大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初5211号
原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店区丰荣街153号。
负责人：张某，系该行行长。
委托诉讼代理人：庞某某、于某，均系辽宁莲城律师事务所律师。
被告：张某某，男，1968年7月5日出生，汉族，户籍地黑龙江省漠河县图强林业地区。
被告：大连广城房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区城子坦街道兴城街32号-11。
法定代表人：李某某，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王某某，1977年12月13日出生，系该公司职员，户籍地黑龙江省大兴安岭地区，现住大连市金州区。
原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建设银行）与被告张某某、大连广城房地产开发有限公司（以下简称广城房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行委托诉讼代理人于某到庭参加了诉讼。被告张某某、广城房地产经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张某某立即清偿借款本金人民币222873.60元及自欠款之日2017年5月12日起至借款还清日止的利息、罚息和复利；2.请求确认原告对被告张某某抵押的房产享有优先受偿权；3.请求判令被告广城房地产对被告张某某的借款承担连带清偿责任；4.诉讼费及一切相关费用由二被告承担。事实和理由：2015年1月28日，原告与被告张某某签订212900000
--2012--
20150228331号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款用途：购置第一套商品房，房屋坐落于普兰店市城子坦街道兴城街62号2单元1层1号；借款金额：人民币238000元整；借款期限为240个月，自2015年1月28日至2035年1月28日；贷款利率：为浮动利率；罚息利率：本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%；借款的发放：贷款人将款项一次性划入大连广城房地产开发有限公司账户；计息、结息：贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款：采用委托扣款方式等额本息还款法；抵押：被告以位于普兰店市城子坦街道兴城街62号2单元1层1号的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁权、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人违约情形：包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形；贷款人救济措施：包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与被告广城房地产签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告广城房地产就被告广城房地产开发建设并依法销售的坐落于普兰店区（市）城子坦社区路（街）普兰店市城子坦镇第三医院北段地段号（或地段）的经批准命名为“城子坦镇第三医院北段地段改造”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年3月至2019年3月，第四条甲方承诺（被告广城房地产）：由于被告广城房地产原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告广城房地产应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金和利息，以及乙方（即原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（即原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（即原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（即原告）核对无误、收执之日止。原告于2015年9月25日，依约拨付贷款238000元。被告张某某没有完全履行还款义务，拖欠到期应付贷款本息7829.39元（2017年5月12日至2017年9月25日）不予清偿，依据原、被告签订的借款合同约定，原告有权宣布贷款立即到期。原告诉至贵院，请求判如所请。
被告张某某、广城房地产未具答辩。
原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、对账单及欠款明细表、大连普兰店市商品房买卖合同、房屋预告登记证书、楼宇按揭合作协议、被告身份证、户口本，上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：：
2014年3月14日，原告建设银行与被告广城房地产就普兰店市城子坦镇第三医院北段地段改造的楼盘，签署《楼宇按揭合作协议》。协议甲方为被告广城房地产，乙方为原告。其中协议第4条第4款规定：“由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第一项还约定：“对甲方承担连带保证责任的借款，在每笔借款保证期间内，如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，购房人未按时足额履行，或者购房人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。”
2015年1月18日，被告张某某与被告广城房地产签订商品房买卖合同（合同编号：WHT201500437号），所购商品房位于普兰店市城子坦镇兴城街62号2单元1层1号，建筑面积81.67平方米，总价款341381元。首付103381元，余款238000元办理商业贷款。
2015年1月28日，原告建设银行与被告张某某签订编号为212900000--2012--
20150228331号《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同约定原告向被告张某某提供借款本金为人民币238000元，借款期限为240个月，自2015年1月28日至2035年1月28日，本合同项下贷款利率为年利率，执行浮动利率，于起息日在每年的对月对日调整，当月无起息日对日的，则以当月的最后一日为利率调整日。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。约定还款日为自起息日次月起，约定还款日为每月对日的前一日；当月无起息日对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日。借款人的还款方法为等额本息。抵押条款约定，被告以本合同抵押财产清单所列财产为该借款设定抵押，抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。借款人违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；…对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。抵押财产清单中被告张某某以位于普兰店市城子坦镇兴城街62号2单元1层1号的房屋为其借款提供抵押担保。被告张某某在合同借款人及抵押人处签名盖章。
合同签订后，2015年2月9日，该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人为原告，证号为普房预普他证字第0150965号。原告按照合同约定于2015年2月12日将借款238000元一次性划入被告广城房地产的账户中，被告张某某在个人贷款支付凭证中借款人处签字。
被告张某某自2017年5月12日起未履行还本付息义务，尚有借款本金人民币222873.60元未偿还。
本院认为，原告建设银行与被告张某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告张某某未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权根据《个人住房（商业用房）借款合同》关于违约责任的约定，宣布贷款立即到期，要求被告张某某偿还所有未还款项，包括借款本金222873.60元及自欠款之日2017年5月12日起至借款还清日止的利息、罚息和复利。关于原告请求确认原告对被告张某某抵押的房产享有优先受偿权一节，因被告张某某以其所购买的房屋为贷款作为抵押物，虽办理了抵押预告登记，但未办理房产证及正式抵押登记，无法实现优先受偿权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求判令被告广城房地产对被告张某某的借款承担连带清偿责任一节，因涉案房屋未办理房产证及正式抵押登记，符合原告与被告广城房地产签订的《楼宇按揭合作协议》中约定的被告广城房地产应承担连带保证责任的情形，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告张某某于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金人民币222873.60元及利息、罚息和复利（自欠款之日2017年5月12日起至借款还清日止按照双方签订的编号为212900000
--2012--20150228331号《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计付）；
二、被告大连广城房地产开发有限公司对本判决主文第一项给付内容承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。
一审案件受理费4643元、保全费2226元，合计6869元（原告已预交），由被告张某某、大连广城房地产开发有限公司连带承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 滕 健
审判员 宋 丽
审判员 王 静
二〇一七年十二月十四日
书记员 梁心奕
附：相关法律法规
1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
3.《中华人民共和国合同法》第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。
4.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。5.《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
6.《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
7.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
8.《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
9.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
10.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
11.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。