湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终1529号
上诉人（原审原告）：杜洁，女，1975年9月29日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：耿盼、雷雪，湖北今天律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：武汉泰祥房地产开发有限公司，工商登记住所地武汉市江夏区大桥新区办事处渔牧村，实际办公地址武汉市洪山区关谷软件园F2栋16楼。
法定代表人：夏忠祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡志滨，该公司员工。
委托诉讼代理人：徐定国，湖北金卫律师事务所律师。
上诉人杜洁、武汉泰祥房地产开发有限公司（�下简称泰祥公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2016）鄂0115民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杜洁的上诉请求为：1、撤销原判，改判泰祥公司继续履行合同，并按已付房价款每日万分之二标准支付自2011年1月1日起至实际交房之日止的违约金（至起诉之日为298,345.15元）；2、本案一、二审诉讼费用全部由泰祥公司承担。其上诉的理由为：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认为，泰祥公司在取得《竣工验收备案证明书》后已履行通知交房的义务，该认定与客观事实及合同约定不符。1、《商品房买卖合同》附件六第7条约定，“本合同项下相关事宜的通知送达方式为电话、挂号信、特快专递或公告”。在一审庭审中，泰祥公司未提供任何证据证明其取得《竣工验收备案证明书》后，已按前述约定向杜洁履行了通知交房的义务。2、杜洁也从未收到过泰祥公司的收房通知。至于杜洁与物业公司就涉诉房屋漏水问题的沟通，不能视为泰祥公司履行了通知收房的义务，因为在杜洁与物业公司的沟通过程中泰祥公司未将交付的时间、地点以及办理房屋交接手续的意思表示送达给杜洁。泰祥公司并未启动商品房的交付程序，故一审法院认定泰祥公司已履行了通知义务，不仅与客观事实不符，也违背了法院应当尊重当事人意识自治的原则。本案中，泰祥公司是否履行了通知义务至关重要，关系到泰祥公司是否已启动交付程序。依据《商品房买卖合同》第十一条约定，泰祥公司如认为商品房已达到交付条件，应当启动商品房交付程序，将交付的时间、地点及与交付相关的事宜通知杜洁，并在通知确定的时点办理交接手续，否则应当承担逾期交付责任。若泰祥公司已履行通知义务，但由于杜洁的原因未能如期办理交接手续，则视同泰祥公司在发出通知之第十六日已完成交付。因商品房的交付关涉双方重大权益，故《商品房买卖合同》对商品房交付程序以及交付是否完成的认定进行了特别的约定，该约定合法有效，应当作为泰祥公司是否履行交付义务的判断标准。依据前述约定，泰祥公司应是商品房交付程序的启动者，当其取得《竣工验收备案证明书》后，如认为商品房已符合交付条件，应当以通知的形式再次启动交付程序，履行商品房的交付义务。若其已履行通知义务，而杜洁无正当理由拒不配合办理交接，则交付不能的后果由杜洁承担。但在本案中，泰祥公司并未履行通知义务、启动交付程序，至今末依据《商品房买卖合同》第十一条的约定完成商品房交付。（二�一审法院认为，在泰祥公司取得《竣工验收备案证明书》后，若杜洁对商品房交付标准和质量认定有争议，依据《商品房买卖合同》附件六第12条的定，杜洁应委托武汉市有资质的机构进行鉴定。该认定与客观事实及法律规定不符。1、关于诉争商品房的质量问题，双方均认可该房屋存在严重的渗漏水问题，且已经过多次反复修整仍无法解决。对诉争商品房是否存在质量问题双方并不存在争议，无提请鉴定的必要。2、《商品房买卖合同》附件六第12条属于格式条款，存在免除己方责任、排除对方主要权利的情形，严重违反公平原则，属于无效条款。即便杜洁对交付标准和质量认定有异议，也无需履行该条约定的鉴定义务。理由是：依据《商品房买卖合同》附件六第12条的约定，无论出卖人交付的商品房是否符合交付标准，买受人必须无条件收房。即使商品房严重不符合交付标准、完全无法满足买受人居住使用条件，买受人也必须先收房，收房后再主张维修责任。而维修责任与逾期交房责任的适用条件及责任大小是完全不同的。该条款实质上是剥夺了杜洁拒绝收房的权利，同时免除了泰祥公司逾期交房的责任。若商品房在交付前或交付后存在质量问题泰祥公司皆仅需承担保修义务，则泰祥公司应在交付节点向杜洁提供符合条件的房屋的义务将形同虚设，逾期交房责任也无任何实质意义。因此，根据《合同法》第39条、第40条的规定，该条款应属于无效条款，严重违反公平原则，杜洁没有履行的义务。综上，杜洁认为，本案争议的焦点应当是泰祥公司是否已履行交付义务。而是否履行交付义务应当以《商品房买卖合同》关于交付的约定作为判定标准。依据《商品房买卖合同》第九条的约定，泰祥公司应当在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付给杜洁使用，但泰祥公司直到2012年6月8日才取得《竣工验收备案证明书》。在泰祥公司取得《竣工验收备案证明书》后，暂且不论商品房是否已符合交付标准，泰祥公司并末按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，启动商品房交付程序，通知杜洁收房并完成房屋交接义务。因此泰祥公司并未履行交付义务。另一方面涉诉商品房也确实存在严重的渗漏水问题，即使泰祥公司此时将房屋交付给杜洁，也不符合房屋交付条件。泰祥公司迟迟未将符合约定标准的商品房交付给杜洁用，导致杜洁自2010年购房至今一直无法获得并使用已购房屋，给杜洁造成了重大的损失。
泰祥公司的上诉请求为：1、撤销原判，改判驳回杜洁的全部诉讼请求。2、本案一切诉讼费用由杜洁承担。其上诉的理由为：一审判决认定事实、适用法律错误，具体理由如下：一、�据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年，杜洁要求泰祥公司支付逾期违约金的请求，已经超过诉讼时效，应驳回不予支持。二、根据泰祥公司与杜洁之间的《武汉市商品房买卖合同》附件六第10条，买受人应当在办理房屋交接前交清维修资金，否则出卖人有权拒绝办理交验手续，并有权拒绝履行合同其他义务，买受人自行承担因此造成的房屋延期交付的责任后果。杜洁至今一直未缴纳维修资金，泰祥公司有权拒绝交房和履行合同其他义务，延期交付的后果均由杜洁自行承担。三、取得建设工程竣工验收备案证明，并非法律、法规规定的强制性交房条件，一审法院不应认定泰祥公司2010年12月时未取得竣工验收备案证就不符合交付条件而要承担逾期交房的违约责任。四、杜洁主张房屋有渗漏水问题而单方认为不符合交付条件，是不符合法律规定也不符合合同约定。房屋存在质量瑕疵，按双方合同约定，可由泰祥公司承担保修义务和保修责任，不视为逾期交房。
2016年11月，杜洁向一审法院提起诉讼，请求判令：一、继续履行合同，并按已付房价款每日万分之二标准支付自2011年1月1日起至实际交房之日止的违约金（至起诉之日为298,345.15元）；二、本案诉讼费由泰祥公司承担。
一审法院查明，2010年4月17日，杜洁与泰祥公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定杜洁购买泰祥公司开发的位于武汉市江夏区大桥文化北路东江郡华府商品房第11幢2单元11层1101号房，建筑面积138.93平方米，价款为697,395元。合同第九条约定：交房期限及条件：出卖人应当在2010年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：每户设独立电表；6、给水：每户设独立水表；7、燃气：交房时燃气管道设施安装到户，点火时间按燃气公司规定执行；8、排水：交房时排水设施达到使用条件；9、绿化：交房时，该期规划范围内绿化工程基本完工；10、电梯：交房时，电梯设施达到使用条件。因不可抗力或者在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起60日内书面告知买受人。第十条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加�。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条交接商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……合同附件六：合同补充协议……7、本合同项下的相关事宜的通知送达方式为电话、挂号信、特快专递或公告，通知的送达时间为电话、挂号信、特快专递发出三日或公告见报当日。12、买受人如对该商品房交付标准和质量认定有争议，可委托武汉市有资质的机构检测，并以该机构出具之书面鉴定意见作为处理争议的依据，但不影响买受人按出卖人交房书面通知期限完成对该商品房的验收交接手续。买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接单中载明，并由出卖人核实后进行维修，维修期间不视为逾期交房。13、本补充协议中约定的内容与双方签订的《武汉市商品房买卖合同》上印刷、手写、加注的内容不一致的以本补充协议的内容为准。合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，杜洁支付了�部购房款。
2010年12月，泰祥公司向包括杜洁在内的江郡华府商品房业主发出收房通知，要求杜洁于2011年1月9日到武汉兴泰安物业管理有限公司办理收房手续，因不符合交房条件，杜洁拒绝收房。2011年4月29日，泰祥房公司客服代表与杜洁共同查验涉诉房屋，并由其客服代表填写了一份房屋验收表（11栋2单元1101室）房间备注：次卧外飘窗渗水，主卧外飘窗渗水；卫生间：次卫生间窗子下面渗水；厨房、阳台：餐厅阳台雨排管顶部渗水；其它：大阳台顶部渗水。杜洁仍以不符交房条件拒绝收房。
2012年6月8日，泰祥公司取得涉诉商品房江郡华府11#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。杜洁仍未收房。2012年11月5日，泰祥公司向杜洁出具关于11-2-1101室遗留问题维修的说明：存在问题：1、主卧室内有原渗水痕迹，没有刷白，�窗渗水痕迹；2、主卫顶部渗水痕迹，没有刷白；3、客厅及阳台顶部墙面有渗水现象，需处理；4、入户花园梁上有渗水痕迹需处理；5、厨房顶部有渗水痕迹需处理；6、次卧墙面裂缝及渗水痕迹。以上问题必须在2012年11月13日前完成。杜洁仍未收房。2016年3月13日，杜洁与物业公司人员再次查看了该房屋。
2016年5月24日，杜洁向一审提起行政诉讼，请求撤销对泰祥公司江郡华府11#楼工程作出的竣工验收备案行为。2016年8月26日，一审法院作出（2016）鄂0115行初16号行政判决书，驳回杜洁的诉讼请求。
一审法院认为，杜洁与泰祥公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。杜洁支付房款后，泰祥公司应当按照合同约定的时间和条件交付商品房，泰祥公司延期交房构成违约，应当承担相应的违约责任。泰祥公司于2010年12月向杜洁发出交房通知，因其未取得该房屋的建设工程竣工验收备案证明书，不符合双方约定及法定的强制性交付条件和质量标准，杜洁可以拒绝收房，泰祥公司并应按约定承担逾期交房的违约责任。2012年6月8日，泰祥公司取得涉诉商品房江郡华府11#楼《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，至此，其应交付的房屋符合双方约定及法定的强制性交付条件和质量标准，杜洁仍以验收房屋时房屋存在渗漏等问题不满足正常居住条件拒绝收房，且其未按约定方式委托武汉市有资质的机构检测进行鉴定证明房屋在交付条件成就时仍存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用，杜洁接收房屋不影响其向出卖人主张对房屋质量瑕疵承担保修义务。杜洁主张继续履行合同并由�祥公司支付逾期交房违约金中的部分请求符合约定，予以支持，泰祥公司应从约定交房期间之次日即2011年1月1日起至具备交房条件之日即2012年6月8日止向杜洁支付逾期交房违约金（697,395元×0.0002×524＝73,086.99元）。杜洁提出泰祥房地产公司即使在竣工验收备案证明书后也未按合同约定书面通知其收房，故应承担支付逾期交房违约金至实际收房之日止的请求与事实不符，双方对于通知的方式已作出特别约定，对于通知的方式并未限定以书面通知为唯一，且其在实际收房验收中的理由均为房屋部分渗漏痕迹等质量瑕疵问题不满足正常居住条件而拒绝收房，故对杜洁主张的逾期交房违约金在该房屋达到交付条件后的部分请求，不予支持。泰祥公司提出的辩称意见与约定及法律规定不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、武汉泰祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向杜洁支付逾期交房违约金73,086.99元；二、驳回杜洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,775元，由武汉泰祥房地产开发有限公司担1,627元，杜洁负担4,148元。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，2010年4月17日，杜洁与泰祥公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。双方当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。
关于杜洁的上诉主张。首先，涉案房屋已于2012年6月8日取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到了法定交付房屋的条件，而杜洁没有收房应归责于其本人。其次，有关该房屋存在的质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。因泰祥公司对案涉房屋质量问题并未拒绝修复，故杜洁至今未收房造成其损失进一步的扩大，其责任应由其本人自行承担。
关于泰祥公司的上诉主张。双方合同签订后，杜洁支付了购房款，泰祥公司未按照合同的约定交付商品房，构成违约，应当承担相应的违约责任。故一审法院认定的泰祥�司应从2011年1月1日起至2012年6月8日，泰祥公司取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，符合法定交付房屋条件时止的违约金数额，并无不当。因此，杜洁与泰祥公司的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
现杜洁与泰祥公司对于继续履行《武汉市商品房买卖合同》，均不持异议，本院依法予以照准。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,775元，由杜洁负担2,887.5元；由武汉泰祥房地产开发有限公司负担2,887.5元。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一八年四月十二日
书记员 余文婷