淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0802民初5323号
原告：王利华，女，汉族，1964年3月2日生，住淮安市清河区。
委托代理人：周岩，江苏群汇律师事务所律师。
委托代理人：周乐，江苏群汇律师事务所实习律师。
被告：何敬东，男，汉族，1967年9月28日生，住淮安市清河区。
委托代理人：孙卫东，江苏大业天平律师事务所律师。
原告王利华与被告何敬东商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年1月9日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告王利华及其委托代理人周岩、周乐，被告何敬东的委托代理人孙卫东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还定金人民币10000元；2、被告承担违约责任并向原告支付违约金164000元；3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2016年10月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于淮安市清河区亿力未来城7号楼406室房屋出卖给原告。合同签订后，原告向被告交付定金人民币1万元，被告出具了收条。2016年10月20日，被告明确表示拒绝出售房屋，经原告多次与被告磋商，均无果。现具状诉至法院，请求判如所请。
被告辩称：第一，原、被告并未签订《房屋买卖合同》，双方未建立房屋买卖关系。原告提供的房屋买卖合同是居间人和被告签订的《居间合同》，该合同上并无原告签名，原、被告之间并无房屋买卖合同关系。房屋定金1万元是中介交给被告的，并非原告给付，否则原告在给付定金的同时应在《居间合同》上签名确认。在签订《房屋居间合同》时，被告就说要等妻子（××）出差回来商量后与原告一起签名，再确定房屋是否买卖。所以原告以在《居间合同》上补签名的居间合同主张违约金，没有法律和事实依据。第二，由于××不同意出卖房屋，导致《居间合同》所确定的内容无法履行。被告妻子出差回来后表示不同意出卖房屋，被告立即在2016年10月27日告知中介合同不能履行，要求退还定金，但中介不同意，引发诉讼。中介和被告签订居间合同时，已明知共有权人没有达成共同出卖房屋的意思，只是由被告就房屋出卖签订居间合同，但在事后却协助原告在居间合同上补签名，要求被告承担20%的违约金，毫无依据。由于××不同意出卖房屋，居间合同无法履行，被告已同意退还中介给付的定金，而不是原告提出的诉讼主张。第三，原告不是本案适格的主体。纵观整个居间合同，没有原告签名，只有中介机构工作人员和被告签名，因此原告不是本案适格主体，无权主张相关权利。而中介机构人员更是无权代理房屋买卖合同的一方签署房屋买卖合同，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2016年10月19日，原告（买方）、被告（卖方）与江苏先河房地产经纪有限公司（居间方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定被告将位于江苏淮安亿力未来城7号楼406室的住宅房屋转让给原告，转让总价款为人民币80万元，定金总额为1万元。定金交付方式为通过居间方托管交付，居间方签收后视为卖方收讫。原告须于2016年11月5日前支付除定金之外的首期购房款29万元，并于2016年10月23日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料。被告于全款到位后将转让房屋交付给原告。合同第七条关于违约责任约定：“任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”。合同第十一条约定：“本合同一式肆份，买卖双方各执壹份，居间方留存贰份，具有同等法律效力。本合同自签字（盖章）之日起生效。……”。被告在肆份合同中的卖方位置均有签字确认，但其执有的一联合同中（业主联）买方处并无原告签字，仅在代理人处有居间方工作人员张坤签字，而原告以及居间方执有合同中买方位置均有原告本人签名。对此原告解释称在合同签订的当日（2016年10月19日），居间方工作人员张坤电话通知其被告已经到居间方公司来签订卖房协议，但当原告到达居间方公司时，才从张坤处得知被告以临时有事为由要求在合同书上卖方位置先行签字，张坤便在被告执有的合同中买方代理人位置签字，并将1万元定金连同合同交付给被告，被告出具书面收条。庭审中，原告明确表示对张坤在合同中的签字行为予以追认，承认其具有代理权。
2016年11月3日，被告告知居间方表示不愿卖房。后居间方与原告找被告进行协调，被告认为与原告不存在合同关系，定金系从居间方收取为由拒绝履行卖房合同。涉案房屋为被告及案外人杨康群共同共有，其所在小区类似位置和面积的房屋价格目前在8085元/㎡左右。
本院认为，本案争议的焦点为2016年10月19日，原告、被告及江苏先河房地产经纪有限公司签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》是否就可以认定原告、被告之间成立了房屋买卖合同关系。被告以原告未在合同中买方处签字为由认为合同系被告与居间方江苏先河房地产经纪有限公司签订的居间合同，而非与原告签订的房屋买卖合同。原告认为自己虽未在合同中的买方处签字，但是居间方工作人员张坤代其在买方代理人处签字，对张坤的代理行为予以追认，故双方存在房屋买卖关系。
从所签订的合同相关内容分析，合同的条款显然着重于买卖双方就系争房屋进行交易之事项而达成的合意，且对系争房屋的座落、价款、付款方式、付款期限、过户时间、交房时间、违约责任等买卖交易细节均做了明确具体的约定，可以认定被告签订合同的真实意思表示是出卖房屋，且被告从居间方处接受购房定金1万元也符合合同关于定金交付方式为通过居间方托管交付的约定。从合同第十一条：“本合同一式肆份，买卖双方各执壹份，居间方留存贰份，具有同等法律效力。本合同自签字（盖章）之日起生效。……”的约定内容来看，虽然原告未能同时与被告在合同业主联中签字，但居间方工作人员张坤在该合同中买方代理人位置签字，张坤虽未事先取得原告授权，但原告当庭明确表示对张坤的代理行为予以追认，故该代理行为为有权代理，其合同效果应归属与原告本人。故原、被告之间已经成立了房屋买卖合同关系。因被告明确拒绝将房屋出卖给原告，从而导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张的返还定金部分。因为被告的违约行为导致合同无法继续履行，原告有权要求被告返还定金，故对原告要求被告返还定金1万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金部分。根据合同第七条关于违约责任约定：“任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金”。据此，原告有权选择被告按照房地产总价款百分之二十的支付违约金，即800000元×20%=160000元，原告主张超过部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告何敬东于本判决生效后十日内一次性返还原告王利华购房定金1万元，并支付违约金16万元，以上合计人民币17万元；
二、驳回原告王利华的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。
本案案件受理费3780元，由原告王利华承担780元，被告何敬东承担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）。
审 判 长 王 强
审 判 员 邹晓琴
人民陪审员 杨 芳
二〇一七年六月十二日
书 记 员 朱惠娟
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。