龙，转让价款自协议签订之日以现金方式一次性付清，过户手续由孙昌龙自行办理，房保娟予以协助。案外人刘某、王某1、王某2亦在协议上签字。同日，孙昌龙向房保娟交付购房款200000元。2014年4月19日，孙昌龙向房保娟交付剩余购房款342000元，房保娟向孙昌龙出具542000元的收条，并在收条上注明按揭贷款由房保娟承担，但收条载明的时间是2014年4月3日。2014年5月，房保娟将涉案房产交付给孙昌龙，并由孙昌龙占有使用至今。
2015年4月29日，该院立案受理了刘华友与冯开玉、房保娟民间借贷纠纷一案。2015年5月5日，因刘华友提出诉讼保全，该院作出（2015）洪民初字第01706号民事裁定书，裁定查封冯开玉、房保娟所有的位于泗洪农副产品交易中心3幢114室商铺、3幢212室商铺、3幢312室商铺及房保娟所有的位于农贸市场25幢36号商铺。2015年12月14日，该院作出（2015）洪民初字第01706号民事判决书，判决冯开玉、房保娟给付刘华友借款524600元及利息（利息以本金100000元、100000元、150000元、100000元和74600元，分别从2013年1月30日、3月9日、3月15日、5月10日、10月11日起按年利率22.4%计算至还清时止）。2016年5月26日，因冯开玉、房保娟未按期履行给付义务，并经刘华友申请，该院立案执行。执行过程中，孙昌龙提出执行异议，请求解除对案涉房产的查封。2017年4月26日，该院作出（2017）苏1324执异63号民事裁定书，裁定驳回孙昌龙的异议请求。
一审法院另查明，为办理银行按揭贷款，房保娟将案涉房产抵押给中国建设银行股份有限公司泗洪支行，抵押期限从2010年5月31日至2020年5月30日，目前按揭贷款尚未还清。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，案涉房产于2015年5月5日被依法查封，但孙昌龙与房保娟于2014年4月3日就已经签订合法有效的书面买卖合同，买卖合同签订在先，法院查封在后。庭审中，刘华友抗辩称案涉房产属于房保娟与冯开玉的夫妻共同财产，房保娟无权将对外出售。但案涉房产登记在房保娟一个名下，孙昌龙作为善意第三人基于对产权登记信息的信赖，其与房保娟订立的房屋买卖合同有效，应予保护。其次，案涉房产自2014年5月起至今一直由孙昌龙合法占有。再次，孙昌龙已向房保娟支付全部购房款。最后，案涉房产未办理过户登记并非孙昌龙的过错。孙昌龙已按约支付全部购房款，房保娟收取购房款后未及时偿还银行按揭贷款，抵押权不能解除，导致案涉房产不能办理过户登记，孙昌龙对此并无过错。综上，孙昌龙作为案涉房产的买受人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，应予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然孙昌龙与房保娟就案涉房产订立了合法有效的买卖合同，且孙昌龙已履行支付购房款的合同义务，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，孙昌龙可以依据双方签订的买卖合同要求房保娟履行协助办理过户登记的债权义务，而不能以仅具备债权效力的买卖合同来实现物权效力，对孙昌龙要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，一审法院判决：一、不得执行位于泗洪县××镇农贸市场××花园××号商铺（房产证号为：洪房权证泗洪县字第××号）；二、驳回孙昌龙的其他诉讼请求。案件受理费9220元，由刘华友负担。
对于一审判决查明的事实，上诉人刘华友对孙昌龙与房保娟之间签订真实有效的买卖合同及孙昌龙已向房保娟支付全部购房款提出异议，对于其他事实无异议。孙昌龙、房保娟对于一审判决查明的事实均无异议。对于一审判决中双方当事人均无异议的部分，本院依法予以确认。
本院二审过程中，双方当事人均未提供新证据。
经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.孙昌龙与房保娟之间是否存在真实有效的买卖合同；2.如双方存在真实有效的买卖合同，孙昌龙是否已向房保娟支付了合同约定的购房款；3.案涉商铺未办理过户登记手续是否因孙昌龙自身原因。
关于争议焦点一，本院认为，被上诉人孙昌龙与房保娟于2014年4月3日签订书面房屋转让协议，就案涉房屋买卖事宜进行了约定，并经泗洪县双沟法律服务所进行见证，且由证人王某2、刘某、王某1在该协议上签字，且一审庭审中王某2、刘某到庭陈述，签订房屋转让协议时其均在场，上述事实可以认定孙昌龙与房保娟之间存在真实有效的买卖合同，上诉人刘华友主张孙昌龙与房保娟之间恶意串通，逃避债务，并无证据证明，本院对其主张不予支持。
关于争议焦点二，本院认为，被上诉人孙昌龙为证明其已向房保娟支付了全部购房款，提供了房保娟出具的收条、证人王某2、刘某的证言以及刘某在银行的存款凭证等证据，上述证据互相印证，可以证明孙昌龙在协议签订后，分两次合计向房保娟支付购房款542000元的事实，本院依法予以确认。
关于争议焦点三，本院认为，因被上诉人孙昌龙在向房保娟支付全部购房款后，房保娟才向其披露案涉商铺尚有按揭贷款未清偿的事实，加之刘某亦陈述按揭贷款由其偿还，故案涉商铺在按揭贷款未清偿前，无法办理所有权变更登记，该事实确非因孙昌龙自身原因所致。
综上，本院认为，被上诉人孙昌龙提供的证据更具证据优势，可以排除孙昌龙与房保娟之间为规避执行而订立虚假买卖协议的可能性，对于孙昌龙提出的停止对案涉商铺执行的诉讼请求，依法应予支持。上诉人刘华友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9220元，由上诉人刘华友负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏良波
审判员 徐淮成
审判员 吴军良
二〇一七年十二月十二日
书记员 袁海燕
附录法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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