大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0214民初5419号
原告（反诉被告）：大连实华录滑雪工业有限公司，所在地普兰店市李店村小盐场。
法定代表人：丸山哲，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：任勇，男，1976年9月17日出生，汉族，系该公司仓库保管员，住普兰店市。
委托诉讼代理人：裴旭霞，系辽宁博信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大连高丽城渔港有限公司，所在地大连花园口经济区明阳街道大张村。
法定代表人：李季，系该公司经理。
委托代理人：魏积德，系辽宁东亚律师事务所律师。
原告大连实华录滑雪工业有限公司（以下简称实华录公司）与被告大连高丽城渔港有限公司（以下简称高丽城公司）为租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告实华录公司的诉讼代理人任勇、裴旭霞，被告高丽城公司的委托代理人魏积德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
实华录公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认“解除合同通知书”有效，解除“滑雪场租赁合同”，并没收保证金40万元；2、判令被告停止改建、扩建施工；3、判令被告将雪道恢复原貌；4、被告乙方人员及设备撤出，配合原告对雪场验收，恢复雪场原名称；5、判令被告立即停止转租。事实和理由：原、被告双方于2015年9月11日签订了“滑雪场租赁合同”，租赁期限为2015年9月1日至2022年5月24日（共7个冬季）。合同签订后，原、被告双方依约定履行。租赁合同第三条关于租金规定“乙方向甲方交付租金，于合同缔结之日交付88万元；以后每年同等额度金额于9月10日前汇入甲方指定的账户”。租赁合同第八条第3款“不得将滑雪场的经营权及营业转让第三者”；第5款“负责对滑雪场大楼修缮，相关费用由乙方承担。如需改造扩建须先向甲方申请，甲、乙双方协商一致，方可实施”。现被告违反合同约定，逾期未交纳租金，未向原告申请、与原告协商一致私自进行改建、扩建；并将滑雪场进行转租，故依据租赁合同第九条“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并收取保证金40万元。”第2款“租金超过10日没有支付”之约定，原告有权解除合同并没收保证金40万元。综上，被告违反“滑雪场租赁合同”，依据租赁合同关于合同解除条款的相关约定，2016年10月20日原告向被告送达了“解除合同通知书”，请求法院依法判决。
被告高丽城公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据双方签订滑雪场书面合同，被告新设立大连丰华滑雪有限公司，经营租赁雪场的是独立民事主体，本案原、被告的许多行为是以该主体名义作出的，但原告在本案中没有将其列为本案被告，故被告以原告起诉状为基础抗辩并将提出反诉。原告第一项诉讼请求中解除、没收是违法无效的，因为被告并非不交租金，是因为原告违约在先，原告无权解除、没收，请求驳回原告诉讼请求；原告第二项诉讼请求，被告认为改建、扩建施工没有违反双方签订合同，请求驳回原告诉讼请求；原告第三项、第四项诉讼请求，被告因无过错没有违约，在原告解除无效情况下，请求驳回原告诉讼请求；原告第五项诉讼请求，被告认为原告无事实依据，请求驳回原告诉讼请求。
被告高丽城公司提出反诉请求，1、请求判令赔偿反诉原告因购买单板雪鞋支出5.6万元；2、判令赔偿反诉原告因机械故障造成停业累计13天损失的营业收入45.5万元；3、判令赔偿因反诉被告私自拆卸缆车电瓶器造成反诉原告购买电瓶器支出127800元；4、由反诉被告承担本案反诉的诉讼费。
反诉被告实华录公司答辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，请求驳回反诉原告诉讼请求，反诉原告没有提供购买60双雪鞋的正规发票，反诉原告是否购买60双雪鞋及该60双雪鞋是否用在案涉滑雪场都不能确定，即使反诉原告购买雪鞋用在滑雪场也是反诉原告自己决定购买，与我公司没有关系；雪场机械故障确实可能存在，因为这是经营过程中不可避免的，但这是偶然发生不是经常行为，反诉原告雪场是否存在13天停业，反诉被告不认可，即使机械故障发生有损失，也应由反诉原告自己承担与反诉被告没有关系，反诉原告损失计算标准没有依据；反诉原告是否购买相应器械，反诉被告不清楚，即使购买也与反诉被告没有关系。
本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己主张，向本院提交下列证据：证据一、滑雪场租赁合同一份，证明原告被告双方签订租赁合同时间、租金金额、双方权利义务及违约责任等问题；证据二、解除合同通知书及快递存根、快递查询结果，原告于2015年10月20日向被告发出，证明原告因被告存在诸多违约事实，通知被告解除滑雪场租赁合同；证据三、大连丰华滑雪有限公司为原告发送告知函，2016年10月13日发出，证明被告认可没有事先与原告沟通协商，没有取得原告同意，擅自扩建雪道，是被告违约的事实依据；证据四、邀请函，2016年11月8日大连丰华滑雪有限公司新的承租人范亚庸邀请原告中岛先生到雪场协商雪场事宜，证明被告已将雪场转租，属于违约；证据五、请求函，2016年11月17日大连丰华滑雪有限公司要求推迟缴纳租金，证明原告工作人员多次催要租金，被告逾期不缴纳租金行为，属于违约；证据六、2016年11月21日大连丰华滑雪有限公司对本案意见，被告承认扩建雪道没有与原告提前沟通，同意缴纳租金，并且建议原告撤销诉讼。
被告高丽城公司对证据一没有异议；证据二真实性没有异议，认为不符合事实与法律规定，原告无权解除双方合同；证据三真实性没有异议，不同意原告证明事项，被告认为大连丰华滑雪有限公司扩建雪道没有违反本案原告与被告所签订的租赁合同约定；证据四其三性均不认可，姓范是谁我们不清楚，原告提供所谓连被告都不认识的人的函，证据不充分，无法证明原告陈述被告转租的事实的存在；证据五内容真实性没有异议，事实上我们确实没有在规定时间向原告缴纳租金，但由于原告违约在先，被告多次向原告去函请求沟通协商，但是原告始终没有肯定答复，因此，该年度租金只是拖延，双方应有协商意见，如果没有协商意见我们无法缴纳，是客观存在原因；证据六内容真实，但是对原告认为被告是承认扩建雪道没有与原告事先沟通属于违约属于认识错误，我们认为我们没有违约。
被告为证明自己主张，向本院提交下列证据：证据一、维修计划，证明按照租赁合同第七条第5款约定，原告负责滑雪设备包括造雪机、压雪车等的保养维护维修，但至今原告未进行，原告违约在先。证据二、被告于2016年9月6日向原告致函，证明再次督促原告对机械设备进行维修，说明被告有一些损失；证据三、2016年9月7日函，证明原告停业13天的原因与原告应承担的义务有因果关系；证据四、2016年9月9日函，证明被告无意不交租金，主张抵销一些被告的损失，希望双方协商解决；证据五、原告2016年9月9日复函，证明被告拒绝履行应尽义务；证据六、2016年9月9日函，证明该函件指出原告拒不履行机械设备维修的问题；证据七、2016年9月10日函，证明被告再次提出双方协商解决问题；证据八、2016年9月13日函，证明被告未曾有过不交租金的想法，希望公平解决问题；证据九、2016年10月13日函，证明向原告通报对雪场改造扩建的计划，希望被告以契约为原则处理扩建改造事项；证据十、2016年10月17日函，向原告请示如何交付租金，证明被告从无不交租金、不履行合同，希望双方协商并请求答复；证据十一、2016年11月21日函，说明被告的目的始终是协商解决问题，并未追究原告违约的责任。
原告质证意见如下：证据一真实性原告代理人不清楚，即使属实，也是原告向被告承诺要维修机械设备，并且原告已经对雪场设备花费12万元进行维修，滑雪场机械设备出现故障属实，而且不可避免，原告已按照租赁合同履行自己义务。滑雪场租金是每年88万元，原告缴纳土地税和房产税接近40万元，实际原告得到的租金只有40多万元，远远低于市场价格，原、被告双方已经充分考虑该雪场机械设备现状，如果考虑机械设备维修，实际上原告是亏损的；证据二真实性原告代理人不清楚，第一项关于滑雪鞋原告认为是被告自己决定购买与原告没有关系，第二项被告称因压雪机故障就停业，原告自己经营滑雪场时也发生雪车故障，但没有停业；第四项土地和房产权是原告的，因此土地税和房产税应由原告缴纳；第六项因为滑雪板在2015年已经更换完毕，滑雪板是消耗品，如果在经营中需要增加滑雪板，被告应自己购买；证据三真实性原告代理人不清楚，即使属实，也证明不了雪场停业与原告应承担的义务有因果关系；证据四意见同证据三，证据五同证据一、二意见，证据六同证据一意见，证据七同证据三意见，证据八同证据一、三意见，证据九、十、十一意见同原告举证意见。
反诉原告高丽城公司向本院提交下列证据：证据一、购买滑雪鞋的收款收据，证明反诉原告已经支付了56000元用于购买雪鞋，合同约定这些应由反诉被告提供，但是在原、被告交接中反诉被告将原有的63双单板雪鞋返场修理，在反诉原告即将开始营业之时，反诉被告没有把雪鞋返还给反诉原告，故反诉原告购买了该雪鞋，所以雪鞋的支出应由反诉被告支付；证据二、丰华温泉滑雪2015年12月至2016年2月所有的营业收入，证明反诉原告之所以没有按时向反诉被告交付雪场租金，是想商量后予以给付租金，在本诉中向法庭举证证明这13天营业损失的来源，根据该表计算出原告13天的损失455000元；证据三、证明一份，证明机械确实损坏，停业13天，有反诉被告维修人员张忠强签字；证据四、协议书，证明2016年11月10日反诉被告派人去雪场将雪场大小缆车中的主要部件拆除，致使这些缆车不能正常运转，为了避免更大的损失，由反诉原告和相关维修人员签订了一份协议书，说明为了维修缆车需要向维修人员支出127800元；证据五、银行转账业务回执和个人业务凭证，证明反诉原告向维修人员支付维修款56000元。
反诉被告质证意见如下：证据一反诉原告称是因为原有的63双单板雪鞋返场修理没有返回才购买了60双雪鞋，但没有相应证据证明，该收据不是正规发票，不认可；证据二是反诉原告自己制作没有任何依据，不认可，也没有法律效力；对证据三反诉原告认为存在13天停业，我们不认可，真实性有待于落实，不能证明是因机械故障导致停业13天，有的停业是因为雪场与当地百姓有纠纷发生的，即使有停业损失也是经营过程中不可避免的；证据四真实性不认可，即使存在维修情况，也应由反诉原告自己承担；证据五真实性有待落实，与反诉被告无关。
上述证据中，当事人没有异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：
原告提供的范亚庸发给原告经理的邀请函，内容中没有体现出雪场转租的事实，故对该证据本院不予采信。
反诉原告提供的滑雪场各项收益情况，系反诉原告单方制作，且营业收入不能直接作为停业损失的依据，故对该证据本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年9月11日，原告实华录公司（甲方）与被告高丽城公司（乙方）签订《滑雪场租赁合同》，约定甲方将位于普兰店安波镇杨屯村邵屯的滑雪场租赁给乙方，租期自2015年9月1日起至2022年5月24日（7个冬季），租金每年88万元，合同缔结之日支付第一笔，以后每年同等额度于9月10日前汇入甲方指定银行账户。保证金40万元。合同第七条第5项约定甲方负责滑雪设备的保养维护维修（包括造雪机、压雪车等及相关的系统部件），由此发生的费用由甲方承担，并加强对设备状况的掌握，使之经常处于良好的工作状态。合同第八条第1项约定滑雪场营业执照及名称变更，原用名不能继续使用；第3项约定乙方不得将滑雪场的经营权及营业转让第三者；第5项约定乙方负责对滑雪场办公大楼修缮，相关费用由乙方负担。如需改造扩建须事先向甲方申请，甲乙双方协商一致，方可实施。合同第九条约定乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并收取保证金40万元，……2、租金超过10日没有支付。……合同另对双方其他权利义务、免责、续租、争议解决等进行了约定。
合同订立后，双方如约履行一个冬季，并将滑雪场名称重新注册为大连丰华温泉滑雪有限公司。履行过程中，被告因原告将雪板返厂维修未及时送还，于2015年11月26日自行购买60双单板雪鞋，支出56400元。在第一个冬季营业中，被告因造雪机、压雪机、缆车、减速机发生故障，停业9天，因雪场周边百姓与雪场占地纠纷停业4天。2016年4月25日，被告向原告提交设备维修计划，被告未予回应。2016年9月初开始，原告多次向被告发函，请求解决设备维修及停业损失、雪场扩建等问题，期间原告公司经理中岛书面答复一次，被告不满该答复，未按约定日期交付租金。2016年10月21日，原告向被告发出解除合同通知书。2016年11月10日晚，原告派人将雪场缆车电子部件拆除。2016年12月2日，大连丰华温泉滑雪有限公司与案外人祁国民签订协议书，约定索道维修费用共计127800元，被告分两次支付案外人祁国民56000元。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告自愿订立滑雪场租赁合同，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应依诚实信用原则切实履行合同义务。双方签订租赁合同后，将滑雪场重新注册为大连丰华温泉滑雪有限公司，该公司实际由被告安排人员进行管理运营，故被告以大连丰华温泉滑雪有限公司名义与原告进行的函件往来，应视为被告的意思表示。基于合同的相对性原则，本案租赁合同的争议主体仍为本案原、被告。本案争议焦点问题在于原、被告是否违约，原告是否享有合同解除权。
关于双方是否存在违约问题。原告提出被告存在三种违约情形，分别是未按期支付租金，未经原告同意改建、扩建雪道，未经原告同意将雪场转租他人。经庭审调查，原告认可未按期交纳租金，未经原告同意改建、扩建雪道，否认将雪场转租他人。原告提供的证据“邀请函”不足以证明被告将雪场转租，故被告存在两种违约行为。
被告提出原告存在未及时将返场维修的雪鞋送还滑雪场，机器设备故障及雪场周边百姓因占地纠纷致使雪场停业，拆除索道缆车电子部件的违约行为，原告否认。依据双方签订租赁合同的约定，原告负有提供雪鞋的义务，但在被告开始经营时仍未送还，违反合同约定。合同中约定原告对雪场的滑雪设备负有保养维护维修（包括造雪机、压雪车等及相关的系统部件）义务，并派员工张忠强常驻雪场负责设备维护，张忠强签字确认因设备故障及雪场周边百姓因占地纠纷致使雪场停业共计13天。机械故障的发生与原告未能及时保养维护维修有关联性。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。故原告对于机械故障、土地纠纷导致停业存在违约行为。原告私自拆除索道缆车电子部件的行为，发生于原告发出解除合同通知之后，在本院确认解除合同效力之前，该行为侵犯被告经营权，系侵权行为。
关于原告是否享有合同解除权。原告以被告违约为由向被告发出解除合同通知，依据是被告未按时交纳租金、私自改建、扩建雪道、将雪场转租，系行使合同约定解除权。首先，被告未按时交纳租金系因原告存在违约行为，且该违约行为发生在被告应支付第二期租金（2016年9月10日）之前。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。被告在支付租金期限届满前已经向原告表示解决因被告违约造成损失抵销后可以支付租金，但原告不同意，故在原告违约责任明确之前，被告可以拒绝支付租金。其次，被告未经原告同意私自改建、扩建雪道，并不违反合同约定。双方租赁合同第八条第5项约定乙方负责对滑雪场办公大楼修缮，相关费用由乙方负担。如需改造扩建须事先向甲方申请，甲乙双方协商一致，方可实施。该条款中关于改造扩建事项依据行文顺序理解，应指对滑雪场办公大楼的改造扩建，并未提及雪场雪道。另依据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该条款并没有赋予出租人法定解除合同的权利。最后，原告未能提供有力证据证明被告将雪场转租。故原告不享有本案合同解除权，其发出的解除合同通知书因不存在解除权基础而不发生解除合同的效力。
关于反诉原告的反诉请求，如前所述，反诉被告违反合同约定未及时向反诉原告提供雪鞋，反诉原告自行购买雪鞋所产生的费用56400元应由原告承担。反诉被告未尽到设备保养维护维修义务、未能保证雪场占地纠纷的解决存在违约，应赔偿反诉原告的停业损失，该损失应以雪场正常经营所得利润为限。反诉原告提供的雪场收益情况表，不能证明雪场的利润情况，因其提供的证据不足，故对该项反诉请求，本院不予支持。反诉被告私自拆除雪场索道缆车电子部件，时值雪场临近冬季开业，反诉原告聘请相关人员进行维修所产生的费用，应由反诉被告承担侵权责任。反诉原告提供的证据证明其仅向维修人员支付56000元，其提供的协议书中的金额因未实际发生，故未发生部分本院不予处理。
综上所述，原告实华录公司于本案租赁合同履行中违约在先，被告高丽城公司可以行使后履行抗辩权，延迟支付租金；被告改建、扩建雪道虽未经原告同意，但依据合同本意，该行为系为了更好履行租赁合同，并有利于案涉滑雪场的经营，且未损害原告利益。故原告实华录公司不享有本案合同解除权，其基于合同解除而提出的诉讼请求，本院均不予支持。反诉原告高丽城公司反诉请求部分合理，本院予以支持。由于本案解除合同通知书未发生效力，被告应依据合同约定抵销损失后及时支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、驳回原告大连实华录滑雪工业有限公司的诉讼请求；
二、反诉被告大连实华录滑雪工业有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告大连高丽城渔港有限公司购鞋款、维修金合计112400元；
三、驳回反诉原告大连高丽城渔港有限公司其他诉讼请求。
一审案件受理费减半收取3650元，由原告大连实华录滑雪工业有限公司负担，反诉费减半收取5094元，由反诉原告大连高丽城渔港有限公司负担4194元，由反诉被告大连实华录滑雪工业有限公司负担900元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 蔡元国
二〇一七年一月十日
书记员 原春子
附：相关法律依据
《中华人民共和国合同法》
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。