上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1443号
上诉人（原审被告）：刘云荣，女，1980年9月9日生，汉族，住安徽省利辛县。
被上诉人（原审原告）：徐岚，女，1989年1月22日生，汉族，住上海市黄浦区。
委托诉讼代理人：叶露，上海市公民律师事务所律师。
上诉人刘云荣因与被上诉人徐岚房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初76927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人刘云荣上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。
事实和理由：被上诉人早就知道系争房屋存在转租，并未提出异议，而且上诉人的租金已经支付到了2018年6月2日。被上诉人无权主张解除租赁合同，应当继续履行该合同。被上诉人解除合同应当赔偿装修损失。
被上诉人徐岚辩称，被上诉人2017年7月才知道转租，之前对房屋内实际租客的状况并不清楚，上诉人违法转租，一审判决正确，要求维持原判。
徐岚向一审法院起诉请求：1、解除徐岚与刘云荣于2014年6月28日签订的《租赁合同》；2、刘云荣立即搬离位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），并将房屋恢复原状交还徐岚；3、刘云荣结清系争房屋内的水、电、煤、宽带、物业管理费等一切使用房屋期间产生的费用；4、刘云荣支付徐岚违约金人民币1,000元（以下币种相同）。一审中，徐岚撤回第三项诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年6月28日，徐岚作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的刘云荣签订《租赁合同》一份，约定徐岚将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给刘云荣居住使用，租赁期限自2014年7月10日起至2019年7月10日止，月租金为700元。合同第五条约定：“甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付该房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即700元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金无息归还给乙方。”第八条第2项约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按一个月租金支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。”补充条款约定：“租期为五年，起始租金为700元/月，后四年每年每月递增100元，装修时不可破坏原房屋结构，乙方保证不群租，乙方居住期间一切安全问题由乙方自行负责，与甲方无关……”合同还约定其他事宜。合同签订后，徐岚将系争房屋交付刘云荣，刘云荣支付徐岚押金700元，并陆续支付租金至2018年7月10日止。2017年8月初，徐岚发现案外人王某居住于系争房屋内，后王某书写承诺书一份：“本人将在2017年8月3日搬离XX路XX弄XX号XX室，搬离时不得破坏房屋结构，并交还门卡钥匙。”2017年8月7日，上海市浦东新区航头镇航武嘉园社区工作站出具《证明》三份，分别证明兹有泰国籍的张某于2016年1月至2017年2月、福建省的林某于2017年2月至今、安徽省的侯某于2017年5月至今居住在系争房屋内。现徐岚认为刘云荣擅自转租系争房屋的行为违反合同约定，故徐岚于2017年10月诉至一审法院，要求判如所请。
一审中，徐岚提供短信记录一份，2016年1月28日下午10时9分，徐岚曾向刘云荣发送短信：“请空的时候回个短信或者电话！我可以让我舅舅过来帮我看下房子，主要我当时和你说过房屋结构不能破坏也不能转租给他人的！所以每年你们方便的时候，我需要过来看下…谢谢”，证明徐岚曾告知过刘云荣系争房屋不得转租，刘云荣应当知晓。刘云荣对该短信记录不予认可。刘云荣表示租客王某承租时间不长，居住人员多为老乡关系，与租客多为口头合同。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐岚与刘云荣签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，徐岚与刘云荣均应恪守。根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，徐岚与刘云荣在合同中亦约定了擅自转租可构成解除合同的条件，根据刘云荣陈述以及相关部门出具的《证明》，即使刘云荣之后将系争房屋收回自住，但已存在刘云荣将系争房屋转租给案外人的事实，故徐岚要求解除租赁合同，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，徐岚因刘云荣的违约行为而主张一个月的租金作为违约金，与法并无不合，一审法院予以支持。合同解除后，刘云荣已无继续占有使用系争房屋的依据，故理应搬离系争房屋，并将房屋恢复原状返还给徐岚。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。本案中，由于刘云荣存在违约致使双方之间签订的合同被解除，故刘云荣要求赔偿装修损失，一审法院不予采纳。一审中，徐岚同意于合同解除后返还刘云荣押金，一审法院予以照准。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十四条第二款,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，于二〇一七年十月二十四日作出判决：一、解除徐岚与刘云荣于2014年6月28日签订的《租赁合同》；二、刘云荣应于判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将上述房屋恢复原状后移交给徐岚；三、刘云荣应于判决生效之日起十日内支付徐岚违约金1,000元；四、徐岚应于刘云荣实际履行判决第二项内容之日退还刘云荣押金700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由刘云荣负担。
二审中，上诉人提交了两份房屋装修费用清单，用以证明其装修房屋的费用。被上诉人发表质证意见称，对材料的真实性、关联性均不认可。本院经审查认为，该两份材料内容均为手写，并无签章，真实性无法确认，与本案争议亦缺乏关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审中，被上诉人陈述，确认上诉人的租金已经支付到了2018年6月2日，对于剩余租金的问题，待上诉人实际搬离之日，同意与上诉人另行结算。
本院认为，系争《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。根据合同及法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，上诉人未经被上诉人同意对外转租，违反合同约定，被上诉人据此解除租赁合同具有法律依据，一审法院对此认定正确。上诉人称被上诉人明知房屋内存在转租，但未提出异议。被上诉人对此予以否认，上诉人亦未能提供证据证明自己的主张，本院对此不予采信。根据司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持，上诉人主张装修损失赔偿，亦缺乏法律依据，本院不予支持。
本院需要说明的是，双方当事人一致确认，上诉人已经实际支付了至2018年6月2日的租金，鉴于上诉人尚未返还系争房屋，故双方可待系争房屋实际交接完成后，对于剩余租金另行结算。
综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘云荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年三月二日
书记员 曹 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……