云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云26民终1105号
上诉人（原审原告）：何艳，女，汉族，1974年12月8日生，住云南省文山州文山县。
委托诉讼代理人：肖义凯，云南君山律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘树美，云南君山律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王起云，女，汉族，1940年1月27日生，住云南省文山州文山县。
被上诉人（原审第三人）：刘接木，男，汉族，1983年4月11日生，住江西省抚州市金溪县。
原审第三人：彭跃，男，汉族，1968年3月12日生，住云南省文山州文山县。
上诉人何艳与被上诉人王起云、刘接木、原审第三人彭跃房屋租赁合同纠纷一案，不服文山市人民法院（2017）云2601民初1402号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后适用普通程序进行审理。现已审理终结。
何艳上诉请求：1、请求依法撤销云南省文山市人民法院(2017)云2601民初1402号民事判决书，并改判支持上诉人一审的诉讼请求：2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院判决书第10页认为上诉人未按约定履行上诉人与被上诉人王起云、彭跃之间的《房屋租赁协议》中优先承租权，视为上诉人放弃对该房屋的优先承租权于法无据。在一审法院整个庭审过程中，上诉人一直主张早在租期届满前2016年9月份上诉人就多次找被上诉人王起云和彭跃协商续租事宜，而被上诉人王起云和彭跃在庭审中也明确表示何艳多次与其协商续租事宜。被上诉人王起云辩称何艳在与其协商过程中明确表示不再续租却未提供任何证据予以证实，而原审法院却据此认定上诉人在租期届满前没有找被上诉人王起云和彭跃协商明显缺乏证据支持，因此该判决认定事实错误。2、被上诉人王起云与刘接木早在2016年10月3日就已经就本案争议涉及的房屋签订了《房屋租赁合同》，仅从该合同的签订时间就能明显看出被上诉人之间恶意串通，损害了上诉人和第三人彭跃的利益，也即符合《合同法》第52条关于合同无效的规定。合同上并没有房屋共同管理人彭跃的签字，在一审庭审过程中被上诉人刘接木明确表示其亲眼看过(2012)文民初字第516号、(2013)文中民二终字第54号判决书早就知晓彭跃为该房屋的共同管理人。同时，何艳的租期届满后第一天就是王起云与刘接木之间租期开始的第一天，其二人未告知何艳的情况下也未给予何艳搬离宾馆的合理期限，肆意强行将何艳装饰装修添置在房屋内用作宾馆经营的相关设施设备损坏、丢弃，给上诉人造成了严重的经济损失。因此被上诉人均明知何艳有优先承租权、何艳的房屋租期未满、未告知也未给何艳合理的搬离期、彭跃为房屋的共同管理人，却恶意串通，隐瞒上诉人和彭跃，肆意签订了《房屋租赁合同》，该行为损害了上诉人和彭跃的利益，应为无效合同。3、本案上诉人与被上诉人王起云、彭跃之间的《房屋租赁协议》中第四条约定上诉人在承租期内转租的不需经王起云、彭跃同意，而原审法院判决书第9页认定事实部分却认定“该协议约定乙方（何艳）在承租期内，经甲方（王起云、彭朝庆）同意，乙方有权将所承包的房屋进行转租”。然而本案上诉人在承包期内并非将宾馆转租，而是在承租的基础上出租给被上诉人刘接木，且出租截止期限是2017年4月30日，并非一审法院认定的2017年5月1日。二、一审法院判决证据采信矛盾。1、一审判决判决书中对上诉人、被上诉人、第三人提交的所有证据的三性均予以认可，而一审全案证据中上诉人提交的第三组证据上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》与提交的该《房屋租赁合同》内容有差别，原审法院却在对以上两组证据予以采信的前提下认定事实却仅是依据刘接木提交的合同。2、上诉人主张被上诉人肆意损坏丢弃上诉人装饰装修添置在房屋内用作宾馆经营的相关设施设备，要求被上诉人进行赔偿，在一审庭审中何艳提交的第4、5、8、9组证据均是证明被上诉人损坏致上诉人受损以及受损金额的事实，一审法院判决对以上几组证据的三性均予以采信，却在判决认定部分认为上诉人证据不足，实属矛盾。三、一审法院程序违法。1、在一审诉讼过程中，被上诉人肆意损坏丢弃上诉人的宾馆设施设备，为避免造成更大的损失，上诉人在劝阻无效的情况下于2017年5月22日依法向一审法院提出证据保全的申请，一审法院在收到上诉人的申请后于2017年5月24日前往宾馆现场和文山市新平街道办事停车场处执法大队管理处对现场上诉人宾馆的相关设施设备进行拍照记录，并由被上诉人王起云、刘接木在清单上签字。而2017年5月26日一审法院却作出(2017)云2601民初1041号通知书驳回上诉人证据保全申请书，一审法院明知被上诉人在对上诉人何艳装饰装修经营的宾馆进行肆意损坏的情沉下，到现场记录后却不予采取任何有效措施进行制止，最终却在上诉人提供相关证据的前提下以证据不足为由驳回上诉人的损失赔偿诉请，明显程序违法。2、在一审庭审过程中因上诉人与被上诉人对何艳与刘接木签订的《宾馆租赁经营合同》的一致性存在争议，经法庭调查询问上诉人明确表示申请鉴定，但一审法院依然对该调查情况未作任何评判和指示的情况下，认可了刘接木提交的《宾馆租赁经营合同》，并在事实认定部分予以认可，程序违法。综上，上诉人认为一审法院判决认定事实错误，证据采信矛盾，程序违法，在对诉讼当事人提交的所有证据予以采信、原、被告认可部分事实的情况下，轻易判决驳回上诉人诉请，致使上诉人的合法权益得不到维护，违反了以人为本、公平正义原则。同时一审法院整个判决书中随处充斥着错别字、前后事实认定的矛盾等，完全体现不出我国司法审判的严谨性和威严性，因此恳请文山州中级人民法院在依法查明本案案件事实的基础上，判决支持上诉人的诉请。
王起云辩称，何艳歪曲事实，无法律依据，无中生有。王起云作为房屋产权人有权对房屋进行出租。一、何艳房屋租赁期间已届满，应当返还租赁物。何艳于2008年12月21日与答辩人之夫彭朝庆签订《房屋租赁协议》，协议约定彭朝庆将坐落于文山市城南客运站大街房屋租赁给原告，租房范围为一楼二格商铺和二至六楼房屋；租期为8年，自2009年5月l日至2017年4月30日止；租金壹至柒年为每年壹拾叁万元整，第捌年为壹拾叁万伍仟元整。按照《协议约定》，现房屋租赁期间己届满，何艳应当搬出房屋返还租赁物。二、王起云已经在合理期限内通知何艳续租房屋事宜，何艳已明确表示不再续租，其已丧失优先租赁权，双方权利义务已经终止。第一，在租赁期限内，出租人彭朝庆因病去世，其妻王起云作为租赁房屋的共有权人与何艳继续履行《房屋租赁协议》。2016年10月，王起云找到何艳，与其商量房屋租赁期满后是否续租的事宜，王起云提出如果何艳要续租，租赁期限仍然为8年，即自2017年5月l日起至2025年4月30日止，房屋租金第一年至第五年为每年30万元，自第6年起每年租金在前一年租金基础上增加5万元。因何艳认为王起云提出的租金过高，因此未与王起云协商一致，并明确表示不再续租房屋。王起云在得到何艳明确不再续租房屋的意思表达后，才将房屋租赁给刘接木。刘接木是何艳在房屋租赁期间2012年11月1日将房屋转租给刘接木进行经营的，即自2012年11月1日起，租赁房屋的实际使用人是刘接木。王起云在2016年10月得到何艳不再续租房屋的明确表示后，才与房屋实际使用人刘接木商谈租房事宜，并以租期为8年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止，第一年至第五年租金每年35万元，自第六年起每年在原租金基础上递增5万元租金的条件下与刘接木达成租赁房屋的合意。因此，王起云首先是在原《房屋租赁协议》届满前在合理时间内已经明确通知何艳续租房屋的相关事宜，是在何艳明确表示不再续租的情况下，才与刘接木达成租赁房屋的合意。第二，虽然合同约定的续租商议的时间，但是实际上何艳与王起云已经提前商议并以实际行为改变了合同约定。正是何艳明确表示租金过高，不再续租的情况下，王起云才与刘接木签订协议的。何艳在二审提交的短信，首先王起云对该证据的真实性不予认可，何艳不能举证证明其来源的真实性和合法性；其次，该证据不属于新证据，不符合最高人民法院关于新证据的规定。而且该证据内容仅提出续租，但并没有对租金、租期等内容的明确表示，不能证明何艳的主张，也不能否定王起云与何艳、刘接木就租金已经商议过的基本事实。第三，何艳起诉要求在与刘接木的同等条件下继续租赁王起云房屋。然而王起云在2016年10月与何艳商议租赁房屋时，提出的条件是“第一年至第五年每年为30万元，自第6年起每年租金在前一年租金基础上增加5万元。”何艳认为租金过高已明确拒绝续租，而王起云向刘接木提出的条件比何艳的基础上还要高，在此种情况下何艳早已丧失优先承租权。此外，在我国《合同法》中并没有“优先承租权”的明确规定，即使在我国《台同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条规定的只是承租人的“优先购买权”，并没有“优先承租权”这一说法，因此何艳要求享有优先承租权并没有任何的法律依据。综上所述，王起云在房屋租赁期限届满前的合理期限内已经向何艳履行了是否续租的告知义务，在得到何艳不再续租的明确表示后，才将房屋以高于与何艳商谈的条件租给了刘接木。王起云忠实履行了自己的合同义务。何艳的行为严重损害王起云及刘接木的合法利益。恳请法庭在查明案件的事实基础上对本案作出合理的裁量，驳回上诉，以维护答辩人的合法权益。其它答辩意见与一审答辩为准。
刘接木辩称，我们签订合同后，我才看到（2013）文中民二终字第54号判决书，是彭跃拿给我看的，判决书上的内容我不清楚。何艳申请的是房屋租赁，何艳说我与王起云4月30日去宾馆闹，与事实不符合，宾馆是我一直在经营，其它答辩意见与一审一致。
何艳向一审法院提出诉讼请求：1、判决由王起云、彭跃将其位于文山市泰康小区47号、48号的房屋，按出租给刘接木同等条件下出租给原告使用；2、依法判决被告王起云支付何艳违约金20万元；3、依法判决王起云与刘接木连带赔偿何艳对争议房屋装修费用及屋内财产损失共计122.9338万元；4、本案诉讼费由王起云承担。
一审法院认定事实：2008年12月21日，何艳与彭朝庆（王起云的丈夫、彭跃的父亲）签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定：彭朝庆为甲方，何艳为乙方。甲方将座落于城南客运站大街房屋租赁给乙方，租房范围：一楼二格商铺和二至六楼房屋：一、租赁期八年，从2009年5月1日至2017年4月30日，租金从第1年至第7年每年133000元，第8年为135000元；付款方式：乙方在每年4月30日前付清一年租金，如超过一个月，甲方有权按乙方违约，收回出租房屋。四、在乙方承租期内，经甲方同意，乙方有权将所承包的房屋进行转租。五、承租期届满前一个月，乙方必须通知甲方续租或终止本承包协议，若乙方愿意继续租房，在同等条件下优先租给乙方，并重新签订合同。七、如甲方违约，支付乙方违约金20万元，如乙方违约，支付违约金20万元给甲方，并且装修物品不能带走等。2009年6月12日，彭朝庆病逝。该合同由何艳与王起云、彭跃履行。合同签订后，何艳进行装修、经营至2012年10月。2012年11月1日，何艳将其与彭朝庆签订的《房屋租赁协议》转给刘接木承租，并签订了一份《宾馆租赁经营合同》，协议约定：宾馆每年租金24万元，从2012年11月1日起到2017年5月1日止刘接木经营并已履行。2016年10月3日，王起云与刘接木签订《房屋租赁合同》，王起云将上述房屋出租给刘接木承包，租期从2017年5月1日至2025年4月30日，第一至五年租金每年35万元，第六年租金40万元，第七年租金45万元。合同签订后，刘接木经营至今。何艳以其与彭朝庆签订的《房屋租赁协议》约定：租期从2009年5月1日至2017年4月30日，届满后，何艳具有优先承租权，并约定违约金20万元为由，提出起诉。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，自成立时生效。2008年12月21日，何艳与彭朝庆签订的合同，时间从2009年5月1日至2017年4月30日，何艳在履行该合同过程中，履行到2012年10月30日。2012年12月1日何艳用其租赁的房屋以每年24万元的租金转租给了刘接木，该合同履行完毕后，何艳未按《房屋租赁协议》第五条约定：承租期届满前一个月，乙方必须通知甲方商定续租或终止本承包协议，若乙方愿意继续租房，在同等条件下优先租给乙方，并重新签订合同。第七条约定：如甲方违约，支付乙方违约金20万元，如乙方违约，支付违约金20万元给甲方。何艳应当在届满前一个月，通知出租方，商定续租或终止本承包协议，若乙方愿意继续租房，在同等条件下优先租给乙方，并重新签订合同。何艳未按该约定履行，应视为其自愿放弃对房屋的优先租赁权，放弃对违约金的处分权。为此，何艳提出王起云、彭跃将其位于文山市泰康小区47号、48号的房屋，按出租给刘接木同等条件下出租给何艳使用，并支付违约金20万元给何艳的主张，本院不予支持。何艳提出王起云与第三人刘接木连带赔偿原告对争议房屋装修费用及屋内财产损失共计122.9338万元的主张，因何艳提交的证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回何艳的诉讼请求。案件受理费17760元，减半收取计8830元，由原告何艳负担。
本院二审期间，何艳提交了新证据短信照片共两页，证明何艳在租期届满前就与王起云、彭跃商量续租事宜。
王起云质证后认为，对该证据的三性不予认可。
刘接木质证后认为，质证意见与王起云一致。
彭跃质证后认为，该证据真实，予以认可。
本院认为，何艳提交的短信照片，该证据来源合法，真实，本院予以采信。
刘接木未向本院提交新证据。
彭跃未向本院提交新证据。
对当事人争议的事实，本院认定如下：1、2016年，双方当事人曾就续租问题进行过协商，因何艳觉得30万租金过高，未达成一致意见。2、何艳分别于2017年3月11日、3月12日、3月13日、3月20日、3月22日通过短信告知王起云，愿按照刘接木的价继续租赁案涉房屋。
根据本案双方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点为：1.何艳是否享有优先承租权？2.王起云应否向何艳支付20万元违约金、装修费用及其他损失？3.刘接木应否承担连带赔偿责任。针对焦点问题，本院综合评判如下：
本院认为，何艳与彭朝庆于2008年12月21日签订的房屋租赁协议，是当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。尽管彭朝庆于2009年6月12日病逝，但其妻王起云作为合同的承受方，双方以其行为自愿继续履行该租赁协议，双方应按照诚实信用原则全面履行合同义务。
一、关于何艳是否享有优先承租权的问题。根据案涉租赁协议的约定，承租期届满前一个月，何艳须通知王起云商定续租事宜，若何艳愿意继续租，在同等价格条件下，优先租给何艳，并重新签订合同。基于该约定，何艳对案涉房屋享有优先承租权。在合同约定期限内，何艳已通过短信向王起云明确告知，其按刘接木的租金继续租赁案涉房屋，王起云却将案涉房屋租给刘接木，其行为侵犯了何艳的优先承租权，已构成违约。尽管何艳与王起云曾就续租事宜进行过协商，但未达成一致意见，该情形不影响何艳依照合同约定的期限行使优先承租权。王起云也未举证证明双方对优先承租权的约定已进行变更或者何艳明确表示放弃行使优先承租权。一审法院关于何艳未按约定履行，应视为自愿放弃对房屋的优先租赁权，放弃对违约金的处分权的认定错误。而何艳有关该项主张的上诉理由成立，本院予以支持。基于王起云已将案涉房屋交付给刘接木使用的事实，何艳的优先承租权实际已经无法实现，故何艳主张继续签订租赁合同的请求，本院不予支持。
二、关于王起云应否向何艳支付20万元违约金、装修费用及其他损失的问题。
1.关于20万元违约金的问题。案涉协议约定，“如甲方违约，应向乙方支付违约金20万元。”如前所述，王起云的行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。王起云认为该协议约定的违约金过高,应提供相应证据予以证明，但其未提供证据证明，故何艳关于按合同约定请求对方支付20万元违约金的主张,本案予以支持。
2.关于装修费用的问题。案涉协议第七条关于“并赔偿乙方的装修全部费用”的约定，为彭娟与何艳的补充约定。何艳未提供证据证明，该约定事前经过王起云授权，事后也未得到追认，故该条款对王起云不具有法律效力。另外，何艳未提交证据证明其它损失。据此，何艳主张的关于装修费用及其它损失的诉讼请求，本院不予支持。
三、关于刘接木应否承担连带赔偿责任的问题。
王起云曾与何艳对续租问题进行过协商，因租金过高而未达成一致意见，才与刘接木签订了租赁合同。刘接木并不知道何艳享有优先承租权，何艳也未举证证明刘接木与王起云构成恶意串通，故刘接木不应承担连带赔偿责任。
另外，王起云与刘接木签订的房屋租赁合同是否有效，与本案无关。根据“谁主张，谁举证”原则，何艳有责任对自己的损失主张提供证据来证明，一审法院审理程序并无不当。何艳与刘接木签订的房屋租赁合同也不影响本案认定，何艳关于上述事项的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，何艳的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销云南省文山市人民法院（2017）云2601民初1402号民事判决；
二、王起云自本判决生效之日起三十日内向何艳支付违约金200000.00元；
三、驳回何艳的其它诉讼请求。
二审案件受理费17760.00元，由上诉人何艳负担15275.00元；被上诉人王起云负担2485.00元。一审案件受理费参照二审比例收取。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。
审判长 秦永兴
审判员 张文科
审判员 刘 曼
二〇一七年十二月十五日
书记员 王 杨