广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第2034号
原告王新圳，男，汉族，1977年11月11日出生，身份证住址：广东省惠州市惠阳区，
委托代理人张宝胜、江浩良，分别系广东赋诚律师事务所律师、实习律师。
被告东莞市维海电子有限公司，住所地：东莞市东城区牛山新村明新商业街新厂房A号，注册号：441900000212881。
法定代表人刘维军。
第三人叶银有，女，汉族，1967年4月10日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，
第三人陈惠文，男，汉族，1964年9月1日出生，身份证住址：广东省东莞市莞城区，
两第三人的共同委托代理人赵洁仪、陈玉珍，分别系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师、实习律师。
第三人东莞市城区合和实业有限公司，住所地：东莞市城区细村管理区，营业执照：28182812-9。
法定代表人谢锡洪。
第三人郑海城，男，汉族，1966年5月29日出生，身份证住址：东莞市东城区，
原告王新圳诉被告东莞市维海电子有限公司（以下简称“维海公司”）、第三人叶银有、陈惠文、东莞市城区合和实业有限公司（以下简称“合和公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行审理。原告王新圳的委托代理人张宝胜，第三人叶银有和陈惠文的共同委托代理人赵洁仪、陈玉珍，到庭参加该次诉讼。被告维海公司、第三人合和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加该次诉讼。后，为查明本案事实，本院依法追加郑海城为本案第三人参加诉讼。2015年7月30日，本院依法组成合议庭对本案第二次公开开庭进行审理。原告王新圳的委托代理人张宝胜、第三人郑海城，到庭参加该次诉讼。被告维海公司、第三人叶银有、陈惠文、合和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加该次诉讼。本案现已审理终结。
原告王新圳诉称，第三人叶银有与被告维海公司于2012年5月12日签订《租赁合同》，合同约定叶银有将位于东莞市东城区光明村厂房附楼一至三层厂房及附楼后宿舍一幢出租给被告使用。约定每月租金35200元，每月管理费600元，延期支付可收滞纳金每日500元。2012年12月25日，叶银有及陈惠文将上述租赁物转让给原告，原告依约支付了全部的转让款并接受该物业。转让合同约定交接后的租金等费用归原告收取。转让双方共同将转让情况及以后租金收取的情况告知了承租方。被告于2013年12月起至今一直未向原告缴交租金等费用，经原告多次催讨未果，为维护原告合法权益，原告起诉至人民法院，请求：一、判令被告支付租金247156元、管理费4200元、卫生费2400元、水电费277640.29元、消防维修保养费2800元及违约金35303元（从2013年12月10日起暂计至2014年7月20日，按银行贷款利率的四倍计算，之后的违约金计算至全部款项支付之日止）；二、判令没收被告押金；三、判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告明确不要求本案各第三人对案涉诉讼请求承担责任。
被告维海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交答辩状及证据。
第三人叶银有和陈惠文称，叶银有和陈惠文是案涉厂房的租金、水电费等费用的受益人，理由如下：1、叶银有和陈惠文没有收到原告支付的3000000元厂房转让款；2、叶银有和陈惠文并未交付案涉厂房给原告；因此第三人与原告之间的物业转让合同没有成立，因此第三人才是案涉租金、管理费、水电费的受益人。
第三人郑海城称，对原告起诉陈述的事实和诉讼请求没有异议。
第三人合和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案两次诉讼，也未向法院提交书面意见及证据。
第三人陈惠文和叶银有经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案第二次诉讼。
经审理查明，案涉位于东莞市××××明新路的厂房（占地面积约1000平方米，建筑层数四层半）和宿舍（占地面积约400平方米，建筑层数五层）（以下简称案涉物业）的所在土地使用权原是登记在东莞市附城（现为东城区）光明管理区名下的集体建设用地，该地块在1994年经东莞市规划局核准许可规划用途为建设综合农贸市场。经本院向东莞市东城街道办事处光明社区居民委员会调查，该单位回复称：1994年期间光明管理区将案涉物业所在土地的使用权转让给合和公司，合和公司于2002年将该土地使用权转让给陈惠文。叶银有和陈惠文是夫妻关系。本案各方确认上述涉及的土地使用权转让交易均没有办理土地使用权属人变更登记手续。叶银有和陈惠文主张其受让案涉土地使用权后，在该土地上兴建了案涉厂房和宿舍。本案各方均未提供证据证明案涉物业有办理产权登记手续和建设工程规划许可手续。另，经本院向东莞市规划局调查，该局回复：案涉物业所在红线图的地块，2012年向该局申请变更该地块的《建设用地规划许可证》，用地单位变更为东莞市东城区房地产开发公司、东莞市皇马骊宫房地产开发有限公司，用地项目名称为峰景湾商住小区。
本案中，原告王新圳提供如下证据：
1、《厂房、宿舍转让合同》，该合同的转让方（甲方）是陈惠文、叶银有，受让方（乙方）是王新圳。合同约定：甲方以3000000元的转让价款将案涉物业及其所属土地转让给乙方，该款项乙方在甲方交付房产后于2013年1月31日前支付给甲方，甲方具结收据给乙方。在案涉物业及其属地正式交付之后，乙方拥有其完全的所有权（含所有权、使用权、收益权、处分权），甲方在交付后即放弃案涉物业及属地的一切权利，并不得以任何理由干涉乙方就案涉物业及属地行使权利或取得利益。该合同落款处显示陈惠文和叶银有在甲方一栏签字和捺印，而乙方一栏并没有王新圳签字确认，合同落款时间为2012年12月25日。
2、《租赁合同》，该合同显示是叶银有（甲方）与被告维海公司（乙方）于2012年5月12日签订，合同约定：乙方向甲方承租案涉物业。租赁期限为九年，从2010年6月1日起至2019年5月31日止。租金分期计算：1、从2010年6月1日至2013年5月31日，每月租金为32000元；2、从2013年6月1日至2016年5月31日，每月租金为35200元；从2016年6月1日至2019年5月31日，每月租金为38720元。管理费为600元/月。乙方承租案涉物业期间所产生电费和电费管理费由乙方承担。乙方应于每月3日前向甲方支付当月租金和管理费，于每月10日前向甲方支付上月电费和电费管理费。如乙方延期3天支付相关费用，甲方有权按500元/日收取滞纳金，如乙方延期20天未支付电费和电费管理费或延期30天未支付租金和管理费，甲方有权解除合同，无偿收回案涉物业，没收押金，并有权继续向乙方追讨应付而未付的费用。
3、收款收据，内容为：“今收到王新圳厂房、宿舍转让款300万元，其中2012年12月26日由郑海城80万转入陈惠文账户，2013年1月18日由郑海城转入陈惠文账户100万元，2013年1月22日由郑海城转入陈惠文账户100万元，20万元现金。共计300万元。”收款人处有陈惠文和叶银有签字捺印确认。
4、协议书、收据、红线图纸（复印件）。协议书是陈惠文（甲方）、王新圳（乙方）和合和公司（见证方）三方于2014年8月18日签订，内容反映：案涉物业所在的土地使用权是陈惠文向合和公司所购买，陈惠文尚欠合和公司土地使用权转让款856063元，现由王新圳代付给合和公司，陈惠文自愿将该宗土地使用权转让给王新圳，合和公司在收齐上述款项后，负责办理将该地由陈惠文过户给王新圳手续，有关办证过户等费用由王新圳负责。收据反映：合和公司收到王新圳代陈惠文支付的土地使用权及设施费欠款856063元。红线图纸（复印件）中显示：合和公司在图纸复印件上加盖公章确认案涉物业所在土地是其公司于2002年转让给陈惠文，现陈惠文又转让给王新圳，该手写备注落款时间为2014年8月19日。
5、对账单（复印件），显示：被告在对账单中盖章确认自2013年11月起至2014年7月止被告尚欠租金、管理费、卫生费、水电费、消防维修保养费等费用共计534196.98元。但该对账单并未显示对账的相对方是何人。原告王新圳主张：陈惠文和叶银有将案涉物业交付给原告后，原告取代了陈惠文和叶银有的出租人地位并享有收取案涉物业租金等费用的相关权利，然而自原告接收案涉物业后被告一直没有支付租金等相关费用，仅在被告倒闭逃匿前被告与原告进行了对账并向原告出具了对账单。在本案诉讼过程中，原告一直未能提供对账单原件给法庭予以核对。
6、交接证明，内容为：“出让方陈惠文现将东莞市××××明新路的厂房、宿舍各一幢及所属土地交付给乙方王新圳。经查验，厂房、宿舍符合转让合同约定，双方已经正式办理交接手续，受让方王新圳正式接收。”陈惠文和叶银有在“交付方”一栏签字捺印，王新圳在“接收方”一栏签字捺印，证明签订时间为2014年1月25日。
对于原告王新圳举证的证据以及要证明的事实，第三人陈惠文和叶银有确认叶银有与被告签订的《租赁合同》是叶银有代表夫妻双方签订的，合同签订后案涉物业就交付给被告维海公司使用并由被告向陈惠文和叶银有支付租金等相关费用，同时两人还确认其与王新圳签订了案涉《厂房、宿舍转让合同》，但陈惠文和叶银有主张：案涉《厂房、宿舍转让合同》实际并未成立和履行，王新圳并没有向陈惠文和叶银有支付约定的转让款，陈惠文和叶银有也没有向王新圳交付案涉物业及所属土地，王新圳举证的收款收据中涉及郑海城代付的300万元转让款实际是郑海城借给陈惠文的借款，当时由于郑海城担心陈惠文不按时还款，因此要求陈惠文与王新圳签订案涉《厂房、宿舍转让合同》，签订该合同的目的是让陈惠文以案涉物业作为借款的抵押物。综上，案涉《厂房、宿舍转让合同》并未成立和实际履行，故陈惠文和叶银有才是被告所欠租金及相关费用的受益人，原告王新圳的诉讼请求没有法律和事实依据。对于上述主张，陈惠文和叶银有在本案第一次庭审后向本院提供了相关证据的复印件，但两人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案第二次诉讼，也未提供证据原件予以核对，原告王新圳及第三人郑海城对陈惠文和叶银有提供的证据复印件不予确认。
第三人郑海城对于原告王新圳举证的证据以及要证明的事实予以确认，对于陈惠文和叶银有主张抗辩理由不予认可。郑海城在第二次庭审中举证了如下证据：
1、银行账户交易明细查询一份和银行转账交易记录两份，证明郑海城于2012年12月26日向陈惠文转账支付了800000元，于2013年1月18日向陈惠文转账支付了1000000元，于2013年1月22日向陈惠文转账支付了1000000元。郑海城确认：上述三笔款项就是原告举证的收款收据中所指的郑海城代原告向陈惠文支付的案涉物业转让款，另外一笔200000元转让款是以现金方式支付的。该些款项并非陈惠文和叶银有所指的借款或其他性质款项。
2、交接证明，该证据与原告举证的交接证明相同，证明原告王新圳与陈惠文和叶银有于2014年1月25日办理正式的书面交接手续，交接案涉物业。
3、协议书、中国银行网上银行电子回单、收据，其中协议书和收据与原告举证的相同，中国银行网上银行电子回单显示郑海城于2014年8月19日向案外人谢锡洪支付款项856063元。郑海城依据该组证据主张如下事实：案涉物业所在的土地原本是陈惠文向合和公司购买的，原告向陈惠文购买案涉物业时，陈惠文尚欠合和公司土地转让款856063元，在郑海城代原告付清案涉物业的转让款后，陈惠文还一直迟迟没有缴纳拖欠合和公司的土地转让款856063元，为此合和公司拒绝协助陈惠文在当地村里办理物业过户手续，从而也导致原告无法办理过户手续。为此，迫于无奈，郑海城又替原告帮陈惠文代付了土地转让款856063元给合和公司的代表谢锡洪。为此，原告、陈惠文以及合和公司签订了协议书，合和公司也向原告出具了收据。郑海城主张该856063元是其后来另行替原告和陈惠文垫付的款项，该款项与原告购买案涉物业的转让款是没有关系的。
原告王新圳对上述郑海城举证的证据以及要证明的事实没有异议。
以上事实，有本院审查认定的证据：原告王新圳提供的《厂房、宿舍转让合同》、《租赁合同》、收款收据、协议书、收据、红线图纸（复印件）、对账单、交接证明，第三人郑海城提供的银行账户交易明细查询一份、银行转账交易记录两份、交接证明、协议书、中国银行网上银行电子回单、收据，本院向东莞市规划局和东莞市东城街道办事处光明社区居民委员会调查的资料，以及本院的庭审笔录、问话笔录等书证附卷为证。
本院认为，被告东莞市维海电子有限公司和第三人东莞市城区合和实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案两次诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，应视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告东莞市维海电子有限公司和第三人东莞市城区合和实业有限公司自行承担。第三人叶银有、陈惠文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加本案第二次诉讼，由此产生的法律后果应由两人自行承担。
针对原告的诉讼请求，本院分析认定如下：
首先，第三人叶银有、陈惠文和原告王新圳均确认双方就转让案涉物业及其所属土地的事宜签订了案涉《厂房、宿舍转让合同》，本院对此事实予以认定。虽然叶银有、陈惠文否认上述合同有实际成立，但根据王新圳举证的物业转让款收款收据和物业交接证明，以及郑海城举证相关付款凭据并确认其代王新圳支付案涉物业转让款的事实，足以证明叶银有、陈惠文和王新圳签订《厂房、宿舍转让合同》后，郑海城已代王新圳支付了约定的物业转让款，而叶银有和陈惠文也已将案涉物业交付给王新圳，故应认定双方签订的《厂房、宿舍转让合同》已经成立。然而，根据本案查明的事实，案涉物业所在土地的使用权原是登记在东莞市附城（现为东城区）光明管理区名下集体建设用地，该土地使用权转让给合和公司，其后又转让给陈惠文，均未依法办理土地使用权属人变更登记手续，且根据东莞市规划局回复称在2012年期间，案涉物业所在红线图的地块变更建设用地规划，用地单位也变更为东莞市东城区房地产开发公司、东莞市皇马骊宫房地产开发有限公司，由此可见陈惠文和叶银有并无合法权利向原告王新圳转让案涉土地使用权。此外，陈惠文和叶银有主张其受让案涉土地使用权后，在该土地上兴建了案涉物业的厂房和宿舍，该建设并不符合该土地的原有的规划用途，而且案涉物业亦未办理产权登记手续和相关建设工程规划许可手续，因此根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，案涉物业也不具备合法转让的条件。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，叶银有、陈惠文与原告王新圳签订的案涉《厂房、宿舍转让合同》应依法认定无效。因此，王新圳主张其基于受让案涉物业及其所属土地的原因而依法取得了案涉物业的所有权，没有相应事实和法律依据，本院不予采纳。
第二，根据原告举证的交接证明，王新圳与陈惠文和叶银有于2014年1月25日办理正式的书面交接手续，交接了案涉物业。然而，原告举证的对账单复印件并未显示对账的相对方是王新圳，而且除了该证据复印件以外，原告并未提供其他证据佐证其主张的对账事实以及被告拖欠费用的数额，因此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，原告的举证不足以证明其所主张的被告欠费情况，故即使原告基于实际占有案涉物业而提起本案诉讼请求也依据不足，本院不予支持。
综上，根据本案查明的事实和各方当事人的举证情况，原告王新圳要求被告维海公司支付租金等相关费用，事实和法律依据不足，本院依法驳回原告的全部诉讼请求。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条的规定，判决如下：
驳回原告王新圳的全部诉讼请求。
本案的受理费为9495元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 李嘉慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。