江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民再30号
上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司徐州分行。
负责人：李厚网。
委托诉讼代理人：张开俊。
委托诉讼代理人：梁杰。
被上诉人（原审原告）：周晓煜。
原审原告：黄某。
法定代理人：沙某。
原审第三人：周陈厚。
上诉人中国农业银行股份有限公司徐州分行（以下简称农行徐州分行）因与被上诉人周晓煜、原审原告黄某、原审第三人周陈厚房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2016）苏0303民再9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农行徐州分行委托诉讼代理人张开俊、梁杰，被上诉人周晓煜及原审原告黄某的法定代理人沙某到庭参加诉讼，原审第三人周陈厚经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
2009年12月31日，周晓煜向原审法院起诉称：2004年7月，周晓煜与农行徐州分行国际业务部签订了房地产买卖契约，购买农行徐州分行所有的位于本市××＃房产。协议签订后，周晓煜先后二次支付购房款55万元。此后，由于徐州市规划局在周晓煜所购房产北侧进行不合理的规划严重影响该房产使用价值及徐州市××区房管处对周晓煜所购房产的部分面积主张所有权两起事件导致余款未能顺利支付。周晓煜自2004年起为解决规划和房产所有权问题历经行政和民事多次诉讼，最终于2009年使两个问题都得出了明确的结论。虽然农行徐州分行在出售前向周晓煜隐瞒了案涉房产的重大瑕疵，导致周晓煜几年来因诉讼耗费了大量的人、财、物力，但周晓煜考虑到与农行徐州分行的合作关系，自愿放弃要求对方赔偿的权利并向农行徐州分行致函表明了付清全部余款及请求协助办理房产过户手续的意愿。岂知农行徐州分行竟拒之不理。周晓煜无奈之下诉至法院，要求农行徐州分行及国际业务部协助办理徐州市建国东路15号2#房产的过户手续并承担本案诉讼费用。
农行徐州分行和农行徐州分行国际业务部辩称：案涉房产为黄海光和周晓煜两人共同购买，周晓煜单独主张权利，主体不适格。况且，根据协议约定，购房人应于合同签订后15日内付清全部购房款，否则，购房协议自动解除。由于购房人并未按约定付清购房款，双方之间签订的购房协议已自动解除。农行徐州分行不存在协助办理权属变更登记的义务。应驳回周晓煜的诉讼请求。
原审法院一审查明，徐州市建国东路15号2#房产的所有人原为本市食研所。1997年1月，食研所以该房产为徐州金纺针织服装有限公司向农行徐州分行国际业务部350万元的最高额借款提供抵押担保。因徐州金纺针织服装有限公司未履行还款义务，农行徐州分行国际业务部于1998年初向徐州市中级人民法院提起诉讼。同年2月5日，本院判决徐州金纺针织服装有限公司限期偿还借款本金2826000元及利息，如到期不能偿还，则变卖抵押房产清偿债务。该判决进入执行阶段后，江苏省高级人民法院指定宿迁市中级人民法院执行该案。2002年9月17日，宿迁市中级人民法院以宿迁市价格认证中心对该房产的评估价委托徐州市拍卖有限责任公司对该房地产进行公开拍卖，但未能成交。因农行徐州分行国际业务部同意以评估价接受该幢楼房抵消部分债务并自愿放弃剩余债权，宿迁市中级人民法院于2002年11月11日作出（2002）宿中执字第064号民事裁定，将案涉房产及座下土地以评估价格折抵给申请执行人农行徐州分行国际业务部。2004年7月，农行徐州分行国际业务部经上级同意后与周晓煜及黄海光签订“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》，依据宿迁市中级法院的裁定将建国东路15号2#房产以2200000元的价格出售给周晓煜和黄海光。双方还约定，购买方应在2004年7月23日前一次性付清全部购房款并承担办理房产过户登记及土地出让手续所产生的一切相关费用。出售方协助购买方办理过户手续并在能力达到的范围内提供所需要的相关资料。如购买方未能如期履行付款义务，则协议和契约自动解除等内容。但农行徐州分行国际业务部未告知购买方徐州市规划局在该房产北侧已规划定点建设“食品研究所实验综合楼”这一事实。此后，周晓煜分别于2004年10月13日和2005年2月5日向农行徐州分行国际业务部支付购房款500000元和50000元，农行徐州分行国际业务部亦将房产交付周晓煜使用，并收取了款项、出具了购房款的收条。2005年初“食品研究所实验综合楼”动工前，周晓煜得知这一情况。由于规划许可的“食研所综合楼”，将对其权利产生重大影响，周晓煜遂向原审法院提起行政诉讼，要求撤销徐州市规划局第990329号《建设工程规划许可》及2004485号建筑工程许可证。原审法院经审理后于2005年7月20日作出云行初字第42号行政判决，撤销了规划局第990329号《建设工程规划许可证》（副本）。徐州市规划局不服该判决提起上诉，本院于同年10月12日作出（2005）徐行终字第223号行政判决，驳回上诉，维持原判。2008年6月，徐州市××区房地产管理处因对案涉房产的权属问题与周晓煜不能达成一致认识，向原审法院提起民事诉讼。原审法院审理后作出（2008）云民一初字第107号民事判决，认定周晓煜购买的房产面积为1964.7平方米，但其另行占用了徐州市云龙房管处653.28平方米的房屋，应交还房屋并支付租金。周晓煜不服该判决提出上诉，本院于2008年10月30日作出（2008）徐民一终字第1924号民事判决，驳回上诉，维持原判。周晓煜不服终审判决向江苏省人民检察院申请抗诉。江苏省人民检察院于2009年6月18日作出苏检民行不抗[2009]33号决定书，决定不予抗诉。在案涉房产的相关利益纠纷确定后，周晓煜于2009年9月2日向农行徐州分行国际业务部去函，要求其提供汇款帐户以便支付剩余房款，并要求协助办理房屋过户手续。因农行徐州分行未予答复，周晓煜遂起诉至原审法院。
案外人黄海光与周晓煜系联合购房，2005年4月，黄海光在与周晓煜协商后退出购房，合同的权利义务交与周晓煜行使和承担。农行徐州分行国际业务部是农行徐州分行内部机构，不具有独立法人资格。
原审法院原一审认为，周晓煜与农行徐州分行国际业务部签订的房屋买卖协议合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。双方在合同中虽有购买方不能按期支付购房款则协议解除的约定，但根据农行徐州分行在付款期限届满后仍收取周晓煜支付的购房款这一行为结合农行徐州分行国际业务部前经理肖主林的陈述分析，双方在合同的实际履行过程中对合同约定的解除条款已进行了变更，且对付款时间未进行明确。周晓煜在签订购房协议后，因所购房产存在权利瑕疵和重大利益影响，为使合同得以全面履行，付出大量的精力，并在影响案涉房产利益的各项因素确定后主动向农行徐州分行提出付款请求，其主观上不存在违约的故意。因此，农行徐州分行关于周晓煜故意违约及合同因约定解除条件发生而自动解除的意见，原审法院不予支持。农行徐州分行应当继续履行合同并按约定协助周晓煜办理相关手续。关于周晓煜诉讼主体是否适格的问题，由于周晓煜和案外人黄海光是共同购买人，而农行徐州分行国际业务部在签订房屋买卖协议时亦未分别与二人就价款或其它事项有特别的约定。因此，黄海光与周晓煜经协商后退出购房的行为并不违反法律规定，对农行徐州分行的利益也不产生任何损害。故，周晓煜无论作为共同购房人之一或个人购房者，均有权向对方主张合同权利。农行徐州分行以案外人黄海光未参与诉讼而认为周晓煜诉讼主体不适格的意见无法律和事实依据，原审法院亦不予支持。农行徐州分行国际业务部是农行徐州分行的内部机构不具有法人资格，不能独立承担民事责任，其对外进行民事行为而产生的权利、义务应由农行徐州分行享有和承担。但是考虑到农行徐州分行国际业务部在案涉房产买卖过程中的具体作用和地位，其应承担相应的协助义务。
据此，原审法院作出（2010）云民初字第46号民事判决，判令农行徐州分行自收到周晓煜支付的全部购房款之日起十日内，与农行徐州分行国际业务部共同协助周晓煜办理本市××＃房产的权属变更登记手续。
农行徐州分行不服一审判决，向本院提起上诉称，1、涉案合同的另一方当事人为周晓煜、黄海光，一审认定黄海光与周晓煜经协商后退出购房，没有事实依据。黄海光应列为案件当事人，而一审未通知其参加诉讼，造成事实审理不清，判决结果错误，将导致产生新的诉讼。2、关于合同是否解除问题。涉案的房屋出让协议第五条明确约定“在协议约定的15日时间内购买方未付清购房款，协议自动解除”，因此，虽然其后农行徐州分行其他工作人员收取了周晓煜55万元款项，但收取的款项应视为按照合同约定合同自动解除后的租金。即使算作购房款，也应由农行徐州分行再与购买方重新签订购买合同。从该行为中不能推断出合同双方在合同的实际履行过程中对合同约定的解除条款已进行了变更的结论。事实上，农行徐州分行和周晓煜也曾多次就案涉房产商谈重新购买，2007年农行徐州分行与周晓煜初步达成协议，周晓煜已签字。因此，一审认定合同中解除条款已变更，且对付款时间未进行明确与事实不符。3、关于被上诉人是否违约，一审认定错误。涉案房屋买卖合同中明确约定了付款时间，被上诉人没有按合同约定时间付款，就是构成违约，而一审认为“其主观上不存在违约的故意”，上诉人认为违约不分故意与否，违约就应当承担违约责任。4、关于案涉房产的权利纠纷，上诉人签订合同时已全部告知购买方，一审认定结果与事实不符。且权利纠纷、规划许可问题不应成为被上诉人违约的理由。而一审法院认为所购房产因存在权利瑕疵和利益影响事件未告知购买方从而得出被上诉人不承担违约责任的判决结果是错误的，明显与事实不符。5、一审判决超越和变更原审原告的诉讼请求，没有法律依据。被上诉人一审的诉讼请求是要求农行徐州分行协助办理案涉房产的权属变更登记手续，关于购房价款多少没有具体主张。一审法院的判决超越和变更了原审原告的诉讼请求，违背了不诉不理的原则。一审判决结果违反公平、诚信原则，造成了国有金融资产的损失。综上，请求二审依法撤销原判，作出公正判决。
被上诉人周晓煜答辩称，1、上诉人认为案外人黄海光应列为一审案件当事人，无事实和法律依据。黄海光虽和被上诉人作为共同购房人签订了涉案房屋的买卖协议，但在合同履行过程中已退出购房合同，其行为并不违法，亦不会对上诉人产生任何损害。2、上诉人认为本案房屋买卖合同已解除的理由不成立。上诉人的主要理由是被上诉人在付款期限上存在违约行为，但被上诉人不能如期履行付款义务系由于涉案房屋的产权上存在瑕疵。上诉人若主张解除合同，其应向被上诉人进行通知。但被上诉人没有收到任何通知，其后被上诉人向上诉人支付部分购房款，上诉人亦予以接受并出具收条，双方的行为应视为对原合同中的付款时间和期限进行了变更，同时没有明确的付款期限。因此，涉案房屋买卖合同并没有解除，仍然有效。3、上诉人认为一审判决超越和变更被上诉人的诉讼请求也无法律依据。被上诉人在一审中请求上诉人协助办理争议房屋的权属变更手续，而按照合同约定支付全部房款是前提条件。因此，一审判决符合法律规定，并未超出被上诉人的诉讼请求。4、上诉人在上诉状中提到国有资产流失问题，本案涉案房屋在交易前曾经过三次拍卖都没有成功。被上诉人在购买涉案房屋时存在很大风险，没有人预想到房屋升值幅度如此巨大。但这是市场行为，房屋升值的利益由被上诉人享有，如贬值也由被上诉人承担亏损，并不涉及国有资产流失的问题。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原审被告农行徐州分行国际业务部同意上诉人的上诉意见。
本院原二审认为:
第一、关于被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为，该合同是否已经自动解除的问题。被上诉人与农行徐州分行国际业务部在2004年7月签订的“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》中约定了付款的期限以及未能如期履行付款义务的后果，即“如购买方未能如期履行付款义务，则协议和契约自动解除等内容。”但被上诉人于2004年10月13日和2005年2月5日才向农行徐州分行国际业务部支付购房款50万元和5万元，根据上述协议约定，被上诉人确实存在未按期付款的情形。在此种情况下，上诉人完全可以在当时提出解除合同的要求。但上诉人一方并未向被上诉人通知解除合同，而是在被上诉人向其付款时予以接收、出具购房款收条并将房产交付周晓煜使用。上诉人一方的一系列行为应视为在实际履行合同过程中双方对付款的问题及约定解除条款进行了变更，即上诉人接受并认可被上诉人的付款行为以及房屋买卖合同仍然有效的事实。因此，涉案的买卖合同并未因被上诉人的迟延付款行为自动解除。上诉人认为合同已自动解除没有事实和法律依据，不予支持。
第二、被上诉人要求上诉人协助其办理过户是否有事实和法律依据。由于涉案的房屋买卖合同仍然有效，因此，双方仍受该合同的约束，应继续履行合同约定的各自义务。在被上诉人按照合同约定支付全部购房款后，上诉人一方负有协助其办理房屋权属变更登记手续的义务。而依据该房屋买卖合同，被上诉人支付购房款是上诉人协助其办理权属变更登记的前提。付款和办理过户手续是本案中不可分割的两项合同义务，如只支持其中一项请求，将会造成双方的权利义务不对等的情况，且判决被上诉人向上诉人支付全部购房款亦不会对上诉人的权利造成侵害。因此，原审法院在判令上诉人为被上诉人办理涉案房屋权属过户登记手续的同时，判令被上诉人向其支付全部购房款并无不当。
第三、关于上诉人在上诉状中提到的国有资产流失问题。农行徐州分行国际业务部是在涉案房屋流拍后，经协商出卖于被上诉人的，该行为符合相关的法律规定，双方签订的房屋买卖合同合法有效。在合同有效的情况下,上诉人以现在徐州房产交易价格成倍增长为由主张不应按照原合同履行，否则就是违背公平和诚信原则的说法没有依据。被上诉人是在该房屋拍卖不成的情况下购买的，如该房屋价值贬损则损失亦应由被上诉人承担，且双方的交易价格符合当时的行情，并不存在恶意串通造成国有资产流失的问题。由于房地产市场行情变化不可预料，如发生变化就不按已签订的合同履行义务，则必然损害交易行为的稳定性，并侵害一方当事人的合法权益。因此，上诉人以现在的市场行情主张履行原合同义务就会造成国有资产流失没有依据。
第四、关于案外人黄海光要求参加本案诉讼的问题。黄海光于2010年4月29日向本院提出书面申请，请求参加本案诉讼。首先，黄海光在本案二审期间提出参加诉讼申请，即使其应作为案件当事人，亦应在一审期间提出申请，其在二审期间提出申请，不属本案审查范围。其次，在（2005）云行初字第23号案件审理期间，黄海光于2005年4月13日的庭审中明确陈述其已退出涉案协议，由被上诉人周晓煜个人来履行合同。因此，黄海光在本案二审期间对其已明确认可过的事实予以否认，并要求作为权利人参加诉讼有违诚信原则，亦不符合法律规定。若黄海光认为自己的权利受到侵害，其可以另行主张权利。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院作出（2010）徐民终字第1181号民事判决：驳回上诉，维持原判。
2010年6月25日，黄海光以两级法院的判决侵害其民事权利为由，向本院申诉。经本院审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审。遂于2010年8月20日作出（2010）徐民监字第0008号民事裁定，裁定由本院再审该案。
本院再审过程中，黄海光申诉称，黄海光于2004年7月与周晓煜合伙购买徐州农行国际业务部建国东路15号2#房产（共6层：1964平方米）。2009年底，周晓煜因该楼的买卖合同纠纷，在故意不通知黄海光的情况下，独自向徐州市云龙区人民法院提起诉讼。在诉讼中，周晓煜采取虚假陈述欺骗法庭的方式，提交了黄海光在2005年的行政诉讼中所作的“放弃共同购买”的笔录，证明黄海光“已主动放弃了购买权”。虽然，农行徐州分行在本案一、二审庭审中提出应通知黄海光参加诉讼，但原一、二审法院剥夺了黄海光作为该楼共同（合伙）购买人的权利。特申请对原判决再审。农行徐州分行和徐州农行国际业务部辩称，原审法院判决存在多处错误，请求法院将黄海光作为共同诉讼人参加诉讼，并正确确定当事人的违约责任和房屋价格。周晓煜称，原一、二审判决是正确的，黄海光没有申请再审的权利，应当维持原审判决。
本院再审认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，于2010年10月26日作出（2010）徐民再终字第0027号民事裁定，撤销原审法院（2010）云民初字第46号民事判决和本院（2010）徐民终字第1181号民事判决，发回原审法院重审。
原审法院立（2011）云民初字第0394号对本案重审。重审时，追加黄海光为共同原告参加诉讼。周晓煜、黄海光撤回对农行徐州分行国际业务部的起诉。
周晓煜在重审时的诉称意见同原一审诉称意见。
黄海光诉称，除涉及黄海光的身份的诉称意见外，其他同周晓煜的意见。周晓煜称，由于黄海光没有付款，又由于周晓煜及时向农行徐州分行付了款，这种关系事实上变更了原来黄海光、周晓煜与农行徐州分行之间的关系，这种观点没有法律依据。对于周晓煜陈述的2006年黄海光代理周晓煜一案时陈述放弃共有之说错误，因依据民法通则规定，代理人在授权范围内以被代理人的名义实施的民事法律行为，其结果应由被代理人承担。即使黄海光说了这句话也并不构成黄海光对权利的放弃。
农行徐州分行辩称意见同原一审辩称意见。
原审法院重审查明的事实与原一、二审法院相同。
另查明，周晓煜与黄海光之间没有关于共同购买的诉争房屋的份额的约定。另据（2005）云行初字第42号规划行政许可纠纷案件开庭笔录记载，黄海光作为周晓煜的委托代理人在该案庭审中称“我当时是和周晓煜联合进行的买房，但经过我们双方协商，我已退出了这个协议，由周晓煜个人来履行合同”。2011年7月21日，周晓煜以其购买的农行徐州分行位于本市××＃房产的购房款无法直接给付为由向徐州公证处提存现金1750000元，该处于2011年7月22日作出（2011）徐徐证民内字第3268号提存公证书，并向农行徐州分行发出《领取提存物通知书》，农行徐州分行认可已收到该通知书。2011年8月12日庭审后，黄海光向原审法院提交了收款人为中国农业银行股份有限公司徐州分行国际业务部的中国建设银行转账支票一张，出票日期为2011年8月25日，金额为1650000元，用途为代黄海光付购房款。
原审法院重审认为，周晓煜、黄海光与农行徐州分行国际业务部在2004年7月签订的“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，依法成立且合法有效，依法应受到保护。根据协议约定，周晓煜、黄海光确实存在未按期付款的情形。但农行徐州分行并未向两人通知解除合同，而是在两人向其付款时予以接收、出具购房款收条并将诉争房产交付两人使用。农行徐州分行的一系列行为应视为在实际履行合同过程中双方对付款的问题及约定解除条款进行了变更，即农行徐州分行接受并认可周晓煜、黄海光的付款行为以及房屋买卖合同仍然有效的事实。因此，涉案的买卖合同并未因周晓煜、黄海光的迟延付款行为自动解除。
关于黄海光是否应作为原告参与诉讼及两原告对诉争房产的份额的问题。周晓煜、黄海光作为2004年7月签订的“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》的签订一方，其二人已就购买本市××＃房产与农行徐州分行达成合意，故虽在（2005）云行初字第42号规划行政许可纠纷案件中，黄海光作为周晓煜的委托代理人时表示放弃购买权利，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的相关规定，两原告变更合同一方的当事人时应与合同相对方即本案被告农行徐州分行协议确定，否则应视为合同未变更。故周晓煜认为黄海光与其经协商后退出购房的合意不成立，黄海光应作为原告参与诉讼。两原告对诉争房产享有的份额没有约定，亦无法确定双方的出资比例，因此两原告等额享有诉争房产的份额。
《房屋出让协议》第二条约定了周晓煜、黄海光支付购房款的义务，现周晓煜已经支付550000元购房款，并将剩余购房款向中华人民共和国江苏省徐州市徐州公证处提存，黄海光亦有支付能力及付款的意愿。故周晓煜、黄海光要求农行徐州分行协助办理本市××＃房产的权属变更登记手续的诉讼请求，予以支持。
综上，经原审法院审判委员会研究决定，于2012年1月19日作出（2011）云民初字第0394号民事判决，被告中国农业银行股份有限公司徐州分行于判决生效之日起十日内，协助原告周晓煜、黄海光办理本市××＃房产的权属变更登记手续。
周晓煜、农行徐州分行均不服原审法院（2011）云民初字第0394号民事判决，提起上诉。本院认为原审法院判决违反法定程序，于2012年9月4日作出（2012）徐民终字第1088号民事裁定，撤销原审法院（2011）云民初字第0394号民事判决，发回原审法院重审。
原审法院立（2013）云民再初字第0004号，对本案再审。再审过程中，黄海光于2012年11月20日因病救治无效死亡，黄海光的母亲黄碎兰、儿子黄庭宝、女儿黄某就继承权问题产生纠纷，黄某向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼，该院于2014年9月29日作出（2014）泉民初字第1573号民事调解书，确定由黄某作为继承人参加本案诉讼。
周晓煜的诉称意见同原一审诉称意见，并补充如下:在2005年4月13日之前，黄海光就已经同周晓煜协商一致退出了共同购买协议，并且自始至终没有履行过合同义务，同时，农行徐州分行对此情况是知情的，没有提出反对。
黄某的诉称意见同黄海光在原审法院（2011）云民初字第0394号案件中的诉称意见，并补充如下：黄海光没有放弃购买权，本案属于债权请求权纠纷，不是不动产确权纠纷，应当认定为共同共有债权。
农行徐州分行的辩称意见同原一审辩称意见。
原审法院再审查明的事实同（2011）云民初字第0394号案件查明的事实。
另查明，黄海光于2011年8月向原审法院提交的中国建设银行转账支票，在付款期限内，出票人徐州市闽南贸易有限公司账户余额只有591.91元。
黄某在再审时表示同意付50%的购房款。
经过原审法院审判委员会研究决定，于2014年12月18日作出（2013）云民再初字第0004号民事判决，被告中国农业银行股份有限公司徐州分行于判决生效之日起十日内，协助原告周晓煜、黄某办理本市××＃房产的权属变更登记手续。
周晓煜、农行徐州分行均不服原审法院（2013）云民再初字第0004号民事判决，提起上诉。本院认为原判违反法定程序，于2015年11月30日作出（2015）徐民再终字第0008号民事裁定，撤销原审法院（2014）云民再初字第0004号民事判决，发回原审法院重审。
原审法院立（2016）苏0303民再9号，对本案再审。再审期间，周陈厚认为黄海光已于2012年将其对涉案房屋的权益转让给周陈厚，故申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
周晓煜的诉称意见同原一审及再审诉称意见，并补充如下:事实上农行徐州分行和周晓煜也曾经多次就案涉房产商谈重新购买，2007年农行徐州分行与周晓煜初步达成协议，周晓煜已签字，根据这个事实我们认为黄某作为本案诉讼主体是不适格的。当时在协议达成过程先是农行徐州分行方面提出来，并且形成了书面文本将书面文本发给周晓煜，周晓煜签字后，书面文本回到农行徐州分行，但最后签字流程的时候农行徐州分行负责人陶行长调离，没办法走内部印章的签字，该协议在周晓煜完成签字的当时当刻即成立并生效，后期农行徐州分行内部走这个签章的程序是否得以完善，并不影响周晓煜享有的法定权益。
黄某的诉称意见同黄海光在原审法院（2011）云民初字第0394号案件中的诉称意见及（2013）云民再初字第0004号参加诉讼申请书及庭审意见，并补充如下：关于周晓煜所述农行徐州分行曾经发送文本双方再次重新确认房屋买卖合同法律关系之说，显然属于周晓煜单方在诉讼中提出的新的观点而非事实，即便周晓煜所述是真实的显然违背当初与黄海光共同购买房屋的法律事实，周晓煜想以农行徐州分行并不认可的背地里的私相授受的行为来确定他所谓独立购买的事实，没有事实和法律依据。本案反复上下来回3次，周晓煜没有证据向合议庭提出，因此周晓煜所谓已经个人购买了的事实是错误的，是一厢情愿的。转让协议上的黄海光签名和沙某的签名都是真实的，尊重黄海光生前的意愿，也服从法院的判决。
农行徐州分行的辩称意见同原一审辩称意见，并补充如下：涉案的房屋出让协议依据该协议和案件事实已经解除，正如刚刚周晓煜代理人说基于农行徐州分行和周晓煜知悉默认涉案的协议已经解除，才有之后的农行徐州分行上诉状所说的多次和周晓煜商谈，重新购买涉案房产，但是在经过商谈之后，因为种种原因合同没有成立，没有达成协议，因此涉案房产没有成交依然属于农行的。2、因为原告周晓煜和原合同另一当事人黄海光没有按照房屋出让协议履行付款义务显然是违约行为，而且没有承担任何违约责任。周晓煜诉讼农行徐州分行要求其履行涉案房产的过户登记手续，没有法律依据，不应该予以支持，应当驳回。关于涉案的相关事实和观点可以参考农行徐州分行在多次上诉的诉讼中的答辩意见。对于第三人参加本案的诉讼，我们认为周陈厚不是合同的当事人，不应当参加本案的诉讼。对合同中的当事人变更应当征得被告农行徐州分行的同意，所以合同权利义务不能擅自转让。从转让协议的内容看第三人已经知道涉案房屋存在权属纠纷，依然签订转让协议，非善意第三人，涉案房屋的权属并没有转让，所以转让协议是无效的，同样和解协议也是无效的。
周陈厚述称，黄海光在签订遗嘱协议之前已经将涉案房产的所有权或相关份额全部转让给了第三人，黄某对涉案的房产已经丧失了继承权，所以本案房产原应该由黄海光占有的份额已经转让给了第三人，第三人应该取得涉案房屋的部分权利。同时第三人将从黄海光处取得的该房产的份额也同意转让给了本案的原审原告周晓煜，所以第三人认为涉案房屋的所有权应当完全属于周晓煜个人所有。
原审法院再审查明的事实同原审法院（2011）云民初字第0394号及（2013）云民再初字第0004号案件查明的事实。原审法院另查明：2012年1月29日，黄海光（甲方）与周陈厚（乙方）就涉案房屋转让事宜达成协议，约定：“一、甲方自愿将其名下的徐州市建国路15号（原为457号）房屋产权的100%及土地使用权折价抵顶给乙方，面积约980平方，以云龙区民初字第394号判决书为准。二、因甲方现就上述房屋产权纠纷在与其合作伙伴周晓煜在徐州市云龙区人民法院进行诉讼，故该房屋产权转让时间从徐州市云龙区人民法院判决书生效时间为准。甲方应在取得上述房屋所有权后，十日内协助乙方到徐州市产权处办理过户事宜。三、若甲方不协助乙方办理上述房屋过户或不全额赔偿，则甲方应再赔偿乙方壹佰陆拾万整。……。”黄海光、沙某在甲方处签名，周陈厚在乙方处签名。2012年7月20日，黄海光（甲方）和周陈厚（乙方）对上述协议进行补充约定：“一、甲方自愿将自己拥有的徐州市建国东路15号（原457号）楼的购买权全部转让给乙方，用以抵偿甲方所欠乙方120万元的款项（该楼约1964平方米，六层，原由甲方与周晓煜按照各占50%的份额共同从市农行国际部处购买），购买该楼的钱款由乙方自行承担。二、甲方与周晓煜因共同购买该楼等事项现正在诉讼中，故该楼购买权以法院生效判决为准。待法院确定甲方购买权并按约缴纳购房款后的10日内，甲方协助乙方办理产权过户事宜。三、甲方保证严格按照本协议履行，同时不得将该楼购买权再转让他人。否则，甲方应当返还乙方120万元钱并赔偿乙方40万元。”2016年12月1日，周晓煜（甲方）和周陈厚（乙方）就其双方欠款纠纷达成和解协议，约定：“甲乙双方因债务纠纷在云龙法院执行中。乙方在2012年元月29日及2012年7月20日与黄海光、沙某订立协议，按照协议的约定合伙参与购买建国东路15号房产，取代了黄海光在合伙购房协议中的法律地位。现为了解决建国东路15号房的产权争议，双方协商达成如下协议共同遵守：一、周陈厚持与黄海光、沙某订立的2012年元月29日及2012年7月20日协议向云龙法院申请主张对该房的权利，参与诉讼，取代黄某的法律地位作为合同的一方当事人参加诉讼。二、由于周陈厚欠周晓煜的欠款，因此周陈厚在参与诉讼取得诉权且具有对建国东路15号房的实体权利获得确认后，周陈厚用获得的建国东路15号房产中的实体权利来抵还欠周晓煜的款项，双方抵平，互不找差。即建国东路15号房产归周晓煜所有，并且将房产登记在周晓煜名下。双方执行案的债权债务灭失。三、“尚水名都休闲会所”租用周晓煜的房产进行经营，依约定（另订租赁协议）向周晓煜支付租金。四、本协议甲乙双方签字生效。”
原审法院再审认为，周晓煜、黄海光与农行徐州分行国际业务部在2004年7月签订的“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，依法成立且合法有效，依法应受到保护。协议约定了付款的期限以及未能如期履行付款义务的后果，即“如购买方未能如期履行付款义务，则协议和契约自动解除等内容。”但周晓煜于2004年10月13日和2005年2月5日才向农行徐州分行国际业务部支付购房款50万元和5万元，根据上述协议约定，购房人确实存在未按期付款的情形。在此种情况下，农行徐州分行完全可以在当时提出解除合同的要求。但农行徐州分行并未向周晓煜、黄海光通知解除合同，而是在周晓煜向其付款时予以接收、出具购房款收条并将房产交付周晓煜使用。农行徐州分行的一系列行为应视为在实际履行合同过程中双方对付款的问题及约定解除条款进行了变更，即农行徐州分行接受并认可周晓煜的付款行为以及房屋买卖合同仍然有效的事实。因此，涉案的买卖合同并未因购买方的迟延付款行为自动解除。农行徐州分行认为合同已自动解除没有事实和法律依据，不应予以支持。由于涉案的房屋买卖合同仍然有效，因此，双方仍受该合同的约束，应继续履行合同约定的各自义务。周晓煜、黄海光作为2004年7月签订的“房屋出让协议”和《房地产买卖契约》的签订一方，其二人已就购买本市××＃房产与农行徐州分行达成合意，故虽在（2005）云行初字第42号规划行政许可纠纷案件中，黄海光作为周晓煜的委托代理人时表示放弃购买权利，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的相关规定，变更合同一方的当事人时应与合同相对方即本案被告农行徐州分行协议确定，否则应视为合同未变更。故周晓煜认为黄海光与其经协商后退出购房的观点不成立。周晓煜、黄海光共同享有诉争房产的份额。黄海光在2012年已经将其对诉争房产享有的份额转让给周陈厚，故周陈厚已取代黄海光取得诉争房产的份额。在诉讼中周陈厚也同意将该部分份额转让给周晓煜以抵偿其与周晓煜的债务，故周晓煜取得诉争房产的全部份额。《房屋出让协议》第二条约定了周晓煜支付购房款的义务，现周晓煜已经支付550000元购房款，并将剩余购房款向徐州公证处提存。故周晓煜要求农行徐州分行协助办理本市××＃房产的权属变更登记手续的诉讼请求，应予支持。原审法院遂判决:中国农业银行股份有限公司徐州分行于判决生效之日起十日内，协助周晓煜办理徐州市建国东路15号2#房产的权属变更登记手续。
农行徐州分行不服该再审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定“涉案的买卖合同并未因原告的迟延付款行为而自动解除”，与客观事实不符，判决结果错误。1、一审判决认为：“农行并未向周晓煜、黄海光通知解除合同，而是在周晓煜向其付款时予以接收、出具购房款收条并将房产交付周晓煜使用”，与事实不符。2、一审判决认为“农行在签订案涉合同后将诉争房产交付被上诉人周晓煜使用”，与事实不符。3、农行收取的55万元性质应认定为租金。二、一审判决认为“周晓煜已经支付55万元购房款，并将剩余房款向徐州公证处提存”，因此支持被上诉人诉请，于法无据，应属不当。1、在被上诉人违约的情况下，判决支持被上诉人要求办理权属变更登记的诉请违反诚信公平原则，于法无据。2、被上诉人擅自办理公证提存，无法律依据。请求依法撤销（2016）苏0303民再9号民事判决，驳回被上诉人、原审原告、第三人的诉讼请求。
周晓煜答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回农行徐州分行的上诉，维持原判。
黄某的意见同周晓煜的答辩意见。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的案件事实和原审查明的事实一致。
另查明，农行徐州分行于2017年3月10日函告本院其已将案涉房产及相关权益转让给徐州市国资委，要求将上诉人变更为徐州市国资委。徐州市国资委于2017年3月27日向本院申请以第三人身份参加诉讼。为审查徐州市国资委的申请是否符合法律规定，本院依法向徐州市国资委送达传票，要求其于本案庭审时到庭就此接受询问，但徐州市国资委无正当理由未到庭，视为放弃该项诉讼权利。
本案双方当事人争议的焦点为：涉案房屋买卖合同是否已解除。
本院认为，上诉人农行徐州分行与被上诉人周晓煜签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且生效。合同生效后，双方当事人均应当按照约定全面、适当地履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，农行徐州分行与周晓煜在房屋买卖合同中约定了单方解除权的行使条件，农行徐州分行欲达成合同解除之目的，须同时具备迟延履行及解除合同通知到达对方两项要件。一方面，农行徐州分行主张周晓煜于2004年10月13日及2005年2月5日向其支付的55万元系租金，但两张收条均注明收取的是购房款，收条的内容亦与农行徐州分行国际业务部前经理肖主林在本院于2005年6月3日向其所作调查时认可该房屋买卖合同已经履行的情况相印证。结合上诉人农行徐州分行在明知被上诉人周晓煜以涉案房产权利人的名义分别与徐州市规划局、徐州市××区房地产管理处等产生行政、民事诉讼而不持异议的情况，足以认定农行徐州分行收取的55万元系房款，且双方在实际履行合同过程中对付款的期限及合同解除条款进行了变更。另一方面，上诉人农行徐州分行并未举证证明其向合同相对人发出过解除合同通知。鉴于双方协议变更付款期限，上诉人农行徐州分行关于涉案买卖合同相对人迟延付款的主张不能成立，加之上诉人并未发出过解除合同通知，不能认定涉案房屋买卖合同已解除，双方应依照合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人周晓煜依据《中华人民共和国合同法》第一百零一条之规定，将剩余房款向徐州市公证处提存，符合法律规定，已履行合同约定的付款义务，有权要求上诉人农行徐州分行履行协助办理涉案房产的权属变更登记义务。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人农行徐州分行的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人农行徐州分行负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡可勇
审判员 马伯亚
审判员 邱德祥
审判员 胡晓文
审判员 杜有刚
二〇一七年十二月二十八日
书记员 吴姿含