黑龙江省兰西县人民法院
行 政 判 决 书
（2016）黑1222行初10号
原告：董宝宇，男，1972年1月28日出生，汉族，个体户，住址兰西县。
原告：肖文芹，女，1958年7月12日出生，汉族，退休干部，住址兰西县。
委托代理人：彭媛媛，女，1984年1月1日出生，汉族，住址哈尔滨市南岗区。
被告：兰西县房地产管理处。
法定代表人王勋，职务主任。
委托代理人：张利民，北京知仁律师事务所律师。
第三人：李成龙，男，1992年2月10日出生，汉族，住址兰西县。
第三人：大连浩云房地产开发有限公司。
法定代表人：贤启志，职务董事长。
原告董宝宇、肖文芹诉被告兰西县房地产管理处房屋行政登记一案，本院于2016年8月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年9月22日公开开庭进行了审理。原告董宝宇、肖文芹的委托代理人彭媛媛、被告的委托代理人张利民到庭参加诉讼，第三人李成龙、大连浩云房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告董宝宇、肖文芹诉称，2013年4月10日，原告与大连浩云房地产开发有限公司（以下简称浩云开发公司），签订了商品房买卖合同，合同编号00049，原告购买了兰西县加州戈雅小区12#商服楼1号商铺，房屋建筑面积268.92平方米，房款总价1,344.600.00元，原告支付了1,000.000.00元购房款，双方约定余款在办理房产证时交齐。浩云开发公司在当日向原告交付了房屋，原告装修后用于开办超市。2016年7月哈尔滨市南岗区法院以（2015）南法执字第01182号执行案件，来执行原告的房产时，原告才知道在2013年5月5日，浩云开发公司将原告购买的房屋以同一合同编号卖给李成龙，房价款为2,420.280.00元。同日，浩云开发公司向李成龙出具了虚假收据（李成龙未支付任何价款）。2013年7月18日，李成龙向被告提交了《房屋抵押申请书》，请求将该楼抵押给龙江银行股份有限公司哈尔滨龙源支行（以下简称龙江银行），标明：经李成龙、哈尔滨奇鑫实业有限公司（以下简称奇鑫公司）、浩云开发公司与龙江银行协商同意，李成龙以兰西县加州戈雅小区12#商服楼1号建筑面积268.92平方米商铺为抵押物，借款人民币100万元，借款人为奇鑫公司，借款抵押期限为2013年7月12日至2014年7月11日止。浩云开发公司出具了《预售商品房抵押登记表》。同日，被告完成了《房屋他项权登记表》的审批工作，作出了兰房抵字20130895《预售商品房抵押备案登记表》的具体行政行为。后因借款未还，龙江银行诉至南岗区法院，判决生效后，龙江银行申请执行抵押物。原告认为，被告作出的《预售商品房抵押备案登记》认定事实不清，违反法定程序，适用法律错误，依法应当撤销。开发商未取得房屋初始登记，购房者不能办理房权登记，也不能办理现房抵押登记，李成龙不具有抵押人的主体资格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《房屋登记办法》第三十条规定，合法建造房屋需要进行房屋所有权初始登记，只有完成初始登记才能转移登记。本案中，浩云开发公司没有办理初始登记，兰西县加州戈雅小区项目暂不能办理转移登记，房地产项目登记发证职责由被告负责，因此，被告对此项目能否办理转移登记是明知的，核发抵押备案登记行为认定事实不清。李成龙办理抵押登记的各种法律情形均不成立，2013年此房已建成，但浩云开发公司提供的是《预售商品房登记表》，李成龙提供的是《商品房买卖合同》。从形式上看，该房屋为在建商品房，被告作出的也是《预售商品房抵押备案登记》。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条第四项：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保行为”。根据李成龙抵押申请书记载，系李成龙、奇鑫公司、浩云开发公司、龙江银行协商同意，以房屋抵押，借款人为奇鑫公司，李成龙不是贷款人，只是普通贷款担保人，不符合预售商品房抵押登记条件。根据《房屋登记办法》第六十条规定，也不符合在建工程备案登记条件。李成龙是向被告提供虚假材料骗取了房产登记，李成龙与浩云开发公司的房产交易为虚假交易。原告在2013年4月10日就购买了该楼房，并且交付使用。而在2013年5月5日，李成龙同浩云开发公司将原告已购买的房屋进行虚假交易，李成龙未交付任何房价款，其目的是为了向银行贷款，奇鑫公司的法人已因诈骗罪涉案。根据《房屋登记办法》第十一条第三款的规定，申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。因此，被告为李成龙作出的20130895《预售商品房抵押备案登记》应予撤销。
被告兰西县房地产管理处辩称，1、原告的主体资格存疑。原告与第三人李成龙持有的《商品房买卖合同》编号完全一致，只不过原告的时间在先，李成龙的时间在后。本案涉及一个关键问题，就是这个楼房的真正产权人是谁？如果是李成龙，那么原告就不享有合法的诉权，所以本案诉争楼房的产权人需要权属确定，原告现在提起行政诉讼缺少生效的确定产权人的民事法律文书。2、被告作出的抵押登记行为合法，应予支持。被告根据借款人奇鑫公司、担保人李成龙、浩云开发公司、贷款单位龙江银行共同申请，审查了他们提交的相关书面材料，即：房屋抵押申请书、申请人李成龙身份证、李成龙的商品房买卖合同、李成龙的购楼收据，楼房面积测量表、流动资金借款合同、抵押合同，龙江银行营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法人身份证明书、授权委托书、代理人身份证明以及借款人身份证、公司章程，浩云开发公司的商品房抵押登记表等，被告根据《房屋登记办法》关于抵押登记的规定进行了审查，认为申请人提交的材料符合抵押登记的条件，向申请人颁发了《预售商品房抵押备案登记》，被告为李成龙办理的抵押，不是预售商品房抵押，因为李成龙是全款购买的商业楼房，并不是首付形式的预售商品房抵押贷款，被告制发的预售商品房抵押备案登记，是一个格式性的资料，因没有专用于商品房抵押登记表，所以就一直使用这个登记表，但该表的名称与本案实际抵押情况不符，应以实际抵押资料为准。所以被告作出的具体行政行为合法，应予以维持。
第三人李成龙未向本院陈述意见，也未举示证据。
第三人浩云开发公司未向本院陈述意见，也未举示证据。
原告董宝宇、肖文芹向本院提交了以下证据：证据一、2013年4月10日原告预购楼房收据；证据二、原告与浩云开发公司签订的商品房买卖合同（合同编号：00049）；证据三、浩云开发公司会计凭证中原告交纳房款收据半个印章与该记账凭证中收据半个印章相吻合；证据四、浩云开发公司销售房屋档案记载原告购楼记录；证据五、浩云开发公司在2016年9月21日出具的《关于加州戈雅12号楼1号商服楼售楼情况说明》。证明本案抵押楼房出售给原告；证据六、兰西县加州戈雅超市营业执照；证据七、兰西县加州戈雅超市食品流通许可证；证据八、中国联合网络通信有限公司兰西分公司客户业务受理单。证明原告已实际占有并使用经营；证据九、李成龙的商品房买卖合同；证据十、浩云开发公司给李成龙出具的加州戈雅预售房屋收据，在负责人处签字的人并非当时的售楼负责人；证据十一、李成龙出具的买楼说明。证明李成龙与浩云开发公司的房屋交易为虚假交易，目的是为了骗取贷款；证据十二、浩云开发公司出具的关于李成龙身份证明，证明李成龙无能力购买几百万元的楼房；证据十三、兰房抵字20130895《预售商品房抵押备案登记》档案，证明被告作出的具体行政行为主要事实不清，违反法定程序。
被告向本院提交了以下证据：证据一、2013年7月18日李成龙、浩云开发公司、借款人奇鑫公司、龙江银行，四方共同向被告方提交房屋抵押申请书以及办理抵押登记的相关资料，其中包括：房屋抵押申请书、李成龙的身份证和常住人口登记卡复印件、商品房买卖合同及收据各三份、浩云开发公司出具的预售商品房抵押登记表、加州戈雅小区12号楼、13号楼、15号楼建筑面积测算明细表、流动资金借款合同、抵押合同，龙江银行营业执照、组织机构代码证、金融许可证、法人身份证明书、授权委托书，奇鑫公司营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书、授权委托书、公司章程。被告对上述材料进行审查后，于2013年7月19日制发了预售商品房抵押备案登记表。
经庭审质证，原告对被告所举证据的质证意见是，对被告所举证的真实性、合法性、关联性均有异议，被告办理的是为他人借款合同抵押登记，与被告提供预售商品房登记相互矛盾。根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，申请抵押权登记应当提交房屋所有权证书，被告举出的商品房买卖合同、购楼收据、浩云开发公司出具的预售商品房抵押登记表，并不能证明李成龙享有房屋所有权，房屋所有权证书是享有房屋所有权的唯一凭证。李成龙是为他人借款合同担保，李成龙向被告申请办理的抵押登记，与被告作出的预售商品房抵押备案登记相互矛盾。李成龙在一天之内购买三处房产，现金缴纳八百多万元，为他人担保银行贷款，明显是虚假交易。李成龙、奇鑫公司、浩云开发公司、龙江银行四方虚假交易，向房产部门申请办理借款合同进行房屋抵押登记，而不是预售商品房抵押登记，其目的是骗取银行贷款，李成龙无房屋所有权证的担保行为，不具备担保资格，龙江银行的贷款章程也规定了抵押应提交房产证，龙江银行和被告是应当明知的，而被告为其办理抵押登记行为是违反法律规定的。
被告对原告所举证据的质证意见是，对原告举示的证据一至证据五有异议，因为在2013年5月5日，浩云开发公司将本案争议房产又出售给李成龙，这两个合同的合法性应由民事生效法律文书确认，否则无法确认该房屋所有权问题。对证据六至证据八被告认为与涉案房屋所有权问题不具有关联性。对证据九、证据十、证据十三无异议。对证据十一有异议，因为该证据是复印件，而且李成龙未出庭无法核对该证据的真实性。对证据十二有异议，不能根据李成龙的身份来证明是否有购买能力。
本院根据以上证据及当事人质证意见认定以下事实：
2013年7月18日，李成龙向被告提交了《房屋抵押申请书》，用本案争议房屋为奇鑫公司在龙江银行贷款1,000.000.00元作借款抵押担保。李成龙、奇鑫公司、浩云开发公司、龙江银行共同提交了以下资料：1、2013年5月5日李成龙与浩云开发公司的商品房买卖合同,合同编号00049，（系2013年4月10日浩云开发公司与原告签订的同一房屋），2、2013年7月12日龙江银行与奇鑫公司签订的流动资金借款合同；3、2013年7月12日龙江银行与李成龙签订的抵押担保合同；4、龙江银行、李成龙、奇鑫公司在抵押登记表签字盖章；5、相关身份证明和企业资质证明；6、浩云开发公司为李成龙出具的商品房抵押登记表；7、兰西县加州戈雅12号楼建筑面积测算名细表。被告根据上述材料，于2013年7月19日作出了兰房抵字20130895号预售商品房抵押备案登记表，登记表填写的他项权人为龙江银行，房屋所有权人为李成龙。原告认为被告作出的具体行政行为侵害了原告的合法权益，向本院提起诉讼，要求撤销该登记行为。
本院认为，第三人李成龙用于抵押担保的房屋，原告认为是浩云开发公司先出售给原告的，该房屋的权属与原告存在利害关系，因此，原告具备本案的诉讼主体资格。第三人李成龙是用本案争议房屋为借款人奇鑫公司在龙江银行贷款作担保，并不是预售商品房抵押备案登记，李成龙在申请办理抵押登记时，未提交该争议房屋所有权证，也没有该房屋的初始登记，被告为其办理抵押权登记，违反《房屋登记办法》第四十三条（三）项的规定，被告作出的具体行政行为属于主要证据不足。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决如下：
撤销被告于2013年7月19日作出的兰房抵字号：20130895预售商品房抵押备案登记。
案件受理费50.00元，由被告兰西县房地产管理处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审 判 长 赵 忱
代理审判员 赵文柱
代理审判员 郝天雪
二〇一六年十月八日
书 记 员 戴莉莉