南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2016）桂7102民初790号
原告：黄红芳，女，1985年5月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：张慧，广西万益律师事务所律师。
被告：东方建设集团有限公司，住所地：浙江省诸暨市暨阳街道环城东路728号。
法定代表人：斯友锋。
被告：东方建设集团有限公司广西南宁市分公司，住所地南宁市济南路124号5楼510室。
法定代表人：郭琪。
被告：广西南宁市远洋物业服务有限责任公司，住所地南宁市园湖南路２４号综合楼三楼二区。
法定代表人：陈国徽，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李玉堂，广西天狮灵动律师事务所律师。
原告黄红芳与被告东方建设集团有限公司（以下简称东方公司）、东方建设集团有限公司广西南宁市分公司（以下简称东方分公司）、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司（以下简称远洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2017年1月5日公开开庭进行了审理。原告黄红芳的委托诉讼代理人张慧，被告远洋公司的委托诉讼代理人李玉堂到庭参加诉讼，被告东方公司、东方分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄红芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告黄红芳与被告东方分公司、远洋公司于2014年6月11日签订的《创投中心物业租赁合同书》（【创投中心写字楼租字2014】0908号）；2.被告东方公司、东方分公司、远洋公司向原告黄红芳返还已支付的租金124748.3元；3.被告东方公司、东方分公司、远洋公司向原告黄红芳支付违约金124748.3元；4.本案诉讼费由被告东方公司、东方分公司、远洋公司承担。事实和理由：原告与被告东方分公司、远洋公司于2014年6月11日签订的《创投中心物业租赁合同书》（【创投中心写字楼租字2014】0908号），合同约定由原告承租位于南宁市创投中心办公楼9层0908号房。租赁期限20年，自2014年2月22日至2034年2月21日止，租金总额166331元，原告分四期支付：第一期在合同签订当日支付租金总额的25%，第二期在2014年7月1日前或签订合同后30日内支付租金总额的25%，第三期于2014年9月1日前或项目工程主体建设达到封顶之日支付租金总额的25%，第四期在2014年12月31日前或项目工程主体建设达到交付使用之日支付租金总额的25%。合同第八条第六款约定：“本合同生效后，甲方（被告）应按约定时间最迟不得超过2015年3月31日把租赁物业交付给乙方（原告）使用。如甲方延迟交房的，每逾期一日按乙方已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，乙方有权解除合同和要求甲方退还所交租金并赔偿乙方等额所交租金的违约金。”原告已经按照合同约定交付了三期租金共计124748.3元，全面履行了合同义务，但被告东方分公司、远洋公司至今都无法依约交付房屋，迟延交房已超过180个工作日，根据合同第八条第六款约定，原告有权解除合同，要求被告退还所交租金并赔偿原告等额所交租金的违约金124748.3元。被告东方分公司系被告东方公司的分公司，无独立法人资格，应由被告东方公司承担相应的民事责任。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。
被告远洋公司辩称:1.原告的约定解除合同的全部权利已经因为原告的先行违约而丧失，合同仍应继续履行；2.原告行使解除权并未通知被告远洋公司，依法不能成立，请求法院确认合同解除的效力。根据合同的约定，被告远洋公司不应承担迟延交付的责任，原告诉请违约金没有事实和法律依据；3.解除权是一种形成权，在解除权发生之日起一年内，原告未行使，且被告远洋公司已经履行义务，原告的解除权归于消灭；4.原告时至今日都未交剩余的款项给被告远洋公司，不符合公平原则；5.如法院认定合同应当解除并要求被告远洋公司承担违约金，则被告远洋公司认为原告主张的违约金计算标准过高，应承担的违约金应以原告实际产生的租金损失为准；6.在被告远洋公司工程施工过程中，出现了依法依约可以顺延交付的情况。
被告东方公司、东方分公司未作答辩。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告东方公司、东方分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，由其承担不利后果。
本院经审理认定事实如下：2011年6月20日，被告东方分公司（承租方，乙方）与案外人南宁市青秀区新竹街道办事处葛麻村民委员会一组（出租方，甲方）签订《租赁合同书》，合同约定：1.甲方同意将位于南宁市土地使用权出租给乙方使用，用途为其他商服用地。2.乙方自行出资在租赁土地上建设一栋服务性综合楼供自己经营使用或者对外出租等约定。2014年6月11日，原告黄红芳（承租方，乙方）与被告东方分公司、远洋公司（出租方，甲方）签订《创投中心物业租赁合同书》，合同约定：1.乙方向甲方认租的写字楼物业位于南宁市创投中心办公楼9层0908号房。2.租赁期限20年，自2014年2月22日至2034年2月21日止，租金总额166331元。3.付款方式：（1）在合同签订当日乙方向甲方支付上述租金总额的25%，即41582.75元；（2）乙方在2014年7月1日前或签订合同后30日内向甲方支付上述租金总额的25%，即41582.75元；（3）乙方于2014年9月1日前或项目工程主体建设达到封顶之日支付租金总额的25%，即41582.75元；（4）乙方在2014年12月31日前或项目工程主体建设达到交付使用之日支付租金总额的25%，即41582.75元。4.本合同生效后，甲方应按约定时间最迟不得超过2015年3月31日把租赁物业交付给乙方使用，如甲方延迟交房的，每逾期一日按乙方已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，乙方有权解除合同和要求甲方退还所交租金并赔偿乙方等额所交租金的违约金等约定。原告分别于2014年6月11日、2014年7月28日、2014年9月22日向被告东方分公司支付了租金41582.75元、41582.75元、41582.75元，合计124748.3元，被告东方分公司分别向原告黄红芳出具《收据》，写明收到上述款项。但被告东方分公司、远洋公司至起诉之日（2016年10月25日）无法依约交付房屋。
另查明：涉案房屋于2016年11月18日竣工，被告远洋公司于2016年11月20日向原告邮寄《创投中心写字楼房屋通知书》。
再查明：被告东方公司是依法成立的企业法人，被告东方分公司是被告东方公司依法成立的非法人分支机构。
上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同书》、《创投中心物业租赁合同书》、《收据》、《建设工程质量竣工意见书》、《创投中心写字楼房屋通知书》、当事人陈述及庭审笔录等。
本院认为，原告黄红芳与被告东方分公司、远洋公司签订的《创投中心物业租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。原告按约支付了租金，但被告东方分公司、远洋公司未按约于2015年3月31日前交付租赁物业给原告使用，构成了根本违约，根据原告黄红芳与被告东方分公司、远洋公司的约定，如被告东方分公司、远洋公司延迟交房的，每逾期一日按乙方已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，乙方有权解除合同，及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故原告黄红芳主张解除与被告东方分公司、远洋公司于2014年6月11日签订的《创投中心物业租赁合同书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告辩称，解除权是一种形成权，在解除权发生之日起一年内，原告未行使，原告的解除权归于消灭，没有事实和法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。被告于2016年12月26日收到本院的诉状、证据以及传票等诉讼材料，故本院确认原告黄红芳与被告东方分公司、远洋公司签订的《创投中心物业租赁合同书》于2016年12月26日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告黄红芳按约支付了租金共计124748.3元，被告东方分公司出具了《收据》，而被告东方分公司、远洋公司却未按约交付涉案房屋给原告，被告东方分公司、远洋公司存在根本违约，故原告黄红芳主张被告东方分公司、远洋公司退还已支付的租金124748.3元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。
关于违约金的问题。根据原告黄红芳与被告东方分公司、远洋公司的约定：被告延迟交房的，每逾期一日按原告已付租金总额的1‰向乙方支付滞纳金，逾期达到180个工作日的，原告有权要求被告东方分公司、远洋公司退还所交租金并赔偿原告等额所交租金的违约金，故原告主张被告东方分公司、远洋公司支付的违约金应按已支付的租金124748.3元计算。现被告远洋公司提出违约金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告黄红芳遭受的实际损失为利息损失，而原告黄红芳主张被告东方分公司、远洋公司支付的违约金按已支付的租金124748.3元计算，过分高于造成的损失，故被告主张对违约金予以调整合法有据。本院确定被告东方分公司、远洋公司向原告黄红芳支付的违约金应以中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算，原告分别于2014年6月11日、2014年7月28日、2014年9月22日向被告东方分公司支付了租金41582.75元、41582.75元、41582.75元，故违约金的计算方法为：自2014年6月12日起至2014年7月28日止，以41582.75元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年7月29日起至2014年9月22日止，以83165.5元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年9月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以124748.3元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。
关于被告东方公司是否承担共同责任的问题。被告东方分公司是被告东方公司依法成立的非法人分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故被告东方公司也应对被告东方分公司的债务承担民事责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告黄红芳与被告东方建设集团有限公司广西南宁市分公司、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司于2014年6月11日签订的《创投中心物业租赁合同书》于2016年12月26日解除；
二、被告东方建设集团有限公司、东方建设集团有限公司广西南宁市分公司、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司向原告黄红芳返还已支付的租金124748.3元；
三、被告东方建设集团有限公司、东方建设集团有限公司广西南宁市分公司、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司向原告黄红芳支付违约金（计算方法：自2014年6月12日起至2014年7月28日止，以41582.75元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年7月29日起至2014年9月22日止，以83165.5元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%；自2014年9月23日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以124748.3元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算）；
四、驳回原告黄红芳的其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5042元，减半收取计2521元(原告已预交)，由原告黄红芳负担1000元，被告东方建设集团有限公司、广西南宁市远洋物业服务有限责任公司、东方建设集团有限公司广西南宁市分公司负担1521元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。
代理审判员 罗贤斌
二〇一七年二月十三日
书 记 员 刘 媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条主张解除合同的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国公司法》
第十四条公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当现由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。