贵州省安顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔04民终206号
上诉人（原审被告）：唐燕，女，1976年2月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告）：唐丽，女，1979年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。
上诉人（原审被告）：唐林，男，1986年4月18日出生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：陈先弟，男，1942年3月16日出生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。
被上诉人（原审原告）：冯永明，女，1944年8月4日出生，汉族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。
二被上诉人委托诉讼代理人：柳皓翰，贵州群众律师事务所律师。
代理权限：特别授权代理。
原审被告：唐光辉，男，1953年12月27日出生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。
原审被告：唐光琼，女，1955年11月26日出生，黎族，住贵州省关岭布依族苗族自治县。
上诉人唐燕、唐丽、唐林因与被上诉人陈先弟、冯永明及原审被告唐光辉、唐光琼合同纠纷一案，不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2016）黔0424民初1013号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐燕、唐丽、唐林上诉请求：依法撤销原判，改判驳回陈先弟、冯永明的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定案涉房屋系唐文龙、张兴华所有错误。争议房屋共三层，第三层为我们父母修建，房屋出卖前，我们与父母一直在第三层居住。出卖人签名除唐文龙、张兴华外，还有唐光辉、唐光琼，一审认为卖房文约是双方真实意思表示错误；2.从双方买卖合同看，交易价格为49800元，而根据陈先弟、冯永明提交的公证书，争议房屋定价为79800元；3.陈先弟明知争议房屋存在其他共有人，以明显低于公证书上的价格交易，足以证明双方存在恶意串通，损害我们合法权益；4.假如争议房屋确系唐文龙、张兴华夫妻所有，在他们已过世的情况下，争议房屋的所有权已经转为出卖人的法定继承人所有，法定继承人与买受人间没有合同法律关系，是否转移房屋所有权是法定继承人的权利。
二审中，陈先弟、冯永明、唐光辉、唐光琼未答辩。
陈先弟、冯永明向一审法院起诉，请求：1.判决确认位于花江和平西街11号房屋（地号××号）为陈先弟、冯永明所有；2.判决原审被告协助陈先弟、冯永明办理房屋产权变更登记；3.诉讼费由原审被告承担。
一审法院认定事实：二○○四年农历二月初六陈先弟、冯永明与唐文龙、张兴华签订卖房文约，文约约定唐文龙、张兴华将坐落于四方井路口（前抵公路、后抵公用大道、左抵四方井路口、右抵刘姓平房基础）平房一大间，上至天、下至地以49800元卖与陈先弟、冯永明居住，从出卖之日起，唐文龙、张兴华将房屋移交给陈先弟、冯永明管理使用，并将房屋房产证、宅基地证、契税证及原始基地文约移交陈先弟。文约签订后，双方均依约履行了合同义务。同年2月26日，双方对该卖房文约进行了公证，但至今未办理房屋过户手续。另查明，争议房屋基地系唐文龙、张兴华从冉子云处购得，后建造成砖混结构房屋，该房于1992年1月5日办理了房屋所有权证，登记所有权人为唐文龙，共三层，建筑面积为219.62平方米。唐文龙于2012年8月25日死亡，张兴华于2010年1月8日死亡，二人系夫妻关系，共生育两子一女，分别为唐光辉、唐光荣、唐光琼。唐光荣于2002年左右病故，其共生育两女一子，分别为唐燕、唐丽、唐林。
一审法院认为，陈先弟、冯永明与唐文龙、张兴华签订的卖房文约系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应予保护。作为房屋的出卖方，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，在陈先弟、冯永明给付了房屋对价后，唐文龙、张兴华不仅要依约向陈先弟、冯永明交付房屋，同时应履行协助陈先弟、冯永明办理房屋过户。本案中，虽然签订合同的当事方唐文龙、张兴华均已死亡，原审被告不能因此而成为合同当事人，但唐光辉、唐光琼作为继承人，唐燕、唐丽、唐林作为代位继承人，根据我国继承法第三十三条规定，继承人在享受继承权利的同时也应承担相应的义务，现唐文龙、张兴华、唐光荣均死亡，而房屋未过户，作为房屋的继承人，原审被告应当承担协助陈先弟、冯永明办理房屋过户的义务。对于陈先弟、冯永明主张要求确认房屋为陈先弟、冯永明所有，但我国法律规定不动产以登记为生效要件，未经变更登记，不发生物权效力，虽然陈先弟、冯永明与唐文龙、张兴华之间具有因买卖房屋而形成的权利义务，但合同签订后，在未办理房屋变更登记前陈先弟、冯永明与唐文龙、张兴华之间仅存在合同债权，陈先弟、冯永明并不能因此成为该房屋的真实权利人，该主张于法无据，不予支持。唐燕辩称卖房文约中出卖给陈先弟、冯永明的仅是房屋第一层，但从双方签订的文约来看，虽然文约中约定唐文龙、张兴华将平房一大间卖与陈先弟、冯永明，但文约同时约定了出卖房屋上至天、下至地，且在双方签订卖房文约时，所卖房屋已建成三层，并登记在唐文龙名下，文约签订后，唐文龙、张兴华也依约将房屋相关凭证移交给陈先弟、冯永明收执，而庭审中唐光辉也证实了所卖房屋并非仅包含第一层，故该辩解意见于法无据，不予支持。唐燕辩称唐林户口仍落在争议房屋，但落户仅能证实唐林在该房屋居住过，不能证实该房屋权属，该辩解意见于法无据，不予支持。唐光辉、唐光琼辩称房屋第二层、第三层系唐光辉、唐光荣所有，但无证据证明，该辩解意见于法无据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：1.唐光辉、唐光琼、唐燕、唐丽、唐林自判决生效后十日内协助陈先弟、冯永明办理位于关岭自治县花江镇和平西街11号（地号××号）房屋产权变更登记。2.驳回陈先弟、冯永明的其他诉讼请求。案件受理费30元，由唐燕、唐丽、唐林、唐光辉、唐光琼承担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：
一、关于《卖房文约》真实性及案涉房屋售价问题。二审中唐燕、唐丽、唐林提交了另一份（2004）关公民证字第45号《公证书》，该《公证书》附有的《卖房文约》与陈先弟、冯永明提交的《卖房文约》主要区别在于：前者加盖了骑缝章和“复印件与原件相符”印章；售房款为79800元，腾空房屋时对价一并支付；买卖标的物为平房一大间（三层）。其他内容两份《卖房文约》一致。本院认为，陈先弟、冯永明提交的《公证书》有明显的撕掉《卖房文约》的痕迹，陈先弟、冯永明提交的《卖房文约》未加盖骑缝章和“复印件与原件相符”印章，故该证据真实性存疑，本院不予采信，唐燕、唐丽、唐林提交的（2004）关公民证字第45号《公证书》应当作为本案的定案依据。
二、案涉房屋第三层是否归唐燕、唐丽、唐林所有。
唐燕、唐丽、唐林虽提交了李玉华出具的《证明》及证言、唐金坤等人出具的《关于卢贤平夫妻共同财产房屋的情况证实（说明）》及唐金坤的证言，拟证明案涉房屋第三层为唐燕、唐丽、唐林父亲唐光荣修建，所有权归唐光荣、卢贤平夫妻共有，但所有权的归属应当以产权登记为准，不能以证人证言确定所有权归属，故唐燕、唐丽、唐林关于案涉房屋第三层归其所有的主张不成立。
其他事实与一审认定的事实一致。
本院认为：房屋所有权证，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《花镇房私字第003号房屋所有权证》所示，唐文龙为案涉房屋所有权人。唐燕、唐丽、唐林称其一直居住在案涉房屋第三层，但无证据证明其为该层房屋的所有权人。虽然《房屋所有权证》上记载的权利人仅为唐文龙一人，但案涉房屋系唐文龙与其妻张兴华夫妻关系存续期间的财产，应认定为夫妻共同财产。唐光辉、唐光琼仅是作为在场人在《卖房文约》上签字，不能证明该二人为案涉房屋的共同所有人。无论房屋交易的价格是多少，都不能改变唐文龙、张兴华将案涉房屋卖给陈先弟、冯永明这一事实，《卖房文约》中约定了交房时支付买房款，现交房已多年，陈先弟、冯永明多年来也一直管理使用该房屋，一审判决认定陈先弟、冯永明支付了房屋对价，并无不当。唐燕、唐丽、唐林认为一审认定事实不清的上诉理由不能成立。
案涉《卖房文约》为合法有效的合同，并不能因唐文龙、张兴华的死亡而归于无效或被撤销。因《卖房文约》签订后，合同双方并没有办理产权变更登记，所有权人仍是唐文龙、张兴华，二人死亡后，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”案涉房屋为唐光辉、唐光琼、唐燕、唐丽、唐林共有，同时上述五人亦应当承受《卖房文约》中的义务，协助陈先弟、冯永明办理房屋产权变更登记。一审判决结果符合法律规定，应予维持。
综上所述，上诉人唐燕、唐丽、唐林的上诉理由和请求均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费30元，由上诉人唐燕、唐丽、唐林负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖 美 娟
审判员 辜 贤 莉
审判员 宋 颂
二〇一七年五月十二日
书记员 李倩（代）