辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终12669号
上诉人（原审原告）：付煜，女，1973年4月15日出生，满族，住址：沈阳市于洪区。
被上诉人（原审被告）：辽宁红田房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区怒江北街18-3号。
法定代表人：赵继红，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵忠岩，女，1954年6月15日出生，汉族，系该公司员工。
委托诉讼代理人：张桂琴，女，1970年12月28日出生，汉族。
上诉人付煜因与被上诉人辽宁红田房屋开发有限公司（以下简称“红田房屋公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初6443号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人付煜上诉请求：1、请求二审法院判令红田房屋公司支付逾期办理房产证明的违约金；2、诉讼费由红田房屋公司承担。理由：付煜按合同约定履行了全部合同义务，但由于红田房屋公司未取得相关手续无法出具商品房预售许可，导致房屋无法办理银行贷款及房产权证明，同时不签订《商品房买卖合同》逃避义务及违约责任。红田房屋公司已构成严重违约。
被上诉人红田房屋公司辩称：2015年下发的办理产权证的解疑文件。为此，我方通知上诉人办理贷款，但上诉人并未向我方提供相关贷款资料。同意一审判决。
付煜原审诉称：2009年6月21日，付煜、红田房屋公司签订商品房买卖合同，约定付煜购买红田房屋公司开发的房屋，协议签订后，付煜如约履行了全部合同义务，2009年5月29日付煜交付定金4万元，首付共付了13万元，但由于红田房屋公司的原因致房屋无法办理银行贷款及房产证，红田房屋公司恶意规避其应承担的义务和责任，给付煜造成巨大损失。请求判令：1、红田房屋公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金30,000元；2、红田房屋公司承担本案诉讼费用。
红田房屋公司原审辩称：首先，红田房屋公司所建设的红田美林居小区在一段时间内没有能够办理房屋产权证是因为历史原因造成的，边建边批手续是经过政府同意的，否则这么大一片小区也建不起来。在这个问题上，红田房屋公司主观上没有过错，而且一直在努力跟政府协调，尽自己最大能力让大家早日办上房屋产权证。经过红田房屋公司长期不懈努力，从2015年9月开始涉案房屋已经能够办理房屋产权证书。也正是因为有这样特殊的原因，所以红田房屋公司在付煜仅仅交纳了30%房款的情况下，就同意付煜从2008年开始入住至今，这就相当于因为房证问题对付煜的一种补偿。而且，根据双方签订的“商品房买卖合同”第十五条的约定，如果因为红田房屋公司责任导致付煜不能在规定期限内取得房证，付煜可以选择退房，红田房屋公司退还付煜已付房款，并按已付房款0.5%赔偿付煜损失。也就是说，在退房的情况下，赔偿金额为已付房款的0.5%，已付10万元房款赔偿500元。但从2008年至今，付煜并没有正式提出退房，并进行赔偿的要求。现付煜向红田房屋公司主张在不退房的情况下进行赔偿，而且赔偿金额远远超过0.5%的比例，是不符合合同约定的，也是红田房屋公司不能接受的。特别是部分付煜提出的在落户口、上学、工作方面的损失，本身就不属于法定的赔偿理由，红田房屋公司认为不应当赔偿。还有部分付煜认为公积金贷款和商业贷款之间的利差，也是红田房屋公司给其造成的损失。对于这一点，红田房屋公司认为商品房买卖合同中仅仅约定付煜的付款方式为银行贷款，并没有约定贷款的种类、时间和贷款的条件。因此，红田房屋公司没有义务确保付煜能够以公积金贷款的方式进行贷款，付煜要求红田房屋公司赔偿公积金贷款与商业贷款之间的利息差是没有道理的。最后，付煜仅支付了总房款的约30%，从2008年开始就已经入住到红田房屋公司的房产中至今，其所付出的钱款与所获得利益显然是不对等的，实际已经构成了不当得利，红田房屋公司主张其支付一定的利息是合理合法的。而且从2015年9月开始，红田房屋公司已经通知付煜来办理房证，并进行贷款，但付煜予以拒绝。这一行为已经违反其付款义务，给红田房屋公司造成了巨大损失。因此，红田房屋公司在此保留追究付煜的违约责任权利。
原审法院审理查明：2009年，付煜与红田房屋公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：付煜购买红田房屋公司开发的位于沈阳市于洪区怒江北街22-3号641室房屋，建筑面积为91.15平方米，金额为380,000元，合同第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3、本人于2009年6月17日前交齐首付款130,000元，剩余房款250,000元以银行按揭贷款形式在合同备案后10日内付清。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.5%赔偿买受人损失。
合同签订后，付煜向红田房屋公司交付了首付款130,000元。
2009年，红田房屋公司向付煜交付了房屋。
上述事实，有双方当事人的陈述、商品房买卖合同、收据等相关证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。
原审法院认为：公民合法的财产权益受法律保护。付煜、红田房屋公司自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于付煜主张的逾期办证违约金问题。
首先，付煜、红田房屋公司签订了《商品房买卖合同》，双方形成了商品房买卖合同法律关系。付煜作为买受人，支付全部购房款是其主要的合同义务，接收房屋、办理入住是其主要的合同权利和根本目的；红田房屋公司作为出卖人，交付房屋是其主要合同义务，而收取全部购房款是其主要合同权利和根本目的；
其次，本案中，付煜仅支付了首付款130,000元，红田房屋公司作为房屋出卖人并未充分实现合同主要权利。但在此种情况下，红田房屋公司仍然将房屋交付给付煜，使付煜基本实现了合同的主要权利和根本目的。付煜在明知已无法办理房屋按揭贷款的情况下，付煜有权选择解除合同、退房并要求返还已付购房款，或选择不解除合同并交付剩余购房款。但付煜并未提出解除合同，而是接收了房屋并办理入住，以自已的行为表明继续履行合同，据此付煜有义务交付剩余购房款。
第三，付煜、红田房屋公司签订的《商品房买卖合同》系双务合同。在双务合同中，负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或不适当履行义务时，后履行义务的一方当事人享有可拒绝对方履行或相应履行要求的权利。在商品房买卖合同法律关系中，买受人支付全部购房款是先履行义务。结合本案案情，在红田房屋公司尚未实现《商品房买卖合同》主要权利、取得全部购房款的情况下，已将房屋交付给付煜，而付煜并未履行完毕交付购房款的义务，现付煜主张逾期办理房屋所有权证的违约金，红田房屋公司有权行使先履行抗辩权。
综上，付煜要求红田房屋公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回付煜的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由付煜承担。
本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。
本院认为：因案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
关于上诉人提出原审驳回其要求被上诉人支付逾期办证违约金的诉请是错误的上诉主张，本院认为，上诉人主张被上诉人支付逾期办证违约金，但定购协议中对于办证时间没有约定。本案中上诉人支付了房屋首付款，被上诉人交付了房屋，现上诉人一直居住诉争房屋，剩余房款尚未交纳。上诉人未能交纳剩余房款虽系被上诉人手续不全，导致无法办理贷款，但被上诉人已履行了合同主要义务，对于被上诉人没有手续无法办理贷款，上诉人系明知的，上诉人没有采取其他途径维权，一直使用诉争房屋，表明上诉人同意继续履行合同。故根据合同权利义务相一致的原则，上诉人负有支付全部购房款的义务，在上诉人尚未履行主要义务的情况下，主张被上诉人支付逾期办证违约金，本院无法支持。故一审法院驳回上诉人诉请并无不当，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，上诉人付煜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜 会 军
代理审判员 朱 闻 天
二〇一六年十二月七日
书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。