广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终545号
上诉人（原审被告）：桂林市圣隆房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市。
法定代表人：李干锋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：莫小凡，男，汉族，桂林市圣隆房地产开发有限公司员工，住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人（原审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区东方大厦4-7号。
法定代表人：刘红灵，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李仁彬，男，汉族，桂林富鑫物业服务有限公司物业管理员，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。
上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司（以下简称为圣隆公司）因与被上诉人桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称为富鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人圣隆公司的委托诉讼代理人莫小凡、被上诉人富鑫物业公司的委托诉讼代理人李仁彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
圣隆公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回富鑫物业公司一审的诉讼请求；本案诉讼费全部由富鑫物业公司承担。事实和理由：一、本案诉讼主体不合法。其一、富鑫物业公司属于三无公司，即无办公地点、无物业管理员、无物业管理资质证。其二、圣隆公司与富鑫物业公司之间未签订过任何合同。二、一审判决认定事实错误。其一、一审判决认定富鑫物业公司于2014年8月23日与桂林市天龙居小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》是错误的，因桂林市天龙居小区业主委员会于2016年11月21日才经审批成立。另外，该合同系复印件，不是真实的。其二、富鑫物业公司在签订《物业管理服务委托合同》时尚未取得资质证。
富鑫物业公司答辩称：圣隆公司的上诉理由是不符合事实的；而一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。
富鑫物业公司向一审法院起诉请求:1.判令圣隆公司向富鑫物业公司支付2014年9月1日至2014年12月31日共计4个月物业服务费20058.6元并按照日3‰的标准支付滞纳金4001.68元；2.本案诉讼费用由圣隆公司承担。
一审法院认定事实：桂林市天龙居南苑小区由圣隆公司开发，该小区包含圣隆路1号天龙居1-22栋。
2014年8月23日，富鑫物业公司与天龙居南苑小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同约定由富鑫物业公司对桂林市天龙居小区南苑实施管理服务，管理服务期限从2014年8月25日起至2017年8月24日止。合同约定物业服务标准为：多层楼住宅物业费0.5元/月/平方米，多层住宅公用水电费5元/月/户，电梯楼住宅物业费0.8元/月/平方米，电梯维保费、年检费300元/户/年，电梯公摊电费200元/户/年，商铺及住宅办公物业费1元/月/平方米；物业服务费按业主拥有的建筑面积计算，物业管理服务费缴纳时间为每月10号前缴纳当月费用，如业主欠交物业费属于违约行为，承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金等。2016年8月15日，富鑫物业公司通过挂号信的方式向圣隆公司住所地桂林市邮寄书面催收通知，但因该单位不在此地址挂号信被邮局退回。
圣隆房产系天龙居小区20栋（建筑面积：3980.26平方米、多层住宅楼）、11-14栋1-2号商铺（建筑面积：55.43平方米）、1-3号商铺（建筑面积：65.91平方米）、1-6号商铺（建筑面积：95.81平方米）、1-7号商铺（建筑面积：43.17平方米）、1-14号商铺（建筑面积：95.81平方米）、1-16号商铺（建筑面积：48.21平方米）、1-23号商铺（建筑面积：43.17平方米）、1-25号商铺（建筑面积：43.17平方米）、1-26号商铺（建筑面积：55.43平方米）、1-28号商铺（建筑面积：44.62平方米）的产权人。
桂林市天龙居小区7栋1-2-2号房（建筑面积：134.53平方米、多层住宅楼）、18栋3-67-1号房（建筑面积：237.11平方米、多层住宅楼）、10栋1-4-2号房（建筑面积：137.4平方米、电梯楼住宅）、10栋1-9-3号房（建筑面积：135.7平方米、电梯楼住宅）备案登记在圣隆公司名下。
桂林市天龙居小区7栋1-8-3号房、8栋1-4-4号房、10栋1-5-3号房、9栋1-1112-1号房、9栋1-1112-3号房的房屋产权登记在案外人名下。
桂林市天龙居小区15栋1-67-1号房、5栋2-3-1号房、5栋1-6-2号房、16栋3-67-1号房、4栋1-11-2号房、8栋1-11-3号房、8栋1-11-4号房、10栋1-11-3号房未进行权属登记，房屋权属尚不明确。
另查明，富鑫物业公司于2011年3月14日登记成立，其经营范围为物业服务，系具备物业管理三级资质的物业服务企业。
一审法院认为,本案争议焦点为圣隆公司是否应当向富鑫物业公司交纳物业服务费。
具备物业服务资质的富鑫物业公司接受南苑小区业主委员会的委托签订《物业管理服务委托合同》，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：??????（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人??????”以及第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”，故该合同对南苑小区所有业主具有约束力。富鑫物业公司已按照合同履行了物业服务管理职责。作为小区业主，圣隆公司在接受了相应的物业服务后应按时交纳物业服务费用。则富鑫物业公司要求圣隆公司按照物业服务合同的约定支付自2014年9月1日起至2014年12月31日止的物业服务费的诉讼请求合法，该院予以支持。关于物业服务费的数额问题，因天龙居小区15栋1-67-1号房、5栋2-3-1号房、5栋1-6-2号房、16栋3-67-1号房、4栋1-11-2号房、8栋1-11-3号房、8栋1-11-4号房、10栋1-11-3号房屋权属尚不明确，富鑫物业公司亦未向该院提交证据证实圣隆公司系上述房屋的业主，故对于富鑫物业公司要求圣隆公司支付上述房屋物业管理费及滞纳金的诉请无事实及法律依据，该院不予支持。另，天龙居小区7栋1-8-3号房、8栋1-4-4号房、10栋1-5-3号房、9栋1-1112-1号房、9栋1-1112-3号房的房屋产权人并非圣隆公司，故对于富鑫物业公司要求圣隆公司支付上述房屋物业管理费及滞纳金的诉请，该院亦不予支持。
圣隆公司应支付的物业费的具体为：1、多层楼住宅：20栋（建筑面积：3980.26平方米）、7栋1-2-2号房（建筑面积：134.53平方米）、18栋3-67-1号房（建筑面积：237.11平方米），合计4351.9平方米。物业服务费0.5元/月/平方米、公用水电费5元/月/户，每月应交物业费2190.95元（即：0.5×4351.9+5×3）；2、电梯楼住宅：10栋1-4-2号房（建筑面积：137.4平方米）、10栋1-9-3号房（建筑面积：135.7平方米），合计273.1平方米。物业服务费0.8元/月/平方米、电梯维保费、年检费25元/月/户、电梯公摊电费16.67元/月/户，每月应交物业费301.82元（即：0.8×273.1+25×2+16.67×2）；3、商铺：11-14栋1-2号商铺（建筑面积：55.43平方米）、1-3号商铺（建筑面积：65.91平方米）、1-6号商铺（建筑面积：95.81平方米）、1-7号商铺（建筑面积：43.17平方米）、1-14号商铺（建筑面积：95.81平方米）、1-16号商铺（建筑面积：48.21平方米）、1-23号商铺（建筑面积：43.17平方米）、1-25号商铺（建筑面积：43.17平方米）、1-26号商铺（建筑面积：55.43平方米）、1-28号商铺（建筑面积：44.62平方米），合计590.73平方米。物业费1元/月/平方米，每月应交物业费590.73元（1×590.73）。综上，圣隆公司应当向富鑫物业公司交纳2014年9月1日至2014年12月31日的物业费12334元[（2190.95元+301.82元+590.73元）×4个月]。
对于富鑫物业公司要求圣隆公司承担逾期支付物业服务费违约金的诉讼请求，圣隆公司逾期支付物业服务费的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，富鑫物业公司主张按照双方约定的日千分之三的标准计算违约金过高，应予以降低。该院认为，违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮30%的标准逐月计付较为合理。
综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、圣隆公司桂林市圣隆房地产开发有限公司向富鑫物业公司桂林富鑫物业服务有限公司支付2014年9月1日至2014年12月31日的物业费12334元以月物业费的3083.5元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%的标准自其应支付之次日起至实际给付之日止计算的违约金（如2014年9月的物业费应于2014年9月10日支付，则自2014年9月11日起计算至实际给付之日止；2014年10月的物业费应于2014年10月10日支付，则自2014年10月11日起计算至实际给付之日止，以此类推）；二、驳回富鑫物业公司桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费396元（富鑫物业公司已预交），富鑫物业公司桂林富鑫物业服务有限公司负担184元，圣隆公司桂林市圣隆房地产开发有限公司负担212元。
本院二审期间，圣隆公司围绕上诉请求提交了新证据。桂林市天龙居南苑小区业主委员会的证明。圣隆公司主张该证据证实天龙居南苑小区业主委员会成立的时间是2016年11月21日。富鑫物业公司围绕上诉请求提交了新证据。桂林市房产管理局出具的资质证。证实富鑫物业公司资质等级为三级，准予从事物业管理活动时间从2011年3月14日至2021年3月14日止。
经庭审质证，对于圣隆公司提供的证明，富鑫物业公司对其真实性不予认可，且主张与本案无关。对于富鑫物业公司提供的资质证，圣隆公司对其真实性不予认可，主张该证是2015年补的。本院认为，对于圣隆公司提供的证明系天龙居南苑小区业主委员会自己出具，而不是审批部门出具，且富鑫物业公司对该证据亦不予认可；故本院对圣隆公司提供的证明不予采信。对于富鑫物业公司提供的资质证系复印件，且富鑫物业公司对该证据亦不予认可；故本院对富鑫物业公司提供的资质证亦不予采信。
经二审审理查明，富鑫物业公司对一审查明的事实没有异议。圣隆公司对一审查明的事实提出一点异议。圣隆公司主张富鑫物业公司与天龙居南苑小区业主委员会在2014年8月23日并未签订《物业管理服务委托合同》。本院认为，富鑫物业公司在一审庭审中提交《物业管理服务委托合同》，圣隆公司对该证据的真实性是认可的；且该合同当事人均盖了公章。故本院对圣隆公司的上述主张不予采信。一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：圣隆公司是否应向富鑫物业公司交纳物业服务费。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，富鑫物业公司与天龙居南苑小区业主委员会在2014年8月23日签订了《物业管理服务委托合同》，合同约定由富鑫物业公司对桂林市天龙居小区南苑实施管理服务，管理服务期限从2014年8月25日起至2017年8月24日止。因此，该合同对南苑小区所有业主均具有约束力。现富鑫物业公司已按照合同约定履行了物业服务管理职责，圣隆公司作为小区业主，应按时交纳物业服务费。一审判决圣隆公司向富鑫物业公司支付2014年9月1日至2014年12月31日的物业服务费并无不当，应予以维持。至于圣隆公司主张富鑫物业公司提交的《物业管理服务委托合同》是虚假的问题。本院认为，该合同系原件，合同当事人均盖了公章，且圣隆公司在一审庭审中对该证据的真实性是认可的，现圣隆公司在二审中又主张该证据不真实，其未提供证据证实。因此，本院对圣隆公司的该项主张不予采信。圣隆公司还主张富鑫物业公司并未对天龙居南苑小区实施物业管理，该物业一直是桂林市万顺物业服务有限公司管理。本院认为，富鑫物业公司提供了《物业管理服务委托合同》予以证实，并提交了（2016）桂0303民初412号民事判决作为参考。《物业管理服务委托合同》系合法有效的；（2016）桂0303民初412号已生效判决查明富鑫物业公司于2014年7月签订《物业管理服务委托合同》后进驻天龙居南苑小区进行物业管理服务，桂林市万顺物业服务有限公司的员工于2016年1月29日与富鑫物业公司员工在富鑫物业办公室发生冲突。因此，对于圣隆房产公司主张富鑫物业公司未对天龙居南苑小区进行物业管理服务，本院不予采信。圣隆房产公司主张天龙居南苑小区一直由桂林市万顺物业服务有限公司进行物业管理，但其并未提供证据证实。对此，圣隆公司应承担举证不能的法律后果。
综上，一审法院判决认定事实清楚，审理程序合法，法律适用及实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费396元（上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司已预交），由上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕秀文
审判员 容 艳
审判员 蒋子秀
二〇一七年四月二十五日
书记员 申峰峰