福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0902民初4171号原告：宁德联信置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区闽东中路32号（宁德联信财富广场）B-2幢层201室，统一社会信用代码91350901050332580M。法定代表人：丁肖立，董事长。委托诉讼代理人：林鼎斌，福建晨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨铃辉，福建晨信律师事务所律师。被告：缪志端，男，1970年12月6日出生，汉族，住宁德市福安市，被告：郑洪云，女，1973年11月10日出生，汉族，住宁德市蕉城区，原告宁德联信置业有限公司与被告缪志端、郑洪云商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法由审判员陈伏棉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁德联信置业有限公司与被告郑洪云到庭参加诉讼，被告缪志端经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宁德联信置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号20140400465号《商品房买卖合同》。2.判令被告配合原告办理20140400465号《商品房买卖合同》的合同备案注销、预购商品房抵押权预告登记注销、房屋预告登记注销，由被告承担注销手续费用。3.判令被告按购房款的30%向原告支付违约金350296.2元。4.依法判令被告偿还从2017年1月1日起原告为其承担保证责任被银行扣划偿还按揭贷款本息款项（以银行实际扣划金额为准）。暂计至2017年6月1日为止25834.83元。5.依法判令被告从2017年1月1日起至被告还清原告全部代垫款之日止，按揭原告累计为被告代缴本息的日千分之二向原告支付违约金，暂计算至2017年6月1日为止3684.59元事实与理由：原告与两被告于2014年4月23日签订编号：20140400465号《商品房买卖合同》，约定两被告以1167654元向原告购买联信·财富广场A-2号楼138单元房产。付款方式为首付587654元，剩余580000元向银行申请按揭贷款。被告支付首付款后于2014年9月向兴业银行蕉城支行申请贷款580000元，2014年9月23日两被告与兴业银行蕉城支行签订编号：131417860601000《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定两被告为借款人，以两被告共同所有的位于宁德市东桥区产为贷款抵押，贷款期限为120个月，原告对被告的贷款承担阶段性担保。因被告在贷款期限内未按合同约定及时足额偿还贷款，导致贷款银行自2015年5月至2016年12月期间从原告在兴业银行处设立的保证金专户划扣款项合计123342.43元。2017年1月原告对被告提起追偿权之诉，法院判决截止至2016年12月31日止两被告偿还原告代付贷款本息123342.43元及相应的违约金。然而，两被告不但未履行判决书所确定的义务，而且从2017年1月1日至今的贷款本息均未按时足额支付，导致贷款银行再次从原告保证金专户扣划贷款本息25834.83元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附近六《合同补充协议》第3.3.2条约定，被告违约拖欠贷款本息，导致贷款银行从原告账户划扣的，原告有权要求两被告偿付原告为其代付的按揭款本息及累计代缴款项每日千分之二的违约金；若两被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时缴纳贷款本息的，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金，并由两被告承担解除合同而产生注销手续费用。本案中，被告拖欠银行按揭贷款将近两年累计已超过6个付款期未缴纳贷款本息，其行为已构成严重违约。故，原告依照合同约定起诉解除《商品房买卖合同》并由两被告承担相应的违约责任。被告郑洪云辩称：该违约款现没有办法偿还，但约定的该偿还的其会偿还。原告要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金过高。被告缪志端未作答辩。经审理查明：原告与两被告于2014年4月23日签订编号：20140400465号《商品房买卖合同》，约定两被告以1167654元向原告购买联信·财富广场A-2号楼138单元房产。付款方式为首付587654元，剩余580000元向银行申请按揭贷款。被告支付首付款后于2014年9月向兴业银行蕉城支行申请贷款580000元，2014年9月23日两被告与兴业银行蕉城支行签订编号：131417860601000《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定两被告为借款人，以两被告共同所有的位于宁德市东桥区产为贷款抵押，贷款期限为120个月，原告对被告的贷款承担阶段性担保。因被告在贷款期限内未按合同约定及时足额偿还贷款，导致贷款银行自2015年5月至2016年12月期间从原告在兴业银行处设立的保证金专户划扣款项合计123342.43元。2017年1月原告对被告提起追偿权之诉，法院判决截止至2016年12月31日止两被告偿还原告代付贷款本息123342.43元及相应的违约金。两被告未履行判决书所确定的义务，而且从2017年1月1日至今的贷款本息均未按时足额支付，导致贷款银行再次从原告保证金专户扣划贷款本息25834.83元。上述事实双方当事人无争议，本院予以确认。双方争议的焦点问题是：原告要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金是否过高。围绕上述争议焦点，本院予以查明，分析并认定如下：原告对自己的主张提供了以下证据证明:证据1编号：20140400465号《商品房买卖合同》，证明1.2014年4月23日签订编号：20140400465号《商品房买卖合同》，约定两被告以1167654元向原告购买联信·财富广场A-2号楼138单元房产。付款方式为首付587654元，剩余580000元向银行申请按揭贷款。2.合同约定被告逾期交纳贷款本息，致使原告发生垫款的，原告有权要求被告偿付原告为其代付的按揭款本息及累计代缴款项每日千分之二的违约金，若被告连续三个付款期或累计六个付款期未按时缴纳贷款本息的，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金，并由两被告承担解除合同而产生注销手续费用。证据2编号：131417860601000《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明2014年9月23日两被告与兴业银行蕉城支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告缪志端、郑洪云为借款人，以被告缪志端、郑洪云共同所有的位于宁德市东桥区产为贷款抵押，原告对被告的贷款承担阶段性担保。证据3《按揭贷款业务合作协议书》，证明原告作为借款人即本案被告的阶段性连带责任保证人，对本案被告在兴业银行申请的58万元贷款提供阶段性连带保证责任。证据4（2017）闽0902民初2034号《民事判决书》，证明1.2015年5月至2016年12月期间原告帮被告代垫贷款本息123342.43元。2017年1月原告对被告提起追偿权之诉，法院判决截止至2016年12月31日止两被告偿还原告代付贷款本息123342.43元及相应的违约金。2.被告拖欠银行按揭贷款将近2年累计已超过6个付款期未缴纳贷款本息，其行为已构成严重违约。证据5（本息、违约金汇算表）、证据6客户还款明细单、证据7兴业银行特种转账凭证，证明该三份证据的共同证明内容1.被告在贷款期限内未按照合同约定及时足额偿还贷款，导致贷款银行自2017年1月起至2017年6月1日期间从原告的履约保证金账户划扣款项合计25834.83元。2.被告应偿还原告为其累计代缴款项每日千分之二的违约金3684.59元。并认为原、被告签订的商品房买卖合同及合同附件合法有效，合同明确约定违约责任，由于被告的违约导致原告代垫按揭款。30%的违约金是否过高，从审判实践过程中来看专用产品不超过30%，通用产品不得超过20%。本案约定的30%违约金合理且不违反法律规定，因此原告的诉讼请求有事实与法律依据。被告对上述证据没有异议，但原告要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金过高。本院认为，原告出示的上述证据，来源合法，内容真实，且被告告对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告宁德联信置业有限公司与被告缪志端、郑洪云签订的2014年4月23日签订的购买联信·财富广场A-2号楼138单元房产编号：20140400465号《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约偿还银行按揭贷款本息，导致原告在银行的保证金被扣划代偿，在原告发出通知后，被告至今仍未按约履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议》的约定，现原告请求解除原、被告签订的编号20140400465号《商品房买卖合同》并配合原告办理20140400465号《商品房买卖合同》的合同备案注销、预购商品房抵押权预告登记注销、房屋预告登记注销，由被告承担注销手续费用，本院予以支持。对于原告诉求被告偿还从2017年1月1日起原告为其承担保证责任被银行扣划偿还按揭贷款本息款项（以银行实际扣划金额为准，暂计至2017年6月1日为止25834.83元）。本院认为，原、被告在买卖房屋及办理银行按揭贷款时，银行已将被告购房款除首付款外的余款全部给付，原告损失的仅为代被告支付的利息及由此产生的违约金等，若原告诉请该余款的本金部分，必造成重复偿还，故该本息25834.83元需扣除本金部分，（其中2017年3月6日两笔4064.7元、4084.62元、2017年3月23日4104.62元、2017年4月26日4124.74元，合计16378.69元本金），剩利息代垫部分为原告损失（其中2017年3月6日4814.69元、2017年3月23日2330.78元、2017年4月26日2310.67元），合计应为9456.14元。对原告要求被告从2017年1月1日起至被告还清原告全部代垫款之日止，按揭原告累计为被告代缴本息的日千分之二向原告支付违约金亦以以上利息部分损失为基数计算，时间应以代垫款给付之日起计算暂计至2017年6月1日。其中2017年3月6日4814.69元，违约金为837.75元，2017年3月23日2330.78元，违约金为321.64元，2017年4月26日2310.67元，违约金为166.36元，三笔合计1325.75元。对于原告要求按购房款的30%向原告支付违约金350296.2元，本院认为结合宁德市蕉城区当地现时商品房市场买卖及原告受损事实要求两被告按购房款的30%向原告支付违约金过高，应酌情予以降低为15%，为175148.1元。被告缪志端未到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告宁德联信置业有限公司与被告缪志端、郑洪云签订的2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号：20140400465号）；二、被告缪志端、郑洪云应于本判决生效之日起七日内配合原告宁德联信置业有限公司办理20140400465号《商品房买卖合同》的合同备案注销、预购商品房抵押权预告登记注销、房屋预告登记注销手续，由被告缪志端、郑洪云承担注销手续费用；三、被告缪志端、郑洪云应于本判决生效之日向原告宁德联信置业有限公司支付解除合同违约金175148.1元；四、被告缪志端、郑洪云应于本判决生效之日返还原告宁德联信置业有限公司为其承担保证责任被银行扣划偿还按揭贷款利息款项9456.14元；五、被告缪志端、郑洪云应于本判决生效之日返还原告宁德联信置业有限公司累计为被告代缴利息的日千分之二向原告支付违约金1325.75元(暂计算至2017年6月1日为止)。六、驳回原告宁德联信置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15310元，减半收取7655元，由被告缪志端、郑洪云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审判员  陈伏棉二〇一七年八月二十三日书记员  何泰龙附注：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的；或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。