广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民再68号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗少真，女，汉族，1965年10月30日出生。
委托诉讼代理人：黄广德，北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩建伟,北京市时代九和（深圳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：田峰，男，汉族，1955年8月7日出生。
被申请人（一审第三人）：田生华，女，汉族，1922年8月6日出生。
再审申请人罗少真因与被申请人田峰、田生华房屋买卖合同纠纷一案,不服本院（2008）深中法民五终字第1040号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年5月3日作出（2017）粤03民申106号民事裁定,裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。罗少真及其委托诉讼代理人黄广德到庭参加诉讼，田峰、田生华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人罗少真的再审请求：1、撤销本案一、二审判决；2、确认罗少真与田峰、田生华签订的《房产买卖预订认购协议书》有效；3、依法改判田峰、田生华继续履行《房产买卖预订认购协议书》，即田峰、田生华提供收款账户供罗少真支付剩余购房款54万元，田峰、田生华应在罗少真支付剩余购房款54万元之日起十日内将深圳市福田区××新村××房交付给罗少真，并将该房产权过户至罗少真名下；4、本案的诉讼费用由田峰、田生华负担。事实与理由如下：
一、本案二审判决罗少真与田峰、田生华签订的《房产买卖预订认购协议书》有效，双方继续履行该协议。罗少真根据该二审判决向深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）申请强制执行，请求强制田峰、田生华履行其与罗少真签订的《房产买卖预订认购协议书》，即强制田峰、田生华将位于深圳市福田区园岭新村35栋106房以人民币60万元转让给罗少真，在罗少真全额支付房款后，将涉案房产向罗少真交付并办妥房产过户手续。福田区法院于2009年10月29日作出(2008)深福法执字第4402号民事裁定，该裁定认为本案二审判决的判项并无给付内容，驳回罗少真的强制执行申请。罗少真遂另行向福田区法院起诉，要求田峰、田生华将涉案房产交付给罗少真并过户至罗少真名下，田峰、田生华提供收款方式及账号给罗少真支付剩余购房款54万元。福田区法院于2009年12月2日作出(2009)深福法民三初字第2260号民事判决，该判决认为罗少真与田峰、田生华之间存在合法有效的房地产买卖合同关系，双方均应依法履行合同约定的相应义务。据此，福田区法院判决支持罗少真的诉讼请求。田峰、田生华就此上诉至深圳市中级人民法院后，该院于2011年4月18日作出(2010)深中法民五终字第1106号民事裁定，该裁定以原审判决认定事实不清、对不符合受理条件的案件作出实体处理不当、属于重复诉讼为由，裁定撤销(2009)深福法民三初字第2260号民事判决，驳回罗少真的起诉。
二、本案一、二审判决没有特别载明2006年6月2日田生华签署的经公证的授权委托书，该委托书载明田生华是涉案房产的共有人，授权田峰在代理期限内办理有关涉案房产换领新的房地产证、转让、签署转让合同、过户等事项。
三、本案二审判决引述罗少真的一审诉讼请求存在遗漏，罗少真的第二项诉讼请求是“判令田峰和田生华继续履行合同”，而二审判决写明罗少真的第二项诉讼请求是“判令田峰继续履行合同”。
被申请人田峰和田生华未作答辩。
罗少真的一审诉讼请求为：1、确认罗少真与田峰签订的《房产买卖预订认购协议书》合法有效；2、判令田峰与田生华继续履行《房产买卖预订认购协议书》；3、由田峰与田生华负担本案诉讼费。
福田区法院审理查明，2006年6月9日，罗少真（买方）与田峰（卖方）签订《房产买卖预订认购协议书》，约定：买方向卖方认购位于深圳市福田区××新村××房产，转让成交价为600000元，卖方收到买方的付款不少于总价款（590000元）之后，买方方可接收该房钥匙和进入该房，否则，房产仍归卖方所有，无条件由卖方使用。第一笔付款（诚信保证金）60000元由买方存入卖方帐号或交给卖方认可的财政局帐号交补差费后当日起本协议生效，生效后卖方负责办理申领新红本，卖方开具收据给买方写明收款的性质为保证金。第一笔付款60000元在政府批出该房新红本之日前，作为诚信保证金（暂为融资借款性质的款项），于政府批出该房新红本之后，此款须经卖方确认转作交易定金签收之后即不得退回给买方。由买方保管转新红本的回执并写收条。回执复印件交给卖方以便办理加快手续。卖方领取到新红本之日起3日内，买方将第二笔付款（保证金）约120000元存入卖方帐号，过期作为本协议取消处理，解除预定买卖关系；由卖方确认转作交易定金签收据之后不得退回给买方；卖方收到不少于180000元定金之后正式开始交易，双方买卖关系建立；卖方领取到新红本之日起3日内，买方另将第三笔付款不少于400000元的银行本票交双方共同监督或签订协议由银行监督之后，当日即可开始申办买卖双方的转名手续，过户给买方；卖方名下帐户收到以上第一和第二两笔付款（保证金）后2天内，由卖方确认转作交易定金签收据，卖方并以该房约30-50%部分（约北半套房）和钥匙和半套房提前交给买方作为抵押担保；买方须绝对保证于该房转名过户到买方名下后5个工作日内卖方签收到累计不少于590000元（只余10000元，于该房全套房屋包括交钥匙给买方后10天内付清给卖方）；到期如卖方未收到590000元，则作为买方迟付款，视为买方严重违约，除应付款之外，买方还须按总价款10%另加付给卖方作违约罚金；如因执行本文产生争议，双方口头或书信协商无法解决，须先向深圳市仲裁机构，后向法院提起诉讼，仲裁机构或法院之裁决结果对双方均有约束力。签约当日，罗少真向田峰支付了诚信保证金60000元，田峰即向罗少真出具了《房产交易融资收款收据》，其中58000元由罗少真直接交存国土局指定帐号。
2006年6月10日，田峰、田生华向深圳市国土资源和房产管理局递交了取得涉案房产全部产权以及安居房换证申请，该局向田峰、田生华出具了《行政审批申请受理通知书》等，表明办理时限为35个工作日。2006年7月12日，田峰、田生华出具遗失具结书表明遗失了上述业务受理通知书，并向深圳市房地产权登记中心申请领取了涉案房产的新房地产证。一审庭审中，罗少真确认其于2006年7月17日获悉上述情况。
深圳市福田区××新村××房产为田峰、田生华共有，各占50%产权。在罗少真与田峰签订《房产买卖预订认购协议书》时，田峰转让涉案房产的行为已取得田生华的授权。
福田区法院认为，田峰在与罗少真签订《房产买卖预订认购协议书》时已经获得涉案房产共有人即田生华的授权。虽然当时涉案房产为安居房，还未办理房地产证的绿本转红本手续，但是双方在《房产买卖预订认购协议书》中约定办理完绿本转红本的手续之后才进行过户，这并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的不得转让”的规定。因此罗少真与田峰签订的《房产买卖预订认购协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，应受到法律的保护。双方当事人应全面履行各自的义务。田峰在收取了罗少真第一笔诚信保证金60000元后，即按约办理涉案房产的房地产证由绿本转红本的相关手续，并已领取了新红本的房地产证，且罗少真对此是明知的。但罗少真在未收到田峰不再继续履行合同义务的书面通知的情况下，在约定的期限内未向田峰支付第二笔款，属罗少真违约。虽然罗少真诉称双方曾口头约定共同到相关部门领取新红本的房地产证，且罗少真在得知可以领证时通知田峰，而田峰以种种理由推托，但均无证据证明。至于罗少真诉称田峰以出具遗失具结书的形式领取了涉案房产的新红本的房地产证，由此推定田峰不再继续履行合同，该理由于法无据，原审法院不予采信。有效合同的完全履行需要合同双方当事人互相配合、共同履约，才可实现。罗少真没有在约定的期限内支付第二笔购房款已构成违约，罗少真自己以拒付房款的行为表示不履行合同，同时又要求田峰继续履行《房产买卖预订认购协议书》的诉讼请求，不符合合同的约定：原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、罗少真与田峰于2006年6月9日签订的《房产买卖预订认购协议书》有效；二、驳回罗少真的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3910元、保全费1120元由罗少真负担（均已由罗少真预交）。
罗少真不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项；2、依法改判田峰与田生华继续履行《房产买卖预订认购协议书》；3、本案全部诉讼费用由田峰及田生华负担。
本院二审确认一审查明的事实。
本院二审认为，本案当事人之间签订的《房产买卖预订认购协议书》、《房地产成交价格确认书》及《房产交易融资收款收据》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定严格履行各自的义务。
根据双方当事人的约定，由罗少真保管向国土部门申请办理涉案房产上市交易手续的回执，此项是合同中保障罗少真知悉涉案房产上市交易手续办理情况的约定，另据《中华人民共和国合同法》第六条关于合同履行遵循诚实信用原则的规定，当事人在履行过程中应当根据交易习惯履行通知、协助等附随义务，因此，田峰应当根据合同约定和诚实信用原则保障罗少真对涉案房产上市交易手续办理和取得红本房地产证情况的知情权。本案中，田峰明知涉案房产交易手续回执在罗少真处的情形下，单方以出具遗失具结书的方式从登记部门取得可供交易流通的房地产证，又未在其取得红本房地产证后告知罗少真有关情况，没有履行保障罗少真知悉涉案房产上市交易手续办理情况的合同义务和通知的附随义务，在2006年深圳市房地产价格持续上涨的背景下，根据社会一般生活经验，难免使罗少真认为田峰无意继续履行合同，从而罗少真有权依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，中止自己的履行而暂不支付剩余房款，且罗少真在2006年7月17日，经自行查询知道涉案房产的房地产证办理出来并由田峰领取后，于2006年7月18日即提起诉讼主张权利。故罗少真行使不安抗辩权于法有据，不构成违约，原审法院认为罗少真未支付第二笔房款，以拒付房款的行为表示不履行合同构成违约，属适用法律不当，本院予以纠正。
综上，罗少真在合同履行中并无违约行为，其关于继续履行合同的诉请有合同和法律依据，依法应予支持，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条第一款的规定，判决：一、维持深圳市福田区人民法院(2007)深福法民三初字第1123号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院(2007)深福法民三初字第1123号民事判决第二项；三、田峰与罗少真继续履行双方签订的《房产买卖预订认购协议书》。本案一、二审案件受理费共计人民币8940元，由田峰负担。
本院再审查明，2006年6月2日，田生华与田峰签署一份《委托书》，载明田生华与田峰是母子关系，共同拥有涉案房产各二分之一产权；两人相互委托，任何受托人均可全权代理委托人并可以委托人的名义在代理期限（2006年6月1日至2010年5月30日）内办理涉案房产换领新房地产证、转让、签署转让合同、办理过户等与该房产相关的一切手续。该《委托书》于同日经深圳市公证处公证。
涉案《房产买卖预定认购协议书》上载明的卖方为田峰、田生华，买方为罗少真，该合同买方有罗少真的签名、卖方处有田峰的签名。因田生华已经授权田峰签署涉案房产转让合同，故一审认定2006年6月9日，“罗少真（买方）与田峰（卖方）签订《房产买卖预订认购协议书》”有误，应为“罗少真（买方）与田峰、田生华（卖方）签订《房产买卖预订认购协议书》”。
罗少真在再审庭审中表示可以一次性付清剩余购房款。
本院再审对原审判决查明的其他事实予以确认。
本院再审认为，一、关于涉案《房产买卖预订认购协议书》的签约和履约主体。涉案《房产买卖预订认购协议书》是罗少真与田峰、田生华签订，二审判决认定该协议有效并判决继续履行正确，但二审判决认定该协议由罗少真与田峰签订，并在判项中写明“罗少真与田峰于2006年6月9日签订的《房产买卖预订认购协议书》有效”、“罗少真与田峰继续履行双方签订的《房产买卖预订认购协议书》”有误，本院再审予以纠正，上述协议的签约和履约主体均为罗少真与田峰、田生华。二、关于涉案《房产买卖预订认购协议书》继续履行的具体内容。二审仅判决继续履行《房产买卖预订认购协议书》，但未明确当事人应如何履行，未明确履行金额、履行方式、履行期限、应该交付的财产等基本要素，因该判决的判项有关执行标的、给付内容不明确，导致罗少真对该判决的强制执行申请被法院裁定驳回，本院再审对该判项予以纠正。综上，原判认定事实及实体处理结果均存在不当之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2008）深中法民五终字第1040号民事判决；
二、变更深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第1123号民事判决第一项为：再审申请人罗少真与被申请人田峰、田生华于2006年6月9日签订的《房产买卖预订认购协议书》有效；
三、撤销深圳市福田区人民法院（2007）深福法民三初字第1123号民事判决第二项；
四、再审申请人罗少真与被申请人田峰、田生华应继续履行《房产买卖预订认购协议书》，具体为：罗少真应在本判决生效之日起十日内向田峰、田生华支付剩余购房款人民币54万元；田峰、田生华应在收到购房余款后十日内协助罗少真将深圳市福田区××新村××房产转移登记至罗少真名下（转移登记需缴纳的有关费用按合同约定执行）；田峰、田生华应在涉案房产转移登记至罗少真名下后十日内向罗少真交付房产。
如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币3910元，保全费人民币1120元，二审案件受理费人民币3910元，再审保全费人民币5000元，均由被申请人田峰、田生华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许绿叶
审 判 员 李 力
代理审判员 刘 真
二〇一七年十二月八日
书 记 员 任 洲
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。