贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终5770号上诉人（原审被告）：贵州锦诚房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区富源北路2××号。法定代表人：陈昊。委托诉讼代理人：杜毅，贵州黔鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建君，男，1962年1月28日生，汉族，该公司员工,住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：林欣，男，1983年2月20日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谢元毅，贵州中工律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晨，贵州中工律师事务所律师。上诉人贵州锦诚房地产开发有限公司(以下简称锦诚房开)与被上诉人林欣商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院作出（2016）黔0102民初7465号民事判决。上诉人锦诚房开不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年11月7日公开开庭对本案进行了审理。上诉人锦诚房开委托诉讼代理人杜毅、陈建君，被上诉人林欣委托诉讼代理人谢元毅、魏晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦诚房开上诉请求：一、撤销原判，将案件发回重审，或者改判上诉人对被上诉人商品房产权证、土地使用证逾期取得不承担责任，并驳回被上诉人对逾期办证违约金的诉讼请求；二、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律不当。1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提应当是因出卖人的原因导致。本案中，上诉人开发的贵州贵阳富源医药物流园二期商品房因规划容积率发生多次调整，相关政府部门要求上诉人增补相应的土地出让金，但因适用的标准错误导致土地出让金过高，致使上诉人无力承担，进而导致上诉人不能协助被上诉人办理产权登记手续，因此，本案逾期办证并非上诉人的原因导致，而是国土部门采取不合理、不正确补缴标准的后果。而上述情形显然属于法定的免责事由，故原判决用约定免责事由排除法定免责事由，并适用上述司法解释第十八条作为判决依据应属错误；2、被上诉人并未对因逾期办证造成的实际损失进行举证，且原判决适用的违约金标准过高，不符合损失填补、公平合理的法律原则，将会对上诉人造成严重后果。3、按日计算的违约金属于单个债权，应适用诉讼时效。原审法院不应对被上诉人已逾时效的赔偿金进行判决。林欣答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林欣向一审法院提起诉讼请求：一、被告立即办理《商品房买卖合同》（编号：FYYY-2010-081）所指位于富源北路2××号4号楼1单元24层××号房屋产权证；二、被告向原告赔偿迟延办理房屋产权证的违约金119977.544元(自2013年10月22日暂计至2016年10月22日,按此利息计算至被告办理房屋产权证之日止)。一审法院查明，2011年5月23日，原告林欣与被告锦诚房开签订《商品房买卖合同》（合同编号：FYYY-2010-081），合同约定原告购买被告开发的位于富源北路××贵州××富源医药××楼××单元××层××号商品房，建筑面积共93.25平方米，套内面积74.05平方米，房屋总价款553095元。在合同第六条中约定买受人于2011年5月23日支付283095元整进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行10310120110000935，剩余尾款27万元整由买受人向银行申请按揭贷款支付。在合同第八条中约定出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在合同第十五条关于产权登记第二款中约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：3.双方协商解决。合同签订后，原告按照约定向被告支付首付款283095元，尾款27万元在银行办理按揭。2012年4月30日，被告将原告所购房屋交付原告使用。此后，因原、被告一直未能就房屋产权办理事宜协商一致，原告遂诉至法院，诉请如前。审理中，原告还提交2016年3月23日业主代表向被告出具的函件一份、被告《会议纪要》一份，该两份证据上均加盖被告公司公章，证据证明在2016年3月23日原告与被告对办理房屋产权事宜进行协商；商品房按揭借款（抵押）合同，证明原告按合同约定向贵阳银行贷款，剩余房款已由贵阳银行支付给被告。被告对上述证据真实性无异议。被告还提交下列证据：1、筑国土出字（2003）第88号《国有土地使用权出让合同》一份、筑土出2005－08号补《贵阳市土地使用权出让合同》一份、筑预登[2005]字第103号《贵阳市土地使用权预登记证》一份、贵阳南明区人民政府南府报（2005）88号《关于调整贵州贵阳富源医药物流园二期商务办公楼规划方案的请示》一份、贵阳市人民政府办公厅《关于调整贵州贵阳富源医药物流园二期规划方案审查意见的请示》公文处理笺一份、（建字第520000911518号筑规建字2009（南明）036）《建设工程规划许可证》一份、（编号520102200911190101）《建筑工程施工许可证》一份、（2010）筑商房预字第128号《贵阳市商品房屋预售许可证》一份。被告称上述证据证明原告所购房屋的修建手续齐备，土地的有偿使用手续已完全办妥；原告对上述证据真实性无异议。2、贵阳市南明区人民政府南府报[2012]10××号《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补缴出让金有关事宜的请示》一份、贵阳市城乡规划局筑规报[2012]100号《关于贵州锦诚房地产开发有限公司“贵州贵阳富源医药物流园”项目调整容积率、完善土地相关手续的情况报告》一份、贵阳市国土资源局筑国土资利请[2012]775号《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补交土地出让金有关问题的请示》一份、贵阳市人民政府办公厅《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补交土地出让金有关问题的答复》公文处理笺一份、贵阳市南明区人民政府南府报[2015]116号《南明区人民政府关于对富源医药物流园项目补缴土地出让金相关事宜的请示》一份、被告在2012年11月5日向贵阳市规划局监察支队出具的《报告》一份、贵阳市规划监察支队作出的筑规监函[2012]125号《工作联系函》一份、2015年8月7日被告与贵州省药材公司共同向南明区人民政府出具的《关于补交土地出让金情况报告》一份、2016年4月6日被告与贵州省药材公司共同向南明区人民政府出具的《关于补交土地出让金紧急情况报告》一份。被告称上述证据证明因原告所购房屋规划发生调整，相关部门要求被告增补土地出让金，但因适用的标准错误导致土地出让金过高，致使被告无能力补缴土地出让金，也不能为原告办理产权手续，因此被告是因不可抗力因素导致原告方无法办理产权证，因此被告可以免除承担违约责任；原告对上述证据真实性无异议，但认为房屋规划调整并不是被告违约的免责条件，被告因自身原因导致至今不能为原告办理房屋产权证，应承担相应违约责任。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告已按合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。则本案被告应在2013年10月22日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将原告所购房屋的相关资料报产权登记机关备案，已造成违约，依法应向原告承担违约责任。故对于原告诉请要求被告为其办理富源北路2××号4号楼1单元24层××号房屋产权证书的请求，法院依法予以支持。虽然被告提交相应证据证明原告所购房屋至今未能办理产权证书的原因系规划调整及补缴土地出让金问题导致，但该情况并不是原、被告合同中约定被告可以免责的事项，故对于被告所称未能办理产权证不是由其过错造成，不应向原告承担赔偿责任的辩称，法院不予采信。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。因原、被告在合同中对逾期办证的违约金并未明确约定，故对本案原告主张的逾期办证违约金，法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以原告已付购房款总额553095元为基数，酌情按照年利率6%的标准，从2013年10月22日起计算至实际完成合同约定的权属登记之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵州锦诚房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将办理原告林欣所购买的贵阳市富源北路2××号4号楼1单元24层××号房屋产权证书须由被告贵州锦诚房地产开发有限公司提交的资料报产权登记机关备案，并协助原告林欣办理上述房屋的权属登记。二、被告贵州锦诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告林欣逾期办证违约金（以已付购房款553095元为基数，按照年利率6%的标准，从2013年10月22日起计算至被告贵州锦诚房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案登记材料之日止）。三、驳回原告林欣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1350元，由被告贵州锦诚房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本案事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《会议纪要》、《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补缴出让金有关事宜的请示》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，对于上诉人锦诚房开是否应当在本案中承担逾期办证违约责任的二审焦点问题，虽然上诉人主张本案逾期办证并非由于上诉人的原因导致，而是涉案商品房规划调整，相关政府部门适用不合理、不正确的土地出让金标准导致，但是，上诉人作为本案商品房项目土地使用权的受让人，在项目规划发生调整后，按照相应的法律法规和政策规定补缴土地出让金是其应当履行的法律义务。且上诉人作为专门的房地产开发企业，其对于项目当地土地出让金的缴纳政策、标准、程序等相关问题也应当是知晓的。虽然上诉人对相关政府部门适用的土地出让金标准提出异议，但是，其提交的现有证据并不足以证明上述标准不合理、不正确。且上述情形也不属于不可抗力等法定的免责事由。因此，由于上诉人锦诚房开未能履行补缴土地出让金的义务导致本案房屋产权证的逾期办理，根据双方合同约定，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，上诉人锦诚房开应当承担相应的逾期办证违约责任。上诉人的该项上诉理由于法无据，本院不予采信。至于本案违约责任应如何承担的问题，因本案双方当事人在合同中对此并未作出明确约定，且无法协商一致，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院酌情按照年利率6%的标准计算本案违约金符合上述法律规定，该酌情认定属于一审法院合理的自由裁量权范围，本院对此予以尊重和维持。上诉人的该项上诉理由本院亦不予采信。至于上诉人锦诚房开提出的诉讼时效问题，因其在一审中并未提出诉讼时效抗辩，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，其该项上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人贵州锦诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  田 勇审判员  刘 劼二〇一七年十一月七日书记员  万炫兵