广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2017）粤71行终2095号上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市吉祥路**号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：张璐璐，工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林雪瑞，女，1977年10月1日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：朱伟科、唐爱娣，均系广东踔厉律师事务所律师。上诉人广州市国土资源和规划委员会因诉被上诉人林雪瑞房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院作出的（2017）粤7101行初2693号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年1月10日，原告林雪瑞与国龙公司签订穗房预合字99012183号《商品房预售合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁28E房屋，原广州市国土局房管局于2001年2月1日办理了上述预售合同的备案登记，以01备字15644号办理合同抵押备案登记，抵押权人中国农业银行广州市淘金支行。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购买人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁28E、购房人邓小波、已付房款（元）654000、已付其他费用（元）22160、登记预购人林雪瑞、抵押权人农行淘金支行……。2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于撤销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁28E房屋预售契约号99012183预售合同备案登记和01备字15644号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。庭审中，被告陈述其在作出被诉注销行为前未告知原告，在作出被诉注销公告后亦未向原告送达。原告表示其于2017年5月8日通过广州市不动产登记中心查询获悉上述公告，遂向原审法院起诉。另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。该涉案房屋现登记于邓小波名下，房产登记号为2010登记字1135294号。原审法院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房预售合同》，并就涉案房产办理相关抵押贷款，原广州市国土局房管局分别办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出被诉注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，原审法院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁28E房屋预售契约号99012183预售合同备案登记和01备字15644号抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告林雪瑞泰兴阁28E房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上诉人广州市国土资源和规划委员会不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋存在实际购房人邓小波，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，涉案房屋的实际购房人为邓小波，并已支付部分房款及其他费用。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条及《行政诉讼法》第八十九条规定，邓小波属于应当通知参加诉讼的当事人。原审法院未通知其参加诉讼，应发回重审。二、被上诉人提起本案诉讼已超法律规定的起诉期限，应裁定驳回其起诉。上诉人于2010年8月26日作出了被诉注销公告，被上诉人作为该广州市国龙房地产开发有限公司及相关人员合同诈骗一案被告及该案所查明的“名义购房人”，对该案的进展以及其所“购得”的房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情。此外，在建设银行起诉被上诉人、广州市国龙房地产开发有限公司借款合同纠纷（2007）云法民二初字第430号案中，银行在一审过程中提交的证据材料中包含被诉注销公告，被上诉人虽未出庭应诉，但该案相关材料均以公告方式送达，应视为被上诉人在2007年就已经知道了备案被公告注销的事实。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，被上诉人提起本案诉讼已经超过法律规定的起诉期限。三、据（2009）越法刑初字第769号判决查明的事实，被上诉人作为“名义购房人”，由广州市国龙房地产开发有限公司操纵虚假购房以套取银行资金，所签订的商品房预售合同及按揭贷款合同均非其真实意思，属于以合法形式掩盖非法目的的无效合同，上诉人作为行政主管部门，对该扰乱预售商品房市场秩序的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，事实清楚，依据充分。四、上诉人作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，依职权对被上诉人与广州市国龙房地产开发有限公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处。《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定“依职权注销登记”应进行公告。被上诉人并非涉案房屋的实际购房人，对涉案房屋不能提出任何权利主张，上诉人公告注销其合同备案，不损害其利益。请求二审法院撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人林雪瑞答辩称：一、被上诉人是真实、合法的预购人，不是“名义购房人”。被上诉人购买涉案房产并以此为抵押物向银行申请按揭贷款是被上诉人的真实意思表示，被诉《商品房预售合同》《楼宇按揭合同》合法有效。被上诉人依法办妥了购房和抵押按揭的所有手续，从银行取得的按揭贷款作为购房款己全额划入广州市国龙房地产开发有限公司开立于银行的售房款监控账户内。从发放贷款的次月起，银行每月从被上诉人名下的供楼专用账户中扣款还贷。二、上诉人注销备案登记没有法律依据，且违反法定程序。三、被上诉人的起诉符合法律规定，未超过法律规定的起诉期限。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明：原审法院查明事实清楚，且有相应证据予以证实，本院予以确认。本院认为：关于上诉人提起本案诉讼已超过法律规定的起诉期限的问题，本院二审认同一审认定，不再赘述。本案中，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月在其政务网站上公告注销被上诉人涉案房屋的预售合同备案登记和相关抵押登记。上诉人作出被诉注销行为前未告知被上诉人，在作出被诉注销公告后亦未向被上诉人送达。被上诉人作为被诉注销行为的行政相对人，该注销行为对被上诉人权利造成实际影响，被诉注销行为亦违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，上诉人应对被上诉人的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。综上，上诉人广州市国土资源和规划委员会的上诉请求理据不足，本院予以驳回。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  侯建文审 判 员  林 彦代理审判员  金 霞二〇一七年十二月二十九日法官 助理  梁玉玲书 记 员  李梦瑶