河南省焦作市解放区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫0802民初505号
原告：焦作市隆鼎物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区解放中路***号西城美苑**号商住楼*单元*号。
法定代表人：方玉华，总经理。
委托诉讼代理人：周群杰，系单位职工。
委托诉讼代理人：陈广智，系单位职工。
被告：赵清雨，男，1973年2月4日出生，汉族，现住焦作市解放区。
原告焦作市隆鼎物业管理有限公司（以下称隆鼎物业）与被告赵清雨物业服务合同纠纷一案，本院2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆鼎物业的委托诉讼代理人周群杰、陈广智，被告赵清雨到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告隆鼎物业向本院提出诉讼请求：1．支付物业管理费4507元；2．支付违约金10951元；3．被告承担诉讼费用。事实和理由：被告从2013年8月7日入住龙泽苑·时代雅居小区，并与焦作市雅居乐物业管理有限公司（以下简称雅居乐物业）签订了前期物业管理服务协议，协议约定被告按1.2元/㎡/月交纳物业管理费，被告住宅面积为139.09㎡，每月应交物业费167元，被告从2015年9月1日起至2017年11月30日，欠物业费长达27个月之久，经物业公司多次催交，无故拖欠。被告拖欠原告2015年9月1日起至2017年11月30日物业费4507元，违约金3‰/天为10951元，合计共欠金额为15457元，被告严重违反了《物业管理条例》有关规定，特起诉至法院，请求依法判处，维护原告的合法权益不受侵犯。
被告赵清雨辩称，我跟前物业雅居乐物业签订的物业服务合同，与原告未签订合同。原告起诉我有异议。前物业雅居乐物业有我1500元押金，我的房屋墙体窗户还有质量问题未处理，未按时通暖，小区各单元物业收费标准不一致，我家门前灯至今不亮，收费与服务不符，原图纸与实际小区建设不一致。
原告隆鼎物业为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1.原告营业执照一份、法人证明一份，证明原告诉讼主体资格合法，同时证明原告具备物业管理公司资格，符合法律要求；2.原告与焦作市新发展开发有限公司签订的前期物业服务合同一份，证明原告2015年9月1号进入龙泽苑小区进行物业管理符合法律要求；3.被告与雅居乐物业签订的前期物业管理服务协议一份，证明被告于2013年8月7日接收房屋，接受物业服务管理；4.催缴物业费通知两份，证明原告多次通知被告缴纳物业费，被告至今未缴纳的事实；5.物业费本金、违约金计算明细表，证明被告所欠物业费的起止时间、物业费的数额及需要承担违约金的数额。
被告赵清雨对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但原告不应该起诉被告，被告和原告之间没有签订任何协议；对证据2不清楚，被告没有参与；对证据3的真实无异议，是被告签订的格式合同，被告不清楚里面内容只签了名，也不清楚里面的物业费用是1.2元每平方米；对证据4的真实性无异议，接到催缴之后被告跟物业进行了联系沟通，因为之前开发商欠有被告的押金1500元，被告想从物业费中扣除，原告不同意，要求被告向开发商和前物业主张权利，因此被告没有缴纳物业费；对证据5的真实性无异议，但对物业费收费标准有异议，对诉被告拖欠物业费有异议，同证据4意见，被告也不存在拖欠违约金的情况。
被告赵清雨为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1.收据一张，证明前物业雅居乐物业收取被告的装修保证金1500元。被告当时找前物业雅居乐物业进行退押金，前物业说可以抵物业费没有退钱，被告不清楚原告和前物业什么时候进行的交接。被告想从物业费中扣除，原告不同意，要求被告向开发商和前物业主张权利。2.照片3张，证明因为房屋质量问题，墙体崩裂，被告花费2000元，前物业承诺给被告解决但未解决，现在墙体又出现崩裂。证明阳台上的窗户装倒了存在安全隐患。
原告隆鼎物业对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，指向有异议。1500元押金是交给前物业雅居乐物业公司与原告无关，不能作为本案的定案依据；对证据2的真实性有异议，不能证明是被告的房屋墙体裂缝。若是情况真实，也与原告无关，被告应找开发商主张权利，解决房屋问题，被告以此拒交物业费的理由不能成立。
本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据1、3、4、5，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据2，被告认为不清楚，经查该证据系原告与涉案小区开发商所签，符合证据形式，本院对其真实性予以确认。被告提供的1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；被告提供的证据2，原告对其真实性、关联性有异议，但未提出反证，本院对其真实性予以确认。
本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实认定如下：2013年8月7日，被告赵清雨与案外第三人雅居乐物业签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由案外第三人雅居乐物业在龙泽苑·时代雅居提供物业管理服务，物业管理收费标准为按照建筑面积每月每平方米1.2元（住宅）。房屋建筑面积为139.09平方米。2015年8月31日，原告隆鼎物业（乙方）与案外第三人焦作市新发展开发有限公司（甲方）又签订了《前期物业服务合同》，约定由原告隆鼎物业从2015年9月1日开始在龙泽苑·时代雅居从事物业管理服务工作，物业费收费标准为每月每平方米1.2元（高层住宅）。因被告拖欠原告2015年9月1日起至2017年11月30日的物业费，共计4506.52元。经原告催告，被告至今未向原告支付物业费，故形成本次纠纷。
本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，本案原告隆鼎物业与案外第三人焦作市新发展开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对原、被告均具有约束力，原告据此向被告主张支付物业费，符合双方合同约定和法律规定，应予以支持。但原告据以主张违约金的合同条款，属于其与案外第三人焦作市新发展开发有限公司之间签订的格式合同条款，原告未提供证据证明上述格式条款已经向被告送达和告知，故其主张被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称雅居乐物业处有其1500元的装修保证金，希望从拖欠原告的物业费中扣除。然因该装修保证金为案外第三人雅居乐物业收取，不能成为被告向原告主张抵扣物业费的理由。被告又称原告物业服务不到位，但从其提供的照片无法判断原告存在物业服务工作不到位的事实。被告还称所购房屋存在墙体崩裂、窗户倒装等情况，该事实属于房屋质量问题，被告可依法另行向有关责任主体主张权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、本判决生效之日起十日内，被告赵清雨支付原告焦作市隆鼎物业管理有限公司2017年11月30日之前的物业服务费4506.52元（计算方式为：自2015年9月1日起至2017年11月30日止，按房屋建设面积139.09㎡*1.2元*27个月=4506.52元）；
二、驳回焦作市隆鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费93元，由被告赵清雨负担27元，由原告焦作市隆鼎物业管理有限公司负担66元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审判员 梁学峰
二〇一八年三月九日
书记员 张力魁