江苏省宜兴市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0282执异63号
异议人（利害关系人）杭美桃，女，1957年3月6日生，，汉族，住无锡市新区。
委托诉讼代理人季晨阳（受杭美桃的特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。
委托诉讼代理人吴贞艳（受杭美桃的特别授权委托），江苏神阙律师事务所实习律师。
申请执行人王三君，男，1961年11月29日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人陈信（受王三君的特别授权委托），宜兴市城东法律服务所法律工作者。
被执行人蒋小军，男，1976年6月22日生，，汉族，住宜兴市。
被执行人黄国昌，男，1958年9月18日生，，汉族，住无锡市新区。
本院在执行王三君与蒋小军、黄国昌民间借贷纠纷一案中，利害关系人杭美桃对本院于2014年12月4日出具（2013）宜执字第0974－1号民事裁定书拍卖坐落于无锡市新区旺庄镇陆巷村大尤巷77号房屋（所有权号65001083）以及（2013）宜执字第0974-11号民事裁定书裁定拍卖成交过户的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人杭美桃称，在（2013）宜执字第0974号执行一案中，法院拍卖了坐落于无锡市新区旺庄镇陆巷村大尤巷的房产，该执行行为存在错误，要求确认宜兴市人民法院在拍卖该房产过程中程序违法，请求撤销拍卖，将上述房产恢复至其名下。理由如下：1、法院未向其送达评估报告及告知拍卖情况。涉案房产系其与黄国昌共同共有，根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，法院应在收到评估机构作出的评估报告后五日内将评估报告发送给当事人及其他利害关系人，而法院在拍卖过程中未向其送达评估报告也未告知拍卖情况，属于程序违法。2、对其享有的优先购买权熟视无睹。其作为涉案房产的共同共有人之一，享有优先购买的权利，根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院应在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到达现场。而法院至今未向其发出任何通知，明显违反法律程序。3、违法将涉案房产贱价拍卖。涉案房屋评估价为307.85万元，2015年1月6日第一次挂牌拍卖时为307.85万元，而2015年10月29日法院又以218.975万元的基准价重新进行第一次拍卖，2015年12月4日以175.18万元的价格第二次拍卖，并以175.18万元的价格拍出。根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第八条，第一次拍卖时不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。而法院将拍卖价定为218.975万元比评估价低了30%，最终拍卖成交价175.18万元只有评估价的56%，这属于违法贱卖。
申请执行人王三君辩称，1、涉案房产非被执行人维持生活所必须的居住房屋，法院对房屋进行查封拍卖，行为合法；2、拍卖所得在扣除拍卖费用后应全额支付给申请执行人，杭美桃对于黄国昌对外提供担保是明知的，如果杭美桃能证明其对黄国昌对外提供担保不知情，其也应承担导致拍卖价值贬损的部分租金，不能在拍卖款中主张权利；3、法院拍卖是交由第三方机构进行的，合法性毋容置疑。综上要求驳回异议人的异议申请。
经本院查明，在王三君与蒋小军、黄国昌民间借贷纠纷一案审理过程中，双方自愿达成以下协议：“一、蒋小军确认尚欠王三君借款本金942万元及该款自2012年2月10日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率的四倍计算的利息，蒋小军自2013年5月起每月月底前支付借款本金39.25万元，至本金付清之日止，利随本清。二、黄国昌对蒋小军上述还款义务承担连带保证责任。黄国昌承担还款义务后，有权向蒋小军追偿。三、若蒋小军、黄国昌有一期未能按时支付，则王三君有权就未支付部分向法院申请全额执行。”本院于2013年3月1日出具（2012）宜民初字第2375号民事调解书，对以上协议内容进行确认。后蒋小军、黄国昌未能履行相应义务，王三君遂向本院申请执行，本院于2013年6月24日立案受理。
执行过程中，本院查明黄国昌名下有坐落于无锡市新区旺庄镇陆巷村大尤巷77号的房屋一套，所有权证号为65001083，结构为混合，房屋总层数为3层，建筑面积为317.46平方米。该房屋于2014年9月5日院依据（2013）宜执字第0974号民事裁定书予以查封。后因被执行人未予履行付款义务，王三君向本院申请要求拍卖黄国昌名下的财产。2014年3月28日，本院经随机摇号确认委托无锡市求实房地产评估交易有限公司对涉案房产进行评估。2014年3月28日，无锡市求实房地产评估交易有限公司作出《无锡求实（2014）字第2012号》房地产评估报告，评估涉案房屋价格为307.85万元（其中房屋估价293.27万元，装修14.58万元）。2014年5月21日，本院向杭美桃送达《无锡求实（2014）字第2012号》房地产评估报告并制作谈话笔录一份，告知其评估报告内容并询问其是否行使优先购买权。杭美桃陈述“我是想购买，但是我现在没钱，要借也没有地方借。现在还有个女儿在浙江念书，每年的生活费都难以维持，即使贷款的话也无还贷能力，望法院再给我几天时间，我回去想想办法，看能否借到再做决定”。后杭美桃未再向法院作出是否行使优先购买权的意思表示。2014年12月4日，本院出具（2013）宜执字第0974-1号民事裁定书，裁定“拍卖被执行人黄国昌所有的坐落于无锡市新区旺庄镇陆巷村大尤巷77号（所有权号：65001083）房屋一套以清偿债务”。2015年1月5日，本院第一次拍卖，起拍价为307.85万元，后因无人竞拍而流拍。
又查明，执行过程中，案外人武杰提出对上述房屋享有10年租赁权，并向本院提交2015年8月26日的租房协议书一份（租赁期为10年，租金一次性付清，共计135万元）、2012年12月30日黄国昌出具的收条1份。被执行人黄国昌对案外人武杰主张的租赁权予以认可，确认已收到135万租金。2015年1月16日，本院向武杰送达民事裁定书和协助执行通知书。期间申请执行人王三君要求暂缓拍卖，对租赁协议等证据材料的真实性进行鉴定。后申请执行人王三君同意扣除案外人武杰提出的未到期租金。本院于2015年10月28日重新对上述房屋进行网上拍卖，其中起拍价为原评估价307.85万扣除尚未租赁79个月的租金88.875万后的218.975元，后因无人竞拍而流拍。2015年12月3日，本院第二次拍卖，起拍价为175.18万元，后丁丽萍以175.18万元购得。2015年12月23日，本院出具（2013）宜执字第0974-11号民事裁定书，裁定“原登记在黄国昌名下的坐落于无锡市新区旺庄镇陆巷村大尤巷77号（所有权号：65001083）房屋一套的所有权及土地使用权，转归买受人丁丽萍所有”。
再查明，黄国昌与杭美桃于1993年2月20日登记结婚。
审查中，异议人杭美桃为证实自己的主张，向本院提供如下证据：1、2014年3月7日的执行异议申请书，以证明曾提出异议要求法院解除对房屋的查封，但是法院未予理涉。2、2015年1月6日、2015年10月29日、2015年12月14日淘宝司法拍卖网页截图，以证明最终成交价只有评估价的56%。
对上述证据，申请执行人王三君质证意见表示对杭美桃原提出的执行异议，并未向执行法院当面提交，而淘宝网司法拍卖的流程合法，请求驳回异议。
上述事实，由杭美桃提供的执行异议申请书、司法拍卖截图和本院调取的执行笔录、送达回证、租房协议书、收条、相关法律文书等证据在卷作证。
本案争议的焦点问题是：本院拍卖争议房产的执行过程中有无违法情形。
本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”本案中，本院于2014年5月21日已向杭美桃送达《无锡求实（2014）字第2012号》房地产评估报告，并告知评估、拍卖的相关情况，同时就询问优先购买权等问题制作谈话笔录一份，执行程序合法，并无不当。至于对于异议人杭美桃主张本院未保障其作为共有人的优先购买权的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，人民法院应在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到达现场。本案中，杭美桃系黄国昌配偶，案涉房屋系其夫妻关系存续期间取得，属于黄国昌与杭美桃共同共有，杭美桃作为案涉房屋的共有权人，对案涉房屋享有优先购买权。2014年5月21日，执行法院告知杭美桃享有优先购买的权利，并询问其是否购买案涉房屋。杭美桃请求法院给与几天时间考虑，但一直未答复法院。自2014年5月21日至2015年1月6日法院第一次对案涉房屋进行网络拍卖，期间长达七个月之久，杭美桃既未向法院作出要求购买的意思表示，也没有向执行法院缴纳拍卖保证金，亦没有参加竞买，杭美桃怠于行使权利，应视为其放弃优先购买权。在后续重新拍卖过程中，本院虽未书面直接通知杭美桃，但在拍卖公告中均写明“对标的物有优先购买权人等均可参加竞拍”的内容，已尽适当通知义务，且杭美桃亦未实际参加竞价，故异议人认为执行法院没有依法保护其优先购买权的理由，本院不予支持。
对于异议人主张执行法院将案涉房屋违法低价拍卖的异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”本案中，因案涉房屋由承租人长期占有使用，在第一拍卖流拍后暂缓拍卖，后经申请执行人申请在评估价基础上扣除黄国昌已收取的承租人享有的尚未租用的79个月租金计88.875万元。该88.875万元系拍卖房屋上的预期收益，本院扣除该预期收益后重新启动拍卖，并无不当。在流拍后降价前一次保留价的百分之二十确定起拍价，最终以保留价175.18万元成交。上述拍卖过程中确定的价格符合《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款的规定，异议人关于执行法院违法贱卖房屋的异议与事实不符，本院不予支持。至于申请执行人王三君称拍卖所得款在扣除拍卖费用后应全额支付给申请执行人的意见，并不属本案执行异议审查范围，本案不予理涉。
综上，本院就执行过程中拍卖坐落于无锡市新区旺庄镇陆巷村大尤巷77号房屋的执行行为，符合法律规定，执行程序并无不当。对异议人杭美桃提出的上述异议主张，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事拍卖、变卖财产的规定》第六条、第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十一条第一款的规定，裁定如下：
驳回杭美桃的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向无锡市中级人民法院申请复议。
审 判 长 王 艳
人民陪审员 唐建平
人民陪审员 何芳芳
二〇一七年十月十七日
书 记 员 王 雪