杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民二初字第1403号
原告（反诉被告）：白子靖。
被告（反诉原告）：杭州和美汉庭酒店有限公司。
法定代表人：袁智勇。
委托代理人：朱芳骅、郑建海。
原告白子靖为与被告杭州和美汉庭酒店有限公司（以下简称汉庭酒店）承包合同纠纷一案，于2008年12月3日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，审理中，汉庭酒店提起反诉，本院予以合并审理，并于2009年2月18日、3月17日、9月24日公开开庭审理了本案。原告白子靖、被告汉庭酒店委托代理人朱芳骅、郑建海均到庭参加诉讼。审理中经原告白子靖申请对餐厅装修进行了评估。本案经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告白子靖起诉称：2008年5月17日，我与汉庭酒店签订其一楼餐厅承包经营合同。进场后发现汉庭酒店违反约定，未能在租赁前对出租房屋进行检修，房屋存在屋顶漏水、墙壁渗水、厨房下水道堵塞情况，且粪便满溢情况严重，无法按进度装修。经向汉庭酒店反映，其要求我方代为修缮，并因此签订了计租期延后一个月的合同附件（计租期限调整至2008年8月1日）。在维修过程中，我发现房屋年久失修，漏水、渗水、堵塞情况反复、顽固。至8月1日仍然出现漏水、渗水、厨房下水道粪便满溢情况。为此向汉庭酒店表示，由其进行修缮，而其表示愿意再给予40天再次修缮的时间。双方又签订了将计租期延后40天的合同附件（计租期从2008年9月11日起算）。而9月11日之后，当房屋内装修完成时，又多次出现漏水、粪便满溢等情况，以致部分装修损毁。我通知其新任店长要求彻查原因，并着手修缮，而其一拖再拖，至11月3日才进行修缮，到目前仍未全面修复，且拒不按照合同约定减免租金、顺延租期，双方多次协商无效。汉庭酒店蓄意隐瞒厨房内设置排便管道及存在粪便外溢的情况，其酒店内多名员工皆可证明此为长期存在的现象。据了解，各大媒体多次披露的海南大学霍乱疫情，其发生的原因极大可能是由于其餐厅粪便外溢中的霍乱病原体导致。餐厅属于公共场所，其厨房内设置排便管道及存在粪便外溢情况，对于厨房内的工作人员和未来就餐的顾客，有危及健康和发生重大公共安全事故的可能。故诉至法院，要求判令：一、解除合同；二、赔偿合同违约金270000元；三、赔偿全部装修费用122740元；四、退回首期承包金及合同保证金共97500元；五、承担诉讼费用。审理中，白子靖明确第一项诉讼请求为要求解除与汉庭酒店签订的餐厅承包经营合同，并增加诉讼请求要求汉庭酒店依据合同第十二条的规定赔付损失暂定10万元，之后白子靖撤回该项诉请。因白子靖申请对餐厅装修进行评估，故增加诉讼请求要求汉庭酒店承担评估费5000元。
被告汉庭酒店答辩称：除第一项诉讼请求外，对白子靖的其余诉请均不同意。1、从事实看，是白子靖违反合同义务，拒绝支付承包金，其提出的诉请没有事实和法律依据。2、导致本案诉讼的原因是因餐厅门口正在修建道路，对餐厅的人流量有一定影响，白子靖因此一直拒绝开业。3、2008年9月11日前餐厅房屋确实曾经发生过两次渗水、下水管堵塞情况，但均已修缮，之后未再发生类似情况。白子靖再次要求延长免租期没有事实依据。4、承包餐厅前，白子靖已实际了解位于光复路96号一楼餐厅的现场情况。况且，此处一直作为餐厅经营，并不存在其诉称的不能作为餐厅使用的问题。
反诉原告汉庭酒店起诉称：双方于2008年5月17日的签订《承包经营合同》约定：白子靖承包汉庭酒店坐落于杭州市光复路96号一楼餐厅；承包期限4年，自2008年7月1日至2012年6月30日；汉庭酒店于2008年5月17日将餐厅交付给白子靖。合同还约定承包期间由白子靖负责房屋维修，但双方本着长期友好合作的精神，在白子靖向汉庭酒店提出房屋漏水、堵塞问题，要求延长免租期，汉庭酒店两次给予延长免租期，但其仍不满足，在已解决房屋漏水、堵塞情况后仍不断以此为由要求延长免租期。事实上，经过汉庭酒店对上述房屋的修缮处理，漏水、堵塞等问题已解决。白子靖拒绝履行付款义务，中途擅自退包并拖欠承包金，其目的是为毁约，违背诚实信用原则。为此要求依法判令：一、解除双方签订的《承包经营合同》，并腾房给汉庭酒店；二、支付违约金221400元（按照合同承包金的20％计算）；三、赔偿2008年7月1日至2008年12月15日期间的承包租金56250元（已扣除白子靖交付的承包金67500元）；四、承担本案全部诉讼费用。
反诉被告白子靖答辩称：不同意汉庭酒店的反诉请求，请求法院予以驳回。
白子靖针对本、反诉一并举证：
1-2、公证书（附照片15张）一份（系汉庭酒店提供的证据3）以及承租餐厅、厨房、酒店整体外观照片16张，证明汉庭酒店提供的公证书中所附照片与白子靖自行拍摄的照片是一致的。
经质证，汉庭酒店对证据1的真实性无异议；对证据2有异议，认为两组照片的拍摄时间不一致，白子靖拍摄的照片并不能证明餐厅现状。
3、买卖合同七份、装修费用支出单据一组，证明白子靖因装修餐厅而支付的费用。
经质证，汉庭酒店对证据3的真实性有异议，同时认为上述证据与本案无关。例如：开开木门现场测量单上记载主卧、次卧，与本案所涉餐厅无关；家政公司业务受理单，记载钟点15元／小时，该费用与本案无关；杭州江干液化气站的增值税发票，因该餐厅尚未开业，故不存在使用液化气的问题；2008年5月21日编号为0001351的销售清单，落款无签字、盖章。
4、光复路96号一层大厅平面分布图、餐厅各个功能区显示图（系汉庭酒店工程部提供）各一份，证明光复路96号一层餐厅的平面布局、建筑尺寸、餐厅内各功能区的位置。
经质证，汉庭酒店对于餐厅整体布局除窨井盖部分（认为是白子靖自行标注）均无异议；同时表示对图中显示的比例尺寸不清楚。
5、承包经营合同一份，证明以下事实：双方之间存在承包经营合同关系的事实；餐厅内各功能区系承包前汉庭酒店所设置；合同第九条第五款规定，因汉庭酒店违约，致使白子靖无法正常经营且无法整改的，应按合同总承包金额的20％支付违约金；合同第十二条第四款规定，因汉庭酒店原因导致解除合同的，必须赔偿白子靖所有损失及全部装修费用。
经质证，汉庭酒店对其真实性无异议，对证明对象有异议，认为本案纠纷发生的实质是白子靖未履行付款义务，而非汉庭酒店违约。
6、浙江省杭州市国立公证处（2009）杭证民字第1326号公证书一份，证明以下事实：餐厅厨房内窨井盖的数量和位置；厨房内排污管道所排放的内容；厨房内排污管道堵塞的情况。
经质证，汉庭酒店对其真实性无异议，对证明对象有异议，认为本案所涉餐厅是有卫生许可证的，是符合国家卫生标准的。
汉庭酒店针对本、反诉提供以下证据：
1、承包经营合同一份，证明以下事实：汉庭酒店与白子靖之间的承包经营合同关系；自2008年7月1日起计算租期；合同第十二条规定，擅自退包应按合同总承包金20％承担违约责任；合同第九条规定，拖欠承包金满15天，汉庭酒店有权解除合同、收回餐厅，并且保证金不予返还；汉庭酒店有权要求白子靖赔偿解除合同前的承包金。
经质证，白子靖对真实性无异议，对证明对象有异议，认为按照合同约定，汉庭酒店应当提供可以实现合同目的的房屋，而事实上其发包的餐厅厨房内设有排粪管道，导致白子靖无法正常营业，合同目的无法实现。
2、承包经营合同附件（均系复印件）两份，证明因餐厅存在漏水、堵塞事宜，汉庭酒店给予白子靖两次延长免租期限，第一次延长至2008年8月1日，第二次延长至2008年9月11日，共计延长70余天，该事实与白子靖起诉状中陈述的事实相互印证。
经质证，白子靖无异议。
3、浙江省杭州市钱塘公证处（2008）浙杭钱证民字第8069号公证书一份，证明白子靖第三次提出餐厅漏水、下水道堵塞的事实是不存在的，故汉庭酒店不同意再次给予延长免租期，为此汉庭酒店办理了证据保全公证，同时证明白子靖以此为由毁约。
经质证，白子靖对真实性无异议，对证明对象有异议，认为公证书所拍照片也可明确反映餐厅存在渗水现象，该照片是在特定时间拍摄，不能反映照片拍摄前、后餐厅下水道以及排粪管道的情况。
4、缴费凭证一份，证明白子靖至今仅支付保证金30000元和第一期承包金67500元，未按约支付之后的承包金。
经质证，白子靖无异议。
5、催款通知函及回执各一份，证明汉庭酒店发函要求白子靖支付第二期承包金。
经质证，白子靖对催款通知函的真实性有异议，认为其收取的函件落款盖章部分与该证据不同，其余内容均一致，同时表示该催款通知函确实已收取。
6、解除合同通知函及回执各一份，证明汉庭酒店向白子靖发函要求解除承包经营合同及要求白子靖承担全部违约责任的事实。
经质证，白子靖无异议。
7、落款为2008年11月5日的“回复2008年10月31日函”函件一份，证明白子靖要求继续延长免租期，但未经汉庭酒店同意。
经质证，白子靖表示该函件已收取。
8、卫生许可证一份，证明餐厅已取得卫生许可证。
经质证，白子靖对真实性无异议，认为相关卫生部门必须派2人到现场实际观察，经营场地符合办理卫生许可证条件时才应予颁发，而汉庭酒店在卫生监督人员勘察时，掩盖厨房内设排污管道的事实，因此取得了卫生许可证。
审理中，经白子靖申请，本院委托浙江韦宁资产评估有限公司对位于本市光复路96号汉庭酒店一楼餐厅装修进行评估，因双方对餐厅现有装修设施、设备是否均为白子靖事后添附存有争议，故该评估内容分为无争议部分的价值和有争议部分的价值。2009年9月，浙江韦宁资产评估有限公司向本院出具评估报告，明确：①无争议部分价值为41274元，其中：装修装饰部分为27914元，水电安装部分为13360元；②有争议部分价值为1875元。
经质证，白子靖对评估报告有异议，认为评估报告未能体现实体性贬值、功能性贬值、经济型贬值，不应当按照重置成本法进行评估，该评估结果虽经白子靖签字确认，但事后白子靖已经向评估机构申请撤回上述签字确认行为。另外，因评估内容有遗漏，故申请法院再次确认评估范围。汉庭酒店对评估报告无异议。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认证：
一、白子靖提供的证据1、2系两组不同时间拍摄的照片，对照片所反映的餐厅的地理位置、室内装修、厨房的管道设置及窨井盖的具体位置，即两组照片中相一致的客观事实予以确认，对公证书的真实性予以确认；白子靖提供的证据3欲证明其装修损失，根据本案查明的情况可以认定其对餐厅进行装修属实，但其提供的损失凭据不符合证据的有效形式，且汉庭酒店对此持有异议，本院对该证据的效力不予确认；证据4，汉庭酒店对图纸反映的餐厅整体布局并无异议，且庭审陈述中亦认可窨井盖的数量为7个，故本院对该事实予以确认；对证据5的真实性予以确认；证据6中的照片反映有关餐厅厨房窨井处粪便外溢的情况与汉庭酒店提供的证据3中的照片所反映的情况明显不一致，证据3的照片拍摄时间是2008年11月10日，从照片显示看，当时厨房窨井处并无粪便外溢情况，而证据6的照片是在三个月之后即2009年2月20日拍摄，本院对拍摄当日照片所反映的餐厅及厨房的样貌予以确认，但不能据此认定餐厅厨房存在排污管道堵塞导致粪便外溢的情况。
二、对汉庭酒店提供的证据1的真实性予以确认；证据2虽系复印件，但白子靖对汉庭酒店所主张的事实予以认可，故本院对该待证事实予以确认；对证据3的真实性予以确认，对该公证书所附的照片与白子靖提供的照片相一致的内容予以确认，以及对拍摄当日照片所反映的餐厅及厨房的样貌予以确认；对证据4的效力予以确认；证据5，白子靖认为落款部分与其收到的函件不一致，但认可函件已经收取的事实，且对函件内容未持异议，故本院对汉庭酒店主张的待证事实予以确认；证据6、7白子靖均无异议，对其效力予以确认；证据8，白子靖对其真实性无异议，但认为汉庭酒店是因掩盖厨房内存在排污管道的事实才取得卫生许可证的，因缺乏依据佐证，故异议不成立，本院对该证据的效力予以确认。
三、对浙江韦宁资产评估有限公司出具的评估报告的效力予以认定。审理中，经现场勘查双方当事人已经对评估范围进行了现场确认，白子靖再次要求对评估范围进行确认本院不予准许。另，在评估过程中白子靖已对评估结论进行了签字确认，现其对签字行为表示反悔，并以此否定评估报告的效力，缺乏依据，其异议不成立。
经审理本院认定以下事实，2008年5月17日，汉庭酒店（甲方）与白子靖（乙方）签订《承包经营合同》，双方约定：乙方向甲方承包经营位于本市光复路96号一层餐厅（面积约为270平方米）；餐厅内设备无偿提供给乙方使用，如设备使用过程中出现问题由乙方承担维修或赔付；承包期限为4年，2008年5月17日交付给乙方使用，交付之日起至2008年6月30日为承包准备期，准备期内无需支付承包费，但应支付物业管理费、装修电费、水费、垃圾清运费，自2008年7月1日至2012年6月30日止，为计入承租期；餐厅第一、二年的承包金为270000元，自第三个计租年度起，年租金需增加5%，即两年后的租金为283500元；合同签订后十个工作日内，乙方需支付30000元合同履约保证金和首期承包金，待合同结束或提前终止时汉庭酒店从保证金中扣除根据合同约定支付之违约金及其它费用且白子靖按合同约定返还房屋后，保证金如有剩余，汉庭酒店于3个工作日退还给白子靖，保证金无利息，如乙方迟延支付承包金、水电费等由其支付的费用，甲方有权从合同履约保证金中扣除；免租期满后，乙方按每三个月为一个支付周期支付承包金，并提前10天支付本期承包金；乙方向甲方支付的承包金包含餐厅的房屋及现有装修设施、设备和与经营权在内的租金，除此以外不得再收取其他费用（除乙方应支付的水、电等费用）；在承包期限内，甲方保证房屋的使用安全（乙方使用不当除外），其它所属硬件设施的维修责任由乙方自行负责；因乙方过错导致合同解除或终止的甲方有权选择让乙方恢复房屋原状。此外，合同第九条第二款规定，乙方拖欠承包金满15天等，甲方有权解除合同，收回餐厅，并对乙方交纳的保证金不予返还；第五款规定，甲方未按照合同约定交付餐厅及附属设施、设备、相关印章与证照的、因甲方违约致使乙方无法正常经营且无法整改的，甲方应向乙方支付本合同总承包金的20%作为违约金。合同第十条规定，甲方应保证餐厅房屋本身处于正常使用状态，每年一月份检修一次，验收时双方共同参与，如对装修、器物等设施有异议应当场提出。当场难以检测的，应于三个工作日向对方提出异议。合同第十二条规定，承包期间，乙方有第九条第二款规定的行为之一的，甲方有权终止合同，收回餐厅的经营权，乙方按照合同总承包金的20%向甲方支付违约金，若违约金不足以弥补对甲方造成的损失的，则乙方还需另行全额赔偿；承包期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，逾期一天，则应按年承包金的0.1%支付滞纳金；乙方未经甲方同意，中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；如因甲方原因导致乙方无法正常营业，甲方应每日支付乙方损失5000元并免同期租金；若导致解除合同的，甲方必须赔偿乙方所有损失及全部装修费用。
合同签订后，汉庭酒店于当日便将餐厅交付给白子靖，白子靖亦于同日进场装修。同年5月19日，白子靖向汉庭酒店支付了30000元的保证金和第一期承包金67500元。装修期间，因餐厅存在漏水情况，由白子靖自行进行维修，经双方协商，先后两次对承包期进行了调整，双方确认调整后的承包期为2008年9月11日至2012年9月10日。此后，白子靖于10月31日函告汉庭酒店，称餐厅仍存在漏水情况，且下水管道堵塞，粪便满溢，故再次要求调整承包期。11月5日，汉庭酒店回函，认为经过修缮处理未发现上述现象，故不予再次调整承包期。
另查明，本案所涉餐厅领取了卫生许可证，自双方签订承包经营合同后至今未经营，该餐厅厨房内设置7个窨井盖；承包期间内，临近餐厅的道路在进行整修。
本院认为，白子靖与汉庭酒店签订的《承包经营合同》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，汉庭酒店将餐厅交付给白子靖经营，白子靖亦依约支付了首期承包金67500元及保证金30000元。现白子靖以汉庭酒店交付的餐厅漏水严重、排污管道堵塞、厨房内设置7个窨井盖，导致其不能实现合同目的为由，要求解除合同、支付违约金及赔偿损失。本院认为，白子靖在合同签订之前对汉庭酒店交付的餐厅进行了现场察看，对餐厅及厨房的整体布局、设施等情况是知晓的，其对餐厅及厨房现状进行了一定的了解后与汉庭酒店签订了承包合同。承包期间，餐厅漏水等情况已经修复，汉庭酒店也因此给予白子靖一定的免租期。再则，根据本案查明的事实可以确认汉庭酒店交付给白子靖承包的餐厅具备相应的经营资质。白子靖在餐厅装修完毕后未实际进行经营，其主张汉庭酒店交付的餐厅不符合合同约定，不能实现合同目的的理由不成立，以此认为汉庭酒店存在违约行为而要求解除合同、支付违约金的诉请亦不成立。因汉庭酒店同意白子靖解除合同的诉请，故本院对双方签订的承包经营合同予以解除。关于白子靖要求赔偿装修损失的诉请，汉庭酒店交付给白子靖的餐厅带有装修及相应设施，白子靖接收餐厅后也确实进行了一定的装修，合同第十条约定白子靖应于承包期满后，将承包餐厅及原有附属设备、设施如数交还给汉庭酒店，但双方未就合意解除合同后餐厅装修的归属作出约定，鉴于餐厅装修后至今未实际经营以及合同解除后汉庭酒店因此获益的事实，本院认为汉庭酒店应当对双方确认的无争议部分的装修给予白子靖补偿。关于白子靖要求返还承包金的诉请，在合同履行过程中，因餐厅存在漏水情况，双方经协商对承包期进行了调整，确认承包期自2008年9月11日起至2012年9月10日止，因此白子靖支付的首期承包金应为2008年9月11日至2008年12月10日期间的承包金。上述期间餐厅虽未进行经营，但实际由白子靖占有使用，故对其要求退回首期承包金的诉请不予支持。关于白子靖要求返还保证金的诉请，因双方已不再继续履行承包经营合同，且为避免讼累，故本院认为汉庭酒店应在白子靖将餐厅交还之后返还保证金。关于汉庭酒店要求白子靖支付违约金的诉请，本院认为，白子靖已按约支付了首期承包金，其在首期承包期（2008年9月11日至2008年12月10日）届满前向本院提起诉讼要求解约，审理中双方对解除合同也均予以认可，现汉庭酒店以其未按约支付第二期承包金为由要求承担逾期付款违约责任，本院不予支持。关于汉庭酒店要求白子靖赔偿2008年7月1日至2008年12月15日期间的承包金56250元（已扣除首期承包金67500元）的诉请，因双方已自愿变更合同内容，承包期调整为自2008年9月11日起至2012年9月10日止，故汉庭酒店要求白子靖赔偿2008年9月11日前的承包金，缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告白子靖与被告杭州和美汉庭酒店有限公司签订的《承包经营合同》，原告白子靖应于本判决生效之日起十日内将位于杭州市光复路96号一楼的餐厅交还给被告杭州和美汉庭酒店有限公司。
二、被告杭州和美汉庭酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告白子靖装修损失41274元。
三、被告杭州和美汉庭酒店有限公司应于原告白子靖交还杭州市光复路96号一楼的餐厅后十日内返还给原告白子靖保证金30000元。
四、驳回原告白子靖的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告杭州和美汉庭酒店有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10062元，因白子靖减少诉讼请求，故退还给白子靖1408元，剩余案件受理费8654元，由白子靖负担7396元，杭州和美汉庭酒店有限公司负担1258元；反诉案件受理费2732元，由白子靖负担100元，杭州和美汉庭酒店有限公司负担2632元；评估费5000元，由白子靖与杭州和美汉庭酒店有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对本诉部分不服的交纳8654元，对反诉部分不服的交纳2732元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 崔 丽
人民陪审员 余飞占
人民陪审员 徐新樵
二〇〇九年十月九日
书 记 员 王丹秋
（另设附页）
附页
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。