贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民初150号
原告：王莉，女，1958年11月4日出生，苗族，贵州省凯里市人，凯里学院附属中学退休教师，住凯里市。
委托诉讼代理人：宁敬俞，贵州心海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧韬，贵州心海律师事务所律师。
被告：凯里嘉瑞禾置业发展有限公司。住所地：凯里市风情大道5号饮食娱乐文化街*号楼*层***号。
法定代表人杨治丹，经理。
委托诉讼代理人：雷达，贵州万木春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄霞，贵州万木春律师事务所律师。
被告：朱海萍，男，1973年9月20日出生，福建省厦门市人，住贵州省黄平县。
委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师所事务所律师。
委托诉讼代理人：陆璐，贵州兄弟律师所事务所律师。
原告王莉诉被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司（以下简称：嘉瑞禾公司）、朱海萍商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，在审理期间，嘉瑞禾公司提出管辖权异议，经本院裁定驳回，嘉瑞禾公司提起上诉，贵州省高级人民法院予以维持。原告王莉及委托诉讼代理人宁敬俞、欧韬，被告嘉瑞禾公司的委托诉讼代理人雷达、黄霞，被告朱海萍的委托诉讼代理人王邦华、陆璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王莉起诉请求：1、依法判决解除原、被告签订的《房屋认购合同》。2、依法判决被告退还原告购房款3494480元，利息353469.05元（按银行同期同类贷款利率暂计算至起诉之日）并承担赔偿责任3494480元。
事实和理由：2014年9月，王莉经人介绍认识被告朱海萍，朱海萍即向原告推荐购买凯里市风情大道5号路嘉瑞禾白金五星级独立别墅，并告知通过其购买有优惠，后在朱海萍的安排下，原告王莉与被告嘉瑞禾公司为签订了一份《房屋认购合同》。认购位于凯里市风情大道××独立××酒店独××式别墅××套，建筑面积为481.94平方米，单价为8000元/平方米，总价款为3855520元。付款方式为分期付款：第一次付款350万元，由乙方在2014年9月19日交纳给嘉瑞禾公司，第二次付款355520元由乙方在甲方交房前一个月付清所有房款。房屋认购从2014年9月19日起。预计交房2015年12月之前。”认购合同签订后，被告嘉瑞禾公司向原告王莉出具一份加盖公司财务专用章的《收款收据》，现所约定交房期限已经届满，被告并未向原告交付房屋，且经了解，被告在与原告订立合同时，已将所售房屋进行抵押，并故意隐瞒该事实。因此，原告为维持自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持诉请。
嘉瑞禾公司答辩称：一、同意解除双方的《房屋认购合同》，答辩人没有收取原告的购房款，是朱海萍收取的购房款，应该是朱海萍还款；二、《房屋认购合同》是预约合同不等同于商品房买卖合同；三、答辩人出具收据时，原告尚未支付购房款，该收据并不能认定答辩人收到原告的购房款。第四、答辩人不存在故意隐瞒所购房屋已经抵押的事实，不应该承担赔偿责任。
朱海萍答辩称：1、答辩人不是本案争议的《房屋认购合同》的当事人，被告仅是介绍人，不是合同主体，应由嘉瑞禾公司承担还款责任。二、答辩人主体不适格，无需承担退还购房款的责任，嘉瑞禾公司欠朱海萍工程款，嘉瑞禾公司同意用王莉购房款抵扣工程款，所以才在同一天内，被告嘉瑞禾公司出具《收据》给被答辩人王莉，答辩人朱海萍收到工程款，王莉诉称中也证实朱海萍只是介绍。综上，朱海萍收到的是工程款，无需承担退还购房款责任。
原告围绕诉讼请求，提供了以下证据：1、身份证，拟证实原告主体适格。2、《房屋认购合同》（编号：JRH别墅2014B19），拟证实被告违约，到期没能交房给原告，原告与被告嘉瑞禾公司成立商品房买卖合同关系。3、《房屋认购合同》（编号：JRH别墅20140009），拟证实被告朱海萍参与售房。4、中国银行汇款单，拟证实原告将现款从银行打入被告朱海萍的存折。5、《收款收据》，拟证实被告收到原告的购房款。6、协议，拟证实二被告是合作合伙关系。7、凯里市房地产事业发展管理局所开证明(原件)，拟证实被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司在与原告订立合同前，已将所售房屋进行抵押。8、凯里市人民法院审判笔录，拟证实对案件相关事实、证据的认定。9、凯里市人民法院判决书，拟证实对案件相关事实、证据的认定。10、黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民事判决书，拟证实对案件相关事实、证据的认定。
被告朱海萍围绕诉讼请求，提供了以下证据：1、《凯里嘉瑞禾酒店独立式套房外墙石材干挂施工承包合同》两份，建设工程结算清单，拟证实朱海萍承建凯里嘉瑞禾酒店独立式套房外墙石材干挂施工工程，经结算，凯里嘉瑞禾置业发展有限公司应当支付朱海萍工程款14111354.8元。2、《领据》，拟证实朱海萍领到嘉瑞禾公司别墅区石材工程款350万元，领款用途为：别墅区石材工程款。
本院组织当事人进行质证，被告嘉瑞禾公司对原告提供的证据的质证意见：对证据1、8、9、10无异议，对证据2、3、4、5、6、7有异议。意见为：①、《房屋认购合同》是王莉和朱海萍自行达成协议，嘉瑞禾公司应朱海萍的要求盖章，没有参与。②合同约定王莉将房款打给嘉瑞禾公司，但是王莉为了获得优惠，直接将房款打给朱海萍。③《房屋认购合同》只能认定是认购合同，不等同于商品房买卖合同。④朱海萍是积极的去卖房，不是单纯的介绍卖房。⑤本案的抵押是在建工程做了整体的抵押登记，没有存在隐瞒行为。
被告朱海萍的委托代理人对原告提供的证据的质证意见：①不同意原告和被告嘉瑞禾公司的证明目的，合同明确甲方是嘉瑞禾公司也是卖房主体。⑵嘉瑞禾置业公司要求原告将购房款支付给朱海萍，冲抵欠朱海萍的工程款。③原告与被告嘉瑞禾置业公司达成协议将款项支付给朱海萍，用于被告嘉瑞禾置业公司欠朱海萍的工程款。
对被告朱海萍提供的证据，原告王莉、被告嘉瑞禾公司的质证意见：朱海萍提交的上述证据是开庭之日才提交的，超过举证期限不予质证，不能作为认定案件事实的依据。
本院对原告提供证据的真实性予以采信，对证明目的部分综合进行认证。对被告提供的证据，本院不予认证。
经审理查明：被告朱海萍与案外人汪建煌系合伙人，二人均系嘉瑞禾公司酒店独立式套房外墙石材干挂工程的承包人，嘉瑞禾公司欠有二人工程款。原告王莉与被告朱海萍经人介绍认识，在被告朱海萍的介绍下，2014年9月16日，以原告王莉为乙方、被告嘉瑞禾公司为甲方就房屋买卖事宜签订了一份《房屋认购合同》（编号：JRH别墅2014B19）。合同约定：“乙方购买甲方开发建设的位于凯里市风情大道××独立××酒店独××式别墅××套，建筑面积为481.94平方米，单价为8000元/平方米，总价款为3855520元。付款方式为分期付款：第一次付款350万元，由乙方在2014年9月19日交纳给嘉瑞禾公司，第二次付款355520元由乙方在甲方交房前一个月付清所有房款。房屋认购从2014年9月19日起。预计交房2015年12月之前”。同日又签订了一份《房屋认购合同》（JRH20140009）内容大致与上份《房屋认购合同》一致。认购合同签订后，2014年9月19日，被告嘉瑞禾公司向原告王莉出具一份加盖公司财务专用章的《收款收据》，内容为“今收到王莉交来购别墅B-19款人民币（大写）叁佰伍拾万元整￥3500000”。同日，朱海萍与汪建煌向嘉瑞禾公司出具一份《领据》，内容为“人民币（大写）叁佰伍拾万元整此据￥3500000领款用途说明：别墅区石材工程款（抵别墅区B19的房款）领款人签章：汪建煌朱海萍”。2014年9月22日，原告王莉通过银行将购房款3494480元汇入被告朱海萍的银行帐户。
另查明，被告嘉瑞禾公司未能按期交付房屋，原告王莉于2016年3月17日向凯里市法院提起诉讼，要求被告嘉瑞禾公司和朱海萍支付购房款及利息。一审判决支持了王莉的请求，朱海萍不服上诉，二审法院认为《房屋认购合同》未解除情况下，王莉请求退还购房款和利息，不予支持，而撤销了一审判决，并驳回王莉诉讼请求。二审宣判后王莉就本案提起诉讼。
另查明：涉案的商品房建设工程尚未竣工验收，也未交付给原告管理使用，涉案的商品房建设工程已于2012年12月26日在凯里市房地产事业局办理在建抵押登记。嘉瑞禾公司的法定代表人由龙向彬变更为杨治丹。
本案的焦点为：1、原告要求解除《房屋认购合同》是否成立。2、原告要求赔偿3494480元是否成立。3、朱海萍是否承担责任。
本院认为：对原告要求解除《房屋认购合同》是否成立。经审查明，2014年9月16日，以原告王莉为乙方、被告嘉瑞禾公司为甲方签订两份《房屋认购合同》（2014B19）、（20140009）第二条“认购签约期预计交房2015年12月之前”,同时查明，所认购房屋处于被抵押状态。上述事实说明，被告嘉瑞禾公司违反双方约定，不能按期交房，同时因涉案房屋被抵押，不能实现交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，王莉要求解除合同的请求成立，本院予以支持，合同解除后，根据合同相对性，应由嘉瑞禾公司返还王莉购房款3494480元，并承担2014年9月22日至2016年11月15日期间的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
2、原告要求赔偿3494480元是否成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定。本案原、被告双方签订《房屋认购合同》中已明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房单价及总价款、付款方式、付款时间、交付日期、解决争议的方式等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，符合上述法律规定，应认定为商品房买卖合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，本案因嘉瑞禾公司在与原告签订《房屋认购合同》时，已将整个在建工程（包括本案房屋）进行了抵押，且在合同约定的交房时间不能涤除抵押登记，导致合同目的不能实现，且签订《房屋认购合同》时未向原告就抵押情况进行如实告知，嘉瑞禾公司有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故根据上述法律的规定，原告要求赔偿3494480元，本院予以支持。
3、本案承担责任主体是谁，朱海萍是否承担责任。经审理查明：①2014年9月16日，以原告王莉为乙方、被告嘉瑞禾公司为甲方就房屋买卖事宜签订了二份《房屋认购合同》。②2014年9月19日，被告嘉瑞禾公司向原告王莉出具一份加盖公司财务专用章的《收款收据》，内容为“今收到王莉交来购别墅B-19款人民币（大写）叁佰伍拾万元整￥3500000”。③2014年9月19日，朱海萍与汪建煌向嘉瑞禾公司出具一份《领据》，内容为“人民币（大写）叁佰伍拾万元整此据￥3500000领款用途说明：别墅区石材工程款（抵别墅区B19的房款）领款人签章：汪建煌朱海萍”。④2014年9月22日，原告王莉通过银行将购房款3494480元汇入被告朱海萍的银行帐户。上述事实说明，1、《房屋认购合同》成立并生效，原告支付了购房款3494480元。2、《房屋认购合同》的签订、履行是三方协商的结果，原告王莉与嘉瑞禾公司签订《房屋认购合同》，嘉瑞禾公司收到购房款（即同意并认可王莉将购房款支付给朱海萍，用以抵扣所欠工程款），并向王莉出具《收款收据》。3、朱海萍收到工程款，向嘉瑞禾公司出具《领据》。对该事实，三方都是明知并认可的。故根据合同的相对性原则，嘉瑞禾公司才是合同的相对人，在解除合同后，应退还王莉购房款并承担利息和赔偿损失的责任。对朱海萍的行为，原告王莉作为完全民事行为能力人，应对自己行为的认知及后果承担责任，本案中朱海萍仅起介绍作用，不是合同当事人，且原告也未提供证据证明朱海萍是实际卖房人或者合伙人，故朱海苹不应承担本案的法律责任，对原告要求朱海萍承担责任的请求，本院不予支持。
综上所述，王莉与被告嘉瑞禾公司签订的《房屋认购合同》成立并生效，应当认定为商品房买卖合同。因嘉瑞禾公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同解除，应承担返还已付购房款及利息、赔偿损失不超过已付购房款一倍的赔偿责任，朱海萍在本案仅起介绍作用，不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：
一、解除王莉与凯里嘉瑞禾置业发展有限公司签订的《房屋认购合同》。
二、凯里嘉瑞禾置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付王莉购房款3494480元及利息（利息从2014年9月22日计算至2016年11月15日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
三、凯里嘉瑞禾置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付王莉赔偿款3494480元。
四、驳回原告王莉的其它诉讼请求。
如果债务人未按本判决确定的履行期限给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费63197元，由被告凯里嘉瑞禾置业发展有限公司负担。
如不服本判决，应当在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。
逾期不上诉，本判决则发生法律效力，权利人可向法院申请强制执行。
审判长 刘 琴
审判员 王 珺
审判员 罗安松
二〇一七年六月九日
书记员 赵艳萍