江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终4409号
上诉人（原审被告、案外人）:吴学荣，男，1952年8月7日生，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：王惠玲（系吴学荣妻子），女，1956年4月4日生，住连云港市赣榆区。
委托诉讼代理人：吴亮亮（系吴学荣长子），男，1981年4月26日生，住连云港市赣榆区。
被上诉人（原审原告、申请执行人）：李雪松，女，1963年1月29日，住连云港市赣榆区
委托诉讼代理人：李家静，江苏盈喆律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：孟庆渠，男，1952年8月16日生，住连云港市赣榆区。
上诉人吴学荣因与被上诉人李雪松、原审被告孟庆渠申请执行人执行异议之诉一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人吴学荣上诉称，请求查明事实，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定“吴学荣对案涉房屋不符合享有物权期待权的要件，其仅依据占有、使用案涉房屋的状态，不足以产生排除人民法院强制执行的效力”，这种认定缺乏事实和法律依据。一、涉案房屋虽然登记在孟庆渠名下，但孟庆渠早就卖给了张某，上诉人在2000年7月29日从张某手里购买该房屋，并付清全部房款，有双方房屋买卖契约和收条为证。上诉人买房后即入住至今。孟庆渠认为张某购买房产后就取得房屋的处置权，他无权干涉，实际上就是对张某转卖房屋的追认。二、上诉人入住后曾多次找张某、孟庆渠协商办理房屋过户手续，但该二人总是无法共同到办证机关，导致未能过户，过错在该二人，上诉人无过错。
被上诉人李雪松辩称，房屋登记在孟庆渠名下，而孟庆渠是被执行人，故我们有权要求执行孟庆渠名下房产。上诉人疏于行使自己权利，没有及时对房屋进行过户，其存在明显过错等，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。
原审被告孟庆渠称，我位于XX镇XX路丘地号418901的房屋于1998年4月23日因故出售给张某，售价11万元整，当日即交付完毕。赣榆法院执行局（2017）苏0707执异26号裁定书裁定中止执行，已经查明事实。我卖房以后一直没有回去过，吴学荣家找我多少年也找不到我，因此未过户的责任不是吴学荣造成的。为此，请求法院以事实为依据以法律为准绳驳回被上诉人的不当诉求。
原审法院经审理查明，李雪松与孟庆渠民间借贷纠纷一案，原审法院于2013年2月4日作出（2012）赣商初字第3680号民事判决书，判令孟庆渠于判决生效之日起十日内偿还李雪松借款2800000元及利息。判决生效后，孟庆渠未履行还款义务，李雪松依法向原审法院申请强制执行。在该案执行过程中，原审法院于2015年3月20日作出（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定，裁定查封被执行人孟庆渠所有的位于连云港市××××东关村房屋（地号为418091）。查封后，吴学荣以在查封前购买房屋且居住使用为由，提出执行异议，要求停止对（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定的执行。原审法院组织听证后认为案外人吴学荣对涉案房屋享有的权利能够排除执行，其异议理由成立，于2017年4月24日作出（2017）苏0707执异26号执行裁定书，裁定中止原审法院（2014）赣复执字第0333号案登记在被执行人孟庆渠名下的位于连云港市××××东关村房屋的执行。裁定送达后，申请执行人的李雪松对裁定结果不服，在法定期限内提起执行异议之诉。
案涉房屋位于原××××东关村，房屋登记所有权人为孟庆渠，于1997年10月21日取得《房屋所有权证书》，证书号为赣青私字第XXX号，地号为418091。房屋占用的土地性质为国有土地，使用权人为孟庆渠，于1994年9月8日取得《国有土地使用证》。1998年4月23日，孟庆渠与案外人张某签订《房屋契约》，以11万元价格将案涉房屋转让给张某，并将房产证、土地使用证一并交给张某。张某在未有办理产权过户手续的情况下，于2000年7月29日以112600元的价格将案涉房屋转让给吴学荣，双方签订《房屋契约》，并将房产证、土地使用证、契税证一并交给吴学荣。在张某将房屋转让给被告前，张某向财政部门交纳2800元房屋契税，取得《房屋契证》一份，契证载明的承受人为吴学荣，原产权人为孟庆渠。吴学荣购买案涉房屋后占有使用至今，但一直未有办理产权过户手续。
原审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，转让房屋的所有权，除了法律另有规定的情形外，只有在办理变更登记后才能取得。案涉房屋在原审法院查封前仍登记在孟庆渠名下，在未依法办理变更登记的情况下，证人张某及吴学荣依法均不能取得房屋的所有权。虽然吴学荣未取得房屋所有权，但如果其因合同而对案涉房屋享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。关于不动产物权期待权的保护条件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了具体规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记。”依据上述规定，执行案件的案外人即买受人对法院采取强制执行措施的不动产享有物权期待权，必然同时符合以上四个要件，且缺一不可。第一个要件规定的在人民法院查封前签订合法有效买卖合同的主体应为买受人和被执行人即不动产的登记所有权人。因为，只有出让人系不动产的所有权人时，其转让财产的行为才系有权处分，买受人在已经依照合同履行了义务的情况下，其预期物权才能依据双方签订的合同确定无疑地变动到其名下。如果不动产的买卖合同系买受人与非登记所有人签订，往往会涉及到无权处分的问题，在未取得登记所有权人追认的情况下，不动产的所有权不能确定无疑地变动到买受人名下，买受人依据双方签订的买卖合同，仅能享有要求相对人承担违约赔偿或损害赔偿的债权请求权，对合同标的物的物权期待权依法不能成立。此外，第三个要件中规定在未付清全部价款的情况下，买受人应将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，这也说明了买受人尚未支付的价款应为被执行人享有的合法债权，即买受人与被执行人之间应存在直接的债权债务关系，否则执行法院无权要求买受人将不属于被执行人享有的债权交付执行，以清偿被执行人的债务。吴学荣签订买卖合同及支付购房款的相对人均系案外人张某，而非房屋的登记所有权人孟庆渠，而且在法院查封前，双方的买卖行为也未得到孟庆渠的追认，因此，吴学荣对案涉房屋不符合享有物权期待权的要件，其仅依据占有、使用案涉房屋的状态，不足以产生排除人民法院强制执行的效力。
综上所述，吴学荣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，李雪松要求对案涉房屋继续执行的请求成立，原审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决，准予对（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定书查封的登记在被执行人孟庆渠名下位于连云港市××××东关村房屋（地号为418091）的执行。
本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实相同，一审判决列举的证据均经庭审举证、质证，一审法院对证据的审查意见正确，本院依法予以确认。
本院认为，本案的焦点问题是吴学荣对登记在孟凡渠名下的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，吴学荣提出的排除对涉案房屋执行的主张符合上述四种情形。首先，1998年4月23日，孟庆渠通过与案外人张某签订书面的房屋买卖合同，将其名下的涉案房屋转让给张某，其后2000年7月29日，张某与吴学荣签订有书面房屋买卖合同将涉案房屋转让给吴学荣，且孟凡渠对张某与吴学荣之间的房屋买卖行为亦予追认，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋买卖合同虽未办理物权登记，但不影响其效力。而原审法院对涉案房屋的查封系依据2015年3月20日作出（2014）赣复执字第0333-1号执行裁定，查封时间在涉案房屋买卖合同签订之后。因此在人民法院查封之前涉案方已就本案诉争的房屋签订合法有效的书面买卖合同。其次，根据当事人的陈述及2017年该案执行异议审查过程中法官的现场勘查、调查，吴学荣于2000年入住涉案房屋至2017年已有17年之久。且其子在该房屋内结婚居住至2017年已有8年之久。因此，在人民法院查封之前吴学荣已合法占有涉案房屋。再次，张某在1998年以11万元价格从孟庆渠处受让涉案房屋后，于2000年7月29日以112600元的价格将案涉房屋转让给吴学荣，根据当事人的陈述及张某的证言可以证实，吴学荣已向张某支付全部房屋价款112600元。最后，吴学荣在购得涉案房屋后之所以未办理过户登记手续，是因无法联系到孟凡渠协助办理过户登记这种非其所能控制的客观障碍导致的。综上，吴学荣的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。另外，涉案房屋转让行为发生在孟凡渠与李雪松民间借贷纠纷前，李雪松也没有提供证据证明吴学荣与张某、孟凡渠之间的房屋买卖行为存在恶意串通逃避执行的情况，涉案房屋在李雪松与孟庆渠的民间借贷行为发生之前即已不是孟庆渠的责任财产，涉案房屋对吴学荣而言具有保障其生活居住的功能，吴学荣对涉案房屋享有的权益足以排除基于李雪松对孟凡渠的金钱债权而引起的对涉案房屋的强制执行。原审法院认为吴学荣对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并准予执行涉案房屋不当，本院予以纠正。
综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初4799号民事判决；
二、驳回李雪松的诉讼请求。
一审案件受理费7300元，二审案件受理费7300元,由李雪松负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李作超
审 判 员 李红梅
审 判 员 胡海涛
二〇一八年二月二十二日
法官助理 乔永礼
书 记 员 于学金
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。