贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔27民终642号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黔南龙顺房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市现代城6栋3A01号,统一社会信用代码91522701722162423A。
法定代表人：江成明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ飞，贵州全联律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：夏林，男，1980年6月12日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵阳市南明区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉瑞勇，男，1963年9月28日生，汉族，贵州省罗甸县人，企业职工，住罗甸县，
上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司（以下简称龙顺公司）、夏林因与被上诉人冉瑞勇商品房预售合同纠纷一案，不服罗甸县人民法院于2017年12月25日作出的（2017）黔2728民初855号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
龙顺公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求；2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定“不能办理按揭是因被告的过错所致，故冉瑞勇不存在违约”属于事实认定错误，违反常识。办理按揭贷款是购房者的主要义务，房开商只负责配合，况且按揭贷款只是付款方式的一种，当因客观原因不能实现时，购房者必须积极地以其他方式支付购房款，若购房者有条件支付购房款而拒不支付的，应视为放弃继续履行合同。本案中，夏林的购房合同备案在前是不能办理按揭的主要原因，也是客观原因，被上诉人能够用其他方式付款而不付，视为其不愿意继续履行合同的意思表示。因此，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》应依法予以解除。2、一审程序违法，未对上诉人提出的理由逐一分析论证，违反法律规定。一审中，上诉人提出在按揭因客观原因未能办理的前提下，被上诉人在收取房屋租金的同时并未用租金支付购房款的行为是其不愿意继续履行合同的意思表示，但一审法院对此未进行分析。3、一审判决适用法律错误。本案案涉房产现仍备案登记在夏林名下，罗甸县房屋登记管理部门也据此不给被上诉人办理相关产权手续，因此一审法院判决上诉人协助被上诉人办理房产相关手续实际上无法履行。同时，案涉房产在物权法实施之前的2007年5月转让给夏林并且在房屋登记部门办理备案手续，该备案登记应具有与物权法实施以后规定的预告登记具有同等效力，即优先于被上诉人享有争议房屋产权。
夏林上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人冉瑞勇的全部诉讼请求，支持上诉人的全部诉讼请求；2、全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实、适用法律错误。本案案涉房产于2007年5月备案登记至上诉人名下，该时间在物权法实施之前，因此，物权法规定的预告登记不能适用于上诉人。上诉人在物权法实施之前办理的备案登记与物权法规定的预告登记具有同等的法律效力，上诉人应优先于被上诉人享有本案争议房屋产权。因此一审认定合同备案与预告登记有本质区别，认定上诉人不能以此主张优先享有争议房屋产权错误。2、一审判决结论错误，客观上无法履行。本案案涉房产现仍然备案登记在上诉人名下，罗甸县房屋登记管理部门也是基于此才不给被上诉人办理相关产权手续，因此一审法院判决龙顺公司协助被上诉人办理产权手续，客观上无法履行。3、龙顺公司与被上诉人恶意串通，以严重低于市场的价格购买本案争议房屋，侵害了上诉人的合法权益。
冉瑞勇二审未作书面答辩。
冉瑞勇向一审法院起诉请求：1、判决龙顺公司继续履行《商品房买卖合同》；2、判决位于罗甸县××龙××商城××号门面归原告（反诉被告）所有，由龙顺公司协助办理房产证；3、诉讼费由被告承担。
龙顺公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除双方于2004年7月30日签订的《商品房买卖合同》；2、判令冉瑞勇支付购房欠款产生的20%的违约金84412元；3判令冉瑞勇返还位于罗甸县××龙××商城××号门面返还给被告（反诉原告），并腾空该房屋内的物品；4、诉讼费由冉瑞勇承担。
夏林向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认冉瑞勇与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、如果判决冉瑞勇胜诉，请求判令由第三人代龙顺公司享有冉瑞勇支付给龙顺公司的一切权利；3、如果判决龙顺公司胜诉，请求判令龙顺公司继续履行与第三人签订的购房合同。
一审法院认定事实：2010年10月21日，原告（反诉被告）冉瑞勇与被告（反诉原告）龙顺公司签订了《商品房买卖合同》，龙顺公司将其开发的罗甸县龙兴商城FA-13号门面出售给冉瑞勇，每平方米4380元，共计254347元，采用按揭方式进行付款。合同签订前的2009年10月5日，冉瑞勇就已经向龙顺公司交纳了首付款150000元、办理房产证和土地使用证工本费115元、产权转让费175元、维修基金813元，总计151103元。龙顺公司将此门面交付冉瑞勇，冉瑞勇对该门面进行了装修并使用。尔后，由于龙顺公司的法定代表人江成明涉嫌犯罪，龙顺公司不能正常营业，冉瑞勇的按揭贷款未办理，导致冉瑞勇不能办理相关产权手续。2015年4月15日，第三人夏林以冉瑞勇等人向龙顺公司购买的房屋在2008年10月31日龙顺公司就出售给了第三人，向法院提起诉讼，要求确认第三人享有房屋产权，并由龙顺公司协助办理相关产权手续。由于争议的房屋已经被冉瑞勇实际占有使用，而第三人夏林坚持要求诉请房屋归其所有，被判决驳回诉讼请求。一审庭审中，龙顺公司承认争议的房屋曾经卖给了第三人，并收了第三人的购房款。
一审法院认为：原告（反诉被告）冉瑞勇与被告（反诉原告）龙顺公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并且冉瑞勇已经按照合同约定的内容交纳了首付款和其他费用，不能办理按揭是因被告的过错所致，故冉瑞勇不存在违约，双方应按合同的约定履行合同。故龙顺公司请求解除合同，并要求冉瑞勇支付违约金84412元的事实和理由不能成立，不予支持。关于第三人主张解除冉瑞勇与龙顺公司所签订合同的诉请，因为其所依据的事实和理由在罗甸县人民法院（2015）罗民初字第252号民事判决书、黔南州中级人民法院（2016）黔27民终202号判决书、贵州省高级人民法院（2017）黔民申476号民事裁定书中已经阐述。由于冉瑞勇占有和使用争议房屋后，也未支付所欠房款给龙顺公司，房屋也产生收益，应以按同期按揭房贷的利息支付给龙顺公司。双方虽是2010年10月签订购房合同，但冉瑞勇是在2009年10月5日向龙顺公司交纳了首付款和其他费用，故双方实际履行合同时间应为2009年10月5日，利息亦应从2009年10月5日后开始计算。一审庭审中，龙顺公司承认争议房屋曾经出售给第三人，因此，第三人请求代替龙顺公司享有权利的理由成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百三十三条、第一百五十九条之规定，判决：一、由被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）冉瑞勇办理位于罗甸县××龙××商城××号门面相关产权手续，手续费用由原告（反诉被告）冉瑞勇承担；二、由原告（反诉被告）冉瑞勇支付被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司的购房款人民币壹拾万零肆仟叁佰肆拾柒元（￥:104347.00）、以及从2009年10月6日到付清款项之日（按罗甸县龙兴商城同期其他房屋贷款利率计算）的利息，上述款项由原告（反诉被告）冉瑞勇直接支付给第三人夏林，限于判决发生法律效力后十日内付清；三、驳回被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司和第三人夏林的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元和反诉案件受理费1970元，由被告（反诉原告）黔南龙顺房地产开发有限公司承担。
经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
另查明：夏林于2015年4月15日以龙顺公司为被告、被上诉人冉瑞勇等16人为第三人起诉至罗甸县人民法院，诉请判决确认夏林与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》有效，由龙顺公司向夏林交付包括本案争议门面在内的房屋，并由龙顺公司协助办理相应的房屋产权证。罗甸县人民法院作出（2015）罗民初字第252号民事判决，驳回夏林的诉讼请求。夏林不服，向本院提起上诉。本院审理认为，备案登记与物权法中的预告登记有本质区别，备案登记不具有优先享有不动产登记请求权的物权效力，被上诉人冉瑞勇等16人基于与龙顺公司的合同占有包括本案争议房屋在内的房屋，本案争议房屋已不能交付夏林，夏林与龙顺公司签订的《商品房买卖合同》目的已不能实现，遂作出（2016）黔27民终202号民事判决，驳回上诉，维持原判。夏林不服本院发生法律效力的（2016）黔27民终202号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，该院作出（2017）黔民申476号民事裁定，驳回夏林的再审申请。2018年，夏林不服本院（2016）黔27民终202号民事判决，向黔南州人民检察院申请监督，黔南州人民检察院于2018年3月23日作出黔南检民（行）监[2018]52270000002号不支持监督申请决定书，决定不支持夏林的监督申请。
综合当事人的诉辩请求及理由，本案二审争议焦点为：1、被上诉人冉瑞勇与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；若有效，应否解除。2、本案购房尾款及利息是否应当支付，若支付，应支付给谁。3、本案争议房屋归谁所有。
本院认为：关于第一个争议焦点，被上诉人冉瑞勇与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。一审据此认定双方应按合同约定履行合同，并无不当。上诉人夏林主张该《商品房买卖合同》无效，但其未提供充分证据证实本案《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故夏林应承担举证不能的法律后果，一审对其主张不予支持，并无不当。对于本案《商品房买卖合同》应否解除的问题。上诉人龙顺公司主张被上诉人冉瑞勇未按照合同约定支付购房尾款构成违约，据此诉请解除合同。本院对此认为，从双方合同约定的内容来看，购房者是以按揭方式支付购房尾款，由于上诉人龙顺公司的法定代表人涉嫌犯罪，该公司不能正常营业，导致被上诉人冉瑞勇未能按照合同约定办理按揭贷款支付购房尾款，故被上诉人冉瑞勇未依约支付购房尾款是上诉人龙顺公司的原因造成的，被上诉人冉瑞勇无过错，其行为不构成违约。故上诉人龙顺公司诉请解除合同并支付违约金无事实依据，一审不予支持并无不当。上诉人龙顺公司称办理按揭贷款是购房者的义务，房开公司只负责配合，购房者有条件支付购房款而不支付是其不愿意继续履行合同。本院认为，根据商品房买卖的交易习惯，采取按揭方式支付购房款的，一般都是由房开公司联系银行等金融机构后，通知购房者在规定的时间段前往房开公司或者银行签订借款合同，并办理相关抵押登记等手续，方可完成按揭贷款办理事宜。被上诉人冉瑞勇在与上诉人龙顺公司签订《商品房买卖合同》前，已经交纳了按揭保证金，产权办理工本费、产权转让费、维修基金等费用，且上诉人龙顺公司实际也按照合同约定交付房屋给被上诉人冉瑞勇使用至今。故上诉人龙顺公司主张被上诉人冉瑞勇不愿意继续履行合同与被上诉人冉瑞勇实际占有使用房屋多年的事实不符，其主张未办理按揭贷款的责任应由被上诉人冉瑞勇承担的理由不能成立，一审对其主张不予采信，并无不当。
关于第二个争议焦点，本案购房尾款及利息是否应当支付的问题。虽然龙顺公司在一审中诉请解除合同，未要求购房者支付房屋尾款，但被上诉人冉瑞勇诉请继续履行合同，必然涉及到支付尾款的问题，故该两个诉请存在冲突。如前所述，被上诉人冉瑞勇与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其主张继续履行合同，一审予以支持恰当。从双方的合同约定来看，继续履行合同必然涉及到尾款的支付问题，由于双方在2010年签订合同时，约定是以按揭贷款的形式支付尾款，至今已有八年，如再继续履行原合同采取按揭贷款形式支付尾款，明显有失公平，结合被上诉人冉瑞勇等购房者表示愿意一次性支付尾款等事实来看，一审判决购房者一次性支付尾款比较符合本案实际，较为公平合理，本院予以确认。同时，如果购房者当时是以按揭形式支付尾款，也必然要支付尾款的利息，而房开公司在收到尾款后，尾款也必然会产生资金占有收益。因此，就本案而言，购房者支付尾款及利息均应属于继续履行合同义务的范畴，一审判决购房者支付尾款利息恰当。根据交易习惯，商业银行贷款的利率与中国人民银行对基准利率的调整、贷款合同签订的时间、贷款的用途、贷款期限的长短等因素相关，贷款利率并非固定不变，故一审判决按照同期其他房屋贷款利率支付利息不便操作和执行，本院予以纠正。由于购房者是一次性支付房屋尾款，结合本案实际，办理按揭贷款需要一定期限，本院酌情确定尾款利息的计算方式为：以购房尾款为计算基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从双方签订合同当日起一个月后开始计算至购房者付清尾款之日止。根据合同相对性原则，尾款应该支付给上诉人龙顺公司，上诉人夏林无权主张。上诉人龙顺公司也没有提供充分证据证明其在本案诉讼之前，将相关债权转让给夏林并通知了债务人，故其主张债权让与的理由不充分，本院不予支持。
关于第三个争议焦点，本案争议房屋归谁所有的问题。如前所述，被上诉人冉瑞勇与上诉人龙顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人龙顺公司已经依约将房屋交付被上诉人冉瑞勇使用，被上诉人冉瑞勇基于合法有效的合同对争议房屋实际占有使用多年，故被上诉人冉瑞勇主张本案争议房屋归其所有，由龙顺公司协助其办理相关产权手续的理由成立，本院予以支持，但一审法院未在判决主文中写明案涉房屋归被上诉人冉瑞勇所有不当，本院予以纠正。上诉人夏林主张其优先于被上诉人冉瑞勇对争议房屋享有所有权，其该请求已经被发生法律效力的本院（2016）黔27民终202号民事判决予以驳回，本案对此不再重复叙述。
综上所述，龙顺公司、夏林的上诉理由不充分，对其请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销罗甸县人民法院（2017）黔2728民初855号民事判决；
二、上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司与被上诉人冉瑞勇继续履行双方于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》，位于罗甸县××龙××商城××号门面归被上诉人冉瑞勇所有，由上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被上诉人冉瑞勇办理上述门面相关产权手续；
三、被上诉人冉瑞勇于本判决生效之日起十日内向上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司一次性支付购房尾款104347元及利息（利息计算方式：以购房尾款104347元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，从2010年11月21日起至该购房尾款实际付清之日止）；
四、驳回上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司的反诉请求和上诉请求；
五、驳回上诉人夏林的诉讼请求和上诉请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费60元、反诉案件受理费1970元，共计2030元，减半收取1015元，由上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2030元，由上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司负担1970元，上诉人夏林负担60元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪莹
审 判 员 蔡云飞
审 判 员 王天才
二〇一八年六月十三日
法官助理 陆良艳
书 记 员 杨 墨