杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第23号
原某（反诉被告）孙甲。
委托代理人周某某、张某。
被告（反诉原某）陈甲。
委托代理人陈某。
委托代理人马某某。
原某孙甲（以下简称原某）诉被告陈甲（以下简称被告
）房屋租赁合同纠纷一案，原某于2009年12月24日向本院提起
诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员邵永强独任审理，于
2010年1月14日进行公开开庭审理，原告孙甲、被告委托代理
人陈乙、马某某到庭参加诉讼，被告于2010年1月14日提出反
诉。本案于2010年3月17日再次进行公开开庭审理，原告孙甲
及其委托代理人周某某、被告委托代理人陈乙、马某某到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原某诉称，2008年7月，原某承租被告瓜山瓦窑头54号营
业用房一间，用于经营卤味店，并缴纳了2008年7月至2009年1
月31日的房屋租金。后双方就2009年2月1日至2009年1月31日
的房屋租赁事宜协商，并于2008年8月19日向被告缴纳饭店押
金1000元。2008年8月21日，原被告正式签订房屋租赁合同一
份，约定租期、租金、水电费、以及遇国家拆迁的补偿问题。
合同经双方签字生效后，原某向被告一次性缴纳了2009年2月1日至2010年1月31日的租金24000元，并对房屋进行装修，增设
地板、空调、广告牌等设施。后因案涉房屋被列入拆迁范围，
被告于2009年12月10日搬出房屋后，与被告协商退还2009年12
月10日至2010年1月31日房屋租金、房屋押金以及装修补偿事
宜。但被告拒绝予以退还，且不予赔偿原某装修损失。原某认
为被告有违合同约定及侵害了原某的合法权益，故诉至法院。
诉讼请求：1、判令被告返还原某租金3400元，并退还原某押
金1000元；2、判令被告支某某告装修损失10768元；3、本案
的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，2008年9月到2009年1月双方没有合同关系，
原某从张甲手中转租得到房屋，这个与被告没有关系，从2009
年2月1日-
2010年1月31日这个是双方的租赁期限，在2009年9月份涉及房
屋拆迁，原某租金交到09年10月31日，分二次共支付了14400
元，并不是原某所说的支付的24000元，押金是对的，我方是
收了1000元的押金，在结清所有的费用情况下，我方同意退还
给原某。原某至今还在使用该房屋，至今还在经营，对于装修
损失合同约定只有在国家对装修有赔偿的情况下可以支付给原
告，在被告的拆迁中因为对装修没有得到补偿，所以原某的装
修损失不该由被告来承担。
被告反诉称，原、被告于2008年8月21日就瓦窑头54号营
业房出租事宜签订《房屋租赁协议书》，约定被告租赁使用上
述营业房，时间从2009年2月1日至2010年1月31日，租金每月2
000元。被告截止2009年10月31日，分两次支付14400元（一次9600元，一次4800元）。后因有关部门征地拆迁，被告答应搬
迁。但原某提出本次反诉时，被告仍未腾退房屋，并继续在经
营卤味店业务。原某认为，被告应当按每月2000元支付2009年
11月1日至2009年12月31日的房屋租赁费。请求：1、判令终止
原、被告的《房屋租赁协议书》；2、判令反诉被告支付房屋
租赁费7600元，水电费623元；3、反诉费用由反诉被告承担。
原某答辩称，根据当初签订的租赁协议约定，合同签订
后我方一次性支付了一年的租金，不存在拖欠房租的事实，也
不符合杭州租房的通常情况，一般是先付租金，后租房，要求
驳回被告反诉请求。
原某为证明其主张的事实，提供以下证据：
1、房屋租赁协议、押金收据，证明原某与被告存在租赁
合同关系，并约定相关合同权利义务的事实；根据合同约定，
原某已向被告支付房屋租金至2010年1月31日的事实；被告于2
008年8月19日收取原某房屋押金1000元的事实。
被告对该证据的真实性无异议。
2、装修丈量数据核对清单，证明涉案房屋存在装修，并
根据案涉房屋评估公司对案涉房屋的评估，案涉房屋装修赔偿
达10768元的事实；被告已收取案涉房屋装修赔偿10768元的事
实。被告该证据的三性都有异议，被告从来没有收到装修赔偿
款10768元的事实。
3、证明，证明原某于2009年12月10日将案涉房屋钥匙交
予拆迁对负责人，搬出案涉房屋的事实；被告需退还原某1个
月21天房租的事实；被告需退还原某租金1000元的事实。被告认为证明的形式不符要件，证人没有出庭接受质证；且被告也
没有拿到过钥匙；房东不是按度数来收取，是一个月100元，
是以登记收取为准，对于证人张某，被告与他从来没有租赁关
系，也不知道他是谁，不能证明什么。
4、证明（复印件），无原件。被告对证据的形式有异议
，认为应当出具原件，我方不知道有这个证明。
被告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：
1、证明，证明卤味店在折迁中没有得到拆迁补偿。
2、证明，证明原某的店没有交钥匙，且将店转租给了他
人开仓前羊肉店，并且至今拒绝交该房钥匙。
3、照片，证明涉案房屋还在营业。
对被告提供的证据1和2，原某认为村里盖的章不算，对
证据3，认为被告没有证据证明是原某转租的。
原某申请证人孙某、邢某出庭。
证人孙某陈述曾租住被告的房屋约二年时间，是先付租
金后租房，未与被告签订租房协议，房租每月支付350元，每
月付一次，水费每人5元，电费抄表计算，证人支付房租费以
及水电费，被告均未出具收条。证人陈述不认识被告代理人陈
乙。
证人邢某陈述曾从2009年4月15日起租住被告房屋，先
交房租后住，每月支付房租280元，在支付房租和水电费时，
被告不出具收条，证人陈述不认识被告代理人陈某。
原某认为证人与原某没有利害关系，证言是真实合法的
，在杭州大部分租房是先交房租再使用，按惯例是不打收条的，可以证明原某已向被告交纳2009年2月1日到2010年1月31日
的房租。
被告认为两位证人没有办法证明与被告是承租关系，证
人也不知道被告在向原某收取租金时有无出具收据；原、被告
之间关系特殊，有租赁协议书的，而两证人是没有的。原某每
月不是不交房租，而是少交房租，对于后面拖欠的二个月房租
，证人证言也不能证明原某没有拖欠，拖欠是拆迁的原因，而
不是被告同意拖欠。
因原某申请本院调查，本院宣读并出示对邹某某、对梅
某的调查笔录，出示被拆迁的瓦窑头54号房屋平面图。
原某调查笔录及平面图三性均无异议，认为调查笔录上
的拆迁时间是2009年12月7日，拆迁后不需要向被告交房租金
，原某所交的租金应退还。
被告对调查笔录及平面图的三性无异议，认为根据调查
笔录，原某的第二项诉讼请求无依据。
根据当事人提供的证据，经当庭质证，本院认证如下：
对原某提供的证据1，原某对真实性合法性无异议，但对
证明对象有异议，本院对真实性、合法性予以采信，对证明对
象，需结合案件事实认定。对原某提供的证据2，被告对三性
有异议，结合本院对梅某的调查笔录，不予采信。对原某提供
的证据3，原某有异议，因被告将承租房屋钥匙直接交拆房队
，结合本院对邹某某的调查笔录，予以采信。对原某提供的证
据4，系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予采信。
对被告提供的证据1，原某对证明不清楚，认为村里盖的章不认可，结合本院的调查笔录，对被告提供的证据1予以采
信；对证据2，结合本院调查笔录，不予采信；对证据3，因原
告已将出租房屋钥匙交拆房队，与原某没有关联性，故对被告
提供的证据3不予采信。
对证人孙某、邢某的证言，两证人陈述是证人租房的
情况，被告证人所交房租、水电费未出具收条，对收取小金额
的金钱不出具收条，符合根据通常的交易习惯，故本院对被告
收取小金额不出具收据的事实，予以采信。
根据上述予以采信的证据及当事人陈述，本院确认事实
如下：
原、被告于2008年8月21日签订房屋租赁协议书一份，协
议约定：“甲方（即被告）将瓜山社区瓦窑头54号的营业用房
一间出租，承租期为壹年，每月租金2000元，一年租金为2400
0元，实行先付款后租房的原则，合同生效后乙方（即原某）
付清一年房租24000元，房屋的租期从2009年2月1日至2010年1
月31日止”。协议注明2008年7月至2009年1月31日的房租费已
付。协议对水电费的支付、续租、停租、转租以及拆迁作了约
定，协议还约定：“如在租期未满，房屋如与（应为遇）国家
征用拆迁，乙方（即原某）无权干涉（乙方装潢的归乙方）损
失和征用拆延（应为迁）费归甲方（即被告）所有，乙方未租
到的房款，甲方退还乙方房款（不满1个月的按天计算）”。
因原某系从原房屋承租人接手，被告在2008年8月19日收取王
贤芳的押金1000元，出具收据，权利也转让给原某，被告也予
以认可。合同签订后，原某经营饭店，根据被告自认，共收到原某租金14400元。原某承租的房屋系违章建筑，面积为30.95
平方米，原某所有的合法建筑及违章建筑在2009年下半年拆迁
，原、被告对停租事宜协商不成，原某在2009年12月10日将承
租房屋的钥匙直接交拆房队后，搬出承租房屋。
被告在拆迁过程中，原某拥有的合法建筑面积是282平方
米，违章建筑面积是717.58平方米，对违章建筑中的282平方
米的殊残值补偿是每平方米500元，其余违章面积的残值补偿
是每平方米30元，对违章建筑共补偿154068元，拆迁部门对违
章建筑内的装修未评估补偿。
另被告在日常收取较小金额的水电费、房租费时不出具
收据。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议，是双方的真
实意思表示，均应依约履行。现原某在租赁期间未满，因遇拆
迁，按合同约定情况，应终止合同，双方在事实上已在2009年
12月10日解除合同，被告应返还原某押金1000元。被告主张的
原某将房屋转租给仓前羊肉店，因原某已在2009年12月10日将
房屋钥匙交拆房队，故被告的主张缺乏依据，本院不予支持。
原某以被告对两证人的房租费收取来类推已支付被告一年的租
金24000元，不符合交易习惯，通常的交易习惯是对收取小金
额不出具收据，而对收取大金额出具收据，因两证人每月所交
费用较小，且无租房协议，而原、被告之间有租赁协议，对10
00元的押金也出具收据，故本院对原某已支付被告水电费，被
告未出具收据，予以支持，而原某主张已一次性支付24000元
租金，缺乏依据，不予支持。对被告自认的收到14400元的租金，因原某无证据证明已支付24000元，对被告的自认予以采
信，故原某尚应支付到2009年12月10日前不足的租金。被告反
诉要求原某支付2009年11月1日后拖欠的房租，应视为对原某
在2009年11月1日之前减少支付租金认可，故原某应支付拖欠
被告2009年11月1日至2009年12月10日的租金，约为2667元。
原某为经营饭店，确有装修，因拆迁给原某造成了损失，被告
应适当补偿，原某主张的装修补偿要求偏高，本院酌情认定按
每平方米30元×30.95平方米＝928.5元进行补偿。依照《中华
人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十一
条的规定，判决如下：
一、原告孙甲与被告陈甲签订的房屋租赁协议于2009年1
2月10日起解除。
二、被告陈甲返还原告孙甲押金1000元。
三、被告陈甲支某某告孙甲装修补偿款928.5元。
四、原告孙甲支付被告陈甲拖欠的租金2267元。
五、驳回原告孙甲的其他诉讼请求。
六、驳回被告告陈甲的其他诉讼请求。
本诉案件受理费180元，减半收取90元，由原告孙甲负担
40元，被告陈甲负担50元；反诉案件受理费减半收取25元，由
原告孙甲负担25元。
上述原、被告支付金钱的义务，均在本判决生效之日起
十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，
应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规
定，加倍支付延期履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本一份上诉于杭州市中级人民法院，并向杭
州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉
的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上
诉期满后仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人
民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市
中级人民法院；帐号：12×××68）。
审 判 员 邵永强
二〇一〇年三月二十三日
代书记员 鲁滟华