宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初1222号
原告：宁波市鄞州鸿锦房产销售代理有限公司（统一社会信用代码为91330212570505406C）。住所地：宁波市鄞州区中河街道黄泥桥安居工程*幢商场08。
法定代表人：姚建成，该公司总经理。
委托代理人：李军，安徽舒洲律师事务所律师。
被告：杨姬娜，女，1974年10月1日出生汉族，宁波嘉圣华贸易有限公司职员，住宁波市江东区。
委托代理人：孙冰慧，浙江和义观达律师事务所律师。
委托代理人：柯光煜，浙江和义观达律师事务所律师。
原告宁波市鄞州鸿锦房产销售代理有限公司为与被告杨姬娜房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员蔡雯晴适用简易程序审理。本案于2017年4月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李军，被告的委托代理人孙冰慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁波市鄞州鸿锦房产销售代理有限公司起诉称：原、被告于2016年11月19日签订了《房屋租赁合同》，由被告将位于宁波市鄞州区凯旋明天2幢3号507室房屋出租给原告，租期3年，从2016年11月20日至2019年11月20日，租金2700元/月，每3月一付，押金2700元，违约金为3倍押金即8100元等。原告依约交付10800元给被告，交房后原告发现该房屋存在诸多历史问题，如：一楼客厅地板严重变形翘起、浴室门无法开关、2楼卧室窗户关不上、5盏灯不亮、冰箱密封圈老化等问题，导致原告无法使用，至今未搬进入住。原告发现问题后及时向被告反映，希望被告尽快把问题解决好以便入住使用，但被告坚决不同意出钱维修，不承担维修责任和义务。基于上述情况，原告于2017年1月4日致函于被告，告知被告在收函后3日内与原告联络并解决上述问题及不利后果等，但被告收函后仍拒绝解决相关问题。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，双方均应遵守，原告已依约交付房屋租金、押金，被�理应对所出租房屋存在的各种历史问题及时维修解决，而不应无理拒绝，导致原告至今无法入住使用，给原告造成了较大的损害。且2017年2月21日被告在涉案房屋门口张贴通知，限原告3天内腾退，以实际行动主张解除合同。故请求判令：1、解除原、被告于2016年11月19日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还房屋租金8100元、押金2700元，合计10800元；3、被告支付违约金8100元。
被告杨姬娜答辩称：1、本案不存在解除合同的事由，本案是现房交付，双方在签订房屋租赁合同前，原告已对涉案房屋经过仔细的查验，才与被告签订合同的；2、原告要求退还租金不合理；3、被告不存在违约的情形；4、鉴于合同无法继续履行下去，同意解除合同。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
房屋租赁合同1份，用以证明2016年11月19日双方签订�同，对权力义务进行了约定，包括租金的支付、违约以及违约相关的约定，合同明确约定被告应该提供完好的房屋及设施、家电、装修等。
收据1份，用以证明原告支付房屋款合计10800元的事实。
照片8份（打印件），用以证明原告租赁的房屋存在多处问题，地板翘起严重、卧室的窗户全部关不住及部分的灯具不亮、冰箱不能使用等事实。
律师函、快递单、快递跟踪记录（打印件）各1份，用以证明原告向被告发出了律师函，希望被告与原告协商解决，但是至今被告均未与原告联系解决纠纷的事实。
5.微信聊天记录1份（打印件），用以证明原告承租房屋以后，于2016年12月至2017年2月份发现房屋出现问题后，及时向被告告知，并希望被告能维修，同时告知相关法律后果。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
电费缴费凭证2份，用以证明原告实际占有使用被告房屋，并拖延支付电费的事实。
微信聊天记录1份（打印件），用以证明本案纠纷的事实经过。
3.照片1组（打印件，2016年11月14日上午拍摄），用以证明涉案房屋出租给原告前的状况。
上述证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：
对原告提交的证据1、2，被告均无异议，本院均予以确认。对原告提交的证据3，被告有异议，认为涉案房屋出租后被告从未进入涉案房屋，对于房屋内状况不清楚。本院认为，该照片系原告自行拍摄，从照片上无法看出房屋状况，本院对该证据不予确认。对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，关联性与欧异议，认为律师函所述不是事实，被告多次与原告联系解决纠纷。本院对该证据的真实性予以确认。对原告提交的�据5，被告对真实性无异议，本院对该证据予以确认。
对被告提交的证据1，原告对真实性无异议，认为电费的产生并不代表原告居住使用了房屋，可能是电损产生。本院对该证据予以确认。对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，恰能证明涉案房屋存在诸多问题。本院对该证据予以确认。对被告提交的证据3，原告对真实性有异议，无法确认拍摄时间。本院认为，该照片系原告自行拍摄，无法确定拍摄时间，本院不予确认。
根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实：
2016年11月18日，原告为向被告承租房屋，向被告支付租金8100元、押金2700元，合计10800元。2016年11月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于凯旋明天2幢507室房屋出租给原告，租赁期限3年，自2016年11月20日至2019年11月20日，因租房客户流动性较大，房屋衔接有一定的空闲时间，被告每年给予原告空置免租期30天，每年第二季度付5400元；租金每月2700元，三个月付一次，先付后住，每次付房租须提前十天；租房押金2700元，到期结算所有费用后归还余额，不计息；任何一方均不得无故终止或违反本合同条款，如有发生违约情况，违约方应支付守约方三倍押金的违约金，并按实结算房租；家电家具及装修若非认为损坏的，由被告承担维修或更新，属于人为损坏的由原告承担责任或赔偿损失。合同签订当日，被告向原告交付房屋，被告承租涉案房屋用于转租，原告对此亦知晓。2016年12月8日，经原、被告联系，原告仍未将涉案房屋转租。2016年12月10日，原告向被告发送信息，表示刚刚发现厕所门需要维修、窗户打不开，有些物品太差，询问被告能否扔掉；被告表示物品其会请人取走，窗户可以�物业维修。2016年12月13日，被告表示有人来拿东西，原告要求去房屋内交待一下设施问题。当日，双方并未现场交涉，原告又通过微信向被告反映浴室移门损坏、冰箱门关不上等问题，并表示上述内容系原损坏部分，不应由原告赔偿，被告表示冰箱原来是好的，不会要求原告赔偿。2016年12月24日，原告通过微信要求被告履行基本维修义务，并表示原告曾要求将房屋退还给被告，被告不同意，双方应落实后续维修事宜；被告认为原告签合同时并未提出任何异议，且涉案房屋属于包租。此后，双方一致就房屋维修问题进行交涉，未果。
2017年4月6日，本院组织原、被告对涉案房屋进行查勘，二楼有一扇窗户无法关紧，浴室移门无法移动、门框角落处有腐烂痕迹，一楼客厅靠墙处地板有轻微突起。原告于当日将涉案房屋交还给被告。
本院认为：原、被告�订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告以被告未履行维修义务导致房屋无法使用为由，要求解除《房屋租赁合同》，被告抗辩认为上述问题在房屋交付时并不存在，不属于被告的维修范围，现因合同无法继续履行，愿意解除合同。本院认为，涉案房屋系现房，原告接收房屋时应对房屋状态进行检查，现原告于2016年11月19日接收房屋且未对房屋状态提出异议，应视为原告对交接时的房屋状态予以认可；原告至2016年12月10日才向被告提出房屋存在浴室门损坏、窗户关不上等问题，2016年12月24日才向被告提出维修要求，不能证明上述问题在房屋交付时即存在，也不能证明上述维修义务在被告，被告不构成违约；此外，上述问题较为轻微，不影响房屋使用，即使维修责任在�被告，也并不导致涉案合同无法继续履行；综上，原告以被告未履行维修义务为由要求解除合同，缺乏依据，但现因被告同意解除合同且双方已交还房屋，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。原告要求被告支付违约金8100元，缺乏依据，本院不予支持。自合同签订之日起至本院组织原、被告交接房屋之日止，涉案房屋由原告实际控制，原告应承担承租期间的房屋租金，且原告尚未结清承租房屋期间的电费，押金返还条件尚未成就，故对原告要求退还租金8100元、押金2700元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，判决如下：
解除原告宁波市鄞州鸿锦房产销售代理有限公司与被告杨姬娜于2016年11月19日签订的《房屋租赁合同》。
二、驳回原告宁波市鄞州鸿锦房产销售代理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费273元，减半收取136.50元，由原告宁波市鄞州鸿锦房产销售代理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
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代理审判员 蔡雯晴
二〇一七年五月二十二日
代书 记员 陈剑妃