浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）湖安民初字第1212号
原告（反诉被告）：郑敏。
委托代理人：陈国芳。
被告（反诉原告）：李烈。
委托代理人：王亿文。
委托代理人：张宏斌。
原告（反诉被告）郑敏（以下均简称原告）与被告（反诉原告）李烈（以下均简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2009年12月18日立案受理，依法适用简易程序由审判员赵歆独任审判。期间，被告提出反诉，本院予以合并受理。后因案情复杂，本院决定本案转为普通程序审理。分别于2010年3月22日、3月29日依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈国芳，被告的委托代理人王亿文到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月，原告从张永泉处购得位于递铺镇人民路商住楼3-3-505室商品房一套（以下简称505室房屋，如不特别指出，不包括阁楼在内，本院注），包括阁楼。此后，原告将阁楼装修后出租给他人使用。2007年9月5日，原告将505室房屋以人民币280000元的价格转让给鲍谷丰，并签订了《房地产买卖（居间）合同》。双方在合同中特别约定505室房屋阁楼的所有权归原告所有。此后，该阁楼一直由原告租赁经营。2009年上半年，鲍谷丰将其购来的商品房转让给被告，并办理了过户手续。不料被告受让房屋后，突然对原告的阁楼提出所有权要求，被告的无理要求当即遭到原告的拒绝。于是被告便将原告的阁楼停水、停电，迫使承租原告阁楼的房客搬出房屋。原告又从别处接通电源及自来水，以保证阁楼的正常用水和用电。不料，被告又将原告刚接上的自来水管和照明电线再次剪断，致使阁楼再次断水、断电，至今无法使用。原告被迫无奈，先后三次给承租户提供宾馆住宿，每次200元／日。此外，原告因无法出租房屋，至今已损失租金计3450元，接通电源及自来水花去1200元，赔偿承租方违约金3000元，经济上蒙受了巨大损失。故原告诉请本院判令：1.被告立即将原告阁楼的照明电线及自来水管恢复原状，并赔偿原告财产损失共计8250元整；2.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告称其2007年8月从张永泉处购得505室房屋（包括阁楼）一套与事实不符，505室房屋的阁楼与五楼为一个整体，张永泉并没有售给原告。而是，2007年9月5日，张永泉将自己所有的505室房屋（包括阁楼）转让给鲍谷丰。2008年11月17日，鲍谷丰将该房产转让给被告，并于2008年11月28日和12月9日分别办理了房地产过户手续。因被告购买前，原告一直侵占五楼房产的阁楼，使用五楼的水电，被告购房后即要求原告停止侵占被告的阁楼，返还被告的财产，赔偿损失，原告置之不理。无奈，被告只能停止阁楼的水、电，以至双方纠纷成讼。故原告诉称的损失是不存在的，恰恰相反原告侵占被告的房产，使用被告的水、电，其行为损害被告的权益。故要求驳回原告的诉讼请求。同时，被告反诉诉请判令：1.原告停止侵害，退还侵占被告的505室房屋的阁楼；2.原告赔偿被告经济损失9600元；3.本案诉讼费由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，被告反诉称2007年9月5日，张永泉将505室房屋（包括阁楼）转让给鲍谷丰，2008年11月17日鲍谷丰又将房产转让给被告与客观事实不符，本案中并不是张永泉直接将505室房屋（包括阁楼）转让给鲍谷丰，而是张永泉先将505室房屋（包括阁楼）转让给原告，再由原告将505室房屋转让给鲍谷丰。另，被告反诉称2008年11月17日鲍谷丰将505室房屋转让给被告，应与阁楼一并出售的观点不能成立，鲍谷丰出售房产的时候并没有将阁楼出售给被告，既然被告是从鲍谷丰处直接购买了房产，如果没有同时转让阁楼的话，被告起诉的对象应是鲍谷丰，因此原告不是适合的诉讼主体，故被告的反诉请求不能成立。
原告为证明自己的本诉主张和反诉辩解，向法院提供以下证据：
一、房地产买卖﹤居间合同﹥一份（2007年8月1日），以此证明505室房屋（包括阁楼）原告于2007年8月1日从张永泉处购买所得，价款为277000元。被告对合同的真实性无异议，但质证认为，合同签订的时间应为2007年9月1日，双方虽然签订了该份合同，但是并没有实际履行，当时张永泉是委托原告所在的中介公司转让该处房产的，而原告是该笔中介业务的经办人。
二、房地产买卖﹤居间合同﹥一份（2007年9月5日），以此证明根据该合同第一条、第十七条的约定，原告与鲍谷丰买卖合同的标的物是特指505室房屋，不包括阁楼。被告对该份合同的真实性无异议，但质证认为，根据合同第一条的约定，买卖标的物为3-3-505室，与张永泉签订的合同一致，应包括了阁楼，合同第十七条约定阁楼单独为原告所有是违反规定的，505室房屋阁楼与505室房屋是一个整体，不能单独出售，原告实际上没有取得505室房屋阁楼的所有权，因此其与鲍谷丰签订的合同是无效的。
三、房屋租赁合同三份，以此证明原告从张永泉处购得505室房屋（包括阁楼）后，阁楼一直由原告行使所有权，且从2009年9月9日开始，阁楼的出租价格已达到1150元／月的事实。被告质证认为，三份租赁合同中的“3幢3单元606室”和“人民路小区阁楼”与本案争议的505室房屋阁楼不具有关联性。原告对此解释为阁楼没有编号，所以就误写了。
四、原告委托代理人对证人裘金华所作的调查笔录一份，以此证明505室房屋阁楼于2008年1月由原告承包给裘金华装修，装修款为65000元；阁楼的两台新空调，卫生间的洁具都是由原告出资购买；2009年2月，被告将原告的阁楼断水断电，原告重新请裘金华安装电线和水管；双方第一次是为水、电费发生争吵，而非因产权发生纠纷；2009年6月至9月，被告先后将原告从别外接的电线和水管剪断，并把剪断的水管和电缆线拿回家中，导致阁楼断水断电，从而导致房屋承租户被迫退租的事实。被告质证认为，证人裘金华陈述505室房屋阁楼由原告装修及2009年被告将阁楼水、电剪断与客观事实不符，505室房屋阁楼和505室房屋的水电是连在一起的，双方发生争吵的原因是被告发现原告侵占了其阁楼所以提出交涉，要求原告停止侵害、排除妨碍，如果说裘金华陈述的内容属实的话，其也是搞装修的，原、被告间的矛盾是如何得知的在该份笔录中并未体现，因此裘金华证言不属实。
被告为证明自己的本诉辩解和反诉主张，向法院提供以下证据：
1.鲍谷丰的房产证、房地产交易和领证委托书、房屋买卖合同及房地产买卖﹤居间合同﹥各一份，以此证明鲍谷丰从张永泉、卢秀佳处直接购买了505室房屋（包括阁楼），阁楼并未单独办理房产证和土地证，与505室房屋系一个整体，故2007年9月13日，鲍谷丰取得505室房屋（包括阁楼）的产权证。原告对其真实性无异议，但质证认为，房产证登记的房屋仅指505室房屋，面积为88.21平米，不包括阁楼，同时两份买卖合同恰恰证明本案诉争阁楼不属于双方买卖的对象，居间合同第十七条特别注明了505室房屋阁楼所有权归原告所有，并由原告和鲍谷丰签名确认，从居间合同第一条“房屋转让的装饰情况及设备家具”出售的空调为两台以及房屋买卖合同记载的价款为200000元来看，阁楼并没有转让。另外，虽然产权从张永泉直接过户到鲍谷丰名下，实际上并不是两人之间的买卖，而是为简化手续，原告没有直接将房屋过户给鲍谷丰，事实上是由张永泉卖给原告，再由原告卖给鲍谷丰。
2.李烈的房产证、房地产交易和领证委托书及房地产买卖﹤居间合同﹥各一份，以此证明被告从鲍谷丰处购买的505室房屋（包括阁楼）就是张永泉卖给鲍谷丰的房产，包括了阁楼。原告对其真实性无异议，但质证认为没有包括阁楼。
3.被告委托代理人对卢秀佳（张永泉的妻子）、鲍谷丰所作的调查笔录各一份，以此证明鲍谷丰通过中介直接向张永泉、卢秀佳夫妻购买505室房屋（包括阁楼），该笔中介业务的经办人是原告，转让价为280000元，包括阁楼，其中张永泉与鲍谷丰签订的房地产买卖﹤居间合同﹥第十七条是原告私自加上去的，张永泉夫妇并不知情，当时原告对鲍谷丰谎称从张永泉夫妇处购得阁楼，同时卢秀佳还陈述转让给鲍谷丰的房产系装修好的。原告质证认为，张永泉夫妇的505室房屋（包括阁楼）是卖给原告的，并没有与鲍谷丰直接发生房屋买卖关系，张永泉夫妇不知道原告与鲍谷丰在居间合同第十七条的特别约定并不影响原告对阁楼享有所有权，且第十七条是原告与鲍谷丰当场约定的，鲍谷丰也签了字，其对该内容是明知的。卢秀佳陈述阁楼已经装修好不是事实，张永泉夫妇卖给原告时阁楼有一台破旧空调，其他地方没有任何装修，现在的阁楼都是由原告重新出资装修的。虽然张永泉转让给原告时包括了阁楼，但原告转让给鲍谷丰时没有包括阁楼，鲍谷丰转让给被告时也就没有包括阁楼。另外，被告欲证明原告是中介业务的经办人与客观事实不符。
庭审中，原告陈述其从张永泉处购得505室房屋（包括阁楼）后未办理过房屋所有权证，同时主张其损失包括：剪断的电线、水管维修费1200元；租赁损失3450元（从2009年9月9日起计算至2009年12月9日止，1150元／月×3个月）；原告给承租户临时开的旅馆费600元；支付承租户违约金3200元，四项合计8250元。
被告陈述其损失为800元／月，2009年1年，合计9600元。
就原、被告提供的证据，本院认证认为：
1.被告对原告提供的证据一、二、四以及原告对被告提供的证据的真实性、合法性及关联性均未提出异议，故本院对上述证据予以认定。
2.原告证据三中原告与承租户约定的租赁房屋或为“人民路小区3-3-611室”，或为“人民路小区阁楼”，或为“人民路小区3-3-606室”，无法证明即是本案诉争的505室房屋的阁楼，故原告证据三与本案不具有关联性，本院不予认定。
综上，本院认定本案事实如下：
2007年9月1日（从合同中修改痕迹判断，应是将“8”修改为“9”，本院注），原告与张永泉订立了一份房地产买卖﹤居间﹥合同，约定张永泉将505室房屋（包括阁楼）转让给原告，建筑面积88.21平方米，储藏室约6平方米，价格277000元，随房屋转让的还有部分装饰及设备家具。双方订立合同后，并未办理房屋变更登记，原告未取得505室房屋（包括阁楼）的房屋所有权证。2007年9月5日，原告与鲍谷丰订立了一份房地产买卖﹤居间﹥合同，约定原告将505室房屋（是否包括阁楼再行评判）转让给鲍谷丰，建筑面积88.21平方米，储藏室约7平方米，价格280000元，随房屋转让的还有部分装饰及设备家具，原告与鲍谷丰在该居间合同第十七条约定505室房屋阁楼的所有权归原告所有，并签字确认。
2007年9月5日，张永泉与鲍谷丰订立了一份房地产买卖﹤居间﹥合同，约定张永泉将505室房屋（是否包括阁楼再行评判）转让给鲍谷丰，建筑面积88.21平方米，储藏室约7平方米，价格280000元，随房屋转让的还有部分装饰及设备家具，该居间合同第十七条约定“注：人民路小区3-3-505室阁楼的所有权归郑敏所有，特此证明”，并有郑敏与鲍谷丰的签名。同年9月10日，张永泉与鲍谷丰在安吉县房产交易所办理了房地产交易和领证委托手续，在安吉县房产交易所房屋买卖合同中记载的转让价格为200000元。同年9月13日，鲍谷丰领取了房屋所有权证，登记的房屋所有权人是鲍谷丰，房屋总层次为5层，505室房屋座落于第5层，建筑面积为88.21平方米。
2008年11月17日，鲍谷丰与被告订立了一份房地产买卖﹤居间﹥合同，约定鲍谷丰将505室房屋（是否包括阁楼再行评判）转让给被告，建筑面积88.21平方米，储藏室约7平方米，价格294000元。同年11月20日，鲍谷丰与被告在安吉县房产交易所办理了房地产交易和领证委托手续。同年12月1日，被告领取了房屋所有权证，登记的房屋所有权人是被告，房屋总层次为5层，505室房屋座落于第5层，建筑面积为88.21平方米。
证人裘金华在调查笔录中陈述，裘金华从事室内装修工作，2008年1月，原告请裘金华装修505室房屋的阁楼，但阁楼没有编号，装修共花了近四个月时间，总工程款为65000元，原告已全部付清。在裘金华装修前，阁楼是没有装修过的，只有一只抽水马桶和一只旧空调，原告让裘金华将所有的东西换掉，并对阁楼进行了精装修。2009年2月，原告打电话叫裘金华将阁楼的电源及自来水管从别处另行接入，裘金华过去后发现楼下的新房东姓李的将阁楼的电源及自来水管全部剪断了，当时姓李的房东称剪断电源及自来水管是因为阁楼中水、电表的分表不准才导致的纠纷。后裘金华从别处将水、电接通到阁楼。2009年6月、10月，楼下姓李的房东将从别处接通的电源及自来水管又剪断，并拿回自己家中，致阁楼断水、断电，房屋无法出租，原告损失较大。
证人卢秀佳在调查笔录中陈述，2007年9月，张永泉与卢秀佳夫妇欲将505室房屋（包括阁楼）转让，即到安吉县中青中介服务中心挂牌出售，接待张永泉夫妇的是中青中介所的工作人员沈志坚和郑敏夫妇；该房是五楼带阁楼，是一个整体，出售时当然是连阁楼一起出售；房屋出售给一个叫鲍谷丰的人，价格为280000元左右，张永泉夫妇并不认识鲍谷丰，是由中青中介的沈志坚和郑敏夫妇介绍卖给鲍谷丰的；张永泉与郑敏签订过房地产买卖﹤居间﹥合同，但该合同没有履行，最终张永泉夫妇将房屋出售给了鲍谷丰，与鲍谷丰订立了合同，并办理了过户手续，与鲍谷丰签订居间合同时，该合同第十七条的内容是没有的，张永泉夫妇对此并不知情；出售房屋时，张永泉夫妇并没有说要把阁楼出售或赠与给郑敏，因阁楼与五楼是连在一起的，不可以单独办理房产证，当时买来时就是开发商赠送的，出售前都装修好了，水、电都是五楼的。
证人鲍谷丰在调查笔录中陈述，2007年9月，通过安吉县中青中介所工作人员沈志坚和郑敏介绍，与张永泉签订了房屋买卖合同，在整个买房过程中，鲍谷丰都是与郑敏、沈志坚谈的，谈好价格，郑敏拿出一份中介所的房地产买卖﹤居间﹥合同，要求签字，说阁楼张永泉已卖给了郑敏，第十七条的内容是郑敏写上去的，是鲍谷丰与郑敏的约定，签订该合同时张永泉并不在场，鲍谷丰与张永泉没有对阁楼进行过约定，至于张永泉签字时第十七条有没有写上去，鲍谷丰并不知情。该房是五楼加阁楼，支付的价格为280000元；
本院认为，原告的本诉请求能否成立，或者被告的反诉请求能否成立的关健就是要解决505室房屋阁楼的所有权是属原告，或属被告所有的问题，而本案原、被告双方争议的焦点也就在于此。从本案认定的事实来看：
一、2007年9月1日，原告与张永泉订立房地产买卖﹤居间﹥合同时，双方就原告以277000元价格从张永泉处购买505室房屋（包括阁楼）达成买卖合意，合同订立后，并未办理房屋变更登记，原告未取得505室房屋（包括阁楼）的房屋所有权证，原告并非505室房屋（包括阁楼）的房屋所有权人，故原告于2007年9月5日与鲍谷丰订立房地产买卖﹤居间﹥合同时，约定将505室房屋转让给鲍谷丰，而505室房屋阁楼的所有权归原告所有的行为应属无处分权人处分他人财产的行为，该行为必需经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权时方才有效。2007年9月5日，张永泉与鲍谷丰订立房地产买卖﹤居间﹥合同，约定张永泉将505室房屋（是否包括阁楼再行评判）转让给鲍谷丰，价格280000元，该居间合同应视为张永泉对原告将505室房屋转让给鲍谷丰的无权处分行为的追认，但该居间合同第十七条关于“注：人民路小区3-3-505室阁楼的所有权归郑敏所有，特此证明”的约定只有原告和鲍谷丰的签名，且证人卢秀佳陈述该居间合同第十七条的内容张永泉和卢秀佳夫妇均不知情，出售房屋时，张永泉与卢秀佳并没有要把505室房屋的阁楼出售或赠与给原告的意思，这与证人鲍谷丰所陈述的该居间合同第十七条的内容是原告与鲍谷丰的约定，签订该合同时张永泉并不在场，鲍谷丰与张永泉没有对阁楼进行过约定能相互映证，故张永泉与鲍谷丰所订立的房地产买卖﹤居间﹥合同转让的应是505室房屋（包括阁楼），张永泉对原告与鲍谷丰就505室房屋阁楼所有权归原告的约定并未予以追认，原告与鲍谷丰就505室房屋阁楼所有权归原告的约定无效。基于此，2008年11月17日，被告与鲍谷丰订立房地产买卖﹤居间﹥合同，以294000元价格从鲍谷丰处转让的505室房屋应当包括阁楼。
二、从被告提供的证据1、2鲍谷丰房产证及房地产交易和领证委托书、李烈房产证及房地产交易和领证委托书来看，505室房屋（包括阁楼）在房屋所有权证上登记的建筑面积都是88.21平方米，总层次都是5层，而505室房屋所在的层次是第5层，由此可以推定505室房屋的阁楼并不视为单独一层，而只是作为505室房屋整体的一部分，故该阁楼也未在房屋所有权证中单独登记，这与证人卢秀佳关于阁楼与五楼是连在一起的，不可以单独办理房产证的证言能相互映证，就此也能说明被告房产证登记的505室房屋应当包括阁楼。
三、原告关于张永泉与鲍谷丰在安吉县房产交易所订立的房屋买卖合同记载的价款为200000元，说明阁楼并没有转让的质证意见，因张永泉与鲍谷丰订立的房地产买卖﹤居间﹥合同约定的价格为280000元，且卢秀佳与鲍谷丰在证言中都陈述了当时的转让价格为280000元，故应当认定张永泉与鲍谷丰就505室房屋（包括阁楼）的实际转让价格为280000元。另，虽然张永泉与鲍谷丰订立的房地产买卖﹤居间﹥合同约定的随房屋转让的部分装饰及设备家具少于张永泉与原告订立合同时对该部分的约定，但仅此不能推定原告就是阁楼的所有权人。基于本院的上述分析，原告提供的证据四裘金华的证言系孤证，本院不予认定。
综上三点，本院认定原、被告争议的505室房屋阁楼的所有权应属于被告，故原告的本诉请求无事实依据，本院不予支持。同理，被告要求原告停止侵害，退还侵占的505室房屋阁楼的反诉请求成立，本院予以支持。因被告未能提供原告对其造成损失的相关证据，故本院对被告要求原告赔偿其经济损失9600元的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）郑敏的诉讼请求。
二、原告（反诉被告）郑敏于本判决生效之日起十日内将位于安吉县递铺镇人民路商住楼3幢3单元505室的阁楼返还给被告（反诉原告）李烈所有。
三、驳回被告（反诉原告）李烈的其他诉讼请求。
本案本诉受理费130元，由原告郑敏（反诉被告）负担，本案反诉受理费130元，由原告（反诉被告）郑敏负担100元，由被告（反诉原告）李烈负担30元。限于判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判长 赵 歆
审判员 黄晓海
审判员 王孝林
二〇一〇年八月十三日
书记员 沈小燕