江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏1322民初7841号
原告：江闯，男，1986年1月10日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：宋华波，江苏天帆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙岗，江苏天帆律师事务所（实习）律师。
被告：张磊明，男，1977年9月6日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：朱雷鸣，江苏雅凯律师事务所律师。
原告江闯与被告张磊明民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告江闯及其委托诉讼代理人宋华波、被告张磊明的委托诉讼代理人朱雷鸣到庭参加诉讼，第二次庭审，原告江闯的委托诉讼代理人宋华波、被告张磊明的委托诉讼代理人朱雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江闯向本院提出请求：1、确认原、被告双方于2015年12月30日签订的关于沭阳县书香名邸50栋2单元617室的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理上述房屋产权过户登记手续；3、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告称如本案被认定为民间借贷纠纷，要求被告返还借款153500元及利息（自2016年1月1日起按月利率2%计算至还清款之日止）。事实与理由：2015年12月30日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于沭阳县书香名邸小区50栋2单元617室房屋作价130000元出售给原告，约定于2016年5月20日前将上述房屋交付原告并办理过户登记手续。同日，原告向被告支付购房款110000元，并由被告向原告出具收据一份。协议签订至今，原告多次联系被告交付房屋并办理过户登记手续，均被拒。
张�明辩称：原、被告双方之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋买卖合同非双方当事人真实意思表示，涉案买卖合同系被告多次向原告借款，应原告要求签订为借款债务提供担保，担保借款总额为110000元。具体为：被告于2015年3月份、2015年5月26日、2015年12月30日从原告处分别借款20000元，40000元、50000元。上述借款均约定月息5分，后两笔借款由原告预扣1个月利息通过银行转账给付被告，被告支付利息至2016年4月28日，共计付息50500元，如原告按民间借贷法律关系变更诉讼请求，被告同意按法律规定归还借款本息。
原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
1、房屋买卖合同一份。证明原告购买被告涉案房屋，总价款为130000元，已交首付款110000元，约定余款于2016年5月31日前付清，并于2016年5月20日�交付房屋办理过户登记手续。
2、收据一份。证明被告收到原告支付的购房款110000元。
3、涉案房屋所有权证及土地证。证明涉案房屋虽未过户，但被告已将全数证书交由原告持有。
4、银行流水一份，证明原告通过银行转账向被告支付购房款48500元，另外61500元购房款，由原告给付现金21500元和冲抵被告于2016年5月26日从原告处借的40000元组成。
5、借据一份，证明被告于2015年5月20日左右从原告处借款60000元，后于2015年8月26日由被告重新出具借据一份。
被告经质证认为，对原告提交的证据1、2、3真实性没有异议，但不能达到原告的证明目的。涉案房屋买卖合同的签订过程有悖于一般买卖合同的签订过程，主要表现为：1、该房屋买卖合同系原告提供的格式合同；2、在合同签订时，已具备办理过户登记手续，但双方却约定在5个月之后办理，这与借贷担保的交易习惯相一致；3、涉案房屋首付款110000元与被告从原告处借款数额相同，约定的总价款130000元与房屋实际价值严重不符；4、涉案房屋有按揭贷款和抵押，但在原、被告双方签订的买卖合同中却对此只字未提，与正常交易习惯不符；5、双方关于违约责任的约定显失公平。
对原告提交的证据4的真实性无异议，但被告只收到原告银行转账48500元，且该48500元系被告从原告处借款50000元，约定月息5分，原告扣除一个月利息（被告现金支付原告利息1000元）向原告交付的借款，非原告所说的购房款。
对原告提交的证据5的真实性无异议，但该条据的形成过程为2015年3月份被告从原告处借款20000元，未约定利息，2015年5月26日，被告从原告处借款40000元，合计60000元，自2015年5月26日起按月利率5%计算利息，由原告扣除一月利息3000元后，于2015年5月26日通过银行转账向被告交付借款37000元。
被告为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：
1、情况说明一份。证明被告共分三次从原告处借款20000元、40000元、50000元，共计110000元，涉案的房屋买卖合同系对上述借款的担保。
2、银行流水两份。证明2015年5月26日，被告从原告处借款40000元，结合3月份的20000元，原告按月利率5%扣除一个月利息后向被告转账37000元，自2015年6月至2015年12月，被告于每月26日（8月份于27日）向原告支付利息3000元。2015年12月30日，被告�原告处借款50000元，原告按月利率5%扣除一个月利息后向被告转账48500元（被告支付现金1000元）。截止2015年12月30日，被告从原告处借款共计110000元，自2016年1月至2016年4月，被告每月以110000元为基数按月利率5%向原告支付利息5500元（3月份支付7000元）。综上，原、被告之间系民间借贷关系，双方签订的房屋买卖合同系对上述借款的担保。
原告经质证认为，对被告提交的证据1的真实性不予认可，证据2的真实性予以认可。原、被告之间的确存在民间借贷关系，2015年5月20日左右，原告借60000元给被告，5月26日，原告借40000元给被告，自5月26日起被告以100000元为基数按月利率3%向原告支付利息。2015年8月26日，被告重新向原告出具60000元的借据更换原5月20日的条据。2015年12月份，被告又向原告借款，原告拒绝，于是被告就将涉案�屋出售给原告，原告提出以被告之前的借款冲抵购房款，后经双方协商，后仅冲抵5月26日的40000元借款，另70000元由原告通过银行转账48500元、现金支付21500元。被告自2015年6月至2015年12月期间每月向原告支付的3000元系借款100000元按月利率3%计算而来。被告自2016年1月至2016年4月期间向原告支付的3笔5500元系2015年8月26日60000元借款停息后归还的本金。
经庭审认证质证，本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5，被告对真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据1，综合本案原、被告提交的证据及庭审陈述，原告在该证据中的说明，可信度较高，本院予以认定，对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如�：2015年5月26日，被告从原告处借款40000元，原告通过银行实际向被告转账37000元。2016年8月26日，被告向原告出具借据一份，载明被告从原告处借现金60000元，约定月息1.5%。自2015年6月至2015年12月，被告于每月26日（8月份是27日转账）通过银行向原告转账3000元。2015年12月30日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定总价款为130000元，首付款为110000元，剩余房款于2016年5月30日付清，并于2016年5月20日前办理房屋过户登记手续并将房屋交付原告。同日，原告通过银行向被告转账48500元，被告向原告出具收据一份，载明收到原告购房款110000元。被告于2016年1月28日、2月27日、3月10日、4月28日通过银行向原告分别转账5500元、5500元、7000元、5500元。
本院认为，原、被告双方在签订房屋买卖合同前，被告曾多次从原告处借款，且双方约定的首付款数额与被告陈述的截止合同签订之日共计借原告款项数额相同，与原告陈述出借给被告款项数额相近，结合双方在签订合同时涉案房屋符合过户条件，而双方当时未办理过户登记手续却约定半年后办理，且在合同中未就涉案房屋银行按揭贷款和抵押进行约定的一系列表现，均不符合一般商事交易习惯，结合被告多次在相对固定的时间通过银行向原告转数额相同的款项，应认定该一系列转账为给付原告的借款利息。综上，原、被告之间的房屋买卖合同非双方真实意思表示，该房屋买卖合同应作为双方之间民间借贷合同的担保。
原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方之间民间借贷的担保，即原告为保证自己债权实现而签订，故原告于合同签订之日向被告转账的48500元应为原告向被告交付的借款。结合双方约定的作为担保的房屋买�合同所载明的首付款金额为110000元，可以认定截止2015年12月30日，原、被双方约定借款的数额总额应为110000元，即2015年8月26日的60000元借据系被告所陈述的于2015年3月份所借的20000元借款和2015年5月26日40000元借款合计换据而形成。原告主张2015年8月26日被告出具的60000元借据系被告曾于2015年5月20日左右借原告60000元更换而形成，其未能提供证据证实曾于2015年5月20日向被告交付借款60000元，结合原、被告之间的经济往来大部分通过银行转账的事实，本院认为被告的陈述可信度较高，予以采纳。
关于被告自2015年6月至2015年12月，每月向原告支付的3000元，因2015年5月26日被告借款40000元，原告实际交付37000元，结合截止2015年5月，被告共计借原告60000元，说明被告每月支付的3000元系以60000元为基数，按月利率5%计算而来，37000元系以60000元为�数，按月利率5%计算扣除一个月利息交付而形成。
关于2016年被告向原告支付的3笔5500元及1笔7000元，被告辩解上述款项系以110000元为基数，按月利率5%向原告支付利息，原告予以否认，主张上述款项系被告归还2015年8月份60000元借款停息后的本金。本院已在上文分析对该60000元借款不予认定，故上述四笔款项应为给付原告的借款利息。
原、被告之间的民间借贷关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告未履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。
2015年3月，被告从原告处借款20000元。2015年5月26日，被告向原告借款40000元，原告预扣1个月利息，实际交付37000元，即截止2015年5月26日，被告从原告处的借款本金共计57000元。被告自2015年6月至2015年12月，以60000元为基数，按月利率5%向原告支付利息。因双方约定的利息计算标准过高，被告已付的利息超过年利率36%的部分应予以冲抵本金，即2015年6月27日，被告欠原告借款本金为55710元[57000-(3000-57000×3%)]，以此类推，截止2015年12月27日，被告欠原告借款本金47115.42元。
2015年12月30日，被告向原告借款50000元，原告预扣一个月利息，实际交付48500元，即该笔借款的本金为48500元。故截止2015年12月30日，被告钱原告借款本金为95615.42元，被告自2016年1月至2016年4月，以110000元为基数，按月利率5%向原告支付利息（3月份支付利息7000元）。因双方约定的利息计算标准过高，被告已付的利息超过年利率36%的部分应予以冲抵本金，即2016年1月29日，被告欠原告借款本金为92975.88元[95615.42-(5500-95615.42×3%)]，以此�推，截止2016年4月29日，被告欠原告借款本金82876.2元。
因双方口头约定的借款利息计算标准过高，应予以调整，按月利率2%计算。
综上，原告诉讼请求中的合理部分，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告张磊明于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江闯支付借款82876.2元及利息（以82876.2元为基数，自2016年4月29日起至实际支付之日止，按月利率2%计算）；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3420元（原告已预交1710元），保全费910元，共计4330元，由被告张磊明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院（户名为：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80，开户行：中国农业银行宿城支行）预交上诉案件受理费3420元。
审 判 长 宋岩峰
人民陪审员 张明文
人民陪审员 耿立兵
二〇一六年十一月二十九日
法官 助理 章金梅
书 记 员 廉 洁
书 记 员 沈 珉
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借�案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。