江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0583民初12859号
原告（反诉被告）：昆山中楠汇商业运营管理有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇花都艺墅99号楼1107室，统一社会信用代码：91320583302267851B。
法定代表人：胡志远，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋承仁，江苏同丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：伏道余，男，1983年8月18日出生，汉族，住福建省长汀县。
原告（反诉被告）昆山中楠汇商业运营管理有限公司（以下简称中楠汇公司）与被告（反诉原告）伏道余房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理，依法适用简易程序，审理中被告依法提起反诉，本院受理后将本诉与反诉一并进行审理。该案后转为普通程序，于2017年10月9日、2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中楠汇公司委托诉讼代理人蒋承仁、被告（反诉原告）伏道余及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中楠汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金暂计算至2017年9月为41245.27元（自2017年3月11日至实际搬出日止）以及逾期付款利息（从2017年3月12日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；2.判令被告支付原告物业费暂计算至2017年9月为1835.38元(从2017年4月17日至实际搬出日止)以及逾期付款利息（从2017年4月17日起计算至实际支付之日止，按同期银行贷款利率的1.92倍计算）；3.判令解除双方签订的关于中楠都汇广场项目X号楼X层X号商铺的《商铺租赁合同》，被告立即搬出中楠都汇广场项目X号楼X层X号商铺；4.判令被告缴纳的经营管理保证金5000元、租赁保证金7809元、水电保证金1013元归原告所有；5.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月18日，原、被告签订商铺租赁协议，约定被告租赁原告经营的“中楠都汇广场项目X号楼X层X号”商铺，租赁期限自2016年11月11日到2021年12月10日。但被告并未按照合同约定支付租金、物业费，为此原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。
被告伏道余辩称，不同意解除租赁合同，原告对该房屋不享有所有权及转租的权利，该合同属于无效合同。即使是有效合同，也是可变更可撤销的合同。原告强制被告经营大东品牌，严重限制了被告自助经营权，导致了反诉原告巨大的损失，因此该限制条款系无效条款，要求取消该条款继续履行合同，并将租金标准降低至约定标准的60%作为对被告的补偿，或者允许反诉原告转租该店面，以达到减少损失的目的。另外，原告主张的租金计算不正确，不同意支付利息，而且按照1.92倍计算明显过高。租金计算至2017年9月10日应当是36990元而不是42245.27元。物业费应当是3040元，扣除已经支付的2027元，尚余1013元。2017年6月1日至7月4日，原告采取拉闸的方式导致被告无法经营，该期间的物业费应当相应扣除，物业费应当是630元。原告的第四项诉讼请求不符合法律规定。
反诉原告伏道余向本院提出诉讼请求：1.继续履行合同；2.取消对经营品牌的限制；3.将租金标准降低至原来租金的60%。事实和理由：反诉被告利用自身强势地位，逼迫反诉原告签订不合理的合同，导致反诉原告经营严重亏损，无力支付人员工资及租金等费用。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉。
反诉被告中楠汇公司辩称，不同意继续履行合同，关于解除合同的条款已经明确载明本诉原告具有单方解除合同的权利。本诉原告从未对经营品牌进行限制，不存在对经营品牌的限制问题。租金标准在合同已有约定，也不存在降至60%的问题。
经审理查明，2016年10月18日，中楠汇公司与伏道余签订《商铺租赁合同》，约定中楠汇公司将位于都汇广场项目X号楼X层，铺位号X，面积为67.56平方米的店铺租赁给伏道余经营大东品牌女鞋、包，租赁期间为5年，即自2016年11月11日至2021年12月10日。装修期间被告无需向原告支付租金，但伏道余必须承担租赁物业在此期间产生的所有能耗、垃圾清运费、物业费及公共事业费用等。租金起算日自原告正式开业起算，若中楠汇公司开业时间延后，租赁期限、装修期及起租时间作相应调整。租赁费用收取及计算：第一年租金单3.8元/平方/天，成交单价3元/平方/天，年租金73978元，第二年租金单价、成交单价均为3.8元/平方/天，年租金93706元，第三年、第四年租金成交单价均为4.1元/平方/天，年租金101104元，第五年租金单4.1元/平方/天，成交单价4.4元/平方/天，年租金108501元。费用收取及支付包括：1、租金支付方式：先付后用，每三个月支付一次。2、租赁保证金：伏道余在合同签订当日向中楠汇公司支付租赁保证金7809元，及第一季租金18495元，合同押金将在伏道余撤场结清相关费用后一个月内无息返还；若伏道余租赁期内中途撤场，则中楠汇公司无需退还合同押金。3、物业费用：5元/平方米/月（建筑面积）；物业费支付：先付后用，每半年支付一次。4、公共能耗费：包括公共区域空调、照明、电梯等，根据实际使用情况据实分摊。如当期的预收公共能耗费用未全部用完，未用完的费用计入下期；5、铺内水、电费：装表计算，按当地供水供电部门收费标准执行，供水供电部门给予原告的优惠政策被告同样享受。被告未能按本同约定支付原告租金等相关费用，原告有权要求被告承担违约责任，迟延一天，应当以迟延交付的费用总金额的千分之一向甲方支付违约金，如迟延付款超过30天，原告有权解除合同，并没收被告全部押金，被告仍需按实际天数计算租金并向原告支付违约金。合同中还对其他事宜进行了约定。
之后，中楠汇公司、伏道余签订了《统一经营管理协议》，双方约定：伏道余现将都汇广场X号楼X层X号铺位，面积为67.56平方米，全权委托中楠汇公司独家进行运营管理。管理期限自2016年11月11日至2021年11月10日止。伏道余应在2016年10月18日支付统一经营管理保证金5000元（该保证的退还：被告退租或租期结束后并结清相应费用后，15个工作日内无息退还，如不足以抵偿应缴纳费用及罚款的，原告有权向被告追偿）该经营管理保证金在管理期限内，可以作为延迟支付水、电、煤气、电话等公共事业费用的扣款；可以作为被告延迟支付公共事业费用产生的滞纳金；可以支付被告违反统一运营管理制度导致的扣款及处罚金以及其他因被告引起的罚款。伏道余应于2016年10月18日一次性向代收代缴服务公司账户支付专有部分水电费保证：标准为：15元／平方，即人民币1013元。此项保证金伏道余合同终止时并结清所有费用后，余额无息退还。经营用水3.75元／立方米，如自来水公司单位水费上调则按同等比例上调水费。经营用电1.2元／千瓦时（其中含商业用电电损），如国家电网单位电价上调则按同等比例上调电费）。
2016年10月18日，伏道余对租赁商铺进行交接验收并在交接验收表上签字确认并交付给原告物业费2027元、能耗费1621元、垃圾处理费338元、装修保证金2000元、水电保证金1013元、统一经营管理保证金5000元、装修管理费300元。2017年3月11日以后的的租金、2017年4月17日以后的物业费伏道余未缴纳。
再查明，中楠都汇广场的前期物业管理系由昆山市中楠房地产开发有限公司委托给江苏吉田千翔物业管理有限公司进行管理服务。中楠汇公司已支付江苏吉田千翔物业管理有限公司自2016年8月至2017年6月的物业费共计474507.05元。
以上事实有中楠汇公司提交的商铺租赁合同一份、统一经营管理协议一份、商铺交接验收表、商户进场流转单、不动产单元首次登记信息表、确认书、前期物业管理委托合同、物业费发票、收款凭证、当事人陈述等在卷予以证实。
本院认为，本案所涉的中楠都汇广场所有权登记在昆山市中楠房地产开发有限公司名下，该公司明确将中楠都汇广场的经营权、收益权转让给了原告，因此中楠汇公司对该项目享有管理、收益的权利。中楠汇公司与伏道余签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应根据《商铺租赁合同》享受权利、履行义务。
伏道余自2017年3月11日起未交租金，其行为已构成严重违约，中楠汇公司要求解除《商铺租赁合同》并要求伏道余搬出商铺的请求本院予以支持。合同解除时间以伏道余收到本诉诉状时间为准，为2017年7月20日。水电保证金1013元、经营管理保证金5000元，根据双方在《统一经营管理协议》的约定，该两笔费用并未明确约定中楠汇公司可予以没收，故其应予以返还伏道余；该案中并非因为伏道余中途撤场而产生合同约定的“无需退还合同押金”的情形，该笔费用，中楠汇应当予以返还。双方确认2017年3月11日之前的租金已付，2017年3月11日至2017年7月20的租金经计算为26551元（73978元/年/365天×131天），之后费用为占有使用费，参照202.68元/天（73978元/年/365天）的标准计算至实际搬出之日止。对于伏道余辩称中楠汇公司限制其经营品牌，导致其亏损严重，而要求降低60%租金问题。本院认为，双方签订《商铺租赁合同》均系各自真实意思表示，双方在合同中已经约定由伏道余经营大东牌女鞋和包，伏道余辩称中楠汇公司限制其经营品牌缺乏事实依据，伏道余要求降低60%租金的反诉请求本院不予支持。租赁合同中约定租金为先付后用，每三个月支付一次，被告拖欠2017年3月11日起的租金未付，中楠汇公司有理由要求其支付从拖欠之日起的逾期租金利息。但原告主张的利息标准过高，缺乏法律依据，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。占有使用费的逾期付款利息，因占有使用费持续产生，也未明确具体支付的时间，对于逾期付款利息的诉讼诉讼请求，本院不予支持。
关于物业费。伏道余辩称不交的理由是中楠汇公司不允许其更换品牌，但其不构成不交物业费的理由，本院对被告的答辩理由不予采信。双方一致认可自2017年4月17日起被告未支付物业费，按照合同约定的5元/平方/月的标准及8号商铺67.56平方米面积进行计算，每月337.8元的标准从2017年4月18日起计算至2017年6月30日物业费为821.98元（337.8元/月/30天×73天），该笔物业费已由中楠汇公司向提供物业服务的江苏吉田千翔物业管理有限公司交纳，现中楠汇公司要求伏道余支付符合法律规定，本院依法予以支持。后续费用由于中楠汇公司并未向物业公司缴纳，自2017年7月1日起的物业费用，中楠汇公司可另行主张。物业费双方约定为先付后用，每半年支付一次，对中楠汇公司主张的逾期付款利息，本院同样确定为自2017年4月18日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司与被告伏道余签订的《商铺租赁合同》于2017年7月20日解除，被告伏道余于本判决生效后十日内搬出中楠都汇广场项目X号楼X层X号商铺。
二、被告伏道余于本判决生效之日起十日内向原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付租金26551元及占有使用费（从2017年7月21日起按202.68元/天标准计算至实际迁出之日止)及逾期租金付款利息（以26551元为基数，从2017年3月11日起计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
三、被告伏道余于本判决生效之日起十日内向原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司支付物业费821.98元及逾期付款利息（以821.98元本基数，自2017年4月18日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
四、原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还被告伏道余缴纳的经营管理保证金5000元、租赁保证金7809元、水电保证金1013元，共计13822元。优先抵扣第二、三项金额。
五、驳回原告昆山中楠汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告伏道余的反诉请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60-05730）
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1222元由被告伏道余负担，于本判决生效后十日内直接支付原告昆山中楠汇商业管理有限公司。
反诉案件受理费611元，由反诉原告伏道余负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 柴敏娟
人民陪审员 杨正道
人民陪审员 吴泉英
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 顾志峰