江苏省张家港市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张民初字第02375号
原告（反诉被告）:张家港市骏马房地产开发有限公司，住所地张家港市经济开发区国泰北路1号（张杨公路悦丰大厦）。
法定代表人:杨聪，总经理。
委托代理人:周洁。
被告:季建华（反诉原告）。
委托代理人:朱缨，国浩律师（苏州）律师事务所律师。
委托代理人:张新华，国浩律师（苏州）律师事务所律师。
原告张家港市骏马房地产开发有限公司（以下简称骏马公司）与被告季建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序,于2016年4月11日公开开庭进行了审理。后季建华于2016年4月14日提起反诉，本院依法组成合议庭合并审理，于2016年6月20日进行了质证，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。骏马公司的委托代理人周洁、季建华的委托代理人朱缨均到庭参加了庭审和质证，季建华的委托代理人张新华参加了质证和第二次庭审。本案现已审理终结。
骏马公司诉称：2014年骏马公司与季建华签订《房屋租赁合同》及补充协议，约定将张家港市杨舍镇沙洲西路121号（骏马置地广场）M402房屋（以下简称案涉租赁房屋）租赁给季建华使用，租赁期限为10年，每年租金为180万元，合同签订时一次性支付，接下来于每年3月1日前一次性支付下年度租金。合同签订后，季建华正常使用租赁房屋，2014年9月1日至2015年9月1日季建华支付租金90万元，仍有90万元未支付，骏马公司多次书面催告无果，依照合同第12条第6款之约定，行使单方解约权，告知被告1个月后将收回房产。但季建华接到通知后1个月后拒不搬出。故请求法院判令季建华向骏马公司支付2014年9月2日至2015年9月1日拖欠的租金90万元，并支付以90万元为基数自2014年9月2日至2016年4月1日按照每日3‰计算的违约金。审理中，骏马公司增加诉讼请求，要求季建华支付2016年3月2日至2017年3月1日的房租194万元及以该款为基数自2016年3月2日至判决生效时按照每日3‰计算的违约金，后又撤回了增加的诉讼请求。
季建华答辩并反诉称：双方签订的房屋租赁合同，用于开设商务会所经营茶座服务、生活美容服务、棋牌服务，租赁期限自2013年3月1日起至2023年3月1日止，为此季建华花巨资对租赁房屋进行装修，并于2013年9月开展经营活动。2014年10月骏马公司在明知租赁房屋上述经营时，且明知经营项目对环境要求较高的情况下，不顾其反对仍然将租赁房屋的一楼出租给张家港市杨舍西城绯闻至尚酒吧经营动吧，噪声较大，形成噪音污染，已严重影响其经营活动，致使客户流失，最终造成经营困难。因骏马公司存在违约行为，在其多次与骏马公司沟通无果的情况下不得已采取不支付租金的方式来维护自己的合法权益。同时，骏马公司在未告知季建华的情况下，采取断电措施，影响租赁房屋经营。2015年8月初，骏马公司未经季建华同意，擅自将租赁房屋锁门，不让其进入直到现在，季建华一直无法使用租赁房屋。由于骏马公司存在上述违约行为，故季建华无需支付租金及违约金，并提起反诉，请求法院判令解除《房屋租赁合同》，骏马公司赔偿季建华损失1800万元。后季建华补充答辩：因骏马公司结欠季建华公司张家港市同济建筑装饰工程有限公司的工程款，季建华曾以该工程款抵扣租金30万元，之后的租金双方协商以工程款进行抵扣，不存在故意拖欠租金的情形。审理中，经本院释明，季建华提出如其抗辩意见不能得到支持，要求调整违约金。
骏马公司针对反诉辩称：季建华提出的噪音污染与本案租赁合同没有直接关联，噪音污染属于其他人的侵权行为；在租赁合同中，双方并未对第三方租客做限制约定，故骏马公司租赁房屋给其他人合法合理。
经审理查明，2013年1月24日，骏马公司（甲方）与季建华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉租赁房屋出租给乙方使用，该房屋仅作为普通商业使用，其中不包括KTV、浴室、棋牌室、餐饮等；租赁房屋在骏马公司竣工并取得房屋产权证后一周内交付，租赁期限十年，装修期六个月内免收房租；每年租金180万元，前三年租金不变，之后每三年递增8%，第四、五、六年租金为194万元，第七、八、九年租金为2099000元，第十年租金为2268000元，租金支付方式为2013年1月24日支付租房定金60万元，余下租金于房屋交付之日交清，接下来每年的租金按房屋交付后签订的补充协议为准；乙方在本合同签订当日向甲方支付保证金96510元。合同第五条约定：在本合同约定的租赁期限届满或双方依法解除、终止租赁关系的，在乙方将承租房屋及附属配套设施完好无损地移交给甲方，双方就有关经济往来账目全部核对、结算完毕以后，甲方将乙方交付的保证金不计利息退还给乙方。合同第六条第3款约定：租赁期满或本合同提前解除，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备、设施归乙方所有，不能移动、拆除设备、设施无偿归甲方所有，乙方应在租赁期满或本合同终止后15日内搬离，并归还甲方承租房屋。合同第十一条第1款约定：租赁期满或本合同解除后，乙方应在合同终止后15日内返还房屋及其附属设施，乙方如拒绝交付或迟延交付的，每日应按本合同约定的日租金标准的三倍向甲方支付租金，同时甲方可向乙方主张违约、赔偿请求权，乙方明确同意，乙方未经甲方书面同意逾期返还该租赁房屋的超过2日的，甲方有权对该租赁房屋采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁门等强制措施，且甲方可在社区居委会或派出所等第三方在场的情况下收回房屋，租赁房屋内原属于乙方的财物，视为乙方放弃所有权，甲方有权做出处理，由此产生的后果，由乙方自行承担。合同第十二条第1款第1项约定：未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的，属于违约行为，甲方有权解除合同。合同第十三条第1款约定：乙方应按期支付租金，如逾期支付则甲方有权要求乙方按当年租金的千分之三每日支付违约金；第5款约定：甲方依据本合同第十二条第1款规定解除合同的，租赁期间乙方添附在租赁物上的附着物无偿归甲方所有，甲方已收取的租金不退还，乙方因此产生的损失自行承担，且乙方无权要求任何形式的补偿。
合同订立后，季建华支付了60万定金，骏马公司按约交付了租赁房屋。2014年11月12日，骏马公司向季建华出具一份《关于季建华租赁骏马国际置地广场租金结算的说明》，内容为：“兹因季建华租用唐丽芹张家港市杨舍镇沙洲西路121号（骏马置地广场）M402（内容详见双方租赁合同）。我公司与张家港市同济建筑装饰工程有限公司（法定代表人季建华）存在业务往来，经过友好协商，同意季建华所提请求，将应交唐丽芹的第二年租金余额30万元与经营保证金10万元（共计40万元）以同济工程款抵扣，所有相关抵扣手续应符合我公司财务规范要求。”2015年1月4日，张家港市同济建筑装饰工程有限公司向骏马公司出具一份《情况说明》，内容为：“张家港杨舍西城兰廷雅汇休闲商务中心租用骏马置地广场M405号自2014年9月1日至2015年3月1日的房租费为30万元，现经商谈，愿意用张家港市同济建筑装饰工程有限公司于骏马置地广场的工程款抵此笔房租费。”
2014年11月26日，唐丽芹（甲方）与季建华（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉租赁房屋租赁给乙方使用，该房屋仅作为商业服务使用，如涉及经营KTV、浴场、酒店、餐饮等需向消防等相关部门办理报批手续的，由乙方自己负责并承担费用；租赁期限10年，自2013年3月1日起至2023年3月1日止，其中2013年3月1日起至2013年9月1日止为装修期，装修期内免收房租，另甲方再赠送乙方一年的免租期（即2013年9月2日至2014年9月1日），乙方总计享有的免租期为1年6个月；第一年租金180万元（即租期2013年3月1日至2014年3月1日）因在免受期内免收，第二年租金180万元（即租期2014年3月2日至2015年3月1日）在扣除免租期（2014年3月1日至2014年9月1日）的租金及2013年1月24日所缴纳的房租金定金60万元后的剩余租金30万元应在本合同签订的同时一次性支付给甲方，接下来的租金于每年的3月1日前乙方一次性支付下一年度的租金；乙方在本合同签订当日向甲方支付保证金10万元；甲方已在2013年1月24日将租赁房屋的钥匙交付乙方，甲方已完成租赁房屋的交付义务。该合同第六条第3款约定：乙方应在租赁期满或本合同终止后5日内搬离，并归还甲方承租房屋。该合同的其他内容与2013年1月24日骏马公司与季建华之间签订的《房屋租赁合同》基本一致。
2015年7月24日，唐丽芹致函季建华，称：“我方于2015年7月7日致函贵方，要求贵方支付租金，但至今贵方仍未履行上述义务，鉴于此，现我方郑重函告贵方：1、根据贵我双方房屋租赁合同十二条第1款第（1）项的约定，在贵方收到本函之日起，我方与贵方之间的房屋租赁合同即行解除。2、根据贵我双方房屋租赁合同第六条第3款的约定，请贵方于收到本函之日起10日内搬离承租房屋（包括贵方所有的全部可移动、拆除的设备、设施），我方将无条件收回承租房屋。特别提示：如届时贵方仍未搬离，我方将采取包括且不局限于切断电源、水源、强制清场等措施，由此产生的一切后果由贵方自行承担，我方不承担任何责任。3、我方再次要求贵方：（1）立即足额支付合同解除之日前贵方拖欠的房屋租金、违约金；（2）支付合同解除之日后房屋占用费。”季建华确认于2015年7月底收到该函。
另查明，季建华承租的案涉租赁房屋用于经营张家港杨舍西城兰廷雅汇休闲商务中心，经营者登记为季建华，注册日起为2014年1月26日。位于案涉租赁房屋底楼的张家港市杨舍镇沙洲西路121号（骏马置地广场）M102房屋，骏马公司租赁给他人经营张家港市杨舍西城绯闻至尚酒吧，该酒吧于2014年12月8日注册。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、结算说明、情况说明、营业执照、工商登记资料、函以及本院庭审笔录予以证实。
双方争议的事实在于：
一、唐丽芹是否代表骏马公司与季建华签订的租赁合同？
骏马公司认为：第一份租赁合同约定了6个月免租期，由于季建华经营一年未能支付租金，骏马公司与季建华有其他业务往来，双方协商同意在给季建华一年免租期，所以由骏马公司员工唐丽芹与季建华签订了第二份租赁合同。当时唐丽芹签了合同后公司盖了章，但盖有公司印章的合同找不到了。为此，骏马公司提交了唐丽芹与骏马化纤股份有限公司的劳动合同、社会保险个人缴费基数表、授权委托书复印件，授权委托书内容为：骏马公司委托唐丽芹就骏马置地广场B座四楼（产权证号：张房权证杨字第××号）与租赁人季建华就房屋租赁事宜，作为我方代理人，委托权限包括：1、签署租赁协议；2、收取房屋租金；3、全程把控租赁合同的履行。
季建华质证后认为：对劳动合同与社会保险个人缴费基数表没有异议，但合同显示唐丽芹的工作单位并非骏马公司，对授权委托书复印件的真实性无法确认，唐丽芹签订租赁合同时未提交授权委托书，而且该授权委托书落款时间是2015年，月与日看不清楚。其以为骏马公司将房屋租赁给了唐丽芹，再由唐丽芹转租给我方，如存在上述情况，骏马公司起诉要求季建华支付租金主体不适格，应当撤诉后以唐丽芹的名义重新起诉。
审理中，本院询问季建华与唐丽芹签订租赁协议的情况，季建华称，当时签订第二份租赁合同时，唐丽芹带了案涉租赁房屋的房产证，案涉租赁房屋登记在骏马公司名下，由于之前的租赁协议内容都体现在唐丽芹带来的合同版本中，对其来讲，只要保证承租户的权利并且在唐丽芹能够提供出房屋的产权证时，其就与唐丽芹签订了合同。
本院认为：《合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，根据2014年11月12日骏马公司出具给季建华的结算说明，其中提到了唐丽芹与季建华签订租赁合同、季建华应交唐丽芹租金、骏马公司同意以其结欠同济工程款抵扣的情况，可以看出季建华随后在2014年11月24日与唐丽芹签订租赁合同时，是知道唐丽芹有权代表骏马公司的，根据上述法律规定，合同直接约束骏马公司与季建华。其次，从2014年11月24日的租赁合同看，该合同模板与2013年1月24日的租赁合同相同，该合同在前一份合同基础上，明确了案涉租赁房屋的坐落、面积，以及案涉租赁房屋已于2013年1月24日交付季建华、季建华于2013年1月24日已缴纳房租金定金60万元的事实，并在2013年1月24日租赁合同基础上延长了一年的免租期，因此，该合同与之前的合同具有延续性，季建华在签订后一份合同时，应当知道唐丽芹代表了骏马公司。再次，季建华认为案涉租赁房屋系唐丽芹从骏马公司转租后，再租给季建华的，并无证据佐证。
二、季建华未支付租金是否构成违约？
骏马公司认为，按照合同约定，2014年9月1日之前是免租期，2014年9月2日至2015年9月1日的租金共计180万元，扣除已缴纳的90万元，余款90万元应于2015年3月1日前支付，但季建华未能按期支付，构成违约。
季建华认为，未按期支付租金是有原因的。首先，骏马公司将一楼房屋租给他人开酒吧，酒吧噪音给季建华的经营造成了重大影响，致使合同目的不能实现，骏马公司违约在先，季建华才采取不缴纳租金的方式维护自己的权益。其次，骏马公司结欠季建华的公司即张家港市同济建筑装饰工程有限公司工程款，双方曾以该工程款抵扣租金30万元，之后的租金双方协商以工程款进行抵扣，故不存在故意拖欠租金的情形。为此，其提供了2016年4月1日的检测报告、公证书、照片，证明该酒吧存在噪音污染，以及被告对案涉租赁房屋断电、锁门，并提供了2015年8月7日的工程结算审定单，证明骏马公司与张家港市同济建筑装饰工程有限公司之间尚有工程款未结算。
骏马公司质证后认为，对检测报告所涉的噪音污染与骏马公司没有关系，案涉租赁房屋是物业锁门的。
本院认为，《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，按照租赁合同约定，第二年的租金（截至2015年3月1日）双方在签订第二份租赁合同时已全部结清，第三年的租金，季建华应当在2015年3月1日前支付，但其未能按期履行，属违约行为。关于季建华对此的抗辩：首先，关于噪音污染的问题，双方在租赁合同中并未有相关的约定，季建华将其他承租人的噪音污染归责于出租人，并无法律规定或合同约定的依据，而且噪音检测是在骏马公司起诉之后所做，与季建华应付租金时间相隔一年之久，难以证明拒付租金系当时的噪音问题所致；关于工程款抵扣租金的问题，《合同法》第九十九条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。本案中，工程款债务所依据的审定单的出具时间在2015年8月7日，而租金债务在2015年3月1日到期，故季建华应当履行租金给付义务时，骏马公司的工程款债务尚未到期，且二者并非在相同当事人之间，另外，季建华也无证据证明其以通知方式主张了抵销，其认为双方之间存在以工程款抵扣租金的交易习惯，并无证据证实，相反，按照之前30万租金抵扣的方式，分别由张家港市同济建筑装饰工程有限公司出具情况说明、骏马公司出具结算说明，而季建华对本案中主张的抵扣并无相关手续佐证。因此，本院对于季建华的抗辩意见不予采纳。
三、骏马公司断电、锁门是否构成违约？
本院认为，骏马公司虽然否认案涉租赁房屋是其锁门，认为是物业公司锁的，但根据其2015年7月24日发函内容，有理由相信锁门系骏马公司所为，而且骏马公司作为业主，物业公司是其聘请的前期物业，双方存在密切关联，物业公司并无权锁业主的门，即使是物业公司所锁，也应当是根据业主的要求，或者是征得了业主的同意。由于骏马公司锁门系季建华不付租金违约在先，根据租赁合同第十一条第1款的约定以及骏马公司的发函内容，季建华未按期搬离案涉租赁房屋，骏马公司有权断水断电及锁门，在骏马公司采取上述措施后，季建华也未能提供证据证明其对此曾提出异议。因此，骏马公司断电、锁门，并不构成违约。
四、骏马公司与季建华之间的租赁合同是否已经解除？
骏马公司在诉状中称，其依照双方签订的《房屋租赁合同》第12条第6款之约定，行使单方解约权，告知季建华1个月后收回该房产，但季建华接到通知1个月后，拒不搬出，租金也一致未缴纳。
季建华认为，其收到函后不认可对方单方解除，后2015年8月骏马公司停水停电并锁门，其违反了租赁合同的约定，故季建华起诉要求解除合同，合同是在其提起反诉之后解除。
审理中，本院在质证时询问骏马公司，根据2015年7月24日的函，其已行使合同解除权，但骏马公司认为合同至今未解除。之后，本院又向骏马公司释明了合同法相关规定，如果认定其有权解除合同，则解除合同通知到达季建华时合同已经解除。骏马公司根据释明意见，将诉讼请求中的90万元的性质明确为租金及占有使用费。
本院认为，《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据租赁合同第十二条第1款第1项约定，未按合同约定期限支付租金，超过30天以上的，骏马公司有权解除合同。因此，双方在合同中约定了骏马公司解除合同的条件，在季建华未按合同约定期限支付租金超过30天后，骏马公司于2015年7月24日向季建华发函解除合同，符合法律规定，季建华确认于2015年7月底收到该函，因此双方之间的租赁合同已于2015年7月31日解除。
五、季建华主张的装饰装修损失应否得到支持？
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，合同解除时，双方当事人对未形成附合的装饰装修物以及已形成附合的装修装饰物的处理，有约定的应当从约定。本案中，双方在租赁合同第十三条中约定了骏马公司依据合同第十二条第一款规定解除合同后，租赁期间季建华添附在租赁物上的附着物无偿归骏马公司所有，因此根据该约定，季建华要求赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院认为，骏马公司与季建华之间的房屋租赁合同合法有效，合同已于2015年7月31日解除，骏马公司要求季建华支付截至2015年9月1日拖欠的租金以及合同解除后参照租金标准计算的占有使用费，共计90万元，本院予以支持。关于违约金，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同法第一百七十四条规定可以参照适用该司法解释，因此，房屋租赁合同解除后，骏马公司以应付租金90万元为基数计算违约金，符合合同约定，但每日3‰的计算标准过分高于其造成的损失，本院根据上述规定，基于季建华的请求，参照民间借贷的利率限制调整为年利率24%；又，按照合同约定，第三年租金应在2015年3月1日之前支付，故违约金起算点应为2015年3月2日，骏马公司主张计算至2016年4月1日止，并无不当，本院予以支持。季建华反诉要求解除合同、赔偿损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于骏马公司第一次开庭后增加诉讼请求，在第二次开庭前又撤回了增加的诉讼请求，依照《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，其补交的诉讼费23120元应予退还。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）季建华支付原告（反诉被告）张家港市骏马房地产开发有限公司2015年3月2日至2015年9月1日期间的租金、占有使用费共计90万元及违约金（以90万元为基数自2015年3月2日起按照年利率24%计算至2016年4月1日止）。限于判决生效后10日内履行。
二、驳回被告（反诉原告）季建华的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。
本诉案件受理费减半收取6400元、财产保全费5000元，合计11400元，由季建华负担，该款张家港市骏马房地产开发有限公司已预交，本院不再退还，由季建华在履行本判决时直接给付张家港市骏马房地产开发有限公司。反诉案件受理费减半收取64900元，由季建华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 蒋 晓
人民陪审员 周汉忠
人民陪审员 缪 安
二〇一六年九月七日
书 记 员 李 惠