上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初1510号
原告：彭海军，男，1981年6月22日出生，汉族，户籍所在地河南省。
委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。
被告：李永杰，男，1979年10月11日出生，汉族，户籍所在地浙江省丽水市。
委托诉讼代理人：潘忆，上海邵任晓律师事务所律师。
第三人：徐永兴，男，1957年6月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区赵巷镇镇泽路***弄***号***室。
原告彭海军诉被告李永杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2017年3月7日公开开庭进行了审理，原告彭海军及其委托诉讼代理人陈结根、被告李永杰委托诉讼代理人潘忆到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加徐永兴为第三人参加诉讼。本案于2017年6月22日公开开庭进行了审理，原告彭海军委托诉讼代理人陈结根、被告李永杰委托诉讼代理人潘忆到庭参加诉讼，第三人徐永兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告彭海军诉称：2013年8月1日，被告与陈某某签订《房屋租赁合同》，约定由陈某某将合法建造的佘北公路XXX号(原赵昆路XXX号)约500平方米的房屋出租给被告经营商店，租期自2013年8月30日至20169年8月29日止。此前，被告于2010年12月1日即在该处注册“上海市青浦区佘君商场”一直经营至今。2014年2月28日，被告与徐永兴签订《租赁协议》，又将佘北公路XXX号北边两房屋(约186.96平方米)转租给他人使用，于2015年3月10日续签该协议，租期至2016年3月9日止，租金为每年人民币10万元。2015年1月初，被告又联系原告，将其从房东陈某某承租下来的500平方米房屋谎称600平方米转让给原告使用，转让费50万元，并于同年1月8日，双方签订了《店铺转让协议》，协议签订后，原告依约履行完付款义务，但被告却隐瞒事实，将祭公路3521北边两房屋转盘给徐永兴使用，致使原告不仅不能使用该部分的房屋经营业务，反而多支付10万元转让费。为此，原告多次联系被告解决问题，但均其推辞，被告在与原告签订协议时隐瞒了约419.22平方米的房屋系违章建造的事实，以部分合法建造的证明材料掩盖违章搭建的房屋，就该违章建筑的事实情况，原告于2016年8月接到赵巷居委会的拆违《告知书》才知道事实真相。为此，原告为维护合法权益，故诉至法院请求：1、判令原、被告于2015年1月8日签订的《店铺转让协议》中关于佘北公路XXX号南边323.46平方米的房屋转租部分无效；2、判令被告返还因《店铺转让协议》部分无效而多收取的20万元转让费；3、判令被告退还《店铺转让协议》中关于佘北公路XXX号北边两间房屋(约186.96平方米)的转让费10万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告诉请。被告转让的不是所有权，对于是否违章没有关系，既然不存在违约就没有无效之说。即使法院认为是无效的，原告已经享受了利益。诉请3的面积被告已经交付，当时原告也清楚房屋是他人在使用，也把租赁合同给了原告，合同到期到2016.3,2016.3原告可以使用也可以转租。诉讼费我们也不承担。系争房屋转租面积有600平米，原告没有将二楼的100平米计算在内。关于转租事实，被告不存在隐瞒，与案外人的协议也给了原告，所以原告是知道的。被告是后来知道房屋是违章被拆除的。转让协议中包括超市存货40到50万，设备(货架等)20到30万，剩余租期的转修价格。
第三人徐永兴未作述称。
经开庭审理查明：2013年8月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《店铺转让协议》，约定：甲方将位于青浦区赵巷镇佘北公路XXX号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为600平方米，并保证乙方同等享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务。店铺转让给乙方后，装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方，乙方向甲方支付转让费共计50万元，当日付款40万元等债务，合同交接清晰后付清余下10万元费用。甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，在办理营业执照前乙方需诚信经营，若发生及引起的相关责任、纠纷或法律责任均有乙方承担，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。如乙方逾期交付转让金，逾期15日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的50%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任并向乙方支付转让费的50%作为违约金。如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。201５年１月18日，被告支付转让费40万元，另10万元以替被告还款及烟草专用卡的款项支付。2015年初，原告另行与系争房屋权利人签订租赁合同；2015年3月后，原告自行向房屋权利人陈某某支付租金。2016年8月26日，青浦区赵巷镇赵巷居委会发出《告知书》，要求在2016年9月30日前自行腾空违建房屋。2016年10月18日，青浦区赵巷镇赵巷居民委员会发出《告知书》，要求在2016年10月31日前自行腾空违建房屋并由房东至赵巷居委会签订拆除协议。2016年11月，系争房屋违建部分拆除。
另查明，坐落青浦区赵巷镇佘北公路XXX号(原赵昆路XXX号)房屋登记在案外人陈某某名下。2013年8月1日，被告与陈某某签订《房屋租赁合同》，约定将原赵昆路XXX号(现佘北公路XXX号)北6间、楼上房屋租赁给被告，租赁期限自2013年8月30日至2016年8月29日。另双方约定了期他权利义务。2014年2月28日，被告与第三人签订《租赁协议》，约定将系争房屋中北一、二间租赁给第三人，租赁期限2014年3月10日至2015年3月9日止，房屋租金10万元。双方另约定了其他权利义务。2015年3月10日，被告与第三人签订《租赁协议》，租赁期限自2015年3月10日至2016年3月9日产，其余合同内容不变。
以上查明的事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证证明、房屋租赁合同、店铺转让协议、租赁协议、收据、清单、青浦区赵巷镇赵巷居民委员会告知书、青浦区赵巷镇赵巷居民委员会情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
案件审理过程中，原告认为：租金及水电费是另付，其他都包括在内一起打包给我，知道租赁期到2016年8月29日。房东承诺到期后配合转租给我，续签合同，新的协议已经在2016年11月跟房东直接签了，2016年9月1日至2019年8月31日，营业执照是被告的，不能变更，转让之后直接付给大房东，租金直接交给房东，按照10万元支付，药店不在内，没有经过被告。
被告认为：租金及水电费不包括，全部交付给原告的，合同租期内的利益原告已经享受。大房东说总共20万，药店是10万，还有广告店，原告大概支付了7万，但是没有经过我，所以我不是很清楚。被告与大房东签订的房屋租赁合同是提供给原告的，是剩余的使用期限，后面是否与大房东签订不清楚，被告承租就是为了进行转租盈利。多付的行为是转租产生的商业利益。店铺转让是货物、设备、装修剩余使用价值、房屋使用权。
根据庭审确认的事实，本院认为，原告与被告签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，但在该份合同中所涉案房屋中除《上海市房地产权证》登记面积外其余面积房屋既不具有《上海市房地产权证》，亦未在建造过程中取得建筑规划许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，上述《店铺转让协议》属部分有效，部分无效，合同无效部分则自始无效，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。原、被告双方的协议约定的期限已届满，并已履行完毕。原告主张要求被告退还多收取的转让费用，无事实和法律依据，故本院对原告该诉讼请求不予支持。第三人徐永兴经本院合法传唤未到庭，视为放弃了自己的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、确认原告彭海军与被告李永杰于2015年1月8日签订的《店铺转让协议》中涉及无产证房屋部分为无效；
二、驳回原告彭海军的其余诉讼请求。
案件受理费人民币7,300元，减半收取计人民币3,650元，由原告彭海军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年九月三十日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
二、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法
律若干问题的解释%26gt;》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规
划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法
庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民
法院应当认定有效。
三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。