河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫05民终1282号上诉人（原审原告）：刘志杰，男，1967年6月20日出生，汉族，现住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨新梅，女，1967年5月25日出生，汉族，现住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地安阳市龙安区安彩大道于家庄西头。法定代表人：高春叶，该公司董事长。委托诉讼代理人:张娟，河南金太行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧川，河南金太行律师事务所律师。上诉人刘志杰、杨新梅因与被上诉人安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志杰、杨新梅上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人自2014年3月2日起至上诉人取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办理权属登记证书违约金（其中截止2017年7月2日为95686.36元）；改判被上诉人返还上诉人暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失。事实和理由：1.当事人对应当履行的义务在合同中明确约定并达成了合意，被上诉人未按照约定履行义务构成违约，应承担违约责任。一审法院以双方没有达成合意为由，认为只能主张赔偿损失，属于对合同法及司法解释的错误理解。应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第十八条第二款的规定，判决被上诉人支付逾期办证违约金。2.被上诉人收取的暖气管网费，属于国家禁止收取的费用，其无权收取，此外根据预售合同也约定了暖气、天然气配套设施，故被上诉人应该返还上诉人该笔费用。鼎盛房地产公司辩称，未能办理权属登记不是被上诉人的原因造成的。1.是龙安区政府未对该小区D区内的13户住房完成拆迁，导致无法建设配套设施，无法开具配套设施完工证明，无法向住建部门提交备案登记材料；2.15号楼还有4户没有缴纳维修基金，不符合备案登记条件。关于管网费，房屋销售时未计入销售成本内，是后来根据双方口头协议收取的费用，不违反法律规定，同时也是为了提高上诉人的生活质量，不应该返还。刘志杰、杨新梅向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书；2.判令被告自2014年3月2日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理权属登记证书违约金即利息损失（其中截止2017年7月2日为95686.36元）；3.判令被告返还原告暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失；4.判令本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2012年9月6日，原告刘志杰、杨新梅（××）与被告鼎盛房地产公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，主要内容为：原告购买被告开发的位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东南角鼎盛·××堤××商品房××楼××单元××室房屋，建筑面积128.71平方米，房屋总价款341737元；合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付××使用；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达到使用条件：3.天然气、暖气有关费用，由××自理；4.天然气、集中供暖按相关部门通气、通暖时间执行；如果在规定日起内未达到使用条件，双方协商处理；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按何种方式处理，双方未进行约定。2011年10月19日原告向被告交纳总房款341737元，2012年9月25日原告向安阳市地方税务局契税税务分局交纳契税6834.74元，2014年3月1日被告向原告出具专项维修资金7723元收据。截止目前，原告未取得案涉房屋的权属证书。原告遂向法院起诉。另查明，2013年9月3日，安阳市住房和城乡建设局回复意见中表明：帕堤欧小区是由鼎盛房地产公司开发建设的项目，小区在2011年开发时，由市规划局召开的市政管网论证会上，就明确了该小区市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑小区供暖，未将该费用纳入建设成本，并告知了购房人。2012年市政府对文昌大道西段进行了加宽扩容及相应管网铺设，市政热力主管网铺设至文昌大道与××交叉口，在鼎盛公司多次与益和热力协商后，益和热力公司同意给该小区供暖，经供暖建设单位测算，该工程小区室外暖气管网建设费为每平方米105元，且此费用开发商在销售商品房时已告知购房户，暖气管网建设费应另行收取。现公司同意，如购房户不愿缴纳此项费用，可到公司签订取消供暖同意书，同意取消的业主达到70%以上，开发公司将取消暖气管网工程的建设。原告于2014年3月1日向被告交纳了管网费13515元，被告向原告出具了收据。又查明，2001年4月16日，国家计委、财政部下发计价格（2001）585号《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，在该通知中规定：取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。2008年11月2日，安阳市人民政府制定安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》，该办法规定：在本市规划区内办理《建设工程规划许可证》的单位和个人，均应按照本办法缴纳城市配套费；城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收120元。其中新建、扩建和改建的各类建设项目，按建筑面积征收；按本办法开征城市配套费用后，原城市绿化费及暖气、天然气入网费（初装费）停止征收；本办法自2008年10月1日起实施。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应受该合同的约束，按照约定全面履行自己的义务。原告已履行交付房款义务，被告未按照合同第十五条的约定，在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致原告至今未能取得房地产权属证书，构成违约。故原告要求被告协助办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告自2014年3月2日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理权属登记证书违约金（其中截止2017年7月2日为95686.36元）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以因违约产生的损失赔偿额的计算方法的规定可知，违约金作为一种违约责任的承担方式，应以双方当事人达成合意为前提，即只有当事人在合同中约定违约金，一方违约时，另一方才能基于约定向对方主张违约金；如果当事人在合同中并未约定违约金，则即使一方违约而给对方造成损失，另一方也不能向其主张违约金，而只能主张赔偿损失。本案中，双方当事人对违约金并未约定，故原告主张违约金，无事实根据，不予支持。同时，原告根据商品房买卖合同司法解释第十八条规定主张违约金也明显不当，系其对该条款规定的错误理解。该条是关于由于出卖人的原因，导致××未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的规定；其中第二款:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,规定的是当事人在合同中未约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，××的损失计算标准问题，并非指当事人在合同没有约定违约金的情况下，可以据该条款向出卖人主张违约金。换言之，该条款适用于××要求出卖人赔偿损失的违约责任形式。因此原告基于该条款规定要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告返还原告暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的商品房预售合同十四条约定的是出卖人即被告对基础设施、公共配套建筑达到使用条件的承诺，并未明确相关费用的承担问题，且该条合同同时约定，如果在规定日期内未达到使用条件，双方协商处理。从安阳市住房和城乡建设局的回复中可以看到，帕堤欧小区是由鼎盛房地产公司开发建设的项目，该小区在2011年开发时，市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑到小区供暖，未将该费用纳入建设成本，并告知了购房人,该管网费是经被告与原告等购房人协商一致的。另，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告诉称主张所根据的《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》均非法律或者行政法规。因此，即使被告的行为违反该通知和办法规定，也不属于违反法律规定，并不必然导致被告的行为无效。故原告要求被告返还原告暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：一、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告刘志杰、杨新梅办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书；二、驳回刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求。本院经审理查明，案涉房屋于2014年3月1日交付。案涉小区证号为安国用（43）第325号的国有土地使用权于2013年至2016年被抵押给中国建设银行安阳分行,抵押权终止后，又于2017年先后被抵押给安阳市市区农村信用合作联社新城信用社、河南安阳相州农村商业银行新城支行和中国建设银行安阳分行。其他查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方签订的合同第十五条约定，被上诉人鼎盛房地产公司应在商品房交付使用后60日内即2014年5月1日前，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，但至今未能报请备案，构成违约，应该承担违约责任。被上诉人称因个别业主还未交纳维修基金，小区内建筑物未拆除完毕，不能继续开工建设，无法办理公共配套设施竣工证书，而达不到备案条件，不是被上诉人原因造成的，不构成违约。本院认为，《安阳市住宅专项维修资金管理办法》是2015年5月4日印发施行的，而被上诉人应于2014年5月1日前办理备案，故被上诉人以此规定抗辩因个别业主未交纳维修基金致使无法办理初始登记的理由不能成立，本院不予采纳。同理，被上诉人以2016年7月28日施行的《安阳市建设工程规划条件核实办法》，抗辩因工程未全部竣工无法办理公共配套设施竣工证书的理由亦不能成立，本院不予采纳。即使上述条件均符合，但因案涉土地使用权已被上诉人抵押给银行，也会对办理房屋初始登记有一定影响。综上，本院认为，被上诉人逾期未能协助上诉人办理产权登记，构成违约。因商品房预售合同中没有约定因被上诉人的责任致使上诉人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情况下被上诉人的违约责任，上诉人诉请被上诉人按逾期贷款利息标准给付2014年5月2日之后的逾期办理房屋所有权证违约金，于法有据，证据充分，本院予以支持。根据商品房买卖合同司法解释第十八条第二款及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发（2003）251号）第三条规定，被上诉人应按购房款341737元计算利息，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.3倍确定（其中2014年5月2日至2017年7月2日的利息不应超过95686.36元）。一审法院认为商品房买卖合同司法解释第十八条第二款适用于××要求出卖人赔偿损失的违约责任，属法律理解错误，本院予以纠正。关于被上诉人应否退还上诉人暖气管网费的问题。自2008年开始，河南省明确要求建设单位应将城市配套费计入工程造价，由建设单位自行缴纳，禁止向购房者收取。但根据安阳市住房和城乡建设局的回复内容来看，被上诉人并未将市政暖气管网费用纳入其建设成本，故商品房预售合同中的价格并不包括市政暖气管网费。上诉人按照双方自行协商好的价格向被上诉人交纳暖气管网铺设费，亦符合合同第十四条的约定，一审法院不予支持并无不当。综上所述，刘志杰、杨新梅的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初2010号民事判决第一项，即安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助刘志杰、杨新梅办理安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书；二、撤销河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初2010号民事判决第二项，即驳回刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求；三、安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付刘志杰、杨新梅逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以购房款341737元的利息计算，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.3倍确定，从2014年5月2日起计算至安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案之日止，其中2014年5月2日至2017年7月2日的利息不应超过95686.36元）；四、驳回刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1242元，由刘志杰、杨新梅负担621元，安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司负担621元；二审案件受理费2484元，由刘志杰、杨新梅负担684元，安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长  闫学海审判员  朱志伟审判员  王 冰二〇一八年三月二十七日书记员  樊路路