湖南省岳阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0621民初1822号
原告隋丹，女，1988年10月8日出生，汉族,湖南省岳阳县人，职工，住湖南省岳阳县。
委托诉讼代理人舒清唐，广东鹏浩律师事务所律师。
被告岳阳县天祥房地产开发有限公司,住所地岳阳县荣家湾镇怡和花园8栋1铺。
法定代表人黄训洪,该公司总经理。
被告瞿涌泉,男,1970年8月8日出生,汉族,湖南省岳阳县人,农民,住湖南省岳阳县。
被告岳阳县房地产管理局,住所地湖南省岳阳县荣家湾镇。
法定代表人陈铭,该局局长。
委托诉讼代理人陈亚楠,湖南徽水律师事务所律师。
委托诉讼代理人侯向荣,男,1968年6月22日出生,汉族,岳阳县房地产管理局法规股长,住湖南省岳阳县。
原告隋丹与被告岳阳县天祥房地产开发有限公司、瞿涌泉、岳阳县房地产管理局确认合同无效纠纷一案，本院2016年10月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告隋丹及其委托诉讼代理人舒清唐、被告瞿涌泉、被告岳阳县房地产管理局的委托诉讼代理人陈亚楠、侯向荣到庭参加了诉讼,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司经本院合法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隋丹向本院提出诉讼请求：1、确认被告岳阳县天祥房地产开发有限公司与被告瞿涌泉之间所签订的抵押借款合同中的抵押条款无效；2、确认被告岳阳县房地产管理局出具的编号为编浔2014031的岳阳县预购商品房抵押证书无效；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2013年9月28日,原告与被告岳阳县天祥房地产开发有限公司签订了一份房屋买卖合同,合同约定原告购买被告开发的浔阳花园的B栋2单元210房,原告支付了全部购房款后将该商品房装修并于2013年年底搬进该商品房居住。2015年8月7日,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司因向被告瞿涌泉借款,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司与被告瞿涌泉在没有通知原告的情况下,将原告购买的商品房在被告岳阳县房地产管理局办理了抵押登记,被告岳阳县房地产管理局出具了岳阳县预购商品房抵押证书。三被告侵犯了原告合法权益,原告遂诉诸法院。
被告岳阳县天祥房地产开发有限公司未到庭答辩,未向本院提交书面答辩状,未到庭质证。
被告瞿涌泉辩称,与被告岳阳县天祥房地产开发有限公司签订抵押合同时,原告没有在岳阳县房地产管理局办理预购登记手续,对于原告与被告岳阳县天祥房地产开发有限公司已签订房屋买卖合同,被告不知情,被告属于受害者,被告的抵押权应优先受偿,被告不是本案适格被告。
被告岳阳县房地产管理局辩称,1、岳阳县房地产管理局不应成为本案的当事人。2、本案抵押登记合法有效,原告要求确认无效的理由不成立。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五,证据三的证明目的，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告被告瞿涌泉提交的证据一、被告岳阳县房地产管理局提交的证据一、证据二,原告对其证明目的异议理由成立,本院对其证明目的不予采信。根据本院采信的证据，结合原告、被告庭审陈述、辩论意见，本院确认本案的事实如下：2013年9月28日,原告与被告岳阳县天祥房地产开发有限公司经协商一致,自愿签订了《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告购买被告岳阳县天祥房地产开发有限公司开发的浔阳花园B栋2单元210房,房屋面积为138.42平方米,房屋售价为396000元。原告在签订合同的当天向被告岳阳县天祥房地产开发有限公司交清了购房款396000元,后对该商品房进行装修并于2013年年底搬进该商品房居住,原告按浔阳花园物业公司的规定缴纳物业管理费。被告岳阳县天祥房地产开发有限公司没有按约定将应由其提供的办理权属登记的相关资料向被告岳阳县房地产管理局办理备案登记。2015年7月23日,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司向被告瞿涌泉借款,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司在原告不知情的情况下将其购买的浔阳花园的B栋2单元210商品房用于借款抵押,2015年8月7日,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司与被告瞿涌泉因抵押权向被告岳阳县房地产管理局申请设立抵押登记,被告岳阳县房地产管理局批准出具编浔2014031号岳阳县预购商品房抵押证书。原告因购买该商品房不能办理房屋产权证书,认为三被告损害其合法权益,遂诉诸本院,请求本院判如所请。
本院认为，原告与被告岳阳县天祥房地产开发有限公司在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》,该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告按合同的约定向被告岳阳县天祥房地产开发有限公司交清了购房款，被告岳阳县天祥房地产开发有限公司应按合同的约定协助原告办理该商品房产权证。被告岳阳县天祥房地产开发有限公司没有按合同的约定协助原告办理该商品房产权证,是产生此纠纷的原因，被告岳阳县天祥房地产开发有限公司因此要承担此纠纷的全部责任。被告岳阳县天祥房地产开发有限公司先与原告签订《商品房买卖合同》,原告依合同约定交清了购房款,被告岳阳县天祥房地产开发有限公司亦将诉争房屋交付给了原告,且原告装修后已居住该商品房,预售登记并不具有绝对的物权效力,只有公示效力,因此应认定原告拥有了该房产的物权。因被告岳阳县天祥房地产开发有限公司没有了诉争房产的物权,其后与被告瞿涌泉签订抵押借款合同,损害了原告的合法权益,故原告要求确认被告岳阳县天祥房地产开发有限公司与被告瞿涌泉所签订抵押借款合同抵押条款无效的诉讼请求,本院予以支持。原告要求确认被告岳阳县房地产管理局出具的编号为编浔2014031的岳阳县预购商品房抵押证书无效的诉讼请求,该请求属行政法调整的范围,原告可另行主张权利。被告岳阳县天祥房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认被告岳阳县天祥房地产开发有限公司与被告瞿涌泉间所签订的抵押借款合同中的抵押条款无效；
二、驳回原告隋丹其它的诉讼请求。
案件受理费100元,由被告岳阳县天祥房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，向岳阳市中级人民法院交纳上诉案件受理费后，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 高 军
人民陪审员 易勋荣
人民陪审员 孙宗凡
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 袁 华
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。