天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终2309号上诉人（原审被告）：刘伟，女，1957年1月10日出生，汉族，天津港口医院退休职工，住天津市河西区。�托诉讼代理人：李志明，男，1965年1月9日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。上诉人（原审被告）：赵克信，男，1954年10月18日出生，汉族，天津港公安局退休职工，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：范荷花，女，1973年9月20日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张广双，天津市滨海新区汉沽148专线法律工作所法律工作者。原审第三人：天津安家爱之家房屋服务有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽新开中路。法定代表人：刘超，经理。委托诉讼代理人：张文平，女，该公司员工。上诉人刘伟、赵克信因与被上诉人范荷花，原审第三人天津安家爱之家房屋服务有限公司（以下简称安家爱之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院�2016）津0116民初50015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人的委托诉讼代理人李志明，上诉人赵克信，被上诉人范荷花及其委托诉讼代理人张广双，原审第三人安家爱之家公司的委托诉讼代理人张文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟、赵克信上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判刘伟、赵克信不承担返还定金和违约金的责任，由原审第三人返还被上诉人10000元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决认定赵克信代刘伟签字属于表见代理缺乏事实和法律依据；2、一审法院没有审查二上诉人之间的夫妻关系文件也没有审查涉案房屋的权属证明文件，属于认定事实不清；3、一审法院判令二上诉人返还5000元定金缺乏事实依据。范荷花辩称，请�驳回上诉，维持原判。安家爱之家公司述称，同意一审法院判决。范荷花向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.二被告和第三人返还原告购房定金人民币10000元；3.二被告和第三人赔偿原告违约金26250元和居间服务费5000元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告赵克信与被告刘伟系夫妻关系。2016年9月7日，原告和被告赵克信在第三人的居间服务下签订《房屋买卖（置换）合同》一份。合同约定由原告购买被告刘伟所有的坐落于天津市XX区XXXX苑X号楼X门XX号房屋，房屋面积为86.53平方米，房屋总价525000元。合同签订当日，原告交纳购房定金10000元。第三人向原告出具收条一份，写明由中介代被告刘伟收款。第三人从中扣除二被告的信息服务费5000元，并在信息服务费中写明“从定金中扣�的字样”。合同签订后，被告赵克信以被告刘伟不同意出售房屋为由，明确表示不履行合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、合同的效力问题；二、如何承担违约责任。就上述争议焦点法院分述如下：一、合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。被告赵克信与被告刘伟系夫妻关系，被告赵克信虽没有得到被告刘伟的书面授权即与原告签订处分被告房产的《房屋买卖（置换）合同》，但原告有理由相信被告赵克信已经取得被告刘伟的同意才与之签订协议。并且在签订过程中，第三人对双方出售房屋事宜进行居间服务，被告赵克信也出示了被告刘伟发送过来的房产证照片。被告赵克信代表被�刘伟签字的行为，符合表见代理的规定，对此，被告应承担法律规定的民事责任。综上，原告与被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。二、如何承担违约责任。原、被告双方签订《房屋买卖（置换）合同》后，原告依合同约定履行了交付定金的义务，且根据合同约定，双方就合同生效期限已进行了明确约定，该合同已发生法律效力，并被认定为有效合同，现被告以合同无效为由不履行该项合同义务，已构成实际违约。而原告在该合同履行中并不存在违约行为，因此，原告请求解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》符合法律规定，一审法院予以支持。原告请求被告和第三人返还定金10000元的诉请，本案中，原告已于签订合同当日按原、被告双方的合议，将定金10000元交付给第三人进行保管，第三人与被告达成协议将其中5000元抵作信息服务费，因此，应当视为该笔定金有5000元在中介处保管，另外5000元已经交付给被告。二被告应当返还原告定金5000元，第三人应当返还原告定金5000元。如第三人认为原告尚未交纳居间服务费，可另案主张权利。现原告请求由被告和第三人返还定金的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。原告请求由被告和第三人赔偿违约金26250元和居间服务费5000元的的诉请，因原告和第三人均当庭表示没有交纳居间服务费，对于该笔损失一审法院不予支持。至于违约金，因第三人并未违反合同约定，因此第三人不应承担违约责任。被告应当依据合同约定向原告支付违约金26250元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第一款第二项�第一百零七条的规定，判决：“一、原告范荷花与被告刘伟、被告赵克信签订的《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效后予以解除；二、被告刘伟和被告赵克信于本判决生效后十日内，返还原告范荷花购房定金5000元；三、第三人天津安家爱之家房屋服务有限公司于本判决生效后十日内，返还原告范荷花购房定金5000元；四、被告刘伟和被告赵克信于本判决生效后十日内，支付原告范荷花违约金26250元。五、驳回原告范荷花的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币415，由被告刘伟和被告赵克信连带承担。被告承担的诉讼费于本判决生效后十日内直接向一审法院交纳。”。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。在一审庭审中，二上诉人认可涉案房屋属于二上诉人夫妻共同财产。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款的规定，一方当事人在法庭审理中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。二上诉人在一审庭审中认可涉案房屋属于二上诉人夫妻共有财产，被上诉人与原审第三人对上述事实也未表示异议，故一审法院认定二上诉人为夫妻关系，赵克信代刘伟签字行为有效并无不当，上诉人以一审法院没有审查二上诉人之间的夫妻关系文件也没有审查涉案房屋的权属证明文件为由，主张一审法院认定事实不清的上诉理由不能成立。二上诉人为夫妻关系，赵克信虽在没�提交刘伟书面授权书的情况下与范荷花签订了《房屋买卖（置换）合同》，但赵克信出示了刘伟发到其手机上涉案房屋的房产证照片，基于二上诉人的身份关系和赵克信的行为，作为善良诚信之人，可以相信赵克信对刘伟享有代理权，故一审法院认定赵克信代理刘伟行为有效于法有据。由于二上诉人不同意履行合同造成合同解除，被上诉人向二上诉人主张返还定金，二上诉人应当承担返还定金的义务，在实际履行中，被上诉人已于签订合同当日按双方的合议，将定金10000元交付给原审第三人进行保管，上诉人赵克信同意将其中5000元抵作信息服务费，基此，一审法院认定该笔定金有5000元在中介处保管，另外5000元已经交付给二上诉人，而判令二上诉人返还被上诉人定金5000元并无不妥。至于上诉人赵克信在辩论中主张违约金过高的问题，鉴于目前房地产价格不断上涨�情形，上诉人也没有向法院提交相应的证据，一审法院按照双方合同约定确定违约金的数额于法有据。综上所述，赵克信与刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费581元，由上诉人赵克信与刘伟共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  张晓彤代理审判员  李冬梅二〇一七年六月五日书 记 员  李珊珊