山东省乳山市人民法院
行 政 判 决 书
（2017）鲁1083行初16号
原告姜某某，汉族，住乳山市.。
委托代理人倪乐训，乳山信誉法律服务所法律工作者。
被告乳山市国土资源局，住所地乳山市北外环路。
法定代表人陈明，局长。
委托代理人王昱谊，女，山东卓世律师事务所律师。
委托代理人李某某，男，乳山市国土资源局综合科副科长。
第三人周某某，男，汉族，住乳山市.
委托代理人周某（系第三人之父），男，汉族，住乳山市
原告姜某某不服被告乳山市国土资源局为第三人周某某颁发乳国用（2014）字第**号土地使用权证的行政行为，向本院提起行政诉讼，本院于2017年4月11日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，依法向第三人送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2017年5月23日公开开庭审理了本案。原告姜某某及其委托代理人倪乐训，被告乳山市国土资源局负责人朱利，委托代理人王昱谊、李某某，第三人周某某委托代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告乳山市国土资源局于2014年6月17日为第三人周某某颁发了乳国用（2014）字第**号土地使用权证。
原告姜某某诉称，2013年8月1日，周华向原告借款27万元，其父母周甲、邓某某用位于黄埠崖村（土地证号乳国用（2003）第**、房权证字第**）房产作为抵押担保。2013年9月，原告为追回借款，安排周乙起诉周甲、邓某某，法院以（2013）乳城民初字748号民事调解书结案。周甲不服该调解书，向法院申请再审，2014年8月7日法院裁定再审该案并于2015年1月5日下达判决书。2016年3月法院下达（2015）乳城民初字第103号判决书，判决周华偿还原告借款27万元，周甲、邓某某承担连带偿还责任。原告在申请执行过程中发现周甲在法院没有裁定再审前，将房产证已变更登记在周乙名下的房产卖给第三人，并将项下土地登记在其孙周某某名下，原告认为周甲为了逃避债务，将抵押在原告处的土地证通过挂失，恶意串通其孙子周某某采取欺骗手段，变更土地使用权证，被告在办理土地变更时没有尽到审查义务，将当时登记在周乙名下的房产项下土地办理登记在周某某名下，致使该案无法执行，损害了原告的利益。现起诉要求撤销被告为第三人周某某颁发乳国用（2014）字第**号土地使用权证的行政行为。
原告在法定期限内向法庭提交了以下证据：
证据1、（2013）乳城民初字第748号民事调解书；
证据2、（2013）乳执字第1503号协助执行通知书及收款收据；
证据3、（2014）乳民再字第6号民事判决书；
证据4、（2015）乳城民初字第103号民事判决书；
证据5、周甲乳国用（2003）字第**号国有土地使用权证。
被告乳山市国土资源局辩称，1、被告办理土地使用权登记完全符合法律规定，原告无权要求撤销涉案土地使用权证。涉案房产的原所有人周甲向被告提供威海日报的公告声明，证明其土地证丢失，被告按照程序为其补办了原土地使用权证。之后周甲和第三人周某某携带双方在村委主持下签订的房屋买卖契约、出卖人和买受人身份证明、村委会证明及其他必要的材料申请办理宅基地变更登记，答辩人对其提供的材料进行了认真细致的审查，认为其提供的证件齐全，具备办理宅基地权变更登记的条件，按照法定程序受理受让方提交的宅基地转移登记申请，并为其办理了涉案房屋的宅基地变更登记。被告为涉案房产办理的宅基地登记手续事实清楚、法律明确、程序合法正当。2、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款的规定“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”涉案房产先后被登记在周甲及第三人名下，现原告在未对周甲的办证行为提起诉讼，仅就第三人所办的证件提起诉讼，起诉不符合法定条件，人民法院不予受理，已经受理的依法应当驳回其起诉。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
被告在举证期届满前提交以下证据：
证据1、周甲补办丢失的土地使用权证的档案材料，包括：土地登记申请书；土地登记卡；周甲身份复印件、户籍证明。2013年8月29日威海日报公告声明；地籍调查表；变更土地登记审批表；
证据2、周某某和周甲办理土地使用权证转移变更登记的档案材料，包括：乳国用（2013）第**号国有土地使用证；土地登记审批表；地籍调查表；土地登记卡；土地登记申请书；买卖承诺书；购买房屋变更宅基地申请表；黄埠崖村出具的买卖证明；周某某身份证复印件；周甲身份证复印件；黄埠崖村出具的证明；周某某户籍证明；周甲户籍证明；宅基地转让公示证明；买卖契约。
第三人周某某述称，周某某与周甲之间的土地证过户是合理合法的，原告应该起诉周甲不应该起诉周某某。
第三人在法定期限内未提交证据。
本院依法调取如下证据：（2014）乳民再字第6号卷宗中房权证号**号房屋所有权证书复印件一份。
经庭审质证，原告对被告提交的两份证据真实性均无异议。但对证据1反映的事实有异议，周甲的土地证并没有丢失，是周甲与原告签定借款担保合同后，将房产证和土地证抵押在原告处。从被告提交的证据2可以看出被告给周某某和周甲变更土地登记的过程中，该土地上的房产登记在案外人周乙名下，并非是登记在周甲名下，被告在办理变更过程中，没有尽到审查义务，违反程序办理。第三人对被告提交的证据无异议。
被告对原告提交证据1真实性无异议，但认为该证据己被原告所提交的证据3依法撤销了，不具备法律效力；证据2被告未收到原告申请法院所出具的协助执行通知书及证据1，对该证据的真实性无法确认；证据3真实性没有异议，但是可看出判决书中驳回了周乙要求确认与周甲之间的买卖关系及办理转移房产所有权的诉讼请求；证据4真实性无法核实且与本案无关；证据5真实性无法确认，因我们根据周甲所提交的威海晚报公告声明一份，证明其该证件已经丢失，声明作废。第三人对原告证据1-4不予质证，认为证据5已登记作废。
原、被告及第三人对本院依职权调取的证据均无异议。
本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4均系乳山市人民法院下达的裁判文书，对其真实性和合法性予以确认，证据5系国有土地使用权证原件对其真实性予以确认。对被告提交的证据1.2均与被告的行政登记行为有关，其真实性本院予以确认。
经审理查明，2013年8月1日，周华向原告借款27万元，其父母周甲、邓某某自愿用位于黄埠崖村（土地证号乳国用（2003）第**、房权证字第**）房产作为抵押担保，并将房产证、土地证抵押在原告处。2013年9月，原告为追回借款，安排周乙起诉，乳山市人民法院以（2013）乳城民初字748号民事调解书调解结案。周乙申请执行后，乳山市人民法院于2013年10月15日下达（2013）乳执字第1503号协助执行通知书，将周甲名下的房权证字第**号房产变更为周乙所有，周乙于2014年3月17日办理变更登记，周甲针对（2013）乳城民初字第748号民事调解书向法院申请再审，2014年8月7日乳山市人民法院裁定本案进行再审。经再审，2014年1月5日乳山市人民法院以（2014）乳民再字第6号民事判决书确认撤销了该民事调解书，后原告姜某某诉至法院要求周华、周甲、邓某某偿款义务，乳山市人民法院于2016年3月30日下达（2015）乳城民初字第103号民事判决书确认周华偿还原告姜某某借款270000元，周甲、邓某某承担担保责任。原告在申请执行过程中发现周甲在申请再审前在明知土地使用权证抵押在原告处，与其孙周某某签订买卖契约，将房产卖给第三人周某某，采取挂失方式重新办理土地权证，被告于2014年6月17日将该证变更在第三人名下，此时涉案房产仍登记在周乙名下。
另查，被告在实地勘查时，在地籍调查表中既没有界址调查员签字也无勘查日期，在国土资源行政主管部门初审意见及审核意见栏中均未登记土地登记上岗资格证号，批准意见栏中无负责人签名及批准日期。
再查，第三人与周甲系祖孙关系，他们的买卖契约中载明“周甲将自己坐落在黄埠崖村一处楼房，计正房四间，倒厅四间卖给周某某名下为业，计价90000元”，而涉案房产证中记载“房屋层数为3层，面积479.30平方米”该契约中载明的房产特征与涉案土地使用权证书上的房产特征明显不符，且其议定价格明显低于市场价。
本院认为，本案的争议焦点是被告为涉案土地所作的变更登记行为是否合法。《土地登记办法》第三条第一款、第二款规定，“土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。”因此，被告乳山市国土资源局具有作出土地登记的行政职权。被告乳山市国土资源局作为法定的土地登记管理部门，在进行土地登记时，不仅具有要求申请登记人依法定形式提供完整登记材料的权利，而且负有对申请登记人提供的登记材料的完整性和法定形式进行审查的职责。《土地登记办法》第四十条“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。”《中华人民共和国城市房产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”均规定，先办理房产变更登记，再凭变更后的房屋所有权证书及其他相关证明材料申请土地使用权变更登记。本案中，涉案土地房产原所有权人周甲基于民间借贷将房产所有权证书及国有土地使用权证均抵押于原告处，且在办理土地变更登记时，乳山市人民法院执行部门已将涉案房屋变更为周乙名下。另外，周甲是通过挂失方式补办的国有土地使用权证并非转移登记，故不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款之规定。周甲以明显低于市场价格与其孙周某某签订房产买卖契约，与法相悖。另外，周甲所有的国有土地使用权证明抵押在原告处，却以公告挂失的形式补办，在涉案房产系周乙所有的情况仍变更土地使用权，明显违反诚实信用原则。
本案中，被告在没有核实房产合法变更登记的情况下，仅凭当事人出具的一纸买卖契约，就直接进行土地权属变更登记，属于违反法定程序的违法行政行为，且在办理土地权属变更登记过程中存在瑕疵。其一，在地籍调查表中没有调查人员签名及调查时间。其二，在“国土资源行政主管部门初审意见及审核意见”一栏中未填写审查人的土地登记上岗资格证号，无法证实审查人是否取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗资格证书，批准意见栏中无负责人签名及批准日期。综上，被告在作出土地变更登记过程中未尽到应尽的审查义务，认定事实不清，程序违法，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项之规定，判决如下：
撤销被告乳山市国土资源局为第三人周某某颁发乳国用（2014）字第**号土地使用权证的行政行为。
案件受理费50元，由被告乳山市国土资源局负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 李玉宝
审 判 员 杨小静
人民陪审员 刘桂福
二〇一七年八月四日
书 记 员 宫 洁