杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初11444号原告：何友海，男，1968年9月9日出生，汉族，住杭州市上城区。被告：杭州瑞成房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道仓前塘路90号。法定代表人：虞文藉，董事长。委托代理人：张约文，浙江凯麦律师事务所律师。原告何友海（以下简称原告）为与被告杭州瑞成房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员刘娟独任审判，并于2017年9月1日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2017年11月10日裁定本案由简易程序转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年1月10日公开开庭进行了审理。原告何友海，被告的委托代理人张约文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，原告于2011年2月26日以302万元的价格购买了董德胜、马玲亚共有的位于杭州市余杭区，建筑面积322.53平方米。该房屋由被告开发建设，于2007年年底建成交付使用。原告购买后，发现该房屋存在渗漏的问题。因为原告要入住，自2011年3月起，原告通过小区物业公司和被告多次沟通联系维修事宜，被告也对房屋渗水做出了一些处理。2011年7月，一场大雨过后，房屋漏水更加严重。原告和被告工程部、物业公司人员一同查看现场，发现房屋顶楼即三楼南、北两个房间漏水最为严重。被告又组织维修工程队进行了维修。但每次维修之后，经过大雨渗漏问题依然存在。被告每年都对原告房屋的漏水问题进行不同程度的维修，但渗漏水问题一直没有解决。房屋保修期内出现的质量问题一直持续到现在，严重损害了原告的合法权益。根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条规定，商品房实行质量保修制度。在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于8年，其他部位的保修期限按国家规定执行，保修期限自商品房交付消费者之日计算。因此，原告依据合同转让取得权利，向被告主张赔偿责任。特起诉，请求判令：1、被告赔偿原告房屋无法使用期间至彻底修复完工之日为止的损失，包括自2011年3月起的租金损失每月7000元，至2017年12月共计574000元，物业费每年3972元，至2017年7月共计27804元，两项合计601804元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、民事裁定书一份，用于证明原告曾向法院起诉后因未缴纳诉讼费按撤诉处理的事实。2、短信截图一组，用于证明原告一直因漏水维修的问题与被告沟通的事实。3、2011年7月31日房屋交付验收单一份，用于证明在2011年案涉房屋存在漏水情形的事实。4、2012年8月的维修处理方案一份，用于证明在2012年案涉房屋仍然存在漏水情形的事实。5、2013年6月29日房屋交付验收单一份，用于证明在2013年案涉房屋仍然存在漏水情形的事实。6、维修情况统计一份，用于证明在2016年案涉房屋仍然存在漏水情形的事实。7、杭州市房屋转让合同一份，用于证明开发商对案涉房屋在保修期内有保修义务的事实。8、短信记录一组，用于证明2015年维修好之后又出现漏水的事实。9、房屋出租情况五份，用于证明案涉房屋通过出租可获得的收益权以及案涉房屋的问题给原告造成损失的事实。被告答辩称，案涉房屋渗漏水并非原告所说的质量问题，房屋竣工后已经验收合格，不存在质量问题。案涉房屋在2016年6月出现漏水时已经超过保修期，被告为了给业主提供更好的服务已经积极地维修，并且也修复完毕了，不存在原告所称的一直没有解决。原告主张的租金及物业费损失没有依据，案涉房屋已经超过保修期，原告要主张应该向出卖人主张，原告主张的损失也没有任何的证据予以证明。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、竣工验收备案表两份，用于证明涉案房屋竣工验收合格，无质量问题的事实。2、施工维修验收单、证明各一份，用于证明被告在保修期外仍在自费维修，且案涉房屋现已修缮完毕不再漏水的事实。3、不动产登记信息三份，用于证明原告在杭州主城区有多套房产，不存在租金损失的事实。4、商品房买卖合同一份，用于证明案涉房屋的保修期限已经到期的事实。原告提供的证据，经被告当庭质证，被告对证据1的三性均无异议；对证据2的三性均不予认可；对证据3-5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，当时渗水事宜已经维修完毕，原告不能主张租金及物业费的损失；对证据6的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，维修情况发生在保修期之外，且已经维修完毕，原告不能主张租金及物业费的损失；证据7，系原告与第三人签订，无法确认其真实性，但是原告的房屋的确是从第三方处购买的，现在的确是业主；对证据8的三性均有异议，该证据没有经过公证，不具有真实性、合法性，不能证明原告所主张的租金以及物业费的损失，并且该组证据原告在第一次开庭的时候，并没有提交并且当时也表示因为手机更换等原因已经找不到相应的短信截图，不知道原告这次是从何处找到这些短信的，对上述对话的真实性、合法性均不予认可，被告认为手机短信是可以通过修改重新编辑，故对其三性均不予认可；证据9，如原告所说是网络上搜索打印的，对其中的价格不予认可，是中介或者出卖方单方的价格，而且该证据显示的租赁价格表述的均是豪华装修，房租价格要结合装修及地理位置，原告的房屋坐落是比较偏僻的，房子也是毛坯，不能以其他房屋租金价格来类比其租金损，原告称附近的房屋出租价格，据代理人了解，案涉房屋小区都是排屋，很少有人租赁，即便出租也仅仅是一小部分，租金较低，并没有原告所说的每月7000元。被告提供的证据，经原告当庭质证，原告对证据1无异议，但是房屋的竣工备案与房屋是否存在漏水没有关联性；对证据2，其中验收单的真实性无异议，但是与原告无关，原告没有签字，其中证明的真实性有异议，原告并不认可修缮完毕；对证据3无异议，原告在杭州有三套房产属于事实，但是与房租损失没有联系，房产有收益权，该收益权属于原告，由于房子质量问题无法使用，造成了原告的损失；对证据4无异议。本院经审核后对原告提供的证据1、3-7以及被告提供的证据1-4的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。原告提供的证据2、8，无法证明其待证事实，本院不予确认。原告提供的证据9，系打印件，本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年2月27日，原告与案外人董德胜签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定原告自董德胜处购买位于杭州市余杭区房屋，总价242万元。2011年7月31日，原告在房屋交付验收单中提出案涉房屋的卧室、阳台等部位存在渗漏，要求被告予以维修。2012年8月，原告与被告工程部就案涉房屋的维修形成《处理方案》一份，针对案涉房屋存在的六处屋面漏水情形，提出了修补建议。2013年6月29日，原告再次提出房屋存在渗水问题。2016年6月6日，原告、被告工作人员、物业公司工作人员共同对案涉房屋的维修情况进行了统计，具体如下：“一、三楼北卧北窗下角渗水；三楼北卧北墙飘窗左边渗水；三楼北卧南墙上渗水；三楼卫生间北墙渗水；三楼卫生间西墙渗水。二、三楼南卧东墙东北角渗水；三楼南卧南窗东南角渗水；三楼小客厅西面墙体中间渗水；二楼北卧南墙渗水。”后被告针对上述问题组织维修，2016年9月10日，物业公司及被告工作人员参与验收，确认渗水维修已经全部完成。2017年6月27日，原告向本院起诉，后因未在法定期限内预交案件受理费，按撤诉处理。2017年7月13日，原告再次诉至本院，望判如所请。另查明，2006年6月5日，被告与案外人董德胜、马玲亚签订《商品房买卖合同》（合同编号：（2006）05308），约定董德胜、马玲亚购买案涉房屋，房屋应于2007年5月31日交付使用。合同对保修责任做出了如下约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……《住宅质量保证书》应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的规定”。案涉房屋所在工程实际于2007年4月12日通过竣工验收，并于2007年7月5日备案。庭审中，原告称被告于2007年12月底交付将案涉房屋交付案外人董德胜、马玲亚，且案涉房屋已于2016年底维修完毕，目前不存在渗漏情形。本院认为，公民的合法权益受法律保护。我国《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算；在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。上述法条内容表明，我国实行商品房保修制度，由房地产开发企业对所售的商品房履行保修义务，即使该商品房在保修期间发生所有权的转移，亦不免除开发商的上述责任。《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条第一款规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期不低于8年。原告第一次向被告报修的时间为2011年7月31日，并未超过保修期限。庭审中双方均认可案涉房屋在2011年、2012年、2013年均进行过维修，对维修过程中给原告造成的损失，被告应当予以赔偿。现原告认可案涉房屋目前已经维修完毕，不存在渗漏情形。综合考虑本案的实际情况，维修时间以及原告的实际损失等因素，本院酌情确定由被告赔偿原告损失132000元。对原告的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杭州瑞成房地产开发有限公司赔偿原告何友海损失132000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告何友海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9818元，由原告何友海负担7665元；由被告杭州瑞成房地产开发有限公司负担2153元，于本判决生效后七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9818元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 娟人民陪审员  陈茂仙人民陪审员  孙荣水二〇一八年四月十七日书 记 员  宣雅萍?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-9-?