北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0114民初683号
原告徐金华，女，1985年4月10日出生，汉族，华为技术有限公司北京研究所职员，住北京市昌平区。
被告关媛，女，1981年3月14日出生，汉族，英国Mechatherm公司驻北京办事处职员，住北京市海淀区。
原告徐金华与被告关媛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张彦辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐金华、被告关媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐金华诉称：原、被告双方约定，被告将位于北京市昌平区××小区××号楼×单元××的房屋出卖给原告，并于2016年9月10日签订房屋买卖合同。面对过高的房价，原告已通过各种途径尽其所能筹集首付款，以满足贷款和国家政策所要求的首付款比例，但正值将要办理过户手续时，北京市于2016年9月30日印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，对首套房首付比例进行了调整，政策规定“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%”，因此导致原告首付款直接增加20万元，否则将无法办理房屋过户。因原告经济能力有限，前期筹措首付款亦穷尽借款途径，新政策实施后的首付款金额已大大超出了原告所能承担的首付能力。原告认为，上述房屋买卖合同已然因政策原因导致无法继续履行，原告曾多次与被告协商解除合同并退回前期所支付的定金，但均无果。为此，原告特诉至法院依法维权，诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的《北京市存量房屋买卖合同》；二、判令被告返还原告所支付的定金10万元，并支付自2016年9月10日至实际返还之日的利息（按照同期中国人民银行贷款利率计算）；三、诉讼费由被告承担。
被告关媛辩称:一、根据原、被告签订的房屋买卖合同补充协议第二条、第四条的约定，原告需要支付被告的购房首付款为1609000元。这笔首付款是在合同里约定的，原告作为完全民事行为能力人，既然已经在合同上签字，说明其具有支付1609000元首付款的能力。合同约定的总购房款为4369000元，首付款比例高于北京市新政规定的35%的首付款比例，也就是说，北京市新政对原告无影响。二、即便因为限贷确实增加了20万元首付款，北京市新政属于为遏制房屋价格过快上涨出台的房地产调控政策。事实上，北京市从2007年起就不断实施过各种形式的调控政策，如2007年9月央行规定以家庭为单位，第二套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍；2009年国家又实施刺激经济政策，商业房贷7折利率；2010年北京市首次实施限购令；2011年北京市实施限购及限贷的“国十条”，限制购买套数及有贷款记录的二套首付在60%-70%；2013年“国八条”出台限购政策再次调整二套房首付比例和利率等。因此，被告认为：首先，可以明确的是国家为调控房价实施的限贷政策并非不可抗力。其次，限贷政策一直是国家调控房价的手段，是可以预料到的。依据合同法司法解释二第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。鉴于2016年八九月份房价疯涨，被告认为此次政策限贷是可以预料的，再者说20万元的数额也并没有大到显示公平，原告不存在严重受损，被告不存在严重获利，也不存在双方利益不对等的问题从而导致合同无法履行的程度。此外，房屋买卖合同第四条第四款约定：买受人向银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款机构批准，买受人自行承担其间已发生的及要发生的各项费用。由此可见，由于信贷政策影响无法获得银行足够的贷款，应该是买受人能够事先预见和预防的事项和风险，影响的是买房人的支付能力，应该属于可预见的商业风险，而商业风险是当事人自行承担风险的一部分。因此，被告认为在此合同约定情形下限贷并不是情势变更。再者说，合同约定的其他贷款机构不仅仅局限于国家限贷政策中的各大银行，若原告诚心购房的话，完全可以向小额贷款公司、抵押公司、保险公司，甚至微信的微粒贷、支付宝的蚂蚁借呗，还有大额信用卡等都可以进行贷款以筹集所增加的20万元首付。三、被告卖房也是基于其爱人在西城区上班，孩子也想给他转学到西城区。被告在2016年6月早于和原告签订合同前，就已经和西便门内大街的一位卖主签订购房协议，然后才出售此房和家庭另外一套住房用来筹集资金，因原告拒绝履约，导致钱款筹措不及时，而西城区房价疯涨，西便门卖主提出涨价也毁约了，目前也正在起诉中。直到2017年1月，被告和爱人才在西城区购买另一处面积更小而房价高出200万元的房产，现在也在通过各种方式筹措款项，而被告遭受的损失以百万计。四、被告出于好意，起初并没有想追究原告20%的违约金，根据合同法第115条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。综上所述，被告认为限贷在此合同约定条件下，不属于不可抗力，也不属于情势变更，被告是守约方，原告交付的10万元虽然远不足以弥补被告遭受的重大损失，勉强算作一点补偿，因此不予退还是有法可依、有情可原的。另外，既然原告诉诸法律，被告也保留追究原告按合同约定的20%违约金的权利，以弥补被告遭受的重大损失。
经审理查明：2016年9月10日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间，徐金华（买受人）与关媛（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将坐落于北京市昌平区回北京市昌平区××小区××号楼×单元××的房屋出售给买受人；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为393万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为439000元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为275万元。同日，关媛（甲方）、徐金华（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为4369000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2016年9月10日将定金10万元以自行支付的方式支付甲方；乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；乙方于过户前三个工作日将首付款1509000元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；甲乙双方应于接到丙方通知后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在乙方申请贷款机构批贷后五个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
合同签订后，徐金华依约于2016年9月10日向关媛支付定金10万元。2016年10月，徐金华以北京市于2016年9月30日制定新政策，将购买首套普通自住房的首付款比例调整为不低于35%，导致其购房首付款增加，而其经济能力不足以支付为由，通知关媛不再购买上述房屋。本案庭审中，徐金华明确表示不再继续履行合同，关媛表示同意解除合同。
以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、转账记录及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告明确表示拒绝购买涉案房屋，理由为新政策导致其需支付的首付款金额增加，致使其无经济能力付款，但根据合同约定的购房定金、首付款与购房总价款的比例，新政策关于首付款比例的规定对原告应支付购房首付款的金额并不构成影响，故此，原告以政策原因导致合同无法继续履行的主张，本院不予采纳。对于合同未能继续履行，原告应承担相应的违约责任。因原、被告双方均同意解除合同，本院对此不持异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。现原告要求被告返还定金10万元并支付相应利息，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告徐金华与被告关媛于二○一六年九月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、驳回原告徐金华的其他诉讼请求。
案件受理费一千一百五十元，由原告徐金华负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张彦辉
二〇一七年三月二十七日
书记员 姚东方