福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽07民终336号上诉人（原审被告）：邓潭宁，男，1986年6月19日出生，汉族，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：邓树义（系邓潭宁的父亲），住南平市建阳区。委托诉讼代理人：周莉（系邓潭宁的母亲），住南平市建阳区。被上诉人（原审原告）:福建鼎恒物业管理有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道办事处上水南路Q05032901。法定代表人：吴建华，总经理。委托诉讼代理人：江文花，女，该公司员工。上诉人邓潭宁因与被上诉人福建鼎恒物业管理有限公司（以下简称鼎恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓潭宁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼎恒物业公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院基于邓潭宁与鼎恒物业公司所签订的《前期物业管理服务协议》判令邓潭宁支付物业费有失公正。根据《物业管理条例》有关规定，业主并非签订前期物业服务合同的适格主体，只有建设单位和物业公司才有资格签订前期物业服务合同。加之该合同是邓潭宁父亲在没有得到授权的情况下替邓潭宁代签的，应属无效。二、鼎恒物业公司不仅没有证据证明自己已经履行了合同义务，且存在多项违约行为，邓潭宁有权拒绝交纳物业费。1.鼎恒物业公司提供服务期间，小区路面积水、门锁损坏及未设置单元门灯等问题经业主多次反应未予解决，因其管理不善甚至造成邓潭宁两辆电动车分别受损及被盗。2.卫生服务人员仅用一可乐瓶的水，就将一至十六楼的公共部分地板拖完，卫生无法达到基本标准。3.鼎恒物业公司未经业主同意，处分小区物业共有部分的使用权并从中获利。鼎恒物业公司不仅存在对外出租小区停车位、主题墙、电梯墙、将业主共有电源对外提供充电服务等行为，甚至将上述多项收入据为己有。根据有关规定，鼎恒物业公司应公开该部分收益账目，并将收益纳入维修资金或用于支付其他公共事务费用及物业服务费。4.涉案小区成为永辉超市的收货中转站，永辉超市海鲜车、货车半夜三更卸货制造的噪音扰民，值班员工大声说话，严重影响业主身心健康。对此鼎恒物业公司从未使用过警示牌或者其他方式告知禁止扰民。鼎恒物业公司未对进入小区来访人员进行身份登记，外来人员及车辆随意进入小区。特别是小区消防通道受阻，连逃生天窗也被占用搭盖。鼎恒物业公司严重失职。5.本案没有证据证明鼎恒物业公司按约定对小区建筑公共部位、公用设施及配套服务设施提供了维护、养护、管理、运行服务，或对公共环境的清洁卫生、生活垃圾清运、小区的安全及二次装饰装修的监督管理等项提供了服务。小区存在管理秩序极为混乱、车辆乱停乱放、安全通道被堵塞、消防设施被损坏、违章搭盖、违法经营等现象。6.鼎恒物业公司未经业主授权，将业主共有花圃非法改造，用于出租给金都酒店、速8酒店、永辉超市做停车场使用且拒不整改，严重侵害了邓潭宁等业主的合法权益。三、邓潭宁曾与鼎恒物业公司工作人员小何达成一致，如若管理未跟上，邓潭宁有权拒交物业费，鼎恒物业公司工作人员已答应会逐步整改，但并未付诸行动。综上，一审忽视鼎恒物业公司的违约行为，判令邓潭宁支付90%的物业费明显不公，请求二审法院查明事实，依法改判。鼎恒物业公司辩称，一、邓潭宁的上诉请求缺乏事实及法律依据。鼎恒物业公司已依约提供了充分的物业服务，并获得了大部分业主的认可。邓潭宁在享受物业服务后，拒绝缴纳物业服务费，甚至拖欠水、电、公摊等费用，构成违约。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，邓潭宁的第一点上诉意见不成立，即便涉案物业服务协议是由邓潭宁父亲代签，但鼎恒物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对邓潭宁同样具有拘束力。三、邓潭宁提供的证据不足以证实鼎恒物业公司未尽到完整的物业服务义务。邓潭宁提供的照片仅能反映拍摄时的小区状况，无法否定鼎恒物业公司提供了长期、持续的物业服务。且金都大厦小区为开放小区，管理难度较大，鼎恒物业公司依约只需提供三级的物业服务，邓潭宁对鼎恒物业公司提出一级的服务标准要求有失公平。综上，邓潭宁具有先履行协议的义务，其未依约缴纳物业服务费已构成违约，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鼎恒物业公司向一审法院起诉请求：邓潭宁立即支付拖欠的物业服务费2266.64元、逾期缴付滞纳金679.99元（从2013年7月1日算至2015年11月30日，此后仍需承付到债务清偿之日）、承担律师代理费1000元，各项共计3946.63元。一审法院认定事实：鼎恒物业公司具有物业管理企业资质，资质等级为二级。邓潭宁系南平市建阳区金都大厦1号楼1单元905室的权利人，其房屋建筑面积为130.26㎡。2011年7月4日，鼎恒物业公司与建阳建文房地产开发有限公司（以下简称建文公司）签订了前期物业服务合同，并与邓潭宁于2011年7月13日签订了《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》，协议约定由鼎恒物业公司对金都大厦小区提供物业管理服务，服务期限从合同签订之日起至小区业主委员会与鼎恒物业公司签订《物业管理委托合同》生效之日止。该协议对双方权利和义务、物业管理服务范围、物业管理服务质量、物业服务费及其他费用、违约责任等条款均进行了约定。协议明确约定金都大厦高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米0.60元（不含电梯电费、含电梯维护费、年检费）。约定物业服务费由建文公司发出《交房通知书》约定的交房之日即开始交纳。若邓潭宁违反本协议，不按时（每月10日前）交纳有关费用的，鼎恒物业公司从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五收取滞纳金。此外，《业主临时管理规约》规定业主不按规定交纳物业服务费以及赔偿金、违约金的逾期欠费业主将按每日千分之五的标准计算缴纳滞纳金，物业公司有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费期超过3个月的业主，可提起诉讼进行追讨，败诉方除补交物业管理费外，还应承担胜诉方合理的诉讼及律师费用。邓潭宁于签约之日预交物业费1,000元、装修期间垃圾清运费400元，于2012年6月15日预交2012年7月至12月的物业费406.9元，于2013年2月22日交纳2013年1至3月物业费234.5元，于2013年9月27日交纳2013年4月至6月的物业费234.5元。金都大厦小区于2015年9月成立业主委员会。鼎恒物业公司于2015年12月1日退出该小区，停止向该小区提供物业服务。邓潭宁从2013年7月起未按协议约定交纳物业服务费，截至2015年11月30日被告共拖欠原告物业服务费2,266.52元（130.26㎡×0.6元/㎡·月×29个月），并产生相应滞纳金。鼎恒物业公司服务期间存在服务瑕疵，如车辆管理不到位、对业主违规装饰装修及占用绿化地的行为未进行制止、报告。鼎恒物业公司自2013年9月起多次向邓潭宁催讨未果，分别于2015年12月23日、2016年9月5日两次向一审法院起诉，要求邓潭宁支付拖欠的物业服务费，后向一审法院撤回起诉。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建文公司作为金都小区的建设单位，与鼎恒物业公司签订的《前期服务服务合同》对邓潭宁有约束力。鼎恒物业公司与邓潭宁双方签订的《前期物业管理服务协议》及附件《业主临时管理规约》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行自身义务。依照《前期物业管理服务协议》，邓潭宁应依约向鼎恒物业公司支付物业服务费，但鼎恒物业公司提供的物业服务不符合协议约定，未做到全面履行服务义务。结合物业服务费收取标准及鼎恒物业公司服务情况，酌情扣减邓潭宁10%的物业服务费支付责任，即邓潭宁仍应向鼎恒物业公司支付拖欠的物业服务费为2,036.27元（2,266.52元×0.9）。鼎恒物业公司提供物业服务不符合合同约定，要求邓潭宁承担拒交物业费的违约责任，依据不足，不予支持。关于律师代理费1,000元，鼎恒物业公司所提供的服务不符合合同约定，存在服务不到位情形，不符合胜诉方的约定条件，故一审法院不予支持。邓潭宁辩称2013年7、8、9、10月物业费已超过诉讼时效，从查明事实可知，鼎恒物业公司自2013年9月起多次向邓潭宁主张权利，诉讼时效因权利人主张权利而中断后，诉讼时效重新计算，故对邓潭宁的辩解不予采纳。综上所述，鼎恒物业公司要邓潭宁支付拖欠的物业服务费2,266.64元，一审法院予以支持2,036.27元；要求邓潭宁支付逾期缴付滞纳金679.99元，一审法院不予支持；要求邓潭宁承担律师代理费1,000元，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、邓潭宁应于判决生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费2,036.27元；二、驳回福建鼎恒物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一、鼎恒物业公司于2014年3月27日取得二级物业服务企业资质证书。二、落款日期为2011年7月13日的《前期物业管理服务协议》系邓潭宁的父亲邓树义以邓潭宁名义与鼎恒物业公司签订。本院认为，邓潭宁作为南平市建阳区金都大厦1号楼1单元905室业主，实际享受了鼎恒物业公司对金都大厦小区提供的物业管理服务，并向鼎恒物业公司支付了部分物业服务费用，亦即邓潭宁与鼎恒物业公司已实际履行了《前期物业管理服务协议》。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，建设单位即建文公司与鼎恒物业公司签订的《前期物业服务合同》对邓潭宁亦产生约束力。综上，邓潭宁与鼎恒物业公司形成物业服务合同法律关系。邓潭宁以《前期物业管理服务协议》上邓潭宁的姓名是其父亲邓树义代签，及业主和物业服务企业并非签订前期物业服务合同的适格主体，主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。根据一审查明的事实，邓潭宁自2013年7月起至2015年11月30日未按《前期物业管理服务协议》支付物业服务费。一审判决认定鼎恒物业公司存在服务瑕疵，并以此为由对邓潭宁尚欠的物业服务费予以酌减，同时驳回鼎恒物业公司要求邓潭宁支付逾期付款违约金、律师代理费的诉讼请求，于邓潭宁并未有失公平合理。邓潭宁上诉主张其应免于承担全部欠付的物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，邓潭宁称鼎恒物业公司将金都大厦小区共有部分出租、利用业主共有资源牟取利益，但未能提交证据证明其该项事实主张，其要求用上述收益折抵物业服务费用的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，邓潭宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓潭宁负担。本判决为终审判决。审判长 乐 芳审判员 陈志勇审判员 夏 雯二〇一八年三月二十八日书记员 郑烁辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。