南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初316号
原告:南宁天鹰力达投资管理有限公司，住所：南宁市民族大道63号欧景庭园G座19单元102号房。统一社会信用代码：914501007791005225。
法定代表人：彭岚，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王秀良，广西国海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄可忠，广西国海律师事务所律师。
被告：潘国华，男，1980年7月24日出生，汉族，住贺州市八步区。
原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司(以下简称天鹰公司)与被告潘国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月24日立案后,依法适用简易程序，2017年5月19日，被告潘国华申请追加深圳雅尊俱乐部有限公司(以下简称雅尊俱乐部)为本案被告，经审查，本院予以驳回。本案于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告天鹰公司的委托诉讼代理人黄可忠、被告潘国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天鹰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为A3-1-2-2区的《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）;2.被告支付原告租金135621.06元、管理费21620.75元;租金、管理费暂计至2017年1月3日，应计至合同解除之日止;3.被告支付原告租金滞纳金19961.72元、管理费滞纳金3182.3元（滞纳金以所欠租金、管理费为基数，按年利率24%分段计算，暂计至2017年2月28日，应计至被告付清所有欠款之日止）;4.被告支付原告代收的垃圾费138.3元;5.被告支付原告违约金262765.8元;6.判令被告偿付原告律师费20448元;7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年3月23日，原告与被告签订一份编号为A3-1-2-2区的《租赁合同》,约定由原告将南宁市金浦路“民歌湖酒吧街”A3-1栋2-2号栋铺面出租给被告，租赁期限5年。租赁合同对租金及管理费的构成、交付的时间、交付的方式均进行了详细的约定（合同第三条）。租赁合同还约定承租人若逾期30日未付清合同款项的，出租人除有权没收履约保证金外，还有权解除合同；同时因承租人欠付租金、迟交费用及其他违约行为引起的诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和出租人为此而产生的律师费，全部由承租人负担（合同第十条）。自2016年10月以来，被告拖欠了2016年10月至2017年1月的租金、管理费；2016年11月的代收垃圾费等费用，经原告屡次催收，被告仍不支付。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告潘国华辩称,其同意解除合同，但不同意支付原告诉请的租金及管理费，2016年11月30日原告已向被告发了合同终止通知书，在此日合同已解除，租金及管理费应当从2016年10月1日计算至2016年11月30日，被告应当支付的是两个月的租金及管理费；原告主张的租金及管理费的滞纳金计算基数过高,被告不认可；被告认可电费、垃圾费的产生并同意支付；被告认为双方签订的合同是原告提供的格式合同，合同内约定关于被告的义务和责任过重，原告的违约责任约定不明，根据合同法第39条第一款的规定，被告不应承担违约责任；被告认可原告产生的律师费。
本院经审理认定事实如下：2015年3月23日,天鹰公司（甲方，出租方）与被告潘国华（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：1.乙方承租甲方位于南宁市金浦路23号“民歌湖酒吧街”A3-1栋2-2号铺面，面积288.5平方米，租赁期限5年；2.第一至第五租赁年度的月租金分别为39813元、43794.3元、48173.73元、52991.68元、58291.43元；3.第一至第五租赁年度的月管理费分别为6347元、6981.7元、7679.87元、8447.28元、9292.59元；4.甲方于合同签订之日起五天内通知乙方办理商铺接收手续,商铺自2015年4月1日起之后的122天为乙方装修期,装修期期间甲方免收乙方租金,但管理费按照起租之日核算。租金以转账形式按季度支付，乙方每季度开始前15个工作日支付租金，逾期则按每天1‰支付滞纳金；管理费自合同签订之日起一个工作日内以转账形式支付首季度管理费,往后管理费按季度支付,于当月前15个工作日支付;5.自乙方进场之日起，乙方应就每月耗电、耗水费用，并按实际费用加当月日常计损耗向甲方缴付水电费，乙方应于每月前5个工作日全部缴清上月水、电及损耗费用;6.如乙方在合同生效六个月后要求终止合同的，乙方应向甲方支付相当于六个月的租金的违约金，若被告欠付租金、迟交费用及其他违约行为引起诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和甲方的律师费，全部由乙方承担；合同还约定了其他的权利义务。签订租赁合同后，原告向被告交付房屋，被告陆续向原告支付了2015年3月23日至2016年9月30日期间的租金及管理费。2016年10月1日起，被告不再向原告支付过任何款项。2016年11月30日，原告向被告邮寄南宁天鹰力达致民歌湖酒吧街A3-1-2-2商铺合同终止通知书,并于同日在A3-1栋2-2号商铺大门上张贴上述通知书，通知书中载明：截止于2016年11月30日，潘国华欠有天鹰公司租金等相关费用，经多次催交至今仍未缴清，根据合同相关条款约定，天鹰公司将终止合同。庭审中,被告自认已收到该通知书的邮件，邮件送达的时间为2016年12月1日。后原告于2017年1月5日收回涉案铺面。
另查明，涉案房屋已取得建设工程规划许可证。2011年10月4日，南宁市人民政府下发南府﹝2011﹞57号《关于授权南宁建宁水务投资集团有限责任公司经营民歌湖酒吧街等商业项目的批复》，该授权期限自批复下发之日起，至南宁建宁水务投资集团有限责任公司取得民歌湖商业设施的产权证明为止。
又查明,2015年3月20日,案外人雅尊俱乐部向本案被告出具了一份授权委托书,内容为:兹授权潘国华为我公司代理人,以本公司的名义全权负责与南宁天鹰力达投资管理有限责任公司办理民歌湖酒吧街A3-1栋2-2号商铺租赁的相关事务。潘国华在此过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我公司均予以承认。代理人无转委托权。2015年3月20日至2016年9月30日期间，案外人蔡丹妮和蔡小霜以转账方式向原告及物业公司支付租金、管理费、水电费等费用。
还查明，2015年3月26日，原告向被告出具了一份收据，上面注明：今收到潘国华A3-1-2-2装修保证金14425元。
再查明，原告为本次诉讼支付律师代理费20448元。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：租赁合同、关于授权南宁建宁水务投资集团有限责任公司经营民歌湖酒吧街等商业项目的批复、快递邮寄单、民事代理合同、授权委托书、雅尊俱乐部营业执照、转账凭证、发票、收据、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，本案《租赁合同》签订合同的相对人系潘国华，被告潘国华辩称其受雅尊俱乐部委托与原告天鹰公司签订租赁合同，涉案铺面实际由雅尊俱乐部经营使用，履约保证金、租金、管理费等各项费用也实际由雅尊俱乐部的实际控制人蔡小霜及蔡丹妮支付，故本案租赁合同的相对人应是出租方天鹰公司和实际承租方雅尊俱乐部。但被告潘国华未能举证证明其向天鹰公司表明过是受雅尊俱乐部的委托承租该商铺，且原告对此不予认可，原告在庭审中明确表示只要求合同的签订人，即潘国华承担合同责任。被告潘国华承租涉案铺面后如何经营使用，均不影响被告潘国华作为本案合同相对人的身份。对被告潘国华的上述意见，本院不予采纳，被告潘国华是本案适格被告。
原告天鹰公司与被告潘国华于2015年3月23日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于合同解除的问题。涉案租赁合同第10.4条约定，如被告潘国华在应付款日期后30天仍未向原告天鹰公司付清本合同项下的任何款项（无论是否正式催收），原告有权解除合同。因被告未支付自2016年10月1日起的租金，已达到合同约定的解除条件，原告向向被告送达终止合同通知书，被告于2016年12月1日签收，故原告解除合同的意思表示于该日送达至被告，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院依法认定原、被告签订的《租赁合同》于2016年12月1日解除。
关于租金和占用费的问题。根据租赁合同第3.1.3条约定，租金按季度支付，并于每季度开始前的15个工作日支付。因第二租赁年度（2016年4月1日至2017年3月31日）的月租金为43794.3元。因被告已将租金支付至2016年9月30日，故被告拖欠原告2016年10月1日至合同解除日即2016年12月1日期间的租金89001.32元（43794.3元×2个月＋43794.3元÷31天×1天）。租赁合同于2016年12月1日解除后，被告潘国华未及时搬离，原告至2017年1月5日收回涉案铺面，但其仅主张占用费至2017年1月3日。因此，原告请求被告支付的2016年12月2日至2017年1月3日期间的租金，其实质应为房屋占有使用费，现原告请求被告参照合同约定的租金标准将租金（房屋占有使用费）支付至2017年1月3日，本院予以支持。被告应支付2016年12月2日至2017年1月3日期间的房屋占用费为46619.74元（43794.3元÷31天×30天+43794.3元÷31天×3天）。故原告主张被告支付2016年10月1日至2017年1月3日期间的租金及占用费135621.06元（89001.32元+46619.74元），有事实和法律依据，本院予以支持。
关于装修保证金能否抵扣租金的问题。被告潘国华已向原告天鹰公司支付装修保证金14425元。庭审中被告提出原告应退还该装修保证金，涉案租赁合同中虽未约定装修保证金事宜，但被告已向原告支付装修保证金14425元，现租赁合同已解除，被告要求原告退还装修保证金，根据公平原则，本院认为该装修保证金可作抵扣拖欠的租金处理。装修保证金14425元抵扣租金后，被告还拖欠原告租金74576.32元（89001.32元-14425元）。
关于管理费的问题。被告潘国华将铺面管理费支付至2016年9月30日，尚拖欠原告天鹰公司2016年10月1日至2017年1月3日期间的管理费21620.75元（6981.7元×3个月+6981.7元÷31天×3天）。
关于滞纳金的问题。涉案租赁合同约定，租金、管理费按季度支付，并于每季度开始前的15个工作日支付，逾期则按每天1‰支付滞纳金。该滞纳金实为逾期支付租金、管理费的违约金，本案被告潘国华未按约定支付租金和管理费，应向原告天鹰公司支付相应的逾期违约金。虽然原告诉请的违约金是分别以被告拖欠的租金、管理费为基数，按年利率24%计算，但由于原告未能举证证实其确已遭受损失，被告亦对违约金计算标准有异议，请求人民法院予以调整。依照《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以被告拖欠的租金、管理费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。（一）逾期支付租金违约金。被告潘国华应支付2016年10月1至12月1日的租金89001.32元，但被告未支付，该期间的逾期违约金为：以89001.32元为基数，自2016年10月1日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。（二）逾期支付管理费违约金。被告潘国华应支付2016年10月至2016年12月期间的管理费20945.1元，但被告未支付，该期间的违约金为：以20945.1元为基数，自2016年10月1日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；被告潘国华应支付2017年1月1日至2017年1月3日期间的管理费675.65元，但被告未支付，该期间的违约金为：以675.65元为基数，自2017年1月1日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。合同中未就合同解除后产生的占用的违约金进行约定，故对原告请求的2016年12月2日至2017年1月3日占用费的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于违约金的问题，租赁合同约定，被告在合同生效后6个月后终止合同的，被告应向原告支付相当于6个月租金的违约金。该违约金为提前解除合同的违约金，原告诉请的违约金是分别以被告所欠年度6个月的月租金总和，但由于原告未能举证证实其确因提前解除合同遭受损失，被告亦对此违约金有异议，请求人民法院予以调整。依照《合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金为以被告所欠年度1个月的月租金（即43794.3元）计算。故原告主张被告支付违约金262765.8元，本院支持43794.3元，超出部分不予支持。
关于电费、垃圾费，诉讼过程中，被告已同意支付，故对原告天鹰公司的该项诉请，本院予以支持。
关于律师费的问题。根据《商铺租赁合同》第10.5条约定，因被告潘国华欠付租金、迟交费用及其他违约行为引起诉讼所产生的一切费用包括诉讼费和天鹰公司的律师费，全部由被告承担。诉讼过程中，被告已同意支付该律师费，故对原告天鹰公司的该项诉请，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司与被告潘国华签订的编号为A3-1-2-2区《民歌湖酒吧街商铺租赁合同》于2016年12月1日解除；
二、被告潘国华向原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司支付租金74576.32元、房屋占有使用费46619.74元、管理费21620.75元；
三、被告潘国华向原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司支付逾期支付租金违约金（计算方法：以89001.32元为基数，自2016年10月1日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付）；
四、被告潘国华向原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司支付逾期支付管理费违约金（计算方法：1.以20945.1元为基数，自2016年10月1日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；2.以675.65元为基数，自2017年1月1日至被告实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付）；
五、被告潘国华向原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司支付提前解除合同违约金43794.3元；
六、被告潘国华向原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司支付垃圾费138.3元;
七、被告潘国华向原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司支付律师费20448元;
八、驳回原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费8256元（原告已预交），减半收取4128元，由原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司负担2284元，被告潘国华负担1844元，余款4128元退还原告南宁天鹰力达投资管理有限责任公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 王雷
二〇一七年六月二十九日
书记员 刘媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。