辽宁省大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初414号
原告（反诉被告）：大连华锐世纪物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区惠泽北园23-3号。
法定代表人：高长生，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：程黛玉，女，1989年1月3日出生，汉族，住河南省，系该公司职员。
委托诉讼代理人：亓渤，辽宁社和律师事务所律师。
被告（反诉原告）：郝丽婷，女，1986年9月15日出生，汉族，无职业，住大连市高新园区。
委托诉讼代理人：侯俊伟，辽宁成伟律师事务所律师。
原告（反诉被告）大连华锐世纪物业管理有限公司（以下简称华锐公司）与被告（反诉原告）郝丽婷（以下按本诉称谓行文）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连华锐世纪物业管理有限公司的委托诉讼代理人亓渤、被告郝丽婷的委托诉讼代理人侯俊伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大连华锐世纪物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求判决被告给付2016年7月4日至2016年12月31日的物业管理费人民币1569.73元。事实与理由：被告系原告管理的高新园区善水园的业主，被告于2015年7月4日接收该园区内建筑面积为87.93平方米的房屋，并与原告签订了《前期物业管理合同》，其中双方约定被告应按建筑面积3元/平方米/月向被告支付物业管理费，然而至原告起诉之日起时原告尚未交纳2016年度物业管理服务费，在被告未缴物业管理服务费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务，在此期间原告多次向被告催缴未果，无奈诉至法院。综上所述，被告不履行约定义务的行为损害了原告的利益，因此原告依据相关法律规定请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。
被告郝丽婷辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。原告与建设单位没有签订前期物业服务合同，其提供的物业服务是违法的，故其主张物业费属于违法收入，不应当受到法律保护。房屋竣工备案之前物业费应当由建设单位承担，被告了解案涉及房屋竣工备案时间在2016年5月末，因被告已申请法院调取相关证据，具体日期以法院调取的日期为准。根据最高院审理物业服务若干问题的解释，经书面催缴业主无正当理由拒交费，请求业主缴纳物业费应当不予支持，但本案中被告没有收到原告的书面催缴通知，因此原告的请求不应当得到法院支持。即便原告提供的服务合同是有效的，因原告没有按照合同约定履行应尽的服务义务，系违约在先，故其无权按照每平3元的标准主张物业费。
为维护被告的合法权益，被告基于上述事实向法院提起反诉，反诉诉讼请求：1、要求反诉被告返还已经支付的2015年7月21日至2016年7月21日期间的物业费3166元；2、要求反诉被告返还装修服务费2269元。3、请求以价值1187元的未名山金币抵扣对应的物业费等。事实与理由：1、我于2015年1月收房时，按照面积87.93平方米、每平方米3元标准向华锐物业缴纳了2015年7月21日至2016年7月21日期间物业费3166元。因华锐物业收取上述费用违法，故要求返还。2、根据大连市《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》大价发（2014）50号文件第六条第（二）项“物业服务企业在办理房屋入住手续时，不得以任何理由向业主收取保证金、抵押金、管理费等项费用。业主装修房屋时产生的装修垃圾由业主自行清运的，物业服务企业不得向其收取垃圾清运费。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方协商确定”的规定，华锐物业在我装修时，从未与我协商，强行要求我缴纳装修服务费2269元，如不缴纳就不允许工人施工，我被迫缴纳，根据《瑞恒﹒未名山业主确认函》的内容“买受人除需支付房款外，在房屋交付使用前还须向出卖人或出卖人选聘的物业服务公司支付装修服务费”可认定，此费用是强制交纳的。同时根据《瑞恒﹒未名山业主确认函》的内容，该费用中除了包括装修垃圾清运费外，还包括管理费、保洁费、人员秩序维护费等。物业收取这些费用没有法律依据，并且事实上物业在装修期间根本没有进行管理和人员秩序维护，保洁费属于重复收费，该费用已包含在物业费中，故华锐物业收取该费用违反上述规定，应当返还。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。未名山金币服务作为未名山物业公开作出的服务承诺，应当得到履行，在反诉原告已经签字确认的情况下，这1187元的未名山金币应当用于抵扣反诉被告主张的物业服务费等。故请求法院支持被告的反诉请求。
原告辩称其不同意被告的反诉请求。原告进入小区提供物业服务系基于与开发商以及与业主之间的签订的前期物业服务合同，上述两份合同合法有效，原告已按约履行合同内容，被告理应交纳物业费。原告所称的大价发（2014）50号文件已被废止，且该文件是大连市政府部门的行政文件。原告所履行的合同不属于合同法五十二条确定的无效合同，被告应按合同约定的数额及时间交纳物业费。被告要求返还装修服务费不属于反诉范畴，且被告交纳的装修服务费系基于装修服务合同以及业主确认函约定，物业公司超出物业服务范畴额外提供服务所产生的费用，原告已按约履行完相应义务，故不同意返还。未名山金币是开发商对被告的承诺，与原告无关，而且被告没有按时交纳物业费，也就丧失了用未名山金币抵顶物业费的权利，故不同意被告全部的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告与瑞恒置业有限公司（本案涉及房屋的开发商）签订前期物业管理服务合同，原告与被告签订了前期物业管理服务合同，合同约定了物业服务收费标准为3元/月/平方米，物业费的交纳时间为按季交纳，业主在领取钥匙时最少缴纳一个季度的物业费，之后为每季度首月缴纳。业主或物业使用人应于物业费到期前10日内向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三作为滞纳金缴纳要支付违约金。原告应对物业共用部分进行维修、养护和管理。
2015年7月22日被告郝丽婷签订业主确认函，该份确认函中约定买受人除须支付房款外，在房屋交付使用前还须向出卖人或物业服务公司交付装修服务费：按户销售建筑面积25.80元/平方米手续（此费用为一次性收取）。装修服务费含建筑垃圾从业主室内到政府指定室外建筑垃圾排放场的运输和管理费用；含电梯运输建筑材料所造成的设备磨损、养护、保洁、人员秩序维护等费用。
被告郝丽婷系上述小区大连市高新园区善水园业主，物业的建筑面积为87.93平方米，其于2015年7月22日入住该小区。2015年7月22日被告郝丽婷交纳了2015年7月22日至2016年7月21日的物业费3166元；交纳装修服务费2269元。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、两份前期物业合同的签署时间及效力问题。
原告华锐公司与瑞恒置业有限公司签订《瑞恒﹒未名山项目前期物业管理服务合同》，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此本案前期物业合同开发单位瑞恒置业有限公司与华锐公司签章后即已经生效，被告不得以其没有签章为由，主张合同无效。原告提交的被告于2015年7月22日签订的《瑞恒﹒未名山业主确认函》已经将前期物业合同的物业费价格重新予以确认，并明确约定买受人接受并遵守出卖人与物业服务公司签订的《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》。故本院对该份前期物业合同的效力及内容予以确认。
原告提交的瑞恒置业有限公司与原告华锐公司、大连乐尔居物业服务有限公司签订协议书第二条，约定瑞恒置业有限公司与华锐公司于2013年7月16日签订的未名山项目《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》，以此证明原告与瑞恒置业有限公司签订前期物业服务合同的时间为2013年7月16日，故对被告辩称前期物业合同签订时间不明确而导致合同无效的意见，不予采信。
2、原告华锐公司撤场时间问题。被告为了证明原告已经于2016年8月离场，向本院提交行政执法清理垃圾的照片及视频，并经庭审质证可以确定，行政执法清理的是开发商指定的建筑垃圾排放点的建筑垃圾，并不是其物业服务管理中的生活垃圾，业主对排渣点的选择有异议，才选择通过行政执法将垃圾进行清除。针对个别保安说华锐公司拖欠了保安的工资的视频，因视频中双方身份均不明确，且系原告单位内部问题与本案无关，故对该部分抗辩不予支持。被告提交的照片均反映本案小区某个时间段下的小区某个角落的一个静态的情况，不足以证明原告华锐公司当时是否已经弃管，因此本院对被告提出原告华锐公司已经弃管的时间不予认可。
原告华锐公司提交瑞恒置业有限公司与原告华锐公司、大连乐尔居物业服务有限公司签订协议书，确定瑞恒置业有限公司与大连华锐世纪物业管理有限公司的前期物业合同终止，瑞恒置业有限公司选聘大连乐而居物业服务有限公司为新物业公司。拟证明华锐公司的离场时间，该份协议约定华锐公司离场时间及大连乐尔居物业服务有限公司的进场时间为2017年1月1日，2017年1月1日至2017年1月15日为三方约定的过渡期，双方完成协议约定的空置房物业费收缴等项交接事项后，原告退出未名山小区的物业管理。该份证据已经明确约定了原告华锐公司的服务期限及离场时间。被告并没有提供其他证据证明原告华锐公司未按照约定提前撤场的事实，故本院对三方协议中约定的服务期限予以确认。
3、原告华锐公司是否已经按照合同约定履行了全部的约定义务。被告郝丽婷提交的未名山小区照片、微信聊天截屏及视频，用以证明原告未按标准提供物业服务，原告对《瑞恒﹒未名山前期物业管理服务合同》约定无异议，但对照片真实性和关联性有异议，辩解原告提供物业服务达标，原告质证认为被告所提证据虽反映了原告提供物业服务期间部分节点的小区物业管理状态情况，不足反映上述问题在原告诉请的整个期间内持续存在，且向法庭提交相关工作记录材料及管家微信朋友圈截图各一份，证明其已经进行了消防演习和业主活动，已经尽到了全部的合同约定的物业管理义务。但本案审理期间多名业主未交纳物业费，原告已提起诉讼，在上述物业服务合同纠纷案件中业主均反映原告提供物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，上述案件可以显现原告提供的物业服务确系瑕疵，本院对被告所提原告物业服务未达标的意见予以部分认可。
4、已经交纳的物业费、装修服务费是否可以返还的问题。
原告华锐公司与开发商签订的《瑞恒﹒前期物业管理服务合同》合法有效，被告郝丽婷应当按照合同向原告华锐公司交纳物业管理费，且2015年7月22日被告郝丽婷已经交纳了2015年7月22日至2016年7月21日的物业费3166元，足以证明被告郝丽婷对合同的效力及合同的内容均予认可，并实际履行完毕。被告郝丽婷也没有提交证据证明原告华锐公司在2015年7月22日至2016年7月21日期间内，没有提供物业管理服务，故对被告郝丽婷要求原告返还已经交纳的物业管理费于法无据，不予支持。
2015年7月22日被告郝丽婷签订业主确认函，该份确认函中明确装修服务费收取的计算标准，及该项费用所包含的服务范围，被告并按照约定全部交纳了装修服务费，足以证明对该项约定知情且已经履行完毕，故本院对被告要求原告将装修服务费返还的反诉请求不予支持。
5、未名山金币低值问题。被告提交的《未名山金币领取凭证》，拟证明其可以用未名山金币折抵物业管理费，原告认为该未名山金币是开发商对被告的承诺，与原告华锐公司无关，且折抵的前提条件是按时交纳物业费，被告因没有按时缴纳物业费，故也丧失了用金币折抵物业费的权利。该份证明在原告华锐公司没有签章的情况下，开发商与被告郝丽婷之间对原告华锐公司应当收取的物业费进行折抵的约定，系无效约定，故对被告要求用开发商赠送的未名山币折抵物业费的请求不予支持。
本院认为，原告华锐公司与瑞恒置业有限公司签订的《瑞恒﹒前期物业管理服务合同》合法有效，对原、被告具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，原告应按约提供物业管理服务，被告则应按约交纳物业费，故被告郝丽婷因原告未进行书面催缴而拒交物业费的答辩理由，无事实与法律依据，本院不予支持。被告郝丽婷引用地方性文件，要求开发商承担其物业管理费，并要求原告华锐公司返还已经交纳的物业费，于法无据，本院不予支持。
关于物业费的具体数额，原告主张被告欠缴2016年7月4日至2016年12月31日（5个月28天）的物业管理费人民币1557.23元。在原告提供物业服务期间，多名业主未交纳物业费，原告已提起诉讼，在上述物业服务合同纠纷案件中业主均反映原告提供物业服务不达标，主要包括小区绿化、垃圾清运等方面，上述案件可以显现原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于物业费的标准本院酌情调整为1557.23元×90%≈1401.51元。
被告与原告华锐公司之间签订的业主确认函，确定的装修服务费系合法有效，且已经全部履行完毕，被告要求原告予以返还于法无据，本院不予支持。未名山金币是开发商对被告郝丽婷的承诺，不能用于折抵原告应当收取的物业费，故对被告郝丽婷的该反诉请求，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告郝丽婷于本判决生效之日起十日内给付原告大连华锐世纪物业管理有限公司自2016年7月4日至2016年12月31日的物业费1401.51元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告大连华锐世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告郝丽婷的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告大连华锐世纪物业管理有限公司负担5元，由被告郝丽婷负担20元。被告负担部分，于本判决生效之日起十日内给付原告。反诉案件受理费减半收取计25元，由被告（反诉原告）郝丽婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 臧懿敏
二〇一七年九月十五日
书记员 卢 超
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。