云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民初982号
原告：昆明房地产开发有限公司。住所地：昆明市青年路***号华一广场**楼。
法定代表人李晓伟，执行董事。
特别授权诉讼代理人：柳涛，云南天之泰律师事务所律师。
特别授权诉讼代理人：刘云廷，男，汉族，1961年6月14日出生，系该公司副总经理，住云南省保山市隆阳区，
被告：昆明远建房地产开发有限公司。住所地：昆明市青年路389号（木行街M-2地块）志远大厦第**层*座。
法定代表人侯司国，董事长。
特别授权诉讼代理人：张亚文，云南勇旭律师事务所律师。
原告昆明房地产开发有限公司（以下简称“昆房公司”）与被告昆明远建房地产开发有限公司（以下简称“远建公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年6月22日受理后，依法组成合议庭于2016年9月14日、2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告昆房公司的委托代理人柳涛、刘云廷，被告远建公司的委托代理人张亚文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
昆房公司诉称：昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块（以下简称“涉案土地”）是经昆明市计委批准，昆明市规划办公室批准昆房公司用于综合楼和立体停车场的改造项目。2003年，原、被告经协商决定共同开发木行街二期项目，于11月达成框架协议，商定由昆房公司将木行街M-4号地块作价3000万元作为投资转让登记在远建公司名下共同开发。2004年7月9日根据1994年3月26日昆明市人民政府办公厅第十七次《会议纪要》精神及处理木行街片区的旧城改造遗留问题的授权，双方签订了《昆明市青年路延长线中断木行街M-4号地块土地转让协议书》。该协议书约定转让的涉案地块面积为6.295亩，单价为460万元/亩，总价为2895.7万元（含土地出让金）。因系共同开发，故未约定付款方式和付款时间。原告于2008年6月6日向昆明市国土资源局出具的《情况说明》对双方共同开发再次进行了说明。合同签订后，昆房公司配合做了涉案地块建设项目的论证。2004年9月昆房公司向市房管局申请拆迁涉案地块的房屋。2005年3月4日，双方共同与昆明市盘龙区房产管理局签订该局涉案地块上的房屋拆迁协议，涉案地块具备了开发条件。昆房公司已按照双方约定协议内容积极向远建公司办理了涉案地块转让、变更手续。但远建公司却迟迟未完成涉案地块项目开发的报批手续，使合作目的落空，其行为导致双方于2003年订立的木行街开发框架协议和2004年7月9日签订的《昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块土地转让协议书》（以下简称“《土地转让协议书》”）的目的不能实现。故昆房公司诉至本院，请求：一、判令解除原、被告双方于2004年7月9日签订的《昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块土地转让协议书》，终止合作关系，并由远建公司返还木行街M-4号地块的土地使用权（土地价款2895.7万元），合作双方各自收回投资成本；二、本案诉讼费由远建公司承担。审理中，昆房公司将“由远建公司返还木行街M-4号地块的土地使用权（土地价款2895.7万元）”变更为“在无法收回土地使用权的情况下，由远建公司按土地现值支付价款78966500元”。
远建公司辩称：本案双方于2004年合作开发房地产项目，现双方就合作开发的权利义务已经终止，双方就涉案地块所签订的土地转让协议书已经过公证，并办理了土地使用权证，涉案地块属于远建公司，昆房公司的诉讼请求无事实依据，请求驳回昆房公司的全部诉讼请求。
昆房公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
一、营业执照、组织机构代码证副本、法定代表人身份证明，欲证实昆房公司的诉讼主体资格；
二、工商登记卡片，欲证实远建公司的诉讼主体资格；
三、昆房原土地证、昆明市人民政府办公厅17号文件纪要、昆明市计委批复，欲证实昆房公司取得涉案地块，昆房公司成立按照市政府颁布的17号文件积极招商，昆明市计划委员会批准涉案地块地价及建设总资金额度；
四、木行街M-4号地块合作框架协议、木行街改建指挥部函件、《土地转让协议书》、2008年6月6日向市国土资源局的情况说明，欲证实昆房公司于2003年11月28日和2004年7月9日根据1994年3月26日昆明市人民政府办公厅第十七次会议纪要精神及对涉案地块旧城区改造遗留问题的授权，与远建公司达成共同开发涉案地块的协议，并签订了《土地转让协议书》，开发涉案土地也获得了相关部门的批准。
五、房屋拆迁安置补偿协议、土地登记信息、2004年给昆明市房产局报告，欲证实本案双方于2005年3月4日共同与盘龙区房管局签订协议，完成了涉案地块的拆迁，使涉案地块具备了开发条件。同时，昆房公司依约将涉案地块转让至远建公司名下，并向有关机关报告开发建设涉案地块；
六、解除合同通知邮寄函件单、执行询问笔录、执行裁定，欲证实涉案地块因项目合作开发不能进行，合作开发涉案地块的合同目的已不能实现，故昆房公司通知远建公司解除转让协议书要求收回涉案地块，且远建公司在另案中认可原、被告存在合作关系。
经质证，远建公司对证据一、二、三、五的真实性、合法性、关联性无异议。对证据四中木行街M-4号地块合作框架协议、木行街改建指挥部函件无异议，对2008年6月6日向市国土资源局的情况说明不认可，该证据系昆房公司单方制作。对证据六中执行询问笔录、执行裁定无异议，对解除合同通知邮寄函件单因系昆房公司单方制作，远建公司未收到过该解除通知函，故不予认可。
本院对远建公司无异议的证据予以采信，对远建公司有异议的2008年6月6日向市国土资源局的情况说明因系昆房公司单方制作，且远建公司不予认可，故本院对其真实性不予确认，对解除合同通知邮寄函件单因远建公司否认收到过该份解除同通知书，故本院对其真实性不予确认。
远建公司为证明其主张，向本院提交以下证据：
一、《土地使用权证》，欲证实：远建公司依法取得了《土地使用权证》，系涉案地块的合法权利人。
二、公证书，欲证实：双方就涉案地块所签订的《土地转让协议书》经过了公证。
经质证，昆房公司对证据一的真实性无异议，对证据二的真实性、合法性认可，但不认可关联性及证明内容，远建公司取得土地的前提条件是作为建设单位开发涉案土地，至今为止，远建公司未实际开发涉案土地，昆房公司也未收到过任何利润。
因昆房公司对证据一、二的真实性无异议，本院予以确认。
为查明本案事实，本院于2016年11月15日分别向昆明市人民政府、昆明市国土资源局、昆明市规划局发函，就涉案土地的情况向上述部门进行调查了解。昆明市国土资源局向本院复函内容如下：“一、土地登记情况。土地坐落于昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块土地使用权，土地证书颁发号为昆国用（2004）第00628号，土地使用权人为昆明远建房地产开发有限公司，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，面积为4197.22平方米，用途为住宅用地。二、土地转让情况。2004年7月9日，昆明市房屋开发总公司与昆明远建房地产开发有限公司签订了《昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块土地转让协议书》，协议中转让面积为4197.20平方米，转让总价为2895.7万元。2004年11月9日，昆明远建房地产开发有限公司缴纳了86.8710万元（2895.7万元×3%万元）的契税。三、土地查封、解封情况。经核查昆明市国土资源电子政府系统‘协助法院执行登记表’，昆明远建房地产开发有限公司所有的位于青年路延长线中段地块，证号为：昆国用（2004）第00628号查封信息如下：1.昆明市五华区人民法院：（2014）五法保执字第361号，查封日期为2014年10月10日，查封期限为贰年，申请人为王集方，……。9.昆明市中级人民法院：（2015）昆执字第50号之二、之三协助执行通知书。协助执行通知要求‘一、将被执行人昆明远建房地产开发有限公司所有位于青年路延长线中段土地（证号：昆国用（2004）第00628号）土地使用权予以解封；二、将上述土地使用权过户到昆明又丰房地产开发有限公司名下。’收到日期为2017年2月13日。综上，昆明远建房地产开发有限公司所有的位于青年路延长线中段土地（证号：昆国用（2004）第00628号）土地使用权已经贵院依法拍卖并要求我局将上述土地使用过户至买受人昆明又丰房地产开发有限公司名下。但经核查，我局未收到昆明又丰房地产开发有限公司申请办理过户的相关申请。”昆明市规划局向本院复函，内容如下：“一、由于现木行街已不存在，我局无木行街M-4号地块的相关规划信息，无法核实该地块具体位置。二、经核对相关图件资料，金碧银合大厦项目的用地位置及形状与木行街M-4号地块的推测位置及形状相似。金碧银合大厦项目位于青年路延长线中断，北至华尔顿大厦，南至烟草大厦，西至省五金矿产进出口公司，东至青年路，总用地约为6亩。我局于2007年1月18日向昆明远建房地产开发有限公司核发了项目名称为‘金碧银合大厦’的《建设项目规划条件书》（昆规综条（2007）0013号）。经现场踏勘，该项目用地现状为空地，地块内尚未进行具体开发建设，截止目前，暂无建设单位向我局申请办理该项目用地的后续规划许可手续。三、在核查相关资料过程中，我局查阅到昆明市国土资源局文件《昆明市国有土地使用权转让审查批准通知书》（昆国土资用转让【2004】103号），现供你院参考。”经质证，远建公司、昆房公司对昆明市国土资源局、昆明市规划局的回函真实性无异议，本院予以确认。
审理中，昆房公司向本院提交调取证据申请，请求向本院执行局调取委托评估机构对涉案土地作出的估价报告，欲证实涉案土地的价格。经向本院执行局调取了《估价报告书》，载明涉案土地的评估总价为7896.65万元。经质证，昆房公司、远建公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
经审理查明，本院确认如下法律事实：昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块原土地使用权人为昆明市房屋开发总公司，昆明市房屋开发总公司于2005年经改制变更为昆明房地产开发有限公司。1994年，昆明市人民政府办公厅形成第17期《关于组建市土地开发总公司、房屋开发总公司有关问题的会议纪要》，确定木行街片区的旧城改造任务，交由昆明市房屋开发总公司完成，后昆明市计划委员会于1995年发布了《关于木××街××Ｍ-4#地块开发建设项目建议书的批复》，同意昆明市房屋开发总公司按片区规划要求组织实施涉案地块的开发建设。昆明市人民政府规划管理办公室向昆明市房屋开发总公司出具了《昆明市建设用地规划设计条件通知》，对M-4号地块的开发使用指标进行了明确。后昆明市房屋开发总公司于1996年取得了涉案地块的建设用地规划许可证（用地单位：昆明市房屋开发总公司，用地面积为7.78亩）。昆明发展计划委员会于2001年再次颁布了《关于昆明市房屋开发总公司在木××街××Ｍ-4地块开发建设商住楼项目建议书的补充批复》，对昆明房屋开发总公司开发建设涉案地块的建设内容作了适当调整，昆明市规划办公室批准昆房公司用于综合楼和立体停车场的改造项目。
2003年11月28日，昆房公司与远建公司签订了《合作框架协议》，就涉案地块共同开发事项约定如下:“1、甲方昆明市房屋开发总公司合法取得昆明市青年路延长线中段木行街M-4号地块的使用权。该地块位于青年路延长线西侧，东临青年路，南至烟草公司综合大楼，西至五矿公司，北至华尔顿大厦。土地证为昆国用NO00962766号，用途为商住用地，使用期限为70年。2、根据昆明市计划委员会批复，M-4号地块的开发费用为1亿元人民币。土地价格为3000万元人民币，其他开发成本费用为7000万元人民币。3、甲、乙双方同意，甲方以M-4号地块土地使用权作为投资，乙方负责筹措其他开发投资7000万元共同开发木行街M-4号地块。4、甲、乙双方同意，由甲方将M-4号地块的土地使用权过户登记到乙方昆明远建房地产开发有限公司名下，涉及过户相关报批手续由甲、乙双方共同完成。5、M-4号地块上尚有部分房屋未拆迁，甲、乙双方同意，土地过户后涉及拆迁由甲、乙双方共同拆迁，相关的拆迁手续由甲、乙双方共同完成。6、甲、乙双方同意，M-4号地块建设后获得的利润按双方的投资比例分配。7、甲、乙双方均应按照本协议履行，如一方违约，应按投资项目资金总额的20%承担违约责任。”2003年12月20日，木行街拆迁建设指挥部出具了《关于开发木行街M-4号地块的复函（木行拆建复字002号）》，载明：“昆明市房屋开发总公司、昆明远建房地产开发有限公司：你们两公司报来的共同开发木行街M-4号地块的报告收悉，根据1992年3月26日昆明市人民政府办公厅第十七次会议精神，为开发、改造木行街，现复函如下：一、原则同意昆明市房屋开发总公司引进云南志远房地产开发有限公司参与木行街M-4号地块的开发，同意按云南志远地产开发有限公司的要求由昆明市房屋开发总公司将M-4号地块的投资，其他开发费用由昆明远建房地产开发有限公司承担。三、由昆明市房屋开发总公司与昆明远建房地产开发有限公司签订M-4号地块的土地使用权转让合同，并按规定办理手续。”2004年7月9日，昆房公司与远建公司订了《土地转让协议书》，约定由昆房公司将涉案地块转让给远建公司，土地面积为6.295亩，单价为460万元/亩，总价为2895.7万元（含土地出让金），转让涉及到的办证税费，转受让方按规定各自承担，按市政府办公厅1994年3月26日第十七次会议纪要确定转让方对木行街片区的改造任务，转让方出让金等费用已用于该片区新开道路基础设施和配套设施建设。受让方不再缴纳城市配套费（每亩2.6万元），并就办理土地使用证等事宜进行了约定。2005年3月4日，昆明市房屋开发总公司、远建公司作为甲方与昆明市盘龙区房产管理局作为乙方，就涉案地块中昆明市盘龙区房产管理局所有护国路××号办公用房拆迁事宜达成一致，由昆房公司、远建公司向昆明市盘龙区房产管理局补偿6689640元，远建公司向昆明盘龙区房产管理局支付了该笔费用。昆明市盘龙区房产管理局将房屋交由昆房公司、远建公司进行拆迁。庭审中昆房公司认可6689640元由远建公司支付，其未支付过拆迁补偿费用。后双方就涉案土地进行了变更登记，远建公司于2004年11月份取得了涉案土地的土地使用权证。远建公司在取得土地使用权证后，未完成M-4号地块的开发报批手续，截止本案庭审结束，涉案土地未办理《建设工程规划许可证》和房地产开发项目立项手续。
另查明，本院执行局于2015年7月23日委托云南银瑞祥土地评估有限公司对涉案土地进行估价，经评估涉案土地总价为7896.68万元。本院执行局于2017年2月13日作出（2015）昆执字第50号之三民事裁定书，裁定如下：“一、将被执行人昆明远建房地产开发有限公司所有的、位于青年路延长线中段地块土地使用权（证号为：昆国用（2004）第00628号）作价5686万元，交付申请执行人昆明又丰房地产开发有限公司抵偿5686万元的债务。被执行人所有的、位于青年路延长线中段地块土地使用权（证号为：昆国用（2004）第00628号）归申请执行人昆明又丰房地产开发有限公司所有。二、申请执行人昆明又丰房地产开发有限公司可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记手续。”2017年2月13日，本院执行局作出（2015）昆执字第50号协助执行通知书，要求昆明市国土资源局协助执行上述裁定书内容，截止本案庭审结束，昆明市国土资源局尚在办理过户手续过程中。
综合诉辩双方的主张，本院归纳本案争议的焦点为：一、双方所签订的《土地转让协议书》是否应当予以解除？二、远建公司是否应向昆房公司返还相应土地对价？
本院认为:针对争议焦点一，关于《土地转让协议书》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案昆房公司与远建公司签订了《合作框架协议》，约定了由昆房公司提供涉案土地的土地使用权（价格3000万元），远建公司提供7000万元的开发成本，利润按投资比例分配，故本案双方签订的《合作框架协议》应为合作开发房地产合同。涉案土地系昆房公司通过政府出让方式合法取得，是土地的合法使用权人，故《合作框架协议》为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方具有约束力。《土地转让协议书》系基于《合作框架协议》的内容签订，经昆明市规划局向本院作出的回复，涉案地块无建设单位申请规划许可手续，且远建公司未向本院提交涉案地块未能办理建设规划许可手续的原因，涉案土地至今也未取得建设规划许可手续，同时经本院执行局向昆明市国土资源局送达了协助执行通知书，将涉案土地的使用权过户到昆明又丰房地产开发有限公司名下，即涉案土地现已无法开发，双方签订《合作框架协议》的权利义务无法履行，合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”,现昆房公司主张因远建公司的原因导致《合作框架协议》不能履行，据此主张解除《土地转让协议书》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。
针对争议焦点二，远建公司是否应向昆房公司返还相应土地对价。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，因《土地转让协议书》解除，在涉案土地已由案外人申请执行无法返还的情况下，昆房公司主张由远建公司返还土地的相应对价，根据本院向执行局调取的涉案土地的价值评估报告，涉案土地的评估总价为78966500元，远建公司对涉案土地的评估总价无异议，故远建公司应向昆房公司返还涉案土地的总价78966500元。庭审中，昆房公司认可远建公司向昆明市盘龙区房管局支付了拆迁安置补偿费6689640元，其认可因协议无法履行，同意将该费用支付给远建公司，故该费用应从远建公司返还的土地对价中予以扣减，远建公司应向昆房公司返还的涉案土地价款为72276860元（78966500元-6689640元）。关于远建公司主张其支付的其他补偿款及投资成本，因其在本案中未提交证据证实，本院不予支持，其可另案主张权利。
综上所述，昆房公司的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告昆明房地产开发有限公司与昆明远建房地产开发有限公司于2004年7月9日签订的《昆明市青年路延长线中段木行街M-4地块土地转让协议书》；
二、被告昆明远建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明房地产开发有限公司位于昆明市青年路延长线中段木行街M-4地块的土地对价72276860元；
三、驳回原告昆明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费436632.5元，由原告昆明房地产开发有限公司承担58627.48元，由被告昆明远建房地产开发有限公司承担378005.02元，保全费5000元，由被告昆明远建房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。
审 判 长 邓林春
审 判 员 郑会利
人民陪审员 朱 瑄
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 吴 帅
袁艺