福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1947号原告：刘华，男，1962年12月16日出生，汉族，住三明市梅列区。委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小立，福建枫桦律师事务所律师。被告：海翼置业（三明）发展有限公司，住所地三明市梅列区乾龙新村396幢半地下层23号店面。法定代表人：庄宜彬，董事长。委托诉讼代理人：胡优紧，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：罗晓丽，女，该行工作人员。原告刘华与被告海翼置业（三明）发展有限公司（以下简称海翼置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法由审判员陈昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘华的委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼，被告海翼置业公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘华向本院提出诉讼请求：1.海翼置业公司向刘华支付逾期办理商品房权属登记违约金15941元；2.海翼置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由:2013年1月14日，刘华与海翼置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：刘华向海翼置业公司购买其开发的三明市梅列区乾龙新村396幢1301室房产，总价款1069872元,以按揭付款的方式支付；海翼置业公司应当于2015年6月30日前将商品房交付给刘华使用，于商品房交付使用后60日内向当地的房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记（以下简称初始登记），并将办理权属登记需由海翼置业公司提供的资料交付刘华。如因海翼置业公司原因，刘华不能于商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，海翼置业公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向刘华支付违约金。合同签订后，刘华依约向海翼置业公司支付全部购房款。海翼置业公司虽于2015年6月30日前向刘华交付案涉房屋，但未在合同约定的时间向房屋权属登记机构办理初始登记，导致刘华不能在交房后90日内取得房屋权属证书。根据双方签订的合同及补充协议的约定，海翼置业公司已构成违约，应支付刘华逾期办理房屋权属登记的违约金。据此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。海翼置业公司未到庭参加诉讼，其在庭前提交的书面答辩状中辩称，1、逾期办理初始登记并非海翼置业公司的原因所致；2、刘华未按约定在交房时与海翼置业公司签订面积及房款差异结算协议，故无权向海翼置业公司主张逾期办理房屋权属证书的违约金；3、房屋权属登记机构逾期办理测绘成果审核期间，不能认定为海翼置业公司逾期办证的天数；根据法律规定以及讼争合同约定，讼争违约金应当自约定的交付之日或者实际交付之日届满90日的次日作为起算点，且违约金的计算仅能计算至海翼置业公司取得办理初始登记的收据凭证之日止。因此，刘华主张的逾期办证天数依法应予以相应扣减。本院经审理认定事实如下：2013年1月14日，刘华与海翼置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定：刘华向海翼置业公司购买案涉房屋，房屋总价款为1069872元，以按揭付款的方式支付；海翼置业公司应于2015年6月30日前将房屋交付给刘华使用；海翼置业公司应于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，并将办理权属登记需由海翼置业公司提供的资料交付刘华。如因海翼置业公司原因，刘华不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，刘华不退房，海翼置业公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向刘华支付违约金；专项维修资金由刘华按有关规定缴交，于2015年6月30日前交存。合同签订后，刘华向海翼置业公司结清全部购房款。2015年6月29日，海翼置业公司向刘华交付案涉房屋。2016年1月26日，海翼置业公司取得三明市梅列区乾龙新村396幢房产《商品房初始预登记证明书》。刘华围绕诉讼请求依法向法院提交证据，海翼置业公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。刘华提交的证据经庭审查证，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人争议的焦点以及本院对证据与事实的分析与认定：一、海翼置业公司是否应承担违约责任的问题。刘华主张，海翼置业公司未于交房后60日内向当地房屋权属登记机构办理初始登记，致使刘华未能在收房后90日内取得房屋权证书，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。海翼置业公司未到庭参加诉讼，其在庭前提交的书面答辩状中辩解认为，1、海翼置业公司在约定的时间内虽多次向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请，但由于该时段三明房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，房屋权属登记机构至2015年10月28日才向海翼置业公司出具396幢商品房的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》，至2015年12月18日才向海翼置业公司出具《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》。之后，海翼置业公司才得以于2016年1月13日向房屋权属登记机构提交三明市梅列区乾龙新村396幢1301室房产的初始登记申请材料，并于2016年1月26日取得《商品房初始预登记证明书》。合同约定：“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……”，即合同已明确约定由于海翼置业公司的责任导致逾期办证，海翼置业公司才需承担相应的不利后果。依据上述合同约定，三明市梅列区乾龙新村396幢1301室房产逾期办理初始登记并非海翼置业公司的原因所致，海翼置业公司不应承担相应的违约责任。海翼置业公司据此提供《房屋建筑面积测量计算报告书》一份，用以证明海翼置业公司在2015年6月30日前已取得除测绘成果审核意见及测绘报告之外的其他办理初始登记手续所提交的全部材料；《三明市12345政务服务平台网页》一份，用以证明海翼置业公司于2015年6月就将全部测绘材料报送测绘部门审核，但因该时期三明市房地产项目办理测绘审核业务比较集中，且测绘计算方式因测绘新规范实施有部分修改，直接影响中央领域项目的审核进度；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》、《转发》各一份，用以证明案涉房屋所在的中央领域项目因2015年7月测绘新规范的实施有部分修改，从而影响审核进度；《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》各一份，用以证明2015年12月18日，三明市梅列区乾龙新村396幢1301室房产的面积测绘成果审核通过。2、《合同补充协议》第二条第一款规定“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人签订面积及房款差异结算协议，并结清购房款，否则出卖人有权不予交房、不为买受人办理房屋所有权证，并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担”。2015年4月20日，具有乙级资质的三明市测量队出具中央领域项目的《房屋建筑面积测量计算报告书》，但刘华在办理交房手续时（2015年6月29日）未与海翼置业公司签订面积及房款差异结算协议，也未根据房屋权属登记机构审核之后的测绘成果结清购房款。经多次通知，刘华直至2017年1月12日才与海翼置业公司办理面积及房款差异手续并结清购房款。依据上述合同约定，海翼置业公司无需承担任何责任。刘华对海翼置业公司庭前向法庭提供的证据及辩解意见质证认为，对《房屋建筑面积测量计算报告书》有异议，无法证明是最终送交房屋权属登记机构审核确认的报告书，也未附相应的资质证书；《三明市12345政务服务平台网页》的答复时间是2015年10月26日，海翼置业公司之后还曾向房屋权属登记机构提交材料，答复中所述“材料全部报送”不是事实；两份《通知》与本案没有关联性，海翼置业公司作为房地产开发商应有所预见并做好履约准备；对《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》、《三明市房屋面积测绘成果审查通知书》的真实性没有异议。交房时测绘成果审核并未通过，海翼置业公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异，海翼置业公司也未举证证明其将面积差异事宜告知刘华，海翼置业公司所述刘华未按约定与海翼置业公司办理面积及房款差异手续并结清购房款不是事实。海翼置业公司是在2016年3月22日才在小区粘贴《告知函》，通知业主办理面积及房款差异等事宜。本院认为，1、海翼置业公司提供的《房屋建筑面积测量计算报告书》的测量日期虽然记载为2015年4月20日，但仅有首页，并不完整，不能体现测绘的具体内容；《三明市12345政务服务平台网页》中三明市住房和城乡建设局的答复时间是2015年10月26日；《福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知》仅明确商品房产权面积的计算规则并未对计算规则进行实质的修改，均不足以证明海翼置业公司向房屋权属登记机构提交测绘成果审核申请的具体时间。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》中收件人签收的时间为2015年10月28日，刘华对其真实性没有异议，故认定海翼置业公司于2015年10月28日向房屋权属登记机构提交测绘审核申请，海翼置业公司关于2015年7月的测绘规范修改导致审核时间过长，从而导致商品房初始预登记时间过长的抗辩理由不能成立，不予采信。《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》告知栏载明“我中心将对申请材料进行审查，请于20个工作日后到我处领取审核结果，若审查结果中发现所提交的材料不符合要求，我处会发给审核意见书，工作日相应顺延”，说明房屋权属登记机构因提交的材料不符合要求存在顺延办理的情况，单凭该《收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期办理测绘审核，故海翼置业公司关于申请办理测绘审核的项目过多导致房屋权属登记机构逾期办理的抗辩理由不能成立，不予采信。2、刘华所称海翼置业公司于2016年3月22日在小区粘贴《告知函》，海翼置业公司未出庭对其所述的真实性提出异议，本院予以采信。交房时测绘成果审核并未通过，海翼置业公司并不知晓房屋面积与合同约定的面积存在的差异，海翼置业公司未提供其他证据证明其是何时通知刘华办理面积补差手续，海翼置业公司以刘华逾期办理上述事项为由不承担逾期办理房屋所有权属证书责任的抗辩理由不能成立，不予采信。综上所述，海翼置业公司未在交房60日内办理初始登记，因海翼的原因导致刘华未在交房90日内取得房屋权属证书，海翼置业公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、逾期天数的计算方式的问题。刘华主张，海翼置业公司未在交房后60日内向房屋权属登记机构办理初始登记，逾期办证的天数应从海翼置业公司交房之日起60日，即2015年8月29日开始计算。海翼置业公司取得《商品房初始预登记证明书》的时间是2016年1月26日，故逾期天数从2015年8月29日计至2016年1月25日，共计149天。海翼置业公司未到庭参加诉讼，其在庭前提交的书面答辩状中辩解认为，1、逾期天数应从合同约定的房屋交付期限届满之日起90日，即2015年9月28日开始计算。2、《合同补充协议》第四条第一款规定：“出卖人关于办理产权证的全部责任和义务，仅限于按时将需要由出卖人提供的办理该商品房初始预登记所需资料报送房屋权属登记机关备案，即视为出卖给履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”。海翼置业公司取得提交三明市梅列区乾龙新村396幢1301室房产初始登记申请的时间为2016年1月13日，依据上述规定，逾期天数应计至2016年1月13日。3、房屋权属登记机构于2015年10月28日承诺海翼置业公司在20个工作日前出具审核结果，但其至2015年12月18日才出具结果，超过的22天应当予以扣减。并提供《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》予以佐证。刘华对海翼置业公司庭前向法庭提供的证据及辩解意见质证认为，对海翼置业公司提供的证据真实性没有异议，但应以取得商品房初始登记的时间为准，报送预登记相关材料的时间不代表送件时材料已合格、齐全。房屋权属登记机构超时审核不能成为海翼置业公司免责的事由，且相关责任亦不能由刘华承担。本院认为，1、《合同补充协议》第四条第一款规定“出卖人关于办理产权证的责任和义务，仅限于按时将所需由出卖人提供的办理该商品房初始登记所需资料报送房屋权属登记机关备案，即视为出卖给履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务”，说明海翼置业公司办证的义务针对的是办理初始登记，刘华对此未提出异议，予以确定。海翼置业公司与刘华约定的办理初始登记的时间是在交房后60日内，逾期时间应从交房后60日开始计算。虽然案涉房屋交付的时间为2015年6月29日，但《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年6月30日，出卖人逾期交付商品房责任应自2015年7月1日起计算，故应从2015年8月29日起开始计算初始预登记违约金，对刘华要求逾期时间从2015年8月29日开始计算，予以支持。2、《合同补充协议》第四条第一款将办理初始登记的时间提前到提交初始登记所需材料之日，免除了海翼置业公司应承担的部分责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条“补充协议中不得包含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任”；《合同补充协议》系海翼置业公司提供的格式条款，上述约定免除了海翼置业公司的部分责任，违反法律规定，故逾期的天数应计至办理初始登记的时间。396幢取得《商品房初始预登记证明书》的时间为2016年1月26日，逾期时间计至2016年1月25日。海翼置业公司提供的《三明市房屋权属登记中心受理通知单及申请材料收据凭证》与本案没有关联性，不予采纳。3、海翼置业公司提供的《三明市房屋面积测绘成果审核申请业务收件单》不足以证明房屋权属登记机构逾期22天办理测绘审核，海翼置业公司要求扣除上述天数的抗辩理由不能成立，不予采信。因此，海翼置业公司的逾期时间从2015年8月29日起至2016年1月25日，共计149天。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系海翼置业公司与刘华的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。海翼置业公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。刘华要求海翼置业公司按其已付购房款的日0.01%计算违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。刘华要求逾期天数按149天计算的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。海翼置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：海翼置业（三明）发展有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给刘华逾期办理商品房权属登记违约金15941元（商品房总价款1069872元×0.01%×149天）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元，减半收取计100元，由海翼置业（三明）发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员  陈 昌二〇一七年九月六日法官助理  田加溁书 记 员  邓 乐附：本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。