四川省射洪县人民法院民 事 判 决 书（2017）川0922民初1885号原告：刘志鹏，男,1990年10月10日出生，汉族，四川省射洪县居民。委托诉讼代理人（特别授权）：杨诗伟，遂宁市射洪县城北法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：涂小琼（刘志鹏之母），四川省射洪县居民。被告：射洪县金宸房地产开发有限责任公司，住所地射洪县太和镇太和大道南段。统一社会信用代码915109227400325187。法定代表人：杨晓建，该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：马书地，四川君易律师事务所律师。被告：谢长海，男，1968年11月19日出生，汉族，四川省射洪县居民。被告：侯晓林，女，1970年12月1日出生，汉族，四川省射洪县居民。原告刘志鹏与被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司、谢长海、侯晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志鹏及其委托诉讼代理人杨诗伟、涂小琼，被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人马书地到庭参加了诉讼，被告谢长海、侯晓林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2014年2月15日签订的《商品房预约协议》无效；2．请求判令三被告共同退还原告购房款79304元及资金占用利息35000元，并相互承担连带责任；3．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告谢长海挂靠在被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司名下，在位于射洪县某地块修建商品房。因原告对该项目商品房产生了兴趣，曾多次到该咨询中心详细了解，原告在售楼部工作人员告知其该项目的建房等相关手续齐全的情况下，于2014年2月15日与被告在东方红咨询中心签订了《商品房预约协议》，协议约定了房屋总价款、支付方式、违约责任等相关内容。协议签订后，原告如约向被告支付房屋款209304元。事后，原告才知晓楼盘至今未动工，且被告至今未取得相关建房批文和售房许可证，无法按合同约定如期交房。被告的行为已构成实质性违约。原告找到被告要求退还购房款和承担违约等责任，被告谢长海、侯晓林同意退还购房款并承诺于2016年4月底退还购房款，同时支付利息35000元。事后，被告前后共退还原告购房款130000元，下欠79304元购房款及资金占用利息35000元至今未给付。约定退款时间到期后，原告再次找到被告要求退款，被告再次书面承诺五月底一次性退还房款及利息。时至今日，被告仍未退还原告购房款79304元和利息35000元。综上所述，原、被告就退还房款之事达成协议，约定了退还房款的期限，到期后，被告并未退还原告房屋款。现提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司辩称，1.金宸公司和原告没有任何沟通和磋商，本案诉讼前，原告从未找过公司，公司不知晓该合同；2.金宸公司没有收取原告任何款项；3.原告与谢长海之间达成的退款协议，应当由原告和被告谢长海之间按照协议履行，与被告公司无关。被告谢长海、侯晓林未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司对原告提交的《商品房预约协议》的真实性持有异议，经其申请，本院依法委托四川旭日司法鉴定所对该《商品房预约协议》中所加盖的公司印章的真实性进行司法鉴定。2017年12月28日，四川旭日司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：协议编号为“2014011”的《商品房预约协议》第3页中“射洪县金宸房地产开发有限责任公司”印章印文与样本中“射洪县金宸房地产开发有限责任公司”印章印文不是同一枚印章盖印形成。据此，本院对原告提交的《商品房预约协议》中加盖的“射洪县金宸房地产开发有限责任公司”印章的真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月15日，原告刘志鹏作为乙方（预约人）与被告谢长海在射洪县某中心签订《商品房预约协议》，该协议上加盖有“射洪县金宸房地产开发有限责任公司”的虚假印章，谢长海在甲方审核人处签名。协议约定“乙方自愿提前预约该房，甲方建成相应房屋后仅供乙方购买，不得再行售与第三方。目前甲方尚未取得商品房预售许可证，双方一致认可本协议并非商品房预售或销售合同，仅为预约性质，乙方同意待甲方通过预售或销售许可证审批后签订正式的商品房买卖合同，届时有关内容以本协议相关条款为准。乙方预约的房屋为1幢1单元14楼1号，建筑面积约为102.6平方米。单价为4080元/平方米，总价款约为418608元。付款方式为分期，在签订本预约协议时，乙方向甲方支付预约房屋总价款的50%，即209304元，第二次付款于修至该层时，向甲方支付房屋总价款的45%。”等等，未约定交房时间。协议签订当日，原告刘志鹏即按约交付了首期房款209304元。事后，原告刘志鹏知晓楼盘未动工，被告未取得相关建房批文和售房许可证，无法交房，便找到被告谢长海要求退还购房款和承担违约等责任，经双方协商一致，被告谢长海于2016年2月15日向原告出具《承诺》一份，载明“本人谢长海对购房刘志鹏作出如下承诺：因***座贷款未批下来，所以向后推迟至4月底退房款。特作承诺，望谅解。承诺人：谢长海。2016年2月15日。”谢长海前妻侯晓林在该《承诺》上签名捺印并加注：退还房款209304元，利息35000元。如4月底还不上款追加利，年息1分。2017年2月21日，谢长海再次在原《承诺》复印件上签注“此房款于2017年5月30日支付，利息另算”。后被告谢长海、侯晓林前后共退还原告购房款130000元，下欠79304元购房款及资金利息35000元至今未给付。原告多次催收未果，遂诉至本院。本院认为，被告谢长海持加盖有伪造射洪县金宸房地产开发有限责任公司印章的格式合同与原告刘志鹏签订的《商品房预约协议》属无效合同，当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。同时，当事人签订的商品房买卖合同违反法律或行政法规的强制性规定的，该商品房买卖合同无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，案涉商品房并未取得建设所用土地，亦未取得商品房预售许可证明，故原告刘志鹏与被告谢长海签订的《商品房预约协议》也应当认定为无效合同。当事人协商一致，可以解除合同。被告谢长海、侯晓林经与原告协商一致，于2016年2月15日向原告出具《承诺》一份，原告刘志鹏表示认可并予以接收，视为双方对解除合同并退还预付房款达成了一致意见，本院予以确认。该《承诺》中被告谢长海、侯晓林明确同意退还购房款并支付资金利息，且其二人实际履行了部分退款义务。被告谢长海与被告侯晓林原系夫妻关系，对夫妻关系存续期间的共同债务依法负有偿还义务，应承担共同清偿责任。被告谢长海、侯晓林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。因《商品房预约协议》上的“射洪县金宸房地产开发有限责任公司”印章系伪造，故对原告刘志鹏要求射洪县金宸房地产开发有限责任公司承担责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘志鹏与被告谢长海于2014年2月15日签订的《商品房预约协议》无效；二、由被告谢长海、侯晓林返还原告刘志鹏购房款79304元并支付资金利息35000元，限判决生效后10日内付清；三、驳回原告刘志鹏要求被告射洪县金宸房地产开发有限责任公司承担责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2586元，鉴定费2200元，由被告谢长海、侯晓林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  向建新人民陪审员  冯朝慧人民陪审员  陈 冰二〇一七年十二月二十九日书 记 员  敬伶俐