安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民一终字第01219号
上诉人（原审被告）：宋桂玲，女，1952年12月13日出生，汉族。
委托代理人：孙宏旗，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
委托代理人：张松柏，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李新勇（系宋桂玲丈夫），1952年12月13日出生，汉族。
委托代理人：孙宏旗，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
委托代理人：张松柏，安徽华洋邦乘律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：方运陆，男，1953年2月16日出生，汉族。
委托代理人：邹剑，安徽华皖律师事务所律师。
上诉人宋桂玲、李新勇因合同纠纷一案，均不服合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第00385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
方运陆原审诉称：1999年元月10日17日，其与宋桂玲签订了两份《调换住房协议书》，协议约定：1、方运陆自愿将合肥市明光路157号602室回迁证交给宋桂玲，产权同时转让给宋桂玲，购房费用由宋桂玲自理；2、宋桂玲自愿将合肥市瑶海区铜陵路铜陵新村15幢403室公有住房租赁证交给方运陆，并将公有住房租赁证转为方运陆名下；3、宋桂玲支付给方运陆地差价9000元；4、方运陆若要购买铜陵新村72幢403室（调换协议书上的72幢实际上是15幢，72幢实际不存在），价格按照方运陆享有的其房改房政策，费用由方运陆自理等。2011年5月20日，宋桂玲私自使用其的房改房政策的形式将合肥市明光路157号602室转让到自己名下，后又转让给第三人。2009年9月25日，合肥市清理住房工作办公室向其下发文件，要求其购买现居住的铜陵新村72幢403室，当其办理房屋买卖手续的时候才发现，宋桂玲私自使用了本应由其享有的房改房政策，致使其购买现居住房多支付了259763.98元（其享有的房改房政策为80平米）。其与宋桂玲签订的住房调换合同合法有效，双方应当予以遵守，但宋桂玲夫妻俩在此期间却通过以伪造其签章的形式使用了其61.25平方米的房改房政策，直接导致其购买本次住房须多支出259763.98元，此为原告的损失。宋桂玲夫妻应当承担连带责任，故其为维护自己的合法权益，诉至法院请求判令：一、宋桂玲夫妻俩支付其经济损失共计259763.98元；二、宋桂玲夫妻俩承担其额外支出的房屋租金7872.48元（计算到2012年11月），并继续计算到一审判决之日；三、由宋桂玲夫妻承担本案的诉讼费用。
宋桂玲、李新勇原审辩称：一、方运陆的诉讼主体不适格，依法应驳回起诉。从方运陆提供的购买公有住房申请表来看，涉案的福利房是使用方运陆夫妻双方工龄购买的，其诉请也是按照方运陆夫妻工龄损失主张，显然本案方运陆诉讼主体不适格。二、方运陆的诉请无事实和法律依据，依法应当驳回。1999年1月17日双方签订的调换住房协议书的约定非常明确，方运陆是知道合肥市明光路1幢157号的房屋是参加房改的福利房，这点从房产局调取的原始书证也可以证明这点，时隔10多年，方运陆以不知情用于交换的房屋是福利房主张损失，显然是缺乏诚信的行为，依法应予驳回。综上所述，请求法院依法驳回方运陆起诉或诉请。
合肥市瑶海区人民法院经审理查明：方云陆系合肥市粮食局一库职工，1998年底，其居住地单位公房因拆迁可分得合肥市明光路157号602室回迁房一套（面积为61.25平方米），方运陆购买该房可按照其工作年限享受合肥市房改优惠政策，但其当时经济困难无力购买，经他人介绍其将该房与宋桂玲夫妻租住的公房铜陵新村72幢403室调换。1999年1月17日，双方签订一份《调换住房协议书》约定：1、方运陆自愿将回迁证交给李新勇，产权同时转让给李新勇，绝不反悔，购房费用李新勇自理；2、李新勇自愿将原有公有住房租赁证交给方运陆，并将公有住房租赁证转为方运陆名下，绝不反悔；3、李新勇同意一次性付给方运陆地差费900元整，如果方运陆反悔，方运陆要如数返还地差费及损失利息；4、方运陆如购买铜陵新村7幢403室，价格按照市房改政策，费用由立运陆自理；5、李新勇购买产权后，如方运陆反悔，方运陆赔偿李新勇损失费40000元整；6、李新勇如有反悔要赔偿方运陆损失费40000元整等；方运陆见证人为王家存，宋桂玲夫妻见证人为吴燕飞，协议自签字之日起生效。协议签订后，宋桂玲夫妻向方运陆支付地差费9000元，以方运陆名义向方运陆所在单位合肥市玉香米业食品有限责任公申请购买合肥市明光路157号602室，并按照方运陆享有的房改优惠政策支付购房款，同时也将自己公有住房租赁证转至方运陆名下。
2009年11月，方运陆接到合肥市清理住房工作办公室通知，要求其购买现居住的公房铜陵新村72幢403室，在办理购房手续时，方运陆被告知其已于1999年按房改政策购房61.25平方米，按照房改政策及方运陆的工作年限，可享受80平方米的房改待遇。2012年8月2日，合肥市房地产管理局住房保障处向方运陆出具《关于对方运陆同志调换承租直管公房两种情况实际需缴房款的说明》，第三点说明：已买过明光路157号602室住房（建筑面积61.25平方米），导致房改住房超标面积为49.75平方米，铜陵新村15栋40室建筑面积为68.5平方米，房改标准以内面积为18.75平方米，房改住房超标面积为49.75平方米。实际需缴购房款标准以内购房款＋超标房款＝470元每平方米×18.75平方米＋49.75平方米×市场评估价。本案在审理过程中，方运陆向受诉法院申请要求对合肥市瑶海区铜陵新村15幢403室成套住宅市场价值进行评估，受诉法院依法委托安徽新安房地产评估有限公司对该套房屋进行评估，该公司经过评估，确定估价对象在估价时点2013年6月10日的估价结果为人民币334700元，评估单价为4886元每平方米，方运陆支付评估费4000元。
另查：直管公房铜陵新村72幢403室与铜陵新村15栋403室系同一栋楼同一室。该房系合肥市直管公房，由方运陆租住，月租金为218.68元。
合肥市瑶海区人民法院经审理后认为，方运陆与宋桂玲签订的《调换住房协议书》约定系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，予以确认。本案双方争议的焦点问题宋桂玲、李新勇应否为方运陆购买铜陵新村15栋403室支付超过房改政策以外的房款。方运陆认为，宋桂玲因使用了方运陆的房改政策，致使方运陆在购买上述房屋时无法按照合肥市房改政策享受优惠价格，故宋桂玲夫妻应支付方运陆相应损失。宋桂玲夫妻认为，双方在协议中系约定产权调换，我方只能以方运陆的名义使用方运陆的房改政策购买合肥市明光路157号602室，再将产权过户至我方名下，这符合合同约定，方运陆的诉讼请求无事实和法律依据。双方在协议中约定了产权调换，但对各人房改政策如何使用没有进行约定，庭审中查明，宋桂玲夫妻使用了方运陆的房改政策购买了合肥市明光路157号602室，宋桂玲夫妻在第一次庭审中亦认可协议第4条“方运陆如购买铜陵新村72幢403室，价格按照市房改政策，费用由方运陆自理”是指方运陆按照宋桂玲的房改政策来购买合肥市铜陵新村15栋403室，但现宋桂玲夫妻自己的房改政策也已使用，致使方运陆不能完全按照房改政策价格购买，宋桂玲夫妻应对方运陆的损失承担相应责任。另方运陆在庭审中又自认当时因经济困难没有购买，直至2009年11月房管局通知其购买才去购买。基于公平原则，结合方运陆长久未购买、房价上涨等因素致使损失增加，对于方运陆的损失，确定由宋桂玲夫妻承担50%责任，方运陆自身承担50％责任。关于损失的数额，超标面积为49.75平方米，市场评估价为4886元每平方米，房改政策价为470元每平方米，方运陆应支付的超标房价为219696元{49.75×（4886-470）}。租金损失自2009年11月计算至一审判决之日即2013年11月，48个月，每月218.68元，计10496.64元。上述两项损失合计为230192.64元，由宋桂玲夫妻承担50%，计115096.32元。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、宋桂玲、李新勇于本判决生效之日起十五日内支付方运陆损失115096.32元；二、驳回方运陆的其他诉讼请求。
上诉人宋桂玲、李新勇上诉称：一、原判认定事实不清，适用法律错误，程序违法。2001年5月20日，其与方运陆签订的《房屋买卖合同》是二手房交易合同，是继续履行其与方运陆在1999年1月17日的调换住房协议，在本次合同中并没有使用方运陆的房改政策。方运陆声称此次交易是其伪造方运陆的签章，显然与常理不符。在此次交易之前其已按约将公有租房证变更至方运陆的名下，按照1999年1月17日的调换住房协议，方运陆本就有义务协助其办理房屋过户手续，而且在本次过户中，房产管理部门上留有方运陆的身份证复印件，在审理期间，其依法向原审法院申请调取其与方运陆办理产权变更时的资料，但原审未予调取，致使本案相关事实未予查清。综上，方运陆很清楚其夫妻的房改政策是在1998年12月28日合肥市出售公有住房时是知情的，也是自愿使用其房改政策同其签订调换房屋协议并履行的。1999年1月17日的调换住房协议是李新勇与方运陆所签，宋桂玲不是合同的当事人，无权对该合同的条款进行解释，原判采用宋桂玲的解释显然毫无根据。对于1999年1月17日的调换住房协议第四条的解释，方运陆在起诉书中自认是按照自己的房改政策，而现在方运陆仍然可以用自己剩余的房改政策购买住房。综上，1999年1月17日的调换房屋协议第四条的理解应该是方运陆用自己剩余的房改政策购买住房。方运陆的本次起诉向其主张赔偿损失，已超过二年的诉讼时效，依法应丧失胜诉权。方运陆在2010年起诉的是方桂玲，而本次起诉是基于双方于1999年1月17日所签的调换住房协议，因此方运陆2010年的起诉并不能中断诉讼时效。在2000年，方运陆的公有租房租赁证变更至其名下，此时方运陆就应该知道其不可能再以李新勇的房改政策购买住房，此时诉讼时效就应该开始计算，至今早已超过二年的诉讼时效。原判以估价时点是2013年6月10日的估价结果来计算方运陆的损失，显系认定事实错误。按照上文所述在2000年，方运陆的公有租房租赁证就变更至方运陆名下，此时方运陆就应该知道其就可能再以李新勇的房改政策购买住房，而方运陆因家庭困难迟迟不买导致损失扩大，与其无关。综上所述，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回方运陆的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由方运陆负担。
被上诉人方运陆辩称：宋桂玲、李新勇诉称其知道涉案房屋是福利房属单方陈述，原判已经扣除房价上涨所产生的费用，并充分考虑了相关因素。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。
本院认为：方运陆与李新勇所签的《调换住房协议》，系双方的真实意思表示，内容合法有效。根据合同约定的内容来看。虽然双方没有对各自所享受的房改政策如何使用进行约定，但是事实上李新勇夫妻确以方运陆的名义购买了合肥市明光路157号602室房屋，而方运陆在2009年11月接到合肥市清理住房办公室通知其购买案涉房屋，在办理购买该房屋过程中，发现不能完全享受房改政策的待遇，因而要求李新勇夫妻赔偿经济损失，依法应予支持。由于方运陆未及时按照合肥市清理住房办公室通知所确定的时间内购买该房屋，以致造成经济损失的扩大。原判基于公平原则，结合方运陆长久未购买、房价上涨等因素致使损失增加，确定双方各自承担50%的责任并无不当，应予维持。另方运陆要求李新勇夫妻承担自2009年11月以后的房租损失，系因其未及时购买该房屋所造成的损失，故要求李新勇夫妻承担房租损失的理由不成立。因而原判令李新勇夫妻承担房租的损失欠妥，应予纠正。上诉人李新勇夫妻的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销合肥市瑶海区人民法院（2013）瑶民一初字第00385号民事判决第一项，即宋桂玲、李新勇于本判决生生效之日起十五日内支付方运陆损失115096.32元；第二项，即驳回方运陆的其他诉讼请求；
二、宋桂玲、李新勇于本判决生效之日起十日内一次性支付方运陆损失109848元（即评估价219696元÷2）；
三、驳回方运陆的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5200元，其他诉讼费100元，财产评估费4000元，合计9300元，方运陆负担5300元，李新勇、宋桂玲负担4000元；本案二审案件受理费2602元，方运陆负担602元，宋桂玲、李新勇负担2000元。
本判决为终审判决。
审判长 项 红
审判员 欧 健
审判员 吕爱来
二〇一四年五月五日
书记员 朱 敏