湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初399号
原告：张馨匀。
委托诉讼代理人：陈敬义，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。
被告：严燕君。
委托诉讼代理人：周少春，湖北人本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓建南（实习），湖北人本律师事务所律师。
原告张馨匀与被告严燕君民间借贷纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张馨匀的委托诉讼代理人陈敬义、被告严燕君及其委托诉讼代理人周少春、邓建南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张馨匀向本院提出诉讼请求：1、判令被告严燕君偿还借款本金230000元及利息（从2012年3月30日起按月利率2%的标准计算至2016年8月30日止计65个月共299000元；后续利息计付至本案判决确定给付之日止）。2、判令被告赔偿原告2012年3月份前的利息损失100000元。3、判令原告对位于黄石港区黄石大道507号占地面积40平方米商业用房的产权中的保证范围内予以优先清偿。4、本案诉讼费用、诉讼代理费用30000元，由被告承担。事实与理由：原、被告系朋友。2009年3月4日，被告因购买黄石市化学工业供销总公司改制位于黄石港区黄石大道507号，面积为40.05平方米的商业房屋，向原告借款230000元用于购房应付款，并口头约定按月1%的标准计息。2011年8月31日，原告向被告催讨借款本金及利息时，被告仍无力偿还，双方协商以房屋抵押的方式签订了《房屋借款抵押协议》，内容为：1、借款本金230000元；2、2012年3月未还款的，应以房屋抵偿债务，并履行房屋过户手续的义务。3、如未履行房屋过户手续的，应当付本金230000元及利息损失100000元（从2009年3月5日计算至2011年8月31日止按月息1%的利息69000元；从2011年8月31日起至2012年3月30日止按月息2%计息共32200元，二项经双方确定利息损失为100000元）。4、承担实现债权的费用，并提供了黄石市化学工业供销总公司所有位于黄石港区黄石大道507号产权证、房屋转让协议、购房发票的原件，给原告质押。债权到期后，被告既未依约还款，也未履行房屋交付及过户手续。2012年底，被告将其享有部份的房屋同意交付给原告抵偿借款，对其债权进一步的确认。于是原告在原有房屋面积80.1平方米（化工40.05平方米、被告40.05平方米）上自行扩大、加层建造了240平方米，现有房屋面积为320平方米。2013年10月31日，原告授权被告将涉案房屋租赁给案外人曹晖、徐少芳经营，月收租金10000元（除应交给化工房屋面积比例租金每月1250元外，其他的8750元由原告收取）。2014年11月1日开始，被告违背约定，委托案外人余雷直接向承租人收取租金，拒不交给原告。在2015年4月，原、被告收取租金事宜发生了冲突，但被告依然就所有的房屋租金委托余雷并多次采取阻止承租人经营的方式收取租金至2016年4月1日止。为此，原告向法院提起诉讼后至2016年8月1日止，收取了四个月的租金，迫使承租人终止了租赁合同。被告的毁约行为，致使原告的物权或债权均无法实现，故而成讼。原告认为，公民的合法借贷关系应受法律保护。原、被告协议上约定了借款本金及利息损失，并不违反法律规定，且被告在实现债务的基础上，设立了房屋进行抵押担保，履行了证件抵押交付义务。故原告诉请借款本金及利息的诉求成立。虽然被告在履行偿还借款中，将该抵押物交付了原告，其物权抵押不产生效力，但足以认定对原告债权的担保进一步的追认，故应当在房屋实现债权中保证范围内予以优先受偿。被告交付房屋后，又委托他人收取租金明确拒不履行对原告借款本金及利息损失给付义务的行为，严重损害了原告的合法权益，故而成讼。
被告严燕君辩称：一、原告实际向被告付款只有92500元且原告在占有被告房屋期间已收回本息。二、原告主张赔偿损失100000元没有法律依据，故不受法律保护。三、原告要求在被告房屋实现债权中的优先受偿没有法律依据。四、原告要求被告承担本案诉讼代理费没有法律依据，且主张利息的时间只有53个月。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年、2009年期间，被告为了购买黄石大道507号房屋向原告借款230000元，原告通过现金支付。2011年8月31日，被告严燕君（甲方）与原告张馨匀（乙方）签订了房屋借款抵押协议，内容为：甲方有房屋一套，因向乙方借款，拟用该套房屋作为抵押，双方达成协议。被告向原告借款贰拾叁万元；被告将其位于黄石市黄石港区黄石大道507号房屋作为抵押物；如甲方于2012年3月前不能如数偿还欠款，则甲方同意将上述房屋归乙方所有，并负责协助乙方在三个月内办理完一切过户手续，过户费用由甲方承担；甲方保证上述房地产权属清楚。若发生产权纠纷或债权债务，概由甲方自行承担，与乙方无涉；如甲方在还款期限内（2012年3月前）既不还款，又不履行协议约定办理过户手续则视为违约，则应当赔偿乙方拾万元的经济损失，并承担诉讼过程中所涉及的诉讼费、保全费及律师费等费用。同日，被告将其拥有的房屋转让协议、购房收据交于原告。后因被告未如约偿还借款，故而成讼。
本院认为，原告张馨匀与被告严燕君于2011年8月31日签订的房屋借款抵押协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。自然人之间的借款合同，自贷款人提供贷款时生效。原告已履行了给付被告借款的义务，被告严燕君未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告严燕君偿还借款本金230000元，符合法律规定，本院依法予以支持。
原告主张被告严燕君给付借款利息（从2012年3月30日起按月利率2%的利息计算至2016年8月30日止计65个月共299000元；后续利息计付至本案判决确定给付之日止）的诉讼请求，因原、被告签订的房屋借款抵押协议中虽未就逾期还款利率进行约定，但双方约定了如被告违约应当赔偿原告100000元的经济损失；故本院依法认定被告偿还原告经济损失100000元；对原告主张利息超出部分，本院不予支持。被告提出原告实际向被告付款只有92500元且原告在占有被告房屋期间已收回本息的辩称理由，因被告未提供证实，故该项辩论理由，本院不予采信。被告提出原告主张赔偿损失100000元没有法律依据，故不受法律保护的辩论意见，本院不予采信。原告主张被告赔偿2012年3月份前的经济损失100000元的诉讼请求，因原告未提供证据证实，故原告的该项诉请，本院依法不予支持。
原告主张对位于黄石港区黄石大道507号占地面积40平方米商业用房的产权实现债权中的保证范围内享有优先受偿的诉讼请求，本案中，原告未就上述房屋办理抵押登记，故原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。被告提出原告要求在被告房屋实现债权中的优先受偿没有法律依据的辩论理由，符合法律规定，本院予以采信。
原告主张被告给付原告因本案产生的诉讼代理费用30000元的诉讼请求，原告虽已提供了委托代理合同以及律师费收费发票，但根据《湖北省被告政府指导价的基层法律服务收费标准》的规定，本院酌情认定诉讼代理费23000元。被告提出原告要求其承担本案诉讼代理费没有法律依据的辩论意见，因房屋借款抵押协议中明确约定若被告违约，应承担诉讼过程中所涉及的律师费，该辩论意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，判决如下：
一、被告严燕君于本判决生效后十日内给付原告张馨匀借款本金230000元及经济损失100000元、律师费23000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4750元，由原告张馨匀负担750元、被告严燕君负担4000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳案件受理费4750元，收款户名：湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 李 翩
人民陪审员 全秀红
人民陪审员 李乔乔
二０一七年二月二十日
书 记 员 梅 千