甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终200号上诉人(原审原告)：甘肃中创房地产开发有限公司，住所兰州市城关区。法定代表人：孔元文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨世全，该公司副经理。被上诉人（原审被告）惠某，男，汉族，户籍住址兰州市城关区。委托诉讼代理人：李某（系惠某前妻），女，汉族，户籍住址兰州市城关区。上诉人甘肃中创房地产开发有限公司（以下简称中创公司）因与被上诉人惠某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2016）甘0102民初5016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中创公司的委托诉讼代理人杨世全，被上诉人惠某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中创公司上诉请求：1.撤销（2016）甘0102民初5016号民事判决；2.改判支持其一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费由惠某承担。事实及理由：一、原判认定事实错误。双方基础法律关系基于1999年7月1日签订的《公有房产租赁协议》，协议对房租如何缴纳以及逾期后的相应权利义务均有明确约定，惠某自租住之日起，长达17年未缴纳房租，中创公司依约要求补缴房租并腾退房屋的主张，于法有据。二、原判仍按17年前公房租赁的标准计算房租，违反等价有偿和公平平等原则，也违反政府相关公房租赁政策的规定和租赁协议的约定。三、公房的所有权归国家或者集体，原判将惠某对租赁房屋的使用权按其自益物权进行对待和处理，属适用法律错误。四、2004年6月2日，惠某同“中创甘肃房地产开发公司”签订的《房地产买卖契约》与中创公司毫无关系，且也未按约办理审准手续，该协议没有生效。原判以房屋租赁与买卖属不同法律关系为由，对该买卖契约的效力问题不予处理，则是节外生枝，且存在冲突矛盾等。惠某辩称，不交房租是因涉案房屋已经购买，其缴纳款项后中创公司未办理产权证书，其拆迁补偿后以货币购买了涉案的安置房屋，中创公司诉讼时，其并不知尚欠房租一事，对一审判决的房租也不服。中创公司向一审法院起诉请求：1.惠某立即缴纳拖欠的房租费10540元及利息600元；2.惠某立即腾交位于兰州市城关区甘家巷8号楼101室（原103室）砖混结构，使用面积33.81平方米住房一套；3.惠某承担本案诉讼费。一审法院认定，位于兰州市城关区甘家巷8号楼101室、使用面积为25.17平方米的房屋是中创公司管理的公有房产。1999年7月1日，本案双方签订了《公有房产租赁协议》，协议约定惠某承租涉案房屋并仅享有居住使用权，按月交纳租金，起租日期为1998年1月1日，月租金为16.22元。协议签订后中创公司向惠某颁发了《兰州市公有房屋租赁证》。2006年、2014年中创公司针对管理的公租房分两次补办了因历史遗留的房屋产权证，惠某占有使用的涉案房屋未办理所有权证。现涉案房屋仍由惠某占有使用。对于惠某提交的《房地产买卖契约》、收据，用以证明其已向中创公司交纳了购房款，因提交的《房地产买卖契约》、收据均为复印件，对此不予采信。一审法院认为，《公有房产租赁协议》已经约定出租人、承租人各自权利义务关系，惠某作为承租人负有向出租人支付租金的义务，其自1999年7月1日起即拖欠租金至今，拖欠租金应为使用面积16.22元/月*12个月*17年=3308.88元。另在诉讼过程中，惠某并未就诉讼时效提出抗辩，中创公司诉讼请求也并未超过民事权利二十年最长保护期间。故对该公司要求惠某支付1999年7月1日起至2016年7月1日租金的诉讼请求，予以部分支持。对于中创公司要求支付房屋租金利息的诉讼请求，因《公有房产租赁协议》并未对此有明确约定，故对该项诉讼请求，不予支持。对于中创公司要求惠某腾交位于兰州市城关区甘家巷8号楼101室、使用面积为25.17平方米房屋的诉讼请求，因涉案公房承租权现已具有占有、使用、收益等独立的财产价值，故该公司以惠某未按时支付房屋租金而请求腾交房屋没有事实与法律依据，故对此诉讼请求不予支持。对于惠某辩称该房屋已由其购买一事，因房屋的租赁与买卖分属不同的法律关系，故在本案中不予处理，可另行主张房地产买卖契约的效力问题。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条之规定，判决：一、被告惠某于本判决生效之日起十日内向原告甘肃中创房地产开发有限公司支付房屋租金3308.88元；二、驳回原告甘肃中创房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费79元，减半收取39.5元，由惠某负担39.5元。二审中，惠某提交了《房地产买卖契约》、收据及《证明》的证据原件，中创公司质证后对《房地产买卖契约》、收据的真实性予以认可，对《证明》以该公司无牛胜此人为由不予认可。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认本院另查明，2004年5月26日，中创公司出具的收据反映，该公司总计收取惠某购房款1万元（属产权房），同年6月2日，中创公司（甲方）与惠某（乙方）签订《房地产买卖契约》，主要约定，由于甲方已收到乙方购房定金1万元，甲方同意将涉案房屋出售给乙方，成交价格为3.043万元，先前支付的购房定金在最后一次付款时冲抵，但付款方式未具体约定；同时，双方还就违约责任、纠纷处理方式、过户手续费用等予以约定，并约定本契约经双方签章及经房地产买卖主管机关审查批准后生效等，协议书由中创公司时任法定代表人曲汉章签字并加盖该公司原名称（中创甘肃房地产开发公司）印章。上述协议签订次日，收据中载明的收款人“牛胜”又出具《证明》，证明内容与收据载明内容一致。本院认为，根据中创公司上诉及惠某答辩，本案二审争议的焦点问题为双方间的法律关系应如何确定。中创公司认为因双方签订的房屋买卖协议未予生效，本案仍为此前形成的基础的租赁法律关系，惠某未按租赁协议缴纳房租，应补缴房租并腾退房屋；惠某认为双方已形成房屋买卖关系而非租赁关系，中创公司以租赁协议提起主张，于法无据。对此，本院认为，根据已查明的事实，中创公司与惠某确于1999年形成公房租赁关系，然而双方于2004年6月2日又签订了房屋买卖协议，该买卖协议由中创公司时任法定代表人签字并加盖该公司原名称印章予以确认，虽然协议约定有经房地产买卖主管机关审批后生效，但该约定的审批事项属于主管机关的相关行政管理措施，并非合同生效与否的法定要件；同时，即便双方的此约定为生效条件，中创公司作为涉案房屋的房地产开发商，亦应负有积极履行审批事宜、促成合同生效的义务，而该公司在协议签订十多年期间未履行审批义务，应认定合同实际已生效，故惠某关于双方已由租赁关系转为买卖关系的辩由，本院予以采纳。因此，在双方买卖协议已生效的情形下，中创公司又以租赁关系提起主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于本案双方已形成房屋买卖法律关系，故一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷并予以处理不当，本院予以纠正。惠某虽对判处的租金不服，但未就此提起上诉，本案也不存在《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定的情形，故一审法院对本案的处理结果，并无不当，应予维持。至于双方就履行买卖协议存在的相关问题，可另行主张处理。综上，中创公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实基本清楚，虽定性有误，但处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由甘肃中创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马列东代理审判员  赵辉君代理审判员  靳文丽二〇一七年三月二十二日书 记 员  张邴雯