浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初18629号原告（反诉被告）：姚建强，男，1981年11月30日出生，汉族，住杭州市江干区。委托代理人：姚振松，浙江天册律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江宏丰立新控股有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道荆山湾88号。法定代表人：周建群。委托代理人：关凌云，浙江金麟律师事务所律师。委托代理人：魏操，浙江金麟律师事务所律师。原告（反诉被告）姚建强为与被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司（以下简称宏丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。姚建强的委托代理人姚振松，宏丰公司的委托代理人魏操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚建强起诉称：2016年4月13日，姚建强与宏丰公司签署的《杭州宏丰生活广场商位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），姚建强承租了宏丰公司位于杭州市余杭区的商铺（套内面积为72平方米）。租赁期限为5年，计租日是从商场1、2楼整体开业时间起算，且免租期为半年。但截止起诉之日起，商场1、2楼整体尚未开业，即姚建强所租物业尚未到计租日，根据《租赁合同》约定，在计租日开始后还有半年的免租期。宏丰公司明知姚建强所租物业尚未到计租日，却于2017年9月1日向姚建强发送了《缴费通知单》，不合理的要求姚建强于2017年9月20日之前缴纳各项共计83730元。姚建强虽然认为该要求非常不合理，但为了与宏丰公司长期友好合作，仍于2017年9月14日按宏丰公司的要求，通过银行转账的形式，向宏丰公司指定账户转账83730元缴纳各项费用。但在2017年9月15日，宏丰公司在没有任何提前告知的情况下，突然停止了姚建强所营店铺的物业服务，给姚建强造成了巨大的经济损失，据姚建强初步估算，每日包括人工费、经营收入等损失达到3973.87元。根据《租赁合同》第五条、第八条的相关规定，宏丰公司应当保证姚建强所经营店铺水、电、排污等能源的正常供应和畅通，姚建强于2017年9月19日通过律师函的形式要求宏丰公司履行合同义务，恢复所营店铺水、电、排污等能源的正常供应和畅通，但截止姚建强起诉之日止，宏丰公司仍未履行合同义务，宏丰公司的行为共给姚建强造成经济损失127163.84元，且损失仍在进一步扩大。为此，姚建强诉至法院，诉讼请求：1、判令宏丰公司返还房屋租赁费用83730元，并赔偿姚建强经济损失127163.84元。（经济损失暂计算至起诉之日止为127163.84元，要求判决至清偿之日止）；2、判令宏丰公司承担本案的全部诉讼费用。姚建强为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、《租赁合同》一份，用以证明姚建强与宏丰公司存在租赁关系，且还未到计租日的事实。2、经济损失清单（打印件）一份，用以证明姚建强发生经济损失的事实。3、银行转账凭证（打印件）一份，用以证明姚建强于2017年9月14日支付了租金、物业费和其他各项费用83730元的事实。4、律师函（复印件，原件已寄给宏丰公司）、快递回单（复印件）各一份，用以证明姚建强要求宏丰公司履行《租赁合同》，保证水、电畅通及由于停水、停电造成损失的事实。宏丰公司答辩称：一、商场的1、2楼整体尚未开业是事实，姚建强所租物业也确实未到计租日，但宏丰公司可以依据《租赁合同》第三条第三款、第五条第三款第一项约定，要求姚建强缴纳半年租金和管理服务费，即租金和管理服务费支付方式均为先付后用，支付时限均为应当在商铺营业前十五日支付，而姚建强的商铺是在2017年3月25日营业，但是直至2017年9月1日，姚建强未向宏丰公司支付过所租物业的租金和管理服务费，所以姚建强在起诉中称所租的物业尚未开始计租，而宏丰公司在2017年9月1日要求其在9月20日前缴纳各项费用不合理的主张，这点宏丰公司不认同。二、除了缴费通知单，宏丰公司也于2017年9月10日以律师函的形式书面催告过姚建强要求其承担租金、管理服务费的逾期违约金，这一点，姚建强也在发给宏丰公司的律师函中予以认可，但是姚建强于2017年9月14日向宏丰公司支付了首期租金、管理服务费及隔油池、泔水清理费83730元后，并未向宏丰公司支付自商铺开业至此期间的逾期违约金。根据《租赁合同》第八条第六款的约定，宏丰公司可以停止对姚建强的能源供应。三、就姚建强在诉状中提出要求宏丰公司赔偿损失的诉讼请求而言，首先如果有相应的损失，该损失也是姚建强违约造成的，不应由宏丰公司承担；其次，从损失金额来看，姚建强也无法证明每日损失3973.87元的事实。宏丰公司为支持其诉讼答辩，向本院提交了下列证据材料：1、《租赁合同》（复印件）一份，用以证明姚建强与宏丰公司之间存在租赁合同关系；宏丰公司要求姚建强交纳的83730元是姚建强按约应付给宏丰公司的各项费用；姚建强因违约被解除合同的，姚建强应赔偿给宏丰公司免租期内租金损失的事实。2、微信支付凭证（复印件）、店内海报照片、电费通知、水费通知各一份，用以证明姚建强从2017年3月25日开始实际营业的事实。3、缴费通知单、回执单各一份，用以证明宏丰公司分别于2017年5月5日、6月2日、6月27日、7月20日、8月1日、8月21日6次向姚建强催讨首期租金、物业费及其他费用，姚建强均未支付的事实。宏丰公司反诉称：2016年4月13日，宏丰公司与姚建强、杭州宏丰家居城经营管理有限公司签订《租赁合同》。《租赁合同》约定：宏丰公司将位于杭州市余杭区的商铺出租给姚建强使用，由宏丰公司委托杭州宏丰家居城经营管理有限公司作为物业方为姚建强提供物业服务，该租赁场地用于姚建强经营品牌为“大邻洞”的餐饮业务。双方约定租期五年，在租期内，租金及物业管理服务费均分10期支付，第一期租金及物业管理服务费均应于商铺开张营业前十五日支付，此外，双方还对合同的其他事项进行了约定。合同签订后，宏丰公司按约将场地移交给姚建强，经过装修，姚建强店铺于2017年3月25日正式开业营业，但姚建强并未按约支付首期租金、物业管理服务费及其他费用，经过宏丰公司于2017年5月4日、6月2日、6月27日、7月20日、8月1日、8月21日6次催缴，姚建强一直未支付上述费用。截至2017年9月14日，姚建强共拖欠宏丰公司首期租金、物业管理费及违约金172827.3元，但当天姚建强仅支付给宏丰公司83730元，剩余89097.3元一直未支付，该笔款项经宏丰公司多次催讨，姚建强一直未付。另外，自姚建强营业至被停止物业服务期间，宏丰公司产生租金损失60840元。宏丰公司认为，宏丰公司与姚建强之间存在租赁合同关系，姚建强应当按约支付租金，但姚建强迟延支付首期租金及物业服务管理费达半年之久，根据合同约定，姚建强逾期支付租金连续达一个月以上一次时，宏丰公司有权解除合同，合同解除后，姚建强应当赔偿宏丰公司免租期内的租金损失。为此，宏丰公司向法院提出反诉，反诉请求：1、判令宏丰公司、姚建强、杭州宏丰家居城经营管理有限公司于2016年4月13日签订的《租赁合同》解除；2、判令姚建强支付宏丰公司逾期付款违约金62817.3元（其中首期租金逾期违约金55516.5元，物业管理服务费逾期支付违约金7300.8元）；3、判令姚建强因其违约被解除合同而赔偿给宏丰公司免租期内（自被宏丰公司开始营业至停止物业服务之日）的租金损失60840元；4、判令姚建强因其违约被解除合同而另行支付给宏丰公司的违约金26280元；5、判令姚建强将宏丰生活广场C2-162-1号商铺腾退给宏丰公司；6、判令本案反诉的诉讼费由姚建强承担。宏丰公司为支持其反诉主张，向本院提交了下列证据材料：1、《租赁合同》（复印件）一份，用以证明宏丰公司与姚建强之间存在租赁合同关系；双方约定租期为五年，租期内租金及物业管理费等分十期支付，第一期租金及物业管理费等于商铺开张营业时间前十五日内支付；逾期支付租金及物业管理费的，应按逾期费用的千分之五每日计算逾期违约金；姚建强因违约被解除合同的，姚建强应另行支付宏丰公司当年租金的20%的违约金；合同解除后，姚建强应在解除之日起七日内撤出的事实。2、租赁场地交付确认书、装修用电申报表各一份，用以证明宏丰公司已将租赁场地交付给姚建强；姚建强于2016年9月30日申请对经营的店铺进行装修的事实。3、微信支付凭证（打印件）六份、店内海报（复印件）一份、电费通知（复印件）六份、水费通知（复印件）六份及相应的缴款凭证（复印件）二份，用以证明宏丰公司从2017年3月25日开始营业的事实。4、缴费通知单（复印件）一份、回执单（复印件）六份，用以证明宏丰公司分别于2017年5月5日、6月2日、6月27日、7月20日、8月1日、8月21日共6次向姚建强催讨首期租金、物业费及其他费用的事实。5、店铺的外观照片二张、网站截图（打印件）二份、照片二张，用以证明姚建强的营业时间是2017年3月25日的事实。姚建强反诉答辩称：一、姚建强按照《租赁合同》约定，于2017年3月25日进行的是试营业，因为《租赁合同》第4条第4款及第5款明确约定，开业时间甲方书面通知为准，就是说姚建强店铺的开业时间是要宏丰公司有书面通知才开业，到目前为止，宏丰公司从没有向姚建强发过开业通知，故到目前为止没有开业，合同约定是先付后用，但先付时间是应当到了正式开业的时间才是租金起付时间，故起付期没有到。二、宏丰公司在2017年9月1日向姚建强发送缴费通知，缴费时间是2017年9月20日，该缴费通知应视为宏丰公司给姚建强的一个正常付款的截止时间，姚建强是在规定的时间内即2017年9月14日支付了租金及物业管理费83730元，故不存在逾期支付租金及物业管理费的情形，宏丰公司要求姚建强支付违约金没有合同的法律依据，且要求支付的违约金远远超过了法律允许的范围。之后，宏丰公司擅自将姚建强店铺的水电停水、停电，造成姚建强店铺无法经营，是宏丰公司违反了《租赁合同》的有关约定。因此，宏丰公司要求解除合同的理由不成立，要求姚建强支付违约金及租金损失没有合同的法律依据，腾退也没有法律依据，请求法庭驳回宏丰公司的反诉请求。姚建强宏丰公司为支持其反诉答辩，向本院提交了下列证据材料：1、定金收据一份，用以证明姚建强按照《租赁合同》约定，于2016年4月13日支付了履约定金10000元的事实。2、收款收据九份，用以证明姚建强按时缴纳承租商铺水、电费用的事实。3、缴费通知单（复印件）一份，用以证明姚建强在2017年9月1日收到宏丰公司要求姚建强在2017年9月20日前缴纳首期租金和物业费通知的事实。庭审中，对姚建强提供的证据1-4，经宏丰公司质证后认为，对证据1没有异议。对证据2，清单系姚建强单方制作，对其三性不予认可，首先表格中提到的员工宿舍的租金和物业费的项目是否存在，宏丰公司不清楚，即使存在这些费用，但这些损失超过宏丰公司预见的范围，宏丰公司不需要承担。不属于合同法规定的损失赔偿范围。对于人工费用，员工是多少，每人的人工费是多少，姚建强没有提供其他证据佐证，宏丰公司不予认可。对于店面的房租和物业服务费及相关的费用、如果双方合同解除了，不可能会继续支出，故不构成姚建强的损失。关于营业款及其他费用也没有其他证据佐证，宏丰公司不予认可。对证据3，没有异议。因为，姚建强在2017年9月14日才支付了该笔费用，逾期了半年之久，经宏丰公司屡次催讨，其没有支付相应的逾期付款违约金，仅支付了租金和清理费。对于证据4的三性没有异议，但对证明对象有异议，首先律师函虽然姚建强没有提供相应的原件，快递单原件也没有看到，虽然地址是宏丰公司的地址，所寄的是否是律师函，宏丰公司也不清楚，但从律师函内容看，确实是承认宏丰公司之前在2017年9月10日发过律师函给姚建强的，要求其缴纳租金、物业管理费和逾期违约金的问题。经本院审查后认为，姚建强提供的证据1、2、4，具有证明力，本院予以确认；姚建强提供的证据3，不具有证明力，本院不予确认。庭审中，对宏丰公司提供的证据1-3，经姚建强质证后认为，对证据1的真实性没有异议，但对证明对象有异议，租金83730元还没有到计租日，所以当时让姚建强交纳是不符合合同约定的，姚建强不存在违约情况，不存在违约解除的事由。对证据2的真实性没有异议，但对于证明对象有异议，2017年3月25日开始不是实际营业，是试营业，因为当时整体没有开业，就是宏丰公司的1、2层没有实际营业，是属于试营业，当时试营业也是宏丰公司的要求，要给宏丰公司增加人气，有利于宏丰公司招商引资。对证据3的真实性不确认，该6次没有送达给姚建强，姚建强也从来没有收到过，签收人是谁姚建强不认识；对于电费姚建强认可；朱燕不是姚建强的人；姚建强就收到2017年9月1日发的函，要求姚建强在2017年9月20日缴付租金的。经本院审查后认为，宏丰公司提供的证据1-3，具有证明力，本院予以确认。庭审中，对宏丰公司提供的反诉证据1-5，经姚建强质证后认为，对证据1的三性没有异议，但不能证明姚建强存在违约行为。对证据2的三性没有异议，姚建强确实进行了装修。对证据3的真实性没有异议，但对证明对象有异议，姚建强的开业日期应该以合同约定的以宏丰公司书面通知为准，2017年3月25日是试营业。交款凭证姚建强看到有金额4000多元，3000多元，月售是31单，从该凭证可以看出姚建强主张的营业收入2000多元是合理的。对证据4，姚建强没有收到，真实性不予认可，与在本诉中的质证意见相同。对证据5的真实性没有异议，但对证明对象有异议，2017年3月29日是试营业，并非正式开业。经本院审查后认为，宏丰公司提供的反诉证据1-5，具有证明力，本院予以确认。庭审中，对姚建强提供的反诉证据1-3，经宏丰公司质证后认为，对证据1，没有异议，确实收到姚建强10000元的定金。对证据2的三性没有异议，但通过该证据需要说明：从姚建强提交的水、电费缴费通知及收款收据相互印证，可以说明姚建强所经营的商铺是从2017年3月25日开始营业是合理的事实。对证据3的三性没有异议，姚建强确实收到了。从缴费通知单内容看，上面也明确是试营业是2017年3月25日，从侧面证明姚建强经营的商铺从2017年3月25日开始营业。从备注中可以看到商铺必须在试营业前缴纳首期的租金。经本院审查后认为，姚建强提供的证据1-3，具有证明力，本院予以确认。根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实如下：2016年4月13日，姚建强与宏丰公司及杭州宏丰家居城经营管理有限公司三方签订《租赁合同》一份，主要约定：由姚建强承租宏丰公司位于杭州市余杭区五常街道宏丰生活广场C2馆第一层，编号为：C2-162-1号的商铺（套内面积：72平方米），租赁期限为5年，租金、履约保证金及支付方式：第1-3年租金每年各为131400元，第4年租金为141912元，第5年租金为153212元；租金先付后用，按半年支付，姚建强于试营业前向宏丰公司缴纳首期租金，商场1、2楼整体开业时间为计租起始日，免租期为半年；物业服务费20元/平方米/月，年合计为：17282元，从试营业始计算；空调费10元/平方米/月，厨余垃圾清运费35元/桶，泔水清理费35元/桶，电费1.23元/度，水费3.85元/立方米；姚建强在签订《租赁合同》前须按规定向宏丰公司交纳定金10000元；姚建强逾期支付租金连续达一个月以上一次，或累计发生三次逾期缴纳租金的，宏丰公司有权选择提前解除或终止本合同；姚建强因违约被解除合同的，应支付给宏丰公司免租期内的租金损失，并另行支付违约金，违约金按当年租金的20%计算，违约金不足以弥补宏丰公司损失的，宏丰公司有权追偿。姚建强于《租赁合同》签订之日（即2016年4月13日）向宏丰公司交纳定金10000元。《租赁合同》签订后，宏丰公司按约将位于杭州市余杭区的商铺（套内面积为72平方米）交付姚建强使用。姚建强装修后，于2017年3月25日投入试营业，但未按《租赁合同》约定在试营业前向宏丰公司缴纳首期租金、物业费和其他费用。经宏丰公司多次催讨，姚建强于2017年9月14日通过银行转账的形式，向宏丰公司指定账户转账缴纳首期各项费用83730元，但姚建强拒绝向宏丰公司交纳逾期付款违约金，双方由此产生纠纷。2017年9月15日，宏丰公司遂停止了对姚建强所营店铺的物业服务。姚建强于2017年9月19日通过律师函的形式要求宏丰公司履行合同义务，恢复所经营店铺的水、电、排污等能源的正常供应和畅通，但宏丰公司不同意继续履行《租赁合同》，要求解除与姚建强签订的《租赁合同》，双方协商未成。为此，姚建强诉至法院，要求判令宏丰公司返还房屋租赁费用83730元、赔偿经济损失127163.84元，并承担本案的全部诉讼费用。本案在审理过程中，宏丰公司提起反诉，要求判令解除姚建强与宏丰公司于2016年4月13日签订的《租赁合同》并将杭州市余杭区五常街道宏丰生活广场C2一162-1号商铺腾退给宏丰公司，并判令姚建强支付逾期付款违约金62817.3元、租金损失60840元、姚建强因其违约被解除合同的违约金26280元及本案全部诉讼费用。本院认为，姚建强与宏丰公司之间签订的《租赁合同》内容明确，本院予以确认。按照《租赁合同》的约定：姚建强应于试营业前向宏丰公司缴纳首期租金，物业费从试营业始计算，如姚建强逾期支付租金连续达一个月以上一次的，宏丰公司有权选择提前解除或终止本合同，并收取半年免租期内的租金。姚建强于2017年3月25日试营业，但并没有按约于试营业前向宏丰公司缴纳首期租金、物业费和其他各项费用。经宏丰公司多次催讨后，姚建强于2017年9月14日缴纳首期租金（半年）、物业费及各项费用共计83730元，但对宏丰公司要求其支付逾期付款违约金，姚建强拒不支付。因姚建强逾期支付租金连续达一个月以上，且拒不支付违约金，故宏丰公司有权按照《租赁合同》的约定提前解除合同并向姚建强收取半年免租期内的租金。现姚建强的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。宏丰公司的本诉辩称，本院予以采纳。宏丰公司反诉要求解除与姚建强于2016年4月13日签订的《租赁合同》并将杭州市余杭区五常街道宏丰生活广场C2-162-1号商铺腾退给宏丰公司，支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由正当，符合合同约定和法律的规定，本院予以支持，但《租赁合同》对违约金的约定过高，本院酌情调整为按逾期支付租金、物业费和其他各项费用总额的每日万分之六计算。因姚建强拒不交纳逾期付款违约金，宏丰公司于2017年9月15日对姚建强承租的店铺采取了停电、停水的措施，可认定为该《租赁合同》已于2017年9月15日被宏丰公司单方终止履行，故宏丰公司要求姚建强支付后期租金、物业费和其他各项费用的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）姚建强的全部诉讼请求。二、原告（反诉被告）姚建强与被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司于2016年4月13日签订的《杭州宏丰生活广场商位租赁合同》，自本判决生效之日起予以解除，并由原告（反诉被告）姚建强将承租的位于杭州市余杭区五常街道宏丰生活广场C2一162-1号商铺在本判决生效后十日内腾退给被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司。三、原告（反诉被告）姚建强支付被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司逾期付款违约金9344元（自2017年3月11日起至2017年9月13日止，共186天，以租金、物业费和各项费用共计83730元为基数，按每日万分之六计算），于本判决生效后十日内付清。四、驳回被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4464元，减半收取2232元，由原告（反诉被告）姚建强负担；本案反诉案件受理费3298元，减半收取1649元，由原告（反诉被告）姚建强负担25元，由被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司负担1624元。被告（反诉原告）浙江宏丰立新控股有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）姚建强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈自勇二○一八年一月二十二无书记员  钱 玲?*ArabicDash?-14-??*ArabicDash?-15-?