山东省邹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）邹民初字第1112号
原告孙善伦（反诉被告），男，汉族，1976年6月27日出生，居民，住邹城市。
原告夏红枝（反诉被告，系孙善伦之妻），女，汉族，1977年3月14日出生，居民，住邹城市。
委托代理人刘宗伟，邹城古邾法律服务所法律工作者。
被告姜振立（反诉原告），男，1959年1月7日出生，汉族，居民，住邹城市。
被告王福芹（反诉原告，系姜振立之妻），女，1958年12月19日出生，汉族，居民，住邹城市。
委托代理人李建广，山东汇贤律师事务所律师。
第三人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司（原山东无名啤
酒股份有限公司），住所地：邹城市。
法定代表人宋宝和，公司董事长。
委托代理人宋庆富，山东法至上律师事务所律师。
原告孙善伦、夏红枝诉被告姜振立、王福芹房屋买卖合同纠纷一案，向本院起诉后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙善伦、夏红枝的委托代理人刘宗伟，被告姜振立、王福芹及其委托代理人李建广到庭参加诉讼。庭审后，原告申请追加燕京啤酒（山东无名）股份有限公司为本案第三人参加诉讼。本院依法准许后，原告孙善伦、夏红枝的委托代理人刘宗伟、被告姜振立、王福芹及其委托代理人李建广，第三人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司的委托代理人宋庆富到庭参加诉讼，被告姜振立、王福芹当庭反诉原告孙善伦、夏红枝，本案现已审理终结。
原告孙善伦、夏红枝诉称，2006年3月24日原、被告签订
《房屋出售合同》，依据该协议第一条的约定，被告将其邹城市房屋卖与原告所有。协议签订时原告已将购房款全部给付被告，协议签订后，原告多次要求被告协助原告办理房屋过户手续，但被告迟迟未协助原告办理房屋过户手续，为维护原告合法权益，特请求人民法院依法支持原告诉讼请求：1、依法确认2006年3月24日及2008年6月26日原被告签订的房屋买卖协议有效；2、依法判决被告及第三人协助原告办理房屋过户手续；3、诉讼费用由被告承担。
被告姜振立、王福芹答辩及反诉称，1、该房屋不具备上市交易的条件，答辩人没有处分权。首先，答辩人出售房屋前，未取得该房屋的全部产权，本案争议房系有答辩人于1993年房改所得，当时答辩人仅取得60%的产权，答辩人持有的房权证也载明“优惠”二字。因此，答辩人对该房屋没有处分权。其次，该房屋依照有关规定，不能上市交易。2、双方当事人的买卖行为是在未经房地产行政主管部门批准的情况下私自交易，是严重违法的。3、已购公有住房和经济适用房的交易不能等同于普通商品房和私房交易，对于该类纠纷的司法认定除依照法律、法规的规定外，还要参照各级人民政府的房改政策综合认定。综上被告当庭提出反诉：1、要求法院依法判决原、被告双方于2006年3月24日和2008年6月26日签订的房屋出售合同无效。2、判令原告（反诉被告）返还现在实际占用的合同项下的房产。
第三人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司辩称，一、原告
孙善伦、夏红枝与被告姜振立、王福芹之间签订的《房屋出售合同》为无效合同，不应受法律的保护与支持。原、被告双方于2006年3月24日签订的《房屋出售合同》为无效合同。该房屋共有产权人归被告及答辩人共同所有，即所有权比例为6：4，被告无权对诉争房屋进行处置，且未征得答辩人及国资办、房管局的批准同意，根据我国《民法通则》、《合同法》之规定，被告无权进行处分，双方所签订的合同不受法律保护，应为无效合同。二、原、被告双方诉争房屋依法不能上市交易，被告无处分权。根据建设部《已购公房和经济适用房出售管理暂行办法》第四条已取得合法产权证书的已购公有住房。可以上市，但有下列情形之一的不得上市出售：1、以低于房改政策规定的价格没有按照规定补足房价款的…，8、县级以上人民政府规定的其它不宜出售的情形，邹城市人民政府于1993年规定的出售的公有住房中有关政策衔接问题的通知“按照国家的有关规定，购买部分产权的住房，在自愿基础上，可以补交办理购买全部产权的手续……过渡为全部产权后，按照原购住房时间住满五年，可以进入市场……”，本案诉争房产，被告即没有补足房款也无两证，更没有补办全部产权手续，未经房管部门批准，不具备出售条件。综上所述，本案诉争房屋，被告仅享有部分产权，依法无权进行处分，不得进行上市出售，买卖合同为无效，请法院驳回原告的诉讼请求，以保护国有资产不被侵犯。
经审理本院认定，2006年3月24日，孙善伦、夏红枝与姜振立、王福芹签订《房屋出售合同》一份，内容载明：“甲方（售房人）：姜振立，男，1959年1月7日出生，汉族，职工，住址：邹城市，乙方（售房人）：王福芹，女，1958年12月19日出生，汉族，居民，住址同上，系姜振立之妻，丙方（购房人）：孙善伦，男，1976年6月27日出生，汉族，职工。丁方（购房人）：夏红枝，女，1977年3月14日出生，汉族，系孙善伦之妻。甲方姜振立和乙方王福芹夫妻二人将夫妻共同所有的住房一套现出售给丙方孙善伦和丁方夏红枝夫妻二人所有。经甲、乙、丙、丁四人共同协商，自愿达成协议如下：一、甲、乙夫妻二人现将夫妻共同所有的座落于邹城市的住房一套（面积63.93㎡）及楼下的储藏室（6㎡）及住房（包含储藏室）的所有权出售给丙方、丁方二人所有。《房屋所有权证》的情况：邹城市房地产管理局1994年8月6日颁发的《房屋所有权证》，所有权人姓名：姜振立。二、出售住房（含储藏室）价款：捌万壹仟元（81000元）。三、付款时间：1、丙、丁二人已在2006年3月1日交付购房款陆万壹仟元（61000元）。2、甲、乙二人将《房屋所有权证》交付给丙、丁二人后，丙、丁二人将余额交清。四、交付房屋及证件的时间：在签订本合同后的二日内，甲、方二人应将住房（含储藏室）及《房屋所有权证》等证件交付给丙、丁二人。五、应在二个月内，甲、乙、丙、丁四人共同到房屋管理部门办理过户变更登记手续，费用由丙、丁二人负担。六、本协议经甲、乙、丙、丁共同签字或按手印后，每方均不得反悔。如有反悔，由反悔方应支付违约金并赔偿经济损失给付对方。七、违约责任：1、如有违约，按总金额（价款）的20%作为违约金，由违约方支付给对方。2、经济损失应以实际损失或评估确认的损失计算。八、本合同未尽事宜或与法律法规相抵触的部分，应以法律法规的规定为准。九、本合同一式六份，甲、乙、丙、丁签字后，各持一份，房屋管理部门或公证部门存档一份，每份均具有同等法律效力。甲方（售房人）：姜振立（手印）乙方（售房人）：王福芹（手印）丙方（购房人）：孙善伦（手印）丁方（购房人）：夏红枝（手印）订立日期：二00六年三月二十四日”。同日被告姜振立、王福芹将《房屋所有权证》（登记所有权人为姜振立）交于原告，原告交付剩余房款20000元，被告向原告出具收据一张，载明：“收据收到房款现金捌万壹仟元（81000元）。其中：1、2006年3月1日收到现金陆万壹仟元（61000元）；2、2006年3月24日收到现金贰万元（20000元）。收款人：姜振立（手印）、王福芹（手印）收款时间：2006年3月24日”。原告于当日搬进涉诉房屋居住至今。2008年6月26日，原被告又重新订立《房屋买卖协议》一份，并在邹城市公证处办理公证手续，载明：“一、甲方（姜振立、王福芹）将座落在邹城市的房产卖给乙方（孙善伦、夏红枝），房屋建筑面积：六十三点九三平方米。二、双方在约定，甲方以人民币捌万元整将上述房屋转让给乙方，该房价款已在本协议签订之日前支付给甲方。三、甲方保证该房产权未作过任何形式的担保，权利未受任何限制，产权与他人无任何争议。四、本房屋交付乙方后，房屋的水、电、暖、煤气等费用由乙方承担。五、本房产权转移登记的一切费用（包含公证费）由乙方承担，甲、乙双方须在三个月内办理完产权转移登记手续，在转移登记的过程中甲方应给予必要的协助”甲方：姜振立（手印）、王福芹（手印）乙方：孙善伦（手印）、夏红枝（手印）二00八年六月二十六日。同日，邹城市公证处对上述协议予以公证并出具了公证书。因被告至今未协助原告办理房屋过户登记手续，原、被告酿成纠纷，原告诉至法院，要求依法支持其诉讼请求。
另查明，座落在邹城市的涉诉房屋系姜振立于1994年6月从原山东无名啤酒股份有限公司（现为燕京啤酒（山东无名）股份有限公司）购买的公房，姜振立共计交房款9240.82元，其取得的《房屋所有权证》（登记所有权人为姜振立）为有限产权证书，此房产姜振立享有60%的产权，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司享有40%的产权。
本院认为，本案争议的焦点问题一、关于原、被告于2006年3月24日签订的《房屋出售合同》及2008年6月26日订立的《房屋买卖协议》的合同效力问题。根据相关法律规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。我国物权法同时规定不动产物权设立、变更、转让、消灭应依法办理登记手续，未经登记不产生效力，而当事人之间订立的上述合同除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立就生效，未办理物权登记，不影响合同的效力。综上，原、被告于2006年3月24日签订的《房屋出售合同》及2008年6月26日订立的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，本院予以确认。被告及第三人关于原、被告签订的房屋买卖合同系无效合同的辩称意见，与法律规定相悖，不予采信。被告反诉要求确认双方签订的上述房屋买卖合同为无效合同的请求，本院不予支持。关于焦点问题二：被告及第三人是否有协助原告办理房屋过户手续的义务。物权法规定，不动产物权的变动采取的登记生效主义，未经登记，不产生物权效力，本案涉诉房屋中被告享有60%的产权，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司享有40%的产权，被告已将涉诉房屋出售给原告，燕京啤酒（山东无名）股份有限公司虽然主张房屋买卖合同无效，不同意将其享有40%的产权出售给原告，但房屋为一整体，具有不可分割性，原告已在涉诉房屋居住多年，第三人也未有任何异议，原告可依据国家公房管理政策购买剩余40%的产权并按规定交纳有关费用后，第三人协助原告办理房屋过户登记手续，涉诉房屋归原告所有。关于焦点问题三：被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还现在实际占有的合同项下的房产的问题。民事活动应当遵循诚实信用的原则，双方当事人签订的房屋买卖合同为有效合同，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，原告已按合同约定向被告交付房款并实际居住至今，被告已将其享有60%产权的房屋出售原告并将房产证手续交付原告，本案中被告主张合同无效要求原告返还涉诉房屋，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（一）第四条之规定，判决如下：
一、确认原告孙善伦、夏红枝与被告姜振立、王福芹于2006年3月24日和2008年6月26日订立的房屋买卖合同均为有效合同。
二、被告姜振立、王福芹及第三人燕京啤酒（山东无名）股份有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告孙善伦、夏红枝办理位于邹城市房屋一套（建筑面积63.93平方米）的过户变更登记手续。
三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
诉讼费2300元，由被告负担。（原告已垫付，被告于履行本判决时一并付给原告）；反诉费2300元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审判长 苗 勇
审判员 侯祥森
审判员 周玉花
二〇一五年六月二十四日
书记员 王 莉