江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终11037号
上诉人（原审被告）：昆山畅通汽车修理有限公司。
委托诉讼代理人：曹小林，江苏云起律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：昆山锦隆包装材料有限公司。
委托诉讼代理人：任飞，江苏封强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：糜英培，江苏封强律师事务所律师。
原审被告：胡永光。
上诉人昆山畅通汽车修理有限公司（以下简称畅通公司）因与被上诉人�山锦隆包装材料有限公司（以下简称锦隆公司）、原审被告胡永光房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初14437号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人畅通公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序错误。一审法院对原审被告胡永光未能有效送达就缺席判决严重错误。二、胡永光是上诉人的股东，代表上诉人与被上诉人签订合同，胡永光的行为是职务行为。双方签订的第一份合同虽然仅有胡永光的签字，但被上诉人开具的发票抬头是上诉人，说明被上诉人也清楚合同是与上诉人签订的。双方续签的第二份合同，虽然被上诉人开具的发票抬头是胡永光，但显然是被上诉人开具错误，这份合同本身是续租，并且合同上加盖了上诉人的公章。因此，涉案房屋自始至终是上诉人租赁的。一审法院判决胡永光与上诉人共同承担租赁房屋占有使用费和税金没有事实和法律依据。三、最后一期合同到期前，双方均已谈好续租，并达成一致意见租金涨至18.5元／平方米，只是未能及时签订书面合同。诉讼中上诉人也按18.5元／平方米支付了被上诉人半年的租金，被上诉人已确认收到并未退还。因此，双方之间仍存在有效的租赁合同关系，被上诉人无权要求上诉人迁出涉案房屋。即使上诉人违约，合同中约定逾期支付双倍租金，是违约责任的一种方式，该约定的违约金显然过高，应当依法减少。四、根据税金法定原则，上诉人是付款方，被上诉人是收款方，应当由被上诉人向上诉人开具发票，并承担税金。双方第�份租赁合同没有约定税金的承担方式，第二份租赁合同中约定：“乙方应按照国家税务部门的相关规定，按时向国家税务部门开具租金发票，并承担税金”，但乙方即上诉人作为付款方，并不需要开具发票，因此也无需承担税金。
被上诉人锦隆公司辩称，认可一审判决，要求维持原判。
原审原告锦隆公司向一审法院起诉请求：1.二原审被告迁出昆山市玉山镇紫竹路1286号八号一楼房屋，将该房屋恢复原状后归还原审原告；2.判令二原审被告因未迁离房屋应向原审原告支付双倍租金（以每月17.50元／平方米，按照1102平方米计算，从2017年7月1日起计算至实际迁出之日止，暂计算至2017年8月31日止为77140元）；3.判令二原审被告归还原审原告代付房屋租赁税金54177.20元；4.判令原审被告承担本案律师费10000元；5.本案诉讼费、保全费用由原审被告承担。
一审法院认定事实：2011年7月1日，锦隆公司与胡永光签订《租房合同》，约定胡永光承租锦隆公司紫竹路1286号八号房壹楼，面积1102平方米，租赁期限从2011年7月1日至2016年6月30日。合同期满后，锦隆公司（甲方）与胡永光（乙方）签订《租房合同》，约定乙方承租锦隆公司紫竹路1286号八号房壹楼，面积1102平方米，租金17.5元/平方米，年租金231420元，租金半年一付，租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日，租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；合同约定乙方应按照国家税务部门的相关规定，按时向国家税务部门开具租金发票，并承担所有税金；合同有效期满，双方未达成续租协议的，乙方应当于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不搬离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金。�合同乙方由胡永光签字确认，畅通公司加盖公章。合同签订后被告畅通公司使用租赁物至今，2017年7月1日合同期满，双方未签订书面续租合同。畅通公司起诉后，畅通公司于2017年8月31日按照18.5元/平方米向锦隆公司支付半年租金122322元。2011年7月1日至2017年7月1日房屋租赁租金税金为54177.4元。
锦隆公司与江苏封强律师事务所签订法律服务委托合同，约定江苏封强律师事务所受锦隆公司委托为锦隆公司与胡永光、畅通公司房屋租赁合同纠纷案提供法律服务，律师代理费10000元。2017年7月26日，江苏封强律师事务所向畅通公司发送律师函，要求畅通公司答复搬离承租房屋时间等，畅通公司已收到该律师函。
胡永光为畅通公司股东，畅通公司陈述其为租房合同实际承租人。
以上事实，由租房合同、租房发票、法律服务合同及发票、律师函、银�电子回单等及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，锦隆公司、畅通公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同依法有效，双方应当按照合同履行。租赁期满后，畅通公司应当及时返还租赁物，逾期返还应当承担相应的违约责任。本案租房合同期满后，双方未达成书面租房协议，畅通公司辩称双方已达成口头续租协议，其抗辩缺乏事实依据，一审法院不予支持，对锦隆公司要求畅通公司搬离并返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。对于畅通公司已缴纳的租金，锦隆公司应当予以返还。对于逾期搬离费用，合同约定畅通公司逾期搬离应支付双倍租金，现畅通公司逾期搬离，锦隆公司要求畅通公司双倍支付使用费符合合同约定，一审法院予以支持。对于锦隆公司主张的律师费，该诉求无合同依据，一审法院不予支持。对于房屋租金税金，合同约定由畅�公司承担，该约定属于双方对民事权利的自由处分，不违反法律的强制性规定，据此，一审法院对锦隆公司要求畅通公司承担税金54177.2元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、昆山畅通汽车修理有限公司于判决生效后十日内迁出昆山市玉山镇紫竹路1286号八号房1楼房屋、恢复原状并返还昆山锦隆包装材料有限公司。二、胡永光、昆山畅通汽车修理有限公司于判决生效后十日内支付昆山锦隆包装材料有限公司房屋使用费（按照35元/平方米，面积1102平方米计算，自2017年7月1日起计算至实际搬离之日止）。三、胡永光、昆山畅通汽车修理有限公司于判决生效后十日内支付昆山锦隆包装材料有限公司房屋租赁税�54177.2元。四、驳回昆山锦隆包装材料有限公司其他诉讼请求。案件受理费3126元，减半收取1563元，保全费1270元，合计2833元，由胡永光、昆山畅通汽车修理有限公司负担。
二审中，上诉人畅通公司提供了一份2016年至2017年的租金支付凭证，证明2016年7月1日至2017年6月30日的租金也是在2016年7月18日才支付，并不是提前支付，按照之前的交易惯例，合同到期后是先支付租金再签订合同。被上诉人锦隆公司质证认为，对回单真实性无异议，但上诉人的证明目的不能成立，租金的先后支付并不能说明续租关系的达成。
二审中，双方一致确认租期2011年7月1日至2017年6月30日的租金发票的税金为54177.4元。
本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。
另查明，一审法院向胡永光、畅通公司邮寄送达开庭传票的地址为“昆山市玉山镇紫�路1786号7幢”，畅通公司到庭参加诉讼，胡永光未到庭参加诉讼。一审判决作出后，一审法院向胡永光邮寄送达判决书的地址亦为“昆山市玉山镇紫竹路1786号7幢”，投递信息显示邮件由本人签收。
二审中，畅通公司表示，胡永光是畅通公司的股东，但目前畅通公司没有办法联系到胡永光。
本院认为，2011年7月1日的《租房合同》以及续签的《租房合同》中首部列明的承租方均为胡永光，且胡永光均在合同落款处签字。畅通公司虽主张胡永光系其公司股东，胡永光签订合同是职务行为，但并无证据证明胡永光在签订合同时向锦隆公司明确表明其是代表畅通公司，胡永光和畅通公司之间的内部关系，不能对抗锦隆公司。且锦隆公司开具的租金发票有部分以胡永光为抬头，部分以畅通公司为抬头。综合上述情况，应认定胡永光和畅通公司系共同承租房屋。畅通公司还主张租赁合同期满后其已与锦隆公司达成续租合意，但锦隆公司对此不予认可，畅通公司在锦隆公司已经提起诉讼主张迁让后，再向锦隆公司银行账户支付租金的行为，系单方行为，不能证明双方达成续租合意。诉讼中，畅通公司认可涉案房屋由其实际使用，故租赁合同期满后，畅通公司应当将房屋返还给锦隆公司。虽然《租房合同》约定“承租人逾期不搬离或返还租赁物的，应当向出租人双倍支付租金”，但承租人逾期搬迁给锦隆公司造成的损失应为参照租金标准计算的房屋使用费，双倍租金中超出原租金标准的部分，实为承租人对逾期搬迁行为所应承担的违约金。根据法律规定，约定的违约金过分高于所造成的损失，当事人可以申请人民法院予以调整。畅通公司抗辩双倍租金过高，故本院酌情将承租人逾期搬迁应支付的房屋使用费调整为单倍租�的1.3倍即每月22.75元/平方米。
关于租金税金，锦隆公司依据第一份《租房合同》第17条和第二份《租房合同》第4.2条、第17条的约定，要求畅通公司承担2011年7月1日至2017年6月30日的租金税金54177.2元。本院经审查认为，两份《租房合同》第17条均约定“按国家及昆山有关规定，因本合同缴纳的印花税、登记费、公证费及其它有关的税项及费用，应由乙方作为承租人全部承担。有关登记手续由甲方负责办理”；第二份《租房合同》第4.2条还约定“乙方（即承租方）应按照国家税务部门的相关规定，按时向国家税务部门开具租金发票，并承担所有的税金”。但第一份《租房合同》履行完毕后，锦隆公司并未要求畅通公司承担租金税金，第17条的约定也未明确指向租房税金，故不足以认定第17条所指的税费包含租金税金。第二份《租房合同》第4.2条约定由承租方开具租金发票，并承担所有的税金，但承租方作为付款方没有开具租金发票的义务，而锦隆公司在收取租金后，负有依法开具租金发票并缴纳相应税金的义务，故第4.2条的约定显然与事实不符。因此，锦隆公司依据上述合同约定要求畅通公司承担租金税金54177.2元，依据不足，本院不予支持。
关于畅通公司提出的一审审理程序问题，本院认为，胡永光签收一审判决书后未提出上诉，视为认可一审判决，一审审理程序并无不当。
综上，一审判决部分实体处理有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
一、维持江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初14437号民事判决第一项。
二、变更江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初14437号民事判决第二项为：“胡永光、昆山畅通汽车修理有限公司于本判决生效后十日内支付昆山锦隆包装材料有限公司房屋使用费（按照每月22.75元/平方米，面积1102平方米计算，自2017年7月1日起计算至实际搬离之日止）”。
三、撤销江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初14437号民事判决第三、四项。
四、驳回昆山锦隆包装材料有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3126元，减半收取1563元，保全费1270元，合计2833元，由昆山锦隆包装材料有限公司负担702元；胡永光、昆山畅通汽车修理有限公司负担2131元。二审案件受理费3126元，由昆山锦隆�装材料有限公司负担1404元；胡永光、昆山畅通汽车修理有限公司负担1722元。
本判决为终审判决。
审判长 周 红
审判员 叶 刚
审判员 沈军芳
二〇一八年一月十五日
书记员 王文君