广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13100号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡俊涛，男。
委托代理人：刘超，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：夏子涵，北京市中银（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐娟，女。
委托代理人：汤启明，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：交通银行股份有限公司深圳布吉支行。
负责人：王磊。
原审第三人：深圳市集力房地产经纪有限公司。
法定代表人：徐列平。
上诉人胡俊涛与被上诉人徐娟、原审第三人交通银行股份有限公司深圳布吉支行、原审第三人深圳市集力房地产经纪有�公司房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人刘超、被上诉人的委托代理人汤启明参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡俊涛上诉请求：1、依法撤销深圳市龙岗区人民法院的（2015）深龙法民三初字第1635号民事判决第一、二、三、五项，依法改判确认胡俊涛与徐娟签订的《二手房买卖合同》于2015年8月25日解除，依法判决由胡俊涛没收徐娟定金15万元；2、请求法院判令徐娟承担本案全部诉讼费用。
事实与理由：
（一）徐娟在与上诱人签订《二手房买卖合同》后三个多月，仍未能申请到银行贷款，已经远远超出合理期限。
2015年5月10日，胡俊涛与徐娟通过中介签订编号为NO.0005XX的《二手房买卖合同》，约定徐娟以293.5万元的价格购买胡俊涛名下位于深圳市龙岗区布吉镇可园（某期）XX号楼X单元XX号房产。合同虽未约定徐娟办理完毕银行按揭贷款的期限，但是在合同签订后三个多月，徐娟仍未能申请到银行贷款，已经远远超出合理期限。胡俊涛与徐娟订立合同的目的为交易二手房，本案一审庭审中，集力公司代理人明确表明正常情况下，在买卖双方签订合同后一个月内，即可以办理完毕银行贷款及过户手续。但徐娟在签订合同后三个月内仍未取得银行贷款承诺函，这严重影响胡俊涛合同目的的实现。因此胡俊涛发函要求徐娟及时履行合同，有理有据。
（二）依据胡俊涛与徐娟订立的《二手房买卖合同》约定，徐娟应于2015年5月27日之前将购楼定金之外的首期款做资金监管。但徐娟迟至2015年8月5日才全部交清首期款做资金监管，已经违反了合同约定。一审已经查明，徐娟未能依约及时做资金监管，构成违约。因此胡俊涛发函要求徐娟及时履行合同，有理有据。
（三）胡俊涛鉴于徐娟上述违约，多次沟通无效后于2015年8月20日致函徐娟，要求徐娟收函后三日内办理贷款或支付剩余房款，否则将解除合同。徐娟的上述违约行为，一审已经查明。鉴于徐娟的违约，胡俊涛依法催告，已经履行了必要合理合法的程序。
（四）徐娟在收到胡俊涛催告函后，只是发函给胡俊涛，并未有任何实质性的履约行为。因此徐娟在期限到期后，解除合同合理合法。徐娟虽于2015年8月24日回函给胡俊涛，但回函并非是履行合同。因此，徐娟有回函，并不意味着其履行了合同约定。在其未有任何实质性的履行合同行为的情形下，胡俊涛在到期后解除合同，合理合法。徐娟无任何证据证明，其在收到胡俊涛催�函后有支付房屋价款或者已取得银行贷款承诺函。且徐娟回函并未表明如何履行合同，反而是提了一系列的条件。就这些条件，胡俊涛认为一是与事实不符，胡俊涛已经将办理房屋过户、资金监管等所有事项都委托给了中介机构，并出具了全权公证委托，因此徐娟认为胡俊涛不配合办理胡俊涛贷款工作，没有任何事实依据；二是徐娟回函提的其他条件，变更了原先合同内容，属于新的要约，胡俊涛并未承诺。因此原审法院认定徐娟未怠于履行合同义务，没有任何事实和法律依据。
（五）胡俊涛与徐娟解除《二手房买卖合同》时间应该为2015年8月25日，原审法院认定解除合同时间为2016年1月25日没有事实和法律依据。徐娟在一审中已举证证明其收到胡俊涛委托律师出具的解除合同的《律师函》，该律师函虽未附有胡俊涛的授权委托书，但是徐娟已经确认收到�解除合同函，并作为证据举证。足以说明徐娟是认可和追认胡俊涛解除合同的法律效果。因此，胡俊涛与徐娟关于《二手房买卖合同》的解除时间应该是在2015年8月25日。原审法院认为《二手房买卖合同》解除时间是2016年1月25日，没有任何事实和法律依据。
（六）原审法院认定徐娟及时更换了银行，并愿意变更支付方式，认定徐娟未怠于履行合同义务，没有任何事实和法律依据。1、一审中徐娟未提交任何有效证据证明其已经变更了银行，并取得了银行的贷款承诺函；徐娟一审中提交的证据《住房转按贷款担保介绍函》，系复印件，无法验证真伪，且该函的出具日期也在胡俊涛解除了双方订立的《二手房买卖合同》之后。因此不能认定徐娟及时更换了银行。2、徐娟回函称，变更支付方式，但是提出来分期付款的要求，变更了原先合同内容，属于新的要约�胡俊涛并未承诺。因此原审法院认定徐娟未怠于履行合同义务，没有任何事实和法律依据。3、即使认定徐娟变更贷款银行，但徐娟能否获得贷款银行承诺函，仍处于未知之中。且在截止本案诉讼时，徐娟也未取得任何银行的贷款承诺函。因此，在徐娟无法确信能取得贷款承诺函情形下，如果不解除合同，必将使胡俊涛的合同交易处于不确定之中，且已远远超出了合理期限，严重影响胡俊涛合同目的的实现。
（七）原审法院认定胡俊涛同意徐娟虚构合同、违法向银行申请高贷，没有任何事实依据。1、2015年5月10日，胡俊涛与徐娟签订《二手房买卖合同》后，2015年5月13日，胡俊涛就在深圳市罗湖区公证处办理委托所有包括但不限于资金监管、过户、赎楼、抵押等一些列全权委托。将二手房买卖过程中的所有手续均全权委托中介机构办理。因此，整个二手房交易过程，均系中介机构代理胡俊涛进行。因此在胡俊涛发《催告函》前胡俊涛并不知晓徐娟存在伪造合同、违法骗贷情形。2、一审中，胡俊涛已经明确了徐娟存在伪造胡俊涛签名合同、伪造胡俊涛签名收条收据，徐娟也当庭认可收条收据系不存在的。一审已经认定，徐娟在申请银行贷款的过程中，存在虚构合同，以不实成交价申请向银行高贷的违法情形。3、徐娟及中介机构没有任何证据证明，胡俊涛同意徐娟虚构合同，向银行高贷。原审法院仅仅凭中介机构庭审口头单方陈述，就认定胡俊涛同意徐娟虚构合同、违法向银行申请高贷，未免过于草率。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。”以及“孤证不能定案”司法审判规则，原审法院仅仅凭中介机构�审口头单方陈述就认定胡俊涛同意徐娟虚构合同、违法骗贷，严重违反了上述规定及司法审判原则。4、徐娟于2015午8月24日的回函《关于尽快履约的催告函》第二段，“目前，我方已在合同约定的期限内办理好银行首期款的监管手续，并且早已如约提交材料申请贷款，但由于贷款银行需要与您核实相关合同情况，而您却一直不予配合贷款银行办理，导致我方难以尽快获得贷款银行的贷款承诺函”，此徐娟回函已经充分说明，胡俊涛对徐娟提供虚假合同，违法骗贷的行为是不知晓的，银行才需要向胡俊涛核实相关合同情况。如果像一审法院认定的胡俊涛是同意徐娟虚构合同、违法骗贷的，就不存在徐娟发函所说的“贷款银行需要核实相关合同情况”的情形了。因此，原审法院对胡俊涛同意高贷的认定，属于主观臆测，认定事实错误。
（八）徐娟存在违反诚�信用原则、存在虚构合同、违法骗贷行为，是胡俊涛解除合同的重要原因之一。徐娟的伪造合同及伪造定金收据等涉嫌欺诈行为，已经严重违反了合同主体应当遵守的诚实信用原则，且存在违法犯罪的嫌疑。如若不解除，胡俊涛将存在共同欺诈，诈骗贷款的违法犯罪风险。因此在胡俊涛发现徐娟存在此种行为后，再加上徐娟存在上文所述的违约行为，胡俊涛才解除双方的《二手房买卖合同》。原审法院认为，胡俊涛解除《二手房买卖合同》，理由不充分、于法无据。是不是意味着法院支持当事人违法犯罪，可以采取高贷的方式进行二手房交易呢？胡俊涛认为，徐娟行为严重违反诚实信用原则，甚至构成违法犯罪。法院公然判决不应当解除合同，支持这种违法骗贷行为，必将使社会陷于不诚信或带来示范效应，给社会造成不良后果和影响。
徐娟辩称，一、胡俊涛的上诉理由均与事实不符。本案实际情况是：双方在签订买卖合同后，胡俊涛因房价上涨，意图毁约将房产另行出售，故在徐娟银行贷款审批期间，胡俊涛故意不配合银行贷款审批，并故意阻挠、拖延贷款的审批程序。在2015年8月，胡俊涛向徐娟发函，要求徐娟在三天内“要么支付全款，要么获得贷款承诺函”。面对胡俊涛单方变更合同约定，要求徐娟在三天内支付全款或办好贷款的无理要求，徐娟也已书面明确回复了胡俊涛，同意一次性支付全款；在此情况下，胡俊涛依然发函解除合同。根据一审庭审情况及向集力公司处所了解到的情况，胡俊涛在发函给徐娟时就已经高价与案外人签订了诉争房产的买卖合同。即使在徐娟同意一次性支付全款的情况下，胡俊涛也无法继续履行合同，因此，胡俊涛才继续决定解除合同；并且本案争议的房产胡俊涛在一审判决�就已经出售并过户（××）。二、在本案中，徐娟没有任何违反合同约定的事项，包括依合同约定支付首期监管资金及办理贷款等情况，并没有任何违约事项。需要重点提出的一点是：根据合同的约定，徐娟在2015年5月27日以前支付了首期监管资金，但同样合同中也明确约定“贷款的金额以银行最后通过的为准”，在银行贷款不足的情况下，徐娟应银行的通知和反馈，补充首期款也是符合合同约定的。三、一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回胡俊涛的上诉。
徐娟向一审法院起诉请求：1、胡俊涛继续履行与徐娟签订的《二手房买卖合同》，将位于深圳市龙岗区XX街道X园（某期）XX号楼X单元XX号房产过户给徐娟；2、胡俊涛返还购房定金15万元；3、胡俊涛支付违约金58.7万元；4、本案诉讼费用由胡俊涛承担。在原审审理�程中，徐娟将上述第一项诉讼请求变更为解除双方之间的《二手房买卖合同》。
胡俊涛反诉请求：1、确认双方签订的《二手房买卖合同》已经解除；2、胡俊涛没收徐娟交纳的定金15万元；3、本案反诉诉讼费用由徐娟承担。
2015年5月10日，经集力公司居间介绍，双方签订《二手房买卖合同》（编号：0005XX），约定徐娟（买方）购买胡俊涛（卖方）所有的位于深圳市龙岗区XX街道X园（某期）XX号楼X单元XX号房产，转让成交价为293.5万元；买方同意在合同生效当日支付定金3.5万元，3日内再支付定金11.5万元，定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖�应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2015年5月27日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行承诺贷款为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年5月27日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方提供申请按揭所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起7日内（含当日）与担保公司签署服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
上述合同签订当日，徐娟向集力公司支付3.5万元托管定金。次日，徐娟以银行转账方式向胡俊涛支付定金11.5万元。2015年5月13日，胡俊涛依约办理公证委托手续。2015年5月22日，徐娟向集力公司转账5.5万元。同日，徐娟向中国银行转入45万元作资金监管，同时向银行提交一份成交价为326万元的房产买卖合同，拟获得更高金额的按揭贷款。2015年8月5日，徐娟再次向中国银行转入20万元首期款作资金监管。因银行一直未出具贷款承诺函，胡俊涛于2015年8月21日向徐娟发出《催告函》，要求徐娟在收到函件后3日内支付剩余购房款或取得银行贷款承诺函，否则将以徐娟违约为由解除双方之间的《二手房买卖合同》。同年8月24日，徐娟向胡俊涛发出《关于尽快履约的催告函》，要求胡俊涛收到函件后3日内配合银行的核查工作，办理涉案房产的注销抵押登记手续，并注明如胡俊涛不配合办理银行手续，应于5日内与徐娟签订一次性付款的补充协议。胡俊涛于8月25日收到上述函件。8月25日，胡俊涛发出《律师函》，告知徐娟从当日起解除双方之间的《二手房买卖合同》。
原审另查明，集力公司在庭审中陈述在双方签订房产买卖合同之时，胡俊涛同意配合徐娟�银行申请高于实际成交价可贷金额的按揭贷款。
原审再查明，中国银行的工作人员陈述，徐娟于2015年5月22日办理了45万元的资金监管并申请按揭贷款；因监管资金不足额，银行催促徐娟补齐差额，徐娟再次于2015年8月5日转入20万元监管资金；其后当银行准备办理贷款申请时，胡俊涛向银行提交了双方之间真实的房屋买卖合同，与徐娟提交的合同不一致，故中国银行拒绝了徐娟的贷款申请。
原审法院认为，双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。根据合同约定，徐娟应于2015年5月27日前办理首期款资金监管以及申请银行按揭贷款，徐娟于2015年5月22日向中国银行存入45万元作资金监管，同时申请按揭贷款，并未违反合同的约定。上述监管资金虽未达到银�规定的最低首付款金额，但集力公司的陈述证实胡俊涛同意配合徐娟申请更高金额的贷款，且在高贷申请未获审批同意后，徐娟自行补足了差额，故徐娟的行为不构成违约。胡俊涛辩称截至2015年8月份徐娟一直未取得银行出具的贷款承诺函，但涉案合同并未对徐娟通过银行贷款审批的时间作出明确约定，且徐娟收到胡俊涛的催告函后及时更换贷款银行，并回复称愿意变更付款方式为一次性付款，故徐娟并未怠于履行合同义务，胡俊涛以上述理由行使合同解除权，于法无据，原审法院不予支持。胡俊涛收到徐娟的履约催告函后，既不配合办理银行按揭贷款手续，也不接受变更付款方式，其行为构成违约，依法应承担相应的违约责任，故徐娟依据合同约定解除合同，并诉请退还定金15万元以及支付违约金，原审法院依法予以支持。涉案合同应于徐娟变更诉讼请求的申请送达胡俊涛之日解除。至于徐娟主张的违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合双方履行合同义务的情况以及胡俊涛违约行为发生时间、严重程度，原审法院酌情将违约金调整为45万元，对徐娟诉请的超额部分，原审法院不予支持。
综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认徐娟与胡俊涛在2015年5月10日签订的《二手房买卖合同》（编号：0005XX）于2016年1月25日解除；二、胡俊涛应于本判决生效之日起十日内向徐娟退还定金15万元；三、胡俊涛应于本判决生效之日起十日内向徐娟支付违约金45万元；四、驳回徐娟的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉徐娟胡俊涛的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费11170元、反诉受理费1600元，合计12770元，徐娟负担2076元，胡俊涛负担10694元。
本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，徐娟与胡俊涛签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。
签订上述合同后，徐娟已按合同约定的时间支付了定金并办理首期款资金监管和申请银行贷款。涉案合同未约定徐娟取得银行贷款承诺函的时间，胡俊涛主张，徐娟在申请按揭贷款后三个月仍未取得贷款承诺函，已超过履行合同的合理期限，其在催告徐娟后有权解除合同。对此本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条第一款第（三）项，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，故在徐娟三个月内未取�银行贷款承诺的情形之下，胡俊涛有权对徐娟进行催告，但应给予徐娟履行合同的合理期限。本案中，胡俊涛在2015年8月21日发出《催告函》要求徐娟在3日内支付剩余购房款或取得银行贷款承诺函，上述3日的付款时间太过仓促，并非合理的期限。另一方面，徐娟在收到胡俊涛发出的《催告函》后三日内已明确表示愿意一次性付款并要求双方5日内就此签订补充协议，此系对胡俊涛函件的合理回复，胡俊涛应本着诚实信用的原则与徐娟进行进一步协商。
胡俊涛又主张，徐娟存在高额贷款的行为，其有权解除合同。本院认为，涉案合同的中介方已证实胡俊涛同意配合徐娟申请高额贷款，且即便徐娟存在高额贷款行为，其在贷款未审批通过时同意一次性支付剩余购房款，胡俊涛的权利将不会受到实质的影响，其仍以徐娟存在高额贷款为由请求解除合同没有依据。
胡俊涛在收到徐娟的回复函后，既不配合办理注销抵押登记手续和银行按揭贷款手续，也不接受变更为一次性付款的付款方式，反而提出解除涉案合同，其行为已构成根本违约，应当承担相应违约责任。徐娟有权解除涉案合同并要求胡俊涛退还定金、支付违约金。关于违约金的数额，原审依据双方履行合同的情况以及过错大小，将违约金的数额调整为45万元并无不当，本院予以维持。
综上，原审认定事实清楚、使用法律正确，胡俊涛的上诉没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币11300元，由上诉人胡俊涛负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 宁
审判�聂效
审判员 吴 春 泷
二〇一六年九月二十日
书记员 廖冉冉（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发�重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。