湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0502民初1270号
原告中信银行股份有限公司宜昌分行，住所地宜昌市西陵一路2号。
委托代理人杨啸，湖北维思德律师事务所律师。一般授权代理。
被告胡翠英，女，土家族，1971年7月10日出生，住宜昌市。
委托代理人易建旻，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。
被告宜昌昌腾商贸有限公司，住所地宜昌市沿江大道120号长江瑞景4号楼418室。
法定代表人胡翠英。
原告中信银行股份有限公司宜昌分行与被告胡翠英、宜昌昌腾商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，被告胡翠英于答辩期内提出管辖异议，本院依法作出管辖异议不成立的民事裁定。胡翠英不服，向宜昌市中级人民法院上诉。2016年11月16日，宜昌市中级人民法院依法作出驳回上诉，维持原审裁定的裁定。原告中信银行股份有限公司宜昌分行于2016年8月27日向本院申请对被告胡翠英、宜昌昌腾商贸有限公司进行财产保全，并缴纳保全费5000元。经审查，其保全申请符合法律规定，本院依法作出（2016）鄂0502民初1270号《民事裁定书》，并对被告的相关财产采取保全措施。本院依法适用简易程序，由审判员杨柳独任审判，于2016年12月5日公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司宜昌分行之委托代理人杨啸，被告胡翠英之委托代理人易建旻到庭参加诉讼。被告宜昌昌腾商贸有限公司经本院邮寄送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中信银行股份有限公司宜昌分行诉称，2014年12月2日，原告与胡翠英签订编号为（2014）鄂银个贷字第208号《中信银行个人借款合同》（以下简称“《借款合同》”）。该合同约定原告向胡翠英提供450万元的个人借款，借款期限为1年，自2014年12月2日至2015年12月2日，借款年利率为6.44%，还款方式为按月结息，到期一次性还本，合同约定纠纷管辖由原告所在地人民法院管辖。为保障借款合同项下债权的实现，原告与宜昌昌腾商贸有限公司签订编号为2014鄂银最保字第000208号的《最高额保证合同》，合同约定宜昌昌腾商贸有限公司为胡翠英在上述贷款合同项下所欠原告的所有债务提供连带责任保证担保。担保最高额度为债权本金450万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权、担保权利等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。原告与胡翠英签订编号为2014鄂银最抵000208号的《最高额抵押合同》，合同约定胡翠英以其自有的长阳县××房产在上述贷款合同项下所欠原告的所有债务提供最高额度450万元的最高额抵押担保。担保范围为债务本金和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权、担保权利等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。以上抵押房屋及土地使用权均已办理抵押登记手续，原告已经取得房屋他项权证。上述借款合同签订后，原告于2014年12月2日向胡翠英发放450万元借款。2015年12月2日，原告与胡翠英签订《个人借款合同补充协议》，将贷款金额变更为440万元，贷款期限延长至2016年6月2日。借款到期后，两被告未能依约按时足额偿还借款本息，故原告诉至法院请求判决：一、被告胡翠英向原告偿还借款本金440及相应利息（含罚息及复利。其中，截止2016年5月6日累计欠息3426.49元，此后利息按借款合同约定利率继续计算至借款本息全部清偿之日止）；二、依法判令宜昌昌腾商贸有限公司对被告及其上述债务承担连带清偿责任；三、确认原告对被告所有的位于长阳县××房产的抵押权合法有效，对该抵押物折价或者拍卖变卖所得价款享有优先受偿权；四、依法判令两被告承担本案律师费10万元。
被告胡翠英辩称，对借款事实无异议，但2014年11月28日与原告所签订的最高额抵押合同违反法律强制性规定，抵押合同是在借款合同之前签订的，应属无效，请求驳回原告第三项诉讼请求。
被告宜昌昌腾商贸有限公司经本院传票传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
经审理查明，2014年11月28日，抵押人胡翠英（甲方）与抵押权人中信银行股份有限公司宜昌分行（乙方）签订《最高额抵押合同》，约定为确保乙方与胡翠英（以下简称“主合同债务人”）在一定期限内连续发生的多笔债权的履行，甲方愿意以其财产为主合同债务人履行债务提供最高额抵押担保；甲方所担保的债权是指乙方依据与主合同债务人在2014年12月1日至2015年12月1日期间所签署的主合同而享有的一系列债权；甲方在本合同项下担保的债权最高额限度为债权本金450万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权、担保权利等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。2014年12月1日，胡翠英以其所有的位于长阳××自治县××号的房产（房屋所有权证号××、××）向中信银行股份有限公司宜昌分行为其随后产生的一系列债务提供抵押担保，并办理抵押登记手续。
2014年12月2日，借款人胡翠英（甲方）与出借人中信银行股份有限公司宜昌分行（乙方）签订《中信银行个人借款合同》（以下简称“《借款合同》”），约定本合同贷款金额为450万元，借款期限12个月（自2014年12月2日起至2015年12月2日止）；贷款年利率为6.44%，2015年1月1日为首次利率调整日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次基准利率；还款方式为按月还息，到期利随本清；因甲方违约，乙方因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由甲方承担；合同约定纠纷管辖由原告所在地人民法院管辖。
2014年12月2日，保证人宜昌昌腾商贸有限公司（甲方）与债权人中信银行股份有限公司宜昌分行（乙方）签订《最高额保证合同》，约定为确保乙方与胡翠英（以下简称“主合同债务人”）在一定期限内连续发生的多笔债权的履行，甲方愿意为债务人履行债务提供最高额保证担保；甲方所担保的债权是指乙方依据与主合同债务人在2014年12月2日至2015年12月2日期间所签署的主合同而享有的一系列债权；甲方在本合同项下担保的债权最高额限度为债权本金450万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权、担保权利等所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。
同日，中信银行股份有限公司宜昌分行依约向胡翠英发放贷款450万元。
2015年12月2日，经借款人胡翠英申请，贷款人中信银行股份有限公司宜昌分行、保证人宜昌昌腾商贸有限公司、抵押人胡翠英协商一致，四方签订《个人借款合同补充协议》，将原《借款合同》的贷款金额变更为440万元，贷款期限变更为18个月（自2014年12月2日起至2016年6月2日止），除本协议变更的内容外，原《借款合同》的其他条款继续有效；保证人承诺继续为上述借款提供保证担保，保证担保期间变更为本协议所确定变更期限届满之日起2年；抵押人承诺继续以其有权处置的财产为该笔借款提供抵押担保，原《借款合同》的抵押条款继续有效，并在原抵押登记机关办理相关的备案登记手续。
截至2016年12月5日，胡翠英尚欠本金440万元及相应利息未还。中信银行股份有限公司宜昌分行委托湖北维思德律师事务所作为本案诉讼代理人，并支付10万元律师代理费。
上述事实，有《中信银行个人借款合同》、《个人借款合同补充协议》、《最高额抵押合同》、《最高额保证合同》、《房屋他项权证》、《个人借款凭证》、《诉讼项目委托代理协议》、《银行进账单》、当事人陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。
本院认为，双方签订的借款合同、担保合同等均系当事人的真实意思表示，符合法律规定，系有效协议，协议各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。贷款人依约向借款人发放贷款，借款人应该按照合同约定清偿债务。现借款人逾期还款，贷款人要求借款人偿还借款本金并依约支付利息的请求，符合合同约定，本院依法予以支持。关于主张复利和罚息的诉讼请求，因双方在合同中并无关于计算复利和罚息的约定，故本院难以支持。胡翠英以房产为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告作为抵押权人，在借款人未依约履行还款义务时可以主张对抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。虽然《最高额抵押合同》先于《借款合同》签订，但《最高额抵押合同》上已说明其担保的债权是指胡翠英与中信银行股份有限公司宜昌分行在2014年12月1日至2015年12月1日期间所签署的主合同而享有的一系列债权，而主债务所依据的《借款合同》正是在此期间签订的，故《最高额抵押合同》为主债务设定的抵押担保合法有效。胡翠英辩称抵押合同作为从合同在借款合同之前签订应属无效的意见，于法无据，本院不予采信。宜昌昌腾商贸有限公司作为保证人，在债务人不履行还款义务时，应依约承担连带清偿责任。同时，在《最高额抵押合同》和《最高额保证合同》中均约定，抵押人及保证人的最高额担保范围包含债权人为实现债权而支付的费用，故原告主张被告承担本案律师代理费的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条第一款、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告胡翠英于本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司宜昌分行借款本金440万元，并按合同约定的标准计付利息（具体金额以银行对账系统为准）；
二、被告胡翠英于本判决生效之日起十日内给付原告中信银行股份有限公司宜昌分行律师代理费10万元；
三、原告中信银行股份有限公司宜昌分行对被告胡翠英所有的位于长阳××县××路××号的房屋（房屋所有权证号××、××）享有抵押权，其对该房屋依法拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权；
四、被告宜昌昌腾商贸有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中信银行股份有限公司宜昌分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费42107元（原告已预交），适用简易程序减半收取21053.50元，保全费5000元，由被告胡翠英承担，应于履行上述给付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 杨 柳
二〇一六年十二月八日
书记员 覃雅婧