江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初12658号
原告：欧威，男，1986年3月24日生，汉族，住南京市秦淮区，
委托诉讼代理人：吴建云，女，1959年11月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。
委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。
被告：陆路，女，1987年1月13日生，汉族，住南京市秦淮区，
委托诉讼代理人：殷勤忠，北京市中银（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘智，北京市中银（南京）律师事务所律师。
原告欧威与被告陆路房屋买卖合同纠纷一案，原告欧威于2016年12月27日向本院起诉，本院于同日立案受理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧威的委托诉讼代理人吴建云、赵洁琼，被告陆路及其委托诉讼代理人刘智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告欧威向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金、解押款300000元及利息（自2016年11月10日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际返还之日止）；2、确认原、被告签订的《南京市存量房交易合同》、《房地产买卖中介合同》于2016年11月10日解除；3、被告赔偿原告损失119000元（其中中介费19000元、房屋增值损失100000元）、支付违约金100000元。事实和理由：原、被告于2016年9月27日签订《南京市存量房交易合同》，约定：原告购买被告所有的位于南京市××××室房屋（以下简称诉争房屋），房屋建筑面积为53.15平方米，总价款为1995000元。合同签订后，原告积极履行付款义务，共支付给被告定金及解押款300000元，被告理应按合同约定于2016年10月10日前共同前去办理贷款签字手续。但被告因其个人原因，迟延履行义务，致使在南京市政府公布房屋限购政策后，原告不具有购置房屋贷款资格，导致合同无法继续履行。其后，原告无奈于2016年11月10日向被告提出解除合同。原告认为，双方所签合同已于2016年11月10日解除，被告应返还全部定金、解押款及利息，并承担违约责任，故诉至法院。
被告陆路辩称，1、原告未按约足额支付首付款，违约在先；2、即使按照合同签订当时的贷款政策，原告名下已有两套房屋，其亦不符合首付30%的贷款政策，其故意隐瞒影响合同履行的重大事实，本身存在缔约过失责任；3、被告一直在积极配合原告办理相关手续，没有任何恶意违约或者出现因被告原因导致原告无法买房的情形，办理贷款时间系双方协商后变更，即使被告于10月10日回国配合办理贷款手续，当时新政已经生效，按贷款政策也是停贷。事实上，被告于10月18日回国后第二天即同原告前往贷款银行办理贷款手续，但因原告自身不符合贷款相关条件导致无法审批，并不存在所谓因被告迟延履行义务导致原告不具备购房贷款资格；4、按照合同约定，在买方无法贷款或者不能足额贷款的情况下，买方应补足剩余房款，但原告连首付款都没有足额支付，更谈不上补足贷款的实际行动，并称其在2016年11月10日单方解除合同，可见合同无法履行的原因是其自身原因；5、因被告之前打算卖房后购买其他房产，现因合同无法履行，其他房产涨价幅度大，本身产生巨额损失，被告要求在300000元房款中扣除定金50000元，其余予以返还。
经本院审理认定事实如下：被告系诉争房屋所有权人。2016年9月27日，原、被告在中介合同的居间下签订《房地产买卖中介合同》，约定：被告将诉争房屋出售给原告，房屋建筑面积53.15平方米，房屋售价1995000元；原告在签订合同时支付定金50000元，于2016年9月30日借给被告250000元办理抵押注销手续，于2016年10月10日前共同前去办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料，贷款金额为1390000元；于2016年10月31日前办理产权过户手续，原告于产权过户当日支付290000元；如有一方出现合同约定的违约情形，应支付违约金100000元。合同签订后，原告按约支付定金50000元及解押款250000元。后双方签订《南京市存量房交易合同》，网上确认成交时间为2016年10月5日。合同签订后，因被告在国外无法于2016年10月10日前回国配合办理贷款手续，双方于2016年10月19日至银行办理贷款手续，但银行未能予以审批发放贷款。
另查明，2016年10月5日，南京市人民政府发布宁政办发（2016）143号通知，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款，通知自2016年10月6日起执行。2016年10月8日，中国人民银行南京分行、中国银行业监督管理委员会江苏监管局联合发布南银发（2016）127号通知，载明：本次政策调整时间以各城市政府公布的执行时间为准，住房交易时点在此之前的，仍按原政策执行，各城市房地产调控文件中，对住房交易时点未作特别说明的，住房交易时点按照“网签合同签署时间（鉴证时间）、权属登记受理时间和贷款审批通知时间”等三个日期“敦前原则”认定。
本院认为，原、被告签订的关于诉争房屋的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房交易合同》系双方当事人真实意思表示，合法、有效。原告要求确认合同于2016年11月10日解除，被告对合同解除无异议，但主张合同解除时间应为其收到诉状副本之日。本院认为，原告未能举证证明其于2016年11月10日向被告送达解除合同通知，故合同应于被告收到诉状副本之日即2017年1月6日解除。本案争议焦点为导致合同未能继续履行的原因是什么？本案原、被告就诉争房屋签订买卖合同后正值限购限贷政策的出台，虽然按照政策规定原告仍可按照旧政规定的贷款政策申请银行贷款，但相关银行对于该情形的贷款审批规定了一定的政策宽限期，即要求在一定期限内完成贷款申请及审批，对此，原、被告作为买卖双方在签订合同时均无法预见。虽然被告未能按照合同约定的期限即2016年10月10日前回国配合原告办理贷款申请手续，但该违约行为并未导致买卖合同无法履行。事实上，双方于2016年10月19日共同至银行办理了贷款申请手续。对于最终贷款未能获得审批的原因，双方各执一词。原告称贷款未能获得审批，是因为被告的配偶未能在指定的期限内回国签字确认，而被告则称贷款未能审批是原告自身的原因所致。本院认为，双方所举证据均不足以证明贷款未能审批的具体原因，客观上因为新政的出台，买卖双方补充资料或选择其他银行再次申请贷款的时间及可能性均受到限制，最终导致买卖合同未能继续履行。从本案已查明的事实看，买卖双方均不存在根本违约行为，买卖合同未能继续履行的主要原因还是新的贷款政策所致，系不可归责于双方的原因，故本院认定被告应将收取的300000元返还给原告，双方有关要求对方承担违约责任的诉讼主张，均不能成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告欧威与被告陆路签订的关于南京市秦淮区龙蟠南路33号x幢611室房屋的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房交易合同》于2017年1月6日解除。
二、被告陆路于本判决生效之日起十日内返还原告欧威定金及解押款300000元。
三、驳回原告欧威的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5825元、财产保全申请费5000元，共计10825元，由原告欧威、被告陆路各负担5412.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 长 朱教莉
人民陪审员 颜 华
人民陪审员 孙丽萍
二〇一七年六月二十三日
见习书记员 党万睿