吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉08民终1419号
上诉人（原审被告）：王清波，户籍地吉林省大安市，住吉林省大安市。
被上诉人（原审原告）：中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处。
住所地：吉林省大安市长虹西路**号。
代表人：王军，职务经理。
委托诉讼代理人：张希，男，该公司综合办公室科员。
上诉人王清波因与被上诉人中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处（以下简称中石油大安经营处）租赁合同纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2017）吉0882民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王清波、被上诉人委托诉讼代理人张希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王清波上诉请求：1、请求撤销大安市人民法院（2017）吉0882民初528号民事判决；2、改判上诉人继续使用租赁场地，上诉人平整改造租赁房屋的费用抵顶租金。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人租用被上诉人场地系低洼破烂的土地和房屋，经被上诉人的原经理同意，由上诉人对低洼土地进行垫土、对破旧房屋进行维修和改造，所花费用抵顶后续租金，由于当时还未来得及签订合同，原经理就调走，但上诉人平整土地，改造房屋及投入是客观事实，上诉人不会租期已满还对房屋投巨资进行改造维修，足以证明上诉人和被上诉人的口头约定是客观存在的；第二、一审判决上诉人限期腾空并返还租赁场地认定事实错误。上诉人承租的是破烂不堪的废弃场地，经过上诉人的改造和维修，使出租场地有使用价值，被上诉人不能对上诉人的投入没有任何的补偿，就强行违约让上诉人腾空和返还出租场地，这样的判决对上诉人不公平，应当向上诉人补偿投入损失后，解除租赁合同；第三，一审判决上诉人自2016年7月21日向被上诉人支付每月1000元的租赁费认定事实错误。上诉人和被上诉人有约定，破烂的出租场地，由上诉人维修改造，费用抵顶租金，上诉人已经按照约定对场地、房屋进行彻底改造，改造费用应当抵顶租金，无需向被上诉人缴纳租金。二、一审判决适用法律错误。应当依据《合同法》第220条、221条的规定，判决租赁合同续租有效，租赁场地继续由上诉人使用。综上所述，请求撤销一审判决，改判上诉人继续使用出租场地。
中石油大安经营处答辩称，王清波的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、石油公司与王清波的租赁合同已经到期，王清波依法应当返还租赁物；二、石油公司未承诺2016年7月份租赁到期后续租，更没有承诺平整土地，改造房屋抵顶租金的这一说法，王清波没有证据证明这一主张；三、王清波所谓有平整土地、改造房屋未经石油公司同意，也只能自负责任，石油公司没有责任，更不能成为续租的理由。
中石油大安经营处向一审法院起诉请求：1.要求王清波立即返还租赁物安广油库场地；2.要求王清波支付自2015年9月20日至实际返还租赁物之日期间按每月1000.00元标准支付租金损失。事实与理由：2012年9月20日我单位与王清波签订了一份安广油库场地租赁合同，租赁期限为二年，每年的租金为10000.00元，租赁期满后王清波要求续租，但未签订书面租赁合同，仅支付一年的租金12000.00元，即仅支付了截止到2015年9月20日的一年租金。此后王清波既不交付租金又不交还租赁物。租赁合同到期，租赁物应当返还，故提起诉讼。
一审法院认定事实：2012年9月20日中石油大安经营处与王清波签订了一份租赁合同，该合同约定中石油大安经营处将安广油库场地租赁给王清波，租期为二年，即自2012年9月20日起至2014年9月20日止，年租金为10000.00元，两年共计20000.00元。该合同附有土地使用证，该土地使用证载明土地使用权人为中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司（以下简称中石油白城分公司），座落大安市安广镇安平街2-3-1-231，地类用途为仓储，土地使用权面积为22102.06平方米。地上房屋包括面积为409.60平方米、丘地号为4街5方23的办公室一处，面积为195.30平方米、丘地号为4街5方24的车库一处，面积为57.65平方米、丘地号为4街5方25的配电室一处，面积为79.80平方米、丘地号为4街5方26的锅炉房一处，面积为300.00平方米、丘地号为4街5方27的仓库一处，面积为56.82平方米，丘地号为4街5方28的泵房一处，面积为78.40平方米、丘地号为4街5方33的泵房一处。2016年5月31日中石油大安经营处收取了2015年7月至2016年7月一年的租赁费12000.00元。
一审法院认为，中石油大安经营处具备民事诉讼主体资袼，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。”据此，中石油大安经营处是依法领取了营业执照的其他组织，具备诉讼主体资格，对王清波称中石油大安经营处不具备诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。安广油库场地土地使用权证的登记权利人为中石油白城分公司，虽然该土地登记权利人与起诉的中石油大安经营处不是同一主体，但中石油大安经营处属于中石油白城分公司的分支机构，土地登记权属属于同一单位的内部问题，且该土地上的房屋登记的杈利人为中石油大安经营处，租赁合同也是中石油大安经营处与王清波所签订的，双方于2012年9月20日签订合同后一直履行至今，租赁期间没有证据证明中石油白城分公司对中石油大安经营处的出租行为提出异议，王清波以此为由要求认定中石油大安经营处没有权利出租和主张权利的意见明显没有事实依据，本院不予支持。王清波称中石油大安经营处的原负责人与其口头约定同意其对租赁场地进行平整改造，改造费用抵顶后续的租赁费，中石油大安经营处对上述事实予以否认，王清波又未能举证证明其与中石油大安经营处签订抵顶租赁费合同，对上述主张本院无法确认其真实性，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”据此，中石油大安经营处要求王清波返还安广油库场地的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。中石油大安经营处在首次租赁合同期限届满后又向王清波收取了一年的租赁费，收据只约定2015年7月至2016年7月，关于具体日期收据中并未约定，为了计算方便本院酌情确定自2015年7月21日0时起至2016年7月20日24时止的租金12000.00元中石油大安经营处已经向王清波收取。则中石油大安经营处主张自2015年9月20日起支付租金的请求，本院不予支持，应当自2016年7月21日起开始支付逾期租金。关于逾期租金标准，第一次收取租金的年租金为10000.00元，第二次收取租金的年租金为12000.00元，即最后一次收取的月租金为1000.00元，可以按照该标准支付逾期租金损失。关于首次租赁合同届满至第二次租赁期开始即自2014年9月21日0时起至2015年7月20日24时止的租金，因中石油大安经营处未主张权利，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、限王清波于本判决发生法律效力之日起七日内将王清波与中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处于2012年9月20日签订的租赁合同约定范围内的安广油库场地腾空并返还给中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处；二、王清波自本判决发生法律效力之日起七日内向中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处支付逾期租金，上述租金自2016年7月21日起至实际腾清之日止按每月1000.00元计算；三、驳回中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处其他的诉讼请求。案件受理费700.00元，由中国石油天然气股份有限公司吉林白城销售分公司大安经营处负担250.00元，由王清波负担450.00元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
经二审查明的事实与一审相同，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，上诉人王清波与中石油大安经营处后续租赁场地并未签订书面合同约定租赁期限，双方系不定期租赁关系，王清波因欠付租赁费，中石油大安经营处有权要求解除合同，并要求王清波支付所欠租金。上诉人王清波主张其对租用的场地及房屋进行了维修并与中石油大安经营处达成一致意见，由其继续租用场地，并由维修费用抵顶后续租金，但针对该主张，王清波一、二审中均未提交相关证据予以证明，本院不予支持。
综上所述，王清波的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费450元，由王清波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王东兴
代理审判员 姚 磊
代理审判员 苏 波
二〇一七年十二月十二日
书 记 员 李立群
书 记 员 周栩铎