四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0181民初3174号原告：成都市斯培行物业服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：刘琬戈，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邴其云，男，1988年7月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系原告公司员工。被告：曹洪刚，男，1983年4月11日出生，汉族，住四川省双流县。原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）与被告曹洪刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日受理后，因被告曹洪刚下落不明，本院依法公告向其送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书，并于2017年9月27日转为普通程序审理。于2018年2月23日依法组成合议庭并公开开庭审理本案，原告斯培行公司的委托诉讼代理人邴其云到庭参加诉讼，被告曹洪刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告斯培行物业公司诉称，都江堰市走马河西路232号“逸水青城.兰卡威”楼盘系成都皇朝置业有限公司开发。2011年10月28日，成都皇朝置业有限公司与原告斯培行物业公司签订了《前期物业管理服务合同》，并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告曹洪刚系“逸水青城.兰卡威”17栋2单元（面积：96.47平方米）的业主。按照《前期物业管理服务合同》第七条1款规定：业主交纳物业服务费的金额是按照每月每平方米1.1元计算交纳。被告曹洪刚应当缴纳的物业服务费每月是人民币106.1元。按照《前期物业管理服务合同》第十一条约定：物业服务费的缴纳时间是按月收取，在每月5日前交纳。该条约定：逾期按照每日应缴纳的物业服务费的千分之三支付滞纳金（违约金）。但自2016年1月1日起至2016年12月31日止期间，被告拒不支付原告物业管理费金额为1273.2元，垃圾清运费60元，违约金为200元，合计1533.2元。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费1273.2元（从2016年1月1日起至2016年12月31日止）；2、被告向原告支付垃圾清运费60元（从2016年1月1日起至2016年12月31日止）；3、被告向原告支付违约金200元（违约金计算标准为每日千分之三，从2016年1月1日起至2016年12月31日）；4、本案诉讼费及因诉讼发生的其他费用由被告承担。被告曹洪刚未到庭应诉，亦未在本院指定的举证期限内提交任何证据。原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：1.原、被告身份信息，证明原被告主体资格；2.《前期物业服务委托合同备案表》，证明案涉“逸水青城”前期物业服务合同合法有效；3.《“逸水青城”前期物业服务合同》，证明原、被告双方存在物业服务合同关系，被告应当按照合同约定履行缴纳物业费的义务；4.业主欠费明细，证明被告曹洪刚应当向原告缴纳从2016年1月1日起至2016年12月31日的物业费共计1273.2元、垃圾清运费60元、违约金200元；5.《个人家庭房屋登记记录信息证明》，证明案涉房屋位于滨江街道办事处走马河西路232号17栋2单元8楼22号属于被告曹洪刚所有。根据原告的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月28日，原告斯培行物业公司与成都皇朝置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：一、合同物业基本情况：1、物业名称：“逸水青城.兰卡威”；2、物业类型：住宅、商业；3、物业坐落：成都市都江堰走马河西路1号；4、总建筑面积：208312.04平方米。二、前期开办费及物业服务费标准：1、电梯住宅1.1元/月·平方米；2、多层洋房：0.8元/月·平方米；3、多层叠拼：1元/月·平方米；4.商业用房3元/月·平方米。三、物业费用支付方式：由业主依照本合同约定的标准按月向斯培行物业公司交纳，月住应当在每月首五日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，应按照应付金额每天千分之三的标准支付违约金。四、服务期限：自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。并于2011年11月7日在都江堰市房产管理局备案。被告曹洪刚系“逸水青城.兰卡威”17栋2单元8楼22号房屋（面积：96.47平方米）的业主。按照《前期物业管理服务合同》第七条1款规定，被告曹洪刚交纳物业服务费的金额是按照每月每平方米1.1元计算交纳，其应当缴纳的物业服务费每月是人民币106.1元。按照《前期物业管理服务合同》第十一条约定：物业服务费的缴纳时间是按月收取，在每月5日前交纳。被告曹洪刚逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，按照每日应缴纳的物业服务费的千分之三支付违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告斯培行物业公司与成都皇城置业有限公司签订了“逸水青城”前期物业服务合同，由原告斯培行物业公司对“逸水青城.兰卡威”小区提供物业管理服务。该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效合同。被告曹洪刚系“逸水青城.兰卡威”小区业主，该《物业服务合同》对被告曹洪刚具有法律约束力。关于原告斯培行物业公司主张被告支付物业费人民币1273.2元、垃圾清运费60元的问题。原告斯培行物业公司依约向被告曹洪刚提供物业服务，原告斯培行物业公司要求被告曹洪刚支付物业费（从2016年1月1日起至2016年12月31日止,96.47㎡×1.1元/月/㎡×12个月=1273.2元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告应缴纳的垃圾清运费：2016年1月至2016年12月共计12个月，每月应交五元，本院对每月应缴纳垃圾清运费金额予以确认，共计应缴纳垃圾清运费60元。关于原告要求被告支付违约金200元的诉讼请求，鉴于被告存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院根据本案所涉合同的实际履行情况、当事人的过错程度、原告的损失情况等依法予以裁量，对原告主张违约金调减为40元较为适宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曹洪刚于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付物业服务费1273.2元（自2016年1月1日起至2016年12月31日止）。二、被告曹洪刚于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付垃圾清运费60元（自2016年1月1日起至2016年12月31日止）。三、被告曹洪刚于本判决生效之日起十日内向原告成都市斯培行物业服务有限公司支付违约金40元。四、驳回原告成都市斯培行物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告曹洪刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 胡 蓉人民陪审员 康 华人民陪审员 李国平二〇一八年三月九日书 记 员 李林芳