湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民二终字第00174号
上诉人（原审被告）：沈波。
被上诉人（原审原告）：武汉市万科物业服务有限公司。
法定代表人：向云，董事长。
委托代理人：霍琳，湖北华徽律师事务所律师。
委托代理人：陶振华，湖北华徽律师事务所律师。
上诉人沈波为与被上诉人武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00542号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭审理了本案，上诉人沈波，被上诉人万科物业公司的委托代理人霍琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审查明：2007年7月22日，沈波购买由武汉市某某房地产有限公司（以下简称某某地产公司）开发的坐落于武昌区杨园街某某路8号武汉某某小区Gl-3号房屋，建筑面积195.18平方米。沈波与某某地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同附件五即《某某小区前期物业服务合同》对某某小区物业管理服务进行相关约定，由万科物业公司某某物业服务中心对小区进行服务，期限自2007年10月1日起至2017年10月1日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业管理服务包括对物业共用部位的维护、养护和管理，每年对房屋及设施设备进行一次安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；建立完善的物业管理制度和服务质量管理体系。物业服务费用按房屋建筑面积每月每平方米3元收取；业主或物业使用人应于每年4月15日、10月15日前向物业公司预交下期六个月的物业服务费用，截至应预缴费的次月15日仍未交纳或未金额缴纳的为逾期，逾期未交纳物业管理综合服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为违约金。2007年9月26日，某某地产公司向沈波交付其所购的坐落于武昌区杨园街某某路8号武汉某某小区Gl-3号房屋。沈波按建筑面积194.38平方米每月每平方米3元向万科物业公司缴纳物业服务费至2009年8月30日止。2012年4月，万科物业公司以沈波拖欠物业服务费为由向武昌区人民法院起诉，同年12月13日武昌区人民法院作出（2012）鄂武昌民商初字第00248号民事判决书，判决：一、沈波应于判决生效之日起十日内给付所欠武汉市万科物业服务有限公司物业服务费11662.8元{194.38平方米×25个月（2009年9月1日至2011年9月30日）×2.4元）；二、驳回武汉市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。宣判后，万科物业公司提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2013年4月10日作出（2013）鄂武汉中民二终字第00258号民事判决书，判决：一、维持武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民商初字第00248号民事判决第二项；二、变更武汉市武昌区人民法院（2012）鄂武昌民商初字第00248号民事判决第一项为：沈波应于本判决生效之日起十日内向武汉市万科物业服务有限公司支付物业服务费14578.19元（2009年9月1日至2011年9月30日）。之后，沈波按照判决书支付了物业服务费。现万科物业公司再次诉至法院，要求沈波支付2011年10月1日至2013年3月31日的物业服务费及违约金，沈波抗辩万科物业公司物业服务质量不能达到合同签订的要求，且管理存在严重缺陷和瑕疵，漏水问题一直未能解决，仅同意支付一半的物业服务费。双方各执己见，未能达成调解协议。另查明，沈波已就房屋质量问题另案提起了诉讼。
原审认为：沈波与某某小区的建设单位签订了前期物业服务合同，并约定前期物业服务费的期限。根据《物业管理条例》第二十一条、第二十六条的规定，万科物业公司是某某小区合法的物业服务单位，万科物业公司作为小区的物业管理单位，有对物业共用部位的维修、养护和管理义务，履行服务后，有权向业主沈波收取物业管理服务费。对于沈波的房屋漏水问题，沈波已另行提起了诉讼，万科物业公司也派人上门进行了查看和协调，故沈波以其房屋漏水未能得到解决，物业服务和管理存在缺陷而仅愿缴纳一半的物业服务费的抗辩理由及证据不充分，不能成立。沈波应根据约定向万科物业公司缴纳物业服务费10496.52元（从2011年10月1日起至2013年3月31日止按合同签订的建筑面积194.38平方米每月每平方米3元共计18个月计算）。对万科物业公司主张沈波按照每日5‰标准支付逾期付款违约金的诉讼请求，因沈波并非无故拖欠物业服务费，而是事出有因，故该请求法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条的规定，判决：一、沈波应于判决生效之日起七日内支付武汉市万科物业服务有限公司物业服务费10496.52元【194.38平方米×3元／平方×18个月（2011年10月1日至2013年3月31日）】；二、驳回武汉市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费407元，武汉市万科物业服务有限公司负担345元，沈波负担62元（此款武汉市万科物业服务有限公司已垫付，由沈波连同上述款项一并给付武汉市万科物业服务有限公司）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，上诉人沈波不服，向本院提起上诉称：一、原审未对争议证据核实，而是简单的将原上级法院的裁判文书的主文和结果，进行援引和复制，成为本案裁判依据。忽视了两次诉由的截然不同。上诉人在前次诉讼中的拒交物业费的抗辩事由为家中长期漏水损失较大。但这和本案件无关，应另行起诉。因此，武汉市中级人民法院的二审裁判，当然正确。而本次上诉人的拒交物业费的抗辩事由发生重大变化，且均为法律规范内调整，亦为影响案件审理、查明的核心。均系针对被上诉人的职责、义务的履行和质量，影响全案裁判。在该情形下的照搬适用，显然错误。二、原审已对被上诉人提供的部分物业服务，存在瑕疵和质量问题进行了认定，那为何存在“问题”的“服务”，还要判决上诉人为“有质量瑕疵的服务”100%的交付对价，存在矛盾。三、《武汉市物价局、房地局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费知道价格的通知》，明确规定服务项目和费用标准，含电梯其价格在1.2元／平方，上浮不得超过20%，并要向上级主管部门申报备案。而沈波所在Gl-3住所无电梯其基准费用在0.7元，上浮20%也不到0.9元，物业管理公司长期收取高额物业费，原审在充分保护被上诉人经济利益的同时，应兼顾上诉人。被迫接受高额且不对等服务的现实。请求二审撤销一审判决，依法改判。
被上诉人万科物业公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理依法不能成立。二、《前期物业服务合同》合法有效，该合同明确约定物业服务费的标准为每月每平方米3元，沈波之前已按建筑面积194.38元每月每平方米3元向万科物业公司支付了物业服务费，充分说明沈波对物业服务费的收费标准不持异议；武汉市中级人民法院已生效的法律文书也已确认沈波应按建筑面积194.38元每月每平方米3元向万科物业公司支付物业服务费，故，沈波在上诉状中认为万科物业公司不应按每月每平方米3元收取物业服务费是毫无事实根据和法律依据的，而且，沈波所购商品房单价为每平方米9824.78元，建筑面积为195.18平方米，总金额为191.76万元，也不符合普通住宅的标准，故，沈波的该上诉理由依法不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分；适用法律正确；上诉人的上诉请求和上诉理由均不能成立，请求二审人民法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
二审期间，沈波向本院提交证据一、《武汉市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》（以下简称通知），拟证明物业费收取过高；证据二、一组照片，拟证明楼梯间玻璃顶漏水，小区内乱停车，交通拥堵；证据三、小区业主交流群截屏资料，拟证明物业服务水平下降，公共部位物业公司收取了费用，说用于了公共部位维修，但一直未公布帐目，小区内乱贴广告，装修噪音扰民。
经质证，万科物业公司认为，《通知》不适用本案，物业费在合同中有约定，也实际履行；公共部位漏水，沈波已起诉开发商，与本案无关；小区内停车情况亦与本案无关；QQ群交流内容与本案无关，亦看不出是小区业主交流，不能达到上诉人证明目的。本院认为，原本院关于物业费用的判决已生效，《通知》并不能推翻判决确认的事实，本院对《通知》不予采信。证据二、证据三没有相应的证据予以印证，对此，本院不予采信。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本案争议焦点：一、万科物业公司收取业主物业综合管理服务费是否过高；二、万科物业公司服务是否存在瑕疵及是否应减免物业费。
一、关于万科物业公司收取业主物业综合管理服务费是否过高的问题。
本院认为，沈波与万科物业公司所签订合同中，对物业管理服务费有明确约定，且本院生效判决对此亦有结论，上诉人按此判决履行了缴纳义务，故沈波上诉认为物业费收取过高的上诉理由不能成立。其上诉认为万科物业公司违反相关规定收取物业管理服务费过高的上诉主张，本院不予支持。
二、关于万科物业公司服务是否存在瑕疵及是否应减免物业费的问题。
本院认为，沈波在本案及已生效的案件审理中，提供证据不能证实万科物业公司在管理及服务过程中存在重大瑕疵，一审酌情对万科物业公司的要求支付违约金的诉请未予以支持，符合法律的规定。沈波要求减免物业费的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。另，沈波认为房屋漏水的问题已另案起诉，故其请求二审撤销一审判决，依法改判的上诉主张，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费407元，由沈波负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭显海
审判员 张海鹏
审判员 刘 畅
二〇一四年五月十三日
书记员 王歆旺