浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）湖安民初字第1212号
原告（反诉被告）：郑某。
委托代理人：陈某某。
被告（反诉原告）：李某。
委托代理人：王某某。
委托代理人：张甲。
原告（反诉被告）郑某（以下均简称原告）与被告（反
诉原告）李某（以下均简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本
院于2009年12月18日立案受理，依法适用简易程序由审判员赵
歆独任审判。期间，被告提出反诉，本院予以合并受理。后因
案情复杂，本院决定本案转为普通程序审理。分别于2010年3
月22日、3月29日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理
人陈某某，被告的委托代理人王某某到庭参加了诉讼。经合议
庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月，原告从张乙处购得位于递××镇
××商住楼××室商品房一套（以下简称505室房屋，如不特
别指出，不包括阁楼在内，本院注），包括阁楼。此后，原告
将阁楼装修后出租给他人使用。2007年9月5日，原告将505室
房屋以人民币280000元的价格转让给鲍某，并签订了《房地
产买卖（居间）合同》。双方在合同中特别约定505室房屋阁
楼的所有权归原告所有。此后，该阁楼一直由原告租赁经营。2009年上半年，鲍某将其购来的商品房转让给被告，并办理
了过户手续。不料被告受让房屋后，突然对原告的阁楼提出所
有权要求，被告的无理要求当即遭到原告的拒绝。于是被告便
将原告的阁楼停水、停电，迫使承租原告阁楼的房客搬出房屋
。原告又从别处接通电源及自来水，以保证阁楼的正常用水和
用电。不料，被告又将原告刚接上的自来水管和照明电线再次
剪断，致使阁楼再次断水、断电，至今无法使用。原告被迫无
奈，先后三次给承租户提供宾馆住宿，每次200元／日。此外
，原告因无法出租房屋，至今已损失租金计3450元，接通电源
及自来水花去1200元，赔偿承租方违约金3000元，经济上蒙受
了巨大损失。故原告诉请本院判令：1.被告立即将原告阁楼的
照明电线及自来水管恢复原状，并赔偿原告财产损失共计8250
元整；2.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告称其2007年8月从张乙处购得505室房屋
（包括阁楼）一套与事实不符，505室房屋的阁楼与五楼为一
个整体，张乙并没有售给原告。而是，2007年9月5日，张乙将
自己所有的505室房屋（包括阁楼）转让给鲍某。2008年11
月17日，鲍某将该房产转让给被告，并于2008年11月28日和
12月9日分别办理了房地产过户手续。因被告购买前，原告一
直侵占五楼房产的阁楼，使用五楼的水电，被告购房后即要求
原告停止侵占被告的阁楼，返还被告的财产，赔偿损失，原告
置之不理。无奈，被告只能停止阁楼的水、电，以至双方纠纷
成讼。故原告诉称的损失是不存在的，恰恰相反原告侵占被告
的房产，使用被告的水、电，其行为损害被告的权益。故要求驳回原告的诉讼请求。同时，被告反诉诉请判令：1.原告停止
侵害，退还侵占被告的505室房屋的阁楼；2.原告赔偿被告经
济损失9600元；3.本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，被告反诉称2007年9月5日，
张乙将505室房屋（包括阁楼）转让给鲍某，2008年11月17
日鲍某又将房产转让给被告与客观事实不符，本案中并不是
张乙直接将505室房屋（包括阁楼）转让给鲍某，而是张乙
先将505室房屋（包括阁楼）转让给原告，再由原告将505室房
屋转让给鲍某。另，被告反诉称2008年11月17日鲍某将50
5室房屋转让给被告，应与阁楼一并出售的观点不能成立，鲍
某某出售房产的时候并没有将阁楼出售给被告，既然被告是从
鲍某处直接购买了房产，如果没有同时转让阁楼的话，被告
起诉的对象应是鲍某，因此原告不是适合的诉讼主体，故被
告的反诉请求不能成立。
原告为证明自己的本诉主张和反诉辩解，向法院提供以
下证据：
一、房地产买卖﹤居间合同﹥一份（2007年8月1日），
以此证明505室房屋（包括阁楼）原告于2007年8月1日从张乙
处购买所得，价款为277000元。被告对合同的真实性无异议，
但质证认为，合同签订的时间应为2007年9月1日，双方虽然签
订了该份合同，但是并没有实际履行，当时张乙是委托原告所
在的中介公司转让该处房产的，而原告是该笔中介业务的经办
人。
二、房地产买卖﹤居间合同﹥一份（2007年9月5日），以此证明根据该合同第一条、第十七条的约定，原告与鲍某
买卖合同的标的物是特指505室房屋，不包括阁楼。被告对该
份合同的真实性无异议，但质证认为，根据合同第一条的约定
，买卖标的物为3-3-
505室，与张乙签订的合同一致，应包括了阁楼，合同第十七
条约定阁楼单某某原告所有是违反规定的，505室房屋阁楼与5
05室房屋是一个整体，不能单独出售，原告实际上没有取得50
5室房屋阁楼的所有权，因此其与鲍某签订的合同是无效的
。
三、房屋租赁合同三份，以此证明原告从张乙处购得505
室房屋（包括阁楼）后，阁楼一直由原告行使所有权，且从20
09年9月9日开始，阁楼的出租价格已达到1150元／月的事实。
被告质证认为，三份租赁合同中的“3幢3单元606室”和“人
民路小区阁楼”与本案争议的505室房屋阁楼不具有关联性。
原告对此解释为阁楼没有编号，所以就误写了。
四、原告委托代理人对证人裘某所作的调查笔录一份
，以此证明505室房屋阁楼于2008年1月由原告承包给裘某装
修，装修款为65000元；阁楼的两台新空调，卫生间的洁具都
是由原告出资购买；2009年2月，被告将原告的阁楼断水断电
，原告重新请裘某安装电线和水管；双方第一次是为水、电
费某某争吵，而非因产权发生纠纷；2009年6月至9月，被告先
后将原告从别外接的电线和水管剪断，并把剪断的水管和电缆
线拿回家中，导致阁楼断水断电，从而导致房屋承租户被迫退
租的事实。被告质证认为，证人裘某陈述505室房屋阁楼由原告装修及2009年被告将阁楼水、电剪断与客观事实不符，50
5室房屋阁楼和505室房屋的水电是连在一起的，双方发生争吵
的原因是被告发现原告侵占了其阁楼所以提出交涉，要求原告
停止侵害、排除妨碍，如果说裘某陈述的内容属实的话，其
也是搞装修的，原、被告间的矛盾是如何得知的在该份笔录中
并未体现，因此裘某证言不属实。
被告为证明自己的本诉辩解和反诉主张，向法院提供以
下证据：
1.鲍某的房产证、房地产交易和领证委托书、房屋买
卖合同及房地产买卖﹤居间合同﹥各一份，以此证明鲍某从
张乙、卢某处直接购买了505室房屋（包括阁楼），阁楼并
未单独办理房产证和土地证，与505室房屋系一个整体，故200
7年9月13日，鲍某取得505室房屋（包括阁楼）的产权证。
原告对其真实性无异议，但质证认为，房产证登记的房屋仅指
505室房屋，面积为88.21平米，不包括阁楼，同时两份买卖合
同恰恰证明本案诉争阁楼不属于某某买卖的对象，居间合同第
十七条特别注明了505室房屋阁楼所有权归原告所有，并由原
告和鲍某签名确认，从居间合同第一条“房屋转让的装饰情
况及设备家具”出售的空调为两台以及房屋买卖合同记载的价
款为200000元来看，阁楼并没有转让。另外，虽然产权从张乙
直接过户到鲍某名下，实际上并不是两人之间的买卖，而是
为简化手续，原告没有直接将房屋过户给鲍某，事实上是由
张乙卖给原告，再由原告卖给鲍某。
2.李某的房产证、房地产交易和领证委托书及房地产买卖﹤居间合同﹥各一份，以此证明被告从鲍某处购买的505
室房屋（包括阁楼）就是张乙卖给鲍某的房产，包括了阁楼
。原告对其真实性无异议，但质证认为没有包括阁楼。
3.被告委托代理人对卢某（张乙的妻子）、鲍某所
作的调查笔录各一份，以此证明鲍某通过中介直接向张乙、
卢某夫妻购买505室房屋（包括阁楼），该笔中介业务的经
办人是原告，转让价为280000元，包括阁楼，其中张乙与鲍某
某签订的房地产买卖﹤居间合同﹥第十七条是原告私自加上去
的，张乙夫妇并不知情，当时原告对鲍某谎称从张乙夫妇处
购得阁楼，同时卢某还陈述转让给鲍某的房产系装修好的
。原告质证认为，张乙夫妇的505室房屋（包括阁楼）是卖给
原告的，并没有与鲍某直接发生房屋买卖关系，张乙夫妇不
知道原告与鲍某在居间合同第十七条的特别约定并不影响原
告对阁楼享有所有权，且第十七条是原告与鲍某当场约定的
，鲍某也签了字，其对该内容是明知的。卢某陈述阁楼已
经装修好不是事实，张乙夫妇卖给原告时阁楼有一台破旧空调
，其他地方没有任何装修，现在的阁楼都是由原告重新出资装
修的。虽然张乙转让给原告时包括了阁楼，但原告转让给鲍某
某时没有包括阁楼，鲍某转让给被告时也就没有包括阁楼。
另外，被告欲证明原告是中介业务的经办人与客观事实不符。
庭审中，原告陈述其从张乙处购得505室房屋（包括阁楼
）后未办理过房屋所有权证，同时主张其损失包括：剪断的电
线、水管维修费1200元；租赁损失3450元（从2009年9月9日起
计算至2009年12月9日止，1150元／月×3个月）；原告给承租户临时开的旅馆费600元；支付承租户违约金3200元，四项合
计8250元。
被告陈述其损失为800元／月，2009年1年，合计9600元
。
就原、被告提供的证据，本院认证认为：
1.被告对原告提供的证据一、二、四以及原告对被告提
供的证据的真实性、合法性及关联性均未提出异议，故本院对
上述证据予以认定。
2.原告证据三中原告与承租户约定的租赁房屋或为“人
民路小区3-3-
611室”，或为“人民路小区阁楼”，或为“人民路小区3-3-
606室”，无法证明即是本案诉争的505室房屋的阁楼，故原告
证据三与本案不具有关联性，本院不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：
2007年9月1日（从合同中修改痕迹判断，应是将“8”修
改为“9”，本院注），原告与张乙订立了一份房地产买卖﹤
居间﹥合同，约定张乙将505室房屋（包括阁楼）转让给原告
，建筑面积88.21平方米，储藏室约6平方米，价格277000元，
随房屋转让的还有部分装饰及设备家具。双方订立合同后，并
未办理房屋变更登记，原告未取得505室房屋（包括阁楼）的
房屋所有权证。2007年9月5日，原告与鲍某订立了一份房地
产买卖﹤居间﹥合同，约定原告将505室房屋（是否包括阁楼
再行评判）转让给鲍某，建筑面积88.21平方米，储藏室约7
平方米，价格280000元，随房屋转让的还有部分装饰及设备家具，原告与鲍某在该居间合同第十七条约定505室房屋阁楼
的所有权归原告所有，并签字确认。
2007年9月5日，张乙与鲍某订立了一份房地产买卖﹤
居间﹥合同，约定张乙将505室房屋（是否包括阁楼再行评判
）转让给鲍某，建筑面积88.21平方米，储藏室约7平方米，
价格280000元，随房屋转让的还有部分装饰及设备家具，该居
间合同第十七条约定“注：人民路小区3-3-
505室阁楼的所有权归郑某所有，特此证明”，并有郑某与鲍
某某的签名。同年9月10日，张乙与鲍某在安吉县房产交易
所办理了房地产交易和领证委托手续，在安吉县房产交易所房
屋买卖合同中记载的转让价格为200000元。同年9月13日，鲍
某某领取了房屋所有权证，登记的房屋所有权人是鲍某，房
屋总层次为5层，505室房屋座落于第5层，建筑面积为88.21平
方米。
2008年11月17日，鲍某与被告订立了一份房地产买卖
﹤居间﹥合同，约定鲍某将505室房屋（是否包括阁楼再行
评判）转让给被告，建筑面积88.21平方米，储藏室约7平方米
，价格294000元。同年11月20日，鲍某与被告在安吉县房产
交易所办理了房地产交易和领证委托手续。同年12月1日，被
告领取了房屋所有权证，登记的房屋所有权人是被告，房屋总
层次为5层，505室房屋座落于第5层，建筑面积为88.21平方米
。
证人裘某在调查笔录中陈述，裘某从事室内装修工
作，2008年1月，原告请裘某装修505室房屋的阁楼，但阁楼没有编号，装修共花了近四个月时间，总工程款为65000元，
原告已全部付清。在裘某装修前，阁楼是没有装修过的，只
有一只抽水马桶和一只旧空调，原告让裘某将所有的东西换
掉，并对阁楼进行了精装修。2009年2月，原告打电话叫裘某
某将阁楼的电源及自来水管从别处另行接入，裘某过去后发
现楼下的新房东姓李的将阁楼的电源及自来水管全部剪断了，
当时姓李的房东称剪断电源及自来水管是因为阁楼中水、电表
的分表不准才导致的纠纷。后裘某从别处将水、电接通到阁
楼。2009年6月、10月，楼下姓李的房东将从别处接通的电源
及自来水管又剪断，并拿回自己家中，致阁楼断水、断电，房
屋无法出租，原告损失较大。
证人卢某在调查笔录中陈述，2007年9月，张乙与卢某
某夫妇欲将505室房屋（包括阁楼）转让，即到安吉县中青中
介服务中心挂牌出售，接待张乙夫妇的是中青中介所的工作人
员沈某某和郑某夫妇；该房是五楼带阁楼，是一个整体，出售
时当然是连阁楼一起出售；房屋出售给一个叫鲍某的人，价
格为280000元左右，张乙夫妇并不认识鲍某，是由中青中介
的沈某某和郑某夫妇介绍卖给鲍某的；张乙与郑某签订过房
地产买卖﹤居间﹥合同，但该合同没有履行，最终张乙夫妇将
房屋出售给了鲍某，与鲍某订立了合同，并办理了过户手
续，与鲍某签订居间合同时，该合同第十七条的内容是没有
的，张乙夫妇对此并不知情；出售房屋时，张乙夫妇并没有说
要把阁楼出售或赠与给郑某，因阁楼与五楼是连在一起的，不
可以单独办理房产证，当时买来时就是开发商赠送的，出售前都装修好了，水、电都是五楼的。
证人鲍某在调查笔录中陈述，2007年9月，通过安吉县
中青中介所工作人员沈某某和郑某介绍，与张乙签订了房屋买
卖合同，在整个买房过程中，鲍某都是与郑某、沈某某谈的
，谈好价格，郑某拿出一份中介所的房地产买卖﹤居间﹥合同
，要求签字，说阁楼张乙已卖给了郑某，第十七条的内容是郑
某写上去的，是鲍某与郑某的约定，签订该合同时张乙并不
在场，鲍某与张乙没有对阁楼进行过约定，至于张乙签字时
第十七条有没有写上去，鲍某并不知情。该房是五楼加阁楼
，支付的价格为280000元；
本院认为，原告的本诉请求能否成立，或者被告的反诉
请求能否成立的关健就是要解决505室房屋阁楼的所有权是属
原告，或属被告所有的问题，而本案原、被告双方争议的焦点
也就在于此。从本案认定的事实来看：
一、2007年9月1日，原告与张乙订立房地产买卖﹤居间
﹥合同时，双方就原告以277000元价格从张乙处购买505室房
屋（包括阁楼）达成买卖合意，合同订立后，并未办理房屋变
更登记，原告未取得505室房屋（包括阁楼）的房屋所有权证
，原告并非505室房屋（包括阁楼）的房屋所有权人，故原告
于2007年9月5日与鲍某订立房地产买卖﹤居间﹥合同时，约
定将505室房屋转让给鲍某，而505室房屋阁楼的所有权归原
告所有的行为应属无处分权人处分他人财产的行为，该行为必
需经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权时方才
有效。2007年9月5日，张乙与鲍某订立房地产买卖﹤居间﹥合同，约定张乙将505室房屋（是否包括阁楼再行评判）转让
给鲍某，价格280000元，该居间合同应视为张乙对原告将50
5室房屋转让给鲍某的无权处分行为的追认，但该居间合同
第十七条关于“注：人民路小区3-3-
505室阁楼的所有权归郑某所有，特此证明”的约定只有原告
和鲍某的签名，且证人卢某陈述该居间合同第十七条的内
容张乙和卢某夫妇均不知情，出售房屋时，张乙与卢某并
没有要把505室房屋的阁楼出售或赠与给原告的意思，这与证
人鲍某所陈述的该居间合同第十七条的内容是原告与鲍某
的约定，签订该合同时张乙并不在场，鲍某与张乙没有对阁
楼进行过约定能相互映证，故张乙与鲍某所订立的房地产买
卖﹤居间﹥合同转让的应是505室房屋（包括阁楼），张乙对
原告与鲍某就505室房屋阁楼所有权归原告的约定并未予以
追认，原告与鲍某就505室房屋阁楼所有权归原告的约定无
效。基于此，2008年11月17日，被告与鲍某订立房地产买卖
﹤居间﹥合同，以294000元价格从鲍某处转让的505室房屋
应当包括阁楼。
二、从被告提供的证据1、2鲍某房产证及房地产交易
和领证委托书、李某房产证及房地产交易和领证委托书来看，
505室房屋（包括阁楼）在房屋所有权证上登记的建筑面积都
是88.21平方米，总层次都是5层，而505室房屋所在的层次是
第5层，由此可以推定505室房屋的阁楼并不视为单独一层，而
只是作为505室房屋整体的一部分，故该阁楼也未在房屋所有
权证中单独登记，这与证人卢某关于阁楼与五楼是连在一起的，不可以单独办理房产证的证言能相互映证，就此也能说明
被告房产证登记的505室房屋应当包括阁楼。
三、原告关于张乙与鲍某在安吉县房产交易所订立的
房屋买卖合同记载的价款为200000元，说明阁楼并没有转让的
质证意见，因张乙与鲍某订立的房地产买卖﹤居间﹥合同约
定的价格为280000元，且卢某与鲍某在证言中都陈述了当
时的转让价格为280000元，故应当认定张乙与鲍某就505室
房屋（包括阁楼）的实际转让价格为280000元。另，虽然张乙
与鲍某订立的房地产买卖﹤居间﹥合同约定的随房屋转让的
部分装饰及设备家具少于张乙与原告订立合同时对该部分的约
定，但仅此不能推定原告就是阁楼的所有权人。基于本院的上
述分析，原告提供的证据四裘某的证言系孤证，本院不予认
定。
综上三点，本院认定原、被告争议的505室房屋阁楼的所
有权应属于被告，故原告的本诉请求无事实依据，本院不予支
持。同理，被告要求原告停止侵害，退还侵占的505室房屋阁
楼的反诉请求成立，本院予以支持。因被告未能提供原告对其
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