湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终2250号上诉人（原审被告）：曾彩萍，女，1958年6月2日出生，汉族，住湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：李建幸，男，1954年5月27日出生，汉族，住湖南省双峰县。系上诉人曾彩萍之夫。上诉人（原审被告）：李宇凡，女，1980年1月5日出生，汉族，住湖南省双峰县。系上诉人曾彩萍之女。上诉人（原审被告）：谢耀宗，男，1978年10月8日出生，汉族，住湖南省双峰县。系上诉人李宇凡之夫。上诉人的共同委托诉讼代理人：聂凯群，湖南定胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄底市湖湘置业有限公司。住所地双峰县永丰镇中央华府。法定代表人：刘幼松，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡永南，湖南国藩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙峻波，男，1981年8月15日出生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）：王丽娜，女，1982年4月12日出生，汉族，住湖南省双峰县。系被上诉人孙峻波之妻。上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗与被上诉人娄底市湖湘置业有限公司（简称湖湘公司）及被上诉人孙峻波、王丽娜租赁合同纠纷一案，不服双峰县人民法院（2017）湘1321民初790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月3日公开开庭进行了审理。上诉人曾彩萍、李建幸、谢耀宗及四位上诉人的共同委托诉讼代理人聂凯群，被上诉人湖湘公司的委托诉讼代理人胡永南到庭参加诉讼,被上诉人孙峻波、王丽娜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗上诉请求：请求撤销一审判决，改由被上诉人孙峻波、王丽娜承担相关租金及违约金；由被上诉人承担一、二审诉讼费。理由：1、原审认定所欠租金系合伙期间的债务，属事实不清。上诉人与被上诉人孙峻波、王丽娜已于2014年9月27日解除了合伙关系，解除时并未欠租金，我等退伙后及时通知了被上诉人湖湘公司的股东，后续租金也都是由被上诉人孙峻波在向湖湘公司缴纳，故退伙后的租金我等上诉人不应承担责任。2、原审以合同的相对性为由，判定我方与孙峻波夫妇签订的退伙协议对被上诉人湖湘公司没有约束力，而房屋租赁对我等上诉人有约束力。这不符合事实和法律规定。我们与王丽娜、孙峻波签订退伙协议后，已告知了湖湘公司的股东，后经法院的生效判决确认退伙协议合法有效，合伙所负债务应由孙峻波负责；对租赁房屋内部转让，合同并没有禁止也没有约定退伙要重新签订租赁协议；按照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，出租人知道或应当知道承租人已转租的，必须在6个月内提出异议，否则转租有效。我方已退出两年多，故不应对被上诉人孙峻波、王丽娜单独经营期的租金负责。3、原审认定违约金10万元，不合理。商场经营期亏损严重，在欠交租金严重的情况下，出租方没有及时采取必要措施。4、原审判定解除合同后，没有将承租方装修投入的200余万元予以折价考虑,不公平。被上诉人娄底市湖湘置业有限公司辩称：上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗的上诉理由均不能成立。1、上诉人曾彩萍、李宇凡、被上诉人王丽娜共同与被上诉人湖湘公司签订的租赁合同合法有效。上诉人与被上诉人王丽娜、孙峻波之间的合伙关系与我方和他们之间的租赁合同关系，是两个法律关系，不能混同。合伙内部关系的变化不影响与第三方的权利义务关系。上诉人与被上诉人王丽娜就租赁关系的合伙内部承继，不属于租赁物向第三人转租的情形，只是共同租赁人的内部变化，不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，我方与承租方形成的租赁合同关系仍然合法有效。2、上诉人曾彩萍、李宇凡与被上诉人王丽娜共同开办的万佳鑫家居商场，虽然工商登记是以上诉人曾彩萍的名义登记为个体工商户，但实际上是属于合伙经营。被上诉人湖湘置业是在本案一审开庭时才得知他们签订了退伙协议。退伙协议及法院对合伙关系的判决都只对合伙人内部的债权债务进行处理，对湖湘公司不产生约束力。一审法院参照《合伙企业法》第三十九条，判定上诉人与被上诉人孙峻波、王丽娜承担商铺租金是正确的，也符合《民法通则》第三十五条对合伙企业债务的规定。3、一审法院认定上诉人与被上诉人孙峻波、王丽娜违约，并承担违约金10万元是正确的。这是租赁合同的约定，也与我方实际损失相符；没有及时终止租赁合同，避免损失扩大，这是承租方自己的责任，与湖湘公司没有关系。4、关于装修物归属问题，双方签订的合同有明确的约定，到期归我方所有，被上诉人湖湘公司已在装修前按约承担了2万元装修补偿，并提供了电力、水源等设施。一审时，上诉人没有就装修损失举证并提出反诉，故不能以此为上诉理由。被上诉人孙峻波、王丽娜未予答辩。被上诉人娄底市湖湘置业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同关系；2、被告将所租赁的商铺返还给原告；3、六被告支付原告租金705977元及利息（租金计算至实际交付房屋之日止，利息计算至执行之日止），各被告之间相互承担连带责任；4、被告支付原告违约金10万元；5、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、被告曾彩萍与被告李建幸系夫妻。被告李宇凡与谢耀宗系夫妻。被告王丽娜与被告孙峻波系夫妻。原告与被告曾彩萍、李宇凡、王丽娜于2013年5月10日签订了商铺租赁合同。合同约定原告将其合法拥有的位于湖南省双峰县蔡和森大道的神龙.中央华府商业街第贰栋202号、302号、203号、303号及一楼8米过道整体商铺出租给被告从事家居建材批发零售。租赁期限捌年，即从2013年8月16日起至2021年8月15日止。租金约定为：第一年为350000元、第二年为367500元、第三年为385870元、第四年为405160元、第五年为425420元、第六年为446690元、第七年为469030元、第八年为492480元。租金缴纳日期为每年8月1日。合同第三项约定，被告方须向原告方交纳租赁押金10万元，合同到期后返还且不计利息，乙方（被告方）违约导致合同无法继续履行，甲方（原告方）有权自行终止合同，押金和租金不退。租赁合同签订后，被告李建幸、李宇凡、孙峻波将开办的家居商场命名为万佳鑫家居商场，以被告曾彩萍为经营者，在双峰县工商行政管理和质量技术监督局进行了登记，登记类型为个体工商户，被告李建幸、李宇凡、孙峻波共同经营。被告欠缴租金明细为：2014年8月16日至2015年8月16日欠交50000元、2015年8月16日至2016年8月16日止欠交385870元、2016年8月16日至2017年4月起诉之日止欠交270107元，合计金额为705977元。二、2014年9月27日被告李建幸、李宇凡与被告孙峻波签订了退伙协议，并于次日签订补充协议。双方约定：退伙协议签订后，双峰县万佳鑫家居商场转为被告孙峻波个人经营。2014年9月27日后双峰县万佳鑫家居商场所负债务，应由被告孙峻波负责清偿。三、2014年9月27日各被告签订退伙协议后，并未就该商铺租赁合同与原告进行解除或重新签订。一审法院认为，本案原、被告争议的焦点问题是：1、原、被告是否应解除合同；被告方应否将商铺腾空返还；2、所欠租金应由谁来偿还；3、是否应计算利息；违约金10万能否得到支持；4、各被告之间签订的退伙协议对原告是否有约束力。对于原、被告争议的焦点问题1即原、被告是否应解除租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告自2014年开始拖欠租金至今，时间长达近四年，严重影响了原告方的利益，故对原告要求解除租赁合同并将商铺腾空的诉讼请求，本院予以支持。对于焦点2，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，原告已按约将商铺交给了被告曾彩萍、李宇凡、王丽娜使用，三被告也应按约共同偿付原告房屋租金。《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”故曾彩萍、李宇凡、王丽娜对应偿付的原告房屋租金承担无限连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条之规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，租赁合同签订时间发生在各被告婚姻存续期间，且未约定租金为个人债务，被告又无婚姻关系存续期间取得的财产归各自所有的约定，故对原告要求六被告共同偿还所欠租金705977元，并互负连带责任这一诉求，本院予以支持。对于焦点3，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第三项中约定：甲乙双方在签订合同时，乙方须向甲方交纳租赁押金壹拾万元整，合同到期返还乙方不计利息。第六项中约定：乙方应按本合同的约定履行责任，如有违反均可视为违约。乙方所交的押金转为违约金。本案中被告自2014年拖欠租金至今，且在原告多次催讨后仍未采取积极措施，应视为违约。故对原告要求将被告所交押金10万元转为违约金这一诉求，本院予以支持。双方签订的《商铺租赁合同》对未按时交纳租金并未明确规定逾期利息，故对原告要求被告支付租金逾期利息的这一诉求，本院不予支持。对争议焦点4，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”根据合同相对性，合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。本案中各被告于2014年9月27日签订的退伙协议系各被告之间的内部协议，对原告娄底市湖湘置业有限公司与各被告签订的商铺租赁合同没有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告娄底市湖湘置业有限公司与被告曾彩萍、李宇凡、王丽娜在2013年5月10日签订的商铺租赁合同关系；二、被告曾彩萍、王丽娜、李宇凡应将租赁原告娄底市湖湘置业有限公司位于湖南省双峰县蔡和森大道的神龙.中央华府商业街第贰栋202号、302号、203号、303号及一楼8米过道整体商铺在判决生效后30日内腾空交付给原告娄底市湖湘置业有限公司；三、被告曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗、王丽娜、孙峻波在本判决生效后十日内支付原告娄底市湖湘置业有限公司自2014年度至2017年4月止的租金705977元；2017年5月至商铺实际腾退之日止仍按合同约定的租金标准支付商铺占用费；被告曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗、王丽娜、孙峻波之间互负连带清偿责任；四、被告曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗、王丽娜、孙峻波在本判决生效后十日内支付原告娄底市湖湘置业有限公司违约金10万元（合同签订日交付的10万元押金抵作违约金）；五、驳回原告娄底市湖湘置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12000元，由原告娄底市湖湘置业有限公司负担2000元，由被告曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗、王丽娜、孙峻波负担10000元。本院二审开庭审理中，上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗当庭提交了商铺部分会计记账页、做账凭证及租金收据（3张共计金额157500元），均系复印件，拟证明：1、上诉人退伙后，被上诉人孙峻波个人经营期间单独核算、自行履行合同的事实；2、被上诉人孙峻波个人经营期间缴纳了近30万元铺面租金及退伙前不存在拖欠租金的事实；3、被上诉人娄底市湖湘置业有限公司应当知道上诉人退伙的事实。被上诉人湖湘公司诉讼委托代理人对上诉人二审提交的证据质证认为，1、不属于新证据；2、系其合伙内部账目，对外不具有证明力；3、其中由湖湘公司出具的收据复印件，对其加盖的印章的真实性认可，但缴款人指向是红苹果公司而不是孙峻波夫妇个人，故不具有相关证明力。经当庭质证，本院认为，上述证据来源不明，没有提交原件，且复印件也无提供方的签证，同时，一审期间可以提交而没有提交，故不属于新证据，其内容亦无法实现其证明目的。其中被上诉人认可印章真实性的收款收据所涉及的已交租金金额与被上诉人此前认可的并不矛盾。经审理查明，本院确认一审判决查明的案件事实。本院认为，上诉人与被上诉方争执焦点是三个方面：一是上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗是否应对所欠租金负责；二是承租方是否构成违约，应否承担10万元违约金；三是承租方装修投入应否由出租方适当承担。曾彩萍、李宇凡和王丽娜共同作为承租方与出租方娄底市湖湘置业有限公司签订的商铺租赁协议，系双方自愿平等签订，合法有效，双方均应自觉履行,该租赁合同的效力及于曾彩萍、李宇凡、王丽娜三个自然人（因婚姻关系效力及于夫妻）和湖湘公司，上诉人曾彩萍、李宇凡与被上诉人王丽娜利用租赁场地合伙开办商铺，系合伙人的内部事务，不改变租赁合同的主体及权利义务关系。上诉方与被上诉人孙峻波、王丽娜协商退出合伙后，其合伙权利义务关系终止，但租赁合同关系仍然存在。在未经出租人湖湘公司同意变更或解除租赁合同的情况下，不免除其原承租人的责任。上诉人在二审开庭中提出，上诉人退出合伙后，其原租赁合同权利义务应视为转让给第三人，承租方在6个月内，没有提出异议，故应免除上诉人在租赁合同中的相关责任。对此，被上诉人湖湘公司认为，共同租赁一方内部就租赁权利义务的承继，不属于租赁物向第三人转租的情形，只是共同租赁人的内部变化，不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条的规定，出租方与承租方形成的租赁合同关系仍然合法有效。对此，本院认为，上诉人的该理解有误，被上诉人的该辩解成立。上诉人曾彩萍、李宇凡与被上诉人王丽娜共同开办的万佳鑫家居商场虽登记为个体工商户但实质是普通合伙企业，依照《民法通则》和《中华人民共和国合伙企业法》的相关规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任；退伙人对于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗认为，退伙时商铺已不欠湖湘公司租金，且告知了湖湘公司股东，故其不应对其退出后的租金承担责任。对此，被上诉人湖湘公司否认收到了退伙通知，上诉人没有举证证明其已尽通知义务；退伙时，原企业工商注册亦没有进行登记变更。从租金实际交纳情况看，上诉人退伙时，尚有部分租金欠交并已存在违约。从合伙法律关系分析，退伙人只对因退伙前的原因发生的合伙企业债务承担无限连带责任，退伙人不对退伙后新产生的企业债务承担责任，但合伙关系解除并不当然终止合伙企业的投资者个人因合伙需要与第三方形成的法律关系。被上诉人湖湘公司基于房屋租赁合同关系起诉，要求解除租赁合同并返还租赁场地、承租人共同承担所欠租金义务的诉请，符合合同约定和法律规定。上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗以已退出合伙而拒绝承担租金的主张和理由不成立，不予支持。上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗在实际支付相关租金后，有权向原合伙人追偿。对于承租方是否构成违约、应否承担10万元违约金的问题。根据租赁合同的约定，不履行相关约定的均视为违约，如承租方违约押金10万元转为违约金。现承租方欠交租金是事实，已构成违约，承租方应承担违约责任。对装修损失的问题，租赁合同约定“到期所有装修物归甲方（出租方）所有”，现因承租方违约中途解除合同，承租方无权要求出租方补偿；且上诉人既未举证证明其损失，亦未在一审提出请求，故此主张不予支持。综上所述，上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11859元，由上诉人曾彩萍、李建幸、李宇凡、谢耀宗共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢建军审 判 员  蒋国保审 判 员  李芳丽二〇一八年一月二十二日代理书记员  刘 娟附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；