广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终1611号
上诉人（原审原告）：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：杜欣，董事长。
委托诉讼代理人：赖泽斌，男，汉族，1988年4月26日出生，户籍住址：广东省深圳市南山区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：刘巧莹，女，汉族，1993年1月3日出生，户籍住址：广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。
被上诉人（原审被告）：陈洋水，男，汉族，1961年8月7日，户籍住址：广东省深圳市福田区，
上诉人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人陈洋水居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017�1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
链家公司上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，依法改判陈洋水向链家公司支付佣金25000元；二、本案诉讼费用由陈洋水承担。
事实和理由：一、原审判决认为，链家公司作为居间方在明知陈洋水无购房资格的情况下，仍促成陈洋水与案外人A签订《房产买卖合同》，链家公司提供的居间服务存在一定瑕疵，属于认定事实错误。在买卖合同签订之前，链家公司为陈洋水及案外人A提供了房屋买卖市场行情咨询、协助查看房屋权属证明文件、发布涉案房产信息、引领陈洋水实地看房、为陈洋水及案外人A提供签订买卖合同的机会等服务：在买卖合同签订之后，链家公司继续协助陈洋水及案外人履行合同，积极与双方沟通，为双方提供定金监管等服务，链家公司提供的服务并无任何瑕疵。对于原审法院所关注的因陈洋水无购房名额导致合同无法履行一事，事实上，链家公司在买卖合同签署前已充分向陈洋水披露深圳市当时施行的限购政策，陈洋水完全清楚自身本无购房资质，只是经其充分评估后，确认并向案外人承诺可解决名额问题，实现房产过户。契约自由是商品经济时代的显著特征之一，合同是当事人自由意志的体现，陈洋水选择通过后期的操作解决名额问题购买涉案房产，无论是投资还是自住，均是陈洋水的权利，链家公司无权阻止，唯有通过口头及书面的方式向陈洋水充分披露风险。而陈洋水及案外人A签订的买卖合同第一页(XX)《深圳市二手房交易提示》的注意事项第3条明确写明：“具体‘限购令、限贷令’等重要政策条款需事先到国土资源局相关网站了解，买、卖方在签署《房产买卖合同》前确保自身符合政策条件，否则由此引发的责任�行承担”，陈洋水及案外人A均已在此页签字确认，足以证明链家公司作为居间方在客观能力范围内已向陈洋水充分披露了深圳市当时施行的限购政策及风险，切实履行了应尽的居间义务。
二、原审判决认为，链家公司作为居间方在明知陈洋水无购房资格的情况下，仍促成陈洋水与案外人A签订买卖合同，导致买卖合同最终未能实际履行，属于缺乏事实依据。在链家公司告知陈洋水与案外人A关于陈洋水不具有购房资质这一事实后，陈洋水与案外人A经过协商达成一致，双方在自愿的情况下仍然选择于买卖合同落款处签字确认，并在备注中约定“买方如购房名额有问题，卖方需无条件同意买方自行找购房名额”，可见双方在签订买卖合同时对陈洋水作为买方当时不具有购房资格这一事实均事先知晓。上述情况充分证明，陈洋水与案外人A是在可预见风险的情况�签署了买卖合同，并愿意自担风险。链家公司已切实履行了居间义务，买卖合同最终未能实际履行是由于陈洋水违约，并非由于链家公司提供的居间服务存在瑕疵导致。
三、原审判决根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，以买卖合同最终未能实际履行为由，判令陈洋水无须支付链家公司佣金及违约金，仅应支付相应的必要费用，属于适用法律错误。买卖合同最终未能实际履行并不影响买卖合同的成立。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。陈洋水与案外人A签订的买卖合同满足合同成立的要件，链家公司作为居间人促成了买卖合同的签订，陈洋水无论是按法律法规规定还是按《佣金支付承诺书（买方）》的约定都应当支付全额报酬而非仅支付必要费用。根据陈洋水与链家公司签订的《佣金支付承诺书（买方）》(XX)第1条约定，陈洋水需向链家公司支付佣金人民币25000元。
陈洋水辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
链家公司向一审法院起诉请求：1、陈洋水向链家公司支付佣金人民币25000元；2、陈洋水向链家公司支付违约金人民币50000元；3、陈洋水承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月23日，A与陈洋水共同签订了《房产买卖合同》。合同载明：“卖方为A，代理人为B。1、卖方同意将位于深圳市龙岗区某花园10号楼2101物业转让给买方，房产证号为深房地字第××号；2、转让总价款为169万元整；3、购房定金为5万元；4、经双方协商一致，在交易期间如卖方有一切经济纠纷需自行承担，买方如购房名额有问题，卖方需无条件同意买方自行找购房名额，卖�交房时需保持房屋完好无损，赠送固定家电。”A代理人B与陈洋水在落款处签字捺印。
同日，陈洋水向链家公司出具《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》。承诺书载明：由经纪方链家公司提供居间服务，已经促成本人（承诺人）与卖方A签订关于购买位于深圳市龙岗区某花园10号楼2101号物业的《房产买卖合同》。……佣金为人民币贰万伍仟元，……延期支付佣金的，应按佣金总额的万分之五按日向经纪方支付延期付款违约金。如买卖双方未能实际履行合同的，本人承诺支付以上全部佣金及必要费用，且经纪方有权追究我方责任，本人承诺与卖方连带向经纪方支付违约金人民币伍万元。”链家公司在一审庭审中放弃对卖方即A要求佣金及违约金的相应诉讼权利。
陈洋水与其妻子C于2002年购买了两套位于深圳市的住宅，该两套住宅陈洋水及其妻子�占50%的份额。陈洋水确认在签订本案《房产买卖合同时》，陈洋水及其妻子名下仍有该两套房产。
链家公司在庭审中称，其在提供居间服务时，已经知道陈洋水依照现有的政策无购房资格，并向陈洋水告知了该情况。但在明知自己无购房资质的情况下，仍与A签订了《房产买卖合同》，并在该合同中约定了由陈洋水自行找购房名额。
链家公司于2011年1月10日，由深圳市中联房地产企业发展有限公司更名为深圳市中联地产置业顾问股份有限公司，后于2015年4月17日更名为深圳市中联地产置业顾问有限公司，后于2015年12月7日更名为深圳链家房地产经纪有限公司。
一审法院认为，依法成立的合同受到法律的保护。链家公司作为居间人，有义务审查并告知买方即陈洋水是否具有购房资格，并促成买卖双方签署合法有效的买卖合同。陈洋水在�买涉案房产时，与其妻子名下共有两套住宅，依规定不符合购房资格。链家公司作为居间方在明知陈洋水无购房资格的情况下，仍促成陈洋水与A签订《房产买卖合同》，导致该合同最终未能实际履行，链家公司与陈洋水也没有达到居间合同的目的，链家公司提供的服务存在一定瑕疵。另外一审法院根据陈洋水与A签订的《房产买卖合同》中关于“陈洋水自行找购房名额”的约定，确认，陈洋水在签订该合同时，亦明知自己不具有购房资格，在该种情况下，陈洋水的行为亦存在一定瑕疵。陈洋水虽主张其并不知晓其不具备购房资格，但其并未提交证据予以证明，应当承担相应举证不能的责任，故原审法院对陈洋水的该项主张不予采信。综上，原审法院认为，链家公司完成了向委托人报告及媒介的部分义务，付出了劳务和费用，但因《房产买卖合同》最终未能实际履行�故陈洋水无需支付链家公司佣金及违约金，但应支付相应的必要费用，原审法院酌定必要费用为2000元。
一审法院判决：一、陈洋水于本判决发生法律效力之日起五日内支付深圳链家房地产经纪有限公司必要费用2000元；二、驳回深圳链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系居间合同纠纷。根据二手房买卖居间合同性质及交易惯例，陈洋水在《佣金及必要费用支付承诺书（买方）》中承诺的佣金数额应作为居间方为完成全部交易提供媒介服务的对价，包括促成双方支付及收取全部购房款、签署正式买卖合同、向登记机关办理递件过户手续等事项。但本案中，买卖双方仅履行到支付购房定金阶段，故买方应付的居间费用应当根据居间人提供的劳务总量合理确定。原审酌定该费用为2000元，该处理结果并无明显不当。链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人深圳链家房地产经纪有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。