天津市南开区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）津0104执异41号
案外人：邢贺明，男，1967年11月2日出生，汉族，住河北省霸州市。
委托诉讼代理人：薛金荣，河北三杰律师事务所律师。
申请保全人：平安银行股份有限公司天津分行,住所地天津市南开区南京路347、349号。
负责人：陶志刚，该行行长。
被申请人：霸州市胜芳福兴精诚金属制品有限公司，住所地霸州市胜芳二砖东侧。
法定代表人：王伯平，执行董事。
被申请人：霸州市胜芳福兴彩印包装有限公司，住所地霸州市胜芳镇凯�路南老泵嘴西侧。
法定代表人：王伯轩，执行董事。
被申请人：王伯平，男，汉族，1959年11月16日出生，住河北省霸州市。
被申请人:俞秀敏，女，汉族，1957年10月1日出生，住河北省霸州市。
被申请人：王寅，男，汉族，1983年11月2日出生，住河北省廊坊市广阳区。
被申请人：墨丽丽，女，汉族，1983年5月25日出生，住河北省廊坊市广阳区。
本院在审理平安银行股份有限公司天津分行（以下简称平安银行天津分行）与霸州市胜芳福兴精诚金属制造品有限公司、霸州市胜芳福兴彩印包装有限公司（以下简称福兴公司）、王伯轩、余秀敏、王寅、墨丽丽及第三人南储仓储管理集团有限公司天津第一分公司金融借款合同纠纷一案中，案外人邢贺明于2017年4月12日对保全标的物河北省霸州市胜芳镇××房产（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人邢贺明称，请求：1.撤销(2017)津0104民初1828号裁定书中对涉案房屋的查封裁定；2.解除对涉案房屋的查封；3.中止对涉案房屋的执行。事实和理由：一、涉案房屋实际所有权人为邢贺明。1.2007年5月8日邢贺明以全款叁拾捌万元(小写380000.00)的价格购买了涉案房屋，双方签订了书面房屋买卖协议。2007年5月8日河北省霸州市公证处签发了(2007)霸证经字第14号公证书对双方之间的房屋买卖协议进行了公证。邢贺明于2007年5月8日以转账方式付清了购房款，王寅收款后将涉案房屋交付了邢贺明。根据《合同法》第44条、133条，《物权法》第15条的规定，涉案房屋自2007年5月8日起实际产权人就应该是邢贺明而不再是王寅。2.2010年邢贺明对涉案房屋进行了装修并居住至今，期间的所有物�费、水电费、装修的所有费用均由其支付。邢贺明至今实际占有、使用、管理涉案房屋已近11年。由于双方签订房屋买卖协议时涉案房屋的产权证尚未颁发，不能办理过户手续。2008年6月18日涉案房屋所有权证下发后至2018年年初邢贺明均联系不上王寅，导致无法办理过户手续。无奈2018年1月15日向霸州市人民法院提起诉讼要求王寅协助办理过户手续。案件审理过程中才得知涉案房屋已被天津市南开区人民法院查封。2018年3月16日霸州市人民法院作出了(2018)冀1081民初463号民事判决书，现该判决已生效，但因法院查封致使判决无法执行。二、法院查封涉案房屋行为不妥。在人民法院查封前邢贺明已合法占有房屋长达10年之久，并且早就全部付清了购房款。霸州市人民法院(2018)冀1081民初463号民事判决书明确记载了无法过户的原因是双方无法取得联系，而非邢贺明自身原因造�。以上四点完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条中规定的条件。综上所述，邢贺明作为案外人依法提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，中止对涉案房屋的执行。
本院查明，平安银行天津分行诉霸州市胜芳福兴精诚金属制造品有限公司、福兴公司、王伯轩、余秀敏、王寅、墨丽丽及第三人南储仓储管理集团有限公司天津第一分公司金融借款合同纠纷一案，我院于2017年2月13日依法立案审理。平安银行天津分行于2017年2月15日向本院申请财产保全，请求冻结福兴公司等被申请人名下银行存款5047565.37元或相应等值房地产所及其他财产。本院审查后，于2017年2月24日作出（2017）津0104民初1828号民事裁定：“冻结被申请人霸州市胜芳福兴精诚金属制造品有限公司、霸州市胜芳福兴彩印包装有限公司、王伯轩、�秀敏、王寅、墨丽丽名下银行存款5047565.37元，或查封、扣押相应等值房地产或其他财产”。并于2017年2月28日办理了涉案房产的查封手续。
另查，邢贺明与王寅于2007年5月8日签订了房屋买卖协议书，约定王寅以380000元价格将涉案房屋出卖给邢贺明。河北省霸州市公证处对上述买卖协议进行了公证（公证书号：（2007）霸证经字第14号）。双方签订房屋买卖协议之前邢贺明给付王寅10000元定金（后转为房款）,2007年5月8日邢贺明通过****0219的账号转款给王寅****2210账号370000元。王寅收到房款380000元并向邢贺明出具收条一份。同日，邢贺明接收涉案房屋，2010年装修入住至今。
再查，河北省霸州市人民法院于2018年3月16日作出（2018）冀1081民初463号民事判决：被告王寅于霸州市胜芳镇盛兴华府小区D1幢-3-301室房屋解除保全措施之日起十日内协助原告邢贺明办�该房屋所有权变更登记手续。
本院认为，案外人邢贺明基于对涉案房屋的实体权利对本院作出的保全标的物提出异议，应当适用审查案外人标的异议的相关法律规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当审查是否符合以下四个条件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然案外人邢贺明签订房屋买卖合同、交付购房款及占有使用涉案房屋的时间早于本院保全查封涉案房屋的时间，但由于其个人怠于办理过户�续，致使在房屋买卖合同签订后近十年未完成过户手续。因此案外人邢贺明的异议请求不符合上述法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回案外人邢贺明的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 吴广元
审 判 员 迟雪涛
代理审判员 王 岩
二〇一八年五月二十一日
书 记 员 明 亮
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》
第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
……
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
……
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买�人自身原因未办理过户登记。