南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2017）桂7102民初447号
原告：黄云，男，1987年3月27日出生，壮族，户籍地南宁市青秀区，现住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：陆桂萍，女，系原告母亲。
被告:广西搜购投资有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人：潘俊宇。
原告黄云与被告广西搜购投资有限公司（以下简称搜购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月31日公开开庭进行审理。原告黄云的委托诉讼代理人陆桂萍到庭参加诉讼，被告搜购公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄云向本院提出诉讼请求：1.被告搜购公司向原告黄云返还租金41400元、物业管理费690元、保证金10350元；2.被告搜购公司向原告黄云赔偿装修损失45000元；3.本案诉讼费用由被告搜购公司承担。事实与理由：2012年6月11日，原告黄云和被告搜购公司签订《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》，约定由原告承租被告位于南宁市青秀区间铺面，租期为2012年9月23日至2015年9月22日，免租期三个月，自2012年9月23日至2012年12月22日，保证金10350元，此外合同对租金及物业管理费标准、支付时间等均进行了约定。合同签订后，原告按约定交纳了保证金10350元、租金41400元、物业管理费690元，对商铺进行了装修，并打算于2012年底试营业。涉案房屋的供电一直处于不正常状态，时有断电情况的发生，再加上有人经常闹事，后来整个商场被全部停电，原告根本无法继续经营。试业不到三个月，包括原告在内的承租人被迫全部撤走。被告将涉案商铺出租给原告，却不提供用电，原告的经营又因被告的原因受到外界干扰，无法正常经营，被告违约行为给原告造成了重大损失。为维护合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告搜购公司在法定答辩期间未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告搜购公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。
本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，原告黄云（乙方，承租人）和被告搜购公司（甲方，出租人）签订《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》，约定：1.甲方将位于南宁市青秀区间铺面出租给乙方经营，租期为2012年9月23日至2015年9月22日，免租期三个月，自2012年9月23日至2012年12月22日；2.甲方应于2012年9月1日前将涉案铺面交付乙方使用，搜购城市广场统一开业时间为2012年9月23日，涉案三个铺面的月租金分别为1050元、1050元、1350元，每月物业管理费为230元，每季度物业管理费为690元；3.租金、物业管理费按季度缴纳，乙方应于本合同签订当日向甲方支付三个月租金和物业管理费，之后乙方应于每季度最后一个月20日前缴纳次季度租金及物业管理费；4.乙方应于本合同签订当日向甲方支付三个月租金10350元作为租赁保证金，除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）后，由甲方在乙方结清应付租金及合同规定的其他应缴费用、赔付款项并交还商铺后15日内无息退还给乙方；5.租赁期间，乙方应承担水电费，如乙方拖欠租金、水电费等应当向甲方缴纳的任何费用超过5日的，甲方有权在乙方交纳的租赁保证金中直接抵扣，甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方；此外，租赁合同还约定了其他的权利与义务。2012年6月12日，原告向被告支付涉案三个铺面的保证金10350元、2012年12月23日至2013年12月22日期间的租金41400元、2012年9月23日至2015年12月22日期间的物业管理费690元。被告依约向原告交付涉案铺面。2012年9月17日，原告收到涉案铺面所在的物业公司南宁搜购企业管理有限公司交付的铺面。2012年10月21日，原告向南宁搜购企业管理有限公司申请装修，申请的装修时间为2012年10月15日至2012年10月19日。后原告委托案外人陆海舟对涉案房屋进行了装修。2012年10月30日，陆海舟向原告黄云开具收据，载明黄云已支付涉案铺面装修费45000元。装修完毕后，原告于2012年12月底进行营业。2013年3月下旬，因包括涉案铺面在内的搜购城市广场作为执行标的进入司法执行程序，原告不得不停止营业并搬离。
根据南宁市中级人民法院（以下简称南宁中院）于2014年11月4日作出且已生效的（2012）南市民三初字第32号民事判决书查明的事实，2010年6月21日，案外人曾智深与案外人何智华签订《房屋租赁合同》，约定曾智深将南宁市青秀区（含停车场但不含门口前面5间临时建筑）经营使用权交给何智华经营使用，建筑面积暂定为7080平方米，租期自2010年7月1日至2028年6月23日。何智华承租后与被告搜购公司签订《项目合作协议》，约定双方共同出具建设资金及各项费用，投资何智华租赁的位于仙葫大道建筑物（原仙葫商业广场，面积7080平方米），合作期限自2011年7月1日至2028年6月30日，合作项目名称为搜购城市广场，合作双方同意指定被告搜购公司作为项目对外签约公司，项目负责人为被告搜购公司法定代表人潘俊宇，合作期间合作双方的出资和收益均为搜购公司的财产，双方共担风险、共负盈亏。此后，仙葫商业广场扩建项目以被告搜购公司名义对外开展。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国消防法》第十一条规定、第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因曾智深既未按照建设工程规划许可证的规定建设并竣工验收，又未依法向公安机关消防机构申请消防验收即将仙葫商业广场出租给何智华经营使用，违反了上述法律法规的强制性规定，故南宁中院作出的（2012）南市民三初字第32号民事判决书判令：确认曾智深与何智华于2010年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，何智华于本案判决生效之日起十日内将南宁市青秀区（搜购城市广场）归还给曾智深。根据南宁中院（2015）南市执异字第20号执行裁定书显示，曾智深于2014年12月30日向南宁中院申请强制执行，南宁中院于同日立案执行。
上述事实，有当事人举证，并经本院审查确认的如下证据证实：原、被告签订的《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》、《搜购城市广场经营户交铺确认表》，南宁中院作出的（2012）南市民三初字第32号民事判决书、南宁中院作出的（2015）南市执异字第20号执行裁定书、保证金收据、租金收据、物业服务费收据、装修费收据、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，根据南宁市中级人民法院（2012）南市民三初字第32号民事判决书所载明的事实，案外人曾智深将涉案商铺所在的南宁市青秀区出租给何智华，何智华与被告搜购公司签订《项目合作协议》，约定指定被告搜购公司作为项目搜购城市广场对外签约公司。房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。因曾智深与何智华于2010年6月21日签订的《房屋租赁合同》无效，何智华无权占有、使用（包括转租）租赁房屋，同理，被告搜购公司亦无权占有、使用（包括转租）租赁房屋。因此，本院认定原告黄云与被告搜购公司于2012年6月11日签订的《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》无效。
关于保证金的问题。原告黄云与被告搜购公司签订的《搜购城市广场（商铺）租赁及商业物业管理合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当返还。故被告搜购公司依据该合同取得的保证金10350元应退还给原告黄云。
关于租金、物业管理费的问题。案外人曾智深于2014年12月30日向南宁中院申请强制执行，南宁中法院于同日立案执行，原告黄云主张搜购城市广场的房屋因成为司法执行标的，其于2013年3月下旬停止营业并搬离的意见，本院予以采信。本案合同约定，租期为2012年9月23日至2015年9月22日，免租期为2012年9月23日至2012年12月22日，月租金为3450元，月物业管理费为230元。原告黄云虽使用涉案铺面至2013年3月下旬，但期间该铺面牵连到司法执行案件，对原告的经营造成较大影响，本院酌定该期间由原告向被告支付一个月租金3450元和物业管理230元。故被告搜购公司还应向原告黄云退还租金37950元、物业管理费460元。
关于装修损失的问题。原告黄云在与被告搜购公司签订租赁合同时，未对涉案房屋尽谨慎审查义务，核查被告对该房屋是否有合法出租权，对导致合同无效负有一定过错。本院综合原告黄云与被告搜购公司引起合同无效的原因力比例及过错大小，确定由被告搜购公司承担80%的民事责任，由原告黄云承担20%的民事责任。原告已支出装修费45000元，被告应向原告赔偿装修损失36000元（45000元×80%）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告广西搜购投资有限公司向原告黄云返还租金37950元、物业管理费460元、保证金10350元；
二、被告广西搜购投资有限公司向原告黄云赔偿装修损失36000元；
三、驳回原告黄云的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2236元，公告费700元，总计2936元（原告已预交），由原告黄云负担382元，被告广西搜购投资有限公司负担2554元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
审 判 长 梁 娟
人民陪审员 李一锋
人民陪审员 黄永红
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 蒙美丞
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。