南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终48号上诉人（原审原告）：广西广信电力设计有限公司，住所地南宁市民主路8号斯壮大厦十六层A2+1、C1。法定代表人：肖文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗雯婷，广西李登之律师事务所律师。委托诉讼代理人：张相羽，广西同望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西荣标商贸集团有限公司，住所地南宁市青秀区怡宾路10号紫荆花园6栋2层6111号房。法定代表人：谢名森，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘晰，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴霞，广西刘晰律师事务所律师。上诉人广西广信电力设计有限公司（以下简称广信公司）因与被上诉人广西荣标商贸集团有限公司（以下简称荣标公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人广信公司的委托诉讼代理人张相羽、被上诉人荣标公司的委托诉讼代理人吴霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广信公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项，依法改判荣标公司向广信公司支付违约金121911.75元以及经济损失337563.48元；2.荣标公司承担本案的全部诉讼费用。当庭增加一项上诉请求：一审法院遗漏当事人，请求二审法院发回重审。事实与理由：2013年12月10日，广信公司与荣标公司签订的四份《XX房屋租赁合同》约定：交付房屋的期限为2014年12月30日，承租人因出租人违约解除合同的，出租人除应退还全部已付租金外，还应按已付款的5%向承租人支付违约金。一审判决认为广信公司作为承租人向荣标公司支付租金，造成的实际损失主要是已付租金的利息收益，与诚实信用原则不符。一审计算违约金应按合同约定，逾期60天的按万分之二计算，逾期60天以上的，按万分之三计算，另外支付合同已付款5%的违约金。广信公司的所有损失应以2438235元为基数，从2014年12月30日起按每日万分之三计算至合同解除之日。一审法院遗漏本案必须参加诉讼的当事人，即南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组，本案应当发回重审。荣标公司辩称，一、广信公司、荣标公司之间的租赁合同不应解除，虽然荣标公司存在逾期交付租赁房屋的行为，但该合同仍是可以履行的，租赁合同应当继续履行。二、广信公司当庭变更一审诉讼请求，应不予审理，且广信公司的上诉请求无事实和法律依据。三、如果法院认定租赁合同应当解除，一审判决荣标公司赔偿广信公司经济损失也无事实依据，双方租赁合同中并没有约定合同解除时应当赔偿守约方经济损失。四、一审是否遗漏当事人，由二审法院认定。广信公司向一审法院起诉请求：1.解除广信公司与荣标公司签订的《XX房屋租赁协议书》及荣字2013第303号、304号、305号、306号、307号《房屋租赁合同》（以下简称303-307号租赁合同）；2.荣标公司向广信公司返还已付租金2438235元；3.荣标公司向广信公司支付违约金121911.75元；4.荣标公司向广信公司赔偿经济损失337563.48元；5.本案诉讼费、保全费由荣标公司承担。一审法院认定事实：2013年12月6日，广信公司（乙方）与荣标公司（甲方）签订一份《XX房屋租赁协议书》，约定：乙方自愿租用甲方XX项目房屋，租期20年，租赁单价每平方米5795元，租赁金额总价3139905元。签订合同时乙方向甲方支付500000元定金。如乙方一次性付款，则享受租赁单价每平方米4500元、总价为2438235元的优惠。2013年12月10日，广信公司（承租人）与荣标公司（出租人）签订303-307号租赁合同，303-307号租赁合同为2013年12月6日《XX房屋租赁协议书》的补充协议，约定由广信公司承租荣标公司“凤岭·中央广场”项目B座9层第11、12、13、15、16号房屋，建筑面积为541.83平方米，租金总价为2438235元，交付房屋期限为2014年12月30日前。合同还对解除条件、违约责任、纠纷产生的解决方法等进行了约定。合同签订后，广信公司于2013年12月5日向荣标公司交付500000元定金，于2013年12月10日向荣标公司交付1938235元租金。荣标公司于2013年12月12日向广信公司出具一份收据，确认收取广信公司租金2438235元。2014年12月10日，荣标公司发函通知广信公司，称其无法按原承诺于2014年12月30日交房。2015年4月3日，荣标公司又发函称确定于2015年6月30日交房。2016年1月4日，荣标公司再次发函称延迟交房，并承诺于2016年复工建设。荣标公司已延期交房达一年半。涉案房屋的所有权人系南宁市青秀区，2009年其委托荣标公司进行自主经营及对外招商招租。荣标公司在一审中提出愿意继续履行租赁合同，并承诺于2016年12月31日前交付租赁物；如果法院判令解除合同，荣标公司同意退还广信公司交纳的租金并支付违约金，但荣标公司主张违约金过高，应调整为租金总额的2%，退还房屋租金需要三个月的时间。一审法院认为，涉案房屋的所有权人系广西南宁市青秀区，该单位于2009年委托荣标公司进行自主经营及对外招商招租。故广信公司与荣标公司签订的《XX租赁协议书》及303-307号租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于解除合同的问题。303-307号租赁合同第十条对出租人逾期交房的违约责任均作了约定：出租人逾期交房超过六十日后，承租人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人依照九十三条第二款的规定主张解除合同的，合同自通知到对方时解除。荣标公司有逾期交付租赁物的违约行为，广信公司有权解除合同。现广信公司以起诉方式主张解除合同，符合法律规定，依法应予准许。一审法院向荣标公司送达民事诉状,荣标公司于2016年7月28日签收，可以确认荣标公司收到诉状之日即为接到广信公司解除合同通知之日，可以确认广信公司与荣标公司之间的租赁合同已于2016年7月28日解除。关于租金返还的问题。303-307号租赁合同第十条约定,承租人因出租人违约解除合同的，出租人应当自承租人解除合同到达之日起三十日内退还全部已付租金。因荣标公司逾期交房超过六十日，已构成违约，广信公司主张解除合同，并诉请荣标公司退还租金2438235元，荣标公司也同意退还,故对广信公司要求荣标公司返还租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于经济损失的问题。双方租赁合同约定荣标公司应于2014年12月30日前将涉案房屋交付广信公司使用，但至一审开庭时荣标公司仍未将涉案房屋交付广信公司，给广信公司造成的直接经济损失是已付款的银行利息损失，因此广信公司要求荣标公司以广信公司已付款2438235元为基数，从2014年12月30日（即应交付涉案房屋之日）起至2016年6月12日止，按中国人民银行流动资金贷款利率支付经济损失有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金的问题。广信公司要求荣标公司按303-307号租赁合同第十条约定支付违约金，该合同条款的内容为：承租人因出租人违约解除合同的，出租人除应退还全部已付租金外，还应按已付款的5%向承租人支付违约金。一审法院认为，违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性。守约方向违约方主张违约金应当以其遭受的实际损失为基础。广信公司作为承租人向荣标公司支付租金，造成的实际损失主要是已付租金的利息收益，一审法院支持广信公司要求荣标公司支付经济损失的诉讼请求，已足够补偿广信公司的损失，故对其要求荣标公司支付违约金的诉讼请求不予支持。关于保全费的问题，本案并未采取诉讼保全措施，未产生保全费用，故对广信公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条之规定，判决：一、广信公司与荣标公司于2013年12月6日签订的《凤岭·中央广场房屋租赁协议书》以及广信公司与荣标公司于2013年12月10日签订的荣字2013第303号、304号、305号、306号、307号《房屋租赁合同》于2016年7月28日解除；二、荣标公司在本判决生效之日起十日内向广信公司返还房屋租金2438235元；三、荣标公司在本判决生效之日起十日内向广信公司赔偿经济损失（计算方式：以2438235元为基数，从2014年12月30日起至2016年6月12日止，按中国人民银行流动资金贷款利率计付）；四、驳回广信公司的其他诉讼请求。案件受理费14424元，减半收取计7212元（广信公司已预交），由荣标公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、一审判决是否遗漏诉讼当事人？二、荣标公司是否应向广信公司支付违约金121911.5元以及经济损失337563.48元？关于第一个争议焦点，本案《凤岭·中央广场房屋租赁协议书》是由广信公司与荣标公司签订的，根据一审查明的事实，涉案商铺由南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组于2009年委托荣标公司进行自主经营及对外招商招租，荣标公司对涉案房屋有对外出租的权利。根据合同相对性原则，本案租赁合同签订及合同履行的主体是广信公司与荣标公司，一审法院在查明事实的基础上，未将南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组追加为本案当事人，并无不当，一审判决并未遗漏当事人。关于第二个争议焦点，广信公司一审诉讼请求为荣标公司向其支付按已付租金2438235元的5%计算的违约金，以及以已付租金2438235元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月30日计算至2016年6月2日的经济损失。一审法院考虑到广信公司预交租金被占用产生的损失主要为利息损失，且本案无证据证明因资金被占用广信公司还产生其他损失的情况下，一审法院判决支持广信公司要求荣标公司赔偿以广信公司已付租金2438235元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月30日起计算至2016年6月2日止的经济损失的诉讼请求，本院予以维持。综上所述，上诉人广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8192元（上诉人广西广信电力设计有限公司已预交），由上诉人广西广信电力设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年六月五日书记员 符贵芳