江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终1444号
上诉人（原审原告）：朱金法，男，1959年6月1日出生，汉族，住江苏省通州湾江海联动开发示范区。
上诉人（原审原告）：黄玉芳，女，1958年7月3日出生，汉族，住江苏省通州湾江海联动开发示范区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：张锡余（系朱金法叔叔），男，1931年12月27日出生，汉族，住江苏省海门市。
上诉人（原审被告）：陆惠平，男，1966年10月18日出生，汉族，住江苏省通州湾江海联动开发示范区。
委托诉讼代理人：张建东，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
原审被告：郭素兰（系陆惠平之妻），女，1967年1月30日出生，汉族，住江苏省通州湾江海联动开发示范区。
委托诉讼代理人：张建东，北京汉卓（上海）律师事务所律师。
上诉人朱金法、黄玉芳、陆惠平因与原审被告郭素兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2016）苏0612民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱金法、黄玉芳上诉请求：撤销一审判决主文第四项。事实和理由：双方签订房屋买卖协议并经法律服务所见证，明确有关手续按法律规定办理。陆惠平及郭素兰无�国家法律，至今没有办理相关手续，该协议应属无效，应由陆惠平夫妇承担违约责任。陆惠平夫妇并未要求按照银行同期贷款利率计算利息，一审强行判令赔偿损失，情理不通，法律不容。协议无效，上诉人返还25000元购房款，不计息；被上诉人住房13年不计房屋租金。双方两免合情合理。一审计算购房款利息，则上诉人同样请求保护合法权益，每间房屋每月租金100元，一共四间，则13年计租金62400元。
陆惠平、郭素兰答辩称，朱金法在另案中撤回了要求返还房屋的诉讼请求，无权再行主张返还房屋。
陆惠平上诉请求：请求发回重审或依法改判；一、二审案件受理费由朱金法、黄玉芳承担。事实和理由：1.朱金法、黄玉芳原系东晋村村民，2007年将其与其子朱华户口迁至南通滨海园区建新村，在建新村建有三底三楼的房屋共六间并领取产权证。根据法律法规的规定，农村村民只能拥有一处宅基地，朱金法夫妇出售给陆惠平的房屋产权证已作废，一审法院并未认定清楚本案所涉房屋的权属。（2014）通余民初字第0606号民事判决书中确认案涉房屋评估价为79967元，陆惠平添附的两幢附房及铝合金门窗评估价为10000元。如需返还财产，随着物价上涨，返还金额不应低于评估价及陆惠平添附的13590元，共计103557元。2.一审适用法律错误。一审因受政策限制而非法律的强制规定而认定案涉买卖协议无效，且系根据当前的政策而非协议签订时的政策规定。陆惠平在签订协议时坚信双方的行为是被允许的，否则法律服务所不会出具“内容合法”的见证书。当前的政策没有溯及力，不能适用于2003年的行为。朱金法、黄玉芳恶意诉讼，违反了诚信原则。
朱金法、黄玉芳答辩称，陆惠平应当对其提出的上诉请求及事实和理由应当承担举证责任。（2014）通余民初字第0606号民事判决涉及的是收回土地，与房屋买卖协议系两个法律关系，与本案属于不同性质。在该案的终审判决中并未将该评估意见作为判决依据。案涉房屋买卖协议违反《土地管理法》及相关法律政策之强制规定，一审认定协议无效具有依据。请求驳回陆惠平的上诉请求。
郭素兰述称，双方协议一致达成的房屋买卖协议经法律服务所见证，内容合法，代表人身份及签名属实。该协议中包含了土地流转费，多年来陆惠平与郭素兰缴纳了农业税、水利工程费、乡村道路建设费用，村委会也是认可的。
朱金法、黄玉芳向一审法院起诉请求：1.依法撤销解除双方签订的房屋买卖协议；2.要求陆惠平、郭素兰承担违约责任。
一审法院查明事实如下：朱金法、黄玉芳系江苏省通州湾江海联动开发示范区东�村（原闸南村、后曾一度更名为警战村）村民，并在该村××组××号建有平房4间（已办理农村房屋所有权登记）及附房4间。陆惠平、郭素兰系江苏省通州湾江海联动开发示范区闸北村村民，并获准在该村建有居住用房屋。
2003年7月，朱金法、黄玉芳欲出售东晋村13组131号平房4间及附房4间。同月14日，朱金法、黄玉芳作为卖方，陆惠平、郭素兰作为买方，双方签订房屋买卖协议书一份，约定“一、卖方将坐落在警战村13组的房屋四间，厕所四间卖给陆卫平夫妇，房屋价格为贰万伍仟元整。二、该房的三面散水坡为1m，前面场地6m宽的宅基地归买方所有，使用期为50年，厕所四周的三面为1m，前面为2m，也归买方使用。三、卖方的现有自留地及宅后的宅沟归买方使用。四、此协议系双方自愿订立，共同遵守。五、本协议一式四份，双方各执一份，有关部门留存一份。”该协议下方还载明：“此协议系双方真实意思表示，有关手续按法律法规办理。”协议签订后，双方至南通市通州区海晏法律服务所对该份协议进行了见证。朱金法、黄玉芳在收到25000元后将协议约定的8间房屋及相应房屋所有权证、宅基地使用权登记证等证书交付陆惠平、郭素兰，但双方至今未能就案涉房屋买卖办理不动产权利变更登记。此后，陆惠平在4间附房南侧对附房进行了扩建。平日里，陆惠平将自有的农机设备、农村红白喜事用桌椅、盆、碗等物品放置在上述房屋内。
近几年来，双方因上述房屋及周边田地的土地经营权的归属产生分歧，多次发生矛盾冲突，并多次经公安机关出警处理。2014年6月，朱金法曾起诉要求陆惠平返还诉争房屋周边的承包责任田。2015年3月2日，朱金法、黄玉芳将陆惠平加建的附房南墙推倒，造成加建的附房屋顶坍�。为此，陆惠平于2015年7月23日向法院起诉要求朱金法、黄玉芳赔偿包括推倒房屋损失在内的财产损失63000元。2016年7月23日，法院对该案作出一审判决，认定朱金法、黄玉芳推倒陆惠平搭建的房屋造成的损失为1500元，由朱金法、黄玉芳负责赔偿给陆惠平。该案判决后，朱金法、黄玉芳不服，已上诉至南通市中级人民法院。目前该案仍在审理中。
本案审理中，朱金法、黄玉芳增加诉讼请求，要求在法院判决确认撤销协议或确认协议无效后，陆惠平、郭素兰应将房屋返还给朱金法、黄玉芳，朱金法、黄玉芳愿意将25000元购房款返还给陆惠平、郭素兰。
一审法院认为，2003年7月，双方签订协议进行讼争房屋买卖时，朱金法、黄玉芳系警战村村民，标的房屋亦位于警战村。陆惠平、郭素兰系闸北村村民，并不是朱金法、黄玉芳及标的房屋所在农村集体经�组织内成员，且已在闸北村获准取得农村宅基地并建造了居住用房。由于我国当前政策对农村宅基地上所建房屋进行买卖作了限制性规定，即房屋所有权人只被允许将房屋交易给房屋所属同一集体经济组织内成员，现朱金法、黄玉芳将其宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织以外的陆惠平、郭素兰，该房屋买卖协议应依法认定为无效。陆惠平、郭素兰应当将依照买卖协议从朱金法、黄玉芳处取得的平房4间、附房4间及宅基地返还给朱金法、黄玉芳。朱金法、黄玉芳亦应将购房款25000元返还给陆惠平、郭素兰。陆惠平在庭审中要求朱金法、黄玉芳还应当按照每年10000元的标准赔偿其50年无法使用该房屋造成损失共计500000元的主张，因双方所签订的房屋买卖协议系无效合同，陆惠平未能向法院提供有效证据证明其上述损失，法院不予采纳。由于朱金法、黄玉芳在房屋�付完成13年后要求陆惠平、郭素兰返还房屋，故陆惠平、郭素兰购房款在此期间的银行同期贷款利息21449.51元应当作为其损失由朱金法、黄玉芳负责赔偿。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、朱金法、黄玉芳与陆惠平、郭素兰于2003年7月14日签订的房屋买卖协议书无效。二、陆惠平、郭素兰返还朱金法、黄玉芳位于江苏省通州湾江海联动开发示范区东晋村13组131号平房4间及附房4间。三、朱金法、黄玉芳返还陆惠平、郭素兰购房款25000元。四、朱金法、黄玉芳赔偿陆惠平、郭素兰因房屋买卖协议无效造成的损失21449.51元。上述第二、三、四项于判决书发生法律效力之日起三十日内履行�毕。五、驳回朱金法、黄玉芳其他诉讼请求。案件受理费1040元，由朱金法、黄玉芳与陆惠平、郭素兰各半负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱金法、黄玉芳提交照片一组，证明陆惠平并未对案涉房屋进行装潢；陆惠平及郭素兰质证认为，照片能够证明二人对房屋进行过修缮以及添附。陆惠平提交以下证据：1.2017年1月13日庭审笔录一份，证明朱金法自愿承认不到陆惠平家或者宅基地干扰陆惠平及家人生产生活；2.评估报告书一份。报告书里面有房屋照片，证明其对房屋进行过多次修缮。朱金法、黄玉芳质证认为庭审笔录与本案缺乏关联性；另案中朱金法并未申请评估，且评估报告的有效期是2014年12月26日到2015年12月25日。
本院对一审查明的基本事实予以确认。本院另查明，朱金法、黄玉芳在原审中陈述其户口现在建新村。关于朱金法、黄玉芳与陆惠平财产损害赔偿纠纷一案，双方达成调解协议，并经本院（2016）苏06民终4494号民事调解书予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准……”。可见农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应当认定为无效。朱金法夫妇与陆惠平夫妇并非同一集体经济组织成员，讼争房屋位于东晋村，而陆惠平夫妇系江苏省通州湾江海联动开发示范区闸北村村民并获准在该村建有居住用房屋，故一审确认�方之间签订的房屋买卖协议无效并无不当。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故陆惠平、郭素兰应当向朱金法、黄玉芳返还房屋及宅基地；朱金法、黄玉芳应当向陆惠平、郭素兰返还购房款。虽案涉协议被认定为无效，但并非如朱金法、黄玉芳主张陆惠平未按约定办理手续而无效，而是因违反法律强制性规定而无效。因本案系农村宅基地上房屋买卖纠纷，在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。双方于2003年签订房屋买卖协议并履行至�，现朱金法、黄玉芳要求确认协议无效，导致纠纷产生。虽陆惠平、郭素兰占有使用案涉房屋，但其系基于双方的买卖合意而占有使用房屋，朱金法、黄玉芳要求陆惠平、郭素兰支付房屋租金，缺乏依据。评估报告在朱金法与陆惠平农村土地承包合同纠纷中并未作为判决证据使用，该评估报告有效期为2014年12月26日至2015年12月25日，现已超过有效期。一审中亦征求双方意见，是否申请对案涉房屋的市场价值进行评估鉴定，双方均明确表示不申请，故陆惠平现主张以该评估报告作为确认返还金额的依据，本院不予支持。仅凭房屋现状照片，亦无法径直确认陆惠平、郭素兰对该房屋是否进行了添附以及添附的成本。综合考虑近年来土地升值、物价上涨以及房屋现值和购买价格的差异，陆惠平、郭素兰对房屋的占有使用及日常维护情况，以及双方对合同无效及纠纷产生的�错程度，原审酌情确认将购房款的利息作为损失由朱金法、黄玉芳予以赔偿，并无不当。
综上，朱金法、黄玉芳、陆惠平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1040元，由上诉人朱金法、黄玉芳负担520元，陆惠平负担520元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 高 雁
代理审判员 顾 磊
二〇一七年九月十九日
书 记 员 邢彦华