山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣崖商初字第106号
原告杨广河。
委托代理人李健，山东荣顺律师事务所，律师。
被告王海涛。
委托代理人王生，山东王生律师事务所，律师。
原告杨广河与被告王海涛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨广河委托代理人李健、被告王海涛委托代理人王生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告2013年2月25日签订冷藏厂租赁合同，将原告所有的位于后卢家村东冷藏厂一处（除厂内东办公楼之外的院内其他厂房及厂内所有物资）出租给被告经营。双方约定租期10年，自2013年2月25日至2023年2月24日止，每年租金27万元，付款方式为合同签订生效之日，被告首付10万元，余下17万元于2013年7月30日前付清，以后九年于每年的2月25日一次性付清当年的租金27万元。按合同约定，被告应于2015年2月25日支付原告2015年的租金27万元，但经原告多次催要，被告均拒绝给付，并在2015年3月28日搬离该厂。被告的行为已构成根本违约，且被告未按合同约定给付原告为其垫付的缴税款29万元，原告请求法院依法解除原被告之间的冷藏厂租赁合同，判令被告支付原告2015年2月25日至起诉之日的租金39205.48元，给付垫付的税款29万元。该合同中有违约条款，被告应按总标的额270万元的30%支付给原告违约金共计81万元，现原告结合自己的损失要求被告支付10%的违约金27万元。请求判令：一、依法解除原被告之间的冷藏厂租赁合同；二、被告支付原告2015年2月25日至2015年4月20日的租金39205.48元；三、给付原告为被告垫付的缴税款29万元；四、被告向原告支付违约金27万元。
诉讼中，原告将诉讼请求中的第三项垫付缴税款的数额变更为284972.15元；事实部分将每年交纳租金27万元变更为每年交纳租金40万元，由于当时原被告约定被告每年通过原告出口300万至500万货值的货物，按出口的最低数额300万元计算，每年的退税额因为300万元的8%，该退税额原被告各得50%，原告扣除12万元，被告只需交纳租金28万元，后原被告协商租金减一万，即被告每年交纳租金27万元。正是因为被告没有从原告处走货，造成原告不得已自己缴纳28万余元的税款，给原告造成损失。
被告辩称，被告并非自己单方解除合同，而是因为原告找到了出价比被告更高的第三人租赁冷藏，而将被告赶走。被告于2015年2月25日搬离，不应该支付2015年2月25日至4月20日期间的租金。原告要求被告承担284972.15元税款没有事实和法律依据。我们只有支付27万元租金的义务，其他所有款项我们均不承担。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原被告于2013年2月25日签订冷藏厂租赁合同，合同的出租方为原告（合同中简称甲方），承租方为被告（合同中简称乙方）。主要条款为：一、甲方将自有位于后卢家村东冷藏厂一处及厂内所有物资出租给乙方经营（具体包括：冷藏厂内除东办公楼之外，院内其他厂房均出租给乙方经营，厂内所用物资按物资清点表）。二、租赁期10年，于2013年2月25号至2023年2月24号。三、租金贰拾柒万元整，270000元整。付款方式为合同签订生效之日，乙方首付壹拾万元整，余下当年租金壹拾柒万元整于2013年7月30日前全部付清，以后九年于每年的2月25日一次性交付当年的租金贰拾柒万元整。四、双方具体约定：4、乙方经营期间，出口销售退税，按出口结汇数为基数，扣除税负，甲乙双方各得50%退税款。5、乙方经营期间出口走货，在甲方经营范围内，必须在甲方处走货，不得在外单位走货。五、违约责任。如甲方违约，除赔偿乙方直接经济损失外，并按总标的额的30%向乙方支付违约金；如乙方违约，除赔偿甲方直接经济损失外，并按总标的额的30%向甲方支付违约金。原被告各自在合同上签名。
合同签订后，被告履行合同至2015年，后被告搬走至今，遂成诉。对被告从冷藏搬走的时间，原被告说法不一，但均未提交证据证明。
另查，被告在原告之子所开办的荣成广河水产食品有限公司出口货值800000元的货物。原告自2014年1月8日至2014年10月13日，共缴纳地税税款42630.68元，缴纳国税税款116991.83元，合计缴款159622.51元。
诉讼中，原告申请三名证人出庭作证，证人赵某系原告的会计，其证明原被告为租赁冷库进行协商时口头约定被告在原告处走货3000000元至5000000元，按照最少走货3000000元、出口退税8%计算，原告取得4%的退税款即为120000元。原被告原来协商每年租金400000元，在此基础上扣除出口退税额120000元，被告实际租金为280000元，后原被告又协商减去10000元租金，最终原被告确定每年租金为270000元。赵某同时表示，签订合同时其并不在场。证人于某称其介绍原被告签订合同，其证明内容与赵某基本一致，但也同时表示虽然签订合同时他在场，但上述内容是否写在合同里他也不清楚。证人卢某表示原被告之间的合同系其本人所写，其证明内容与上述两名证人一致，并表示由于当时疏漏，关于必须走货3000000元到5000000元的条款没有在合同上记载。被告对赵某证人证言不予认可，认为该证人系原告会计，与原告有利害关系，且签订合同时没有在场，证人证言不真实，且与合同内容不符。被告对证人于某、卢某证言不予认可，认为所有事项应当以合同为准，合同上没有写明必须走货3000000元至5000000元，不应采信。
被告向本院提交一份录音，称系其与原告通话时录制，该录音的主要内容是，原被告对原告讲述与案外人协商讼争冷藏的过程，同时通话内容有被告要求原告如果被告搬回去继续经营，原告不能再赶被告走。原告再向第三人介绍情况时，表示被告合同尚未到期，原告就把被告逼着走了。同时原被告均确认当时租金为270000元且含税。原告委托代理人将录音带回去给原告听，原告表示通话内容记不清了，经本院当庭询问，原告代理人明确表示对录音当中是否是原被告之间的通话不申请鉴定。
以上事实有当事人陈述、证人证言、租赁合同、电子缴税付款凭证、录音资料等证据在案为证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的租赁冷藏合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为合法有效。原被告均应按合同约定履行。本案争议焦点是：一、原被告是否约定过年租金400000元，是否约定被告每年需要在原告处走货3000000元至5000000元。二、被告离开冷藏是否违约，是否应当承担违约责任。
为解决上述争议焦点需对原被告提交证据进行审查认定。1、对证人赵某、于某、卢某所作证词，其只能证明原被告当时口头协商过租金以及出口走货退税等情况，但对最终为何没有写入合同并不清楚，且证人证言的效力低于书面合同的效力，本院不予采信。2、对被告提交的通话录音，鉴于原告明确不申请对录音的真实性进行鉴定，故对录音的真实性本院予以认可。
据此，对争议焦点一：首先合同约定，被告每年的租金为270000元，原被告通话录音中，原告也承认每年租金270000元且含税，故原告所说的年租金400000元无事实依据。合同约定被告经营期间出口销售退税，按出口结汇数为基数，扣除税负，原被告双方各得50%退税款。被告经营期间出口走货，在原告经营范围内，必须在原告处走货，不得在外单位走货。从上述条款，也不能得出被告每年必须在原告处走货3000000元至5000000元的结论。
关于争议焦点二：从电话录音可以看出，并非被告主动离开冷藏，而是原告要求被告离开的。故被告并不存在违约情形。
综上，鉴于原被告均同意解除合同，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。由于原被告对被告搬走时间均不能提供证据证明，作为主张合同关系终止一方的被告应当负举证责任。现被告无证据证实何时搬离租赁厂房，原告主张被告2015年3月28日搬离冷藏厂，该时间点尚在合同约定的履行期间，应以原告该自认为准。原告主张2015年2月25日至2015年3月28日期间的租金应当支持，但其主张的其他租金没有依据，本院不予支持。原告其他诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告杨广河与被告王海涛签订的冷藏租赁合同；
二、被告于本判决生效后十日内给付原告2015年2月25日至2015年3月28日期间的租金23671元（270000元÷365天×32天）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9792元，由原告负担9400元，被告负担392元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 杨夕川
人民陪审员 于培波
人民陪审员 刘柏妤
二〇一六年五月三十日
书 记 员 王玲燕