广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0523民初28号原告：陈木君，女，1977年5月1日出生，汉族，广东省南澳县人，住南澳县。委托诉讼代理人：徐兆深，广东执信律师事务所律师。被告：南澳县恒生富通房地产开发有限公司，住所地南澳县后宅镇港畔路二号楼204号。法定代表人：杨岱琛。委托诉讼代理人：王伟浩，广东天穗律师事务所。委托诉讼代理人：吴伟伦，广东天穗律师事务所实习律师。被告潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司，住所地南澳县后宅镇港畔路二号楼402号03房。负责人：章绵侨。被告：广东恒生富通置业有限公司，住所地汕头市金平区金砂路86号友谊国际大厦写字楼33层A单元。法定代表人：杨岱琛。委托诉讼代理人：王伟浩，广东天穗律师事务所。委托诉讼代理人：吴伟伦，广东天穗律师事务所实习律师。原告陈木君诉被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司（以下简称南澳恒生公司）、潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司（以下简称潮建南澳公司）、广东恒生富通置业有限公司（以下简称广东恒生公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，于2016年6月29日作出（2015）汕澳法民初字第48号民事判决书。被告南澳恒生公司不服判决，上诉至汕头市中级人民法院。2016年12月28日汕头市中级人民法院作出（2016）粤05民终995号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）汕澳法民初字第48号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年3月13日立案立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐兆深，被告南澳恒生公司及被告广东恒生公司共同委托诉讼代理人王伟浩、吴伟伦到庭参加诉讼，被告潮建南澳公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因本案案情复杂，涉诉当事人众多，经本院院长批准，本案延长审理期限6个月，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与广东恒生公司签订的《认购协议书》合法有效；2、被告为原告办理房产交易登记手续；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年1月21日，原告与广东恒生公司签订了《认购协议书》，协议书约定：原告向广东恒生公司购买位于南澳县××××镇龙滨路恒生府邸住宅小区项目2栋202/2+203号房，建筑面积131.17平方米，计560000元。根据2013年8月28日被告南澳恒生公司向南澳县××××镇宫前盐村民委员会（以下简称宫前盐村委会）、潮州市建筑安装总公司（以下简称潮建公司）所作的《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》中，原广东恒生公司与该单位所签署的一切契约、合同、文书和经济往来以及权利义务，税务责任概由被告南澳恒生公司予以承认并继续履行同时承担相应法律责任。因而，广东恒生公司与原告签订的上述合同应由被告南澳恒生公司负责继续履行。2014年1月21日、2014年2月20日、2014年5月14日原告分三次将购房款280000元交给被告南澳恒生公司的合作伙伴即被告潮州南澳分公司的负责人章绵侨。但时至今日，被告仍没有为原告办理房产交易登记手续，也未能交房给原告使用。原告对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：1、原告《身份证》复印件一份，证明原告诉讼主体资格。2、《企业机读档案登记资料》复印件一份，证明被告南澳恒生公司诉讼主体资格。3、《关于南澳恒生公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》复印件一份，证明被告广东恒生公司变更为被告南澳恒生公司。4、《营业执照》复印件一份，证明被告潮州南澳分公司诉讼主体资格。5、《认购协议书》复印件一份，证明2014年1月21日，原告向被告购买位于南澳县××××镇“恒生府邸”住宅小区项目第2栋202/2+203号房，价款560000元等事实。6、《收款收据》复印件三份，证明2014年1月21日、2014年2月20日、2014年5月14日原告将购房款280000元交给被告潮州南澳分公司。被告南澳恒生公司辩称，一、答辩人与被告广东恒生公司是两个独立的企业法人，依法独立对外享受民事权利及独立对外承担法律责任，两者不存在直接承继关系，也没有隶属关系，更没有债权债务转让关系，答辩人无需对被告广东恒生公司的合同义务承担责任。二、《认购协议书》上并无答辩人的印章，且原告的诉求也是请求确认原告与被告广东恒生公司的协议有效，答辩人不是签订案涉协议的当事人，签订协议的主体是原告与被告广东恒生公司，原告与答辩人之间根本不存在合同法律关系，原告起诉答辩人无事实依据，应当依法驳回对答辩人的起诉。三、原告提交的证据三《声明》与本案无关，该《声明》发出的指明对象是宫前盐村委会（以下简称宫前盐村委会）和潮建公司（以下简称潮州建筑公司）。声明内容为：答辩人自愿承担广东置业公司与宫前村委、潮州建筑公司三者之间签订的合同的权利义务。该效力仅限于前述三者之间的合同权利义务，不涉及合同外的其他人。根据合同的相对性原则，该《声明》的效力仅限于被告广东恒生公司、宫前村委、潮州建筑公司三者之间签订的合同，不能无限扩大解释。本案原告起诉依据的《认购协议书》显然并不包含在《声明》指向的合同之内，即答辩人从未许诺自愿承担案涉《认购协议书》的权利义务，双方也不存在合同权利义务的转让。原告不是该《声明》的指明对象，原告据此起诉答辩人没有合同依据。《声明》的内容为：“变更手续后，原广东置业公司与贵单位（宫前村委及潮州建筑公司）所签署的合同、文书和经济往来以及权利、义务、税务责任由答辩人承继并继续履行”。而本案诉争的《认购协议书》签订主体是原告与被告广东置业公司，原告不是前述三方合同的当事人，原告无权依据答辩人针对他人作出的《声明》，要求答辩人承担广东置业公司对外订立的所有合同义务。四、被告广东恒生公司至今并未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第二条的规定，案涉《认购协议书》应当认定无效。答辩人从未授权被告广东置业公司签订案涉协议，被告广东置业公司无权处分诉争房屋。答辩人更没有委托被告潮建南澳公司负责人章绵侨作为案涉协议的经办人，被告广东置业公司、章绵侨至今未取得案涉房屋的处分权，现答辩人作为案涉房屋所有权人明确表示对该协议不予认可、不予追认，因此该案涉协议因签订无权处分自始无效。五、案涉《认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《商品房买卖解释》第五条规定，案涉《认购协议书》不应当认定为商品房买卖合同。《认购协议书》的内容并无“买卖”的意思，仅仅是“认购”，作为合同另一方的被告广东置业公司承担的主要合同义务为“日后与原告协商签订商品房买卖合同”，因此原告的第二项诉求要求办理房产交易登记手续，无合同依据，法院应予以驳回。本案是原告与潮州建筑公司负责人章绵侨恶意串通，虚构事实，篡改合同而制造的虚假诉讼，根据《民事诉讼法》第121条的规定，法院应驳回其诉求。本案原告及其他同类二十一个案件的诉讼费、财产保全费均是被告潮建南澳公司负责人章绵侨缴纳的，二十二位原告的委托书和起诉状均为章绵侨制作后，转交给二十二位原告的代理律师，原告律师代理费用均为章绵侨支付（该事实章绵侨和原告代理人在二审庭审中已承认），即本系列案起诉均为章绵侨实际操作，二十二位原告并无实际支付购房款，章绵侨为原告伪造了收款收据，伪造了《认购协议书》（章绵侨曾向“恒生府邸”项目政府工作小组提交了与本案原告提交的证据5不同的《认购协议书》），本案原告与章绵侨存在虚构事实和伪造证据的行为，符合虚假诉讼的构成要件，依法应驳回起诉，并追究章绵侨和原告的法律责任。最后，南澳公司并没有收到本案原告支付的购房款，原告被被告潮建南澳公司骗取购房款，依法应当向被告潮建南澳公司主张返还购房款并赔偿损失，而不是向没有收过原告任何款项的答辩人主张房屋过户。被告南澳恒生公司对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据：1、（2015）汕澳法民初字第139号民事判决书原件一份，证明潮州建筑总公司与广东恒生公司签订的协议均被解除。潮州建筑总公司与本案涉诉房屋没有任何关系，不享有任何权利。2、汕头中级人民法院法律文书生效确认书原件一份，证明潮州建筑总公司与广东恒生公司签订的协议均被解除。潮州建筑总公司与本案涉诉房屋没有任何关系，不享有任何权利。3、被告南澳恒生公司对以前一审、二审提供的证据都予以撤回。被告潮建南澳公司经合法传唤未出庭答辩。被告潮建南澳公司经合法传唤未出庭未提供证据。被告广东恒生公司辩称，一、答辩人根本没有见过本案原告，并无与原告订立《认购协议书》的意思表示，《认购协议书》手写部分并非答辩人真实意思，该协议并未成立，也未生效。答辩人根本没有与原告协商《认购协议书》的意思表示，也从未授权被告潮建南澳公司负责人章绵侨作为经办人订立该协议，答辩人从未与原告订立该协议，该协议系他人利用被盗的空白合同制作出来，在答辩人盖章前，并无手写字体，且手写部分出现多处篡改、修改、增补的痕迹，该协议不真实、不客观，不能作为定案依据。仅凭答辩人盖章时合同上的打印字体，并不能得出答辩人具备订立《认购协议书》的意思表示，因此该协议未成立。在被告广东恒生公司并没有与原告签订协议的要约或者真实性意思表示，被告广东恒生公司盖章时，仅对《认购协议书》上打印字体的部分承担责任，对其他人篡改、修改、增补的部分不需承担法律责任。二、《认购协议书》依法应认定为无效。答辩人作为《认购协议书》的一方当事人，至今未取得商品房预售许可证明，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第二条规定，案涉的《认购协议书》假使被认定为买卖合同，也应当认定无效。三、《认购协议书》的手写部分，特别是被涂改、增加部分，对答辩人不发生法律效力。《认购协议书》打印部分明确约定：“出售方与认购方声明共同遵守如下规定第2条：乙方在签订商品房买卖合同之前改变付款方式须征得甲方的同意并重新签订认购协议书……逾期则出售方有权视认购方毁约，已交钱款不予退还，无须书面通知，甲方则自行解除本认购协议书，并将该物业另行出售。第8条：在甲乙双方签订的商品房买卖合同之前，双方一切有关该物业的权益和责任均以本认购协议书的条款为依据，其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。”上述约定的“书面确认”指的是双方在订立条款达成一致后，签字盖章方为有效，而在答辩人盖章时，并无手写部分字体，而且《认购协议书》并无将房屋出售给原告的意思表示，双方对购房款的支付，房屋交付时间等均未达成一致，也未形成书面确认。《认购协议书》的内容在未经答辩人书面同意或盖章确认的情况下被修改、涂改、增补，对协议内容进行重大变更，双方并未对该变更达成书面协议，对答辩人不发生法律效力。四、《认购协议书》属于预约合同，原告与答辩人尚未签订正式的商品房买卖合同，原告无权要求答辩人为其办理房产交易登记手续，应依法驳回原告第二项诉求。《认购协议书》无论是打印部分还是手写部分（答辩人提及手写部分不代表认可手写部分的法律效力）的内容都不具备商品房买卖合同的主要内容，只体现的是“预约”，对未来一定期限内与他们签订正式的买卖合同，根本没有任何的条款体现了买卖合同的内容，而且至今作为出卖人的答辩人并未收受购房款，根据《商品房销售管理办法》第五条规定，《认购协议书》不能认定为商品房买卖合同。五、本案中原告与潮建公司、章绵侨等恶意串通，企图通过诉讼的方式侵害答辩人的合法财产，人民法院应当驳回其请求。本案中原告根本没有提供转账凭证等证据证明其已经实际支付购房款，然而被告潮建南澳公司对原告提出的这一于己不利的事实却明确表示承认，实为与原告恶意串通，企图通过诉讼侵害答辩人的合法权益；另外，潮州总建的负责人章绵侨以被告的身份为本案原告支付诉讼费、保全费、律师费和聘请、协助律师制作本案相关法律文书，恳请法院依法查明。综上，原告与潮州总建存在恶意串通的行为，符合虚假诉讼的构成要件，根据《民事诉讼法》第一百二十一条的相关规定，法院应当驳回其诉求，并根据情节轻重予以罚款、拘留。六、本案存在犯罪行为，章绵侨利用低价出售其他人房产的方式，向南澳县政府工作人员（本案原告均是政府工作人员家属或本人）行贿，谋取非法利益，贵院应依法将本案的线索移交监察局处理。综上所述，《认购协议书》根本没有成立，对答辩人不产生法律效力，《认购协议书》经过多处修改，不具有真实性和客观性；退一万步，即使成立，也属于依法应当被认定为无效的合同，原告第一、二项诉求于法无据，应当全部予以驳回。另外，被告潮建南澳公司已明确说明，认购协议书上盖章签字时并没有原告的相关身份信息及涂改内容，答辩人根本没有与原告见过面，更没有订立协议的意思表示；第二、无论答辩人与潮建公司存在任何关系与协议，原告均不能突破合同的相对性向答辩人主张权利，因为答辩人与潮建公司签订的合同仅约束协议双方，权利人不能无限扩大为其他第三人；第三、章绵侨主张的分房协议已经被法院的生效判决解除，其根本不享有处分涉案房产的相关权利，原告应向章绵侨或被告潮建南澳公司主张相关权利，据此，原告应与被告潮建南澳公司或章绵侨内部解决，与答辩人没有任何关系。第四、《声明》仅对宫前盐村委及潮建公司发生效力，而不对被告南澳恒生公司产生效力，因为被告南澳恒生公司根本不具备主体资格，其《声明》是有指向性的，仅对宫前盐村委及潮建公司的三方合同，并不是面对普罗大众，是具有排他性的。再从时间上来说，《声明》也仅是对以往的三方合同发生效力，并不对《声明》后签订合同承担相应的权利义务。章绵侨利用其他购房者的不知情，欺骗了购房者的购房款，然后要被告南澳恒生公司这无关当事人承担给付房产的责任，这是十分荒谬的，章绵侨也在绑架本案的22个原告，其中包括章绵侨的近亲属（相当于章绵侨自己起诉自己），本案是十分明显的虚假诉讼。原告应当向本应承担责任的人主张相关权利。被告广东恒生公司对其辩称的事实在举证期限内提供如下证据：1、（2015）汕澳法民初字第139号民事判决书原件一份，证明潮建公司与被告广东恒生公司签订的协议均被解除。潮建公司与本案涉诉房屋没有任何关系，不享有任何权利。2、汕头中级人民法院法律文书生效确认书原件一份，证明潮建公司与被告广东恒生公司签订的协议均被解除。潮建公司与本案涉诉房屋没有任何关系，不享有任何权利。3、被告广东恒生公司对以前一审、二审提供的证据都予以撤回。本案审理过程中，被告广东恒生公司向本院申请调查取证，请求调取由南澳县政府组织成立的“恒生府邸”项目工作小组存执的章绵侨递交给工作组的文件和相关证人证言，本院予以准许，并于2017年7月24日向南澳县“恒生府邸”项目工作小组发出《调查函》；2017年8月7日，被告南澳恒生公司对调查取证申请进行补充说明，2017年11月17日南澳县“恒生府邸”项目工作小组向本院出具《关于潮建公司南澳房地产开发分公司负责人张绵侨递交给工作组要求确认的售房认购协议书相关资料的情况说明》以及原告等22位涉案购房户的《认购协议书》等资料复印件。本案审理过程中，被告广东恒生公司向本院申请鉴定，请求1、对原告代理律师徐兆深于本案一审、二审中向法院提交的授权委托书与原告提交起诉状、《认购协议书》中委托人与具状人、乙方签名的笔迹进行鉴定；2、对原告提交的《认购协议书》中手写字体与印章的先后形成关系（通过对《认购协议书》中手写自己与印章重合部分进行分析，先存在手写部分再盖章，还是在盖章已存在的前提下再手写，放大研究手写部分字体与盖章的重合部分、相互覆盖情况等方法进行相关鉴定）。合议庭经合议认为，因原告表示同意由徐兆深在本案中做自己的委托诉讼代理人，同时被告潮建公司南澳房地产开发分公司负责人章绵侨在庭审中对14名原告的《认购协议书》是“认购协议书是先盖章后填写”予以自认，所以被告的鉴定申请已经无意义，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条之规定不予准许被告广东恒生公司鉴定申请。经开庭质证，被告南澳恒生公司对原告提供的证据1身份证复印件真实性由法院核实，合法性、关联性有异议，原告不具备本案的诉讼主体资格，南澳恒生没有与原告签订任何协议。证据2真实性确认，关联性有异议，被告南澳恒生公司不是适格被告，并不是原告诉求的、所依据的合同当事人，合同并无南澳恒生印章。证据3没有原件，不予认可其真实性，三性不予确认。该证据与本案无关，该声明的内容是针对宫前盐村委会和潮建公司发出的，该声明的效力只针对两公司，对原广东恒生公司与宫前盐村委会、潮建公司所签订的契约、合同、文书和经济往来以及权利和义务、税务责任予以承认并继续履行，承担相应的法律责任。根据合同相对性原则，声明内容已明确被告南澳恒生公司仅对被告广东恒生公司、宫前盐村委会、潮建公司，并未包含原告在内，该声明与原告没有关系，原告并不是前述合同的当事人，因此，被告南澳恒生公司无义务承担原告主张的合同权利。证据4的三性不予确认。潮建南澳公司并不是本案诉争合同的当事人，与本案无关，且分公司没有独立诉讼主体资格。不具有合法性。证据5的证据三性不确认，有明显篡改、修改的痕迹，不具有真实性和客观性，认购协议书签订主体无权处分，不具有合法性。该认购书并无被告南澳恒生印章，我方不是协议的当事人，根据合同的相对性原则，该协议不对被告南澳恒生公司产生效力，被告南澳恒生公司无需对其他人订立的协议承担责任。该认购协议书并不具有买卖合同的主要内容，整份协议书11个条款没有一个条款约定房屋的交付、购房款的支付方式。仅仅约定了未来“预约”签订房屋买卖合同的权利义务。未来的房屋买卖条款，仍需双方协商并签订。且该合同的原告签署部分在盖章时并不存在。证据6收款收据三性不予确认，1、该收据是他人单方制作，并无实际款项交付，且该收据与本案的其他证据比对后存在相互矛盾不真实的地方。22个原告提供的收款收据开具的时间和收据的编号，次序、顺序是打乱的，如张永忠案的编号是00534979，收款日期是2013年4月30日，但收款日期的2013年5月6日的收据编号00534978。编号在前，出具日期反而在后，伪造行为明显，不符合自然法则和正常的社会规律。2、正常购房款的支付正常是直接支付给房地产公司的公司账户，本案的收款收据确是给私人，收现金，违反了行政法规，现在房地产交易都有监管账户监督。3、章绵侨无权收款，所以该收据不合法。4、该收据并无被告南澳恒生公司的印章，该收据与被告南澳恒生公司无关。被告广东恒生公司同意被告南澳恒生公司对原告提供的证据质证意见，同时增加以下质证意见：证据1真实性由法院核实，合法性、关联性有异议。广东恒生从未与原告协商订立过涉案协议，在协议书上盖章时并无本案原告的信息。原告不享有协议书上的权利。对证据2真实性予以确认，但与本案无关。证据3没有原件，对合法性、关联性不予确认，被告南澳恒生公司仅仅承担被告广东恒生公司与宫前盐村委会、潮建公司之间的合同义务，不涉及原告。对证据4同意被告南澳恒生公司质证意见。对证据5对证据三性不予确认，理由是1、被告广东恒生公司从未与原告协商认购协议书，认购协议书有明显涂改、增加痕迹。2、章绵侨非法获取了协议书，并篡改了协议内容，该行为违法，证据不具有合法性。3、被告广东恒生公司至今未获取的商品房预售证明，对涉案房屋无处分权，该协议无效。4、被告广东恒生公司没有授权章绵侨收款，其行为是无权处分。证据6同意被告南澳恒生公司意见，补充被告广东恒生公司没有授权被告潮建南澳公司代为收款，该收款收据无相应转账凭证，是原告与章绵侨串通制作，该行为涉及虚假诉讼。收款人是章绵侨和郑燕芬夫妻二人。原告当庭提交的收款收据三份，只有复印件，真实性不予确认，三张收据在原审开庭后被篡改，缺乏真实性。收款是其他人收的，与被告南澳恒生无关。原告的认购协议修改部分有指模印在上面。不知道是谁的指模。原告对被告南澳恒生公司、被告广东恒生公司提供的证据认为证据1、2的（2015）汕澳法民初字第139号民事判决书，协议书是部分有效，部分解除，解除从生效之日起解除，双方合同解除和本案无关。2、被告要求法庭调查取证，应该在开庭之前，申请时间超过了。其次律师尽力去调取，调取不到才由法庭调取，律师是可以调取的。被告广东恒生公司对被告南澳恒生公司提供的证据均无异议。被告南澳恒生公司对被告广东恒生公司提供的证据均无异议。被告潮建南澳公司经合法传唤未出庭进行质证。对本院依法向南澳县“恒生府邸”项目工作小组调取的《关于潮建公司南澳房地产开发分公司负责人章绵侨递交给工作组要求确认的售房认购协议书相关资料的情况说明》以及工作组附送的材料。原告认为《关于潮建公司南澳房地产开发分公司负责人章绵侨递交给工作组要求确认的售房认购协议书相关资料的情况说明》证据三性没有异议，对原告提供给法院的《认购协议书》和收款收据无异议，对其他资料认为与本案无关。被告南澳恒生公司、广东恒生公司认为，对《关于潮建公司南澳房地产开发分公司负责人章绵侨递交给工作组要求确认的售房认购协议书相关资料的情况说明》的证据三性予以确认，对其他材料印证了工作组情况说明所反映的内容,两被告无异议,法院依职权调取的证据证明了两被告主张的在本案中存在虚假诉讼的事实。本案的认购协议书是不真实的，章绵侨和原告签订的认购协议书存在多个版本，不具有客观性。工作组在媒体上征集购房者信息时，本系列案的22个原告没有申报，反而是在章绵侨代替原告申报时提供了与本案不一致的认购协议书，这不符合常理，也印证了所有的认购协议书掌握在章绵侨手中的事实，两被告并不知情，认购协议书经过章绵侨和原告的涂改不具有客观性，对两被告不具有法律约束力。被告潮建南澳公司认为，对《关于潮建公司南澳房地产开发分公司负责人章绵侨递交给工作组要求确认的售房认购协议书相关资料的情况说明》的证据三性不予以确认，这份情况说明是张利华所为,严重失实，工作组听信了他的话而出具的情况说明，张利华和章绵侨有纠葛，要置章绵侨于死地，内容是他草拟出来的，情况不是他说的这样；情况说明和原告购房没有关联。关于附送的其他资料都不予以确认，以原告提交法院的材料为准。需要说明的是2016年9月9日至9月10日上午工作组安排25户购房户对认购房产进行登记，原告在9月10日上午向工作组登记了其认购的房产，跟另案原告吴俊娥有同样另行转让情况的还有6位购房户共7户，工作组也一一做了登记。工作组在2016年10月份将25位原购房户以及重新转让后变更的26位购房户资料一起提交给南澳县房管所登记备案，当天南澳恒生公司的工作人员也到场。最后章绵侨申明，工作组所谓由我提供的文件资料复印件,没有本人签名,本人一律不予确认。上述当事人提交的证据，本院经审查后认为：当事人没有异议的，本院予以采信；其它证据，由本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。经审理查明：被告南澳恒生公司成立于2012年7月5日，住所地南澳县后××路××楼××号，法定代表人杨岱琛；被告广东恒生公司，住所地广东省汕头市金平区金砂路86号友谊国际大厦写字楼33层A单元，法定代表人杨岱琛；被告广东恒生公司与被告南澳恒生公司是关联企业。潮建公司成立于1989年9月5日，法定代表人邹鹏煌，住所地广东省××桥区××（××、××、××、××、××），被告潮建南澳公司成立于2011年8月24日，地址南澳县后宅镇港畔路二号楼402号03房，负责人章绵侨。系潮建公司下属没有法人资格的下设机构。2011年1月28日，潮建公司与宫前盐村委会签订《联合开发商住楼合同书》，约定双方联合开发位于南澳县后××前盐田北××（××光新村北面）面积6666.66平方米的土地，建成房屋后潮建公司得73%，宫前盐村委会得27%，合同还对其他事项作了约定。2012年2月1日，被告广东恒生公司、被告潮建南澳公司签订《房地产开发项目合作协议书》，约定合作开发“恒生府邸”楼盘，并对出资、房屋分成（被告潮建南澳公司得35%，被告广东恒生公司得65%）进行约定，同时约定被告潮建南澳公司分得房产原则上大部分用于本项目地块的安置用房，少量（不超过被告潮建南澳公司分得房产的10%）需要销售则需交由项目公司统一销售，项目公司不收取被告潮建南澳公司任何费用，售房税费和办理房地产权证的费用由各方自行承担，合同还对其他事项进行了约定。2012年3月8日，被告广东恒生公司作出《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》。被告广东恒生公司声明其已注册被告南澳恒生公司，原广东恒生公司应恒生府邸项目签订的一切契约、文书和经济往来的权利和义务由被告南澳恒生公司承担。被告广东恒生公司在声明落款处盖章、法定代表人杨岱琛署名；宫前盐村委会、被告南澳恒生公司在声明上盖章并并写“同意以上声明内容”字样。2012年5月8日，被告广东恒生公司对宫前盐村委会、潮建公司出具《关于恒生府邸项目更变合作开发主体的声明》，主要内容是因国家对房地产开发项目的有关政策，被告广东恒生公司注册了被告南澳恒生公司，被告广东恒生公司将恒生府邸项目的一切契约、文书和经济往来以及权利义务，概由被告南澳恒生公司继续履行并承担相关法律责任。被告广东恒生公司在声明落款处盖章、法定代表人杨岱琛署名；被告南澳恒生公司在声明上盖章并并写“同意以上声明内容”字样。2012年3月15日，宫前盐村委会、潮建公司、被告广东恒生公司签订《联合开发商住楼协议书》，主要约定，1、被告广东恒生公司参与宫前盐村委会、潮建公司的恒生府邸房地产开发项目；2、被告广东恒生公司与潮建公司联合开发，被告广东恒生公司对项目全权、资金全额、盈亏全责；3、具体实施潮建公司委托下属分公司被告潮建南澳公司负责实施。2012年8月20日，宫前盐村委会与潮建公司又签订《联合开发商住楼补充合同》，约定双方同意宫前盐村委会与南光村调换的土地加入“恒生府邸”项目的开发，同时对总建筑面积分配比例作了修改：宫前盐村委会得23%，潮建公司得77%。综上，被告广东恒生公司、被告潮建南澳公司、宫前盐村委会的分配比例分别为：65%、12%、23%。12年9月10日，被告潮建南澳公司（合同甲方）和被告广东恒生公司（合同乙方）签订《恒生府邸房地产开发项目房产分配协议书》，约定双方分房的房屋位置、套数，同时约定“甲方分得的房产如自用有余。由乙方统一定价出售，乙方不收取任何费用…。”22013年8月28日，被告广东恒生公司向宫前盐村委会、潮建公司作出《关于“恒生府邸”房地产开发项目变更合作开发主体单位的声明》，主要内容是被告南澳恒生公司承接被告广东恒生公司“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发建设主体单位。被告广东恒生公司与潮建公司及宫前盐村委会所签署的一切契约、合同、文书和经济往来以及权利和义务、税务责任概由被告南澳恒生公司予以承认并继续履行，同时承担相应法律责任。被告广东恒生公司在声明上盖章、法定代表人在声明上署名。2013年8月28日，被告南澳恒生公司向宫前盐村委会、潮建公司做出《关于南澳县恒生富通房地产开发有限公司承接“恒生府邸”房地产开发项目作为合作开发主体单位的声明》，主要内容是被告南澳恒生公司承接被告广东恒生公司“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发建设主体单位。被告广东恒生公司与潮建公司及宫前盐村委会所签署的一切契约、合同、文书和经济往来以及权利和义务、税务责任概由被告南澳恒生公司予以承认并继续履行，同时承担相应法律责任。被告广东恒生公司在声明上盖章、法定代表人在声明上署名；宫前盐村委会在声明上盖章，并写“同意”字样；潮建公司在声明上盖章，并写“同意”字样。至此，通过上述一系列约定，形成了宫前盐村委会出土地，潮建公司及下属被告潮建南澳公司、被告广东恒生公司及关联企业被告南澳恒生公司相互参与、合作的恒生府邸项目房地产开发格局。2012年至2014年期间，章绵侨以恒生府邸项目经办人身份与原告等22名购房户在与在被告潮建南澳公司的住所地南澳县后××路××楼××号等地洽谈后，章绵侨出示了甲方处盖有被告广东恒生公司业务专用章以及法定代表人杨岱琛亲笔签名，骑缝处盖有被告广东恒生公司业务专用章的《认购协议书》，原告等22名购房户在《认购协议书》乙方处署名，章绵侨以经办人身份署名，原告等22名购房户的《认购协议书》在房号、面积、金额等重要合同条款中，均有不同程度填写或修改或删除等人为手写操作，这些手写操作缺乏基本的盖章或署名确认其效力。《认购协议书》签订后，原告等22名购房户采取现金支付、转账支付等方式，向章绵侨支付了数额不等的购房款。原告等22名购房户在与章绵侨签订《认购协议书》以及交付购房款过程中，没有被告南澳恒生公司、被告广东恒生公司工作人人员参与，也未在被告南澳恒生公司、被告广东恒生公司营业场所办理相关手续，购房款也未汇入被告南澳恒生公司、被告广东恒生公司账户。2015年7月17日，原告等22名购房户与本案被告潮建南澳公司、被告南澳恒生公司因履行《认购协议书》合同纠纷诉至我院。2015年12月7日，被告广东恒生公司以其作为《认购协议书》缔约方，该案与其有直接的因果利害关系为由，申请作为本案被告参加诉讼。另查，“恒生府邸”住宅小区又称“恒生府邸”商住楼，也称“恒生府邸”住宅楼。2012年9月，“恒生府邸”商住楼开始动工建设。2011年4月8日，宫前盐村委会取得涉案恒生府邸项目南国用（2011）字第特1190号国有土地使用权证，使用权面积为6664.9平方米。2012年11月28日，南澳县人民政府颁发给宫前盐村委会《国有土地使用证》[证号列南府国用（2012）第特1309号]，土地使用权面积为8978.7平方米（系上一土地在使用权面积上的增加）。2014年6月9日，国有土地使用权人宫前盐村委会变更为南澳县××××镇宫前盐业经济联合社，证号为南府国用（2014）第特1390号。2012年9月12日，南澳县城乡规划局发给宫前盐村委会和被告南澳恒生公司《建设用地规划许可证》（证号为：地字第201203号），同意上述用地面积11713.08平方米（实用地8978.7平方米），建设规模50581.3平方米。2012年12月3日，南澳县发展和改革局发给南澳恒生公司《关于恒生府邸住宅小区核准的批复》，核准同意建设恒生府邸住宅小区项目，项目单位为南澳恒生公司，项目建设地点位于南澳县××××镇宫前盐田北坨。2012年12月27日，南澳县城乡规划局发给南澳恒生公司《建筑工程规划许可证》（证号为201209号），同意南澳恒生公司开发位于南澳县××××前盐北坨恒生府邸住宅楼，建设规模为50581.3平方米（其中地下车库面积为8333.76平方米）。2012年12月28日，南澳县住宅和城乡建设局发给南澳恒生公司《建筑工程施工许可证》（证号为440523201212280101号），同意建设规模为五幢十五层（地下一层）住宅楼，总面积为50581.3平方米。2013年9月30日，南澳县住宅和城乡建设局发给南澳恒生公司《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字[2013]07号），有效期自2013年9月30日至2014年9月29日止（后延至2015年3月30日），同意南澳恒生公司预售房屋建筑面积为37750.24平方米，计303套，其中住宅为29368.67平方米，计283套；商业用房1965.52平方米，计20套；车位6416.05平方米，计161个。“恒生府邸”住宅楼楼盘目前现已按施工许可建成五幢十五层住宅楼，主体工程及外墙装饰已基本完成。工程尚未竣工、验收。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等予以证实，足资认定。本院认为，本案是因原告购买南澳恒生府邸住宅小区房产而引起的合同纠纷。根据已查明事实,南澳恒生府邸住宅小区项目原是广东恒生公司、潮建公司与案外人宫前盐村委会共同开发的房地产项目，后南澳恒生公司承接广东恒生公司“恒生府邸”房地产开发项目，并作为合作开发建设主体单位；潮建南澳公司是潮建公司下属不具备法人资格企业，章绵侨是潮建南澳公司负责人；广东恒生公司在开发上述房地产项目过程中，与潮建南澳公司签订房产分配协议，约定双方分房的房屋位置、套数，同时约定销售办法，房产分配协议并未授权潮建南澳公司或其负责人进行销售。本案原告在购买涉案房产前，与潮建南澳公司负责人章绵侨进行洽谈，嗣后与持有甲方广东恒生公司盖章及杨岱琛签名认购协议书文本的章绵侨，在章绵侨所任职公司的办公场所签订本案的认购协议书，该协议书虽名为认购协议，但具备商品房买卖合同的主要内容，且章绵侨收取了原告的购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定为商品房买卖合同，故本案的定性应为商品房买卖合同纠纷。关于本案原告与潮建南澳公司负责人章绵侨签订的《认购协议书》是否合法有效的问题，涉及对章绵侨作为经办人签订认购协议书是否构成表见代理情形的认定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理不仅要求代理人的行为具有客观表象，即签订合同之时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，而且还强调相对人主观上善意无过失的合理注意义务。本案中，虽然认购协议书甲方落款有加盖广东恒生公司业务专用章及杨岱琛签名，在客观上形成章绵侨有代理权的部分表象，但是根据原告在认购协议书的签订及付款过程中均有重大过失的事实，章绵侨不构成表见代理。首先，虽然根据庭审查明事实，原告与章绵侨签订认购协议书前，知悉潮建南澳公司与广东恒生公司签订房产分配协议内容，但房产分配协议并未赋予潮建南澳公司或章绵侨有售房资格；其次，章绵侨以广东恒生公司的经办人身份与原告签订认购协议书，但章绵侨并非广东恒生公司工作人员，签约时也没有取得广东恒生公司的书面授权委托书；第三，原告与章绵侨在章绵侨所任职公司办公场所而非广东恒生公司办公场所签订认购协议书，所签订协议书内容又存在多处加注、涂改的情况且未加盖印章，购房款不是支付与出售方，而是依章绵侨的要求将购房款支付给章绵侨，以上情况均有悖日常交易常理，原告支出大笔款项购买房产，本有义务谨慎审查房产出售方的资质，但其却未尽到合理的注意义务，作出不符合交易习惯的购房行为，主观上不具有善意无过失；第四，本案认购协议书签订后，广东恒生公司既未收到涉案购房款，对认购协议书的效力亦不予追认。综上，章绵侨与原告签约并收取购房款的行为对广东恒生公司不构成表见代理。章绵侨没有广东恒生公司的授权，其签约、收款的行为属于无权代理。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，相应的法律后果应由行为人承担。至于原告与章绵侨就有关收取购房款的争议，应另循法律途径解决。据此，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条之规定，判决如下：驳回原告陈木君的诉讼请求。本案受理费9400元，保全费1810元，共计11210元，由原告陈木君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴奇宏人民陪审员  黄耀龙人民陪审员  袁舜芝二〇一七年十二月二十九日书 记 员  胡 佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内进行追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。