广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤07民终1451号
上诉人（原审原告）：江门华润万家生活超市有限公司，住所地：广东省江门市建设路196号5楼。统一社会信用代码：91440703760488416N。
法定代表人：肖汉华，总经理。
委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙依丰，广东广和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：汉堡王食品（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区金田路与福中路交界东南荣超经贸中心2003．2005。组织机构代码：69396415-1。
法定代表人：王威，首席市场营销官。
委托诉讼代理人：饶庆松，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人江门华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被上诉人汉堡王食品（深圳）有限公司（以下简称汉堡王公司）租赁合同纠纷一案，不服江门市新会区人民法院（2015）江新法会民初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
华润公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、改判汉堡王公司向华润公司支付2015年3月12日至2015年6月10日的场地占用费311500元，汉堡王公司向华润公司支付2015年3月12日至2015年6月10日的物品保管费445000元；4、本案诉讼费用由汉堡王公司负担。事实和理由：1、合同是当事人的意思自治，即便汉堡王公司在未与华润公司协商一致的情况下于2015年2月28日擅自关闭店铺、停止营业的行为不构成租赁合同的解除，汉堡王公司仍需按照涉案《租赁合同》及《华润万家租赁合同补充协议》的约定承担支付房屋占用费和物品保管费。2、汉堡王公司租赁涉案房屋从事餐饮经营活动，其作为商业投资者，应对有关商业风险有所预见，现汉堡王公司仅以租金过高、经营亏损为由，在承担少量投资风险的情况下就解除合同，明显有违诚实信用和公平。
汉堡王公司辩称，1、按照双方签订的租赁合同中的相关条款，汉堡王公司可以支付一定的违约金为代价而单方面提出提前终止租赁合同。该租赁合同是由华润公司提供的格式合同，合同第十二条第三款约定了汉堡王公司如果单方面要求提前终止合同，将会以被没收保证金的形式来承担相应违约责任。汉堡王公司提前解除租赁合同是因为店面严重亏损，主要原因在于该店面的客流量远远不够支撑店面经营。为此汉堡王公司曾于2015年1月13日申请减租，但被拒绝。汉堡王公司出于�奈只好提出提前终止合同。2、汉堡王公司提前解除租赁合同，已经提前知会华润公司并已取得其同意。租赁合同事实上已经于2015年2月28日解除。汉堡王公司于2015年2月5日向华润公司发送终止协议，告知将于2月28日终止营业并撤场。华润公司接到通知之后和汉堡王公司进行赔偿方面的协商，双方就赔偿金额有一定差距未能达成一致意见。但是就撤场时间方面，华润公司已经于2月25日确定同意汉堡王公司于2月28日终止营业。华润公司李小丽于2015年2月25日16：26分发送给汉堡王公司员工AhmetPalta的主题为《汉堡王江门新会餐厅终止协议》的邮件中是这样表述的“关于新会店撤场事宜贵司申请2月28号关店，为了不影响贵司的员工成本及再次产生更多费用，我司同意贵司的关店时间，但所有设备均保留店内，待双方赔偿问题达成一致后再撤场，否则日常经营所产生费用将正常收取，还请回复邮件，谢谢。”汉堡王公司收到华润公司确认关店时间的邮件之后，一边在积极准备和华润公司继续协商赔偿问题，一边在做出停止营业准备，并于2月28日晚上正式停止营业。就此事实，足以认定双方已经经过协商同意于2月28日解除租赁合同，虽然相关的赔偿责任仍然需要进行进一步协商解决，但那些都属于解除合同之后的善后事项，并不影响合同已经解除的事实认定。3、华润公司要求汉堡王公司支付场地占用费和物品保管费没有任何事实和法律依据。根据双方租赁合同第第十五条约定，汉堡王公司于2月28日晚上停止营业，本想当晚就撤离，但是遭到了华润公司物业方阻止。华润公司于汉堡王公司停止营业的第二天就把两道门都加锁并派专人把守不让汉堡王公司搬出物品。就连汉堡王公司易腐坏的冻货食品都是在发函申请之后才得到允许搬走。对于其他设备及物品，华润公司在六月前一直不准许汉堡王公司撤离。华润公司在门上上锁禁止汉堡王公司搬离的事实在一审中已经得到确认。华润公司在汉堡王公司关店后即行给店面加锁禁止汉堡王公司入场搬迁，直到华润公司寻找到新的租户方才于2015年6月4日通知汉堡王公司办理撤场交接手续。汉堡王公司收到通知后立即安排人手并要求华润公司现场开锁以便于6月6日晚进行撤场，6月8日双方办理完毕房屋交接手续。从此事实可以看出，华润公司的阻止是房屋延迟交还的唯一原因。以上事实，均有相应证据佐证，请法院查清事实，驳回华润公司的上诉请求，维持原判。
华润公司向一审法院起诉请求：1、汉堡王公司向华润公司支付2015年3月1日至2015年3月11日的租金19250元；2、汉堡王公司向华润公司支付2015年3月12日至2015年6月10日的场地占用费311500元；3、汉堡�公司向华润公司支付2015年3月12日至2015年6月10日的物品保管费445000元；4、汉堡王公司向华润公司支付2015年2月份的水电费21547.90元；5、汉堡王公司向华润公司支付信息服务费10000元；6、本案诉讼费用由汉堡王公司负担。
一审法院认定事实：位于广东省江门市新会区会城振兴二路30号（益华广场）的房地产权属人为华润公司。2013年8月16日，华润公司（甲方）与汉堡王公司（乙方）分别签订《租赁合同》、《华润万家租赁合同补充协议》和《租赁合同补充协议》三份合同，约定由乙方向甲方承租位于广东省江门市新会区会城振兴二路30号物业新会店第一层第A2号单位（以下简称“该单元”）用作商业经营用途，并以“汉堡王”商号或品牌的名义从事餐饮服务项目。该单元建筑面积约为392平方米（实用面积259平方米），建筑面积为本合同所述租金、管理费及空调�、保证金等费用在内的计算依据；租赁期限自2013年8月16日开始，到2021年8月15日止；乙方开业日为2013年10月1日；装修优惠期为：乙方开业前的装修优惠期自2013年8月16日开始，到2013年9月30日止。开业后经营中的装修优惠期自2017年4月1日起开始，到2017年4月30日止；每月租金合计50000元，租赁期内的2014年8月16日起，按上年租金为基数，每平方米租金逐年递增5%，直至本合同期满为止；装修优惠期内免租；租金不包括管理费、实际发生的设施费用（包括但不限于电话费、电费、水费、煤气费（如有）、该单元内的清洁费及其他费用）；乙方须于每月5日前缴纳租金，乙方逾期缴纳租金应按合同约定承担违约责任及支付滞纳金；租赁房产每一租赁年度的年租金为保底租金或按乙方该处餐厅税后年营业额抽成计租，两者取其高。乙方应先按保底租金每月向甲方支付租金，待每个租赁年底结束后，乙方按该处餐厅税后营业额计算抽成租金。第1—3个租赁年度按税后营业额8%计算抽成租金，第4—6个租赁年度按税后营业额9%计算抽成租金，第7—8个租赁年度按税后营业额10%计算抽成租金。如抽成租金高于保底租金，则乙方应在每一租赁年度结束后次月的15日前向甲方提供上一租赁年度该餐厅营业额和应补充支付的抽成租金数额即《年度租金结算通知单》，甲方应盖章确认并传真给乙方。乙方在收到甲方提供的合法房屋租赁发票和盖章确认的《年度租金结算通知单》后下一个租金支付日同期支付。其中保底租金的具体租金标准为：1、2013年8月16日—2014年8月15日期间每月租金为50000元。2、2014年8月16日—2015年8月15日期间每月租金为52500元。3、2015年8月16日—2016年8月15日期间每月租金为55125元。4、2016年8月16日—2017年8月15日期间每月租金�57881.25元。5、2017年8月16日—2018年8月15日期间每月租金为60775.31元。6、2018年8月16日—2019年8月15日期间每月租金为63814.08元。7、2019年8月16日—2020年8月15日期间每月租金为67004.78元。8、2020年8月16日—2021年8月15日期间每月租金为70355.02元；租赁保证金为100000元，应于签署本合同时全额一次性缴清；信息服务费为10000元；能源使用费实用实收；乙方如欲将自用的大件物品运出该物业，应事先向甲方发出书面通知，经甲方书面批准后，按甲方通知进行操作；乙方未经甲方事先书面同意，未如期开业或擅自停止营业，甲方有权根据当月租金水平的一倍按日收取违约金，并有权按照第十七条的约定提前终止本合同；未经双方协商一致，乙方单方面要求提前终止合同，或本合同依据第十七条提前终止时，甲方有权不予退还乙方已付的保证金，如保证金仍不足以抵付甲方下列损失�，甲方仍有权向乙方追偿：1、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有装修优惠期的租金损失。2、因乙方擅自改变该单元房屋结构，或损坏该单元使甲方支出的全部修缮费用。3、因乙方提前退租和出现本合同第十二条所述的违约事件给甲方造成的其他损失和使甲方支出的合理费用；租赁期满或因乙方违约而导致甲方提前终止合同时，乙方均应按约定或甲方要求的时间交还该单元，如乙方未按期交还该单元，在其逾期交还期间内，甲方有权按天数收取合同终止当月的三倍日租金；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止当日或按甲方通知的期限将该单元交还甲方；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将该单元恢复至提供给乙方时的状况并交还甲方，并与甲方共同验收该单元及附属设施。如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责在三个月内修补，同时负责赔偿对甲方造成的损失；乙方单方面终止合同擅自停业，撤离该单元，乙方应承担相应的违约责任。甲方有权收回该单元。该单元内仍有乙方的任何可移动的装饰、家具、物料、设备或其他任何物品，甲方可以适当的方式在适当的场所保管前述物品，且有权自该单元应交还而未交还之日起收取前述物品的保管费（5000元／日）并要求乙方补偿因乙方延期交还场地的场地占用费（场地占用费以当期租金的二倍计算），乙方应在甲方送达要求支付保管费以及场地占用费的通知后7天内支付该笔费用。若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则甲方可视为乙方放弃该被保管的物品之物权，而甲方有权处分保管物品，并有权从处分所得款项中优先受偿保管费用；若乙方发生逾期交还该单元，甲方有权进入该单元，并有权决定挪动该单元内的物品，或将该单元恢复至提供给乙方时的状况，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，但甲方行为导致损失扩大的除外。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清洁、挪动前述物品和将该单元恢复至提供给乙方时的状况所产生的所有费用。如乙方未在甲方挪动前述物品时及时处理，造成损失由乙方负责。如甲方代为保管，乙方应按本条第3款的约定向甲方支付场地占用费。乙方应在甲方送达要求缴付及补偿保管费用的通知后的7天内缴付保管费用。若乙方未在上述指定期限内缴付所有款项，则甲方可视为乙方放弃该被保管的物品之物权。而甲方有权处分保管物品，并有权从处分所得款项中优先受偿保管费用；乙方违约导致提前撤离该单元，不得要求甲方偿还其所付出的任何必要费用（包括购买装修、附属设施和各种设备等的费用），亦无权要求甲方支付搬迁�、腾退费等；本合同所述的交还必须满足下列全部条件：1、乙方已将该单元恢复至提供给乙方时的状况（或在甲方同意的情况下，可维持本合同期满或提前终止当日的现状），并将该单元归还甲方。2、乙方已与甲方共同验收了该单元及其附属设施，并对损坏部分（自然磨损者除外）进行了必要的修缮或赔偿。3、甲方与乙方已经签署了书面的交接单；甲方有下列情形之一的，乙方有权终止合同，甲方应双倍退还保证金，并赔偿乙方撤店遭受的全部经济损失，包括装修残值、停业损失、搬迁费用、设备损耗以及寻找替代位置的中介费：1、本单元被查封，导致乙方无法正常营业或停业的。2、不履行或迟延履行维修义务，导致乙方无法正常营业或停业的。3、擅自调整承租位置或面积。4、产权变动，导致乙方无法正常营业或停业的。5、建筑物质量或消防等问题，导致乙�无法正常营业或停业的。6、其他甲方行为导致乙方无法正常营业或停业的；合同经甲方和乙方签字及盖章后生效，自2013年8月16日生效等。合同签订后，华润公司便将上述单元移交给汉堡王公司使用，并依约免除了装修优惠期（2013年8月16日至2013年9月30日）的租金。汉堡王公司租赁上述单元，向华润公司缴交了保证金100000元后，在该单元开办了汉堡王食品（深圳）有限公司江门新会分店，经营餐饮项目。
租赁期间，汉堡王公司职员JoyLi于2015年1月13日16时57分通过其zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司南区招商部职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发送公函，要求华润公司于2015年2月1日起给予租金为期一年5折优惠。
2015年1月29日16时30分，李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司职员JoyLi的zhou.li@bkchina.cnLi的电子邮箱回复：“关于贵司提出减租�请问题，我已经与现场门店沟通核实，并于本周五前打报告向我司申报减租，计划于2月10号前给予回复最终方案，谢谢支持”。
2015年2月4日11时27分，李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司职员JoyLi的zhou.li@bkchina.cnLi的电子邮箱回函“非常感谢贵司对我司一直以来的支持与友好合作。关于该店减租事宜，我已呈报公司审批，最终回复不同意该方案，还请贵司慎重考虑继续经营，以免影响后期合作事项，谢谢支持！”。
2015年2月5日17时48分，汉堡王公司职员JoyLi通过其zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发送《关店通知函》，通知如下：“由于我司江门新会餐厅开业至今一直处于严重亏损，现我司决定终止贵我双方的租赁合同，并于2015年2月28日前正式关闭该店。请贵司尽快安排专人与我司对接关店事宜。”。
2015年2月6日9时50分，李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司职员JoyLi的zhou.li@bkchina.cnLi的电子邮箱回函：“经与公司沟通讨论，如贵司需违约并提前关店，贵司须给予我司赔偿如下金额：1、保证金100000元不予退还；2、另外支付三个月租金给我司作为补偿（52500＊3＝157500元），如能满足以上条件我方同意贵司于2月28日之前关店”。
此后，双方为协商解除《租赁合同》及相关补充协议还进行了多次邮件沟通。
2015年2月25日6时40分，汉堡王公司职员通过apalta@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“关于江门新会汉堡王店开业到现在我公司损失巨大，所以咱们2014年12月份开始跟贵公司提到汉堡王公司的减租要求，按照贵公司的要求1月13日正式的发公函贵公司，贵公司2月4日才回复我公司说不同意租金调整！汉堡王公司2月5日正式发公函给贵公司通知要终止协议。因为贵公司回复我公司时间每一次很晚所以增加我司的损失。汉堡王公司再也不想承担3月份的任何费用，希望能理解！按照租赁合同的补充协议除了保证金不退还以外没有其他任何赔偿金额。请你收查。谢谢”。
2015年2月25日16时26分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司的apalta@bkchina.cn电子邮箱回函：“你好，关于新会店撤场事宜贵司申请2月28号关店，为了不影响贵司的员工成本及再次产生更多费用，我司同意贵司的关店时间，但所有设备均保留店内，待双方赔偿问题达成一致后再撤场，否则日常经营所产生费用将正常收取，还请回复邮件，谢谢”。
2015年2月27日16时42分，汉堡王公司职员JoyLi通过其zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽lixiaol@crv.com.cn的电�邮箱发送《终止协议》，提出于2015年2月28日终止原租赁合同及相关补充协议，同意不予返还保证金100000元，并额外支付一个月租金52500元作为补偿。同时要求于2015年2月28日停止运营和正式关闭该店，并于2015年3月15日前将商铺及设施以“交付时状态”（自然损耗除外）交还给华润公司，移交完毕双方需签订《商铺交还确认书》等。
2015年2月28日23时08分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司职员JoyLi的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱回函：“经过双方多次的沟通及谈判，双方至今未达成赔偿的一致意见，经过我公司讨论因关系到我公司的形象及利益问题，我司不同意贵司提前关店及停止营业，请务必保持营业状态，否则我司保留法律追溯的权利！请知悉，谢谢”。
2015年2月28日24时，汉堡王公司于本案涉讼铺位中张贴公告，宣布江�新会汉堡王店因店铺迁移，餐厅将于2015年3月1日停止营业。华润公司为此派员在该店铺门上加锁。
2015年3月2日，华润公司向汉堡王公司寄送《通知函》，该函件表述如下：“致汉堡王食品（深圳）有限公司：新会店经贵我双方签定合作《租赁合同》（合同期为2013年8月16日至2021年8月15日，共8年），在2015年2月28日贵司在未经我司同意的情况下擅自在店铺前张贴停止营业公示，并于2015年3月1日停止营业，在双方关于赔偿问题协商无果的情况下停止营业，已经严重违约，对我司形象及利益造成巨大影响，请贵司务必保持营业状态，否则我司保留法律追溯的权利”。
2015年3月3日9时44分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn、lvaijun@bkchina.cn电子邮箱发函：“戚小姐你好：附件是我司发出的通知函，因未经我司同意的情况下关店，我司将保留法律追溯权利，还请贵司尽快安排专人与我司沟通赔偿问题，谢谢！”。
2015年3月3日12时27分，汉堡王公司通过zeta.qi@bkchina.cn电子邮箱向华润公司的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱回函：“今天内我们将会就此与贵司进行沟通，请稍后，谢谢！”。
2015年3月3日19时59分，汉堡王公司通过zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“李小姐：你好！以下是我们就汉堡王江门新会餐厅这段时间沟通的经过。1、我司于2015年1月13日发函贵司沟通减租事宜，贵司一直没有回复我司。2、就减租一事，我司直至1月28日也没有收到贵司的回复，我司再致电给贵司，贵司才于2015年1月29日回复邮件，邮件内容是需要在2015年2月10日前才给予减租回复，2015年2月4日我司收到贵司不给予减租的回复。3、2015年2月5日我司决定与贵司�前终止合同，2月6日贵司要求赔偿金额，我司也于当天回复不同意，并要求按合同中的赔偿条款，保证金10万元作为赔偿。4、我司于2015年2月28日终止营业，由于该门店仍留存相当于人民币49329元容易腐坏的食品原材料，若贵司不配合导致我司食品原材料不能及时移出涉及的金额将由贵司赔偿给我司。因考虑到以后与贵集团合作，现我司制定两个方案：一是我司最新的租赁合同；二是提前终止协议。敬请贵司于2015年3月4日18：00前给予明确回复”。
2015年3月4日9时54分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn、zeta.qi@bkchina.cn电子邮箱发函：“根据合同第十二条第三款约定我司有权利追溯贵司提前终止合同的所有损失，请知悉，谢谢！”。
2015年4月30日17时45分，汉堡王公司通过zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司�员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“李小姐：跟进电话沟通，我司不同意贵司提出空置期费用由我司承担，现在我司意见是新会餐厅关店，贵司没收我们租赁保证金，我司赔偿贵司一个月租金。若无问题，烦请贵司节后安排我司设备工程撤场等事宜。望知悉，感谢！”。
2015年5月7日13时30分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱发函：“李小姐你好：附件为我司法务给到贵司的知会函，请查收，原件将于今天快递给你，谢谢！”。当日13时54分，华润公司向汉堡王公司寄出《知会函》。
2015年5月8日18时36分，汉堡王公司通过其zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱回函：“李小姐您好：关于贵司发函，我司存在异议如下：在2月5日之前，我司已多次和贵司沟通减租事宜，前期谈的减租事宜及后期谈的关店事宜贵司都不同意，也不给予贵司明确表态，一再拖延回复我司，导致我司持续亏损经营。关于贵司提出空置期费用一事，根据与贵司签署租赁协议的补充协议修改内容7.第十二条第三款内容已明确贵司提出的我司支付空置期费用是不合理的。关于交场事宜，2月28日晚我司餐厅停业后贵司不让我们搬出任何设备物品（食品原料还是贵我双方多次沟通在3月3日我司发公函给贵司才得以搬出），之后贵司给我餐厅加了锁，也有专人在现场把守，任何人不得随意进出。此情况下我司也没法将场地交给贵司。关于设备搬迁交纳保管费一事，并不是我司不搬迁设备而是贵司不给予搬迁。2月28日后，我司多次与贵司沟通解决此事，贵司从没要求我们搬出设备，也没同意我们要求搬出设备的申请。由于我司价值一百多万的设备被贵司长期锁在店铺内，我们也无法对其进行保养，因此设备锈蚀、损坏会比较严重，因此造成我司严重的财产损失，就此事我司会向贵司索赔此费用。为了避免造成我司更大的财产损失，我司希望贵司能安排我司设备尽快撤出，后续事宜双方再协商解决。”。
2015年5月14日14时09分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱发函：“贵司合同补充协议只是修改是第十二条第1点，其他都没有更改的，请知悉，谢谢！”。
2015年5月18日9时49分，汉堡王公司职员用zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“李小姐您好：关于提前终止事宜，按合同约定，贵司可没收我司保证金，空置期费用那条内容在补充协议里已经删除了。根据合同第三款第4点内容提及的赔偿其它损失，请贵司提�相关证据证明损失的金额；由于我司之前已经给贵司发过关于关店的公函，已经事先通知过贵公司，故我司不存在违约一说。由于贵司扣押我司设备及营运物件至今已有2个多月的时间，故在此期间我司设备损耗、锈蚀的维修及保养费用我司保留向贵公司追讨的权利”。
2015年6月4日9时41分，华润公司职员李小丽通过其lixiaol@crv.com.cn电子邮箱向汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱发函：“李小姐你好：关于新会店，附件知会函原件昨天已快递给你，请查收并尽快安排接洽相关事宜，谢谢！”。该函件的附件《知会函》表述如下：“汉堡王食品（深圳）有限公司：由于贵司单方面提前终止租赁合同，请贵司安排人员尽快接洽以下事宜：一、新会店清场及场地交付贵司务必于6月10日前完成交付，若不及时撤场我司将清理场内设施，自行收回场地。二、贵司2015年2月5日发函通知将于2015年2月28日关闭门店，租金计算至2015年2月28日后的第十个工作日，即2015年3月12日。自2015年3月12日至实际交付期间我公司将收取房屋占有使用费（相当于当期租金的二倍）：即租金52500元／30=1750；撤场后正常租金：3月1日—3月11日期间的租金1750＊11=19250元；占有使用费：3月12日—6月10日（89天）1750＊2＊89=311500元。三、根据租赁合同第十五条第三款规定，2015年2月28日合同终止后，贵公司并未对该租赁房屋的设备设施、物料等搬离，我司将自2015年3月12日起按照5000元／日收取贵司的物品保管费，直至物品搬离为止。即3月12日至6月10日（89天）的物品保管费为5000＊89=445000元。四、欠2月份水电费21547.90元。五、贵司安排撤场后，闲置期间的费用我司会根据贵司撤场后的招租情况事后进行追偿，为了保障我司的权益，请贵司在撤场前先缴纳相当2个月租金的�证金105000元，待再次出租后十天内以多退少补为原则进行计算。综合以上一至五项费用合计902297.90元。以上费用请贵司于6月10日清场前缴清，若不缴纳，我司将变卖店内设备受偿，不足部分我司将采取法律途径追偿，请慎重行事，以免诉累！”。
2015年6月5日16时18分，汉堡王公司职员用zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“李小姐您好：关于贵司提及的赔偿，我司之前多次与贵司邮件沟通表明我司立场，如今的局面都是由于贵司原因造成的。2月28日我司营业结束后，贵司将我司餐厅大门上锁并派专人看守现场，不允许人员进出至今。由于贵司扣押我司设备及营运物件至今已有2个月有余，为了避免双方更大的损失，我司同意尽快于6月10日前完成撤场任务，我司要求在6月6日晚能进场进行拆迁。赔偿等相关事宜撤场后贵我双方可进一步协商，协商不成可通过法律途径解决。请贵司于今天下午18：00前尽快回复我司。盼复，感谢!”。
2015年6月8日，华润公司（接收方）与汉堡王公司（移交方）办理场地交接手续，并签订《移交确认函》，约定根据双方之约定，移交方租赁接收方位于江门市新会区振兴二路30号江门华润万家生活超市有限公司新会店第一层第A2号的场地，确认如下：一、移交方于2015年6月10日将场地移交给接收方，即日起该场地由接收方接收管理，移交方对此无任何异议；二、移交方进行现状移交；三、移交方自身或其外租商户所涉及之所有债权债务，或外租商户与移交方之间的所有纠纷与接收方无关，如日后发生上述之情况，一切后果由移交方自行承担；四、移交方与接收方物业内其他租赁商家已发生的经济或法律纠纷，不因本次场地移交而消除，如属移交�责任的，由其自行承担。
华润公司、汉堡王公司办妥场地移交手续后，华润公司职员李小丽于2015年8月21日9时31分发函至汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱，主题为“汉堡王新会店合同信息服务费10000元未交”，内容为：“以下费用10000元经我司财务核查贵司未交，请尽快回复，谢谢！”。
2015年8月25日11时15分，汉堡王公司职员用zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“李小组您好，我司查找帐目的时候发现贵司还欠我司中山火炬餐厅水电押金2万元未归还，另外江门新会餐厅工程押金近2万元未归还。还盼贵司尽快将这两笔数额打给我司如下帐户（户名：汉堡王食品（深圳）有限公司；开户行：上海浦东发展银行深圳分行；帐号：79170155300001387）”。华润公司职员李小丽即时复函至汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱，内容为“李小姐，中山火炬店就因新会店事项未处理完，目前我司已在走法律途径申请解决，故中山火炬店的押金需暂扣，法律到时会给出解释，麻烦你核查新会店的合同费用10000元是否缴纳？如未缴请确认交款时间，谢谢！”。
2015年8月31日15时21分，汉堡王公司职员用zhou.li@bkchina.cn电子邮箱向华润公司职员李小丽的lixiaol@crv.com.cn电子邮箱发函：“贵司发来邮件说我司江门新会餐厅未交一万元信息费用，我司财务查帐时发现贵司仍欠我司火炬餐厅2万元水电押金未退还。现我司提议江门新会一万元信息费用从中山火炬餐厅2万元水电押金抵扣”。华润公司职员李小丽即时复函至汉堡王公司的zhou.li@bkchina.cn电子邮箱，内容为：“麻烦你给一份正式的同意函件盖章签字寄给我，谢谢！”。
因原、汉堡王公司对相关赔偿问题协商不成，华润公�遂于2015年10月23日向该院提起诉讼。诉讼过程中，汉堡王公司于2016年1月8日向华润公司邮寄《关于两家门店费用处理通知函》，内容为：“根据贵我双方之前协商一致，在中山市火炬开发区颐景苑5期R9型F3商铺1楼1卡商铺的中山火炬租赁项目中，贵司应返还我司的水电押金人民币20000元双方同意用于部分抵销我司在江门市新会区振兴二路30号新会店第一层第A2号商铺的新会租赁项目中应支付给贵司的信息服务费人民币10000元，就该抵销事宜贵司应向我司开具相应信息服务费发票。抵销后，贵司仍应向我司返还剩余押金人民币10000元，请贵司在收到本函之日起15日内一次性支付至我司下述银行帐户：（户名：汉堡王食品（深圳）有限公司；开户行：上海浦东发展银行深圳分行；帐号：79170155300001387）”。
另查明，汉堡王公司于2015年1月4日向华润公司汇付汉堡王江�新会店2015年1月的租金52500元；于2015年1月12日向华润公司汇付汉堡王江门新会店2014年12月的水电费19216.33元；于2015年2月4日向华润公司汇付汉堡王江门新会店2月的租金52500元；于2015年2月12日向华润公司汇付汉堡王江门新会店2015年1月的水电费20950.60元；于2015年6月9日向华润公司汇付汉堡王江门新会店2015年2月的水电费21547.87元；于2015年6月25日向华润公司汇付汉堡王江门新会店2015年2月22日至6月的水电费7835.16元。
又查明，华润万家生活超市（中山）有限公司于2013年5月30日向汉堡王公司收取了中山火炬店水电保证金20000元。华润公司于2013年9月11日向汉堡王公司收取了新会店租赁保证金100000元。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。华润公司、汉堡王公司于2013年8月16日签订的《租赁合同》、《华润万家租赁合同补充协议》以及《租赁合同补充协议�系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。
租赁合同签订后，华润公司作为出租人，应向汉堡王公司交付符合租赁用途的房屋；汉堡王公司作为承租人，应按照合同约定向华润公司交付房屋租金。本案中，华润公司向汉堡王公司交付了符合租赁用途的房屋，汉堡王公司在租赁期间因要求减租不成而单方主张解除租赁合同，并于2015年2月5日通知华润公司终止双方的租赁关系，定于2015年2月28日关闭涉讼店铺。对此，该院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催�后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，汉堡王公司并未举证证明涉案商铺存在上述法律规定的可法定解除的任何一种情形。此外，汉堡王公司租赁涉案商铺从事餐饮经营活动，其作为商业投资者，应对有关的商业风险有所预见，现汉堡王公司仅以租金过高、经营亏损为由主张解除合同，没有事实依据，亦不符合合同的约定及法律法规的相关规定，其在未与华润公司协商一致的情况下于2015年2月28日擅自关闭店铺、停止营业的行为并不构成租赁合同的解除。而从双方的邮件往来、双方于2015年6月8日签订的《移交确认函》、汉堡王公司延至2015年6月25日缴付2015年2月22日至6月的水电费7835.16元的行为综合分析可知，华润公司、汉堡王公司一直在磋商解除合同事宜，且各自提出了若干解决方案，但因双方对赔偿问题未完全达成一致，一直延至2015年6月10日才办理场地移交手续，汉堡王公司才撤场完毕。对此，该院认为，汉堡王公司单方提出撤场和解除合同虽无合法依据，但华润公司于2015年6月10日接收场地的行为应视为其已同意解除合同，故该院确认双方签订的《租赁合同》、《华润万家租赁合同补充协议》以及《租赁合同补充协议》已于2015年6月10日实际解除。
汉堡王公司主张其已于2015年2月28日停止营业，其后不再实际占用涉案房屋，房屋延迟交接的责任完全在于华润公司，故其无须再支付租金及各项费用。该院认为，汉堡王公司在未与华润公司办理退房交接手续的情况下自行搬离涉案房屋，导致涉案房屋空置，由此给华润公司造成了租金损失，故华润公司有权要求汉堡王公司支付合同解除前的租金。对于华润公司要求汉堡王公司支付自2015年3月1日至2015年3月11日期间的租金19250元、2015年3月12日至2015年6月10日期间的场地占用费311500元诉讼请求，该院认为，本案中汉堡王公司2015年2月5日通知华润公司要求解除合同，又以邮件以及张贴告示通知华润公司其于2015年2月28日搬离涉案房屋，况且华润公司亦在汉堡王公司停止营业后对涉讼房屋加设了门锁。因此，华润公司在知道且应当知道汉堡王公司不再履行合同，讼争合同已陷入僵局的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，该院认为华润公司、汉堡王公司对涉案房屋空置造成的损失均有过错，对此双方应分担空置期间的租金损失。该院对华润公司要求汉堡王公司支付租金、场地占用费的诉讼请求予以部分支持，根据双方的过错程度和公平原则，该院酌定汉堡王公司应向华润公司支付两个月的租金合计105000元（52500元／月×2），同时由华润公司没收汉堡王公司已支付的租赁保证金100000元。华润公司超出该院酌定金额的请求，该院不予支持。
关于华润公司要求汉堡王公司支付2015年3月12日至2015年6月10日期间物品保管费445000元的诉讼请求�该院认为，鉴于本案讼争租赁合同于2015年6月10日才实际解除，华润公司主张的保管期间仍在租赁期限内，汉堡王公司仍需缴付相应租金，况且汉堡王公司停止营业后留存在涉讼店铺的相应财物是因华润公司加设门锁才导致汉堡王公司无法及时拆卸、搬迁，华润公司对此存在一定过错。因此，该院认为华润公司的该项诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。
关于华润公司主张的2015年2月份的水电费21547.90元。华润公司、汉堡王公司在庭审中已一致确认汉堡王公司于2015年6月9日已向华润公司缴交该笔水电费。因此，该院对华润公司的该项诉讼请求不予支持。
关于华润公司主张的信息服务费10000元。华润公司、汉堡王公司在庭审中共同确认汉堡王公司尚欠华润公司信息服务费10000元，且一致同意由汉堡王公司在庭审后三个工作日内发函给华润公�确认从汉堡王公司缴交给华润公司的中山火炬餐厅水电押金20000元中扣减该信息服务费10000元，即视为已抵扣该款。现汉堡王公司已在双方约定的期限内发函给华润公司确认该抵扣方案。因此，该院认为华润公司主张的信息服务费10000元已作抵扣，无须在本案中再作处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：
一、汉堡王公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向华润公司支付租金105000元。
二、驳回华润公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11873元，由华润公司负担10329元，汉堡王公司负担1544元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人华润公司的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案的争议焦点是汉堡王公司应否向华润公司支付2015年3月12日至2015年6月10日的场地占用费311500元及物品保管费445000元。
汉堡王公司在租赁期间因要求减租不成而单方主张解除租赁合同并停止营业，已构成违约，应承担违约责任。2015年2月5日汉堡王公司通知华润公司终止�方的租赁关系，至2015年6月10日华润公司接收场地止。双方就合同解除的相关事宜进行磋商，但对赔偿事宜未达成一致，陷入僵局，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，在汉堡王公司明确表示不履行合同的情况下，华润公司应及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。因此，华润公司、汉堡王公司对涉案房屋空置造成的损失均有过错，应分担空置期间的租金损失。一审判决由汉堡王公司应向华润公司支付两个月的租金合计105000元（52500元／月×2），同时由华润公司没收汉堡王公司已支付的租赁保证金100000元的处理恰当，本院予以维持。
基于此，华润公司主张的物品保管费仍在租赁期限内，汉堡王公司需缴付相应租金；汉堡王公司停止营业后留存相关财物在店铺，华润公司主张物品管理费的依据在于补充协议第十五条第三款“乙方单方面终止合同擅自停业，撤离该单元，乙方应承担相应的违约责任。甲方有权收回该单元。该单元内仍有乙方的任何可移动的装饰、家具、物料、设备或其他任何物品，甲方可以适当的方式在适当的场所保管前述物品，且有权自该单元应交还而未交还之日起收取前述物品的保管费（5000元／日）……”根据该约定，即使华润公司收回该单元，也应给汉堡王公司一定的合理期限进行物品撤场，但华润公司采取加设门锁等措施导致汉堡王公司无法及时拆卸、搬迁，存在一定过错。因此，华润公司关于汉堡王公司支付物品管理费的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，华润公司的上诉请求不能成立，应�驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10329元，由华润公司负担（华润公司已预交了案件受理费11872.97元，多收的1543.97元，本院予以退回）。
本判决为终审判决。
审判长 李立辉
审判员 陈侃伦
审判员 李雁羽
二〇一六年九月八日
书记员 钟宏鹏