山西省方山县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋1128民初179号
原告刘卫峰，男，1976年12月15日生，汉族，方山县圪洞镇西山村人，住方山县。
委托代理人薛沆，男，1962年10月14日生，方山县圪洞镇人，住方山县，委托权限：全权代理。
被告山西昆仲房地产开发有限公司，住所：方山县检察院家属院二号楼一单元三层301，售楼部地址：方山县圪洞镇北武当路336号附近，联系电话：0358-217****；0358-217****。
法定代表人：闫雪峰。
委托代理人赵欣，男，汉族，1982年5月15日，方山县圪洞镇人，住方山县，委托权限：一审全权代理。
原告刘卫峰诉被告山西昆仲房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘卫峰及其委托代理人薛沆、被告山西昆仲房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：一、2016年11月28日,原告购买了被告昆仲御花园(现定名)的预售门面商品房,房号:2-1005,该商品房的用途为商业,建筑面积共97.63平方米,价格为每平方米12500元。房款总价款为人民币1220375元,其中现金交付620375元,银行按揭贷款60万元。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定,该商品房房款已全部付清。按照双方签订的的《商品房买卖合同》约定,被告应在2017年6月30日前,将符合《合同》约定的商品房交付买受人使用。但至现在被告一直未交房,原告多次去售楼部要求被告交房,但被告坚决不交房,理由是:让原告《合同》外另加交八项费用,共计61000.89元才交房。原告认为这八项费用在买房总款内已全部付清,属重复收取,该商品房应按《合同》约定交付原告使用。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告必须在2017年6月30日前交付原告的商品房,但至现在还未交付,被告须承担违约责任。同时,按《合同》第九条约定,出卖人逾期交房的违约责任按第1种方式处理:自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价总款的万分之5的违约金。也就是说被告须支付原告从2017年6月30日次日起至实际交付房屋日止每日按房价总款的的万分之5的违约金。违约金每日按原告所交房款总金额(壹佰贰拾贰万零叁佰柒拾伍元,小写1220375元)的万分之五,违约金计算起止时间为:从2017年6月30日次日起至实际交房日止。截止起诉日违约金为1220375元(房屋总价款)×0.0005×269天=164140.44元,起诉日之后的违约金根据实际交房日计算。三、由于被告不交付原告的门面房,造成原告另租他人门面房年租金16000元的重大经济损失应由被告承担赔偿责任。原告多次与被告协商,被告避而不见,电话也不接,无奈之下只能诉至贵院,请求贵院作出依诉所请的判决。诉讼请求：1.要求被告向原告交付符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房，并由原告使用。2、要求被告按双方签订的《商品房买卖合同》约定，支付原告逾期交房所产生的违约金，截止起诉日违约金为164140.44元，起诉日之后的违约金根据实际交房日计算。3、要求被告向原告赔偿因该商品房未交付而产生的损失16000元。以上两项共合计180140.44元（截止起诉日）。4、本案诉讼费由被告承担。
被告进行了口头答辩:2017年6月30日为交房日期，交房过程当中因为政府供暖的原因，造成延迟交房。在2017年4月份的时候楼房已经具备交房条件，可是政府供暖方案不停变化，供暖接不进去，延迟到了11月份可以交房，我们通知住户可以过来领取钥匙，但是必须得缴纳房契税、测费、工本费、取暖费等等，但是很多人拒绝缴费，这就导致无法交房。还有不是原告所说的不接电话，我们之间也一直在进行沟通，但沟通未果。由于自然灾害或者政府政策等不可抗力的原因导致房屋延迟交的话，我方不承担违约责任。
双方对于以下事实无异议：共同签订合同买卖商品房的事实，原告按揭付款的付款方式及具体的付款情况，被告延期交房的事实。本案争议焦点是：2016年11月前被告没有交房是由于不可抗力的原因还是自身的原因，后满足交房条件仍然不交房，因被告要求原告缴纳房款之外的八项费用方可交房，被告认为是合同附属义务，原告认为被告无权收取。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告提供如下证据证明其主张：一、同山西昆仲房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》复印件，证明约定交房日期为2017年6月30日，如果逾期交房每日按房屋总款的万分之五交付违约金；二、原告查找的相关法律及行政法规规定及证明事实：1、《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》（国税发[2004]137号）；《山西省契税实施办法》第三条，证明被告不能强行收取契税和强行代缴契税。2、国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格[2001]585号文件第二条；《山西省物价局关于制定房产测绘收费标准的通知》（晋价房字[2003]263号）；财政部、国家计委《关于将部分行政事业性收费转为经营性服务费（价格）的通知》（财综[2001]94号）；山西省物价局出台的《商品房销售明码标价规定》的实施细则；《关于加强和改进房屋价格和相关服务收费管理的通知》；《新建商品房交易价格规则》第九条；《城镇新建商品房销售明码标价管理规则》。证明收取的八项费用中的其他费用属违规重复收取。3、关于不可抗力的规定：《民法通则》第一百五十三条，《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条。三、和李扬签订的《房屋租赁合同》复印件，租赁期限为2017年8月16日至2018年8月16日止，租金为每年16000元；租赁费收条，证明由于被告不交房另行租赁房屋的损失。四、被告要求交房时的缴纳的八项费用明细表。五、原告交纳房款的相关凭证复印件。
被告庭后提供了《山西省商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《成交确认书》、《国家建设用地使用权出让合同》,证明其预售房屋合法有效，其与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效。
原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中规定了交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘测单位、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按期付款或其他非出卖人所能控制的原因;3.因国家政策原因,出卖人在发生之日起,15日内告知买受人的中雨雪以上天气原因造成工程无法正常施工;市政建设原因造成工程延误:办理按揭业主在贷款完成后方可办理交房手续。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。
本院认为，原告刘卫峰、被告山西昆仲房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，被告于二〇一八年一月十六日取得《山西省商品房预售许可证》（（2018）晋商房预售方房第01号），不违反法律和行政法规的强制性规定，故对双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利履行义务。合同中明确约定了交付期限及违约责任，当事人的相关责任应根据该合同依法确定。
被告对己方未按合同约定履行交房义务的事实提出两点抗辩意见。一、市政供热施工属于不可抗力导致无法交房，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹，政府行为，如征收、征用，社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。被告提出该抗辩意见，但未提交相应证据证明，市政供热施工的时间不能确定，其对影响被告交房的不可抗力性亦不能证明。该抗辩理由，本院不予采信。二、原告未向其交付包括契税48815.00元、测绘费292.89元、房产证工本费50.00元、大暖接入费4881.50元、自来水增容费800.00元、水表280.00元、电表及电表开户费1000.00元、维修基金4881.50元合计61000.89元。本院认为，以上所列费用的缴纳，不包括在双方所签订《商品房买卖合同》中，法律、行政法规亦未规定该类费用由房地产开发商收取，具体如何收取缴纳，双方应另行协商约定，被告不得以原告不向其交付该项费用作为自己不履行合同义务的前提或者理由。因此，被告的两点抗辩意见均不能成立，本院不予采信。
原告请求被告交付合同约定的房屋，本院应予支持。
原告要求被告按合同约定支付违约金的请求，本院应予支持。被告违反合同约定未交房，构成违约。原告请求继续履行合同，并按合同约定要求被告支付违约金，不违反合同约定。
原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”约定违约金或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法属于选择性方式，当事人不能同时在合同中约定，也不能同时适用。本案当事人在合同中约定了违约金及计算方式，本院前已予以支持，违约金数额足以弥补原告另行租赁的损失。原告再请求被告赔偿迟延交房期间的租赁损失，不应予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：
被告山西昆仲房地产开发有限公司于本判决生效之日
起十五日内向原告刘卫峰交付《商品房买卖合同》约定的昆仲御花园2-1005号商品房；
二、被告山西昆仲房地产开发有限公司向刘卫峰支付违约金，违约金每日按照已交付房价款万分之5计算，即按1220375元×0.0005=610.1875元/日计算，从2017年7月1日开始至实际交房之日；
三、驳回原告刘卫峰的其余诉讼请求。
案件受理费元3903元，由原告负担200元，由被告负担3703元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。
审 判 长 张聪明
人民陪审员 杜海珍
人民陪审员 李娥英
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 刘彩红