黑龙江省北安市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑1181民初510号
原告：北安市汇通小额贷款有限责任公司，住所地:北安市友谊街宏伟家园12号。
法定代表人：王曙光，董事长。
委托诉讼代理人：徐云生，男，该公司副经理。
委托诉讼代理人：高志祥，男，该公司工作人员。
被告：张英国，男，1961年2月20日出生，汉族，个体，住北安市。
委托诉讼代理人：刘长城，黑龙江光大律师事务所律师。
被告：肖登元，男，1976年2月29日出生，汉族，干部，住北安市。
被告：张英文，男，1962年9月9日出生，汉族，教师，住北安市。
原告北安市汇通小额贷款有限责任公司（以下简称汇通贷款公司）与被告张英国、肖登元、张英文借款合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐云生、高志祥，被告张英国及其委托诉讼代理人刘长城，被告肖登元、张英文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
汇通贷款公司向本院提出诉讼请求：1.要求张英国给付借款本金350,000元及截止2018年6月12日利息款219，567元；2.拍卖、变卖张英国抵押房屋所得价款优先受偿；3.不足部分要求肖登元、张英文承担连带清偿责任。事实和理由：2012年12月31日，汇通贷款公司与张英国、肖登元、张英文签订了《借款抵押合同》，约定张英国向汇通贷款公司借款350,000元，月利率20‰，借款期限12个月。肖登元、张英文为保证人，并由张英国用本人房屋进行抵押担保。张英国、肖登元、张英文未按约定履行还本付息义务。
张英国辩称，2012年12月31日，张英国向汇通贷款公司借款本金350,000元属实。但是，后期张英国与汇通贷款公司的代理人徐云生签订了《房屋销售合同》，张英国用二套自有楼房顶抵了借款剩余借款本息。张英国与汇通贷款公司之间的债权债务关系已经消灭。法院应驳回汇通贷款公司的诉讼请求。
肖登元辩称，张英国与汇通贷款公司之间达成了用楼房顶抵借款全部本息的协议，张英国欠汇通贷款公司的债务已清偿完毕。肖登元的担保义务已解除。法院应驳回汇通贷款公司对肖登元的诉讼请求。
张英文辩称，张英国欠汇通贷款公司的借款全部本息已用楼房顶抵清偿完毕。况且自2012年12月31日至今，汇通贷款公司一直未向张英文主张权利，张英文的担保义务因超过诉讼时效而解除。法院应驳回汇通贷款公司对张英文的诉讼请求。
汇通贷款公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：
1.2012年12月31日，张英国、肖登元、张英文与汇通贷款公司签订的《借款合同》。旨在证明2012年12月31日，张英国向汇通贷款公司借款350,000元并由肖登元、张英文担保的事实；
2.2012年12月31日，张英国出具的《借据》及《收到条》。旨在证实汇通贷款公司按照约定向张英国发放贷款的事实；
3.房屋抵押登记材料。旨在证明张英国向汇通贷款公司借款350,000元时，张英国与妻子高桂贤用各自名下的房屋进行抵押并登记的事实；
4.《逾期贷款催收通知书》2份、《借款人责任承诺、还款计划书》1份。旨在证明汇通贷款公司于2015年1月21日与2015年12月30日两次向张英国催收还款的事实；
5.《逾期贷款催收通知书》2份、《保证责任承诺、还款计划书》2份。旨在证明汇通贷款公司于2015年1月21日与2015年12月30日两次向肖登元催收还款的事实。
张英国围绕抗辩请求依法提交了以下证据：
1.《商品房买卖合同》2份及交款收据。旨在证明张英国已于2016年12月9日，用位于通北镇福城小区A3栋二层212室114.532平方米商服楼房与A3栋七单元602室90.48平方米住宅楼房顶抵汇通贷款公司借款本息602,896元的事实；
2.2017年12月27日，通北房地产办事处出具的证明。旨在证明通北镇福城小区回迁登记表上三号楼六单元212室、三号楼七单元602室登记为徐云生（汇通贷款公司）的事实。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。张英国、肖登元、张英文对汇通贷款公司提交的证据无异议。汇通贷款公司对张英国提供的证据1、证据2均提出异议。对证据1的质证意见是，合同签订后因公司股东不同意，公司没有盖章，所以这两份合同属于无效合同；对证据2的质证意见是，办理商品房预售登记时汇通贷款公司没有到场，况且也没有《商品房预售登记证》。所以，通北房地产办事处出具的证明没有法律效力。肖登元、张英文对以上证据无异议。
张英国、肖登元、张英文对汇通贷款公司提交的证据未异议。本院对汇通贷款公司提供的以上证据予以确认。并对以上证据所证明的事实予以认定。张英国作为通北镇福城小区的开发商，已于2013年10月16日办理了福城小区3号楼的《商品房预售许可证》，可以依法将福城小区3号楼的在建或建成的房屋作为商品房预售。2016年12月9日，汇通贷款公司的委托代理人徐云生代表汇通贷款公司与张英国签订的以房抵债的《商品房买卖合同》，但在有关部门办理预售登记时徐云生并未到场，而是由张英国一人办理，未取得《房屋预告登记证明》，该登记行为不具有法律效力。本院对张英国提供的以上证据所证明的事实予以认定。
根据当事人的举证、陈述及本院对上述证据的认证，本院确认本案的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年12月31日，张英国由肖登元、张英文担保向汇通贷款公司借款350,000元，同时张英国与妻子高桂贤各用本人名下房屋进行了抵押担保，并办理了抵押登记，抵押登记期限为2012年12月31日至2013年12月30日。张英国、高桂贤、肖登元、张英文与汇通贷款公司签订了《借款抵押合同》。张英国给汇通贷款公司出具了借据及收到借款的收到条。借贷双方约定月利率20‰，借款期限至2013年12月30日止，张英国每月应预付利息款7,000元。合同签订后，张英国自2013年1月开始至2015年11月按汇通贷款公司的要求每月预付利息款8,750元。自2015年12月开始，张英国没有继续履行按月给付利息款的义务，也没有履行偿还本金的义务。2015年1月21日与2015年12月30日，汇通贷款公司两次向张英国及肖登元催收还款。2016年12月9日，张英国与汇通贷款公司协商“以房抵债”并签订了《商品房买卖合同》。汇通贷款公司同意用张英国开发建设的通北镇福城小区3号楼的A3栋二层212室114.532平方米商服楼房及A3栋七单元602室90.48平方米住宅楼房共顶抵借款本息602,896元。后期汇通贷款公司反悔，不同意继续履行双方签订的“以房抵债”《商品房买卖合同》。汇通贷款公司曾于2017年12月12日向本院提起诉讼，要求张英国、肖登元、张英文按借款合同履行还本付息义务，在诉讼期间，汇通贷款公司经本院传票传唤无正当理由未按照规定时间到庭参加诉讼，本院于2017年12月27日裁定“本案按撤诉处理”。
另查，中国人民银行1-3年贷款年利率为5.25%。
本院认为，张英国、肖登元、张英文承认汇通贷款公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。张英国向汇通贷款公司借款并同担保人肖登元、张英文、抵押人高桂贤与汇通贷款公司共同签订了《借款抵押合同》。同时给汇通贷款公司出具了借据与收到借款的收到条，双方之间的借贷关系、抵押关系、担保关系依法成立。张英国应按约定履行还本付息的义务。2016年12月9日，张英国与汇通贷款公司达成了“以房抵债”的协议，并与汇通贷款公司的委托代理人徐云生签订了《商品房买卖合同》，双方达成了用张英国开发建设的通北镇福城小区3号楼的A3栋二层212室114.532平方米商服楼房及A3栋七单元602室90.48平方米住宅楼房共顶抵借款本息602,896元的协议。至此，肖登元、张英文的保证责任因主债务的清偿而随之解除。后期，汇通贷款公司以自己的行为明确表示不同意继续履行以房抵债的《商品房买卖合同》，且并未实际占有《商品房买卖合同》约定的房屋。另张英国没有对汇通贷款公司反悔抵债的事实提出异议应视为双方签订的《商品房买卖合同》已解除。张英国应继续向汇通贷款公司履行偿还借款的义务。双方签订“以房抵债”的《商品房买卖合同》时原《借款抵押合同》已终止执行。关于该《借款抵押合同》利率的约定已自行失效。双方在解除《商品房买卖合同》后没有对借款的给付时间以及支付利息进行协商，应视为无约定。汇通贷款公司可随时向张英国主张偿还借款本金的义务。汇通贷款公司要求张英国按原约定的利率标准给付利息款的诉讼请求，本院不予支持。张英国应自签订以房抵债的《商品房买卖合同》的次日起按照人民银行同期同类贷款利率给付利息款。2013年1月至2015年11月期间张英国每月累计多支付的利息61，250元应顶抵2015年12月1日以后至2016年8月23日期间的应付利息款，不足部分张英国应自2016年8月24日开始继续给付。汇通贷款应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，虽然汇通贷款公司于2017年12月27日已向本院提起了诉讼，但诉讼当时已超过行使抵押权期间。故汇通贷款公司继续要求行使抵押权的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第二项、第二百零二条的规定，判决如下：
一、被告张英国于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告北安市汇通小额贷款有限责任公司借款本金350,000元，逾期给付按年利率5.25%给付利息款至借款还清为止；
二、被告张英国于本判决发生法律效力之日起10日内按月利率20‰给付原告北安市汇通小额贷款有限责任公司2016年8月24日至2016年12月9日期间利息款24，500元。
三、被告张英国于本判决发生法律效力之日起10日内按年利率5.25%给付原告北安市汇通小额贷款有限责任公司2016年12月10日至2018年6月12日期间利息款27，562.50元。
四、驳回原告北安市汇通小额贷款有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9，698元减半收取计4，849元，由被告张英国负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。
审判员 宋宏江
二〇一八年六月十二日
书记员 薛 岩