广西壮族自治区上林县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0125民初1352号原告：覃孟革，男，1966年9月24日出生，壮族，住上林县。委托诉讼代理人：覃熙乾，男，1959年12月31日出生，壮族，住上林县。被告：李昀燕，女，1983年4月3日出生，壮族，住上林县。原告覃孟革与被告李昀�房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序于2017年10月17日公开开庭进行了审理。原告覃孟革的委托诉讼代理人覃熙乾，被告李昀燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告拖欠的租金共454180元。事实和理由：2013年以来，原告多次通知被告按时缴纳“寨柳城市花园”15#楼二层商场商铺经营茶艺、咖啡的房租，但被告却没有按《房屋租赁合同》和原告告知执行，致使原告一直帮被告向有关部门缴费。依据《国务院物业管理条例》第七条第五项之规定，被告不缴纳租金违反法律规定，法院应当予以纠正。被告辩称，被告出于对寨柳城市花园开发条件和前景规划的信任，才承租原告的房子并投资了几百万经营。�其经营了三年多，寨柳城市花园没有按照规划建设，路灯都未安装，再加上其所承租房屋是在一个不起眼的角落，致使其投资后负债累累。因此被告不能按期支付原告租金情有可原，但原告却落井下石，还以停水停电相威胁。再者，原告要求被告支付二楼的房租是二十几元/平米，而一楼的房租却是十几元钱/平米，租金还每年递增，这是无理的要求。第三，既然原告收了物业管理费，就应当保证小区的安全。但原告却疏于管理，对被告客户丢失电动车的事情不闻不问，最终还是被告出钱赔给客户。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：原告请求被告支付租金454180元是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人各方举证、质证情况：原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》；2.物业管理费及房租交费情况；3.房产证；4.委托书；5.《保证书》。针对原告提出的上述证据，被告李昀燕发表质证意见如下：对证据1、4、5真实性无异议；对证据2不认可；对证据3不清楚。被告李昀燕未提交任何证据。本院于2017年9月14日依法向李一峰作了《询问笔录》。原、被告对本院所作的《询问笔录》均无异议。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上林县大丰镇丰岭路317－2号寨柳城市花园14、15号楼1、2层商场系原告与李一锋共同共有。2013年5月13日，原告（覃孟文代）与被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上林县大丰镇丰岭路317-2号粮食局旁（原寨柳庄）—寨柳城市花园15#楼二层（东侧）商场商铺租给乙方经营茶艺、咖啡,租赁物建筑面积约823m2，租期从2013年5月13日起至2022年3月15日止；2013年5月13日至2015年3月15日免交租金；2015年3月16日至2022年3月15日，租金按建筑面积计算，2015年3月16日至2016年3月15日按25元/m2/月计算，即823m2*25元/m2/月*12月=246900元，2016年3月16日至2017年3月15日按30元/m2/月计算，即823m2*30元/m2/月*12月=296280元等；乙方须遵循先支付租金后使用的原则按年度（每年）缴纳租金，即于每年1—15天内将下一年度的租金转入甲方账户；逾期支付租金甲方将加收乙方滞纳金等；乙方不按时交纳租金超过15天的，甲方有权终止合同并收回租赁房屋等。同日，原告、李一锋与上林县福美嘉物业管理有限公司签订委托书，约定由该公司代原告收取被告租金。尔后，原告依约向被告交付了租赁物，被告开始经营，其店铺所使用的招牌为“上岛咖啡”。被告分别于2015年5月、6月、9月支付原告租金共计7万元。因仍欠原告租金，被告于2015年12月9日出具《保证书》：“上岛咖啡与龙盛地产投资公司签定商铺，房租合同年租金拾伍万元，已付租金柒万元余八万元，现在决定以分期方式结清：2015年12月30日付贰万元，2016年3月30日付肆万元，2016年5月30日付贰万元（争取年前再交壹万元，若不能按时交纳，同意龙盛公司停水停电）。”2016年1月，被告又向原告支付租金1.9万元。后被告不再支付租金，故原告诉至本院，提出如上诉讼请求。庭审中，原告陈述其主张的是2015年3月16日至2017年3月15日的租金，此两年度的租金应当按照合同约定的246900元、296280元计算，并仍继续履行《房屋租赁合同》。对于《保证书》载明“年租金拾伍万元，已付租金柒万元余八万元”的理解，原告认为按照合同约定计算被告2015年度仍欠租金15万元，被告认为双方对合同约定的年租金作了变更，即一年租金15万元。双方均认可《保证书》载明所欠的租金为2015年度的。另查明，广西龙盛房地产投资开发有限公司于2006年成立，公司股东为覃孟革、李一锋，法定代表人于2013年4月10由覃孟革变更为覃孟文，又于2014年6月12日变更为邹红竹。上林县寨柳城市花�由该公司开发。李一锋对原告的出租行为无异议，表示不参与本案诉讼活动。本院认为，虽然涉案房屋为原告与李一峰共同共有，且《房屋租赁合同》由覃孟文代原告所签，但原告对覃孟文的代签行为予以认可，李一峰也对原告单方出租涉案房屋无异议，并表示不参与本案诉讼活动，故本院对原、被告系《房屋租赁合同》的双方当事人予以确认。《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告依约提供租赁房屋，被告应当依约履行给付租金的义务。根据《房屋租赁合同》约定，2013年5月13日至2015年3月15日免交租金；2015年3�16日至2016年3月15日的租金为246900元；2016年3月16日至2017年3月15日的租金为296280元，原告主张的是2015年3月16日至2017年3月15的租金，因此应分段计算。原、被告于2013年5月13日签订《房屋租赁合同》，被告于2015年12月9日出具《保证书》，虽然《保证书》载明“上岛咖啡与龙盛地产投资公司签定商铺……”，但被告经营店铺的招牌为“上岛咖啡”，而上林县寨柳城市花园由广西龙盛房地产投资开发有限公司开发，且原告与该公司存在特殊关系，又是涉案商铺的共有人之一，原告将《保证书》作为证据向本院提交，可知原告是认可《保证书》的，故《保证书》应为被告就涉案商铺所欠租金与原告协商后向原告出具，并非被告的单方意思表示，本院予以确认。其次，《保证书》载明“�租金拾伍万元，已付租金柒万元余八万元”，而被告确实于2015年5月、6月、9月支付原告租金共计7万元，与《保证书》相互印证，可知在被告拖欠原告租金后，双方协商后被告才向原告出具《保证书》，即双方对《房屋租赁合同》约定作了部分变更。原告陈述该句话的意思为依照合同计算原告仍欠2015年度的租金15万元，该陈述不符合逻辑，也不符字面意思，本院不予采纳。《房屋租赁合同》约定租金的支付时间段为年度，《保证书》出具的时间是2015年，原、被告也认可《保证书》所欠的租金是2015年度的，故视为双方仅对2015年年度的租金进行了变更，即2015年3月16日至2016年3月15日的租金应当为15万元。原告仍主张按照《房屋租赁合同》的约定计算2015年年度租金无事实与法律依据，本院不予支持。再次，就2016年3月16日至2017年3月15日的租金而言，被告辩称双方约定的租金过高，应当予以调整。原、被告签订《房屋租赁合同》时，双方对租金已达成一致意见，如果租金明显高于市场价，被告也不会接受，既然双方对租金问题达成协议，可见该租金在被告可接受的范围之内。况且，被告从2013年5月13日承租至今已四年有余，合同约定被告免交2013年5月13日至2015年3月15日的租金，现原告主张2015年3月16日至2017年3月15日的租金，即使合同原约定租金过高，在免除上述租金的情况下，也符合双方合意，因此2016年度的租金被告仍应按原合同的约定履行义务。被告以经济困难为由要求降低租金、迟延支付租金的抗辩于法无据，本院不予支持，2016年3月16日至2017年3月15日的租金应为296280元。即被告尚应支付原告租金15万元+296280元－89000元＝357280元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八�、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告李昀燕应支付原告覃孟革租金357280元。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。案件受理费8113元，由原告覃孟革负担1454元，由被告李昀燕负担6659元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按�对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8113元，款汇：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。逾期不预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  卢一凤人民陪审员  白启珍人民陪审员  曾一凤二〇一七年十一月九日书 记 员  邓 洁附法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉�请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。