重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初5301号
原告吴文学，男，汉族，1962年11月7日出生，住重庆市北碚区。
委托代理人匡涛，重庆兼善律师事务所律师。
被告李忠明，男，汉族，1975年1月20日出生，住重庆市北碚区。
原告吴文学与被告李忠明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告吴文学及其委托代理人匡涛、被告李忠明等到庭参加诉讼,本案现已审理完毕。
原告吴文学向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告2011年3月至2017年5月的房屋占有使用费，合计222000元。二、判决被告返还原告出租给被告的自建厂房（包含车间、库房、办公住宿场所、厨房）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月13日，原告与被告签订《厂房租用协议》，约定将原告的自建厂房（包含车间、库房、办公住宿场所、厨房）出租给被告使用一年，每月租金3000元。合同签订后，原告将房屋交付被告。被告支付了一个月租金后，就未再向原告支付任何费用，并且在租赁期限到期后，拒不向原告返还房屋。根据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，请求人民法院判如所请。
被告李忠明辩称，租金是一次性付给原告的，厂房是一年后厂房垮塌了，原告当时欠农户的钱，后来由街道交付给我后重新修厂房。厂房已经不是原告的，请求法院依法判决。
经审理查明，2011年2月13日，甲方吴文学与乙方李忠明签订了《厂房租用协议》，该协议注明“一、甲方自愿将北碚区的自建厂房租赁给乙方从事生产经营，租金为每月3000元，乙方需在每月1号准时交纳租金，租赁期间自2011年2月14日至2012年2月13日。二、租赁范围包括围墙的内的一幢车间，一幢一楼一底的库房，办公住宿场所和一个偏角厨房。三、乙方不得随意改变厂房的结构和设施，使用期间必须保证厂房的正常维修，并保证其安全使用。四、甲方愿意将部分设备和工具无偿借用给乙方使用（见明细），租赁到期后乙方完好地归还所租用的设施和工具，如有损坏、遗失按价赔偿。五、乙方从事一切合法经营活动与甲方无关，经营结果乙方自行负责。六、双方未尽事宜，协商解决。本协议一式两份，签字生效。甲方：吴文学乙方：李中明2011年2月13日。”在庭审中，原告吴文学陈述，我于2011年2月14日将厂房交给被告，被告交给我4000元租赁费、1000元材料费，我后来一直在催被告缴纳租金，被告拒绝支付租金。被告李忠明陈述，原告在我这里借款30000元，后来无法支付就将厂房交给我使用，我没有交4000元租金给原告，原告方没有向我催交租金，2014年社区主任给原告打电话，一在联系不上原告。在庭审中，被告李忠明举出2012年2月1日证明一份，该证明注明“兹有李忠明租用吴文学豆制品厂一幢。因吴文学与前任大石沟队长童老三因经济合同纠纷。给李忠明本人造成停工、停产无法正常生产十五天，综合经济损失三十五万元左右，现要求对方赔偿经济损失”。该证明署名童思平、邓小忠、王荣山。被告李忠明举出2012年11月1日收条一份，该收条注明“今收到湛江县打通镇红星二村吴文学的忠明豆制品厂2011年10月1日至2012年9月30日土地租金2000元整（大写贰仟元整）。暂由李忠明垫付”，收款人署名童思平。2014年3月17日，北碚区农业合作社（甲方）与李忠明（乙方）签订《土地租用协议》，该协议注明，因吴文学签订的土地入股分红协议，吴文学已第期失踪，无法联系。现与李忠明协商，重新签订协议（以前与吴文学签订的协议终止），甲方的土地0.5亩（属楼子沟社集体）租给乙方使用，此协议还对期限、租金等条款进行了约定。2014年3月17日，北碚区农业合作社（甲方）与李忠明（乙方）签订了《土地租用协议》，该协议注明，因吴文学签订的土地入股分红协议，到现在为止已有6年土地入股分红资金未付，因吴文学长期无法联系，此协议吴文学严重违约，这几年的分红款是由李忠明垫付的。现由于村民反映租地价格太低，需要调价。今长田坎社与李忠明协商，每年的租地价格调整为每年每亩2300元（贰仟叁佰元），由李忠明支付，以后同吴文学联系上后，办理协议终止合同，具体协议条款如下：甲方有土地0.755亩租给乙方使用。此协议还对租用时间、租金等条款进行了约定。2014年11月25日，北碚区合作社（甲方）与李忠明（乙方）签订《土地入股分红协议》，该协议注明乙方因发展企业需要使用北碚区合作社集体土地，经甲、乙双方共同协商达成如下协议，甲方自愿将公路旁的承包地2.07亩作为乙方办厂入股，该协议还对入股分红时间、入股分红金额等进行了约定，该协议第八条注明“本协议经甲、乙双方签字盖章后即生法律效力，双方共同遵守（因吴文学已有6年未履行协议，而且到现在为止，一直找不到人，无法联系，所以，原大石沟社与吴文学签订的分红协议同时作废）。2015年5月13日，北碚区东阳街道先锋社区楼子沟农业合作社、北碚区东阳街道先锋社区长田坎农业合作社、北碚区东阳街道先锋社区大石沟农业合作社，重庆市北碚区东阳街道先锋社区村民委员会出具证明，该证明注明“兹有北碚区村民李忠明，于2014年11月25日接受原大石沟吴文学垮塌厂房，因厂房垮塌渗漏严重无法正常生产，经李忠明将厂房重建修复后，现厂房已恢复正常使用。”
还查明，在庭审中，原告吴文学举出2005年10月1日，东阳街道先锋村楼子沟社童思平、林红兵作为甲方，吴文学作为乙方，双方签订的《土地入股分红合同书》一份，该合同注明甲方自愿将公路边承包地2.00亩作为投资向乙方入股，入股分红时间从二〇〇五年十月一日起至二〇三〇年九月三十日止，此合同还对入股分红方式、违约责任等条款进行了约定。原告吴文学庭审中亦陈述，我支付本地分红款一直到2011年2月13日，此后没有缴纳过土地租金。在庭审中，原告吴文学举出五份手绘建筑草图，并陈述，我自己是建筑专业的，2005年10月10日厂房开工建设，现经我现场勘查，发现现在厂房一点都没有改变，说明厂房还是我原来修建的厂房。经本院释明，原告吴文学未举出建设工程规划许可证等经行政主管部门批准的相关证照。
以上事实有书证、当事人陈述等为证，足以认定。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。就本案而言，2011年2月13日，原告吴文学与被告李忠明签订的《厂房租用协议》，因租赁房系未取得建设工程规划许可证的自建房，该协议无效。被告李忠明支付原告吴文学从2011年2月到2014年11月期间的房屋占用使用费，对此本院予以支持；原告吴文学要求判决被告李忠明返还自建厂房的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：一、依据原告陈述及被告方举出2014年3月17日两份协议、2014年11月25日协议、2015年5月13日证明，按高度盖然性标准，足以确认，被告李忠明自2011年2月到2014年11月期间，占用使用协议约定厂房，2014年11月，本案诉争房屋垮塌，被告李忠明客观上无法占用、使用诉争厂房。二、本案诉争厂房按原告方陈述，系原告吴文学在未取得建设工程规划许可证的情况下，于2005年10月自行修建的房屋。无任何证据显示从2011年2月以来，原告吴文学对该房进行过维修、维护。三、被告李忠明陈述，因原告欠其30000元，故接手的诉争厂房，此事原、被告双方陈述不一致，且被告方未能提供足够证据，故本院不予认定，原告吴文学自认，被告方支付4000元租赁费，故此款应从占用、使用费中予以品迭。另，本案审理过程中，原告方要求追加重庆康程食品有限公司为本案第三人参加诉讼，鉴于2011年2月13日协议双方为吴文学、李忠明，此诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、由被告李忠明支付原告吴文学房屋占有使用费132000元，此款限于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告吴文学其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4630，减半收取2315元，由原告吴文学负担926元，由被告李忠明负担1389元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 邬 瑾
二〇一七年九月十九日
书记员 庄立唯