苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0591民初2776号
原告：何要伟，男，1980年4月10日出生，汉族，户籍所在地河南省西华县。
原告：宋晓丽，女，1985年1月2日出生，汉族，户籍所在地河南省临颍县。
两原告共同委托诉讼代理人：王冬，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：陆吕杰，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。
被告：陆小弟，男，1944年2月28日出生，汉族，住江苏省苏州
被告：余智霞，女，1991年4月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。
两被告共同委托诉讼代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：项长松，浙江千岛湖律师事务所律师。
原告何要伟、宋晓丽与被告陆小弟、余智霞动迁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告何要伟、宋晓丽的委托诉讼代理人王冬、陆吕杰，被告陆小弟、余智霞及其两被告共同委托诉讼代理人张承进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何要伟、宋晓丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年5月18日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告向原告双倍返还定金40万元整；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年5月18日，原、被告双方签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定两被告将苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室的房屋出售给原告，房屋总价为165万元。合同约定，原告向被告支付定金20万，被告保证该房屋权属无争议，且能够上市交易。合同还约定，双方于2016年10月1日前办理过户手续。在2016年4月12日园区法院就已受理了涉案房屋的返还原物纠纷一案，但该案直至2016年12月12日才作出判决。而从该案的判决内容可见两被告对涉案房屋在相当长一段时间内仍然没有处分权。至原告起诉之日，涉案的苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室仍未办理过户手续。在此情形下，两被告已构成违约，根据合同法的相关规定，原告可以行使合同解除权。又因原告对于房屋无法过户并无任何过错，而被告则因其与案外人的诉讼，导致原告购买房屋的意图无法实现，被告对此负有主观过错，应当承担违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。
被告陆小弟、余智霞答辩称：第一，合同不能继续履行是因为中介公司及原告未及时办理网签手续；第二，合同履行期间出台了限购政策，致使购房人不具备购房条件，这也是导致本合同不能继续履行的重要原因。而根据合同法的相关规定，该情形的出现属于免责情形，合同各方各不负责任，原告据此同意返还定金20万元，但不同意双倍返还定金。
本院经审理查明的事实如下：2016年5月18日，原告何要伟（乙方、购房人）与被告陆小弟、余智霞（甲方、售房人）及苏州苏城万家房地产经纪有限公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，约定原告向两被告购买涉案的苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室的房屋，房屋面积为104.78平方米，约定的交易价格为165000元。合同第四条约定：1、乙方于2015年5月18日支付甲方定金20万元。2、乙方委托丙方代其为购买该房屋办理商业贷款，并认可贷款银行指定的评估机构，且认可评估、贷款所需的相关费用。第五条约定：……2、甲方承诺于该房屋权属交易结束、房款结清当天腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续，交房之前由甲方支付，之后由乙方负责。合同第十条约定：1、甲乙双方积极配合丙方办理资金托管过户事宜。2、甲方承诺该房屋内无户口无产权纠纷。3、甲乙双方约定最迟2016年10月1日前办理过户手续。诉讼中，原告宋晓丽表示其对于上述房屋买卖合同是知道并同意的，且其与何要伟系夫妻关系，当时是委托何要伟一人去签订合同，但其也是涉案合同的共同购房人。根据两原告提交的结婚证显示，两原告于2008年2月20日登记结婚。
上述合同签订后，原告何要伟分两次向被告支付了定金200000元（其中50000元系现金交付，另外150000元由原告何要伟通过转账支付给被告陆小弟），两被告对于收到上述定金200000元不持异议，并表示同意退还该定金，但不同双倍返还。
另查明：涉案的苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室房屋系动迁房，该房屋的安置对象为被告余智霞与陆小弟二人。2015年12月25日，涉案房屋登记于被告余智霞、陆小弟名下，房屋的建筑面积为104.78平米，另附有13.86平米的车库一个。
还查明：涉案的《房屋买卖（置换）合同》签订时，陆小弟、余智霞正因苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室的返还纠纷以陈建平、陆杏珠为被告于2016年4月12日向本院提起了诉讼，本院以（2016）苏0591民初3050号案件立案受理，并于2016年12月22日作出了一审判决，判决结果为：“一、被告陈建平应于本判决生效之日起三十日内将苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室房屋（含车库）返还原告陆小弟、余智霞；二、被告陈建平应于本判决生效之日起十日内按照每月1600元支付原告陆小弟、余智霞房屋占用费，从2015年9月1日起计算至被告实际返还房屋之日止（上述房屋占用费可与陈建平代付的安置房款66816元的相应部分予以折抵）”。
就上述案件的诉讼，原、被告双方在庭审中均确认在双方签订涉案的《房屋买卖（置换）合同》时双方均是知晓的。原告称被告当时承诺可以在2016年9月份解决该纠纷，所以就约定了2016年10月1日前为过户时间。被告则称，当时签订合同的时候就已告知原告涉案房屋因返还纠纷在诉讼，经过原告、被告及中介方三方商议后，共同约定了2016年10月1日的过户时间，但后来法院直至2016年12月份才做出一审判决，该时间已超出的三方的预期，被告对此并无过错，不应承担定金罚则。
上述案件一审判决后，陈建平一方提起了上诉，中院以（2017）苏05民终3854号案件立案并审理后，于2017年7月10日作出终审判决，判决结果为：“驳回上诉，维持原判”。庭审中，陆小弟、余智霞陈述涉案的苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室房屋已于2017年8月10日由陈建平一方返还给两被告。
又查明：关于涉案房屋的过户问题，原告陈述在2016年10月1日前因涉案房屋的返还纠纷正在诉讼过程中还未审结且房屋也未由案外人归还两被告，故原告不同意进行过户，而在2016年10月4日之后，因为原告非苏州户籍又没有连续满一年的社保缴纳记录，故属于当时的限购对象，遂无法办理相应的房屋过户手续。被告则称，在2016年10月1日前其多次催促原告办理过户手续，但原告不同意过户，在2016年10月4日之后根据现行房地产政策原告为限购对象，故双方未能办理过户手续，但被告一直同意房屋过户，其在本案中并无过错。另外，在本案诉讼中原告提出解除涉案的《房屋买卖（置换）合同》，被告在第一次庭审即2017年6月15日明确表示同意解除该合同。
再查明：2016年8月11日，苏州市政府出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》（苏府[2016]119号），明确非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
2016年10月3日，苏州市政府出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，明确非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。
本院审理过程中，本院向房管部门就2016年10月3日颁布的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》的具体实施细则了解有关情况，房管部门表示，就“10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外”的理解，结合实际情况并经研究决定预售房源包括新建商品房和二手住房，因此如果能够提供买卖合同及相关房款支付凭证的，可以按照4号之前的政策执行。
两原告的户籍所在地均在河南省，并非苏州本地户籍。庭审中，原告自述，其在购买涉案房屋前在苏州有一套房屋，且在此之前没有一年以上的社保缴纳记录。
以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、转账凭证、房产证复印件、民事判决书等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方的真实意思表示且不违反相关法律规定，该合同合法有效。原告宋晓丽在诉讼中明确表示其知晓且同意涉案的房屋买卖，又因其与原告何要伟系夫妻关系，综合上述因素，本院确认原告宋晓丽亦为涉案房屋的共同购房人，上述合同对其亦具有相应的法律拘束力。关于原告方提出的合同解除，两被告在庭审中表示同意，本院对此亦予以认可，并认定合同的解除时间为2017年6月15日。
关于原告主张的定金双倍返还，根据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，在房屋买卖合同签订时双方均知晓涉案房屋当时被案外人占有使用而原告正通过诉讼解决该纠纷，当时该案尚处于一审阶段，在此前提下当事人各方经过商议约定在2016年10月1日前办理过户，而直至2016年10月1日上述案件并未做出判决，原告在此前提下遂不同意过户，两被告则一直表示同意过户。2016年8月11日，苏州市出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》，2016年10月3日，苏州市又出台了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，原告认为2016年10月3日的房地产政策导致其不再具备购房资格，被告则认为根据2016年8月11日的房地产新政原告已不具备相应的购房资格，而2016年10月3日的政策更使得原告不再具备购房主体资格。正是在上述情形下，涉案的房屋交易未再继续，直至原告诉讼解除合同。综合上述过程，导致本案合同未能继续履行的原因一方面是因涉案房屋的返还，陆小弟、余智霞与案外人陈建平等所进行的民事诉讼，另一方面则是双方均认为房地产的新政影响了原告的购房资格。
本院认为，关于第一个原因，涉案房屋当时处于诉讼状态原、被告双方对此都是知晓的，双方经商议确定了2016年10月1日前作为过户时间，但截至该时间涉案诉讼并未做出判决，该情形的出现虽超出双方的预期，但并非可归责于某一方的责任。虽然，原告认为被告对此具有相应的责任，但根据合同的约定2016年10月1日也仅为房屋的过户时间，房屋的交付时间系在该房屋权属交易结束且房款结清之日，因此，即便在2016年10月1日涉案房屋仍存在诉讼，但该诉讼也并不影响过户本身，原告据此不同意过户并将责任归咎于被告一方也与合同约定不符，故本院认为系因不可归责于一方的因素导致了合同未能继续履行。关于双方认为的第二个原因即因新政而导致的过户无法进行问题，原、被告双方均认为在苏州市的房地产新政出台后导致原告不再具备相应的购房资格，由此双方均未再继续履行合同直至合同解除，可见在此过程中是新政的出台以及双方均认为新政使原告丧失购房主体资格的认识导致合同未再继续履行并直至合同解除，因此，该原因也非合同中某一方的单方过错所致。综合上述情形，本案系因非可归责于一方的原因导致合同未继续履行并解除，在此情形下被告应向原告退还已收取的定金200000元，但对于原告主张的双倍返还的诉请不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告何要伟与被告陆小弟、余智霞签订的关于苏州工业园区淞泽家园二区14幢304室的《房屋买卖（置换）合同》于2017年6月15日解除；
二、被告陆小弟、余智霞于本判决生效之日起十日内归还原告何要伟、宋晓丽定金200000元；
三、驳回原告何要伟、宋晓丽的其余诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，保全费2520元，两项费用合计为9820元，由原告何要伟、宋晓丽负担4910元，由被告陆小弟、余智霞负担4910元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告陆小弟、余智霞负担部分在判决生效之日起十日内支付原告何要伟、宋晓丽。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 杨 璿
人民陪审员 冯慧林
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 姚海燕
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