江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0203民初709号原告（反诉被告）：中国银行股份有限公司景德镇市分行，住所地：景德镇市瓷都大道1053号，统一社会信用代码：91360200858791472L。负责人：邱华，行长。委托诉讼代理人：罗之煌，江西京天律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡天禄，男，1960年5月12日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区，委托诉讼代理人：江天桥，江西中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王峥嵘，江西洪城律师事务所律师。第三人：ＸＸＸ，女，1971年12月22日出生，汉族，住江西省。原告中国银行股份有限公司景德镇市分行与被告蔡天禄、第三人ＸＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后，依法适用普通程序，被告蔡天禄于2016年11月9日提起反诉。2017年1月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国银行股份有限公司景德镇市分行委托诉讼代理人罗之煌、被告（反诉原告）蔡天禄及其委托诉讼代理人江天桥到庭参加了诉讼，第三人ＸＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司景德镇市分行向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁合同；2.要求被告计算结清所拖欠原告房租114.55万元（暂算至2016年6月30日止，应算至被告搬出该房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于景德镇市××路××松涛公寓××号房屋租赁给被告经营。合同约定租期为十年，且双方在合同中明确了租金及支付方式，同时就相关违约责任作了具体约定。后原告如期将该租赁房屋交给被告，但被告在承租期间未按合同约定如期向原告支付租金。截止2016年6月30日，共拖欠原告租金114.55万元，多次催讨均未果。原告认为被告行为已构成违约，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼。被告蔡天禄辩称，其与原告签订房屋租赁合同的实际时间为2013年4月22日，其在签订合同后，按照合同约定履行了合同义务，但原告多次违约，应根据合同约定向其支付违约金。其实际使用面积约有七分之一，其中还有部分是和原告共同使用的公共过道部分，原告在租赁房屋边上安装了自动柜员机，对自动柜员机加钞及维护必须经过其使用和租赁的房屋。因原告存在上述违约行为，作为违约方，原告不享有合同解除权，原告要求解除房屋租赁合同的诉请应依法驳回。原告所出租的房屋存在重大质量问题，房屋多处漏水。且原告至今未向其交接房屋，也未交付房屋消防备案、验收手续及房屋租赁合同备案手续。其已经向原告支付租金95.2万元。综上，请求依法驳回原告的诉请。反诉原告蔡天禄向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同；2.反诉被告中国银行股份有限公司景德镇市分行支付违约金50万元；3.反诉被告退回租金及赔偿损失共计95.2万元，并承担房屋装修损失20万元；4.本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2013年4月22日，反诉原告蔡天禄与反诉被告签订《房屋租赁合同》，由反诉原告租赁反诉被告所有的位于景德镇市××路××松涛公寓××号房屋。合同签订后，反诉原告先后支付了原承租人ＸＸＸ95.2万元的租金及保证金，由原承租人ＸＸＸ向反诉被告支付租金。但是，在合同履行过程中，反诉被告存在多次违约行为，导致反诉原告无法开展对外招商引资，造成反诉原告巨大经济损失。因反诉被告根本违约，应解除房屋租赁合同。根据合同约定，违约方应承担违约造成的损失金额2倍的违约金，并赔偿守约方的全部经济损失。反诉原告为维护自己的合法权益，依法提起反诉。反诉被告中国银行股份有限公司景德镇市分行辩称，2013年4月22日签订合同的时间是属实，但鉴于反诉原告转接ＸＸＸ的房屋，该合同补签到2012年12月19日。其房屋已经取得消防的证明，反诉原告知道备案期限为一年。双方约定租赁证费用各承担50%，但反诉原告未承担该费用。反诉原告要求退回租金及损失赔偿不属实，反诉原告未向其支付95.2万元，其只收到ＸＸＸ转给的40万元的费用，并非反诉原告支付。反诉原告所称的房屋漏水及自动柜员机使租赁房屋无法使用与事实不符。其交付给反诉原告及第三人房屋时都无异议，只是在装修过程中下水道漏水，是装修导致的，并非房屋质量问题；自动柜员机的安装是双方都知道的事情，并非其欺瞒反诉原告。第三人ＸＸＸ未陈述。原告（反诉被告）中国银行股份有限公司景德镇市分行出示了下列证据：1.房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在合法、真实的关系，要求被告履行支付房屋租金的义务；2.房屋租赁证一份，证明原告出租行为符合相关法律规定及履行了义务；3.房屋土地证、房产证，证明原告具有对本案出租房屋的合法性；4.2014年12月13日被告函件一份，证明被告从ＸＸＸ手中接店铺，且承诺将所欠房租交给原告的事实。被告（反诉原告）蔡天禄出示了下列证据:1.2012年12月10日结算业务申请书、2013年4月25日中国工商银行网上电子回单、周丽君出具的声明各一份，证明被告分别转账68万元、27.2万元给原承租人ＸＸＸ，通过ＸＸＸ共向原告支付租金95.2万元；2.2013年4月22日ＸＸＸ向原告出具关于租赁房屋变更承租人的承诺、2013年4月22日ＸＸＸ向原告出具由其向原告代为支付租金的书面意见，原告工作人员在该意见中签名确认ＸＸＸ代替变更向原告支付租金；3.房屋租赁合同、房屋现场照片十张、2013年5月8日被告向原告出具的关于店面装修所涉及问题的申请报告、2013年12月17日被告向原告出具关于尽快落实合同履行问题的报告及快递单、2013年12月18日被告向原告出具关于尽快明确有关合同履行事宜的几点意见、2015年7月29日被告向原告出具要求按房屋租赁合同履行的相关事项的函、2016年6月25日被告向原告出具双方就房屋租赁合同磋商的函-关于退回不符合使用条件房屋解决方案，证明房屋存在严重质量问题及手续不合法，被告无法使用，原告按合同约定承担支付违约金的责任。第三人ＸＸＸ未举证。经审理查明，2012年12月19日，原告中国银行股份有限公司景德镇市分行与第三人ＸＸＸ签订位于景德镇市××路××松涛公寓××号房屋的租赁合同。2013年4月22日，第三人ＸＸＸ向原告中国银行股份有限公司景德镇市分行出具《关于租赁房产变更承租人的承诺》，内容为：“中国银行股份有限公司景德镇市分行：本人（ＸＸＸ）于2012年12月19日与贵行签订的房屋租赁合同，承租景德镇市××路××松涛公寓××号，因本人合作伙伴金冠实业蔡天禄先生（身份证号：）要求，以他名义承租此房产。为此，请求贵行以蔡天禄的重新签署合同，合同权利和义务不发生变化。如因此产生的有关责任和纠纷，本人承担一切责任。特此承诺。ＸＸＸ，2013年4月22日。”后原告中国银行股份有限公司景德镇市分行与被告蔡天禄签订位于景德镇市××路××松涛公寓××号房屋的《房屋租赁合同》，签订日期仍为2012年12月19日。合同约定：房屋间数及面积：一层建筑面积233平方、二层建筑面积311平方。租期共壹拾年。自2012年12月19日至2022年12月19日。租金：第一年至第三年45.2万元；第四年至第七年46万元；第八年47万元；第九年48万元；第十年51万元；第一年租金的支付时间为合同签订后10日内一次性支付；以后年租金在相应周期开始前10日内支付。如乙方（蔡天禄）不能按时支付租金，甲方有权立即终止本合同。房屋交付与租赁登记：甲方（中国银行股份有限公司景德镇市分行）在本合同签订后10日内向乙方交付房屋。租赁期间从乙方实际接收房屋之日起计算。甲乙双方在交接房屋之日起10日内到当地房地产管理部门办理租赁登记。甲方保证乙方获得房地产管理部门颁发的房屋租赁证。合同还对其他事项进行了约定。2013年5月8日，被告蔡天禄向原告中国银行股份有限公司景德镇市分行出具《店面装修所涉问题申请报告》，报告对排污管道阻塞及店铺存在多根立柱影响店铺使用问题进行说明。2013年12月17日被告向原告发出《关于尽快落实合同履行问题的报告》，报告对未办理房屋交付手续、房屋装修使用三分之一、房屋租赁登记备案有效期问题、房屋下水道破裂堵塞、租金起算等问题进行说明，并希望原告对上述问题进行处理。2013年12月18日被告再向原告发出《关于尽快明确有关合同履行事宜的几点意见》，该意见就《关于尽快落实合同履行问题的报告》中的问题再次进行函告。2014年12月13日被告向原告发函一份，该函对2012年12月19日至2014年12月19日租金交纳情况进行说明，并对2014年12月19日至2015年12月18日租金交纳方式向原告进行征询。2015年7月29日被告向原告发《关于要求按履行的相关事项的函》，该函就房屋租赁登记备案、未按约定交付合格出租房屋问题进行陈述，希望原告给予明确答复，使双方决定是否解除合同或者采取相应法律措施。2016年6月25日被告向原告发出《2016年6月16日双方就磋商的函》--关于退回不符合使用条件房屋解决方案。另查明，2013年4月22日，第三人ＸＸＸ向原告出具“第一年租金已由本人代蔡总支付中国银行”字条。被告蔡天禄共向第三人ＸＸＸ支付人民币95.2万元。位于景德镇市××路××松涛公寓××号房屋系原告中国银行股份有限公司景德镇市分行所有。该租赁房屋办理了从2013年4月25日至2014年4月24日期间法人房屋租赁登记备案。经查看租赁现场，被告蔡天禄实际使用景德镇市××路××松涛公寓××号房屋一楼靠东面第二间店面一间和第一间自动柜员机后的房屋半间（以店铺前和店铺的立柱间隔作划分），靠西边的两间店铺及二层未装修使用，空置。证明上述事实的证据有：1.房屋租赁合同一份；2.房屋租赁登记备案证一份；3.房产证；4.2013年4月22日ＸＸＸ向原告出具的关于租赁房屋变更承租人的承诺、2013年4月22日ＸＸＸ向原告出具由其向原告代为支付租金的书面意见；5.2013年5月8日被告向原告发出的关于店面装修所涉及问题的申请报告、2013年12月17日被告向原告发出的关于尽快落实合同履行问题的报告及快递单、2013年12月18日被告再次向原告发出关于尽快明确有关合同履行事宜的几点意见、2014年12月13日被告向原告发的函件、2015年7月29日被告向原告发出的要求按房屋租赁合同履行的相关事项的函、2016年6月25日被告向原告发的双方就房屋租赁合同磋商的函-关于退回不符合使用条件房屋解决方案；6.2012年12月10日结算业务申请书、2013年4月25日中国工商银行网上电子回单、周丽君出具的声明各一份；7.当事人在庭审中的陈述与辩解。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方在自愿的基础上达成的，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，就履行有关事项约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告为房屋租赁合同有关履行产生争执，不能补充协商达成一致意见，原告中国银行股份有限公司景德镇市分行与反诉原告蔡天禄均诉请解除租赁合同，故对于解除租赁合同的诉请，本院予以支持。被告蔡天禄在本判决生效后十五日内搬离景德镇市××路××松涛公寓××号租赁房屋。关于原、被告签订的租赁合同中租金起算时间问题。本案中原、被告签订《房屋租赁合同》中的租期开始时间与签订日期都是2012年12月19日，但被告蔡天禄称其实际签订租赁合同日期为2013年4月22日，原告对该日期予以认可，本院予以采信。另外，原、被告对租赁合同上租期开始时间与实际租期开始时间不同产生的租金计算问题未进行约定。故被告蔡天禄应从实际签订租赁合同时间，即2013年4月22日开始支付租金。关于房屋交接问题。鉴于被告从第三人ＸＸＸ处接受租赁房屋的钥匙，并进行部分店铺的装修与使用，故应认定被告蔡天禄已经对租赁房屋进行交接。关于原告诉请的房屋租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告蔡天禄应该按照合同约定向原告支付租金。但被告蔡天禄提出其交付95.2万元租金及原告存在违约的情况。首先，对于被告已经交付95.2万元租金给原告的辩解，因原告只认可第三人ＸＸＸ代交的第一年租金，对于其他租金不认可，且被告未提交其与原告约定通过第三人交纳租金的约定，故对于被告蔡天禄关于交付95.2万元租金的辩解，本院不予支持，被告蔡天禄交付给原告租金应认定为租金45.2万元，反诉原告蔡天禄支付给第三人的剩余50万元，第三人应返还给反诉原告。其次，对于被告蔡天禄在2013年5月8日至2016年6月25日期间向原告发出的六份关于租赁房屋情况的函，称被告违约的问题。本院认为，被告蔡天禄在签订房屋租赁合同并接受租赁房屋半个月后，向原告发出六份房屋存在排污管堵塞及征询房屋装修建议、办理十年租赁登记备案、解除租赁合同意见等问题的函件，原告对于被告的上述问题均都未予答复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”《房屋租赁合同》第七条乙方权利第2项规定：“对出租房屋进行改造装修，以使房屋适合营业用房需要。乙方对出租用房重大的改造应征得甲方同意。”原告未给予被告明确的答复意见及办理相关租赁登记备案，导致被告无法全部装修使用租赁房屋，原告对租赁房屋长时间空置的扩大损失应承担责任。综合被告租赁房屋实际使用及空置房屋情况，被告蔡天禄年租金参照租赁市场情况，本院酌定按合同约定租金45.2万元的1/5计算，即人民币7533元/月，从2013年4月22日至被告蔡天禄搬离租赁房屋之日止。原告诉请的滞纳金9万元不予支持。因被告已经支付45.2万元租金，扣除被告应交纳租金，原告应在被告搬离租赁房屋后，将多交纳租金返还给被告蔡天禄。对于反诉原告提出的违约金50万元。鉴于反诉原告未举证证明反诉被告违约造成的具体的损失金额，故对于该50万元违约金，本院不予支持。反诉原告诉请的退回租金、赔偿损失95.2万元及承担房屋装修损失20万元，因反诉原告已经实际承租并装修使用部分租赁房屋，其要求反诉被告退回已实际使用部分租赁房屋的租金、赔偿损失及承担房屋装修损失没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年12月19日签订的景德镇市马鞍山路26号松涛公寓3-5号房屋租赁合同。二、被告蔡天禄按月租金人民币7533元向原告中国银行股份有限公司景德镇市分行支付从2013年4月22日至被告蔡天禄搬离租赁房屋之日止租金（已支付人民币45.2万元租金），原告中国银行股份有限公司景德镇市分行在被告蔡天禄搬离租赁房屋后三日内将多交纳的租金返还给被告蔡天禄。三、第三人ＸＸＸ在本判决生效后五日内向被告蔡天禄返还房屋租金人民币50万元。四、驳回原告中国银行股份有限公司景德镇市分行的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告蔡天禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15920元，由原告中国银行股份有限公司景德镇市分行负担7960元、被告蔡天禄负担7960元。反诉费9825元，由反诉原告蔡天禄负担5425元，第三人ＸＸＸ负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  万 军人民陪审员  程园发人民陪审员  ＸＸ芳二〇一七年十月三十日书 记 员  杨 啸