吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0291民初385号
原告（申请执行人）：吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司，住所地吉林市昌邑区解放北路161号尚都东郡小区B号楼14号网点。
法定代表人：吉英慧，董事长。
委托诉讼代理人：赵宏伟，吉林保民律师事务所律师。
被告（案外人）：丁鸿艳，女,1970年8月16日出生，汉族，桦甸市新华街香泽水韵洗浴中心业主，住吉林省桦甸市。
委托诉讼代理人：郑良富，桦甸市八道河子镇法律服务所红枫分所法律工作者。
第三人（被执行人）：吉林省龙兴集团有限公司，住所地吉林省桦甸市苏密沟乡。
法定代表人：刘湃，总经理。
第三人（被执行人）：刘湃，女，1965年4月3日出生，汉族，吉林省龙兴集团有限公司总经理，住吉林省桦甸市。
第三人（被执行人）：王晓燕，女，1966年3月8日出生，汉族，无职业，住吉林省桦甸市。
第三人（被执行人）：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居园72号楼4号网点。
法定代表人：刘湃，总经理。
第三人（被执行人）：桦甸龙兴房地产投资开发有限公司，住所地吉林省桦甸市金华路长白山特产商贸城A区1栋4楼。
法定代表人：刘湃，总经理。
原告吉林市国鑫支农小额贷款有限责任公司（以下简称国鑫小额贷款公司）与被告丁鸿艳、第三人吉林省龙兴集团有限公司（以下简称龙兴集团公司）、刘湃、王晓燕、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）、桦甸龙兴房地产投资开发有限公司（以下简称龙兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告国鑫小额贷款公司的委托诉讼代理人赵宏伟、被告丁鸿艳及其委托诉讼代理人郑良富到庭参加诉讼，第三人龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。
国鑫小额贷款公司向本院提出诉讼请求：1.判令准许国鑫小额贷款公司执行龙兴房地产公司所有的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号商业网点；2.本案诉讼费由丁鸿艳负担。事实和理由：国鑫小额贷款公司执行龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司的依据为高新区人民法院(2016)吉0291民初85号民事判决书。在执行过程中，高新区人民法院查封了登记在龙兴房地产公司名下的龙兴水岸新城20号楼8号商业网点。2017年4月，丁鸿艳提出执行异议，2017年4月7日，高新区人民法院下发了(2017)吉0291执异10号执行裁定书，支持了丁鸿艳的异议申请，中止了国鑫小额贷款公司执行案件的执行。现国鑫小额贷款公司对该裁定不服，提出执行异议诉讼，理由如下。第一，丁鸿艳没有充分证据证明其对龙兴水岸新城20号楼8号商业网点享有物权，其主张不能对抗国鑫小额贷款公司的执行查封行为。龙兴水岸新城20号楼8号门商业网点的所有权人是龙兴房地产公司，丁鸿艳虽然于2014年8月18日与龙兴房地产公司签订了认购协议书，但没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理房屋解除备案与登记备案手续，其没有取得房屋物权；第二，2014年8月18日，该商业网点处在抵押登记状态，即使签订认购协议也是无效的；第三，丁鸿艳没有正式的商品房买卖合同，没有给付对价的交款凭证，不符合法律规定的无过错条件。综上，请求人民法院支持我方诉讼请求。
丁鸿艳辩称，1.我于2014年8月18日，以2095200元的总价款购买了该房屋并经营浴池至今，与龙兴房地产公司签订了认购协议书，故根据法律规定，应当认定为双方签订了商品房买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故丁鸿艳对诉争房屋享有物权，应当受到法律保护；2.我方买卖在先，国鑫小额贷款公司申请查封在后。经查，本案诉争房屋并没有任何抵押登记，国鑫小额贷款公司并不享有优先权；3.我方有诉争房屋的认购书，并在人民法院查封之前实际占有、使用了该房屋，支付了全部价款，因此符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。综上，请求人民法院驳回国鑫小额贷款公司的诉讼请求。
龙兴集团公司、刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司未到庭亦未提交书面答辩意见。
经审理查明：龙兴集团公司于2013年9月6日向国鑫小额贷款公司借款500万元用于企业经营，并由刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司为龙兴集团公司上述借款提供连带担保。同时，龙兴房地产公司用其开发的桦甸市新华街龙兴水岸新城19号楼7号及20号楼1、5、6、8号五套门市为上述借款提供抵押担保，并于2013年9月9日，在桦甸市房屋产权管理中心办理了抵押登记。后经龙兴集团公司与国鑫小额贷款公司协商，国鑫小额贷款公司于2015年5月7日注销了抵押登记。龙兴集团公司借款到期后未能偿还借款，国鑫小额贷款公司于2015年向我院提起诉讼，请求我院判令龙兴集团公司偿还借款本金500万元及利息，并判令刘湃、王晓燕、兴田置业公司、龙兴房地产公司承担连带偿还责任。2016年5月3日，我院依法作出（2016）吉0291民初85号民事判决，支持了国鑫小额贷款公司的诉讼请求，该判决已于2016年6月14日发生法律效力。
国鑫小额贷款公司根据已生效的（2016）吉0291民初85号民事判决申请我院执行桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号门市，丁鸿艳作为案外人向我院提出执行异议，我院依法作出（2017）吉0291执异10号执行裁定，以丁鸿艳在法院查封之前已支付全部价款，并已实际占有使用，且在未办理产权变更登记上无过错为由，裁定中止对桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号门市的执行。国鑫小额贷款公司对该裁定不服，遂向我院提起本次诉讼。
另查明，丁鸿艳与龙兴房地产公司于2014年8月18日签订认购协议书，约定丁鸿艳以2095200元的价格购买本案诉争的桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号门市（或称20号楼108铺）。该认购协议第三条明确约定，在签订本认购协议之后，一律不予办理更名或换房手续。丁鸿艳在庭审时自认在签订合同后，其实际支付现金90万元，剩余款项系用一辆丰田车予以抵顶。2014年8月17日，龙兴房地产公司为丁鸿艳出具收条一份，载明收到购房款2095200元。现该房屋由丁鸿艳实际占有、使用。
以上事实有国鑫小额贷款公司提供的判决书、裁定书、抵押担保合同书、房屋抵押档案信息，丁鸿艳提供的认购协议书、收据及本案庭审笔录为证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，买受人必须同时符合上述法律规定的四个条件，才能够排除人民法院的执行。结合到本案，虽然丁鸿艳与龙兴房地产公司于2014年8月18日签订的认购协议书合法有效，丁鸿艳亦实际占有、使用诉争房屋至今。但因在庭审中，丁鸿艳自认实际支付购房款90万元，剩余款项系用车辆抵顶，对其剩余款项是否用车辆予以抵顶，因丁鸿艳无法提供证据证明，故其应承担举证不能的法律后果。此外，丁鸿艳与龙兴房地产公司签订的认购协议书第三条明确约定，在签订认购协议之后，龙兴房地产公司一律不予办理更名或换房手续。故在签订认购协议时，丁鸿艳对诉争房屋无法办理更名过户手续一事系明知。除此之外，因丁鸿艳在购买诉争房屋时，该房屋正处于抵押登记状态，作为买受人，在签订合同之前，其有义务了解所购房屋的产权状况，在房产部门是否办理过他项权利等基本情况，避免在签订合同后使自己的权利受损。丁鸿艳显然没有尽到基本的审查义务，且在龙兴房地产公司告知其无法办理更名过户手续后仍与其签订购房合同，其本身对诉争房屋未能够办理更名过户登记存在明显过错，其抗辩主张并不符合上述法律规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，其并不符合阻却人民法院执行的法定情形。
综上所述，国鑫小额贷款公司的诉讼请求有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十三条第二项规定，判决：
准许执行第三人桦甸龙兴房地产投资开发有限公司所有的位于桦甸市新华街龙兴水岸新城20号楼8号商业网点。
案件受理费8800元，由被告丁鸿艳负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
本院(2017)吉0291执异10号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。
审 判 长 张利宏
人民陪审员 付永海
人民陪审员 蒋新民
二〇一七年七月十七日
书 记 员 高千惠
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