甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘01民终1434号
上诉人（原审被告）：殷浏龙飞，男，1988年6月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
被上诉人（原审原告）：王保安，男，1957年1月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托诉讼代理人：吴贵文，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：袁华良，男，1988年12月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。
委托诉讼代理人：孟晓云，甘肃仁溥律师事务所律师。
上诉人殷浏龙飞因与被上诉人王保安、被上诉人袁华良房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初1618号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
殷浏龙飞上诉请求：依法撤销原判，改判由袁华良向王保安连带支付拖欠的房屋租金及房屋占用费或发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定其与袁华良之间存在民间借贷关系且无力偿还错误。2.一审认定由于无力还钱其将涉案房屋交由袁华良使用错误。3.一审未将开庭传票送达其本人，也未告知具体开庭时间，致其错过了法庭陈述和答辩的机会，剥夺了其诉讼权利。
王保安答辩称，一审判决正确。请求二审查明事实，公正判决。
袁华良答辩称，殷浏龙飞与袁华良之间不存在合伙或租赁关系，袁华良与王保安之间也不存在租赁关系。上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，请求维持。
王保安向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即返还房屋；2.被告向原告支付2015年1月1日至2016年2月29日止的租金265万元，被告按年租金248万元的标准向原告支付2016年3月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；3.被告向原告支付违约金94.4万元；4.两被告对原告以上二、三项诉讼请求承担连带付款责任；5.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定的事实：2013年10月19日，原告经合法批复，出资建成了兰州市城关区南山路和平新村综合市场2号楼。2014年12月19日，原告与被告殷浏龙飞签订房屋租赁合同，将兰州市城关区南山路和平新村综合市场2号楼（地上建筑总高三层，地下一层。一楼建筑面积691.50平方米；二楼建筑面积677.68平方米；三楼建筑面积587.89平方米；地下室建筑面积604.30平方米）房产出租给殷浏龙飞租期5年。并约定了自2015年1月1日至2019年12月31日的年租金及租金交纳方式。同时约定了装修相关事宜。合同约定，被告有擅自转租、转借、拆改房屋主体结构或改变承租房屋用途、逾期缴纳租金、不法利用房屋、故意严重损毁房屋及擅自装修情形的，原告有权终止合同并收回房屋，造成损失由被告赔偿。关于违约责任，双方约定，任何一方违反合同规定，须按当年租金的20%向对方支付违约金，若原告违约，须向被告支付装修使用剩余款（按使用时间为准）。被告未按期缴纳租金，除正常租金外，每逾期一天，支付15000元滞纳金，直到付清租金为止。如果欠付租金半月，即滞纳金达到225000元人民币，原告有权强行收回房屋，并由被告承担一切损失。合同签订后，殷浏龙飞仅向原告支付了房屋租金150000元，双方分别于2015年10月12日、12月12日、2016年1月31日对被告殷浏龙飞所欠租金进行了核对，截止2016年1月31日，被告殷浏龙飞共欠原告房屋租金2354401元。由于长期欠租，原告于2016年2月29日向被告发出解除房屋租赁合同通知书。殷浏龙飞仍不缴租，原告诉讼来院。
一审另查明，殷浏龙飞与袁华良之间存在民间借贷关系，借款到期后，殷浏龙飞因无力还款，于2015年5月将其租赁房屋的一层交袁华良使用。袁华良使用房屋期间未缴纳过租金。
一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订房屋租赁合同后，原告依约向被告殷浏龙飞交付了租赁房屋，向原告缴纳房屋租金是被告殷浏龙飞的合同义务。被告殷浏龙飞仅向原告缴纳了150000元房屋租金后，再未向原告继续缴纳租金，截止2016年1月31日，被告殷浏龙飞共欠原告房屋租金2354401元，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任，且该行为已达到双方约定解除合同的条件，现原告诉讼要求解除双方所签房屋租赁合同，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，殷浏龙飞应当将承租房屋返还原告，并支付拖欠租金，金额合计2643334元。关于原告要求按年租金248万元标准支付2016年3月1日至实际返还房屋之日的房屋使用费的诉请，双方约定2016年度的房屋租金为248万元，应按此标准支付房屋占用费，故对该项诉讼请求予以支持。双方约定任何一方违约，须按年租金的20%支付对方违约金，殷浏龙飞未按合同约定缴纳租金构成违约，应当承担违约责任。原告请求支付违约金94.4万元过高。本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金减按10%计算。即2015年度238万元×10%＝23.8万元、2016年度248万元×10%＝24.8万元，合计48.6万元。袁华良因与殷浏龙飞之间的债权、债务关系而占有涉案房屋，未得到原告认可，现原告主张返还房屋，两被告应当共同承担返还义务。被告袁华良可就其债权另行向被告殷浏龙飞主张权利。关于原告要求被告袁华良对原告的债务承担连带责任的诉讼请求，原告无证据证明两被告间存在合伙关系，袁华良不应对殷浏龙飞的该笔债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告王保安与被告殷浏龙飞于2014年12月19日签订的《房屋租赁合同》。二、被告殷浏龙飞、袁华良于本判决生效后十五日内将位于兰州市城关区和平新村综合市场2号楼（地上建筑总高三层，地下一层。一楼建筑面积691.50平方米；二楼建筑面积677.68平方米；三楼建筑面积587.89平方米；地下室建筑面积604.30平方米）房产返还原告王保安。三、被告殷浏龙飞于本判决生效后十五日内向原告王保安支付拖欠的房屋租金2643334元（2015年1月1日至2016年2月29日）、违约金486000元、房屋占用费413334元（2016年3月1日至2016年4月30日），以后产生的房屋占用费由被告殷浏龙飞以每年248万元的标准支付至实际腾房之日止。四、驳回原告王保安的其他诉讼请求。案件受理费38859元，减半收取19429.5元，由原告王保安负担2331.5元，被告殷浏龙飞负担17098元。余款19429.5元，退回原告。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。殷浏龙飞提交了《项目合作协议书》一份、照片20张（微信截图、广告截图及现场），证明其与袁华良合伙经营并占用房屋的事实；王保安提交了《收条》一份，证明袁华良向其交付钥匙一把。袁华良未提交证据。本院组织当事人进行了质证。王保安对殷浏龙飞证据质证认为，对协议及照片真实性无法确定，如真实，二合伙人应承担连带房租支付责任；袁华良对协议的真实性无异议，对照片的真实性有异议，认为协议与本案无关，照片不能证明拍摄地点；殷浏龙飞和袁华良对收条证据均无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
《项目合作协议书》和照片欲证明殷浏龙飞与袁华良合伙经营的事实，当事人有异议。经查，《项目合作协议书》为意向性协议，殷浏龙飞庭审陈述因故合作未果，且《项目合作协议书》对项目地点及具体合作事宜未作明示约定；照片亦不能反映双方实际“合作经营”。对该组证据的真实性、合法性，本院予以确认，对关联性不予确认。王保安提交的《收条》，当事人无异议，本院予以确认。
根据本案一、二审举证，一审认定租赁事实清楚，本院予以确认。唯，一审另查明关于“被告殷浏龙飞与被告袁华良之间存在民间借贷关系，借款到期后，被告殷浏龙飞因无力还款，于2015年5月将其租赁房屋的一层交由被告袁华良使用。”表述，因殷浏龙飞一审未到庭并缺乏有效证据佐证。该事实有待进一步查清，且与本案租赁法律关系无关，本院对该节表述予以更正删除。
本院认为，本案二审的争议焦点是：涉案租赁费应由谁承担？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。合同相对性是指合同主体、合同内容及合同责任的相对性，即通常情形下，合同权利义务仅在合同当事人之间发生法律效力。据本案查明事实，王保安依有效批复并实际出资，建成了涉案兰州市城关区南山路和平新村综合市场2号楼用于租赁。租赁物取得合法。2014年12月19日，王保安与殷浏龙飞签订为期5年的房屋租赁合同，将前述房产出租给殷浏龙飞使用并约定了租金。合同履行中，殷浏龙飞向王保安支付了150000元后再未付款，双方分别于2015年10月12日、12月12日和2016年1月31日三次对所欠租金进行了核对确认。足见，涉案租赁关系在王保安与殷浏龙飞之间产生。即使袁华良实际使用了部分租赁房屋，也是承租人殷浏龙飞与租赁合同外第三人袁华良之间基于他项法律关系引起的二人间内部行为，不能对抗已经生效的本案租赁合同；况且，殷浏龙飞已分别三次就后续租金向出租人王保安作出过确认承诺。故，涉案租赁费应由殷浏龙飞承担。至于殷浏龙飞与袁华良之间的其他法律关系，本案不作涉及。另查，一审开庭传票送达合法，有证据在卷佐证，殷浏龙飞的诉讼权利依法保障。
综上所述，殷浏龙飞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34196元，由殷浏龙飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐二虎
审 判 员 杨伟东
代理审判员 张 茜
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吉晓玲