山东省莒南县人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1327执异15号
案外人：张守军，男，汉族，居民，住莒南县。
案外人：孙美芳，女，汉族，居民，住莒南县。
申请执行人：莒南县荣华民间融资服务有限公司，住所地：莒南县南环路，统一社会信用代码：91371327493030098G。
法定代表人：程虎，经理。
被执行人：莒南县宝丽都服装有限公司，住所地：莒南县隆山路南段，组织机构代码：59263967-5。
法定代表人：胡仁宝，董事长
被执行人：陈晓丽，女，汉族，居民，住莒南县。
被执行人：胡仁宝，男，汉族，居民，住莒南县。
被执行人：王红艳，女，汉族，居民，住莒南县。
被执行人：李怀湘，男，汉族，居民，住莒南县。
在本院执行莒南县荣华民间融资服务有限公司与莒南县宝丽都服装有限公司、陈晓丽、胡仁宝、王红艳、李怀湘民间借贷纠纷一案中，案外人张守军、孙美芳于2018年1月17日对执行楼房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
张守军、孙美芳称，2015年6月15日，异议人张守军、孙美芳与胡仁宝、陈晓丽签订房屋租赁合同，约定由胡仁宝、陈晓丽将其所有的莒南县城隆山路南段西侧慧通新天地8#-2号楼101号、102号、二楼201号、202号商铺（共计520平方米）租赁给张守军、孙美芳，租赁期限自2015年6月15日至2025年6月14日，租期为10年；租赁费共计210万元，异议人分数次将租赁费足额支付给胡仁宝、陈晓丽。异议人承租后，装修开设了“莒南县令狐冲窑烤活鱼店”，并办理了工商登记。签订租赁合同时,该房屋并没有办理任何的抵押登记或被司法查封,房屋上没有任何的权利负担,异议人支付了210万元的租赁费,另外支出加盟费及房屋修装费近200万元。后异议人得知,胡仁宝、陈晓丽因债务纠纷,该租赁房屋被法院查封,现已经进入到执行拍卖程序,但法院并没有将异议人的承租权作为房屋之上的他项权利人予以确认。双方签订租赁合同的时间为2015年6月15日,上述房屋最早办理抵押登记的时间为2016年4月15日,异议人的承租权早于抵押权设立。根据《中华人民共和国物权法》第百九十条规定:“订立抵押前抵押财产已经出租的,原租赁关系不受影响”,《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第二十条:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持”,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”上述法律、司法解释的规定确立了“买卖不破租赁”的原则。异议人作为该房屋的合法承租人,其租赁权受到法律的保护,法院在执行拍卖、变卖财产时,应当对买受人释明该房屋之上具有异议人的承租权,以此保证异议人承租权的顺利行使。请求法院：一、依法确认异议人张守军、孙美芳系莒南县城隆山路南段西侧慧通新天地8#-2号楼101号、102号、二楼201号、202号商铺的合法承租人。二、在执行拍卖、变卖程序中，依法保护异议人张守军、孙美芳的承租权。
本院查明，本院审理原告莒南县荣华民间融资服务有限公司与被告莒南县宝丽都服装有限公司、陈晓丽、胡仁宝、王红艳、李怀湘民间借贷纠纷一案，原告申请财产保全，本院2016年9月5日作出（2016）鲁1327民初4456-2号民事裁定书，对被告胡仁宝、陈晓丽所有的房产（临房权证莒南字第××、60××57号；600192252、600192253号；600192254、600192255号；600192258、600192259号；600192260、600192261号）予以查封。2016年8月16日作出（2016）鲁1327民初4456号民事判决书：一、被告莒南县宝丽都服装有限公司于本判决生效后三日内偿还原告莒南县荣华民间融资服务有限公司借款1280162元及利息；二、被告陈晓丽、胡仁宝、王红艳、李怀湘对上述给付内容承担连带清偿责任；案件受理费8265元，保全费5000元，由被告负担。被告王红艳、李怀湘上诉，2017年3月5日，临沂市中级人民法院作出（2016）鲁13民终5357号民事判决书：维持莒南县人民法院（2016）鲁1327民初4456号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更莒南县人民法院（2016）鲁1327民初4456号民事判决第一项为：原审被告莒南县宝丽都服装有限公司于本判决生效后五日内偿还被上诉人莒南县荣华民间融资服务有限公司借款1005988元及利息。二审判决生效后，莒南县荣华民间融资服务有限公司申请强制执行，本院2018年1月4日作出（2017）鲁1327执1526号执行裁定书，拍卖被执行人胡仁宝、陈晓丽所有的位于莒南县××山路××天地××沿街房产（证号分别为：临房权证莒南字第；600192252、600192253；600192254、600192255；600192256、600192257；600192258、600192259；600192260、600192261号）。
张守军、孙美芳提供证据一房屋租赁合同，出租方(以下简称甲方)：胡仁宝、陈晓丽。承租方(以下简称乙方):张守军孙美芳。为了繁荣莒南地方经济,不断改善城区人民生活水平,在莒南县城隆山路慧通新天地甲方所属房产内拟由乙方出资成立莒兴园餐饮连锁店。根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规规定,在平等、自愿的基础上,甲、乙双方经共同协商达成如下协议：甲方将位于莒南县城隆山路南段西侧慧通新天地8#-2号楼101铺、102铺二楼201、202铺共计520平方米;另四间车库(位于8#-2号楼101铺、102铺二楼201、202铺西侧面积约计70平米)一起租赁给乙方作为经营场所使用,租赁期限为十年(自2015年6月15日至2025年6月14日),租赁费共计贰佰壹拾万元整,租金由乙方在本合同签订之日起六个月内付清。二、乙方应依约按期向甲方支付租金,不得拒交或拖欠。三、甲方在合同有效期内不得任意增加租金。甲方于本合同生效之日起当日内,将该房屋交给乙方使用与管理。在租赁期内,甲方不得提前终止、解除合同,否则,甲方应按照总租金20%的数额向乙方支付违约金,并赔偿乙方的装修费用,剩余租金应退还乙方。四、甲方须对所出租房屋的产权做出承诺,保证该房屋在出租期间没有产权纠纷、房屋没有被抵押、查封等情况;出租后如有上述未清事项,由甲方承担责任,由此给乙方造成的全部经济损失,由甲方负责赔偿。五、租赁期间,除非因房屋的主体结构导致房屋安全问题需要维修改造外,甲方不得对房屋进行维修改造,禁止甲方借房屋维修改造之名,擅自对房屋维修改造,影响乙方的经营。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用,由乙方承担责任并赔偿损失。六、在房屋租赁期间所产生的相关经营费用由乙方支付。七、租赁期满后本合同司即终止,如乙方要求继续租赁,则需提前壹个月向甲方申请,乙方享有优先租赁权。八、本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的,以补充协议为准。九、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,均具有同等效力2015年6月15日。
证据二房屋租赁补充协议，出租方(以下简称甲方):胡仁宝陈晓丽。承租方(以下简称乙方)：张守军孙美芳甲乙双方就乙方租赁甲方位于莒南县城隆山路南段西侧慧通新天地8#-2号楼101铺、102铺二楼201、202铺共计520平方米;另四间车库(位于8#-2号楼101铺、102铺二楼201、202铺西侧面积约计70平米)一事,达成以下补充协议1、因乙方投资方向的变更及资金暂时困难等原因,经双方协商,将租金的支付时间延长至2016年7月底。2、甲方同意乙方将房屋使用用途由莒兴园餐饮连锁店变更为其他名称的餐饮店,但乙方不得作其他非餐饮类用途。
证据三收条，“今收到孙美芳现金人民币贰佰壹拾万元正。胡仁宝2016.7.26”。
证据四装饰装修工程施工合同，2016年6月25日，张守军与委托代理人郑之凡签订合同，约定由泰安市春晖装饰有限公司为令狐冲烤鱼莒南店装修，施工期50日，工程造价75万元。
证据五莒南县令狐冲酒店通风排烟工程合同书，2016年7月24日，约定万建民为张守军安装1万风量油烟净化器1台、双层风柜3台，工程价款6万元。
证据六协议，2016年9月8日，陈庆友为张守军制作令狐冲莒南店广告牌，方案不锈钢包边精品亚克力雕刻“蓝景”LBD发光字，协议价11000元。
本院认为，本案争议焦点是张守军、孙美芳请求确认自己是涉案房产的合法承租人、拍卖变卖过程中保护其承租权的异议是否成立。张守军、孙美芳主张确认合法承租人异议应是审查租赁合同是否有效，不属于执行异议审查范围。张守军提供房屋租赁合同、装修合同、收条等证据，即使租赁合同真实有效，也不能对抗法院对涉案房产的查封、拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本院查封、拍卖被执行人陈晓丽、胡仁宝的房产，符合上述法律规定。关于异议人提出的物权法第一百九十条、合同法第二百二十九条及房屋租赁合同解释第二十条，涉及的是案件审理过程中合同效力认定的法律规定，并不是法院执行中能够径行认定的。关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定:“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”该条款固然明确了对租赁权或他用益物权的保护，但前提是租赁权或其他用益物权真实合法有效；而该权利是否真实合法有效，不能在执行程序中审查确认；同时该条款明确规定了担保物权、其他优先受偿权、租赁权、其他用益物权均不影响法院拍卖执行。本案异议人租赁合同是否有效（异议人是否系合法承租人），应通过诉讼程序解决，并不能在执行程序中直接认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”综上，张守军、孙美芳异议实质上是要求法院确认租赁合同有效，进而确认异议人系合法承租人，此不属于执行程异议审查范围。即使异议人房屋租赁合同真实合法有效，房屋租赁权人并非房屋所有权人，所谓“买卖不破租赁”并非是租赁可以阻止法院对房屋的拍卖，张守军、孙美芳的权利主张不能排除法院执行。所以，案外人张守军、孙美芳的异议申请不符合法律规定，依法不能成立。关于异议人提出“在拍卖过程中保护其承租权”的问题，既没有对本院执行行为提出异议，也尚未在拍卖中产生买受人，更没有产生买受人拒绝承认租赁权的情况，也就是未实际发生侵害租赁权的事实；案外人不能对尚未发生的事实提出执行异议；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”张守军、孙美芳要求保护承租权的异议也应驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十四条的规定，裁定如下：
驳回张守军、孙美芳的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 徐国田
审 判 员 史文思
审 判 员 卢言生
二〇一八年一月二十五日
法官助理 孙成弘
书 记 员 王一茹