西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第01715号
原告中国人民解放军第二炮兵工程大学，住所地西安市灞桥区同心路*号。
法定代表人王耀鹏，该校校长。
委托代理人刘新功，陕西丰瑞律师事务所律师。
委托代理人牛晓征，陕西丰瑞律师事务所律师。
被告山海丹医院，住所地西安市新城区西八路***号。
法定代表人程绪钊，该院院长。
委托代理人李金社，陕西大瑞律师事务所律师。
被告山海丹企业集团西安中医多学科研究所，住所地西安市新城区西八路116号。
法定代表人王光民，所长。
委托代理人宋磊，男，1983年2月21日出生，汉族。
原告中国人民解放军第二炮兵工程大学（以下简称二炮工程大学）诉被告山海丹医院、被告山海丹企业集团西安中医多学科研究所（以下简称山海丹研究所）租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告二炮工程大学之委托代理人刘新功、牛晓征，被告山海丹医院之委托代理人李金社，被告山海丹研究所之委托代理人宋磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告二炮工程大学诉称，2011年8月31日，原告与被告山海丹研究所签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于西安市新城区西八路XXX号，房屋建筑面积1636平方米、场地面积828平方米出租给被告山海丹研究所，由被告山海丹医院使用并交纳租金，租期从2011年9月1日至2014年8月31日止，租金为每年180000元。合同生效后，原告履行了合同义务，但被告山海丹医院却未按期支付租金。被告山海丹医院在2013年4月18日向原告出具了还款计划，但至今仍未交纳，截止2014年4月1日尚欠租金380000元。为此，原告多次与被告协商处理此事，但被告均未履行。依据原、被告签订的《军队房地产租赁合同》约定，被告拖欠租金达1个月，原告有权解除该合同，现被告拖欠租金已达到解除合同条件。原告于2014年3月向二被告发出解除《军队房地产租赁合同》函，但二被告至2014年4月30日未提出任何书面异议，依据法律规定原、被告已解除了《军队房地产租赁合同》，被告应腾交所租赁的房产，并付清所拖欠的租金。请求依法判令：1、原、被告签订的《军队房地产租赁合同》解除，被告山海丹医院向原告腾交所租赁的房产；2、请求判令被告山海丹医院向原告支付拖欠的租金380000元（截止2014年4月1日），被告山海丹研究所承担连带责任；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。
被告山海丹医院辩称，被告与原告之间没有租赁合同关系，所以原告起诉并要求其支付租金没有合同依据。医院使用的房屋是基于和被告山海丹研究所签订的合同，所以其只与山海丹研究所之间存在法律关系。另外原告与被告山海丹研究所之间的租赁合同在法律上没有进行备案登记，该合同应属无效。被告山海丹研究所在1992年就开始使用诉争房产，在医院成立时也是由医院无偿使用的，但是后来为何山海丹研究所和原告签订租赁合同，被告并不知晓。表示不同意原告诉讼请求。
被告山海丹研究所辩称，原告所持的租赁协议明确约定是和自己所签，但这么长时间以来，原告从未找过被告山海丹研究所商谈此事，因此原告的诉请已经过了诉讼时效。同时在军转地时，被告山海丹研究所就已将涉案房屋租给被告山海丹医院使用，当时是双方领导口头达成的协议，并由医院替交租金。而且原告当时把涉案房屋出租给被告山海丹研究所时，原告是否按照规定进行了登记备案。因被告山海丹研究所实际是合同相对方，故不应承担连带责任。并且按照工商登记备案，涉诉房屋应当是属于被告山海丹研究所的财产。表示不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年8月31日，原告二炮工程大学（甲方）与被告山海丹研究所（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：“第一条、甲方自愿将坐落在陕西省西安市新城区西八路XXX号（原XX号）的房屋建筑面积1636平方米、场地面积828平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房屋。第二条、租赁用途为山海丹医院。第三条、租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止。第四条、房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）壹拾捌万元整；租金按季结算，每季45000元，乙方与每季的前十日内交付甲方。付款方式：转账。……”合同签订后，原告依约履行了合同义务。合同约定的房屋及场地均由被告山海丹医院使用并向原告交纳租金。2013年4月18日，被告山海丹医院向原告二炮工程大学出具还款计划书，内容为：“山海丹医院于2011年9月份以每年18万元租金，租赁贵校位于西安市西八路XXX号房产作为医院的经营场地，自租赁至今医院共分两次支付租赁费5.5万元，截止2013年4月尚欠23万元的租赁费。2012年由于受到企业改制等政策影响，导致经营业务收入大幅下降。目前，医院暂时无力一次性偿还该笔租赁费。但为了履行房屋租赁合同，一方面申请减免所欠租赁费，另一方面，我院制定以下还款计划：1、6月1日前，还款4.5万元；2、7月1日前，还款4.5万元；3、8月1日前，还款5万元；4、12月1日前，还款9万元；5、2013年5月份后的房租，在12月底前一次性缴纳。”但被告山海丹医院未按还款计划向原告支付拖欠租金。2014年3月24日，原告向二被告寄发律师函，要求解除原、被告签订的《军队房地产租赁合同》，并交还承租房屋未果，原告遂诉至本院。本院受理后，被告山海丹医院在提交答辩状期间提出管辖权异议申请，经本院审查后裁定驳回其异议申请。被告山海丹医院不服提起上诉，经西安市中级人民法院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。本院在审理过程中，原告追加山海丹研究所作为本案被告参加诉讼。
另查，位于西安市新城区西八路XXX号（原XX号）的房屋产权人为中国人民解放军总后勤部，使用单位为中国人民解放军第二炮兵工程学院，房屋性质为军产。被告山海丹研究所于1992年成立，原隶属于原告，名称为西安二炮中医多学科研究所。1998年11月28日，中国人民解放军第二炮兵后勤部生产管理部下发了《关于二炮工程学院企业移交的通知》，要求原告在接到此通知后，速到当地交接工作办公室办理包括西安二炮中医多学科研究所在内的企业移交手续。1998年12月3日，第二炮兵工程学院总务处出具军产情况说明，内容为：第二炮兵西安中医多学科研究所，使用学院招待所房地产，土地面积为828平方米，房屋3栋，面积1932平方米，属军产，不随企业移交。根据总后（1998）后营字第346号文件精神，移交地方后，签订出租合同。1999年9月14日，第二炮兵西安中医多学科研究所在工商部门办理了名称变更，变更后名称为山海丹企业集团西安中医多学科研究所。2011年7月28日，第二炮兵工程学院（甲方）、陕西医药控股集团有限责任公司（乙方）、山海丹企业集团公司（丙方）签订了《第二炮兵工程学院与陕西医药控股集团有限责任公司权属山海丹企业集团公司有关资产处置问题的协议》，协议内容：山海丹企业集团公司原为甲方军办企业，1998年根据国家政策移交陕西省交接办管理，1999年省交接办将丙方及所属企业移交陕西省医药总公司，即现在的乙方。目前，丙方为乙方控股子公司。为支持甲方重点工程按期顺利启动，在陕西省政府的高度重视和省国资委的多方协调下，甲乙丙三方本着尊重历史、顾全大局、客观公正、互谅互让的原则，就有关拆迁补偿和资产处置达成以下协议。其中协议第四条：鉴于移交的实际情况，甲方同意将其所有的西安市西八路116号房地产（军产）由山海丹集团西安中医多学科研究所（即山海丹医院）继续租用，双方重新签订军队房地产租赁合同，确定租用关系。依照上述约定，2011年8月31日，原告与被告山海丹研究所签订《军队房地产租赁合同》。依据中央军委（2001）8号文件通知，中国人民解放军第二炮兵工程学院于2011年6月4日更名为中国人民解放军第二炮兵工程大学。
上述事实，有房屋使用权证、《军队房地产租赁合同》、还款计划、《第二炮兵工程学院与陕西医药控股集团有限责任公司权属山海丹企业集团公司有关资产处置问题的协议》、工商档案等证据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为，位于西安市西八路XXX号房屋性质属于军产，在1998年12月未随企业移交给地方，使用权人仍为原告二炮工程大学，其依法享有占有、使用、收益的权利。依据2011年7月28日《第二炮兵工程学院与陕西医药控股集团有限责任公司权属山海丹企业集团公司有关资产处置问题的协议》约定，原告与被告山海丹研究所签订了《军队房地产租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。被告山海丹研究所虽是合同的相对方，但依合同约定，本案诉争房屋实际是由被告山海丹医院承租使用，因此被告山海丹医院作为实际承租人负有支付租金的义务。原告要求被告山海丹医院支付截止2014年4月1日止的房屋租金本院应予支持，但要求被告山海丹研究所承担连带清偿责任本院不予准许。本案在审理过程中，租赁期间已满，合同双方权利义务已经终止，并且原告在2014年3月24日已向被告山海丹研究所、山海丹医院寄发了合同解除的律师函，被告在收到后未提出异议，因此原告与被告山海丹研究所间的租赁合同已经解除，原告要求解除合同之请求，本院依法不予支持。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物，被告山海丹医院作为实际承租人应向原告腾交占有使用的房屋。我国虽实行房屋租赁登记备案制度，但登记备案是行政机关针对房屋租赁行为采取的行政管理手段，是政府的行政行为，不是合同成立或生效的要件，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故对二被告的辩称理由本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告山海丹医院于本判决生效后三十日内将位于西安市西八路XXX号占用房屋腾交与原告中国人民解放军第二炮兵工程大学。
二、被告山海丹医院于本判决生效后十日内向原告中国人民解放军第二炮兵工程大学支付房屋租金380000元。（截止2014年4月1日）
三、驳回原告中国人民解放军第二炮兵工程大学其余的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费7100元，由原告承担100元，被告山海丹医院承担7000元。（原告已预付，被告山海丹医院直付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王新权
代理审判员 王 洋
人民陪审员 吴秋玉
二〇一四年十二月十九日
书 记 员 铁丽颖