湖北省随州市曾都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1303民初1416号
原告（反诉被告）李翠英，女，1962年2月4日出生，汉族，随州市人，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）宫贵新，男，1963年8月9日出生，汉族，随州市人，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）何清玉，女，1991年7月28日出生，汉族，随州市人，住随州市曾都区。
原告（反诉被告）何环宇，男，1997年11月2日出生，汉族，随州市人，住随州市曾都区。
上列四原告委托诉讼代理人胡强，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告陈高峰，男，1979年9月12日出生，汉族，住随州市曾都区。
被告（追加被告、反诉原告）苏明宏，男，1963年6月16日出生，汉族，系随州市经济开发区异度星海网吧业主，住随州市曾都区。系被告陈高峰岳父。
被告（追加）刘亚斌，男，1970年6月18日出生，汉族，住随州市曾都区。
被告（追加）朱建军，女，1970年8月2日出生，汉族，住址同上，系被告刘亚斌之妻。
原告李翠英、宫贵新、何清玉、何环宇与被告陈高峰、苏明宏、刘亚斌、朱建军租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月19日作出（2016）鄂1303民初1570号民事判决，被告苏明宏不服，上诉至随州市中级人民法院，随州市中级人民法院于2017年4月18日作出（2017）鄂13民终152号民事裁定：1、撤销随州市曾都区人民法院（2016）鄂1303民初1570号民事判决；2、发回随州市曾都区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡强、被告苏明宏、刘亚斌到庭参加诉讼，被告陈高峰、朱建军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年11月14日，朱建军将其所有的位于随州市××交通大道××小区××房屋××楼楼梯间××（××交通大道××）租赁给被告使用，并与被告签订了《房屋租赁协议》，该协议主要约定：租赁期五年，自2013年1月1日至2018年12月31日止；2013年全年租金40000元，以后每年年租金按5%逐年递增；第一年租金于2013年1月1日前一次性支付，并在当年提前一个月一次性交清下一年度的租金；未经出租方书面同意，不得转租、转借承租房屋、拆改变动房屋结构或损坏房屋，否则按合同租金总额的50%向出租方支付违约金，出租方有权终止合同；承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则按日租金的2倍向出租方支付滞纳金。该房屋租赁期间，朱建军将该房屋分别转让给四原告。四原告于2015年3月3日办理了房屋所有权登记，通知被告房屋转让情况，告知被告向其支付租金，但被告置之不理，至今未向四原告支付租金。为此，四原告于2016年3月11日向被告下达《解除合同通知》，解除双方签订的《房屋租赁协议》。被告在收到该通知后，未向人民法院或仲裁机构请求解除合同的效力。现该通知已发生效力，双方签订的《房屋租赁协议》已解除。被告收到《解除合同通知》后，不仅不支付租金，未经四原告书面同意的情况下，擅自将原装饰拆除进行重新装修，损坏该房屋。四原告多次到现场要求停止装修，被告及聘请的工作人员均不予理睬。无奈之下，四原告于2016年4月15日向被告下达了《停止装修通知书》，但被告仍我行我素，态度蛮横，并称房屋不是四原告的，与四原告无关。综上，四原告与被告签订的《房屋租赁协议》已解除，且被告在履行该协议中多次违约。请求法院判令被告腾退位于随州市××交通大道××小区××房屋××（××交通大道××），并恢复原状；被告向四原告支付2015年3月3日至2015年12月31日期间的租金36609元，2016年1月1日至3月12日期间的租金9134元，共计45743元，并按日租金的2倍向四原告支付滞纳金；被告向四原告支付自2016年3月13日（解除房屋租赁合同之日）起至房屋7间腾退之日止的房屋占有使用费（按年租金46305元计算）；被告按合同约定租金总额的50%向原告支付违约金。
被告陈高峰辩称，我不是该房屋的承租人，我是异度星海网吧的工作人员，我代表网吧与朱建军签订了《房屋租赁协议》，网吧业主是我的岳父苏明宏。因此，我在本案中不应承担任何责任。
被告苏明宏辩称，一、《房屋租赁协议》是我委托女婿陈高峰与朱建军签订的；二、朱建军向原告出售房屋后，没有通知我，原告办理房屋所有权证我不知情，他们也没有告知我；三、房屋租金我已付清，因朱建军的丈夫刘亚斌欠我的工程款，他与我签订了补充协议，用剩余的租金抵偿工程款，因此双方租金已结清，我不欠原告的租金，对原告的起诉我不认可。
被告刘亚斌未向本院提交书面答辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据一、四原告身份证复印件。证明：原告的身份信息。
证据二、四原告的《土地使用权证》、《房屋所有权证》。
证据三、朱建军与被告签订的《房屋租赁协议》
上列证据证明：1、四原告于2015年3月3日取得涉案租赁房屋的所有权；2、朱建军享有和承担该合同的权利和义务；3、租金的计算方式；4、被告未按合同约定支付租金，应按日租金的2倍向四原告支付滞纳金；5、未经四原告同意，擅自损坏房屋或转租，应支付租金总额50%的违约金。
证据四、解除合同通知及送达回执。证明：因被告严重违约，原告于2016年3月11日解除了与被告签订的《房屋租赁协议》。
证据五、停止装修通知书及现场影像资料（碟片）、照片。证明：被告未经原告同意擅自装修，经原告多次制止后被告仍置之不理，已构成严重违约，应对租赁房屋恢复原状。
证据六、五份存量房购买合同及收条（复印件），证明：原告于2014年9月15日与追加被告朱建军、刘亚斌签订房屋买卖合同并支付购房款。
被告苏明宏为支持其辩解理由，向本院提交了如下证据：
证据一、被告苏明宏的身份证复印件。证明：被告的身份信息。
证据二、异度星海网吧陈高峰与朱建军于2014年11月14日签订的《房屋租赁协议》（复印件）。证明：租赁房屋的取得合法。
证据三、刘亚斌、苏明宏于2014年12月20日签订的工程款抵房屋租金协议。证明：房屋租金已向刘玉斌、朱建军全部支付完毕。
证据四、朱建军于2016年10月12日出具的证明，内容：我丈夫刘亚斌与苏明宏于2014年12月24日签订的房租补充协议我知晓，房租已结清。证明：朱建军同意剩余房租用刘亚斌欠苏明宏工程款抵偿。
证据五、随州市工商行政管理局于2015年6月26日向随州市经济开发区异度星海网吧颁发的《营业执照》（复印件）。证明：异度星海网吧的投资人是苏明宏。
证据六、随州市文化体育新闻出版局于2014年3月31日向随州市经济开发区异度星海网吧颁发的《网络文化经营许可证》（复印件）。证明：异度星海网吧的法定代表人是苏明宏。
追加被告刘亚斌的未向本院提交证据，但在庭审中陈述：房屋买卖时我已向原告明确告知房屋由他人承租，且租金收取至2018年年底；我与苏明宏签订的以工程款抵房租协议和我妻子朱建军出具的证明均是真实的。
上列证据经庭审质证，原告对被告苏明宏提交的证据和被告刘亚斌陈述的真实性均无异议，但认为原告与朱建军、刘亚斌签订房屋买卖合同后，朱建军、刘亚斌无权对房租进行处分；被告苏明宏对原告提交的全部证据和被告刘亚斌的陈述均无异议；被告刘亚斌对原告和被告苏明宏提交的全部证据均无异议。
本院认为，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定，上列证据与本案事实相关联，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
依据本院确认的证据，本案事实如下：
被告陈高峰系被告苏明宏女婿。
2012年11月14日，被告苏明宏委托被告陈高峰（乙方）与朱建军（甲方）签订《房屋租赁协议》，协议约定：“甲方将位于随州市交通大道219号（现56号宏兴小区4幢）二层房屋7间租赁给乙方（经营异度星海网吧）使用，房屋租赁期五年（自2013年1月1日至2018年12月31日止），租金为2013年全年租金40000元，以后每年租金按5%逐年递增；租金支付方式为，2013年1月1日前一次性付清当年的租金，并在当年提前一个月一次性付清下一年度的租金；租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同五年租金总额的50%向甲方支付违约金：未经甲方同意将房屋转租、转借给他人使用的；未经甲方同意拆改变动房屋结构或损坏房屋。乙方如逾期支付租金，每逾期一日须按日租金的2倍支付滞纳金”。合同签订后，被告苏明宏向朱建军交纳房租租金40000元即经营网吧。2013年12月，被告苏明宏向朱建军交纳2014年度房屋租金42000元。
2014年9月2日，四原告与被告朱建军、刘亚斌协商，将上列出租房屋以4800000元的价格出售给四原告，四原告于当日向刘亚斌付款4800000元，刘亚斌出具了收条。被告朱建军、刘亚斌与四原告分别于2014年9月12日、15日、18日签订了五份《存量房买卖合同》。
2014年12月20日，被告苏明宏（乙方）与被告刘亚斌（甲方）就2015年至2018年租赁房屋租金达成如下协议：“原欠苏明宏工程款15万元，经协商，乙方用该工程款抵租用甲方房屋租金，具体金额145976元（租期至2018年12月31日止）。甲方：刘亚斌，乙方：苏明宏，2014年12月20号”。被告刘亚斌将上述工程款抵偿房屋租金事宜告知了被告朱建军。
2015年3月3日，随州市房产管理局对上述房屋转移进行了房屋产权登记，向四原告颁发了城区字第20150100914号、第20150100918号、第20150100919号、第20××20号《房权证》。
2015年6月16日，随州市人民政府土地管理局向原告何清玉颁发了随国用（2015B）第2904号、第2907号《土地使用权证》。
2016年3月11日，四原告以被告陈高峰未按合同约定支付租金为由向陈高峰发出《解除合同通知》；陈高峰于同日签收。
2016年4月15日，四原告向陈高峰发出《停止装修通知书》，并当场送达给陈高峰本人，要求陈高峰腾退租赁的房屋。
2016年6月29日，四原告诉至本院；本案在诉讼过程中被告苏明宏提起反诉，要求四原告赔偿经济损失75000元。
本案原被告双方当事人争议的焦点：一、房屋租赁合同的承租方是谁？二、被告刘亚斌将租赁房屋出售后能否继续收取租金？
关于对房屋租赁合同主体的认定。
本院认为，从房屋租赁协议的形式看，乙方当事人为异度星海网吧，代表人陈高峰；从由房屋租赁协议的内容看，租赁房屋仅作网吧合法经营使用，且网络文化经营许可证、营业执照，均证实随州市经济开发区异度星海网吧的投资人为苏明宏，苏明宏在庭中承认陈高峰是受其委托与朱建军签订房屋租赁协议，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，本院确认房屋租赁合同的承租方为随州市经济开发区异度星海网吧。
关于对刘亚斌将租赁房屋出售后能否继续收取租金的认定。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告朱建军、刘亚斌，虽然于2014年9月12日、15日、18日与四原告签订了五份《存量房买卖合同》，但截止2015年3月3日房屋转移登记前，仍然对房屋享有所有权，有权收取房屋租金，如果四原告认为被告朱建军、刘亚斌收取租金的行为侵犯了其民事权益，可另案提起民事诉讼。
综上所诉，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第二十六条规定：公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户，个体工商户可以起字号。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条第一款规定：在诉讼中，个体工商户的营业执照上登记的经营者为当事人；有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。故本案被告应为随州市经济开发区异度星海网吧，而不是陈高峰和苏明宏，原告所诉被告主体错误；《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，租赁房屋的租金已全部支付完毕，故四原告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告苏明宏向本院提起反诉，要求四原告赔偿其经济损失75000元，但在诉讼中没有向本院提交证据证明四原告实施了哪些侵权行为，造成了哪些经济损失，故其反诉请求不能成立，本院不予支持。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第五十九条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告李翠英、宫贵新、何清玉、何环宇的全部诉讼请求；
二、驳回被告苏明宏反诉的诉讼请求。
案件受理费957元，由四原告负担；反诉案件受理费1675元，由被告苏明宏负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。
审 判 长 何克斌
审 判 员 孙兆军
人民陪审员 邓义山
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 李 芬