广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第1249号
原告：黄锦雄，男，1952年2月3日出生，汉族，住广东省惠来县，
委托代理人：罗春宝、张博洋，分别系广东中亿律师事务所律师、律师助理。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号，组织机构代码73XXX965-3。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：胡乃泉，男，19XX年XX月30日出生，汉族，住中山市，
委托代理人：吴柏昌、谢德润，分别系广东千里行律师事务所律师、律师助理。
原告黄锦雄诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同胡乃泉有法律上的利害关系，原告申请追加胡乃泉作为本案第三人，本院据此通知胡乃泉为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄锦雄及其委托代理人罗春宝、张博洋到庭参加诉讼，被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人胡乃泉经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2006年12月16日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定由原告认购吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，购房总价为99705元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款并装修入住至今，但被告并未按合同约定为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人胡乃泉与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市XX镇XX花园XX号楼XX幢XXX房地产权属证书；3.诉讼费由被告承担。
原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.白石吉雅花园认购书；2.广东省商品房买卖合同；3.收款收据、不动产销售发票；4.综合市场管理服务协议书、业主公约、物业交接书、消防安全责任书；5.中山市商品房销售合同备案证明表。
被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。
第三人胡乃泉没有到庭诉讼，其向本院提交书面答辩称：2006年4月26日，我与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买吉雅公司开发的位于中山市××乡镇××楼××房，合同于2006年4月29日进行了登记备案并于2006年4月30日付清了房款。商品房销售合同已进行了登记备案，应当合法有效。虽然本人未实际占有该房屋，但在吉雅公司未退回购房款并解除合同之前，本人应当对该房屋拥有所有权。
第三人胡乃泉未向本院提供证据。
经审理查明：2005年12月16日，原告与吉雅公司签订了《白石吉雅花园认购书》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该物业建筑面积为85平方米，认购楼款为99705元。付款方法为一次性付款，首期定金60000元签署本认购书时或之前付清，次期楼款39705元须于2006年4月30日或之前付清；认购书还约定了其他事项。2006年2月25日，原告与被告吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向吉雅公司认购其开发的位于中山市××乡镇××楼××房，该物业建筑面积为85平方米，认购楼款为99705元。付款方法为该住户已一次性支付楼款90000元，余款办理房产证时付清；交楼时间为2006年6月30日，合同还约定了其他事项。2006年2月20日，原告向吉雅公司支付其他办证费用，吉雅公司同时将中山市××乡镇××楼××房交付给原告使用，至今原告已入住多年。2007年1月11日，被告出具收到原告支付购房款90000元的不动产销售发票。原告认为已向被告付清了购房款，房屋且已实际交付，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2012年9月5日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房合同资料证明表载明，涉案××乡镇××楼××房，建筑面积为85平方米，购房总价为85000元，一次性付款；签约日期2006年4月26日，于2006年4月29日备案登记在第三人胡乃泉名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中涉及本案原告胡乃泉，其出借金额为150万元。该判决还查明，出借人胡乃泉的证言证实：其于2006年5月1日出借100万元给张其，约定5个月后归还，否则以吉雅花园楼盘顶数。到了约定日期后，张其无法归还本息，就将吉雅花园的10套商品房抵押给我，现这10套房备案在我本人名下。
再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及本案原告黄锦雄，非法吸收公众存款明细表涉及第三人胡乃泉，出借金额150万元，虚假按揭物业明细表未涉及涉讼房屋。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房屋进行了查封。
本案审理过程中，本院于2013年2月27日派员到涉案××乡镇××楼××房核查居住人员并张贴通知。经核查，房屋居住人为本案原告黄锦雄，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应全面履行。
原告主张向吉雅公司购买了涉案房屋，并支付了全部购房款，要求被告继续履行合同，协助办理房地产权属证书。因房屋已备案登记在第三人胡乃泉名下，故本案的关键问题是要确定原告及第三人胡乃泉谁是真实的房屋买受人。根据本院查明事实，分析如下：一、从购买的单价来看，原告所购房屋单价为每平方米1311.91元，而胡乃泉所购房屋单价为每平方米1000元，胡乃泉所购房屋单价不仅低于原告的购买单价，且远低于市场同期房价，此不合常理；二、从涉案房屋的交付使用事实来看，吉雅公司已于2006年2月20日将房屋交付给原告使用，原告一直在该房屋居住至今，但胡乃泉从签约至今长达六年时间内，从未主张过房屋权利，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、中山市中级人民法院的刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告，但涉及第三人胡乃泉；虚假按揭物业明细表虽未涉及涉讼房屋，但胡乃泉陈述出借给张其的款到期无法归还本息，张其就将吉雅花园的10套商品房作抵押并进行了登记备案，故应认定备案登记在胡乃泉名下的房屋是作为借款的抵押担保。从上分析，本院认定原告是真正的房屋买受人，原告与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，第三人胡乃泉与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，实质是非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，其与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。
被告吉雅公司收取了原告的全部购房款，并已将房屋实际交付给了原告多年，应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现被告吉雅公司未能举证证明系因原告的原因未能办理房地产权属证书，也即被告吉雅公司存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故被告吉雅公司应按合同约定继续履行协助原告办理房产权属证书的义务，原告要求被告吉雅公司协助其办理中山市XX镇XX花园XX号楼XX幢XXX房地产权属证书的诉讼请求，本院予以支持。被告吉雅公司、第三人胡乃泉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认第三人胡乃泉与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2006年4月26日签订的《广东省商品房买卖合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告黄锦雄办理位于中山市XX镇XX花园XX号楼XX幢XXX房的房地产权属证书。
案件受理费2293元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告吉雅公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
审 判 员 罗晓冰
人民陪审员 关 毅
二〇一三年四月二十五日
书 记 员 唐 群