浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙衢民终字第402号
上诉人（原审原告、反诉被告）：邵甲。
委托代理人：邵乙。
委托代理人：卢某某。
上诉人（原审被告、反诉原告）：童某。
委托代理人：毛某某。
上诉人（原审被告）：徐某。
上诉人邵甲与上诉人童某、徐某因合同纠纷一案，不服
浙江省衢州市柯城区人民法院（2009）衢柯民初字第710号民
事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本
案。现已审理终结。
原审法院审理认定：2005年间，被告（反诉原告）童某
与房某郑某签订房屋租赁协议，承租房某郑某位于衢州市××
××号六套店铺房，租赁期间自2005年11月12日至2013年11月
11日。有关租赁期内的转租问题，双方租赁合同第六条约定有
“未经甲方（指出租方郑某）同意，乙方（指承租方童某）不
得将二层以上的房屋擅自转租给他人”。承租房屋后，被告（
反诉原告）童某用作与被告徐某合伙投资开办兰园宾馆。经营
至2007年4月，被告（反诉原告）经与原告（反诉被告）邵甲
协商，签订宾馆转让合同，合同约定被告（反诉原告）童某以
转让费200000元将兰园宾馆整体转让给原告（反诉被告）经营。有关宾馆房屋的租赁，合同约定：租赁期限自2007年4月至2
013年10月30日；租金自2007年10月30日至次年10月30日为120
000元、2008年10月30日至2009年10月30日为140000元、2009
年10月30日至2010年10月30日为150000元、此后的租金以左右
相邻各五间店铺的平某某租金计取，并约定每年的9月30日支
付下一年度租金。合同还就租赁期满后宾馆财产的归属、违约
责任等作了约定。有关被告（反诉原告）童某与房某郑某间的
房屋租赁合同复印件，作为本合同的附件之一，列明在本合同
项下。但作为合同附件提供的租赁合同，与房某郑某在和被告
（反诉原告）童某因房屋租赁合同诉讼中提供的房屋租赁合同
文本不一，合同条款内容基本一致，但合同第六条删除了“未
经甲方（指出租方郑某）同意，乙方（指承租方童某）不得将
二层以上的房屋擅自转租给他人”的内容。宾馆转让合同签订
后，原告（反诉被告）依据合同约定支付被告（反诉原告）童
某转让费200000元，并支付2007年10月30日至2008年10月30日
房屋租金120000元，被告（反诉原告）童某也依约向原告交付
了宾馆。受让宾馆后，原告（反诉被告）对宾馆进行了适度装
修，安装了锅炉，添加了电脑等设施，主张投入费用105200元
。在此后的经营中，原告（反诉被告）未能依约在2008年9月3
0日前向被告（反诉原告）童某支付2008年10月30日至2009年1
0月30日期间的租金140000元。迟延至2008年11月间，原告（
反诉被告）支付被告（反诉原告）童某租金46000元。被告（
反诉原告）童某也因此未能依据与房某郑某合同约定的期限全
额支付房某2008年11月12日至2009年11月11日的租金。为此，房某郑某于2009年4月间，向法院提起诉讼，要求被告（反诉
原告）童某支付到期拖欠租金98000元，并承担迟延支付租金
的违约责任。该案经法院主持调解，达成调解协议。调解协议
确定被告（反诉原告）童某于2009年7月10日前一次性支付房
某郑某拖欠租金98000元，并支付违约金6110元。调解协议同
时约定制约条款，“若（童某）未能按照约定期间支付的，则
增加支付违约金50000元”。此后，由于被告（反诉原告）童
某未能按照调解书确定期限履行给付租金和违约金的义务，房
某郑某遂于2009年8月19日再次向法院提起诉讼，诉讼以被告
（反诉原告）童某违约拖欠租金为由，要求解除双方签订的房
屋租赁合同。该案经法院主持调解，双方再次达成调解协议。
协议确定双方签订的房屋租赁合同解除，被告（反诉原告）于
2009年8月23日将租赁房屋交还房某郑某，并另行赔偿房某郑
某诉讼损失5020元。因被告（反诉原告）童某未能按调解协议
履行交还房屋和支付赔偿款，房某郑某向法院提出强制执行申
请。法院在该案的执行中在租赁房屋现场张贴公告，责令被告
（反诉原告）童某于2009年9月3日前归还房某郑某租赁房屋。
原告（反诉被告）随即于2009年9月4日向法院提起诉讼，并在
此期间停止了宾馆的经营。诉讼过程中，被告（反诉原告）童
某于2009年10月9日与房某郑某签订补充协议，并经公证处进
行了公证。补充协议确认，房某郑某在被告（反诉原告）童某
转让宾馆时已征求其同意，并委托授权亲属徐某（即本案第二
被告）修改原房屋租赁合同中有关“二层以上不得转租”的约
定。同时约定恢复原经法院调解解除的房屋租赁合同的效力，删除“二层以上不得转租”的条款内容，并继续同意被告（反
诉原告）童某转租他人。补充协议签订后，房某郑某向法院撤
回了有关合同解除交还租赁房屋的执行申请，法院据此裁定终
结该案的执行。租赁房屋也因此未得实际腾退，由原告（反诉
被告）实际占有，但一直未开门营业。2010年4月1日，经法院
主持调解，双方就有关租赁房屋的腾退及原告（反诉被告）受
让宾馆后投入的设施、设备的折价归属做出协议。协议约定原
告（反诉被告）于2010年4月4日腾退出租赁房屋，返还被告（
反诉原告）童某和徐某。有关原告（反诉被告）投入的设施、
设备等，由原告（反诉被告）取回其中电脑十台，其他资产投
入折价35000元，归被告（反诉原告）童某和徐某所有。折价
的款项留待本案其他本诉和反诉请求中统一折算。此后，双方
依据该协议腾退移交了租赁房屋。原告（反诉被告）有关赔偿
损失105200元的本诉请求和被告（反诉原告）童某有关某退租
赁房屋的反诉请求同时撤回，其他本、反诉请求，经调解，双
方意见不一，未能达成一致意见。
原审法院审理认为：依法成立的合同，自成某某生效。
本案原、被告之间的宾馆转让合同，包含有宾馆用房的转租和
宾馆财产转让的双重法律属性，且相互依存。就房屋的转租，
法律并无禁止性规定。未经原出租人同意的转租，法律赋予原
出租人以解除权。就宾馆财产转让，根据民事行为意思自治原
则，双方的约定并无违法之处。因此，原、被告双方宾馆转让
合同应属有效。原告以被告签订转让合同时故意隐瞒与房某间
不得转租的约定为由，主张被告构成欺诈，要求撤销。对此，法院认为，被告在与原告签订宾馆转让合同时，虽有提供删除
“二层以上不得转租”约定的租赁合同，但该约定仅拘束于被
告与房某郑某间，在他们合同签订后是否对于该约定进行变更
，取决于被告和房某郑某双方的意思表示。现根据被告方提供
的与房某郑某间诉讼中所签订并经公证的补充协议，可证明房
某郑某对于被告的转租行为已于当时允诺，且在此后与被告间
解除租赁合同的事由上，也非因被告转租原告的事因引起。故
原告据此主张被告构成欺诈，依据不足，法院不予认定。其要
求撤销转让合同的请求，法院不予支持。被告童某反诉，要求
确认其于2009年10月29日通知原告解除宾馆转让合同的效力。
对此，法院认为，次租赁合同对于原租赁合同具有依附性，原
租赁合同解除，次租赁关系便失去其存续的权利基础。因此，
被告童某与房某郑某间的租赁关系在法院诉讼调解中解除时，
其与原告间的次租赁关系也随之解除。被告与房某间在合同解
除后，又重新协商所谓恢复合同效力之行为，在法律性质上属
新的租赁关系的建立，并不当然引起与原告间次租赁关系的恢
复，仍需以原、被告间双方的再次合意为必要。因被告方在与
房某间所谓恢复租赁合同效力后，为与原告间达成新的租赁合
意，因此，其次租赁关系仍已处于解除状态，被告再行以原告
交付租金为由，通知解除合同，已丧失合同关系存续的基础，
不存法律意义。因此，其请求确认解除行为效力的要求，法院
不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的
，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取
其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告间宾馆转让合同的解除，系因被告童某与原出租人解除房屋租赁合同引
起，因此，原告要求返还转让费的请求，理由正当，法院应予
支持，但根据转让合同约定的转让费某某，具有与房屋租赁金
相同的消耗性特征，其返还的具体数额，应当按照六年半的租
赁合同期限，酌情合理折算扣除其合同解除前实际使用期间的
转让费。关于租金和实际占有使用费的支付，其中租金应计算
至合同解除之时，之后至实际腾退房屋时，因双方合同已解除
，原告继续占有，已丧失合同依据。原告虽在合同解除后停止
营业，但未及时腾退，继续实际占有，该期间的房屋占有使用
费属扩大的损失，应参照合同约定的租金标准计算由原告负担
。关于原告设施、设备、装修的投资归属和折价处理，双方在
审理中已达成协议，应遵从双方的协议意见。有关被告童某反
诉要求赔偿损失的请求，其损失系指与房某郑某间因迟延支付
租金产生的违约金，因与房某间房屋租赁合同约定的租金支付
和与原告间的宾馆转让合同约定的租金支付具有相对独立性，
原告的迟延支付与被告对房某的迟延支付并不具有必然的因果
关系，被告要求原告承担，没有事实和法律根据。综上，依照
《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条第二款、
第九十七条的规定，判决：一、被告（反诉原告）童某、被告
徐某于本判决生效之日起五日内返还原告邵甲转让费某民币12
8205元，并同时支付原告（反诉被告）邵甲宾馆设施、设备、
装修投资折价款人民币35000元。二、原告（反诉被告）邵甲
于判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）童某某屋租金
人民币70667元，并同时支付该款自2008年10月1日始至实际支付之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算
指利息。三、原告（反诉被告）邵甲于本判决生效之日起五日
内支付被告（反诉原告）童某自2009年8月24日始至2010年4月
4日止房屋占有使用费某民币85833元。四、驳回原告（反诉被
告）邵甲的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）童某的
其他诉讼请求。本诉案件受理费14040元，反诉案件受理费467
3元，减半收取2336.5元，共计16376.5元，由原告（反诉被告
）邵甲负担8188.25元，由被告（反诉原告）童某、被告徐某
负担8188.25元。
判决后，邵甲与童某、徐某某不服，提出上诉。
邵甲以童某、徐某为被上诉人提出上诉称：一、一审判
决对可撤销合同还是有效合同的性质认定错误。1、被上诉人
故意删除“二层以上不得转租”的内容提供给邵丙作为附件，
完全属于欺诈，目的是为了影响上诉人邵甲的商业判断，给上
诉人邵甲带来了损害，完全符合《中华人民共和国合同法》第
五十四条第二款规定的可撤销条件。2、被上诉人的行为在签
订宾馆转让合同时构成欺诈，就符合可撤销合同的法定条件。
至于原房某事后是否约定变更，只要在签订宾馆转让合同时尚
未作出变更，不能改变被上诉人已经构成欺诈的事实。3、被
上诉人与郑某间的补充协议虽有对转租行为的允诺，至多只能
说明在提出撤销合同的诉讼后的事实，同样不能改变既已构成
的欺诈。何况，被上诉人与郑某已解除了租赁合同，并已经执
行，即使童某郑某双方要恢复原内容的租赁合同，也只能是一
份新的合同，允诺转租只能是对这一新的法律关系，不能否定前述欺诈行为的性质。且上诉人是于2009年9月2日向法院提起
撤销合同之诉的，被上诉人于2009年10月10日提供这样一份补
充协议，目的是为了应对起诉，属伪造证据。4、房某与被上
诉人解除租赁合同的原因是什么，同样不能改变被上诉人在签
订宾馆转让合同时的欺诈行为的性质。二、对合同的处理不当
。上诉人诉请的是依法撤销合同，一审判决以被上诉人与房某
郑某的租赁关系已解除为由，认定宾馆转让合同也随之解除，
不仅判非所诉，而且前后矛盾。原判对合同的相对性前后把握
不一。如果前后两份合同具有关联性，前合同被解除后，造成
后合同无法履行的情况下，应该是后合同无法履行的原因方承
担违约责任，而不是无条件解除后合同。因此，法院有释明义
务，由当事人根据解除的情况主张权利。如果被上诉人与房某
郑某间的合同解除会导致上诉人邵甲与被上诉人宾馆转让合同
解除，那么上诉人也应当属于利害关系人，在程序上应当通知
上诉人参加诉讼。三、对转让费某某认定及处理不当。转让费
通常可随房屋使用权的流转而流转，而不是一审判决认定的具
有与租金相同的消耗性特征。原判折扣返还没有法律依据。四
、判令邵甲支付租金70667元及利息，没有依据。合同撤销后
，原合同自始无效，即不存在逾期支付问题。五、对2009年8
月24日后的责任认定不当。法院在执行程序中于2009年8月24
日通知上诉人邵甲退出，上诉人邵甲即停止了营业，此后的所
谓“扩大损失”计85833元，是完全错误的，会使人产生履行
法院通知是错误的感觉。故请求：一、依法撤销原判第二、三
、四项，变更原判第一项为判令被上诉人返还上诉人宾馆转让费200000元，并支付上诉人宾馆设施、设备、装修投资折价款
人民币35000元；二、诉讼费全部由被上诉人承担。
童某、徐某以邵甲为被上诉人提出上诉称：一、原判没
有考虑被上诉人邵甲没有按约支付租金的违约性，从而认定转
让费应“酌情合理折算扣除其合同解除前实际使用期间的转让
费不当”。二、原判认定“原告的迟延支付与被告对房某的迟
延支付并不具有必然的因果关系”，从而对上诉人要求赔偿损
失的请求不予支持不当。三、一审法院认定被上诉人邵甲于20
10年4月4日腾退移交了租赁房屋，并判决被上诉人邵甲支付至
此时止的房屋占有使用费不当。四、原审判决认定“被告童某
与房某郑某间的租赁关系在法院诉讼调解中解除时，其与原告
间的次租赁关系也随之解除”不当。原租赁合同与转租赁合同
是两个独立的合同。原租赁合同的解除，其所引起的后果仅是
将使次租赁合同的是否履行处于一种不确定状态。五、原审判
决认定“其次租赁关系仍已处于解除状态，被告再行以原告交
付租金为由，通知解除合同，已丧失合同关系存续的基础，不
存法律意义”不当。被上诉人邵甲根本性违约，上诉人童某、
徐某解除合同后，被上诉人邵甲理应支某某同解除之前的租金
及合同解除后的房屋逾期腾房占有使用费等费用。故请求：一
、请求依法撤销原审判决书第一项中“被告（反诉原告）童某
、被告徐某于本判决生效之日起五日内返还原告邵甲转让费某
民币128205元”的内容，撤销判决书第四项并判决被上诉人赔
偿上诉人损失63240元；二、请求变更原审判决书第二、第三
项，判决确认双方的《宾馆转让合同》于2009年10月29日解除，并以此时间作为计算相应的房租、房屋占有使用费（计算至
实际腾退房屋时止）的终点和起点。三、本案一、二审诉讼费
用由被上诉人承担。
经审理，本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一
致。
本院认为，订立合同的目的在于交易，促进经济活动顺
向流转，增进社会财富的积累。本案童某与邵甲之间于2007年
4月17日签订《宾馆转让合同》，邵甲明知童某不是宾馆的所
有人，也没有直接征求房某郑某的意见即行签约，而童某在签
订《宾馆转让合同》当时也没有征求房某郑某的明确认可。但
此后《宾馆转让合同》实际履行，而且，2009年10月9日，郑
某与童某经公证签订《补充协议》，虽《补充协议》具体内容
的完全履行证据尚不充分，但郑某与童某签订《补充协议》的
行为是真实的，且郑某在《补充协议》中也实质认可童某与邵
甲之间于2007年4月17日签订《宾馆转让合同》。故原审判决
认定童某与邵甲之间于2007年4月17日签订《宾馆转让合同》
的有效性并无不当。在履行次租赁合同《宾馆转让合同》中，
邵甲未及时足额支付租金，而童某却直接与郑某在法院达成解
除原租赁合同的调解协议，导致法院在宾馆张贴有关执行的公
告，邵甲因此停止继续营业。邵甲与童某双方以自己的实际行
为认可《宾馆转让合同》于2009年8月24日解除。合同既已解
除，自然不能凭单方的意思恢复。因合同解除导致房屋使用利
益的损失，究其发生的原因，邵甲履行不力，童某签订《宾馆
转让合同》行为及处理其与郑某之间关系的措施不当，邵甲与童某合同解除后未能充分协商妥善处理，双方均有过错。2009
年8月24日后房屋使用利益的损失应由邵甲与童某按照30％和7
0％的比例分别负担。关于转让费，根据童某与邵甲《宾馆转
让合同》第九条约定的精神，特殊情况下解除合同的，应当退
还剩余租期的转让费，原判有关转让费的处理符合当事人双方
的真实意思表示。综上，上诉人童某、徐某的上诉理由没有事
实与法律依据，应予驳回。上诉人邵甲合理的上诉理由应予支
持，不合理的上诉理由不予支持。原审判决认定基本事实清楚
，但适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一
百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持衢州市柯城区人民法院（2009）衢柯民初字第7
10号民事判决第一、二、四、五项。
二、变更衢州市柯城区人民法院（2009）衢柯民初字第7
10号民事判决第三项为：邵甲于本判决生效之日起五日内支付
童某自2009年8月24日始至2010年4月4日止房屋使用利益损失2
5750元。”。
二审案件受理费，童某、徐某上诉部分为4130元，由上
诉人童某、徐某负担；邵甲上诉部分为6400元，由上诉人童某
、徐某负担1600元，邵甲负担4800元。
本判决为终审判决。
审判长 朱 晓 龙
审判员 郑尹秋代理审判员ＸＸ
二〇一〇年九月二十六日
书记员 姚 月 红