山东省德州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁14民终624号
上诉人（原审原告）：杨洪雨，自由职业。
委托代理人：张雪燕，陵城区人民检察院检察员。
被上诉人（原审被告）：山东康博置业有限公司。住所地：德州经济开发区东风东路（康博实业公司院内）。
法定代表人：高晓东，董事长。
委托代理人：杨春华，山东九公律师事务所律师。
上诉人杨洪雨因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2015）德开民初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告与被告2013年11月9日签订商品房买卖合同，合同中约定被告于2014年10月31日前交付房屋，原告诉称至其起诉之日被告仍未交房，为证实其主张，原告提交证据六份。证据一是商品房买卖合同，证明双方买卖合同关系存在，合同第九条第一款第二项，约定如果逾期交房支付已支付的房款万分之三的违约金。合同第八条约定2014年10月31日前交房。证据二是收款收据，证明已经全部支付房款523939元。证据三是一份说明，2015年1月11日原告在被告售楼处，与被告协商交房事宜，原告当场写的退房通知书复印件，证明延迟交房的原因不在于原告，是被告实际无法交房。证据四，短信打印记录及通信记录，可以证实没有交房的原因是被告造成的，全部房款已经交给被告，一直在协商交房问题。在通信公司打印通话记录，与置业顾问和营销经理一直在沟通。证据五，与卖房顾问电话录音。证据六，房屋租赁合同一份，证明原告在起诉被告之后四天之内将房屋出租出去，被告拖延交房期间影响原告收益。被告质证认为，对证据一、二真实性无异议。对证据三真实性有异议，证据三是复印件，从原告起诉的内容是继续履行合同没有要求退房，可以证明证据三是不真实存在的。对证据四短信记录存在异议，营销经理并没有尹黎明，营销经理是安良翠、曹致和，对业务凭证想要证实的情况不详。对证据五真实性有异议，被录音人尹黎明、杨总经理、尚惠晶三人并不是被告公司员工，同时原告也没有证据证明上述三名被录音人员是被告公司的工作人员。对证据六是原告与第三人签订的租赁合同，什么时候出租跟原告无关。为反驳原告的主张，被告提交证据三份。证据一是邮寄证明，证明2015年1月9日已经向原告邮寄了交房通知书，并且也可以证明原告本人已经签收。证据二是康博公馆的交房通知书，证明已经通知来收房。证据三是德州市经济开发区社会保险中心保险基金专用票据，证明公司是给全部人员依法缴纳社保的，其中没有电话录音尹黎明、杨总经理、尚惠晶三人。
原审法院认为，合法的房屋买卖合同受法律保护。原、被告于2013年11月9日签订德州市商品房买卖合同，合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。被告称其于2015年1月9日已通知原告交房，原告亦称收到了被告的书面收房通知，但原告去验收时，被告未实际交房，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，原告未能提供证据证明2015年1月9日时被告未实际交房。综上，结合合同约定，被告应于2014年10月31日前交房，但其实际于2015年1月9日交房，属逾期交房，应承担自2014年11月1日起至2015年1月9日止，按已交付房价款每日万分之三计算的违约金。总房款为523939元，被告逾期交房69天（自2014年11月1日起至2015年1月9日止），每日按万分之三计算，即为：523939×69×3÷10000=10845.54元。另，被告已于2015年1月9日交房，原告要求被告尽快交房的诉讼请求已经实现，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山东康博置业有限公司支付原告逾期交房违约金10845.54元。限判决生效后十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费582元，由被告负担。
上诉人杨洪雨上诉称，一、一审判决将逾期交房违约金计算至被上诉人发出交房通知之日，系事实认定不清，严重损害了上诉人合法权益。1．收款收据证实上诉人已经在合同约定的交房日之前向被上诉人交付全部房款，上诉人提交的退房申请及相关短信、录音等证据均是在被上诉人逾期交房后形成的，内容是上诉人与被上诉人的工作人员交涉，催促其交房，能够证实逾期交房的原因完全是被上诉人造成的。而一审法院无视上诉人提交的上述证据，也未让被上诉人提交《竣工验收备案表》等相关达到交房条件的证明文件，仅仅依据被上诉人提交的一份邮寄交房通知书的回执认定被上诉人2015年1月9日已实际交房无任何法律依据，属事实认定错误。2．上诉人提交的录音证据中被录音的尹黎明是康博公馆的营销总监，尚惠晶是康博公馆的置业顾问，杨总经理是康博公司的工作人员，上网搜索即能搜到。3．本案被上诉人在交房通知书中写明“2014年12月31日开始办理交房手续”并于2015年1月10日通知交房，实际就是被上诉人明知不具备交房条件，却采用这种手段来规避各购房人根据合同约定要求退房并由出卖人支付违约金的风险。二、一审法院证据采信严重错误，举证责任分配不公，适用法律错误。被上诉人负有履行按期交房的义务，应由被上诉人举证证明其履行了合同义务，即该争议房屋已经达到实际交房条件，而不是由上诉人来举证未实际交房。一审法院将举证责任强加在上诉人身上，属于错误分配举证责任。2．上诉人5月20日拿到房屋钥匙，5月22日就将该房屋出租出去了。上诉人在已经金额交付房款的情况下，不可能迟迟不接受房屋，所以被上诉人称因为上诉人的原因导致未交付房屋的说法完全站不住脚。三、一审法院审理程序严重违法，没有依法组成合议庭审理，没有先行调解，没有依法宣判。本案在一审审理期间，均只有一名审判员和一名书记员开庭；审理期间没有询问双方是否自愿调解，没有宣判就直接由书记员电话通知上诉人去一审法院领取判决书，以送达代替宣判，属于程序违法。综上所述，一审判决事实认定不清，证据采信严重错误，举证责任分配不公，适用法律错误，程序违法。上诉人恳请上级人民法院依法予以纠正。
被上诉人山东康博置业有限公司答辩称，一、上诉人要求被上诉人尽快交房的诉讼请求不存在，因被上诉人已于2015年1月9日书面通知上诉人交房，上诉人迟迟不接收房屋。二、上诉人要求被上诉人自2014年11月1日至起诉之日止支付违约金无法律依据。被上诉人已于2015年1月9日书面通知上诉人办理房屋交接，上诉人并未办理，上诉人要求被上诉人承担2015年1月9日之后的违约金无事实及法律依据，请求驳回上诉人上诉请求。
二审中，上诉人提交网络上被上诉人尹黎明、杨建祥接受媒体采访的视频，作为一审证据五（与卖房顾问电话录音）的补充证据，证明尹黎明、杨建祥是被上诉人工作人员。被上诉人经质证后认为，不是新证据，视频没有时间，不能证明二人是被上诉人工作人员。被上诉人二审主张在向上诉人邮寄书面交房通知时房屋已具备交房批准文件，但在本院指定的举证期间内未提交证据证明。被上诉人二审认可实际交房日是2015年4月。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：原审判决对逾期交房违约金的计算是否正确。
《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。该合同第八条约定“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”，因此被上诉人向上诉人交付的房屋应取得上述验收合格证，证明房屋具备交付条件。而在本院指定的举证期限内，被上诉人未提交2015年1月9日取得上述证件的证据，因此不能将被上诉人向上诉人邮寄交房通知书的日期2015年1月9日认定为实际交房日期，原审判决将逾期交房违约金计算至2015年1月9日错误，应予纠正。上诉人提交的证据能够证明尹黎明等人为被上诉人工作人员，而尹黎明与上诉人在2014年4月21日仍在协商交房事宜，结合上诉人提交的其他录音证据，能够确信上诉人主张的实际交房日为2015年5月20日具有高度可能性，故上诉人主张逾期交房违约金计算至起诉之日有事实依据，被上诉人应支付逾期交房违约金523939×199×3÷10000=31279元。
综上所述，上诉人杨洪雨的上诉理由成立，原审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
变更山东省德州经济开发区人民法院（2015）德开民初字第570号民事判决第一项为：山东康博置业有限公司支付杨洪雨逾期交房违约金31279元，限本判决生效后十日内付清。
维持山东省德州经济开发区人民法院（2015）德开民初字第570号民事判决第二项，即“驳回原告的其他诉讼请求”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费582元，二审案件受理费582元，共计1164元，由山东康博置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭依静
审判员 陈 涛
审判员 姜 南
二〇一六年六月七日
书记员 于文平