广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤13民终1625号
上诉人(原审被告)：吴宝威，男，汉族，1982年9月18日出生，住广东省惠州市惠城区，
被上诉人（原审原告）：饶高营，男，汉族，1957年9月10日出生，住广东省惠州市惠城区，
委托诉讼代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾静虹，广东伟伦律师事务所律师。
原审第三人：惠州市华轩置业有限公司，住所地：广东省惠州市下角菱湖香子园6号。
法定代表人：李惠雄。
上诉人吴宝威与被上诉人饶高营、原审第三人惠州市华轩置业有限公司因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初7060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
上诉人吴宝威上诉请求：1、请求判决撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2017）粤1302民初7060号《民事判决书》第一项判项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人不是本案的适格当事人，人民法院应当依法驳回被上诉人的起诉。预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先的限制性登记，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为正式查封登记。预查封期间，被执行人尚未取得不动产的所有权，其仅享有在符合一定条件的情况下取得不动产所有权的债权。本案中，位于惠州市××路华轩桃花源居F2栋13层04号房(以下简称“涉案房屋”)属于第三人惠州市华轩置业有限公司所有的房屋，尚未在惠州市房产管理局进行权属登记，上诉人对该房屋的查封属于预查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查……”，该条规定中的案外人应当理解为执行案件中对执行标的的执行会对其权利产生影响的利害关系人，亦即直接关系人，而不能无限制地扩大理解为所有的与执行标的物无关的案外人。在预查封尚未转为正式查封期间，被上诉人不能成为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的案外人，故其无权向法院提出书面异议，其也不是执行异议之诉案件的适格当事人，人民法院亦应当依法驳回其起诉。二、被上诉人饶高营不是涉案房屋的所有人，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。依据“物权法定”原则，不动产物权只有经过登记，方能产生物权效力。本案中，涉案房屋属于第三人惠州市华轩置业有限公司所有(未进行房屋权属登记，尚未取得法律意义上的所有权)。因第三人拖欠上诉人借款，上诉人于2015年3月5日向惠州市惠城区人民法院依法提起财产保全申请，惠州市惠城区人民法院下达(2015)惠城法民二初字第82-2号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，依法对涉案房屋进行查封。显然，惠州市房产管理局登记的信息中，上述房屋的产权属于第三人惠州市华轩置业有限公司合法所有。上诉人因与第三人之间存在借款纠纷，依法查封第三人名下房产，维护自身合法权益，完全符合法律规定。被上诉人不是上述房产的所有权人，没有任何依据提起执行异议之诉，一审法院亦应当驳回被上诉人的诉讼请求。三、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第七条，属于适用法律错误。《解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，第三人惠州市华轩置业有限公司不存在将涉案房产出卖给第三方的行为，亦不存在将上述房屋抵押给第三方的行为，所以，本条法律规定不适用本案的审理，一审法院完全属于适用法律错误，人民法院应当在依法查明本案事实的情况下，驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、证据不足，故向贵院提起上诉，望判如所请。
被上诉人饶高营辩称，1、上诉人的上诉状与一审答辩状一致，没有新证据、新理由，我方认为应当驳回上诉人的上诉请求；2、被上诉人作为涉案房屋的拆迁安置主体，属于直接利害关系人，是本案的适格主体；3、根据《解释》第七条，被上诉人作为被拆迁人，对涉案房屋享有优先取得权，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第312条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院依法判决不得执行该执行标的，因此一审法院适用法律正确。我方认为本案有相应的法律规范和生效法律文书可以证明被上诉人饶高营对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。
原审第三人惠州市华轩置业有限公司未作答辩。
被上诉人饶高营向一审法院起诉请求：1、判决撤销（2017）粤1302执异32号《执行裁定书》，2、判决解除涉案房屋（建筑面积为139.71平方米）的查封措施，并停止对上述房产的执行；3、本案的案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年11月1日，原告饶高营与第三人惠州市华轩置业有限公司签订了《房屋拆迁置换合同》和《补充协议》，约定第三人拟对原告所有的位于惠城区下角秧角坳新华楼B栋9层902号房进行拆迁，并约定由第三人将其开发的桃花源居F2栋13层04号房（建筑面积为139.71平方米）即涉案房屋作为拆迁补偿置换。原告依合同约定向第三人交付被拆迁房屋，后第三人并未按《房屋拆迁置换合同》的约定协助原告办理房屋产权登记手续。后本院作出（2015）惠城法民二初字82-2号民事裁定书，查封了涉案房屋。原告饶高营向本院提起执行异议。本院经审理，于2017年3月17日作出（2017）粤1302执异32号执行裁定书，裁定驳回原告提出的执行异议。
另查一，本院于2017年6月15日作出（2016）粤1302民初6768号判决书，确认了原告饶高营与第三人惠州市华轩置业有限公司之间签订的《房屋拆迁置换合同》及其《补充协议》合法有效。
另查二，（2015）惠城法民二初字82号判决书确认了被告吴宝威对第三人惠州市华轩置业有限公司基于债权转让取得的债权。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点在于原告饶高营对涉案房屋是否享有优先于普通债权的权利。
首先，根据《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定赋予了被拆迁人优先取得补偿安置房的权利，原告饶高营与第三人惠州市华轩置业有限公司按照所有权交换的方式签订了《房屋拆迁置换合同》,通过《房屋拆迁置换合同》，原告饶高营直接取得的不是物权而是债权，对于这种债权，具有优先于普通债权的效力，而被告吴宝威基于债权转让合同取得对第三人惠州市华轩置业有限公司的债权是普通债权。因此，原告饶高营基于《房屋拆迁置换合同》享有的债权与被告吴宝威的普通债权相比具有优先性。
其次，《房屋拆迁置换合同》是一种以物易物的合同，本质上属于买卖合同的关系，《房屋拆迁置换合同》约定第三人惠州市华轩置业有限公司需给原告饶高营办理房屋产权证。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告饶高营与第三人惠州市华轩置业有限公司已经完成了房屋置换，原告饶高营也已经实际占有了该房产，原告饶高营也曾多次督促第三人惠州市华轩置业有限公司办理房屋过户手续但未果，原告饶高营对房屋未能过户登记没有过错。
最后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”享有足以排除强制执行的民事权益的核心在于案外人的利益比申请执行人的利益更值得法律保护，结合以上两点，一方面，原告饶高营基于《房屋拆迁置换合同》享有的债权与被告吴宝威的普通债权相比具有优先性，另一方面，原告饶高营对房产未能过户登记没有过错且已经履行了《房屋拆迁置换合同》应尽的义务，原告饶高营对房产享有的利益应该得到保护。因此，本院认为，原告饶高营对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法不得执行涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款规定，“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”原告诉请判决撤销（2017）粤1302执异32号《执行裁定书》，判决解除涉案房屋的查封措施的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。第三人惠州市华轩置业有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《解释》第七条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、停止对涉案房屋的执行。二、驳回原告的其他诉讼请求。
本院二审期间，上诉人、被上诉人、原审第三人均未提交新证据。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，本案争议的焦点是：被上诉人饶高营是否属本案适格当事人；是否应停止对涉案房屋的强制执行；原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条是否属适用法律不当。
关于被上诉人饶高营是否属本案适格当事人的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉，由执行法院管辖”的规定，案外人有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且该诉讼请求与原判决、裁定无关的情况下，可以提起案外人执行异议之诉。本案中，被上诉人饶高营系上诉人吴宝威申请强制执行原审第三人惠州市华轩置业有限公司一案的案外人，且对该执行案件的执行标的请求停止执行，故被上诉人饶高营在其执行异议被驳回后有权提出执行异议之诉。上诉人认为被上诉人饶高营非本案适格当事人没有事实和法律依据。
关于是否应停止对涉案房屋的强制执行的问题。原审认定被上诉人饶高营与原审第三人惠州市华轩置业有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》及《补充协议》合法有效，涉案房屋系拆迁安置房，事实认定清偿，本院予以确认。在该《房屋拆迁置换合同》及《补充协议》中，不仅明确约定采用产权调换方式进行安置，并对安置房的房号、具体位置、面积、回迁时间、差额补偿等内容进行了约定，对拆迁安置房进行了具体化、固定化，致使被上诉人饶高营对涉案房屋的所有权已经固定，该权利虽属合同债权，但该债权系特种债权，其无需进行房屋登记就优先取得该房屋，具有对抗第三人的效力，即具有排他性，故原审判决停止对涉案房屋的执行并无不当。
关于本案是否能适用《解释》第七条的问题。上诉人吴宝威以本案不存在原审第三人惠州市华轩置业有限公司将涉案房屋出卖或抵押给第三方的行为，不能适用《解释》第七条为由，认为原判适用法律错误。本院认为，该《解释》第七条旨在将被拆迁人对安置房的债权视为一种特种债权，赋予其相对普通债权的优先效力，其目的是在于保护作为弱势群体的被拆迁人的生存居住权。《解释》第七条赋予被拆迁人对安置房享有特种债权优先权的条件是：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。本案中，被上诉人饶高营与原审第三人惠州市华轩置业有限公司签订《房屋拆迁置换合同》，明确约定采用产权调换方式进行拆迁安置，并且直接明确了安置房的房号，符合《解释》第七条规定的条件而享有特种债权优先权，根据该特种债权的优先效力，原审认定被上诉人饶高营享有的债权优先于上诉人吴宝威的债权并无不当，故上诉人认为原判适用法律错误的主张不能成立。
综上，上诉人吴宝威的上诉主张没有事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币200元，由上诉人吴宝威负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 敏
审 判 员 胡毅妹
审 判 员 何伟国
二〇一八年五月二十四日
法官助理 黄 燕
书 记 员 苏敏娜
附：相关裁判依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。