北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终1762号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京西卫士安全防范技术服务有限公司，住所地北京市房山区西潞街道太平庄村东30号，实际经营地北京市房山区闫村镇紫园路6号。
法定代表人：冯海波，经理。
委托诉讼代理人：宋爱武，男，1987年2月8日出生，北京京西卫士安全防范技术服务有限公司职员，住北京市房山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：董占奎，男，1958年2月16日出生，汉族，退休工人，住北京市房山区。
原审第三人：北京世纪天成建筑设计有限公司，住所地北京市房山区良乡太平庄村232号1幢301室。
法定代表人：白刚，总经理。
委托诉讼代理人：周琳，女，1989年9月21日出生，汉族，北京世纪天成建筑设计有限公司办公室主任，住北京市大兴区。
上诉人北京京西卫士安全防范技术服务有限公司（以下简称京西卫士公司）与被上诉人董占奎、原审第三人北京世纪天成建筑设计有限公司（以下简称世纪天成公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初16066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京西卫士公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，依法改判驳回董占奎要求我方支付房屋使用费的请求，董占奎赔偿我方及世纪天成公司装修损失337254元。本案一、二审诉讼费用由董占奎负担。事实和理由：1.我方对于一审法院认定租赁合同无效无异议。正是因为合同无效，董占奎没有以此出租获利的合法依据。但是一审法院按照无效合同中递增后的租金标准计算房屋使用费不妥。2.合同无效的主要过错方在于董占奎，因此董占奎应当赔偿我方及世纪天成公司的装修损失。具体数额应当按照评估结论确定。
董占奎辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。不同意京西卫士公司的上诉请求和理由。答辩意见如下：我出租的房屋有乡镇集体建设用地审批手续。现我对于一审认定合同无效未上诉，但是京西卫士公司应当给付占有使用费。
世纪天成公司意见：同意京西卫士公司的上诉意见。
董占奎向一审法院起诉请求：1.解除与京西卫士公司于2011年1月16日签订的租赁合同；2.京西卫士公司和世纪天成公司将租赁的北京市房山区阎村镇紫园路6号的房屋腾退并恢复原状；3.京西卫士公司支付租金60000元；4.京西卫士公司支付违约金15万元；5.诉讼费由京西卫士公司承担。
京西卫士公司向一审法院反诉请求：确认租赁合同无效，董占奎赔偿各项经济损失363254元（装修残值损失337254元，搬运费26000元）；董占奎承担本案反诉费及评估费。
一审法院认定事实：2011年1月16日，董占奎作为出租方（甲方）与京西卫士公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方将位于房山区阎村镇紫园路6号前院北楼一层东侧和西侧南第一间，公用卫生间和二、三层的共1000平方米房屋租给乙方使用；租赁期限为自2011年2月28日起至2021年2月27日止；租金及缴付方法为自签订合同之日，乙方向甲方先付租金20000元整，在2月23日前付清第一年剩余租金10万元整，以后每年在2月23日前一次性付清当年租金，前六年租金每年12万元整，后四年租金每年138000元整。乙方逾期支付租金每日支付违约金5%，逾期10天甲方有权解除合同。乙方自己维修房屋和水、电、暖费用由乙方自付。关于违约金合同约定，甲方违约，赔偿乙方剩余年限的租金总额20%。乙方违约，赔偿甲方剩余年限租金的总额20%。合同期满后，乙方自己投入的动产归乙方所有，不动产全部归甲方所有。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。2011年5月11日，双方又签订补充协议，双方约定：甲方将位于东楼大门口门卫室一间租乙方当警卫室使用。乙方将北楼一层西侧南第一间和卫生间归甲方使用。合同及补充协议签订后，京西卫士公司给付了董占奎房屋租金，董占奎向京西卫士公司交付租赁的房屋，京西卫士公司使用租赁房屋至今。2012年3月15日，京西卫士公司经董占奎同意将承租的前院北楼三层400平方米房屋转租给第三人世纪天成公司使用至今，租赁期限自2012年3月15日至2021年2月27日止。京西卫士公司和世纪天成公司承租房屋后，分别对自己租用的房屋进行装修；其中京西卫士公司于2013年5月对租用的二层房屋进行了室内装修，装修工程款为138400元，于2014年8月对租用的一层东侧房屋进行了室内装修，装修工程款为80000元；世纪天成公司对所租用的三层房屋于2012年5月进行了装修，装修工程款为311000元。2016年2月23日之前，京西卫士公司未按合同约定向董占奎交纳下一合同年度的租金。2016年10月8日，董占奎诉至法院。至2016年11月3日止京西卫士公司方将2016合同年度全部租金给付董占奎。
另查明，董占奎用于出租的本案诉争的房屋系2005年左右拆迁改造建设完工，原有房屋为二层，董占奎对原有房屋增建了一层系形成了三层房屋，工程建设竣工后至今改造后的房屋未办理建设工程规划许可证。
本案在审理过程中，经京西卫士公司申请，一审法院委托北京科正资产评估有限责任公司对涉案房屋的装饰装修及其附属设备设施残值进行了评估，评估结果为：本案涉及的房山区阎村镇紫园路6号一层东侧房屋内的装修残值为60332元；二层房屋内的装修残值为112125元；三层房屋内的装修残值为164797元；该报告中的委估房屋装饰装修及其附属设施设备设施残值评估明细表载明：1、紫园路6号一层东侧—工程造价基准日：2014.08、工程项目造价为91411.54元、成新率为66%，评估值为60332元；2、紫园路6号二层—工程造价基准日：2013.04、工程项目造价为190043元、成新率为59%，评估值为112125元；3、紫园路6号三层—工程造价基准日：2012.04、工程项目造价为299630.39元、成新率为55%，评估值为164797元；
一审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然董占奎出租的涉案房屋原先具有规划审批手续，但房屋建成后，因拆迁进行过改建，加建了三层房屋，故应当重新办理涉案房屋的建设工程规划许可证等审批手续。现董占奎至今仍未重新办理取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此，董占奎与京西卫士公司签订的《租赁合同》及补充协议均属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，董占奎要求与京西卫士公司解除合同、要求给付违约金的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。关于董占奎要求京西卫士公司给付租金从2017年2月28日起计算至实际腾退房屋之日止的诉讼请求，因双方之间的租赁合同无效，董占奎依据无效合同要求京西卫士公司给付租金不能成立，但鉴于京西卫士公司实际占用租赁房屋，应支付相应的使用费，法院考虑为了减少当事人诉累，酌情参照约定的租金标准确定使用费数额。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。董占奎要求京西卫士公司和世纪天成公司将租赁的董占奎所有的北京市房山区阎村镇紫园路6号的房屋腾退的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因京西卫士公司及世纪天成公司租用董占奎的房屋后，已对租用的房屋进行了装修，故对于返还房屋后给京西卫士公司及世纪天成公司造成的装修损失，董占奎应当折价补偿。董占奎折价补偿后，装修应归董占奎所有。董占奎要求恢复房屋原状，考虑到本案实际情况，法院不予支持。对造成租赁合同无效，董占奎明知其出租的房屋建设规划手续不完备；京西卫士公司也未对本案出租的房屋的建设规划等审批手续加以审查注意，故双方对于造成合同无效均有一定过错，应当各自承担相应的责任。京西卫士公司提出的反诉要求董占奎赔偿租用房屋装修损失的诉讼请求，法院予以支持。由于涉案房屋装修残值的评估报告载明的京西卫士公司所使用部分房屋的装修工程造价显著高于其提供的装修合同载明的装修合同价款，故京西卫士公司实际支付的装修价款应作为实际装修损失计算的依据，董占奎应支付京西卫士公司的装修残值损失，应当参照装修合同的价款并根据装修时的剩余租赁期限、装修已使用年限以及双方的过错责任比例等酌情确定。京西卫士公司反诉的搬运费损失，依据不足，法院不予支持。世纪天成公司的损失问题，可另行解决处理。据此，一审法院于2017年12月判决：一、董占奎与北京京西卫士安全防范技术服务有限公司签订的《租赁合同》及补充协议均为无效；二、北京京西卫士安全防范技术服务有限公司和北京世纪天成建筑设计有限公司于判决生效后一个月内将所租赁的位于北京市房山区阎村镇紫园路6号前院北楼一层东侧和二、三层的共一千平方米房屋腾退给董占奎；三、北京京西卫士安全防范技术服务有限公司在房屋实际腾退之日按每年十三万八千元的标准给付董占奎房屋使用费（自二〇一七年二月二十八日起至房屋实际腾退之日止）；四、董占奎于判决生效后七日内赔偿北京京西卫士安全防范技术服务有限公司租赁房屋装修残值折价损失五万五千元；五、驳回董占奎的其他诉讼请求；六、驳回北京京西卫士安全防范技术服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然董占奎出租的涉案房屋原先具有规划审批手续，但房屋建成后，因拆迁进行过改建，加建了三层房屋，故应当重新办理涉案房屋的建设工程规划许可证等审批手续。现董占奎至今仍未重新办理取得涉案房屋的建设工程规划许可证，因此，董占奎与京西卫士公司签订的《租赁合同》及补充协议均属无效合同。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效责任问题，董占奎明知其出租的房屋建设规划手续不完备；京西卫士公司也未对本案出租的房屋的建设规划等审批手续加以审查注意，故双方对于造成合同无效均有一定过错，应当各自承担相应的责任。
关于腾退房屋问题，因董占奎与京西卫士公司签订的租赁合同系无效合同，因此董占奎要求京西卫士公司和世纪天成公司将租赁的北京市房山区阎村镇紫园路6号的房屋腾退的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于房屋使用费问题，京西卫士公司上诉主张，双方签订的租赁合同系无效合同，董占奎没有以此出租获利的合法依据；此外也不应按照无效合同中递增后的租金标准计算房屋使用费。根据已查明的事实，京西卫士公司实际占用租赁房屋并使用至今，因此应支付相应的使用费。一审法院酌情参照约定的租金标准确定使用费数额并无不妥。因此京西卫士公司此项上诉主张本院不予支持。关于装修损失问题，一审法院参照装修合同的价款并根据装修时的剩余租赁期限、装修已使用年限以及双方的过错责任比例等酌情确定并无不当。因此京西卫士公司要求按照评估报告中工程造价价格确定装饰装修损失的上诉主张本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3170元，由北京京西卫士安全防范技术服务有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 孟 龙
审 判 员 王 云
二〇一八年三月二十九日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤