福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0524民初3038号
原告：恒禾置地（安溪）发展有限公司，住所地：福建省安溪县参内乡河滨北路1277号2号楼。统一社会信用代码：913505245532104384。
法定代表人：陈鹏玲，系公司董事长。
委托诉讼代理人：汪卫峰，男，公司职员。
委托诉讼代理人：王才祥，男，公司职员。
被告：吴丽云，女，1978年02月23日出生，汉族，住福建省安溪县。
第三人：中国工商银行股份有限公司安溪支行，住所地:福建省安溪县凤城镇新安路161号。统一社会信用代码：91350524856350788G。
负责人：王卫东，该支行行长。
原告恒禾置地（安溪）发展有限公司（以下简称恒禾置地）与被告吴丽云、第三人中国工商银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪工行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年06月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒禾置地的特别授权委托诉讼代理人汪卫峰、王才祥到庭参加诉讼，被告吴丽云经本院公告送达开庭传票、第三人安溪工行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒禾置地向本院提出诉讼请求:1.确认恒禾置地与吴丽云于2013年3月27日签订的合同编号为0520500的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件，房屋总价款为789,625元）已于2017年5月8日解除；2.吴丽云立即配合恒禾置地办理址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛恒禾湾美A1地块5栋A号1101室房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件的备案登记注销、预告抵押登记撤销等手续；3.吴丽云按总购房款的10%（即78,963元）向恒禾置地支付违约金,并从恒禾置地应返还的款项中直接抵扣；4.吴丽云立即偿还恒禾置地代其偿还的安溪工行借款本息544,062.63元及该款自代偿之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.吴丽云在合同解除之日起10日内退还房屋，恢复原状并自行承担所需费用；6.吴丽云立即向恒禾置地支付房屋占用费（参照同类房屋租金标准1000元/月计算，自2014年4月19日起计至交还讼争房屋之日止），并从恒禾置地应返还的款项中直接抵扣；7.吴丽云承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2013年3月27日，恒禾置地与吴丽云签订一份合同编号为0520500号的《商品房买卖合同》及《补充协议》、其他相关附件。合同约定：1.吴丽云向恒禾置地以按揭贷款方式购买址在安溪县参内乡河滨北路圆潭半岛“恒禾湾美”项目A1地块5号楼A号1101室房屋1套，总价款为789,625元；2.吴丽云应于合同签订之日支付购房首付款239,625元，余款550,000元以向银行申请按揭（抵押）贷款方式支付；3.买受人（吴丽云）以按揭贷款方式付款的，如有任何导致贷款机构追究出卖人(恒禾置地)按揭保证责任的，恒禾置地有权解除购房合同。自恒禾置地履行保证责任之日起7日内，吴丽云应赔偿全部损失（包括但不限于代垫偿还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），并按购房合同总价款的20%支付违约金（补充协议第四条第七款）。恒禾置地有权在退还购房款前将前述违约金及费用先行予以扣除。合同确认解除之日起10日内，双方应共同到房管部门办理原合同备案登记注销、抵押预告登记撤销手续等；4.原合同的解除不影响合同当事人在原合同中约定的违约责任的承担，但双方根据原合同从对方取得的财产或权益应相互返还。如商品房已交付，买受人应结清使用期间的费用，将商品房交还给出卖人。同年10月31日，恒禾置地与吴丽云、安溪工行签订了《个人住房借款/担保合同》。合同约定：购房余款550,000元由吴丽云向安溪工行借款，并由安溪工行将上述借款一次性划入恒禾置地商品房预售许可证记载的预售款监管账户；吴丽云将购买的上述房屋为该笔借款设定抵押担保，恒禾置地为上述借款提供连带责任保证，保证期间为《个人住房借款/担保合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且安溪工行已收到抵押财产的他项权利证书之日止。
上述两份合同签订后，恒禾置地依约履行合同义务，吴丽云支付了购房首付款239,625元，安溪工行依约将吴丽云的借款550,000元划入恒禾置地预售款监管账户。恒禾置地于2014年4月19日将讼争房屋交付给吴丽云，吴丽云已装修入住。因吴丽云未按时向安溪工行还款，安溪工行要求恒禾置地代吴丽云履行在《个人住房借款合同》项下的还款责任。自2015年7月28日起至2017年4月10日期间，恒禾置地先后共代吴丽云向安溪工行还款40,098.3元。之后，恒禾置地多次向吴丽云催讨，但吴丽云拒不配合。2017年5月8日，恒禾置地委托福建天衡联合律师事务所向吴丽云发送解除函，要求解除合同，返还房屋、返还代垫付的款项、支付违约金等,并要求从吴丽云已支付的款项中直接扣除。吴丽云的行为已构成根本性违约，严重侵害了恒禾置地的合法权益。
吴丽云既未作书面答辩，也未提供任何书面证据。
安溪工行书面述称，恒禾置地已按《个人购房借款/担保合同》约定，代吴丽云偿还尚欠贷款本息544,062.63元。现吴丽云因涉争房屋的按揭贷款已还清，同意解除（01408）行安溪支行2013年一手贷0001214号《个人购房借款/担保合同》。
本院认为，吴丽云、安溪工行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利，并承认恒禾置地在本案中所主张的事实。故对恒禾置地主张的事实确认如下：2013年3月27日，吴丽云与恒禾置地签订购买恒禾置地开发的址在福建省安溪县圆潭半岛“恒禾湾美”项目A1地块5号楼A号1101室商品房的《商品房买卖合同》（合同编号：0520500）及合同补充协议、其他相关附件。合同约定：房屋总价款为789,625元，由吴丽云支付购房首付款239,625元，其余款项550,000元办理银行按揭贷款。合同及合同补充协议、其他相关附件并就逾期付款等违约责任作出明确约定。合同签订后，吴丽云依约支付给恒禾置地购房首付款239,625元，并对其余购房款550,000元向安溪工行办理等额本息还款方式的按揭贷款。恒禾置地为此贷款提供抵押加阶段性保证。三方并为此签订（01408）行安溪支行2013年一手贷0001214号《个人购房借款/担保合同》。合同签订后，安溪工行依约将该笔贷款550,000元划入恒禾置地预售款监管账户。嗣后，吴丽云未能按贷款合同约定偿还贷款，导致恒禾置地于2015年7月28日起被安溪工行依贷款合同约定追究保证责任，扣划款项代其偿还贷款本息，经恒禾置地催讨，并于2017年5月8日委托福建天衡联合律师事务所向吴丽云发送解除《商品房买卖合同》律师函，但吴丽云仍未向恒禾置地支付被扣款项，也未偿还按揭贷款，导致恒禾置地继续被追究担保责任，并于2017年10月12日代为提前还清按揭贷款本息计544,062.63元。
另查，①涉争房产已实际交付给吴丽云，吴丽云已实际装修入住，但涉争房产至庭审前尚未办理权属证书；②因吴丽云与他人发生经济纠纷，涉争房产现已被司法机关查封。
上述事实有恒禾置地提供的安预售（2012）第006号《商品房预售许可证》复印件、《商品房买卖合同》及合同补充协议、相关附件复印件、《个人购房借款/担保合同》复印件、安溪工行扣款凭证复印件、安溪工行出具的个人贷款结清证明、抵押权注销登记申请书、购房发票及房屋验收确认书复印件、律师函及寄送凭证复印件、安溪工行关于吴丽云逾期贷款的情况说明、安溪县不动产出具的泉州市房屋权属登记查档件等佐证。
综上所述，吴丽云与恒禾置地之间所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、其他相关附件，系当事人双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现吴丽云虽支付购房首付款，并对其余购房款办理银行按揭贷款，但未能按贷款合同约定如期偿还按揭贷款，导致恒禾置地被追究保证责任，并最终还清按揭贷款，其行为已构成根本违约，理应承担违约责任。经恒禾置地催告后，吴丽云又未能将恒禾置地代为偿还的贷款本息予以返还，故恒禾置地诉求解除双方于2013年3月27日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、其他相关附件，于法相符，本院予以支持，但要求确认该《商品房买卖合同》于2017年5月8日解除，于法不符，不予支持。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒禾置地应在合同解除后，将向吴丽云收取的购房款789,625元，在扣除代其偿还的借款本息后返还给吴丽云。其次，根据《合同法》规定的附随义务及双方合同约定，吴丽云本应根据合同约定配合恒禾置地办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及抵押预告登记撤销等手续，虽安溪工行与吴丽云、恒禾置地签订的抵押担保借款合同已解除，但涉案房产已被司法机关查封，存在注销障碍，故吴丽云应在具备注销条件时，根据合同约定配合恒禾置地办理涉案商品房的《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及抵押预告登记撤销等手续。恒禾置地对此的诉求，于法有据，本院依法责令吴丽云在具备注销条件之日起10日内协助恒禾置地办理上述《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记注销及抵押预告登记撤销等手续，并将涉案房产恢复原状后返还给恒禾置地。第三，恒禾置地诉求吴丽云应支付因解除合同的违约金问题。买卖双方在《商品房买卖合同》及补充协议中均对违约金作了明确约定，本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，恒禾置地虽未能提供证据证明因吴丽云违约造成的损失，但鉴于涉案房产已实际交付给吴丽云使用，吴丽云也已实际装修入住，故对恒禾置地诉求吴丽云因解除合同应支付的违约金，本院以78,962.5元（即789,625元×10%）予以支持。恒禾置地对此的诉求，于法有据，本院予以支持。第四，恒禾置地诉求吴丽云立即向恒禾置地偿还被划扣的款项及利息问题。虽恒禾置地提供证据证明至庭审前被扣划544,062.63元以还清吴丽云的不良贷款，但由于恒禾置地要求吴丽云支付其代为偿还的款项及利息与本案并非同一法律关系，故恒禾置地除在返还给吴丽云已支付的购房款中可扣除代为偿还（被安溪工行扣划）的贷款本息外，对其余部分应另案主张。第五，关于恒禾置地与吴丽云、安溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》，因该笔按揭贷款已由恒禾置地代为还清，安溪工行已出具同意解除该按揭贷款合同的说明，故该《个人购房借款/担保合同》解除。第六，恒禾置地诉求吴丽云立即向恒禾置地支付房屋占用费（参照同类房屋租金标准1000元/月计算，自2014年4月19日起计至交还讼争房屋之日止），并从恒禾置地应返还的款项中直接抵扣问题，该诉求与本案不属同一法律关系，恒禾置地可另案主张。至于吴丽云已对涉案房屋进行实际装修问题，由于吴丽云未加以抗辩，本院不予采理。由此，恒禾置地诉求的合法有据部分，本院依法予以支持。吴丽云、安溪工行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、恒禾置地（安溪）发展有限公司与吴丽云于2013年3月27日签订的合同编号为0520500号的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、其他相关附件于本判决生效之日起解除；
二、恒禾置地（安溪）发展有限公司与吴丽云、中国工商银行股份有限公司安溪支行签订的（01408）行安溪支行2013年一手贷0001214号《个人购房借款/担保合同》解除；
三、吴丽云应在具备办理注销条件之日起10日内协助恒禾置地（安溪）发展有限公司办理址在福建省安溪县圆潭半岛“恒禾湾美”项目A1地块5号楼A号1101室的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案登记注销及抵押预告登记撤销等手续，并将涉案房屋恢复原状后腾空返还给恒禾置地；
四、恒禾置地（安溪）发展有限公司应在上述合同的备案登记注销及抵押预告登记手续办理完毕之日起15日内返还给吴丽云购房款789,625元（应扣除恒禾置地代为其偿还的按揭贷款本息544,062.63元）。
五、吴丽云应在合同解除之日起15日内支付给恒禾置地（安溪）发展有限公司因解除合同产生的违约金78,962.5元；
上列四、五项互相抵扣后，恒禾置地应支付给吴丽云1**,599.87元。
六、驳回恒禾置地（安溪）发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11,696元，由恒禾置地（安溪）发展有限公司负担696元，吴丽云负担11,000元；其他诉讼费用（公告费）260元，由吴丽云负担，鉴于该费用已由恒禾置地（安溪）发展有限公司先行垫付，恒禾置地可在支付上述款项时予以扣除。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 林清艺
人民陪审员 林明元
人民陪审员 林祥生
二〇一七年十月十六日
书 记 员 杨姝莹
附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……
法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。