重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初11478号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司项目部客服主管。
被告：刘秾华，男，1950年8月2日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告刘秾华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年11月8日、12月1日两次公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜、被告刘秾华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付原告从2015年2月1日至2017年9月30日止共计32�月的物业服务费2688.7元（84.65㎡×1元/㎡×32月-2015年1月余20.1元）及违约金629.74元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表），公共能源费320元（10元/月×32月），合计3638.44元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告物业服务费及违约金、公共能源费共计3638.44元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告刘秾华辩称，该房屋系被告购买并实际居住使用，虽然产权人中有妹妹刘隆香的名字，但仅为办理银行按揭，该房屋的相关物业服务费用由被告负担。被告未交费理由如下：一、履行物业收费的起点时间，鑫龙物业公司违约、违法。被告于2014年3月24日接房，同日与原告订立了《前期物业服务协议》，并预交了一年的物业服务费。结果，不到一年原告就来催收物业服务费，被告才发现票据上写的是2013年12月-2014年12月的物业服务费。按照合同约定被告应当从接房之日即2014年3月24日才开始交纳物业服务费。但是原告违约从2013年12月起向被告收取物业服务费，之后被告多次与原告协商，原告坚称开发商是2013年12月通知接房，物�费要从此时收取，被告遂未继续交纳物业服务费。被告购房合同中约定的交房时间是2014年3月31日前。该合同约定：自交房之日起，接受鑫龙物业公司进行物业管理。抵押贷款合同中约定工程竣工时间是2014年3月31日，交房时间是2014年3月31日。鑫龙物业接房与被告到银鹰集团接房是两个不同概念，若被告认为购买的房屋面积不符合规定可以退房，之前的费用应由开发商即银鹰集团负担。二、履行物业服务合同中约定的服务项目，鑫龙物业公司违约。1、被告与原告签订的《前期物业服务协议》之第一条第六项约定的物业服务内容有“交通与车辆停放秩序的管理”。业主委员会与鑫龙物业签订的《××××物业服务合同》之第二章第三条第七项的物业服务内容也有“交通秩序疏导与车辆停放引导”。但是被告所住大楼即×××××幢出口至小区出口有一条较宽的车行道，从被�2014年3月24日接房起至今，鑫龙物业均不予管理。该车行道两边的人行道一直停满了各种各样的车，停车秩序也混乱不堪。人行道成了破车垃圾场，至今霸占着人行道。如此停车秩序，业主只好走车行道，需精神高度紧张，观察前后来车，考虑怎么让车。若遇下雨，因车行道长而坡度大，雨水汇流而下，车行道成了激流，业主出行十分不便。2、业主委员会与鑫龙物业签订的《××××物业服务合同》之合同附件三之第三项第五款规定“对进入小区的车辆进行管理疏导，对大型物件搬出实行记录；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区”。原告未尽到管理职责。三、履行物业服务合同中约定的区域范围，鑫龙物业公司违约。1、业主委员会与鑫龙物业签订的《××××物业服务合同》约定物业管理区域四至：东邻××公园西接××路，南至××小区北靠××小区。而《××××临时�理规约》中约定物业管理区域为“綦江县××园区1号地块”。被告楼下即至小区出口这条路在前述范围内，属于原告的物业服务范围。但这条路上人行道靠近出口那一段成了小商小贩的天堂，原告均不予管理。为此，被告多次找原告反映，原告称这条路已经交政府。去年夏天，被告再次找原告，张经理接待被告仍称这条路已经交给了政府并举示证据，被告对原告该说法及举示的相关证据不予认可。另根据法律规定，小区内的道路，属全体业主共有，若要交给政府，须经占建筑面积三分之二以上业主，且占业主总人数三分之二以上业主同意。同时国家要给土地征用费，现在既没有召开业主大会，也未得到土地征用费，原告举示再多的证据也无效，仍应按照合同约定履行物业服务义务。该证据上接收时间为2015年7月14日，在此之前原告就一直没有对该路段进行管理，一直违约。综上所述，原告鑫龙物业公司在物业费收取的起始时间、物业服务项目、物业服务区域范围都存在违约情形，且不是针对被告一人，而是全体业主。虽然原告存在违约情形，但被告仍愿意自接房之日起交纳公共能源费10元/月/户、二次供水费和电梯费0.35元/㎡/月，请求法院依法判决。
经审理查明，2013年1月17日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与被告刘秾华、案外人刘隆香分别作为甲乙双方签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，约定涉案房屋属预售商品房，甲方应当在2014年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将前述房屋交付乙方使用。关于交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。
2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记�“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，物业服务区域概况中四至为东邻××公园西接××路，南至××小区北靠××小区。根据该合同约定，原告提供的物业服务包含交通秩序与车辆停放的管理，被告刘秾华所住房屋应按1.0元/㎡/月交纳物业费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。业主应于本合同生效之日起交纳物业服务费用。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。
2014年3月24日，被告刘秾华到原告处办理接房手续，并与原告分别作为甲乙双方订立前期物业服务协议，协议约定，物业服务收费选择包干制，标准为：住宅物业按建筑面积1.00元/月·㎡（含电梯费0.35元/月·㎡）。业主同意自购房合同约定物业交付使用之日起承担其所有物业的服务费用。甲方提供物业管理服务期限：本合同签订之日起至小区业委会成立之日止。由甲方与业主委员会协商续签物业服务合同。该协议约定，原告提供的物业服务包含交通与车辆停放秩序的管理。
2015年6月26日，重庆市綦江区××××小区业主委员会（以下简称“××××业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《××××物业服务合同》，具体内容、收费标准与前期物业服务合同大致相同，根据该合同约定业主应于本合同生效之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。该合同在物业管理服务标准中明确约定，原告应对进出小区的车辆进行管理疏导，对大型物件搬出实行记录；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。
另查明，为了解决小区车辆乱停乱放的问题，原告在小区张贴了消防通道严禁停车、规范小区内车辆停放的提示，拉宣传横幅，对违规车辆贴告知书，对小区道路进行划线，对车辆进出进行登记。但小区车辆乱停乱放问题并没有得到妥善解决。
再查明，2014年3月24日，被告刘秾华以刘隆香名义交纳了涉案房屋2013年12月-2014年12月的物管费974.3元，公共能源费120元，合计1094.3元。前述物业费用，原告按95%的折扣计算，2013年12月26日-2014年3月24日期间按50%的比例收费，实际交费合计150.3元，前述费用抵扣至2015年1月31日结余29.3元。
审理中，被告刘秾华称自己没有�到接房通知。原告称被告房屋系开发商于2013年12月统一通知接房的，故该费用应从通知接房之日起计算。原告在庭审中举示了因地址不详或查无此人原因回退的接房通知邮寄信函五份，证明开发商以物管名义给×幢、×幢的业主邮寄了接房通知，其中×幢×-×层接房时间为2013年12月23日，×-×层接房时间为同月24日；×幢×-×层接房时间为同月25日，×-×层接房时间为同月26日。被告所住房屋应在2013年12月26日接房。被告刘秾华对此不予质证，称没有收到过接房通知，是熟人告诉被告可以接房了被告才自己主动去接房的。被告签订的商品房买卖合同约定的是接房前一个星期书面通知，但被告并未得到书面通知，去问工作人员，工作人员称已短信通知，被告亦未接到短信，亦不认可有短信通知记录就是接房通知。关于对争议路段原告方否认应当提供物业服务，原告认为该路段已经交给市政管理，并举示关于小商贩占道经营的复函。被告对该证据真实性无异议，但认为不能证明该道路不在原告的物业服务范围内。原告明确在2017年12月11日前提交小区红线图，否则该路段就视为原告物业服务范围。原告为了证明自己对小区全面的履行了物业服务，提供了物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理相关资料等材料，被告对此没有异议。
前述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、面积分户汇总表、业主情况登记表、入伙流程卡、照片、承诺书、收费登记表、资质证书、物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理相关资料、欠费明细、照片、倡议书、公示照片、收据、前期物业服务协议、商品房买卖合同、抵押贷款合同、××××临时管理规约、物业费收据等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，�庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务。被告刘秾华对物业服务合同没有异议，本院予以确认。关于物业服务费收费的起算时间，被告刘秾华主张原告计算时间有误，应按照其实际接房时间2014年3月24日起算。原告主张应按通知接房时间2013年12月26日起算，应承担举证责任。原告举示的前期物业服务合同约定自该合同生效之日起交纳物业服务费，原告方又未能举示证据证明被告刘秾华接到了关于2013年12月26日接房的通知，亦无证据证明何时通知被告刘秾华来接房，本院对原�方的主张不予支持。根据原、被告双方订立的前期物业服务协议约定，业主同意自购房合同约定物业交付使用之日（即2014年3月31日前）起承担所有物业服务费用，现被告自认从2014年3月24日实际接房之日起承担物业服务费，本院予以认可。对于被告刘秾华辩称，因原告在物业服务中存在违约故其不应支付0.65元/月/㎡的物业服务费的问题，前期物业服务合同约定物业服务区域概况中四至为东邻营盘山公园西接沙溪路，南至公安小区北靠山予城，原告未提供相反证据证明争议路段不在原告的物业服务范围内，应当认定对该路段负有管理义务。但事实上原告没有对该路段提供物业服务，应视为没有尽到这部分物业服务义务；虽然原告对车辆管理采取了一定的措施，但小区车辆乱停乱放问题依然存在。关于被告提出的原告有义务“对大型物件搬出实行记录；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区”，原告对证明自己是否按物业服务合同约定全面地履行了物业服务义务负有举证责任。从原告方举示的证据来看，无法判断原告是否尽到这方面的管理义务，原告对此应当承担举证不能的不利后果。虽然从整体而言，原告完成物业服务合同约定的大部分事项，也保证了相应质量，但是从审理查明的情况看，原告提供的服务也有瑕疵和不足，由于原告是对整个小区提供的物业服务，且物业服务费收取直接影响物业服务质量。本院在本案中支持原告要求按照约定标准收取物业服务费的请求。综上，本院确认被告刘秾华应当支付原告鑫龙物业公司2015年2月1日至2017年9月30日的物业服务费2529.2元（84.65㎡×1.0元/月/㎡×32月-29.3元-150.3元）、公共能源费320元；关于违约金，鉴于原告在之前提供的物业服务中确有瑕疵，本院对此不予支持。本院需特别指出，在物业服务关系中，物业服务人应保质保量完成约定服务事项才能按约定标准收取物业服务费。如此才符合公平、诚信原则。从审理查明的情况来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵和不足，特别是涉及对该小区业主有重大影响的消防通道不畅之类问题，原告应切实依约履行好自己的职责，才能杜绝安全隐患，减少纠纷的发生。若再在此类问题上直接影响物业服务质量，并因此发生纠纷，将直接影响物业服务费的收取。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告刘秾华在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年2月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2529.20元、公共能源费320元，共计2849.20元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告刘秾华负担（此费原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告刘秾华在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年十二月十八日
书 记 员 喻 琳