重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝北法民初字第12074号
原告重庆市水木物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路99号木鱼石花园木鱼石办公楼幢4-1，组织机构代码：75928999-7。
法定代表人陈雪峰，总经理。
委托代理人曾洪兰，重庆名言律师事务所律师。
委托代理人王丽艺，女，1973年2月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。
被告黎雷，男，1980年11月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。
原告重庆市水木物业管理有限公司与被告黎雷物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告重庆市水木物业管理有限公司的委托代理人曾洪兰、王丽艺，被告黎雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市水木物业管理有限公司诉称：原告系具有二级物业管理资质的物业服务企业，为被告购买的位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区内的住宅提供了物业服务。根据原、被告所签订的《X住宅（商业用房）前期物业服务协议》、《X住宅（商业用房）临时管理规约》，物业管理费按建筑面积每月1元／平方米收取。从2013年10月起，物业服务费调整为每月1.3元／平方米。交费时间为每月20日前，逾期交纳相关费用的从逾期之日起每日按所欠物管费千分之三的标准收取违约金。从2013年9月至2015年4月，被告累计拖欠物业服务费2237.9元；从2013年8月至2015年5月，被告累计拖欠水电公摊费109.4元，经原告多次催收无果。现起诉要求：1.判令被告支付自2013年9月至2015年4月的物业管理服务费2237.9元，并从2013年9月1日起至付清时止按日千分之三支付违约金（截止2015年5月产生违约金2118.33元）；2.判令被告支付2013年8月至2015年5月期间的水电公摊费109.4元。
被告黎雷辩称：被告前期是交了物业服务费的，后家中被盗，导致被告精神受到伤害，住在小区无安全感。物业公司在服务上存在瑕疵，未处理被盗事宜。
经审理查明：原告重庆市水木物业管理有限公司系具有贰级资质的物业服务企业。被告黎雷系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为87.09平方米，系住宅。
2008年6月11日，原、被告签订了一份《X住宅（商业用房）前期物业服务协议》，约定由原告对X小区提供前期物业管理服务，电梯房的物业服务费标准为0.8元／月／平方米，另收0.2元／月／平方米的电梯费。
2013年2月27日，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订了一份以重庆市木鱼石物业发展有限公司为甲方、原告为乙方的《前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为两年，自2013年3月1日起至2015年2月28日止。该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用标准如下：住宅1元／月·平方米。合同第六条约定，共用的专项设施设备运行的能源消耗（如应急发电），应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月二十日前履行交纳义务。合同第三十条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第三十四条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对物业服务事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。
2013年9月12日，重庆市渝北区X街道X路社区居民委员会出具《X小区业主大会决议》一份，载明：“2013年8月20日至2013年9月12日，社区组织水木物业工作人员配合X小区业主代表，采用书面征求意见方式组织召开业主大会，全体业主就《关于调整X物业服务费收费标准的建议》进行了表决，表决结果如下：X小区总户数186户，其中住宅162户，非住宅24户，总专有部分建筑面积20339平方米。《书面征求意见表决票》共发放和送达186张，收回表决票169张，未收回表决票17张。其中同意票105张，占总户数的56.45%，同意面积12633.91平方米，占总专有部分建筑面积的62.12%；不同意票59张，占总户数的31.7%，不同意面积5370.77平方米，占总专有部分建筑面积的26.4%；废票5张，无法联系17户。根据《重庆市物业管理条例》第十九条规定，大会双过半表决通过了《关于调整X物业服务费收费标准的建议》。”2015年7月16日，重庆市渝北区X街道X路社区居民委员会又出具《证明》一份，载明：“重庆市水木物业管理有限公司从2009年3月起至今在渝北区X街道X路X号X小区提供物业服务管理。小区住宅总户数为162户，商业门市总户数为24户；从2013年10月1日开始执行新调整的物业服务收费标准（住宅1.30元／平方米，商业门市3.00元／平方米。”
上述物业服务合同签订后，原告对X小区提供了物业管理服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，2015年6月8日，原告向本院起诉要求被告支付2013年9月至2015年4月期间的物业服务费及违约金，2013年8月至2015年5月期间的水电公摊费109.4元。审理中，原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求；被告对2013年8月至2015年5月期间的水电公摊费109.4元予以认可。原告举示的欠费明细表载明被告在2013年9月应交纳物业服务费87.1元，自2013年10月起每月为113.2元。
上述事实，有资质证书、房屋产权信息、X住宅（商业用房）前期物业服务协议、前期物业服务合同、X小区业主大会决议、X街道X路社区居民委员会出具的证明、欠费明细表、当事人陈述及庭审笔录等证据随案佐证，足以认定。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司的约定向原告支付物业服务等费用。尽管《前期物业服务合同》约定的期限为2年，但2015年2月28日后，原告继续为水木青华小区提供物业服务至今，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付相应的费用。
物业服务收费标准问题，根据原、被告签订的《X住宅（商业用房）前期物业服务协议》及原告与重庆市木鱼石物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告房屋在2013年9月交纳物业服务费的标准为1元／月·平方米，故被告在2013年9月应交纳的物业服务费为87.09平方米×1元／月·平方米=87.09元。根据X小区业主大会决议及X街道X路社区居民委员会出具的证明，被告房屋自2013年10月起交纳物业服务费的标准为1.3元／月·平方米，每月应交纳的物业服务费为87.09平方米×1.3元／月·平方米=113.22元。原告在欠费明细表中载明被告自2013年10月起每月交纳物业服务费113.2元，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。因此，在2013年10月至2015年4月，被告应交纳的物业服务费为113.2元／月×19个月=2150.8元。在2013年9月至2015年4月期间，被告共应交纳的物业服务费为87.09＋2150.8元=2237.89元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。
原告要求被告支付2013年8月至2015年5月的水电公摊费109.4元，被告对此予以认可，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
被告黎雷辩称其房屋被盗，因本案原告并非造成被告财物损失的直接侵害人，故该问题不能成为拒交物业服务费本金的理由。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告黎雷在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2013年9月至2015年4月期间的物业服务费2237.89元；
二、被告黎雷在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市水木物业管理有限公司2013年8月至2015年5月期间的水电公摊费109.4元；
三、驳回原告重庆市水木物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取），由被告黎雷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 张晓华
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 温 娟