上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初6797号原告：上海瑞傲投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：姚永政，经理。委托诉讼代理人：赵晓云。委托诉讼代理人：宋永其，上海银星律师事务所律师。被告：上海卓米信息科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：肖菲，经理。委托诉讼代理人：孔令锋，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海活网数码营销有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：葛衍斌，经理。原告上海瑞傲投资管理有限公司(以下简称“瑞傲公司”)与被告上海卓米信息科技有限公司(以下简称“卓米公司”)、上海活网数码营销有限公司(以下简称“活网公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。瑞傲公司的法定代表人姚永政及其委托诉讼代理人赵晓云、宋永其，卓米公司的委托诉讼代理人孔令锋到庭参加诉讼。活网公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞傲公司向本院提出诉讼请求：1、判令卓米公司支付欠交的租金、物业费420,422元；2、判令卓米公司支付电费142,100.75元；3、判令卓米公司支付违约金177,757.51元；4、判令活网公司针对卓米公司欠付的租金、物业费、电费、违约金承担连带担保责任。事实和理由：瑞傲公司与卓米公司于2015年12月1日签订两份租赁合同，由卓米公司承租位于宝山区泰和路XXX号A座二层203室(以下简称“203室房屋”)与A座205室房屋(以下简称“205室房屋”)。合同签订后，卓米公司自2016年10月起即拖欠租金及水电费、物业费等，瑞傲公司多次催讨无果，故向本院提起本案诉讼。活网公司曾于2015年12月1日书写《履约担保书》，为卓米公司担保，故其应对卓米公司的上述欠款承担连带清偿责任。被告卓米公司辩称，2017年3月8日就租金问题与瑞傲公司协商过，将205室房屋隔成两间，其中一间850平方米已于当日返还给瑞傲公司，该面积不应再计算租金。2017年3月29日瑞傲公司停水停电，导致卓米公司无法使用租赁物，故不应再支付租金及物业费。违约金偏高，应按银行同期贷款利率进行调整。被告活网公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，瑞傲公司(甲方)与卓米公司(乙方)签订两份租赁合同，约定甲方将205室房屋出租给乙方办公使用，面积1,147平方米，租金单价为1.3元/日/平方米，物业管理费为0.2元/日/平方米，该房屋月租赁费52,331元；甲方将203室房屋出租给乙方办公使用，面积650平方米，租金单价为1.3元/日/平方米，物业管理费为0.2元/日/平方米，该房屋月租赁费3万元；乙方应于每期到期前15日向甲方支付下期的租金、物业管理费及其他费用；若乙方未按本合同约定按时足额及逾期支付租金、物业管理费及其他费用，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金按应交未缴租金、物业管理费总计金额的0.5%每日计算；该房屋租赁期自2015年2月1日起至2018年1月31日止，该房屋租金递增于2016年2月1日递增3%，2017年2月1日再递增3%，物业费不变；乙方预租甲方该房屋时，应向甲方支付相当于一个月的租金、物业管理费作为租赁该房屋的定金52,331元及3万元，甲乙双方签订租赁合同后，定金转为合同履约保证金，非甲方原因引起乙方退租的，定金不予退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面终止本合同，并没收乙方的房屋租赁保证金：拖欠甲方租金、物业管理费及其他费用超过30日的……。同日，活网公司向瑞傲公司出具履约担保书，载明，活网公司愿意为卓米公司担保履行上述租赁合同中所有约定。审理中，瑞傲公司提供：1、2017年3月28日催缴通知书，证明瑞傲公司向卓米公司、活网公司催缴租金及运营费等等；2、2017年5月4日卓米公司向瑞傲公司发出的关于要求办理场地交接的通知，载明因瑞傲公司停水停电，导致无法继续办公，卓米公司要求退房，该通知于2017年5月5日收到，同意双方租赁合同于2017年5月5日解除，故租金及物业费均算至该日；3、2017年11月29日与卓米公司的对账单，载明，截止至2017年5月5日，203室尚欠租金228,153元，205室尚欠租金192,269元，电费142,101元，落款处卓米公司经办人沈娟签字确认。卓米公司表示收到证据1，可以证明停电的事实；对证据2真实性无异议；对证据3不同意，卓米公司确实派沈娟与瑞傲公司对账，但并未授权沈娟签字，沈娟的签字超出授权范围。卓米公司还表示，押金82331元应当折抵欠付租金。瑞傲公司表示未将房屋另行出租，也未对系争房屋停水停电，卓米公司也未将房屋提前交还，根据合同约定，押金应当没收。本院认为，瑞傲公司与卓米公司就203室和205室房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。卓米公司认可在本案审理中派沈娟与瑞傲公司就欠款金额等进行对账，瑞傲公司提供的对账单亦由沈娟签字确认，本院对该对账单确定的欠款金额予以认可。根据对账单确定的欠付金额可知，卓米公司确未按合同约定支付租金、物业管理费等，瑞傲公司同意卓米公司退租的要求，并计算租金及物业管理费等至2017年5月5日止，故本院确认瑞傲公司关于双方租赁合同已于2017年5月5日解除的意见。瑞傲公司诉请要求卓米公司支付欠付的租金、物业费及电费的诉请，本院予以准许。卓米公司表示已交还部分房屋，不应再计算租金等的抗辩意见，未提供相应证据予以证明，本院难以支持。关于瑞傲公司主张上述欠付金额截止至2017年5月5日的滞纳金，符合合同约定，本院予以准许。鉴于双方合同约定的滞纳金标准过高，卓米公司亦请求适当调整，本院酌情调整为10万元。卓米公司拖欠租金、物业管理费等超过30日，故瑞傲公司关于没收房屋租赁保证金的意见，本院予以准许。活网公司提供的履约担保书明确其为卓米公司对系争租赁合同的履行进行担保，故瑞傲公司请求活网公司对上述欠付的费用、违约金等承担连带担保责任，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告上海卓米信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海瑞傲投资管理有限公司支付截止至2017年5月5日的租金、物业费420,422元；二、被告上海卓米信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海瑞傲投资管理有限公司支付截止至2017年5月5日的电费142,100.75元；三、被告上海卓米信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海瑞傲投资管理有限公司支付滞纳金10万元；四、被告上海活网数码营销有限公司对被告上海卓米信息科技有限公司的上述债务承担连带保证责任；五、驳回原告上海瑞傲投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,031元、财产保全费3,620元，由被告上海卓米信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  武恩强人民陪审员  时金兰二〇一八年一月五日书 记 员  周秋娟附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。