福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第3225号原告福州诚安信物业管理有限公司，住所地福州市台江区西环南路99号东煌花园8座808单元。法定代表人彭秀兰，总经理。委托代理人沈荔融、潘清泉，福建国富律师事务所律师。被告陈永福男，1966年12月25日出生，汉族，住福州市仓山区。原告福州诚安信物业管理有限公司诉被告陈永福物业服务合同纠纷一案中，本院于2015年7月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告福州诚安信物业管理有限公司的委托代理人沈荔融、潘清泉，被告陈永福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州诚安信物业管理有限公司诉称，福州市仓山区和兴苑小区业主委�会与原告福州诚安信物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定将坐落于福州市仓山区金祥路530号和兴小区委托原告进行物业服务。合同约定按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取物业费；物业费在每月25日前交纳；业主或物业使用人未足额交纳物业费的，应按物业费的15%支付违约金；电梯运行公摊按楼层系数分摊等。自受托进行物业服务以来，原告始终按照合同约定履行义务，妥善进行物业服务工作，为被告提供优质高效的物业服务。小区大部分业主按合同约定交纳相应费用，原告也在该小区从事物业服务多年。被告系和兴苑小区2#楼804单元业主，该住宅建筑面积为142平方米，每月应交纳物业费人民币99.4元、电梯运行公摊费12.75元。被告自2011年5月起至今拒不支付物业费等，截止2015年3月31日，已欠物业费计人民币4671.8元、电梯公摊费599.2元�应支付违约金700.77元（计算过程：4671.8元×15%=700.77元）。上述欠款经原告多次催缴，被告至今未付。现请求判令：1.被告向原告支付物业费人民币4671.8元及违约金700.77元、电梯运行公摊费人民币599.2元，合计5971.77元；2.本案的全部诉讼费由被告承担。被告陈永福辩称，其在2010年1月前均按时缴纳物业费。小区门口的公共用地，原告私自给永辉超市使用，原告告知业主永辉超市开业时需要消防通道，该公共用地是临时借给永辉超市使用。2014永辉超市开业至今已有5年，该公共用地至今未返还，还改成永辉超市的停车场。原告未尽到物业管理责任，私自将该公共用地给永辉超市使用。若永辉超市系租赁该公共用地，应将该租赁费用作为小区的公共费用，原告应当对此作出说明，这就是被告拒交物业费的原因。原告福州诚安信物业管理有限公司向本院提交如下证据：1.物业服务合同，证明:1、物业费按照每平方米0.7元/月计算；2、电梯运行公摊按楼层系数分摊等；3、业主或物业使用人逾期交纳物业费的，应按照物业服务费15%的标准向原告支付违约金；2.缴费通知单，证明在被告欠费期间，原告曾通知被告缴费。被告对原告的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性及证明对象均无异议，但原告未尽到物业管理职责，不应再向被告收取物业费。对证据2的真实性及证明对象均无异议，原告半年会电话催缴一次。被告陈永福未向本院提交证据。本�对上述证据认证如下：证据1与原件核对无异，客观真实，本院予以采信。证据2为原告单方制作，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：被告陈永福系福州市仓山区金祥路530号和兴苑小区2#楼804单元的业主，房屋建筑面积142平方米。2010年1月1日，原告与福州市仓山区和兴苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定福州市仓山区和兴苑小区业主委员会选聘原告对和兴苑小区提供物业服务事宜，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，带电梯住宅0.6元/月·平方米（不含电梯每月运行维保费用、维修材料费、电梯年检费），电梯运行电费按楼层系数分摊，自2011年1月1日起物业服务费按0.7元/月·平方米收取（含电梯月维保费用、电梯年检费用），物业服务费按月交纳，被告应在每月25日前履行交纳义务，若被告违反合同约定未能按时足额交纳各项物业服务费用的，应按物业服务费15%的标准向原告支付违约金，物业服务期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止。2012年11月15日，原告再次与福州市仓山区和兴苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，带电梯住宅0.7元/月·平方米（含电梯每月运行维保费用、维修材料费、电梯年检费），电梯运行电费按楼层系数分摊，物业服务费按月交纳，被告应在每月25日前履行交纳义务，若被告违反合同约定未能按时足额交纳各项物业服务费用的，应按物业服务费15%的标准向原告支付违约金，物业服务期限自2012年11月15日起至2015年11月14日止。庭审中，被告自认�2011年5月开始，被告未向原告交纳物业服务费。本院认为，福州市仓山区和兴苑小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，是福州市仓山区和兴苑小区业主委员会代表该小区全体业主与原告签订的《物业服务合同》，符合有关法律规定，为有效合同。根据该合同的约定，原告为被告提供物业管理服务，被告应向原告交纳物业服务费及电梯运行电费。被告的辩解不足以成为拒绝交费的理由，其拒不履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应民事责任。被告应向原告补交自2011年5月1日至2015年3月31日的物业服务费及电梯运行电费。自2011年5月1日至2015年3月31日止，被告应交纳的物业费为每平方0.7元×142平方米×47个月=4671.8元。按照《物业服务合同》的约定，被告应在每月25日前交纳物业服务费，若被告未能按时足额交纳各项物业服务费用的，应按物业服务费15%的标准向原告支付违约金，但原告在提供物业服务过程中存在不足，故原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于电梯运行公摊费，按照《物业服务合同》的约定应按楼层系数分摊，原告未举证证明各楼层的系数，且原告提交的证据系其单方制作，无法证明实际支出的电梯运行公摊费，故原告关于电梯运行公摊费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈永福于本判决生效之日起十日内支付原告福州诚安信物业管理有限公司物业服务费人民币4671.8元；二、驳回原告福州诚安信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由原告福州诚安信物业管理有限公司负担11元，被告陈永福负担39元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 翁 昕人民陪审员 陈 云人陪陪审员林弦声二〇一六年四月二十一日书 记 员 郭友情附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定履行期间的，从法律文书生效起计算。