贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔01民终5273号
上诉人（原审原告）：贵州南乔物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路369号。
法定代表人：杨玉成，该公司董事长。
委托代理人：余洋洋，男，1990年5月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，该公司员工。
委托代理人：杨发荣，男，1954年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。该公司员工。
上诉人（原审被告）：王红，女，1976年10月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，现住贵阳市花溪区。
委托代理人袁勇，男，1975年9月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。
上诉人贵州南乔物业管理有限公司（以下简称南乔物业公司）因与上诉人王红物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
南乔物业公司上诉请求：1、依法撤销（2016）黔0111民初1616号民事判决；2、判决王红立即支付物业管理费3155.20元，违约金946.56元，共计4101.76元；3、判决王红承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审判决推定上诉人未提供完善的物业服务，不符合事实；2、一审王红所提的诉求多数均属于房开公司建设遗留的问题，与上诉人服务无关；3、上诉人履行了主要的合同义务，一审判决对此也是认可的，对被上诉人王红拒不缴纳物业费的行为应不予支持；4、王红拒交物业服务费的行为实际给上诉人造成了伤害，一审诉请违约金应予以支持。
王红上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初字第1616号民事判决，查清主要事实，并依法合理裁判，对原告诉请要求支付的物业管理费用及支付违约金的请求不予支持；2、请求依法审查水泵房、物管用房及卫生间等建筑是否合法；3、一、二审诉讼费全部由物管公司承担。事实和理由：1、南乔物业公司违反规划私自搭建物管用房及卫生间等，严重影响上诉人生活，而一审却并未对影响上诉人房屋通风采光权利等事实予以认定；2、南乔物业公司服务存在欠缺，履行物业服务不符合合同要求。
南乔物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告立即支付物业管理费3155.20元、违约金946.56元，共计4101.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告南乔物业公司拥有中华人民共和国物业管理三级企业资质证书，系南乔紫苑小区的物业服务单位。被告王红于2011年9月购买位于贵阳市××区清溪××紫苑××单元××号的房屋（商品房买卖合同载明建筑面积为106.47平方米，根据原告提供的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，被告王红的住房建筑面积为108.8平方米），于2012年装修入住，从其入住后由原告南乔物业公司提供物业服务至原告南乔物业公司撤出。被告王红入住前，2010年2月1日，南乔紫苑业主委员会（委托方、甲方）与前期物业服务单位即原告南乔物业公司（受委托方、乙方）签订《南乔紫苑物业管理服务合同》，约定：第一条，本合同当事人……。第二条：物业基本情况，物业类型：商业、住宅，座落位置：贵阳市花溪区清溪路369号。第三条：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。……。第十三条：负责向业主和物业使用人收取物业管理费。……。第十七条：委托管理期限为叁年，自2010年2月1日23时起至2012年1月31日零时止，期满如双方无异议，合同顺延三年。……。第二十一条：物业管理服务费，1.物业管理费由乙方按建筑面积每平方米￥0.7元收取；2.高层住宅电梯、水泵、二次供水费的运行费按实结算，由乙方向业主收取；3.管理服务费标准的调整，由政府指导价进行调整，或者以双方协商进行定价；4.对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按日收取应缴费用千分之三的滞纳金。……第二十七条：甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。……。第二十九条：本合同一式肆份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力，合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事（合）同期满30天前向对方提出意见。合同中甲乙双方还对其他权利义务作了约定。2015年5月31日原告南乔物业公司以合同到期为由从南乔紫苑小区撤出。因被告王红未交纳2013年1月1日至2015年5月31日期间的物业管理费，原告遂诉至法院，提出诉请如前。
另查：1.审理中，原告南乔物业公司（乙方）提交与牡丹园A单元4号房的业主戚星星（甲方）于2011年4月2日签订的《“南乔·紫苑”物业管理服务合同》，约定：“物业管理费：多层住宅按花溪物价局核定的标准0.7元/平方米收取，电梯房暂定为1.00元/平方米，待小区施工完毕，由物价局审定后，按物价局确定的收费许可证执行”，证明被告王红所有的牡丹园A单元3号房，应按上述原告与牡丹园A单元4号房业主约定的1元/平方米的标准交纳物业管理费，被告王红陈述从装修入住以来系按1元/平方米的标准交纳物业管理费，并认为原、被告双方虽未签订物业服务合同，但双方存在事实上的物业服务关系；2.根据被告王红提交的其拍摄的南乔紫苑小区照片及视频等证据表明，原告南乔物业公司在提供物业服务的过程中，存在小区存在安全隐患未及时排查；随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾；未及时更换破旧的井盖，造成噪音影响长达三年；值班室的灯光夜晚开着及值班人员在深夜及清晨大声喧哗，长期影响被告及家人的正常作息；违规修建使用的厕所，严重影响被告居住环境；被告住房窗口及厨房窗口下的排水沟、下水井及化粪池的排污口堵塞未及时清理；2.被告王红按照108.8平方米的建筑面积及每月每平方米1元的单价缴纳了2012年12月31日之前的物业管理费。从2013年1月1日起至2015年5月31日原告南乔物业公司撤离小区时止，未再缴纳物业管理费，此期间原告本应交纳物业服务费为3155.20元（108.8平方米×1元/平方米/月×29个月）。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告王红入住南乔紫苑小区后，原告南乔物业公司提供了物业管理服务，作为南乔紫苑小区业主之一的被告王红应当交纳相应的物业管理费，故对于原告南乔物业公司要求被告支付物业管理费的请求，予以支持。关于被告王红抗辩所提的原告的物业服务没有到位的答辩，因审理中查明原告南乔物业公司在提供物业服务过程中，确有物业服务存在欠缺和服务不到位，履行内容不符合物业服务合同的标准等“服务瑕疵”及“履行义务不全面”的情形，并且原告的工作人员在工作过程中长期严重影响了被告及其家人的正常作息，故对于原告诉请要求被告支付的物业管理费金额。综合考虑本案案情，依据公平合理原则，酌情予以适当降低，由被告承担20%，原告承担80%较为恰当，故现被告应向原告缴纳的物业管理费应为3155.20元×20%=631.04元，并对原告主张被告支付违约金不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告王红于本判决生效之日起十日内支付原告贵州南乔物业管理有限公司自2013年1月1日起至2015年5月31日止的物业管理费人民币631.04元；二、驳回原告贵州南乔物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费人民币25元，由原告贵州南乔物业管理有限公司负担人民币21元，由被告王红负担人民币4元。
二审查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实予以确认。
另，二审中经当事人申请，本院再次组织双方当事人对上诉人一审已提交的视频质证，该视频显示南乔物业公司为南乔紫郡提供物业服务期间确有对出入监控值班室的人员疏于管理，值班室内声音嘈杂、夜间光亮突出，值班室开窗位置与王红住房一处窗户相对。进入单元楼门禁开启时发出的提示声响较高等情况。
本院认为，上诉人南乔物业公司与南乔紫苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。上诉人南乔物业公司与作为南乔紫苑业主之一的上诉人王红均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，上诉人南乔物业公司主张已向该处物业提供了完善的物业管理服务，请求判令王红全额支付其2013年1月1日至2015年5月31日的物业服务费，并请求判令支持其违约金。经查，根据王红提供的视频、照片，显示南乔物业公司在此期间提供的物业服务确有欠缺，物业管理监控值班室开窗与位于一楼的王红住房窗户相对，值班室内夜间光亮、噪音及门禁开启声响以及物业公司紧邻监控值班室修建物业服务人员卫生间、位于王红住房窗户下的排污沟、下水井、化粪池未及时清淤等。上述物业服务欠缺已给居住于一楼的业主王红正常使用该处物业造成相当的影响，一审据此酌情降低2013年1月1日至2015年5月31日王红应当支付的物业服务费并无不当，南乔物业公司请求判令王红全额支付物业服务费、违约金以及王红上诉请求判令驳回南乔物业公司原审全部诉讼请求之上诉主张均不能成立，本院均不予支持。至于王红上诉请求审查南乔物业公司物管用房、水泵房、卫生间等建筑物之合法性，依法不属于本案审查范围，其可另行向有关部门申请解决。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费50元由贵州南乔物业管理有限公司负担25元，由王红负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 曾 桢
审判员 唐玉平
审判员 刘 华
二〇一六年十二月九日
书记员 龙真扬