黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7638号
上诉人（原审原告，反诉被告）：郑丽萍，女，1961年10月17日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。
委托诉讼代理人：全渝滨，黑龙江全晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）：彭娟，女，1968年5月31日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
委托诉讼代理人：王春茂，哈尔滨市香坊区新城法律服务所法律工作者。
上诉人郑丽萍因与被上诉人彭娟房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑丽萍的委托诉讼代理人全渝滨，被上诉人彭娟的委托诉讼代理人王春茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑丽萍上诉请求：撤销一审判决的第二项与第三项，改判彭娟给付的20万元购房定金归郑丽萍所有。事实和理由：一审判决认为郑丽萍“系2015年12月22日取得房屋所有权证书，故合同签订后，未能按照合同约定持有效证件到产权处递件，办理房屋更名过户手续，对本案纠纷亦应承担相应的责任”，故判决郑丽萍将20万元定金返还彭娟。郑丽萍认为，一审判决的认定是错误的。理由是：1、本案买卖的房屋是郑丽萍与其爱人梅某共同共有的财产，虽然在房地产买卖协议的卖方处只签署了郑丽萍的名字，但在2015年12月22日由梅某更名至郑丽萍（夫妻更名）之前，并不影响办理房屋买卖更名过户手续。是因为彭娟没有按约定支付房款，后又明确表示不再履行合同，才没有办理更名过户登记，郑丽萍无过错，不应承担责任。购房协议签订后，彭娟同意立即支付全部购房款，后未能支付。因此彭娟的丈夫孙和义才于2014年5月4日向郑丽萍出具欠据。在欠据中承诺205万元购房款应于2014年5月31日前付清，并另行支付违约金10万元。之所以存在违约金是因为彭娟在同意立即支付购房款后未能履行。在双方变更原协议付款条款后，应由彭娟先履行支付房款义务，郑丽萍再履行办理过户登记义务。在彭娟未履行付款义务的情况下，郑丽萍则不存在履行办理过户的后义务。郑丽萍于2014年4月30日将房屋交给彭娟使用，彭娟于2015年下半年毁约后将房屋返还给郑丽萍，无偿使用房屋一年。一审判决郑丽萍返还定金，双方解除合同，有失公平。
彭娟辩称：一审判决认为郑丽萍系2015年12月12日取得房屋产权证书，故合同签订后，未能按照合同约定持有效证件到产权处递件，办理房屋更名过户手续，对本案纠纷应承担相应的责任，故判决郑丽萍将20万元定金返还彭娟是正确的。郑丽萍的上诉理由不能成立。根据郑丽萍一审提交的产权证书，本案房屋2015年12月22日才为郑丽萍所有，在该房屋买卖合同履行中及本案一审中，郑丽萍亦没有出示其配偶梅某授权或追认，未提供房屋所有权手续和婚姻关系证明。即便是婚姻关系，就没有变更登记的必要。因此合同不能履行，郑丽萍存在过错，应承担责任。双方当事人并未对房屋买卖协议进行变更。孙和义不是合同当事人，且并不具有彭娟的授权和追认，孙和义虽与彭娟是夫妻关系，但二人已于2015年1月离婚。孙和义所签订的欠条不足以对双方的合同进行改变。本案房屋在双方签订买卖协议后，郑丽萍只给了彭娟一把钥匙，明确彭娟在付清房款前不能使用，该房屋内没有家具，欠缴物业费和取暖费，不具备使用条件，物业费及取暖费均由彭娟缴纳，房屋门锁在2015年初被更换，因此并不存在彭娟无偿使用房屋的事实。
郑丽萍向一审法院起诉请求：1、解除郑丽萍、彭娟于2014年3月27日签订的房地产买卖协议书；2、彭娟给付的20万元购房定金归郑丽萍所有。
彭娟反诉请求：1、解除双方签订的房地产买卖协议书；2、郑丽萍返还定金20万元。
一审法院认定事实：2014年3月27日郑丽萍与彭娟签订房地产买卖协议书，约定：郑丽萍同意将哈尔滨市道里区西九道街18号8楼807号两屋一厨二厅建筑面积198平方米房产卖给彭娟，价格为225万元，买卖双方办理过户手续费及所需要缴纳税费由彭娟支付。双方同意于2014年4月30日由郑丽萍将上述房产正式交付彭娟使用。在办理更名过户之前，彭娟付郑丽萍定金20万元。双方持有效证件到产权处递件后，交易所专业人员出现场，评估确认时，彭娟购房款一次付清。合同签订后，彭娟向郑丽萍缴纳20万元定金，同时郑丽萍将房屋交付给彭娟使用。2014年5月4日案外人孙和义给郑丽萍出具欠条，内容为：“今欠郑丽萍道里区西九道街东兴公寓807室购房款205万元，违约金10万元，于2014年5月31日前付清。共计215万元”。孙和义未按约定时间给付郑丽萍购房款。2015年1月26日孙和义与彭娟离婚。2015年下半年彭娟将房屋返还给郑丽萍。2015年12月22日郑丽萍取得位于哈尔滨市××西××街××大厦××号房屋的所有权证。2015年12月23日郑丽萍诉至本院要求解除与彭娟的房屋买卖合同。
一审法院认为，郑丽萍与彭娟签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效。合同签订后，郑丽萍向彭娟交付房屋同时收取彭娟缴纳的20万元定金，案外人孙和义在向郑丽萍出具欠条后，孙和义与彭娟亦未按照约定给付郑丽萍购房款，故彭娟对本案纠纷应承担责任。郑丽萍系2015年12月22日取得房屋所有权证书，故合同签订后，郑丽萍未能按照合同约定持有效证件到产权处递件，办理房屋更名过户手续，对本案纠纷亦应承担相应的责任。2015年下半年彭娟已经将房屋返还给郑丽萍，且郑丽萍也已实际接收房屋，现双方均要求解除合同，应准予。鉴于双方在本案纠纷中均有违反合同约定情形，对本案纠纷均有责任，故合同解除后，郑丽萍应将20万元定金返还彭娟。判决：一、解除郑丽萍与彭娟于2014年3月27日签订的房地产买卖协议书；二、判决发生法律效力后十日内，郑丽萍返还彭娟购房定金20万元；三、驳回郑丽萍的其他诉讼请求。诉讼费6,450元，由郑丽萍负担4,300元，由彭娟负担2,150元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：郑丽萍申请证人梅某出庭作证，该证人证言能够证明其拟证明的问题，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，梅某与郑丽萍原系夫妻关系，2016年3月24日离婚。2014年3月27日郑丽萍与彭娟签订房地产买卖协议书，将案涉房屋卖给彭娟，梅某知情且同意，此时登记在梅某名下的案涉房屋为夫妻共有。
本院认为，郑丽萍与彭娟签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，合法有效。签订合同时，双方约定“双方持有效证件到产权处递件后，交易所专业人员出现场，评估确认时，彭娟购房款一次付清”，签订合同后双方变更了购房款的交付时间，2014年5月4日，彭娟丈夫孙和义为郑丽萍出具欠条，确认2014年5月31日前付清全部房款，由此可以确认双方已实际变更了房款交付时间，郑丽萍已依约于2014年4月30日将房屋交付给彭娟，但彭娟、孙和义未在约定的时间内付清房款，彭娟应承担全部违约责任，彭娟交付给郑丽萍的定金20万元，无权要求返还。在彭娟与孙和义夫妻关系存续期间，孙和义出具欠条签字确认的行为，可以代表彭娟。彭娟主张其与孙和义已分居多年，孙和义无权代表其出具欠据，该主张没有证据支持，本院不予采纳。因双方签订的房屋买卖合同未约定郑丽萍办理房屋更名过户的具体时间，彭娟也未举示证据证明其要求郑丽萍协助办理更名过户，故郑丽萍在彭娟未付清房款的情况下，未办理更名过户手续，并无过错。虽郑丽萍系2015年12月22日取得房屋所有权证书，但此前案涉房屋登记在梅某名下，二审中梅某已出庭证实，郑丽萍有权处分其夫妻共有房产，一审判决认定郑丽萍未能按照合同约定办理房屋更名过户手续，应承担相应责任错误，本院予以纠正。
综上所述，上诉人郑丽萍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初547号民事判决第一项；
二、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2016）黑0102民初547号民事判决第二、三项；
三、彭娟已交付给郑丽萍的20万元购房定金归郑丽萍所有；
四、驳回彭娟的其他反诉请求。
一审案件受理费4,300元、反诉费2,150元，由彭娟负担；二审案件受理费4,300元，由彭娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵红霞
审判员 张 宇
审判员 李秀艳
二〇一七年十二月二十九日
书记员 李 雪