广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10159号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东全品惠佳市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路32号2区2座首层P6-P13和2区3座首层P1-P11，统一社会信用代码914406003348674563。法定代表人：孔惠玲。委托诉讼代理人：汤志伟，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，广东本务律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李国辉，男，汉族，1984年6月9日出生，住广东省英德市，委托诉讼代理人：李峰，广东聚英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。上诉人广东全品惠佳市场经营管理有限公司（以下简称惠佳公司）因与被上诉人李国辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初7555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。李国辉向一审法院起诉请求：1.双方于2017年4月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2017年5月17日正式解除；2.惠佳公司返还李国辉租金、管理费和按金共20700元；3.惠佳公司返还李国辉建设费26000元；4.惠佳公司赔偿李国辉搬迁费及其他损失共2000元；5.本案诉讼费由惠佳公司承担。惠佳公司反诉请求：1.李国辉向惠佳公司支付2017年5月水电费73.5元、2017年6月至7月的租金13600元、管理费600元，合计14273.5元；2.李国辉向惠佳公司支付律师费5000元；以上两项合计19273.5元；3.诉讼费用由李国辉承担。一审法院认定事实：坐落于佛山市禅城区汾江南路32号2区二座首层P8号的房屋权属人为案外人佛山华美东方房地产中介服务有限公司。2015年2月15日，案外人孔惠玲（承租方、乙方）与案外人佛山华美东方房地产中介服务有限公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁佛山市禅城区汾江南路32号2区2座首层P6-P13号及2区3座首层P1-P11号合计19个铺位，承租物业用于经营食品超市。其中第六章乙方保证及责任6.1约定乙方若需部分分租给其他商户，应书面通知甲方。2017年4月17日，惠佳公司（出租方、甲方）和李国辉（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：……一、铺位概况。1、铺位地址：佛山市禅城区汾江南路32号。2、铺位编号：C008……3、铺位面积：……按现状交付……二、租赁期限、保证金、租金及支付方式：1、乙方于签订租赁合同时向甲方支付保证金6000元（人民币），该保证金待本合同到期且乙方不存在违约情况时予以无息退还。2、租金：3000元/月（为不含税价），先交租后使用，乙方应于每月3日前交纳本月租金。3、水费为4.00元/立方米，电费为1.50元/度。该费用为代收代付，如乙方需开具发票，由乙方向水电部门申报单独开户，费用由乙方承担。4、租赁期从2017年5月1日起至2018年4月30日止……四、乙方的权利与义务：……3、乙方保证该铺位正常营业，如铺位累计停业两天或两天以上，乙方需书面告知甲方，并取得甲方书面同意，否则视为违约……七、违约责任：1、乙方违反本合同第四条约定，甲方有权解除合同，不予退还保证金，并由乙方承担由此产生的费用和损失。2、甲方双方如任何一方违反本协议其他约定，违约方均应向对方赔偿其各方面损失，该损失包括律师费损失……十、其他：……4、为方便联系，甲乙双方确认送达地址如下：甲乙双方确认地址、佛山市禅城区汾江南路32号……”同日，李国辉、惠佳公司签订《补充协议》，约定铺位C008清洁费、垃圾处理费分摊、公共照明费用分摊、公共资源的日常维护、租赁费用合计150元/月。同日，惠佳公司收取李国辉铺位C008保证金6000元、5月租金3000元、5月管理费150元。2017年4月17日，惠佳公司（出租方、甲方）和李国辉（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：……一、铺位概况。1、铺位地址：佛山市禅城区汾江南路32号。2、铺位编号：C014……3、铺位面积：……按现状交付……二、租赁期限、保证金、租金及支付方式：1、乙方于签订租赁合同时向甲方支付保证金7600元（人民币），该保证金待本合同到期且乙方不存在违约情况时予以无息退还。2、租金：3800元/月（为不含税价），先交租后使用，乙方应于每月3日前交纳本月租金。3、水费为4.00元/立方米，电费为1.50元/度。该费用为代收代付，如乙方需开具发票，由乙方向水电部门申报单独开户，费用由乙方承担。4、租赁期从2017年5月1日起至2018年4月30日止……四、乙方的权利与义务：……3、乙方保证该铺位正常营业，如铺位累计停业两天或两天以上，乙方需书面告知甲方，并取得甲方书面同意，否则视为违约……七、违约责任：1、乙方违反本合同第四条约定，甲方有权解除合同，不予退还保证金，并由乙方承担由此产生的费用和损失。2、甲方双方如任何一方违反本协议其他约定，违约方均应向对方赔偿其各方面损失，该损失包括律师费损失……十、其他：……4、为方便联系，甲乙双方确认送达地址如下：甲乙双方确认地址、佛山市禅城区汾江南路32号……”同日，李国辉、惠佳公司签订《补充协议》，约定铺位C014清洁费、垃圾处理费分摊、公共照明费用分摊、公共资源的日常维护、租赁费用合计150元/月。2017年4月27日，惠佳公司收取李国辉铺位C014按金7600元、5月租金3800元、5月管理费150元。2017年5月15日，惠佳公司在李国辉铺位张贴通知，内容为：“……贵租户已停业多次，已影响市场正常营业状态，现正式通知贵租户尽快恢复正常营业。否则，我司将按双方签定合同相关约定，视贵租户单方违约行为。我司将在2017年5月18日开始终止双方合同，租户必须将档口里面所有物品自行清走，否则我司当垃圾处理，并收回铺位另行招商。”2017年5月21日，李国辉向惠佳公司邮寄《已退场交付铺位通知书》，惠佳公司于2017年5月23日签收。另查明一，庭审中，惠佳公司的委托诉讼代理人确认收到李国辉的建设费，但收到多少需要李国辉提供相应的凭证。另查明二，庭审中，李国辉的委托诉讼代理人陈述：惠佳公司说建设费是说用于后续对于完善该铺位的对外装修和对外市场整体宣传的费用。在租赁合同签订以后，实际租赁期间，市场都没有进行实际性的建设和对外宣传。对于收取该建设费用没有任何的合理使用或其他的说法。因此该费用既然惠佳公司已经通知李国辉单方解除租赁合同，在双方正式解除合同后，惠佳公司应当返还李国辉该笔费用。惠佳公司委托诉讼代理人陈述：建设费是用于市场前期建设。包括李国辉在内的租户，签订合同时，惠佳公司是向租户提出共同分摊前期的建设费用，如果同意就直接支付并签订合同，不同意的就不签订租赁合同。李国辉当时是同意支付建设费，并同惠佳公司签订了租赁合同。涉案商铺现状是空着，没有门的。一审法院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。李国辉与惠佳公司之间存在房屋租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于李国辉诉请确认涉案合同于2017年5月17日解除，经审查后，法院确认涉案合同于2017年5月23日解除。理由如下：从法院查明事实来看，2017年5月15日，惠佳公司以李国辉已停业多次为由向李国辉发出终止合同的通知，但惠佳公司在本案中对于李国辉停业的事实并未提供证据予以证明，且李国辉对此并不确认，故对于惠佳公司在终止合同通知中所称的已停业多次不予确认。另外，由于李国辉已提供证据证明其起诉前已向惠佳公司邮寄《已退场交付铺位通知书》并于2017年5月23日签收，基于双方协商一致可解除合同，故法院确认李国辉《已退场交付铺位通知书》送达惠佳公司之日为合同解除的时点，即涉案合同已于2017年5月23日解除。李国辉诉请于2017年5月17日解除，依据不足，法院不予支持。至于李国辉主张惠佳公司未向其提供承诺的承租条件，从涉案合同约定来看，承租铺位是按现状交付，李国辉亦未提供其他证据予以证明，故对于李国辉上述主张不予采纳。关于李国辉应承担的租金、管理费问题。考虑到涉案商铺是没有门的，故在空置的情况下，并不妨碍惠佳公司对其实施占有使用。另外，惠佳公司系事先通知李国辉限期清空，李国辉亦事后通知惠佳公司退场交铺，故李国辉通知到达之日可视为李国辉向惠佳公司交还涉案商铺。李国辉应承担的租金、管理费应计算截止至该日，即李国辉应承担2017年5月1日至5月23日的租金、管理费。其中租金为（3000元/月+3800元/月）÷31天×23天=5045.16元，管理费为（150元/月+150元/月）÷31天×23天=222.58元，惠佳公司应退还李国辉的租金、管理费合计应为（3000元/月+3800元/月）+（150元/月+150元/月）-5045.16元-222.58元=1832.26元。惠佳公司诉请李国辉支付2017年6月至7月的租金、管理费，依据不足，法院不予支持。关于水电费，惠佳公司未提交证据予以证明，故不予支持。关于惠佳公司诉请李国辉承担律师费，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。关于按金即涉案合同约定的保证金，由于保证金是用于保证李国辉履行涉案合同，故在双方协商一致解除涉案合同及惠佳公司无证据证明李国辉存在其他关于涉案合同未履行的债务的情况下，惠佳公司继续占有该保证金缺乏依据，故惠佳公司应向李国辉返还按金合计7600元+6000元=13600元。关于建设费，结合本案证据及双方当事人陈述，法院采信惠佳公司对于建设费性质的主张，即建设费是用于市场前期建设的分摊，故李国辉要求惠佳公司退还，缺乏依据，法院不予支持。关于李国辉主张的搬迁费及其他损失，李国辉并未提供证据予以证明，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认李国辉与惠佳公司2017年4月17日签订的关于租赁佛山市禅城区汾江南路32号C008铺位的《租赁合同》、《补充协议》和关于租赁佛山市禅城区汾江南路32号C014铺位的《租赁合同》、《补充协议》已于2017年5月23日解除；二、惠佳公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李国辉返还租金、管理费合计1832.26元；三、惠佳公司于判决发生法律效力之日起十日内，向李国辉返还按金13600元；四、驳回李国辉的其他诉讼请求；五、驳回惠佳公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费509元，由惠佳公司负担96元，由李国辉负担413元。反诉受理费140.92元，由惠佳公司负担。惠佳公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判惠佳公司无需向李国辉返还按金13600元，该按金归惠佳公司所有；2.本案一审、二审诉讼费用由李国辉承担。事实与理由：一、李国辉连续停业三天以上，违反合同约定，惠佳公司有权没收按金，不予退还。惠佳公司与李国辉签订的《租赁合同》约定：……四、乙方的权利与义务：……3.乙方保证该铺位正常营业，如铺位累计停业两天或两天以上，乙方需书面告知甲方，并取得甲方书面同意，否则视为违约。七、违约责任：1.乙方违法本合同第四条约定，甲方有权解除合同，不予退还保证金，并由乙方承担由此产生的费用和损失。依据上述《租赁合同》约定，李国辉从2017年5月3日开始未经惠佳公司书面同意，私自停业，属于违约行为，惠佳公司有权没收保证金不予退还。二、李国辉连续停业三天以上的违约行为事实清楚，证据确实。惠佳公司在2017年5月20日向李国辉发出的通知中，已明确指出李国辉己连续停业三天以上的违约事实，李国辉当时并未对此提出异议，其后更是主动向惠佳公司邮寄《己退场交付铺位通知书》，如果李国辉不是处于停业状态，在收到惠佳公司指出其停业连续三天以上的通知时不可能不提出异议，更不会在之后主动邮寄《已退场交付铺位通知书》，因此，李国辉连续停业三天以上的事实清楚，证据确实。李国辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李国辉租赁惠佳公司铺位期间均正常营业，不存在连续停业三天以上的情形，惠佳公司上诉无理，请二审法院予以驳回。各方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。惠佳公司上诉提出李国辉租赁涉案商铺经营期间，连续停业达三天以上，违反了《租赁合同》之约定，要求没收李国辉预交的按金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”惠佳公司对此负有举证证明涉案商铺连续停业达三天以上之义务。通过对惠佳公司提交的证据材料进行分析，惠佳公司诉讼中提交的通知、短信仅反映其该时间段就停业、经营、解约问题告知相关租户，另提交的照片虽反映涉案商铺现场情况，但具体取证时间段不清，上述证据不足以反映涉案商铺连续停业且达三天以上，李国辉对此亦不予认可。故此，在惠佳公司关于涉案商铺连续停业达三天以上之举证不确凿充分的前提下，其以此为由主张没收李国辉预交涉案商铺的按金缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人广东全品惠佳市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一七年十一月十七日书记员  张晓航陈子聪lang在被上诉人ients对“误，导致医院将农福的名字错写成“曹黄