河南省开封市龙亭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0202民初1495号
原告：孙冉，男，汉族，1982年10月8日，住开封市鼓楼区。
被告：开封安联置业有限公司，住所地：开封市西大街109号，统一社会信用代码：914102006999808226。
法定代表人：黄金龙，执行董事。
委托诉讼代理人：田合兴，该公司员工，委托代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：张焱，该公司员工，委托代理权限为特别授权。
原告孙冉诉被告开封安联置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年10月26日诉至本院，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了�理，原告孙冉、被告开封安联置业有限公司的委托诉讼代理人张焱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金4899.28元（违约金以总房款401581元为基数，自2017年5月31日起至2017年9月30日止，按每日万分之一计算。）2017年10月1日至实际交付之日止的违约金以总房款401581元为基数，按每日万分之一计算。2、依法判令被告按照合同，交付房屋。3、依法判令被告给原告更换地暖管，并赔偿经济损失5000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月28日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的龙亭区东京××道北侧、东郊变电站东侧安联优悦城（安联风度柏林）房屋一套，建筑面积128.87平方米，总房款为401581元，原告已按约定向被告支付购房款401581元，被告应于2017年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。但直至2017年9月30日被告才将未达到交付条件的商品房强行交付给原告，被告交付的商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准，已构成违约，应按照合同约定向原告承担违约责任。另外，根据我国地面铺设供暖技术规范里规定，要求地暖管不能有接头，而被告安联公司在明知有接头的情况下，不但没有监督东方公司对地暖管进行更换，还与东方建设集团和热力公司达成谅解，欺诈业主，损害了原告的合法权益。现为维护原告合法权益，诉至法院。
被告开封安联置业有限公司辩称：第一，被答辩人诉称答辩人交付的商品房不符合合同约定的交付条件及交付标准与事实不符，事实情况为答辩人按合同约定交付房屋。商品房买卖合同第八条交付期限约定为出卖人应当在2015年5月31日前依照国家与地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件即单体楼验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人。答辩人交付的房屋为经过住建局单体楼验收，验收结论为符合要求的房屋，并在交房时展示了验收记录表。答辩人交付的商品房符合合同约定的交付条件及交付标准。符合国家、地方政府的有关规定，不应承担责任。第二，被答辩人诉称答辩人违规交房，要求赔偿延期交房违约金，与事实不符。答辩人施工过程中由于不可抗力原因导致房屋延期交付，答辩人不应承担责任。《民法通则》第153条规定所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因合同履行期间房地产主管单位住房和城乡建设局发布全市停工令17条，总计停工61.5天，此政令为政府就本市情况确定的停工令具有不可预见性，不能避免性，并不能克服的客观情况，应属于不可抗力。根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，答辩人由于不可抗力造成延期交付房屋不应承担责任。第三，我公司的房屋在施工时并没有接头，涉案房屋于2017年5月11日开始铺设地暖，2017年5月20日左右就打了地坪，原告诉称的地暖管有损坏是后期的施工造成，而不是在地暖管施工验收之前造成的。在损害后根据施工规范进行了维修，加了卡套式接头，并进行了打压试验，根据施工规范，我公司不应承担责任。综上，答辩人不应承担责任，请法院依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对《商品房买卖合同》、河南增值税普通发票、情况说明的照片、汴梁晚报刊登的交房公告、EMS邮寄单及回执、单位工程质量竣工验收记录、通知、塑料管道水压测验记录、隐蔽工程检查验收记录，本院予以确认，并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，原告孙冉与被告开封安联置业有限公司签订《商品房买卖合同》,该合同约定，原告孙冉购买位于东京××道北侧、东郊变电站东侧安联·风度柏林房屋，该商品房建筑面积共128.87平方米。商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平米3116.17元，总金额401581元整。出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即单体楼验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；遭遇自然灾害，出卖人在告知买受人后可据实延期。出卖人逾�交房的违约责任：逾期不超过180日，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、以出卖人在《汴梁晚报》发布交房公告的交房日期为准，买受人应自交房日起叁拾日内办理交接手续。2、买受人未在上述第1项期限接受房屋的，视为出卖人已履行交房义务；买受人自截止之日起履行业主义务，缴纳物业管理费等相关费用。2016年7月30日，被告开封安联置业有限公司为原告孙冉开具发票，金额为购房款401581元。2017年9月11日涉案商品房所在的安联·风度柏林11#住宅楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2017年9月19日，被告安联置业有限公司在《汴梁晚报》刊登交房通知。内容为：“尊敬的安联风度柏林业主：安联风度柏林6号、9号、11号楼已达交房条�，我公司将于2017年9月20日-30日在风度柏林项目集中办理交房手续（每位业主的交房时间以短信通知为准），请广大业主届时前往办理收房！”。被告安联置业有限公司按照原告孙冉在《商品房买卖合同》中确认的地址，向原告孙冉邮寄交房通知书。
另查明，为保障空气质量，开封市建筑安全监督站通知自2016年9月14日18时至9月16日24时建成区内立即停止土石方作业；自10月1日0时至10月7日24时，全市各建筑工地停止土石方作业。开封市住房和城乡建设局通知，自2016年11月12日至11月16日22时，所有建筑工地停止一切施工活动。11月18日至20日，全市建筑工地停止土石方作业；11月21日至24日，全市建筑工地停止一切施工作业活动；2016年12月30日0时至2017年1月5日，全市建筑工地停止一切施工作业活动；2017年2月12日至2月17日，全市施工单位应立即停止开挖、回填、场内倒运、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套等施工作业。2017年2月25日至2月28日，全市施工单位应立即停止开挖、回填、场内倒运、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套等施工。2017年4月3日至6日，除应急抢险外，停止土石方和建筑拆除作业。自5月4日-6日期间，所有建筑工地、道路施工工地、水利施工工地停止一切土石方作业。开封市城镇和水环境整治指挥部、扬尘管控办公室通知，自5月7日起至9日24时，全市房屋建筑（拆迁）、市政、水利、交通等施工工地要立即停止土石方作业活动。5月22日18:00至23日，全市停止一切土方作业。7月27日19:00起至29日，全市停止一切土石方作业活动。8月9日20:00起至8月10日12：00止，全市停止一切土石方作业活动。被告据此停工52天。
又查明，原告孙冉于2017年6月份到其所购买的正在施工的涉案房屋查看时，发现涉案房屋主卧室的卫生间内本已经被埋设在填充层下的地暖管暴漏出来，且有破损情况，其遂向售楼部反映，并填写了报修单要求更换地暖管。2016年6月16日，被告开封安联置业有限公司与案外人河南东方建设集团发展有限公司共同出具情况说明一份，内容为：河南东方建设集团发展有限公司风度柏林在建项目11号楼卫生间地漏安装低于混凝土面层，导致混凝土浇填完成后地漏被覆盖，后因施工不当造成部分房间地暖管破损，我方与圣地水务沟通，由圣地水务公司安排专业人员负责维修，确保维修后质量达到要求。如后期使用过程中，因接头部位漏水。由我单位负责，与施工单位无关。被告认可涉案的11号楼有一户房屋内卫生间地暖管有破损，但表示已根据相应施工规范增设卡套式接头进行了维修达到了质量要求，并提交了2017年6月16�涉案11号楼室内地暖工程经塑料管道水压试验检验合格的记录表及2017年6月18日经监理单位盖章验收的隐蔽工程检查验收记录单。
本院认为，原告孙冉与被告开封安联置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行义务。双方所签订的合同中对商品房交付条件有明确约定，即“单体楼验收合格”，该条款未违反国家法律、法规的强制性规定，为有效条款，对合同双方均有约束力。涉案商品房所在的11#住宅楼于2017年9月11日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等有关单位验收合格，符合合同约定的交付条件，且被告开封安联置业有限公司履行了通知义务，故孙冉关于涉案商品房屋不具备交房条件的诉称理由不能成立。虽然被告开封安联置有限公司于2017年9月19日在《汴梁晚报》刊登交房�告，通知业主于2017年9月20日至30日办理交房手续，并向原告孙冉邮寄了交房通知，但其却未提交通知孙冉收房的具体日期，故本院酌定交房公告的最后一日为交付房屋之日。根据双方的商品房买卖合同约定，被告开封安联置业有限公司应于2017年5月31日向原告孙冉交付涉案房屋，其直至2017年9月30日才向原告孙冉交付房屋，故被告逾期交房时间应自2017年6月1日计算至2017年9月29日共计121天。为保障空气质量，政府部门发布停工通知，导致被告停工52天，此为被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，均不是被告所能掌控和避免及克服的，不是被告主观人为拖延造成迟延交房，应属不可抗力，故应予扣除，即被告逾期交房时间为69天。根据《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的约定，被告开封安联置业有限公司应承担的违约金2771元（401581元×0.0001/天×69天）。�原告主张违约金过高的请求部分，本院不予支持。因被告已在涉案房屋达到合同约定交房条件的情况下邮寄通知单并刊登交房公告通知原告进行收房，其交房义务已经履行，原告作为买受人直接办理交接手续即可，其再要求被告交付房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告为其更换地暖管的诉讼请求，《JGJ142-2016中国地面辐射供暖技术规程》第5.3.4条规定，埋设于填充层内的加热管不应有接头。第5.3.5条规定，施工验收后，发现加热管损坏，需要增设接头时，根据不同材质的塑料加热管采用热熔插接式连接或卡套式、卡压式铜制管接头……本案中，涉案地暖管施工完成后经检验合格，且原告也自认其发现地暖管损坏系在地暖管被埋设之后，被告在后期施工中发现地暖管被损坏并允许圣地水务公司按照施工规程进行了维修，即应认定其向原告交付房屋有关地暖管的部分符合质量要求，原告要求被告更换地暖管的请求于法无据，本院不予支持，被告与建设单位共同出具情况说明的行为不能认定构成对原告的欺诈。关于原告主张被告赔偿其经济损失5000元的请求，无事实及法律依据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告开封安联置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孙冉支付违约金2771元。
二、驳回原告孙冉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告开封安联置业�限公司承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审判员 万姗姗
二〇一七年十二月二十四日
书记员 陈光辉