江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终955号上诉人（原审被告）：无锡市明雨制衣有限公司，住所地无锡市梅园徐巷688号。法定代表人：白晓琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄道，江苏神阙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白晓琴，女，1972年12月2日生,,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：黄道，江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区荣巷街道梅园股份经济合作社,住所地无锡市滨湖区荣巷街道梅园徐巷79号。负责人：黄旭，该社主任。委托诉讼代理人：田方，江苏双汇（泰州）律师事务所律师。上诉人无锡市明雨制衣有限公司（以下简称明雨公司）、白晓琴因与被上诉人无锡市滨湖区荣巷街道梅园股份经济合作社（以下简称梅园合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。明雨公司、白晓琴上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，明雨公司对梅园合作社就租赁面积并未达成一致约定。明雨公司不认可梅园合作社所提供的房屋租赁面积。原审认定明雨公司认可租赁面积的逻辑存在问题。首先，明雨公司在2011年前并非与梅园合作社签订的租赁合同，且当时的房屋租金并非10万元/年；第二，明雨公司在合同履行后，就一直对梅园合作社就合同所约定的场地面积（该场地属于一楼隔热层，明雨公司根本无法使用）以及房屋租赁面积与实际不符的情况提出异议。同时，梅园合作社所提供合同约定的场地根本无法为明雨公司使用，明雨公司不可能为无法使用的场地支付租赁费用。二、原审判决法律适用错误，导致对租赁协议效力的错误认定。1、原审判决举证责任分配不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁合同司法解释）规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。梅园合作社主张涉案租赁合同有效，应当由其举证。在梅园合作社仅提供了房屋权属证明而未举证其取得建设工程规划许可证的情况下，梅园合作社未完成其举证责任，原审法院却要求明雨公司举证证明梅园合作社未取得建设工程规划许可证这一消极事实，举证责任分配不当。2、原审判决适用法律错误。原审查明涉案租赁房屋面积约800平米，梅园合作社提供的房屋权属证明上载明的合法建筑中明显不包含本案所涉租赁房屋，原审法院对此故意回避，将根本没有合法建设工程许可证的房屋认定为合法建筑，进而认定租赁协议有效，更是错上加错。根据租赁合同司法解释及城乡规划法的相关规定，涉案租赁房屋未经过有权部门的合法有效审批，且显属未取得建设工程规划许可证的建筑，属城乡规划法规定的应当受到限期拆除、没收实物等处罚的情形，梅园合作社和明雨公司所签租赁协议因违反法律效力性规定，应当无效。原审法院对租赁协议有效的认定显然属于适用法律错误。二、原审判决认定白晓琴应当承担法律责任显属不当。本案纠纷属于房屋租赁合同纠纷，合同双方为梅园合作社和明雨公司，应当遵循合同相对性原则。公司法规定的股东对公司债务承担连带责任仅在公司与其股东人格混同的情况下方能成立。原审判决违背法律的基本原则，认定白晓琴对明雨公司的债务承担连带责任，明显适用法律错误。梅园合作社辩称：1、梅园合作社与明雨公司于2012年1月1日就已对房屋租赁面积进行确认，且明雨公司在2012年之前已经实际使用租赁场地。2012年签订新的租赁合同也是对租赁场所的认可，明雨公司2012、2013、2014年租金都是按10万元每年进行支付，2015年租金仅付1万元，剩余9万元也由白晓琴签字确认并承诺支付。明雨公司一直在按合同约定的租金履行，在城管要求其不得使用违章建筑后也从未向梅园合作社要求变更租赁协议内容，且以实际行动在履行租赁协议。2、明雨公司承租的房屋是包括房屋及场地两部分，分别租金为5万元。梅园合作社有统一的房产证及土地使用权证，作为出租人其权利应当得到保护。3、白晓琴作为明雨公司的唯一股东应当承担举证责任，证明其个人财产独立于公司财产，否则就承担连带责任。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。梅园合作社向一审法院起诉请求：1.与明雨公司于2016年6月30日解除租赁关系，并要求明雨公司迁出所租房屋；2.明雨公司支付截止2016年6月30日拖欠租金共计14万元及利息损失（计算至还清为止，详见明细表）；3.明雨公司支付自2016年7月1日期至实际搬出之日止的房屋占有使用费（以10万/年为标准）；4.白晓琴对明雨公司的上述付款义务承担连带责任。明雨公司、白晓琴一审辩称：梅园合作社与明雨公司签订租赁协议因租赁物未提供合法建造手续，违反法律强制性规定而无效。梅园合作社未按协议约定提供租赁面积，应予以减少租金。本案为合同纠纷，白晓琴并非合同相对人，不应承担责任。一审法院认定事实：2012年1月1日，梅园合作社与明雨公司签订《租赁协议书》一份，双方约定：梅园合作社将其名下所有的无锡市滨湖区梅园徐巷688号厂房的二楼和三楼出租给明雨公司使用，租赁面积800㎡；年租金10万元（其中房屋租金5万元、场地租金5万元），先付后用，每半年支付一次；租赁期为2012年1月1日至2014年1月1日；明雨公司进场后房屋维修、宿舍、厂房及仓库的改造梅园合作社不承担任何费用，且搬离时不作任何赔偿；租赁期限内的房产税、土地使用税及租金税由明雨公司承担；交付使用后房屋的维修费用由明雨公司承担，梅园合作社不再承担任何责任。2014年1月，合同到期后，双方未再续订合同，明雨公司仍继续使用所租房屋。2016年3月1日，明雨公司向梅园合作社出具《承诺书》一份，内容为：“本人白琴，公司由于经营问题，拖欠2015年房租九万元整。现定于2016年4月10日前将房租付缴。如若未及时交付房租，本人将单方面终止双方合同”。2016年4月12日，梅园合作社通过其诉讼代理人向明雨公司发出《律师函》，向明雨公司催讨2015年拖欠租金9万元以及2016年上半年租金。另查明，明雨公司在与梅园合作社签订租赁合同之前已在案涉厂房内经营多年，案涉房屋使用权系从他人处转租而来。再查明，明雨公司成立于2005年12月20日，现为一人有限责任公司，股东为白晓琴。庭审中，为证明案涉房屋的权属，梅园合作社提供了锡郊集用（2000）字第209号《集体土地使用证》及锡郊房权字第××号《房屋所有权证》。上述事实，有《租赁协议书》、《承诺书》、《律师函》、《集体土地使用证》、《房屋所有权证》及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：梅园合作社与明雨公司于2012年1月1日签订的《租赁协议书》均系双方的真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。租赁期间届满，明雨公司仍继续使用案涉房屋，应视原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。梅园合作社与明雨公司仍应以原租赁合同为双方行使权利、履行义务的依据。现梅园合作社主张租赁关系存续期间明雨公司结欠租金14万元（截止2016年6月30日）以及欠付租金对应各阶段的同期人民银行贷款利息，符合双方的合同约定和法律的规定，一审法院予以支持。法律规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，明雨公司在《承诺书》承诺“如未及时交付房租，本人将单方双方终止合同”，且其现已结欠梅园合作社租金长达一年之久，故梅园合作社要求解除租赁关系的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。明雨公司迁出时除交还所租房屋还应支付合同解除后至迁出之日期间的实际占有使用费。现梅园合作社主张按原租金标准要求明雨公司支付占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。明雨公司系一人有限责任公司，白晓琴系明雨公司唯一股东，但白晓琴未举证证明明雨公司的财产独立于其个人所有的财产，故白晓琴应对明雨公司的上述债务承担连带清偿责任。关于明雨公司所称合同效力以及租赁面积的问题。法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。梅园公司已经业已提供了案涉厂房的土地及房屋权属证明，明雨公司认为不符却未提供证据予以反驳，故一审法院对明雨公司该意见不予采信。至于租赁面积的问题。因本案租赁标的系经当事人双方认可的特定场所，且明雨公司早在租赁协议签订之前就业已在案涉厂房内经营，因此双方对于合同中约定的租赁场所的实际状况，包括使用面积以及对应的租金标准均明知。梅园合作社依约交付租赁标的，明雨公司在合理期限内未提出异议，甚至在2016年3月1日仍在按双方合同约定标准向梅园合作社出具了相应的《承诺书》，故现明雨公司以约定面积与实际面积不符为由主张减付租金的意见，法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、梅园合作社与明雨公司之间的租赁关系于判决生效之日解除；二、明雨公司于判决生效之日起十日内迁出无锡市滨湖区梅园徐巷688号房屋；三、明雨公司于判决生效之日起十日内支付梅园合作社租金14万元及逾期付款利息（以4万元为基数，自2015年1月1日起计算；以5万元为基数，自2015年7月1日其计算；以5万元为基数，自2016年1月1日起计算。均以同期人民银行贷款利率计算至实际付款之日止）；四、明雨公司于判决生效之日起十日内支付梅园合作社占有使用费（以10万/年为标准，计算自租赁关系解除次日至实际迁出之日止）；五、白晓琴对明雨公司的上述付款义务承担连带责任。案件受理费3100元，由明雨公司、白晓琴负担。二审中，明雨公司、白晓琴补充提供白晓琴2016年3月1日至2017年4月18日银行卡对账单及明雨公司2016年3月21日至2017年3月29日对公账户对账单各一份，用以证明白晓琴与明雨公司并不存在财产混同，白晓琴不应对明雨公司的债务承担连带责任。梅园合作社对上述证据的真实性没有异议，但认为明雨公司一直是由白晓琴负责，对公账户加工费进项也只能反映出是部分收入，不能证明明雨公司全部收入都进入该对公账户。另外，仅凭白晓琴一张银行卡的流水更不能证明其财产独立。本院对上述证据的真实性予以确认，其证明能力综合全案予以认定。明雨公司、白晓琴对一审查明的事实存有以下异议：1、一审对于涉案租赁房屋是否具有房屋权属证明没有查清，梅园合作社提交的集体土地使用权证以及房屋权属证明并非涉案租赁房屋对应的权属证明。2、一审对于房屋租赁面积没有查清，明雨公司、白晓琴提交的涉案租赁场地图片证明该涉案租赁场地根本无法为明雨公司所用，且不符合租赁合同所约定的租赁面积。梅园合作社对一审查明事实没有异议。双方当事人对一审查明事实无异议的部分本院予以确认。二审另查明：1、双方当事人一致确认《租赁协议书》中约定的“三楼”为原承租人所盖，系违章建筑。2、明雨公司、白晓琴提供明雨公司对公账户、白晓琴银行卡对账单以证明二者财产不混同。综合双方当事人一、二审诉辩主张，本案的二审争议焦点为：1、涉案租赁协议的效力及租赁面积；2、白晓琴是否应当对明雨公司的债务承担连带责任。关于第一个争议焦点，本院认为，涉案租赁协议部分无效。理由是：根据租赁合同司法解释第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，梅园合作社与明雨公司所签《租赁协议书》上约定的出租房屋为梅园巷688号800平米厂房（二楼三楼）。梅园合作社提供了房屋座落在梅园徐巷688号的房产证与土地座落在锡××河埒镇××路的土地证以证明其权属，但是该房产证上记载的房屋均为平层或二层，梅园合作社亦认可租赁协议书中的三楼是原承租户自行加盖，因此租赁协议中关于该三楼部分的约定因出租物未经批准而无效。明雨公司、白晓琴上诉称涉案租赁房屋没有建设规划许可证因而租赁合同无效，对此，本院认为，房产证、土地证是证明房屋具备合法性及其权属的有力证据。涉案房屋房产证核发时间为1994年2月，梅园合作社关于此房屋建设较早，当时并没有核发建设规划许可证的陈述符合实际。明雨公司、白晓琴还主张梅园合作社提交的房产证、土地证非涉案房屋，未能提供相反证据，本院不予采纳。关于租赁面积，本院认为，明雨公司在租赁协议签订前即已实际使用涉案房屋，且作为租赁物的厂房面积并未发生变更，签订《租赁协议书》只是将双方的事实租赁关系明确为书面形式，该协议书的内容系双方当事人真实意思表示。明雨公司若认为实际使用面积与约定面积不符，则其在签订《租赁协议书》时就应明确告知并对面积进行修改。其在2012年签订《租赁协议书》后连续三年按照协议内容实际使用该租赁房屋并支付租金，应视为对租赁面积的认可。且2016年3月1日白晓琴代表明雨公司签署承诺书，承认拖欠2015年房租9万元时，亦未对租赁面积提出异议。在梅园合作社向其起诉催讨2015年及其后租金时却辩称租赁面积不符约定，缺乏证据支持，本院不予采纳。一审法院认定涉案租赁标的为经当事人双方认可的特定场所，双方对于合同中约定的租赁面积及租金标准均为明知，并无不当，本院予以支持。根据租赁合同司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也即，虽然三楼属违章建筑，但关于此部分明雨公司仍应按租金标准支付房屋占有使用费，故明雨公司应当按照约定支付拖欠的租金及房屋占有使用费14万元。一审法院判决明雨公司应当向梅园合作社支付租金14万元，虽然表述不够准确，但款项数额正确，不影响执行，本院不再纠正。关于第二个争议焦点，本院认为，白晓琴应当对明雨公司的债务承担连带责任。理由是：根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。白晓琴虽然在二审中补充提供了其江苏银行卡和明雨公司对公账户的对账单，但仅凭这两份证据不足以证明白晓琴和明雨公司财产独立，其作为一人有限责任公司的股东应当对公司的债务承担连带责任。明雨公司、白晓琴主张如果梅园合作社认为其二者财产混同，应承担相应的举证责任，于法无据，本院不予采纳。综上，明雨公司、白晓琴的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3100元，由明雨公司、白晓琴负担。本判决为终审判决。审判长 张 浩审判员 酆 芳审判员 包文炯二〇一七年五月二十二日书记员 邹 莹本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。