天津市河北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0105民初7545号
原告：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河北区进步道34号。
法定代表人：时扬州，董事长。
委托诉讼代理人：曹玉，天津禹凡律师事务所律师。
被告：天津汇通天下金融服务有限公司，住所地天津自贸区（空港经济区）环河南路88号2-2117室。
法定代表人：潘国耀，董事长。
被告：潘国耀，男，1968年9月17日出生，汉族，天津汇通天下金融服务有限公司董事长，住天津市河北区。
原告天津市海河风貌建设发展有限公司（以下简称海河风貌公司）与被告天津汇通天下金融服务有限公司（以下简称汇通天下公司）、被告潘国耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海河风貌公司的委托诉讼代理人曹玉、被告汇通天下公司的法定代表人潘国耀、被告潘国耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海河风貌公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告将坐落于天津市河北区胜利路399号楼宇腾空返还原告；2．判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金1,541,052.3元、物业管理费164,478.24元，共计1,705,530.54元；3．判令二被告按照每月206,170.06元的标准支付2017年3月31日至实际腾房之日的房屋占用使用费及物业管理费；4．判令二被告按照0.3%标准支付原告自2016年6月20日至实际给付之日拖欠房屋租金及物业管理费的违约金；5．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告海河风貌公司（甲方）与被告汇通天下公司（乙方）于2013年11月7日签订了《楼宇租赁合同》，合同约定甲方将坐落于天津市河北区胜利路399号楼宇（建筑面积1470.8平方米）出租给乙方，该房屋是地上四层，地下一层。双方约定租期为2013年12月1日至2016年12月31日止，租赁期内租金为4.2元/天/平方米，每月租金为187,894.7元，物业费16元/月/平方米，每月物业费为18,275.36元，合同期内租金共计6,764,209.2元，物业费共计657,912.96元。2014年7月1日至2016年12月31日乙方以三个月为一期向甲方支付租金及物业管理费，每期应提前10日预先交纳。后，双方又签订了《补充协议》将租期续租至2017年3月31日，且约定被告潘国耀自愿承担违约连带责任。在租期内，被告未能按照约定支付租金，自2016年7月开始持续拖欠租金至今。原告多次与被告协商均未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
汇通天下公司、潘国耀辩称，原告讲的原、被告系房屋租赁关系内容属实，确实拖欠房屋租金、物业管理费，欠账还钱，没有理由不还钱，但是因为资金困难，无力给付，违约金过高不同意给付。合同到期时间认可，2016年12月份到期后又续签了3个月，2017年3月31日到期后，原告要求所欠租金、物业费付清才能续签，被告汇通天下公司没能付清，所以没有续签。被告汇通天下公司按十年标准投入大量装修费用，愿意继续租，原告对于其他租户的租金已经下降，我们请求下调租金后继续租用，之前欠的租金，我们可以补上，我想和原告重新签订合同约定新的租金标准，如果非要腾房，希望原告考虑一下装修费用。从2017年10月，原告给我们停电造成我们无法正常使用诉争房屋，所以我们要求原告自2017年10月不能按照原标准收租金、物业费。双方签订合同时交纳了三个月的租金作为保证金，保证金可以抵销一部分租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
2013年11月7日，海河风貌公司（甲方）与汇通天下公司（乙方）签订《楼宇租赁合同》，合同约定甲方将项目地址位于天津市河北区内楼宇出租给乙方商务办公使用，该楼宇的建筑面积为1470.8平方米，地上四层，地下一层。租赁期限自2013年12月1日起至2016年12月31日止。所租楼宇的租金标准为：自2014年1月1日起至2016年12月31日，租金标准为4.2元/天/平方米，每月租金为187,894.7元，合同期内租金共计6,764,209.2元。物业费标准为16元/月/平方米，物业管理费计费面积为1142.21平方米，每月物业费为18,275.36元，合同期内物业费共计657,912.96元。2014年1月1日至2014年6月30日，乙方以一个月为期向甲方支付租金及物业管理费；2014年7月1日至2016年12月31日，乙方以三个月为一个周期向甲方支付租金及物业管理费；乙方应于合同签订后5日内向甲方支付2014年1月1日至2014年1月31日的租金及物业费，共计206,170.06元。以后每期应提前10内预先交纳当期租金及物业管理费（按自然月份计）。乙方应于本租赁合同签订之日向甲方支付总数相当于所租商铺三个月租金及物业管理费，计618,510.18元的保证金，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，在本合同有效期内，该保证金不计利息，且不得用于抵扣乙方所应付的租金、物业费及其他费用。如乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业管理费、电费、水费等费用时，甲方有权从保证金中扣除该费用。甲方出租楼宇均配备单独电表、水表等能源计量设备，房间内一切能源消耗均以相应计量设备显示数字为准，每月初由甲方按计量设备所示能源消耗量，根据甲方公布的标准向乙方收取相应能源费。乙方逾期交纳能源及通讯费并经甲方书面催缴后的五个工作日内仍未交纳，甲方有权停止对乙方所租楼宇的能源供应和通讯支持，．．．．．．。甲方交付乙方楼宇时，已按照附件（二）的标准对楼宇进行了装修，乙方不得随意改变楼宇最初的装修，如乙方由于自身发展的要求需对楼宇进行二次装修改造，须提前两周向甲方申报二次装修申请，并提交书面装修设计方案和施工安排说明，经甲方同意并向甲方交付装修相关费用后方可进行装修。本合同终止时，甲方有权选择要求乙方将房间的装修恢复到甲方交房时的标准状态，或维持乙方承租时完整的装修状态，若为后者，则楼宇的装修物归甲方所有。甲乙双方签订本合同并且乙方已支付了合同中规定的保证金等有关费用后，由于乙方原因造成合同不能继续履行，属乙方违约，届时甲方有权扣除乙方已支付的保证金、并有权对其因乙方违约行为而遭受损失提出相应赔偿的要求。租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费超过十日，甲方届时有权单方终止本合同（同时包括但不限于停止能源供应、停止通讯及其他物业服务），乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。乙方未按本合同规定支付各项款项和费用，属乙方违约。每拖欠一天。乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金。乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，甲方有权立即单方面终止合同。甲方依上述规定单方面终止本合同后，即终止乙方对楼宇的能源、通讯等设备的使用，并有权扣留乙方在楼宇内的财物。．．．．．．。上述合同签订后，原告如约将讼争房屋交付被告汇通天下公司，被告汇通天下公司向原告交纳保证金618,510.18元。
2017年2月4日，原、被告签订《补充协议》，至2017年2月4日，乙方拖欠自2016年7月1日至2016年12月31日租金及物业费共计1,237,020.48元。欠缴租金缴纳进度约定，2017年3月续租到期前一次性缴清欠缴租金1,237,020.48元。将租期续租至2017年3月31日，续租期租金按月交付，每月10日前缴纳。补充协议签订后，如对方未能按时足额补交相应款项，将按原合同约定租金及物业费标准追缴续租期间租金、物业费及违约金。乙方承诺本补充协议未涉及事项严格按照原合同执行。如未按本补充协议规定日期缴纳租金及物业管理费，甲方可以停止提供售水、售电等物业服务。并约定被告潘国耀自愿承担违约连带责任。
2016年12月23日，原告向被告汇通天下公司出具收取2016年6月份房屋租金的增值税发票187,894.72元、2017年1月11日，原告向被告汇通天下公司出具收取2016年6月份物业费的增值税发票18,275.36元。2017年6月22日，原告向被告汇通天下公司发出缴费通知及签收回单，通知被告缴纳所欠2016年7月1日至2016年12月31日租金及物业费1,237,020.48元、2017年1月1日至2017年3月31日的租金及物业费591,677.68元及自2017年4月1日至2017年6月1日两个月的租金和物业费412,340.12元。被告汇通天下公司在签收人处签字。2017年7月25日，原告向被告汇通天下公司出具收取房屋租金的增值税发票100,000元。2017年7月25日，原告向被告汇通天下公司出具收取房屋租金的增值税发票50,000元。除此被告未再交纳任何费用。租赁期限届满后，原告与被告汇通天下公司未再签订书面合同，被告汇通天下公司继续在讼争房屋内经营。庭审中，原告主张被告房屋租金交到2016年6月份，2016年7月份只交了150,000元，差37,894.7元。物业费交到2016年6月份。原告及二被告认可二被告自2016年7月25日欠缴房屋租金。自2017年12月1日起诉争房屋的供电设施停止供电。本案在审理过程中，本院于2018年2月26日到诉争房屋进行现场勘验，经勘验现诉争房屋内尚存被告办公用品，已无工作人员在此办公。庭审中，原告及二被告均认可诉争房屋内的装修、办公用品等为二被告方所有。
本院认为，原、被告签订的《楼宇租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，本院依法确认其合法有效，双方均应按约履行。原、被告均认可该合同约定的租赁期限届满后，被告汇通天下公司继续在诉争房经营，原告向被告汇通天下公司发出缴费通知，故双方之间已形成不定期的租赁合同，本院不予置议。根据2017年6月22日，原告向被告汇通天下公司发出缴费通知及签收回单，通知被告缴纳所欠2016年7月1日至2016年12月31日租金及物业费1,237,020.48元、2017年1月1日至2017年3月31日的租金及物业费591,677.68元及自2017年4月1日至2017年6月1日两个月的租金和物业费412,340.12元，并根据2017年7月25日，原告向被告汇通天下公司出具收取房屋租金的增值税发票100,000元，2017年7月25日，原告向被告汇通天下公司出具收取房屋租金的增值税发票50,000元及原告和二被告认可被告自2016年7月25日欠缴租金，应认定被告2016年7月份交纳房屋租金150,000元，欠房屋租金37,894.7元，房屋租金交至2016年7月24日，物业费交至2016年6月。按照法律规定，对于不定期的租赁合同，当事人可以随时解除，因被告在法庭辩论终结前，已经累计20多个月没有交纳租金及物业费，根据双方合同约定原告有权解除合同，因原告起诉后，本院于2017年11月1日向二被告送达了起诉状副本，应认定该送达日期为解除通知到达二被告的时间，合同自通知到达二被告时解除。因合同解除，原告有权要求被告腾空并返还讼争房屋，有权要求被告给付自2016年7月25日至2017年10月31日的房屋租金及自2017年11月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，并有权要求被告向原告支付自2016年7月1日起拖欠的物业费。故对原告要求判令被告向原告支付拖欠至2017年3月31日的房屋租金1,541,052.3元、物业费164,478.24元，共计1,705,530.54元，本院依法予以支持。
对于原告要求判令二被告按照每月206,170.06元的标准支付2017年3月31日至实际腾房之日的房屋占用使用费及物业费。首先，被告提出房屋使用费收费标准过高的问题，在原租赁合同约定的租赁期限届满后，双方已形成不定期租赁合同，原租赁合同对双方继续有效，被告应按原合同约定的租金标准支付合同到期后至合同解除前的房屋租金。合同解除后，被告仍使用诉争房屋，应向原告支付房屋使用费，房屋使用费应比照租金数额给付。但因于2017年12月1日原告停止对被告所承租的房屋供电，被告无法正常使用诉争房屋进行办公，根据公平原则，理应对2017年12月以后的房屋使用费、物业费酌减，酌减后的房屋使用费以每月150,000元为宜，物业费以每月10,000元为宜。第二，对原告要求判令被告支付自2017年3月31日至实际腾房之日房屋占用使用费及物业费的问题，因原告已向被告主张了2017年3月31日的房屋租金和物业费，不能再向被告主张2017年3月31日的房屋使用费，亦不能重复主张物业费。原告主张的自2017年3月31日至2017年10月31日的房屋使用费实际为房屋租金，房屋使用费自2017年11月1日起算。故被告按照每月206,170.06元标准计算应给付原告自2017年4月1日起至2017年10月31日止的房屋租金及物业费1,443,190.42元，给付原告自2017年11月1日起至2017年11月30日止的房屋使用费及物业费206,170.06元，自2017年12月1日起至实际腾房之日止按每月160,000元标准计算给付房屋使用费及物业费。
关于被告交纳的保证金618,510.18元能否折抵租金一节，原告与被告汇通天下公司签订的《楼宇租赁合同》中约定：本合同有效期内，保证金不得用于抵扣乙方所应付的租金、物业费及其他费用。如乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业管理费、电费、水费等费用时，甲方有权从保证金中扣除该费用。租赁期间，若乙方未按合同约定时间交纳租金及物业费用超过十日，甲方有权单方终止本合同，乙方无权请求返还保证金，乙方应承担实际占用所租赁商铺期间发生的租金及物业费用和逾期付款的违约金。因此，保证金能否折抵租金在于原告是否行使从中扣除租金的权利，现原告不同意折抵租金，故本院对被告汇通天下公司要求将保证金618,510.18元折抵所欠租金的抗辩意见不予支持。关于保证金是否应退还被告，二被告可另行主张。
被告汇通天下公司自2016年7月25日拖欠房屋租金、自2016年7月1日起拖欠物业费，经原告催缴，亦未履行给付义务，属违约。对于原告要求判令被告按照每日0.3%标准支付原告自2016年6月20日至实际给付之日拖欠租金及物业费的违约金的诉讼请求，原告主张根据被告拖欠的每一笔租金，按照拖欠的时间计算该笔租金应当支付的违约金，主张被告共拖欠五笔租金及物业费。累计五笔的违约金之和为原告诉请四的数额，第一笔，按照每日0.3%标准，以618,510.18元为基数，自2016年6月20日起计算至给付之日；第二笔，按照每日0.3%标准，以618,510.18元为基数，自2016年9月20日起计算至给付之日；第三笔，按照每日0.3%标准，以206,170.06元为基数，自2016年12月21日起计算至给付之日；第四笔，按照每日0.3%标准，以206,170.06元为基数，自2017年1月21日起计算至给付之日；第五笔，按照每日0.3%标准，以206,170.06元为基数，自2017年2月18日起计算至给付之日。双方在《楼宇租赁合同》中约定，乙方以三个月为一个周期向甲方支付租金及物业管理费，每期应提前10内预先交纳当期租金及物业管理费，乙方未按本合同规定支付各项款项和费用，属乙方违约，每拖欠一天，乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金。双方在《补充协议》中约定，将租期续租至2017年3月31日，续租期租金按月交付，每月10日前缴纳。虽然双方在租赁合同中对违约金的给付标准有约定，但该约定标准过高，应予以调整。综合考虑原告的实际损失、预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，本院将违约金给付标准调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，以每期或每月（自2017年1月1日起按每月）所欠租金及物业管理费为基数，分别自每期首月1日或每月的11日起计算。违约金具体为：第一笔，2016年7月1日至2016年9月30日周期，分两部分，第一部分，以所欠租金150,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，计算自2016年7月1日起至2017年7月24日止；第二部分，以所欠租金及物业管理费468,510.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，计算自2016年7月1日起至实际给付之日止。第二笔，2016年10月1日至2016年12月31日周期，以所欠租金及物业管理费618,510.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，计算自2016年10月1日起至实际给付之日止。第三笔，2017年1月1日至2017年1月31日，以所欠租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，计算自2017年1月11日起至实际给付之日止。第四笔，2017年2月1日至2017年2月28日，以所欠租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，计算自2017年2月11日起至实际给付之日止。第五笔，2017年3月1日至2017年3月31日，以所欠租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，计算自2017年3月11日起至实际给付之日止。
关于二被告希望原告考虑装修费用的问题，双方合同中约定，甲方交付乙方楼宇时，已按照附件（二）的标准对楼宇进行了装修，如乙方由于自身发展的要求需对楼宇进行二次装修改造，经甲方同意并向甲方交付装修相关费用后方可进行装修。本合同终止时，甲方有权选择要求乙方将房间的装修恢复到甲方交房时的标准状态，或维持乙方承租时完整的装修状态，若为后者，则楼宇的装修物归甲方所有。现原告选择合同终止时要求被告将房间的装修恢复到甲方交房时的标准状态，不违反约定。
被告潘国耀作为被告汇通天下公司法定代表人在《补充协议》中签字并自愿承担汇通天下公司的违约连带责任，本院予以认定。
综上所述，被告汇通天下公司将诉争房屋腾空并返还原告；向原告支付拖欠至2017年10月31日的房屋租金及物业费共计3,148,720.96元；按照每月206,170.06元标准，向原告支付自2017年11月1日至2017年11月30日的房屋使用费、物业费206,170.06元，并按照每月160,000元标准，向原告支付自2017年12月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费及物业费；向原告支付违约金，具体为：以所欠租金150,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2016年7月1日起至2017年7月24日止的违约金；以所欠租金及物业管理费468,510.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2016年7月1日起至实际给付之日止的违约金；以所欠租金及物业管理费618,510.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2016年10月1日起至实际给付之日止的违约金；以所欠租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2017年1月11日起至实际给付之日止的违约金；以所欠租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2017年2月11日起至实际给付之日止的违约金；以所欠租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2017年3月11日起至实际给付之日止的违约金。被告潘国耀承担连带责任。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告天津汇通天下金融服务有限公司将坐落天津市河北区内楼宇腾空交付原告天津市海河风貌建设发展有限公司；
二、本判决生效后十五日内，被告天津汇通天下金融服务有限公司给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司拖欠至2017年10月31日的房屋租金及物业管理费共计3,148,720.96元；
三、本判决生效后十五日内，被告天津汇通天下金融服务有限公司按照每月206,170.06元标准，向原告支付自2017年11月1日至2017年11月30日的房屋使用费及物业管理费206,170.06元，并按照每月160,000元标准，向原告支付自2017年12月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费及物业管理费；
四、本判决生效后十五日内，被告天津汇通天下金融服务有限公司给付原告天津市海河风貌建设发展有限公司延期支付房屋租金及物业管理费的违约金（具体为：以所欠房屋租金150,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2016年7月1日起至2017年7月24日止的违约金；以所欠房屋租金及物业管理费468,510.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2016年7月1日起至实际给付之日止的违约金；以所欠房屋租金及物业管理费618,510.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2016年10月1日起至实际给付之日止的违约金；以所欠房屋租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2017年1月11日起至实际给付之日止的违约金；以所欠房屋租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2017年2月11日起至实际给付之日止的违约金；以所欠房屋租金及物业管理费206,170.06元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准，支付自2017年3月11日起至实际给付之日止的违约金）；
五、被告潘国耀对上述返还诉争房屋义务和给付金钱义务承担连带责任；
六、驳回原告天津市海河风貌建设发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费61,358元，原告天津市海河风貌建设发展有限公司负担22,422元，被告天津汇通天下金融服务有限公司及被告潘国耀共同负担38,936元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张凌志
审 判 员 刘晓意
人民陪审员 李连英
二〇一八年五月十日
书 记 员 李析诺
附：本裁判文书适用法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则
二、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。