四川省宁南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川3427民初889号
原告：姚军，男，1979年4月22日出生，汉族，居民，住四川省宁南县。
原告：周克莉，女，1981年1月28日出生，汉族，居民，住四川省宁南县。
原告：余翔，男，1977年9月7日出生，汉族，居民，住四川省西昌市。
原告：余莉娟，女，1979年5月7日出生，汉族，居民，住四川省西昌市。
原告：周宗明，男，1969年9月1日出生，汉族，居民，住四川省宁南县。
原告：陈芳，女，1974年4月21日出生，汉族，居民，住四川省成都市武侯区。
六原告委托诉讼代理人:肖路绿（特别授权），四川邛都律师事务所律师。
被告：宁南县春生国际一期业主委员会，住所地：四川省宁南县披砂镇春生国际小区。
负责人：姜洪龙，该委员会主持工作副主任。
被告：西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司，住所地：四川省宁南县披砂镇后山村9组。
负责人：袁义伟，该公司经理。
委托诉讼代理人:王利(特别授权),该公司职工。
委托诉讼代理人:李大芳(特别授权),该公司职工。
原告姚军、余翔、周宗明等6人与被告宁南县春生国际一期业主委员会、西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚军及委托诉讼代理人肖路绿、被告宁南县春生国际一期业主委员会、被告西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司委托诉讼代理人王利、李大芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告姚军等六人向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认2017年1月10日被告宁南县春生国际一期业主委员会与被告西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司签订的《宁南县春生国际物业管理合同》无效。2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系宁南县春生国际一期的业主，于2017年9月收到宁南县人民法院送达的西昌金桦物业管理有限责任公司宁南分公司诉两原告物业服务合同纠纷一案的民事起诉状副本，届时才得知宁南县春生国际一期业主委员会与西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司于2017年1月10日签订了《宁南县春生国际物业管理合同》，约定由金桦物业宁南分公司为春生国际一期提供物业管理服务，期限为2016年1月1日至2017年12月31日。两被告还在合同中约定商铺物管费为1.5元每月。原告在购买案涉商铺时，曾与开发商约定不接受合同格式条款中统一确定的物业管理收费条款，这是开发商同意原告所有的物业作为区分物业管理部分的意思表示，在此前提下，原告才作出购买物业的行为。原告收到金桦物业宁南分公司的要求交纳物业管理费的起诉状后才知道，物业管理公司不仅单方面将原告所有的物业纳入了统一物业管理区域，并且还无视原告与开发商的约定，单方面按照其与业委会的合同将原告的物业管理费标准进行了约定。对此，原告认为，首先原告是在与开发商签订购房合同时，约定了原告所购物业作为区分物业管理部分，拥有自行与物管公司协商的权利。所以业委会与物管公司签订的物业管理合同对原告应该没有约束力。原告有权自行进行物业管理，也有权与自己所选定的物业管理公司协商物业管理费用。被告金桦物业可以在与原告协商一致的前提下向原告提供服务并按照双方协商的收费标准收取物管费。退一步讲，如果法院认定原告所有的物业不能作为区分物业区域进行管理，应当接受业委会与物管公司合同的约束，那么针对本案两被告所签订的物业管理合同，原告则认为应当予以确认无效。无效的理由如下：1.根据《中华人民共和国物权法》的规定，春生国际业委会与金桦物业宁南分公司签订的物业管理合同，违反了物权法关于选聘物业服务企业应由业主共同决定的规定，损害了业主享有的对物业小区进行共同管理的权利。春生国际一期业委会违反法律、行政法规的强制性规定作出选聘物业决议后与其违法所选定的金桦物业宁南分公司所签订的物业管理合同依法应为无效合同。2.春生国际业委会于2016年9月才成立，但却擅自在2017年1月10日回签至2016年1月1日起的合同期限，由此可见两被告存在恶意串通损害业主权利的情形。3.该合同约定的1.5元商铺的物管费过高，高于宁南县城同类物业的收费标准，与政府发布的物业收费指导不符，损害了业主的实体权利。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，该合同属于无效合同。原告为维护自身合法权益不受侵害特依法向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告诉讼请求。
被告宁南县春生国际一期业主委员会辩称，一、西昌物业管理有限公司宁南分公司在2014年1月1日至2015年12月31日之间的物业管理是开发商选聘的。因春生国际小区整个项目分期建设，春生国际二期开发商又继续选聘了该物业公司作为二期物管，三期还在建设之中，另行选聘其他物业服务或自管均不符合现实条件。为保障业主正常生活秩序，在征求业主意见、建议的基础上，春生国际一期业委会与物业公司多次商议前期物业服务到期后的相关事宜，并召开业主大会明确由业委会代表业主续签，续签的业主范围为2014年1月1日至2015年12月31日期间已和物业公司签订前期物业服务合同且到期的业主，故春生国际一期业委会代表前期物业服务合同已到期的业主，重新签订了总体价格呈下降态势的物业服务合同，并进行了张榜公示，广大业主积极缴纳物业费，并参与小区的相关管理。如果原告与物业公司签订有前期2014年至2015年的物业服务合同，那么业委会代表业主续签的合同是有法律效力的，对全体业主是有约束力的，如果原告没有与物业公司签订前期2014年至2015年的物业服务合同，那么原告与物业公司本身就不在续签合同的范围内，春生国际一期业委会无权管理合同外的事。二、对原告诉业委会恶意串通、损害业主的权利的说法是不属实的，春生国际一期业委会的9个成员从未拿过业主的一分钱，纯属无偿地为业主们服务，业委会成员无偿的付出应该得到尊重。三、姚军等六位原告，下面业委会用具体的数据告知大家重新签订降价后的物业服务合同给广大业主节约的资金情况：春生国际一期建筑面积共67,100平方米，其中住宅6万余平方米（60,000×0.15×12=108,000元）、商铺6千余平方米（6,000×0.5×12=36,000元）、摩托车300辆×160=48,000元，小车100辆×300元=30,000元，总合计222,000元，还有未装修的物业管理费减半收取，在区乡工作人员的车辆管理费减半收取，每年为业主节约支出至少23万余元。价格对比情况：前期2014年至2015年签订的物业服务合同的收费为：商铺每月每平方米2元，住宅每月每平方米1.05元，每辆摩托车一年240元，每辆小车一年480元。续签物业服务合同的收费为：商铺每月每平方米1.5元，住宅每月每平方米0.9元，每辆摩托车一年80元，每辆小车一年180元。四、姚军等六位原告，请你们再看看业主们的支持率，该小区已入住462户，商铺82个。2016年住宅已交物业费425户，已交率占91.99%、商铺地下层82间已交物业费66户，已交率占80.48%。2017年物业服务费正在交纳中，住宅已交320户，已交率占69.26%，商铺已交61户，已交率占74.3%。从上所述，说明业委会是实实在在为广大业主解决问题的、谋求利益的，并得到了广大业主的拥护和支持的。五、对于原告诉称2017年回签到2016年一事，原告就按你自己签的2014年至2015年的相关约定执行就行了，业委会无异议。六、由于姚军等六位原告，在没有搞清楚事实真相的情况下，恶意诬告业委会，请原告认真研读业委会与物业所签的合同内容，合同哪条哪款哪句话包含前期没有和物业签合同的业主了，前期没有签合同的业主无权对我们业委会的合同指手画脚。一、请求法院驳回原告姚军等六位不搞清楚事实真相，诬告业委会的诉讼请求。二、原告姚军等六位业主诬告业委会合同不合法、有侵权行为，请求法院查阅合同、业委会审批程序，给予正确判决。
被告西昌市金桦物业有限责任公司宁南县分公司辩称，原告在购买涉案商铺时曾与开发商约定不接受合同格式条款中统一确定的物业管理收费条款，这是开发商同意原告所有的物业作为区分物业管理部分的意思表示。原告收到金桦物业公司的要求缴纳物业费时才知道物业公司单方面将原告所有的物业纳入统一物业管理区域，并且还不视原告和开发公司的约束，单方面按照其与业委会的合同将原告的物业管理费标准进行了约定，为此被告作以下答辩：一、姚军、周克莉、余翔、余莉娟购买涉案商铺时和开发公司签订的是房屋购买合同，至于原告和开发公司对买卖房屋合同中物业收费这一项另有约定，是和物业公司没有关联的。姚军、周克莉、余翔、余莉娟与开发商之间形成的是房屋买卖合同关系，而与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系，在未获得物业公司的授权委托下，开发商无权擅自处分物业公司，无权在购房合同中附件就物业收费事项对被告作出承诺。减免物业费的承诺超越了开发公司在房屋买卖法律关系中的应用权利范围，可以理解开发公司在售房时的一种促销手段，该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下对被代理人不发生法律效力，事实上对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺。如果物业公司需无条件执行的话那对物业公司而言就显失公平。二、姚军、周克莉、余翔、余莉娟从2014年1月至2017年10月没有到物业公司签订过交房合同和装修合同，更没有履行过相应的义务。但被告从2014年至2017年从没对其终止过服务。在期间被告多次打电话给姚军、周克莉告知缴纳物业费一事，但却一直推卸。直至2017年7月10日原告到物业处缴纳住房物业费时，经理王利、物管员魏婷、李大芳三人又对其说起商铺缴纳物业费一事，姚军推卸说自己做不了主，要找陈彤（陈彤是大股东）并其告知陈彤的电话号码，物业当时就拨打其号码，但陈彤没接，在后又联系到了陈彤，陈彤告知物业公司他们不需要交物业费。对于原告余翔、余莉娟物业公司派人当面谈过多次缴纳物业费一事，原告每次都说等别人谈好价格是多少了才缴纳。三、周宗明，陈芳和我公司签订过前期合同，并且业委会成立即是事实，业委会也是广大业主选举的，业委会就能代替你商铺和我们公司签订后期合同，你商铺凭什么不缴纳物管费，周宗明、陈芳2014年至2015年的物业费都缴纳了，后面却迟迟不来缴纳。四、你们几处商铺不缴纳物业费让我们公司无法正常运行，不得已才将其告上法庭，才有原告说法院传票金桦物业起诉一说，物业公司实属无奈之举。五、原告的商铺是春生国际小区的一部分，是一个整体，原告受被告的服务是形成事实的，并存在服务与被服务的关系，物业费是必须要缴纳的（从营业至今），业委会的合同对其也应该有法律效力的。被告不承担一切诉讼费用，请贵院依法判决还被告公司一个公理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告身份证复印件6份、宁南县房管中心提供的材料1份、民事起诉状1份、应诉通知1份；本院予以确认并在卷佐证。
原告为证明其主张提交了二组证据：第一组1.原告身份证复印件6份；2.《商品房买卖合同》3份；第二组1.宁南县房地产管理中心关于春生国际一期业主委员会成立的批复及相关材料；2.举证材料2份，各单元业主代表及业主签名2份；3.业主声明47份；4.应诉通知1份；5.民事起诉状1份；6.《宁南县春生国际物业管理合同》1份；7.视听资料1份。
被告宁南县春生国际一期业主委员会为证明其主张提供了五组证据：第一组《春生国际物业管理合同》1份；第二组1.委员会成立的批复1份；2.业主委员名单公示1份；3.各单元业主代表及业主签名1份；第三组1.委员会讲稿及通知公告1份；2.辞职报告1份；第四组1.业主意见1份；2.会议记录4份；第五组证据：公示1份。
被告西昌市金桦物业有限责任公司宁南县分公司为证明其主张提供了二组证据，第一组1.前期物业服务合同1份；2.宁南县春生国际物业管理合同1份；第二组1.通知（召开业主大会）1份；2.首届业主委员会名单公示1份；3.公示业主代表姓名；4.降价通知和缴费通知1份；5.业主委员成立后的通知1份；6.公示1份；7.每月所有保安、保洁、大扫除照片1份；8.电话通知单1份；9.电话通知详单1份。
对原告姚军等六人出示的证据，与查明事实不符，不能达到证明目的，本院不予认可。对被告宁南县春生国际一期业主委员会出示的《宁南县春生国际物业管理合同》、讲稿、通知、会议记录等证据，能证明业主委员会是合法成立的，是依法通知了大部分业主的，依法召开了业主大会的；代表业主签订的《宁南县春生国际物业管理合同》是合法有效的，本院予以采信。被告西昌市金桦物业有限责任公司宁南县分公司出示的《前期物业管理合同》、《宁南县春生国际物业管理合同》、通知、公示、照片和电话清单等证据，能证明业主代表大会的召开是合法的，是通知了广大业主的，本院予以采信；《前期物业管理合同》、《宁南县春生国际物业管理合同》是依法成立、合法有效的，本院予以采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西昌春生置业有限责任公司因到宁南县开发房地产，拟修建春生国际小区。2012年10月17日，西昌春生置业有限责任公司与西昌市金桦物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由西昌市金桦管理有限责任公司对春生国际小区提供前期物业服务事宜，合同有效期至物业业委会与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同生效时止。2012年11月13日原告周宗明、陈芳与西昌春生置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买由西昌春生置业有限责任公司在宁南县新城区开发建设的春生国际商铺一套，房号为5幢1层19号，预售建筑面积为70.2平方米，单价为13,000元/平方米；在该合同第二十二条“前期物业服务”中约定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为西昌金桦物业管理有限责任公司；（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2元/月.平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、税费、办公费、员工工资等。地上停车管理费按物业管理合同执行，地下停车管理费40元/月。（三）物业管理企业按照第1种方式收取物业服务费。1、按照年收取，买受人应当在每年的5月30日前缴费”，双方还在合同中约定了其他事项；2013年4月22日原告姚军、周克莉与西昌春生置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，也购买了春生国际商品房一套，房号为5幢2层3号，预售建筑面积为669.67平方米，单价为4,000元/平方米；经协商后，双方同意对该合同中的第二十二条“前期物业服务”不约定，不缴纳前期物业服务费。2014年9月13日原告余翔、余莉娟与西昌春生置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，也购买其春生国际商品房一套，房号为5幢2层1、2号，预售建筑面积为909.75平方米，单价为3,900元/平方米；双方在该合同的第二十二条“前期物业服务”中，约定为：“出卖人依法选聘的物业管理企业为西昌金桦物业管理有限责任公司；前期物业管理期间，未约定物业服务收费；地上停车管理费按前期物业管理合同执行，地下停车管理费40元/月”。原告姚军等六人将其购买的商品房出租用作商铺，宁南县陆续购买春生国际一期商品房及商铺的有500多人。2014年1月1日被告西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司在春生国际小区进行物业管理服务收费，至2016年不时有拖欠未交管理费的。经业主们商议后，2016年6月11日经公示和通知后春生国际一期小区召开业主大会，并于2016年6月19日成立春生国际一期业主委员会，选举李开茂为业委会主任，赵洪、姜洪龙为副主任，九名业委会成员，并于2016年9月2日得到宁南县房产管理中心的批复同意。为解决物业管理收、缴费纠纷，2016年12月16日，春生国际一期业主委员会将与西昌金桦物业进行多次商谈后的物业管理服务收费项目、标准、金额等相关事项在小区大门处、电梯进出口、商铺等处进行了公示，公示期从2016年12月16日到12月23日，公示期间无业主对物业管理公司服务收费项目、标准、金额提出异议，并于2016年12月24日、25日两次召开业主大会后，决定代表业主与西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司签订了物业管理合同。2017年1月10日，宁南县春生国际一期业主委员会与西昌金桦物业管理有限公司宁南县分公司正式签订了《宁南县春生国际物业管理合同》，合同约定宁南县春生国际一期业主委员会将整个小区范围内的物业委托给西昌金桦物业管理有限公司宁南县分公司实行统一物业管理，综合服务，并就双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理费用等进行了约定，业主住宅房屋按建筑面积为0.9元/平方米、商铺按建筑面积1.5元/平方米收费，每年5月31日前缴费；委托管理期限为2年，自2016年1月1日至2017年12月31日止；双方还约定了合同的其他事项，合同自签订之日生效。《宁南县春生国际物业管理合同》降低了以前的收费标准，2016年之前的商铺收费标准是2元/平方米、住宅是1.05元/平方米。签订物业管理合同后，至2017年10月春生国际一期小区已入住462户，商铺82个，自觉缴纳或经催缴后2016年住宅业主已交物业费425户，已交率占91.99%，商铺、地下层82户已交物业费66户，已交率80.48%。2017年的物业服务费正在交纳中，住宅业主已交320户，已交率占69.26%，商铺已交61户，已交率占74.3%。姚军等人以收费过高、服务不到位为由拒绝缴费，经多次协商不成后，西昌金桦物业管理有限公司宁南县分公司于2017年9月将与姚军等人物业服务纠纷诉至宁南县人民法院；原告姚军等认为被告春生国际业主委员会选聘被告西昌金桦物业管理有限公司宁南县分公司进行物业服务管理不合法，双方签订的《宁南县春生国际物业管理合同》损害了原告等人的合法利益，故诉至本院，要求确认《宁南县春生国际物业管理合同》无效。
本院认为，本案争议焦点为：一、本案的6个原告是否有适格的诉讼主体资格，能否提起本案确认合同无效的诉讼请求；二、2017年1月10日签订的《宁南县春生国际物业管理合同》是否合法有效，原告要求确认本合同无效的诉求能否得到法院支持。原告姚军、周克莉家就在春生国际小区里面居住，被告宁南县春生国际一期业主委员会的选举产生及选聘被告西昌金桦物业管理有限责任公司宁南县分公司进行物业服务管理，已依法在业主们居住的小区、电梯入口、商铺门面等处进行了通知、公示，召开了业主大会等，业主们包括原告姚军、周克莉应是知道或应当知道相关情况的，被告宁南县春生国际一期业主委员会的产生符合程序，并经宁南县房产管理中心同意，可以代表业主选聘物业服务管理企业。本案中，春生国际业主委员会的召开符合人数、程序的规定，业主委员会选聘的物业管理公司在公示期未有人明确提出否定意见，从2017年1月10日签订的《宁南县春生国际物业管理合同》执行情况看，大多数业主对该合同未提出异议，也按合同缴纳了物管费。被告宁南县春生国际一期业主委员会代表业主们签订的物业管理合同并未损害绝大多数业主的利益，符合物业管理的相关规定，对所有业主具有约束力，是合法有效的。原告周宗明、陈芳、余翔、余莉娟在购房合同中即签订了前期物业服务合同条款，应按照合同约定缴纳相关服务费用。原告姚军等六人提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，是本案适格的诉讼主体；原告姚军等六人的诉求理由，与本案查明事实不符，所提交的证据，不能证明其主张，对其诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”、七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施的维修资金；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意”、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百一十九条“（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，判决如下：
驳回原告姚军、周克莉、周宗明、陈芳、余翔、余莉娟的诉讼请求。
案件受理费100元，减半收取计50元，由原告姚军、周克莉、周宗明、陈芳、余翔、余莉娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。
审判员 张闯
二〇一七年十二月十六日
书记员 毛芳