湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初7432号原告：长沙市天见物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区赤岗北路73号（现曙光中路232号）。法定代表人：谭鑫，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖玉贞，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。被告：阳中华，男，1969年12月5日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：李艳菊，女，1971年6月14日出生，汉族，系其妻子，住湖南省双峰县永丰镇复兴路**号。被告：李艳菊，女，1971年6月14日出生，汉族，住湖南省双峰县。原告长沙市天见物业管理有限公司（以下简称原告）与被告阳中华、李艳菊（以下简称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈丽、肖玉贞、被告阳中华的委托诉讼代理人李艳菊、被告李艳菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告支付物业管理服务费1238元，违约金557元，合计1795元（违约金暂计算至2017年10月31日，直至全部应付物业费结清之日止）。事实与理由：原告于2014年9月23日与弘欣公寓小区业主委员会签订《弘欣公寓小区物业委托合同》，并约定该合同自原告于2014年8月1日正式进场起生效。原告自2014年8月1日起至今为弘欣公寓提供物业服务，二被告是弘欣公寓的业主，应按照有关规定依约向原告支付物业管理服务费及相关费用。但二被告从2016年11月1日起至2017年7月31日拖欠物业管理服务费1238元，及按合同约定的日千分之三的标准计算的违约金557元。原告多次催收未果，遂诉至法院。二被告辩称，二被告之前交纳了两年物业费，后来因原告没有履行合同义务，服务不到位，二被告才拒缴物业费。服务不到位的方面体现在：2栋楼下是餐厅，油烟往上冲，无法晒衣服、不能开窗，老鼠横行，把门窗都咬坏了，严重影响业主生活，物业也不灭鼠；小区灭火器没有更换过；电梯经常坏；门禁损坏没有更换；绿化养护不到位；负二楼水泵丢失；九栋垃圾站未按合同要求改成封闭式；小区内传销到处都是，物业不管。经审理查明，二被告系湖南省长沙市雨花区万芙南路180号弘欣公寓小区2栋506号房屋业主，该房屋产权面积为114.61㎡。2014年9月23日，原告（乙方）与长沙市雨花区弘欣公寓业主委员会（甲方）签订《弘欣公寓小区物业委托合同》、《弘欣公寓物业质量监督考核办法》、《补充协议》、《承诺》、住宅物业服务（三级标准），约定：1、甲方聘请乙方为弘欣公寓小区提供物业管理服务；2、物业服务收费标准：住宅为1.2元/月/㎡、门面商铺2.0元/月/㎡，水电费按政府有关文件规定收取；3、物业服务费按月交纳；4、业主无正当理由，不按时交纳物业费的，乙方有权责令其限期交纳并不为其出具任何证明文件（但不可采取限制购水、电等违规方式催交物业费）；逾期仍不交纳的，乙方可张榜公布，可按日收取千分之三的违约金，逾期六个月以上的可走法律程序收缴（房屋质量问题可沟通解决，但不得以此理由拒交物业费）。业主逾期三个月未交纳物业服务费用的，从过三个月的第一天起，由业主按其欠缴金额逾期日3‰的比例支付违约金（违约金额数=欠缴金额×逾期天数×3‰）；5、合同期限为三年，时间从2014年8月1日起至2017年7月30日止。该合同还就物业服务内容、服务质量等其他事项进行了约定。原告依照合同约定在规定的期限内为弘欣公寓小区提供了物业服务，二被告向原告交纳了部分物业服务费，自2016年11月1日起未交物业服务费，原告于2017年6月6日在二被告所在楼栋门口粘贴了《温馨提醒》，向二被告催收物业服务费用。庭审过程中，被告对欠缴物业费的事实无异议，但提出没有交纳物业费的原因是原告物业服务不到位，并提供了照片、登记表及汇总表的复印件等证据。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。上述事实，有原告的工商登记资料、二被告身份资料、《弘欣公寓小区物业委托合同》、收房流程表复印件、《物业费用告知单》、《温馨提醒》的照片、《不动产登记情况表》、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与弘欣小区业主委员会签订的《弘欣公寓小区物业委托合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括二被告在内的小区业主均具有约束力。一、关于物业管理费。原告依照合同约定在规定的期限内为弘欣公寓小区提供了物业服务，二被告未按约定交纳物业费且在原告书面催交后仍未交纳，应当承担相应的民事责任。根据二被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，本院确认二被告自2016年11月1日起至2017年7月30日期间应缴物业服务费为1237.79元（114.61㎡×1.2元/月/㎡×9个月），原告主张超出部分，本院不予支持。二被告辩称原告物业服务不到位，仅提供照片等证据尚不足以证明其主张，二被告不能以此为由拒交物业费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于违约金。原告与弘欣小区业主委员会签订《弘欣公寓小区物业委托合同》中约定的违约金为日3‰，该标准过高，本院将违约金酌情调整为以二被告欠交的物业费1237.79元为基数，从原告出具的《温馨提醒》之次日即2017年6月7日起，按每日万分之三的标准支付违约金至欠交的物业费清偿之日止，对原告超过部分的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告阳中华、李艳菊于本判决生效后7日内支付原告长沙天见管理有限公司物业管理费1237.79元及违约金（违约金以欠交的物业费1237.79元为基数，自2017年6月7日起按每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告长沙市天见物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告阳中华、李艳菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 靳 晓二〇一八年一月三十日书记员 凌青青附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。