贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民终4367号
上诉人（原审原告）：谭锴，男，苗族，1972年4月10日出生，住贵州省凯里市。
委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦碧，贵州北斗星律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号绿地联盛国际11号楼12层。
法定代表人：孙志文，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王静，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。
上诉人谭锴、绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
谭锴上诉请求：1、撤销原判，改判支持其诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实和理由：1、原判对绿地公司违约时间的认定错误。本案中，根据双方的合同约定及法律规定，涉案房屋交付的条件必须同时满足以下四个条件：涉案房屋取得竣工验收报告、面积实测报告书、公共配套设施达到交付条件、消防验收合格。绿地公司在消防验收合格后并未通知谭锴收房，其未履行交付义务。谭锴作为普通购房者，即便知晓消防验收情况也不可能知晓诉争房屋是否达到交付条件，故本案的违约时间应当为2011年12月30日至绿地公司达到交付条件后并通知谭锴交付之日止；2、原判对本案诉讼时效认定错误。根据双方《商品房买卖合同》第十三条的约定，诉讼时效应从业主实际收房30日后开始起算。谭锴提交的《告客户书》不仅仅导致诉讼时效中断，且足以证明绿地公司向谭锴承诺支付违约金的时间为上诉人收房之日起10日内支付。综上，本案的诉讼时效应当从谭锴实际收房之日起10日后开始起算。
绿地公司上诉请求：1、撤销原判第一项，依法改判驳回谭锴要求绿地公司支付违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由谭锴承担。事实和理由：1、《告客户书》不能中断诉讼时效，且真实性不能确定。《告客户书》是针对房屋整改情况作出的，并非针对逾期交房违约金；2、本案房屋何时取得消防验收合格证与交付房屋无直接关联；3、《中华人民共和国消防法》调整对象是“为预防火灾和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全”，原判适用《中华人民共和国消防法》错误。原判所引用的法律条款，均系“建设单位”为申报主体。涉案房屋已经按规定进行了竣工备案，具备竣工交房条件。原判以《中华人民共和国消防法》规定认定消防合格为涉案房屋交付的法定条件错误；4、绿地公司已经在合同约定的交付日期之前具备交房条件，取得竣工登记备案。原判认定房屋于2014年6月18日才达到交付条件，没有证据予以佐证；5、谭锴的起诉已经超过诉讼时效；6、原判未根据合同条款的相关约定以及审理商品房买卖合同的相关法律法规进行判决，导致认定事实和适用法律错误。
谭锴向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金118869元（按每日万分之二标准，从2011年12月31日暂计算至2016年4月15日）及2016年4月15日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。
一审法院查明：对当事人没有争议的事实，法院予以认定。对当事人有争议的证据和事实，认定如下：1、原告提交《告客户书》一份,证明本案的诉讼时效于2013年11月7日中断，且被告已经承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内支付逾期交房违约金。被告对该证据的真实性及证明目的提出异议，认为该《告客户书》不知道是谁写的，即使诉讼时效因此中断，至2015年11月7日诉讼时效也已经超过，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋。”法院认为，该《告客户书》的落款处加盖有被告的公章，被告认为该证据不具备真实性，应提交证据证实，但被告未提交证据证实，亦不申请对其上的公章的真假予以鉴定，被告举证不利，应承担举证不利的后果，故对原告提交的上述证据的真实性及证明目的，法院予以确认。上述《告客户书》系被告于2013年11月7日张贴，载明：“就联盛国际负一层商铺交房问题，我公司做出如下公告：1、我公司将在2013年12月31日前整改完毕，并电话通知各位业主到场验收交房。2、我公司将严格按照《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约责任，按每日0.02%支付违约金给业主（在收房后十个工作日内支付）。”2、原告提交消防监督结果查询单一份，证明涉案房屋系必须经消防验收方能交付的房屋，被告在通知交房时，涉案房屋并未经过消防验收。被告对该证据的真实性无异议，但认为在双方签订的合同中并未将消防验收约定为合同交付条件，故对关联性提出异议。法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性，根据法院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》，8号楼的地下负一层系于2014年6月18日经消防验收合格。另查明，原、被告约定交房时间为2011年12月30日之前，同时约定交房时涉案商品房需已取得建筑工程合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。被告于2011年12月5日获得涉案房屋的竣工验收备案，于2012年12月8日登报通知交房，于2011年12月8日获得涉案房屋的面积实测报告书。涉案8号楼地下2层，地上4层，总建筑高度为21.04米，单体建筑面积为14874.41平方米，其中第1-4层建筑面积为4281.62平方米，规划用途为商业，其负一层与涉案绿地联盛国际楼盘的1、2、3、4、5、6、7、9、10、11号楼的负一层连为一体，总建筑面积为24,015.69平方米，规划用途为商业。
一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点为：一是消防验收合格是否为涉案房屋的法定交付条件；二是涉案房屋何时具备交付条件；三是被告是否应承担逾期交房违约责任及违约金如何计算；四是原告的起诉是否超过诉讼时效；
关于消防验收合格是否为涉案房屋的法定交付条件的问题。涉案房屋所位于的“绿地联盛国际”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24015.69平方米，根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”，《建设工程消防监督管理规定》第十三条：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建设总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”第十四条：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；（四）国家标准规定的一类高层住宅建筑；……”之规定，涉案房屋所位于的绿地联盛国际1-11号楼负一楼系建筑总面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。
关于涉案房屋何时具备交付条件的问题。鉴于消防验收合格系涉案房屋交付的法定条件，故涉案房屋需同时满足双方合同约定的交付条件（即获竣工验收备案及面积实测报告）及法律规定的交付条件（即通过消防验收合格）时，被告方能将房屋交付给原告使用。案涉建筑于2011年12月5日获得竣工验收备案表，于2012年12月8日获得面积测绘报告书，于2014年6月18日消防验收合格，因此涉案房屋于2014年6月18日具备交付条件。
关于被告是否应承担逾期交房违约责任及违约金如何计算的问题。第一，本案中，原告已依照合同约定履行完合同义务，被告亦应当依照合同约定及法律规定履行合同义务，否则应承担相应违约责任。原、被告双方在合同中约定的交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋于2014年6月18日才达到交付条件，故被告已经构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。第二，1、关于违约金的起算点，原、被告约定被告方应在2011年12月30日之前完成交付，故违约金的起算时间应为2011年12月31日；2、关于违约金的终止时间，原告主张被告达到交付条件后应再次通知交房，故违约金应计算至被告实际交房时止，法院认为，关于房屋消防验收结果，公安机关消防部门均会实时在其官方网上发布，作为业主随时可从消防部门的官网上了解到房屋的消防验收信息，原告持有涉案房屋消防验收查询单，说明已从消防部门的官网上知晓了涉案房屋于何时达到交付条件，但其仍贻于行使收房的合同义务，有扩大损失之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，法院对原告的上述主张不予采纳。涉案房屋于2014年6月18日达到交付条件，被告在此之前处于持续违约状态，本院酌情认定违约金的终止时间为2014年6月18日。被告逾期交房共计901天，双方约定的违约金计算方式为以原告已付房款为基数按万分之二每日计算，与同地域租金相比，该违约金约定并不过高，故被告应向原告支付违约金共计68,304.09元（379，046元×901天×0.0002=68,304.09元）。
关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本案中，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，因涉案的房屋于2014年6月18日最终消防验收合格，自2011年12月31日至2014年6月18日，被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2014年6月19日开始计算，截止至2016年5月18日原告起诉之日并未超过两年，故原告的起诉并未超过诉讼时效。
综上，因原告的起诉未超过诉讼时效，故原告要求被告承担逾期交房违约金的诉请，法院依法支付68,304.09元，超出部分，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告绿地集团（贵阳）置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告谭锴支付逾期交房违约金68,304.09元；二、驳回原告谭锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，676元，减半收取1，338元，由原告谭锴负担588元，由被告绿地集团（贵阳）置业有限公司负担750元。
本院二审期间当事人未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，并经质证，本院予以确认并在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。因《告客户书》的落款处加盖有绿地公司的公章，绿地公司虽对《告客户书》的真实性不予认可，但其并未申请对公章的真假予以鉴定，亦未提供相反证据，应承担举证不利的后果，故对绿地公司认为《告客户书》真实性不确定的主张本院不予采纳。
关于消防验收合格是否系涉案房屋的法定交付条件，本院认为，“绿地联盛国际”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2014年6月18日经消防验收合格之时才具备交付条件。绿地公司虽主张谭锴在网上打印的消防复验情况与本案没有直接关联，并主张消防验收查询单只是证明商品房消防进行复审不能证明商品房没有经过竣工验收，但其并未提交证据证明在该次消防复验之前，涉案房屋已经消防验收合格，符合交付条件，故对其该项主张本院不予采纳。关于计算违约金的期间，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年12月30日之前，涉案房屋直至2014年6月18日才经消防验收合格，故本案违约金计算期间应当从2011年12月31日至2014年6月18日。
关于谭锴认为本案违约金的截止时间应当为房屋达到交付条件后绿地公司履行通知义务之日止的上诉主张，经查，绿地公司于2011年12月5日获得涉案房屋竣工验收备案后，即于合同约定交房之日前在报刊上发出交房公告。此后，涉案房屋2012年12月8日取得《房屋建筑面积测绘报告》，并于2014年6月18日经消防验收合格。该消防验收结果已通过互联网予以公示，且谭锴一审中亦提交该房屋的消防监督结果查询单，表明其已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果。故谭锴的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于原判适用《中华人民共和国消防法》是否恰当，本院认为，任何单位和个人都有维护消防安全、预防火灾的义务。建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准，建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。绿地公司作为涉案楼盘的开发商对涉案房屋的消防安全负有不可推卸的保障义务，作为建设工程尤其是人员密集场所的建设工程属于《中华人民共和国消防法》的规范范围，因此原判适用《中华人民共和国消防法》并以此确认达到交付条件并无不当。
关于谭锴诉请支持逾期交房违约金是否超过诉讼时效，本院认为，该请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。双方签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋交付时间为2011年12月30日之前，但涉案房屋直至2014年6月18日经过消防验收合格才具备交付条件，故本案诉讼时效应从2014年6月19日开始计算，故原判认定谭锴的起诉并未超过诉讼时效，并无不当，本院予以维持。谭锴主张本案诉讼时效尚未起算的上诉理由及绿地公司主张本案已过诉讼时效的上诉请求均不能成立，本院均不予采纳。
综上所述，谭锴、绿地公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4176元，由谭锴负担2676元，由绿地集团（贵阳）置业有限公司负担1500元。本判决为终审判决。
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审判长 黄 新
审判员 田 勇
审判员 刘 劼
二〇一七年九月十五日
书记员 万炫兵