上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1508号
上诉人（原审原告）：李志强，男，1975年8月2日生，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市卓资县。
委托诉讼代理人：陈晓斐，女，上海沙丘文化投资管理有限公司工作。
被上诉人（原审被告）：徐秀英，女，1951年1月17日生，汉族，住上海市杨浦区。
上诉人李志强因与被上诉人徐秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初79945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李志强上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持其有关要求返还押金的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清。其与徐秀英之间关于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的租赁合同于2017年8月15日到期，李志强有意续租，并于2017年7月19日向徐秀英支付了人民币3万元的房租，其中包含原租赁合同期限内7月15日到8月15日的房租，以及预付的截止到2017年10月15日的续租房租，但该预付续租房租的行为不应被视为双方约定续租到10月15日。李志强只是延续原租赁合同的房租支付方式（三个月一付）预付了房租。因此，原租赁合同到期后，双方既未签订新的房屋租赁合同，也未约定新的租赁期限，且原租赁合同也未约定双方无异议则租赁合同自动延续的期限，故依法双方自2017年8月15日之后的租赁合同关系应视为不定期租赁合同关系。李志强随时有权解除合同。李志强决定2017年8月15日之后不再续租，并不存在违约行为，不应当支付违约金。即使法院认定双方之间在2017年8月15日之后的租赁关系不属于不定期租赁合同关系，也应当因徐秀英的言行（徐秀英在2017年8月16日的微信聊天中声称“房子是我的，合同不签你不要想搬进去”）而认定双方并未达成新的房屋租赁合同关系。李志强在未达成合意的法律关系中，不可能存在违约行为，不应当支付违约金。
被上诉人徐秀英辩称，不同意李志强的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。双方合同约定的租赁期限2017年8月15日到期，李志强期满前提出续租，徐秀英无异议。此后，李志强又没有提前一个月通知退房，故应当承担违约金。李志强已支付的押金相当于应付的违约金，故押金不应退还。在李志强表示不租房屋搬离系争房屋后，双方曾就押金是否返还及如何修理地板、沙发进行过协商，但未果。此后李志强于2016年8月16日又强行搬进系争房屋，在此情况下，徐秀英才在微信聊天中提出如果要继续租赁房屋，则要签订书面合同。
李志强向一审法院起诉请求：1、判令徐秀英返还预付租金2万元；2、判令徐秀英返还租房押金1万元；3、判令徐秀英返还上述3万元自2017年8月15日至实际归还之日的利息；4、判令徐秀英承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年8月16日，李志强作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的徐秀英、作为居间方（丙方）的案外人上海XX事务所签订《房屋租赁合同》一份，约定徐秀英将系争房屋出租给李志强使用，建筑面积180平方米，租赁期限为12个月，自2016年8月16日起至2017年8月15日止，租金为每月1万元。付三押一，租金以转账方式支付，下次支付时间提前伍天，以后依次类推，甲方收到乙方的租金后应开具收据或收条。乙方自接受租赁房屋之日向甲方交纳押金壹万元整，在甲方按合同约定时收回该房屋之日返还乙方。乙方对于因过错使用，导致租赁房屋损坏，有修缮的责任并承担维修费用，乙方对于该租赁房屋的附属设施在使用过程中造成的损坏，有修缮的责任并承担维修费用。甲、乙双方在租赁期内均不得擅自借故解除合同，乙方因特殊情况退房，必须提前一个月通知甲方，并支付一个月的租金作为违约金；甲方确需收回租赁房屋自用，必须提前一个月通知乙方，并支付一个月的租金作为违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订当日，徐秀英向李志强交付系争房屋。次日，李志强向徐秀英支付押金1万元，后陆续支付租金至2017年10月16日止。
李志强曾于2017年7月表示欲续租系争房屋，后于2017年8月表示不再续租。
李志强在使用过程中造成系争房屋的地板损坏。2017年8月14日，李志强向徐秀英交还钥匙，但徐秀英拒绝接收。2017年8月17日，徐秀英委托物业对系争房屋停水停电。2017年10月17日，徐秀英向李志强收取系争房屋的钥匙。
一审审理中，李志强提供《上海易锦建筑装潢报价单》一份，证明地板损坏的维修费为6,766元；维修地板所需时间为五天，同意按照租金标准支付五天租金损失；认可其使用期间欠付水电煤费用521.90元。上述费用均可在徐秀英返还钱款中予以扣除。徐秀英提供《XX路XX号XX维修项目》清单两份，证明地板需重作的维修费为58,831元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李志强、徐秀英签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。在上述合同约定的履行期届满前李志强提出续租二个月，徐秀英亦表示同意，合同履行期延续至2017年10月15日止，在上述续租期间双方仍应严格履行合同约定的权利和义务。但李志强在上述履行期内却单方提出终止合同，根据合同约定，李志强理应承担一个月的租金作为违约金。租赁押金系由承租方向出租方支付一定数额的钱款，在租赁合同终止时用于抵扣承租人应向出租人承担相关费用。现由于李志强应承担的上述违约金与其向徐秀英支付的押金相当而予以抵扣，故李志强要求退还押金，法院不予支持。
根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，由于李志强原因致使系争房屋内部分地板损坏，李志强应承担赔偿责任。但对于受损地板是否应重作还系修复，以及维修费的数额，徐秀英应负有举证责任，但徐秀英未向法院提供足够证据予以佐证，故法院难以采信，现李志强自愿承担一定数额的赔偿，于法并无不合，至于徐秀英认为该数额尚不足以弥补其损失的，自可另行主张。
根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽李志强造成地板损坏，但尚未达到系争房屋无法使用的状况，徐秀英应负有减损义务，接受系争房屋后另行向李志强主张租赁物受损赔偿，但其拒绝收房是实属不当，且在2017年8月17日对系争房屋采取停电停水，致使李志强无法使用系争房屋，故徐秀英要求李志强承担二个月的租金损失，于法不合，法院不予采信。
李志强自愿承担徐秀英提出的水电煤费用，于法并无不合，法院予以照准。李志强要求徐秀英支付未返还租金及押金的利息，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百二十二条的规定，判决如下：一、徐秀英应于判决生效之日起十日内返还李志强租金11,045.10元（此款已扣除李志强应支付徐秀英的地板修复费6,766元、水电煤费用521.9元、地板修复期间租金损失1,667元）；二、驳回李志强的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由李志强负担200元，由徐秀英负担75元。
二审审理过程中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，2017年7月19日，徐秀英在与李志强的微信聊天中称：“3万元钱已收到，但是7月房租没有（这么多），所以3万元应该为7、8、9的房租。”李志强对此回应：“那就顺延吧。”在李志强提出不再续租系争房屋，自行搬离系争房屋后，双方之间曾有过关于合同终止履行后如何处理的对话：2017年8月15日，徐秀英称：“请你务必在9月15号之前将地板及沙发修复，在得到我的满意之后，如再续租房，为了我的利益不受到伤害，我们必须重新签订租房合同。否则我一定会收回房子。”李志强对此回应：“我会在房租到期之前给你修复！是否重新签订合同我们再议。”“现在我已安排（人）搬回去了。”8月16日，徐秀英称：“房子是我的，合同不签你不要想搬进去。”李志强则回应：“我现在付钱了，现在享有这个权利，我已经住人了！”
本院认为，李志强与徐秀英之间关于系争房屋的《房屋租赁合同》于2017年8月15日到期，在到期之前，李志强曾于7月19日之前向徐秀英支付了超过7月份（7月15日至8月15日）应付房租的款项，从金额上看相当于可使用至10月15日的租金。因此，徐秀英在微信中明确向李志强提出收到的3万元应该为7、8、9的房租。对此，李志强不仅未提出异议，反而表示“那就顺延吧”。据此，一审法院有关在上述合同约定的履行期届满前李志强提出续租二个月，徐秀英亦表示同意，合同履行期延续至2017年10月15日止的认定，有相应事实根据。李志强认为双方于2017年8月15日之后为不定期租赁合同关系，缺乏事实根据，本院难以采信。在上述续租期间双方仍应严格履行合同约定的权利和义务。但李志强在上述履行期内却单方提出终止合同，根据合同约定，李志强理应承担一个月的租金作为违约金。由于李志强已交付的押金与一个月的租金金额相当，故徐秀英拒绝返还押金，实际上是主张李志强应承担的违约金与收取的押金的抵扣，具有相应的依据，一审驳回李志强有关返还押金的诉请，当属无误。
关于徐秀英在2017年8月16日的微信聊天中声称“房子是我的，合同不签你不要想搬进去”的言论对于双方之间合同到期后的法律关系的认定是否有影响的问题，本院认为，双方之间在原租赁合同到期日之前有关续租期限的合意是明确的，即顺延到2017年10月15日止【这一点也可以从李志强2017年8月15日与徐秀英之间的对话（“我会在房租到期之前给你修复”）中得到确认】。在原租赁期满之前，李志强因自身原因不愿意继续续租，并自行搬离了系争房屋，其又不愿意承担相应违约责任。双方此后对于包括房屋受损部位的维修、违约责任的承担等合同终止履行后的善后处理事宜未能达成一致。在此情况下，李志强再行搬入系争房屋，欲居住至2017年10月15日止，据此，徐秀英在2017年8月16日的微信聊天中声称“房子是我的，合同不签你不要想搬进去”是事出有因的，但并不能依据该言论得出双方并未达成新的房屋租赁合同关系的结论。
综上，李志强二审仅对于押金不予返还的一审判决结果不服提出上诉，未对一审判决的其余内容提出上诉，现其有关押金应予返还的理由不能成立，徐秀英也未对一审判决提出上诉，故一审判决应予维持。上诉人李志强的上诉请求，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人李志强负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 潘俊秀
审判员 翟从海
二〇一八年二月二十七日
书记员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……