广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终2392号
上诉人（原审原告）：宋娟，女，汉族，1985年12月19日出生，住广东省五华县。
委托代理人：曾环钦，广东卓凡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：何秋芹，女，汉族，1968年8月20日出生，住广东省兴宁县。
被上诉人（原审被告）：罗伟光，男，汉族，1958年12月20日，住甘肃省白银市平川区。
原审第三人：惠州大亚湾爱城房地产咨询中心，住所地：大亚湾西区中萃花城湾**号商铺。
经营者：蔡小贤，男，汉族，1963年8月13日出生，住广东省深圳市。
上诉人宋娟因与被上诉人何秋芹、被上诉人罗伟光及第三人惠州大亚湾爱城房地产咨询中心房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
原告起诉称：2015年11月9日，原告与被告签订房地产买卖合同，约定由被告将其位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房屋，以46万元的价格卖给原告。在原告依约足额支付定金、首期款后，被告拒绝按照合同约定履行房产过户等义务。被告的行为已经构成严重违约。为此，特起诉法院，请求判令被告继续履行合同，将位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房屋过户至原告名下，并承担案件诉讼费用。
原告为支持其主张，向本院提交下列证据：1、房地产买卖合同；2、定金收款收据和预交过户税费收款收据；3、房屋买卖委托证明；4、银行账户信息和资金监管凭证；5、2016年3月10日电话录音资料。
被告何秋芹、罗伟光辩称：因原告违约在先，不支付定金，不按约定将13万元首期款存入第三方账户监管，我方已经及时单方面终止了合同。根据双方签订的房地产买卖合同“如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的规定，在原告违约、我方终止合同后，原告无权要求继续履行合同。
第三人惠州大亚湾爱城房地产咨询中心述称：原告已交了定金，并已将13万元首期款存入第三方账户监管。被告单方面提出终止合同，请求法院公正处理。
原审法院查明的事实
2015年11月9日，第三人惠州大亚湾爱城房地产咨询中心作为经纪方，原告宋娟作为买方，被告何秋芹、罗伟光作为卖方，共同签订《房地产买卖合同》，约定：被告将其位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房屋，以46万元的价款售予原告；合同定金为2万元计入购房款，由原告在签署该合同时缴纳，经被告签收后，交付第三人托管；首期款13万元（除已付定金外），由原告在同月20日前支付，存入第三方监管；剩余购房款31万元，由原告申请银行按揭贷款支付，如申请银行按揭遇到困难，则改为现金分期付款；如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。
签订合同当天，原告支付2万元定金，第三人通过代写定金收据并由被告方在收据收款人处签名的方式，将原告应付被告的2万元定金接收托管。当日，原告、被告在第三人陪同下，一同到中国邮政储蓄银行惠州惠阳支行，办理了原告支付13万元首期款的第三方监管手续（监管账户名为原告宋娟，止付期为2个月），原告同时向该银行提交了申请按揭贷款的资料。此后，原告没有申请到银行按揭贷款，被告反悔，决定终止合同。2016年3月6日，原告通过电话联系被告，表示愿意用现金一次性付清余款，并愿再增加几万元购房款，被告以该合同已经终止履行为由拒绝。
另查明，被告位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号的房屋为两被告共有，在原、被告签订房屋买卖合同时，该房产设定有31万元的贷款抵押，抵押权人为中国建设银行。
以上事实，根据原、被告及第三人的陈述，原告提交的房地产买卖合同、定金收款收据、预交过户税费收款收据、房屋买卖委托证明、银行账户信息、资金监管凭证、电话录音资料等证据，经庭审质证核实，予以认定。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告作为买卖双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。
关于原告是否支付了2万元定金的问题，原告提交了两被告作为收款人签名的收款收据复印件佐证，第三人也陈述两被告在收款收据上的签名是真实的，根据合同关于原告应在签署合同时支付定金约定，以及原告在签订合同后立即与被告一同到银行办理了支付13万元首期款提交第三方监管的事实，应当认定，原告提出的其已经支付了2万定金元的事实成立。同时，根据原、被告及第三人关于合同定金经被告签收后交第三人托管的约定，以及第三人为被告代写2万元定金收款收据内容的事实，应当认定原告所交被告的2万元定金已经交由第三人接收代管。
原、被告的房屋买卖合同没有约定原告支付购房款义务和被告办理房屋产权过户手续义务的先后次序，也没有约定原告付款义务和被告办过户手续义务的具体期限。被告的房屋在原、被告签订买卖合同时设有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在该抵押权没有消灭前，被告不得转让该房屋办理房产过户手续，只有在原告代为清偿债务消灭该抵押权后，被告才能履行为原告办理该房屋转让过户手续的义务。本案中，根据法律的规定，原告支付购房款并代被告清偿债务消灭抵押权的义务在先，被告为原告办理该房屋的转让过户手续的义务在后。因此，在原告没有支付购房款并代被告清偿债务消灭抵押权之前，原告无权要求被告办理该房屋的转让过户手续。
被告在与原告签订房屋买卖合同后，至原告提出愿意一次性付清全部购房款要求时，被告已经单方面终止合同，不愿将房屋售予原告。根据双方在合同中关于“如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”的约定，本案被告明确表示不将房屋售予原告，原告仅可以依据合同约定的定金条款与被告协商解决合同不能履行的责任承担问题，无权要求被告继续履行合同。
综上，原告要求被告继续履行合同办理房产过户手续的诉求缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、六十二条、第九十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
驳回原告宋娟的诉讼请求。
本案受理费8200元、保全费2820元，由原告承担。
当事人二审的意见
宋娟不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求二审法院依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2016）粤1391民初868号民事判决。二、请求二审法院依法判令被上诉人继续履行商品房买卖合同。三、请求二审法院依法判令被上诉人协助上诉人将位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房屋过户给上诉人。四、请求二审法院依法判令本案的上诉费用由被上诉人承担。主要的事实和理由是：根据一审法院查明的事实，位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房屋系被上诉人何秋芹、罗伟光夫妻共同共有的财产，并在中国建设银行有按揭贷款，贷款余额为人民币31万元，且房产抵押给中国建设银行。
根据上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》，上诉人已经①支付了定金2万元；②向监管银行支付了购房款13万元；③按要求向贷款银行提交了贷款资料；同时，上诉人还同意：如银行贷款不能审批，则同意一次性支付购房款。则截止此时，上诉人已经全部履行了作为购买方应承担的全部义务。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，根据该条的除外条款，上诉人已经明示：可以一次性支付购房款，则被上诉人可以购房款来支付贷款以消灭抵押权或者上诉人也可将购房款支付给抵押权人来消灭抵押权；因此，作为受让者一方而言，如果具有一次性付款的条件且同意一次性付款的，则不存在《物权法》第一百九十一条限制性条款限制的障碍。因此，上诉人完全有权要求被上诉人继续履行合同。
一审法院援引三方签订的《房地产买卖合同》第十条“如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”，并据此判令驳回上诉人的诉请。上诉人认为，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误的情形。
一、根据合同法的规定，当事人应当遵守公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人应当按照合同的约定全面履行合同自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
根据双方签订的《房地产买卖合同》来看，双方签订合同的合同目的就是通过买卖来实现房屋产权的转移，双方所有的权利义务均根据这一目的来分配。在房产买卖的过程中，购买方的主要合同义务就是付款，而上诉人为了实现合同的目的，已经为了履行己方义务作了最充分的准备：包括支付定金、预存监管账户的保证金、申请银行贷款，并向被上诉人保证“可以一次性付款”。至此，上诉人在交易过程中应履行的义务上诉人均已作出了履行的准备，并可以随时向被上诉人履行。而被上诉人居然是因为市场价格的波动而随意终止履行，且根据庭审所查明的事实来看，本案中双方之间的合同关系，并不存在客观上的履行不能，完全是由于被上诉人的恶意擅自阻止了合同的继续履行。因此，上诉人在一审时提出继续履行合同的诉请并不存在法律上障碍或客观上的不能履行的情形。
合同法的基本原则是为了保护市场交易的安全，市场交易的主体均应该依据诚信原则来维护交易的安全，保障各自的合法利益。而本案中，被上诉人的恶意违法行为非但没有受到惩罚，反而可以通过诉讼的形式来保护其不法的利益，这也违反了“任何人不能在违法行为中获益”的基本原则。
二、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。从三方签订的《房地产买卖合同》来看，该合同系格式条款，条款的内容也是由中介方预设的，可长期重复使用的版本合同。但针对合同第十条的约定，其已经剥夺了合同双方的权利，形成对交易双方不安全、不稳定、不公平的情形。根据该条款的内容来说，对卖方而言形成了任意终止或解除的条件，并且不必为违约行为承担相应的责任。众所周知，在不动产交易的过程中，存在着市场价格波动的情况，这属于交易双方在交易时正常可预见的风险，且多年以来，不动产在价格上存在着价格上涨的情形远远多于价格下跌的情形，所以买方因价格下调而终止合同的情形远远少于卖方因价格上涨终止合同的情形。如果合同赋予交易方任意意终止或解除合同的权利，则这个合同都已经失去存在的意义，就是说签不签约结果都一样的，则合同失去了保障交易安全，保护合同双方合法权益的价值。
其次，在签约的过程中，格式合同提供方并未就该对损害合同各对方利益的条款对交易双方进行说明，或对该条款内容进行重点提示，导致交易双方在对条款内容完全不了解、且条款内容违背了交易双方签订而要实现合同目的进行完全性的损害的情况下，仅仅凭借对中介方的信任而签订了该格式合同，因此该格式合同的内容因违反了合同法的规定而应当认定无效。
再次，该合同第3款的内容约定，无论是否成交或者何方违约，均应按合同的约定支付全部的中介佣金。该条款仅仅为了维护中介方单方的利益，而将交易双方特别是买方的利益置于无保护的状态。且中介方无论在何种情形下，其均可坐享利益而对交易双方是否依法诚信的履行合同置之不理。该条款在赋予卖方任意终止或解除合同的权利且不应过错的大小承担相应的责任，违反了交易双方的合同目的和合同法赋予交易主体公平、诚信的原则，因此该格式条款的内容应当认定为无效约定。
三、本案中并不存在继续履行的法律或客观不能的障碍，且守约方已经做好了全面、完全履行的准备，支持守约方请求继续履行的诉请，方是实现合同目的的最终结果。且上诉人诉请的继续履行，也并非该条款约定中“迫使卖方履行此合同”的情形。“迫使”，根据该词的本意来解释的话应当是一方通过令对方产生压力或不法手段的方式令对方服从或遵守。而上诉人通过合法的诉讼方式来要求继续履行合同，也不属于“迫使”的情形。
综上，法律应当保护守法者的合法利益不被侵犯。合同立法的目的也是为了维护市场的秩序，保障交易的安全。一审法院在本案的事实认定上及法律适用上均存在失当，导致守约方恪守合同义务而无法救济，违约方恶意违反合同反而因此受益。因此，上诉人提起上诉，请求二审法院支持上诉人的诉请。
被上诉人罗伟光、被上诉人何秋芹共同答辩称：1、请求二审法院维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2016）粤1391民初868号民事判决。事实与依据由初审法院的判决书及被上诉人（原来被告答辩状）已作详细说明，本人不再作重复陈述。
2、请求二审法院终止上诉人的上诉请求，维护法律的公正。
根据合同第三条第2部分第2节：“买方必须在2015年11月20日提交资料前支付首付款（除已付定金外）13万元（根据实际情况贷款金额多退少补）存入第三方账户监管。上诉人没有履行合同约定的内容向第三方监管帐户支付首期13万购房款，并且上诉人所讲已经明示可以一次性支付购房款也是欺骗行为。初审法院的开庭记录也记录了当时法院询问上诉人有无一次性汇款给被上诉人，上诉人回答：“无”，其实上诉人至今都无汇过购房款，纯粹是欺骗行为。
3、驳回上诉人将大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房过户给上诉人的请求。事实与理由：上诉人没有履行合同约定内容来实施，上诉人违约在先，恶意践踏合同。
4、请求二审法院依法判决本案的上诉费用由上诉人承担。
各方当事人二审未提交新证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，依据白银市平川区宝积镇人民政府出具的《结婚证》内容显示，罗伟光与何秋芹于1986年4月12日办理结婚登记时，罗伟光27岁，何秋芹26岁。而上诉人罗伟光、何秋芹身份证显示分别为1958年12月20日、1968年8月20日出生，身份证登记的年龄与结婚证登记的年龄不一致。
还查明，依据上诉人宋娟提交的证据2016年3月10日电话录音，宋娟向何秋芹表示：“银行给我电话了，让你去派出所补张证件，补个证明就ok了，如果你不愿意补的话我们就一次性付款，也可以”。
二审开庭审理期间，上诉人诉称：“银行贷款没有批下来的原因是因为被上诉人提交的结婚证的年龄有差别，跟身份证上的年龄差十岁不过，银行说要补一个被上诉人的派出所的证明就可以的。”惠州大亚湾爱城房地产咨询中心也表示，对于银行未能办理贷款的原因确实是上诉人说的这个问题。
本院判决理由及结果
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：一是双方当事人于2015年11月9日签订的《房地产买卖合同》履行过程中，上诉人是否存在违约；二是双方当事人签订的《房地产买卖合同》是否应当继续履行。
关于双方当事人于2015年11月9日签订的《房地产买卖合同》履行过程中，上诉人是否存在违约的问题。宋娟因与被上诉人何秋芹、被上诉人罗伟光及第三人惠州大亚湾爱城房地产咨询中心房屋三方当事人于2015年11月9日签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。根据上述合同的约定，上诉人宋娟已经按照合同约定于合同签订的当天，支付了购房定金2万元，并且于2015年11月19日向监管银行支付了购房款13万元；按要求向贷款银行提交了贷款资料，同时也向中介方惠州大亚湾爱城房地产咨询中心预交过户税费10000元。此外，上诉人在购房过程中表示如银行贷款不能审批，则同意一次性支付购房款。上述事实有上诉人提交的证据：《房地产买卖合同》、《定金收款收据》、《预交过户税费收款收据》、《房屋买卖委托证明》、《银行账户信息及资金监管凭证》、《2016年3月10日电话录音》，予以证明，本院予以确认。上诉人已经按照合同的约定全面履行合同的义务，被上诉人抗辩上诉人没有履行合同义务，与事实不符，本院不予以支持。相反，被上诉人何秋芹因提交的结婚证与其身份证的登记年龄不一致导致银行贷款未能顺利审批，被上诉人本身具有过错。
关于双方当事人签订的《房地产买卖合同》是否应当继续履行的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，虽然交易的房屋存在抵押登记，但是上诉人宋娟依据双方签订的《房地产买卖合同》约定，贷款金额由上诉人申请银行按揭贷款支付，如申请银行按揭遇到困难，则改为现金分期付款。此外，依据上诉人宋娟提交的证据《电话录音》表示，银行贷款不能审批，则同意一次性支付购房款。据此，受让人宋娟代为清偿债务消灭房屋抵押债权，符合《房地产买卖合同》的约定，上诉人宋娟行使有涤销权，不因房屋存在抵押债权登记而消灭，本案合同不存在履行不能的情况，上诉人应当按照双方约定，履行合同义务。
对于《房地产买卖合同》第十条第二款的约定：“如卖方在收取定金后不依本合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还买方双倍定金给买方以弥补买方之损失，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。”不免除被上诉人继续履行合同义务，理由如下：
首先，惠州大亚湾爱城房地产咨询中心提供的《房地产买卖合同》是格式合同，惠州大亚湾爱城房地产咨询中心开庭也明确表示，大亚湾的中介几乎都是用这个合同，也没有向双方解释过合同该条款的内容意思。依据《合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《房地产买卖合同》第十条第二款的约定内容，卖方可以随时违约，终止交易，而买方不得卖方履行合同，该约定明显免除了卖方责任、加重对方责任、排除房屋买受人的主要权利，该条款应当认定无效；
其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，即便，当事人签订的《房地产买卖合同》第十条第二款的约定，该部分认定无效，但并不影响购房合同的其他部分的效力，被上诉人依应当履合同义务；
再次，诚实信用原则为民法帝王条款，贯穿民法的始终，所有民事法律，民事活动，必须以诚实信用原则为根本。双方当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人宋娟已经全面履行合同义务，被上诉人应当承担继续履行责任，该条款的约定不得违反民法的诚实信用原则；
最后，双方当事人的房屋买卖交易在大亚湾房价迅速上涨的背景之下，被上诉人何秋芹、罗伟光在签订房屋买卖合同之后，拒不履行合同义务，不仅违反了诚实信用原则，也违反了契约精神，不符合市场交易原则和不遵守交易秩序，与我国弘扬的社会主义核心价值观的诚信内容相背。
综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零一条、第百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2016）粤1391民初868号民事判决；
二、被上诉人何秋芹、罗伟光、原审第三人惠州大亚湾爱城房地产咨询中心继续履行于2015年11月9日签订的《房地产买卖合同》，何秋芹、罗伟光、惠州大亚湾爱城房地产咨询中心协助上诉人宋娟办理位于大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园5栋2006号房屋的变更过户手续。
本案一审案件受理费8200元，保全费2820元，由被上诉人何秋芹、罗伟光负担。二审受理费8200元，由上被上诉人何秋芹、罗伟光。宋娟预交二审受理费8200元，本院予退回。何秋芹、罗伟光于本判决生效之日起，七日内向本院缴交8200元二审案件受理费，逾期未交，本院将强制执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑 杰
代理审判员 寇 倩
代理审判员 黄宇乐
二〇一六年十一月二日
书 记 员 赵 铎
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；