浙江省遂昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）丽遂民初字第541号
原告遂昌凯恩××管理有限公司，住所地遂昌县××路
××号。
法定代表人傅乙。
委托代理人（特别授权）樊某某。
委托代理人（特别授权）叶某某。
被告傅甲。
原告遂昌凯恩××管理有限公司（以下简称凯××管）
诉被告傅甲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年9月6日立案
受理。依法由代理审判员李丽杰适用简易程序公开开庭进行了
审理。原告委托代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终
结。
原告凯××管诉称：被告于2004年购得凯恩兴居某某9幢
101室房屋一套，房屋建筑面积为125.99平方米，应交物业管
理服务费（以下简称物业费）为：2006年至2008年每年302.40
元，2009年529.20元，共计1436.40元。在此期间，原告多次
在单元楼道张贴《温馨提示》、电话联系或派人上门收取，并
于2009年向被告发出律师函催缴物业费。原告物业费收取标准
经市、县物价部门审核批准，符合法律规定，但被告2005年入
住后一直拒交物业费。为此，请求判令被告支付物业费共计14
36.40元。被告傅甲辩称：一、原告签订的《物业管理委托合同》
无效。理由是：1.开发商未按有关规定进行招标；2.原告与开
发商的法定代表人为同一人，无法保障业主的利益；3.原告营
业执照失效，机构组织代码时间与执照不符，且原告没有相应
资质。二、被告拒付物业费甲在正当理由：1.被告购买房屋时
并不知道有物业管理；2.原告未履行合同约定的管理责任。为
收取小区规划外住户的物业费，伙同开发商和小区外的个人拆
除小区11幢楼东某侧围墙；允许小区周边居民向小区开门，导
致小区不能封闭管理，带来安全隐患；允许小区周边住户占用
小区的公共地块；被告的邻居打麻将很吵，原告不予制止；安
保工作没做好，每年都有失窃的事情发生；小区绿地里的垃圾
没有打扫；3.原告未尽前期物业管理合同约定的向开发商提出
合理化建议的义务，导致被告合法利益受损；4.业主装修期间
，原告未尽告知和监督义务，致使被告的通风管道被太阳能水
管堵塞；5.开发商存在违约行为，被告前面的房子原定盖三层
，后盖了六层，影响了被告的采光。根据前期物业管理合同的
约定，原告应当向开发商索取物业费；6.原告未经业主许可，
在公共区域设置收费泊车位；7.原告未经被告许可，对外透露
业主私人信息；8.原告在双方责任未明确之前，就将欠费业主
的名单及个人资料在小区内进行公告，侵害了业主的隐私权和
声誉；9.原告在接管物业时没有接收法律规定的有关资料，无
法保证物业管理质量；10.小区其他人有车库，可是被告买房
时没有，小区搭建了车棚，也没有被告的份。被告认为，原告
未举证证明其履行了合同义务，应驳回原告的诉讼请求。原告凯××管为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证
据：
1.证据一组，包括：（1）2006年凯恩兴居某某物业管理
委托合同；（2）遂发价（2006）74号遂昌县发展和改革局遂
昌县建设局文件；（3）丽发改价管（2006）394号丽水市发展
和改革委员会丽水市建设局文件；（4）丽水市区物业服务收
费管某某施办法；（5）遂昌县发展计划局遂发价（2005）38
号文件，以上证据均为复印件，共同待证原告在2006年至2008
年期间为被告提供物业服务和收取物业费的依据。
2.2009年凯恩兴居某某物业管理委托合同复印件，待证
原告在2009年至今期间提供物业服务和收取物业费的依据。
3.公司营业执照一份、组织机构代码证、法定代表人身
份证明书，待证原告的主体资格。
对原告提供的上述证据，被告傅甲质证后认为：证据1的
真实性无异议，但是其中的物业管理委托合同内容是违法的，
没有经过招投标的形式签订。开发商与原告是同一家，是自己
跟自己签订合同。证据2的真实性无异议，但是业主委员会没
有经过选举产生，根本没有资格代表业主签订合同。对证据3
的真实性无异议，但是营业执照前面都没有年检，只是在10年
进行了年检，已经失效。组织代码证有效期是10年开始的，但
是原告与业主委员会的合同是09年签订的，应该是无效的。
被告傅甲未向本院提供证据。
本院对原告提供的证据经审查认为：原告证据的真实性
，被告均无异议，本院予以认定。综上所述，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下
：被告傅甲于2004年购得遂昌县凯恩兴居某某（以下简称小区
）9幢101室房屋一套，房屋建筑面积为125.99平方米。小区原
本由当地社区管理。2006年1月1日，小区建设单位浙江凯恩房
地产开发有限公司（以下称为开发商）与原告凯××管签订小
区的物业管理委托合同，委托原告管理小区物业。原告据此作
为前期物业服务企业进驻小区，并根据2005年7月20日遂昌县
发展计划局《关某某恩兴居某某住宅区物业管理服务收费乙准
的批复》，按0.20元／月·平方米的标准收取物业费。该文件
批准的标准为0.15-
0.25元／月·平方米。2007年7月4日，经遂昌县发展和改革局
、遂昌县建设局批准的小区收费乙准提高至0.30元／月·平方
米，但原告未增加收费。2009年1月1日，原告与小区业主委员
会签订物业管理服务委托合同，约定物业管理服务期限自合同
签订时起至2011年12月31日止，2009年多层住宅按建筑面积每
月0.35元／平方米收取物业费。合同还约定，小区实行封闭管
理。另查明，被告傅甲未交纳2006年至2009年的物业费，原告
为此多次在单元楼道张贴《温馨提示》、电话联系或派人上门
收取，并于2009年向被告发出律师函的方式催收。又查明，原
告在2007年至2009年期间曾在小区公共区域设置泊车位进行收
费，但泊车位现已交由小区业主委员会管理。小区东某侧的一
处围墙于2007年被小区外的住房拆除。原告主张当时已经向城
建部门反映，城建亦进行过制止，但是制止无效。原告进驻小
区时，社区未向原告移交小区全部有关资料。还查明，原告于2004年2月6日成立，企业性质为有限责任公司，经营范围包括
物业管理等。
本院认为，原告凯××管根据前期物业服务合同以及与
小区业主委员会签订的物业服务合同提供物业服务，作为小区
业主的被告傅甲实际接受了物业服务，依法应支付相应的物业
费。本案前期物业服务合同是否有效，并不影响被告支付物业
费的义务。原告具备独立法人资格，其与业主委员会签订的合
同有效。该合同已经明确注明原告具有三级资质，被告主张原
告没有资质，缺少事实依据。被告主张业主委员会未经选举产
生，未提供证据证明，本院不予采信。周边住户侵占小区用地
、有关资料未移交、开发商违反规划建房和修建停车棚、被告
没有车库车位等问题，系业主与第三人或开发商之间的纠纷，
被告可向第三人或开发商主张权利。泊车位收费问题，涉及全
体业主的共同利益，未造成被告直接损失，应由业主委员会向
原告主张权利。被告主张原告伙同他人拆除小区围墙、允许周
边居民侵占小区用地、向第三人透露被告个人信息、被告通风
管道被堵塞、绿地未打扫、安保未到位等事实，无证据证明，
本院不予采信。制止住户噪音，不属于物业服务合同约定的原
告义务范围。原告向开发商提出合理化建议的义务，属于前期
物业合同中关于物业交付前的内容，而原告进驻小区时，小区
已经交付业主，故原告没有此项义务。同时，根据相关法律规
定和物业服务合同约定，被告如果认为物业服务企业不履行合
同约定或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、
管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但被告以此为由拒绝支
付物业费，没有法律和合同依据。被告主张根据前期物业服务
合同，原告应向开发商主张物业费，由于该内容属于原告与开
发商之间的权利义务约定，与原、被告之间的合同不属同一法
律关系，原告有权选择任何一个合同基础行使自身的权利。原
告主张的物业费符合当地政府规定的收费乙准或合同的约定。
原告在小区范围内张贴公告催讨物业费，没有过错，不构成侵
权。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《
物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：
被告傅甲于本判决生效之日起十日内支付原告遂昌凯恩
××管理有限公司2006年至2009年的物业管理服务费1436.40
元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案减半收取案件受理费25元，由被告傅甲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省丽水市中级人民法院。
代理审判员 李丽杰
二〇一〇年十月二十一日
书 记 员 唐春萍