北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0107民初961号
原告（反诉被告）：于晓红，女，1972年8月14日出生，住北京市海淀区。
（公民身份号码xxx）
委托诉讼代理人：邸坤鹏，北京市世纪律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京久恒泰国际贸易有限公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼5757房间（注册号110108009694032）。
法定代表人：白淑华，总经理。
委托诉讼代理人：肖文镜，男，1983年10月5日出生，办公室主任，住公司宿舍。
委托诉讼代理人：夏综英，北京市中凯律师事务所律师。
原告（反诉被告）于晓红与被告（反诉原告）北京九恒恒泰国际贸易有限公司（以下简称久恒泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于晓红的委托诉讼代理人邸坤鹏，被告久恒泰公司的委托诉讼代理人夏综英、肖文镜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）于晓红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》；2、被告立即将位于石景山区腾退给原告；3、被告给付原告租金118948元，（按照合同约定的租金标准计算，自2016年11月1日起暂计至2016年12月1日，实际要求至人民法院判令合同解除之日止）；4、被告向原告支付合同解除后次日至实际腾房之日止的房屋占用使用费（按照合同约定的2017年度房屋租金标准计算）；5、被告支付原告逾期支付租金的违约金5724元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2009年10月签订了北京市房屋租赁合同〔原企业名称为金博泰国际贸易（北京）有限公司，于2014年3月24日变更〕，原告将位于石景山区（以下简称涉案房屋）及设施（面积总计2200平方米）出租给被告办公使用。双方合同约定：租�为20年，自2009年11月1日起至2029年10月31日止，租金标准为10万元/月计算，年租金120万元，每三年在上年租金基础上递增7%。被告应于每年度到期日前一个月交付租金，即被告应于每年10月1日前交付下一年度租金。双方租赁合同第7条第2项第4款约定，原告有权终止合同收回房屋。在合同履行中，被告屡次拖欠租金，导致原告经济利益受损。根据合同约定，被告应于2016年10月1日向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间租金1373880元，但被告在期限届满后无故拖欠，为维护原告合法权益，故诉至法院。
被告（反诉原告）久恒泰公司答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告从法律程序上不具备解除合同的权利和条件，其提出解除租赁合同的诉讼请求应予以驳回。中华人民共和国合同法第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以�求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。”同时合同法第94条第3项约定解约催告制度，原告行使合同解除权有严格法律规定。2009年10月双方签订租赁合同，随后被告投入大量租金和设备对涉案房屋进行装修装饰，在公司酒店和高档会所会馆开业不久就被消防部门查出，才知悉涉案房屋没有办理消防验收合格手续，为此被告多次要求原告完善相关验收手续，但原告怠于办理至今没有提供消防验收合格手续。与此同时被告在使用涉案房屋中发现原告取暖地热设备多次出现漏水现象，被告付出资金予以维修，被告为此蒙受了经济损失，共计571万元。可见由于原告提供租赁房屋存在消防手续不全等因素，致使被告无法按约定正常使用租赁场所。现原告未进行任何协商向被告发出解除通知情况下，提出解除合同违背相关法律规定，即原告没有进行催告而以起诉代替催告并要求解除合同的应驳回其诉讼请求。租赁合同第一规定原告提供涉案房屋应有消防验收合格手续，到目前为止原告仅提供他们与甲方签订的协议。拥有使用权但使用权不能代表涉案房屋合法，涉案房屋为无规划许可且无竣工验收。根据最高人民法院关于审理城镇租赁合同若干问题解释和相关法律规定未竣工验收的房屋出租，其合同是无效合同。没有建筑规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋进行出租也是无效的。被告并非无故拖欠租金，在原告履行完相关消防验收手续后并折抵相关维修费用后，被告愿意支付相关租金。
被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的北京市房屋租赁合同无效，被反诉人返还押金30万元；2、判令被反诉人赔偿反诉人财产损失337万元（包括投入装修、装饰费和设备购�费）、消防设施购置安装及工程费32万元；3、判令被反诉人支付房屋暖气改造及维修费50万元；4、要求被反诉人提供涉案房屋合法出租手续即建设规划许可证、房产证及消防验收合格手续；5、要求被反诉人提供反诉人已支付租金800万元的正式发票；6、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2009年10月，反诉人与被反诉人签订北京市房屋租赁合同，约定被反诉人将位于石景山区房屋及设施在可出租的状态下给反诉人办公使用。随后，反诉人投入了大量资金和设备，对涉案房屋进行了装修、装饰。在租赁期间特别是在一楼酒店和高档会所、会馆开业不久就被消防部门查处。此时反诉人获悉涉案房屋没有办理消防验收合格手续。与此同时，反诉人在使用涉案房屋中，发现取暖地热设备多次出现漏水现象，反诉人出资进行了维修改造。据此，反诉人蒙受了巨大经济损失。其中包括装修费、购置设备费、取暖设备维修改造费等共计400余万元。同时，被反诉人至今无法提供涉案房屋合法经营手续，特别是没有涉案房屋竣工验收手续和建设工程规划许可手续。可见，涉案房屋租赁合同系无效合同，被反诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给反诉人，对于合同无效的后果负有全部责任，故反诉人的反诉请求合法有据。反诉人认为被反诉人的诉讼请求缺乏法律支持，应予以驳回，反诉人的反诉请求有事实依据和法律依据，应予以依法保护和支持。
原告（反诉被告）于晓红针对反诉答辩称，不同意反诉原告的所有反诉请求。理由如下：第一、根据合同约定反诉人承租涉案房屋是用于办公，自双方合同签订之后反诉人一直在出租的房屋中进行办公，直到2014年下半年由于反诉人公司经营问题，公司无法运转曾出现员工索要工资跳�情况才停止运营，但涉案房屋一直由反诉人占用，故反诉人主张在开业不久被消防部门查处与事实不符，反诉人当庭陈述他们仍然在标的物中进行办公，可见并不影响反诉人办公的目的。至于一楼酒店会所、会馆开业不久被查处，是由于反诉人在经营会所时没有办理相关专业经营的手续，且经营不善股东之间产生纠纷才办不下去，并不是因为我方提供的标的物不符合出租状态导致被反诉人不能使用；第二、反诉人称有漏水现象不符合事实，当时因为地热不符合反诉人的使用条件，他们自己更改房屋的供暖系统，在更改过程中反诉人为了便于自己的使用和管理将2-4层中原有框架及地面进行整改，将原2-4层房屋中墙体打掉，由于反诉人在装修整改房屋中对原取暖设备进行修改，是否存在漏水我方并不知道。从反诉人诉状所称如果确实存在漏水且不是由他们原因造成，�诉人应及时通知被反诉人整改，但反诉人在如此长的时间内并没有向我方提出任何请求，只有在被反诉人提起诉讼后才提出这一请求，该请求没有事实依据。我方交付对方的房屋是框架结构，全部是反诉人自行改造，反诉人改造了部分墙体及用水管线，由此产生的装饰装修费用不应我们承担；第三、本案所涉合同因为反诉人逾期交付租金，被反诉人起诉要求解除合同。根据合同约定反诉人在合同解除后应将出租标的中相关设备清走，而不应该在反诉人违约的情况下反而守约方承担其在违约过程中产生的装饰装修的费用；第四、涉案合同所涉的房屋产权单位为北京古城泰然投资管理公司，该公司是石景山区古城村的村办集体企业，该企业属于集体经济组织，涉案房屋所在土地也是集体土地，该单位已经出具证明涉案房屋所在经营场所用途为商业办公，是该单位同意建设的项目，并不是反诉人称的违法建筑。北京市石景山区政府集体经济办公室就同一楼当中的302、301房间均出具过并非违法建筑的证明，该301、302虽然并非反诉人承租的房屋，但跟反诉人承租的在同一栋楼中，所以被告承租的并非违法建筑，反诉人称合同无效没有依据。基于此，反诉人第一项诉讼请求应予以驳回，反诉押金30万元并未达到返还条件，根据双方补充协议约定被反诉人在反诉人将涉案房屋恢复原状后才予返还。目前，反诉人并没将相关变更部分予以恢复，故押金我方不应返还。对财产损失和暖气改造维修费等不应予以支持，反诉人也没有提交相关证据予以证实。对第四项反诉请求涉案房屋具备解除条件，被反诉人没有义务向反诉人提供，而且相关手续并非被反诉人持有。其主张租金发票，有没有支付租金800万元不清楚，请法院依法判决是否支持租金发�，诉讼费应由反诉人承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2009年10月，于晓红（出租方甲方）与金博泰国际贸易（北京）有限公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于石景山区古城西路古城金属结构厂2-4层（以下简称涉案房屋）的房屋及设施在良好及可租赁的状态下租给乙方金博泰国际贸易（北京）有限公司（以下简称金博泰公司）用途为办公使用，面积2200平方米，租赁期为20年，自2009年11月1日至2029年10月31日止。租金为每月100000万元，合计年租金1200000元，每三年在上年租金基础上递增7%。第二期租金及以后各期租金支付应于已交租金到期前30日支付。乙方应按合同的规定按时支付租金及其他各项应付费用。…。事先未经甲方同意和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构做任何更改，也不得将此房屋内的固定装饰与设备擅自移动或拆除，乙方对妨碍房屋的装饰应以不损坏该房屋整体结构和设施为原则。乙方不得擅自改变使用性质，…。违约责任，乙方要求退租必须提前30日通知甲方并支付一个月租金作为补偿，甲方应退还乙方剩余租期的租金及押金；如甲方确需收回房屋，必须提前30日通知乙方，并支付一个月的租金作为补偿。乙方未能依合同按期向甲方支付房屋和租赁押金，则甲方有权通知乙方立即交付，乙方逾期未交付的，除补齐外，还应向甲方支付所欠租金总额的5%为滞纳金。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋：1.未经甲方同意将承租房屋擅自改变结构或者用�；2.未经甲方同意无故拖欠租金超过10日；3.未经甲方同意转租第三人。…。
上述合同签订后，久恒泰公司依约向于晓红支付了第一期租金，于晓红将涉案房屋交付给金博泰公司。
2013年1月30日，于晓红（出租方甲方）与金博泰国际贸易（北京）有限公司（承租方乙方）签订《房屋租赁补充协议》，对2009年签订的房屋租赁合同，就2-4层写字楼合同执行中出现的问题协商一致签订该协议。该协议约定：乙方于每年度到期日前一个月交付租金，具体日期为每年度10月1日，尚欠租金1319000元于2013年2月5日前付清。房屋押金为20万元，于2013年2月5日前付清。由于乙方在以前年度对该房屋的使用过程中，对楼板、隔断墙等进行了拆除，经双方商议，乙方于2013年2月5日前交付甲方修缮、恢复被拆除房屋原貌费用押金30万元，待修复时按实际发生多退少补。执行合同中再次违约，甲方随时将房屋收回，并终止合同，同时要求乙方赔偿所造成的经济损失。
补充协议签订后，金博泰公司向于晓红支付了修缮、恢复被拆除房屋原貌费用押金30万元。
2013年12月15日，在2013年1月30日于晓红与金博泰国际贸易（北京）有限公司签订的《房屋租赁补充协议》尾部，于晓红用书写体注明：截止2013年12月15日房租交到2014年10月31日，下次房租于2014年10月1日交纳。
2014年3月24日，金博泰国际贸易（北京）有限公司名称变更为北京久恒泰国际贸易有限公司。
另查：北京古城泰然投资管理公司（以下简称古城泰然公司）改制前系古城农工商公司性质，现系集体所有制（股份合作）企业。北京市古城金属结构厂（以下简称金属结构厂）为古城泰然公司下属企业。
2007年11月13日，甲方北京市古城金属结构�和乙方于晓红签订《协议书》，约定双方合作兴建位于北京市石景山区办公楼，由甲方提供建设用地1682㎡和现有的能源接口及基础设施，负责办理基建的有关手续。甲方拥有该建筑物的产权，乙方使用年限为20年，在约定期间双方各拥有该建筑物50%的使用权。乙方在使用期间在不改变建筑物使用性质的前提下，可转租、转借、转让,但不得用于抵押。
2007年12月25日，甲方金属结构厂和乙方于晓红签订《补充协议》，约定乙方要求甲方物业代收乙方租赁客户的租赁费直接交付给乙方，乙方出具发票。
2010年6月8日，甲方金属结构厂、乙方于晓红和丙方北京双惠源物业管理中心（以下简称物业中心）签订《变更、补充协议》，约定古城泰然公司对下属企业进行整合，2009年将甲方金属结构厂关闭，甲方所有资产转交给丙方进行经营管理，甲乙双方于2007年11月13日签订的协议书及2007年12月25日，甲方金属结构厂和乙方于晓红签订的《补充协议》条款不变。甲方需要履行的各项条款，自本协议签订之日起由丙方继续履行。明确主协议书中使用年限为2009年11月1日至2029年10月31日。本协议自2010年6月8日起生效。
2012年10月19日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室向北京市工商局行政管理局石景山分局出具《集体经济系统经营场所证明》（编号：12807、12808），载明：北京市石景山区的经营场所属北京古城泰然投资管理公司所有。由其投资建设，该场所不属于违法建设，用途为商业办公，其位置不在拆迁范围内。
2017年7月19日，古城泰然公司出具证明，载明：北京市石景山区古城西街21号经营场所为我单位所有，该经营场所是我单位同意并批准后由我单位下属企业北京市古城金属结构厂与于晓红合作�设完成。根据合作协议，于晓红拥有该建筑物50%的使用权，使用年限20年。北京市石景山区场所用途为商业办公，为我单位同意合法建设的项目。
2016年10月1日，久恒泰公司未交纳2016年11月1日至今的租金，久恒泰公司仍占用涉案房屋。
庭审过程中，久恒泰公司对于晓红提交证据的证明目的不予认可；不认可北京市石景山区人民政府经营办公室出具的证明。久恒泰公司为证明其消防设施购置安装损失提供了《北京市建设工程施工合同》与《建设工程施工合同》，于晓红对合同真实性及关联性不予认可，表示北京白园会餐饮管理公司非本案主体。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、名称变更通知、协议书、补充协议、变更补充协议、集体经济系统经营场所证明、证明、北京白园快餐店基本信息、建设工程施工合同及当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
本院认为，本案争议焦点：一是涉案租赁合同效力；二是于晓红是否享有解除租赁合同的权利；三是久恒泰公司主张装修等损失是否存在事实和法律依据。
首先，关于涉案租赁合同的效力。涉案房屋坐落土地为古城泰然公司非农业用地，北京市古城金属结构厂为古城泰然公司下属企业，北京市古城金属结构厂和于晓红签订双方合作兴建位于北京市石景山区办公楼，北京市古城金属结构厂提供建设用地1682㎡和能源接口及基础设施，负责办理基建的有关手续。北京市古城金属结构厂拥有该建筑物的产权，于晓红使用年限为20年，在约定期间双方各拥有该建筑物50%的使用权。于晓红在使用期间在不改变建筑物使用性质的前提下，可转租、转借、转让,但不得用于抵押。北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具的《集体经济系统经营场所证明》载明：涉案场地所属北京古城泰然投资管理公司所有，由其投资建设，该场所不属于违法建设，用途为商业办公。于晓红与久恒泰公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方形成合法有效的合同关系，双方均应按照合同约定履行义务。久恒泰公司主张涉诉房屋消防手续不全不适租，没有规划许可、没有进行竣工验收，久恒泰公司亦未提交证据证明存在合同无效的情形，久恒泰公司关于双方签订的房屋租赁合同无效的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。
其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于晓红与久恒泰公司签订的《房屋租赁合同》约定未经甲方同意无故拖欠租金超过10日甲方有权终止本合同，收回出租房屋。《房屋租赁补充协议》约定每年10月1日支付下一年度租金。久恒泰公司本应于2016年10月1日起支付下一年度的租金，而其违反约定未交纳租金，已构成违约。据此，于晓红享有解除合同的权利。于晓红主张解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于晓红请求久恒泰公司腾退房屋并支付相应租金、占用费及违约金等主张，有事实和法律依据，本院予以支持。
关于久恒泰公司要求于晓红赔偿装饰装修费用、设备购置费用及消防设施购置安装费用、暖气改造维修费用等损失的反诉请求。第一，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内�饰装修残值损失的，除当事人另有约定外，人民法院不予支持。本案中，合同尚在双方约定的租赁期限内，合同因久恒泰公司违约而解除，且出租人于晓红不同意利用装饰装修的残值；第二，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。根据双方2013年1月30日签订《房屋租赁补充协议》载明了因久恒泰公司在以前年度对涉案房屋的使用过程中，对楼板、隔断墙等进行了拆除，于晓红要求久恒泰公司交纳恢复原状押金300000元。承租人久恒泰公司未证明对涉案房屋的部分改造经出租人于晓红同意，且久恒泰公司也未提供明确的证据证明其主张的改造费用与上述补充协议中载明的�实非同一事实，亦未提供证据证明涉案房屋出现了不符合约定的使用状态；第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者。双方的房屋租赁合同约定涉案房屋用途为办公，并未约定涉案房屋需通过消防验收才能交付使用。久恒泰公司要求于晓红赔偿装饰装修费用、设备购置费用及消防设施购置安装费用、暖气改造维修费用等财产损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于久恒泰公司要求于晓红提供涉案房屋合法出租手续即建设规划许可证、房产证及提供消防验收合格手续的反诉请求。久恒泰公司要求于晓红提供的上述诸项手续乃久恒泰公司签订合同时应当审核的注意义务，并非于晓红合同约定的义务或法定义务，未因此导致合同无效或不能履行，且于晓红已提供了北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具的《集体经济系统经营场所证明》，久恒泰公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于久恒泰公司要求于晓红提供已支付租金8000000元的正式发票的反诉请求。一是久恒泰公司未提供证据支付租金的具体数额，二是双方未约定开具发票事宜，且发票及税收管理系行政权范畴，不属法院审理范围，故对久恒泰公司的该项反诉请求，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五�第一款、第十一条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、解除于晓红与北京久恒泰国际贸易有限公司于2009年10月签订的《房屋租赁合同》及2013年1月30日签订的《房屋租赁补充协议》；
二、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十日内将承租的位于石景山区x层腾空交付给于晓红；
三、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十日内支付于晓红2016年11月1日至《房屋租赁合同》解除之日的租金（按照2017年度118948元/月的租金标准计算）；
四、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十日内向于晓红支付合同解除后至实际腾退房屋之日止的占用使用费（按照2017年度118948元/月的租金标准计算）；
五、北京久恒泰国际贸易有限公司于本判决生效后十日内向于晓红支付违约金5724元；
六、驳回于�红的其他诉讼请求。
七、驳回北京久恒泰国际贸易有限公司的全部诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费15650元、反诉案件受理费42720元，由北京久恒泰国际贸易有限公司负担（已交纳18600元，剩余24120元于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 田江海
人民陪审员 武文华
人民陪审员 周丽萍
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 韩 佳