广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终9238号
上诉人（原审原告）：李韶明，男，汉族，1971年9月4日出生，住广东省佛山市禅城区，
委托诉讼代理人：彭绍伦，广东循理律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：利翠霞，女，汉族，1970年7月10日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：曹伟文，男，汉族，1969年2月2日出生，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。
原审第三人：佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区。
经营者：魏红丽。
上诉人李韶明与上诉人利翠霞、曹伟文、原审第三人佛山市南海区汇南辉煌房地产中介服务部（以下简称汇南服务部）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人李韶明与上诉人利翠霞、曹伟文均不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初5866号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李韶明上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判利翠霞、曹伟文向李韶明支付违约金270000元；2.案件诉讼费由利翠霞、曹伟文承担。事实和理由：一审判决认定了利翠霞、曹伟文没有办理公证授权，已构成违约；由于利翠霞、曹伟文在2015年8月12日己经将涉案房产中的其中一间出售给案外人且办理了过户手续，导致合同无法继续履行，其己构成根本违约。同时利翠霞、曹伟文并没有主动申请银行提前还贷，而是只作初步咨询后，即要求李韶明支付剩余房款，在李韶明有合理理由拒绝后，利翠霞、曹伟文以此为借口，私自出售涉案房产，也构成了根本违约。根据《房地产买卖合约》第九条第二款“守约方有权要求违约方按总成交价的20％支付违约金”。现在涉案房产因为利翠霞、曹伟文的违约，导致李韶明无法购买，涉案房产价值已经大幅上涨，已经造成了李韶明的实际损失，且李韶明的楼价差损失远远大于总成交价的20％。涉案三处房产面积合计是192.19平方米，总价格是1350000元，平均单价是7000多元，因此当时是低于市场价格，如果李韶明能够购得涉案房产，按照现在价格15000元，三套房产价格接近2900000元，因此李韶明因为利翠霞、曹伟文违约导致不能购买涉案三套房产存在利润损失接近1500000元。所以无论从合同约定还是李韶明的实际损失方面考虑，也应当支持李韶明的上诉请求。
利翠霞、曹伟文辩称：一、双方的房屋买卖合同于2015年5月8日终止，利翠霞、曹伟文没有违约，不需支付违约金。李韶明及汇南服务部在交易过程中（即双方在签订合同时和签订合同后）从未要求利翠霞、曹伟文办理委托公证手续。事实是：李韶明在接到利翠霞、曹伟文要求支付房款的通知时，没有支付合同约定的剩余房款，导致双方的合同不能履行。作为买卖双方沟通联系唯一途径的汇南服务部，其对事实的经过是十分清楚的，利翠霞、曹伟文拒绝支付购房款后至本案起诉前，一直未向汇南服务部或利翠霞、曹伟文提出过任何的诉求。汇南服务部明确告知利翠霞、曹伟文该房屋买卖合同按照合同约定己经终止。根据双方合同约定，双方签订的房屋买卖合同于李韶明在收到付款通知后未支付购房余款时已终止。该房屋买卖合同因李韶明违约而终止，不是利翠霞、曹伟文违约。因此，利翠霞、曹伟文不需要支付违约金。二、李韶明没有支付房款而导致房屋买卖合同不能履行而终止，李韶明处心积虑试图通过诉讼讹诈利翠霞、曹伟文。李韶明根本没有支付房款的能力导致其收到利翠霞、曹伟文的付款通知后拒绝支付房款，构成根本违约。李韶明在本案诉讼后，提供案外人谢某某具备付款能力证据，而没有举证证明其有支付房款的能力，恰恰证明了李韶明没钱付款的事实。另外，双方签订房屋买卖合同的时间是2015年4月份。2015年至2016年期间，佛山房地产市场处于平缓期，价格平稳。而且，佛山限购政策正值松绑期，不存在因房价上涨而违约拒卖的情形。利翠霞、曹伟文是在双方房屋买卖合同终止后，另行出售其中的涉案房产，价格同样是以低于市场价格出售的。李韶明提起本诉讼是借助2016年下半年至2017年期间，卖家因房价飙升而纷纷悔约的背景，在双方纠纷（差一周）即满两年诉讼时效的情况下，借助时势提起的诉讼。在诉讼前及其提起的诉状可以反映，李韶明均没有提出过利翠霞、曹伟文没有办理委托公证手续而构成违约的事实，恰恰证明双方并未明确以办理委托公证手续作为交易和支付房款的前提条件。因此，本案根本不存在利翠霞、曹伟文拒不办理委托公证手续而违约的情形。众所周知，委托公证手续的办理，轻而易举，只要委托方和受托方携带资料到公证处即可办理。如果李韶明有提出过该要求的，急于资金还贷的曹伟文不可能不办理手续而拖延资金的收取。综上所述，李韶明与汇南服务部歪曲事实，利用2017年卖家因房价飙升违约作为背景，讹诈利翠霞、曹伟文，利翠霞、曹伟文没有违约，双方的房屋买卖合同关系于2015年5月8日己终止，利翠霞、曹伟文无需向李韶明支付违约金。
汇南服务部述称：对李韶明的上诉没有意见。
利翠霞、曹伟文上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回李韶明要求利翠霞、曹伟文返还定金150000元的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判驳回李韶明要求利翠霞、曹伟文支付违约金150000元的诉讼请求；3.撤销一审判决第四项，改判驳回李韶明要求利翠霞、曹伟文赔偿中介服务费40500元的诉讼请求；4.案件一审、二审全部诉讼费用由李韶明承担。事实和理由：一、一审法院认为“在两被告未依约与第三人办理公证委托的情况下，原告已具备抗辩继续按涉讼合同约定支付剩余房款1200000元的合理理由”为法律认定错误，没有办理委托公证不是利翠霞、曹伟文的原因导致，不能归咎于利翠霞、曹伟文违约。首先，房地产买卖合同第三条约定了李韶明的付款时间和条件：“第二部分房款1200000元卖方申请还款同意当天支付。”因此，李韶明支付第二笔款项的条件并不包含要求利翠霞、曹伟文办理公证委托，利翠霞、曹伟文办理公证委托手续并非李韶明支付第二部分房款1200000元的前提条件，是否办理公证委托并不影响双方的交易过户。其次，办理公证委托只是利翠霞、曹伟文的一般义务，而支付房款是李韶明合同的主要义务，李韶明不能以利翠霞、曹伟文的一般义务抗辩拒绝履行其主要的合同义务。再次，汇南服务部在一审陈述“第三人主张其通知李韶明向利翠霞、曹伟文支付房款1200000元时，李韶明为确保其资金安全，要求利翠霞、曹伟文及汇南服务部办理委托公证，办理委托公证后再支付房款1200000元。”这完全是汇南服务部为推卸自身责任而编造的谎言。利翠霞、曹伟文以为中介公司会提供好居间服务，并且全程相信中介公司。从合同签订、履行、直至争议产生，均是通过汇南服务部与李韶明沟通协商。双方均确认利翠霞、曹伟文从未直接与李韶明联系。李韶明不按约定支付第二部分房款，汇南服务部转告利翠霞、曹伟文的理由是“对方（李韶明）因个人原因不能支付购房款，其单方违约，按合同第十一条补充约定，你们（利翠霞、曹伟文）没收定金，合同作废”。最后，汇南服务部的上述陈述，恰恰证明了委托公证手续并不是签订合同后必须办理的手续。在签订合同时，汇南服务部和李韶明并未要求利翠霞、曹伟文办理委托公证手续。而且，因委托手续是需要委托方和受托方共同协助才能完成的。事实上，汇南服务部从未通知利翠霞、曹伟文办理，也未指定受托人与利翠霞、曹伟文完成委托公证手续。因此，没有办理委托公证不是利翠霞、曹伟文的原因导致，不能归咎于利翠霞、曹伟文违约。委托公证手续的完成可谓轻而易举，作为急需资金周转的利翠霞、曹伟文，其低价卖房的目的是尽快实现资金兑现，不可能故意不完成委托公证手续而拖延资金的兑现。而且，委托公证手续对利翠霞、曹伟文不会造成损害，利翠霞、曹伟文不可能就此违约而放弃房屋资金的兑现。所谓的违约是明显违背交易目的，在交易中，不可能出现该种违背常理的违约情况。故一审法院认定李韶明以利翠霞、曹伟文未办理公证委托的抗辩理由合理是错误的，根本没有查清事实的本质。二、李韶明未按约定履行付款义务，存在违约，按照双方合同的补充约定，双方的合同已经终止，其无权要求利翠霞、曹伟文承担相关责任。合同第三条明确(手写)约定了李韶明的付款时间和条件：“第二部分房款1200000元卖方申请还款同意当天支付。”即利翠霞、曹伟文向银行申请还款，银行同意后通知李韶明当天，李韶明就应履行其付款责任。李韶明支付第二笔房款的条件是明确、唯一的，不存在包括需要利翠霞、曹伟文公证委托汇南服务部交易过户手续后作为付款条件，否则，当时合同应会写明“卖方申请还款同意当天并且卖方办理不可撤销的委托公证后支付”，显然，当时的双方真实意思并没有附加条件。利翠霞、曹伟文向银行申请提前还款后，按约定通知汇南服务部转告李韶明，但是李韶明称资金被困，不能按约定付款，李韶明存在违约。按照双方在合同第十一条手写备注处的补充协议“卖方在收到银行通知还款时通知买方支付余款1250000元，否则不退还定金，合同作废”。因此，在汇南服务部通知李韶明付款而李韶明没有付款时，双方的买卖合同已经终止。急需资金周转的利翠霞、曹伟文有权将涉讼房屋另行出售。合同终止后利翠霞、曹伟文的出售行为根本没有违约之说。李韶明主张的诉求没有依据，无权要求利翠霞、曹伟文承担相关责任。在李韶明不按约定付款后，作为居中沟通的汇南服务部，明确告知利翠霞、曹伟文该合同已经作废。从此之后，利翠霞、曹伟文没有收到汇南服务部及李绍明的任何通知和主张。在合同终止即将满2年时，利翠霞、曹伟文突然收到了法院的传票，已很愕然，还被称违约，李韶明处心积虑讹诈利翠霞、曹伟文财物。利翠霞、曹伟文实属冤枉。三、因一审法院临时改期开庭，存在程序错误，致使证人无法出庭作证。为查明案件事实，恳请在二审庭审时同意利翠霞、曹伟文的证人出庭作证。利翠霞、曹伟文向一审法院提交了银行工作人员黄某及另外一个买家张某的证言作为证据，证明李韶明存在违约。一审法院出具的传票通知开庭审理时间是2017年6月6日上午9点，利翠霞、曹伟文已经安排证人出庭作证，以供法院询问。但当利翠霞、曹伟文和证人按传票通知时间到庭拟参与庭审时，却临时口头被告知案件开庭时间弄错，改为6月6日下午，而且一审法院也没有另外书面通知，导致本要出庭作证的证人因下午工作安排无法参加庭审。一审法院的开庭通知程序不当，导致证人无法出庭作证，使得案件事实无法查清。为查明案件的具体事实，利翠霞、曹伟文将向二审法院申请证人出庭作证，以纠正一审法院的程序错误。四、曹伟文已按合同约定向招商银行提交了提前还贷申请，且一审的笔录及判决书已经明确作为买卖双方唯一沟通途径的汇南服务部已通知李韶明：曹伟文已向银行提出提前还贷，已达到合同约定的支付条件。因此，曹伟文不存在没有提前还款的情形。曹伟文是个人信贷贷款，贷款合同首页已有曹伟文银行信息，该账号是专用还款账号，只要账号存够提前还贷金额，银行就启动提前还款程序，但李韶明在接到支付还款通知后拒绝支付约定的1200000元购房款，按照双方买卖合同约定，李韶明已经构成根本违约，合同约定解除条件已成就，该合同于2015年5月8日已经终止。另，该合同签订于2015年4月28日，签订背景是曹伟文急需资金提前还贷，所以低于市场价格出售涉案三处房产，李韶明不能以当时约定价格与现在房价作为对比来衡量其所受损失。
李韶明辩称：一、双方签订的《房地产买卖合同》并没有终止，在判决生效前一直合法有效。《房地产买卖合同》在签订后合法有效，三方均无异议，曹伟文等以“卖方收到银行通知还款时通知买方支付余款壹佰贰拾万元给卖方，否则不退定金，合同作废”为由，主张李韶明未按约履行支付1200000元付款义务，存在违约，合同终止，系错误理解上述条款。该条款的约定系曹伟文等必须向银行申请提前还贷，得到银行审核通过后，再通知李韶明支付余款1200000元，否则不退定金，合同作废。所以本条理解关键之处在于：曹伟文等是否已经向银行提起了提前还贷申请、该申请是否已经得到银行的审核通过、审核通过后银行是否将扣款账户及扣款时间通知曹伟文等、曹伟文等是否已经将扣款账户及扣款时间通知李韶明，只有当上述的工作履行完毕，李韶明仍拒绝履行支付义务后，才能认定李韶明违约，才能使用上述条款不退定金，合同作废。事实上，曹伟文等未曾向银行提起提前还贷申请，只是到了银行填写了《提前还贷申请书》，在咨询了银行的职员黄某后就走了，根本没有将《提前还贷申请书》提交银行审批，这从《提前还贷申请书》中“银行审批”栏可知，银行经办人意见及经办人签字处为空白，即根本没有提交到银行进行审核。在未提交申请时，曹伟文等直接要求李韶明支付余款。银行亦根本没有对《提前还贷申请书》进行审批，因为根据曹伟文等提交的《提前还贷申请书》温馨提示可知，如果提交了《提前还贷申请书》后，银行必定作出通过或不通过的通知，同时会在“银行审批”栏填写相关信息。同时，从曹伟文提供的黄某的《证明书》也可知，曹伟文的提起还贷申请绝对未得到银行的审核通过。由于银行未审核，就不存在审核通过与否一说，更不存在银行是否将扣款账户及扣款时间通知曹伟文等的情形，所以曹伟文等根本也没有将扣款账户及扣款时间通知李韶明。实际上，李韶明根本未见过该份《提前还贷申请书》，曹伟文等也没有将专款专用的提前还贷账户告知李韶明，而是要求李韶明直接支付1200000元，并不是用1200000元为其偿还抵押贷款。二、李韶明没有违约，具有足够的资金支付余下的房款1200000元。李韶明支付余款1200000元的义务，系在曹伟文等得到银行提前还贷审批同意且办理不可撤销的公证委托授权后，才须履行。况且，李韶明系与郑某某合作购买涉案三处房产，曹伟文在一审庭审时也承认知道李韶明与他人合资购买房产。既然找他人合资购买，必然是他人具有足够的资金，所以李韶明一直具有足够的资金支付余下的房款1200000元。本案中，曹伟文等一直没有办理银行提前还贷申请及未办理不可撤销的公证委托授权，所以李韶明的支付1200000元的履行条件未成就，在此情形下，李韶明有权行使履行抗辩的权利。三、曹伟文等存在多项严重违约行为。1.曹伟文等一直没有办理银行提前还贷申请。2.曹伟文等一直没有办理不可撤销的公证委托授权。3.曹伟文等已经将房产出售给第三方，已经构成严重违约。四、1200000万元存入还贷专用专户及办理公证委托，系保障李韶明资金安全的约定。五、曹伟文根本不打算将房产出售给李韶明，所以曹伟文系根本性恶意违约。1.曹伟文等出售涉案三套房产的原因系急需资金套现周转，所以才低价出售，但是其在收到李韶明定金150000元及案外人张某的定金及首期300000元后，其已经有资金周转，资金压力已经初步解决。据代理人查询涉案房产一（鸿晖物业）时了解得知，涉案房产一（鸿晖物业）的售价约为750000元，上述款项合计已经有1200000元，曹伟文已经无需再出售物业解决资金压力，所以才存在一年多后，涉案房产二在2016年11月2日出售给案外人，涉案房产三至今仍未出售的情形。2.由于曹伟文系低价出售涉案的三套房产给李韶明，在签订合同后，楼价开始猛涨，所以曹伟文不打算将涉案房产出售给李韶明。3.曹伟文只是随便到银行作提前还贷咨询，其根本没有向银行提交《提前还贷申请书》，所以其只是故意制作借口，假借李韶明不履行支付义务，拒绝出售房产给李韶明，根本不打算将涉案房产出售给李韶明。4.曹伟文没有将资金存进招商银行提前还款的专用账户内。假若银行职员黄某的陈述有银行政策文件支持，曹伟文也应当积极主动的将610000元存进还款专用账户内，但曹伟文一分钱也没有存进去。根据抵押合同等资料显示，曹伟文借款金额为1810000元，但是李韶明余下的支付义务只有1200000元，即意味着曹伟文要提前还贷，必须积极主动的将610000元存进还款专用账户内，而不是简单粗暴地借口李韶明不支付1200000元而认为李韶明违约。所以真正的违约方系曹伟文，其根本不打算解押涉案房产出售给李韶明。5.涉案房产一（鸿晖物业）在2015年不存在查封抵押状态，完全可以出售给李韶明，但曹伟文恶意隐瞒李韶明将该房产出售给案外人，拒绝出售给李韶明。涉案房产二在2016年11月2日出售时，曹伟文也没有通知李韶明，所以曹伟文根本不打算出售房产给李韶明。六、曹伟文故意隐瞒相关事实，故意误导法庭。曹伟文故意隐瞒了其向招商银行申请提前还贷的事实。根据曹伟文提供的《个人贷款借款合同》，该份证据缺失了数页，而在缺失的数页中，就有关键的提前还贷约定的条款，所以曹伟文是故意不提供《个人贷款借款合同》中关于提前还贷条款的页面，企图利用虚假的《证明书》证明其观点，从而误导法庭。事实上，《个人贷款借款合同》及《提前还贷申请书》已经详细约定了提前还款的条款，该《个人贷款借款合同》合法有效，对曹伟文及招商银行具有法律效力，曹伟文若需提前还款，只需按照《个人贷款借款合同》执行就可以，根本不会出现《证明书》提到的需预存资金的额外限制条件。除了《个人贷款借款合同》及《提前还贷申请书》约定外，代理人还向众多招商银行工作人员咨询了解得知，提前还贷只需支付少量违约金即可，不可能设置任何其他附加条件。所以曹伟文系隐瞒了申请提前还贷过程中重要的信息，企图欺瞒法庭做出错误的判决。七、证人均在诚信方面有问题，其证言不可信。首先，证人招商银行职员黄某是一个有失诚信的人，其出具的《证明书》内证明内容根本不值得相信。如上所述，《个人贷款借款合同》、《提前还贷申请书》根本没有约定提前还款需要预存资金，黄某作为一个普通银行职员，也无权改变提起还贷的要求。所以黄某本来就在说谎，本身就是不执行《个人贷款借款合同》、《提前还贷申请书》的人。其次，《个人贷款借款合同》系由黄某复印，所以黄某伙同曹伟文，故意拒绝提供给法庭《个人贷款借款合同》中关于提前还贷约定的条款，企图误导法庭查明真相。最后，张某也有失诚信，其也不清楚李韶明与曹伟文的交易，其作证不具有证明力。八、李韶明一直通过中介向曹伟文追讨相关损失。曹伟文拒绝出售物业给李韶明后，李韶明一直通过中介向曹伟文追讨相关损失。期间，曹伟文母亲曾承诺将款项退还，李韶明一直等待曹伟文兑现承诺，但后来曹伟文一直没有将定金退还，设置要求没收，无奈之下，李韶明才提起诉讼追讨损失。九、曹伟文在本次纠纷中不但没有任何损失，反而因为楼价上涨获得巨大利润。据代理人查询涉案房产一（鸿晖物业）时了解得知，涉案房产一（鸿晖物业）的售价约为750000元。所以单单是出售了涉案房产一（鸿晖物业），曹伟文已经收到了750000元，已经占总房价1350000元的56%,涉案的房产二出售价格也不菲，所以曹伟文在本次纠纷中不但没有任何损失，反而因为楼价上涨获得巨大利润。但是，曹伟文在没有损失，反而获利、严重违约的情形下，仍然独吞李韶明的150000元定金。十、曹伟文的恶意违约，造成了李韶明高达1532850元的损失，所以李韶明要求曹伟文赔偿违约金270000元合法合理。根据规定，违约方可以赔偿守约方房屋差价。同时根据《房地产买卖合同》约定，违约方应当按照总成交价的20％支付违约金，总成交价为1350000元，所以曹伟文向李韶明支付违约金270000元合法合理，一审判决曹伟文支付150000元违约金，明显低于李韶明因为曹伟文违约造成的房屋差价损失1532850元。综上，曹伟文严重违约，应当退还李韶明定金150000元及向李韶明支付违约金270000元。
汇南服务部述称：利翠霞、曹伟文在上诉状中称汇南服务部的陈述是谎言，对此表示不同意。
李韶明向一审法院起诉请求：1.解除李韶明与利翠霞、曹伟文于2015年4月28日签订的《房地产买卖合约》；2.利翠霞、曹伟文向李韶明退还李韶明已支付的150000元购房定金；3.利翠霞、曹伟文向李韶明支付违约金270000元；4.利翠霞、曹伟文向李韶明支付李韶明已经支付给汇南服务部的中介代理费40500元；5.本案诉讼费由利翠霞、曹伟文承担。
一审法院认定事实：2014年3月29日，曹伟文（借款人）与招商银行股份有限公司佛山分行（贷款人）签订《个人贷款借款合同》（借款合同编号：招银佛个字第20141500028号），约定：借款人向贷款人贷款1810000元，贷款期限为12个月，即从2014年3月26日起到2015年3月26日止，贷款为经营贷款，只能用于流动资金周转。曹伟文、利翠霞提供了南海区某路某号某大厦某楼某房（权属人为曹伟文、利翠霞）、佛山市南海区某街道某路某号某房（权属人为利翠霞）、佛山市禅城区某路某座某房（权属人为利翠霞）、南海区某路某广场某座某房（权属人为曹伟文）作为抵押物。
2015年4月28日，李韶明（买方）、利翠霞、曹伟文（卖方）与汇南服务部（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：买方向卖方购买位于佛山市南海区某街道某路某号某幢某房（以下简称涉讼房屋一）、佛山市南海区某街道某路某号某房（以下简称涉讼房屋二）、佛山市禅城区某路某座某房（以下简称涉讼房屋三），涉讼房屋一建筑面积117平方米，涉讼房屋二建筑面积39.2平方米，涉讼房屋三建筑面积35.99平方米，涉讼三套房屋成交价1350000元，该成交价包含涉讼三套房屋所有楼款及现有已缴交及已发生之全部杂费（包括管道初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、房屋维修基金等）；第一部分房款为定金150000元，买方在签署合同时直接转给卖方；第二部分房款为首期款（不含定金）1200000元，卖方申请还款同意当天支付；卖方交付涉讼三套房屋予买方使用之日期为卖方收到房屋余款之日起三天内，交房现状为保留固定装修及设施完好并包括家具家电，以家具家电清单或备注说明为准；涉讼三套房屋应缴纳的税费及费用买方全部承担，双方缴纳税费及递件过户时间以经纪方通知为准；卖方在收取定金当天须将涉讼三套房屋的房产证原件交由经纪方保管直至办理交易递件手续当天；若卖方的房屋有银行抵押，卖方应当在签订合同之日起10天内向抵押银行申请还款（若存在逾期供款，卖方应当还清逾期供款）并承担还款的所有手续费用，到相关部门办理抵押注销手续；若卖方需买方的定金和首付款作银行还款解押，卖方应当在签订合同之日起10日内把涉讼三套房产交易的权利不可撤销的委托公证给经纪方指定的人员；买方向银行按揭贷款的，应当在签订合同之日起10日内向银行申请贷款，买方需保证自己的银行信用良好；买卖双方接到经纪方通知之日起三日内应当配合经纪方办理交易的相关手续，不配合造成延误的一方视为违约，若非合同三方中任何一方原因而导致交易未能按期完成，三方均同意交易日期顺延；基于买卖双方之信任委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方在买卖涉讼三套房屋时已经为双方提供了中介服务，并已促成合同的签订，买卖双方同意在签订合同当日向经纪方支付中介服务费（具体以《佣金确认书》为准），否则经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，该中介服务费及信贷服务费不予退还，如买卖双方逾期支付中介服务费或信贷服务费的，每逾期一天，应按支付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。经纪方负责协助跟进有关房屋买卖过户等手续，直到该买卖完成为止；若卖方或买方任何一方未能依约卖出或，违约方即时按成交价的3%作为违约金赔偿经纪方，守约方已支付的中买入涉讼三套房屋导致合同不能履行，视为违约介服务费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另收退，如买卖双方自行协商解除合同，仍须各自支付成交价的1.5%予经纪方作为本次服务的劳动报酬；买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付涉讼三套房屋、逾期支付房款或违反合同约定的，逾期未超过十天的，违约方须每日按总房价的1‰向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付买卖代理服务费，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府、银行等相关部门规定的期限为准，或以经纪方发出通知之日起五天为履行期限。涉讼合同备注处手写注明：卖方收到银行通知还款时通知买方支付余款1250000元给卖方，否则不退还定金，合同作废。李韶明确认涉讼三套房屋总成交价为1350000元，李韶明已支付定金150000元，剩余房款为1200000元，涉讼合同手写备注处的“余款1250000元”为笔误，实际剩余房款为1200000元；利翠霞、曹伟文确认涉讼三套房屋总成交价为1350000元，利翠霞、曹伟文已收取李韶明支付的定金150000元，剩余房款为1200000元。
2015年4月30日，汇南服务部出具收据确认收到李韶明支付的涉讼三套房屋佣金40500元。
2016年9月14日，招商银行股份有限公司佛山分行出具《个人贷款还清证明书》，证明曹伟文办理的小微抵押授信贷款的借款合同（编号为8140321982004）已全部清还，贷款金额为1810000元，抵押物为南海区某路某号某大厦某楼某房、涉讼房屋二、南海区桂城某路某广场某座某房。
另查明，利翠霞、曹伟文将涉讼房屋一出售案外人并于2015年8月12日办理了将涉讼房屋一变更登记至案外人李阶和名下；涉讼房屋二于2016年11月2日变更登记至案外人罗炜、王慧名下。
2017年4月26日，李韶明提起诉讼。诉讼中，李韶明与利翠霞、曹伟文及汇南服务部均确认涉讼合同属于卖方需买方的定金和首付款作银行还款解押的情形；李韶明与利翠霞、曹伟文均确认双方就房款1200000元的支付问题产生争议后，双方未直接沟通协商，均是通过汇南服务部与对方沟通协商；利翠霞、曹伟文主张招商银行股份有限公司佛山分行的个人贷款提前还款流程为先存入足够还款资金，银行才提交还款申请并进行审批，审批通过后正式扣款并出具个人贷款还清证明书、解押抵押物；李韶明主张应当由利翠霞、曹伟文先向银行申请提前还贷，银行审批同意利翠霞、曹伟文的提前还贷申请后，利翠霞、曹伟文提供银行书面通知或银行证明且利翠霞、曹伟文公证委托汇南服务部办理涉讼房屋交易过户手续后，李韶明才需向利翠霞、曹伟文支付剩余房款1200000元；利翠霞、曹伟文主张招商银行股份有限公司佛山分行要求其在2015年5月份将还款资金存入还款账户，利翠霞、曹伟文于2015年5月7、8日左右通知汇南服务部转告李韶明将还款资金存入其还款账户；汇南服务部主张其通知李韶明向利翠霞、曹伟文支付房款1200000元时，李韶明为确保其资金安全，要求利翠霞、曹伟文及汇南服务部去办理公证委托，办理公证委托后再支付房款1200000元。
一审法院认为，李韶明与利翠霞、曹伟文及汇南服务部签订的涉讼合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼合同既包含了利翠霞、曹伟文与李韶明之间围绕涉讼三套房屋的买卖合同关系，也包含汇南服务部向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现李韶明与利翠霞、曹伟文就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对李韶明与利翠霞、曹伟文之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。李韶明起诉请求解除涉讼合同，利翠霞、曹伟文同意解除涉讼合同，双方均无继续履行合同的合意，且涉讼房屋一、二均已出售案外人并已办理产权变更登记手续，涉讼合同实际不具备继续履行的条件，故一审法院对李韶明要求解除涉讼合同中关于涉讼三套房屋的买卖合同关系的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定利翠霞、曹伟文应当在签订合同之日起十日内向抵押银行申请还款，房款1200000元在利翠霞、曹伟文申请还款同意当天支付，利翠霞、曹伟文需李韶明的定金和首付款作银行还款解押，利翠霞、曹伟文应当在签订合同10日内把涉讼三套房屋交易的权利不可撤销的委托公证给汇南服务部指定的人员，现李韶明与利翠霞、曹伟文及汇南服务部均确认涉讼合同属于卖方需买方的定金和首付款作银行还款解押的情形，利翠霞、曹伟文于2015年5月7、8日左右通知汇南服务部转告李韶明，要求李韶明向其支付剩余房款1200000元时，涉讼合同约定的公证委托手续亦已届至，在利翠霞、曹伟文未依约与汇南服务部办理公证委托的情况下，李韶明已具备抗辩继续按涉讼合同约定支付剩余房款1200000元的合理理由，李韶明要求利翠霞、曹伟文办理公证委托手续后再支付剩余房款1200000元符合双方约定，利翠霞、曹伟文未依约办理公证委托手续已构成违约。利翠霞、曹伟文并未提供证据证明李韶明曾向其表示资金困于股市暂不能支付剩余房款1200000元，亦未提供证据证明李韶明存在违约行为，故对利翠霞、曹伟文认为李韶明构成违约的抗辩，一审法院依法不予采纳。
在利翠霞、曹伟文未依约履行合同义务的情况下，利翠霞、曹伟文于2015年8月12日将涉讼房屋一出售给案外人并办理产权变更登记手续，致涉讼合同不具备继续履行的客观条件，其行为已构成根本违约，故一审法院对李韶明要求曹伟文、利翠霞返还定金150000元的诉讼请求予以支持；涉讼合同明确约定一方违约情况下中介咨询费最终负担主体，李韶明请求曹伟文、利翠霞赔偿已付中介咨询费40500元的主张符合约定，一审法院予以支持。
曹伟文、利翠霞虽构成违约，但综合考虑涉讼合同的签订时间、合同期间、涉讼合同的履行及解除情况、已付款与总房款的比例、李韶明实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定利翠霞、曹伟文根据定金罚则支付违约金150000元予李韶明，超出核定部分，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除李韶明与曹伟文、利翠霞、汇南服务部于2015年4月28日签订的《房地产买卖合同》中关于佛山市南海区某街道某路某号某幢某房、佛山市南海区某街道某路某号某房、佛山市禅城区某路某座某房的房屋买卖合同关系；二、曹伟文、利翠霞于判决发生法律效力之日起十日内返还定金150000元予李韶明；三、曹伟文、利翠霞于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金150000元予李韶明；四、曹伟文、利翠霞于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费40500元予李韶明；五、驳回李韶明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取4103.75元，财产保全费2822.5元，合共6926.25元（李韶明已预交），由李韶明负担1500元，曹伟文、利翠霞负担5426.25元，曹伟文、利翠霞负担部分于判决发生法律效力之日起十日内迳付予李韶明，一审法院不另收退。
二审中，李韶明提交了招商银行《个人贷款借款合同》5页，来源于招商银行的朋友拍的照片，拟证明由于一审时利翠霞、曹伟文在提交抵押合同时没有将合同条款全部交给法庭，合同条款与银行职员陈述有矛盾地方，并以此证明依据该合同第十六条，借款人提前还款只需提前三十天提交书面申请即可，没有约定要存够足够资金才可以申请提前还款，这一点从《提前还贷申请书》中的温馨提示亦可知。
利翠霞、曹伟文质证后认为：不属于新证据，不能作为认定事实的依据，而且该证据为打印件并非原件，是传来证据，该合同条款与利翠霞、曹伟文于2014年签订的合同版本不一致，因此不能达到李韶明的证明目的。
汇南服务部对于李韶明提交的证据没有意见。
二审中，利翠霞、曹伟文提交了如下证据：1.2017年11月3日的调查笔录，被调查人是黄某，拟证明曹伟文已经按合同约定向招商银行提出了提前还贷申请，只要还款账户有足额的还款金额该还款申请即可通过并完成，曹伟文不存在未按合同约定履行申请还贷的义务。2.2017年11月6日的调查笔录，被调查人是张某，拟证明是李韶明没有按照合同约定在接到曹伟文、利翠霞的通知后支付款项，导致双方合同不能继续履行，根据合同特别约定，双方签订的房地产买卖合同已经解除。
李韶明质证后认为：对两份调查笔录的真实性、合法性、关联性均不予认可。1.两份笔录不是在二审后才可以取得的新证据，因此不属于新证据。2.两份笔录原则上属于证人证言，证人应该出庭接受法庭各方的质询才能调查出事件真相，但是证人故意不出庭接受质询，因此不能作为认定事实的依据。3.银行职员黄某及证人张某均与曹伟文、利翠霞存在利害关系，因此证人证言存疑。招商银行黄某的陈述与李韶明提交的格式条款及与曹伟文、利翠霞一审时提交的《提前还贷申请书》中关于提前还贷的约定不一致，且曹伟文、利翠霞未提出提前还贷的证据予以证实其陈述是现在的明文规定而不是个人要求。张某是诚信存疑的人，张某不清楚李韶明与曹伟文、利翠霞之间交易详细情况，其证言不能作为认定事实的依据。
汇南服务部对于利翠霞、曹伟文提交的证据没有意见。
汇南服务部于二审中没有提交新的证据。
本院认证意见如下：1.李韶明提交的《个人贷款借款合同》5页并非原件，且非本案曹伟文与银行之间的合同，故本院不予采信；2.利翠霞、曹伟文提交的两份调查笔录，是否采信，本院在后文一并予以阐述。
经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合李韶明与利翠霞、曹伟文的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为本案房屋买卖合同关系的违约方是谁，如何承担违约责任。对此，本院分析如下：李韶明与利翠霞、曹伟文签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李韶明与利翠霞、曹伟文双方均应按合同约定全面履行自己的义务。利翠霞、曹伟文上诉主张李韶明未按合同约定履行付款义务，构成违约。根据本案查明的事实，双方签订的《房地产买卖合同》约定第二部分房款为首期款（不含定金）1200000元，卖方申请还款同意当天支付，补充协议约定卖方收到银行通知还款时通知买方支付余款1200000给卖方，否则不退还定金，合同作废。现利翠霞、曹伟文未能提供有效证据证明已收到银行同意其还款的通知，并将该通知以足以让李韶明相信的方式（如提供银行同意还款的书面审批文件或电话记录、短信通知等）告知李韶明或通过汇南服务部告知李韶明。利翠霞、曹伟文于一审时提交的《个人贷款提前还款申请书》并无银行审批意见，黄某于一审时出具的《证明书》，以及其于二审时在调查笔录中陈述需先在还款账户上存入足够还款金额，银行才会启动还款审批流程，如该陈述属实，恰恰证明银行尚未审批同意，且该陈述与《个人贷款提前还款申请书》中温馨提示的内容“客户至少提前30天提出申请并填写《个人贷款提前还款申请表》。如客户提前还款申请不通过，我部将电话通知，审批通过后我部将安排在次月对应日进行扣款（如遇扣款日为节假日将顺延下一个工作日），扣款当天客户须保证约定账户内有足够金额扣收，……”不相符，故本院对黄某的陈述不予采信。另，双方签订的《房地产买卖合同》约定若卖方需买方的定金和首付款作银行还款解押，卖方应当在签订本合同之日起十日内把该房交易的权利不可撤销的委托公证给经纪方指定的人员，因利翠霞、曹伟文于2015年5月7、8日左右通知汇南服务部转告李韶明，要求李韶明向其支付剩余房款1200000元时，合同约定的公证委托手续亦已届至，在利翠霞、曹伟文未依约与汇南服务部办理公证委托的情况下，李韶明基于合同约定及资金安全保障事由已具备抗辩继续支付剩余房款1200000元的合理理由。据此，利翠霞、曹伟文上诉主张李韶明未按合同约定履行付款义务，构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于利翠霞、曹伟文主张汇南服务部从未通知其办理公证委托，也未指定受托人与其完成公证委托手续，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使汇南服务部对于未办理公证委托有过错，利翠霞、曹伟文仍应向李韶明承担违约责任。另，利翠霞、曹伟文上诉主张李韶明曾表示资金受困暂不能支付剩余房款1200000元，但其并未提供有效证据证明这一事实，张某于一审时出具的《证明书》，以及于二审时在调查笔录中的陈述不能证明是李韶明违约。综上，在利翠霞、曹伟文未按合同约定履行义务的情况下，又将部分涉讼房屋出售给案外人并办理产权变更登记手续，致涉讼合同不具备继续履行的客观条件，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。一审法院综合考虑涉讼合同的签订时间、合同期间、涉讼合同的履行及解除情况、已付款与总房款的比例、李韶明实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定利翠霞、曹伟文根据定金罚则支付违约金150000元予李韶明，并返还定金150000元、赔偿中介服务费40500元，该处理并无不妥，故李韶明上诉主张利翠霞、曹伟文应向其支付违约金270000元，本院不予支持。
综上所述，李韶明与利翠霞、曹伟文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9107.50元，由上诉人李韶明负担2700元，上诉人利翠霞、曹伟文负担6407.50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
审 判 员 钱 伟
代理审判员 安 静
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 刘敏君