江西省赣州经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0791民初2200号
原告：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州经济技术开发区赣南大道阳光?金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托代理人：彭兆欣，系该公司员工。
委托代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师。
被告：刘其倍，男，汉族，1973年4月25日生，住赣州市南康区。
委托代理人：李剑，江西南芳律师事务所律师。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司诉被告刘其倍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的委托代理人彭兆欣、刘海华，被告特别授权代理人李剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赣州市保障性住房建设运营有限公司（以下简称赣州市保障房公司）诉称：2015年8月20日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区32栋1号店铺的承租权，并与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、租赁期限为九年，自2015年9月1日至2024年8月31日，前三年月租金为27000元，从第四年起（含第四年）每2年比照上年度递增2%，以此类推；2、被告应于每月的15日前支付本月租金，若有拖欠，从约定支付日的次日起，按拖欠租金额每日千分之五计收违约金；3、被告拖欠租金累计达壹个月的，原告有权单方解除合同。合同签订后，赣州市公房管理处依约交付房屋，但被告仅预缴2015年9月份的租金后，从2015年10月起开始拖欠租金，至今已累计拖欠租金15个月。现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判令判令被告立即向原告支付拖欠的租金405000元，（暂从2015年10月计算至2016年12月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日）；判令被告立即向原告支付违约金121500元（按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年12月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止），以上共计526500元；本案诉讼费用由被告承担。
被告刘其倍辩称：一、被告拒付租金是由于原告存在重大违约行为，交付的房屋存在重在瑕疵，导致被告无法使用该房屋。1、原告存在占用消防通道的行为，导致被告无法使用该房屋。自被告2015年8月收房后发现原告将本属于被告使用的二楼房屋的楼梯安全通道承租给他人经营使用。此后，被告多次向原告提出增加消防系统和打开消防安全通道的申请，但原告一直没有回应。消防部门向我方下达《责令整改通知书》可以证明原告的行为违反了消防法的规定，因原告的违法行为导致被告店铺无法进行消防设计，造成租赁房屋至今大部分处于闲置状态，致使被告重大经营损失。2、被告有充分的证据和依据，足以证明被告承租的房屋现有消防通道不能满足安全疏散和避难要求。按照《建筑设计防火规范》，被告租赁房屋疏散通道最低要求是5.87米，但原告将两个通道租赁给第三方，导致两个通道的总净宽度为3米多，被告多次申请装修投入使用，但因消防不达标，无法进行工程设计。3、被告已履行房屋瑕疵告知义务，是原告不作为，导致房屋处于闲置状态，故违约责任应当由原告承担。二、根据合同约定原告应当在合同签订当日（2015年5月29日）将房屋交付给被告，租金自2015年9月1日起计算，故应当视为原告给予被告三个月的免租期，为减少损失，被告于2016年8月起对其部分面积进行装修使用，被告愿意交纳自2016年11月起的该部分房屋租金。
经审理查明：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光*黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年6月30日，被告通过竞拍，取得了32栋底屋1号店面的九年承租权。2015年8月5日，被告刘其倍对承租房屋进行了验收，确认符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。8月20日，赣州市保障房公司作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积2100.04平方米；租赁期限为九年，自2015年9月1日至2024年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为27000元/月，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，以此类推（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金81000元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务事项等。此后，被告对所承租的房屋拟作网吧经营,在进行装修过程中被告发现所承租房屋的部分消防通道被他人占用、另有部分消防通道租给他人，原本属于被告使用二楼房屋的楼梯安全通道（31-9、32-9号店面）租赁给他人作为店面使用，消防通道只能部分满足使用。被告只对部分承租房屋进行了装修并投入使用，经测算被告实际使用面积为811.46平方米，其余部分因无法进行消防验收闲置至今。被告认为原告存在占用消防通道的行为，导致被告无法使用该房屋。在2015年9月1日缴纳一个月租金后拒绝向原告缴交租金，故原告诉至本院要求处理。
另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，有原告向法庭提交的原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、协议书、被告身份证复印件、商铺租赁权报名表、拍租成交确认书、拍租资料（含竞拍须知、商铺租赁权拍租规则）、《房屋租赁合同》、黄金家园A区非住宅验收单、情况说明等证据，被告提交租赁合同、消防通道被堵的照片、赣州经济技术开发区公安消防大队责令限期改正通知书等证据证实，上述证据经双方质证，证据之间能相互印证，足以认定。
本院认为：被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与原告所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。作为出租人，原告应当履行提供符合合同约定和法律规定的房屋的义务。作为承租人，被告有义务按合同约定交纳租金。本案的争议焦点是原告交付的房屋是否存在瑕疵；出租房屋的瑕疵与房屋被闲置是否存在因果关系；原告将属于被告使用二楼房屋的楼梯安全通道（31-9、32-9号店面）租赁给他人作为店面使用，消防通道只能部分满足使用。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”该规定属于法律强制性规范，故原告所出租的房屋存有瑕疵，因消防安全存在隐患，致使被告无法通过消防验收将承租的房屋装修投入使用，被告只应按实际使用的面积计算租金。房屋交付后，被告于2016年8月起对该房屋部分面积进行装修使用，用于网吧经营。经双方一致确认，使用面积为811.46平方米，故该部分房屋前三年月租金为811.46÷2100.04×27000元=10432.85元。原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年10月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此本院仅就原告所主张的2015年10月至2016年12月的租金进行审理，被告拖欠原告15个月租金为156492.75元；被告提出三个月的装修期，本院认为，原被告双方于2015年8月20日签订《租赁合同》，租金自2015年9月1日起交纳租金，合同并未约定装修期。故被告要求免除3个月装修期租金的请求，理由不成立，本院不予支持。关于未使用部分的房屋面积租金，导致该部分房屋被闲置的过错在于原告占用疏散通道，导致被告无法使用，故该部分租金，本院不予支持。原告可在解决疏散通道问题后另行主张。关于被告是否应当支付违约金，本案纠纷时由于原告提供的房屋存在瑕疵，导致房屋无法正常使用，在履行合同过程当中双方互有违约行为，根据本案的实际情况，本院酌定被告应支付的违约金为应付租金的20%即31298.55元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告刘其倍应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金156492.75元。
二、被告刘其倍应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金31298.55元。
三、上述判决，限本判决生效之日起十日内履行完毕。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9065元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担2085元，被告刘其倍承担6980元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 叶廷庆
人民陪审员 周黎生
人民陪审员 廖优萍
二〇一七年七月二十五日
代理书记员 曾媛平