江苏省南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0113民初4375号
原告：南京大贺房地产销售有限公司，统一社会信用代码91320102756854620D，住所地江苏省南京市玄武区红森公寓3幢101室。
法定代表人：陈晓吉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱雨航，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
被告：叶琳，女，汉族，1977年1月16日生，住江苏省南京市鼓楼区。
原告南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺房产销售公司）与被告叶琳居间合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月31日公开开庭进行了审理。原告大贺房产销售公司委托诉讼代理人苏聪聪律师、被告叶琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大贺房产销售公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还代理金3000元，并支付违约金42000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月30日签订《独家销售代理合同》，约定被告独家委托原告销售位于某某路XX号X幢X单元XXXX室的房屋，如有违约，违约方应支付违约金42000元。合同签定后，原告积极履行义务。但被告私下与他人签订房屋买卖合同，并以市场价上涨为由，拒绝履行与原告签定的合同。被告行为构成违约，原告有权要求被告解除合同，并支付违约金。
被告叶琳辩称：合同订立后原告只带我见了一次买房人，因为我的房子还与别人有5年的租赁合同，所以没谈成，此后再未介绍过。与原告签合同时约定的售价175万元是最低心理价位，但原告在销售过程中就以此价卖甚至压价，严重侵害了我的利益。我与其他买房人有过洽谈，但因为房产证在原告处，故实际并未谈成。我没有违约，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，大贺房产销售公司与叶琳签定《独家销售代理合同》，约定：叶琳（甲方、出售方）独家委托大贺房产销售公司（乙方、中介方）代理销售其坐落于南京市栖霞区××单元××室房屋，售价175万元；委托期限自2016年12月31日起至2017年6月30日止；签订本合同时甲方应向乙方提交商品房买卖契约，经乙方核实后予以保管，乙方支付甲方销售保证金3000元，若乙方在委托期内将房屋售出，则甲方在签订《房地产买卖中介合同》时退还保证金，否则保证金归甲方所有；甲方违约情形包括擅自提高售价、单方解除合同、自行销售或委托乙方以外的第三人销售所委托房屋等，乙方违约情形包括因乙方过错导致委托事项无法完成、与他人串通损害甲方利益、未经甲方同意擅自赚取差价等；如一方违约，应支付守约方违约金，按售价总额的2.4%，计42000元。合同还在首页以黑体字注明：“独家委托”指在委托期限内，乙方是受甲方委托销售房地产的唯一受托方，甲方不得自行或委托乙方之外的第三人销售该房地产。合同第十条第1款还约定，若乙方在代理期限内以高于本合同第一条约定的售价出售房地产的，则高出的部分由甲乙双方议定说明等。合同签定当日，叶琳将某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋买卖契约原件1份交给大贺房产销售公司；大贺房产销售公司支付叶琳销售保证金3000元。2017年1月，叶琳办理某某路XX号X幢X单元XXXX室房屋不动产登记后，将权属证书交给大贺房产销售公司。合同履行期间，大贺房产销售公司介绍买房人与叶琳洽谈过，但未谈成。2017年4月20日，叶琳至大贺房产销售公司要求收回房产证未果。次日，叶琳在大贺房产销售公司附近散发材料，标题为《骗子大贺黑心中介买卖房产千万不要在大贺地产》。双方矛盾激化，大贺房产销售公司因此诉来本院。
庭审中，原告还提供了手机通话录音光盘及相应的文字稿各一份，通话时间为2017年6月8日，通话人为原告大贺房产销售公司丁家庄店工作人员侯某某和被告叶琳，录音手机为原告大贺房产销售公司丁家庄店店长张某某所有。通话中有“叶：我跟人家签合同了，现在又违约了，把违约金赔给人家了。”“叶：反正我是没签我又没卖。”“大贺：等于现在我们175万找到客户你也不来了，178万你也不来？”“叶：我现在和你讲不是我那个你按照市场价格帮我卖，我不是卖身契我签了那个，就像你自己卖，之前50万后来涨到100万就非要50万卖，卖身契了啊，我看到这个钱我不要，你自己会做这种事吗？”等内容。原告以此主要证明被告在通话中自认在合同履行期间已经与他人洽谈并订立房屋买卖合同，违反了双方关于“在委托期限内，乙方是受甲方委托销售房地产的唯一受托方，甲方不得自行或委托乙方之外的第三人销售该房地产”的约定，已构成违约，应承担违约责任；另外，证明原告并未限制被告以高于约定底价销售房屋。被告则认为原告限制了其依自己意愿与他人洽谈并确定房屋售价的权利，虽然她与他人洽谈过房屋买卖事宜，但由于房产证在原告处，所以实际并未成交，也未实际向他人承担违约责任，因此在本案中并不构成违约。
本案在审理过程中，本院进行了调解，因双方分歧较大，调解未果。
以上事实，有原告提供的双方于2016年12月30日签定的《独家销售代理合同》、被告2016年12月30日向原告出具的收条（收到原告代理金3000元）、手机通话录音光盘及相应的文字稿、被告所散发的传单，被告提供的原告方工作人员张某某2016年12月30日向被告出具的收条（收到被告出售房屋买卖契约）、南京市不动产登记中心不动产登记费收据等证据，以及本院庭审笔录在卷佐证。
本院认为：居间合同的居间人是作为促进交易双方成交而从中取得报酬的中间人，无论何种居间，居间人都只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用，居间人不得限制委托人交易自由。本案中，原、被告双方签定的独家代理合同，属于居间合同。就该合同的“独家委托”条款而言，系作为居间人的大贺房产销售公司单方制作的格式条款，根据该条款，在委托期限内，原告是受被告委托销售房产的唯一受托方，被告不得自行或委托原告以外的第三人销售该房产，否则构成违约，要承担房屋约定售价2.4%的违约金。合同第十条第1款还约定，在原告独家代理期间，如果高于约定售价出售房产，高出部分由双方议定说明，易言之，如果被告与买房人商定的售价高于独家代理合同约定的售价175万元，则高出部分如何分享，还得由居间人与委托人另行协商。判断独家委托条款是否有效，关键在于该条款是否不当限制委托人的交易自由、是否损害委托人的合法权利。独家委托意味着委托人放弃了选择其他居间人进行居间的权利，如果居间人仍按非独家代理合同从事居间活动，则对放弃选择权的委托人不公平。本案中无论从合同约定条款还是从原告方陈述来看，均无证据证明原告在被告放弃选择权的情况下、履行了相较于非独家代理居间人而言更高的忠实和勤勉义务。上述合同条款在排除被告在此期间自行销售或以其他渠道销售房产的权利的基础上，又规定对高出约定售价部分的享有由双方再作商议，实际上限制了作为委托方、卖房人的被告的交易自由。作为格式条款的提供方，原告虽然以加粗字体的方式对“独家委托”作了提示，但由于该独家委托条款与违约条款及合同第十条第1款相结合，对双方权利有重大影响，特别是限制了卖房人的权利，可能导致双方利益失衡，属于我国《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”条款，应归于无效。被告在合同约定的原告独家代理期间自行与他人洽谈销售房屋，不构成违约，被告对此不承担违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告对合同约定条款不满，特别是在要求收回房屋权属证书未果后，在原告经营场所附近散发不利于原告的传单，该行为显然不妥，应通过法律途径理性地解决纠纷，原告向本院提起诉讼是正确选择。原告在合同约定的代理期间未促成被告将房产售出，但这与双方在合同中约定的部分条款无效、被告本人售房意愿等因素有关，不应全部归责于原告，被告应将销售保证金3000元退还给原告。双方约定委托期限止于2017年6月30日，现已届满，故双方于2016年12月30日签定的《独家销售代理合同》终止，原告应将南京市栖霞区××单元××室房屋权属证书退还给被告。由于原告并未促成售房合同成立，不得要求支付报酬，但因其从事居间活动付出了部分劳动，对此原告有权要求被告支付必要的费用。庭审中，原告方提出要求被告支付居间费用1－2万元显属过高，而被告只愿承担50元则太低，本院酌定该费用为2000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第九十二条、第四百二十四条、第四百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告叶琳于本判决发生法律效力之日起十日内将销售保证金3000元退还给原告南京大贺房地产销售有限公司；
二、被告叶琳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京大贺房地产销售有限公司居间费用2000元；
三、驳回原告南京大贺房地产销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费925元，减半收取462.5元，由原告南京大贺房地产销售有限公司负担300元，被告叶琳负担162.5元（案件受理费已由原告南京大贺房地产销售有限公司预交，被告叶琳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京大贺房地产销售有限公司162.5元）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 员 李传松
二〇一七年十一月一日
见习书记员 祝 新