广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异235号
案外人：杨孟翰，男，1982年12月17日出生，，，住台湾省台南市北区。
委托代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。
委托代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。
申请执行人：何汝艺，男，汉族，1974年10月12日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：何颖康，广东汇顺律师事务所律师。
被执行人：广东嘉莉诗（国际）服装有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步环镇北路97号。
法定代表人：何栢强。
被执行人：何栢强，男，汉族，1960年6月1日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：何丹彤，女，汉族，1987年9月24日出生，住所广东省佛山市南海区,。系何栢强女儿。
委托代理人：华敏，广东本务律师事务所律师。
被执行人：罗顺兴，女，汉族，1965年3月23日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。
在本院执行何汝艺与广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴借款合同纠纷仲裁一案中，案外人杨孟翰对本院执行位于佛山市南海区大沥镇黄岐沙面横路5号二期商铺03、04的房产（以下分别简称为3号铺、4号铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2017年12月25日公开进行听证，案外人杨孟翰的委托代理人陈海、崔春，申请执行人何汝艺的委托代理人何颖康，被执行人何栢强的委托代理人何丹彤、华敏，被执行人罗顺兴的委托代理人徐飞均到庭参加听证，被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司未到庭。本案现已审查终结。
案外人杨孟翰称：3号铺、4号铺系其所有并正在居住使用的商铺，法院查封上述两个商铺明显损害了杨孟翰的合法权益。综上，请求：解除对3号铺、4号铺的查封。
案外人杨孟翰在本案中举证如下：
1、东莞银行存款账户回单（原件，核对后予以退回）3份、何丹彤出具的证明（原件，核对后予以退回）1份，拟证明2012年12月10日，杨孟翰将300万元通过现金存入何丹彤账户，再委托何丹彤转入何栢强指定银行账户的方式出借给何栢强使用的情况。
2、《以房抵债合同》、粤房地权证佛字第××号房地产权证、粤房地权证佛字第××号房地产权证（原件，核对后予以退回）各1份，拟证明因何栢强没有偿还欠杨孟翰的借款，何栢强与杨孟翰于2013年1月20日签订《以房抵债合同》，约定何栢强将3号铺、4号铺抵偿给杨孟翰，过户手续费由杨孟翰承担。签订该合同的当日，何栢强将房产证交付给杨孟翰，同时也将3号铺、4号铺交付给杨孟翰占有使用。
3、《房屋租赁合同》（原件，核对后予以退回）4份、承租人身份证（复印件）4份、收据（原件，核对后予以退回）11张，拟证明杨孟翰收到3号铺、4号铺以后，将两个商铺出租的情况。
4、照片（打印件）2张，拟证明承租人使用3号铺、4号铺的现状。
5、前期物业管理委托合同（复印件）1份、证明（原件，核对后予以退回）1份，拟证明广东嘉莉诗文化传播有限公司是“嘉莉诗花园”的管理公司，该物业管理公司安排其员工帮杨孟翰出租3号铺、4号铺并代收租金的情况。
经质证，申请执行人何汝艺发表如下意见：
对案外人提供的证据1的真实性没有异议，对其关联性有异议，无法证明回单上涉及的款项是杨孟翰支付的，三张回单都只能证明罗顺兴与何丹彤之间存在金钱往来，与杨孟翰无关。证据1中的证明是何丹彤出具的，其内容与事实不符。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，《以房抵债合同》是何栢强、罗顺兴为转移财产而伪造的，3号铺、4号铺归广东嘉莉诗（国际）服装有限公司所有，何栢强无权以个人名义签订合同进行处置，而且双方约定的房屋对价明显低于市场价值。对证据2中房地产权证的真实性没有异议，但对其关联性有异议，无法证明杨孟翰已经取得3号铺、4号铺所有权。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，《房屋租赁合同》的出租人、收据的经手人均不是杨孟翰，且收据没有相关的转账凭证予以佐证，并不能证明杨孟翰已经合法占有和使用3号铺、4号铺。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，不确认照片反映的情况是3号铺、4号铺的现场状况。对于证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，《前期物业管理委托合同》并非杨孟翰与广东嘉莉诗文化传播有限公司签订的，而广东嘉莉诗文化传播有限公司出具的证明明显是为了配合何栢强、罗顺兴转移财产而制作的。
经质证，被执行人何栢强、罗顺兴发表如下意见：
对案外人杨孟翰提供的证据1的真实性、合法性、关联性均予以确认，何栢强确实收到杨孟翰通过何丹彤转账到妻子罗顺兴账户内的借款。事实上，2013年何丹彤还是个学生，并没有自由支配300万元的能力，该情况可侧面证实从何丹彤账上转入罗顺兴账户的300万元是杨孟翰借给何栢强的借款。对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认，3号铺、4号铺的实际权属人是何栢强，所以何栢强有权自由处分。证据3、4请法院依法审查。对证据5的真实性、合法性、关联性没有异议，何栢强、罗顺兴早在2014年已将广东嘉莉诗文化传播有限公司股权转让给何莹莹，因此，二人已经无法控制广东嘉莉诗文化传播有限公司。
被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司并未对案外人杨孟翰的举证发表质证意见。
经审查，案外人杨孟翰提交的东莞银行存款账户回单并不能反映与杨孟翰存在关联性；何丹彤出具的证明仅为单方陈述，没有其他证据予以佐证，因此，本院对证据1不予采信。对证据2、3、5的认证意见详见本院认为部分，此处不赘述。证据4并不能显示照片拍摄地的具体位置，本院对其关联性不予采信。
申请执行人何汝艺辩称：一、何栢强、罗顺兴为了逃避债务多次恶意转移财产，部分转移财产的行为已被法院判决撤销，本案相关的合同是何栢强为了转移财产而制作出来的。二、《以房抵债合同》与房屋买卖合同本质上并不一致，即使合同真实，也不属于合法有效的房屋买卖合同，不符合裁定可以解除查封的情形。三、案外人杨孟翰从未合法占有涉案房产，其提供的证据也不能证明在法院查封之前已合法占有使用该房产。四、房屋转让价格远远低于市场价，而且交易价格与合同约定不一致，无法证明杨孟翰已经支付了对价。五、杨孟翰既未办理过户手续，也未向权属人主张权利，不符合常理。综上，请求驳回案外人杨孟翰的相关请求。
申请执行人何汝艺在本案中举证如下：
1、佛山市南海区人民法院（2015）佛南法沥民二初字第294号民事判决书、本院（2017）粤06民终7633号民事判决书、广州铁路运输中级法院（2016）粤71行初76号行政判决书（原件，核对后予以退回）各1份，拟证明何栢强为了转移财产，多次与其亲属配合，此次与杨孟翰签订合同也是为了逃避债务。
2、企业信用信息公示报告（打印件）1份，拟证明广东嘉莉诗文化传播有限公司的实际控制人是何栢强和罗顺兴，其出具证明是为了配合何栢强、罗顺兴转移财产。
3、本院（2013）佛中法立保字第168-7号协助执行通知书、送达回证（复印件）1份，拟证明1号铺、2号铺、12A号房、12B号房、12C号房、12D号房的首次查封时间2013年6月6日。
经质证，案外人杨孟翰发表如下意见：
对申请执行人何汝艺提供的证据1中的两份民事判决书的真实性没有异议，但与本案无关，也不同意杨孟翰所主张的证明内容。证据1中的行政判决书没有加盖生效章，不清楚该份判决书是否已经发生法律效力，而且该判决书的内容与本案没有关系。证据2是打印件，对其真实性有异议。证据3请法院依法核实。
经质证，被执行人何栢强、罗顺兴发表如下意见：
对申请执行人何汝艺提供证据1中的两份民事判决书的真实性没有异议，但认为与本案无关，该判决书的内容也没有显示何栢强转移财产。证据1中的行政判决书没有加盖生效章，不清楚该份判决书是否已经发生法律效力，而且该判决书的内容与本案没有关系。对证据2的关联性有异议，广东嘉莉诗文化传播有限公司的股东已经由何栢强、罗顺兴变更为何莹莹，该公司一直由何莹莹运营。公司的工商登记情况只具有对外公示效力，广东嘉莉诗文化传播有限公司的股权已经在股权转让合同签订之日已经变化，何栢强、罗顺兴从股权转让合同签订之日起已经不再是该公司的股东和实际控制人了。证据3请法院依法核实。
被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司并未对申请执行人何汝艺的举证发表质证意见。
经审查，申请执行人何汝艺提供的证据1均为原件，本院确认其真实性。由于广州铁路运输中级法院（2016）粤71行初76号行政判决书未加盖生效章，故本院无法确认该份判决是否已经生效。证据2为复印件，来源于网络，本院对其真实性不予以确认。证据3是本院（2013）佛中法立保字第168号案件中的材料，本院对其真实性予以确认。
被执行人何栢强辩称：一、申请执行人何汝艺认为何栢强存在转移财产的主张没有事实依据。何栢强与杨孟翰签订《以房抵债合同》发生在何汝艺借款合同纠纷发生之前，不存在转移财产的情况。二、3号铺、4号铺是何栢强的个人财产。2005年向中国人民解放军61849部队购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的主体是何栢强，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司只是应部队要求作为挂名签约主体与部队签署《房屋地产转让协议》。当时付款情况是何栢强将购房款项打入广东嘉莉诗（国际）服装有限公司的公帐，再以广东嘉莉诗（国际）服装有限公司嘉莉诗公司名义交付给部队。3号铺、4号铺是何栢强购买前述土地和房地产之后，建设开发的商铺，属于何栢强个人财产。广东嘉莉诗（国际）服装有限公司在新旧股东出现财务纠纷时，何栢强为解决公司危机，以个人名义向杨孟翰借款300万元，因为无法偿还，以其自有的3号铺、4号铺抵给杨孟翰以抵偿部分借款。
被执行人何栢强在本案中举证如下：
1、陈惠启出具的证明（原件，核对后予以退回）1份，拟证明向中国人民解放军61849部队购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的主体是何栢强，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司只是应部队要求作为挂名签约主体与部队签署《房屋地产转让协议》。
2、现金付款凭证（复印件）5张，拟证明向中国人民解放军61849部队购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的主体是何栢强，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司只是应部队要求作为挂名签约主体与部队签署《房屋地产转让协议》。当时付款情况是何栢强将购房款项打入广东嘉莉诗（国际）服装有限公司的公帐，再以广东嘉莉诗（国际）服装有限公司嘉莉诗公司名义交付给部队。
3、讯问笔录（复印件）2份，拟证明广东嘉莉诗（国际）服装有限公司新股东陈二、执行董事何伯胜均认为“嘉莉诗花园”不属于广东嘉莉诗（国际）服装有限公司所有。
4、《广东省房地产买卖合同》、个人结算业务申请书（复印件）各1份，拟证明相关购房者向何栢强购买“嘉莉诗花园”房屋，在何栢强收到相关购房款后，会将相关材料递交给中国人民解放军61849部队，该部队会协助购房者签订《广东省房地产买卖合同》办理相关的过户手续。由于法院在2013年曾发文要求该部队停止办理协助过户手续，所以相关购房者在2013年之后，均因部队不予协助无法办理过户手续。
经质证，申请执行人何汝艺发表如下意见：
被执行人何栢强提供证据1是证人证言，且与向中国人民解放军61849部队核实的情况不一致，因此对其真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，现金付款凭证上并没有财务人员签章，而且现金付款凭证上显示的内容与被执行人何栢强所述的内容没有任何关联。证据3仅仅是复印件，且与本案没有关联。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，经与中国人民解放军61849部队核实，陈洋并非该部队人员，而且在陈洋提出异议的案件中其并不能举证证明其真实购买了相关房屋。
经质证，案外人杨孟翰、被执行人罗顺兴均对被执行人何栢强提供的证据1-4的真实性、合法性、关联性没有异议。
被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司并未对被执行人何栢强的举证发表质证意见。
经审查，被执行人何栢强提供的证据1属于证人证言，证人并未出庭作证，且与本院依法调取的材料存在差异，故本院对该份证据不予采信。证据2、3均为复印件，且无其他证据材料予以佐证，而其他当事人亦不确认前述材料的真实性，本院不予采信。证据4与本案无直接关联，本院不予采信。
被执行人罗顺兴辩称：向中国人民解放军61849部队购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的主体是何栢强，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司与何栢强还就相关问题签署了文件，但由于广东嘉莉诗（国际）服装有限公司发生了股权变动，新的股东进入广东嘉莉诗（国际）服装有限公司之后，所有的文件都控制在新股东手中。其他答辩意见与何栢强答辩意见一致。
被执行人罗顺兴在本案中未举证。
被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司在本案中未发表答辩意见，但提交了《异议书》（复印件）1份。由于《异议书》是复印件，因此，本院对该份《异议书》不予确认。
本院依法从本院（2014）佛中法执字第9号案卷宗中调取如下证据材料并依法出示：
1、中国人民解放军61849部队（函）后[2017]003号《关于法院执行查封嘉莉诗花园事》（复印件，1份）；
2、《房地产转让协议》（复印件，1份）；
3、《房产清单（一期）》（复印件，1份）；
4、《房产清单（二期）》（复印件，1份）；
5、《佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山市中级人民法院（2014）佛中法执字第9号公告的告知函》（复印件，1份）；
6、土地登记信息卡（复印件，2份）、佛山市南海区房产查询证明（复印件，8份）。
经出示，申请执行人何汝艺对本院出示的材料均没有异议，认为经过核实向中国人民解放军61849部队购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的主体是广东嘉莉诗（国际）服装有限公司。被执行人何栢强、罗顺兴均认为中国人民解放军61849部队出具的函并不能反映2005年转让位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的真实情况。虽然“嘉莉诗花园”项目项下的房产均登记在中国人民解放军61849部队名下，但2013年前大部分房产已经出售完毕，相关的权利人也已经支付了相应的对价并完成了交付。案外人杨孟翰请法院依法核实上述材料。被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司并未对上述材料发表意见。本院认为，上述材料来源合法，真实反映中国人民解放军61849部队、佛山市南海区国土城建和水务局对涉案房地产处理的意见，本院予以采信。
本院经审查查明：2013年4月7日，佛山仲裁委员会依法受理何汝艺与广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴借款合同纠纷仲裁一案。同日，佛山仲裁委员会向本院移交何汝艺的财产保全申请书，请求冻结广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴银行存款人民币7000万元或查封（扣押）其相应价值财产，同时提供广东展鸿融资担保有限公司为其财产保全提供担保的相关材料。本院审查后，依法作出（2013）佛中法立保字第168-1号民事裁定书，裁定冻结广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴银行存款人民币7000万元或查封（扣押）其相应价值财产。2013年5月13日，本院作出（2013）佛中法立保字第168-7号协助执行通知书，要求中国人民解放军61849部队协助暂停为广东嘉莉诗（国际）服装有限公司办理位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的土地使用权[土地证号：南府国用（1999）字第特011**号]及地上建筑物（建筑面积：6727.61平方米，房地产权证编号为：粤房地证字第2586550）相关房地产过户手续。该执行通知书于2013年6月6日被中国人民解放军61849部队工作人员签收。2013年12月2日，佛山仲裁委员会作出（2013）佛仲字第68号仲裁裁决书，裁决，一、广东嘉莉诗（国际）服装有限公司应于裁决作出之日起十日内偿还何汝艺借款本金72717000元及相应利息；二、广东嘉莉诗（国际）服装有限公司应于裁决作出之日起十日内向何汝艺支付为实现本案债权支出的财产保全担保费560000元、财产保全费5000元；三、何栢强对上述第一、第二项裁决确定的债务承担连带清偿责任，罗顺兴对其中2012年4月24日提供的借款本金2000万元及相应利息承担连带清偿责任；四、驳回何汝艺其他仲裁请求。广东嘉莉诗（国际）服装有限公司应予裁定作出之日起十日内迳付仲裁费250428.8元予何汝艺。前述仲裁裁决书生效后，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴并未按该生效法律文书履行义务，权利人何汝艺遂向本院申请执行。本院审查后予以立案执行，案号为（2014）佛中法执字第9号。2015年3月23日，本院作出（2014）佛中法执字第9-4号执行裁定书，裁定冻结、划扣广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴银行存款人民币9665463.36元，或查封、扣押其相应价值的财产。2017年10月31日，本院作出（2014）佛中法执字第9号公告，载明：“本院在执行何汝艺申请执行广东嘉莉诗（国际）服装有限公司、何栢强、罗顺兴仲裁一案中，查明中国人民解放军61849部队于于2005年11月16日与广东嘉莉诗（国际）服装有限公司签订《房屋地产转让协议》，约定中国人民解放军61849部队将位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权[土地证号：南府国用（1999）字第特01183号]及地上建筑物以13**万元价格转让给广东嘉莉诗（国际）服装有限公司，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司受让后进行开发销售，项目冠名为“嘉莉诗花园”。因执行案件的需要，本院查封并拟评估拍卖（变卖）以下房产：1、佛山市南海区大沥镇黄岐沙面横路6号二期301房、302房、303房、303A房、403房、407房、503房、601房、603房、603A房、605房、606房、607房、608房。2、佛山市南海大沥镇黄岐沙面横路2号二期商铺02、03、04、05、06、07、08、09、10、2-1、2-2。3、佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路61849部队住宅楼2A房、2B房、2C房、2D房、3A房、3B房、3C房、3D房、4A房、4B房、4D房、5A房、5D房、6A房、6B房、7A房、7B房、8A房、8B房、9A房、12A房、12B房、12C房、12D房。”
本院认为：本案是案外人就执行标的提出的执行异议，争议焦点是案外人杨孟翰是否对3号铺、4号铺房享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人杨孟翰应当举证证明其符合前述法律条文所规定的无过错不动产物权期待权的保护条件。具体分析如下：
一、有关签订合法有效书面买卖合同的问题。
根据中国人民解放军61849部队（函）后[2017]003号《关于法院执行查封嘉莉诗花园事》、《房地产转让协议》载明的内容，3号铺、4号铺虽然登记在中国人民解放军61849部队名下，但是早在2005年11月16日该部队已将位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物转让给被执行人广东嘉莉诗（国际）服装有限公司，前述涉案房产系广东嘉莉诗（国际）服装有限公司受让后开发销售的物业，其真实权属人应认定为广东嘉莉诗（国际）服装有限公司。虽然被执行人何栢强在本案中称其系位于佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲伯奇路段的3739.26平方米土地使用权及地上建筑物的真实购买主体，广东嘉莉诗（国际）服装有限公司只是与中国人民解放军61849部队签订《房地产转让协议》的挂名主体，但其并未提供充分的证据予以佐证，本院对其相关主张不予支持。何栢强对广东嘉莉诗（国际）服装有限公司所有的3号铺、4号铺进行处置，属于无权处分。但由于何栢强是广东嘉莉诗（国际）服装有限公司的法定代表人，相对人杨孟翰有理由相信何栢强有代表广东嘉莉诗（国际）服装有限公司行使权利的代理权，所以何栢强与杨孟翰签订合同将3号铺、4号铺抵债给杨孟翰的行为，构成表见代理，若该合同的内容符合法律规定，杨孟翰有权依照合同约定要求广东嘉莉诗（国承担合同中所约定的义务。
然而，案外人杨孟翰提供的《以房抵债合同》，在性质上属于以物抵债协议。所谓以物抵债就是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。据此，如果债权人和债务人仅达成以不动产抵偿债务的合意，未依法办理物权转移手续的，不动产抵债物并不发生所有权转移，与此同时也不能产生原债权债务关系消灭的法律后果。本案中，虽然何栢强表见代理广东嘉莉诗（国际）服装有限公司与案外人杨孟翰达成了以物抵债的合意，并签订了《以房抵债合同》，但杨孟翰没有办理3号铺、4号铺的过户登记手续，所以《以房抵债合同》只能产生债法上的效力，杨孟翰对3号铺、4号铺也只享有请求登记权和交付请求权。从该合同签订后的杨孟翰获得的相关权利以及《以房抵债合同》中明确载明3号铺、4号铺基本情况、折价金额、合同双方的权利义务等内容来看，《以房抵债合同》在形式上可认定具备房屋买卖合同的必要构成要件。但是，判断以物抵债协议是否成立的先决条件是债务人与债权人之间存在合法有效的债权债务关系。本案中，杨孟翰虽然提供东莞银行存款账户回单以及何丹彤出具的证明，拟证明其通过何丹彤账户转账给罗顺兴的方式，完成借款300万元给何栢强的出借行为。但是东莞银行存款账户回单上并未有任何与杨孟翰、何栢强有关联的信息，杨孟翰也没有提供其与何栢强就借款问题达成合意、其取款300万元或筹集300万元的相关材料予以佐证，无法证明杨孟翰与何栢强之间存在借款关系，更无法证明杨孟翰已经完成借款300万元给何栢强的出借行为。由此可见，杨孟翰并不能举证证明其与何栢强之间存在合法有效的债权债务关系，其与何栢强签订以物抵债协议缺乏合法基础，因此《以房抵债合同》不能被认定为合法有效书面房屋买卖合同。
二、有关房屋价款的支付问题。
本案中，案外人杨孟翰主张3号铺、4号铺的对价款已通过抵债的方式抵偿，但如前所述，杨孟翰并不能举证证明其与何栢强之间存在借款关系，也无法证明杨孟翰已经完成借款300万元给何栢强的出借行为，自然也不能证明其已经通过抵偿债务的方式支付了3号铺、4号铺的房屋对价。因此，本院对其相关主张不予支持。
三、有关查封前合法占有的问题。
合法占有是指权利人能够自由对不动产的进行管理和支配。本案中，杨孟翰虽然提供了《前期物业管理委托合同》、广东嘉莉诗文化传播有限公司物业管理处出具的证明以及《房屋租赁合同》、承租人身份证等材料，拟证明杨孟翰委托广东嘉莉诗文化传播有限公司物业管理处向承租人出租3号铺、4号铺，但前述《房屋租赁合同》上出租人既不是杨孟翰也不是广东嘉莉诗文化传播有限公司物业管理处，杨孟翰也未提供缴纳水电费、支付代理费、回收租金相关凭证进行佐证，并不能证明杨孟翰已对前述房产进行管理和支配。另外，本院（2013）佛中法立保字第168-7号协助执行通知书送达到中国人民解放军61849部队的时间是2013年6月6日，杨孟翰提供证据材料均发生在2013年6月6日之后，因此，即使前述证据材料真实，亦无法证明杨孟翰在法院查封前已合法占有3号铺、4号铺。
四、有关办理过户登记原因的问题。
办理不动产物权变更登记的前提条件是当事人之间订立了有关变更或转让不动产物权的有效合同。如前所述，杨孟翰并不能举证证明其与何栢强之间存在合法有效的债权债务关系，其与何栢强签订以物抵债协议缺乏合法基础，本案中二人签订的《以房抵债合同》并非合法有效的合同，可见，办理3号铺、4号铺过户登记的条件尚未成就，杨孟翰对于无法办理过户登记具有过错。
综上所述，案外人杨孟翰不能举证证明其对3号铺、4号铺符合无过错不动产物权期待权的保护条件，无法证明其对前述房产享有足以排除执行的实体权利，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，其应当承担举证不能的不利后果。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：
驳回案外人杨孟翰的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 黎健毅
审判员 陈秀武
审判员 李 慧
二〇一七年十二月二十六日
书记员 骆志辉