浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2301号
上诉人（原审原告）：朱胜军，男，1968年3月30日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托诉讼代理人：张洪明，浙江民宜律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇后童村。
法定代表人：林作楷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。
上诉人朱胜军因与上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初6133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
朱胜军上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人支付逾期交房违约金23765.52元，逾期交付房产证、土地证的违约金13987元。事实和理由：其在签订合同后即付清首付款，并按要求提交了办理按揭贷款的手续资料，由于恒瑞公司没有与贷款银行协调好贷款事宜，银行一直未放款，其责任是恒瑞公司造成的，与朱胜军无关；恒瑞公司在确定构成交房逾期后，才向朱胜军另行发送办理按揭贷款的通知，故按揭贷款延迟不能作为交房顺延的依据。
恒瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱胜军的诉讼请求；一、二审诉讼费用由朱胜军承担。事实和理由：原审以土地使用权证、房屋所有权证转移登记的颁证时间酌定为双方交证时间，并以此为时点作为计算迟延交证违约金的时间段依据，不符合合同约定，属认定事实错误；合同约定交房时间与初始登记时间相隔6个月，实际交房为2013年11月19日，而其于2014年5月26日就交付初始登记权属证书办理转移登记；朱胜军的起诉已超过二年的诉讼时效。
朱胜军对恒瑞公司的上诉辩称：交付两证系交付记载买房人所购房屋权属的房产证、土地证，而非初始登记证书；朱胜军等一直在主张权利，未过诉讼时效。
恒瑞公司对朱胜军的上诉辩称：按揭贷款不能及时办理，是由于银行购房贷款政策变化，同样不能归责于恒瑞公司。
朱胜军向一审法院起诉请求：一、判令恒瑞公司继续履行合同，赔偿逾期交房违约金278750元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，以后至实际交房之日的违约金另计）；二、判令恒瑞公司赔偿朱胜军逾期交付权属证明的违约金14110.8元（自2013年11月1日起计算至2014年6月16日）；三、本案诉讼费用由恒瑞公司承担。
一审法院认定事实：2011年8月27日，朱胜军向恒瑞公司购买了位于金华市婺城区商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：商业房建筑面积32.68平方米，按建筑面积每平方米18938元，总价款为618894元，付款方式为朱胜军应于合同签订之日首付318894元，同时将剩余房款300000元按银行规定办理按揭贷款手续，从合同签订之日起7个工作日内，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续；恒瑞公司应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付朱胜军使用，逾期交房不超过90日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，恒瑞公司按房价款日万分之三支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，朱胜军要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒瑞公司按日向朱胜军支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，恒瑞公司承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付朱胜军，由朱胜军委托恒瑞公司办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，朱胜军有权退房并要求恒瑞公司返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若朱胜军不退房，恒瑞公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。2011年8月27日，朱胜军还与恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，合同约定了朱胜军将涉案房产委托乙方恒瑞公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理；朱胜军同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证对朱胜军具有法律约束力等内容。合同签订后，朱胜军依约交付首付款，2013年11月12日，原被告协商确认，原告将部分按揭贷款转为分期支付，当日原告支付购房款100000元，2013年11月19日，原告按银行有关规定办理按揭贷款手续，交付剩余房款。2013年7月26日，恒瑞公司开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年8月5日，朱胜军与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2014年5月19日，恒瑞公司已将房屋所有权证办妥，2014年6月16日，恒瑞公司将土地证办妥。上述两证均已交付朱胜军。
一审法院认为：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，予以确认。双方应当按约履行合同权利义务，本案争议焦点如下，第一、逾期交房的时间，恒瑞公司辩称朱胜军已确认委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，收房时间为2013年4月30日，但婺州城市广场A3#楼工程于2013年7月26日才取得竣工验收备案，此前房屋尚不具备交付条件，且并不符合《婺州城市广场委托经营协议》中提前收房的约定，朱胜军有权拒绝收房；现朱胜军诉称所涉房屋并未符合《商品房买卖合同》第九条、第十四条及第十五条的约定故被告至今未能按约交房，但该第十四条及第十五条系装饰设备标准及基础设施、公共配套建筑方面的约定，并非交房条件，且涉案房屋已于2013年7月26日取得竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》第九条的约定，朱胜军亦于2013年8月5日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，虽然确认书中代为收房时间无效，但该确认书签订之日房屋已符合交房条件，故确认实际交房时间应为2013年8月5日，同时，朱胜军于2013年11月19日将银行按揭贷款手续办理完毕，且朱胜军未有证据证明系因恒瑞公司导致朱胜军银行按揭未能及时办理，故按照合同约定，朱胜军在交房期限届满后交付房款，顺延期限不视为逾期，故对朱胜军诉请的逾期交房违约金不予支持。第二、逾期交证时间。恒瑞公司辩称其在2014年3月4日前已取得房产证的初始登记，2014年5月26日前取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定恒瑞公司应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付原告，并非办理初始登记，且朱胜军亦于办证交付前已办理按揭贷款手续，故对恒瑞公司的抗辩不予支持，现未有证据明确朱胜军收到上述证件的时间，故酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，恒瑞公司未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现朱胜军选择继续履行合同，恒瑞公司应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向朱胜军支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即618894×226×0.0001=13987元。第三、朱胜军诉请是否超过诉讼时效。恒瑞公司辩称朱胜军未向恒瑞公司主张逾期交证违约金，但2014年至2016年期间，朱胜军等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与恒瑞公司达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故本案适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、被告金华恒瑞房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告朱胜军逾期交证违约金13987元；二、驳回原告朱胜军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费2846元（朱胜军已预交，已减半收取）及保全费1920元，由朱胜军负担受理费2710元及保全费1828元，由恒瑞公司负担受理费136元及保全费92元。
二审中，朱胜军提供了“婺州城市广场返租事宜说明暨尾款催收通知书”及相应邮政快递单，认为通知书上载明2012年恒瑞公司董事长重病导致企业没有核心，社会上流言四起，导致商户止步观望，项目的按揭贷款发放受阻，用以证明按揭贷款不能发放应归责于开发商。恒瑞公司认为通知书没有盖章，对证据的合法性、真实性、关联性均有异议。由于该证据与本案关联性及证明力不足，本院不予采用。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点有二：一是恒瑞公司是否逾期交房；二是恒瑞公司是否逾期交证。
关于争议焦点1，恒瑞公司是否逾期交房的问题，本案当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方应严格遵守。双方签订合同中约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，该约定系附条件的行为。客观上，恒瑞公司收到朱胜军全部房款是在2013年11月19日，如恒瑞公司交房时间不能顺延至其收到全部房款后，朱胜军必须提供证据证明恒瑞公司有法律上规定的“为自己的利益不正当地阻止条件成就”或“不正当地促成条件成就”行为，朱胜军举证未能达到这一程度，而仅是证明归责于恒瑞公司的客观方面因素。故原审认定恒瑞公司交房时间顺延而不视为逾期，并无不当。
关于争议焦点2，恒瑞公司是否逾期交证问题，主要涉及对合同第十六条的约定如何正确理解和把握。该条内容：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证书》。出卖人承诺于2013年11月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人（自行）（委托出卖人）办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……”。本院认为，房地产权属登记一般分总登记、初始登记、转移登记、变更登记等，房地产开发商与购房者所订商品房买卖合同涉及的产权登记一般只涉及前三种登记行为，恒瑞公司所称的取得土地使用权证书应类似于总登记，即其已取得婺城城市广场项目涉及的两宗土地的使用权并可用于开发建设，并不能认定为合同约定的“初始登记”。朱胜军所称的明确记载买受人权属状况的房产证和土地证应属转移登记后的权属证书，也不是合同所约定的“初始登记”。该条虽写明初始登记的权属证书出卖人要办好并交付买受人，但实践中，国土部门或房产部门有时并不会逐一制作和发放初始登记的权属证书。所以，判断本条约定的出卖人的履约行为是否已完成，应当看此时买受人是否已可以随时自行或委托出卖人办理转移登记手续（换言之即此时若买受人自行办理或出卖人代为办理转移登记手续已毫无障碍）。本案中，恒瑞公司提供的证据并不足以证明前述初始登记的确切时间，也不足以证明办理转移登记所需条件已完全具备或已毫无障碍的确切时间。依据双方提供的在案证据，2014年5月19日恒瑞公司将房屋所有权证办妥，2014年6月16日恒瑞公司将土地证办妥。原审据此认定2014年6月16日恒瑞公司才完成合同第十六条约定的义务，构成逾期交证并承担相应的违约责任，并无明显不妥。
关于本案的诉讼时效问题，鉴于朱胜军等业主因涉案房屋事宜维权上访，应视为诉讼时效中断，朱胜军的起诉未超诉讼时效。
综上所述，朱胜军与恒瑞公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费544元，由朱胜军负担394元，由金华恒瑞房地产开发有限公司负担150元。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十月十日
代书记员 徐艳锦