上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2068号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海宝寨木业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：卢武军，董事长。
委托诉讼代理人：江秋杰，上海仁良律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海澳森家具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：陈红旗，总经理。
委托诉讼代理人：吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鑫宇，上海衡茂律师事务所律师。
上诉人上海宝寨木业有限公司(以下简称“宝寨公司”)因与被上诉人上海澳森家具有限公司(以下简称“澳森公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初8207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人宝寨公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判租赁合同继续履行，并支持宝寨公司一审全部反诉请求。
事实和理由：一、一审法院认定宝寨公司未支付应于2013年12月31日前支付给澳森公司的人民币(以下币种均为人民币)80万元押金的事实存在错误。澳森公司已同意上述押金无需支付，故一审法院认定宝寨公司因此构成违约明显错误。此外，该款的支付时间为2013年12月31日，宝寨公司在一审中已提出了时效抗辩。二、一审法院忽视在房屋租赁合同履行期间，因澳森公司的过错，位于上海市青浦区朱家角镇工业园区的厂房(房产证上的全部厂房及空地)(以下简称“系争厂房”)的绝大部分建筑物被拆除，宝寨公司不存在逾期付款的违约情形。三、宝寨公司的反诉请求合法有据，应当得到支持。
被上诉人澳森公司辩称：双方并未协商过80万元押金无需支付的事宜，现宝寨公司已构成三次违约，澳森公司有权解除合同。至于相应无证建筑的拆除并非澳森公司的责任，相应被拆除的无证建筑未包含在租赁合同范围内，澳森公司仅同意宝寨公司无偿使用。关于宝寨公司的反诉请求，其并未提供证据证明其真实存在，也未提供证据证明系澳森公司过错导致。故同意一审判决，请求予以维持。
澳森公司向一审法院起诉，要求判令：1、判令依约解除澳森公司、宝寨公司于2013年12月签订的房屋租赁合同；2、判令宝寨公司于2017年9月1日前腾退系争厂房；3、判令宝寨公司向澳森公司支付2017年5月1日至2017年8月31日的房屋租金1,666,667元；4、判令宝寨公司向澳森公司赔偿利息损失(以80万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息为标准，自2014年1月1日起计算至实际支付之日止；以1,666,667元为本金，按照中国人民银行同期贷款利息为标准，自2017年5月1日起计算至实际支付之日止)。一审审理中，澳森公司增加诉请，要求宝寨公司支付澳森公司房屋占有使用费以合同约定的租金为标准，自合同解除之日计算至宝寨公司实际腾退之日止。
一审审理期间，宝寨公司提起反诉，请求判令：1、澳森公司支付因拆除厂房而导致的停工损失17万元；2、澳森公司支付拆除厂房而导致的库存货物搬迁费10万元。
一审法院认定事实如下：澳森公司为系争厂房的产权人。2013年12月，澳森公司作为甲方、宝寨公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定宝寨公司承租澳森公司的系争厂房(产证上的全部厂房和空地)。租期10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。2014年1月1日至2016年12月31日年租金为480万元；2017年1月1日至2019年12月31日年租金为500万元;2020年1月1日至2022年12月31日年租金为520万元;2023年1月1日至2023年12月31日年租金为540万元。每年租金分三次支付，采用付四押二的形式(即第一次2013年12月31日前支付六个月的租金，为2014年1月-2014年4月的租金；4月付本年5-8月的租金；8月付本年9-12月的租金，以此类推)。合同还约定，乙方租金须按时支付，逾期三次，甲方有权单方面解除合同，由此引发的一切后果均由乙方承担。合同还约定了其他内容。
一审法院另查明，宝寨公司于2014年1月24日支付澳森公司第一期租金160万元，押金80万元宝寨公司未支付。2016年9月12日及同年9月26日，宝寨公司分数次支付澳森公司租金160万元。截止至一审法院开庭时，宝寨公司支付澳森公司租金至2017年4月，之后的租金未支付。在租赁期间，系争厂区存在的部分无证建筑被政府拆除。
一审审理中，宝寨公司提供银行转账凭证，证明宝寨公司庭后于2017年9月4日支付澳森公司租金共计1,666,700元。澳森公司称收到该笔款项，但澳森公司诉请不变，该款可自宝寨公司欠付的租金和房屋占有使用费中扣除。
一审法院据此认为,依法成立的合同受法律保护。澳森公司、宝寨公司之间就系争厂区中产证范围内房屋签订的系争合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。澳森公司将房屋交付宝寨公司使用，宝寨公司理应按约支付租金。一、关于首期租金是否逾期支付，法院认为合同约定首期付款包括80万元的押金及160万元的租金，此款宝寨公司应于2013年12月31日前支付，而宝寨公司实际于2014年1月24日支付了160万元的租金，未支付80万元的押金，已构成逾期。二、合同约定宝寨公司应于2016年8月31日前支付2016年9月-2016年12月的租金160万元，但宝寨公司实际于2016年9月12日、9月26日支付，亦构成逾期。三、关于宝寨公司主张于2017年9月4日支付的1,666,700元租金是否构成逾期。法院认为，该笔租金应系支付2017年5月至2017年8月期间的租金或房屋占有使用费，根据双方签订的系争合同，已注明宝寨公司承租范围为系争厂区的全部厂房及空地，并不包括无证部分的仓库。宝寨公司主张宝寨公司租赁范围包括有证部分的厂房和无证部分的仓库，缺乏依据，法院不予采信。故，宝寨公司不能以无证部分被强制拆除为由拒付或少付租金。综上，宝寨公司已三次逾期支付租金，根据合同约定，澳森公司有权要求解除合同。合同解除的时间应为法院向宝寨公司送达起诉状副本之日即2017年7月13日。宝寨公司逾期支付澳森公司租金，理应偿付澳森公司逾期付款利息损失，澳森公司关于逾期支付租金利息损失之诉请，合法有据，法院予以支持。澳森公司主张宝寨公司偿付80万元押金的利息损失，于法无据，法院不予支持。合同解除后，宝寨公司应及时自系争厂区内腾退，宝寨公司未及时腾退，还应支付澳森公司房屋占有使用费，澳森公司按租金标准向宝寨公司主张房屋占有使用费，合法有据，法院亦予以支持。宝寨公司反诉要求澳森公司赔偿拆除无证仓库的停工损失及搬迁损失，缺乏依据，法院不予支持。
一审法院据此判决：一、上海澳森家具有限公司与上海宝寨木业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月13日解除；二、上海宝寨木业有限公司应于判决生效之日起三十日内自上海市青浦区朱家角镇工业园区厂区内腾退，并将房屋返还上海澳森家具有限公司；三、上海宝寨木业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海澳森家具有限公司逾期付款利息损失(以1,666,667元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月1日计算至2017年9月3日止)；四、上海宝寨木业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海澳森家具有限公司房屋占有使用费(以年租金500万元为标准，自2017年9月1日计算至上海宝寨木业有限公司实际腾退之日止)；五、驳回上海澳森家具有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海宝寨木业有限公司的全部诉讼请求。
二审中，当事人均无新证据提交。宝寨公司述称其于2017年12月31日向澳森公司支付了首期租金1,666,667元。澳森公司确认收到上述款项，并称该款性质为宝寨公司实际占用期间的使用费，并不表示澳森公司放弃对宝寨公司之前违约责任的追究。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实及在案证据，宝寨公司并无证据可以证明其与澳森公司之间的租赁合同包含违章搭建部分。鉴此，宝寨公司关于因相应无证房屋拆除而导致损失应由澳森公司承担及双方需就租金等赔偿进行协商的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。在此情况下，一审法院认定宝寨公司逾期支付租金构成违约，并无不妥。同理，一审法院以依据不足为由驳回宝寨公司的全部反诉请求，亦无不当，本院予以认同。至于80万元押金一节，目前并无证据可以证明澳森公司明确同意宝寨公司无需支付押金。鉴此，一审法院认定宝寨公司因未支付80万元押金构成违约，也无不当。至于宝寨公司所提出的诉讼时效抗辩，并不影响对其违约性质的认定。
综上所述，一审法院基于查明的事实对涉案合同效力等法律问题所作的认定，并无不当，本院予以认同，相应判决本院予以维持。至于宝寨公司在一审之后所支付的相应款项，并不影响一审判决的认定，相应金额可在判决履行时据实结算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币22,230元，由上诉人上海宝寨木业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年三月十三日
书 记 员 徐 晨
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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