广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第1042号
原告东莞市莞城房地产管理所，住所地：广东省东莞市城区光明路**号，代码：457231837。
法定代表人周灿林。
委托代理人张艳丽，广东名道律师事务所律师。
委托代理人杨海玲，广东名道律师事务所律师助理。
被告袁灿辉，男，1959年12月31日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人邓聪敏，广东东慧律师事务所律师。
委托代理人王菲，广东东慧律师事务所律师。
原告东莞市莞城房地产管理所诉被告袁灿辉民间借贷纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人张艳丽、杨海玲，被告袁灿辉的委托代理人邓聪敏、王菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月1日，原告与被告签订编号为0000799的《房屋租赁合约》，约定原告将位于温南路四巷x楼房屋出租给被告居住，租赁期自2012年9月1日至2015年8月30日，每月租金为500元。双方还约定被告应在每月前10日内缴纳租金，逾期支付租金的，以逾期未付租金按逾期天数每日2%加收滞纳金。但被告承租房屋后，自2013年1月1日以来一直未向原告支付租金，期间原告多次催缴，并于2014年3月3日向被告送达《关于限期交租的通知》，但被告在给予的宽限期内仍拒不缴清租金。原告遂于2014年3月14日向被告送达《关于解除租赁合同暨清场的通知》，原告与被告的租赁合同已于2014年3月17日依法解除。于是原告诉至法院请求依法判令：一、依法确认案涉房屋租赁关系已于2014年3月17日解除；二、被告将东莞市莞城区温南路四巷x楼房屋空交还给原告；三、被告向原告支付2013年1月1日至2014年3月31日的租金7500元；四、被告向原告支付逾期支付租金的违约金32670元；五、被告向原告支付房屋占用使用费（以每月租金为标准，自2014年4月1日起计算至返还房屋之日止）；六、被告负担本案诉讼费用。
被告辩称：被告同意向原告支付租金及房屋使用费，但不同意原告的其他诉讼请求，理由如下：一、原告未能提供合法有效的房产证或建设规划许可证，不能证明案涉房屋的权属状况，案涉的租赁合同应视为无效合同。二、被告到现在为止，并没有收到原告所称的两份通知。被告多次向原告履行交付租金的义务，但原告拒绝接受被告的履行，所以被告不构成违约。三、若合同有效，合同约定的违约金计算方式过高，应予以调整，参照中国人民银行同期贷款利率计算。
经审理查明，原告系公益一类事业单位，主要负责辖区范围内的房地产权属登记、抵押登记、转移登记工作，并负责辖区范围内直管公房的维护和管理等。
案涉房屋位于东莞市城区温南路四巷x楼。原告主张该房屋产权归国家所有，由原告统一管理。原告提供了《公经房产基本情况登记表》、《住宅公房租赁情况登记表》和《公有房产查丈登记表》等证据，上述证据均系原告因自身管理而造册形成，没有加盖任何机关单位的印章。
2012年9月1日，原告与被告签订了编号为0000799的《房屋租赁合约》，约定原告将案涉房屋出租予被告居住，建筑面积为91.95平方米，按现住房条件根据公有住房租金改革的租金标准计收房租共计每月500元，租金应于当月10日前缴交，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月30日止。该《房屋租赁合约》还约定，若被告逾期未付租金的，按逾期天数每天向原告支付2%滞纳金，拒付房租6个月或以上的，除追缴欠租或滞纳金外，原告可以收回房屋并没收租赁保证金。合同签订后，被告向原告支付了2012年及以前的租金，自2013年1月1日以后的租金至今未付。
原告主张被告拖欠租金超过六个月，原告于2014年3月3日到案涉房屋张贴《关于限期交租的通知》要求被告在2014年3月11日前缴清欠租，但被告仍未在限期内交租，于是原告又于2014年3月13日到案涉房屋门外张贴《关于解除租赁合同暨清场的通知》声明将于2014年3月17日解除租赁关系。原告对此提供了录像资料，被告对此表示拖欠租金的原因在于原告拒收，而且被告并没有看到原告张贴两份通知，不确认双方已解除租赁关系。
双方协商不成，原告于2014年4月14日诉至本院请求依法裁判。双方在庭审中对于合同效力以及滞纳金标准争议较大，调解不成。
本院为查明案涉房屋的权属状况，向东莞市房产管理局及东莞市国土资源管理局发函调查。根据东国土资函[2015]1387号《关于10宗地块土地权属信息的复函》的记载，案涉房屋所在宗地权属性质为国有，已办理征地手续，查无土地使用权登记。根据东莞市房产管理局的东房函[2015]415号复函记载，案涉房屋属于市直管公房，由原告负责管理，但并未办理产权登记。该复函附件二记载温南路四巷1x号、x号等同一座楼的多处房屋均已办理产权登记。
以上事实，有原告提供的《房屋租赁合约》、票据、《关于限期交租的通知》、《关于解除租赁合同暨清场的通知》、录像资料、东编（1993）53号东莞市编制委员会文件（复印件）、东建字（1993）056号、东机编（2011）245号文件（复印件）、《公经房产基本情况登记表》、《住宅公房租赁情况登记表》和《公有房产查丈登记表》，本院调取的复函，以及本案庭审笔录、调查笔录等附卷为证。
本院认为，原、被告于2012年9月1日签订编号为0000799的《房屋租赁合约》，事实清楚，双方均予确认。本案的争议焦点在于：一、《房屋租赁合约》是否合法有效，二、原告是否有权解除《房屋租赁合约》，三、原告主张的滞纳金标准是否过高。
关于焦点一。虽然原告无法提供案涉房屋的《建设工程规划许可证》或房地产权证，但从本院向东莞市房产管理局调查的结果可见，案涉房屋所在同一座楼的其他房屋已办理产权登记。结合一般生活经验法则及现行法律法规可知，一座建筑物在建设前取得《建设工程规划许可证》才能在交付后办理房地产权证。由此可以得出结论，案涉房屋所在建筑物已通过相关的建设规划审批，符合法律规定的投入使用的条件。另外，东莞市房产管理局的复函已明确案涉房屋属于原告管理的市直管公房。因此，原告与被告就出租案涉房屋所签订的编号为0000799的《房屋租赁合约》合法有效。
关于焦点二。根据《房屋租赁合约》的约定，被告应于当月10日前缴交每月500元，拒付房租6个月或以上的，原告可以收回房屋。原告主张被告自2013年1月1日起拖欠租金至今未付，被告抗辩称拖欠租金的原因在于原告拒收。被告未能提供证据证明原告拒收租金的事实，依法应当承担举证不能的不利后果。因此，本院不予采纳被告的抗辩理由，依法认定被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告要求解除《房屋租赁合约》合法有据。但原告提供的录像资料并不能证明其已采取合法有效的方式向被告发出解除合同的通知，本院不予采纳原告关于案涉《房屋租赁合约》已于2014年3月17日解除的主张。
案涉《房屋租赁合约》应于本判决生效之日解除，被告应向原告返还案涉房屋，并支付拖欠的租金及合同解除后的房屋使用费。被告拖欠的2013年1月1日至2015年7月31日期间的租金计算如下：500×31=15500元。此后的租金及房屋使用费按每月500元的标准，自2015年8月1日起计算至返还房屋之日止。
关于焦点三。案涉《房屋租赁合约》约定，被告逾期支付租金的，应按每天2%的标准计付滞纳金。被告抗辩称该滞纳金标准过高，要求调整为按中国人民银行同期贷款利率计算。原告在本案中要求被告支付违约金32670元，过分高于实际损失的租金和房屋使用费，应予调整。考虑到原告是公益一类事业单位，直管公房的出租对象是符合一定条件的经济困难居民，本院根据公平原则酌情调整案涉滞纳金为1500元。原告诉求滞纳金的超额部分，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市莞城房地产管理所与被告袁灿辉于2012年9月1日签订的编号为0000799的《房屋租赁合约》；
二、被告袁灿辉应于本判决生效之日起三十日内将坐落于东莞市城区温南路四巷x楼的房屋返还予原告东莞市莞城房地产管理所；
三、被告袁灿辉应于本判决生效之日起三十日内向原告东莞市莞城房地产管理所支付2015年7月31日前的租金15500元以及2015年8月1日后的租金和房屋使用费（按每月500元的标准，自2015年8月1日起计算至返还房屋之日止）；
四、被告袁灿辉应于本判决生效之日起三十日内向原告东莞市莞城房地产管理所支付滞纳金1500元。
五、驳回原告东莞市莞城房地产管理所的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费469.26元（原告已预交），由原告负担294.26元、被告负担175元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 李春嫦
二〇一五年八月十三日
书 记 员 吴敏珊
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。