延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）吉24民终323号
上诉人（原审原告）：陈秋羽，住吉林省珲春市。
委托诉讼代理人：宫战基，吉林何晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珲春龙达房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市河南街月榕湾。
法定代表人：陈福利，董事长。
委托诉讼代理人：王榜杰，男，珲春龙达房地产开发有限公司职员。
被上诉人（原审被告）：崔丕库，住吉林省珲春市。
上�人陈秋羽与被上诉人珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称“龙达公司”）、崔丕库之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2017）吉2404民初1771号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈秋羽上诉请求：发回原审法院按商品房买卖合同关系审理本案。事实和理由：1.原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。陈秋羽与崔丕库、龙达公司签订的房屋买卖协议与商品房订购协议书中没有借款、抵押房屋的字样，均是房屋买卖条款；2.原审综合分析错误。上诉人与崔丕库约定了赎回条款，是基于崔丕库继续用钱而低价卖房，在有条件的情况下三个月内可以向上诉人买回出售房屋。购房的目的可以是居住，也可以是投资性购房，原审认定不符合购买需求及市场规律错误。合同是当事人的真实意思表示，原审认定的明显低于市场价、合同权利不对等均不能影响合同的效力。上诉人以270万元购买了崔丕库的11套顶账房屋，实际是一并打包购买，实践当中也有一揽子购买整栋大楼的情况，原审认定的双方交易有违常理错误。是否办理预售登记备案不是合同生效要件，不影响合同的效力；3.两份房屋买卖协议合法有效。
龙达公司辩称：对一审判决没有异议。
陈秋羽向一审法院起诉请求：1.依法确认2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》和《商品房订购协议书》有效；2.判令履行交付房屋交付义务和协助办理房屋产权登记义务。事实和理由：2015年6月，崔丕库为解决流动资金短缺，向陈秋羽借款人民币270万元，陈秋羽要求提供合格担�押物，崔丕库说其在龙达公司有“以房抵工程款的部分房屋”。2017年7月16日，陈秋羽与崔丕库协商，将崔丕库的“抵债房屋”以低于市场价出售给陈秋羽，双方签订了《房屋买卖协议》，约定崔丕库将其11套抵债房屋（座落在龙达金街D号楼1单元1601、1501、1401、1301、1201、1101、1001、901、801，面积均为88.91平方米；5单元411，面积102.54平方米；5单元311，面积102.54平方米；合计11套房，面积合计1005.27平方米）出售给陈秋羽，价款270万元，约定崔丕库在2015年9月5日前享有回赎房屋权利。当日为保证《房屋买卖协议》效力，在崔丕库参与下，陈秋羽与龙达公司签证了《商品房定购协议书》，龙达公司同意抵债给崔丕库的房屋转让给陈秋羽，龙达公司抵债给崔丕库的房屋价款为3561970元，抵债房号、面积、价款明细作为合同附�，龙达公司向陈秋羽出具了收据，证明陈秋羽购房款全部付清。陈秋羽与崔丕库之间的《房屋买卖协议》及与龙达公司之间的《商品房订购协议》合法有效，龙达公司同意崔丕库将抵债房屋转给陈秋羽，龙达公司将抵债房以合同方式登记在陈秋羽名下。故2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》和《商品房订购协议》有效，龙达公司应履行交付义务和协助办理房屋产权登记义务。
一审法院认定的事实：2015年7月16日，陈秋羽（乙方）与崔丕库（甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：1.甲方自愿将其拥有的坐落于珲春市龙达金街D#一单元1601、1501、1401、1301、1201、1101、1001、901、801，面积均为88.91平方米；5单元411，面积102.54平方米；5单元311，面积102.54平方米；该房屋建筑面积共计1005.27平方米的住宅转让给乙方，房屋以现状为准。2.经双方充分协商，确定该房屋及相连附属设施的买卖标的价款为人民币参佰万元整（经双方确认，此处为笔误，应为270万元）。3.签订合同起三日内，乙方协助甲方将所转让的房屋从开发商处更名至乙方名下。4.更名完成三日内，乙方向甲方支付购买该房屋及相连附属的全部购房款。.....7.鉴于甲方出卖房屋系解决经营资金不足而为，甲乙双方约定甲方可以2015年9月5日之前赎回房屋，具体方法为返还乙方支付的购房款贰佰柒拾万元（经双方确认，此处为笔误，应该为300万元）。
同日，陈秋羽、崔丕库共同与龙达公司签订了商品房订购协议书，龙达公司工作人员陈如山在订购协议中加盖珲春龙达房产地开发有限公司月榕湾接待中心公章，同时给陈秋羽出具了收据，并在收据中加盖珲春龙达房产地开发有限公司月榕湾接待中心财务专用�，合同后附有涉案11套房屋的具体面积及价款，并加盖有珲春龙达房产地开发有限公司月榕湾接待中心公章。该订购协议中约定的价款为3561970元，陈秋未未实际向龙达公司支付房款。
陈秋羽支付给了崔丕库270万元，具体支付方式为：1.替崔丕库偿还在朱彦处的借款100万元（2015年7月10日以陈秋羽的账户转给朱彦的妻子刘喜娟50万元、2015年7月12日从陈秋羽丈夫徐飞的账户中转给朱彦的妻子刘喜娟10万元、2015年7月24日从陈秋羽丈夫徐飞账户中转给朱彦20万元、2015年7月12日由李峰代付给朱彦现金20万元）；2.2015年7月6日，徐飞（陈秋羽丈夫）转给崔丕库88.4万元；3.2015年7月17日，从李峰账户中转给崔丕库30万元；4.2015年7月20日，从徐飞的朋友金哲账户中转给崔丕库30万元；5.2015年7月6日下午，由李峰直接支付给崔丕库现金21.6万元。
上述合同签订后，龙达公司未将涉案房屋交付给陈秋羽，双方亦未到房产管理部门办理商品房预售合同备案登记。
陈秋羽以房屋买卖合同关系向崔丕库及龙达公司主张权利，崔丕库辩称双方实际为民间借贷关系。经本院释明后，陈秋羽坚持以房屋买卖关系向崔丕库及龙达公属主张权利。庭审中，龙达公司称涉案房屋已全部出售，陈秋羽提出变更诉讼请求，要求崔丕库及龙达公司按11套房屋市场价赔偿损失3561970元。
一审法院认为：本案争议焦点在于双方签订的合同是房屋买卖关系还是以房屋买卖作为担保的民间借贷关系。本院根据双方当事人签订合同的内容，履行合同的情况等方面综合分析如下：
第一、陈秋羽与崔丕库于2015年7月16日签订的《房屋买卖协议》中约定了崔丕库可于2015年9月3日赎回该11套房屋。通常购买房屋的目的在于取得所有权后对房屋占有、使用和收益，而交易当日双方即约定在一定时间内赎回，显然不符合房屋购买者以取得房屋所有权为目的的购买需求。且双方约定以270万元出售，300元赎回的交易重点在于资金的融通，而非房屋本身。
第二、双方约定的房屋价款明显低于市场价。房屋买卖合同应是在双方平等自愿、等价有偿的情况下签订，双方以270万元成交，远低于3561970元的市场价，合同权利义务明显不对等。
第三、双方交易有违常理。双方合同中约定的11套房屋分属不同楼层，面积也不完全相同，但双方没有区分不同楼层不同面积房屋价款的差异，以整数270万元确定为交易总额，明显不符合房屋买卖的�易习惯及常理。
第四、2015年7月16日陈秋羽与龙达公司签订商品房订购协议后，龙达公司并没有将房屋交付给陈秋羽，双方也未到房产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由此可见，双方没有积极追求房屋买卖的交易，亦不符合一般房屋买卖之惯例。
综合以上分析，可以印证双方缔约的真实意思并非以取得涉案房屋所有权为目的，而是在于资金融通。因此可以认定双方实际是以房屋买卖方式进行担保的民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷法律关系审理，并向当事人变更诉讼请求。当事�拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案经本院释明后，陈秋羽仍坚持按房屋买卖合同关系主张权利，依照上述法律规定，对其请求应裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回原告陈秋羽的起诉。案件受理费35,296.0元，退还给原告陈秋羽。
二审中，双方均未向本院提交新证据。
二审对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履�买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷法律关系审理，并向当事人变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，崔丕库为解决流动资金短缺，多次向陈秋羽借款。陈秋羽要求崔丕库提供担保物，崔丕库用龙达公司开发的涉案11套房屋作为担保向陈秋羽借款，双方于2015年7月16日签订了房屋买卖合同。从陈秋羽签订2015年7月16日房屋买卖合同的行为及约定赎回权利的约定来看，陈秋羽缔约的目的不是购买房屋,双方签订房屋买卖合同的真实意思是为民间借贷合同提供担保，一审认定双方之间为民事借贷法律关系，在陈秋羽拒绝变更诉讼请求的情况下，裁定驳回起诉并无不当。
综上所述，陈秋羽的上诉理由不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民�和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 朴美兰
审判员 全智光
审判员 池东波
二〇一八年三月十五日
书记员 朴晟慧