四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川15民终747号
上诉人（原审被告）：赖邓，男，1964年6月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：李华，四川翠屏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：四川省宜宾市第一中学校，住所地四川省宜宾市慈善路107号。
法定代表人：田贵荣，校长。
委托诉讼代理人：蔡富丽，四川法光律师事务所律师。
原审被告：宜宾义乌小商品城有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区金沙江大道B幢正一层。
法定代表人：邓登长，总经理。
委托诉讼代理人：彭源，该公司员工。
上诉人赖邓因与被上诉人四川省宜宾市第一中学校（以下简称宜宾一中）、原审被告宜宾义乌小商品城有限公司（以下简称义乌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人赖邓上诉请求：1.撤销原判，驳回宜宾一中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由宜宾一中承担。事实和理由：1.一审判决认定“上诉人赖邓从2011年第一季度后未向被上诉人宜宾一中支付租金，且赖邓明确表示不会向宜宾一中支付租金”的事实不清。赖邓与宜宾一中签订的《宜宾市一中房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定，宜宾一中应于2008年3月1日向赖邓交付租赁房屋，而宜宾一中却推迟了3年才交付房屋，在这3年期间，赖邓投入大量财力、物力做宣传、招租等工作，因没有得到租赁房屋，给赖邓造成了巨大损失。《租赁合同》约定：宜宾一中将新校区篮球、排球场的地下室面积共5880平方米的房屋租给赖邓，赖邓也交纳了全部房屋的第一个季度租金，宜宾一中却实际只向赖邓交付了1044平方米的租赁房屋，宜宾一中的违约行为，给赖邓造成重大损失（未交付房屋面积4836平方米，按照3元/平方米/月利润计算，从2011年3月到2016年12月，共计69月）。同时，宜宾一中的职工多次阻扰次承租人义乌公司正常使用该房屋，在房屋门口砌围墙堵路，严重影响到实际承租商户的正常经营，导致义乌公司拒不交纳租金。赖邓多次找宜宾一中，要求按合同面积交付全部租赁房屋，同时解决义乌公司正常使用租赁房屋的相关事宜。宜宾一中口头承诺房租可以优惠，但至今未妥善处理。赖邓在宜宾一中存在严重违约的情况下才暂停支付房屋租金，符合合同法第六十七条规定，不是违约行为；2.由于赖邓不存在违约，双方签订的合同尚未履行完毕，不具备法定解除条件和理由。同时，由于经宜宾一中同意，赖邓将房屋于2011年3月6日转租给义乌公司，义务公司投入大量资金对租赁房屋进行了装修、装饰，并将房屋租赁给其他商户从事经营活动。一审法院判决解除合同，会给各方造成巨大损失，在相关遗留问题未妥善处理前，不宜解除合同；3.150000元保证金不应当折抵房租，即便要折抵也只能折抵法院判决的2014年5月13日以后的租金；4.若法院认为合同应当解除，那么《租赁合同》、《〈宜宾市一中房屋租赁合同〉补充协议》在赖邓于2015年5月15日收到宜宾一中起诉状副本时已解除，租金应当算至合同解除之日止。
被上诉人宜宾一中辩称，双方签订的租赁合同及补充协议合法有效。宜宾一中在2011年向赖邓发出的函，是一个新的要约，根据双方签订的补充协议和赖邓与义乌公司签订的补充协议，确定了房屋的建筑面积为5880平方米，计费面积为1044平方米，宜宾一中没有违约。赖邓在交纳197040元费用后就未交纳租金，宜宾一中行使权利把保证金冲抵租金是合法的。
原审被告义乌公司述称，义乌公司与赖邓的转租合同合法有效。宜宾一中的房屋租赁合同不应当予以解除。
被上诉人宜宾一中向一审法院起诉请求：1.解除原告宜宾一中与被告赖邓之间签订的《租赁合同》、《补充协议》，并由被告义乌公司及时退还承租的全部房屋（位于一中新开发区篮、排球场地下室负一层面积1044平方米）；2.赖邓支付宜宾一中2013年3月6日至2015年6月6日的房租385236元（并计算至义乌公司退还全部承租房屋之日止）；3.赖邓支付宜宾一中违约金150000元；4.一审诉讼费由赖邓、义乌公司承担。
一审认定事实：2004年8月16日，宜宾市城市规划局颁发的《规划建筑控制红线图》载明：“宜宾一中：经我局研究，同意你校在宜宾市天柏组团A2-1-06（部分）地块内修建一中新校园工程。如图示红线围合部分为用地范围，绿斜线部分为公共用地……”。2004年9月28日，宜宾市国土资源局颁发的《建设用地批准书》载明：用地单位名称宜宾一中，修建项目名称修建新校区，批准用地面积33012平方米，土地用途教育，土地座落宜宾市天柏组团A2-1-06地块内。2005年12月12日宜宾市规划和建设局颁发的编号（2005）字第75号《建设工程规划许可证》载明：建设单位宜宾一中，建设项目名称新校区工程教学楼、体育馆，建设位置天柏组团A2-1-06（部分）地块。
2008年3月1日，原告宜宾一中（甲方）与被告赖邓（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将新校区篮、排球场的地下室按5880平方米的房屋出租给乙方；租赁期限为20年，自2008年3月1日起至2028年3月1日止；租金计算方式为每5年增加一次房租，2008年3月1日至2013年3月1日每月租金为47040元，2013年3月1日至2018年3月1日每月租金为58800元，2018年3月1日至2023年3月1日每月租金为70560元，2023年3月1日至2028年3月1日每月租金为82320元；乙方必须在每月前5日将租金交纳至甲方处；若合同任一方擅自解除本合同，必须向另一方赔偿15万元违约金。2011年1月19日，赖邓向宜宾一中支付15万元保证金。2011年3月6日，赖邓与被告义乌公司签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的约定为：赖邓将宜宾市一中新校区篮、排球场的地下室房屋，建筑面积5880平方米租赁给义乌公司使用；租期15年，自2011年3月6日至2026年3月5日止；每季度租金应在本季度头5日内支付。2011年3月7日，宜宾一中（甲方）与赖邓（乙方）签订《补充协议》，约定：交房起租日2008年3月1日顺延至2011年3月1日，合同顺延至2031年3月1日；甲方同意乙方在不影响房屋安全使用的前提下转租房屋；租赁期间若甲方因国家政策原因收回房屋需提前三个月书面通知乙方并对乙方的损失作出补偿，补偿金额由双方协商确定。同日，赖邓向宜宾一中支付了第一个季度租金47040元，赖邓亦陈述该租金是按照5880平方米的承租面积来计算的。2011年11月15日，赖邓与义乌公司签订《补充协议》，与本案争议有关的约定为：出租房屋座落地址为宜宾一中新校区篮、排球场的地下室房屋，建筑面积5880平方米，计费面积1044平方米（此面积为一楼面积）。
本案在审理过程中，宜宾一中陈述实际交付给赖邓使用的房屋面积为1044㎡，本案所涉房屋的租金是按交付面积的单价来计算的，第一个五年（即2011年3月1日至2016年2月28日）是8元/月/㎡，第二个五年（即2016年3月1日至2021年2月28日）是10元/月/㎡，第三个五年（即2021年3月1日至2026年2月28日）是12元/月/㎡，第四个五年（即2026年3月1日至2031年2月28日）是14元/月/㎡；赖邓对宜宾一中的上述陈述予以认可并认为房屋租金应按实际交付的面积计算。宜宾一中陈述已通过2011年2月16日的《函》和2011年3月7日与赖邓签订的《补充协议》将出租给赖邓的房屋面积变更为1044㎡，赖邓对此不予认可并陈述并未收到2011年2月16日的《函》，《补充协议》仅对租赁期及租金的起算时间进行了调整，并未对承租房屋面积进行调整。赖邓陈述，因获得宜宾一中同意本案所涉房屋已转租给义乌公司，现被义乌公司占有使用故不同意解除本案所涉租赁合同；不同意向宜宾一中支付租金，宜宾一中交付的房屋面积不符合合同约定造成违约；同时赖邓辩称宜宾一中要求支付房租的诉请已超过诉讼时效。义乌公司对宜宾一中诉请的返还本案所涉房屋不予认可并陈述其与宜宾一中无直接合同关系，若现在返还房屋其将遭受较大损失要求宜宾一中予以补偿。一审法院认为，根据原告宜宾一中提供的《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》、《规划建筑控制红线图》，本案所涉房屋系宜宾一中所有。宜宾一中与被告赖邓签订的《租赁合同》、《补充协议》系合同双方真实意思表示，内容不违反法律规定，法院依法予以确认。宜宾一中诉请解除与赖邓签订的《租赁合同》、《补充协议》，因赖邓从2011年第一个季度后未向宜宾一中支付租金且赖邓明确表示不会向宜宾一中支付租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，当事人可以解除合同，故对宜宾一中的该项诉请法院依法予以支持。宜宾一中诉请被告义乌公司退还本案所涉房屋，因宜宾一中与赖邓双方在合同中约定承租房屋可进行转租，且查明本案所涉房屋已全部转租给义乌公司并由其占有使用，同时宜宾一中对上述情况予以认可，故对宜宾一中的该项诉请法院依法不予支持。宜宾一中诉请赖邓支付尚欠的房屋租金（计算至义乌公司实际退还房屋之日止），因宜宾一中与赖邓双方均认可交付给赖邓使用的房屋面积为1044㎡，且2011年3月1日至2016年2月28日的房屋租金按8元/月/㎡计算，赖邓已向宜宾一中支付租金47040元，庭审中赖邓辩称宜宾一中诉请其支付房租已超过诉讼时效，因宜宾一中于2015年5月12日向法院主张权利，故本案所涉租金应从2014年5月13日开始计算，赖邓已经支付的租金法院不再作处理。故对宜宾一中的该项诉请法院依法支持为：从2014年5月13日起按每月8352元（1044㎡×8元/月/㎡）计算至本判决实际履行期限届满之日止。宜宾一中诉请赖邓因违约支付违约金15万元，根据宜宾一中与赖邓双方签订的《租赁合同》，本案中宜宾一中未提供证据证明赖邓有擅自解除合同之行为，不符合该合同约定的承担违约金的前提，故对宜宾一中的该项诉请法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告四川省宜宾市第一中学校与被告赖邓于2008年3月1日签订的《宜宾市一中房屋租赁合同》和2011年3月7日签订的《宜宾市一中房屋出租合同补充协议》；二、被告赖邓于本判决生效之日起十五日内支付原告四川省宜宾市第一中学校房屋租金（从2014年5月13日起按每月8352元计算至本判决实际履行期限届满之日止）；三、驳回原告四川省宜宾市第一中学校的其他诉讼请求。如被告四川省宜宾市第一中学校未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8354元，由原告四川省宜宾市第一中学校负担2354元，被告赖邓负担6000元。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审另查明，2015年5月15日，四川省宜宾市翠屏区人民法院向赖邓送达了宜宾一中的起诉状。
本院认为，宜宾一中与赖邓签订的《租赁合同》合法有效，签约双方均应按合同约定履行各自的义务。赖邓在与宜宾一中签订《租赁合同》及《补充协议》后，至2015年5月14日一审立案时止，仅向宜宾一中交纳了47040元租金及150000元保证金，其行为已构成违约。宜宾一中出租房屋，其主要目的是获取租金收益，赖邓的违约行为致使宜宾一中的合同目的不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”规定，宜宾一中有权单方解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”规定，赖邓于2015年5月15日收到宜宾一中的起诉状副本，应当认定赖邓于该日得知宜宾一中解除合同的意思表示，故双方解除《租赁合同》日期应确定为2015年5月15日。
按合同约定宜宾一中应当向赖邓交付5880平方米的房屋，而其实际仅交付了1044平方米的房屋，其行为也已构成违约。赖邓接受并对该1044平方米的房屋进行占有、使用、收益，其应当向宜宾一中支付该1044平方米房屋的租金。赖邓上诉称“宜宾一中按照合同约定交付5880平方米的房屋，给自己造成了损失”，因其未在一审中提起反诉请求，本院对该上诉请求不予支持，赖邓可另案主张。赖邓上诉称“解除与宜宾一中的租赁合同，给义乌公司造成了损失”，因一审中，义乌公司未就损失提出独立的主张，故本院二审不予审理，该损失可以由义乌公司另案主张。赖邓称“宜宾一中的职工多次阻扰次承租人义乌公司正常使用该房屋，在房屋门口砌围墙堵路，严重影响了实际承租商户的正常经营，导致义乌公司也不交纳租金”，因阻碍经营一事，赖邓未能提供证据予以证明，同时义乌公司是否向赖邓交纳租金系另一法律关系，故赖邓不能以此作为拒付宜宾一中租金的理由。该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
宜宾一中在一审庭审中提交了《座谈纪要》，拟证明宜宾一中与赖邓在2013年6月19日协商一致将赖邓交纳的150000元保证金和47040元租金冲抵2011年3月1日至2013年2月28日的租金，因赖邓对该《座谈纪要》不予认可，且该份《座谈纪要》上也无赖邓签字，故宜宾一中收取的150000元保证金应当在解除合同时予以退还。但因赖邓在一审中未对150000元保证金提出相应的请求，故本院对赖邓要求退还15000元保证金的上诉请求不予支持。赖邓可另案主张。
《租赁合同》、《补充协议》于2015年5月15日解除后，赖邓无须再承担支付租金的义务。合同解除后，谁占有宜宾一中的租赁物，则应由谁来支付占用费，故宜宾一中仍主张赖邓支付租金的诉讼请求，不能成立。一审判决赖邓支付宜宾一中房屋租金“从2014年5月13日起按照每月8352元计算至一审判决实际履行期限届满之日止”不当，本院予以纠正。一审法院立案时间为2015年5月14日，因赖邓在一审中主张租金诉讼时效已过，一审法院也认定宜宾一中主张的2014年5月13日以前的房屋租金因诉讼时效已过而未予支持，宜宾一中对此也未提起上诉，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”的规定，赖邓支付宜宾一中房屋租金应从2014年5月13日起算，至2015年5月15日合同解除之日止。因双方认可“2011年3月1日至2016年2月28日期间，房屋的租金以实际交付面积按每月每平方米8元计算”，故赖邓应当支付的房屋租金为1044平方米×8元×12月+1044平方米×8元÷30天×3天=101059.2元。
综上，上诉人赖邓的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第3667号民事判决；
二、上诉人赖邓与被上诉人四川省宜宾市第一中学校签订的《宜宾市一中房屋租赁合同》、《〈宜宾市一中房屋租赁合同〉补充协议》已于2015年5月15日解除；
三、上诉人赖邓于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人四川省宜宾市第一中学校房屋租金101059.2元；
四、驳回被上诉人四川省宜宾市第一中学校的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8354元、二审案件受理费8354元，合计16708元，由上诉人赖邓负担8354元，被上诉人四川省宜宾市第一中学校负担8354元。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭晓烽
审 判 员 李 荷
审 判 员 龙 雨
二〇一七年五月二十五日
法官助理 华 涛
书 记 员 吴邓强