广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20957号
上诉人（原审被告）深圳市医药生产供应总公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路国际贸易中心大厦A区4层02。
法定代表人钟晓伟，总经理。
委托代理人徐文龙，男，系深圳市医药生产供应总公司的员工。
被上诉人（原审原告）林彬，男。
委托代理人刘世全，男。
上诉人深圳市医药生产供应总公司（以下简称医药公司）因与被上诉人林彬物权保护纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审认定，1994年1月24日，医药公司（甲方、发起建房人）与葛X萍（乙方、集资建房人）签订《集资建自用厂房协议书》，约定建房地点位于深圳市八卦三路东段医药展销大厦地盘，集资认购房号为三层北侧314、316房，建筑面积共180平方米；本房建造费用为人民币411400元，在签约时付90%，交付使用时付10%；本楼房有整栋房地产证，房地产证办好后复印给用户，用红笔画出乙方拥有的部分并加盖印章，作为本协议书的附件，如乙方要求单独办理房地产证，所需费用和税收全部由用户负责。医药公司物业管理部于1999年6月1日在《集资建自用厂房协议书》下方盖章并手书：根据双方1999年6月1日所签转让协议书办理314房（114.52平方米）转让手续。1993年10月28日，医药公司向葛X萍开具《收款收据》，确认收到葛X萍支付的314、316房的房款人民币36XX60元。1998年7月30日，葛X萍（甲方）与深圳市慧康XXXX有限公司（以下简称慧康公司，乙方）签订《房屋转让协议书》，约定葛X萍将位于深圳市八卦三路深药大厦314房（以下简称涉案房产）转让给慧康公司，转让房价为人民币29XXX2元；甲方应在收到款项后即办理好给乙方合同的户主更名等事宜，并把购房收据并给乙方，转让所需费用由甲方负责。2007年11月10日，慧康公司（甲方）与林彬（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定甲方将涉案房产以人民币51XX40元的价格转让给乙方，付款方式为首期付30%即人民币1XXX02元，乙方应在签约时向甲方支付人民币10000元，2008年1月15日前支付首期余款人民币54xx2元，余款70%即人民币3xxx38元分18个月付清，每月付人民币5000元，每6个月结算一次，结算并交足每6个月应付款项，即补交人民币9xx46元；乙方付清全部房款前，房屋所有权归甲方所有；甲方在乙方交清首期后即协助乙方办理户主更名等事宜，转让所需费用甲方只负担不超过人民币2000元的一半费用，其余费用由乙方负责。2007年11月26日，慧康公司向林彬出具《收款收据》，确认收到林彬支付的涉案房产的首期部分款人民币10xx00元。2008年2月28日，慧康公司（甲方）与林彬（乙方）另行签订《房屋转让协议书》，约定甲方将涉案房产以人民币34xx60元的价格转让给乙方，付款比例及付款时间与2007年签订的《房屋转让协议书》约定的一致。林彬称双方执行的协议为2008年签订的《房屋转让协议书》，因经市场调查觉得2007年的价格偏高，后经调整后重新签订该协议，故收款收据开具的时间亦为2007年。2008年6月17日，陈明（甲方）与林彬（乙方）签订《协议书》，约定乙方于2008年4月购买的涉案房产的价款为人民币3xx000元，乙方已支付人民币10xx00元，其2008年1月至2008年年底前的租金由甲方收取抵作购房款，其余购房款甲方代表公司表示放弃，不再索要（作为2008年7月至2008年年底的股东权益），2009年1月起的租金归乙方所有。陈明在签订该协议时为慧康公司的法定代表人和股东，占有该公司95%的股份。慧康公司后于2016年3月1日出具《关于2008年6月17日协议书的说明和证明》，称陈明当时为慧康公司的法定代表人，其是代表公司与林彬签订协议，因协议书签订后未将涉案房产实际交付林彬占有、使用，直到2009年1月才交付林彬，故价格下降，协议书第三条中已说明2008年1月至2008年年底前的租金由甲方收取抵作购房款。2011年4月15日，葛X萍出具《确认书》，称涉案房产已于1998年以人民币29XXX2元的价格卖与慧康公司，因年久原始单据遗失，现根据买方提出的申请，特此确认。2012年11月1日，深圳市投资控股有限公司向深圳市中级人民法院作出深投控函〔2012〕186号《关于医药大厦第三层产权问题的复函》，称深圳市投资管理公司和国药集团医药控股有限公司签订的《股权转让协议》时作出的评估报告书中未有深药大厦第三层房产的记载体现，即评估报告中未将该资产纳入转让评估范围。
另查明，2009年10月28日，慧康公司起诉医药公司及葛X萍所有权确认纠纷一案，请求医药公司按合同约定为慧康公司办理涉案房产过户手续及单独办理房地产证。该案经审理查明，葛X萍与医药公司于1994年1月24日签订《集资建自用厂房协议书》，葛X萍以人民币41xx40元取得三层北侧314、316房。葛X萍向医药公司支付房款人民币36XX60元后，医药公司将房屋交付给葛X萍使用。1998年7月30日，葛X萍与慧康公司签订《房屋转让协议书》，约定葛X萍将涉案房产转让给慧康公司，转让价为人民币29XXX2元，在慧康公司付清转让款后，葛X萍即办理好合同的户主更名等事宜，并把购房收据交给慧康公司。1999年6月1日，医药公司在《集资建自用厂房协议书》上签订意见确认根据葛X萍与慧康公司所签协议办理涉案房产转让手续，并已加盖医药公司物业管理部的印章。1999年6月2日，医药公司物业管理部在1993年10月28日开具的《收款收据》上注明涉案房产转让予慧康公司，该收据原件在医药公司物业管理部，该批注上亦已加盖医药公司物业管理部的印章。涉案房产后交由慧康公司使用。深圳市福田区人民法院认为涉案房产的土地来源系行政划拨用地，房屋性质为单位自建房，属于非市场商品房，按照相关法律规定不得进入市场流通；《集资建自用厂房协议书》名为集资建房，实为房地产买卖，该协议书未获得相关人民政府批准，亦未补交协议地价款，涉案房产的转让条件尚未成就，故慧康公司与医药公司的房地产转让行为无效；另考虑在葛X萍将涉案房产转让给慧康公司时，已在医药公司进行合同权益变更登记，医药公司亦认可该转让行为，故慧康公司已承受葛X萍与医药公司之间债权债务关系。2011年4月27日，深圳市福田区人民法院作出（2009）深福法民三初字第3078号《民事判决书》，判决驳回慧康公司的诉讼请求。2011年11月2日，医药公司（甲方）与葛X萍（乙方）签订《协议书》，约定鉴于甲乙双方于1994年1月24日签订《集资建自用厂房协议书》约定甲方将涉案房产及316号房产出售给乙方，乙方已将316房出售给赖玉清，深圳市福田区人民法院作出的（2010）深福法民三初字第151号《民事判决书》已判定协议书属无效合同，经双方协商达成如下协议：甲方确认乙方已向其支付《集资建自用厂房协议书》约定的全部购房款共计人民币41xx40元。2011年11月15日，钟x纯向葛X萍转账支付人民币41xx40元，医药公司已在该交易单据上加盖印章。慧康公司因不服（2010）深福法民三初字第151号民事判决上诉至深圳市中级人民法院，该民事判决的判项为：一、医药公司与葛X萍于1994年1月24日签订的《集资建自用厂房协议书》无效；二、医药公司向葛X萍返还涉案房产购房款人民币261105.6元；三、医药公司向葛X萍赔偿装修损失人民币26642元；四、慧康公司将涉案房产返还给医药公司。深圳市中级人民法院经审理认为，涉案房产的转让虽未经政府部门的批准，但同栋大厦的第二层于2008年7月30日补交地价后已转变为市场商品房，表明深药大厦目前非法律规定不得转让或变更用途的房产，《集资建自用厂房协议书》的效力已进行有效补正，故对于医药公司提出确认该协议无效并要求葛X萍返还涉案房产的请求不予支持。2012年12月17日，深圳市中级人民法院作出（2012）深中法房终字第1477号《民事判决书》，判决撤销（2010）深福法民三初字第151号民事判决。2013年，深圳市耀凯xxxxx发展有限公司向深圳市中级人民法院申请强制执行医药公司，林彬作为案外人对执行中查封的涉案房产提出执行异议。深圳市中级人民法院认为依据法律规定，林彬主张其系从慧康公司处购得涉案房产，并已提交相关证据材料予以证明，但鉴于慧康公司并非案件当事人，且申请执行人及被执行人对于林彬所提交的证据材料的真实性均不予认可，故无法在异议审查程序中核实林彬与慧康公司之间就涉案房产转让的相关证据材料的客观真实性；但涉案房产系由葛X萍通过与医药公司签订《集资建自用厂房协议书》的方式认购取得，葛X萍后又将涉案房产转让予慧康公司，慧康公司已向葛X萍付清房款并取得对涉案房产的实际占有，且慧康公司因涉案房产还已向医药公司支付2002年至2009年度的土地使用费，对于医药公司与葛X萍、葛X萍与慧康公司之间就涉案房产的转让行为，医药公司均知情并已协助办理相应的转让确认手续；涉案房产迄今不能办理产权过户登记手续，并非葛X萍或慧康公司怠于行使权利所致，而系由于历史及政策的原因，故涉案房产已不宜作为医药公司的财产予以执行。2013年9月7日，深圳市中级人民法院作出（2013）深中法执外异字第65号《执行裁定书》，裁定中止对涉案房产的执行，并于2014年7月9日裁定解除对涉案房产的解封。2013年3月26日，医药公司向慧康公司发通知，称其已根据（2009）深福法民三初字第3078号民事判决与葛X萍于2011年11月2日签订和解协议书，并向葛X萍支付对价，现欲将涉案房产收回自用，故请慧康公司自通知发出之日起10日内搬离。2013年4月2日，慧康公司向医药公司回复，称（2012）深中法房终字第1477号民事判决已驳回医药公司的全部诉讼请求，医药公司可依法申请强制执行（2009）深福法民三初字第3078号民事判决，其让管理处对涉案房产进行停电处理是不明智的做法，请立即停止。林彬为主张医药公司侵权的事实及产生的损失，已提交其于2013年12月13日向深圳市公安局八卦岭派出所报警的报警回执、林彬与承租人许X于2013年4月23日因涉案房产停水、电而签订的《退租协议》、往返深圳市至武昌市的火车票、机票、餐饮发票、住宿发票、的士发票予以佐证，其中《退租协议》记载林彬应向许X退还押金、2013年4月半个月租金人民币2450元、赔偿搬迁产生的费用人民币2700元及1个月租金人民币4900元。林彬为主张涉案房产自2009年1月起由其占有、使用至2013年4月6日，已提交其与上海那亚进出口有限公司深圳福田分公司签订的租赁期限自2008年10月13日至2009年10月12日的《租赁合同》、2011年11月7日与许X签订的《房地产租赁合同》及承租人支付租金的银行流水予以佐证。
再查明，涉案房产的面积为114.52平方米，现仍登记在医药公司名下。深圳市福田区2013年、2014年、2015年房屋租赁指导租金公布的涉案房产（厂房）的月租金均为人民币40元/月/平方米。林彬庭审时称医药公司自2013年4月将涉案房产的门锁住；医药公司则称其自2013年4月6日起实际占有、使用涉案房产，已生效的（2015）深中法房终字第752号民事判决亦确认同楼层的316房于2013年4月6日收回。
原审认为，本案为物权保护纠纷。根据查明的事实，涉案的《集资建自用厂房协议书》的效力已经生效判决予以确认，医药公司于1994年1月24日签订该协议书将涉案房产转让给葛X萍，而葛X萍于1998年7月30日将涉案房产转让给慧康公司，慧康公司又于2008年2月28日签订协议将涉案房产转让给林彬，根据慧康公司出具的收款收据、林彬与慧康公司签订的多份协议及慧康公司出具的说明，依法确认林彬已向慧康公司支付购房款人民币100000元，并以相关权益抵扣剩余购房款的事实。根据相关生效判决认定的事实，上述房屋转让合同依法应认定为有效合同，对合同当事人医药公司、慧康公司及林彬均具有约束力，合同已得到实际履行，林彬因此取得对涉案房产的占有、使用、收益等权利。林彬主张其对涉案房产享有使用权有合同依据，足以对抗合同相对方即医药公司，故林彬请求医药公司停止侵占、归还涉案房产的使用权并赔偿租金损失，具有事实根据及法律依据，依法予以支持。涉案房产的租金损失应参照深圳市房屋租赁指导租金（厂房）标准计算。林彬主张医药公司自2013年4月将涉案房产锁住，结合医药公司于2013年3月26日向慧康公司发函要求其10日内搬离涉案房产的通知，可确定医药公司于2013年4月6日收回涉案房产，故医药公司应自2013年4月6日起按深圳市房屋租赁指导租金（厂房）标准向林彬赔偿租金损失，暂计至判决作出之日即2016年3月5日的占有、使用费为人民币160328元（114.52平方米×35月×40元），对林彬主张租金损失超出的部分，依法不予支持。鉴于医药公司向林彬返还涉案房产的时间不确定，之后的租金损失林彬可待医药公司实际返还涉案房产后另行主张。林彬为主张其赔偿给租户的损失，虽已提交相关退租协议，但并未提交证据证实其已向租户实际支付该协议约定的款项，即林彬未举证证明该损失已实际产生，故对林彬主张的该部分损失，依法亦不予支持。林彬主张差旅费损失，无法律依据，依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、医药公司应于判决生效之日起十日内停止侵占并将涉案房产归还林彬；二、医药公司应于判决生效之日起十日内向林彬赔偿租金损失人民币160328元（暂计至2016年3月5日）；三、驳回林彬的其他诉讼请求。案件受理费人民币3796元由林彬负担人民币314元，医药公司负担人民币3482元。
上诉人医药公司不服原审判决上诉称，一、原审法院审理程序不当，遗漏本案重要第三人葛X萍及慧康公司。1994年1月24日，葛X萍与医药公司签订《集资建自用厂房协议书》，集资认购涉案房产，该协议应属无效合同。2011年11月2日，医药公司与葛X萍达成和解签订《协议书》，已解除《集资建自用厂房协议书》，故医药公司系涉案房产的唯一权利人。葛X萍曾于1998年7月30日与慧康公司签订《房屋转让协议书》，将涉案房产转让给慧康公司，该协议亦为无效合同。慧康公司在（2009）深福法民三初字第3078号案件及（2010）深福法民三初字第151号案件中均主张其系涉案房产的权利人，且慧康公司于2013年4月2日向医药公司回复时仍表示涉案房产属慧康公司所有，这与林彬在本案提出其与慧康公司早在2007年11月10日、2008年2月28日先后就转让涉案房产签订《房屋转让协议书》，其已自慧康公司处取得涉案房产的主张相矛盾。原审法院根据林彬提交的与慧康公司签订的《房屋转让协议书》、慧康公司出具的收款收据及相关说明等认定林彬对涉案房产享有物权，但因医药公司并非交易的一方或交易的见证人，无法确认交易的真实性，且医药公司基于合理怀疑认为慧康公司与林彬之间的合同不具有真实性，二者之间存在恶意串通损害医药公司利益的情形，故医药公司认为本案案件事实仍有待查明，而葛X萍及慧康公司对查明本案事实均起着至关重要且不可忽视的作用，应作为第三人参加本案的审理。二、原审法院认为林彬对涉案房产依法享有占有、使用、收益属错误认定。葛X萍与医药公司签订的《集资建自用厂房协议书》名为集资建房，实为涉案房产转让。依据《深圳经济特区房地产转让条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按国务院规定报有批准权的人民政府审批，而葛X萍与医药公司之间签订的《集资建自用厂房协议书》未获得相关人民政府批准，故葛X萍与医药公司之间的涉案房产转让行为无效。已生效的（2009）深福法民三初字第3077号民事判决及（2009）深福法民三初字第3078号民事判决均已对《集资建自用厂房协议书》及转让涉案房产的行为无效进行认定，且医药公司与葛X萍于2011年11月2日已签订协议回购涉案房产，该协议已履行完毕，故到目前为止医药公司才是本案的唯一合法所有权人。林彬提交的证据相互矛盾，有很多疑点不能自圆其说，其与慧康公司之间的合同的真实性也无法得到确认，存在恶意串通损害医药公司利益的情形。首先，林彬提出其已支付首期购房款人民币10xx00元，并以其股东收益及租金抵扣剩余购房款，但就购房款人民币10xx00元而言，林彬仅提交了慧康公司单方面开具的收款收据作为付款凭证，除收款收据外无其他任何银行凭证；而就折抵剩余购房款的相关权益而言，林彬亦未提交任何证据证明慧康公司当时是否有盈利，若有盈利依照公司章程应如何分配，2008年7月至2008年年底的股东权益折抵了多少房价，2008年1月至2008年年底的租金又折抵多少房价，上述问题对查明本案案件事实至关重要，原审法院均未予查证就草率认定购房款已全额支付，故医药公司认为原审法院认定事实不清。其次，就慧康公司是否向林彬交付涉案房产的问题，林彬主张其自2009年1月起占有、使用涉案房产，但在(2012)深中法房终字第1477号案件中已查明涉案房产当时系由慧康公司使用。而林彬提交的两份房屋租赁合同均未经登记备案，且林彬提交的其与上海亚那进出口有限公司深圳福田分公司签订的租赁合同期限为2008年10月13日至2009年10月12日，这与林彬所称的其自2009年1月起开始占有、使用涉案房产相矛盾，故医药公司认为租赁合同的真实性不明，不能证明林彬曾占有、使用涉案房产。慧康公司曾于2009年10月28日向人民法院请求确认涉案房产的所有权，既然涉案房产在2008年由慧康公司转让给林彬，为何任由慧康公司作为当事人提出起诉，既然慧康公司认为其应享有涉案房产的所有权，那可间接证明涉案房产一直由慧康公司占有，慧康公司与林彬之间是否真实存在转让协议也无从得知。最后，林彬曾在(2013)深中法执外异字第65号案件中既称涉案房产是慧康公司于2007年进行股资变动和业务提成结算时转让给林彬，又称涉案房产是其向慧康公司支付价款购买，前后矛盾，根据深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单可知，慧康公司自2006年11月2日至2009年3月6日期间并未发生任何股权变动，故医药公司认为林彬的表述不具有真实性。除此以外，林彬作为慧康公司的股东及原业务经理，在明知慧康公司未取得涉案房产产权证书的情况下仍与慧康公司签订合同购买涉案房产亦不合理，医药公司有合理理由认为林彬与慧康公司之间的合同不具有真实性，并未实际履行，存在恶意串通损害医药公司利益的情形。三、原审法院适用法律错误，医药公司与葛X萍、葛X萍与慧康公司、慧康公司与林彬之间的房屋转让行为应属无效，林彬对涉案房产不享有任何权利。涉案房产所属的土地是行政划拨土地，该房产一直登记在医药公司名下，医药公司虽曾知悉葛X萍与慧康公司之间的转让协议，但并无证据表明医药公司认可慧康公司与林彬之间的转让行为。根据医药公司与葛X萍、葛X萍与慧康公司之前的交易行为可知，每次转让涉案房产都应得到医药公司同意，由于涉案房产的特殊性及根据之前交易惯例，若未经医药公司同意，会引起医药公司与慧康公司及任何向医药公司主张房屋使用权人之间的权益纠纷，故医药公司在本案中不应受到慧康公司与林彬签订的涉案房产转让合同的约束，原审法院应尊重葛X萍及慧康公司之间已建立的交易惯例。依据《深圳经济特区房地产转让条例》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应按国务院规定报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依国家有关规定缴纳土地使用权出让金。依据《关于加强国有资产管理工作的通知》相关规定，国有资产的转让须报同级或上级国有资产管理机构批准。葛X萍与医药公司之间签订的《集资建自用厂房协议书》未获得相关人民政府批准，故葛X萍与医药公司之间的涉案房产转让行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条及第十六条规定，不动产物权以登记作为其权属占有、变更、转让的依据。涉案房产到目前为止一直登记在医药公司名下，医药公司才是涉案房产的唯一合法所有权人，原审法院认定林彬是合法使用人，并认定拥有合法所有权的医药公司构成物权侵害且承担赔偿责任是明显的适用法律不当。综上，本案案件事实仍有待查明，原审法院遗漏第三人，且认定事实不清、适用法律错误，依法应予改判。医药公司为维护其合法权益，诉至本院请求：1、依法撤销（2015）深福法民三初字第2182号民事判决；2、判令驳回林彬的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由林彬负担。
被上诉人林彬答辩称，医药公司提出应追加葛X萍及慧康公司为第三人的主张不能成立。（2012）深中法房终字第1477号民事判决已查明涉案房产由医药公司转让给葛X萍，再由葛X萍转让给慧康公司，并已驳回医药公司要求返还涉案房产的诉讼请求，故无须再追加葛X萍、慧康公司为本案第三人。慧康公司与林彬签订《房屋转让协议书》时，陈明是慧康公司的法定代表人且占95%股份，林彬占慧康公司5%股份，即慧康公司的全部利益由陈明及林彬决定即可，慧康公司与林彬若恶意串通损害医药公司的利益没必要造假三份协议书，且于2008年6月17日签订的《协议书》系有广东中意达律师事务所王正先作见证。此外，慧康公司系应林彬要求而起诉医药公司，希望通过诉讼程序办理涉案房产过户手续，而（2010）深福法民三初字第151号案件系医药公司提起的民事诉讼，慧康公司作为第三人参加诉讼而已，故慧康公司起诉及应诉不能抹杀慧康公司已将涉案房产转让给林彬的事实，林彬已实际占有、使用涉案房产。综上，医药公司的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持（2015）深福法民三初字第2182号民事判决。
经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权及担保物权，即只有在物权归属明确的前提下，物权人才能进一步行使侵权请求权，若物权归属不清，行使侵权请求权则没有依据。本案林彬以其与慧康公司已就转让涉案房产签订合同并已实际占有、使用该房产为由主张医药公司停止侵占并归还涉案房产，但林彬提交的证据材料不足以证明其已对涉案房产合法取得物权，亦不足以证明其与慧康公司就转让涉案房产签订的合同为有效合同并已实际履行，而涉案房产仍登记在医药公司名下，故林彬请求医药公司停止侵占并归还涉案房产缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。对于林彬提出医药公司应赔偿其损失、差旅费等的诉讼请求，本院亦不予支持。林彬应通过法定途径先行确定其与慧康公司就转让涉案房产签订的合同为合法有效合同，明确其对涉案房产的权属内容，才能再主张侵权损害。原审判决在葛X萍、慧康公司未参与本案诉讼的情况下，对以他们名义各自签订的房屋转让合同的效力进行认定处理，不仅程序严重违法，而且事实依据不足，其认定医药公司存在侵占涉案房产的违法行为，并判令医药公司向林彬归还涉案房产错误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第二条及第九条之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第2182号民事判决；
二、驳回被上诉人林彬的全部诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币3796元、二审案件受理费人民币3482元，共计人民币7278元，均由被上诉人林彬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李育元
审 判 员 罗毓莉
代理审判员 谭晓鹏
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二〇一七年九月二十八日
书 记 员 ＸＸ聪