广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0902民初3085号
原告：黎业，男，1963年7月10日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
委托代理人：李范,玉林市安盾法律服务所法律工作者。
被告：梁智，男，1962年7月1日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
被告：赵绍莲，1962年8月1日出生，汉族，住址同上。
委托代理人：盘达，广西鸿洲律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司玉林玉州支行住所地：玉林市城站路4号负责人：符朝晖，行长。
委托代理人:钟雯宇，女，1988年6月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。
原告黎业与被告梁智、赵绍莲房屋买卖合同一案，玉林市中级人民法院发回重审后，本院于2017年8月5日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黎业及其委托代理人李范，被告梁智、赵绍莲的委托代理人盘达，第三人中国农业银行股份有限公司玉林玉州支行的委托代理人钟雯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎业向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2000年6月1日签订的《房屋转让协议书》有效；2、判决玉州区城西丰裕街78号房屋（签订协议时为城西开发区B13栋3号房屋，三层，面积278.49㎡）归原告所有，待本案买卖房屋的抵押权消灭后，被告有义务配合原告办理过户手续；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1998年，原告的玉林市玉州区三龙养殖场向中国农业银行玉林分行城郊支行贷款，两被告同意用他们的城西开发区B13栋3号房屋提供抵押。签订《抵押担保借款合同》的日期为1998年11月30日。2000年6月1日，原、被告经协商一致，签订《房屋转让协议书》，协议约定，被告将上述房屋转让给原告，房价为17万元，被告于当年7月15日前搬出房屋交付给原告并协助原告办理转户手续。合同签订后，原告即付清17万元给被告，被告出具有收条给原告收执并于当年7月15日交付房屋给原告。原告得到房屋后，进行了装修，与家人入住使用房屋至今。2010年开始，原告将房屋出租收取租金。交付房屋后，原告多次通知被告办理房屋过户手续，但被告不予协助。2016年8月，被告突然找到原告说房产证是其的名字，房屋是其本人的。然后不断无理取闹，剪断房屋的电线，砸烂水管及后门。导致租户被迫搬离。原告报警但未得到解决，只好诉至法院。原告认为与被告签订的《房屋转让协议书》系双方意思真实表示，该协议书合法有效，应受到法律保护。而且原告取得房屋并入住了16年，被告均无异议。现在被告违背诚信原则，企图毁约。请法院依法支持原告的诉请。
原告为证明自己的主张的事实，提交以下证据：
1、原告的身份证，用于证明原告身份信息；
2、《房屋转让协议书》，证明被告协商一致进行房屋买卖，反映房屋买卖的标的、放假等当事人的真实意思表示。被告将城西开发区13栋10号房已经卖给原告，合同有效，房屋价格17万元，2000年7月15日前移交房屋；
3、收条，证明被告已收原告交房款17万元，被告立写收条给原告；
4、抵押担保合同，证明实际借款人是原告即玉州区三龙养殖场，接收贷款的也是原告；
5、债务逾期催收通知书，证明向银行借款的是原告，还款的也是原告；
6、租房协议；
7、广西农村信用社卡折对账单，用于证明原告从被告手中购得房屋后，由原告实际出租，租金由原告收取；
8、玉林自来水通知，证明该房属原告进行所有及履行缴费义务；9、房产登记表，证明被告仍未履行过户义务。
被告梁智、赵绍莲辩称，本案标的假设是转让城西开发区B13栋3号房产的情况下：
一、涉案的《房屋买卖协议书》属于无效的合同。1、根据《物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。因涉案的房屋买卖协议书所涉及的房屋转让涉及到划拨性质的国有土地使用权的处分，属于国有划拨土地，没有经过有批准权的人民政府批准，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权转让手续的，应当认定合同有效”，本案的房屋买卖必然涉及到该房屋所占用国有土地的买卖，因没有经过有批准权的部门批准，故转让合同无效。2、因黎业与梁智原来的债权黎某忠张某有恶意串通，将梁智因黎某忠张某有借款所交付的抵押担保物（梁智和赵绍莲的土地和房产证）擅自交给黎业以三隆养殖场的名义向农行借款100万元，由他人冒签梁智、赵绍莲的名字和指模的情况下做抵押担保，导致被告的房地产被用于农业银行的借款担保物（土地及附着物），为三龙养殖场作抵押担保并不是梁智、赵绍莲的真实意思表示，黎某忠张某有与黎业共同恶意串通损害梁智、赵绍莲利益的行为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项：恶意串通、损害国家集体或者第三人利益的，合同无效。3、因黎某、张某与黎业共同将梁智、赵绍莲的房地产用于为三龙养殖场向农行借款的担保物，且已办理了房地产的抵押登记手续。依据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的禁止性规定，被答辩人明知涉案的房地产在1998年11月30日时被告的房地产被抵押在中国农业银行玉林分行城郊支行。明知根据《抵押担保借款合同》（玉城）农行抵借（98）第002号第二条第（七）款规定：“未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押财产转让、变卖、转移或以其他方式处置”，却故意要求答辩人将涉案的房地产转让给被答辩人。涉案的《房屋转让协议》损害了农业银行玉林分行城郊支行的合法权益，属于无效合同。
二、被答辩人基于《房屋转让协议书》要求被答辩人配合办理过户的诉求属于债权请求权，已超过法定诉讼时效期间。1、《物权法》确立了不动产变动适用登记生效主义。目前既然还未进行过户登记，买房人就未取得房屋所有权，被答辩人要求答辩人配合办理过户的诉求并不属于“物权请求权“。如果存在请求权，亦仅仅是基于合同产生的债权请求权。2、根据物权法定原则，基于登记主义的法理，涉案房地产的所有权一直登记在答辩人名下，属于答辩人所有。被答辩人要求答辩人配合办理过户手续的诉求属于债权请求权，已超过诉讼时效期间。依法丧失胜诉权，应予以驳回被答辩人的此项诉讼请求。
三、涉案的房地产目前处于被抵押登记在中国农业银行玉林分行城郊支行名下受限制他项物权，该项抵押权尚未涂销抵押登记情况，依据《第八次全国民事商事审判工作会议（民事）部分纪要》第十四条：“受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”。本案房产转让合同标的物不具备过户情形。被答辩人诉求将未涂销抵押登记的物权过户到其名下，无事实和法律依据，依法不予支持。
四、案外人黎某、张某与黎业恶意串通，损害了梁智与赵绍莲的合法利益，应追加黎某、张某作为本案的当事人承担相应的民事责任。
五、本案《房屋转让协议书》指向的转让标的是城西开发区B13栋10号房产，但被告并不是城西开发区B13栋10号房地的所有人，无权处分该10号房产。依据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。梁智、赵绍莲的房地产是城西开发区B13栋3号房产，并不是城西开发区B13栋10号房产。目前没有任何证据证明本合同经过城西开发区B13栋10号房产所有人的同意，梁智和赵绍莲亦没有取得城西开发区B13栋10号房产。故《房屋转让协议书》无效。黎业持转让城西开发区B13栋10号房产的合同要求转让城西开发区B13栋3号给其的理由不成立。
综上所述，请求法院依法驳回被答辩人黎业的诉讼请求。
被告梁智、赵绍莲向本院提供以下证据：
1、被告梁智、赵绍莲的身份证复印件；
2、借款协议及借条；
3、抵押担保借款合同；
4、房地产抵押物清单；
5、借款抵（质）押承诺书；
6、国有土地使用权登记卡；
7、玉城区土押（1998）字第235号抵押证明书。
第三人农行玉林玉州支行述称，请法院依法判决。
第三人没有向本院提供证据。
根据原告方申请，证人黎某、张某出庭作证。
经质证，被告对原告提供的证据1没有异议。对证据2的房屋转让协议书的真实性没有异议，确实是当时被告所签字的，但对其合法性有异议，梁智、赵绍莲无权转让10号房产给乙方；关联性方面，由于10号房并不是被告所有，和原告方的诉讼无关。对证据3收据真实性没有异议，合法性有异议，因为当天即2000年6月1日没有任何17万元转让金的交付，且收据所写的是10号房而不是3号房的转让金，不能证明原告的诉讼请求。证据4的抵押担保合同真实性中赵绍莲的签字和盖章有异议，这并不是赵绍莲本人所签的，梁智的签名是本人所签，1999年7月15日所签，合法性也有异议，有人冒充赵绍莲的名字实施的虚假不合法的行为，本案的抵押我们认为是无效的。证据五没有异议，同时也证明了本案的3号房还在抵押状态，根本不具备转让条件，实际上就是证明了房屋让协议是无效的。证据六的真实性有异议，是否是蒋所签我们也不知道，关联性也有异议。证据七的真实性没有异议，但实在是看不出来哪一笔是原告所主张的。证据八中的三性都有异议，这些信息与原告所主张的根本无关联。证据九中的真实性和合法性没有异议，确实是被告双方法定所有的3号房子，房子已经抵押在了农业银行，不具备任何的办理抵押的条件，因为合同无效，所以也无需将3号房过户给原告。
经质证，第三人对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据8、证据9的关联性无异议，对证据4、证据5的真实性和合法性无异议，关联性没异议，但刚才原告所说的证据5证明了原告向银行借款，同上还钱的也是原告，没有损害银行的利益，这个是有异议的，因为原告当时并没有还钱损害了银行的利益。
经质证，原告对被告提供证据1无异议；对证据2的借款无异议；证据3与本案没有关联性，合同有效与否由法院认定；对证据4、5的真实性由法院认定，但证明内容有异议，如果有效，不管抵押物抵押权消除与否是否，都不影响本案的所涉及的买卖合同有效，并且被告也不承认这个合同，所以买卖房屋更不受限制;证据六所证明的并不影响本案房屋买卖合同有效的认定;证据七中的真实性由法院认定，但是我方认为和本案没关联。
经质证，第三人对被告提供的证据1和证据4和证据5和证据7无异议，证据2和证据6关联性无异议，真实性和合法性有法院认定，3真实性和合法性无异议，证明内容有异议，单凭这个合同没办法证明签字是假的。
经质证，原告对证人黎某的证言没有意见。
经质证，被告对证人黎某的证言有异议，认为证人所说得到17万元的时间是不真实的，当天并没有任何现金的交易;证人所说向银行这边办理抵押经过梁智的同意这点并不是事实，因为签字并不是梁智和赵绍莲签字的，从这一点就能说明并没有经过权利人的同意；还有就是梁智还给黎业的钱是5万元而不是3万元。
经质证，原告对证人张某的证言无异议。
经质证，被告对证人张某的证言有异议，认为有一部分不是事实。
经质证，第三人对证人的证言没有异议。
综合本案当事人的诉辩情况，本院对双方当事人提供的证据认证如下：对双方确认的证据予以采信；对对方提出异议的证据，因各自无相关证据予以否定，但该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
本院经审理认定事实如下：
玉林市玉州区城西丰裕街78号即城西开发区B13幢3号房地产【土地使用权证：玉国用（1995）字第030119440号，房产证：玉林市房权证玉房字第××号】是占地面积91.44平方米、地上建筑为3层的房屋，该房地产所有权人是梁智、赵绍莲。1998年11月30日以原告黎业为法定代表人的玉林市玉州区三龙养殖场作为借款人，中国农业银行玉林分行城郊支行为贷款人及抵押权人，被告梁智、赵绍莲及黎大发、郑崇金、兴业县龙安广业果场为抵押人签订《抵押担保借款合同》，合同约定的贷款金额为100万元，抵押物其中有属于被告梁智、赵绍莲的城西开发区B13幢3号房屋，土地使用面积91.44㎡，建筑面积270.49㎡，当时评估价值为174987元，该抵押物在玉林市土地管理局办理了抵押登记，玉林市土地管理局出具玉城区土押（1998）字第235号抵押证明书给银行收执。合同还约定未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押财产转让、变卖、转移或以其他方式处置。
2000年6月1日，原、被告签订《房屋转让协议书》，协议约定，被告将上述房屋（该协议书条文为“B13栋10号”）转让给原告，房价为17万元，原告一次性付清房款，被告必须于2000年7月15日前搬出房屋并协助原告办理转户手续，转户费用由原告负担。协议签订后，原、被告双方均依约定履行了各自的义务。二被告也于2000年7月15日前搬出了，把该房屋交给了原告管理使用。2016年8月，被告梁智强行从原告手收回了该房产。原告遂向本院提起诉讼。
另查明，被告梁智、赵绍莲在玉林市城西开发区只有B13幢3号一处房地产，没有其他房产。上述借款目前原告黎业仍在偿还。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告黎业与被告梁智、赵绍莲所签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，并没有违反法律的强制性规定，因此应确认为有效。被告梁智、赵绍莲辩称，原、被告签订的《房屋转让协议书》违反了《物权法》禁止性的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”和《抵押担保借款合同》的约定，原、被告恶意串通签订的《房屋转让协议书》损害了抵押权人的合法利益，依据《合同法》第五十二条的规定属于无效合同。鉴于原被告双方签订《房屋转让协议书》2000年6月1日，而《物权法》是2007年10月1日起实施的，双方签订的合同是在《物权法》实施前，对协议书没有约束力。此外，《依照最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，本案中，原、被告双方是可以对本案抵押的房屋进行买卖的，虽然抵押权人并没有知道抵押物已经转让，但是，受让人是可以在替债务人清偿其全部债务后，取得房屋所有权的，且本案的房屋受让人也是债务人，并没有损害抵押权人的合法权益。故被告的辩解意见不成立，依法不予采信。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告依合同约定交付了房屋价款，被告也已交付了房屋给原告使用，房屋归原告所有，被告应继续履行其义务:在原告偿还借款解除抵押后，被告有义务配合原告办理过户手续。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告黎业与被告梁智、赵绍莲于2000年6月1日签订的《房屋转让协议书》有效；
二、玉州区城西丰裕街78号房屋（即城西开发区B13栋3号房屋，三层，面积270.49㎡）归原告黎业所有，被告梁智、赵绍莲在该房产解除抵押后配合原告黎业办理相关的过户手续。
本案受理费13800元，由被告梁智、赵绍莲负担。
上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费13800元，（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57。开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行。）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 苏东良
人民陪审员 钟范林
人民陪审员 张雄兰
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 余 通