河北省唐山市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）冀02民终7762号
上诉人（原审被告）：侯志强，男，1980年8月8日生，汉族，户籍地唐山市，现住唐山市。
上诉人（原审被告）：魏红丽，女，1980年12月8日生，汉族，户籍地唐山市，现住唐山市。
二被告委托代理人：陈利辉，河北东明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：嘉里建设管理（上海）有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路北区大里路西侧、朝阳道南侧（大里路368号）。
负责人：薛图澜，该公司总经理。
委托代理人：王晓轩，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。
上诉人侯志强、魏红丽因与被上诉人嘉里建设管理（上海）有限公司唐山分公司（以下简称嘉里唐山分公司）排除妨害纠纷一案，不服唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯志强、魏红丽上诉请求：请依法撤销原判，改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院认定”二被告将其位于唐山市路北区雅颂居小区第2楼1单元1门103号房屋附送的庭院私自改建阳光房。”错误。首先，原告在购买该处楼房前，本小区内的3号楼有两家一楼已经做出了盖阳光房的行为。且开发商和被上诉人并没有制止。其次，开发商在出售楼房时，以本小区内3号楼的两家所做阳光房照片做为宣传照片，对外进行公开宣传，应视为是对后续购房者的一种要约行为。是对上诉人建阳光房的明示许可行为。再次，上诉人与开发商订立的买卖合同中第30页中明确确定上诉人的庭院归”特定的买受人所有”即上诉人所有，因此，上诉人在自己所有的物权范围内有合法的使用权，建立阳光房既是安全的需要，也是上诉人合法使用的体现。一审法院认为上诉人私自改建，是认定事实错误，上诉人是遵循原来业主的行为和开发商宣传的内容进行的同类装修行为，而非原创性的私自改建。在上诉人所购小区内，对庭院进行装修、包装的比比皆是，是普遍现象，而被上诉人却仅仅起诉了上诉人等三家，其目的是为了满足被上诉人自身的需要，而非是为了全体业主的利益，因此，一审法院认定上诉人私自改建，显属是认定事实错误。二、上诉人的行为，没有损害其他业主的共同权利，上诉人装修的范围属于自己所有的专属部分，而非公用部分，除上诉人外其他业主对上诉人的庭院无任何权利。如前所述，上诉人在与开发商订立的买卖合同中第30页中明确确定上诉人的庭院归”特定的买受人所有”而且根据该庭院的位置，是在公用绿地之外，上诉人业主自有的范围之内的部分。因此，根据我国物权法第七十一条的规定”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。”业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。上诉人在自家的庭院中装修的行为，完全是在按照物权法和合同法规定的范围内行使权利的行为。一审法院通过现场查看亦认定”二被告将附送的庭院改建为阳光房，承重横梁没有变化。”上诉人装修实工的范围内被上诉人认为侵权的主要内容是损害楼房的公用部分，而上诉人认为，本案通过法院的现场查看，上诉人的行为并没有损害楼房的公用部分。因此上诉人的行为，没有损害其他业主的共同权利。三、一审法院适用法律错误。按照一审法院适用的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定”建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专家部分(二)具有利用上的独立性，可以排他使用(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。上诉人的庭院恰恰符合上述规定，是具有利用上的独立性并且己登记为特定业主所有权，具有排他使用的权利的。因此按照该解释的规定，本案诉争的庭院所有权为上诉人所有，上诉入亦有合法的使用权。根据我国物权法第六章第七条规定”业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定”业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，本案应按照上述法律规定，以及上诉人与开发商的合同约定，确定上诉人对庭院依法具有所有权，并有排他使用的权利。而一审法院适用了上述规定，却认定上诉人应将阳光房拆除并恢复原状，这是明显的适用法律错误。上诉人认为，按照上诉法律规定，上诉人在自有的庭院内进行的行为，应受到法律保护，而不应要求上诉人拆除。
嘉里唐山分公司答辩称，上诉人应当对搭建的阳光房恢复原状。首先，搭建阳光房违反物业法规与上诉人签署的有关装修守则等文件。《唐山市物业管理条例》第五十二条第（二）规定，禁止违法搭建建筑物、构筑物及其他设施。第(三)款规定，禁止擅自拆改房屋承重结构、主体结构，破坏或者擅自改变墙体外观。上诉人签署的《装修守则》第32条款规定，不得在承重墙开孔。而现场照片中已经明显表明，上诉人搭建的阳光房改变了墙体外观，并在承重墙上开孔，用于阳光房钢架的固定。其次，商品房买卖合同附图中已经标明了庭院的位置，商品房买卖合同补充协议第16条说明，有关庭院即窗前绿地本为共有绿地区域，是由全体业主约定该部分由一楼业主进行使用，但不能改变绿地性质。为此，为明确庭院的绿地性质，开发单位与上诉人特别签署了《窗前绿地补充协议》。该协议第二条约定，业主不得改变绿地用途，第三条约定，业主承担对窗前绿地的维护养护责任。因此，庭院与窗前绿地系同一标的，补充协议也明确其性质是作为绿地使用，上诉人擅自把窗前绿地盖为阳光房，违反了上诉人自行签署的补充协议之规定。一审法院已经查明，有关部分的地面为土地，这是为种植绿化目的留出的位置。如果上诉人声称庭院与窗前绿地并非同一标的，则上诉人必将失去使用相关部位的合法权利。此外，上诉人以楼上有可能掉落物品为由自称有必要搭建阳光房，更没有法律依据。
嘉里唐山分公司向一审法院起诉请求：判令被告停止违建行为并将违建阳光房进行拆除，将因违建阳光房破坏的绿地植被以及楼体等恢复原状，依法判令被告承担全部诉讼费用。2010年12月12日，原告与恒运置业（唐山）有限公司签署《前期物业服务合同》，约定由原告为恒运置业（唐山）有限公司开发的位于唐山市路北区的雅颂居小区提供前期物业服务。2015年7月7日，被告与恒运置业（唐山）有限公司签署购房合同，购买雅颂居小区第2楼1单元1门103号房屋。同日，被告对《雅颂居临时管理规约》和《雅颂居前期物业服务合同》进行了签字确认。房屋交付后，原告在日常巡视时发现被告擅自在室外绿地位置搭建了阳光房。原告多次就被告的上述行为与其进行沟通，要求被告停止私搭乱建、拆除违法建造的阳光房，并向被告出具了整改通知书及违章通知单，被告拒绝整改并拒签。被告的上述行为已经违反了《雅颂居临时管理规约》4.7条和6.1条的约定，妨害了原告的物业服务与管理，并损害了全体业主的合法权益。
一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2015年7月7日，二被告与恒运置业（唐山）有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了唐山市路北区大理路西侧、朝阳道南侧雅颂居小区2楼1单元1门103号房屋一套。上述合同附件四：合同补充协议十中对原告购买的窗前绿地进行约定”出卖人、买受人一致同意，首层特定单元房屋的窗前绿地（以下简称'窗前绿地'）属于购买该首层单元房屋的特定买受人（以下称'特定买受人'）所有，其他买受人同意放弃对窗前绿地的使用权和所有权，特定买受人同意放弃其他窗前绿地的使用权和所有权。特定买受人所有的窗前绿地的面积、位置等情况依据其与出卖人签订的《商品房买卖合同》确定，出卖人与特定买受人签订的买卖合同中约定的价款仅为购买房屋的对价，出卖人除此之外不再向特定买受人另行收取窗前绿地的价款。”同日，原被告签订了《雅颂居前期物业服务合同》和《雅颂居临时管理规约》，约定由原告为雅颂居小区提供物业管理服务。2015年8月7日，上述房屋交付给二被告。2016年5月27日，二被告向原告申请对购买的上述房屋进行装修，并于当天原被告签订了《装修守则》、《雅颂居房屋装修管理协议》，二被告取得原告的装修许可证。诉讼中，原告主张二被告违反约定，擅自搭建阳光房应予拆除并恢复原状，提交商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务协议、房屋装修管理协议、雅颂居装修工程申报及审核表、业主违规行为现场照片4张、装修违章通知单、整改通知书等证据。二被告对原告提交上述证据的真实性均无异议，但主张被告未在承重墙上开洞。被告主张其与开发商就庭院和绿地的使用有明确约定，且被告建造阳光房并未影响其他业主，提交现场照片4张。原告对被告提交证据的真实性无异议，但主张被告搭建的阳光房的钢梁在屋面上打孔的情况。另查明，原被告均认可：二被告购买的坐落于唐山市路北区雅颂居小区2楼1单元1门103号房屋交房时绿地庭院的原始情况为庭院由栅栏、一层卧室外放花盆的一条硬化带外，其余都是土地，没有绿化带；二被告将附送的庭院改建为阳光房，承重横梁没有变化。
一审法院认为：法律保护公民、法人的合法权益。本案中，原告系该雅颂居小区的物业管理服务公司，与二被告自愿签订物业服务协议和房屋装修管理协议，双方应按协议内容履行各自义务。二被告将其位于唐山市路北区雅颂居小区第2楼1单元1门103号房屋附送的庭院私自改建阳光房，现原告要求二被告将上述阳光房拆除并恢复原状，理据充足，本院予以支持。原告要求二被告将因私建阳光房破坏的绿地植被恢复原状，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条,《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告侯志强、魏红丽于本判决生效之日起三十日内将位于唐山市路北区雅颂居小区2楼1单元1门103号房屋附赠庭院私建的阳光房拆除并恢复原状；二、驳回原告嘉里建设管理（上海）有限公司唐山分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告侯志强、魏红丽负担。
本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，二审审理查明与一审判决认定事实一致。
本院认为，上诉人搭建阳光房的事实成立，上诉人与被上诉人就附赠庭院的性质和使用方法签订了合同和协议，双方应严格按合同和协议履行，上诉人不得改变附送庭院绿地使用性质。综上所述，侯志强、魏红丽的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元由上诉人侯志强、魏红丽负担。
本判决为终审判决。
审判长张海波
审判员王健
审判员孙乾辉
二〇一七年十二月一日
书记员闫新蕊