浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初13537号原告：杭州宝地物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区3号大街3号文苑风情小区物业经营用房201室。法定代表人：叶宝富，该公司总经理。委托代理人：刘丹，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：潘丽跃，男，1970年3月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人：楼庆芳，浙江东辰律师事务所律师。原告杭州宝地物业管理有限公司（以下简称宝地物业公司）为与被告潘丽跃物业服务合同纠纷一案，于2017年8月11日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员李丽适用简易程序于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告宝地物业公司的委托代理人刘丹、被告潘丽跃的委托代理人楼庆芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝地物业公司起诉称，原告（原名杭州经济技术开发区和佳物业管理有限公司）分别于2013年1月16日、2015年1月1日与杭州市余杭区东冠逸家小区业主委员会签订了《物业服务合同》。原告从2013年1月1日起至2016年12月31日期间服务于小区业主，被告是座落于小区10幢1单元401室房业主。在原告为小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行物业服务合同，但被告自2013年1月1日至2016年12月31日共拖欠8969.6元的物业服务费。为此，原告宝地物业公司诉至法院，请求判令：1、被告支付物业服务费8969.6元；2、本案诉讼费由被告负担。原告宝地物业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、《物业服务合同》二份，证明被告所在物业由原告承担物业管理，被告承担物业服务费等费用及物业服务费等费用收取标准的事实。2、房产记载信息查询记录一份，证明被告系本案房屋所有权人的事实。3、律师函、快递单各一份，证明原告已向被告书面催讨物业费的事实。被告潘丽跃答辩称，原告部分诉请已过诉讼时效，不应得到法律支持。根据原告与业主委员会签订的《物业服务合同》第六章第二十一条约定（物业管理服务费，费用每月收取一次，可预收，最长不超过一年），是每月支付一次物业费，但直至原告起诉至法院前，原告从未书面通知被告支付物业费。因此原告认为被告自2013年1月1日起就未支付物业费，那么从2013年1月份的物业费诉讼时效在2013年2月1日开始计算，至2015年1月31日就已经届满；2013年2月份及之后的物业费诉讼时效届满期限以此类推。而原告在2017年8月11日（法院立案时间）才开始起诉，暂不考虑原告违约等情况，那么原告能主张的物业费期间在2015年8月12日至2016年12月31日（物业管理服务截止时间），显然原告要求被告支付2013年1月1日至2015年8月11日期间的物业费没有法律依据；原告未履行《物业服务合同》约定的各项义务，给被告造成较大的经济损失，根据《物业服务合同》及《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十九条的规定，原告应赔偿被告经济损失。1、地板重铺费用：由于原告对漏水墙面和窗户不及时维修，以及维修质量不合格，导致被告购置的红木地板大面积损坏，无法使用，造成材料和人工费用损失约3830.6元，后续返工费用和材料费用约6634元，小计10464.6元；2、墙面修复费用：被告也曾自行请人维修漏水墙面的内墙，造成人工工资和材料费用的损失约6000元，以及后续内外墙修复费用约10000元，小计约16000元；3、同时，原告对公共区域内的墙面抹灰层剥落、瓷砖脱落、消防设施损坏和未按指定位置放置等公共设备和设施一直未予以维修或更换，其提供的维修和管理服务未达到物业服务合同约定的原告负有的责任和义务，给被告造成的损失已远远超出原告所主张的物业费总额。且根据合同法第六十六条关于“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告具有同时履行抗辩权。但现因原告维修质量不合格造成被告损失，以及提供的管理和服务不符合合同约定，被告有权拒绝原告支付物业费的履行要求；因原告未以书面形式向被告催交物业服务费而直接起诉，违反了《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》的相关规定，法院应驳回起诉。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十六条规定：“物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。”但原告并未以该司法解释规定的任何形式向被告进行催讨，进而直接起诉，不符合法律规定。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告潘丽跃为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、照片十六张，证明原告维修不合格导致被告财产损失的事实。2、订货单一份，证明被告2010年采购的地板价格为210元/平方米的事实。3、结算单二份，证明地板铺设的人工费用的事实。本院认证，原告宝地物业公司提供的证据1，被告潘丽跃对真实性无异议；证据2，无异议；证据3，真实性不清楚，未收到该函件。经审查，证据1、2符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院确认作为认定本案相关事实的依据，证据3未能证明待证事实，本院不予认定。被告潘丽跃提供的证据1，原告对真实性、关联性有异议；证据2，真实性无法确认，关联性有异议，被告采购地板价格、面积多少与本案无关；证据3，真实性有异议，不能证明待证事实。经审查，证据1-3未能证明待证事实，本院不予认定。经审理，本院认定的事实如下：宝地物业公司系2013年至2016年期间杭州市余杭区逸家花苑小区的物业管理方，潘丽跃系该小区10幢1单元401室（建筑面积128.78平方米）的业主。原告分别于2013年1月、2015年1月与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定委托管理期限分别自2013年1月1日至2014年12月31日止、自2015年1月1日起至2016年12月31日止，物业管理服务费每月收取一次，可预收，最长不超过一年；高层（小高层）物业费由原告按建筑面积每平方米1.10元向业主和物业使用人收取；小高层（高层）住宅电梯、水泵、楼道照明等运行能耗费按每月每平方米0.35元向业主（物业使用人）收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，经由原告上门催讨、书面催交、各方协调仍未果可诉诸法律，原告可以从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。被告自2013年1月1日至2016年12月31日期间就房屋漏水等问题曾向原告反映，原告进行过维修，被告未缴纳上述期间物业服务费。2016年12月28日，原告委托的代理人向被告发送手机短信，催缴2013年到2016年的物业服务费，并提供缴费账户及联系电话。本院认为，原告与涉案小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。被告未按约向原告支付物业服务费构成违约，应当承担支付相应物业服务费的民事责任。2013年1月至2013年11月期间物业服务费，因原告未能举证证明其已催收的事实，且被告对此也不予认可，亦不愿继续承担支付责任，对此原告应承担举证不能的法律后果，本院认定该期间原告享有的对被告应缴纳物业服务费的债权已经超过诉讼时效，原告相应诉请本院不予支持。自2013年12月至2016年12月期间物业服务费，原告于2016年12月28日向被告催收，故原告有权向被告主张。综上，原告的部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。审理中，被告以原告未履行《物业服务合同》约定的各项义务，给其造成损失，应当赔偿其经济损失为由抗辩，但并未提出反诉，故该抗辩意见不属于本案审理范围，本案不做处理；辩称原告未以书面形式向其催交物业服务费而直接起诉，应驳回起诉，本院认为，原告在起诉之前已经通过手机短信的方式向被告催交物业服务费，法律并未禁止该种通知方式，该抗辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告潘丽跃于本判决生效后十日内支付原告杭州宝地物业管理有限公司物业服务费（含公共能耗费）6909元。二、驳回原告杭州宝地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘丽跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  李丽二〇一七年十一月三无书记员  钟蕾?*ArabicDash?-8-??*ArabicDash?-7-?