广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终3672号
上诉人（原审原告、反诉被告）：方嘉佳，男，1983年11月19日出生，汉族，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：伍浠露，广东穗卫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王宇平，广东穗卫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州羽丰体育发展有限公司，住所广东省广州市海珠区仲恺路628号五楼北面自编北6。
法定代表人：徐笑女。
委托诉讼代理人：高宽，广东执正律师事务所律师。
原审被告：张碎锋，男，1976年1月3日出生，汉族，住浙江省泰顺县。
委托诉讼代理人：高宽，广东执正律师事务所律师。
上诉人方嘉佳因与被上诉人广州羽丰体育发展有限公司（以下简称羽丰公司）、张碎锋合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人方嘉佳上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持方嘉佳全部诉讼请求，驳回羽丰公司全部反诉请求；2．案件一、二审诉讼费用由羽丰公司承担。事实和理由：一审判决对名为承包协议实为租赁合同的合同性质未作出认定，以致认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。（一）案涉的《承包协议》实为租赁合同，羽丰公司自始无权转租案涉房产，其转租行为自始无效。案涉的《承包协议》中虽有“合作经营”等字眼，但是协议中亦明确约定方嘉佳需向羽丰公司缴纳店铺租金，店铺成本亦由方嘉佳独自承担，方嘉佳在经营案涉店铺过程中产生的债权债务，亦与羽丰公司无关。简而言之，羽丰公司向方嘉佳交付案涉店铺，同时不参与任何店铺的经营及收益分成；而方嘉佳需按时向羽丰公司缴纳租金，亦未取得店铺内财产的权属。综合双方的权利义务，明显系出租人交付房屋、承租人缴纳租金的权利义务关系，关于合同的性质应当依据双方的权利义务进行确定，也即双方之间签订的协议虽名为《承包协议》，但实为租赁合同。因此，案涉合同属租赁合同不应存在疑问。但一审判决在案由为合同纠纷案件中，却回避对合同性质的认定，以致本案的法律关系适用含糊不清，对双方权利义务的规范亦难以界定，依法应予纠正。在一审庭审中，羽丰公司提交的证据及其代理人均已承认案涉店铺的实际承租人系羽丰公司的法定代表人徐笑女与原审被告张碎峰，但羽丰公司的出租行为却系公司行为，与徐笑女、张碎峰无关。换言之，羽丰公司自始至终均未取得案涉店铺的承租权，更遑论有权转租给方嘉佳。未取得店铺承租权的羽丰公司将店铺出租给方嘉佳系无权处分行为，实为租赁合同的《承包协议》自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，羽丰公司应当向方嘉佳返还2017年1月至3月期间租金7万元。基于羽丰公司并非适格转租人，并无资格收取租金，方嘉佳无需向其支付2017年3月15日至2017年4月5日之间的租金，恳请查明事实，依法改判。
（二）羽丰公司自始没有案涉店铺的承租权，却对方嘉佳恶意隐瞒上述事实，致使方嘉佳对店铺的承租及投资进行了错误判断，依法应当返还方嘉佳已支付的租金7万元并赔偿损失52215.31元。根据羽丰公司在一审反诉中所提交的证据显示，徐笑女对案涉房屋的承租期限事实上截止至2016年10月31日，换言之，在羽丰公司与方嘉佳于2016年11月26日签订第一份《共同经营合作协议》时，不但羽丰公司没有案涉店铺的承租权，其法定代表人徐笑女亦无承租权。但羽丰公司对此进行了恶意隐瞒，同时亦未透露因店铺租金事宜其已与广州市长江物业管理有限公司（以下简称长江公司）发生纠纷的事宜，反而与方嘉佳进行磋商，终止原来合作协议的履行，在2017年1月16日开始实际履行案涉《承包协议》并在2017年2月16日进行签订确认双方的租赁合同义务关系。在此过程中，方嘉佳对羽丰公司没有转租权、与长江公司存在纠纷等情况毫不知情，致使方嘉佳在承租案涉店铺后投入大量的资金进行装修与运营。2017年3月6日、22日，方嘉佳两次接到长江公司的《通知》，被要求限期搬离案涉店铺，期间亦被扰乱正常经营。综上，方嘉佳与羽丰公司签订《承包协议》、投入资金进入经营，均系基于羽丰公司的恶意隐瞒与错误引导而做出，羽丰公司应当赔偿方嘉佳全部损失52215.31元。
（三）一审法院遗漏查明案涉店铺的违章搭建情况，依法应予查明与纠正。案涉店铺的二层系未取得合法报建手续的阁楼，一审法院在审理过程中未对此进行查明与核实，以致对于案涉房屋的租赁认定有所偏差，恳请贵院查明事实并予以纠正。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，以至于作出了与事实、法律不符的判决。方嘉佳系基于羽丰公司的欺诈行为而做出错误判断才引致后续的承租行为与一系列的损失，方嘉佳依法无需向羽丰公司支付租金，羽丰公司已收取的租金7万元应向方嘉佳返还，同时亦应向方嘉佳赔偿损失52215.31元。据此，方嘉佳特提起上诉，请求二审法院依法改判，判如所请。
被上诉人羽丰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。（一）2016年11月26日方嘉佳与羽丰公司签订协议，属于合伙，根据第六条规定，承包协议是对前一份协议的承接及变更，签订主体和协议履行期限均相同，承包协议的标的为店铺经营权，因此承包协议不符合房屋租赁合同的特征，租赁协议与方嘉佳协商签订，双方都是正常主体，不是转让店铺经营场所的房屋使用权；（二）羽丰公司是否是91-93号二层房屋的实际承包人，与涉案承包协议的经营关系是不同的法律关系，羽丰公司没有向方嘉佳告知经营关系之外事项的义务。涉案店铺是依法设立并且登记公示的企业，具备经营权，羽丰公司已经将涉案店铺交予方嘉佳履行约定的义务，涉案店铺是张碎锋名下的个人企业，因此羽丰公司与方嘉佳签订协议是张碎锋同意的，不存在转租关系，不存在转租给方嘉佳的行为；（三）羽丰公司一审提交的补充协议与方嘉佳提交的通知及搬离告知函，证明双方就承租事宜与长江公司续租达成意见，续租事实证明店铺经营权不受续租的影响；（四）91-93号店铺由徐笑女租赁后转租给其他商户，长江公司对徐笑女转租是知情的；（五）涉案店铺是否是违章店铺与本案无关，方嘉佳没有提交相关证据应该承担举证不能的后果。
原审被告张碎锋述称：与羽丰公司意见一致。
方嘉佳向一审法院起诉请求：1．确认方嘉佳与羽丰公司于2017年2月17日签订的《承包协议》无效；2．羽丰公司返还方嘉佳已支付的租金70000元；3．羽丰公司赔偿方嘉佳损失人民币52215.31元；4．羽丰公司承担案件全部诉讼费用。
羽丰公司向一审法院反诉请求：1．解除羽丰公司与方嘉佳签订的《承包协议》；2．方嘉佳向羽丰公司支付拖欠的租金22166.67元；3．方嘉佳向羽丰公司支付拖欠的水电费792元；4．方嘉佳向羽丰公司支付其拖欠的租金及水电费的利息92.84元（按银行同期贷款利率，自2017年4月5日起计算至款项支付完毕时止）。
一审法院认定事实：2016年11月26日，羽丰公司（甲方）与方嘉佳（乙方）签订《共同经营合作协议》，约定：合作经营项目为根据地台球俱乐部（怡乐路店），合作模式为乙方向甲方缴纳保证金人民币30000元，与甲方共同经营店铺，共同承担经营风险；双方共同承担店铺经营成本，甲乙双方各承担50%，其中包括但不限于店铺租金50000元、保安费500元、财务做账250元、水电费、其他支出；本协议自2016年12月1日至2017年11月30日；等。
2017年2月17日，羽丰公司（甲方）与方嘉佳（乙方）签订《承包协议》，约定：合作经营项目为根据地台球俱乐部（怡乐路店），合作模式为乙方每月向甲方缴纳店铺租金35000元，乙方延迟支付租金逾期半个月时，甲方有权收回店铺并解除协议；乙方独自承担店铺经营成本，包括但不限于财务做账、水电费、卫生费、保安费等全部支出；甲方收取乙方保证金35000元，乙方需在2017年3月15日之前把保证金交付给甲方，合作期限结束后，在乙方履约前提下，甲方在15个工作日内将保证金退还乙方；协议生效后，如乙方在经营过程中产生债权债务，一切由乙方承担负责；合作期限至2017年11月30日结束；店内所有财产属甲方所有，乙方可以使用，但无权处理，若未经甲方同意，乙方擅自处理店内财产，乙方应向甲方赔偿相应损失；自该协议生效之日起，2016年11月26日签署的承包协议自动作废，等。
合同签订后，方嘉佳开始使用上述根据地台球俱乐部，其中经营牌照是由羽丰公司、张碎锋领取并交给方嘉佳使用的。方嘉佳于2016年11月26日，方嘉佳向羽丰公司、张碎锋转账第一份协议的保证金30000元，后经双方协商，将该30000元作为方嘉佳支付给羽丰公司的2016年11月至2017年1月15日的租金；2017年1月19日、1月23日、2月17日、2月18日，方嘉佳向羽丰公司、张碎锋转账共35000元，作为2017年1月16日至2月15日的租金；2017年3月20日、3月21日，方嘉佳向羽丰公司、张碎锋共转账35000元，作为2017年2月16日至3月15日的租金。
另查，2017年3月6日，长江公司向徐笑女发出通知，主要内容为“因徐笑女仍未签署租赁合同，且拖延交费时间，严重影响公司经营，遂限徐笑女最迟3月10日前与公司签订场地租赁合同，否则将于3月15日前收回场地”。同月22日，长江公司向张碎锋发出《关于搬离场地的告知函》，要求：张碎锋须于2017年3月31日前与公司签订上述场地的租赁合同，否则请于4月1日起一周内搬离上述场地。徐笑女、张碎锋在2017年4月20日及24日分别向长江公司缴交了2016年11月至2017年3月的租金及水电费等。
诉讼中，双方均确认对于2016年11月26日签订的《共同经营合作协议》已履行完毕，对于第二份《承包协议》，方嘉佳只交付至2017年3月15日的租金35000元，并于2017年4月4日搬出上述店铺，羽丰公司于同月5日收回店铺。双方均同意方嘉佳在撤出店铺前所欠水电费为200元。
另方嘉佳提供微信转账及支付宝转账记录，拟证明其于2017年2月16日至同年3月1日转账支付员工宿舍租金5000元及于2017年3月7日至同年4月9日转账支付员工工资17237元；又提供淘宝记录，拟证明其在2017年2月1日至同年3月3日期间购买布艺座套、LED灯箱和小彩灯、舞台激光灯等装饰品用于上述店铺，以及在2016年11月27日至2017年3月29日期间用现金购买天花扇、排气扇、文具等物品用于上述店铺和支付店铺维修费共29978.31元，羽丰公司认为上述证据均发生于《承包协议》签订前，无法确定是否与本案有关，且方嘉佳在店铺搬走了很多物品，同时也不能证明方嘉佳的员工情况，所以对上述证据均不予认可。
一审法院认为：方嘉佳、羽丰公司签订的《承包协议》是双方真实的意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。现羽丰公司反诉请求解除该《承包协议》，方嘉佳表示同意，一审法院予以支持。由于《承包协议》签订后，方嘉佳一直使用经营，对于方嘉佳认为该合同实际是租赁合同，羽丰公司无权处分导致合同无效的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。因此方嘉佳要求羽丰公司返还已支付租金70000元的请求亦缺乏依据，一审法院不予支持。对于双方确认方嘉佳已交付至2017年3月15日的租金35000元及方嘉佳在搬出店铺前所欠水电费为200元，一审法院予以认定。因方嘉佳实际于2017年4月4日搬出使用的店铺，其应将2017年3月15日至同年4月4日的店铺使用费支付给羽丰公司，故羽丰公司反诉请求方嘉佳支付场地使用费22166.67元及水电费200元有理，一审法院予以支持。对于方嘉佳要求羽丰公司赔偿员工宿舍租金、员工工资等损失人民币52215.31元的诉讼请求，因缺乏依据，一审法院亦不予支持。因双方对于解除承包协议均无异议，故对羽丰公司要求方嘉佳支付方嘉佳向羽丰公司支付其拖欠的租金及水电费的利息的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回方嘉佳的诉讼请求。二、解除方嘉佳与羽丰公司于2017年2月17日签订的《承包协议》。三、方嘉佳在判决生效之日起七日内向羽丰公司支付场地使用费22166.67元及水电费200元。四、驳回羽丰公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6025元，由方嘉佳负担；反诉受理费659元，由方嘉佳负担243元，羽丰公司负担416元。方嘉佳应在判决生效之日起七日内将应负担的反诉受理费243元直接支付给羽丰公司。
经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，方嘉佳向本院提交书面申请，请求调取广州市海珠区怡乐路91号房产的建设工程规划许可证或其他报建文件；并向本院提交书面申请，请求对广州市海珠区怡乐路91号一楼、二楼夹层的装修价值，以及2017年1月16日至2017年4月5日，属于方嘉佳添置的承租房屋内物品价值进行评估。
另查明，根据羽丰公司一审提交的的企业信用信息公示报告，截至2017年6月27日，羽丰公司法定代表人为徐笑女，股东为张碎锋、徐笑女；广州市海珠区根据地休闲中心登记为个人独资企业，成立时间2007年12月12日，投资人张碎锋，地址广州市海珠区怡乐路91-93号首层自编102房、二层，并领取卫生许可证、特种行业许可证。
一审中，方嘉佳陈述，《承包协议》是在2月17日签订，但合同中没有约定何时支付租金，根据之前的交易习惯是每月15日支付租金；羽丰公司、张碎锋陈述，支付租金的时间没有约定。二审中，方嘉佳陈述，其与羽丰公司签订两份协议之前，店铺一楼在经营状态，但存在亏损，二楼夹层没有经营，签订协议后其将二楼夹层开放出来并装修，对二楼装修主要是做了墙面、电路设施翻新维护还有装饰，装修范围大致为200平方，没有签订合同，就是简单翻新；经营期间是使用原来的营业执照。羽丰公司、张碎锋陈述，此前没有在二楼场所经营。
本院认为：本案是合同纠纷。本案二审争议焦点主要为：一是涉案合同的性质和效力，方嘉佳请求返还租金是否成立；二是方嘉佳请求赔偿损失有无依据，如需赔偿则具体金额如何确定。
关于涉案合同的性质和效力问题。第一，关于合同性质。方嘉佳上诉认为双方实为房屋租赁合同关系。对此，根据一、二审查明的事实，涉案店铺是领取营业执照的经营主体，方嘉佳与羽丰公司签订《共同经营合作协议》《承包协议》后，羽丰公司不仅交付店铺场地，方嘉佳亦是以店铺原有营业执照继续经营，而未重新领取营业执照，可见双方之间不仅存在房屋租赁关系。第二，关于合同效力。方嘉佳上诉主张因羽丰公司不是场地承租人，且承租人徐笑女、张碎锋与长江公司的租赁合同已到期，故方嘉佳与羽丰公司之间租赁合同关系无效。对此，如前所述，方嘉佳与羽丰公司之间并非单纯房屋租赁合同关系，仅以房屋转租是否经出租人同意为由主张《承包协议》无效理据不足。且徐笑女、张碎锋为羽丰公司股东，在方嘉佳使用场地期间知晓使用事实并未提出异议，同时亦无证据证实长江公司曾主张羽丰公司与方嘉佳之间的合同关系无效，故方嘉佳主张《承包协议》无效缺乏事实和法律依据。亦因双方法律关系性质，方嘉佳请求调取涉案房屋报建文件以证实房屋租赁合同无效，非属必要，本院不予接纳。据此，方嘉佳主张返还已付租金、不予支付未付租金，理据不足，本院不予支持。另，退一步说，即使房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
关于方嘉佳请求赔偿损失有无依据，如需赔偿则具体金额如何确定的问题。第一，本案中各方确认没有约定支付租金的具体时间，方嘉佳已于2017年3月21日付清了2017年2月16日至3月15日租金。从上述付款时间看，并不存在明显迟延，亦不符合《承包协议》约定的迟延支付租金逾期半个月羽丰公司有权收回店铺并解除协议的约定。第二，虽然方嘉佳主张合同无效难以成立，但其事实上已经应长江公司要求停止在涉案商铺经营。长江公司要求收回涉案商铺的原因，是因徐笑女、张碎锋没有与其续签租赁合同、没有按时支付租金，从合同相对性的角度，上述事由难以归责于方嘉佳。第三，《承包协议》约定的合作期限至2017年11月30日结束，方嘉佳有理由相信在此期间可持续经营涉案店铺，现涉案店铺因羽丰公司原因被长江公司主张收回，羽丰公司应当向方嘉佳赔偿相应损失。第四，关于损失赔偿金额的确定。方嘉佳主张的损失为采购物品及装修损失29978.31元、员工工资和宿舍租金损失22237元。对此，双方二审中确认在方嘉佳经营前店铺二楼没有作为经营场所，故方嘉佳主张对经营场地进行必要的维修翻新具有事实依据，为经营采购相关物品亦不违商业常理。但方嘉佳在本案中没有提供装修合同和付款凭证，其提交的证据亦不足以证实未形成附合的物品均未予带离，故其主张损失金额29978.31元缺乏充分证据。综合衡量方嘉佳提交的支出证据、装修折旧、剩余合作期限等因素，本院酌定羽丰公司赔偿损失10000元。方嘉佳请求评估装修及添置物品价值，非属必要，本院不予接纳。至于经营期间的员工工资和员工宿舍租金，属于正常的日常经营成本，不属于因经营场所被收回所受到的损失，方嘉佳请求赔偿该项损失22237元理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但在法律适用上有失妥当，本院予以纠正。上诉人方嘉佳的上诉请求和理由部分有理，对其有理部分本院予以支持，其他部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3091号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初3091号民事判决第一项；
三、被上诉人广州羽丰体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人方嘉佳赔偿损失10000元；
四、驳回上诉人方嘉佳的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费6025元，由上诉人方嘉佳负担5834元，被上诉人广州羽丰体育发展有限公司负担191元；反诉受理费659元，由上诉人方嘉佳负担2433元，被上诉人广州羽丰体育发展有限公司负担416元。二审案件受理费6268元，由上诉人方嘉佳负担6077元，被上诉人广州羽丰体育发展有限公司负担191元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 凡
审判员 莫 芳
审判员 曹佑平
二〇一八年四月十七日
书记员 莫碧航
徐琳琳