文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终9302号上诉人（原审被告）：王金芳，女，汉族，1978年8月4日出生，户籍所在地江西省上饶市鄱阳县，现住广东省广州市白云区，被上诉人（原审原告）：佛山市三水雅居乐雍景园房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园会所二层。法定代表人：薛双有。委托诉讼代理人：李丹，女，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司职工。上诉人王金芳因与被上诉人佛山市三水雅居乐雍景园房地产有限公司（以下简称三水雅居乐公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初2202民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王金芳上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，予以改判或发回原审。2.一、二审诉讼费均由三水雅居乐公司承担。事实和理由：一审判决认定王金芳和三水雅居乐公司之间签定的《商品房买卖合同》有效并认定是王金芳没有按合同约定的期限办妥贷款按揭手续，但是事实上该商品房买卖合同是否有效没有证据证明，商品房买卖合同有效的前提是三水雅居乐公司必须取得规划许可证、土地使用权证、施工许可证、商品房预售许可证，但是在一审时，三水雅居乐公司并没有提供这些证件，一审法院在三水雅居乐公司没有提供证件的情况下就认定双方签订的《商品房买卖合同》有效，显然证据不足，是认定事实错误、适用法律错误。事实上，房屋的按揭贷款手续没有按期办好，不能说是王金芳的责任，在银行办理按揭贷款手续是需要三水雅居乐公司配合的，是需要三水雅居乐公司在按揭贷款合同上签名盖章同意的，三水雅居乐公司不履行配合义务是无法办理按揭贷款的，三水雅居乐公司也要承担责任。现在王金芳已经和中国农业银行三水支行或其他银行协商好了办理按揭贷款事宜，只需要三水雅居乐公司同意抵押就能签订按揭贷款合同，因此，王金芳能够付清购房款，三水雅居乐公司应继续履行商品房买卖合同，向王金芳交付房屋。一审法院违反以上事实作出判决，该判决没有事实和法律依据，应予撤销该判决第一、二、三项，予以改判或发回原审。王金芳要求三水雅居乐公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，向王金芳交付房屋，因此，一、二审诉讼费应由三水雅居乐公司承担。另外，楼盘业主反映开发商存在欺诈行为，小区大门出入口与售楼时不一致。三水雅居乐公司辩称：一、双方签订的合同合法有效，王金芳已履行支付部分款项的义务。二、王金芳提及没有办理按揭手续是由于三水雅居乐公司的原因，是不符合逻辑的，三水雅居乐公司不可能不配合业主办理按揭贷款，是因为王金芳自身原因导致按揭贷款没有办下来。王金芳提及其与其他银行协商办理按揭手续，三水雅居乐公司也给王金芳很长期限催促王金芳办理按揭，但直到起诉王金芳也没有配合办理按揭手续。三、王金芳提及的交付问题与本案没有关系。三水雅居乐公司向一审法院起诉请求：1.解除编号为20160718051605《商品房买卖合同（预售）》，王金芳自判决生效后立即与三水雅居乐公司办理解除买卖合同网签手续；2.王金芳向三水雅居乐公司支付总房款30%的违约金276420.3元；3.王金芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月18日，三水雅居乐公司与王金芳签订《商品房买卖合同》一份，双方约定三水雅居乐公司向王金芳出售其位于佛山市三水区西南街道碧堤路6号碧堤雅苑一座2701号房，房屋建筑面积为125.84平方米，套内建筑面积为100.12平方米，价款为921707元，付款方式为按揭付款，其中：1.签订本合同前，买受人已向出卖人交付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。2.首付款，自本预售合同网上签订之日起一日内支付全部房价款的30.56%，即281707元。除首期款外，剩余房款64万元，应于2016年7月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。逾期付款的违约责任为：1.逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。在该合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第2条（2）项中约定：买受人贷款申请不获银行、住房公积金管理中心批准的，买受人应在出卖人通知发出之日起30日内，分四期向出卖人支付房价款：①接出卖人书面通知15日内付贷款申请额的20%；②于三个月内付贷款申请额的50%；③于五个月内付贷款申请额的20%；④于六个月内付贷款申请额度的10%，否则按买受人逾期付款处理，出卖人有权要求买受人每逾期一日按贷款额的万分之一/日标准支付违约金，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，买受人还需按房屋总价款的30%向出卖人赔偿损失。合同签订后，因王金芳未按期办妥银行按揭贷款手续，三水雅居乐公司于2016年10月25日向王金芳发出《催款函》，要求王金芳于2016年10月30日前依约办妥银行按揭贷款手续，三水雅居乐公司又于2016年11月7日向王金芳发出《催款函》，要求王金芳于2016年11月22日前到三水雅居乐公司销售中心办理变更付款方式的手续，并按期付清余下房款。2016年12月12日，三水雅居乐公司向王金芳发出《律师函》一份，要求王金芳于2016年12月24日前到三水雅居乐公司销售中心办理变更付款方式的手续，并按期付清剩余房款，否则将通过法律程序追究相应的违约责任。另查明，王金芳于2016年6月26日、6月27日向三水雅居乐公司支付定金共计2万元，于2016年7月18日向三水雅居乐公司支付首期房款261017元。一审法院认为，三水雅居乐公司与王金芳签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容合法，属于有效合同。合同签订后，王金芳未能按照合同约定的期限办妥贷款按揭手续，属于违约行为。在三水雅居乐公司多次催促后，王金芳也未按照三水雅居乐公司的通知办理变更付款方式，履行付款义务，因此，三水雅居乐公司依照合同的约定，依法行使合同解除权，一审法院予以支持。关于逾期付款的违约责任，合同的第八条与合同附件四的相关约定存在冲突，且后者的约定明显加重违约方的违约责任，经庭审询问，三水雅居乐公司不能证明其提示王金芳注意附件四的相关条款，因此后者的约定归于无效，三水雅居乐公司要求按照附件四的约定要求王金芳承担违约责任的请求，一审法院不予支持，一审法院采信合同第八条的约定确定王金芳的违约责任，即按照累计应付款的10%向三水雅居乐公司方支付违约金，为640000×10%=64000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、解除三水雅居乐公司与王金芳签订的商品房买卖合同（合同编号为20160718051605）；二、王金芳在判决生效之日起十日内协助三水雅居乐公司办理解除《商品房买卖合同》的相关手续。三、王金芳在判决生效之日起十日内支付三水雅居乐公司违约金64000元。四、驳回三水雅居乐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即2723元，由三水雅居乐公司负担2243元，王金芳负担480元。王金芳在二审期间提交三份证据：证据1.变更付款约定申请审批表；证据2.佛山市个人住房查询结果；证据3.四张银行付款凭证复印件。上述证据拟证明王金芳一直在办理银行贷款手续。证据4.中国农业银行股份有限公司佛山三水支行出具的《情况说明》复印件，拟证明银行承诺只要多给一成款项就能办理贷款。三水雅居乐公司质证后认为：1.对于上述证据的真实性、合法性没有异议；2.佛山市个人住房查询结果与本案没有关联；3.变更付款约定申请审批表载明申请时间在2017年7月19日，时间已经远远超过双方约定付款期限，该表载明由于申请人评分不足导致办理不了按揭，证明是王金芳的原因导致的，而且该表反映是王金芳个人提交的申请，没有相关部门的审批通过，不能证明王金芳一直在办理按揭。4.四张银行付款凭证是2016年7月18日的交易明细，四张付款凭证显示只有三万多金额，且因是复印件，对其真实性有异议，对关联性亦有异议，不能证明王金芳拟证明的内容，与本案无关。5.对中国农业银行股份有限公司佛山三水支行出具的《情况说明》复印件的真实性、合法性不确定，对关联性有异议，该证据载明的时间已经超过合同约定的期限，且银行只是说多付一成款项能提高评分，而不是说明能办理贷款。本院对王金芳提交的上述证据的认证意见，在下文一并阐述。三水雅居乐公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人王金芳和被上诉人三水雅居乐公司的诉辩意见，本案在二审期间的争议焦点为双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除还是继续履行。王金芳与三水雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，王金芳与三水雅居乐公司双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订《商品房买卖合同》后，王金芳虽然按照约定支付了定金与首付款，但并没有按照约定履行办妥按揭贷款手续的义务，王金芳上诉主张没有办妥按揭手续是三水雅居乐公司的原因造成的，但并没有证据证明。王金芳在二审期间提交的证据，并不能证明没有办妥按揭手续是由于三水雅居乐公司的原因，其中，变更付款约定申请审批表、中国农业银行股份有限公司佛山三水支行出具的《情况说明》均载明是由于王金芳评分不足导致未办妥按揭贷款手续，因此，对王金芳的该项抗辩，本院不予支持。王金芳上诉主张继续履行合同，缺乏理据，因王金芳已违约，三水雅居乐公司已按合同约定要求解除合同，故对其该主张，本院不予支持。综上，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，由王金芳协助三水雅居乐公司办理解除《商品房买卖合同》的相关手续，并由王金芳支付违约金64000元正确，本院依法予以维持。综上所述，王金芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人王金芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月二十八日书 记 员  刘敏君