福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6022号
上诉人（原审原告）:李美玲，女，1970年2月9日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：丁宏学，北京广渠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童朝平，男，住安徽省巢湖市无为县，平潭综合实验区海坛金城CD区业主委员会推荐的委托诉讼代理人。
被上诉人（原审被告）：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇西航路北段。
法定代表人：周廷艳，董事长。
委托诉讼代理人：蔡晨思，男,公司员工。
上诉人李美玲因与被上诉人平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人丁宏学、童朝平，被上诉人的委托诉讼代理人蔡晨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李美玲上诉请求：撤销一审民事判决，改判：1.被上诉人向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并交付上诉人；2.被上诉人协助上诉人办理房屋权属登记；3.被上诉人自2014年3月31日起，以购房款金额为基数，按日向上诉人承担0.01%的违约金，至上诉人房屋产权证办理完成之日止。事实和理由：一、被上诉人迟延办证的根本原因是被上诉人违法、违规、违章、违约所致，迟延办证应当归责于被上诉人。二、上诉人北封阳台不违反任何法律禁止性规定，将迟延办证归责于上诉人，没有法律依据。三、被上诉人明知其向上诉人交付的房屋不具备办证条件，违法、违约向上诉人交付，现以北封阳台作为迟延办证的理由，实为混淆是非，不能因此减免其迟延办证的违约责任。四、被上诉人明知其向上诉人交付不具备办证条件的房屋后，因平潭恶劣的台风天气，必有部分业主北封阳台，现以北封阳台作为迟延办证的理由，实为法律不能支持的不诚信行为。五、被上诉人明悉办证的条件和程序，上诉人并不知晓。交房后，办证的主要条件不具备，与北封阳台不构成因果关系。六、一审判决无视法律的明确规定，无视迟延办证的根本原因，无视客观存在的基本事实，应当查明并依法予以纠正。
西航公司辩称，一、根据《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.3条，要办理不动产权属登记，《建设工程规划条件核实意见书》（建设工程符合规划的材料）为必须材料，并不需要《竣工验收备案表》。因此，上诉人提交的被上诉人未实际进行人防、消防验收等其他材料，与办理不动产权属登记无关，故与本案无关。二、根据双方《商品房买卖合同》第十四条的约定，逾期办理房屋权属登记未小区部分业主原因而导致被上诉人无法报送相关登记资料，被上诉人不应承担违约责任。三、根据《福建省实施《中华人民共和国城乡规划法》办法》第四十五条第三款规定：“未经核实规划条件或者经核实不符合规划条件的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门和其他有关部门不予办理竣工验收备案，房屋登记机构不予办理房屋登记。”建设工程规划条件核实，为综合验收前提条件、必要条件，故本案核心争议焦点应为不能取得《建设工程规划条件核实意见书》是否为被告原因。四、根据福州市测绘院平潭分院的说明函，本案系争房屋未进行建设工程规划条件核实是因为业主对阳台进行封包，而非被上诉人原因。综上，上诉人至今无法办理权属证书的原因在部分业主的违法建设，上诉人不能向被上诉人主张违约责任。
李美玲向一审法院起诉请求：1.判令西航公司向房屋权属登记机构办理李美玲所购房屋所有权初始预登记并交付李美玲；2.判令西航公司协助李美玲办理房屋权属登记；3.判令西航公司自2014年3月30日起，按已付购房款的0.01％向李美玲支付逾期违约金（至2016年12月31日止违约金为134938元），至实际取得不动产所有权证之日止。
一审法院查明：2012年2月7日，李美玲与西航公司签订了位于西航海滨城二期CD区C5幢605号商品房事宜，签订了《合同》、《合同补充协议》、前期物业协议、业主临时公约，总价款为134万元。《合同》第十四条约定，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付款0.01％的违约金。《合同补充协议》对《商品房买卖合同》第十四条进行变更，约定本项目总登后，由出卖人通知买受人办理产权证……产权登记过程中，如因政府相关部门办理工作耽误，产权登记和房屋权属证书可合理顺延。合同签订后，李美玲依约交纳了全部购房款。李美玲向西航公司交纳了代办证费及契税、公共维修基金费。
2015年2月3日双方办理了房屋交付手续。李美玲对所购买房屋的入户门（防盗门）更改及拆除及阳台封包等，李美玲两次签订《承诺书》承诺：“若因此改动而引起消防的验收不过关、产权出证等一切责任问题由本人承担，并在第一时间给予修复，与物业公司和开发商无关”。
2014年7月1日，福州市勘测院平潭分院出具了《关于西航海滨城二期CD区海坛金城项目规划建筑竣工测量的说明函》，指明原C区1＃-3＃、5＃、D区1＃-3＃、5＃-7＃楼原规划审批均为敞开阳台，经实地勘测，发现CD区所有楼栋部分楼层南北两侧阳台现状围合成封闭阳台，与审批的建筑施工图不一致。对此，一审法院发函致福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心，该两个单位复函认为，建设单位向福建省平潭综合实验区规划局申请建设工程竣工规划条件核实需提交《建设工程竣工测量报告》，该报告由申请单位自行委托具有相关资质的勘测单位出具，福州市勘测院平潭分院具有该资质。房地产开发项目，用户要办理《不动产权证书》，首先开发商要办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，该首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。
一审法院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。李美玲依约交纳了全部购房款及相关代办证费用，按双方合同约定，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助李美玲办理房屋权属登记的义务。现因李美玲所购买的房屋所在小区存在部分业主（包括李美玲本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。但西航公司并不能因此免除合同约定的相关权属登记义务，李美玲在拆除违章搭建物后仍可要求西航公司办理相关权属登记。因此，西航公司应于李美玲拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助李美玲办理房屋权属登记。
关于逾期办证违约金，因李美玲在内的部分业主违法封包导致案涉小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具。根据平潭综合实验区不动产登记中心复函，首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记，故李美玲对案涉房屋无法办理相关权属登记存在一定过错。另，李美玲作为完全民事行为能力人，其自愿签订《承诺书》承诺“若因此改动而引起的消防验收不过关、产权出证等一切责任问题由本人承担，与开发商和物业公司无关”，故李美玲主张西航公司支付逾期办证违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上所述，西航公司应于李美玲拆除违章搭建物之日起90日内代为李美玲办理房屋所有权初始预登记并协助李美玲办理房屋权属登记，对李美玲主张的逾期办证违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、西航公司应于李美玲拆除违章搭建物之日起90日内代李美玲办妥坐落于西航海滨城二期CD区C5幢605号商品房的所有权初始预登记并协助李美玲办理上述房产的不动产权属登记手续；二、驳回李美玲其他诉讼请求。
根据现有有效证据及庭审陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，西航公司应履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记并协助李美玲办理房屋权属登记的义务。根据福建省平潭综合实验区规划局和平潭综合实验区不动产登记中心的复函，不动产首次登记必须提供建设工程符合规划的材料，包括建设工程规划许可证和建设工程规划条件核实意见书。若规划局在规划核实时发现建筑实地勘测与审批的建筑施工图不一致，未予通过规划核实的，就无法予以办理权属登记。因李美玲所购房屋所在小区存在部分业主（包括李美玲本人）将南北两侧阳台进行封包及违章搭建行为，导致该小区的建设工程规划条件核实意见书无法出具，亦无法办理相关权属登记手续。故一审对于李美玲主张的逾期办证违约金不予支持，判决西航公司应于李美玲拆除违章搭建物之日起90日内代为办理房屋所有权初始预登记并协助李美玲办理房屋权属登记，是合法正确的。
综上所述，李美玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2998元，由上诉人李美玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 宁
审 判 员 林智远
审 判 员 陈 雯
二〇一七年十一月三十日
法官助理 许加庆
书 记 员 叶 珊
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。