上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第34999号
原告沈小伟。
委托代理人王锋，上海陈建华律师事务所律师。
被告何加根。
委托代理人朱永妹。
被告朱永妹。
原告沈小伟诉被告何加根、朱永妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年2月19日公开开庭进行了审理，原告沈小伟的委托代理人王锋，被告何加根的委托代理人兼�告朱永妹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告沈小伟诉称，两被告系夫妻关系。位于上海市浦东新区新西村三组（建筑面积275平方米）房屋（以下简称系争房屋）原系上海美燕制衣有限公司厂房，后经村里批复，将上海美燕制衣有限公司厂房内三套房屋改为住宅房。2012年10月20日，原、被告双方签订了系争房屋的买卖合同，该房为三套房屋中间一套，建筑面积为275平方米，约定价格为人民币（以下币种同）180万元。2012年10月20日，原告支付被告购房定金30万元。2013年1月2日，原告根据合同约定支付被告60万元。另外原告出资购买的铝合金门窗共计40，170元。后原告又于2014年1月25日支付房款90万元，并对房屋进行了装修，装设了防盗窗。现涉被告相关案件不断，将影响到原告的权益，同时原告认为系争房屋是无证房屋，合同系无效合同，故起诉要求：一、判令被告返还房款180万元；二、判令被告赔偿房屋装修损失65，170元；三、判令被告偿付利息损失（以30万元为基数，自2012年10月21日起算；以60万元为基数，自2013年1月2日起算；以90万元为基数，自2014年1月26日起算，均计算至判决生效日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；四、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确装修损失为58，653元（其中不锈钢房地产25，000元，扣除10%折旧；铝合金门窗40，170元，扣除10%折旧），并要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。
被告何加根、朱永妹辩称，被告无钱返还给原告，愿意将房屋还给原告。
经审理查明，2012年10月20日，原告与被告何加根签订《房屋转让协议》，约定被告将位于上海市浦东新区新西村3组（美燕制衣有限公司）的房屋（建筑面积275平方米）以180万元的价格出售给原告；原告先支付被告房屋转让保�金30万元，房屋建造到一楼后，原告支付63万元；房屋竣工后，原告支付余款87万元；本协议签订时，双方均不具备过户条件，等过户条件成熟时，被告应协助原告办理房屋产权手续；房屋竣工后通水、通电，门窗由原告提供。被告应当于2013年8月18日交付房屋等。
协议签订后，原告于2012年10月21日向被告朱永妹交付30万元，于2013年1月2日向被告朱永妹支付60万元。之后，被告向原告交付了系争房屋。原告于2013年9月对系争房屋安装了铝合金门窗花费40，170元，2014年2月对系争房屋安装防盗窗花费25，000元。
另查明，被告何加根与朱永妹原系夫妻关系，于2014年1月26日离婚。
再查明，上海市浦东新区新场镇果园村民委员会于2013年8月26日出具《情况说明》，言明：美燕制衣有限公司地块土地系新场镇果园村集体所有，应企业法人代表何加根及其家属朱永妹要求，村同意其按浦东新区新场镇果园村民委员会中心村规划实施厂房改建住宅房工程，改建后住宅房、门面房属何加根及其家属朱永妹私人财产。2014年1月5日，该村民委员会再次出具说明，称：原南汇区新场镇新西村XXX号（上海美燕制衣有限公司）厂房属何加根、朱永妹夫妻共同资产，由于新场镇果园村中心村有统一发展需要，对上海美燕制衣有限公司厂房需要改建。为补偿何加根、朱永妹损失，在本中心村统一规划内同意何加根和朱永妹自行建造，到目前已全部建造三幢住宅房以西侧起为准，新场镇果园村门牌号302、303、304号住宅东侧为五间门面房，南侧起为新场镇新环西路门牌号377、379、381、383、385号统属在新场镇果园村新农村土地规划建设范围内，属合法建筑，使用年限为终身。2014年1月23日，上海市公安局浦东分局新场派出所出具《证明》：原告在浦东新区新场镇果园村新购房屋地址门牌为新场镇果园村新西303号。
审理中，原告于2014年1月25日再次支付房款90万元，被告朱永妹、何加根出具收条，确认由原告支付90万元并由原告直接划款给邵徐军。
证明上述事实的证据有：房屋转让协议、收据及收条、建筑业统一发票及铝合金窗清单、增值税普通发票、离婚证、情况说明及说明、证明、银行转账凭证及收条为证。经审查，被告对上述证据的真实性及证明内容均无异议，本院予以确认。
本院认为，一、系争《房屋转让协议》中标的为最初由被告承租了集体土地上的厂房改建而成的房屋，该房屋的建造并未办理合法开发手续或办理相关合法审批手续，属无产权证的违法建筑，村委会出具相关证明的事实也不能改变系争房屋的性质，该房屋不得转让。故原、被告签订的上述协议无效。被告基于该合同取得的钱款180万元，应当予以返还�原告因此取得的房屋亦应归还被告。二、被告作为系争房屋的建造方和出让方，明知房产无产权证，仍与原告签订转让协议，显然具有过错。作为谨慎理性、具有完全行为能力的买受人，在发生如此较大金额的交易时，应当审查房产权属手续和预测相应交易风险，现原告明知无证而仍然购买，亦存在过错。故原告基于系争合同接收房屋后对系争房屋为添附铝合金门窗而花费的40，170元的90%损失，由原、被告各半负担。关于原告主张房价款的利息损失，虽原告自交付被告起至实际返还日，期间必然产生利息。但原告基于上述协议亦取得了系争房屋，必然存在房屋的实际使用费，鉴于原、被告双方对本案无效合同均有过错，双方应当各自承担相应的责任，故对原告的该项利息损失主张，本院不予支持，被告亦应自行承担房屋实际使用费损失。原告还主张安装防盗窗的损�25，000元，因该事实的发生在本案审理期间，原告已经就系争合同提起诉讼，仍不计后果扩大损失，原告对此具有过错，自然应对其过错造成的这扩大部分的损失负责，故本院对原告的该项主张，亦难以支持。三、本案系争合同出卖方虽仅有被告何加根的签字，但合同签订时及合同履行过程期间，被告何加根与被告朱永妹系夫妻存续期间，审理中，两被告均确认系争房屋为两被告共同出资建造，被告朱永妹认可被告何加根代表其签订系争合同，且合同履行过程中，被告朱永妹也收取了合同项下大部分房款，故本院确认系争合同出卖方的主体为被告何加根与朱永妹。原告因此要求两被告共同承担责任的主张，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告沈小伟与被告何加根于2012年10月20日签订的《房屋转让协议》无效；
二、被告何加根、被告朱永妹于本判决生效之日起十日内返还原告沈小伟购房款180万元；
三、原告沈小伟于本判决生效之日起十日内向被告何加根、被告朱永妹返还位于上海市浦东新区新场镇果园村新西303号房屋；
四、被告何加根、被告朱永妹于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈小伟损失费18，076.50元；
五、驳回原告沈小伟的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币21，586元，原告沈小伟负担424元，被告何加根、朱永妹负担21，162元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递�上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
代理审判员 周 婉
人民陪审员 周国莲
二〇一四年五月七日
书 记 员 魏婷婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
……
（六）未依法登记领取权属证书的；
……
二、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。