河南省郑州市上街区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0106民初170号
原告：范乐天，男，1960年4月1日出生，汉族，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：王璞、张一默，河南卓源律师事务所律师。
被告：河南青建置业有限公司，住所地郑州市上街区新安东路60号院1幢501号。
法定代表人：张西英，总经理。
委托诉讼代理人：杨根喜，河南德晟律师事务所律师。
被告：张钢，男，1969年10月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。
原告范乐天与被告河南青建置业有限公司（以下简称“青建公司”）、被告张钢商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范乐天及其委托诉讼代理人王璞、张一默，被告青建公司的委托诉讼代理人杨根喜，被告张钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
范乐天向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告青建公司之间的《上街时代广场商铺认购（协议）书》；二、判令被告青建公司退回原告购房款972253元，赔偿原告收益损失99818元（暂定，自2015年9月21日计算至起诉日2017年1月3日，以后利息按照年利率8%支付至被告履行义务之日）；（以上合计：1072071元）；三、判令张钢对以上债务承担连带赔偿责任；四、诉讼费等由被告承担。诉讼过程中，除原第一、二项诉求外，原告依据新的事实增加诉讼请求如下：三、判令被告赔偿原告代理费损失33000元，保险费用3300元；四、判令被告青建公司另行赔偿原告房屋价款一倍的损失972253元；五、判令张钢对青建置业的上述第一、第二、第三项债务承担连带赔偿责任；六、诉讼费、保全费等由二被告承担。事实与理由：被告张钢于2015年9月21日与被告青建公司签订一份《上街时代广场商铺认购书》，青建公司为甲方，张钢为乙方。约定：张钢认购青建公司开发的位于郑州市××街区××时代广场××商铺一间，建筑面积暂定为76.1平方米。购买后需委托甲方代为经营三年，年收益率为8%，自2015年12月25日起计算。由甲方支付给乙方，并直接从房款总价中减去。该商铺原价格为1273170元，减去三年8%收益后，应付房款为972253元。张钢于当日缴纳了房款，青建公司于当日并为张钢出具了972253元的收款收据。2015年9月25日，因张钢所在的河南申发投资担保有限公司对原告负有到期担保债务50万元未清偿，张钢承担该债务，将其和青建公司的房屋认购合同上的张钢一方的权利转让给原告，折抵申发公司欠原告的债务。原告另行向张钢支付了该房款和债权本息之间的差价款30万元。该转让行为同时已征得被告青建公司书面同意。但青建公司要求张钢必须到场才能与原告签订正式的可以备案的《商品房买卖合同》，经原告多次请求，张钢拒不到场配合，仅填写了一份青建公司制式的《更名申请书》，交给原告，原告向青建公司出示该申请书，但青建公司仍拒绝与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2016年12月16日，原告委托律师向青建公司发出催告函，督促青建公司履行义务与原告签订正式商品房买卖合同，但青建公司仍置之不理。现该商铺已投入使用，原告至今无法取得该商铺所有权，办理产权证书，也无法对该房屋行使其他收益权。原告于2017年3月3日在上街房管局查询后得知，被告青建公司所销售给原告的“上街时代广场”地下一层3号商铺，于2016年5月25日被青建公司抵押给河南安阳农村商业银行股份有限公司。基于此，被告青建公司客观上已经不可能向原告交付合同上房屋。原告认为：1、《商铺认购书》因张钢已经支付全部房款，已经具备了商品房买卖合同的主要条款，该合同依法应视为商品房买卖合同；张钢将该商品房买卖合同上买受方权利已经依法转让给原告，并已征得青建公司书面认可。张钢基于该合同所享有的权利也依法已经转让给原告；2、原告已经向被告青建公司书面出示张钢出具的更名申请书等证据，张钢是否到场签字，非原告所能支配，且网签合同系原告和青建公司之间签订，张钢到场不是法律规定的必要条件；3、经原告催告，青建公司仍拒不与原告签订可以备案的正式的商品房买卖合同的法定义务，已经构成违约，原告依据《合同法》第94条之规定有权解除该合同；4、张钢拒不履行法定和承诺义务，应当就原告的房款、收益损失和青建公司一起向原告承担连带赔偿责任。5、依照《合同法》相关规定，被告青建公司将已经销售的商品房进行抵押的行为属于根本违约，原告已经不能实现合同目的。原告与范乐天之间的商品房买卖合同应当解除。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告青建公司恶意违约，应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告为实现自己权利起诉至法院，支出律师代理费33000元，保险费3300元，该部分损失也是原告的实际损失，依照上述法律规定，应当由恶意违约的青建公司方承担。张钢拒不履行法定和承诺义务，应当就原告的房款、收益损失和青建公司一起向原告承担连带赔偿责任。
被告青建公司辩称，1、原告所诉与事实不符，青建公司从未与张钢签订过任何商品房买卖合同或商铺认购书，也未收到张钢的任何购房款项。2、张钢系青建公司的受委托销售人员，张钢曾在青建公司处以销售需要为名领取过两套空白的《上街时代广场商铺认购书》及配套的空白收据，其中一套编号为0000253号认购书和相应收据是在领取时作为模板由张钢在售楼人员的指导下进行填写的，其目的是为了作为模板使用且为了显示出其差异，故意将该商铺价格定在委托价格2倍以上。因此，青建公司与张钢之间并不存在商品房买卖合同关系。3、关于原告与张钢之间的债权债务关系，青建公司毫不知情，其因青建公司并未收取张钢任何款项，青建公司和张钢之间也不存在债权债务关系，因此原告与张钢之间的债权债务关系以及权力转移对青建公司不发生法律效力。4、如若查明张钢在此活动过程中存在诈骗行为请求法庭依法将该案转交公安机关进行立案调查并予以追加相应人员的刑事责任。
被告张钢辩称，1、和青建公司签订的商品房预购合同真实；2、原告把合同和收据所有的钱补齐，我愿意继续履行我的义务。如原告有异议，我愿意继续承担债权债务。若原告要求我承担连带赔偿责任，申发担保公司欠原告50万元债务我要求原告直接找担保公司要。
经审理查明，2015年9月10日，青建公司与张钢签订《委托渠道销售协议》一份，青建公司委托张钢渠道销售时代广场项目部分房源，并约定张钢销售时代广场负一层房源底价均价7000元/㎡，五层5500元/㎡，四层7000元/㎡。2015年9月21日，张钢与青建公司签订《上街时代广场商铺认购书》（NO：0000253）（以下简称“《认购书》”）一份，载明：张钢认购青建公司开发的位于郑州市××街区时代广场××号商铺，建筑面积暂定为76.1平方米，最终面积以郑州市上街区房管局提供的《测绘报告》中认定的建筑面积为准。张钢委托青建公司代为经营三年（自2015年12月25日起），青建公司按售价的8%作为年经营收益（含税）一次性支付给张钢。该商铺原单价为16811元/平方米，原总价为1279317元，扣除三年经营收益后，该商铺单价为12776元，总价为972253元，于2015年9月21日前一次性付清。同时该《认购书》对面积差异处理、双方的权利义务等都做了规定，但双方未约定签定《商品房买卖合同》的具体时间。同日，青建公司出具《收据》（NO：0002464）一份，载明收到张钢972253元人民币，系付时代广场负一层3号商铺，面积76.1㎡。该《收据》上加盖有青建公司财务专用章。
2015年9月29日张钢出具《承诺书》一份，载明：“河南申发投资担保有限公司欠范乐天借款五十万元整，现将公司法人张钢名下在上街时代广场地下负一层3号商铺抵给范乐天，已向销售方青建公司提交更名申请书，但需在网签时张钢本人到场才能办理正式更名手续，同时张钢委托范乐天再支付三十万元后双方手续全部结清，但在正式签订购房合同时张钢本人一定到上街购房部现场配合范乐天变更购房人姓名。”。同日，张钢书写《委托打款书》一份，委托范乐天将30万元房款打入刘永刚交行账户；书写《更名申请书》一份，申请将认购书编号为0000253的认购书由原认购人张钢申请更名为范乐天。青建公司在《认购书》后备注:“经买受人张钢同意把该商铺变更为范乐天，在签订正式商品房买卖合同时双方必须同时到场经甲方确认方可签订，否则有一方未到场，不予办理。甲方在通知买受人签订商品房买房合同3日必须到售楼部签订合同，同时付清一切配套费用”。范乐天在次日将30万元转入刘永刚交行账户。2016年12月16日，范乐天委托河南卓源律师事务所向青建公司发出《律师（催告）函》一份，要求青建公司与范乐天联系并签订商品房买卖合同，若未联系并签订商品房买卖合同，其将依据合同法的相关规定，解除范乐天与青建公司之间商品房买卖合同（认购书）。
庭审中，张钢与青建公司均确认，张钢未向青建公司交纳涉案时代广场负一层3号商铺的购房款。关于未签订商品房买卖合同的原因，范乐天陈述称青建公司要求张钢本人必须到场而张钢拒不到场；青建公司陈述称张钢未向青建公司交纳购房款，故要求张钢必须到场；张钢陈述称，范乐天还有部分差额款未向其支付，范乐天把合同和收据所有钱补齐的情况下，其愿意履行义务。庭审中青建公司称在签订涉案“认购书”时该房产已具备销售资质。
涉案时代广场负一层3号商铺处于抵押状态，抵押期限为2016年5月25日至2018年5月25日。范乐天在诉讼过程中申请诉讼保全，并在中国平安财产保险股份有限公司郑州中心支公司购买有诉讼财产保全责任保险，为此支付保险费3300元。支付律师代理费33000元。
本院认为，本案争议的焦点为范乐天与青建公司之间是否存在商品房认购合同关系、“认购书”是否可认定为正式的商品房买卖合同及“认购书”能否解除、青建公司和张钢是否应当退还原告购房款并赔偿各项损失。
一、范乐天与青建公司之间是否存在商品认购合同关系。青建公司向张钢出具了加盖有其公司印章的“认购书”及收款收据，且认购书与收款收据载明的内容及金额一致，对青建公司关于其与张钢之间未签订过商铺认购书的辩称不予采信。张钢系河南申发投资担保有限公司的法定代表人，河南申发投资担保有限公司对范乐天负有50万元的担保债务。依2015年9月29日张钢出具的《承诺书》、《更名申请书》、《委托打款书》载明的内容，确认张钢将“认购书”中载明的商铺转让给范乐天，用以冲抵上述河南申发投资担保有限公司对范乐天的担保债务，范乐天再向张钢支付30万元款项。范乐天已经按照张钢出具的《委托打款书》载明的方式及金额支付了30万元款项。依张钢向青建公司出具的《更名申请书》、青建公司在《认购书》后添加备注的内容，确认青建公司已同意把“认购书”中买方张钢更名为范乐天，故自青建公司2015年9月29日在《认购书》后出具备注内容之日起，范乐天与青建公司之间即存在商品房认购合同关系。
二、“认购书”是否可认定为正式的商品房买卖合同。
根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，“认购书”已对所购商品房的位置、建筑面积、单价、总价款、付款方式、经营收益、面积差异处理、双方的权利义务等进行了约定，具备了商品房买卖合同的实质性内容，青建公司也向张钢出具了收到全部购房款的《收据》，故该《认购书》可视为商品房买卖合同。青建公司、张钢均称张钢未向青建公司交纳购房款，但范乐天持有青建公司的收款收据，且该收款收据内容与“认购书”载明的内容一致，青建公司在范乐天、张钢向其提出更名申请时未向范乐天告知张钢没有向其交纳购房款，结合青建公司在“认购书”背面添加的备注中显示“甲方在通知买受人签订商品房买卖合同时必须到售楼部签订合同，同时付清一切配套费用”之内容，故范乐天有理由相信张钢已经向青建公司交纳全部购房款。
三、“认购书”能否解除、青建公司和张钢是否应当退还原告购房款并赔偿各项损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。该条规定，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将房屋抵押、或出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人不但可请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，青建公司在同意张钢、范乐天的更名申请后，在长达一年多的时间里未通知范乐天签订商品房买卖合同，在收到范乐天的《律师催告函》后也未予回复，青建公司在与张钢签订“认购书”后将涉案商铺抵押给银行，导致范乐天无法取得涉案房屋，青建公司的行为已构成根本违约，故对范乐天主张解除“认购书”的诉请予以支持。“认购书”解除后，青建公司应当向范乐天退还收款收据中载明的购房款972253元及资金占用期间的利息【利息计算方式参照“认购书”中载明的经营收益计算方式计算，即以972253元为本金，按年息8%计算，计息期间自2015年9月21日起至实际支付完毕之日止】。青建公司违约将涉案商铺抵押给银行，范乐天有权依据上述法律规定请求青建公司承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。考虑到范乐天请求青建公司支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿金，责任偏重，本院酌定青建公司按收款收据载明的购房款的30%向范乐天支付291675.9元（972253元×30%）惩罚性赔偿金。关于范乐天主张的代理费损失33000元、保险费用3300元，因“认购书”中就此并未作出约定，该两项费用也非因青建公司违约所产生的必然损失，且上述确认的青建公司应承担的赔偿金额已足以弥补范乐天的损失，故对其关于律师费、保险费的主张不予支持。青建公司虽要求在签订正式商品房买卖合同时张钢、范乐天必须同时到场，但张钢已向青建公司递交更名申请、青建公司也已同意更名申请，故张钢是否到场不影响商品房买卖合同的签订，对范乐天主张张钢与青建公司连带承担赔偿责任的诉请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决如下：
一、解除原告范乐天受让的被告张钢与被告河南青建置业有限公司于2015年9月21日签订的《上街时代广场商铺认购书》（NO：0000253）；
二、被告河南青建置业有限公司于本判决生效后十日内向原告范乐天返还购房款972253元及购房款占用期间的利息（以972253元为本金，按年息8%计算，计息期间自2015年9月21日起至实际支付完毕之日止）；
三、被告河南青建置业有限公司于本判决生效后十日内向原告范乐天支付赔偿金291675.9元；
四、驳回原告范乐天的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23444元、保全费5000元，共计28444元（原告均已预交），由原告范乐天负担10294元，被告河南青建置业有限公司负担18150元。
如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审 判 长 石岩岩
审 判 员 徐丽叶
人民陪审员 付玉霞
二〇一七年八月十四日
书 记 员 马玲云