浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终3958号上诉人（原审原告）：舒琦，女，汉族，1992年8月3日出生，住武义县。委托诉讼代理人：胡红斌（舒琦母亲），住武义县。被上诉人（原审被告）：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：磐安云山旅游度假区花溪路6号。法定代表人：马连胜，董事长。上诉人舒琦因与被上诉人浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2016）浙0727民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舒琦上诉请求：撤销原判，依法改判支持舒琦在一审的诉讼请求，一、二审诉讼费用由万豪公司承担。事实和理由：一、原审适用法律错误。舒琦起诉的违约金时间是双方约定的期间，该约定不存在违法情形。万豪公司也承认违约时间在两年以上，原审判决计算违约金时间为一年，极大减轻了万豪的违约责任，放纵了违法、违约行为。一年之后，万豪公司可以继续违约而不承担违约责任，不符合合同约定，也没有法律依据。二、双方约定的违约金为日万分之五，不存在法律规定的违约金过高的情形。原审之前的判决均支持了日万分之五的违约金，而本案却将违约金调整为日万分之三，有违同案同判的原则，判决不公。合同对于交房、交证时间以及违约金计算方法均有明确约定，应按合同履行。设立违约金的目的是促使当事人依约履行，违约金是对违约方的惩罚，双方约定的违约金符合相关法律规定，对双方均平等。原审未尊重合同的真实约定，调低违约金有误，偏袒万豪公司，未考虑购房户的巨大损失。现房价大幅下跌，购房户损失惨重，若可以随意调整合同约定，舒琦请求二审法院降低购房价。三、舒琦购买的是精装酒店式公寓，现距约定的交房期间已近三年，但一号楼仍未达到用水、用电、用气等商品房正常使用的基本条件。磐安养生不夜城所有楼盘都是同样的价格、同样的合同，现在只有八号楼已经完成装修。舒琦要求万豪公司限期二个月内交付具备正常使用的精装酒店式公寓。另，原审在6月23日已经作出判决的情况下，直至7月中旬才向舒琦送达判决书，程序严重违法。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人万豪公司提交书面答辩状称，1.关于事实部分。按揭贷款不能办理的主要原因是舒琦未按合同约定及时提供完整资料办理造成。故舒琦在未付清房款的情况下，无权要求万豪公司承担逾期交房、交证责任。万豪公司虽对原审判令承担一年的违约责任有不同想法，但还是接受判决。2.关于违约金过高调整的问题。原审法院和金华市中级法院在前期诸多同类案件审理中，经万豪公司申请且根据当事人的损失情况，作出了降低违约金支付标准的判决。对违约金的调整，符合《中华人民共和国合同法》及司法解释的规定，原审适用法律正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院依法驳回舒琦的上诉。舒琦向原审法院起诉请求：1.万豪公司立即支付舒琦迟延交房违约金85280元，迟延交付房屋权属证书违约金45552元，计人民币130832元（已计算至2016年12月30日，之后仍分别按日万分之五和日万分之三计算至实际交房和交证之日止）。2.万豪公司承担诉讼费用。原审法院认定事实：2013年12月27日，舒琦与万豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20131200244）一份，双方约定由舒琦购买万豪公司所开发的位于磐安县云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）1幢1-215号商品房，该商品房总价款398000元整。付款方式：合同签订之日支付首付款208000元，同时与出卖人指定的银行签订按揭贷款合同，买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后七天内补全资料。合同约定：出卖人应当在2014年9月30日前，将商品房交付买受人；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。同时，出卖人承诺于2014年12月30日前，取得土地、房屋权属初始登记证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。另，双方签订《磐安县养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，约定万豪公司代为验收该房并直接办理该房交接手续。合同签订后，舒琦依约向万豪公司支付了购房首付价款208000元，同时支付了个人房屋抵押保险费、预告登记费，以及提交了办理按揭所需资料。后因故按揭未能办成，但万豪公司并未通知舒琦不能办理或需补全资料。2016年5月9日，万豪公司取得竣工验收备案证明，并代为舒琦验收并直接办理了上述商品房交接手续。舒琦至今未支付剩余购房款19万元。原审法院认为，舒琦与万豪公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，除约定的违约金过高应予适当调整之外，其他条款均没有违反法律规定，应认定合法有效，万豪公司未能按合同约定期限交付房屋，并将初始登记的土地、房屋权属证书交付给舒琦已构成违约，故应承担相应违约责任。鉴于双方约定的违约金过高，且舒琦也未提供证据证明因万豪公司的违约给其所造成的损失，故应对双方约定的违约金计算标准作适当的调整，酌定交房违约金按日万分之三的标准计付，交付初始登记房屋、土地权属证书违约金按日万分之一的标准计付。现因万豪公司的原因导致银行停止办理按揭贷款，致使双方继续履行合同的基本条件发生重大变化，且万豪公司作为商品房销售过程中更专业的一方，在银行暂停办理按揭贷款后，应在合理期限内告知购房业主可解除合同或变更付款方式，但万豪公司却在两年多的时间内未履行合理义务，致使双方未能在合理期限内及时磋商并达成新的合意，故万豪公司应当在合理期限内承担未能按时交房、交证的违约责任。该合理期限，综合考量各业主与万豪公司合同签订的时间，约定的交房、办证时限、业主的实际损失、万豪公司的支付能力等因素，酌情确定为合同约定的交房之次日起一年。在该合理期限后，舒琦作为商品房销售合同的一方当事人，在支付了首付款后未对合同的履行情况，尤其是对按揭贷款事宜办妥与否未尽到充分的注意义务，故不应再由万豪公司承担违约责任。万豪公司认为按揭贷款未能办理系舒琦的原因，证据不足，不予采信。综上，舒琦诉讼请求合理部分，予以支持；不合理部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决：一、万豪公司支付舒琦迟延交付房屋以及办理权属证书违约金共计人民币28475.2元（其中迟延交房违约金按已付购房款208000元每日万分之三计算，自2014年10月1日至2015年9月30日，计人民币22776元；迟延交付房屋权属证书的违约金按已付购房款208000元每日万分之一计算，自2014年12月30日至2015年9月30日，计人民币5699.2元）。限于判决生效后十日内履行。二、驳回舒琦的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1458元（已减半收取），由舒琦负担1141元，万豪公司负担317元。限于判决生效后七日内交纳。二审期间，上诉人舒琦向本院提供如下证据：1.磐安不夜城宣传海报照片七页，证明舒琦购买的是精装修房。2.养生不夜城的现状照片六页，证明万豪公司还在违约。被上诉人万豪公司质证认为，证据1，舒琦提供的照片未拍摄完整，对真实性有异议。万豪公司在宣传海报的最下方有说明：仅供参考，不作为购房要约。交房标准在双方签署的商品房买卖合同附件四中有明确约定，可以证明舒琦购买的房屋并非精装修房。证据2，对真实性没有异议，舒琦购买的房屋于2016年5月9日经建设、规划、消防、质监等有关部门验收合格备案，具备交付条件。万豪公司根据双方签署的委托经营管理协议第六条第四款约定，代为验收该房并直接办理交接手续。舒琦提供的照片是经营现状，与交房、交证没有关联性。对上诉人舒琦提供的证据，本院经审查认为，证据1，因涉案商品房买卖合同中并未约定上诉人舒琦购买的商品房系属精装修房，故仅凭该些宣传海报照片不足以证明上诉人的待证事实，故对该证据的证明效力，本院不予采信。证据2，被上诉人万豪公司对证据的真实性未有异议，本院对真实性予以确认。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于原审法院对违约金的计算是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的，有关约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。原审法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整，并无不当。另，综合案件审理情况分析，原审法院对违约金计付时间的处理，亦无不妥。至于舒琦提出的要求万豪公司向其交付房屋的请求。根据双方当事人签订的商品房买卖合同、磐安县养生不夜城商铺委托经营管理协议，结合涉案房产完成竣工验收备案的时间，原审法院认定涉案房屋于2016年5月9日交付并无不当。且舒琦的该请求并未在原审中提出，不属于本案审理范围，本院不予支持。综上，舒琦的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2916元，由上诉人舒琦负担。本判决为终审判决。审 判 长 邵增兴审 判 员 楼淑馨审 判 员 徐 晋二〇一七年九月二十七日代书记员 何亚运??-8-???-7-?