昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0103民初137号
原告：卢庆福，男，1961年7月24日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，
委托代理人：朱玉琼，女，1963年10月10日出生，汉族，系原告卢庆福表妹，户籍登记地云南省昆明市西山区，现住昆明市西山区，特别授权代理。
被告：李寄春，男，1967年4月15日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，
被告：昆明市盘龙区龙腾电子游戏室。
住所：云南省昆明市盘龙区金实小区餐饮街*号，现门牌号为昆明市金实小区金秋路53号商铺。
经营者：杨阳，男，1993年9月8日出生，汉族，户籍登记地贵州省六盘水钟山区，系昆明市盘龙区龙腾电子游戏室经营者。
原告卢庆福诉被告李寄春、昆明市盘龙区龙腾电子游戏室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日受理后，依法适用普通程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告卢庆福及委托代理人朱玉琼，被告李寄春到庭参加了诉讼，被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告卢庆福诉称：2014年10月14日，原告与被告李寄春签订了《铺面租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市金实小区餐饮街6号铺面出租给被告经营使用，租期三年，自2014年11月1日至2017年10月31日止；第一年租金为390000元，每半年支付一次租金，提前15天支付，先付后用；双方还对第二、第三年的租金增加比例，各自的权利、义务，违约责任等进行了约定。协议签订后，原告按时将铺面房交付给被告。但商铺实际使用人为被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室和杨阳。被告支付了第一年的租金，但第二年的租金只支付到2016年8月，从2016年9月至2016年12月的租金共计137904元一直未支付（该租金按合同约定应在2016年4月16日前支付）。经原告多次催收，被告以种种理由推托，拒不支付拖欠的租金245000元。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告签订的《铺面租赁合同》，被告向原告腾还案涉铺面；二、被告向原告支付从2016年9月1日起至被告腾还案涉商铺之日拖欠的房屋租金（暂计算至2016年12月）共计137904元；三、被告支付违约金30000元；四、被告承担本案诉讼费用。
被告李寄春辩称：2014年，被告李寄春曾在昆明市盘龙区龙腾电子游戏室工作，被告李寄春替被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室与原告签订《铺面租赁合同》，合同由被告李寄春签字。2015年10月起，被告李寄春离开昆明市盘龙区龙腾电子游戏室，但还是协助原告向游戏室追回了2015年下半年的房租。2016年4、5月，原告又第二次向被告讨要房租。案外人李玲、被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室当时的经营者刘青与原告签订过《还款协议书》。被告并非商铺的实际使用人，只是作为员工替昆明市盘龙区龙腾电子游戏室与原告签订的本案《铺面租赁合同》，且被告已经于2015年就未在昆明市盘龙区龙腾电子游戏室工作，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。
因被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室经营者杨阳未到庭应诉、未进行答辩。
原告卢庆福为证明其主张向本庭提交如下证据：
一、昆房权证（官渡）字第××号房屋产权证，证明位于昆明市金实小区餐饮街6号326.83平方米的商业用房，房屋所有权人为卢庆福，原告为适格主体。二、铺面租赁合同；三、营业执照，共同证明2014年10月14日，原告与被告李寄春签订了《铺面租赁合同》，但实际使用人为被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室和经营者杨阳；原告将其所有的位于昆明市金实小区餐饮街6号铺面，出租给被告经营使用三年，租期自2014年11月1日至2017年10月31日止；第一年租金为390000元，每半年支付一次租金，提前15天支付，先付后用；被告支付了第一年的租金，但第二年的租金只支付到2016年8月，从2016年9月至2016年12月的租金共计137904元一直未支付，被告的行为违反了合同约定。四、《归还拖欠和应付房屋租金协议书》；五、中国建设银行个人活期账户交易明细，共同证明2017年4月7日，原告与被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室签订《归还拖欠和应付房屋租金协议书》，双方对所欠房租进行了确认及制定了还款计划；2017年4月11日被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室委托代理人李玲通过建设银行金实支行以转账的方式支付了50000元的租金。
经庭审质证，被告李寄春对原告卢庆福提交证据一、三的真实性、合法性及关联性无异议。对证据二的真实性无异议，但实际使用人是被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室。对证据四的真实性无异议，因为其代被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室与原告签订了《铺面租赁合同》，应当由被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室承担本案租金。证据五与其无关，不予质证。
因被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室经营者杨阳未到庭，未发表质证意见。
被告李寄春、被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室未提交证据。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。因被告李寄春对于原告卢庆福提交的证据一、二、三、四的真实性均予以认可，故本院依法予以确认。对于原告提交的证据五中《归还拖欠和应付房屋租金协议书》因加盖有被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室印章且载有该电子游戏室店面管理人刘青、委托代理人李玲及原告卢庆福的签名，故本院依法予以确认。对于原告提交的证据五中中国建设银行个人活期账户交易明细因加盖有中国建设银行股份有限公司昆明白马庙支行业务专用章，故本院依法予以确认。
根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：昆明市金实小区餐饮街6号（现门牌号为昆明市金实小区金秋路53号）铺面为原告卢庆福所有。2014年10月14日，原告卢庆福与被告李寄春签订《铺面租赁合同》，约定原告将昆明市金实小区餐饮街6号铺面出租给被告李寄春使用，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日止；每年租金为人民币390000元，第二年在前一年租金基础上增加4%，第三年租金在第二年租金基础上增加4%；每半年支付一次租金，提前15天支付，先付后用；若任何一方违约，违约方须交违约金30000元给守约方。2017年4月7日，原告卢庆福与被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室签订《归还拖欠和应付房屋租金协议书》，载明被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室于2014年10月14日通过被告李寄春向原告承租昆明市金实小区餐饮街6号铺面，该铺面由被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室经营，被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室支付了2016年8月31日之前的租金，自2016年9月1日至2017年3月31日的租金未支付，共拖欠房租245000元，被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室承诺自协议签订之日支付原告拖欠租金50000元，剩余所欠租金分三期归还。2017年4月11日，被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室委托代理人李玲向原告卢庆福银行转款人民币50000元，后被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室下落不明。原告卢庆福以被告李寄春、被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室拖欠房屋租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。本案中，原告卢庆福与被告李寄春在自愿平等的基础上签订《铺面租赁合同》，该合同未违反法律强制性规定，合法有效，随后原告卢庆福与被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室签订《归还拖欠和应付房屋租金协议书》，双方确认被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室于2014年10月14日通过被告李寄春承租了案涉铺面，实际经营使用并承诺向原告归还案涉铺面、支付所拖欠租金，故被告李寄春替被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室与原告签订《铺面租赁合同》的行为因受到被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室的追认，系有权代理，原告卢庆福与被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室系《铺面租赁合同》的权利义务主体，该合同对被告李寄春不具有法律约束力，原告主张被告李寄春腾还铺面、支付房租及违约金的诉讼理由不能成立。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告与被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室签订《归还拖欠和应付房屋租金协议书》，明确被告自2016年9月1日至2017年3月31日所拖欠原告租金为245000元。被告于2017年4月11日向原告卢庆福支付50000元，故尚欠自2016年9月1日至2017年3月31日租金195000元。原告提出要求解除《铺面租赁合同》有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉房屋至今由被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室占有，故本院对于原告要求被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室腾还租赁的铺面及支付自2016年9月1日起至实际腾还之日止所拖欠租金的诉讼请求依法予以支持。被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室未按照《铺面租赁合同》及《归还拖欠和应付房屋租金协议书》的约定支付租金，已构成违约，按照《铺面租赁合同》中约定“若任何一方违约，违约方须交违约金30000元给守约方”，故本院对于原告要求被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室赔偿违约金人民币30000元的诉讼请求依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告卢庆福与被告李寄春于2014年10月14日签订的《铺面租赁合同》；
二、被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室于本判决生效之日起的十日内向原告卢庆福腾还案涉昆明市金实小区餐饮街6号（现门牌号为昆明市金实小区金秋路53号）铺面；
三、被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室于本判决生效之日起的十日内向原告卢庆福支付自2016年9月1日起至2017年3月31日拖欠租金人民币195000元及自2017年4月1日起至实际搬离案涉昆明市金实小区餐饮街6号（现门牌号为昆明市金实小区金秋路53号）铺面之日止，按照年租金人民币421824元计算的房屋占用费；
四、被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室于本判决生效之日起的十日内向原告卢庆福支付违约金人民币30000元；
五、驳回原告卢庆福的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币3658元，由被告昆明市盘龙区龙腾电子游戏室承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 范文敏
人民陪审员 顾金梅
人民陪审员 高晋云
二〇一八年一月二日
法官 助理 涂 洁
书 记 员 谢雨澄