山西省大同市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋02民终1453号上诉人（原审被告）：任进云。委托诉讼代理人：韩龙，大同城区南街街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴亚杰。被上诉人（原审被告）：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市格兰云天E座602室。法定代表人：葛建华，执行董事兼总经理。上诉人任进云因与被上诉人吴亚杰、大同市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2016）晋0202民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任进云的委托诉讼代理人韩龙、被上诉人吴亚杰到庭参加诉讼。被上诉人中大公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任进云上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项；2、改判吴亚杰与中大公司签订的房屋买卖合同无效；3、改判诉争房屋归任进云所有，中大公司向任进云交房，并办理房屋产权手续。事实和理由：一、吴亚杰与中大公司签订的房屋买卖合同是无效合同。二、被上诉人吴亚杰提供的票据不真实、中大公司向吴亚杰交付商品房没有履行合法的交房手续。三、中大公司为任进云办理了正规的商品房预售合同并在大同市房管局办理了网签登记手续，依法讼争房屋应当归任进云所有。四、吴亚杰自身未了解房屋权属情况存在过错，自身应当承担责任。五、原审法院适用法律错误，本案应当适用相关房地产和商品房买卖等法律法规。吴亚杰辩称，原判正确，应予维持。吴亚杰向一审法院起诉请求：1、确认位诉争房屋所有权为原告所有；2、判令被告中大公司协助原告办理产权登记，撤销被告中大公司与被告任进云对该房屋的网签登记。一审法院认定事实：2012年10月31日，原告认购第一被告位于大同市城区府南街7号“华田苑·府城二期”4号楼1单元1402号房屋一套，面积为123.75㎡，单价5078元/㎡，房屋总价为624690元。原告于2013年6月25日，支付给第一被告大同市中大房地产开发有限公司该房屋剩余购房款共计624690元。2014年9月27日原告收到入住通知单，并按照通知单缴纳了契税、产权登记税、查档税、产权代办费、公共维修基金、暖气费、燃气表费、有电视出装费共计13912元，交于了第一被告。物业费（含电梯）、装修保证金、装修服务费共计5379元，交于大同市云波物业管理有限责任公司，第一被告交付房钥匙于原告。一审法院认为，原、被告签订的《华田苑·府城二期认购协议书》及补充协议未发现具有违背双方真实意思表示及法律禁止性规定的情形存在，故有效成立。上述协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受购房款，故上述协议认定为商品房买卖合同。双方当事人均应依照合同约定履行合同义务。该房原告已经合法占有，视为交付，在该房产未经其他买受人办理产权登记的情形下，原告已经优先取得所有权。根据房屋买卖的交易习惯，协助办理房屋产权登记系出卖方的合同附随义务，应当及时履行，被告超过约定期间未协助原告办理房屋产权登记，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，继续履行合同约定的义务并协助原告办理华田苑·府城二期4号楼1单元1402号房屋产权登记手续。原告要求撤销二被告之间房屋买卖合同的备案登记，因房屋的备案登记行为属行政机关的行政行为，不属于法院民事案件的审理范围不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条之规定，判决：一、确认位于本市城区府南街7号“华田苑·府城二期”4号楼1单元1402号房屋所有权归原告吴亚杰所有；二、被告大同市中大房地产开发有限公司在判决生效之日起三十日内协助原告吴亚杰办理位于本市城区府南街7号“华田苑·府城二期”4号楼1单元1402号房屋产权登记手续；三、驳回原告吴亚杰的其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告大同市中大房地产开发有限公司全部负担（在判决生效之日起三十日内一并履行给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴亚杰提交取暖费及电费票据欲证明其已经实际占有居住，诉争房屋归其所有。本院认为，吴亚杰在原审中依据其与中大公司所签订的房屋认购协议书起诉对方履行合同义务及确认房屋所有权，同时要求撤销网签被告或第三人的网签合同备案，属于典型的房屋买卖合同纠纷，而非物权纠纷。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》明确规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由，故本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。关于吴亚杰与中大公司签订的房屋认购协议书是否有效的问题，《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，同时明确了商品房买卖合同应当具备的十三项主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条则规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从本案中查明的事实看，吴亚杰所签订的房屋认购协议书的内容符合上述规定的要件，且中大公司已经收取了房款，故认购协议书应认定为商品房买卖合同。关于房屋认购协议书是否有效的问题。任进云主张，吴亚杰所提供的房屋收据和入住费用收据不能证明其实际交款和中大公司已经交付房屋的事实。本院认为，吴亚杰是否交付房款和中大公司是否交付房屋是合同是否履行的问题，而非合同是否有效的问题，合同是否履行并不能决定合同的效力。因此，原审法院认定吴亚杰与中大公司所签订的房屋认购协议书合法有效有事实和法律依据，故应予确认。关于中大公司是否已经将案涉房屋交付给吴亚杰及吴亚杰入住房屋是否合法的问题。吴亚杰提供的证据显示，其在交付了房款和房屋入住费用后，中大公司为其开具了入住通知书和装修通知书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案中大公司为吴亚杰出具入住通知书和装修通知书的行为符合商品房买卖交易和交付的一般习惯，应视为出卖方将其出卖的房屋转移占有的行为，至于吴亚杰作为买受人是否实际入住及何时入住并非是认定房屋转移占有的依据，故任进云所提的中大公司没有交付房屋的上诉理由无事实和法律依据，不能成立。关于吴亚杰能否以买卖合同为由请求确认房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力。因此，在商品房买卖合同关系中，尽管合同订立的目的是通过买卖的方式变更商品房的所有权，但是，双方关系的性质是依据合同形成的债权债务关系，各自仅享有和负有合同上的权利义务，在一方当事人没有履行和全部履行合同义务时，对方当事人有权要求予以履行，但即使是双方均已履行各自的主要义务，如买受人交付房款和出卖人交付房屋，也不发生物权变动的效果，只有依法登记后才发生物权变动的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本条对人民法院、仲裁委员会直接导致物权变动的法律文书作了目的性限缩解释，即除了司法解释规定情形外，不得对未经登记的不动产进行所有权确认。就本案而言，中大公司作为房屋出卖方，其负有协助吴亚杰办理产权登记的义务，因此吴亚杰要求其履行该义务的主张应予支持，原审法院判令中大公司为吴亚杰办理产权登记的判项符合法律规定。但是，原判确认案涉房屋的所有权归吴亚杰所有的判项属适用法律错误，应予撤销。至于上诉人任进云要求确认其与中大公司之间的合同有效并予以履行的上诉请求，因其一审并未提出该项诉讼请求，二审也并非是向被上诉人吴亚杰所提起，故本院对此不予审理。经本院通过其他系列案件查明其属于赵广红名下的出借人，其合同真实目的是为民间借贷所做的担保行为,故任进云就其与中大公司所签订房屋买卖合同的争议问题，可向中大公司另行主张。综上所述，本院认为，原判认定事实清楚，但部分法律适用错误，本院依法予以纠正。任进云的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持大同市城区人民法院（2016）晋0202民初1024号民事判决第二项，即“被告大同市中大房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告吴亚杰办理位于本市城区府南街7号“华田苑·府城二期”4号楼1单元1402号房屋产权登记手续”；二、撤销大同市城区人民法院（2016）晋0202民初1024号民事判决第一项和第三项，即“确认位于本市城区府南街7号“华田苑·府城二期”4号楼1单元1402号房屋所有权归原告吴亚杰所有”和“驳回原告吴亚杰的其他诉讼请求”；三、驳回吴亚杰的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由大同市中大房地产开发有限公司负担；二审案件受理费300元，由任进云负担。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 马剑峰审判员 张   晨   曦二〇一七年十二月一日书记员 魏   捍   军