清远市清城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）清城法民二初字第821号
原告：中国银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区新城北江二路银天大厦。
负责人：伍演志，该行行长。
委托代理人：王成汉，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：李婧，广东盈辉律师事务所实习律师。
被告：林思婷，女，1988年1月19日出生，汉族，住清远市清新区。
被告：清远市强基投资置业有限公司，住所地：清远市新城三号区金沙商务大厦第10层B03b号。
法定代表人：曾国志。
原告中国银行股份有限公司清远分行诉被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司清远分行的委托代理人王成汉、李婧到庭参加诉讼。被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司经本院公告传唤，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司清远分行诉称：2012年12月17日，被告林思婷、被告清远市强基投资置业有限公司与原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告林思婷向原告借款人民币381000元，借款期限为30年，利率为浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为4.9125‰，按人民银行公布利率下浮10%，还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为约定利率水平上加收50%，被告林思婷将贷款所购房屋抵押给原告，被告清远市强基投资置业有限公司承担阶段性连带责任。合同签订后，原告已于2012年12月25日将贷款划至被告林思婷指定的被告清远市强基投资置业有限公司的账户。被告林思婷自2014年10月16日起开始出现逾期，计至2015年8月6日，已累计拖欠贷款本息和罚息共人民币385856.08元。原告认为，被告的行为已构成违约。根据《个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》（以下简称《条款》）第三条的约定，原告有权解除合同、要求被告提前归还所欠本金及利息、罚息，并行使抵押权。根据《条款》第七条的约定，除依法另行确定或当事人另有约定外因本合同订立、履行、及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。因此，本案的律师费及诉讼费应由被告承担。根据《个人一手住房贷款合同》第十八条、《条款》第四条的约定，……2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生的保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。……4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。因此，被告清远市强基投资置业有限公司应当对被告林思婷的上述债务承担连带清偿责任。据此，为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被告林思婷向原告清偿贷款本金人民币371961.13元及利息人民币17432.76元、罚息人民币987.13元，合共人民币390381.02元（上述本息和罚息暂计至2015年8月6日），并支付逾期利息和罚息至全部欠款清偿完毕之日止；3、被告林思婷向原告支付律师费损失人民币26519元；4、确认原告对被告林思婷提供抵押的清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋在上述第二项、第三项诉讼请求范围内享有优先受偿权；5、被告清远市强基投资置业有限公司对被告林思婷的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。
原告中国银行股份有限公司清远分行举证如下：1、被告林思婷的身份证复印件，拟证明被告林思婷的诉讼主体资格；2、被告清远市强基投资置业有限公司的企业机读档案登记资料，被告清远市强基投资置业有限公司的诉讼主体资格；3、《个人一手住房贷款合同》、借款借据，拟证明被告林思婷向原告贷款、被告清远市强基投资置业有限公司提供连带责任保证的事实；4、广东省清远市清新县商品房预售抵押备案证明，拟证明原告为被告林思婷所购房屋的抵押权人；5、逾期未还款查询，被告林思婷从2014年10月16日开始逾期及明细；6、广东省经营服务性收费许可证第JF1321号，拟证明律师费的计收在物价局限定的范围内；7、最新欠款明细，拟证明目前拖欠情况；8、律师费发票，拟证明原告支付了律师费26519元。
被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司未答辩，也未提交证据。
本院经审理查明，被告林思婷因购房需要向原告申请贷款，2012年12月17日，原告与被告林思婷及清远市强基投资置业有限公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告林思婷向原告借款381000元，借款利率按基准利率下浮10%，借款期限为30年，按月等额本息还款。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，被告林思婷以其位于清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋作抵押，并办理了商品房预告登记手续。被告清远市强基投资置业有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同的附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条借款人违约事件及处理条款约定：借款人违约的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。第四条开发商保证条款约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任。主债务人在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。第七条费用条款约定：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。
合同签订后，原告于2012年12月25日划付借款381000元到被告清远市强基投资置业有限公司的账户，并由被告林思婷立下《借款借据》。借款后，被告林思婷未能按双方合同约定依时还款，自2014年10月16日起即没有按约定及时归还借款，至2016年1月13日已连续拖欠原告贷款共十五期未还。截止至2016年1月13日，被告林思婷拖欠贷款本金371961.13元、利息25884.75元、罚息1989.75元。此外，原告为委托广东盈辉律师事务所指派律师处理本案法律事务，支付律师代理费26519元。
本院认为，原告与被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，并已依法办理了抵押预售备案登记手续，因此该合同依法成立并生效，原告对抵押房屋享有抵押权。被告林思婷本应恪守信用，依约及时还款。原告已依约履行了给付贷款的义务，但被告林思婷在借款后，未能按合同约定的时间依时清还每月所应支付的借款本息，自2014年10月起已连续拖欠原告贷款十五期未还，按照合同约定，被告林思婷的上述违约行为已构成原告解除合同的条件，原告要求解除《个人一手住房贷款合同》，并要求被告林思婷提前归还所欠借款本金及利息的请求，理由充分，本院予以支持，至2016年1月13日，被告林思婷欠借款本金371961.13元、利息25884.75元、罚息1989.75元。此后的利息、罚息按合同约定计算至还清之日止。对于原告主张的律师代理费26519元，按合同约定应由借款人承担，且该费用没有超出物价部门规定的律师费收费标准，故本院亦予以支持。由于被告林思婷违约，原告作为抵押权人可依约行使担保物权。因此，原告要求确认其对被告林思婷提供的位于清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋在借款合同未还本息及律师代理费范围内享有优先受偿权，依据充分，本院予以支持。
至于被告清远市强基投资置业有限公司的保证责任，合同约定的是阶段性连带保证担保，在原告持有房地产他项权证之前，被告清远市强基投资置业有限公司均应承担保证责任。而本案抵押房屋的他项权证并未办理，故按约定被告清远市强基投资置业有限公司仍应承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条及《华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司清远分行与被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告林思婷于本判决生效之日起7日内向原告中国银行股份有限公司清远分行清偿借款本金371961.13元及利息25884.75元、罚息1989.75元（上述借款本金、利息、罚息均截至2016年1月13日，2016年1月14日起的利息、罚息按合同的约定计付至还清之日止）；
三、被告林思婷于本判决生效之日起7日内向原告中国银行股份有限公司清远分行支付律师代理费26519元；
四、原告中国银行股份有限公司清远分行在上述第二项、第三项判决确定的借款本息及律师代理费范围内，对被告林思婷提供抵押的位于清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋享有优先受偿权；
五、被告清远市强基投资置业有限公司对被告林思婷应付的上述第二项、第三项判决确定的借款本息及律师代理费向原告中国银行股份有限公司清远分行承担连带清偿责任。
案件受理费7554元，由被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 李 航
人民陪审员 麦 雅
人民陪审员 潘素华
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 吴欣彤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
原告中国银行股份有限公司清远分行诉被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司清远分行的委托代理人王成汉、李婧到庭参加诉讼。被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司经本院公告传唤，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行股份有限公司清远分行诉称：2012年12月17日，被告林思婷、被告清远市强基投资置业有限公司与原告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告林思婷向原告借款人民币381000元，借款期限为30年，利率为浮动利率，第一个浮动周期内贷款月利率为4.9125‰，按人民银行公布利率下浮10%，还款方式为按月等额本息还款，逾期贷款罚息利率为约定利率水平上加收50%，被告林思婷将贷款所购房屋抵押给原告，被告清远市强基投资置业有限公司承担阶段性连带责任。合同签订后，原告已于2012年12月25日将贷款划至被告林思婷指定的被告清远市强基投资置业有限公司的账户。被告林思婷自2014年10月16日起开始出现逾期，计至2015年8月6日，已累计拖欠贷款本息和罚息共人民币385856.08元。原告认为，被告的行为已构成违约。根据《个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》（以下简称《条款》）第三条的约定，原告有权解除合同、要求被告提前归还所欠本金及利息、罚息，并行使抵押权。根据《条款》第七条的约定，除依法另行确定或当事人另有约定外因本合同订立、履行、及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。因此，本案的律师费及诉讼费应由被告承担。根据《个人一手住房贷款合同》第十八条、《条款》第四条的约定，……2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生的保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。……4、主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。因此，被告清远市强基投资置业有限公司应当对被告林思婷的上述债务承担连带清偿责任。据此，为维护原告的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被告林思婷向原告清偿贷款本金人民币371961.13元及利息人民币17432.76元、罚息人民币987.13元，合共人民币390381.02元（上述本息和罚息暂计至2015年8月6日），并判令其支付逾期利息和罚息至全部欠款清偿完毕之日止；3、被告林思婷向原告支付律师费损失人民币26519元；4、确认原告对被告林思婷提供抵押的清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋在上述第二项、第三项诉讼请求范围内享有优先受偿权；5、被告清远市强基投资置业有限公司对被告林思婷的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。
原告中国银行股份有限公司清远分行举证如下：1、被告林思婷的身份证复印件，拟证明被告林思婷的诉讼主体资格；2、被告清远市强基投资置业有限公司的企业机读档案登记资料，被告清远市强基投资置业有限公司的诉讼主体资格；3、《个人一手住房贷款合同》、借款借据，拟证明被告林思婷向原告贷款、被告清远市强基投资置业有限公司提供连带责任保证的事实；4、广东省清远市清新县商品房预售抵押备案证明，拟证明原告为被告林思婷所购房屋的抵押权人；5、逾期未还款查询，被告林思婷从2014年10月16日开始逾期及明细；6、广东省经营服务性收费许可证第JF1321号，拟证明律师费的计收在物价局限定的范围内；7、最新欠款明细，拟证明目前拖欠情况；8、律师费发票，拟证明原告支付了律师费26519元。
被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司未答辩，也未提交证据。
本院经审理查明，被告林思婷因购房需要向原告申请贷款，2012年12月17日，原告与被告林思婷及清远市强基投资置业有限公司签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定：被告林思婷向原告借款381000元，借款利率按基准利率下浮10%，借款期限为30年，按月等额本息还款。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%，被告林思婷以其位于清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋作抵押，并办理了商品房预告登记手续。被告清远市强基投资置业有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保。上述合同的附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条借款人违约事件及处理条款约定：借款人违约的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。第四条开发商保证条款约定：若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再发生新的保证义务和责任。主债务人在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。第七条费用条款约定：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担。
合同签订后，原告于2012年12月25日划付借款381000元到被告清远市强基投资置业有限公司的账户，并由被告林思婷立下《借款借据》。借款后，被告林思婷未能按双方合同约定依时还款，自2014年10月16日起即没有按约定及时归还借款，至2016年1月13日已连续拖欠原告贷款共十五期未还。截止至2016年1月13日，被告林思婷拖欠贷款本金371961.13元、利息25884.75元、罚息1989.75元。此外，原告为委托广东盈辉律师事务所指派律师处理本案法律事务，支付律师代理费26519元。
本院认为，原告与被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，并已依法办理了抵押预售备案登记手续，因此该合同依法成立并生效，原告对抵押房屋享有抵押权。被告林思婷本应恪守信用，依约及时还款。原告已依约履行了给付贷款的义务，但被告林思婷在借款后，未能按合同约定的时间依时清还每月所应支付的借款本息，自2014年10月起已连续拖欠原告贷款十五期未还，按照合同约定，被告林思婷的上述违约行为已构成原告解除合同的条件，原告要求解除《个人一手住房贷款合同》，并要求被告林思婷提前归还所欠借款本金及利息的请求，理由充分，本院予以支持，至2016年1月13日，被告林思婷欠借款本金371961.13元、利息25884.75元、罚息1989.75元。此后的利息、罚息按合同约定计算至还清之日止。对于原告主张的律师代理费26519元，按合同约定应由借款人承担，且该费用没有超出物价部门规定的律师费收费标准，故本院亦予以支持。由于被告林思婷违约，原告作为抵押权人可依约行使担保物权。因此，原告要求确认其对被告林思婷提供的位于清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋在借款合同未还本息及律师代理费范围内享有优先受偿权，依据充分，本院予以支持。
至于被告清远市强基投资置业有限公司的保证责任，合同约定的是阶段性连带保证担保，在原告持有房地产他项权证之前，被告清远市强基投资置业有限公司均应承担保证责任。而本案抵押房屋的他项权证并未办理，故按约定被告清远市强基投资置业有限公司仍应承担连带保证责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条及《华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告中国银行股份有限公司清远分行与被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》；
二、被告林思婷于本判决生效之日起7日内向原告中国银行股份有限公司清远分行清偿借款本金371961.13元及利息25884.75元、罚息1989.75元（上述借款本金、利息、罚息均截至2016年1月13日，2016年1月14日起的利息、罚息按合同的约定计付至还清之日止）；
三、被告林思婷于本判决生效之日起7日内向原告中国银行股份有限公司清远分行支付律师代理费26519元；
四、原告中国银行股份有限公司清远分行在上述第二项、第三项判决确定的借款本息及律师代理费范围内，对被告林思婷提供抵押的位于清远市人民一路13号好运来大厦二梯26层01号房屋享有优先受偿权；
五、被告清远市强基投资置业有限公司对被告林思婷应付的上述第二项、第三项判决确定的借款本息及律师代理费向原告中国银行股份有限公司清远分行承担连带清偿责任。
案件受理费7540元，由被告林思婷、清远市强基投资置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判长李航
人民陪审员麦雅
人民陪审员潘素华
二〇一六年一月二十二日
书记员吴欣彤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。