福建省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽民终180号上诉人（原审被告）：福建省海西经贸信息职业培训学校。住所地：福建省厦门市思明区洪莲北路*******号。法定代表人：李玫华，该校校长。委托代理人：赵东波，福建永时律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门博宏科技有限公司。住所地：福建省厦门市湖里区禾山镇高林村高林培训基地*楼。法定代表人：黄丽霞，该公司执行董事。委托代理人：朱树亭、饶露，福建秋生律师事务所律师。原审被告：李玫华，女，汉族，1965年6月13日出生，住福建省厦门市思明区。委托代理人：赵东波，福建永时律师事务所律师。原审被告：张军，男，汉族，1968年4月26日出生，住福建省厦门市集美区。原审被告：厦门金巴兰酒店有限公司。住所地：福建省厦门市思明区洪莲北路*******号*栋***层。法定代表人：张军，该公司董事长。委托代理人：张东辉，福建远东大成律师事务所律师。上诉人福建省海西经贸信息职业培训学校（以下简称海西学校）因与被上诉人厦门博宏科技有限公司（以下简称博宏公司）、原审被告李玫华、张军、厦门金巴兰酒店有限公司（以下简称金巴兰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人海西学校与原审被告李玫华的共同委托代理人赵东波及李玫华本人，被上诉人博宏公司的委托代理人朱树亭、饶露，原审被告金巴兰酒店的委托代理人张东辉到庭参加诉讼，原审被告张军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加本案诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。经审理查明，2004年3月12日，厦门市规划局核发（2004）厦规划用地第0054号《建设用地规划许可证》，许可博宏公司在厦门市侨社区建设厦门博宏科技文化中心。2004年5月8日，厦门市人民政府作出厦府[2004]地204号《厦门市人民政府关于洪文社区老人活动中心和文化中心建设用地的批复》（以下简称厦府[2004]地204号《批复》），将位于厦门市思明区洪文侨福城北侧的国有土地A=6958.127平方米划拨给博宏公司用于兴建洪文社区老人活动中心和文化中心的建设用地，土地用途为公共建筑，地上建筑面积为8965.970平方米。2004年5月11日，厦门市国土资源与房产管理局向博宏公司颁发厦门市（县）国建字第41号《建设用地批准书》。该批准书载明，建设项目为洪文社区老人活动中心和文化中心，用地单位博宏公司，用地面积6958.127平方米，坐落于侨福城北侧，土地所有权性质“国有”，取得方式“划拨”，用途“公建”。2005年6月3日，博宏公司取得该项目《建设工程规划许可证》，并于2005年8月12日开工建设，2006年11月25日竣工，2006年12月21日通过建设单位、设计单位、监理单位及施工单位的验收，2007年12月3日通过消防验收。2008年5月8日，甲方（出租方）博宏公司与乙方（承租方）李玫华、陈开旺、陈小素签订了一份《房屋租赁合同》（编号20080508）。合同载明，甲方将坐落于厦门市思明区洪文村侨社区的“厦门博宏科技文化中心”A栋、B栋、C栋、D栋、E栋建筑物和1#、2#、3#、4#停车场按照现状整体出租给乙方，在合同签订前，甲方已经向乙方全面披露了“厦门博宏科技文化中心”的用地红线图、用地规划许可证、工程规划许可证等所有有关的政府批文及排水许可证书，乙方对房产的现状已充分了解。租期为10年2个月，即从2008年5月8日起至2018年7月7日止。装修免租期为起租日起二个月。租金标准为（其中A栋租金为每月4万元）：1.自免租期满之日起第一、二个租赁年度，每月租金合计319580元；2.自免租期满之日起第三、四个租赁年度，每月租金合计347538元；3.自免租期满之日起第五、六个租赁年度，每月租金合计378292元；4.自免租期满之日起第七、八个租赁年度，每月租金合计412152元；5.自免租期满之日起第九、十个租赁年度，每月租金合计449430元。支付期限为：租金每三个月为一期，乙方应于上一期期满前十五日预付下一期（共三个月）的租金，但乙方应于2008年9月10日前一次性付清计至2009年1月7日的租金1917480元。该合同签订当天，乙方向甲方支付92万元作为租赁押金，其中62万元于2008年9月10日前乙方支付房租时自动转为租金，余额30万元作为租赁押金。如乙方逾期交付除首期租金外的各期租金或其他应由乙方承担的费用，每逾期一日，由甲方按欠付金额的1%向乙方加收违约金，该违约金在乙方支付所欠款项时一并支付，甲方也有权从乙方支付的押金中扣除该违约金；如果乙方逾期交付租金或其他应由乙方承担的费用超过30日的，甲方有权解除本合同并继续向乙方主张违约责任。乙方逾期30日未能付清全部租金等本合同项下约定的应付款项的，甲方有权立即解除本合同并收回该房产而无需承担任何责任。合同终止后，乙方交还租赁房产时，乙方可将其投入装修配置的可拆卸部分（如家具、家电等）自行处理，但其他装修装饰部分和不可拆卸或如拆卸将会破坏房产面貌的部分，归甲方所有，乙方不得拆卸，且甲方无需支付任何补偿费用给乙方。《房屋租赁合同》第十七条“合同的变更与终止”约定，“鉴于乙方在本租赁合同签订后将成立一家学校使用上述房产，乙方承诺在该新学校成立后二日内，由上述新学校和甲方重新签订新的《房屋租赁合同》，由上述新学校享有本租赁合同项下乙方的全部权利和承担所有的义务，乙方对新的《房屋租赁合同》承担连带保证责任，且自上述新学校和甲方签订新的《房屋租赁合同》生效之时起，甲乙双方于2008年5月8日签订的编号为20080508号的《房屋租赁合同》即刻中止”。合同还就房产使用、房屋交付、税费等事宜进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，博宏公司依约交付了讼争租赁房产。2008年5月8日，甲方（出租方）博宏公司与乙方（承租方）李玫华、陈开旺、陈小素签订了一份《协议书》，约定甲方将其位于“厦门博宏科技文化中心”红线外临时搭建且正在使用的面积约450平方米的铁皮屋腾空交付给乙方使用，使用期限至上述《房屋租赁合同》终止之日止。2008年10月9日，甲方博宏公司与乙方李玫华、陈开旺、陈小素及丙方海西学校签订了一份《关于对20080508号的补充协议》（以下简称2008年10月9日《补充协议》），约定，自该补充协议签订之日起，《房屋租赁合同》项下乙方所享有、承担的全部权利与义务转让给丙方，丙方将继续严格按照《房屋租赁合同》的约定履行承租人的合同义务。该协议是《房屋租赁合同》的补充协议，与《房屋租赁合同》具有同等法律效力。2009年4月8日，甲方博宏公司与乙方海西学校就“厦门博宏科技文化中心”A栋建筑物的租赁事宜签订了一份《（20080508号）补充协议》（以下简称2009年4月8日《补充协议》），约定：A栋建筑物自2009年4月8日起调整为不含税实收每月租金28000元，由海西学校按原合同约定期限以现金方式缴纳，原合同其他条款不变。该协议是《房屋租赁合同》的补充协议，该协议与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，不一致之处以该协议为准。2010年11月3日，甲方博宏公司与乙方李玫华、丙方海西学校、丁方张军签订了一份《20080508补充协议（二）》（以下简称2010年11月3日《补充协议二》），约定：一、丁方确认：1.……丁方对租赁房产的基本情况包括但不限于房产的用途、性质、使用面积等情况以及房产现状已作充分了解。2.丁方同意按现状承租租赁房产并合法使用。……二、《房屋租赁合同》及2008年10月9日《补充协议》的内容不发生任何改变，从本补充协议签订之日起，由乙方、丙方、丁方作为共同承租人履行、享有并承担《房屋租赁合同》及2008年10月9日《补充协议》项下承租人的全部权利与义务。三、乙方、丙方根据《房屋租赁合同》及2008年10月9日《补充协议》已支付给甲方的款项无需退还。由丙方、丁方自行办理房产交接手续，……。本条款的约定并不意味着免除或减轻乙方、丙方、丁方作为承租人在《房屋租赁合同》及2008年10月9日《补充协议》项下对甲方的义务责任（包括将来退还租赁房产的责任）。四、本协议是《房屋租赁合同》及2008年10月9日《补充协议》的补充协议，具有同等法律效力。2011年4月14日，甲方博宏公司与乙方张军签订一份《20080508补充协议（五）》（以下简称2011年4月14日《补充协议五》），约定：鉴于……5.2010年11月3日《补充协议二》约定由李玫华、海西学校及张军作为共同承租人履行上述肆份合同及补充协议，共同享有并共同承担上述肆份合同及补充协议项下的承租人的全部权利与义务。现甲乙双方充分协商一致，约定：张军确认与承诺对上述五份合同及补充协议所载明的内容，已全部知悉了解，同意按照现状承租租赁房产并合法使用；张军作为承租人，保证按照上述五份合同及补充协议约定的内容全面、准确地履行合同义务。本补充协议是上述五份合同及补充协议的补充约定，具有同等法律效力。2012年6月18日，张军等人投资设立金巴兰酒店，注册登记的经营场所为厦门市思明区。金巴兰酒店经营使用讼争房产至今，并自2013年起缴纳讼争房产租金。2014年10月17日，博宏公司向张军发出《通知函》，载明：贵方2014年10月8日至2015年1月7日当期应缴房屋租金1190028元（其中现金108334元）逾期未付，自2014年9月22日起至2014年10月17日止累计逾期支付天数共25天，贵方应支付逾期付款违约金297507元（其中现金27083.50元），请贵方将上述应缴房屋租金和违约金总计1487535元（其中现金135417.50元）立即支付我司，否则将按租赁合同第十五条第2款之约定执行。张军在该《通知函》签字称“已知道”。2014年11月17日、12月8日，博宏公司委托律师两次向李玫华、张军、海西学校发出律师函，要求缴清租金及违约金等。博宏公司确认2014年10月7日前的租金已付清，2014年10月8日后的租金仅于2014年11月21日支付108334元。2014年12月23日，博宏公司以李玫华、张军、海西学校及金巴兰酒店逾期未付租金为由诉至原审法院，请求判令：1.自2015年1月8日起解除《房屋租赁合同》、《协议书》、2008年10月9日《补充协议》、2009年4月8日《补充协议》、2010年11月3日《补充协议二》和2011年4月14日《补充协议五》；2.李玫华、张军、海西学校及金巴兰酒店立即向博宏公司支付拖欠的2014年10月8日至2015年1月7日的房屋租金1081694元及相应的违约金324508.2元，并支付已付房租108334元（逾期60天支付）所对应的违约金32500.2元，以上合计为1438702.4元；3.李玫华、张军、海西学校及金巴兰酒店自2015年1月8日合同解除之日起向博宏公司支付房屋占用使用费（以合同约定之租金标准计算至实际退房日）；4.李玫华、张军、海西学校及金巴兰酒店承担本案的全部诉讼费用。原审审理期间，原审法院对相关租赁合同的效力予以释明，讼争《房屋租赁合同》、《协议书》及四份补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定无效。各方当事人同意本案按无效合同处理。释明后，博宏公司保留其第一、四项诉讼请求，变更第二、三项诉讼请求为，海西学校、李玫华、张军和金巴兰酒店应按原合同约定的租金标准支付自2014年10月8日起至实际返还讼争房产之日止的房屋占有使用费，并撤回有关违约金的诉讼请求，同时增加有关李玫华、海西学校、张军及金巴兰酒店应立即腾空并搬离讼争房产的诉讼请求。李玫华、海西学校对博宏公司主张的欠缴租金数额未提出异议，但认为博宏公司要求腾房的诉讼请求已经超过举证期限，应另案起诉，且李玫华、海西学校未实际控制使用讼争房产，无法履行腾房义务。二审审理中，海西学校提供《房屋租赁合同书》一份，欲证明博宏公司将讼争房产出租给张军和金巴兰酒店的事实。该证据来源于厦门工商行政管理局档案，记载“出租方博宏公司，承租方张军和金巴兰酒店，出租之物业坐落于厦门市思明区，建筑面积4918平方米。租赁期限从2011年7月8日至2018年7月7日止，每月租金为139640元”。该合同书甲方处加盖“厦门博宏科技有限公司”公章，乙方处有张军等共六名自然人签名，未加盖金巴兰酒店公章。李玫华对该证据予以认可。博宏公司质证认为，该份合同没有博宏公司负责人的签名，所加盖的博宏公司公章系假章，对其真实性不予认可。金巴兰酒店质证认为，该份合同签订的时间是2011年7月8日，而金巴兰酒店设立的时间是2012年6月18日，且合同上并无金巴兰酒店全体股东的签字，对该份合同的真实性无法确定。本院审查认为，海西学校提供的上述《房屋租赁合同》，由于博宏公司、金巴兰酒店对其真实性均不予认可，故本院对其真实性不予采信。原审判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。根据厦府[2004]地号《批复》及厦门市（县）国建字第号《建设用地批准书》等文件内容，讼争租赁房产的用地性质系划拨用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，国有划拨土地上的建筑物未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租及抵押。本案中，博宏公司未能举证证明其出租讼争租赁房产已经有权部门的批准，讼争《房屋租赁合同》及四份补充协议虽系当事人的真实意思表示，但因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。博宏公司未举证证明《协议书》所涉铁皮屋具备合法批建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同司法解释）第三条的规定，《协议书》亦应认定无效。合同无效应自始无效，博宏公司要求解除前述六份合同缺乏法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。李玫华、海西学校、张军系讼争租赁房产的承租人，金巴兰酒店系实际使用人，故博宏公司诉求其四方腾空并搬离讼争租赁房产，符合法律规定，予以支持。根据城镇房屋租赁合同司法解释第五条的规定，博宏公司有权要求承租人李玫华、海西学校、张军参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。博宏公司诉求李玫华、海西学校、张军按每季度1190028元即每月396676元的标准支付自2014年10月8日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，于法不悖，予以支持。但应扣除2014年11月21日已支付的108334元。因《房屋租赁合同》无效，其中关于违约金的约定亦属无效，博宏公司申请撤回要求支付违约金的诉讼请求，于法不悖，予以准许。金巴兰酒店并非讼争租赁合同的当事人，本案证据不足以证明其已加入博宏公司与李玫华、海西学校及张军之间的房屋租赁合同关系，博宏公司主张金巴兰酒店构成并存的债务承担，依据不足。根据合同相对性原则，博宏公司可以向承租人主张占有使用费，也可以向实际使用人主张，但博宏公司要求金巴兰酒店作为共同债务人，共同支付房屋占有使用费，缺乏依据，不予支持。综上，李玫华、海西学校关于其不是承租人，不承担合同责任的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采纳。博宏公司的诉讼请求，予以部分支持。判决：一、李玫华、海西学校、张军、金巴兰酒店应于判决生效之日起一个月内腾空、搬离位于厦门市思明区洪文村侨社区的“厦门博宏科技文化中心”A栋、B栋、C栋、D栋、E栋建筑物和1#、2#、3#、4#停车场以及位于“厦门博宏科技文化中心”红线外临时搭建的铁皮屋并返还给博宏公司管业；二、李玫华、海西学校、张军应于判决生效之日起十日内向博宏公司支付自2014年10月8日起至实际返还上述租赁房产之日止的房屋占有使用费（按每月396676元的标准计算，应扣除已支付的108334元）；三、驳回博宏公司的其他诉讼请求。宣判后，海西学校不服，向本院提起上诉。海西学校上诉称，原审判决认定海西学校、李玫华应按合同约定的租金标准向博宏公司支付房屋占有使用费并腾空、搬离讼争房产属事实认定不清和适用法律错误。虽然，根据《房屋租赁合同》和2008年10月9日《补充协议》的约定，2008年10月9日以后讼争房产的承租人由李玫华、陈开旺和陈小素三人变更为海西学校。2010年11月3日《补充协议二》约定，由海西学校、李玫华和张军作为《房屋租赁合同》项下的共同承租人。但是，之后博宏公司与张军另行签订2011年4月14日《补充协议五》，约定张军作为承租人保证按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定全面、准确的履行合同义务。故博宏公司与张军已确认2010年11月3日《补充协议二》项下的合同义务已全部转由张军承担。海西学校、李玫华已不是房屋承租人，故没有义务腾空、搬离讼争房屋，亦不应支付房屋占有使用费。且博宏公司未在举证期限内诉请海西学校腾空搬离讼争房产，其该项新增诉请应另案起诉。综上，请求撤销原审判决第一、二项，依法改判驳回博宏公司对海西学校的诉讼请求。博宏公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。原审判决认定《房屋租赁合同》、《协议书》及四份补充协议无效的同时，确认各份合同均为当事人的真实意思表示，补充协议并未替代《房屋租赁合同》，更未免除海西学校、李玫华作为合同当事人即承租人的责任。讼争房产的承租人仍为海西学校、李玫华及张军，海西学校应当承担返还房屋及支付房屋占有使用费的责任。李玫华同意海西学校的上诉意见。金巴兰酒店述称，首先，根据2008年10月9日《补充协议》的约定，李玫华、陈开旺和陈小素将其《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转让给海西学校。如果认定本案所涉合同无效，则涉及签约合同主体的过错责任问题，陈开旺、陈小素作为《房屋租赁合同》的主体，与本案审理结果有重大利害关系，必须参加本案诉讼。原审法院未通知陈开旺、陈小素参加诉讼属程序错误。其次，原审法院对博宏公司于举证期限届满后新增的诉讼请求进行审理并支持其大部分诉讼请求，亦属程序错误。本院认为，关于海西学校应否支付房屋占有使用费及腾空、搬离讼争房产的问题。博宏公司与李玫华、海西学校、张军签订的2010年11月3日《补充协议二》明确约定，海西学校应作为共同承租人履行、享有并承担《房屋租赁合同》及2008年10月9日《补充协议》项下承租人的全部权利与义务。并约定，海西学校与张军自行办理房产交接手续，但不能免除或减轻海西学校作为承租人对博宏公司的义务责任，包括将来退还租赁房产的责任。之后，虽然博宏公司又与张军单独签订了2011年4月14日《补充协议五》，但该份补充协议并未免除或减轻海西学校作为承租人的义务责任，而是在明确张军应承担责任的同时，进一步重申“该补充协议是《房屋租赁合同》及补充协议的补充约定，具有同等法律效力”。因此，海西学校以2011年4月14日《补充协议五》为据，主张其已退出本案租赁合同关系，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，因讼争的房屋租赁合同及补充协议无效，故海西学校负有返还依无效合同而占有讼争房产及支付占有使用费的义务，博宏公司诉请海西学校支付房屋占有使用费和腾空、搬离讼争房屋，符合法律规定，原审判决予以支持，并无不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。本案系法院依职权认定《房屋租赁合同》及一系列补充协议无效，博宏公司经原审法院释明后仍有权变更诉讼请求，其增加有关承租人和房屋实际使用人搬离、腾退讼争房产的诉请，符合法律规定，原审法院予以审理，并无不当。海西学校上诉称该项诉请应由博宏公司另案起诉，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。海西学校的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13344元，由福建省海西经贸信息职业培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  李为民审 判 员  黄卉靓代理审判员  刘洁君二〇一六年五月三十日书 记 员  何必林