浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙02民终19号
上诉人（原审原告）：宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司。住所地：宁波市鄞州区洞桥镇王家桥村。
法定代表人：周勤松，该公司总经理。
委托代理人：蔡进，浙江鑫目律师事务所律师。
委托代理人：金烨，浙江鑫目律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宁波市北仑华升土建有限公司。住所地：宁波市北仑区新矸镇永丰村。
法定代表人：焦明德，该公司总经理。
委托代理人：郑岳常，浙江凡心律师事务所律师。
上诉人宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司（以下简称启敏公司）因与被上诉人宁波市北仑华升土建有限公司（以下简称华升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2015年11月17日作出的（2015）甬仑民初字第2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：宁波市北仑区新碶武夷山路39号1幢1号房屋的所有权人为被告华升公司。2013年12月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将自己所有的位于武夷山路39号1幢1号楼面积为2600平方米的厂房出租给原告，租期自2014年1月1日至2016年12月31日，每年租费为342000元。按年缴纳的房产税、土地使用税、厂房租赁税（三项税金）由原告承担，原告提供发票复印件给被告（土地使用税2600m×5元／年=”13”000元，管理费2000元／月×12月=”24”000元，按年缴纳）。租金付款方式为签订合同生效后，原告支付被告50000元押金，第一年后厂房租赁费分两次付清，第一次在正式起租日开始，提前一个月内付清50%，半年后付50%。合同签订生效后，如原告未能在规定期限五天内足额付清厂房租金，视作原告违约，被告有权自行处理（包括停水、停电、上锁、封门）。由于原告原因终止合同，自动放弃退还押金，在付清所有费用后赔偿被告五个月房租费用。由于被告原因终止合同，被告赔偿原告五个月房租费的损失，并退还押金。门卫暂由第一承租方负责。2015年3月31日，原、被告又签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于武夷山路39号围墙东南边工棚约300平方出租给原告，租期自2015年3月31日至2016年3月30日，租金为25000元／年。
原告已支付厂房押金50000元及2014年度的房租，2014年年底，原告支付给被告200000元。2015年4月1日原告付清工棚租金。2015年6月17日，原告法定代表人周勤松向被告寄发关于厂房搬迁事宜的说明，陈述由于业务发展需要，原告公司决定在2015年7月25日搬离宁波市北仑区新碶武夷山路39号1号楼。2015年6月18日，被告向原告发函，限其在2015年6月30日前付清2015年下半年度的房租，否则将解除合同。周勤松于次日签收该函。
另查明，原告已于2015年7月25日实际搬离涉案厂房及工棚。被告已支付了涉案地块2015年度的土地使用税。涉案工棚并未取得房产证。
原审原告启敏公司于2015年10月8日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告退还原审原告租房押金50000元，剩余租期内的租金16666元；2.原审被告支付原审原告违约金142500元。后原告增加一项诉讼请求：要求确认原审原、被告于2015年3月31日签订的《厂房租赁合同》无效。
原审法院经审理认为：本案的争议焦点为究竟原、被告何方违约。原、被告于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。原告虽主张因被告管理不善及随意搭建车棚、改造临近工业用房导致租赁厂房已不符合厂区生产环境，但被告改造房屋的事实已发生半年之久，且原告若认为租赁厂房已不符合厂区生产环境，应通过与被告沟通的方式协商解决争端，现原告并无证据证明其之前曾就此事与被告进行过沟通协商，结合原告寄给被告的厂房搬迁事宜，进一步印证原告搬迁是由于自身业务发展的需要。因此，对于原告关于被告违约的主张，不予支持。相反，原告未按合同约定在2015年6月1日前付清下半年的房租，经被告催告后在合理期限内仍未付款，且由于自身业务发展原因在租期届满前提出搬离涉案厂房，并在被告未予同意的情况下仍实际搬离涉案厂房，提前终止合同，显属违约。原告违约，且由于自身原因提前终止合同，根据合同约定无权要求返还押金，因此对于原告要求被告返还厂房押金50000元及支付违约金142500元的诉讼请求，不予支持。因涉案承租工棚未取得房产证，因此原、被告于2015年3月31日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，现原告要求被告将合同未到期部分的租金予以返还，诉请合理，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，作出如下判决：一、确认原、被告于2015年3月31日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告宁波市北仑华升土建有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司租金16666元；三、驳回原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息－债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费4437元，减半收取2218.5元，由原告宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司负担2041.5元，由被告宁波市北仑华升土建有限公司负担177元。
宣判后，原审原告启敏公司不服，上诉至本院，称：一、上诉人因被上诉人存在严重违约、违规行为而依法行使合同解除权，上诉人不需要承担违约责任。1.被上诉人在厂区内饲养鸡、鸭及占用消防通道的行为对上诉人的正常办公环境造成严重影响，致使上诉人无法在涉案厂房内正常、安全办公经营，无法实现合同目的。2.上诉人发给被上诉人的通知中“因业务发展需要，搬离厂房”的内容，是双方多次协商解除后应被上诉人的需要而出具的。3.上诉人不存在逾期未付租金的行为。被上诉人于2015年6月18日向上诉人发催告函时，2015年的剩余租赁费并未到支付日期，上诉人不存在逾期未付租金的情形。二、被上诉人提供的证据仅能证明被上诉人交过土地使用税，不能证明该税收对应的是本案涉案房屋。三、被上诉人不断占用消防通道导致消防通道无法正常使用的行为，明显违反了《中华人民共和国消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定，故上诉人依法享有对本案租赁合同的解除权。综上，原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
被上诉人华升公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，审理程序正当及适用法律无误，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。
在二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为，根据双方于2013年12月18日签订的《厂房租赁合同》的约定，上诉人应在2015年6月1日前付清下半年的房租，上诉人经被上诉人催告后在合理期限内仍未付款，且由于自身业务发展原因在租期届满前提出搬离涉案厂房，并在被上诉人未予同意的情况下仍实际搬离涉案厂房，提前终止合同，显属违约。故而，依据双方《厂房租赁合同》第十四条约定，上诉人无权要求被上诉人返还押金，亦无权要求被上诉人支付违约金142500元。因此，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4150元，由上诉人宁波市鄞州启敏汽车零部件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
代理审判员 郑 辉
代理审判员 闵群锋
二〇一六年三月十六日
代书 记员 陆 琼