福建省莆田市秀屿区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0305民初3476号原告：卓强，男，1976年4月25日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道县，委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。被告：福建省海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司），住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区，统一社会信用代码913503005770036281。法定代表人：吴金良。委托诉讼代理人：沈岚敏，福建律海律师事务所执业律师。原告卓强与被告海天公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓强的委托诉讼代理人范秀清、被告海天公司的委托诉讼代理人沈岚敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓强向本院提出诉讼请求：判令海天公司支付给原告海天首府3#2402、3#2403二套房屋的销售款1487081元及该款自2016年1月1日起至还清之日止按年利率6%计算的利息。事实和理由：2013年6月4日，原告与海天公司签订《房屋预售协议书》，约定海天公司将其开发的海天首府3栋2单元1602、2402号和3单元2203、2403号房屋及四个车位售予原告，购房及车位款共计2897600元由莆田市国货精品商贸有限公司（以下简称国货商贸公司）全额代付。同日，海天公司出具收款收据，载明该《房屋预售协议书》项下的购房款及车位款总金额2897600元已收讫。2013年8月5日，原、被告签订《房屋代销协议书》，约定原告将上述四套房屋全权委托被告代为销售，3#1602的销售总价为789042元、3#2402的销售总价为770206元、3#2203的销售总价为801726元、3#2403的销售总价为756875元；成交后被告收取每套20000元的代销手续费以及每套5000元的按揭贷款办理手续费，在购房客户缴纳的首付款中扣除；原告授权被告以所附表中每套房产的销售总价在不超过50000元的优惠范围内可自行作主与购房客户签订正式的《商品房买卖合同》；原告承担成交价超过原预售协议中每平方开票价5000元部分的总差价20%的税费，由被告在购房客户银行按揭贷款发放时扣回。之后，被告为原告代销了上述四套房屋，但被告仅支付给原告上述3#1602、3#2203二套房屋的销售款，另二套3#2402、3#2403房屋的销售款一直未予支付。按照《房屋代销协议书》的约定，3#2402的销售总价为770206元、3#2403的销售总价为756875元，扣除原告应付的每套20000元代销手续费，被告应付原告销售款为1487081元。海天公司未作书面答辩，庭审时辩称：一、本案应当认定为民间借贷纠纷，本案是基于案外人许金和向原告借款，后与原告进行结算并约定以海天首府的商品房作为抵债；且系列案件诉至法院，福建省高级人民法院、莆田市中级人民法院均认为是民间借贷纠纷，故原告应向案外人许金和主张权利。二、原、被告间签订《房屋代销协议书》明确约定由国货商贸公司履行义务，本案讼争的二套商品房，案外人至今未向被告支付购房款，而原告也从未向被告支付过购房款。因此，被告没有义务交付房屋或将其售卖给案外人陈志强、郑永恩、祁贵平等人的购房款支付给原告。三、被告申请追加国货商贸公司、许金和为共同诉讼当事人参加诉讼。卓强就其主张向本院提供有以下证据：1、《房屋预售协议书》、收款收据各一份，意在证明原告向被告购买了海天首府3#1602、3#2402、3#2203、3#2403四套房屋及车位四个，并付清了全部的购房款。经质证，海天公司对《房屋预售协议书》的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，主张协议明确约定国货商贸公司全额支付本案购房款及车位款，但作为合同履行的义务方，国货商贸公司并未在协议书中进行确认，该份协议是无效的；对收款收据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，主张该收款收据是被告根据案外人的指定出具给原告，不能证实原告已经实际付款的事实。2、《房屋代销协议书》一份，意在证明原告将其拥有的海天首府3#1602、3#2402、3#2203、3#2403四套房屋全权委托被告代为销售及相关权利义务的约定内容。经质证，海天公司对真实性没有异议，对关联性有异议，主张《房屋代销协议书》附属于《房屋预售协议书》，是一份从合同，在主合同无效的情况下，该协议也是无效的。3、商品房买卖合同备案信息二份，合同备案情况截屏、房屋登记簿各一份，意在证明被告已将海天首府3#2402、3#2403销售给陈志强、祁贵平、郑永恩。经质证，海天公司对真实性没有异议，主张被告确实已将讼争房屋销售给其他案外人，但其销售房屋的行为与原告无关。海天公司就其主张向本院提供有以下证据：1、《团购房屋合同书》一份、“海天·锦上”项目团购价格一览表二份、授权委托书二份、《团购房屋补充协议书》一份、海天首府期房团购已签约房源确认表二份，意在证明国货商贸公司向被告团购价值483578094元的现房、期房及停车位；国货商贸公司是受案外人许金和、许建成委托，许金和、许建成是《团购房屋合同书》的签约主体，负有履行《团购房屋合同书》约定的义务；截至2013年8月30日，被告已出售给许金和指定的顾客（包括原告在内）现房、期房及车位总价值为290914524元；被告根据许金和的指定销售四套房屋及四个车位给原告，价值共计2897600元；收款收据是被告根据许金和的指定出具给原告，原告并未实际付款；许金和确认出具给其指定客户的收款收据不作为双方结算时款项已支付的依据；另案当事人郭金魁和原告均是基于和许金和存在债权债务关系，许金和将其向被告团购的房产代物清偿给原告。经质证，卓强主张该些证据是海天公司与国货商贸公司间的合同，原告并未参与，无法确认其真实性；海天公司出具给原告的收款收据确认已经收到卓强购买的四套房屋及车位的购房款，而海天公司与国货商贸公司之间如何约定、结算是另一法律关系，故该组证据与本案无关。对于海天首府期房团购已签约房源确认表中关于卓强部分的记载没有异议。2、《房屋预售协议书》、房屋预售通知书、确认书各一份，意在证明被告根据案外人许金和的指定销售四套房屋及四个车位给原告，价值共计2897600元；案外人确认原告的购房款由其进行支付，但至今未付讼争房屋购房款；原告也并未实际支付购房款。经质证，卓强对真实性无异议，但对证明对象部分有异议，主张协议约定购房款是由国货商贸公司全额代付，海天公司也出具了收款收据证明收到款项，故购房款已付清；从确认书来看，国货商贸公司已经确认购房款由其进行支付，其对于原、被告双方签订的《房屋预售协议书》是清楚的，被告据以国货商贸公司未在协议书上签字主张该协议无效，理由不成立。3、秀屿区人民法院（2016）闽0305民初1966号民事判决书、莆田市中级人民法院（2016）闽03民初168号民事判决书、福建省高级人民法院（2016）闽民终1256号民事判决书各一份，意在证明在系列案中认定本案属于民间借贷纠纷，原、被告签订的《房屋预售协议书》为原告和案外人许金和之间债权债务的清偿债务方式之一，现因许金和未依约向被告支付购房款，故原告和许金和的债务没有消灭，原告应向案外人许金和主张权利。经质证，卓强对真实性、合法性没有异议，但对关联性、证明对象有异议，认为该些判决书的具体案件情况与本案不同，在该系列案件中海天公司并未履行《房屋预售协议书》，而本案中海天公司已经履行了《房屋预售协议书》，且原告又委托被告进行房屋代销，被告也已经进行了代销，但被告未将销售的款项支付给原告，故被告主张原告应向案外人许金和主张权利不能成立。4、《商品房买卖合同（预售）》二份，意在证明海天首府3#2402号房屋的总价款为560000元，3#2403号房屋购房款为700907元，全部款项已由海天公司全额收取的事实。经质证，卓强对真实性没有异议，但对被告销售给陈志强的房屋价款有异议，该套房屋没有进行预告登记，销售价格过低，不符合市场行情，也与双方有关被告应以协议所附表中每套房产的销售总价在不超过50000元的优惠范围内出售的约定不符，被告应当按照附表所列的销售价格支付给原告。本院经审查认为，原告提交的上述全部证据、被告提交的上述证据2、3、4，对方当事人对其真实性没有异议，该些证据真实有效、来源合法，本院予以确认。被告提交的证据1系被告与案外人所形成的合同材料，未经原告确认或第三方有权机构见证，其真实性无法确认，也不能作为约束合同外当事人的依据；但原告对该证据的部分证明内容予以认可，应予确认。根据以上有效证据，并结合当事人庭审自认和法庭调查，本院认定本案事实如下：被告海天公司开发有位于莆田市秀屿区的海天首府（推广名为“海天·锦上”）楼盘。2013年6月4日，原告卓强与被告海天公司签订《房屋预售协议书》一份，约定卓强向海天公司购买上述楼盘的3栋1602号、2402号、2203号、2403号四套预售房屋及四个车位（抽签决定），合计价款2897600元。协议书明确“本次购房和车位共计2897600元由莆田市国货精品商贸有限公司全额代付”。同日，国货商贸公司向海天公司出具确认书，确认由其向海天公司支付全部购房款；海天公司则出具收款收据一份交卓强收执，确认“《房屋预售协议书》项下的购房款和车位款总金额2897600元已收讫”。2013年8月5日，卓强与海天公司再签订《房屋代销协议书》一份，约定卓强将其所有的海天首府3栋1602号、2402号、2203号、2403号四套房产全权委托海天公司对外销售；成交后，海天公司收取每套20000元代销手续费以及每套5000元按揭贷款办理手续费，并在购房客户缴纳的首付中扣款；3#1602、3#2402、3#2203、3#2403四套房的销售总价分别为789042元、770206元、801726元、756875元；海天公司在每套房产的销售总价不超过50000元的优惠范围内作主与购房客户签订正式的《商品房买卖合同》，无需另经卓强同意；卓强承担成交价超过原预售协议中每平方米开票价5000元部分的总差价20%的税费，由乙方在购房客户银行按揭贷款发放时扣回。此后，海天公司为卓强代销了上述商品房中的3#1602、3#2203二套，并已按《房屋代销协议书》的约定向卓强支付了所应得的购房款，双方未持异议。2016年11月22日，海天公司再将另外的3#2402号、3#2403号二套房屋对外销售（商品房买卖合同已备案），销售总价分别为560000元（合4346.48元/平方米）、700907元（合5535.95元/平方米）。嗣后，海天公司未将应付售房款支付给卓强。另查明，本案受理前已有案外人郭金槐、陈承武向本院提起要求海天公司偿付代销房屋购房款的诉讼，本院分别于2017年6月12日、10月16日作出(2017)闽0305民初2619号(?javascript:void(1)?)、(2017)闽0305民初4586号(?javascript:void(1)?)民事判决书二份，判决支持其诉求，现判决均已生效。2017年7月13日，卓强诉至本院。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。本院认为，原告卓强与被告海天公司签订的《房屋预售协议书》、《房屋代销协议书》符合合同双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护；双方应本着诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。本案双方主要争议的焦点在于卓强是否履行了《房屋预售协议书》约定的给付购房款的义务。依据原告提交的有效书面证据，结合案件实际情况，运用逻辑推理和日常生活经验，应予认定卓强已履行给付价款的义务。一、《房屋预售协议书》明确约定购房价款由国货商贸公司全额代付，而原告提交的由海天公司出具的收款收据则可以证实海天公司已收讫全部价款，故原告尽到了相应的举证责任。二、双方于2013年6月签订《房屋预售协议书》，若卓强未尽给付房款的责任，海天公司却在很长一段时间后将代销的3#1602、3#2203二套房屋所得价款支付给卓强，这显然违背正常逻辑和一般常理。三、原、被告明确约定由国货商贸公司替代卓强承担给付购房款的合同义务，而海天公司提交的由国货商贸公司向其出具的确认书则表明国货商贸公司原意承受该债务，故此，三方债务转移的意思表示明确，符合《中华人民共和国合同法》第八十四条有关债务转移的规定。四、债务转移生效后，合同义务和风险发生转移，应由国货商贸公司承担对海天公司的付款义务；海天公司若认为国货商贸公司未尽承担债务的责任，可另案提起主张。综上，海天公司的相关抗辩主张，理由不成立，不予采纳。卓强对海天公司代售3#1602、3#2203二套房屋后已付应得的购房款并无异议；现海天公司亦已将另二套3#2402号、3#2403号房屋对外销售，根据《房屋代销协议书》的约定，海天公司应向卓强支付扣除代销手续费、按揭贷款办理手续费等费用以外的价款。根据协议约定，海天公司对外销售3#2402号、3#2403号二套房屋的最低价款应为770206元＋756875元－50000元/套×2套＝1427081元；海天公司违反合同约定，低于该保留价对外销售，不足部分应自行承担偿付责任。卓强需要支付的费用包括代销手续费20000元/套×2套＝40000元；按揭贷款手续费5000元/套×1套＝5000元（3#2402号房屋为一次性付款，未按揭贷款）；3#2403号房屋成交价超过原预售协议中每平方米开票价5000元部分的总差价20%的税费（销售价5535.95元/平方米－5000元/平方米）×126.61平方米×20%＝13571元（3#2402号房屋每平方米销售价未超出5000元），合计58571元。据此，海天公司应向卓强偿付代销房产价款1427081元－58571元＝1368510元。因双方未约定还款期限，故原告可主张自起诉之日起至还清款项之日止按年利率6%计算资金占用期间的利息损失；原告主张自2016年1月1日起计息缺乏依据，超出的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：福建省海天房地产开发有限公司应在判决生效之日起5日内偿还给卓强委托售房款1368510元及该款自2017年7月13日起至还清之日止按年利率6%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19426元，减半收取9713元，由卓强负担1534元，福建省海天房地产开发有限公司负担8179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  吴雪峰二〇一七年十一月七日书记员  徐静萍附一：判决适用法律条文如下《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。附二：申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。