河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17998号
上诉人（原审原告）：杨德成，男，汉族，1971年10月10日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：胡宝林，河南佐达胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱一枫，河南佐达胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马东，男，汉族，1990年5月15日出生，住河南省新郑市。
委托诉讼代理人：魏志锋，金博大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：万菡，金博大律师事务所律师。
上诉人杨德成因与被上诉人马东房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初16573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨德成上诉请求：1、撤销原审判决，改判马东支付杨德成租金334600元及违约金22万元（2014年5月25日起按每月2%暂计算至起诉之日，以后继续主张）。2、本案诉讼费用由马东承担。事实和理由：一、一审认定马东于2014年7月20日从租赁房屋搬出，没有事实依据。1、2013年9月30日，马东向杨德成租赁涉案房屋的二层，用于经营饭店。2014年5月份，马东需支付下半年房租286800元，后因杨德成曾向马东借款30万元未还，故双方协商冲抵，2016年10月马东反悔，到法院起诉要求偿还借款本息，法院以双方未达成冲抵协议为由判决杨德成支付借款本息，鉴于马东不认可冲抵，马东在2014年5月初，就应当支付下半年房租286800元，马东至今未付已构成违约，故法院应当判决马东支付该半年房租286800元及违约金。2、因马东拖欠房租，导致杨德成无力支付刘新巧房租，导致杨德成使用的一层房屋在2014年10月15日被收回，而马东使用的房屋一直到2014年12月中旬，因马东经营不善倒闭，才主动把房屋交给刘新巧。即马东实际租赁房屋到2014年12月中旬，马东应支付7个月的房租334600元。但一审法院在没有任何证据的情况下，认定马东于2014年7月20日将涉案房屋腾空。而杨德成与刘新巧因该房屋产生纠纷，在2015年3月17日终审判决后，杨德成才将租赁房屋交还刘新巧。此外，杨德成与刘新巧产生争议的仅仅是房屋一层，未影响马东租赁的二层的正常使用，刘新巧在与杨德成房屋租赁合同纠纷一案中，多次陈述其未影响马东对二层房屋的使用。二、马东应支付违约金22万元。马东在2014年5月初就应当支付下半年房租，马东至今未付已构成违约，应按合同约定支付违约金22万元。而一审法院以“双方协商一致同意以借款冲抵房租”为由，判决马东不支付违约金，明显与金水法院（2016）豫0105民初26326号相冲突。二审法院应改判马东支付违约金。
马东辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应维持原判，依法驳回杨德成的上诉请求。一、马东是在2014年7月20日被迫关门，而杨德成称马东使用房屋至2015年3月17日，不仅没有事实和相关证据证明，更是违背了正常常识。首先，依据（2014）金民二初字第6052号、（2015）郑民一中字第125号判决书已确认事实：2013年7月19日，杨德成与刘新巧签订的《房屋租赁合同》，约定租赁范围：（1）沈庄安置区8号楼至10号，临街商业房编号9号至10号，其中一层建筑面积为367.9平方米，二层建筑面积367.9平方米。2014年7月3日刘新巧已对租赁房屋采取停电措施，2014年8月1日，刘新巧在大河报刊登《解除合同通知》的公告，通知杨德成因拖欠刘新巧租金已构成违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。2014年10月15日，杨德成已将租赁房屋交付刘新巧。且杨德成在一审庭审中称：“我方7.20号已将房屋腾空，刘新巧计算租金计算到2014.8.31，我方认为应当计算到7.20号。”其次，马东与杨德成签订的《房屋租赁合同》约定：马东租赁杨德成沈庄安置区8号至10号、临街商业房编号为9号至10号二层建筑房屋，正是杨德成与刘新巧房屋租赁纠纷中的涉案房屋的二层，因杨德成对刘新巧逾期支付房屋租金，不仅是其自己使用的一层房屋，还包括马东使用的二层房屋，杨德成的违约行为，致使刘新巧多次来到租赁房屋处，找不到杨德成，就要求马东搬离该房屋。刘新巧于2014年7月6日采取停水、停电针对的是出租给杨德成的整个一层、二层房屋，致使马东无法经营，2014年8月1日刊登公告与杨德成解除《房屋租赁合同》并告知马东。马东自7月1日起即因刘新巧不断叨扰，无法经营，且杨德成与刘新巧已有诉讼纠纷，无奈马东关门歇业。因杨德成对他人的违约行为与法律纠纷，第一承租人刘新巧要求解除的《租赁合同》包括马东租赁的房屋，导致马东的租赁目的无法实现，杨德成作为第二承租人已无法实现租赁目的，马东的租赁目的如何保障？涉案房屋的第一承租人多次找到马东要求搬离，收回房屋，杨德成已于2014年7月20日将房屋腾空，马东有何理由继续承租？且杨德成诉求马东支付租金的依据《房屋租赁合同》无法实现，何来借款抵消租金？何来拖欠租金？二、杨德成诉称要求马东支付租金334600元没有事实和法律依据。1、2013年9月30日，马东因开饭店租用杨德成位于金水××路××社区临街商铺××—××号的房子。马东分别于2013年9月18日、2013年10月9日向杨德成支付租赁房屋的订金、押金（一个月房租）、房屋租金（六个月）共计334600元，房租租金（即六个月：286800元），自2013年11月16日起算付至2014年5月16日。而杨德成于2014年1月1日向马东借款30万元，迟迟不偿还本息，直到马东租赁杨德成的房屋租金到期该交付下一租期的租金，杨德成提出借款抵作马东下一租期的租金，但是下一租期的租金共计286800元，而杨德成拖欠马东借款本息共计318000元，且马东在支付第一期（6个月）租金时还向杨德成支付了1个月租金的押金，至今也未予以返还。2、依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第1、4项的约定，租金每6个月支付一次，6个月的租金是286800元，杨德成要求马东支付下半年租金334600元没有事实依据。三、杨德成诉称马东支付违约金22万元，按每月2%自2014年5月25日暂计至起诉之日，没有事实和法律依据，本案实则是杨德成违约造成租赁目的无法实现。首先，双方签订的《房屋租赁合同》，并没有约定违约方按照每月2%计算违约金。其次，杨德成诉求违约金计算至起诉之日，没有任何依据。前述已经说明马东租赁的房屋因杨德成的违约，致使房屋第一承租人刘新巧于2014年8月1日刊登解除合同公告，且刘新巧将杨德成诉至法院，2014年8月15日杨德成关门停业，2014年10月15日，杨德成将租赁房屋交付刘新巧，经过一审、二审法院审理判决杨德成构成违约。杨德成与马东之间的《房屋租赁合同》无法继续履行，皆是因为杨德成与他人的债务纠纷，本案实则是杨德成违约，杨德成诉求马东支付违约金没有事实和法律依据，要求支付至起诉之日更是没有任何证据、事实和法律依据。四、综上所述事实，杨德成的违约行为给马东造成了重大的损失，杨德成应承担违约责任并赔偿损失。马东租赁杨德成的房屋用于饭店经营，投入大量资金进行装修，如装饰装潢、安装中央空调等，共计约花费62900元，依据双方签订的《房租租赁合同》第十条第1项约定：“因甲方（即杨德成）产权纠纷及债务纠纷造成乙方（即马东）损失的，甲方应负责赔偿损失。”杨德成应当依约承担违约责任并赔偿损失。综上，杨德成的诉求并没有事实和法律依据，且已经严重违反了双方的约定及相关法律规定，同时也给我方带来巨大的经济损失。望能依法裁判，驳回杨德成的诉讼请求，保护马东的合法权益。
杨德成向一审法院起诉请求：判令马东支付杨德成租金334600元及违约金22万元（违约金按每月2%自2014年5月25日暂计至起诉之日，此后继续主张至判决确定的日期），共计554600元。
一审法院认定事实：2013年9月30日，杨德成、马东双方签订房屋租赁合同一份，约定：杨德成将其承租的房屋转租给马东，房屋位于福元路玉凤路交汇处沈庄安置区8号楼至10号，临街商业房编号为9号至10号，二层建筑面积为367.9平方米。租赁房屋用于餐饮，租赁期限自本合同签订之日起至2023年6月30日止，自本合同签订之日起至2013年11月15日为房屋装修期，自2013年11月16日起开始计算房屋租金。租金为130元/平方米/月，每6个月支付一次，自开始计算租金当日的前十日内马东应向杨德成支付首期租金，此后应于6个月的前十日向杨德成支付。马东逾期支付租金的，马东应按拖欠租金总额的日千分之一向杨德成支付违约金。合同签订后，马东依约向杨德成支付房屋租金至2014年5月15日，自2014年5月16日起，马东未向杨德成支付房屋租金。
一审另查明，杨德成转租给马东的涉案房屋系从案外人刘新巧处承租，租赁期限自2013年7月19日至2023年6月30日止，租金自2013年7月1日起开始计算。合同签订后，杨德成依约向刘新巧支付了自2013年7月1日至2014年6月30日止的房屋租金，之后杨德成未再向刘新巧支付自2014年7月1日开始计算的下半年的租金。刘新巧于2014年8月1日在大河报刊登解除合同通知的公告，同年10月15日上午，杨德成将涉案房屋交付给刘新巧，刘新巧与杨德成之间的房屋租赁合同已事实解除。
马东辩称其于2014年7月6日从涉案房屋中搬出，杨德成称涉案房屋是在2015年3月份被刘新巧收回。依据（2014）金民二初字第6052号民事判决书，杨德成称其已于2014年7月20日将涉案房屋腾空，故该院认定马东于2014年7月20日将涉案房屋腾空交付给杨德成。
一审法院认为，马东租赁杨德成的房屋应向杨德成支付房屋租金，故马东应当向杨德成支付自2014年5月16日至2014年7月20日期间的房屋租金105219.4元（130元/平方米/月÷30天×367.9平方米×66天），杨德成主张超出部分，依据不足，该院不予支持。杨德成诉称，其于2014年1月1日向马东借款30万元，借款期限2个月，借款到期后，杨德成、马东协商一致同意以该欠款充抵马东下半年的房租（自2014年5月16日起计算至2014年11月15日的房租），故杨德成主张马东逾期支付房租构成违约并主张马东支付违约金，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、马东于本判决生效之日起十日内支付杨德成房屋租金105219.4元；二、驳回杨德成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4673元，由马东负担887元，由杨德成负担3786元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
杨德成提交二份证据。证据1，（2014）金民二初字第6052号起诉状、证据目录（解除合同通知公告、情况说明、马朝阳的证言）、刘新巧损失清单、该案审理笔录。证据2，（2016）豫01民终3559号庭审笔录。该两份证据证明杨德成与刘新巧发生争议的仅为涉案房屋一层，杨德成于2014年10月15日才将房屋交给刘新巧。
马东发表质证意见，该两份证据不是新证据，形成于本案一审开庭前且证明目的有异议，恰能证明涉案房屋的第一承租人刘新巧于2014年7月1日开始向杨德成催要承租的一层、二层房屋租金，杨德成不见面且于2014年7月10日将超市搬到新的住址，2014年7月20日将房屋腾空，2014年8月中旬将涉案房屋处经营的超市关门，第一承租人刘新巧无奈之下于2014年8月14日在大河报上刊登《解除合同公告》，2014年10月15日，在南浦公司鲁总的见证下将涉案房屋交还给刘新巧。马东自2014年7月1日起受刘新巧的影响，找不到杨德成，根本无法继续经营，无奈于2014年7月20日搬离。杨德成在与刘新巧的一审诉讼中在庭审中亲口承认杨德成2014年7月3日逾期两天缴纳房租的情况下刘新巧作出了停水停电锁门的措施，该句话显示庭审笔录第5页。杨德成租赁刘新巧的房屋是一层、二层整体租赁，杨德成在租赁后将二层租赁给了马东。
马东提交金水区地方税务局服务厅出具的税务事项通知书一份，证明马东租赁杨德成的房屋经营饭店，因刘新巧不断叨扰无法经营，也找不到杨德成解决问题，于2014年6月27日向税务局提出注销税务登记审批。
杨德成发表质证意见，1、该证据的真实性无法印证，该通知书马东现在开的，但是落款时间是2014年6月30日，不符常理。2、2014年6份杨德成和刘新巧还没有发生纠纷，足以证明当时是马东无法经营才申请注销登记的。3、该税务登记的注销和租赁房屋没有任何关系。
根据当事人举证质证情况，本院认为，对于杨德成提交的两份证据，因刘新巧与杨德成签订的合同是涉案房屋的一、二层，刘新巧提起诉讼要求解除合同是对整个合同的解除，追讨租金亦是针对的一、二层，而非仅仅涉及一层，故该证据不能达到其证明目的，对该证据不予采信。对于马东提交的证据，该证据不能达到其证明目的，对该证据不予采信。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
本院认为，一、关于马东何时搬出涉案房屋的问题。马东称其于2014年7月6日搬离涉案房屋，杨德成称马东于2015年3月才将涉案房屋交还，双方均无充分证据予以证明。一审法院依据（2014）金民二初字第6052号民事判决书中杨德成称其已于2014年7月20日将涉案房屋腾空，认定马东于2014年7月20日将涉案房屋腾空交付给杨德成，并依此认定马东应支付的租金数额并无不当，应予维持，对杨德成的该项主张不予支持。二、关于马东应否向杨德成支付22万元违约金的问题。马东未按双方合同约定支付租金，理应向杨德成支付违约金。杨德成的诉讼请求为马东支付租金334600元及违约金22万元（违约金按每月2%自2014年5月25日暂计至起诉之日，此后继续主张至判决确定的日期）。根据双方合同约定，杨德成主张的违约金计算标准没有依据。此外，因杨德成未向案外人刘新巧支付租金，致使杨德成与刘新巧之间的租赁合同被解除，马东的合同目的亦不能实现，杨德成亦构成违约，故对杨德成要求马东支付违约金的请求不予支持。
综上所述，杨德成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4673元，由杨德成负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 涛
审判员 王燕燕
审判员 李继军
二〇一八年一月十九日
书记员 李 杨