北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0107民初2288号
原告：北京六建集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市海淀区复兴路32号院二区西办公楼一层5号（注册号：110XXXXXXXX1045）。
负责人：王营，经理。
委托代理人：邢祎，女，北京六建集团有限责任公司物业管理分公司职员。
委托代理人：王珊，女，北京六建集团有限责任公司物业管理分公司职员。
被告：北京怀仁前景工程技术有限公司，住所地北京市海淀区阜玉路口东南角玉阜嘉园A座1单元905室（统一社会信用代码：×××）。
法定代表人：景胜德，董事长。
委托代理人：景晓斌，男，北京怀仁前景工程技术有限公司总经理。
委托代理人：孙燕芝，女，北京怀仁前景工程技术有限公司综合部副经理。
原告北京六建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称：六建物业）与被告北京怀仁前景工程技术有限公司（以下简称：怀仁前景）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后,依法组成由审判员沈霞担任审判长，人民陪审员张莎丽、张蕴东参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告六建物业的的委托代理人邢祎，被告怀仁前景的委托代理人景晓斌均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告六建物业向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建三工区内的1号院、2号院、3号院、4号院内所有租赁房屋包括自建房腾退并交付给六建物业；3.判令怀仁前景向六建物业支付违约金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月11日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告经营管理的石景山区古城大街西侧特殊钢厂院内(以下简称“租赁区域”），土地及地上建筑物面积3071m2，租赁期限自2012年01月01日至2021年12月31日止，起始租金为人民币贰拾万元整，每两年按照前一年租金的5%滚动递增。被告承租租赁区域后，在未通知原告的情况下对租赁区域进行了改造，新增房屋违章建筑面积1766.36平方米。根据双方的《房屋租赁合同》第七章第2条约定，被告新增房屋建筑面积的行为已经超出合理装饰范围。虽经原告方多次制止，被告仍未停止违约、违法行为。由于被告新增房屋建筑面积的行为违反了《房屋租赁合同》的约定。原告就被告增加房屋建筑面积一事提议签订书面补充协议，但被告拒绝。原告于2015年10月23日发出律师函，要求被告联系签署补充协议等相关事宜，但被告未与原告协商。2015年12月8日，原告向被告发出解除通知。根据合同约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，原告有权将被告交纳的20000元保证金作为违约金予以扣除，并解除与被告的合同。为维护合法权益，原告诉至法院。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告怀仁前景答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：1.不同意解除合同。签订合同时，原告同意让被告改造。为改造房屋，被告投资几百万。现在因为租金未商量好就解除合同，不合理。2.不同意腾退房屋。2011年签订合同前，原告答应场地可以进行改造并用于酒店、办公等。原告让被告投标。后来，被告和六建物业去规划局办理规划手续，手续包含修建几栋楼房。3.被告没有违约行为，不应当支付违约金。
经审理查明:位于北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建集团公司三工区内7879.15平方米的土地使用权人为北京六建集团公司。在该土地上的5938.8平方米的建筑物的所有权人为北京六建集团公司。
2012年4月11日，六建物业（出租方甲方）与怀仁前景（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：第一章1.北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂院内，乙方同意按照本合同各项条款之要求租用该土地及地上建筑物，租赁部分建筑及场地面积3071平方米（租赁位置及范围详见附图）。2.该租赁房屋仅作为办公、车间、公寓使用，未经甲方允许不得改变房屋用途。租赁期限：自2012年1月1日起至2021年12月31日止。3.该房屋年租金为20万元。每两年按照前一年租金的5%滚动递增。本合同所涉及的房屋租金每一年结算四次。首期费用自本合同签署之日起十日内付清。以后各期费用须在上一付款期满前十五日内付至甲方。第二章1.合同签订三日内，乙方向甲方交付保证金2万元。2.甲方在乙方全部履行本合同各项条款条件下，合同到期乙方交还所租房屋、腾空所租房屋内所有乙方物品并结清房租、水电费等相关费用，经甲方验收后三日内，甲方将保证金（不计利息）如数退还乙方……第五章甲方的责任1.乙方按时缴纳本合同约定的保证金的情况下，甲方应在正式合同文本签订后十个工作日内将房屋交给乙方使用，并由甲乙双方共同确定该房产周边设施（如水电等）。4.乙方如有违约行为，甲方有权终止合同，收回租赁房屋。其损失由乙方承担……第七章对所租房间进行改造及装修的有关规定1.乙方有权对所租赁的房屋及场地进行装修改造并符合乙方使用要求，并自行办理齐全各项建设审批手续，期间所发生的一切费用由乙方自行承担。若因改造给甲方造成损失由乙方负责赔偿。因此造成有关行政部门处罚均由乙方负责处理。2.在房内合理的装饰及设备之外，乙方如需增加设备或进行其它装修，须经甲方同意，并向甲方提供施工图纸，该施工不得影响建筑物的结构安全，应符合安全规定，其费用和风险由乙方承担。3.乙方经甲方同意后，乙方装修的房屋及安装的固定设施、设备、管线等及其它附着在甲方所属房屋建筑物上的不可移动的装修资产，在双方合同到期或因其他原因终止时应无条件留给甲方，乙方不得拆除与损害。第八章违约责任1.双方均应遵守本合同的规定，任何一方违反本合同的规定，应当承担违约责任，给对方造成经济损失的，应赔偿损失。2.甲方未能按期向乙方交付出租房屋供乙方使用，应当顺延相应租赁期限，顺延交付房屋日期不超过30个工作日。3.本合同执行期内遇政府部门及单位征用土地、拆迁，导致无法继续履行合同，甲方须提前一个月书面通知乙方，并向乙方返还保证金及使用期以外的租金。拆迁补偿事宜有甲方处理，与乙方无任何经济关系……6.合同期内，未经甲方许可，乙方不得对所租房屋进行转租、转让。否则，甲方有权解除合同，收回房屋，并扣除全部保证金作为违约金。给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。7.若乙方在本合同期内有违约行为，甲方有权提前终止。8.合同生效后，双方应按照上述条款所约定履行。因一方违约导致该协议无法继续执行，违约方应赔偿无责一方相关损失并按本合同期限内总金额两倍赔偿给无责方，并一次性付清同时合同废止。
合同签订后，六建物业向怀仁前景交付了涉案房屋及场地。2013年，怀仁前景在4号院内修建了3层楼房，并将锅炉房改造成2层小楼。
2014年，怀仁前景将2号院的东房加盖了一层，并将其他原始房屋进行扩建。此外，怀仁前景在3号院内东面扩建了二层小楼，并将北面的大仓库改造成二层楼房。
随后,怀仁前景在1号院内拆除了部分原有房屋，在北面、西面新建了二层楼房，并将原有的南房改造成二层楼房。
另查明，2014年4月3日，北京六建集团有限责任公司向怀仁前景出具《证明》，同意怀仁前景对石景山区古城大街西侧特殊钢厂院内部分房屋及场地进行装修改造。2014年4月15日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会向怀仁前景颁发《建筑工程施工许可证》。许可证书上的编号为[2014]施[石]装字0013。该许可证仅针对第2号、第3号院装修使用。
2014年7月24日，六建物业向怀仁前景发出《停工通知》。通知载明:现再次通知贵公司停止租赁合同面积内的一切在施工程，因不按要求停工，造成的一切后果及经济损失，全部由贵公司承担。
2014年8月27日，六建物业向怀仁前景发出《告知函》。告知函明确表述多次要求怀仁前景停止施工的事实。
2014年11月20日，怀仁前景和六建物业就涉案房屋租赁等事宜召开会议。六建物业明确表示:室外再建，原则是坚决不允许，室内局部水电装修可以网开一面，工程施工图报备物业部并取得同意后可继续进行，新建好的房屋不准对外出租。
2014年12月30日，六建物业向怀仁前景发出《告知函》。要求怀仁前景停止自建房屋，待协议完成并缴纳房屋租金及相关费用后方可继续施工。
2015年2月5日，怀仁前景向六建物业发《函》。其中载明：由于整体改造投入大，产权归六建，投入之前曾经和贵公司约定单价：原来有产证面积0.55元/平米，新建改造面积按照0.4元/平米，按照最终改造面积计量，自投入使用之日计价。按照确认的面积，总体计价应为：367230.15元，比原合同价格增长164230.15元。由于至今没有投入使用，特申请适当减免。
2015年4月13日，六建物业向怀仁前景发出《通知》。提出如下要求：1.2015年4月30日前，自行拆除自2015年1月7日后搭建的建筑物、恢复原貌；2.逾期不拆或再有私自搭（扩）建现象发生，我公司将立即终止租赁合同。
2015年9月22日，怀仁前景向六建物业发出《告知函》。其中载明:现有锅炉房未合理规划使用，为了对资源有效利用，增加双方收益，特将以下事宜函告贵单位。1.我单位愿以0.5元/平方米/天的价格承租贵单位的锅炉房，相关改造费用由我公司自行承担。2.原合同补充协议及锅炉房面积使用协议，均从2016年1月1日起执行。对此，六建物业于2015年9月25日《回函》。其中载明:1.特钢宿舍区“锅炉房”不在你方承租合同区域内，我公司近期没有出租该处房产的计划。2.你公司提出从2016年起计算房租的要求没有依据和道理。我公司认为应从2015年1月起计算房屋租金。如你公司再不认可这项基础条件，我公司不再与你公司进行继续签订补充协议的工作。
2015年10月20日，六建物业向怀仁前景发出《律师函》。该函载明:贵司承租租赁区域后，在未经六建物业的同意下，擅自对租赁区域进行了改造，新增房屋建筑面积1766.36平方米。《房屋租赁合同》第七章第2条约定，乙方如需增加设备或进行其它装修，须经甲方同意。现贵司新增房屋建筑面积的行为已经超出合理装饰范围，应取得六建物业的同意，贵司擅自新增房屋建筑面积的行为违反了《房屋租赁合同》的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及《合同法》的规定，六建物业有权解除合同并要求赔偿损失。
2015年12月7日，六建物业向怀仁前景发出《合同解除通知函》。其中载明：贵司承租租赁区域后，违法合同约定，违反法律规定擅自新增地上建筑物，虽经我公司制止，贵司仍未停止相应违约、违法行为，贵司的行为已构成了合同解除的条件。现函告贵司，在本函送达之日起《房屋租赁合同》即解除，贵司应于2015年12月31日前将所有租赁区域交还给我公司。怀仁前景于2015年12月12日签收该通知。
再查明：怀仁前景已向六建物业交纳保证金2万元，并已付清2017年3月以前的房租。怀仁前景认可该公司职员有20多人。1-4号院内共居住100多人而仅1号院内就有25套房。1号院内西南角，有一家“山西刀削面馆”对外营业。1号院内设有一教会。
在诉讼中，本院就自建（扩建）建筑物损失是否需要一并处理的问题已向怀仁前景释明。怀仁前景表示，需要另行主张权利。
上述事实，由当事陈述、《租赁合同》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、现场照片、房地平面图、函等证据在案佐证。
本院认为，2012年4月11日，六建物业与怀仁前景签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。
关于六建物业提出，请求判令解除原、被告于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》。根据合同约定，乙方虽有权对所租赁的房屋及场地进行装修改造但需要符合乙方使用要求。若乙方在本合同期内有违约行为，甲方有权提前终止合同，并扣除保证金。经查，在未经六建物业的同意下，怀仁前景对1.2、3号院进行了大量的改、扩建及新建建筑物，并且在六建物业多次叫停并要求拆除违建的情况下，怀仁前景仍然未停止施工行为。故根据合同约定，六建物业有权解除租赁合同。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》的规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合同期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同的，出租人可要求解除合同。故本院对原告的该诉讼予以支持。
关于六建物业提出，判令被告将石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建三工区内的1号院、2号院、3号院、4号院内所有租赁房屋包括自建房腾退并交付给六建物业的诉讼请求。因原、被告之间的租赁合同关系解除后，怀仁前景占据涉案房屋不具有合法依据，故应当将涉案房屋（包括自建房）腾退并交付给六建物业。鉴于涉案房屋及场地面积较大，本院对腾房期限予以宽限，酌定为三个月。如因腾退自建（扩建）房屋，给怀仁前景造成损失的，怀仁前景可就此另行主张权利。
关于六建物业提出，根据合同第八章第六条、第七条约定请求判令怀仁前景向六建物业支付违约金2万元。经查，合同约定，合同期内，未经甲方许可，乙方不得对所租赁房屋进行转租、转让。否则甲方有权解除合同，收回房屋，并扣除全部保证金作为违约金。给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。经查，怀仁前景在租赁房屋内确实存在转租的行为。经询问，六建物业认为怀仁前景在2013年就对外转租，但未提供证据证实其在知道怀仁前景有转租行为后六个月内曾提出过异议。虽六建物业在2014年11月20日提出“新建好的房屋不准对外出租”，但此前怀仁前景已经长时间存在转租行为，结合租赁合同的租赁用途为公寓及涉案场地房屋的实际状况，本院认定六建物业对怀仁前景的转租行为是默许的。此外，六建物业还提出根据合同第八章第7条的规定“若乙方在本合同其内有违约行为，甲方有权提前终止合同，并扣除乙方保证金”。本院认为，此条款是关于保证金是否予以退还的约定。现原告主张的违约金，故不适用该条款的约定。据此，本院对原告的该诉讼请求不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除北京六建集团有限责任公司物业管理分公司与北京怀仁前景工程技术有限公司于2012年4月11日签订的《房屋租赁合同》；
二、北京怀仁前景工程技术有限公司于本判决生效后三个月之内将北京市石景山区古城大街西侧特殊钢厂东门内六建三工区内的1号院、2号院、3号院、4号院内所有租赁房屋包括自建房腾退并交付给北京六建集团有限责任公司物业管理分公司；
三、驳回北京六建集团有限责任公司物业管理分公司的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由北京怀仁前景工程技术有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沈 霞
人民陪审员 张莎丽
人民陪审员 张蕴东
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 王洁如
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