浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第825号
上诉人（原审原告）吕际康。
上诉人（原审原告）黄伟玲。
二上诉人的共同委托代理人（特别授权）黄金香。
上诉人（原审被告）陈济。
委托代理人（特别授权）王焕其。
上诉人吕际康、黄伟玲、陈济为房屋租赁合同纠纷一案，均不服永康市人民法院（2010）金永石民初字第68号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告吕际康、黄伟玲诉称，2007年3月28日，其两夫妻与陈济签订一份厂房租赁与设备转让协议，把自有坐落在龙山镇里麻车村的部分厂房设备租赁给陈济使用，具体约定租期三年，从2007年4月1日至2010年3月31日，租金每年70000元，付款办法：租金于每年3月1日前付清下一年租金，设备转让三年期满后甲方将设备转让给乙方，价格为60000元，分两次付清，2009年4月1日前付30000元，2010年4月1日前付清余款。厂房租赁范围：2号车间4间，1号车间6间（食堂除外）以及1号、2号车间中间3间蓬地。签订协议后，其按约交付场地及设备给陈济使用，陈济搬入使用开始守信支付租金，但2009年3月1日前应支付第三年租金70000元至今未有支付，2009年4月1日应支付的设备转让款至今未付，目前为止快到租期届满，按照协议约定早应支付，但陈济均未支付，三个月前其派人向陈济提出，陈济也未有诚意行动，请求法院依法判令：1、陈济立即支付租金70000元及赔偿逾期利息损失，从2009年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止；2、由陈济支付设备转让款60000元；3、由陈济承担本案诉讼费。在庭审中，其申请撤回第二项诉讼请求，原审法院口头裁定准许。
原审被告陈济辩称，签订租赁协议属实，已支付两年租金，未支付第三年租金是因为吕际康、黄伟玲存在以下违约行为：1、吕际康、黄伟玲在2007年年底到2008年年初、2008年年底到2009年年初的停止供电导致其不能生产；2、吕际康、黄伟玲于2009年正月期间将其租赁厂房的大门用钢筋焊住导致其不能正常出入厂房；3、其多次打电话及通过中间人与吕际康、黄伟玲协调，吕际康、黄伟玲不予理睬。因此本案的纠纷是吕际康、黄伟玲违约引起，请求法院判令其不应支付租金和转让款。
原审判决认定，2007年3月28日，吕际康、黄伟玲与陈济签订一份厂房租赁与设备转让协议，把自有坐落在龙山镇里麻车村的部分厂房设备租赁给陈济使用，具体约定租期三年，从2007年4月1日至2010年3月31日，租金每年70000元，付款办法：租金于每年3月1日前付清下一年租金，设备转让三年期满后甲方将设备转让给乙方，价格为60000元，分两次付清，2009年4月1日前付30000元，2010年4月1日前付清余款。厂房租赁范围：2号车间4间，1号车间6间（食堂除外）以及1号、2号车间中间3间蓬地。签订协议后，其按约交付场地及设备给陈济使用，陈济搬入使用开始守信支付租金，但2009年3月1日前应支付第三年租金70000元至今未有支付。租赁期间，1、吕际康、黄伟玲在2008年1月22日（农历2007年12月15日）至2008年2月25日（农历2008年1月19日）、2009年1月9日（农历2008年12月14日）至2009年2月17日（农历2009年1月23日）之间对陈济租赁厂房停止供电；2、2009年2月13日（正月十九）前几天，证人朱某帮陈济到厂房放过鞭炮。2009年2月13日（正月十九），证人朱某、楼绍某被告搬运东西时发现陈济租赁厂房的大门内侧被钢筋栓住，不能进入。2009年2月16日（正月二十二）陈济曾委托证人何某找吕际康、黄伟玲协调。根据以上事实认为，吕际康、黄伟玲停电时间系在春节期间，按社会传统习惯，工厂在春节期间都要停产放假。吕际康、黄伟玲为了节省开支对陈济租赁的厂房停止供电应属正常行为，陈济亦未向法庭提交证据证明在吕际康、黄伟玲停电期间其工厂处于生产状态，但从陈济2009年正月找中间人进行协调看，停电时间过长可能对陈济在春节后开工生产造成了一定影响；吕际康、黄伟玲厂区除了租赁给陈济的厂房大门外尚有其他大门可以进出陈济租赁的厂房，吕际康、黄伟玲对该大门的设限行为不足以使陈济无法进入厂房。综上，吕际康、黄伟玲在履行协议过程中虽存在妨碍陈济使用租赁物的违约行为，但该违约行为不足以造成陈济无法继续使用租赁物。陈济与吕际康、黄伟玲并未协商一致解除租赁合同，该合同有效，陈济应继续履行支付租金的义务。
原审法院认为，吕际康、黄伟玲与陈济之间的租赁合同关系不违反国家政策、法律的强制性规定，确认有效。双方在未协商一致解除合同的情况下，均应按约继续履行各自的义务。根据双方约定，2009年3月1日前陈济应支付第三年租金70000元，陈济未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。陈济提出因吕际康、黄伟玲的违约行为导致其不能继续使用租赁物，请求法院判令其不应支付租金的答辩意见，与查明的事实不符，不予支持。吕际康、黄伟玲作为出租人，在租赁期间应保障陈济租赁厂房的电力供应及出入厂房便利。吕际康、黄伟玲对陈济租赁的厂房停电及对大门设障的行为妨碍了陈济正常使用租赁物，客观上促使陈济产生违约行为。基于合同权利义务公平原则，原审法院对陈济应承担的租金予以相应减免15000元。故吕际康、黄伟玲起诉要求陈济立即支付租金70000元及赔偿逾期利息损失的诉讼请求，对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条的规定，判决：由被告陈济支付原告吕际康、黄伟玲租金55000元，并赔偿利息损失（利息损失从2009年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日止）限本判决生效之日起十日内付清。如被告未按本判决确定的期限履行金钱支付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九的规定，应当加倍支付迟延履行债务利息。本案案件受理费2991元，减半收取1495.5元，由原告吕际康、黄伟玲承担908元，被告陈济负担587.5元。
宣判后，吕际康、黄伟玲不服，向本院提起上诉称，一、一审法院认定其对租赁厂房的大门设限，妨碍租赁物出入的违约行为错误。二、租赁期间电力供应正常，春节放假期间短期停电不足以妨碍陈济使用租赁物。原审法院以此认定客观上促使陈济产生违约行为无事实依据。陈济没有交纳第三年租金和设备款，造成其巨大损失，原判只判减15000元，有背契约自由原则。请求二审法院撤销原判，依法改判支付其全部诉讼请求。
陈济答辩称，吕际康、黄伟玲对400KV的变压器报停5个月，导致其无法生产。同时还把唯一出入的门口焊接住，导致其没法进入厂房生产。
陈济也不服原审判决，向本院提起上诉称，其在一审期间已提供证据证明自2008年1月22日至2009年4月，变压器共报停5个月时间，严重影响其正常生产，造成较大的经济损失。其多次向吕际康、黄伟玲提出要求正常供电，并通过介绍人何某出面协调无果。2009年2月2日，其曾到租赁场地搬移冰箱等办公用品，遭到吕际康、黄伟玲阻拦并将租赁厂房的唯一大门用钢筋焊住，致使其无法进入租赁场地生产经营。为此，其就要求解除租赁协议。2009年2月2日以后，其就没有使用租赁场地。原审法院认定其在2009年正月在使用厂房没有任何事实依据。并判令其承担55000元的租金不公。请求二审法院撤销原判，依法驳回吕际康、黄伟玲的全部诉讼请求。
吕际康、黄伟玲答辩称，双方之间的厂房租赁合同合法有效，陈济没有交纳09年的租金，也没有要求解除合同，在合同没有解除之前，陈济应足额交纳09年的租金70000元。请求二审法院驳回陈济的上诉。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，本案的厂房租赁协议合法有效，双方当事人均应按约履行。陈济应依法履行交纳租金的义务，吕际康、黄伟玲有保持在租赁期间租赁物符合约定用途的义务。陈济未与吕际康、黄伟玲协商一致解除合同的情况下，未按合同约定及时支付第三年的租金，故陈济的行为明显违约，应承担支付租金的违约责任。吕际康、黄伟玲在明知陈济存在不支付第三年租金的违约行为，也没有使用租赁物的情形下，应当采取适当措施防止损失的扩大，但其没有采取适当措施，造成租赁物的长期闲置，可以适当减轻陈济的赔偿责任。原审法院根据租金损失，已适当减轻陈济的赔偿责任，该实体处理得当，应予维持。综上，吕际康、黄伟玲、陈济的上诉理由均不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2991元，由上诉人吕际康、黄伟玲负担1495.5元，由上诉人陈济负担1495.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡玲玲
审 判 员 楼淑馨
审 判 员 丁 胜
二〇一〇年七月二十八日
代书记员 何晓慧