广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民初字第31号
原告：肇庆市鼎湖区广播电视台。住所地：广东省肇庆市鼎湖区桂城办事处创业路8号，组织机构代码：456489940。
法定代表人：何新华。
委托代理人：汤少芳，广东开信律师事务所律师。
委托代理人：姚冠旺，广东开信律师事务所律师。
被告：广东南洋投资有限公司。住所地：广东省肇庆市端州区天宁北路75号之一23E01写字楼之三卡，组织机构代码：56456721-3。
法定代表人：陈建光，该公司董事长。
委托代理人：巢艳芬、梁城深，该公司员工。
第三人：肇庆市鼎湖区房地产开发公司。住所地：广东省肇庆市鼎湖区桂城创业路鼎湖工业城西幢，组织机构代码：19542014-3。
第三人：肇庆市鼎湖区房地产集团公司。住所地：肇庆市鼎湖区桂城办事处新城。
法定代表人：李向荣。
原告肇庆市鼎湖区广播电视台（以下简称鼎湖电视台）诉被告广东南洋投资有限公司（以下简称南洋公司）、第三人肇庆市鼎湖区房地产开发公司、（以下简称鼎湖房产开发公司）、肇庆市鼎湖区房地产集团公司（以下简称鼎湖房产集团公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理，原告鼎湖电视台的委托代理人姚冠旺，被告南洋公司委托代理人梁城深、巢艳芬到庭参加了诉讼。第三人鼎湖房产开发公司、鼎湖房产集团公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告鼎湖电视台诉称：1、鼎湖电视台、南洋公司和鼎湖房产开发公司均是依法成立且有效的法人，具备完全民事行为能力。2、贵院组织资产包拍卖，并在拍卖资料上注明，鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的全部房产有“办公楼、招待房、饭堂、值班室”。2005年5月16日，上述资产包由鼎湖电视台竞价取得，并经贵院裁定。3、根据鼎湖区政府工作会议决定，2005年5月18日，鼎湖房产开发公司与鼎湖电视台签订了《房地产集团公司办公综合楼等物业转让协议书》，鼎湖房产开发公司将鼎湖区××区创业路综合办公楼范围内的所有物业转让给鼎湖电视台，包括值班室、路面、花草等。2005年7月28日，根据鼎湖区政府工作要求，鼎湖电视台将转让款支付到鼎湖区国资委。4、但（2016）粤12执异1号《执行裁定书》却以面积不符、位置不明等为由，称不足以证实鼎湖电视台取得了上述“值班室”和“饭堂”，该认定不当，因为：鼎湖电视台取得了鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的“饭堂”和“值班室”，鼎湖房产开发公司在鼎湖区××区创业路土地仅有一宗，是唯一性，不存在有其他可能性的前提，无需排他就可直接确定；有拍卖资料上注明房产有“办公楼、招待房、饭堂、值班室”，拍卖成交书注明成交资产以拍卖资料为据，鼎湖房产开发公司也确认。故鼎湖电视台取得了鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的“饭堂”和“值班室”，事实清楚，证据充分。5、（2002）肇中执字第192号恢字3号对标的物范围的疏漏，以及表述的面积与客观出现差异等，这些都不足以掩盖鼎湖区××区创业路土地仅有一宗的客观事实，不足以掩盖该土地上只有四个房产即“办公楼、招待房、饭堂、值班室”的客观事实，贵院裁定的疏漏不足以掩盖拍卖成交的资产包括前述全部房地产的客观事实，更不应由鼎湖电视台承担后果。6、无任何证据显示鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的房地产不只一宗的前提下，(2016)粤12执异1号《执行裁定》就称位置不明，并以此为由否定鼎湖电视台取得了鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的“饭堂”和“值班室”，程序显然错误。7、通过拍卖和协议转让，鼎湖电视台取得了鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的全部物业，通过上述方式，鼎湖电视台取得了鼎湖区××区创业路原属于鼎湖房产开发公司的全部物业，包括路面、花草等，并从2005年使用至今。期间也没任何人提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”，故贵院对属于鼎湖电视台的财产采取执行措施是错误的。综上请求：1、停止对座落于鼎湖区××区创业路（饭堂）房产证××）、××区创业路（值班室）（房产证号为31××07）的两宗房地产权的强制执行，并解除查封。2、南洋公司承担一切诉讼费用。庭审中补充请求确认上述两房产属鼎湖电视台所有。
原告鼎湖电视台对其陈述事实提供的证据有：
1、组织机构代码证，证明当事人的主体资格。
2、估价结论书，证明查封的房屋属于鼎湖电视台竞价拍卖房地产的一部分。
3、拍卖成交确认书，证明鼎湖电视台合法、真实取得涉案房地产。
4、肇庆市中院民事裁定书，确认被查封的房屋归鼎湖电视台所有。
5、肇庆市中院协助执行通知书，确认被查封的房屋归鼎湖电视台所有。
6、土地使用权登记证书，确认被查封房屋的土地使用权人为鼎湖电视台。
7、房地产集团公司办公综合楼等物业转让协议书，证明被查封的房屋已经是鼎湖电视台实际占有和使用。
8、改革性文件，证明鼎湖电视台的主体资格。
9、房产支付凭证票据，确认被查封的房屋已支付款项。
10、房产证，确认主要建筑物已办理过户登记。
11、会议纪要，鼎湖电视台受让方式是依据区政府会议精神的事实。
12、肇庆市国土资源局鼎湖分局的答复，证明创业路两宗土地均经鼎湖电视台拍卖而取得。
13、国有资产监督管理办公室出具的《证明》，证实鼎湖区××区创业路北侧的肇鼎府用（1994）字第80186号土地及地上所有的建筑物已于2005年转让并交付给鼎湖电视台使用至今，鼎湖电视台已支付了全部转让价款，饭堂、值班室还没有办理房产变更登记。
被告南洋公司辩称：一、涉案的二套房屋属鼎湖房产开发公司。贵院在执行申请执行人南洋公司诉被执行人鼎湖房产开发公司、鼎湖房产集团公司借款合同纠纷案中，经查询被执行人的财产情况，位于鼎湖区××区创业路的房屋（房产证号：31××08）、位于鼎湖区××区创业路的房屋（房产证号：31××07）是鼎湖房产开发公司所有，贵院依法对被执行人的二项财产予以查封合法；二、涉案的二套房屋至今没有被拍卖。鼎湖房产开发公司的二套房屋权属状态有效，处在查封中并未被拍卖、变卖、转让。鼎湖电视台诉称其通过拍卖程序取得值班室（房产证号：31××08）、饭堂（房产证号：31××07）没有事实、法律依据，理由：肇永估[2004]09004号《估价结论书》、(2002)肇中执字192号恢字3号《民事裁定书》和（2002）肇中执字第192号恢字3号之二《协助执行通知书》显示，肇庆中院对鼎湖房产开发公司的土地和房屋进行评估时，只评估了办公楼、饭堂、招待所等，并没有将值班室进行评估，因此，值班室至今仍登记在鼎湖房产开发公司名下；另外，肇庆中院委托评估的饭堂，与查封的饭堂有较大差别：评估饭堂的建筑面积为123.92㎡，现被执行人的饭堂建筑面积为242.94㎡。因此，鼎湖电视台提出值班室和饭堂的权属主张与查封的不是同一房产；三、鼎湖房产集团公司转让的房地产不包含该二套房屋，且属于无权转让。房产证号：31××07、31××08的房屋是鼎湖房产开发公司所有，不是鼎湖房产集团公司，虽然转让协议书有提及转让值班室，但没有明确具体的房屋产权证号码，该值班室充其量只是临时建筑。因此，不能确定值班室是否为现被查封的值班室。即使是也因为该房屋权属为鼎湖房产开发公司，鼎湖房产集团公司无权转让，因此，转让协议书无效，更不能对抗法院的查封。四、(2003)肇中法执字第196号恢1-2号《执行裁定书》，裁定对鼎湖房产开发公司房产证号：31××07、31××08号房屋的查封合法。我国对不动产权属的认定采取登记生效。鼎湖电视台是与鼎湖房产集团公司签订合同，因合同标的物不能交付，鼎湖电视台应起诉鼎湖房产集团公司而不是南洋公司。综上所述，贵院查封该二处房屋正确，鼎湖电视台的执行异议之诉没有事实依据，请求驳回其诉讼请求。
被告南洋公司为其辩解提供的证据有：
1、机构代码证、法定代表人身份证明书、委托函、授权委托书，证明南洋公司的主体资格。
2、肇永估字（2004）09004号估价结论书，证明肇庆中院当时只评估了办公楼、饭堂、招待房等，并没有评估值班室，且评估的饭堂与查封的饭堂有较大差别，鼎湖电视台主张权属的值班室和饭堂与查封的不是同一房产。
3、房地产权档案详细资料，证实诉争的房屋是鼎湖房产开发公司所有，且无抵押并由肇庆中院查封中。
4、（2003）肇中法执字第196号恢1-2号执行裁定书，证明诉争的房屋已被肇庆中院查封。
5、（2002）肇中执字第192号恢字3号民事裁定书，证明内容与证据2相同。
6、（2002）肇中执字第192号恢字3号之二《协助执行通知书》，证明内容与证据2相同。
7、房地产集团公司办公综合楼等物业转让协议书，证明鼎湖房产集团公司转让的房地产不包含涉案的二套房屋，且属于无权转让。
第三人鼎湖房产开发公司、鼎湖房产集团公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
经审理查明：本院作出（2001）肇中法经二初字第34号民事判决确认：鼎湖房产开发公司应清偿借款本金300万元及利息2158043.28元给中国银行鼎湖支行。因鼎湖房产开发公司没有履行该判决确定的还款义务，中国银行鼎湖支行向本院申请执行，在执行过程中，中国银行鼎湖支行于2004年6月25日与中国信达资产管理公司广州办事处签订了债权转让协议，双方同意将该包括本案债权在内的对借款人鼎湖房产开发公司共计6笔债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，本院在执行过程中，委托评估机构对鼎湖房产开发公司所有的、位于鼎湖区××区创业路的房地产进行了评估，肇庆永辉价格事务所有限公司于2004年9月9日作出肇永估字（2004）09004号《估价结论书》：估价标的为鼎湖房产开发公司所属的房地产，其中：1、土地位于鼎湖区××区创业路东侧，土地使用证编号：肇鼎府国用（1994）字第80186号，用途为办公楼、宿舍楼，委估宗地扣除职工宿舍（房改房）用地面积378㎡，剩下6486㎡为本次委估的用地面积，评估金额655086元。2、地上建筑物包括：（1）办公楼。已办房屋所有权证（粤房字第××号），基底面积583.3㎡，建筑面积1407.39㎡，评估金额591104元。（2）饭堂。未办理权属证明，建筑面积123.92㎡，评估金额33458元。（3）招待房。未办理权属证明，建筑面积159.86㎡，评估金额40764元。经公开拍卖，鼎湖电视台取得鼎湖区××区创业路的房地产，肇庆市金基拍卖有限公司与鼎湖电视台于2005年5月签订《拍卖成交确认书》确认：鼎湖电视台于2005年5月16日竞价成交鼎湖区××区创业路原鼎湖房产开发公司的房地产（按现状拍卖），成交价为845100元，肇庆市金基拍卖有限公司出具《成交凭证》证实：成交金额为84.51万元、佣金8万元。鼎湖房产集团公司与鼎湖电视台于2005年5月18日签订《房地产集团公司办公综合楼等物业转让协议书》：鼎湖房产集团公司将鼎湖新城八区二小区的鼎湖房产集团公司的综合办公楼所属物业转让给鼎湖电视台，转让物业项目：大院内已建六层第二幢宿舍楼（建筑面积1073平方米）、门卫值班室（建筑面积85平方米）、简易车库1间、简易配电房1间、大院内已建成四周围墙、现浇混凝土球场1个及混凝土路面、已安装永久供电、供水设备、大院内花草、树木。上述物业各项按目前已建成现状整体计价，总价款为108万元。其后鼎湖电视台分别于2005年10月28日、2006年7月28日向鼎湖区人民政府国有资产监督管理委员会转款90万元、20万元。本院于2005年7月11日作出（2002）肇中执字第192号恢字3号民事裁定书证实：位于鼎湖区××区创业路的房地产为鼎湖电视台买得，所得价金845100元，在扣除评估费5000元后，剩余的840100元，已经划拨到了本院的代收款账户。裁定“二、原属鼎湖房产开发公司所有的、位于鼎湖区××区创业路的房地产[包括办公楼（粤房地证字3171106号，基底面积583.3平方米，建筑面积1407.39平方米）、饭堂（建筑面积123.92平方米）、招待房（建筑面积159.86平方米）]以及其下属的6486平方米土地使用权（肇鼎国用1994字第80186号国有土地使用权证面积共6864平方米，扣除另案抵押给农行的两栋职工宿舍所占用地面积378平方米，尚剩6486平方米）归买受人鼎湖区广播电视局所有，一切过户费由买受人承担。”2005年9月5日，本院向肇庆市鼎湖区房管局出具（2002）肇中法执字第192号恢字3号之二《协助执行通知书》，请求协助办理上述裁定确认的产权过户手续。其后，鼎湖电视台将上述土地、办公楼、招待房办理了过户手续，并取得相关土地使用权证及房产证书，但对本案争议的饭堂、值班室未能办理过户手续。
国有资产监督管理办公室于2016年6月17日出具《证明》：原属于鼎湖房产开发公司所有的鼎湖区××区创业路北侧的肇鼎府用（1994）字第80186号土地及地上所有的建筑物已于2005年转让并交付经鼎湖电视台使用至今。电视台已支付了全部转让款。2005年11月办理了土地变更登记，地上主要建筑物办公楼、宿舍楼等已经办理了房产变更登记。现还有饭堂（粤房证字第31××07号）、值班室（粤房证字第31××08号）还没有办理房产变更登记。
另查明，2015年11月2日，肇庆市鼎湖区房产档案馆出具的《房地产权档案登记详细资料》显示：坐落于鼎湖区××区创业路饭堂（房产证号31××07号、建基面积121.47㎡、建筑面积242.94㎡）、值班室（房产证号31××08号、建筑面积为86.98㎡）权属人均为鼎湖房产开发公司。
申请执行人南洋公司因与被执行人鼎湖房产开发公司、鼎湖房产集团公司借款合同纠纷一案，本院（2003）肇中经二初字第17号民事判决已发生法律效力，申请执行人南洋公司向本院申请恢复执行，要求被执行人鼎湖房产开发公司向其偿还借款本金280万元及利息等。由于鼎湖房产开发公司未履行到期债务，根据南洋公司的申请，本院于2014年6月16日作出（2003）肇中法执字第196号恢1-2号《执行裁定书》，查封了鼎湖房产开发公司的上述两处房产。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。鼎湖电视台作为本院（2003）肇中法执字第196号恢1-2号执行一案的案外人，因不服本院（2016）粤12执异1号执行裁定而提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，本院依法进行审理。本案的诉讼请求应当是案外人鼎湖电视台对执行标的（饭堂、值班室）主张实体权利并请求对该标的物停止执行。本案争议的焦点是鼎湖电视台对上述执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，分析认定如下：
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定。本案中，为实现债权人的权利，本院委托评估机构作出的《估价结论书》证实：估价标的为鼎湖房产开发公司所属的房地产，包括涉案土地使用权6486㎡、地上建筑饭堂123.92㎡等均列入了评估金额，经公开拍卖，鼎湖电视台以拍卖成交价84.51万元取得鼎湖区××区创业路的房地产（含饭堂），并经生效的（2002）肇中执字第192号恢字3号裁定予以确认，因此，本院对鼎湖电视台享有争议饭堂的所有权予以认可。后鼎湖房产集团公司代表鼎湖房产开发公司与买受人鼎湖电视台协议转让上述土地上的所属物业项目，其中包括诉争的值班室等附属设施，并约定物业各项按目前已建成现状整体计价，总价款为108万元，如协议约定面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准。鼎湖电视台后向国有资产监督管理委员会支付物业转让费110万元，应认定鼎湖电视台为取得值班室等附属设施，而另行支付除估价结论书之外的物业价款。且诉争的饭堂、值班室均位于鼎湖电视台所购买的土地使权证范围内，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，其他地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”的规定，诉争的饭堂、值班室建在鼎湖电视台享有使用权的土地上，按照房随地走、房地一体的原则，该房屋应属于鼎湖电视台所有。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，本案诉争的饭堂、值班室虽未办理过户登记手续，但在法院查封前，鼎湖电视台已经支付了全部价款，并实际占有使用至今，鼎湖电视台也不存在过错，其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对鼎湖电视台主张确认享有饭堂、值班室所有权，停止对该房产执行的理据充分，本院予以采纳。至于南洋公司辩称诉争的房产应以登记的权属证明为准，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”本院认为，办理房地产变更登记，其功能是使物权的变更具有公示的效力，但并不影响产权转让合同的效力。而饭堂面积差异的问题，《成交确认书》注明房地产的权属面积应以产权部门确认为准，《转让协议》也约定“计价面积与产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准。”且鼎湖电视台取得的土地使用权范围上的饭堂具有唯一性，因此，评估购买面积与登记面积的差异，不足以影响鼎湖电视台享有饭堂的物权权益。故对南洋公司的辩解依据不足，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：
一、确认位于鼎湖区新城八区创业路（饭堂）（房产证号：31××07）、鼎湖区新城八区创业路（值班室）（房产证号：31××08）为原告肇庆市鼎湖区广播电视台所有，停止对该两处房产的强制措施并解除查封；
二、撤销本院（2016）粤12执异1号执行裁定。
本案受理费100元，由被告广东南洋投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省高级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡红茂
审 判 员 李小冬
代理审判员 吕翠华
二〇一六年十月二十六日
书 记 员 梁 燕