河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫13民终1078号
上诉人(原审原告)：樊小党，男，1981年3月15日出生，汉族，市民，住新野县。
委托诉讼代理人：武光太，北京市京国（南阳）律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):南阳正弘房地产开发有限公司。住所地：南阳市新华东路。统一社会信用代码：91411300561001927U。
法定代表人：杨宇剑，任总经理。
诉讼委托代理人：周小伟，河南同心德律师事务所律师。
上诉人樊小党与被上诉人南阳正弘房地产开发有限公司（以下简称南阳正弘房产公司）买卖合同纠纷一案，不服新野县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1329民初2189号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
樊小党上诉请求：撤销原审判决并依法改判或发回重审并判决本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人交给上诉人的房屋已经验收合格是错误的，被上诉人自行组织的验收违反法律规定，交付的房屋违反合同约定和法律规定的交房条件，不仅交房逾期，交付的房屋也不符合双方约定；二、因被上诉人逾期交房的违约行为一直持续存在，上诉人请求被上诉人支付逾期交房的违约金未超过法律规定的诉讼时效；三、本案适用的诉讼时效应当是三年，本案一审判决是在《民法总则》实施以后，应当适用三年诉讼时效的规定；四、被上诉人应当履行为上诉人办理房产证的义务，未按合同约定办理房产证应当承担违约责任。
南阳正弘房产公司辩称，一、被上诉人已经向上诉人交付了房屋，房屋交付后，一直由上诉人占有使用，根据最高法院关于商品房买卖案件解释第十一条的规定，可以认定被上诉人向上诉人交付了房屋。且交付房屋时，上诉人在入住通知单上签名，表明上诉人对交付行为的认可，说明双方对交付条件进行了变更，被上诉人的交付符合规定。法律对房屋的交付并无禁止性规定，转移占有就视为交付。本案房屋经过验收合格，交付行为符合法律规定。二、本案起诉是在2017年10月1日前起诉，应当适用2年的诉讼时效，且双方合同中明确约定了交付日期，应当按照合同约定的交付日期计算诉讼时效，上诉人的起诉超过诉讼时效。三、办理房权证是行政部门的职责，被上诉人只是协助提供材料，上诉人要求被上诉人办理房权证没有依据，不应当支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
樊小党向一审法院起诉请求：1.请求判决南阳正弘房产公司按日向樊小党支付已交付购房款日万分之一的违约金自2012年12月31日起至南阳正弘房产公司向樊小党交付符合约定房屋为止；2.请求判决南阳正弘房产公司为樊小党办理所购房屋的房权证书；3.请求判决诉讼费用由南阳正弘房产公司负担。
一审法院认定事实：2014年3月19日，樊小党作为买受人，南阳正弘房产公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定由买受人购买出卖人所建的位于新野县城书院路文化广场西侧正弘阳光花园第2幢1单元1601号房屋，建筑面积143.83平方米，单价为每平方米3032.61元，总房款为436180元；付款方式为买受人于2014年3月19日支付出卖人136180元，余款300000元申请办理公积金贷款。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；……”。第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……”合同签订后，樊小党按约定交纳购房款436180元。2014年4月23日，南阳正弘房产公司将房屋交付给樊小党，樊小党向南阳正弘房产公司出具承诺书一份，内容为：“本人樊小党于2014年3月17日购买阳光花园住房一套，房号2-1-1601建筑面积143.83㎡。总房款436180元，已付房款392561元，余款43619元申请办理按揭贷款。由于按揭暂时不能办理，但本人急于装修入住，特申请先领钥匙装修并作出以下承诺：1.领取钥匙时付清交房前需交的一切费用。2.严格按照物业要求不违规装修（包跨承重墙、梁、柱子的完整）。3.按揭开始办理时无条件配合开发商办理按揭手续，提供相关手续。4.如有违背开发商可有权收回住房并承担相应的法律责任。安总同意（加盖南阳正弘房产公司南阳正弘房地产开发有限公司印章）特此承诺承诺人：樊小党151××××1686交房正确樊小党”。樊小党接收该房屋后，入住至今。另查明，2013年11月15日，经南阳正弘房地产开发有限公司（建设单位）、郑州市建筑设计院（设计单位）、郑州恒基建设监理有限公司（监理单位）、河南建筑工程有限公司（施工单位）验收，正弘阳光花园小区工程质量等级符合国家验评标准合格等级要求。但因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，所以在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证。
一审法院认为，樊小党、南阳正弘房产公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。樊小党、南阳正弘房产公司均应当严格按照合同约定履行自己的义务。现樊小党已按照合同约定支付了购房款，但南阳正弘房产公司未按照合同约定的期限交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约责任，樊小党可向南阳正弘房产公司主张要求其支付逾期交房期间的违约金。但南阳正弘房产公司辩称，樊小党请求支付逾期交房期间违约金已超两年诉讼时效，一审法院认为，因南阳正弘房产公司在房屋验收合格后，于2014年4月23日已将房屋交付给樊小党，故樊小党如认为南阳正弘房产公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，其向南阳正弘房产公司请求支付逾期交房期间违约金的诉讼时效应自2014年4月23日开始计算至2016年4月22日，故樊小党主张南阳正弘房产公司支付逾期交房期间的违约金，已超过诉讼时效，一审法院依法不予支持。关于樊小党请求南阳正弘房产公司为其办理房屋所有权证，因办理房屋所有权证是属于行政机关的职权，南阳正弘房产公司仅有义务协助办理房屋所有权证，而无权直接予以办理。现正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，无法办理竣工验收许可证，在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证，故樊小党请求南阳正弘房产公司为其办理房屋所有权证，南阳正弘房产公司现确无能力为其办理，属履行不能，南阳正弘房产公司承担的应是违约责任，故樊小党的此项请求一审法院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，判决：驳回樊小党的诉讼请求。案件受理费1240元，由樊小党负担。
二审中，各方当事人均未提交新的证据。
本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，当事人双方签订的商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”根据《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，在房屋竣工后，2013年11月15日，南阳正弘房产公司（建设单位）、郑州市建筑设计院（设计单位）、郑州恒基建设监理有限公司（监理单位）、河南建筑工程有限公司（施工单位）验收，案涉商品房经验收质量等级符合国家验评标准合格等级要求，上诉人同意接收，并入住至今，案涉商品房的交付符合法律规定及合同约定，为有效交付。上诉人上诉所称《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确限定的是“对涉及公共安全的内容”所进行的验收，与商品房房屋质量验收不是同一概念。被上诉人因小区存在超层等原因未及时向有关政府部门办理竣工验收，应由有关政府部门进行处理。本案房屋交付行为发生在2017年10月1日前，一审法院确认上诉人一审请求被上诉人支付逾期交房期间的违约金超过诉讼时效是正确的。关于办理房产证问题，因正弘阳光花园小区的商品房存在超层，与建筑规划许可证和房屋预售许可证不符，在未变更规划许可证和取得竣工验收许可证之前无法办理房权证，上诉人可另行主张要求南阳正弘房产公司承担违约责任或者具备办理房产证条件时再行主张。
综上，樊小党的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1240元，由樊小党负担。
本判决为终审判决。
审判长 龚跃伟
审判员 李君彦
审判员 孙建章
二〇一八年三月二十三日
书记员 杨松峰