广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终995号上诉人（原审被告）：徐某某，女，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。被上诉人（原审原告）：梧州市某某物业管理有限公司，住所地广西梧州市新兴二路。法定代表人：卢某，总经理。委托诉讼代理人：陈某某，该公司经理。上诉人徐某某因与被上诉人梧州市某某物业管理有限公司(以下简称某某公司)服务合同纠纷一案，不服藤县人民法院(2017)桂0422民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐某某、被上诉人某某公司的委托诉讼代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某某上诉请求：1、撤销藤县人民法院(2017)桂0422民初969号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与梧州市某某投资置业公司(以下简称某1公司)签订的《商品房买卖合同》虽约定前期物业管理公司为被上诉人某某公司，但并未约定具体的物业管理费用，应视为不需要支付任何物业服务费用；建设单位某1公司与被上诉人某某公司签订的前期物业服务合同，因该约定是为第三人设定义务，应受合同相对性原则限制，对第三人即上诉人无约束力；藤县中学与某1公司的协议书也未承认被上诉人某某公司的物业管理工作，且该协议书仅有藤县中学盖公章，未得到业主的认可，故该协议书不成立；另外，该物业公司在事实上没有提供物业管理服务应有的安全管理、值守、日常维护等。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，上诉人没有缴纳被上诉人物业服务费2424.64元的义务。某某公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。某某公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令被告徐某某给付物业管理费2892.56元；2.判令被告徐某某承担诉讼费用。事实和理由：被告徐某某系某某公司所管理的藤县杉木冲农贸市场综合小区3栋202房的业主，某某公司在2012年9月18日已与某1公司签定了《前期物业管理合同》，藤县杉木冲农贸市场综合小区由某某公司进行物业管理，徐某某在接收物业时已知晓《前期物业管理合同》的约定条款。在2013年11月至2016年9月期间某某公司对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，所产生的物业管理费用为3066.56（每月87.62元×35个月＝3066.56元；冲减前期装修垃圾清运费用174元返还）还欠缴2892.56元，经某某公司工作人员多次催促但徐某某却一直不肯缴交物业管理费，请求法院给予判决。一审法院认定事实：2011年11月2日，被告徐某某与某1公司签订《商品房买卖合同》，约定被告徐某某购买某1公司藤县杉木冲农贸市场综合小区第3栋1单元202房，建筑面积为108.27平方米。《商品房买卖合同》第二十一条约定某1公司依法选聘原告为物业服务企业；但未约定物业收费的标准及收取方式。2012年9月18日，某1公司与原告某某公司签定了《前期物业服务合同》，双方就某1广场一期的前期物业管理达成协议。约定合同期限为两年，即从2012年10月10日起至2014年10月9日止，合同第四章约定物业服务费的收取、开支、及物业服务范围，第四章第七条第1点明确约定住宅物业费为0.8元/月·平方米；2014年9月30日，某1公司与原告签订《前期物业服务合同》的补充协议，约定物业服务期限延期至2016年9月30日。原告在合同期间，履行了系列的物业管理工作。藤县中学以协议书的形式（甲方为某1公司、乙方为藤县中学、丙方为藤县中学教职工业主，协议书只有藤县中学盖章，附表有团购房藤县中学教职工含被告在内的业主名单）承认原告的物业管理工作。2013年3月27日，某1公司交房给被告，同日被告交了2012年10月28日至2013年10月27日的物业费管理费1039.40元，同时交装修押金1000元。一审法院认为，建设单位依照法律、法规规定，可以与物业服务企业签订的前期物业服务合同，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力，原告某某公司与某1公司（建设单位）签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告有约束力。《前期物业服务合同》届满，被告居住的小区业主委员会还尚未成立，也未选聘其他物业服务企业，原告可以与某1公司继续签订前期物业服务合同，双方续签的关于《前期物业服务合同》的补充协议，仍属前期物业合同，依然有效。被告虽然没有在物业服务合同上签字，被告虽不是物业服务合同的形式当事人，但其是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成物业服务合同的实质当事人，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，前期物业服务合同对其具有约束力。被告以其没有在《某1广场前期物业服务合同》及补充协议上签名，并非合同当事人，对合同不知情，原告无权要求被告交纳物业管理费，要求驳回原告的诉讼请求的抗辩意见，原审法院不予支持。原告在藤县杉木冲农贸市场综合小区实施物业服务后，在此小区居住的被告有义务按照该合同的约定履行交纳物业管理费。虽然《前期物业服务合同》中约定的物业管理费收取是从购房合同中双方约定的交房日期起计算，但合同也约定未及时交房的可减免收取，原告所举证据没有建设单位交房给被告的时间。从被告所交物业管理费及装修押金的时间，结合被告在庭审时的陈述，原审法院认定交费时间（2013年3月27日）就是交房时间。根据权利义务对等原则，被告应交的物业费应从交房时起计算。即从2013年3月27日起至2016年9月日止。原告在2013年3月27日收取被告2012年10月28日至2013年3月27日前的服务费没有依据且不合理，应予扣减。被告每月应付的物业服务费为：108.27平方米×0.8元/平方米＝86.62元，原告在诉状中称每月为87.62元有误。2013年3月27日至2016年9月共42个月，42×86.62元＝3638.04元。扣减已交的物业管理费1039.40元，及扣减被告前期装修多出的垃圾清运费174元返还，被告尚欠原告物业服务费3638.04元-1039.40元-174元＝2424.64元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告应支付原告梧州市某某物业管理有限公司物业服务费2424.64元。本院二审期间，上诉人徐某某向法庭提供了一组照片复印件，以证实被上诉人某某公司未提供物业管理应有的保安员值守、巡视等服务；被上诉人某某公司对上诉人所提供的证据不予认可。本院认为，本案为前期物业管理而产生的物业服务费用，目前被上诉人已撤离该小区，故上诉人提供的上述照片复印件，并未能证实被上诉人在该时期未履行物业管理的事实，故对上诉人上述证据，本院不予采信。一审法院根据本案现有证据查明事实的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，上诉人徐某某所拖欠被上诉人某某公司的物业服务费用为前期物业服务费用。因上诉人徐某某所住的该小区没有成立业主委员会和业主大会，根据法律和行政法规的相关规定，建设单位某1公司与被上诉人某某公司之间订立的《前期物业服务合同》系合法有效的。上诉人徐某某称其系该合同的第三人，并以对该合同的订立不知情为由，而主张《前期物业服务合同》无效的意见于法无据，本院不予采纳。某某公司在该合同存续期间，已经实际履行了物业管理服务，而上诉人徐某某又未能提供充分的证据证实某某公司未履行物业管理服务的事实，故双方的物业管理合同的关系是成立的，上诉人徐某某应向某某公司缴交物业服务费用。同时，上诉人徐某某未能提供充分的证据证实某某公司在物业服务上存在不足或未实际履行，故对上诉人徐某某要求驳回某某公司的起诉请求的意见，本院不予支持。综上所述，徐某某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐某某负担。本判决为终审判决。审判长  柳裕庆审判员  黎经耀审判员  王益民二〇一七年十一月二十九日书记员  周晓楠