文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终14296号上诉人（原审原告）：尹志明。被上诉人（原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，广东法制盛邦（深圳）律师事务所实习律师。上诉人尹志明与被上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地公司）确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初8434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尹志明的上诉请求：1.撤销原判，并确认尹志明和金地公司签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件五第七条第1、2、3项，以及第八条无效；2.由金地公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：尹志明和金地公司于2015年3月20日签订了一份《深圳市房地产买卖合同》（预售）。合同约定由尹志明向金地公司购买其开发xxxxx花园x区2B5A号房。合同第九条约定了交付时间和交付办法，合同第十条对于房产交付的文件做了详细约定，合同第十一条对于交付时的验收做了详细约定，合同第十二条对于出卖人逾期交付的违约责任做了详细约定，判断应否支付违约金的依据是迟延交付。但是合同附件五第七条第1、2、3项，将开发商交房程序中的通知义务以及对业主异议整改的义务完全予以免除，而对业主收房中的验房以及表达异议的权利完全予以排除。合同附件五第八条则将开发商承担迟延交房违约金的依据，从迟延交房更改为迟延办理竣工验收，而竣工验收是房产交付的法定强制性条件，这相当于完全免除了出卖人迟延交房的法律责任。具体合同条款详见起诉状。一审判决认定了诉争合同附件属于格式合同，而金地公司是提供格式条款的一方。并认为金地公司采用文字加粗和每页都由尹志明签名的方式，尽到了提醒义务，而驳回尹志明主张。这是对法律理解错误，理由如下：一、《深圳市房地产买卖合同》（预售）文本，以及附件五的刷黑部分，不仅仅包括附件五第七条第1、2、3项，还包括很多其他条款，部分刷黑其实就是排版问题，不然无法解释附件五第八条作为免责条款却没有刷黑。每页签名，也只是类似于骑缝章的作用。所以，不能仅此认定金地公司尽到了提醒说明义务。事实上，签约现场都是排队签约，买方需要在短时间内签订一式四份合同以及其他文件，总共上百个签名，没有时间看合同，卖方也没时间向大家解释。二、提供格式合同的一方应尽合理提示和说明的义务，这是《合同法》赋予提供格式合同的一方法定义务。只是格式条款有效的必要条件之一，而非充分必要条件。是否有效主要还得合同内容，是否违反《合同法》第四十条规定，如提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，即便尽到了提醒义务，也应认定无效。三、一审判决确认根据《深圳市房地产买卖合同》（预售）以及交易惯例，卖方应该向买方发出《入伙通知书》通知买方收楼，以及履行维修或保修义务后通知买方再次查验收楼的义务。且买方有权在房产质量严重情况下拒绝收楼。仔细察看附件五第七条第1、2、3项，不难看出第七条第1项免除了卖方的通知义务，第2项免除了卖方对买方异议答复和处理的义务，第3项排除了买方在房屋存在质量问题时要求卖方承担逾期交房的责任的权利。第八条则将支付逾期交房违约金的前提条件，从“迟延交房”更改为“迟延办理竣工验收”证明，而竣工验收是房产交付的法定强制性条件，这相当于完全免除了出卖人迟延交房的法律责任。一审判决对于如此明显的免责条款，完全符合《合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形，应该依法认定为无效条款。一审判决却表述为卖方“一定程度上”免除了自身通知义务，且在“一定程度上”限制了买方行使验收房产的权利。四、房屋买卖合同关系中，买卖双方本身就地位不平等，在房产市场看好的情况下，更是如此。而在房价高企的今天，深圳人买一套房所需要付出的代价，无须赘述。基于公平原则，平衡买卖双方利益，保障社会公义，政府才会编制《深圳市房地产买卖合同》（预售）范本。补充协议应该是用来对范本的补充，而不是对范本的彻底颠覆。如果像本案一样彻底颠覆范本，免除卖方基本义务、排除买方基本权利的补充协议条款被人民法院认定为有效条款，将导致开发商在以后的楼盘销售中更加肆无忌惮，将严重损害法律所尊崇的公平原则。综上理由，尹志明诉至二审法院，请求判如所请。金地公司辩称：一、金地公司对本案所涉条款充分履行了提示和说明义务，合法有效。附件五虽是由金地公司预先拟定，但可变更可修改，具体体现在附件五的每一页均提示尹志明签字按指模，附件五第七条第1、2、3项均字体加粗，足以引起并特别提示尹志明注意。签订合同为买卖双方自由充分权利义务的行为，尹志明既不存在强制签约的行为，又未对签约时间进行限制的情况下，且金地公司在售楼现场所有文件包括涉案的补充条款都在现场公示，任何人均可以随意查看，尹志明作为具备完全民事行为能力的签约主体，该买卖合同及附件合法有效。二、对已经依法竣工验收的房子，买卖双方具体的交付办法，法律并无强制性规定，属于当事人意思自治的范畴，且本案所涉条款并无显失公平的情形，应属合法有效。具体而言，第七条第一项买受人通讯地址和联系方式变更等导致入伙通知书无从发出，或买受人无法收到的情况下，买受人应在合同约定的最迟交付日前主动与出卖人联系沟通，前往办理房产接收事宜，该项约定旨在提醒其即使因各种原因没有如期收到入伙通知书，也应在约定的最迟交付日前主动联系沟通房产接收事宜，此项约定显然并无不妥。第七条第二项关于双方的验收标准，首先在建设工程竣工验收合格的法定交付日外，法律对买卖双方之间的具体交付办法并无其他强制性规定，其次相关合同范本所述交付办法也仅做参考之用，双方可以对其进行修改和补充。再次，建设工程竣工验收合格是法定交付条件，以此作为双方的交付标准，相对明确，有利于避免出现不必要的争议。最后，出卖人在交付标准基础上按照约定承担质量保证责任，充分体现了公平，此项约定合法有效。第三项旨在提醒买受人主动联系出卖人查验工程质量的保修完成情况，这也是在提醒买受人维护自己的合法权益。第八条关于出卖人未能在约定期限内取得竣工验收证明文件违约责任的约定，也是在保护买受人的合法权益。因此，附件五的相关条款并没有免除金地公司依法交付经竣工验收合格的房产，及承担保修及违约责任的义务，也没有排除原告按照约定验收房产的权利。买卖双方以建设工程竣工验收证明文件的交付为验收标准的约定并不违反法律强制性规定，也不违反公平原则。因属合法有效。三、买卖合同签约时深圳房子并不好卖，属买方市场，尹志明有充足的时间和金地公司协商合同条款。尹志明向一审法院起诉请求：1、确认尹志明与金地公司签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件五第七条第1、2、3项，以及第八条无效；2、金地公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月20日，金地公司作为出卖人，尹志明作为买受人，双方签订了编号为深（宝）网预买字（2016）第6461号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定内容如下：1、出卖人向买受人转让金地xxxx花园x区x栋B单元5层05A房，建筑面积为89.34平方米，购房总价款为1,643,294元。2、合同第九条约定：出卖人应当在2016年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。3、合同第十条约定：出卖人在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。4、合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收。如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出。买受人逾期不提出，视为同意接收本房地产。5、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按该条的具体约定承担相应违约责任。6、合同附件五第七条第1、2、3款约定：“对本合同第九条、第十条、第十一条的变更及补充：1、买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收。若出卖人未发出或买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日（即买卖合同第九条约定的本房地产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，逾期视为出卖人己按期交付本房地产，并通过买受人验收。2、出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件（即《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等同效力的证明文件）的本房地产交付给买受人，买受人不得拒绝接收及受领，否则视为出卖人已交付本房地产。若本房地产存在房屋质量问题或者买受人在收楼时提出异议，则由出卖人按本合同约定对其承担保修责任（出卖人无需对异议部分作出书面答复和处理意见），但不能作为买受人拒绝入伙或出卖人未交付本房地产的理由。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等所有相关费用，自此由买受人承担，3、买受人在入伙时提出的确实存在的工程质量问题，在保修工作完成或出卖人承诺的完成时间届满之前，买受人应当主动及时联系出卖人并查验质量保修完成情况（出卖人无需发出重新验收的书面通知），否则买受人无权要求出卖人承担逾期责任，相关责任及后果应由买受人自行承担”。7、合同附件五第八条约定：“对本合同第十二条的变更和补充：出卖人如未能在本合同约定的交付期限内取得本房地产项目的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或等同效力的证明文件，出卖人每逾期一日按照买受人已交付购房款的万分之三向买受人支付违约金”。另，合同附件五第七条第1、2、3款除第1款首句“买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收”外，其余均为黑体字，且附件五中仅有需特别注明的部分内容为黑体字，大部分文字内容均为普通字体，合同附件五中每一页尾部均有原告签名、按捺指模并填写日期。2015年6月，金地公司向尹志明发出《入伙通知书》，尹志明2015年6月29日办理入伙手续时以“①外墙墙纸不符合合同要求；②容积1.8是南北两区总数故不应隔离；③花园道路两边排水、隔离不合要求；④入户大堂、地库上楼都无大门、门禁；⑤园林造型不合宣传”为由，拒绝收楼。2015年12月4日，金地公司取得涉案小区的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。金地公司主张其于2016年7月19日向尹志明发出《关于金地xx花园x区x栋B单元5A号房产已进入保修阶段的通知》，告知尹志明涉案小区自2016年7月1日起正式进入保修阶段，如房产存在质量瑕疵，金地公司将依约承担保修责任。另查、1、尹志明、金地公司在庭审中确认尹志明已经依约支付了全部购房款。2、金地公司主张涉案小区已经于2016年6月22日通过规划验收，金地公司庭后提交了《深圳市建设工程规划验收合格证》予以证明。3、尹志明、金地公司在庭审中确认金地公司对签订合同以及合同附件的签约时间并无限制，且尹志明在签约过程中并未要求金地公司向其说明附件七的内容。一审法院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，金地公司作为提供格式条款的一方，应当采取合理方式提请尹志明注意免除或者限制其责任的条款。本案中，合同附件五均不同程度的对《深圳市房地产买卖合同（预售）》的相应约定进行了变更，尹志明以在合同附件五的每一页下方进行签字、捺指模以及注明日期的方式对附件五中变更约定的内容进行了确认，签订合同为买卖双方自由处分权利义务的行为，在金地公司既不存在强制签约的行为又未对签约时间进行限制的情况下，尹志明作为具备完全民事行为能力的签约主体，在签订合同以及相应附件时应当负有审慎的注意义务。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及交易惯例，金地公司作为卖方主体应当负有向买方发出《入伙通知书》通知买方收楼，以及履行维修或保修义务后通知买方再次查验收楼的义务，且买方有权在交易房产中的质量问题严重影响正常使用居住的情况下拒绝收楼，但根据合同附件五第七条第1、2、3款以及第八条约定的内容可以看出，金地公司在上述条款中在一定程度上免除了自己的上述通知义务，且在一定程度上限制了尹志明行使验收交易房产的权利，金地公司对于上述条款应当尽到合理提示和说明的义务。本案中，合同附件五第七条第1、2、3款中免除或者限制金地公司责任的条款内容为特别标识的加黑字体，尹志明以在合同附件五的每一页下方进行签字、捺指模以及注明日期的方式对附件五中变更约定的内容进行了确认，虽然合同附件五第八条的字体并未标识为加黑字体，但合同附件五第八条约定的金地公司承担逾期交房违约责任的标准是基于第七条第2款对交付标准的约定的顺延，即合同附件五第八条的约定是建立第七条第2款的基础上的，一审法院认为金地公司已经采用了足以引起尹志明注意的字体标识提醒尹志明注意相应的内容，且尹志明已经以在下方进行签字、捺指模以及注明日期的方式对全部变更内容进行了确认，尹志明现以金地公司未尽提醒说明义务为由主张上述条款无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回尹志明的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由尹志明负担，案件受理费尹志明已预交。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，尹志明在本案中请求确认合同条款无效，本案为确认合同无效纠纷。尹志明主张合同附件五第七条第1、2、3款及第八条规定为格式条款，因上述条款适用于涉案楼盘所有买受者，未与尹志明协商而设定，符合合同法第三十九条第二款规定的“为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商”的特征，尹志明该主张理由充分，原审法院予以采纳正确，本院予以确认。因金地公司对上述条款采用了文字加粗和每页都由上诉人独立签名、捺印确认，原审法院据此认定金地公司已尽合理提示和说明的义务亦并无不当，本院予以确认。尹志明上诉主张上述条款符合《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形，依法应为无效。本院认为，合同附件五第七条第1、2、3款及第八条规定系针对主合同第九条、第十条、第十一条、第十二条作了部分变更与补充，而主合同第九条、第十条、第十一条、第十二条主要就金地公司的交房时间、交房条件、房屋保修责任、迟延交房违约责任等作了规定。相比较而言，合同附件五第七条第1、2、3款及第八条规定并未免除金地公司依据主合同第九条、第十条、第十一条、第十二条应负的按期交房与房屋维修责任，在此基础上也未免除迟延交房的违约责任，对交房应具备的文件等条件也未作修改，对主合同条款的变更主要体现在简化了通知、送达、沟通等程序并相应减轻了金地公司该方面的责任，并没有排除买方尹志明有权要求金地公司提供符合主合同约定交付条件与质量标准的房屋的主要权利，故尹志明上诉主张合同附件五第七条第1、2、3款及第八条规定因违反合同法第四十条规定而无效的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，尹志明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尹志明负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十月十七日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。