云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2901民初473号原告杨晓燕，女，1983年8月7日生，汉族，湖北省鄂州市人，住大理市。委托代理人饶永辉，云南辉进波律师事务所律师，特别授权代理。被告王宁，女，1966年4月22日生，汉族，广东省珠海市人，住广东省珠海市香洲区。委托代理人姚发明，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。原告杨晓燕诉被告王宁定金合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，由审判员冯晓丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人饶永辉，被告委托代理人姚发明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓燕诉称：原告与被告及大理市二十二世纪房地产经纪有限责任公司（下称世纪公司）于2016年12月25日签订《房地产买卖中介合同》，约定世纪公司作为本合同交易的中介方（中介服务费为人民币22800元），被告（甲方）自愿将大理山水间二期二组团豆雁4-2号的房地产按套出售给原告（乙方），产权面积166.05平方米，房屋总价为人民币贰佰贰拾捌万元整,签订本合同时原告交付给被告定金人民币伍万元,原、被告双方必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全，并于2017年2月17日办理完毕过户手续，由原告承担交易的所有税费。合同第10条明确约定如一方不履行本合同，无特殊原因（未经各方书面协商确定），到期不来办理交易手续，视为违约，守约方有权单方解除合同，若被告违约，双倍返还原告定金，若原告违约，定金归被告，且支付中介服务费（包含甲、乙双方的中介服务费）。合同签订后，原告当日依约向被告在中国工商银行的账户（账号为：95×××71）转入买房定金人民币5万元，并向中介方支付了部分中介服务费。其后，在原告及中介方多次要求被告按合同约定履行办理过户手续时，被告明确告知原告及中介方不愿卖房。2017年2月17日，被告向原告在中国建设银行的账户转入人民币5万元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告返还双倍定金的余款人民币5万元及至付清之日止的利息；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告王宁辩称：一、双方所签《房地产买卖合同》因没有房屋共有人姜壹盛（即被告的丈夫）签字，事后也未得到他的追认、同意，《房地产买卖合同》无效。基于物权的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情形下，即便买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为系善意购买人，而所签署的合同由于另外一方权利人事后拒绝签字同意的情况下，应认定买卖合同无效。合同无效，导致违约责任条款不生效，双方互不承担违约责任。二、退一步讲，即使原告认为双方所签《房地产买卖合同》依然合法有效，被告也不构成违约。本案中，双方存在合意解除《房地产买卖合同》的情形，被告不构成违约。2017年2月17日，由于大理市房屋过户的特殊政策“需提供《物业证明》方可过户”，基于这样的背景下，房屋买卖双方经中介方“世纪房地产公司”协商，双方合意解除2016年12月25日签订的《房地产买卖合同》，原告同时将其在中国建设银行的账户告知被告，被告依双方合意，将购房定金5万元打入其账户。当日，《房地产买卖合同》己经解除。即使原告认为：双方根本不存在合意解除《房地产买卖合同》的情形，被告依然不构成违约。本案中，房屋不能过户的根本原因不在被告，而是由于大理市房屋过户的特殊政策，即“需提供《物业证明》方可过户”。这是买卖双方在签订合同时没有预料到的“特殊附加条件”。现《物业证明》显示：被告的承租户在四层阁楼私自搭建（原告看房时就已经注意到，且同意被告与承租人签订的《租赁合同》继续履行到2018年11月30日）原因，不能办理过户手续。原告在签订合同时，对房屋的真实状况是清楚的，现房屋不能过户，责任不在被告。依据双方所签《房地产买卖合同》第10条“如果该房地产产权存在问题不能上市交易，则各方互不承担违约责任”之规定，双方互不承担违约责任。原告不能按《房地产买卖合同》提供《银行同贷书》，已经违约在先。依《房地产买卖合同》第12条之约定，原告需向被告提供有能力履行合同的资金贷款证明，因房屋买卖标的高达200多万元，原告不能提供有效的《银行同贷书》，已经违约在先，其无权再主张双倍返还定金。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年12月25日，原告杨晓燕与被告王宁经大理市二十二世纪房地产经纪有限责任公司介绍签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定，原告杨晓燕以总价款228万元购买被告王宁位于大理市大理山水间二期二组团豆雁4-2号房屋，原告在合同签订时交付给被告购买定金5万元，被告保证自原告交付定金之日起，不得再将房屋出售他人及擅自提高价格；合同还对双方的其他权利、义务作了约定。合同签订过程中，被告未向原告提供房屋权利证书，亦未说明该房屋属其与丈夫共同所有。2016年12月25日，原告向被告提供的工商银行账户内汇入了购房定金5万元，被告收款后向原告出具了收条。此后经原告及大理市二十二世纪房地产经纪有限责任公司多次催促，被告未按约与原告办理房屋过户手续，并明确表示不愿履行合同。2017年2月17日，被告以银行转账方式将原告向其支付的5万元定金退还给了原告。上述事实，有原告提交的身份证、房地产买卖中介合同书、中信银行转账凭证、建设银行交易查询单、微信聊天记录，被告提交的房屋所有权证书及双方当事人当庭一致陈述予以证实，本院予以确认。被告认为不能办理房屋过户手续是因房屋存在违规搭建的情形，为此，提交了一份大理山水间物业服务中心的证明予以证实，经质证，原告对该证明不予认可，本院认为，被告举证该份证据不能证明其主张的待证事实，本院不予确认。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”2016年12月25日，原告杨晓燕与被告王宁以转让房屋为目的，签订了《房地产买卖中介合同书》，同日原告将定金5万元交付给被告，该定金合同成立并生效，双方应当按照达成的协议履行义务。被告在收到定金后积极履行了约定的义务，现被告将其收取原告支付的定金退还原告，以其实际行为明确表示不履行合同义务，原告请求解除合同，由被告双倍返还定金余款5万元的诉讼主张，有事实及法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付利息的主张，于法无据，本院不予支持。被告就出售房屋未得到其丈夫同意，属无效合同的答辩意见无据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨晓燕与被告王宁于2016年12月25日签订的《房地产买卖中介合同书》。二、由被告王宁在本判决书生效之日起十日内支付原告杨晓燕人民币5万元。三、驳回原告杨晓燕的其他诉讼请求。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告王宁承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。审判员  冯晓丽二〇一七年四月二十七日书记员  李成成