福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽08民终1432号上诉人（原审被告）：福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道人民西路55号（裕福国际）3幢4-6层05F，统一社会信用代码9135080079609710XL。法定代表人：曾新锡，执行董事。委托诉讼代理人：胡朝能，福建欧顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟火秀，女，1975年9月7日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：戴永琦，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱春泉，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。上诉人福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称金茂置业公司）因与被上诉人钟火秀商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金茂置业公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判驳回钟火秀的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决部分解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》（仅涉及C211号车位）是错误的。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.C211号车位在销售给钟火秀时并没有任何违反法律法规或相关标准的情形，金茂置业公司不存在违约行为。因此，钟火秀无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。3.如果要部分解除双方签订的《商品房买卖合同》（仅涉及C211号车位），那么，钟火秀也应当要先归还银行的按揭贷款才有权要求金茂置业公司返还车位款270000元。钟火秀的付款方式是按揭贷款，截止目前为止，钟火秀的购房按揭贷款（包括车位款）没有还清，因此，如果金茂置业公司返还钟火秀车位款，钟火秀就构成不当得利，这显然说明一审判决是错误的。4.双方当事人签订的《商品房买卖合同》已由龙岩市房地产管理局备案，该《商品房买卖合同》的标的物包括金茂•体育公园一号第3幢9层901号房屋和C211号车位，届时颁发的不动产权证还是包括了金茂•体育公园一号第3幢9层901号房屋和C211号车位。因此，一审判决部分解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》（仅涉及C211号车位）是没办法办理不动产权证的，在这种情况下，双方当事人只有全部解除《商品房买卖合同》并在还清按揭贷款的前提下重新与金茂置业公司签订《商品房买卖合同》才能够解决不动产权证办证的问题。二、即使一审判决部分解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》（仅涉及C211号车位）是正确的，那么一审法院判决金茂置业公司返还车位款、税费、印花税、登记费以及利息和利息损失也是错误的。1.钟火秀是按揭贷款，截止目前为止，钟火秀的车位按揭款270000元没有还清，金茂置业公司也一直在为钟火秀提供阶段性担保。因此，钟火秀无权要求金茂置业公司全额返还车位款，只有在钟火秀全部付清车位款的按揭贷款的情况下，金茂置业公司才承担返还车位款的义务。2.一审判决金茂置业公司返还的税费8100元、印花税135元不是交给金茂置业公司的，而是交给国家税务部门。如果一审判决部分解除《商品房买卖合同》（仅涉及C211号车位），那么税务部门会根据合同解除的实际情况，将已收取的税费退到钟火秀账户。因此，一审判决由金茂置业公司返还税费没有法律依据，也不符合退税费的实际情况。3.一审判决金茂置业公司返还车位款270000元、税费8100元、印花税135元、登记费80元，合计278315元为本金、自2013年6月6日起至判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款计算的利息是错误的。钟火秀车位首付款为81000元，按揭贷款为189000元，合计270000元。因此，即使金茂置业公司要承担利息损失，那也是承担首付款81000元的利息损失。4.一审判决金茂置业公司承担从2013年6月6日起至判决确定的还款之日止、以189000元为本金、按年率6.55%计算的利息是错误的。钟火秀车位款首付款为81000元，按揭贷款为189000元，合计270000元。金茂置业公司即使要承担按揭款的利息损失，因为钟火秀没有全额还清按揭款189000元，所以只能按实际归还按揭贷款情况来计算按揭贷款利息损失。钟火秀辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.合同解除的原因在于金茂置业公司的根本违约。钟火秀向金茂置业公司购买的是非人防独立产权车位，由于车位被取消规划，金茂置业公司无法向钟火秀交付合同约定的车位，钟火秀既无法实现停车目的，也无法取得不动产所有权证。根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，合同应予解除。且该车位与住宅是各自独立的两个不动产，分别办理不动产所有权证，不存在金茂置业公司所说的部分解除后，仍然会将住宅和房屋产权办理在一起的情形。2.根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于金茂置业公司的违约导致了钟火秀的下列损失：①车位款27万元、登记费80元、契税8100元，印花税135元，计278315元及占用资金的损失（自2017年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；②截止2017年4月6日止，钟火秀已经归还银行本金233833.18元（其中车位款本金18.9万元）和利息251795.73元（其中车位款利息124310.81元），车位款的按揭利息124310.81元理应由金茂置业公司赔偿。③即使是按20年分摊，至起诉时止，钟火秀也已经实际支付了43839.76元的利息给银行，应由金茂置业公司赔偿。3.规划取消，金茂置业公司作为出售人显然应负100%的责任，其本应积极采取措施妥善解决此事。但是，经钟火秀多次向金茂置业公司请求，金茂置业公司却采取拖延的方式不解决。二、金茂置业公司的上诉没有事实和法律依据，不应支持。钟火秀支付了车位款27万元、支出了登记费80元、契税8100元，印花税135元，计278315元，却无法取得合格车位，金茂置业公司赔偿278315元及按银行基准贷款利率计算的利息，尚不能填平损失，更谈不上构成不当得利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟火秀向一审法院起诉请求：1.解除与金茂置业公司签订的金茂体育公园1号C211号车位的商品房买卖合同。2.金茂置业公司立即返还车位款27万元、按揭利息损失124310.81元并赔偿车位契税8100元、印花税135元、登记费160元，及上述款项自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行基准贷款利率计算的利息。3.金茂置业公司赔偿钟火秀损失54万元。4.金茂置业公司立即向钟火秀交付金茂体育公园1号3幢9层901号成套住宅一套。一审法院认定事实：2011年7月8日，金茂置业公司取得“金茂·体育公园一号”项目建设工程规划许可证（编号：35080020110052号），建设规划中载明地下停车位572个；2011年8月25日，取得该项目的建设工程施工许可证。2012年7月，金茂置业公司取得“金茂·体育公园一号”项目的商品房预售许可证。2013年2月4日，金茂置业公司与钟火秀签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201300977）。合同主要约定：钟火秀购买金茂置业公司开发建设的位于龙岩市新罗区龙腾南路西侧金茂·体育公园一号第3幢9层901号商品房及C211号车位。用途为成套住宅、车位；商品房建筑面积共192.06平方米，按套计算，该商品房总价款为1478131元；买受人另购地下一层非人防车位C211，建筑面积为41.66平方米，套内面积为12平方米，金额为27万元整。买受人选择银行按揭贷款方式，签订本合同时已付该住宅及地下车位首期款计528131元，其余房价款共计1220000元申请办理银行按揭贷款。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用，如果在规定日期内未达到约定条件，双方同意按以下第2种方式处理：即“买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币500违约金”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见附件六合同补充协议第五条。合同签订后，钟火秀按约支付全部购房款，缴纳预告登记费160元。2013年2月5日，钟火秀缴纳车位契税8100元、车位印花税135元。2016年9月5日，龙岩市城乡规划局作出《关于“金茂体育公园1号”项目竣工规划条件核实情况的公示》，载明“金茂体育公园1号”项目原审批地下室停车位572个，因地下室西侧有部分未建设，导致地下停车位数量减少，现实际建设503个，比审批少69个。根据现场踏勘和建设单位关于地下停车位的说明，该项目C118、C119、C211、C213、C428、C427等6个地下停车位位于坡道下方，净高不满足《汽车库建筑设计规划》相关规定，据此我局取消对上述6个地下车位的认定。2016年12月，钟火秀到实地查看房子和车位，发现C211号车位不能作为停车位使用。此后，钟火秀多次要求退车位并赔偿损失，但金茂置业公司不予理睬，钟火秀于2017年4月25日起诉，因未缴纳诉讼费用，一审法院于2017年4月25日作出（2017）闽0802民初2512号民事裁定，裁定按钟火秀撤回起诉处理。2017年5月25日，钟火秀再次起诉。在案件审理过程中，钟火秀减少诉讼请求：即放弃第三项诉讼请求，不再要求金茂置业公司赔偿损失54万元；其余诉讼请求不变。另查明，2013年5月27日，钟火秀（借款人）、金茂置业公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（贷款人）签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定钟火秀因购买涉案房产及车位申请贷款122万元，借款期限240个月，借款利率适用浮动利率，由金茂置业公司提供阶段性保证担保。2013年6月6日，中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行将贷款122万元支付至钟火秀指定的金茂置业公司账户，贷款利率为6.55%。2013年6月17日，金茂置业公司向钟火秀出具销售不动产统一发票，确认收到非人防C211车位购房款189000元。一审法院认为，金茂置业公司与钟火秀于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据龙岩市城乡规划局《关于“金茂体育公园1号”项目竣工规划条件核实情况的公示》，涉案C211地下停车位因位于坡道下方，净高不满足《汽车库建筑设计规划》的相关规定被取消，无法实现停放车辆的目的，现钟火秀要求解除与金茂置业公司签订的C211车位的商品房买卖合同，于法有据，应予支持。钟火秀要求金茂置业公司返还车位款270000元、税费8100元、印花税135元，符合法律的规定，应予支持。钟火秀主张返还登记费160元，因车位预告登记费为80元，故仅支持80元，前述款项共计278315元。钟火秀主张金茂置业公司支付278315元从2013年6月6日起至款清之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，不违反法律的规定，应予支持。钟火秀主张金茂置业公司赔偿其按揭利息损失124310.81元，因涉案车位仅按揭贷款189000元，且贷款期限为20年，故仅支持从2013年6月6日起、以189000元为本金、按按揭贷款利率6.55%计算的利息损失。根据《商品房买卖合同》第八条约定金茂置业公司应当在2016年12月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用，现房屋已具备交付条件，钟火秀要求交付涉案901号房屋，不违反法律的规定，应予支持。金茂置业公司主张已于2017年4月通知钟火秀交房，但未提供证据证明，故对其抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、部分解除钟火秀与福建省龙岩市金茂置业有限公司于2013年2月4日签订的《商品房买卖合同》（仅涉及C211号车位）；二、福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还钟火秀车位款270000元、税费8100元、印花税135元、登记费80元，合计278315元，并支付以278315元为本金、自2013年6月6日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付钟火秀从2013年6月6日起至本判决确定的还款之日止、以189000元为本金、按年利率6.55%计算的利息损失；四、福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将金茂·体育公园一号第3幢9层901号房屋交付给钟火秀。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7341元，减半收取为3670.5元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据《人民法院民事一审案件立案审查、审判流程管理信息表》及钟火秀向一审法院提交的《民事起诉状》，可以认定钟火秀于2017年5月5日向一审法院提起本案诉讼。二审中，双方当事人共同确认，钟火秀购买房屋和停车位共向银行按揭122万元，其中189000元用于购买停车位，根据停车位按揭贷款在总按揭贷款中的比例，截止2017年5月6日，钟火秀归还银行停车位按揭贷款本金为37012.5元，利息为43839.76元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。金茂置业公司出售给钟火秀的C211号地下停车位因净高不满足《汽车库建筑设计规划》的规定而被龙岩市城乡规划局取消，钟火秀无法实现停放车辆的目的，也无法取得该停车位的所有权。因此，钟火秀要求解除该停车位的买卖合同，符合法律规定。金茂置业公司以签订合同时讼争停车位不存在违反法律和相关标准的情形、钟火秀购买讼争车位的银行按揭贷款尚未清偿、讼争车位买卖合同解除影响钟水秀购买的其他商品房办理产权证书等为由，主张一审判决部分解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》（仅涉及C211车位）是错误的，理由不成立，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案系因金茂置业公司违约而导致讼争停车位买卖合同解除，因此金茂置业公司应返还钟火秀购买停车位的价款270000元，并赔偿相应的损失。金茂置业公司以钟火秀尚未归还停车位的银行按揭贷款、其仍为钟火秀该笔银行按揭贷款提供阶段性担保为由，主张只有在钟火秀全部付清停车位按揭贷款的情况下，金茂置业公司才承担返还停车位价款的义务，理由不成立，不予采纳。钟火秀向银行按揭贷款189000元用于购买停车位，经双方当事人确认，截止2017年5月6日，钟火秀已向银行支付该笔按揭贷款的利息为43839.76元。该利息属钟火秀的损失，依法应由金茂置业公司赔偿。钟火秀缴纳的税费8100元、印花税135元、登记费80元，也属损失范围，依法应由金茂置业公司赔偿。金茂置业公司在赔偿上述相关税费后，可依法向相关部门申请退还。金茂置业公司主张其不应赔偿钟火秀税费8100元和印花税135元，理由不成立，不予采纳。钟火秀要求金茂置业公司赔偿已支付的停车位价款270000元、停车位按揭贷款利息43839.76元、税费8100元、印花税135元、登记费80元等款项合计322154.76元从起诉之日起至款项还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息，符合法律规定，予以支持。钟火秀要求金茂置业公司赔偿已支付的其他购房按揭贷款利息从起诉之日起至款项还清之日止的利息，理由不成立，不予支持。一审判决确定钟火秀的损失范围部分错误，计算逾期付款利息的起算时间超出了钟火秀的诉讼请求也属错误，本院予以纠正。金茂置业公司以钟火秀尚未还清停车位的银行按揭贷款为由，主张仅能按钟火秀已归还的银行按揭贷款计算利息损失，理由不成立，不予采纳。综上所述，金茂置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3031号民事判决第一、四项；二、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3031号民事判决第三项；三、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3031号民事判决第二项为：福建省龙岩市金茂置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还钟火秀停车位价款270000元、税费8100元、印花税135元、登记费80元，赔偿钟火秀因购买停车位而向银行按揭贷款截止2017年5月6日产生的利息损失43839.76元，并支付上述款项合计322154.76元从2017年5月6日起至款项还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；四、驳回钟火秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7341元，减半收取为3670.5元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担2936元，钟火秀负担734.5元；二审案件受理费7341元，由福建省龙岩市金茂置业有限公司负担5873元，钟火秀负担1468元。本判决为终审判决。审 判 长  吕 敏审 判 员  李小东审 判 员  许培清二〇一七年十一月十六日法官助理  刘彬辉书 记 员  朱小燕