湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终8033号
上诉人（原审被告、反诉原告）：陈琦，男，1938年12月6日出生，汉族，住武汉市硚口区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：孙庭华（系陈琦之妻），1943年11月7日出生，汉族，住址同上，
上列上诉人的委托诉讼代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗小兰，女，1977年3月14日出生，汉族，住武汉市，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：万军（系罗小兰之夫），1973年11月4日出生，汉族，住址同上，
被上诉人（原审被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。
法定代表人金莉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张健，该公司员工。
上诉人陈琦、孙庭华因与被上诉人罗小兰、万军以及武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈琦、孙庭华上诉的请求：1、撤销原判，改判三方2017年3月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》解除；2、吉家公司退还陈琦、孙庭华保证金人民币2,000元，退还陈琦、孙庭华房屋所有权证和土地使用证；3、本案一、二审诉讼费由万军、罗小兰、吉家公司承担。其上诉的理由为：一、原审认定事实不清。1、万军、罗小兰、吉家公司拖延办理贷款时间，未能在口头约定的20个工作日内办理完贷款手续并支付首付款36.8万元，其行为构成根本违约。一审过程中，陈琦、孙庭华已提交吉家公司员工程艳的名片，和与程艳的通话记录，微信聊天记录。该证据可以证实，双方口头约定的过户及支付首付款的时间为合同签订后20个工作日，即2017年4月14日。陈琦、孙庭华多次催促吉家公司及置业顾问程艳，万军、罗小兰、吉家公司均陈述是由于罗小兰社保问题耽误了来推脱。2、陈琦十年前即患有脑白质疏松、脑萎缩、枕部皮下脂肪瘤，俗称血管性痴呆。加之长期患有脑中风、心肌梗塞、抑郁症等，其对事物缺乏基本认知，不具备民事行为能力。诉讼过程中，代理人提交了相关病历予以证实。但法院在未向陈琦、孙庭华释明需要通过鉴定来确认民事行为能力，而直接不采信病历证据不妥。事实上，从平常表现来看，陈琦为无民事行为能力或者限制民事行为能力人。该事实将直接影响案件的判决结果。3、基于陈琦的精神状况和认知度，合同约定的房屋总价款明显低于市场价格，出售价格为1,038,000元，而市场价格应在1,150,000元左右。该合同显失公平，依法应予解除。4、因万军、罗小兰、吉家公司的原因，未能在合同签订后20个工作日内办理完贷款并支付首付款，致使陈琦、孙庭华未能成功购买案外人房屋。本案争议房屋为陈琦、孙庭华夫妻二人唯一住处，判令办理过户后，陈琦、孙庭华将面临无房居住。二、适用法律错误。1、《存量房居间（买卖）合同》付款方式为分期付款；同时，双方约定首付款的付款时间为“过户当天，见到已是罗小兰名下房产证收件单后当日内，打入陈琦、孙庭华账户”。约定的过户及付款时间不明确，显失公平，付款方式及时间绝非陈琦、孙庭华的真实意思表示。2、根据双方口头约定，万军、罗小兰需在合同签订后20个工作日（即2017年4月14日）支付首付款368,000元。根据合同法第167条之规定，“分期付款的买受入未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”，因此，由于万军、罗小兰原因未能按期支付首付款，陈琦、孙庭华依据合同法167条之规定，有权选择要求支付全部价款或者解除合同。故在陈琦、孙庭华要求解除合同时，法院依法应适用合同法167条判令三方解除合同。
2017年5月，罗小兰、万军向一审法院提起诉讼，请求判令：1、陈琦、孙庭华继续履行双方共同签订的《存量房居间（买卖）合同》，即陈琦、孙庭华配合罗小兰、万军办理过户手续；2、吉家公司协助办理过户手续；3、陈琦、孙庭华承担本案诉讼费。
一审诉讼中，陈琦、孙庭华提出反诉，请求判令：1、撤销《存量房居间（买卖）合同》；2、罗小兰、万军、吉家公司赔偿由此引发的经济损失2,000元；3、罗小兰、万军、吉家公司支付违约责任2万元；4、本案诉讼费及反诉费由罗小兰、万军、吉家公司承担。
一审法院查明，武汉市硚口区古田四路北区206栋1单元5层1号房屋（建筑面积98.26平方米）登记在陈琦、孙庭华名下。2017年3月19日，罗小兰、万军与陈琦、孙庭华签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：甲方所出售的房屋坐落于武汉市硚口区古田四路北区06栋1单元5层1室，出售给乙方，房屋总价为103万元；合同签订当日，乙方向甲方支付人民币2万元，甲方交2千元做定金交给中介做物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由中介打入甲方指定账户或现金形式支付；乙方首付款人民币36.8万元在过户访日，在见到已是乙方名下房产证收件单后当日内由乙方打入甲方指定账户，尾款65万元整由中介办理商业贷款；乙方向中介需支付信息服务咨询费22,950元；本合同签订之日起十日内，甲乙双方提供相关证件及资料交由中介办理后期交易，中介在甲乙双方提供资料齐全7日内为乙方办理贷款手续，在贷款审批通过5日内协助甲乙双方办理过户手续（遇节假日顺延）。合同还对双方的权利义务及违约责任等做出约定。合同签订后，罗小兰、万军向陈琦、孙庭华支付了定金20,000元；陈琦、孙庭华向中介支付了2,000元作为物业交接保证金。之后，吉家地产为罗小兰、万军办理贷款手续。后双方因首付款付款时间产生争议，陈琦、孙庭华未配合罗小兰、万军办理过户手续，吉家公司于2017年5月2日向陈琦、孙庭华发出《催告函》，声明罗小兰、万军的贷款于2017年4月17日审批通过，要求陈琦、孙庭华在收到该函三日内联系吉家公司及买方，及时配合办理过户手续。后双方协商未果，罗小兰、万军遂向一审法院提起诉讼。
一审法院认为：罗小兰、万军与陈琦、孙庭华签订《存量房居间（买卖）合同》合法有效，合同双方应本着诚实信用的原则，按照约定履行自身的义务。合同明确约定了本合同签订之日起十日内，罗小兰、万军与陈琦、孙庭华双方提供相关证件及资料交由中介办理后期交易，中介在双方提供资料齐全7日内为罗小兰、万军办理贷款手续，在贷款审批通过5日内协助双方办理过户手续，在过户当日罗小兰、万军向陈琦、孙庭华支付首付款36.8万元。但陈琦、孙庭华未按合同约定办理过户手续，显然违反合同约定。对此，陈琦、孙庭华辩称，双方签订合同当时，中介方存在欺骗行为，且陈琦存在精神障碍等情形，合同应当撤销。但在一审庭审中，孙庭华陈述陈琦知晓卖房一事，陈琦、孙庭华代理人也陈述因急需换房陈琦、孙庭华有卖房意愿，而双方签订的合同有陈琦、孙庭华亲笔签名。同时，陈琦、孙庭华未证明售房价款明显低于市场价，也未证明陈琦不具备完全民事行为能力。因此，陈琦、孙庭华的抗辩理由和反诉请求无事实和法律依据，双方的合同不符合《合同法》所规定的可撤销的情形。陈琦、孙庭华应当按照合同约定继续履行合同配合罗小兰、万军办理过户手续，陈琦、孙庭华亦应在过户当日向陈琦、孙庭华支付首付款36.8万元。吉家公司在双方提交的资料齐全后，应当协助罗小兰、万军与陈琦、孙庭华办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条条、第一百零七条之规定，判决：一、罗小兰、万军、陈琦、孙庭华、武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》继续履行。二、陈琦、孙庭华、武汉吉家房地产经纪服务有限公司在本判决生效之日起30日内协助罗小兰、万军办理武汉市硚口区古田四路北区206栋1单元5层1号房屋（建筑面积98.26平方米）的过户手续。三、驳回陈琦、孙庭华的全部反诉请求。案件受理费人民币7,496元，由陈琦、孙庭华承担。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，罗小兰、万军与陈琦、孙庭华于2017年3月19日签订的《存量房居间（买卖）合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。合同履行的过程中，罗小兰、万军按照合同的约定，支付了人民币2万元，贷款也于2017年4月17日审批通过，积极履行了合同的义务，无任何的违约情形，而陈琦、孙庭华未按双方合同的约定，配合罗小兰、万军办理诉争房屋的过户手续，有违诚信。根据我国合同法的相关规定，陈琦、孙庭华要求解除与罗小兰、万军签订的《存量房居间（买卖）合同》之条件尚未成就。为了房地产交易市场的稳定与安全，双方签订的合同应当继续履行。
关于陈琦、孙庭华的上诉主张。其一、即便存在吉家公司员工口头承诺“20个工作日内办理完贷款手续并支付首付款36.8万元”的事实，但是，根据该合同第十二条第1项的约定“。丙方不认可员工个人所作的（书面及口头）承诺。上述行为不视为丙方行为”，故该员工口头承诺的行为应为无效；其二、陈琦被法院宣告为无民事行为能力人，是在签订了《存量房居间（买卖）合同》以及一审法院判决之后，且该合同系陈琦、孙庭华夫妻共同签署，故不影响该合同的法律效力。因此，陈琦、孙庭华的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,496元，由陈琦、孙庭华负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一八年二月五日
书记员 余文婷