北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第14408号
原告（反诉被告）张士刚，男，1972年3月10日出生。
委托代理人白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇聚源西路7号，组织机构代码67384289-4。
法定代表人孔健岷，总经理。
委托代理人路晓晖，女，1977年7月6日出生，北京合景房地产开发有限公司职员。
委托代理人简炎兴，女，1983年8月4日出生，北京合景房地产开发有限公司职员。
原告（反诉被告）张士刚与被告（反诉原告）北京合景房地产开发有限公司（以下简称合景房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员棋其格独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张士刚及其委托代理人白晓东，被告（反诉原告）合景房地产公司的委托代理人路晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张士刚诉称：我与合景房地产公司于2010年12月12日签订北京市商品房预售合同，购买位于顺义区马坡镇顺恒大街北（合景地产地块2）X房屋。我交付了预付款437102元，并办理贷款手续，后因国家政策变化，我不能贷款，为此双方一直协商。2013年，合景房地产公司突然告知我要解除合同，我坚决不同意。故起诉请求：1.合景房地产公司继续履行双方2010年12月12日所签订的《北京市商品房买卖合同》，将位于顺义区马坡镇顺恒大街X房屋，按合同价出售给我，并办理过户登记手续；2.诉讼费由合景房地产公司负担。
被告合景房地产公司辩称：一、张士刚不能办理贷款是由于个人原因所导致，与国家政策变化无关。张士刚不能办理银行贷款，是由于其未向银行提供办理贷款手续所需的全部资料，其中包括1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明。《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发（2010）13号）规定，”对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，暂停发放购买住房贷款。”该通知于2010年4月30日下发，而张士刚签订《北京市商品房预售合同》的时间是在2010年12月12日，其作为一个完全民事行为能力人，在该政策发布并执行半年后购房，其应已完全知悉该规定，并应按规定执行，其未向银行提供纳税证明及社会保险缴纳证明的行为，是其个人行为。二、张士刚逾期履行合同义务，应按合同约定承担逾期履行的违约责任。根据双方于2010年12月12日签订合同附件十第1条约定，”...买受人应在本合同签订及乙方付清全部首期款之日起30日内办妥银行按揭手续，即如采用商业贷款方式的，买受人应保证全部贷款金额在本合同签订及乙方付清全部首期款之日起30日内划入出卖人指定账户内...买受人逾期办妥银行按揭申请手续或银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金...”合同附件十第3条约定，”买受人逾期支付任何应付款项...如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清房款之日止。”张士刚应自2011年1月12日起，按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清房款之日止。三、张士刚未向我公司付清全部应付款前，我公司有权相应顺延向张士刚交付房屋的时间，房屋未交付的，我公司无义务为张士刚办理房屋权属转移登记手续。合同第十五条第（四）款第2项约定，”买受人未能按时向出卖人付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未按时将按揭款全部划入出卖人指定账号内，则出卖人有权调整实际交付房屋的时间。”因此，在张士刚未向我公司付清包括购房款、应付违约金等应付费用前，我公司有权拒绝向张士刚交付房屋。同时，合同第二十一条第（二）款第1项约定，”商品房交付使用后...双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记...”，故在张士刚未付清购房款、应付违约金前，张士刚无权要求我公司办理涉案房屋的权属登记手续。我公司对于张士刚主张继续履行合同的诉讼请求无异议，但前提是张士刚将房款付清，并且支付逾期付款、逾期办理贷款的违约金，待付清全款后，我公司可以按照合同约定为其办理产权登记。张士刚一直没有办理贷款手续，直至现在已经有三年，贷款政策张士刚是明知的，不能贷款的责任由张士刚承担。我公司一直催收房款，并且从张士刚向我公司提供的书面文件上看，张士刚承认违约的事实，因此请求驳回张士刚的诉讼请求。
被告合景房地产公司反诉称：张士刚于2010年12月12日与我公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买香悦四季花园X房。该房屋的合同总价款为1427102元。签约当日，张士刚交纳了人民币437102元的首付款。按合同约定，张士刚应于2011年1月11日前向我公司付清合同余款人民币990000元，但经我公司多次催告，张士刚至今仍未向我公司支付合同余款。合同附件十第1条约定，”...买受人逾期办妥银行按揭申请手续或银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金...”，合同附件十第3条的约定，”买受人逾期支付任何应付款项...如出卖人选择不解除合同的，每逾期一日，买受人仍应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清房款之日止。”因此，张士刚逾期履约，应根据合同约定承担逾期履约的违约金，暂计至2013年11月30日，张士刚应承担的逾期履约违约金为751369.2元。另，由于该房屋为预售商品房，合同约定的套内建筑面积75.16平方米为预测面积，该房屋竣工后，确定该房屋的实测套内建筑面积应为75.74平方米。根据合同第十四条的约定，买卖双方应”根据第五条按照套内建筑面积计价的约定...据实结算房价款”。合同第五条约定，”按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币18874.51元”。因此，张士刚除应按合同约定向我公司支付购房余款并承担逾期付款的违约金以外，还应向我公司支付面积补差款人民币2454元。基于以上事实和理由，故我公司反诉请求：1.张士刚立即向我公司支付全部剩余购房款992454元；2.张士刚向我公司支付逾期付款以及逾期办理贷款的违约金（逾期履行违约金的标准以每日按房屋总房款1429556元的万分之五计算，自2011年1月12日起暂计至2013年11月30日，逾期共1053天，暂计违约金金额为人民币751369.20元。具体的逾期履行违约金计算至实际付清购房房款之日止）。
原告张士刚就反诉辩称：对于第一项反诉请求，我同意支付全部剩余购房款99万元，如果房屋实际测量面积增加，对应的数额为2454元，我方也同意给付。我不同意合景房地产公司的第二项反诉请求，逾期办理贷款的违约金，我认为意思表示不明确，也不符合合同的约定以及事实情况。本案事实是到目前为止，我不能办理贷款手续，而我不能办理贷款手续是因为合景房地产公司作为一家专业的房地产开发企业，对国家法律法规的理解和知晓应当是明确的，其在明知我不能贷款的情况下，告知我可以办理贷款手续，并且签订了包含贷款内容的商品房买卖合同。我完全是按照对方的要求，向合景房地产公司交付了其所要求的各种资料，由合景房地产公司向银行申请贷款，经过大约八、九个月之后，银行明确告知双方贷款不予批准。后我多次找合景房地产公司协商，要求按照其他方式付款，履行合同，但是合景房地产公司却以种种理由拖延，不予协商解决。我曾在2013年10月筹足99万元房款，向合景房地产公司交付，但是合景房地产公司拒收，因此双方发生冲突，并向马坡镇派出所报警。造成本案纠纷的根本原因是合景房地产公司作为一个专门的房地产公司，明知国家政策不能贷款给我，却依然告知我可以贷款，并签订买卖合同，收取定金和预付款，且办理了网签手续。当银行告知不批贷款后合景房地产公司故意不协商解决，拒绝收取我给付的99万元房款，企图用违约金的方式来要求我多付购房款。就本案的事实，我没有任何违约之处，完全是合景房地产公司先进行欺骗，后为多收取75万元违约金而对我进行讹诈，故请法院依法判决。
经审理查明：
2010年12月12日，张士刚与合景房地产公司签订《北京市商品房预售合同》并办理网签手续，合同约定：张士刚购买合景房地产公司开发的商品房，该房屋坐落为顺义区马坡镇顺恒大街北（合景地产地块2）X房屋，该商品房套内建筑面积预测为75.61平方米，单价每平方米18874.51元，总价款为1427102元；张士刚采取商业贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国农业银行借款支付；张士刚未按照约定的时间付款的，按照本合同附件十补充协议的第3条的约定处理。附件十：补充协议，......1、按揭贷款方式付款，由买受人向出卖人指定银行或贷款办理机构自行办理按揭贷款手续，出卖人、买受人应按以下约定执行：（1）买受人已知悉办理按揭贷款的相关政策及所需的资料，并承诺买受人应自本合同签订之日起7日内办妥银行按揭申请手续，即将申请银行贷款的全部资料（包括但不限于提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）提交给按揭银行或银行指定的第三方，出卖人于本合同签订之日已向买受人按揭银行提供需由出卖人提供的全部证据资料，买受人应在本合同签订及乙方付清全部首期款之日起30日内办妥银行按揭手续，即如采用商业贷款方式的，买受人应保证全部贷款金额在本合同签订及乙方付清全部首期款之日起30日内划入出卖人指定账户内，如采用公积金贷款方式的，买受人应保证在本合同签订及乙方付清全部首期款之日起30日内取得贷款银行及公积金中心同意贷款的审批文件；（2）买受人逾期办妥银行按揭申请手续或办妥银行按揭手续的，每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第12条的约定执行；（3）如买受人按揭申请不为按揭银行接受，则买受人应自收到出卖人或按揭银行或其指定的第三方的书面通知之日起5日内书面答复出卖人，并选择出卖人认可的其他付款方式，若买受人逾期不复函或不选择出卖人认可的付款方式的，则每逾期一日，买受人应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，出卖人有权单方面解除合同，并按本补充协议第12条的约定执行；......3、（1）买受人逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、面积误差房价款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入出卖人指定帐号内的，出卖人有权顺延办理或交付房屋所有权证书的时间，且每逾期一日买受人应按未付款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本补充协议第12条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的，每逾期一日，买受人仍应按房价款总额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清房款之日止；......合同还约定了其他权利义务。张士刚于2010年12月10日向合景房地产公司交付购房定金50000元，并于2010年12月12日向合景房地产公司交纳首期房款即总房款的30%（含定金）437102元。后张士刚因余款99万元无法办理贷款而未能及时向合景房地产公司支付剩余房款，并与合景房地产公司发生纠纷。现涉诉房屋的地址为北京市顺义区顺安路X。根据涉诉小区的房屋面积测算技术报告书记载，涉诉房屋实测面积为75.74平方米，双方确认涉诉房屋总价款为1429556元，张士刚尚有992454元未予支付合景房地产公司。
2010年4月30日，北京市人民政府出台《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，规定”要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。”张士刚及妻子任继林均系河南省固始县蒋集镇孙岗村猫桥组人，在北京无固定工作。
庭审中，张士刚提交的证据有：
1.短信打印件一份，证明合景房地产公司销售人员王佳明在双方签订合同之前向张士刚发送的手机短信，明确告知张士刚提供身份证、户口本、结婚证以及相关款项，张士刚是按照合景房地产公司要求提供的材料，因手机丢失，短信原始载体无法提供。对此，合景房地产公司表示真实性不予认可，短信内容来看是提示张士刚携带购房有关资料，而不是贷款资料，贷款是张士刚自己办理，与合景房地产公司无关。
2.张士刚妻子任继林在中国工商银行的定期存款凭证复印件一份，证明2012年12月22日张士刚已筹齐房款。合景房地产公司对此无异议。
合景房地产公司提供的证据有：
1.2013年8月30日申请原件一份，证明张士刚知悉其逾期付款的行为已构成违约，且其至今未交纳购房余款，该申请是张士刚交至合景房地产公司的，当时内容及签名均已填好，因是张士刚所交，所以认为是其本人签名。对于该申请的真实性、合法性、关联性，张士刚均不予认可，并表示该申请是通过电脑打印的内容，张士刚本人不会使用电脑打字，签名也不是张士刚所签，合景房地产公司提供虚假证据，应予以查明。
2.2012年8月16日委托律师事务所发送的律师函复印件及EMS快递单（寄件人留存联）原件，EMS回执邮局没有给公司，证明合景房地产公司曾就张士刚逾期付款事宜履行过催告义务。对此份证据的真实性，张士刚不予认可，并表示快递单没有邮局业务章，也没有张士刚签收，张士刚没有向合景房地产公司提供过快递单所写地址，张士刚从未收到过这份快件，也没见过律师函。
3.起诉书及传票复印件各一份，证明张士刚在2012年5月曾提起过诉讼，当时要求解除合同，后张士刚自行撤诉，张士刚当时在诉状中所写地址即是公司邮寄EMS快递的地址。对此，张士刚认可真实性，并表示其知道无法贷款后，因无法一次性凑齐余款，所以不打算购买该房，故起诉要求将首付款退还，但是合景房地产公司表示再给些时间让其凑齐房款，让其先撤诉，所以张士刚才撤诉，后张士刚2012年12月底凑齐的房款。
审理中，张士刚表示其在北京做小商贩，对于房贷政策并不了解，购房时也向合景房地产公司告知自己只能交付首付款，余款需要办理贷款，张士刚本人没有直接与银行接触过，均是应合景房地产公司业务员王佳明要求提交材料，王佳明一直表示在等待银行审批，但签订合同后八个月左右，王佳明告知张士刚贷款未获批，张士刚联系合景房地产公司协商解决，但合景房地产公司却始终拒绝协商，在张士刚2012年12月底自行筹齐房款后多次向合景房地产公司交付，该公司却拒绝收款履行合同，张士刚并无违约之处，因合景房地产公司虚假陈述且未履行明确的告知义务，才导致双方纠纷，违约责任应在合景房地产公司，如果认定张士刚违约，现合景房地产公司主张的违约金标准计算过高，请求予以调整。合景房地产公司表示王佳明是该公司的销售人员，但是该公司只核实张士刚在北京无房，其他情况并不了解，张士刚是否需要办理贷款是其自己的事情，与公司无关，公司不需要了解，也不为其代办贷款，贷款政策是公开的文件，不属于出卖人告知的范围，张士刚自身应知悉该政策，其未按合同要求支付房款应承担违约责任，据公司了解，张士刚在签订合同后几天内办理贷款，由于欠缺资料，银行多次催要，张士刚一直未能提供，银行没有做出书面不批贷决定，只是要求张士刚补充社保或纳税证明等材料，张士刚称多次向公司交纳房款而公司拒收，不符合常理，公司只在2013年8月16日没有收房款，是因为张士刚违约时间过长，公司正在考虑解约。
上述事实，有北京市商品房预售合同、短信、申请、律师函、快递单、起诉书、传票、户口本、银行业务凭证及本院庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
张士刚与合景房地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。因双方在合同中约定，按揭申请不为按揭银行接受，可以选择其他方式付款，现张士刚无法办理银行贷款并表示可以现金形式全额支付购房余款，合景房地产公司亦提出要求张士刚支付房款的请求，对此本院不持异议，故对于张士刚主张继续履行合同并办理过户的请求及合景房地产公司要求支付购房余款的请求，本院均予以支持。关于合景房地产公司要求张士刚承担违约责任支付违约金的主张，因双方在合同中约定张士刚的付款方式为商业银行贷款付款，根据国家房贷政策及张士刚的自身情况，其在签订合同时不符合银行贷款条件，后确因贷款未能办理导致张士刚无法向合景房地产公司按期支付购房余款，构成违约，但就此结果的产生，双方均有过错，就此均负有一定责任，故关于合景房地产公司要求给付违约金的请求，本院结合双方的过错程度、相关法律规定及公平原则酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告张士刚与被告北京合景房地产开发有限公司继续履行双方于二○一○年十二月十二日签订的北京市商品房预售合同，被告北京合景房地产开发有限公司于原告张士刚交付购房余款及违约金之日起七日内协助原告张士刚办理涉诉房屋过户登记手续；
二、反诉被告张士刚于本判决生效之日起七日内支付反诉原告北京合景房地产开发有限公司购房余款九十九万二千四百五十四元；
三、反诉被告张士刚于本判决生效之日起七日内给付反诉原告北京合景房地产开发有限公司违约金十五万元；
四、驳回反诉原告北京合景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三十五元，由原告张士刚负担十七元五角（已交纳），被告北京合景房地产开发有限公司负担十七元五角，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万零二百四十七元，由反诉原告北京合景房地产开发有限公司负担二千七百零六元（已交纳），反诉被告张士刚负担七千五百四十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 棋其格
二〇一四年三月十七日
书 记 员 张晓莉