吉林省梅河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0581民初107号
原告：刘春杰，女，1981年6月29日出生，汉族，住长春市二道区。
委托代理人：肖立颖，吉林常春律师事务所律师。
代理权限：一般代理。
被告：崔艳芝，女，1953年2月12日出生，汉族，退休工人，住吉林省梅河口市。
委托代理人：崔某，男，1956年1月7日出生，汉族，医生，住长春市二道区，系崔艳芝之弟。
代理权限：参加诉讼、举证、质证、调解、辩论、代收法律文书等。
被告：迟文臣，男，1954年10月7日出生，汉族，住吉林省梅河口市。
委托代理人：迟某1，男，1977年4月12日出生，汉族，住吉林省梅河口市，系迟文臣之子。
代理权限：一般代理。
被告：梅河口市中和煤矿有限公司，住所地：梅河口市。
法定代表人：迟文臣，矿长。
原告刘春杰诉被告崔艳芝、迟文臣，梅河口市中和煤矿有限公司（以下简称中和煤矿）案外人执行异议之诉一案。刘春杰于2014年3月27日向本院起诉，本院于2014年7月9日作出（2014）梅民初字第845号民事判决。刘春杰不服，上诉于通化市中级人民法院，通化市中级人民法院于2014年11月28日作出（2014）通中民终字第643号民事裁定，撤销（2014）梅民初字第845号民事判决，发回本院重审，本院于2015年11月5日作出（2015）梅民初字第546号民事判决，刘春杰不服，再次上诉于通化市中级人民法院，通化市中级人民法院于2016年4月21日作出（2016）吉05民终274民事判决，又于2016年12月17日作出（2016）吉05民再24号裁定，撤销（2016）吉05民终274号民事判决和（2015）梅民初字第546号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年4月1日、4月21日二次公开开庭进行审理，原告刘春杰以身体不适为由均未出庭，其委托代理人肖立颖，被告崔艳芝及其委托代理人崔某、被告迟文臣的委托代理人迟某1到庭参加诉讼，被告中和煤矿经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。
刘春杰诉称：2011年10月30日，我与第二被告迟文臣签订购房“协议”，由迟文臣将其位于长春市住宅房屋出卖给我，购房总价款为350万元，在协议签订后分别在2011年10月30日和2011年11月3日支付了全部购房款，且自2011年12月开始一直在该房产居住至今。该房屋买卖时，因被告迟文臣和妻子吴某已在公证部门进行公证，将该房屋出卖事宜委托授权给乔某，乔某可在2016年前代理其办理更名手续相关事宜，但乔某由于个人原因，一直推脱（拖）至今未与原告办理房屋更名过户事宜，另外，协议签订后被告迟文臣就搬离了原居住地，以上原因导致一直无法就该房屋办理产权更名手续。第一被告崔艳芝，因其与梅河口市中和煤矿有限公司和迟文臣因借款纠纷一案向梅河口市人民法院提出对迟文臣名下房产进行查封的申请，2013年11月15日，梅河口市人民法院作出（2013）梅执字第486-1号裁定书，对房产进行了查封。查封裁定作出后，我依法向贵院的执行提出了案外人执行异议，贵院于2014年3月7日作出（2013）梅执异字第17号民事裁定，裁定驳回了我的异议申请。我认为，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定第17条，同时根据《物权法》第15条之规定。被告迟文臣应依法配合我完成房屋过户手续。被告崔艳芝也无权查封依法应属于我所有的房屋。故依据《物权法》、《民事诉讼法》第227条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第17条之规定提起诉讼，请求终止执行并解除查封。
崔艳芝辩称：迟某2不是房产所有人，其作为卖房主体签字卖房不符合《合同法》，“协议”上买方签名非（刘春杰）本人所签。刘春杰既会写字、又在现场，无需找人代签，因此，第三人代为签名不合法、不真实。协议中约定：“暂不过户，定于2012年７月份以后过户”。不符合房屋买卖的交易习惯，到法院查封时，已超过十六个月仍未过户，说明协议虚假。“协议”中约定“另外19万定金于2011年11月31日上午转账给迟”。约定一个日历上没有的日期来转账，足见其虚假。为阻止我方执行迟文臣的房产，被答辩人（刘春杰）与迟家父子恶意串通，虚构了此“协议”其内容虚假，不合常理，主体不合法，根据《合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益签订的合同，应属无效合同，请求法庭确认此“协议”为无效协议。刘春杰在多个诉状里反复申明“一直居住至今”，《用电记录》足以证明诉争房屋在刘春杰主张居住期间是空置的，梅河口法院执行查封的法官提交的现场照片和《被查财产现场勘查笔录》，也可以作为该房屋空置的佐证，所谓“一直在该房产中居住至今”是谎言。关于收条：银行汇票凭证显示款项来自乔某，进入了迟某2的帐户，没有任何一笔来自刘春杰，也没有分文进入迟文臣的帐户，收条也都写成“今收到刘春杰购房……，收款人迟文臣”。说明收条的内容不真实。“买房两年不过户”是否为买受人自身原因呢？当事人无过错须满足下列条件：①在法院查封该房产前，向仲裁部门主张权利了。②由于房产登记部门的原因而延误过户登记的。③有客观证据证明当事人拒绝第三人过户请求的。本案中，刘春杰的主张不具备上述三条中的任何一条，无疑具有过错。然而，如果房产交易本身就是假的，那就不必质证“买房不过户”和“当事人过错”的问题了。“长春万科物业管理有限公司”于2007年更名为“长春万科物业服务有限公司”，公章随即更换。新公章防伪码后四位是“……9907”，公章红五星中嵌有二维码。刘春杰提交的《物业证明》盖的是“长春万科物业管理有限公司”的公章。按“2011年11月3日签约时加盖”来计算，此公章已经作废四年。在本案的审理过程，刘春杰已经连续四次拒不出庭，依据《民诉法司法解释》第一百一十条规定：负有举证证明责任的当事人拒绝到庭，拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，法院对其主张的事实不予认定。“作为原告，刘春杰有责任、有义务出庭作证并接受询问，然而刘春杰连续四次拒不出庭，致使相关证据无法核实，对此我们对诉讼的真实性表示怀疑。”
迟文臣代理人辩称：房屋买卖协议是我父亲和我哥迟某2共同签订的，因我父亲身体不好，都是我哥帮助办理的。协议签订后原告将房款付清，我父亲把房子及产权证交给原告，原告陈述的买卖过程是真实的。
梅河口市中和煤矿未到庭未答辩。
经审理查明案件事实如下：梅河口市人民法院在执行崔艳芝申请执行梅河口市中和煤矿有限公司、迟文臣民间借贷纠纷一案时，于2013年11月15日对登记在迟文臣名下，坐落于长春市建筑面积为212.14平方米住宅房屋进行了查封。刘春杰以异议人身份，于2013年11月25日向法院提出了案外人执行异议，法院以（2013）梅民执字第17号执行裁定书，驳回了其异议申请。2014年3月27日，刘春杰以交付全部购房款并已实际占有争议房屋，未办理房屋过户无过错为由向本院提起异议之诉。要求解除对该房屋查封终止执行。刘春杰针对自己的主张通过代理人提供的证据：
一、书证
1、“协议”一份，内容：“迟某2将长春联排别墅以人民币350万元的价格出售给刘春杰(暂不过户，定于2012年7月份以后过户，过户由迟配合刘完成，费用由刘负责)定于2011年11月底之前，双方到市公证处公证该买卖协议，公证后当日刘付现金330万元正给迟。今收定金￥10000,另外￥19万（壹拾玖万元）定金于2011年11月31日上午转帐给迟。注：￥350万元价格包括目前房内家用电器和装修。卖方：迟某2、迟文臣。买方：刘春杰”证明房屋买卖关系成立。
2、“收条”两份，内容：“今收到刘春杰购房子的定金￥20万元正和今收到刘春杰购房款330万元整。收款人：迟文臣、迟某2，日期均为2011.11.3”证明购房款已全部给付。
3、中国银行支付系统收付款通知一份。内容“乔某汇兑支付往账19万元。收款人迟某2。个人业务交易单八份，内容2011年11月3日，乔某在中国银行长春净月支行提前支取存款381.4万元，同时迟某2存入该行330万元。”证明给付迟文臣购房款事实。
4、民用水发票一份、燃气费明细一份、供热费发票三份，用电费发票两份，物业费发票三份，证明对所购房屋已实际占有并入住。
5、“公证书”一份，内容：“迟文臣、吴某夫妇通过公证，已将出售房屋全权委托乔某在房地产交易中心代为办理房屋权属转移登记手续等与交易相关的事宜。”证明未办理房屋产权变更自己无过错。
二、证人乔某证词，证明购买房屋经过及给付购房款事实和房屋产权未变更的原因。
崔艳芝对刘春杰提供证据的质证意见：1、迟某2不是房产所有人，其作为卖房主体签字卖房不符合《合同法》。“协议”上买方“刘春杰”签名非本人所签。刘春杰既会写字，又在签约现场，无需找人代签，因此，第三人代为签名，不合法、不真实。2、“协议”中约定：“暂不过户，定于2012年7月份以后过户”。既已付款为什么要等九个月以后过户？不符合房屋买卖的交易习惯。到法院查封时，已超过约定过户时间十六个月仍未过户，说明协议虚假。3、《用电记录》足以证明诉争房屋在刘春杰主张居住期间是空置的：梅河口法院执行查封的法官提交的现场照片和《被查封财产现场勘查笔录》也可以作为该房屋空置的佐证，所谓“一直在该房产中居住至今”是谎言。4、关于收条：银行凭证显示款项来自乔某，进入了迟某2的账户，没有一笔来自刘春杰，也没有分文进入迟文臣的帐户，收条上却写成：“今收到刘春杰购房款……收款人：迟文臣”说明收条的内容不真实。
迟文臣代理人迟某1对刘春杰提供的以上证据没有异议。
案件审理过程中，根据崔艳芝的申请，本院依法对争议房屋“长春市别墅房屋”（2012年1月1日至2013年12月28日期间）用电记录和“长春万科物业管理有限公司”公章使用起止情况进行调查取证。长春市二道区供电局回复意见：1、该户别墅房屋无电表更换情况。2、根据该房屋用电信息记录记载显示，2012年1月1日至2013年12月28日此期间该房屋应处于无人居住状态。长春万科物业服务有限公司出具证明：“长春万科物业管理有限公司2007年5月11日申请变更为长春万科物业服务有限公司，2007年6月17日正式变更完毕”。
本案经两次开庭审理，刘春杰均以身体不适为由没有到庭，经电话质询本人对自己以前的陈述和证人乔某证词没有异议，归纳案件争议焦点仍为原告刘春杰提出的执行异议是否成立，双方当事人对此争议焦点没有异议。
本院认为，刘春杰作为执行争议房屋的异议人，对其提供的证据和本人陈述来看，1、其主张购买的高档别墅房屋，价值350万元，应为大宗房屋交易，属要式民事法律行为，就是指设立、变更或废止某种民事法律关系必须履行某种特定形式才能成立和生效的民事法律行为。它包括行为人行为的合法性和成立条件的必要性，即如果法律对某些民事法律行为在方式上作了特别规定，则这些民事法律行为如果不采用法定方式，就有可能不能有效成立。争议房屋的产权人是迟文臣，而“协议”内容写明“迟某2将联排别墅以350万元人民币出售给刘春杰（叁佰伍拾万元整），”迟某2作为非产权所有人出售该房屋行为不具合法性。通常房屋买卖双方就签订的“买卖合同”应各持一份，但该笔房产交易，迟某2只草签了一份“协议”给刘春杰，卖方迟文臣并未留存，不符合正常房屋交易习惯。“协议”误将“定金于2011年11月31日上午转账给迟”日历不存在的日期载明。可见内容草率、不严谨。刘春杰与证人乔某就“协议”签订时间过程表述不一致。刘春杰陈述：“这个小区看过好几次，挺喜欢这个小区的，他家我是看到当天就签协议了。”乔某陈述：“我和刘春杰大约在2011年10月份签订购房协议前一个星期左右看到了迟文臣贴在房上的售房电话，回去后和刘春杰商量了一下，可以联系房主研究一下，然后到签协议那天也就是大约过了一个星期我们去房屋处给迟文臣打电话。”还有刘春杰本人对“协议”上买方：“刘春杰”三个字签名的陈述：“是我朋友代我签的，当时我在场，我觉得我字写的不太好看，我就让我的朋友签的。”这种解释既不符合常理，更不能让人信服，缺乏法律意义上的“必要性”。另外，迟文臣的妻子吴某作为产权共有人也没有在“协议”上签名，“协议”不能视为合法有效。2、刘春杰提供的九份银行票据显示乔某于2011年11月3日在中国银行长春净月支行提前一天将定期存款381.4万元支取，迟某2于当日在该行存入330万元，特别是2011年10月31日，乔某在中国银行长春市九台支行支付19万元整，收款人迟某2。附言：货款。以上证据不能证明刘春杰给付迟文臣全部房款事实。3、针对刘春杰主张对争议房屋合法占有并长期入住提供的各项缴费发票，其中：物业缴费发票三份，缴费人刘春杰，缴费时间分别为2012年7月28日、2013年4月24日、2013年7月19日。民用水缴费发票一份，缴费人：刘春杰，缴费时间：2013年12月24日。用电缴费发票二份，缴费人迟文臣。缴费时间：2013年12月23日、2014年1月9日。供热缴费发票三份，付款单位（个人）、名称：迟某2。以上缴费发票除三份物业缴费发票外，其它几项缴费时间均发生在法院查封之后，应当特别提出的是三份供热缴费发票，缴费时间均发生在刘春杰主张房屋买卖“协议”签订并入住后，迟某2既不是原房屋所有权人又不是之后的购房人，三次作为该房屋供热费的缴费人，完全不符合常理。另根据长春市供电管理部门提供的“用电记录”信息显示，2012年1月1日至2013年12月28日期间，该争议房屋应为长期无人居住状态。刘春杰提出的“自2011年12月开始一直在该房产居住至今”的主张不能成立。4、刘春杰对房屋未办理过户的原因曾陈述：“公证、交房款，过户都需相关费用，当时没有那么多钱了，就没去过户。”“（过户费）大概要10多万。”“乔某提出的（公证），等结婚之后再把房子过到我名下。”“我跟乔某闹矛盾，他迟迟不配合我办理过户，后期我联系迟某2，让他父亲配合我办理过户，但是迟文臣说已经委托别人了。”以及提供的长春市国安公证处出具的“公证书”来证明房屋未办理过户登记自己无过错。但通过乔某在银行提取存款票据额数显示四百余万，与刘春杰所述：“当时没有那么多钱了，就没去过户”和乔某陈述：“过户费用大概需20多万，我当时手里的钱只够付房款的”两人的陈述自相矛盾，另外通过“公证书”主要内容“委托人迟文臣、吴某有一处属于夫妻共有的私有房屋坐落于长春市建筑面积212.14平方米。现委托人准备将上述房屋出售，并全权委托乔某在房地产交易中心代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续等与交易相关的事宜。受委托人为此所签署的有关文书我们均予以承认。委托期限：二O一一年十一月三日至二O一六年十一月三日止。”结合刘春杰主张和乔某证词，乔某应为购买争议房屋实际付款人，与刘春杰应属同一方，通过迟文臣、吴某公证委托，乔某可在2016年11月3日前，代表迟文臣、吴某夫妇随时可以与刘春杰到房地产交易中心办理房屋权属转移登记手续，该房屋从2011年11月3日公证书生效时起至2013年11月15日被梅河口市人民法院查封时止，刘春杰对房屋未办理过户本人无过错理由不能成立。
本院认为，原告人刘春杰对法院执行房屋提出异议起诉，为案外人执行异议之诉。其提出的执行异议应当符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封的法定情形和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形才能成立。本案刘春杰对梅河口市人民法院（2013）梅执字第486-1号民事裁定书对坐落于长春市房屋查封提出异议所提供的证据和陈述的事实理由缺乏客观真实性，本院不予支持。故刘春杰提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定人民法院不得查封的法定情形和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告刘春杰对梅河口市人民法院作出的（2013）梅执字第486-1号民事裁定书查封的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，执行异议不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：
驳回原告刘春杰的诉讼请求。
案件受理费34800元，由刘春杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判长 刘志佳
审判员 高维洋
审判员 王乃馥
二〇一七年六月二十日
书记员 金 萍