广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终22533号上诉人（原审被告）：曾文Q，男，汉族，1983年1月7日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：叶洁红，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚惊涛，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市力恒X贸易有限公司，住所地：深圳市南山区粤海街道。法定代表人：胡若J，总经理。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。原审第三人：深圳房天X房地产经纪有限公司，住所地：深圳市南山区南山街道。法定代表人：韦志J。委托诉讼代理人：金H，女，汉族，1990年3月20日出生，住所地：湖北省随州市曾都区，该公司员工。上诉人曾文Q与被上诉人深圳市力恒X贸易有限公司(以下简称力恒X公司)、原审第三人深圳房天X房地产经纪有限公司(以下简称房天X公司)因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初5427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾文Q上诉请求：1、撤销原审判决第二、三判项，依法改判曾文Q无须返还定金8万元及支付违约金30万给力恒X公司。2、力恒X公司承担上诉费用。事实与理由：一、一审判决中，没有认识到本案纠纷发生的根本原因，在于力恒X公司在履行买卖合同时，对自己到底是以公司、还是以个人的身份作为购买主体摇摆不定，从而在合同执行过程中，三次违反约定，最终导致交易的失败。而曾文Q一直是守约方，严格按照合同履行自己的义务。力恒X公司三次违约分别是：首先签约后，不在合同上盖公章，其次是在资金监管阶段，不提前开立公司银行帐户，导致资金监管失败；第三，与曾文Q达成购房主体变更为个人的合意后，不能在2月17日之前，完成私人帐户的资金监管，从而导致根本性违约。二、一审判决以《主体变更确认书》没有生效，否认涉案《二手房买卖合同》的买方主体已变为个人的事实属认定错误。因力恒X公司担心以公司的名义购买出现问题，在双方签订的《二手房买卖合同》、《主体变更确认书》都约定了购房主体可以变更为个人，但是未明确约定购买主体“个人”的确定姓名。对于曾文Q而言，目的就是出售房产，不管签约后力恒X公司指定哪一个个人，曾文Q均会同意且予以配合。因此《主体变更协议书》是否使用，是否生效，完全在于力恒X公司是否提出以个人名义进行购买。曾文Q不得拒绝力恒X公司以个人名义购买的要求，否则就是违约。因此，在2月5日力恒X公司提出以个人名义购买时，该主体变更确认书就生效了。当时曾文Q也同意这一变更，仅是因其他事情，双方没有立即办理资金监管。但事实上，双方已达成合意，买方变更为有购房资格的个人。三、2月16日，力恒X公司又将购房主体由个人变更为公司，因双方合同并未约定，因买方未知原因，卖方必须配合买方，再次将买方主体变更为公司，曾文Q拒绝了力恒X公司的该不合理要求。力恒X公司理应于2月17日前，完成个人账户的资金监管，但其未约定履行，已构成根本违约。却没有第三人签字确认，买家主体并没有发生变化。三、曾文Q因为房价上涨，不同意力恒X公司法定代表人代为履行资金监管账户的转付，一定要求力恒X公司对公账户有大量的现金打入双方约定的银行交易监管账户，是故意为难力恒X公司，因为依据合同法的规定第三人代为支付是合法的，并且本案是力恒X公司的法定代表人向监管账户中支付购房款，曾文Q对此拒绝是恶意违约。四、2016年2月15日力恒X公司的对公账户可以转付购房款后，2016年2月16日力恒X公司法定代表人将购房款292万元转入公司的对公账户，并提出办理资金监管，此时完全符合曾文Q提出的条件。同日，房天X公司将力恒X公司的意见转达给曾文Q后，曾文Q拒绝在2月17日办理首期款监管，曾文Q构成违约，并且其在2016年2月18日单方通知解除买卖合同，而此时双方的交易条件没有任何法律障碍，其解约的原因是房价上涨。却没有第三人签字确认，买家主体并没有发生变化。三、曾文Q因为房价上涨，不同意力恒X公司法定代表人代为履行资金监管账户的转付，一定要求力恒X公司对公账户有大量的现金打入双方约定的银行交易监管账户，是故意为难力恒X公司，因为依据合同法的规定第三人代为支付是合法的，并且本案是力恒X公司的法定代表人向监管账户中支付购房款，曾文Q对此拒绝是恶意违约。四、2016年2月15日力恒X公司的对公账户可以转付购房款后，2016年2月16日力恒X公司法定代表人将购房款292万元转入公司的对公账户，并提出办理资金监管，此时完全符合曾文Q提出的条件。同日，房天X公司将力恒X公司的意见转达给曾文Q后，曾文Q拒绝在2月17日办理首期款监管，曾文Q构成违约，并且其在2016年2月18日单方通知解除买卖合同，而此时双方的交易条件没有任何法律障碍，其解约的原因是房价上涨。原审第三人房天X公司没有答辩意见。被上诉人力恒X公司向一审法院请求：1、曾文Q继续履行和力恒X公司签订的《二手房买卖合同》，协助力恒X公司办理过户登记手续，并把房产交付给力恒X公司；2、曾文Q负有申请减免相关交易税费的义务；3、曾文Q支付迟延履行违约金（以转让价300万元为基数，按日万分之五自2016年2月3日起计至曾文Q交付房产之日止）。诉讼过程中，力恒X公司变更诉讼请求为：1、解除力恒X公司、曾文Q签订的《二手房买卖合同》；2、曾文Q返还力恒X公司定金8万元；3、曾文Q支付力恒X公司违约金60万元。一审法院认定事实：2016年1月4日，力恒X公司在房天X公司的居间下与曾文Q签订《二手房买卖合同》，约定曾文Q将其名下的涉案房产（建筑面积60.53平方米）以300万元出售给力恒X公司；力恒X公司在合同生效之日向曾文Q支付定金3万元，在合同生效后2日内再向曾文Q支付定金5万元，双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；力恒X公司须于2016年2月2日前将除定金之外的全部房款292万元支付至双方指定的银行或第三方资金监管账户，双方必须于力恒X公司付款期限届满前3个工作日内到监管机构办理手续签署一切相关文件，如曾文Q不配合办理相关手续，力恒X公司有权待监管手续办理完毕后3个工作日内付款；曾文Q逾期履行超过15日，力恒X公司可解除合同并要求曾文Q支付转让成交价20%的违约金或双倍返还力恒X公司已支付的定金。合同备注条款还约定，力恒X公司如在未知的情况下不能购买涉案房产，则双方同意买方主体变更为个人。合同签订后，力恒X公司于当日、次日分别支付定金3万元、5万元，曾文Q出具定金收据。2016年2月2日，力恒X公司法定代表人胡若J在其个人账户中存入292万元，并与曾文Q共同前往中国农业银行深圳蛇口支行办理剩余购房款资金监管手续。曾文Q在银行办理资金监管手续时表示不同意力恒X公司由个人账户转账至资金监管账户，要求应由力恒X公司的对公账户转账。因双方未能协商一致，当日未签订资金监管协议，力恒X公司于当日向银行申请开立对公账户。2016年2月15日，银行通知力恒X公司对公账户已开立成功。次日，力恒X公司法定代表人胡若J将个人账户中的292万元转入力恒X公司对公账户，并通过短信和微信以及房天X公司通知曾文Q于下午前往银行办理资金监管手续。曾文Q未配合办理，并称没有收到力恒X公司的短信和微信通知，但曾文Q提交的微信记录显示房天X公司的工作人员在2016年2月16日将力恒X公司对公账户办理成功的消息告知了曾文Q。2016年2月18日，曾文Q向力恒X公司发出《二手房买卖合同终止函》，通知力恒X公司终止涉案房产买卖合同。力恒X公司收到曾文Q的《二手房买卖合同终止函》后，于2016年2月25日向曾文Q发出《履约催告函》，要求曾文Q继续履行合同，未果。力恒X公司遂向一审法院提起诉讼要求曾文Q继续履行并支付逾期履行违约金，后在诉讼过程中，力恒X公司变更诉讼请求为解除合同并要求曾文Q退还定金、支付违约金。另查，力恒X公司在签署涉案《二手房买卖合同》当日还签署了一份《主体变更确认书》，放在房天X公司处。曾文Q称，2016年2月5日双方通过房天X公司商讨变更买方主体为个人的事宜，曾文Q同意变更买方主体为个人；力恒X公司则表示没有接到曾文Q已同意变更买方主体的通知。曾文Q提交的《主体变更确认书》上没有新买方的签字。一审法院认为，力恒X公司、曾文Q签订的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面正确履行义务。合同履行过程中，因双方在2016年2月2日办理资金监管时曾文Q不同意力恒X公司法定代表人的个人账户作为资金监管的转款账户，而力恒X公司在当日无法提供对公账户转账，双方办理资金监管事宜暂时搁置。后双方在协商变更买方主体事宜上亦未最终达成一致，《主体变更确认书》上没有新买方的签字，《主体变更确认书》未生效，涉案《二手房买卖合同》的主体仍然是力恒X公司与曾文Q。曾文Q辩称涉案《二手房买卖合同》的买方主体已变更为个人，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。力恒X公司于2016年2月15日成功开立对公账户，并于次日通知曾文Q办理资金监管，曾文Q未配合办理，并于2016年2月18日发函通知力恒X公司终止合同，曾文Q的行为构成违约，力恒X公司有权请求解除合同并要求曾文Q返还定金、赔偿违约金。关于违约金。曾文Q辩称其没有违约、不同意支付违约金的答辩意见可视为对违约金过高的抗辩。考虑到履行合同过程中有因力恒X公司未提前办理好对公账户而导致双方办理资金监管事宜暂时搁置的情况，此事由给涉案合同的履行造成了一定的障碍，力恒X公司对合同的解除、合同解除后损失的发生负有一定的责任，一审法院结合涉案合同的履行情况、双方的过错程度，对力恒X公司请求的按合同约定的转让成交价20%的违约金60万元，酌情调整为转让成交价的10%即30万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除力恒X公司与曾文Q签订的《二手房买卖合同》；二、曾文Q应于本判决生效之日起十日内向力恒X公司返还定金8万元；三、曾文Q应于本判决生效之日起十日内向力恒X公司支付违约金30万元；四、驳回力恒X公司的其余诉讼请求。本案案件受理费31040元（已由力恒X公司预交），因力恒X公司变更诉讼请求，按规定收取10600元，由力恒X公司负担3600元，由曾文Q负担7000元；保全费5000元（已由力恒X公司预交），由力恒X公司负担4600元，由曾文Q负担400元。一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）根据曾文Q提供的短信、微信记录，中介方1月29日通知力恒X公司法定代表人需要准备对公账户。2月5日，“洪先生”通知曾文Q：“曾先生，刚胡小姐给我电话，他找了个具备购房资格的个人来买这个房子，这样来的话就非常简单了，他还是希望下午能办这个事，你看怎样？”（二）《主体变更确认书》中合同三方为卖方、买方、第三人，力恒X公司、曾文Q在该确认书上签字盖章，第三人处填写为“谭力或其它任意有购房资格的个人”，合同中约定，“三方协商一致同意由第三人履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格……”（三）本院二审庭审中，曾文Q申请证人冯铎出庭作证。冯铎庭审中陈述其是力恒X公司、曾文Q买卖合同的经办人之一，双方在签订合同后有要求力恒X公司开立对公账户，但在2月2日进行资金监管时，因力恒X公司没有对公账户，因此无法进行资金监管。双方签订了主体变更协议，两次资金监管没有成功后，力恒X公司要改为个人名义进行资金监管，曾文Q同意了。力恒X公司在合同上的公章拖了好几天才盖。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点为力恒X公司与曾文Q签订的《二手房买卖合同》中买方主体是否已经变更。从双方签订的《二手房买卖合同》中备注条款及《主体变更确认书》的约定来看，双方均同意力恒X公司可以任意指定由购房资格的个人第三方作为新买方履行《二手房买卖合同》。而在合同实际履行过程中，因力恒X公司开立对公账户迟延，力恒X公司向曾文Q提出以个人名义继续办理资金监管，但此后并没有第三人在《主体变更确认书》中签字，各方也没有以第三人的名义实际履行过合同。因此，虽然曾文Q对于买方主体可以变更为个人不持异议，但是《主体变更确认书》是一份三方协议，在没有第三人确认成为新的买方主体前，力恒X公司仍是《二手房买卖合同》的买方主体，并未发生变更。力恒X公司于2016年2月15日办妥对公账户，次日通知曾文Q配合办理资金监管，虽有迟延，但尚未构成根本违约，而曾文Q以买方主体已变更为个人为由，拒绝配合办理资金监管，与合同约定不符，原审认定曾文Q构成违约具有事实和法律依据，本院予以确认。同时，原审已根据本案具体案情对违约金进行了调整，处理恰当，本院予以维持。综上所述，曾文Q的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由曾文Q负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 许 莹 姣代理审判员 周   敏二〇一七年三月六日本件与原本核对无异书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。