广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初6245号
原告（反诉被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。
法定代表人：练均华。
委托诉讼代理人：李燕喜，广东源辰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张景秋，男，汉族，住深圳市福田区。
委托诉讼代理人：杨思敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
广东康景物业服务有限公司与张景秋物业服务合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
广东康景物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的管理费55270.7元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止,暂计至起诉之日97360.90元)，共计152631.6元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年7月31日，被告因购买位于惠州合生国际新城二期B2-39房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日,被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2008年12月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2016年5月止共拖欠原告物业管理费55270.7元。原告多次催要，被告均拒不交纳。
张景秋辩称，一、广东康景物业服务有限公司要求张景秋支付拖欠管理费及违约金已经超过诉讼时效，张景秋与广东康景物业服务有限公司签订前期物业管理协定后发现物业管理提供的服务水准极差，使得居住环境十分恶劣，2012年开始广东康景物业服务有限公司从未要求张景秋缴纳管理费，也未向广东康景物业服务有限公司主张权利，由于广东康景物业服务有限公司怠于行使其法律权利，其中要求张景秋支付2014年6月之前的物业管理费、违约金已超过两年诉讼时效；二、广东康景物业服务有限公司所提供的物业服务标准极低，原告在前期协议中约定按照协议及用户手册的内容遵照执行，但广东康景物业服务有限公司提供的水准远远低于被告的想象，原告小区的门禁系统、呼叫从未投入使用，砍倒的树木未及时处理，白蚁、毒蛇频频出现，垃圾东倒西歪，任由他人养鸡做买卖，门牌号与房产证无法对应，小区的公用设施、建筑都产生十分严重的质量问题，物业视而不见，使得公共设施不可使用，物业大量引进广告商；根据广东省物业管理条例第28条的规定，物业费应该与物业质量对等，张景秋多次向广东康景物业服务有限公司提出意见，广东康景物业服务有限公司不予采纳，张景秋唯有拒交物业费表示不满；三、广东康景物业服务有限公司与张景秋签订物业管理协议约定的物业费并未报备惠城区物价局核准，根据2007年物价管理协议约定的物业服务指导价规定，广东康景物业服务有限公司收取的管理费超出了政府的指导价，属于违规执行。
张景秋向本院提出反诉请求：1、确认《前期物业管理服务协议》无效；2、广东康景物业服务有限公司按其提供的服务相对应的政府指导价收取物业管理费；3、广东康景物业服务有限公司承担房屋维修义务（或承担房屋维修费用）；4、广东康景物业服务有限公司承担诉讼费。事实与理由：一、本案争议的《前期物业管理服务协议》违反相关法律规定，应认定为无效。根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定，广东康景物业服务有限公司是建设单位的下属企业，被建设单位直接指定为合生国际物业管理企业，并无通过招投标的方式或经过物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准。且根据建设单位与张景秋签订的《商品房买卖合同》中，康景物业服务有限公司也未约定业主有选择物业服务企业或商定物业费的权利，事实上，业主在办理收房手续时均被迫同意签署了建设单位指定物业管理企业及物业服务费的《前期物业服务管理协议》；二、广东康景物业服务有限公司提供的物业服务标准极低。广东康景物业服务有限公司应当为张景秋提供一级标准的物业管理服务，但是实际上广东康景物业服务有限公司提供的服务与《前期物业服务管理协议》、《尊贵服务手册》内容相差甚远，甚至连最低标准都难以达到，但是张景秋愿意按照《惠州市惠城区普通住宅小区物业管理费服务登记标准》的三级收费基准价就广东康景物业服务有限公司提供的物业服务向广东康景物业服务有限公司支付费用。三、广东康景物业服务有限公司应承担房屋维修义务。张景秋所购买的房屋，一直存在着严重的房屋质量问题，广东康景物业服务有限公司作为建设单位合生创展集团有限公司属下企业，有义务承担广东康景物业服务有限公司房屋维修义务，并赔偿张景秋的损失。
广东康景物业服务有限公司反诉辩称，一、前期物业管理服务协议合法有效，且已实际履行，广东康景物业服务有限公司向张景秋提供了对应的物业服务，此外，物业收费标准跟法律规定是相符的，对别墅部分政府并未要求备案及指导价，是适用协议的方式定价；从涉案小区以来都有办理相关的物业备案手续，收费有相关的依据；二、本案的起诉物业费催收未超过诉讼时效，均是通过业主的地址邮寄；三、广东康景物业服务有限公司已向张景秋提供了优质的物业服务，业主的多样性，难免让各位业主满意，但广东康景物业服务有限公司愿意听取业主的建议进行整改；四、关于业主自有的维修由业主自行解决或与开发商协商，与广东康景物业服务有限公司无关，对公共同部分的维修在业主提出维修要求其经且经过民主的决策程序后进行维修的事项。
查明的案件事实
经当事人提供证据证明的法律事实不同于现实发生的客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
张景秋与惠州市亚新房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于惠州市惠城区××办事处××大道××号合生国际新城B2-39房（建筑面积为300.58平方米）。惠州市亚新房地产有限公司与广东康景物业服务有限公司签订有《合生国际新城物业服务合同》，该合同选聘广东康景物业服务有限公司（具有物业管理一级资质）为合生国际新城别墅的物业管理公司，物业管理服务费收费方式采取酬金制，别墅2.8元/平方米，商业物业4元/平方米计算。2008年7月31日，张景秋与广东康景物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定广东康景物业服务有限公司向张景秋提供前期物业管理服务，管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米2.8元计算，商铺按建筑面积每月每平方米4元计算。交楼时预收三个月物业管理服务费，自第四个月起，张景秋应每两个月向广东康景物业服务有限公司合缴交一次物业管理服务费，若张景秋不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，广东康景物业服务有限公司有权要求张景秋补交并从逾期之日起按日加收违约金。张景秋于2008年7月31日收楼，自2008年12月起开始拖欠物业管理服务费，截止到2016年5月，张景秋共拖欠物业管理服务费总金额为55270.70元。广东康景物业服务有限公司于2015年10月通过邮寄催款函、法律函的形式要求张景秋支付拖欠的物业管理费，张景秋至今仍未支付。
裁决理由和结果
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。张景秋与广东康景物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律法规，应当认定为合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。张景秋诉请确认与广东康景物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。张景秋辩称收楼时被胁迫签订《前期物业管理服务协议》，未提供充分证据予以证明，本院不予采信。
按照《广东省物业服务收费管理办法》第七条“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权的车位、车库）物业服务费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立后的住宅（含自有产权的车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。本案中，广东康景物业服务有限公司与张景秋签订的《前期物业管理服务协议》中约定别墅、商铺物业管理服务收费标准不适用政府指导价，故对该诉请本院不予支持。故根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，张景秋应当向广东康景物业服务有限公司支付拖欠的2008年12月至2016年5月的物业管理服务费55270.70元。
张景秋辩称广东康景物业服务有限公司诉请的物业管理服务费已超过诉讼时效，因广东康景物业服务有限公司提交了相应证据证明其在诉讼时效期间主张了权利，故张景秋的该项答辩意见，本院不予采纳。
张景秋作为业主向本院抗辩称广东康景物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定，虽没有进行具体举证，但广东康景物业服务有限公司作为一级资质物业服务管理公司，也未向本院提交充分的证据证明其提供的服务已经达到了一级服务的标准，为督促物业管理服务公司自查自省，严格按照合同约定为业主提供相应品质的物业服务，广东康景物业服务有限公司诉请的物业服务费违约金，本院不予支持。
物业服务管理针对的是房屋的公用部位、公用设施设备等，张景秋诉请广东康景物业服务有限公司承担房屋维修义务、给付维修费用，没有事实依据，本院不予支持。
涉案小区如已经成立业主委员会，则可由业主委员会组织召开业主大会，决定选聘或者续聘物业服务企业、协商物业服务收费标准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条、《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张景秋应于本判决生效之日起三日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2008年12月至2016年5月物业管理服务费人民币55270.70元；
二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告张景秋的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3350元（广东康景物业服务有限公司已预交），反诉受理费50元（张景秋已预交），诉讼费共计3400元，由张景秋负担1231元，广东康景物业服务有限公司负担2119元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 唐作培
审判员 李 军
审判员 张 霞
二〇一七年六月三十日
书记员 容茂琬