山东省济南市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）鲁01民终8400号
上诉人（原审原告）：山东建设技术咨询服务公司，住所地济南市。
法定代表人：于燕群，经理。
委托诉讼代理人：范雷，山东北方永丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：闫玉萍，女，1949年出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：薛震（系闫玉萍之子），住济南市。
被上诉人（原审被告）：薛震，男，1978年出生，汉族，住济南市。
上诉人山东建设技术咨询服务公司（以下简称服务公司）因与被上诉人闫玉萍、薛震房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2827号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
服务公司上诉请求：1.撤销（2017）鲁0103民初2827号民事裁定书，裁定由济南市市中区人民法院受理；2、本案全部诉讼费用由闫玉萍、薛震承担。事实与理由：一审法院认定本案为单位内部分房占房所产生的纠纷，属于认定事实不清、适用法律错误，应依法予以撤销。一、1998年6月18日，服务公司与济南二七办事处签订《联建合同书》约定，房产归服务公司所有。1999年6月8日，服务公司与济南市市中区人民政府二七新村街道办事处签订的《补充协议》中明确载明，涉案房屋所有权人为服务公司。济南二七街道办事处不是涉案房屋的所有权人，不存在涉案房屋为单位内部分房占房的前提。一审法院认定涉案房屋具有一定单位福利性质，属于单位内部分房占房产生的纠纷毫无事实依据。二、一审法院依据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定裁定不予受理缺乏法律依据。所谓单位内部分房纠纷是指因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。该定义中的“纠纷双方当事人”指的是分房单位和本单位的职工，两者的主体地位不是平等的。本案中所涉及的纠纷实际上与单位内部分房纠纷大相径庭，存在本质区别。首先服务公司与薛某某签订《房屋转让合同》，约定将案涉房屋转让给薛某某，涉案房屋为服务公司所有。其次服务公司与薛某某之间的房屋纠纷为平等的民事主体之间的民事纠纷，属于法院主管和受理的范围。判断一起纠纷是否属于民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否属于平等主体，其次看纠纷的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益纠纷。本案中，纠纷的双方当事人均属于平等的民事主体；本案中争议标的实质内容是因合同关系发生的民事权益纠纷。《民法通则》第2条规定，民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。《中华人共和国民事诉讼法》第3条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间财产关系和人身关系提起的诉讼。三、涉案房屋位于济南市市中区梁庄某街某号楼共10户，服务公司已于2010年5月份，先后通过提起民事诉讼的方式，经一审立案审理、二审法院出具生效判决确定服务公司为房屋所有人，将房屋由服务公司全部收回。一审法院在没有查清事情的情况下，裁定本案不予受理，属于事实不清，缺乏法律依据。四、服务公司与薛效贤买卖合同纠纷一案，系平等民事主体之间的纠纷，且涉案房屋为服务公司所有，一审法院认定涉案房屋为单位内部建房占房引起的纠纷，属于认定事实不清，缺乏法律依据，请求二审法院查明案件事实，裁定济南市市中区人民法院受理。
闫玉萍、薛震辩称，服务公司只与二七办事处签订合同书约定归服务公司所有，根据该合同书指明标的房产是二七社区服务中心，功能为商办楼，其指出补充协议中明确载明涉案所有权为服务公司，但该协议也明确指出“甲方即二七办事处以该……”也说明涉案房屋是二七办事处向购房人出售的。在证据中还有关于二七办事处关于货币化分房的实施计划，在该文件中也明确指出了，与服务公司联合开发商品现房八套，分配原则先内后外的原则，明确指出内即指二七办事处在册购房本人即住者，外即指外部人员。还有一个福利分房平衡原则。转卖原则中也明确指出了“此次商品货币住宅仍带有一定单位福利性质，五年内不得转卖……”上述内容可以证明涉案房屋属于二七办事处对自己的职工进行的福利分房。服务公司称涉案房屋共十户，已经于2010年5月先后通过诉讼方式将一部分房屋取回，二七办事处与服务公司共联建了八套商品住宅，二七办事处向干部共计三人出售此住宅。其中一套因当事人购买市中区机关四宿舍新建房产必须要将此套房屋退还才能取得购买资格，为此才将涉案房屋退还。剩余的两套房屋都是二七办事处职工，通过二七办事处分房取得，且现在都在居住。在2010年5月先后取得的部分房屋均非二七办事处职工。
服务公司向一审法院起诉请求：1.确认涉案的《房产转让合同》无效；2.闫玉萍、薛震返还涉案房屋。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第三条规定：“三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案中，虽然服务公司提供了与济南市市中区人民政府二七新村街道办事处签订的《联建合同书》及《补充协议》，并据此主张涉案房屋归其所有，虽然提供了与薛某某签订的《房产转让合同》，并据此主张薛某某未按约支付购房款，但根据薛震提交的二七办发（1998）第17号《济南市市中区二七新村街道办事处关于自有商品房货币化分配的实施意见》及庭审查明的事实，可以证实薛某某系根据该实施意见的分配原则选定、购买涉案房屋，该实施意见也明确载明具有一定单位福利性质，故本案系涉及单位内部分房占房所产生的纠纷，又属历史遗留问题，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告山东建设技术咨询服务公司的起诉。
本院经审理查明，1998年6月18日，济南市市中区人民政府二七新村街道办事处（甲方）与服务公司（乙方）签订《联建合同书》一份，主要内容为：“一、甲方立项开发‘二.七社区服务中心’（暂定）。功能为商办楼，建筑面积1500平方米，占地面积300平方米，投资约250万元人民币。二、双方责任?1、甲方负责提供建设用地300平方米（双方认定为50万元人民币），办理立项等全部手续，协调有关部门工作。2、乙方负责全部投资并组织设计施工。三、利益分配?甲方将50万元无形资产（土地）变为50万元现额，房产归乙方。四、……”。
1999年6月8日，济南市市中区人民政府二七新村街道办事处（甲方）与服务公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明：甲、乙双方于1998年6月18日签订的联建合同书，部分条款已完成，由于房屋用途发生变化，现就有关问题补充协议如下：一、甲方立项的“二七社区服务中心”已变更为商品住宅楼，建筑中甲方垫付的壹佰万元资金，乙方已于1998年12月底付给了甲方。二、甲方以该商品住宅楼为房源向办事处机关付处级以上干部展示出售，认购者共计叁人。三、甲方同意将该商品楼全额转售给乙方。原合同中收取的50万元地价款不变。乙方负责以后的其余手续办理（含房产证）。四、乙方同意欠甲方的50万元地价款分两次付清，1999年12月底前付款20万元；2000年12月底前付款30万元。
该房产坐落于市中区梁庄某街，建成后定名为某号楼，只有一个单元共计五层，十套房屋。2000年5月26日，该房产所占土地取得国有土地使用证，登记的土地使用者为市中区二七新村办事处，用途为住宅，使用权类型为划拨。
1999年1月6日，服务公司作为甲方（卖方）与薛某某作为乙方（买方）签订《房产转让合同》一份，内容为：“双方就下列房产转让事项，订立合同，共同遵守。一、双方自愿将坐落在市中区梁庄四街叁层西单元的房产（房屋建筑面积149.17平方米）转让给乙方，乙方已对甲方所要转让的房地产做了充分了解。二、甲乙双方议定的上述房地产转让价格为人民币（大写）贰拾万元；付款方式：合同签定后5日内付款壹拾万元，1999年12月30日付款伍万元，余款于2000年12月30日付清。三、双方同意于2000年12月30日由甲方将上述房地产证正式交付乙方。四、甲方保证上述房地产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之壹的滞纳金。六、合同在履行中若发生争议，甲方双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向双方认定的房产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可以向有管辖权的人民法院起诉。
本案涉案房屋同一栋楼的另一购房者孙某某与服务公司房屋买卖合同纠纷，一审法院于2010年5月13日作出（2010）市民初字第466号民事判决，本院（2010）济民一终字第1018号民事判决，维持一审判决。
以上事实，有《联建合同书》、《补充协议》国有土地使用证、《房产转让合同》及生效判决等证据予以证实。
本院认为，本案涉争房产于1998年6月18日由济南市市中区人民政府二七新村街道办事处与服务公司协议联合建设，但双方又于1999年6月8日以《补充协议》的方式改变了涉争房产的性质，即济南市市中区人民政府二七新村街道办事处已将联建商品楼全额转售给服务公司，服务公司以该商品楼为房源向办事处机关副处级以上干部展示出售。因此，服务公司与购房人之间签订的《房产转让合同》应系平等民事主体之间的民事行为。济南市市中区人民政府二七新村街道办事处于1998年12月1日作出的《济南市市中区二七新村街道办事处关于自有商品房货币化分配的实施意见》中，将本案涉争房产确定为带有一定的单位福利性质，并基于该实施意见与服务公司签订的《联建合同书》。如果济南市市中区人民政府二七新村街道办事处内部人员因为购房资格问题引起的分房、占房纠纷，属于单位内部纠纷，与服务公司无关。在薛某某于1999年1月6日向服务公司认购涉争房屋后，济南市市中区人民政府二七新村街道办事处于1999年6月8日又与服务公司签订了《补充协议》，此时，济南市市中区人民政府二七新村街道办事处内部关于认购或分配房产的方案已经落实完毕，其并非房屋买卖合同的当事人。故薛某某购买涉争房屋并支付部分房款后，其与出卖方服务公司之间因房屋买卖合同引起的纠纷即已属于平等民事主体之间的民事纠纷，属于人民法院审理民事案件的受理范围。一审法院认为本案系涉及单位内部分房占房所产生的纠纷，又属历史遗留问题，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，系适用法律不当。
综上所述，服务公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：
一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初2827号民事裁定；
二、本案指令济南市市中区人民法院审理。
本裁定为终审裁定。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月二十七日
书记员 孙 娜