广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1280号
上诉人(原审原告)：周木生，男，汉族，1968年9月9日出生，住址：广东省紫金县。
委托代理人：廖宁咸，系广东尚宏律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：刘泽源，男，汉族，1968年1月15日出生，现住址：广东省惠州市惠城区。
委托代理人：曾景威，系广东商盾律师事务所律师。
上诉人周木生与被上诉人刘泽源因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市(2015)惠城法小民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年7月6日，原审原告周木生向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告赔偿原告土地购款余款人民币10000元；2、被告向原告赔偿占用土地购款125000元的利息（按同期人民银行贷款利率，自原告支付当日即2011年11月25日起计至本息全部归还之日止，暂计至7月2日为32410元）；3、由被告承担本案诉讼费用。
主要事实和理由：2011年5月25日，被告向原告承诺，自有一块土地可靠关系保证能帮原告在此建房。其后原被告双方签订《土地转让合同》，约定将位于大树岭村中地块的土地（长10.5米、宽6.3米）转让给原告使用。原告信任被告后，支付购买土地款12.5万元给被告。当时原告与另一人钟先才一起向被告购买了两块土地（其中一块就是本案系争土地），故原告与钟先才一共支付了25万元给被告。被告收款后承诺会按照合同约定，协助办理一切有关土地的使用手续。原告购买之后积极筹集建房资金，此地尚空置至今。2015年，被告见此系争土地升值超过三倍，被告于是强行要求收回此地，原告依据合同提出强烈抗议，被告不加以理会，耍赖只退回11.5万元给原告，另外1万元强行扣留，谎称为中介费。原告当初信任被告，与之签订合同，支付了12.5万元，现被告耍赖违约，不说12.5万的购地款被被告占用4年时间的利息不予赔偿，甚至连本金1万元都强行扣欠，实在令人气愤，违约违法。综上，原告诚信与被告订立合同，在已将合同义务完全履行的情况下，被告却见利起心，强行违约违法。
被告刘泽源辩称：一、确认合同无效我方无异议；二、返还10000元我方不同意，是交易成本，而且介绍人也是原告方提出给介绍人10000元，我方已经将受到原告的金额全额退还，不存在返还的问题；三、银行利息问题，双方关于退款的事情双方已经确定，根本不确定利息问题，应当按照双方协议一致意见处理为准，原告方将钱交付给我方，我方也将土地同时交付给对方，权利义务对等，损失和收益也是对等，当初交易产生是可以建设房子的，当时的土地政策比较松，现在是因为政策变换才导致房屋无法建设，现在土地返还给我们真正损失的是我方，我方将可以建设的土地交付给原告，而原告将不能建设的土地返还给我方，真正损失的是我方，房子不能建设是因为对方炒地皮的行为构成的，在现在不能建房的情况下，双方已经协议好处理方式，原告退土给我方，我方退钱给其，现在原告方说要返还交易成本10000元是没有道理的。
反诉原告刘泽源反诉称，反诉人与被反诉人双方于2015年5月25日订立《土地转让合同》，但是被反诉人却以一种炒地皮的心态，一直没有动静。随着国家政策变化和土地管理更加严格，被反诉人发现无法建房，于是多次找到反诉人要求退钱。反诉人本着真心解决问题的态度，退回了从被反诉人处收到的全部费用。反诉人认为，土地交付给被反诉人多年，期间造成了反诉人土地租金的损失。另外，由于被反诉人的原因，导致现在本案所涉土地无法建房，致土地用途受到了限制，造成了反诉人更大的损失。故诉至法院，请求法院依法判令：1、被反诉人赔偿其占用土地期间造成反诉人的土地租金损失35721元（10.5米×6.3米×45个月×12元/月，自2011年11月25日计至将土地交回之日止，暂计至2015年8月25日）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。
反诉被告周木生辩称，一、反诉原告要求赔偿土地租金损失，无法律依据；二、反诉原告一直声称该土地可建房屋的，现在只是因政策、行政管理的原因而不能兴建。反诉原告的说法是错误的，本案的争议地属于集体土地，不可卖给非本村集体经济组成成员，所以从头至尾按照法律规定都不能建房。我一直未占用使用涉案土地，土地一直在反诉原告处，我也没有炒地皮的因素，只是因为资金的原因才迟迟未建设。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：经审理查明，2011年5月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地转让合同》一份，主要约定：被告将位于惠州市惠城区小金口街道办事处大树岭村的一地块规划好，出让给原告永久使用，该地块位于惠州市××××组湖背，面积为：宽6.3米，长10.5米，东西面准飘阳台1.3米，其他方面不准飘阳台。总地皮款为人民币125000元。被告无偿提供该地的村委会盖章手续，并协助办理一切有关土地使用手续，设计的费用由原告负责。协议签订后，原告将该125000元支付给了被告。原告未在涉案土地上建房。
另查，原告非被告所在村小组的组员，涉案土地被告至今未取得涉案土地的使用权证。被告称该土地为村里分给被告个人的，没有文件、手续，被告用于种菜。原、被告签订转让合同后，被告未曾占有过该土地，仍由被告用于种菜。诉讼前，双方经协商，被告已经退还了原告购地款115000元，另外的10000元，被告称是双方约定的中介费，已支付给中介，不予退还。原告对此不予认可，认为不是中介费，是购地款，应予退回。
原告追讨无果，诉至法院，请求判如所请。
以上事实，有经当庭质证的身份证、土地转让合同、银行转账凭证等证据及庭审笔录予以证实。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。原、被告对解除《土地转让合同》无异议，原、被告争议的焦点有：1、被告是否应将10000元退还给原告？被告认为10000元是双方约定应支付给中介的中介费，不应退回。本院认为，原、被告在合同中并无约定，被告亦未能对此进一步提供证据予以佐证，原告在庭审时亦不予认可，故被告的主张，证据不充分，理由不成立，本院不予采纳。被告收取的10000元应认定为购地款的一部分，应退回给原告；2、被告应否支付占用购地款125000元的利息给原告？本院认为，原告在与被告签订《土地转让合同》时已明知土地属于集体土地，不可转让给非本村组员建房，亦明知被告尚未取得土地使用权，但仍与被告签订合同，被告之后亦无法办理土地使用权，原、被告签订的《土地转让合同》是无效的，对此，原、被告均应承担责任。故原告诉请被告支付125000元的利息，于法无据，理由不成立，本院不予支持；3、反诉原告诉请反诉被告赔偿土地租金损失35721元应否支持？经查，涉案土地一直由反诉原告占有并使用，并未交付给反诉被告，反诉被告亦无在该土地进行建房和使用，故反诉原告的请求，无事实依据，理由不成立，本院不予支持。
原告及反诉原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予采纳。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告刘泽源应在本判决书生效后十日内向原告周木生返还10000元；
二、驳回原告周木生的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告刘泽源的全部诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费860元，由原告周木生负担260元、被告刘泽源负担600元；反诉受理费347元，由反诉原告刘泽源负担。
当事人二审的意见
上诉人周木生不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判决支持上诉人诉讼请求第二项：被告向原告赔偿占用土地购款125000元的利息(按同期人民银行贷款利率，自原告支付当日即2011年11月25日起计至本息全部归还之日止，暂计算至2015年7月2日为32410元)，依法改判。
主要事实和理由：一、在一审法院查明的事实存在一处错误，系争地块并不位于乌石村××组湖背，而是位于大树岭村中(在土地转让合同中亦有写明)，所以需要予以更正查明的地址。因为这里会涉及一个问题，事实上，双方买卖的系争地块上(即大树岭村中)存在一个铁皮房，当时这块长10．5米*宽6．3米的地块是连同上面的铁皮房屋由被上诉人一并转让给上诉人的。所以，不排除被上诉人当时带领一审法院调查人员，错误的去到乌石村××组湖背，意图指示一款毫无建筑的空地，迷惑一审法院调查人员(当时并未通知上诉人一并配合前往)。二、根据最高人民法院颁布的2015年《全国民事审判工作会议纪要》第(六)：关于农村房屋买卖纠纷处理的问题35、现阶段，我国城市化还处于较低层次，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质，完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。根据上述所述，一审法院认定系争合同无效，上诉人没有异议，但对于利息部分，人民法院应当依据法规予以支持。在法庭上，审判员曾提出若应用上述法规，只适用于“购房款”(这个字眼)，而不适用于“购地款”(这个字眼)，但这个法律解释是站不住脚的，也只是死扣字眼的法律限制解释，所谓“房随地走，地随房走”，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。更何况若仅仅地死扣“购房款”这个字眼，那依据系争地块存在铁皮房屋这个事实，本案的标的款项同时也把铁皮房屋也购买了，那这个标的款项同时必然也是购房款，对于2015年《全国民事审判工作会议纪要》第(六)当然也是完全可以适用的。
更何况中国颁布法律多年，对于法律的解释不能仅仅限制于限制解释，应当按照立法精神，强调不拘泥于文字的目的，采用形式逻辑的方法分析法律结构，从制定某一法律的目的未解释法律。对于2015年《全国民事审判工作会议纪要》第(六)条法规，国家制定的目的，在于保护农村宅基地，对擅自贩卖宅基地的农民予以惩戒以达到杜绝此类行为，保护宅基地在农村具备的较强社会保障和社会福利性质作用，用于给予农村社会保障体系完善的时间缓冲，所以这个法条不可能仅仅限制购房行为，还对购地行为进行限制。购买宅基地的行为必定一并适用。
被上诉人刘泽源答辩称:1、买卖合同是个空地买卖，而且交易以后，被答辩人没有动工，无论位置在哪里，这个合同都是无效的，对方的上诉理由不成立。2、法律适用问题，一审法院是正确的，被答辩人错误使用。关于双方协议退款，并不是我们要求一定要退款，双方是自愿的，如果不同意也不会退款。我们交付土地，也存在损失，对方提出的损失和我方反诉的租金是对等的。综上，一审判决正确。
本案二审中，上诉人提交了新证据：涉案地皮照片。证明被上诉人在土地上建房侵害上诉人利益。被上诉人质证意见为：房子是在退款后才建的，被上诉人没有过错。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据双方在二审中的诉辩主张，现本案的争议焦点为：被上诉人是否应支付占用购地款的利息给上诉人。本案争议所涉的土地使用权无论是一审法院认定的还是上诉人周木生所指认的，都不影响涉案合同的效力认定和本案的实体处理。依据原审查明的事实，双方签订的合同目的为转让土地，而不是转让房屋。上诉人取得涉案土地的目的为自建房，且涉案土地上并无存在房屋，仅仅存在的铁皮屋亦不属于相关规定中所指“农民出售其宅基地上的房屋给城市居民居住”。对于涉案的合同无效，双方无视国家法律的强制性规定买卖农村集体土地使用权，上诉人周木生与被上诉人刘泽源都有同等的法律责任；刘泽源虽然占用了周木生的资金，但也因为涉案的合同影响了刘泽源对涉案土地使用权的正常使用造成了损失。因此，周木生主张应按照“返还购地款并支付同期银行贷款利息”之规定，没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持是正确的，本院予以支持。
综上所述，上诉周木生人的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费610元，由上诉人负担。上诉人多预交的250元，本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
审 判 员 邓耀辉
代理审判员 寇 倩
二〇一六年九月十八日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；