文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终20312号上诉人（原审原告）：崔丽蓉。被上诉人（原审被告）：深圳市交通运输有限公司。法定代表人：雷少华，执行董事。委托诉讼代理人：王科，该公司职员。委托诉讼代理人：何江英，该公司职员。上诉人崔丽荣与被上诉人深圳市交通运输有限公司（以下简称交运公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初10490号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔丽荣上诉请求撤销原审裁定。事实和理由为，原审认定：“涉案房产所在的深圳市罗湖区新秀村交运综合楼，2003年己办理非商品性质房产证。2005年深圳市运发实业有限公司改制时，申报交运综合楼住宅共84套，以集资形式卖给员工或他人。”与事实不符。事实真相是：1995年，开发商交运公司决定采取公开集资但本公司员工与外面人员不同房价的方式，将交运综合楼办公、住宅进行销售。2004年6月7号交运公�领取了交运综合楼初始登记房产证。权利人是深圳市交通运输公司。房屋性质是单位自建房，非市场商品房。2008年6月3日交运公司将住宅经分割转移方式办理了84本房屋产权证。权利人是深圳市交通运输公司，房屋性质是协议，非市场商品房。因交运公司虽保管上述84套协议房产权证，但该住宅7606.9平方米实际资产不在交运公司账上，所以在2005年改制时未报处置。而是在2008年以补报方式申请并纳入改制土地范围，对其中符合房改条件的住宅按规定办理房改手续，其余按深圳市有关商品房政策为集资者办理产权过户手续。2008年12月5日，经市政府《关于运发公司改制中土地资产处置问题的会议纪要》（深府647号纪要）同意和深圳市国土资源和房产管理局《关于深圳市运发实业有限公司第二阶段改制土地资产处置方案的批复》（深国房【2008】881号文）批准，“同意交运�司集资所建的交运综合楼房地产纳入改制土地资产范围，涉及非商品性质的房地产应补地价转为商品性质，其中符合房改条件的住宅可按规定办理房改手续”。交运公司从2008年12月24日开始到2009年6月29日止，已按（深国房【2008】881号文）和深府（2001)94号令《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，在交运综合楼住宅中68位集资者补交地价后，交运公司将所保管的协议房产证换成了红皮房地产证，转化为商品房。集资者从交运公司购买此商品房，并领取了商品房地产权证。原审认为：“2008年12月24日，崔丽荣收到交运公司的《通知》，告知崔丽荣所购房X栋XX房可通过补交地价方式办理商品房产证手续，并要求崔丽荣按通知内容履行相关手续。但崔丽荣认为交运公司的要求不合理，未予办理。”与事实不符。事实真相是：交运公司要求崔丽荣按通知第二条第一项：“签订同意按政策办理补地价商品房手续的确认书”而这份没加盖交运公司公章的《确认书》与通知中所说的深圳市有关办理商品房补地价政策不符。根据深府（2001)94号令第七条规定“为推进土地全面市场化，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场”。崔丽荣同意按此政策，并按通知内容缴款方式补交地价，将交运公司手里的X栋XX房协议房产证（绿本）换成红皮房地产证后，崔丽荣再购买该商品房办理过户手续。但鉴于再购买商品房系平等民事主体间的商品房合同关系，依据《城市商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当签订书面商品房买卖合同”双方应当签订的是商品房买卖合同而不是《确认书》。但交运公司拒绝签订书面商品房买卖合同，并坚持以单方意愿强加给崔丽荣才未予以办理涉案房产证的过户手续。导致崔丽荣被迫起诉到人民法院。原审开庭中，崔丽荣向法庭出示的集资者X栋XX商品房产权证证据佐证：1、涉案交运综合楼住宅交运公司已按(深国房【2008】881号文）、深府（2001)94号令，在补交市场地价后，转化为商品房性质的事实，是不能因法官的主观臆断裁决为“涉案房产属单位自建房，而非市场商品房，不能上市交易”的。2、集资者2009年6月29日向深圳市交通运输公司购买商品房行为是平等民事主体之间的商品房买卖关系。X栋XX房屋性质是购商品房，市场商品房。崔丽荣与交运公司因办理商品房�产权证所发生的纠纷原审裁定为“该纠纷属单位内部纠纷，而非平等民事主体间的商品买卖合同关系，故不是我国合同法调整的对象，不属于人民法院民事管辖范围，应驳回起诉”。是适用法律不当，请上级人民法院依法予以纠正。请求上级法院在重新审核本案事实证据的基础上，依法作出公正、合法、合理、判决，维护崔丽荣的合法权益。交运公司答辩称，一、涉案房屋系单位内部集资房，按照相关行政主管部门的要求，该房产不得买卖，崔丽荣请求确认涉案房产归其所有，其诉讼请求的实质是要求按照相关政策解决历史遗留问题，按照最高人民法院关于房地产案件审理问题的通知第三条的规定，本案不属于人民法院管辖的范围。二、在交运公司母公�2008年国企改制过程中，交运公司积极作为，已按照相关政策对涉案房产进行申报处置，希望妥善解决历史遗留问题，在取得相关政府部门批准后及按照相关政策的规定，通知崔丽荣在补交地价和相关税费的前提下，通过变更房产性质，最终实现产权过户，但崔丽荣却置之不理。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，恳请维持。崔丽荣向一审法院起诉请求：1.深圳市罗湖罗芳路新秀村交运综合楼X栋XX房屋产权属崔丽荣所有；2.交运公司协助上述房屋产权转移登记到崔丽荣名下；3.本案诉讼费由交运公司承担。一审法院认定：根据深圳市国土�源和房产管理局深国房（2008）881号《关于深圳市运发实业有限公司第二阶段改制土地资产处置方案的批复》，深圳市交通运输公司系深圳市运发实业有限公司的全资子公司，涉案房产所在的深圳市罗湖区新秀村交运综合楼，地块为XX-XX，土地使用年限为1995年5月8日至2045年5月8日，土地用途为办公、住宅，2003年已办理非商品性质房产证。2005年深圳市运发实业有限公司改制时，申报交运综合楼住宅共84套，以集资形式卖给员工或他人。2008年8月5日，深圳市政府同意运发公司集资、合作建房纳入改制土地资产范围，对符合房改条件的，尽快完善相关手续。深圳市国土资源和房产局同意运发公司将该地块补地价转为商品性质，纳入改制土地资产范围，其中符合房改条件的住宅可按规定办理房改手续。1995年11月3日，崔丽荣与交运公司签订《购房合同书》，购买交运公司集资房交运综合楼X栋XX房（原名：华园住宅小区6楼K型），崔丽荣付清了购房款。产权资料查询结果表（分栋产权登记）记载：2004年6月7日，交运综合楼进行了初始登记，权利人为交运公司，房屋性质是单位自建房，非市场商品房；产权资料查询结果表（分户产权登记）记载：2008年6月3日，交运综合楼X栋XX房屋产权转移登记至交运公司名下，房屋性质是单位自建房，非市场商品房。2008年12月24日，崔丽荣收到交运公司的《通知》，告知崔丽荣所购房X栋XX房可通过补交地价方式办理商品房产证手续，并要求崔丽荣按通知内容履行相关手续。但崔丽荣认为交运公司的要求不合理，未予办理。庭审中崔丽荣称其并非交运公司的员工，其是交运公司的法律顾问，向交运公司购买了涉案房产。一审法院认为，涉案房产属单位自建房，而非市场商品房，不能上市交易。单位自建房本应由单位员工使用或购买，崔丽荣虽非交运公司的员工，却享有了员工集资购房的待遇，因此该纠纷属于单位内部纠纷，而非平等民事主体间的房产买卖合同关系，故不是我国合同法调整的对象，不属于人民法院民事管辖范围，应驳回起诉。根据《中华人民共和国合同法》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回崔丽荣的起诉。本案受理费人民�2206元，退还崔丽荣。二审确认一审查明的事实。本院认为，涉案房产属交运公司自建房，应由该公司员工使用或购买。崔丽荣非公司员工，但交运公司亦对崔丽荣出售了涉案房屋。因崔丽荣非交运公司员工，且涉案房屋目前可以办理房地产证，故崔丽荣与交运公司属于平等民事主体间的买卖合同关系，属于民法调整范围。因此，一审法院应就崔丽荣的上诉请求进行实体审理，故一审法院驳回崔丽荣的起诉不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初10490号裁定；二、本案指令深圳市罗湖区人民法院审理。二审案件受理费2206元，退还崔丽荣。本裁定为终审裁定。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月十三日书记员 李开宇（兼）