江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1324民初8998号
原告：张德报,男,1968年9月9日出生，汉族，无业，住泗洪县。
委托诉讼代理人：戴强，泗洪县东郊法律服务所法律工作者。
被告：周红梅,女,1977年7月24日出生,汉族，泗洪县妇幼保健院职工，住泗洪县。
第三人：董洪之,男,1940年9月25日出生,汉族，退休教师，住泗洪县。
第三人：董马亮,男,1991年7月10日出生,汉族，个体户，住泗洪县。
原告张德报与被告周红梅、第三人董洪之、董马亮案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告张德报及其委托诉讼代理人戴强，被告周红梅，第三人董洪之、董马亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张德报向本院提出诉讼请求：1.依法确认泗洪县富康花园B12栋4单元502室（房产证号：洪房权证泗洪县字第××）的产权归原告所有；2.停止对泗洪县富康花园B12栋4单元502室房产的执行；3.诉讼费用由被告承担。
事实和理由：涉案的泗洪县富康花园B12栋4单元502室因第三人董洪之与周红梅民间借贷纠纷一案被泗洪法院裁定查封，法院对其民间借贷案作出判决。因董洪之未履行义务，后周红梅申请对该房产进行执行，原告对此不服，向法院提出执行异议，法院裁定驳回原告异议请求。
涉案房屋系原告2014年5月22日从第三人董洪之、董马亮手中购买，双方签订了买卖合同，并经泗洪县东郊法律服务所见证，双方的买卖行为合法有效。原告已经按照合同约定履行义务，并实际占有使用了该房产，原告是该房屋及储藏室的实际所有权人。故请求解除对上述房产的保全措施，停止执行，以维护原告的合法权益。
被告周红梅辩称：不认可原告的诉讼请求，不动产物权应该以不动产物权登记的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。所以被告认为应该查封涉案房屋。
第三人董洪之述称：涉案房屋属于大儿子董长青的，董长青又给他儿子董马亮，董马亮在双沟做生意回来不方便，就把泗洪县富康花园B12栋4单元502室房子卖给张德报了。现在房屋是属于张德报的。起诉和查封是在卖房子之后。
第三人董马亮述称：富康花园房屋是董洪之名字，董洪之给董马亮父亲，董马亮结婚时使用该房屋，并一直使用。2013年董马亮到双沟做生意，一年左右需要用钱就把房屋卖给张德报。在周红梅起诉之前，房屋已经卖给张德报，房屋应该归张德报所有，不应该被查封。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房屋买卖合同、银行转账凭条及收条，能够证实原告与第三人签订房屋买卖协议的时间、约定的价格并支付全部购房款的事实，故对上述证据的证明效力，本院予以确认；2.原告提交的房屋所有权证书、自来水票据、购买家具票据、户口簿、民事调解书、泗洪县长兴物业管理有限公司出具的证明、物业费票据以及本院调取的证据，能够证实原告居住在涉案房屋的事实，对上述证据的证明效力，本院予以确认；3.第三人提交的泗洪县城区房屋拆迁补偿安置协议复印件，能够证实涉案房屋的被拆迁人是董洪之的事实，对其证明效力，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年5月22日，第三人董洪之、董马亮将董洪之拆迁安置所选定的泗洪县青阳镇富康花园B12栋4单元502室房屋以28万元出卖给原告，双方签订房屋买卖合同一份。约定原告首次付26万元，余款2万元待第三人将此房过户给原告时一次性付清；在政策允许过户情况下，第三人无条件协助原告办理手续等。后原告向第三人付清购房款，第三人将涉案房屋交付原告。原告遂对涉案房屋进行装潢并居住使用至今。涉案房屋于2012年5月7日登记（所有权证号为：洪房权证泗洪县字第××号），第三人即将该所有权证交给原告。
周红梅因与董常松、丁铭、董洪之民间借贷纠纷向本院起诉，本院于2016年11月25日作出（2016）苏1324民初8060号民事判决，判决：一、被告董常松、丁茗共同偿还原告周红梅借款本金38万元及利息（以本金38万元为基数，自2016年10月19日起计算至实际履行完毕之日，按年利率6%计算），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告董洪之对本判决主文第一项中原告周红梅于2011年11月28日出借的20万元借款本金承担连带清偿责任，被告董洪之承担保证责任后，有权向被告董常松、丁茗追偿。案件受理费7016元，减半收取3508元，保全费1520元，合计5028元，由被告董常松、丁茗、董洪之共同负担。因被执行人未能自动履行判决所确定的还款义务，本院于2017年5月25日作出（2017）苏1324执1924号执行裁定书，查封登记于董洪之名下位于泗洪××××路北侧(富康花园)B12幢四单元502室房产。案外人张德报以其于2014年5月22日从被执行人董洪之处购买该房屋并已经入住为由，书面提出执行异议。本院于2017年10月19日裁定驳回其异议请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽系拆迁安置房，相关政策规定5年内不得上市交易。但并非法律、行政法规的强制性规定，且亦无其他无效情形，故第三人就其所享有的拆迁安置房与原告张德报签订房屋买卖协议为有效协议，且协议签订及实际占有时间早于法院裁定查封时间，原告并已经支付全部价款。双方未办理过户登记手续，并非因原告自身原因。故原告作为涉案房产的买受人，对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然原告与第三人就涉案房产订立了合法有效的买卖合同，且原告已履行支付购房款的合同义务，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动效力，原告可以依据双方签订的买卖合同要求第三人履行协助办理过户登记的债权义务，而不能以仅具备债权效力的买卖合同来实现物权效力，对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
不得执行位于泗洪县青阳镇的富康花园B12栋4单元502室房屋；
驳回原告张德报的其他诉讼请求。
案件受理费4300元，由第三人董洪之、董马亮负担2300元，原告张德报负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向宿迁市中级人民法院预缴上诉案件受理费4300元。
审 判 长 孙仲洪
人民陪审员 陈金永
人民陪审员 马文献
二〇一八年一月十五日
书 记 员 王 珊
附录一：本案证据目录
一、原告张德报提交的证据和证明目的：
1.房屋买卖合同一份，证明其与第三人签订房屋买卖协议、约定价格28万元及支付购房款时间的事实；
2.、银行转账凭条五份及收条一份，证明其按约定向第三人支付购房款26万元的事实；
3.收条两份，证明其向第三人支付余款20000元的事实；
4.自来水票据六份，证明其入住涉案房屋后产生的部分自来水费用的事实；
5.房屋所有权证书一份，证明其购买涉案房屋后，第三人将该证书交付给原告的事实；
6.购买家具票据两份、户口簿、民事调解书各一份，证明原告居住在涉案房屋的事实；
7.泗洪县长兴物业管理有限公司出具的证明一份及物业费票据两份，证明原告以第三人名义缴纳物业费的事实；
二、第三人董马亮提交的证据和证明目的：
泗洪县城区房屋拆迁补偿安置协议复印件一份，证明涉案房屋的被拆迁人是董洪之的事实。
三、本院依职权调查的笔录一份，证明原告居住在涉案房屋的事实。
附录二：本案适用的法律条文
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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