中华人民共和国
广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初10334号
原告：黄穗斌（SUIBINHUANG），男，1962年3月5日出生，
委托代理人：袁志堃，系广东金獬律师事务所律师。
被告：康辉，男，1979年5月16日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟。
委托代理人：赵亚男，系内蒙古疆北律师事务所律师。
原告黄穗斌诉被告康辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄穗斌的委托代理人袁志堃，被告康辉的委托代理人赵亚男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄穗斌诉称：原告于2015年11月14日将其所有的坐落于广州市天河区黄埔大道西100号富力盈泰广场B栋1103单元出租给被告作写字楼使用，租赁期限为3年，从2015年11月23日至2018年11月22日止，其中2015年11月20日至2015年11月23日为免租期。双方约定：2015年11月23日至2016年11月22日每月租金为38352元；2016年11月22日至2017年11月21日每月租金为38352元；2017年11月21日至2018年11月20日每月租金为40267.6元。被告须于每月第5日（含第5日）缴交当月租金给原告，若被告逾期缴交租金，每逾期一日，被告须按当月租金总金额的0.05%向原告支付违约金。在租赁期内乙方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，甲方有权要求赔偿损失，并没收乙方的全部租赁保证金，并有权按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金。合同解除后，逾期不迁出的，乙方按应按占用时间以原租赁合同租金标准的200%向甲方支付场地占用费。双方另约定，如因乙方逾期支付租金或不交租金及做违法行为或违反本合同，甲方依法向人民法院起诉所产生的一切费用，包括甲方的诉讼费、律师费等一切损失均由乙方负责。被告入住后，一直未能按时交租。从2016年5月份租金更是拖延今仍未能缴纳。2016年5月23日，原告才得到物业通知，被告在未与原告协商、未办理交接手续的情况下，将出租房屋里的所有东西搬空，除了被告自身物品外，还搬走了本属于原告的家私及办公设备。原告立即从国外赶来，发现出租物业大门紧锁，里面空空如也。被告以上行为已严重违反了双方合同的约定，理应依法按合同约定承担违约责任。综上所述，为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》之规定，原告现诉至法院请求判令：1、被告返还其所占有的原告的家私及办公设备；2、被告向原告缴交拖欠自2016年4月23日至2016年5月23日的租金38352元及违约金（违约金以38352元为本金，自2016年4月5日计至被告实际支付之日止，按每日万分之五的标准计算）；3、被告支付原告违约金115056元；4、被告自2016年5月24日起按合同约定租金标准的两倍支付场地占用费直至场地交回；5、被告支付原告为本案花费的律师费5000元；6、被告支付两个月的物业管理费10227.2元；7、本案诉讼费及保全费由被告承担。
被告康辉辩称：一、原告告错了被告，被告系职务行为，代表广州江智投资管理有限公司租赁厂房、装修购置办公设备等，不应由被告个人承担法律后果。理由如下：1、本案中《〈广州市房地产租赁合同〉补充协议》的落款时间为2015年11月14日，广州江智投资管理有限公司成立时间为2015年12月3日，合同签订日期早于广州江智投资管理有限公司成立的日期，并且经营场所就是涉案房屋的地址；2、《广州市房地产租赁合同》和《〈广州市房地产租赁合同〉补充协议》写明用途是作为办公和写字楼使用；3、《广州市房地产租赁合同》“乙方（签章）”处空白，在其下方“法定代表人”处显示康辉签字，公司设立后，被告就是广州江智投资管理有限公司的法定代表人，原告是明知被告是代理拟将成立的公司在租赁合同上签字，并非个人行为；4、涉案房屋的实际承租人是广州江智投资管理有限公司，在工商登记中，备案的经营场地是涉案房屋，实际使用也是该公司，《广州市房地产租赁合同》及补充协议中的一切权利义务由广州江智投资管理有限公司享有和承担，而不是被告。二、如果法院认为被告要为广州江智投资管理有限公司承担租赁责任，那也是原告违约在先，不宜再履行租赁合同，被告主动解除租赁合同，并不存在违约行为。在租赁合同签订生效后，被告代广州江智投资管理有限公司支付了两个月的押金76704元、原告非法收取管理费押金5113元、装修顶手费20000元，被告租金交至2016年4月，5月份时广州江智投资管理有限公司告知原告解除租赁合同并搬离涉案房屋，理由是租赁涉案房屋时与被告协商注册两家公司，原告迟迟不交出房产证，导致另一个公司审核不通过。原告也多次拒绝被告开具发票的要求，没有发票租赁费用就不能入账，为防止损失扩大，被告在5月初搬离涉案房屋，被告不开具发票损害广州江智投资管理有限公司的合法权益，广州江智投资管理有限公司不存在违约行为。三、广州江智投资管理有限公司在5月搬离涉案房屋，没有占有使用涉案房屋，不应支付租金和违约金，即使未按时支付5月份租金，违约金应为575.28元，何来115056元违约金。四、广州江智投资管理有限公司没有拿走原告的家私设备，被告应返还顶手费20000元、押金76704元和管理费押金5113元。五、律师费用没有实际发生，原告仅提供委托合同，没有提供发票，不能证明律师费已经实际发生且律师费不是双方解除合同必然发生的损失。六、原告主张按租金标准的两倍支付场地占有费没有依据，广州江智投资管理有限公司在2016年5月搬离涉案房屋，涉案房屋已被原告使用且另行出租，被告已缴纳2016年5月的租金，补充协议已解除，无须支付占用费，且被告认为原告主张第三项诉讼请求的违约金标准过高。
经审理查明：2015年11月14日，原告（甲方/出租人）与被告（乙方/承租人）签订《〈广州市房地产租赁合同〉补充协议》（以下简称《协议》）约定：甲方将坐落在广州市天河区黄埔大道西100号富力盈泰广场B-1103单位（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途，租赁期限为3年，自2015年11月23日起至2018年11月22日止；2015年11月23日至2017年11月21日月租金为38352元；2017年11月21日至2018年11月20日月租金为40267.6元；乙方须于每月第5日前（含第5日）缴交当月租金予甲方，甲方在收到乙方支付的租金后十五个工作日内向乙方提供正式的广州市房管局租赁发票，可邮寄至乙方办公室；乙方不得以各种理由或因各种问题而造成甲方不能再合约期内准时收到租金，乙方负有全部的责任，包括按期足额向甲方缴纳租金和滞纳金；签订协议1个工作日内，乙方向甲方缴付首月租金及租赁保证金及管理费押金81817元，其中首月租金38350元，租赁保证金76704元，管理费押金5113元；租赁保证金不得用作抵偿租金；管理费20元每平方米每月，由乙方到大厦管理处自行缴交；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并没收乙方的全部租赁保证金并有权按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金；（第六条第1款第1项）乙方须按时向甲方缴付租金及其他费用，乙方逾期缴交的，每逾期一日，乙方须按当月租金总金额0.05%向甲方支付违约金；逾期支付租金超过25天，甲方有权单方面解除协议并收回该物业，没收乙方所交付之租赁保证金和管理费押金，而无须经法律程序；（第六条第1款第3项）如因乙方逾期支付租金或不交租金及作违法行为或违反本合同，甲方依法向人民法院起诉所产生的一切费用，包括甲方的诉讼费及甲方的律师费等一切相关的费用由乙方单方面全部负责；租赁期满后与物业不能分离的装修装饰物归甲方所有；乙方须于合同期满或解除合同之日起3日内迁出，否则室内一切物品作废品处理，逾期不迁出的，乙方按占用时间以租赁合同租金标准的200%向甲方支付场地占用费，逾期达20天，甲方有权采取其认为必要的一切措施收回涉案房屋，无需法律途径；乙方未能按期足额缴纳租金，每逾期1天，甲方有权向乙方收取欠缴月租的0.05%的滞纳金，滞纳金必须在第二个月付租金时一并付给甲方，如滞纳金逾期超过30日的，甲方可单方解除合同，收回房屋，没收保证金并要求赔偿损失等。
2015年11月16日，被告向原告支付涉案房屋装修顶手费20000元、管理费押金5113元、租赁保证金76704元和首月租金38352元，被告对此向原告出具相应的《收据》。
2015年11月20日，广州市国土资源和房屋管理局天河区分局就涉案房屋办理租赁登记备案，并出具《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2015B0601405134号），显示出租房屋地址为广州市天河区黄埔大道西100号之二1103（部位A），出租人为原告，承租人为被告，租赁用途为办公等。
后原、被告双方因租金等问题引发纠纷，原告遂将被告诉至本院。
在本案中，原、被告双方就下列问题发表各自观点。一、关于双方《协议》签订与履行情况，原、被告确认《协议》签订后，双方未再签订其他书面合同，且2015年11月4日起租时未办理书面交接手续；被告称《协议》签订的日期早于广州江智投资管理有限公司成立的日期2015年12月3日，承租涉案房屋的地址是广州江智投资管理有限公司的经营场所地址，广州江智投资管理有限公司应作为实际承租人；原告称被告为上述《协议》的合同相对方，为涉案房屋的实际承租人。二、关于交纳租金等问题，原告称被告是以被告个人的名义交租，合同相对方为被告，原告要求被告承担合同相应的责任，但被告一直拖延交租，2016年4月19日被告交纳的租金实际上是交纳2016年3月22日至4月22日的租金，被告则表示交租是以被告个人账户进行转账，是代广州江智投资管理有限公司的名义进行交租，且被告已交纳租赁期间的全部租金，另称原告主张按租金标准的两倍支付场地占有费没有依据，原告第三项诉讼请求的违约金支付标准过高。三、关于涉案房屋交接的情况，原、被告确认被告于2016年5月23日清空搬离涉案房屋，但原告称被告是偷偷搬离，且涉案房屋的大门被被告上锁致使原告未能进入涉案房屋，后原告于2016年6月16日报警收回涉案房屋并重新上锁，原告一直联系不上被告，被告将所有物品搬离，只余下一盆盆栽；被告则称其将家具等大件物品搬离后，被告的酒、人参及电脑等物品被物业扣留，物业称要有放行条才可以全部搬离，被告撤场前联系原告，原告均不回复，被告提前撤场是因为被告注册公司，原告不愿意提供房产证且不按合同提供正规发票致使租赁费用无法入账，且涉案房屋存在质量问题，原告不予处理。
另，原、被告确认涉案房屋已重新出租。
原告为证明被告搬走家私及办公设备和原告委托律师支付律师费的事实，向本院提交了以下证据：1、照片（打印件若干），显示办公设备、桌椅、沙发等；2、招商银行历史交易明细表，显示户名为陈浩，账号为41×××87，交易时段2016年1月1日至2016年6月5日，2016年1月5日被告汇入38350元，2016年4月19日被告汇入38350元；3、报警回执，显示原告于2016年6月16日17时报案，单位名称为手写“冼村派出所”字样，未加盖公章；4、民事委托代理合同（显示原告委托广东金獬律师事务所律师袁志堃代理本案）及广东增值税普通发票（显示律师费5000元）。被告对证据1的真实性不予确认，上述其余证据无异议，但被告认为原告已取回涉案房屋的钥匙，被告无法取回其在涉案房屋的物品，被告没有实际占有涉案房屋。
被告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、营业执照副本（复印件），显示广州江智投资管理有限公司法定代表人为被告，注册时间2015年12月3日；2、扣押清单（打印件），显示山参、山参酒、电脑主机、投影仪等价值158800元；3、中国建设银行个人活期账户交易明细，显示户名为被告，交易日期为2016年3月17日至2016年4月25日，其中2016年4月19日向陈浩41×××87账号转账办公租金38350元；4、广州市工商行政管理局出具的企业名称预先核准通知书，显示广州天河财富盈通投资咨询中心（有限合伙）名称保留至2016年5月10日。原告对上述证据均不予确认，并称证据1、证据4与本案无关，证据2为被告单方制作，证据3真实性确认，但其中2016年4月19日的转账款项是被告交纳4月份的租金。
本院认为：《协议》记载合同双方当事人为原告与被告，但被告称其承租涉案房屋是为了设立广州江智投资管理有限公司，且广州江智投资管理有限公司亦以涉案房屋所在地址作为其住所地，故广州江智投资管理有限公司应作为实际承租人及上述《协议》中权利义务的承担方；原告则称被告为上述《协议》的合同相对方，为涉案房屋的实际承租人；结合涉案房屋的租金以被告本人支付的情况，本院采信原告上述主张，故被告为本案《协议》的合同相对方。原、被告双方签订的《协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行己方义务。
关于租金的问题。原告已将涉案房屋交付被告使用，被告应向原告支付使用涉案房屋期间的租金，现原告称被告欠缴2016年4月23日至2016年5月23日的租金38352元，被告抗辩称因为被告注册公司，原告不愿意提供房产证且不按合同提供正规发票致使租赁费用无法入账且其于2016年4月19日缴纳的租金为2016年5月份的租金。对此，本院认为，一方面，被告在承租涉案房屋后已办理涉案房屋的租赁备案并取得广州江智投资管理有限公司营业执照，原、被告双方并未就涉案房屋办理广州天河财富盈通投资咨询中心（有限合伙）注册登记的进行约定，故被告所称因原告的原因未能办理上述公司注册而拒缴租金的抗辩本院不予采信；另一方面，《协议》约定每月第5日前交纳当月租金，被告并未提交其连续交租且将2016年5月份租金提前缴纳的相关证据应自行承担举证不能的后果，故原告要求被告支付2016年4月23日至2016年5月23日的租金38352元的诉请，理据充分，本院予以支持；至于逾期支付租金违约金的问题，根据《协议》第六条的约定，被告未足额交纳租金，已构成违约，故被告应向原告支付逾期支付租金的违约金（以38352元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年5月6日计算至被告实际支付之日止，违约金以本金为限），对于原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于场地占用费的问题。原、被告均确认被告于2016年5月23日清空搬离涉案房屋，且原告自认其于2016年6月16日收回涉案房屋并另行出租，结合本案案情，基于公平原则和减损规则，本院酌按每月38352元的标准支持被告向原告支付2016年5月24日至2016年6月15日的场地占有使用费28454.7元（38352元/月÷31天×23天），对于原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持。
关于原告第三项违约金的问题。《协议》约定原告在收到被告支付的租金15个工作日内向被告提供正式的广州市房管局租赁发票，结合本案案情，原告未按约定提供相应的发票存在违约行为，原告亦未能提交相应证据证明收取的租赁保证金低于其实际损失，且被告抗辩称违约金过高，本院认为，从公平原则及过错相抵原则出发，现原告要求被告按租赁存续期间的租金总额的50%支付违约金115056元的诉请，理据不足，本院不予支持。
关于返还家私及办公设备的问题。原、被告确认被告在承租涉案房屋时并未与原告对涉案房屋的家私及办公设备办理书面交接手续，且原告提交的证据不足以证明被告私自占有原告的物品，故本院对于原告要求被告返还家私及办公设备的诉请不予支持。
关于物业管理费的问题。《协议》并未明确约定物业管理费的收取方式，且原告在本案中未提交证据证明其已为被告垫付使用涉案房屋所产生的管理费，故原告关于物业管理费的诉求，理据不足，本院不予支持。
关于律师费的问题。结合《协议》第六条第1款第3项的约定和原告对上述律师费的证据，原告要求被告承担因本案支出的律师费5000元，理据充分，本院予以支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告康辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄穗斌支付2016年4月23日至2016年5月23日租金38352元及违约金（以38352元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年5月6日计算至被告实际支付之日止，违约金以本金为限）；
二、被告康辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄穗斌支付2016年5月24日至2016年6月15日的场地占有使用费28454.7元；
三、被告康辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄穗斌支付律师费5000元；
四、驳回原告黄穗斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3480元，由原告黄穗斌负担1900元，由被告康辉负担1580元；保全费1310元，由被告康辉负担1000元，原告黄穗斌负担310元。
如不服本判决，原告黄穗斌可在判决书送达之日起三十日内，被告康辉可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 龙 帅
人民陪审员 刘小兰
人民陪审员 唐华荣
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 许丽凤
林苗苗
本判决书已于2017年月日送达