湖南省岳阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳中民一终字第95号
上诉人（原审被告、反诉原告）张军。
上诉人（原审被告、反诉原告）汤东升。
上列两上诉人的共同委托代理人胡红梅，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）岳阳市金爵置业有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区湖滨园艺场二分场。
法定代表人任伏秋。
委托代理人赵民，湖南金骏律师事务所律师。
上诉人张军、汤东升因与被上诉人岳阳市金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2××3）楼民一初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张军及张军与汤东升共同委托代理人胡红梅，被上诉人金爵公司的法定代表人任伏秋及委托代理人赵民等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：张军、汤东升系夫妻关系。2010年10月9日，张军与岳阳市金爵置业有限公司签订了两份商品房买卖合同。合同编号为511521071005-201的商品房买卖合同约定：张军购买金爵公司位于岳阳市巴陵中路琶琵王立交桥西侧的财富小区005栋负2层201号房。合同编号为511521071005-203的商品房买卖合同约定：张军购买金爵公司位于岳阳市巴陵中路琶琵王立交桥西侧的财富小区005栋负2层203号房。上述两份合同第四条约定：契税、房屋维修基金及办证费用（含国土证）由买受人张军于2010年10月31日前一次性支付；该商品房的水、电、天然气、有限电视和互联网等立户开通费用由买受人张军于2010年10月31日前一次性支付。第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款多退少补。第七条约定；买受人张军未按本合同约定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止买受人向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，超过30日后，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止买受人向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定：出卖人应当在2010年10月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，如买受人未按约定付清房款或费用的，出卖人可延期至买受人付清房款和费用为止。第十六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。同日，双方当事人还签订了一份财富花园5栋负二楼-201、-203买卖协议。该买卖协议约定：1、依据甲方（即金爵置业）调房产局测绘数据657.92平方米计算价格，负一楼向负二楼开楼梯口的面积按实测绘计算，负一楼的大卷闸门向后推移重装费用由乙方（即张军）负责；2、所有买卖面积按1200元/平方米计算；3、乙方先预付部分房款，其余房款由银行按揭支付，多退少补；4、甲方负责提供乙方买受商业经营场地有150kw的供电能力；5、甲方负责水、电、天然气等的预埋到位，立户开通费用由乙方承担；6、甲方提供验收合格手续；7、巴陵中路路面向负一负二楼的楼梯踏步及周边护栏乙方有永久的使用权，甲、乙双方都不得改作他用；8、负一楼向负二楼楼梯通道的开通由甲方负责，方案由乙方提供；9、经营场地的开窗户洞、开门洞、主体隔墙的改造由甲方负责，方案按乙方要求，卷闸门由乙方自己安装；10、除以上9条外，其余条款按房产局备案的买卖合同执行。合同签订后，张军向金爵公司支付了合同约定的购房款788840元。金爵公司于2××3年3月14日将房屋的产权登记到了张军名下，但产权证没有交给张军。该产权证显示，负二楼201房屋面积为711.08平方米，负二楼202房屋面积为743.48平方米。另金爵公司为张军代缴了房屋契税、产权登记费用共14638.40元，为张军开通了水、电、天然气及有线电视，水、电、天然气及有线电视的开通费分别为500元、2500元、2318元、500元，共计5818元。
原审法院认为，本案争议的焦点1：金爵公司出售给张军的负二楼201、202号房屋张军还应向金爵公司支付多少价款及其它费用。金爵公司出售给张军的负二楼201、202号房屋登记总面积为711.08平方米，与合同约定面积657.92平方米相差53.16平方米，根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，房款多退少补，因此张军还应向金爵公司支付购房款63792元（53.16平方米×1200元）。另金爵公司出具了为张军代缴房屋过户费、产权登记费用的票据共14638.40元，有线电视，水、电、天然气及有线电视的开通费共5818元，上述费用按合同约定应由张军承担，张军称办证的税费是自己缴纳的，发票被金爵公司拿走了，但张军没有提交相关证据证实，其辩称不予采信。金爵公司要求张军承担办证费用及其它费用22759元，经核实，该费用实为20456.40元，因此，张军应向金爵公司支付办证费用及其它费用20456.40元。本案争议的焦点2：双方当事人是否有违约行为，应当承担怎样的违约责任。根据合同约定，金爵公司应在2010年10月31日前将房屋交付给张军，张军应在2010年10月31日前一次性向金爵公司支付契税、房屋维修基金及办证费用、水、电、天然气、有线电视和互联网等立户开通费用，张军如未按约定付清房款或费用的，延期交房至张军付清房款和费用为止。从该约定可以看出，张军应履行的合同义务在金爵公司应履行的合同义务之前，张军至今没有付清剩余房款、办证费用及其它费用，已构成违约。张军称金爵公司没有通知其交纳办证费用及其它费用，也没有看到有其户头的任何收据，合同对办证费用及其它费用的支付时间进行了约定，张军应当主动向金爵公司支付，至于支付的金额，张军可以向相关部门咨询后确定，金爵公司没有通知不能成为张军不交纳上述费用的理由，因此，张军的抗辩不予支持。另63792元的剩余房款因房产证2××3年3月才办下来，且房产证没有交给张军，张军抗辩称不知道剩余房款数额，无法交纳。该院认为，张军逾期支付剩余房款的时间应从金爵公司告知剩余房款数额时开始，金爵公司没有举证证明其告知金额的时间，起诉之日视为金爵公司告知张军之日。金爵公司要求张军承担违约金127994元，因其时间计算有误，该院将据实计算。张军应先履行全部支付义务而没有履行支付义务系其违约，金爵公司没有将符合合同要求的房屋交付给张军，没有将房屋产权证交付给张军不构成违约。张军反诉要求金爵公司赔偿未按合同约定交付符合条件的房屋造成其损失33万元的反诉请求，不予支持。张军的其它反诉请求符合合同的约定，金爵公司应当继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、由张军、汤东升在判决生效后十日内向岳阳市金爵置业有限公司支付剩余房款63792元，支付办证费用及其它费用20456.40元，并向金爵公司支付逾期付款的违约金（剩余房款63792元从2××3年10月25日起按日万分之五计算违约金至付清房款之日止，办证费用及其它费用20456.40元从2010年11月1日起按日万分之五计算违约金至付清该款项之日止）；二、由张军、汤东升在履行上述第一项支付义务后十五日内岳阳市金爵置业有限公司将符合合同约定的房屋和房屋产权证交付给张军、汤东升；三、驳回岳阳市金爵置业有限公司的其它诉讼请求，驳回张军、汤东升的其它反诉请求；如未按判决确定的期限履行付款义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4518元，反诉费3125元，合计7643元，由岳阳市金爵置业有限公司承担2218元，由张军、汤东升承担5425元。
上诉人张军、汤东升不服上述判决，向本院提起上诉称，购买的房屋多出53.16平方米面积的房款，不是其知道有多出面积不交房款，而是金爵公司没有告诉房屋产权面积是多少，致使其无法计算支付房款，原判决认定其未交付多出面积房款违约的事实错误；办证费用及其他费用已支付给金爵公司，其没有违约，原判决认定其违约错误；原判决没有认定金爵公司没有履行《房屋买卖协议》第八条、第九条及按约定时间办理房屋产权相关证件等义务，系该公司违约的事实，并判决赔偿其损失错误。请求本院依法改判。
被上诉人金爵公司答辩称，其己按协议交付了房屋，没有违约的事实。张军、汤东升购买房屋多出面积的房款应及时支付而没有支付，办证费用及其他费用亦没有支付，是张军、汤东升违约。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法维持原判。
本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院另查明：双方当事人于2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准”。该合同约定的房屋面积为657.92平方米，金爵公司于2××3年3月14日办理房屋产权证，该产权证登记房屋面积为711.08平方米。该房屋产权证没有交给张军、汤东升，仍由金爵公司保管。
本院认为，双方当事人于2010年10月9日签订的《商品房买卖合同》、《财富花园5栋负二楼-201、-203买卖协议》均是双方当事人的真实思表示，约定的内容亦没有违反法律法规规定，系有效合同。双方当事人应按约定履行各自的义务，作为该合同买受人一方的张军、汤东升在实际使用该房屋后，应按约定在2010年10月31日之前向金爵公司支付办证费用及水、电、天然气、有线电视和互联网等立户开通费共计20456.14元。张军、汤东升至今没有支付，这是张军、汤东升违约。由于双方约定张军、汤东升支付上述款项在2010年10月31日之前，而由金爵公司开通负一楼向负二楼通道没有约定时间，且签订协议时房屋已峻工，故应认定张军、汤东升先违约。原判决认定张军、汤东升没有支付办证费用和其他费用违约，并判决由其承担违约责任正确，本院予以维持。张军、汤东升认为上述费用已支付，不构成违约的上诉理由没有事实依据，本院不予釆纳；合同约定的房屋面积为657.92平方米，而房屋产权登记的面积为711.08平方米，按照合同约定张军、汤东升应按照产权登记面积支付购房款，现张军、汤东升只支付了657.92平方米的房款，仍有53.16平方米面积的房款63792元没有支付，根据合同约定和公平原则，张军、汤东升应在领取房屋产权登记证时支付该笔购房款。原判决由张军、汤东升支付多余面积的房款63792元正确，本院予以维持。但是，因房屋产权证由金爵公司办理，金爵公司办理产权证后没有通知和交给购买人张军、汤东升，致使张军、汤东升不知道产权登记面积无法计算数额支付，这不是张军、汤东升故意不支付或延期支付的情形。原判决认定张军、汤东升未支付该多余面积房款系违约并承担违约责任错误，本院予以纠正。张军、汤东升认为没有支付多余面积的房款不是其违约的上诉理由成立，本院予以釆纳；作为出卖人一方的金爵公司，亦应按照协议约定，在履行交付房屋义务的同时，还应履行双方约定负一楼的大卷闸门向后推移重装的义务。金爵公司至今没为张军、汤东升购买的负一楼开通向负二楼的通道，重新安装卷闸门，这是金爵公的违约行为。由于双方当事人对此沒有约定违约责任，以及张军、汤东升违约在先，原判决没有判决金爵公司承担违约责任没有不妥。但是，原判决在判决主文没有判决金爵公司继续履行协议义务的内容不妥，本院予以纠正。至于张军、汤东升认为原判决没有认定金爵公司的违约行为给其造成了330000元损失的问题，因张军、汤东升沒有提交该损失的有效证据，以及对该违约责任约定不明确，故原判决对此不予认定没有不妥，张军、汤东升此上诉理由不能成立，本院不予釆纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2××3）楼民一初字第595号民事判决。
二、由张军、汤东升向岳阳市金爵置业有限公司支付多出面积房款63792元。
三、由张军、汤东升向岳阳市金爵置业有限公司支付办证费用及其它费用20456.40元及其违约金（具体计算：20456.40元从2010年11月1日起，按日万分之五计算至付清该款之日止）。
四、由岳阳市金爵置业有限公司将符合合同约定的房屋和房屋产权证交付给张军、汤东升。
五、由岳阳市金爵置业有限公司开通负一楼向负二楼通道，将负一楼的大卷闸门向后推移。该安装费由张军、汤东升负担。张军、汤东升按照每平方米1200元的价格向岳阳市金爵置业有限公司支付负一向负二开楼梯口所占面积的费用（该面积以实际履行后双方实地测算为准）。
六、驳回岳阳市金爵置业有限公司的其他诉讼请求。
七、驳回张军、汤东升的其他反诉请求。
上述判决中的第二项、第三项内容，限张军、汤东升在本判决生效后二十五内履行完毕。如张军、汤东升未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；上述判决中的第四项、第五项内容，限岳阳市金爵置业有限公司在本判决生效后二十天内履行完毕。如岳阳市金爵置业有限公司未在本判决指定期限履行完毕，应当按照双方约定由岳阳市金爵置业有限公司按已付房价款的2%向张军、汤东升支付违约金。
一审案件受理费4518元，反诉费3125元，二审案件受理费5000元，共计12643元，由岳阳市金爵置业有限公司负担5218元，由张军、汤东升负担7425元。
本判决为终审判决。
审判长 蒋立春
审判员 万大洋
审判员 程 鹏
二〇一五年十月十日
书记员 毛宇宁