江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8195号
上诉人（原审被告）：张彤，女，1974年3月28日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：丁宇辰，江苏金合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州宝信物业服务有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇珠江路1-37。
法定代表人：孙丕渺，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王国平，男，1966年11月6日生，汉族，该公司法务，住徐州市云龙区。
上诉人张彤因与被上诉人徐州宝信物业服务有限公司（以下简称宝信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张彤及其委托诉讼代理人丁宇辰，被上诉人宝信物业公司的委托诉讼代理人王国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张彤上诉请求：一、依法改判支持上诉人以保利铜山置业发展有限公司出具的15000元物业费抵用券抵扣物业费。二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院以保利铜山置业发展有限公司与被上诉人系独立的法人，保利铜山置业发展有限公司向上诉人出具的物业费抵用券不能代表被上诉人的意思表示为由，对上诉人要求以该抵用券抵扣物业费的抗辩主张不予采信，属认定事实不清，适用法律错误。二、本案中，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同明确表明，保利铜山置业发展有限公司与被上诉人是委托关系，即被上诉人是按照保利铜山置业发展有限公司对物业管理的意思进行物业管理服务，保利铜山置业发展有限公司对物业管理的要求和相关决定举措是通过被上诉人完成执行的。三、物业费抵用券上有保利铜山置业发展有限公司的盖章，并明确载明本卷一式三联盖章有效，保利铜山置业发展有限公司、业主、物业公司各持一联，说明物业公司即被上诉人持有该物业费抵用券一联，并明确知悉该抵用券的用途。四、上诉人持有的抵用券是由物业公司发放的，综上，物业公司拒绝该抵用券抵扣物业费无正当理由，上诉人要求以该抵用券抵扣物业费的抗辩主张应当得到法院的认可。
宝信物业公司辩称，上诉人提出的上诉请求和理由缺乏事实根据和法律依据，上诉状中提及的保利铜山置业发展有限公司与宝信公司是各自独立的公司，上诉人所谓的15000元的物业费抵用券并没有获得物业公司的认可，且宝信物业公司与上诉人之间的物业服务合同也不涉及该笔费用，因此请求法院驳回上诉人的上诉请求。
宝信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张彤给付2016年至2017年的物业费12955.17元、滞纳金14974元、车位费720元、公共能耗费892.47元（系变更后诉请）；2、案件受理费由张彤承担。
一审法院认定事实：2015年12月15日，宝信物业公司与张彤签订《前期物业服务协议》（宝信·润山A区），约定宝信物业公司为张彤小区提供物业服务，其中第二条约定了物业管理服务内容，其中包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；车辆停放场地维护管理及小区交通秩序维护管理等。第三条对物业管理服务质量进行了约定，第四条约定了物业管理费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备、大中修、更新、改造的费用）：宝信·润山A区按地上每平方米4月/月收取，地下每平方米按1.75元/月收取。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计算，每12个月为一个结算周期，业主应予每个结算周期前预先交纳一个周期物业费，物业公司有权对逾期欠费的业主催缴，并按日3‰加收违约金。车辆停泊服务费为地下车库停车位30元/月/位，是指停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料、能源等。第三条约定，业主须按相关法律法规缴纳空置房屋的物业管理服务费及公共水电费等相关费用。张彤为宝信·润山A1区-11-102室的业主，房屋类型为别墅，建筑面积为316.48平方米，未实际入住。张彤已缴纳2015年8月24日至2016年8月23日物业费12955.17元、水电预交金1000元等费用。因张彤欠缴相关费用，产生本案诉争。
庭审中，张彤提供盖有保利置业公司印章的物业抵用券（业主联）一张，该券载明：凭此券可免缴宝信·润山A1区11栋102号物业费15000元。宝信物业公司对该抵用券不予认可。张彤另提供宝信物业公司于2016年11月20日向其发出的催缴函一份，其中载明“按照《前期物业服务协议》约定贵户应于2016年8月10日起缴2016年8月22日至2017年8月21日共计一年物业管理费如下：1、物业服务费：计12955.17元/年；2、车位服务费：计720元/年；3、公共能耗费：计1000元/年；4、共计费用：14675.17元。另根据《宝信公司与别墅A1代表商谈意见协议书》约定：同意将A1区物业管理费减免部分，抵扣A1区集中供暖入住的建设费，按每户实际发生额具体分户计算，多退少补。贵户的集中供暖建设费为11076.80元（35元/平方）。截止2016年9月30日根据您已缴物业费用已抵扣建设费4534.31元，余下建设费根据您的续费金额再抵扣，抵扣费用相累加后，再多退少补”。
另查明，涉案小区存在停车场环境卫生差、道路破损、基础设施不齐全等问题。
一审法院认为，宝信物业公司、张彤间存在合法有效的物业服务合同关系，双方应按照合同约定履行权利义务。宝信物业公司据此提供了物业服务，张彤作为业主负有按约支付物业服务费的义务。关于物业费，因宝信物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，一审法院结合宝信物业公司提供的物业服务情况，酌定按实际应交物业费的80%计算物业服务费，另因涉案房屋空置，一审法院支持在此基础上按70%收取物业费。宝信物业公司经计算，主张张彤缴纳2016年8月24日至2017年8月23日物业费12955.17元，一审法院支持7254.9元（12955.17元*80%*70%）。张彤辩称应按照其与保利置业公司达成的《宝信公司与别墅A1代表商谈意见协议书》约定的内容扣减物业费，一审法院认为，在宝信物业公司发给张彤的信函中，载明“同意将A1区物业管理费减免部分，抵扣A1区集中供暖入住的建设费”“余下建设费根据您的续费金额再抵扣，抵扣费用相累加后，再多退少补”，即宝信物业公司仅同意将物业费扣减部分在张彤先行交纳物业费后，再与建设费多退少补，故张彤不能以此为由直接扣减物业费。张彤辩称应以保利置业公司出具的物业费抵用券抵扣物业费，一审法院认为，保利置业公司与本案宝信物业公司系独立的法人，保利置业公司向宝信物业公司出具的物业费抵用券不能代表系宝信物业公司的意思表示，故对张彤的该辩解一审法院不予采信。关于公共能耗费，该费用系实际发生，结合宝信物业公司提供的公共能耗费用票据及计算依据等证据，一审法院支持676.01元（2015年：316.48㎡*0.08元/月/㎡*4.2个月=106.34元；2016年：316.48㎡*0.15元/月/㎡*12个月=569.67元）。关于滞纳金，因宝信物业公司提供的物业服务存在明显瑕疵，张彤并非无故拖欠物业费，对滞纳金一审法院不予支持。因张彤未实际入住，对宝信物业公司主张的停车服务费一审法院不予支持。综上，张彤应缴纳物业费、公共能耗费共计7930.91元。宝信物业公司于2015年12月15日收取张彤“水电预交金”1000元，根据2016年11月20日宝信物业公司发出的催缴函，宝信物业公司向张彤催缴2016年8月至2017年8月一年公共能耗费1000元，故张彤缴纳的水电预交金可以推定为公共能耗费，本案中应予扣减。且退一步讲，即便该费用并非公共能耗费，因宝信物业公司对收取该费用的性质及依据未作出合理解释，张彤要求扣减有事实依据，为减少诉累节省诉讼资源，本案亦予以一并处理，故张彤尚应缴纳宝信物业公司物业费、公共能耗费共计6930.91元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、张彤于本判决生效之日起十日内支付徐州宝信物业服务有限公司2016年8月24日至2017年8月23日物业费、公共能耗费合计6930.91元；二、驳回徐州宝信物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费700元，减半收取350元，由张彤负担150元，徐州宝信物业服务有限公司负担200元。
根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：案外人保利铜山置业发展有限公司出具的物业费抵用券可否折抵本案物业费。
二审期间，上诉人提供业主徐某与宝信物业公司接待处工作人员通话记录一份，拟证明1、该物业费抵用券是由物业公司发放的。2、该物业费抵用券其他业主可以抵用，而只有这四户（梅雪飞、张彤、徐青、苗慧）不能使用。经质证，被上诉人对该录音证据形式的真实性无异议，该录音内容非常明确，被录音的人员明确表示该抵用券不能用于充抵物业费，且也谈及到原一审判决书已经确认了这一事实，因此以上部分内容充分证明该物业费抵用券不能用于抵用本案上诉人的物业费，这与原一审判决法律适用部分一致，没有冲突，上诉人提交的以上证据不能证明上诉人的主张。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，关于案外人保利铜山置业发展有限公司出具的物业费抵用券可否折抵本案物业费的问题。案外人保利铜山置业发展有限公司出具的物业费抵用券应当折抵本案物业费。理由如下：涉案《前期物业服务协议》虽然系上诉人与被上诉人所签，但是该协议中明确：“前期物业管理是指：自保利铜山置业发展有限公司（以下称开发商）与徐州宝信物业服务公司（以下称物业服务企业）签订前期物业服务合同之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，本案中，根据现有的证据，业主委员会并未与其聘用新物业服务企业签订《物业服务合同》，故上诉人与被上诉人履行的系《前期物业服务协议》，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》表明，保利铜山置业发展有限公司与被上诉人是委托关系，即被上诉人是按照保利铜山置业发展有限公司对物业管理的意思进行物业管理服务，而物业费抵用券上有保利铜山置业发展有限公司的盖章，并明确载明本卷一式三联盖章有效，保利铜山置业发展有限公司、业主、物业公司各持一联，该物业费抵用券载明的意思表示明确，宝信物业公司应当按照该物业费抵用券载明的意思对上诉人所需缴纳的物业费进行抵扣。
综上，鉴于一审支持物业公司主张的物业费不足15000元，经过抵扣之后，还有剩余，故本院对一审判决予以纠正。
综上所述，张彤的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销徐州市铜山区人民法院（2017）苏0312民初3596号民事判决，即“一、张彤于本判决生效之日起十日内支付徐州宝信物业服务有限公司2016年8月24日至2017年8月23日物业费、公共能耗费合计6930.91元；二、驳回徐州宝信物业服务有限公司的其他诉讼请求。”；
二、驳回徐州宝信物业服务有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费700元，减半收取350元，二审案件受理费700元，共计1035元，均由徐州宝信物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 胡元静
代理审判员 张 璟
二〇一八年二月二十五日
书 记 员 陈斯雅