浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0212民初897号原告：麻晓杰，男，1992年1月13日出生汉族，个体工商户，户籍所在地浙江省缙云县。委托诉讼代理人：胡力明，浙江素豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓靖，浙江素豪律师事务所律师。被告：徐大军，男，1961年3月11日出生汉族，无固定职业，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区。被告：王爱琴，女，1951年4月13日出生汉族，退休教师，住宁波市鄞州区。原告麻晓杰为与被告徐大军、王爱琴房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王凯适用简易程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告麻晓杰的委托诉讼代理人李晓靖，被告徐大军、王爱琴到庭参加诉讼。双方在申请庭外和解的期限内未能达成和解，双方同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告麻晓杰提出诉讼请求：1.两被告共同赔偿原告转让费损失55000元；2.两被告共同赔偿原告装修损失10000元；3.两被告共同赔偿原告经营损失10000元。事实与理由：被告徐大军向案外人竺素珍租赁了位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的店面房一套，租赁期限为2013年5月8日至2016年5月7日止。2014年4月，就被告徐大军退出该店面租赁，将该店面房以原告支付一定金额转让费即转让给原告经营事宜，原、被告双方进行了洽谈，被告徐大军承诺负责办妥租赁事宜。后原告在徐大军安排下，与被告王爱琴洽谈房屋租赁事宜，二被告称房屋共有人之一的竺素珍联系不上，原告与房屋共有人之一的被告王爱琴签订租赁合同即可。原告遂与王爱琴于2014年4月20日签订了租赁合同。该租赁合同上特别标注“由于甲方竺素珍联系不上，故只能由王爱琴来签此合同”。为此，被告徐大军还向原告出具《情况说明》一份，称之前其租赁合同也是与被告王爱琴签订，现房屋另一共有产权人竺素珍联系不上去国外了，所以由王爱琴负责签订。原告与被告王爱琴签订《房屋租赁合同》约定租赁期限为3年，租赁期限为2014年4月27日起到2017年4月26日止；租赁期满后，同等条件下原告拥有优先权。为此，原告向被告徐大军支付了转让费55000元。合同签订后，原告向被告王爱琴支付半年租金22500元。原告立即着手对房屋进行了装修并开始经营蛋糕烘焙生意。但事后，案外人竺素珍向原告交涉称原告无权使用该房屋，该房屋是由其租赁给徐大军并约定不得转租，而被告王爱琴已将她部分的租赁权转让给竺素珍，王爱琴无权就该房屋租赁再与原告签订合同，要求原告腾退房屋。事后原告得知，原告与二被告协商租赁事宜时，案外人竺素珍与被告王爱琴正就该房屋的租赁事宜在法院进行诉讼，被告徐大军还作为证人出庭作证，但二被告向原告隐瞒了该情况，致原告无法正常经营，损失巨大。案外人竺素珍于2016年2月6日向法院起诉，宁波市鄞州区人民法院（2016）浙0212民初1617号民事判决书认定：原告与被告王爱琴签订的租赁合同无效，原告的转让费和装修损失由原告向徐大军、王爱琴另案主张，并判决原告立即腾退房屋，向案外人竺素珍支付房屋占有使用费至实际腾退日止。原告收到上述判决书后，于2017年1月3日从涉案房屋腾退完毕。被告徐大军辩称：其于2013年4月从竺素珍处租赁涉案房屋，租金38000元/年，并支付了半年的租金22500元。之后办理工商登记时发现房屋所有人还包括王爱琴，致其无法办理营业执照。原告遂找竺素珍解决租赁合同事宜，因无法联系到竺素珍，其找到王爱琴与之协商后伪造了一份租赁合同，之后才办理了工商登记。因生意不好，其于2014年4月20日意欲转让涉案房屋，而原告有意转租，其当时已告知原告涉案房屋有两个共有人，其中竺素珍无法联系到，有可能出国去了。当时协商转租的费用为55000元，经商谈又返还了2500元，该费用主要是其租赁后的装修费用而非转让费。原告当时将半年的租金全部支付给了王爱琴，王爱琴将该租金的一半支付给其，让其将该租金转交给竺素珍，并在收据上写明此事与其无涉的字样，其亦将该租金转交给了竺素珍。2014年5月3日王爱琴和竺素珍均在场，也收取了租金，应是认可原告的租赁行为。综上，要求驳回原告对其的诉讼请求。被告王爱琴辩称：其对（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书不予认可，一直在申诉。该案的核心是竺素珍侵占了其房屋及租金。其和竺素珍系房屋共有人，房屋租金理应各占50%平均分配，没有任何理由谁可以多占多得。其与竺素珍并未签订过房屋租赁合同，系竺素珍冒充其笔迹伪造租赁合同。且所谓其与竺素珍的房屋租赁合同期限至2017年3月7日止，但又在2013年5月将房屋出租给徐大军，租赁期限至2016年5月，前后矛盾。事实上，其、竺素珍和徐大军签订的合同至2013年5月已经终止。原告与其签订的房屋租赁合同，其作为所有权人，理应享有收益权、转租权。2014年5月3日原告在装修涉案房屋时，竺素珍与原告都在场，竺素珍并未阻止，也拿走了一半的租金，说明竺素珍对原告租赁涉案房屋是认可的。之后，其未再拿到一分租金，其才是受害者，（2016）浙0212民初1617号民事判决书判决麻晓杰向竺素珍支付房屋占有使用费有误。本案系竺素珍教唆原告起诉，法院应先妥善处理之前的案件。原告为证明其诉讼主张，提供证据及两被告质证意见如下：（2016）浙0212民初1617号民事判决书一份，拟证明被告王爱琴已将涉案房屋50%的出租权转让给竺素珍，其不享有涉案房屋出租权，原告与被告王爱琴签订的房屋租赁合同无效。被告徐大军对该证据无异议，但认为与其无关。被告王爱琴对该判决的内容不予认可，认为其未与竺素珍签订过租赁合同，其对之前的案件一直在申诉中。徐大军出具的《情况说明》一份，拟证明被告徐大军声称其租赁合同也是与王爱琴签订而转租时房屋共有人竺素珍联系不上，原告对被告王爱琴、竺素珍之间租赁权转移的事实毫不知情，对于房屋租赁合同被认定无效不存在过错，其签订合同之前已向两被告多次确认事实情况。被告徐大军对该证据无异议，认为事实与情况说明的内容一致，2014年4月29日竺素珍联系不上，5月3日竺素珍来了，款项也结清了，还写了与其无涉字样。被告王爱琴对该证据无异议，认为情况属实，竺素珍知情涉案房屋租赁的情况，同时原告当时也清楚其与竺素珍之间正在诉讼。（2014）甬鄞民初字第419号民事判决书一份，拟证明2014年3月25日徐大军和王爱琴明确知晓王爱琴与竺素珍诉讼，在转租涉案房屋时隐瞒了该重要事实。对该证据，被告徐大军认为与其无关联，其没有必要告诉原告该情况，且当时转租时其联系过竺素珍但确实联系不上，签订租赁合同时其通过手机拨打过竺素珍的电话，联系不上，原告当时也清楚。被告王爱琴对该证据有异议，对判决内容不予认可，其一直在申诉。竺素珍与徐大军签订的房屋租赁合同一份，拟证明竺素珍与徐大军签订的房屋租赁合同明确约定不得中途退租、转租等，徐大军是在明知涉案房屋不能转租的情况下又转租给原告。被告徐大军对该证据无异议，认为原告租赁合同订立后一星期竺素珍也到场了，租金也拿走了，且转租后的租赁合同也是王爱琴与原告签订。被告王爱琴对该租赁合同有异议，认为不合法，是竺素珍私自与徐大军签订，转让费也都是竺素珍拿走了。收条三张，拟证明原告向被告徐大军支付转让费55000元的事实。其中500元系原告为徐大军承担的水电费，没有收条。对该证据，被告徐大军认为转让费实际为52500元，4月19日支付2000元（订金），4月20日支付50000元，4月27日交房时还差3000元，原告要求少支付点，其同意再支付500元，所以出具转让费余款的收条2500元。对该组证据，被告王爱琴认为其不知情，没有看到过。王爱琴出具的收据一份，拟证明原告向被告王爱琴支付2014年4月27日至2014年10月27日房屋租金22500元的事实。两被告对该证据均无异议，被告王爱琴认为该款项是原告当着徐大军的面给其的，其将一半给了徐大军，由徐大军转交给了竺素珍。7.装修施工合同、银行汇款凭证及发票、收据一组，拟证明原告支出装修费75365元的事实。对该组证据，被告徐大军认为原告是有装修，但其转让给原告时有立式空调、挂壁空调、监控摄像头、门口LED广告牌等，价值近四万元。对该组证据，被告王爱琴认为装修费是徐大军与麻晓杰之间的关系，与其无关联。被告徐大军为证明其答辩主张，提供证据及原告、被告王爱琴质证意见如下：刘孙飞出具的收条、存款回单、竺素珍出具的收条各一份，拟证明涉案房屋是从刘孙飞处转租，当时支付转让费38000元，后因经营亏损又转让给原告，原告当时支付半年租金给王爱琴，王爱琴又将一半租金通过其转让给了竺素珍，竺素珍在收条上写了与徐大军无涉。对该组证据，原告认为刘孙飞的收条与本案没有关联性，对存款回单和竺素珍的收条真实性无异议，但认为原告是支付给王爱琴租金，徐大军支付给竺素珍的租赁费是其自己的租金。被告王爱琴对该组证据无异议，认为其已将一半的租金通过徐大军支付给竺素珍，各方对转租都认可无异议。被告王爱琴未向本院提供证据材料。上述证据，经庭审质证，本院综合分析认证如下：原告证据1，系本院作出的生效法律文书，具有真实性，与本案存在关联性，予以认定。原告证据2，两被告对其真实性无异议，认可事实情况与情况说明的内容基本一致，故予以认定。原告证据3，具有真实性，但该民事判决书已被宁波市中级人民法院（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书撤销，故该案的审理应以生效的（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书认定的为准。原告证据4，该房屋租赁合同在（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书已予以认定，具有真实性，与本案具有关联性，亦予以认定。原告证据5，被告徐大军对其真实性无异议，予以认定。虽徐大军主张实际收到的转让费为52500元，但与其出具的情况说明不符，也无其他证据予以作证，不予采信。原告主张其中500元是为徐大军支付水电费，虽未提供凭证，但并不违反日常习惯做法，且有徐大军出具的情况说明予以佐证，故本院采信原告的主张，认定原告支付给徐大军的转让费为55000元。原告证据6，两被告均无异议，与本案具有关联性，予以认定。原告证据7，原告在（2016）浙0212民初1617号案件已作为证据提供原件并经认定，而原告租赁涉案房屋后重新装修属实，故对其真实性予以认定。被告徐大军提供的证据系原件，具有真实性，与本案具有关联性，予以认定。综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：2009年10月，被告王爱琴与案外人竺素珍共同出资购买位于宁波市鄞州区中河街道泰寓路233号的店面房一套（房屋所有权证号为甬房权证鄞州区字第××号），两人按50%的份额共有该房屋。2010年3月，被告王爱琴与竺素珍签订《房屋租赁合同》一份，约定被告王爱琴将涉案房屋的50%份额产权出租给竺素珍，租期为自2010年3月1日起至2015年3月1日止。2012年3月，被告王爱琴与竺素珍重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定王爱琴仍将其50%份额的房屋出租给竺素珍，租期从2012年3月8日至2017年3月7日止。2013年4月，竺素珍将涉案房屋出租给被告徐大军，并签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限共三年，自2013年5月8日起至2016年5月7日止，并约定，未经竺素珍同意，徐大军不得中途退租、转租、转借、分租、抵押出卖房屋。2014年2月，王爱琴曾向本院起诉竺素珍要求支付50%的房租费。期间，徐大军曾作为王爱琴申请的证人出庭作证。本院于2014年8月21日作出（2014）甬鄞民初字第419号民事判决书。双方不服均提出上诉，宁波市中级法院于2014年11月19日作出（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书，认定：2010年3月，王爱琴与竺素珍签订了房屋租赁合同，王爱琴将其所有的房屋出租给竺素珍使用。2012年3月，王爱琴与竺素珍又签订了房屋租赁合同，将租金重新进行了约定。2013年4月，竺素珍将房屋出租给徐大军，后徐大军为办理营业执照，让王爱琴在该合同上签字。王爱琴将房屋出租给竺素珍后，竺素珍转租所得的转让费和租金应由竺素珍单独享有。遂判决驳回王爱琴的诉讼请求。2014年4月，因经营亏损，徐大军欲转让该房屋，原告愿意承租，故双方达成一致意见，徐大军退出租赁，由原告承租，原告向徐大军支付转让费55000元。徐大军称房屋共有人竺素珍一直联系不上，由被告王爱琴出面与原告重新签订《房屋租赁合同》一份。该房屋租赁合同约定：租赁期3年，自2014年4月27日至2017年4月26日；租金第一年为45000元，第二年为47250元，第三年50000元，提前一个月付下期房租，每半年付一次……。在合同的最后，写明：“其他补充：由于甲方竺素珍联系不上，故只能由王爱琴来签此合同。”原告按约向徐大军支付了转让费，向被告王爱琴支付了半年的房租22500元，王爱琴通过徐大军向竺素珍支付了其中50%的房租费11250元。后原告与宁波海曙万萌建筑装饰有限公司签订装修施工合同，对讼争房屋进行装修，合同约定工程总价48000元，原告通过银行向装修公司转账支付43000元。原告另购买相关材料、工具等28905元。后原告开始在涉案房屋经营蛋糕烘焙生意。嗣后，竺素珍获知徐大军将房屋转让给原告后，于2015年4月20日书面通知原告，要求其腾退出涉案房屋并赔偿损失。2016年2月，竺素珍曾向本院起诉原告要求腾退涉案房屋，并支付自2014年4月27日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。期间，本院依据原告的申请追加王爱琴作为第三人参加诉讼。本院于2016年12月15日作出（2016）浙0212民初1617号民事判决书，认定原告与王爱琴签订的《房屋租赁合同》无效，判决原告腾退涉案房屋，支付竺素珍房屋占有使用费至实际腾退之日，如2017年3月7日之后腾退的，之后的占有使用费支付给竺素珍和王爱琴。原告的转让费和装修费损失，由原告与徐大军、王爱琴自行结算。本院认为：本案讼争的原告麻晓杰与被告王爱琴签订的《房屋租赁合同》已经生效的（2016）浙0212民初1617号民事判决书认定为无效，本院予以确认。虽被告王爱琴对（2014）浙甬民二终字第686号民事判决书及（2016）浙0212民初1617号民事判决书仍不予认可，主张其并未将涉案房屋50%的份额出租给竺素珍，其理应享有涉案房屋的收益权、出租权，但上述民事判决书均系生效法律文书，不属于本案审查处理的范围，故对被告王爱琴的主张，本院不予采信。原告因《房屋租赁合同》无效而在合同租赁期限未届满前被腾退房屋，其请求赔偿因《房屋租赁合同》无效受到的损失，依法有据，应予以支持。关于原告的损失，原告主张转让费损失55000元，已提供相应证据证实其转租涉案房屋时向被告徐大军支付了转让费55000元，虽徐大军辩称转让费实际为装修费用，但原告对此不予认可，现徐大军未能提供相应证据以证实其主张，故对其关于转让费即为装修费用的主张，本院不予采信，认定原告的转让费损失为55000元。至于被告徐大军原在涉案房屋的装修装饰物，被告徐大军在本案中并未提出反诉，双方可以另行理直，在本案中本院不予处理；原告租赁涉案房屋后实际进行了装修及经营，存在实际的装修损失，本院根据涉案租赁合同期限及原告实际经营期限等情况，酌情认定原告装修损失为6000元；原告租赁涉案房屋系用以经营，且实际在经营，在合同租赁期限内存在经营预期收益，原告主张经营损失，依法有据，但其未提供具体的经营收益情况，故本院酌情认定原告的经营损失为6000元。关于本案各方对于原告损失的责任承担，本院认为，从徐大军出具的情况说明及原告签订的《房屋租赁合同》看，原告在与被告徐大军商谈转租及与被告王爱琴签订房屋租赁合同时，知悉涉案房屋的共有人为王爱琴和竺素珍，而原告在被告陈述无法联系到竺素珍的情况下，即与王爱琴签订《房屋租赁合同》，自身存在过错，本院结合本案实际情况，认定由原告对其损失自行承担20%的责任。被告徐大军与竺素珍签订的房屋租赁合同约定涉案房屋未经出租人同意不得中途转租，并曾在（2014）甬鄞民初字第419号案件中作为证人出庭作证，应知悉竺素珍与王爱琴就涉案房屋存在纠纷，现被告徐大军在未取得竺素珍同意及未如实告知原告上述纠纷的情况下将涉案房屋转给原告收取转让费，致原告与王爱琴签订的《房屋租赁合同》被认定为无效，存在明显的过错，其应对原告的转让费损失承担80%的责任即44000元。被告王爱琴在未取得房屋共有人之一即竺素珍同意的情况下，即与原告签订《房屋租赁合同》，致双方签订的该《房屋租赁合同》被认定为无效，存在明显的过错，其应对原告的装修损失、经营损失各承担80%的责任，即分别为4800元和4800元。关于原告要求两被告共同承担赔偿责任的请求，因涉案《房屋租赁合同》系原告与被告王爱琴签订，徐大军仅是收取转让费，故原告的该请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条的规定，判决如下：被告徐大军赔偿原告麻晓杰转让费损失44000元，限于本判决生效后五日内履行完毕。被告王爱琴赔偿原告麻晓杰装修损失4800元、经营损失4800元，合计9600元，限于本判决生效后五日内履行完毕。三、驳回原告麻晓杰的其他诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取873.5元，由原告麻晓杰负担249.5元，被告徐大军负担512元、被告王爱琴负担112元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员  王 凯二〇一七年八月十四日代书记员  项凌燕??14???13?