安徽省黄山市屯溪区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1002民初524号
原告（反诉被告）：陈昱，女，1978年10月18日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，
委托诉讼代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：巴媛媛，安徽道同律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：胡斌，男，1982年2月23日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，
委托诉讼代理人：殷志丁，安徽金天都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汪淑芬，安徽一飞律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈昱与被告（反诉原告）胡斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年4月24日、2017年7月24日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈昱及其委托诉讼代理人唐春飞、巴媛媛及被告（反诉原告）胡斌委托诉讼代理人殷志丁、汪淑芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈昱向本院提出诉讼请求：1、判令胡斌继续履行房地产买卖居间协议，协助陈昱签订存量房买卖合同并办理银行按揭贷款手续，缴纳相应税费并办理房屋产权登记过户手续；2、胡斌负担诉讼费用。本案审理中，陈昱于2017年3月15日变更诉讼请求：1、判令解除房地产买卖居间协议，胡斌双倍返还陈昱定金20万元；2、判令胡斌赔偿因违约造成房屋及车库目前市场价格与原成交价格之间差价损失222261元；3、判令胡斌赔偿陈昱已支付的中介费3500元；4、胡斌负担诉讼费用。事实和理由：2016年9月20日，陈昱与胡斌在中介公司签订房地产买卖居间协议，约定陈昱购买胡斌所有的坐落于屯溪区××玉兰××室及玉兰××号车库，总房款948000元，合同对房款支付、交房日期、税费等均进行了详细约定。陈昱于当日向胡斌支付了购房定金10万元，双方约定于2016年12月20日去房管部门签订存量房买卖合同并同时前往银行办理房屋按揭贷款手续。合同签订后，胡斌却以协议上房子与车库未分价为由故意抬高车库价格，并拒绝办理房屋交易手续。陈昱为此多次与胡斌协商分价后继续履行合同，但胡斌均予以拒绝。2016年12月4日，中介公司书面催告胡斌尽快办理网签及银行贷款手续，均遭拒绝。同年12月15日，在中介协调下，胡斌同意去房管部门办理网签。但在房管部门工作人员询问下，胡斌又突然改变说法拒不分价，造成网签没有成功。陈昱多次与胡斌协商沟通均未果。2016年12月19日，陈昱将首付尾款现金拿到中介通知胡斌前来领取，但胡斌仍然拒绝接受，并同意通过诉讼解决。
胡斌答辩并反诉称，双方签订的房地产买卖居间协议非正式的房地产买卖合同，并非属于有效的本约合同，而是为将来签订正式买卖合同而签订的预约合同。协议条款中约定双方应在2016年12月20日前应去房管局办理房屋买卖网签手续，该条款也印证了案涉合同为预约合同，且案涉协议条款存在缺失性及不确定性，也不符合构成商品房买卖合同的主要条款，故案涉合同不应认为是本约合同。由于案涉合同系预约合同，故陈昱诉请要求解除合同及双倍返还定金没有事实法律依据。在由于双方原因无法继续磋商，不可归咎于双方当事人过错的情形下，亦不适用定金罚则。陈昱认为胡斌不与其签订本约合同的原因是因为房屋大幅上涨所致，但上述理由均系陈昱主观臆断，并无事实依据。陈昱陈述的双方由于房屋分价问题未达成一致意见，正是证明了合同未继续履行不可归责于双方。另外，陈昱诉请的房屋差价损失没有事实依据，案涉合同只是预约合同，即使胡斌违约也只是承担缔约过失责任，应适用定金罚则，不应适用其他违约赔偿责任。关于陈昱诉请的中介费，其提交的佣金确认书系陈昱与中介公司达成，中介公司也是陈昱自行寻找的，佣金是陈昱自愿承担的费用，与胡斌无关。综上，陈昱的诉请与事实不符，请求法院依法驳回陈昱的诉请。因房地产买卖居间协议仅是预约合同，需双方进一步磋商确定具体条款，胡斌就此多次与陈昱进行协商，但陈昱在面对预约合同存在的问题始终没有正面回应及主动协商解决，甚至违反交易平等性原则，强迫胡斌答应其违法要求，同时对已经确定的税负承担条款予以反悔，意欲制造因胡斌的过错导致合同无法签订的事实。由于陈昱借假磋商，恶意拖延，导致胡斌丧失最佳交易时机，故在超出签约最后期限，胡斌不再同意与陈昱继续磋商签订合同，特反诉请求：1、判令没收陈昱已缴纳的定金10万元；2、陈昱负担反诉费用。
陈昱针对胡斌反诉答辩称，双方所签房地产买卖居间协议明确约定了房屋位置、面积和价款，具备正式房屋买卖合同的内容，双方之间已达成房屋买卖的合意，成立了房屋买卖的法律关系，故案涉房地产买卖居间协议并非预约合同，而是本约合同。协议约定的房屋总价款948000元，由于中介提供的格式合同中并未进行细分，因此案涉住宅和车库价格并未细分。经双方多次协商，陈昱同意按照胡斌的要求对案涉住宅和车库价格进行划分，即车库14.8万元、住宅80万元。2016年12月15日，双方共同前往房管局办理网上签约手续，但在办理过程中，胡斌又无故反悔，拒绝对上述房产进行分价，导致网签未果。同年12月18日，胡斌父亲又致电陈昱要求其必须一次性支付案涉住宅和车库的总价款，拒绝按照协议约定的方式继续履行。因此，正是胡斌违背诚信原则恶意违约，导致协议一直未予履行。关于案涉住宅及车库的税费问题，事实上，陈昱与胡斌已就税费承担方式作了明确约定，根据协议第二条可知个人所得税的承担方，另其他税费应按照相应法律、法规的规定，由缴费义务人缴纳。陈昱出于促进交易的角度考虑，也曾与胡斌协商愿意承担胡斌的税费，但胡斌仍拒绝履行。由上述事实可知陈昱始终秉持诚信原则，希望合同能够按约履行，但胡斌以种种理由故意拖延，拒绝履行合同，致使陈昱无法实现合同目的。另外，胡斌在反诉中多次提及协议部分细节约定不明，造成合同无法履行，但是根据合同法规定，约定不明的内容，可以协议补充或者依法确定。综上，胡斌反诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。
陈昱围绕诉讼请求依法提交了下列证据：
1、房地产买卖居间协议、房地产权证、房屋宗地图，证明陈昱与胡斌已经达成房屋买卖的意思表示，双方买卖合同关系已经成立；
2、定金收条、支付首付款照片，证明陈昱已经按约定向胡斌支付定金及首付款；
3、办理网签的视频、微信聊天记录、电话录音光盘、催促办理交易手续通知函，证明胡斌在合同履行中存在违约行为；
4、估价报告书，证明胡斌违约而给陈昱造成的房价上涨差价损失；
5、房地产估价报告，证明案涉房产的市场价值，以及胡斌违约而给陈昱造成的实际损失。
胡斌向本院提交以下证据：
1、房地产买卖居间协议，证明双方协议未约定房屋、车库分价及仅约定个人所得税承担，对其他税费未予约定的事实，双方所签合同只是预约合同，并非本约合同。即使一方违约也应依据合同适用定金罚则，并不涉及赔偿差价损失；
2、微信记录，证明胡斌在协议履行中已履行积极磋商义务，不存在有意违约行为。双方在协议中并未对房屋、车库进行分价，双方为此磋商中陈昱并未积极协商，而是率先提出诉讼解决，另从磋商过程可以反映陈昱存在率先违约的事实。
3、不动产登记信息，证明陈昱名下有多套房产，本案所涉购房有炒房的嫌疑。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认证如下：胡斌对陈昱提交的证据1真实性无异议，但对证明目的持有异议，认为涉及住宅与车库网签时需要分价，但双方并未协商一致，且涉及税费承担等问题亦未明确约定，故双方所签协议系预约合同，而非本约合同。即使胡斌违约，但根据协议约定也只是双倍返还陈昱定金。本院认为，双方签定的房地产买卖居间协议对购房款、定金、房款支付方式、房屋登记过户时间及违约责任等均进行了明确约定，已具备房屋买卖本约合同的必备要素，相关住宅与车库的网签分价及税费负担并不构成双方所签协议为预约合同的理由，故胡斌质证认为双方签订的协议系预约合同，本院不予以采信。另协议中虽约定了定金罚则，但并不影响胡斌违约时，在约定的定金不足以弥补其违约造成的损失，陈昱可依据相关法律规定向胡斌请求赔偿超过定金部分的损失。故本院对证据1三性予以采信，对胡斌的质证意见不予以采纳。胡斌对陈昱提交的证据2中收条三性均无异议，但对支付首付款照片三性均有异议。本院认为，胡斌对收条三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。陈昱提交的支付首付款照片虽系陈昱单方出具，但有双方微信记录佐证，故本院对其三性予以采信。胡斌对陈昱提交的证据3三性均持异议。本院认为，办理网签的视频、微信聊天记录均系双方履行合同中的真实记录，胡斌无证据证明其不真实且违反法律禁止性规定，故本院对其三性予以采信。另电话录音光盘缺乏被录音主体的身份证明，催促办理交易手续通知函未有相关送达记录，且均系陈昱单方制作，故本院对其关联性不予以采信。胡斌对陈昱提交的证据4三性均持异议，本院认为，陈昱提交的证据4系陈昱单方委托估价报告，胡斌对此报告并不认可，故不能单独作为证据予以认定。本院对证据4三性不予以采信。胡斌对陈昱提交的证据5合法性无异议，但对鉴定部门采用的比较法和收益法的鉴定方法持有异议，并对鉴定基准日定为2017年3月15日持有异议。本院认为，房地产估价报告系本院因陈昱申请，委托相关鉴定部门进行鉴定所产生，鉴定机构、人员及鉴定程序均符合法律规定，胡斌认为鉴定部门所采用的鉴定方法不妥，但未举出充分证据予以证明。另鉴定基准日系本院在双方无法达成一致意见基础上，综合本案实际情况所确定，故本院对胡斌的质证意见不予以采纳，对证据5三性予以采信。
陈昱对胡斌提交的证据1真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的持有异议，认为房屋买卖合同的主要条款已经具备，分价也已协商一致，相关税费如无约定也应依据法律规定予以承担，且上述理由均不能作为胡斌拒绝网签的理由。本院认为，房地产买卖居间协议已具备房屋买卖合同必备条款，应认定为本约合同，胡斌所主张的分价问题从相关证据所示已经协商一致，至于税费承担如无约定可依据法律规定承担，且上述原因并不能作为胡斌拒绝网签继续履行合同的理由。故本院对陈昱的质证意见予以采纳，对胡斌提交的证据1真实性、合法性予以采信，但对其关联性及证明目的不予以采信。陈昱对胡斌提交的证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为恰恰证明了胡斌违约的事实。本院认为，陈昱与胡斌的微信记录反映了整个房屋买卖的磋商过程，但从记录反映陈昱已对胡斌提出的网签时要求房屋车库分价方案无异议，故胡斌仍以其他理由拒绝在房管部门网签合同已构成违约，本院对陈昱的质证意见予以采纳，对胡斌提交证据2的证明目的不予以采信。陈昱对胡斌提交的证据3真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的持有异议。本院认为，陈昱是否另行购买有住房与本案所涉房屋买卖合同关系不具有关联性，本院对证据2真实性、合法性予以采信，但对其关联性不予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
坐落于屯溪区××玉兰××室及××区××玉兰××号车库产权人为胡斌。2016年9月20日，胡斌作为出售方（甲方）与陈昱作为购买方（乙方）及黄山市房管家房地产经纪有限公司作为居间方（丙方）签定房地产买卖居间协议，约定乙方购买甲方位于屯溪区××玉兰××室及××区××玉兰××号车库。购买总价款948000元。付款方式为第一次：甲乙双方签订买卖合同当日2016年12月20日前，乙方支付给甲方房款19万元作为首付款（含定金），甲方如有贷款的，需于买卖合同签订后10日内向贷款银行申请提前偿还所有贷款。第二次：贷款支付，在乙方贷款银行审核批准后按银行规定的形式与期限将乙方贷款款项75万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往不动产交易中心办理产权转移申请的以现金方式支付给甲方。第三次：交付房屋时，支付房款8000元。交易税费承担方式为甲方个人所得税由乙方自行承担。买卖合同的签订及违约处理：甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，甲乙双方各向丙方支付房屋成交总价1%的佣金。因房产交易过户需要，双方同意在本协议生效次日起90个工作日内到丙方指定地点按本协议约定条件补签《黄山市不动产买卖合同》，并于《黄山市不动产买卖合同》生效后30日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。协议还约定：2016年9月20日客户陈昱支付房东胡斌定金10万元，甲乙双方约定交房时间2017年3月10日之前，该房屋为代办过户，一次性收取代办过户费用，该费用由乙方全权承担，签居间协议当日支付。同日，陈昱支付了胡斌房屋定金10万元。嗣后，因在房管部门办理网签合同需将住宅与车库进行分价，双方即继续通过微信进行磋商，陈昱提出了房款88万元、车库6.8万元的分价方案，但胡斌则坚持要求按房款80万元、车库14.8万元进行分价。双方经过多次磋商未达成一致意见。同时，胡斌于2016年12月6日还提出了首付款要符合银行房贷政策及交税等所有费用由陈昱承担的意见。2016年12月7日，陈昱在微信中明确向胡斌表示同意胡斌的分价方案，并催促胡斌于12月20日前前去办理网签手续。胡斌则坚持认为必须先由三方确定修改的约定条款，双方为此再次产生异议，2016年12月15日，经中介协调，胡斌与陈昱前往房管部门办理网签手续，胡斌要求经办人员按照房地产买卖居间协议进行办理未通过后，与陈昱发生口角并径直离开，导致网签合同未予签订。嗣后，双方通过微信继续就网签问题进行沟通，胡斌提出了五点要求：1、所有交易费用由陈昱承担；2、房屋与车库分价，其中车库按14.8万元进行分价；3、如居间协议中约定的首付款达不到银行标准，需要重新明确首付款金额；4、不改变交易总价的条件下，需全款到账，不留尾款；5、车库和房屋定金也要区分。陈昱则表示同意车库按14.8万元进行分价，其他条件不同意，要求按房地产买卖居间协议履行。双方再次发生争执。2016年12月19日，陈昱将协议约定的首付款拿至中介公司，通过微信发出照片要求胡斌去领取，并要求网签和办理银行按揭。由于胡斌未予继续答复，陈昱于2017年1月4日诉讼来院。案经本院审理调解，陈昱要求继续履行协议并同意胡斌的所有要求，但胡斌则不同意继续履行协议致调解无效。
另查明，陈昱在履行房地产买卖居间协议过程中，已支付黄山市房管家房地产经纪有限公司中介费3500元。本案审理中，经陈昱申请，本院依法委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司对屯溪区××玉兰××室及××区××玉兰××号车库房地产市场价值进行评估，评估总价为1170261元（评估基准日2017年3月15日）。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈昱与胡斌签订房地产买卖居间协议系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。胡斌抗辩认为，因相关住宅与车库的网签分价及税费负担不明，故双方所签协议为预约合同。本院认为，双方所签合同对购房款总价、定金、房款支付方式、房屋登记过户时间及违约责任等均进行了明确约定，已具备房屋买卖合同的必备条款，相关住宅与车库的网签分价双方经协商后，陈昱已同意胡斌的分价意见。至于税费负担，协议亦已确定由陈昱负担个人所得税，其他税费虽未约定，但均可依据法律规定予以确认承担主体，故胡斌的上述抗辩事实并不构成双方所签协议为预约合同，并拒绝继续履行合同的理由，本院对胡斌的抗辩意见不予以采纳。由于胡斌和陈昱在房地产买卖居间协议签订后，虽然双方曾对网签时住宅和车库分价意见不一，但经过双方协商，陈昱已同意胡斌的分价意见，故双方已具备网签合同的条件，但由于胡斌提出其他条件，并拒绝分价，导致网签失败，经陈昱催促，胡斌也未继续履行合同，且在本案审理中，陈昱已就胡斌提出的税费负担等问题已全部同意，但胡斌仍拒绝履行合同，故胡斌的行为属于单方根本违约，陈昱作为守约方按法律规定有权解除合同。因胡斌违约，故应按合同约定及法律规定双倍返还陈昱购房定金20万元。关于陈昱另行主张的房屋差价损失问题，根据《中华人民共和国合同法》规定，胡斌违约给陈昱造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和逾期可得利益损失。涉案房产（含车库、室内装修）经本院委托安徽华瑞房地产土地评估有限公司鉴定，总价值为1170261元，上述鉴定程序合法，鉴定机构及人员均具有相应资质，本院对鉴定报告予以采信。故根据鉴定意见，胡斌违约给陈昱造成的损失总额应为222261元（1170261元-948000元）。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。故本院确定陈昱诉请的损失赔偿金额应为122261元。另陈昱因履行合同支付给房产中介公司的中介费3500元，亦构成陈昱的其他直接经济损失，陈昱在本案予以主张，本院应予以支持。至于胡斌反诉认为，陈昱在履行合同中未积极主动协商，并违反交易平等性原则，强迫胡斌答应其违法要求，同时借假磋商，恶意拖延，对已经确定的税负承担条款予以反悔，意欲制造因胡斌的过错导致合同无法签订等事实。故反诉要求没收陈昱已缴纳的定金10万元，但胡斌主张的上述事实均与本院所认定的事实不符，故本院对其反诉主张不予以支持。
综上，陈昱的诉请，部分符合法律规定，本院应予以支持。胡斌的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈昱和被告（反诉原告）胡斌于2016年9月20日签订的房地产买卖居间协议；
二、被告（反诉原告）胡斌于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告（反诉被告）陈昱购房定金20万元；
三、被告（反诉原告）胡斌于本判决生效之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）陈昱经济损失125761元；
四、驳回原告（反诉被告）陈昱其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）胡斌的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7353元、反诉费1150元、鉴定费4470元、保全费5000元，合计17973元,由原告（反诉被告）陈昱负担5392元，被告（反诉原告）胡斌负担12581元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审 判 长 罗 昱
审 判 员 王 晶
人民陪审员 许毅龙
二〇一七年八月七日
书 记 员 汪 青
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。