安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖11民终385号
上诉人（原审原告）：赵明，1976年10月16日出生，汉族，无业，住江苏省南京市栖霞区。
委托代理人：耿晓兵，安徽知秋律师事务所律师。
委托代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：安徽冠景旅游开发有限责任公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码55325764-X。
法定代表人：黄法元，该公司董事长。
委托代理人：田曙春，安徽曙春律师事务所律师。
原审第三人：兴业银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市，组织机构代码05848403-6。
负责人：章宏，该分行行长。
委托代理人：赵健，该分行员工。
上诉人赵明与上诉人安徽冠景旅游开发有限责任公司（以下简称冠景公司）、原审第三人兴业银行股份有限公司滁州分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，上诉人赵明、冠景公司均不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2015年11月26日作出的（2015）南民一初字第01047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人赵明的委托代理人陈晓东，上诉人冠景公司的委托代理人田曙春，原审第三人兴业银行的委托代理人赵健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2013年9月16日，赵明与冠景公司签订商品房预售合同一份，赵明购买冠景公司预售的滁州市览山路111号（冠景览山A组团）10幢商服单元1、2层室，总房价款2650000元，冠景公司应于2014年12月31日将房屋交付给赵明，逾期90天，赵明有权单方面解除本合同。合同签订的同日，赵明支付房屋首付款1330000元，并于2013年11月4日与第三人兴业银行签订个人购房抵押（保证）借款合同一份，贷款1320000元支付购房款，并办理预抵押登记，赵明贷款后依约按期还贷。冠景公司未按合同约定向赵明办理交房手续。截止2015年11月6日，赵明归还贷款本金190096.71元，利息186269.89元。
原审法院认为：赵明与冠景公司于2013年9月16日签订的商品房预售合同及赵明与兴业银行于2013年11月4日签订的个人购买抵押（保证）借款合同均系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。由于冠景公司未能按约交房给赵明，故赵明主张解除双方签订的商品房预售合同符合双方约定买受人单方解除合同的条件，对赵明主张解除与冠景公司签订的合同的诉求，予以支持。鉴于赵明与冠景公司签订的购房合同予以解除，赵明与兴业银行签订的借款合同没有继续履行的必要和实际意义。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对赵明主张解除与兴业银行于2013年11月4日签订的个人购买抵押（保证）借款合同予以支持。
关于购房款退还问题。赵明按约支付了首付购房款1330000元并办理银行按揭贷款1320000元，兴业银行已将贷款支付给冠景公司，赵明已按约支付了全部的房款。诉讼中，兴业银行要求返还贷款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，冠景公司应当将首付房款和购房贷款分别返还赵明和兴业银行。
关于购房款的利息问题。由于购买合同中双方对利息没有约定，冠景公司应支付赵明的首付房款的1330000元的利息，利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年9月16日起至判决确认给付之日止。因赵明已按约归还了兴业银行贷款190096.71元并承担利息186269.89元，故冠景公司还应返还赵明已还贷款190096.71元及利息186269.89元；冠景公司实际应返还兴业银行贷款为：1129903.29元（1320000元-190096.71元），并承担利息，利息以1129903.29元为本金，按赵明与兴业银行约定的年利率7.38%计算，从2015年11月7日起算至判决确认给付之日止。
关于赔偿问题。赵明单方行使解除权，解除与冠景公司签订的购房合同，按《商品房预售合同》第十九条约定，冠景公司需承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.10%，故冠景公司应承担的赔偿数额为2650元（2650000元×0.10%）。
综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除赵明与安徽冠景旅游开发有限责任公司于2013年9月16日签订的商品房预售合同；二、解除赵明与第三人兴业银行股份有限公司滁州分行于2013年11月4日签订的个人购买抵押（保证）借款合同；三、安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内返还赵明首付购房款1330000元及相应的利息（利息：以1330000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年9月16日起至判决确认给付之日止）；四、安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内支付赵明已还银行贷款本金190096.71元及利息186269.89元；五、安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内返还第三人兴业银行股份有限公司滁州分行贷款本金1129903.29元及利息（以贷款1129903.29元，按贷款年利率7.38%计算，从2015年11月7日起诉至判决确认给付之日止）；六、安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿赵明2650元；七、驳回赵明的其他诉讼请求。案件受理费29220元，由安徽冠景旅游开发有限责任公司负担。
赵明上诉称：1、冠景公司未按双方合同约定时间交付房屋，已构成根本违约，赵明主张赔偿损失有事实依据，符合法律规定，法院应予支持。案涉商品房预售合同中赵明承担的违约责任明显重于冠景公司承担的违约责任，显然对赵明不公，应予调整；2、赵明在签订合同后即支付全部购房款，冠景公司因占用赵明资金给赵明所造成的损失应予赔偿；3、因原审判决未及时生效，赵明需继续偿还兴业银行的贷款本金及利息，冠景公司应予支付。故请求维持原审判决第一、二、四项，改判支持赵明原审其他诉讼请求。
冠景公司在庭审中辩称：1、根据双方合同约定，若赵明解除合同，则冠景公司需退还赵明购房款，同时按人民银行规定的同期存款利率计算利息；2、冠景公司与兴业银行发生的借贷关系不应由冠景一方承担。
兴业银行在庭审中辩称：兴业银行要求相关方按约定履行贷款还款义务，针对债务人及担保人的违约行为，债权人有权要求债务人及担保人支付违约金。
冠景公司上诉称：根据双方签订的商品房预售合同第十九条的约定，若赵明单方解除合同，则冠景公司应退还赵明已支付的房价款，并按照人民银行公布的同期存款利率计算利息。故请求，撤销原审判决第三、四项，并对原审判决第五项就利息部分依法改判。
赵明在庭审中辩称：案涉商品房预售合同的解除是因冠景公司未按期交房所致，根据合同约定，赵明承担的违约责任明显重于冠景公司，故赵明要求法院对违约金进行调整及对其支付的购房款按同期贷款利率支付利息的诉讼请求应予支持。
兴业银行在庭审中辩称：兴业银行要求相关方按约定履行贷款还款义务，针对债务人及担保人的违约行为，债权人有权要求债务人及担保人支付违约金。
双方所举证据与一审一致，相对方质证意见也同一审，本院认证意见也同一审。
本院除对原审查明事实予以确认外，另查明：根据兴业银行提供的赵明还款明细表，截止2016年5月6日，赵明偿还的银行贷款本金为245152.65元，利息为221410.28元，尚欠兴业银行贷款本金1074847.35元。
根据双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、冠景公司赔偿赵明购房首付款利息标准、赔偿赵明支付银行贷款的利息标准以及关冠景公司向兴业银行偿还赵明剩余购房贷款的利息标准如何确定；2、解除商品房预售合同违约金的数额如何确定。
本院认为：赵明与冠景公司签订的商品房预售合同系双当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
对于争议焦点1。本案中，赵明已按照双方合同约定支付了全部购房款，但冠景公司并未按双方约定期限交付房屋，冠景公司显属违约。根据双方商品房预售合同第七条的约定，在冠景公司逾期交房超过30日的情况下，赵明有权解除双方商品房预售合同。根据双方商品房预售合同第十九条的约定，因双方商品房预售合同解除，冠景公司应返还赵明所支付的购房款，并支付相应的利息。本案中赵明所支付的购房款包含两个部分，一部分为赵明自有资金支付的首付款133万元，另一部分系赵明自兴业银行取得的银行贷款132万元。
对于冠景公司赔偿赵明首付款的利息标准，根据双方商品房预售合同的第十九条的约定，应按照同期银行存款利率的标准计算，并非对利息未作约定，故原判决按照银行同期贷款利率计算利息不当，本院依法予以纠正。
对于冠景公司赔偿赵明银行贷款的利息标准，虽双方合同约定按照同期银行存款利息的标准赔偿赵明的损失，但冠景公司逾期交房系导致案涉商品房预售合同解除的根本原因，赵明并无违约行为，且赵明亦一直按照其与兴业银行的借款合同偿还银行贷款，故冠景公司应按照赵明实际偿还银行贷款的利率标准赔偿赵明支付的银行贷款的利息，原审按照赵明实际承担的利率标准确定冠景公司应赔偿赵明的银行贷款利息并无不当，本院予以维持。
对于冠景公司偿还赵明剩余的兴业银行贷款的利息标准，因本案案涉商品房预售合同因冠景公司过错而解除，进而导致赵明与兴业银行之间的借款合同已无履行之基础及必要，兴业银行为此亦产生相应的利息损失，故原审法院按照赵明与兴业银行之间的利息标准计算冠景公司偿还兴业银行剩余贷款本金的利息正确，本院依法予以维持。
对于争议焦点2。因案涉商品房预售合同系因冠景公司原因解除，故冠景公司应向赵明承担解除合同违约金。根据双方商品房预售合同第十九条的约定，赵明行使合同解除权解除案涉商品房预售合同后冠景公司应承担违约金的数额为总房价款的0.1%，结合双方商品房预售合同第七条的约定，若赵明逾期付款导致案涉商品房预售合同解除，则赵明应向冠景公司支付违约金的数额为总房价款的5%，从上述约定看，赵明承担的违约责任明显重于冠景公司承担的违约责任，权利义务极不对等，冠景公司承担违约金数额显然不能体现违约金的惩罚性作用，故本院结合本案的案情，酌定冠景公司应承担的解除合同违约金为房屋总价款的3%，即79500元（2650000元×3%），对于赵明主张中超过3%的部分，本院不予支持。对于冠景公司应支付赵明已还银行贷款及利息的数额，因本案原审判决未生效，导致赵明继续偿还银行贷款及利息，截止2016年5月6日，赵明共偿还兴业银行贷款本金245152.65元，利息221410.28元，上述款项冠景公司应支付给赵明。对于赵明尚未偿还的兴业银行剩余贷款本金1074847.35元（1320000元-245152.65元），冠景公司应返还给兴业银行。
综上，原审判决认定事实部分不清，本院依法予以纠正。对于赵明及冠景公司上诉请求中的合理部分，本院予以支持，对于其他部分因无事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01047号民事判决第一、第二、第七项，即“一、解除赵明与安徽冠景旅游开发有限责任公司于2013年9月16日签订的《商品房预售合同》；二、解除赵明与兴业银行股份有限公司滁州分行于2013年11月4日签订的《个人购买抵押（保证）借款合同》；七、驳回赵明的其他诉讼请求。”；
二、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01047号民事判决第三项“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内返还赵明首付购房款1330000元及相应的利息（利息：以1330000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2013年9月16日起至判决确认给付之日止）”为“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内返还赵明首付购房款1330000元及相应的利息（利息：以1330000元为本金，按中国人民银行同期同类存款利率计算，从2013年9月16日起至判决确认给付之日止）”；
三、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01047号民事判决第四项“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内支付赵明已还银行贷款本金190096.71元及利息186269.89元”为“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内支付赵明已还银行贷款本金245152.65元及利息221410.28元”；
四、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01047号民事判决第五项“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内返还兴业银行股份有限公司滁州分行贷款本金1129903.29元及利息（以贷款1129903.29元，按贷款年利率7.38%计算，从2015年11月7日起诉至判决确认给付之日止）”为“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内返还兴业银行股份有限公司滁州分行贷款本金1074847.35元及利息（以贷款1074847.35元为基数，按贷款年利率7.38%计算，从2016年5月7日起至判决确认给付之日止）”；
五、变更安徽省滁州市南谯区人民法院（2015）南民一初字第01047号民事判决第六项“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿赵明2650元”为“安徽冠景旅游开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿赵明79500元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费29220元，由上诉人赵明负担3578元，上诉人安徽冠景旅游开发有限责任公司负担25642元；二审案件受理费15152元，由上诉人赵明负担9856元，上诉人安徽冠景旅游开发有限公司5296元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一六年五月九日
书 记 员 岳陈陈
附本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；