北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第13254号原告陈X，女，1982年8月8日出生。被告北京XX沙河建设发展有限公司。法定代表人李X，董事长。委托代理人樊XX，男，1979年9月5日出生。原告陈X与被告北京XX沙河建设发展有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈X、被告XX公司的委托代理人樊XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈X诉称：原告于2008年4月30日购买了由被告开发的昌平区沙河镇高教园区住宅三期X区X#住宅楼X层X单元X房屋一套，并签署了《北京市商品房预售合同》，合同编号Y，房屋合同总价款为223957元。后经测绘，双方确认实际总房款为221636元。合同签订后，原告向被告支付了全部总房款，及代缴契税金额3324.54元；被告于2010年10月15日交付该房屋（交付后房屋坐落位置变更为北京市昌平区北街家园X区X号楼X层X单元X），并于2013年2月4日为原告办理了房屋所有权证书。双方签订的房屋买卖合同约定被告应于2011年10月30日前取得房屋所有权证书；并约定如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照：自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。根据上述约定，被告应当按照原告已支付房款日万分之三的标准向原告支付逾期105天的违约金6981.53元，并应退还原告多收取的1108.18元契税差额。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金6981.53元；2、被告向原告归还房屋契税差额1108.18元；3、诉讼费由被告承担。被告XX公司辩称：第一，事实方面，被告按合同约定交付房屋，原告已经完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋转移登记逾期造成任何损失。我公司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益，被告迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着被告对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。第二，法律和司法解释方面，根据《合同法》第一百一十四条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另外，根据《合同法若干问题的解释（二）》第27条、第29条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。被告近年累计上缴税收约6至7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，被告已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋，享有收益并获巨大增值，被告迟延办理房屋权属转移登记并未给原告造成任何损失，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告过高的违约金予以减少。经审理查明：2008年4月30日，陈X与XX公司签订编号为Y618496的《北京市商品房预售合同》，合同约定，陈X购买XX公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期X区X#住宅楼X层X单元X号房屋(房屋产权证上登记地址为昌平区北街家园X区X号楼X层X单元X)，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，陈X依约定向XX公司支付了全部购房款。2010年10月30日，陈X与XX公司办理了房屋交付手续。根据合同约定,陈X应当在商品房实际交付720日内,即2012年10月19日之前取得房屋所有权证书。陈X实际取得昌平区北街家园X区X号楼X层X单元X号房屋产权证的时间是2013年2月1日，逾期105天，总房款是221636元，根据合同约定被告XX公司应支付原告陈X违约金6981.53元。另查，陈X向XX公司支付了契税代收款3324.54元，而XX公司代陈X向税务机关实际缴纳的契税额为2216.36元。在庭审过程中，XX公司认可多收了陈X契税代收款1108.18元，并同意退还。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋产权证复印件、房屋交付验收表以及当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：陈X与XX公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中约定了因出卖人责任买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约责任，双方关于该项违约责任的约定是预先约定的防范性措施，其目的在于督促相对方依合同约定及时履行合同义务，以保障当事人订立合同的目的能够实现。就办理本案涉诉房屋的转移登记而言，因XX公司的责任致使原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书，XX公司存在违约行为，理应向原告陈X支付违约金。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告XX公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告陈X造成实际损失，且XX公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定XX公司支付陈X逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。原告陈X要求被告XX公司退还剩余契税代收款1108.18元一节，被告XX公司认可该事实的存在，并明确表示同意退还，对此本院不持异议。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京XX沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告陈X逾期办理房屋所有权证书违约金人民币一千三百九十六元三角一分；二、被告北京XX沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还原告陈X多收的契税代收款人民币一千一百零八元一角八分；三、驳回原告陈X的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告北京XX沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 孙 伟二〇一五年十月十日书 记 员 王婷婷