北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1480号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京江帅香村餐厅，住所地北京市石景山区金顶街岗卡。
经营者：白占江，经理。
委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李爱娜，女，1966年1月19日出生。
委托诉讼代理人：秦某（李爱娜之子），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：张某（李爱娜之儿媳），住北京市朝阳区。
上诉人北京江帅香村餐厅（以下简称江帅餐厅）因与被上诉人李爱娜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初20131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
江帅餐厅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求，驳回李爱娜一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由李爱娜承担。事实和理由：李爱娜与武警十一支队的租赁合同于2015年6月6日到期，之后其无权出租房屋，收取租金或者使用费。我与李爱娜之间的租赁合同未经武警十一支队追认，处于效力待定状态。
李爱娜服从一审法院判决，针对江帅餐厅的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
江帅餐厅向一审法院起诉请求：1、请求法院判令李爱娜赔偿我方转让费200000元、装修损失660585元、营业损失200000元，共计1060585元；2、本案诉讼费由李爱娜承担。
李爱娜向一审法院反诉请求：1、请求法院判令江帅餐厅按照房屋租金年90000元的标准给付我房屋占用费（从2016年6月25日计算）至实际房屋腾空之日止及违约金50000元；2、本案诉讼费由江帅餐厅承担。
一审法院认定事实：2014年，武警十一支队与李爱娜签订编号为武京（2014）0043107号的《武警部队房地产租赁合同》一份，该租赁合同有以下内容：武警十一支队（甲方）将位于北京市石景山区某房屋出租给李爱娜（乙方）。房屋建筑面积为582平方米，租赁用途为餐饮和商店经营，租赁期限为2014年6月7日起至2015年6月6日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）160000元每年，租金按年支付，合同约定武警十一支队应在2014年6月7日前将房屋交付李爱娜，租赁期满或者合同解除后，李爱娜应返还房屋及其附属设施，同时约定租赁期满，合同解除。承租人有违反合同约定或法律规定行为的，出租人有权解除合同，同时承租人应向出租人支付100000元作为违约金。
合同签订后，李爱娜将承租的涉案房屋转租给江帅餐厅，约定租期2011年1月28日至2015年12月14日，年租金90000元。2015年6月6日李爱娜与武警十一支队的租房合同到期后，双方未再能续签新的租赁合同。
2015年11月16日，李爱娜收取了江帅餐厅租金50000元。
另查明，2016年6月23日，武警十一支队以房屋租赁合同纠纷为由将李爱娜、北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅，诉至法院，诉讼请求：一、确认武警十一支队与李爱娜签订的《武警部队房地产租赁合同》已经于2015年6月6日到期解除;二、判令李爱娜及第三人立即将涉案房屋腾空并完好交还；三、判令李爱娜支付自2015年6月7日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按房屋租金标准计算）及违约金100000元;四、诉讼费用由李爱娜承担。2016年12月23日，法院出具了(2016)京0107民初4495号民事判决书：一、李爱娜及北京金马和众餐厅（马某）、北京江帅香村餐厅（白占江）、北京和为福火锅店（崔某）、北京牧林餐厅（张某）于本判决生效后三十日内将北京市石景山区某房屋分别腾空并交付给中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队；二、李爱娜于本判决生效之日起十日内，按照年租金十六万元的标准，给付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队房屋占用费（从二零一五年六月七日计算至实际房屋腾空并交付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队之日止）；三、李爱娜于本判决生效之日起十日内给付中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队违约金三万元；四、驳回中国人民武装警察部队北京市总队第十一支队其他诉讼请求。判决后，第三人不服，均提起上诉。北京市第一中级人民法院于2017年8月11日出具了(2017)京01民终5376号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
庭审中，江帅餐厅提交了《转让协议》证明2011年2月15日从他人处用一次性转让费20000元承租到了涉案房屋，江帅餐厅还提交了装修报价单和(2017)京01民终5376号民事判决书以证明装修损失及李爱娜已没有权利继续出租涉案房屋。李爱娜对江帅餐厅提交的证据的证明目的均不予认可，表示2015年11月16日收取的50000元是租金。李爱娜提交了(2016)京0107民初4495号民事判决书证明通知了江帅餐厅解除合同，江帅餐厅不认可证明目的。江帅餐厅认为武警陈述不代表李爱娜实际通知，白占江表示当时报警是因为要李爱娜跟我签合同，但是李爱娜不签，目的是为了写个收据。
现涉案房屋仍由江帅餐厅占用。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，江帅餐厅与李爱娜对自己的主张分别负有举证义务。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，江帅餐厅与李爱娜签订的租赁合同于2015年12月14日租赁期满。2015年11月16日，李爱娜另行收取了江帅餐厅50000元租金，李爱娜认可收取的50000元是截止2016年6月25日的租金。双方未订立书面合同，构成不定期租赁合同关系。上述情形发生于2016年6月23日武警十一支队起诉李爱娜之前。江帅餐厅经营者白占江参加了武警十一支队与李爱娜、北京金马和众餐厅、北京江帅香村餐厅、北京和为福火锅店、北京牧林餐厅房屋租赁合同纠纷的诉讼，并知晓李爱娜与江帅餐厅应将涉案房屋腾空并交付的判决结果，江帅餐厅至今未履行判决书中确定的义务。现江帅餐厅向李爱娜主张，判令赔偿转让费200000元、装修损失660585元、营业损失200000元，共计1060585元。江帅餐厅在与李爱娜形成不定期租赁合同关系后，截止2016年6月25日合同期限届满，即便江帅餐厅与李爱娜形成的租赁合同关系，因其期限超过武警十一支队与李爱娜的房屋租赁合同期限而无效，李爱娜存在违约的事实，也未实际影响江帅餐厅一直在使用涉案房屋。江帅餐厅没有证据证明李爱娜的行为造成江帅餐厅营业损失。合同期限届满后，承租人的装修费用及转让费用视为用尽。在已不存在合同关系的情况下，江帅餐厅主张转让费、装修损失及营业损失，没有法律依据。
房屋租赁合同履行期限届满后出租人要求承租人支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可参照租赁合同约定的租金标准酌情确定。李爱娜提出反诉主张，要求江帅餐厅按照房屋租金年90000元的标准，支付房屋占用费至实际房屋腾空并交付之日止的诉讼请求，有事实与法律依据，法院予以支持。江帅餐厅认可李爱娜与江帅餐厅事实存在合同关系，同时认为李爱娜不是适合的合同主体，无权主张使用费的意见，没有法律依据，法院不予采纳。李爱娜未提交证据证明江帅餐厅违约，李爱娜关于江帅餐厅支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。
综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、北京江帅香村餐厅于本判决生效后七日内给付李爱娜自2016年6月26日起至实际房屋腾空并交付之日止的房屋占用费（按年租金90000元标准计算）；二、驳回北京江帅香村餐厅的全部诉讼请求；三、驳回李爱娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院另查，江帅餐厅已于2017年12月15日将涉案房屋交还武警十一支队。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，武警十一支队与李爱娜之间签订的租赁合同的期限为2014年6月7日至2015年6月6日，江帅餐厅与李爱娜签订的租赁合同的期限为2011年1月28日至2015年12月14日，故江帅餐厅与李爱娜签订的租赁合同中超出武警十一支队与李爱娜之间租赁合同租期的部分应当认定无效，则江帅餐厅与李爱娜之间的租赁合同亦应于2015年6月6日届满。但租期届满之后，江帅餐厅仍继续使用涉案房屋，李爱娜亦认可收取了部分租金，故双方之间形成了不定期租赁关系。本案中，江帅餐厅与李爱娜均认可涉案房屋于2017年12月15日交还武警十一支队，江帅餐厅实际经营时间远远超出双方合同约定的租期，装修费用及转让费用已因合同履行届满而用尽，江帅餐厅亦没有证据证明存在营业损失，故一审法院判决驳回其全部诉讼请求正确，本院予以确认。李爱娜要求江帅餐厅支付实际占用期间的费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，江帅餐厅的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由北京江帅香村餐厅负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一八年二月二十七日
法官助理 李昊婷
书 记 员 罗娇杨