吉林省长春市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0104民初4269号原告：张良明，男，汉族，1967年5月4日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：姜乔，吉林理悦律师事务所律师。被告：吉林省金鹤房地产开发有限责任公司，住所地长春市朝阳区西安大路8号。法定代表人：郝凤波，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，吉林德谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，长春世诚法律服务所法律工作者。被告：韦玮，女，汉族，1980年1月23日生，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。被告：陈丽杰，女，汉族，1987年9月10日生，住兰家镇。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。被告：夏莹，女，汉族，1995年4月29日生，住长春市。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。原告张良明诉被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司（以下简称金鹤公司）、韦玮、陈丽杰、夏莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。张良明及其委托诉讼代理人姜乔、金鹤公司的委托诉讼代理人李敏、张岩、韦玮的委托诉讼代理人赵美南、陈丽杰及夏莹的委托诉讼代理人金洪亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张良明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告位于西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1单元948，面积159.03平方米，栋号4-3/110-3（948）和1幢1单元945，面积109.35平方米，栋号4-3/110-3（945）房屋的实际购房人，享有排他性的物权期待权和合法占有权；2、请求判令四被告配合自行撤销上述房屋不动产登记证并将诉争房屋恢复登记在原告名下；3、请求判令四被告共同承担案件受理费、保全费、律师代理费等诉讼过程中产生的费用。诉讼过程中，张良明变更诉讼请求为：1.请求确认位于西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1单元948，面积159.03平方米，栋号4-3/110-3（948）和1幢1单元945，面积109.35平方米，栋号4-3/110-3（945）房屋归张良明所有；2.请求判令四被告配合自行撤销上述房屋不动产登记证并将诉争房屋登记在张良明名下；3.请求判令四被告共同承担案件受理费、保全费、律师代理费等诉讼过程中产生的费用。事实和理由：原告与金鹤公司于2006年12月23日、2007年1月4日签订房屋买卖合同二份，约定购买本案诉争房屋，原告于2006年12月18日、2006年12月2日分两次交清第一套房屋全部购房款，于2006年12月30日、2007年1月4日分两次交清第二套房屋全部购房款，两套房屋共计2,238,974.00元，金鹤公司于2007年5月28日将本案诉争两套房屋交付给原告，原告实际入住并占有使用至今。期间，原告多次要求金鹤公司办理诉争房屋产权证，但金鹤公司始终以各种理由推脱拒绝办理。2014年11月10日，金鹤公司与韦玮依据民间借贷关系，无视诉争房屋已经出售给原告的事实，恶意将包括原告房屋在内的15套房屋以远远低于市场单价的3640元/平方米网签备案给韦玮。2017年7月3日，韦玮在明知诉争房屋存在争议的情况下，恶意将诉争房屋登记在自己的名下。2017年7月6日，陈丽杰、夏莹在明知诉争房屋存在争议的情况下，又以5万元购房款价格受让诉争房产，并恶意将房屋登记在自己名下。原告认为，金鹤公司与韦玮恶意签署网签合同以及陈丽杰、夏莹恶意转移诉争房产并办理不动产登记证的行为违法，侵害了原告对诉争房屋的所有权，应当予以纠正。金鹤公司辩称，1.原告诉状所述与事实相符。本案应确认原告为实际购房人，享有合法利益。2.(2015)朝民初字第3714号判决及(2017)吉01民终2569号判决结果驳回金鹤公司及韦玮起诉及反诉，并没有将不动产权属确认给韦玮，此份判决不具有不动产变动及物权转移效力。3.韦玮将诉争房屋再次恶意转移给陈丽杰、夏莹并办理不动产登记违法。陈丽杰、夏莹明知诉争房屋权利有瑕疵，仍低价购买，存在过错，不属于善意取得人。4.韦玮采取欺诈手段，骗取税务机关开具办理房屋不动产契税发票，经税务机关审核，确认被告韦玮未提供法院执行裁定书原件及相关手续的情况下为其开具的不动产发票无效。税务机关于2017年9月12日已经做出收回为韦玮开具的完税凭证，并登报声明作废，我方恳请法院对本案中止审理，待行政诉讼作出撤销韦玮的产权登记裁决后，法院再依法审理本案确认之诉。韦玮辩称，1.韦玮已经取得案涉房屋的权属登记证书，与被告金鹤公司之间商品房买卖合同已经履行完毕。（1）韦玮购买案涉房屋已支付相应对价，签署的商品房买卖合同已经过长春市房产登记机关备案登记。（2）韦玮购买的案涉房屋备案后，已经依法取得了权属证书。2.韦玮已经将案涉房屋依法转让给陈丽杰、夏莹，陈丽杰、夏莹已经合法取得案涉房屋的所有权，张良明无权要求将已经依法转让的房屋的不动产登记证书撤销。3.张良明因无法取得房屋，应请求解除与被告金鹤公司合同、返还已付购房款及利息、并要求被告金鹤公司赔偿损失，要求韦玮承担案件受理费、律师费等损失无依据。4.原告诉讼请求已经超过诉讼时效。原告购买案涉房屋的合同没有经过房产部门备案，亦未取得权属证书，其对案涉房屋依法不享有物权，其只享有履行请求权，属于债权请求权的范围，应当适用两年的诉讼时效。陈丽杰、夏莹辩称，陈丽杰、夏莹是通过合法有效的途径购买的案涉房屋，并取得了不动产产权证，陈丽杰、夏莹在与韦玮交易时不知案涉房屋存在纠纷，根据法律规定陈丽杰、夏莹是合法有效的所有权人，因此请求人民法院驳回原告对陈丽杰、夏莹的诉讼请求。经审理查明：2006年12月23日，张良明与金鹤公司签订《商品房买卖合同》，约定张良明购买新世纪鸿源广场第1幢09单元48号房屋，房屋面积158.84平方米（后经测绘面积为159.03平方米），房屋单价每平方米8527.00元，房款总额1354429.00元。张良明于2006年12月18日向金鹤公司支付购房定金10000.00元，于2006年12月24日向金鹤公司支付剩余房款1344429.00元。2006年12月30日，张良明与金鹤公司签订《商品房买卖合同》，约定张良明购买新世纪鸿源广场第l幢09单元45号房屋，房屋面积109.23平方米，房屋单价每平方米8098元，房款总额884545.00元。张良明于2006年12月30日向金鹤公司支付购房定金10000.00元，于2007年1月4日向金鹤公司支付剩余房款874545.00元。金鹤公司于2005年3月7日取得长春市朝阳区西安大路8号房屋商品房预售许可证，有效期至2007年12月31日。金鹤公司于2012年7月18日取得长春市朝阳区西安大路8号房屋产权，建筑面积为49167.34平方米。张良明于2007年5月28日收到金鹤公司向其下发的《入住通知书》，于2007年6月3日办理入住手续，实际占有、使用该两处房屋至今。2014年11月8日、2014年11月10日，金鹤公司与韦玮就上述两套房屋分别签订《商品房买卖合同》，约定房屋单价每平方米3640元，该两份商品房买卖合同均经过网签备案登记。2015年11月4日，金鹤公司起诉韦玮，请求法院判令撤销金鹤公司与韦玮于2014年11月签订的15套商品房买卖合同。2016年12月24日，本院作出（2015）朝民初字第3714号民事判决，驳回了金鹤公司的诉讼请求。金鹤公司不服该判决，提起上诉。长春市中级人民法院于2017年6月8日作出（2017）吉01民终2569号民事判决，驳回金鹤公司上诉，维持原判。2017年6月27日，韦玮持网签备案合同及以上两份生效民事判决申报缴纳契税，长春市地方税务局为韦玮开具完税凭证，2017年7月3日，韦玮取得诉争两套房屋的不动产权登记证书。2017年7月6日，韦玮与陈丽杰签订《买卖协议》，将长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场l幢1单元2245号、945号两套房屋出售给陈丽杰，约定房屋价款174万元。当日，韦玮与陈丽杰向产权部门提交了变更房屋权属登记申请，陈丽杰于2017年7月12日取得该两套房屋的不动产登记证书。2017年7月6日，韦玮与夏莹签订《买卖协议》，将长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场l幢1单元948号房屋出售给夏莹，约定房屋价款128万元。当日，韦玮与夏莹向产权部门提交了变更房屋权属登记申请，夏莹于2017年7月12日取得该房屋的不动产登记证书。2017年7月6日，张良明对本案诉争房屋申请异议登记，长春市房地产交易与权属登记中心受理了该异议登记申请。2017年9月18日，长春市地方税务局直属税务局作出长直属税通[2017]综1号税务事项通知书，通知韦玮收回案涉房屋税收缴款书，并于2017年11月28日，向长春市不动产登记中心函告此事。上述事实，有原告张良明提交的商品房买卖合同、购房款收据、入住通知书、收楼手续书、物业费、电费、水费、供热票据、租赁合同、商品房屋登记证明存根、房屋产权发证记录、异议登记申请书、长春市地方税务局出具的信访事项答复意见、关于依法收回韦玮相关税收缴款书的函，被告金鹤公司提交的企业信息表、信访事项实体性受理告知单、商品房预售许可证，被告韦玮、陈丽杰、夏莹提交的韦玮与陈丽杰、韦玮与夏莹签订的买卖协议、不动产权登记证书、完税凭证等证据证明，以上证据，均经庭审举证、质证，并有庭审笔录、书证附卷为凭。经张良明申请，本院依职权调取了韦玮在交通银行账号为×××的交易流水情况，以及夏莹在建设银行账号为×××的交易流水情况。经查，2017年7月6日夏红梅×××账号转账128万元到夏莹×××账号，当日，夏莹从该账号中转款128万元到韦玮×××账号中。2017年7月6日15时42分、15时59分韦玮从×××账号中先后转账130万元、44万元到陈丽杰×××账号，同日16时07分，陈丽杰从×××账号向韦玮×××账号转款174万元。张良明对本院依职权调取的证据真实性无异议，认为该证据可以证明韦玮与陈丽杰之间、韦玮与夏莹之间购房款属于恶意串通、虚假支付，没有实际支付购房款。金鹤公司质证意见与张良明意见一致。韦玮对该证据真实性没有异议，认为该份证据无法证明韦玮与陈丽杰、夏莹之间存在恶意串通的行为。陈丽杰想买房子但是没有现钱，新一典当公司借给陈丽杰钱，韦玮是以新一典当的法定代表人身份将借款转给陈丽杰的，是职务行为。陈丽杰同意韦玮的质证意见，并认为其购买的房屋是经合法登记的房屋，张良明所主张不能证明陈丽杰与韦玮之间存在恶意串通。夏莹同意韦玮的质证意见，并认为从交易流水中，无法得出韦玮与夏莹之间存在串通。夏红梅与夏莹之间的转账与本案没有关联。本院认为，（一）张良明与金鹤公司签订的两份《商品房买卖合同》有效。金鹤公司于2005年3月7日取得长春市朝阳区西安大路8号房屋商品房预售许可证，有效期至2007年12月31日。2006年12月23日、2007年1月4日，张良明与金鹤公司以案涉房屋为标的物签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定。该两份《商品房买卖合同》有效。两份商品房买卖合同签订后，张良明全额支付了房款，并于2007年6月3日办理了入住手续，实际入住至今，张良明是两套诉争房屋的实际占有、使用人。（二）本案未超过诉讼时效。张良明作为诉争房屋的买受人，享有合法的占有、使用房屋的权利。同时，张良明也依法享有请求出卖人金鹤公司协助办理房地产权属证书的权利。金鹤公司对此并无异议。张良明此项权利不能实现的原因，系韦玮于2017年7月3日基于其签订的《商品房买卖合同》，将诉争房屋的产权登记在自己名下，又于2017年7月6日将诉争房屋出卖给陈丽杰、夏莹，使得诉争房屋的产权最终登记在陈丽杰、夏莹名下。张良明在知道权利被侵害后，于2017年7月10日将四被告诉至法院，并不超过诉讼时效。（三）韦玮办理产权登记的行为存在主观恶意。尽管韦玮与金鹤公司就诉争房屋签订了两份《商品房买卖合同》，并有金鹤公司出具的写有“抵账”字样的房款收据，但韦玮与金鹤公司对该两份《商品房买卖合同》是否是真实的买卖关系始终存在争议，且该两份合同签订的时间为2014年11月8日、2014年11月10日，晚于张良明与金鹤公司签订的《房屋买卖合同》的时间。韦玮在签订合同之前以及以后一年多的时间都未到诉争房屋仔细踏查，存在过错。（2015）朝民初字第3714号民事判决、（2017）吉01民终2569号民事判决仅对金鹤公司主张撤销其与韦玮所签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以驳回，对诉争房屋权属并未作出评判与确认。韦玮仍凭借该案生效判决及网签备案合同到税务机关申报缴纳契税，主观存在恶意。长春市地方税务局直属税务局已于2017年9月18日向韦玮下发《税务事项通知书》，依法收回诉争房屋的税收缴款书，并于2017年11月28日，向长春市不动产登记中心函告此事。在（2015）朝民初字第3714号民事案件审理过程中，韦玮已经知晓诉争房屋由他人实际占有使用多年，在明知诉争房屋他人购买、占有、使用在先的情况下，仍办理产权登记，应认定为恶意办理登记，因此韦玮的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人张良明。（四）陈丽杰、夏莹对诉争房屋不构成善意取得。首先，无法认定韦玮与陈丽杰、夏莹之间存在真实交易，支付了合理对价。韦玮辩称陈丽杰因无钱购房，其作为新一典当行法定代表人向陈丽杰出借174万，但仅凭陈丽杰与吉林省新一典当有限公司的借款协议、陈丽杰的收条及韦玮向陈丽杰账户转账记录并不能证明系吉林省新一典当有限公司向陈丽杰借款，也与交易目的不符。从韦玮账户交易流水看，陈丽杰并未实际向韦玮支付房款。夏莹向韦玮支付房款的账户是在交易当日办理的，办理当日与韦玮有多次钱款往来的夏红梅就向夏莹账户转款128万，夏莹随即将此款转入韦玮账户，夏莹支付房款过程存疑。且陈丽杰、夏莹作为购房人，在决定购房前并未到房屋实地踏查，也与常理不符。本院要求陈丽杰、夏莹就购房过程出庭说明情况，二人无正当理由不出庭，且其委托诉讼代理人也不能对购房过程说明情况，应视为陈丽杰、夏莹对此无法做出合理解释。其次，不能认定陈丽杰、夏莹受让诉争房屋时是善意的。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条:“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”、《不动产登记暂行条例》第二十一条：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记”的规定，陈丽杰、夏莹提交不动产物权登记申请的当天，张良明即对诉争房屋提出异议登记申请，在登记事项记载于不动产登记簿之前，陈丽杰、夏莹既已明知诉争房屋存在争议，因此，不能认定陈丽杰、夏莹主观为善意。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，陈丽杰、夏莹对诉争房屋不构成善意取得，也不能因取得了诉争房屋的不动产权登记而认定取得了诉争房屋所有权。（五）张良明作为实际购房人有权要求将诉争房屋权属登记在自己名下。张良明与金鹤公司签订了《商品房买卖合同》，全额支付了诉争房屋的购房款，并自金鹤公司交付房屋后，始终以所有权人身份对诉争房屋占有、使用。本案诉争房屋虽然登记在韦玮、陈丽杰、夏莹名下，但不动产权属证书只起到不动产所有权的对外公示作用，不能当然以此认定不动产权利的真实状态。韦玮、陈丽杰、夏莹从未对诉争房屋进行管理和使用，也未实际控制过房屋。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，不动产权属证书确有错误的情况下，应该根据实际认定诉争房屋权属。张良明提供了充分的证据证明韦玮取得不动产权属证书属于恶意，陈丽杰、夏莹与韦玮之间不存在真实交易关系，陈丽杰、夏莹不构成善意取得，不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。但因张良明没有依据其与金鹤公司的房屋买卖合同办理不动产权属登记，不能直接确认其对诉争房屋享有所有权，因张良明作为房屋的实际购房人，始终合法占有、使用诉争房屋，金鹤公司有义务协助张良明将诉争房屋权属登记在其名下。其他被告的行为妨碍了原告办理产权，故亦负有排除妨碍，协助张良明办理诉争房屋的更名过户的义务。（六）张良明主张由被告支付其委托律师产生的律师代理费，因该主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、第十八条、《不动产登记暂行条例》第二十一条之规定，判决如下：一、被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司、韦玮、陈丽杰于本判决生效后十日内协助原告张良明办理位于长春市西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1单元945室，丘地号4-3/110-3（945）房屋登记手续；二、被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司、韦玮、夏莹于本判决生效后十日内协助原告张良明办理位于长春市西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1单元948室，丘地号4-3/110-3（948）房屋登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费24712.00元，保全费5000.00元，由被告吉林省金鹤房地产开发有限责任公司负担9904.00元，被告韦玮负担9904.00元，被告陈丽杰负担4952.00元，被告夏莹负担4952.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  宋姜美人民陪审员  盖桂敏人民陪审员  孙 梦二〇一七年十二月二十九日书 记 员  娄红阳