湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7571号
上诉人（原审原告）：武汉创亿家房地产咨询有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡武青三干道徐东平安花园。
法定代表人：眭丹军，该公司总�理。
委托诉讼代理人：邓勇，湖北诚智成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢婷婷，湖北诚智成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：廖可萍，女，1985年9月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
原审第三人：宁毅，男，1968年4月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，
上诉人武汉创亿家房地产咨询有限公司（以下简称创亿家公司）因与被上诉人廖可萍、原审第三人宁毅居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
创亿家公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判廖可�支付居间报酬咨询及服务费45000元；2、依法改判廖可萍支付逾期付款违约金13500元；3、本案一、二审诉讼费由廖可萍承担。事实与理由：一、一审法院认为政府出台限购限贷的政策，导致廖可萍尚有房贷未偿还的情况下没有再继续履行《房屋买卖合同》的能力，没有充足证据。二、一审法院适用法律不当，在合法的民事活动中，意思自治是基础原则，当事人有约定优先适用约定。
廖可萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
宁毅述称，支持上诉人的上诉请求和理由，请求依法判决。
创亿家公司向一审法院起诉请求：1、判令廖可萍向创亿家公司支付居间报酬咨询及中介服务费45000元；2、依法判令廖可萍向创亿家公司支付逾期付款违约金13500元；3、本案诉讼费由廖可萍承担。
一审法院认定�实：2016年10月30日，廖可萍（买方）与宁毅（卖方）在创亿家公司（经纪方）的居间下，签订《房屋买卖合同》，约定宁毅将坐落于武汉市洪山区徐东大街88号都市经典E栋9单元5层1室的房屋（建筑面积165.5平方米）出售给廖可萍，成交价为282万元；本次交易所产生的税费由廖可萍承担；宁毅交付该物业给廖可萍使用之日期为收到全部房款一周内；宁毅在签订居间合同时，应缴纳5000元于经纪方作为廖可萍收楼保证金，由经纪方协助宁毅交清该物业发生在交付前所产生的欠费（如水电费、燃气费、物业管理费、电话费、有线电视费等），结清当日多还少补退还给宁毅；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费50000元，逾期支付咨询及中介服务费，每逾期一天，按总服务�的5%向经纪方支付违约金；如买方或卖方任何一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方需向经纪方支付买卖双方咨询及中介服务费70500元；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付给经纪方的咨询及中介服务费；如买卖双方协商解除合同的，由双方各负担经纪代理服务费总额的50%，各计35250元；如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，买方、卖方、经纪方三方可解除合同，并互不承担违约责任；无论本合同是否已履行，如卖方、买方或经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，应向该物业所在地人民法院提起诉讼；该合同附件约定买方采取按揭方式付款，签订本合同时支付50000元作为定金；买卖双方应在七日内备齐所需资料，卖方应协助买方办理按揭手续，包括签署有关文件/合同等；首期房款147万元在2017年3月1日前买卖双方到房管部门办理交易过户交件手续，并取得房地产交易中心收缴证件手续单当天内支付；购房余款共计130万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由按揭银行将余款直接拨入卖方银行账号；首期房款以成交价减去银行批准贷款额为准，如贷款额不足，存在差额由买方以现金或转账方式支付给卖方。三方在合同上签字盖章。
2016年10月31日，廖可萍向宁毅支付定金45000元；向创亿家公司支付10000元，其中5000元系代表宁毅向创亿家公司支付收楼保证金，另外5000元作为中介费。
2016年11月14日，武汉市人民政府办公厅发布武政办[2016]159号文件，主题为市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见。载明：“各区人民政府，市人民政府各部门：为贯彻落实国家房地产市场宏�调控要求，进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展，经市人民政府同意，现提出以下意见：一、强化住房限购限贷措施：（一）住房限购限贷范围为江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）、市东湖生态旅游风景区等区域。（二）本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为30%。在本市拥有1套住房，在上述区域内购买普通商品住房，申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为50%；购买非普通商品住房的，最低首付比例为70%。在本市拥有2套及以上住房的，暂停在上述区域内向其出售住房。本意见自2016年11月15日起实施。”。
因武汉市政府出台新的限购限贷政策，廖可萍未能支付首付款，与创亿家公司及宁毅协商解除合同未果。2017年2月28日，创亿家公司催告廖可萍继续履行合同未果，于2017年4月25日诉至一审法院，请求判令廖可萍向创亿家公司支付中介服务费及违约金，后因创亿家公司经合法传唤未到庭，案件按撤诉处理。2017年6月23日，创亿家公司诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院另查明：廖可萍与章永志所购买的坐落于武汉市洪山区徐东大街158号都市经典17栋18层5室房屋系按揭贷款所购买，贷款期限2011年12月20日至2040年9月21日，截止2017年5月24日，尚有贷款余额606923.86元未偿还，每月需要偿还贷款3224.01元。
一审法院认为，廖可萍与宁毅、创亿家公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合同合法有效，三方均应当按照合同约定履行自己的义务。但是，《房屋买卖合同�在履行过程中，武汉市政府出台限购限贷政策，导致廖可萍仅能从银行贷款84.6万元（282万元×30%），需要多支付购房款45.4万元（130万元—84.6万元），在廖可萍尚有贷款606923.86元未偿还的情况下，无疑加大了廖可萍的义务，导致廖可萍没有履行能力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，创亿家公司要求廖可萍支付报酬及中介服务费、违约金的诉讼请求，不符合《房屋买卖合同》及法律的规定，一审法�对创亿家公司的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉创亿家房地产咨询有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1262元，减半收取631元，由武汉创亿家房地产咨询有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，廖可萍与宁毅、创亿家公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同履行过程中，武汉市政府出台限购限贷政策，导致廖可萍从银行贷款的购房款数额减少，需�实际支付的购房款数额增加，加大了廖可萍的义务，其无法实现购房的目的，因政府出台限购限贷政策属于不可归责于当事人的原因，根据《房屋买卖合同》中“如因不可抗力或其他不可归责于当事人的原因致使合同不能履行的，买方、卖方、经纪方三方可解除合同，并互不承担违约责任”的约定，三方互不承担违约责任，一审法院判决驳回创亿家公司要求廖可萍支付报酬、中介服务费及违约金的诉讼请求，并无不当。
综上所述，创亿家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1262元，由武汉创亿家房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 薇
审 判 员 李 瑜
审 判 员 胡丹丹
二〇一七年十二月一日
法官助理 赖瑞文
书 记 员 肖宇晴