重庆市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝民再109号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张丽丽，女，1986年3月27日出生，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人（特别授权）：杨永东，重庆隆腾律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：夏思洪，男，1988年7月9日出生，住重庆市涪陵区。
委托诉讼代理人（特别授权）：游岳林，重庆新合律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华东路8号（东站天街）15号负2层，统一社会信用代码915001025789864007。
法定代表人：李静，经理。
委托诉讼代理人：陈建文，该公司职工。
一审被告：王真明，男，1953年1月12日出生，住重庆市武隆县。
一审被告：夏吉美，女，1949年9月17日出生，住重庆市武隆县。
再审申请人张丽丽与被申请人夏思洪、重庆市涪陵区紫悦房屋经纪有限公司（简称紫悦公司）以及一审被告王真明、夏吉美房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民终608号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月5日作出（2016）渝民申1282号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。张丽丽的委托诉讼代理人杨永东，夏思洪的委托诉讼代理人游岳林，紫悦公司的委托诉讼代理人陈建文到庭参加诉讼，王真明、夏吉美经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
张丽丽申请再审称，1、一、二审人民法院判决再审申请人返还夏思洪代杨春明、张丽丽偿还的银行借款115928.72元错误。一审中再审申请人要求追加建行涪陵分行为被告偿还夏思洪该款项，并案处理，一审人民法院予以拒绝。2、一、二审人民法院没有让夏思洪和紫悦公司承担房屋溢价款损失错误。3、一、二审人民法院判决超出夏思洪的诉讼请求，适用法律错误。4、重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司渝金汇评估鉴（2015）148号《房地产估价报告》不能作为计算讼争房屋溢价款的依据。5.一、二审人民法院直接判决再审申请人赔偿夏思洪购房损失错误，这笔款项应该由再审申请人与王真明、夏吉美在继承杨春明遗产范围内承担赔偿责任。
夏思洪辩称，请求驳回张丽丽的再审诉讼请求，维持原判。被申请人代为偿还银行贷款是根据物权法的相关规定来的，是有法律根据的，张丽丽称被申请人代为偿还银行贷款没有法律依据这一说法不能成立。双方对房屋买卖合同的生效均无异议，在合同生效的情况下，中介公司也履行了自己的义务，中介公司和被申请人均没有过错，不应当承担责任。被申请人的诉讼请求在一审庭审中就已经变更为15.25万元，不存在超出诉讼请求范围的情况。被申请人在起诉后要求对案涉房屋评估鉴定是有法律依据的。原审法院判决张丽丽承担责任是符合法律规定的，对夏吉美、王真明的责任承担划分正确。
紫悦公司辩称，夏思洪起诉时要求的是14.5万元，但庭审中夏思洪变更了诉讼请求，要求以评估的价格为准。被申请人没有过错，不应当在本案中承担责任。请求维持原二审判决。
王真明、夏吉美未出庭应诉。
夏思洪向一审法院起诉请求：解除原告与张丽丽、王真明、夏吉美之间的房屋买卖合同关系；判令张丽丽、王真明、夏吉美向原告退还定金2万元及代其偿还的银行借款115928.72元；并赔偿原告购房损失费14.5万元。
一审法院认定事实：张丽丽系杨春明之妻，王真明系杨春明之继父，夏吉美系杨春明之母。2013年5月28日，夏思洪与杨春明和紫悦公司签订《房地产买卖居间协议》约定，一、房屋基本情况（以产权证明文件为准），坐落在重庆市涪陵区乌江路21号爱上东城14-4号，建筑面积74.25平方米，套内面积58.55平方米，证书号303-2008字第000210号，商品房借款合同编号500673600-011-2009000394；二、该房屋现处于抵押状态，卖方（即杨春明，下同）应于签署本合同之日起银行预约还款日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产权证原件托管于经纪方（即第三人紫悦公司，下同）作为办理产权转移登记手续之用；三、房屋成交价为32.5万元，该价格已经包含房屋大修基金、五通费用和该房屋现有装修，固定设施完好，家具、家电详见清单。产权过户登记的税、费，以及配套设施的更名费均由买方（即夏思洪，下同）承担。卖方承诺该房屋系买卖所得；四、买方支付经纪方中介费4000元；五、付款约定，买方在签署本协议时交纳诚意金2万元，卖方签署本协议并对上述款项签收后，买方所交诚意金自动转为定金。诚意金转为定金后，在产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款。买方在本协议签订后于银行预约还款日交13万元给经纪方或卖方，由经纪方代买方向卖方支付房款。买卖双方申请该房屋产权转移登记，经纪方见房交所出具的权属转移登记受理单后当日内，由经纪方代买方支付给卖方15.5万元房款。经纪方代为托管的房屋尾款2万元，待该房屋全部手续办理完毕后，买卖双方确认该房屋相关费用交接清并已在房屋交接清单上签字后三个工作日内，由经纪方代买方向卖方支付；六、卖方同意在2013年6月30日之前交付该房屋予买方使用；七、违约责任，买卖双方任何一方违约，违约方除继续履行本协议外，还应支付守约方违约金4万元。该协议还特别注明，在该房屋交易过程中需卖方夫妻到场的情况下，卖方必须无条件配合。夏思洪和杨春明、紫悦公司均在该协议上签名和盖章。协议签订后，夏思洪支付了紫悦公司中介服务费4000元，紫悦公司出具收条载明收到夏思洪“爱上东城8-8号房屋中介费”。杨春明给夏思洪出具“今收到夏思洪交来购涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋定金2万元”的收条一张，及载明“床2张（1张已坏）、方桌1张、热水器1个、燃气灶1个、窗帘3幅、电冰箱1个、空调1台、电视柜1个”的财产清单一张。同时，杨春明还将其与张丽丽于2009年1月7日共同购买的位于涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋的《重庆市商品房买卖合同》[合同登记号为（2009）商字第3030018256号]、《涪陵区预购（预买）商品房抵押贷款合同》[登记号为（2009）按揭第01868号]、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为500673600-011-2009000394号）、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》（合同登记备案303字第2009002412号）交给夏思洪。《重庆市商品房买卖合同》、《涪陵区预购（预买）商品房抵押贷款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》均载明的房屋是位于涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号，属杨春明与张丽丽共同购买，其建筑面积为74.25平方米，套内面积为58.55平方米。2013年6月5日，杨春明因交通事故受伤住院治疗。2013年6月7日，第三人紫悦公司给夏思洪出具收据一张，载明其代收夏思洪所交涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋款30万元。2013年11月27日，杨春明因交通事故医治无效死亡。
之后，夏思洪要求张丽丽等人协助办理位于涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋的产权过房登记无果，遂起诉至重庆市涪陵区人民法院，请求依法确认其与杨春明于2013年5月28日签订的房屋买卖合同有效，判令张丽丽、王真明、夏吉美协助其办理位于涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋一套的过户登记，并支付违约金4万元。2014年7月11日，经重庆市涪陵区人民法院判决：一、夏思洪与杨春明于2013年5月28日签订的《房地产买卖居间协议》有效；二、张丽丽、王真明、夏吉美在夏思洪代杨春明和张丽丽清偿债务消灭位于涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋的抵押权后十日内协助夏思洪办理该房屋的过户登记；三、驳回夏思洪的其他诉讼请求。2014年7月16日，夏思洪代杨春明和张丽丽向中国建设银行股份有限公司涪陵分行偿还借款115928.72元。重庆市涪陵区人民法院就前案作出一审判决后，张丽丽不服提起上诉。经重庆市第三中级人民法院审理，于2014年11月5日判决：一、维持重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第03140号民事判决第一项，撤销第二、三项；二、驳回夏思洪要求张丽丽、王真明、夏吉美协助办理位于涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋过户登记及其他诉讼请求。夏思洪见其与张丽丽、王真明、夏吉美的房屋卖买合同不能履行，遂起诉至人民法院，提出本案诉讼请求。
另查明，涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋经一审法院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司进行资产价值评估，评估价值为47.75万元。根据评估报告，夏思洪将诉讼请求变更为要求张丽丽、王真明、夏吉美按评估结果赔偿其损失（即47.75-32.50=15.25万元）。
一审法院认为，夏思洪与杨春明签订的《房地产买卖居间协议》有效。杨春明死亡后，应由其继承人张丽丽、王真明、夏吉美承担该合同义务。因涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋共同所有人张丽丽不同意转让该房屋，致《房地产买卖居间协议》约定的协助夏思洪办理房屋过户手续的合同义务无法履行，张丽丽、王真明、夏吉美的行为已构成根本性违约，夏思洪主张解除该合同符合法律规定，予以支持。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，夏思洪向杨春明支付定金2万元，并代杨春明、张丽丽偿还了银行借款115928.72元，张丽丽应当予以返还。夏思洪要求张丽丽、王真明、夏吉美赔偿损失的诉讼请求，按法律规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值47.75万元与合同实际履行时夏思洪应支付的32.5万元的差额，夏思洪的损失应为15.25万元，该损失应由张丽丽赔偿给夏思洪。王真明、夏吉美应在其继承杨春明的遗产范围内承担赔偿责任。夏思洪的诉讼请求依法予以支持。重庆市涪陵区人民法院于2015年8月26日作出（2015）涪法民初字第00188号民事判决：一、解除夏思洪与杨春明于2013年5月28日签订的《房地产买卖居间协议》；二、张丽丽在判决发生法律效力后十日内返还夏思洪定金2万元以及代杨春明、张丽丽偿还的银行借款115928.72元；三、张丽丽赔偿夏思洪购房损失款15.25万元；四、王真明、夏吉美在继承杨春明的遗产范围内承担赔偿责任。一审案件受理费5510元,减半收取2755元，财产保全费1900元，评估费2500元，共计人民币7155元，由张丽丽负担。
张丽丽不服一审判决，上诉请求：一审判决上诉人返还夏思洪代为偿还的银行借款115928.72元不正确。夏思洪代为偿还银行借款无法律依据，建行涪陵分行收取该款构成不当得利，应由建行涪陵分行承担返还责任。重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限责任公司渝金汇评估鉴（2015）148号《房地产估价报告》不能作为计算讼争房屋溢价款的依据，不具有客观性、真实性、公正性，评估应以2014年11月5日的市场价为参考依据，而不应以2015年5月26日的市场价为依据。夏思洪和紫悦公司也有过错，一审判决没有让夏思洪和紫悦公司承担讼争房屋溢价损失不正确。请求撤销原一审判决第二、三项，依法予以改判。
王真明、夏吉美在二审中提交下列证据：1、遗产分割协议书；2、放弃遗产继承申明书及继续放弃遗产继承申明书。拟证明原审被告放弃了对讼争房屋的继承权。张丽丽对于前述证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能免除王真明、夏吉美应当承担的法律责任。夏思洪、紫悦公司对于前述证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。
二审查明的其他案件事实与一审查明的事实相同。
二审法院认为，夏思洪与杨春明于2013年5月28日签订的《房地产买卖居间协议》，已经该院（2014）渝三中法民终字第00921号生效民事判决确认,合法有效,对订立该合同的双方当事人具有约束力。因讼争房屋的共有产权人张丽丽不同意协助夏思洪办理房屋过户手续，该房屋买卖合同无法继续履行，故对夏思洪要求解除该合同的诉讼请求，应予以支持。根据法律规定，合同解除后，因合同履行而得到的财产应予以返还，并赔偿解除合同后的损失。杨春明作为讼争房屋的共有产权人之一，其擅自处分与其妻张丽丽共有的财产，且事后张丽丽不愿追认，导致讼争合同无法履行，故杨春明应当承担返还财产及赔偿损失的全部责任。现因杨春明已死亡，故其合同权利义务应由其继承人张丽丽、王真明、夏吉美依法承担。在讼争房屋买卖合同签订后，夏思洪向杨春明支付定金2万元，并代杨春明、张丽丽偿还了银行借款115928.72元，由于该合同债务发生于杨春明与张丽丽夫妻关系存续期间，该返还义务应为杨春明与张丽丽的夫妻共同债务，故张丽丽对此应当承担返还责任。张丽丽上诉认为其不应当返还该款的理由，于法无据，对其这一上诉理由，不予采纳。对于夏思洪要求赔偿讼争房屋买卖合同不能履行所导致相应损失的诉讼请求，系杨春明作为合同相对人所应承担的合同责任，该债务属于其个人债务，现因杨春明已死亡，依法应当由其法定继承人依法承担。原审判决由张丽丽、王真明、夏吉美依法承担，并无不当。一审法院依法委托司法鉴定机构进行司法评估，程序合法，估价基准点系讼争合同解除期间，评估依据真实可靠，故评估结论真实可信，具有证明效力。张丽丽上诉认为应当以2014年11月5日作为估价基准点的理由，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。重庆市第三中级人民法院于2016年5月4日作出（2016）渝03民终608号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5510元,由张丽丽负担。
本院再审审理查明，本案讼争房屋应为重庆市涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号。
2014年4月2日，张丽丽作为甲方与乙方夏吉美、王真明签署《遗产分割协议》，主要内容为，杨春明于2013年11月27日因交通事故死亡，获得死亡赔偿金50万元，杨春明死亡赔偿金已到位40万元，除支付医药费、丧葬费4万元，余下36万元按原分割协议执行，张丽丽放弃后续10万元的份额。杨春明生前与张丽丽购买的涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋属夫妻共同财产，由于该房屋还有按揭款未还，张丽丽没有住房，王真明、夏吉美多领取了10万元死亡赔偿金等原因，王真明、夏吉美自愿放弃对该房屋的继承份额，该房屋归张丽丽个人所有，其债权债务由张丽丽享有和承担。杨春明死亡后国家依法补助的20个月工资，按继承法的规定依法分割等。同日，王真明、夏吉美签署《放弃遗产继承申明书》，主要内容为，放弃涪陵区乌江路21号爱上东城8-8号房屋的继承份额。前述两份文件均有两个见证人签名。本案再审庭审中，张丽丽认可杨春明在学校的困难补助金有4万多元及学校方面关于杨春明个人的费用，是由张丽丽全部分得。死亡赔偿金中36万元是张丽丽与王真明、夏吉美三人平均分配，余下的10万元死亡赔偿金由王真明、夏吉美领取，王真明、夏吉美放弃对讼争房屋杨春明份额的继承，归张丽丽一个人所有。
本院再审查明的其他案件事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，夏思洪与杨春明于2013年5月28日签订的《房地产买卖居间协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。因讼争房屋的共有产权人张丽丽不同意协助夏思洪办理房屋过户手续，不能发生物权变动的法律后果，致夏思洪房屋买卖合同目的不能实现。现夏思洪起诉要求解除该《房地产买卖居间协议》，理由正当，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，讼争房屋应交回给权利人，而夏思洪向杨春明支付的定金2万元，及代杨春明、张丽丽偿还的银行借款115928.72元，则应当返还给夏思洪。由于前述债务发生于杨春明与张丽丽夫妻关系存续期间，应为杨春明与张丽丽的夫妻共同债务，故张丽丽对此应当承担返还责任。虽然夏思洪在起诉要求张丽丽、王真明、夏吉美协助履行讼争房屋过户手续的诉讼请求得到人民法院支持的另案一审判决尚未生效期间，代杨春明、张丽丽归还讼争房屋银行借款的行为有一定的瑕疵，但毕竟事出有因，客观上亦使银行与杨春明、张丽丽之间的债权债务消灭，本案原二审判决判令张丽丽返还此款并无不妥。至于夏思洪不能取得讼争房屋所受到的损失，根据本案查明，杨春明在与夏思洪签订《房地产买卖居间协议》后将房屋钥匙及房屋买卖合同、借款合同、抵押贷款合同、登记备案证明等文件交与夏思洪；结合房屋中介机构紫悦公司在庭审中陈述签订合同时杨春明给张丽丽打电话，张丽丽要求在谈好的价格上加5000元，故讼争房屋以32.5万元成交的事实，可以确定张丽丽知晓且同意杨春明处分讼争房屋具有高度盖然性。后由于杨春明死亡，未能完成讼争房屋的物权变动手续，夏思洪并无重大过失，杨春明对夏思洪不能取得讼争房屋所产生的损失应当承担赔偿责任。杨春明死亡后，讼争房屋中杨春明的份额由张丽丽一人继承，房屋的增值部分亦由张丽丽一人享有，原审法院判决该损失由张丽丽赔偿给夏思洪，王真明、夏吉美在其继承杨春明的遗产范围内承担赔偿责任，判决说理部分虽存在一定瑕疵，但处理结果基本正确，可予以维持。夏思洪的关于购房损失的诉讼请求在一审庭审中已经变更为15.25万元，不存在原判决超出诉讼请求范围的情形。司法鉴定机构依法接受人民法院委托进行评估，估价基准点正确，程序合法，评估结论可予采信。张丽丽申请再审的理由，均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持重庆市第三中级人民法院（2016）渝03民终608号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 怡
审 判 员 宋汀汀
代理审判员 余 晨
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 张小青