河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终1891号
上诉人(原审被告)王巧枝，女，1986年7月20日出生，汉族，住河南省开封县。
委托代理人岳增超，河南予顺律师事务所律师。
委托代理人李坤阳，河南予顺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）徐新伟，男，1970年11月15日出生，汉族，住河南省新密市。
委托代理人徐贝贝，女，汉族，1993年1月7日出生，住河南省新密市。系徐新伟之女。
上诉人王巧枝因与被上诉人徐新伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王巧枝及其委托代理人李坤阳、被上诉人徐新伟的委托代理人徐贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐新伟于2017年10月9日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、王巧枝继续履行其与徐新伟于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，由王巧枝办理房屋解押及解押登记注销手续，并于解押注销手续办理完毕后5个工作日内协助徐新伟办理房屋权属变更登记手续；2、王巧枝向徐新伟支付违约金36000元。
原审法院审理查明：2016年7月20日，王巧枝（卖方、甲方）与徐新伟（买方、乙方）及郑州城市之家房地产营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方自愿将位于管城回族区航海路北、帆布厂南街东3幢3单元15层1501号的房屋（房屋所有权证号140××××4279，建筑面积87.55平方米）出售给乙方，乙方自愿购买甲方上述房产；成交价格：经甲乙双方协商一致，确定房屋实际成交价格为人民币94万元，该房屋产权过户的相关费用由乙方承担，此价格下，该房屋包含的相关配套附属设施为整体装修；乙方应向丙方支付中介服务费8000元及代办费2000元，现乙方于本合同签订时向甲方支付定金10000元，甲方同意该定金在办理房屋过户前由丙方保管；付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款，甲乙双方于签订合同后下发房产证十个工作日内，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续……；双方在合同第九条约定其他事宜备注补充内容：1、甲方保证此房屋产权清晰无纠纷；2、甲方为乙方过户及维修基金过户；3、下发房产证前契税由甲方承担；4、后期面积差价由乙方承担，多退少补；5、月供由甲方承担；6、首付款分为两部分，由乙方转给甲方，第一笔首付乙方保证2016年7月24日前转入；第二笔乙方保证2016年8月6日前转入甲方名下（共35万元整，第一笔为15万元，第二笔为20万元）；7、如任何一方违约须赔偿对方双倍首付款；8、甲方保证2016年11月10日前办理贷款解押。双方还在合同中对违约责任等其他方面进行了约定。
徐新伟于合同签订当日向中介公司郑州城市之家房地产营销策划有限公司支付购房定金10000元，该公司收到款项后出具收据一份。2016年7月23日，徐新伟通过银行转款形式向王巧枝指定收款人王海涛支付款项150000元，王巧枝于同日向徐新伟出具“收据”两份，载明内容：今收到徐新伟购买管城回族区航海路北、帆布厂南街东3号楼3栋3单元15层1501号房子首付款部分150000元。徐新伟于2016年8月2日同样以银行转款形式向王海涛名下银行卡账户支付款项200000元，王巧枝于同日向徐新伟出具“收据”一份，载明内容：兹收到徐新伟交来购房首付款200000元整。2016年8月2日，王巧枝（甲方）与徐新伟（乙方）签订“补充协议”一份，载明内容：甲方于2016年8月2日收到乙方徐新伟购买房屋永恒理想世界3号楼3单元15楼1501，全部首付款叁拾伍万元整（350000．00）。后期房屋解押有甲方王巧枝自行承担。乙方代理人：徐贝贝（系徐新伟的女儿）。
2017年3月30日，王巧枝（甲方）与徐新伟（乙方）及郑州城市之家房地产营销策划有限公司第七分公司（丙方）签订“补充协议”一份，主要载明内容：由于甲方经济能力有限，无法继续承担已售房屋管城回族区航海路北、帆布厂南街东3号楼3单元15层1501号的月供和解押所需资金（原合同有约定），经多次协商，甲乙双方达成共识，乙方暂替甲方承担月供三个月，由乙方每月转账至甲方的月供卡（华夏银行62×××78王巧枝），乙方暂替甲方垫资解押后代替甲方承担垫资解押的利息部分。在办理手续期间甲方必须无条件积极配合垫资解押、按揭贷款、房管局及不动产局过户的所有手续，在非个人原因的政策影响下，甲方须在接到中介通知一周内无条件安排时间办理手续，如一周内未到场视为甲方违约，甲方需承担执行合同编号（0000945）的违约责任（退还乙方首付的双倍金额），乙方不再承担垫资解押的利息，并且甲方将乙方所出的月供和垫资解押的利息全部退还。签订本协议后，甲方不再承担管城回族区航海路北、帆布厂南街东3号楼3单元15层1501号房屋下发不动产证后期的任何费用，办理王巧枝的不动产证所需的工本费，王巧枝自行承担。若乙方在签订本协议之后，在甲方积极配合办理手续的情况下乙方拒绝承担月供（三个月）和垫资解押的利息，则视为乙方违约，乙方赔偿甲方的违约金（首付款35万元不予退还），则原合同自动解除。
徐新伟于上述补充协议签订后先后向王巧枝名下的银行卡（卡号62×××78）转款，每次转款4127元，支付期间为2017年3月31日至2017年11月27日，共计9笔，为37143元。上述款项系支付涉案房屋的按揭贷款2017年3月至11月期间的月供。
另，涉案房屋的不动产权证于2017年5月25日下发，不动产权证号：豫（2017）郑州市不动产权第0039366号，登记的具体坐落位置为：管城××区航海东路××楼××单元××号。该房屋已交付徐新伟，自2016年8月前后至今一直由徐新伟占有使用。该房屋除银行抵押未注销外，无其他查封等情况。王巧枝至今未对涉案房屋办理解押注销登记手续。
原审法院认为：合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。具体到本案，王巧枝与徐新伟签订《房屋买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。徐新伟按约履行了约定义务，即支付购房定金、向王巧枝支付购房首付款及代王巧枝偿还银行按揭贷款月供等，但王巧枝收到上述款项后至今未按约定对涉案房屋办理解押注销登记手续，其行为构成违约。另，现涉案房屋已交付徐新伟；双方亦未就解除合同协商一致或约定解除的条件；王巧枝未提供充分证据证明双方签订的房屋买卖合同符合法律规定解除的情形，亦未出现其他导致房屋买卖合同不能继续履行的情况；基于上述情况，双方仍应按约定继续履行合同。徐新伟要求王巧枝继续履行双方于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》，由王巧枝对涉案房屋办理房屋抵押登记注销手续，并协助徐新伟办理房屋过户手续的请求符合法律规定，予以支持。徐新伟于房屋过户当日向王巧枝支付剩余购房款；徐新伟代王巧枝支付的银行按揭贷款应冲抵购房款。
关于徐新伟主张的违约金，根据上述对王巧枝存在违约行为的认定，故王巧枝应承担违约责任。徐新伟、王巧枝双方虽对违约责任多次进行约定，但考虑到合同继续履行的情况，原审法院根据实际情况酌定支持10000元。对徐新伟主张过高部分，不予支持。王巧枝对其辩称未提交充分证据，理由不成立，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他有关法律规定，判决如下：一、王巧枝继续履行其与徐新伟于2016年7月20日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十日内到相关按揭贷款银行办理位于管城××区航海东路××楼××单元××号房屋的抵押登记注销手续，并于房屋解押注销手续办理完毕后五个工作日内协助徐新伟办理上述房屋的产权过户手续，将该房屋过户至徐新伟名下；二、徐新伟于上述房屋产权过户当日一次性向王巧枝支付剩余购房款542857元；三、王巧枝于本判决生效之日起十日内向徐新伟支付违约金10000元；四、驳回徐新伟的其他诉讼请求。案件受理费6830元（减半收取），保全费5000元，由徐新伟负担130元，王巧枝负担11700元。
王巧枝上诉称：一、一审法院认定事实不清，银行按揭款项37143元本应由徐新伟承担，不应当计算在购房尾款内。1、徐新伟在《补充协议》中承诺按揭贷款由其承担，王巧枝不承担后期的任何费用。2017年3月30日王巧枝与徐新伟及房屋中介签订《补充协议》，约定徐新伟替王巧枝承担三个月的月供，并承担垫资解压的利息，另外认可王巧枝不承担下发不动产证后期的任何费用，2017年5月25日下发房屋不动产权证，在此时间之后的一切费用均应当由徐新伟承担，也即按揭贷款由徐新伟承担，而且事实上徐新伟也是按照《补充协议》的约定一直向王巧枝支付按揭贷款款项，所以一审法院认定事实有误，徐新伟支付按揭贷款系双方约定，此款项不应当包含在房屋总款项中。2、《补充协议》约定有违约责任，但徐新伟要求继续履行合同，没有按照协议约定要求违约责任，按揭款项不应当退还。《补充协议》约定如王巧枝违约，王巧枝需要承担“合同(0000945)的违约责任（退还乙方首付的双倍金额），并且甲方将乙方所出的月供和垫资解压的利息全部退还”，但徐新伟并没有选择王巧枝承担违约责任，而是选择要求继续履行合同，所以在合同继续履行的情况下，王巧枝不应当将月供退还，而应当由徐新伟继续承担按揭月供款项。3、根据《补充协议》约定，徐新伟不承担月供是违约行为。《补充协议》约定，“若乙方在签订本协议后，在甲方积极配合办理手续的情况下乙方拒绝承担月供和垫资解压的利息，则视为乙方违约”，而事实上王巧枝在此过程中积极配合徐新伟办理相关手续，但根据一审判决，徐新伟不承担月供，在此情况下，应当视为徐新伟违约，原合同应当自动解除，与徐新伟要求的继续履行相违背，因此徐新伟应当承担按揭贷款月供款项。二、违约责任应当以损失为基础，而在合同继续履行的情况下，徐新伟并没有损失，因此违约金不应当被支持。根据《合同法》的立法精神，违约责任应当以损失为基础，而现房屋继续履行的情况下，房屋自购买至今已经增值60万左右，且徐新伟一直在房屋内居住至今，并没有对其造成损失和影响，因此王巧枝不应当支付违约金。一审法院认定事实错误，判决有误，请求撤销原审判决第二项中“不含代为偿还银行按揭贷款37143元”及第三项，并依法改判。
徐新伟答辩称：根据合同约定，王巧枝应该承担按揭贷款37143和违约金，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与原审一致。
本院认为：王巧枝、徐新伟签订的《补充协议》约定，因王巧枝经济能力有限、无法继续承担已售房屋的月供和解押所需的资金，由徐新伟暂替王巧枝承担月供三个月和王巧枝垫资解压后的垫资解押的利息，如王巧枝未按安排时间办理垫资解押等手续构成违约，徐新伟不再承担垫资解押的利息，王巧枝将徐新伟所出的月供和垫资解押的利息全部退还。在一审答辩和庭审中，王巧枝认可其没有及时解押违反合同约定，故其应当返还徐新伟暂替其支付的按揭贷款的月供。同时，徐新伟系暂替王巧枝承担月供，月供的最终承担者仍为王巧枝，故原审判决徐新伟已暂替王巧枝承担的月供在剩余购房款中予以充抵并不错误。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，徐新伟有权选择请求王巧枝继续履行合同并承担违约责任。综合王巧枝的违约情形和合同继续履行等情况，原审判决酌定王巧枝支付10000元违约金并无不当。王巧枝认为判决其继续履行合同则其不应承担违约金和不应返还徐新伟所替付的按揭贷款月供的主张理由不足，其上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费979元，由上诉人王巧枝负担。
本判决为终审判决。
审判长 于岸峰
审判员 张永军
审判员 姚付良
二〇一八年二月二十二日
书记员 翟贝贝