广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终1402号
上诉人（原审原告，反诉被告)：方*平，女，1979年10月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，
委托代理人：易玉成，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人（原审被告，反诉原告）：林*平，女，1969年9月25日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，
委托代理人：邱晓静、潘龙生，广东深信律师事务所律师。
原审第三人：惠州市**房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省惠州市惠东县碧桂园十里银滩*期星海岸家居****号铺。
法定代表人：邓宏成。
上诉人方*平、林*平因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。方*平的代理人易玉成，林*平的代理人潘龙生到庭参加诉讼。惠州市**房地产投资顾问有限公司(下称：中宏公司)经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2016年10月17日，原告艳平一审诉称：原告与被告及第三人于2016年6月26日签订一份《房屋转让合同书》，约定被告将其所有的、位于惠州市惠东县xx镇xx角地段碧桂园十里银滩水xxx区xx号楼x单元1x层xx房转让给原告。该合同第4条约定，除定金之外的楼款由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款：（1）一次性付款，买方须于2016年7月15日前将除定金之外的全部楼款人民币615000元支付给卖方。该合同第11条约定，如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。上述合同签订之日，原告立即向被告支付定金5万元，并一直准备好购房款在银行账户上，随时可以办理资金监管手续和付款，此后不久，全国各地包括惠州开始全面实施不动产统一登记，在过户前需对上述房地产进行不动产权籍调查。惠东县不动产登记局于2016年7月13日受理上述房产的权籍调查，于2016年9月13日出具《惠东县不动产权籍调查办结告知单（过渡期）》，通知权籍调查完成，可带齐资料受理不动产相关登记业务。第三人在9月14日通知被告上述房产可以过户，被告又询问要带什么资料及何时去过户，并表示明后天有空。但第二天即2016年9月15日，被告明确告知第三人，由于原告违约，合同无效，房屋不卖了。第三人一再解释国家新政策，要进行不动产登记等，但被告表示让第三人看合同，说什么没用。2016年9月17日，第三人再次通知被告办理资金监管手续，但被告置之不理。之后，被告拒绝第三人及买方来电沟通，并曾经一度关机失联。原告认为，原、被告及第三人签订的房屋转让合同书，是当事人的真实意思表示，合法有效。原告签约后一直准备好购房款在银行账户上，积极履行合同义务，并没有违约。但被告不配合办理资金监管手续，不按合同第6条约定将房地产权证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用，尤其是在权籍调查办理期间由于看到房价上涨就明确表示不出卖上述房产。被告的上述行为已经违反了合同约定，根据合同第11条约定，被告应继续履行合同，并向原告支付违约金，请求：1.继续履行原、被告双方及第三人于2016年6月26日签订的《房屋转让合同书》，并由被告立即协助原告将位于惠州市惠东县xx镇xx角地段碧桂园十里银滩水xx苑区xx楼x单元xx层xx号房过户至原告名下；2.被告立即向原告支付违约金，违约金以665000元为基数，从2016年9月15日起按每日万分之五计算至上述房产办理过户登记至原告名下之日，暂计算至2016年10月15日为9975元；3.本案诉讼费用由被告承担；4.原审在庭审过程中，原告主张被告拖延造成税费上涨，请求增加损失2万元。
被告林*平一审答辩及反诉称：1.是原告方违约，没有及时的付清剩余购房款，被告不存在违约行为。2.合同第4条约定，原告应当将剩余款项于2016年7月15日前一次性支付给被告，截止到2016年10月8日，被告与原告解除合同之日止，原告应付的剩余款项还没有支付给被告。3.由于原告的以上违约行为，违反了合同第10条的约定，买方逾期履行义务超过5个工作日，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金，承担违约责任。反诉请求：1、确认原告与被告签署的《房屋转让合同书》于2016年10月9日解除；2、原告立即向被告支付违约金差额83000元；3.原告承担本案全部诉讼费用。
第三人中宏公司一审述称：涉案房屋于2016年6月22日在我公司签订，当时惠东有一个不动产权籍调查，所以暂停了所有过户手续。房子在买卖过程中约定了作资金监管，资金监管在过户之前做的，过户后钱可以直接打给卖方，我们一直有在电话和微信联系相关的办理过程和时间。在2016年9月14日左右，已经接到惠东稔山的房管所通知房子可以过户，我们双方也在沟通过户办理的时间，原、被告当时没有拒绝不过户或者其它想法，当时想在周末办理，但是一定要在工作日才能办理。到了工作日的时间，被告拒绝办理资金监管，我们作为第三方也发了催办资金监管的函，但是被告拒收退回。由于这种情况，被告与我们失去联系，不接我们电话，微信也拉黑名单，最终导致诉讼。
方*平对林*平的反诉一审答辩称，1.双方应继续履行合同，而不是解除合同。2.违约的是被告。3.原告未违约，要求原告支付违约金没有依据，被告称合同签署后多次催促原告父亲余下楼款并办理过户，这与事实不符，没有证据佐证，也不符合合同约定。（1）按照合同第4条约定，在2016年7月15日支付余款的前提是，买卖双方在付款期限届满三个工作日办理监管手续，如卖方不配合办理，则买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。对交易房款进行监管，是付款的前提条件，不仅是合同约定，也符合交易习惯，更被政府主管部门所倡导。实际上，从银行流水单等证据可知，原告一直准备好了交易款项，用于该房产交易，并没有违约。（2）被告的房产在权籍调查结束前不能依合同约定期限递件过户，未配合办理资金监管手续，也未将房产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用，是造成整个交易被延误的根本原因。针对被告房产迟迟不能递件过户情况，原告曾于2016年8月12日通过第三人向被告提出以公证过户的方式完成交易，但是被拒绝，被告明确表示要待权籍调查结束后正常过户。4.被告违反合同约定，不仅不配合办理房屋过户手续，还恶意侵占原告支付的购房定金，性质恶劣。原告在2016年7月15日约定日期前做好了一切购房准备，履行了自身的合同义务，并一直积极沟通，希望被告能尽快履行合同约定，完成房产交易，只是因为被告的原因被拖延至今，给原告造成了很大的财产损失。被告在原告苦等两个月之久，权籍调查完成，可以正常递件过户时，先是答应过户，然后却在第二天以原告违约为由毁约，事发突然，之前未有与原告协商，之后即拒绝接听第三人及原告电话，并一度关机失联。被告在未履行合同义务的情况下，不顾其房产不能依约按期递件过户造成合同交易被延期的事实，无端指控原告违约，不仅要没收50000元定金，更以律师函的形式向原告提出赔偿20%的投放口作为违约金的要求，给原告及其家人造成极大的精神困扰。自2015年以来，以深圳为代表的各大城市在房价上涨过程中，卖方违约的行为屡见不鲜，严重破坏了社会稳定及正常的经济秩序，增加了社会管理成本，诱发了社会的不安定因素，各级地方政府均已加大了对此类行为的打击力度，提高了违约方的违约成本。被告在利益驱动下，不仅恶意毁约，更不惜违背良心，虚构事实，妄图欺骗法庭，以达到其既不履行合同义务，又能逃避法律责任，同时还能侵占原告合法财产的目的，性质更加恶劣，给原告造成了严重的财产损失及精神困扰。
中宏公司对林*平的反诉一审述称：我方一直在通知原被告双方进行资金监管，而且在房管部门通知可以过户的情况后，也通知了双方进行资金监管并办理房屋过户手续。在房屋没有权籍调查没有办理出来前，房子能不能交易我们不清楚，一定要在权籍调查办理出来后才能办理。
原审法院审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。1.《房屋转让合同书》，该合同由原告方*平（买方人）与被告林*平（卖方）、第三人惠州市**房地产投资顾问有限公司（经纪方）于2016年6月26日签署，协议约定的标的物位于惠州市××县××山镇亚××角地段××水蓝天××区××楼××单元××房，转让价格为665000元，付款方式为原告在签署合同当天支付定金50000元，合同第4条约定了剩余楼款的支付方式“买卖双方一致同意，除定金之外的楼款由买方按下述方式（1）支付以下应付款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，（1）一次性付款：买方须于2016年7月15日前（含‘当日’）将除定金之外的全部楼款人民币615000元支付给卖方。”第5条约定“在卖方按照本合同第4条的约定将其全部应付款项支付给卖方，且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。”第8条约定税费等费用由买方支付。第9条关于“房产交付及交楼押金”条款未约定具体房屋交付日期。第10条约定“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”第11条约定“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。”2.收款收据，被告林*平于2016年6月26日收取了原告方*平交付的定金50000元。3.房产证，涉案房地产权属人为被告林*平，坐落于惠东县××山镇亚××角地段××水蓝天××楼××单元××房，共有情况为单独所有，建筑面积为78.77㎡，套内建筑面积为62.23㎡，房地产权证号为粤房地权证惠东字第××号。
当事人争议的证据为：1.关于办理出售惠东碧桂园住宅资金监管通知函，该函件系第三人于2016年9月19日通过中国邮政特快专递邮寄给被告林*平，被告林*平未签收该邮件，该函件内容为“三方于2016年6月26日在惠州市**房地产投资顾问有限公司签署了就惠东碧桂园水蓝天10号楼3单元18层04号房三方房屋转让合同，按照房屋转让合同书，买方楼款应在2016年7月15日到双方指定的银行或监管单位做楼款资金监管，但由于多次催促卖方林*平办理相关监管手续，但迟迟未办理资金监管手续，导致买方不能按合同付款。现书面通知买卖双方带好身份证原件于2016年9月21日上午9:30到惠阳房管局或双方指定监管机构办理上述房产楼款资金监管手续（如对时间或银行等安排有异议，请在收到此函3日内提出）。”被告林*平对该证据不予认可。在庭审过程中，原告陈述其不清楚具体的银行，其责任就是配合；第三人陈述在2016年9月17日前未确定具体的资金监管银行，原因是被告没有提出资金监管，也没有提出由哪个银行进行监管。该函件自发出到退回，原告未拆封该邮件，当事人在庭审时当场拆封，本院结合日常经验法则，对该函件的真实性予以确认，但该函件并未能证明双方在合同签订后至2016年7月15日协商过资金监管事宜。2.律师函，被告于2016年10月9日送达律师函给原告，要求解除涉案《房屋转让合同书》，理由系原告未按约定交付剩余楼款。原告对该律师函不予认可。该律师函系通过中国邮政特快专递邮寄给原告，结合日常生活经验法则，本院对该函件的真实性予以确认。3.银行流水等，原告表示已经准备好支付剩余楼款的资金。被告对该证据的真实性予以确认，本院亦予以确认。4.惠州市国土资源局公告、惠东县不动产权籍调查受理回执、惠东县不动产权籍调查办结告知单，房屋转让需要先行办理不动产权籍调查，因国家政策原因，办理期限需要延长，被告林*平于2016年7月13日向惠东县不动产登记局收取调查涉案房产权籍情况，惠东县不动产登记局于2016年9月13日作出办结告知单，告知涉案房屋可以办理不动产登记业务。当事人对真实性予以确认，本院亦予以确认。5.微信聊天记录，聊天对象为被告方*平与第三人惠州市**房地产投资顾问有限公司，被告方*平在2016年9月8日前均在询问第三人惠州市**房地产投资顾问有限公司何时可以过户，第三人在2016年9月8日告知被告可能在下一周可以过户；第三人后来通知被告可以进行过户，并告知要准备身份证、房产证、发票等材料，被告告知第三人其明天及后天有空；被告最终并没有去办理过户手续，理由系被告认为原告违约。当事人对真实性予以确认，本院亦予以确认。
原审法院认为，原告方*平与被告林*平、第三人惠州市**房地产投资顾问有限公司于2016年6月26日签订的《房屋转让合同书》依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系：1.双方是否约定了资金监管；2.若约定了资金监管，未进行资金监管是由谁造成；3.涉案合同应当如何处理。
关于第一个焦点问题，根据《房屋转让合同书》第4条的约定，双方明确约定需要进行资金监管，而该条款中的“一次性付款”应当受该条款前述的资金监管限制，且资金监管亦符合交易习惯，被告主张没有约定资金监管，理据不足，本院不予采纳，并认定双方约定了资金监管，且双方应当在2016年7月15日前对剩余楼款进行资金监管。
关于第二个焦点问题，因资金监管需要原告与被告共同配合，资金监管义务应由原、被告双方共同履行，本案中原、被告双方均未举证证明已经在2016年7月15日前要求对方进行资金监管，第三人也未举证证明已经在2016年7月15日前要求原、被告双方资金监管，原告也未将涉案剩余楼款进行提存或与第三人共同进行监管，可见原告、被告及第三人对未进行资金监管均具有一定责任。
关于第三个焦点问题，因涉案合同未能按约履行是由本案当事人共同造成，故被告请求确认合同于2016年10月9日解除，原、被告各自请求对方支付违约金，均理据不足，本院不予支持。《房屋转让合同书》第5条约定支付价款系办理房屋过户手续的先行条件，原告在未支付价款的情况下请求被告办理房屋过户手续，理据不足，本院不予支持。原、被告双方在资金监管方面存在较大分歧，涉案合同的目的已经难于实现，鉴于当事人均未在本案中请求判决解除合同，本院不作处理，本案当事人可另行协商，若协商不成，被告应当退还定金50000元给原告。综上所述，对原告的诉讼请求及被告的反诉请求均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告方*平的全部诉讼请求。二、驳回被告林*平的全部反诉请求。本诉案件受理费25元，由原告方*平负担；反诉案件受理费930元，由被告林*平负担。
方*平、林*平不服原审判决，向本院提起上诉。
方*平上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持上诉人一审全部诉讼请求；3、驳回被上诉人一审全部反诉请求；4、被上诉人承担本案全部诉讼费、保全费等。事实与理由：一审查明事实不清，适用法律错误，理由如下：一、对于被上诉人至今未履行合同第6条所约定的先合同义务，上诉人即便不监管首期款也不构成违约的事实未查明认定。1、为确保交易安全，防止被上诉人在交易过程中持房地产证原件一房二卖，合同第6条明确约定被上诉人须于签订合同同时(即2016年6月26日)将房地产证原件托管于第三人处，然事实是被上诉人签约后便违约，至今未托管，行为已构成在先违约；2、根据合同第4条约定，上诉人与被上诉人监管首期款的时间为2016年7月15日，时间在被上诉人托管房地产证义务之后，根据合同法第67条之规定，上诉人依法享有先履行抗辩权，即便拒绝监管也不构成违约。二、对于合同第4条所约定的购房款监管期限已经双方合意推迟，不再对双方具有约束力，不应作为定案依据的事实未予查明认定。一审己查明本案合同履行过程中确曾出现政府机关对涉案房产权籍调查，并导致交易无法办理，直至2016年9月8日被上诉人还通过微信向第三人询问何时可以过户，权籍调查结束后的9月14日第三人告知被上诉人可以办理过产后，被上诉人询问第三人“要带什么资料?”“几时过户”“我明天后天二天有空”，该事实足以证明被上诉人直至该时间节点不但认为上诉人在7月15日前未监管购房款不构成违约，而且同意继续交易，即合同第4条约定的监管期限对双方己不具备约束力，不应作为本案定案依据使用，一审仍将该时间节点是否办理资金监管，何种原因未能办理作为案件争议焦点显属错误。三、一审对涉案房产在7月13日接受不动产登记中心的权籍调查，上诉人依法享有不安抗辩权，己与被上诉人达成中止履行合同合意未监管首期款不构成违约未予查明认定。因涉案房产7月13日接受登记部分的权籍调查，且在受理回执中产权登记部门明确“过渡期间权籍调查实施条件较不完善，拟定办理期限为20个工作日，具体时间以电话通知为准”，而在权籍调查结束前涉案房产是不允许过户交易的，导致客观上能否实现过户目的存在期限不确定的风险，根据合同法第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行合同。事实上涉案房产的权籍调查期限自7月13日到9月13日，已远超过20个工作日，上诉人行使不安抗辩权，在不动产登记局办理完权籍调查再履行剩余购房款的监管义务符合法律规定，事实上被上诉人也从未催告过上诉人办理资金监管，且期间多次向第三人询问何时能办理房产过户，也可以证明被上诉人对于因权籍调查上诉人中止履行合同的事实是清楚并认可的。四、一审对于9月14日被上诉人仍愿意继续履行合同的事实未予查明认定。9月14日中介公司工作人员发微信给被上诉人说“可以过户，我们约好时间”，林*平回复“要带什么资料，几时过户?我明天后天二天有空”，可以证明直至9月14日被上诉人在中介公司要求继续履行合同时，林*平对合同效力仍是确认并对继续履行合同并未提出异议。五、一审以上诉人未支付购房款要求被上诉人办理过户手续理据不足为由驳回上诉人诉讼请求错误。上诉人起诉要求继续履行合同，从未拒绝支付剩余购房款，上诉人一审提交的证据足以证明上诉人己备齐剩余购房款随时准备交易，上诉人在一审诉讼请求要求被上诉人办理过户手续的前提是继续履行双方签订的房屋转让合同书，而支付购房款亦系履行合同的义务之一，一审完全可以按照合同约定判决上诉人支付购房款，同时判决被上诉人办理过户手续，并将涉案房屋交付上诉人。六、监管购房款并非是购房款支付的唯一方式，一审以双方在资金监管方面存在较大分歧，合同目的难以实现，驳回上诉人诉讼请求同时是错误的。监管购房款是为了规避买方购房风险，进入诉讼过程中作为买方的上诉人完全可以选择放弃监管，将购房款直接支付予被上诉人，从而使得被上诉人的收取购房款的权益得以保障。七、一审对被上诉人根本违约事实未予查明认定。在涉案房产完成地籍调查，具备过户条件的情况下，被上诉人在9月14日同意继续交易，但又于9月15日通过微信方式明确表示不卖，经上诉人和第三人多次催告未果，被上诉人以拒不回应微信信息、拒听电话、拒收邮件的方式拒绝与上诉人沟通，导致交易无法继续，并于10月9日发函要求解除合同，被上诉人的行为已构成根本违约。八、一审对“鉴于当事人双方均未请求解除合同，本院不做处理”的认定与事实严重不符。本案上诉人的诉讼请求是继续履行合同、被上诉人的反诉请求是解除合同，并不存在双方均未请求解除合同的情况，一审对被告方违约事实未予查明，导致本案一审判决实际是对双方的纠纷未予处理，并未达到息讼止纷的目的。综上，本案是因地籍调查期间惠州房产上涨，被上诉人故意违约导致交易无法完成，根据《合同法》第107条要求继续履行合同符合法律规定，请求查明并对一审判决予以纠正，支持上诉人的全部上诉请求。
林*平上诉请求：一、撤销(2016)粤1323民初3233号《民事判决书》第二项判决；二、依法改判，判令：1、确认上诉人与被上诉人签署的《房屋转让合同书》于2016年10月9日解除；2、被上诉人立即向上诉人支付违约金差额人民币83000元；三、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审认定“鉴于当事人均未在本案中请求判决解除合同，本院不作处理”有误。上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同书》后，被上诉人未按《房屋转让合同书》约定时间(即2016年7月15日)支付余下购房款，经多次沟通无果，上诉人于2016年10月8日委托律师向其出具并寄发律师函，要求解除双方签署的《房屋转让合同书》。而在一审中，上诉人提出的反诉请求第一项内容即为“确认反诉人与被反诉人签署的《房屋转让合同书》于2016年10月9日解除”。原审未查明事实，认定上诉人未在本案中请求判决解除合同，故而也没有就合同解除事宜作出处理有误。二、被上诉人主张上诉人违约的事实与理由不成立，更有悖常理，应不予采纳。被上诉人主张，上诉人的房产在权籍调查结束前不能依合同约定期限递件过户，未配合办理资金监管手续，也未将房产证原件托管于替双方监管定金的第二方作为办理过户手续之用，是造成整个交易被延误的根本原因。对此，上诉人认为：(一)关于权籍调查及递件过户时间。1、权籍调查不影响被上诉人按合同约定期限付清房款。根据合同第4条约定，被上诉人应在2016年7月15日前付清余下房款615000元。该房款的支付并未附加任何其他条件，故在未经双方协商一致的情况下，被上诉人无权以任何理由拖延支付余下房款。2、权籍调查结束前不能依约办理递件过户，是国家政策原因引起的，与上诉人无关。上诉人为房产的所有权人，已持有房产证原件，该房产无抵押、无查封，上诉人任何时候都可以依约办理递件过户，无奈是国家政策原因，要求不动产转移登记之前需办理权籍调查，才会导致递件过户时间延迟，这种政策要求，作为买卖双方，均应配合，由此产生的责任，也应共同承担。上诉人因政策原因不能依合同约定期限递件过户不能认定是上诉人违约，更不能要上诉人承担由此产生的违约责任。3、此外，关于递件过户时间，双方在《房屋转让合同书》第5条约定“在买方按照本合同第4条约定将其全部应付款项支付给卖方，且卖方已获得房地产证原件(房产无抵押、无查封)之日起三个工作日内，买卖双方需签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续”，也就是说，上诉人办理递件过户的前提是被上诉人支付完毕全部购房款项。试问，被上诉人至今仍未履行付款义务，在此情况下何来依据要求上诉人在约定期限内递件过户?(二)关于资金监管。被上诉人关于资金监管事直说法前后自相矛盾，与实践完全相悖，不可采信。被上诉人张是上诉人不配合办理资金监管手续导致交易延误。然而，他却在庭审中就资金监管事宜自认“不清楚具体的银行，其责任就是配合”，第三人也陈述“在2016年9月17日前未确定具体的资金监管银行，原因是被告没有提出资金监管，也没有提出由哪个银行进行监管”，从这些表现可以看出，被上诉人与第三人均是想方设法将责任推给上诉人。但是，他们忽视较为重要的问题，在房产买卖交易实践，如果买卖双方约定资金监管，资金监管行是由买方指定，卖方的责任才是配合。被上诉人与第三人的说法，与实际完全不符，上诉人有合理理由相信，两人恶意串通，企图损害上诉人利益，两人说法不可采信。三、被上诉人违反合同约定，致使合同无法履行，合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。被上诉人与第三人未能证明在合同签订后至2016年7月15日前与上诉人协商过资金监管事宜，未能证明上诉人不配合办理资金监管手续，更不能证明交易迟延是上诉人不配合办理资金监管手续所致，被上诉人应承担举证不能的不利后果。被上诉人未依约在2016年7月15日付清余下房款，属违约应承担相应的违约责任。综上，上诉人特提起上诉，望判如所请。
林*平对方*平的上诉未作书面答辩，二审庭审中口头答辩称：我方的上诉状中已对其上诉作了答辩。
方*平对林*平的上诉答辩称：一、林*平上诉称方*平未监管首期款构成根本违约不是事实。1、林*平未按合同第6条约定在签约当日将房产证原件托管于第三人处，方*平有权行使先履行抗辩权，未监管剩余购房款不构成违约；2、第三人在一审中己确认因权籍调查导致无法办理过户，事实上双方亦合意将监管剩余购房款的期限推迟，且涉案房产接受权籍调查期间无法办理交易，方*平有权行使不安抗辩权，待权籍调查结束后再监管剩余购房款。3、一审已查明自7月15日起直至9月30日权籍调查期间，方*平有足够能力支付剩余购房款，没有故意拒绝监管剩余购房款的动机和故意。二、林*平上诉称权籍调查不影响方*平支付剩余购房款不是事实。1、房屋买卖合同是双务合同，卖方有保证房屋产权清晰、可以顺利过户的义务。在合同约定的监管剩余购房款期限7月15日到来前，7月13日涉案房产接受登记部门的权籍调查，且在调查结束前不允许过户交易，导致客观上实现过户存在期限不确定风险，事实上确有部分楼盘因在权籍调查中发现违规需接受处理后方可办理过户，方*平依法行使不安抗辩权，在权籍调查后再履行支付剩余购房款义务符合法律规定；2、8月13日，林*平跟中介表示“还是正常过户”吧，且在8月、9月期间多次向第三人询问何时可以过户，可证明在合同约定的7月15日监管首期款届满近一个月后，林*平对方*平未监管剩余购房款并无异议，同意继续履行合同；3、林*平在交易过程中对方*平中止履行付款的事实是确认并认可的。在长达两个月的权籍调查期间，林*平并未催告方*平办理剩余购房款的监管手续，而是多次向第三人询问何时能办理过户，直至9月14日林*平还在与第三人确认过户的具体日期和需要携带的资料，足以证明林*平认可权籍调查对方*平支付剩余购房款的影响，认可在权籍调查后再继续履行合同。三、林*平上诉称方*平以权籍调查导致交易迟延为由要求林*平承担违约责任不是事实。
1、正如林*平上诉状所述权籍调查是政府行为，非因双方当事人原因导致合同不能继续履行，买卖双方均应配合。方*平从未因涉案房产接受权籍调查主张林*平违约；2、在获知涉案房屋权籍调查结束后，第三人约林*平继续履行合同，林*平一开始表示接受，后因林*平拒绝导致交易无法继续，方*平以林*平拒绝交易主张其构成违约符合法律规定。四、林*平上诉称方*平拒绝支付剩余购房款不是事实。1、一审方*平己举证证明7月15日前其首期款已到位，直至林*平发正式解约函前方*平账上资金一直足够支付剩余购房款，不存在故意不履行合同的情况。方*平未在7月15日前监管剩余购房款是因涉案房产接受权籍调查被限制交易，双方合意待权籍调查结束后再一次性支付剩余购房款。2、林*平上诉称多次催促方*平付清剩余购房款并办理过户不是事实。事实是因权籍调查导致交易无法继续，林*平己认可方*平中止履行支付剩余购房款的义务，故多次向第三人询问何时能过户却从未催告方*平按合同约定支付剩余购房款。3、一审己举证证明方*平一直具备履行合同的能力。方*平从未拒绝履行支付剩余购房款的义务。五、涉案合同是因林*平根本违约导致无法继续履行。1、林*平至今仍未依约履行托管房产证原件的义务，行为构成根本违约；2、双方已认可权籍调查对合同履行造成的影响，并在权籍调查后同意继续履行合同达成合意，林*平无权主张方*平未监管剩余购房款构成违约；
3、权籍调查结果出来后，林*平先是答应继续履行合同，其后又拒绝出售涉案房屋，方*平通过电话、短信、微信催告未果，发书面催告函要求林*平继续履行合同义务，因林*平拒绝导致交易无法继续，并委托律师发律师函要求解除合同，林*平的行为构成根本违约!综上，双方合同合法有效，在交易过程中涉案房屋接受有关部门的权籍调查双方合意中止交易事实清楚，证据充分，调查结束后林*平先是同意继续交易，事后反悔拒绝出售涉案房产，经催告后仍拒不履行合同义务，行为构成违约，方*平起诉要求继续履行合同符合法律规定；方*平一直具备履行合同的能力，亦无拒绝履行合同的主观故意，更加没有违约事实，林*平反诉要求解除合同没
有法律依据。恳请法院查明，并依法判决。
本院经审理查明：2016年6月26日，方*平（买方）与林*平（卖方）、惠州市**房地产投资顾问有限公司（经纪方）签订《房屋转让合同书》，主要约定：买卖双方交易的房产位于惠州市××县××山镇亚××角地段××水蓝天××区××楼××单元××房，建筑面积78.77平方米,房地产证号为粤房地权证惠东字第××号,用途为住宅,转让价格为665000元;付款方式为买方在签署合同当天支付定金50000元给卖方；买卖双方一致同意除定金之外的楼款由买方按下述方式（1）支付以下应付款项由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方必须配合于买方付款期限届满三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款，（1）一次性付款：买方须于2016年7月15日前（含当日）将除定金之外的全部楼款人民币615000元支付给卖方，在卖方按照约定将其全部应付款项支付给卖方，且卖方已获得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《惠州市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；在签订本协议的同时，卖方应将房地产证原件托管于替双方监管定金的第三方作为办理过户手续之用；所有税费等费用由买方支付；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金等规定，
合同签订同日，方*平支付定金5万元给林*平，由林*平出具了《收款收据》，但林*平并未按约将房产证原件交中宏公司托管。由于合同并未具体约定监管银行和帐户或指定何单位为第三方监管约定的应付款，事后，买卖双方对应付款指定银行或第三方进行资金监管一事也未达成《补充协议》，故方*平未能在合同约定的支付购房款时间前进行应付款资金的监管。而从方*平提供的银行流水资料看，其已在合同约定的2016年7月15日前准备好了应付购楼款人民币615000元，但并未将该款支付给林*平，也未提存。
2016年7月1日，惠州市国土资源局发布《公告》称：不动产权籍调查工作应当从受理之日起20个工作日内完成等。同月13日，林*平向惠东县不动产登记局申请对涉案房屋进行不动产权籍调查，同日，该局受理了其申请，并出具了《惠东县不动产权籍调查受理回执（过渡期）》写明了受理编号，收件时间、权属人及联系方式，并提示：过渡期间权籍调查实施条件较不完善，拟定办理期限为20个工作日，具体时间以电话通知为准，望理解。同年9月13日，该局出具《惠东县不动产权籍调查办结告知单（过渡期）》写明权利人林*平，受让人方*平，涉案房产证号及不动产坐落，并备注：该宗产权权籍调查阶段已完成，现可带齐资料到辖区所受理不动产相关登记业务。
在此期间的同年8、9月，林*平与中宏公司人员微信聊天，主要内容有：林*平询问中宏公司何时可以办理过户，中宏公司在2016年9月8日告知林*平可能在下一周可以过户，中宏公司后来通知林*平可以进行过户，并告知要准备身份证、房产证、发票等材料，林*平告知中宏公司其明天及后天有空；此后，林*平称买方违约，不卖了；中宏公司则回复称不是买方违约，买家资金早就到位了，过户时间是由于国家新政策，而且我们也在一直沟通，包括给国土局和不动产局申述，如果现在不卖，那应是你违约的。但林*平未再回复，最终其并没有去办理过户手续。从上述微信聊天内容看，并未涉及指定监管银行和帐户或指定何单位为第三方监管约定应付款的问题。
2016年9月19日，xx公司通过中国邮政特快专递邮寄《关于办理出售涉案住宅资金监管通知函》给林*平，该函件称“三方于2016年6月26日在中宏公司签署了就惠东碧桂园水蓝天xx号楼x单元xx层xx号房三方房屋转让合同，按照房屋转让合同书，买方楼款应在2016年7月15日到双方指定的银行或监管单位做楼款资金监管，但由于多次催促卖方林*平办理相关监管手续，但迟迟未办理资金监管手续，导致买方不能按合同付款。现书面通知买卖双方带好身份证原件于2016年9月21日上午9:30到惠阳房管局或双方指定监管机构办理上述房产楼款资金监管手续（如对时间或银行等安排有异议，请在收到此函3日内提出）”。但该快件因未能送达被快递公司退回，林*平并未签收。2016年10月8日，林*平委托广东深信律师事务所通过中国邮政特快专递向方*平邮寄《律师函》，以方*平未按合同约定时间支付全部购楼款615000元，构成违约为由，通知其解除三方签订的《房屋转让合同书》，并支付成交价款20%违约金即133000元，否则对你提起诉讼或仲裁。从邮件查询资料证实，该邮件于同月9日由方*平的家人签收，邮件已妥投。方*平遂于2016年10月17日提起本案诉讼。
另查：涉案房屋位于惠东县××山镇亚××角地段××水蓝天××楼××单元××号，权属人为林*平，单独所有，建筑面积78.77㎡，套内建筑面积62.23㎡，房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号。原审法院依据方*平财产保全申请，作出（2016）粤1323民初3233号民事裁定书，查封了涉案房产。方*平交纳保全费3845元。二审庭审中，方*平坚持要求继续履行合同，林*平则坚持要求解除合同，无法调解。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原审判决后，方*平、林*平均提起上诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院二审依法对方*平、林*平的上诉进行审理。
原审判决认定方*平与林*平、中宏公司签订的《房屋转让合同书》合法有效，各方均无异议，本院予以维持。
根据查明的事实和各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：如何认定方*平、林*平是否违反了《房屋转让合同书》的约定，方*平、林*平是否应承担违约责任；《房屋转让合同书》是否应予解除，还是继续履行，林*平收取的定金5万元是否应返还给方*平。
方*平上诉认为林*平的行为已构成根本违约，合同应继续履行，请求撤销原审判决，支持其一审全部诉讼请求，驳回林*平一审反诉请求，林*平承担本案全部诉讼费、保全费；林*平上诉认为方*平违反合同约定，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现，应承担违约责任，请求撤销原审判决第二项，改判《房屋转让合同书》于2016年10月9日解除，方*平支付违约金差额83000元并承担一、二审全部诉讼费用。对此，本院认为，《房屋转让合同书》虽约定“除定金之外的购楼款由买方于2016年7月15日一次性支付给卖方，由买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，卖方须配合于买方付款期限届满三个工作日到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款”，但合同并未约定指定的具体银行或第三方，以及卖方应如何具体配合，这属于合同约定不具体明确，事后，双方也无法达成《补充协议》予以具体明确完善，造成合同无法履行，合同目的无法实现。对此，双方均有过错；方*平提供的证据不足以证明其在2016年7月15日前后有要求林*平配合办理购楼款的监管手续而林*平不予配合，林*平对此又不予确认，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，方*平应负举证不能承担对其不利后果。方*平虽然在此时已准备了购楼款，但并未将该款支付给林*平，也未对该款进行提存，也无证据证明林*平无正当理由不收取购楼款的情形。由于合同约定不具体明确，事后又未能达成《补充协议》予以完善，造成合同无法继续履行，合同目的无法实际，双方对此均有过错，不属于双方违约，因双方无法继续履行，合同目的无法实际，该合同依法应予以解除。林*平上诉主张解除双方签订的合同有理，本院予以支持。方*平上诉主张林*平构成根本违约，应继续履行合同并承担违约责任，林*平上诉主张方*平违约并应承担违约责任，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，林*平发出的解除合同通知即《律师函》已于2016年10日9日送达给方*平，这有邮件查询资料予以证实，本院予以确认，该合同应于2016年10日9日解除。林*平上诉主张该合同已于2016年10日9日解除的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，林*平应将收取的定金5万元返还给方*平。方*平虽然未变更诉讼请求，但其在上诉状中也称其请求是继续履行合同、对方反诉请求是解除合同，不存在双方均未请求解除合同的情况，一审对双方是否违约事实未予认定，导致一审判决实际是对双方的纠纷未予处理，并未达到息讼止纷的目的。林*平上诉状也提出其有提出解除合同，原审法院称未提出解除合同不符事实。鉴于双方当事人对合同无法履行均有过错，因此，合同解除后，林*平应返还收取的定金5万元给方*平。
综上所述，方*平上诉理由缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。林*平上诉主张除合同解除有理外，其余请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律和处理部分不当，对一审财产保全费也未作处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初3233号民事判决（下称：原审判决）第一项及本诉受理费、反诉费承担部份；
二、变更原审判决第二项为：确认2016年6月26日方*平与林*平、惠州市**房地产投资顾问有限公司签订的《房屋转让合同书》于2016年10月9日解除。
三、林*平在本判决发生法律效力之日起七日内，返还定金人民币50000元给方*平。
四、驳回林*平的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费合共1925元，由方*平承担50元（本诉受理费，方*平已预交），林*平承担1875元（反诉受理费，林*平已预交）；一审财产保全费3845元（方*平已预交），由方*平承担2845元，林*平承担1000元，方*平预交一审财产保全费3845元，除其承担部份外，余款抵作林*平承担的费用，林*平在本判决发生法律效力之日起七日内返还1000元给方*平。
本判决为终审判决。
审判长 赖锦荣
审判员 曾 莹
审判员 邓耀辉
二〇一七年十月三十日
书记员 廖献鹏