山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终8545号
上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金成发，总经理。
委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：程文静，女，1987年10月12日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告）：郭枭，男，1986年9月19日出生，汉族，住济南市。
上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人程文静、郭枭商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
绿地公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1831号民事判决书，发回重审或依法改判并驳回程文静、郭枭的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费均由程文静、郭枭承担。事实与理由：一、一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》认定“通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准”，属于严重的适用法律错误。
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
虽然国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定了房地产开发项目竣工后应进行综合验收，该综合验收或分期综合验收的主体为项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门。但在2004年5月19日，国务院发布了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号自公布之日起施行）。根据该16号决定，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定。
虽然山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条也规定了房地产开发企业必须进行项目综合验收或分期综合验收，但该条例为地方性法规，并非合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。而济南市城乡建设委员会联合多部门下发的《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》【济建发（2011）7号文】只是政府机关的内部文件，其无权违背上位法之规定而另行对房地产开发项目的交付标准作出解释。该内部文件不仅违反上位法之规定提高了交付标准，而且加重了开发商在房地产项目开发中的责任。综上，一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》认定“通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准”，属于严重的适用法律错误。
二、一审法院无视绿地公司与买受人在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，将涉案商品房的交房条件认定为通过分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。
上已述及，国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》第17条和第18条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房的交付标准。虽然绿地公司与买受人在涉案房屋的《商品房买卖合同》第八条约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但该约定是绿地公司基于济南市政府相关职能部门的行政干预，并非是绿地公司与买受人的真实意思表示。绿地公司与买受人在签署涉案房屋的《商品房买卖合同》的同时，签署了补充协议。该补充协议第三条第2款约定，涉案房屋的交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。
绿地公司与买受人就涉案房屋的买卖达成一致后，在签署涉案房屋的网签备案合同之前，双方即已就涉案房屋的买卖签订了手签本的商品房买卖合同。该手签本的商品房买卖合同的主合同与补充协议约定的交房标准是一致的，即涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。由此说明，买受人在与绿地公司签署涉案房屋的网签备案合同之前即已知悉涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。所以说，在涉案房屋的交房标准问题上，即使涉案房屋的网签备案合同的补充协议的约定存在限制绿地公司责任承担的问题，绿地公司早已在签署网签合同之前告知了涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，补充协议约定的交付标准并未降低，并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，并未违反《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，该约定合法有效，对绿地公司和买受人均具有法律效力。而一审法院却认定上述补充协议约定的交付标准降低了，限制了绿地公司的责任承担，该约定对绿地公司与买受人不产生约束力。这属于严重的认定事实错误。
因此，绿地公司与买受人在涉案房屋的商品房买卖合同中约定的涉案房屋的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单。一审法院认定的涉案房屋的交付标准为取得分期综合验收备案证明，属于严重的认定事实错误。
三、绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给了买受人。上已述及，商品房的交付标准为取得房屋建筑工程竣工验收备案单，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防等有关部门或单位验收合格后方可交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收。而根据济南市城乡建设委员会的规定，取得房屋建筑工程竣工验收备案单的前提条件是，建设单位应向济南市城乡建设委员会提交建筑工程竣工验收报告、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证及附件、建筑工程施工许可证、建筑工程消防验收意见书、建设工程施工图设计文件审查合格书及其他文件，而建设单位只有在济南市城乡建设委员会组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收后方能取得上述这些文件，即济南市城乡建设委员会在相关单位验收后方能向建设单位出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。
本案中，绿地公司已取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备了商品房居住使用的法定条件，既符合法律规定的交付条件，又符合合同约定的交付条件。随后，绿地公司将涉案房屋交付给了买受人。
四、买受人在办理了涉案房屋的交付手续后，又起诉主张涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明期间的逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的“交钥匙”。商品房不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。商品房不符合交付条件包括以下两种情况：1、商品房未经综合验收；2、商品房明显存在重大质量瑕疵。本案中，涉案房屋所在项目已经取得济南市城乡建设委员会组织的验收后出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，也不存在重大的质量瑕疵。
在绿地公司按照合同约定向买受人发出交付通知后，买受人如若认为涉案房屋未取得分期综合验收备案证明，未达到约定的交付条件，其完全有权拒绝接收房屋，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任。但本案中，买受人在明知涉案房屋所在项目已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》、尚未取得分期综合验收备案证明的情况下，自愿选择接收涉案房屋，其也实际接收了涉案房屋，视为其以自己的行为变更了网签备案的商品房买卖合同中约定的交付条件，认可涉案房屋的交付条件为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，属于买受人对其自己权利的处分。其后，买受人又以绿地公司没有取得分期综合验收备案证明不具备交付条件为由，要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平与诚信原则。因此，买受人的主张没有任何事实及法律依据。
综上所述，绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给买受人，买受人在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判并驳回其诉讼请求。
程文静、郭枭辩称，上诉人的上诉请求不应当得到支持。一审法院依据《城市房地产开发经营管理条例》认定通过综合验收备案或分期综合验收备案作为上诉人交付房产的强制性标准并无不当。因此，对于同一天签订的上诉人通过补充协议将交房标准降低交房标准为竣工验收备案登记单的约定并不发生法律效力。因为该合同的变更第一、违反行政法规的强制性规定，第二、该合同属于格式合同条款，在作出变更时未尽到提示说明的义务。所以双方关于交房的条件仍然为取得分期综合验收备案证明。在交房时上诉人并未取得分期综合验收备案证明，对于业主有重大影响的水、电、暖、物业、公共绿化等均未取得，严重影响了被上诉人的生活质量。最终一审法院依据相关法规的规定结合主客观情况，判令上诉人承担约定违约金30%的违约责任，该判决适用法律正确，认定事实清楚，判决合理合法，应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，一审及二审的诉讼费用由上诉人承担。
现针对上诉人的上诉事实和理由，作如下三点答辨意见：第一、开发项目取得分期综合验收备案作为强制性的交房标准，有充分的法律依据、司法解释和客观依据。
1、第一个法律依据是国务院1998年制定并于2011年进行修改后的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》，该条例的第17.18条的规定，群体房产开发项目要取得综合验收才可交付使用。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
关于上诉人提到的2004年5月19日国务院发布了【2004】第16号决定，该决定取消的是住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，并不是对整个17条和18条的修改也不是对17.18条的取消，该项目仍然需要通过综合验收，只不过不是行政审批的方式验收，而是备案制。
也就是说按照2011年11月8日修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条的规定，住宅等群体性房地产开发项目竣工后仍应按要求进行综合验收，足以说明国发[2004]16号文件《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消的是行政主管部门对住宅小区等群体房地产项目的竣工综合验收的行政审批权，代之为行政备案制。
2、正是有国务院行政法规的规定作为支撑，2009年山东省住建厅发布施行了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》，2011年济南市相关五部门发布联合转发了该文件，这些规定性法律文件进一步明确了群体小区开发项目应当以取得分期综合验收备案作为交付的条件。
3、第三个依据为2011年山东省高院会议纪要（2011年11月30日?鲁高法〔2011〕297号）。
(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题。据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。
第二、双方所签订的合同为格式合同条款，在同一天签订的合同中，补充协议降低了将主合同约定的强制交房标准，在签订时又未对被上诉人作出提示说明的义务，上诉人的用意是在逃避自身逾期交房的违约责任，因此，变更后的交房标准并不生效，关于上诉人的交房条件仍然是房产取得分期综合验收备案。
第三、并非被上诉人也就是业主一方接收了房屋，就当然的认定，业主认可了补充协议约定的交房条件。
开发商与业主之间在商品房买卖的法律关系中看似平等，在但现实的房屋买卖的各个环节均不平等，开发商处于一种强势的地位，开发商作为专业的房地产开发企业，尤其还是属于知名有经验的开发企业，熟知房地产开发的法律法规。包括所签订的合同是开发商拟定好的对已方有利的格式条款，业主没有修改的权利，补充协议变更未尽提示说明。
业主一方在房产还是平地时就已经通过房贷的方式将房款付齐，自己背负还货压力，直到约定的两年后交房时，所交付的房产还是临时的供水、供水发黄有异味，供电不稳定经常性的停水停电，交房的第一年没有供暖，小区道路未修好，绿化是几乎没有的。这样配套的基础设施和公共设施的建设情况是远远不符合行政法规要求的综合验收标准的，这样的交房条件根本无法入住，即便入住了也是严重影响了业主的生活质量。
那为什么在这样的情况下，业主一方还收了房？其实并不是业主一方自愿收房。因为在收房产前业主是不知道房产的现状的，开发商只解释说经有关部门验收达到了交房条件，开发商所谓的交接房屋的程序就是，要收房先签订一系列的手续，先签字，交一系列的费用，再交钥匙。由于业主一方一方面对法律的欠缺，一方面不清楚房屋的现状，是在接收房屋后才发现房产远远不符合标准，无法入住。
综合以上三点，一审法院结合法律规定和双方交接房时房产的客观现状等事实，判令上诉人按照约定违约金的30%的承担违约责任，公平合理合，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。
程文静、郭枭向一审法院起诉请求：1、绿地公司继续承担延期交房违约金给程文静、郭枭，按“己交房价款每日万分之一”，从强制交房之日（2016年1月31日）起，至绿地公司“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”并公示之日止。2、判令绿地公司免除程文静、郭枭一年的物业费，作为对程文静、郭枭的经济补偿费。3、判令绿地公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：绿地公司作为出卖人与作为买受人的程文静、郭枭签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定程文静、郭枭购买绿地公司开发建设的绿地中央广场D-4项目4号楼2单元902号房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为615293元。合同第八条约定房屋交付期限为2015年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在绿地公司（甲方）具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，程文静、郭枭（乙方）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按程文静、郭枭原因造成房屋未能按期交付执行，绿地公司就此不承担延期交房的责任。第5款约定：“双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。第8款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”该补充协议还约定了其他内容。
2016年2月，绿地公司向程文静、郭枭发出了收房通知。程文静、郭枭于2016年2月17日到达涉案房屋处办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。
上述房屋的商品房预售许可证编号为济建预许2013310号，该房屋于2016年2月2日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201624018-5，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。
一审法院认为，程文静、郭枭与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与程文静、郭枭签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。本案双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。
程文静、郭枭称按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”绿地公司据此规定认为，涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。
2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。
双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，绿地公司应当向程文静、郭枭交付通过分期综合验收备案的房屋。
绿地公司辩称双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因绿地公司未举证证明其向程文静、郭枭提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对双方不产生拘束力。双方约定的交房标准仍然应当以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。
关于交房时间，一审法院认为，双方约定的房屋的交付时间为2015年12月31日，但补充协议中又为绿地公司的具体交房时间约定了30日的宽展期。一审法院认为，该宽展期的约定系双方通过补充协议对交房时间的变更，虽然与合同主文约定不一致，但不能一概否认补充协议的效力。该条款仅仅将交房时间延后30日，尚不足以认定严重损害购房者的利益，故一审法院认定，双方通过补充协议的约定将交房时间约定为2015年1月30日有效，该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。但，截止法庭辩论终结前，绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，绿地公司虽然于2016年2月17日向程文静、郭枭交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故绿地公司构成违约，程文静、郭枭有权要求绿地公司向其支付逾期交房的违约金。
按照双方补充协议第三条第8款第（2）项的约定：“如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”此为双方对绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，双方在该合同中并未进行约定。
从一审法院查明的事实看，绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现程文静、郭枭已经自愿接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对程文静、郭枭造成的影响，一审法院酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向程文静、郭枭支付违约金。即绿地公司应以615293元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年2月18日起至本判决生效之日止，向程文静、郭枭支付违约金。程文静、郭枭还要绿地公司向其支付判决生效后的违约金，一审法院认为，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，双方的争议尚未发生，程文静、郭枭要求绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，一审法院不予支持。如判决生效后，双方仍然存在纠纷，双方可另行主张各自的诉讼权利。程文静、郭枭要求绿地公司免除一年物业费的诉讼请求，因物业服务的提供方系物业公司，与被告开发商非同一主体，程文静、郭枭要求开发商免除物业企业收取的物业费的主张，于法无据，故对此诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内向程文静、郭枭支付逾期交房违约金（以615293元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年2月18日起计算至本判决生效之日止）；二、驳回程文静、郭枭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由绿地地产（济南）有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案双方当事人因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点：一是补充协议的效力；二是绿地公司是否承担逾期交房的违约责任。
关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人买受人的责任、排除买受人的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务规定的合同，属于可撤销合同，并非属于无效合同。买受人未在法定期间内申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定仍然合法有效。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。所谓的全面履行，应当指债务人应当全面地、适当地完成其合同义务。对于商品房买卖合同纠纷而言，出卖人应当在合同约定的期限内，将符合合同约定的房屋交付给买受人。出卖人违反合同约定交付房屋的违约情况，一般存在拒不交付、逾期交付和瑕疵履行交付。拒不交付且不存在法定情形的，买受人可以请求人民法院判决强制履行；逾期交付，属于迟延履行，买受人可以依据合同约定请求违约金，出卖人支付违约金后，仍应当履行交付房屋的义务。瑕疵履行交付，属于出卖人交付的标的物不符合质量要求。显然，瑕疵履行交付与逾期交付的违约情形不同，对于违约责任的承担所适用的法律规定当然亦不同。因此，出卖人交付标的物后，买受人能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付后的逾期违约责任。对于瑕疵履行交付而言，《中华人民共和国合同法》第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，绿地公司作为出卖人已经向买受人支付了正式交付房屋前的逾期交付违约金，即使存在交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，属于绿地公司瑕疵履行的违约责任，亦不属于逾期交付的违约责任。绿地公司交付房屋后，买受人请求绿地公司承担逾期交付的违约责任，于法无据，本院不予支持。一审法院以绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对原告造成的影响为由，酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向买受人支付违约金，系适用法律不当，本院予以纠正。
综上所述，绿地公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1831号民事判决；
二、驳回被上诉人程文静、郭枭的诉讼请求。
一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由被上诉人程文静、郭枭负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十一月三十日
书记员 李在利