黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑12民终177号
上诉人（原审原告）：张东跃，男，1963年2月13日出生，现住绥化市。
委托诉讼代理人：李忠云（与张东跃系夫妻关系），女，1964年12月24日出生，住址同上。
被上诉人（原审被告）：绥化市福和隆物业管理有限公司，住所地绥化市北林区先锋街陶瓷大市场二区营业2号。
法定代表人：刘凤春，职务经理。
委托诉讼代理人：赵磊，男，1982年2月26日出生，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：王洪亮，黑龙江贵诚律师事务所律师。
上诉人张东跃因与被上诉人绥化市福和隆物业管理有限公司（以下简称福和隆公司）物业服务合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2017）黑1202民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
张东跃上诉请求：1.撤销原判决第二项，依法改判福和隆公司返还张东跃物业费合计997元；2.上诉费由福和隆公司承担。事实及理由：1.原判决认定双方签订的物业服务合同有效错误，住宅小区物业费的标准实行政府指导价，但案涉物业服务合同中约定的物业费标准严重超过政府指导价幅度，超过部分应为无效约定；2.原判决未支持返还多收取物业费的请求错误，绥化市人民政府绥政发[2006]86号文件确定了绥化市城区住宅物业服务基准价格，绥化市北林区物价监督管理局出具的多份文件也认定福和隆公司违规收取物业费。绥化市城区物业服务企业收费标准为二级小区每月每平方米0.36元，三级小区每月每平方米0.28元，四级小区每月每平方米0.20元，翡翠城小区由具有三级物业服务资质的福和隆公司提供物业服务，其应按照三级小区收费标准收取物业费，现原审法院以没有收费标准驳回张东跃诉请返还多收物业费于法无据；3.由于新的收费标准不具有溯及力，因此原审法院释明“如确定收费标准后，可另行主张权利”错误。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。
福和隆公司辩称，1.案涉物业服务合同系双方真实意思表示，其中约定的收费标准并不是免除福和隆公司责任，加重对方责任的条款，且双方已履行多年，张东跃也按该约定交纳物业费，因此该条款为有效条款；2.依据有关规定，小区物业服务等级是依据小区硬件设施、服务设施进行评定，与物业企业的资质等级无关，绥化市物业管理部门、物价管理部门自翡翠城小区建成以来并未确定小区的收费标准，福和隆公司虽为三级资质企业，但该资质与小区服务等级无关，因此双方依据合同约定收取物业费不违反法律强制性规定；3.绥化市政府[2006]86号文件明确注明试行期为3年，该办法自2007年施行以来远远超过三年期限，即该文件没有任何法律效力，所规定的政府指导价不能约束没有进行评级小区收费情况。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
张东跃向一审法院起诉请求：1、要求福和隆公司返还张东跃2014年、2015年两年多收的物业费及垃圾清运费合计1,237元；2、由福和隆公司承担诉讼费及张东跃的误工费、交通费等费用。
原审法院认定，张东跃系翡翠城小区铂金座x号楼x单元xxx室、铂金座x号楼x单元xxxx室业主。福和隆公司成立于2013年7月5日，具有三级物业资质。翡翠城小区于2014年1月10日交付使用，由福和隆公司提供物业服务。该小区于2016年5月25日成立业主委员会，并于同日在物业管理部门登记备案。
张东跃于2014年1月26日入住该小区，并于同日与福和隆公司签订物业管理服务合同两份，约定物业服务费用、电梯费及其他费用由张东跃按年度交纳，在合同签订之日交纳第一年的上述费用，以后则每满一年的首月之内，交纳下一年度的上述费用。住宅按建筑面积每月每平方米0.75元收取物业服务费用。张东跃两处房屋面积共为105.47平方米，按每平方米每月0.75元向福和隆公司交纳了2014年、2015年的物业费用及每年60元的垃圾清运费。现张东跃以福和隆公司违反黑龙江省人民政府办公厅黑政办发[2014]38号关于清理规范部分涉企行政事业性收费项目和政府性基金项目的通知及绥化市人民政府绥政发（2006）86号绥化市人民政府关于制定绥化市城区住宅物业服务基准价格的通知的规定，要求福和隆公司绥化张东跃2014年、2015年多收取物业费及垃圾清运费合计1,237元。审理中，张东跃放弃要求福和隆公司给付误工费、交通费等费用的请求。
原审法院认为，张东跃系翡翠城小区业主，福和隆公司系物业服务企业，双方于2014年1月26日签订物业管理服务合同，福和隆公司依据合同约定按照每平方米0.75元收取物业服务费，张东跃已依约定交纳了2014年、2015年物业费，故张东跃、福和隆公司之间的物业服务合同系双方自愿签订并已履行多年，合法有效。业主认为物业企业收取服务费过高，应由物价部门在成本测算的基础上，提出物业服务收费标准的意见，由物业管理部门组织业主或业主委员会同物业企业协商后约定执行，在尚未进行成本测算或出台物业服务收费标准前，裁决依据不足，故张东跃以福和隆公司收费标准过高而返还多收取物业费的请求，本院暂不支持，如确定收费标准后，可另行主张权利。黑龙江省人民政府办公厅黑政办发[2014]38号关于清理规范部分涉企行政事业性收费项目和政府性基金项目的通知，已经明确规定自2014年8月1日起停止收取垃圾清运费，因此福和隆公司收取垃圾清运费违规，故依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，张东跃要求福和隆公司返还垃圾清运费的请求有理，本院应予支持。
综上所述，张东跃诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、福和隆公司返还张东跃2014年、2015年交纳的垃圾清运费合计240元。此款于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回张东跃其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张东跃举示2016年5月25日业主委员会备案证明存根一份，欲证实翡翠城小区成立了业主委员会，并依法进行备案，福和隆公司对该证据有异议，但因其在一审庭审中认可了翡翠城小区业主委员会于2016年5月25日且经过备案的事实，与张东跃所举示证据证明事实一致，故对该证据本院予以认定。福和隆公司举示2018年2月27日说明两份，欲证实翡翠城小区自建成至今从未进行物业服务等级评定，绥化市政府[2006]86号文件确定的收费标准不适用翡翠城小区，因张东跃对两份说明无异议，本院对上述证据予以认定；福和隆公司还举示建设部关于印发《物业管理企业资质管理试行办法》的通知、《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》、绥政发[2006]87号文件，欲证实物业企业资质与物业服务小区服务等级无关，因张东跃对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。本院根据福和隆公司的申请，于2018年3月5日依法向绥化市公用事业管理处、绥化市北林区物业管理处出具说明的工作人员进行询问，并制作询问笔录，对该笔录双方当事人均无异议。
对双方当事人争议的事实，本院认定如下：2006年，绥化市人民政府出台关于制定绥化市城区住宅物业服务基准价格的通知，即绥政发[2006]86号文件，该文件明确规定城区住宅以及与住宅配套使用的车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，其基准价格的具体标准是：二级小区为每月每平方米0.36元，三级小区为每月每平方米0.28元，四级小区每月每平方米0.20元（目前，城区住宅尚未有一级小区标准，如有达到一级小区标准的，物价部门可依据服务成本进行核定）。物业企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，向下浮动不限。物业服务收费按建筑面积计收。另外，该文件还明确此价格为试行标准，自文件印发之日起执行，试行期为两年。
张东跃系翡翠城小区铂金座5号楼2单元203室、铂金座2号楼1单元1103室业主。2014年张东跃入住翡翠城小区，并与福和隆公司签订物业管理服务合同，合同第三条物业管理服务费用约定：一、物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费住宅暂定建筑面积每月每平方米0.75元；商服及车库暂定建筑面积每月每平方米1.00元（因庭院配套未完善暂定二级标准，待完善后执行一级标准）。按照该标准张东跃每年应交纳铂金座5号楼2单元203室392元、铂金座2号楼1单元1103室物业费557元，现张东跃已交纳2014年、2015年物业费，两年共计1,898元。
2018年2月27日，绥化市公用事业管理处出具《关于福和隆公司翡翠城物业管理处转来翡翠城小区业主提出相关问题的说明》，该说明载明：一、2014年以来，物业管理部门未对城区内的物业小区进行过物业服务等级评定。二、根据《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。《物业管理企业资质管理办法》没有明确规定物业管理企业资质与小区物业服务等级相关联。同日，绥化市北林区物业管理处出具《关于回复翡翠城小区业主提出的异议说明》，该说明载明：2015年8月，北林区物业管理处自承接城区内物业管理以来，未对城区内的物业小区进行过物业服务等级评定。剩余内容与绥化市公用事业管理处出具说明内容一致。根据上述说明及向制作单位工作人员询问，翡翠城小区并未进行物业服务等级评定。另外，至2017年12月31日，绥化市城区物业费收费标准仍执行绥政发[2006]86号文件确定的物业费收费标准。
另查明，建设部《物业管理企业资质管理办法》第三条规定：物业服务企业资质等级分为一、二、三级。第八条规定：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。
除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是：福和隆公司应否返还张东跃诉请多交部分物业费。根据张东跃的上诉、福和隆公司的答辩以及双方举证质证情况，本案需解决以下几个关键问题：
第一，物业费收费标准确定的问题，也即应否以物业服务企业资质确定收费标准。《物业服务收费管理办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。第七条第一款规定：……具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。据此，对于实行政府指导价部分的物业服务，合同中约定的物业费收费标准应当按照政府确定的指导价格（基准价）和浮动幅度确定。根据建设部《物业管理企业资质管理办法》第三条、第八条的规定，物业服务企业资质系对物业企业所承接物业服务项目范围进行资质评定，并非确定物业费收费标准的依据。故张东跃上诉称福和隆公司系三级物业资质企业，应当按照三级收费标准收取翡翠城小区物业费的理由不能成立，本院不予支持。根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条规定：全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，……。第七条规定：物业服务收费实行政府指导价的，由市(地)、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度，报当地政府确定。具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。根据上述规定，绥化市城区住宅部分的物业服务收费实行政府指导价，并且收费标准应当根据物业服务小区的物业服务等级，按照政府确定的基准价及浮动幅度，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第二，案涉物业服务合同确定的收费标准是否有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉物业服务合同系福和隆公司提供，在翡翠城小区业主入住时按照各自情况与福和隆公司分别签订，合同除乙方部分需由业主签订合同时添写外，其余部分均为事先打印，因此案涉物业服务合同应为格式合同。关于格式合同效力的认定，除按照合同法第五十二条规定确定外，如具有合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”情形，亦应认定为无效。本案中，福和隆公司提供的物业服务合同确定物业费暂定二级标准，收费标准为每平方米0.75元。根据绥化市人民政府[2006]86号文件规定，二级小区每月每平方米0.36元，物业服务企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，故二级小区收费标准最高为每月每平方米0.43元。虽然该文件试行期为两年，但至2017年12月31日绥化市城区住宅物业服务业基准价仍执行上述收费标准。福和隆公司确定的物业费收费标准已经超过政府指导价格，导致业主每平方米需多交物业费0.32元，明显加重小区业主负担。因此，案涉物业服务合同确定的收费标准中超过政府指导价即0.43元部分的应为无效约定。张东跃上诉称案涉物业服务合同确定的物业费收费标准超过政府指导价，超过部分无效的上诉主张有理，本院予以支持。
第三，案涉物业费征收标准如何确定的问题。前已述及，物业费收费标准的确定应具备两个条件，一是确定基准价及浮动幅度，二是确定物业服务小区的物业服务等级。本案中，绥政发[2006]86号文件确定绥化市城区住宅物业服务基准价格的具体标准为：二级小区为每月每平方米0.36元，三级小区为每月每平方米0.28元，四级小区每月每平方米0.20元，物业企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，向下浮动不限。上述收费标准一直沿用至2017年12月31日，故一审法院认为绥政发[2006]86号文件试行期满后绥化市城区住宅物业服务业不具有基准价错误，本院予以纠正。根据绥政发[2006]86号文件确定的收费标准，物业服务企业在执行时可根据服务质量实行上下浮动，向上浮动幅度为20%以内，因此二级小区收费标准最高为每月每平方米0.43元。虽然相关职能部门并未确定翡翠城小区的物业服务等级，但双方当事人在案涉物业服务合同第三条物业管理服务费用中明确约定因庭院配套未完善暂定二级标准，待完善后执行一级标准。依据上述约定，在政府职能部门未确定翡翠城小区物业服务等级的情况下，福和隆公司应以双方物业服务合同约定，暂时按照二级小区标准收取翡翠城小区物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”的规定，现福和隆公司按照每月每平方米0.75元收取翡翠城小区物业费已远远超过绥化市人民政府确定二级小区收费最高标准0.43元，对于多收取部分福和隆公司应当返还。张东跃上诉请求有理部分，本院予以支持。由于案涉小区物业服务等级系依据双方物业服务合同约定确定，待相关职能部门确定小区物业服务等级后，双方当事人可依确定后的物业服务等级对本案所涉物业费按照多退少补的原则另行主张权利。
综上所述，张东跃的上诉请求有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第（二）项规定，判决如下：
一、维持绥化市北林区人民法院（2017）黑1202民初2005号民事判决第一项；
二、撤销绥化市北林区人民法院（2017）黑1202民初2005号民事判决第二项；
三、绥化市福和隆物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还多收取张东跃的2014年、2015年物业费共计808.20元；
四、驳回张东跃其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，由张东跃承担8.10元，由绥化市福和隆物业管理有限公司承担41.90元；二审案件受理费50元，由张东跃承担9.60元，由绥化市福和隆物业管理有限公司承担40.40元。
本判决为终审判决。
审判长 张金中
审判员 王春光
审判员 于成林
二〇一八年四月四日
书记员 陆文婷