成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初9423号
原告:四川瑞麟高尔夫球场管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区。
法定代表人：夏洪，总经理。
委托诉讼代理人：周佩，四川海峡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁晓梅，该公司员工。
被告：刘国杰，男，1967年2月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：卢治荣、卢莹莹，四川蜀航律师事务所律师。
被告：深圳市龙冠体育管理有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区。
法定代表人：王拴林，总经理。
被告：深圳市龙冠体育管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市双流区。
负责人：刘国杰，经理。
上述二被告的委托诉讼代理人：赖珂，四川有度律师事务所律师。
原告四川瑞麟高尔夫球场管理有限公司（以下简称：瑞麟公司）与被告刘国杰、深圳市龙冠体育管理有限公司（以下简称：深圳龙冠公司）、深圳市龙冠体育管理有限公司成都分公司（以下简称：深圳龙冠公司成都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞麟公司的委托诉讼代理人周佩、翁晓梅、被告刘国杰的委托诉讼代理人卢治荣、被告深圳龙冠公司及深圳龙冠公司成都分公司的委托诉讼代理人赖珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞麟公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业租赁经营合同》；2、判令三被告支付练习场租赁费及承包费共计127.5万元；3、判令三被告支付延迟支付租赁费及承包费的违约金共计43.2万元（截止至2017年8月11日，实际要求计算到被告履行之日）；4、判令三被告支付水电费93470.02元及原告代付款52779.11元。事实和理由：2014年10月30日，原、被告协商一致后签订了《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业租赁经营合同》，合同约定原告将位于四川省双流区金河路66号四川国际网球中心园区内的四川瑞麟高尔夫练习场一、二楼打位及相关的七个打位包间、球道、一个推杆果岭、广告位租赁给被告经营，租赁期限为三年，即从2014年10月30日起至2017年12月30日止，免租期为两个月；租赁费用120万元/年，承包费30万元/年，租赁费及承包费一年一付，每年的前15日被告必须一次性付清本年度全部费用；租赁期内（含免租期）的水、电、气、光纤、电话、宽带等费用自行缴纳或委托原告代为支付；同时，合同第十二条约定违约责任：“被告如逾期支付租赁费和承包费等其他相关费用，则被告须按本合同中租赁费和承包费总金额每日千分之一的标准支付滞纳金。”合同签订后，原告全面履行了合同，但是被告在履行合同过程中，造成严重违约,拖欠2016年（2015年12月31日至2016年12月30日期间）挥杆练习场租金40万元、2017年（2016年12月31日至2017年8月11日期间）租金68.75万元及承包费18.75万元、原告代付的水电费9.35万元、代付款5.27万元(原告向被告支付代收经营款时多付款项)、违约金43.2万元，共计185.32万元。经原告多次催收，被告仍未履行，并以其实际行为,不再履行合同义务,其行为已严重损害原告合法权益,构成解除合同的条件。因被告刘国杰系被告深圳龙冠公司及其成都分公司的股东及经营者，其个人财产和公司财产混同，根据公司法的规定应由其个人对公司债务承担连带责任。请求法院依法判决。
被告刘国杰辩称：1、对原告起诉被告主体资格有异议，刘国杰向原告租赁承包高尔夫场地的行为是公司行为，不是个人行为，刘国杰不是以承租人的名义与原告签订的协议，而是以代理人的名义与原告签订的协议，签订协议时被告深圳龙冠公司及成都分公司正在组建当中，刘国杰代表的是深圳龙冠公司成都分公司。从原告和深圳龙冠公司成都分公司签的补充协议以及原告发给深圳龙冠公司成都分公司的工作联系函都可以看出是公司行为，不是个人行为。本案适格的被告应该是深圳市龙冠体育管理公司，而不是刘国杰。2、刘国杰是否应当承担连带责任的问题。原告没有提出任何证据证明刘国杰的财产和公司的财产发生混同，刘国杰代公司支付租金并非证明刘国杰的财产和公司的财产混同，而是刘国杰代为公司履行义务，这是不违法相关法律规定的。刘国杰即使承担责任也应该是补充责任，公司财产不够时才由刘国杰承担。原告主张刘国杰承担债务于法无据的。
被告深圳龙冠公司、深圳龙冠公司成都分公司辩称，刘国杰和原告签订的租赁合同是公司行为，与刘国杰个人无关。因为当时原告和刘国杰签订合同的时候，总公司正在登记中，暂时未取得公章。所以当时公司没有在合同中加盖公章，但是二被告在公司成立后与原告签订了一份补充协议。该协议约定，原告和刘国杰签订的合同由二公司承担。故刘国杰与该合同无关，整个行为是公司行为。公司愿意在租赁费和承包费结算清楚后承担相应的责任。双方已于2016年9月30日解除合同，故原告主张的租赁费和承包费相应金额应该扣除。原告诉请的违约金过高，申请法院予以调低。两个公司应该共同承担连带责任。我方交纳的40万元保证金原告未返还，要求最后抵扣欠款。
本院对双方当事人无争议的事实和证据予以确认，双方无争议的事实如下：2014年10月30日，甲方（瑞麟公司）与乙方（刘国杰在乙方法定代表人或授权代表处签名）签订了《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业租赁经营合同》，合同约定瑞麟公司将位于四川省双流县金河路66号四川国际网球中心园区内的四川瑞麟高尔夫挥杆练习场一、二楼打位及相关的七个打位包间、球道、一个推杆果岭、广告位等配套物业租赁给刘国杰经营，租赁期限为三年，即从2014年10月30日起至2017年12月30日止，免租期为两个月；场地租赁费用120万元/年，高尔夫挥杆练习场承包费30万元/年，租赁费及承包费一年一付，于每年的前15日被告必须一次性付清本年度全部费用；租赁期内（含免租期）的水、电、气、光纤、电话、宽带等费用自行缴纳或委托原告代为支付；乙方的上述经营应在其营业执照许可的范围内依法经营；乙方应具备经营高尔夫项目的资质，在签订合同后六十日内将营业执照、组织机构代码等复印并加盖公司印章后交甲方存档；合同保证金50万元在合同签订后三日内由乙方支付，该保证金在本合同终止后，如无经济纠纷、劳务纠纷等时无息退还；乙方如逾期支付租赁费和承包费等其他相关费用，则在合同保证金中按合同的租赁费和承包费总金额每日千分之一的标准扣除乙方的滞纳金；乙方发生违约行为，甲方有权收取违约金，符合解除合同条件时，甲方有权解除合同；因乙方原因导致合同解除或提前终止的，乙方已投入所有的装饰装修以及经营家私、设施设备、家具等归甲方所有，甲方有权追索合同约定和各项违约金；因乙方原因导致合同解除或提前终止的，乙方当年租赁费及承包费按乙方实际使用期进行结算，不满半年的按半年结算，不满一年按一年结算等等。合同签订后，瑞麟公司将从四川川投国际网球中心开发有限责任公司租赁经营的四川国际网球中心高尔夫挥杆练习场及的一、二楼打位及相关的七个打位包间、球道、一个推杆果岭、广告位等配套物业转租给刘国杰经营，刘国杰委托瑞麟公司代交租赁场地的水费和电费，并委托瑞麟公司代收练习场的经营费用。刘国杰于2014年12月投资成立了深圳市龙冠体育管理有限公司（自然人独资），于2015年1月投资成立了深圳市龙冠体育管理有限公司成都分公司（自然人独资）。2015年11月6日，深圳龙冠公司成都分公司向瑞麟公司发出一份《工作联系函》，称租赁一年来经营亏损，公司申请下调下一年租金，此后，两公司签订了一份《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业经营合同补充协议》，约定高尔夫挥杆练习场租赁费于2016年元月1日起从原合同的120万元调整为110万元，合同保证金从原合同50万元调整为40万元一年。刘国杰陆续支付了合同保证金40万元、2015年12月30日以前的租金和承包费、2016年度（2015年12月31日至2016年12月期间）租金70万元以及2016年12月30日前的承包费，并向瑞麟公司支付了2016年5月前代付的水电费，此后的租金、承包费及代付水电费一直未向瑞麟公司支付。2016年3、4月，瑞麟公司曾数次向深圳龙冠公司成都分公司发工作联系函催收拖欠的租金，并于2016年9月20日向该公司及刘国杰发出催收欠款及通知书，通知书中载明如该公司及刘国杰在2016年9月30日前未付清全部欠款，立即解除租赁经营合同等所有合同。深圳龙冠公司成都分公司收到通知书后仍未支付拖欠的租金等费用，一直在使用经营租赁场地和配套物业，双方未对租赁期间的各项费用进行结算。
2016年5月至2017年8月期间，原告代深圳龙冠公司成都分公司向四川川投国际网球中心开发有限责任公司支付了租赁场地及物业的自来水费和电费共计93470.02元。。
审理中，瑞麟公司提出在向深圳龙冠公司成都分公司支付代收的练习场经营费用时，应支付363268.79元，已支付416047.9元，多支付了52779.11元，要求与深圳龙冠公司成都分公司对代收经营费用进行结算，深圳龙冠公司及深圳龙冠公司成都分公司委托诉讼代理人表示在庭审结束后一周内向本院提交原告向其支付代收经营费用的相关情况，但至今未提供。深圳龙冠公司成都分公司在2014年11月至2016年6月期间委托瑞麟公司代收的经营费用至今尚未结算。
双方有争议的事实如下：深圳龙冠公司成都分公司何时将承租场地及物业的钥匙交还瑞麟公司?
深圳龙冠公司成都分公司陈述2017年8月1日将承租场地及物业的钥匙交还瑞麟公司，瑞麟公司予以否认，自认系2017年8月11日收到深圳龙冠公司成都分公司交还的钥匙，根据举证责任分配原则，应由深圳龙冠公司成都分公司举证证明交还钥匙的时间，因其并未提供相关证据，故本院采信瑞麟公司自认的收到钥匙的时间，即2017年8月11日。
本院认为，被告深圳龙冠公司及深圳龙冠公司成都分公司对原告要求二被告支付水电费93470.02元的诉讼请求无异议，对該项诉讼请求本院依法予以支持。
被告深圳龙冠公司及深圳龙冠公司成都分公司自愿承担被告刘国杰与原告签订合同的合同责任，同意对租金和承包费进行结算后承担相应的责任，系当事人自愿处分其诉讼权利和民事权利，符合法律规定，本院对该诉讼主张予以采纳。
三被告对原告的其余诉讼请求均有异议，对双方有争议的诉讼请求，本院分析、认定如下：
一、原、被告签订的《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业租赁经营合同》是否应判决解除。
原告主张双方所订合同在2017年8月11日被告交还租赁物时解除，而被告深圳龙冠公司及深圳龙冠公司成都分公司主张在2016年9月30日收到原告解除合同的通知后，合同已解除。综上，根据双方当事人的陈述，双方所订合同在起诉前已实际解除，无需由人民法院判决解除。原告通知深圳龙冠公司成都分公司如在2016年9月30日未付清欠款则立即解除合同，符合合同约定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”故双方所订合同的解除时间为2016年9月30日。
二、被告刘国杰与原告签订合同以及合同履行中的行为是否系代理被告深圳龙冠公司成都分公司的行为。
三被告主张被告刘国杰与原告签订《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业租赁经营合同》及交纳费用等行为均是代理被告深圳龙冠公司成都分公司的行为，合同责任应由两被告公司承担，并提交了原告与被告深圳龙冠公司成都分公司签订的以及双方的工作联系函、催收欠款及通知书证实其主张。根据审理查明事实，刘国杰并未以被告公司代理人的名义与原告签订租赁经营合同，刘国杰与原告签订合同的行为不符合代理行为的法定要件，并不是代理行为。由于刘国杰系被告深圳龙冠公司成都分公司的法定代表人，在该合同的乙方法定代表人一栏签名，合同中也约定了乙方必须在营业执照许可的范围内依法经营并需提交营业执照，上述证据可以证实被告刘国杰在与原告签订租赁经营合同时是以公司法定代表人的身份代表公司签订的合同，并不是以个人身份与原告签订的合同。被告深圳龙冠公司成都分公司在2015年底与原告签订的《四川瑞麟高尔夫挥杆练习场及配套物业经营合同补充协议》以及原告向其发出的工作联系函、催款及通知单等，均证明了上述租赁经营合同的权利义务相对人和实际履行人是被告深圳龙冠公司成都分公司，并非刘国杰个人,刘国杰委托原告代交水电费、代收练习场经营费用、向原告交合同保证金、租赁费及承包费等行为，均是代表了被告深圳龙冠公司成都分公司，上述民事行为的法律后果均应由被告深圳龙冠公司成都分公司承担。
三、被告刘国杰是否应承担民事责任。
被告深圳龙冠公司及被告深圳龙冠公司成都分公司均是被告刘国杰为股东的自然人独资企业，因被告刘国杰未向法院举证证明公司财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告刘国杰对被告深圳龙冠公司及被告深圳龙冠公司成都分公司在本案中应负债务负连带责任。被告刘国杰辩称原告没有证据证明刘国杰的个人财产与公司财产混同、个人不应承担连带责任，根据公司法的上述规定及举证责任分配原则，负有该项举证责任的系被告刘国杰，而非本案原告，被告的上述主张缺乏法律依据，该抗辩不成立。
四、被告应支付租赁费、承包费数额。
原告要求被告支付租赁费1087500元（按110万元/年计算，2015年12月31日至2016年12月30日期间租赁费400000元，2016年12月31日至2017年8月11日实际归还租赁物期间7.5个月租赁费687500元）和承包费187500元（按30万元/年计算，2016年12月31日至2017年8月11日期间按7.5个月计算），符合合同约定，本院予以支持。被告辩称合同于2016年9月30日解除后的租赁费应扣除，因被告在合同解除后一直未向原告退还租赁物，直至2017年8月11日才将租赁物业钥匙交还原告，故被告实际使用租赁场地及物业期间的租赁费及承包费应按合同约定支付给原告，被告的该抗辩不成立。
五、被告应付迟延支付租赁费及承包费的违约金的数额及结算。
原告要求按拖欠租赁费和承包费金额的每日千分之一计算迟延支付上述费用的违约金,被告认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整降低。根据双方合同约定，如被告方逾期支付租赁费和承包费等其他相关费用，则在合同保证金中按合同的租赁费和承包费总金额每日千分之一的标准扣除被告方的滞纳金，该“滞纳金”实质为原告主张的“违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故对违约金的调整应以原告的实际损失为基础。根据审理查明事实，被告未按时交租金及承包费的违约行为给原告造成了资金利息损失，原告未举证有其它损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，被告应承担的违约金的计算标准酌情调整为：以所欠租金和承包费为基数，按年利率7.8%（同期银行贷款年利率6%的130%）计算，其中以租金40万元为基数从2015年12月31日起计算至实际支付之日，以租金687500元为基数从2016年12月31日起计算至实际支付之日，以承包费187500元为基数从2016年12月31日起计算至实际支付之日。同时，根据合同约定，上述违约金在被告已向原告交纳的合同保证金40万元中扣除，超出40万元部分由三被告向原告支付。
六、原告要求被告退还多付的代收练习场经营费用及合同保证金的结算问题。
原告要求被告退还多支付代收练习场经营费用52779.11元，因被告迟迟不与原告对账结算，该费用尚未查清，为避免延误案件审理，待事实查清后另案处理。
根据合同约定，合同终止后如双方无经济纠纷、劳务纠纷等才退还合同保证金，因被告一直拖延不与原告对账结算代收练习场经营费用，双方经济纠纷尚未解决，不符合约定的退还合同保证金条件，该合同保证金扣除违约金后的部分应待双方解决完经济纠纷后才予退还。被告要求用未返还的合同保证金抵扣其余欠款，因合同保证金尚不具备返还条件，本院不予支持。
综上所述，对原告要求三被告支付拖欠的租赁费1087500元、承包费187500元和代交水电费93470.02元共计1368470.02元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求三被告支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，三被告应支付的违约金在交纳的合同保证金40万元中扣除，超出40万元部分由三被告立即支付。原告要求被告支付多付的代收经营费用待事实查清后，另案处理。
据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：
一、被告刘国杰、被告深圳市龙冠体育管理有限公司、被告深圳市龙冠体育管理有限公司成都分公司在本判决生效后十日内向原告四川瑞麟高尔夫球场管理有限公司支付拖欠的租赁费、承包费和水电费共计1368470.02元。
二、被告刘国杰、被告深圳市龙冠体育管理有限公司、被告深圳市龙冠体育管理有限公司成都分公司应支付原告四川瑞麟高尔夫球场管理有限公司违约金（按年利率7.8%计算，以租金400000元为基数从2015年12月31日起计算至实际支付之日，以租金687500元为基数从2016年12月31日起计算至实际支付之日，以承包费187500元为基数从2016年12月31日起计算至实际支付之日）在被告已交合同保证金400000元中扣除，超出400000元部分由三被告立即支付。驳回原告关于违约金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10740元，由被告刘国杰、被告深圳市龙冠体育管理有限公司、被告深圳市龙冠体育管理有限公司成都分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 王 涛
二〇一八年二月二十四日
法官助理 周 杨
书 记 员 陈文维