重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝03民终1900号
上诉人（原审原告）：唐成尧，男，1992年6月22日出生，汉族，户籍地重庆市南川区。
上诉人（原审原告）：唐某某（系未成年人），男，2000年5月15日出生，汉族，户籍地重庆市南川区。
二上诉人的法定代理人：唐亚骏(唐某某、唐成尧之父)，1968年4月2日出生，汉族，户籍地重庆市南川区。
上诉人唐成尧、唐某某的委托诉讼代理人：程洪，重庆春意律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆中海实业有限公司，住所地重庆市南川区黎香湖镇南湖村五社日内瓦二组团2#56号，统一社会信用代码91500000696595152Q。
法定代表人：郭勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李银汉，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人唐成尧、唐某某因与被上诉人重庆中海实业有限公司（以下简称中海实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2017)渝0119民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐成尧、唐某某的法定代理人唐亚骏及委托诉讼代理人程洪、被上诉人中海实业公司的委托诉讼代理人李银汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐成尧、唐某某上诉请求:撤销原判，依法发回重审。理由为：1、一审判决将上诉人购买的1号房屋和2号房屋认定为一套别墅错误。因为上诉人所购买的两套房屋分别取得了房产预售登记，按照规划及设计要求，属于两套独立的房屋。2、《延期付款承诺书》是双方当事人对债务的处理，不是对两套房屋的物权处分。虽然上诉人未办理按揭贷款，但完全系被上诉人自行未办理所致，被上诉人不能因此免除其应当履行的交房义务。3、上诉人分别就购买的1号房屋及2号房屋向一审法院提起诉讼，一审法院也分别立案，但在本案审理过程中，将两案合并审理，违反法定程序。
被上诉人中海实业公司答辨称：1、上诉人与被上诉人签订的两份合同所涉房产属于不可分割使用的整套别墅，在上诉人仍欠大部分购房款的情况下，被上诉人有权拒绝交房。2、上诉人向被上诉人出具的《延期付款承诺书》，性质上属于对前述两份买卖合同的补充合同，其中明确约定了上诉人未付清房款前，被上诉人有权拒绝交房，因此，一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。3、一审法院将上诉人起诉的两个案件合并审理，符合法律规定，无违反法定程序的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
唐成尧、唐某某一审起诉请求：1.中海实业公司将坐落在重庆市南川区X村X号36幢1-1号房屋交付唐成尧、唐某某；2.中海实业公司支付给唐成尧、唐某某截止2016年10月30日的逾期交房违约金563372元，并从2016年11月1日起，以1841085元为基数按每日万分之三为标准向唐成尧、唐某某支付违约金直至中海实业公司按照合同交付重庆市南川区X村X社33号36幢1-1号房屋时止；3.中海实业公司承担唐成尧、唐某某因本案支付的律师费2万元。
一审法院认定事实：唐亚骏与姚小平系唐成尧、唐某某的父母。2012年10月27日，唐亚骏、姚小平与中海实业公司签订《中海·X日内瓦认购书》，双方在第一条约定“乙方（唐亚骏、姚小平）所认购的商品房为甲方（中海实业公司）所开发的位于重庆市南川区X项目中日内瓦X团的第36幢（座）1、2号房；建筑面积606.84㎡，套内面积555.97㎡（最终套内面积或者建筑面积以产权登记面积为准）”。2013年4月13日，唐亚骏、姚小平向中海实业公司提交《中海·X项目更名申请表》，申请将客户姓名由“唐亚骏、姚小平”更改为“唐成尧、唐某某”。同日，唐成尧、唐某某与中海实业公司签订合同编号为日内瓦2-36-1和日内瓦2-36-2的两份《重庆市商品房买卖合同》。双方在合同编号为日内瓦2-36-1的《重庆市商品房买卖合同》第三条约定“（一）本商品房坐落为：重庆市南川区X村X社33号36幢1-1…（四）本商品房建筑面积：578.78平方米，其中套内建筑面积：530.26平方米”，在第四条约定“本商品房总成交金额6121085元整…乙方（唐成尧、唐某某）于2013年4月13日支付首付房款1841085元整，余款428万元由银行提供按揭支付”；在合同编号为日内瓦2-36-2的《重庆市商品房买卖合同》第三条约定“（一）本商品房座落为：重庆市南川区X村X社33号36幢负1-2…（四）本商品房建筑面积：28.06平方米，其中，套内建筑面积：25.71平方米”，在第四条约定“本商品房总成交金额为297995元整…乙方（唐成尧、唐某某）于2013年4月13日一次性支付全部房款￥297995元整”。双方在两份《重庆市商品房买卖合同》第七条约定“甲方（中海实业公司）应当在2013年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，第八条约定“乙方（唐成尧、唐某某）付清全部房款（包括但不限于首付款、分期付款、按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门的费用（包括但不限于物业专项维修金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接”。同一天，唐成尧、唐某某向中海实业公司出具《延期付款承诺书》，该承诺书载明“本人唐成尧、唐某某于2013年4月13日购买贵公司开发建设的中海·X项目日2-36号物业别墅一套，该物业套内面积555.97平方米，建筑面积606.84平方米，成交总价：￥6419080（大写：陆佰肆拾壹万玖仟零捌拾零元），本人于2013年4月13日与中海实业签订日2-36号《重庆市商品房买卖合同》及附件等相关文件。由于本人个人原因，特向贵公司承诺：一、房款￥2000000（大写：貳佰零拾零万零仟零百零拾零元零角零分），延期至2013年5月20日前付清…三、因未付清相应款项导致无法办理相关登记而产生的额外费用、法律风险及后果概由本人全权承担与贵司无关。本人未付清相应款项之前，中海实业有权不向本人交房，且不用承担任何违约责任。四、本人与贵司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定条款若与本《延期付款承诺函》有冲突时，则以本《延期付款承诺函》为准”。2013年10月16日，唐成尧、唐某某向中海实业公司支付楼牌号为“日内瓦2-36-1”号房屋购房款1341085元，支付楼牌号为“日内瓦2-36-2”号房屋购房款297995元。2013年12月25日，唐亚骏向公安机关报警称“2012年在中海X购买了一套别墅，已交首付款180多万元。因房屋质量问题要求中海公司解决。中海公司发函给要求我于12月24日到中海解决，否则告我们违约。我和妻子姚小平一起于下午17时与中海公司刘立民一起到现场指出问题后，他说他去请示领导后，一直不见面，我俩人在购房部一直等成现在，只好打110报警求助”。2014年1月13日，唐成尧、唐某某通过重庆农村商业银行以电汇方式向中海实业公司支付楼牌号为“日内瓦2-36-1”号房屋购房款50万元。唐成尧、唐某某至今未付清日内瓦2-36－1号房款，中海实业公司也未向唐成尧、唐某某交付日内瓦2-36-1和日内瓦2-36-2号房屋。
一审法院另查明：唐成尧、唐某某在（2016）渝0119民初2343号案件庭审中陈述，因没有人通知，唐成尧、唐某某未向中海实业公司提交办理按揭贷款所需材料。2016年9月29日，重庆儒泰律师事务所收取唐成尧、唐某某法律服务费2万元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.唐成尧、唐某某与中海实业公司双方的真实意思是购买两套房屋还是别墅一套；2.中海实业公司是否应当向唐成尧、唐某某交付房屋，并承担逾期交房违约金。
关于争议焦点1。唐成尧、唐某某向中海实业公司出具《延期付款承诺书》中明确载明“本人唐成尧、唐某某…购买贵公司开发建设的中海·X项目日2-36号物业别墅一套，该物业套内面积555.97平方米，建筑面积606.84平方米，成交总价：6419080元”，该陈述中所称套内面积、建筑面积、房屋价款等数据均与其所签订的两份《重庆市商品房买卖合同》中所载明的房产面积总和吻合，再结合唐亚骏、姚小平与中海实业公司签订的《中海·X日内瓦认购书》、唐亚骏向公安机关报警时的陈述，一审法院确认双方的真实意思为购买别墅一套。
关于争议焦点2。唐成尧、唐某某与中海实业公司在两份《重庆市商品房买卖合同》均约定“乙方（唐成尧、唐某某）付清全部房款（包括但不限于首付款、分期付款、按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门的费用（包括但不限于物业专项维修金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接”，且唐成尧、唐某某在《延期付款承诺书》明确表示“本人未付清相应款项之前，中海实业有权不向本人交房，且不用承担任何违约责任”。唐成尧、唐某某至今未付清房款，中海实业公司向唐成尧、唐某某交房的条件仍未成就，故对唐成尧、唐某某要求中海实业公司立即交付房屋和支付逾期交房违约金的诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回唐成尧、唐某某的全部诉讼请求。一审案件受理费11200元，由唐成尧、唐某某负担。
双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，唐成尧、唐某某虽然与中海实业公司分别签订了两份商品房买卖合同，但其后二人自愿向中海实业公司出具的《延期付款承诺书》中明确表示“本人唐成尧、唐某某购买贵公司开发建设的中海·X项目日2-36号物业别墅一套，该物业套内面积555.97平方米，建筑面积606.84平方米，成交总价：6419080元。本人未付清相应款项之前，中海实业有权不向本人交房，且不用承担任何违约责任”，这视为双方对两份合同的价格条款履行作了补充约定，也即唐成尧、唐某某应按约定将两套房屋的房款付清后，中海实业公司才承担交付房屋的义务。根据查明的事实，唐成尧、唐某某至今仍欠中海实业公司诉争房屋的购房款达400余万元，此时，中海实业公司对唐成尧、唐某某享有先履行合同抗辩权，唐成尧、唐某某要求中海实业公司交房的条件尚未成就，故唐成尧、唐某某要求中海实业公司立即交付房屋和支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法不符，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11200元，由上诉人唐成尧、唐某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余云中
审 判 员 张 艳
代理审判员 郑 煜
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 刘哲琦