山西省太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0107民初2745号原告太原市猗汾物业管理有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街28号。法定代表人杜忠利，总经理。委托代理人武少华，山西黄河律师事务所律师。委托代理人芦红玫，女，汉族，1976年2月1日出生，太原市猗汾物业管理有限公司办公室干事，住太原市杏花岭区被告房钰杰，男，汉族，1995年8月10日出生，无业，住山西省太原市。委托代理人刘睿平，山西晋盛律师事务所律师。委托代理人房晋文（系被告之父），男，汉族，1965年5月23日出生，无业，住山西省太原市。原告太原市猗汾物业管理有限公司与被告房钰杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理。依法由审判员陈东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市猗汾物业管理有限公司的委托代理人武少华、芦红玫，被告房钰杰的委托代理人刘睿平、房晋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市猗汾物业管理有限公司诉称，原告太原市猗汾物业管理有限公司，对杏花岭区龙观天下小区进行物业管理。原告一直积极履行相关权利义务，但被告却没有按时向原告交纳物业管理服务费用。被告自2007年9月至2017年7月，累计欠物业管理费、暖气费、停车费共87669.76元及其相应的利息23259.52元。期间经原告多次催要，被告仍不予交纳。2015年11月20日诉讼至杏花岭区人民法院，又经双方协商决定撤诉，由双方协商解决，但撤诉后协商未果。诉请：1、请求判令被告支付给原告截止到2017年7月止所欠的物业费、暖气费、停车费合计87669.76元及其相应的利息23259.52元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告房钰杰辩称：原告所述不是事实：1、本案诉讼时效已过，原告不是龙关天下的合法物业公司，无原告诉讼主体资格；2、原告要求缴纳物业费是无理要求；3、被告从未与太原市猗汾物业管理有限公司签订合同，10年间多次更换物业公司，从未事前公示，包括物业费涨价。龙观天下小区存在如下问题：治安问题、卫生问题、采光问题、暖气问题、乱收费问题、停车问题。综上，原告根本没有履行合同义务，请驳回原告诉讼请求。另被告提出因无物业管理导致损失总计508193.7元。原告太原市猗汾物业管理有限公司提供以下证据：证据一：营业执照；证据二、法定代表人身份证；证据三、资质证；证据四、项目经理岗位证书。证据一至证据四证明原告的主体合法，并且有合法的物业资质。证据五：物业管理费：1、商品房买卖合同（开发商移交资料）2、龙观天下佰晟花园前期物业服务合同及补充合同3、开发商授权书4、《物业管理条例》5、《物业服务收费管理办法》6、太原市物价局、太原市房产管理局关于印发《太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》并价服字【2014】67号7、物价局批准的龙观小区物业费按2.2元/m2·月收取。（实际按2元/m2·月收取）8、影像资料。证明收取物业费的标准和依据及被告应当支付违约金的依据。证据六、暖气费：1、《太原市城市热力管理条例》2、山西省物价局文件《关于调整太原市城市居民供热价格的通知》晋价商字【2009】281号居民供热价按使用面积按4.8元/m2·月收取。3、太原市城乡管理委员会、太原市物价局《关于印发太原市城市供热收费管理办法的通知》并城乡管发【2010】40号超高费每超过0.1米，加收按供热面积计算的热费的3%。4、太原市物价局文件《关于太原市居民用热两部制热价标准（试行）及有关问题的通知》并价商字【2009】162号基本热价比例为50%。5、太原市物价局、太原市城乡管理委员会文件《关于转发《山西省物价局山西省住房和城乡建设厅关于进一步做好按用热量计价收费工作的通知》的通知》并价商字【2012】169号基本热价比例为30%。6、山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅文件《山西省物价局山西省住房和城乡建设厅关于进一步做好按用热量计价收费工作的通知》晋价商字【2012】280号基本热价比例为30%。7、山西省物价局文件《关于调整太原市城市供热价格的通知》晋价商字【2005】335号二次管网费按供热建筑面积1.3元/m2·年收取。8、2011年11月15日龙观天下西6-3业主按7元/m2·月交纳供暖费的存根9、图纸10、按文件计算的供热费表。11、购电记录。证明收取暖气费的标准和依据。证据七：停车费：1、太原市物价局、太原市房产管理局关于印发《太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》并价服字【2014】67号太原市住宅区域车辆停放收费标准。2、太原市物价局批准的临时停车收费标准（照片）。3、被告停车记录。证明收取停车费的标准和依据。证据八、1、南京市鼓楼区人民法院民事判决书。2、江苏省昆山市人民法院民事判决书。证明相同案例采纳物业公司意见的生效判决。被告质证意见，证据一真实性认可，但被告未与该营业执照的物业公司签订物业合同；证据二真实性认可；证据三与本案无关；证据四与本案无关；证据五中：1、商品房买卖合同无效。2、龙观天下佰晟花园前期物业服务合同及补充合同无效。其他证据中所要证明的事实均未告知业主。证据六中1至8文件真实性认可，图纸复印件真实性不予认可，图纸、按文件计算的供热费表、购电记录与本案无关。证据七中停车费不应该收。证据八不能作为证据使用。被告房钰杰提供以下证据：证据一：2015杏民初第03152号裁定书、业主调查表二份，证明卫生差温度低等管理问题。证据二证人马某、孙某、王某、赵某、薛某证言，证明卫生差温度低等管理问题，未签订物业合同。证据三照片、发票、录音，证明造成的损失及责任在物业的事实。证据四照片，证明造成的损失及开发公司经理即物业经理同意赔偿协调处理。证据五照片及业主维权微信群对话记录，证明温度低、无治安、卫生差等管理问题。证据六照片及业主维权微信群对话记录，证明无治安管理及业主被打在地无管理人员。证据七票据及照片、丢轮毂的价格表，证明2015年至2016年曾交停车费及丢轮毂的事实及报警后该事件是由于无物业管理。证据八业主维权微信群对话记录，证明多年供暖不达标无法正常生活。证据九物业收据，证明室内温度八度。证据十物业经理对话U盘一张，证明多年供暖不达标，经理同意退供暖费。证据十一物业供暖合同，证明物业承诺室温低于正常范围不收取取暖费，证据十二照片，证明室内无法采光物业承诺拆除的事实。原告质证意见，对被告在举证期提交的证据不予认可。证据一真实性无异议，但证明内容不予认可；对调查表不予认可。证据二真实性不予认可。证据三真实性、合法性、关联性不予认可，更不能证明责任在物业。证据四真实性、合法性、关联性不予认可。证据五真实性、合法性、关联性不予认可，不能证明所证事实。证据六不予认可。证据七、证据八真实性、合法性、关联性不予认可。证据九、证据十不予认可。证据十一、证据十二真实性、合法性、关联性不予认可。经审理查明，2009年1月1日，原告太原市猗汾物业管理有限公司（乙方）与山西佰晟房地产开发有限公司（甲方）签订前期物业管理服务合同书，甲方选聘乙方对龙观天下佰晟花园进行物业管理服务。2011年12月5日，双方又签订补充协议。原告是具有中华人民共和国物业服务企业资质证书的物业服务企业。2007年10月31日，被告房钰杰与山西佰晟房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买山西佰晟房地产开发有限公司位于本市五龙口街888号第26幢2单元西6-3号（本市杏花岭区龙观天下西六排3号）房屋，建筑面积296.19平方米，合同编号20062019386。2015年11月24日，原告曾因物业服务合同纠纷对被告向本院提起诉讼，判令被告支付原告截至2015年10月所欠的物业费，暖气费、停车费及利息，并于2016年4月14日提出撤诉。本院作出（2015）杏民初字第03152号民事裁定书，准许原告撤回起诉。自2009年1月1日至2017年7月30日，被告共欠物业费49286.01元，利息11672.26元。自2012年11月1日至2016年12月31日，被告共欠暖气费31598.1元，利息7025.94元。自2015年8月23日至2015年10月22日，被告共欠停车费151元，利息0元。自2013年11月24日至2017年7月30日，被告共欠物业费24820.73元，利息1819.79元。自2013年11月24日至2016年12月31日，被告共欠暖气费20445.83元，利息3587.32元。上述事实有，营业执照、法定代表人身份证、资质证、项目经理岗位证书、商品房买卖合同、龙观天下佰晟花园前期物业服务合同及补充合同、开发商授权书、《太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》、物价局批准的物业费文件、《关于调整太原市城市居民供热价格的通知》、《关于印发太原市城市供热收费管理办法的通知》、《关于太原市居民用热两部制热价标准（试行）及有关问题的通知》、《关于转发《山西省物价局山西省住房和城乡建设厅关于进一步做好按用热量计价收费工作的通知》、《山西省物价局山西省住房和城乡建设厅关于进一步做好按用热量计价收费工作的通知》、《关于调整太原市城市供热价格的通知》、交纳供暖费的存根、图纸、供热费表、购电记录、《太原市住宅物业服务等级与收费标准的通知》、太原市物价局批准的临时停车收费标准、被告停车记录、（2015）杏民初第03152号裁定书及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告太原市猗汾物业管理有限公司从2009年1月1日起成为本市五龙口街888号龙观天下佰晟花园小区的物业管理服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，被告作为业主，应当支付相应的物业费。被告欠缴自2009年1月1日至2017年7月30日的物业费，自2012年11月1日至2016年12月31日的部分暖气费，自2015年8月23日至2015年10月22日的停车费，双方形成合同欠款法律关系。被告拖欠上述各项费用，给原告造成利息损失。原告于2015年11月21日向本院提起诉讼，要求被告支付物业费，暖气费、停车费及利息，后撤诉。又于2017年8月24日再次向本院提起诉讼。根据相关法律关于诉讼时效的规定，原告于2013年11月21日至今的债权本院予以保护。本院认定：自2013年11月24日至2017年7月30日，被告共欠物业费24820.73元，利息1819.79元。自2013年11月24日至2016年12月31日，被告共欠暖气费20445.83元，利息3587.32元。自2015年8月23日至2015年10月22日，被告共欠停车费151元，利息0元。综上，依照《中华人民共和国合同》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《物业管理条例》第二十一条第一款之规定，判决如下：一、被告房钰杰于本判决生效之日起10日内，给付原告太原市猗汾物业管理有限公司自2013年11月24日至2017年7月30日，物业费欠款24820.73元，利息1819.79元。二、被告房钰杰于本判决生效之日起10日内，给付原告太原市猗汾物业管理有限公司自2013年11月24日至2016年12月31日，暖气费欠款20445.83元，利息3587.32元。三、被告房钰杰于本判决生效之日起10日内，给付原告太原市猗汾物业管理有限公司自2015年8月23日至2015年10月22日，停车费欠款151元，利息0元。四、驳回原告太原市猗汾物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1260元，由原告负担685元，被告负担577元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 陈 东二〇一七年十二月二十九日书记员 闫少陆