西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0113民初15368号
原告：陶飞，男，1989年8月18日出生，汉族，住西安市周至县。
委托代理人：姚茹，陕西智冠律师事务所律师。
委托代理人：薛莹莹，陕西智冠律师事务所实习律师。
被告：陕西龙腾灏天实业有限公司，住所地西安市高新区新区丈八一路1号汇鑫大厦IBC1幢2单元21506室。
法定代表人：黄松榴，该公司总经理。
委托代理人：郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师。
原告陶飞与被告陕西龙腾灏天实业有限公司（以下简称龙腾灏天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陶飞诉称，2013年9月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区唐兴路以北都市春天1幢1单元3层10304号房。被告应在房屋交付使用后730日内将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，致使房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同订立后，原告依约向被告支付了购房款，被告也于2014年8月31日向原告交付了房屋，但被告却未能在合同约定的期限内为原告办理房产证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告支付延迟办理产权证的违约金12646.32元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告龙腾灏天公司辩称，办证时间拖延是因为个别业主违法加建违章建筑，导致涉案商品房无法顺利办理竣工验收备案，而办理竣工验收备案是办理房产证的前置程序，在涉案项目中，个别业主擅自搭建的违章建筑达300平米左右，其中仅西辛庄村委会加盖就达150平方米左右，高新区规划建设局多次下达拆除违法建筑处罚书，但这些业主仍然没有拆除，导致答辩人在正常交房后，办理房产证过程受阻。2015年1月28日被告通过了建设工程消防验收，2015年6月9日通过了建设工程竣工规划验收，2015年7月6日向住建局提交竣工验收备案表，在形式要件全部完备的情况下，仅因违建行为，备案被退回，正常情况下，提交备案表后2个月内就可获得备案，也就是在2015年10月前被告就能办完竣工验收备案，紧接着就可以拿到房屋大证，然后开始陆续办理分户证书，根本不会出现晚办证的情况。被告按合同约定正常交付房屋，但个别业主没有按照合同约定使用房屋，甚至违法加建房屋，是个别业主的违法行为，使被告和其他业主遭受损失，根据物权法第72条，原告对损害结果的发生有一定的过错，被告一直在为业主前后奔走，办理房产证，严格按照时间向原告交付房屋，向产权登记部门提交资料，在这过程中被告不断协调关系，承担不应承担的罚款，已经替个别业主承担了责任，恳请法庭调查个别业主违法建筑情况，并追加这些业主到庭参加诉讼。被告已经完成商品房买卖合同中出卖人义务，不应承担违约责任，商品房买卖合同约定，2年后如因出卖方责任导致迟延办理，要承担违约金，而出卖人在办理房产证方面的义务是将应由出卖人提交的资料按时提交产权登记机关，本案被告在交付房屋后，一直在积极办理房产证，已经在约定时间内提交了相关资料，但由于无法由被告控制的原因而未被批准，责任不在被告，不应承担违约责任。综上，被告已经按合同约定履行了向房产登记部门提交资料的义务，但由于个别业主的违法行为阻却了办证进程，被告没有过错，不应承担违约责任。
经审理查明，2013年9月5日，原、被告双方签订了合同登记号为Y13091100的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区唐兴路以北都市春天第1幢1单元3层10304号房，建筑面积96.32平方米，总价为639083元。合同第六条付款方式及期限，买受人于签约当日交清首付款199083元，余款44万元整办理银行按揭贷款。第八条交付期限，出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1/2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件七第四条关于权属登记办理的特别约定（替换合同第十五条），1、买受人自愿委托出卖人办理本合同项下房屋的权属转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交以下资料和税费：A.须根据出卖人的要求出具书面委托书；B.完成房屋面积补差的结算手续；C.提供缴纳该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税、费的证明。D.其他应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。2、以上费用和资料由买受人在收房前提供给出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理完以上各项手续，交齐相关费用和资料，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担。过后补办房地产权属证书，需由买受人自行或委托其他机构代办办理。3、出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后18个月内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款632316元。2014年8月31日前后，被告向原告实际交付了涉案房屋，原告亦交纳维修基金、契税，且已支付了办理产权证书登记费、他项权利证书登记费等费用。2017年10月15日，被告已将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，完成涉案楼盘的初始登记。2017年11月9日，被告通知原告向其递交办理权属登记转移所需要的手续资料。截止2017年12月14日法庭辩论终结时，被告称因涉案楼盘仍有业主未按通知要求将办理权属登记转移所需要的手续资料交给被告，故被告亦未将原告提交的资料报产权登记机关备案。
上述事实，有商品房买卖合同、不动产统一发票、契税完税证明、维修基金缴存收据、收款收据等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限提交办理房屋产权登记备案资料的义务。被告在原告依约向其支付了购房款后，虽于2014年8月31日前后向原告交付房屋，但直至2017年10月15日,被告才完成涉案楼盘的初始登记，但该业务受理系首次确权的业务受理，被告办理初始登记时向房管部门递交材料的凭单并非涉案商品房买卖合同约定的办理权属登记，即买受人所应获得的房地产权证书的备案。被告未按照合同约定履行办理权属登记的备案义务，导致原告至今未取得房屋产权证书，其行为已经构成违约，被告理应继续将办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定承担违约责任。至于被告主张其未能依约履行权属登记备案义务系因其他个别业主违章搭建等原因所致，因合同具有相对性，故不能作为被告未履行合同义务的抗辩理由。因此，原告要求被告限期将办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案及支付违约金12646.32元之诉讼请求,有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合刚法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告陕西龙腾灏天实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告陶飞购买的位于西安市高新区唐兴路以北都市春天第1幢1单元3层10304号房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；
二、被告陕西龙腾灏天实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陶飞迟延办证违约金12646.32元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费116元，减半后由被告陕西龙腾灏天实业有限公司承担。因原告已经全部预交，故被告应将在履行金钱给付义务时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 赵琳君
二〇一七年十二月二十五日
书记员 党菲菲
打印：相丽华校对：马媛星2017年月日送达