河南省开封市鼓楼区人民�院
民 事 判 决 书
（2016）豫0204民初1023号
原告张凤仙，女，汉族，1962年11月17日出生，住河南省通许县。
原告刘婷，女，汉族，1987年11月19日生，住址同上。
被告开封市兴和经营服务有限公司。
组织机构代码：782215953。
法定代表人：叶永明，公司经理。
住所地：开封市省府西街**号。
委托代理人陈艳梅，女，汉族，1980年4月28日出生，住河南省开封市鼓楼区，该公司员工，代理权限为特别授权。
被告开封市兴和房地产开发有限公司。
组织机构代码：753884525。
法定代表人：董永梅，公司总经理。
住所地：开封市禹王台区一营房街**号。
委托代理人张伟娜，女，汉族，1981年7月15日出生，住河南省开封市鼓楼区，该公司员工，代�权限为特别授权。
委托代理人王文平，男，汉族，1957年10月15日出生，住河南省开封市金明区，该公司法律顾问，代理权限为特别授权。
原告张凤仙、刘婷诉被告开封市兴和经营服务有限公司（以下简称兴和经营公司）、开封市兴和房地产开发有限公司（以下简称兴和房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张凤仙、刘婷、被告兴和经营公司委托代理人陈艳梅，被告兴和房地产公司委托代理人张伟娜、王文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2005年开封市兴和房地产开发有限公司公开发售鼓楼商城商铺，并以《开封市鼓楼商城招商说明书》形式公开发出要约邀请、公开宣传“投资者购买鼓楼商城的商铺后，与开封市兴和物业管理有限公司签订820年租赁协议”，“租赁期限为8、12、20年三种”且“租赁期满，投资者可自主选择续约或自行经营”。当时原告曾多次去鼓楼商城现场查看咨询，由于种种原因，发售之初原告没有购买。后来得知2005年9月10日二被告与一被告签订了合作协议，约定二被告委托一被告经营鼓楼商城商业项目，合同期限2005年10月1日至2015年9月30日止。二被告已售出的房产，一被告有义务与业主签订租赁合同，租赁期限原则上不低于8年，年租金原则上不低于总房款的百分之七；二被告未售出房产可以继续出售，一被告应协助其进行销售宣传工作，并有义务与后续业主随时签订租赁合同；二被告未售出的房产一被告无偿使用，该部分房产应收取的租金用于二被告的经营管理；如一被告租金收入（含未售出房产）不足以支付业主租金的，由二被告给一被告适当补偿。2006年二被告用该要约邀请形式继续发售鼓楼商城商铺，虽二被告的合作运营商已由开封兴和物业管理有限公司更换成了一被告，2006年底原告再次去鼓楼商城看房时，二被告一再许诺《开封市鼓楼商城招商说明书》上的承诺不变，由于铺位不好，原告没有购买。
2014年春天，二被告委托一被告代卖鼓楼商城优质铺位，此前作出的各项承诺不变，原告购买商铺后一被告说是为了便于管理，要和其他包租8年的商铺保持一致，一被告将与原告签订的《委托出租协议》截止日期也签定为2015年1月31日，并许诺到期再续签时房租必大涨。2014年3月24日，原告与第一被告签订《委托租赁协议》,协议约定，原告（甲方）将其位于开封市鼓楼街鼓楼商城二层D区32号具独立房产证铺位（30.32平方米）委托乙方（被告）进行出租，总房款302836元。该《委托出租协议》租期自2014年3月24日起至2015年1月31日止，其中2014年3月24日至2015年1月31日按购房总房款金额的8.5%支付租金，租赁期限为10个月零6天，共计租金21879元，年租金为25741元。2015年1月31日，《委托出租协议》到期，二被告本应按公开售房时发出的要约邀请，委托一被告与原告办理续约手续。但因一被告与三毛公司纠纷而被一被告搁置至今；同时，一被告既没有按《委托出租协议》约定的条件向原告交房，也没有支付逾期期间的租金和因拖欠租金而应支付的违约金。原告认为，原告已按原、被告双方签订的《委托租赁协议》的约定，全面履行了自己的义务。原告和一被告签订的《委托出租协议》虽然已经期满，但自2015年2月1日至今，一被告继续占有并使用原告的铺位，未将原告铺位所在区域恢复到正常状态，一被告也不具备交房条件，双方虽未重新签订《委托出租协议》，应视为双方均同意执行原《委托租赁协议》的相关约定。一被告不�付占用原告商铺期间的租金和因拖欠租金而产生的违约金于法无据。
原告购买鼓楼商城商铺前，二被告公开发布要约邀请，“投资者购买鼓楼商城的商铺后，可签订租赁期限为8、12、20年三种的租赁协议”且“租赁期满，投资者可自主选择续约或自行经营”，上述要约邀请是在原告购房时二被告的承诺，因此应该认定二被告当时公开发布的要约邀请《开封市鼓楼商城招商说明书》是合同的组成部分，因一被告和二被告是经济合作关系，二者签订有合作协议，因此二被告在本案中均应承担相应的法律责任。原告请求，1、判令一被告腾出原告的商铺并将商铺所在区域恢复原始正常状态；2、判令一被告支付2015年4月1日至2016年1月25日共计299天租金21086元，2016年1月26日至一被告按《委托出租协议》约定条件和原告完成商铺交接之日期间的租金由一被告据实结算；3、判令一被告支付2015年2月6日至2016年1月25日共计354天的违约金7593元，2016年1月26日至一被告按《委托出租协议》约定条件和原告完成商铺交接之日期间的租金补齐给足原告后，一被告应支付的违约金据实结算；4、判令二被告履行发售鼓楼商城时的公开要约邀请，和原告续签《委托出租协议》，续签期限为12年。年租金不低于购房款的8%；5、判令一被告无力支付原告租金和违约金及其他相关费用时，二被告承担连带责任；6、本案诉讼费由被告承担。
被告兴和经营公司辩称，第一，在2014年原告购房时，当时鼓楼商城是在三毛经营期修路开始处于停业状态，原告购房时完全停业，当时三毛经营时商铺是比较空旷没有隔断的超市模式。一被接受时是以空间接收方式接收的，没有具体的商铺和营业具体的区间。目前原告要求腾出商铺并将商铺所在区域恢复与原始状态，商铺一直都是整个大商铺，处于闲置状态，随时可以自己领取并不存在腾出的问题，现在商铺状态就是原始的商铺状态。第二，被告认为合同于2015年1月31日到期后，被告始终没有再占用、从商铺中受益。商铺始终处于空置状态，2015年7月28日后房屋由业主委员会对外招商，被告没有单独行驶任何权利，所以要求被告继续支付租金和承担违约责任的请求不符合法律规定。
被告兴和房地产公司辩称，原告请求没有事实依据和法律依据，依法不应支持，按照法律规定，应当有事先约定或法定才承担连带责任。本案不符合有关连带责任的法律规定。
经审理查明，开封市鼓楼街鼓楼商城是被告兴和房地产公司开发的商业地产项目，为了促进销售，被告兴和房地产公司的销售广告和宣传资料上明确记载有包租年限和包租形式等内容，包租年限：租赁�限有8年、12年、20年三种，租赁期满，投资者可自主选择续签或自行经营。2014年3月24日，原告与被告兴和经营公司签订《委托出租协议》一份，协议约定主要内容为：一、甲方（原告）将位于开封市鼓楼街的鼓楼商城二层D区32号铺位（建筑面积约30.32㎡）、总房款为302836元全部委托乙方（被告兴和经营公司）进行出租，期限自2014年3月24日至2015年1月31日止；二、租金及支付方式：二层商铺按本商铺购房合同总价的约定比率支付年租金，购房委托租赁年限为10个月6天，第壹年至10个月6天按总金额的8.5%支付租金，租金为21879元。六、甲方权利：“有下列情况之一出现时……乙方未按协议规定时间内交纳租金，甲方可要求乙方每日支付月租金额1%的违约金”；八、协议终止：“1、下列情况之一出现时，本协议被视为终止：（1）本协议履行期限届满。（2）甲乙双方�面协议提前终止本协议。（3）任何一方严重违约，另一方根据本协议的约定提前终止。2、协议终止后，甲乙双方应在30个工作日内办理以下手续：（1）乙方应在正常状态下将该承租区域交还给甲方。（2）乙方应拆除所有乙方的企业标识……4、乙方在拆除于经营期间因改善经营环境而增设的装修改造设施时如有可能对承租区域造成损伤时，则视为乙方放弃对上述设施的所有权和处置权，甲方不做赔偿。5、本协议终止，甲乙双方如愿继续合作，需重新签定协议”。二原告购买的上述铺位办理了房产证。2007年2月7日，鼓楼商城取得开封市建设委员会颁发的工程竣工验收备案证书。在原告与被告兴和经营公司之间的《委托出租协议》履行期间，被告兴和经营公司将包含上述商铺在内的鼓楼商城整体出租给了开封市三毛荣耀商贸有限公司（以下简称三毛荣耀公司）和开封市佳谊商贸有限公司（以下简称佳谊公司）使用。后被告兴和经营公司与三毛荣耀公司因租赁事宜产生纠纷，诉至法院。2015年10月19日，河南省高级人民法院做出（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书。被告兴和经营公司支付原告租金至2015年1月31日。后被告兴和经营公司又参照租金的标准向原告支付了两个月的房屋使用费，即支付租金至2015年3月31日，其后未再向原告支付过费用。
另查明，2014年12月20日上午9时召开了鼓楼商城第一届业主委员会选举大会，业主应到会人数526人，实到人数431人，请假人数95人。会议通过选举，确定李斌、孙世权（王秋玲）、任淑琴等11人为鼓楼商城第一届业主委员会委员。同年12月29日鼓楼商城第一届业主委员会召开会议，讨论决定:李斌任主任，周伟平任副主任，王秋玲任文书。2015年2月，鼓楼商城业主委员会分别向开封市�楼区相国寺办事处鼓楼街社区居民委员会、开封市鼓楼区人民政府相国寺办事处、开封市鼓楼区物业管理中心办理了成立业主委员会的备案手续。2015年7月3日，三毛荣耀公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。2015年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴“鼓楼商城全面招商，业主委员会，招商电话0371－2232980118637818818”等字样广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会以及相关租金问题。2015年11月2日，鼓楼商城业主委员会向被告兴和经营公司发出公函，要求被告兴和经营公司予以解决、答复，该公函的主要内容为：“…3、2015年1月31日租赁到期，兴和因官司纠纷没有按时交房�贻误了商城招商时机，使部分意向商家流失，所以兴和应承担支付房租责任，为此应承担房子闲置期租金。4、关于维修基金如何解决，商城设备到期更新如何解决？5、关于十年租赁期满时，兴和公司应承担分割责任，如有商家继续使用兴和不担责任。”被告兴和经营公司收到上述公函后委托开封市祥和房地产测绘大队对所有业主所购商铺的具体位置进行再次分割标注。开封市祥和房地产测绘大队就再次分割情况做出的说明显示：“开封市鼓楼区××街路南鼓楼商城内黄色胶带标示的各户位置及尺寸与开封市祥和房地产测绘大队2006年6月9日盖章的位于鼓楼区××街路南鼓楼商城的《开封市房地产分户图》图纸相一致。特此说明。”2016年1月12日，被告兴和经营公司向原告邮寄了《通知书》，通知原告于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。同时被告分别在《汴梁晚报》、《大河报》向全体鼓楼商城业主刊登通告，主要内容为：“…双方委托租赁协议已于2015年1月31日到期并自动终止。2015年7月28日鼓楼商城内公共设施已维修维护处于正常状态，符合交付条件，并且已将上述内容通知了商城业主委员会。…鼓楼商城业主委员会接收商场后曾联系多家客户，积极开展招商活动，现由于业主委员任期已满，需换届暂不能继续开展各项工作，特别是部分业主要求分户经营，故委托权威部门进行分户划线，再次以书面形式通知业主…请业主于2016年1月25日前到鼓楼商城现场进行分户交接确认。逾期不到视为已经办理分户交接，由此产生法律后果及责任，由您自行承担。”
上述事实有当事人的陈述、房产证、《委托出租协议》、（2015）豫法民三终字第00023号民事判决书、宣传彩页、《开封市鼓楼商城业主委员会备案材料》�通知、《告全体业主书》、《意向协议》、照片、邮递单据、通告等为据。
本院认为，二原告与被告兴和房地产公司之间系房屋买卖合同关系，与被告兴和经营公司之间系房屋租赁合同关系，合同双方均应按照双方签订的合同行使权利并履行义务。2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告兴和房地产公司的销售广告和宣传资料上明确记载有包租年限和包租形式等内容，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，亦应当视为房屋买卖合同内容。当委托出租协议租赁期满时，投资者可自主选择续签或自行经营。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，鼓楼商城业主委员会于2014年12月20日依法成立，其作出的决定对原告具有约束力。2015年7月3日，三毛商贸公司将其所租用的商场移交被告兴和经营公司。同年7月21日，鼓楼商城业主委员会开始与开封新华书店等单位洽谈招商（租）事宜，并在鼓楼商城外张贴广告。同年7月27日，业主委员会出具《告全体业主书》，要求全体业主配合鼓楼商城对外招商等工作，并明确被告兴和经营公司将于2015年7月31日将鼓楼商城交付业主委员会。以上情况应视为在委托出租协议期限届满后，鼓楼商城业主委员会�有选择与被告兴和经营公司、兴和房地产公司续签协议，而是选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，并且被告兴和经营公司已于2015年8月1日前将其承租的商铺实际交付给了代表全体业主的鼓楼商城业主委员会。但是，鉴于双方实际交付时，被告兴和经营公司未对鼓楼商城全体业主的商铺进行分户分割确认，交付方式存在一定的瑕疵，故被告兴和经营公司应对原告进行适当的赔偿，按照自2015年8月2日至2016年1月25日止同期租金的80%的标准计算，数额为9986元（租金25741元/365天×177天×80%）。
对于原告要求与被告兴和房地产公司续签委托出租协议的诉讼请求，因原告在委托出租协议期满后，已经选择了由鼓楼商城业主委员会统一对外招商出租，现在原告再要求与被告兴和房地产公司续签委托出租协议的理由不能成立，故本院对该项诉讼请求不�支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院认为被告兴和经营公司应当支付原告自2015年4月1日起至2015年8月1日实际交付商铺之日止的租金8674元（租金25741元/365天×123天）。对原告要求被告支付自2015年4月1日起所欠付租金的违约金的诉讼请求，本院酌定被告兴和经营公司按所欠2015年4月1日至2015年8月1日租金数额的30%支付违约金，数额为2602元（8674元×30%）。原告的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司支付原告张凤仙、刘婷商铺租金8674元及违约金2602元；
二、本判决生效之日起十日内，被告开封市兴和经营服务有限公司赔偿原告张凤仙、刘婷经济损失9986元；
三、驳回原告张凤仙、刘婷的其他诉讼请求及对被告开封市兴和房地产开发有限公司的诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费716元，原告承担380元，被告开封市兴和经营服务有限公司承担336元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。
审 判 长 毛 爱
人民陪审员 邵 军
人民陪审员 王玉红
二〇一六年十二月八日
书记�员杨盼盼