广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0203民初4024号原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：柳州市柳北区雅儒路西四巷6号。法定代表人：林宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴晓凯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋春雄，广西弘邦律师事务所律师。被告：谢学礼，男，1966年10月10日出生，汉族，教师，住广西柳州市鱼峰区。原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告谢学礼物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告泓福公司的委托诉讼代理人吴晓凯、蒋春雄，被告谢学礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泓福公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付物业服务费1513.6元及滞纳金1021.68元、停车费1200元、化粪池清掏费7.9元，合计3743.18元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2005年10月18日于原告办理领房手续，被告自2016年5月至2017年8月未向原告缴纳物业服务费1513.6元及滞纳金1021.68元、停车费1200元、化粪池清掏费7.9元，合计3743.18元。期间原告多次催收未果，为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告谢学礼辩称，被告是在收房时被迫签订的物业服务协议，原告从来没有公开物业服务合同。物业服务费是按1元1平方收取，原告扣留土地证，要业主交物业费才给，被告交了费却没有得到土地证，且原告也恐吓我们缴纳物业费，态度恶劣。小区里埋线安装网络电视，挖得坑坑洼洼，导致被告的车经过的时候损坏，被告去找原告，原告置之不理。停车位占用了消防通道，原告收取了停车费却没有对车辆尽管理义务，且让其他车停在被告的位置上。原告将小区里的游泳池出租给其他人经营，收取高额费用，损害业主利益。原告的保安服务都不到位，2015年有人到被告家威胁被告，被告的母亲被社会人员惊吓，原告没有尽到管理责任，没有进行身份验证，被告找到原告的保安人员，保安人员称不知情，且称进出人员复杂，无法管理。原告诉请的物业费与催告函不一致，在原告催告后被告向原告交纳了900多元。本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区屏山大道318号协和丽都小区由广西协和房地产开发有限责任公司（以下简称协和房开公司）开发建设。原告系依法成立、具备一级资质的物业服务企业法人。2003年4月30日，协和房开公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定委托原告对协和丽都小区实行物业管理，委托管理期限为两年，从2003年5月1日时起至2005年4月30日时止。2005年5月1日，协和房开公司与原告再次签订《物业管理委托合同》，将委托管理期限延长至2008年4月30日止。2008年4月30日，协和房开公司与原告签订《“协和·丽都”住宅小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），选聘原告对协和丽都小区提供前期物业管理服务事宜，其中约定：本物业管理区域物业服务费选择包干制的方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业服务费为0.8元／月·平方米（不含梯间、庭苑公共照明电费、单户生活垃圾清运处理费、化粪池清运、白蚁防治费用、水景运行电费、水费）；原告按季收取物业服务费用，业主或物业使用人应在每季第一个月的10日前预先交纳当季度应交纳的物业服务费用及其他应交费用；汽车车位使用人应按露天车位100元／个·月交纳车辆停放服务费；协和房开公司、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用或其他应付费用的，按应交纳物业服务费用的千分之三/日的标准向原告支付违约金；本合同约定的物业管理服务期限自2008年5月1日起直至本小区依法成立业主大会并选聘新的物业服务公司签订物业合同生效止，本合同自动终止。此后，原告将协和·丽都小区的物业服务费调整至每月1元／平方米，并于2014年12月1日、12月18日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会以及柳州市物价局价格管理科备案。被告系柳州市鱼峰区屏山大道318号协和丽都小区21栋1单元1-2号房屋的业主。2005年10月18日，被告签署《房屋交接书》，载明涉诉房屋建筑面积为145.53平方米。被告未交纳从2016年5月1日起至2017年8月31日止共计16个月的物业服务费，从2016年3月起至2017年2月止共计12个月的露天车位停车费，以及一年的化粪池清掏费。2017年9月1日，原告通过书面方式向被告催收上述费用，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。另查明，庭审中，原告自认被告的物业服务费按照每月0.65元/平方米收取，被告愿意交纳化粪池清掏费7.9元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与广西协和房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。原告要求被告按0.65元／月·平方米交纳物业服务费，未超出合同约定，故被告应向原告支付自2016年5月1日起至2017年8月31日止期间拖欠的物业服务费1513.51元（145.53平方米×0.65元／平方米×16个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。被告辩称原告按照每月0.5元/平方米的标准收取物业服务费，没有证据证实，本院不予采纳。关于被告辩称其停车位系固定车位且经常被他人占用，没有提供证据证实，且原告不予认可，本院不予采信。关于被告反映的土地证被原告扣留、小区埋线导致道路不平问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张其权利。关于被告辩称原告未尽安保义务导致社会人员进入其家中致其母亲被惊吓，因系被告与他人之间的纠纷，且被告当时并未报警或通知原告保安制止，故对被告的辩解意见本院不予采纳。综上，被告反映的上述问题不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，其以此作为拒交物业费的理由，本院不予采纳。关于停车费，根据《前期物业服务合同》约定，露天车位车辆停放服务费按100元／个·月交纳，故被告应向原告交纳2016年3月起至2017年2月止的停车费1200元（100元/个·月×12个月）。被告辩称停车费收取标准过高，没有证据证实，本院不予采纳。关于原告主张化粪池清掏费7.9元，被告愿意交纳，本院对此予以确认。关于违约金，被告逾期未交纳物业服务费及其它费用，根据《前期物业服务合同》的约定已构成违约，依法应支付违约金。该合同约定违约金“按应交纳物业服务费用的千分之三/日的标准”计算，考虑本案的实际情况，原告因被告迟延支付物业服务费造成的实际损失主要为利息损失，该违约金标准明显过高，根据公平原则，以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院依法酌情予以调整，确定被告应承担的违约金为121.08元（1513.51元×6%÷12个月×16个月）；原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告谢学礼支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费1513.51元、停车费1200元、化粪池清掏费7.9元及违约金121.08元，合计2842.49元；二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告谢学礼负担。上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。本判决为终审判决。审判员 李 旎二〇一七年十二月二十六日书记员 黄晓珺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。