湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘06民终2622号
上诉人（原审原告）：余成钢，又名余满足，男，1969年2月15日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳市。
委托诉讼代理人：彭蠡月，湖南碧灏律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：岳阳市名峰房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区冷水铺路89号。
法定代表人：万建中，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李要然，湖南湘晟律师事务所律师。
上诉人余成钢因与被上诉人岳阳市名峰房地产开发有限公司（以下简称名峰房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，书面进行了审理。本案现已审理终结。
余成钢上诉请求：1、判令名峰房地产公司返还余成钢缴纳的2014年8月至12月门面租金3600元；2、判令名峰房地产公司赔偿余成钢间接损失45万元；3、由名峰房地产公司承担本案所有诉讼费。事实与理由：一审认定事实错误。1、名峰房地产公司自2014年7月想在汽修厂开发房地产起就开始断水、断电、堵路，赶走经营户。经营户多次信访维权，街道办、派出所多次协调是不争的事实，后名峰房地产公司派人强行拆除余成钢的广告牌，余成钢的门面已不可能正常经营，名峰房地产公司应归还租金。2、因不履行合同造成的损失包括直接损失和间接损失。余成钢年收入在15万元以上，由于举证困难，只能从家庭开支举证说明。双方约定的经营期限剩余三年，因名峰房地产公司强行终止合同并阻挠经营，余成钢损失的45万元可得利益名峰房地产公司必须赔偿。
名峰房地产公司辩称，一、余成钢要求返还2014年8-12月份租金没有事实依据。二、10年只是意向性的约定，双方还有一年一签的租赁合同，后来没有签订租赁合同，应为不定期租赁，名峰房地产公司有权解除、终止合同，余成钢没有证据证实其经营损失。请求二审维持原判。
余成钢向一审法院起诉请求：1、判令解除双方租赁合同；2、判令名峰房地产公司返还已缴纳的门面押金2000元；3、判令名峰房地产公司返还已缴纳的2014年8月至12月的门面租金3600元；4、判令名峰房地产公司赔偿招牌及其他损失27400元；5、判令名峰房地产公司赔偿处理配件损失22621元；6、判令名峰房地产公司赔偿因提前解除合同损失80万元。
一审法院认定事实：2007年7月12日，名峰房地产公司作为甲方，包括余满足在内的等30余人作为乙方签订了一份湘北大市场汽车修理市场门面租赁合同，合同约定：1、甲方负责汽车修理市场内的综合治安管理，如因噪声、秩序、拥挤或出、进路受阻等所发生的纠纷事故均由甲方负责承担；2、甲方保证本市场经营汽车修理业10—20年，3年内甲方不得抬高租赁价和收取其他费用；3、甲方负责汽车市场内公用设备齐全，如防火设施配备等其他设施；4、租赁方式：租赁期限从2007年月
日起至年月日止，合同期满乙方如继续租用，可继续签订合同；5、每个二层门面或带住房的一层门面租金360元/月，不带住房的一层门面240元/月，前三年门面租金包含税务（不包括领取发票的经营户）、工商、卫生等费用在内。租金的收取方式，第一年为按季度预交，一年后收租方式另行协商；6、甲方与乙方代表签订合同时，乙方按每个户头向甲方缴纳定金2000元，由乙方代表将门面分配到户后，甲方与每个经营户重新按本合同所限条款签订合同，所交定金按户头转为押金，合同期满或因甲方未按条款实施造成乙方自愿终止合同，本押金由甲方退还给乙方；7、除自然灾害等不可抗力因素所造成的损失由各自承担外，任何一方违约，须赔偿履约方的直接和间接经济损失。2007年9月9日，名峰房地产公司（甲方）与余满足（乙方）签订了一份《湘北大市场汽车修理门面租赁合同》，合同约定：1、租赁门面位于洛王市场汽车修理市场第32号，甲方负责门面房屋漏水、卷闸门、水电路、进出路面自然损坏的维修配合，公共区域的卫生及排水疏通；2、租赁期一年，从2007年10月6日起至2008年10月6日止，合同期满乙方如继续租用，三年内按本租赁方式条款续签合同；3、门面每月360元，押金2000元；4、合同期满，乙方如不继续经营应办理好相关手续，将房屋完好交给甲方，甲方不补偿门面的装修费用，租赁期未满，乙方如需退租，乙方所交的各项费用及租金不退。合同签订后，余满足在湘北汽配大市场一层门面经营“满意汽配”店。2007年9月9日，名峰房地产公司出具收款收据一份，收到余满足交来的门面押金2000元。2015年3月11日，名峰房地产公司出具收款收据一份，收到余满足交来的租金、管理费、维修费（从2014年7月6日—2014年12月30日止）3600元。现余满足在湘北汽配市场的门面处于停业状态。余满足与名峰房地产公司于2007年9月9日签订租赁合同后，未再续签书面租赁合同。2014年名峰房地产公司拟关闭该汽车修理市场，并与各租赁户协商，2014年12月份市场门面停止经营。1、关于招牌费用以及摘除情况，余满足提供了2008年9月6日制作门店招牌费用花费6300元的收据，并提供了摘牌照片，可以认定制作摘牌费用为6300元，同时余满足提供了被他人摘除得到照片以及报警记录，可以认定该摘除行为系名峰房地产公司所为；2、关于店内设施投入，余满足提供了在店内安装厕所门、货柜楼板、放货木楼板、货架9个、货柜2个、铝金门、旧木门2张、配件材料费的清单，共花费21100元。并附有相关照片，虽然名峰房地产公司不予认可，但该设施系经营汽配的必须用品，价值亦无明显虚高，可以认定；3、关于店内配件，余满足提供了配件清单11份费用共计22621元，名峰房地产公司不予认可。经审查认为，余满足作为经营多年的汽车配件店，并有意长期经营，店内存有部分配件应系客观事实，且价值也在合理范围，故可以认定。
一审法院认为，余成钢与名峰房地产公司签订的两份租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。一、关于违约，本案双方先后签订了两份合同，第一份是市场租赁户集体签订的，第二份是在第一份的基础上跟余满足个人签订，两份协议均对当事人具有约束力。双方第二份协议约定了租赁期限，期满后双方也一直未续签书面合同，按照法律规定为不定期合同，名峰房地产公司作为出租人，有权随时解除合同。但第一份合同保证市场经营汽修业10-20年的条款对双方仍具有约束力，该条款应视为缔约条款，名峰房地产公司在市场经营汽修业7年后整体关闭，构成违约，应承担缔约过失责任。二、关于押金，双方合同约定期满应予退还，予以支持；三、关于租金，余满足称门面仅仅经营至2014年7月份，但名峰房地产公司不予认可，余满足未提供其他证据予以证实，故其要求归还8月至12月期间租金3600元，不予支持；四、关于招牌以及设施费27400元，余满足已经经营7年，按照双方约定的10-20年，至少应保证10年，剩余使用年限为3年，残值损失为8220元，予以认定；五、关于配件损失22621元，市场关闭并不必然导致配件灭失，但配件转移或者处置必然会产生部分费用或者导致价值降低，酌情认定该项损失8000元；六、关于其他损失80万元，该项损失实际是指利益信赖损失，按照一般市场规律，市场内铺面经营需要一个长期客户以及信誉积累过程，经营时间较长后会产生无形的市场价值，余满足基于名峰房地产公司10-20年这个保证而进入市场经营实际就是利益信赖，事实证明余满足并未拖欠任何租金，可以证实其继续经营的意愿是真实的。名峰房地产公司在保证期限届满前就关闭市场，必然会给余满足造成一定的损失。余满足未举证证实其80万元的损失的依据，酌情认定5万元。综上，余满足各项损失共计66220元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除余成钢与名峰房地产开发公司之间的租赁合同关系；二、由名峰房地产开发公司向余成钢返还门面押金2000元；三、由名峰房地产开发公司向余成钢赔偿各项共计损失66220元；四、驳回余成钢的其他诉讼请求。上述第二、三项，限在判决生效之日起五日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12356元，由余成钢负担5000元，名峰房地产开发公司负担7356元。
本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。
本院二审查明：余成钢停止配件店经营后，一直没有向名峰房地产公司交还案涉租赁门面。二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议的焦点是：2014年8至12月门面租金3600元应否退还，以及余成钢的经营损失应如何认定的问题。
关于焦点一，租金返还问题。余成钢称门面仅仅经营至2014年7月份，但并未提供充分的证据予以证实，名峰房地产公司对此不予认可。余成钢在一审提供的名峰房地产公司于2015年3月11日出具的收款收据明确载明“收到余满足交来的租金、管理费、维修费（从2014年7月6日—2014年12月30日止）3600元”字样，说明当时余成钢对应缴纳2014年7-12月份的门面租金、管理费等并无异议，亦可印证余成钢所称门面仅仅经营至2014年7月份的事实不能成立。原判没有支持余成钢返还2014年8月至12月的租金3600元，并无不当。
关于焦点二，经营损失的问题。本案中，市场租赁户集体与名峰房地产公司签订的租赁合同，以及余成钢与名峰房地产公司签订的租赁合同，均对双方当事人具有约束力。余成钢与名峰房地产公司签订的租赁合同约定的租赁期满后，双方未续签书面合同但余成钢一直实际租用案涉门面进行经营，应认定为不定期租赁合同关系。市场租赁户集体与名峰房地产公司签订的租赁合同中，作了名峰房地产公司保证市场经营汽修业10-20年的约定，名峰房地产公司违反该约定在市场经营汽修业7年后整体关闭市场，应赔偿余成钢的可得利益损失。余成钢未能举证证实其可得利益损失的大小，为适当填补余成钢的损失，一审酌情支持5万元，与双方约定的案涉门面的租金水平基本相适应，符合本案实际情况，并无明显不当。
综上所述，余成钢称应返还2014年8月至12月门面租金3600元，以及应赔偿3年的经营损失45万元的上诉请求不能成立，应予驳回。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费7086元，由上诉人余成钢负担。
本判决为终审判决。
审判长 甘春汉
审判员 刘景镔
审判员 周闻丽
二〇一八年二月二十三日
书记员 刘 洁