山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终8674号
上诉人（原审原告）：均豪（山东）物业管理有限公司。
法定代表人：于庆新，总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东乾恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：牟岩。
上诉人均豪（山东）物业管理有限公司（以下简称均豪公司）与上诉人牟岩因物业服务合同纠纷一案，均不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初5504号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人均豪公司的委托诉讼代理人ＸＸ、上诉人牟岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
均豪公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持均豪公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由牟岩承担。事实和理由：1、牟岩于2013年7月1日在《海信温泉王朝入住会签单》中签字确认收到业主房屋的全部钥匙，证明牟岩于2013年7月1日办理入住，其应自2013年8月1日起交纳物业服务费；2、牟岩于2013年10月17日缴纳了2013年810月期间的物业服务费，该费用不应在其应交纳的物业服务费中扣减；3、一审判令牟岩按物业服务费的一半交纳，于法无据。
牟岩辩称，均豪公司的上诉理由不成立，请求依法驳回其上诉请求。
牟岩上诉请求：1、撤销一审判决，改判牟岩不向均豪公司交纳物业服务费；2、一、二审诉讼费由均豪公司承担。事实和理由：1、一审判决以均豪公司交付装修钥匙为由认定其向牟岩交付了房屋，没有法律依据；2、一审法院在牟岩承担了前期工程水电费的情况下，判令牟岩交纳物业服务费，而牟岩在此期间却在维修房屋，有失公允。
均豪公司辩称，牟岩主张均豪公司未向其交付房屋钥匙，与事实不符，均豪公司已经提交充分证据证明其于2013年7月1日办理入住手续，请求依法驳回牟岩的上诉请求。
均豪公司向一审法院起诉请求：1、牟岩立即向均豪公司支付物业服务费22,504元、违约金5,790.13元，共计28,294.13元；2、诉讼费由牟岩承担。
一审法院认定事实：牟岩拥有位于均豪公司提供物业服务的温泉王朝XXX户房产一处，房屋面积为270.48平方米。
2009年10月30日，青岛汇旅置业有限公司与青岛均豪物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：物业服务费标准为2.6元/月/平方米，业主委员会成立后，可重新进行审定；物业服务费预收六个月，未能按时足额交纳物业服务费的，在物业公司提醒后超过11日以上，每拖欠一日需补交应缴费总额0.05%的违约金；合同期限自2009年11月1日起至2012年10月31日止。该协议未约定具体缴费时间。根据合同约定，牟岩所有的XXX户房屋在2013年11月1日至2016年6月30日期间的的物业服务费为22,503.94元（2.60元/月/平方米×270.48平方米×32个月）。合同签订后，均豪公司按约履行物业服务的主要义务，牟岩以房屋存在质量问题且未交付为由，拒绝交纳物业服务费。
另查明，2013年8月28日，青岛均豪物业管理有限责任公司变更为“山东省均豪物业管理有限责任公司”。2014年12月12日，山东省均豪物业管理有限责任公司变更为“均豪（山东）物业管理有限公司”。
庭审中，均豪公司提交《前期物业服务合同》、业主资料卡、入住会签单、钥匙交接明细表收款收据等证据，证明涉案房屋已于2013年7月1日交付给牟岩。牟岩质证称：前期物业服务合同已过服务期限，其不应受该合同的约束；对业主资料卡、会入住签单、钥匙交接明细表均不认可，否认系其本人签字；对装修押金收款收据无异议，该证据证明牟岩于2013年10月30日才接收涉案房屋的装修钥匙。牟岩提交物业服务费收据及出入证收据，证明其于2013年10月30日接受涉案房屋的装修钥匙。均豪公司对该证据无异议。牟岩提交手机照片以及手机短信，证明均豪公司疏于管理且未尽到服务义务。均豪公司对此不予认可。
本案经一审法院多次调解未果。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点是：涉案房屋是否已经交付。均豪公司与牟岩签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，均豪公司依约为包括牟岩在内的小区业主提供物业服务，牟岩接收了涉案房屋，应当向均豪公司交纳物业服务费。牟岩认可其于2013年10月17日缴纳了3个月的物业服务费和出入证费用，又于2013年10月30日为存放维修资料，在缴纳房屋装修押金后领取一把房屋维修钥匙。结合均豪公司提交的装修押金收款收据，应当认定牟岩于2013年10月30日接收涉案房屋一把装修钥匙的事实。牟岩辩称前期物业服务合同已过服务期限，其不应受该合同的约束。因青岛汇旅置业有限公司未书面解除其与均豪公司签订的前期物业服务合同，亦未更换新的物业服务公司，且均豪公司事实上为包括牟岩在内的小区业主提供物业服务至今，故对牟岩的该辩解不予采信。均豪公司要求牟岩交纳物业服务费22,504元，经核准为22,503.94元，扣除牟岩已经交纳的3个月物业服务费2,109.75元，酌情支持其10,197.10元，即：（22,503.94元2,109.75元）÷2。均豪公司要求牟岩支付违约金14,903.30元，因均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，故对均豪公司该项主张不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条规定，判决：一、牟岩于判决生效后十日内偿付均豪公司2013年11月1日至2016年6月30日期间的物业服务费10,197.10元；二、驳回均豪公司的其他诉讼请求。案件受理费507元，由牟岩负担55元，均豪公司负担452元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，牟岩提交2016年8月拍摄的照片打印件8张，2016年10月17日拍摄的照片打印件4张，均豪公司张贴在涉案房屋防盗门内侧自2013年1月17日至2013年12月20日的空房排查记录表1张，证明涉案房屋至今还在维修没有入住，均豪公司直到2013年12月20日还持有涉案房屋的钥匙未向牟岩交付，均豪公司物业人员自行进入房屋并填写空房排查记录表。均豪公司质证称，空房排查表确定张贴在涉案房屋防盗门内侧，该表应由均豪公司保存，均豪公司仅对未出售的房屋进行排查，该表中2013年8月以后的签字并非该公司工作人员所为。本院经审查认为，牟岩提交2016年10月17日拍摄的照片打印件并非原始证据，其提交的其他证据并非新证据，已经超过了举证期限，故本院对上述证据均不予采纳。
另查明，牟岩至今未对涉案房屋进行装修并实际入住。
庭审中，牟岩主张均豪公司提供的物业服务存在重大瑕疵，主要包括：1、均豪公司要求牟岩缴纳前期工程水电费4,000余元，并称为牟岩维修房屋产生了上述费用；2、牟岩于2013年10月30日进料维修房屋时，均豪公司要求维修工人用衣服包着水泥等材料进场；3、均豪公司于2014年7月30日擅自砍伐牟岩在涉案房屋院内种植的树木，牟岩当时已经报警；4、本案一审中，均豪公司于2016年7月再次将牟岩在涉案房屋院内重新栽种的树木砍掉；5、均豪公司要求牟岩将空调室外机安装在燃气管道上，导致涉案房屋至今无法通气；6、涉案房屋开发商要求均豪公司将涉案房屋维修好，并安装好门窗，但均豪公司一直未按要求维修并安装门窗；7、均豪公司上门推销地砖、门等，因牟岩未购买而对其进行打击报复；8、牟岩在维修房屋期间丢失电锤一把，均豪公司非但不进行排查，反而诬陷牟岩监守自盗；9、涉案房屋所在小区的监控未覆盖到牟岩所有的涉案房屋；10、牟岩交纳的维修押金均豪公司至今未予退还；11、均豪公司至今仅交付一把装修钥匙，工作人员擅自进入涉案房屋填写空房排查记录表。牟岩对其上述主张除提交前述证据外，未再提交其他证据予以证明。均豪公司则称，对牟岩的上述主张均不予认可，装修钥匙与入住钥匙不同，同意退还押金。本院经审查认为，牟岩购买涉案房屋后与均豪公司发生多起纠纷，致使牟岩至今未对涉案房屋进行装修并实际入住。综合考虑双方当事人提交的证据以及双方的诉辩主张与法庭陈述，一审法院认定均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，并无不当，本院予以确认。
本院认为，青岛汇旅置业有限公司与均豪公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，均豪公司为包括牟岩在内的小区业主提供物业服务，牟岩应当按照合同约定交纳物业服务费。因均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，且牟岩至今未对涉案房屋进行装修并实际入住，兼顾公平原则，一审法院酌情判令牟岩自2013年11月1日起按应交费用的一半向均豪公司交纳物业管理费，扣除牟岩已经缴纳的3个月物业服务费，并对均豪公司关于违约金的请求不予支持，并无不当。虽然均豪公司提供的物业服务存在瑕疵，但牟岩要求对全部物业服务管理费不予交纳，缺乏法律依据，且有违公平原则，本院不予采纳。综上所述，均豪公司、牟岩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费562元，由均豪（山东）物业管理有限公司负担507元，牟岩负担55元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢雄心
代理审判员 安太欣
代理审判员 齐 新
二〇一七年三月十日
书 记 员 韩明玉
书 记 员 郭丹丹