江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终943号
上诉人（原审原告）：陈国永，男，1976年6月1日生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人：ＸＸ海，北京盈科（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕超，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海门市卡丹诺家用纺织品有限公司，住所地江苏省海门市。
法定代表人：朱裕忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李小玲，北京大成（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈蓉蓉，北京大成（南通）律师事务所律师。
上诉人陈国永因与被上诉人海门市卡丹诺家用纺织品有限公司（以下简称卡丹诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2016）苏0684民初4217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陈国永向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判卡丹诺公司返还本人自2015年2月1日起至同年6月30日止的租金175000元，并给付本人违约金100万元。本案的全部诉讼费用由卡丹诺公司负担。事实和理由:1.双方签订的租赁合同合法、有效，卡丹诺公司未能按合同约定提供符合法律规定的房屋供本人使用，存在重大过错，应按租赁合同的约定承担赔偿责任。本案中，本人按合同约定履行了给付租金的义务，但卡丹诺公司将未通过消防验收的房屋出租给本人使用，且在合同履行过错中未能按合同约定完成消防整改，其行为是导致租赁合同不能履行的根本原因，其应当承担违约责任。一审明显减轻了卡丹诺公司的过错，本人已提交充分证据证明，因卡丹诺公司将未验收或验收不达标的房屋出租，相关部门对案涉房屋采取停水、停电等措施，导致本人无法正常使用房屋。卡丹诺公司的行为不仅仅是具有一定过错，而是导致合同无法履行的根本原因。2.已有多份生效判决确认卡丹诺公司将尚未通过消防验收的房屋出租给他人使用，且在合同履行过程中未能完成整改，存有根本性过错，同时确认本人有权向卡丹诺公司另行主张违约责任。卡丹诺公司的违约行为给本人造成重大损失，其应按合同约定向本人承担违约责任。3.一审判决将房屋未能通过消防验收的原因归结为本人，明显错误。首先，根据法律规定及双方的合同约定，出租人均有使厂房符合消防要求的义务。第二，卡丹诺公司在签订合同是明知本人将房屋用于生活用途，在合同履行中其也认可，其在为案涉房屋申办业务的表中也表述为“有单独生活楼，申请办理生活电表一套”，足以证明卡丹诺公司明知案涉房屋为生活用房，且予以认可。4.因卡丹诺公司的违约行为，致使本人自2015年2月1日起至2015年6月30日无法正常使用房屋，卡丹诺公司应当全部返还已交房屋租金175000元。5.双方合同约定，因卡丹诺公司的原因导致本人无法使用厂房的，其应当赔偿违约金100万元，现卡丹诺公司已构成严重违约，其应当承担违约责任。
被上诉人卡丹诺公司辩称，1.已经生效的南通市中级人民法院（2016）苏06民终2048号民事判决书（以下简称2048号民事判决）认定双方签订的租赁合同合法有效，租赁合同的标的物为厂房。2.陈国永将厂房改造为宿舍、生活用房是客观事实，这一行为导致租赁房屋使用性质发生根本性变化，直接导致租赁物无法通过消防验收。上诉人有重大过错，应承担法律后果。3.从2012年7月1日房屋交付后，陈国永一直实际占有并使用租赁房屋，其要求返还租金没有事实依据。本公司在履行合同过程中，不存在任何违约行为，不应向陈国永支付违约金。
陈国永向一审法院提出诉讼请求：卡丹诺公司返还自2015年2月1日起至同年6月30日止的租金175000元并给付陈国永赔偿金100万元。
一审法院认定以下事实：2012年3月21日，卡丹诺公司与陈国永签订租赁合同一份，由陈国永承租卡丹诺公司位于海门市三星镇召良村20组工业厂房1号楼2-6层。租期自2012年7月1日至2020年12月31日，租金为前三年度每年42万元，其余年度每年45万元。卡丹诺公司负责该厂房消防符合要求，如存在消防安全隐患，由卡丹诺公司负责整改。租赁期间，如卡丹诺公司擅自解除合同或因其因素致使陈国永无法使用该厂房的，卡丹诺公司应当支付赔偿金100万元。第一年的租金由陈国永在卡丹诺公司交付房屋时给付，其余每年度的租金由陈国永在上一年度期限届满前一个月给付，如果陈国永逾期给付租金的，应按逾期部分金额每日万分之五给付卡丹诺公司逾期付款违约金，如逾期三个月未支付的，卡丹诺公司有权解除《租赁合同》。陈国永承租了卡丹诺公司的厂房后，实际将承租房屋作为办公和员工住宿用途。陈国永给付了卡丹诺公司前三年度即截止至2015年6月30日的租金。
2015年6月1日，陈国永书面通知卡丹诺公司，因卡丹诺公司出租给陈国永的房屋不符合正常使用的条件，陈国永要求卡丹诺公司尽快按照法律规定使房屋符合使用要求；退还因房屋不能正常使用期间给陈国永造成的房租损失；在卡丹诺公司未能使房屋符合使用条件之前，陈国永不能再缴纳任何房租；如果需要陈国永予以配合，请卡丹诺公司告知相关管理部门的确切要求，并请卡丹诺公司赔偿陈国永因此造成的损失。2015年7月3日，卡丹诺公司就陈国永发出的催促函作出复函，称不能按照陈国永的要求履行，如果陈国永继续占用房屋，卡丹诺公司将按照租金标准收取占用期间的房屋使用费等。2015年10月12日，陈国永收到卡丹诺公司发出的《解除合同通知函》，通知函上载明：因陈国永已逾期三个月未支付案涉房屋租金，已经严重违约，故通知陈国永解除双方签订的《租赁合同》，并要求陈国永支付拖欠的租金、逾期违约金、交付钥匙等，同时要求陈国永在收到通知函的7日内搬离房屋，并恢复原状和原有使用用途。2015年11月3日，陈国永又向卡丹诺公司发出书面催促函，除再次声明2015年6月1日催促函上的内容外，还要求卡丹诺公司赔偿违约金及相关装修损失等。
案涉厂房建设时，南通市公安消防支队出具了通公消审【2010】第0152号《关于同意海门市卡丹诺家用纺织品有限公司车间工程消防设计的审核意见》。2012年5月，案涉厂房的建设单位、设计单位、施工单位和监理单位共同出具了保证案涉厂房按照消防设计审核建造的工程竣工验收报告。双方订立租房合同时，案涉房屋尚未申报建设工程联合竣工验收。2016年7月，相关部门对案涉房屋进行了联合竣工验收，但消防验收未获通过。至一审辩论终结时，案涉房屋仍未通过消防验收。
另查明，2015年11月2日，因陈国永未支付自2015年7月1日起的租金且未返还租赁房屋，双方诉讼至一审法院。该案经法院判决、二审法院维持，判决书已经发生法律效力。生效判决书认定：一、双方间租赁合同合法有效；二、租赁合同于2015年10月12日解除；三、案涉房屋自2015年7月1日以后一直由陈国永占用。陈国永在2012年租赁案涉房屋时，即已明知该房屋未通过消防验收，其认为自2015年2月起无法使用案涉房屋，并于2015年6月1日发函要求卡丹诺公司予以整改，遭到卡丹诺公司明确拒绝，此时陈国永应及时主张自己的权利并采取措施防止损失扩大。但陈国永既不要求解除租赁合同并及时将房屋返还卡丹诺公司，也不按照租赁合同约定的期限给付房屋租金，而是径行将其人员撤离。而根据实地勘验的情况，东楼梯北侧门及南侧门的钥匙仍由陈国永控制，案涉房屋2-6楼内仍堆放有陈国永的物品，事实上案涉房屋仍由陈国永占用，并未移交给卡丹诺公司。陈国永应当支付卡丹诺公司自2015年7月1日至2015年10月12日的房屋租金，以及自2015年10月13日至实际搬离房屋之日止按照合同约定租金标准计算的房屋占用费。
一审法院认为，双方之间的租赁合同合法有效且已经过生效判决确定，法院予以认定。双方均应按照租赁合同约定履行各自的权利义务。卡丹诺公司按约将租赁合同指向的厂房交付陈国永使用，陈国永亦应按照约定支付租金。双方租赁合同确定的租赁物为厂房，但陈国永将其改造为宿舍、食堂等生活用房，导致了案涉租赁房屋的使用性质发生根本变化，是其未能通过消防合格验收的原因。但卡丹诺公司在消防验收前即将案涉房屋租赁给陈国永，其也具有一定的过错。案涉厂房因消防存在隐患而被采取停电、停水措施期间，陈国永的用水、用电量均存在明显的减少，并且组织人员开始逐步撤离，虽然其未将房屋归还，但此期间陈国永正常使用租赁房屋确实受到了一定的影响和阻碍，法院酌定卡丹诺公司退还陈国永已缴纳的自2015年2月1日起至同年6月30日止的租金175000元的30%即52500元。在合同签订以及履约过程中，陈国永对案涉房屋未通过消防验收的情况是明知的，其也自2012年7月1日租赁期开始时直至本案诉讼时一直占有、使用案涉房屋，故不存在租赁合同约定的如卡丹诺公司擅自解除合同或因其因素致使陈国永无法使用该厂房的，卡丹诺公司应当支付赔偿金100万元的违约条款适用情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百一十七条规定,判决：一、海门市卡丹诺家用纺织品有限公司退还陈国永租金人民币52500元。二、驳回陈国永的其他诉讼请求。案件受理费15375元，由陈国永负担10000元，海门市卡丹诺家用纺织品有限公司负担5375元。
本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，生效判决已确认卡丹诺公司将尚未通过消防竣工验收的房屋出租给他人使用，危及承租人的安全，且在合同履行过程中又未能按合同约定完成消防整改，故无论在合同订立时还是在履行过程中，卡丹诺公司均存有过错。在合同履行过程中，因为消防未能通过验收，陈国永被相关部门采取停水、停电措施，导致其无法使用房屋，结合陈国永、卡丹诺公司的过错，一审判决卡丹诺公司退还陈国永已缴纳的租金的30%公平合理，同时，双方约定，租赁期间，如卡丹诺公司擅自解除合同或因其因素致使陈国永无法使用该厂房的，卡丹诺公司应当支付赔偿金1000000元。综合双方过错，本院酌定由卡丹诺公司赔偿陈国永300000元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：
一、维持海门市人民法院（2016）苏0684民初4217号民事判决第一项；
二、撤销海门市人民法院（2016）苏0684民初4217号民事判决第二项；
三、海门市卡丹诺家用纺织品有限公司赔偿陈国永人民币300000元；
四、驳回陈国永的其他上诉请求及诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费15375元，由陈国永负担10762元，海门市卡丹诺家用纺织品公司负担4613元；二审案件受理费15375元，由陈国永负担10762元，海门市卡丹诺家用纺织品公司负担4613元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 谷昔伟
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 施惠惠