南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鼓民初字第4749号
原告方张顺，男。
被告章亚武，男。
委托代理人姜志勇，江苏义科律师事务所律师。
原告方张顺诉被告章亚武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方张顺、被告章亚武的委托代理人姜志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告方张顺诉称，2012年4月9日，原、被告签订《南京市房屋租赁合同》，约定原告将自己位于本市山西路67号A26A10室（以下简称A26A10室房屋）租给被告使用，租赁期自2012年4月1日至2014年3月31日，月租金8000元，每半年支付一次，每期提前1个月支付，房屋租赁保证金8000元。合同同时约定，逾期支付租金的，每逾期一天，被告需按月租金的1%支付滞纳金；租赁期间，如被告擅自退租的，原告可没收被告的保证金；被告逾期不支付租金累计超过1个月的，应向原告按月租金的2倍支付违约金等。合同签订后，原告全面履行了合同义务，被告仅在合同生效后如约支付了第一期租金48000元，从第二期租金支付起被告就开始一直违约。按照合同约定，被告应在2012年9月1日支付租金48000元，但被告未按期支付，而是逾期分别在2012年11月9日支付10000元、2012年11月16日支付20000元、2012年11月28日支付10000元、2013年2月22日支付8000元。而本应在2013年3月1日支付的租金48000元，被告仅在2013年5月6日支付了16000元，并在原告不同意的情况下，强行自租赁房屋搬走，并将租赁房屋的房门锁上，至今未与原告联系。现原告诉至法院，请求判决：1、终止《南京市房屋租赁合同》，被告立即将本市山西路67号A26A10室归还原告；2、被告向原告支付滞纳金80560元（逾期支付租金滞纳金16560元，以及2013年4月-8月每月2倍月租金的违约金）；3、被告向原告支付拖欠的租金32000元（2013年6月、7月、8月、9月的租金）；4、被告承担本案的诉讼费用。
被告章亚武辩称，被告租用原告房屋的用途为办公，原告应向被告开具收取房租的正式发票，但经被告多次催要，原告均拒绝开具发票。2012年9月1日应付的租金48000元出现迟延支付，是因为原告迟迟不肯开具发票给被告所致。也正是因为发票问题一直没有解决，被告只好于2013年5月7日搬离。双方的房屋租赁关系已于2013年5月7日终止，原告要求此后的租金没有依据。2013年5月7日后，被告多次与原告联系，要将钥匙交给原告，但原告一直拒不领受。按照诚实信用原则，被告已经支付了到2013年5月31日的租金，再加上原告收取的保证金8000元，足以弥补被告提前解除合同给原告造成的损失。按照合同约定，被告提前终止合同的，原告可没收保证金8000元。至于原告主张的迟延支付滞纳金按每延期一日支付月租金1%的标准过高，即使法院判令被告支付，也应对该标准予以调整，而原告主张的自2013年4月至2013年8月的所谓2倍租金的违约金，则并不符合合同约定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年4月9日，原告方张顺作为甲方、被告章亚武作为乙方签订了《南京市房屋租赁合同》，约定原告将其A26A10室房屋出租给被告作为办公使用，租赁期限自2012年4月1日至2014年3月31日，月租金8000元，每半年支付，每期提前一个月支付（即每年的3月1日、9月1日支付），原告向被告交付该房屋时收取保证金8000元。对于租金逾期支付的违约责任，该合同第4.3条约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金。对于合同一方解除合同的条件及责任，该合同第9.2条约定：乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可书面通知解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另有单独的违约责任条款，其中10.6条约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
合同签订后，被告按约支付了首期租金48000元（租赁期间2012年4月1日至2012年9月30日）及保证金8000元。后，被告分别于2012年11月9日支付了10000元、2012年11月16日支付了20000元、2012年11月28日支付了10000元、2013年2月22日支付了8000元，以上48000元租金对应的租赁期间为2012年10月1日至2013年3月31日。2013年5月6日，被告支付了16000元，2013年5月7日，被告自租赁房屋A26A10室搬走。对于2013年5月未实际使用期间的房租，被告章亚武表示不要求原告方张顺返还。
2013年5月16日，原告方张顺自行到被告所在的公司江苏苏中设备安装集团有限公司拿回A26A10室房屋钥匙，后又还回。原告方张顺对此解释为，因有人想租A26A10室房屋，故借回A26A10室房屋钥匙带人看房，但在原、被告之间的房屋租赁纠纷解决之前，自己是不会收回房屋的。
经本院释明，原告坚持被告在没有支付延付租金的滞纳金以及提前解除合同的违约金情况下，不能自行自承租房屋内搬走，被告未经原告同意搬走，且曾口头承诺帮助原告将A26A10室房屋转租，故原、被告双方的房屋租赁关系在被告搬走后仍然存在，被告仍应按照合同约定继续支付租金。被告否认作出过帮助转租的承诺，称多次通知原告领取房屋钥匙，原告均拒绝领受。
本案审理过程中，原、被告已于2013年9月18日自行交接了A26A10室房屋的钥匙。
以上事实，有租赁合同、交易明细表、收据及当事人陈述等证据在卷，足以认定，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订了房屋租赁合同，被告承租使用原告的房屋，则应按照合同约定向原告支付房屋租金，迟延支付的，应承担迟延支付的违约责任。被告章亚武关于迟延支付的原因系原告不履行开具发票义务的辩称，无合同约定和法律依据，本院依法不予采信。关于租金迟延支付的违约责任，原告主张按照每月租金的1%计算每日逾期滞纳金，被告请求予以调整，调低计算标准。结合被告迟延支付租金是迟延分多次支付，以及每日80元的逾期违约金标准确实较高，故本院依法酌定按照每日万分之二的标准分段计算被告迟延支付租金期间的违约金。经计算，被告章亚武对其迟延于2012年11月9日支付的10000元、2012年11月16日支付的20000元、2012年11月28日支付的10000元、2013年2月22日支付的8000元、2013年5月6日支付的16000元，应支付违约金共计1110.8元。
关于原、被告双方房屋租赁合同的履行状态。本案中，被告章亚武于2013年5月7日搬离A26A10室房屋，以实际行为单方解除了房屋租赁合同，原告方张顺对此明知。而原告称被告未按照合同9.2条约定书面通知其解除合同、未向其交付房屋，以及口头承诺帮助其转租房屋，故双方租赁关系并未解除。对此，本院认为，被告章亚武提前解除房屋租赁合同，则应按照合同约定承担相应的违约责任。租赁合同10.6条明确约定，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。根据该条款，被告章亚武无权要求原告方张顺返还保证金8000元，对于原告方张顺超过8000元的损失，被告章亚武应予以赔偿。而原告援引的租赁合同9.2条书面通知解除权，该条款约定的是守约方的单方解除权，本案被告章亚武并非基于该条款与原告解除合同，故其无需履行书面通知的义务。至于原告称被告未向其交付房屋，故双方合同关系存续的诉称，因原告自认其于2013年5月16日已拿到A26A10室房屋的钥匙，且A26A10室房屋已清空，故可认定原告方张顺于2013年5月16日已完全可以实际控制租赁房屋，并可以另行出租或使用该房屋。但原告以被告未支付此前延付租金的滞纳金及提前解约的违约金为由，拒绝收回诉争房屋，就此造成的扩大损失，应由其自行承担。而原告方张顺关于被告承诺帮助其转租的说法，因被告章亚武否认，且原告对于双方有此约定亦未能予以证明。综上，原告方张顺要求被告章亚武支付2013年6月至9月租金的诉请，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。因原、被告在本案审理期间已经交接了A26A10室房屋的钥匙，故原告要求被告归还A26A10室房屋诉请的纠纷基础已不存在，对于该诉请，本院依法不予支持。
关于原告主张的2倍租金违约金，系基于合同9.2条单方解除合同的约定，如上所述，原、被告双方的租赁合同已由被告章亚武在2013年5月7日实际解除，被告的违约行为并不适用该条款约定。且该条款约定的违约金数额确定，为月租金的2倍即16000元。原告主张被告于2013年4月至8月期间按月支付违约金16000元显与合同约定不一致，原告的该主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
一、被告章亚武于本判决生效之日起五日内支付原告方张顺违约金1110.8元；
二、驳回原告方张顺的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5630元，因适用简易程序，减半收取2815元，由原告方张顺负担2765元，被告章亚武负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 刘春晓
二〇一三年九月十七日
见习书记员 宋文天