福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0603民初1277号原告：漳州市安晟物业服务有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南昌路香格里拉-观园2幢301号，统一社会信用代码：913506025595737822。法定代表人：简志松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王君，女，系该公司职员。被告：黄吴慧妍，女，1982年1月3日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，被告：林健全，男，1972年1月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区，被告：郑林立，男，1984年4月30日出生，汉族，身份证住址福建省漳州市芗城区，现住福建省漳州市龙文区，原告漳州市安晟物业服务有限公司（下称“安晟物业公司”）与被告黄吴慧妍、林健全、郑林立物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告漳州市安晟物业服务有限公司委托诉讼代理人王君、被告黄吴慧妍、郑林立到庭参加诉讼。被告林健全经送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安晟物业公司向本院提出诉讼请求：黄吴慧妍、林健全、郑林立支付2013年11月1日至2015年12月31日物业服务费用24350元、水电公摊费2276.45元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的物业费、水电费公摊逾期付款违约金1306.37元。事实与理由：黄吴慧妍是房屋登记业主，林健全是2014年12月29日依法院协助执行的房屋所有权人。2013年2月5日起荔枝园小区44幢别墅房屋交付给林健全，根据本院作出的民事调解书及交房协议书，现房屋交付给林健全使用，但林健全声称由郑林立及其家人居住。安晟物业公司系管理荔枝园小区的物业服务公司，2013年11月1日起至今，安晟物业公司据与荔枝园小区业主委员会签订的《协议书》、《荔枝园小区物业服务合同》，为小区提供物业服务；但黄吴慧妍、林健全、郑林立自2013年11月1日拖欠物业服务费、水电公摊费等，并拒付由此产生的逾期付款违约金。安晟物业公司屡次以电话、书面等方式催讨，但三被告均相互推脱，至今均未支付相应款项。黄吴慧妍辩称，其未与安晟物业公司签订物业服务合同，且安晟物业的服务不到位，不应收取该费用，安晟物业的催缴单均虽系寄至黄吴慧妍母亲家由其母亲签收，但其本人并未实际签收。郑林立辩称，安晟物业公司进驻时，其并未与安晟物业签订该物业服务合同，虽现房屋由郑林立母亲林少翊居住并看管，但安晟物业的服务不到位，不应收取该费用。林健全未作答辩。安晟物业公司提交以下证据：证据一、《协议书》一份，证明安晟物业公司与荔枝园小区业主委员会签订物业服务协议的事实及安晟物业公司与荔枝园小区业主存在物业服务关系的事实；证据二、《荔枝园小区物业服务合同》一份，证明安晟物业公司与荔枝园小区业主委员会签订物业服务协议的事实及安晟物业公司与荔枝园小区业主存在物业服务关系的事实；证据三、漳州市龙文区物业服务合同备案证明一份，证明安晟物业公司与荔枝园小区的物业服务合同已经主管部门备案；证据四、林健全催缴公证送达文书一份，证明安晟物业公司以书面形式向林健全催缴物业费的事实；证据五、林健全催缴公证送达全程跟踪回执，证明安晟物业公司以书面形式向林健全催缴物业费的事实；证据六、黄吴慧妍催缴EMS面单及EMS全程跟踪回执各一份，证明安晟物业公司以书面形式向黄吴慧妍催缴物业费的事实；证据七、水电费用缴交证明一份，证明公共电表都是安晟物业公司代缴代垫的事实；证据八、房屋产权信息查询结果证明一份，证明本案的房屋所有权人原为黄吴慧妍，后转至林健全名下的事实；证据九、房屋建筑面积测绘成果报告书一份，证明房屋的面积及收费的依据；证据十、民事调解书及交房协议书各一份，证明该房屋已交付给林健全，而郑林立是现在房屋的使用权人，业主和实际使用人都应对该房屋的物业费及相关费用承担连带清偿责任；证据十一、2013年11月至2016年6月份水电公摊历史明细，证明安晟物业公司代垫公共部分的水电费。黄吴慧妍、郑林立质证意见如下：对证据一、二的真实性无法确认，认为该协议书系安晟物业公司与业主委员会签订的，二人均未看过；证据三、真实性由法院认定；证据四、五的真实性无法确认，认为应由林健全本人确认；证据六的真实性无法确认，认为该邮单上载明的地址是黄吴慧妍父母家的地址，且黄吴慧并未签收该邮件；证据七真实性无法确认；证据八、九真实性无异议；证据十一真实性无法确认。黄吴慧妍、林健全及郑林立均未向本院提交证据。林健全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院认为，经审查，安晟物业公司提供的证据符合证据的客观真实性、关联性及合法性，可予采纳，作为本案的定案依据。综上对证据的认定及当事人的当庭陈述，本院对事实认定如下：2013年11月26日，漳州市龙文区荔枝园业主委员会为甲方与安晟物业公司为乙方签订《协议书》,载明：“因提供荔枝园（以下简称：小区）前期物业服务的厦门美新物业管理有限公司退出小区，……经业主委员会开会讨论，决定临时聘请乙方提供小区物业服务……”，并约定：“一、甲方委托乙方提供荔枝园小区物业服务，试用期为四个月，自2013年11月1日始至2014年2月30日止。二、有关费用标准如下：（一）物业服务费用由全体业主交纳，收取标准为：1、2013年度保持原标准即按房屋建筑面积每月每平方米1.6元；2、2014年度始按房屋建筑面积每月每平方米2元（此标准经业主大会表决）……”。协议签订后，安晟物业公司向漳州市龙文区荔枝园小区提供物业服务。2014年7月31日，漳州市龙文区荔枝园业主委员会为甲方与安晟物业公司为乙方签订《荔枝园小区物业服务合同》，约定委托乙方为建筑面积3.9万平方米的荔枝园小区提供物业服务，并约定：“第二条……本合同期限为两年，自2014年8月1日至2016年7月31日止。……第七条物业服务费的标准和收取办法（一）收费标准物业服务费住宅按房屋建筑面积2元/月·平方米收取，车库按60元/月·间收取……（三）……公共用水用电费、共用设施设备运行维护费按受益方的房屋建筑面积占总建筑面积的比例据实分摊，由乙方单独列帐，公摊方法、收费清单、帐目明细每半年一次在物业管理区域内显著位置公示……（四）其它1、业主约定由物业使用人支付物业相关费用的，从其约定，业主负连带支付责任。2、物业产权发生转移时，原业主应当结清物业相关费用。3、业主或使用人应于每年1月5日前支付当年度上半年物业服务费，7月5日前支付当年度下半年物业服务费。4、业主或使用人应于每月15日前支付上月公共水电费和共用设施设备运行维护费分摊费用。5、甲方委托乙方向业主或使用人收取公共经费0.1元/月·平方米。……第九条违约责任业主拖欠物业相关费用的，经乙方书面催缴，未能按时足额支付的，自违约之日起应当按照日3‰标准向乙方支付违约金。……第十二条2013年11月1日至2014年7月31日，为维护小区全体业主的共同利益，乙方受聘为小区的临时物业服务单位，甲方同意在此期间所产生的各方权利义务关系适用本合同所有条款。”《物业服务合同》签订后，安晟物业公司继续向荔枝园小区提供物业服务。2014年10月14日，漳州市龙文区住房保障与房地产管理局对上述《物业服务合同》予以备案。黄吴慧妍系漳州市龙文区迎宾大道209号荔枝园小区44幢房屋的原所有权人，房屋建筑面积475.59平方米。2013年2月5日，郑林立、黄吴慧妍与林健全签订《交房协议书》，载明：“因买房人已于2013年2月5日将龙文区迎宾大道209号荔枝园44幢叁佰万元房款全部交清，自2013年2月5日起将该房产移交买房人林健全”。2014年12月29日，漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心根据漳州市龙文区人民法院（2014）文执行字第343号协助执行通知书将被执行人黄吴慧妍名下该诉争房屋转移登记于林健全名下。荔枝园小区44幢房屋2013年11月至今的物业服务费和水电公摊电费均未缴纳，尚欠2013年11月至2013年12月物业服务费1522元及水电公摊费192.7元、2014年全年物业服务费11414元及水电公摊费939.02元、2015年全年物业管服务费11414元及水电公摊费1144.73元。另查明，自2013年11月1日起漳州市龙文区荔枝园小区的公共用水用电均由安晟物业公司代缴。安晟物业公司分别于2014年12月25日向黄吴慧妍、2015年6月19日向林健全以特快专递方式寄送《荔枝园小区欠费催缴通知》。还查明，漳州市龙文区迎宾大道209号荔枝园小区44幢房屋由郑林立母亲林少翊居住至今。本院认为，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，且该物业服务合同对业主具有约束力。故漳州市龙文区荔枝园业主委员会与安晟物业公司签订的《协议书》及《物业服务合同》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对荔枝园小区业主具有约束力。安晟物业公司依约提供物业服务并代缴公共水电费用，荔枝园小区业主应相应履行支付物业服务费及水电公摊费等相关物业费用的义务。荔枝园小区44幢房屋自2013年11月起的物业服务费及水电公摊费均未缴纳，现安晟物业公司主张黄吴慧妍、林健全及郑林立支付自2013年11月1日起至2015年12月31日止的物业服务费及水电公摊费。首先，根据《物业管理条例》第六条：“房屋的所有权人为业主。”的规定，因该房屋2013年11月1日至2014年12月28日登记的房屋所有权人为黄吴慧妍，故该期间的房屋业主应为黄吴慧妍，而2014年12月29日该房屋所有权变更至林健全名下，故2014年12月29日至今的房屋业主应为林健全，又根据《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”的规定，故黄吴慧妍及林健全应支付其作为讼争物业业主时的物业服务费及水电公摊费；其次，郑林立于庭审时自认系其让母亲林少翊代为看管该房屋，故郑林立应认定为本案诉争房屋的实际使用人，本案《物业服务合同》第七条第四项约定：“业主约定由物业使用人支付物业相关费用的，从其约定，业主负连带支付责任。”，但安晟物业公司未能举证证明郑林立与黄吴慧妍、林健全之间已就物业费的缴纳达成约定，故对于其要求郑林立承担本案相关费用的主张不予支持；最后，安晟物业公司已以书面方式向黄吴慧妍及林健全催交物业费及水电公摊费，但其二人至今均未交纳，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，故本院支持黄吴慧妍支付2013年11月1日至2014年12月28日的物业服务费即1522元+11414元=12936元及水电公摊费即192.7元+939.02元=1131.72元；林健全支付2014年12月29日至2015年12月31日的物业服务费11414元及水电公摊费1144.73元。关于安晟物业公司主张的逾期付款违约金。因黄吴慧妍、林健全未按约定缴纳物业服务费及水电公摊费，已构成违约，故应承担相应逾期付款的违约责任。虽《物业服务合同》约定的违约金为每日3‰，明显过高，但安晟物业自动调整自2013年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，符合法律规定，应予支持，故结合前述对尚欠物业服务费及水电公摊费的认定，本院支持安晟物业公司要求黄吴慧妍支付自2013年11月1日起至2015年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金及林健全支付自2014年12月29日起至2015年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率算的逾期付款违约金的主张，对超过的部分不予支持。黄吴慧妍辩称未与安晟物业公司订立合同且未收到催收单等，与事实不符，不予采纳。黄吴慧妍辩称物业服务不到位等，因其未举证证明该事实，缺乏依据，不予采纳。林健全经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法(?http:?/??/?openlaw.cn?/?law?/?cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9”t”_blank?)》第八条、第六十条(?http:?/??/?openlaw.cn?/?judgement?/?693be534399b468986acd8946f537d0c?keyword=%E7%89%A9%E4%B8%9A%E8%B4%B9%E6%B6%A8%E4%BB%B7+%E8%BF%87%E5%8D%8A%E6%95%B0%E4%B8%9A%E4%B8%BB”l”#”o”?)、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例(?http:?/??/?openlaw.cn?/?law?/?ce37831a031542169dbf7321a9554585”t”_blank?)》第六条、第七条、第十五条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄吴慧妍应于本判决生效之日起十日内支付漳州市安晟物业服务有限公司自2013年11月1日起至2014年12月28日止物业服务费12936元、水电公摊费1131.72元及自2013年11月1起至2015年12月31日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金；二、林健全应于本判决生效之日起十日内支付漳州市安晟物业服务有限公司自2014年12月29日起至2015年12月31日止的物业服务费11414元、水电公摊费1144.73元及自2014年12月29日起至2015年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率算的逾期付款违约金。三、驳回漳州市安晟物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费466元，减半收取计233元，由漳州市安晟物业服务有限公司负担10元，黄吴慧妍负担123元，林健全负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  杨晓敏二〇一六年十二月一日书 记 员  陈素琴申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。