湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3101民初487号原告：高艳玲，女，土家族，1989年2月13日出生，个体户，湖南省永顺县人。委托代理人：向志，男，土家族，1984年1月23出生，酒鬼酒股份有限公司职工，湖南吉首市人。原告：向志，男，土家族，1984年1月23出生，酒鬼酒股份有限公司职工，湖南吉首市人。被告：湘西自治州楚源房地产开发有限责任公司，住所地吉首市武陵东路46号。法定代表人：李良华，该公司经理。委托代理人：魏奇迹，湖南新世纪律师事务所律师。原告高艳玲、向志与被告湘西自治州楚源房地产开发有限责任公司（以下简称州楚源公司）物权保护纠纷一案，原告于2017年3月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭。2017年8月31日公开开庭进行了审理，原告向志、高艳玲的委托代理人向志及被告湘西自治州楚源房地产开发有限责任公司的委托代理人魏奇迹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月28日，原告高艳玲与被告湘西自治州楚源房地产开发有限责任公司签订了有关商品房预售的《商品房买卖合同》及合同补充条款。合同签订后，原告高艳玲至本案起诉日止已向被告州楚源公司支付购房首付款254514元，缴纳各种税费30787元，累计支付285301元，已按合同约定履行了合同的全部付款义务和缴纳税费义务。被告于2016年4月7日发来通知函，以业主代表于2016年3月31日通过为由，强行视同原告已经签约其提供的委托经营协议，拆除商铺。因原告银行贷款问题与被告正处于诉讼中，尚无法确定房屋产权归属，故向被告递交了《关于对签约通知函的回复》，明确告知不同意拆除房屋。现原被告之间的贷款诉讼已经判决，房产权属已经分清，被告的违约行为，导致原告房产物权被侵犯，装修物损毁，使用期限减少的损失。故诉至本院，请求判决确认被告送达的《签约通知函》及委托经营行为无效，判决被告于2017年6月28日前按照合同约定将门面恢复原状，重新交付给原告使用，并由被告承担本案全部诉讼费用。原告高艳玲、向志为支持其诉请，向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同，拟证明合同约定商铺位置、装修材料、面积等。2、照片，拟证明商铺已经装修并使用。3、签约通知函，拟证明被告未经同意，强行原告签约。4、回复函，拟证明原告不同意被告拆除商铺。5、（2016）湘3101民初1900号民事判决书，拟证明原告尾款付款的期限是2017年6月20日前。被告楚源公司答辩称，1、原告于2013年9月28日购买边城名品中心商铺付款方式是首付50%，按揭贷款50%，房号为285号。因原告按揭申请未能获得通过，又未能按《合同补充协议》第二条的约定自筹资金付清余款，故商铺产权处于待定状态，被告有权在此阶段和时限内自主决定局部改造自己开发的物业，原告在未完全拥有产权的情况下以完全产权人的身份诉被告侵权，缺乏事实理由和法律依据。2、被告对包括原告在内的数百户业主购买此地段的商铺实行统一、必要的物业改造是应大多数业主强烈要求作出的正确决策，被告的行为是善意之举，初衷和目的是为了营造此地段的经济氛围，提升此地段的经济效益，实现业主利益最大化。经改造，统一经营环境和经营效益有了改善和提升，获得商家和业主普遍赞誉，实现了双赢。3、由此地段广大业主推选的代表与被告商讨改造方案并达成共识后，以发函的形式，事前征求每户业主意见。原告不予配合，故以侵权之主张对被告起诉缺乏说服力。4、原告在购买商铺后，已将该商铺出租给第三人经营并获取出租收益，后因经济不景气而断租，因此大多数业主才自愿、积极主动地委托被告统一经营，以获取固定的租金收益，唯有原告不予配合，责任不在被告。综上，被告主观上缺乏侵权的故意，客观上也无侵权的行为。被告对商铺局部改造是为广大商铺业主做了一件利国利民的大好事，这种公益行为无可厚非，值得称赞，望法庭裁定驳回原告的起诉。被告州楚源公司为了支持其辩解，向本院提交如下证据材料为签约通知函，拟证明通知函有9个业主代表签字，业主代表与公司，为了业主利益将商铺打通，是有利于业主的行为，不是侵权行为。经庭审质证，原告提交的1、2、3、4、5号证据与本案具有关联性，且被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告州楚源公司提交的证据与原告提交的3号证据相同，且与本案具有关联性，本院予以采信。依据原、被告提交的证据材料和庭审中的陈述查明，2013年9月27日，原告高艳玲、向志与被告州楚源公司签订了《吉首市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定，原告购买州楚源公司边城国际大酒店第2幢1单元285号房，建筑面积为30.81平方米，用途为商业。单价为16050.44元，总价款494514元。付款方式为银行贷款24万元，首付254514元。交付使用期限为2013年5月1日前。出卖人（被告）发出交接通知10日内买受人（原告）不办理交接手续的，视为出卖人已交房。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，自合同生效之日起30日内由出卖人申请登记备案。合同对商铺装饰、设备标准等其他事项也进行了约定。合同签订后，原告支付了首付款254514元，税费款30787元。因按揭贷款未能通过，原告于2015年12月7日向本院提起商品房销售合同纠纷诉讼，被告提起反诉。2017年3月10日，本院作出（2016）湘3101民初1900号民事判决书判决驳回原告诉讼请求。原告高艳玲、向志与被告州楚源公司签订的《吉首市商品房销售合同》合法有效，原告高艳玲、向志在判决生效后90日内给付被告州楚源公司购房款24万元。该判决认定，合同签订后，原告支付了首付款254514元，税费款30787元，履行合同付款义务后，并与已和被告签订租赁合同的租户重新签订铺面租赁合同，租期为2013年8月1日至2016年7月31日至。2016年3月31日，被告制作《签约通知函》送达原告，签约通知函通知拟对原告所购买的商铺实行统一委托经营，要求原告积极参与并配合，在接到通知后2个工作日内与被告签署相关委托经营合同，逾期不签则视为同意被告委托经营行为，并对商铺进行物业改造。同年4月9日，原告向志以《关于对签约通知函的回复》送达被告，告知不同意签约和物业改造。另查明，原告所购买的商铺已经被被告按照招商方案改造和统一经营。（2016）湘3101民初1900号民事判决书生效后，原告于2017年6月15日，通过本院向被告支付了购房余款24万元。本院认为，本案争议的焦点是被告将原告购买的边城国际大酒店第2幢1单元285号商铺拆除改造并统一经营是否构成侵权以及原告是否有权主张物权保护之诉，原告是否具有物权保护之诉主体资格的问题。2013年9月27日，原告高艳玲、向志与被告州楚源公司签订了《吉首市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并依照约定支付了首付款和相关税费，履行了合同义务。同时，被告将商铺交由原告另行出租给第三人使用，应当认定为被告履行合同约定的交付使用义务。根据《物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。完全所有权包含占有、使用、收益和处分权，且占有、使用、收益权根据合同约定可剥离所有权人由第三人取得。本案中原告依据合同的约定和被告的移交行为，依法取得商铺占有、使用和收益权。因此，原告对侵害其商铺的侵权行为提起物权保护之诉符合法律规定。原告按揭贷款未能通过和按约定支付购房余款属于债权债务关系，双方履行合同发生争议后被告受合同约定所约束并只能依据法律规定主张权利，且被告已在另案诉讼过程中反诉向原告主张给付购房余款并承担逾期付款的违约责任，被告提出原告未付清余款的理由不足以对抗原告对商铺占有和利用的权利。因此，被告辩解原告尚未付清购房余款和商铺产权处于待定状态，原告以完全产权人身份起诉侵权没有法律依据和缺乏事实理由不能成立，本院不予采信。被告将原告购买的边城国际大酒店第2幢1单元285号商铺拆除改造并统一经营是否构成侵权的问题。被告于2016年3月31日以《签约通知函》告知原告后，不顾原告的反对单方对商铺进行改造和将商铺统一委托经营，违反了自愿原则，侵害了原告对商铺的占有、使用权利。原告起诉要求被告将拆除的商铺恢复原状并移交给原告的诉请，于法有据，本院予以支持。被告辩解对商铺改造和统一委托经营是与业主代表大会商定同意，因《签约通知函》中的事项和被告的行为不属于《物业管理条例》规定的物业管理范畴，且侵害了原告对商铺的管理使用权。被告辩解属于善意之举，目的是营造经商氛围，实现业主利益最大化，发函后，大多数业主均同意，原告不予配合和支持，被告主观上缺乏侵权的故意，客观上无侵权的行为。本院认为，商铺的利用和占有、收益是原告依据法律取得的固有权利，原告在法律范围内有自由行使的权利，其他人不得干涉和侵害。因此，被告以经业主代表大会同意和没有侵权故意的辩解不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、限被告州楚源公司在本判决生效后三十日内将原告高艳玲、向志购买的边城国际大酒店第2幢1单元285号商铺恢复至《吉首市商品房销售合同》约定的交付条件并交付给原告高艳玲、向志。二、驳回原告高艳玲、向志的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告州楚源公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张兴武人民陪审员  杨 静人民陪审员  唐小华二〇一七年十月十一日代理书记员  彭 姣附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。第九十条、第九十二条