南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终318号上诉人（原审原告）:陈仕林，男，1960年11月26日出生，汉族，住广西南宁市江南区。委托诉讼代理人：王迎宁，广西锦康律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴红斌，广西锦康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:粟顺荔，男，1976年2月27日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：毛庆杰，广西天狮灵动律师事务所律师。上诉人陈仕林因与被上诉人粟顺荔房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月1日公开开庭审理了本案。陈仕林的委托诉讼代理人王迎宁，粟顺荔的委托诉讼代理人毛庆杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈仕林上诉请求：一.撤销（2017）桂7102民初530号判决第二项，改判粟顺荔向陈仕林支付2017年2月28日以前的房屋占有使用费422614.59元及逾期支付利息35356元。该利息分段计算如下：（1）以2014年欠付占用费134374.17元为基数，按年利率6%计，自2015年1月1日暂计至2017年4月30日，即134374.17×6%×7/3=18812元，此后另计至实际履行之日；（2）以2015年当年新欠付占用费179667.78元为基数，按年利率6%计，自2016年1月1日暂计至2017年4月30日，即179667.78×6%×4/3=14373元，此后另计至实际履行之日；（3）以2016年当年新欠付占用费96551.16元为基数，按年利率6%计，自2017年1月1日暂计至2017年4月30日，即96551.16×6%×1/3=1931元，此后另计至实际履行之日；（4）以2017年1至2月当年共欠付占用费12021.46元为基数，按年利率6%计，自2017年1月1日暂计至2017年4月30日，即12021.46×6%×1/3=240元，此后另计至实际履行之日；二.撤销（2017）桂7102民初530号判决第三项，改判粟顺荔向陈仕林支付2017年3月1日之后的房屋占有使用费25510.73元/月（参照合同约定2017年租金标准为25510.73元/月，次年比上年递增5%，现自2017年3月1日起暂计至2017年4月30日，此后另计至实际返还房屋之日止）；三.本案一审、二审诉讼费由粟顺荔承担。事实与理由：一.一审判决遗漏认定事实。粟顺荔在2017年3月20日针对陈仕林对其作出的《解除的通知》的复函中，承认拖欠租金之事实，但认为应从拖欠租金总额4726714.59元中扣除第三人陈年权之费用238718元。该事实说明，在租金总额上双方已达成合意，仅扣除部分有异。原判决忽视了双方往来复函实际相当于再一次的对账。二.原判决“酌定由被告按照原合同约定的2009年租金标准向原告支付占有使用案涉房屋期间的占用费，且无须支付逾期付款利息”不符合法律规定，同时显失公平。1.合同约定从2011年1月1日起，租金每年递增5%。尽管一审法院认定合同无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2.（1）房屋及其占有使用费虽属债权，亦属于合同法第五十八条中所说的“因该合同取得的财产”，因此财产不仅应当返还，且应当以财产的实际价值予以返还。（2）本质上，“参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费”是为了确定应当返还之财产的实际价值，而非在双方当事人之间酌定损失分摊比例，因此占有使用费并无酌定的空间。（3）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之所以规定一般应参照租金标准支付房屋占有使用费，实为避免在确定该项费用的实际价值中，因依赖于鉴定而增加当事人负担，拖累庭审效率。所谓的“一般应予支持”的例外情形，实指特殊情形下不得不采用鉴定确定标准。（4）当前房价飙升，房产地租经济效用显著，若以七八年前的租金价格来衡量占有使用费，显然与其实际价值相去甚远，使判决有显失公平之嫌，并且使得承租方因合同无效而从其过错行为中获利，与民法的根本原则相悖。3.逾期付款利息为实际产生的损失，依照合同法第五十八条规定，应依据各方过错承担相应责任。原判认定双方过错程度相当，粟顺荔却无需支付逾期付款利息，显属前后矛盾。粟顺荔答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈仕林的上诉请求。一.双方往来函件所涉及的内容是基于合同有效的情况下所产生的法律效果，但本案中因合同无效而导致合同条款的无效，因此，不能按照无效合同的约定履行合同。二.合同无效的效力是自始无效，合同无效的情况下应当回归合同订立时的初始状态，合同法对于无效合同的处理是基于合同所取得的财产应予返还或折价补偿，所采用的是事后补救原则，属于补偿性质，而非基于无效合同的约定应得利益的赔偿。因此，就本案而言，粟顺荔按照双方签订合同之初的情况，即2009年的具体情况来支付房屋占有使用费是符合相关法律规定的。三.双方在导致合同无效的过错方面是相当的，因此不存在任何一方违反约定的事实，粟顺荔不应当支付逾期利息。陈仕林向一审法院起诉请求：一.粟顺荔向陈仕林支付2017年2月28日以前拖欠的房屋占用费422614.59元及逾期付款利息35356元。二.粟顺荔向陈仕林支付2017年3月1日之后的房屋占用费25510.73元（参照合同约定的租金标准，自2017年3月1日起暂计至2017年4月30日，此后另计至实际腾房之日）。三.粟顺荔于本判决生效后10日内腾房并返还给陈仕林。四.本案诉讼费由粟顺荔承担。一审法院认定事实：2010年1月28日，陈仕林（出租人，甲方）与粟顺荔（承租人，乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定：1.甲方将南宁市青秀区东葛路105号俊世大厦12层（面积518㎡、毛坯）整层出租给乙方经营宾馆；2.租期10年，自2009年1月1日起至2019年1月1日止，2008年11月20日至2008年12月20日为免租期；3.租金从2009年1月1日起计付，2009年1月1日至2010年12月30日期间，每月租金18130元，从2011年1月1日起，每年递增5%，租金依“先支付后使用”的原则按季度支付；4.乙方需预交押金50000元；5.乙方在办理营业执照、卫生许可证、消防证、环保证、特许行业许可证等所需证件，甲方及时提供及配合提供所需的证件资料，尽快使乙方办理相关的经营手续。合同还就当事人的其他权利义务进行了约定。在此之前，陈仕林已于2008年11月将案涉房屋交付粟顺荔，粟顺荔亦按照酒店经营目的进行装修后开展经营活动。2014年7月14日，陈仕林（甲方）与粟顺荔（乙方）签订《补充协议》，约定：1.乙方向甲方补交2009年租金余款13170元及2010年1月28日签订的《综合楼租赁合同》约定的押金50000元，共计63170元，即日交清；2.乙方支付完上述款项后，甲乙双方继续执行2010年1月28日签订的《综合楼租赁合同》中的各项条款；3.本协议从2014年7月15日起执行。签订补充协议当日，粟顺荔向陈仕林支付了押金50000元。2015年7月31日，粟顺荔向陈仕林支付租金20000元。2015年9月1日至2017年2月28日期间，粟顺荔通过案外人蓝金梅向陈仕林支付租金312000元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，在城市规划区内进行建筑物、构筑物建设的，建设单位或者个人应当申请办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经南宁市城市建设档案馆核查，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故陈仕林与粟顺荔于2010年1月28日签订的《综合楼租赁合同》及2014年7月14日签订的《补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，粟顺荔应当将案涉房屋返还陈仕林。其次，双方对案涉房屋是否经过主管部门的规划许可，均未尽到合理的注意义务，对合同无效后果的发生，双方过错程度相当。根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定由粟顺荔按照原合同约定的2009年租金标准（18130元/月）向陈仕林支付占有使用案涉房屋期间的占用费，且无须支付逾期付款利息。由于双方对2014年7月14日之前的租金业已结算但尚余13170元未付的事实不执异议，故粟顺荔向陈仕林支付房屋占有使用费的起止时间应当从2014年7月15日起至粟顺荔返还房屋之日止。截至2017年2月28日，扣除粟顺荔已经向陈仕林支付的房屋占用费332000元和押金50000元，粟顺荔还须向陈仕林支付房屋占有使用费203142.26元。2017年3月1日以后产生的房屋占有使用费，按照一审法院确定的标准另计至粟顺荔返还案涉房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，判决：一.粟顺荔向陈仕林返还南宁市青秀区东葛路105号俊世大厦12层整层房屋；二.粟顺荔向陈仕林支付2017年2月28日以前的房屋占有使用费203142.26元；三.粟顺荔向陈仕林支付2017年3月1日之后的房屋占有使用费（按照18130元/月的标准计算，从2017年3月1日起计至粟顺荔返还房屋之日止）；四.驳回陈仕林的其他诉讼请求。案件受理费8552元，减半收取计4276元（陈仕林已预交），由陈仕林负担2319元，粟顺荔负担1957元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对于一审查明的事实，陈仕林认为一审遗漏认定双方往来函件进行对账的事实。粟顺荔对一审查明的事实没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据陈仕林在一审时提交的证据以及粟顺荔对该证据的质证意见，可证实：陈仕林于2017年2月28日向粟顺荔作出《解除的通知》，主要内容为：粟顺荔在合同履行过程中长期拖欠租金，至今已拖欠租金472614.59元，且未经同意将房屋转租给第三方，已严重违约，现通知粟顺荔解除双方签订的《综合楼租赁合同》。粟顺荔于2017年3月20日作出《关于解除的通知的回复函》，主要内容为：由于陈仕林无法提供关于租赁场所合法使用权的相关证照，导致粟顺荔无法正常经营，故无法按时支付租金，且粟顺荔对陈仕林核算应付租金金额有异议，对方还有陈年权238718元费用需在已付费用中扣除。上述往来函件的内容并不能证实双方对粟顺荔应付租金总额已达成合意，因此陈仕林该项异议不能成立。经审查，一审查明的事实属实，依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:一审判决房屋占有使用费的计算标准是否合理？粟顺荔是否应支付逾期付款利息？本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方签订的《综合楼租赁合同》及《补充协议》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”租赁合同无效后，承租人应返还因无效合同取得的财产，包括所租赁房屋以及实际占有房屋所获取的占有利益，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还依无效合同取得的财产的一种方式，并不是按照合同履行支付的租金，因此不是必须参照租赁合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费，而应当根据承租人对租赁房屋的实际使用状况，以及双方对于租赁合同无效的过错程度予以确定。本案中，陈仕林将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给粟顺荔用于经营宾馆，致使粟顺荔无法办理相关证照，陈仕林作为出租人存在一定过错，而粟顺荔作为承租人，未查询涉案房屋的相关证件即承租该房屋，其在签订租赁合同时，没有尽到谨慎注意义务，自身亦存在过错，因此对于《综合楼租赁合同》及《补充协议》无效，双方均存在过错，且过错程度相当。由于粟顺荔承租涉案房屋是用于经营宾馆，而该房屋未取得建设工程规划许可证，在一定程度上影响了粟顺荔对房屋的使用，一审判决根据双方对于租赁合同无效的过错程度，以及粟顺荔对涉案房屋的使用情况，确定粟顺荔应支付的房屋占有使用费计算标准，该计算方式合法有据，予以维持。同时，基于双方的过错程度，一审判决粟顺荔无须支付逾期付款利息并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人陈仕林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8890元（陈仕林已预交），由上诉人陈仕林负担。本判决为终审判决。审判长 易 妙审判员 玉 萍审判员 韦圆圆二〇一七年十二月五日书记员 明俊君