湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0202民初506号
原告：黄石市城市建设投资开发公司，住所地黄石市磁湖东路28号，组织机构代码证代码71460238-8。
法定代表人：谈国华，董事长。
委托代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。
被告：黄石港区至尊九七酒吧，住所地黄石市磁湖天地**栋，注册号420202600250492。
经营者：张雪。
原告黄石市城市建设投资开发公司诉被告黄石港区至尊九七酒吧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由审判员周雷刚担任审判长，与人民陪审员傅靖宏、李乔乔组成合议庭，于2016年9月26日公开开庭进行了审理。原告黄石市城市建设投资开发公司委托代理人张顺到庭参加了诉讼，被告黄石港区至尊九七酒吧经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，根据湖北省高级人民法院2015年9月21日作出的（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，确认从2014年9月3日起，武汉中天力商业管理有限公司与原告签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已解除。该判决生效后，原告于2015年11月23日书面通知被告，原告已依法承继了武汉中天力商业管理有限公司与被告之间租赁合同的权利义务，告知被告合同的权利义务继续按原合同履行，同时告知其欠付的水电费为33306.1元，拖欠的租金共10个月计267852元，并告知被告，在接到通知后5日内按以上欠款数额交清所欠租金，如逾期未交纳，原告将视为被告违约，按照合同约定，原告有权单方终止合同。被告收到该通知后，一直无正当理由拒付租金和代垫的水电费，现被告人去楼空，原告遂诉至法院请求：1、判令被告立即支付欠缴的水费1153.2元和电费32152.9元，合计33306.1元（从2015年1月17日起至2015年12月17日止）；2、判令被告支付拖欠的租金267852元（从2015年2月23日起至2015年11月23日止），并承担从2015年11月24日起至2016年3月28日止的占用费107140.8元；3、判令被告向原告支付违约金97991.7元，计算方式（33306.1元＋374992.8元）×24%；4、确认双方租赁合同关系于2015年12月8日终止；5、由被告承担本案诉讼费用。
原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：
证据一，原告营业执照、组织机构代码证。证明原告的主体资格。
证据二，被告身份证复印件、企业基本信息。证明被告的主体资格。
证据三，通知书。证明原告依法承继了原租赁合同的权利义务，并及时告知了被告违约的法律后果。
证据四，《黄石环磁湖商铺租赁合同书》。证明被告与武汉中天力商业管理有限公司存在租赁合同关系。
证据五，湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书。证明原告与武汉中天力商业管理有限公司之间的租赁合同已于2014年9月3日解除，原告取得了原租赁合同权利义务。
证据六，《接受案件回执单》。原告因催讨租金向被告主张权利，但被告未经通知即关门。
证据七，《通知》及缴费凭证。证明被告拖欠水、电费的金额。
被告黄石港区至尊九七酒吧未向本院递交书面答辩状，也未到庭参加诉讼，放弃了庭审过程中的相关权利。
对于原告提供的证据系原件，证明的内容与本案事实有关联性，证据的形式合法，内容真实。故本院对原告提供的证据予以确认。
经审理查明，2010年1月，黄石市发展和改革委员会以黄改发投资[2010]10号文核准了原告黄石市城市建设投资开发公司在本市磁湖东北岸建设景观工程。2010年10月18日，原告与武汉中天力商业管理有限公司签订一份《委托经营管理及物业租赁合同》，合同约定原告将“磁湖新天地”园区内的房屋（总面积约16963平方米）委托武汉中天力商业管理有限公司经营管理及租赁用于经营商业、旅游业、休闲娱乐业等，租期为15年，至2026年10月31日止。合同签订后，原告于2012年5月25日前陆续向武汉中天力商业管理有限公司移交了包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权。
2014年7月29日，武汉中天力商业管理有限公司与被告张雪签订一份《黄石环磁湖商铺租赁合同书》，合同约定，被告租赁商铺位置为磁湖东北岸“磁湖天地”园区内，楼号11栋，共两层，签约面积为525.2平方米；商铺仅用于被告用作经营酒吧“夜殿”品牌，如未经同意擅自超越双方约定的经营范围，被告将承担违约责任；租赁期限为3年5个月，从2014年8月16日起至2018年1月15日止，自合同生效之日起，武汉中天力商业管理有限公司将合同约定之物业按现状交给被告经营使用，并办理租赁物交接手续；物业租赁费起算日为2014年10月16日，从2014年8月16日起至2014年10月15日止免收租赁费；如被告在正常履行合同义务的前提下，合同到期前90天，被告如要求续租，应当以书面方式提出申请，在同等条件下，被告有优先承租权，否则合同到期即终止，被告无条件退还租赁物；合同解除或租赁期届满后七日内，被告应将合同项下的租赁物连同不可拆卸装修物及设施完整的无偿移交给出租方，出租方无需为此向被告支付任何费用，被告逾期未移交，留存在商铺内的物品视为其放弃该财产所有权，出租方有权处置被告留存在商铺内的全部物品并收回租赁物；合同签订三个工作日内，被告向出租方交纳履约保证金100000元，该履约保证金不计息，合同租期届满、被告在约定时间内将租赁物全部返还给出租方后，出租方在七个工作日内将履约保证金全额退还给被告，出租方返还履约保证金时，可以扣除被告应付而未付的租金、水电费、违约金、赔偿金及其他费用；租金从2014年10月16日起至2015年1月15日止为51元/月/平方米（含商业管理费），从2015年1月16日起至2018年1月15日止为72元/月/平方米（含商业管理费），租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金，如在15日内仍未足额交纳应付款的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理；商铺所发生的水、电、气等费用及相关经营税费均由被告自行承担，双方还对其他租赁事项进行了约定。合同签订后，武汉中天力商业管理有限公司按约将租赁物交付被告使用。
因原告与武汉中天力商业管理有限公司在履行双方签订的《委托经营管理及物业租赁合同》过程中发生纠纷，原告将武汉中天力商业管理有限公司起诉至黄石市中级人民法院，该案经过一审和二审，湖北省高级人民法院于2015年9月21日作出了（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书，判决确认了本案原告与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，本案原告收回了向武汉中天力商业管理有限公司移交的包括16栋建筑物（不包括“飞天白鹭”建筑约5000平方米）在内的园区经营权，本案原告并承继了武汉中天力商业管理有限公司与本案被告之间租赁合同的权利义务。
被告在承租过程中，因未按约交纳租金及水、电费，原告分别于2015年11月23日、2015年12月17日向被告发出书面通知书，要求被告履行义务，但被告一直未履行。截至原告起诉时止，被告共拖欠水费1153.2元、电费32152.9元（该水、电费原告已代被告缴纳），拖欠从2015年2月23日起至2015年11月23日止的租金267852元。
本院认为，武汉中天力商业管理有限公司与被告于2014年7月29日签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》没有违反法律、行政法规效力性禁止性规定，除违约金约定过高外应属合法有效。因湖北省高级人民法院（2015）鄂民二终字第00080号民事判决书确认了原告与武汉中天力商业管理有限公司签订的《委托经营管理及物业租赁合同》已于2014年9月3日解除，故原告从2014年9月4日起承继了武汉中天力商业管理有限公司与被告于2014年7月29日签订的《黄石环磁湖商铺租赁合同书》的权利义务，原、被告均应按该合同约定行使权利和履行义务。一、对于原、被告租赁合同关系的终止时间。根据合同约定，租赁期限为3年5个月，从2014年8月16日起至2018年1月15日止，租金按三个月交付，付款时间为每第三个月的第一个月10日前，如在15日内未足额交纳应付租金的，则视为被告根本违约，出租方有权单方终止本合同，并对被告按违约责任处理。而被告从2015年2月23日起便开始未交纳租金，故被告的行为已构成违约，原告按约有权单方终止合同，但原告在向本院提起诉讼前并未向被告作出明确的提前终止合同的意思表示，因此，双方租赁合同关系应从原告起诉时即2016年4月6日终止。二、对于被告拖欠租金、水电费的金额及是否承担占用费的问题。根据原告代缴水电费的清单及发票来看，被告从2015年1月17日起至原告起诉时止，共拖欠水费1153.2元、电费32152.9元，因该费用原告已代被告缴纳，故被告应将该费用支付给原告。另被告从2015年2月23日起便开始拖欠租金未付，按原告主张的每月租金26785.2元计算，被告应支付从2015年2月23日起至原告起诉即合同终止时间2016年4月6日止的租金374992.8元。对于原告主张的占用费计算至起诉时止，因原告对租赁合同终止时间计算错误，导致其计算了起诉时止的占用费，而双方的租赁合同终止时间为2016年4月6日，在此之前应计算租金而不应计算占用费，因此，本院对于原告主张占用费的诉讼请求不予支持。三、对于违约金的计算问题。根据租赁合同约定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，应按当次应付款总额的2%向出租方支付违约金。因双方在租赁合同中未约定水电费属于违约责任的范围，故被告拖欠的水电费不应计算违约金，而被告拖欠的租金应计算违约金。因双方合同约定的违约金过高，且原告未提交证明直接损失和可预期利益损失的相关证据，故本院按照中国人民银行同期贷款年利率的195%为标准计算违约金。因此，被告应支付从2015年11月23日起至2016年4月6日止的违约金，以月租金26785.2元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的195%为标准计算。对于履约保证金问题，因《黄石环磁湖商铺租赁合同书》系武汉中天力商业管理有限公司与被告签订，该履约保证金是否交纳在本案中无法核实，故被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告黄石市城市建设投资开发公司与被告黄石港区至尊九七酒吧的房屋租赁合同关系已于2016年4月6日解除。
二、被告黄石港区至尊九七酒吧于本判决生效后五日内向原告黄石市城市建设投资开发公司支付水、电费共计33306.1元、租金374992.8元，并支付违约金（以月租金26785.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的195%为标准从2015年2月23日起计算至2016年4月6日止）。
三、驳回原告黄石市城市建设投资开发公司的其他诉讼请求。
案件受理费8862元、公告费600元（两次），由被告黄石港区至尊九七酒吧负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币8862元，款汇湖北省黄石市中级人民法院；帐号：17×××18；开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行；地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 周雷刚
人民陪审员 傅靖宏
人民陪审员 李乔乔
二０一六年十一月十四日
书 记 员 肖 君