太原市杏花岭区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋0107民初789号
原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行，住所地太原市三墙路裕德东里10号。
负责人胡国辉，行长。
委托代理人张宏，山西鼎信泽律师事务所律师。
委托代理人李芳，山西鼎信泽律师事务所实习律师。
被告山西超世纪商贸广场有限公司，住所地太原市迎泽区桥东街M区1号。
法定代表人秦晋锋，董事长。
被告太原银建房屋开发有限公司，住所地太原市迎泽区迎泽南街鼎元时代中心A座205室。
法定代表人郝宇龙，董事长。
委托代理人尹瑞，太原银建房屋开发有限公司法务专员。
原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行（以下简称工行太原城建支行）与被告山西超世纪商贸广场有限公司（以下简称超世纪公司）、被告太原银建房屋开发有限公司（以下简称银建公司）保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工行太原城建支行的委托代理人张宏、李芳，被告银建公司的委托代理人尹瑞到庭参加诉讼。被告超世纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行太原城建支行诉称，2003年10月8日，原告与借款人蔡国和、被告超世纪公司、被告银建公司签订了《个人购房借款合同》，合同主要约定:借款人蔡国和向原告借款237276元，用于购买位于太原市迎泽区桥东街M区1号楼2层2014号商业用房，贷款利率为月利率4.8‰。借款期限为10年。借款人蔡国和不可撤销地授权原告在本合同担保生效后，以借款人蔡国和购房款的名义将贷款一次性划入被告银建公司在原告处开立的账户，以购买上述房产。被告超世纪公司、被告银建公司分别为上述贷款提供连带责任担保，保证期限为借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，保证期限自借款合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。保证范围为借款本金、利息、复利、罚息及实现债权的费用。贷款发放后，借款人蔡国和未如期归还贷款，被告超世纪公司、被告银建公司也未按合同约定履行相应的保证责任，借款人及担保人的上述行为已经构成了违约。故原告诉至法院，请求法院依法判令：一、被告超世纪公司、被告银建公司承担连带保证责任，偿还原告借款本金211417.20元、利息311882.23元（截止2016年12月14日），共计523299.43元以及从2016年12月15日至全部还清借款时的利息。二、本案诉讼费用由二被告共同负担。
原告工行太原城建支行为支持其主张，向法院提交了如下三组证据：
第一组证据：原告营业执照、被告工商信息，证明本案原被告主体适格；
第二组证据：借款人身份信息、《个人购房借款合同》、借款借据、《商品房买卖合同》，证明所签借款合同系各方的真实意思表示，合法有效，原告依约履行了发放贷款237276元的义务，借款人应当负有返还义务，保证人应当承担连带清偿责任。
第三组证据：首付款凭证、个人贷款借据余额信息，证明被告应当偿还的本息数额，被告严重违约，未足额履行还款义务，原告有权要求被告偿还借款本息。
上述证据经质证，被告银建公司对原告提交的第一份证据的真实性与证明内容均无异议，对原告提交的借款合同、买卖合同上的公章予以认可，但认为被告银建公司是名义上的开发商，对办理贷款只是协助配合履行义务，对合同内容不予审查。对首付款凭证有异议，被告银建公司仅为名义上的收款人，对于原告主张的本金及利息均不认可。对余额信息的真实性有异议，被告银建公司仅是配合办理手续，该证据是银行内部单方出具的，同时本案涉及虚假按揭，无法证明真实的还款情况。
被告超世纪公司未答辩，亦未提交证据。被告超世纪公司未到庭举证、质证，视为其放弃举证、质证权利。
被告银建公司辩称，1、我公司是名义上的主体，我公司已经将涉案房地产项目转让给被告超世纪公司，我公司不是涉案房地产项目的开发商，我公司当时签订借款合同是为了配合原告与被告超世纪公司办理相关手续，我公司不是本案借款合同与买卖合同的当事人，我公司不承担实际权利义务，事实上涉案房地产项目的实际开发商是被告超世纪公司，对此情况原告是明知的，故不应承担保证责任。2、即使我公司是名义上的保证人，按照合同约定，我公司是阶段性担保，本案涉及的房地产项目，早已具备办理抵押的条件，我公司形式上的保证责任已经免除了。3、据我公司了解，本案存在虚假贷款情形，我公司对虚假贷款不承担保证责任。综上，我公司不承担保证责任。
被告银建公司为支持其主张，向法院提交了如下十四组证据：
证据一《委托监管协议》，证明当事人各方均完全同意，超世纪商贸广场项目销售、按揭贷款等事宜，被告银建公司只是协助办理，不承担因协助办理所签订合同约定的权利义务，即不承担保证责任。
证据二《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明被告银建公司与借款人签订的《商品房买卖合同》均有《补充协议》为附件，被告银建公司签字担保是为了履行《委托监管协议》，只是协助其他当事人办理该项目房屋销售以及按揭贷款手续，并不承担实体权利义务。
证据三原告购买被告超世纪公司广场地下夹室层1号的《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原告对于被告银建公司不承担实体的保证责任是知情的，而且签订《补充协议》约定内容也完全是对《委托监管协议》的履行。
证据四《房地产转让协议》及《补充协议》，证明：1、包括原告在内的五方完全认可，被告银建公司仅为涉案房地产的名义开发商，被告超世纪公司为实际投资开发商，被告银建公司不承担因协助办理所签订合同中约定的权利义务，即不承担保证责任。2、五方协议签订时间晚于《个人购房借款合同》签订时间，不存在因《个人购房借款合同》而改变被告银建公司作为名义开发商不承担权利义务的事实。
证据五《商品楼购销合同》、《购销合同附件二》，证明1999年，被告银建公司将超世纪商贸广场项目转让给山西国安实业发展有限公司，自此被告银建公司只是名义上的开发商。
证据六200101、200102号《桥东开发区M小区商品楼购销合同补充协议》，证明2001年，山西国安实业发展有限公司将超世纪商贸广场项目转让给了被告超世纪公司，被告超世纪公司成为该项目的最终真正的开发商。
证据七（2004）迎民初字第1199号、（2005）迎民初字第438号、（2006）沈中民四合初字第38号、（2008）辽民二终字第191号民事判决书，证明超世纪商贸广场项目完全由被告超世纪公司投入资金，项目实际开发主体是被告超世纪公司。
证据八被告超世纪公司以超世纪商贸广场项目对外招商、销售的报刊广告，证明超世纪商贸广场项目完全由被告超世纪公司实施，被告银建公司只是依据《委托监管协议》约定配合办理手续，不享有该项目任何的权利义务，故也不承担由此产生的任何责任。
证据九房屋所有权证，证明超世纪商贸广场项目的房产证已经于2005年2月办理完毕，此时已经具备《个人购房借款合同》约定的办理抵押登记的条件。
证据十被告银建公司在多家报刊刊登的公告，证明被告银建公司在2006年6月至9月期间分别在太原日报和山西青年报多次登载公告，要求超世纪商贸广场购房人尽快办理手续，但购房人均未办理。
证据十一太原市中级人民法院（2006）并民初字第15号案件庭审笔录，证明被告银建公司多次强调涉案房屋具备办理抵押登记条件，要求本案各方当事人办理相关抵押手续，但各方当事人均未配合办理。
证据十二《个人购房借款合同》，证明根据该合同，在涉案房屋具备办理抵押登记的条件的情况下，若其他当事人不配合办理房屋抵押手续，应当视为抵押条件成就，被告银建公司阶段性保证责任自抵押条件成就时终止。
证据十三经公证视听资料，证明超世纪商贸广场项目存在虚假按揭情况，导致贷款无法收回，被告银建公司对虚假按揭贷款不承担保证责任。
证据十四山西高级人民法院关于调查（2007）晋民终字第91号案的通知、借款人出具的《贷款购房人情况登记表》及附件，证明山西省高院调查发现超世纪商贸广场项目存在大量虚假按揭贷款情况，被告银建公司对虚假按揭贷款不承担保证责任。
上述十四组证据经质证，原告对被告银建公司提交的证据一至证据十三真实性均无异议，但认为原告要求被告银建公司承担担保责任是基于被告银建公司在借款合同中盖章确认，而不是谁是实际开发商的地位，被告银建公司应承担担保责任。被告银建公司提供的《房屋所有权证》所有权人为被告银建公司，而借款合同第十六条约定的抵押人是借款人，只有借款人取得《房屋所有权证》才具备办理抵押登记的条件，现借款人并未取得《房屋所有权证》，故本案借款合同约定抵押的登记条件并不成就。对证据十三的真实性无异议，但该证据与本案无关。对证据十四的真实性无法确认，该证据与本案无关。
根据原、被告举证、质证及当庭陈述，本院查明以下事实：1999年4月29日，被告银建公司与案外人山西国安实业发展有限公司签订99-006《桥东开发区M小区商品楼购销合同》，合同约定由案外人山西国安实业发展有限公司出资购买被告银建公司开发的坐落于桥东街东口南侧规划中的M区的商品楼。2001年5月8日，被告银建公司、被告超世纪公司与案外人山西国安实业发展有限公司签订《桥东开发区M小区商品楼购销合同补充协议》，协议约定案外人山西国安实业发展有限公司于1999年4月29日与被告银建公司签订的99-006《桥东开发区M小区商品楼购销合同》，因经营需要，将购置方变更为被告超世纪公司，就99-006号购销合同有关案外人山西国安实业发展有限公司权利的约定，一致协议同意转为被告超世纪公司享有，所约定的案外人山西国安实业发展有限公司义务由案外人山西国安实业发展有限公司与被告超世纪公司共同承担连带责任。
2002年11月12日,原告工行太原城建支行与被告银建公司、被告超世纪公司三方签订了《委托监管协议》，协议约定：被告超世纪公司尚未依据99-006号购房合同及有关协议付清所欠被告银建公司款项，取得山西超世纪商贸广场的所有权，为扶持被告超世纪公司，双方同意该项目的销售按揭以被告银建公司的名义向原告申请办理，为保证被告超世纪公司优先偿还被告银建公司的欠款，双方一致同意委托原告监管该项目的招商销售按揭贷款的使用。三方具体协议：超世纪商贸广场前期1-4层招商销售和按揭贷款以被告银建公司的名义办理，所有超世纪商贸广场的招商销售房款和按揭贷款以及定金、首付款必须全部存入被告银建公司在原告处开立的账户；在超世纪商贸广场项目招商销售过程中，由于工程质量、装修标准、面积误差、售房价款和延期交付、违约退房以及税费、按揭贷款等原因与购房户及其他方形成的一切纠纷及费用均由被告超世纪公司负责，为此，原告预留超世纪商贸广场项目总销售额的20%作为保证金，存入被告银建公司在原告方开立的保证金专户，由原告监控；在被告超世纪公司足额清偿欠付被告银建公司购房合同价款，并全额缴纳由被告超世纪公司承担的全部土地、规划、施工和房产手续的税费，及以被告银建公司名义销售商铺所应交纳的各项税费后，被告银建公司配合被告超世纪公司、原告工行太原城建支行根据按揭贷款要求，为购房户逐一办理商铺的房屋所有权和土地所有权转让手续及他项登记。
2003年9月12日，被告银建公司与借款人蔡国和签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人被告银建公司取得了位于桥东开发小区编号M区的土地的土地使用权，经批准该地块上建设商品房，暂名超世纪商贸广场；借款人蔡国和买受该地块第M区1幢2层2014号房，该商品房用途为营业。此外，被告超世纪公司、被告银建公司与借款人蔡国和就借款人蔡国和与被告银建公司签订的购房合同签订有《补充协议》，协议约定：被告超世纪公司委托被告银建公司以被告银建公司名义协助其销售商贸广场商铺，被告银建公司只负责签订售房协议，售后责任、物业管理及偿还银行按揭贷款的责任均由被告超世纪公司负责，借款人蔡国和对此知情并认可；若借款人蔡国和不能如期偿还银行购房按揭贷款，由被告超世纪公司承担相关连带责任，被告银建公司以超世纪广场项目的所有权作为被告超世纪公司向银行承担责任的保证。
2003年10月8日，原告与借款人蔡国和、被告超世纪公司及被告银建公司分别签订了编号为A（房信）字（太原市）行（城建）支行（2003）年（15494）号《个人购房借款合同》，合同约定：原告向借款人蔡国和发放贷款共计237276元，用于购买位于太原市迎泽区桥东街M区1号2层2014号商业用房，贷款利率均为月利率4.8‰。借款期限为10年，实际放款日与到期日以借款借据为准，借据为本合同附件，与本合同具有同等效力；借款发放方式为借款人不可撤销地授权贷款人在合同担保生效后，以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者被告银建公司在贷款人处开立的账户，以购买合同项下的房屋；借款人应按期偿还贷款本息，共120期，如未按约定时间归还，贷款人将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之二点一罚息；借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人对借款人未支付的利息计收复利；借款人以其有权处分的合同项下的商品房全部权益抵押给贷款人，作为偿还合同项下贷款的担保，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用；保证人（被告超世纪公司、被告银建公司）自愿为借款人提供连带责任保证，保证责任范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用，保证担保期限为合同借款人不履行债务之日起两年，如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。《个人购房借款合同》签订后，原告依约发放了贷款。上述抵押物至今未在房地产管理部门办理抵押登记。
2005年2月，太原市房地产管理局为坐落于桥东街桥东小区M区1幢的房产颁发了房屋所有权证，房屋所有权人登记为被告银建公司，被告超世纪公司实际占有和使用涉案楼房。2007年11月29日，案外人大商集团股份有限公司、被告超世纪公司、被告银建公司、案外人董利生及原告签订了《房地产转让协议》及《补充协议》，协议约定：由案外人大商集团股份有限公司购买涉案标的房地产山西超世纪商贸广场，原告同意被告超世纪公司向案外人大商集团股份有限公司转让在被告银建公司名下的涉案房地产，并由被告超世纪公司负责以被告银建公司名义与相关购房人协商解除购房合同。
另查明，2003年12月10日，原告与被告银建公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案商贸广场地下室夹层1号房屋，并与被告超世纪公司、被告银建公司就该《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，协议约定被告超世纪公司委托被告银建公司以被告银建公司名义协助其销售商贸广场商铺，被告银建公司只负责签订售房协议，售后责任、物业管理及偿还银行按揭贷款的责任均由被告超世纪公司负责,被告银建公司以超世纪广场项目的所有权作为被告超世纪公司向银行承担责任的保证。
又查明，本案借款人蔡国和于2013年5月22日死亡注销常住户口。
本院认为，本案争议的焦点:一、偿还原告工行太原城建支行借款本息的责任主体，二、被告银建公司是否应当承担保证责任。第一、偿还原告工行太原城建支行借款本息的责任主体问题，蔡国和作为《商品房买卖合同》及《补充协议》的商品房买受人与《个人购房借款合同》的借款人，在原告履行完其放款义务后，应按照约定履行偿还本息的义务;被告超世纪公司作为上述合同项下的连带责任担保人，亦应按照合同约定向原告履行其连带保证责任。而本案中，在贷款期限届满后，蔡国和（已去世）与被告超世纪公司均未按照合同约定履行偿还欠款本金211417.20元、利息311882.23元的还款责任。按照法律规定，连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。故原告有权直接请求被告超世纪公司承担全部还款责任。
第二、被告银建公司是否应当承担保证责任的问题，按照原告工行太原建支行、被告银建公司、被告超世纪公司签订的《委托监管协议》的内容和约定可知，首先，原告工行太原城建支行对被告超世纪公司实际承担该商品楼项目销售过程中的权利义务是明知的，并且承担了相应的账户监管责任。其次，项目招商销售过程中因按揭贷款等原因形成的一切纠纷及费用均由被告超世纪公司负责。原告工行太原城建支行作为协议的签约方，依法应受约定内容的约束，并承担被告银建公司作为名义所有权人不承担相关责任的后果。再则，根据《委托监管协议》签订的背景可以证实，本案所涉贷款是被告超世纪公司与被告银建公司签订涉案项目转让合同后，虽然被告超世纪公司作为实际投资人对商品楼进行投资兴建、占有、使用，但由于未付清被告银建公司转让款，因此该项目所有权人未直接登记为被告超世纪公司。《委托监管协议》签订的目的就是为了被告超世纪公司付清所欠被告银建公司款项，取得商品楼所有权，及其对外招商和销售的需要。最后2007年11月29日在被告超世纪公司对超世纪商贸广场项目经营失败后，原告工行太原城建支行与被告银建公司、被告超世纪公司、董利生、大商集团股份有限公司签订的《房地产转让协议》中，被告银建公司对《委托监管协议》的内容再一次进行了认定，证实原告工行太原城建支行对被告银建公司在本案中是名义开发商和名义担保人是明知的。综上所述，根据当事人意思自治的原则，被告银建公司作为名义所有权人及保证人不应承担担保责任。原告工行太原城建支行要求被告银建公司承担连带责任保证的理由不足，本院不予支持。但是，为保障原告债权的实现，本案中《商品房买卖合同》的《补充协议》以及购买地下室夹层的《补充协议》，均明确约定以超世纪广场项目的所有权作为被告超世纪公司向银行承担责任的保证，即银行按揭贷款中的担保物，在原告工行太原城建支行发放的贷款不能清偿时以该担保物的变价款受偿，该约定是合同各方的真实意思表示。且银行贷款实际上也用于了该房产项目的开发建设，目前涉案房产登记在被告银建公司名下。故该案房产折价、变卖、或者拍卖所得价款应优先用于清偿原告工行太原城建支行的贷款。被告超世纪公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据已查明的事实，依法判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告山西超世纪商贸广场有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行借款本金211417.20元、给付原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行利息311882.23元（截至2016年12月14日），从2016年12月15日起至本判决指定的给付之日止的利息按《个人购房借款合同》约定的利率计付。
二、如被告山西超世纪商贸广场有限公司不能清偿上述债务，以登记在被告太原银建房屋开发有限公司名下位于太原市桥东街桥东小区M区1幢1-4层的房产折价、变卖或者拍卖的所得价款用于清偿中国工商银行股份有限公司太原城建支行的贷款。
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原城建支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9033元，由被告山西超世纪商贸广场有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 黄 静
人民陪审员 宋雅丽
人民陪审员 陈新丽
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 张 冉