广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终18522号
上诉人（原审原告）：郭大滨，男，汉族，1988年1月18日出生，住所地：深圳市盐田区，
委托诉讼代理人：黄彦，广东深宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新天时代投资有限公司，住所地：深圳市福田区福星路29号福田环庆大厦8楼，统一社会信用代码：91440300752504068D。
法定代表人：李敏娥，董事长。
委托诉讼代理人：唐彤平，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新天时代物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福庆街38号庆福园大厦411房，统一社会信用代码：914403007966497603。
法定代表人：杨少坤，董事长。
委托诉讼代理人：曾智祥，男，汉族，1985年10月2日出生，住所地：深圳市福田区，系该司员工。
上诉人郭大滨因与被上诉人深圳市新天时代投资有限公司（以下简称新天公司）、深圳市新天时代物业管理有限公司（以下简称新天物业公司合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初12296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭大滨的委托诉讼代理人黄彦，被上诉人新天公司的委托诉讼代理人唐彤平，被上诉人新天物业公司的委托诉讼代理人曾智祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭大滨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由新天公司和新天物业公司承担。
事实和理由:一、一审判决认定事实不清。1、涉案小区的地下室属于小区的公共附属配套设施，应属于全体业主共有，一审法院认为规划为机动车车位的架空层及地下停车位可以成为小区的专有部分，属于认定事实不清。涉案小区没有地面停车场，架空层、地下室属于小区的公共附属配套设施，不应认定为专有部分。2、根据我国《合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。新天公司在向郭大滨出售涉案房产时，其提供的房地产买卖合同及相关附件均是新天公司为了重复使用而预先单方拟定、未经双方协商的。房地产买卖合同附件4第2、3条是属于格式条款，并不能因其有特别声明和提示就否认其是格式条款。3、房地产买卖合同附件4第2、3条约定车位属出卖人即新天公司所有，明显排除了郭大滨的主要权利，符合《合同法》第四十条规定的无效的情况。但一审法院对该事实未查清，认为郭大滨依据《合同法》第四十条的规定主张附件四2、3条的约定无效，依据不足。实际上，车位、车库是有实际价值的，房地产买卖合同附件4第2、3条约定车位属出卖人即新天公司所有，就明显排除了郭大滨的主要权利。
二、一审判决适用法律错误。1、依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案小区的地下室属于小区的公共附属配套设施，应属于全体业主共有。但一审法院在审理案件时未适用上述法律规定，存在适用法律错误。2、根据《合同法》第三十九、四十条的规定，房地产买卖合同附件4第2、3条属于排除上诉人主要权利的格式条款，应认定无效。一审法院对房地产买卖合同附件4第2、3条是否是格式条款，是否无效的认定上存在适用法律错误。
三、新天物业公司收取停车费的依据为前期物业服务合同，该份物业服务合同在签订时也属于格式条款，未与郭大滨进行协商。停车费作为管理服务费不合理亦不合法，是在业主共有的物业上再向业主重复收费。
新天公司辩称，一审判决事实认定准确，适用法律无误，应当维持原判，驳回对方的上诉请求。一、本案所涉的车库和车位的权属应当属于新天公司。首先，在最初规划的时候，我们已经有规划为车库，在我们的建筑规划许可、房屋建筑面积测绘和计算说明里我们都将涉案地下室列为停车使用，并且该车库也不属于分摊的公共建筑面积。其次，根据《物权法》第74条第2款规定，规划为停车位的架空层和地下车库为小区的专有部分，并依据购房合同约定确定其归属。只要开发商和业主之间没有坚持归为业主所有或者是赠予业主，在没有记入公摊面积的情况下，该车库的权属就应当为开发商所有。
二、关于房地产买卖合同附件4第2条、第3条是否为无效的问题。该房屋买卖合同及其附件均有双方的签章确认，是双方的真实意思表示，都应当依约遵守。首先看条款，我们在程序上没有瑕疵。双方签订的附件已经采用了特别提示，将字体倾斜并加下划线，我方已经履行了提醒、告知的义务，将双方的权利很明确的告知对方。其次，我们在实体上也并没有加重对方的责任或者免除我方责任的情形，对方认为该条款排除了他的主要权利，我们认为是不符合事实的。
新天物业公司辩称，涉案停车场属于新天公司所有，新天物业公司依法取得开办经营性停车场的资格，新天物业公司收费符合相关规定，郭大滨的主张没有事实及法律依据，请求驳回上诉请求，维持原判。一、涉案停车场属于新天公司所有，原审判决事实清楚、正确。涉案停车场是架空层以及地下室，并未专用业主的道路或者其他场地，不是公摊的建筑面积，应适用《物权法》第74条第3条规定，不属于业主共有部分。郭大滨与新天公司双方签订的深圳市房地产买卖合同附件4第2条、第3条约定涉案停车场均属于出卖人所有，该约定符合《物权法》第74条第2款规定，新天公司依法享有涉案停车场的所有权。房地产买卖合同附件4中用特别提示，并无加重郭大滨的责任或排除新天公司的责任，该条款不属于无效的格式条款。根据深圳市房地产买卖合同附件4的约定合法有效，原审判决清楚。
二、根据最高院的相关司法解释第3条规定。新天物业公司已经取得经营停车场许可证，获准开办经营性停车场。新天物业公司已依法取得经营性停车场获准开办的资格。新天物业公司与郭大滨签订的前期物业管理服务合同当中对停车的管理服务费进行了明确的约定，新天物业公司与郭大滨签订的物业服务合同，该合同为双方的真实意思表示，且郭大滨从未提出异议，新天物业公司根据该合同及相关的规定进行收费，依法有据。
郭大滨向一审法院起诉请求：1、判令郭大滨与新天公司签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》附件四第2条、第3条无效；2、新天物业公司退还停车费10000元；3、新天公司、新天物业公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：郭大滨系位于深圳市××后海滨路××花园××房业主。
2012年12月7日，郭大滨（买方）与新天公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》，约定：买方自愿认购位于深圳市××后海滨路××花园××房，房地产总价款为3432638元，建筑面积85.61平方米；及其他内容。该合同附件四约定：“1.特别声明与提示：买卖双方在签订本特别约定时，对各自的权利、义务清楚明白，完全理解有关条款的法律含义，并自愿此特别约定严格履行。2.本项目车位、车库、地下室风井、架空层、下地下室车道、下地下室楼梯、绿化空间、住宅屋面、会所、人防空警报室等未分摊给买受人的建筑面积、设施、空间的所有权益及未计入容积率的建筑面积、设施、空间的所有权益，均归出卖人所有。3．本项目地下第2层的停车位供本项目的住宅业主优先有偿使用；架空层及地下第1层的停车位为商业配套设施，由出卖人单独管理使用……”。
郭大滨（乙方）与新天物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：乙方购买了君汇新天花园3B2楼06房和08房，建筑面积共174.58平方米；物业管理费按每月每平方米4.3元收取；停车位管理服务费按相关部门审批的收费标准收取；及其他内容。
郭大滨另提交相关停车费发票及收据，以证明自2014年1月至2017年6月，新天物业公司向郭大滨收取了停车费1万元。
新天公司提交《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，以证明涉案小区在竣工验收时的建筑面积分层和分户汇总情况。该报告中的《公用建筑面积分层汇总表》显示：涉案小区的地下室01层和地下室02层面积分别为34138.56平方米、架空车库面积15800.81，均不分摊公用建筑面积；该汇总表中还列明了地下风井、风机房、夹层楼梯、消防控制室、人防报警间的面积，并列明为不分摊公用建筑面积。
新天物业公司提交《深圳市经营性停车场许可证》、《停车场收费标价牌》，以证明新天物业公司对涉案小区停车场有合法经营权。
一审庭审中，新天物业公司表示涉案小区地面没有停车位，停车位仅位于地下1、2层与架空层。
郭大滨表示其要求确认买卖合同附件4第2、3条无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第39条、40条及《中华人民共和国物权法》第70条、72条的规定。
一审法院认为，关于郭大滨与新天公司签订的《深圳市房地产买卖合同》附件四第2、3条的效力问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条的规定：建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。从上述法律规定可以看出，建筑区划内的道路、绿地、公用设施和规划配建的公共场所等归业主共有，但规划为机动车位的架空层及地下停车位可以成为小区的专有部分，并依据购房合同的约定确定其归属。因此，新天公司在买卖合同中对于未计入容积率的建筑面积、设施和空间约定归新天公司所有，并不违法《中华人民共和国物权法》的相关规定，也不违反其他法律法规的强制性规定，应属有效。其次，关于附件四第2、3条是否属于格式条款，是否无效的问题。附件四第1条，已采用特别提示（字体倾斜并加下划线）的方式提示卖方签订合同时注意附件四的相关条款，而且，约定车位、车库等归出卖人所有并不妨碍郭大滨作为业主对车位、车库等的使用，并无证据证明该约定加重了郭大滨的责任或排除了郭大滨的主要权利。因此，郭大滨依据《合同法》第四十条的规定主张附件四2、3条的约定无效，依据不足。最后，新天物业公司收取停车费，系停车位的管理服务费，而非出租或出卖停车位的对价，且郭大滨与新天物业公司签订的物业合同中亦明确约定新天物业公司有权按照相关部门审批的收费标准收取停车位的管理服务费。郭大滨已实际使用了涉案小区的停车位，现郭大滨要求新天物业公司退还停车费并无事实和法律依据，故一审法院对郭大滨的该项诉讼请求不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回郭大滨的全部诉讼请求。案件受理费25元，由郭大滨负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明，2012年12月7日，郭大滨（买方）与新天公司（卖方）签订的应为《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，该合同及其附件四所载内容与一审法院查明的合同内容一致。
除上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，应予确认。
本院认为，郭大滨的诉求涉及其与新天公司之间的房屋买卖合同及其与新天物业公司之间的物业服务合同，故本案的案由应为合同纠纷。根据当事双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》附件四第2条、第3条是否无效；二、新天物业公司是否有权收取停车管理费。
针对第一个争议焦点，本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，当事双方在涉案房屋买卖合同中约定地下车位、车库的权益归开发商新天归属所有，并不违反法律规定。其次，附件四的相关条款已采用特别提示的方式提示郭大滨注意相关内容，且已约定地下第2层停车位供小区业主优先使用，故亦不存在免除新天公司责任、加重郭大滨责任、排除郭大滨主要权利的情形。故郭大滨关于买卖合同附件四第2条、第3条无效的主张不能成立，一审判决驳回其诉讼主张，适用法律正确，应予维持。
针对第二个争议焦点，本院认为，涉案《前期物业管理服务合同》中就新天物业公司收取停车位管理服务费的事项有明确约定，且其收费标准得到深圳市市场监督管理局南山分局的确认，故新天物业公司收取停车位管理服务费有事实和合同依据，郭大滨要求退还停车费的上诉主张不能成立，应予驳回。
综上所述，郭大滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郭大滨负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 张 秀 萍
审判员 朱 宽
二〇一七年十二月十八日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。