江苏省无锡市崇安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）崇广民初字第0652号
原告：过跃，在无锡地铁集团有限公司工作。
原告：何湘平，在无锡市人力资源市场工作。
被告：无锡市银仁房屋开发有限责任公司，住所地无锡市县前西街99号五楼。
法定代表人：沈笑安，该公司总经理。
委托代理人：贾海峰（受无锡市银仁房屋开发有限责任公司的特别授权委托），江苏梁溪律师事务所律师。
委托代理人：徐爱军（受无锡市银仁房屋开发有限责任公司的特别授权委托），男，1980年4月7日生，汉族。
原告过跃、何湘平诉被告无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法由审判员祝翔适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告过跃、何湘平，被告银仁公司的委托代理人贾海峰、徐爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告过跃、何湘平诉称，2012年6月14日，其与银仁公司签订《商品房买卖合同》，约定其向银仁公司购买无锡市御墅花园A2幢122单元402号房屋，建筑面积为109.29平方米，购房总价款为747416元。出卖人应于2013年10月31日前，将上述房屋交付买受人。如出卖人逾期超过90日未交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。后因银仁公司未按约交房，2014年4月21日，过跃、何湘平向银仁公司邮寄了解除合同通知书，要求解除《商品房买卖合同》。因解除合同给其造成实际损失超过了双方约定的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，其现要求按实际损失主张违约金73620.71元，其实际损失为：1、首付款247416元的利息22267元（自2012年7月1日起至2014年6月30日止，按公积金年贷款利率4.5%计算）；2、其已归还公积金贷款利息共计44153.71元（自2012年7月1日起至2014年6月30日止）；3、其向住房担保公司支付担保费7000元及代办服务费200元。现请求判令：一、原、被告之间于2012年6月14日签订的《商品房买卖合同》于2014年6月30日解除。二、被告归还购房款747416元并支付违约金73620.71元（自2012年7月1日起至2014年6月30日止）。
被告银仁公司辩称：1、其不同意解除《商品房买卖合同》，因造成该房屋延期交付是多方原因造成的，且该房屋已经具备了交付的条件，双方可以继续履行该《商品房买卖合同》。2、如原告坚持要求解除合同，其只同意按照商品房买卖合同约定的百分之一支付违约金7474元。3、原告在《抵押担保合同》中选择了第一种方式即不退担保费，故该担保费应由原告自行承担。其对于原告主张的违约金计算方式不持异议。
本案经本院审理，查明以下事实：
一、2012年6月14日，过跃、何湘平与银仁公司签订《商品房买卖合同》，约定过跃、何湘平向银仁公司购买无锡市御墅花园A2幢122单元402号房屋，建筑面积为109.29平方米，购房总价款为747416元，付款方式：2012年6月14日付首付款247416元，余款500000元于签订合同起十天之内办妥按揭（银行）支付。出卖人应于2013年10月31日前，将上述房屋交付过跃、何湘平。如出卖人逾期超过90日未交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2012年6月14日，过跃、何湘平向银仁公司支付首付款247416元。
二、2012年6月26日，过跃与无锡市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司无锡分行、无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房担保公司）签订《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》，约定过跃向无锡市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款50万元用于购买自住住房，借款期限为自2012年6月26日起至2032年6月26日止。同日，过跃、何湘平与住房担保公司签订《抵押担保合同》，约定为了确保过跃、何湘平与银行签订的50万元住房借款合同的履行，由住房担保公司为过跃、何湘平提供担保，并由过跃、何湘平按担保金额每年万分之七标准向住房担保公司支付担保费，如一次性收费提前还贷不退担保费，过跃、何湘平遂向住房担保公司支付担保费7000元（50万元×万分之七／每年×20年）及代办服务费200元。自2012年7月1日起至2014年6月30日止，过跃已归还公积金贷款利息共计44153.71元。后因银仁公司未按约交房，2014年4月21日，过跃、何湘平向银仁公司邮寄了解除合同通知书，要求解除《商品房买卖合同》。
上述事实，《商品房买卖合同》、《无锡市个人购建住房住房公积金委托贷款合同》、《抵押担保合同》、解除合同通知函、快递凭证、公积金缴存信息记录、票据等证据及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为：原告过跃、何湘平与被告银仁公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属合法有效，双方均应按约履行。鉴于银仁公司逾期超过90日未交房，过跃、何湘平按约有权要求解除合同，并由银仁公司返还购房款及承担相应违约责任。现过跃、何湘平实际损失大于双方约定的违约金金额，故过跃、何湘平可按违约造成的实际损失确定违约金数额。过跃、何湘平支付的担保费7000元、代办服务费200元，系银仁公司违约行为给过跃、何湘平造成的客观损失，故不受《抵押担保合同》合同条款选择之影响。鉴于双方对过跃、何湘平主张的违约金计算方式不持异议，本院予以确认。故过跃、何湘平的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下：
一、过跃、何湘平与无锡市银仁房屋开发有限责任公司于2012年6月14日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF－2000－0171）于2014年6月30日解除。
二、无锡市银仁房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日立即归还过跃、何湘平购房款747416元并支付违约金73620.71元（自2012年7月1日起至2014年6月30日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6045元由银仁公司负担；该款已由过跃、何湘平垫付，银仁公司于本判决发生法律效力之日将该款直接给付过跃、何湘平。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审判员 祝 翔
二〇一四年八月六日
书记员 周岸奇
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。