文书内容广东省梅州市中级人民法院民事判决书（2017）粤14民终1230号上诉人（原审原告）：张志敏，男，汉族，1973年3月16日出生，现住蕉岭县。上诉人（原审原告）：赖雪玲，女，汉族，1974年3月29日出生，现住蕉岭县。上列两上诉人的委托诉讼代理人：巫清梅，广东从善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蕉岭新兴房地产开发有限公司。住所地：蕉岭县蕉城镇恒塔大道新世纪花园销售中心。法定代表人：徐新昌，该公司经理。委托诉讼代理人：徐芳辉，广东盛世律师事务所律师。上诉人张志敏、赖雪玲因与被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2017）粤1427民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张志敏、赖雪玲的委托诉讼代理人巫清梅律师、被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐芳辉律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张志敏、赖雪玲上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人立即返还因套内建筑面积减少而多收的房款计23294.48元，并改判被上诉人从收款之日起至退回款项之日止按年利率6%支付资金占用期间的利息给上诉人。2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：第一、本案案由应为商品房预售合同纠纷，原审把本案案由确定为商品房销售合同纠纷显属错误。首先，上诉人与被上诉人在合同第二、三条明确约定买受人即上诉人购买的是“预售商品房”。其次，涉案合同签订于涉案房屋预售期间，依法应属预售商品房。再次，双方均认同涉案合同第四条计价方式与价款中第3条关于“该商品属现房”的约定与签约当时涉案房屋现状不符，双方确认上诉人购买的涉案房屋为预售商品房。第二、原审判决审查分析认定证据、事实错误。首先，原审认定“按双方合同约定，本案商品房为现房”错误。本案中，虽然涉案合同在第四条第3种中有“该商品房属现房”的文字，但涉案合同第二条、第三条中均明确约定上诉人所购的商品房为预售商品房，涉案商品房签约当时的房屋建造事实也证明上诉人所购的商品房为预售商品房。原审把预售商品房认定为“现房”完全违背事实。其次，原审认定涉案合同约定的计价方式为“按套计价”错误。1.对照涉案合同第四条计价方式与价款中第3条白纸黑字的全体内容可知，双方在合同中不存在“按套计价出售”的内容，也无“按套计价出售”的意思。2.原审认定涉案合同约定的计价方式为按套计价不成立。①根据建设部2001年发布的《商品房销售管理办法》第19条规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，平面图应当表明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款，买受人退房的，由房地产开发企业约定违约责任。”双方签订涉案合同时被上诉人所售房屋为预售商品房，当事人无法对所售房屋进行实地勘察，涉案合同中又未附所售房屋的平面图，不存在平面图上标注详细尺寸及约定误差的范围，不存在“按套计价”的基础。②双方在涉案合同第二条中明确约定商品房建筑面积，套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积（下称公摊面积），双方在涉案合同第四条计价方式与价款中明确约定了商品房价格按套内建筑面积单价和按建筑面积单价计价的方式，并按约定的相应面积乘以单价计算出金额。据此，应认定涉案合同计价方式实质是按面积计价销售。③双方在涉案合同第四条第3种中约定：该商品房“按套出售”，上诉人认为此处的“按套”是《商品房销售管理办法》第12条规定的“商品房住宅按套销售，不得分割拆零销售”中“按套”的意思，即商品房是一套，至于涉案合同第三条中分别证明的房屋面积，是合同约定的开发商应交付的房屋面积，涉案合同第三、四条约定的面积条款对订约双方应有拘束力。原审认定涉案合同约定的计价方式为按套计价不成立。3.原审以涉案合同因网签合同的格式需要为由认定双方约定的计价方式为按套计价没有事实和法律依据。本案中，凡是被上诉人按套计价销售的商品房，根本不存在按套计价的网签合同文本电脑系统一定会按总价款分别生成套内建筑面积单价和建筑面积单价并进行自动折算的方式，网签合同的价款是由双方约定并达成一致的意思。原审以涉案合同因网签合同的格式需要为由认定双方约定的计价方式应为按套计价没有事实和法律依据。三、原审认定涉案合同“排除合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款的适用。”错误。在涉案合同没有明文规定双方是以按套计价销售商品房的情况下，原审把该条款理解为具有免除重大违约行为的民事责任效果，且排除合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款的适用不当，没有事实根据。第三、原审无视直至遗漏被上诉人故意违约，违规虚高套内建筑面积造成多收房款的事实，导致原审判决认定基本事实不清。首先，新兴公司违规销售商品房虚高套内建筑面积的事实有蕉岭县房产管理局对涉案业主所作的回复为证。已为主管职能部门查证属实。其次，被上诉人在原审诉讼中以不同方式自认其销售涉案商品房出现面积差异的事实。涉案商品房出现面积差异的事实是新兴公司故意实施所致。被上诉人故意虚高涉案房屋的套内建筑面积。再次，新兴公司人为故意虚高套内建筑面积，造成多收上诉人购房款属不当得利，依法应予返还。新兴公司交付给上诉人的商品房户型结构和房屋大小的尺寸与经审批的建筑设计图纸相符，未作任何改变的事实，说明新兴公司未因计入不同范畴的面积新增建设成本，也未给上诉人新增安全保障和便利利益，上诉人《不动产权证书》上记载的套内建筑面积与公摊面积和合同约定却存在明显的增减，对照涉案合同第四条第3种计价方式与价款可知，套内建筑面积的单价不同于建筑面积的单价，且套内建筑面积单价远远高于建筑面积的单价，新兴公司多收上诉人的购房款，显然不当得利，依法应予返还。原审无视直至遗漏被上诉人故意违约、违规虚高套内建筑面积销售商品房造成多收购买款的事实，判决不当。第四、原审驳回上诉人请求返还因虚高套内建筑面积而多收的购房款及其相应利息错误。新兴公司违规销售导致虚高套内建筑面积多收上诉人购房款的事实已有充分证据予以证明，双方对涉案合同约定的面积与价款是对价统一的，上诉人按照约定价款支付购房款后，被上诉人应按照约定的面积交付房屋是被上诉人新兴公司将“外墙皮计算套内面积”，出现套内面积虚假增加，导致其交付的商品房套内建筑面积明显与合同约定不符，多收上诉人的购房款，依法应予承担违约责任。涉案合同约定的套内面积与不动产权登记部门确认的专有建筑面积相比较，上诉人的套内建筑面积被新兴公司人为地多算了5.19平方米，涉案房屋面积差异百分比为-3.9%，按合同约定套内建筑面积单价4488.34米/㎡计算，上诉人要求被上诉人返还因商品房套内建筑面积单价减少而多收的房款计人民币23294.48元及其利息依法有据。第五、按套计价销售的商品房出现面积误差时，仍应依法补足面积差价。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，只要出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，应按照法定原则处理。上诉人要求被上诉人返还误差的价款依法有据。被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司辩称：一审判决正确无误，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。张志敏、赖雪玲向一审起诉请求：1.判令被告立即返还因套内建筑面积减少而多收的房款计23294.49元，并判令被告支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%计算的资金占用期间的利息给原告；2.判令被告依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用；3.由被告承担本案诉讼费等相关费用。一审法院认定事实：2002年9月17日，被告蕉岭新兴房地产开发有限公司取得坐落在蕉城碧水街××、××大道以北、××大道以东的国有土地使用权【蕉府国用（2002）字第010856号《国有土地使用证》】。2013年6月19日，蕉岭县发展改革和物价局作出蕉发改[2013]68号《关于蕉岭新兴房地产开发有限公司新世纪花园B区百合苑7号、紫薇苑5号商住楼项目核准的批复》，同意被告新世纪花园B区百合苑7号、紫薇苑5号商住楼项目建设。2013年6月24日，被告取得车库、百合苑、紫薇苑住宅楼《建设工程规划许可证》。2013年10月15日，被告取得车库、百合苑7号、紫薇苑5号商住楼《建筑工程施工许可证》。2014年4月24日，被告取得车库、百合苑7号、紫薇苑5号商住楼《商品房预售许可证》。2014年11月24日，原告张志敏、赖雪玲与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容包括：第三条约定原告向被告购买蕉岭县新世纪花园B区——世纪新城百合苑7单元403房，该商品房为“预售商品房”，建筑面积共153.16平方米，其中，套内建筑面积132.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.04平方米；第四条第3项约定商品房属现房，按套出售，按套内建筑计算，该商品房单价为每平方米4488.34元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3871.77元，总价款为593000元整；第五条约定当事人选择按套计价的，不适用“面积确认及面积差异处理”约定；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第十九条约定合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成依法向法院起诉；第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。2015年5月4日，原告付清购房款593000元。2015年10月28日，车库、百合苑、紫薇苑商住楼经竣工验收。2015年10月31日，被告通过手机短信方式向原告发出《收楼通知书》，要求原告在10天内到销售中心办理收楼手续，同时提出如购房户（原告）对交付楼盘有疑议，允许在10天内提出退房申请，被告可按同期银行住宅按揭贷款利率计算归还本息。原告接受所购房屋。2015年12月1日，蕉岭县住房和城乡规划建设局作出《关于百合苑7号楼园林及附属设施的协调决议》，载明：百合苑7号楼业主：关于你等就百合苑7号楼的园林及附属设施的相关诉求事宜，我局于2015年11月28日上午在新兴公司会议室召集双方举行了协调会议。会上我局充分听取了百合苑7号楼业主代表的诉求及新兴公司的意见。经我局的协调，百合苑7号楼全体业主推荐7位业主代表及蕉岭新兴房地产开发有限公司一致同意，对园林及附属设施作出以下调整：1、原中间部位的生态停车位全部整改为生态园林及休闲区域，不再作为公共停车位使用；2、原中间部位的人行道路由1.2米扩大为2.5米道路；3、门栋出入口由设计规划的东面入口，改为现今的南面入口，不再更改；上述协调意见为终结性调整结果，此后百合苑7号楼业主承诺就此不再提出新的诉求或异议。协调决议后，原告等百合苑7号楼业主均在《协调决议》上签名认可。2016年6月20日，蕉岭县国土资源局作出粤（2016）蕉岭县不动产权第0000943号《不动产权证书》，该证书记载：权利人：张志敏、赖雪玲；坐落蕉岭县蕉城镇恒塔大道××世纪花园××区××楼403；不动产单元号：441427115202GB01182F00050058；权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：共用宗地面积41125.90㎡/房屋建筑面积152.24㎡；权利其他状况：分摊土地使用权面积：8.05㎡，专有建筑面积：126.93㎡，分摊建筑面积：25.31㎡。原告领取《不动产权证书》后，发现证书记载的“专有建筑面积126.93㎡”与《广东省商品房买卖合同》约定的“套内建筑面积132.12平方米”相差5.19平方米，认为权利受到损害。在与被告协商未果后，于2017年1月6日诉至本院。被告应诉后，要求房管部门对网签合同作出说明。蕉岭县房产管理局于2017年2月13日作出《关于网签商品房买卖合同的说明》，内容为：我县办理商品房产权登记凭据的书面合同过去使用的均为合同双方当事人手签的文本，自2014年1月起，本县辖区内此类合同文本全部统一改为网签办理。蕉岭新兴房地产开发有限公司建造的新世纪花园二期百合苑七号楼盘商品房销售时，其商品房买卖合同全部均为网签文本；其中关于买卖双方当事人约定按套定价方式出售的合同条款中同时显示出预测建筑面积每平方米单价及预测套内面积每平方米单价的问题，实际是网签过程电脑系统自动计算以按套定价款额折算显示所致，并非合同当事人购房时的约定所致。2017年2月20日，广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司作出《工作复函》，内容为：关于我司设计的新世纪花园B区百合苑7#、紫薇苑5#住宅楼的深基础架空围蔽事由：是为我司设计时根据项目地质条件所采用的基础技术措施，架空地下部位围蔽后不再填土，且不作使用空间。一审法院认为，根据双方当事人主张及庭审意见，本案的焦点为：一、诉争《商品房买卖合同》约定的计价方式是按套计价还是按套内建筑面积计价；二、原告主张返还因套内建筑面积减少而多收的购房款能否得到支持；三、原告主张被告交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用有无依据。关于焦点一。双方当事人订立的《广东省商品房买卖合同》第三条约定，涉案房屋建筑面积共153.16平方米，其中，套内建筑面积132.12平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.04平方米；该合同第四条约定按第3种方式计算商品房价款：该商品房属现房，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4488.34元，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3871.77元，总价款为593000元。从上述合同约定的内容来看，双方约定的计价方式是按套出售，总价款为593000元，而每平方米4488.34元和每平方米3871.77元的所谓单价，是以593000元总价款分别除以合同约定的套内建筑面积132.12平方米和建筑面积153.16平方米得出的价格，说明上述两种单价并非双方当事人选择按套内建筑面积的计价方式，该单价只是起到对合同约定的总价款与建筑面积、套内建筑面积的辅助性说明作用；且据建设行政主管部门解释，亦是商品房网签合同的格式需要。因此，诉争《广东省商品房买卖合同》约定的计价方式应为按套计价，原告主张按套内建筑面积计价，依据不足，不予采信。关于焦点二。按双方合同约定，本案商品房为现房，合同约定的计价方式为按套计价，且排除合同第五条关于面积确认及面积差异处理条款的适用。被告交付给原告的商品房户型结构和房屋大小的尺寸均与经审批备案的建筑图纸相符，并未作任何的更改。《不动产权证书》上记载的建筑面积与合同约定的建筑面积几乎相同，只是套内建筑面积与公摊面积存在增减的情形，原告以《不动产权证书》上记载的套内建筑面积比合同约定减少的面积，按商品房总价款除以合同约定的套内建筑面积所得的单价计算，要求被告退还23294.49元购房款并支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%计算的资金占用期间的利息，依据不足，不予支持。关于焦点三。按双方合同附件三约定“套房交楼标准”车库部分关于“采用地下室、半地下室，设汽车、摩托车位……”，是指整个小区范围的公共部分交楼标准的设置。根据蕉岭县住房和城乡规划局主持由包括原告在内的百合苑7号楼业主与被告双方达成的《关于百合苑7号楼园林及附属设施的协调决议》约定“原中间部位的生态停车位全部整改为生态园林及休闲区域，不再作为公共停车位使用”已经得到落实。该局作出的《复函》中已经说明新世纪花园B区百合苑7号楼的规划图件中并无地下或半地下车库，现有的地下空间属深基础架空围蔽措施，不作使用空间，设计单位广东华玺建筑设计有限公司梅州分公司对该问题出具了《工作复函》。因此，原告要求判令被告依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用的诉讼请求理由不足，不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回原告张志敏、赖雪玲要求被告蕉岭新兴房地产开发有限公司返还因套内建筑面积减少而多收的房款计23294.49元，并支付从收款之日起至退回款项之日止按年利率的6%计算的资金占用期间的利息的诉讼请求；二、驳回原告张志敏、赖雪玲要求被告蕉岭新兴房地产开发有限公司依约交付地下室、半地下室并设汽车、摩托车位给原告使用的诉讼请求。案件受理费人民币382元，由原告张志敏、赖雪玲负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人蕉岭新兴房地产开发有限公司提交了蕉岭县房管局于2017年6月13日的《复函》、2013年10月22日蕉岭县住房和城乡建设局出具的通知、蕉岭县国土局于2017年6月17日出具的复函、2014年10月24日梅州市住房和城乡建设局出具的关于启用新版《商品房买卖合同示范文本》的通知。本院对上述证据组织双方进行了质证。其中蕉岭县房产管理局出具的《复函》载明：……双方合同约定的按套计价出售的，我局软件系统只显示按“套”出售和总价人民币数额两项，但开发商软件系统显示的内容，则会自动关联开发商申请商品房预售许可证时根据建筑设计图纸预测的数据所输入的建筑面积、套内面积，自动折算套内建筑面积的平方单价及建筑面积的平方单价，并生成于合同本文。如开发商在申请预告许可证时不输入建筑面积、套内面积等内容，则其商品房销售无法实施合同网签。本案所涉合同的价格是采用按套计价出售的，开发商软件系统同时有套内面积平方单价及建筑面积单价问题，这并不是买卖双方约定产生的，而是软件系统自动折算生成的，否则不可能出现精确到元、角、分的单价，也不符合房地产市场实际。本院认为，根据上诉人上诉主张，本案二审争议的焦点是：1.双方当事人约定的计价方式系是按套计价还是按面积单价计价。2.上诉人主张返还套内建筑面积减少而多收的购房款能否支持。关于计价方式的认定问题。双方合同第四条关于计价方式的约定是按第3种方式计价，即按套出售。该条第3种计价方式的约定虽在约定按套出售之后又约定了套内建筑面积单价和建筑面积单价，但该单价精确到元、角、分，明显是由总价除以面积折算而来，不是通常交易习惯的先约定相对整数的单价后计算出总价的约定方式。上述蕉岭县房管局的复函亦证明，本案合同是按套计价出售，其中的面积单价不是双方约定，而是软件系统自动折算生成的，否则不可能出现精确到元、角、分的单价。上述证据和事实能够相互印证，形成证据链，足以证明本案双方当事人约定的计价方式是按套计价，其中出现的面积单价不是双方约定的计价方式，而是系统自动折算生成的单价，仅起到实施合同网签作用和对本案商品房价值的直观描述的辅助性说明作用。关于上诉人张志敏、赖雪玲主张的返还因套内建筑面积减少而多收的购房款能否退回问题。双方当事人约定的计价方式是按套计价。合同第五条约定，当事人选择按套计价的，不适用该条关于面积差异处理方式的约定。且本案商品房的设计图、房屋平面图与产权证中的房地产分户图及其所依据的面积测绘图的尺寸（面积）基本相符，不存在设计面积与实际面积明显不符的欺诈情形。据此，上诉人张志敏、赖雪玲认为被上诉人存在欺诈，应适用面积差异处理方式的约定返还因套内建筑面积减少而多收的购房款的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，上诉人张志敏、赖雪玲的上诉请求依据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人张志敏、赖雪玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁小艾代理审判员  李新红代理审判员  范宜洪二〇一七年十二月十一日书 记 员  朱红珍