湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1224民再6号原审原告：陈绪良，男，1967年10月6日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。原审原告：成银花，女，1968年9月10日出生，汉族，湖北省通山县人，住通山县。系原告陈绪良之妻。委托诉讼代理人：陈绪安，男，汉族，湖北省通山县人，住通山县。系陈绪良胞兄。委托诉讼代理人：夏敬全，通山县通羊镇法律服务所法律工作者。原审被告：通山县欧罗文实业有限公司。住所地：通山县通羊镇新城路***号。法定代表人：郑芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李平，该公司员工。委托诉讼代理人：徐唐早，湖北名卓律师事务所律师。原审原告陈绪良、成银花与原审被告通山县欧罗文实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月8日作出的（2016）鄂1224民初366号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年10月31日作出（2017）鄂1224民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告陈绪良、成银花的委托诉讼代理人陈绪安、夏敬全，被告欧罗文实业有限公司的委托诉讼代理人李平、徐唐早到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈绪良、成银花再审称，1、解除2012年6月19日原审原、被告双方签订的通山县洋河金湾2幢1单元××号商品房买卖合同；2、退还原审原告购房款267866元、办证费及物业费17554元，共计285420元；并承担已付房款一倍即285420元的赔偿责任，两项合计为570840元。事实和理由：2012年6月19日，原审原告与原审被告签订了《商品房买卖合同》，约定原审原告购买原审被告开发的通山县洋河金湾2幢1单元××号商品房，总金额为267866元。原审原告支付现金87866元，剩余18万元向中国建设银行通山支行申请按揭贷款。2013年6月份，原告领取了该商品房钥匙，2015年底，原审原告准备装修该商品房，发现钥匙无法打开房门，找物业公司要求打开房门，物业公司人员告之，只能另选他房，该房已无法交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，现由于被告原因导致使合同目的无法实现，原审原告无法取得该房屋。为此，诉至法院。通山县欧罗文实业有限公司辩称，一、答辩人在与原审原告签订房屋买卖合同后，并未将案涉的合同标的物出卖给第三人。原审原告主张一房二卖没有事实依据。一是答辩人出卖给原审原告的房屋为二幢一单元××号，有合同为证，且这套房一直空置，未出卖给第三人，不存在一房二卖；二是二幢一单元501号房在原审原告与答辩人未发生房产交易之前便已出卖给了王宝霞，有合同为证；三是案外人金田物业公司将二幢一单元501房门钥匙交错原审原告不属一房二卖的法律性质。四是同一单元相对房号顺序不对称签订合同时已客观存在，原审原告以××应对称602的事实主张一房二卖没有理由。二原审判决认定案涉的房屋不存在一房二卖的事实清楚，判决驳回原审原告的诉讼请求适用法律正确，依法应予维持。原审原告已自认购买的是二幢一单元房屋。原审原告再审申请书中陈述“售楼小姐阮婷推荐介绍人一块看房决定认购二幢一单元××号房。”证明其购买的不是王宝霞已购买入住的二幢一单元501号房屋；原审原告以501房屋电表户名愿为自已主张交易是501房屋理由不成立。供电部门不是房产登记部门，其登记不产生物权公示的法律效果，况且，供电部门现已将用户名更正为实际用电人王宝霞。陈绪良、成银花向本院起诉请求：2012年5月25日，案外人王宝霞与本案被告通山县欧罗文实业有限公司签订了商品房买卖合同，约定由王宝霞出资购买洋河金湾2幢1单元501号商品房。2012年6月19日，原告陈绪良与被告通山县欧罗文实业有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告通山县欧罗文实业有限公司将其开发建设的洋河金湾2幢1单元××号商品房出卖给原告陈绪良。成交金额260847元。2012年6月20日，被告为原告开具了80847的购房首付款发票，后原告与中国建设银行股份有限公司签订了购房贷款合同，贷款金额18万元。原告交清购房款项后，被告物业公司将案外人王宝霞所有的501号商品房的钥匙交给了原告，原告打开501号房屋看过之后，暂未装修，待2015年农历年底准备装修时，发现501号商品房已经有人入住，房门无法打开，原告认为被告存在私自更换门牌号的行为，将自己钥匙能够打开的房间的门牌号××，实际这套房间应为自己够买的××号商品房。故诉至本院。另查明，被告开发建设的洋河金湾2幢1单元为一梯两户结构，该单元分别以楼层数加01与楼层数加2标明门牌号。01侧房屋总层数为10层，其中1至4层为底商，层高分别为3.5米、4.8米、3.5米和3.5米。而02侧房屋总层为11层，每层高均为3.0米。由此造成01侧房屋的1-4层与02侧房屋的1-5层等高，故501号商品房与602号商品房同层，××号商品房与702号商品房同层。以此类推，最高层为1001号商品房与1102号商品房。二原告认为其购买的房屋既然为××，那么就应当与602相对，即位于01侧的5层，而不是开发商交付的与702相对的××.原审认为，原告陈绪良、成银花与被告欧罗文实业有限公司签订的商品房买卖合同真实有效，原告已履行了支付购房款的合同义务，被告在履行房屋交付的过程中，由于原告自身原因造成房屋至今尚未交付不应认定为被告违约，商品房买卖合同中约定的洋河金湾2幢1单元××号房屋与房地产管理部门登记备案以及该商品房所在的实际楼层均能一一对应，且原告所争议的××号商品房（实为洋河金湾2幢1单元501号商品房）在原告与被告签订商品房买卖合同之前已由他人购买，原告应在签订商品房买卖合同就对所购买房屋楼层等情况进行确认，由于合同签订在前，交付钥匙在后，合同签订之后物业公司交付错误钥匙的行为不能构成对合同的重大误解，因原告未能提交证据证明被告存在一房二卖等解除合同的情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，原审判决：驳回原告陈绪良、成银花的诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：原审原告陈绪良、成银花向本院提交了六份证据：证据一、身份证信息及原审被告公司营业执照，拟证明原审原、被告身份；证据二、商品房买卖合同书，拟证明原审原、被告达成购房意向及楼层房号；证据三、交费收据（含办证费、物业费），拟证明向原审被告交纳了各项相关费用；证据四、物业服务合同，拟证明所购房为2-1-××号房；证据五、图片（钥匙、表箱），拟证明所购房为2-1-××号房；证据六、电费发票，拟证明被告占用原审原告电表房为2-1-××号房；证据七、售楼部出具的销售表，拟证明原审原告所购房四至及相邻关系；证据八、房产局备案测绘报告及制作楼盘表，拟证明原审原告所购房的位置；证据九、民事诉状及民事判决书，拟证明原审原告对原审判决不服而上诉的事实；证据十、判决书错判制作表；证据十一、赔偿储藏位协议及备案图片表，拟证明被告违约交付原审原告的资料；十二、咸宁新闻网讯，拟证明原告所购房被人占住的怪事，责任在被告的事实；十三、借条；拟证明原审原告举债购房的事实；十四、申请证人出庭作证《申请书》，拟证明证人借钱给原审原告购房的事实及同原审原告一起参考购房的事实。原审被告通山县欧罗文实业有限公司向本院提交了一份证据：与洋河金湾二幢一单元501号签订购房买卖合同，拟证明并不存在一房二卖事实。上述证据，当事人在庭审中进行了质证：通山县欧罗文实业有限公司对陈绪良、王宝霞提交的证据一、二、四的真实性无异议；证据三部分发票不存异议，不属于发票类的部分不予认可；证据五、六的关联性有异议；证据七属复印件，需与原件原件核对，对复印件不予质证；证据八备案测绘报告不持异议，对制作楼盘表有异议，因为不是原审被告的行为；证据九真实性无异议，但是与本案审理法律关系没有关联性；证据十不符合证据要求，不属于证据；证据十一真实性无异议，对关联性有异议；证据十二关联性有异议，不能反映案件本身客观事实；证据十三真实性、关联性均有异议，与本案无关；证据十四没有证人名字，不予质证。陈绪良、成银花对通山县欧罗文实业有限公司提交的一份证据的真实性无异议，对关联性有异议。该证据与一房二卖的事实无关，王宝霞现居住的就是××号房，原先购买的是501号房，后来由于分了四层商铺，所以就不存在501号房了，将××号房给了王宝霞，指认701号为××号房。本院认为，陈绪良、成银花提交的证据一、二、三、四，原审被告对其真实性无异议，且证据来源合法，与本案具有关联性，故应作为本案认定事实的有效证据予以采信；对证据五、六具有真实性，且与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的依据，故应予以采信；证据七虽然是复印件，但与原审庭审中对该证据的认定，本案可以认定该证据的真实性、关联性，且原审被告也未提供相反证据证明其异议成立。故对该证据可以作为本案认定事实的依据，应予以采信；证据八通山县房管局制作的《洋河金湾一期房屋分层分户面积对照表（二号楼）及根据原审被告销控表制作，用于为购房户办理物权凭证分布图，该证据系政府职能部门出具的文书，具有真实性、合同法性，可以作为本案认定事实的依据，应予对采信；证据九、十系本院出具的法律文书，应予以采信；证据十一具有真实性，但不能达到原审原告的证明目的，故对该证据关联性，不予采信；证据十二，不具有证明效力，故不予以采信；证据十三，与本案无关联性，不予以采信；十四、该证人并未在再审中出庭作证，不具有证明效力，不予以采信。原审被告通山县欧罗文实业有限公司提交证据，501号房《商品房买卖合同》真实性予以采信，但对该证据的证明目的，不予采信。本院在审理（2017）鄂1224民初780号一案中，依职权向国家电网犀港营业厅调取了户名为陈绪良的历月电费明细，并对负责洋河金湾小区电力网格管理员陈金国做了调查笔录，证实被告于2013年5月27日向该营业厅申请了报户手续，其中包括王宝霞501号房、陈绪良××号房。且证实了王宝霞自开户之日起至2017年5月7日止所使用的电量均登记在陈绪良的户头上。2017年4月，原审被告的物业公司向国家电网犀港营业厅提出，因他们管理失误，请求将该栋电表整体进行上移，并为陈绪良的××房间更换一个电量使用额度为零的新电表，因为陈绪良的房间并未使用电量，同时将王宝霞的电表户名进行更正，现在王宝霞使用电量均登记在其自己的户头。根据上述调取的证据和调查笔录可知，电力公司按照原审被告的申请，一户一表，在安装电表之时，501号和××号已有明确的户主，为何王宝霞居住的501号房使用的电量会出现在原审原告陈绪良××号房电表上。据此，可证明原审原告陈绪良购买的××号房即为王宝霞现在居住的501号房屋。根据以上采信的证据和当事人庭审中的陈述，认定本院如下事实：2012年6月19日，原审原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，由原审原告陈绪良出资购买洋河金湾2幢1单元××号商品房，购房总金额260847元，合同约定原审被告应当于2013年5月31日前将房屋交付原审原告使用。同时对违约责任进行了约定，逾期超过60日后，买卖受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。2012年6月20日，原审被告为原审原告开具了80847元的首付款发票，后原审原告与中国建设银行股份有限公司签订了购房借款合同，贷款金额18万元。2012年6月28日，原审原告向原审被告交纳了办证相关费用340元。2014年2月11日，原审原告前往原审被告雇请的武汉金田物业有限公司通山县分公司（下称：金田物业公司）处办理交房手续，原审原告交纳押金2000元，办证相关费用13341元，装修垃圾清理费310元，其他费用260元以及物业管理费1303元（2013年12月15日至2014年12月17日止），共计17554元。收据加盖了原审被告的财务专用章。同日，因原审被告延期交房，双方签订了一份附件《关于针对延期交房业主送储藏的约定》。手续办理完毕后，金田物业公司将××号商品房的钥匙交给原审原告后派人一同进行了查看。原审原告用钥匙打开××号商品房查看后暂未装修，待2015年农历年底准备装修时，发现该房已经有人入住，原有的钥匙无法打开房门，原审原告认为原审被告存在私自更换门牌号的行为，将自己钥匙能够打开的房间的门牌号××换成了501号，实际这套房间应为自己购买的××号商品房，故诉至本院。另查明：2012年5月25日，案外人王宝霞与原审被告签订了商品房买卖合同，约定由王宝霞出资购买洋河金湾2幢1单元501号商品房。原审认定，“由于原告自身原因造成房屋至今尚未交付不应认定为被告违约。商品房买卖合同中约定的洋河金湾2幢1单元××号房屋与房地产管理部门登记备案以及该商品房所在的实际楼层均能一一对应”。原审认定的是涉案单元的房号不对应的设置与房地产管理部门登记备案能一一对应，但根据原审卷宗中通山县鸿达房地产服务中心出具的楼层绘制图以及原审原告在原审和再审中提交的原审被告销售部制作的销控表，涉案单元的房屋不仅每层房号为相对应的，即501号对应502号，且房号对应的业主也均已标明。故原审在证据认定中产生偏差，对认定事实不清。本院再审认为，本案争议焦点是否因原审被告雇请的金田物业交付错误钥匙，导致原审原告对购买涉案房屋产生重大误解的问题。商品房销售合同是出卖人转移商品房所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。原审原告陈良绪、成银花与原审被告通山县欧罗文公司签订的商品房销售合同系双方真实意思表示，合法有效，应依法予以保护。原审原告在签订购房合同前，由原审被告雇请金田物业带领原审原告选定2幢1单元××号房屋，签订合同后原审原告交纳首付款，并与原审被告陆续办理了所有购房手续，但金田物业在营销过程中出现错误，将合同约定的××房屋作为702号房相对的房屋（现在的××）交付给原审原告，使双方订立的合同意思不能实现。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条“行为人因行为的性质、对方当事人、标的物品质、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自已的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”之规定，由于原审被告对××号房屋单方改变房号的行为，使原审原告对所购房屋生重大误解，导致合同无法实现。现原审原告请求撤销购房合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销：1、因重大误解订立的；”之规定，原审原告的请求符合法律规定，本院予以支持。对于原审原告请求原审被告承担已付购房款一倍（即570840元）的赔偿责任，本院认为原审被告在售房过程中并不存在一房二卖的欺诈行为，原审被告只是在售房过程中过失给原审原告造成了一定的损失，且原审被告也明确同意为原审原告调换同户型房屋，故对原审原告该请求，本院不予支持。但原审原告已付购房款267866元及相关费用17554元，原审被告应予返还。同时考虑到原审原告购房中产生的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的卖受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人。”之规定，原审被告应承担已购房款占用利息56380.12元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率4.90%分段暂算至2017年11月29日），后期利息计算至本判决确定履行之日止。综上，由于原审被告的过失，使原审原告对购房合同产生重大误解，导致订立合同目的不能实现，原审被告应承担一定过失责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款第一项、第六十条第一款、第一百零七条，《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、撤销原审（2016）鄂1224民初366号民事判决书。二、撤销原审原、被告于2012年6月19日签订的通山县洋河金湾2幢1单元601号商品房买卖合同。三、原审被告通山县欧罗文实业有限公司在本判决生效后10日内向原审原告陈绪良、成银花返还购房款267866元，办证费及物业费共计17554元；并承担原审原告已付购房款占用利息56380.12元（利息按中国人民银行同期同类贷款利率4.90%分段暂算至2017年11月29日），后期利息计算至本判决确定履行之日止。四、驳回原审原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6427元，由原审被告通山县欧罗文实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：咸宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17680601040004550，上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  阚自力审 判 员  何 卫人民陪审员  喻曙芳二〇一八年一月十八日书 记 员  王琦雯附：计算利息明细表利率计算时间计息时间金额一、80847元利息计算。本金80847元，利息按年利率4.90%计算，自2012年6月20日起算至2017年11月29日，共5年5个月9天，利息金额21557.18元。二、187019元利息计算。本金187019元，利息按年利率4.90计算，自2014年2月11日起算至2017年11月29日，共3年9个月18天，利息金额34822.94元。利息合计：56380.12元。附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条第一款第一项下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条行为人因行为的性质、对方当事人、标的物品质、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自已的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的卖受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房出卖给第三人。