江苏省南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0612民初3486号
原告：夏茂森，男，1965年7月29日出生，汉族，住南通市崇川区。
被告：姚建均，男，1980年9月6日出生，汉族，住南通市通州区。
被告：顾艳丽，女，1981年6月24日出生，汉族，住南通市通州区。
原告夏茂森与被告姚建均、顾艳丽民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。经审理发现有不应适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告夏茂森、被告顾艳丽到庭参加诉讼。被告姚建均经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏茂森向本院提出诉讼请求：1.判令两被告偿还借款本金13万元及逾期利息（自2017年3月23日起按月息2%计算至实际给付之日止）；2.判令原告对两被告位于和盛林荫水岸13幢802室、54室房产经拍卖、变卖或折价后所得价款优先受偿。事实和理由：原告与两被告并不相识。一家名为信易贷的公司经常向原告发广告，询问原告有没有钱出借以赚取利息。原告手头有富余资金时，便和信易贷公司的业务员联系，对方称有人需要借钱，原告至位于南通不动产交易中心旁的信易贷公司见到了两被告，两被告称开超市进货需要借款，具体的事宜业务员已经和两被告谈好。原告看两被告的外表还算可靠，业务员称两被告有房产可以抵押，为确保资金安全，原告和两被告、业务员一起去林荫水岸的房子里看了，原告认为钱可以借，便一同到不动产交易中心签订了《最高额借款抵押合同》，并办理了抵押登记。随后，原告至中国工商银行，先将几个账户的钱合并到一个账户内，再向被告姚建均的账户转账13万元。两被告将事先写好的借条和收条交给了原告，原告还让业务员作为见证人在借条、收条上签字。借款期内，原告分两次到信易贷公司领取了被告给付的借款期内利息，是按照合同约定的月利率2.2%计算的，其余逾期利息和借款本金两被告未能支付。原告遂诉至法院。
被告姚建均未作答辩。
被告顾艳丽辩称，其与被告姚建均系初中同学，在同学会相聚后，被告姚建均多次提出向其借款，其陆续出借了款项，其中最大的一笔是20万元，被告姚建均答应很快就还，但未能偿还，被告姚建均便在其所有的房产即林荫水岸的房产上加了顾艳丽的名字，成为共同共有。此后，被告姚建均称要向银行和他人借款，因为顾艳丽是房屋的共有人，必须要顾艳丽帮忙去签字，其无奈只好去签了字。向本案原告借款时也是如此，姚建均要求顾艳丽来帮忙签字，其也没有好好看签字的内容便在落款处签名，也一同去办理了抵押登记。起初姚建均称仅借款10万元，其也不清楚为何变成了13万元，且其听姚建均说借款到账后就取款支付了三个月的高额利息给原告或者信易贷公司，实际仅拿到8万多元。当天，被告姚建均向其出具了承诺书，承诺抵押借款与顾艳丽无关，由姚建均一人承担。被告姚建均以其房产抵押，原告应当就房产优先受偿。
本院经审理认定事实如下：
2016年12月22日，原、被告签订《最高额借款抵押合同》，约定：两被告以和盛林荫水岸13幢802室、车库54室抵押，为原告自2016年12月22日至2017年3月21日期间内提供的最高额余额为20万元的循环性贷款提供连带责任保证；借款利率为固定月利率2.2%。2016年12月23日，原告通过中国工商银行向被告姚建均账户（尾号28×××06）转账13万元。同日，两被告出具借条、收条各1份，载明：“今借到债权人夏茂森人民币13万元，借期3个月，期限自2016年12月23日至2017年3月22日，其余条款参照抵押合同”；“今收到债权人夏茂森出借款人民币13万元”。借条、收条中均有“见证人：刘军”字样。同日，原告取得抵押权不动产登记证明[苏（2016）南通市不动产证明第0018675号]，义务人为顾艳丽、姚建均，房屋坐落为和盛林荫水岸13幢54室、和盛林荫水岸13幢802室，不动产权证书号为苏（2016）南通市不动产权第0043950号，苏（2016）南通市不动产权第0043951号，抵押方式为最高额抵押，担保债权的数额为“详见合同约定”，土地抵押面积15.95平方米，房屋抵押面积148.46平方米。
2016年12月23日，被告姚建均开设在中国工商银行的账户（尾号28×××06）收到夏茂森转账13万元后，向案外人顾某转账46760元，取现70000元。
审理中，被告顾艳丽为证明案涉借款与其无关，向本院提交了被告姚建均于2016年12月22日出具的承诺书，载明：姚建均与顾艳丽共同房产和盛林荫水岸13幢802室在银行做的抵押贷款，贷款与顾艳丽无关，不需要顾艳丽还利息，所抵押贷款利息姚建均一个人承担。
本院认为，合法的借贷关系依法受法律保护。原、被告签订了《最高额借款抵押合同》，两被告向原告出具了借条，表明双方就抵押借款达成合意。被告顾艳丽称其应被告姚建均的要求签字，并未看内容，本院认为，被告顾艳丽系完全民事行为能力人，其已在《最高额借款抵押合同》、借条上签字，应视为其真实意思表示，应当对其行为承担相应的法律后果。原告以转账的形式向被告姚建均交付了借款13万元，原、被告间的借款合同成立并生效。被告顾艳丽辩称借款金额为10万元，与合同、借条及转账金额均不符，本院不予采信。被告顾艳丽还认为，被告姚建均收到转账款后即取现向原告或信易贷公司支付了三个月的高额利息，实际仅取得8万多元，原告仅认可在借期内分两次在信易贷公司以现金形式取得按照合同约定月利率2.2%计算的借期内利息。对此，本院认为，被告顾艳丽认为原告在借款当天即收取了高额利息，属于当扣利息的行为，但其未能就此举证，原告亦予以否认，本院难以采信。虽被告姚建均的账户收到原告转账13万元后，向案外人顾某转账46760元，取现70000元，此属于被告姚建均对其资金的处分，并不能证明系向原告支付了利息。故对被告顾艳丽上述抗辩意见，本院亦难以采信。为此，本院认为，案涉借款本金为13万元。
被告顾艳丽辩称案涉借款与其无关，并向本院提交姚建均出具的“承诺书”，本院认为，该承诺书即便真实，也仅是两被告之间的约定，不能对抗债权人，且根据“承诺书”内容，涉及的系“在银行做的抵押贷款”，与本案原告的借款并不具有关联性。故本院对被告顾艳丽该抗辩意见不予采纳。现案涉借款期限已届满，被告姚建均、顾艳丽应当共同向原告偿还借款本金13万元及利息。
关于利息，原告自认已收到借款期限3个月按月利率2.2%计算的利息，并不再主张借期内利息。且该利率标准虽超过年利率24%，但未超过年利率36%，当事人已给付的，本院不予置异。关于逾期利息，原、被告约定了借期内的利率但未约定逾期利率，可自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间的利息，但不应超过年利率24%，现原告主张自逾期之日即2017年3月22日起至实际给付之日止，按月利率2%计算逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。
被告顾艳丽、姚建均以其二人共同共有的位于和盛林荫水岸13幢54室、和盛林荫水岸13幢802室房产作为案涉借款的抵押担保，且双方已办理了抵押登记手续，该抵押成立并发生法律效力。故在两被告未能清偿上述借款本息时，原告有权以该抵押物折价或变卖、拍卖所得的价款优先受偿。
被告姚建均经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告姚建均、顾艳丽于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告夏茂森借款13万元及逾期利息（自2017年3月22日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。
二、如被告姚建均、顾艳丽未能履行上述第一项还款义务，原告夏茂森有权以被告姚建均、顾艳丽提供的抵押物[坐落于和盛林荫水岸13幢54室、和盛林荫水岸13幢802室的房产，不动产权证书号苏（2016）南通市不动产权第0043950号、苏（2016）南通市不动产权第0043951号，抵押权不动产登记证明号苏（2016）南通市不动产证明第0018675号]折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2900元，由被告姚建均、顾艳丽负担（原告已垫付，待执行时由两被告一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2900元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。
审 判 长 张 尤
人民陪审员 黄德祥
人民陪审员 方 芳
二〇一七年八月十七日
书 记 员 黄 琴