云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民三终字第167号
上诉人（原审被告）刘桂芬。
被上诉人（原审原告）侯峰。
诉讼代理人于鑫、于涛，云南治国律师事务所律师。特别授权代理。
原审被告郭军军。
诉讼代理人石毅敏、王国光，云南兴正律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人刘桂芬因与被上诉人侯峰、原审被告郭军军物权保护纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审判决确认：原告侯峰系昆明市盘龙区北京路延长线东侧彩云间花园4幢603室房屋的业主，被告郭军军系昆明市盘龙区北京路延长线东侧彩云间花园4幢703室房屋的业主。2012年9月15日，被告郭军军与被告刘桂芬签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告郭军军将彩云间花园4幢703室房屋及地下车位D-18号出租给被告刘桂芬使用，用途为培训教室兼办公室，租期自2012年10月1日至2017年9月30日。受社团法人昆明音乐家协会授权，被告刘桂芬即在上述租赁房屋内开办金安艺术培训中心，进行培训、考级、比赛等音乐、艺术类教学活动。原告认为，被告未经利害关系业主同意，将房屋改做经营性用房，影响了原告日常生活和工作，故原告诉至一审法院，请求判令：1、判令两被告消除噪音侵害，停止侵权；2、判令被告恢复彩云间花园小区4幢703室为住宅使用，停止非法商用行为，并将艺术中心搬出彩云间花园小区4幢；3、判决责令被告限期拆除或搬除经营性设施，包括但不限于广告、教学用品。4、由两被告承担本案诉讼费。
一审法院认为：本案中，原、被告双方均认可被告郭军军所有的房屋出租给被告刘桂芬后开办培训中心，进行培训、考级、比赛等音乐、艺术类教学活动，房屋用途为培训教室兼办公室，被告虽辩称该培训中心系非营利性机构，但根据产权登记，被告郭军军所有的彩云间花园4幢703室房屋用途为住房，被告郭军军将房屋出租给被告刘桂芬开办学校，即改变了房屋的用途性质，虽被告辩称为非营利性，但培训中心系对外公开的场所，且开展办公活动，即符合上述规定，属将住宅改变为经营性用房。被告郭军军为房屋业主，其将房屋出给被告刘桂芬时明知其欲将房屋作为教室及办公用途，故应当经过利害关系业主同意，原告为4幢703房屋楼下业主，属利害关系人，被告无证据证实其开办培训中心经过原告同意，故根据《中华人民共和国物权法》第七十七条原告有权主张被告排除妨害、恢复原状（即为消除噪音侵害；恢复住宅用途；拆除或搬除经营设施），本案中被告郭军军为4幢703房屋所有权人即业主，应承担相应责任。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“建筑物区分所有权纠纷涉及转由部分承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。”之规定，被告刘桂芬为房屋承租人，也应承担相应责任。综上原告主张二被告共同承担相应责任的诉请，一审法院予以支持。据此，原判依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条之规定，遂判决：“一、被告郭军军、刘桂芬于本判决生效之日起消除噪音侵害；二、被告郭军军、刘桂芬于本判决生效之日起十日内将昆明市北京路延长线彩云间花园4幢7层703室房屋恢复为住宅使用；三、被告郭军军、刘桂芬于本判决生效之日起十日内拆除、搬除昆明市北京路延长线彩云间花园4幢7层703室经营性设施。”
宣判后，上诉人刘桂芬不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：上诉人刘桂芬负责的昆明音乐家协会金安艺术培训中心（以下简称“培训中心”），是昆明音乐家协会（以下简称“音协”）的培训中心，是非营利性社团法人的内部机构，并非普通培训学校。经营性用房是指利用房屋进行各类商业服务、生产经营（办公）等经营性活动的房屋。商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。上诉人刘桂芬仅仅是培训中心的负责人，上诉人刘桂芬只是培训中心的管理人员、员工，而培训中心则是音协的内部培训机构，不对外招生，只在内部培训参加考级、参加比赛、参加演出的学员，也从未打广告招揽学生。社团法人是禁止从事营利性经营活动的，而培训中心也没有得到音协的授权可以从事经营性培训活动，更不可能违反音协章程进行经营活动。可见，只能从事内部培训，不能对外招收学生，收取学费的机构，不能算营利性机构。教育局、环保局、工商局、税务局、民政局、公安局、社区、12345、物管等部门也多次到培训中心了解情况，在审查了培训中心及音协的证照后，确认培训中心是合法的内部培训机构，没有对外经营，没有盈利，不存在偷税漏税等问题。住宅变更为经营性用房是有条件限制的，而非绝对禁止，只要不违法法律、法规及管理规约即可。培训中心从未对外招生，不对外培训，到培训中心培训的学员都是特定人群，而且不论是教师还是学员，都是热爱艺术的艺术家，都有良好的品行和教养，而且加上小区的管理严格，不可能存在被上诉人所称的抢车位、丢垃圾之类情况发生，这些事情，都是众多邻居有目共睹的，否则，培训中心同层、楼上的住户也不可能出具“培训中心没有影响其生活”的证明文件。也可以看出，培训中心并非经营性机构，没有违法以上法条的立法宗旨。
被上诉人侯峰答辩称：上诉人的上诉理由不成立。一审法院判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
原审被告郭军军陈述，我方配合执行判决。
二审中，双方当事人均未提交新证据。故经二审审理确认的事实与一审判决确认的事实相一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：被上诉人侯峰是否有权要求上诉人刘桂芬排除妨害、恢复原状。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”之规定以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人刘桂芬所租用原审被告郭军军所有的彩云间花园4幢703室，用途为培训教室兼办公室（即昆明音乐家协会金安艺术培训学校培训所用教室），在二审庭审时，上诉人刘桂芬陈述，昆明音乐家协会金安艺术培训学校向参加培训的学生收取每课时80元的费用，其中70元支付给培训教师，剩余10元用于支付电费、管理费和房租。显然，上诉人刘桂芬提供彩云间花园4幢703室房屋用于教师有偿培训属于经营性行为，而彩云间花园4幢703室房屋的设计用途为住宅，上诉人刘桂芬改变了彩云间花园4幢703室房屋的设计用途。上诉人刘桂芬主张昆明音乐家协会金安艺术培训学校系昆明音乐协会分支机构，但并未提交昆明音乐协会设立昆明音乐家协会金安艺术培训学校的协会文件。而从上诉人刘桂芬所提交的《协议书》来看，昆明音乐家协会许可昆明音乐家协会金安艺术培训学校使用其规定标识进行培训、考级、比赛等行为，可见昆明音乐家协会与昆明音乐家协会金安艺术培训学校作为协议的双方，属于平等的民事主体，上诉人刘桂芬主张昆明音乐家协会金安艺术培训学校系昆明音乐协会分支机构无事实和法律依据，本院依法不予支持。故上诉人刘桂芬将住宅性用房改造用于培训机构的行为，需要征得所有利害关系业主的同意；其次，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”之规定，而本案被上诉人侯峰系昆明市盘龙区北京路延长线东侧彩云间花园4幢603室房屋的业主，与上诉人刘桂芬所租用原审被告郭军军所有的彩云间花园4幢703室房屋处于同一栋建筑物。可见相对于上诉人刘桂芬，被上诉人侯峰属于有利害关系的业主。上诉人刘桂芬未经利害关系的业主即被上诉人侯峰同意，将住宅改变为经营性用房，已经对建筑物区分所有权人，即本案被上诉人侯峰所享有的物权利益构成了侵害，要求不当行为人停止侵害有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘桂芬的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人刘桂芬承担。
本判决为终审判决。
本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 宋光玉
代理审判员 周永婷
代理审判员 姚 丹
二〇一五年五月四日
书 记 员 李德江