文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终20169号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵洛亮。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘永年。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄凤翔，广东创基律师事务所律师。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：张宏，广东际唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市麻磡实业股份有限公司。法定代表人：张伟才，董事长。委托诉讼代理人：刘飞，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：石佩灵，广东港联律师事务所律师。上诉人赵洛亮、刘永年因与被上诉人深圳市麻磡实业股份有限公司（以下简称麻磡股份公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人赵洛亮、刘永年上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判驳回麻磡股份公司的全部诉讼请求；2、维持一审判决第四项；3、撤销一审判决第五项，改判支持赵洛亮、刘永年的反诉请求或发回一审人民法院重审；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，漏查了被上诉人拒收上诉人涉案租金及已在征地拆迁补偿款中抵扣2014年租金的重要事实。1、上诉人按照交易习惯于2015年交纳2014年的租金于法有据。要判断上诉人是否因拖欠租金构成违约，首要查明的问题是上诉人应交纳租金的具体时间。双方签订的《承租土地合同书》中对交租时间及方式并无明确约定，一审庭审时，被上诉人的代理人也肯定了这点，而被上诉人一审诉讼中并未举证说明上诉人应交纳租金的具体时间。实践中，上诉人自2009年开始均是以现金方式于下一年度再交纳上年度的全年租金，且按该交租习惯已经实际履行长达六年，根据《合同法》第六十一条的规定，当事人对交租时间没有约定或者约定不明确的，又不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。在双方当事人均认可合同对交租时间未作明确约定的前提下，一审法院未审查确定交租的时间，无视上诉人按交易习惯支付租金的事实，做出“2015年12月10日（实际付款时间应为2015年12月8日，12月10日为开票时间），上述判决生效后，两被告才向原告补交了2014年5月24日至2015年11月30日期间的租金512157元，超过了合同约定的3个月期限，原告有权与其解除合同”的错误认定。2、被上诉人为制造上诉人“违约”的条件，恶意拒收上诉人的租金，以达到其解除合同的目的，应视为被上诉人要求解除合同、返还土地的解除条件不成就。一审判决漏查了被上诉人拒收上诉人租金的事实。上诉人已提交其与麻磡股份公司财务人员张顺某的录音证据，其内容至少证明了两个事实：（1）上诉人于2015年2月11日前去麻磡股份公司财务部以现金交纳2014年的土地租金，但被财务人员拒收了；（2）麻磡股份公司老板、业务经理、财务主管三个领导共同决定并交代公司财务人员拒收上诉人的租金，该方案已通过麻磡股份公司董事会决定。上诉人自1993年接手涉案土地以来，每年均是通过现金的方式支付租金，如被上诉人拒收现金又不告知收款账户信息，上诉人是无法直接进行交付的。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，被上诉人违反诚实信用原则，不正当的通过拒收租金的方式制造上诉人违约的事实，恶意地促成解约条件的成就，应视为上诉人于2015年2月11日前已履行支付2014年度租金的义务，被上诉人要求解除合同、返还土地的解除条件不成就。3、被上诉人在上诉人应获取的市政工程拆迁补偿款中截留了2014年的租金，一审判决对该事实没有查明。从麻磡股份公司于一审开庭后补充提交的证据“租户补偿款领取情况”可以看出，被上诉人将该笔补偿款截留10%即48250.5元后，将余款共计434254.5元分两次于2014年6月25日及2015年2月11日支付至上诉人账户。证据“丽康路青苗（荔枝）补偿款”中最下方备注“……按租赁合同留成”，可见，麻磡股份公司是按照与承租人的土地租赁合同的约定提取的留成款。而其与上诉人的《承租土地合同书》中非但未约定留成款，反而在第四条第3款明确了“合同期内若遇国家征收，双方无条件服从，土地赔偿金归甲方（被上诉人）所有，地面上的建筑及所有设施赔偿金归乙方（上诉人）所有”。南山区建筑工务局下拨的该笔补偿款为拆除涉案土地上上诉人敷设的水管、杂物的补偿，本应专款专用全部归上诉人所有。退一步讲，即便双方约定可由被上诉人收取留存款，因该行为违反我国《土地管理法》、《物权法》等关于禁止任何单位和个人截留、侵占、挪用拆迁补偿款的强制性规定而无效。因被上诉人拒收2014年的租金，而上诉人也明确对其财务人员说了，不收租金就从拆迁补偿款中抵扣，故上诉人有理由认为麻磡股份公司截留的款项中已包含其2014年应交的租金。被上诉人虽确认截留租金的事实，但认为与本案无关，而一审法院在判决书中对该事实也未进行查明分析。二、上诉人已按被上诉人的要求交纳2012年1月1日至2014年5月23日期间段的租金。一审法院不能支持被上诉人重复主张已放弃的权利。(2015)深中法房终字第1600号案《民事判决书》于2015年11月26日送达上诉人后，上诉人主动找到麻磡股份公司要求履行生效判决。因这份判决书只明确了2014年5月24日至2015年5月26日期间需交纳的租金。上诉人极力要求除按照生效判决履行义务外，还将2014年1月1日至2014年5月23日期间段的租金，以及2015年5月27日至2015年11月30日的租金一并交纳。麻磡股份公司授权副总经理及董事张伟明进行沟通协调，并进行各期间段租金的核算。从上诉人提交的证据10张某某亲笔书写的手稿“2015年5月27日至2015年11月30日=按判决书约定每年342351，每月28301=28301×6=169806”可以看出，该份材料书写的时间在(2015)深中法房终字第1600号民事判决生效后。该生效判决书已明确《承租土地合同书》的租赁期限应从2012年1月1日起计，故张某某代表公司与上诉人协调时就已明知2012至2013年的租金应按照每月28301元的标准来计收。麻磡股份公司自知未配合办理变更土地用途的手续，导致涉案土地一直闲置，使上诉人权益受损。此外，又因当时上诉人已交纳2012至2013年的租金，公司也开具了票据，故麻磡股份公司同意免除补交义务不再追收。证据10张某某书写的内容即未核算2012至2013年需补交的租金。张某某代表麻磡股份公司提出“2014年1月1日至2014年5月23日=按原合同约定每年16770元，每月1397.5元，1397.5×5=6987.5”。可见，麻磡股份公司已明确表示放弃按照每月28301元的租金标准核算该期间段的租金，该行为是其当时的真实意思表示。上诉人按照麻磡股份公司的要求交纳了租金，而麻磡股份公司已收款且出具了票据。该结果对双方当事人都有拘束力，双方均应遵守。现麻磡股份公司又以诉讼形式主张已放弃的权利，要求上诉人再按1600号生效判决补交差额部分显无法律依据。麻磡股份公司质证认为证据10无法证明就是张某某亲笔书写，即便是张某某书写，张某某并非麻磡的法定代表人，没有公司盖章确认即属于张某某的个人行为，公司不予追认。从麻磡股份公司一审庭后补充提交的证据2“关于核查我司集体土地情况的请示”可知，该份请示于2016年6月6日出具，请示下方明确了涉案地块属性核查的结果与公司对接人“张某某”联系。可见，张某某完全了解本案经过，其为被上诉人委派与上诉人进行沟通协调的代表。此外，从被上诉人补充提交的证据3“租户补偿款领取情况”可知，村民或承租人领取征收补偿款均要求单位领导签字审批后才能发放，而每份补偿款表格下面“领导签名”处无一例外的都是由张伟才（公司法定代表人）及张某某二人签名的，且批注“同意发放”。可见，张某某在麻磡股份公司有着与法定代表人张伟才同等的领导地位。麻磡股份公司为股份制公司。每个员工都有着特定的岗位和职责，不是什么事都得由法定代表人亲力亲为才有法律效力的，更何况张某某还是副总身份。鉴于张某某的特殊身份及其受麻磡股份公司委派在本案中跟进相关证据的收集，再加上证据10上所记录的内容与本案事实具有直接关联性，即便该书证没有麻磡股份公司的盖章，也应视这一行为为表见代理行为，其法律结果应由被上诉人承担。正因为证据10确系麻磡股份公司授权张某某与上诉人沟通协调的结果，上诉人才会高度重视这份证据，在一审举证期内申请法院调取张某某的笔迹样本并进行鉴定。因申请调查及鉴定的事项与待证事实有重大关联，为查明案件事实，一审法院应予以准许。遗憾的是该法院认为进行笔迹鉴定难度较大且耗时耗力，又认为即便鉴定结果确系张某某亲笔书写，也不影响对本案事实的认定，劝导上诉人撤回申请。上诉人不予接受，一审法院则直接以该“申请不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定”为由，决定不予准许。原判决中对于该份证据只字不提，严重影响事实查清。三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。1、一审法院对麻磡股份公司未否认真实性的录音证据不予采信，违反民事诉讼证据认定规则。上诉人提供的录音系张顺某未有防范之心的情况下所录取，客观真实。一审庭审时，麻磡股份公司对该录音证据未要求当庭播放就直接质证。麻磡股份公司虽认为该份证据为上诉人与张顺某之间的对话，张顺某的行为没有经过公司的授权，与公司无关，但麻磡股份公司并没有否认录音事实的存在。上诉人提交的其他证据及对案件经过的陈述也可以印证录音证据的内容真实。对此，一审法院并未在判决书中论述分析该份录音证据的法律效力，对于视听资料的认定程序违法。该录音证据与本案争议事项具有关联性，为证明本案事实的一份关键证据，一审法院如对该份证据真实性存疑，也可传唤张顺某本人到庭质证。一审法院的做法违反我国《民事诉讼法》第七十一条“人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，将直接影响对本案实质争议的认定及判决结果。2、一审庭审后，上诉人于2016年6月6日收到一审法院变更后的举证通知及开庭传票（安排二次开庭的时间为2016年7月27日）；后又于2016年6月27日收到一审法院送达的被上诉人补充提交的多份证据。上诉人做好再次开庭的准备，可没过多久一审法院又电话告知上诉人已取消二次庭审。一审法院对被上诉人新提交的证据未组织质证就径行认定，程序明显违法。四、一审判决无视上诉人提出的反诉请求，在合同对麻磡股份公司的义务已有明确约定且其无任何证据证明已履约的情况下，对于开通水电接驳导致损失的争议事项，一审法院并未前往涉案土地现场调查勘验，一审判决对反诉部分认定的事实和理由、适用的法律未进行任何分析就直接驳回，对上诉人显失公平。自2004年签订《承租土地合同书》以来，被上诉人虽一直未配合履行变更土地用途的手续，上诉人也照常履行交租义务，且在收到1600号判决书后还主动找被上诉人协调，支付了该法律文书未判令期间段的租金，被上诉人诉其拒交2014年租金不符合常理。反观被上诉人，自以为制造上诉人“违约”的条件“成就”后就接连提起多个诉讼，其蓄意收回土地的不当目的不言自明。一审法院未能全面、客观地审查核实证据，在证据采信上有失公正，明显偏袒被上诉人，对上诉人提交的多份关键证据有无证明力和证明力大小未进行判断，仅凭“两被告从2014年1月1日之后直到原告第一次起诉时一直没有缴纳租金，已经超过了合同约定的3个月”为由就草草定案，属典型的重表面假相不进行证据及原因调查分析的枉法判决。此外，一审判决违反法定程序，影响了案件的正确审理，法律丧失公信力。综上，希望二审法院对此案予以高度重视，撤销原判决，发回原审人民法院重审或者查清事实后改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人麻磡股份辩称：一、上诉人赵洛亮、刘永年存在如下拒不按照合同约定支付租金的违约行为，麻磡股份公司有权按照合同约定行使解除权，该解除权并不因麻磡股份公司在第一次诉讼时对合同效力认识错误而丧失，也不因上诉人的事后部分补救行为而丧失。1、上诉人2015年12月23日才支付2014年1月1日至2014年5月23日的租金6987.5元的行为以及上诉人2015年12月8日才支付2014年5月24日之后的租金行为，均表明了其已经逾期支付了麻磡股份公司的租金，不论是按照双方《农业耕种合同》约定的每半年支付一次租金、还是按照《承租土地合同书》约定的按月支付租金、甚至是按照上诉人所称的一年支付一次租金，上诉人此时支付租金的行为，均已经构成“拖欠租金三个月以上”，麻磡股份公司有权行使合同解除权。2、第一次的二审判决确定双方2012年1月1日起按每月28301元计算租金，该判决已于2015年11月份生效，上诉人理应于判决生效后立即向麻磡股份公司缴纳拖欠的全部租金，在麻磡股份公司通过诉讼方式向其主张后，上诉人至今均未能补缴2012年度、2013年度、2014年1月1日至2014年5月23日差额部分的租金，至今已超过一年了，麻磡股份公司也有权根据上诉人的违约行为，来行使合同解除权。3、麻磡股份公司一直通过诉讼的方式在行使合同解除权，此前判决因认识错误并不会导致麻磡股份公司丧失该解除权，麻磡股份公司继续提起本案诉讼也表明其未放弃合同解除权；且上诉人部分缴纳租金、发邮件主动索取账户等行为，均是发生在二审生效判决之后，是为了对抗麻磡股份公司依法享有的合同解除权而采取的补救措施，足以说明其违约的恶意程度，该补救措施并不能因此导致麻磡股份公司丧失合同解除权，否则将会出现无论违约行为人违约多久，只要事后采取补救措施后即导致非违约人丧失解除权的情形出现，将会导致变相的鼓励违约。二、上诉人在民事上诉状中所称的事实，要么没有证据支撑，要么与客观事实不符，具体如下：1、麻磡股份公司并不存在上诉人所称的2015年2月11日拒收租金的情形。上诉人所述的该条理由依据的是张顺某的录音证据。首先，该录音证据的形成时间是2016年1月5日，无法证明2015年2月11日上诉人去麻磡股份公司处缴纳租金而麻磡股份公司拒收的情形；其次，根据上诉人提交的证据6《2014年6月25日中国农业银行深圳市分行补制客户回单》可知，上诉人在2014年6月25日收到麻磡股份公司代政府支付的拆迁补偿款时，就可以查到麻磡股份公司的账户信息，即便按照上诉人所称，其也应该于麻磡股份公司拒收之日告知麻磡股份公司，或者直接将租金支付至麻磡股份公司账户，但其直至双方第一次诉讼二审判决之后才支付租金，明显与上诉人所称的想积极履行合同但麻磡股份公司拒不收取租金的事实不符。2、上诉人所称的麻磡股份公司截留其2014年租金，截留的款项折抵租金，与事实不符。首先，根据麻磡股份公司提交的证据《租户补偿款领取情况》，麻磡股份公司对于每一租户的拆迁补偿款，均是提留了10%的，每一租户均签字确认，上诉人分别于2014年6月23日、2015年2月5日签字认可麻磡股份公司提留10%的做法；其次，如果上诉人真的认为该提留不合理，或者认为提留部分应当抵扣租金，其应在2014年6月23日第一次提留时就提出意见，如果按照上诉人所称，第一次提留的金额为38600.4元，也足以支付2014年的租金了，为何还会称其于2015年2月11日想支付2014年度租金的情况？为何又会在第一次诉讼二审判决生效后继续支付2014年度的租金？3、麻磡股份公司并未放弃2012年1月1日至2014年5月23日期间段的租金，上诉人依据张某某亲笔手稿作为其主张，证据不足。首先，该手稿无法确认是张某某手写的，也无法确认手写时间；其次，即便该手稿是张某某手写的，该手稿内容也没有明确表明麻磡股份公司放弃追缴2012年1月1日至2014年5月23日期间的租金；第三，该手稿也无法证明是在何种情况下手写的，而且真的是要放弃如此巨额的租金收入，张某某本人既没有权力作出这样的决定，麻磡股份公司也没有给其相应的授权，且麻磡股份公司出具收据的行为仅仅只能表明麻磡股份公司收到了上诉人相应的款项，并没有表明放弃追缴租金的权利，从本案的提出也可以证明这一点。三、上诉人在反诉中没有提交证据证明其损失，也没有提交证据证明该损失与麻磡股份公司的行为有因果关系，即便存在损失，也已经超过诉讼时效。针对上诉人的反诉请求，麻磡股份公司在一审时提出了答辩，二审不再累述。综上，请求二审法院在能够查明事实的基础上，维持一审法院的判决，驳回上诉人的全部上诉请求。麻磡股份公司向一审法院起诉请求：1、解除麻磡股份公司与赵洛亮、刘永年于2004年3月18日签订的《承租土地合同书》；2、赵洛亮、刘永年立即将二线外大王坑约12.13亩水、旱地的土地清空后返还给麻磡股份公司：3、赵洛亮、刘永年支付拖欠麻磡股份公司2014年1月1日至5月23日少缴的租金155515.5元；4、赵洛亮、刘永年支付租金至返还涉案土地之日止（租金按每月28301元计算，从赵洛亮、刘永年未支付租金之日起计算）；5、赵洛亮、刘永年支付2012年至2013年少交的租金645884元；6、赵洛亮、刘永年承担本案的全部诉讼费用。赵洛亮、刘永年向一审法院反诉请求：1、麻磡股份公司继续履行合同，协助赵洛亮、刘永年办理变更土地用途的手续；2、麻磡股份公司向赵洛亮、刘永年赔偿开通水电接驳的直接经济损失12万元（具体为：三相铜线约400米长，安装费+电表+电箱+造价=6万元；在涉案土地上开设三口水井，加通水工程造价6万元）；3、麻磡股份公司向赵洛亮、刘永年赔偿违约经济损失共26903.5元；（从2014年5月24日暂计至6月23日，计算标准为28301-16770÷12=26903.5元）；4、麻磡股份公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明，1991年11月26日，深圳市南山区西丽街道办事处麻磡村委会（甲方）与河南省××公司深圳公司（孙某某）（乙方）签订《农业种养合同》，约定：甲方同意在二线外大王坑划出12.13亩水、旱地给乙方作为种果、养殖临时耕地；临时耕地使用期为30年，从1992年1月1日至2021年12月30日；每年耕地使用费分两期交，每期交50%，分别于每年的6月30日前和12月31日前交清，逾期交款，按迟交总额的1%计收每日滞纳金，逾期两个月未交清使用费，甲方有权终止合同，收回耕地，及其他内容。1993年2月20日，经麻磡股份公司盖章确认，合同乙方变更为赵洛亮、刘永年，并约定租金自1995年1月起每亩每年800元，每五年递增20%。2004年3月18日，麻磡股份公司与赵洛亮、刘永年签订《承租土地合同书》，约定：二线外大王坑约12.13亩水、旱地（1992年已承包给赵洛亮、刘永年搞农业养殖鸽子场）原合同租期为30年，由于近几年赵洛亮、刘永年连年亏损，经双方协商，麻磡股份公司同意赵洛亮、刘永年在搞农业范围内变更土地用途，变更后划出3500平方米的土地转换经营（视情况逐步改造工业厂房或仓库等）；在政策许可的情况下，麻磡股份公司协助赵洛亮、刘永年向政府部门办理变更土地用途，建造厂房的相关手续；麻磡股份公司在附近提供一个接水、接电的源头给赵洛亮、刘永年接驳水电使用；赵洛亮、刘永年自行负责在承包土地范围内三通一平，建造厂房所有的经济责任；合同期限为50年，从原合同签订的时间起计（原1992年签订的《农业种养合同》和地形图同时保留作附件使用）；麻磡股份公司按原来的种养合同面积单价收取租金，等到原来的《农业种养合同》期满后，即按地面上实际面积，麻磡股份公司向赵洛亮、刘永年收取土地租金每月每平方米3.5元，以后按每五年一次递增10%；赵洛亮、刘永年厂房建成后，从使用日算起，麻磡股份公司向赵洛亮、刘永年增加收取管理费每平方米0.3元按地面实际面积计算，费用每月10号前上交给麻磡股份公司财务，逾期按每月总额5%收取滞纳金，如果拖欠租金三个月以上的，麻磡股份公司有权收回土地，终止合同；及其他内容。另，麻磡股份公司于2015年5月26日向该院起诉赵洛亮、刘永年[（2015）深南法民三初字第525号]，主张确认双方签订的《承租土地合同书》无效，并要求赵洛亮、刘永年立即交还租赁场地，并支付2014年5月24日起至交还土地之日止的租金（暂计至2015年5月24日止为344055.6元）。该院作出（2015）深南法民三初字第525号民事判决，该判决认为：《农业种养合同》自1992年1月1日起计，超过20年的部分无效，《承租土地合同书》至2031年12月31日期限的部分依法有效，超出部分无效，故对于麻磡股份公司请求赵洛亮、刘永年返还租赁土地的请求不予支持。赵洛亮、刘永年未支付2014年（含当年）之后的租金，因麻磡股份公司仅主张2014年5月24日之后的租金，《农业种养合同》超过20年的部分无效，故赵洛亮、刘永年应按照《承租土地合同书》约定的每月28301元（3.5×8086）的标准向麻磡股份公司支付租金至麻磡股份公司起诉之日（2015年5月26日），计342351元（28301×12＋28301÷31×3）。其后，因麻磡股份公司上诉，深圳市中级人民法院于2015年11月17日作出（2015）深中法房终字第1600号民事判决，该判决认为：《农业种养合同》超过20年的部分无效，《承租土地合同书》的租赁期限应从2012年1月1日起计，因麻磡股份公司已将诉请变更为确认合同无效，故即便存在赵洛亮、刘永年拖欠租金的情形，麻磡股份公司亦无权在该案中要求赵洛亮、刘永年交还租赁场地，其可就此另循法律途径主张，并维持了原判。该判决已生效。麻磡股份公司提交了租金缴费单，拟证明赵洛亮、刘永年2012年、2013年仅分别交纳了租金16770元，根据上述生效判决，少交了租金；2015年12月10日，上述判决生效后，赵洛亮、刘永年才向其补交了2014年5月24日至2015年11月30日期间的租金512157元，超过了合同约定的3个月期限，麻磡股份公司有权与其解除合同。赵洛亮、刘永年对上述证据的真实性认可。赵洛亮、刘永年提交了下列证据：1、往年交纳租金的票据，拟证明双方对何时交纳租金没有明确的约定，实践中的做法是被告自2009年开始于下一年度一次性以现金方式交纳上一年度的全年租金。2、关于尽快提供收款账号便于承租方履行生效判决的告知函及快递详情单、短信，拟证明因麻磡股份公司一直拒收租金，赵洛亮、刘永年于2015年12月发函催告麻磡股份公司获取麻磡股份公司账户，麻磡股份公司财务人员短信告知收款账户。3、赵洛亮、刘永年的转账记录，拟证明赵洛亮、刘永年已向麻磡股份公司支付2015年12月至2016年6月每月土地租金28301元。4、麻磡股份公司副总经理及董事张某某为赵洛亮、刘永年核算的2014年1月1日至5月23日的土地租金需交纳的数额、张某某的名片及麻磡股份公司成员信息，拟证明麻磡股份公司副总经理及董事张某某实际已认可2014年1月1日至5月23日的土地租金应按《农业养殖合同》约定的标准计算，总额为6987.5元；5、赵洛亮、刘永年于2015年12月23日向麻磡股份公司支付6987.5元土地租金的转账记录，拟证明赵洛亮、刘永年已向麻磡股份公司支付2014年1月1日至5月23日土地租金的事实。6、深圳市南山区建筑工务局市政工程拆迁通知书、麻磡股份公司支付拆迁补偿款的转账记录，拟证明南山区建筑工务局因市政工程建设需要对涉案土地上水管、杂物等进行拆除，麻磡股份公司分别于2014年6月25日、2015年2月11日向赵洛亮、刘永年支付拆迁补偿款347403.6元、86850.9元。7、录音光盘1张及文字整理稿，拟证明赵洛亮、刘永年主动向麻磡股份公司交纳涉案期间段的租金，但麻磡股份公司拒收。8、深圳供电局出具的发票，拟证明涉案土地上的电源接驳手续是赵洛亮、刘永年开通办理的，麻磡股份公司未履行合同约定的义务。麻磡股份公司对上述证据的质证意见如下：1、对于转账记录麻磡股份公司均予以认可，并认为2012年之后，赵洛亮、刘永年支付租金应按照生效判决书的确认的金额标准缴纳。赵洛亮、刘永年于2015年12月后向麻磡股份公司支付了2015年12月后的土地租金，是赵洛亮、刘永年在收到麻磡股份公司的起诉状之后，为了避免承担违约责任而支付的占用费，并非麻磡股份公司认可将场地继续租赁给赵洛亮、刘永年使用，收取的租金。2、麻磡股份公司对关于尽快提供收款账号便于承租方履行生效判决的告知函及快递详情单、短信不予认可，无法确认是不是麻磡股份公司财务部的人员的短信，即便是麻磡股份公司财务部的人员，该短信也只是要求赵洛亮、刘永年履行生效判决书支付租金的义务。3、麻磡股份公司对于赵洛亮、刘永年提交的张某某核算的2014年1月1日至5月23日的土地租金需交纳的数额的证据，无法确认书写人、书写时间，即便是张某某书写，张某某并非麻磡股份公司的法定代表人，也没有麻磡股份公司加盖公章确认，因此对该部分计算数额，麻磡股份公司不予认可，属于张某某个人行为，麻磡股份公司也不予追认。4、麻磡股份公司认为赵洛亮、刘永年于2015年12月23日才向麻磡股份公司缴纳2014年1月1日至2015年5月23日的部分租金6987.5元，说明赵洛亮、刘永年欠缴租金已超过快两年，麻磡股份公司有权按照合同约定主张违约责任解除合同。5、拆迁通知书和拆迁补偿款的转账记录均予认可，但与本案无关。6、麻磡股份公司认为录音光盘及文字整理稿是赵洛亮、刘永年与张顺某之间的对话，与麻磡股份公司无关，张顺某的行为没有经过麻磡股份公司的授权，同时该证据证明赵洛亮、刘永年直到2016年1月5日才要求交2014年的租金，早已经超过了合同约定的支付租金期限。7、麻磡股份公司认为深圳供电局出具的发票与本案无关，也说明赵洛亮、刘永年仍然占用涉案场地。一审庭审中，赵洛亮、刘永年陈述涉案土地现在的性质为集体用地，变更的用途为建设用地，集体用地能否变更用途为建设用地，赵洛亮、刘永年不清楚，赵洛亮、刘永年在涉案土地上进行了三通一平和道路建设，增建一些临时的设施，因无法建设厂房，故赵洛亮、刘永年在涉案土地堆放杂物，作仓库使用。赵洛亮、刘永年经常和麻磡股份公司沟通，希望麻磡股份公司能协助推进变更工作。麻磡股份公司认为集体用地要变更为建设用地必须要有政府规划，之后才能进行拆迁谈判和变更土地性质，双方是主导不了的。麻磡股份公司明确因赵洛亮、刘永年从2014年1月1日之后直到麻磡股份公司第一次起诉时一直没有缴纳租金，已经超过了合同约定的3个月；且生效判决书明确2012年至2013年的租金应当按照承租土地合同书计算，但赵洛亮、刘永年从判决生效至今均没有履行补交租金的义务，故麻磡股份公司有权解除合同。一审庭审中，麻磡股份公司表示合同约定麻磡股份公司在附近向赵洛亮、刘永年提供接水接电的源头提供，对附近多少米，双方存在争议，麻磡股份公司认为在村委附近，靠近其场地提供电源源头即可，但赵洛亮、刘永年要求一定要在租赁场地上安装电源源头，双方对此产生争议。赵洛亮、刘永年陈述，因麻磡股份公司没有提供接水接电的源头，赵洛亮、刘永年自行在供电局申请开户。赵洛亮、刘永年主张麻磡股份公司赔偿水电接驳的直接经济损失，系根据常识判断水电接驳花费的成本；赵洛亮、刘永年主张的赔偿经济损失系赵洛亮、刘永年认为麻磡股份公司没有协助办理用地手续的变更，所以涉案场地没有达到实际使用价值，故租金只能按照原来的合同即农业种养合同约定的租金标准来计算才合理，故赵洛亮、刘永年要求按照两个不同的月租金标准的差额来计算损失。一审法院认为，生效判决已确认《承租土地合同书》的租赁期限应从2012年1月1日起计至2031年12月31日，超出部分无效，该院对此亦予以认可。麻磡股份公司于2015年5月26日向该院起诉赵洛亮、刘永年[（2015）深南法民三初字第525号]，主张确认双方签订的《承租土地合同书》无效，并要求赵洛亮、刘永年立即交还租赁场地和支付2014年5月24日起至交还土地之日止的租金。生效判决已查明赵洛亮、刘永年至麻磡股份公司在该案起诉时并未向麻磡股份公司支付2014年租金，因在（2015）深南法民三初字第525号案和（2015）深中法房终字第1600号案中，麻磡股份公司基于合同无效要求赵洛亮、刘永年返还租赁场地，故（2015）深中法房终字第1600号民事判决认为即便存在赵洛亮、刘永年拖欠租金的情形，麻磡股份公司亦无权在该案中要求赵洛亮、刘永年交还租赁场地，其可就此另循法律途径主张，并驳回了麻磡股份公司要求赵洛亮、刘永年返还租赁场地的诉讼请求。对此，该院认为，《承租土地合同书》约定如果拖欠租金三个月以上的，麻磡股份公司有权收回土地，终止合同，因赵洛亮、刘永年于麻磡股份公司2015年5月起诉时尚未向麻磡股份公司支付2014年的租金，麻磡股份公司要求解除合同、返还土地的解除条件已成就，因麻磡股份公司对合同效力的认识错误，导致其返还土地的诉讼请求未被支持。生效判决已明确麻磡股份公司对此可另循法律途径解决，赵洛亮、刘永年履行生效判决向麻磡股份公司补交租金的行为并不能导致麻磡股份公司解除权的丧失，故对于麻磡股份公司起诉要求解除合同、返还土地的诉讼请求，该院予以支持，双方签订的《承租土地合同书》应于麻磡股份公司的诉讼请求送达赵洛亮、刘永年之日即2015年12月23日解除，赵洛亮、刘永年应于本判决生效之日起三十日内向麻磡股份公司返还涉案土地。对于赵洛亮、刘永年要求麻磡股份公司继续履行合同，协助变更土地用途的诉讼请求，该院不予支持。至于麻磡股份公司要求赵洛亮、刘永年支付2012至2013年、2014年1月1日至5月23日少交的租金的诉讼请求，因双方对其应适用的合同效力认识错误，在2012年至2014年一直适用《农业种养合同》超过20年的无效部分，至（2015）深中法房终字第1600号生效后方才知道应从2012年起适用《承租土地合同书》，故该部分少交的租金应从双方知道和应当知道应交租金数额时起计算诉讼时效，故麻磡股份公司主张的上述期间少交的租金并未超过诉讼时效，赵洛亮、刘永年应向麻磡股份公司支付2012至2013年少交的租金645684元（28301×12×2-16770×2），2014年1月1日至5月23日少交的租金127214元（28301×4＋28301÷31×23-6987.5）。赵洛亮、刘永年应参照《承租土地合同书》约定的租金标准即每月28301元向麻磡股份公司支付使用土地的占用费至返还涉案土地之日，至该院庭审之日，赵洛亮、刘永年已支付上述土地占用费，庭审之后的费用尚未发生，故对于麻磡股份公司要求赵洛亮、刘永年支付租金至返还涉案土地之日的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认麻磡股份公司与赵洛亮、刘永年于2004年3月18日签订的《承租土地合同书》于2015年12月23日解除；二、赵洛亮、刘永年应于本判决生效之日起三十日内向麻磡股份公司返还位于二线外大王坑，面积约8086平方米的涉案土地；三、赵洛亮、刘永年于本判决生效之日起十日内支付麻磡股份公司2012至2013年少交的租金645684元，2014年1月1日至5月23日少交的租金127214元；四、驳回麻磡股份公司的其它诉讼请求；五、驳回赵洛亮、刘永年的全部反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费11814元，由麻磡股份公司负担420元，赵洛亮、刘永年负担11394元；反诉案件受理费3528.42元，由赵洛亮、刘永年负担。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，双方之间的生效民事判决判令赵洛亮、刘永年按每月28301元的标准向麻磡股份公司支付2014年5月24日至2015年5月26日期间的租金。一审法院于2016年5月25日公开开庭审理本案，庭审结束后，麻磡股份公司向一审法院补充提交了《关于核查我司集体土地情况的请示》及其附件、《市规划国土委南山管理局关于核查深圳市麻磡实业股份有限公司集体土地情况的复函》、租户补偿款领取情况等证据，用以证明涉案土地仍属未完善征地补偿手续的集体土地，赵洛亮、刘永年已领取的征地补偿款为其他项目的征收补偿款。一审法院已将上述证据的副本送达赵洛亮及刘永年，但未组织双方质证，一审判决所认定的事实中未涉及上述证据。二审庭审中经补充质证，上诉人对上述证据的真实性无异议，称张某某有在租户补偿款领取情况的证据中签名，此印证张某某可以代表被上诉人与上诉人进行租金结算。上诉人在一审中向一审法院申请调查取证，一审法院经审查后未予准许并已将书面决定送达上诉人，上诉人未在收到该决定后三日内申请复议。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。在本案之前，双方就涉案租赁合同的效力及履行的问题所产生的纠纷已形成生效民事判决，相关生效判决对本案的处理具有既判力。针对上诉人的上诉事由，本院评判如下：2012年1月1日后租金标准如何确定的问题。双方在2004年3月18日签订的《承租土地合同书》中约定，被上诉人按之前签订的《农业种养合同》的约定收取租金，待该合同期满后，以地面上实际面积按每月每平方收取租金3.5元。根据生效的民事判决，《农业种养合同》自1992年1月1日起计，超过20年的部分无效，《承租土地合同书》的租赁期限自2012年1月1日起计，故自2012年1月1日起，上诉人即应以地面上实际面积按每月每平方收取租金3.5元，即每月租金为28301元。租金支付时间如何确定的问题。本案中，上诉人主张双方间就租金支付时间没有约定，按惯例为每年年初时一次性缴付上年的全部租金，被上诉人对此不予认可，主张租金为每月一缴。对此本院认为：首先，双方在《农业种养合同》中约定了租金每半年一交，因该合同期限于2011年12月30日届满，故该约定对双方已不具约束力。其次，双方在《承租土地合同》中在租金标准的条款后虽未明确约定该租金的支付时间，但在此后有关土地管理费标准的条款后明确约定了费用每月10日前交给被上诉人，逾期即收取滞纳金，故在双方未就租金的支付时间达成补充协议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条有关“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯约定”的规定，本院认为，被上诉人每月可得土地租金的金额远高于其可得土地管理费的金额，从当事人实现其合同目的角度考量，土地租金与土地管理费的交付时间应保持一致，即上诉人应在每月10日前向被上诉人交付土地租金。上诉人是否需按每月28301元的标准向被上诉人补交2012年至2013年期间以及2014年1月1日至同年5月23日期间的租金的问题。首先，在上述期间内，被上诉人系按《农业种养合同》约定的标准向上诉人收取租金，在生效民事判决对《农业种养合同》以及《承租土地合同书》的合同效力进行认定后，被上诉人以其之前为对合同内容的认识错误为由，要求上诉人按生效判决确认的租金标准补交相应的租金，应以允许。其次，上诉人主张在生效判决作出后，被上诉人的董事兼副总经理张某某就租金问题曾与其进行过结算，张某某在结算单据中确认2014年5月23日前的租金系按每月1397.50元的标准收取的问题，本院认为，权利的放弃应以明示的方式作出，故即使上诉人所提供结算单据的内容确系张某某所书写，但因张某某并非被上诉人的法定代表人，在上诉人未能证明张某某在作出该行为时已得到被上诉人的授权或者被上诉人事后对张某某的行为进行了追认的情况下，张某某书写结算单据的行为对被上诉人不具约束力，不能认定为被上诉人已放弃了向上诉人追讨2012年至2013年期间以及2014年1月1日至同年5月23日期间的租金差额的权利。第三，对于被上诉人请求上述期间租金差额是否已过诉讼时效期间的问题，本院认同一审判决就此的评判，理由不再重复论述。被上诉人以上诉人拖欠租金超过三个月为由要求解除双方土地租赁合同的理由是否成立的问题。首先，即使按照双方之间《农业种养合同》的约定租金标准以及支付时间，对于2014年1月至6月期间的租金，上诉人最迟应于同年6月30日前缴交；对于2014年7月至12月期间的租金，上诉人最迟应于同年12月30日前缴交，对于2015年1月至6月期间的租金，上诉人最迟应于同年6月30日前缴交，而本案事实表明，被上诉人于2015年12月23日才向被上诉人支付2014年1月1日至5月23日期间的租金，被上诉人在履行交付租金的义务上存在严重的违约事实，已构成根本违约。其次，上诉人提起双方之间第一次诉讼的时间为2015年5月26日，该案终审判决作出的时间为2015年11月17日，根据上诉人提供的证据，其于2015年12月2日才向被上诉人发出函件，要求履行交付2014年5月24日后租金的义务，但上诉人未能证明在双方纠纷发生之前已按双方合同约定要求履行交付租金义务而被上诉人予以拒绝或者故意制造履行障碍。第三，上诉人主张被上诉人已在其应获得的市政工程拆迁补偿款中截留了2014年的租金，故不存在拖欠2014年租金的问题，因其未能证明双方在以拆迁补偿抵扣2014年租金的问题上已达成协议或上诉人在被上诉人提起诉讼之前已向其主张抵销权利，故本院对上诉人的上述主张不予采纳。第四，被上诉人基于上诉人的根本违约行为，享有对双方合同的解除权，被上诉人在第一次诉讼时主张合同无效，属对法律性质的认识错误，并未意味其已放弃解除合同的权利。第五，上诉人履行生效民事判决的给付义务的行为，并不能改变其之前构成根本违约的事实。基于上述理由，一审支持被上诉人有关解除合同的诉请，认定双方《承租土地合同书》于2015年12月23日解除，处理并无不当，本院予以确认；上诉人主张双方应继续履行土地租赁合同，依据不足，本院不予支持。涉案土地租赁合同解除后财产的返还问题。在双方土地租赁合同解除后，上诉人据合同从被上诉人处取得的土地使用权应予及时返还。上诉人主张其在涉案土地上开通了水电接驳，其相应损失为12万元，要求被上诉人予以赔偿，对此本院认为：首先，上诉人在向被上诉人返还涉案土地时，有恢复原状的义务，故其在涉案土地上添附的财产可在不破坏租赁物原状的前提下自行拆除。其次，涉案合同系因上诉人违约而解除，故对于添附后不能拆除的财产，在上诉人未能举证证明该财产对被上诉人所产生的合理利用价值的情况下，相关的损失应由上诉人自行承担。据此，本院对上诉人在一审中所提的反诉请求不予支持。一审判决是否严重违反法定程序的问题。首先，对于其向一审法院提出调查取证的申请，在一审法院审查决定不予准许后，上诉人未在限期内申请复议，视为予以接受一审法院的决定，故二审不再就上诉人申请调查取证理由是否成立的问题进行审查。其次，对于被上诉人在庭后提交的证据，一审法院虽已送达上诉人却未组织质证，但因一审判决对该证据未予采用，且上诉人在上诉状及二审庭审中已发表了相关意见，故本院认为一审法院的上述行为属程序瑕疵且得到了弥补，不影响本案的公正判决。至于上诉人在一审中所提供的录音证据，即使真实也不足以否定本案的其他证据，故一审未对该录音证据作进一步的查证及评判，亦不影响本案的处理。据此，上诉人主张一审判决严重违反法定程序，本院不予采纳。综上，赵洛亮、刘永年的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15342.42元，由上诉人赵洛亮、刘永年负担。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 邢  蓓  华二〇一七年四月十四日书记员 刘晓露（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。