湖南省永州市冷水滩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1103民初1446号
原告：伍安清，男，1963年9月9日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区，现住冷水滩区。
委托诉讼代理人：蒋成，男，1983年5月18日出生，汉族，永州市零陵区人，户籍地湖南省永州市零陵区，系伍安清女婿，代理权限为特别授权。
被告：唐久善，男，1950年11月10日出生，汉族，永州市冷水滩区人，户籍地湖南省永州市冷水滩区。
被告：冷水滩区菱角山街道办事处，住所地冷水滩区觅香路***号。
法定代表人：尹维军，该办事处主任。
委托诉讼代理人：蒋卫德，男，1975年10月15日，永州市冷水滩区人，现住冷水滩区。代理权限为特别授权。
被告：冷水滩区菱角山街道办事处活龙井社区居民委员会，住所地冷水滩区活龙井社区居民委员会。
负责人：钟扬，该社区主任。
委托诉讼代理人：邹卫忠，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告伍安清与被告唐久善房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，于2016年6月22日作出了（2016）湘1103民初1458号民事判决，被告唐久善不服，提起上诉，永州市中级人民法院于2017年2月17日作出（2017）湘11民终94号民事裁定，撤销本院（2016）湘1103民初1458号民事判决，本案发回永州市冷水滩区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，追加被告冷水滩区菱角山街道办事处活龙井社区居民委员会（下称活龙井社区）、冷水滩区菱角山街道办事处（下称菱角山办事处）参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告伍安清、被告唐久善、活龙井社区委托代理人邹卫忠、菱角山办事处委托代理人蒋卫德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伍安清向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告为原告所购房屋办理房产证、土地使用证，将房屋过户到原告名下；2、判令被告将多余的售房款退还给原告（参照购房合同书第二条，已按面积约138平方米，总金额165，600元付款，其实建筑面积为129.64平方米，价值总额155，568元，计退购房款10，032元）；3、判令被告按原告所支付的购房款自交房款之日起按银行同期贷款利率支付违约金53，000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年11月9日签订购房合同书，原告以房价每平方米1，200元的价格购买被告位于冷水滩区××路××单元××的房屋一套，房屋面积以产权证为准，多退少补。原告按约定向被告支付16万房款后，被告至今未为原告办理房产证、土地使用证。原告多次催收未果，特向法院起诉。
被告唐久善辩称：伍安清、罗明华办理房产证是应该的，但责任不在于被告，责任在于房屋改建合作另一方；伍安清要求支付利息违约金53，000元，不合理，更不合法；伍安清的退购房款10,032元不是事实。
活龙井社区答辩称，1、被告活龙井社区不是适格的诉讼主体，活龙井社区不是原告与所签订房屋买卖合同的合同相对人；原告在重审阶段并没有要求申请追加活龙井社区为被告，而是唐久善追加的，原告也没有增加诉讼请求，也当庭认可不要求增加诉讼请求，在原告没有要求活龙井承担任何责任，在此情况下，活龙井社区的诉讼主体自然不适格；2、原告诉请也是错误的，我国自物权法出来，已经不存在房产证及土地证，原告要求办理房产证及土地证没有法律依据，法律规定的是不动产登记证，所以原告的诉请是没有法律依据的；3、针对原告的2、3项诉请，因为答辩方不是合同的相对人，也不是经济责任和合同义务的承担者，所以对此诉请原告只能向合同的相对方追讨；4、涉及活龙井是否承担责任，根据活龙井社区与唐久善签订的合作建房合同，该合同名为合作建房，根据相关法律规定，应为房屋买卖合同，本案存在两个买卖关系，一个是活龙井与唐久善的买卖关系，一个是原告与唐久善的买卖关系，本案如果涉及办理不动产登记，是活龙井居委会与唐久善的买卖关系，与答辩人没有关系，根据法律规定，也是活龙井社区先办理给唐久善，唐久善再另行办理给其他人，如果跳过唐久善直接办理给原告，该民事行为将严重损害国家利益，导致税收的流失，综上，请求法院依法驳回对活龙井要求承担责任的任何要求。
菱角山办事处答辩称：原告与唐久善、活龙井社区的房屋合作改建合同与办事处无关，办事处任何领导都没有在合同上签字，原车站社区的土地证及房产证都不在办事处名下，原告与办事处没有产生合同关系，而是与唐久善产生买卖合同关系，办理土地证及房产证，是原告与唐久善的合同约定，与办事处无关。
经审理查明：2010年10月9日，原告伍安清与被告唐久善签订一份《购房合同书》，原告伍安清向被告唐久善购买位于冷水滩区××路××单元××层左边房屋一套，实际建筑面积129.64平方米，每平方米1，200元，实际价格155，568元,原告伍安清已付购房款160，000元，已多付4430元，双方约定被告唐久善在一年内为原告伍安清办理好房屋所有权证和国有土地使用证，相应费用由原告伍安清负担，逾期办理，被告唐久善按银行基准利率计算承担违约责任。合同签订当日，被告唐久善向原告伍安清交付该房。2011年10月9日，被告唐久善未按约为原告伍安清办理房屋所有权证和国有土地使用证，经原告伍安清多次催促未果，酿成纠纷。
另查明，本案讼争的房屋的土地属活龙井社区（原冷水滩区菱角山街道办事处车站社区委员会所有，2007年5月30日，活龙井社区为甲方，被告唐久善为乙方，双方签订了房屋合作改建合同，合同约定：一、合作房屋改建开发的面积：车站社区居委会的占地面积为2亩，本次合作改建开发后剩余的房屋、空地全部归车站社区居委会所有。二、办理土地规划报建有关手续的职责：甲方提供永州市国土、房产部门的土地使用证、房屋产权证和危房改建申报报告等证件，乙方负责承办规划建设工程报批等各项手续。在承办手续过程中所发生的各项税费由乙方负担。三、合作房屋改建开发的形式及利益分配：合作开发的形式：甲方以土地作为投资，由乙方全额投资建设开发，建设开发的项目包括：土建工程（砖混）；装饰工程（外墙按规划图纸装饰，内部墙面混合砂浆粉刷，楼梯间涮988）；水电安装工程；路面硬化工程；排水工程以及其他辅助工程等。利益分配按总建筑面积3：7的比例进行实物分成，即：门面房屋车库建成后，每层甲方占30%，乙方占70%。乙方力争充分利用土地必须保证所建设开发的门面房屋车库达到7层以上。同时，乙方要负责办理好房屋产权总证和水电开户总证，以及土地、房屋、水、电分户手续，在办理分户手续过程中所发生的税费由各自负责。在具体操作中2-7层房屋分成中，若出现其中一套房屋甲乙双方各占一部分时，按双方所占比例协商解决。若乙方只占该房屋面积的20%之内（含20%）。就无偿赠与甲方。车库实物分成必须左右相邻连为一体，零头按所占的实际面积乘以该栋栋楼的售房均价卖给甲方。合同签订后，被告按约定建好了房屋。
上述事实有购房合同、合作建房合同、契税发票、庭审笔录在卷佐证。
本院认为：原告伍安清购买被告唐久善房屋，双方签订了《购房合同书》，该合同系双方真实意思表示，系有效合同；该房屋系被告唐久善与活龙井社区合建，应由被告唐久善与活龙井社区为原告办理该房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证）；被告唐久善在双方签订合同的当日已向原告伍安清交付该房，原告伍安清要求被告唐久善支付违约金53，000元过高，违约金应以5000元为宜。原告伍安清实际购房价格155，568元，原告伍安清其多支付的4432元，被告唐久善应予返还。被告菱角山办事处与本案无关，不承担民事责任。被告活龙井社区答辩称其与本案无关，与本院查明事实不符，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下:
一、限被告唐久善、冷水滩区菱角山街道办事处活龙井社区居民委员会在本判决生效后二十日内，为原告伍安清办理其位于永州市于冷水滩区潇湘西路19号1栋2单元3层左边住房一套房屋所有权证和国有土地使用权证（或不动产权证），相应费用由原告伍安清承担；
二、限被告唐久善在本判决生效后十日内向原告伍安清支付违约金5，000元；
三、限被告唐久善在本判决生效后十日内返还原告伍安清多支付的购房款4432元；
四、驳回原告伍安清的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1151元，由被告唐久善负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 成向阳
审 判 员 王 枫
人民陪审员 于根生
二〇一七年八月二日
代理书记员 蒋露艳