浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终8647号
上诉人（原审原告）：陈治宝，男，1963年9月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省瑞安市，现住浙江省杭州市下城区。
被上诉人（原审被告）：顾家根，男，1963年1月8日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市下城区，现住浙江省杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：陶晓佳，浙江汉博律师事务所律师。
上诉人陈治宝因与被上诉人顾家根房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：本市下城区再行路123、125号（原再行路39号）房屋系周阿贤所有，顾家根于2016年5月21日与周阿贤签订《房屋租赁合同》，向其租赁上述房屋，租赁期限自2016年5月15日起至2017年5月14日止。
2016年9月，甲方顾家根与乙方陈治宝签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，约定：甲方将坐落在再行路123号的房屋（以下简称案涉房屋）按现状出租给乙方做经营及办公用；租赁期一共24个月，自2016年9月21日至2018年9月20日止，年租金为155200元，一季度一付；租金以3个月为一期，先交租后用房，除第一期租金在双方签订租房合同后缴纳，其他租金乙方应提前一个月将每期租金一次性支付给甲方；合同终止或由于乙方原因造成合同提前解除的，乙方应及时将房屋退还给甲方，退房时乙方依附于房屋的装修和设施无偿归甲方所有；因不可抗力因素导致合同无法履行而提前终止的，双方互不承担责任，租金按照实际使用时间计算；甲方不能提供房屋或乙方在租赁期内未经甲方同意而擅自提前退租的，守约方有权解除合同，并要求对方支付当年未履行租金总额10%的违约金；等等。
2017年6月21日，周阿贤向顾家根发出《通知》，载明：你租赁的下城区再行路125号商业用房租赁合同已于2017年5月14日期满，后续合同已不再与你续签，请你在2017年7月14日前将其租赁的所有商业用房房屋全部腾空交还房东，并交清水电费用。15日后社区将组织有关人员上门断电、断水、砌墙、拆窗工作。望你收到通知后尽快落实店面搬迁工作，并做好其属下各店面解释工作。
2017年8月12日，周阿贤出具《情况说明》一份，载明：本人作为下城区再行路123、125号房屋的所有人，就相关事实说明如下——1、本人从2010年5月15日开始将下城区再行路123、125号房屋出租给顾家根经营使用，最后一次租赁合同的租赁期限为2016年5月15日至2017年5月14日，2016年9月份，顾家根将再行路125号转租给陈治宝，本人知悉后予以同意。2、本人和顾家根的合同到期恰逢政府发布房屋征收公告，本人遂与顾家根协商双方不再继续签租赁合同，但顾家根可以继续使用房屋至政府征收时，政府要求腾空交付房屋的，顾家根必须无条件配合搬离，双方的租赁关系自动终止。本人与顾家根达成上述一致意见后，顾家根在2017年6月初向本人支付了1.5万元的房屋租金。3、由于房屋已经被政府征收，本人在2016年6月21日向顾家根发出书面通知，要求顾家根在2017年7月14日将房屋腾退交还本人，并做好下属店铺（菲狐眼镜店）的解释工作，此后，陈治宝作为再行路125号的实际使用人拒绝腾空房屋，经本人劝说亦无果，并一直使用至今，已经侵害本人的合法权益。4、本人已经与房屋征收部门签订房屋征收协议，顾家根已经将自用的再行路123号腾空交还，本人并未向顾家根支付包括装修在内的房屋征收补偿款。后经原审法院与周阿贤确认，其《情况说明》中存在笔误，事实上再行路123号系陈治宝使用、再行路125号系顾家根使用。
原审庭审中，双方当事人确认，陈治宝的租金已交至2017年7月20日。截至原审庭审时，案涉房屋仍由陈治宝占有使用。
原审法院另查明：案涉房屋内的装修系由原承租人朱双乐完成。
陈治宝于2017年7月28日提起本案诉讼，诉请判令：1、顾家根支付其装修补偿款100000元，支付违约金9958.67元及预付租金27951.11元，以上总计137909.78元；2、本案诉讼费由顾家根承担。
原审法院审理认为：本案事实清楚，争议焦点在于顾家根的转租行为是否有效以及案涉房屋被国家征收导致合同无法继续履行，是否构成顾家根违约。关于转租，案涉房屋的所有权人周阿贤对于顾家根将房屋转租给陈治宝一事知情且同意，周阿贤与顾家根的《房屋租赁合同》到期后双方没有续签合同，但口头约定房屋继续租赁给顾家根使用，应视为双方就案涉房屋形成不定期租赁关系。故顾家根的转租行为有效。陈治宝要求顾家根退还2017年5月14日至7月20日的租金27951.11元，缺乏依据，原审法院不予支持。现因案涉房屋被国家征收，双方合同无法继续履行，根据双方合同约定“因不可抗力因素导致合同无法履行而提前终止的，双方互不承担责任”，国家征收属合同双方无法预见的不可抗力因素，故陈治宝主张违约金缺乏依据，原审法院亦不予支持。关于装修补偿款，陈治宝未能证明顾家根在签订合同时明知其无权转租，而根据双方合同约定，合同终止时，陈治宝应当将房屋退还给顾家根，且依附于房屋的装修和设施无偿归顾家根所有，亦无证据证明顾家根因房屋征收而获得装修补偿，故陈治宝关于装修补偿款的主张缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年10月20日判决：驳回陈治宝的诉讼请求；本案受理费3058元，减半收取1529元，由陈治宝负担。
宣判后，陈治宝不服，向本院提起上诉称：1、原审判决未准确认定案涉合同的效力。2、案涉合同第5.6条属于格式条款，与双方口头约定不一致，应属无效。3、案涉房屋的拆迁补偿款中，有关费用属于上诉人所有。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。
顾家根未在法定期间提出答辩状。
双方当事人在二审举证期间均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该法第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案涉合同不违反法律法规的效力性强制性规定，且作为房东的周阿贤对于其承租人顾家根将案涉房屋转租给陈治宝的事实也予以认可，故案涉合同依法应属有效。案涉合同系双方当事人协商订立，不存在《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款所规定的格式条款的法定情形（为了重复使用而事先拟定且未与对方协商的条款），陈治宝就案涉合同相关条款为格式条款据此主张无效的理由不能成立；陈治宝也未举证证实双方另有不同的口头约定的事实存在，其应依法自担举证不能的不利后果。原审判决依据案涉合同的相关约定，认为案涉合同符合因不可抗力因素而终止的情形，据此认定顾家根不构成违约、不承担责任并无不当。案涉合同约定合同终止时，陈治宝应当将房屋退还给顾家根，且依附于房屋的装修和设施无偿归顾家根所有，陈治宝亦无证据证明顾家根因房屋征收而获得装修补偿，原审判决据此驳回陈治宝关于补偿款的诉请系正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈治宝的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3058元，由上诉人陈治宝负担。
本判决为终审判决。
审判长 胡 宇
审判员 张一文
审判员 睢晓鹏
二〇一八年五月二十四日
书记员 王 勤