广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终16284号
上诉人（原审被告）：阳松云，男.
上诉人（原审被告）：张一萍，女.
两上诉人共同委托诉讼代理人：林建，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳巴士集团股份有限公司。
法定代表人：余钢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐孟君，广东信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何谦，广东信达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：深圳市华伦投资咨询有限公司。
法定代表人：张培恩，该公司董事长。
委托诉讼代理人：彭锦英，女。
委托诉讼代理人：袁海东，男。
上诉人阳松云、张一萍因与被上诉人深圳巴士集团股份有限公司（以下简称：巴士集团）、深圳市华伦投资咨询有限公司（以下简称：华伦公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初19554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阳松云、张一萍上诉请求：一、撤销原审判决；二、驳回巴士集团全部诉讼请求；三、判决巴士集团、华伦公司承担本案诉讼费用。
事实与理由：原审判决认为：“巴士集团与华伦公司签署的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》名义上是合作开发房产，但双方均不具备房地产开发经营的资质，且未经政府相关部门批准合作建房，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。巴士集团是涉案房产所在的石厦南公共汽车站综合楼地块的使用权人，该楼以巴士集团名义报建，初始登记在巴士集团名下，涉案房产亦分户登记在巴士集团名下，巴士集团是案涉房产的权利人。巴士集团与华伦公司在《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》中约定案涉房产归属于华伦公司，是巴士集团自行处分其权利。华伦公司分得该房产后，又与被告阳松云签署了相应的《合同书》将涉案房产转让给被告阳松云，华伦公司丧失了对案涉房产的权利。阳松云、张一萍为了购买侨香村房屋，作出《承诺书》，承诺退回案涉房产，对案涉房产作出了处分。该《承诺书》是阳松云、张一萍的真实意思表示，合法有效，并且阳松云、张一萍积极履行，将房屋钥匙主动送至售房中心。但阳松云、张一萍签订了侨香村的房屋买卖合同后，拒绝履行《承诺书》，拒不退还涉案房产，违背了诚实信用原则，对阳松云、张一萍背信弃义的行为，本院不予支持。由于案涉房产是非市场商品房，不能上市流通，现登记在巴士集团名下，巴士集团是案涉房产的权利人，且华伦公司已对案涉房产作出了处分，也未主张收回案涉房产，故在阳松云、张一萍作出《承诺书》放弃案涉房产权利，要退回房产的情况下，巴士集团请求阳松云、张一萍返还案涉房产，是行使物权，具有合法依据，本院予以支持。巴士集团收回案涉房屋后，根据公平原则，应向阳松云、张一萍支付阳松云、张一萍已付的购房款257251元（购房款286462.20元一已退款29211.20元）。阳松云、张一萍占有案涉房产是依据《合同书》合法占有，巴士集团主ＸＸ松云、张一萍应赔偿房产占有使用费，没有依据，本院予以驳回。”原审认定存在错误。
一、阳松云、张一萍不存在侵权行为。阳松云、张一萍合法占有3XX房。1996年，阳松云、张一萍把石厦南公交总站住宅楼的50%处置给了华伦公司，华伦公司把涉案3XX房买给了阳松云、张一萍，阳松云、张一萍按市场价向华伦公司支付了购房款，且20多年一直居住、使用该房屋，阳松云、张一萍是该3XX房的合法占有者，不存在侵害巴士集团的物权的情况，巴士集团不得基于物权要求阳松云、张一萍返还3XX房。
二、巴士集团已丧失3XX房物权。原审法院已认定“阳松云、张一萍与华伦公司在《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》中约定案涉房产归属于华伦公司，是阳松云、张一萍自行处分其权利。华伦公司分得该房产后，又与被告阳松云签署了相应的《合同书》将涉案房产转让给被告阳松云，华伦公司丧失了对案涉房产的权利”（见判决书第23页）。依据原审法院认定，巴士集团已丧失005房物权，巴士集团基于物权请求阳松云、张一萍返还3XX房没有法律依据。
三、巴士集团存在主体不适格的情况。巴士集团称“2015年6月19号，深圳市住房和建设局向深圳市人民政府国有资产监督管理委员会发出《深圳市住房和建设局关于商请责令深圳市巴士集团股份有限公司配合收回安房的函》(深建函(2015)1304号]，要求深圳市人民政府国有资产监督管理委员会责令阳松云、张一萍依法收回涉案的石厦南公共汽车总站综合楼3XX号安居房。”如果3XX房是政策性住房，则应由政府部门通过行政行为来收回，执法主体或诉讼主体是行政单位，巴士集团不是行政单位，却以3XX房是安居房为由，要求返还，巴士集团已然是在代表行政单位主张权利，巴士集团存在主体不适格的情况。
四、《承诺书》是在住建局认定石厦南公汽总站综合楼3XX房（即涉案房产）是政策性住房的错误前提下，在阳松云、张一萍非自愿、被胁迫的情况下作出的，不是阳松云、张一萍真实意思的表示。《承诺书》是阳松云、张一萍向深圳市住建局××深圳市水务局两行政机关作出的。按产权登记中心的登记，3XX房是单位自建房，而单位自建房不是政策性住房。3XX房已经两审法院判决不是政策性住房。2011年5月，侨香村、深云村二村分房启动，根据《侨香村深云村历史遗留问题住房租赁办法》，阳松云符合分配条件，但住建局仅凭一条自相矛盾的政策性住房备案信息，认定阳松云、张一萍购买的3XX房是政策性住房（即案涉房产），因住建局是“二村”分房的实际操作部门，也是政策性住房的主管部门，虽然阳松云、张一萍多次申诉没有购买过政策性住房，但在住建局错误的将3XX房认定为政策性住房，住建局深建函(2011)823号认定：“石厦南公共汽车总站3XX房的性质是政策性住房，并非市场商品房”。“无论阳松云、张一萍是否“知情”…阳松云、张一萍自1996年一直居住使用3XX房至今，是该政策性住房的实际占有者和使用者，是享受了我市政策性住房的“受益者”，不存在其所谓的“被房改”问题，无论该政策性住房产权是否在阳松云、张一萍名下以及他们是否是原公交公司的员工，都改变不了他们从1996年至今一直居住并使用该政策性住房至今的事实，他们是该政策性住房的实际拥有者”。并以“在水务局向我局出具阳松云申请侨香村深云村审核合格的书面材料，向我局申报备案阳松云、张一萍签名的申请材料，并承偌对此案的处理进行见证及监督实施的前提下，将阳松云、张一萍夫妇纳入“二村”租售范围，石厦南3XX房由我局收回。阳松云、张一萍必须在“二村”选房工作开始之前到我局售房中心办理实际退房手续，交回该套住房。否则，不纳入“二村”租售范围”。在住建局以“二村”分房资格要挟的情况下，不得已写下承诺书。【如果阳松云、张一萍不按住建局的要求（文字、格式）写承诺书，就取消阳松云、张一萍“侨香村”分房资格】。事实上案涉房产不是政策性住房（已被福田区人民法院及中级人民法院判决认定），当初华伦公司也是把它当做商品房卖给了阳松云、张一萍。侨香村的分房资格本就是是阳松云，张一萍夫妇应有的权益，与承诺书完全无关。
五、本案当事人阳松云、张一萍及华伦公司无请求解除双方签订的案涉房屋买卖合同及退还购房款的主张，原审超越当事人诉讼请求，越俎代庖判决退还购房款显然违法。阳松云、张一萍购买3XX房已经20多年，房屋价值大幅上涨，原审法院在没有对房屋现有价值进行评估的情况下，做出将房屋退还给巴士集团，而巴士集团仅需按20多年前的购房价支付对价，严重损害了阳松云、张一萍的利益，显失公平。在阳松云、张一萍无请求解除与华伦公司签订的案涉房屋买卖合同及退还购房款的情况下，阳松云、张一萍无法预知应向原审提交证明应退房款金额及应得到赔偿的证据，原审侵害了阳松云、张一萍的诉讼权利。
六、阳松云、张一萍与华伦公司存在案涉房屋买卖合同关系，依据合同相对性原则，案涉房屋的权利义务只能在两当事人中产生，判决阳松云、张一萍向巴士集团返还房屋违反合同相对性原则。
七、假如巴士集团享有3XX房物权，阳松云、张一萍与巴士集团达成了“为阳松云、张一萍办理房地产证”的合意，巴士集团不得再基于物权，请求阳松云、张一萍返还房屋。2016年9月26日巴士集团出具《说明函》：石厦南公汽总站综合楼，是原深圳市公共交通（集团）有限公司与原深圳华伦投资咨询公司于1996年合作建设的项目。根据原深圳市公共交通（集团）有限公司与原深圳华伦投资咨询公司签订的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，原深圳华伦投资咨询公司分得50%的建筑物业。该合同签订后，已得到有效履行。但因某些客观原因，购买原深圳华伦投资咨询公司所分得物业的部分业主至今未能办理房产证。我中心将在依法依规的前提下，配合未确权的部分业主办理房产证。巴士集团的承诺在阳松云、张一萍承诺之后，巴士集团承诺在“依法依规的前提下，配合未确权的部分业主办理房产证”，阳松云、张一萍同意巴士集团《说明函》中“配合未确权的部分业主办理房产证”，所以阳松云、张一萍与巴士集团达成了“为阳松云、张一萍办理房地产证”的合意，原审时阳松云、张一萍作为证据提交了该《说明函》，基于华伦公司与阳松云、张一萍签订的《合同书》及巴士集团出具的《说明函》，阳松云、张一萍提出了本案的诉讼请求。巴士集团基于物权请求阳松云、张一萍返还房屋，违反了巴士集团的承诺，属于违约，理应得不到支持。
八、阳松云、张一萍与华伦公司签订的案涉房屋买卖合同未被解除，阳松云、张一萍也未放弃合同权利，在此情况下判决返还房屋显然错误。1、本案未出现可以解除合同的情形。《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依据以上规定，结合到本案，只有双方协商一致及守约方请求，案涉房产《合同书》才可被解除。本案中，华伦公司与阳松云、张一萍未达成解除合同的一致；阳松云、张一萍也未请求解除合同，在此情况下合同不得解除，应继续履行。
2、假如是在无胁迫且向华伦公司、巴士集团作出的情况下，阳松云、张一萍《承诺书》也只不过是“要约邀请”，不是“承诺”。阳松云、张一萍出具过两份《承诺书》，一《承诺书》：“两人未享受过任何政策性住房，愿意配合政府部门依法处理涉案房产”；二《承诺书》“我们同意深圳市住建局，深建函(2011)823号方案二的处理建议，承诺积极配合售房中心办理实际退房手续。”《承诺书》是邀请相关部门前来依法解决问题。《承诺书》也不具备“承诺”内容，《承诺书》只有“办理实际退房手续”的内容，无退房后华伦公司、巴士集团支付对价及支付多少对价的内容，因该《承诺书》不具备完整的实质要件，该《承诺书》尚未成立，既然末成立，也就无约束力。3、阳松云、张一萍《承诺书》不产生权利放弃的后果。《承诺书》是阳松云、张一萍向深圳市住建局××深圳市水务局两行政机关作出的。住建局是管理政策性住房的行政单位，作为被管理方只有服从或不服从管理的情况，没有放弃权利的情况，行政单位不是营利机构，它也无法接受及储存第三方利益。退一步讲，就算《承诺书》向华伦公司、巴士集团作出，阳松云、张一萍未承诺“办理实际退房手续”后无需华伦公司、巴士集团退还房款及退还多少房款。
依据以上事实和法律规定，为维护阳松云、张一萍合法权益，特向二审法院提起上诉，请二审法院依法判决。
巴士集团辩称：一、涉案3XX房其性质为政策性住房。具体理由如下：1、根据该房屋所在土地的用途显示，其用途为职工配套住宅，取得的房地产证性质为单位自建房。2、华伦公司与阳松云、张一萍签订的合同书明确约定，阳松云、张一萍在符合房改政策的情况下，华伦公司负责为其办理个人房产证。3、阳松云、张一萍及巴士集团在一审中均提交了案涉房屋的房改住房的分户表，该表显示涉案房产所在的楼层住户都是按照房改的政策申请房改并申请取得房地产证。4、阳松云、张一萍为取得侨香村的分房资格，曾经以被房改的名义提起行政诉讼，在两级法院作出的行政判决书中均已认定涉案3XX房为政策性住房。
二、阳松云、张一萍在争取侨香村政策性住房过程中出具相关文件，明确承认涉案3XX房产权清晰，初始登记、分户登记都属于巴士集团，明确承诺自己不是3XX房的产权人，同时，阳松云、张一萍先后两次出具承诺书，明确表明愿意配合政府部门依法处理涉案3XX房，并积极配合售房中心办理实际的退房手续。
三、巴士集团是涉案房屋3XX房的所有权人，该房屋的房地产证一直登记在巴士集团名下，巴士集团现要求阳松云、张一萍返还房屋，完全合法。
四、涉案房屋的性质属于政策性住房，阳松云、张一萍对此是明知的，因此，其主张要求巴士集团及华伦公司补交涉案房屋的商品房地价及补办商品房房地产证的主张不能成立。
综上，请二审法院在查明事实的基础上，依法驳回阳松云、张一萍的上诉。
华伦公司辩称：1996年12月27日我司与阳松云签订合同书，前提为阳松云是我司员工，合同明确是为了缓解公司员工的住房问题，第七条也明确阳松云在符合房改政策的情况下，我司方负责为其办理个人房产证，所产生的费用由阳松云负责。
巴士集团向一审法院提出诉讼请求：1、阳松云、张一萍向巴士集团返还位于深圳市××区××厦南公共汽车总站综合楼3XX房地产证号为30××10的房产；2、阳松云、张一萍向巴士集团赔偿440557.92元（按政府指导租金分年度计算，从1997年9月30日起算，暂计至2016年6月30日，实际应计至阳松云、张一萍返还房产之日止）；3、阳松云、张一萍承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：
一、涉案房产的来源。
1996年4月2日，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市公共交通（集团）有限公司（受让方、乙方，巴士集团更名前的名称，以下简称公交公司）签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方将地块编号为B110-11土地面积约2587平方米的土地出让给乙方使用；使用年限为70年，从1996年4月2日到2066年4月1日止；土地用途为公交总部职工配套住宅；乙方只能自用或按国家法律、法规和深圳市的有关规定使用，未经甲方批准不得作为商品房进行转让或房地产经营；乙方向甲方给付1190409元地价款取得上述土地使用权。
1996年4月8日，公交公司（甲方）与深圳华伦投资咨询公司（乙方、华伦公司更名前的名称）签署《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，就联合建设石厦南综合楼约定，甲方负责办理该土地的有关用地手续工作，乙方负责投资该项目的一切工程费用（不包括基础及一层停车库的工程费用），待住宅建成后按约定的比例分成；甲方负责该项目用地的红线图、土地使用合同、立项、报建、报批等有关手续、协助乙方为小业主办理房地产证、负责红线范围内的道路、绿化、室外给排水、供电工程（含水电增容费）、负责基础工程一楼停车场及一楼楼面的50%费用；乙方负责该项目的施工管理、工程验收等一切基建工作、负责该项目的一切工程费用包括一楼楼面的50%，二层以上的土建、室内水电、煤气管道、有线电视、电话线路敷设及预留插座、消防、普通装修等、负责该项目住宅部分的地价费用、协助甲方办理一切有关用地报建等手续、负责按时保质保量地完成该项目的施工工作；待建筑物完成后，甲方分得住宅建筑面积50%的建筑物业，具体为住宅部分中线以东楼段，该部分的产权及一层停车场和配套设施产权归甲方；乙方分得住宅建筑面积50%的建筑物业，具体为住宅部分中线以西楼，该部分的产权归乙方；合作期限为50年（按该土地使用合同年限为准）；交付时间以该项目开工证批准之日起十二个月为限；建筑物落成后，甲、乙双方按所分得的物业面积负责向政府部门缴交土地使用费；违约责任协议签订后，如因某一方的人为责任使协议未能履行，违约方就向守约方赔偿所造成的损失。
1997年12月5日，深圳市规划国土局向公交公司颁发了石厦南总站的《深圳市建设工程规划验收证书》。
1998年3月13日，深圳市城市建设档案馆就石厦南总站（住宅）向公交公司下发《深圳市城市建设档案验收证书》。
2000年8月8日，深圳市规划国土局福田分局出具《付清地价款证明》，确认公交公司已支付了1190409元的地价款。
2001年3月6日，石厦南公共汽车总站综合楼办理了初始登记，权利人为公交公司，房产证号为30××94，购房性质为协议（减地价）。
2003年7月24日，石厦南公共汽车总站综合楼3XX房（下称涉案房产）换证登记至公交公司名下，房产证号为30××10，性质为单位自建房，建筑面积为92.71平方米。
2003年9月1日，深圳市规划与国土资源局下发深规土（2003）413号《关于深圳市公共交通（集团）有限公司国际招标土地资产处置方案的批复》记载，福田石厦南总站维持原有土地使用性质。每年按规定交纳土地使用费或年地租。
二、涉案房产的权属争议情况。
1996年12月27日，华伦公司（甲方）与阳松云（乙方）签署《合同书》约定，为缓解企业员工住房问题，甲方将部分自用住宅转让给乙方，乙方以认购方式自愿出资参加，乙方认购的住宅为涉案房产，建筑面积为91平方米；乙方认购楼宇的出资额为每平方米2680元，乙方分期付款，签订本合同时付出资总额的35%即10万元，1997年4月30日前付30%，房屋通知入伙后10天内付清余款；甲方应于1997年12月30日将房屋交付乙方；乙方所认购的房产，使用期为70年，在乙方符合房改政策的情况下，甲方负责为乙方办理个人房产证，所产生费用由乙方负责（第七条）；若由于甲方的原因，使乙方不能领取到房地产证，则甲方将乙方已交房款退还给乙方，并将房产收回（第十三条）。
1997年12月30日，华伦公司向阳松云开具《收款收据》，确认收到阳松云支付的集资购房款286462.20元。之后华伦公司向阳松云退回了29211.20元，阳松云亦向华伦公司开具了对应款项的《收条》。
1999年9月14日，深圳市住房和建设局批复同意巴士集团以微利价对包含涉案房产在内的共计10套房产进行房改，编号为10369，《申请房改住房分户表》记载涉案房产的申请人为阳松云，张一萍系其配偶，建筑面积为92.71平方米，房价款为277699.80元，房产类别为社会微利房。
2011年5月17日，阳松云向深圳市房地产登记中心递交《申诉书》称，其为深圳市水务建设管理中心的员工，根据《侨香村深云村历史遗留问题住房租赁办法》，其符合分配条件，此时阳松云发现其名下登记了一套政策性住房即涉案房产，阳松云、张一萍从未在巴士集团处工作过，也从未与巴士集团签订过任何购房合同，但凭空享受了巴士集团内部政策性住房，请求撤销其已享受政策性住房信息，纠正深圳市房地产权登记中心录入的错误信息，要求恢复其参与侨香村、深云村的房屋分配资格。
2011年5月30日，阳松云出具《情况说明》称，其于1996年在华伦公司工作，1996年与华伦公司签订了一份商品房买卖合同，以277699.80元的价格购买了涉案房产，但华伦公司一直未能办理微利房房产证，购房合同已遗失。阳松云和巴士集团没有任何关系，也没参加过该公司的住房房改。阳松云对巴士集团提供的房改分户登记表亦不知情。
同日，阳松云、张一萍出具《承诺书》称，两人未享受过任何政策性住房，愿意配合政府部门依法处理涉案房产。
2011年6月2日，深圳市水务局向深圳市住房和建设局出具《关于商请尽快更改阳松云同志房改记录的函》称，阳松云为该局直属事业单位深圳市务工程建设管理中心员工。其符合侨香村深云村分房条件，但市房地产权登记中心出具的《房屋产权信息查询表》中则显示其享受了政策性住房情况。但经其本人查档，产权登记信息中显示该套住房的权利人为“深圳市公共交通（集团）有限公司”，且已办理了房地产证，并非阳松云所有，与《房屋产权信息查询表》中显示的信息存在重大差异。另外，巴士集团也已经出具了相关证明，证明阳松云夫妇非该集团员工，也从未享受过该集团内部政策性住房待遇。目前，深圳市住宅售房管理服务中心经过调查，建议取消该房房改记录。鉴于此次分房工作政策性强，时间紧迫，且关系到员工个人切身利益，特肯请贵局尽快核实，并更改阳松云同志的房改记录，以保障该职工的合法权益。
2011年7月1日，巴士集团向深圳市住宅售房管理服务中心出具深巴（2011）238号《复函》称，经查，石厦南公共汽车总站综合楼是巴士集团与华伦公司于1996年合作建设的项目。根据双方签订的合同书的约定，华伦公司分得50%的建筑物业，具体为住宅部分中线西楼。涉案房产正位于西楼，属于华伦公司所得物业。因此，涉案房产不属于巴士集团，巴士集团无从得知该房产权归属及实际使用人。
2011年9月17日，深圳市住房和建设局向深圳市水务局出具深建函（2011）823号《关于阳松云、张一萍夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》称，关于阳松云申请“两村”住房有关问题，我局调查核实情况及处理意见一并函告贵局，主见详见附件。附件：关于阳松云、张一萍夫妇请求恢复其“两村”申请资格问题的调查报告。调查报告记载，石厦南公共汽车总站综合楼3XX房的性质是政策性住房，并非市场商品房。根据原公交公司与原华伦公司签订的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》的约定，石厦南公共汽车总站综合楼3XX房产权不应当属于原公交公司。石厦南公共汽车总站综合楼3XX房一直由阳松云、张一萍夫妇居住使用至今。以上我局调查核实的情况表明阳松云、张一萍夫妇信访时所申诉的情况与实际真实情况有出入。1、石厦南公共汽车总站综合楼是原公交公司和原华伦公司的合作建房。虽因当初两个单位合作建房的手续不完善、不规范，使得原华伦公司在法律上无法直接依合同约定取得该综合楼的一半产权（现石厦南公共汽车总站综合楼的权利人仍为原公交公司），也不能直接为阳松云、张一萍夫妇申请办理房改审批手续，但原华伦公司依据合作建房合同能够实际取得并占有石厦南公共汽车总站综合楼一半物业，该综合楼3XX房正属于原华伦公司所得（前文已述），该公司也正是基于此事实与阳松云签订了房屋买卖合同。2.石厦南公共汽车总站综合楼3XX房是原华伦公司出售给职工的政策性住房。无论阳松云、张一萍夫妇是否“知情”，均改变不了这一事实（前文已述）。况且原华伦公司早已告知阳松云、张一萍夫妇此房只能按社会微利价办理房改手续，所以申诉人对此房的性质并非如其所称“毫不不知情”。3.阳松云、张一萍夫妇一直自1996年一直居住使用石厦南公共汽车总站综合楼3XX房至今，是该政策性住房的实际占有者和使用者，是享受了我市政策性住房的“受益者”，不存在其所谓的“被房改”问题。无论该政策性住房产权是否在阳松云、张一萍夫妇名下以及他们是否是原公交公司的职工，都改变不了他们从1996年至今—直居住并使用该政策性住房至今的事实，（实际上还将继续有效占有、使用该政策性住房），他们是该政策性住房的实际拥有者。4．依据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，原住宅管理部门在审查企业房改时采取抽样审查方式，该方式符合当时审查程序，并无明显不妥之处。处理建议，从尊重历史、实事求是和以人为本的原则出发，为化解矛盾、解决历史遗留问题，依据《深圳市保障性住房条例》、《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》以及《关于解决我市部分教师医务人员公安干警等职工住房历史遗留问题的通知》的有关规定，经过综合考虑，我局提出以下处理方案：方案一：不纳入“两村”租售范围，我局按照有关政策协助阳松云、张一萍夫妇办理石厦南公共汽车总站综合楼3XX房房改手续，让申诉人取得该住房的产权。方案二：在市水务局向我局出具阳松云申请侨香村深云村审核合格的书面证明，向我局申报备案阳松云、张一萍夫妇签名的申请材料，并承诺对此案的处理进行见证及监督实施的前提下，将阳松云、张一萍夫妇纳入“两村”租售范围，石厦南公共汽车总站综合楼3XX房由我局收回。阳松云夫妇必须在“两村”选房工作开始之前（具体日期另行通知）到我局售房中心办理实际退房手续，交回该套住房。否则，不纳入“两村”租售范围。
2011年9月28日，深圳市水务局向深圳市住房建设局出具编号为深水函（2011）744号《关于阳松云、张一萍夫妇申请“两村”住房有关问题的复函》[深建函（2011）823]收悉，经研究并征求阳松云、张一萍夫妇意见（详见附件），同意按照你局提出的方案二的处理意见办理，我局将积极配合贵局对此案的处理进行见证和监督。附件为阳松云、张一萍于2011年9月27日出具的《承诺函》，两人于2011年9月27日作出致深圳市住建局、水务局的《承诺书》，内容为“我们同意深圳市住建局，深建函（2011）823号方案二的处理建议，承诺积极配合售房中心办理实际退房手续。”
2012年12月24日，深圳市水务局向深圳市住房和建设局出具深水函（2012）876号《关于商请妥善解决阳松云同志住房问题的函》称，根据该局问题的复函[深建函（2011）823号]中提出的处理建议，我局职工阳松云夫妇可在办理实际退房手续后参与“两村”分房。日前阳松云夫妇多次反映在侨香村分房的实际操作过程中遇到无法退房、未能签订购房合同等问题。根据我市妥善解决机关事业单位职工住房历史遗留问题的有关精神，现将阳松云同志对深建函(2011)823号文提出的建议随文附上，恳请贵局尽快核实，以保障该职工能够尽快解决住房问题。函件附件为阳松云递交的《关于按程序签订侨香村住房合同的申请》，阳松云、张一萍在该《申请》中陈述，其已按深建函（2011）823号函的附件二出具承诺，并将钥匙送到售房中心，售房中心拒绝接受，要求将涉案房产过户到他们名下才签署侨香村的合同。这种要求阳松云、张一萍无法做到，3XX房产权清晰，初始登记、分户登记都是原公交公司的，且至今有效。阳松云、张一萍并非涉案房产的权利人，无法将涉案房产转移登记，两人要求立即签订侨香村购房合同。
2012年，阳松云、张一萍签订了侨香村的购房合同，取得了侨香村的房屋，但两人未退还涉案房屋。
三、有关涉案房产的诉讼情况。
阳松云、张一萍不服深圳市住房和建设局的对涉案房产房改的批复行为，于2012年3月12日将深圳市住房和建设局列为被告，将公交集团列为第三人诉至一审法院，一审法院经审理，依法作出（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，裁定驳回了阳松云、张一萍的起诉。阳松云、张一萍不服该一审裁定书，上诉至深圳市中级人民法院（下称深圳中院），深圳中院于2012年12月7日依法作出（2012）深中法行终字第496号《行政裁定书》，裁定撤销了一审法院作出的（2012）深福法行初字第188号《行政裁定书》，指定一审法院继续审理该案。
一审法院另行审理该案后，于2013年4月17日依法作出（2013）深福法行初字第161号《行政判决书》，判决撤销深圳市住房和建设局于1999年9月14日作出的同意深圳市公共交通集团有限公司以微利价进行房改的批复中关于同意阳松云、张一萍房改的批复行为。后深圳市住房和建设局不服该一审判决，上诉至深圳中院，深圳中院经审理于2013年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。
2015年4月1日，深圳市人民政府住房制度改革办公室向巴士集团下发深房改（2015）1号《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中石厦南公共汽车总站综合楼3XX号住房房改的决定》称，根据《广东省深圳市中级人民法院行政判决书》[（2013）深中法行终字第384号]及《广东省深圳市福田区人民法院行政判决书》[（2013）深福法行初字第161号]，我办决定撤销0010369号房改批复中的石厦南公共汽车总站综合楼3XX号政策性住房房改，0010369号批复中的住房套数由原10套变更为9套。请你单位在收到本决定之日起三十日内，收回该住房，并及时函告我办。
2015且4月15日，深圳市住房和建设局向阳松云下发《深圳市住房和建设局关于阳松云先生住房信访问题的复函》称，关于撤销房改批复的信访材料收悉。经研究，现函复如下：依据深圳市福田区人民法院《行政判决书》（2013）深福法行初字第161号和深圳市中级人民法院《行政判决书》（2013）深中法行终字第384号，我局已经作出深房改（2015）1号《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中石厦南公共汽车总站综合楼3XX号住房房改的决定》，由于深圳市巴士集团股份有限公司完成该手续需要一定时间，请您理解并耐心等待。在深圳市巴士集团股份有限公司完成撤销该房改批复手续、房改住房已收回的情况下，我局将按规定为您核算未达标房改住房补贴。
2015年6月19日，深圳市住房和建设局向深圳市人民政府国有资产监管管理委员会下发《深圳市住房和建筑局关于商请责令深圳市巴士集团股份有限公司配合收回安居房的函》称，1999年9月14日市房改办作出房改批复，同意深圳市公共交通集团有限公司以社会微利价将石厦南公共汽车总站综合楼3XX房房改出售给阳松云。张一萍家庭，2011年，阳松云、张一萍拟另申请购买政策性住房，我局因其已购买了上述政策性住房而拒绝了其申请。2012年，阳松云、张一萍以其不是公交集团公司职工，其是在不知情的情况下“被房改”为由，向法院申请撤销其房改批复，经审理，市中级人民法院已作出终审判决[（2013）深福法行初字第161号、（2013）深中法行终字第384号]，即“撤销深圳市住房和建设局1999年9月14日作出的同意深圳市公共交通集团有限公司以微利价进行房改的批复中关于同意巴士集团阳松云、张一萍房改的批复行为”。2015年3月17日，福田区人民法院向我局发来（2015）深福法执字第3833号《执行通知书》，要求我局履行已生效（2013）深福法行初字第161号行政判决确定的义务，即撤销对石厦南公共汽车总站综合楼3XX房的房改批复。因涉案房产的产权单位深圳市公共交通集团有限公司已改制为巴士集团，为此，市房改办于2015年4月1日作出了《深圳市人民政府住房制度改革办公室关于撤销0010369号房改批复中石厦南公共汽车总站综合楼3XX号住房房改的决定》[深房改（2015）1号]，并在该《决定》中要求巴士集团在三十日内收回该安居房，该《决定》已依法向其送达，我局已多次督促巴士集团收回该涉案安居房，但巴士集团表示，石厦南公共汽车总站综合楼是原深圳市公共交通（集团）有限公司与深圳市华伦投资咨询公司（以下简称华伦公司）1996年合作建设的项目，根据双方《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》，华伦公司分得该楼50%产权，涉案房产虽然登记在公交集团名下，事实上属于华伦公司所有，基于该理由，巴士集团拒不配合收回该涉案安居房，也不出具相关的书面说明。我局认为，原深圳市公共交通（集团）有限公司在划拨的自建职工住房用地上与华伦公司开展合作建房，并在明知阳松云、张一萍不是本单位职工的情况下，还配合为其办理房改手续，严重违反了我市土地和住房管理有关政策规定，造成国有资产损失。目前，该涉案安居房已经产权登记在公交集团名下，且法院已判决撤销该安居房房改批复，巴士集团作为公交权利义务承继单位，应按照法院判决和房改主管部门的决定及时收回该涉案安居房，以防止国有资产长期流失在外，综上，特函请贵委责令巴士集团依法收回该涉案安居房，或由贵委依职权收回该涉案安居房。
2016年6月20日，巴士集团委托广东信达律师事务所向阳松云、张一萍寄发《律师函》称，巴士集团曾于2016年6月7日向其发出《关于收回石厦南公汽部站综合楼3XX房的函》，要求阳松云、张一萍在七日内交还涉案房产，但两人未在指定期限内交还。涉案房产系登记在巴士集团名下的安居房，而且深圳市住房和建设局已经明确要求巴士集团收回涉案房产，为此，特函告阳松云、张一萍收到函件后五日内将涉案房产交还巴士集团。
一审另查，阳松云、张一萍为夫妻关系，阳松云与华伦公司签署《合同书》时，阳松云为华伦公司的员工，之后在深圳市水务集团的下属公司任职，涉案房产目前仍由阳松云、张一萍占有使用。
一审再查，为查明涉案房产的相关情况，一审法院于2016年12月7日向深圳市不动产登记中心发函，请求该中心查询涉案房产的产权性质，该中心于2017年1月11日向一审法院作出深不动产登函（2017）23号复函称，涉案房产的性质为非市场商品房。
一审法院认为，巴士集团与华伦公司签署的《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》名义上是合作开发房产，但双方均不具备房地产开发经营的资质，且未经政府相关部门批准合作建房，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
巴士集团是涉案房产所在的石厦南公共汽车站综合楼地块的使用权人，该楼以巴士集团名义报建，初始登记在巴士集团名下，涉案房产亦分户登记在巴士集团名下，巴士集团是案涉房产的权利人。巴士集团与华伦公司在《关于联合建设石厦南综合楼的合同书》中约定案涉房产归属于华伦公司，是巴士集团自行处分其权利。华伦公司分得该房产后，又与阳松云签署了相应的《合同书》将涉案房产转让给阳松云，华伦公司丧失了对案涉房产的权利。阳松云、张一萍为了购买侨香村房屋，作出《承诺书》，承诺退回案涉房产，对案涉房产作出了处分。该《承诺书》是阳松云、张一萍的真实意思表示，合法有效，并且阳松云、张一萍积极履行，将房屋钥匙主动送至售房中心。但阳松云、张一萍签订了侨香村的房屋买卖合同后，拒绝履行《承诺书》，拒不退还涉案房产，违背了诚实信用原则，对阳松云、张一萍背信弃义的行为，一审法院不予支持。由于案涉房产是非市场商品房，不能上市流通，现登记在巴士集团名下，巴士集团是案涉房产的权利人,且华伦公司已对案涉房产作出了处分，也未主张收回案涉房产，故在阳松云、张一萍作出《承诺书》放弃案涉房产权利，要退回房产的情况下，巴士集团请求阳松云、张一萍返还案涉房产，是行使物权，具有合法依据，一审法院予以支持。巴士集团收回案涉房屋后，根据公平原则，应向阳松云、张一萍支付其已付的购房款257251元（购房款286462.20元-已退款29211.20元）。阳松云、张一萍占有案涉房产是依据《合同书》合法占有，巴士集团主ＸＸ松云、张一萍应赔偿房产占有使用费，没有依据，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、阳松云、张一萍应在判决发生法律效力之日起30日内将深圳市石厦南公共汽车站综合楼3XX房返还给巴士集团，巴士集团应在收到房屋后五日内向阳松云、张一萍退回购房款257251元；二、驳回巴士集团的其他诉讼请求。本案一审受理费7908元（已由巴士集团预交），由阳松云、张一萍负担。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案为物权保护纠纷项下的返还原物纠纷。巴士集团为涉案房产所在石厦南公共汽车站综合楼地块的使用权人人，该楼以巴士集团名义报建，初始登记于巴士集团名下，涉案房产亦分户登记于巴士集团名下，巴士集团是涉案房产的所有权人。阳松云、张一萍自1997年来基于其与华伦公司的职工分房关系占有使用涉案房产，但自我院于2013年9月5日依法作出（2013）深中法行终字第384号行政判决书，维持（2013）深福法行初字第161号行政判决书关于撤销深圳市住房和建设局于1999年9月14日作出的同意阳松云、张一萍就涉案房产按照微利房进行房改的批复后，阳松云、张一萍已无正当依据继续占用涉案房产。此后阳松云、张一萍对涉案房产的占用构成对巴士集团房屋所有权的侵占，应当及时予以返还并支付返还前的占有使用费。且一审已查明，阳松云的集资购房款系向华伦公司支付，而非付予巴士集团，一审判决巴士集团向阳松云、张一萍退还购房款于法无据。但巴士集团服判息诉，并未对一审判决提起上诉，视为对自身权利的处分，故对一审判决，本院予以维持。
综上所述，阳松云、张一萍的上诉请求不能成立，应予驳回。本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5158.76元，由上诉人阳松云、张一萍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月十一日
书记员 廖冉冉(兼)