湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1003民初1234号 原告：郭华，男。 原告：郭鹏，男。 上述两原告委托诉讼代理人：廖振东，湖南星河律师事务所律师。 被告：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。 法定代表人：段钬，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭建华，湖南福城律师事务所律师。 原告郭华、郭鹏与被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告郭华、郭鹏的共同委托诉讼代理人廖振东，被告君联公司的委托诉讼代理人彭建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭华、郭鹏向本院提起诉讼请求：1、被告支付原告延期交房违约金15442元（以2015年11月1日计算至2017年2月14日止，以房款总额327848元按每日万分之一计算）；2、被告赔偿原告交纳的物业费1744.08元（从2016年6月1日起计算至2017年2月14日止，以房屋面积126.68平方米按每平方米1.6元计算）；3、判令被告补偿原告将燃气管道供气点接至厨房的费用1000元，以上三项合计18186.08元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的郴州市君联名都小区6栋506号房。合同约定交房日期为2015年10月31日前，并约定燃气管道必须有一个供气点到户内厨房内。2016年4月30日，被告在房屋没有综合验收的情况下，且小区道路绿化、水电设施等均未完善的情况，在郴州日报上登报发布交房通知，要求业主前往办理交房手续。2017年2月14日，原告在急需用房的情况下，不得己去被告处接收了尚未验收合格的房屋。燃气管道供应点只接到入户花园，离厨房尚有近10米的距离，将燃气管道接入厨房花费用1000元。消防验收至今尚未验收合格。而被告却提出房屋在2016年6月1日即可交付，并从即日起计算未收房期间的物业费，否则不予收房，原告无奈交纳未收房期间的物业费1744.08元，原告认为被告的违约行为损害了原告的合法权益，经多次与被告协商维权未果，酿成此纠纷。 被告君联公司辩称：一、本公司并非有意迟延交房，而是由于政府行为和自然灾害等法定不可抗力原因导致合同未能按约履行，因此本公司并不构成违约，依法不应承担延迟交房的违约责任；二、原告所诉房屋在符合双方《房屋买卖合同》约定的交房条件且不违反法律规定的情况下，经本公司通知收房后，原告迟迟不予收房而产生的一切经济损失（包括应交的物业管理费在内），应由原告自行承担；三、关于燃气管道的费用问题，尽管双方签订的合同附件有“一个供气点到户内厨房”的规定，而实际未到户内厨房，是因为华润公司方面的原因，本公司无能为力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告郭华、郭鹏提交了原、被告身份信息；商品房买卖合同及购房收据；君联名都业主承诺书；物业收费发票、燃气管道费收据；郴州市建设局、规划局、园林局、消防支队、北湖区国工局等单位回复函，以证明其诉讼主张。被告君联公司对原告提交的原被告身份信息的证据三性和证明方向均无异议；对《房屋买卖合同》的证据三性无异议，对证明方向有异议；对君联名都业主承诺书证据三性无异议，对证明方向有异议；对物业收费发票的真实性、合法性无异议，对关联性证明方向有异议；对燃气管道费收据的证据三性及证明方向有异议；对郴州市建设局等单位回复函的证据三性无异议，对证明方向有异议。被告君联公司为支持其抗辩主张提交了营业执照、企业法定代表人证明书；关于君联名都项目供水不足的报告；关于骆仙西区基础设施建设和管理提质有关问题的会议备忘录、关于郴城西区建设有关问题的会议纪要及附件；关于申请君联名都项目尽快安装高压进线电源的报告、新装（增容）送电单；晴雨表；两份《告知函》及文件签收登记表；建设工程竣工验收报告；短信运营平台代理商自服系统；交房通知等。原告郭华、郭鹏对被告君联公司提交的营业执照、企业法定代表人证明书无异议；对君联名都项目供水不足的报告的证据三性有异议；对关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提质相关会议纪要的证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明方向有异议；对关于申请君联名都项目尽快安装高压进线电源报告的证据三性都有异议；对新装（增容）送电单真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对晴雨表的真实性、合法性无异议，对关联性及证明方向有异议；对两份《告知函》及文件签收登记表和建设工程竣工验收报告的证据三性及证明方向均有异议；对短信运营平台代理商自服系统的证据三性有异议；对交房通知有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业收费发票，均系湖南保利物业管理有限公司出具，与其向被告诉请主张无关联性，本院不予采信。原告提交的燃气管道收据载明了本人房号，能够证实实际发生费用，本院予以采信。被告提交的关于君联名都项目供水不足的报告不属于不可抗力因素，与本案不具关联性，本院不予采信。被告提交的关于骆仙西区基础设施建设和管理提质有关问题会议备忘录以及关于郴城西区建设有关问题的会议纪要及附件，系签约时，被告已明知因配套工程受阻停滞、不构成不可抗力因素，与本案无关联性，本院不予采信。被告提交的关于君联名都项目尽快安装高压进线电源的报告、新装（增容）送电单，属被告与供电部门自行协商解决的问题，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的晴雨表，属于被告开发建设考虑、安排的问题，不属不可抗力因素，不具有关联性，本院不予采信。被告提交的两份《告知函》及文件签收登记表，被告对延期交房进行了告知的事实，本院予以采信，但《告知函》内容是否传达原告等业主需其他证据佐证。被告提交的建设工程竣工验收报告，有郴州市质量安全监督站的相关工作人员在该验收报告进行了验收签字，本院予以采信。被告提交的信息运费平台代理商自服系统，通过该系统群发的短信，属视听资料，需结合本案其他证据证实短信收到，但通过运营平台代理商自服系统发送信息的事实予以采信。被告提交的交房通知，其通知方式为在郴州日报刊登，属合同的约定，本院予以采信。对其他证据无异议，但对其证明方向有异议的，本院将根据查明的事实予以确认。 根据原、被告的举证、质证，当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月8日，原告郭华（买受人）、郭鹏（共有人）与被告君联公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为预售商品房（住宅，郴州市骆仙铺寒溪路“君联名都”项目中的第6栋506号房），商品房房款合计327848元，买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）即计157848元，余款170000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人于本合同签署后15日内自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件的所约定的装饰、设备标准，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，第十条房屋交接及违约处理方式：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交换手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。由于买受人原因，未能按期接受房屋的，双方同意按1方式处理：1、视同买受人已经合格验收。出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人办理房屋验收交接手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日15元的延期交房的责任等。该合同附件二：装饰、设备标准（二、住宅部分）还约定：一个供气点到户内厨房内等规定。原告郭华、郭鹏在该合同签订之日交付了首期房款（含定金）157848元，余款170000元于合同签订后按期交纳，于2017年2月14日进行了收房。 另查明，被告君联公司于2015年10月23日和2015年12月31日向原告所在单位下发了《告知函》，说明了延期交房的原因。2016年1月28日，建设单位君联公司会同中太建设集团股份有限公司（施工单位）、广东省启源建设工程设计有限公司（设计单位）、郴州五岭建设工程监理有限公司（监理单位）、湖南湘南工程勘察有限公司（勘察单位）以及郴州市建设工程质量安全监督站相关人员参与竣工验收，并分别在《建设工程竣工验收报告》上签字，除君联公司加盖单位公章外，其余单位无法未加盖单位公章。其中郴州市建设质量安全监督站吴伟军、李周庭、曹亚琴于2016年4月18日在该竣工验收报告上签字。君联公司于2016年4月7日以发信息方式通知原告郭华、郭鹏等业主于同年4月9日至10日收房，领取入住通知书，办理入住手续，君联公司于2016年4月29日又将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》。 本院认为，本案的争议焦点：一、君联公司是否承担逾期交房的违约责任；二、君联公司交付的商品房屋是否满足了合同要求；三、原告诉请君联公司赔偿交纳的物业费、燃气管道安装费用的主张应否支持。 本案中，原告郭华、郭鹏与被告君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律效力。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 一、君联公司是否承担逾期交房的违约责任。原告郭华、郭鹏诉请主张，原告按合同约定付清了全部房款，被告君联公司以项目地段及周边路段基础设施建设不到位、天气原因以及供电滞后作为抗辩事由，其逾期交房的免责事由不能成立，被告应承担逾期交房的违约责任。被告君联公司抗辩主张，根据郴州市人民政府办公室下发的《关于骆仙西区基础设施建设和城市管理提升有关问题的会议备忘录》和中共郴州市北湖区委办公室下发的北阅[2014]27号《关于郴城西区建设有关问题的会议纪要》及附件《郴城区西建设项目安排表》可说明，“君联名都”项目所在地段及周边地段的道路、综合管网、绿化建设及消防设施等基础配套设施直接影响了施工进度，是导致“君联名都”逾期交房的不可抗力因素之一。另外，根据郴州市气象科技服务中心出具的郴州站的统计数据郴州从2014年10月1日至2016年4月30日小到中雨、中雨、大雨及暴雨天气共计122天，属不能避免并不能克服的客观情况直接影响了施工，影响了按期交房，再者因郴电国际供电滞后，供水不足也影响了按期房交，属不可抗力因素。本院认为，被告君联公司在与业主签订合同时，已明知政府基础设施配套工程受阻停滞，可考虑其影响因素合理确定交房日期，故该抗辩主张不予成立。降雨是建筑项目开发考虑因素之一，属于正常的开发建设风险，且此期间内并未出现极端天气，被告君联公司以此作为逾期交房的免责事由不能成立。至于相关部门供水不足、供电滞后，属于建设单位君联公司与相关部门积极协商解决的问题。综上，被告君联公司所提逾期交房的免责事由均不能成立，应承担逾期交房的违约责任。原、被告在《郴州市商品房买卖合同》中约定：被告应于2015年10月31日前将商品房经“验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准”交付给买受人，而被告未在合同约定的2015年10月31日前交房，本院认定以被告的交房通知在《郴州日报》的刊登时间即2016年4月30日确定为交房时间。 二、君联公司交付的商品房屋是否符合合同的约定。原告郭华、郭鹏诉请主张，根据郴州市建设局规划局、园林局、消防支队、北湖区国土局等单位回复函，可以证实被告君联公司交付的房屋几项重要验收均未能验收或验收不合格的事实，被告单凭一份结论为合格的竣工验收表，以此作为达到合同约定的验收合格的条件，缺乏法律依据，故被告所交付的商品房屋不符合交房的条件。被告君联公司抗辩主张为，双方在合同约定“君联名都”只需经过“竣工验收合格”即达到交房条件，而规划、国土、园林、土地及消防等验收属于综合验收范畴，不需经过这些部门验收。“君联名都”于2016年1月28日经施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位及郴州市质量安全监督站进行竣工验收，具备了交房条件，达到了合同约定要求。本院认为，双方当事人在合同中约定的条件是“商品房经验收合格”，而规划、国土、园林绿化及土地核实或验收属于综合验收的范围，并非效力性法律强制性规定。“君联名都”由建设、施工、设计、监理及勘察单位相关负责人予以验收签字，且郴州市建设工程质量安全监督站参与验收人员于2016年4月18日在《建设工程竣工验收报告》进行了验收签字。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的密集场所和其他特殊建设工程……”；第十三条：“按照国家工程建设滔滔防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安相关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。因“君联名都”不属于特殊建筑工程，故“君联名都”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“君联名都”的交房必要条件。因此，“君联名都”属于经验收合格房屋，君联公司交付的商品房屋符合合同的约定，即被告君联公司从2016年4月18日起具备了交房条件。 三、原告诉请君联公司赔偿其交纳的物业费和燃气管道供气点安装费用的主张应否支持。 原告郭华、郭鹏诉请主张，被告君联公司交付的商品房屋不符合法定交付条件，提前所产生的物业费不应由原告承担，应该由建设单位承担。另被告未按约定将燃气管道供气点接至原告厨房，被告应承担购买、安装管道产生的损失。被告君联公司抗辩称，物业费由业主向物管公司缴纳，而物管公司与被告系各自独立的法人，被告并非收取该笔费用，故原告应向物管公司主张权利。至于燃气管道的费用，尽管合同附件二有“一个供气点到户内厨房”的规定，未接以户内厨房是因为华润公司方面的原因。本院认为，“君联名都”于2016年4月18日“商品房经验收合格”，即被告君联公司从该时间起具备了交房条件，且于2016年4月30日在报纸上发布交房通知，而原告于2017年2月14日才迟迟收房。况且该物业费的收取并非被告，而是湖南保利物业管理有限公司所收取，原告认为其收取不合理，可另循途径解决。故原告该项诉请主张缺乏事实法律依据，本院不予支持。至于燃气管道安装费用，“一个供气点到户”是双方签订的合同附件二所约定的装饰、设备标准。被告以未接到户内厨房，是因为华润公司方面的原因，理由不能成立。鉴于原告提交了560元该项费用凭证，证实实际发生了该项费用，故本院对原告的此项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州君联房地产开发有限公司支付给原告郭华、郭鹏逾期交房违约金5966.83元（从2015年11月1日至2016年4月30日，共计182天，每日按万分之一计算，计算方法：已交房款327848元×0.0001×182天=5966.83元）；限郴州君联房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内付清。 二、被告郴州君联房地产开发有限公司支付给原告郭华、郭鹏燃气管道供气点安装费用560元。限被告郴州君联房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告郭华、郭鹏的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费254.65元，减半收取127.33元，由被告郴州君联房地产开发有限公司负担50元，原告郭华、郭鹏负担77.33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖毅新 二〇一七年十一月二日 法官助理 郭文晖 书 记 员 罗 园 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国消防法》 第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。