.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省原平市人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）晋0981民初1103号原告：贾育花，女，1983年1月20日出生，汉族，原平市人，农民。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：赵健（系原告贾育花之夫），男，1978年9月28日出生，汉族，原平市大牛店镇大牛店村人，住本村。被告：山西万合城房地产开发有限公司。住所地：原平市青年西街。法定代表人：赵勇，该公司经理。委托诉讼代理人：孙崇毅，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。原告贾育花与被告山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾育花的委托诉讼代理人赵健、被告山西万合城房地产开发有限公司（以下简称山西万合城房地产公司）的委托诉讼代理人孙崇毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾育花向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告因未在规定期限内将房屋交付使用的违约金61186元（400696元×0.00015元/日×1018天），1018天即2015.1.1－2017.7.26；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年6月8日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告承建的位于原平市××苑房屋一套，面积为122.94平方米，房屋总价为440696元，交房日期为2014年12月31日前。协议生效后，被告于2016年10月29日向原告电话通知交房，但根据双方在合同第七条的约定，”逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。被告应当向原告支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金，但被告一直推托，目前为止仍未获答复。山西万合城房地产公司辩称，一、根据《城市房地产管理法》第38条第6款、《城市商品房预售管理办法》第6条、《中华人民共和国合同法》第52条第5款规定，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告尚未取得商品房预售许可证，双方所签合同应属无效合同。二、迟延交付房屋的原因并非被告造成，按照合同约定，工期应据实延期，在此期间，被告不承担违约责任。延期交房的原因是由政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、自然灾害天气、施工单位拖延等多种客观因素导致，非被告主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗土地交付给被告开发，但因该地上有110KV高压线路未迁移，政府交付的土地不符合条件，导致被告无法施工。2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场项目部才与高压线路施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年。双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定：因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期，在此期间，被告不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具证明，被告施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气合计101天，属于不可抗力，根据《商品房买卖合同》第六条第二款约定：由不可抗力造成的工期延误，出卖人可据实延期之约定，被告可据实延期，且不应承担因此而导致的逾期交房的责任。再者，根据被告提交的忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，虽被告想方设法推进项目建设，并非有意拖延。三、原告未按被告通知及时办理原平市房产管理局备案的网签合同、未按时办理房屋交接手续，具有重大过错，应承担不利后果。被告取得《商品房预售许可证》后，即多次打电话通知原告办理原平市房产管理局备案的网签合同，但原告至今未予办理，按照备案的网签合同，违约金为每日万分之一，而按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，违约金为每日万分之一点五。故法院如判定原、被告所签订的《商品房买卖合同》有效，由于原告拒不办理备案的网签合同，过错在原告，由此造成的损失扩大部分应由原告承担，或者即使判决被告承担违约责任，违约金也应以每日万分之一计算，而非万分之一点五。2016年11月底，原告购买的房屋具备交付条件，被告要求其办理房屋交接手续，原告以种种理由拖延拒绝，原告存在过错。在被告通知原告收房而被原告拒收的期间，被告不应承担任何责任。综上所述，鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，被告认为，本着查明案件事实、正确适用法律的原则，并根据被告的答辩意见，结合本案实际，综合评判。贾育花围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据有：1.身份证、结婚证复印件各1份；2.商品房买卖合同复印件1份；3.收据5支（16万元1支、2万元1支、20万元1支、20696元1支、2万元1支）；4.预售许可证复印件1份。山西万合城房地产公司提交的证据有：1.营业执照及法定代表人身份证复印件各1份；2.山西省商品房预售许可证复印件3份；3.国有建设用地使用权出让合同、原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造工程施工合同、原平市气象局出具的灾害天气情况证明、忻州市中级人民法院民事判决书复印件各1份。经过庭审，本院依法组织当事人进行了证据质证和认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份；2、《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》1份；3、山西省原平市气象局出具的灾害天气情况证明1份；4、忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书1份。对于证据1、2，被告欲证明迟延交房是政府的原因，系双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定：因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可据实予以延期，该合同约定的”政府部门行为”，根据《合同法》第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》属格式合同，应按通常理解”政府部门的行为”为政府部门的抽象或具体行政行为，而不应为民事行为。被告提交的以上两份证据，其签订合同行为均为民事行为，且原平市范亭文体广场项目部不属于政府部门，故证据1、2本院不予采信。对于证据3，被告欲证明属于不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为房地产开发公司，应当能够合理预见到每年的雨季期间，合同签订的交房日期也应包括有了每年的雨季情况，故证据3不属于不可抗力，本院不予采信。对于证据4，被告欲证明因施工方的原因导致延期交房，该施工方属于第三方，与原、被告双方按照合同约定的违约行为无关联性，无证明力，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月1日，原告贾育花与被告山西万合城房地产公司洽谈购房事宜，并交付被告购房款首付160000元。同月8日，原、被告签订合同编号为WH05030的《商品房买卖合同》一份，并交付被告购房款20000元，该合同部分条款约定：”买受人贾育花向出卖人山西万合城房地产公司购买位于原平市范亭文体广场西侧的万合苑小区第5幢3单元8层01号商品房一套，建筑面积为122.94平方米，单价每平方米3584元，总金额为肆拾肆万零仟陆佰玖拾陆元整。分期付款方式按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付壹拾捌万元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合壹拾捌万零陆佰玖拾陆元；工程主体封顶时付至总价的90%，合肆万元；房屋交房时付清剩余全部房款，合肆万元。交付期限（第六条）：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。出卖人逾期交房的违约责任（第七条），除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，买受人应当按照规定交纳相关费用，并签署房屋交接单；违约责任按逾期时间，分别处理：逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第九条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无正当理由未按期办理交付手续，视同买受人已接受该房屋，此后发生的相关物业费用以及房屋的损坏等均由买受人自行承担，并需在领取钥匙前交清所欠全部款项。合同尾部出卖人山西万合城房地产开发有限公司盖章、法定代理人赵保明盖章，买受人贾育花签字捺印”。2013年8月23日，原告再次交付被告购房款200000元。2013年11月27日，原告第三次交付被告房款20696元。2016年5月7日，应被告要求，原告给付被告20000元。2016年10月底，被告认为可以交房，便电话通知原告看房，原告认为有很多地方不具备交付条件，未予接收房屋。故原告诉至本院，请求判令被告支付原告因未在规定期限内将房屋交付使用的违约金61186元（400696元×0.00015元/日×1018天），1018天即2015.1.1－2017.7.26；本案诉讼费由被告承担。另查明，2013年11月19日，原平市房产管理局为被告颁发（2013）晋商房预售原房字第0**号《山西省商品房预售许可证》。2014年8月11日，原平市房产管理局为被告颁发（2014）晋商房预售原房字第00**号《山西省商品房预售许可证》。2014年8月28日，原平市房产管理局为被告颁发（2014）晋商房预售原房字第00**号《山西省商品房预售许可证》。又查明，原告贾育花与其丈夫赵健于2009年1月31日办理结婚登记手续。本院认为，本案争议焦点：1、双方签订合同是否成立、生效；2、双方在履行合同中是否有违约行为。关于争议焦点1，《商品房预售许可证》解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，未取得《商品房预售许可证》并不当然导致合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告与原告签订《商品房买卖合同》时虽未取得商品房预售许可证，但在2013年、2014年有关部门已为被告颁发《山西省商品房预售许可证》，原告起诉日为2017年7月26日，该《商品房买卖合同》符合法律规定，故本院认定为有效合同。合同的效力问题，原本就属于本案的审查范围，被告提出的确认合同无效之主张，无事实法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，依法成立并生效的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。原告贾育花按照合同约定履行交付购房款400696元的义务，而被告应按合同约定的期限2014年12月31日前将房屋交付原告，但被告未按约定期限将房屋交付原告，被告应承担合同约定的违约责任。2016年10月底，被告通知原告办理房屋交接手续，要求原告交付房屋尾款。原告未履行接受房屋和缴纳房屋尾款的义务，也未举证证明，被告交付房屋不符合交付条件。以此计算，从逾期交付之日2015年1月1日起至被告通知交房日期2016年11月按日向原告交付已付房款400696元万分之1.5的违约金42073元，符合合同约定，同时不违反法律规定，本院予以支持。关于被告辩称因政府部门的行为导致延误工期及有自然灾害天气属不可抗力之抗辩，被告未能提交有效证据予以证明，故该抗辩理由本院不予采纳。至于被告称原告未按被告通知及时办理原平市房产管理局备案的网签合同具有重大过错的抗辩，原告对此不予认可，且双方签订的《商品房买卖合同》无此约定，被告亦未能提供证据予以证实，被告应承担举证不能的法律后果，故其抗辩理由，本院不予采纳。原告于2016年5月7日给付被告20000元，双方未明确系房款，且原告未对此款提出违约主张，不属于本案审理范围，本院不予裁决。综上所述，原告要求被告支付违约金42073元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告的其它诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告山西万合城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告贾育花违约金42073元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，由原告贾育花负担412元，被告山西万合城房地产开发有限公司负担918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判长张福柱审判员沈俊杰审判员闫志锋二〇一七年十二月九日书记员陈燕青