广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终253号
上诉人（原审被告）：肇庆市高诚房地产开发有限公司，住所地：肇庆市106区肇庆大道南侧蓝塘四路海伦堡园内。
法定代表人：陈富明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郑仕玉，潘美凤，均为该公司员工。
被上诉人（原审原告）：曾某2，男，1975年2月18日出生，汉族，住肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：赵伟，女，1977年5月4日出生，汉族，住肇庆市端州区。
被上诉人（原审原告）：曾某1，女，2002年3月13日出生，汉族，住肇庆市端州区。
法定代理人：曾某2，赵伟，系曾某1的父母亲。
上诉人肇庆市高诚房地产开发有限公司（以下简称高诚公司）因与被上诉人曾某2、赵伟、曾某1商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2016）粤1202民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高诚公司上诉请求：1.请求撤销肇庆市端州区人民法院(2016)粤1202民初1571号第一项，改判驳回曾某2、赵伟、曾某1的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由曾某2、赵伟、曾某1承担。
事实和理由：1.一审认定事实错误。高诚公司于2013年3月多次电话通知包括曾某2、赵伟、曾某1在内的众多业主前来办理办证所需的资料即手续，但其并未及时前来办理，直到2016年4月29日才办理《委托书》、《不动产登记申请书》等手续，从而导致高诚公司在2013年3月、4月向房管局递交办证资料时，无委托代理权限而遭到房管局拒绝受理，未能在合同约定的期限内办理房产证的责任在购房方。2.曾某2在双方签订合同后变更了联系电话，且未告知高诚公司新的联系方式，导致高诚公司无法联系上曾某2，其对未能办理房产证存在较大过错，即使高诚公司需承担未能办理房产证的责任，也最多只应承担50%的责任。
曾某2、赵伟、曾某1辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。
曾某2、赵伟、曾某1向一审法院起诉请求：1.高诚公司支付曾某2、赵伟、曾某1在规定期限内未取得房产权属证书违约金70231.19元；2.高诚公司支付曾某2、赵伟、曾某1出售林隐天下?海伦堡5座1902房营业税损失46750元；3.高诚公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年4月2日，曾某2、赵伟、曾某1（买受人）与高诚公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2011040201242139）和《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发的位于肇庆市××州区××海伦堡××房商品房××套，该商品房建筑面积126.35㎡，套内建筑面积105.76㎡，分摊建筑面积20.59㎡；该商品房属预售，按套内建筑面积6721.27元/㎡，总金额人民币710842元；买受人于2011年4月2日支付首期楼款360842元，剩余楼款350000元于2011年5月2日前办妥银行按揭；出卖人应当在2012年5月12日前将具备“该商品房取得建筑工程竣工验收报告后”的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；3、详见本合同附件四《补充协议》第六条。《补充协议》第六条约定：如因买受人未能付清所有购房款及其他一切应付款项、或未完全提供办理办证所需文件、或未办理收楼手续的，出卖人不承担任何逾期办证违约责任；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720内取得房地产权属证书的，每逾期一天，买受人按出卖人所付房款的0.01%向买受人支付违约金。《补充协议》第十四条约定：双方确认《商品房买卖合同》中记载的地址是可正常通信之地址，如遇地址变更均应以书面方式及时通知对方，否则由此引起的通知不能等责任，由过错方自行承担。《补充协议》第十五条约定：本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。
合同签订后，曾某2、赵伟、曾某1于2011年4月2日支付首期购房款360842元，于2011年4月29日支付了剩余购房款350000元，高诚公司亦向曾某2、赵伟、曾某1出具了相关的发票。2011年4月2日，曾某2、赵伟、曾某1向高诚公司交纳了办理房产证所需的权证综合费500元。
2012年5月4日，高诚公司向曾某2、赵伟、曾某1发出《收楼通知书》，通知曾某2、赵伟、曾某1在2012年5月12日到高诚公司物业现场办理海伦堡花园第5座1902房的收楼手续。曾某2、赵伟、曾某1收到《收楼通知书》后于2012年6月3日办理了收楼手续。当天办理收楼手续时，曾某2、赵伟、曾某1与高诚公司委托管理海伦堡花园小区的广州中颐物业管理有限公司肇庆分公司签订了消防安全责任书，领取了房屋钥匙、住宅使用说明书、业主卡，办理了银行帐户开户手续（委托代扣管理费、水电费等款项）并预交了600元物业管理费（广州中颐物业管理有限公司肇庆分公司出具了发票）。
2014年3月24日，曾某2与高诚公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2014032427298969），约定曾某2购买高诚公司开发的肇庆市端州区蓝塘四路1号海伦堡花园第1-5座地下室031号小汽车位，总价款为141368元，高诚公司应当在2014年4月24日前将具备“该商品房经验收合格”、“办理了工程竣工验收备案手续”的车位交付给曾某2使用。曾某2在签订合同的当天支付了购房款141368元给高诚公司，高诚公司向曾某2出具了发票。
2016年4月29日，曾某2、赵伟、曾某1签订《委托书》、《查档委托、具结书》和《肇庆市不动产登记申请表》，委托高诚公司办理海伦堡花园第5座1902房房屋办证及领证的相关手续。2016年5月3日，曾某2向肇庆市住房和城乡建设局提交了《关于请求解决购房五年未办理房产证及强收车位物业管理费的问题》的申请书，请求住建局帮忙查明五年未办理房产证的原因，解决办证违约造成业主经济损失费、违约金及车位未验收强行收取车位物业管理费的问题。2016年6月9日，肇庆市住房和城乡建设局作出《关于信访人反映购买的海伦堡5座1902房、地下车位至今未能办理房产证问题的答复函》，答复内容：经核查，海伦堡第5座楼于2012年12月份办理了竣工验收备案手续，2013年2月份办理了确权手续；海伦堡1-5座地下车位于2012年12月份办理了竣工验收备案手续，2013年4月份办理了确权手续；据开发商反映，海伦堡5座1902房目前已完善了办理房产证前期相关资料，开发商于2016年5月27日已将业主办证相关资料交到市住建局交易所申请办理房产证；房地产开发企业逾期办理房产证的相关赔偿问题双方可通过协商解决，若协商无法达成一致，业主可通过司法途径解决。2016年7月1日，曾某2、赵伟、曾某1向该院提起诉讼，要求判如所请。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。曾某2、赵伟、曾某1与高诚公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，是当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应受法律保护。各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。结合曾某2、赵伟、曾某1的诉称与高诚公司的抗辩，本案的争议焦点是：一、房屋交付使用日期是2012年6月3日还是2016年4月9日；二、房屋房产证迟延办理的责任在于高诚公司还是在于曾某2、赵伟、曾某1。
关于房屋交付使用日期是2012年6月3日还是2016年4月9日的问题。高诚公司于2012年5月4日向曾某2、赵伟、曾某1发出《收楼通知书》，通知其在2012年5月12日办理房屋收楼手续。曾某2、赵伟、曾某1办理收楼时是按照《收楼通知书》的有关要求去做，与广州中颐物业管理有限公司肇庆分公司签订了《消防安全责任书》，领取了房屋钥匙、住宅使用说明书、业主卡，办理了银行帐户开户手续（委托代扣管理费、水电费等款项）并预交了600元物业管理费。曾某2、赵伟、曾某1提交的《消防安全责任书》、房屋钥匙领取表、预交600元物业管理费发票均显示落款日期为2012年6月3日，充分证明曾某2、赵伟、曾某1在2012年6月3日办理了收楼。曾某2、赵伟、曾某1提交的委托代扣管理费、水电费的银行流水记录，显示银行在2012年6月3日之后按月扣取该房屋物业管理费的事实，也印证了曾某2、赵伟、曾某1在2012年6月3日办理了收楼手续。高诚公司辩称房屋交付使用日期是2016年4月9日，并提供了日期2016年4月9日的收楼流程确认单予以证明。但该收楼流程确认单显示的收楼房号是海伦堡花园第1-5座地下室031号小汽车位，并不是海伦堡花园第5座1902房，曾某2、赵伟、曾某1对此予以否认（收楼流程确认单没有本人签名确认），高诚公司又未能提供其他证据加以证明。综上，该院认定房屋交付使用日期是2012年6月3日，对于高诚公司的抗辩意见，该院不予采纳。
关于房屋房产证迟延办理的责任在于高诚公司还是在于曾某2、赵伟、曾某1的问题。曾某2、赵伟、曾某1在2011年4月2日与高诚公司签订《商品房买卖合同》时，向其交纳了办理房产证所需的权证综合费500元，由高诚公司负责办理房屋房产证。按照《补充协议》第六条的约定，高诚公司应在房屋交付使用后720天内取得房产证，因房屋在2012年6月3日交付使用，故高诚公司应在2014年5月24日前取得房产证，逾期则每天按已付房款的0.01%支付违约金。《补充协议》第十四条约定，双方确认《商品房买卖合同》中记载的地址是可正常通信之地址，如遇地址变更均应以书面方式及时通知对方，否则由此引起的通知不能等责任，由过错方自行承担。曾某2、赵伟、曾某1在2011年4月2日与高诚公司签订《商品房买卖合同》购买房屋时，在合同书上留下联系地址是肇庆市端州区莲湖中路7号411房（与身份证地址一致）。从2011年4月2日至提起本案诉讼之日（2016年7月1日），曾某2、赵伟、曾某1身份证地址没有发生变化，仍与《商品房买卖合同》中记载的地址保持一致。目前未有证据证明曾某2、赵伟、曾某1的通信地址发生变更以及发生变更后没有以书面方式及时通知高诚公司，因此，曾某2、赵伟、曾某1不存在过错。高诚公司称在2013年2月份通过发信息和寄邮件书面通知曾某2、赵伟、曾某1前来办理房产证所需的签名手续，但因其一直没有前来办理，导致公司在2013年3月份向房管局提交办证材料时，因资料不齐被房管局拒收，因而未能办理房产证。曾某2、赵伟、曾某1认为从未收到高诚公司的电话、信息和邮件书面通知，对高诚公司曾通知其前来办理房产证签名手续的事实不予确认，而高诚公司也未能对其主张提供任何证据予以证实。根据谁主张谁举证的规则，高诚公司应承担举证不能的不利后果。从房屋交付使用之日（2012年6月3日）起至2014年5月24日期间，高诚公司未向房管局提交办理房产证的有关资料，也未通知曾某2、赵伟、曾某1协助办理房产证有关事宜，直到2016年4月29日才与曾某2、赵伟、曾某1办理好办证及领证的相关手续，并于2016年5月27日才向房管局提交了办证有关资料。因此，房屋房产证迟延办理的责任在于高诚公司。
高诚公司未能在约定期限内（2014年5月24日前）取得房产证，已构成违约，理应按约定支付违约金。曾某2、赵伟、曾某1所主张的违约金既是按《商品房买卖合同》第十五条约定计算，又同时按《补充协议》第六条约定计算，属重复计算，违反了《补充协议》第十五条“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准”约定，故该院认定违约金按《补充协议》第六条约定执行，从2014年5月24日起每天按已付房款710842元的0.01%来计算。高诚公司辩称曾某2、赵伟、曾某1迟至2016年7日1日才提起诉讼主张违约金，则2014年7日1日之前的违约金请求已超过二年诉讼时效，不应得到支持，对于该抗辩意见，该院予以采纳。因此，高诚公司应支付2014年7月1日至2016年7月1日的违约金51962.55元（710842元×0.01%元/天×731天）给曾某2、赵伟、曾某1。
关于曾某2、赵伟、曾某1要求高诚公司支付出售海伦堡5座1902房营业税损失46750元的诉求。双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中均没有约定曾某2、赵伟、曾某1再次出售房屋时所产生的营业税由高诚公司承担，且营业税也没有实际发生，只是曾某2、赵伟、曾某1的单方设想，故该院不予支持该诉求。
综上所述，对于曾某2、赵伟、曾某1的诉讼请求，其合理合法部分，该院予以支持，其不合理合法部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、高诚公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向曾某2、赵伟、曾某1支付2014年7月1日至2016年7月1日的违约金51962.55元。二、驳回曾某2、赵伟、曾某1的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1320元（曾某2、赵伟、曾某1已预付），由曾某2、赵伟、曾某1承担734元，高诚公司承担586元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是高诚公司主张不支付违约金的理由是否成立。
根据查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同》，房屋买受人将自己的联系电话和地址中记载的买受人地址如变更应以书面方式及时通知对方。本案中，曾某2的通讯地址并未变更，即使变更了联系电话，高诚公司也可以通过邮寄书面通知的方式联系买受人，其认为在2013年3月后无法与曾某2取得联系于事实不符。而且，曾某2于2014年3月24日与高诚公司签订商品房买卖合同购买该公司开发的小汽车位，高诚公司亦未通知曾某2办理房屋产权证事宜，故未能在合同约定的期限内办理房屋权证不能归责于曾某2、赵伟、曾某1，高诚公司主张不支付或只支付一半违约金的理由不成立，一审判决合法有据，二审予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，高诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1099元，由肇庆市高诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢肇雄
审 判 员 张秀丽
代理审判员 黄国涛
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 吴兰芳