九江市浔阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0403民初2229号
原告：中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行，住所地江西省九江市经济技术开发区九瑞大道67号，统一社会信用代码证913604001593383968。
负责人：邓见利，该行行长。
委托诉讼代理人：涂梦莹，该行员工。
委托诉讼代理人：夏启盛，该行员工。
被告：九江市三星物业有限公司，住所地江西省九江市甘棠北路24号，注册号3604001011627。
法定代表人：李臻，该公司总经理。
被告：王敏，女，1969年7月28日出生，汉族，住江西省九江市。
委托诉讼代理人：黄玉祥，江西惟民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：季菲，江西惟民律师事务所律师。
第三人：李榴余，男，汉族，1953年3月29日出生，汉族，住九江市浔阳区。
第三人：李悦鹃，女，汉族，1985年10月18日出生，系李榴余之女，住上海市普陀区。
委托诉讼代理人：李榴余，系李悦鹃之父。
原告中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行（以下简称农行八里湖支行）与被告九江市三星物业有限公司（以下简称三星公司）、李榴余、李悦鹃确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行八里湖支行的委托诉讼代理人涂梦莹、夏启盛、被告三星公司的法定代表人李臻、被告王敏的委托诉讼代理人黄玉祥、季菲、第三人李榴余（同时亦为第三人李悦鹃的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告农行八里湖支行向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告于2001年5月28日签订的《商品房购销合同》无效，并撤销依据该《商品房购销合同》所作的房屋权属证书；2、本案诉讼费由被告三星公司、王敏共同承担。事实和理由：1999年10月28日，原告与被告三星公司签订贷款合同，约定原告向被告三星公司发放贷款400000元，后原告依约向被告履行了放款义务。但被告在上述贷款到期后，未履行还款义务，原告遂将被告诉至九江市浔阳区人民法院。原告与被告三星公司双方在法院的主持调解下达成调解协议，由法院确认并制作（2001）浔西经初字第05号《民事调解书》，在上述《民事调解书》中明确，被告三星公司结欠原告农行贷款本金400000元，用被告所有的座落在甘棠北路和塔岭北路之间的马汉坡路（三星大楼对面）,靠近塔岭北路的2、3号门面（建筑面积110.8平方米，经价格事务所评估价值为453499元），抵原告贷款本金400000元。上述《调解书》的签发日期为2001年7月16日，原、被告双方均签收。原告将上述抵债标的物设立农业银行河东分理处对外经营，因原机构网点调整需要，后原告于2002年12月至2007年6月租赁给原浔阳区人民医院塔岭门诊部（即九江塔岭医疗门诊部），并取得《九江市房屋租赁证》。后因上级行政要求，2007年原告委托九江市正兴拍卖有限公司拍卖上述被告抵债标的物，后第三人李榴余、李悦鹃（李榴余之女）竞买到上述标的物，并于2007年6月11日与九江市正兴拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。买受人李榴余、李悦鹃竞买到上述标的物后，将该抵押物从2007年7月至今继续出租给九江塔岭医疗门诊部（即原浔阳区人民医院塔岭门诊部）对外营业，仍做社会医疗服务之用，并按照双方签订的租赁合同约定收取租金。直至第三人李榴余、李悦鹃于2016年4月底收到浔阳区人民法院的（2015）浔法执字第1052号执行裁定书，原告与第三人李榴余、李悦鹃方知，早在2001年5月28日被告三星公司便与被告王敏恶意串通，签订《商品房购销合同》，以明显低于标的物评估价值的142952元的价格买卖上述标的物。后王敏于2004年办理房屋产权证明。原告经查询二被告留存在九江市房产部门的《商品房购销合同》发现，上述《商品房购销合同》填写并不规范，许多必要记载事项均为空白，且合同甲方（即被告三星公司）的签章处只有法定代表人李臻的签名，并未加盖其公司公章。根据《合同法》第52条规定，二被告的行为属恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的行为，应当认定为二被告之间的房屋买卖合同自始无效。且本案标的物自2011年7月起至今日一直由原告以及第三人李榴余、李悦鹃先后管理使用和出租，收取租金，而被告王敏从未出现过，亦未向第三人主张过权利。被告王敏的行为明显违背常理。由于本案标的物为农行出卖给李榴余，一旦李榴余所实际使用的房产被贵院拍卖处置，李榴余势必会向农行主张其权利。届时，农行国有资产将面临重大损失的风险，故原告诉至法院，请求判如所请。
原告农行八里湖支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的（2001）浔西经初字第05号民事调解书一份，九江市房屋租赁证书一份以及租赁合同两份，二被告于2001年5月8日签订的《商品房购销合同》，九江市正兴拍卖有限公司与第三人李榴余、李悦鹃与九江塔岭医疗门诊部的租赁合同与部分收取租金记录等证据予以确认并在卷佐证。
第三人李榴余、李悦鹃向本院提出诉讼请求：请求确认二被告于2001年5月28日签订的《商品房购销合同》无效；事实与理由：原告与被告三星公司双方在法院的主持调解下达成调解协议。2007年原告委托九江市正兴拍卖有限公司拍卖上述被告抵债标的物，第三人李榴余、李悦鹃竞买到上述标的物，并于2007年6月11日与九江市正兴拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。第三人李榴余、李悦鹃竞买到上述标的物后，将该抵押物从2007年7月至今继续出租给九江塔岭医疗门诊部对外营业，并按照双方签订的租赁合同约定收取租金。直至第三人李榴余、李悦鹃于2016年4月底收到浔阳区人民法院的（2015）浔法执字第1052号执行裁定书，第三人李榴余、李悦鹃方知，早在2001年5月28日被告三星公司便与被告王敏恶意串通，签订《商品房购销合同》，以明显低于标的物评估价值的142952元的价格买卖上述标的物。后王敏于2004年办理房屋产权证明。第三人认为被告王敏自签订买卖合同开始，至今没有一天实现对标的物的占有管理。且对标的物的实际成交价格模糊不清，房屋买卖不真实，故第三人诉至法院，请求判如所请。
第三人李榴余、李悦鹃围绕自己的主张依法提交了证据，本院对拍卖成交书、拍卖付款单、拍卖付款收据、2007年至2017年租赁合同五份、2007年7月至2017年4月银行流水、2007年塔岭门诊部缴存房租银行卡收据、塔岭门诊部房租收入专用存折、塔岭门诊部电视用户证、收条、登记表、九江市房屋租赁证等证据予以确认并在卷佐证。
被告三星公司辩称：1.我公司与王敏没有任何的交易，王敏是我公司原来的员工吕和平的老婆，我公司与吕和平也没有任何的交易；2.三星公司已于15年前注销，办理了工商登记手续；3.王敏于2009年离开，她之前是我公司销售部的，她办了四次房屋买卖手续，经侦找了我四次，这四张房产证都在各个银行抵押，且王敏在房产局找其表哥给其中三张房产证注销了，我公司所有合同都是我签完字之后财务收到钱才盖章生效的出具正规发票，只有这样合同才能成立；4.合同的字是我签的，但是因为财务没有收到钱是不会盖章的及出具正规发票的，这样应该无法办成房产证的。
被告王敏辩称：1、被告三星公司主体不适格，因为一被原法定代表人陈述该公司已于15年前注销了，应当确定一被原股东具体情况，应以一被原全部股东作为被告，或者以一被当时清算组作为被告，因此本案应当终止审理，待实际承接人确认定再继续审理，如果被告一直只有一个股东，应该变更起诉被告法定代表人而非公司。2.原告在本案所诉争的房屋系我于2001年从被告三星公司通过合法手续购置，并于当时办理产权登记而取得所有权，故原告认为15年前便已经生效的合同系无效合同，显然没有事实与法律依据。3.原告并不享有确认房屋买卖行为系无效合同的权利，其并非本案诉争房屋的债权人，也非买卖合同的当事人，即便其认为存在相应的利害关系，也只能认定其存在撤销权。但根据合同法第75条的规定，即原告行使撤销权，也应当在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。但截至原告起诉之日已时隔15年之久，撤销权早已消灭。原告作为银行机构，如果认为其享有本案房屋的物权，不可能不知道需办理产权登记手续问题，也不可能在整整15年之久从不过问或查阅本案房屋产权信息或过户问题，此举也明显与常理不符。4.原告认为其之所以享有本案诉争房屋的所有权乃系其与被告三星公司于2001年7月16日所达成的以物抵债的调解书而取得抵债房屋的所有权。但根据物权法及相关司法实践均认为以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，九江市浔阳区人民法院（2001）浔西经初字第05号《民事调解书》并不发生本案诉争房屋物权变动的效力，也正因如此，该房屋在自原告获得所有权以来15年之久均未产生任何所谓的权属争议。故被告王敏是该房屋的唯一所有权人。即便原告认为其依据调解书能够获得物权变动的依据，也应当持调解书办理权属变更登记，但原告自始至终未行使以上权利。4.原告诉称被告在购买本案诉争房屋时存在与被告三星公司恶意串通，显然没有事实依据。首先，被告与被告三星公司签订房屋买卖合同的时间明显要早于被告三星公司与原告所达成的以物抵债的协议时间；其次，被告依法支付了合理的兑价，并依法进行了房屋产权登记，如果原告认为房屋登记有误或不应当登记，依法应当以不动产登记中心为被告提起行政诉讼，而非确认合同无效之诉；再者，被告在购买本案诉争房屋时根本不清楚出卖人的债务状况，也不可能预见其在出卖之后又以该房屋进行抵债。因此即便从交易次序而言或参照一房二卖的处理原则，被告依法优先取得物权也合情合理。即原告应当以房屋产权无法获得实现而要求被告三星公司继续履行400000元的借款本金及利息，而非请求确认被告合法成立并已生效的房屋买卖合同系无效合同；另外，房屋买卖合同填写不规范及即便只有法定代表人签字，也并不影响合同的效力，法定代表人履行签约手续的职务行为即视为该法人的行为。故请求驳回原告的诉请。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年10月28日，原告与被告三星公司签订借款合同一份，合同约定由原告向被告发放贷款400000元，月利率5.3625%，贷款期限为1年。2000年10月28日贷款期限届满后，被告三星公司未能按月履行偿还贷款本息的义务，故原告将被告三星公司诉至本院。在案件审理过程中，原告与被告三星公司双方在本院的主持调解下达成调解协议，由本院确认并于2001年7月16日制作（2001）浔西经初字第05号民事调解书，载明：被告三星公司欠原告农行贷款本金400000元，用被告所有的座落在甘棠北路和塔岭北路之间的马汉坡路,靠近塔岭北路的2、3号门面（建筑面积110.8平方米，经价格事务所评估价值为453499元），抵原告贷款本金400000元。其后，原告与被告三星公司均签收了该调解书。后原告将上述抵债标的物设立农业银行河东分理处对外经营，于2002年12月至2007年6月租赁给原浔阳区人民医院塔岭门诊部（即九江塔岭医疗门诊部），并取得《九江市房屋租赁证》。后因上级行政要求，2007年原告委托九江市正兴拍卖有限公司拍卖该门面，第三人李榴余、李悦鹃竞买到该门面，并于2007年6月11日与九江市正兴拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》。第三人李榴余、李悦鹃竞买到该门面后，将该门面从2007年7月至今出租给九江塔岭医疗门诊部，并按照双方签订的租赁合同约定收取租金。2016年4月底，第三人李榴余、李悦鹃收到浔阳区人民法院的（2015）浔法执字第1052号执行裁定书,载明：拍卖被执行人王敏所有的位于九江市××、××塔××市场××、××号（产权证号07××63）房产。
又查明：2001年5月28日，被告三星公司与被告王敏签订《商品房购销合同》，约定：以142952元的价格购卖位于甘棠北路和塔岭北路之间的马汉坡路,靠近塔岭北路的2、3号门面。被告王敏于2004年办理房屋产权证明，该房屋所有权证号为：九房权证浔字第××号。但被告王敏购买房屋后，一直未对上述房屋主张权利。
再查明：九江市三星物业有限公司目前是吊销状态。
还查明：在本案审理过程中，本院要求被告王敏本人到庭，但被告王敏以不清楚案件详情，签订购房合同以及办理房产证具体是委托其丈夫吕和平（时任被告三星公司工程部经理）办理为由拒不到庭。
本院认为：本案的争议焦点为二被告之间于2001年5月28日签订的《商品房购销合同》是否合法有效。2000年10月28日，被告三星公司的贷款期限届满，其未按约向原告履行还本付息的义务，后原告将被告三星公司诉至法院。2001年5月28日，被告三星公司与被告王敏之间签订《商品房购销合同》，将案涉房屋以142952元卖于其身为原告员工之妻的被告王敏。在此期间，案涉房屋经价格事务所评估价值为453499元。故《商品房购销合同》约定的案涉房屋的成交价格142952元，系远低于同期实际市场价格。被告三星公司辩称未收到被告王敏支付的价款，而被告王敏辩称其支付了20多万元购房款（其中包括工程款抵扣），但其无法提供相关证据予以印证，亦拒不到庭向本院陈述案涉房屋购买情况，故本院认为王敏并未支付案涉房屋合理对价。2001年7月16日，原告与被告三星公司签订（2001）浔西经初字第05号《民事调解书》，将案涉房屋以房抵债。此后，被告王敏于2004年办理房屋产权证明。但被告王敏购买案涉房屋后，一直不对案涉房屋主张权利，亦不符合正常的交易习惯。而此期间，第三人李榴余、李悦鹃在经过拍卖购买案涉房屋后，一直在对案涉房屋行使权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，故原告及第三人要求确认二被告于2001年5月28日签订的《商品房购销合同》无效的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求撤销依据该《商品房购销合同》所作的房屋权属证书不属于民事诉讼范围，原告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告九江市三星物业有限公司与被告王敏于2001年5月28日签订的《商品房购销合同》无效；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司九江八里湖支行其他诉讼请求。
本案案件诉讼费10054元，由被告九江市三星物业有限公司、王敏共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 钟 蕾
审判员 詹 擘
审判员 王犁雪
二〇一七年十一月十六日
书记员 汤楚杰