安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终946号
上诉人（原审被告）：芜湖赛格市场经营管理有限公司，住所地芜湖市鸠江区天门山东路信源商业城。
法定代表人：陈志宾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：沈曙光，安徽银佳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张波。
委托诉讼代理人：李雨，安徽铭诚律师事务所律师。
上诉人芜湖赛格市场经营管理有限公司（以下简称赛格公司）因与被上诉人张波租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2017）皖0207民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赛格公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张波的一审诉请，并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、双方合同约定因整体业态规划，赛格公司对租赁场所进行的调整，张波必须服从相关调整并积极配合。2015年11月底，赛格公司综合考虑实际经营状况和部分商家的建议，决定实施业态调整，将包括张波在内的生意清淡的A区商户集中到C区经营，以提高人气、带动销售。故赛格公司所进行的业态调整系合同权利，而非违约行为。2、一审认定的租金和管理费的计算标准有误。双方合同明确约定缴纳一年租金和管理费可实际使用2年，即后一年应交的租金和管理费属于赠与，现张波拒不按照合同约定进行业态调整并主动要求解除合同，属于放弃赠与。
张波辩称：赛格公司所称的上述合同条款系无效的格式条款。一审认定租金和管理费并无错误。请求二审法院驳回赛格公司的上诉请求，维持一审判决。
张波向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方之间签订的《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》；2、赛格公司立即退还商铺租金及管理费13801.75元；4、赛格公司立即退还商铺经营保证金3000元；5、赛格公司立即支付张波维权支出的律师费6000元；6、赛格公司立即赔偿各项损失共计9162元；6、赛格公司立即给付合同违约金1601.75元；7、赛格公司承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：（一）2015年4月28日，张波、赛格公司签订《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》（以下简称合同），约定赛格公司将芜湖市赛格电子市场内1层A区A007号铺位（39.03平方米）租赁给张波使用，租期24个月（自2015年4月1日至2017年3月31日）；租金：1368元/月、交一年租金使用二年、年租金16411元；市场管理费：6元/平方米/月、交一年使用二年、每年管理费2810元；经营保证金3000元。上述费用合计22221元，须于2015年4月28日前付清。另外，合同第9条张波的权利义务中第9.11条、第10条合同的变更与解除中第10.3.8条约定：租赁期内，张波应服从赛格公司对楼层铺位的整体布局调整，赛格公司因整体业态规划，对租赁场所的调整，张波必须服从并积极配合；合同第12条约定，一方违约需向守约方支付2个月的租金及市场管理费，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿守约方全部损失，包括但不限于律师费等。合同签订当日，张波向赛格公司支付租金按约支付了租金16411元、市场管理费2810元和经营保证金3000元。（二）合同履行期间，赛格公司于同年11月30日张贴公告：将A区1楼商铺整体调整至C区2楼，同时将给予一定的奖励优惠等。后，双方协商未果，遂成讼。（三）张波为经营之需，于2015年5月1日购置LED灯箱、装饰板等装潢材料，共支出9162元。张波为本案诉讼支付代理费6000元。
一审法院认为，（一）双方所签订的合同除部分条款外，其主要条款不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。（二）赛格公司辩称，其调整原告承租的铺位有合同依据，不构成违约。对此，该院认为，合同第第9.11条、10.3.8条系被告为重复使用而事先印制，其单方限制了张波的权利、加重了张波的义务。本案中无证据证据赛格公司已尽提示义务。故该条款属法律规定的格式条款，其对张波不产生约束力。赛格公司未经与张波协商一致，即单方变更合同（承租商铺位置）的行为，构成违约。该院对赛格公司该项抗辩意见，依法不予采纳。（三）经营活动中，经营者的经营位置对其经营结果有重大影响，因此，赛格公司单方变更商铺的行为，应属根本违约。据此，该院对张波解除合同的诉讼请求，依法予以支持。（四）合同解除后的清算。1、赛格公司应返还的租金、市场管理费：张波诉称，赛格公司实际于2015年5月15日向张波交付商铺，至同年12月5日结束；赛格公司辩称应按合同约定自2015年4月28日起算。对此，该院认为，由于双方均未举证证明其各自所主张的商铺交付时间，故该院对双方主张均不予采信。结合张波经营存在对商铺进行装潢的事实，该院根据张波购置装潢材料的时间，确定商铺交付时间为2015年5月1日。据此，张波实际使用商铺的时间为219天（2015年5月1日至12月5日）。因此，赛格公司应当返还张波租金、市场管理费13454.70元[（16411元+2810元）×（730天-219天）÷730天]。2、赛格公司应返还保证金3000元。3、关于张波装潢损失：张波主张其全部装潢损失为9162元；赛格公司辩称应当扣除折旧。鉴于张波装潢后，实际使用了商铺，该院对赛格公司的该项抗辩意见，依法予以采纳。据此，赛格公司应当赔偿张波的装潢损失为6413.40元[9162元×（730天-219天）÷730天）]。4、合同的解除，张波并无违约行为，故赛格公司应承担违约责任。赛格公司应按合同约定向张波支付违约金1601.75元[（16411元+2810元）×2个月÷24个月]。5、关于张波诉请的律师代理费。该项主张有合同依据，但该代理费金额系张波与其代理人协商的结果，结合司法行政部门关于代理费的收费标准及本案的复杂程度，该院酌定赛格公司应赔偿张波律师代理费3000元。综上，一审判决：一、解除张波与芜湖赛格市场经营管理有限公司于2015年4月28日签订的《芜湖赛格电子市场商铺租赁及管理合同》；二、芜湖赛格市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还张波租金、市场管理费13454.70元、保证金3000元，赔偿张波装潢损失费6413.40元、律师代理费3000元，支付张波违约金1601.75元，合计27469.85元；三、驳回张波其他诉讼请求。
本院二审期间，张波、赛格公司均未向本院提交新的证据。
本案二审查明：目前，包括张波所承租商铺在内的A区商铺已出租给第三方大型商户居然之家。其他事实同一审查明一致，本院对其予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于：1、赛格公司对张波所承租的商铺进行的业态调整是否构成违约；2、如构成违约，一审认定的租金和管理费计算标准是否有误。
一、关于是否违约问题。
租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付相应租金的合同，其主要内容即为租赁场所、租赁期限及租金的确定。案涉租赁合同赋予出租人赛格公司单方对租赁场所和期限予以调整的权利，承租人张波有相应配合的义务，但赛格公司在作出案涉业态调整后，应与张波就新的租赁场所及期限等合同主要内容作出重大变更时进行充分协商。而其采取清场并用围栏进行封闭的方式妨碍张波在原租赁场所的继续经营的行为超出了合同所约定的赛格公司所享有的合同权利，亦于法无据。一审认定其构成违约，并无不当，本院予以确认。赛格公司主张其对承租人张波所进行的案涉业态调整系其合同权利，本院不予支持。
二、关于计算标准问题。
案涉租赁合同约定承租人张波享有缴纳1年租金和管理费用实际使用2年的优惠权利，该优惠应视为出租人赛格公司对承租人张波的赠与。赠与合同属于诺成合同，本案中，双方当事人自签订合同时起发生效力，承租人张波即享有该优惠权利。一审按照实际支付的租金和管理费对应2年的期限为标准计算所应退还的租金和管理费，并无不当。赛格公司以张波拒绝接受赠与为由主张一审对此认定有误，缺乏合同依据，亦于法无据，本院不予支持。
综上所述，赛格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费486元，由上诉人芜湖赛格市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 刚
审 判 员 徐胡龙
审 判 员 杨 洋
二〇一七年四月二十八日
法官助理 陈 勇
书 记 员 雷 睿
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;