湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一初字第32号
原告周青。
委托代理人周大来，湖南众议律师事务所律师，特别授权。
被告湘阴县城市建设综合开发公司，住所地湖南湘阴县文兴镇太傅路14号。
法定代表人李建武，该公司董事长。
委托代理人胡岳皋，湖南立华律师事务所律师，特别授权。
被告石国良。
第三人夏国安。
原告周青因与被告湘阴县城市建设综合开发公司、石国良，第三人夏国安商品房买卖合同纠纷一案，于2015年4月16日向本院提起诉讼。�院受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员王欣辉、代理审判员胡哲参加评议的合议庭，于2015年6月10日、2015年12月10日公开开庭进行了审理，书记员孔灿文担任法庭记录。原告周青及其委托代理人周大来，被告湘阴县城市建设综合开发公司（以下简称湘阴县开发公司）的委托代理人胡岳皋，被告石国良，第三人夏国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告湘阴县开发公司于2013年通过国有土地出让方式受让湘阴县文星镇江东路北侧商住用地1716.7平方米，土地使用权证：湘国用（2013）第025662899号，用于商住开发。依据规定依次办理用地规划许可证（地字第2013-2030号）、工程规划许可证（43062420140117001号）、工程施工许可证（建规建字第公2013-3044号），被告石国良作为被告湘阴县开发公司的项目负责人对本宗地块进行开发建设。2013年2月21日，两被告为了加快建设进程，采取先行出让期房方式进行融资，与原告及任彪、欧阳牡、刘弘伟等四人签订《门面、写字楼及住房买卖协议书》，约定：甲方（被告湘阴县开发公司）将一楼门面中由东至西七号和八号门面面积169平方米及二楼由东至西5-8号门面对应位置的写字楼面积337.5平方米出售给乙方周青，门面价格为15000元/平方米，写字楼价格3680元/平方米，总计价款3777000元。另甲方在交付门面给乙方时无偿赠送本栋楼房地下车库内两个车位给乙方，甲方同意将本栋商住楼顶层广告位无偿、无限期给乙方使用;付款方式，甲方全权授权石国良办理该宗房产出售相关事宜，认可乙方将购房款支付给石国良本人即为甲方收到购房款;交付期限，甲方承诺在2014年6月20日前交付门面、写字楼、住房及地下车位给乙方使用，2014年9月20日前交付产权证等相关手续;违约责任,甲方如不能按本协议约定的日期将房产交付乙方使用和办理产权手续，每逾期一天，按房屋总价款的0.2%计算违约金给乙方，逾期超过4个月，乙方有权单方面解除本协议，解除时甲方除将已收的房款全部退还给乙方外，另一次性支付违约金贰佰万元整给乙方。被告石国良代替被告湘阴县开发公司对本协议进行签字，被告湘阴县开发公司将本协议收执归档并开具收条。协议签订后，原告总计交付购房款项3236500元。期间，第一、二被告已经与任彪、欧阳牡、刘弘伟等三人协商解除了协议。
2014年9月18日，被告湘阴县开发公司办理商品房预售许可证，预（准）售证号2014362。由于被告资金原因，该宗房产一直不能按施工进度完成，至今未能交付，以致形成本案纠纷。
原告认为，《门面、写字楼及住房买卖协议书》是双方的真实意思表示，其合同�约定对双方均有约束力，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，《门面、写字楼及住房买卖协议书》真实有效，应当得到法律的支持。被告违反约定逾期交房，已经构成违约，应当承担违约责任。据此，请求法院判令：1、被告湘阴县开发公司立即交付位于湘阴县文星镇江东路北侧商住楼一楼门面中由东至西七号和八号门面面积169平方米及二楼由东至西5-8号门面对应位置的写字楼面积337.5平方米房产；承担自2014年6月21日起至2015年4月20日的违约金计算为755400元，同时还需要继续承担自2015年4月21日至房屋交付之日按3777000元总额依据月利率2%计算的违约金。被告石国良对上述义务承担连带责任。2、二被告承担本案诉讼费用。
第一次开庭后，原告变更诉讼请求,并提出如下事实及理由：庭审后，依据原告查询，湘阴县房地产管理局出具证明，湘阴县文星镇江东路北侧商住楼202号房已于2014年12月12日办理了在建工程抵押，抵押权为湘阴县农村信用合作联社，导致该房屋存在权利负担，无法进行交付，原告的原合同目的无法达到，由此引起本次变更。原告已经交付湘阴县文星镇江东路北侧商住楼102、103/202号房房款3236500元，102、103房共计面积为163.62平方米，约定每平方米单价为15000元，共计房款2454300元，被告应当返还二楼202号房款为782200元。据此，请求法院判令：1、被告湘阴县开发公司立即交付位于湘阴县文星镇江东路北侧商住楼一楼门面中由东至西七号和八号门面即依据房屋分层分户平面图确定的102、103号门面，计�面积163.62平方米；返还由于被告无法交付房屋的价款782200元；承担自2014年6月21日起至2015年4月20日的违约金755400元，同时还需要继续承担自2015年4月21日至房屋交付之日按3777000元总额依据月2％计算违约金。判令被告石国良对上述义务承担连带责任；2、被告承担本案诉讼费用。
被告湘阴县开发公司辩称：一、我公司从未设立过湘阴县城市建设综合开发公司蓉城国际项目部。该项目部的行为与我公司无任何关系。被告石国良在湘阴县城江东路中国移动公司旁有一宗土地，欲开发房地产，但其不具备房地产开发资质，经介绍找到具有房地产开发资质的我公司，双方经协商于2012年4月10日以我公司为甲方，石国良为乙方签订一份《协议书》，主要内容为：“1、甲方只提供企业资质给乙方挂靠，甲方对乙方开发项目既不享有权利，也不承担任何义务（责任）。2、乙方挂靠甲方企业资质，只限于办理报建手续。3、乙方在开发过程中的所有财务收支、债务债权均与甲方无关，甲方不承担乙方由此发生的任何经济责任。协议签订后，石国良以我公司名义为其开发土地在相关部门报建以及后来在开发该宗土地中，相关财务手续均由石国良个人负责，石国良是如何开发该宗土地的，我公司对此一无所知。故该项目部对外对内所有的经济手续均与我公司无关，均应由石国良个人负责。
二、石国良挂靠我公司资质，只限于办理报建手续，原告也没有证据可证实我公司知晓石国良以我公司名义向他人有过买卖合同，故石国良的买卖行为既不是我公司的职务行为，也无法构成表见代理，因此，石国良以项目部的名义与他人签订商品房买卖合同应认定为石国良的个人行为，石国良收取购房款及用于哪里等等这些与购有商品房买卖有关�情况，我公司到现在仍不知情。我公司不应承担偿还责任。
三、现诉争房屋已被法院查封，无法交付。
基于上述事实及理由，我公司特作上述答辩，请求法院依法判决驳回原告对我公司的诉讼请求。
被告石国良辩称：一、我是向周青借钱，后来我还钱不起，钱款就转为了购房款，中间参杂了部分利息，周青再出了部分的钱。我就将诉争的两层门面卖给了周青等四人。二、后来另外三人不买这个门面了，我以为他们都不要了，就将门面卖给了夏国安。另外二楼的整层房屋，已经抵押给湘阴信用社了。三，至于门面归谁得，请法院依法裁判。
第三人夏国安提出如下意见：原告诉求的102、103号门面已经被我合法购买了，并且我与被告湘阴县开发公司签订了正式的房产局出具的网签合同，该房屋应归我所得。
关于夏国安�主体身份，夏国安系原告申请法院追加作为第三人，本院通知其参加诉讼后，夏国安在庭审中提出房屋应归其享有的主张，本院在庭审中对夏国安进行了释明，如其提出独立的诉讼请求，应在限定时间内办理有独立请求权第三人参加诉讼的相关手续。夏国安没有办理相关手续，本院对其提出的请求不予审理，其作为由原告申请的无独立请求权的第三人继续参加诉讼。
在法庭审理过程中，双方当事人向法庭出示了如下证据：
一、原告向法庭提交了如下证据：
1、门面、写字楼及住房买卖协议，拟证明原告与被告湘阴县开发公司于2013年2月21日签订该协议，协议是双方的真实意思表示，对双方均有约束力。
2、被告石国良出具的收条若干份，拟证明原告已向被告交付房款3236500元。
3、湘阴县开发公司于2013年2月21日出具的收条，内容为：今收到石国良与周青等五人就周青等五人购买原发改局商住楼的意向协议三份，用于存档。拟证明湘阴县开发公司对原告与被告石国良签订的合同进行了收存备案，公司是认可与原告发生买卖行为的。
4、湘阴县房产局出具的证明，内容为：根据我局网签系统查询，湘阴县城市建设综合开发公司开发的蓉城国际项目102、103号房屋于2014年12月17日与夏国安在网上签订了购房合同，但至今未办理预售合同备案以及预告登记，且该房屋于2014年12月20日被湘阴县人民法院查封，申请人为夏国安，以上房屋没有办理抵押手续；202号房屋于2015年3月23日被湘阴县人民法院查封，申请人为陈迎春，且该房屋于2014年12月12日办理了在建工程抵押，抵押权人为湘阴县农村信用合作联社。拟证明该房屋的权利登记情况。
被告湘阴县开发公司质证认为：第1号证据真实性、合法性、关联性均有异议。第2号证据不清楚。第3号证据是否是公司出具的不清楚，公司相关人员说有点像，但是也不能确定真伪。从字面意思来看，石国良与周青只是签订意向协议，没有签订正式合同。第4号证据不清楚。
被告石国良质证认为：第1号证据无异议。第2号证据是我原来向周青借了300万元，由该欠款的利息转为了部分的收条，具体金额不记得了。另外周青还付了现金，共同组成这些收条。第3号证据真实性属实，公司是认可的。第4号证据真实性属实。
第三人夏国安质证认为：原告提交的第1、2、3、4号证据我都不知情，真实性无从得知。
被告湘阴县开发公司向法庭提交了该公司与石国良签订的《挂靠协议书》一份，拟证明该协议书约定了房屋对外的民事责任与湘阴县开发公司无关。
原告质证认为，对《挂靠协议书》的真实性无异议，这是湘阴县开发公司与石国良之间的内部协议，且内容不合法，不能对抗第三人。
被告石国良质证认为，《挂靠协议书》真实性属实，没有异议。
第三人夏国安质证认为：《挂靠协议书》合法性应该审查，由谁承担责任应该依法进行认定。
被告石国良未向法庭提交证据。
第三人夏国安向法庭出示了如下证据：
1、商品房买卖合同及付款收据，拟证明诉争房屋已被夏国安购买，并付清了360万元房款。
2、湖南省农村信用社结算业务申请书。
3、湖南省农村信用社综合业务系统专用凭证。
4、夏国安向湘阴县农村信用合作联社出具的借款借据。
5、湘阴县农村信用合作联社的交易记录。
第2、3、4、5号证据，拟证明夏国安于2013年4月26日向湘�县农村信用合作联社贷款160万元，夏国安收款后交给了石国良。
6、华融湘江银行对私储蓄账户明细单。
7、李一中等十人出具的证明，内容为：在2014年7月1日经石国良授意，由刘正蒂从华融湘江银行转两百万给原计划局院内拆迁户代表邵碧辉作为蓉城国际在建工程拆迁款给原计划局后栋十户，由邵碧辉经手转给每户（贰拾万元整）各户均已收到，除此两百万元外，还有两百万元拆迁款本金及相关利息至今未付给原计划局院内后栋十户拆迁户。
第6、7号证据，拟证明夏国安的儿子夏白杨通过银行转账200万元给刘正蒂，刘正蒂和石国良为好友关系。再由刘正蒂转给本案诉争房屋开发过程中的拆迁户邵碧辉，邵碧辉将这笔钱发放给10户拆迁户。最终这笔钱是石国良受益，这笔钱系付给石国良的款项。
原告质证认为，对第三人夏国安提交的证据1真实性有异议，合同约定的房价低于市场价一倍以上，收条是12月16日出具，网签是12月17日办理，夏国安20日就申请法院查封自己购买的房屋，说明纠纷早已存在，12月16日的收条实际上是原来夏国安向石国良出借款项转的。证据2、3、4、5、6、7只能证明夏国安与石国良之间存在借款关系，并且已经经过了湘阴县人民法院的审理。
被告湘阴县开发公司质证认为，对第三人夏国安提交的证据1真实性、合法性、关联性均有异议，证据2、3、4、5、6、7均不清楚。
被告石国良质证认为，对第三人夏国安提交的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。
本院认证如下：原告提交的证据1，被告湘阴县开发公司对真实性提出异议，而未提出足以推翻该证据真实性的理由、证据或鉴定申请，被告石国良对其真实性予以认可，该证据具备关联性，可以�为认定案件事实的依据。证据2、4真实性属实，具备关联性，可以作为定案证据。证据3湘阴县开发公司对其真实性并未提出明确异议，也未提出足以推翻该证据真实性的理由、证据或鉴定申请，该证据具备关联性，可以作为定案证据。被告湘阴县开发公司提交的证据真实性属实，可以作为认定案件事实的依据。第三人夏国安提交的证据1、2、3、4、5、6、7真实性属实，可以作为定案证据。
经审理查明，被告石国良与被告湘阴县开发公司于2012年4月10日签订一份《协议书》，主要内容为：乙方（石国良）独立开发建设的“蓉城国际”房地产项目，因自己不具有房地产开发企业资质、经与甲方（湘阴县开发公司）协商同意，挂靠甲方企业资质，现就相关事项签订协议如下：“一、甲方只提供企业资质给乙方挂靠，甲方对乙方开发项目既不享有权利，也不承担任�义务（责任）。二、乙方挂靠甲方企业资质，只限于办理报建手续。三、乙方在开发过程中的所有财务收支、债务债权均与甲方无关，甲方不承担乙方由此发生的任何经济责任。四、乙方不得以甲方企业资质名义向外融资。如发生这一情况，责任由乙方承担偿付和赔偿责任。甲方不承担由此发生的一切责任。五、乙方如遇到经济纠纷，乙方直接应诉，乙方必须主动承认和承担法律后果。乙方不得把经济纠纷的责任推到甲方身上，甲方凭本协议书为依据请求法院确认乙方为经济纠纷案件的当事人直接应诉。订约后，被告湘阴县开发公司通过国有土地出让方式受让湘阴县文星镇江东路北侧商住用地1716.7平方米，土地使用权证：湘国用（2013）第025662899号，用于商住开发。依据规定依次办理用地规划许可证（地字第2013-2030号）、工程规划许可证（43062420140117001号）、工程�工许可证（建规建字第公2013-3044号），房屋实际的开发建设均是由被告石国良挂靠被告湘阴县开发公司的资质完成。
2013年2月21日，被告石国良以湘阴县开发公司的名义与原告周青及任彪、欧阳牡、刘弘伟签订了《门面、写字楼及住房买卖协议书》,主要内容为：甲方同意将一楼门面中由东至西五至八号门面及二楼整层写字楼出售给乙方，其中将一楼门面中由东至西五号门面及二楼由东至西1-4号门面对应位置的写字楼出售给任彪，将一楼门面中由东至西六号门面出售给刘弘伟、欧阳牡共同所有，将一楼门面中由东至西七号和八号门面面积169平方米及二楼由东至西5-8号门面对应位置的写字楼面积337.5平方米出售给周青。其中原告周青购买的门面价格为15000元/平方米，写字楼价格3680元/平方米，总计价款3777000元。另甲方在交付门面给乙方时无偿赠送本栋楼房地下车库内两个车位给乙方（周青、任彪、欧阳牡、刘弘伟），甲方同意将本栋商住楼顶层广告位无偿、无限期给乙方（周青、任彪、欧阳牡、刘弘伟）使用;付款方式，甲方全权授权石国良办理该宗房产出售相关事宜，认可乙方将购房款支付给石国良本人即为甲方收到购房款;交付期限，甲方承诺在2014年6月20日前交付门面、写字楼、住房及地下车位给乙方使用，2014年9月20日前交付产权证等相关手续;违约责任,甲方如不能按本协议约定的日期将房产交付乙方使用和办理产权手续，每逾期一天，按房屋总价款的0.2%计算违约金给乙方，逾期超过4个月，乙方有权单方面解除本协议，解除时甲方除将已收的房款全部退还给乙方外，另一次性支付违约金贰佰万元整给乙方。
原告周青、案外人任彪、欧阳牡、刘弘伟与被告石国良在协议上签字，并于当日将将协议交由湘�县开发公司收执归档并开具收条。协议签订后，原告于合同当日交付购房定金786500元、2013年2月22日交付购房款1000000元、2013年4月11日交付购房款300000元、2013年5月30日交付购房款100000元、2014年1月10日交付购房款200000元、2014年2月28日交付购房款130000元、2014年5月10日交付购房款100000元、2014年7月17日交付购房款80000元，总计交付购房款项2696500元。另以石国良之前向周青借款的利息540000元转化为购房款，分别为2014年2月28日以利息270000元转房款，2014年6月17日以利息270000元转房款。石国良共计向周青出具购房款收据3236500元。
2014年9月18日，该房屋办理商品房预售许可证，预（准）售证号2014362。被告因一直未向原告周青交付房屋，双方为此酿成纠纷，原告遂向法院提起诉讼。
另查明，第三人夏国安于2015年1月8日向湘阴县人民法院起诉，依据的事实为湘阴县开发公司于2013年4月26日、2014年7月1日分别向其借款160万元、200万元（即本案夏国安举证中主张其已向被告湘阴县开发公司支付的360万元房款），要求偿还借款，并申请湘阴县法院查封了本案诉争的“蓉城国际”102、103号门面。2014年12月18日，夏国安与湘阴县开发公司在网上签订了《商品房买卖合同》，购买该公司蓉城国际商品房006栋01层102、103、104、105号门面，其中102、103号门面与原告周青所购买的门面竞合。夏国安至今未办理预售合同备案以及预告登记，且102、103房屋于2014年12月20日被湘阴县人民法院查封，申请人为夏国安。202号房屋于2015年3月23日被湘阴县人民法院查封，申请人为陈迎春，且该房屋于2014年12月12日办理了在建工程抵押，抵押权人为湘阴县农村信用合作联社。另外，至2016年7月8日，诉争房屋所在的湘阴县“蓉城国际”项目未进行竣工验收。
本院认为，本案争议的焦点为：原告要求被告交付房屋及返还价款并承担违约责任的诉求是否成立，具体应分析以下几个问题：一、本案原告签订的合同相对方是被告湘阴县开发公司还是被告石国良，由此产生的合同责任主体及责任承担方式问题。二、诉争102、103号门面“一房数卖”，合同如何履行。三、诉争的202号房屋存在先出卖后抵押的情形，合同如何履行。四、违约金的确定。
关于问题一，关于合同签订的主体及责任承担方式。从原告参与签订的《门面、写字楼及住房买卖协议书》来看，该合同没有经过湘阴县开发公司的盖章确认，但签订合同的当日，原告即将该合同交由湘阴县开发公司留存，表示原告已向湘阴县开发公司反映了该合同签订的情况，并由湘阴县开发公司盖章留存。且根据湘阴县开发公司答辩陈述的内容，其对于开发没有投入任何资金，对于如何开发也未予过问，均是由石国良挂靠其资质完成，故此，按正常的情况，石国良必然要回收资金及受益。至于如何回收只是形式是否规范的问题，其以湘阴县开发公司的名义与周青签订房屋买卖合同已符合较规范的出售形式，之后又即时向湘阴县开发公司反映了情况并由湘阴县开发公司留存合同，应视为湘阴县开发公司对该合同签订成立的确认。同时，湘阴县开发公司留存合同的行为亦对原告周青据以确信湘阴县开发公司的合同主体身份产生了影响，故湘阴县开发公司辩称其不是合同当事人的理由不能成立，合同签订的主体应为原告周青和被告湘阴县开发公司。原告依据合同已向被告支付了购房款2696500元，另有540000元以被告石国良向原告周青借款的利息转化为房款，该行为及利息计算的标准并不违反法律规定，二被告、第三人也均未对利息标准提出异议。对于款项支付的额度及进度，二被告、第三人均未提出异议，且合同约定了在乙方办理好上述所购房产产权证及国有土地使用证后，乙方结清余款。故此，原告已按合同的约定完成了付款义务，被告湘阴县开发公司亦应按合同约定的内容履行义务，原告主张被告湘阴县开发公司承担民事责任的理由成立，本院予以支持。至于被告湘阴县开发公司提出其与被告石国良签订了《协议书》，约定债权债务与该公司无关的抗辩，系该公司与石国良之间的约定，其以该协议约定对抗第三人（即原告）的理由不符合法律规定，不能成立。被告湘阴县开发公司可另行向被告石国良主张权利。对于原告提出被告石国良应承担连带责任的主张，经审查，石国良在以湘阴县开发公司的名义对外开展民事活动中，湘阴县开发公司对于石国良的财务管控处于放任状态，石国良所收取款�流动的真实情况也不能确认是否完全投入至房屋建设开发。对此被告湘阴县开发公司及被告石国良均存在相应的过错责任，且石国良在诉争房屋的支配权上已与湘阴县开发公司混同，其对于原告要求其承担民事责任亦未提出抗辩，因此，被告石国良应对原告承担民事责任。对于责任的承担方式，根据石国良存在的上述过错情形，应由被告石国良与被告湘阴县开发公司共同向原告周青承担民事责任。原告的该项主张，本院予以支持。
二、关于“一房数卖”的优先权问题。目前原告与第三人夏国安均先后购买102、103号门面，都未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有房屋，应以先行支付房屋价款的买受人优先予以支持，取得房屋所有权。对于第三人夏国安提出的网签合同优先的意见，经审查，网签合同并不能等同于办理房屋预告登记手续，其取得优先权没有法律规定，夏国安签订合同和大部分房款交付的行为均在周青之后，对于第三人提出的该意见，本院不予支持。原告周青签订购房合同及房款交付时间在第三人夏国安之前，其提出房屋应由被告湘阴县开发公司向其交付的理由成立，本院予以支持。至于102、103号门面已经由夏国安申请进行司法财产保全的问题，因本案诉争的房屋在夏国安向湘阴县开发公司出借款项、签订房屋买卖合同、提起诉讼及诉讼保全之前就已由原告周青买受，且在本案中对于该房屋在原告周青与第三人夏国安之间应由谁取得房屋权利已做审理确认，故不足以形成有效的抗辩。对于诉争房屋交付的时间，因诉争房屋尚未经过有关部门验收合格，未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，诉争房屋不具备立即交付使用的前提条件，故本院对原告要求二被告立即交付诉争房屋的诉讼请求不予支持，但诉争房屋可在办理竣工验收手续后交付，予以支持该项请求。
三、关于先出卖后抵押合同的履行问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。被告在将诉争二层房屋出售给原告后，又将房屋抵押于他人，致使原告无法办理房屋所有权转移登记，原告请求解除该部分合同内容，并要求出卖人承担相应违约责任，应予支持。故此，原告对于该房屋已经抵押不能交付的部分合同内容要求解除，由二被告承担返还由于无法交付房屋的价款782200元的理由成立，本院予以支持。
四、关于违约金的认定。原告周青要求二被告以每月2％的标准承担自2014年6月21日起至2015年4月20日的违约金755400元，并按3777000元总额以每月2％的标准承担自2015年4月21日至房屋交付之日止的违约金的主张，经审查，双方在合同中约定了甲方应在2014年9月20日前将门面、写字楼产权手续办理到周青名下，否则每逾期一天，按房屋总价款的0.2%计算违约金给乙方，该违约金约定的标准过高，原告自愿调低至每月2%的标准要求二被告承担未能如期交房的违约责任，应予支持。但计算基数应为3236500元，计算期间应为2014年6月21日起至判决确定之日止,为1596673元（3236500×2%×74／3）。之后的违约责任�为两方面：第一、从判决确定之日至二被告将房屋实际交付之日止，期间以房价2454300元为基数，每月2%为标准，由二被告共同承担违约责任。第二、从判决确定之日至二被告返还782200元之日止，以782200元为基数，每月2%为标准，由二被告共同承担违约责任。对于原告主张的利息超出基数部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款的规定，判决如下：
一、由被告湘阴县城市建设综合开发公司、被告石国良于湘阴县“蓉城国际”项目进行竣工验收合格之日起七日内共同向原告周青交�“蓉城国际”项目位于湘阴县文星镇江东路北侧商住楼一楼门面中由东至西七号和八号门面（即依据房屋分层分户平面图确定的102、103号门面），并以房价2454300元为基数，每月2%为标准，共同支付自2016年7月11日起至房屋实际交付之日止的违约金。
二、被告湘阴县城市建设综合开发公司、被告石国良于本判决生效之日起十日内向原告周青共同清偿由于无法交付房屋应返还的价款782200元，并以782200元为基数，每月2%为标准，共同支付自2016年7月11日起至房款返还完毕之日止的违约金。
三、被告湘阴县城市建设综合开发公司、被告石国良于本判决生效之日起十日内共同向原告周青支付违约金1596673元。
四、驳回原告周青的其他诉讼请求。
案件受理费43060元，由被告湘阴县城市建设综合开发公司、被告石国良共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审 判 长 邵莉茜
审 判 员 王欣辉
代理审判员 胡 哲
二〇一六年七月十一日
书 记 员 孔灿文
附法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数
额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予
以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房�一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、二款对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。