重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终2143号
上诉人（原审原告）重庆市牵情物业管理有限责任公司。
法定代表人金剑，总经理。
委托代理人史俊花，重庆津台律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）蹇勇。
上诉人重庆市牵情物业管理有限责任公司（下称牵情公司）与被上诉人蹇勇物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年11月13日作出（2015）江法民初字第10508号民事判决，牵情公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，于2016年4月27日进行了询问，上诉人牵情公司的委托代理人史俊花，被上诉人蹇勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年12月31日，牵情公司（乙方）与山城-文景苑小区业主委员会（甲方）签订《山城-文景苑物业服务合同》，由牵情公司对山城-
文景苑小区实施物业服务管理事务。合同约定牵情公司的服务内容有：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；公用绿地、花木、花台和健身器材、休息座椅的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育、娱乐场所、公厕；公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，按月缴纳，业主或物业使用人应在当月内履行交纳义务，收费标准（按建筑面积计算）为：高层电梯房1元/平方米/月；商业2元/平方米/月；公共路灯照明（电费）、水费、发电机能源费，公摊5元/月/户。该合同第二十条载明：“甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，牵情公司按约进入山城-
文景苑小区开展物业服务。2014年1月1日至2015年6月30日期间，牵情公司为山城-
文景苑小区提供了物业服务，蹇勇未缴纳该期间的物业服务费。牵情公司对蹇勇欠缴的物业服务费曾进行过催缴。
另查明，本案涉讼房屋的产权登记坐落地址为重庆市江北区××路××××，建筑面积为86.2平方米，蹇勇系该房屋的产权人。
牵情公司在一审中诉称，2013年12月31日，牵情公司与蹇勇所在的山城文景苑小区的业主委员会签订《山城文景苑物业服务合同》，合同期限为2年，约定高层电梯房物业管理费为1元/平方米/月，同时合同第六条约定公共路灯照明（电费）、水费、发电费能源费，公摊5元/月/户，第二十条规定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向牵情公司支付违约金。蹇勇自2013年1月1日起至2015年6月30日无故拖欠物业管理费2412.3元、能源费150元、滞纳金3523.62元，共计6085.92元。牵情公司多次催缴未果，为维护自身权益及全体业主的公平，请求判令蹇勇向牵情公司支付其拖欠的2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费本金2412.3元、能源费150元，合计2562.3元；蹇勇按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至结清全部物管费，截止2015年6月30日应付滞纳金3523.62元；蹇勇承担本案诉讼费。
蹇勇在一审中辩称，未缴纳物业管理费是因为蹇勇的房屋漏水严重，房屋漏水属于牵情公司的管理义务，但牵情公司提供的物业服务不到位，对蹇勇提出的问题从来没有解决过，在物业管理中侵犯了蹇勇的合法权益。蹇勇未在物业服务合同上签字，对牵情公司诉状中载明的物业服务费的未交纳期间和金额虽没有异议，但牵情公司没有对其服务合同中约定的事项进行具体说明，其要求的违约金计算标准过高。
一审法院认为，国务院《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。牵情公司与山城-
文景苑小区业主委员会签订的《山城-
文景苑物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对作为该小区业主的蹇勇具有约束力。在牵情公司履行了物业管理服务事项的情况下，蹇勇负有交纳物业服务费的义务。
关于蹇勇称未缴纳物业服务费系因蹇勇房屋漏水系牵情公司的管理范围而牵情公司未解决该问题的抗辩，因物业服务合同中未约定业主房屋的漏水问题，故蹇勇以房屋的漏水问题未解决而拒交物业服务费的理由不能成立，对于蹇勇的该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于蹇勇称牵情公司在物业管理中侵犯其合法权益及物业服务不到位的抗辩，因其未举证加以证明，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。《山城-
文景苑物业服务合同》已约定了牵情公司为涉讼小区提供物业服务的时间为2014年1月1日起至2016年12月31日止，故牵情公司有权收取涉讼小区物业管理费的起算时间应为2014年1月1日。2014年1月1日至2015年6月30日共计18个月，按照蹇勇房屋建筑面积（86.2平方米）以及物业管理费的收费标准（高层电梯房1元/平方米/月、能源费公摊5元/月/户），蹇勇在该期间应缴纳的物业管理费应为1551.6元、能源费应为90元，合计1641.6元。
关于牵情公司要求蹇勇支付2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费、能源费的诉讼请求，其中2014年1月1日起至2015年6月30日期间的物业管理费1551.6元、能源费90元，合计1641.6元的请求部分，符合合同约定，一审法院予以主张，超出该数额部分的请求，法院不予支持。
关于牵情公司所主张的滞纳金的诉讼请求，因物业服务合同仅在第二十条中约定了业主“未能按时如数缴纳物业服务费”的违约金，但该条约定违约金计算标准为“每千分之三”，该标准的约定并不明确，故对牵情公司据此要求滞纳金的请求，一审法院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告蹇勇于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市牵情物业管理有限责任公司2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费1551.6元、能源费90元，合计1641.6元；二、驳回原告重庆市牵情物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由蹇勇负担7元，由牵情公司负担18元。
宣判后，牵情公司不服一审判决，向本院上诉，上诉请求：1、依法撤销（2015）江法民初字第10508号民事判决；2、依法改判支持牵情公司在一审中的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由蹇勇承担。主要事实及理由：1、一审判决认定事实错误，牵情公司自2012年9月起已开始为涉诉小区提供物业服务，故应主张牵情公司2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费及能源费；2、2013年2月4日，牵情公司即与蹇勇所居住的该小区业委会签订了一份物业合同；3、蹇勇逾期不缴纳物业费，依约应收取滞纳金。
被上诉人蹇勇答辩称：牵情公司违约在先，故不应交纳违约金。
二审审理期间，牵情公司向本院提交了《物业服务合同》复印件，拟证明2013年牵情公司与蹇勇即存在物业服务合同关系，虽该证据系复印件，但结合一审审理过程中，蹇勇自行陈述对牵情公司在起诉状中载明的物业费的期间无异议，但对金额有异议，物业费的标准应为每月每平方米0.87元。牵情公司自行制作的《业主物管费欠费及违约金明细》对2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费交纳标准亦是按照每月每平米0.87元进行主张。故对蹇勇拖欠牵情公司2013年1月1日至2015年6月30日物业费及能源费的事实予以确认。其中2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费交纳标准为每月每平方米0.87元，2014年1月1日至2015年6月30日期间的物业费交纳标准为每月每平方米1元。
经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。
本院认为，牵情公司与山城—文景苑全体业主签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容合法，应属有效。牵情公司作为该小区的物业服务企业，应按照合同约定做好小区的物业服务工作，对于业主提出的意见和问题应及时予以纠正和完善，以提高物业服务质量和水平。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可要求物业服务企业承担履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。物业服务企业实际履行了小区物业服务义务的，业主应按照合同约定交纳物业服务费。本院评析如下：
关于蹇勇应缴纳物业费及能源费的期间和金额的问题。本院认为，牵情公司自2013年起即向山城—文景苑全体业主提供物业服务，蹇勇对牵情公司主张的欠费期间也无异议。自2013年1月1日至2013年12月31日，按照每月每平方米0.87元计算，蹇勇的欠费金额为957.6元（含12个月能源费）。2014年1月1日至2015年6月30日，按照每月每平方米1元计算，蹇勇的欠费金额为1641.6元（含18个月能源费）。综上，蹇勇共计拖欠2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业费及能源费2599.2元，牵情公司主张2562.3元，是对其自身权利的处分，本院予以确认，故，蹇勇应向牵情公司交纳的物业费、能源费为2562.3元。
关于牵情公司认为应向蹇勇收取滞纳金的问题。本院认为，蹇勇拒交物业费用的起因系其居住的房屋漏水导致，牵情公司虽认为房屋漏水系开发商的质量保修范围，物业公司若要进行修缮需经业主共同决定后方能动用大修基金进行维修。但《重庆市物业专项维修资金管理办法》第二十三条规定，物业专项维修资金使用方案由业主委员会制定，在物业管理区域内公示5日以上，并经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主。未成立业主委员会的或者业主委员或者业主委员会不制定物业专项维修资金使用方案的，物业服务企业或者业主代表可以提出使用方案，并在物业所在地乡镇人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得同意。同时，《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号）也载明：“发生下列危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金对老旧小区和电梯立即进行更新改造的，可以不经过业主“双三分之二”表决同意，直接申请使用维修资金：……（三）屋面、外墙渗漏；……”，从上述规定中，可以看出物业服务企业若需对小区住宅中某栋楼的共有部分进行修缮只需取得该栋楼业主“双三分之二”表决同意，情况紧急的还可以直接申请使用维修资金。本案中，物业公司未向本院举示证据证明其对业主反映的外墙漏水问题进行了积极的处理或启动修缮程序，本院认为，牵情公司在履行其物业服务的义务时存在一定的瑕疵，望在其后的物业服务中，牵情公司能积极妥善处理业主反映的问题，对牵情公司认为蹇勇应按日3‰交纳滞纳金的意见，本院不予支持。
综上，因二审期间出现新证据，导致认定的部分事实发生变化，本院依法予以改判。据此，根据依照《合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第10508号民事判决第二项；
二、变更重庆市江北区人民法院（2015）江法民初字第10508号民事判决第一项为蹇勇于本判决生效之日起五日内支付重庆市牵情物业管理有限责任公司2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费2412.3元、能源费150元，合计2562.3元；
三、驳回重庆市牵情物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元，由蹇勇负担12元，由重庆市牵情物业管理有限责任公司负担13元。二审案件受理费50元，由重庆市牵情物业管理有限责任公司负担25元，由蹇勇负担25元（此款重庆市牵情物业管理有限责任公司已向本院缴纳，蹇勇本判决生效之日起五日内直接支付重庆市牵情物业管理有限责任公司）。
本判决为终审判决。
审 判 长 师玉婷
代理审判员 王 兵
代理审判员 刘 希
二〇一六年六月二十一日
书 记 员 程 容