湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂11民终985号
上诉人（一审原告）：李耀东，男，1968年11月15日出生，汉族，黄冈市人，个体养殖户，住黄冈市。
委托代理人：刘建武，湖北楚吴律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（一审被告）：湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司。住所地：黄冈市龙感湖管理区交通中路。
法定代表人：李胜华，该公司总经理。
委托代理人：严艳芳，湖北严艳芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人李耀东因与被上诉人湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司（以下简称海龙开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州龙民初字第00114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月13日受理后，依法组成合议庭，并于2016年8月9日公开开庭进行了审理。上诉人李耀东及其委托诉讼代理人刘建武，被上诉人海龙开发公司的托代理人严艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李耀东上诉请求：撤销原判，依法改判：1、海龙开发公司无条件交付房屋，并承担本人四年来支付的利息12万余元；2、办理土地使用权证，如无法办理：（1）解除合同退房、由海龙开发公司返还购房本金及利息；（2）若不退房，则自开庭之日起由海龙开发公司按日万分之三承担违约金，未付3万元房款需办理土地使用权证后支付；（3）对已付款利息及开庭前未办理土地使用权证的违约金、罚金依法处理。事实与理由：一、一审法院认定口头约定付清所有购房款后交付房屋没有事实依据。本人于2012年1月10日取得《房屋产权证书》后，海龙开发公司就没有诉争房屋的所有权，双方的买卖关系已完成。本人已支付了总房款476807元的93%，且其他相关费用也已支付，因海龙开发公司未办理土地使用权证，余下的3万元房款才未付。一审法院判决由本人支付下欠的3万元房款后，再交付房屋没有事实依据。海龙开发公司不交付房屋应承担侵权和赔偿责任。二、海龙开发公司辩称土地使用权证不是其不办理，是因国土部门不作为是没有事实依据的。国土部门的答复是因海龙开发公司违规建房导致的。因办理土地使用权证是海龙开发公司的义务，一审法院判决由其协助本人办理没有法律依据。
海龙开发公司答辩称：一、上诉人的部分上诉请求属增加的诉讼请求，二审法院不应审理。二、上诉人主张交付房屋、办理土地使用权证后支付下欠的3万元房款没有事实依据。3、上诉人主张的利息损失没有法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
李耀东向一审法院起诉请求：请求依法判令海龙开发公司立即向李耀东交付房屋（交付房屋钥匙，安装好房屋所有门窗）和土地使用权证，并赔偿李耀东利息损失127639元。
一审认定事实，2011年9月25日，李耀东向海龙开发公司购买房屋，双方达成协议约定：李耀东购买海龙开发公司开发的杨柳小区2栋11号单门独院两间三层楼房一幢，建筑面积321.57平方米，1350元/平方米，房屋总价款为434120元，李耀东共支付184120元（先支付定金4万元），下余25万元由海龙开发公司为李耀东办理房屋按揭贷款。当日李耀东向海龙开发公司支付购房定金4万元，由海龙开发公司向李耀东出具了收据。2011年11月23日，李耀东向海龙开发公司支付购房款77313元，同时向海龙开发公司支付契税、印花税、办证费、水电安装费共计22687元。2012年8月30日，李耀东向海龙开发公司支付购房款36807元。2012年1月10日，海龙开发公司为李耀东办理了房屋产权证（房产证号：房权证龙房字第××号），并协助李耀东在中国工商银行按揭贷款25万元，李耀东将该款支付给海龙开发公司，李耀东一直按约向中国工商银行偿还贷款。李耀东仍有3万元购房款未向海龙开发公司支付。双方因土地使用权证办理和购房款支付与交付房屋顺序问题发生纠纷诉至法院。以上事实由收据、税收通用完税证、个人购房借款担保合同、房屋产权证、李耀东银行还贷明细凭条、销售不动产发票、情况反映及双方陈述予以佐证。
一审认为，合法的商品房买卖合同受法律保护，李耀东向海龙开发公司购买商品房，双方虽未签订书面商品房买卖合同，但李耀东已向海龙开发公司支付了大部分购房款，双方之间的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。因双方对付清购房款与交付房屋的履行期限均没有约定，双方又不能达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”李耀东要求海龙开发公司交付房屋（交付房屋钥匙，安装好房屋所有门窗）时应同时向海龙开发公司付清购房款3万元。故李耀东要求海龙开发公司交付房屋（交付房屋钥匙，安装好房屋所有门窗）的诉讼请求，依法予以支持，但海龙开发公司至今未向李耀东交付房屋并未违约。李耀东要求海龙开发公司交付所购房屋土地使用权证，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”李耀东作为商品房的购买人应当自销售合同签订之日（2011年9月25日）起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。海龙开发公司应当协助李耀东办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。李耀东作为商品房购买人负有办理其所购买的商品房所占用的土地的土地使用权变更登记的主要义务，海龙开发公司只负有协助义务，海龙开发公司已积极履行其协助义务，并未违约，李耀东不能以未办理土地使用权变更登记为由拒绝支付房款。故李耀东要求海龙开发公司赔偿原告未收房的利息损失127639元，无事实依据和法律依据，依法不予支持。遂判决：一、湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司向李耀东交付杨柳小区2栋11号单门独院两间三层楼房一幢（交付房屋钥匙，安装好房屋所有门窗），李耀东向湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司支付购房款3万元。双方于判决生效之日起15日内履行；二、湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司协助李耀东办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。双方于判决生效之日起30日内履行；三、驳回李耀东的其他诉讼请求。如逾期不履行判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，上诉人李耀东为支持其上诉请求向本院提交了一份贷款主机查询信息单，拟证明李耀东的25万元购房款的付款时间为2012年2月1日。
经庭审质证，被上诉人海龙开发公司对该证据无异议，本院依法予以采信。
本院经审理查明，一审认定的事实属实。本院另查，李耀东在银行贷款25万元的发放时间为2012年2月10日。海龙开发公司陈述土地使用权证无法办理的原因是：龙感湖国土资源局认为土地没有经过招标挂程序，要补办该程序，补交税费。李耀东主张利息损失127639元组成为：2012年2月10日贷款25万元至2015年10月底已承担利息61786元，以支付现金176807元为本金自2011年12月1日起按月利率0.7%计算至2015年10月止（计算了复息）为65853元。
本院认为，本案争议的焦点为：
一、海龙开发公司是否构成违约，应否承担违约责任，向李耀东支付利息损失127639元。1、李耀东未取得土地使用权证，海龙开发公司应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，李耀东所购买的房屋为单门独院两间三层楼房一幢，房屋的权属证书应包含房屋所有权证和土地使用权证，虽海龙开发公司于2012年1月10日为李耀东办理了房屋产权证，但土地使用权证陈耀东至今未取得。根据海龙开发公司陈述的事实，土地使用权证无法办理的原因是其公司土地流让程序存在问题，土地管理职能部门不予办理。上述事实可以证明李耀东未取得土地使用权证是由于海龙开发公司的原因导致的。因双方当事人没有约定办理房屋所有权登记的期限，且在2012年1月10办理房屋所有权证之前房屋已竣工验收，根据上述法律第一款第（三）项的规定，李耀东应依法在其与海龙开发公司签订房屋买卖合同之日即2011年9月25日起90日内取得土地使用权证。由于海龙开发公司的原因导致李耀东至今未取得土地使用权证，根据上述法律的规定，海龙开发公司应依法承担违约责任。一审法院认定海龙开发公司不应承担违约责任适用法律有误。因双方当事人没有约定违约金，根据上述法律第二款规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因李耀东支付的房款总额为404120元，按李耀东支付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金超出了李耀东主张的利息损失127639元，因此李耀东主张的利息损失127639元的诉讼请求在法律规定范围内，该诉讼请求依法应予以支持。2、海龙开发公司未交付房屋的行为是否构成违约。因双方当事人没有约定合同履行的期限及先后顺序，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，认定海龙开发公司未交付房屋的行为不构违约，判决双方事人同时履行并无不当。李耀东主张海龙开发公司先交付房屋，其再支付下欠的3万元购房款的理由不能成立。
二、李耀东提出的解除合同的主张应否在本案中审理。因李耀东在一审法院提出的诉讼请求中没有解除合同退房的请求项，其二审提出的解除合同退房的上诉请求属于增加的独立诉讼请求，不属于二审法院依法审理的范围，且海龙开发公司亦不同意在本案中一并审理。故本院对李耀东提出的解除合同退房的请求依法不予审理。
综上所述，一审认定适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州龙民初字第00114号民事判决第（一）、（二）项即：一、湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司向李耀东交付杨柳小区2栋11号单门独院两间三层楼房一幢（交付房屋钥匙，安装好房屋所有门窗），李耀东向湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司支付购房款3万元。双方于判决生效之日起15日内履行；二、湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司协助李耀东办理土地使用权变更登记手续，并提供必要的证明文件。双方于判决生效之日起30日内履行；
二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2015）鄂黄州龙民初字第00114号民事判决第（三）即：驳回李耀东的其他诉讼请求；
三、限湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司在本判决生效后十五日内支付李耀东违约金（利息损失）127639元；
四、驳回李耀东的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1426元，二审案件受理费2900元，共计4326元，由湖北省龙感湖海龙置业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张焱奇
审判员 樊劲松
审判员 傅焰明
二〇一七年九月十九日
书记员 吴慧娟