广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终15452号上诉人（原审被告）：深圳市辉煌太子实业有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道后亭社区第一工业区20号2楼202（办公场所），统一社会信用代码：91440300056163159B。法定代表人：文广华。委托诉讼代理人：王鹏，广东玉律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市宝安区松岗新港宝威家俬店，住所地：广东省深圳市宝安区松岗街道花果山社区勋业街1—7号1楼，统一社会信用代码：92440300L8886418X8。法定代表人：李剑飞。委托诉讼代理人：王建中，广东建鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓珊，广东建鹏律师事务所实习律师。原审第三人：陈松旺，男，1953年9月19日出生，香港居民，身份证住址：香港新界元朗，上诉人深圳辉煌太子实业有限公司（以下简称辉煌公司）因与被上诉人深圳市宝安区松岗新港宝威家俬店（以下简称宝威家俬店）、原审第三人陈松旺房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院作出的(2017)粵0306民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人宝威家俬店一审诉讼请求：1、判决辉煌公司支付宝威家俬店押金、补偿费、装修费、遣散费、搬迁费等共计45万元；2、由辉煌公司承担全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决：一、辉煌公司于判决生效之日起十日内支付宝威家俬店相当于7个月租金的违约金150000元；二、驳回宝威家俬店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人辉煌公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、请求二审法院判决被上诉人承担一、二审之全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方于2015年6月14日，上诉人与被上诉人就涉案商铺的租赁签订了一份《租赁合同》。该合同约定的租期为2015年7月1日至2021年6月30日止，同时约定上诉人提前收回房屋需赔偿被上诉人两个月的租金（即双倍返还押金）。2、双方在2015年7月1日签署的《租赁合同》并非双方实际履行的合同,而是为了给涉案商铺业主陈松旺施压，于2016年5月份故意制作的合同。一审法院依据该合同中“补偿7个月租金”的违约条款，认定上诉人赔偿相当于7个月租金的违约金150000元，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。违约条款“上诉人若中途收回商铺或解除合同，则上诉人需补偿被上诉人7个月的租金，全額退回押金52000元”适用的前提是上诉人中途收回商铺或解除合同,而本案上诉人从未中途收回商期或解除合同，亦未影响被上诉人继续承租涉案商铺，因此，上诉人不应承担赔偿7个月租金损失的违约责任。1、涉案商铺的业主陈松旺于2016年4月份从上诉人收回租赁房屋后，便继续出租给被上诉人使用，直至使用至2017年5月份。期间，2016年4、5、6月的租金及管理费均由被上诉人支付给陈松旺，款项收款账户为陈松旺配偶的银行账户；后被上诉人与陈松旺达成和解协议，双方解除租赁合同，陈松旺免除2016年7月至2017年5月共10个月的租金、管理费270000元，另补偿被上诉人装修费、遣散费'搬迁费共90000元，即陈松旺共补偿了被上诉人36万元的经济损失。2、陈松旺从上诉人收回租赁物业后，一直将租赁物业给被上诉人使用至2017年5月份，同时被上诉人亦支付了租金给陈松旺。说明被上诉人与陈松旺亦达成了继续履行涉案租赁合同的合意，上诉人与被上诉人之间的租赁合同并未解除，只是上诉人享有的出租人的权利由陈松旺概况承受而已。既然涉案合同有继续履行，不存在上诉人中途收回商铺或解除合同。因此，一审判决适用法律错误。被上诉人深圳市宝安区松岗新港宝威家俬店答辩称：原审人民法院作出了一审判决对被上诉人不利，没有维护了上诉人的合法权利。但被上诉人为了服判息诉，自愿放弃了上诉权利，同时也认为原审法院认定事实清楚，请求依法维持。上诉人与被上诉人依法自愿2015年7月1日签订了《租赁合同》，这是双方的真实意思表示，依法享有法律约束力，应当受到法律保护。上诉人陈述2015年6月14日也签订了一份《租赁合同》，按照后合同优于前合同的原则，2015年7月1日的《租赁合同》变更了2015年6月14日的《租赁合同》，故2015年6月14日的《租赁合同》不能作为证据使用。本院经二审审理查明，原审法院查明的事实清楚准确，本院予以确认。二审中，上诉人提交了一份落款时间为2015年6月14日的《租赁合同》，主张该合同是双方实际履行的合同。被上诉人对此发表意见称：该合同确为被上诉人的经营者李剑飞所签，但2015年7月1日签订的《租赁合同》已经变更了该合同的约定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。上诉人在二审中提交2015年6月14日的《租赁合同》，主张该合同系双方实际履行的合同，被上诉人对此不予认可。本院认为，上诉人在一审质证中对被上诉人提交的2015年7月1日的《租赁合同》予以认可，仅以违约条款显失公平抗辩，从未提及双方另有一份《租赁合同》，说明上诉人在一审时认可双方系依据2015年7月1日的《租赁合同》成立了房屋租赁关系并实际履行该合同，上诉人在二审中的主张违反了“禁止反言”原则。此外，上诉人主张2015年7月1日的《租赁合同》系双方协商为了在另案中向原审第三人陈松旺施压所签订，但该陈述并未得到被上诉人的确认，在另案的民事判决中也未提及2015年7月1日的《租赁合同》，故本院对上诉人的该陈述不予采信。被上诉人确认2015年6月14日的《租赁合同》系其所签，但主张2015年7月1日的《租赁合同》已经变更了2015年6月14日的《租赁合同》，该主张有事实和法律依据，本院予以采信，并认定2015年7月1日的《租赁合同》系上诉人和被上诉人涉案权利义务的合同依据。上诉人主张其未中途收回商铺或解除合同，不应适用违约条款。本院认为，涉案商铺系上诉人自原审第三人陈松旺处租赁后再转租给被上诉人，但已有生效的民事判决认定上诉人无故拖欠原审第三人陈松旺的房租，并判令解除上诉人与原审第三人陈松旺的房屋租赁关系，因此，自该判决生效之日起，上诉人不再具有对涉案商铺的承租权，基于上诉人的承租权而成立的涉案2015年7月1日的《租赁合同》当然应予以解除，且合同解除系上诉人拖欠对原审第三人陈松旺的租金导致，即上诉人客观上实施了导致涉案2015年7月1日的《租赁合同》解除的行为。如果被上诉人没有与原审第三人陈松旺协商继续使用涉案商铺，则涉案《租赁合同》势必被解除、涉案商铺势必被中途收回。因此本院认为上诉人存在违约行为，应当按《租赁合同》的约定承担违约责任。至于被上诉人与原审第三人陈松旺的协商内容则与本案无关，不影响上诉人依约向被上诉人承担违约责任。上诉人主张被上诉人与原审第三人陈松旺达成了继续履行涉案租赁合同的合意，上诉人享有的出租人权利由原审第三人陈松旺概况承受，涉案租赁合同继续履行。本院认为，即使被上诉人与原审第三人陈松旺成立了房屋租赁关系，亦与上诉人与被上诉人的涉案房屋租赁关系属于两个不同的法律关系，上诉人的该主张没有法律依据，本院不予采信。综上，上诉人存在违约行为，应当依约向被上诉人承担违约责任。原审法院根据合同约定的违约金过高、被上诉人与业主达成和解继续经营涉案商铺的情况酌情调整违约金为150000元，并无不当，本院予以确认。涉案《租赁合同》被解除，被上诉人缴纳的押金52000元应当予以返还，但是被上诉人一审请求双倍支付押金被一审法院驳回后，并未就此提出上诉，视为其对自身权利的合法处分。一审法院释明后放弃了该请求。综上，上诉人辉煌公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4025元，由上诉人深圳市辉煌太子实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何    溯审 判 员 唐  林  波代理审判员 陈    洋二〇一七年十月六日书 记 员 房依蒙（兼）