广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2009）中一法三民二初字第446号
原告交通银行股份有限公司中山分行，住所地：中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码：98211627－1。
负责人赵建红，职务：行长。
委托代理人郑静霞、吴宇嘉，广东保信律师事务所律师、律师助理。
被告邹惠坚，女，19XX年X月13日出生，汉族，户籍住址广东省五华县，
被告中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：中山市XX镇XXXX巷。
法定代表人张其，职务：总经理。
委托代理人卢大文、邱成亮，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司中山分行诉被告邹惠坚、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑静霞，被告吉雅公司的委托代理人邱成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2004年6月向被告邹惠坚提供抵押贷款98000元，贷款期限15年。按照双方签订的抵押文件约定，被告邹惠坚用上述贷款购买涉案房地产，并将房地产抵押给原告作担保。同时，根据签署的书面担保文件，被告吉雅公司对涉案贷款及实现债权的费用承担连带保证责任。由于贷款出现提前到期的情形。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1、解除原告与两被告签订的《个人住房抵押贷款合同》；2、被告邹惠坚向原告偿还贷款本金70196.19元及利息（计至2011年8月25日为5440.91元，逾期还款部分金额的利息按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付利息并按中国人民银行的规定计收复利；其他未到期还款部分金额的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，均从拖欠之日起计算到本判决指定的履行期满之日止）；3、原告对位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产的处理价款享有优先受偿权；4、被告吉雅公司对邹惠坚的上述债务承担连带清偿责任；5、被告邹惠坚向原告支付律师代理费826元；6、本案诉讼费由两被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：
1、邹惠坚的身份证复印件；2、放款记录（借据）；3、借款担保文件一套；4、商品房合同抵押登记备案权属证书；5、贷款利息计算表。
因被告邹惠坚下落不明，本院依法于2011年6月3日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告仍未到庭应诉。
被告吉雅公司辩称，吉雅公司是借被告邹惠坚的身份证向银行办理按揭贷款，向银行还贷的款是吉雅公司支付的。原告与被告邹惠坚、吉雅公司之间签订的贷款合同无效，担保合同也自然无效。
被告吉雅公司未向本院提供证据。
经审理查明：2004年6月16日，原告（乙方贷款人即抵押权人）与被告邹惠坚（甲方借款人）、吉雅公司（丙方保证人）签订《个人住房抵押贷款合同》约定，被告邹惠坚向原告借款98000元用于购买被告吉雅公司开发的位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产。贷款期限为15年，月利率为4.2‰。若被告邹惠坚违反合同约定，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告邹惠坚立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；被告邹惠坚未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，原告有权按逾期利率或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未收利息计收复利；邹惠坚应当承担原告为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费公告费、执行费、律师费、及其他费用。被告邹惠坚以其所购买的位于中山市三XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产设定贷款抵押担保。被告吉雅公司为合同项下的贷款本息及实现债权的费用提供连带责任保证担保，保证期间为两年。签订合同后，原告依合同约定向被告邹惠坚发放了贷款98000元。2004年6月23日，被告邹惠坚购买的房地产办理了抵押登记备案，抵押权人为原告，抵押人为邹惠坚，担保人为吉雅公司。被告邹惠坚从2008年9月开始，未按合同约定向原告归还贷款本息，至2009年5月18日，尚欠原告贷款本金79019.02元，利息3579.28元。原告经多次追收未果，于2009年9月1日向本院起诉，原告为本案诉讼支付律师代理费826元。由于被告邹惠坚期间又向原告偿还了部分贷款，至2011年8月25日止，被告邹惠坚尚欠原告贷款本金70196.19元，利息5440.91元。
另查，中山市中级人民法院作出的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已经发生法律效力，中山市XX镇XX花园X号楼第XX幢XXX号房地产未涉及该判决书附表2《虚假按揭物业明细表》所列虚假按揭物业。
本院认为，原告与两被告签订的《个人住房抵押贷款合同》系合同各方当事人的真实意思表示，并完备了贷款抵押物登记备案手续，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行合同义务。原告已依约向被告邹惠坚发放了贷款，被告邹惠坚应按约定期限向原告归还贷款并支付利息。但被告邹惠坚从2008年9月开始没有按合同约定按月向原告归还贷款本息，违反了合同的约定，其行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。原告请求解除《个人住房抵押贷款合同》并根据合同约定要求被告邹惠坚归还全部贷款本息及合同约定的相应罚息的诉讼请求，本院予以支持；原告委托广东保信律师事务所诉讼所支付的律师费问题，因原告与被告邹惠坚已在借款合同中明确约定邹惠坚应当承担原告为实现债权而发生的律师费，原告要求邹惠坚承担律师代理费的请求，本院予以支持。
被告邹惠坚以其所有的位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产作为贷款的抵押担保，现被告邹惠坚未依约履行债务，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在主债权、违约金和实现债权而产生的费用的范围内优先受偿。被告吉雅公司自愿对被告邹惠坚的贷款本息、违约金及实现债权的费用（含律师费、诉讼费、拍卖费等）提供连带责任的保证担保，故其应当在合同约定的范围内承担连带清偿责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”根据上述规定，吉雅公司仅对处分中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产后仍不足清偿的债务承担连带清偿责任。吉雅公司承担保证责任后，有权向邹惠坚追偿。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条第一款、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第一款、第二十八条、第三十一条、第五十三条的规定，判决如下：
一、解除原告交通银行股份有限公司中山分行、被告邹惠坚、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年6月16日签订的《个人住房抵押贷款合同》。
二、被告邹惠坚于判决生效之日起十日内向原告交通银行股份有限公司中山分行偿还借款本金70196.19元及利息（计至2011年8月25日为5440.91元；逾期还款部分金额的利息按中国人民银行规定的同期同类逾期贷款利率计付利息并按中国人民银行的规定计收复利；其他未到期还款部分金额的利息按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，均从拖欠之日起计算到本判决指定的给付之日止）。
三、被告邹惠坚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师代理费826元。
四、被告邹惠坚逾期未履行上述债务，原告有权以邹惠坚提供的抵押物即位于中山市XX镇XX花园X号楼XX幢XXX房地产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该房地产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告邹惠坚所有，不足部分由被告邹惠坚继续清偿。
五、被告中山市吉雅房地产开发有限公司对处分上述抵押物所得价款不足清偿被告邹惠坚贷款本息的债务余额承担连带清偿责任。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1886元，由两被告负担（该款原告已预交，两被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
审 判 员 张群立
人民陪审员 关 毅
二〇一一年十月十二日
书 记 员 唐 群