广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初3496号
原告：太古汇（广州）发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路385号太古汇一座1801室，组织机构代码73974816-4。
法定代表人：刘美璇，系该司董事长。
委托代理人：张贤伟、李国财，均系广东法制盛邦律师事务所律师。
被告:广州申彤大大资产管理有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江东路32号利通广场规划设计楼层22层01单元（自编楼层23层01单元），统一社会信用代码9144010134026386XK。
原告太古汇（广州）发展有限公司诉被告广州申彤大大资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太古汇（广州）发展有限公司的委托代理人张贤伟、李国财到庭参加了诉讼。被告广州申彤大大资产管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。
原告太古汇（广州）发展有限公司诉称：2014年10月8日，原告与上海申彤大大资产管理有限公司（下称上海申彤公司）签订了《中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房之租赁合同》。原告将其所有的太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房出租给上海申彤公司使用，起租日为2014年10月8日，租赁期为3年。而后，原告与上海申彤公司、被告又于2015年8月1日就《租赁合同》权利义务的转让事宜签订了《关于中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼一座第三十七层的3703单元之租赁合同权利义务转让协议》。协议约定，自《转让协议》签署之日起，上海申彤公司在租赁合同项下的全部权利和义务一并转让予被告，被告须履行及承担上海申彤公司在租赁合同项下的所有义务和责任，并且在所有方面受租赁合同条款的约束。根据《租赁合同》第二部分“租金及其它费用”的约定，被告应按照约定的付款时间支付基本租金、空调、管理费及其他费用等。但截至今日，被告未依照约定的付款时间支付的款项有：（1）2015年10月份的水电费1840元；（2）2015年11月份的水电费2418元；（3）2015年12月份的水电费1656元；（4）2016年1月份基本租金216260元及其管理费35428元；（5）2015年11月18日更换灯泡费用17元；（6）2015年11月21日加时空调费700元，合计258319元。为了敦促被告继续履行《租赁合同》，原告已多次向被告发函，并于2016年1月21日委托广东法制盛邦律师事务所律师向被告送达了《律师函
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关于：贵司拖欠太古汇（广州）发展有限公司租金及管理费等事宜》。但时至今日，被告仍然拒绝向原告支付拖欠的上述款项。2016年1月27日，原告向被告发出了《关于：中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼一座第37层3703号房（下称“承租单元”）终止租赁之相关事宜》。由于被告的违约行为，原告将于2016年1月27日终止与被告签署的租赁文件及相关文件并收回承租单元。被告需履行的配合义务如下：（1）将承租单元恢复原状交还原告；（2）支付逾期租金、管理费、水电费和其他费用合计258317.85元；（3）支付拖欠费用产生的违约金；（4）没收保证金999988元；（5）赔偿原告因被迫终止租赁关系而遭受的一切损失，包括但不限于：重新出租给新租户前期间内的所有基本租金及管理费，免租期的租金损失及其他损失。经过初步核算，被告未履行合同应当支付和赔偿的损失，除了原告依照《租赁合同》有权没收的保证金和押金999988元外，还包括：基本租金和管理费基本租金和管理费251688元，2015年10、11、12月份的水电费5912.85元，更换灯泡费用17元，及11月加时空调费700元，以及重新出租所造成的基本租金和管理费损失合计950805.6元等。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》及其《转让协议》合法有效，双方应严格遵守执行。原告已经将符合条件的出租单元交付给被告，全面履行了将涉案房屋出租给被告的义务。被告未能按照《租赁合同》的约定按时支付基本租金、管理费及其他费用等，已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，应赔偿原告所遭受的损失并承担相应的法律后果。现诉至法院，请求判令：1、原告有权收回原告出租给被告的位于广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703单元；2、原告有权没收被告签订合同时交付的保证金999988元；3、被告向原告支付拖欠2016年1月份的基本租金216260元和管理费35428元及其逾期付款的违约金（逾期付款的日利率为0.3%，从2016年1月2日起，计至被告实际付款之日止）；4、被告向原告支付拖欠2015年10月份的水、电费和排污费1839.41元和更换灯泡费用17元及其相应逾期付款的违约金（逾期付款的日利率为0.3%，从2015年12月2日起，计至被告实际付款之日止）；5、被告向原告支付拖欠2015年11月份的水、电费和排污费2417.82元及其相应逾期付款的违约金（逾期付款的日利率为0.3%，从2016年1月2日起，计至被告实际付款之日止）；6、被告向原告支付拖欠2015年12月份的电费1655.62元和加时空调费费用700元及其相应逾期付款的违约金（逾期付款的日利率为0.3%，从2016年2月2日起，计至被告实际付款之日止）；7、被告向原告赔偿重新出租所造成的基本租金和管理费损失950805.6元(空置期间为2016年2月1日至2016年3月7日，共计36天，装修免租期为3个月；基本租金按每月216260元，管理费按每月35428元计算)；8、本案的诉讼费用由被告承担。
被告广州申彤大大资产管理有限公司未作答辩。
经审理查明：2013年12月11日，广州市城乡建设委员会出具穗建验备2013-022号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，建设单位为原告，工程名称为太古汇商业、酒店、办公楼工程。
2014年10月8日，原告（出租人）与案外人上海申彤大大资产管理有限公司（承租人，以下简称上海申彤公司）签订关于广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房（以下简称涉案房屋）之《租赁合同》，约定：承租单元的租赁面积为983平方米；租赁期为3年，起租日为2014年10月8日；免租期为2个月；每月租金为216260元；承租人须每月支付空调和管理费33737元，出租人有权上调承租人应付的空调和管理费金额，上调后的金额将于租赁期内每年的1月1日起生效，出租人每次上调空调和管理费时，应向承租人发出书面通知，说明上调理由，但出租人所作出的上调金额为最终的和决定性的，且对承租人具约束力；承租人应支付并清偿水、电和电话的所有相关押金和费用；所有款项（租金、空调和管理费、公用事业收费等）须在扣除所有应扣金额后由承租人自起租日起于每个公历月的第一日预先支付，不得抵扣；若发生任何下述情况，出租人有权在任何时候合法地收回承租单元，本合同因此而完全解除，但不妨碍出租人享有的就任何尚未解决的有关承租人违反或不履行本合同的任何条款进行索赔的权利，同时出租人将没收所有保证金，但不妨碍出租人就其所遭受的任何损失或损害对承租人提出索赔的权利，1、租金及/或空调和管理费及/或本合同项下任何应付款项或其任何部分已到支付期（无论是否已正式提出要求支付），且从到期日起，承租人已逾期15日仍未支付。；若承租人在本合同项下的租金或其它应付款项到期之日（无论是否已正式提出要求支付）起的7日内尚未履行其付款义务，承租人须就所有该等未清偿款项向出租人支付每日利息，利率为0.3%，计算期自该等款项到期应付之日起至其实际付款日止，所支付的利息为违约金而非罚金；若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前解除本合同，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，承租人须向出租人支付以下款项作为违约赔偿金，1、承租人在本合同解除之日应付而未付的一切款项，2、在本合同解除之日起至出租人将承租单元重新出租给新租户前的该段期间内的所有租金及管理费，3、赔偿出租人因承租人擅自在租赁期届满前解除本合同而遭受的一切其它损失；保证金金额为999988元，须于本合同签署时向出租人支付；在本合同期内，保证金由出租人保管，但出租人无须向承租人支付该笔保证金的利息，倘若承租人违反、不遵守或不履行任何前述协议、约定、条款，出租人（在不损害本合同项下任何其它权利或救济的前提下）有权解除本合同，在这种情形下，保证金将由出租人完全没收，但不妨碍出租人就其所遭受的任何损失或损害向承租人提出索赔的权利；等条款。
2015年8月1日，原告（出租人）、案外人上海申彤公司（原承租人）及被告（新承租人）就涉案房屋签订《租赁合同权利义务转让协议》，约定：因经营管理之需要，原承租人向出租人提出申请，希望将原承租人在租赁合同（指由出租人与原承租人就承租涉案房屋于2014年10月8日所签订的《租赁合同》）项下的全部权利义务转让予新承租人，而新承租人亦同意接受该转让，在符合本协议规定的前提下，出租人同意原承租人将原承租人在租赁合同项下的全部权利义务转让予新承租人，因此，本协议将作为租赁合同的补充协议；自本协议签署之日（转让日）起，原承租人在租赁合同项下的全部权利和义务一并转让予新承租人；新承租人向出租人承诺，自转让日起，新承租人须履行及承担原承租人在租赁合同项下的所有义务和责任，并且在所有方面受租赁合同条款的约束；新承租人须在签订本协议时向出租人支付保证金，新保证金的金额与租赁合同所规定的保证金金额相同，999988元，出租人将根据租赁合同的规定在租赁合同终止后向新承租人退还新保证金；三方共同确认，本协议为租赁合同权利义务转让的唯一有效方式及本协议为租赁合同不可分割的一部分，本协议构成出租人、原承租人及新承租人就有关租赁合同权利义务转让所涉事项的全部协议，并且取代本协议成立之前的有关租赁合同权利义务转让的所有口头及书面协议；本协议经各方签字盖章后于转让日起生效；等条款。庭审中，原告出示保证金的发票表示被告已支付保证金999988元。
2016年1月21日，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出《律师函》，向被告追讨2015年10月-12月的水电费、2016年1月的基本租金及管理费等费用。
2016年1月27日，原告向被告发出《终止租赁之相关事宜》，通知被告将于2016年1月27日终止与被告签署的租赁文件并收回涉案房屋，要求被告于2016年1月31日前将涉案房屋交还并向原告支付与其租金、管理费、水电费及相应的违约金，并由原告没收被告在签订租赁文件时支付的保证金等。该函件于2016年1月28日交邮并被退回，退回原因为“公司整顿两个月无人上班，致电收件人要求退回”。
庭审中，原告表示被告于2016年1月底撤场，但没有与原告办理书面交接手续，原告于2016年2月16日自行收回涉案房屋，并于2016年3月4日与案外人东莞市星火教育科技有限公司（以下简称星火公司）签订租赁合同，将涉案房屋出租，并于2016年3月7日将涉案房屋交付给案外人星火公司，对此，原告提交租赁合同（签订时间为2016年3月4日，约定起租日为2016年3月7日，免租期3个月，在免租期内承租人仍须缴纳管理费）、星火公司出具的情况说明予以证明。
原告表示自2016年1月1日起涉案房屋的空调和管理费由每月33737元上调为每月35428元，并已向被告书面告知，对此，原告提交通知签收单予以证明。
原告表示被告现仍拖欠的款项为：1、2016年1月份的基本租金216260元、管理费35428元；2、2015年10月的水、电费和排污费1839.41元、更换灯泡费用17元；3、2015年11月份的水、电费和排污费2417.82元；4、2015年12月份的电费1655.62元和加时空调费费用700元，其中各月的水电费原告已垫付，对此，原告提交付款通知书、发票（部分为付款方联、部分为购买方联，均为原件）、水费、污水处理费缴费通知单、转账凭证予以证明，并表示所有的费用均是每月交纳一次，当月租金及管理费应在当月第1天交纳，当月水电费及其他费用是在第3个月的第1天交纳，原被告双方的交易习惯是由原告先开具发票，待被告交付款项后再将发票原件给被告，因上述款项被告均未缴纳，所以原告仍持有发票原件（付款方联），并由于原告是以整座单元为整体向自来水公司及供电局支付水电费，所以其提供的发票（购买方联）是以整座单元为交款单位，涉案房屋的水电费已包括在内。
本院认为：原、被告及案外人上海申彤公司签订《租赁合同权利义务转让协议》，约定将原告与案外人上海申彤公司签订的《租赁合同》项下的全部权利义务转让予被告，即从签订《租赁合同权利义务转让协议》起，原告与被告之间成立租赁合同关系，双方均应受《租赁合同》项下的全部权利义务的约束。
原告自认已于2016年2月16日收回涉案房屋，对于原告的第一项诉讼请求，本院不再处理，予以驳回。
《租赁合同》约定被告逾期支付应付款项超过15天的，原告有权没收保证金，原告表示被告至今仍拖欠2016年1月份的租金及管理费，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃应诉答辩的权利，本院对原告的陈述予以采信。原告诉请要求没收被告支付的保证金999988元有合同依据，本院予以支持。
《租赁合同》约定“所有款项（租金、空调和管理费、公用事业收费等）须在扣除所有应扣金额后由承租人自起租日起于每个公历月的第一日预先支付。若承租人在本合同项下的租金或其它应付款项到期之日（无论是否已正式提出要求支付）起的7日内尚未履行其付款义务，承租人须就所有该等未清偿款项向出租人支付每日利息，利率为0.3%，计算期自该等款项到期应付之日起至其实际付款日止，所支付的利息为违约金而非罚金”，原告表示已书面告知被告从2016年1月1日起涉案房屋的空调和管理费已上调为每月35428元并提交相应证据，本院对此予以采信。原告诉请要求被告支付2016年1月份的租金216260元和管理费35428元及逾期付款的违约金，本院予以支持，但原告诉请要求违约金从2016年1月2日起计缺乏合同依据，违约金应以251688元（216260+35428）为本金，按照每日0.3%的标准，从2016年1月9日起计至实际清偿之日止，从公平角度，违约金以本金为限，对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
原告表示当月水电费及其他费用是在第3个月的第1天交纳，其对2015年10月至12月的水电费等已进行垫付，并诉请要求被告支付2015年10月的水、电费和排污费1839.41元，更换灯泡费用17元，2015年11月份的水、电费和排污费2417.82元，2015年12月份的电费1655.62元和加时空调费费用700元，本院予以支持。原告诉请要求被告支付逾期支付上述款项的违约金有合同依据，本院予以支持。但原告诉请要求违约金分别从2015年12月2日、2016年1月2日、2016年2月2日起计缺乏合同依据，逾期支付2015年10月的水、电费和排污费1839.41元，更换灯泡费用17元的违约金应以1856.41元（1839.41+17）为本金，按照每日0.3%的标准，从2015年12月9日起计至实际清偿之日止；逾期支付2015年11月份的水、电费和排污费2417.82元的违约金应以2417.82元为本金，按照每日0.3%的标准，从2016年1月9日起计至实际清偿之日止；逾期支付2015年12月份的电费1655.62元和加时空调费费用700元的违约金应以2355.62元（1655.62+700）为本金，按照每日0.3%的标准，从2016年2月9日起计至实际清偿之日止；从公平角度，各期违约金以本金为限。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持，予以驳回。
原告自认被告于2016年1月底撤场，其于2016年2月16日自行收回涉案房屋，于2016年3月4日即与案外人星火公司签订租赁合同将涉案房屋另行出租，即涉案房屋的空置期仅为一个月左右，原告与星火公司签订的租赁合同亦约定在3个月的免租期内星火公司仍须缴纳管理费，且被告已向原告缴纳的保证金999988元已基本相当于四个月的租金及管理费，原告没收被告缴纳的保证金已足以弥补原告因涉案房屋空置期间的租金及管理费损失，从公平角度，原告诉请要求被告支付重新出租所造成的基本租金和管理费损失950805.6元，本院不予支持，予以驳回。
被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
被告广州申彤大大资产管理有限公司就广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房向原告太古汇（广州）发展有限公司支付的保证金999988元归原告太古汇（广州）发展有限公司所有。
于本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州申彤大大资产管理有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房2016年1月份的基本租金216260元和管理费35428元及逾期支付上述款项的违约金（违约金以251688元为本金，按照每日0.3%的标准，从2016年1月9日起计至实际清偿之日止，以本金为限）。
于本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州申彤大大资产管理有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房2015年10月的水、电费和排污费1839.41元，更换灯泡费用17元及逾期支付上述款项的违约金（违约金以1856.41元为本金，按照每日0.3%的标准，从2015年12月9日起计至实际清偿之日止，以本金为限）。
于本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州申彤大大资产管理有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房2015年11月份的水、电费和排污费2417.82元及逾期支付上述款项的违约金（违约金以2417.82元为本金，按照每日0.3%的标准，从2016年1月9日起计至实际清偿之日止，以本金为限）。
于本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州申彤大大资产管理有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第37层3703号房2015年12月份的电费1655.62元和加时空调费费用700元及逾期支付上述款项的违约金（违约金以2355.62元为本金，按照每日0.3%的标准，从2016年2月9日起计至实际清偿之日止，以本金为限）。
驳回原告太古汇（广州）发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25000元，由原告太古汇（广州）发展有限公司负担11000元，被告广州申彤大大资产管理有限公司负担14000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 符 慧
人民陪审员 潘玉英
人民陪审员 郑慧琴
二〇一六年十月十九日
书 记 员 许丽凤
黄浪
本判决书已于2016年月日送达