南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初373号
原告：林楠森，男，1983年6月30日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：周家学，广西桂三力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李欣霞，广西桂三力律师事务所律师。
被告：广西南宁市宏洲之家装饰有限责任公司，住所地南宁市双拥路。
法定代表人：金津。
原告林楠森与被告广西南宁市宏洲之家装饰有限责任公司（以下简称宏洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序。依原告林楠森的申请，本院依法对被告宏洲公司的财产采取了财产保全措施。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年6月20日裁定转为普通程序，并于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告林楠森的委托诉讼代理人李欣霞到庭参加诉讼，被告宏洲公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林楠森向本院提出诉讼请求：1.被告宏洲公司向原告林楠森支付房屋租金309876元、违约金126161.5元（以未付租金为基数，按年30%的利率，从应付租金之日起计至付清之日止）；2.被告宏洲公司向原告林楠森支付原告垫付的物业管理费9123.8元；3.本案诉讼费由被告宏洲公司承担。事实和理由：2011年8月12日，原告委托汪姗妮代理其与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将名下位于南宁市（以下简称5、6、7号房屋），建筑面积共计434㎡的房屋租赁给被告，租期从2011年8月12日至2013年8月11日止。租期满后，2013年12月28日，原告又委托汪姗妮代理其与被告再次签订一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限共36个月，租期从2014年1月12日至2017年1月11日止；房屋租金按建筑面积434㎡计算，第一年租金为每平方米55元/月，即每个月租金为23870元；第二年租金为每平方米58元/月，即每个月租金为25172元；第三年租金为每平方米61元/月，即每个月租金为26474元；双方约定被告应当在每季度的三日前缴付下季度的租金，先交租金后使用房屋；并约定如果逾期支付租金，每逾期一日，则被告须按日租金2倍支付违约金给原告直至付清租金及违约金为止；并约定在租赁期间由被告承担水费、电费、卫生费、物业管理费、电梯服务费等一切费用。合同签订后，原告如约履行了自己的合同义务，但被告却未能按合同约定如期支付租金，应当按合同约定承担违约责任，原告现仅要求被告按年利率30%的标准支付违约金，应当得到支持。原告认为，被告至今未向原告支付2014年2月-4月、2016年2月份、2016年4月份、2016年6-12月份的租金共计309876元，被告应当将该租金支付给原告。另外，原告还代被告垫付物业管理费用9123.8元，被告也应当将该物业费支付给原告。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告宏洲公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告宏洲公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的企业电脑咨询单，可以证明被告名称的变更，对该证据本院予以认定；2.原告提交的租赁合同两份，可以证明原、被告双方形成租赁合同关系及合同中对双方权利义务的约定，对该证据本院予以认定；3.原告提交的房产证，可以证明涉案房屋的合法性，对该证据本院予以认定；4.原告提交的委托书，可以证明汪珊妮是代原告签订合同，合同的相对人为原告，对该证据本院予以认定；5.原告提交的个人交易账户，可以证明被告只支付了租金596316元，对该证据本院予以认定；6.原告提交的收据，可以证明原告代被告交纳了合同期限内的物业管理费9123.8元，对该证据本院予以认定。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告宏洲公司是于2015年4月28日由原名“广西元洲装饰有限责任公司”（以下简称元洲公司）变更为现名。
2011年8月12日，原告林楠森委托汪姗妮代理原告与被告宏洲公司（当时为旧名元洲公司）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将5、6、7号房屋（建筑面积共计434㎡）租赁给被告，租期从2011年8月12日至2013年8月11日止。双方签订合同后，原告将房屋交付被告使用，被告依约支付了房屋租金。
租期满后，2013年12月28日，原告又委托汪姗妮代理其与被告续签一份《房屋租赁合同》，将5、6、7号房屋继续出租给被告使用。合同约定租赁期限共36个月，租期从2014年1月12日至2017年1月11日止。合同第五条约定：第一年租金为286440元；第二年租金为302064元；第三年租金为317688元；被告应当在每季度的三日前缴付下季度的租金。合同第十条约定如被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金2倍支付违约金给原告直至付清租金及违约金为止。合同第六条约定在租赁期间由被告承担承租房屋的水费、电费、卫生费、物业管理费、电梯服务费等一切费用。合同签订后，被告于2016年5月25日支付了最后一次租金26474元后未再支付租金，被告一共支付了596316元租金给原告，尚欠租金309876元未支付。另外，原告还代被告垫付物业管理费用9123.8元。
本院认为，原告林楠森与被告宏洲公司于2013年12月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按合同约定向被告交付房屋，被告也应按合同约定向原告支付相应租金及其他费用。根据双方合同约定，被告在合同期限内应向原告支付租金的总额为906192元，现被告只支付了596316元，故原告要求被告支付309876元租金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，合同期内，被告所租房屋产生的物业管理费应由被告承担，现原告作为业主代为垫付9123.8元物业费，故原告要求被告支付物业费9123.8元有事实和法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题。双方合同约定被告逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金2倍支付违约金给原告直至付清租金及违约金为止。现被告逾期支付租金，应按合同约定支付相应的违约金，现原告主动调整为以被告未付租金为基数，按年利率30%支付至被告实际付清欠款之日止，属原告对自己权益的处分，本院予以支持；又因被告之前支付的租金未按合同约定时间支付，支付数额也并不完全符合合同约定，而被告最后一次支付租金的时间为2016年5月，本院酌情将被告应付违约金的计算标准调整为：以309876元为基数，从2016年6月1日起至实际付清之日止，按年利率30%计付。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告广西南宁市宏洲之家装饰有限责任公司向原告林楠森支付租金309876元；
二、被告广西南宁市宏洲之家装饰有限责任公司向原告林楠森支付违约金（计算方式：以309876元为基数，从2016年6月1日起至实际付清之日止，按年利率30%计付）；
三、被告广西南宁市宏洲之家装饰有限责任公司向原告林楠森支付物业费9123.8元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费7978元，公告费700元、保全费2746元，共计11424元（原告已预交），由被告广西南宁市宏洲之家装饰有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 蓝丹丹
人民陪审员 黄 敏
人民陪审员 黄永红
二〇一七年八月二十八日
书 记 员 秦翔华
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。