上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初20827号
原告：上海元颂实业有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：张树军。
原告：上海市闵行区满天料理店，住所地上海市闵行区。
经营者：姚景秋。
以上两原告共同委托诉讼代理人：蒋力飞，上海市华诚律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。
被告：上海家南置业发展有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：周国元，董事长。
委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海元颂实业有限公司、上海市闵行区满天料理店与被告上海家南置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告上海元颂实业有限公司、上海市闵行区满天料理店的委托诉讼代理人蒋力飞、周雪爽，被告上海家南置业发展有限的委托诉讼代理人周愉珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海元颂实业有限公司、上海市闵行区满天料理店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《商业用房租赁合同》；2.判令被告返还原告房屋租赁押金30,000元(人民币，下同)；3.判令被告返还原告已支付的2017年3月3日至2017年3月31日的房屋租金共计21,094.50元；4.判令被告向原告支付违约金81,364.50元；5.判令被告赔偿原告损失共计388,635.50元(其中，装修装潢损失5,235元，不可搬迁设备损失47,100元，可搬迁设备的运输费、人工费、折损8,200元，员工遣散费193,100.50元，停工停业损失135,000元)。
事实与理由：自2011年起，经营者姚景秋向被告租赁位于上海市古羊路XXX号二层乙室的房屋(以下简涉案房屋)，用于经营餐饮项目。租赁涉案房屋后，在被告的配合协助下，在房屋内注册登记了原告上海市闵行区满天料理店，并对房屋进行装修，对外营业。涉案房屋的实际权利人为中国民用航空华东管理局(以下简称民航华东管理局)。2015年6月17日，经营者姚景秋以原告上海元颂实业有限公司的名义与被告再次签订《商业用房租赁合同》，合同约定，原告向被告继续租赁涉案房屋，用于经营餐饮项目。租赁期5年，自2015年8月1日至2020年7月31日。涉案房屋每月物业管理费870元，租赁第一年租金为每月21,525元，第二年起房租每年在上年基础上环比递增5%。原告已按约向被告支付押金30,000元。原告于2016年对涉案房屋进行了再装修。租赁期间，原告均按约交纳租金、物业管理费、水、电、煤等相关费用。2017年3月3日，原告突然接到长宁区拆除违法建筑工作办公室(长宁拆违办)的《告知书》，称古羊路(宋园路至古北南路段)南侧的建筑物属于违法建筑，责令各租户于2017年3月20日之前清理物品，撤离人员，逾期不予配合的，2017年3月27日起，相关部门将对该处依法采取停电、断水、停气措施，拆除违法建筑。原告所承租的涉案房屋在被拆除的范围之内。原告在收到《告知书》前，被告从未告知涉案房屋即将被拆除的事实，并且原告已经投入巨大维护店面和对外经营。自2017年3月3日《告知书》公布之日起至3月27日涉案房屋被彻底停电断水停气期间，涉案房屋因该告知书及相关部门在周边已开展的动工拆迁工作、执法人员的现场维持工作等影响，以致就餐环境恶劣、人心涣散、客户流失，原告无法正常开业经营，造成巨大的经济损失。面对政府部门的拆除，为减少损失，原告无奈只得与相关部门签署协议，搬离古羊路。自原告收到《告知书》至今，原告多次与民航华东管理局及被告联系，要求赔偿原告损失，至起诉日，均无果。原告认为，《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守和履行。涉案房屋租赁期未满，现涉案房屋非因原告的原因被拆除，被告事前未通知原告，致被告无法向原告继续履行合同，合同目的无法实现，属被告根本违约。故被告应返还押金，并支付违约金，并赔偿原告全部损失。原告为维护其合法权益和正常经济秩序，至法院诉讼，请求法院判如所请。
诉讼中，原告变更上述第1项、第3项、第5项诉讼请求为：1.判令原、被告签署的《商业用房租赁合同》于2017年3月3日解除；3.判令被告返还原告已支付的2017年3月3日至2017年3月31日的房屋租金共计21,847.60元；5.判令被告赔偿原告损失共计388,635.50元(其中，装修装潢损失5,235元，不可搬迁设备损失47,100元，可搬迁设备的运输费、人工费、折损8,200元，员工遣散费193,100.50元，停工停业损失135,000元)，并扣除法院最终支持的违约金部分。
被告上海家南置业发展有限公司辩称，关于合同解除，被告确认合同解除，但解除时间应为2017年3月27日，因为该日为正式停水停电之日。关于返还押金，被告同意返还原告押金，但根据合同约定，被告有权先行抵扣租金费用。关于返还租金，原告于2017年3月27日之前实际占用房屋、实际经营。故被告无需返还至实际经营日的租金，被告同意返还2017年3月27日至2017年3月31日期间的租金。关于违约责任，被告为合法出租人，有权出租涉案房屋，且被告已全面履行合同义务。拆除房屋属政府行为，被告对此没有过错。合同亦约定若政府拆除，双方互不承担违约责任，故原告就违约金的诉请缺乏依据。关于赔偿损失，被告对房屋拆迁过程不清楚，被告于2017年3月3日与原告同时知晓此事，故事实上不可能作到提前通知。原告实际经营至2017年3月26日，故相应租金计算至该日止，装修损失、停业等损失，无评估报告、无社保发票、无缴税凭证，仅为原告单方计算，未考虑房屋折损，故原告关于上述损失的诉请缺乏依据。
本院经审理认定事实如下：
2003年9月19日，民航上海华东生活服务中心作为用地单位获得位于虹桥镇用地项目名称为“社区临时商业配套用房”、用地面积为6244平方米的建设用地规划许可证。
2003年11月27日，民航上海华东生活服务中心作为建设单位获得了位于闵行区虹桥镇姚虹路至张虹路社区临时商业配套用房的建设工程规划许可证(临时证)。
2008年4月6日，被告作为建设单位获得了工程名称为“社区临时商业配套房(A、B、C)”、地址位于宋园路至姚虹西路的建筑工程施工许可证。前述工程于2004年9月竣工并经验收。
2008年4月24日，上海市闵行区规划管理局出具文件，该份名称为《关于古羊路(张虹路至姚虹路)临时商业配套用房的情况说明》的文件载明，上述临时商业配套用房为历史遗留问题，该局同意虹桥镇政府暂维持现状意见。
后民航上海华东生活服务中心委托被告管理上述临时商业配套用房。涉案房屋为上述临时商业配套用房所建商铺之一。
2015年6月17日，被告上海家南置业发展有限公司(作为出租方、甲方)与原告上海元颂实业有限公司(作为承租方、乙方)签订《商业用房租赁合同》，约定由乙方承租甲方上海市古羊路XXX号二层乙室，乙方在该房屋内经营餐饮项目。合同第三条约定，租赁期限为五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止。合同第四条约定，租赁押金为二个月租金额；月租金为21,525元，月物业管理费为870元，第二年起房租每年在上年基础上环比递增5%。合同第五条约定，租赁期届满或提前终止合同同时，甲方应在收回该房屋并认可乙方已按本合同约定全面履行了义务后的3日内，向乙方退还租赁押金30,000元。合同还就其他事项作出了约定。
上述合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告向被告支付了租赁押金30,000元。
2017年3月3日，长宁拆违办发布《告知书》，载明古羊路(宋园路至古北南路段)南侧的建筑物属于违法建筑。责令各租户于2017年3月20日之前清理物品，撤离人员，逾期不予配合的，2017年3月27日起，相关部门将对该处依法采取停电、断水、停气措施，拆除违法建筑。
2017年3月，被告向原告发出通知，告知请原告代表于2017年4月10日前到古羊路XXX号XXX楼被告处，结算收退各项费用等相关事宜。被告将于2017年4月10日撤离古羊路XXX号XXX楼。
2017年3月19日、同年3月31日、同年4月13日、同年5月4日，原告委托律师向民航华东管理局、中国民用航空上海华东生活服务中心发出《沟通函》，函件的主要内容为要求赔偿原告因房屋拆迁产生的各项损失。
2017年3月27日，涉案房屋因拆违工作被停水停电。后房屋被拆除。
2017年4月7日，长宁拆违办(作为甲方)与原告上海元颂实业有限公司、姚景秋(作为乙方)签订《拆违协议》，该协议就拆除古羊路XXX号二层乙室临时建筑的具体事宜作出约定。
2017年12月20日，原告上海元颂实业有限公司、姚景秋出具《收据暨承诺和保证》，载明收到长宁拆违办/虹桥街道拆违办给予的、非义务性的补贴，合计213,081.25元，其中搬迁补贴为113,006.25元，装修补贴为100,075元。
另查明，为配合长宁拆违办的拆违工作，原告上海市闵行区满天料理店结束在涉案房屋内的餐饮经营，部分员工辞职并原告支付工资及补助。原告上海市闵行区满天料理店提供的报表显示，其2016年11月至2017年2月期间的营业利润为120余万元。原告上海市闵行区满天料理店为搬离房屋内物品支付搬运费用，原告上海市闵行区满天料理店提供的收据显示，搬运费为8,200元。
以上事实，由原告提供的商业用房租赁合同、告知书、沟通函及邮寄凭证、通知及附件、拆违协议、照片、收据、辞职报告、报表、建筑工程施工许可证、竣工验收报告、竣工验收单、委托协议，被告提供的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、情况说明、授权委托书、委托书，本院至虹桥街道办事处调取的收据暨承诺和保证，以及原、被告的当庭陈述等证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。
2018年1月17日，本院至虹桥街道办事处就涉案房屋的拆迁事宜进行调查，该处工作人员告知本院，古羊路临时配套商业用房所涉商铺的装修损失评估已有结果，动迁办已与部分业主签署《拆违协议》、《收据暨承诺和保证》，已经向业主补偿相当于5个月租金的搬迁补贴，另对装修予以了补贴。未签署《收据暨承诺和保证》的业主，并非对补贴金额持有异议，而是因为存在转租纠纷，故未签字确认。目前，补贴金额尚未向业主支付，政府将于2018年底前支付。
本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《上海市城市规划条例》第五十一条规定，临时建筑不得超过两层，使用期不得超过两年；确需延期的，可以申请延期一次，延长期不得超过一年。临时建筑不得改变用途或者买卖、转让；使用期满后，建设单位或者个人必须负责拆除。根据上述规定可知，临时建筑在未经批准延长一年使用期的情况下，仅可使用两年。本案中，涉案房屋所处的古羊路临时商业配套用房自2003年11月27日获得建设工程规划许可证(临时证)后，未取得相关部门的延长使用期批准，故至2005年11月26日止，该房屋依法经批准的使用期限已届满。原、被告签订的租赁合同虽系当事人的真实意思表示，但因涉案房屋不具有合法批准的使用性质，该房屋存在不具有合法依据，故原告上海元颂实业有限公司与被告上海家南置业发展有限公司签订的《商业用房租赁合同》当属无效。故原告上海元颂实业有限公司要求确认合同解除，于法无据，法院不予支持。依据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告上海元颂实业有限公司支付的租赁押金，合同无效后，被告应予返还。原告上海元颂实业有限公司主张违约金，因其丧失合同依据，本院不予支持。关于原告上海元颂实业有限公司主张的2017年3月的租金及各项损失，本院认为应在区分原、被告责任之基础上予以评判。本案中，被告将已过批准使用期限的临时建筑出租给原告上海元颂实业有限公司使用，显有责任且应为主要责任，原告上海元颂实业有限公司作为经营者未尽调查产权状况，仍投入装修进行餐饮经营亦存在过错，但应为次要责任。故对于原告上海元颂实业有限公司已支付的2017年3月3日至同年3月31日的租金21,847.60元，鉴于一方面，长宁拆违办于2017年3月3日发出拆违告知书，责令各租户于2017年3月20日之前清理物品、撤离人员，后又于2017年3月27日停水停电，故原告上海元颂实业有限公司在其主张的时间段内，实际并无法正常使用涉案房屋；而另一方面，致本案租赁合同无效的主要责任在于被告，故被告应将2017年3月3日至同年3月23日期间的租金予以返还。关于原告上海元颂实业有限公司主张的各项损失388,635.50元(包括装修装潢损失、不可搬迁设备损失、可搬迁设备的运输费、人工费、折损、员工遣散费、停工停业损失)，根据本院的调查，原告已与长宁拆违办签订拆违协议，并将获得包括搬迁补贴、装修补贴等在内的补贴款共计213,081.25元，本院认为，原告因涉案房屋拆违产生的损失，已经能够从相关政府部门支出的补贴中获得补偿。又鉴于，原告自身亦需对合同无效所致损失承担责任，故本院对原告在本案中向被告主张损失的诉讼请求，不再予以支持。原告上海市闵行区满天料理店非本案合同相对方，故对于原告上海市闵行区满天料理店提出的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海元颂实业有限公司与被告上海家南置业发展有限公司于2015年6月17日就位于上海市古羊路XXX号二层乙室房屋签订的《商业用房租赁合同》无效；
二、被告上海家南置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海元颂实业有限公司租赁押金人民币30,000元；
三、被告上海家南置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海元颂实业有限公司自2017年3月3日起至2017年3月31日止的租金人民币21,847.60元；
四、驳回原告上海元颂实业有限公司、上海市闵行区满天料理店的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币9,010.96元，由原告上海元颂实业有限公司、上海市闵行区满天料理店负担人民币8,114.39元，由被告上海家南置业发展有限公司负担人民币896.57元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 周 颖
人民陪审员 方娇娇
人民陪审员 金平华
二〇一八年二月二十八日
书 记 员 董琪华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国城乡规划法》
第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。
……
临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。