辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终2972号
上诉人（原审原告）：沈阳鑫万都酒店经营管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路35号C座10-C。
法定代表人：ＸＸ力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海波，辽宁华轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高晖，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁万和阁国际酒店有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山中路35号。
法定代表人：张善良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高奎，北京市合川律师事务所律师。
上诉人沈阳鑫万都酒店经营管理有限公司（以下简称“鑫万都公司”）因与被上诉人辽宁万和阁国际酒店有限公司（以下简称“万和阁酒店”）无因管理纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初4983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
鑫万都公司上诉请求：请求依法改判万和阁酒店向鑫万都公司支付2,069,255.60元。事实与理由：1.原判决认为“鑫万都公司与万和阁酒店之间不存在物业服务合同关系”是错误的。通过鑫万都公司与案外人辽宁万和阁置业有限公司所签订的《前期物业服务合同》及万和阁酒店成立的时间可以看出，先有合同，后万和阁酒店成立。签订合同时B座属于在建工程，所以合同中只约定了A、C座。且一审法院认为鑫万都公司承认未对B座提供服务是对鑫万都公司陈述的错误理解。实际上鑫万都公司对消防、上下水、排污等公共服务三栋楼一体的，并区别了住宅与公建之间的不同物业的性质和特点，分别收取的物业费。2.关于地下部分费用，鑫万都公司起诉主张的是占用费，原判决错误地定性为物业费进行审理，与鑫万都公司的主张不符，并且认定事实错误。
万和阁酒店辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
鑫万都公司向一审法院起诉请求：请求判令万和阁酒店支付拖欠的物业费用2,089,585.60元。
一审法院认定事实：辽宁万和阁置业有限公司系沈阳市皇姑区昆山中路35号楼宇的开发企业。万和阁酒店系于2006年以存续分立的形式，由辽宁万和阁置业有限公司设立。万和阁酒店成立后在沈阳市皇姑区昆山中路35号B座实际经营酒店至2016年2月。
2005年8月15日，鑫万都公司（乙方）与辽宁万和阁置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方委托乙方对沈阳市皇姑区昆山中路35号高层住宅2幢（A座和C座，22层），3个单元，建筑面积20,560.50平方米；地下车库58个车位，建筑面积1,843平方米）提供前期物业管理服务，四至为：东至麒麟大酒店；南至每加玛超市；西至昆仑碧海大酒店；北至九洲大厦。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。委托管理期限自2005年8月15日至2015年8月14日。乙方提供的前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三:其中第2项道路1,000平方米；第7项水泵38个；第11个消防设施500件；第16项地下机动车库58个1,843平方米；第19项共用设施设备用房200平方米。）；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生等；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；……。对于物业服务费用约定：多层/高层住宅2.2元/月/平方米；对于地下智能停车场收费采用方式，双方约定地下停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主和物业使用人1,000元/个/月有优先使用权，车位使用人应按地下车位1,000元/个/月、车库车位标准向乙方交纳停车费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。鑫万都公司对合同中约定的2幢楼宇即A座和C座提供物业服务至今。
2008年10月16日，辽宁万和阁置业有限公司向沈阳市人民防空办公室（以下简称人防办公司）出具《人防结建工程使用承诺书》，承诺不出租、出售该人防工程等内容。2008年11月14日，辽宁万和阁置业有限公司和人防办公司签订《人防结建工程所有权确认证书》，主要内容为辽宁万和阁置业有限公司于2004年在沈阳市皇姑区昆山中路35号，共修建防空地下室2,100平方米，所有权被确认为国有资产，辽宁万和阁置业有限公司如需要使用该部分，需与沈阳市人民防空办公室签订《人防工程使用合同》。但当庭仅鑫万都公司提交了2016年7月6日，其与人防办公司签订《人民防空工程使用合同》，约定涉诉人防工程（建筑面积2100平方米）使用权人为鑫万都公司，使用期限1年。当日鑫万都公司取得人防办公司颁发的《人防工程使用证》。
2016年2月，万和阁酒店将位于沈阳市皇姑区昆山中路35号4-22层房屋出售沈阳佳玺科技有限公司。2016年2月14日，该房屋的所有权登记于沈阳佳玺科技有限公司。
2016年3月1日，鑫万都公司及沈阳万晶酒店向万和阁酒店出具《关于西侧停车场及鑫万都物业院区一楼东西两侧消防通道使用管理协商说明》，其中关于鑫万都公司诉请万和阁酒店使用的地面甬道表述如下：“万和阁国际酒店和万晶酒店南侧一楼东西两边消防通道门厅也属于两家共有的消防通道门厅，不属于任何一家产权，现在这两侧消防通道门厅一直在万和阁酒店管理和使用之下，东侧消防门厅已被厨房设备占用，只有上班时间是开门的，其它时间完全封锁状态；西侧一楼消防通道门厅一直作为酒店垃圾存放地，平时卫生环境极差。……综合上述情况，为了加强我们两家酒店合作和充分利用消防通道，也根据双方酒店经营需要，我们采取双方共同管理形式去分割利用。既然东侧一楼消防通道门厅已被酒店厨房使用，那就日常管理使用给万和阁国际酒店；西侧一楼消防通道门厅就归万晶酒店管理使用。我们双方协商后，万和阁酒店垃圾存放就不能再堆放此门厅了，平时的卫生管理就归万晶酒店区完成。……以上协商确定是为了更好加强万和阁国际酒店、万晶酒店、鑫万都物业共有区域部分管理及合作，对我们共有的所属功能场地发挥更好效益作用。……”。
2016年4月19日，鑫万都公司向皇姑区三洞桥街道办事处中光社区委员会就由万和阁酒店管理的，沈阳市皇姑区昆山中路35号三座高层房产的消防、电梯、公共区域用电的自维变电所（即鑫万都公司指称万和阁酒店自用的配电室高压区和低压区），自万和阁酒店2016年3月停业后的弃管问题反映情况。2016年4月27日，皇姑区三洞桥街道办事处中光社区委员会向万和阁酒店作出《关于辽宁万和阁国际酒店有限公司变电所弃管所产生的重大安全隐患的反映》，督促万和阁酒店恢复对自维变电所24小时值守。
另查，鑫万都公司诉称万和阁酒店所使用的地下泵房，系开发企业开发建设时设立在该地下位置，自鑫万都公司提供服务前即存在。其中采暖泵房、消防泵房、自来水泵房和变电所为A座、B座和C座楼宇共用。鑫万都公司诉称万和阁酒店使用的地上部分甬道位于沈阳市皇姑区昆山中路35号楼宇南侧，其指称万和阁酒店使用A座出口两侧的东侧和西侧出口系消防通道。
一审法院认为，本案争议焦点为鑫万都公司与万和阁酒店之间是否存在物业服务合同关系。
关于鑫万都公司与万和阁酒店之间是否存在物业服务合同关系的问题，依据鑫万都公司提交的物业服务合同内容，万和阁酒店所使用的建筑物并不属于鑫万都公司服务范围，且鑫万都公司自认其仅对沈阳市皇姑区昆山中路35号A座和C座提供物业服务，并未对B座提供物业服务，故双方之间不存在物业服务合同关系。
关于鑫万都公司主张万和阁酒店交纳地下停车费的问题，因万和阁酒店提出鑫万都公司主张已过诉讼时效，而鑫万都公司未能提供证据证明存在时效中止、中断情形，故一审法院对万和阁酒店的该项主张予以采纳。鑫万都公司于2016年6月20日诉至一审法院，故鑫万都公司诉讼时效起算时间应自2014年6月21日起计算。庭上万和阁酒店自认鑫万都公司大概在2016年5月份期间不让其使用地下停车位，可知其确存在使用地下停车位的事实及由鑫万都公司进行管理的事实，现鑫万都公司主张万和阁酒店交纳停车费至2016年2月，属对自身权利处分，一审法院予以尊重。万和阁酒店应向鑫万都公司交纳地下停车费20,330元（自2014年6月21日起至2016年2月29日止，参照每月1,000元标准计算）。
关于鑫万都公司主张万和阁酒店交纳使用沈阳市皇姑区昆山中路35号楼宇南侧甬道物业费的问题，即使如鑫万都公司所述，万和阁酒店运输车辆在使用两侧消防门出入时，使用了道路、照明，其并为万和阁酒店提供了保洁、保安服务和日常维修道路支出，但该甬道属园区公共部分，勿论万和阁酒店是否使用该甬道，鑫万都公司均需提供物业服务。而万和阁酒店并非鑫万都公司提供物业服务的业主，如鑫万都公司在万和阁酒店使用期间提供了上述服务，也仅为鑫万都公司的无因管理行为。鑫万都公司欲向万和阁酒店收取无因管理的费用，理应提供证据证明,其为万和阁酒店提供了相应服务的事实及提供相应服务所支出的费用，因鑫万都公司现有证据不能证明上述事项，故一审法院对鑫万都公司的该项主张不予支持。
关于鑫万都公司主张万和阁酒店交纳使用沈阳市皇姑区昆山中路35号楼宇地下部分物业费的问题，现鑫万都公司主张万和阁酒店与其他业主共用的采暖泵房、消防泵房、自来水泵房、变电所和万和阁酒店自用的热水泵房占用了其地下停车场372.69平方米，按19.8平方米一个车位计算，相当于占用约19个停车位，使其无法收益,故万和阁酒店应按车位停车费标准向其交纳物业费。首先，鑫万都公司所述的上述设施均系开发建设时及鑫万都公司签订物业服务合同时即存在，并非因万和阁酒店原因而单独设立，鑫万都公司所设想多出约19个停车位的事实并不存在，故鑫万都公司据此要求万和阁酒店交纳地下部分物业费，有失公允，一审法院不予支持。其次,鑫万都公司主张万和阁酒店使用上述泵房属于物业服务合同中约定的共用设备用房,万和阁酒店并未认可,鑫万都公司亦未提供相关证据证明,仅凭其陈述,证明力不足.第三，即使万和阁酒店使用了由鑫万都公司进行管理的公共设施，亦不应与业主等同，因业主享有的为完整的物业服务，不仅只是自来水管线、采暖设备等的维护，故要求万和阁酒店参照业主标准交纳物业费，亦显失公平。鑫万都公司以其进行管理公共设施花费的总费用为基数，将万和阁酒店作为全体业主总数的其中之一份,计算析出万和阁酒店对应享受物业服务理应交纳的费用较为合理，但鑫万都公司并未提供相关证据证明用于管理的实际费用，故一审法院对鑫万都公司的该项请求不予支持。
综上,根据《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、辽宁万和阁国际酒店有限公司于本判决生效后十日内一次性交纳沈阳鑫万都酒店经营管理有限公司地下停车费20,330元（自2014年6月21日起至2016年2月29日止，参照每月1,000元标准计算）;二、驳回沈阳鑫万都酒店经营管理有限公司的其他诉讼请求。万和阁酒店如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,758元(以由鑫万都公司先行垫付)，由辽宁万和阁国际酒店有限公司承担154元,由沈阳鑫万都酒店经营管理有限公司自行承担11,604元。
本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为鑫万都公司主张万和阁酒店交纳使用沈阳市皇姑区昆山中路35号楼宇南侧甬道物业费和地下372.69平方米场地的物业费能否得到支持问题。
关于鑫万都公司主张万和阁酒店交纳使用沈阳市皇姑区昆山中路35号楼宇南侧甬道物业费的问题，本院认为，一方面，双方就此争议部分并未签订任何物业服务合同，且鑫万都公司亦未举证证明万和阁酒店系其提供物业服务的业主；另一方面，即便如鑫万都公司所述，万和阁酒店运输车辆在使用两侧消防门出入时，使用了道路、照明，其并为万和阁酒店提供了保洁、保安服务和日常维修道路支出，但该甬道属园区公共部分，勿论万和阁酒店是否使用该甬道，鑫万都公司均需提供物业服务。而如鑫万都公司在万和阁酒店使用期间提供了上述服务，也仅为鑫万都公司的无因管理行为。鑫万都公司欲向万和阁酒店收取无因管理的费用，理应提供证据证明,但鑫万都公司并未提供证据加以证明，故一审法院对鑫万都公司的该项主张不予支持并无不当。
关于鑫万都公司主张万和阁酒店应交纳使用地下372.69平方米场地物业费的上诉主张，本院认为，首先，鑫万都公司所述的上述设施是在鑫万都公司与辽宁万和阁置业有限公司签订物业服务合之前即以存在，并非因万和阁酒店原因而单独设立。且鑫万都公司所设想多出约19个停车位的事实并不存在；其次,鑫万都公司主张万和阁酒店使用上述泵房属于物业服务合同中约定的共用设备用房,万和阁酒店并未认可,鑫万都公司亦未提供相关证据证明,仅凭其陈述,证明力不足；第三，即使万和阁酒店使用了由鑫万都公司进行管理的公共设施，亦不应与业主等同，因业主享有的为完整的物业服务，不仅只是自来水管线、采暖设备等的维护，故要求万和阁酒店参照业主标准交纳物业费，亦显失公平。鑫万都公司以其进行管理公共设施花费的总费用为基数，将万和阁酒店作为全体业主总数的其中之一份,计算析出万和阁酒店对应享受物业服务理应交纳的费用较为合理，但鑫万都公司并未提供相关证据证明用于管理的实际费用；第四，二审庭审中，鑫万都公司自认其所主张的上述管理费实质上就是万和阁酒店使用的地下场地占用费，但鑫万都公司就其是否有权主张以及占用费的计算标准、依据等情况，鑫万都公司均未举证证明，即根据本案的现有证据无法确定占用费的数额。如鑫万都公司有证据证明，其可另行主张。鉴于此，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。
综上所述，鑫万都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11,758元，由上诉人沈阳鑫万都酒店经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年四月二十日
书 记 员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。