山西省大同市南郊区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初字第241号
原告朱XX，男，汉族，身份证号码：XXXXX，系大同市新荣区花园屯青羊岭村人，居住地大同市XXXXX。
委托代理人薛向东，山西星瑞律师事务所律师。
被告任XX，男，汉族，身份证号码：XXXXX，系大同市南郊区水泊寺乡沙岭村人，居住地大同市XXXXX。
委托代理人刘美霞，山西华瑞律师事务所律师。
原告朱XX诉被告任XX农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李晨光适用简易程序公开开庭审理进行了审理。原告朱XX及委托代理人薛向东、被告任XX及代理人刘美霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年4月8日，原告与被告签订了房屋产权转让合同，合同约定：被告任生保把沙岭村1013号院内西临边三间正房及院落一次性转让给原告，转让费115000元，首付6万元，其余在当年10月1日前付清。合同签订后，原告按约定分两次给清了房款，被告也交付了房屋，当时被告支付的三间正房只安装了门窗，屋内无装修，2008年6、7月份，原告花钱对房屋进行装修，8月份在该房结婚居住，2009年又建起了三间南房和院墙，连正房装修以及建南房和院墙，原告前后又花费了12万元。2011年初，大同市御东新区建设需拆迁原告所居住的房屋，原告积极配合政府的拆迁工作。2011年11月，沙岭村拆迁办主任仝清如带领评审中心有关人员对原告和被告任生保的房子（共计11间正房，11间南房，1间西房）进行整体勘察评估，二人的房子总建筑面积725.71平方米，其中原告正房78.91平方米，南房119.13平方米，合计198.04平方米。因当时评估原告没有在场，所以原告未签字，事后沙岭村出纳张功和村副主任刘XX带原告去大同市财政投资审批中心在勘察表上签了字。2012年1月7日，原告已搬迁完备。沙岭村拆迁安置办公室给了原告拆迁验收单，并对原告的房屋进行了拆前、拆后牌照留档，当时村长刘XX说拆迁今年春节（2012年1月23日）前就可以分房。按当时村里贴的拆迁安置住房公示拆迁够140平方米楼房，超出140平方米的面积给每平米300元—700元的房屋补偿费。拆迁后，原告在沙岭村村委会见到分房花名上有自己的名字，同时按规定签字领取了6000元的过渡费。过完年，原告眼看其他村民陆续分到了楼房，而原告按规定签字领取了6000元的过渡费。过完年，原告便去处一打听才知应分给原告的楼房（70平米一套、80平米一套）都登记在被告名下。超出平米以500元每平米房屋补偿费一次性让被告任生保全部领取。原告多次找村委会要求解决此事，村委会答复说原告的房和补偿款都分在被告任生保的名下了，让原告去找被告任生保协商解决。原告找被告任生保要自己的房款和补偿款，被告任生保说“村里面拆你的房给补偿了198.04平米×300=59412元，你要就要，不要什么也没有，原告无数次找被告协商要求退还原告购房款及建房款、装修款并赔偿损失，但至今未有结果。请求法院判令：1、确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、返还原告购房款115000元；3、赔偿原告损失276815元；4、诉讼费用由被告承担。
原告提供证据：1、房屋转让合同及收条两张，主要证明宅基地房屋及院落转让的事实及转让费115000元；2、村委会收据一份，主要证明当时被告购买宅基地；3、评审中心的评审单一份，主要证明拆迁原告房屋时评审中心为原告的房屋评审面积198.04平方米（正房78.91平方米，南房119.13平方米）；4、拆迁验收单一份，主要证明原告购买被告的房屋已经拆迁验收；5、房屋市场价格评估结论书两份及鉴定票据二份，主要证明拆原告的房屋应安置的小区的房屋平均价格，每平米3403元和原告被拆的房屋评估价格，以及鉴定费用7500元。
被告辩称，被告分得房屋全部符合拆迁安置政策不存在原告分给原告的楼房登记正在被告名下，被告也没有领取原告的房屋补偿款，原告称被告领取其超面积的补偿款没有证据证实。房屋转让合同无效。原告损失责任自负。
被告提供证据：1、户籍证明一份，主要证明任生保和任冬是父子关系；2、结婚证一份，主要证明任冬2008年结婚；3、扩建十一间房的收据，主要证明被告购买宅基地的费用；4、拆迁验收单一份及安置补偿协议书四份，主要证明任XX和任XX安置补偿两间房屋；6、沙岭村村委会证明一份，证明被告任生保和其子任冬符合膨胀户政策各安置补偿两间房屋；7、未出庭证人李XX、刘XX的证言，证明膨胀户分房的合法性；8、未出庭证人马XX的证言，证明原告房屋被拆后残值变卖8000元。
经审理查明，2008年4月8日原、被告签订房屋转让合同，原告购买了被告位于沙岭村1013号院的三间正房及院落，并给付被告转让费115000元，后该房于2012年1月7日经拆迁验收，现已被拆除。2012年8月18日被告任XX及其子任XX和大同市房管局各签订了两份安置补偿协议书，安置了位于御东新区文慧苑小区四套楼房，另查明原告在拆迁后领取了拆迁奖励6000元。
以上事实的证据有：1、房屋转让合同及收条两张，证明宅基地房屋及院落转让的事实及转让费115000元；2、村委会收据一份，证明了当时被告购买宅基地的事实及费用；3、原告出具的评审中心的评审单一份（复印件），证明了拆迁原告房屋时评审中心为原告的房屋评审面积198.04平方米（正房78.91平方米，南房119.13平方米）；4、拆迁验收单一份，证明了原告购买被告的房屋已经拆迁验收；5、房屋市场价格评估结论书两份及鉴定票据二份，证明原告的房屋被拆后应安置的小区的房屋平均价格，每平米3403元和原告被拆的宅基地房屋价格评估，以及鉴定费用7500元；6、户籍证明一份，证明任XX和任XX是父子关系；7、原告出具的拆迁验收单一份（复印件），证明原告购买被告的宅基地房屋已经拆迁验收；8、被告出具的拆迁验收单一份及安置补偿协议书四份（复印件），证明了任XX和任XX各安置了两间房屋；10、原告出具的沙岭村村委会证明一份，证明了任生保和任冬系膨胀户，及每户应安置140平方米房屋；11、本院调取的江鸿房地产安置补偿子目录一份（复印件），证明任生保所拆迁的总面积包括本案中被告卖给原告的房屋；11、本院调取的房屋拆迁勘察表一份（复印件），证明被告卖给原告的房屋在拆迁范围之内，该表中原告、被告均签字；12、本院调取的沙岭村2012年房屋安置面积认定书、上海恒大联合体沙岭村拆迁户补偿花名、沙岭村拆迁户（江鸿）领拆迁费花名表各一份（以上均为复印件），证明原告也系拆迁户；13、本院调取的选房通知书和安置补偿协议书各四份（复印件），证明任生保和任冬各安置了两间房屋。
本院认为，国家禁止农村宅基地房屋非法买卖，原告做为非本村村民购买被告任生保的农村宅基地房屋应属无效，因买卖合同无效，被告应返还原告购房款115000元，原告应返还被告房屋，但因该房屋已拆，根据市政府拆迁政策，对于原告这样的“非本村村民”也给予了安置补偿，且从“上海恒大联合体沙岭村拆迁户补偿费花名（江鸿项目）”中也能证明原告系拆迁户之列。但经本院调查取证“江鸿房地产占地项目涉拆水泊寺乡沙岭村安置补偿子目表”中可以看出，本案件涉案房屋已被被告并入自己的拆迁总面积之内，并利用该面积得到了安置，原告已无法得到安置补偿利益。综合全案，被告明知原告系涉案房屋的被拆迁人，原告所买房屋应享受拆迁安置待遇的情况下，出于趋利动机，不顾涉案房屋已卖出并收取购房款的事实，不当取得安置利益，使原告无法获得安置补偿，剥夺了原告安置权利，违背诚实信用原则，存在过错，应赔偿相应的损失。根据本院从评审中心调查取证证据，每户被拆迁安置面积均为140平方米，被拆迁房超出140平米的面积以货币形式补偿。本案原告所买宅基地房应得到140平方米安置房加上超出面积的货币补偿（但被告已利用该房得到了补偿安置），即为该宅基地房增值部分：140平方米安置房价值加上超出面积货币补偿价值（按安置房屋的评估价值每平米3403元，总价值应为476420元）减去当时购买价115000元。关于增值部分的损失，被告做为卖方应承担80%过错责任较为适应。原告起诉要求赔偿276815元，属被告应承担过错赔偿责任（80%过错责任）的数额范围之内，故应予支持。故依照﹤﹤中华人民共和国土地管理法﹥﹥第六十二条，﹤﹤中华人民共和国合同法﹥﹥第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：
一、原告朱XX与被告任XX签订的房屋买卖合同无效；
二、被告任生保于本判决生效后十日内一次性返还给原告朱秉华购房款115000元，并赔偿原告朱秉华损失276815元。以上合计391815元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费元7177元，减半后收取3588.5元，专递费120元，鉴定费7500元，以上合计11208.5元，由被告任XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审判员 李晨光
二〇一四年五月二十二日
书记员 王 静