广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）韶中法民一终字第38号
上诉人（原审被告）：韶关市信和置业有限公司。
法定代表人：欧阳瑞蔚，该公司总经理。
委托代理人：谭美玉，该公司副总经理。
被上诉人（原审原告）：肖艳娟，女，1939年12月15日出生，汉族。
委托代理人：高汉庭，男，1937年6月6日出生，汉族，系肖艳娟丈夫。
上诉人韶关市信和置业有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人肖艳娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2013）韶武法民一初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。
本院经审理查明：2007年10月16日，信和公司与肖艳娟签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，合同约定：“房屋拆迁人：韶关市信和置业有限公司（甲方），房屋产权人：肖艳娟（乙方）。……一、拆迁范围：甲方需拆除乙方位于韶关市武江北路14栋402房，室内建筑面积80.42㎡。二、补偿方式：根据国务院35号文件，乙方选择房屋产权调换补偿方式。按产权证确认的建筑套内面积以1：1比例补偿套内房屋80.42㎡。六、回迁地点：甲方回迁给乙方房屋位于武江北新建大楼五楼电梯房，坐向东南面，阳台向东南面，回迁房屋建筑面积104㎡。面积实际结算按甲方新房地产权证面积为准；超出80.42㎡或不足按原被拆迁房屋室内建筑面积2500元／㎡计算，多除少补。甲方收到乙方补交的超出补偿原被拆房屋建筑面积部分差价款后，甲方办好房地产权证给乙方。办理该产权证的税收和一切费用由甲方承担。七、违约责任：……（3）甲方在交房给乙方时，须在一年内办好房产证，如超期按每日万分之五赔偿（以该套房屋当时总房价万分之五计算）。”双方于2007年10月17日在韶关市公证处，对上述《房屋拆迁安置补偿协议书》进行了公证。公证书显示信和公司的法定代表人为赵武平。
2010年9月28日，信和公司出具一份《确认书》给肖艳娟，载明“兹有汇景苑D栋503房，待肖艳娟付清超出面积款差价玖万元整后安排给回迁户肖艳娟住。”落款为：韶关市信和置业有限公司，赵武平。肖艳娟为证明已付清房屋面积款差价款90000元，向法院提交收据一份，内容为：“今收到肖艳娟交来韶关市汇景苑商住小区D栋503房房屋差价款（扣除2011年1月16日至2011年8月16日租金肆仟贰佰元，实收捌万伍仟捌佰元）”，该收据未加盖信和公司公章，收款人为李艳。二审调查询问期间，信和公司认可李艳为该公司财务人员，亦认可赵武平现为信和公司股东之一。2011年9月3日，信和公司将滨江汇景D座503房交付给肖艳娟居住使用。
2013年9月9日，肖艳娟向原审法院提起诉讼，诉称：2007年10月16日，信和公司与肖艳娟签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议第六条规定：“甲方（信和公司）回迁给乙方（肖艳娟）房屋位于武江北新建大楼五楼电梯房，坐向东南面，阳台向东南面，回迁房屋建筑面积104㎡.面积实际结算按甲方新房地产权证面积为准；超出80.42㎡或不足按原被拆迁房屋室内建筑面积2500元／㎡计算，多除少补。甲方收到乙方补交的超出补偿原被拆房屋建筑面积部分差价款后，甲方办好房地产权证给乙方。办理该产权证的税收和一切费用由甲方承担。”该协议第七条规定了双方的违约责任，其中第（3）项明确规定：“甲方在交房给乙方时，须在一年内办好房产证，如超期按每日万分之五赔偿（以该套房屋当时房屋总房价万分之五计算）。”2011年8月18日，肖艳娟向信和公司交纳回迁房超面积差价款90000元整（包括信和公司拖欠肖艳娟周转房租金4200元），信和公司收到款项后，立即将房屋钥匙交给肖艳娟。后肖艳娟多次要求信和公司尽快办理房产证，信和公司总是以各种理由拖延不予理睬。肖艳娟被拆房屋的面积为80.42㎡，回迁房屋的面积为99.14㎡，超出面积为18.72㎡，肖艳娟向信和公司补交的超面积价款为90000元整，交房时每平方米房屋的售价为4808元（90000元÷18.72㎡=4808元／㎡），该套回迁房的总房价为476665元（99.14㎡×4808元／㎡=476665元）。根据双方的约定，信和公司逾期交付房产证，违约金按每日万分之五计算。信和公司应在2012年8月18日为肖艳娟办好房产证，至2013年9月，信和公司违约迟延交付房产证的时间为一年零一个月（395天），信和公司应向肖艳娟支付违约金为476665元×5÷10000×395天=94141元。为此，请求法院判决：1、信和公司立即为肖艳娟回迁房屋办理房地产权证；2、信和公司按协议约定向肖艳娟支付违约金94141元；3、案件受理费由信和公司承担。
原审庭审期间，肖艳娟将第一项诉讼请求：“信和公司立即为肖艳娟回迁房屋办理房地产权证。”变更为：“信和公司履行约定协助办理安置补偿肖艳娟房屋位于韶关市武江区武江北路安置楼D栋503房房地产权证手续。”
原审法院认为：肖艳娟与信和公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对合同双方当事人均有约束力。信和公司出具的《确认书》是双方对《房屋拆迁安置补偿协议书》部分修改及部分补充，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方应当按照约定全面履行。关于办理房地产权证问题，双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定信和公司在收到肖艳娟补交房屋建筑面积差价款后，为肖艳娟办好房屋产权证，办理该产权证的税收和一切费用由信和公司承担。同时还约定信和公司应当房屋交付给肖艳娟一年内办好房产证。结合信和公司出具的《确认书》约定信和公司在肖艳娟付清房屋面积款差价款90000元后安排肖艳娟居住，以及信和公司于2011年9月3日将房屋交付给肖艳娟居住使用的事实。综上，从双方约定及该院查明事实，信和公司负有协助办理房地产权证的义务，故对于肖艳娟要求信和公司协助办理房地产权证的诉讼请求予以支持。对于信和公司辩称肖艳娟至今未支付房屋补差款的问题，因信和公司未提交证据反驳肖艳娟证据，信和公司亦可另行主张权利，故在本案中对信和公司该项辩解意见不予采纳。对于肖艳娟要求信和公司承担逾期办证违约金94141元的问题。双方约定信和公司应当交付房屋后一年内为肖艳娟办理，逾期则按房屋当时总房价每日万分之五计算违约金。对于房屋的总价的计算，肖艳娟主张按D栋503房房屋面积与被拆迁房屋面积之间差额，结合面积补差款计算房屋总价。因D栋503房房屋面积需待权属登记部门确认后方能明确，本案中肖艳娟亦未申请对D栋503房房屋价值进行鉴定，肖艳娟可在办理房地产权证后另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月14日作出（2013）韶武法民一初字第1002号民事判决：一、韶关市信和置业有限公司应于判决发生法律效力之日起六十日内协助肖艳娟办理韶关市武江北路汇景苑安置楼D栋503房房地产权证手续。二、驳回肖艳娟其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1076.76元，由肖艳娟负担538.38元，信和公司负担538.38元。
信和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、肖艳娟将房屋差价款交给了案外人李艳，李艳将该款交给赵武平，信和公司未收到该款。因此，肖艳娟应找赵武平办理房屋产权证，与信和公司无关。二、原审法院程序违法。原审法院适用简易程序审理本案，但在判决书中却未引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条。因此，原审法院审理程序违法。综上所述，请求二审法院依法改判或将本案发回原审法院重审。
肖艳娟答辩称：一、信和公司的上诉理由明显错误。1、李艳是当时信和公司的工作人员，负责收取回迁户房屋超面积差价款，其行为代表信和公司。2、赵武平是当时信和公司的法定代表人，其收取房屋超面积差价款的行为，也是代表信和公司。3、赵武平收到款项后，将房屋钥匙交给肖艳娟，并办理了房屋交接手续。肖艳娟在该房屋已经居住了几年，一直按规定缴纳物业管理费。显然信和公司称未收到肖艳娟房屋差价款完全是在撒谎。4、赵武平现在还是信和公司的股东，该公司法定代表人虽然变更，但仍应依法履行原有的责任和义务。二、原审法院审理程序合法。原审法院根据本案案情简单的情况，决定适用简易程序，这是法院依职权作出的决定，在审理过程中，没有程序违法的情况。信和公司仅以在原审判决书中未引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条就认为原审程序违法，是对该法律规定含义的错误理解。综上所述，请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。
本院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、信和公司是否应协助肖艳娟办理涉案房屋的房屋产权证手续。二、原审法院是否存在程序违法。
一、关于信和公司是否应协助肖艳娟办理涉案房屋的房屋产权证手续的问题。信和公司与肖艳娟签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定信和公司拆除肖艳娟所有的房屋后，向肖艳娟提供回迁房一间，信和公司在收到肖艳娟补交的补偿超出原被拆房屋建筑面积部分差价款后，为肖艳娟办好房地产权证。赵武平作为信和公司的股东之一，以信和公司法定代表人的名义在《房屋拆迁安置补偿协议书》上签名并就该协议书办理了公证。《房屋拆迁安置补偿协议书》签订后，肖艳娟将原有房屋的房地产权证交给信和公司，信和公司对肖艳娟的房屋进行了拆除。因此，赵武平于2010年9月28日以信和公司的名义出具《确认书》时，肖艳娟有理由相信其与信和公司达成协议，在支付了超出面积差额款90000元后，其将获得本案涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，即使赵武平在出具《确认书》时未获得信和公司的授权，但已经可以使肖艳娟相信赵武平有信和公司的代理权。因此，赵武平的代理行为有效，肖艳娟依照约定向信和公司交纳了90000元超面积差价款后，信和公司应安排涉案房屋给肖艳娟居住，并按照《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，为肖艳娟办理房地产权证。2011年8月18日，肖艳娟向信和公司的财务人员李艳交纳了90000元后，已经按约定履行了义务。信和公司认为李艳收取差价款后交给了赵武平，未交至信和公司。但该问题属于信和公司内部管理问题，信和公司不能以此对抗善意相对人肖艳娟。因此，原审法院判决信和公司应协助肖艳娟办理涉案房屋房地产权证手续并无不当，本院予以维持。
二、关于原审法院是否存在程序违法的问题。由于本案事实清楚、权利义务关系明确、争议不大，原审法院适用简易程序审理本案并无不当。原审判决书中未适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，属于法律文书有瑕疵，不属于程序违法，且实体处理并无不当。因此，信和公司的该项上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。信和公司的上诉请求及理由缺乏依据，对其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2153.52元，由韶关市信和置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 锐
代理审判员 李 罡
代理审判员 刘 茜
二〇一四年三月十三日
书 记 员 何海祥
第9页共9页