南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终131号上诉人（一审原告）：曾静，女，1976年10月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。被上诉人（一审被告）：李清海，男，1983年2月19日出生，汉族，住南宁市。上诉人曾静因与被上诉人李清海房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭审理了本案，上诉人曾静到庭参加诉讼，被上诉人李清海经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曾静上诉请求：一、撤销（2016）桂7102民初297号民事判决第一项的部分（认可8484元和462.5元，不服1644.4元）；二、撤销（2016）桂7102民初297号民事判决第三项、第四项。事实理由：一、曾静于2016年4月12号到一审法院立案，非一审判决书上写的2016年4月27号；一审判决以曾静立案时超过了诉讼时效为由，没有支持2014年5月20日至2015年2月19日期间的租金是不正确的。双方签订的租赁合同约定租金以季度来缴纳，并不是一审判决认定的合同租赁期为一个季度。根据曾静二审提交的《欠款及合同更改》，已将李清海的租赁期更改为至2016年7月5日，与曾静和房东罗全林的租赁期一致。二、一审判决第三项的以8484元为基数计算的违约金应按照双方约定的三分利息计算为3060元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，利率未超过年利率36%，在法律保护范围；曾静于2017年2月23日咨询中国工商银行桃源支行贷款部及中国人民银行南宁中心支行货币信贷管理处，均表示中国人民银行没有一审判决书上所写的“流动资金贷款利率”。违约金约定主要目的在于预防出现违约行为，约定违约金是否过高李清海应承担举证义务，李清海主张调减，但未提供证据证明约定的违约金数额明显高于曾静实际遭受损失，同时也与当时双方签订违约金目的明显不符；一审时曾静已提供李清海违约造成的实际损失的证据，即为李清海垫付的租金17989.9元。另外，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十九条第二款规定：“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”曾静在采取措施减轻损害的过程中，要支付一定的费用，包括师傅上门服务开换锁费100元、及一审二审交纳的诉讼费用，也应由违约方李清海承担。一审判决的违约金过低，不足以弥补曾静的实际损失，李清海须承担损害赔偿责任以弥补违约金的不足部分。如果法院判决的违约金不足以弥补损失，应按曾静垫付的租金和开锁费用等实际损失计算违约金。李清海一审三次开庭均无正当理由拒不出庭参加诉讼，第一次庭审结束后，李清海提交了新证据，为此开第二次庭，庭审结束后，李清海的辩护意见来了，再为辩护意见开第三次庭，李清海藐视法庭的行为请二审法院在判决时予以考虑。二审期间李清海向本院递交了书面答辩状，答辩意见与一审一致：1.李清海于2013年2月20日承租涉案房屋，2014年4月27日搬离，因搬离前需给曾静预留半个月的时间重新出租房屋，故其同意将房租支付至该租赁期末即2014年5月19日；2.认可《还款承诺书》中的拖欠房租的数额，即截止2014年5月19日欠曾静房租8484元；3.对曾静诉请水电费721.9元和煤气费300元无异议，愿意支付；4.曾静于2016年4月27日起诉至法院，主张的2014年5月20日至2015年5月3日期间的租金适用一年的诉讼时效，即2015年4月27日之前的租金已超过一年的诉讼时效，法院不应支持；5.李清海于2014年4月25日向曾静转账支付租金2000元，曾静诉请的房租数额应减掉该款项；6.曾静诉称2015年5月3日在小区物业公司经理的见证下搬离的物品实际是李清海遗弃的小件生活物品，并不构成阻碍曾静出租涉案房屋的事由；7.即使法院认定李清海应支付违约金或利息，曾静主张的违约金和利息重复计算且数额明显过高，请求法院依法予以调整，对于已超过诉讼时效的利息部分，法院不应支持。曾静向一审法院起诉请求：1.李清海向曾静支付2013年5月20日至2014年5月19日期间的房租及利息11544元、2014年4月21日至2016年4月12日期间的利息4617元;2.李清海向曾静支付2014年5月20日至2015年5月3日期间的房租8484元、违约金73492.2元、水电费721.9元、煤气费300元及2015年5月4日至2016年4月12日期间的利息16599元；3.本案诉讼费由李清海承担。一审法院认定事实：2013年2月20日，曾静（甲方，出租方）与李清海（乙方，承租方）签订《合租房合同》，约定：1.甲方将位于南宁市间出租给乙方；2.每季为一个租赁期，续租需提前15天交纳下一季度的租金，否则视为乙方自动退房，甲方有权不退押金，甲方或房东有权安排别人入住该房屋；3.固定收费项目为季交，房屋租金2000元、物业费63元、卫生费8元、网络费50元，合计2121元；押金600元（只须在第一次交租时交）；4.逾期缴纳租金、物业费、卫生费等款项的，逾期一天按2121元的5%加收违约金，甲方有权起诉或采取其他方式收取，乙方交费后应及时索取收据或保留银行记录；5.乙方如需退房，应提前一个月告知甲方，否则甲方有权不退押金；如该月居住不满一月，租金按一个月整收取；此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，李清海依约向曾静支付押金、租金、物业费、卫生费、网络费等，曾静依约将涉案房屋交付李清海使用。2014年4月14日，李清海向曾静出具一份《还款承诺》，内容为：截止2014年5月19日，李清海欠曾静房租（指固定收费项目）总共8484元，承诺在7天内（2014年4月21日前）还清，如逾期则自2013年5月20日起按每月三分息即255元支付利息（2013年5月20日至2014年5月18日期间的利息为3060元）。2015年5月3日，曾静在小区物业公司经理勾立波的见证下，将涉案房屋内的一些衣服、台灯、音箱、被子等挪出至客厅。罗全林系南宁市桃源路82号4栋1单元4号房的所有权人。2012年7月5日，曾静与罗全林签订《房屋租赁合同》，约定罗全林将上述房屋出租给曾静，租期从2012年7月5日至2016年7月5日，租赁期内曾静可自住、合租。《合租房合同》约定的第一个租赁期是指从2013年2月20日至2013年5月19日。一审庭审中，曾静表示其诉请的房租是指每季度的固定收费项目，包括李清海每季度应交的租金、物业费、卫生费、网络费；证人钱某的出庭证言，证实李清海在2014年5月20日至2015年4月期间偶尔进出过涉案房屋。一审法院认为，曾静与李清海于2013年2月20日签订的《合租房合同》是双方当事人在协商一致的基础上自愿达成的协议，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于合同解除的问题。《合租房合同》第三条第一款约定，每季为一个租赁期，李清海续租需提前15天交纳下一季度的租金，否则视为自动退租。曾静主张李清海没有与其办理退租手续并交还房屋钥匙，视为李清海一直租用涉案房屋，曾静于2015年5月3日在小区物业公司工作人员的见证下开锁进入涉案房屋，并将属于李清海的物品搬离，该日才是曾静收回房屋的时间和合同解除的时间。李清海辩称其已于2014年4月27日搬离，否则曾静不可能在其未支付租金、物业费、水电费的情况下，在长达一年的时间里不收回房屋。因李清海未举证证明已向曾静提出解除合同或交回房屋钥匙，而曾静又不予认可，结合钱某的出庭证言，一审法院对李清海的抗辩意见不予采信。曾静于2015年5月3日开锁进入涉案房屋，视为曾静于该日收回房屋，即双方的房屋租赁合同关系于2015年5月3日解除。关于房租的问题。曾静所诉请的房租是指固定收费项目，主要包括两大类：（一）租金。李清海辩称其已向曾静转账支付租金2000元，但未举证证明，对李清海的该辩解意见，一审法院不予采信。李清海同意向曾静支付2014年5月19日前拖欠的房租8484元，一审法院予以确认。李清海辩称拖欠租金的诉讼时效为一年，曾静于2016年4月27日提起本案诉讼，故2014年5月20日至2015年4月27日期间的租金已过一年的诉讼时效，应不予保护。一审法院认为，《合租房合同》约定，每季为一个租赁期，即每三个月为一个租赁期，2013年3月20日至2013年5月19日为第一个租赁期，以此类推，2015年2月20日至2015年5月19日为一个租赁期。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年；《民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；故曾静至迟应于每个租赁期最后一天向李清海主张该季度租金。因曾静未举证证明其曾向李清海催讨过租金以及存在其他诉讼时效中止、中断的情形，故曾静至迟应于收回房屋日即2015年5月3日向李清海主张当季度即2015年2月20日至2015年5月3日期间的租金，曾静于2016年4月27日提起本案诉讼，并未超出一年的诉讼时效，该期间的租金为1644.4元（计算方法：日租金×使用天数=2000元÷90天×74天），曾静诉请李清海支付2015年2月20日至2015年5月3日期间的租金，一审法院予以支持。而2014年5月20日至2015年2月19日期间的租金至曾静起诉日已超过一年的诉讼时效，一审法院采纳李清海关于租金已过诉讼时效的意见，对曾静诉请的该期间的租金，不予支持。（二）物业费、卫生费、网络费。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。”因物业费、卫生费、网络费的诉讼时效为2年，故曾静主张2014年5月20日至2015年5月3日期间的物业费、卫生费、网络费未超过两年的诉讼时效。每季度的物业费为63元、卫生费为8月、网络费为50元，共121元，故2014年5月20日至2015年5月3日期间的物业费、卫生费、网络费共462.5元（121元÷90天×344天）。综上，李清海应向曾静支付房租10590.9元（8484元+1644.4元+462.5元）。关于水电费、煤气费的问题。曾静主张李清海拖欠水电费721.9元、煤气费300元，李清海对此无异议，故曾静诉请李清海支付水电费721.9元、煤气费300元，一审法院予以支持。关于违约金和利息的问题。庭审中曾静称其诉请的违约金73492.2元是按照《合租房合同》第三条第三款“每逾期一天按2121元的5%加收”计算出来的；利息是按照《还款承诺》中约定的每月3分利息即255元计算出来的。李清海提出曾静诉请的违约金和利息系重复计算，且数额明显过高，请求法院予以调整，且2014年4月27日前所欠房租的违约金或利息已超过法定诉讼时效。一审法院认为，曾静根据《还款承诺》所主张的利息实质是违约金的一种形式，即李清海拖欠房租所产生的违约金，如同时支持曾静所诉请的利息和违约金会造成李清海两次违约的情形。曾静同时主张违约金和利息，一审法院只支持违约金。根据《民法通则》第一百三十五条之规定，违约金的诉讼时效为两年，故2014年4月28日至2016年4月12日期间的违约金，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因曾静未提供李清海违约造成其损失的证据，故一审法院酌情将李清海应支付的违约金数额调整为：以李清海每季度拖欠的房租为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。2014年4月28日至2014年5月19日期间的违约金为：以李清海拖欠的房租8484元为基数，从2014年4月28日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。2014年5月20日至2014年8月19日期间的违约金为：以李清海拖欠的该季度房租2121元为基数，从2014年5月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。同理，2014年8月20日至2014年11月19日期间的违约金为：以2121元为基数，从2014年8月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。2014年11月20日至2015年2月19日期间的违约金为：以2121元为基数，从2014年11月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。2015年2月20日至2015年5月3日李清海应交的房租为1744元（2121元÷90天×74天），该期间的违约金为：以1744元为基数，从2015年2月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李清海向曾静支付房租10590.9元；二、李清海向曾静支付水电费721.9元、煤气费300元；三、李清海向曾静支付违约金（计算方法：1.以8484元为基数，从2014年4月28日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；2.以2121元为基数，从2014年5月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；3.以2121元为基数，从2014年8月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；4.以2121元为基数，从2014年11月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算；5.以1744元为基数，从2015年2月20日至2016年4月12日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；四、驳回曾静的其他诉讼请求。案件受理费2616元，减半收取计1308元（曾静已预交），由曾静负担1170元，李清海负担138元。二审期间曾静提交如下证据：1.《欠款及合同更改》，证明李清海于2014年4月21日签字认可，将租赁期更改为至2016年7月5日。同时李清海承诺2014年5月20日前如果未交清房租，将欠款11544元转为借款，按每月3分利息计算至还清日止。2.一审法院立案庭接待来访登记单1张，证明曾静于2016年4月12日提起本案诉讼。3.广西北部湾银行转账记录清单，证明曾静每季度按时向房东转账支付租金5400元，时间段为2013年1月12日至2015年7月30日。4.协助调查函1份，证明由于无法联系到李清海，一审法院开具协助调查函给曾静，由曾静到人才市场调取李清海的户籍资料，才将一审的诉讼材料送达到李清海老家，得到了李清海的联系电话。5.开锁收据1张，时间为2015年5月3日，金额为100元。证明无法联系到李清海之后，请锁匠开门的费用，这也是曾静的损失，请求二审法院支持。由于李清海二审未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。对于曾静二审期间提交的证据，本院予以采信。双方当事人对一审查明的事实无异议。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，李清海于2014年4月21日签认了一份《欠款及合同更改》，内容为：“一、经友好协商，本人李清海（身份证）再次承诺欠款11544元在2014年5月20日前还清。如再逾期转为借款11544元从2014年5月19日起每月三分利息计算至还清日止。二、因本人租金屡次逾期未缴，原合租合同第三条第一段和第四条不适用现在合租情况，经友好协商，现更改如下：租赁期限与甲方统一为2016年7月5日，房屋租金2121元按季先缴后住，十五日内未缴未搬出，甲方或房东有权处理屋内物品，押金不退；期间如解除合同，只须提前十五日告知甲方或房东办理退租手续，即交还钥匙屋内设施用品未损坏，缴清所有款项视合同解除退还押金；退租时如该月租住未满一月，租金按一个月整收取。三、原合租合同其它内容不变，自订立之日起生效。”上述协议中的甲方为曾静。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判决计算的房屋租金是否准确？二、违约金的计算是否合理？本院认为，关于争议焦点一，一审判决根据曾静与李清海签订的《合租房合同》的约定，每季为一个租赁期，因此曾静主张的2014年5月20日至2015年2月19日的租金已超过一年的诉讼时效，不予支持。二审期间曾静提交了《欠款及合同更改》，根据这份协议，双方经协商，将合租合同租赁期变更至2016年7月5日，与曾静和房东罗全林签订的租赁合同期限一致。一审判决认定双方的租赁合同关系于2015年5月3日解除，诉讼时效自2015年5月3日起计算，故曾静于2016年4月27日向一审法院起诉要求李清海支付2014年5月20日至2015年2月19日的租金，并未超过1年诉讼时效，李清海应支付2014年5月20日至2015年2月19日的租金6000元，曾静的该项上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二，违约金的计算问题。李清海在《欠款及合同更改》中承诺的每月三分利息实际上为欠付租金的违约金，现其主张曾静一审诉讼请求中计算的违约金过高，请求法院予以调整。曾静上诉主张为李清海所垫付租金是其遭受的实际损失，违约金应当弥补其所受损失。由于本院已支持曾静关于李清海向其支付拖欠租金的主张，故曾静所垫付的租金不属于实际损失。根据李清海在本案中拖欠房屋租金的数额及时间等情况综合考虑，本院酌定以李清海欠付租金为基数，按年息24%计算违约金。具体计算如下：1.根据2014年4月14日的还款承诺，李清海同意如逾期未支付8484元租金，则从2013年5月20日起，按每月三分计算欠款利息。因此，违约金以8484元为基数，从2013年5月20日至2016年4月12日，按年息24%计算，为5896.5元；2、2014年5月20日至2015年5月3日的租金共计8106.9元，违约金以8106.9元为基数，从2015年5月3日至2016年4月12日，按年息24%计算，为1833.7元。合计违约金为7730.2元。综上所述，曾静的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下：一、维持南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初297号民事判决第二项；二、撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初297号民事判决第一、三、四项；三、被上诉人李清海向上诉人曾静支付房租16590.9元；四、被上诉人李清海向上诉人曾静支付违约金7730.2元；五、驳回上诉人曾静的其他诉讼请求。一审案件受理费1308元（曾静已预交），由曾静负担1091元，李清海负担217元，二审案件受理费360元（曾静已预交），由曾静负担217元，李清海负担143元。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 张红娟审判员 彭 博二〇一七年七月十四日书记员 符贵芳