甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）凉民初字第4186号
原告:张朝霞，女，1957年11月16日出生，住凉州。
被告：刘世文，男，1965年9月26日出生，住凉州。缺席。
被告：郭乾县，男，1965年6月18日出生，住武威市。缺席。
原告张朝霞与被告刘世文、郭乾县房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年5月27日受理后，经审理于2014年5月19日做出（2013）凉民初字第1976号民事判决书。被告不服提出上诉，甘肃省武威市中级人民法院经审理以（2014）武中民终字第388号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重新审理，认为刘世文、郭乾县以原告取得该房屋所有权不合法，已向凉州区法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效向中级人民法院提交中止审理申请书，因此本案的事实需根据另案的审理情况进一步查明确认。本院于2014年10月16日重新受理后，依法另行组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭进行了审理，原告张朝霞到庭参加了诉讼，被告刘世文、郭乾县经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求立即终止原、被告之间的租赁合同。2、要求二被告立即支付房屋租费34000元。要求被告支付原告从2011年5月到至今的使用费，每年18000元（依照现在行情）支付。事实和理由：原告在武威市××区有房屋一处，建筑面积52.70平方米，2008年4月13日，原告与丈夫林明成委托被告刘世文，以刘世文的名义将房屋出租给被告郭乾县使用，合同约定房屋租赁为三年，即2008年5月1日至2011年5月1日，租金为第一年免租，第二年10000元，第三年10000元，租赁到期到结清手续，该协议作废，但合同到期后，二被告却未经原告及其丈夫允许同意，擅自延长房屋租期，低于市场行情的房屋租费，且至今不付。现诉至你院。
原告为证明自己的陈述与主张，向法庭提供了下列证据：
1、房屋租赁协议复印件一份，证明原告委托被告刘世文与被告郭乾县签订房屋租赁合同的事实。
2、房屋租赁协议复印件一份，证明被告刘世文未经原告许可，私自将该合同延期三年至2015年5月1日，租赁每年11000元的事实。
3、查档证明复印件一份，证明凉州区房屋产权户籍监督所查档证明原告的商铺面积为66.57平方米的事实。
4、房屋所有权证复印件一份，证明原告于2006年5月月16日对该争诉的房屋取得所有权的事实。
5、武威市中级人民法院(2017)甘06民终864号民事裁定书复印件一份，证明二审法院驳回被告郭乾县、刘世文的起诉的事实，本案中止的原因终结。
被告刘世文与被告郭乾县经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未作出实体辩称。未向法庭提供证据。
被告因缺席对原告提供的证据未提出质证意见，视为其对质证权利的放弃。本院认为，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，其证明效力应予确认。
根据原告的陈述及本院确认的具有证明效力的证据，查明事实如下：原告张朝霞在武威市××区）有房屋一处，建筑面积52.70平方米。2008年4月13日，原告口头委托被告刘世文，以被告刘世文名义将该房屋出租给被告郭乾县使用。该合同主要约定：一、经甲方（刘世文）与乙方（郭乾县）双方共同协商，甲方自愿出租位于西大街131-137号（步行街原银河商城一楼）商业网点（排号白马商城7＃房间）建筑面积约48.2平方米。乙方承租时间从2008年5月1日至2011年5月1日，租赁期限为3年，租金为20000元。房屋租金的付款方式为分期付款；首付租金免，付款时间为2011年5月1日；第二期付款10000元，付款时间为2009年5月1日；第三期付款为10000元，付款时间为2010年5月1日。二、甲方的责任与义务：甲方只提供所租赁的房屋；三、乙方的责任与义务：1、必须遵守国家的法律法规和政府的有关规定；2、水、电、暖设施自行解决；3、负责办理经营所需一切手续，成立相关的管理机构并健全相应的规章制度，费用由乙方承担；4、不得私自改变房屋结构；5、全权委托经营及相关的法律事务；6、在租赁期间甲方不得干涉乙方的内部管理事宜，其安全、防火、防盗、水、电、暖和经营管理均有乙方负责；7、若需续租，甲方务必在同等的条件下，优先租赁给乙方，提前一个月之内同甲方签订续租协议，办理相关手续；8、本协议自签订之日起生效，任何一方不得中途违约，违约者要承担对方总租金5倍以上的违约金。合同签订后，被告刘世文将房屋交付被告郭乾县管理经营。被告郭乾县在经营期间，因按合同约定第一年的房租免收，被告郭乾县分别于2009年4月30日向被告刘世文支付房屋租金10000元，2010年4月30日支付租金10000元，2011年4月30日支付租金11000元。期间，被告刘世文转付给原告张朝霞房屋租金20000元。2010年5月12日，被告刘世文未征得原告张朝霞同意，在原合同内容不变的情况下，又与被告郭乾县将合同的租期延长3年，即合同期至2014年5月1日止（合同中将2014年5月1日涂改为2015年5月1日）。房屋租金增加为每年11000元。但被告刘世文未向原告张朝霞支付过房屋租金。为此，原告张朝霞提起诉讼。另查明：刘世文、郭乾县等十五名业主诉讼张朝霞、武威基隆房地产开发公司确认合同无效纠纷，武威市中级法院于2017年10月25日作出裁定，撤销凉州区人民法院判决，驳回刘世文、郭乾县等十五名业主的起诉。
本院认为，原告张朝霞依法登记取得武威市凉州区西大街131-137房屋一处（步行街原银河商城一楼）产权的事实清楚，权属明确，证据充分。原告将该房屋以口头形式委托被告刘世文租赁经营的事实，由二被告间签订的房屋租赁合同证实。房屋租赁期届满前，被告刘世文未经原告同意将租赁合同续租3年，侵害了原告的合法财产权益，应当承担相应的民事侵权责任。原告要求解除二被告续签房屋租赁合同的请求合法，应予以支持。由于原告张朝霞口头委托由被告刘世文管理租赁房屋的期限由二被告第一次签订的房屋租赁合同证明，且原告也予以认可；但原告对合同届满以后是否同意或授权被告再次对租赁合同延期与否、房屋租金是否调整等没有书面约定，也就是说，被告刘世文在合同期限届满前又与被告郭乾县续签的房屋租赁合同没有得到原告的认可或追认，所以二被告之间再次续签的房屋租赁合同相对原告不发生效力。故二被告在原合同基础上续签的房屋租赁合同应依法解除。其次，关于原告要求被告按每年18000元计算支付房租费的请求，考虑到二被告续签的房屋租赁合同对租金进行了约定，并且已实际占有使用的情况，延期使用期间的租费应依照二被告约定的年租金11000元计算给付为宜，即自2011年5月1日起，年租金按11000元计算支付，由被告刘世文、郭乾县共同承担偿付义务。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第七条、第十五条第（五）、（六）项、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第四十八条、第五十二条第（二）项、第九十四条第（二）、（三）、（四）项、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告刘世文与被告郭乾县双方签订的房屋租赁合同依法解除。
二、被告刘世文、郭乾县共同返还给原告张朝霞坐落在本市凉州区西大街131-137号（步行街原银河商城一楼）房屋一处（房号1-3，建筑面积52.70平方米）。
三、被告刘世文、郭乾县共同支付给原告张朝霞房屋租赁费66000元（2011年5月1日至2017年5月1日期间的房屋租赁费。按每年11000元计算，计66000元）。2017年5月2日起的房屋租赁费由被告刘世文按每日30元计算支付，付至房屋交付原告张朝霞之日止。
上述履行义务，限判决书发生法律效力后60日内履行完毕。
案件受理费650元，由被告刘世文、郭乾县共同负担。
如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审 判 长 张继红
人民陪审员 马国文
人民陪审员 许德红
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 吴 琼