北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初7730号
原告：李莹，女，1980年12月23日出生，首都师范大学附属朝阳实验小学职员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：陈家康，北京市金台律师事务所律师。
被告：郑木金，女，1977年9月1日出生，北京中青山陶瓷洁具经营部职员，住北京市朝阳区。
原告李莹与被告郑木金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李莹的委托诉讼代理人陈家康到庭参加庭审、被告郑木金参加第一次庭审，第二次庭审经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告李莹诉称：1、请求法院判令解除原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告返还原告支付的1000000元房款；2、请求法院判令被告赔付房屋差价损失2080000元、违约金940000元、房屋买卖中介费70000元、律师费50000元；3、诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年8月，原告通过鑫尊地产中介介绍，就购买被告所有的位于北京市大兴区芳苑小区28号楼2单元三层302室（房屋产权证号：X京房权证兴字第XX**号）的房屋达成一致。双方于2016年8月13日签署了《房屋买卖经纪服务合同》、《北京存量房买卖合同》、《房屋交易自行划转声明》和《房屋权属状态确认书》，约定房屋成交价为4700000元，签约当日原告向被告支付150000元定金。2016年9月1日前支付人民币850000元作为首付款的一部分，原告依约于2016年8月27日向被告支付人民币850000元。被告明知自己对外欠巨额债务，已经被债主王贵阳起诉，不如实说明情况，导致原告买房目的不能实现，原告发现涉案房屋已经因纠纷被法院查封，无法办理过户手续。为维护原告合法权益，特诉至法院。望判如所请。
被告郑木金辩称，我同意解除合同，我可以退还原告1000000元，但是要扣除房款定金150000元。因为是原告违约在先，她未在约定时间内支付房款。对原告主张的其他金额我不同意支付。我认为合同无法继续履行的过错在于原告，合同约定原告先付款我后交付房屋，原告未依约付款。我是因为要偿还银行和个人的借款所以才要卖房屋，原告对此知情，原告未依约支付房款导致我的借款无法偿还。在原告就诉争房屋起诉要求继续履行一案中，在主审法官的调解下，原告和我达成了一致的意见，由原告代为偿还借款、解除查封继续履行合同，原告未履行该约定，所以是原告违约在先。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告李莹提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.房屋买卖经纪合同及中介费票据；3.配偶同意出售证明；4.房屋权属状态确认书；5.房屋所有权证复印件；6.交易资金划转声明；7.收条、转账证明；8.工商银行和招商银行余额及明细；9.被告的民生银行卡复印件；10.录音11.证人证言；12.中介费收据和交付记录；13.链家房地产成交记录打印件；14.律师代理合同和发票；15.房屋查询情况;16.另行购买房屋的买卖合同；17评估报告及发票。被告郑木金对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5真实性、证明目的均认可；对证据6、证据7真实性认可，证明目的不认可；对证据8真实性、证明目的均不认可；对证据9真实性认可，证明目的不认可；对证据10、证据11、证据12、证据13、证据14真实性、证明目的均不认可；对证据15真实性、证明目的认可；对证据16、证据17未发表质证意见。郑木金提交如下证据：1.房屋买卖合同；2.房屋买卖经纪合同；3.房屋权属状态确认书；4.房屋交易资金自行划转声明；5.问话笔录；6.租房合同和腾房照片；7.微信记录光盘。原告李莹对对证据1真实性认可，证明目的不认可；对证据2真实性认可；对证据3真实性认可，证明目的不认可；对证据4真实性认可，证明目的不认可；对证据5关联性不认可；对证据6真实性不认可；对证据7真实性、证明目的均不认可。本院调取了李莹与郑木金在（2016）京0115民初17833号案件的庭审笔录，李莹对该笔录真实性、证明目的均认可，郑木金对该笔录真实性认可、证明目的不认可。庭审中，李莹向本院申请证人王某出庭作证，欲证明其未在2016年10月15日按照约定支付2200000万购房款的原因在于原告，王某为李莹、郑木金房屋买卖合同的居间人，王某称2016年10月14日晚，被告郑木金的爱人郑国忠提出要李莹一次性支付全部购房尾款后才可以交付房屋，双方未达成一致意见。2016年10月15日，原告李莹将其银行卡明细打印出来，证明其有交付2200000元的能力。原告李莹对该证人证言认可；被告郑木金对该证人证言的真实性及证明目的均不认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，关于证据12，李莹提交了居间费收据及付款银行流水，能够互相佐证，本院对其真实性、证明目的予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，原告李莹（买受人）与被告郑木金（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《房屋买卖经纪服务合同》、《房屋交易自行划转声明》和《房屋权属状态确认书》，约定郑木金将其名下位于北京市大兴区芳苑小区28号楼3层2单元302的房屋出售给李莹，房屋建筑面积127.08平方米，所有权证号为X京房权证兴字第XX**号，成交总价为4700000元，定金为150000元，已设定抵押，出卖人应于2017年2月15日前办理抵押注销手续；关于价款支付方式，双方约定资金自行划转，具体支付日期为2016年9月1日前支付850000元、2016年10月15日前支付2200000元、剩余房款1500000元由买受人所申请的银行支付给出卖人。关于房屋交付，双方约定买受人2016年10月15日支付给出卖人2200000元时，出卖人将房屋交付给买受人；关于违约责任，双方约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满至次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；买卖双方不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的，合同的另一方有权解除合同。合同另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金；出卖人或买受人任何一方违约，违约方还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5％），如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。郑国忠（出卖人配偶）签署配偶同意出售声明，载明郑木金与郑国忠为夫妻。郑国忠对出卖人出售该房屋明知并同意出售，承诺对买卖双方履行买卖合同提供必要的协助义务。2016年8月13日，李莹支付购房定金150000元、2016年8月27日李莹支付购房款850000元。2016年8月29日，李莹支付给北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司居间费用70000元，2017年4月26日，李莹支付律师费用50000元。
另查，2016年月9月13日，诉争房屋因另案被本院查封，查封期限为三年。2016年12月21日，诉争房屋被北京市朝阳区人民法院轮候查封。
又查，2016年10月27日，李莹起诉至本院，要求郑木金继续履行双方签订的房屋买卖合同，该案案号为（2016）京0115民初17833号，在2016年11月21日进行的庭审中，第三人即诉争房屋抵押权人中国民生银行股份有限公司北京分行辩称，郑国忠在该行有2800000元最高额抵押贷款，该贷款以诉争房屋设立抵押登记提供担保，此外，郑国忠在该行有2000000元信用贷款，该行要求郑木金、郑国忠偿还全部贷款后方同意解除抵押登记，若仅偿还设立抵押登记的2800000元贷款，则不同意解除抵押登记。因诉争房屋被查封，2016年12月5日李莹与郑木金、郑国忠以及案外人王贵阳在本院组织下，签订问话笔录，笔录中约定：由王贵阳提出解封申请，待解封申请完成后由李莹代为支付900000元，该900000元为购房款的一部分。该笔录所约定的内容并未实际履行。后李莹撤回对（2016）京0115民初17833号案件的起诉，并重新起诉，即本案。
2016年12月31日，李莹与案外人程翔签订房屋买卖合同，另行购买了房屋。
2017年12月11日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司对诉争房屋在2016年12月31日的市场价值出具评估报告，确定诉争房屋价格为6326900元。李莹支付评估费14654元。
本院认为，李莹与郑木金签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点有二，一是2016年10月15日房屋未能交付的违约责任认定，二是2016年12月5日问话笔录中所载内容未能实际履行的责任归属。在案号为（2016）京0115民初17833号案件庭审中，证人王某、梁某均出庭作证，证明李莹未依约在2016年10月15日支付2200000元购房款的原因在于2016年10月14日当晚、在李莹、郑国忠以及居间人的谈判中，郑国忠提出需李莹一次性支付全部购房款方能交付房屋，王某在本案中出庭作证，作证内容与前述内容一致，梁某未出庭。为了证明具备履行能力，李莹提交了其在2016年10月14日的银行卡明细，其中中国工商银行卡号为×××账户余额为2000000元，招商银行账号为×××账户余额为262512.02元，郑木金未参加当晚谈判，但其在谈判结束后接送其夫郑国忠。郑国忠认可当晚要求李莹一次性支付全部购房款，但主张他的意见不代表郑木金的意见，综合考虑全案情况，本院对证人证言予以采信，李莹2016年10月15日未支付2200000元购房款是行使不安抗辩权，郑木金违约在先，故对郑木金要求扣除150000元购房定金的答辩意见不予采信。关于2016年12月5日笔录内内容未得到实际履行，本院认为，该笔录系李莹发现房屋存在另案查封，房屋买卖合同按照原来约定无法继续履行的情况下采取的让步措施，该笔录中就房屋解封时间未做明确约定，李莹在履行过程中，发现该房屋被朝阳法院轮候查封，考虑到诉争房屋在中国民生银行股份有限公司北京分行的抵押贷款情况，未按照笔录内容履行亦系行使不按抗辩权，房屋买卖合同无法继续履行的原因在于被告，不能对原告的让步行为过于苛责，故本院对郑木金主张系李莹未按照笔录内容解除诉争房屋存在的查封违约在先的抗辩意见不予采纳。本案中，涉案房屋在合同履行过程中因另案被有权机关两次查封，导致合同无法继续履行，郑木金构成根本违约，应当承担违约责任。关于差价损失，鉴于李莹已于2016年12月31日另行购买了房屋，视为其意识到诉争房屋无法继续履行的风险而采取的止损行为，故本院认定差价损失的评估节点为2016年12月31日，差价损失为1626900元。李莹同时主张差价损失及违约金，但是违约金与损失依法不得并举，故本院对违约金不再支持。关于律师费，合同中未约定律师费的具体数额或计算方法，故本院对律师费损失不予支持。合同中约定了佣金损失由违约方承担，故李莹的总损失包括房屋差价损失1626900元、中介费70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告李莹与被告郑木金签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、被告郑木金于本判决生效之日起十日内返还原告李莹购房款1000000元、赔偿原告李莹房屋差价损失1626900元、居间费70000元；
三、驳回原告李莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22200元，由原告李莹负担7470元（已交纳），被告郑木金负担14730元（于本判决书生效后七日内交纳）；评估费14654元、财产保全费5000元，均由被告郑木金负担（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
代理审判员 李运普
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王美雪
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