广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终21290号
上诉人（原审被告）冯海勋。
委托代理人徐福林，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘玉媚。
委托代理人宣红霞，广东万乘律师事务所律师。
上诉人冯海勋与被上诉人刘玉媚房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人冯海勋上诉请求：1、撤销(2014)深龙法地民初字第1503号民事判决，依法发回重审。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋没有产权证，不具备出租条件，涉案《房屋租赁合同》依法应当认定为无效。2008年6月26日，被上诉人与上诉人签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定由被上诉人将位于龙岗南联刘屋村春江路9号工业产房一栋面积2120平方米，租给上诉人作商业或厂房使用，合同期为2008年9月1号起至2014年9月30日止。但是，被上诉人并没有提供任何租赁房屋产权依据，在2015年1月5日第一次庭审和2016年4月28日第二次庭审结束，被上诉人均没有提交涉案房屋产权依据。因此，被上诉人应当承担举证不能的不利法律后果。原审判决却违背公平、公正原则，私自向深圳市南联刘屋投资发展有限公司调查，并依据该公司提交的《建设工程规划许可证认定涉案房屋取得主管部门批准建设，从而认定租赁合同有效严重违法。首先，自始至终上诉人并没有见过该许可证，也没有经过庭审质证；其次，《建设工程规划许可证》是否具有真实性、合法性、关联性，上诉人无从得知，唯有原审合议庭成员一家偏袒之言；第三，原审法庭依职权主动调查取证的单位并不是房屋产权主管部门，相反是与本案存在利害关系的一方，并不具有证明力；第四，被上诉人既没有申请法庭调查，也没有在法律规定举证期限举证，原审调查属滥用职权，利用公权力偏袒一方。所以，涉案合同应当认定为无效合同，并依据无效合同处理原则处理。
二、涉案房屋已经由业主与开发商签订拆迁补偿协议，合同应当自动解除，被上诉人应当协调将物业附属和装修赔付给上诉人。首先，上诉人获悉涉案房屋已经由深圳市南联刘屋投资发展有限公司与天基房地产开发（深圳）有限公司签订拆迁补偿协议，由于客观原因，上诉人无法取得，并于2014年12月29日向法院申请调查取证，法院根据上诉人申请，向深圳市龙岗区街道办事处调取了涉案的龙岗区南联社区刘屋村春江路9号厂房相关情况，2015年2月11日龙岗区街道办事处复函如下：“龙岗区南联社区刘屋村春江路9号位于我街道南联小学段旧村改造项目四期范围内，据了解，该物业已经由业主单位与开发企业签订了安置补偿协议。由于上述协议未在我办备案，我办无法提供相关资料，建议贵院向签约单位调取。”因此，从复函可以证明涉案厂房已经获得安置补偿，依法应当向承租人支付搬迁补助费、二次装修补偿等。其次，调查确定了涉案厂房已经由业主单位与开发企业签订了安置补偿协议，但补偿协议的具体内容及相关资料，法院未依上诉人申请进一步调查取证，致使上诉人的权利没有得到应有保护。第三，依上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同，明确约定在本合同期内，出现本村需要改造及某发展商共同改造需改装修及拆迁的，本合同自动解除。上诉人多次联系被上诉人要求依法解除合同，被上诉人对此一直拖延拒不答复，而且被上诉人与原审法院刻意包庇和隐瞒安置补偿中涉及承租人权利，构成严重损害上诉人实际拆迁补偿权利。
三、商户租赁合同备案无法进行，被上诉人已经先行违约。2012年8月21日，龙岗街道办事处针对天基房地产开发（深圳）有限公司“关于控制南联小学段旧村改造项目地块承办租赁合同及工商营业执照签发的申请”，实施在该辖区内停止办理经营场地证明、租赁合同和工商营业执照，并查封无牌无证经营场所。由于行政干预，涉案厂房出租和转租无法正常办理租赁合同备案和营业证照办理，加上查封无牌无证经营场所，致使自2012年9月至2014年9月合同期满的两年时间，大量商铺无法使用造成空置，而且商户因获悉搬迁和装修补偿被侵吞从而采取拒绝交租对抗。
四、涉案厂房实际由被上诉人控制，上诉人不存在占用事实。首先，厂房二楼、三楼及一楼部分商铺由被上诉人直接与租户签订租赁合同并办理租赁登记备案，由于拆迁、被上诉人张贴通知，2013年开发商在出入口树立铁桩阻断，二、三楼的租户早在合同到期之前就搬离厂房，一楼商铺租户更是既不交租，还向上诉人主张搬迁费和装修补偿，并拿出与被上诉人签订的租赁合同对抗上诉人，并因此产生冲突，上诉人向辖区派出所报警处理。上诉人也曾为此多次书面通知、短信通知被上诉人接收租赁物业，被上诉人却从来没有出现，恶意拖延，事实上，涉案厂房在被上诉人与各租户的串通之下，上诉人根本上已被架空，早在原审第一次庭审中，上诉人已经提交现场照片等证据证明所有租赁物空置，但是，被上诉人却以诉讼之名，恶意提出毫无事实的逾期腾房占有使用费主张。其次，原审严重违背民事诉讼法规定，自2014年11月立案受理至2016年7月17日判决，前后经历21个月，明知涉案厂房已经安置补偿事实发生侵害上诉人合法权益的事实，恶意拖延时间，消耗上诉人应当得到的补偿权益。
五、原审诉讼程序和适用法律存在错误。首先，涉案厂房既由被上诉人与上诉人签订转租合同，又客观存在被上诉人与各实际使用商户签订租赁合同，且办理备案登记。本案审理应当追加实际承租人为第三人参加诉讼，明确各方权利义务，因此，本案审理存在诉讼主体严重缺漏。其次，涉案厂房已经由业主单位与开发企业签订了安置补偿协议，厂房物权产生变更，自该协议生效之日起，被上诉人无权提出任何主张。况且厂房空置，上诉人根本没有使用，何来逾期腾房占有使用费之说辞？第三，《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后（实际早在2004年5月9日深圳市龙岗区人民政府办公室71号工作会议纪要已经确定），拆迁范围内的单位和个人不得进行房屋租赁活动。第四，涉案厂房属于“南联小学段旧村改造”项目地块，安置补偿协议已经签订，但是作为承租人的上诉人并没有任何一方与上诉人签订补偿协议，侵害了承租人的合法权益。
上诉人特别授权委托代理人徐福林二审庭后向本院提交代理词，要求对本案予以改判。
被上诉人刘玉媚答辩称：一、就租赁双方已办理了租赁许可证。根据一审法院调取的证据，出租房屋已经取得《建设工程规划许可证》。二、合同是期满终止，并非因征用或拆迁终止。龙岗南联刘屋居民小组也是以合同期满为由终止其与被上诉人之间的租赁合同，并且在上诉人提交给一审法院的证据中其也自认是合同期满而终止。三、南联刘屋居民小组有无与开发商就拆迁补偿签定协议我方不清楚，何时签订以及有无就装修、搬迁等给予补偿我方也不清楚，并且鉴于合同是期满终止，所以我方认为这些都与本案无关。我方从未在居民小组或开发商处就租赁的房屋取得过任何补偿。四、上诉人至今拒不腾交房屋，之前其以给其补偿作为前提条件才同意退回房屋，我方多次提出先退房，其余纠纷由法院诉讼解决，但对方不同意。在一审庭审中，上诉人未出庭，一审法官提出由其先腾退房屋，其代理律师当庭表示同意，但之后无下文。五、上诉人为达到其无理要求，歪曲事实，其所述自相矛盾。
刘玉媚一审诉讼请求：1、冯海勋支付拖欠的租金238000元（从2013年12月计至2014年9月30日止）；2、冯海勋将租赁房屋交还给刘玉媚；3、刘玉媚无需返还押金66000元；4、冯海勋支付逾期腾房占有使用费（暂计至起诉之日为23800元）；5、诉讼费用由冯海勋承担。
一审法院查明事实：刘玉媚与案外人深圳市龙岗区龙岗镇南联村刘屋经济合作社于2008年6月16日签订了《房屋租赁合同》，约定龙岗南联刘屋居民小组将位于深圳市龙岗区南联社区刘屋村春江路9号工业厂房一栋面积2120平方米，宿舍一栋面积690平方米，租赁给刘玉媚作商业或厂房使用，并约定合同期限为陆年，自2008年10月1日至2014年9月30日止，租金为30000元/月，计租时间从2008年7月1日至2008年9月30日为装修期，刘玉媚一方免交租金，租金从2008年10月1日起计算；合同还约定交租时间为当月10日前，如果逾期则按照每日千分之一支付违约金，超过一个月仍不支付的，出租方有权实行停水、停电或终止合同，且不退回押金给刘玉媚；此外，刘玉媚不得将物业转租给第三方，如要转租，需获得出租方书面同意，刘玉媚可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限，否则，出租方有权终止合同而不退押金给刘玉媚；合同期间，房屋如遇到不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失，双方互不承担责任，如遇到政府规划需动用时，刘玉媚应无条件服从安排，出租方无须赔偿任何损失给刘玉媚，刘玉媚必须在规定期限内搬迁，但如果国家征收对工厂有搬迁费应补偿给刘玉媚。2008年9月24日，深圳市龙岗区龙岗镇南联村刘屋经济合作社变更为深圳市南联刘屋投资发展有限公司，2009年1月15日，深圳市南联刘屋投资发展有限公司向刘玉媚发出《通知》，刘玉媚与深圳市龙岗区龙岗镇南联村刘屋经济合作社签订的上述《房屋租赁合同》的全部权利、义务，由变更后的深圳市南联刘屋投资发展有限公司承接。2008年6月26日，刘玉媚与冯海勋双方签订了《房屋租赁合同》及《合同附页》，其中《房屋租赁合同》约定刘玉媚将位于龙岗区南联社区刘屋村春江路9号工业厂房一栋面积2120平方米，租给冯海勋作商业或厂房适用；合同约定刘玉媚将房屋租给冯海勋使用的合同期为六年零一个月，即从2008年9月1日起计至2014年9月30日，每月租金为33000元，2008年6月15日至2008年8月30日为装修期，冯海勋免交租金，租金从2008年9月1日起计算，但是第一个月的租金应当在本合同签订时支付；合同约定的交租时间为当月10日前，如果逾期，则按照每日千分之一支付违约金，超过一个月仍不支付的，刘玉媚有权实行停水、停电或终止合同，且不退回押金给冯海勋；此外，合同还约定冯海勋应交纳两个月的租金作为押金，即66000元，若冯海勋提前终止合同，应提前一个月书面通知刘玉媚，但无论如何冯海勋所交的押金刘玉媚均不予退回，合同期满后，如果厂房等结构及门、窗没有任何破坏，除自然损坏外，冯海勋将房屋完整交回刘玉媚，经刘玉媚验收后无息退回保证金；合同还约定冯海勋不得将物业转租给第三方，如要转租，需获得刘玉媚书面同意，冯海勋可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续，但该转租期限不得超过本合同约定之租赁期限，否则刘玉媚有权终止合同而不退押金给冯海勋；发生不可抗力、政府征用房屋所在土地作整体规划要求拆迁的、本村需要改造及与某发展商共同改造需装修及拆迁的，本合同自动解除；承租方未交租金达两个月以上、拖欠各项费用达66000元以上、未经出租方同意擅自改变房屋用途或破坏房屋主体结构的，刘玉媚有权解除本合同且不退还冯海勋缴交的租赁房屋保证金、赔偿装修损失等，由此造成刘玉媚损失的，冯海勋必须向刘玉媚赔偿。《合同附页》约定各商户在办理经营许可证过程中刘玉媚在房屋证件方面负有协调解决责任，本物业如被拆迁或改造时，冯海勋物业附属及装修赔偿刘玉媚须协调赔偿给冯海勋。合同签订后，冯海勋向刘玉媚缴纳押金66000元。刘玉媚提交了2008年10月8日深圳市南联刘屋投资发展有限公司以出具证明的方式同意涉案厂房由刘玉媚转租给冯海勋。
又查，庭审时刘玉媚、冯海勋双方确认涉案房屋出租给冯海勋时，一楼商铺并未间隔好，冯海勋承租后对一楼进行投资改造，砌墙隔离等处理后，将一楼改造成18个门面。冯海勋将涉案房屋进行转租，未以书面形式征求刘玉媚的同意，冯海勋则称以刘玉媚名义帮受转租人办理了房屋租赁许可证的，就代表刘玉媚同意冯海勋转租给这些商户。关于涉案房屋的租赁情况和租金。刘玉媚称涉案房屋分三层，每层710平方米。其中，第三层办理了房屋租赁凭证，第二层也办理了房屋租赁凭证。第三层共有8个商户，一共710平方米；其中101、102是楼梯间，分别为包子铺和点心铺，铺子没再经营后，冯海勋于2013年9月份退还给刘玉媚，并要去每月减租1200元；103号是东山羊，该商铺还在经营中，并提交了承租人为何洁君的房屋租赁凭证；104号原经营小湘村餐馆，该商户在2014年5月后不再经营，但是店铺里的东西每月搬走，并提交了承租人为宋文强的房屋租赁凭证；105号佳洋商行，经营者是徐超芳，据刘玉媚了解是原先是自己办理了房屋租赁许可证，但据说租赁许可证在2014年5月就过期了，该店仍在经营；107号是农家小院，经营者是张秋生，原来是有租赁许可证的，但是2013年1月份开始没有继续经营，冯海勋提出该商铺减租4000元，需要说明的是该商铺的总面积大概为80平米，按照刘玉媚出租给冯海勋的价格，大概为每平米15.6元，单价15.6元对应80平米租金为1250元，但是冯海勋提出其转租给农家小院的租金为4000元，所以必须减租4000元，刘玉媚亦同意；108号是鸡煲店，有租赁凭证，目前没有经营；109号是保健用品店，目前已经没有经营，该店没有租赁凭证，是因为保健用品店认为其是晚上营业，没有必要办理执照；110号是济百特，经营者是靳荣刚，据说是因为2013年房屋租赁管理所停止办理房屋租赁备案手续，该店并没有办理房屋租赁凭证，冯海勋提出该店铺减租4000元，需要说明的是这个店铺的面积大概是40平米，刘玉媚只向冯海勋收取600多元的房屋租金，但是冯海勋要求按照他的实际损失4000元去减，刘玉媚亦同意。关于涉案房屋第一层，刘玉媚提交了103号何洁君、104号宋文强、107号张秋生商铺的房屋租赁凭证。关于涉案房屋第二层，刘玉媚提交了经营者李蛮牛和陈海鸥的房屋租赁凭证。结合冯海勋提交的结算业务申请书和转账单和刘玉媚的当庭确认，自2013年1月份，冯海勋已将107号农家小院、110号济百特交还给刘玉媚，刘玉媚、冯海勋协商每月租金减至25000元（33000元-4000元×2）；自2013年9月份开始，刘玉媚、冯海勋协商，冯海勋已将每月租金减至23800元（25000元-1200元）。冯海勋支付租金至2013年11月。关于合同终止的原因。冯海勋称涉案房屋处在南联小学段的旧改项目内，天基房地产开发（深圳）有限公司在2012年8月21日向龙岗街道办提出控制南联小学段旧村改造项目地块承办租赁合同及签发工商营业执照的申请，而且旧改办、流动人口和出租管理所、市场监督所各部门领导作出批示，从而导致涉案房屋自2012年8月后不能办理工商营业执照。刘玉媚违背双方签订合同的约定，不能履行提供房屋合法产权证明和出租屋的使用证明，致使无法办理租赁凭证的备案手续，造成商户无法办理经营执照而拒绝交纳租金，刘玉媚的严重违约行为才导致了本案纠纷的发生。为证明上述主张，冯海勋提交了龙岗街道办文件处理表及附图、龙岗区工作会议纪要和龙岗区2004年旧村镇更新改造建设项目年度计划复印件，以及2012年12月30日发出的报告和邮寄单，2014年4月28日张贴的通知。
另根据冯海勋的申请，一审法院向深圳市龙岗区街道办事处调取了涉案的龙岗区南联社区刘屋村春江路9号厂房相关情况，龙岗区街道办事处复函如下：龙岗区南联社区刘屋村春江路9号厂房位于我街道南联小学段旧村改造项目四期范围内，据了解，该物业已经由业主单位与开发企业签订了安置补偿协议。由于上述协议未在我办备案，我办无法提供相关资料，建议贵院向签约单位调取。刘玉媚称并非拆迁而导致的合同解除，而是因为合同期满。为证明主张，刘玉媚提交了2014年4月15日张贴的告示：本栋工业厂房（位于龙岗区南联社区刘屋村春江路9号，面积约2120平方米）系刘屋村出租给刘玉媚，租期到2014年9月30日止。后刘玉媚转租给冯海勋，租期到2014年9月30日止。租赁期满后，刘屋村将收回上述厂房，不再对外出租。刘屋村以及刘玉媚均未授权任何人以任何名义对外继续出租本栋厂房。
另查，一审法院向深圳市南联刘屋投资发展有限公司调查，该公司向法院提交了龙岗南联刘屋村春江路9号工业厂房的《建设工程规划许可证》和已经按照《建设工程规划许可证》的规定建设的证据。
一审法院认为，刘玉媚、冯海勋于2008年6月26日签订的《房屋租赁合同》，涉案房产已经取得相应的《建设工程规划许可证》并经主管部门批准建设，并且房屋所有人深圳市南联刘屋投资发展有限公司同意刘玉媚转租涉案房屋，故上述合同有效。关于合同终止的原因。冯海勋主张因房屋拆迁，且刘玉媚不能提供房屋合法产权证明，商户无法办理租赁凭证的备案手续，从而造成商户无法办理经营执照而拒绝交纳租金，刘玉媚的严重违约行为才导致了本案纠纷的发生，但冯海勋对此未提交足够证据证明刘玉媚有上述违约情况的存在。反之，刘玉媚还提交了涉案房屋第一层103号何洁君、104号宋文强、107号张秋生及第二层李蛮牛和陈海鸥的房屋租赁凭证，证明刘玉媚履行了相关的义务。故法院认定合同终止的原因系租赁合同已于2014年9月30日到期。关于刘玉媚诉请冯海勋支付自2013年12月至2014年9月30日期间的租金。因刘玉媚已将涉案房产交付冯海勋使用，而冯海勋仅支付租金至2013年11月，冯海勋应按照上述合同约定的租金标准23800元/月支付涉案房产自2013年12月至2014年9月30日期间的租金共计人民币238000元。关于押金66000元是否应该退还问题。刘玉媚、冯海勋双方签订的《房屋租赁合同》约定：“承租方未交租金达两个月以上、拖欠各项费用达66000元以上、未经出租方同意擅自改变房屋用途或破坏房屋主体结构的，刘玉媚有权解除本合同且不退还冯海勋缴交的租赁房屋保证金、赔偿装修损失等，由此造成刘玉媚损失的，冯海勋必须向刘玉媚赔偿……”,冯海勋拖欠刘玉媚租金已达两个月以上，故按照合同约定，法院认定刘玉媚无须向冯海勋返还押金66000元。关于腾退房屋及支付逾期腾房占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，本案合同已经到期，而涉案房产至今仍由冯海勋使用，冯海勋应向刘玉媚返还涉案房产。故对于刘玉媚诉请冯海勋立即腾退其占有的涉案房产，法院予以支持。对于刘玉媚诉请冯海勋支付自2014年10月开始支付占用涉案房产占用费，因冯海勋继续占有使用涉案房产，应按照法律规定支付占有使用费。法院酌定参照上述合同约定的租金标准23800元/月支付，至法院确定的返还涉案房产之日止。关于冯海勋辩称刘玉媚违约，并要求刘玉媚赔偿损失的主张，因冯海勋对此未提出反诉，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘玉媚与冯海勋于2008年6月26日签订的《房屋租赁合同》合同履行期满终止；二、冯海勋于判决生效之日起五日内支付刘玉媚2013年12月1日至2014年9月30的租金人民币238000元；三、冯海勋于判决生效之日起五日内向刘玉媚返还上述合同约定的位于广东省深圳市龙岗区南联社区刘屋村春江路9号工业厂房一栋；四、冯海勋在本判决生效之日起五日内支付刘玉媚逾期腾房占有使用费（按照每月人民币23800元，从2014年10月1日起计至判决确定的返还涉案房产之日止）；五、刘玉媚无需向冯海勋返还押金人民币66000元；六、驳回刘玉媚的其他诉讼请求。案件受理费6218元，由冯海勋负担。
本院审理查明，冯海勋除认为从未见过《建设工程规划许可证》外，对原审查明的其他事实没有异议。刘玉媚对原审法院查明的事实没有异议。对双方当事人没有异议的事实本院予以确认。
另查，原审法院向深圳市南联刘屋投资发展有限公司调取了涉案房产的《建设工程规划许可证》、《建设工程项目开工许可证》、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，但未组织双方当事人质证。本院在二审审理期间将上述证据交由双方当事人质证。冯海勋对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。刘玉媚对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为这一系列证据足以证明《建设工程规划许可证》上所涉及的房屋就是本案诉争的房屋，申报面积为1800平方米，但也存在实际建成面积超过申报面积的可能性，事实上严格按照申报面积建成还是比较少的。但表示无法提供《房屋租赁合同》约定的租赁面积2120平方米超出1800平方米的部分有相关建设工程规划许可的证据。
经核，《建设工程规划许可证》编号：龙岗925155号，为宝安县建设局1992年9月3日签发，建设单位为龙岗南联刘屋村经济合作社，建设项目为工业厂房，建设位置为刘屋村，建设规模为一幢三层框架1800平方米（53万元）。《建设工程项目开工许可证》为宝安县建设局1992年9月4日签发，建设单位为龙岗南联刘屋村经济合作社，建筑面积1800平方米，一栋三层，并有施工单位、设计单位、质量监督单位的验收。《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》系因刘屋村春江路9号的农村城市化历史遗留违法建筑向深圳市龙岗区处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组进行申报。本院应冯海勋的申请向深圳市南联刘屋投资发展有限公司调取了《实物拆迁安置补偿协议》，该协议为深圳市南联刘屋投资发展有限公司、深圳龙岗南联股份合作公司与天基房地产开发（深圳）有限公司三方，就龙岗街道南联社区“南联小学”片区旧城改造项目涉及的房屋拆迁安置补偿事宜在2011年6月1日签订的，涉案房屋龙岗南联刘屋村春江路9号工业厂房在拆迁范围，但该协议约定整个拆迁项目的建筑面积，未区分单栋的建筑面积，并约定拆迁房情况、安置方式、安置房情况、安置房补偿及付款方式、拆迁房与安置房差额部分的补偿及付款方式、物业及租赁移交，允许被拆迁方在一定期限内收取拆迁房的全部租金。冯海勋、刘玉媚对上述协议的真实性没有异议。
再查，冯海勋在二审审理期间提供了一张照片打印件，其称系在深圳市南方电网营销管理系统拍照打印的，以此证明天基房地产开发（深圳）有限公司的工作人员已就该房屋拆除原因申请销户。本院发函向深圳龙岗供电局核查，该局复函称刘屋村春江路9号的工业厂房的业主单位深圳市南联刘屋投资发展有限公司已向我局申请用电销户，该幢房屋用电为统一申请，对我局而言不分电表，我局已于2014年12月1日对上述房屋整幢停止供电。冯海勋、刘玉媚对上述复函的真实性无异议。
二审审理期间，冯海勋主张在两年前就已全部腾空涉案房屋，其在2015年2月一审开庭时就主张涉案房屋均处于闲置状态，刘玉媚任何时间都可以去接收涉案房屋，其不会进行任何阻挠。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘玉媚作为出租人，冯海勋作为承租人双方签订了《房屋租赁合同》，是合同的相对人，故冯海勋主张合同存在冯玉媚与各实际使用商户签订租赁合同，且办理备案登记的事实，应当追加实际承租人为第三人参加诉讼，缺乏法律依据，本院不予支持。冯海勋在二审审理期间主张刘玉媚任何时间都可以去接收涉案房屋，刘玉媚亦清楚随时可以自行接收涉案房屋，无须冯海勋的配合，且涉案房屋已纳入旧村改造拆迁补偿范围内，故本院对刘玉媚请求冯海勋交还涉案房屋，不予支持。本案双方争议的焦点在于：一、刘玉媚、冯海勋于2008年6月26日签订的《房屋租赁合同》的效力；二、冯海勋占有承租房屋期间的租金或占用费应当如何计算；三、刘玉媚是否应当退还冯海勋房屋押金。
关于《房屋租赁合同》的效力问题。根据本案查明的事实，涉案房屋已经取得相应的《建设工程规划许可证》并经主管部门批准建设，房屋原出租人以及业主单位深圳市南联刘屋投资发展有限公司亦同意刘玉媚转租涉案房屋，该合同本应全部有效，但《建设工程规划许可证》记载的涉案房屋的建筑面积面积为1800平方米（一幢三层），《房屋租赁合同》约定的租赁面积为2120平方米（一幢三层），约定的面积超出批准的建筑面积320平方米。本院向深圳市南联刘屋投资发展有限公司调取的《实物拆迁安置补偿协议》系整个拆迁项目的建筑面积，未区分单栋的建筑面积，亦无法查清涉案房屋的实际建筑面积，刘玉媚亦无法提交其他证据证实涉案房屋超出批准的建筑面积320平方米有合法审批手续。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故《房屋租赁合同》在《建设工程规划许可证》批准建设1800平方米之内的租赁约定有效，超出部分无效。原审对合同效力认定有误，本院予以纠正。冯海勋上诉主张涉案房屋没有相应的许可证，涉案合同应当认定为全部无效的理由不能成立，本院不予支持。
关于冯海勋占有承租房屋期间的租金或占用费应当如何计算的问题。根据双方确认的事实，因冯海勋已陆续交还部分铺位，双方协商自2013年1月份起每月租金减至25000元，自2013年9月份开始，双方协商每月租金减至23800元，且冯海勋支付租金至2013年11月，之后没有向刘玉媚交纳租金。冯海勋主张系因刘玉媚不能履行提供房屋合法产权证明和出租屋的使用证明，致使无法办理租赁凭证的备案手续，造成商户无法办理经营执照而拒绝交纳租金，刘玉媚的行为严重违约。对此，本院认为，涉案房屋分三层，刘玉媚对涉案房屋予以转租，根据与原出租人深圳市南联刘屋投资发展有限公司的约定，持同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记手续。刘玉媚提交了第二层和第三层的《房屋租赁凭证》，期限均至2014年9月；第一层拆分编号为101至110的商铺，刘玉媚提交了103、104、107三个商铺的《房屋租赁凭证》，期限均至2014年9月。由此可见，冯海勋主张系因刘玉媚不能履行提供合法产权证明以及出租屋的使用证明的理由不能成立。冯海勋上诉主张通过书面函件、短信的方式通知刘玉媚接收涉案房屋，但刘玉媚从不出现，恶意拖延。本院认为，冯海勋提交的2012年12月3日给天基房地产开发（深圳）有限公司的报告刘玉媚不予确认，即使属实，但该报告并没有涉及解除合同，要求刘玉媚接收涉案房屋，且之后冯海勋亦实际交租至2013年11月。冯海勋提交发给刘玉媚要求接收房屋的短信发送时间为2014年10月、11月，刘玉媚不予确认，由于短信为电子证据未经法定的形式予以固定，冯海勋亦没有提交其他证据证实短信已发送给刘玉媚，故对其主张本院不予采纳。冯海勋提交的公告以及张贴公告的照片亦无法证实在其主张的时间内张贴，本院对其主张亦不予采纳。
冯海勋另主张涉案房屋已经由业主与开发商签订拆迁补偿协议，合同应当自动解除，被上诉人应当协调将物业附属和装修赔付给上诉人。本院认为，《实物拆迁安置补偿协议》允许被拆迁方在一定期限内收取拆迁房的全部租金，冯海勋没有提交证据证实在合同期满前业主和开发商将涉案房屋收回，也没有提交合法有效的证据证实自2013年12月起已将涉案房屋交还给刘玉媚，故其应当参照双方的约定租金标准支付租金至合同期限届满。双方在合同期限届满后未签订书面合同，但冯海勋仍继续使用该房屋，故仍应按原标准向刘玉媚支付房屋占用费。根据本院调查所得，涉案房屋已于2014年12月1日整幢停止供电，在房屋没有电力供应的情况下，冯海勋无法正常使用房屋，故房屋占用费应当计算到涉案房屋停止供电止。经核算，冯海勋应当按双方协商的每月23800元标准向刘玉媚支付2013年12月至2014年9月（合同期限届满时）期间的租金共计238000元（23800元×10个月）；继续向刘玉媚支付2014年10月至11月期间共两个月的房屋占用费共计47600元（23800元×2个月）。冯玉媚并未请求确认双方于2008年6月26日签订的《房屋租赁合同》合同履行期满终止，原审对此作出判决不当，本院对相应的判项予以撤销。原审未能查明合同期限届满后房屋的实际使用情况，对冯海勋在合同期限届满后仍应支付房屋占有费至实际返还之日的认定有误，本院予以纠正。
关于刘玉媚是否应当退还冯海勋房屋押金。双方在合同中约定承租方未交租金达两个月以上、拖欠各项费用达66000元以上、未经出租方同意擅自改变房屋用途或破坏房屋主体结构的，刘玉媚有权解除本合同且不退还冯海勋缴交的租赁房屋保证金，由于本院已认定合同部分有效，冯海勋也存在未按时交纳租金的行为，故刘玉媚有权按比例不予退还冯海勋房屋押金。经核算，涉案房屋有效部分涉及的建筑面积为1800平方米，无效部分涉及的建筑面积为320平方米，故刘玉媚有权按比例不予退还冯海勋房屋押金56038元（1800平方米÷2120平方米×66000元），应当退回房屋押金9962元（66000元-56038元）。刘玉媚相关请求超出部分，本院不予支持。原审对此认定有误，本院予以纠正。
综上，上诉人冯海勋的上诉请求和上诉理由部分成立，本院部分支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分不当，导致处理欠妥，依法应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1503号民事判决第二项；
二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1503号民事判决第一项、第三项、第六项；
三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1503号民事判决第四项为：上诉人冯海勋应于本判决生效之日起五日内支付被上诉人刘玉媚2014年10月至11月期间的房屋占用费47600元；
四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1503号民事判决第五项为：被上诉人刘玉媚不予退还上诉人冯海勋房屋押金56038元，应当退回房屋押金9962元；
五、驳回上诉人冯海勋的其他上诉请求；
六、驳回被上诉人刘玉媚的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6218元，由上诉人冯海勋负担5500元，被上诉人刘玉媚负担718元。二审案件受理费6218元，由上诉人冯海勋负担5500元，被上诉人刘玉媚负担718元。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 丁 婷
审判员 罗 巧
二〇一七年三月二十八日
书记员 ＸＸ晶（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。