宁夏回族自治区贺兰县人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0122民初4503号
原告：宁夏金冠投资置业有限公司，统一社会信用代码×××，地址宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路。
法定代表人：王宝华，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：周钢，男，汉族，1977年6月4日出生，身份证号码×××，大学文化，宁夏金冠投资置业有限公司法务，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰南街54-1-401号。
被告：张海，男，汉族，1966年10月6日出生，甘肃省兰州市人，大学文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。
原告宁夏金冠投资置业有限公司与被告张海租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法由审判员刘燕军适用简易程序于2017年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周钢、被告张海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《租赁合同》已解除；2.判令被告向原告支付拖欠的租金283920元（自2016年8月10日至2017年4月14日止），违约金4494.22元（按银行同期贷款利息计算4.35%），交纳的20000元保证金不予退还，共计308414.22元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月3日，经被告张海授权，其代理人郅媛与原告签订《租赁合同》（以下简称”合同”），《合同》第一条约定：甲方将位于××区号家具楼A-4F，建筑面积2121.03平方米的摊位出租给乙方从事经营。第二条约定：租赁期从2012年8月29日起至2017年8月28日止；又约定2012年8月29日至2015年8月28日三年租金总额760691元，2015年8月29日至2017年8月28日两年的租金总额按照第四年金盛公布的同楼层租金物业公摊系数收缴标准执行，交一年租金使用两年；第三条约定：费用为10元/㎡,2012年8月3日前支付150000元，2012年10月28日支付99423元，2013年8月29日前支付511268元，第五年租金按照金盛第四年公布的同楼层租金及物业公摊系数收缴标准执行，在2015年8月28日全部付清;第四条约定：乙方应向甲方交纳20000元保证金,乙方出现提前解除合同等违约情形时，甲方所收保证金不再退还给乙方；第九条约定：乙方向甲方提供日常联系地址及其他通讯方式，甲方按上述方式与乙方联系，向乙方寄发函件或其他法律文书。甲方寄发函件，乙方应在甲方发函之日七日内予以答复，逾期未作答复的，视为乙方对甲方函件内容无异议。乙方未按催告函及其他法律文书要求采取相应措施的，甲方有权解除合同，乙方应当承担一切法律后果；第九条约定：乙方擅自停业超过八日以上的，且未经甲方书面同意的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除合同，收回场地，剩余租金不予退还。第十一条第七款约定：乙方累计三次逾期缴纳费用或一次逾期10天以上仍不缴纳费用的，甲方有权解除合同，同时乙方承担应缴纳费用10%的违约金，且发生的损失由乙方承担。附件1第二部分第十二条约定：业主应正常开业营业，不得无故停业。因特殊情况停业三日以上、十五日以下的业主，需提前到市场部办理相关报停手续。对擅自停业三日以上、十五日以下的，按违约论处，十五日以上的，按自动放弃使用权论处，其物品、货物由商城市场部会同保卫科清点盘存，仓储费由业主支付。《合同》签订后，原告按约向被告交付了摊位。在《合同》履行过程中原告与被告代理人又签订《补充协议》约定：2015年8月29日至2017年8月28日期间租金总费用为516129元，分六次付清；乙方违反双方《合同》约定，乙方同意甲方取消给乙方的优惠。但在《合同》履行过程中，被告并未按约付款。经原告多次催缴通知后，在2016年8月1日，原告与被告又签订《关于摊位变更调整的补充协议》，承租面积由原来的2113.03㎡缩小至1748.07㎡，租赁期由2016年8月10日至2017年8月28日，费用为361797元。但被告仍不能按约履行付款义务。为此，原告多次电话告知被告，又于2017年3月22日致函被告，要求履行合同约定的相关义务，被告对此置若罔闻。同年3月28日，被告及第三人吴玉琴共同向原告出具《关于家居四楼厚德轩摊位出货事宜的协议》，约定：1、吴玉琴购买产品的售后问题由被告承担；2、被告拖欠租金361797元未付清之前，不得出货，货品由原告封存，所租赁摊位由原告收回另行招商。原告对此表示同意并在同年4月14日办理了货物清场事宜。此后，被告一直未向原告支付拖欠的租金。综上，被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。原告特诉至贵院，请求依法判如所请。
被告辩称，被告对原告所提出的租金不予认可，因为被告没有使用原告提供的场地。2012年8月3日，被告与原告口头协商共同开办厚德轩忠实家具总汇，当时现场没有吊顶，没有任何隔墙，地面没有铺设，也没有电路，被告单方出资300万元对现场进行装修，其后被告又投入500万元家具，而原告一分未投，导致至今无法开业。被告对第二期的合同的合法性不予认可，因为被告本人没有出具第二期合同签订的委托书。起诉书中所指被告及第三人吴玉琴共同向原告出具关于家具四楼厚德轩摊位出货事宜的协定中的所有约定，是以要挟被告造成顾客不能提货引起刑事案件后果为前提，迫使被告签订的，而所谓的第三人吴玉琴跟原告、被告之间没有任何关联关系，所以被告认为这是一份无效的协议，也就不存在原告所说的4月14日办理的货物清场事宜。原告对被告的货物扣押未经公证部门公证或第三方在场，而且在被告不在场的情况下，原告对被告货物进行了极其野蛮的搬迁，货物至今被多层乱置，挤压变形开裂，现场遗失。原告未经被告同意将可以拆除的商品、饰品无偿提供给新租户使用，严重侵害了被告的合法利益。综上，请求法庭予以公正的判决。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未向本院提交证据，本院组织双方当事人对证据进行了质证，本院对证据认证如下：原告提交的证据一《摊位租赁合同》原件一本，真实合法，可以证实原、被告之间存在摊位租赁合同关系的事实，本院予以采信；原告提交的证据二委托书复印件一份、身份证复印件一份，该证据虽为复印件，但在庭审发问中，被告认可曾授权员工郅媛代其与原告签订《摊位租赁合同》的事宜，本院予以采信；原告提交的证据三补充协议原件一份，因该补充协议由郅媛所签，但被告并未授权郅媛签订补充协议，本院不予采信；原告提交的证据四关于摊位变更调整的补充协议原件一份，因该补充协议并非被告所签，本院不予采信；原告提交的证据五告知函、邮政特快专递单原件一份，可以证实原告于2017年3月22日向被告邮寄告知函，告知被告清租并处理摊后事宜的事情，被告拒收的事实，本院予以采信；原告提交的证据六关于家居四楼厚德轩摊位出货事宜的协议原件一份，该协议系被告本人所签，本院予以采信。
经审理查明，2012年8月3日，经被告张海授权，其代理人郅媛与原告签订《摊位租赁合同》，约定：原告（甲方）将位于××区号家具楼A-4F整层（建筑面积2113.03平方米）出租给被告（乙方）从事经营；租赁期从2012年8月29日起至2017年8月28日止；2012年8月29日至2015年8月28日三年租金总额760691元，2015年8月29日至2017年8月28日两年的租金总额按照第四年金盛公布的同楼层租金及物业公摊系数收缴标准执行，交一年租金使用两年；被告（乙方）租用原告（甲方）摊位等设施使用费按”10元/平方米/月”收取,2012年8月3日前支付150000元，2012年10月28日支付99423元，2013年8月29日前支付511268元，第四、五年租金按照金盛第四年公布的同楼层租金及物业公摊系数收缴标准执行，在2015年8月28日全部付清;被告（乙方）向原告（甲方）交纳20000元保证金，被告（乙方）出现提前解除合同等违约情形时，原告（甲方）所收保证金不再退还给被告（乙方）;双方约定合同履行期间，被告（乙方）累计三次逾期缴纳费用或一次逾期10日以上仍不缴纳费用的，原告（甲方）有权立即解除合同，同时被告（乙方）应承担应缴纳费用的10%作为违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了摊位，被告确末按合同约定足额交纳租赁费用。2017年3月22日，原告向被告邮寄送达”关于清租及摊后事宜告知函”，被告决绝签收。2017年3月28日，被告及第三人吴玉琴共同向原告出具《关于家居四楼厚德轩摊位出货事宜的协议》，约定：1.现对于家居四楼厚德轩前期产生的销售，消费者吴玉琴女士当时与摊位法人代表张海达成共识，吴女士未经商场统一收银向张海支付货款总计12万，现经商场、商户及消费者三方协商，同意吴女士前期购买的12万产品从商场现厚德轩摊位出货，但对于吴女士后期使用过程中出现的售后问题，由商户张海全部负责，与商场无任何关系；2.对于现有摊位未售出的货物，商场将盘点入库封存，商户张海在未缴清摊位租金欠款总计361797元之前，从2017年3月28日开始不允许该摊位出任何一件产品，租金欠款缴清之日商户张海方可搬移相关货物，另现摊位商场将收回另行招商。不得出货，货品由原告封存，所租赁摊位由原告收回另行招商。
另查明，原告自认如下事实：2017年4月14日，原告收回被告经营的厚德轩摊位；2016年8月1日，被告经营的厚德轩摊位面积由原来的2113.07㎡减少到1748.07㎡。2016年8月10日之前，被告尚欠原告租金140858元。2016年8月10日至2017年4月14日期间，被告尚欠原告租金143062元。
本院认为，原、被告签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告长期不支付租金的行为已构成根本违约，合法无法继续履行，且被告在《关于家居四楼厚德轩摊位出货事宜的协议》中已明确同意原告收回摊位另行招商，故对于原告要求确认原、被告签订的《摊位租赁合同》已解除的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告约定租金为253564元/年（2012年8月29日至2015年8月28日三年租金总额760691元），2016年8月10日至原告主张的2017年4月14日期间共计248天，被告应向原告支付租金142525元（253564元/年÷365天÷2113.07㎡×248天×1748.07㎡），原告认可被告2016年8月10日之前尚欠租金140858元，故对于原告要求被告支付欠付租金283920元的诉讼请求中的合理部分283383元（140858元＋142525元），本院予以支持。
原、被告双方约定”被告累计三次逾期缴纳费用或一次逾期10日以上仍不缴纳费用的，原告有权立即解除合同，同时被告应承担应缴纳费用的10%作为违约金”，该约定符合法律规定，被告应向原告支付欠付租金283383元的违约金28338.3元，但原告未按照该约定向被告主张违约责任，而是按照2016年中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算131天（从2017年4月14日计算至2017年8月23日）向被告主张违约金4494.22元，原告的该项主张，减轻了被告的违约责任，故对于原告要求被告支付违约金4494.22元的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告双方约定”被告应向原告交纳2万元担保金;被告出现提前解除合同等违约情形时，原告所收保证金不再退还给被告”，该约定符合法律规定，该笔费用属于违约金的性质，被告应当按照合同约定向原告支付2万元（已交纳）的担保违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告宁夏金冠他投资置业有限公司与被告张海于2012年8月3日签订的《摊位租赁合同》已解除；
二、被告张海向原告宁夏金冠他投资置业有限公司支付租金283383元、违约金4494.22元，共计287877.22元，于判决生效之日起十五日内付清；
三、被告张海向原告宁夏金冠他投资置业有限公司支付担保违约金2万元（已支付）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2963元（已减半收取），由被告张海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员刘燕军
二〇一七年十一月十四日
法官助理郝永春
书记员马晶
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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