广西壮族自治区靖西市人民法院民 事 判 决 书（2018）桂1081民初31号原告：百色市光华物业服务有限公司靖西分公司,住所地广西靖西市新靖镇幸福路幸福广场小区。负责人：梁世军，该分公司经理。委托诉讼代理人：农朝日，男，该分公司员工。被告：黄生稳，男，壮族，1979年2月7日出生，现住广西靖西市。原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司（以下简称光华物业靖西分公司）诉被告黄生稳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理，依法适用简易程序由审判员农定祝独任审判，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人农朝日、被告黄生稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1966.9元、水费423.9元、垃圾处理服务费152元、公共水电费51.4元，共计2594.2元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系靖西市新靖镇幸福上园小区的物业服务公司，负责该小区的物业服务工作，并代为收取水费及垃圾处理费，统一交给相关单位。被告系靖西市新靖镇幸福上园小区的业主，于2010年11月16日同开发商办理交接房屋的相关手续并同原告签订《前期物业服务协议》。此后，双方按照该协议行使权利，履行义务。但被告从2015年6月份起，以种种借口拒绝缴纳相关费用，截止2017年7月，被告所欠的物业管理费、水费、垃圾处理服务费、公共水电费等各项费用共计2594.2元。原告多次要求被告支付未果，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期间内向本院提供的证据有：1、原告营业执照副本复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的主体资格及相关身份信息；2、被告身份证复印件，证明被告的相关身份信息；3、交房签认单、前期物业服务协议，证明被告于2010年11月16日同开发商交接房屋，并同原告建立物业服务合同关系的事实；4、业主欠费明细表，证明被告从2015年6月份起拖欠物业费、水费、垃圾费的相关情况；5、《靖西县物价局文件》复印件，证明物业管理费住宅按每月每平方米0.6元，原告是按照物价局审批的文件收取。被告辩称，由于原告违约在先，没有完全履行合同，未遵守双方签署的《前期物业服务协议》，违背诚实守信原则，构成违约，因此拒绝承认欠费问题。1、原告违反了《前期物业服务协议》第三条第二项的规定，未保持小区设备运行良好，存在故障不维修，小区大门起落杆及单元门禁系统2014年4月份损坏至原告撤出小区，一直未维修；小区监控系统2013年6月份损坏，原告未维修，导致小区发生多起入室盗窃、机动车辆被盗窃等案件；小区加压水泵2016年1月份损坏，原告一直未维修，小区业委会于2017年8月自行维修才能正常使用。2、原告违反《前期物业服务协议》第三条第三项的规定，公用设施设备损坏未维修，存在安全事故隐患，2014年底，小区儿童娱乐设施、健身器材等小区共用设施损坏，原告一直未维修。3、原告违反《前期物业服务协议》第三条第四款的规定，未保持小区环境卫生清洁，小区景观水池无人清理，垃圾遍布，环境脏乱差。4、原告违反《前期物业服务协议》第三条第八项的规定，该小区消防泵没有接水接电，是一项未完成的工程，小区内所有居民楼未放置灭火器，亦未安装消防水带等消防设施。5、原告违反《前期物业服务协议》第三条第九款的规定，未对房屋共用部分、共用设施进行及时维修，本小区3栋、6栋、10栋、15栋下水道及化粪池常年堵塞，无人维修，污水横流。6、原告违反《前期物业服务协议》第九条第二项的规定，擅自提高收费标准。服务协议中明确写明收费为按建筑面积每月每平方米0.5元，原告违反规定，向业主收取按建筑面积每月每平方米0.6元收费。7、原告已拖欠靖西市自来水厂、电力公司、环卫站等相关部门的费用若干，导致小区无法维持日常运转。被告已将原告所主张的水费、垃圾处理费、公共水电费等费用交至小区业委会，业委会也已将上述费用转交到相关部门，原告再主张上述费用于法无据。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解向本院提供的证据有：1、幸福上园小区内部若干照片及相关材料。1号到10号照片，证明小区消防水泵未连接电源、水源，消防栓内无消防水带，整套设备形同虚设，在发生火宅时根本就无法起到消防灭火的作用，存在极大的安全隐患；11到33号照片，证明小区儿童乐园、下水道、健身器材、公共照明等公共设施损坏未维修，部分楼道电线私搭乱接，公共通道堆满垃圾，小区围墙、大门起落杆常年损坏无人维修；34到36号照片和9份立案决定书，证明光华物业保安人员上班时间脱离岗位，造成小区内发生多起入室盗窃、摩托车电动车被盗案；37号到40号照片，证明光华物业公司保洁人员工作不负责，致使小区内垃圾连续7日无人清理，垃圾遍地、环境卫生状况极差。2、收据及水费电费发票复印件，证明被告已将2015年6月至2017年6月的水费423.9元、垃圾处理费151元，公共水电费51.4元共627.3元交给业委会，并由业委会转交给靖西水厂、电力公司、环卫站等部门。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3无异议，本院予以认定，作为认定本案事实的依据。对原告提交的证据4业主欠费明细表，被告有异议，认为被告没有享受到物业服务，就没有义务缴纳物业费。物业费按0.6元收取不合理，应按0.5元计算，而且被告拖欠的水费、电费、垃圾处理费，已经交给幸福上园的业委会。本院认为，原告虽然在物业服务过程存在瑕疵，但并非完全不履行，被告欠缴物业服务费事实存在，本院予以认定；至于水费、公共水电费、垃圾费，因原告未能提供其已垫付的凭据予以证实，本院不予认定。对原告提交的证据5《靖西县物价局关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》，被告有异议，认为协议约定是每月每平方米0.5元，原告提高为每月每平方米0.6元，并没有和被告补签服务合同，不予认可。本院认为，原告收取的物业服务费每月每平方米从0.5元提高到0.6元，虽经过物价局批准且在小区公共场所进行公示宣传，但未通过补签协议的方式进行约定，本院不予认定。对被告提交的证据，原告质证意见为：1、幸福上园小区内部若干照片及相关材料，1到10号照片都是幸福上园地下停车场的消防设施设备，地下停车场的所有权归开发商所有，与本案无关；11到33号照片列举小区某些公共设施设备的情况，这些公共设施的损坏都需要收取业主相应的公共维修资金，如业主不交这笔费用，也没有办法开展该项工作，而大部分小区业主都拖欠该项公共维修资金；34到36号照片，被告提供的图片也和本案物业费没有关系；37到40号照片，图片反映的情况是存在的，但是发生在2017年，而发生这些事实也是因为业主不交相应垃圾处理费，所以造成垃圾没有及时清走；所有立案决定书与本案无关。2、收据及水费电费发票复印件，开票时间都是原告退出之后的时间，这些费用是被告交给业委会的，原告从未授权业委会代收代缴，与本案无关。本院认为，被告提交的证据1幸福上园小区内部若干照片及相关材料，该证据能证实原告在提供物业管理服务过程中存在瑕疵的事实，本院予以认定；对被告提交的证据2收据及水费电费发票复印件，本院认为，水费、公共水电费、垃圾处理费是相关部门收取的，现被告已交给小区业委会，业委会也已转交到相关单位，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：在幸福上园小区业主委员会成立之前，开发商聘请原告作为该小区的物业管理服务企业，对小区进行物业管理服务。2010年11月16日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定“物业公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向业主收取物业管理服务费用及其他相关费用；住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计缴……（最终以物价局核批为准）”。合同签订后，双方按照该协议行使权利，履行义务。2015年原告申请靖西县物价局对物业费进行调整，靖西县物价局于2015年6月4日作出靖价格[2015]16号《关于调整靖西幸福上园小区物业服务收费等问题的批复》，就靖西幸福上园小区物业服务收费等问题作出批复：一、靖西幸福上园小区住宅用房物业服务收费基准价为：按建筑面积每月每平方米为0.52元，物业公司可在基准价的基础上，在不超过15%的幅度内上下浮动，具体收费标准由物业公司与业主根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；七、根据国家计委《关于商品和服务实行盟友标价的规定》，物业公司在实施收费前要将本收费进行公布，实行明码标价。之后，原告在幸福上园小区门口等公共场所进行公示宣传，未与被告等业主就提高收费标准签订补充协议就按0.6元/月/平方米进行收费。被告以原告未对小区共用设施设备进行维护修缮、服务不到位为由，拒绝缴纳物业服务费等费用。2018年1月9日，原告以被告欠物业管理费为由诉至本院，遂引发本案诉讼。另查明，原告在提供物业管理服务过程中，存在对小区公共设施损坏不维修、服务管理不到位等瑕疵。本院认为，原告光华物业靖西分公司与被告黄生稳签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，也没有损害国家、集体或者他人的合法权益，应为有效合同。依法成立的合同受法律保护，对合同当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同签订后，原告依约履行了向被告提供物业服务的义务，而被告未按时履行支付物业服务费的义务，其行为已构成违约，应当承担继续向原告支付物业服务费的责任。原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持；被告称原告违反《前期物业服务协议》就不交物业费的辩解，于法无据，本院不予采信。关于按何种标准缴纳物业服务费的问题，原、被告在《前期物业服务协议》中约定的收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.5元计缴，原告于2015年6月4日得到靖西县物价局的批复后将收费标准按住宅建筑面积每月每平方米从0.5元提高为0.6元，虽在公共场所进行公示，但未按物价局的批复文件要求与被告等业主在物业服务合同中约定，原告提高收费标准的行为违反了《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”的规定，故原告按住宅每月每平方米0.6元计费不合理，应按协议约定的住宅每月每平方米0.5元收取。故被告从2015年6月起至2017年7月止，住宅物业费应按0.5元/月/平方米计缴，数额为1567.93元（120.61㎡×0.5元/㎡/月×26个月），车库物业费按0.25元/月/平方米计缴，数额为149.18元（22.95㎡×0.25元/㎡/月×26个月），合计1717.11元。因原、被告在履行《前期物业服务协议》的过程中均有违反协议的行为，应当各自承担相应的责任。根据原、被告在本案中的违约程度，本院酌情由被告支付欠原告物业服务费的80%，则被告应支付原告的物业管理服务费为1373.69元（1717.11元×80%）。关于水费、公共水电费、垃圾费问题，因原告未能提供其已垫付该项费用的凭据予以证实，应承担举证不能责任，故原告要求被告支付水费、公共水电费、垃圾费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于案件受理费的负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，本案受理费25元，由原告负担13元，被告负担12元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄生稳给付原告百色市光华物业服务有限公司靖西分公司物业管理服务费1373.69元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费按简易程序审理减半收取25元，由被告黄生稳负担13元，原告负担12元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（户名：靖西市人民法院，账号：20×××85，开户行：农行靖西市支行营业室）；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利，不予执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项－－法院诉讼费专户，账号：20×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  农定祝二〇一八年四月四日书记员  梁 理