南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初870号
原告(反诉被告)：黄洁兰，女，1985年9月15日出生，壮族。户籍所在地贵港市覃塘区，现住南宁市沙井定津路。
委托诉讼代理人：韦运安，广西明桂律师事务所律师。
被告（反诉原告）:南宁卡冰娜商贸有限责任公司，住所地
南宁市七星路。
法定代表人：赖柳舸，该公司董事长。
委托诉讼代理人：农小军，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。
原告黄洁兰与被告南宁卡冰娜商贸有限责任公司（以下简称
卡冰娜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用简易程序。被告卡冰娜公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2017年1月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄洁兰及其委托诉讼代理人韦运安，被告（反诉原告）卡冰娜公司的委托诉讼代理人农小军、玉涵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）黄洁兰向本院提出诉讼请求：1.卡冰娜公司返还给黄洁兰押金20000元、进场费40000元、税金1200元、租金26041.68元；2.卡冰娜公司赔偿黄洁兰装修损失40000元，违约金20000元；3.卡冰娜公司承担诉讼费用。事实和理由：黄洁兰和卡冰娜公司于2015年6月29日签订《租赁合同》，约定黄洁兰承租卡冰娜公司位于南宁市铺面作为餐饮业使用。合同签订后，黄洁兰依约向卡冰娜公司支付押金20000元、进场费40000元、税金1200元、首期租金26041.68元。卡冰娜公司于2015年7月1日移交铺面给黄洁兰。当时黄洁兰发现铺面没有排烟管道，不适合做餐馆业，与卡冰娜公司交涉，卡冰娜公司承诺解决问题，黄洁兰这才放心进场装修。装修过程中，卡冰娜公司要求往地下沟安装排烟管，但是没法排烟，且也不符合卫生、消防要求。紧接着卡冰娜公司要求钻孔沿后墙向上安装排烟管，但又遭到楼上租户强烈反对，并惊动警方出警处置。铺面前面临街，又更无处排烟。至此，卡冰娜公司无法解决铺面排烟问题。排烟是餐馆业不可或缺的设施，卡冰娜公司所提供的铺面不符合合同约定，黄洁兰无法实现餐饮营业的合同目的，卡冰娜公司构成违约。黄洁兰无法使用铺面，提出解除合同，并已退出铺面交还卡冰娜公司，但卡冰娜公司置之不理。黄洁兰多次上门或电话或信息联系卡冰娜公司，但卡冰娜公司故意躲避。2015年12月24日，黄洁兰发函告知卡冰娜公司解除合同和退还各种费用，卡冰娜公司于第二天已经收到函件，但不予回应。2016年10月21日黄洁兰突然收到卡冰娜公司函件，声称黄洁兰欠缴租金及滞纳金，要求黄洁兰交纳，否则将强行收回铺面。卡冰娜公司已于2015年12月25收到黄洁兰解除合同的书面通知，合同已经解除。为维护黄洁兰合法权益，故黄洁兰诉至法院。
被告（反诉原告）卡冰娜公司辩称：黄洁兰不享有合同解
除权，卡冰娜公司未收到解除合同的通知，黄洁兰的诉请请求没有事实和法律依据。卡冰娜公司交付的商铺是符合合同要求的，合同中只约定用作餐饮行业，卡冰娜公司不知道黄洁兰是用于经营重油型餐饮的粉店，故排烟管道不是合同约定的范围。黄洁兰承租之前去涉案铺面看过，其清楚铺面的情况，但其仍然承租，说明其认可铺面是符合其经营需求的。进场费实质是房屋转让费的性质，黄洁兰从未向卡冰娜公司提交施工图纸以及书面请求，卡冰娜公司也未同意其装修。黄洁兰长期占用铺面以及欠缴租金和水电费等费用导致合同解除，故应由黄洁兰承担违约责任。
被告(反诉原告)卡冰娜公司向本院提出反诉请求：1.黄洁兰向卡冰娜公司支付2015年9月29日至2016年10月18日的房屋租金141150.96元；2.黄洁兰向卡冰娜公司支付2015年6月29日至2016年10月18日的物业管理费4800元；3.黄洁兰向卡冰娜公司支付水电费141.98元；4、黄洁兰向卡冰娜公司支付违约金42345.28元；5.黄洁兰承担本案诉讼费。事实和理由：卡冰娜公司和黄洁兰于2015年6月29日签订《租赁合同》。合同约定，卡冰娜公司将位于南宁市铺面出租给黄洁兰使用，租赁期为三年，房屋年租金起租125000元起算，每年按10%递增。合同还约定，黄洁兰应按时交纳租金和水电费及每月300元的物业管理费。合同签订后，黄洁兰仅缴纳了第一期的租金26041.68元（即2015年6月29日至2015年9月28日）。2015年9月29日，卡冰娜公司向被黄洁兰催收第二期的租金，但黄洁兰以其经营困难为由要求延迟支付。2016年初，卡冰娜公司继续向黄洁兰催收租金，但黄洁兰既不支付租金也不将铺面交回卡冰娜公司，并将铺面锁上。黄洁兰的行为已严重违约。卡冰娜公司不得已于2016年10月18日向其发出公告，同时向其发函要求其支付所欠租金及交回铺面。另，根据水电表数核定，黄洁兰欠缴水电费为141.98元。根据租赁合同约定，黄洁兰要向卡冰娜公司支付2015年6月29日至2016年10月18日的物业管理费共4800元。综上所述，黄洁兰的行为已严重侵害了卡冰娜公司的合法权益，构成违约，故卡冰娜公司诉至法院。
原告（反诉被告）黄洁兰对被告（反诉原告）卡冰娜公司的
反诉辩称：违约方是卡冰娜公司，黄洁兰没有使用经营过涉案商铺经营，故不存在交租的问题。双方签订的合同约定，原告承租涉案商铺用作餐饮行业，卡冰娜公司一直未能解决排烟问题导致合同目的不能实现，故合同一直未能履行。解除合同的责任在于卡冰娜公司，卡冰娜公司应承担违约责任。黄洁兰一直和卡冰娜公司协商解除合同，卡冰娜公司不予理会，黄洁兰快递发解除函给卡冰娜公司，故应自快递送达之日起合同就解除了。卡冰娜公司收了黄洁兰交纳的进场费表明卡冰娜公司认可黄洁兰的装修行为。卡冰娜公司应退还黄洁兰交纳的租金等费用。
本院经审理认定事实如下：2011年1月1日，卡冰娜公司和广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司签订《承包经营合同》，由卡冰娜公司向广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司承包位于南宁市七星路1客房、七星路临街铺面9间等建筑物和平面场地，承包期从2011年1月1日至2021年12月31日。
2015年6月25日，黄洁兰向卡冰娜公司支付押金20000元、租赁税金1200元、进场费40000元。2015年6月29日，卡冰娜公司（甲方）和黄洁兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将七星路一巷铺面租给乙方经营餐饮行业使用；租赁期限三年，从2015年6月29日至2018年6月28日；第一年度至第三年度年租金为12500元、137500元、151250元；缴付方式为季度缴，乙方应于每年的6月29日、9月29日、12月29日、3月29日缴纳下季度租金；押金为20000元，租赁保证金为1200元；水费按自来水公司的通知单计收，损耗部分按供水单位确定的损耗分摊；乙方在对店铺或房屋装修前，应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，经甲方书面同意方可施工等内容。2015年7月17日，黄洁兰向卡冰娜公司支付2015年6月29日和9月29日期间的租金26041.68元。
2015年7月12日，黄洁兰与广西灿源装饰设计工程有限公司签订《广西装饰装修工程施工合同》，约定黄洁兰将其向卡冰娜公司承租的铺面交给广西灿源装饰设计工程有限公司装修，工程造价为36000元。2015年7月12日至9月9日期间，黄洁兰向广西灿源装饰设计工程有限公司共支付装修费37800元。
黄洁兰承租涉案商铺准备经营粉店，但其装修未经卡冰娜公司书面同意。装修过程中，因涉案商铺没有排烟道，卡冰娜公司于2015年9月6日向涉案商铺的相邻租户发函，要求打通外墙建立排烟道，但未获同意。此后，经黄洁兰与卡冰娜公司多次协商，排烟问题均未得到解决。2015年10月20日，黄洁兰向卡冰娜公司表示如不能解除排烟问题，就商量退铺问题，但双方未就解除合同达成协商一致的意见。2015年12月20日，黄洁兰通过邮政特快专递向卡冰娜公司发出《解除商铺租赁合同通知书》，以卡冰娜公司不能提供排烟渠道致使黄洁兰不能开业营业为由，要求解除租赁合同。卡冰娜公司于2015年12月25日收到《解除商铺租赁合同通知书》。2015年12月30日，黄洁兰搬离涉案商铺。2016年10月18日，卡冰娜公司在涉案商铺张贴《公告》，称黄洁兰欠缴租金及滞纳金7057884.24元，要求黄洁兰于10月31日前与卡冰娜公司联系，否则将收回铺面。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下
证据证实：《租赁合同》、《收据》、《关于协助建好排烟道的函》、《解除商铺租赁合同通知书》及邮寄快递单、手机信息图片、《广西装饰装修工程施工合同》、《公告》、照片、《承包经营合同》、支付宝转帐电子回单、中国农业银行银行卡交易明细清单、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，黄洁兰与卡冰娜公司于2015年6月29日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
《租赁合同》约定，黄洁兰向卡冰娜公司承租涉案商铺用于经营餐饮业，卡冰娜公司应向黄洁兰交付能够经营餐饮业的商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。卡冰娜公司直至2015年12月仍未能为黄洁兰解决涉案商铺的排烟道问题，致使黄洁兰未能使用商铺进行经营，黄洁兰承租涉案商铺经营餐饮的合同目的不能实现，卡冰娜公司的行为已属违约，故黄洁兰有权解除《租赁合同》。卡冰娜公司于2015年12月25日收到黄洁兰邮寄的《解除商铺租赁合同通知书》，故《租赁合同》于2015年12月25日解除。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因卡冰娜公司向黄洁兰交付的商铺不能实现合同目的，故卡冰娜公司应承担违约责任，黄洁兰要求卡冰娜公司退还押金20000元、租金26041.68元、租赁税金1200元、进场费40000元有事实和法律依据，本院予以支持。
关于黄洁兰主张的装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。《租赁合同》约定，黄洁兰在对店铺或房屋装修前，应事先向卡冰娜公司提交装修施工图纸及方案，经卡冰娜公司书面同意方可施工。黄洁兰未能提供证据证实其装修已取得卡冰娜公司的书面同意，故黄洁兰要求卡冰娜公司赔偿其装修损失无事实和法律依据，本院不予支持。
关于黄洁兰要求卡冰娜公司赔偿违约金20000元的问题，因《租赁合同》对卡冰娜公司违约行为的违约金未进行约定，故黄洁兰的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于卡冰娜公司要求黄洁兰支付2015年9月29日至2016年10月18日租金的反诉请求，因卡冰娜公司提供给黄洁兰的商铺无排烟管，致使黄洁兰未能使用涉案商铺经营餐饮，因卡冰娜公司的违约，《租赁合同》已于2015年12月25日解除，因此，卡冰娜公司的该项反诉请求无事实和法律依据。同理，卡冰娜公司要求黄洁兰支付2015年6月29日至2016年10月18日的物业管理费、支付违约金的反诉请求，本院不予支持。
关于水电费的问题，卡冰娜公司未能提供证据证实黄洁兰在承租涉案商铺期间使用了水电及水电费的数额，故卡冰娜公司要求黄洁兰支付水电费141.98元的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）南宁卡冰娜商贸有限责任公司向原告（反诉被告）黄洁兰退还押金20000元、已付租金26041.68元、租赁税金1200元、进场费40000元，共计87241.68元；
二、驳回原告（反诉被告）黄洁兰的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）南宁卡冰娜商贸有限责任公司的反诉请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3244元，减半收取计1622元（原告已预交），由原告黄洁兰负担660.95元，由被告南宁卡冰娜商贸有限责任公司负担961.05元。反诉案件受理费4068元，减半收取计2034元（反诉原告已预交），由反诉原告南宁卡冰娜商贸有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审判员 罗宏萍
二〇一七年五月十一日
书记员 刘 媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。