浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终73号
上诉人（原审被告）：陈恩富，男，1972年4月23日出生，汉族，住福建省松溪县，
委托诉讼代理人：程宝康，浙江六和（温州）律师事务所。
委托诉讼代理人：庄克建，浙江六和（温州）律师事务所。
被上诉人（原审原告）：余伯仕，男，1976年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，
委托诉讼代理人：黄伟杰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘成波，浙江嘉瑞成律师事务所律师。
上诉人陈恩富因与被上诉人余伯仕房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初7225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈恩富上诉请求：撤销一审判决，改判驳回余伯仕的诉讼请求。事实和理由：一、陈恩富不存在违约行为，一审事实认定错误。陈恩富已付清2017年度租金110000元。《租赁协议》约定第三年度应付租金115000元。因承租的房屋部分被拆迁，双方经协商，余伯仕同意分期支付。且至2017年5月支付租金后，余伯仕从未提出任何异议，也从未催缴过剩余租金。故陈恩富不存在拖欠租金及未按约定支付租金的违约行为，余伯仕要求解除租赁协议缺乏事实依据。二、本案事实一审并未查清。承租人于2015年承租涉案房屋，用于超市及单身公寓，另外部分是棚搭的，用于经营台球室及物仓。对此，余伯仕知情且无异议。2016年10月，上述棚搭被拆除，陈恩富损失较大，才会发生双方协商变更租金支付的情况。另外，双方签订《补充协议》，根据协议书内容，涉案房屋一旦被拆迁，余伯仕需支付装修补偿款。故本案不排除余伯仕为了谋求更多经济利益，有意隐瞒该部分事实，从而达成解除合同而不支付补偿款的目的。一审对补充协议未作审查导致事实认定不清。三、一审适用法律错误，本案不具备解除合同的事由。陈恩富不存在拖延租金以及未按约定支付租金的违约行为。退一万步讲，即使陈恩富存在未按约定准时支付租金，但尚在法律规定允许的范围内，陈恩富不具有解除合同的权利。本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，本案没有出现法定解除事由，一审适用法律错误。四、陈恩富存在违背诚信行为。陈恩富在传票后联系余伯仕，其确认租金已收并承诺撤回诉讼，但其没有兑现承诺。
余伯仕辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿。一、涉案租赁合同约定陈恩富应按时支付租金，租赁协议第二条已经明确约定租金应提前一个月支付，但陈恩富在5月份后才支付2017年度租金，陈恩富存在违约行为，余伯仕有解除合同的权利。二、上诉理由第二、三、四点与本案不具有关联性，余伯仕从来没有允许延迟支付租金，且没有证据可以证明。综上，陈恩富的上诉请求与理由不能成立，请求法院依法驳回陈恩富的上诉。
余伯仕向一审法院起诉请求：1.判令解除余伯仕、陈恩富于2015年4月16日签订的《租赁协议》；2.判令陈恩富支付2017年的未付租金共计25000元；3.判令陈恩富将坐落于温州市鹿城区房产腾空并恢复原状后返还给原告；4.本案诉讼费由陈恩富承担。一审庭审中，余伯仕撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：余伯仕的父亲余文贤名下有房产坐落于温州市鹿城区双屿街道屿头村后江北路72号（产权登记上为76号，因名牌号变更，现为72号）。2015年4月16日，余伯仕与陈恩富签订一份《租赁协议》，合同约定坐落于出租给被告经营使用，租赁期限自2015年5月10日至2020年5月9日止，租金第一年为110000元，第二年为110000元，第三年为115000元，后两年按市场价协商，租金支付方式为每年提前一个月一次性支付，乙方不得以任何理由借口拖延，如违约，出租房有权单方终止合同。合同另约定，协议终止，装潢费非固定物由承租人随货迁移，固定物留下属于出租方所有。合同签订后，涉案房屋交由被告承租使用，2017年4月，陈恩富本应支付第三年度的租金115000元，但其经多次催讨，分别于5月支付90000元、8月支付租金25000元，合计115000元。
涉案房屋陈恩富承租后，对房屋进行隔断装修，分割后予以转租，现由其他租户占有使用。
一审法院认为，双方签订《租赁协议》，该协议系双方真实意思表示，并不违反法律法规，双方应按照合同约定全面履行自己的权利义务。合同约定每年租金应提前一个月支付，陈恩富未按约定准时支付租金存在违约，余伯仕要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除，陈恩富应将租赁物腾空并恢复原状返还给余伯仕，考虑合同已约定协议终止装潢非固定物由承租人随货迁移，固定物留下属于出租方所有，故关于固定物，陈恩富可不予恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除余伯仕与陈恩富于2015年4月16日签订的《租赁协议》；二、陈恩富于本判决生效之日十五日内腾空温州市鹿城区房产后返还给余伯仕；三、驳回余伯仕的其他诉讼请求。案件受理费425元，由余伯仕负担345元，陈恩富负担80元。
本院二审期间，余伯仕未提交证据，陈恩富提交了证据1、陈恩富身份证，以证明陈恩富主体资格。证据2、补充协议，以证明双方曾补充约定涉诉房屋拆迁补偿事宜。证据3、录音摘要二份（附光盘），以证明陈恩富已付清2017年租金110000元；租金金额及支付的变更事先征得余伯仕同意；涉诉房屋面临拆迁。证据4、交易明细、转账记录。以证明陈恩富已付清2017年租金。证据5、照片，以证明涉诉房屋部分已被拆除。陈恩富申请证人陈某出庭作证，陈某当庭陈述其与陈恩富合伙承租涉案房屋，涉案房屋实际上有三个房东，分别是余伯仕、余伯仕的父亲余文贤及余伯仕的哥哥余伯显。关于2017年租金，余伯仕同意减免5000元，余伯仕的哥哥同意其延迟2个月支付其中20000元租金。本院认为，证据1系陈恩富的身份证明，本院予以确认。证据2系关于涉案房屋若被认定为违章建筑的赔偿问题，与本案无关，本院不予确认。证据3系陈某与余文贤、余伯显之间的谈话，并非与余伯仕本人的谈话。而余伯仕对余文贤、余伯显的谈话内容并不认可，故谈话笔录的内容不能证明双方已就第三年租金支付进行变更。证据4显示最后笔款项系陈某于2017年6月15日转账给余伯显20000元租金。结合余伯仕自认陈恩富已经足额支付2017年度租金，亦认可余伯显代收的行为。故证据4可证明陈恩富在2017年6月15日付清了2017年度租金。证据5显示有部分建筑物被拆除，但不能反映拆除的原因及时间，故对该证据本院不予采信。
经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定事实予以确认。另认定，陈恩富于2017年5月8日起陆续支付2017年5月10日至2018年5月9日的租金，并于2017年6月15日缴齐。
本院认为，陈恩富从余伯仕处承租涉案房屋后已将之转租给其他租户，至今已逾两年；现涉案房屋仍由其他租户使用，双方在此前亦曾就房屋租赁其他事项进行过协商，余伯仕对该转租行为明知等事实清楚。现余伯仕一方面要求陈恩富腾退，一方面又表示不需要实际使用的租户腾空，可见余伯仕将房屋出租的合同目的并未受到损害，且其同意陈恩富将涉案房屋转租。本案租赁合同在两年多时间里前期双方均已按约履行。2017年4月10日前陈恩富虽未及时支付租金，但在2017年5月8日至2017年6月15日间，陈恩富已足额补齐2017年5月10日至2018年5月9日之间应付的租金，余伯仕亦已接受该履行行为。在此情况下，若允许出租人解除租赁合同显然过于严苛，与保护交易安全的原则相悖。综上，余伯仕主张解除合同，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初7225号民事判决；
二、驳回余伯仕的诉讼请求。
一审案件受理费425元，二审案件受理费425元，均由余伯仕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹启东
审 判 员 杨宗波
审 判 员 刘宏杰
二〇一八年三月十九日
法官助理 陈黛锦
代书记员 蔡瑞洁