广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第2269号
原告周加林，男，1966年1月4日出生，汉族，住广东省东莞市。
委托代理人马其友，广东名道律师事务所律师。
委托代理人邹慧敏，广东名道律师事务所律师。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。注册号：441900000309115。
法定代表人刘学斌，执行董事。
委托代理人范松，男，1988年10月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。系该公司法务专员。
委托代理人刘捷丽，女，1986年8月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。系该公司法务专员。
原告周加林诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邹慧敏，被告的委托代理人刘捷丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告周加林诉称，原、被告双方于2012年11月29日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈东方华府6座6单元1404号商品房，房屋总价款为787350元。合同约定被告应当于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；并约定被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行的，被告自2014年1月1日起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清全部房款。但被告没有按照合同约定于2013年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告使用。被告的行为已构成违约。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金按照每日78.74元的标准，自2014年1月1日起计至原告实际收楼之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，确认被告存在逾期交楼的行为。被告对原告主张的逾期交楼违约金的起算日期、计算标准、计算方式均没有异议，但被告对逾期交楼违约金计算的截止日期有异议。违约金应计至2015年1月6日五方验收之日止。
经审理查明，原、被告双方在2012年11月29日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座6单元1404号房，房屋总价款为787350元。合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前将合同约定的商品房经验收合格后交付给原告。合同第九条第一项约定，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行；自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部房款787350元。2015年1月16日，案涉房屋经过建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以下简称“五方验收”）。2015年5月13日，案涉房屋所在楼宇经过竣工验收备案。原告至今尚未办理收楼手续。
本案中，原、被告双方对于被告存在逾期交楼的行为均无争议。原告要求被告支付逾期交楼违约金，并要求逾期交楼违约金计算以原告已付的购房款787350为本金，按照每日万分之一的标准，自2014年1月1日起计至原告实际收楼之日止。被告对于原告主张的违约金计算标准、起算时间均无异议，但对逾期交楼违约金的计算截止日期存有异议。被告认为，原、被告双方在商品房买卖合同补充协议的第六条第1项中明确约定，商品房买卖合同第八条中约定的验收合格是指房屋经五方验收合格，该约定内容应优先于民事法律规定，即案涉房屋在2015年1月16日经五方验收合格之日时符合交楼条件；被告于2015年7月17日通过快递方式通知原告收楼，该邮件于2015年7月29日被退件；故主张被告支付的逾期交楼违约金应计至2015年1月16日五方验收合格之日止。被告对此提供快递单及快递查询结果予以证明。原告确认被告提供的快递单中显示的联系地址、联系电话与原告在商品房买卖合同提供的收件人联系地址、联系电话是一致的，但称其没有收到该快递。原告认为，商品房买卖合同第八条约定的房屋交付条件为商品房经验收合格，应是指房屋经原告验收合格，现原告尚未验收房屋，故主张案涉房屋现不符合交付条件。另查明，被告确认，除了被告在本案中提供的快递单之外，被告在2015年1月16日之后没有采取其他方式通知原告收楼。
以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、借款担保合同、发票，被告提供的快递单及快递查询结果、竣工验收备案证书、竣工验收报告，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方就原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座6单元1404号房签订了书面的商品房买卖合同，该份合同真实、合法、有效，原、被告双方应当切实履行。庭审中，原、被告双方均确认被告存在逾期交楼的行为，且被告对原告主张的逾期交楼违约金的计算标准、起算时间均无异议，本院对此予以认定，故被告应当以原告已付购房款的总额为本金，按照每日万分之一的标准，自2014年1月1日起向原告计付逾期交楼违约金。
关于违约金计算的截止日期问题。根据本案现有的证据，结合原、被告双方的主张，本院认为，首先，被告认为案涉商品房买卖合同及补充协议中约定的验收合格是指五方验收合格，即案涉房屋在2015年1月16日五方验收合格之日已符合交楼条件。本院认为，退一步来说，即使案涉房屋于2015年1月16日通过五方验收合格时即符合房屋交付条件，被告也应当举证证明其已将案涉房屋通过五方验收的事实告知原告。现被告未能举证证明其在2015年1月16日之后、2015年7月17日之前有通知原告收楼，应由被告自行承担举证不能的后果。故被告主张逾期交楼违约金应计至2015年1月16日案涉房屋通过五方验收合格时止，缺乏依据，本院不予支持。其次，被告于2015年7月17日发出快递通知原告收楼，虽然该快递被退件，但由于原告在庭审中确认该快递中显示的收件人联系地址、联系电话均与原告在商品房买卖合同中提供的联系地址、联系电话一致，故本院认为，被告于2015年7月17日通过快递向原告邮寄的收楼通知书未能实际送达给原告的责任不在于被告方，故被告无需向原告计付2015年7月29日之后的逾期交楼违约金。再者，原告以其至今没有对案涉房屋进行验收为由，主张案涉房屋至今不符合交楼条件，于法无据，本院不予支持。原告在2015年7月29日之后无正当理由未办理收楼手续，被告无需向原告支付2015年7月29日之后的逾期交楼违约金。综上三点，本院认定，被告向原告计付的逾期交楼违约金应计至2015年7月29日快递被退件之日止，故被告应向原告支付案涉房屋逾期交楼违约金787350元×0.0001×575天=45272.63元。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周加林支付逾期交楼违约金45272.63元；
二、驳回原告周加林的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费534.8元（原告已预交），由原告周加林负担68.89元，被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担465.91元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员
审判员 李铮铮
二〇一五年十一月二十四日
书记员 徐嘉茹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。