山西省运城市盐湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋0802民初152号
原告：李衡照，男。
委托诉讼代理人：陆昕，广东国鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵俊栋，山西明煌律师事务所律师。
被告：运城富邦房地产开发有限公司。
委托诉讼代理人：肖雅明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵效泽，山西正豪律师事务所律师。
原告李衡照与被告运城富邦房地产开发有限公司(以下简称运城富邦公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李衡照的委托诉讼代理人陆昕、赵俊栋和被告运城富邦公司的委托诉讼代理人肖雅明、赵效泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李衡照向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的11份《商品房买卖合同》；2、判令被告在判决生效之日起5日内向原告开具上述11份合同对应的购房发票；3、判令被告在判决生效之日起5日内为原告办理出上述11份合同对应的商铺的房屋产权证书；4、判令被告向原告支付逾期办证违约金515825元(按照已付购房款总额7441797元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准计算，自2015年2月4日起算至被告为原告办理完毕上述11套商铺的房屋产权证为止)；5、排除妨害，让原告进入房屋；6、案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年11月11日，原告李衡照与被告运城富邦公司签订11份《商品房买卖合同》(合同编号分别为：YC×4、YC×3、YC×2、YC×1、YC×0、YC×9、YC×8、YC×7、YC×6、YC×5、YC×7)，购买被告开发的“凤凰财富广场”一层×8、×9、×0、×1，×2、×3、×4、×5、×6、×7、×8号共11套商铺，价款为7441797元。11份合同均已在房屋管理部门备案。原告按合同约定支付了全部购房款。《商品房买卖合同》附件二中约定：办理商铺第一批的产权证书中有李衡照、刘铭录，否则可追究相应责任。现据原告了解，被告早已为其他商铺办理了产权证书，为原告办理产权证书的条件已经成就，但被告迟迟未予办理，显属违约，给原告造成巨额经济损失。同时，被告于2015年8月3日发布公告接管上述商铺，现将进出上述商铺的大门锁死，导致原告无法自由进出，应排除妨害，将上述商铺交还原告。
被告运城富邦公司辩称，根据相关法规规定，房屋买受人是申请办理房屋所有权转移登记的法定义务人，结合合同约定，被告没有为原告办理房屋所有权转移登记手续的义务，更谈不上支付逾期办证的违约金。被告公司在合同约定的期限内，为包括原告在内的房屋买受人在房屋管理部门办理了合同备案登记，并提交了相关办证资料。被告出售房屋的600多户买受人办理了房屋所有权转移登记手续，其中约一半是房屋买受人自行办理，另一半是在被告公司同意接受其委托的前提下，由被告公司代为办理。原告至今未取得产权证书的原因是，原告不缴纳其应缴纳的契税，不缴纳其应缴纳的房屋维修基金，不缴纳其应缴纳的办理转移登记的费用，未向房管部门提出办证申请及办证所需的相关材料。被告公司目前未给原告开具购房发票是政府造成的，政府未按文件给原告办理退税，导致税务部门暂时不予开具发票，被告没有任何责任。原告要求排除妨害，将商铺交还原告的请求与本案并非同一法律关系，不应在本案中予以审理。综上，被告公司一直在依约履行着与原告签订的商品房买卖合同，不存在任何违约行为，应驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原、被告双方房屋买卖所依据合同问题。审理中，原告为支持其诉请向本院提交了11份《商品房买卖合同》，其中有些条款为手写，而被告也向本院提交了11份《商品房买卖合同》，条款全部为打印，均有原、被告双方的签字、盖章，双方认可被告向本院提交的11份《商品房买卖合同》在房屋管理部门进行了备案。本院审查认为，备案合同，是当事人签订合同后，提交相关主管部门进行了登记的合同，是以备案合同为准还是以持有合同为准，应以是否违反法律法规的强制性规定或者社会公共利益及当事人的意思表示是否一致等情况进行判断，合同备案与否并不构成合同生效的要件。本案原、被告提供的合同均可以作为双方房屋买卖的依据；2、关于合同履行情况，根据原、被告无异议的事实，2011年11月11日，双方签订11份《商品房买卖合同》，原告李衡照购买被告开发的“凤凰财富广场”一层×8、×9、×0、×1，×2、×3、×4、×5、×6、×7、×8号共11套商铺，同日，原告支付房款7441797元，被告向原告出具了收款收据。原告在《凤凰财富广场收楼确认书》上签字。关于房产证的办理，原告提交的合同中约定：办理商铺第一批的产权证书中有李衡照、刘铭录，否则可追究相应责任。而被告提交的备案合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3、办理商铺第一批的产权证书中有李衡照、刘铭录，否则可追究相应责任。原告于2016年1月12日起诉后，被告于2016年6月向原告发出《催促办理房屋产权证函》，要求原告于2016年6月30日前向其提供办理房屋产权证的相关资料及税费凭证，否则，被告不再协助办理房产证，也不承担配合的责任。原告接到被告的发函后，向被告发出《回复暨催告函》称，原告购买的房屋已在房产交易管理部门办理了合同备案手续；原告已足额支付了全部购房款但被告仅出具了收款收据，至今未能开具购房款发票，属于严重违法行为；被告严重违约逾期办理商铺的产权证书，原告及其律师多次前往被告处催促办证，但被告一直故意拖延办理，更没有通知原告提供任何办证资料或凭证；对于房地产登记管理部门要求购房人提供的相关办证资料，原告会积极予以配合，但被告提出的无理要求，原告不能认同，且不能免除被告的办证义务和责任。3、关于购房发票问题，审理中，被告向本院提供了其向运城市人民政府的请示报告，载明：被告开发的“凤凰财富广场”项目，是山西省2006年7月在香港招商会上由省、市联合引进的市中心老汽车站旧城改造项目。目前项目遇到了前所未有的困难。由于被告所交税款应返部分得不到返还，开不了不动产发票，导致购房者办不了房产证。请求同意购房者凭契税完税证明办理房产证，不动产发票待政府处理好有关事项后，再予以补交。原告质证认为，被告与政府之间的协调情况，原告不知情。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。本案争议的焦点是被告运城富邦公司是否具有双方约定的和法律规定的办证义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此规定，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在此规定中，房地产开发企业是协助义务。结合《房屋登记办法》第十二条申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请的规定，本院审查认为，从房屋权属登记的通常做法看，首先由开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定并不矛盾，而是相互补充关系。因为房屋权证书的办理需要房地产开发企业、购房者、登记机关的相互协作才能完成，所以在办证流程中的不同阶段，应根据具体情况确定开发商和买受人不同的义务，从而判断各自可能承担的违约责任。本案中，双方在合同中约定，办理商铺第一批的产权证书中有李衡照、刘铭录，否则可追究相应责任，但并未明确办证义务主体。被告已完成了房屋的初始登记，已经具备了协助办证的条件，现需双方合作将房屋产权转移登记到原告名下。根据庭审查明的情况，原告未交纳相关税费，被告未向原告出具购房发票，致使产权证书无法办理，双方均有过错，应各自承担相应的责任。对原告要求被告继续履行合同、出具购房发票的请求，本院予以支持。对原告要求被告办理商铺的房屋产权证书，因不属于被告的单方义务，需双方合作办理，对此请求，本院不予支持。对原告要求被告支付逾期办证违约金，因原告亦有过错，且未提供相应证据予以证实，本院亦不予支持。对原告要求被告排除妨害的请求，因与本案不属于同一法律关系，本院不予合并审理，原告可另案予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《房屋登记办法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告运城富邦房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告李衡照出具购房发票；
二、原告李衡照在本判决生效后可自行向登记机关申请办理房屋产权证书，期间可要求被告运城富邦房地产开发有限公司补充提供有关材料，被告运城富邦房地产开发有限公司应予协助；
三、驳回原告李衡照的其他诉讼请求。
案件受理费8958元，由原告李衡照负担8800元，被告运城富邦房地产开发有限公司负担158元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 张运建
人民陪审员 李献有
人民陪审员 王 引 弟
二〇一七年五月三十一日
书 记 员 刘 珊