山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁03民终413号
上诉人（原审原告）：山东盛圆游乐产业发展有限公司。住所地：山东省桓台县果里大道***号。统一社会信用代码：91370321661979084B。
法定代表人：蒋桂梅，董事长。
委托诉讼代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：淄博金阳新能源科技有限公司。住所地：山东省桓台县唐索路***号。统一社会信用代码：91370321556710163Q。
法定代表人：王开新，经理。
上诉人山东盛圆游乐产业发展有限公司（以下简称“山东盛圆公司”）因与被上诉人淄博金阳新能源科技有限公司（以下简称“淄博金阳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初2183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人山东盛圆公司的委托诉讼代理人齐登国到庭参加诉讼。被上诉人淄博金阳公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山东盛圆公司上诉请求：请求将第二项、第三项改判为“二、被告淄博金阳新能源科技有限公司支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司租金466184元，于本判决生效后十日内付清.三、被告淄博金阳新能源科技有限公司支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司违约金69928元，于本判决生效后十日内付清。”事实和理由：一审法院认定第六期租金210404元，淄博金阳公司支付105202元，尚欠105202元错误。淄博金阳公司共计缴纳租金550770元，并非655972元，淄博金阳公司未提供任何证据证明已支付第六期的租金105202元。
淄博金阳公司未到庭、未答辩。
山东盛圆公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付自2016年1月1日起至2017年9月30日止的租金466184元、违约金234600元及自2017年9月30日起至返还租赁房屋之日止的租金，并判决被告于判决生效后三日内腾退并返还租赁房屋；3、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2014年1月6日，山东盛圆酒店管理有限公司（甲方）与淄博金阳公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：乙方租赁甲方位于桓台县鸿嘉星城锦上西街027、227、327-329号商铺，建筑面积1098平方米，租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日。
关于租金的支付。租金共计1564004元，具体支付方式为：合同签订当日交第一期租金（2014年1月1日至2014年12月31日）金额200385元；2014年12月15日前交第二期租金（2015年1月1日至2015年12月31日）金额200385元；2015年12月15日前交第三期租金（2016年1月1日至2016年6月30日）金额200385元；2016年6月15日前交第四期租金（2016年7月1日至2016年12月31日）金额100193元；2016年12月15日前交第五期租金（2017年1月1日至2017年6月30日）金额210404元；2017年6月15日前交第六期租金（2017年7月1日至2017年12月31日）金额210404元；2017年12月15日前交第七期租金（2018年1月1日至2018年6月30日）金额220924元；2018年6月15日前交第八期租金（2018年7月1日至2018年12月31日）金额220924元。
甲乙双方的权利义务。甲方在交房时须保持房屋的屋顶、主要结构、水管道、电缆电线、公共设施处于正常的使用状态，否则乙方有权提出异议。租赁期内，与该房屋有关的各项费用都由乙方全部承担（包括但不限于水、电、中央空调、物业费等各项费用）。乙方应在租赁期满或合同解除后2日内返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋及附属设施、设备清单》上签字盖章。对于乙方装饰、装修的部分甲方同意留用的则无偿归甲方所有，若甲方不同意留用，则由乙方负责恢复原状并承担费用。甲方收回房屋后或乙方在租赁期满或合同解除后2日内未返还该房屋的，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，则视为乙方放弃该部分物品的所有权，甲方有权自行处置，租赁房屋由甲方直接自行收回，且无需对乙方承担任何责任。
违约责任。若因乙方原因导致本合同提前终止，或乙方擅自提前终止本合同的，乙方须按本合同租金总额的15%向甲方支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的经济损失。如甲方不能按约定时间交房，每拖延一日，甲方须向乙方支付一期租金万分之三的违约金；如乙方不能按约定时间足额支付房租，每拖延一日，乙方须向甲方支付拖欠房租额万分之三的违约金。乙方逾期十五日不缴纳房租及其他租赁所产生的相关费用，甲方有权单方提前终止本合同，并由乙方按本合同租金总额的15%向甲方支付违约金，且赔偿由此给甲方造成的经济损失。
合同签订后，山东盛圆酒店管理有限公司按照合同约定向淄博金阳公司交付了房屋。
上述事实，山东盛圆公司和淄博金阳公司均无异议，予以确认。
庭审中，山东盛圆公司主张淄博金阳公司支付租金的情况为：合同约定的第一期租金200385元和第二期租金200385元，淄博金阳公司已足额支付。第三期租金200385元，淄博金阳公司支付150000元，尚欠50385元。第四期租金100193元、第五期租金210404元，淄博金阳公司未支付。第六期租金210404元，淄博金阳公司支付105202元，尚欠105202元。综上，淄博金阳公司已支付租金655972元，累计欠租金466184元。
对此，淄博金阳公司辩称：对山东盛圆公司主张的其已支付的租金数额没有异议，认可合同第一期、第二期租金已经全部支付。但其对山东盛圆公司主张的欠付租金计算方式有异议，认为其于2016年8月30日支付的50000元，系合同约定的第三期租金的一部分。于2016年11月2日支付的100000元系合同第五期租金的一部分。且在2016年12月6日，山东盛圆公司将涉案租赁房屋断电至今，导致其无法正常使用租赁房屋，不应继续支付租金。
对于淄博金阳公司辩称的断电行为，山东盛圆公司称：因为淄博金阳公司没有缴纳水电及物业费用，所以是相关物业公司采取的断电行为，且断电行为只是持续了一个星期左右，该断电行为与山东盛圆公司无关。
庭审中，淄博金阳公司称其不同意继续支付租金，认为其在断电期间并未使用涉案租赁房屋。
山东盛圆公司主张淄博金阳公司支付的违约金234600元，其计算方式为：按合同约定的总租金1564004元×15%＝234600元。此外，山东盛圆公司还主张淄博金阳公司支付自2017年9月30日至返还房屋之日止的租金，按每日856元计算（1564004元/5年/365天）。
另查明，山东盛圆酒店管理有限公司于2015年5月8日变更为山东盛圆游乐产业发展有限公司，其法人主体资格并未发生改变。
一审法院认为，原告山东盛圆公司与被告淄博金阳公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人之间的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立，并合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行义务。
庭审中，原、被告双方对被告淄博金阳公司已支付租金的总金额655972元无异议，但双方对于其中部分租金属于缴纳哪一期租金存有异议。对此，一审法院认为原、被告双方约定对于租金分段计付，在前期租金未足额支付的情况下，后期支付的款项应当视为补交前期租金。故，在第一期、第二期租金已足额支付的情况下，被告淄博金阳公司后期支付的100000元、50000元和105202元，共计255202元，应当视为顺延支付第三期、第四期的租金。第三期租金为200385元，第四期租金为100193元。故，应当认定被告淄博金阳公司已经支付了第三期全部租金和第四期租金54817元，第四期租金尚欠45376元未付，即2016年7月1日至2016年12月31日之间的租金未足额支付。合同约定的第五期及第六期租金均为210404元，即2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为420808元，经核算，在此期间内日均租金为1152.90元（420808元/365天），故自2017年1月1日至2017年9月30日（原告主张之日）的租金为311283元。截至2017年9月30日，被告淄博金阳公司的欠付租金数额的计算方式为：第四期欠付租金45376元＋311283元＝356659元。综上，原告山东盛圆公司诉求被告淄博金阳公司支付截至2017年9月30日的租金466184元，本院支持356659元，对超出部分本院不予支持。被告淄博金阳公司虽辩称自2016年12月6日，原告山东盛圆公司给涉案租赁房屋断电，其不应支付租金。但原告山东盛圆公司对此不予认可，被告淄博金阳公司亦无证据证明原告山东盛圆公司应对其主张的断电行为负责。故，对被告淄博金阳公司的该项辩称意见，不予支持。
在原、被告双方签订的房屋租赁合同中，明确约定有合同的解除条款，即被告淄博金阳公司逾期十五日不支付房屋及其他租赁所产生的相关费用，原告山东盛圆公司有权终止合同。被告淄博金阳公司未及时支付租金，数额较大，且其庭审中明确表示不同意继续支付租金，故被告淄博金阳公司的行为构成违约。原告山东盛圆公司诉求解除与被告淄博金阳公司签订的涉案房屋租赁合同，符合合同约定，予以支持。
原、被告双方签订的房屋租赁合同中，明确约定有因被告淄博金阳公司违约导致合同解除后的违约金条款，被告淄博金阳公司应当向原告山东盛圆公司支付违约金。但原告山东盛圆公司主张的违约金计算方式，明显高于其造成的实际损失，应予以调整。其违约金的计算方式可参照下列方式计算：以实际欠付租金额356659元为基数，按合同约定的15%计算，金额为53499元。故，原告山东盛圆公司诉求被告淄博金阳公司支付违约金234600元，本院支持53499元，对超出部分不予支持。
原、被告双方签订的房屋租赁合同中，明确约定有合同解除后被告淄博金阳公司返还房屋的期限，即在合同解除后2日内返还房屋。故，原告山东盛圆公司诉求被告淄博金阳公司腾空并返还房屋，符合合同约定，予以支持。但被告淄博金阳公司腾空并返还租赁房屋需要一定的合理时间，无论合同预定的2日和原告山东盛圆公司主张的3日，均明显偏短。综合本案实际，被告淄博金阳公司应在本判决生效后十日内腾空并返还房屋。
涉案房屋租赁合同解除前，及合同解除后被告淄博金阳公司未返还房屋前，应当按照合同约定的租金数额支付租金和房屋占用期间的费用，其时间起算时间应自2017年10月1日起（原告诉求支付租金至2017年9月30日的次日）至房屋返还之日止。原告山东盛圆公司诉求被告淄博金阳公司按日租金856元的标准支付该费用，符合合同约定及法律规定，予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：（一）解除原告山东盛圆游乐产业发展有限公司与被告淄博金阳新能源科技有限公司于2014年1月6日签订的房屋租赁合同。（二）被告淄博金阳新能源科技有限公司支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司租金356659元，于本判决生效后十日内付清。（三）被告淄博金阳新能源科技有限公司支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司违约金53499元，于本判决生效后十日内付清。（四）被告淄博金阳新能源科技有限公司于本判决生效后十日内腾空并返还原告山东盛圆游乐产业发展有限公司租赁房屋。（五）被告淄博金阳新能源科技有限公司支付原告山东盛圆游乐产业发展有限公司自2017年10月1日至房屋返还之日止的租金和房屋占用费用（按每日856元的标准计算），于本判决生效后十日内付清。（六）驳回原告山东盛圆游乐产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5404元，由原告山东盛圆游乐产业发展有限公司负担1678元，被告淄博金阳新能源科技有限公司负担3726元。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，在以下本院认为中予以分析认定。
本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人金阳公司实际交付租金的数额。
1、经查阅一审庭审笔录，涉及第六期租金数额时，庭审笔录记载上诉人陈述：“2017.7.1-2017.12.31日，租金应为210404元，应当在2017.6.15日前交纳，实际交纳105202元，欠付105202。”
2、上诉人二审庭审中陈述，上述庭审笔录系当时记录有误。二审期间上诉人观看一审庭审录像后，认可一审笔录并无错误，系自己陈述口误。故一审法院据此根据上诉人庭审自认，计算被上诉人实际交纳租金655972元并无不当。
3、第六期租赁期间为2017年7月1日至2017年12月31日，时间为六个月，租金210404元，三个月的租金应为105202元。上诉人在一审中的诉讼请求系请求判令被上诉人支付至2017年9月30日止的欠付租金，故第六期仅主张前三个月的租金，即105202元。而上诉人在一审庭审中，称2017年7月1日至2017年12月31日交纳105202元、欠付105202元的陈述，与其诉讼请求相互矛盾。
4、二审期间，被上诉人未到庭、未答辩，视为放弃质证的权利。经查一审庭审笔录，被上诉人在一审庭审时关于交纳的租金时陈述：“2016年11月2日交付的10万元……2015.12.31日之前的租金已足额支付。2016.1.1-2016.6.30日，我方这一期交了5万元，系2016.8.30日交纳的。”由于2015年12月31日之前系第一、二期，租金分别为200385元。以上共计550770元，与上诉人二审中的陈述亦相符。
5、根据双方合同约定，2014年1月1日至2017年6月30日，前五期租金共计911752元。第六期前三个月的租金为105202元。以上共计1016954元，减去被上诉人已经交纳的550770元，被上诉人欠交租金466184元。
6、对于违约金的计算方式，被上诉人并未上诉，亦未到庭提出抗辩。按一审判决计算方法以466184元为基数，按15%计算，金额为69928元。
综上，一审法院根据上诉人庭审时的陈述所作出的判决虽无不当，但鉴于二审期间，上诉人认可一审庭审陈述有误，现与其上诉主张及本院查明的事实一致，故其上诉主张成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
维持山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初2183号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项，即“一、解除山东盛圆游乐产业发展有限公司与淄博金阳新能源科技有限公司于2014年1月6日签订的房屋租赁合同”、“四、淄博金阳新能源科技有限公司于本判决生效后十日内腾空并返还山东盛圆游乐产业发展有限公司租赁房屋”、“五、淄博金阳新能源科技有限公司支付山东盛圆游乐产业发展有限公司自2017年10月1日至房屋返还之日止的租金和房屋占用费用（按每日856元的标准计算），于本判决生效后十日内付清”、“六、驳回山东盛圆游乐产业发展有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初2183号民事判决第二项为，淄博金阳新能源科技有限公司支付山东盛圆游乐产业发展有限公司租金466184元，于本判决生效后十日内付清；
三、变更山东省桓台县人民法院(2017)鲁0321民初2183号民事判决第三项为，淄博金阳新能源科技有限公司支付山东盛圆游乐产业发展有限公司违约金69928元，于本判决生效后十日内付清。
一审案件受理费5404元，由山东盛圆游乐产业发展有限公司负担1678元，淄博金阳新能源科技有限公司负担3726元。鉴于上诉人一审庭审陈述有误导致案件二审改判，本院决定二审案件受理费2819元，由上诉人山东盛圆游乐产业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 忠 熙
审 判 员 孟 庆 红
审 判 员 边 存 鑫
二〇一八年四月九日
法官助理 宋戈书记员皮玥