上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6021号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海海上假日游艇俱乐部有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：袁永宝，董事长。委托诉讼代理人：黄奇，上海市公义律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢钍睿，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海淀滨酿酒有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人周林根，总经理。委托诉讼代理人：魏西庚，上海创远律师事务所律师。上诉人上海海上假日游艇俱乐部有限公司(以下简称“海上假日公司”)因与被上诉人上海淀滨酿酒有限公司(以下简称“淀滨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海上假日公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、四项，依法改判继续履行合同，不支付违约金，支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：上诉人的承租范围包含码头北岸堤、北面岸堤及港湾部分，协议附件可以为证，原审法院认为不包含是错误的。被上诉人在出租时将不属于其的场地出租给上诉人，后筑路致使承租面积减少，租赁场地功能丧失。被上诉人未能尽修缮义务，违约在先，上诉人有权延迟支付租金。上诉人并无拖欠租金的故意，故请求继续履行合同。淀滨公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人所针对的是生效判决认定事实部分的异议。上诉人2013年起拖欠租金，被上诉人曾提出无争议部分先支付，上诉人仍拒绝。故请求维持原判。淀滨公司向一审法院起诉请求：1、解除淀滨公司、海上假日公司于2010年8月11日签订的《租房合同》以及2011年签订的《补充协议》；2、海上假日公司立即支付2015年5月1日到2016年4月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)275,000元；3、海上假日公司支付违约金500万元；4、海上假日公司将已拆除的房子恢复原样。审理中，淀滨公司以收到租金为由撤回第2项诉求及第4项诉求。海上假日公司提起反诉，请求：1、淀滨公司立即修缮承租场所内码头西面岸堤、按照相同树冠大小补种经营场所内白玉兰树13株；2、淀滨公司赔偿海上假日公司代为履行修缮义务产生的合理支出及损失总计85,000元，并按照银行同期贷款利率承担利息损失暂计4,800元，要求计算至实际付清之日；3、淀滨公司承担迄今未履行修缮义务给海上假日公司造成的持续性损失暂计5万元；4、淀滨公司承担海上假日公司在本案中合理支出费用5万元。审理中，海上假日公司表示诉求2中的修缮费用是指北岸岸堤的修缮费用3万元、因北岸岸堤坍塌造成的经营损失5万元以及清理13株树木的费用5,000元；诉求3是针对西岸岸堤未修缮给海上假日公司造成的损失；诉求4中的5万元是海上假日公司支出的律师费。一审法院认定事实：2001年9月，淀滨公司取得上海市青浦区商塌镇东星村45-2丘的上海市房地产权证，载明权属性质为集体土地，用途为工业用途，附有图纸。2010年8月11日，淀滨公司(甲方)与海上假日公司法定代表人袁永宝(乙方)签订《租房合同》，约定乙方业务需要租赁甲方原厂房面积约1616平方米，占地面积约为8亩(附图)，租赁地点为上海市青浦区商塌镇淀山湖边地号东星村45-2丘；租赁时间为2011年5月1日至2031年5月1日；租金每年25万元，付款方式为合同签订后三十天内支付合同总额的50%，乙方进场装饰后一个星期内支付30%，装饰完工后付清20%的余款，以后每年的5月1日全额付清未来一年的租金；租金自2014年5月1日起按租金总额每年递增5%，2014年租金为262,500元，2015年275,000元，2016年287,500元，2017年30万元，2018年312,500元，2019年325,000元，2020年332,500元，2021年345,000元，依次类推；在合同期内如有任何一方违约，必须赔偿500万元违约金等。该份合同后附有图纸，用红线圈出租赁范围。2011年3月15日，淀滨公司与海上假日公司签订《补充协议》，约定2010年8月11日由淀滨公司与海上假日公司法定代表人签订租赁协议部分厂房及土地的合同，经双方协商，对条款进行修改，约定签约主体原合同乙方为袁永宝个人，现因海上假日公司已经完成工商登记注册，故原合同乙方变更为海上假日公司；租赁用途原合同为空白，现修改为海上假日公司经营场所；租赁场地原合同拟租赁场地约8亩，现增加原港池南边沿岸及原租地块西面空地一块，现总租地范围详见图纸中红线圈出部分(现场已经双方同意砌成围墙)；就增加的租地面积，双方另签租赁合同等。该补充协议后附淀滨公司盖章的图纸。2011年3月15日，淀滨公司、海上假日公司签订《租赁合同》，约定因海上假日公司业务需要，需增加一定的租赁场地(附图红线范围内)，租赁地点为青浦区商塌镇淀山湖边地号东星村45-2丘，租赁用途为海上假日公司经营场所；租赁时间为2011年5月1日至2016年5月1日，每年租金5万元，付款方式参考原租赁合同，一同付款；租金明细为2014年5月1日起按最初租金总额每年递增5%，2014年租金为52,500元，2015年55,000元，2016年57,500元；2016年双方另行商定后续租赁方式及租金等。该份合同后附有图纸，用红线圈出租赁范围。上海市青浦区人民法院于2014年8月19日立案受理淀滨公司诉海上假日公司房屋租赁合同纠纷一案，该案中淀滨公司要求解除双方租赁合同并要求海上假日公司支付2013年5月1日到2015年4月30日的租金等，该法院于2015年2月17日作出一审判决，判决海上假日公司应支付上述期间的租金及逾期付款的利息损失，但未支持淀滨公司要求解除合同的诉求。海上假日公司不服提起上诉，二审于2015年9月2日维持原判，并认为海上假日公司实际多使用的场地并非淀滨公司所有，即使发生筑路事实也不影响海上假日公司按约使用承租场地。2015年4月20日，淀滨公司向海上假日公司发函，要求于2015年4月30日前支付2015年5月1日到2016年4月30日的租金275,000元。2015年4月29日，淀滨公司发函要求海上假日公司支付无异议部分租金。2015年5月14日、10月7日，淀滨公司又发函催讨租金。2015年10月24日，海上假日公司回函表示：1、2012年11月因湖水等自然原因加上码头年久失修，码头北岸堤发生坍塌，海上假日公司在要求淀滨公司多次维修无果下被迫请人修缮，造成经营收益损失至少5万元及修缮施工费3万元；2、2015年8月，码头西面岸堤因年久失修等原因发生坍塌，海上假日公司多次催促淀滨公司怠于修缮，至今仍处于坍塌、不能使用状态，造成经营损失5万元；3、2015年5月因湖水倒灌及台风强风影响，树木发生枯死或被拦腰截断，影响海上假日公司经营，要求淀滨公司清理树木并重新种植无果下海上假日公司进行了清理支出了5,000元；海上假日公司要求在双方未就前述事项达成一致意见前暂缓支付任何租金。淀滨公司因海上假日公司未支付租金起诉到法院。审理中，海上假日公司支付租金275,000元。经法庭释明，海上假日公司表示如合同解除，本案中无要求法院处理的事项，海上假日公司会另案处理。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。淀滨公司、海上假日公司签订的租房合同、租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。当事人均应恪守合同约定，履行各自义务。淀滨公司认为海上假日公司逾期支付租金经多次催讨无果故而要求解除双方租赁关系，纵观双方合同，并未就解除合同条件进行约定。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。海上假日公司应该在2015年5月1前付清淀滨公司诉求的租金，但海上假日公司直到淀滨公司起诉后方才支付，显然海上假日公司确实存在逾期支付租金的行为。海上假日公司逾期支付租金是否存在法定或约定理由为法院判断淀滨公司可否解除合同的依据。海上假日公司提出淀滨公司存在违约行为，其中：1、2012年11月的码头北岸岸堤坍塌而海上假日公司在2013年3、4月份代为修缮，该部分经生效判决认定并非属于淀滨公司出租范围，生效判决作出后海上假日公司再以此为由拒付租金，依据不足；2、2015年8月码头西面岸堤坍塌至今未修缮确属事实，双方对坍塌原因各持异议，该部分属淀滨公司出租海上假日公司改建范围，根据目前各方提供的证据，法院无法判断坍塌原因，但认为双方因该坍塌确实有协商沟通，海上假日公司以该部分坍塌为由拒付租金依据不足；3、双方一致确认承租范围内死亡13株白玉兰树，虽对死亡原因有不同意见，但海上假日公司以上述树木死亡影响经营为由拒付租金，依据不足；4、承租场所内的房屋属危房的主张，海上假日公司对此未提供依据予以证实，法院对此不予认可。综上，法院认为，租赁合同中承租人最大的义务为按时支付约定租金，即使双方对西岸码头及树木重新种植存在争议，但上述争议尚不足以成为海上假日公司拒付租金的理由。海上假日公司完全可以自行修复后再依约依法向淀滨公司主张相应的费用或索赔。特别是双方因此前逾期支付租金发生争议诉讼至法院，海上假日公司主要以承租范围争议为由拒付租金显然与生效判决不符。因此，海上假日公司逾期支付租金不存在法定或约定的免责理由，法院对淀滨公司要求解除双方合同的诉求予以支持，法院以海上假日公司收到起诉状之日为合同解除日。淀滨公司据此要求主张赔偿违约金500万元，海上假日公司提出过高，显然该约定的标准确实较高，综合合同实际履行情况，海上假日公司逾期支付款项的时间以及淀滨公司再行出租的时间等因素，酌情确定7万元。修缮西岸岸堤及补种白玉兰树木因合同解除已无必要，且西岸岸堤的损坏部分是否为淀滨公司出租部分并无充分依据证实、5株白玉兰在海上假日公司承租期间死亡的原因至今未明确，因此，海上假日公司的上述两项反诉请求不予支持。海上假日公司修缮的北岸岸堤非淀滨公司出租范围，海上假日公司索赔该部分修缮费用依据不足。同理，北岸岸堤坍塌导致经营损失的索赔主张，依据不足，法院亦不予支持。海上假日公司承租期间死亡的树木确实由海上假日公司清理，淀滨公司抗辩被清理树木本身亦有价值故而不需要支付清理费用的意见缺乏依据，法院酌情确定8株树木的清理费用为3,000元。海上假日公司于2015年10月发函主张清理费用，自淀滨公司收到上述函件后合理期限内应支付费用，海上假日公司主张利息损失，法院予以支持，海上假日公司主张的标准与法无悖，法院予以确认。西岸岸堤的坍塌是否系淀滨公司原因造成，海上假日公司未能提供充分依据证实，海上假日公司主张该部分坍塌导致的经营损失，依据不足，法院不予支持。海上假日公司主张律师费依据不足，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海淀滨酿酒有限公司与上海海上假日游艇俱乐部有限公司于2010年8月11日签订的《租房合同》及2011年3月15日签订的《补充协议》于2015年11月14日解除；二、上海海上假日游艇俱乐部有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海淀滨酿酒有限公司违约金7万元；三、上海淀滨酿酒有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海海上假日游艇俱乐部有限公司树木清理费3,000元及自2015年11月1日至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、上海海上假日游艇俱乐部有限公司其余诉讼请求不予支持。上诉期间，上诉人提供2010年8月11日租房合同及附件，被上诉人提供租房合同的附件，分别以证明各自主张的租赁范围。上诉人将2016年租金287,500元已经交至本院。本院对原审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同有效，均应恪守。双方因租金与租赁范围存有争议，已经有生效判决予以确认，上诉人再行提出异议，本院不予采纳。上诉人未按合同约定的期限支付租金，被上诉人予以催讨，但其时双方间就租金数额及租赁范围争议仍在诉讼。就上述问题终审后，上诉人就被上诉人催讨租金又提出堤岸修缮等抗辩，主张暂缓付租。双方未就此事再行协商，被上诉人即起诉，上诉人应诉后支付了租金。合同约定了上诉人付租的期限，但未约定上诉人延迟付租，被上诉人可单方解约。鉴于上述情形，上诉人延迟付租行为虽有悖于合同约定，但情有可原，尚不足以构成根本性违约，被上诉人主张解除合同本院不予支持。至于延迟支付违约金，原审法院就违约金已经酌定数额，本院不再调整。双方间相关的争议已经厘清，上诉人与被上诉人应本着诚信原则履行合同，上诉人应当积极履行按时支付租金的义务。如再发生争议，在争议解决前上诉人也应当履行基本义务，否则不利后果应当由上诉人承担。至于修缮等事宜，原审法院已阐述了理由，本院予以认同，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4937号民事判决第二、三、四项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2015)青民三(民)初字第4937号民事判决第一项。一审本诉受理费23,400元，由上海淀滨酿酒有限公司负担22,625元,上海海上假日游艇俱乐部有限公司负担775元；反诉受理费2,000元，由上海海上假日游艇俱乐部有限公司负担1,975元，上海淀滨酿酒有限公司负担25元；保全费3,520元，由上海淀滨酿酒有限公司负担1,275元，上海海上假日游艇俱乐部有限公司负担2,245元。二审案件受理费48,775元，由上海海上假日游艇俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
审 判 员 成 皿
代理审判员 马忆蔺
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。