北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初3941号
原告高飞，女，1983年1月6日出生，经济日报社中国经济网文员，住北京市西城区。
委托代理人吴述，北京市两高律师事务所律师。
委托代理人李玉森（高飞之夫），1983年5月28日出生，中国国际航空公司经理，住北京市西城区。
被告施某，男，1999年2月24日出生，学生，住北京市西城区。
委托代理人李胜伟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托代理人白洁（施某之母），1970年6月4日出生，中国农业银行股份有限公司职员，住北京市西城区。
第三人白洁，女，1970年6月4日出生，中国农业银行股份有限公司职员，住北京市西城区。
委托代理人陈容，北京市方略律师事务所律师。
原告高飞诉被告施某、第三人白洁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高飞及其委托代理人吴述、李玉森，被告施某的委托代理人李胜伟到庭参加诉讼，第三人白洁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求:1、请求判令被告继续履行《房屋买卖业务签约文件合订本》（即北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同）、《房屋交易保障服务合同》及相关补充协议，并配合原告办理存量房网上合同签约手续、公积金贷款手续、房屋权属转移登记手续、房屋交付、物业交割手续等相关合同履行环节手续；2、请求判令被告按照房屋总价款312万元的万分之五（1560元）标准按日向原告支付自2016年11月28日至被告履行完毕权属转移、交房、物业交割之日期间的逾期违约金，暂计算至2017年4月26日（共150天）为234000元；3、请求判令被告按照房屋总价款312万元的20%向原告支付违约金624000元；4、请求判令第三人协助被告履行上述第1项诉讼请求项下义务，并对第2项、第3项诉讼请求与被告共同承担连带责任；5、请求判令被告、第三人承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费18376元、保全费5000元、财产保险服务费12480元等，合计35856元）。事实和理由：原告为购买被告所有的西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402房屋，在北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）的居间服务下，与被告和第三人及链家公司、北京中融信担保有限公司分别签订了如下合同文件：1、于2015年11月28日签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》，其中包括《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》；2、于2015年11月28日签订了《房屋交易保障服务合同》；3、于2015年11月28日签订了《买卖定金协议书》；4、于2015年11月28日签订了《补充协议》；5、于2015年11月29日签订了《定金托管协议》。之后，又于2016年3月5日签订了《补充协议》，于2016年3月7日签订了《定金托管协议》、又于2016年5月29日签订了《补充协议》。本案涉案房屋登记在被告施某名下，合同约定房屋总价款为312万元。因被告签约当时满16周岁未满18周岁，被告和第三人向原告出示了为转让房屋所作的公证书及声明。在合同履行中，原告向被告共支付定金60万元，并且为履行合同进行了积极的资金准备和资料文件准备，链家公司已经作了网签合同信息登记。但链家公司准备网签时，需要被告父母签字，被告父母已经离婚，被告父亲拒不签字，因此网签只做了网上登记并未签字。为解决被告一方在合同履行中存在的问题，原、被告及链家公司三方通过签订《补充协议》方式顺延合同履行环节中涉及的时间事宜。主合同约定办理过户时间为2016年1月31日前。2016年3月5日补充协议约定过户时间为如果被告之父同意签字，2016年5月31日前办理过户，如果被告之父不同意签字，被告承诺在施某2017年2月24日满18周岁办理贷款和产权转移手续。根据2016年5月29日补充协议约定，被告承诺2017年2月24日满18周岁时办理贷款和产权转移手续，并于2016年11月28日前办理续约手续。然而在2016年11月28日前，被告和第三人不配合办理续约手续。通过原告、链家公司与被告积极沟通，被告和第三人没有任何理由却明确向原告表明其拒绝履行合同，其行为已经构成违约。2017年1月，被告及第三人明确告知原告拒绝履行合同。由于通过协商不能解决合同履行争议，原告特向法院起诉，请求法院判如所请。
被告辩称：一、本案原告陈述事实不完整，现做如下补充：
1、本案争议房屋是被告独立取得：涉案房屋的原所有权人是施某的姥姥耿淑玲，施某是接受耿淑玲遗赠取得涉案房屋的所有权，其父母并未支付任何金钱。可以说该房屋寄托着耿淑玲对外孙美好生活的希望，也承载着施某对姥姥耿淑玲的思念。2、施某父亲不同意出售涉案房屋：施某的父亲施晓冬明确表示不同出售涉案房屋，不同意配合办理公证手续及房屋过户手续。海淀区房管局也要求出售未成年人房屋需要监护人一致同意才可办理过户手续，所以涉案房屋在合同签订后未能办理过户手续。3、出售房屋并非为施某的利益：出售涉案房屋时，施某并无需要使用大笔资金的情况，白洁亦未出具不损害施某利益的保证，出售房屋并非为了施某的利益。4、合同定金被转移至案外人，继续履行将导致施某损失扩大：从原告提交证据二可以看出，白洁将出售涉案房屋定金中的45万转给案外人史建庆，明显损害施某利益。如果合同继续履行，剩余房款极有可能继续被案外人取得，进一步扩大施某受到的损失。5、合同无法履行时，双方未采取有效措施避免损失扩大：涉案房屋无法办理过户手续时，双方关于施某成年后办理房屋过户手续的约定不能有效措施防止损失扩大，对错失交易机会及合同无法履行产生的损失双方均有责任。6、施某本人已明确表示不愿意继续履行合同：施某与白洁是两个完全独立的个体，虽然合同约定在施某成年后办理房屋过户手续但该意思表示是白洁替施某作出的。现在施某已成年，其明确表示不同意继续履行合同，应当尊重施某本人的意思表示。二、针对原告诉讼请求，提出答辩意见如下：（一）、《房屋买卖合同》及相关补充协议不宜继续履行，并且相关合同效力存在瑕疵：1、合同不宜继续履行：①继续履行有违公平及诚实信用原则：本案合同签订时施某未成年，约定房价为15年市价，原告仅交付60万元定金；现在施某已成年，房屋价格已大幅上涨，与合同签订时比，客观情况发生巨大变化，原告要求继续履行合同有违公平原则。同时，合同约定过户时间为2016年1月31日前，此时房屋无法过户被告即已违约，双方关于施某成年后办理过户手续的约定不能有效防止损失扩大，对此双方均应承担责任，原告要求被告承担违约责任并继续履行合同明显有违公平及诚实信用原则。②继续履行施某将丧失基本生活保障：涉案房产是施某唯一住房，其生活、学习均需要使用该房屋，继续履行合同将造成施某失去基本的生活保障。③继续履行将导致施某损失扩大：从定金收取情况来看，大部分定金均被白洁转给史建庆，继续履行合同房款将被挪用，施某的利益将进一步被侵害，不应放任该损害结果扩大。2、《房屋买卖合同》及补充协议效力存在瑕疵：①出售房屋未经监护人一致同意，合同未成立：涉案房屋是施某名下唯一主张，出售该房屋属于处分重大财产行为，应当经过其监护人一致同意才可以实施。本案施晓冬已明确表示不同意出售涉案房屋，白洁无权单方处分该房屋，合同未成立。②出售房屋损害被监护人利益，合同无效：《民法通则》第18条规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”白洁出售涉案房屋并非为了施某本人利益，签订房屋买卖合同时未出具不损害未成年人利益的声明，且售房定金大部分进入案外人史建庆的账户，明显损害了未成年人利益。合同违反法律强制性规定，应当无效。（二）原告要求从2016年11月28日起支付违约金缺乏事实及法律依据：原告主张的是逾期履行合同的违约责任，其起算时间应当从合同具备履行条件之日起计算，即2017年2月24日起算，原告要求从2016年11月28日缺乏事实及法律依据。（三）原告诉讼请求三与其诉讼请求一矛盾，不应同时主张:《房屋买卖合同》附件一第五条违约责任第二款约定“甲方出现上述跟本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”可见房屋价款20%违约金是一方根本违约，另一方解除合同时支付的违约金。原告在要求继续履行合同的同时要求支付20%违约金缺乏事实及法律依据。（四）原告要求支付财产保险服务费缺乏事实及法律依据:1、涉案房屋已在建委网站办理的网签登记，已无可能办理抵押、房屋产权变更登记，原告无必要进行保全；2、原告未提供财产保险服务合同，且保险费用超出正常诉讼保险千分之三的收费标准，无法确定该保险费用与本案具有关联性；3、双方对该费用承担并无约定，原告要求支付诉讼保险费用缺乏事实及法律依据，请求依法驳回原告该项诉讼请求。
综上所述，被告成年前，合同无法履行双方均无过错。被告成年后，其已明确表示不同意履行合同，请求贵院综合考虑合同继续履行可能产生的社会问题，以及施某成年后与合同签订时客观情况发生的重大变化，依法判决合同不予履行。
第三人白洁未到庭参加诉讼，其提交的书面答辩意见如下：一、白洁并非合同主体，涉案合同对白洁不具有约束力:本案《房屋买卖合同》记载，房屋出卖人为施某，买受人为高飞。白洁仅作为施某的法定代理人，代施某接受合同权利、履行合同义务，该行为不改变施某合同主体的地位，也不产生白洁加入合同承担合同义务的效果，故该合同对白洁不具备约束力。二、要求白洁承担连带赔偿责任无法律依据:合同具有相对性，法无明文规定不得突破。上文已述《房屋买卖合同》的主体为施某与高飞，且并无法律规定法定监护人需要对被监护人与第三方签订的合同承担赔偿责任，因此原告要求白洁承担连带赔偿责任无法律依据。综上所述，原告要求白洁承担连带赔偿责任缺乏事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：施某于1999年2月14日出生。施某的父亲施晓冬与其母亲白洁于2007年4月20日经法院调解离婚，其父母协议双方离婚后，施某由白洁抚育，施晓冬于2007年4月起每月给付施某抚育费至施某十八周岁止。
2015年8月31日，施某接受其姥姥耿淑玲的遗赠，于2015年9月14日取得了北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证书。
2015年11月28日，施某随其母亲白洁在北京市中信公证处办理了公证书，确认白洁为其法定监护人之一。
同日，施某出具声明：施某作为北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层402号房屋的合法产权人，对该房产享有完整的处分权，现拟委托北京链家房地产经纪有限公司居间销售。施某承诺涉案房屋未设定抵押。
当日，白洁作为施某的法定代理人，代理施某（甲方，出卖人）与高飞（乙方，买受人）通过北京链家房地产经纪有限公司的居间服务，签订了《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》，约定施某将涉案房屋出售给高飞，房屋建筑面积52.41平方米，房屋成交价格150万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价162万元；高飞向施某支付定金30万元；高飞支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，高飞于2015年11月28日将第一笔定金10万元自行支付，2015年12月4日前将第二笔定金20万元自行支付给施某；高飞于公积金管理中心批贷后5日内，将第一笔首付款130万元以理房通的方式支付施某，将第二笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付给施某，双方同意在2016年1月31日前双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2016年3月7日前办理物业交割手续。其中《北京存量房屋买卖合同》第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人知晓并同意本次交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同或其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。
2016年3月5日，双方再次签订《补充协议》，双方在该协议中将定金的数额提高至60万元，除11月28日《补充协议》中约定的30万元定金外，另增加定金30万元，双方约定增加的30万元定金，高飞应于2016年3月11日前通过理房通的形式支付给施某，双方将办理房屋转移登记的时间变更为2016年5月31日前，该份补充协议由施某本人及其法定代理人白洁共同签字确认。
2016年3月24日，涉案房屋的网上签约手续办理完毕。
2016年5月29日，双方又签订第三份《补充协议》，补充协议第二条约定了乙方支付购房款的时间，并约定了房屋权属转移登记、物业交割的时间，其中办理房屋权属转移登记的时间约定为2016年11月28日前，办理物业交割的时间约定为2017年4月7日前；该协议第五条违约责任约定：1、甲乙任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付总房价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）、该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）、将该房屋出售给第三方的；（6）、甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。双方在其他条款中约定：双方协商一致，甲方（施某）承诺在施某2017年2月24日满18周岁办理贷款和产权过户手续，双方协商一致于2016年11月28日前办理续约手续
2016年11月28日为双方约定办理续约手续的时间，该期间到达后，施某未与高飞办理续约手续，其成年后，亦不同意与高飞继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议。
另查，高飞于2015年11月29日向史建庆帐户转款10万元，2015年12月6日转入理房通帐户20万元定金，2016年3月7日转入理房通帐户30万元定金。
现原告以施某拒绝履行涉案买卖合同构成违约为由，诉至本院，1、请求判令施某继续履行《房屋买卖业务签约文件合订本》（即北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同）、《房屋交易保障服务合同》及相关补充协议，并配合高飞办理存量房网上合同签约手续、公积金贷款手续、房屋权属转移登记手续、房屋交付、物业交割手续等相关合同履行环节手续；2、请求判令施某按照房屋总价款的万分之五按日向其支付2016年11月28日至施某履行完毕权属转移、交房、物业交割之日期间的逾期违约金；3、请求判令施某按照房屋总价款的20%向其支付违约金；4、请求判令白洁协助施某履行上述第1项诉讼请求项下义务，并对第2项、第3项诉讼请求与施某共同承担连带责任；5、请求判令施某、白洁承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、财产保险服务费）。
庭审中，施某主张，涉案买卖合同及补充协议签订时，其尚未成年，其父母离异后，其随母亲白洁生活，白洁代理其签订买卖合同时，其并无需要大量资金的情况，出售涉案房屋并非为了其利益，其父亲不同意配合办理过户的相关手续，其本人亦不同意出售涉案房屋，白洁收取定金后，全部转给其男朋友史建庆，白洁作为其法定监护人，侵犯了其合法权益，涉案房屋买卖合同应属无效；涉案房屋为其本人名下唯一住房，继续履行涉案买卖合同将导致其居无定所，且有违公平及诚实信用原则。
白洁认为其不是涉案买卖合同的主体，高飞要求其承担法律责任无法律依据。
本案审理中，高飞申请对涉案房屋采取了查封措施。高飞提供了华安财产保险股份有限公司北京分公司的财产责任保险作为担保。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《买卖定金协议书》、声明、中国工商银行凭证、理房通记录、收据、发票、网签信息登记表、网签查询信息表、录音、民事调解书、公证书、产权证书、银行帐户历史明细单及其他相关证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。白洁以施某的名义与高飞签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，施某为限制民事行为能力的未成年人，白洁系施某的法定代理人。根据法律规定，限制民事行为能力人的民事活动可以由其法定代理人代理。白洁代理施某与高飞签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的行为符合法律规定，不影响合同效力。关于施某辩称其另一法定代理人施晓冬表示对合同签订不知情也不认可一节，本院认为，限制民事行为能力人的法定代理人有权代理其从事民事活动。白洁向高飞出具了北京市中信公证处证明其为未成年子女施某的法定监护人的公证书，其代理行为符合法律规定，且法律并未规定代理未成年人进行合法的民事活动需要经过所有监护人或者法定代理人同意，依照公平、诚实信用的原则，高飞的信赖利益应当得到法律保护，涉案合同合法有效，双方均应遵照履行。
关于施某主张涉案合同损害未成年人利益的抗辩意见，本院认为，高飞、白洁事先并不相识，而是通过北京链家房地产经纪有限公司达成房屋买卖意向并签订合同，且施某未提供证据证明双方签订合同时的房屋交易价格明显低于市场价格，所以不存在高飞、白洁恶意串通损害未成年人利益的情形，对其抗辩意见，本院不予采纳。如施某认为法定代理人白洁将收取的定金支付他人的行为损害其本人合法权益的，可以向白洁另行主张权利。施某关于房屋出卖后无处居住的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。
涉案房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，施某拒绝履行合同的行为构成违约，现高飞表示同意一次性支付全部购房款，对高飞要求继续履行涉案买卖合同，要求施某配合办理房屋产权过户手续及房屋交割手续的诉讼请求，本院予以支持，但其要求施某配合其办理贷款的请求，已无必要，对其此项请求，本院不予支持。涉案买卖合同已经进行了网上签约，对高飞要求施某配合办理网签手续的请求，本案不再处理。
关于高飞要求施某支付迟延办理权属转移、房屋交付、物业交割逾期违约金的请求，涉案合同履行过程中，施某明确表示不履行合同，构成违约，高飞要求其支付违约金的请求有据可依，应予支持，高飞要求施某按照房屋总价款万分之五的标准支付因迟延过户、迟延交房和迟延办理物业交割的违约金，施铧博认为高飞主张的违约金数额过高，请求法院调整，本院认为施某的此项主张成立，本院根据双方合同履行情况及施某的违约情形，酌情确定按照同期贷款利率标准计算违约金，对高飞此项请求的合理部分，本院予以支持。
关于高飞要求施某支付总房价款20%违约金的请求，高飞主张施某逾期履行补充协议约定的义务已经超过十五日的并拒绝将该房屋出售给构成违约，施某应以相当于该房屋总价款的20%向其支付违约金，对此，本院认为，高飞已依据施某拒绝出售涉案房屋的违约行为向施某主张了迟延办理权属转移登记、交付房屋、物业交割的违约金，本案业已判决双方合同履行，其再依据双方合同解除的违约后果，要求施某支付违约金的请求，属于重复请求，对高飞要求施某金以相当于该房屋总价款的20%的标准向其支付违约金的请求，本院不予支持。
关于高飞要求施某、白洁支付财产保险服务费的请求，高飞在本案审理中申请财产保全，其向法院提供担保发生的保险费用属于其自身担保能力不足而发生的支出，其要求施某、白洁负担该费用，于法无据，本院不予支持。
关于高飞要求白洁对第1、2项诉讼请求承担协助及连带义务的请求，高飞并非涉案合同的相对方，其作为施某的法定代理人与高飞签订的买卖合同的相对方仍为施某，现施某已成年，其本人具备完全民事行为能力，高飞要求白洁承担协助及连带义务的请求，于法无据，本院不予支持。第三人白洁经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、自判决生效之日起十日内，施某协助高飞办理北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋的产权过户手续。
二、高飞于取得北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋产权证书之日向施某支付剩余购房款252万元。
三、施某于收到252万元剩余购房款之日将北京市西城区槐柏树街乙9号2号楼4层4-402号房屋交付高飞。
四、自本判决生效之日起七日内，施某以312万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，给付高飞2016年11月29日起至最终办理完毕涉案房屋买卖合同约定的卖方义务（包括办理产权过户、房屋交付、物业交割）之日止的违约金。
五、驳回高飞其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15880元、保全费5000元，由被告施某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一七年六月二十三日
书记员 吴杨阳