广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0881民初4793号原告（反诉被告）：覃献才，男，1979年10月1日出生，壮族，住桂平市。原告（反诉被告）：覃永活，男，1965年5月18日出生，壮族，住桂平市。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张桂强，广西理维律师事务所律师。被告(反诉原告)：张桂水，男，1974年2月2日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。原告（反诉被告）覃献才、覃永活诉被告（反诉原告）张桂水房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法由审判员杨榜春适用简易程序，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）覃献才、覃永活的共同委托诉讼代理人张桂强，被告（反诉原告）张桂水的委托诉讼代理人张成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告覃献才、覃永活向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，责令被告将承租的商铺交付给原告；2.判令被告支付拖欠的租金31320元给原告（暂计至2016年9月30日止，以后租金计至被告交还商铺给原告时止）；3.判令被告支付逾期缴交租金的违约金33825.6元给原告（时间从2016年7月1日起计至2016年9月30日共90天，按年租金每日3‰支付违约金为：10440元/月×12个月×3‰×90天）；4.判令被告缴交的10000元保证金归原告；5.本案受理费由被告负担。事实和理由：原告覃献才于2014年5月30日委托另一原告覃永活与被告张桂水签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方（原告）将其所有的坐落在桂平市南侧现代人家6#105号商铺出租给乙方（被告）经营使用，租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日止；二、租金支付方式：商铺建筑面积为290平方米，租金第一年为每月30元/平方米，之后每年递增10%，租金采用按季度预付形式，在当季度每月1日前缴交；三、双方在签订合同时，被告向原告缴交10000元履约保证金，如租期到后，被告没有违约，原告将无息退还给被告；四、违约责任：乙方逾期三个月未向甲方缴纳租金的，甲方有权解除合同，收回商铺，甲方除仍向乙方追缴所欠租金和违约金外，所收取的保证金不予退还。若乙方逾期缴交租金，乙方必须按租金每日千分之三向甲方支付滞纳金；……。签订合同后，双方都能按合同履行，原告将商铺交给被告使用，被告交付保证金及租金给原告。但从2016年7月1日起被告没有交付第三季度的租金给原告，原告多次催交，被告以各种理由拒绝，至今没有缴交。至2016年9月30日止，被告共拖欠原告租金三个月共31320元（10440×3），并且逾期交付租金90天，违约金为32825.6元（10440元/月×12个月×3‰×90天），由于被告已严重违约，按合同约定原告可以解除合同，收回商铺，不退还10000元保证金给被告。本诉被告张桂水辩称，合同被解除的原因是原告造成的，原告诉请的各项费用损失缺乏依据，且原告应就被告的反诉进行赔偿。反诉原告张桂水向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告覃献才、覃永活共同赔偿82762.16元给反诉原告张桂水；2.本案诉讼费用由反诉被告覃献才、覃永活承担。事实和理由：反诉被告覃献才、覃永活共同将桂平市南侧现代人家6#105号商铺出租给反诉原告，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定商铺面积为290平方米，第一年租金为30元/平方米，之后每年递增10%。签订合同后，反诉被告将商铺交付给反诉原告使用，反诉原告也按时交付租金（已经交至2016年6月）和履约保证金（10000元）给反诉原告。后来，因为商铺漏水，门前被乱停放的汽车堵塞，商铺面积狭窄等原因，导致反诉原告无法正常经营，反诉原告遂于2016年5月25日清场将商铺交还给反诉被告，并书面致函给反诉被告解除合同。2016年10月，反诉原告接到法院送达的传票、起诉状及证据材料，见到覃献才的房产证，才知道郁江南侧现代人家6#105号商铺的面积仅为219.64平方米，但反诉被告一直按290平方米的标准收取反诉原告的租金，由于反诉被告交付的房屋不符合约定，不但累计多收了反诉原告缴交的租金55725.12元，而且是造成反诉原告无法正常经营获利，导致亏损的根本原因。因此，反诉被告应当在合同解除后，支付下列款项给反诉原告：1、退还2014年6月至2016年5月多收的租金53192.16元；2、退还保证金10000元；3、退还2016年6月租金9570元；4、支付违约金10000元，合计82762.16元。反诉被告覃献才、覃永活辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，其没有多收取租金，都是按约定按季度收取租金，租金已经收到2016年6月份，张桂水要求退租金没有理由，由于张桂水违约，反诉被告不需要退保证金。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2014年5月30日，覃献才（出租方、甲方）委托覃永活与张桂水（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：出租方将位于桂平市南侧（现代人家小区）6栋1层05号，建筑面积为290平方米的商铺出租给承租方作经营使用，租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日止，甲方提供30天（2014年6月1日至2014年6月30日）免租期以供乙方装修该铺位。租金缴交及结算方式约定：乙方承租的铺位，租金为第一年30元/平方米每月，之后每年递增10%；租金采用按季度预付形式，第一季度的租金应于签署合同当天由乙方向甲方缴交，此后每季度租金于当季首月1日前缴纳。若乙方逾期缴交租金，乙方必须按年租金每日千分之三（3‰）向甲方支付滞纳金。第三条约定：乙方签署本租赁合同的当日必须向甲方缴纳人民币壹万元（￥10000元）作为履约保证金，该保证金在租赁期限内不计利息，在合同租赁期限满后15天内，在乙方没有任何违约行为的情况下，由甲方无息退还给乙方。第五条双方责任约定出租方责任：于2014年6月1日将铺位交付给乙方。第六条违约行为及责任约定：承租方有下列情形之一的属严重违约行为，出租方有权解除合同，收回该铺位，承租方仍应向出租方缴纳所欠租金和违约金，出租方收取承租方的保证金不予退还：1、承租方逾期三个月未向甲方缴纳租金的……。签订合同后，覃献才即将上述商铺交给张桂水使用，张桂水依约交纳了履约保证金10000元。2016年10月，张桂水将商铺交回给本诉原告。张桂水已按合同约定缴纳商铺租金至2016年6月30日，2016年7月至2016年9月份的租金没有缴纳。因张桂水反诉提出对商铺面积有异议，覃献才申请对商铺的使用面积进行测绘，本院依法委托广西国联测绘工程有限公司对桂平市南侧现代人家小区6栋105号商铺的房屋使用面积进行测绘，该测绘公司经实地勘察、丈量并按照相关规范测算面积，作出了编号为GLRS20170416的《房产测绘成果报告》，测绘结果为：该商铺所在层次为1层，（所在栋总层数为18层），结构为钢筋混凝土，使用面积为257.55平方米。覃献才支出测绘费2000元。另查明，本诉原告租赁给本诉被告的257.55平方米商铺，包括该小区物业管理公司的面积约30平方米的6栋105号商铺旁的卫生间，拆除后交由覃献才管理，本诉原告将该拆除后的卫生间与商铺共同出租给本诉被告使用。上述事实，有覃献才、覃永活提供的《商铺租赁合同》、《房产证复印件》、《商品房买卖合同》、《房产测绘成果报告》、张桂水提供的保证金收条、本院依法调取的物业公司《情况说明》以及双方当事人的陈述等证据在案证实。本院认为，关于合同应否解除的问题。覃献才委托覃永活与张桂水签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。覃献才已依约交付了租赁商铺给被告使用，张桂水理应依合同约定按时履行交付租金的义务，但张桂水至今未支付2016年7月至2016年9月份的租金给原告，致使合同目的无法实现，被告的行为显属违约，依法应承担违约的责任。原告起诉要求解除与被告于2014年5月30日签订的《商铺租赁合同》符合合同约定解除合同的条件和法律规定，且庭审中张桂水对于解除合同没有异议，对于覃献才、覃永活解除合同的请求，本院依法予以支持。关于归还商铺问题，张桂水称因商铺漏水、门前被乱停放车辆、商铺面积狭窄等原因导致其无法正常经营并已于2016年5月25日清场将商铺归还覃献才，但没有提供切实、充分、有效的证据证实，且覃献才认为张桂水交回商铺的时间是2016年10月，因此，应认定张桂水已于2016年10月交回商铺给本诉原告，对于本诉原告交还商铺的请求，本院依法不予支持。因此，本诉原告主张本诉被告缴交的10000元保证金归本诉原告，符合双方在合同中的约定，本院依法予以支持；反诉原告张桂水主张覃献才、覃永活退还保证金10000元、退还2016年6月份的租金并支付违约金10000元，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于张桂水是否拖欠租金、拖欠租金是多少、是否需要支付违约金、如有违约金应如何计算问题。首先，关于张桂水是否拖欠租金、拖欠租金是多少问题。张桂水交回商铺的时间是2016年10月，双方均确认商铺租金已缴纳至2016年6月30日，因此，张桂水尚欠2016年7月至2016年9月的租金未缴纳。关于拖欠的租金是多少问题。双方签订的《商铺租赁合同》虽然约定覃献才、覃永活出租的商铺面积为290平方米，但经覃献才申请本院委托测绘公司测绘，作出的《房产测绘成果报告》测绘结果为：该商铺的使用面积为257.55平方米，该《房产测绘成果报告》程序合法，客观公正，本院依法予以采纳，因此，对于张桂水逾期未支付的租金应按照257.55平方米并按双方约定的30元/平方米每月，每年递增10%计算，至2016年7月已是签订合同的第三年，因此，2016年7月至2016年9月商铺租金应为36.3元/平方米每月，则逾期未交租金应计算为28047.2元（36.3元/平方米×257.55平方米×3个月）。关于张桂水是否需要支付违约金、如有违约金应如何计算问题，双方约定租金采用按季度预付形式，每季租金于当季首月1日前缴纳，若承租方逾期缴纳租金则须按年租金每日千分之三（3‰）向出租方支付滞纳金，因此，张桂水应按约定自2016年7月1日起至2016年9月30日止按当年的年租金112188.78元（36.3元/平方米×257.55平方米×12个月）每日千分之三（3‰）计算滞纳金给覃献才、覃永活。关于覃献才、覃永活是否多收取张桂水租金问题。因该商铺经测绘实际使用面积为257.55平方米，自签订合同起，覃献才、覃永活均按290平方米收取租金，该商铺租金应按实际使用面积计算租金，又因双方约定2014年6月1日至2014年6月30日为免租期以供张桂水装修该铺位，因此，反诉原告张桂水认为覃献才、覃永活多收取的租金从2014年6月份起计算没有事实依据，覃献才、覃永活多收取的租金从2014年7月至2015年6月应计算为11682元［（290平方米-257.55平方米）×30元/平方米×12个月］，从2015年7月至2016年6月应计算为12850.2元［（290平方米-257.55平方米）×33元/平方米×12个月］，总共多收取的租金为24532.2元（11682元＋12850.2元）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第三项、第一百一十四条第一、三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、本诉原告覃献才、覃永活与本诉被告张桂水于2014年5月30日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、本诉被告张桂水支付逾期租金28047.20元给本诉原告覃献才、覃永活并以当年的年租金112188.78元为基数按每日千分之三（3‰）自2016年7月1日起至2016年9月30日止计算滞纳金给本诉原告覃献才、覃永活；三、本诉被告张桂水已缴纳给本诉原告覃献才、覃永活的10000元履约保证金，本诉原告不需要返还；四、反诉被告覃献才、覃永活返还租金24532.2元给反诉原告张桂水；五、驳回本诉原告覃献才、覃永活的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张桂水的其他诉讼请求。本诉案件受理费839元（本诉原告已预交），由本诉原告覃献才、覃永活负担419元，本诉被告张桂水负担420元，测绘费2000元（本诉原告已预交），由本诉原告覃献才、覃永活负担920元，本诉被告张桂水负担1080元；反诉案件受理费934元（反诉原告已预交），由反诉原告张桂水负担654元，反诉被告覃献才、覃永活负担280元。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3546元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨榜春二〇一七年九月八日书记员  黎美君