湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终10177号
上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人：袁李，总经理。
委托诉讼代理人：李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：阳莹，女，汉族，1975年12月19日出生，户籍地湖南省涟源市，现住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：蒋春连，湖南大梵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈斐，男，汉族，1979年6月14日出生，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：邹仕西，湖南元端律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李平，女，汉族，1986年5月9日出生，住长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：邹仕西，湖南元端律师事务所律师。
上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）因与被上诉人阳莹、陈斐、李平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新环境公司上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、陈昱成的代理行为对于陈斐构成有权代理，若其行为给阳莹造成的损失，应当由陈斐承担法律责任，而不是由新环境公司承担一切法律责任。2、陈昱成作为陈斐的代理人，没有代理李平在房屋买卖合同上签字。陈昱成的行为归属于陈斐，那么陈斐在未经该房屋共有人李平同意出售该房屋的行为构成无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该无权处分行为并不影响签订的合同的效力，一审法院认定因无权代理导致合同无效属于适用法律错误。3、阳莹没有提供充分证据证明其损失，一审认定新环境公司应当承担的赔偿过多的费用缺乏事实依据和理由。
阳莹辩称：1、房屋买卖合同系双方真实意思表示，是有效的合同，陈斐、李平应当承担赔偿责任。合同虽系代理人陈昱成签订，但确系陈斐委托出售，签订的合同应当由陈斐、李平承担相应法律后果。虽《限时委托代理销售协议》仅有陈斐一人签名，但阳莹有理由相信陈斐是与李平协商后的共同意见。合同签订后阳莹与陈斐多次当面、电话协商，陈斐均表示已经取得李平的认可并同意出售的事实，陈斐均表示已经取得李平的认可并同意履行合同，新环境公司亦出面再次就后续事宜进行协商。及时陈斐在签订合同时存在未取得共有权人的同意，一审判决合同无效也没有法律依据。2、一审法院认定阳莹遭受的损失是合理合法的，实际上阳莹的实际损失远不止74600元。
陈斐、李平辩称：陈斐没有签署过相关合同，新环境公司业务员陈昱成的原因造成买卖无效，买卖双方没有达成一致，因此合同是无效的。请求驳回上诉，维持原判。
阳莹向一审法院起诉请求：1、请求依法解除阳莹、新环境公司、陈斐、李平之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求新环境公司、陈斐、李平返还阳莹已交定金30000元；3、请求依法判决新环境公司、陈斐、李平向阳莹支付损失、服务费等共计177000元；4、本案诉讼费用由新环境公司、陈斐、李平承担。
一审法院认定事实：位于长沙市岳麓区象嘴路29号中建麓山和苑2栋2103号住宅为陈斐、李平按份共有，各占50%份额。陈斐与李平系夫妻关系。2016年初，陈斐有将中建麓山和苑2栋2103号住宅出售的意思，遂与在新环境公司德思勤广场门店供职的陈昱成取得联系，将该房屋委托陈昱成办理出售交易事宜并在网上发布出售信息。阳莹在新环境公司江山帝景小区门店看到该房源信息后，通过现场查看，决定购买该房屋。
2016年9月27日，阳莹（乙方、买受方）、陈斐、李平（甲方、出售方）与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方、居间方）三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：第一条房屋概况：1、甲方自愿将坐落于岳麓区象嘴路29号中建麓山和苑2栋2103房出售给乙方，《房屋所有权证》号为：711217996，共有权证号：711217995。2、房屋的抵押情况：已设定抵押，抵押给中国建设银行，抵押银行金额约200000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。第二条房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。注:甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以双方协议价格进行登记，均对此知晓且无异议。甲乙双方确认该房屋总售价为62万元。（一）双方约定付款方式按以下第B种方式付款：A、……。B、购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交易尾款。C、……。（二）双方约定付款步骤如下：（购房定金）、乙方于2016年9月27日支付甲方定金3万元整。定金由丙方托管待交房时交付给甲方。（购房首付）、乙方于2016年11月30日之前产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款16万元整为房款或托管资金房款。（商业贷款）、乙方通过银行贷款向甲方支付购房款42万元整。注：此房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款房款差额部分在房款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。（交房尾款）、交房时乙方支付甲方交房尾款1万元整托管丙方转交。第三条居间服务费的支付。签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方服务费6000元，乙方应支付丙方服务费12400元。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方。丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得的居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。第八条违约责任，合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。阳莹、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司均在合同上签字盖章。陈昱成以陈斐代理人身份在该合同上签名。房屋共有人李平未在合同上签字。合同签订后，阳莹按合同约定交纳定金3万元并支付居间费12400元。定金3万元托管在新环境公司。
2016年9月27日，阳莹（甲方）与案外人湖南新金非融资性担保有限公司（乙方）签订《出售方委托办理协议》，协议约定甲方委托乙方买受方的银行贷款手续办理，房屋产权过户手续办理等业务。阳莹于当日向该公司交纳12600元服务费用。2016年11月30日，阳莹的丈夫李宗凡向银行申请贷款42万元并获得银行审批通过。李宗凡为此交纳贷款保险费2000元。
后因陈斐没有及时完成银行贷款解押手续，导致房屋买卖合同未能继续履行。随后阳莹与陈斐在新环境公司有过两次沟通协商，均未能达成一致意见。后陈斐、李平将涉案房屋抵押至平安普惠融资担保有限公司贷款66.5万元，并在房屋管理部门办理抵押登记手续。
在一审中，新环境公司表示陈斐于2016年2月与公司签订《限时委托代理销售协议》，协议委托新环境公司代为销售涉案房屋并有权签订房屋买卖合同，经纪人为陈昱成，但该协议原件已遗失。《限时委托代理销售协议》中对出售房屋产权有明确记载：产权人为陈斐（共有权人李平）。该协议复印件中只显示有陈斐签名。陈斐对协议的真实性予以否认，并表示没有签订该协议。
阳莹在签订《房屋买卖合同》时，看到案外人陈昱成持有该《限时委托代理销售协议》并与陈斐通过电话沟通，遂同意签订房屋买卖合同。
一审法院认为：本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》的效力问题。本案中阳莹是基于对陈昱成属于新环境公司供职的经纪人身份及陈昱成出具的陈斐与新环境公司签订的《限时委托代理销售协议》等事实的确认基础之上同意签订涉案房屋买卖合同，并履行了合同约定的相关义务。然陈昱成作为一个专业的房屋经纪人在了解涉案房屋基本情况后明知房屋为陈斐、李平共有，在没有取得李平的委托，仅以陈斐有委托授权为由与阳莹签订了涉案房屋买卖合同，并且在该合同上只以陈斐的代理人身份签名，陈昱成签订房屋买卖合同将陈斐、李平共有的房屋出卖的行为属于无权代理行为，同时阳莹在签订涉案房屋买卖合同时，也没有尽到合理的审查义务，对房屋共有人李平是否有出售房屋的意愿没有进一步的核实，故阳莹在此过程中自身亦存在一定的过错。此后双方虽有协商，但对房屋出售价格均未达成一致意见，没有形成新的房屋买卖合同。据此一审法院认为涉案房屋买卖合同在未取得房屋共有权人李平的追认的情形下为无效合同。又因陈昱成身为新环境公司经纪人基于陈斐与新环境公司之间订立的《限时委托代理销售合同》与阳莹签订涉案房屋买卖合同，应视陈昱成的订立合同的行为为履行职务行为，故新环境公司应承担房屋买卖合同无效而产生的法律责任。故新环境公司应退还阳莹其托管的定金30000元，退还已收取居间费用12400元。对于阳莹主张的为办理房屋银行贷款而产生的服务费用12600元、保险费2000元及因没有及时完成房屋买卖合同而因房地产市场价格上涨造成的合理损失150000元的问题。一审法院认为服务费用及保险费是实际发生的费用，一审法院予以确认；而15万元损失属于阳莹的预期利益损失，鉴于目前当地房地产市场价格确比签订房屋买卖合同时有所增长，阳莹没有提供充分证据其损失达到15万元，故一审法院酌情认定损失为6万元，阳莹因此遭受的总损失为74600元。因阳莹对造成合同无效存在一定的过错，一审法院酌情认定由新环境公司赔偿阳莹6万元。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条之规定，判决：一、阳莹（买受方）与陈斐、李平（出售方）、新环境公司（居间方）于2016年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、新环境公司在本判决生效后十日内返还阳莹定金30000元；三、新环境公司在本判决生效后十日内退还阳莹居间费12400元；四、新环境公司在本判决生效后十日内赔偿阳莹60000元；五、驳回阳莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费4405元，因适用简易程序减半收取2203元，由新环境公司承担。
二审过程中，阳莹提交了如下证据：证据1、涉案房屋的产权情况，拟证明陈斐、李平已将涉案房屋出卖给他人；证据2、房屋买卖合同，拟证明阳莹后在涉案房屋所在的小区购买另一同一户型房屋时，多支出房款42万余元。新环境公司对上述证据的质证意见为：证据1无异议，还能证明陈斐提出的无法赎楼只是借口，证据2无法核实真实性，不予质证。陈斐、李平对上述证据的质证意见为：证据1与本案无关，证据2无法核实真实性，不予质证。对于阳莹提交的上述证据，本院作如下认定：证据1的真实性予以认定，但与本案的处理无关；证据2无法核实真实性，不予认定。
二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为：涉案《房屋买卖合同》虽系新环境公司员工陈昱成代表陈斐与阳莹签订，但根据阳莹在一审中提供的陈斐对真实性无异议的录音、证人证言等证据，可以认定陈昱成签订合同的行为得到了陈斐的授权和认可。涉案房屋系由陈斐、李平按份共有，陈斐与阳莹签订《房屋买卖合同》转让涉案房屋的份额系双方真实意思表示，合法有效。通过陈斐对真实性无异议录音证据，陈斐在签订《房屋买卖合同》后，明确表示拒绝履行合同义务，构成违约，阳莹有权要求解除合同，故阳莹提出的要求解除其与陈斐、新环境公司签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求应当予以支持。一审判决认定案涉《房屋买卖合同》无效，属于适用法律错误，本院予以纠正。陈斐拒不履行合同义务，应赔偿阳莹因此遭受的相应损失，新环境公司在未取得房屋按份共有人李平的授权情况下，就签订案涉合同且将李平列为合同主体，最终未促成交易成功，其居间行为亦在瑕疵，除应向阳莹退还居间费12400元外，还应承担相应赔偿责任。综合本案案情及当事人的过错程度，本院酌情判令陈斐赔偿阳莹损失5万元，新环境公司赔偿阳莹损失1万元。
综上所述，新环境公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初2471号民事判决第二项、第三项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初2471号民事判决第一项、第四项、第五项；
三、确认阳莹与陈斐、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年9月27日签订的《房屋买卖合同》解除；
四、陈斐于本判决生效后十日内赔偿阳莹50000元；
五、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效后十日内赔偿阳莹10000元；
六、驳回阳莹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4405元，减半收取2203元，由陈斐负担1836元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担367元；二审案件受理费4405元，由陈斐负担3671元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担734元；此款已由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司向本院预交，故陈斐应负担部分由陈斐直接付给湖南新环境房地产经纪连锁有限公司。
本判决为终审判决。
审判长 刘凯
审判员 刘英
审判员 ＸＸ
二〇一八年四月十九日
书记员 陈娇
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《中华人民共和国物权法》
第一百零一条【共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。