贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初720号
原告吴大吉，女，1985年11月27日出生，侗族，家住贵州省黎平县。
委托代理人彭双雄，男，贵州全红律师事务所律师。
被告贵州省利南房地产开发有限公司。
地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。
委托代理人王志艺，男，该公司销售部经理。
原告吴大吉诉被告贵州省利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭双雄、被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年7月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的利南家园5栋8层5-2-8-3号商品房，被告应当在2015年12月30日前取得该商品房权属证书。2014年8月30日被告向原告交付该商品房。被告至今未办理该商品房权属证书交付给原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；根据商品房买卖合同第二十二条、房屋登记第三款、转移登记，（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列方式处理：2、约定日期30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。房屋总价款为409858元，按合同约定到今日为止，被告应当向原告支付逾期办理商品房权属证书的违约金从2015年12月30日至2017年5月2日止，违约金计算为409858×0.001×487天=199600元。为维护原告合法权益，特向法院起诉，诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金199600元；2、依法判令被告限时整改违规情况通过验收，履行合同义务办理商品房权属证书；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、原告说的是事实，确实有这样的情况；2、利南家园因各种原因没能及时办理权属证书我们表示抱歉；3、业主维权法律意识逐渐增强，4、2016年10月18日县委发文件，并找我们老总约谈过，我们也发过紧急通知，也积极配合办理相关的权属证书，我们也发过一份承诺书，于2017年9月20日之前办理权属证书；5、我们不能按期办证是因为有很多原因，目前正在协调办理之中。我们希望能用调解的方式进行解决。
原告在举证期限内向本院提交以下2份证据：
1、商品房买卖合同，证明原告与被告的合同关系，商品房楼栋号、合同价款、交付日期，转移登记、违约责任。
2、付款票据，证明原告按照合同履行付款义务。
被告在举证期限内向本院提交了3份证据：
1、小区维权紧急通知，证明业主维权的紧急通知相关事宜；
2、县委办公室公文处理笺，证明关于利南家园维权委员会相关事宜的批示情况；
3、承诺书，关于利南家园维权委员会对办理产权权属证的承诺书业主委员会代表。
经审理查明：2013年7月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告利南家园5幢2单元8层3号商住房，建筑面积为126.11平方米、房屋总价款为409858元，交房日期为2014年8月30日前。同时合同第八章第二十二条第三项约定：出卖人于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款409858元。被告按期交房，但至原告起诉时都未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。本院认为，根据本案实际情况，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，日违约金为409元，月达12270元，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。本案被告尚未办理竣工备案表，无法办理房权证，原告要求被告承担违约金的时间为2015年12月30日至2017年5月2日，被告同意。本院予以确认，逾期天数为517天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为409858元×6.18％÷365天×517天=35877元。原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告贵州省利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴大吉逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金35877元。
二、被告贵州省利南房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告吴大吉交付商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。
三、驳回原告吴大吉的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4292元，减半收取2146元，由被告贵州省利南房地产开发有限公司负担400元，原告吴大吉负担1746元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审 判 员 粟志文
助理法官 吴臣标
二〇一七年六月七日
书 记 员 徐姗姗