上海市金山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金民三（民）初字第3860号
原告李某某。
委托代理人李小某。
委托代理人韦某，上海市某某律师事务所律师。
被告上海某股份有限公司。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人王某，系上海某股份有限公司职员。
委托代理人唐某某，系上海某股份有限公司职员。
原告李某某诉被告上海某股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月27日受理后，依法适用简易程序，于2013年12月26日、2014年2月11日公开开庭进行了审理。2014年2月11日，原、被告合意延长简易程序适用期间一个月。原告委托代理人李美某（后变更为韦某）、被告委托代理人王某参加了第一次庭审，原告李某某及其委托代理人韦玮、被告委托代理人唐某某参加了第二次庭审，原告委托代理人李小某参加了二次庭审。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年1月15日，原、被告签订《上海某营业房联建协议书》（以下简称《协议书》）。协议约定原告选定被告经营的上海某D区第1D幢第1间地块联建营业房，协议对房屋的价款、付款方式和被告动工（2003年6月底前）及房屋的交付时间（最迟2004年10月）都作了约定。协议还约定如被告未能按期动工或交付房屋，原告有权要求被告每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。协议订立后，原告先后向被告支付房款人民币249，950元，但被告屡屡违约，没有按期动工，也没有按时交房。几年来，原告每年都向被告及被告所在地的党政及其有关部门反映，要求被告支付逾期交房的违约金，均未果，故诉请判令被告支付逾期交房的违约金244，943元。第一次庭审中，原告要求违约金计算至实际交付日止，即以199，950元为基数，自2004年11月1日起至实际交付日止，按每日万分之三计算；以26，000元为基数，自2004年12月21日起至实际交付日止，按每日万分之三计算；以24，000元为基数，自2005年7月1日起至实际交付日止，按每日万分之三计算。第一次庭审后，原告增加诉讼请求，要求被告立即向原告交付上海某D区第1D幢第1间（目前门牌编号为：某镇某公路8678弄4305号1层及某公路8678弄4303号302室）房屋，并协助办理房屋过户手续。
被告辩称，原告主张的违约金已超过诉讼时效，请求驳回原告的该项诉讼请求。涉案房屋已具备交付条件，只要原告付清房款，同意交付房屋并办理过户手续。
原告为证明其主张，提供以下证据材料：
1、《协议书》一份，证明约定于2004年10月交房，逾期要支付违约金。被告对此无异议，但认为诉讼时效应从约定的交房时间第二天起的二年内。
2、收款收据七份，证明原告支付房款的依据。被告对此无异议。
3、（2011）金民三（民）初字第＊＊＊号民事判决书，证明同类型的业主主张违约金被法院支持。被告对真实性无异议，但认为当时诉讼中被告没有进行诉讼时效抗辩，故该判决对本案没有约束力，与本案无关。
4、名片一组、某公交线时刻表，证明原告在近几年中一直主张权利，在沟通过程中被告工作人员出示的名片，镇长的名片是在信访接待原告时出示的，时刻表是被告给原告的。被告对名片的真实性无异议，名片中的镇长在2005年已调离某镇，陈某某2006年1月离开公司，张某某于2008年离开被告公司，陈惠某、夏某某还在公司；对时刻表真实性不能确定，与本案无关。
5、证明三份（编号为2、10、12）、相关证人的身份证复印件，证明原告与他同时购房的老乡一直在主张权利，原告的朋友也陪同原告主张权利。被告对真实性不能确认，证人必须出庭作证，这些证人都是购房业主，有利害关系，对他们的证言不予认可。证言中提到的内容都不能发生诉讼时效中止、中断的事由。原告的朋友所写的两份证明，与原告有利害关系，不予认可。
6、协议书一份、温岭市某镇某村村民委员会出具的证明，证明李美某也是业主之一，原告一直在主张权利。被告对协议书的真实性不能确认，与本案无关；对村民委员会的证明的真实性不发表意见，与本案无关。
7、原告历年来主张权利及信访、催款函等相关材料（编号为15、16、18、32-90），证明原告一直在主张权利，由于时间长了，邮寄材料的凭证找不到了。被告对真实性不能确认，与本案没有关联性，被告从未收到过所谓的信函，也没有任何政府机关或职能部门收到原告的信访材料后来被告单位调查核实的事实，所以不能证明诉讼时效发生中止或中断。
8、原告于2006年9月发给被告的电报（编号为17、97），证明原告通过电报的方式向被告主张权利。被告对真实性不能确认，被告没有收到过电报，电报中也反映不出发电报的时间，只是原告单方陈述，不能证明诉讼时效没有超过。
9、各类交通费凭证（编号为19-31、91-96、98、99），证明历年来原告为了主张权利所花费的交通费。被告对真实性不能确认，认为与本案没有关联性，不予认可。
10、补充协议，证明协议第十二条约定如果被告未按协议办出小产证，原告恢复联建协议中关于被告承担违约责任的权利，所以不存在诉讼时效的问题。被告对真实性无异议，对原告所证明的内容是原告单方面的意思表示，不具备诉讼时效中止或中断的效力。
11、2013年11月12日的录音，证明原告向被告主张权利的事实。被告不予认可，认为这是原告自行录音，从时间上看早已超过诉讼时效，从内容上听，听不清楚谁与谁的对话，不能证明原告主张权利的事实。
12、原告朋友陈某的证言，证明原告主张权利的事实。被告对真实性不能确认，认为证人与原告系朋友关系，又是被告的业主，有利害关系，不具有中断诉讼时效的作用。
13、购房业主杨某某的客户张某某的证言，证明原告主张权利的事实。被告对真实性不能确认，不能发生诉讼时效中断。
14、证人潘某某的证言，证明原告主张权利的事实。被告对真实性有异议，证人父亲与购房业主杨某某是朋友，有利害关系，且证人证言是道听途说，不能采信。
被告未向本院提供证据材料。
经庭审质证，原告提供的证据1、2、10，被告无异议，本院予以认定。原告提供的证据3，被告虽对真实性无异议，但该案中被告未进行诉讼时效抗辩，与本案关联性不足，故不能作为定案依据。原告提供的证据4，与本案没有关联性，故不予认定。原告提供的证据5、12、13、14，系与原告同时购房的同乡或朋友，有利害关系，且证言中未能反映出原告向被告主张权利的事实，故不予认定。原告提供的证据6，与本案无关，不予认定。原告提供的证据7，系原告单方意思表示，不能作为原告主张权利的依据。原告提供的证据8，电报发送的时间未能显示，无法反映原告主张权利的时间，故不予认定。原告提供的证据9，与本案缺乏关联性，故不予认定。原告提供的证据11，无法反映原告主张权利的事实，故不予认定。
根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：
原、被告于2003年1月15日签订《协议书》，原告为乙方，被告甲方。协议约定，乙方选定上海某处D区第1D幢第1间共壹间第1和3层的地块联建营业房，每间占地面积为45.6平方米（长12米，宽3.8米），总建筑面积为136.8平方米，实际建筑面积待国家有关部门核定为准。联建房土建款每平方米为650元，由乙方负责交付，此款项分三次付清，具体时间等甲方通知。甲乙双方签订《协议书》后，乙方即向甲方交付联建房基础建设费，每间价格为148，000元，另外边间加20，000元，总计168，000元。协议第八条约定，甲方定于2003年6月底前动工，最迟于2004年10月交付使用，如未能按期动工或交付房屋，乙方有权要求甲方每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金。如有特殊原因，交付使用期按实予以顺延：1、人力不可抗拒的自然灾害和其他事故；2、施工中遇到异常困难或重大技术问题又不能及时解决；3、其他非甲方能控制或克服的因素。2003年1月23日，原告分别支付10，000元、138，000元、20，000元；2004年5月9日，原告分别支付1，950元、30，000元；2004年12月21日，原告支付26，000元。2005年7月1日，原告支付24，000元。至此，原告合计支付249，950元。
2006年11月30日，原、被告签订《补充协议》，原告为乙方，被告为甲方。双方约定，为了上海某项目顺利进行，为了乙方的投资尽早得到回报，甲方和乙方及乙方的代表在长达四五个月时间内历经数次平等协商、签署多份《会议纪要》的基础上达成本补充协议，作为原联建协议的补充协议，供双方遵照执行。协议第二条约定，甲方不再要求乙方补交土地差价，乙方放弃追究甲方延期交房的违约责任。协议第三条约定，工程竣工验收合格后甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；甲方办理大产证之后应通知乙方在合理时间内会同甲方共同向上海市金山区房地产交易中心申领该联建房的房地产权证（小产证）。小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕，本补充协议最终签订日期为2006年12月15日，但在2006年12月15日后签订的联建户，本协议第四条的租金只能以20，880元人民币计算，以下类推。协议第四条约定，为更好培育市场，2008年4月30日之前该联建房由甲方免费使用；2008年5月1日至2009年10月31日该联建房屋由甲方向乙方租赁使用，租金总计为每间（136.8平方米／套）人民币26，880元。协议第十二条约定，因甲方原因未能在本补充协议第三条规定的时间内办理出小产证，乙方可选择解除协议或者要求甲方按原联建协议约定的违约条款执行，乙方恢复追究甲方延期交房的违约责任的权利，甲方承担违约责任；因乙方不配合甲方办理相关手续造成延误的，责任由乙方自行承担。
又查明，涉案房屋的门牌编号为：金山区某镇某公路8678弄4305号1层及某公路8678弄4303号302室。
本院认为，本案争议的焦点在于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，原告以被告逾期交房为由主张逾期交房违约金，该违约金是基于被告未按合同约定之期限交房的违约行为而产生，故被告逾期交房的违约行为一经发生，其侵害原告合法权益的事实即已确定，诉讼时效就应当开始计算。《协议书》中双方约定被告最迟于2004年10月将房屋交付给原告，故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2004年11月1日起开始计算。从原、被告于2006年11月30日签订的《补充协议》看：“甲方和乙方及乙方的代表在长达四五个月时间内历经数次平等协商、签署多份《会议纪要》的基础上达成本补充协议，作为原联建协议的补充协议，供双方遵照执行”，原告确实在主张权利。在《补充协议》中，原、被告对各自的权利、义务、违约责任重新进行了约定。但是，《补充协议》第十二条明确约定：“因甲方原因未能在本补充协议第三条规定的时间内办理出小产证，乙方可选择解除协议或者要求甲方按原联建协议约定的违约条款执行，乙方恢复追究甲方延期交房违约责任的权利，甲方承担违约责任”；《补充协议》第三条约定：“小产证在2006年10月20日起六个月内办理完毕”。嗣后，被告违反该约定。因此，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从被告违约行为发生时起重新计算，即在协议约定的小产证办理时间完毕时起的二年内，也就是在2009年4月20日前主张该违约金。虽然原告提供了证人证言、手机录音、信访材料等证据材料，但是其中的证人，多数是陪同原告去被告公司，至于原告是否向被告主张权利，证人均不在场；手机录音是2013年11月12日，已超过诉讼时效；信访材料是原告单方记录或陈述，原告也未能进一步提供证据印证其主张违约金的事实；原告发送的电报，无时间显示；名片、各类交通凭证，与原告主张违约金的事实缺乏关联性。因此，原告提供的证据均不能证明其在诉讼时效期间内向被告主张过违约金的事实。另外，原告也未能提供其他证据证明诉讼时效是否发生中断、中止的事由。原告提供的（2011）金民三（民）初字第＊＊＊号民事判决书，因被告当时未提起诉讼时效抗辩，故不能作为本案的定案依据。庭审中，原告认为，依据《补充协议》第十二条，原告可随时主张权利。本院认为，该理由缺乏依据，不予采纳。因此，原告主张逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院难以支持原告的该项诉讼请求。
关于原告提出的要求被告交付房屋及协助过户的诉讼请求，被告表示只要结清房款，同意交付房屋及协助过户。庭审中，原告同意结清房款，故该请求双方无争议，应予准许。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告上海某股份有限公司在原告李某某结清房款当日向原告李某某交付坐落于上海市金山区某镇某公路8678弄4305号1层及某公路8678弄4303号302室房屋，并协助原告李某某办理房屋过户手续。
二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取2，487元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 褚红梅
二〇一四年三月十四日
书记员 盛佳叶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。