浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终01580号
上诉人（原审原告）：温州天乙物业管理有限公司，住所地：温州市瓯海区梧田火车站站南商城E幢M层。
法定代表人：陈颖汉，该公司董事长。
委托代理人：陈丽霞，系公司员工。
委托代理人：丛丽娜，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：金美秀。
原审第三人：温州市惠中物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区高田路17号。
法定代表人：吴绿妹，该公司总经理。
上诉人温州天乙物业管理有限公司（以下简称天乙公司）因物业服务合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2015）温瓯梧民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，温州庆丰房地产开发有限公司（以下简称庆丰公司）开发温州火车站站南商城小区后，委托原告天乙公司对该小区提供前期物业服务，原告天乙公司接受委托后，按1.5元／平方米／月向该小区非住宅业主收取物业服务费。2008年1月24日，该小区业主大会决议，解除与原告天乙公司间的前期物业服务关系。同年4月17日，该小区业主委员会与第三人温州市惠中物业管理有限公司（以下简称惠中公司）签订《物业服务合同》，约定由第三人惠中公司为该小区提供物业服务，服务期限自2008年4月25日起至2013年4月24日止。该期限届满后，经双方协商，由第三人继续服务至2015年4月份。2008年11月24日，因涉案小区业主委员会与庆丰公司及原告天乙公司间的一系列矛盾激化，经瓯海区相关部门协调成立站南商贸城纠纷协调小组，并由该小组制定会议纪要。该会议纪要形成的初步处理意见包括：在相关产权及物业服务用房问题明确后，商贸城内实施商住分离的物业服务模式，并对小区公共配套设施、物业服务用房等相关内容进行了明确，但未明确物业服务的具体内容，亦未明确商业部分由原告天乙公司管理。其中第四条关于商住分离问题的内容如下：（一）小区将公用配套设施（包括排污管道、排水设施。水泵房、消防、监控等设施设备）独立分开，其改造费用由庆丰公司负责；（二）小区商场部分的安全问题由钟松和女士聘请的安防人员做保障，发生的一切安全问题自行负责；（三）小区公共部分卫生清理问题，按小区内外划分，内部由业主聘请的物业公司负责清洁管理，小区外围清洁由商业业主负责清洁、管理，商业部分的卫生清理由商业业主自行负责。另查明，2000年2月23日，原被告签订《物业管理公约》，约定由原告对涉案小区提供物业服务，被告应按期照章交纳各种管理服务费，原告有权催收物业服务费及滞纳金。2008年6月11日，被告将位于温州火车站站南商城C幢08-2号房屋的所有权变更登记到案外人林锋名下，该房屋面积为20.87平方米，用途为非居住。被告金美秀已向原告天乙公司交纳物业服务费至2007年12月份。
原判认为：本案的争议焦点为被告金美秀是否应向原告天乙公司交纳物业服务费及计费时段。现作如下分析：小区业主负有交纳物业服务费的义务，同时也有权共同决定选聘和解聘物业服务企业，而行政主管部门只是负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，不能代表业主行使上述权利。2008年1月24日，涉案小区业主大会通过决议解除与原告间前期物业服务关系，并于同年4月17日通过业主委员会选聘第三人从同年4月25日起为小区提供物业服务，也没有决定继续选聘原告为小区非住宅部分提供物业服务。因此，原告为涉案小区提供的前期物业服务关系于2008年4月24日终止。此前，被告余欠的物业服务费118.96元［即20.87×1.5元×（3＋24／30）］，应依法向原告交纳。被告现经原告起诉催告后仍未及时缴纳上述物业服务费，已经构成违约，原告要求被告从起诉之日起按每日万分之二点一计算违约金，予以支持。原告主张根据行政主管部门制定的会议纪要，要求被告继续交纳2008年4月24日以后的物业服务费，其理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告金美秀应于判决生效之日起十日内偿付原告天乙公司物业服务费118.96元及违约金（按每日万分之二点一，从2015年6月25日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、驳回原告天乙公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费640元（由原告预交），合计690元，由原告天乙公司负担661元，由被告金美秀负担29元。
宣判后，原告天乙公司不服，向本院提出上诉称：站南商贸城小区于2008年1月24日成立了业主委员会，并于2008年4月24日聘请惠中公司为该小区业主提供物业服务。后业主委员会成员强行侵占上诉人办公室引发了纠纷，从而引发了家得福打砸事件。事件发生后，在瓯海区政府从中协调下，庆丰公司及商业业主代表钟松和，站南商贸城业主委员会、业主代表，于2008年11月24日签订了《站南商贸城纠纷会议纪要》，以兹共同遵守。该会议纪要第四条第二款，第三款明确规定，站南商贸城物业服务实行商住分离，并确定站南商贸城的住宅用房部分，由惠中公司提供物业服务，而站南商贸城的商业用房部分，由钟松和及其聘请的上诉人提供物业服务。而被上诉人的用房，明显不属于住宅用房部分，依据《会议纪要》的规定，上诉人对被上诉人享有物业管理的权利和义务，并且上诉人也是按照该纪要的内容一直履行着物业服务的义务，至今为止，凡涉及该小区商业部分物业的工作，相关行政部门也均是确认上诉人物业服务职责的，这些事实充分证明上诉人诉请的合法性与正当性。原审判决认定事实不清、适用法律错误，对上诉人的合法权益造成了严重损害。故请求：一、撤销原审判决，并依法改判；二、一、二审受理费由被上诉人承担。
被上诉人金美秀未作答辩。
原审第三人惠中公司辩称：一、上诉人与被上诉人之间的前期物业服务合同关系已经在2008年4月依法终止。2008年4月17日，温州市鹿城区梧田街道站南小区业主委员会与答辩人签订《物业服务合同》合法有效，对所有业主具有约束力。合同生效后，上诉人与被上诉人间的前期物业服务关系已经依法终止。二、自2008年4月起实际上系由答辩人为站南小区全体业主提供任何物业服务。三、一个小区只能由一个物业服务公司统一实施物业管理，上诉人主张站南小区实行商住分离物业物业管理模式没有任何事实和法律依据。根据《物业管理条例》第34条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”，一个小区只能由一个物业服务公司统一实施物业管理，不得对一个小区的物业管理进行分割。四、上诉人一审时提供的“证据一、站南商贸城纠纷协调会议纪要”并未对小区进行物业区域管理分割也无权进行分割，该会议纪要对被上诉人及所有站南小区业主及答辩人无约束力。1、该会议纪要并未经业主大会表决通过，业主委员会无权决定对小区实施商住分离的物业管理模式，事实上也没有证据可以证实业主委员会同意小区实行商住分离物业管理模式。2、该会议纪要并未明确小区实行商住分离物业管理模式，也并未明确上诉人担任物业管理公司。3、小区物业服务公司只能由业主大会选聘并由业主委员会代表业主与物业公司签订书面的物业服务合同。4、上诉人在2008年4月17日业主委员会与答辩人签订《物业服务合同》至2015年5月31日起诉前，从未对小区物业管理提出任何异议，也从未向被上诉人主张任何物业管理费。5、会议并非被上诉人的意思表示，对被上诉人不具有约束力。综上，答辩人认为本案上诉人与包括被上诉人在内的全体站南小区业主的物业服务合同关系在2008年4月已经依法终止，此后站南小区业主也从未选聘上诉人为物业管理公司，本案上诉人要求被上诉人向其支付物业管理费没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实清楚、采信证据确凿、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中被上诉人和原审第三人均没有提供新的证据，上诉人天乙公司向本院提交了（2010）温瓯民初字第456号判决书，证明站南商贸城实行商住分离的物业管理模式，惠中公司仅对涉案小区的住宅部分提供物业服务。本院认为，该份判决虽然写到《会议纪要》中有提及商住分离的物业管理模式，但并没有明确涉案小区实际实行的是商住分离的物业管理模式，亦没有涉及必须由天乙物业公司对涉案小区的商业部分提供物业服务，所以该份证据不足以证明上诉人的待证事实。故对该份证据不予采纳。
本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业；业主委员会执行业主大会的决定事项，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，虽然上诉人天乙公司与被上诉人于2000年2月23日签订了《物业管理公约》，但是被上诉人所在的站南商贸城小区业主委员会已经于2008年1月24日解聘了上诉人，并于2008年4月24日聘用惠中公司为该小区业主提供物业服务。被上诉人在2008年4月24日之后没有向天乙公司缴纳物业服务费，而是向第三人惠中公司缴纳物业服务费。故被上诉人与上诉人天乙公司之间的服务合同关系已经于2008年4月24日解除。
关于上诉人天乙公司主张《会议纪要》明确站南商贸城小区实行商住分离的物业管理模式而上诉人系商住部分的物业服务公司的问题，《会议纪要》并不能剥夺业主自主选聘和解聘物业服务企业的权利，况且《会议纪要》实际上也没有明确天乙公司为站南商贸城小区商住部分的物业服务公司，故上诉人天乙公司的该项上诉主张不能成立。
综上，上诉人天乙公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人温州天乙物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 宇
代理审判员 丁 虹
代理审判员 潘文舒
二〇一六年五月三日
代书 记员 刘颖颖