广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9106号
上诉人（原审被告、反诉原告）：薛丽，女，汉族，1984年10月16日出生，住广东省广州市白云区，
委托诉讼代理人：朱庆程，广东信亦然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖宇婷，广东信亦然律师事务所律师助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎洪伟，男，汉族，1994年2月13日出生，住广东省广宁县，
委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳紫君，广东宝言律师事务所实习律师。
原审第三人：佛山市南海区润润房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区。
经营者：陈润朗。
委托诉讼代理人：黎小玲，女，该服务部工作人员。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司佛山升平支行，住所地广东省佛山市禅城区。
负责人：林汉金。
委托诉讼代理人：申川，男，中国工商银行股份有限公司佛山分行工作人员。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行，住所地广东省佛山市南海区。
负责人：岑坤雄。
委托诉讼代理人：杨建玲，女，该行工作人员。
委托诉讼代理人：申川，男，中国工商银行股份有限公司佛山分行工作人员。
上诉人薛丽因与被上诉黎洪伟、原审第三人佛山市南海区润润房地产中介服务部（以下简称润润服务部）、中国工商银行股份有限公司佛山升平支行（以下简称工行升平支行）、中国工商银行股份有限公司佛山罗村支行（以下简称工行罗村支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3021民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
薛丽上诉请求：1.撤销一审判决，对本案依法改判。2.支持薛丽在一审中提出的反诉请求，判决黎洪伟承担违约责任。3.本案诉讼费用由黎洪伟承担。事实和理由：一、涉讼房屋在判决生效前已经过户给善意第三人，薛丽与黎洪伟签订的《房地产买卖合同》无法继续履行。薛丽与黎洪伟于2016年11月17日签订了《房地产买卖合同》之后，薛丽积极办理了提前还贷手续，并获得了工行罗村支行的批准。但是黎洪伟却一直没有按照合同的约定支付14万元的按揭款，导致薛丽不能实现迅速将房屋变现的合同目的。2017年2月份，薛丽全权委托另一房产经纪公司出卖该房屋，并办理了委托公证。该房产经纪公司迅速联系买家，并全权办理了相关手续，让薛丽迅速回笼了资金。善意第三人已经于2017年6月6日收取了该房屋的所有权证书。本次交易已经完成，善意第三人已经取得了该房屋的所有权。因此，薛丽与黎洪伟签订的房屋买卖合同无法继续履行。二、一审法院认定薛丽没有提交证据证明黎洪伟违约错误。在一审中，薛丽已经提交了涉讼房屋的还贷账户历史明细给法院，该明细清单是2017年4月1日在贷款银行打印，上面清楚显示了涉讼房屋在签订合同后直至2017年4月1日均还处于按揭状态，上面没有黎洪伟应支付的l4万元款项进账的记录。因此，此证据能够清楚充分证明黎洪伟未按照合同约定在相应的时间将款项付至该账户。三、一审法院认定“因第三人升平支行要求被告提供婚姻证明材料，被告未提供，原告的按揭贷款申请未获审批通过”错误。在整个交易过程中，黎洪伟没有要求薛丽提供婚姻证明材料，工行升平支行也没有与薛丽联系过。一审法院做出这样的认定没有事实证据证明，全然是主观臆断。四、按照《房地产买卖合同》第二条第六款、第三条第一款第二项、第六条第一款第二项约定，黎洪伟未将14万元款项汇至薛丽的还贷账户，也未在合同期限内向银行提交贷款文件，违反了合同约定。综上所述，一审法院认定由薛丽承担违约责任错误，本案因黎洪伟的行为导致违约，应当由其承担违约责任。
黎洪伟辩称：一、薛丽恶意处分法庭审理的标的物，一审判决时间是2017年5月27日，薛丽办理涉讼房屋所有权转移登记时间是2017年6月2日，一审判决还认定了一审中抵押未注销事实，薛丽在一审判决后马上注销抵押登记并办理房产过户，该行为构成妨碍诉讼，应该受到制裁。二、一审判决正确，黎洪伟没有违约行为，本案是薛丽根本违约，除一审认定事实外，补充如下：1.按照逻辑及日常经验，黎洪伟没有违约动机；2.2017年3月8日黎洪伟已经起诉，薛丽在2017年4月26日还贷，还贷行为与本案合同履行无关，薛丽主张黎洪伟违反合同约定的还贷义务不成立。
润润服务部述称，与一审时陈述的意见一致。
工行罗村支行与工行升平支行在二审期间没有陈述意见。
黎洪伟向一审法院起诉请求：1.薛丽继续履行与黎洪伟于2016年11月17日签订的《房地产买卖合同》（合同编号0000795）约定的薛丽配合黎洪伟办理涉讼房屋的按揭贷款手续，协助涉讼房屋涂销抵押登记手续，协助办理涉讼房屋的权属变更产权过户登记手续，并将涉讼房屋交付予黎洪伟的义务；2.薛丽支付以总成交价68万元为本金从2016年12月26日起至2017年3月7日止按日1‰计算的违约金48960元予黎洪伟；3.本案的诉讼费由薛丽承担。薛丽向一审法院提出反诉请求：1.解除黎洪伟与薛丽签订的《房地产买卖合同》；2.黎洪伟支付违约金48000元予薛丽（按合同成交价的10%计算，并扣减黎洪伟支付的定金20000元）；3.本案的诉讼费由黎洪伟承担。
一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区某街道某路某号某花园某座某房（权利证号：xxxxx33），登记权属人为薛丽。涉讼房屋已办理抵押登记，抵押权人为工行罗村支行（证书号：xxxxxx415），至本案一审庭审辩论终结前，涉讼房屋无查封。
2016年11月17日，黎洪伟（买方）、薛丽（卖方）及润润服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买涉讼房屋，建筑面积90.29平方，其中住宅面积69.7平方米，花园面积42平方米；涉讼房屋出售时不带家私家电、不带租约，成交价为680000元；涉讼房屋有抵押，欠款额300000元（以银行通知为准），注销抵押方式为卖方在签署合同后7日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如买方或买卖双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项存入卖方贷款账户内，买方该款项到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，买方出资赎契后，如因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，卖方赔偿买方损失外还应向买方支付等额于总楼价20%的违约金；涉讼房屋提前还贷出资方式为买卖双方共同出资，其中卖方出资160000元，买方出资140000元；买卖双方同意按银行按揭付款方式付款，定金20000元，买方须在签署合同当天支付卖方，卖方在收取定金时须将物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日，买方应于2016年12月1日签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7个工作日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后10日内办理交易递件手续；首期房款（含定金）140000元，买方在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户，尾期房款540000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发买方《房地产权证》前以现金补足给卖方）；买卖双方约定之交易税费缴付方式为买方承担；买卖双方同意涉讼房屋交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务，违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，除守约方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，守约方不得再向违约方进一步追究责任或要求赔偿损失，守约方可以选择继续履行合同，并有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。
同日，薛丽出具收款收据确认收到黎洪伟购买涉讼房屋定金20000元；润润服务部出具收款收据确认收到黎洪伟支付的中介服务费6800元。
2016年11月18日，薛丽向工行罗村支行申请提前还贷。
2016年11月下旬，黎洪伟向工行升平支行提交申请按揭贷款资料，后工行升平支行要求薛丽提供婚姻证明材料，薛丽未提供，黎洪伟的按揭贷款申请未获审批通过。
2017年4月26日，薛丽向工行罗村支行提前归还涉讼房屋项下的抵押贷款，工行罗村支行对涉讼房屋的抵押权消灭，但尚未办理抵押登记注销手续。
2017年3月8日，黎洪伟向一审法院提起诉讼。诉讼中，黎洪伟表示同意向薛丽一次性支付涉讼房屋的购房款，并提供了与涉讼房屋成交价等额的资金，以证明其具备继续履行合同的能力；工行罗村支行陈述，薛丽向其提交提前还贷申请后只需在还款账户内存入与提前还贷金额等额的资金，该行即可在还款账户内扣除还贷金额，无需另行审批，薛丽主张其并不知晓无需审批即可提前还贷；工行罗村支行表示愿意协助办理涉讼房屋涂销抵押的手续；黎洪伟与薛丽均确认薛丽于2016年12月15日微信通知黎洪伟双方于2016年12月19日办理相应的垫资还贷手续；黎洪伟主张双方约定其与薛丽于2016年12月19日共同去工行罗村支行将黎洪伟垫资款140000元（含定金）存入薛丽的还贷账户，薛丽主张应由黎洪伟直接将垫资款140000元汇入薛丽的还贷账户；润润服务部主张涉讼合同签订时三方约定黎洪伟、薛丽与润润服务部共同到银行将黎洪伟出资的140000元（含定金）存入薛丽的还贷账户；薛丽主张其已将还贷账户告知润润服务部，润润服务部予以否认并明确润润服务部未告知黎洪伟关于薛丽的还贷账户的信息。薛丽明确表示不同意继续协助黎洪伟办理银行按揭贷款手续。
一审法院认为，涉讼合同既包含了薛丽与黎洪伟之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现黎洪伟、薛丽就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对黎洪伟与薛丽之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。黎洪伟与薛丽签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定涉讼房屋提前还贷的出资方式为薛丽出资160000元，黎洪伟出资140000元（含定金），薛丽认为因其在签订涉讼合同时已将还贷账户告知润润服务部，故在薛丽于2016年12月15日通知黎洪伟可办理垫资还贷手续后，黎洪伟即应将垫资款存入薛丽的还贷账户，黎洪伟未依约支付垫资款已构成违约。润润服务部否认薛丽曾向其告知还贷账户，薛丽亦未提供证据证明其曾将还款账户告知润润服务部或黎洪伟，润润服务部亦明确其未告知过黎洪伟关于薛丽还款账户信息的事宜，且薛丽亦未提供证据证明其曾要求黎洪伟支付垫资款而黎洪伟拒不履行垫资义务，故对薛丽认为黎洪伟未按涉讼合同约定将垫资款存入薛丽账户构成违约的主张，一审法院不予采信。薛丽并未提供证据证明黎洪伟在涉讼合同履行过程中存在违约行为，且黎洪伟要求继续履行涉讼合同，故薛丽要求解除涉讼合同及黎洪伟赔偿薛丽违约金48000元的反诉请求均没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。
涉讼合同约定涉讼房屋尾期房款540000元以按揭方式付款，现黎洪伟虽未取得银行贷款意向书，但其同意向薛丽一次性支付涉讼房屋的购房款，并提供了与涉讼房屋成交价等额的资金，证明其有资金履行能力，且工行罗村支行对涉讼房屋享有的抵押权已消灭，其亦愿意协助办理涉讼房屋涂销抵押登记，且涉讼房屋无查封，不存在权利限制，故对黎洪伟请求薛丽协助涂销涉讼房屋抵押登记手续并办理过户的主张，一审法院予以支持。涉讼合同约定，薛丽在收齐楼款后才将涉讼房屋交付黎洪伟使用，现黎洪伟尚未付清全部购房款，涉讼房屋交付条件尚未成就，故一审法院对黎洪伟要求薛丽交付涉讼房屋的诉讼请求不予支持。薛丽在诉讼中明确表示不愿协助黎洪伟办理涉讼房屋按揭贷款手续，而协助办理银行按揭贷款手续属于非金钱债务且不适于强制履行，且黎洪伟明确表示愿意将购房款付款方式变更为一次性付款以继续履行涉讼房屋交易过户手续，故一审法院对黎洪伟要求薛丽配合办理涉讼房屋按揭贷款手续的诉讼请求不予支持。从黎洪伟提供的微信聊天记录来看，薛丽于2016年12月15日通知黎洪伟可以提前还贷后，双方一直在就何时去办理相应手续进行协商，且双方约定提前还贷方式为双方共同出资，而自2016年12月26日起至2017年3月7日期间双方均未将各自应付资金存入还款账户，黎洪伟亦未明确要求薛丽须在确定的时间点履行某项确定的合同义务，故一审法院对黎洪伟要求薛丽从2016年12月26日起至2017年3月7日止以总成交价68万元为本金按日1‰计算违约金48960元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、薛丽、工行罗村支行应于判决发生法律效力之日起十日内协助黎洪伟办理位于佛山市南海区某街道某路某号某花园某座某房（权利证号：xxxxxx433）涂销抵押登记手续；二、薛丽应于上列第一项义务履行之日起十日内协助黎洪伟办理位于佛山市南海区某街道某路某号某花园某座某房（权利证号：xxxxxx433）变更登记至黎洪伟名下的手续；三、驳回黎洪伟的其他诉讼请求。四、驳回薛丽的全部反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取5544.8元（黎洪伟已预交），由黎洪伟负担544.8元，由薛丽负担5000元，薛丽负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予黎洪伟，一审法院不另收退。反诉受理费500元（薛丽已预交），由薛丽负担。
黎洪伟在二审期间提交了一份《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，拟证明涉讼房屋在2017年6月2日办理了不动产转移登记，现登记的权利人是杨兴强、陈明英，且在2017年8月17日办理了抵押登记，抵押权人是中国银行股份有限公司佛山分行，并以此证明薛丽恶意处分法庭审理的标的物的事实。
本院对黎洪伟提交的上述《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》予以采信。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，涉讼房屋在2017年6月2日办理了不动产转移登记，现登记的权利人是杨兴强、陈明英，且在2017年8月17日办理了抵押登记，抵押权人是中国银行股份有限公司佛山分行。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人薛丽和被上诉人黎洪伟的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为：1.本案的违约责任主体是谁；2.涉讼《房地产买卖合同》是否已不能继续履行，是否应解除双方买卖合同关系。
关于第一个争议焦点。薛丽上诉主张系黎洪伟违约，对此，本院分析如下：薛丽与黎洪伟签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，薛丽与黎洪伟双方均应按合同约定全面履行自己的义务。薛丽主张黎洪伟存在未按合同约定将款项付至其还贷账户，以及未在合同期限内向银行提交贷款文件的违约行为，一审法院已对此作出分析，对薛丽的主张不予采信，一审法院的分析和认定符合本案事实和法律规定，本院完全同意。据此，薛丽上诉主张系黎洪伟违约，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。薛丽未按合同约定履行自己的义务，构成违约，依法应承担相应的违约责任。
关于第二个争议焦点。根据本案二审查明的事实，薛丽已将涉讼房屋转让给案外人，并于2017年6月2日将涉讼房屋转移登记至案外人名下，且案外人已于2017年8月17日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，薛丽与黎洪伟签订的《房地产买卖合同》在法律上和事实上均已不能继续履行，故黎洪伟起诉主张薛丽继续履行《房地产买卖合同》，应予驳回；黎洪伟在本案中主张薛丽支付违约金，因系基于继续履行提出，应一并予以驳回。黎洪伟与薛丽之间的房屋买卖合同关系应当解除，黎洪伟可依法另行向薛丽主张解除房屋买卖合同关系后的违约责任。
综上所述，本案由于出现新事实且当事人在二审中提交了新的证据，导致二审案件事实发生变化而改判，因此，一审判决不属于错误判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3021号民事判决；
二、解除薛丽与黎洪伟签订的《房地产买卖合同》中关于佛山市南海区某街道某路某号某花园某座某房的买卖合同关系；
三、驳回黎洪伟的全部诉讼请求；
四、驳回薛丽的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费5544.8元，由黎洪伟负担544.8元，薛丽负担5000元；一审反诉案件受理费500元，由薛丽负担。二审案件受理费500元，由薛丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 刘敏君