江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4915号
上诉人（原审原告、执行案外人）：周美琴，女，1968年7月7日出生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：陆洲，江苏神阙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏富源广建设发展有限公司，住所地江苏省宜兴市新街街道南岳村。
法定代表人：虞建中，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑凯峰，男，1969年4月4日出生，该公司员工，住无锡市。
原审被告（被执行人）：无锡金太湖房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区中山路金太湖国际城房产办公室。
法定代表人：朱国梅，该公司董事长。
原审第三人：戴跃春，男，1981年11月8日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：徐杰（受无锡金太湖房地产开发有限公司、戴跃春共同授权委托），男，1981年12月5日出生，无锡金太湖房地产开发有限公司员工，住常州市新北区。
上诉人周美琴因与被上诉人江苏富源广建设发展有限公司（以下简称富源广公司），原审被告无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司），原审第三人戴跃春案外人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2017）苏0213民初4201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。
梁溪法院查明，2015年7月，原无锡市北塘区人民法院作出（2015）北民初字第0174号民事判决，判决确认金太湖公司支付富源广公司工程款3731933.59元并支付逾期支付利息。同年9月，该院又作出（2015）北民初字第0887号民事判决，判决确认金太湖公司支付富源广公司工程款350万元并支付逾期付款违约金。两份判决生效后，因被执行人金太湖公司未履行付款义务，富源广公司遂于2016年1月向法院申请强制执行。在执行过程中，法院于2016年5月作出（2016）苏0204执138、139号之一执行裁定，查封被执行人金太湖公司登记在戴跃春（居民身份证号码）名下的坐落于无锡市金太湖国际城954-401、1454、1455、1789、三期B区174至194号共计25套房产。后因无锡市北塘区人民法院撤销，案件由梁溪法院继续执行。案外人周美琴对执行标的无锡市金太湖国际城954-401号商品房向梁溪法院提出书面异议，要求中止执行。2017年4月24日，梁溪法院作出（2017）苏0213执异19号执行裁定书，裁定驳回周美琴的执行异议。周美琴不服该裁定，于2017年5月8日提起本案诉讼。
周美琴向法院提出诉讼请求：1.判决立即终止对无锡市金太湖国际城954-401室房屋的执行；2.确认无锡市金太湖国际城954-401室归周美琴所有。事实与理由：2010年1月21日，周美琴与金太湖公司签订《认购协议书》，确认购买该公司建设的无锡市金太湖国际城954-401号商品房，并支付定金3万元，后于2010年1月27日将全部购房款1109942元支付给金太湖公司。之后约两年时间房屋竣工，金太湖公司向周�琴交付房屋，周美琴即进行装修并使用至今。周美琴购房后，因未确定房屋登记给哪位子女等因素一直未签订商品房买卖合同，也未办理房屋登记，金太湖公司也认可此情况。2015年1月7日，金太湖公司擅自将该房屋以戴跃春作为买受人，备案登记在其名下，但未办理产权登记。因富源广公司与金太湖公司工程款纠纷，在执行过程中，法院于2016年5月作出（2016）苏0204执字138、139号之一执行裁定，查封被执行人金太湖公司登记在戴跃春名下的坐落于无锡市金太湖国际城954-401等共计25套房产。经周美琴向法院提出书面异议，法院于2017年4月24日作出（2017）苏0213执异19号执行裁定书，驳回了周美琴的执行异议。周美琴与金太湖公司签订的《认购协议书》已具备了商品房买卖合同的主要内容，并且已经依约支付全部房款，金太湖公司也早已实际交付了房屋，《认购协议书》依法应当认定为商品房买卖合同，尽管房屋未办理产权过户登记，但由周美琴实际占有至今，金太湖公司和戴跃春均认可该房屋为周美琴的房产。依据《物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有关规定，周美琴未办理产权登记、不影响买卖合同的效力，人民法院不得查封该房产。
富源广公司辩称:周美琴未与金太湖公司签订涉案房屋买卖合同，《认购协议书》只能反映当时周美琴有意购买涉案房屋，且由于其出于不合理避税的自身原因未能按《认购协议书》约定及时签订房屋买卖合同；2016年5月法院查封房屋后，周美琴才与金太湖公司办理房屋交接，2016年9月13日才对房屋装修，2016年7月25日的业主看房通知单均表明周美琴在法院查封前没有入住涉案房屋，与其诉称的已实际占有不符；周美琴虽然支付了全部房款，但未与金太湖公司签订房屋买卖合同，而且周美琴有其他用于居住的房屋，涉案房屋并非其唯一住房，因此周美琴不受消费者物权期待权保护；周美琴认购涉案房屋，未办理房屋所有权登记，并非该房屋产权人。请求驳回周美琴的诉讼请求。
金太湖公司辩称：周美琴和该公司确有涉案房屋的《认购协议书》，周美琴已经全部支付房款。周美琴由于自身原因未签订房屋买卖合同，待周美琴有时间到该公司签订合同时，因无锡市房地产市场限购政策，双方未能签订网上备案合同，之后限购政策取消，又因周美琴在国外未能及时联系上，该公司将该房屋签订在财务部经理戴跃春名下。最近周美琴要求签订商品房买卖备案合同，发现该房屋签订在戴跃春名下，且被错误查封。该房屋实际为购房人周美琴所有。
第三人戴跃春述称：涉案房屋系金太湖公司为保护周美琴利益暂时网签在其名下，等待周美琴来金太湖公司办理手续，周美琴已支付房款，为房屋实际所有权人；其本人不对涉案房屋享有产权。
另查明，2010年1月21日，周美琴与金太湖公司签订《认购协议书》，确认购买金太湖公司建设的无锡市金太湖国际城954-401号商品房，并支付定金3万元。《认购协议书》约定：周美琴必须于2010年1月31日前携带本认购协议书、应付款项及签约人身份证前来金太湖国际城销售中心办理商品房买卖合同签约手续，逾期没有签署商品房买卖合同的视为违约，金太湖公司可不经催告，另行出售本认购书指定的商品房，周美琴无权要求返还所付定金。2010年1月27日，周美琴将应付购房款1109942元支付给金太湖公司，但因个人原因未签署商品房买卖合同。2015年1月7日，金太湖公司在未告知周美琴的情况下，擅自将�太湖国际城954-401号商品房买卖合同登记备案，买受人为公司员工戴跃春，但未办理房屋产权登记。周美琴现经常居住地是宜兴市今日星城小区106幢198-4号，其陈述名下有其他住房。
再查明：金太湖公司销售部分别于2015年5月18日和2016年7月25日发给无锡金太湖国际城物业管理有限公司的两份《业主看房通知单》均载明如下相同内容：周美琴购买的金太湖国际城住宅954-401室房屋，根据该业主的要求，请贵公司配合其提前验房，配合业主提前验房后请提醒业主先到我公司销售部办妥相关入住收楼手续后再到贵公司办理物业收费及领取入户钥匙等相关手续。2016年8月11日周美琴向金太湖公司交纳了房屋维修基金，2016年9月13日周美琴向无锡金太湖国际城物业管理有限公司交纳了物管费、电梯运行费、公共水电费、装修押金、电梯运送材料费、垃圾清运费等费用。
梁溪法院审理认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，周美琴虽与金太湖公司就金太湖国际城954-401号房屋签订了《认购协议书》，并支付了房屋价款，但未办理房屋所有权转移登记，该房屋所有权尚未发生转移，仍属金太湖公司所有。周美琴主张该房屋产权已经为其所有的主张，缺乏法律依据，法院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周美琴因其自身原因未按《认购协议书》约定与金太湖公司签订书面房屋买卖合同，且周美琴陈述有其他用于居住的房屋，金太湖国际城954-401号商品房不是其唯一住房。故涉案房屋并不符合上述规定能够排除执行的情形。
关于周美琴提出的涉案房屋已交付由其实际占有的意见，法院认为，周美琴提供的证据，既有时间为2015年5月涉案房屋的物业交付通知书和业主看房通知单，又有2016年7月25日的业主看房通知单等，根据业主看房通知单载明的有关房屋交付的内容，以及2016年8月11日周美琴交纳房屋维修基金，2016年9月13日周美琴交纳涉案房屋装修押金、物管费等接受房屋交付、占有使用房屋的必要费用的事实，能反映在2016年5月法院查封涉案房屋之后，周美琴才与金太湖公司完成房屋交接。故对周美琴的上述排除执行的主张，法院不予支持。
关于周美琴提出的根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，不得查封该房产的主张。法院认为，依据上述规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，周美琴无法提供充分证据证明其已在人民法院查封前实际占有该房产，且未办理房屋过户登记系其自身原因所致，故对该诉讼主张，法院不予支持。
综上所述，周美琴提出的立即终止对无锡市金太湖国际城954-401室房屋的�行，并确认该房屋归周美琴所有的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。该院判决：驳回周美琴的诉讼请求。
周美琴不服一审判决向本院上诉称：涉案房屋在富源广公司起诉金太湖公司之前已经网签备案至第三人戴跃春名下，且房屋已经支付过对价，不应作为富源广公司对金太湖公司执行的标的；涉案房屋自2015年5月18日已交上诉人实际占有；上诉人因涉案房屋存在限购条件及其他查封而难以办理过户登记，不存在过错。且梁溪法院适用法律错误，故请求二审法院撤销原判，依法改判。
富源广公司辩称：戴跃春名下该涉案房屋实为金太湖公司所有，金太湖公司与戴跃春之间并不存在房屋买卖关系，戴跃春也从未支付过对价；涉案房屋的实际交付时间在2016年5月法院查封涉案房屋之后，并非是2015年5月18日。上诉人未及时签订商品房网上备案合同，�自身原因导致的。上诉人未按《认购协议书》的约定，及时办理商品房买卖网上备案合同，已经属于违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。
金太湖公司和戴跃春述称：上诉人与金太湖公司签订的认购合同，付款凭证等均是真实有效的，房屋的实际所有人为周美琴，请求法院撤销对该套房屋的查封。
各方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院在审理时，上诉人提供了一份原无锡金太湖国际城物业管理有限公司工作人员的《情况说明》，该工作人员称：购房人及另一男子在2015年发生过不愉快的印象，原因是他们想要拿钥匙，用房子堆放货物，但又不肯交物业费，故其拿了一把钥匙给他们。直至2016年他们说要入住了，并把物业费交了后，其就把剩余的钥匙给了他们。
周美琴提供的2015年5月18日的《金太湖国际城住宅业主入伙收楼书》，记载涉案房屋接收大门临时钥匙1把、单元防盗门智能卡1张，而周美琴提供的2016年9月13日的《金太湖国际城住宅业主入伙收楼书》，记载涉案房屋接收大门临时钥匙1把、大门正式钥匙6把、信箱钥匙2把、单元防盗门智能卡3张、可视对讲机1部。并在同日开出的《物业交付通知单》上明确物业费自2016年10月1日起收。同日周美琴又签收了业主公约、承诺书等相关文件。
本案争议焦点为：一、涉案房屋交付时间。二、上诉人没有办理房屋过户手续是否存在过错。
本院认为，周美琴提供的2015年5月18日和2016年7月25日发给无锡金太湖国际城物业管理有限公司的两份《业主看房通知单》虽均载明如下相同内容：周美琴购买的金太湖国际城住宅954-401室房屋，根据该业主的要求，请贵公司配合其提前验�，配合业主提前验房后请提醒业主先到我公司销售部办妥相关入住收楼手续后再到贵公司办理物业收费及领取入户钥匙等相关手续。但根据周美琴提供的原无锡金太湖国际城物业管理有限公司工作人员的《情况说明》以及周美琴在2016年9月13日签收的一系列入住文件，可以看出，周美琴在2015年5月18日并非办理的正式入住手续，而是以堆放货物为由，领取的临时大门钥匙。而到了2016年9月13日，周美琴在履行了相应的入住手续后，领取了入住涉案房屋的相关材料，故涉案房屋的交付时间应为2016年9月13日。
至于上诉人在办理房屋过户手续是否存在过错的问题。本院认为，根据《认购协议书》的规定，周美琴应于2010年1月31日前与金太湖公司签订《商品房买卖合同》，但周美琴一直未与金太湖公司签订合法有效的《商品房买卖合同》。其称因房屋限购和法院查封�原因致使其未能办理，但周美琴并未提供当时存在限购的相关规定，而本市在2011年出台了住房限购政策，且本院2016年5月查封的是登记在戴跃春名下的涉案房屋，说明该房屋在本院查封前已具备过户条件，故周美琴在涉案房屋的过户手续上，既怠于签订正式的《商品房买卖合同》，又怠于办理过户手续。故无论是明知限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续，还是怠于办理过户登记，都属于买受人自身原因未办理过户登记，另外周美琴陈述有其他用于居住的房屋，故周美琴的上诉请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条的规定，本院不予支持。
综上，梁溪法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15269元，由上诉人周美琴负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙晓敏
审判员 俞 彤
审判员 秦小兵
二〇一七年十二月二十二日
书记员 徐珏烨