湖北省鄂州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂07民终50号
上诉人（原审被告）:许晓平，男，汉族，1983年11月27日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
被上诉人（原审原告）：程丽丽，女，汉族，1983年8月1日出生，山东省烟台市人，住山东省烟台市牟平区，
委托代理人：王滋楚，湖北扶轮律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原审被告：丁修兵，男，汉族，1960年3月28日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
原审被告：湖北兴胜房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省鄂州市鄂城区丁祖镇。
法定代表人：丁剑，该公司经理。
原审被告：李相珍，女，汉族，1963年3月17日出生，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，
委托代理人：翁新明，湖北长捷律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
上诉人许晓平与被上诉人程丽丽、原审被告丁修兵、李相珍、湖北兴胜房地产开发有限责任公司（以下简称湖北兴胜公司）案外人执行异议之诉一案，不服鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初257号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人许晓平、被上诉人程丽丽的委托代理人王滋楚、原审被告李相珍的委托代理人翁新明到庭参加了诉讼，原审被告丁修兵、湖北兴胜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审认定事实，2011年被告丁修兵以个人名义购得珠海市××路××房一套。并于同年5月办理了房产证，该证在共有情况一栏中载明为“单独所有”。2015年3月23日，被告丁修兵将该房屋作价315万元卖给原告程丽丽，并签订了《房地产买卖合同》，当即程丽丽付定金7万元，次日依约交定金53万元给定金托管方，同月25日付丁修兵购房款160万元。同月30日，被告丁修兵、李相珍以房产共有人身份与原告程丽丽签订了《委托书》，委托程丽丽代为出售该房屋，该委托书经珠海市珠海公证处公证。此后，程丽丽陆续付清了全部购房款。4月9日，原告程丽丽与被告丁修兵签订了《交楼确认书》，由程丽丽承担该房屋的所有物业费用。2015年5月27日鄂城区法院作出（2015）鄂鄂城民初字第00948号民事调解书，该调解书确定被执行人丁修兵、李相珍、湖北兴胜公司共同向申请执行人许晓平偿还借款本金62万元。该款分别于2015年5月31日前偿付10万元，同年6月30日前偿还52万元。但被执行人丁修兵、李相珍、湖北兴胜公司未按期履行上述调解书所确定的义务，2015年7月1日，申请执行人许晓平向法院申请执行，鄂城区法院于2015年7月6日立案执行。同年7月7日，法院向被执行人丁修兵、李相珍、湖北兴胜公司发出执行通知书，责令被执行人立即履行法律文书确定的义务，但被执行人仍未履行。同年7月8日，鄂城区法院作出（2015）鄂鄂城执字第00667号执行裁定书，查封了被执行人丁修兵名下的本案涉讼房产。原告程丽丽在办理房产证时，发现该房屋被法院于2015年7月份查封，故向法院提出了异议。鄂城区法院裁定：程丽丽与丁修兵的房地产买卖合同是否真实有效，只能通过诉讼程序解决，因而驳回了程丽丽的异议。原告程丽丽向鄂城区法院提起诉讼，请求确认该房屋属其所有。
原审认为：原告程丽丽与被告丁修兵签订的《房地产买卖合同》，与被告丁修兵、李相珍签订的代为出售房屋的《委托书》，在付清了购房款后，与被告丁修兵签订的《交楼确认书》，取得房屋的行为，未察有恶意特征，其行为应受法律保护。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请，依法予以支持。被告丁修兵辩称“自己的行为属个人行为，未与被告李相珍协商，应无效”。被告李相珍辩称“《委托书》是对《房地产买卖合同》的修正；原告有条件告知被告李相珍事实真相而没有告知，不属于善意第三人。因而认为原告与被告丁修兵签订的《房地产买卖合同》无效，应当驳回原告诉讼请求”的意见，因事后有《委托书》、《交楼确认书》以及收取卖房余款的行为，足以证明非被告丁修兵的个人行为；“原告没有告知被告李相珍事实真相”，就本案而言原告不是唯一应当履行告知的义务主体，且是否告知不影响本案所涉房产买卖的合法性。以上辩解意见不能成立，不予采纳。被告湖北兴胜公司辩称“与本案无关”的意见，依法予以支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，应通过法律规定相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故其该项诉讼请求不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十二条第二款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、位于珠海市××路××房（所有权证号：粤房地权证珠字第××）归原告程丽丽所有。二、驳回原告程丽丽的其他诉讼请求。三、本案受理费5000元，由被告丁修兵、李相珍、湖北兴胜公司、许晓平共同负担（此款原告已预交，待判决书生效后，由四被告直接向原告支付）。
上诉人许晓平不服原审判决上诉称，原审认定事实错误，适用法律错误，应予以撤销。一、丁修兵与程丽丽签订的《房屋买卖合同》无效。1、涉案房屋属于丁修兵和李相珍夫妻共同共有财产，在双方签订买卖合同之前事先未经房屋共有人李相珍同意，事后也未经房屋共有人追认，该《房屋买卖合同》属无效合同；丁修兵未经房屋抵押权人同意，私下订立《房屋买卖合同》，其行为违反《担保法》第四十九条的规定，转让行为无效；2、程丽丽不属于善意第三人，不能适用善意取得制度。虽然程丽丽支付了全部购房款，但是从付款时间及付款对象来看，程丽丽的行为不符合善意取得的相关规定，程丽丽的付款延续到4月9日，而丁修兵、李相珍委托合同的时间是3月30日，程丽丽的付款对象是丁修兵，但并未将此事告诉李相珍，程丽丽有足够时间向李相珍说明此事。因此，程丽丽与丁修兵之间存在恶意隐瞒事实的行为，程丽丽不属于善意第三人。二、2015年3月30日丁修兵、李相珍与程丽丽签订的《房屋买卖委托合同》有效，但该委托与3月23日的《房屋买卖合同》是矛盾的，房屋买卖委托合同从程序上是经过公证，内容上约定丁修兵、李相珍委托程丽丽销售房屋，程丽丽是受托人，而不是买受人，故双方之间应当是委托关系。三、原审适用法律错误，原审都是程序法的内容，没有实体法的内容，而房屋确权是实体权利的确认。
二审期间双方当事人未提交新的证据。
本院二审经审理查明，2015年11月9日，鄂城区人民法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02008号民事判决，缺席判决位于广东省××路××室住房为李相珍与丁修兵婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。
原审认定其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：房屋买卖合同是否有效，程丽丽是否属于善意第三人。房屋买卖合同未经抵押权人同意，是否影响房屋买卖合同效力。
1、关于房屋买卖合同是否有效的问题。涉案房屋属于丁修兵与李相珍的夫妻共同财产，丁修兵以个人名义将房屋卖予程丽丽属于无权处分，对于无权处分而签订的房屋买卖合同其效力应当为有效合同。理由是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。从上述法律规定看，物权效力与否不影响债权合同的效力，无权处分合同应当属于有效合同。合同虽然有效，但只针对买卖合同中的丁修兵与程丽丽，合同有效不等同第三人已经取得房屋的所有权。
2、关于程丽丽是否属于善意第三人的问题。虽然无权处分并不直接导致物权属性发生变动，但程丽丽只要符合善意第三人合法取得的条件就能最终导致房屋所有权发生变动。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。程丽丽在购房时是否属于善意，综合法庭调查及双方举证质证，其与丁修兵签订《房屋买卖合同》时，并不知道该房屋属于夫妻共同财产，况且房屋产权证登记显示属于丁修兵个人财产，合同也约定了合理的价格，此时程丽丽符合善意第三人的条件。此后，程丽丽与丁修兵、李相珍签订的委托书虽然约定的是委托卖房，但内容包含了房屋议价、买卖、过户等所有重大事项。这表明李相珍对程丽丽买房卖房、房屋过户等行为表示认可。事后，程丽丽将所有购房款支付完毕，程丽丽与丁修兵也办理了交房手续，根据高度盖然性原则，做为房屋共有人李相珍应当知道上述事实，而且程丽丽也没有义务将卖房情况告知李相珍。虽然房屋在交付后未办理过户手续，但并非基于程丽丽自身原因未办理过户登记，而是法院在交房后三个月内查封了涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行异议中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。程丽丽购买的房屋符合上述法律规定，依法予以保护。
3、关于房屋买卖合同未经抵押权人同意，是否影响房屋买卖合同效力的问题。虽然讼争房屋在签订《房屋买卖合同》之前已经设立抵押。但在签订合同之时，双方约定将部分购房款归还抵押权利人解除抵押，以达到无瑕疵的物权转让。在买卖合同履行过程中，抵押权人应当收回的贷款已经收回，抵押权已然消灭，双方的房屋买卖行为不仅未实际侵害抵押权人的合法利益，反而保护了抵押权人的利益。因此，上诉人上诉称房屋未经抵押权人同意，影响房屋买卖合同效力的理由不能成立。
本案是案外人执行异议之诉一案，程丽丽要求确认位于广东省××路××号房屋归其所有，确权目的是为了排除法院对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案被上诉人程丽丽请求解除查封实际上是要求执行法院排除对涉案房屋的执行，其民事诉状的事实与理由当中也予以了叙述。结合以上分析，程丽丽对涉案房屋具有足以排除强制执行的民事权益存在。
综上，原审认定基本事实清楚，证据确凿，依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费32000元，由丁修兵、李相珍、许晓平共同负担；二审诉讼费32000元，由上诉人许晓平负担。
本判决为终审判决。
审判长 邹 围
审判员 陈 萍
审判员 宋光亮
二〇一七年四月二十五日
书记员 秦 静