福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第5059号
原告黄爱珍，女，汉族，1982年9月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。
原告黄忠伟，男，汉族，1983年9月2日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托代理人董惠文、池建伟，福建名仕律师事务所律师。
被告福建仁文建设有限公司，住所地：福州市鼓楼区。
法定代表人李雄虎，董事长。
委托代理人肖炳祥、周密，北京德恒（福州）律师事务所律师。
原告黄爱珍、黄忠伟与被告福建仁文建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人董惠文、池建伟，被告委托代理人肖炳祥、周密到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月23日，原告向被告购买“仁文·大儒世家”房产，签订《商品房买卖合同》。其后，原告依约办理了支付首付款、按揭贷款等手续，支付了全部购房款1064856元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用……”。但遗憾的是，被告由于自身资金紧缺等问题，工程施工长期停滞，2012年12月31日未能履行交付房产的义务。截止至今，被告已拖延交付房产近两年。《商品房买卖合同》第九八条约定：被告逾期交付房屋超过90日的，按照已付款的每日万分之一支付违约金。原告认为，此违约金标准显然过低，理应予以调高。且由于被告违约交付房产的行为，导致包括原告在内的诸多业主产生了严重损失，并导致多场诉讼。现福州市中级人民法院已有判例认为前述约定的违约金过低，应按照总购房款每日万分之三的标准支付违约金。故原告以总购房款每日万分之二的比例主张违约金。为此原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房总价款人民币1064856元为基数，按日万分之二标准，自2012年12月31日起，计至被告具备交付讼争房产条件并实际交付房产时止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告愿意按照《商品房买卖合同》的约定向原告承担逾期交房违约责任。近年来，因受到政府因素及市场经济大环境不景气的影响，导致原告黄爱珍、黄忠伟等业主购买的房屋不能按时交房，被告为此深感抱歉。同时，被告也于2012年12月1日、2014年9月25日向原告发出《商品房延期交付通知书》，告知原告商品房逾期交付的情况，并承诺在办理产权总登记时按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交房违约金。
二、被告同意按《商品房买卖合同》日万分之一的约定向原告支付逾期交房违约金，原告黄爱珍、黄忠伟要求被告按日万分之二的标准向其支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。1.被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2.由于被告未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得原告不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能。在不能取得自己的房屋的情况下，原告为了解决居住使用问题，可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住。因此，在《商品房买卖合同》有效且继续履行的前提下，原告因被告逾期交房的损失即必须花费一定费用承租相同或类似房屋的租金损失。该损失只要大体与违约金相当即可，因为首先是双方严格履行合同，其次才是对原告要求调高违约金是否有事实和法律依据进行认定。根据被告的查询，与原告购买的房屋地段相同且面积相当的房屋，每月租金约为2500-2800元。而根据《商品房买卖合同》的约定，结合原告支付的购房款计算，被告因逾期交房每月应支付给原告3089元违约金，这已足以弥补原告因被告逾期交房而受到的经济损失。原告要求被告按日万分之二的标准向其支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。3.若根据原告要求按日万分之二标准计算违约金，已明显偏高，严重增加了被告按合同约定承担违约责任的义务，对被告明显不利。
三、原告黄爱珍、黄忠伟要求调高违约金计算标准，但却未能够举证证明其实际损失，对原告调高违约金的要求法院应当予以驳回。
综上所述，被告愿意按照《商品房买卖合同》的约定日万分之一的标准向原告支付违约金至实际交房之日。原告要求被告按日万分之二的标准向其支付逾期交房违约金，既没有合同依据，也没有法律依据，应当予以驳回。
经审理查明，原、被告于2011年3月17日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：由原告向被告购买其开发的福州市鼓楼区房产；房产总价为1029833元；出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用；被告逾期交付房屋超过90日的，按照已付款的每日万分之一支付违约金。合同签订后，原告于2010年12月16日支付购房款50000元；2010年12月19日支付购房款259833元。剩余房款720000元由原告向银行申请按揭贷款支付。原告为此于2011年8月16日与银行签订贷款720000元、期限360个月、利率为基准利率的借款合同。该借款合同生效后，该款项于2011年8月30日直接划到被告账户上，原告已完全付清房款。在合同履行过程中，被告仁文建设有限公司于2012年12月1日发出《商品房延期交付通知书》，请求将交房日期从2012年12月31日延期至2014年9月30日前，并同意按约定计付违约金。被告于2014年9月25日，又一次发出《商品房延期交付通知书》，请求将交房日期延期至2015年6月30日前，并同意按约定计付违约金。但被告至今未按约交房，原告认为被告一再违约，逾期交房已近两年。同时在签订购房合同时逾期交房约定违约金标准过低，双方纠纷由此产生。
本院认为，原、被告于2011年3月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容及形式不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案被告逾期交房事实清楚，可予确认。本案争议的焦点在于合同约定的逾期交房违约金是否过低，应予适当调整问题。本院认为，其一，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定按日万分之一的标准计付逾期交房违约金，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。其二，买卖双方签订商品房买卖合同，买方的主要义务为支付购房款，卖方的主要义务为交付房产。结合本案原被告签订的《商品房买卖合同》，合同附件六第二条第一款约定，买受人如未按合同约定的时间付款，90日内每逾期一天，则每日按照该房屋总价款的万分之零点伍向出卖人支付违约金，超过90日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同约定规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之零点伍的违约金，逾期超过90日后，自合同约定规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之一的违约金。从以上条款看，双方合同约定在履行各方主要义务的违约责任上权利义务是对等的。其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。”故对违约金进行调整应以实际损失为依据。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告对其实际损失大小负有举证责任。本案中，原告并未对此提供相应的证据。其四，原告提交的（2013）××民终字第××号民事判决书，该案将逾期交房违约金标准调整为每日万分之三。本院认为，上述案件属于个案，本案仍应当严格依法按原被告双方约定的标准判决。综上，原告诉请将逾期交房违约金调整按日万分之三的标准计付，无事实与法律依据。故被告应按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
被告福建仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄爱珍、黄忠伟支付延期交房违约金（以总购房款1029833元为本金，按日万分之一标准计算，时间从2013年1月1日起付至被告具备交付讼争房产条件之日止）。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费3064元，适用简易程序减半收取1532元，由被告承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
代理审判员 刘芳
二〇一五年一月二十六日
书 记 员 黄萍
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
申请执行提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”