新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新01民初17号
原告：马有兵，男，汉族，1989年8月4日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。
委托诉讼代理人：王继伟，新疆联汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘树生，新疆联汇律师事务所律师。
被告：新疆鸿丰典当有限责任公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。
法定代表人：李春江，该公司董事长
委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨建舟，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。
第三人：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地伊宁市飞机场路。
法定代表人：贾新东，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘健，新疆盛业（伊宁）律师事务所律师。
原告马有兵与被告新疆鸿丰典当有限责任公司（以下简称鸿丰典当公司）、第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马有兵的委托诉讼代理人王继伟，被告鸿丰典当公司的委托诉讼代理人吴勇，第三人伊犁昊丰公司的委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马有兵向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令停止对我购买的位于新疆伊宁市解放西路273号2-2-804号房产的强制执行，并解除对该房产的查封；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我于2013年9月28日与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，购买伊犁昊丰公司开发的位于新疆伊宁市解放西路273号2-2-804号房产，面积为89.84平方米，并交纳购房款91600元。2014年4月20日，伊犁昊丰公司就出售房产办理了《商品房预售许可证》，并将许可证号填注在《商品房买卖合同》中。2014年8月30日，伊犁昊丰公司交付该房产。我接收房屋并装修后使用至今。后乌鲁木齐市中级人民法院在执行鸿丰典当公司与伊犁昊丰公司的案件中查封了该房产，我在执行期间提出了案外人异议。我已支付部分购房款并实际占有，足以排除强制执行。本案在审理过程中，马有兵撤回要求解除查封的诉讼请求。
鸿丰典当公司辩称：因马有兵没有与伊犁昊丰公司签订真实、合法、有效的合同，也没有证据证明支付了全款，以及所购买的是唯一一套房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的相关规定，请求依法驳回马有兵的诉讼请求。
伊犁昊丰公司述称：同意马有兵的诉讼请求，理由如下：1、我方与马有兵签订的《商品房买卖合同》是在房屋查封之前；2、该房产虽然登记在我方名下，但已出售给马有兵，马有兵已支付部分购房款。我方准备给马有兵办理过户时被法院查封；3、我方欠鸿丰典当公司的贷款经调解后分三批支付，目前有三件执行案件，我方已经履行了两件案件；4、涉案房产系新疆天华矿业有限责任公司以团购的方式与我方签订合同，也在法院查封之前，交房款也是以新疆天华矿业有限责任公司的名义来交的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马有兵提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、交房款的收据；3、伊犁昊丰公司取得的《商品房预售许可证》；4、伊宁市房产交易中心出具的原告无住房的证明；5、七份电子银行回单；6、《团购协议书》。鸿丰典当公司质证意见：1、《商品房买卖合同》的真实性不认可，该合同中法定代表人姓名不正确，商品房预售许可证号是补签的；2、收据的真实性不认可，应有银行明细印证，且两份收据开具时间不同，但序号相邻；3、《商品房预销售许可证》真实性认可，这份证据恰恰证明《商品房买卖合同》没有备案；4、无住房证明的关联性不认可，马有兵不在伊宁市工作，该证明不能排除马有兵在其他地区有住房；5、对七张电子银行回单的真实性认可，关联性不认可，不能证明交纳的是购房款；6、《团购协议》是复印件，对真实性、合法性、关联性不认可。伊犁昊丰公司质证意见：对马有兵出具的证据的真实性、合法性、关联性均予认可。根据各方当事人的质证意见，本院认为，《商品房买卖合同》虽有瑕疵，但可以证实马有兵与伊犁昊丰公司之间存在商品房买卖合同关系，收据可以证实马有兵交款的金额，且与《商品房买卖合同》相互印证，《商品房预售许可证》系政府部门颁发的，鸿丰典当公司及伊犁昊丰公司均认可，故本院对《商品房买卖合同》、交房款的收据及商品房预销售许可证予以确认。无住房证明与本案争议的是否足以排除执行没有关联性，不予确认。七张电子银行回单不能证实交纳的是购房款，对其证明力不予确认，《团购协议》马有兵未提交原件，对其真实性不予确认。
根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：
2013年9月28日，马有兵与伊犁昊丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，马有兵购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市解放西路273号路政海事小区2号楼2单元804号房，面积为89.84平方米，该房产购房款总价为296472元。2014年4月20日，伊犁昊丰公司就涉案房产办理了《商品房预售许可证》，并将许可证号填注在《商品房买卖合同》中。马有兵向伊犁昊丰公司交纳了91600元购房款，伊犁昊丰公司出具了收款收据。涉案房产已竣工，庭审中马有兵和伊犁昊丰公司均认可已将房屋钥匙交付，马有兵称已实际占有涉案房产。伊犁昊丰公司没有为马有兵办理商品房备案登记，涉案房产仍登记在伊犁昊丰公司名下。
另查明，鸿丰典当公司与伊犁昊丰公司之间系借款合同关系。双方在本院诉讼，本院作出的（2013）乌中民二初字第93号民事调解书已发生法律效力。伊犁昊丰公司没有履行付款义务，鸿丰典当公司申请强制执行。本院于2014年4月11日立案执行。在执行过程中，本院于2014年6月25日查封了伊犁昊丰公司名下的位于伊宁市解放西路273号路政海事小区2号楼在建工程。该工程总建筑面积为11392.08平方米。本案诉争房产在查封范围内。在执行过程中，马有兵提出案外人异议，本院作出(2016)新01执异74号执行裁定书，驳回了马有兵的异议申请。马有兵在期限内提起执行异议之诉。
本院认为，案外人执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院不允许对该标的物实施执行的诉讼。
关于执行异议之诉的法律适用及判断标准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。即执行异议不成立，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利能否排除执行。因此，在执行异议之诉中，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对能否排除执行的判断标准。
本案中，涉案房产虽没有办理预售备案及产权登记，马有兵未实际取得物权，但依据马有兵与伊犁昊丰公司签订的《商品房买卖合同》的约定，马有兵享有要求伊犁昊丰公司履行合同义务，将涉案房产登记在己方名下的请求权。首先，该请求权形成时间在法院查封之前；其次、从马有兵与伊犁昊丰公司之间的合同关系以及鸿丰典当公司与伊犁昊丰公司之间对执行标的享有的权利上比较，马有兵与伊犁昊丰公司之间系特定物买卖，标的指向明确，而鸿丰典当公司与伊犁昊丰公司之间系借贷关系，属一般金钱债权，鸿丰典当公司对涉案查封房屋也无其他优先权；第三、民事活动应当遵循诚实信用原则，对没有恶意和重大过失的当事人，原则上应当保护其权利，对于购房者权利，亦应当贯彻民事法律的诚实信用原则。马有兵已按照合同约定支付部分房款，涉案房产已实际交付，只是没有办理备案及过户登记，但未办理备案登记马有兵没有过错，而是伊犁昊丰公司违背诚实信用原则的不当行为导致马有兵未能办理备案及过户登记。购房者基于信赖开发商已经取得预售许可证的行为，从而相信其所购买的房屋是不存在任何权利瑕疵的标的物。购房者也难有能力查询到开发商是否有抵押行为。购房者所能够明确知悉的是，其在开发商已经取得预售许可的情况下，所交付的购房款开发商应当已经按照物权法的规定用于提前清偿或有的债务。因此，从交易安全、交易成本以及物权法相关规定的协调上，应当保护购房人的利益。本案原告的购房行为能够对抗被告鸿丰典当公司就一般债权申请对登记在第三人伊犁昊丰公司名下的涉案房产的执行。
马有兵在庭审中撤回解除查封的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许，此项诉讼请求在本案中不作处理。
综上所述，从马有兵与伊犁昊丰公司签订的《商品房买卖合同》中时间、内容、执行债权的性质以及涉案房产实际占有等方面分析判断，马有兵对涉案房产所享有的权利应当能够阻却对该房产的执行。马有兵请求阻却对涉案房产的执行的理由成立，其诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下：
停止对登记在第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司名下的位于新疆伊宁市解放西路273号2-2-804号房产的执行。
案件受理费5747.08元(马有兵已预交），由第三人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 曾 敏
审 判 员 王 宏
审 判 员 冯 宁
人民陪审员 李红燕
二〇一七年六月十六日
书 记 员 谢晓朦