黑龙江省绥化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑12民终1364号
上诉人（原审被告）：神州畅行（福建）汽车服务有限公司。住所地：福建省福州市。
法定代表人：张志刚，职务经理。
委托诉讼代理人：李琳，男，1993年3月2日出生，汉族，该公司职工。
上诉人（原审被告）：神州买卖车（神建）二手车经营有限公司。住所地：福建省建州市。
法定代表人：张志刚，职务经理。
委托诉讼代理人：聂春阳，男，1989年6月1日出生，汉族，该公司法律部职员。
被上诉人（原审原告）：张伟民，男，1970年3月8日出生，汉族，个体，现住绥化市。
委托诉讼代理人：孙忠忱，男，1973年9月30日出生，汉族，现住绥化市。
原审被告：神州畅行（福建）汽车服务有限公司绥化分公司。住所地：绥化市。
负责人：王宁，职务经理。
原审被告：神州买卖车（福建）二手车经营有限公司绥化分公司。住所地：绥化市。
负责人：王宁，职务经理。
上诉人神州畅行（福建）汽车服务有限公司（以下简称神州畅行公司）、神州买卖车（福建）二手车经营有限公司（以下简称神州买卖车公司）因与被上诉人张伟民、原审被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司绥化分公司（以下简称神州畅行绥化分公司）、神州买卖车（福建）二手车经营有限公司绥化分公司（以下简称神州买卖车绥化分公司）租赁合同纠纷一案，不服绥化市北林区人民法院（2017）黑1202民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日受案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人神州畅行公司的委托诉讼代理人李琳、神州买卖车公司的委托诉讼代理人聂春阳、被上诉人张伟民的委托诉讼代理人孙忠忱到庭参加诉讼，原审被告神州畅行绥化分公司、神州买卖车绥化分公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
神州畅行公司和神州买卖车公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清。一审未查清二原审被告腾退房屋时间，未按实际损失计算上诉人应承担的违约金数额，由二个公司都缴纳取暖费显失公平。
张伟民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
张伟民向一审法院起诉请求：1、要求被告神州畅行汽车服务公司及神州买卖车二手车经营公司，每公司给付原告2016年度房屋取暖费30000元；2、要求被告神州畅行汽车服务公司及神州买卖车二手车经营公司，每公司给付原告违约金77082元（提前两个月告知不续租的租金+2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金）；3、诉讼费用由二被告负担。
一审法院认定事实：2017年3月1日，原告张伟民及案外人刘双与被告神州畅行绥化分公司、神州买卖车绥化分公司分别签订“主体变更协议”。约定：“甲方刘双与乙方神州畅行汽车服务绥化分公司、神州买卖车二手车经营绥化分公司于2016年5月签署租赁合同，约定甲方刘双将其所有的位于绥化市哈伊高速路西楼房北侧第一户商服售后车间，土地证号为绥国用（地籍）第000**号，房产证号为20**（00208779），面积为994.32平方米的商用房产租赁乙方神州畅行汽车服务绥化分公司、神州买卖车二手车经营绥化分公司，现三方经友好协商，就甲方将原合同中的权利义务转让给丙方张伟民事宜，达成如下协议:1、原合同自签署之日起，甲方刘双在原合同中的权利和义务全部由丙方张伟民承继；2、乙方神州畅行汽车服务绥化分公司依据原合同支付的租期内首年租金20万元和首年取暖费3万元（乙方神州买卖车二手车经营绥化分公司依据原合同支付的租期内首年租金20万元、首年物业管理费5，000元和首年取暖费3万元），由甲方同乙方自行结算，丙方应就上述费用向甲方提供相应金额的增值税专用发票，原合同约定的剩余两年租期的年租金，由乙方同丙方重新协商，并在新合同中做出约定。”同日，原告张伟民亦与被告神州畅行绥化分公司、神州买卖车绥化分公司签订“租赁合同”各一份，约定：“甲方张伟民同意将其承租的位于绥化市哈伊高速路西楼房北侧第一户商服，土地证号为绥国用（地籍）第000**号，房产证号为20**（00208779），面积为994.32平方米的商用房产租赁乙方神州畅行汽车服务绥化分公司、神州买卖车二手车经营绥化分公司；租赁期限为36个月，自2016年7月1日起至2019年6月30日止；租期第一年的年租金为200000元，租期第二年和第三年的年租金为185，000元；双方应按照现行法律规定履行本合同义务，负有协助义务的一方须积极提供协助。因未履行前述义务给对方造成损失的，应承担赔偿责任；甲方须保证乙方在租赁期限内对租赁房产享有完整和正常的使用权，否则甲方应返还乙方不可正常使用房产期间的租金，并赔偿给乙方相当于两个月租金的违约金及损失；任何一方就本合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行。该通知如以专人送达，于送达时视为已接收；如以传真、邮件等形式送达，则以传真发出之日，邮件寄出后两日视为已送达；如果乙方不续租应提前两个月通知甲方。”合同签订后，因被告神州畅行绥化分公司、神州买卖车绥化分公司经营不善，单方提前腾出房屋，原告以被告公司未按合同履行给付义务为由诉至法院，要求被告继续履行合同，给付所欠取暖费、物业费及违约金。审理中，因租赁合同已无法继续履行，原告变更诉讼请求如下：1、要求被告神州畅行汽车服务公司及神州买卖车二手车经营公司，每公司给付原告2016年度房屋取暖费30，000元；2、要求被告神州畅行汽车服务公司及神州买卖车二手车经营公司，每公司给付原告违约金77，082元（提前两个月告知不续租的租金+2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金）；3、诉讼费用由二被告负担。另经本院调取被告神州畅行绥化分公司及神州买卖车绥化分公司的工商登记档案，查明被告神州畅行绥化分公司系被告神州畅行公司的分公司，被告神州买卖车绥化分公司系被告神州买卖车公司的分公司。庭审中，双方当事人对被告公司腾出租赁房屋的时间发生争议，原告称被告神州畅行绥化分公司及神州买卖车绥化分公司系于2017年5月以后搬离租赁房屋，对此原告向本院提供杨茂林证人证言，证实被告神州畅行绥化分公司及神州买卖车绥化分公司于2017年5月末、6月初搬离房屋，后被告公司的职工将房屋钥匙送至附近的老石修理部，让其将钥匙转交至证人杨茂林处。证人杨茂林系圣亚公司职工，从事安全保卫及后勤工作，因附近房屋的电匣在租赁房屋内，所以至今该房屋钥匙仍由证人保管。被告称其公司于2017年3月28日搬出租赁房屋，原告应返还4月至6月的房屋租金；但被告未就其主张的搬出房屋时间提交证据予以证实。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告张伟民与被告神州畅行绥化分公司及神州买卖车绥化分公司签订的“主体变更协议”及“租赁合同”均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务，但被告神州畅行绥化分公司及神州买卖车绥化分公司以经营不善为由，单方不履行合同约定，应承担赔偿原告损失的违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因本案被告神州畅行绥化分公司系被告神州畅行公司分公司，被告神州买卖车绥化分公司系被告神州买卖车公司分公司，故应由被告神州畅行公司及神州买卖车公司承担其分公司的民事责任。
关于原告诉求的2016年度取暖费，被告神州畅行公司及神州买卖车公司辩称原合同对此未作约定，故不同意给付取暖费，另被告神州买卖车公司称首年租金多支付5，000元，应由原告返还；因被告神州畅行公司绥化分公司与原告签订的主体变更协议中约定“首年取暖费3万元”，被告神州买卖车公司绥化分公司与原告签订的主体变更协议中约定“首年租金20万元、首年物业管理费5，000元和首年取暖费3万元”，另两份协议均约定“本协议为原合同及乙方同丙方新签署合同的有效补充，具有同等效力”；根据上述约定，被告神州买卖车公司绥化分公司支付的5，000元应系2016年度物业费，故本院对二被告的答辩不予采信。综上，原告要求二被告每公司给付2016年度取暖费30，000元，有主体变更协议予以佐证，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求的违约金，二被告认为双方签订的合同中仅约定了原告的违约责任，未约定被告的违约责任，故原告诉求的数额过高，同意承担实际范围内的违约责任；另其辩称被告于2017年3月28日搬出租赁房屋，原告应返还4月至6月的房屋租金；因二被告未提供证据证实自己的主张，而针对被告的抗辩原告向本院提供了杨茂林（即被告交付房屋钥匙的后勤人员）证人证言，证实被告公司于2017年5月末、6月初搬离房屋，将房屋钥匙通过老石修理部转交给证人。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故本院对二被告主张2017年3月28日搬出租赁房屋的事实不予认定，被告要求返还4月至6月房屋租金的请求无理，本院不予支持。由于本案被告神州畅行绥化分公司及神州买卖车绥化分公司搬出租赁房屋时，未按约定履行提前两个月的告知义务，亦未以合同约定的书面形式或其他任何方式通知原告退租事宜，原告要求二被告各给付违约金77，082元（包括提前两个月告知不续租的租金及2017年7月1日至2017年9月30日的租金），对此二被告认为数额过高。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。根据《合同法》及相关司法解释的规定，违约金具有双重属性即赔偿性和惩罚性并存，违约金的数额并不局限于守约方的实际损失。本案鉴于原告方至今仍未将该房出租，故自2017年7月1日至2017年9月30日期间的房屋租金即46，249.50元应视为原告的实际损失，而原告诉求的违约金数额已超出了实际损失的130%，故本院酌情认定二被告各给付原告违约金数额为60，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司、神州买卖车（福建）二手经营有限公司，每公司给付原告张伟民2016年度取暖费30，000元。
二、被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司、神州买卖车（福建）二手经营有限公司，每公司给付原告张伟民违约金60，000元。
上述一、二项给付款，二被告应于本判决生效后十日内一次性给付原告。
案件受理费5，050元减半收取2，525元，由被告神州畅行（福建）汽车服务有限公司负担1，025元，由被告神州买卖车（神建）二手经营有限公司负担1，025元，由原告张伟民自行负担475元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中证人杨茂林出庭作证，证实2017年3月末神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司把店内车辆撤出，但人员还在，2017年6月2日左右二分公司的工作人员把房屋的钥匙送至老石修理部，由其转交给证人杨茂林，案涉房屋2017年11月2日又出租出去了。因此证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以确认。
本院确认一审法院查明事实。
本院认为，张伟民与神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司分别签订的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行。张伟民将案涉房屋交付神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司使用，已实际履行。神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司实际使用了案涉房屋，并交纳了第一年的租金。但神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司单方提前终止合同，应承担违约责任。
1、关于二上诉人应给付张伟民的违约金数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。张伟民与神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司分别的租赁协议中，约定租期为三年，神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司只交纳了第一年的租金。神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司的房租交到2017年6月末，而案涉房屋至2017年11月才又出租，因神州行畅行绥化分公司和神州行买卖车绥化分公司提前终止合同的违约行为，造成张伟民实际损失已超过一审法院认定的实际损失46，249.50元，但张伟民对一审判决未提起上诉，对一审法院认定实际损失数额，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。一审法院将张伟民诉求的违约金数额调整至损失的130%以内，符合法律规定。
2、关于取暖费应如何收取的问题。张伟民与神州畅行绥化分公司签订的租赁合同中约定取暖费每年3万元由乙方交纳给甲方（张伟民），与神州买卖车绥化分公司签订租赁合同中约定乙方负责支付物业管理费每年5000元、取暖费每年3万元乙方交纳给甲方（张伟民），二份合同对取暖费都进行了约定，所以取暖费应分别收取。二上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，神州畅行公司与神州买卖车公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2，050.00元，由上诉人神州畅行（福建）汽车服务有限公司、神州买卖车（福建）二手车经营有限公司各负担1025.00元。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 孟庆波
审判员 张晓弘
二〇一七年十二月二十五日
书记员 康亚娟