浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙02民终1208号
上诉人（原审第三人）：王韬，男，1988年3月28日出生，汉族，无固定职业，住浙江省宁波市宁海县。
上诉人（原审第三人）：葛雪娥，女，1963年12月2日出生，汉族，无固定职业，住浙江省宁波市宁海县。
被上诉人（原审原告）：林玉英，女，1956年6月26日出生，汉族，农民，住浙江省台州市三门县。
委托诉讼代理人：胡小杰，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴金蕾，浙江海浩（宁海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王其海，男，1965年2月23日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。
上诉人王韬、葛雪娥因与被上诉人林玉英、王其海确认合同有效纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2017年2月21日作出的（2016）浙0226民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
王韬、葛雪娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.被上诉人林玉英、王其海在一审诉状和庭审中认可借条和收条出具的时间就是落款时间，当上诉人要求对上述证据的形成时间申请鉴定后，林玉英到一审法院作笔录称借条、收条都是在签订《房屋转让协议书》时出具。林玉英在诉状中表示涉案房产在签订协议后一直由其居住至拆迁，但在庭审中经上诉人质疑后又改口称其是居住在304室并非涉案房屋。林玉英、王其海的上述行为明显是在恶意串通损害他人利益。2.上诉人葛雪娥与王其海婚后一直由葛雪娥当家，王其海不可能向林玉英借款2000元集资款，要是真的借了也早就归还，也不可能以2500元的价格卖涉案房屋。林玉英与王其海转让房产是假的。3.涉案房屋系在葛雪娥与王其海的婚姻存续期间由宁波市蓝星电子有限公司照顾员工以低价转让给王其海的，系夫妻共同购买，属夫妻共同财产。王其海在葛雪娥不知情的情况下以非合理的低价转让涉案房屋给林玉英，且涉案房屋一直由葛雪娥居住，故依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，所有人有权追回涉案房屋。4.葛雪娥与王其海在离婚时将位于跃龙路16号301室（涉案房屋）、304室、309室房屋赠与给了上诉人王韬。葛雪娥与王其海离婚是基于上述房屋的赠与条件下才成立的。其中的309室房屋的拆迁赔偿款已由王韬领走，故上述赠与合法有效。5.一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，是错误的，应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条。6.一审法院提到了林玉英于2009年11月27日起诉，请求确认《房屋转让协议》具有法律效力，但对该证据上诉人没有见过也未质证，一审法院作为证据使用程序违法。
林玉英答辩称：1.一审中各方当事人均称林玉英实际居住304室，林玉英解释过买卖的房屋是301室，由于事后调整而居住304室。林玉英陈述的款项支付时间前后一致。上诉人没有证据证明林玉英与王其海存在恶意串通的事实。涉案房屋所在的地区在拆迁前房屋买卖现象频繁，交易价格与本案相差无几。2.林玉英在304室居住了近十年，且从未交过房租，上诉人也从来没有要求搬迁，说明上诉人已经明知涉案房屋已经卖给了林玉英。虽然上诉人称免费让林玉英居住系亲属关系，但如上诉人所称的其夫妻关系恶化的情况下不可能把自家的房屋给林玉英免费居住。由于涉案房屋的拆迁，上诉人主张涉案房屋买卖无效是违反诚信原则的行为，也有违《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定。3.依照法律规定赠与行为系实践性行为。上诉人王韬始终没有实际取得涉案房屋的产权，也没有实际使用管理房屋，赠与行为未成立。王其海在一审中明确，当时离婚协议是没有办法才签的。上诉人葛雪娥与王其海的离婚协议系合同行为，根据相对性原则与林玉英无关。涉案房屋买卖在2006年正月，上诉人葛雪娥与王其海离婚在2011年7月，房屋买卖行为在离婚之前将近6年前已形成，离婚协议约定对涉案房屋的处分没有事实和法律依据。4.2009年11月27日林玉英向一审法院起诉，请求确认房屋买卖协议有效，后林玉英于2010年5月4日撤诉，一审法院对此作出了民事裁定。一审法院审判程序合法。
王其海未予答辩。
林玉英一审诉讼请求：依法确认原、被告之间的《房屋转让协议》有效并由被告承担本案诉讼费。
葛雪娥、王韬一审诉讼请求：依法确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效。
一审法院认定事实：原、被告系姐弟关系。被告与第三人葛雪娥原系配偶，于2011年7月5日离婚。被告与第三人葛雪娥共同生育第三人王韬。1986年5月29日，被告向原告借款500元用于“兰星公司”（应为宁波市蓝星电子公司）集资建房。2004年1月22日，原告交付被告集资建房投资款2000元。2006年正月初三，原、被告签订《房屋转让协议书》一份，约定因被告对原告出资的集资建房款2500元未归还，被告自愿将1986年购买的蓝星公司集资房301室转让给原告所有管业，若今后遇到拆迁、改建等事宜，一切手续由原告出面办理；另载明原告因其女儿读书，被告于2004年将集资房转给原告居住。2004年至2010年左右期间，原告居住在集资房304室。2011年7月5日，被告与第三人葛雪娥签订离婚协议，协议第三项夫妻共同财产分割中约定：位于宁海县××路××室、××室、××室房产××第三人王韬所有。2016年，以房屋征收部门宁海县人民政府房屋征收办公室、征收实施单位宁海县城市房屋拆迁有限公司与第三人王韬就309室房屋签订私有房屋征收协议。
另查明，原告曾于2009年11月27日向一审法院起诉要求确认《房屋转让协议》具有法律效力，后于2010年5月4日撤诉。宁波市蓝星电子公司于1998年12月14日向一审法院提出破产申请，并于2000年出具《宁波市蓝星电子公司破产清算报告》，其中在破产财产范围中写明，根据国发（1994）59号文件“企业的职工住房、学校、托幼园（所）、医院等福利性设施，原则上不计入破产财产，由破产企业所在地的市或者市辖区，县的人民政府接收处理”的规定，宁波市蓝星公司固定资产中的职工宿舍及食堂面积约1700平方米，不计入破产财产。
一审法院认为：原、被告签订的《房屋转让协议》写明2500元不再归还、被告将集资房301室转让给原告所有管业，故该《房屋转让协议》视为双方关于集资房301室的房屋买卖合同。本案的争议焦点在于原、被告签订的《房屋转让协议》是否有效。关于涉案合同是否有效应根据《合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形予以认定。第一，关于涉案房屋未取得权属证明是否影响合同效力问题。第三人认为涉案房屋系集资房性质，截止庭审时均未取得相应的权属登记证明，权属不明的房屋不能处分。《合同法》司法解释一第四条、司法解释二第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的法律法规仅包括全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，且为效力性强制性规定而非规范性强制性规定。《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该法律中并没有明示违反该条规定的任何法律责任。违反该规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际是对合同履行的影响，与合同效力的判断没有直接关联，故不能以该规定直接作为否定合同效力的依据，第三人基于涉案房屋未取得权属登记证明否定合同效力的理由不成立，且与第三人主张的涉案房屋已经赠与给第三人王韬的陈述互相矛盾。第二，被告未经配偶同意出让涉案房屋是否影响合同效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条款，被告即使无权处分涉案房屋，并不影响合同效力。故第三人提出涉案房屋属于夫妻共同财产、被告未经第三人葛雪娥同意出卖房屋属于无效的抗辩理由，不予采纳。第三，关于本案是否构成原、被告之间的恶意串通损害他人利益问题。本案中，各方均陈述原告自2004年至2010年左右的期间居住在304室，另原、被告陈述的二笔款项支付时间相差较大，若原、被告存在恶意串通情形，应选择对双方更有利的事实签订房屋买卖合同。且原告曾于2009年起诉要求确认《房屋转让协议》的法律效力，而被告与第三人葛雪娥于2011年办理了离婚手续。故在第三人未提供充分证据证明原、被告系恶意串通情形下，对第三人提出的上述抗辩理由，不予采纳。第三人提出涉案房屋价值与原告支付的2500元不符，但未提供2004年或2006年时与涉案房屋地理位置、产权性质等类似的房屋价值，且即使存在显失公平，也不属于合同无效的情形。综上，原、被告签订的《房屋转让协议》应认定有效。但是，房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林玉英与被告王其海于2006年农历正月初三签订的《房屋转让协议》有效；二、驳回第三人王韬、葛雪娥的诉讼请求。本案受理费200元，由被告王其海负担100元，第三人王韬、葛雪娥负担100元；财产保全费2120元，由被告王其海负担。
二审中，当事人未提供新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”涉案房屋系王其海在与葛雪娥的婚姻存续期间向其工作单位宁波市蓝星电子公司购买的集资房，故属夫妻共同共有财产，根据上述司法解释规定王其海对涉案房屋并无单独处分的权利。林玉英作为王其海的姐姐，在购买涉案房屋之时理应明知涉案房屋系王其海与葛雪娥共同共有的事实，故依照上述司法解释规定，林玉英理应征求葛雪娥的同意。林玉英没有证据证明其在购买涉案房屋时征得了葛雪娥的同意，故其直接与王其海签订涉案房屋的《房屋转让协议》有失审慎，存在过错。虽然林玉英曾居住过涉案房屋，但并不能由此推断出葛雪娥同意出卖涉案房屋的事实。葛雪娥与王其海在2011年7月签订的《离婚协议书》约定将涉案房屋归王韬所有，由此可以推断出葛雪娥在当时还不知道涉案房屋已经出卖给林玉英的事实，故林玉英主张其于2004年向王其海购买涉案房屋时葛雪娥系知情的事实，依据不足，本院难以采信。因林玉英在购买涉案房屋时有失审慎，存在过错，故难以认定其系善意购买涉案房屋，根据上述司法解释规定其要求确认其与王其海签订的涉案房屋的《房屋转让协议》有效，于法无据，本院难以支持。葛雪娥、王韬主张林玉英与王其海签订的涉案房屋的《房屋转让协议》无效，理由成立，本院予以支持。本案非买卖合同纠纷，《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定不适用于本案。
综上所述，上诉人葛雪娥、王韬的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销浙江省宁海县人民法院（2016）浙0226民初3698号民事判决；
二、林玉英与王其海于2006年农历正月初三就位于宁海县跃龙路16号301室房屋所签订的《房屋转让协议书》无效。
一审案件受理费200元、财产保全费2120元，二审案件受理费100元，均由林玉英负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄永森
审判员 朱亚君
审判员 赵保法
二〇一七年五月二十二日
书记员 桂红艳