广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初8507号
原告：毛芳茂，男，1966年1月23日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托代理人:刘勇、姚翔，均为广东博浩律师事务所律师。被告：广州恒烨房地产有限公司，住所地广州市越秀区
建设六马路29号1702房。
负责人：徐锋。
委托代理人：彭杰，该公司职员，联系地址。
第三人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广州市天河区龙口西路335号1—2楼。
负责人：张新忠，行长。
原告毛芳茂诉被告广州恒烨房地产有限公司、第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人到庭参加了诉讼。被告和第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：涉案房屋广州市海珠区朗晴新街7号3001房由原告向被告购得，已交付原告使用多年。2011年，原告曾诉至贵院，请求判令被告办理房地产权证。但因涉案房屋当时涉及被告向第三人借款尚未还清，且已办理了他项抵押登记，第三人不同意抵押涂销，故转名办证的条件尚未成熟，贵院告知“待条件成就后，原告可另循法律途径解决”。现因被告已还清借款，第三人也出具了《抵押登记注销证明》，至此涉案房屋的办证条件已成就。故起诉请求：1、判令被告和第三人立即办理广州市海珠区朗晴新街7号3001房的抵押登记涂销手续；2、判令被告立即为原告办理上述房屋的不动产权证书；3、本案诉讼费由被告承担。
被告和第三人均没有答辩和举证。
经审理查明：已生效的（2011）穗海法民三初字第2516号《民事判决书》查明如下事实：
广州市国土资源和房屋管理局于2004年11月30日核发穗房预字第20030109号-3《广东省广州市商品房预售许可证》给被告，该证载明：项目名称为朗晴居第二期（自编A、B、C幢）；项目位于海珠××东路××号；预售房屋栋号及层数为32层；备注部分记载B栋3001等单元已抵押给银行，抵押房屋必须经抵押权人同意按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续；等。
原、被告于2005年5月16日签订一份《广州市朗晴居二期认购书》，约定由原告向被告认购广州市海珠××东路××号朗晴居二期B栋30楼01单位，认购价为161万元。同日，原告（丙方）、被告（甲方）与广州市洪森水电安装工程有限公司（乙1方）、广州市金利消防工程设计安装有限公司（乙2方）签订了一份《工程款抵作购房款协议书》，约定乙1方承接由甲方开发建设的怡安花园C区（亦称朗晴居二期）高低压供配电工程及园林景观水电工程施工，乙2方承接怡安花园C区消防工程施工，上述三个工程于2005年元月31日前均已先后竣工并交付使用，甲方、乙1方、乙2方、丙方均同意：甲方尚欠乙1方、乙2方的工程款（含保修金），可抵作毛芳茂购买朗晴居二期B栋3001房（门牌号：南华东路朗晴新街7号B3001房）的购房款；当三个工程未结付工程款总额小于购房款时，差额部分由毛芳茂于结算审定后十天内向甲方直接支付补足；当三个工程未结付工程款总额大于购房款时，多出部分于结算审定后十日内由甲方直接付给乙1方；房款总价为161万元，购房合同待本协议签订后三日内由毛芳茂与甲方另行签订；等。
2005年5月20日，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以1610000元向被告预购海珠××东路××号朗晴居第B【座】30【层】〔自然层30〕01号房；（第六条）原告应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人），房款原告一次性支付于2005年5月31日前；（第八条）被告应在2005年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；（第十五条）被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的3％赔偿原告损失。2、原告不退房，被告按已付房价款的3％向原告支付违约金；……等。上述合同未办理预售鉴证登记手续。被告于2005年5月27日将上述房屋交付给原告，原告于同日办理了收楼手续入住至今。
2005年6月16日，被告出具一份《欠款条》，确认欠广州市洪森水电安装工程有限公司怡安花园C区商住楼消防工程款、保证金合计2455783.86元，抵扣毛芳茂购房款（朗晴居二期B栋3001房）161万元后，欠款余额845783.86元。同日，被告开具一份《收款收据》给原告，载明收到原告朗晴居二期B栋3001房购房款161万元。同年8月5日，被告又开具金额为81万元的购房款发票给原告收执。
另据本院向房管部门查询到的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》及《预售证限制转移情况》记载：朗晴居第二期（自编A、B、C幢）B栋30层01单元限制转移，登记时间是2003年9月23日，文件编号为2003备字5708。
另经查，中国银行业监督管理委员会于2006年9月5日的《关于广州市农村信用合作联社开业的批复》（银监复［2006］286）号内容记载，同意广州市农村信用合作联社开业，并核准《广州市农村信用合作联社章程》；该联社开业的同时，广州市辖内各农村信用合作社、农村信用合作社联合社自行终止，其债权债务转为该联社债权债务；。等。
据广州市农村信用合作联社于2008年7月10日印发的穗农信发〔2008〕215号《关于明确我社统一法人前后辖内分支机构债权债务以及所有者权益承继关系的通知》记载，广州市东沙农村信用合作社、广州市天河农村信用合作社联合社营业部并入广州市农村信用合作联社天河信用社。
中国银行业监督管理委员会于2009年12月7日的《中国银监会关于广州农村商业银行股份有限公司开业的批复》（银监复〔2009〕484号）内容记载，同意广州农村商业银行股份有限公司开业，并核准《广州农村商业银行股份有限公司章程》；该行开业的同时，广州市农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为该行债权债务；。等。
中国银行业监督管理委员会广东监管局于2009年12月10日出具的《关于广州农村商业银行股份有限公司636个分支机构开业及郭晓林等375人任职资格的批复》（粤银监复〔2009〕802号）中记载有如下内容：广州农村商业银行股份有限公司，同意你行辖内636个分支机构开业，该636个分支机构开业后，其业务范围在你行的业务范围内由你行授权办理，其对应的原机构自行终止，原机构的债权债务转为你行对应机构的债权债务；等。该文件附件1、636个分支机构具体名称和地址中载明广州农村商业银行天河支行为636个分支机构其中之一。
据广州市工商行政管理局于2009年12月21日出具的《企业改制通知书》记载，广州市农村信用合作联社天河信用社于2009年12月21日经该局核准改制为其他股份有限公司分公司（非上市），改制后名称为广州农村商业银行股份有限公司天河支行。
第三人为证明涉案房屋的抵押情况，提供了以下证据：1、被告作为借款人及抵押人、广州市天河农村信用合作社联合社营业部作为贷款人，双方于2003年9月17日签订的经公证的《抵押担保借款合同》（编号为农信借字〔03-0301普〕第006号）及附件（包括《抵押人声明》、《借款人声明》、以广州市海珠××东路××号朗晴居二期A、B、C28-32层为抵押物的抵押物品清单及《房地产抵押定价协议书》），拟证明被告向第三人申请贷款，双方签订了抵押担保借款合同，并办理了公证手续，第三人依约放款，涉案房屋在抵押担保物范围内；2、《房地产他项权证》，载明广州市天河农村信用合作社联合社营业部为海珠区朗晴新街5、7、9号中7号3001等房屋的抵押权利人，拟证明第三人对涉案房屋享有抵押权；3、NO：0031401号《广州市房地产抵押登记证明书》（原件已交房管部门），其中记载登记日期为2003年9月23日，抵押权人为广州市天河农村信用合作社联合社营业部，被告为抵押人，抵押物包括B栋3001房，拟证明在原告向被告购买涉案房屋之前，被告已将涉案房屋抵押给第三人。原、被告对上述证据1、2的真实性均没有异议，但认为证据3没有原件，对其真实性不予确认。
原告于2017年9月14日提起本案诉讼。
本案诉讼中，原告为证明其主张提供了第三人出具的《抵押登记注销证明》，载明：广州市房地产交易中心：……因当事人已归还相关借款，我行同意抵押人广州恒烨房地产有限公司办理海珠区朗晴新街7号3001房房产的抵押登记注销手续。现向贵单位申请注销抵押登记；等。
另查明，根据房管部门在本案诉讼期间向原告出具的《不具备购房资格告知书》，原告现在不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。
本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合有关法律、法规的规定，是合法有效的合同。原告提供了第三人出具的《抵押登记注销证明》，故原告要求被告和第三人办理广州市海珠区朗晴新街7号3001房的抵押登记涂销手续，合法合理，本院予以支持。因原告现在并不具备在本市住房限购区域内的住房购买资格，故原告现在要求被告办理涉案房屋的房产证存在客观障碍，对该诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州恒烨房地产有限公司和第三人广州农村商业银行股份有限公司天河支行在本判决生效之日起10日内，到房管部门办理广州市海珠区朗晴新街7号3001房的抵押登记涂销手续。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蔡华强
人民陪审员 彭 海
人民陪审员 黄碧茹
二〇一七年十二月二十二日
书 记 员 陈嘉欣
程淑玲