陕西省榆林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕08民终869号
上诉人（原审原告）:郝霞珍，女，1962年11月17日出生，汉族，住神木县、。
上诉人（原审原告）:王倩，又名王晓娟，女，1988年10月18日出生，汉族，住址同上。
上诉人（原审原告）:王磊，男，1990年7月16日出生，汉族，住址同上。
被上诉人（原审被告）:冯学政，男，1967年7月25日出生，汉族，住西安市。
委托诉讼代理人：高庆保，陕西正北律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵小军，男，1981年4月4日出生，汉族，住神木县。
上诉人郝霞珍、王倩、王磊因与被上诉人冯学政、赵小军申请执行人执行异议纠纷一案，不服陕西省神木县人民法院（2014）神民初字第08119号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭听证审理了本案，上诉人郝霞珍，被上诉人冯学政的委托代理人高庆保到庭参加了诉讼，上诉人王倩、王磊，被上诉人冯学政、赵小军未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人郝霞珍、王倩、王磊上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、判决被上诉人冯学政提出的执行异议无效，继续执行涉案房屋；3、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由如下：第一，原审法院认定冯学政提出的执行异议成立实属错误。借款人赵小军在2011年两次向王光裕借款78万元，均约定利息为月利率2.5%，王光裕于2013年1月25日去世。冯学政与赵小军于2012年6月30日签订房屋买卖合同，截止2015年9月7日未过户，但赵小军房屋产权转让未办理变更登记，违反法律规定，不发生物权变动的效力。被上诉人作为继承人诉至法院，申请法院查封该房屋前，该房屋系毛坯房，且该房屋并没有实际被冯学政占有、入住。装修是查封后才进行的，并且出租给第三人，赵小军明知欠被上诉人的贷款未还还将房屋转让给冯学政，应当推定冯学政是知道赵小军借贷被上诉人78万元及利息的。房屋买卖合同无效。第二，赵小军与冯学政未向开发商声明预告登记涉案房屋的买卖，冯学政存在一定的过错。冯学政于2012年6月30日购买赵小军的涉案房屋，2013年1月20日被上诉人申请法院查封该房屋，该房屋赵小军并没有取得房屋产权证，而赵小军与冯学政在6个月内未向开发商申请预告登记涉案房屋的买卖关系，冯学政因此存在一定的过错。第三，对高治伟向赵小军打购房款有异议。高治伟向赵小军打款并不能证明该款项系购房款，打款单的真伪被上诉人也有异议。
被上诉人冯学政答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵小军在2010年10月19日购买的该房屋，于2012年6月30日将该房屋卖给冯学政，上诉人保全该房屋的时间是2013年1月20日，而且冯学政对该房屋已经实际占有使用。
上诉人郝霞珍、王倩、王磊一审的诉讼请求：1、依法判令撤销（2014）神执异字第00003号执行裁定书，继续执行位于榆林市经济开发区塞维利亚商住楼**房屋一套；2、依法确认赵小军与冯学政之间的房屋转让协议无效；3、由冯学政承担本案的诉讼费用。
二审中上诉人对被上诉人支付购房款的打款明细单与打款回单的账户不一致提出质疑，被上诉人因此向法庭提交中国农业银行股份有限公司榆林南郊分行出具的根据证件/客户号查借记卡号、中国农业银行银行卡交易明细清单各一份。证明高治伟卡号不一致是因为补办新卡后，之前旧卡的信息承继在新卡中。
上诉人质证认为，对该两份证据的真实性无异议，但上诉人认为冯学政没有尽到审查义务，该房屋不应该归冯学政所有。
二审庭审后被上诉人再次向法庭提交证据：银行转账凭证两份，证明2012年7月5日冯学政向高治伟转账支付1314580元，用于高治伟代冯学政购买涉案房屋所用；2012年6月30日冯学政侄儿媳妇刘晋瑜给高治伟转账支付50万元，用于高治伟代冯学政购买涉案房屋所用。
上诉人质证认为，对该证据的真实性上诉人不认可，这是冯学政造的假，冯学政没有尽到审查义务，该房屋没有办理过户冯学政是存在过错的，房屋不应该归冯学政。
本院经质证对被上诉人提交的证据作如下认定，对被上诉人提交的前两份证据的真实性因上诉人对真实性认可，对真实性予以认定，可以证明高治伟给赵小军转账的卡号不一致是因为注销旧卡补办新卡的原因。对被上诉人提交的后两份证据的真实性虽然上诉人对真实性不认可，但该两份证据系银行出具的原件，并且高治伟账户内容在同日确实增加了该两笔款项，可以证明2012年7月5日冯学政向高治伟转账1314580元，2012年6月30日刘晋瑜向高治伟转账50万元。
原审经审理查明，2010年10月19日，赵小军向榆林华瑞房地产开发有限责任公司以128.7961万元的价格购买了位于榆林市经济开发区塞维利亚商住楼6幢***房屋，以13万元的价格购买了该小区G032号地下车位一个，并支付房屋首付款38.7961万元，车位费13万元，于2011年2月1日赵小军通过建设银行向榆林华瑞房地产开发有限责任公司支付购房款90万元，该贷款，赵小军于2012年7月6日全部清偿完毕。2012年6月30日，冯学政与赵小军签订《房屋买卖合同》，赵小军以168.458万元的价格，将上述房屋及车位转让于冯学政。冯学政委托其朋友高治伟依合同约定于2012年6月30日、2012年7月6日分别向赵小军转款50万元、31.578万元、86.88万元，共计168.458万元，赵小军分别向冯学政出具收据两支，共计168.458万元。冯学政已将购房款全部支付完毕，2012年6月31日，冯学政委托高治伟与赵小军在塞维利亚小区物业部门办理了房门钥匙交接手续，于2013年5月11日办理了房屋装修许可，装修完毕后，经冯学政的同意由高治伟亲属居住涉案房屋。另查明，原审法院于2013年1月20日作出（2013）神民初字第00786号民事裁定书裁定将登记在赵小军名下位于榆林市经济开发区塞维利亚商住楼6幢B101号房屋予以查封。在执行郝霞珍、王倩、王磊申请执行赵小军民间借贷纠纷一案中，冯学政提出执行异议，原审法院于2014年10月30日作出（2014）神执异字第00003号裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。郝霞珍、王倩、王磊不服（2014）神执异字第00003号裁定书，提起诉讼，请求：1、依法判令撤销（2014）神执异字第00003号执行裁定书，继续执行位于榆林市经济开发区塞维利亚商住楼6幢B101号房屋一套；2、依法确认赵小军与冯学政之间的房屋转让协议无效；3、由赵小军、冯学政承担本案的诉讼费用。
原审判决认为，冯学政向法院提供的房屋买卖合同、转账汇款凭条、收据、小区业主装修申请表、房门钥匙收条，交付物业费、水、电、暖费等相关证据能够形成证据链，相互佐证证明，2012年6月30日赵小军与冯学政签订房屋转让协议，赵小军以168.458万元的价格，将位于榆林市经济开发区塞维利亚商住楼6幢B单元01层01号房屋及该小区车位一个转让于冯学政。冯学政按合同约定于2012年7月6日前已将全部购房款向赵小军支付完毕，并对房屋进行了装修，实际占有入住。因榆林市华瑞房地产开发有限责任公司截止冯学政提出异议之日尚未办理房屋产权登记证，阻碍了房屋产权变更登记，而非冯学政故意怠于办理变更登记，即其对未变更登记无过错。故符合最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条之规定的被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，但未办理过户登记手续的，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，且第三人对未办理过户登记手续没有过错，则人民法院不得执行该财产。故对郝霞珍、王倩、王磊的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回郝霞珍、王倩、王磊的诉讼请求。案件受理费300元，由郝霞珍、王倩、王磊共同负担。
二审经审理查明事实与原审查明的事实相同，故本院予以确认。
本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人提出的执行异议是否成立的问题。上诉人称，涉案房屋被上诉人冯学政未取到房屋产权证，不发生物权变动的效力，且在查封前，被上诉人冯学政并没有实际占有、入住，冯学政存在一定过错，房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据冯学政一审提供的房屋买卖合同、转账汇款凭条、收据、小区业主装修申请表、房门钥匙收条，交付物业费、水、电、暖费等相关证据，二审中再次向法庭提交证据，证明在高治伟向冯小军支付房款前一日冯学政通过银行转账向高治伟支付1314580元，上述证据可以相互印证被上诉人冯学政于2012年6月30日购买涉案房屋并实际占有的事实。上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人称，赵小军与冯学政未向开发商声明预告登记涉案房屋存在过错。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记并非法律的强制性规定，本案中被上诉人未办理房屋过户登记是因榆林市华瑞房地产开发有限责任公司截止冯学政提出异议之日尚未办理房屋产权登记证，阻碍了房屋产权变更登记，而非冯学政故意怠于办理变更登记，被上诉人对未变更登记无过错。上诉人的该上诉理由不能成立。上诉人称，被上诉人委托高治伟支付购房款不能证明其购买房屋的事实，高治伟支付购房款的打款条上诉人有异议。根据冯学政给高治伟打款、高治伟再给赵小军打款的凭证与赵小军向冯学政出具的收到购房款的收据以及高治伟交纳物业费等相关凭证，可以证明冯学政购买房屋委托高治伟支付款项并代收房屋钥匙、交纳管理费的事实，上诉人对高治伟前后卡号不一致提出异议后，被上诉人提交了银行出具的证明，可以证明是因注销旧卡更换新卡所致，上诉人的该上诉理由不能成立。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人郝霞珍、王倩、王磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 惠东东
代理审判员 高 清
代理审判员 张彩莲
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 杜娜娜