广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初201号
原告：陈炳球，男，1964年11月18日出生，汉族，身份证登记住址广东省云浮市云城区，
委托代理人：梁礼立，广东七星律师事务所律师。
被告：梁彩洪，女，1971年6月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区，
委托代理人：黎传东，广东开信律师事务所律师。
第三人：梁志华，男，1969年11月2日出生，汉族，身份证登记住址肇庆市端州区，
委托代理人：黎传东，广东开信律师事务所律师。
原告陈炳球诉被告梁彩洪、第三人梁志华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日、8月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人梁礼立，被告及第三人的委托代理人黎传东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈炳球诉称：2014年12月31日，原、被告签订《房地产转让合同》，将被告将位于肇庆市端州区XX路X号第X座X层X办公室出售给原告，原告应向被告支付的购房款和税费等总款为90万元；付款方式为签订合支付定金18万元和购房款12万元；2015年1月15日前双方到房管部门办理过户手续，将上述房产办理到原告名下。原告当天转账支付50万元，余下10万元在房管部门核发产权证给原告后3天内付清；被告负责到房管局办理过户手续，将房产过户到原告指定人名下。原告只是在办理过户登记手续等文件上签名，过户税费等所有费用由被告承担。当日，原告依约向被告支付了购房定金和购房款30万元。此后，被告以地税部门系统升级业务停办为由拖延办理过户手续。2015年2月6日上午，双方到房管局签订《广东省房地产买卖合同》。签订合同时，被告称经济困难，承诺保证能缴清增值税、契税等税费，办好过户手续。双方多年好友，如果被告当天确能办好一切过户手续，适当提前支付部份款项是可以的。双方在《广东省房地产买卖合同》中约定原告在2015年02月09日即周一时支付上述款项。前提是被告当天能缴清一切过户税费，将房产过户到原告名下。原告当时担心被告能否履行承诺在当天办好一切过户手续，因此在《广东省房地产买卖合同》中约定《房地产转让合同》为《广东省房地产买卖合同》的补充协议，合法有效。当二合同条款的约定不一致时，以《房地产转让合同》条款的约定为准。《广东省房地产买卖合同》仅为办证签订。然而，被告下午当地税部门认为税费太高不同意缴交。被告又承诺保证一周内办好过户手续，于是原告又支付了20万元给被告。此后，原告多次要求被告按约定将转让房屋的产权变更到原告名下，履行合同义务。到了2015年5月，被告又说当时心急将房产办到了她名下，现在等于二次交易，要缴50万税，无法操作。被告就是这样一拖再拖，拒不履约。综上，原告请求法院判令：一、被告立即将转让房屋的产权变更到原告名下；二、本案的诉讼费由被告承担。
诉讼中，原告申请变更诉讼请求为：一、被告继续履行合同，立即完成房屋转移登记手续；二、被告返还原告缴交的2015年6月至2016年4月共计11个月的物业管理费10472元，并由原告承担该房产的物业管理费至原告取得该房产权属证书之日止；三、被告向原告支付违约金18万元整；四、被告承担本案的相关诉讼费用。
被告梁彩洪辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。
第三人述称：我方认为本案合同是无效的。我方对买卖事实并不知情，且买卖房屋未征得我方同意，合同继续履行对被告和第三人是不公平的。
经审理查明：2014年12月31日，原告陈炳球（买受方、乙方）与被告梁彩洪（出售方、甲方）签订《房地产转让合同》，其中约定：乙方自愿买受甲方位于肇庆市端州区XX路X号第X座X层X办公室，建筑面积为136.39平方米，双方商定乙方应支付的购房款和税费等总额为90万元，在签订本认购协议时，乙方应向甲方支付定金18万元和预付购房款12万元，如乙方原因造成的违约责任则此定金不予退还，定金可抵作购房款，签订本合同时甲方已经收取乙方30万元；2015年1月15日前，甲、乙双方到房管部门办理过户手续，将上述房产办理到乙方指定人名下。在房管部门办理好相关过户手续到乙方指定人名下时，乙方将50万元当天转账给甲方；余下10万元在房管部门核发产权证给乙方时三天内付清；甲方负责到房管局办理过户手续，将上述房产过户到乙方指定人名下；乙方只是在办理过户登记手续等相关文件上签名，过户税费等所有费用由甲方承担（包括国家规定由乙方承担的一切税费，因总款已包括该费用）；过户手续的相关工作和程序要求等概由甲方想办法解决和完成，直至办理到乙方指定人名下止；如甲方不能在约定时间内办理相关工作或存在其他违约行为，视为甲方违约，乙方有权要求解除合同，退回已付房款，并要求甲方承担赔付双倍定金的违约责任；乙方也可以要求继续履行合同，并要求甲方承担赔付等额定金的违约责任。
同日，原告向第三人梁志华汇款30万元，随后，被告梁彩洪向原告出具《收据》，载明：兹收到陈炳球30万元购房款（其中订金18万元整，购房款12万元整）。
同日，原告陈炳球（乙方、受让方）和被告梁彩洪（甲方、转让方）在办理房屋变更登记手续时再次签订《广东省房地产买卖合同》，其中约定：甲方拟将位于肇庆市端州区XX路X号X大厦X办公室的房地产转让给乙方；甲、乙双方议定该房地产交易总金额为90万元；乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金30万元；乙方于2015年2月9日前支付第一期房款45万元；最后一期付款15万元整，在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》即时付清；已付定金在最后一期付款时冲抵；本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到房地产权属登记主管部门办理过户手续；乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方；双方同意于2015年3月1日由甲方将房地产交付给乙方使用；办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。同日，原告陈炳球（乙方）和被告梁彩洪（甲方）签订《广东省房地产买卖合同》补充协议，约定：甲、乙双方2014年12月31日签订的《房地产转让合同》为本合同的补充协议，合法有效，当上述《房地产转让合同》条款的约定与本合同条款的约定不一致时，以《房地产转让合同》条款的约定为准，本合同仅为办证签订；办理上述房产过户所需的甲、乙双方的所有税费由甲方承担。
2015年2月6日，原告陈炳球的向第三人梁志华转账20万元。随后，被告梁彩洪向原告出具《收据》，载明兹收到陈炳球于2015年2月6日交来的购房款20万元整。
2015年5月18日，原告陈炳球（买受方、乙方）与被告梁彩洪（出售方、甲方）签订《房屋交接书》，其中约定：甲、乙双方在2014年12月31日就甲方将位于肇庆市端州区XX路X号的X大厦X办公室转让给乙方事宜，签订了《房地产转让合同》，合同约定由甲方负责将转让房产过户到乙方名下，为将转让房产过户到乙方名下，2015年2月6日甲方通知乙方到肇庆市房管部门签订了一份《广东省房地产买卖合同》用于办证；由于甲方因自身原因甲方至今仍未到税务部门缴交税费完成过户手续，为减少损失，乙方要求甲方先将房屋交付给乙方装修使用，并尽快履行合同义务；上述房产为毛坯房，甲方（出售方）未进行任何装修，除配套单元门及铝合金窗外无任何附属设备设施；2015年5月前（含5月）物业服务费及相关的一切税费均由甲方负责支付，与乙方无关，从2015年6月起物业服务、水、电等相关费用由乙方负责支付。同日，被告向原告交付涉案房屋的钥匙。随后，双方因办理标的房屋变更登记手续产生争议，原告遂向本院提起诉讼。
另查明，被告梁彩洪与第三人梁志华是夫妻关系。肇庆市端州区XX路X号X大厦X办公室的权属人为梁彩洪。《房地产权档案详细资料》显示，此房产证状态为：有效*产权处理中。诉讼中，本院为此就涉案房屋产权变更登记情况致函肇庆市不动产登记中心。2016年5月4日，肇庆市不动产登记中心作出《复函》，载明：目前房屋状态处于交易审查环节，建议向市住建局核实相关情况。此后，本院就涉案房屋产权变更情况致函肇庆市住房和城乡建设局。2016年7月11日，肇庆市住房和城乡建设局作出《复函》，载明：经核查，陈炳球、梁彩洪是位于“肇庆市端州区XX路X号X大厦X办公室”买卖双方当事人，在2015年2月6日，向我局办事窗口递交该房屋转移登记申请，转移登记业务受理流程包括：一、由我局工作人员在房地产业务管理信息系统查验房源、记录双方的交易信息；二、由双方当事人持已鉴证的买卖合同等资料向税务部门申报成交价交纳交易相关税费；三、双方当事人将相关完税凭证、交易合同等资料交回窗口办理该房屋转移登记手续；因当事人至今仍未提交税务部门完税凭证等交易资料到我局受理窗口，故该房屋交易未符合转移登记的办理条件，在我局房地产业务管理系统显示为“草稿状态”。
诉讼中，被告明确因涉案房屋过户税费过高尚未交纳相应的税费。
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，原告陈炳球与被告梁彩洪签订《房地产转让合同》、《广东省房地产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应依照合同的约定履行义务。对于第三人梁志华主张对买卖房屋的事实不知情而导致合同无效的问题。原告陈炳球分别于2014年12月31日、2015年2月6日向第三人梁志华支付房款，期间被告未对买卖房屋的事实提出异议，应视为第三人梁志华知悉房屋买卖的情形。故对于第三人梁志华提的上述主张，理据不充分，本院不予采纳。
对于原告请求继续履行合同的问题。签订合同后，原告依约向被告支付定金18万元、购房款12万元，被告应依约履行办理房屋过户手续的义务。虽然双方已到房管部门申请变更登记，根据《房地产权档案详细资料》，涉案房屋为“有效*产权处理中”，但是，根据肇庆市住房和城乡建设局作出《复函》，涉案房屋无法过户至原告名下的原因为当事人未提交税务部门完税凭证等交易资料。被告在诉讼中明确因税费过高暂未履行缴纳手续。根据《房地产转让合同》，办理房产过户所需的的所有税费由被告承担，被告的行为导致涉案房屋至今未能过户至原告名下，已构成违约。原告请求被告继续履行合同立即完成房屋转移登记手续，符合合同的约定，本院予以支持。
对于物业管理费的问题。根据《房屋交接书》的约定，被告已依约将房屋交付给原告使用，即原告在明知房屋尚未完成过户手续的情况下办理收楼手续，且在本案中要求继续履行合同。因此，自2015年6月起，涉案房屋的物业服务费用、水电费等相关费用应由原告自行负担。原告以房屋尚未过户导致无法正常使用为由请求被告支付2015年6月后的物业服务费用、水电费等相关费用，不符合《房屋交接书》的约定，本院对此不予支持。
对于违约金的问题。原、被告在签订《房地产转让合同》、《广东省房地产买卖合同》后，双方应当依约履行自己的义务。根据《广东省房地产买卖合同》补充协议的约定，当《房地产转让合同》条款的约定与《广东省房地产买卖合同》条款的约定不一致时，以《房地产转让合同》条款的约定为准。如上所述，由于被告的原因导致原告无法办理房屋的所有权变更登记手续，根据《房地产转让合同》的约定，被告应当承担赔付等额定金的违约责任。故原告请求被告向原告支付违约金18万元，合理合法，本院予以支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定,判决如下：
一、被告梁彩洪应于本判决发生法律效力之日起十五日协助原告陈炳球办理XX路X号X大厦X办公室所有权转移登记至原告陈炳球名下的手续。
二、被告梁彩洪应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈炳球支付违约金人民币180000元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费人民币14615元（原告已预交16909元，应退回原告陈炳球2294元），由被告梁彩洪负担14553元，原告陈炳球负担62元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 简嘉颢
二〇一六年九月三十日
书 记 员 林嘉慧