湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初124号原告：唐建辉，男，土家族，1970年3月24日出生。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告：怀化市大汉置业有限公司。法定代表人：邹明。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告唐建辉诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日受理后，适用简易程序依法进行了审理。原告唐建辉委托诉讼代理人唐永洪、被告大汉置业委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2017年7月6日止的延期交房违约金24826.72元(以已交付房价款为基数,按日万分之一计算)2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年1月25日,原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同第三条第一款约定:“买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一)为大汉龙城.旺龙府项目中的第3[幢]/[单元][层]1601号房”，第四条第一款约定:“按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米2878元,总金额(385508元)。”第十条第一款约定:“出卖人应当在2015年9月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将本合同约定的商品房交付买受人使用,交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案,取得《竣工验收备案表》。”第十一条约定:“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因,未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用逾期超过60日的买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同签订后,原告依约交付了全部购房款,但被告未将涉案房屋在建设部门备案,未取得竣工验收备案表。且案涉房屋直到2017年7月6日取得消防验收合格,根据双方合同的第十一条约定和《中华人民共和国消防法》等相关规定,被告应向原告支付延期交房违约金。综上,原告为维护自身合法权益,特向贵院起诉,望依法判处。被告大汉置业辩称：1、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是3栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第三条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。在房屋验收合格之后，答辩人不应当再承担逾期交房违约责任。2、答辩人可以延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金，双方在《补充协议》第第二条第二款约定，买受人没有按约定付清有关税费、维修基金等有关费用的，出卖人可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。该约定是双方的真实意识表示，没有违反法律和法规的强制性规定，约定合法有效，对合同当事人具有约束力。《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部第165号令）第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。被答辩人逾期缴纳房屋专项维修资金及契税等费用，因此无论是根据双方的合同约定，还是《住宅专项维修资金管理办法》的规定，在被答辩人未交清住宅专项维修资金前，答辩人有权延期交房，不应当向被答辩人支付逾期交房违约金。补充一点，2017年7月6日答辩人已经将房屋交付给被答辩人，已经履行了房屋交付义务。2017年7月6日不应当计算在逾期交房内。经审理查明，2014年1月25日,原告唐建辉与被告大汉置业签订了《商品房买卖合同》，载明大汉置业建设的大汉·龙城旺龙府商品房预售许可证号为怀房售许字（2014）第0011号。合同约定：唐建辉购买大汉置业的第3幢1601号房，合同约定建设面积为133.95平方米，单价2878元/平方米，房屋总价为385508元，首付款116508元于合同签订之日支付，剩余房款26.9万元采用公积金方式支付；被告需在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原告和大汉置业签订了《补充协议》，双方在协议第二条中约定：1、原告须在大汉置业发出的交房通知或交房公告注明的交付使用日期内到大汉置业指定的地点办理房屋交接手续。自注明交付使用日起未来接收的，视为验收合格，该房屋的风险责任转由唐建辉承担，且该房屋有关的物业管理费自注明交付之日起由唐建辉承担。唐建辉未能按期接收房屋的，该房屋保修期自注明交付使用日起计算，如本补充条款与买卖合同第八条约定有不一致之处，以本条款为准。2、由于唐建辉原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或唐建辉未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，大汉置业有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。3、该商品房主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，大汉置业即通知唐建辉办理交接手续，双方应当签署商品房交接单，同时，唐建辉必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续。大汉置业在交付房屋时具备了分栋验收合格条件后，唐建辉不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。在协议的附则中约定：本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告向大汉置业缴纳首付款116508元、2014年3月20日按揭向大汉置业交付购房款26.9万元，2015年9月23日，取得了销售不动产统一发票。另查明，2016年1月23日，大汉·龙城旺龙府住宅小区3栋（地下共二层，为车库和设备用房，地上共30层）工程质量经竣工验收合格。2017年7月6日，大汉·龙城旺龙府住宅小区3栋工程消防验收合格，但尚未取得《竣工验收备案表》。2017年7月6日，原告缴纳物业管理费及办证费等费用后，签署了房屋交接书收房。2017年12月21日，原告缴纳了契税、维修资金。上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原、被告身份信息资料证明复印件3份，证明原、被告的身份信息情况的事实；2、2014年1月25日原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各1份，证明原、被告之间就购房事宜签订合同及合同具体约定的内容的事实；3、2014年3月20日中国工商银行个人贷款借款凭证、2015年9月23日销售不动产统一发票、证明原告已按约定向被告支付了购房款385508元的事实；4、2017年7月6日的收款收据复印件2份，证明原告于2017年7月6日收房时缴清了物业费、电费、两证办证费、手续费等费用的事实；5、工程质量竣工验收记录单复印件1份，证明大汉·龙城旺龙府住宅小区3栋于2016年1月23日经施工、设计、监理、建设四个单位验收合格的事实；6、建设工程消防验收意见书复印件一份，证明大汉·龙城旺龙府住宅小区3栋于2017年7月6日消防验收合格。7、商品房交接书复印件1份，证明2017年7月6日原告已收房的事实。8、庭审笔录一份，证明本案的其他情况。本院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。本案涉案房屋在2017年7月6日才经消防验收合格，被告在合同约定的期限内未将符合约定交房条件的房屋交付给原告，违反了合同约定，应当承担延期交房违约责任。因此，对原告主张要求被告支付自2015年10月1日起至2017年7月5日止的延期交房违约金的诉讼请求本院予以支持;原、被告双方在合同中约定，被告逾期交房超过60日的，由被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二作为违约金，本案原告主张延期交房违约金从逾期之日起，以已交付房价款为基数,按日万分之一计算，本院照准，故对原告要求被告支付延期交房违约金24788.16元（385508元×643天×0.0001）的诉讼请求本院予以支持。大汉置业认为原告没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先，而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任，本院认为，该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；大汉置业在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明通知交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，大汉置业用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；契税以及住房维修基金的权利人并非大汉置业，其不能用他人的权利来免除自己的义务，故大汉置业在本案中并不享有先履行抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下:被告怀化市大汉置业有限公司支付原告唐建辉延期交房违约金24788.16元，限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，减半收取210.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 燕二〇一八年三月十三日代理书记员  何晶晶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。