上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初89023号
原告(反诉被告)金梦捷，女，1986年7月23日生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：李静，上海仁良律师事务所律师。
被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：陈鸣，总经理。
委托诉讼代理人：陆耘，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
原告(反诉被告)金梦捷与被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司(以下简称梓赫公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序审理。2017年12月11日，梓赫公司提起反诉。2017年12月11日，本院组织双方进行证据交换。2018年1月8日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。2018年3月1日，双方当事人申请庭外和解一个月。2018年3月27日，本院第二次对本案公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)金梦捷的委托诉讼代理人李静，被告(反诉原告)梓赫公司的委托诉讼代理人陆耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)金梦捷向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》;2、梓赫公司返还房屋租金人民币(以下币种同)104,640元(从2017年9月27日梓赫公司收到解除合同通知之日计算至2018年4月30日止)及租房押金32,000元；3、梓赫公司返还装修保证金17,000元；4、梓赫公司返还消防证照代办费4,500元；5、梓赫公司支付违约金5万元。事实与理由：2017年3月1日，双方签订《房屋租赁合同》，约定金梦捷承租上海市浦东新区东明路2600、2608、2612晶华公馆地下二层A05商铺(商铺编号为B2-A05，以下简称系争商铺)经营“麦甜四季”甜品制售；租赁期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止，租金每月16,000元；梓赫公司应于2017年5月1日前交付租赁房屋，且要求金梦捷于5月1日对外开始营业，且未经梓赫公司允许不得停止经营。2017年3月20日，梓赫公司向金梦捷交付了房屋，金梦捷也依约做好了开业准备，但由于梓赫公司招商、改造及装修等原因，包括金梦捷在内的所有商铺于5月22日才正式对外营业。梓赫公司承诺为金梦捷代办营业执照、经营许可证以及消防检验证照，并向金梦捷收取相关费用，但几经催告，梓赫公司于9月8日才向金梦捷交付了营业执照和经营许可证，而消防验收合格证明至今未提供，严重影响金梦捷经营。同时，梓赫公司强硬要求金梦捷继续营业，否则要收取违约金。金梦捷遂自行前往消防部门申请办理消防安全检查报告，需要梓赫公司配合提供部分书面材料，但梓赫公司置之不理。梓赫公司无故拖延行为，造成金梦捷租赁合同目的无法实现，在多次催讨无果情况下，金梦捷于2017年9月25日正式发函梓赫公司解除租赁合同，并要求梓赫公司承担违约责任等。现金梦捷为维护自身权益，提起本案诉讼。
被告(反诉原告)梓赫公司辩称：其未承诺代办消防证，只是统一收费便于办理。金梦捷要求梓赫公司提供消防检查的相关材料，但未告知具体提供什么文件导致梓赫公司无法配合，梓赫公司回函也要求进一步明确文件名称，但金梦捷未告知。消防问题与租赁合同没有关系，金梦捷无法证明系争商铺不符合合同14.2条约定事项，其没有解除权。2017年7月起金梦捷没有支付租金，且逾期开业，系金梦捷违约，不同意支付违约金。金梦捷擅自搬离，且未注销营业地址，导致房屋不能出租，2017年7月至今水电费亦未交纳，租金应计算至实际支付水电费之日。金梦捷不符合合同附件四装修手册第六条约定的装修保证金退还条件，梓赫公司不同意退还装修保证金。当时梓赫公司代收代付的是商铺内消防设施设备的施工费，不包括代办，该款项已收集后统一支付给消防公司，消防工程已实际竣工。
被告(反诉原告)梓赫公司向本院提出反诉请求：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月11日(金梦捷收到反诉状副本之日)解除；2、金梦捷支付违约金5万元；3、金梦捷支付的押金32,000元由梓赫公司没收；4、金梦捷支付水电费8,266.50元；5、金梦捷支付逾期开业违约金20,400元。审理中，梓赫公司撤回了第5项诉请。事实与理由：2017年3月21日，双方就系争商铺签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年月1日起至2019年4月30日止，年租金192,000元，履约保证金32,000元，使用租赁房屋产生的水电费由金梦捷承担。如因金梦捷原因，无法在约定时间对外营业，每逾期一天应支付100元/平方米标准的违约金；逾期或不足额支付房租或其他应付费用超过10天的，梓赫公司有权单方面解除合同，没收全部履约保证金，并要求对方支付违约金及赔偿违约金未能弥补的损失差额。合同签订后，梓赫公司帮助金梦捷办理了营业执照和许可证照，同时在商场出示了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但金梦捷从2017年7月起逾期支付系争房屋水电费至今，其构成违约。2017年9月16日，梓赫公司发函催告金梦捷尽快支付水电费，同时敦促其核实清楚办理消防检查所需材料的必要性并表示会予以配合。金梦捷收函后并未与梓赫公司落实此事，却于2017年9月25日发送了解除合同的律师函。2017年9月30日，金梦捷擅自离场并恶意破坏房屋装饰装修，同时因其未及时办理营业执照地址变更，致梓赫公司无法再行出租，应承担违约责任。
原告(反诉被告)金梦捷辩称，不同意梓赫公司的反诉请求。本案系因梓赫公司没有办理消防验收手续，也没有配合提供办理消防验收的相关材料，经催告后仍拒绝履行合同义务，导致金梦捷合同目的不能实现，金梦捷已于2017年9月25日发律师函解除了租赁合同。金梦捷未收到过正式水电费缴费通知，梓赫公司也未提供有效抄表凭证，双方对具体金额存在争议，故金梦捷暂时不予支付，梓赫公司以此为由解除合同，不符合约定。合同期间，金梦捷已按合同约定履行合同义务，不存在违约，而且是根据商场要求在5月22日开业，不存在梓赫公司要求没收押金及主张逾期开业违约金的事实。
本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，金梦捷向梓赫公司支付押金32,000元。2017年3月20日，梓赫公司交付了租赁房屋。2017年3月21日，梓赫公司作为甲方、金梦捷作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺(使用面积34平方米)出租给乙方经营麦田四季(仅限甜品、寿司)使用。甲方同意于2017年5月1日前将房屋交付给乙方。乙方租赁本房屋期限自交付之日起算，租赁期限为二年，预计自2017年5月1日至2019年4月30日止，年租金192,000元，先付租金后使用，乙方同意在本合同签订之日起当天内支付第一季度租金48,000元，以后乙方应于每季度首月15日前支付下一季度租金。甲方交付租赁前，乙方应向甲方支付相当于二个月租金的履约保证金(押金)32,000元。另合同4.4条约定，乙方同意最晚于2017年5月1日前自行对外营业……如因乙方原因无法在上述约定时间对外营业，每逾期一天乙方向甲方支付100元/平方米。6.3条约定，租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电(含空调电费)、空调、天燃气、通讯、设备等费用由乙方承担，电费以1.5元/度结算，水费以6元/立方米结算。9.3条中约定，在租赁期内单方面提前解除合同或因乙方违约导致合同被甲方单方面解除的，乙方应在收到甲方书面通知后的10日内将租赁房屋交还给甲方，并承担该期间的物业服务费、水、电等一切其他费用。14.2条约定，甲方交付的租赁房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的、乙方逾期不支付租金等费用累计超过10天等情形，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方支付5万元的违约金；给对方造成损失的，若支付的违约金不足抵付一方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。15.3条中约定，乙方逾期或不足额支付房租、商场管理费或其他应付费用超过10天的或未经甲方同意，乙方擅自解除合同的，甲方有权单方面解除本合同，同时有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金。合同附件四“琦寓生活社区商户装修手册”第六条约定，装修验收的前提条件：1、申请装修验收商户需提交商铺装修纸质版竣工图纸……满足以上装修验收的条件后，即可向物管中心工程部申请装修验收，验收合格后给予办理退还装修押金流程中工程部确认项目。
2017年3月31日，金梦捷支付梓赫公司装修管理费3,400元、装修保证金17,000元以及2017年5月1日至2018年4月30日的一年租金176,640元。2017年4月20日，金梦捷支付梓赫公司消防办理费(代收代付)4,500元及工商办理费(代收代付)8,000元。
金梦捷承租房屋后对房屋进行了装修，于2017年5月22日开始经营。
2017年4月29日，金梦捷(乙方)与梓赫公司(甲方)签订《琦寓生活美食广场开业时间确认协议》，协议约定：1、甲乙双方同意将原租赁合同4.4条约定的开业时间调整为2017年5月16日。2、甲方同意乙方的租金起算日期调整为2017年5月16日。3、甲乙双方同意共同配合，在2017年5月16日整体开业并对外营业。4、乙方同意如在2017年5月16日后仍不能正常营业的，按照原租赁合同的条款接受甲方处罚。
2017年6月14日，梓赫公司就晶华公馆四号楼地下第二层局部(980平方米)取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2017年8月3日，金梦捷向梓赫公司发函，要求梓赫公司在2017年8月7日前交付营业执照和食品经营许可证。2017年9月8日，金梦捷签收了营业执照和停止经营许可证。2017年9月12日，金梦捷发出《催告函》，要求梓赫公司2017年9月14日前配合提供相关材料(包括依法取得的建设工程消防验收或竣工验收消防备案的法律文书、消防安全制度、灭火和应急疏散预案、场所平面布置图等7项内容)，以协助金梦捷办理消防安全检查。2017年9月16日，梓赫公司通过信函方式向金梦捷邮寄了《致商户函》，称：金梦捷应支付2017年7月14日至2017年8月31日的水电费(水费78元，电费3,304.5元)，要求三日内将款项补齐，否则将停止水电供应；代收的4,500元作为消防设备安装费用，不包括任何其他服务；请金梦捷核实所需材料的必要性，就梓赫公司所知其中大部分并不需要其提供，如确为办理消防申报做需要的仅为梓赫公司持有的材料，梓赫公司将全力配合。2017年9月26日，金梦捷委托律师向梓赫公司发出《律师函》(署期为2017年9月25日)，次日梓赫公司收到，该函中金梦捷以梓赫公司未配合提供消防部门要求的相关资料为由，解除双方签订的房屋租赁合同，并于2017年9月30日前配合原告办理房屋交接手续。
2017年9月30日，金梦捷拆除装修后撤场。当日，金梦捷向梓赫公司发出《告知函》，称因梓赫公司未按之前函告时间在2017年9月30日前配合金梦捷办理租赁房屋交还手续，故金梦捷于2017年9月30日已搬出租赁房屋，且租赁房屋系开放状态，梓赫公司自2017年10月1日起可自行使用。同日，梓赫公司通过EMS快递向金梦捷发出《致商户函》(署期2017年9月29日)，催缴截至2017年8月31日的水电费3,382.50元，并表示金梦捷于2017年9月29日擅自清空租赁商铺并胡乱喷途，限其将店铺恢复至营业状态，清除胡乱涂抹的痕迹。2017年11月10日，梓赫公司通过EMS快递向金梦捷发出《致商户函》，要求金梦捷支付截止至今的水电费7,866.50元、尽快恢复营业，如金梦捷有意提前与梓赫公司解除合同，要求按协议约定返还租赁房屋、办妥相关证照变更或注销及办理解约手续并支付违约金。2017年11月28日，上海市浦东新区东明路街道金琦梦饮食店营业执照、食品经营许可证经核准注销登记或许可。
审理中，金梦捷、梓赫公司确认，第一年租金系按九折支付。系争商铺自2017年5月22日起算租金。系争商铺的消防设施系商场统一委托消防公司施工。金梦捷还应支付梓赫公司水电费6,000元。
金梦捷表示，梓赫公司寄送至同一地址的三份《致商户函》，其中两份EMS快递函会打电话给收件人，故由其家里人签收，2017年9月16日邮寄的信函经查询金梦捷本人未签收，应当是邮局直接投入邮箱，故没有收到。梓赫公司不仅要做消防设施，还应为商铺办理消防验收合格证。
梓赫公司表示，同意返还装修保证金，并确认系争商铺于金梦捷注销工商登记之日(2017年11月28日)收回，计付租金时间及合同解除日期均以该日为准。梓赫公司只是代办消防施工，涉案4,500元消防款项，其是代收代付，并已实际支付给消防公司。
以上事实，有《房屋租赁合同》及附件、《琦寓生活美食广场开业时间确认协议》、支付凭证、函件及送达凭证、注销登记通知书、微信聊天记录、照片、视频资料及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，金梦捷与梓赫公司签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。就双方争议问题，本院作如下认定：
一、关于合同解除违约责任的认定。金梦捷否认收到2017年9月16日的信函，但亦确认快递至同一地址的另二份函已收到，其以因争议信函投入邮箱，故本人实际未收到为由否认收到争议函件，缺乏合理性，本院不予采信。根据上述函件内容，梓赫公司同意配合提供办理消防申报材料，并要求金梦捷核实下所需材料的必要性，在之后双方未再就此进一步沟通的情形下，金梦捷即以梓赫公司拒不履行协助义务为由发函单方解除合同，缺乏事实和法律依据。况且当时梓赫公司已为金梦捷办理了经营证照，金梦捷称因商铺消防验收问题已严重影响其经营，未提供证据证明。相反，金梦捷擅自解约并撤场，导致梓赫公司的合同目的不能实现，其已构成根本性违约，梓赫公司主张合同于金梦捷注销证照时(2017年11月28日)解除，本院予以支持。
二、关于合同解除法律后果的处理。
合同解除后，租赁双方应按约结算相关费用。对梓赫公司主张的水电费，双方已协商确认一致；对装修保证金，梓赫公司同意返还，本院可据此判决。金梦捷无合同单方解约权，其2019年9月26日发出的解除通知不发生合同解除的法律效力，2017年9月30日擅自撤场的行为不能视为房屋已返还，对其撤场后至梓赫公司认可收回商铺期间的房屋租金，金梦捷仍应承担并支付，对2017年11月29日至2018年5月21日期间的剩余租金，梓赫公司应当返还。合同第14.2、15.3条中分别针对不同违约情形，约定了非违约方的单方解除权以及违约方应当承担的违约责任。本案因金梦捷擅自解约撤场导致合同无法履行，水电费争议并非解约的实质原因，金梦捷应按照合同第15.3条约定承担违约责任，即梓赫公司有权没收押金作为解约违约金，但梓赫公司另依据合同第14.2条约定的违约情形主张解约违约金，本院不予支持。鉴于此，金梦捷要求梓赫公司返还押金并支付违约金，本院不予支持。消防收据上收款事由记载为消防办理费(代收代付)，而非金梦捷主张的消防证照代办费，梓赫公司已委托他人进行了消防设施的施工，本案合同也应金梦捷违约而解除，金梦捷要求梓赫公司返还消防办理费用，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)金梦捷与被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月28日解除；
二、被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金梦捷租金84,731元；
三、被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金梦捷装修保证金17,000元；
四、驳回原告(反诉被告)金梦捷的其余诉讼请求；
五、原告(反诉被告)金梦捷于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司水电费6,000元；
六、被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司收取原告(反诉被告)金梦捷的押金32,000元不予退还；
七、驳回被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司的其余反诉请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,422元，减半收取计2,211元，由原告(反诉被告)金梦捷负担1,044元，被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司负担1,167元。
反诉案件受理费减半收取计1,028元，由原告(反诉被告)金梦捷负担375元，被告(反诉原告)上海梓赫置业有限公司负担653元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 黄 政
二〇一八年三月三十日
书记员 朱晓晨
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。