广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1369号上诉人（原审被告）：张凤萍，女，汉族，1970年6月22日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区盈达资产经营有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：吴钰涛。委托诉讼代理人：何继锋，广东华法律师事务所律师。上诉人张凤萍因与被上诉人佛山市禅城区盈达资产经营有限公司（以下简称盈达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初8641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法于2017年2月20日立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张凤萍上诉请求：1.撤销一审判决，并予以改判;2.本案的一、二审诉讼费用由盈达公司承担。事实与理由：1.一审法院以简易程序审理此案，严重违背我国民事诉讼法第一百五十七条之规定，程序违法。2.一审判决认定事实错误。盈达公司所提供的《租赁合同》证据不能作为单独证据，以独立证明张凤萍与盈达公司存在租赁物之债。因为租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。《租赁合同》签订之后，不一定必然发生租赁物之债。盈达公司所提供的2015年1月至9月佛山市大某农副产品配送有限公司缴付租金电子发票记帐单;2014年12月至2015年8月佛山市大某农副产品配送有限公司缴付水电费收据9张的证据均与本案无关。因为付款人是佛山市大某农副产品配送有限公司，该公司与张凤萍是两个不同的主体。佛山市大某农副产品配送有限公司于2007年7月30日己注销，己注销即等同死亡，盈达公司拟以佛山市大某农副产品配送有限公司的证据向其追讨收款，无法得到法律保护。张凤萍于2011年3月1日已向盈达公司办理好租赁物移交的相关手续，由盈达公司预先拟定，并授权霍某经理(当时担任盈达公司资产经营部经理)与张凤萍根据协议内容，一项一项内容地验收确认无误后由霍某经理和张凤萍在协议书上签名。本协议同时是一份租赁合同终止、租赁物移交确认凭证。因此，自2011年3月1日后盈达公司所发生的债权债务与水电租金等费用均与张凤萍无关。盈达公司于2011年3月1日与佛山市粤某冷气机电工程有限公司签订《租赁合同》，张凤萍作为佛山市粤某冷气机电工程有限公司的担保人。由于佛山市粤某冷气机电工程有限公司有拖欠盈达公司的水电租金，张凤萍作为担保人，出于避免会引起自身的经济利益的损失，多次协助盈达公司向佛山市粤某冷气机电工程有限公司追讨水电租金。一直没有结果。张凤萍出于保护自身利益和保证人义务，于2015年12月25日发出《解除租赁合同的通知书》，目的在于强逼佛山市粤某冷气机电工程有限公司必须履行与盈达公司签订《租赁合同》里面的内容要求，履行向盈达公司缴交水电租金。综上，不管案涉《租赁合同》是否有效，其租赁合同纠纷均与张凤萍没有任何关系。因为，佛山市粤某冷气机电工程有限公司是履行合同的承租人，九年来一直占有和使用此租赁物，根据合同法相关法律规定盈达公司如果对《租赁合同》有异议，则应当在一年内提出异议，否则盈达公司等同放弃自己的权利，由此产生的法律后果自己承担。被上诉人盈达公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。盈达公司向一审法院起诉请求：1.判令张凤萍向盈达公司支付拖欠的2015年10月1日至2016年7月31日的租金（租金标准：24290.8元/月）共计242908元；2.判令张凤萍向盈达公司支付拖欠的2015年9月1日至2016年7月31日的电费44366.4元及水费3501.5元；3.判令解除盈达公司、张凤萍双方的租赁合同关系，张凤萍立即搬出并返还盈达公司位于佛山市禅城区张槎青柯白草岗的土地、厂房；4.判令张凤萍按照每月24290.8元的标准向盈达公司支付2016年8月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占用费。5.张凤萍承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明:盈达公司（出租方、甲方）与张凤萍（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：“第一条租赁标的物的名称、位置、面积与用途。1、甲方百草岗土地、厂房（出租标的物）位于佛山市禅城区石湾陶瓷批发市场，租赁面积为4015平方米，建筑物面积见附后平面图。2、租赁用途：乙方承租甲方上述土地、厂房作肉类蔬菜加工场地使用。第二条租赁期限。租赁期共壹拾贰年，甲方从2005年8月18日起将租赁物交付乙方使用，至2017年10月31日收回。第三条租金计算和租金交纳期限。1、经甲乙双方协商，甲方同意从合同签订日起至2005年10月1日止为乙方筹建时间，期间免收租金。2、缴交租金时间以四年为一期，分三期缴交。第一期租金每月每平方米5元，共计月租金20075元。以后每期租金在上一期租金的基础上逐期递增10%。3、租金按租用日期起计，每月结算一次。首月租金从合同签订日起交付，其后每月租金在当月10号前交纳。乙方每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。第四条履约保证金。为保证合同的履行，乙方应于合同签订之日交付履约保证金50000元给甲方。……第六条出租人与承租人变更。……2、乙方如因经营需要，将租用财产转租给第三方使用，须事先征得甲方的书面授权同意。第七条违约责任。（一）乙方违约责任。乙方如有下列行为之一，则视为乙方违约，甲方有权解除本租赁合同，并处没收乙方履约保证金，同时收回租赁物。若造成甲方经济损失的，则乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任：1、乙方逾期十天未按本合同规定缴交租金的；……第八条水电费用。甲方向乙方提供现有供水容量和100千伏安的用电容量。租赁期内的水电费及维修费用全部由乙方负责。如需增加水电容量，由乙方负责全部费用，甲方协助办理。租赁期满后，其所增加的容量无偿留给甲方。……”，盈达公司在上述合同落款甲方处盖章确认，张凤萍在上述合同落款乙方处签名确认。2015年1月5日至2015年11月9日期间，盈达公司开具收据确认收到案外人佛山市大某农副产品配送有限公司交纳的2014年12月至2015年8月的水费及电费；盈达公司出具的电子发票记账清单显示案外人佛山市大某农副产品配送有限公司已支付了2015年1月份至2015年9月份的租金。2015年12月25日，张凤萍向案外人佛山市粤某冷气机电工程有限公司及刘某发出《解除租赁合同的通知书》，主要内容为：“按照贵我双方签订的《租赁合同》，将位于白草岗土地、厂房出租给贵司作生产、经营使用。自2012年至今，你连续拖欠租金及水电费数月，经我方多次催收仍拒绝支付。严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。根据租赁合同的约定，出租方有权解除本租赁合同，收回租赁物。我方现通知你自2015年12月25日起同时解除双方签订的上述地址租赁合同关系，收回租赁物。限你自租赁合同解除之日起至2015年12月31日内，将租赁物内属于贵司的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作你方放弃财物所有权及其他处分权利，我方有权将其作为废弃物处理。”。2015年11月30日至2016年10月11日期间，盈达公司已向广东电网有限责任公司佛山供电局交纳了涉案青柯白草岗2015年9月1日至2016年9月期间的电费；2015年9月11日至2016年10月12日期间，盈达公司已向佛山市水业集团有限公司市区供水分公司交纳了2015年8月4日至2016年10月4日期间的水费。2016年8月3日，一审法院作出（2016）粤0604民初6099号《民事调解书》。另查明，涉案佛山市禅城区张槎青柯白草岗的土地使用权人为盈达公司，地类用途为工业用地。还查明，案外人佛山市大某农副产品配送有限公司的住所为涉案禅城区张槎青柯白草岗，投资者为张凤萍及案外人张某甲，成立日期为2005年12月1日，注销日期为2007年7月30日。注销原因：股东、股东会、股东大会决议解散，因为开业以来，费用支出较大，造成亏损，加上纳税额过大，无法承担，公司决定解散。一审法院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同相对方问题，结合一审法院上述查明的事实并综合分析本案案情，张凤萍虽抗辩提出自2011年盈达公司授权霍经理与张凤萍签订协议书起，张凤萍与盈达公司之间的租赁合同已终止，涉案厂房及土地的承租方已变更为案外人刘某，2011年之后张凤萍只是作为担保人并以张凤萍名义向盈达公司交纳租金及水电费。但盈达公司对此并不确认，张凤萍亦未提供有效的证据予以佐证，张凤萍该抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于涉案合同效力问题，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均系无效。据一审法院上述查明的事实可知涉案厂房及土地没有相关报建手续，故涉案合同属无效合同。合同无效后，作为合同相对方的张凤萍负有向盈达公司返还涉案厂房及土地的义务，对盈达公司诉请张凤萍返还涉案厂房及土地，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于盈达公司诉请张凤萍支付从2015年10月1日计算至实际交还涉案场地的占用费，张凤萍实际占有使用涉案厂房及土地，根据《最高人民法院关于审判城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，张凤萍应参照双方约定24290.75元/月的标准向盈达公司支付涉案厂房及土地的占用费，庭审中，盈达公司主张张凤萍交纳租金至2015年9月，张凤萍未提出相反的证据予以反驳，一审法院确认盈达公司主张张凤萍欠费的时点，故截至2016年10月，张凤萍应向盈达公司支付2015年10月至2016年10月涉案厂房及土地的占用费共计315779.75元（24290.75元/月×13个月）。合同无效，盈达公司应向张凤萍返还履约保证金50000元，盈达公司同意在本案中冲抵欠费，故张凤萍应向盈达公司支付2015年10月至2016年10月的厂房及土地占用费为265779.75元。盈达公司主张张凤萍欠交2015年9月1日至2016年7月31日的水电费，张凤萍未提供相反的证据予以反驳，一审法院对盈达公司主张张凤萍欠交水电费的时段予以确认，另，盈达公司已提供的张凤萍未交水电费明细表显示了涉案厂房及土地相应的抄表计费记录及计费方式，同时盈达公司亦提交相应的发票联证实盈达公司已代张凤萍垫付涉案厂房及土地2015年9月1日至2016年7月31日的水电费具体数额，且盈达公司主张的计收方式符合双方约定，张凤萍亦无举证证明该计收方式及结果存在不合理之处，故一审法院予以支持。经查，涉案厂房及土地2015年9月1日至2016年7月31日产生的水费为3501.53元及电费为44366.40元，张凤萍应向盈达公司支付上述水电费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决：一、确认盈达公司与张凤萍就位于佛山市禅城区张槎青柯白草岗厂房及土地签订的《租赁合同》无效；二、张凤萍于判决发生法律效力之日起十日内，向盈达公司返还位于佛山市禅城区张槎青柯白草岗厂房及土地；三、张凤萍于判决发生法律效力之日起十日内，向盈达公司支付2015年10月至2016年10月的厂房及土地占用费265779.75元，2016年11月1日起至张凤萍实际返还涉案厂房及土地之日止的场地占用费按照24290.75元/月的标准计算；四、张凤萍于判决发生法律效力之日起十日内，向盈达公司支付2015年9月1日至2016年7月31日产生的水费3501.53元及电费44366.40元，合计47867.93元；五、驳回盈达公司的其他诉讼请求。如果张凤萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务和返还涉案厂房及土地的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息并支付迟延履行金。案件受理费2831元，由张凤萍负担。二审期间，上诉人张凤萍向本院提交新证据即照片三张，拟证明张凤萍不是案涉场地的实际使用人。经核查，本院认证如下：在无其他相关证据予以佐证的情况下，该照片不足以证实张凤萍主张的待证事实，故本院对该证据的证明力不予采信。被上诉人盈达公司未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案二审的上诉争议焦点系:1.一审法院适用简易程序审理本案是否属于适用程序错误；2.张凤萍应否向盈达公司支付案涉土地、厂房的占有使用费及相应水电费。首先，关于一审法院适用简易程序审理本案是否属于适用程序错误的问题。张凤萍上诉主张本案不符合适用简易程序审理的案件范畴，一审法院适用简易程序审理本案属于适用程序错误。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第二百五十六条规定，民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实;权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者;争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。第二百五十七条规定，下列案件，不适用简易程序：(一)起诉时被告下落不明的;(二)发回重审的;(三)当事人一方人数众多的;(四)适用审判监督程序的;(五)涉及国家利益、社会公共利益的;(六)第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的;(七)其他不宜适用简易程序的案件。就本案而言，一方面，本案并不属于法定不适用简易程序审理的案件类型；另一方面，根据本案现有证据，本案事实基本清楚，权利义务关系基本明确，双方当事人的争议亦主要是围绕基本的租赁关系事实而展开，故一审法院根据本案具体案情决定适用简易程序审理本案，符合法律关于简易程序审理案件之规定。张凤萍的该项上诉主张缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于张凤萍应否向盈达公司支付案涉土地、厂房的占有使用费及相应水电费的问题。本案中，张凤萍上诉主张盈达公司提供的佛山市大某农副产品配送有限公司缴付租金的电子发票记账单与其无关，该证据不能证明张凤萍与盈达公司之间存在租赁合同之债；张凤萍已经将案涉物业的承租权转让予案外人刘某，且有盈达公司授权的其员工霍某所签协议为证。对此，本院认为，基于如下的几点理由，张凤萍的该项上诉主张事实及法律依据均不充分，其主张不能成立：第一，本案中，盈达公司基于其与张凤萍签订之《租赁合同》所存在的租赁合同法律关系之事实，要求张凤萍支付本案尚欠租赁物占有使用费。由此可见，案涉租赁合同合同的主体是盈达公司及张凤萍，尽管案涉合同因违反法律强制性规定而属无效合同，但盈达公司仍可依据合同相对性原理，要求作为合同相对方的张凤萍对案涉合同所涉义务承担相应的责任。至于张凤萍主张盈达公司提供的佛山市大某农副产品配送有限公司缴付租金的电子发票记账单与其无关的问题，本院认为，在案涉租赁合同履行期间，案外第三人向作为出租人的盈达公司交纳占有使用费的行为，不能直接改变张凤萍属于案涉租赁合同法律关系中相对人之地位，其作为合同相对方，按照法律规定应承担的尚欠租赁物占有使用之支付义务不得免除。第二，在张凤萍所据以主张案涉合同的租赁权益已经转让予案外人刘某的唯一证据，即由本案盈达公司作为甲方、张凤萍作为乙方、佛山市粤某冷气机电工程有限公司作为丙方的《协议书》，该协议书名为三方协议，却并没有作为主要租赁权益及义务承接方佛山市粤某冷气机电工程有限公司的签名或盖章，亦没有出租方盈达公司的公章，仅有盈达公司原职工霍某的签名，但张凤萍未提供相关任何证据证明霍某签署上述《协议书》的行为系经过权利人盈达公司的授权或者同意，且盈达公司在诉讼中亦明确对于霍某上述之行为不予追认，故该证据因具有重大疵瑕而不能作为有效证据证明相关事实。根据民事诉讼活动中“谁主张，谁举证”之原则，张凤萍应对其上诉主张承担举证不能之法律后果，故一审判决判令张凤萍应支付尚欠租赁物占有使用费及相关水电费，具有充分的事实和法律依据，本院予以维持。综上，张凤萍的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6005元，由上诉人张凤萍负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年五月二十二日书记员  陈敏仪