广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0183民初1096号原告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元。法定代表人：孔健涛。委托代理人：韦锶蕴，广东纬韬律师事务所律师。被告：杨耀兰，女，1968年7月7日出生，汉族，住广州市天河区，原告广州市宁骏物业管理有限公司诉被告杨耀兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市宁骏物业管理有限公司的委托代理人韦锶蕴到庭参加诉讼。被告杨耀兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市宁骏物业管理有限公司诉称：2010年4月30日，广州礼和置业发展有限公司与被告签订《广州市商品房买卖合同》，被告向开发商购买位于广州市增城区新塘镇永和誉山国际（丽水二街15号）101房，建筑面积249.34平方米。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的涉案房屋提供前期物业管理服务；被告交纳物业管理费时间，按月度结算，交费时间为每月的5号前；本物业管理服务费计算面积按签订的商品房买卖合同的建筑面积；独立式低层住宅物业管理服务费标准为每月每平方米4.5元；绿化维护服务按照0.75元每月每平米缴纳。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，原告有权要求补交，并从逾期之日起收取滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告无故拒绝交纳物业管理费。为此，原告曾委托律师向被告发出《律师函》要求其付清拖欠费用，但被告不予理会。暂至2015年10月31日，被告已拖欠原告物业管理费63192.7元、花园维护费11588.4元（物业管理费按每平方米每月4.5元计算，花园维护费按每平方米每月0.75元计算，被告物业面积249.34平方米，每月实际计收管理费1122元、花园维护费225.8元）。逾期支付物业管理费的滞纳金157998.7元（滞纳金以当月物业管理费为本金，按每日千分之三暂计至2015年10月31日止）。原告认为，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当如约支付相应的款项。但上述费用经原告多次催收未果，为了维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求一、被告于判决发生法律效力之日起三日内向原告支付自2011年2月20日至2015年10月31日的物业管理费63192.7元，以及逾期支付物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，按每日千分之三暂计至2015年10月31日止，具体日期以实际支付为准）157998.7元；二、被告于判决发生法律效力之日起三日内向原告支付自2011年2月20日至2015年5月31日的花园维护费11588.4元；三、被告承担本案的诉讼费用。被告杨耀兰未答辩。经审理查明：原告成立日期2004年5月13日，注册资本700万元，营业期限2006年7月24日至2036年7月24日，经营范围房地产业。2014年9月18日，原告取得中华人民共和国住房和城乡建设部核发的《资质证书》，资质等级一级。2010年4月30日，广州礼和置业发展有限公司（甲方、卖方）与被告杨耀兰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》，甲方通讯地址增城市新塘镇永和长岗村；乙方通讯地址广州市天河区林和街230号西座806房。合同第四条约定：乙方所购商品房为誉山国际C型、F1型、F2型、E1型、E2型、D型、B型、C型、E1型连体低层住宅丽水二街15号1层101房，房屋地址增城市新塘镇永和誉山国际（丽水二街15号）101房。该商品房的用途为住宅，建筑面积249.34平方米。第五条约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市宁骏物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至本物业区域业主大会与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积4.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。合同第十三条约定：甲方应当在2010年10月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同附件七《本合同补充协议》第22条约定：本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出信函（以交寄日期为准），即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。同日，原告广州礼和置业发展有限公司（甲方）与被告杨耀兰（乙方）签订《【誉山国际】前期物业服务协议》，协议第十七条约定：物业管理服务费以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或发展商《收楼通知书》通知收楼之日（两者以日期较前者为准）起计收。第十八条约定：乙方交纳物业管理服务费的时间：物业管理服务费按月结算，交费时间为每月的5日前缴交当月物业管理费。第十九条约定：本物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向乙方收取。第二十一条约定：物业服务费收费标准（按建筑面积计算）：1、独立式低层住宅：人民币4.5元／月（含园区公共区域的水电分摊，但不包含建筑物宅旁绿化养护服务；乙方如需甲方提供每周一次原配标准绿化的浇灌服务时，则需按0.75元／月／平方米的标准缴纳绿化养护服务费）……。第二十三条约定：乙方逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。2010年10月13日，广州礼和置业发展有限公司按商品房买卖合同约定的通讯地址用快递向被告杨耀兰邮寄《收楼通知书》，通知杨耀兰涉案房屋已符合交付使用条件，请杨耀兰于2010年10月20日9时至17时办理相关收楼手续。2010年10月28日，广州礼和置业发展有限公司再次用快递向被告杨耀兰邮寄《收楼通知书》，提出杨耀兰在2010年10月20日未办理收楼手续，请杨耀兰于2010年11月10日前办理相关收楼手续。2014年5月22日，被告杨耀兰依法取得了涉案房屋的产权登记，产权登记情况为建筑面积251.24平方米，层数2层。被告杨耀兰从2011年2月20日起没有向原告交纳物业管理费，为此原告向本院提起诉讼，请求一、被告向原告支付自2011年2月20日至2015年10月31日的物业管理费63192.7元，以及逾期支付物业管理费的滞纳金（滞纳金以当月所欠物业管理费为本金，按每日千分之三暂计至2015年10月31日止，具体日期以实际支付为准）157998.7元；二、被告向原告支付自2011年2月20日至2015年5月31日的花园维护费11588.4元；三、被告承担本案的诉讼费用。本院认为：原、被告签订的《【誉山国际】前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据上述协议的约定，物业服务费以《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日或发展商《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）起计收，按被告签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积每月每平方米4.5元计算，在每月的5日前缴交，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。依被告与广州礼和置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》约定，被告房屋的建筑面积为249.34平方米。因此，被告每月的物业服务费为1122.03元（249.34平方米×4.5元／月）。原告请求被告从2011年2月20日起至2015年10月31日没有依约定缴交物业管理服务费，被告对此没有举证和抗辩，本院予以确认。被告的物业管理服务费从2011年2月20日起至2015年10月31日为63154.26元（2011年2月为28天，该月8天的物业管理服务费为1122.03元÷28天×8天＝320.58元；从2011年3月1日至2015有10月31日56个月，物业管理服务费为62833.68元，以上共计63154.26元），原告请求的物业服务费63192.7元，其中63154.26元，符合合同约定，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。至于原告请求被告从逾期之日起按每日应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金至付清款日止的问题。被告逾期缴交物业服务费从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金是双方合同约定，且不违反法律的规定，本院予以准许，但支付时间应按双方签订的《【誉山国际】三区前期物业服务协议》约定交纳日期的次日即每月6日起计算，每月物业服务费的滞纳金不得超过每月的物业服务费1122.03元，其中2011年2月的滞纳金不得超过320.58元，滞纳金的总额不得超过63154.26元。至于原告请求被告支付自2011年2月20日至2015年5月31日的花园维护费11588.4元问题。原告对该请求未能提供合法有效的证据证明，证据不足，本院不予支持。被告杨耀兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨耀兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付自2011年2月20日至2015年10月31日的物业管理服务费63154.26元；二、被告杨耀兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市宁骏物业管理有限公司支付滞纳金（滞纳金从当月6日起按每日应交物业管理服务费的千分之三计至付清款日止，但每月物业服务费的滞纳金不得超过1122.03元，其中2011年2月的滞纳金不得超过320.58元，滞纳金的总额不得超过63154.26元）；三、驳回原告广州市宁骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4792元，由原告广州市宁骏物业管理有限公司负担2190元，被告杨耀兰负担2602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  涂玉田人民陪审员  林月满人民陪审员  罗巧宜二〇一六年八月二十九日书 记 员  周思珍附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。