浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6126号
上诉人（原审原告）：吴义彬，男，1980年9月25日出生，汉族，住浙江省东阳市南市。
委托诉讼代理人：ＸＸ友，东阳市申义法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：王国浩，男，1974年1月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。
原审被告：东阳市欣和工艺品有限公司，住所地浙江省东阳市白云街道汉宁西路227号。
法定代表人：张丽华，执行董事。
上诉人吴义彬因与被上诉人王国浩、原审被告东阳市欣和工艺品有限公司（以下简称欣和公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初11288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴义彬上诉请求：依法改判支持吴义彬诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认为：“造成《房屋租赁协议》无效的后果，双方均有过错，且过错程度相当”。该认定显属错误。其理由如下：1、吴义彬承租的是客观存在的现状厂房，同时吴义彬还对该厂房由王国浩建造并实际使用的事实，向所在村主任进行确认，据此，吴义彬已尽到了充分注意及审慎之义务。2、吴义彬属于社会上普通公民，只能按照民间的惯例及其习惯性操作为要求，而一审法院却以法律专业人员的标准来衡量，并认为“原告对所承租房屋是否拥有《工程规划许可证》、其他相关权属证书或批准手续在所不问，其行为过于冒失，明显不当”。这样的认定，对于吴义彬来说，显然是不公平，同时也是显失公正的。3、王国浩在签订《房屋租赁协议》过程中，应当确保出租的房屋享有完全的所有权及使用权且不存在任何的瑕疵。如果确有瑕疵，根据诚实信用原则，应当将该瑕疵明确告知吴义彬，由吴义彬最终决定是否承租。而本案中王国浩对自己出租的房屋本身合法与否是明知的，却没有履行告知义务，明显存在缔约过失之过错，合同无效的法律后果理应由其承担。4、一审法院认定的“过错程度相当”，既无法律依据，又与客观事实相违背。王国浩应承担全部责任或70%以上的责任。二、一审法院认定：“原告的装饰装修未得到被告同意，与被告无关”。该认定显属错误。其理由如下：1、吴义彬起诉中的损失赔偿范围包括“样品展厅装饰装修”和“生产车间搬迁费用”两部分，而该两部分均属王国浩因缔约过失而存在过错所应当赔偿的范畴。其中样品展厅装饰装修部分，由于生产经营所需，为了让客户能够直接接触产品并落实选购或定制产品，设置样品展厅系租赁经营中不可分割的重要组成部分，具有合理性，符合租赁合同约定用途，显属善意添附。双方签订的《房屋租赁协议》中亦没有样品展厅的装饰装修必须事先征得出租方同意的规定。除非出租人能够提供相反证据，应推定为出租人是同意的，举证责任应当由出租人承担。所以一审法院所认定的事实既没有任何法律依据，也没有事实证据，更违背了双方签订协议的本意，该事实认定错误。2、王国浩设立的“东阳市欣和工艺品有限公司”，其办公地点一直设置在吴义彬样品展厅的二楼，上、下班都得经过该样品展厅，而该展厅的装饰装修从2015年9月初开始到2016年4月底完工，先后历时8个月，王国浩一直都是认可的，从来没有提出异议或进行阻止，期间还经常出现在装饰现场并提出一些建议。另外，每次电费、水费收取都是王国浩自己到样品展厅向吴义彬收取。据此，无论从明知或应知的角度，王国浩默认吴义彬设置并装饰装修样品展厅已为不争的事实，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定。三、《房屋租赁协议》第4、5条中约定的“一切事故”指的是租赁经营中所发生的责任、工伤等事故，而本案所涉的违章拆除根本不属于“事故”的范畴，两者之间具有本质的区别。
王国浩二审中辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。请求驳回上诉，维持原判。
吴义彬一审诉讼请求：一、判令解除吴义彬与王国浩、欣和公司签订的《房屋租赁协议》；二、判令王国浩、欣和公司共同返还吴义彬多缴纳的租金27764元、保证金10000元；承担吴义彬的经济损失580100元、公证费3020元、鉴定费7000元。上述五项共计627884元。
一审法院认定事实：2010年8月，王国浩向所在村承租了村留用地一宗建造简易厂房，地块位于东阳市广厦学院东侧，承租期限至2020年7月止。王国浩建造该厂房后至今未取得建设工程规划许可证，更无任何合法有效的产权证书。2014年2月12日，吴义彬（乙方）与王国浩（甲方）签订了房屋租赁协议一份，约定：甲方将位于人民北路广厦学院东侧厂房（北楼一层300平方）出租给乙方使用；租用期二年，自2014年2月15日至2016年2月14日止；租金每年均为4.5万元，保证金5000元；租用期间的水、电费，租赁和经营引起的一切税收、各项规费（包括租税、治安管理费等）均由乙方负责支付，甲方概不负责；乙方为了营业需要进行室内外装饰，其费用均由乙方自负；租赁期内出现的一切事故均由乙方负责，与甲方无关系……。该协议抬头部分甲方为东阳市欣和工艺品有限公司（打印体），落款处甲方为王国浩的签名，协议未加盖东阳市欣和工艺品有限公司的印章。签订协议后，吴义彬当日交付给王国浩一年的租金及保证金共计5万元。吴义彬利用该租赁厂房经营其为股东的独资公司东阳凯胜家具有限公司。后因吴义彬公司经营规模扩大，需另向王国浩租赁704平方的厂房。为此，于2015年8月30日，吴义彬（乙方）与王国浩（甲方）重新签订了房屋租赁协议一份。约定：甲方将位于人民北路广厦学院东侧厂房（厂区内南西704平方，西北300平方）出租给乙方使用；租用期4年11个月，自2015年9月1日至2020年7月31日止；租金交付方式：先交后用，第一年（2015年）160640元、第二年（2016年）165459元、第三年（2017年）170423元、第四年（2018年）175535元、第五年（2019年）165734元，以后每年提前一个月交纳，另加保证金1万元。其余条款与上一份协议相同。上述协议签订后，吴义彬通过其本人或公司员工共向王国浩支付了租金共计35.5万元，保证金1万元；并另行支付了水费和电费。2016年1月，吴义彬未经有关部门批准，也未经王国浩同意，将所租的西北300平方装修为展厅。因政府“三改一拆”“创建无违建街道”等工作的开展，东阳市江北街道办事处决定拆除吴义彬租赁的厂房。2017年3月15日、4月6日，东阳市江北街道办事处相继向东阳市凯胜家具有限公司发出《限期拆除通知书》及《函》，决定于4月16日将组织力量强制拆除。经吴义彬与王国浩及有关部门协调沟通无果。为此，吴义彬经营的公司于3月底即无法正常经营，并于2017年7月初全部拆除。在拆除前，吴义彬申请东阳市公证处对厂房的现状进行了证据保全，支出了公证费3020元；并委托东阳市一达价格事务所有限公司对装饰装修和生产车间搬迁费用的市场价格进行了评估，支出了评估费用7000元。经评估，评估基准日的评估价格为580100元。
一审法院认为，本案双方签订的租赁合同租赁物系王国浩向所在村租用的留用地搭建而成的临时建筑，王国浩搭建该厂房未取得建设工程规划许可证，也未经有权机关批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的两份《房屋租赁协议》均为无效合同。根据上述解释第五条规定，吴义彬应当参照合同约定支付王国浩房屋占有使用费。本案中，鉴于政府管理行为，吴义彬于2017年3月底即已无法实际经营，吴义彬自认占有使用费算至该期限的主张，王国浩也未提出反对意见，予以认可。故吴义彬要求王国浩返还多支付的房屋占有使用费27764元及保证金1万元的诉讼请求，予以支持。至于吴义彬要求王国浩赔偿经济损失等主张，造成双方《房屋租赁协议》无效的后果，双方均有过错，且过错程度相当，应当各自承担相应责任。王国浩未取得工程规划许可证，也未经有权机关批准，搭建临时建筑，并用以出租，该行为不符合法律规定。吴义彬租赁上述房屋，注册东阳凯胜家具有限公司，该公司的注册住所笼统表述为“浙江省东阳市江北街道人民北路金家小区”，可以推定其所承租的房屋并不能作为合法的公司注册地；吴义彬租赁上述房屋时曾向所在村主任求证，应当知道上述房屋系租用村留用地搭建的临时建筑；吴义彬对所承租的房屋是否拥有工程规划许可证或其他相关权属证书或批准手续在所不问，行为过于冒失，明显不当。另外，吴义彬也无证据证明其装饰装修得到王国浩的同意，且根据双方签订的房屋租赁协议第4、5条的规定，租赁期内的一切事故均由吴义彬自行承担，与王国浩无关。故吴义彬要求王国浩赔偿其搬迁损失的诉讼请求，于法无据，于情不合，不予支持。至于王国浩辩称其系履行职务行为，合同责任应当由欣和公司承担的主张，根据合同法第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，欣和公司未加盖公司印章，而王国浩却在合同落款处签名，故应认定王国浩才系一方当事人；且在合同履行过程，所有款项均系汇入王国浩的账户，故应由王国浩承担相关的合同义务。吴义彬的诉讼请求，部分成立，予以支持；部分不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决：一、确认吴义彬与王国浩于2014年2月12日和2015年8月30日签订的《房屋租赁协议》无效；二、王国浩应于判决生效后三日内退还吴义彬人民币37764元；三、驳回吴义彬的其他诉讼请求。案件受理费10078元，减半收取5039元，由吴义彬负担4659元，由王国浩负担380元。
本院二审期间，吴义彬提交以下证据：证据一、案外人王行宙出具的证明一份，证明吴义彬装修样品间起止时间为2015年9月初到2016年4月，王国浩的办公室是在吴义彬样品间的二楼，王国浩明知并同意吴义彬实际装修样品展示厅的事实。证据二、王行宙提供的房屋租赁协议一份，证明王行宙也承租于王国浩处，且王行宙也证明王国浩的办公室是在吴义彬样品间的二楼，明知并同意吴义彬装修的事实。证据三，照片一组4张，证明王国浩与欣和公司的办公地址不是一审判决书认定的地址东阳市白云街道汉宁西路227号，而是吴义彬样品间的二楼。证据四，结款单一份，证明宁波天桥木业有限公司提供给吴义彬的样品展厅配套产品供应时间是2015年11月22日到2016年4月12日，装潢时间长达半年。王国浩质证意见：证据一不能采信，王行宙与吴义彬是一样的情况；证据二，王国浩的办公室确实是在吴义彬样品间的二楼，但是门是从外面进出的，不经过样品间的里面。证据三，东阳市白云街道汉宁西路227号是刚变更的办公地址，之前确实是在吴义彬展厅的二楼办公的。证据四，不知道吴义彬的装修情况。本院经审查认为，对于吴义彬提交的证据一、二、三，王国浩认可之前确系在吴义彬租赁的展示厅二楼办公，对该部分证明目的本院予以采纳，但无法达到其他证明目的；吴义彬提交的证据四，真实性无法确认，本院不予采纳。
本院对一审审理查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：王国浩是否应赔偿吴义彬损失及赔偿损失金额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。1、关于承租人进行装饰装修是否经出租人同意问题。王国浩辩称其未同意吴义彬进行装饰装修，但根据查明的事实，其办公室曾位于吴义彬所装饰装修的展厅二楼，且其曾向吴义彬收取水电费，应推定其对吴义彬进行装饰装修知晓，结合双方签订的《房屋租赁协议》中“乙方（吴义彬）为了营业需要进行室内外装饰，其费用均由乙方自负”之约定以及王国浩未对吴义彬的装饰装修行为进行阻止之情节，应认定王国浩同意吴义彬进行装修装饰。2、关于出租人与承租人的过错分担问题。王国浩明知案涉房屋系其搭建的临时建筑，未取得工程规划许可证，也未经有权机关批准，仍用以出租；吴义彬承租案涉房屋时原可要求王国浩提供审批手续及房屋权属证书等以确定房屋性质，但其未尽到该合理审查义务，王国浩与吴义彬在本案中过错程度相当，应对已形成附合的装饰装修物现值损失各承担50%责任。3、关于已形成附合的装饰装修物现值损失认定问题。因涉案房屋已被拆除，无法现场进行勘察，本院结合吴义彬提交的公证书、估价报告书及吴义彬本身经营整体家居等情况，酌情确定已形成附合的装饰装修物现值损失为160000元。综上，王国浩应赔偿吴义彬160000元的50%，即80000元。至于吴义彬主张的其他损失，缺乏依据，本院不予支持。吴义彬的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初11288号民事判决第一、二项；
二、撤销浙江省东阳市人民法院（2017）浙0783民初11288号民事判决第三项；
三、王国浩于本判决生效后三日内赔偿吴义彬人民币80000元；
四、驳回吴义彬其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10078元，减半收取5039元，由吴义彬负担4109元、王国浩负担984元；二审案件受理费9701元，由吴义彬负担8305元、王国浩负担1396元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 伟
审 判 员 应 倩
审 判 员 范继军
二〇一七年二月八日
代书记员 戴晨璐