陕西省石泉县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民初字第00207号
原告艾正录，男，1957年7月17日出生，汉族，陕西省石泉县人，居民。
特别授权委托代理人崔道忠，广东华信达律师事务所律师。
被告艾正友，男，1950年4月6日出生，汉族，四川省会理县人。
特别授权委托代理人尹立波，陕西奇声律师事务所律师。
第三人陕西金江福楼房地产开发有限公司
法定代表人刘英，公司总经理。
地址：陕西省安康市石泉县城关镇北街6组。
委托代理人杨明，公司员工。
原告艾正录与被告艾正友、第三人陕西金江福楼房地产开发有限公司（以下简称金江福楼公司）确认合同无效纠纷一案，原告于2014年3月19日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月6日公开开庭进行了审理，原、被告双方当事人及诉讼委托代理人、第三人诉讼委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2002年1月1日，原告和合伙人侯多宽（2007年病故）与石泉县城关镇新桥村村委会（以下简称村委会）签订了《土地转包合同》，原告和侯多宽承包村委会27亩土地种植果木，承包期限至2023年1月共21年。原告与侯多宽按2：1的比例进行投资种植石榴经济林。2005年1月11日，以原告的名义在石泉县政府部门办理了《退根还林工程钱粮兑现证》进行了确认。因被告在四川老家无事，请求到原告经营的“石榴园”干活，遂原告让被告到石榴园打杂原告支付其劳动报酬。2010年初，石泉县政府对城区东延片区开发，需征用原告所承包的“石榴园”土地，同年1月25日，石泉县城建局局长张诗泉、城关镇党委书记向诗兵、金江福楼公司负责人刘财国及原告协商约定，属原告承包占有股份，由金江福楼公司在县城北环路延伸段补偿四个商铺、三套住房。另因“十天高速”引线占用土地，按合伙比例补偿侯多宽108000元，补偿原告216000元。次日，原告与石泉县城关镇签订《协议》一份。2010年2月初，金江福楼公司在房产未开发之际，要求与原告人签订房产预定合同。由于原告准备留下自己使用的商铺和住房后，其他房产准备今后出让，要求签订两套住房两个商铺和一套住房两个商铺两份房产预订合同。同年2月10日，原告因在安康办事，口头委托被告艾正友代原告与金江福楼公司签订“两套住房两间商铺”的《商品房预订合同》，原告回到石泉县，向被告问及此事，被告称合同已签先由其先行保管，鉴于兄弟关系，未作多疑。次日，原告与金江福楼公司签订了“一套住房两间商铺”的《商品房预订合同》。2013年10月，金江福楼公司房屋建成后通知办理入户，在办理手续时原告才发现“两套住房两间商铺”的《商品房预订合同》署名为被告。原告就此与被告理论，被告敷衍搪塞，原告要求被告将合同原件交回以便更改，遭到被告的拒绝。10月16日，原告本人及委托律师向金江福楼公司出具函告，要求金江福楼公司不得将涉及“两套住房两间商铺”交付被告。2013年11月9日，原告与金江福楼公司签订《征用土地安置房安置协议》，按照协议价格支付了“一套住房两间商铺”总价款253280.00元。2014年1月20日，原告向金江福楼公司交付了尚未办理过户手续“两套住房两间商铺”的购房款50万元。所余款项待与被告争议问题处理完毕后再行支付。2014年3月8日，城关镇居民刘家刚找到原告称被告已将所涉及的两套住房两间商铺卖给了他，要求接受房屋，此后原告与刘家刚发生争持。综上，被告的行为侵犯了原告合法权益，请求法院确认金江福楼公司与被告于2010年2月10日签订的《商品房预订合同》无效；确认所涉的两套住房两间商铺归原告所有。
被告辩称，虽然土地转包合同是以原告名字签订的，但原被告之间是实际上的合伙关系，谈转包土地安置补偿一事一直是原告办理的，此前被告并不认识金江福楼公司任何人。2010年2月10日被告以自己的名义与金江福楼公司签订的商品房预订合同原告是知晓的，该合同应为有效。在原告写给被告的告知函中证实原告已将权利转让给了被告。因此请求法院判令驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称，第三人从未接到原告委托被告签订合同的书面文件。被告与第三人签订《商品房预订合同》时，原告本人在场，该《商品房预订合同》应为有效。
根据原被告诉辩主张及第三人辩称，本案存在以下争议焦点：1、被告是否为转包土地合伙人之一；2、2010年2月10日被告与第三人签订的《商品房预订合同》是否有效。
关于本案焦点，原告为证实其诉称事由的成立向本院提供了以下两组证据：第一组证据1、土地转包合同；2、石泉县退根还林钱粮兑现证；3、协议；4、2010年2月10日《商品房预定合同》；5、2010年2月11日《商品房预定合同》；6、征用土地安置房安置协议；7、新桥村村委会证明；8、2013年10月16日艾正录的申明；9、陕西奇声律师事务所律师函；10、信用社汇款单及回单，以证实原告是土地转包合同承包人，被告并非土地转包合同承包人其与第三人签订的《商品房预定合同》侵犯了原告的权益应为无效。第二组证据1、新桥村三组转包土地村民会议记录；2、石榴园现金支出数；3、证人李烈祥证明；4、律师函及EMS投递单；5、证人李烈祥谈话笔录；6、证人谢代琴谈话笔录；7、新桥村收条一张；8、照片4张，以证实原告转包土地程序合法，该承包土地与被告无关及所诉争“两套住房两间商铺”现状。
被告对原告关于本案焦点所提供的第一组证据中的1、土地转包合同；2、石泉县退根还林钱粮兑现证；3、协议；4、2010年2月10日《商品房预定合同》；5、2010年2月11日《商品房预定合同》；6、征用土地安置房安置协议；7、新桥村村委会证明；10、信用社汇款单及回单真实性无异议，但认为原告所提供的土地转包合同签名是原告本人，实际上原告所承包份额当中有被告一份，被告与原告是事实上的合伙关系，原告向第三人支付50万元与被告并无关系。对第一组其他证据提出异议，认为8号证据2013年10月16日艾正录的申明；9号证据陕西奇声律师事务所律师函，不能作为证据使用，且原告的申明及律师函均侵害了被告合法权益。对原告提供的第二组证据中的1、新桥村三组转包土地村民会议记录；7、新桥村收条一张；8、照片4张真实性无异议，但提出新桥村村民会议记录所记载转包土地的亩数与土地转包协议不符，对第二组证据中的其他证据提出异议，认为其不符合证据规则关于证据形式的要求。
第三人对原告关于本案焦点所提供证据的质证意见与被告质证意见一致。
关于本案焦点，被告为证实其辩称事由的成立，向本院提供了以下证据：1、房屋转让协议；2、2010年2月10日《商品房预定合同》；3、2013年9月10日律师致函信；4、告知通知函；5、中华人民共和国农村土地承包经营权证；6、艾天福身份证；7、照片两张。以证实原被告在经营石榴园期间，被告之子艾天福与新桥村村民张显明达成房屋买卖协议购买该房作为库房所用，在原、被告散伙时原告给付被告土地征用款11万元，并将所置换安置房屋两间住房两个商铺交由被告，在原告到场情况下被告与第三人签订了《商品房预定合同》的事实。
原告对被告关于本案焦点所提供的3、2013年9月10日律师致函信；4、告知通知函的真实性无异议，但认为，被告提供律师致函信证明目的不明确，告知通知函不能证明被告其合法取得，原告书信告知是要求被告协商解决双方的争议，且被告未能与原告协商。对被告其他证据提出异议认为，房屋转让协议、农村土地承包经营权证不真实且与本案无关；2010年2月10《商品房预定合同》侵犯了原告合法权益应为无效；艾天福身份证及照片两张均不真实，艾天福与被告并非父子关系。
第三人对被告关于本案焦点所提供的证据均无异议。
关于本案焦点，第三人向本院提供了《关于艾正友到公司签订商品房预定合同的说明》（以下简称：书面说明）。
被告对第三人提供的书面说明无异议。
原告对第三人提供的书面说明提出异议，认为与事实不符。
庭审经原、被告及第三人举证质证，本院认为，被告对原告提供的土地转包合同；石泉县退根还林钱粮兑现证；协议；2010年2月10日《商品房预定合同》；2010年2月11日《商品房预定合同》；征用土地安置房安置协议；新桥村村委会证明；信用社汇款单、回单；新桥村三组转包土地村民会议记录；新桥村收条一张；照片4张的真实性以及原告对被告所提供的2013年9月10日律师致函信；告知通知函的真实性均无异议，对上述证据本院予以确认。对原告提供的陕西奇声律师事务所律师函、律师函及EMS投递单真实性本院应予确认。
对原告所提供的2013年10月6日艾正录的申明、石榴园现金支出数、证人李烈祥证明、证人李烈祥谈话笔录、证人谢代琴谈话笔录不符合证据形式要件且无其他证据佐证，本院不予采信。对被告提供的房屋转让协议、土地承包经营权证、艾天福的身份证及照片2张与本案并无关联，本院不予采信。
经审理查明，2002年1月1日，原告艾正录和合伙人侯多宽（2007年病故）为乙方与石泉县城关镇新桥村村委会（以下简称：新桥村委会）为甲方签订《土地转包合同书》。合同书约定，新桥村委会将其（小地名罗家坡）土地（四界为：东新桥沟；西齐双沟口堰沟；南齐公路山坝张显明家房屋后坎；北齐三组集体林山坎）转包给乙方用于种植石榴等，转包期限21年（自2002年1月1日至2023年1月1日止）。转包合同签订后，被告艾正友在石榴园干活从事技术方面的问题。2005年1月11日，原告以自己名义登记办理了《石泉县退根还林钱粮兑现证》。2010年1月26日，石泉县城关镇人民政府（为甲方）与艾正录（为乙方）因县城北环路延伸及东延片区开发就乙方在新桥村三组罗家坡租地种植的石榴园27亩及附属物征用补偿达成《协议》。同年原告与第三人达成“四间商铺，三套住房”安置意向。2010年2月10日，第三人金江福楼公司（为甲方）与被告艾正友（为乙方）签订《商品房预订合同》，该合同相关内容载明“买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就出卖人预计在2010年5月开发建设县城东延片区商品房预定的相关事宜达成如下协议：一、商品房预定的依据。2002年乙方转包新桥村约8亩山地种植石榴园，现因“十天”高速路引线建设，需要征用乙方种植的石榴园，同时甲方将对该片区进行房地产开发。针对石榴园土地以上建筑、水池、石榴树等，石泉县城关镇人民政府将与乙方签订货币补偿协议。甲方委托石泉县城关镇人民政府充分考虑乙方失去石榴园后的生活来源实际困难，甲方自愿将商品房建成后同意以较低的价格出售二间商铺，二套住房。等待甲方具备商品房销售条件或对外销售商品房时再与乙方签订《商品房买卖合同》；二、预定商品房位置及面积：甲方在规划设计过程中，应尽量满足靠近石榴园西北端、北环路北侧靠近环城路的位置。一层二间商铺（尽可能紧邻相通），第二层、三层二套住房（尽可能上下紧邻）。二间商铺总建筑面积为80-90平方米，二套住房建筑面积为200-220平方米（每套为100-110平方米）；三、商品房预定价格：二间商铺开间各在3.6米以上，总建筑面积在90平方米（每间为45平方米）以内按每平方米2000元，超过90平方米部分按市场价给予适当优惠；二套住房建筑面积在220平方米以内按每平方米1200元，超过220平方米部分按市场价给予适当优惠。；四、付款方式及期限：甲方开发商品房基础完成具备销售条件或对外销售商品房时，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，同时乙方向甲方支付合同总价款的50%，交付商品房时乙方一次性付清余下的50%房款。…七、乙方交清购房款后，该房屋产权100%归乙方所有，乙方凭《商品房买卖合同》和收款收据到有关部门办理产权手续。甲方也可代办房产证、土地证、契证，办理“三证”涉及的各项税费中公共维修基金由乙方承担，其他税费由甲方承担；八、合同生效后，甲乙双方任何一方毁约，责任方须承担由此给对方造成的经济损失即毁约方向对方支付违约金肆拾万元正。乙方尽力协助和配合甲方开发建设的顺利实施。；九、本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；十、本合同自双方签订之日起生效。本合同一式二份，双方各执一份。出卖人：陕西金江福楼房地产开发有限公司（公章）法定代表人代尚平（签名）买受人：艾正友（签名）2010年2月10日”。2010年2月11日，原告艾正录（为乙方）与第三人金江福楼公司签订《商品房预订合同》，合同载明“一、商品房预定的依据。2002年乙方转包新桥村约7亩山地种植石榴园，现因“十天”高速路引线建设，需要征用乙方种植的石榴园，同时甲方将对该片区进行房地产开发。针对石榴园土地以上建筑、水池、石榴树等，石泉县城关镇人民政府将与乙方签订货币补偿协议。甲方委托石泉县城关镇人民政府充分考虑乙方失去石榴园后的生活来源实际困难，甲方自愿将商品房建成后同意以较低的价格出售二间商铺，一套住房。等待甲方具备商品房销售条件或对外销售商品房时再与乙方签订《商品房买卖合同》；二、预定商品房位置及面积：甲方在规划设计过程中，应尽量满足靠近石榴园西北端、北环路北侧靠近环城路的位置。一层二间商铺（紧邻相通），第二层一套住房。二间商铺总建筑面积为80-90平方米，一套住房建筑面积为100-110平方米。…”（其他内容与艾正友所订合同基本一致）。2010年2月16日，原告给付被告现金11万元，被告得此款后离开原告返回四川老家。2013年9月10日，金江福楼公司与陕西奇声律师事务所共同向被告艾正友发出律师致函信，要求被告在收到函件后三十日内亲自到金江福楼公司按照《商品房预订合同》办理交房事宜。2013年9月11日原告艾正录向被告艾正友发出《告知通知函》全文如下：“艾正友：你在2010年2月10日你与陕西金江福楼房地产开发有限公司签订的商品房预定合同，实际是我与新桥村三组签订的土地租赁二十年期限未到，由陕西金江福楼房地产开发有限公司与我协商后，同意给我三套住房和四间门面房，但要按三套住房和四间门面房的成本价向陕西金江福楼房地产开发有限公司支付，我当时考虑到你与我兄弟关系，将来我们之间也有个相互照应，我同意把陕西金江福楼房地产开发有限公司给我的三套住房和四间门面房让给你两套房和两间门面房，房屋成本价由你支付。2010年2月16日我给你支付壹拾壹万元现金（当时你未打收条），随后离开石泉。后来你于2010年月日来我家：临走时你还拿走了我家房产证和水泵（此事有郭书记的姐夫李义强做证并已向派出所案）。陕西金江福楼房地产开发有限公司已给你寄去了律师致函信，我也希望你速来石泉与我协商解除我们之间的房屋问题。你若不来协议，我就视为默认，我将两套住房和两间门面房收回，由我与陕西金江福楼房地产开发有限公司协商来解决，望你慎重处理并及时回复，特此告知。（本告知函一式两份，我本人存一份。）告知人：艾正录2013年9月11日”。2013年10月16日，原告艾正录委托陕西奇声律师事务所向第三人提出《关于申请暂停陕西金江福楼房地产开发有限责任公司与艾正友签订的商品房预定合同履行的申请书》要求第三人停止履行与被告签订的《商品房预订合同》待原、被告协商后再行办理。此后，双方协商无果。2014年3月19日，原告诉至本院要求确认被告与第三人签订的《商品房预订合同》无效，确认该合同涉及的两套住房两间商铺归原告所有。
另查，2010年2月10日以前，涉及原告所转包新桥村三组土地的征地补偿及与第三人因土地征用后房屋预购事项均由原告办理，第三人与被告不相识。2014年1月20日，原告向第三人账户汇入50万元，第三人未向原告出具收款收据。
本院认为，原告在转包石泉县城关镇新桥村三组土地经营石榴园，石泉县城关镇人民政府因县城北环路延伸及东延片区开发就原告在新桥村三组罗家坡租地种植的石榴园土地及附属物征用补偿达成《协议》，第三人金江福楼公司在所征用的土地进行房地产开发，为解决被拆迁人的住房和经济来源，第三人与原告达成了按成本价出售四间商铺三套住房的意向。该房屋实际为拆迁补偿安置房，原告作为拆迁协议所确定的安置房屋的权利人，有将房屋拆迁协议让与他人的民事权利。从被告提供的原告给其所书信函可证实，原告自愿将其中的两间商铺两套住房的权利和义务转让给了被告。庭审也查明，2010年2月10日以前被告艾正友与第三人并不相识也无联系，原告称2010年2月10日被告一人未经其到场认可的情况下与第三人签订了《商品房预订合同》有悖常理。第三人也证实2月10日当天原被告一同前往第三人处签订《商品房预订合同》的事实。因此，原告将置换房屋中的两间商铺两套住房的权利及义务转让给被告，同时也通知了第三人，第三人与被告签订《商品房预订合同》表明了第三人接受原被告权利义务转让的事实。原告称被告采用欺骗、隐瞒手段与第三人签订《商品房预订合同》的理由不能成立。审查合同的效力应当适用合同法的有关规定，合同法第52条明确规定了确认合同无效的情形和要件。原告请求确认2010年2月10日被告与第三人签订的《商品房预定合同》无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回艾正录的诉讼请求。
案件受理费100元，由艾正录负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 罗金忠
人民陪审员 王 霞
人民陪审员 陈宗凤
二〇一四年六月四日
书 记 员 张枝燕