北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初1255号
原告（反诉被告）赵洪，男，1963年11月3日出生，无业，住北京市房山区。
原告（反诉被告）李秀娟，女，1966年1月18日出生，无业，住北京市房山区。
上述二原告（反诉被告）委托代理人赵建国，北京市国宁律师事务所律师。
上述二原告（反诉被告）委托代理人于鹏，北京市国宁律师事务所律师。
被告（反诉原告）吴金平，女，1976年1月21日出生，住北京市房山区。
委托代理人赵志华，北京万圣律师事务所律师。
被告北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。
法定代表人赵常建，总经理。
委托代理人李国川，男，1983年3月25日出生，该公司职员，住该公司宿舍。
委托代理人韩宇，北京市时代九和律师事务所律师。
原告（反诉被告）赵洪与被告（反诉原告）吴金平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员付雪独任审判，公开开庭进行了审理。诉讼中，经赵洪申请，本院追加北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺房地产公司）为本案被告参加诉讼；并依法追加李秀娟为本诉原告及反诉被告参加诉讼。原告（反诉被告）赵洪、李秀娟及其委托代理人于鹏、赵建国，被告（反诉原告）吴金平及其委托代理人赵志华，被告晨建顺房地产公司的委托代理人李国川、韩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）赵洪、李秀娟诉称，2016年8月22日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定原告将位于北京市房山区×镇×小区×里×号楼×单元×房屋出售给被告，出售金额237万元，被告应于2016年11月30日交清全部房款，时至今日，被告仍差72万元房款未付清，致使该房屋无法过户，原告多次找到被告沟通，均遭到拒绝，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，诉讼请求：1、请求法院判令原被告解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告支付违约金144000元；3、诉讼费用由被告承担。
被告（反诉原告）吴金平答辩并反诉称，不同意二原告的诉讼请求。出售金额没有包括补充协议中要求增加的3万元家电，我方一共付了165万元房款，对于没有付清的剩余房款，原因不在于我方，主要是因为原告没有按照合同约定履行网签的手续，原告也没有按照约定给我方办理权属转移登记手续，这两项是办理贷款的前提，不办理上述手续，银行不会放贷，我方没有违约，违约的是原告，我方提起反诉。2016年8月22日，反诉人与被反诉人赵洪签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：被反诉人将位于北京市房山区×镇×小区×里×号楼×单元×号房屋卖于反诉人，价格为237万元，家具家电全部送给买受人，买受人即反诉人付给被反诉人即出卖人定金20万元，买受人贷款120万元，其余资金划入资金监管账户；第六条还约定了房屋交付时间应当在2016年11月30日收到全部房款前将该房屋交付给买受人即反诉人，第七条约定了违约责任，第十条还约定了权属转移登记时间应在本合同签订之日起90日内。合同签订后，反诉人向被反诉人如约交纳了定金20万元，但至2016年10月17日被反诉人看房市涨价，又违约要求增加价款3万元，在中介公司的调解下，反诉人作出了让步，同意增加价款3万元（即家具家电款），双方签订了补充协议，又让买受人出资10万元为其还银行尾款办理解押手续，补充协议第三条还约定买受人于网签完成后一个工作日内支付给出卖人首付款90万元。补充协议签订后，反诉人又按约定提前于10月18日、19日分两笔将10万元打入李秀娟的账户，但是，出卖人即被反诉人没有如约办理网签手续，又要求买受人即反诉人将款直接打入他们自己的账户，以解他们买房之急需，这是出卖人再一次违约，反诉人在中介公司一再劝说下，又陆续给其打入了135万元，至此已经给付被反诉人房款共168万元，但是被反诉人没有按约定交付房屋，也没有按约定为反诉人办理权属转移登记手续。至此，反诉人方才明白，被反诉人看到房屋涨价，就想根本毁约，反诉人被其一步步骗至给其共168万元仍没有得到房屋，反诉人认为被反诉人见利忘义，一而再、再而三的违约，严重违反了诚实信用原则，给反诉人造成了极大的损失，现在反诉人原来的房子卖了，没有房子住了，就等诉争的房屋，因此诉至法院，反诉请求：1、判令被反诉人继续履行反诉人与之签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：×），并将位于北京市房山区×镇×小区×里×号楼×单元×号房屋交付反诉人；2、判令被反诉人支付逾期交房违约金按每日1680000×0.5‰=840元计算至实际交房之日；3、判令被反诉人履行权属转移登记手续，即将北京市房山区×镇×小区×里×号楼×单元×号房屋的产权人变更为吴金平；4、诉讼费和律师费由被反诉人承担。
被告晨建顺房地产公司辩称，答辩人与原告不存在房屋买卖合同关系，不是本案适格被告，应驳回原告对答辩人的诉讼。本案原告以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，但是答辩人是居间方，不存在房屋买卖合同关系。答辩人作为居间方，已经全面履行了居间义务，不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。答辩人提供了符合居间服务约定的居间行为，包括提供房屋买卖市场行情等，根据证据显示，答辩人不仅完成了居间工作，还协助完成了买受人资格审核和房屋核验审核，不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。对反诉没什么意见。
原告（反诉被告）赵洪、李秀娟针对反诉答辩称，事实和理由部分答辩如下：第一，被告所提出的合同约定第十条中记载的权属转移事项是双方的义务，不是原告一方的义务。对于此约定，原告一直持积极履行的态度，被告拒绝配合原告办理相关的权属转移手续，包括权属转移中的网签行为，故合同签订后90日内未能实现买卖房屋的权属转移系被告所致，原告承诺马上卖房，这项行为不是原告一人能够实现的，没有被告的配合，原告无能为力。故被告指责原告在此项中存在违约行为不能成立。第二，被告提出原告在本合同履行中网签事项的情况，根据本合同履行的实际情况，网签行为系因被告拒绝而导致的未能成功，拒绝事项如下，本合同纸质合同记载交易金额为237万元，网签时被告为了避免多缴纳税款，坚持按照国家相关部门制定的指导价格113万元进行网签，如果按照被告的意志进行网签将造成1、纸质合同与网签合同数额存在差异，2、国家征收税款依据网签合同进行征收，将少征税款十余万元。鉴于被告坚持按照113万元进行网签，故网签未能成功。原告所述的是网签的事实，对于网签行为，原告强调，该行为同样也是双方行为，不是一方的义务，原告可以积极配合网签，只是要排除被告的违约行为所造成的损害。第三，关于房屋的交付，合同第六条约定，收到全部房款前，原告至今未收到全部房款，故在此项约定中原告不存在违约责任。第四，关于被告所提出的违约金事项，因原告在该买卖行为中不存在违约行为，故违约金事项不能成立。第五，对于律师费的诉讼请求，没有相关法律依据，不能成立。诉讼请求部分答辩如下：关于继续履行合同事项，原告已经陈述，被告没有按照本合同第六条中第四项的约定于2016年11月30日之前交付全部房款，这项行为是被告的严重违约行为。房屋买卖合同按照今天的市场情况，从法律理论上是时点合同，约定要在约定的时间点位上履行相关的权利义务，因为房产市场变化比较频繁，越过时点将会违背合同双方的意志。今天的现实也是这样，超过了2016年11月30日，则原告即使取得了全部房款237万元，也不能实现其出卖房屋再置换房屋的目的。所以被告的这项违约行为在本合同中是一项严重的违约行为，没有其他理由可以减轻其违约责任，原告在本诉中要求解除与被告签订的合同。被告在反诉中提出继续履行合同及办理权属转移登记手续、交付涉案房屋的请求，基于其未按约定付款的违约行为，该反诉请求不能成立，请求驳回被告的反诉请求。
经审理查明，位于房山区×行宫园×里×号楼×层×房屋（产权证号为：京房权证房私字第XX**号）登记的所有权人为赵洪，为经济适用住房。
2016年8月22日，赵洪（出售方、甲方）与吴金平（买受方、乙方）及晨建顺房地产公司（见证方、丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方将其所有的位于房山区×里×号×的房屋出售给乙方，丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币2370000元整的价格购买上述房屋，此价格不包含国家规定应当由甲方承担的税费；甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币200000元整；协议同时约定了各方其他权利义务。同日，赵洪（出卖人）与吴金平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号×）。合同约定，出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为北京市房山区×里×号楼×单元×号；该房屋性质为向社会公开销售的经济适用房；该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2007年2月5日；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币2370000元；买受人采取通过存量房交易结算资金专用存款账户划转的方式付款，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件六，具体付款方式及期限的约定见附件五，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币200000元；买受人向建设或其他银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币1200000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照“买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担”的方式解决；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任，在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等所有一切费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人，该房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品，买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，移交该房屋房门钥匙，11月30日收到全部房款；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款责任：买受人未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各种税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七，因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同同时约定了双方其他权利义务。其中，附件二“配偶同意出售证明”中有李秀娟签字。附件五约定，乙方采取自行交割方式付款，采取公积金贷款的分期付款的方式。附件三约定，若此房产有银行抵押，则在双方约定付清首付款后2016年8月30日前必须由出卖人还清银行尾款，并办理房屋解押手续，如不按约定时间办理相关手续，按照出卖人违约执行。附件七约定，买卖双方同意，本次交易涉及的税费全部由买受人承担，并直接向主管机关缴纳，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。上述合同签订后，各方开始履行。同日，吴金平向赵洪交付购房定金200000元。
2016年10月17日，吴金平（买受人）与赵洪（出卖人）签订《补充协议》，约定：①今收到买受人吴金平交来购买的房山区×镇×里×号楼×单元×室房屋内的家具家电款30000元；②出卖人银行尾款100000元，由买受人出资100000元还银行尾款使用，出卖人银行尾款于2016年10月21日办理手续，买受人于2016年10月20日将100000元打入出卖人账户中，出卖人专款专用，不得用于其它使用；③买受人于网签完成后一个工作日内支付给出卖人首付款900000元；④出卖人带走室内茶几，餐桌，洗衣机，座钟。协议签订后，吴金平给付赵洪家具家电款30000元。
2016年8月22日至2016年11月1日，吴金平共计向赵洪支付1680000元首付款（包括200000元定金及30000元家具家电款）。2016年11月16日，吴金平通过购房资格审核。2016年11月28日，诉争房屋通过存量房房源核验。后双方在办理网签过程中产生争议，赵洪诉至本院，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求吴金平支付违约金。诉讼中，吴金平提起反诉，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将诉争房屋过户至吴金平名下、交付房屋，并要求赵洪支付违约金、赔偿律师费。
庭审中，赵洪和李秀娟主张吴金平未按照合同约定在2016年11月30日之前交付全部房款构成违约，要求解除合同，并提供其与晨建顺房地产公司工作人员的短信记录证明其配合网签，是吴金平不配合网签，吴金平对上述主张不予认可，不同意解除合同，并辩称她没有一直要求按照113万元的价格网签，后来晨建顺房地产公司工作人员也说了可以按照237万元的价格网签，是赵洪和李秀娟不配合网签。晨建顺房地产公司称2016年12月初开始通知赵洪办理网签，赵洪未去，后又通知几次，赵洪均未去，2016年12月13日，通知赵洪于2016年12月14日下午按237万元的价格在晨建顺房地产公司进行网签，赵洪未去，因此吴金平也未去现场，赵洪不予认可，主张其去了现场，但未提供证据证明。吴金平主张赵洪和李秀娟未在2016年8月30日之前还清银行尾款、不配合网签、未按约定交付房屋构成违约，赵洪和李秀娟不予认可，称其知晓还清银行尾款日期时已经超期，没有不配合网签，交付房屋应当在收到全部房款之后。晨建顺房地产公司称双方签订合同时，该公司已向双方明示附件内容，合同附件是双方于2016年8月22日所签署。赵洪、李秀娟在庭审中陈述诉争房屋房款的支付并未选取公积金贷款分期付款方式，吴金平辩称合同约定了公积金贷款，因赵洪未配合办理网签，所以公积金贷款无法审批。晨建顺房地产公司称选择公积金贷款分期付款方式支付房款，需网签之后才能审批贷款，批贷后过户，过户后发放贷款，也可以交付房屋。
另查明，赵洪与李秀娟系夫妻关系。庭审中，赵洪与李秀娟自述涉案房屋系二人婚后购买。赵洪于2016年10月31日办理了诉争房屋的解押手续。
经本院询问，如果判决合同继续履行，办理诉争房屋过户手续，吴金平同意一次性付清剩余房款，并自愿承担无法付清房款的不利法律后果。经查，吴金平具有在北京市购买房屋的资格。
本案在审理过程中，经吴金平申请，本院作出（2017）京0111民初1255号民事裁定书，裁定对赵洪名下的位于房山区×里×号楼×层×房屋进行了查封。
上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、短信记录、收据、家具家电款证明、购房资格查询结果、存量房房源核验信息表、《房屋买卖定金协议》、房屋所有权证、查询结果等证据在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，赵洪与吴金平经晨建顺房地产公司居间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，吴金平支付了定金、家具家电款及首付款，并通过了购房资格审核，赵洪还清了贷款、申请了存量房房源核验并通过，后双方因网签事宜产生争议，未办理网签赵洪即诉至本院。根据相关规定及二手房市场交易习惯，房源核验通过后才能办理网签，办理网签之后才能进行公积金贷款的审批。本案中，赵洪于2016年10月31日办理解押、于2016年11月28日通过诉争房屋的房源核验，又依据合同约定，双方选择公积金贷款分期付款方式支付房款，现双方尚未办理网签，所以无法办理公积金贷款，吴金平在2016年11月30日前未付清房款并非吴金平恶意违约、拒不履行合同，故赵洪以吴金平未按约定于2016年11月30日付清全部房款构成根本违约为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。赵洪、李秀娟亦未提供其他证据证明吴金平存在拒不配合网签等其他违约行为，故赵洪、李秀娟要求吴金平承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜，对于吴金平要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将诉争房屋过户至吴金平名下并交付房屋，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，在办理过户之前，吴金平应当向赵洪支付剩余房款720000元，因过户产生的税费由吴金平负担。
关于吴金平要求赵洪、李秀娟支付违约金的反诉请求，吴金平主张赵洪未按约定时间解押，《北京市存量房屋买卖合同》附件三约定，“若此房产有银行抵押，则在双方约定付清首付款后2016年8月30日前必须由出卖人还清银行尾款，并办理房屋解押手续，如不按约定时间办理相关手续，按照出卖人违约执行”，但《北京市存量房屋买卖合同》并未明确约定首付款的金额及付款方式，上述约定应属不明确约定，且双方于2016年10月17日签订《补充协议》，对于解押款项及时间进行了约定，视为对解押事项进行了变更，吴金平亦未提出异议，现吴金平因此主张赵洪违约，依据不足；吴金平主张赵洪不配合网签，依据现有证据可以证明，双方于2016年12月1日进行网签时，因网签合同中的房屋价款约定产生争议，未能顺利网签，后双方一直未能达成一致意见，赵洪起诉，亦不能证明系赵洪恶意违约，吴金平因此主张赵洪违约，依据不足；吴金平主张赵洪未按照约定时间交付房屋，《北京市存量房屋买卖合同》约定“出卖人应当在收到全部房款前将该房屋交付给买受人”，又约定“11月30日收到全部房款”，其认为赵洪应当在2016年11月30日前交付房屋，虽然合同约定是付清全部房款“前”交付房屋，但依据交易习惯，通常应当在付清全部房款或过户后交付房屋，现吴金平并未付清全部房款，房屋也并未过户，其据此主张赵洪违约，依据不足；综上，吴金平未提供充分证明赵洪存在违约行为，其要求赵洪承担违约责任，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）赵洪与被告（反诉原告）吴金平继续履行双方于2016年8月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及于2016年10月17日签订的《补充协议》，被告（反诉原告）吴金平于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）赵洪剩余房款七十二万元。
二、原告（反诉被告）赵洪、李秀娟于收到上述剩余房款之日协助被告（反诉原告）吴金平办理位于房山区×里15号楼×层×房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至被告（反诉原告）吴金平名下，因过户产生的税费由被告（反诉原告）吴金平负担；原告（反诉被告）赵洪于过户后当日将房屋交付给被告（反诉原告）吴金平。
三、驳回原告（反诉被告）赵洪、李秀娟的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）吴金平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一万二千八百八十元，由原告（反诉被告）赵洪负担（已交纳）；反诉案件受理费一万二千八百八十元，由被告（反诉原告）吴金平负担（已交纳）。
保全费五千元，由被告（反诉原告）吴金平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 付雪
二〇一七年八月十七日
书记员 张冰