江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2030号
上诉人(原审被告)：万玲英，女，1975年5月30日生，汉族，住南昌市东湖区。
被上诉人(原审原告)：万俊东，男，汉族，1969年1月18日生，住江西省南昌县。
被上诉人(原审第三人)：李根妹，女，1963年10月28日生，汉族，住南昌市东湖区。
被上诉人(原审第三人)：史辉，男，1958年4月20日生，汉族，住南昌市东湖区。
被上诉人(原审第三人)：史玮婷，女，1986年4月21日生，汉族，住南昌市东湖区。
被上诉人(原审第三人)：朱江，男，1982年9月5日生，汉族，住南昌市西湖区。
上诉人万玲英因与被上诉人李根妹、万俊东、史辉、史玮婷、朱江案外人执行异议之诉一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万玲英上诉请求：1、撤销南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初1455号民事判决，驳回万俊东的诉讼请求。2、本案的案件受理费用由被上诉人共同承担。事实与理由：2O13年6月17日，史玮婷、朱江因缺少资金向万玲英借款叁拾万元整，约定利息按季度壹万叁仟伍佰元整，借款期限为壹年，但史玮婷、朱江于2O14年3月17日起至今没有按约定归还借款本金和利息，万玲英于2O14年8月17日上诉至南昌市西湖区人民法院，并由南昌市西湖区人民法院作出（2014）西民初字第1593号民事判决书，并查封了史玮婷、李根妹、史辉共同拥有的涉案房房产。2O16年3月23日万俊东向南昌市西湖区人民法院提出书面执异议，声称涉案房于2013年1O月8日己与史玮婷、朱江、李根妹、史辉签订买卖合同并已购买此处涉案房，因没有取得土地证无法办理过户手续为由要求解除查封，2O16年5月21日，南昌市西湖区人民法院作出（2016）赣0103执异20号执行裁定书，裁定驳回万俊东的异议，该万俊东不服上述判决于2016年6月1月提出上诉，南昌市西湖区人民法院不顾（2O16）赣O1**执异2O号执行裁定的真实性、合法性，异然作出（2016）赣O1**民初1455号判决。上诉人认为：一、没有房屋买卖合同不能证明存在真实的房屋买卖交易，既然是通过中介鉴定的房屋买卖合同，满堂红系统应该有该笔交易记录和交易材料，万俊东应就此向法院提交证据，另万俊东的证人万某在满堂红的身份也有异议，上诉人对此两点申请法院调取证据。二、万俊东支付给李根妹款项没有写明款项用途，也没有其他证据、佐证证明该款项是购房款的唯一性，所以不能证明是购房款。三、2013年房屋产权转让是不需要土地证的，故万俊东陈述因土地纠纷不能办理房产过户不成立，万俊东为此还向法院提交了一份伪造南昌县房管局公章的假证明，以达到其证明目的，后经法院核实系伪造被处以壹万元罚款说明万俊东的话和提供的证人证据不可信。四、公证书的内容并不能反映双方是房屋买卖关系，仅仅是委托关系，且南昌市西湖区人民法院（2O16）赣0103执异20号执行裁定已为此条作出明确裁定。为此特上诉至法院，诉请如前。
朱江辩称：我方与史辉、李根妹、史玮婷只是作为证人，与本案无关，只是为了协助本案处理，认为南昌市西湖区人民法院已经查明了事实，一审法院判决正确。
万俊东辩称：请求法院依法维持一审判决。
史辉、李根妹、史玮婷未发表意见。
万俊东向一审法院起诉请求：1、不得对万俊东购买的位于南昌县莲塘镇振兴大道333号正荣大湖之都住宅区22栋三单元102室房产强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案的案件受理费用由万玲英、史辉、李根妹、史玮婷、朱江共同承担。
一审法院认定事实：2013年10月8日，万俊东通过满堂红房产正荣大湖之都店与朱江、史玮婷、史辉、李根妹签订房屋居间买卖合同，朱江、史玮婷、史辉、李根妹将其所有的涉案房出售给原告，合同总价款为62万元。2013年10月8日，万玲英先行支付30万元，2013年10月22日支付剩余的32万元，付清了全部购房款。朱江、史玮婷、史辉、李根妹也将房产证交付给了万俊东。庭审中，万俊东及朱江、史玮婷陈述因时间较长，已丢失房屋买卖合同。2013年10月8日，南昌县公证处出具（2013）南内证民字第4222号公证书，主要内容为史辉、李根妹原是夫妻，于2009年8月28日办理了离婚登记手续，在婚姻关系存续期间与女儿史玮婷共有涉案房，离婚后对上述房产未作处置。现其共同决定出售该套房屋，如有此产生的一切法律及经济纠纷均由其承担。现因事务繁忙，不能亲自办理，特全权委托万俊东代为办理该房土地证、产权证、买卖、过户、领证等相关手续，受托人在其代理权限范围所签署的有关文件，其均予以承认。朱江、史玮婷、史辉、李根妹在该公证书上签名捺印。经本院核实，该公证处于2017年6月14日出具函件给本院，认可该公证书系其出具。2013年10月10日，史辉还清了涉案房的公积金贷款16万元，史玮婷陈述偿还贷款的款项来源于万俊东支付的购房款。万俊东付清购房款后，朱江、史玮婷、史辉、李根妹将房屋交付给了万俊东，万俊东曾出租给了他人使用，但一直未办理房屋过户手续。2014年，万玲英将朱江、史玮婷诉至本院，要求其归还借款30万元及利息。2015年1月29日，本院作出（2014）西民初字第1593号民事判决，判决朱江、史玮婷归还万玲英借款本金297000元及相应利息。朱江、史玮婷未履行生效裁判文书所确定的还款义务。万玲英向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法查封了涉案房产，在拍卖过程中，万俊东向本院提出执行异议。2016年5月21日，本院作出（2016）赣0103执异20号执行裁定，认为该房产仍登记在被执行人史玮婷名下，驳回了万俊东的异议。万俊东对此不服，诉至本院，诉请如上。一审法院认为，本案争议的主要焦点问题系万俊东与第三人之间的房屋买卖关系是否真实合法及是否应受法律保护？本案中，万俊东与第三人虽均未能提供居间房屋买卖合同，但之后办理的公证书上明确载明第三人出售该套房屋并委托万俊东处理办证等事宜，万俊东也提供了银行转账凭证证实其支付了全部购房款，房屋买卖时中介经办人万某也陈述了原告与朱江、史玮婷、史辉、李根妹之间的房屋买卖关系，以上证据能够形成证据锁链证实原告与第三人之间的房屋买卖是真实合法的。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案房屋买卖虽然未办理房屋的转移登记手续，但并不影响房屋买卖合同的法律效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，万俊东已支付了全部购房款并实际占有房屋，在房屋买卖过程中也不存在过错，其权益应得到法律的保护。故万俊东要求本院不得对涉案房强制执行，并解除对该房产查封的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：本院对位于南昌县莲塘镇振兴大道333号正荣大湖之都住宅区22栋三单元102室房产不准予执行；解除本院对南昌县莲塘镇振兴大道333号正荣大湖之都住宅区22栋三单元102室房产的查封。本案由万俊东预交的案件受理费100元，由万俊东自行承担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，万俊东作为执行案件的案外人，预阻却万玲英所申请的对本案所涉房产的执行，应当提供证据证明其对本案所涉房产享有足以排除强制执行的实体权益。本案中，万俊东主张其对涉案房产享有所有权，并提交了银行转款凭证用以证明其支付了购房款。但依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。万俊东主张其于2013年10月购买了本案所涉房产，但一直未办理产权变更登记。至本案所涉房产被查封前，万俊东持有朱江、史玮婷、史辉、李根妹签署的产权变更登记的授权委托书而怠于办理产权变更登记，应当承担由此产生的风险。万俊东与朱江、史玮婷、史辉、李根妹虽主张房屋买卖合同关系事实存在，但在该房屋买卖合同法律关系中，万玲英系善意第三人，在房屋产权未办理变更登记的情况下，该房屋买卖合同关系对万玲英不发生对抗效力。
综上所述，万玲英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初1455号民事判决；
二、驳回万俊东的全部诉讼请求。
二审案件受理费100元，由万俊东负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 琴
审判员 沈 莉
审判员 张宗华
二〇一七年十二月六日
书记员 邹智翔