江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0621民初4254号
原告：南通德勒商业管理有限公司，住所地海安县北城街道黄河路9号。
法定代表人：林秀平，总经理。
委托诉讼代理人：吉远来，江苏紫石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：时慧明，江苏紫石律师事务所律师。
被告：许荣山，男，1962年9月30日出生，汉族，住海安县。
原告南通德勒商业管理有限公司（以下简称德勒公司）与被告许荣山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。原告德勒公司的两位诉讼代理人均到庭参与诉讼。后因当事人争议较大，转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告德勒公司的诉讼代理人吉远来到庭参与诉讼。两次庭审，被告许荣山经本院传票传唤无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
德勒公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付租金、物业管理费及运营管理费12800元；2.判令被告给付违约金16302元（暂定计算自2016年1月1日至2016年7月13日），同时判令被告给付违约金至实际缴清租金时止；3.判令被告向原告支付律师费2500元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月2日，江苏世道实业投资有限公司（以下简称世道公司）与原告签订《委托经营管理合同》一份，合同约定：世道公司将海安县北城街道黄河路9号南通义乌国际商贸城（以下简称义乌商贸城）A区二期内的所有物业（建筑面积为7450平方米）委托原告为该商铺的统一管理方，期限自2014年1月1日至2019年1月1日等。义乌商贸城××幢××、118室由世道公司所有。2015年12月31日，原告与被告签订《物业租赁合同》和《市场物业及运营管理合同》，合同约定：原告将义乌商贸城××幢××、118室商铺共185.47平方米租赁给被告经营，租赁期限12个月，自2016年1月1日至2016年12月31日，租赁使用费：租金16720元、物业管理费2400元、运营管理费3680元，合计22800元。合同同时约定了违约责任等。合同签订后，双方于2015年12月31日办理了商铺交接手续，被告在消防责任书和商铺交付验收表上签字确认。2015年12月31日被告缴纳了10000元并承诺2015年年底（农历2016年春节）前缴清剩余租赁使用费12800元，但被告并未履行承诺。2016年6月21日原告发函通知被告，要求其收到通知后4日内到原告处将租金及相关费用缴清，但时至今日被告未予理睬。
许荣山未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年11月23日，世道公司与德勒公司签订《委托经营管理合同》一份，双方约定世道公司将海安县北城街道黄河路9号义乌商贸城A区二期内所有物业（建筑面积为7450平方米）委托德勒公司为该商铺的统一经营管理方，托管期限自2014年1月1日起至2019年1月1日止，共计5年，为托管该商铺的一个托管周期。世道公司同意将自己的上述商铺的经营权托管给德勒公司招商及营运管理，并以德勒公司的名义为该商铺出租，收取租金等应付费用并完成托管工作，该房屋在委托期的所有经营收入全部归德勒公司所有。德勒公司有权以自己的名义自主招商，对外签署该商铺租赁协议及与该商铺出租有关的所有文件。在协议有效期限内，德勒公司有权决定该商铺的出租价格、年限及所有租赁条件及租赁协议的条款。自托管期限届满，本合同约定的各方相应之义务自行终止。本协议经双方代表签字（盖章）后生效。
2015年12月31日，德勒公司与许荣山签订《物业租赁合同》一份，双方约定德勒公司将位于海安县黄河路9号义乌商贸城4幢××、118号商铺，共185.47平方米物业出租给许荣山经营。该物业建筑面积以产权登记的数据为准。该物业经营业态为服装针织区，经双方协商，许荣山在该业态经营服装辅料、工业材料。许荣山应当在接到德勒公司交付通知后即时办理收铺手续并签署交付凭证，该交付凭证的签署视为德勒公司履行完毕本合同约定的交铺义务。双方合同中还约定了以下主要内容：一、租赁期限：该物业租赁期限为12月，合同租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。二、租金、其他费用及缴纳时间、方式：物业租金为16720元，先付后用；许荣山承租物业需缴纳履行保证金4000元。保证金应在许荣山签署本合同时一次性付清。此租赁期的履约保证金为许荣山履行本合同的现金担保，不计息。保证范围包括但不限于：按期足额支付租金及相关费用；……承租期内，如许荣山违反法律法规、本合同及市场管理细则规定的义务，德勒公司有权以履约保证金充抵租金、水电费、物业管理费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等。履约保证金不足规定的数额，许荣山应于德勒公司通知补交之日起五日内补足，逾期按每天5‰加收滞纳金。如下一年续约，该保证金将自动转入下一年度。如许荣山在租赁期间严格遵守本合同的约定及市场、物业管理规定，退场时将物业完整移交给德勒公司，未出现恶意破坏物业内装修，退场后没有未了结的消费纠纷、税费纠纷等其他纠纷，退场满壹年，德勒公司将保证金全额无息退还。三、违约责任及合同解除：1.在租赁期间，如许荣山违反本合同的权利义务和《市场物业及运营管理合同》规定的，需承担违约责任，违约金将直接从租赁保证金中扣除。2.租赁期间若许荣山违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，许荣山承担违约责任，德勒公司有权解除合同，许荣山已经缴纳的租金、履约保证金、物业管理费、运营管理费等不予退还，且应立即撤场，违约金为总合同价的20%：（1）迟缴物业租金、履约保证金、物业管理费及运营管理费达7日者停业整顿，达30日者解除合同；（2）许荣山因违约被德勒公司扣除保证金日后，从扣除保证金之日起五天之内未将保证金补齐，或许荣山因违约累计被扣叁次保证金的。（3）未经德勒公司书面同意，由于许荣山自身原因闭店连续停业达七日者；……4.许荣山延迟交纳物业租赁应缴相关款项的，每迟延一日按年租金的5‰支付违约金，德勒公司有权暂停水、电、通讯等公共设施的供应及或要求管理部门暂停对该物业提供服务，直至许荣山付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用）。5.合同期满或被解除，双方权利义务终止时，许荣山应于合同终止日晚六点前将经营的商品及办公用品全部撤离该物业，将该物业保持现状（许荣山损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿）或恢复原状移交德勒公司，否则即视为放弃对物品所享有的权利，且视为已授权德勒公司处理该物品。许荣山应承担德勒公司因清除上述物品和将该物品恢复原状的费用，德勒公司直接在履约保证金中扣除。如许荣山故意拖延，不按时移交该物业，除履约保证金不予退还外，从合同终止之日起收取该物业的占用费（使用费），每逾期一天，按本合同所订的日租金的五倍计收，许荣山并赔偿由此造成的德勒公司的全部损失。许荣山对该物业所进行的任何装饰装修及经市场管理部门书面同意所进行的改造等所有全部投入及支出，不论本合同履行届满或因任何原因引起的本合同终止、解除、变更、该全部投入及支出均由许荣山承担，德勒公司不承担任何补偿或赔偿及折价等责任。且附着于该物业不可动之全部投入及支出无偿归德勒公司所有。7.合同解除，并不影响德勒公司追索租金、物业管理费、违约金并要求赔偿损失的权利。8.因许荣山违约导致本合同解除的，许荣山已缴纳的租金、物业管理费、运营管理费等费用甲方无须退还均归德勒公司所有，许荣山缴纳的履约保证金归德勒公司所有，并赔偿由此给德勒公司造成的损失。9.许荣山须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或德勒公司因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，德勒公司有权把该等合理损失、费用、开支当做债务向许荣山追讨。
当日，德勒公司与许荣山签订了《市场物业及运营管理合同》一份，双方约定德勒公司将位于海安县黄河路9号义乌商贸城4幢××、118号商铺，共185.47平方米物业出租给许荣山经营。该物业建筑面积以产权登记的数据为准。该物业经营业态为服装针织区，经双方协商，许荣山在该业态经营服装辅料、工业材料。许荣山应当在接到德勒公司交付通知后即时办理收铺手续并签署交付凭证，该交付凭证的签署视为德勒公司履行完毕本合同约定的交铺义务。双方合同中还约定了以下主要内容：一、管理期限：该物业租赁期限为12月，合同租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。二、缴纳费用：合同租赁期内物业管理费2400元，先付后用；许荣山于合同签订时一次性向德勒公司支付运营管理费3680元；许荣山在跟德勒公司签订《物业租赁合同》时已经缴纳该物业履约保证金4000元，用于许荣山在合同期内支付违约金、处罚金或滞纳金等。三、许荣山的权利和义务：许荣山必须按时按本合同约定及时缴纳物业管理费及运营管理费等费用。……四、违约责任：经营期间若许荣山违反本合同约定的义务，或出现下列事项之一者，德勒公司有权终止本合同并直接要求出租方解除许荣山的物业租赁合同，许荣山已经缴纳的租金、履约保证金、物业管理费、运营管理费等不予退还，且应根据《物业租赁合同》第四条的约定立即撤场。1.迟缴物业租金、物业管理费及运营管理费达7日者停业整顿、达30日者解除合同。
租赁合同签订后，德勒公司将案涉商铺交给了许荣山，许荣山进行了装修，并支付了租金10000元，并向德勒公司出具了承诺书一份，主要内容为：“海安义乌商贸城4幢××-118号预交房租壹万元正，余下额年底前交清（12800元）”。
2016年6月21日，德勒公司通过邮寄方式寄给许荣山一份催租函，主要内容为：按照双方签订的义乌商贸城《物业租赁合同》及《市场物业运营及管理合同》，许荣山所租赁的商铺应缴纳租金及相关费用共计22800元（租赁期2016.1.1-2016.12.31）。截止目前为止，已缴纳10000元，未缴纳12800元。许荣山应于2016年6月25日前将租金及相关费用交清，否则将按照合同约定收取违约金及占用费，由此产生的一切后果和损失由许荣山自行承担。该邮件于2016年6月22日由许荣山本人签收。
另查明，德勒公司在本案中委托了江苏紫石律师事务所的律师参加诉讼，支付律师费2500元。根据江苏省律师服务收费标准，涉及财产的民事案件标的在1万元以下的收费标准为2500元，1万元至10万元的标的按4%-7%收费。
以上事实，有《委托经营管理合同》、《物业租赁合同》、《市场物业及运营管理合同》、消防责任书、商铺交付验收表（毛坯）、收据（复印件）、承诺书、催租函、邮政快递单、邮政快递物流跟踪查询单、委托代理合同、律师费发票及原告方当庭陈述等在卷证实。
本案审理过程中，原告德勒公司对案涉租赁房屋门牌号向本院提供房屋分户平面图，并出具情况说明称，许荣山所租房屋的门牌号为××幢××、118室，在房屋分户平面图上对应的房屋门牌号为××室，两者面积均为185.47平方米。
本院认为：世道公司委托德勒公司对案涉商铺统一经营管理，并且约定了2014年1月1日至2019年1月1日期间的所有经营收入归德勒公司所有。德勒公司与许荣山签订的《物业租赁合同》、《市场物业及运营管理合同》均系双方的真实意思表示，该两份合同成立且合法有效。原告德勒公司按照房屋租赁合同约定向被告许荣山交付了商铺，被告许荣山应当按照约定的时间和数额向原告支付租金，但被告许荣山拖欠租金、物业管理费、运营管理费合计12800元，经原告催缴，被告仍拒不缴纳。原告主张要求被告立即给付租金、物业管理费、运营管理费合计12800元的诉讼请求，本院予以支持。
被告许荣山未能按约及时缴纳所欠租金，原告主张以年租金16720元为基数，自2016年1月1日起至实际缴清租金之日止，按每日5‰的标准计算违约金，但双方签订的两份合同中对违约金标准的约定“许荣山延迟交纳物业租赁应缴相关款项的，每迟延一日按年租金的5‰支付违约金”明显过高，本院酌情以年租金16720元为基数，自2016年1月1日起至实际缴清租金之日止，按年利率24%计算违约金。
根据双方签订的《物业租赁合同》中的约定“许荣山还须承担德勒公司催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”。德勒公司为案涉纠纷委托律师代理，支付2500元律师费，未超过本地律师行业收费标准，故德勒公司要求许荣山承担律师费2500元，本院予以支持。
被告许荣山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩、举证和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担。
参审人民陪审员的意见与本院上述意见相同。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告许荣山向原告南通德勒商业管理有限公司支付租金、物业管理费、运营管理费合计12800元。
二、被告许荣山向原告南通德勒商业管理有限公司支付违约金（以16720元为基数，自2016年1月1日起至实际缴清租金之日止，按年利率24%的标准计算）。
三、被告许荣山给付原告南通德勒商业管理有限公司律师费2500元。
上述一至三项，被告许荣山均于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。
四、驳回原告南通德勒商业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费590元，由被告许荣山负担（已由原告南通德勒商业管理有限公司代垫，被告许荣山在履行上述判决义务时一并给付原告南通德勒商业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费590元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。
审 判 长 刘春华
代理审判员 陆晓丽
人民陪审员 朱长余
二〇一六年十二月二十六日
见习书记员 曹智梅
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。