福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽07民终530号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶菊红，女，1980年11月21日出生，汉族，住浦城县石坡镇象口村象口**号，现住南平市建阳区。委托诉讼代理人：黄守义，北京盈科（福州）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：建阳兆阳房地产有限公司，住所地南平市建阳区人民西路883号建发金座24楼。法定代表人：黄迎鸿，总经理。委托诉讼代理人：葛雯，女，建阳兆阳房地产有限公司职员。委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。上诉人叶菊红因与被上诉人建阳兆阳房地产有限公司(以下简称兆阳公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2017）闽0703民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。叶菊红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回兆阳公司的一审诉讼请求，支持叶菊红的反诉请求。事实和理由：一、涉案房屋的物业公司即南平悦城中心商业管理有限公司，其唯一股东为兆阳公司，法定代表人与兆阳公司同为黄迎鸿，经营场所也为同一地址，两公司组织机构、财产、业务混同，构成人格混同，因此兆阳公司应对纠纷期间单方扣留叶菊红店内物品所造成的经济损失与南平悦城中心商业管理有限公司共同承担赔偿责任。叶菊红不支付房租是合法行使先履行抗辩权的行为，兆阳公司对此采取不合法、不合理的应对措施，如单方解除合同并组织人员阻止叶菊红继续使用商铺、扣留商店物品等，造成叶菊红经济损失约21万元。叶菊红依法缴纳了物业费及其他相关费用，兆阳公司及南平悦城中心商业管理有限公司理应尽到物业管理义务并积极主动协调纠纷，而非直接扣留相关物品造成叶菊红损失。一审未依法查明相关事实及采纳叶菊红提供的证据错误。二、兆阳公司对叶菊红缴纳的租金未向叶菊红出具发票，未与南平悦城中心商业管理有限公司共同尽到物业管理服务义务，且实际交付面积少于合同出租面积，已构成了违约。叶菊红合法行使先履行抗辩权不支付租金，并不存在违约行为，一审判决支持兆阳公司相关诉求缺乏法律依据。在租赁合同生效后，叶菊红依约支付了租金，兆阳公司理应开具发票。但叶菊红多次向兆阳公司索要正式发票时，均遭到拒绝。叶菊红甚至发现兆阳公司提供的涉案房屋实际面积少于租赁合同约定的面积，租金理应相应减少。兆阳公司与南平悦城中心商业管理有限公司未共同尽到物业看管义务。叶菊红基于上述理由才不支付租金，系合法行使先履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条的规定，承租人可将正当理由作为抗辩出租人租金请求权的法定依据，叶菊红在本案中并不构成违约。三、一审对于涉案证据的真实性、合法性和关联性未进行实质审查，导致认定事实、判决结果错误。兆阳公司未提供其有权出租涉案商铺的合法凭证，其一审诉讼请求应予以全部驳回。兆阳公司向叶菊红主张出租人权益的前提是其对涉案房屋拥有所有权，及涉案房屋经过消防验收。但兆阳公司仅向一审提供了涉案商铺的不动产权属证书及房屋租赁协议，不足以证实其有权出租涉案商铺。综上，兆阳公司向叶菊红主张解除合同、支付租金无事实依据，请二审法院依法查明事实后，改判支持叶菊红上诉请求。兆阳公司辩称，一、南平悦城中心商业管理有限公司与兆阳公司都是独立的法人，各自承担各自责任，不存在人格混同。二、叶菊红所承租的商铺是由南平悦城中心商业管理有限公司提供物业服务，与兆阳公司无关。叶菊红认为南平悦城中心商业管理有限公司没有尽到物业责任，可另案起诉，而非以拖欠租金的方式进行对抗。叶菊红在兆阳公司未违约的情况下，无权行使先履行抗辩权。三、兆阳公司对租赁场所拥有完全的所有权，且已按照合同约定向叶菊红提供了租赁商铺，其实际面积并未少于合同约定面积。四、叶菊红一审中所提交的证据都为其单方制作，兆阳公司对真实性、合法性均不予认可，一审对叶菊红所提交证据的认定并无不当，综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。兆阳公司向一审法院起诉请求：1.确认兆阳公司与叶菊红签订的《租赁合同》于2017年6月26日解除；2.叶菊红支付拖欠的商铺租金42390元，并支付违约金23787元（违约金暂从2016年12月25日计算至2017年8月2日计220天，实际数额计算至租金支付完毕之日止）；3.叶菊红支付合同解除违约金29160元（按月租金7290元的4倍计算）；4.叶菊红立即返还所承租的商铺，并支付逾期占用费15552元（暂从2017年7月1日起计算至2017年8月2日计32天，实际数额计算至返还商铺之日止）；5.叶菊红承担兆阳公司行使合同解除权而支出的律师费4800元；6.确认兆阳公司不退还叶菊红租赁保证金24840元。一审诉讼过程中，兆阳公司变更第2项诉讼请求为：叶菊红支付拖欠的2017年1月至6月的商铺租金38880元，并支付违约金20727.9元（违约金暂计算至2017年7月3日，实际金额计算至款项支付完毕之日止）。叶菊红向一审法院反诉请求：1.兆阳公司赔偿叶菊红经营损失83740元（停业两个月，2017年7月和8月，每月利润损失41870元）；2.兆阳公司赔偿叶菊红装修损失60000元（装修材料费10000元，装修包工费50000元）；3.兆阳公司赔偿叶菊红被扣押财物损失70000元。一审法院认定事实：2015年11月2日，兆阳公司与叶菊红签订《建发悦城中心项目商铺租赁合同》，叶菊红租赁建发悦城项目二楼L2-13号商铺经营茵曼女装，商铺租用面积为108平方米，租赁期限37个月，自2015年11月18日起至2018年12月17日止，其中装修期30天。合同对租金计算及支付方式进行了约定，叶菊红应于每月的25日前提前向兆阳公司一次性足额支付下月租金，叶菊红租赁的商铺由南平悦城中心商业管理有限公司进行商业管理服务，叶菊红在合同签署后七个工作日向兆阳公司支付租赁保证金24840元。第16条合同的变更与解除约定：租赁期间叶菊红租金、其他费用在到期日后7天内仍未向兆阳公司支付的，兆阳公司可暂停履行本合同相关义务向叶菊红发出通知，要求叶菊红在指定日期内纠正，叶菊红不纠正的，兆阳公司可解除本合同，没收租赁保证金并追究叶菊红违约责任；因叶菊红违约导致兆阳公司解除合同的，本合同在兆阳公司书面通知送达叶菊红之日起解除，叶菊红应按本合同的相关规定撤出商铺并办理验收交接手续，兆阳公司有权没收租赁保证金并收取相应违约金。第15条约定：本合同提前解除或终止的，叶菊红应于5日内撤出商铺，并共同办理商铺有验收交接。第17条违约责任约定：租赁期间，叶菊红逾期支付租金的，每延迟一日应按欠付租金千分之五的标准向兆阳公司支付违约金直至所有应付租金及违约金实际全部付清，若叶菊红一年内三次无故逾期支付租金的，兆阳公司有权解除本合同；兆阳公司因向叶菊红催讨租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费等），均由叶菊红承担，兆阳公司有权向叶菊红追讨。第17.5约定：租赁期间叶菊红单方面提前解除合同的，叶菊红应提前90天书面通知兆阳公司，叶菊红交纳的租赁保证金不予退还，如剩余租期不足（含）六个月，叶菊红须向兆阳公司支付相当于余下租期的每月保底租金的三倍金额作为违约金，未约定保底租金的则以最近三个月的租金总和作为违约金；如剩余租期超过六个月，叶菊红须向兆阳公司支付相当于余下租期的每月保底租金的四倍金额作为违约金，未约定保底租金的则以最近四个月的租金总和作为违约金。合同签订后，兆阳公司于2016年1月5日将商铺交由叶菊红使用，叶菊红按约支付了租赁保证金24840元（租金保证金17280元、其他费用保证金7560元）及2016年12月前的商铺租金，但自2017年1月起叶菊红未向兆阳公司支付租金。2017年6月26日，兆阳公司向叶菊红发出合同解除通知函，因叶菊红未缴纳2017年1月1日至2017年7月31日租金43740元，已符合合同约定的“一年内无故逾期支付租金三次”，已构成根据性违约，告知：叶菊红于通知函送达之日缴清所有费用并支付相关违约金，双方签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于通知函送达之日自动解除，叶菊红应按照合同约定撤出商铺并办理验收交接手续，兆阳公司有权没收租赁保证金，兆阳公司行使《建发悦城中心项目商铺租赁合同》项下任何权利而引起的费用、开支，均由叶菊红承担。叶菊红于2017年6月26日收到通知函。兆阳公司办理了包括涉案商铺在内的不动产权证，证号为闽（2017）建阳区不动产权第0008910号，房屋建筑面积45857.29平方米。2016年7月13日，双方因商铺租金问题引起纠纷，叶菊红将兆阳公司锁商铺的不锈钢门把弄坏，为此赔偿了修理费200元。叶菊红2017年1月至6月未支付商铺租金为38880元（1月、2月租金分别为4860元，3月、4月、5月、6月租金分别为7290元），因租金纠纷兆阳公司起诉至一审法院，为此支付律师费4800元。2017年8月1日，兆阳公司将涉案的店铺与他人签订租赁合同。一审法院认为，兆阳公司与叶菊红签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》真实、合法，为有效合同，双方均应按合同履行义务。兆阳公司将符合合同约定的租赁物交予叶菊红使用，叶菊红应按合同约定支付租金。叶菊红自2017年1月起至2017年6月26日收到兆阳公司的解除合同函之日已达六个月未支付租金，已违反了合同规定，应承担违约责任。兆阳公司于2017年6月26日通知叶菊红解除双方签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》，叶菊红于当日收到该通知，《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于2017年6月26日解除。兆阳公司主张2017年1月至6月的租金38880元，叶菊红予以认可，一审法院予以支持。依据租赁合同约定，承租方逾期支付租金的，每延迟一日应按欠付租金千分之五的标准支付违约金直至所有应付租金及违约金实际全部付清，因《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于2017年6月26日解除，对违约金暂计算至6月26日为19124.1元（1月4860元×0.005×181天，2月4860元×0.005×150天，3月7290元×0.005×122天，4月7290元×0.005×91天，5月7290元×0.005×61天，6月7290元×0.005×30天），该违约金应支付至租金付清止，对兆阳公司诉请的违约金超出部分不予支持。兆阳公司主张叶菊红返还商铺并支付逾期占用费，纵观本案，《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于2017年6月26日解除，且涉案商铺已另行租赁他人，兆阳公司主张占用费应提供叶菊红继续使用商铺的证据，兆阳公司未提供证据证明叶菊红逾期占用的事实，该主张无依据，一审法院不予支持。兆阳公司依据《建发悦城中心项目商铺租赁合同》第17.5的约定主张合同解除的违约金按最近月租金7290元的四倍计算，该条约定的是作为承租方的叶菊红提前解除合同的违约责任，因此，该主张不予支持。依据合同约定，因叶菊红违约导致兆阳公司解除合同，兆阳公司有权没收租赁保证金，兆阳公司因催讨租金等引起的所有费用（包括律师费）由叶菊红承担，因此，兆阳公司主张叶菊红支付律师代理费4800元，并不予退还租赁保证金24840元的主张，符合法律规定，予以支持。叶菊红辩解，在承租商铺后发现租赁面积与实际使用面积明显不符，且隔壁让装修不规范，要求兆阳公司予以解决，但兆阳公司不予理睬，系兆阳公司先违约，叶菊红不承担违约责任。就本案来看，《建发悦城中心项目商铺租赁合同》约定了租赁商铺的面积及面积测量的规定，叶菊红未提供证据证明所租赁商铺的实际面积与约定不符，且就租赁面积双方可进行友好协商，不能以不支付租金为对抗，叶菊红的该辩解不予采纳。叶菊红反诉要求兆阳公司支付经营损失83740元、装修损失60000元并赔偿被扣押财物损失70000元，并提供自己登记的账本证明经营损失、自行打印的物品清单证明财物损失，兆阳公司不予认可，且装修损失，仅提供装修合同，未提供实际支付的费用，叶菊红在答辩时自认与品牌公司解除合同时直接抵扣了所有的装修费，因本案合同解除系因叶菊红未按期支付租金造成，违约责任在叶菊红，因此对叶菊红的反诉请求一审法院不予支持。综上，兆阳公司主张确认兆阳公司与叶菊红签订的租赁合同于2017年6月26日解除，叶菊红支付拖欠的商铺租金38880元，确认兆阳公司不退还叶菊红租赁保证金24840元，叶菊红承担兆阳公司行使合同解除权而支出的律师费4800元，一审法院予以支持。关于违约金，兆阳公司主张20727.9元，一审法院予以支持19124.1元，该违约金应支付至租金付清止。对兆阳公司其他诉讼请求，一审法院不予支持。叶菊红反诉主张兆阳公司赔偿经营损失83740元、装修损失60000元、扣押财物损失70000元，一审法院不予支持。诉讼费用包括受理费和申请费，兆阳公司起诉只产生受理费，根据《诉讼费收费办法》，受理费由人民法院裁定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决：一、建阳兆阳房地产有限公司与叶菊红于2015年11月2日签订的《建发悦城中心项目商铺租赁合同》于2017年6月26日解除；二、叶菊红于判决生效后十日内支付给建阳兆阳房地产有限公司租金38880元及违约金19124.1元（该违约金计算至2017年6月26日，之后的违约金计算至租金付清止）；三、叶菊红于判决生效后十日内支付给建阳兆阳房地产有限公司律师费4800元；四、叶菊红交纳给建阳兆阳房地产有限公司的租赁保证金24840元，建阳兆阳房地产有限公司不予退还；五、驳回建阳兆阳房地产有限公司的其他诉讼请求；六、驳回叶菊红的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在本案中，兆阳公司提交了租赁店铺的不动产权证书，足以证明其享有租赁店铺的所有权。故兆阳公司有权将商铺出租给叶菊红，并从中获取相应的收益。叶菊红认为兆阳公司提交的证据不足以证明其有权出租商铺，不能成立，本院不予支持。双方当事人签订的租赁合同不存在违反法律、行政法规的禁止性规定的情形，应当认定为有效。双方当事人均应全面履行合同义务。叶菊红作为承租人，应当按合同约定履行租金支付义务。但叶菊红未按约定期限和约定数额支付2017年1月至6月期间的租金，兆阳公司遂于2017年6月26日发出解除合同通知。一审判决认定叶菊红的行为已构成违约，并根据合同所约定的解除条件，认定兆阳公司的解除合同通知至送达叶菊红之日发生解除合同之效力，并无不当。叶菊红以向兆阳公司索要发票遭受拒绝、商铺真实面积与约定面积之间存在差异、兆阳公司未尽物业管护义务等为由，主张其因行使先履行抗辩权而拒绝支付租金，但其上述事实主张既未有证据予以证明，亦不能成为其迟延支付租金的正当依据。故叶菊红关于其不构成违约的上诉理由，不能成立，本院不予支持。一审判决确定叶菊红向兆阳公司支付拖欠的租金、违约金、律师费，及兆阳公司可不退还叶菊红租赁保证金，均有事实和法律依据,本院予以维持。由于涉案《建发悦城中心项目商铺租赁合同》系因叶菊红未按合同约定支付租金而解除，叶菊红就其主张的各项损失亦自始未能提交相应证据予以证明，故叶菊红要求兆阳公司赔偿各项损失的反诉请求，不能成立，一审判决未予支持并无不当，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4994元，由上诉人叶菊红负担。本判决为终审判决。审判长 乐 芳审判员 陈志勇审判员 夏 雯二〇一八年四月二十八日书记员 郑烁辉本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。