文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初544号原告：张秀金，女，1957年6月9日出生，汉族，住址广东省梅州市梅江区。委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小兰，广东法泰律师事务所律师助理。被告：梅县农村信用合作联社，住所梅州市梅县区嘉应西路。法定代表人：罗胜源，该单位理事长。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所实习律师。原告张秀金诉被告梅县农村信用合作联社拍卖合同纠纷一案，本院于2017年3月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张秀金的委托诉讼代理人刘中强律师，被告梅县农村信用合作联社的委托诉讼代理人黄冬日律师、黎伟杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告因违约赔偿原告损失人民币671448元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2009年12月7日经过广东惠丰拍卖有限公司梅州分公司竞买到被告委托拍卖的5处房地产，房地产证号分别为“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第07××60号”、“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第××号”，总金额为152500元。于2009年12月21日办理了房地产权证原件和房地产实物移交。2011年10月间，原告到房地产管理部门办理过户手续时，被告才知道该房地产权中的“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第××号”于2007年间由法院执行程序过户给了丘佳华，“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第07××60号”则被叶志大以挂失方式补办了新的房地产权证。为此，原告向被告提出异议，被告解释为该房地产是叶志大于1996年9月26日向其贷款40万元的抵押物，且于2003年3月19日与其签订了《以物抵债协议》，该5处房地产已经以物抵债给被告。原告于2013年5月14日向梅州市公安局梅江分局三角派出所报案，梅州市公安局梅江分局三角派出所调查后发出《不予立案通知书》。因涉诉房产处于江南新城征地拆迁范围，不能再办理房地产权过户手续，只能给予征收补偿。在此情况下，经被告的努力，其中仍被叶志大控制的“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第07××60号”的补偿款447632元（5间店铺的面积均是22平方米，每间店铺补偿款为223816元）给付给了原告。但是“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第××号”、“粤房地证字第××号”的补偿款671448元被丘佳华领取。原告不得不于2013年9月5日和2016年3月26日向梅州市梅江区人民法院提出《异议书》和《执行异议书》，被告知另循法律途径解决。因被告违约原告在得不到店铺又得不到补偿款的情况下，原告于2015年7月15日向被告发出《催告函》，要求被告先行按拆迁价格赔偿原告损失。因协商未果，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告辩称：一、本案应由《拍卖成交确认书》约定的管辖法院即深圳市人民法院管辖，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告与拍卖人签订的《拍卖成交确认书》中约定了由深圳市法院管辖的条款，该约定符合法律规定，应按照合同约定由深圳市法院管辖。原告提交给法院即被告的证据复印件缺页、缺印，存在故意隐瞒管辖条款，误导法院立案、审理的情形。二、本案已超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原告的起诉状和原告提交的证据，原告是于2009年12月7日签订《拍卖成交确认书的》。原告拍卖取得涉案房产后，可随时到房地产管理部门办理房产过户手续，但原告一直怠于行使其权利，直至2013年间才去办理房产过户手续。原告在2009年12月7日应当知道涉案的5处房产债权存在瑕疵，但原告在知道或者应当知道权利受损之日起一年内没有向法院提起诉讼，根据《拍卖法》第六十一条第三款的规定，原告的诉请已经超过诉讼时效。即使被告2013年8月30日作出的《情况说明》构成诉讼时效中断，但原告未在诉讼时效中断后一年内向法院起诉，也没有向被告主张相应的权利，直至2015年7月15日才向被告发催告函主张权利，其诉请已经超过诉讼时效。原告主张其向被告主张过权利，应由原告承担举证责任，否则承担举证不能的不利后果。三、被告委托拍卖的标的物是债权不是物权，被告没有违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据被告与拍卖行签订的《委托拍卖合同》第一条“委托拍卖的标的：本次委托拍卖的标的为委托人抵债资产和自有闲置资产……”的约定可知，被告委托拍卖的是抵债资产，资产既可以是债权，也可以是物权。根据被告提交给拍卖人的有关拍卖标的物的材料（《以物抵债协议书》、5份房产证原件、公证书等）可知，被告委托拍卖的标的应是抵债资产中的债权，而不是物权。理由是：1.《以物抵债协议书》约定的内容是债权，且该协议已经生效。2.被告从未取得涉诉三间店铺的物权，向拍卖人委托拍卖的标的是《以物抵债协议书》约定的债权。3.原告知道拍卖标的物是债权不是物权。《竞买规则》中的风险提示“以上标的物均为农信社抵债物……以现状交付……委托方与拍卖方不负责办理过户，产权过户责任手续由买受人自行办理……”可知，拍卖人在《拍卖公告》中已明确了拍卖标的物是没有办理过户手续的，产权过户责任手续由买受人自行承担。根据原告提交的《拍卖成交确认书》第二条及《竞买规则》第九条、第十二条可知，拍卖人已向原告告知了拍卖标的的来源和瑕疵，并告知了可能存在的风险。拍卖机构于2009年11月23日及2009年11月24日发布了《拍卖公告》，在竞拍前，原告有充足的时间去调查、了解、查验拍卖标的物的来源与瑕疵。四、《不动产拍卖成交确认书》已经生效，对合同双方产生法律效力。被告委托拍卖的标的物是被告有权处分的财产，拍卖程序合法、合规。被告已经按照《委托拍卖合同》约定正常履行完了合同义务，没有违约行为。被告在拍卖成交后，已将标的物的有关材料及房屋交付给了原告。《不动产拍卖成交确认书》已经履行完毕，合同双方的权利义务已终止。五、原告怠于行使权利致其权利受到损害，原告具有重大过错，被告无过错，请求法院依法驳回原告的诉请。原告在竞拍成功后至2013年间，有合理充足的时间去行使其所有的权利和救济，比如办理房产过户手续、提起诉讼等，但原告怠于行使权利，致使其权利受到损害，原告本身具有重大过错。且涉诉三间店铺，是叶志大故意向法院隐瞒已经抵债给被告的事实，而被法院执行过户给丘佳华，致使原告不能实现《以物抵债协议书》的债权的过错人是叶志大，不是被告。原告的赔偿损失责任应由叶志大承担。六、本案赔偿金额不应超过145000元，且被告不是实际侵权人，不应承担赔偿责任。违约人、侵权人是债务人叶志大，与被告无关。原告请求的赔偿标准没有法律依据，原告取得的拍卖标的物是债权不是物权，且原告已经部分实现了拍卖标的物的职权，获得了434872元的拆迁补偿款，仅是部分拍卖标的物的债权没有得到实现。该部分债权的价值应当按照原告签订的《拍卖成交确认书》的成交价格即5间店铺110㎡总价145000元之内来确定，而不是原告主张的拆迁补偿标准。经组织双方当事人对证据进行质证，根据经双方质证的证据及陈述，本院认定事实如下：1.坐落于梅州市环市××火车站批发市场××号××五间店铺（房地产证为：粤房地证字第××、07××59、07××60、07××61、07××62）的原产权人是叶志大。五间店铺的建筑面积均为22㎡。1996年9月26日，叶志大与梅县信用合作联社营业部签订《中国农业银行抵押借款协议书》，约定叶志大向梅县信用合作联社营业部借款400,000元，该借款协议书经梅县公证处公证。因叶志大未按协议约定还款，叶志大与梅县信用合作联社营业部于2003年3月19日签订《以物抵债协议书》一份，约定叶志大将其有权处分的，坐落梅州市环市××火车站批发市场内××五五间店铺（房地产证号为粤房地证字第××807××59907××60007××61107××622）按市场价作价20万元整，用于抵对其于1996年9月26日向梅县信用合作联社营业部的借款本金20万元。2.2009年11月17日，被告与广东惠丰拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托广东惠丰拍卖有限公司对包含坐落梅州市××路路市火车站批发市场5间店铺在内等抵债或闲置资产进行拍卖，在《委托拍卖合同》后附《梅县农村信用合作联社委托拍卖清单（一）》，标的物梅州市××路路火车站批发市场店铺栏，注明拍卖标的物现状和委托人已知瑕疵为闲置。2009年11月23日，广东惠丰拍卖有限公司在梅州日报刊登了拍卖公告，公告列明了拍卖标的情况及参考价，同时注明以上标的物均为农信社抵债或闲置资产，按现状净值拍卖，以现状交付，拍卖成交后委托方与拍卖方不负责办理办证或过户，产权办证或过户责任手续由买受人自行办理，产生的费用由买受人承担。原告于2009年12月7日在广东惠丰拍卖有限公司的《竞拍规则》中签名，其中该竞拍规则第十二条约定“竞买人确认在参加竞买前已经详细阅读所有拍卖资料，已充分调查并知悉所转让标的物现状，并同意接受该标的物的全部相关状况（包括其物理状况、产权状况、法律状况、出租状况、管理状况、争议状况、斜刺、缺陷、来源等），同时明确同意在该状况下受让该标的物。”2009年12月7日，原告与广东惠丰拍卖有限公司签订《不动产拍卖成交确认书》一份，由原告竞拍取得坐落梅州市××路路市火车站批发市场的五间店铺（房地产证号为粤房地证字第××807××59907××60007××61107××622），成交价为145,000元，佣金及手续费7250元（佣金及手续费按价款的5%计算）。《不动产拍卖成交确认书》第九条约定，因《拍卖成交确认书》履行发生争议时，由双方协商解决，协商不成的，向深圳市人民法院起诉。签订成交确认书后，原告依约支付了价款，广东惠丰拍卖有限公司于2009年12月17日出具收款收据一份给原告，载明收到原告交来包含涉案店铺在内的5间店铺的成交款148,000元及佣金7400元，合计155,400元。原告亦确认成交款为148,000元及佣金7400元。2009年12月21日，被告将坐落于梅州市环市××火车站批发市场内××五间店铺的房地产权证5本、联社营业部与叶志大签订的《以物抵债协议书》复印件、（96）梅内经证字第229号《公证书》及房产实物移交给原告。3.2007年9月3日，梅州市梅江区法院作出（2007）梅区执裁字第256-2号《民事裁定书》，裁定将叶志大位于梅州市××路火车站批发市场2205、2207号房地产（房地产权证号码为：粤房地证字第××、07××62号）以人民币38000元的价格抵债给申请执行人丘佳华所有。2007年12月24日，梅州市梅江区法院作出（2007）梅区执裁字第256-3号《民事裁定书》，裁定将叶志大位于梅州市××路火车站批发市场2206号房地产（房地产权证号码为：粤房地证字第××号）以人民币18880元的价格抵债给申请执行人丘佳华所有。粤房地证字第××号房地产权证于2007年9月20日在梅州日报刊登声明，声明作废、注销。上述三间店铺已重新办理的权属登记手续，现登记权属人为案外人丘佳华。粤房地证字第××号、07××60号房地产权证于2012年5月29日在梅州日报刊登遗失声明，声明作废。4.因上述五间店铺被纳入征收范围，原告在办理征收补偿登记时，发现上述五间店铺中三间店铺（2205-2207号）的产权已变更为案外人丘佳华，另两间店铺（2204号、2208号）的原房地产权证已被叶志大声明遗失，并重新办理了产权登记。原告遂于2013年5月14日向梅州市公安局梅江分局三角镇派出所报案，控告叶志大诈骗。梅州市公安局梅江分局于2013年6月10日作出梅区公（三）不立字[2013]015号《不予立案通知书》，认为属经济纠纷，决定不予立案。5.2013年8月30日，被告向梅州市××区江南新区建设工作领导小组作出《关于叶志大5间店铺以物抵债的事实情况说明》，说明叶志大于2003年3月19日将包含涉案3间店铺在内的坐落在梅州市火车站批发市场的5间店铺（2204-2208号）以物抵债给被告，上述5间店铺由原告于2009年竞拍取得，而叶志大隐瞒抵债事实，将其中2间店铺以产权证书遗失为由重新补办了房地产权证，另3间店铺以物抵债给他人并办理了产权过户的情况。2014年4月18日，为协助原告权利救济，被告向梅州市梅江区人民法院提起诉讼，要求确认原梅县农村信用合作社联合社与叶志大于2003年3月19日签订的《以物抵债协议书》有效。2016年1月26日，被告与叶志大的继承人达成调解协议，确认原梅县农村信用合作社联合社与叶志大于2003年3月19日签订的《以物抵债协议书》有效。2014年5月9日，原告就坐落在梅州市××路火车站批发市场的两间店铺（产权证号为：粤房地证字第××号、粤房地证字第07××60号）房产与梅州市××区土地房屋征收安置中心签订《梅州市××区江南新城建设工程（一期）房屋征收货币补偿协议书》，同意以货币补偿的方式征收上述两间店铺，并由原告领取了相关的拆迁补偿款。因原告未能取得涉案三间店铺的拆迁补偿款，原告遂向法院提起诉讼，提出以上诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。本院认为，本案属拍卖合同纠纷。本案中的拍卖合同是由被告与广东惠丰拍卖有限公司签订的《委托拍卖合同》及原告与广东惠丰拍卖有限公司签订的《竞拍规则》、《拍卖成交确认书》组成，原、被告与广东惠丰拍卖有限公司签订的上述合同，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。被告与广东惠丰拍卖有限公司之间属委托合同关系，原告在与广东惠丰拍卖有限公司签订合同时已清楚委托人是被告，故拍卖合同直接约束原告与被告。关于被告抗辩称本案应由深圳法院管辖的问题。首先，被告未在答辩期内提出管辖权异议。其次，经审查，虽原告与广东惠丰拍卖有限公司签订的《成交确认书》中约定由深圳市法院管辖，但在起诉时并未能明确具体的管辖法院，而本案合同履行地为梅江，本院对本案具有管辖权。综上，被告的抗辩，依据不足，不予采纳。关于诉讼时效问题。虽原、被告之间的拍卖合同关系发生是2009年12月7日，但庭审中被告确认其于2014年起诉叶志大的继承人请求确认《以物抵债协议》有效，是为了协助原告的权利救济，而该案件于2016年1月26日调解结案。由此可见，原告一直有向被告主张权利，诉讼时效因原告的主张权利行为而发生中断。被告抗辩本案已超过诉讼时效，依据不足，本院不予采纳。关于原告主张能否支持的问题。第一，对于被告是否存在违约事实的问题。被告辩称涉诉案件中的拍卖标的是债权，其已履行完毕合同义务。但根据被告与拍卖机构签订的《委托拍卖合同》及拍卖机构发出的拍卖公告可见，被告委托拍卖的标的是包含涉案3间店铺在内的5间店铺的房产，被告抗辩依据不足，本院不予采纳。原告已按拍卖规则约定向被告支付价款，被告应按合同约定履行交付义务。虽然在拍卖成交后，被告已将拍卖标的的房地产权证书原件及店铺实物移交给原告，且双方的拍卖合同约定过户手续由原告负责，但被告作为卖方，协助原告办理产权变更登记手续是其法定义务。而本案涉诉3间店铺在拍卖前已由案外人取得物权，导致拍卖合同不能得到完全履行，故被告存在违约的事实。现原告要求被告承担违约责任，符合法律规定，应予支持。第二，对于赔偿损失计算问题。首先，本案涉诉的三间店铺在被告委托拍卖前已由法院执行裁定给案外人，并办理了产权变更手续，虽然原告通过竞拍购买了包含涉案三间店铺在内的五间店铺，但其中三间店铺在原、被告成立拍卖关系时已实际不能履行，原告在竞拍涉案店铺时已丧失取得涉诉店铺权属的期待权，故原告的实际损失应为多支付的三间店铺的成交款及相应的利息损失和为此多支付的竞拍佣金及手续费。原告主张按拆迁补偿的标准赔偿其损失，依据不足，本院不予支持。被告在尚未取得涉诉店铺的物权的情况下，将涉诉店铺委托拍卖机构公开拍卖，导致合同部分不能履行，其本身存在过错。而原告方在竞拍时明知拍卖标的的权属登记人不是被告，而自愿竞拍，其自身亦有一定的过错。因此被告应返还三间店铺的成交价款给原告，又因五间店铺的面积均一致，故被告应返还88800元（148000元÷5间×3间）给原告。因原告未能提交证据证实其付款时间为2009年12月7日，而广东惠丰拍卖有限公司出具的收款收据的时间为2009年12月17日，故认定原告于2009年12月17日支付了相应的成交款及佣金。因此，被告应支付自2009年12月17日起至付清之日止，以88800元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给原告，并赔偿原告为此多支付的佣金及手续费4440元（88800元×5%）给原告。对原告超出部分的请求，依据不足，本院不予支持。原告申请法院到梅州市××区土地房屋征收安置中心调取丘佳华领取的具体补偿款金额，该申请不属于应当由法院调取的证据，且丘佳华不是本案的当事人，故对原告的该申请，本院不予采纳。原、被告在庭审中要求追加丘佳华为共同被告参加诉讼，丘佳华并不是本案拍卖合同的当事人，与本案处理亦无利害关系，故对原、被告的上述主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告梅县农村信用合作联社应在本判决生效之日起十五日内返还88800元给原告张秀金；二、被告梅县农村信用合作联社应在本判决生效之日起十五日内，支付自2009年12月17日起至付清款项之日止，以88800元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息给原告张秀金；三、被告梅县农村信用合作联社应在本判决生效之日起十五日内赔偿4440元给原告张秀金；四、驳回原告张秀金的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费10514.48元（已由原告预交），由原告负担9042.48元,由被告梅县农村信用合作联社负担1472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  章文烈审判员  黄卫红审判员  余梅芬二〇一七年九月四日书记员  曾柳英