广东省广州市黄埔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0112民初4296号
原告：广州嘉大物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中322号1101房自编13室。
法定代表人：黄汉平，总经理。
委托诉讼代理人：余绵胜，北京市中伦（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖国芳，男，1971年1月17日出生，汉族，住广东省兴宁市，系该公司员工。
被告：邓千保，男，1984年11月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区，
被告：曾蓉，女，1984年9月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，
委托诉讼代理人：邓千保，基本信息同上，系被告曾蓉的丈夫。
原告广州嘉大物业管理有限公司（以下简称“嘉大公司”）诉被告邓千保、曾蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人余绵胜、廖国芳以及被告邓千保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告嘉大公司诉称：原告是具备物业管理企业资质的企业法人，受广州市东润房地产开发有限公司的委托对东港花园进行前期物业管理，双方约定：原告受委托服务事项主要是房屋共有部分维护、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护和管理；市政公用设施的附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小区的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生等等；本物业的管理服务费：小高层按每月每平米1.5元；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元。业主或物业使用人应当在当月5日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理费的，原告从逾期之日按每天应交数额的3‰向业主收取滞纳金。被告在购买东港花园B区10号801房（黄埔区文船路363号大院10号801房）后入住该小区，并实际接受了原告所提供的相应服务。但截至2017年6月30日，经原告多次书面催告，被告仍拖欠2014年4月至2017年6月的39个月的物业管理费共6346.76元，原告多次催要，被告均拒不交纳。
同时，原告为履行物业管理服务，被告还应向原告偿还暂计至2017年6月30日止的垃圾处理费70元，而且原告还替被告垫付了暂计至2017年6月30日止的电费805.34元及水费259.2元，被告亦应一并偿还原告。
综上，上述被告拒不履行还款义务的严重违约行为，给原告造成了巨大的经济损失。基于以上事实和理由，为维护自身合法权益，依照我国有关法律规定，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告邓千保、曾蓉共同向原告偿还拖欠的管理费6513.78元；2.被告邓千保、曾蓉自2014年4月6日起，按每月应交物业管理费167.02元为本金，按每天千分之三的标准向原告支付滞纳金至所有管理费实际清偿之日止（暂计至2017年6月30日滞纳金为10567.35元）；3.被告邓千保、曾蓉共同向原告偿还拖欠暂计至2017年6月30日止的电费805.34元、水费259.2元及垃圾处理费70元；4.被告邓千保、曾蓉承担本案诉讼费用。
被告邓千保、曾蓉辩称：起诉状所述“邓千保、曾蓉拖欠物业管理费”是因为原告没有履行购房时的口头承诺，造成被告和原告就物业管理费收取无法达成一致意见以及原告没有按约履行合同未按相关约定提供服务，已造成违约。一、原告没有履行购房时口头承诺，造成物业管理费收取无法达成一致意见。被告于2013年购买广州市黄埔区363号大院10栋801房，买房时售楼部负责人李总口头承诺免除上述物业两年物业管理费，并介绍销售人员麦经理具体跟进相关事宜，故被告购买了该物业，并于2014年4月交楼。从2014年4月开始原告以未收到相关免除物业管理费申请为由拒绝免除购房时口头承诺的物业管理费，要求被告缴纳产生的物业管理费和滞纳金。被告多次致电购房时销售麦经理核实免除两年物业管理费材料是否已递交，麦经理回复已将申请材料递交上级部门，由于麦经理已辞职无法再跟进免除物业管理费事务。期间，被告多次前往物业管理处沟通，希望双方能有妥善的解决办法，经被告与原告旁总、廖总协商，经旁总与廖总同意由原告提交免除被告2000元物业管理费以及滞纳金的报告给其上级主管部门，批准后通知被告来补齐剩余物业管理费，由此来解决被告物业管理费纠纷。但后续原告旁总、廖总无任何信息传达被告，未向被告告知事情进展如何，致使被告误认为此事正在处理中。2017年6月，被告也当面与售楼负责人李总沟通，李总也口头承诺免除被告2000元物业管理费，但直至2017年7月被告收到法院电话后方知原告已起诉被告。因此，被告再次打电话与原告旁总联系，旁总告知被告免除2000元物业管理费事情其不清楚，既然已向法院提交诉讼就不会撤诉，并要求被告按诉讼要求缴纳全部费用。后来，被告也再次打电话与售楼负责人李总沟通，李总以销售经理麦经理无法前来签字免除2000元物业管理费申请为由，一直未予办理。被告认为，原告旁总、廖总以及售楼负责人李总有意拖延事情处理时间，致使产生高额的滞纳金。二、原告没有按约履行合同未按相关约定提供服务，已构成违约。1.被告与该物业开发商和原告从未签订过物业服务合同，被告买房时物业开发商未向被告出示物业服务合同约定内容，只是单方面要求被告签订承诺书，要求被告承诺已阅读东港花园《前期物业服务合同》，明白并同意相关条款，但被告购房时并未见任何《前期物业服务合同》，也未就相关条款确认签字。并且原告没有按照《前期物业服务合同》第五章第11条“应将本合同在订立之日起十五日内，向物业管理部门备案，并在本物业管理区域内公示”的约定履行。但原告并未公示相关《前期物业服务合同》，不但违反了合同约定，也造成被告无法在公共区域内了解到合同约定的相关内容。2.根据原告提供的由物业开发商和原告签订的《前期物业服务合同》第二十七条约定：逾期未缴纳物业管理费的，乙方从逾期之日按每天应缴数额的千分之三向业主收取滞纳金，但原告在送达被告的催费通知书中规定每日按应缴数额的千分之一标准收取滞纳金，两者收取标准不统一，影响到起诉状中滞纳金数额的准确性，被告不予承认起诉状中滞纳金数额。3.《前期物业服务合同》第十二条第9点和第三十一条约定：物业公司应定期向业主报告物业服务合同履行情况和物业服务费用收支情况并予以公示和本物业管理区域内属全体业主所有的停车场、会所及其他公共部位、公共设备设施统一委托乙方经营，经营利润由乙方和全体业主各按50%的比例分成。但原告从未在小区公示栏中公示物业服务合同履行情况和物业服务费用收支情况，也从未将经营利润和全体业主各按50%的比例分成。因此，原告违反《前期物业服务合同》的约定。4.小区内有业主偷用公共电源进行自用，小区业主多次向原告反映但原告置之不理，后经业主举报到电力管理部门后，电力管理部门派工作人员前来排查，确认偷电事实后才对其当事人给予罚款1000元处罚，公共电源使用费用由全体业主共同承担，理应返还全体业主，但原告不但没有返还业主也没有公示该笔罚款的用途情况。一直以来有业主反映公共电源分摊费用较高，业主向原告反映情况后原告并没有理睬，属严重的失职行为，对全体业主造成了重大的经济损失，违反《前期物业服务合同》约定。5.不顾业主反对，在小区东门建连接一二期商铺的二层走廊，系违建，当初承诺作为原告员工宿舍，实际是出租给教育机构为自己谋取利益。并且原地下一层、二层、三层均为停车场，原告不顾业主反对，擅自对地下一层进行改建另作他用，损害业主利益，违反《前期物业服务合同》第十二条第12点：本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能。如需，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施的约定。6.2015年开始该小区不定时缺水和水质特别差，经业主多次向原告反映后原告表示为水泵原因，需要更换，但2年过去了，一直未能解决，经业主反映到自来水公司，广州自来水公司于2017年6月14日下发东港花园尽快完善二次供水设施的公开信，要求原告尽快完善二次供水设施，2017年6月28日，原告下发通知已更换三台水泵，但更换后水质并没有得到根本好转，水质问题仍未解决，给全体业主造成了严重的身体健康隐患，违反了《前期物业服务合同》第二十二条第3点：房屋设施、设备的维修、养护保持良好的约定。7.小区卫生条件极差，往楼下扔垃圾、倒水现象经常发生，楼道间和小区内垃圾到处堆放，无人处理，严重影响到小区业主的生活环境，原告严重失职。
综上，因原告未履行购房时免除两年物业管理费的承诺，以及后续在与被告协商过程中敷衍的态度，过高滞纳金收取标准，将给被告造成巨大的经济损失。并且，因原告不能履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，根据合同法先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝缴纳物业管理费用。因此，被告请法院驳回原告第1、2、4点的诉讼请求，在扣除已缴纳水电费和垃圾处理费定金后，被告愿意承担产生的水电费以及垃圾处理费差额部分。
经审理查明：2013年3月28日，广州市东润房地产开发有限公司（甲方）与邓千保、曾蓉（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定乙方认购广州市黄埔区文船路363号大院10号801房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积91.79平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的嘉大公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限五年，物业服务费为每月每平方米1.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。
嘉大公司具备物业管理三级资质。广州市国土资源和房屋管理局黄埔区分局出具的《广州市物业服务合同备案回执》载明备案主要内容为：一、资质等级：三级（暂定一年）。二、承接项目名称：黄埔区东港花园。三、选聘单位：广州市东润房地产开发有限公司。四、项目负责人及联系方式：黄汉平，电话138××××2228。邓千保、曾蓉系广州市黄埔区文船路363号大院10号801房的产权人，该房屋的建筑面积为92.79平方米。
2012年7月28日，嘉大公司与广州市东润房地产开发有限公司签订《东港花园前期物业服务合同》，第一条约定，广州市东润房地产开发有限公司将包括涉案房屋在内的东港花园物业委托给嘉大公司实行前期物业管理。第十九条约定，本合同自签字生效之日起至业主委员会成立并与其选聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。第二十五条约定，本物业的管理服务费，依据《广州市物业服务收费管理实施细则》收取，其中小高层按每月每平方米1.5元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元。第二十七条约定，业主或物业使用人应当在当月5日前履行缴纳义务，逾期缴纳物业管理费的，嘉大公司从逾期之日按每天应缴数额的3‰向业主收取滞纳金，业主或物业使用人已约定由物业使用人缴纳物业服务费的，滞纳金同其约定，但业主应负连带缴纳责任。
邓千保、曾蓉于2013年12月14日签收了其购买的文船路363号大院10号801房的房屋验收确认表，并于2015年4月2日办理了该房屋的房地产权证。
邓千保签名确认的《承诺书》载明：一、确认已收到《东港花园管理规约》《东港花园住户手册》及《东港花园装修指南》各一份。二、声明完全明白及履行、遵守上述管理规约、住户手册及装修指南之规定。三、同意将来本人若将在东港花园的物业产权转移（包括但不限于出售、转让、馈赠或互易）时，于产权转移之日起一个月内就使用变化情况以书面通知管理公司，并应取得本人的承让人签署与此相同的承诺书，交予管理公司，以确保本人的承让人遵守管理公约、住户手册、装修指南的一切条款。四、同意在管理公司收到本人承让人的承诺书前，如上述承让人有违反管理规约、住户手册、装修指南的行为（包括但不限于拖欠管理费或其他费用），其法律责任将由本人与承让人承担。五、已阅读东港花园《前期物业服务合同》，明白并同意相关的条款。六、为计算本人所需负担之管理费，本人所拥有单元的位置在8层801号。
2016年8月18日，嘉大公司向邓千保、曾蓉邮寄《催费函》，妥投证明显示，由他人于次日签收该函件。2017年4月18日，嘉大公司向邓千保、曾蓉邮寄《律师函》，妥投证明显示，由他人于次日签收该函件。
庭审中，嘉大公司明确其主张的是从2014年4月1日至2017年6月30日共39个月的物业管理费，按每个月167.02元计算，物业管理费总额为6513.78元，2014年4月之前的物业管理费已支付完毕；滞纳金是指逾期支付物业管理费的违约金；其主张的是从2014年1月至2014年12月的电费805.34元、水费259.2元，从2016年5月至2017年6月30日的垃圾处理费70元；其他月份的电费、水费、垃圾费都已经支付完毕。
邓千保、曾蓉对嘉大公司主张的物业管理费6513.78元及电费805.34元、水费259.2元、垃圾处理费70元予以确认，但主张其拒交物业管理费是由于买房时销售主管李总承诺减免物业管理费但是没有兑现；另外其认为物业服务不到位，一是环境，二是水质，三是其他业主偷电，四是租给教育机构的走廊违建，违建其无证据，需要嘉大公司出示规划文件证明不是违建，因此其认为物业服务不到位，其拒交物业管理费而不主张减免物业管理费。
邓千保、曾蓉拟证实其提出的物业管理中存在的上述服务不到位的问题，提交了东港花园小区调查问卷、垃圾随处可见的照片、小区水质情况的照片、广州自来水公司发出的《关于尽快完善二次供水设施的公开信》、封闭负一层停车场改做他用照片、《处罚通报》、维修基金收款收据，其中广州自来水公司发出的《关于尽快完善二次供水设施的公开信》载明：接到小区用户反映小区内二次供水设施存在问题，经到场查核，小区的二次供水设施存在问题（水泵）导致晚上不定时缺水和水质问题，根据相关法律规定，二次供水设施属业主共有部分，业主依法拥有建筑区划内共用用水设施的产权并依法承担日常维护的法律责任，建议用户尽快完善二次供水设施，以确保正常用水；《处罚通报》载明：小区某户业主聘请的装修队在装修期间占用天台风机公共电源进行装修，严重违法东港花园装修管理规定，物业公司研究决定给予装修队进行整改装修用电，扣除装修押金等处罚。
邓千保、曾蓉拟证实《催费通知书》滞纳金收取比例与物业服务合同约定不符，提交了嘉大公司于2015年7月24日向其发出的《催费通知书》，载明：催促邓千保、曾蓉于指定期限前缴纳物业管理费及水电费等，逾期未交的，嘉大公司依据《东港花园前期物业服务合同》的规定，每日按应交金额的千分之一标准收取滞纳金。邓千保、曾蓉认为违约金的标准不论是每日千分之三还是每日千分之一，都过高，请法院予以调低。
以上事实有《商品房买卖合同》、资质证书、《广州市物业服务合同备案回执》《东港花园前期物业服务合同》、房屋验收确认表、房地产权证、《承诺书》《催费函》《律师函》、快递单、妥投证明、东港花园小区调查问卷、垃圾随处可见的照片、小区水质情况的照片、《关于尽快完善二次供水设施的公开信》、封闭负一层停车场改做他用照片、《处罚通报》、维修基金收款收据、《催费通知书》及当事人的陈述等证据证明。
本院认为，邓千保、曾蓉与广州市东润房地产开发有限公司于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。该买卖合同第五条约定了广州市黄埔区文船路363号大院10号801房的前期物业管理单位为嘉大公司，而广州市东润房地产开发有限公司与嘉大公司于2012年7月28日签订的《东港花园前期物业服务合同》也约定了广州市东润房地产开发有限公司选聘嘉大公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，广州市东润房地产开发有限公司与嘉大公司签订的《东港花园前期物业服务合同》对嘉大公司、邓千保、曾蓉具有法律约束力，双方应遵照履行。
根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。邓千保、曾蓉已实际收楼，根据《商品房买卖合同》第五条及《东港花园前期物业服务合同》第二十五条、第二十七条的约定，邓千保、曾蓉应当在每月5日前向嘉大公司支付物业管理服务费，如逾期交纳物业管理服务费，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之三计算。邓千保、曾蓉对嘉大公司主张的物业管理费的金额并无异议，因此，嘉大公司起诉要求邓千保、曾蓉支付拖欠的6513.78元物业管理服务费的诉讼请求合理，本院予以支持。由于嘉大公司并未提交证据证明其实际损失，邓千保、曾蓉现请求法院调低违约金，本院认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金（每月管理费的违约金以167.02元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2014年4月至2017年6月，从当月6日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）。邓千保、曾蓉对嘉大公司主张的电费、水费、垃圾费的金额并无异议，因此，嘉大公司起诉要求邓千保、曾蓉支付拖欠的805.34元电费、259.2元水费、70元垃圾处理费的诉讼请求合理，本院予以支持。嘉大公司诉讼请求超出部分理据不充分，本院不予支持。邓千保、曾蓉主张嘉大公司物业服务不到位及嘉大公司同意减免相应的物业管理费其因此拒交物业管理费理据不充分，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告邓千保、曾蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州嘉大物业管理有限公司支付物业管理费6513.78元及违约金（每月管理费的违约金以167.02元为本金，每日按0.5‰的标准计算，自2014年4月至2017年6月，从当月6日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；
二、被告邓千保、曾蓉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州嘉大物业管理有限公司支付电费805.34元、水费259.2元、垃圾处理费70元；
三、驳回原告广州嘉大物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费255.4元，由原告广州嘉大物业管理有限公司负担120.6元，被告邓千保、曾蓉负担134.8元。该案件受理费已由原告预缴，本院不作退还，被告应负担的案件受理费由其在履行本判决时一并迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李 娜
人民陪审员 麦国华
人民陪审员 杨锦贞
二〇一七年十月二十五日
异
法官助理李丹丹
书记员王结仪