文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终4527号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴媛媛委托诉讼代理人：刘鹤毅，广东乐为律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳和记黄埔中航地产有限公司，法定代表人：周伟淦。委托诉讼代理人：王仁端，广东深天正律师事务所律师。上诉人戴媛媛因与被上诉人深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称“和记黄埔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015)深福法民三初字第2088号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。戴媛媛上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审；2、和记黄埔公司承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、根据法律规定证据应当经过庭审、质证，但原审关键证据没有经过质证，剥夺了戴媛媛诉讼权利，存在严重的程序错误，应当发回重审。原审判决采信“和记黄埔公司在其他有关xxx广场商铺租赁案件中提供的推广服务合同及消防验收材料等显示”是原审法院支持和记黄埔公司主张、驳回和记黄埔公司提出解除合同和诉求的关键证据，但该证据没有经过庭审、没有出示或提供给戴媛媛、更没有经过戴媛媛质证，存在严重的程序错误，直接剥夺了戴媛媛的诉讼权利、也直接导致和记黄埔公司的败诉。根据民事诉讼法的规定，原审存在程序错误的，应当发回重审。二、房地产租赁纠纷基础是出租人是否有出租权，但原审判决对和记黄埔公司是否具有出租权没作审查，而认定租赁合同合法有效，显然是根本性错误。房地产租赁关系的基础是出租人享有出租权（包括房地产所有权或承租转租权），虽然戴媛媛多次要求和记黄埔公司提供合法有效证明其享有出租权、消防合格等文件，但原审法院置之不理，判决也只字不提。作为判决连基础事实都没有查明，后面所做的认定或支持均没有基础，故其结论缺乏事实。三、假设和记黄埔公司享有合法出租权（租赁合同有效），但原审判决选择性认定证据和事实，存在明显的偏袒，应当予以撤销。1、关于解除权。首先，合同解除权是缔约一方的法定权利，不因对方同意与否均应成立。无论戴媛媛在2014年9月30日向和记黄埔公司发出解除合同通知的理由是否成立，都是戴媛媛享有的法定权利应当有效，不因和记黄埔公司的决定均应发生法律效力。故姑且不论合同是否有效，涉案租赁合同关系均应认定在2014年9月30日解除，至于解除是否合理合法，是否承担违约责任别论。其次，戴媛媛2014年9月30日提出的解除合同的理由在于(1)涉案商铺没有消防合格(2)没有达到约定的70%开业率。至今，和记黄埔公司没有提供涉案商铺消防合格证件，戴媛媛提出解除的事实成立。再者，既然原审判决“和记黄埔公司在其他有关xxx广场商铺租赁案件”，那么，为何不全面参考其他案件中有关合同约定的开业率达到70%的约定来推定本案呢？如果参考70%开业率标准，那么，戴媛媛的解除合同理由同样成立。最后，戴媛媛在2014年9月30日提出解除合同并将涉案商铺交回了和记黄埔公司以减少合同双方的损失，根据合同法的规定，为减少受益方损失的行为应当得到法律保护，但和记黄埔公司故意扩大损失拖延到2014年12月24日才回复，该部分损失（租金、物业管理费、推广费等）均应当由和记黄埔公司自行承担，原审法院支持法律明文规定于不顾。2、证据认定。对和记黄埔公司的证据要求可以缺失（如出租权）、推定（如戴媛媛实际开业时间的认定）、主动借用（推广合同、消防合格），可以不质证参考。对和记黄埔公司一而再，再而三地推迟交付商铺，利用霸权地位侵害租户权益的行为，肆意放任；对和记黄埔公司在戴媛媛提出解除合同后仍肆意扩大损失的行为给予“法律支持”。对戴媛媛的证据故意刁难（戴媛媛主张在2014年7月12日开业的事实要求提供证据，但开业何来证据？）、否定（戴媛媛2014年9月30日通知解除合同否定其法律效力）、不采信（戴媛媛有理有据地主张解除合同的事实）。3、无据无理无法。“和记黄埔公司与戴媛媛签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效”确没有任何证据证明和记黄埔公司具有合法的出租权。“在戴媛媛租赁期限和记黄埔公司已对商场进行了推广活动”没有任何证据和事实。“和记黄埔公司在其他有关xxx广场商铺租赁案件中提供的推广服务合同及消防验收材料等显示”确没有出示任何证据。原审判决如此一句无据无理无法的认定导致戴媛媛重大损失，难道法院真的是为有钱人开的吗？是为财大气粗的和记黄埔开的吗？如此的不讲理？无据无理无法何以能服众？综上，原审判决存在严重的事实不清、程序错误，存在严重偏袒、保护非法利益，从而剥夺了戴媛媛法定权利和侵害了戴媛媛合法权益，现依《民事诉讼法》向贵院上诉，恳请贵院支持戴媛媛如请求事项。另庭审中补充称：1、双方确认是2014年9月22日戴媛媛已经闭店，那么一审法院在认定到2014年12月24日解除合同是不正确的。2、原审法院所认定的逾期支付租金的违约金是错误的，首先，戴媛媛存有经营保证金在和记黄埔公司里，假设存在支付租金的情况，可以直接扣缴不存在延误的问题。和记黄埔公司辩称,和记黄埔公司认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1、解除和记黄埔公司、戴媛媛签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《xxx广场商铺租赁合同补充协议》；2、戴媛媛支付和记黄埔公司2014年9月至12月期间的租金119019.43元，2014年10月至12月期间的推广费1414.45元、POS机租金1403.23元及上述欠款逾期付款期间的违约金（违约金按未缴付款项每日万分之五标准计算，自2014年9月起至还清之日止，暂计至2014年12月25日的违约金为3286.66元）；3、戴媛媛支付和记黄埔公司恢复装修费用21800元；4、戴媛媛承担本案全部诉讼费用。庭审中，和记黄埔公司明确其第一项诉讼请求中的租金包含2014年10月份的提成租金186.56元。一审法院认定事实：2013年8月，和记黄埔公司（甲方）与戴媛媛（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用；租金为每月41985元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；租赁房屋的期限自2014年4月15日起至2017年4月14日止；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金，即125955元；甲乙双方约定以下通信地址为双方通知或文件的送达地址，甲方送达地址为深圳市福田区xxx路xxx号xxxxx三楼，乙方送达地址为深圳市龙岗区xxxxxxxx轩x楼xxx，送达地址未经书面变更通知，一直有效；一方给另一方的通知或文件按送达地址邮寄视为送达；如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日。2013年8月，和记黄埔公司（甲方）与戴媛媛（乙方）签订补充协议，约定：本补充协议是甲乙双方签订的租赁合同的补充；租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2013年9月1日，免租装修期为60天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为41985元，第二年每月基本租金为41985元；提成租金为任何公历月的总营业额的22%减去每月基本租金后的差额部分，若该差额为负数，则每月提成租金为零；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月504元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为137292元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中125955元向甲方支付，剩余11337元向受托管理人支付；如乙方需租用销售终端收银机系统（以下简称POS机），应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机租金为每月每台500元；乙方应于每个公历月第5日或之前，向甲方支付当月基本租金、推广费及POS机租金，并向受托管理人支付当月物业服务费、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费；租赁期内之提成租金，按公历月支付，乙方须于每个公历月的第5日或之前向甲方支付该公历月倒数第二个月的提成租金（如本年5月5日或之前，乙方须支付本年3月的提成租金）；若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度（如2013年7月1日至2014年6月30日为第一个租赁年度；2014年7月1日至2015年6月30日为第二个租赁年度，以此类推）。补充协议附件四载明，甲方将处于毛坯状况的房产交付给乙方，其内部装饰如下：地台（结构面交工），墙身（毛坯），天花（混凝土面）。合同签订后，戴媛媛依约向和记黄埔公司支付了经营保证金125955元并预交了一个月的基本租金、推广费、POS机租金42989元。2013年12月2日，和记黄埔公司（甲方）与戴媛媛（乙方）签订《xxx广场商铺租赁合同补充协议二》（以下与《xxx广场商铺租赁合同补充协议》合称补充协议），约定：租赁期开始日为2014年2月17日，但甲方有权因该商场的整体交付情况而以提前30日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。2014年1月15日，和记黄埔公司向戴媛媛发出《深圳xxx广场商场第xx层xxx号商铺的租赁期开始日调整通知》：因xxx商场的整体交付日期需进行调整，通知补充该协议项下租赁期开始日变更为2014年3月17日。2014年2月14日，和记黄埔公司又向戴媛媛发出《深圳xxx广场商场第三层307号商铺的租赁期开始日调整通知》：因xxx商场的整体交付日期需进行调整，通知补充该协议项下租赁期开始日变更为2014年4月15日。2014年4月3日，和记黄埔公司向戴媛媛发出《深圳xxx商场交铺通知书》，通知戴媛媛于2014年4月15日办理商铺交接手续，租赁开始日为2014年4月15日。和记黄埔公司提交了双方签字的商铺验收记录（没有签署时间），主张和记黄埔公司于2014年4月15日向戴媛媛交付涉案商铺，戴媛媛则称戴媛媛于2014年6月下旬才收铺。2014年6月13日，和记黄埔公司向戴媛媛发出《深圳xxx商场开业通知及优惠函》，函载：xxx商场的主力百货店（xxxxx店）通知和记黄埔公司其预计将会于6月19日正式开业，深圳xxx商场定于2014年8月1日正式开业；如戴媛媛在2014年7月15日或以前开业，将免除2014年8月份的租金及2014年9月份的基本租金，9月份的租金只按租赁合同约定的提成租金收取，8、9月份的其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金等仍应按租赁合同约定缴纳；如戴媛媛在2014年7月16日至2014年8月1日早上10时前开业，免除2014年8月份的基本租金，该月份的租金租赁合同约定的提成租金收取，但其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金等仍应按租赁合同约定缴纳。关于戴媛媛开始营业的时间，和记黄埔公司、戴媛媛各执一词：和记黄埔公司称戴媛媛于2014年8月1日开始营业，戴媛媛则称其于2014年7月12日开始营业。戴媛媛于庭后补交了戴媛媛于2014年6月16日出具的《回执联》、和记黄埔公司于2014年8月5日发出的《深圳xxx商场按期开业优惠确认函》、涉案商铺2014年7月份的物业服务费付款通知书。《回执联》载明：戴媛媛已收悉和记黄埔公司发出的《深圳xxx商场开业通知及优惠函》，并预计于2014年7月13日早上10点或之前于涉案商铺内开始营业。《深圳xxx商场按期开业优惠确认函》函载：戴媛媛已于2014年8月1日或以前开业，和记黄埔公司免除戴媛媛2014年8月份的基本租金，该月份的租金只按租赁合同约定的提成租金收取，但其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金以及其他费用仍应按租赁合同约定缴纳。和记黄埔公司收到戴媛媛补交的上述证据后，向一审法院提交了书面说明，认为：1、《回执联》记载的只是戴媛媛预计的开业时间，并非实际开业时间，并且未得到和记黄埔公司的书面确认；2、根据和记黄埔公司发出的《深圳xxx商场按期开业优惠确认函》，可以确认戴媛媛是于2014年8月1日开业的事实，该份确认函承诺免除戴媛媛2014年8月份的基本租金，并未承诺免除戴媛媛2014年9月份的基本租金；3、根据和记黄埔公司与戴媛媛签署的租赁合同约定，戴媛媛在收铺后即需要向物业服务企业缴纳物业服务费，因此戴媛媛在开业前即需要缴纳物业服务费，戴媛媛提供2014年7月份的物业服务费付款通知书不能证明其在2014年7月15日之前已开业。2014年9月30日，戴媛媛向和记黄埔公司邮寄《解除商铺租赁合同再次通知书》，内容为：因和记黄埔公司未能按时交付商铺，且商场未能按承诺整体开业，戴媛媛已于2014年9月20日以电子邮件的方式通知和记黄埔公司解除双方签订的租赁合同，现再次通知自2014年9月20日起双方租赁合同已解除，同时要求和记黄埔公司退回已收取的全部款项，并就因和记黄埔公司不能履行合同导致戴媛媛经济损失的事项协商解决。和记黄埔公司于2014年10月8日签收邮件。2014年12月24日，和记黄埔公司向合同载明的戴媛媛通讯地址通过EMS发出《深圳xxx商场租赁合同解除通知书》，内容为：因戴媛媛在未取得和记黄埔公司同意的情况下，于2014年9月22日突然停止经营，根据双方签订的租赁合同，和记黄埔公司因租赁合同已生效的情况下未能对外再次出租该商铺，在此期间由于戴媛媛的违约使和记黄埔公司蒙受严重的经济损失，包括但不限于商铺空置期租金费用及对商场开业造成了负面影响等。为避免和记黄埔公司的损失进一步扩大，和记黄埔公司根据租赁合同的约定，现书面通知戴媛媛正式解除双方签订的租赁合同，同时和记黄埔公司保留向戴媛媛追讨损失的权利，戴媛媛已缴纳的一切费用不予退还。该邮件于次日因戴媛媛拒收退回。另查，和记黄埔公司在其他有关xxx广场商铺租赁案件中提供的推广服务合同及消防验收材料等显示：2014年7月至2015年10月期间，和记黄埔公司与多家广告、传媒公司签订合同举行xxx广场商场的各类推广活动；xxx广场的一期、二期建设工程分别于2012年6月11日、11月12日经消防验收为合格。一审法院认为，和记黄埔公司与戴媛媛签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于涉案商铺交付的问题。和记黄埔公司于2014年4月3日向戴媛媛发出《深圳xxx商场交铺通知书》，通知戴媛媛于2014年4月15日办理商铺交接手续，并提交了双方签字的商铺验收记录。戴媛媛主张其于2014年6月下旬才收铺，没有证据支持，一审法院采信和记黄埔公司关于商铺交付时间的主张。依补充协议附件四约定，和记黄埔公司交付给戴媛媛的商铺为毛坯状况，戴媛媛以和记黄埔公司交付的商铺未装修为由主张不能达到戴媛媛商业经营的目的，视为未交付，与合同约定不符，一审法院不予采信。戴媛媛还以和记黄埔公司未提供涉案商铺的消防等文件为由，主张和记黄埔公司交付商铺不合格，经查，和记黄埔公司涉案商铺于2012年6月就已经消防验收合格，亦无证据显示戴媛媛曾向和记黄埔公司要求提供该类文件，戴媛媛的该项抗辩理由不成立。关于戴媛媛开始营业的时间。根据和记黄埔公司向戴媛媛发出的《深圳xxx商场开业通知及优惠函》以及戴媛媛补交的《深圳xxx商场按期开业优惠确认函》，一审法院认为和记黄埔公司主张的戴媛媛开业时间更符合本案证据所体现的事实，戴媛媛主张于2014年7月12日缺乏证据支持，一审法院采信和记黄埔公司关于开业时间的陈述。根据和记黄埔公司向戴媛媛发出的《深圳xxx商场按期开业优惠确认函》函载的内容，可以免除2014年8月份的基本租金，该月份的租金只按租赁合同约定的提成租金收取，其他费用包括物业服务费、推广费、POS机租金等仍应按租赁合同约定缴纳。关于合同解除的问题。合同履行过程中，戴媛媛长期拖欠租金以及其它费用，且在未经和记黄埔公司书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，和记黄埔公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。和记黄埔公司于2014年12月24日向租赁合同中载明的戴媛媛送达地址邮寄解除合同通知，戴媛媛拒收，邮件次日退回，依合同约定邮件自退回之日视为送达，一审法院认定涉案租赁合同与补充协议于2014年12月25日解除。戴媛媛辩称涉案合同应自戴媛媛函告要求解除合同的函件中所称的闭店之日即2014年9月20日解除，但戴媛媛要求解除合同的情形是和记黄埔公司未交付合格的商铺及商场未达和记黄埔公司承诺的开业率，戴媛媛关于和记黄埔公司未交付合格商铺的抗辩理由一审法院已予以驳回，戴媛媛以商场未达和记黄埔公司承诺的开业率为由要求解除合同不是合同约定可以由戴媛媛单方解除的情况，应以和记黄埔公司同意解除的时间点为准，故对戴媛媛的该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于和记黄埔公司主张戴媛媛拖欠的各项费用，一审法院作如下认定：1、提成租金及相应逾期付款违约金。和记黄埔公司主张戴媛媛拖欠2014年10月份的提成租金186.56元及相应逾期付款违约金，但和记黄埔公司未提交计算提成租金的对应营业额证据，和记黄埔公司该项主张缺乏证据支持。2、基本租金、推广费、POS机租金及相应逾期付款违约金。首先，关于租金。在合同2014年12月25日解除之前，戴媛媛仍应向和记黄埔公司依约支付基本租金。戴媛媛已支付的一个月租金可用于抵扣2014年9月份的基本租金，戴媛媛还应支付2014年10月份至2014年12月24日期间的基本租金。其次，关于推广费。在戴媛媛租赁期限和记黄埔公司已对商场进行了推广活动，和记黄埔公司要求戴媛媛支付推广费，符合合同约定。在合同解除之前，戴媛媛仍需支付推广费。戴媛媛已支付一个月的推广费，和记黄埔公司主张推广费自2014年10月开始计算，没有超出其可主张权利的范围，一审法院予以照准。再次，关于POS机租金。2014年9月22日涉案商铺停业闭店后，商铺内的POS机即未再实际使用，戴媛媛无需再支付POS机租金，故和记黄埔公司要求戴媛媛支付2014年10月至2014年12月的POS机租金及相应的逾期付款违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。对于戴媛媛拖欠的基本租金、推广费和逾期付款违约金，和记黄埔公司可在经营保证金中予以扣除以减少损失，具体为：2014年10月份的基本租金及推广费，应于2014年10月5日前缴纳，戴媛媛可于2014年11月5日从戴媛媛缴纳的经营保证金125955元中扣除该月份租金41985元、推广费504元及逾期付款违约金637.34元【（41985元+504元）×0.0005×30天】，扣除后剩余经营保证金为82828.66元；2014年11月份的租金及推广费，应于2014年11月5日前缴纳，戴媛媛可于2014年12月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金41985元、推广费504元及逾期付款违约金637.34元【（41985元+504元）×0.0005×30天】，扣除后剩余经营保证金为39702.32元；2014年12月1日至2014年12月24日共计24天的租金32504.52元（41985元÷31天×24天）、推广费390.19元（41985元÷31天×24天），应于2014年12月5日缴纳，戴媛媛可于2015年1月5日从其余经营保证金中扣除该月份租金、推广费及逾期付款违约金493.42元【（32504.52元+390.19元）×0.0005×30天】，扣除后还剩余经营保证金6314.19元。故和记黄埔公司主张的基本租金、推广费及逾期违约金已从戴媛媛缴纳的经营保证金中予以扣除完毕，和记黄埔公司诉请戴媛媛支付基本租金、推广费及相应逾期付款违约金，一审法院不再支持。3、恢复装修费用21800元。虽然戴媛媛在合同提前终止时有义务将房产恢复原状并交还给和记黄埔公司，当戴媛媛未恢复原状时，戴媛媛构成违约，和记黄埔公司有权要求戴媛媛赔偿违约损失，但和记黄埔公司未证明为恢复原状而实际发生的损失，故和记黄埔公司根据不确定的事实要求戴媛媛承担恢复原状的费用损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，戴媛媛预交的基本租金、POS机租金和推广费42989元已抵扣其应缴相应费用，戴媛媛要求返还没有依据，一审法院不予支持。戴媛媛已交的经营保证金抵扣拖欠的费用及逾期违约金后，尚余6314.19元，和记黄埔公司应予返还，戴媛媛反诉请求超出一审法院认定部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳和记黄埔中航地产有限公司与戴媛媛之间的《深圳市房屋租赁合同书》及《xxx广场商铺租赁合同补充协议》、《xxx广场商铺租赁合同补充协议二》于2014年12月25日解除；二、深圳和记黄埔中航地产有限公司应于判决生效之日起十日内向戴媛媛返还经营保证金6314.19元；三、驳回深圳和记黄埔中航地产有限公司的其它诉讼请求；四、驳回戴媛媛的其它反诉请求。本案本诉案件受理费3238元（和记黄埔公司已预交），由和记黄埔公司负担；反诉案件受理费1839.5元（戴媛媛已预交），由和记黄埔公司负担25元，戴媛媛负担1814.5元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，和记黄埔公司与戴媛媛签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。出租方是否有出租权并不影响合同效力，是否有出租权不是审查合同效力的因素。戴媛媛与和记黄埔公司签订租赁合同且涉案房屋由和记黄埔公司向其交付，涉案房屋亦未存在权利争议而影响戴媛媛使用，戴媛媛主张和记黄埔公司没有出租权缺乏证据支持，本院不予采纳。戴媛媛主张和记黄埔公司在签约时承诺其商场开业率达到70%以上，但并未提交有效证据加以证明，应当承担举证不能之责任，根据民事证据规则，本院对于该主张不予采信。和记黄埔公司是否有提供推广服务及涉案房屋是否通过消防验收，是针对所有商铺租户应履行的义务，原审法院根据和记黄埔公司在其他有关xxx广场商铺租赁案件中提供的推广服务合同及消防验收材料确定相关事实并无不当，戴媛媛请求发回重审理由不充分，本院不予采纳。戴媛媛2014年9月20日停业闭店，此时因和记黄埔公司没有违约行为，戴媛媛不享有合同解除权，其主张2014年9月30日解除合同没有事实和法律依据。戴媛媛拖欠租金以及其它费用，且在未经和记黄埔公司书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，和记黄埔公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。原审法院根据守约方和记黄埔公司通知解除合同的时间确定合同解除时间有事实与法律依据，因该时间距离戴媛媛停业闭店时间未超过合理期间，原审法院据此结算相关费用并无不当，本院予以确认。一审法院判令戴媛媛按约支付迟延付款违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款关于迟延履行违约金的规定，本院予以确认。综上所述，戴媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4984元，由上诉人戴媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 俞 红审判员 吴思罕审判员 邓 媛二〇一七年十一月月二十一日书记员王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。