河北省唐山市丰润区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第2630号
原告（反诉被告）：唐山福瑞祥房地产开发有限公司，住所地：唐山市丰润区公园路北侧。
法定代表人：刘福增，董事长兼总经理。
委托代理人：何全纯，河北腾邦律师事务所律师。
委托代理人：李兆京，河北腾邦律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈燕，公务员。
被告（反诉原告）：李永进，农民。
二被告委托代理人：陈玉贵，河北冀丰律师事务所律师。
二被告委托代理人：王长福，河北京唐律师事务所律师。
原告唐山福瑞祥房地产开发有限公司（福瑞祥公司）与被告陈燕、李永进商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐本民独任审判，公开开庭进行了审理。原告（福瑞祥公司）的委托代理人何全纯、李兆京、二被告委托代理人陈玉贵、王长福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告福瑞祥公司诉称，2012年11月16日被告陈燕与原告签订《瑞祥国际内部认购协议书》，被告认购原告开发的瑞祥国际1-2-701室楼房一处。房屋总价337724元，被告已付208705元，下欠129000元未付。2013年11月13日被告向原告提出申请，要求原告提前交房，并作出保证“如按揭手续未能正常办理下来，本人一周内补齐购买1号楼2单元701室所剩房款129000元”。被告现已实际入住所购买的楼房。后经原告多次催促，但被告迟迟不办理按揭贷款手续，致使原告后期房款无法收取。2015年5月14日，原告向被告发出律师《催告函》，再次催告被告在接此函件之日起二日内到瑞祥国际项目部签署正式《商品房买卖合同》和办理贷款按揭手续。但被告至今没有办理。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院判令二被告支付购房款129000元和利息1万元，诉讼费用由被告承担。
被告陈燕、李永进辩称，双方签订协议书之前，原告是按住宅楼、大产权进行宣传，被告也是为了居住按住宅楼购买，原告虚假宣传欺骗了消费者，使被告为住房居住而买了原告的商业房，而且在签订协议时，原告隐瞒没取得商品房预售许可证的事实，误导被告签订了认购协议。被告已提出反诉，请求撤销认购协议。对购买的房屋坐落、欠款钱数的情况，被告没有异议。
被告陈燕、李永进反诉称，被告认为“瑞祥国际内部认购协议书”系原告欺诈消费者而订立，属于可撤销合同，请求法院依法给予撤销并由原告承担欺诈消费者的法律责任，原告在出售商品房时在所作的广告、宣传单、户型设计图等均按大产权住宅楼宣传出售。业主手册上称“居住社区”、“住宅小区”、“住宅”、“商品住宅楼”、“住宅消费者”、“住宅质量保证”、“住宅使用说明书”。2013年11月13日收房款收据中明确写的是“住宅面积款”。起诉后得知原告在居住入住后按居民用电、用水、采暖收费是其隐瞒真相向有关部门垫付了商业水电暖价格与居民使用价格之间的差额。双方2013年3月25日签订“瑞祥国际内部认购协议书”收房款208705元时原告并没有取得预售许可证。原告催告居民签订商品房买卖合同时被告才从原告提交的商品房买卖合同文本中看到原告出售给被告的房产是“商业地产”、“仅用于商业服务”用途而不是“住宅”，原告是将商业房产当做住宅房产出售给被告，故此反诉请求：1、撤销2013年3月25日“瑞祥国际内部认购协议书”（买卖合同）返还已交房款232822元；2、退还契税、公维、办证、他项、转让费28832元；3、根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条规定承担赔偿责任，赔偿被告232822元（含装修损失）；4、诉讼费由原告负担。5、将被告所购房产退给原告。
原告福瑞祥公司就二被告反诉辩称，一、双方所签订的瑞祥国际内部认购协议书合法有效，且原、被告均已按认购协议书履行了各自的义务。认购协议书签订后，基于被告的申请，双方又签订了楼房交接书，被告实际接收了楼房并入住。二、原、被告双方签订的内部认购协议书和楼房交接书中，从来没有约定双方买卖的商品房为住宅房屋，而且在双方签订的唯一的两个书面协议当中，被告已经放弃了退房即撤销合同的权力。三、被告所提请的二项反诉请求均不能成立，它不符合合同撤销的要件。原告没有故意隐瞒没有商品房预售许可的事实。综上，请求驳回被告对原告反诉全部诉讼请求。
经审理查明，2013年3月25日，被告陈燕与原告签订《瑞祥国际内部认购协议书》，被告认购原告开发的瑞祥国际1-2-701室楼房一处，面积91.79平方米，房屋总价338705元，被告当日支付购房款208705元（包括2013年3月23日定金1万元），下欠13万元双方协商以办理银行按揭贷款的方式支付。在该协议书备注栏第2项记载：“在签订正式商品房买卖合同前，认购人可随时到项目部办理全额不计息退款手续”。2014年1月3日，被告陈燕之父陈玉贵代表被告陈燕向原告交纳地下室款16562元购买负1层44号地下室一个，面积11.83平方米。2013年11月13日被告陈燕之父陈玉贵代表被告陈燕向原告提出申请，内容为“申请书本人陈艳购买瑞祥国际1号楼2单元701室住宅，在贷款未办理下来并未正式签订《商品房买卖合同》之前，特申请提前交房，本人保证，在办理贷款期间，配合相关人员办理一切银行贷款手续，并对贷款政策的变更和签订《商品房买卖合同》无任何异议。如果按揭手续未能正常办理下来，本人保证在一周内补齐所购买1号楼2单元701室所剩房款130000元。如本人不能补齐该房款或不能在规定的时间内提供贷款相关资料，唐山福瑞祥房地产开发有限公司有权在一周内向丰润区人民法院提起诉讼收回此套住宅，并且该住宅的装修费用和其它产生的费用由本人全部承担，本人不以任何理由提出退房申请。特提交此申请（以下为钢笔字本人保证在办理贷款之前把所欠担保还清李永进）申请人签字：陈玉贵代日期：2013年11月13日”，被告陈燕之父陈玉贵代表陈燕于当日按楼房实际面积向原告交纳住宅面积差款、地下室面积差款7555元、他项费550元、转让费268元，原告将该楼房交付二被告。2014年1月4日，被告陈燕之父陈玉贵代表陈燕向原告交纳契税14513元、公维12741元、办证费760元。
另查明，原告福瑞祥公司于2014年8月13日取得涉案楼盘国有土地使用证，使用证号为丰润区国用（2014）第A-195号，地类（用途）为商业，使用权类型为出让，终止日期为2041年11月27日；2014年8月15日取得建设用地规划许可证，证号为地字第130201201405204号，用地性质为商业用地；2014年8月15日取得建设工程规划许可证，证号为建字第130201201405688号；2014年9月11日取得建设工程施工许可证，证号为建字第130221X14034-1430号；2014年12月23日取得商品房预售许可证，证号为（唐）房预售证第1267号，房屋用途性质为商业、地下室。
以上有当事人陈述、《瑞祥国际内部认购协议书》、交房申请、收款收据、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、入住须知、房屋装修协议、业主手册等证据证实。
本院认为，2013年3月25日原告福瑞祥公司与被告陈燕签订《瑞祥国际内部认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被告陈燕于2013年11月13日在没有签订商品房买卖合同、没有交清房款的情况下由其父陈玉贵代理向原告申请交房并向原告表示“本人不以任何理由提出退房申请”，被告李永进亦在该申请书上签名，应视为二被告放弃撤销权。在拖欠房款原告起诉后，被告反诉要求行使撤销权，本院不予支持；二被告拖欠原告购房款13万元，原告请求二被告给付购房款129000元，属于原告对自己权利的处分，不侵害二被告的合法权益，本院予以采纳。二被告应给付原告购房款129000元并应支付利息，原告请求被告支付利息1万元，符合有关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈燕、李永进在判决生效后5日内给付原告唐山福瑞祥房地产开发有限公司购房款129000元及利息1万元；
二、驳回被告陈燕、李永进的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3080元，减半收取1540元，财产保全费1215元，反诉案件受理费8717元，减半收取4358.5元，合计7113.5元，均由被告陈燕、李永进负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判员 徐本民
二〇一六年三月十八日
书记员 于桂红