山东省滨州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滨中民一终字第517号
上诉人（原审原告）刘国华等145人（名单详见一审判决书附件）。
诉讼代表人樊玉武，农民。
诉讼代表人刘建海，农民。
委托代理人谭洪军，山东英天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）滨州市沾化区富国街道办事处樊桥村民委员会（原沾化县富国镇樊桥村民委员会），住所地滨州市沾化区富国街道办事处樊桥村。
法定代表人王国荣，主任。
被上诉人（原审第三人）山东枣花香食品工业有限公司，住所地滨州市沾化区富国路497号。
法定代表人李海华，总经理。
委托代理人高树丛，山东沾友律师事务所律师。
上诉人刘国华等145人因确认合同无效纠纷一案，不服滨州市沾化区人民法院（2014）沾商初字第132号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的诉讼代表人樊玉武、刘建海及委托代理人谭洪军，被上诉人滨州市沾化区富国街道办事处樊桥村民委员会（以下简称樊桥村委会）法定代表人王国荣、被上诉人山东枣花香食品工业有限公司（以下简称枣花香公司）委托代理人高树丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年7月，被告樊桥村委会为发展经济，组建成立了沾化宏桥实业公司。住所地位于沾化县县城文化路南首，占地面积为7332平方米，房屋共69间，产权归属于樊桥村委会。经济性质为集体所有制，实行独立核算、自负盈亏，独立承担民事责任，由法定代表人负责该公司的生产、经营等事务。2002年7月3日，沾化宏桥实业公司与第三人枣花香公司签订了《房屋租赁合同》，并经双方签字、盖章确认。租赁房屋坐落于永馆路北，建筑面积660平方米，租赁期限从2002年8月1日至2022年7月31日，租金为人民币632000元，双方在合同中就维修费用、解除条件、违约责任等一并作了约定。2006年1月1日，被告樊桥村委会与第三人枣花香公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，双方对编号为20020731的房屋租赁合同作了补充，约定租赁期限延长至2055年12月31日，每年租赁费金额为人民币31600元，原合同的出租方变更为樊桥村委会，原合同的权利义务由樊桥村委会和枣花香公司享有、承担。另查明，沾化宏桥实业公司虽于2004年11月30日被工商部门吊销营业执照，但未被注销或者清算，仍具有独立的诉讼主体资格。
原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。沾化县宏桥实业有限公司与第三人枣花香公司于2002年7月3日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。樊桥村委会作为沾化县宏桥实业有限公司的投资人、管理人，对租赁房屋享有产权，其与第三人在2006年1月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》有效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，需经村民会议讨论决定方可办理。村民委员会组织法并没有明确规定未经村民会议讨论决定的租赁合同无效，该规定是对村委会等集体组织行为的规范，村委会与他人签订租赁合同的行为并不为法律禁止。村民委员会作为自治性群众组织，经常参与村集体利益的民事活动，集体经济组织以外的人员与村民委员会签订有关合同，通常不会要求由村民会议来讨论决定，而村民委员会更是鲜有严格按照村民会议的决议来处理村集体事务，如果村民仅以未经村民会议讨论决定为由要求确认合同无效，不仅将无法保护合同相对方的合法权益，而且会在一定程度上影响农村的经济秩序，违背诚实守信及鼓励交易的市场原则。即使要经村民会议讨论决定，也是出租人一方应当履行的义务，被告与第三人签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》之前是否履行民主议定程序，属于被告内部管理事宜，第三人作为集体经济组织以外的人员，对被告是否召开村民代表会议履行民主议定程序没有审查的权利和义务。第三人租赁涉案房屋后，实际履行已有十年有余，并且已经投入了大量的资金，也没有损害集体、村民的利益，故对原告刘国华等人以违反民主原则为由主张确认整个租赁合同无效的请求不予支持。但《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告与第三人在2006年1月1日对原合同的租赁期限作了变更，租赁期限延长至2055年12月31日，显然超过了法律规定的20年最长期限，因此超过20年的部分无效，而并非整个租赁合同无效。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第六十条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告沾化县富国街道办事处樊桥村民委员会与第三人山东枣花香食品工业有限公司于2006年1月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》第二条“租赁期限延长至二〇五五年十二月三十一日”中超过20年的部分无效，合同的有效期限应自2006年1月1日起至2025年12月31日止；二、驳回原告刘国华等145人的其他诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告刘国华等145人负担人民币25元、被告沾化县富国街道办事处樊桥村民委员会负担人民币50元、第三人山东枣花香食品工业有限公司负担人民币25元。
宣判后，刘国华等145人不服上诉称，一审认定事实及法律适用错误，沾化县宏桥实业公司与枣花香公司签订的《房屋租赁合同》及樊桥村委会与枣花香公司签订的《房屋租赁合同补充协议》自始无效。一、租赁房屋系村集体财产，沾化县宏桥实业公司是由樊桥村委会投资设立，虽有独立的诉讼主体资格，但其性质仍然属于村集体财产，对房屋仅有使用权，没有处分权，其后来将财产的处分权交付给村委会。樊桥村委会对该房屋仅享有管理权，没有村民法定人数的同意，村委会擅自处理村集体财产是无效的。二、根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项、第九项的规定，被上诉人樊桥村委会处分村集体财产、决定涉及村民利益的事项的先决条件是必须经村民会议讨论决定，但是被上诉人樊桥村委会没有就租赁集体所有的土地召开村民会议，违法了法律的强制性规定，其签订合同的行为是无效的，两份租赁合同自然自始无效。三、一审判决认为“村委会鲜有严格按照村民会议来处理集体事务”、“村民以未经村民会议讨论决定为由请求确认合同无效从而无法保障合同相对方的利益、违背市场原则”是本末倒置。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人枣花香公司答辩称，上诉人的上诉请求及理由无事实依据和法律依据。一、《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定，对于村民集体所有的土地及其他财产统一由村委会进行经营或管理，所有村委会有权签订涉案合同。二、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，属于管理性规范，并非效力性规范。三、从合同法及其司法解释的规定来看，国家对合同的效力的认定采取从宽原则，其精神在于尽量鼓励市场交易，维护市场秩序。涉案合同已经履行长达10年有余，我公司进行了巨大的投资，如果判令合同无效也有违诚信原则。原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，判决正确，请求依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人樊桥村委会答辩称，枣花香公司占有的土地和使用的房屋属于村委会的集体财产，没有和村民沟通属于无效的合同。
二审中上诉人方提供涉案房屋照片30张，证明被上诉人枣花香公司已经停业。被上诉人枣花香公司质证认为部分照片不能显示拍摄的场所和时间。二审查明的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，沾化宏桥实业公司是樊桥村委会于1997年7月投资设立的集体所有制企业，对外享有独立的法人权利，2002年7月沾化宏桥实业公司与枣花香公司签订《房屋租赁合同》并不违法法律规定。在沾化宏桥实业公司被吊销营业执照停止经营后，樊桥村委会作为沾化宏桥实业公司的投资管理人对涉案房屋享有相关权利，其与枣花香公司在2006年1月签订《房屋租赁合同补充协议》亦不违反法律规定。上诉人援引《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定主张樊桥村委会租赁集体所有的房屋签订合同的行为无效，但现行的《中华人民共和国村民委员会组织法》施行于2010年10月28日，而根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的无效为自始无效，评判合同是否无效需依照合同订立时的要件予以审查。樊桥村委会与枣花香公司签订的《房屋租赁合同补充协议》签订于2006年1月1日，此时施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》为1998年11月4日中华人民共和国第九号主席令颁布实施，该法第十九条对须经村民会议讨论方能办理的事项列举规定为：“……（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；（二）本村享受误工补贴的人数及补贴标准；（三）从村集体经济所得收益的使用；（四）村办学校、村建道路等村公益事业的经费筹集方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案；（六）村民的承包经营方案；（七）宅基地的使用方案；（八）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”樊桥村委会于2006年出租房屋的行为，在当时的法律框架下不属于必须经过村民会议讨论方能办理的事项，不违反当时的法律规定。上诉人援引后实施的法律规定评判之前发生的法律事实，与法律的时间效力相悖，其主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。除农村集体所有的耕地、草地、林地等在其他法律规定中规定了特殊租赁承包期限外，其他财产的租赁应当适用《中华人民共和国合同法》对租赁合同的一般规定。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效但不影响其他部分效力的，其他部分有效。租赁期限超出法定期限的无效情形，不能影响法定期限内租赁合同的效力，故原审法院对超出二十年租赁期限部分认定无效，对上诉人要求确认整个合同无效的诉讼请求不予支持符合法律规定。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由上诉人刘国华等145人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景晨光
审 判 员 何兆海
代理审判员 刘 洋
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 张 智