北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1850号
上诉人（原审被告）:北京好就来网络科技有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼201号。
法定代表人：赵欣颜，总经理。
委托诉讼代理人：龚良科，北京市星河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张灵蕊，北京市星河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会，住所地北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村。
法定代表人：陈洪全，主任。
委托诉讼代理人：刘斌，北京刘斌律师事务所律师。
上诉人北京好就来网络科技有限公司（以下简称好就来公司）因与被上诉人北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会（以下简称沙峪口村委会）合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2017）京0116民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人好就来公司委托诉讼代理人龚良科、张灵蕊，被上诉人沙峪口村委会法定代表人陈洪全、委托诉讼代理人刘斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
好就来公司上诉请求：1.依法撤销北京市怀柔区人民法院(2017)京0116民初2149号民事判决；2.判令驳回沙峪口村委会一审全部诉讼请求；3.判令沙峪口村委会承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在审理过程中存在程序不公，剥夺了好就来公司主张赔偿的权利。本案一审经过五次开庭审理、沙峪口村委会曾多次变更诉讼请求，期间好就来公司曾提交反诉状，要求沙峪口村委会赔偿好就来公司相应损失，由于法官几次示意对双方签署的合同书有效性存疑，建议双方调解解决，故此好就来公司未继续坚持反诉。2017年12月15日，本案最后一次开庭审理时，沙峪口村委会拒绝调解且再次变更诉讼请求，好就来公司要求答辩期、并提出反诉要求，一审法院以审限及沙峪口村委会仅仅是降低诉讼请求而非变更诉讼请求为由，拒绝好就来公司提交反诉状主张权利的请求，增加好就来公司维权成本，存在程序不公。二、一审法院判令好就来公司支付占地费用显失公平，且对涉案项目土地中的非农建设用地面积认定标准错误。1.根据一审法院查明事实，涉案项目土地未进行开工建设的责任在于沙峪口村委会未能成功办理建设报批手续，是沙峪口村委会未能履行签订合同时的承诺导致所涉土地无法用来建设。长期的空置已给沙峪口村委会带来了巨大损失，如法院认定涉及第一幅土地中集体林业用地和一般农地的部分合同无效，那过错责任亦主要是在沙峪口村委会。在此情况下，一审法院再判决好就来公司按照租金标准支付沙峪口村委会占地费，实际的结果是让沙峪口村委会获得了原本合同中的权益而剥夺了好就来公司依据合同本应享有的抗辩权，这对于好就来公司而言是极为不公平的，因此好就来公司以为已无需再支付沙峪口村委会任何占地费用，反而沙峪口村委会应赔偿好就来公司相应经济损失。2.退一步讲，即便是支付占地费用，一审法院对于涉案项目土地中的非农建设用地面积认定标准也是错误的。根据京国土怀函【2017】282号《北京市国土资源局怀柔分局关于反馈桥梓镇沙峪口村艺术家基地东坡子地类性质和规划用途的复函》，涉案109.52亩的土地经套合怀柔区2015年度变更调查成果，该地块地类现状中的采矿用地为46.83亩，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，采矿用地属于建设用地，根据一审法院对建设用地用于非农建设应为合法有效的认定标准，该部分(46.83亩)建设用地属于合同中的合法有效部分，无需支付占地费用。而一审法院未依照该地块地类现状的面积作为计算标准，却以非土地现状的96.14亩农用地面积计算占地费用，计算标准错误。三、一审法院在判令合同部分无效的情况下再要求好就来公司支付地上物及果树补偿费用于法无据。根据一审法院查明事实，由于沙峪口村委会未能成功办理建设报批手续，致使项目无法进行开工建设，好就来公司也仅仅是对土地进行了围圈，对水、电及部分道路进行了施工处理。沙峪口村委会在交付土地给好就来公司之时，地上除了果树林，并无其他地上农作物。对于果树林，沙峪口村委会也一直未跟相关村民协调好，致使村民对此一直有争议，好就来公司对于村民料理果树林也从未阻止过，且还给予一定配合，时至今日果树林也还在村民的实际控制之下。现一审法院既然已认定涉及农用地上的合同内容无效，则相关法律后果为返还沙峪口村委会该部分农、林业地，即便沙峪口村委会在一审中未要求沙峪口村委会返还，也改变不了该法律结果。而结合果树林一直在村民的实际控制之下这一客观事实，好就来公司已无需再支付沙峪口村委会地上物及果树补偿费，一审法院再判令好就来公司支付地上物及果树补偿费用于法无据。
沙峪口村委会辩称，不同意好就来公司的上诉请求和事实理由，不同意一审判决，但是其未提出上诉。本案涉及的土地都应该属于无效的，依据是《中华人民共和国土地管理法》的规定。一审法院断章取义认定合同部分无效违反法律规定。其他给付的各种费用明显过低。
沙峪口村委会向一审法院起诉请求：1.判令合同书中涉及第一幅土地的内容及补充协议无效；2.判令好就来公司给付沙峪口村委会土地占用费19.05万元/年（2011-2017年共7年）和地上物及果树补偿45.8万元，共计137.15万元（扣除了好就来公司已经给的42万元租金）。
一审法院认定事实：2011年1月26日，沙峪口村委会（出租方，甲方）与好就来公司（承租方，乙方）签订《合同书》，甲方将位于北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村界内三幅不相邻土地出租给乙方，用于分时度假的旅游观光（其中包括青少年拓展基地、艺员中心、马术训练会员俱乐部、餐饮娱乐等民俗文化旅游建设等），土地使用面积共约700亩，租赁期限为50年，自甲方交付之日起算。第一幅土地租金每年为21.3万元，支付时间为每年的2月1日，地上农作物及果树一次性补偿为63.6万元（此价款包括地上物所有相关补偿费用），分两次支付，第一次付款时间为本合同签订之日起3个月内，第二次支付时间为2012年6月1日。本合同签订之日起3日内双方定完界桩。甲方按照合同约定为乙方提供项目租赁土地；并保证乙方合法使用土地并在乙方协助下，根据乙方项目建设的需要，3个月内负责办理好项目所有相关报建手续（如发改委立项、建设规划和土地审批等）；及时解决乙方与甲方村民发生的争议，保证项目顺利进行；甲方负责将第一幅和第二幅土地上的首批20个坟地迁出上述地块。乙方按照合同约定的期限，将租用的土地分期分批进行建设；乙方按期交纳租金合法经营；乙方有权要求甲方及时上报乙方项目所有的相关报建手续（如发改委立项、建设规划和土地审批等）。在本合同履行过程中如发生违约，由违约方承担由此造成的一切经济损失。甲方如在签订合同后3个月内未能及时办理报批相关手续，赔偿乙方50万元，签订合同后6个月内未办成上述手续造成合同不能履行，乙方可解除合同，甲方应返还乙方所交全部租金。甲方如不能及时解决乙方与甲方村民发生的纠纷，给乙方造成的损失由甲方承担，每日按2000元赔偿。乙方逾期6个月未足额交纳租金，甲方有权终止合同，损失由乙方负责。乙方须按合同规定按时交纳租金（如因甲方没有及时办理手续，导致乙方项目不能进行之情况除外），乙方应向甲方交纳的租金与甲方办理乙方项目所需手续的时间无关。双方还约定了其他相关内容。该合同的附件显示第一幅土地约200亩，四至范围是：东至田间路，南至怀王路北，西至村边和艺术家院墙外，北至荒山下排水沟（一排杨树附近）。
2011年5月26日，沙峪口村委会（出租方，甲方）与好就来公司（承租方，乙方）签订《补充协议书》，约定因地界调整，第一幅土地租金由每年21.3万元，变更为每年19.05万元；地上农作物及果树一次性补偿由63.6万元，改为45.8万元。原合同其他条款不变，双方继续执行，补充协议盖章后生效。
合同签订后，好就来公司将第一幅土地进行了围圈，但一直未在其上进行建设经营，第二幅、第三幅土地双方未履行交付和支付租金义务。案件审理过程中，双方均认可涉案第一幅土地没有进行开工建设的原因是由于没有成功办理建设报批等相应手续。
2011年1月27日，好就来公司交纳2011年度土地租金21.3万元；2011年5月27日，好就来公司交纳2012年土地租金10万元；2012年12月25日，好就来公司交纳2013年土地租金6万元；2014年1月8日，好就来公司交纳2014年土地租金5万元。
本案审理过程中，双方对涉案第一幅土地的四至与附件约定的四至进行了现场确认。在双方未提出异议前提下，法院经当事人申请按照附件中的四至范围向北京市国土资源局怀柔分局调查涉案土地规划性质。《复函》回复为，涉案土地为集体土地，占地面积109.52亩，其中林业用地46.95亩，其他建设用地13.38亩，一般农地区49.19亩，且依据桥梓镇土地利用总体规范局部图显示，三种性质的土地地块相互独立成片。
一审法院认为，涉案合同书及其补充协议涉及三幅土地，其中第一幅土地的规划性质涉及三种，本案应当分别适用农村土地承包和集体建设用地租赁的相关法律。本案中涉及第一幅土地中的集体林业用地和一般农地属于农用地用于非农建设，违反法律法规的强制性规定，该部分的合同约定内容无效。合同无效的后果为双方返还并依据双方过错赔偿损失。但是好就来公司一直占用上述96.14亩土地至今，应当给付土地占用费用。法院按照租金标准酌定每亩每月土地占用费用，故截止到一审判决作出之日土地占用费用应当为1156651元（190500÷109.52÷12×96.14×83=1156651）。另外，经法庭释明后，沙峪口村委会在最后一次变更诉讼请求时明确不要求返还涉案的第一幅土地中的集体林业用地和一般农地，好就来公司也未主张要求沙峪口村委会赔偿损失，故法院在本案中不予处理，双方可另行主张。
双方在第一幅土地中的集体其他建设用地上形成的法律关系属于集体建设用地租赁合同，该部分土地用于非农建设应为合法有效。在合同履行过程中，好就来公司已经于2011年1月27日履行了第一年土地租赁费给付义务，但是沙峪口村委会并未如期办理报批报建相关手续，且最终因为未能办理相应手续，好就来公司一直未能在涉案土地上进行经营建设。故好就来公司未及时给付后续租金的行为，是其行使先行履行抗辩权的行为，并未构成违约。同时好就来公司不再履行给付租金义务，不构成违约也在合同书中双方有相关约定。故对于沙峪口村委会要求好就来公司继续履行集体其他建设用地占用费用的诉讼请求法院不予支持。
由于好就来公司已给付了部分租金，在合同无效和沙峪口村委会存在违约的情形下，沙峪口村委会应当将租金予以返还，但法院基于减轻当事人诉累考虑，故在土地占用费用中一并折抵，即好就来公司应当向沙峪口村委会给付截止到一审判决作出之日尚欠的土地占用费用733651元（1156651-423000=733651）。
涉案合同及补充协议中涉及的地上农作物及果树一次性补偿的约定属于独立于农村土地承包合同和集体土地租赁合同之外的法律关系，法院认为该部分约定属于地上农作物和果树的买卖合同约定，其款项的支付与土地性质和是否办理报建手续（如发改委立项、建设规划和土地审批等）等义务无牵连关系。沙峪口村委会已经将涉案第一幅土地及地上物交付给好就来公司，好就来公司应当按照约定及时给付地上物的款项。
综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会与北京好就来网络科技有限公司于二〇一一年一月二十六日签订的《合同书》和二〇一一年五月二十六日签订的《补充协议书》中涉及第一幅土地中集体林业用地和一般农地的约定条款无效；二、北京好就来网络科技有限公司于判决生效后十日内向北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会给付截止到判决作出之日的尚欠土地占用费用733651元；三、北京好就来网络科技有限公司于判决生效后十日内向北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会给付第一幅土地上的地上物及果树补偿45.8万元；四、驳回北京市怀柔区桥梓镇沙峪口村村民委员会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
好就来公司提交涉案第一幅土地现状的照片打印件九张（拍摄时间2018年2月9日下午），旨在证明现在果树的现状，全部农作物都是在第一幅土地上，好就来公司没有清理和采伐果树，如果好就来公司返还原物的话则无需支付果树补偿费用。
沙峪口村委会的质证意见为：该证据材料不符合法律规定的新证据，真实性不认可，涉案土地按照合同约定让好就来公司用，至于好就来公司怎么用是其自身的问题。实际上好就来公司已经把土地用围墙围起来自己经营，毁了很多树。
对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：好就来公司二审中提交的照片打印件不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”，且无法证明涉案土地现状与签订合同后交付土地时的状态相同，故对其证明目的，本院不予采信。
二审中，本院另补充查明如下事实：《北京市国土资源局怀柔分局关于反馈桥梓镇沙峪口村艺术家基地东坡子地类性质和规划用途的复函》载明，“该地块位于桥梓镇沙峪口村，占地面积109.52亩（依据提供的测绘成果）。依据《怀柔区桥梓镇土地利用总体规划（2006-2020年）》，该地块土地规划用途为林业用地区（46.95亩）、其他建设用地区（13.38亩）、一般农地区（49.19亩）；经套合怀柔区2015年度变更调查结果，该地块地类现状为采矿用地（46.83亩）、农村道路（1.54亩）、果园（59.23亩）、有林地（0.11亩）、设施农用地（1.81亩）。”
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，结合好就来公司、沙峪口村委会的诉辩意见，关于好就来公司的上诉主张能否成立，本院从以下三个焦点问题分别论述。
第一，沙峪口村委会与好就来公司签订的《合同书》和《补充协议书》（以下简称涉案合同）涉及第一幅土地的合同条款效力问题。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，双方签订《合同书》和《补充协议书》用于分时度假的旅游观光，然而涉案第一幅土地的规划用途为林业用地、其他建设用地、一般农地三类，涉案项目存在不符合国家土地用途管制制度的情形，一审法院认定涉案合同中涉及第一幅土地中林业用地、一般农地的条款违反法律法规的强制性规定、该部分合同条款无效正确，本院予以维持。沙峪口村委会称涉案合同应当认定为全部无效缺乏法律依据，本院不予采信。
第二，好就来公司是否应向沙峪口村委会支付土地占用费用及费用计算标准问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。虽然涉案合同中涉及第一幅土地中林业用地、一般农地的合同条款无效，但是考虑到好就来公司实际对涉案第一幅土地进行围圈、占用，故其应当就涉案合同无效部分对应的96.14亩土地给付相应的占用费用。一审法院按照租金标准、结合占用时间计算的土地占用费用并无不当，本院予以维持。好就来公司主张应按照《复函》所载的涉案地块地类现状而非规划用途来认定涉案土地的性质、对应面积并计算土地占用费用，缺乏法律依据，本院不予采信。
第三，好就来公司是否应向沙峪口村委会支付地上物及果树补偿费用问题。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。关于地上农作物及果树，双方于《补充协议书》约定由好就来公司支付一次性补偿45.8万元，且沙峪口村委会、好就来公司均认可根据合同约定，接受土地后地上物和果树由好就来公司处置，沙峪口村委会已经将地上物的所有权转让给好就来公司。因此，虽然涉案合同中涉及第一幅土地中林业用地、一般农地的合同条款无效，但是前述地上物及果树补偿条款所涉及的权利义务关系及履行可能性不受到土地性质或者土地用途等因素的影响。而沙峪口村委会已经将土地交付给好就来公司，一审法院认定好就来公司应当依照该约定给付地上物及果树补偿款项，并无不当，本院予以维持。好就来公司主张地上物仅有果树林且与村民存在纠纷、其无需支付地上物及果树补偿费用，既无事实依据，亦不属于其不履行合同义务的约定或者法定抗辩事由，本院不予支持。
综上所述，好就来公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15524元，由北京好就来网络科技有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 静
审 判 员 胡新华
审 判 员 江 惠
二〇一八年三月二十九日
法官助理 张日广
书 记 员 祖志贤