襄阳市樊城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0606民初4489号
原告（反诉被告）：襄阳现代城置业集团有限公司。住所地：襄阳市高新区春园路*号。统一社会信用代码：914206007308799777。
法定代表人：樊廷军，襄阳现代城置业集团有限公司董事长。
委托诉讼代理人：张雪、王青松，湖北长久律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
被告（反诉原告）：武汉广资商业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路***号****室。统一社会信用代码：91420111695338162A。
法定代表人：楚洪刚，武汉广资商业管理有限公司董事长。
委托诉讼代理人：杜光安，湖北谦顺律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
委托诉讼代理人：ＸＸ祥，湖北正苑律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
原告（反诉被告）襄阳现代城置业集团有限公司（以下简称现代城公司）与被告（反诉原告）武汉广资商业管理有限公司（以下简称广资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告现代城公司的委托诉讼代理人张雪、王青松、被告广资公司的委托诉讼代理人杜光安、ＸＸ祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告现代城公司向本院提出诉讼请求：１、确认双方签订的《物业租赁合同》于2016年9月19日解除；２、判令广资公司向现代城公司支付自2016年7月1日起至2016年9月19日止的租赁费和物业费共计3322235.80元；3、判令广资公司支付现代城公司2016年9月20日至2016年12月31日的房屋占有使用费4224571.46元；4、判令广资公司向现代城公司支付违约金23925592.78元，并自2016年9月27日起按日千分之三支付违约金至租赁费及物业费全部付清之日止；5、判令广资公司向现代城公司移交截止2016年12月31日仍未履行完毕的广告位合同及已收取的广告费；6、判令广资公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月28日，现代城公司与广资公司签订《物业租赁合同》，约定广资公司承租现代城公司所有的位于襄阳市××现代城××期数码港的物业，租赁期限自2012年7月1日起至2022年6月30日止。因广资公司未向现代城公司支付2016年-2017年度的租赁费，现代城公司根据合同法第94条第3款的规定通知广资公司解除合同。因广资公司未向现代城公司支付租赁费、物业费及移交相关物业，故提起本案诉讼。
被告广资公司辩称：1、因现代城公司不符合约定解除�法定解除的条件，其向广资公司发出的解除《物业租赁合同》通知不发生法律效力；2、根据补充协议的约定，由于双方对继续合作中的租金交纳标准尚未确定，正在协商中，故广资公司并不存在拖欠租赁费的事实；3、现代城公司重复要求支付巨额违约金无事实依据，且过分高于造成的损失，因此不能成立；4、虽然广资公司不同意现代城公司的解除合同理由，但同意解除合同，广资公司也曾于2016年10月31日致函现代城公司要求移交卖场，但现代城公司置之不理，故有关2016年的租金应当计算至2016年9月18日，其后发生的占有使用费应当由现代城公司自行承担；5、广资公司未签订广告合同，也未收取广告费，故不存在移交广告合同及广告费。因双方就2016年-2017年的租金正在协商，尚未确定，而现代城公司突然于2016年9月18日发函解除合同，这一违约行为严重干扰了广资公司的正常经营，给广资公司造成了重大损失，故提起反诉：1、确认现代城公司于2016年9月18日发出的解除《物业租赁合同》通知不具有法律效力；2、解除广资公司与现代城公司签订的《物业租赁合同》；3、判令现代城公司退还广资公司保证金200万元及品牌使用费55万元（折后）；4、判令现代城公司赔偿广资公司五楼装饰装修损失779867元；5、判令现代城公司支付广资公司违约金489805.30元；6、判令现代城公司承担本案全部诉讼费用。
反诉被告现代城公司辩称：1、现代城公司根据合同法94条及96条的规定解除合同符合法律规定，故现代城公司发出的解除合同通知具有法律效力；2、现代城公司解除合同的行为并未违约，广资公司要求现代城公司承担违约金毫无根据；3、根据物业租赁合同的约定，因广资公司违约解除合同的，保证金不予退还，且品牌使用费系�资公司给予现代城公司的一种补偿，属于一次性费用，并非按时间收费，广资公司无权主张退还；4、广资公司无偿使用现代城五楼，其装修也未经现代城公司同意，广资公司无权要求现代城公司赔偿装修损失，且五楼装修损失主张与本案并非同一法律关系，应另行起诉。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院确认如下：
1、2012年6月28日，现代城公司作为出租方与广资公司作为承租方签订《物业租赁合同》，合同主要约定：⑴、广资公司承租现代城公司位于襄阳市××现代城××（除××银行租赁区外）1-4层，租赁期限自2012年7月1日起至2022年6月30日止，经营定位为IT电子产品展示、销售、办公等内容；⑵、第一年租赁费为1100万元，以后每年租赁费在前一年度租赁费的基础上递增5%，租赁费于每年的7月1日前付清下一年全年租赁费；在合同执行第一年，现代城公司免收广资公司物业费，从第二年起，广资公司每年向现代城公司支付物业费130万元，从第三年起，每年物业费在前一年度基础上递增10万元，该费用按年与租赁费一起支付；⑶、现代城公司同意将“现代城数码港”更名为“广埠屯资讯广场现代城数码港”，广资公司向现代城公司支付前期品牌宣传推广补偿费（以下简称品牌补偿费）100万元；⑷、广资公司应于合同生效后7日内向现代城公司交付租赁保证金200万元，租赁期满后，现代城公司应在双方办理完物业移交手续后15日内将保证金全额无息退还广资公司；⑸、租赁期间，现代城公司及广资公司均不得在本市内再经营或参股与广埠屯资讯广场现代城数码港相同或类似的卖场，均不得再自营或对外招商与广资公司经营内容相�竞争的业态，现代城违反约定的，广资公司有权解除合同并可要求现代城公司退还保证金及已交纳的租金，广资公司违反约定的，现代城公司有权解除合同并不予退还保证金；⑹、广资公司违反合同约定逾期支付租赁费的，每逾期一日按逾期金额的日千分之三的标准向现代城公司支付违约金；⑺、如因一方违约导致合同无法履行，违约方按合同租金总额的15%向守约方支付违约金，并赔偿由此给对方造成的全部损失。物业租赁合同签订后，广资公司于2012年7月5日向现代城公司交纳租赁保证金200万元，2012年7月13日，现代城公司从该公司应向广资公司移交的商户保证金中扣除了广资公司应向该公司交纳的品牌补偿费100万元，广资公司也向现代城公司支付了第一年度（2012年7月1日-2013年6月30日）的租金1100万元，物业费现代城公司免收。
2、2013年6月25日，广资�司向现代城公司发出《关于给予襄阳现代城数码港优惠扶持的请求报告》，请求现代城公司取消双方合同中每年租金上涨5%的约定，并继续免收物业费等。现代城公司收到该请求报告，但回复双方应当按原合同约定的内容履行各自义务。2013年9月23日，广资公司再次向现代城公司发出《关于减免广埠屯资讯广场现代城数码港租金及相关费用的申请》，要求减免租金及物业费。现代城公司回复称：若广资公司能在2013年9月26日前一次性付清2013年7月1日-2014年6月30日的租金1100万元，现代城公司同意自2013年7月1日起至2015年6月30日止租金不递增，物业费减半。嗣后，广资公司分别向现代城公司支付了第二年度（2013年7月1日-2014年6月30日）的租金1100万元及物业费65万元、第三年度（2014年7月1日-2015年6月30日）的租金1100万元及物业费65万元。
4、2015年6月15日、7月2日，�资公司向现代城公司两次发出了关于现代城数码港后续经营问题的函，要求双方根据实际租金收入，重新商定租金标准。2015年7月29日，现代城公司与广资公司签订《物业租赁合同之补充合同》，补充合同约定：现代城公司同意对广资公司2015年7月1日-2016年6月30日的物业、租赁费实行让利优惠政策，广资公司在该年度实际交纳的租赁费为700万元（其中含物业费）；双方其他权利义务均按原物业租赁合同履行；双方继续合作中的未尽事宜另行协商。补充协议签订后，广资公司向现代城公司支付了第四年度（2015年7月1日-2016年6月30日）的租金及物业费共计700万元（租金及物业费的具体数额未明确分割）。
5、2016年6月22日，广资公司向现代城公司发出《关于襄阳现代城数码港后续经营问题的函》，建议现代城公司2016年-2017年度的总租金费用在2015-2016年度700万元的�础上下调5%，即总租金费用为665万元。2016年6月24日，广资公司向现代城公司发出《关于终止履行“现代城数码港”物业租赁合同相关问题的函》，建议：双方以书面协议的方式终止原合同及补充协议，并互不追究违约责任，现代城公司退还广资公司保证金200万元及品牌补偿费60万元，广资公司将现代城数码港5楼装修部分无偿移交现代城公司。现代城公司收到上述两份函件后分别于2016年6月27日、2016年7月5日向广资公司发出催缴租赁费通知，要求广资公司交纳2016年-2017年度的租赁费及物业费共计1497.06万元。广资公司收到催缴费用函件后，未向现代城支付相关费用，并于2016年9月18日向现代城公司发出《关于“现代城数码港”经营业态调整的建议函》，建议：现代城公司支持广资公司尽快与商户续签租赁合同，续租后所收租金、物业费扣除广资公司正常经营管理费用�，全额缴付现代城公司。现代城公司收到该函件后于同日即2016年9月18日向广资公司发出《关于解除现代城数码港物业租赁合同的通知》，以广资公司拖欠租赁费及物业费为由，要求解除与广资公司签订的物业租赁合同。广资公司收到该通知后于2016年9月21日向现代城公司发出《对“关于解除现代城数码港物业租赁合同的通知”异议的函》，提出广资公司拖欠租金并未达180日，现代城公司无权单方解除合同，该解除合同通知不发生任何效力。
6、2016年10月31日，广资公司向现代城公司发出《关于现代城数码港移交的函》，函称：广资公司虽然不同意现代城公司解除合同的理由，但是同意解除合同；为避免各方遭受损失，广资公司同意即日起向现代城公司移交相关物业及设备、设施。现代城公司收到该函，但未与广资公司进行相关移交活动。2016年12月21日，广资公司再次要求与现代城公司进行物业移交，现代城公司同意移交。2017年1月4日，广资公司向现代城公司移交了现代城数码港1-4楼房屋及附属设备、设施。
7、庭审中，现代城公司及广资公司均认可双方于2012年6月28日签订的《物业租赁合同》已于2016年9月19日解除的事实。
本院认为：因现代城公司及广资公司对双方于2012年6月28日签订的《物业租赁合同》已于2016年9月19日解除的事实均予以认可，故本院对《物业租赁合同》已于2016年9月19日解除的法律效力予以确认。物业租赁合同虽然于2016年9月19日解除，但广资公司的租金及物业费仅交至2016年年6月30日，至合同解除前，尚欠现代城公司81天的租金及物业费未付。虽然欠款时间仅为81天，但已属于广资公司承租期限的第五个年度。根据物业租赁合同约定，以后每年租赁费在前一年度租赁费的基础上递增5%，每年物业费在前一年度基础上递增10万元。现代城公司认为租金及物业费均应按合同约定的首次应收取的数额即租金1100万元，物业费130万元作为计算基数逐年递增，至第五年度，租金应为13370568.75元，物业费应为160万元。广资公司认为应当按照上一年度租金及物业费收取的数额即700万元为计算基数。因物业租赁合同约定的租赁费及物业费均是在前一年度费用的基础上进行递增，而不是以首次应收数额用为基数每年进行递增，故现代城公司的该项主张与合同约定不符，本院不予支持，第五年度的租金及物业费应按第四年度收取的租金及物业费数额为基数按物业租赁合同约定的递增幅度进行计算。现代城公司在第四年度收取了广资公司租金及物业费共计为700万元，但租金及物业费的具体数额并未明确分割。为明确租金及物业费的计算基数，本院参照第二年度及第�年度的物业费均为65万元的事实，酌情将第四年度的物业费也确认为65万元。经分割，广资公司交纳的第四年度的物业费为65万元，租金为700万元-65万元=635万元。根据物业租赁合同约定，第五年度的租金应在635万元的基础上递增5%，即租金为635万元+635万元×5%=6667500元；物业费应在65万元的基础上递增10万元，即物业费为65万元+10万元=75万元。综上，现代城公司要求广资公司支付物业租赁合同解除前的租金及物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但广资公司在物业租赁合同解除前应付的租金为6667500元÷365天×81天=1479637元，物业费为75万元÷365天×81天=166438元。物业租赁合同虽然于2016年9月19日解除，但至2017年1月4日，现代城公司与广资公司才就租赁的房屋及附属设备、设施进行了移交，在移交前，广资公司尚占有使用了107天，广资公司应当向现代�公司支付占有使用费及占有使用期间的物业费，该费用应当参照第五年度的租金及物业费标准进行计算。经计算，广资公司应支付现代城公司占有使用费为6667500元÷365天×107天=1954582元，物业费为75万元÷365天×107天=219863元。综上，物业租赁合同解除前广资公司应付的租金为1479637元、物业费为166438元，物业租赁合同解除后广资公司应付的占有使用费为1954582元、物业费为219863元，以上四项共计为3820520元。
根据物业租赁合同的约定，广资公司应在每年的7月1日前付清下一年全年租赁费及物业费，但广资公司在第四年度结束后，既未按现代城公司催款函的要求支付租金及物业费，也未就租金及物业费与现代城公司另行达成新的合意，至本案起诉前，广资公司仍未向现代城公司支付相关费用，广资公司存在违约行为，应当承担违约责任，故现代城公司要求广资公�支付违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。但现代城公司在要求广资公司按照“每逾期一日按逾期金额的日千分之三的标准支付违约金”的同时还要求广资公司按照“合同租金总额的15%支付违约金”，二项违约金共计23925592.78元。因现代城公司要求广资公司支付两项违约金，属于重复主张，本院应择一适用。经审查，物业租赁合同约定了两种违约金的计算方式，虽然第一种方式未明确约定适用前提，但第二种方式却明确约定了适用于合同无法履行时的情形，结合本案，物业租赁合同已解除，无法再继续履行，故适用第二种违约金的计算方式较为合理，即“如因一方违约导致合同无法履行，违约方按合同租金总额的15%向守约方支付违约金”。广资公司认为违约金过分高于现代城公司因违约造成的损失，要求本院依法予以核减。虽然合同约定以合同租金总额的15%支付违约金，但判令广资公司对已经履行且未违约的部分承担违约责任明显不当，故应按广资公司违约部分即广资公司应付而未付现代城公司的各项费用总额即3820520元的15%计算违约金，该计算方式既符合合同约定的本意，又较为公平。经计算，广资公司应当支付现代城公司的违约金为3820520元×15%=573078元。
现代城公司要求广资公司移交截止2016年12月31日仍未履行完毕的广告位合同，因现代城公司未提交相关证据证明广资公司与其他人签订有书面的广告位合同，该项诉讼请求本院不予支持。现代城公司虽然要求广资公司返还已收取的广告费，但却未提出要求返还的具体数额，经本院询问后，现代城公司仍无法确定具体返还数额，故该项诉讼请求不明确，本院不予审查。
物业租赁合同签订后，广资公司按照合同约定向现代城公�交纳了租赁保证金200万元，广资公司要求现代城公司予以返还，但现代城公司称广资公司存在违约行为，保证金不应返还。经审查，物业租赁合同约定保证金不予返还的情形仅为广资公司违反“不得在本市内再经营或参股与广埠屯资讯广场现代城数码港相同或类似的卖场，不得再自营或对外招商与广资公司经营内容相互竞争的业态”的约定，而现代城公司并未提交相关证据证明广资公司违反了上述约定，且物业租赁合同现已解除，双方之间再无租赁合同关系，故广资公司要求现代城公司退还租赁保证金200万元的反诉请求符合合同约定，本院予以支持。
现代城公司在物业租赁合同签订后，收取了广资公司交纳的品牌补偿费100万元，该费用系现代城公司为支持广资公司IT连锁机构的总体布局，同意将已在本区域内具有一定知名度的“现代城数码港”更名为“�埠屯资讯广场现代城数码港”的品牌补偿费，属于一次性的补偿费用，即使在租赁期限届满后，物业租赁合同也未约定需要返回，故广资公司要求现代城公司返还品牌使用费55万元（折后）的反诉请求与合同约定不符，本院不予支持。
广资公司承租的是现代城公司1-4楼的物业，交纳的也是1-4楼的租金及物业费，广资公司虽然使用了5楼的房屋，但却未与现代城公司签订与5楼相关的任何协议，双方既未约定使用期限，广资公司也未交纳5楼租金，属于不定期的无偿使用。既然是不定期的无偿使用，广资公司就应当知道现代城公司有权随时收回房屋，在装修五楼时就应当预见到损失风险，但广资公司仍坚持进行装修，其装修损失应当自负，故广资公司要求现代城公司赔偿其五楼装修损失779867元的反诉请求无合同及法律依据，本院不予支持。
现代城公司根据物业租赁合同的约定，负有保证广资公司在租赁期间正常使用、经营承租房屋及附属设施的义务。现双方签订的物业租赁合同已于2016年9月19日解除，而广资公司也未提交相关证据证明现代城公司在2016年9月19日前存在违反上述义务的行为，故广资公司不能证明现代城公司存在违约行为，其要求现代城公司支付违约金的反诉请求无事实依据，本院不予支持。因广资公司与现代城公司均同意双方签订的物业租赁合同于2016年9月19日解除，现代城公司于2016年9月18日发出的解除合同通知是否具有法律效力不影响本院确认物业租赁合同的解除效力，也不影响本案实体处理，故广资公司要求确认现代城公司发出的解除合同通知不具有法律效力的反诉请求已无审查必要。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告武汉广资商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告襄阳现代城置业集团有限公司租金、占有使用费及物业费共计3820520元。
二、被告武汉广资商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告襄阳现代城置业集团有限公司违约金573078元。
三、反诉被告襄阳现代城置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告武汉广资商业管理有限公司租赁保证金200万元。
四、驳回原告襄阳现代城置业集团有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告武汉广资商业管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费199162元，反诉案件受理费18679元，共计217841元，原告襄阳现代城置业集团有限公司负担182860元，被告武汉广资商业管理有限公司负担34981元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于襄阳市中级人民法院。
审 判 长 张耀承
审 判 员 石海燕
人民陪审员 周 芹
二〇一七年四月十七日
书 记 员 鲁 锐