广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终2765号
上诉人（原审被告）：佛山市南海区西樵镇大同村二村一股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区西樵镇大同村，组织机构代码79461837-0。
负责人：戴海新。
委托诉讼代理人：邵美容，广东循理律师�务所律师。
委托诉讼代理人：邹嘉燕，广东循理律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：戴百祥，男，1960年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：温新祥，广东源浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：莫宝成，广东源浩律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区西樵镇大同村二村一股份合作经济社（以下简称二村一经济社）因与被上诉人戴百祥租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15818号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二村一经济社上诉请求：1.撤销一审判决，驳回戴百祥的诉讼请求；2.判令戴百祥承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：（一）涉案合同的标的物仅为土地，不包括建筑物，租金是按土地面积计算的，未包含建筑物的价值。涉案土地是建设用地，二村一经济社是所有权人，二村一经济社是否取得土地使用权证不影响该土地建设用地的性质。法律只要求用地必须符合土地用途性质，未强制要求领取使用权证。涉案土地因历史原因留有小部分建筑物，所占比例极小，不能因此否定整份合同的性质。（二）法律对不动产的交付方式没有明确的规定，实践中可以有多种交付方式。本案中二村一经济社已召集原承租人和戴百祥等各方人员实地开线定位，可以视为已经履行了交付义务。根据涉案合同约定，合同签订后，戴百祥即对租赁物享有事实上的使用权，而戴百祥收取原承租人交付的租赁对价也表明戴百祥已事实上行使了对租赁物的管领力。二村一经济社已履行交付义务。租赁物原来是某工厂的部分区域，形状呈C字形半包围状态，外围建有围墙。合同约定预留通道、拆除障碍物是戴百祥的义务，在戴百祥没有开设新的进出通道前需借用原通道也属正常。戴百祥不及时开设新通道，也承认从未做过包括通道在内的改建规划，故戴百祥称其无法自由进出租赁物的说法不成立。戴百祥是本村村民，在竞标前、签订合同时已对租赁物的现状、交付、拆改及使用状况完全知悉，对所谓的困难已经预见或应该预见，但戴百祥拒绝接受各种有效解决方案。戴百祥从未打算使用租赁物，参加竞标只是为了逼迫原承租人。（三）即使合同无效，双方的过错程度也是均等的，戴百祥支付的款项1272000元全由二村一经济社承担不合理。（四）涉案租金是以土地为标准计算，不包含建筑物。涉案土地租金招标底价是每平方米每月1.87元，远低于本地区的市场价格。（五）戴百祥所称的无法进入租赁物的障碍是完�可以自行解决的。涉案租赁物外围有围墙，围墙外大部分是道路，可以开新门。如戴百祥想开展经营，其应开设新通道，而不是每次都要从他人门口进入。戴百祥及其证人也证明其未有通道的改建计划。（六）戴百祥签订涉案合同存在主观恶意。戴百祥在竞标中哄抬价格，中标后又对原承租人索要顶手费，最后原承租人宁愿损失600多万元搬迁费也不愿妥协。
戴百祥辩称，（一）根据国土管理部门的回复，涉案土地在2012年至2020年的规划属于城镇建设和水体江面用地，在没有办理建设用地手续前只能保持原状，否则作违法用地处理。因此二村一经济社出租涉案土地是违法的，涉案合同无效。（二）戴百祥在一审中已举证涉案租赁物未交付戴百祥。（三）一审判决只判决返还戴百祥支付的款项，没有支持戴百祥双倍返还的请求，二村一经济社上诉的目的想侵吞戴百祥的财产。（四）招标竞价等文件已明确租赁标的是土地和建筑。（五）戴百祥无法进入租赁物，出租人有义务将租赁物交付戴百祥使用，戴百祥没有义务清理进入租赁物的障碍。（六）戴百祥没有过错。涉案租赁物以公开招标的方式出租，戴百祥确信合同是有效的，合同无效的责任在于二村一经济社。
戴百祥向一审法院起诉请求判令：1.解除戴百祥、二村一经济社签订的《出租合同》[合同编号：2015（大同二村一作）合字第0025号]；2.二村一经济社向戴百祥退还租金620000元、双倍返还保证金1120000元（保证金560000×2倍）、村政建设配套费124000元及相应利息（利息自2015年11月4日起按同期一年期银行贷款利率计算至判决确定的支付之日止）；3.本案诉讼费由二村一经济社承担。
一审法院认定事实：涉讼租赁物所在地块面积6.4635亩，未办理土地使用权证和用地手续。
2015年7月21日，二村一经济社召开社员成员会议，表决通过包括涉讼租赁物在内的一批土地及地上建筑物对外出租经营。
2015年10月15日，二村一经济社对外发布《西樵镇大同村二村一股份合作经济社海沙围（新升厂填涌及容胜塘涌边地）土地及地上物业招租竞价说明书》（中心编号：樵中农立[2015]0176号），就涉讼租赁物对外招租，明确招租及使用要求，并附《出租合同（样本）》。
2015年10月26日，戴百祥签署《参与竞价声明》参与涉讼租赁物的竞价，确认清楚并接受竞价说明书的各项要求和规定。
同日，戴百祥、二村一经济社签署《成交确认书》（中心编号：樵中农立[2015]0176号），确认戴百祥以620000元/年的租金竞得涉讼租赁物的承租权，二村一经济社将在5天公示期后5天内与戴百祥签订合同。
2015年11月4日，戴百祥、二村一经济社签订《出租合同》[合同编号：2015（大同二村一作）合字第0025号]，约定：戴百祥向二村一经济社承租涉讼租赁物共4309平方米，租期自2015年11月1日起至2030年10月31日止；2015年11月1日至2020年10月31日期间的租金为620000元/年；戴百祥应于签约当日支付第一年租金620000元，并向二村一经济社交纳相当于当年租金总额20%的村政建设配套费124000元；签约时戴百祥应向二村一经济社支付合同保证金620000元，该款不得在租赁期间抵付租金和村政建设配套费，在合同期满或因不可抗力导致合同提前终止时，二村一经济社派员于10日内对涉讼租赁物进行检查，如有损毁的，二村一经济社可从保证金中抵扣相应损失金额，如戴百祥已全面正确地履行权利义务且涉讼租赁物没有损毁的，二村一经济社应将保证金无息退予戴百祥；涉讼租赁物与相邻厂（�新升化工厂）之间须留有间隔通道，通道为6米宽，通道（6米）内建筑物（障碍物）由竞得人负责拆除，拆除期限自签约之日起60天内完成；通道（6米）内建筑物（障碍物）拆除的要求为：先由二村一经济社开线定位，再由戴百祥负责根据定位拆除通道内的建筑物（障碍物）及清理余泥杂物，拆除后的建筑物两端要做好安全支撑，并砌砖（18墙）封闭，所有拆除、清理及安全设施的费用和安全责任由戴百祥承担，二村一经济社不负担任何费用和责任；二村一经济社非因法定或约定的原因单方提前解除合同，视为违约，二村一经济社应双倍返还戴百祥合同保证金，退还戴百祥未使用涉讼租赁物时间段的租金，同时戴百祥所投入的对承租物业的装修费用按双方认可的第三方评估公司评定的价值由二村一经济社进行赔偿。
2015年11月4日，戴百祥向二村一经济社支�了涉讼租赁物合同保证金560000元、2015年11月1日至2016年10月31日村政建设配套费124000元、租金620000元。
2015年11月13日，二村一经济社向原承租涉讼租赁物的案外人戴炳新（新升化工厂）发出《通知书》，明确案外人戴炳新（新升化工厂）与戴百祥关于涉讼租赁物的搬迁交接期为2015年11月4日至2015年12月3日，搬迁期内实际租用租金向戴百祥交付。
2015年12月2日，二村一经济社组织召开二村一海沙围新升厂通道建筑物拆除商讨会，会议明确二村一经济社收到了涉讼租赁物原承租人搬迁完毕的通知，就通道内建筑物拆除问题，原承租人明确其经营的是化工行业，要与相邻厂留有间距，另提出保留原近涌边凹入位置厂房，红线内通道中厂房大部分是水泥钢筋结构，部分因改建不久拆除较为可惜，部分拆除可能会出现安全问题，希望尽量减少集体损失。戴百�主张按照合同确定的通道内红线执行。会议确定进行放点出线。
2015年12月4日，二村一经济社收到戴炳新支付的涉讼租赁物2015年11月4日至2015年12月3日期间的租金和村政配套建设费62000元，并已于同月23日将该款支付予戴百祥。
2015年12月8日，二村一经济社组织召开新升厂通道拆除会议，会议明确海沙围新升厂通道界线已经放好点，界线形成，厂房新承租人接手使用，可以按合同拆除通道内建筑物。就此，原承租人戴炳新提出涌边凹入位厂房划入通道拆除范围不应该，坚持按合同拆除通道没有问题，但不能超出范围，且化工行业易燃易爆，拆除过程应保证其厂房的安全。会议最后明确拆除和改建厂房，必须出具具体方案，经二村一经济社及上级主管部门批准后才能施工，要求戴百祥尽快提交方案。至庭审之日止，戴百祥并未提交拆改方案。庭审中，二村一经济社的负责人戴海新明确其在会上所说的“厂房新承租人接手使用”是指戴百祥可以立即使用涉讼租赁物。
一审法院认为：戴百祥、二村一经济社签订的《出租合同》约定二村一经济社将土地和地上建筑物合并出租予戴百祥，且在租金计付上未作区分，戴百祥、二村一经济社亦明确无法对《出租合同》约定的土地和地上建筑物作区分处理，故本案并非单纯的土地租赁合同纠纷，而应为租赁合同纠纷。二村一经济社作为出租方，在一审法院指定的期限内未能提供《出租合同》项下建筑物的规划报建材料，且涉讼租赁物所在地块并未取得建设用地使用权证，二村一经济社在庭审辩论终结之前也未举证证明其已办妥相应的用地手续，故二村一经济社将该地块及地上建筑物出租予戴百祥从事生产经营，违反了法律的强制性规定，双方签订的《出租合同》�效。因无效合同不存在解除的问题，故戴百祥诉请解除《出租合同》没有法律依据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，二村一经济社应返还已收取的保证金560000元予戴百祥，戴百祥诉请二村一经济社双倍返还保证金没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。
参照《出租合同》的约定，戴百祥承租涉讼租赁物，每年应交纳的款项包括使用费620000元、村政建设配套费124000元，合共744000元，该款为双方约定的戴百祥使用涉讼租赁物每年应支付予二村一经济社的对价。双方于2015年11月4日签订《出租合同》后，2015年11月4日至12月3日期间涉讼租赁物由案外人占有，该期间的租赁对价62000元已由案外人支付予二村一经济社之后再由二村一经济社支付予戴百祥，故戴百祥诉请二村一经济社再返还该款没有事实和法律依据，一审法院不予支持。而2015年12月4日之后，二村一经济社并未举证证明其已将涉讼租赁物交付戴百祥使用，且根据双方的举证可知，戴百祥在2015年12月4日之后仍无法自由进出涉讼租赁物，戴百祥、二村一经济社及涉讼租赁物所在地的村委会也就涉讼租赁物的交付、通道内建筑物的拆除进行了多次协商，但均未达成一致，可见如严格按照《出租合同》执行，涉讼租赁物的交付、通道内建筑物的拆除存在诸多困难，且至庭审辩论终结之日止均未得到有效解决，故二村一经济社主张其已将涉讼租赁物交付戴百祥使用理据不足，一审法院不予采纳，戴百祥请求二村一经济社返还2015年12月4日之后的租赁对价款理据充分，一审法院予以支持，故二村一经济社应返还712000元（774000-62000）予戴�祥，戴百祥诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。
二村一经济社明知涉讼租赁物所在土地未取得建设用地使用权证、未办理用地手续，地上建筑物未办理规划报建手续，仍将其出租予戴百祥经营使用，其对《出租合同》的无效及相应损失应负较大责任；戴百祥作为理性成年人，在承租涉讼租赁物时，应对承租涉讼租赁物的合法性作必要审查，且其作为村民，有能力和责任对租赁物的现状、交付、拆改及使用进行了解和评估，并承担相应的投资风险，故戴百祥对《出租合同》的无效及相应损失也应负一定的责任。一审法院综合各方的过错程度，酌定二村一经济社应以应退款1272000元（712000+560000）为本金，从戴百祥起诉之日（2016年9月29日）起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期（一年期）贷款利率计付利息予戴百祥，并对戴百祥超出上述核定的�请不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、二村一经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金560000元、租赁土地对价款712000元，合共1272000元予戴百祥，并以该1272000元为本金，从2016年9月29日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期（一年期）贷款利率计付利息予戴百祥。二、驳回戴百祥的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费21576元，减半收取计10788元（戴百祥已预交），由戴百祥负担2664元，由二村一经济社负担8124元。
二审中，二村一经济社向本院提交了村民会议签到表，拟证明涉案土地发包前，戴炳新与戴百祥已因该事情发生了纠纷。
戴百祥未向本院提交证据�
经审查，大同村经济社提交的证据没有原件，本院对此证据不予采信。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，双方在一审过程中确认拆除通道存在拆除的砖头和灰尘不能出红线以外、拆除红线内建筑物会影响红线外建筑物稳固、通道内埋有罐体不能挖等问题。
本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案争议焦点为：1.涉案合同是否有效；2.二村一经济社是否应返还占有使用费等相关款项并支付相应的利息。
（一）关于涉案合同的效力问题
涉案租赁合同的租赁物包括土地使用权及地上建筑物。佛山市南海区西樵国土资源管理所出具的《关于请求协助提供土地性质证明的复函》明确涉案土地未办理建设用地手续，无土地使用证。由于二村一经济社在本案中未举证证明其涉案土�已办妥相关用地手续，也未举证证明涉案土地上盖建筑物已办理规划报建手续，故二村一经济社与戴百祥签订涉案合同出租涉案土地使用权及建筑物违反了法律的强制性规定，涉案合同无效。
（二）关于二村一经济社是否应返还占有使用费等相关款项并支付相应的利息的问题
合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案合同无效，根据上述规定，双方因合同取得的财产应予返还。二村一经济社上诉主张其不应返还戴百祥预先支付的占有使用费等款项。本院认为，在租赁合同无效的情况下，承租人支付占有使用费的前提是承租人因实际占有使用了租赁物�如出租人交付的租赁物不符合使用要求，承租人无法实际占有使用该租赁物，则承租人因未获得占有使用租赁物的利益而无需向出租人支付作为占用使用租赁物对价的占有使用费。本案中，其一，涉案土地位于新升化工厂厂区范围内，涉案土地一边是新升化工厂的围墙，没有出入口，涉案土地另一边位于新升化工厂厂区内，戴百祥必须经由新升化工厂的门口才能进入涉案土地；其二，涉案土地与新升化工厂之间没有物理的分割，新升化工厂内部分建筑物还位于涉案土地与新升化工厂内其他土地的分界线上，故如不在涉案土地与新升化工厂之间拆除部分建筑物以形成一条通道，使涉案租赁物与相邻新升化工厂之间形成有效的分隔，戴百祥无法实现对租赁物有效的占有和使用。虽然二村一经济社已确定拟拆除部分的界线，但二村一经济社也确认拆除会存在难以避免砖头和灰尘超出红线、拆除出该通道会存在影响红线外其他建筑物的稳固、通道内埋有罐体不能挖等通道拆除问题，二村一经济社也未能提出解决上述问题的方法，导致无法按合同约定拆除出通道。二村一经济社主张戴百祥可以在涉案土地的围墙上开一大门进入涉案土地，本案不存在戴百祥无法进入涉案土地的情况。但是，由于涉案土地位于新升化工厂内，该围墙是新升化工厂的围墙，如果戴百祥在该围墙上开一门口会影响新升化工厂对其厂区的出入管理，而且在涉案土地位于新升化工厂厂区内的情况下，不将涉案土地与新升化工厂分隔开来也无法实现涉案土地的有效利用，故二村一经济社该上诉理由不成立。由于二村一经济社交付的土地无法拆除出通道，戴百祥未能有效占有使用租赁物，二村一经济社要求戴百祥支付占有使用费缺乏依据，二村一经济村收取的占有使�费应予返还。同时，二村一经济社收取的保证金、村政建设配套费因合同无效也应予以返还。因此，一审法院认定二村一经济社应向戴百祥返还保证金56000元、土地占有使用费712000元、村政建设配套费124000元，合共1272000元，并支付相应的利息正确，本院予以维持。
综上所述，二村一经济社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16248元，由佛山市南海区西樵镇大同村二村一股份合作经济社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 梁启星