广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初183号
原告（反诉被告）：广州越鑫机电集团有限公司，住所地广州市越秀区大德路187号广州机电大厦。
法定代表人：蔡瑞雄，职务董事长。
委托诉讼代理人：罗国林、韩烨，广东格林律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广东美心皇宫酒家有限公司，住所地广州市越秀区麓湖路七号。
法定代表人：陈泰辉，职务总经理。
委托诉讼代理人：夏万征，广东博浩律师事务所律师。
原告广州越鑫机电集团有限公司诉被告广东美心皇宫酒家有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩烨、被告委托诉讼代理人夏万征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的租赁合同自被告收到解除合同通知书之日即2016年12月8日解除（若法院审查认定该日未解除，则确认正确的解除日期或判决解除）；2.被告向原告腾空并返还广州市越秀区麓湖路7号一、二层的租赁物；3.被告向原告支付2016年6月1日至合同解除之日止的租金（其中2016年6月租金是63000元，从2016年7月1日起至合同解除之日的租金标准是每月66150元）；4.被告向原告支付逾期支付2016年6月1日至2016年12月31日期间租金的违约金（每月10日应付下月的租金，故从11日起计算违约金，按照同期应付未付租金的每日千分之三计至付清之日止）；5.被告向原告支付2016年6月2日至2016年10月10日欠付的水费、排污费共12885.6元；6.被告向原告支付逾期支付上述水费、排污费的违约金（自2016年6月10日起至实际支付上述费用之日止，计算方法详见水费、排污费计算表）；7.被告向原告返还未按合同约定对空调系统进行改造的空调改造款40万元及利息（按照同期贷款利率计算，自2016年5月23日起计至实际返还之日止）；8.被告支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照合同约定的月租金标准计算）。事实和理由：2015年3月29日，原被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租广州市麓湖路7号一、二层部分场地，租赁期限自2015年7月1日起至2018年7月2日止；租金应于每月10日前支付，承租人逾期交纳租金、水电费或管理费的，每逾期一天按欠交金额的3‰加收违约金，逾期15天仍未支付租金的，出租人有权解除合同，收回租赁物，所收保证金及相关款项不予退还等。合同签订后，原告依约履行，但被告自2016年6月起以各种理由推脱责任，拒绝全额支付租金。原告于2016年7月15日向被告发出《缴费通知单》，于同年8月18日向其发出《催收租金、管理费、水电费的通知》，要求被告尽快支付相关款项，但被告接到通知后置若罔闻。为防止损失进一步扩大，原告向被告在《租赁合同》中预留的地址寄送了《解除租赁合同的通知》，并已于2016年12月8日送达。此外，根据双方签订的《协议书》，因被告自行搭建的空调冷却塔被拆除后进行改造，原告已向被告支付了40万元改造款。但截止至诉前，被告并未按照合同约定对空调系统进行改造，故应返还全部改造款并赔偿原告相应利息损失。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.被告未交租金事出有因，并非违约。被告于2015年11月17日收到广州市麓湖轩房地产开发有限公司（以下简称麓湖轩公司）的函件，要求被告务必于同年12月10日前将被告的中央空调冷却塔迁移出该公司项目产权用地红线范围。上述冷却塔是根据原告的要求、并经其同意安装于此位置的，也是租赁物唯一可以安装的地方。至于该位置是否占用第三方的土地使用权，被告根本不知情，因为原告没有提供相关图纸给被告，租赁合同中也没有提到关于“红线”的位置信息。收函当天，被告即转告原告，并要求原告尽快处理，原告亦承诺与麓湖轩公司联系办理。但在原被告就该问题尚未达成共识，被告毫无准备的情况下，2015年12月11日，麓湖轩公司安排人员拆除了冷却塔，致使被告租赁物业因空调系统停用不能正常营业，被告开始处于停业状态。为恢复正常营业，被告多次与原告沟通，直至2016年5月13日原被告才最终达成一致意见并签订协议书，由原告一次性给予被告40万元进行空调系统改造。但被告报审的改造方案原告至今不置可否，导致被告无法进行改造，租赁场地至今不能正常营业，损失惨重。2.原告无权要求被告返还40万元空调系统改造款及利息。相反，原告应全面履行合同义务，配合被告完成租赁场地空调系统的改造，以便被告早日恢复营业。被告在接到麓湖轩公司迁移冷却塔的函后，以原告名义委托广州新电环控设备有限公司（以下简称新电公司）拟定空调改造方案。2016年3月2日及同年3月15日，该公司先后出具改造方案。被告将改造方案报原告审核，但原告不予理会。在被告多次催促下，双方才达成《协议书》。被告据此于2016年7月27日与广州市大山冷气有限公司签订了《格力空调购销安装合同》，但原告对被告报审的空调系统改造方案至今不置可否，导致被告无法进行改造施工，责任在原告。因此原告要求被告返还改造款40万元及支付利息毫无根据。
被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还2015年12月1日至2016年5月31日期间所交的租金378000元；2.原告赔偿被告2015年12月1日至2016年5月31日期间的人员工资损失779786元。事实和理由：基于被告答辩所提及的上述事实，因原告的原因致使被告自2015年12月11日起停业至今。期间，被告仍坚持交租至2016年6月10日，并且支付员工工资达779786元，损失惨重。同时，因被告长期停业，不仅客户损失殆尽，而且经营利润损失显而易见。因此，被告提出上述反诉请求。
原告对被告的反诉答辩称：不同意被告的反诉请求，该请求无请求权基础，也无事实与法律依据，应予以驳回。1.被告自2015年12月1日起至今占有使用涉案房屋，并在原告通知解除合同之后仍拒绝返还。被告在租赁期间均正常经营，并无发生其称的无法经营的情况。故根据双方签订租赁合同，2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金是被告占有使用租赁物的对价。原告没有违约行为，也没有义务返还该部分租金。2.由于原告不存在侵犯被告权利的事实，被告诉请的工人工资损失亦不应由原告承担。
经审理查明：2015年3月29日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方同意将广州市越秀区麓湖路7号一、二层部分场地，其中首、二层1286.61平方米，工程部用途235平方米的物业租赁给乙方作商业、办公使用；该租赁物建筑面积经甲乙双方一致确定为1521.61平方米，并同意按此建筑面积计算租金和相关费用；租赁期限为3年，自2015年7月1日起至2018年7月2日止；租金为63000元/月，租金每年调整一次，每次调整上浮5%，即第二年租金为66150元/月，第三年租金为69457.5元/月；乙方须在本合同签订时向甲方交纳相当于两个月租金总额的租赁保证金、水电保证金合计15万元和第一个月的租金，以后每月的10日为下月租金及本月水电费、管理费的交费日期；租赁期满或解除合同时，乙方应保留所承租物业装修后的状态无偿移交给甲方，装修改造的所有硬件（嵌装在房屋结构或墙体内的设备、供电、通讯线路和装修）不得拆除；乙方逾期交纳租金、水电费或管理费的，每逾期一天按欠交金额的3‰加收滞纳金；逾期五天仍未交纳租金、水电费或管理费的，甲方有权暂时停止水电供应，所造成的损失均由乙方自行承担；逾期半个月仍未交付租金、水电费或管理费的，甲方有权解除本合同、收回租赁物业、所收保证金及相关款项不予退还；本合同所有的通知应以书面方式作出，任何一方以邮寄、快递、挂号信等方式将通知送达至本合同约定的对方地址的，即视为送达；甲方地址：广州市大德路187号；乙方地址（空白）等。该合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。
2015年11月17日，麓湖轩公司向被告发出《关于迁移冷却塔的函》，称被告安放冷却塔的位置属于麓湖轩项目产权用地红线范围内，如不及时迁移将影响该项目规划验收及交付使用等，故要求被告在2015年12月10日前将冷却塔迁出该司项目红线范围。
2016年3月30日，被告致函原告称：我司中央空调及厨房、海鲜池空调系统冷却塔总电源箱于2016年3月30日早上9:00被麓湖轩公司切断拆除，造成我司中央空调及厨房冷库、海鲜池制冷系统不能运作，从而致我司被迫停业，给我司造成重大经济损失，请贵司尽快协调处理此事。
2016年5月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》。协议载明：鉴于乙方向甲方承租广州市越秀区麓湖路7号一、二层部分场地（建筑面积1521.61平方米），现由于乙方自行搭建的空调冷却塔占用红线被拆卸后空调系统改造等事宜，经双方友好协商，达成如下协议：1.甲方同意在双方签约后10个工作日内，一次性给予乙方40万元改造款进行该空调系统改造工程。乙方开具40万元金额合法的补偿费发票给甲方。甲方支付该笔费用后，不再向乙方支付任何费用和金额，包括但不限于乙方改造工程中实际产生的其他所有费用和金额。空调系统、空调及附属设施权属归甲方所有。2.乙方负责空调工程改造期间空调系统的采购、安装、拆卸、修复等工作，改造修复方案报甲方同意后，乙方自行对外签订合同并承担整个改造、修复过程的责任和损失。乙方施工、安装中不得破坏租赁物的原有结构，并应当聘请有专业资质的人员进行工作，否则甲方有权要求乙方退还全部改造款并赔偿损失。3.该系统改造工程应当在租赁期限届满前完成，如租赁期限届满时工程尚未完成的，甲方无义务与乙方签订续租合同，届时乙方应负责继续完成系统改造工程，如因此导致甲方或第三方损失的，乙方应当赔偿等。协议签订后，原告依约向被告支付了40万元改造款。被告于2016年5月20日向原告开具40万元发票。被告按租赁合同约定的标准向原告支付了截止至2016年5月31日的租金。
2016年8月23日，被告工作人员麦建鸣签收了原告向被告发出的《缴费通知单》及《催收租金、管理费、水电费的通知》，催交款项包括2016年6-8月租金195300元、水电排污费10644.04元等，要求被告在同年8月28日前向原告支付上述款项。但被告未向原告支付该款。
2016年12月5日，原告以邮政特快专递的方式向被告（地址广州市越秀区麓湖路7-9号；收件人麦建鸣）寄出《解除租赁合同通知书》，称经原告多次催促，截止2016年11月30日，被告仍拖欠2016年6月1日至2016年11月30日租金459900元、租金违约金155036.7元，拖欠2016年4月至10月水电费12885.6元、水电费违约金4963.05元，已构成根本违约，根据合同法规定及合同约定，自该通知送达之日起，原告与被告签订的《租赁合同》解除，请被告于收到该通知后立即腾空交还房屋，补交所有租金、水电费，支付违约金及返还装修款40万元等。上述邮件未投递成功，被退回原告，退回原因注明为已搬迁。
本案审理过程中，被告称已向原告报送空调系统改造方案但原告未予回复，旧空调系统已经拆除，新的空调系统尚未安装。为证明上述事实，被告提交证据有：1.新电公司于2016年3月2日向“广州电器装备集团有限公司资产部”出具的《广东美心皇宫酒家空调改造方案》复印件（内称因必须撤掉原室外冷却塔，而经现场勘察，找不出其他合适的地方安装冷却塔，因此设计了四套大堂、包房空调系统方案及两套冷库制冷方案供参考）。2.新电公司于2016年3月15日向被告出具的《广东美心皇宫酒家空调改造方案（修改案）》复印件（内容为根据被告的意见修改后的空调改造方案）。3.被告于2016年7月27日与广州市大山冷气有限公司签订的《格力空调购销安装合同》。原告对上述证据真实性、合法性、关联性均有异议，称被告从未将上述改造方案或购销合同提供给原告，上述证据证明被告至今未进行空调系统的改造。
关于涉案房屋水费、排污费的金额及付款方式，原告称涉案租赁物业安装有独立水表，付款方式为原告接到供水部门交费通知后先行垫付，再由原告通知被告交纳。为证明水费、排污费的金额，原告提交了水费、污水费发票8张作为证据。被告对上述证据真实性无异议，并且经核实后确认涉案租赁房屋有独立水表及确认原告诉讼请求主张的水费、排污费数额。
本院认为：原被告自愿签订的《租赁合同》、《协议书》为双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。被告迟延支付租金、水电费、排污费的时间早已超过半个月，且在原告书面催促后至今仍未支付，因此《租赁合同》约定的合同解除条件已成就，原告有权解除合同。但因原告发出的解除通知未实际送达被告，而上述《租赁合同》又未约定被告的送达地址，故原告要求确认合同已于2016年12月8日解除依据不足，就合同解除的问题，由本院进行判决。合同解除后，被告应尽快向原告交还租赁物。租赁物交还前，原告要求被告按照合同约定的标准支付租金及使用费合法合理，本院予以支持。被告未依约支付租金、水费、排污费已构成违约，应承担相应违约责任，故原告要求被告自逾期付款之日起至实际支付之日止按照合同约定的每日3‰的标准计付违约金于法有据，本院亦予以支持。但因水费、排污费均为原告代缴后再通知被告付款，根据原告提交的证据，其于2016年8月23日通知被告支付水费、排污费10644.04元，后于2016年12月5日发出的解除合同通知书中要求被告支付水电费12885.6元（含前份通知中的未付水费、排污费10644.04元），结合《租赁合同》约定的每月10日为水电费交款日期的约定，上述未付水费、排污费的逾期付款违约金自2016年9月11日至同年12月10日以10644.04元为基数计算，自2016年12月11日起至实际支付之日止以12885.6元为基数计算。原告计算方法有误，本院予以纠正。
关于被告答辩及反诉所称的因原告未告知红线范围，导致被告安装的空调冷却塔被拆除、涉案租赁房屋无法正常营业，因此被告未交租金事出有因，并非违约，相反原告应当退还2015年12月1日至2016年5月31日期间的租金及赔偿被告人员工资损失的问题。根据现已查明的事实，被告于2015年11月得知空调冷却塔需要迁移，于2016年3月委托新电公司就空调系统改造制定方案，至2016年3月30日空调冷却塔被拆除。期间逾四个月的准备时间，且未有证据显示在空调冷却塔被拆除前租赁物业的使用受到影响。空调冷却塔被拆除后，原被告双方签订《协议书》，约定由原告一次性给予被告40万元改造款进行空调系统改造工程，改造后的空调系统、空调及附属设施权属归原告所有，原告支付该笔费用后，不再向被告支付任何费用和金额。现原告已依约向被告支付了改造款40万元，被告也没有举证证明其向原告提交改造方案原告不予同意，因此其要求原告退还租金、赔偿损失或以此为由拒付租金均有违约定，于法无据，本院不予采纳。被告收到改造款40万元后未实际进行改造，原告要求被告返还改造款及支付利息合法合理，但鉴于该利息属孳息性质，应以银行同期同类存款利率计付为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州越鑫机电集团有限公司与被告广东美心皇宫酒家有限公司于2015年3月29日签订的《租赁合同》解除。
二、被告广东美心皇宫酒家有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内，将广州市越秀区麓湖路7号一、二层房屋（租赁面积约1521.61平方米）腾空交还给原告广州越鑫机电集团有限公司。
三、被告广东美心皇宫酒家有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将2016年6月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金支付给原告广州越鑫机电集团有限公司（其中2016年6月租金为63000元，2016年7月1日至2017年6月30日租金标准为66150元/月，2017年7月1日以后租金标准为69457.50元/月）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由被告广东美心皇宫酒家有限公司按上述标准逐月支付给原告广州越鑫机电集团有限公司。
四、被告广东美心皇宫酒家有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州越鑫机电集团有限公司支付迟延给付2016年6月1日至2016年12月31日期间租金的违约金（自2016年5月10日起至实际支付上述时段租金之日止，每日按照同期应付未付租金的3‰计付，违约金总额以不超过应付租金本金为限）。
五、被告广东美心皇宫酒家有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州越鑫机电集团有限公司支付水费、排污费12885.6元及迟延给付违约金（自2016年9月11日起至2016年12月10日止以10644.04元为基数，2016年12月11日起至实际支付之日止以12885.6元为基数，按照每日3‰计付，违约金总额以不超过未付水费、排污费为限）。
六、被告广东美心皇宫酒家有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性向原告广州越鑫机电集团有限公司返还空调系统改造款40万元，并支付利息（自2016年5月23日起至实际返还之日止，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类存款利率计付）。
七、驳回原告广州越鑫机电集团有限公司其他诉讼请求。
八、驳回被告广东美心皇宫酒家有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费26705元（其中本诉受理费14095元、财产保全费5000元、反诉受理费7610元），由被告广东美心皇宫酒家有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜轶群
人民陪审员 陈洁芳
人民陪审员 黎满华
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 曾小丽