贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终1947号上诉人（原审被告）六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码：91520201714353828W。法定代表人：毛威，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵敏玲，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号：15202201311294119。被上诉人（原审原告）：陈颖梅，女，1977年11月12日生，彝族，系贵州省六盘水市六枝特区第四中学教师，住贵州省六盘水市六枝特区，委托诉讼代理人：张廷璟，男，1977年10月16日生，汉族，住贵州省六枝特区，系被上诉人陈颖梅之夫。上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称“源丰房开”）因与被上诉人陈颖梅商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2017）黔0203民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人源丰房开的法定代表人毛威及其委托诉讼代理人邵敏玲，被上诉人陈颖梅及其委托诉讼代理人张廷璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源丰房开上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决证据不足，认定事实错误。一审认定“合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为101.23㎡，套内建筑面积为83.89㎡，但该约定与被告向原告宣传的内容不符，且双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效”错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系贵州省建设厅监制推广使用的示范文本，上诉人与被上诉人协商交易涉案房屋的时间正好是在贵州省使用上述示范文本之时。同时，工商部门、建设部门等国家行政机关召集相关办理人员到工商管理部门学习，并要求按照新合同示范文本按套（单元）或按套内建筑面积出售房屋。因此，上诉人按照国家行政机关的要求，采用新示范文本与被上诉人协商后签订了《商品房买卖合同》，并且上诉人亦按照工商管理部门的要求，对《商品房买卖合同》（包括按套出售有方式、误差范围以及误差处理的约定）进行过备案。本案《商品房买卖合同》是双方最终达成合意的结果，符合房屋买卖行政主管部门的要求与法律法规的规定，合同效力应得到确认。同时，合同“计价方式与价款”条款不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，并未侵害被上诉人合法权益；其次，在中华人民共和国国土资源部、工商管理总局等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序》（建住房【2002】123号）的通知中，明确规定“要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式”，上诉人采用按套计算的方式出售房屋不仅符合法律法规的规定，同时也符合国家政策的要求；第三，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，格式条款需为在订立合同时未与对方协商的条款，并非预先拟定的条款均为格式条款。本案《商品房买卖合同》封面背面附有商品房买卖合同说明，该说明允许双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同第六条计价方式与价款中，也存在按套内建筑面积与按套（单元）两种计价方式，买卖双方可以协商选择计价方式。并且该条款也非固定打印稿样式，而是预留有空格，需要当事人双方对售房的计价方式、价款协商一致后填入，属于上诉人与被上诉人双方协商约定的条款。根据《中华人民共和国合同法》第十二条第二款“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”的规定，合同示范文本是缔约时的参照，在缔约时对当事人并无拘束力，而格式条款则是对具体交易内容的直接规定，相对方只有接受或不接受的选择。本案采用的示范文本可以就相关的条款进行协商，并非只能同意或拒绝，不属于格式条款。2、一审判决以案外人六盘水德鸿物业服务有限公司出具的《物业费收款收据》、案外人朱琪瑨的《住宅买卖计税（费）表》认定涉案房屋按平方计价错误。首先，六盘水德鸿物业服务有限公司并非有资质的测绘机构，其收款的房屋面积不能认定为涉案房屋的实际面积；其次，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定涉案房屋按套计价，房屋的建筑面积、套内面积仍客观存在；第三，案外人贾炎火、谭波、杨永智房屋出售情况无法查实，不能印证A栋楼的出售方式。同时，贾炎火、谭波、杨永智不是本案当事人，其房屋出售方式与本案不具关联性。3、一审判决认定上诉人交付给被上诉人的房屋实际面积为101.23平方米错误。涉案房屋还未进行终测，其实际面积需经终测后报房屋主管部门审查确认才能认定。本案合同约定的建筑面积101.23平方米并非终测结果，不能以合同约定的面积作为涉案房屋的实际面积。综上所述，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人陈颖梅辩称，1、一审判决认定事实正确。首先，上诉人预售房屋时在宣传单上和售楼模型标明购房面积，被上诉人是看过上诉人宣传的面积，将上诉人的购房单价与当时六枝其他房屋单价比较后作出的购房决定，当时上诉人没有提到按套卖；其次，按套卖的提法是上诉人没有按约定的时间交房及办证的时候，业主方多次要求上诉人办证，退出多收的房款并赔偿相应损失，上诉人发现房屋面积差太大，一旦业主提起诉讼，必然导致赔偿，上诉人就采取欺骗的手段，将业主原始计税表收回，换成按套卖的计税表，又在合同中填写按套卖的内容欺骗业主；第三，被上诉人从购房开始，始终相信上诉人会尽快办证，退还多收的面积房款，是上诉人一拖再拖，造成的损失应由上诉人承担；第四，如是按套预售房，合同中必然要告知该房的面积，按交易习惯，被上诉人不知道面积多少的情况下是不可能按套购买上诉人的房屋。2、一审判决以上诉人指明的物管公司提供的收费面积计算房屋面积差并无不当。物管公司是上诉人指定，其收费是按上诉人提供的单价乘以面积计收物管费。3、合同约定的建筑面积是上诉人填写的，只要被上诉人认可即行，被上诉人认为，如果经专业测绘部门测绘，损失更大的是上诉人。综上所述，被上诉人认为，一审判决综合各方证据认定客观事实没有任何错误，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈颖梅向一审法院起诉请求：一、判令被告提供办证部门所需的相关资料，在30日内为原告办理房屋产权证；二、判令被告以总房款277000.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的年利率6.65%(月利率0.55%)为准，支付逾期42个月（2013年6月30日至2016年12月27日）的违约金63987.00元，后期违约金承担至房产证和土地使用证交付原告为止；三、判令被告将3%面积内（3㎡）的房款7890.00元返还给原告；四、判令被告双倍返还超出3%面积（1㎡）的房价款5260.00元；五、判令被告占用多收部分的房款10520.00元期间（2011年12月12日至2017年3月12日）给原告造成的损失3645.00元（10520.00元×0.55%月息×63月）；六、判令被告退还水开户费2000.00元，以及占用该费用产生的利息693.00元（2000.00元×6.65%×63个月，2011年12月12日至2017年3月12日），以上共计金额83475.00元。一审法院认定事实：2011年7月26日，原告向被告购买阳光花园预售房A幢1单元5层4号房屋（1-5-4A），总房款277000.00元。同年12月12日，原告向被告支付购房款等费用。同年12月14日，原、被告签订商品房买卖合同，该合同部分条款约定如下：第二条、原告购买被告的商品房为预售房。第三条、商品房建筑面积101.23㎡，套内建筑面积83.89㎡。第六条（应为“第七条”）、商品房按套计算，总价款为277000.00元。第十一条、被告应于2013年3月31日前交付商品房给原告。第十五条、按套计价的，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：外墙的轴线尺寸不得误差超出±5%。第二十二条、出卖人承诺于2013年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给买受人。第二十三条、被告依法选聘的物业服务企业为六盘水德鸿物业服务有限公司六枝分公司，物业服务收费价格为1元/月·㎡（建筑面积）。第二十六条、商品房销售广告及宣传资料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，被告违反的，应当承担违约责任。阳光花园A栋楼系电梯楼，购房基础价格为2600.00元/㎡，从第二层起，每上一层增加10.00元。另查明，六盘水鸿源房地产开发有限公司系被告子公司，该公司于2016年12月15日出具情况说明给原告，认可原告购买的阳光花园小区全体业主的自来水的水表未到自来水公司独立开户；该公司是按建筑面积105.20㎡向原告收取物业管理费。该公司于2016年10月31日出具证明给业主刘宝贤、刘玮，认可刘宝贤、刘玮购买阳光花园A栋楼房屋的单价为2690.00元/㎡（11层）、2630.00元/㎡（5层）。阳光花园A栋楼业主贾炎火、谭波、杨永智购买的房屋单价分别为2770.00元/㎡（19层）、2700.00元/㎡（13层）、单价2690.00元/㎡（11层）。被告委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘涉案房屋，原告所购买房屋的建筑面积为101.23㎡，套内建筑面积为83.89㎡。一审法院认为，原告与被告争议的焦点是：1、涉案商品房计价方式是按套计价销售还是按面积计价销售。首先，从被告选聘的物业公司向原告收取的物业管理费可知，被告销售给原告房屋的建筑面积是105.20㎡，即按房屋面积平方计价；其次，从同一时期被告销售给贾炎火、谭波、杨永智等人的房屋情况看，A栋楼的房屋销售均是按房屋面积出售房屋；再次，被告销售给原告的房屋为预售房，原告先支付房款后才与被告签订商品房买卖合同，合同中虽然记载计价方式按套计算，建筑面积为101.23㎡，套内建筑面积为83.89㎡，但该约定与被告向原告宣传的内容不符，且双方签订的商品房买卖合同系被告提供的格式条款，该约定显然侵害了原告的合法权益，应为无效。因此，本案争议的商品房不是按套计价出售。2、被告未给原告办理房屋所有权证及土地使用证是否违约。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前给原告办理房屋权属证书，但被告未在该时间内为原告办理房屋产权证书，被告已经违约。故对原告要求被告在30日内办理房屋所有权证及土地使用证的诉请，本院予以支持。3、原告主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。最高人民法院《第八次民商事审判工作会议纪要》规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案被告未按约定的期限在2013年6月30日前为原告办理房屋相关权属证书，原告如要求被告承担违约责任，应于2015年6月30日前主张权利，但原告于2017年3月24日才要求被告支付逾期办证违约金，该请求已超过二年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，不予支持。4、原告要求返还房屋面积误差房价款的诉请能否得到支持。因涉案房屋是按建筑面积105.20㎡计价，被告交付原告的房屋建筑面积为101.23㎡，对误差房屋面积的房价款应当返还原告。原告购买房屋的面积误差比为[（101.23㎡-105.20㎡）÷105.20㎡]×100%＝-3.77%，即原告购买房屋的面积误差比绝对值为3.77%。从该楼第5层业主刘玮购买房屋的资料及其他证据看，可以确认第5层房屋的销售单价为2630.00元/㎡。根据法律规定，对面积误差比在3%以内部分房价款，由被告按照房屋出售价返还原告，即为（105.20㎡×3%）×2630.00元/㎡＝8300.28元，原告诉请7890.00元，予以支持；对面积误差比超过3%的房价款，由被告双倍返还原告，即为105.20㎡×（3.77%-3%）×2630.00元/㎡×2倍＝4260.81元。5、原告诉请的多收房价款给其造成的损失应否得到支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。故原告的该项请求可按3%面积的房价款即8300.28元计算利息损失，利息计算期间从原告交纳购房款时起计算，即自2011年12月12日计算至2017年3月12日，利息参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，即为：8300.28元×（4.75%÷12月）×75月＝2464.15元。6、原告主张返还水表开户费及支付利息的诉请能否得到支持。被告虽未到自来水公司为原告单独登记水表，但已按一户一表为原告安装了单独的水表，且原告已使用多年，并不影响原告正常的生活用水，故对原告主张返还自来水开户费2000.00元，支付利息693.00元的诉请，不予支持。原、被告签订的商品房买卖合同虽然约定按套（单元）计价出售，被告承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围：外墙的轴线尺寸误差不得超出±5%，该约定系基于房屋按套（单元）计价。但本案原告购买的房屋并非按套（单元）计价，该约定显然无效。对被告辩称原告诉请的房屋差价款不应得到支持的主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决：一、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供房屋办证材料到有权机关为原告陈颖梅办理六枝特区平寨镇那平路阳光花园小区A栋1-5-4A号房屋所有权证及土地使用证；二、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈颖梅房屋面积误差房款12150.81元；三、被告六盘水源丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈颖梅面积误差比3%部分的房价款利息2464.15元；四、驳回原告陈颖梅的其他诉讼请求。案件受理费945元，由原告负担780元，被告负担165元，于本判决生效之日起十日内给付原告。二审审理期间，上诉人提交了《住宅买卖计税（费）表》一份，用于证明涉案房屋的计价方式是按套计价。被上诉人未向本院提交新证据。本院对上诉人二审提交证据的分析与认定：被上诉人对上诉人提交的《住宅买卖计税（费）表》的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认，但结合双方当事人的陈述，能够确认上诉人提交的上述计税表系双方当事人签署的第二份计税表，不能由此直接证明被上诉人购买涉案房屋的计价方式是按套计价。本院二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、涉案房屋的实际面积是多少；2、双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价。关于涉案房屋的实际面积是多少的问题。上诉人主张涉案房屋并未经过相关部门最终测绘，无法确认房屋的实际面积。审理查明，涉案《商品房买卖合同》系上诉人填写，该合同明确载明了被上诉人购买的商品房的建筑面积，并同时载明该建筑面积系上诉人委托六枝特区磊欣测绘有限公司测绘得出，即合同上填写的该房屋建筑面积是上诉人的自认，其亦未能提交相反的证据推翻上述事实，故一审法院以《商品房买卖合同》确认涉案房屋的实际面积，并无不当。关于双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按套计价还是按面积计价的问题。上诉人主张双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋计价方式是按套计价，被上诉人陈颖梅对此不予认可。本院认为，被上诉人陈颖梅提交的物业公司的收款收据证明物业公司对其收取物业管理费是按照105.20㎡计算收取的，虽然该收款收据不能直接证明被上诉人陈颖梅购买涉案房屋时与上诉人约定的房屋计价方式，但结合上诉人自认曾经收回部分第一份计税表原件及被上诉人陈颖梅的陈述，本院对被上诉人陈颖梅主张的房屋计价方式予以采信，确认双方当事人对于涉案房屋约定的计价方式是按面积计价。综上所述，上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1890元，由上诉人六盘水源丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 波审判员 马功云审判员 朱会峰二〇一七年十一月二十日书记员 王 婷