铁岭市银州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1202民初2103号
原告：崔钺雨，男，1986年11月30日出生，汉族。
被告：辽宁天意房地产集团有限公司（简称天意房地产公司）。住所地铁岭市银州区广裕街**号。
法定代表人：李艳华，系该公司总经理。
委托代理人：邓锦文，系辽宁正业律师事务所律师。
第三人：铁岭市人民政府（简称市政府）。住所地铁岭市新城区金沙江路**号。
法定代表人：李士伟，系该市市长。
委托代理人：刘忠伟，系市政府法制办工作人员。
委托代理人：路村，系辽宁国制律师事务所律师。
原告崔钺雨与被告天意房地产公司、第三人市政府商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理，依法组成合议庭，适用普通程序于2018年2月22日公开开庭进行了审理，原告、被告委托代理人邓锦文、第三人委托代理人路村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔钺雨诉称：2011年11月8日，在原告支付了约定的50%房价款即310,242元（其中20,000元系以此前交付的定金抵作）后，被告天意房地产公司与原告签订商品房销售预约合同，将其开发建设的帝景豪庭小区X#楼X单元XX层X室（简称涉诉房屋）预售原告。合同约定被告于2014年12月31日前交付涉诉房屋，但其却迟迟未能开工建设，以致至今未能交付，构成违约。据称，被告之所以迟迟未能开工建设，是因为第三人市政府不为办理相关手续，故第三人存在过错。请求依法判决：1、解除原、被告间的商品房销售预约合同；2、被告返还原告已付房价款310,000元，并按月利率2%标准计付自2014年12月31日起至返还之日止的利息；3、被告按约定标准（已付房价款日0.1‰）支付自2014年12月31日起至返还已付房价款之日止的违约金；4、被告按已付房价款1倍标准赔偿原告310,242元；5、第三人就上述第2-4项与被告承担连带责任。
被告天意房地产公司辩称：经查，被告商品房预售档案中并无与原告崔钺雨签订的商品房销售预约合同，被告亦未收到原告的房价款。被告当时的财务经理出于侵吞房价款目的，伪造商品房销售预约合同及收款收据，与原告等签订所谓的商品房销售预约合同、出具所谓的房价款收据，收取房价款后卷款潜逃，给被告造成巨大损失，被告已向公安机关报案，后者已立案侦查。被告之所以迟迟未能开工建设帝景豪庭小区，是因为第三人市政府将已出让被告的建设用地使用权中的一部分又出让他人，一地二卖，而由此产生的纠纷至今未能解决，亦给被告造成巨大损失。因此，本案应中止审理，待公安机关侦破案件及一地二卖纠纷解决后再恢复审理。
第三人市政府述称：与原告崔钺雨存在商品房销售预约合同关系的是被告天意房地产公司，即使被告迟迟未能开工建设帝景豪庭小区，因而迟迟未能交付涉诉房屋，其违约确系第三人造成的，根据合同相对性原理，依法亦应由被告向原告承担违约责任，第三人对原告无民事责任之可言，故请求判决驳回原告针对第三人的诉讼请求。
对原告举示证据的审核认定：
（原、被告于2011年11月8日签订的）商品房销售预约合同、被告№0118901、0119440专用收款收据。证明原、被告间存在商品房销售预约合同关系及原告已如数支付了首付款。被告提出异议称，该组证据的形成即如被告答辩所主张的那样；收款收据应加盖财务专用章，而该2份收款收据加盖的却是合同专用章，违反规定。因此该组证据均不应采信。第三人未发表质证意见。本院认为，没有证据证明被告销售人员利用伪造的商品房销售预约合同、专用收款收据与原告等商品房预购者签订商品房销售预约合同，收取房价款；收款收据固应加盖财务专用章，但被告销售人员违规加盖合同专用章，系属被告内部管理问题，不应由原告承担不利后果。因此，被告的异议不成立，该组证据应予采信。
对被告举示证据的审核认定：
1、国有土地使用权出让公告、挂牌交易成交确认书、出让金收款收据、控制性详细规划图复印件。证明被告以出让方式取得帝景豪庭小区占用地块的土地使用权。原告表示其无法判断该组证据的真实性。第三人认为该组证据与本案无关联性。本院认为，该组证据与本案无关联性，故无需确认其证明力。
2、关于城建工作有关问题的会议纪要（2009年9月21日）关于信访案件有关问题的会议纪要（2014年4月30日）、市长孙轶接待处理信访案件纪要（2015年4月23日）复印件。证明被告之所以迟迟未开工建设帝景豪庭小区，责任在第三人。原告表示其无法判断该组证据的真实性。第三人表示需核实该组证据的真实性，但认为，即使该组证据系真实的，其与本案亦无关联性。本院认为，该组证据与本案无关联性，故无需确认其证明力。
3、新闻报道两则复印件。证明被告之所以迟迟未开工建设帝景豪庭小区，责任在第三人。原告表示其无法判断该组证据的真实性。第三人认为，新闻报道不能作为认定第三人对帝景豪庭小区不能开工建设负有责任的依据。本院认为，该组证据与本案无关联性，故无需确认其证明力。
对第三人举示证据的审核认定：
铁岭市住建委于2018年1月4日致铁岭市法制办的函。证明被告未办理开发建设帝景豪庭小区的有关行政审批手续。原告对该证据无异议。被告表示其未能办理开发建设帝景豪庭小区的有关行政审批手续，责任在第三人。本院认为，被告对该证据其实无异议，故该证据应予采信。
根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：原告崔钺雨预购被告天意房地产公司开发建设的涉诉房屋。2011年11月8日，原告按约支付了50%房价款即310,242元（其中20,000元系以此前交付的定金抵作），被告（甲方）与原告（乙方）签订了商品房销售预约合同，约定：乙方认购甲方开发建设的涉诉房屋（建筑面积115.76m²）；价格5,358元/m²，房价款总计620,242元，于签订本预约合同时乙方已支付50%即310,242元，余款以住房贷款方式支付；甲方于2014年12月31日前交付涉诉房屋，逾期按已付房价款日0.1‰标准支付迟延交付期间的违约金；乙方需在甲方通知后3日内持本预约合同、交款收据、身份证到甲方销售部与甲方签订商品房买卖合同，双方签订商品房买卖合同后，本预约合同由甲方收回并自动失效。被告至今未开工建设帝景豪庭小区，且至原告提起本案诉讼时，仍未取得商品房预售许可证明。
本院认为：原告崔钺雨与被告天意房地产公司签订的合同虽名为商品房预约合同，但因已具备了商品房预售合同的基本内容，且被告已收取了房价款，故依法应认定该合同系商品房预售合同。被告未取得商品房预售许可证明，与原告签订商品房预售合同，且在原告提起本案诉讼时仍未取得商品房预售许可证明，故该合同依法应认定无效。合同被认定无效后，被告应将因该合同取得的财产即房价款返还原告，并计付其占用期间的利息，但原告自愿要求返还房价款310,000元并自2014年12月31日起计算利息，应予照准；双方未约定利率标准，故应按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计算利息。由于商品房预售合同系无效合同，其违约金条款亦归于无效，故原告要求按约定标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。没有证据证明预售商品房时，被告具有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明的情形，因而被告承担惩罚性赔偿责任的构成要件尚不具备，故原告要求按已付房价款1倍标准赔偿其310,242元的诉讼请求，不予支持。即使导致合同无效的原因确实在于第三人市政府，根据合同相对性原理，依法亦应由被告向原告承担民事责任，而被告与第三人间的纠纷，应依照法律规定或者按照约定另行解决，故原告要求第三人与被告承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百二十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一项的规定，判决如下：
一、原告崔钺雨与被告辽宁天意房地产集团有限公司订立的商品房销售预约合同无效；
二、被告于本判决生效后10日内返还原告房价款310,000元，并按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计付自2014年12月31日起至返还之日止的利息；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,950元（原告缓交），由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
上诉人须于递交上诉状次日起7日内预交上诉费（汇入中国建设银行股份有限公司沈阳崇宁支行“辽宁省财政厅非税收入财政专户”，账号210014
24101052500327-2027，并须注明预交上诉费当事人姓名或名称），逾期按撤回上诉处理。
审 判 长 王景龙
人民陪审员 何锡军
人民陪审员 张晓宁
二〇一八年三月六日
书 记 员 张婷婷