湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂恩施民初字第01401号
原告王力飞（反诉被告），居民。
委托代理人（特别授权）李天泉，湖北硒都律师事务所律师。
被告郑世艳（反诉原告），居民。
委托代理人（特别授权）黄志敏，湖北正典律师事务所律师。
原告王力飞诉被告郑世艳租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月29日立案受理。诉讼中被告郑世艳提起反诉，经审查本院立案受理。依法由审判员郭韶华适用简易程序于2014年7月2日、7月15日两次公开开庭合并进行了审理。原告王力飞及其委托代理人李天泉、被告郑世艳的委托代理人黄志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王力飞诉称，原、被告于2012年4月19日签订《门面及其场地租赁合同》，被告作为出租方将其所有的门面及其场地租赁给作为承租方的原告用于经营车辆美容、装饰，租赁期间为2012年4月20日至2015年4月19日，同时原告向被告支付50000元保证金，双方均依法履行租赁合同。2014年2月27日，涉案的租赁门面及场地被恩施市舞阳坝街道办事处征收，致使原告无法继续营业，原、被告签订的《门面及其场地租赁合同》无法继续履行。原告多次找被告解除合同，退还保证金50000元，遭到被告无理拒绝。现请求判决原、被告解除租赁合同，被告退还原告履约保证金50000元，并承担本案诉讼费用。
原告王力飞为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《门面及其场地租赁合同》原件一份，证明原、被告存在租赁合同关系，双方约定原告向被告交纳履约保证金50000元。
证据二、收�原件一份，证明原告向被告交纳了履约保证金50000元。
证据三、侯兵（被告郑世艳之夫）出具的便条原件一份，证明截止到搬家时，原告欠被告水费1780元、电费1400元，共计3180元。
被告郑世艳答辩并反诉称，原告所诉事实及理由基本属实。《门面及其场地租赁合同》第四条明确约定：若国家征收涉及到乙方（原告）投入的装修费用为乙方所有，但房屋补偿及其他归甲方（被告）所有。2014年2月27日，涉案租赁房屋及场地被恩施市舞阳坝街道办事处征收，原告将包括房屋在内的补偿款145329.50元全部领走。原告在经营期间尚欠被告水电费3800元。请求判决原告支付被告补偿款141529.50元、水费及电费3800元，合计145329.50元，并承担全部诉讼费用。
被告郑世艳为证明其抗辩理由及反诉请求，向本院提交了如下证据：
证据一、《门面及其�地租赁合同》复印件一份，证明原告应给被告房屋补偿款141529.50元。
证据二、原告与恩施市舞阳坝街道办事处签订的《房屋征收补偿安置协议书》、《房屋征收补偿明细表》及恩施州诚信装饰工程造价评审有限公司（以下简称诚信造价评审公司）《定案汇总表》复印件各一份，证明原告领取了应归被告所有的征收补偿款141529.50元；恩施市舞阳坝街道办事处给原告补偿了经营损失15万元，原告关于《门面及场地租赁合同》的期待利益已经完全实现。
证据三、侯兵（被告郑世艳之夫）与恩施市舞阳坝街道办事处签订的《房屋征收补偿安置协议书》复印件一份，证明签订该协议时被告不在场。
证据四、结婚证复印件一份，证明侯兵与被告系夫妻关系。
原告王力飞对反诉辩称，补偿款141529.50元属于装饰款部分，理应由原告享有。同�在征地补偿时，对于涉案门面、房屋、占地以及装饰部分均予以明细，原、被告双方均予以认可，然后恩施市舞阳坝街道办事处才分别于原、被告签订征收协议并进行补偿。双方不存在争议，更不存在原告领取被告款项的情况。请求驳回被告郑世艳的反诉请求。
经庭审举证、质证，关于原告提交的证据，被告对其真实性及证明目的均无异议。关于被告提交的证据一，原告对其真实性无异议，认为不能达到其证明目的。关于被告提交的证据二，原告对其真实性无异议，认为《定案汇总表》中绝大部分是装饰费用，诚信造价评审公司是对室内装饰部分进行定价的；恩施市舞阳坝街道办事处仅仅是对原告进行补偿而不是对整个经营损失进行补偿，因此不能达到其证明目的。关于被告提交的证据三，原告对其真实性无异议，认为家庭成员不同意是无法签订协议的�被告如果对协议内容有异议，应该采取相应的救济措施，但其并未采取措施进行救济，因此不能达到其证明目的。原告对被告提交的证据四无异议。
本院认证，原、被告提交的上述证据来源合法，具备客观性和关联性，本院予以确认。
经审理查明，2012年4月19日，原告（反诉被告）王力飞（承租方，乙方）与被告（反诉原告）郑世艳（出租方，甲方）签订《门面出租及其场地租赁合同》，其主要内容为：一、甲方同意把位于学院路207号一楼两间门面及其后面所有场地出租给乙方，后面场地（详见地形照片）在城管城建范围内允许乙方在场地搭建及门面改装，合同期满搭建部分归甲方所有，如果是两层就给乙方补偿15000元。其租金186000元／年，在合同约定的三年内不涨价。乙方需另外支付50000元履约保证金（保证金定于合同签订半年内支付给甲方�用于保证不欠水费、电费及房租在三年内不得违背本合同），合同到期后甲方将一次性不计息退还给乙方。二、租期自2012年4月20日起至2015年4月19日止。四、在租赁期内，若甲方单方终止合同（国家征收及有关政策不予许可和不可抗力因素除外，且甲方不承担任何责任），甲方需赔偿因终止合同给乙方所造成的损失。若国家征收涉及到乙方投入的装修费用归乙方所有，但房屋补偿及其他归甲方所有。基本费用：乙方承担在租赁期所发生的水、电等费用并按时向甲方交纳。五、合同期满，乙方退回门面时，甲方不负责乙方任何装修费。2012年10月24日，被告郑世艳出具收条收取了原告王力飞租房保证金50000元。
租赁期间，原告王力飞在其承租场地内搭建了钢架铝板洗车屋一处、钢架铝板屋两处（一层）。经恩施市舞阳坝街道办事处委托，诚信造价评审公司进行�场勘查并出具了《定案汇总表》，其中载明：工程名称为“恩施市施南古城拆迁工程（黄泥坝居委会）”，户主为郑世艳，租户为“王力飞、邓善燕”（原告王力飞称“邓善燕”应为邓喜燕，其与邓喜燕系夫妻关系）；装饰装修、零星砌体合计价格288127.36元；自建部分合价151831.69元（其中折旧金额10302.19元、工程实际造价141529.50元），其中（1）钢架铝板洗车屋价格30263.40元（折旧金额2017.56元、工程实际造价28245.84元），（2）钢架铝板屋价格72856.83元（折旧金额4857.12元、工程实际造价67999.71元），（3）钢架铝板屋价格32886元（折旧金额2192.40元、工程实际造价30693.60元），（4）钢架招牌价格8650元（折旧金额865元、工程实际造价7785元），（5）纱网遮阳棚价格921.60元（折旧金额92.16元、工程实际造价829.44元），（6）沉淀池价格1334.48元（折旧金额59.31元、工程实际造价1275.17元），（7）房屋脚下水泥砌体价格2403.94元（折旧金额106.84元、工程实际造价2297.09元），（8）垃圾池价格1268.45元（折旧金额1268.45元、工程实际造价56.38元），（9）水泥地槽价格1247元（折旧金额55.42元、工程实际造价1191.58元）。
2013年9月30日，案外人侯兵（被告郑世艳之夫，乙方）与恩施市舞阳坝街道办事处（甲方）签订《房屋征收安置补偿协议书》，其主要内容为：为支持辖区重点项目建设（项目名称为施南古城），推进施州新城区发展，依据恩施市人民政府《关于城市规划区集体土地房屋征收补偿安置方案》和有关法律规定，现就乙方黄泥坝居委会学院路的房屋征收安置补偿相关事宜签订协议，乙方正房总面积433.28平方米，乙方现有家庭人口3人（符合安置政策的人员为：侯兵、郑世艳、侯明雨），乙方房屋室内装饰装潢、附房部分及其他共计补偿1671194元等。
2013年12月27日（协议书载明时间），征收单位恩施市舞阳坝街道办事处（甲方）与被征收人“侯兵门店及洗车场租户”即原告王力飞（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，其主要内容为：为支持辖区重点项目建设（项目名称为施南古城），推进施州新城区发展，依据恩施市人民政府《关于城市规划区集体土地房屋征收补偿安置方案》和有关法律规定，现就乙方黄泥坝居委会学院路的房屋征收安置补偿相关事宜签订协议，乙方房屋室内装饰装潢、附房部分及其他共计补偿599159.05元（补偿明细见附表）。恩施市舞阳坝街道办事处与原告王力飞签字确认的《房屋征收补偿明细表》载明：项目名称为施南古城，户主姓名为“侯兵门店及洗车场租户王力飞”，装饰装修及附房部分（补偿标准以评估为准）补偿金额为439959.05元（装饰装修、零星砌体价�288127.36元，自建部分价格151831.69元），房屋搬迁费为1200元，修理机械搬出补损8000元，经营损失为150000元，合计599159.05元。该补偿款已由原告王力飞全部领取。
另查明，原告王力飞欠被告郑世艳水费1780元、电费1400元，合计3180元。
2014年5月28日，原告王力飞提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。诉讼中被告郑世艳提起反诉，请求判准前述反诉请求。原告王力飞称前述《定案汇总表》（自建部分）第（1）至（9）项“是临时性装修，不存在房屋”；被告郑世艳称《定案汇总表》（自建部分）第（1）至（3）项均系房屋，第（4）至（9）项不是房屋，但该设施在原告王力飞承租前就已经存在。本案经本院主持调解，原告王力飞要求被告郑世艳退还保证金50000元，不同意支付被告郑世艳房屋补偿款；被告郑世艳要求冲抵保证金50000元后，由原告王力飞另�支付房屋补偿款90000元。因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。
本院认为，原、被告所签《门面及其场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案所涉租赁物已经被依法征收，其合同已无实际履行可能，应予以解除，故被告郑世艳应当返还原告王力飞保证金50000元，原告王力飞应当支付被告郑世艳水费及电费3180元，对此双方均无异议。本案的争议焦点为，原告王力飞应否支付被告郑世艳房屋补偿款141529.50元。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，本院分析评判如下：
恩施市舞阳坝街道办事处与原告王力飞签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定恩施市舞阳坝街道办事处给承租户即原告王力飞补偿装饰装修及附房部分（补偿标准以评估为准）共计439959.05元（其中自建部分补偿151831.69元）。诚信�价评审公司为恩施市舞阳坝街道办事处出具了《定案汇总表》，其中载明原告王力飞自建部分补偿金额为151831.69元（折旧金额10302.19元、工程实际造价141529.50元），包括（1）钢架铝板洗车屋价格30263.40元（折旧金额2017.56元、工程实际造价28245.84元），（2）钢架铝板屋价格72856.83元（折旧金额4857.12元、工程实际造价67999.71元），（3）钢架铝板屋价格32886元（折旧金额2192.40元、工程实际造价30693.60元）等。恩施市舞阳坝街道办事处依据诚信造价评审公司《定案汇总表》（自建部分）给王力飞进行了补偿，《定案汇总表》（自建部分）第（1）至（3）项已经明确界定为房屋补偿。因此，原告王力飞提出其钢架铝板洗车屋一处、钢架铝板屋两处“是临时性装修，不存在房屋”，其理由不能成立。
本案所涉房屋及租赁场地被依法征收，恩施市舞阳坝街道办事处给原告王力飞补偿了装饰装修、零星砌体、自建部分、房屋搬迁费、修理机械搬出补损及经营损失，从结果来看原告王力飞已经实现其租赁合同目的。原、被告签订的《门面及其场地租赁合同》中，明确约定“甲方（郑世艳）同意把位于学院路207号一楼两间门面及其后面所有场地出租给乙方（王力飞），后面场地在城管城建范围内允许乙方在场地搭建及门面改装，合同期满搭建部分归甲方所有，如果是两层就给乙方补偿15000元”，“在租赁期内……若国家征收涉及到乙方投入的装修费用归乙方所有，但房屋补偿及其他归甲方所有”。原告王力飞、案外人侯兵（被告郑世艳之夫）分别与恩施市舞阳坝街道办事处签订《房屋征收补偿安置协议书》，并不影响被告郑世艳依照租赁合同约定向原告王力飞主张权利，原告王力飞亦未提供被告郑世艳放弃合同权利的充分证据。原告王�飞应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，将应当归被告郑世艳所有的搭建部分房屋补偿款交给被告郑世艳。关于租赁场地内搭建部分（房屋）补偿问题，诚信造价评审公司《定案汇总表》（自建部分）第（1）项至第（3）项折旧后房屋实际造价为126939.15元（28245.84元＋67999.71元＋30693.60元），被告郑世艳按折旧后实际造价主张权利，是对其民事权利的自由处分，本院予以支持。关于该《定案汇总表》（自建部分）第（4）至（9）项，原、被告均承认不属于房屋补偿，反诉原告郑世艳亦未提供该部分补偿款应当归其所有的证据，故本院对该部分反诉请求不予支持。关于水费及电费问题，双方均承认原告王力飞实际欠款3180元，本院对反诉原告郑世艳超出部分的反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零�条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告郑世艳于本判决生效后十日内返还原告王力飞履约保证金50000元。
二、反诉被告王力飞于本判决生效后十日内支付反诉原告郑世艳房屋补偿款126939.15元、水费1780元、电费1400元，合计130119.15元。
三、驳回反诉原告郑世艳的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费1050元，减半交纳525元，由被告郑世艳负担；反诉案件受理费1600元，由反诉原告郑世艳负担170元，反诉被告王力飞负担1430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郭韶华
二〇一四年八月二十日
书记员 罗 毅
书记员 陈 林