广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂05民终1355号上诉人（原审原告）：张海森，男，1948年2月16日出生，汉族，住北海市海城区。委托诉讼代理人：唐英，广西先导联合律师事务所北海分所律师。被上诉人（原审被告）：北海市防护林场（原国营北海防护林场）。住所地北海市南万路冠头岭部队旁活动板房，统一社会信用代码：12450500498786652C。法定代表人：刘珏，场长。委托诉讼代理人：吴松周，广西海望律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美瑛，广西海望律师事务所实习人员。上诉人张海森因与被上诉人北海市防护林场合同纠纷一案,不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2017)桂0503民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，并于2017年12月7日以质证、询问、调解的方式对本案进行了审理。张海森的委托诉讼代理人唐英，北海市防护林场的委托诉讼代理人吴松周、陈美瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张海森上诉请求：1.撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2017)桂0503民初639号民事判决；2.判令北海市防护林场赔偿张海森涉案土地市场差价伍拾万元（￥500000.00元），具体数额以评估的市场价减去土地出让金为准。事实与理由：一审判决认定合同无效，按北海市防护林场与银海区人民政府土地房屋征收管理办公室签订的《收回国有土地补偿协议书》的补偿标准赔偿张海森因合同无效而造成的经济损失（政府收回一亩地的补偿费￥79994元，赔偿张海森一亩地的差价￥55994元），属适用法律错误，有失公正。北海市防护林场隐瞒上级主管部门不同意在场部办公楼划出土地转让，而将涉案土地转让给张海森，致使张海森因政府收回涉案土地而得不到安置，无法作为土地使用权人得到相应的赔偿。北海市防护林场转让土地时明确称涉案土地转让得到了林业局等政府有关部门的批准，使张海森足以相信涉案土地转让有效才购买涉案土地及地上房屋，过错责任完全在北海市防护林场。政府收回涉案土地只是对被收回土地补偿，而非赔偿，因涉案合同无效导致张海森的损失是土地溢价，是涉案土地市场价与张海森购买价的差价。应当对涉案土地的市场价予以评估，一审法院不接受张海森对涉案土地进行市场评估的请求，按政府收回土地补偿价计算土地差价，是错误的。被上诉人北海市防护林场辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，补偿标准是银海区政府依据北海市政府的地块标准补偿的，张海森诉求没有法律依据，也没有证据证明差价高达50万元。请求驳回上诉，维持原判。张海森一审诉讼请求：1.确认双方签订的涉案《土地转让合同》有效；2.北海市防护林场返还张海森购地款本金利息共52916.31元（其中本金24000元、利息28916元，利息从2000年4月17日算至2017年8月17日，以后另计）；3.北海市防护林场赔偿张海森土地市场价款差价500000元（具体数额以评估价减去土地出让金为准）。一审法院认定的事实：2000年4月18日，张海森与北海市防护林场签订《土地转让合同》，约定：北海市防护林场愿将位于林场场部办公楼以东，苏铁播种育苗地以南留用地一幅，面积一亩，作价24000元转让给张海森。土地转让给张海森时，地上简易平房同时作价500元随之转让给张海森使用，土地及地上简易平房作价共计24500元。付款方式，张海森在合同签订之日起三日内将土地及简易平房转让款24500元一次性付给北海市防护林场，张海森按规定期限付清土地转让款后土地使用权随之转让给张海森。如张海森不按规定时间缴付土地款，北海市防护林场有权将土地使用权收回，并将土地另作安排转让给其他客户。有关立项、土地等一切手续由张海森自行办理，北海市防护林场负责提供办理以上手续所需的相关证明材料，办证过程中所需的一切税费由张海森负担。张海森已于2000年4月17日向北海市防护林场缴纳了土地转让款24000元及地上简易平房款500元，共计24500元。北海市防护林场向张海森出具了两张《收据》，分别载明：今收到张海森交来土地转让款24000元和地上简易平房款500元。另查明，2000年11月1日，北海市林业局作出北林字[2000]59号《关于国营北海防护林场以土地抵顶债务的批复》，批复载明：“一、同意你场从沙湾割出11.261亩土地作价（2.5万元/亩）抵顶工程款本息。二、不同意在场部办公楼划出土地作抵顶债务或转让，若确实要解决卜声荣及詹泰禄等人款项的可在沙湾工区考虑。三、请你场接此批复后，及时按有关规定办妥土地转让手续，同时报一份市林业局备案”。还查明，2015年6月12日，北海市人民政府作出《北海市人民政府收回国有土地预公告》（北政布[2005]26号），内容为：根据北海市土地利用总体规划和土地利用计划，需收回北海市防护林场、北海市生生达园艺有限公司、北海成景园艺有限公司管理使用的国有土地12.0795公顷（181.1925亩），拟收回后作为广东路交杭州路东北角储备地块。土地补偿费安置标准按照《中华人民共和国土地管理法》和《广西壮族自治区实施办法》的有关规定及《北海市人民政府关于公布北海市征地统一年产值标准的通知》（北政发[2013]2号）公布的征地统一产值标准执行。具体补偿标准以实地调查结果为准。2015年7月3日，北海市土地储备中心、银海区人民政府土地房屋征收管理办公室与北海市防护林场签订的《收回国有土地补偿协议书》，《收回国有土地补偿协议书》中对征地补偿标准、计算方式和金额作了规定：土地补偿费（防护林场就业用地）＝收回土地面积×区片分区域补偿标准×2＝572.96亩×3.9997万元/亩×2＝4583.34万元。一审法院认为，张海森、北海市防护林场签订的《土地转让合同》虽是双方真实意思表示，但依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，该合同签订前至起诉前，北海市防护林场未办理出让土地使用权证书或得到有批准权的人民政府同意转让，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，该院依法对张海森进行释明，告知上述《土地转让合同》应为无效合同。张海森虽变更了部分诉讼请求，但其依然坚持认为该合同为有效合同。虽然张海森认为政府林业部门的批复是准许北海市防护林场转让土地的，但该批复同意转让或抵顶债务的土地是在北海市防护林场的沙湾工区，而不是场部办公楼周边，即涉案土地转让没有得到有批准权的人民政府同意，故张海森主张涉案《土地转让合同》有效，没有事实和法律依据，该院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，张海森要求北海市防护林场退还购地款24000元，有事实和法律依据，该院予以支持。由于张海森已无偿使用了涉案土地及房屋，张海森要求北海市防护林场返还利息的请求该院不予支持。本案中导致合同无效的过错，主要在于北海市防护林场，北海市防护林场应当赔偿因合同无效造成的差价损失。根据北海市土地储备中心、银海区人民政府土地房屋征收管理办公室与北海市防护林场签订的《收回国有土地补偿协议书》的规定，土地补偿费（防护林场就业用地）＝收回土地面积×区片分区域补偿标准×2＝572.96亩×3.9997万元/亩×2＝4583.34万元，即每亩土地补偿费为7.9994万元，北海市防护林场需补偿张海森差价为：1亩×3.9997万元/亩×2－24000元＝55994元，张海森主张北海市防护林场赔偿市场差价款500000元，超出部分不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条、第三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决：一、北海市防护林场于本判决生效后十日内返还张海森购地款24000元；二、北海市防护林场于本判决生效后十日内赔偿张海森差价款55994元；三、驳回张海森的其他诉讼请求。案件受理费4787元（已减半收取），由张海森负担2000元，北海市防护林场负担2787元。二审期间，双方当事人均未提供新证据，双方当事人均确认转让涉案土地未经有权批准的人民政府同意。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已取得出让土地使用权证书或者有权批准的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”及第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应认定合同有效”的规定，本案中转让的涉案土地至起诉前未办理土地使用权证书亦未经有权批准的人民政府同意，故一审法院依据上述规定认定该转让合同无效正确。其次，张海森要求支付的购地款利息的问题。本院认为，涉案合同无效双方均有责任，张海森投入购地款24000元，同时也无偿使用涉案土地多年，一审法院不支持张海森关于支付购地款利息的要求，并无不当。第三，张海森主张因合同无效造成的损失应以涉案土地评估市场价与土地转让价之差约500000元（以实际评估为准）计算。本院认为，合同无效的情形，应按双方过错承担缔约过失责任，所赔偿的损失不应包括合同有效情形下通过履行可以获得的利益即张海森所主张的上述差价，因此，一审法院认定北海市防护林场对合同无效负主要责任，根据北海市土地储备中心、银海区人民政府土地房屋征收管理办公室与北海市防护林场签订的《收回国有土地补偿协议书》规定的标准即每亩土地补偿费为7.9994万元计算赔偿，符合法律规定的合同被确认无效后的处理规则，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张海森的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9574元，由张海森负担。本判决为终审判决。审 判 长  文 全审 判 员  魏玉芳审 判 员  汪海敏二〇一七年十二月十五日法官助理  周润生书 记 员  曾惠敏