广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤09民终1566号
上诉人（原审被告、反诉原告）：吴金平，男。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：茂名市第三汽车运输公司,住所地广东省茂名市环市南路37号。
法定代表人：王志，该公司经理。
委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所执业律师。
原审第三人：茂名市茂南区城市综合管理局,住所地广东省茂名市站北六路168号大院。
法定代表人：陈志勇，该局局长。
委托诉讼代理人：陈冀栋，男。
上诉人吴金平因与被上诉人茂名市第三汽车运输公司（以下简称三运公司）及原审第三人茂名市茂南区城市综合管理局（以下简称茂南城管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2017）粤0902民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴金平上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院(2017)粤0902民初320号民事判决书，改判驳回三运公司一审全部诉讼请求，并支持吴金平一审全部反诉请求。2.本案一、二审的全部诉讼费用由三运公司承担。
事实和理由：一、本案涉案房屋属于违章建筑，依法不得用于出租，该事实清楚证据确凿。三运公司的出租行为明显违反法律的强制性规定，依法应认定为无效。在一审审理过程中，吴金平提交的《请示》及《茂名市规划城建局通知》，该两份证据足以证明本案涉案房屋属于违章建筑的事实。一审对该两份关键证据却只字来提，对是否为“违章建筑”的争议焦点不作任何审查及认定，这是故意偏袒三运公司一方，违反公平公正原则。根据《请示》及《茂名市规划城建局通知》的内容可知：在1990年期间，三运公司为利用本案涉案房屋（公厕）上楼上空间建造其房屋，特向茂名市规划城建局申请，并承诺先拆除原公厕后再按原规模修建回公厕。但是，三运公司并没有履行其承诺，不按规定把公厕建回。为此，茂名市规划城建局在发现三运公司违建后，责令三运公司停工及整改。然而三运公司却依然没有按要求修建回公厕，故茂名市规划城建局于1998年11月22日发文给三运公司，认定本案涉案的房屋为违章建筑，并限其于当年11月底前清场完毕。由此可见，本案有违建的事实，有政府文件认定为违建，本案涉案房屋属于违章建筑，这是毫无争议的事实。《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定“房屋有下列情形之一的，不得出租：……（四）属违章建筑的；……”根据上述规定，三运公司将违章建筑用于出租，这明显违反法律的强制性规定。故此，三运公司的出租行为依法应认定为无效。二、本案涉案房屋的所有权人为茂名市XX处，并非三运公司。而一审判决却以吴金平该主张证据不足为由对该事实不予认定，属于认定事实错误。一审判决以茂南城管局未能确认涉案房屋与《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕是否属同一处为由，认定吴金平主张本案涉案房屋的所有权人为茂名市XX处的事实证据不足明显错误。吴金平在一审过程中为证明本案的涉案房屋的所有权人为茂名市XX处该事实，提供了证据四《房地产档案资料检验证明》，还提供了证据二《请示》、证据三《茂名市规划城建局通知》及证据五（该涉案房屋的产权证）。证据二和证据三明确证明该涉案房屋原为茂名市XX处的公厕；证据四及证据五证明该公厕在权属证书上登记的地址为“茂名市XX一巷头厕所”，以及证明该公厕的四至（东至三运公司房、南至三运公司房、西至XX一巷、北至三运公司店）。该公厕的东、南、北等三向临靠三运公司的房屋，而三运公司在XX的房屋是唯一的，仅此一处，故此，权属证书上登记的地址为“茂名市XX一巷头厕所”的房屋也是唯一的，这足以证明房屋权属证上的公厕就是本案的涉案房屋，该涉案房屋的所有权人便是茂名市XX处而非三运公司。该事实清楚，证据充分，一审判决不予采纳吴金平主张的事实，认定事实不清。三、三运公司将本案涉案房屋出租给吴金平的行为属于无权处分行为，且在签订租赁合同过程中隐瞒事实真相，利用欺诈的手段签订合同，并损害国家的公共利益，因此，三运公司与吴金平所签订的合同是无效合同。吴金平与三运公司于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》第四条“甲方的责任与权利”的第1款规定“甲方保证上述出租商铺产权……”。根据现有证据可证明，三运公司出租的涉案房屋的权属人为茂名市XX处，而非三运公司。由此可见，三运公司的行为明确违反了合同约定，这是三运公司对吴金平的欺诈行为，其故意隐瞒涉案房屋权属人为茂名市XX处的事实真相，将涉案房屋出租给吴金平，这本身就是无权处分行为。其将公厕当作商铺出租，从中牟取巨额租金，这损害了周边群众的社会公共利益，损害了国家的利益。《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(—)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”，三运公司的行为符合上述规定，其与吴金平所签的合同无效。一审判决认定该合同有效，属于适用法律错误。综上所述，三运公司将违章建筑出租，违反法律的强制性规定，依法属于无效行为；本案涉案房屋权属人为茂名市XX处，三运公司以欺诈的手段与吴金平签订租赁合同，损害国家的利益，该合同依法应认定为无效。一审判决认定事实不清，适用法律错误。
三运公司辩称：一、三运公司出租的房屋没有证据去认定是属于违章建筑。该建筑是按照合法程度建造的，从来没有受到建筑主管部门违章的处罚。吴金平称违章建筑所适用的法律法规在后，三运公司的建筑是在前。吴金平称三运公司的建筑是违章建筑没有事实和法律依据。二、1.涉案房屋是属于三运公司投资建设，有三运公司提供的投资单据和施工建设合同作为依据。2.从1997年直到今天都是三运公司出租、收益、管理。在此过程中没有任何第三方提出异议。3.吴金平主张该房屋是茂南城管局的，三运公司与茂南城管局之间没有因为权属产生过争议，茂南城管局和城监局都承认是没有争议的，且对三运公司的出租收益不持异议。4.吴金平根据《房地产档案资料检验证明》主张该房屋是茂名市XX处的，但一审的时候茂名市XX处的职能部门明确指出不能确认该《房地产档案资料检验证明》中证明的房屋就是涉案的房屋。茂名市XX处接受的资产中是没有该房屋的，且无法确认该证就是此房屋。综上，茂南城管局不主张权属争议，也不主张租赁的利益争议情况下，特别在三运公司投资建设的情况下，出租给吴金平也长达20年，签订了13份合同。除了涉案的合同因吴金平不足额交租产生争议之外，其余12份合同均没有争议。本案合同争议的原因就是吴金平不足额交租引起的。综上，吴金平上诉理由不成立，请求二审法院予以维持原判。
茂南城管局述称：茂南城管局是2013年1月经批准成立的，成立之后接受了茂名市XX处的相关职能，至今为止都没有涉案房屋的相关资料，关于涉案租赁物与公厕是否属同一物茂南城管局不能确认，一旦确认产权保存有效，茂南城管局保留向有关部门和人员追究的权利。对于是否属于违章建筑不在本案审理范围之内。
三运公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认三运公司与吴金平于2015年8月28日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日解除；2.请求判令限吴金平将茂名市XX路XX商铺北一二间屋铺位交还给三运公司；3.请求判令限吴金平支付拖欠的承租租金216192元及直至将该租赁房屋交还时止的租金，还要支付76680元(12780元×6个月＝76680元)违约金；4.案件受理费用由吴金平承担。
吴金平向一审法院反诉请求：1.请求依法确认吴金平与三运公司于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效；2.请求判令三运公司将已收取的租金13848元返还给吴金平；3.请求判令三运公司返还合同保证金10000元给吴金平；4.请求判令本案的全部诉讼费用由三运公司承担。
一审法院认定事实：2015年8月31日，三运公司为甲方与吴金平为乙方签订了《商业铺位租赁合同》，该合同约定的主要内容如下：三运公司将位于xx路xx商铺北一二间屋商铺出租给吴金平作成衣批发、零售使用。租赁期限自2015年11月1日至2017年10月30日止。商铺租金为每月12780元，按季度结算，实行先交租后使用的原则。乙方在上一季度结束前5天，把下一季度的租金支付给甲方（如遇节假日顺延），逾期作欠租处理，每超期一天按拖欠款总额的3%计收滞纳金，直至付清日为止。合同履约保证金为10000元，合同签订之日，乙方必须缴交合同履约保证金和首季租金给甲方。合同期满，乙方缴清所有费用并交回承租商铺后，甲方将合同履约保证金（不计利息）退给乙方。该合同第七条约定：乙方有下列情形之一的，甲方可单方决定终止合同收回商铺，视乙方违约并追究乙方违约责任，如造成甲方损失，由乙方负责赔偿一切经济损失给甲方：……4.拖欠租金或水电费等租赁费用累计达三十天的。第八条违约处理约定：2.乙方逾期付款的违约责任：若乙方逾期超过三十天支付租金，甲方除按本合同第三条规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同。乙方还须赔偿因终止合同而造成甲方的一切经济损失。3.因乙方违约，甲方除没收乙方所交履约保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金；因甲方违约，甲方也需赔偿半年的租金给乙方作为违约金。合同签订后，吴金平一直使用该商铺至今。吴金平共向三运公司支付了租金13848元及履约保证金10000元。2015年12月28日，三运公司向吴金平送达通知一份，内容为：吴金平承租方：根据你与公司签订的《商业铺位租赁合同》（合同编号002）第三条第一款约定内容，你应在规定日期前缴交2015年11月1日至2016年1月31日租金共叁万捌仟叁佰肆拾元整（￥38340元），你只交来壹万叁仟捌佰肆拾捌元整（￥13848元），尚欠贰万肆仟肆佰玖拾贰元整（￥24492元），由于你未按照合同规定按时足额缴交租金，现公司向你发出通知，请你于2015年12月31日前按照合同规定缴交拖欠的租金贰万肆仟肆佰玖拾贰元整（￥24492元）。否则，公司将与你解除《商业铺位租赁合同》，收回商铺，并追缴滞纳金及追究违约责任赔偿我公司的损失。2016年1月8日，三运公司向吴金平送达通知一份，内容为：吴金平租户：我公司与你签订合同，你不按合同规定按时缴交租金，严重违反协议精神，损害了我公司的利益，我公司全体职工决定终止合同，于2016年1月12日收回铺位。请你将自己财物搬离，否则责任自负。
一审另查明，吴金平自1997年开始向三运公司承租涉案商铺至今，期间未有第三人向三运公司或吴金平就涉案商铺主张权利。吴金平主张涉案商铺的所有权人为茂名市XX处，并向一审法院提交《房地产档案资料检验证明》一份，该房地产档案资料检验证明中登记的房屋座落为茂名市xx一巷头厕所，所有权人为茂名市XX处，所有权证号为06XX。
一审再查明，茂南城管局于2013年1月经批准成立的，成立以后接受了茂名市XX处的相关职能及资产。在庭审中，茂南城管局称在资产交接过程中没有包含关于茂名市XX一巷头厕所，且不清楚涉案租赁商铺是否与《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕位置一致。茂南城管局称其会继续进行调查，若确认产权仍然保留，茂南城管局保留向有关部门和人员追究的权利。
一审法院认为，吴金平主张涉案商铺的所有权人为茂名市XX处，三运公司出租该商铺的行为属于以欺诈手段订立合同并且损害国家利益，并据此反诉请求确认该合同无效。吴金平向一审法院提交《房地产档案资料检验证明》一份，该房地产档案资料检验证明中登记的房屋座落为茂名市XX一巷头厕所，所有权人为茂名市XX处。在庭审中，茂南城管局称不清楚涉案租赁商铺是否与《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕位置一致。因茂南城管局作为《房地产档案资料检验证明》中登记的公厕的产权人未能确认涉案的租赁物与该档案登记的公厕是否属同一处，其对于三运公司、吴金平之间的租赁关系没有意见。另吴金平自1997年开始向三运公司承租涉案商铺至今已接近二十年，期间未有包括茂南城管局在内的第三人向三运公司或吴金平就涉案商铺主张权利。故吴金平未能提交其他证据对其主张进行佐证，其应承担举证不能的不利后果，对其主张涉案商铺的所有权人为茂名市XX处，三运公司出租该商铺的行为属于以欺诈手段订立合同并且损害国家利益，一审法院不予采纳。本案中，三运公司、吴金平双方于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》是双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。故对吴金平反诉请求确认三运公司与吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效，一审法院不予支持。若茂南城管局经确认其名下所有的茂名市XX一巷头厕所就是涉案租赁物，其可另行提起诉讼解决。
三运公司与吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。吴金平租用三运公司的商铺，应按约定每月向三运公司交纳12780元的租金，但吴金平使用三运公司的商铺至今，仅向三运公司支付了租金13848元及履约保证金10000元，且在收到三运公司催缴租金的通知后并未及时缴交租金，也未搬离三运公司商铺，吴金平的行为已构成违约。根据三运公司与吴金平签订的《商业铺位租赁合同》第八条第2项中约定“乙方逾期付款的违约责任：若乙方逾期超过三十天支付租金，甲方除按本合同第三条规定计收滞纳金外，有权单方解除本合同。乙方还须赔偿因终止合同而造成甲方的一切经济损失”吴金平不履行合同义务，迟延支付租金，经催告后仍未履行的行为符合双方租赁合同中约定的解除合同条件，且三运公司于2016年1月8日通知吴金平解除合同，故三运公司与吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日三运公司通知吴金平时解除。
合同解除后，吴金平也没有支付租金，其没有合理依据继续占用三运公司的商铺，三运公司请求吴金平将茂名市XX路XX商铺北一二间屋铺位交还给三运公司，符合法律规定，一审法院予以支持。吴金平一直占用三运公司的商铺进行经营，即使合同解除，其拖欠三运公司的租金仍应向三运公司支付。三运公司、吴金平双方约定的租金为每月12780元，吴金平仅支付了13848元，尚欠租金216192元（12780元×18个月-13848元=216192元）。因此，三运公司请求吴金平支付拖欠的租金216192元（暂计至2017年4月1日），符合法律规定，一审法院予以支持。三运公司请求吴金平支付至交还房屋时止的租金，因吴金平现仍占用涉案商铺，该部分租金的数额现尚不确定，三运公司可待吴金平交还涉案商铺后另行主张，故本案中不予处理。根据《商业铺位租赁合同》第八条第3项“因乙方违约，甲方除没收乙方所交履约保证金外，乙方还需赔偿半年的租金给甲方作为违约金；因甲方违约，甲方也需赔偿半年的租金给乙方作为违约金”的约定，吴金平应承担的违约责任为履约保证金归三运公司所有及向三运公司支付半年的租金76680元（即12780元/月×6个月＝76680元）作为违约金，故三运公司请求吴金平支付违约金76680元，一审法院予以支持。吴金平请求三运公司返还已收取的租金13848元及合同保证金10000元给吴金平没有依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认茂名市第三汽车运输公司与吴金平于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》已于2016年1月8日解除；二、限吴金平于本判决生效之日起十日内将茂名市XX路XX商铺北一二间屋铺位交还给茂名市第三汽车运输公司；三、限吴金平于本判决生效之日起十日内向茂名市第三汽车运输公司支付拖欠的租金216192元；四、限吴金平于本判决生效之日起十日内向茂名市第三汽车运输公司支付违约金76680元；五、驳回茂名市第三汽车运输公司的其他诉讼请求；六、驳回吴金平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6457元（茂名市第三汽车运输公司已预交），由吴金平负担；反诉受理费396.2元（吴金平已预交），由吴金平负担。
二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，三运公司在二审庭审中陈述，其属于全资国有企业，隶属于茂名市国有资产委员会，收取的租金除了工资和管理支出外剩余利润上交茂名市国有资产委员会。
本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：吴金平与三运公司于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》是否有效。
合同是否有效，要依据签订的合同是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定来进行审查，吴金平上诉主张其与三运公司签订的合同损害了国家利益及违反法律、行政法规的强制性规定而无效。本院认为，首先，三运公司属于全资国有企业，隶属于茂名市国有资产委员会，收取的租金除了工资和管理支出外剩余利润上交茂名市国有资产委员会。因此即使本案租金由三运公司收取，亦不损害到国家利益。其次，《广东省城镇房屋租赁条例》非法律或行政法规，违反《广东省城镇房屋租赁条例》的规定并不导致合同的无效。再次，吴金平主张三运公司无权处分涉案房屋且未经权利人茂南城管局追认，因此合同无效。但在租赁合同中，租赁物的所有权并不发生变动，出租人对租赁物并不进行所有权处分权能意义上的处分，故出租人是否享有所有权或取得权利人追认，并不影响租赁合同的效力。对此亦可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定进行理解和处理。又根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，无处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权；在权利人追认前，因无权处分而订立的合同则处于效力待定状态，除无处分权人以外的合同相对方则可主张撤销该合同。吴金平亦仅可主张撤销该合同，而非请求确认合同无效。最后,合同签订后，双方开始实际履行，三运公司向吴金平交付了出租房屋，吴金平接收房屋后开始经营，其间并未出现产权人或其他人阻挠、干扰或影响吴金平正常经营的情形。即使三运公司出租房屋损害了第三人的权利，也应由第三人主张权利后可能会出现合同履行不能的情形，在此情况下吴金平可以要求三运公司承担违约责任，但不影响本案合同的效力。因此，吴金平请求确认与三运公司于2015年8月31日签订的《商业铺位租赁合同》无效，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6853.2元，由上诉人吴金平负担。
本判决为终审判决。
审判长 庞健军
审判员 江剑兵
审判员 曾维海
二〇一八年五月二十三日
书记员 郑富华
书记员 区成秀