大连高新技术产业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0293民初880号
原告：北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司，住所地大连市西岗区，统一社会信用代码：91210200773045120T。
负责人：李炳基，该公司国际董事。
委托诉讼代理人：郑蓉晖，辽宁金宗律师事务所律师。
被告：韩海涛，男，1978年4月21日出生，住大连市沙河口区。
原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司（以下简称仲量物业公司）与被告韩海涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仲量物业公司的委托诉讼代理人郑蓉晖、被告韩海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仲量物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业费4411.10元、赔偿金250.78元（自2014年4月4日起暂计算至2016年1月31日），合计4661.88元；2.律师费由被告承担。事实和理由：2011年7月26日，被告与大连软件园中兴开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》，购买了玉川园86A-603号房屋，建筑面积为77.47平方米。《补充协议》第二十三条第一款约定：“买受人同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由出卖人委托的北京仲量联行物业管理服务有限公司实施统一的物业管理，如因买受人拖欠物业管理费，该物业管理公司在追偿物业管理费过程中产生的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费均由买受人承担。”《补充协议》第八条第二款约定：“首年度12个日历月的物业管理费收费标准为2.6元/平方米，按建筑面积计算，此后买受人应当按照《业主临时管理规约》的规定缴纳物业管理费。”《业主临时管理规约》第二十五条约定，物业费按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层、小高层收费标准为2.6元/月·平方米。《业主临时管理规约》第二十六条约定，业主应当于每季度届满前30日以前缴纳下一季度的物业服务费。被告自2014年4月4日至2016年1月31日未交纳物业费，现拖欠物业费4411.10元，并应承担由此产生的赔偿金250.78元（赔偿金的计算标准参照中国人民银行同期逾期贷款利率）。《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》对被告具有法律约束力，被告拒不交纳物业费行为侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求法院判如所请。
被告韩海涛辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：第一，原告仅强调其向被告收取物业费的权利，而完全忽视其作为物业公司应对业主履行的最基本的义务。具体表现如下：1.2012年5月26日，原告工作人员出具的《单元状况检查表》载明了房屋验收当天所提出的需整改问题共计9项，原告至今未进行整改。2.房屋验收之后又陆续发现多处需整改事项（如入户门面板及客厅地板的深度划痕、厨房天花板渗水、厨房瓷砖大面积鼓包脱落等），被告多次与原告电话及当面沟通，原告多次承诺解决，并从被告处借出房门钥匙以方便整改，但问题至今未得到解决。3.原告提供的物业服务始终处于此种无序状态，经悦翠台业主委员会讨论并一致通过，原告于2016年初被解除悦翠台小区物业服务供应商资格，改由万科物业对小区提供物业服务。截至原告退场，不仅所有整改事项无一得到解决，而且被告所提供的房门钥匙也未予归还。2016年底，由万科物业协调归还了钥匙。第二，原告违反《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》的多项合同约定，至今未完成上述整改事项，导致房屋因安全隐患一直处于无法入住、出售或出租的状态，令被告蒙受了巨大经济损失。包括但不仅限于以下：1.房屋空置无法入住/出售/出租的损失1000元/月×63个月=63000元；2.与物业沟通的电话费、耗时费成本100元；3.定期从市内到闲置房屋处确认房屋状态的交通、耗时费用100元/季度×21个季度=2100元，上述三项合计人民币65200元。被告还要求原告对2012年收房验收时提出的房屋瑕疵的整改进行现金补偿，粗略估算为4500元（材料成本1250元；厨房脱落瓷砖100元×15平=1500元；其他成本500元；人工成本500元×5=2500元）。被告因无证据证明上述损失，故不提起反诉。第三，被告提出的赔偿金计算依据不合法，被告不同意承担赔偿金。综上所述，请求法院在查清事实的基础上，裁定驳回原告的起诉和诉讼请求，以维护被告的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告与大连软件园中兴开发有限公司签订了《前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由原告为大连悦翠台小区提供物业服务。2011年7月26日，被告与大连软件园中兴开发有限公司签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》，购买大连软件园中兴开发有限公司开发的玉川园86A号6层3号房屋，建筑面积为77.47平方米。《补充协议》第二十三条第一款约定：“买受人同意在业主委员会选聘物业服务企业之前，由出卖人委托的北京仲量联行物业管理服务有限公司实施统一的物业管理，如因买受人拖欠物业管理费，该物业管理公司在追偿物业管理费过程中产生的一切相关费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费均由买受人承担。”《补充协议》第八条第二款约定：“物业管理费（首年度12个日历月的物业管理费）：收费标准为2.6元/月/平方米，按建筑面积计算，此后买受人应当按照《业主临时管理规约》的规定缴纳物业管理费。”《业主临时管理规约》第二十五条约定，物业费按建筑面积向业主或物业使用人收取，高层、小高层收费标准为2.6元/月·平方米。《业主临时管理规约》第二十六条约定，业主应当于每季度届满前30日以前缴纳下一季度的物业服务费。
原告系案涉玉川园小区的物业服务企业，其于2016年1月31日终止了对该小区的物业服务。被告自2014年4月4日至2016年1月31日未向原告交纳物业费，共计4411.1元。
另查，根据大连市旅顺口区人民法院针对案涉小区物业服务合同纠纷作出的判决（现已生效），因原告提供的物业服务存有瑕疵，判决业主按照约定标准的90%交纳物业费。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提出的案涉房屋的质量问题系被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与本案没有关联性，且原告对此不予认可。被告提供的单元状况检查表、照片、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》，均不能证明被告房屋至今未予维修的责任在于原告，故本院依法不予采信。
2.被告提出的损失系案涉房屋至今未予维修的预估损失，与本案无关，且无证据证明，被告也未提起反诉，故本院依法不予处理。
本院认为，《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》及《业主临时管理规约》系当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力。原告应按约定为案涉小区提供物业服务，被告应按约定按时交纳物业费。被告提出的房屋质量问题与本案无关，被告以此为由不同意交纳物业费的答辩意见没有事实及法律依据，本院不予支持。根据案涉小区物业服务合同纠纷的生效判决，已确认原告提供的物业服务存有瑕疵，故本院酌定被告按照约定标准的90%向原告交纳物业费。据此，被告应向原告交纳2014年4月4日至2016年1月31日的物业费3969.99元（4411.1元×90%）。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故原告要求被告支付赔偿金250.78元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于律师费，原告未明确具体数额，亦未提交相应证据，且被告不予认可，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第四项之规定，判决如下：
一、被告韩海涛于本判决生效之日起十日内支付原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司2014年4月4日至2016年1月31日的物业费3969.99元；
二、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由原告北京仲量联行物业管理服务有限公司大连分公司负担5元，由被告韩海涛负担20元（此款原告已预交，被告在执行时一并给付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判员 刘博
二〇一七年九月十九日
书记员 谷郁
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（五）按时交纳物业服务费用；
……
第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第九条：下列事实，当事人无需举证证明：
……
(四)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
……