浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙03民终3296号
上诉人（原审被告）：浙江天瑞房地产开发股份有限公司，住所地浙江省瑞安市滨江大道2188号。
法定代表人：姜忠，董事长。
委托代理人：余心海，浙江玉海律师事务所律师。
委托代理人：叶成洁，浙江玉海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈敏。
被上诉人（原审原告）：孙莉莉。
上列二被上诉人共同委托代理人：李丽云，浙江泽商律师事务所律师。
原审第三人：李忠济。
上诉人浙江天瑞房地产开发股份有限公司（以下简称天瑞公司）因与被上诉人陈敏、孙莉莉及原审第三人李忠济商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2015）温瑞民初第2530号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天瑞公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回陈敏和孙莉莉的诉讼请求。事实和理由：第一，原判认定天瑞公司与李忠济存在代收房款的代理关系，缺乏基本的证据。李忠济仅持有《预订单》及其在原审中陈述自己身份仅是居间介绍的事实，从证据上根本无法证明天瑞公司已授权李忠济代收房款，充其量只能认定为是订立合同的代理人。而订立合同的代理人，与代收房款的代理人是完全不同的。第二，李忠济的收款行为也不构成表见代理。1、李忠济不是天瑞公司的员工，也没有出示代收房款的授权书，《预订单》内容中亦并没有授权李忠济代收房款。2、商品房买卖的标的重大，其交易过程和方式一般都是非常谨慎的。涉案《预订单》并非在天瑞公司的营业场所签订，不符合常规，且陈敏和孙莉莉付款前也没有与天瑞公司联系核对，而是直接向李忠济付款。据此足以表明陈敏和孙莉莉具有明显过错，不符合表见代理需具备善意无过失的构成要件。
陈敏和孙莉莉辩称，第一，天瑞公司委托李忠济与陈敏、孙莉莉订立商品房预约合同，双方之间成立了商品房预约合同的事实清楚，证据充分。1、陈敏和孙莉莉购房时，先到天瑞公司售楼处，但售楼处工作人员告知尚城的商品房由李忠济统一销售，且购房前了解过其他业主也是签订了相同的预订单，也是李忠济经办的，定金也是转到李忠济账户，之后也都签订了商品房买卖合同。2、李忠济自认是涉案商品房项目的投资者，其受天瑞公司委托授权对外销售商品房，天瑞公司向其提供了加盖尚城项目部公章的预订单数百份，且李忠济还提供了其已销售的近三十人的清单，印证了陈敏和孙莉莉购房前了解的事实，陈敏和孙莉莉有理由相信是天瑞公司委托李忠济销售商品房。第二，李忠济取得了对外销售涉案房屋的授权，陈敏和孙莉莉有理由相信李忠济有代收购房款的权利。1、陈敏和孙莉莉不是因为李忠济是天瑞公司的员工，而是基于对天瑞公司公章及李忠济代理身份的信任，才把房款转到李忠济的账户。2、李忠济构成表见代理，预订单中并没有房款不能支付给李忠济的内容。陈敏和孙莉莉没有必要另行要求李忠济提供相应的授权委托书，才把房款支付给李忠济。3、天瑞公司售楼处工作人员告知尚城商品房在售楼处无法购买，是需要到李忠济处洽谈、购买，故预订单不是在公司场所签订。4、天瑞公司认为陈敏和孙莉莉在付款前应与其联系核实，加重了陈敏和孙莉莉的注意义务。综上，原审法院认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
李忠济未作答辩。
陈敏和孙莉莉向一审法院起诉请求：1、解除陈敏、孙莉莉与天瑞公司签订的天瑞尚城商品房预定单；2、天瑞公司向陈敏、孙莉莉双倍返还购房定金1910268元；3、天瑞公司向陈敏、孙莉莉返还购房款3044866元，并按银行同期贷款基准利率5.1%赔偿损失。
一审法院认定事实：2015年间，天瑞公司开发建设的天瑞尚城商品房项目尚有部分商品房尚未销售完毕，李忠济取得了已印制格式条款并加盖“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章的天瑞尚城商品房预定单，对尚未销售的上述天瑞尚城商品房予以推销。由此，陈敏、孙莉莉与李忠济签订了一份天瑞尚城商品房预定单，该预定单记载：购房人陈敏、孙莉莉，预定房号1-2-1502，购房定金4000000，房款总额4775670，在该预定单的已印制的特别约定中记载：本预定单系购房人同出卖人之间的商品房预定协议。购房人需持本定位单于2015年月日（具体时间未填写）之前到浙江天瑞房地产开发股份有限公司（瑞安市滨江大道20188号尚水名都三楼营销部）签订上述商品房的《商品房买卖合同》，并按合同约定一次性缴清相应房款。购房人按期签订《商品房买卖合同》，则前述定金转为购房款。逾期，则此单作废（即无需另行通知，双方预定协议自行解除），该套房源不予以保留，且出卖人有权没收该套房源的全部定金，并有权另行销售该套房源。该预定单并加盖了“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章。同日，陈敏、孙莉莉按李忠济的要求，由陈敏之父陈康松的银行账户向李忠济的银行账户转帐汇款4000000元，其汇款附言中记载：陈康松购房款。后由于李忠济未将该4000000元交付天瑞公司，天瑞公司以陈敏、孙莉莉未向其支付购房款为由，拒绝与陈敏、孙莉莉订立商品房买卖合同。
一审法院认为，天瑞公司为李忠济提供盖有其项目部印章的预定单，可以确定天瑞公司委托李忠济与陈敏、孙莉莉订立商品房预约合同，预定单虽没有确定订立商品房买卖合同的具体时间，但陈敏、孙莉莉与天瑞公司之间关于预约购买商品房的意思表示明确，双方成立了商品房预约合同。陈敏通过其父亲向李忠济转账汇款4000000元应确认为陈敏、孙莉莉向天瑞公司的履约行为。李忠济收取该4000000元属于代理天瑞公司收取款项，其是否将该款项交付给天瑞公司，属于李忠济与天瑞公司之间履行代理职责的问题，就对外关系而言，应由作为被代理人的天瑞公司承担相应责任。现天瑞公司拒绝订立商品房买卖合同，致陈敏、孙莉莉不能实现订立预约合同的目的，应准予解除双方订立的天瑞尚城商品房预定单（商品房预约合同）。合同解除后，天瑞公司应返还陈敏、孙莉莉4000000元，并赔偿陈敏、孙莉莉按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。该4000000元在预定单中记载为定金，而在陈康松汇款的附言中记载为购房款，因此就陈敏、孙莉莉在订立及履行合同时的意思表示而言应是预付的购房款。预定单中虽有记载：逾期订立合同，出卖人有权没收该套房源的全部定金，但预定单对合同订立的具体时间未作约定，对天瑞公司拒绝订立合同的后果也未作约定，因此该预定单并没有就预约定金性质作出全面约定，且合同约定的总房款为4775670元，而“定金”则确定为4000000元，即绝大部分的购房款已予支付，因此该4000000元应确定为预付购房款，而不是作为订立商品房买卖合同担保的预约定金，陈敏、孙莉莉要求以购房款的20%双倍返还购房定金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决：一、解除原告陈敏、孙莉莉与被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司于2015年3月9日订立的天瑞尚城商品房预定单（商品房预约合同）；二、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司返还原告陈敏、孙莉莉预付购房款4000000元并赔偿利息损失（按本金4000000元，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2015年3月9日始计算至判决确定给付之日止），于判决生效后十日内履行；三、驳回原告陈敏、孙莉莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费46441元，由原告陈敏、孙莉莉负担7641元，被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司负担38800元。
二审中，当事人没有提交新证据。在本院指定的期限内，当事人围绕法庭调查需要核实的事实依法补充提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证后，认定如下：被上诉人陈敏和孙莉莉一审期间提交一份落款时间为2015年5月22日《天瑞尚城商品房预订单》记载的“购房人江杰媚”、“预定房号1-2-1302室”、“联系电话138××××7733”、“购房定金100万元”等内容、原审第三人李忠济提供的售房清单中记载的“江杰眉1-2-1302138××××7733”内容，与被上诉人二审提交的陈永云和江杰媚的结婚证，2015年5月22日陈永云账户转入李忠济农业银行账户100万元的交通银行交易凭证，上诉人天瑞公司提供的2015年7月16日就天瑞尚城1-2-1302室商品房与陈锦浩、陈永云签订了《商品房买卖合同》等证据相互印证，结合当事人一、二审陈述，可以认定天瑞尚城1-2-1302室商品房系陈永云一家通过与李忠济签订了天瑞尚城商品房预订单并向其支付定金100万元的方式予以买受。而根据上诉人二审提供的李忠济一审提供《售房清单》中所列13套房源的业主购房款付款路径的相关证据，可以认定与李忠济签订《天瑞尚城商品房预订单》的购房者中有13人的全部购房款是直接向天瑞公司支付的。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，涉案预订单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且预定单中明确约定，购房人需持预订单到天瑞公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定一次性缴清相应房款，故该预订单应认定为预约合同。当事人对原判认定预订单中记载的“购房定金400万元”为预付购房款的性质均无异议，本院予以确认。
天瑞公司二审庭审中承认预订单系其在加盖了天瑞公司尚城项目部的印章后发放给涉案楼盘开发的合伙人，由合伙人对外推销涉案楼盘，李忠济系该楼盘开发的合伙人之一的公司的法定代表人。而李忠济一审陈述其本人及其登记为法定代表人的公司均系涉案楼盘开发的投资者，包括涉案商品房在内的涉案楼盘部分商品房系天瑞公司授权其销售。据此，可以认定李忠济对外推销涉案楼盘是得到天瑞公司的授权，而李忠济的身份显然不同于天瑞公司的一般销售人员，购房者有理由相信其有权代表天瑞公司与其签订预订单并收取预订单上记载的购房定金。原判认定李忠济在涉案商品房销售过程中与上诉人之间成立代理关系，并无不当。李忠济因在销售涉案商品房过程与陈敏、孙莉莉签订的预订单并收取预定单上记载的“购房定金”所产生的法律后果依法应由天瑞公司承担。事实上，经二审查明，在涉案楼盘销售过程中，通过与李忠济签订预订单并向其支付购房定金的购房户中也有部分最终与天瑞公司签订了商品房买卖合同，可见天瑞公司对李忠济签订预订单并收取购房定金的行为也是认可的。
陈敏、孙莉莉与李忠济签订预订单并向李忠济支付预订单上记载的“购房定金400”万元的目的是能与天瑞公司签订商品房买卖合同，并最终买受预订单上记载的预定房号。现因不可归责于陈敏、孙莉莉的事由，天瑞公司拒绝与其签订《商品房买卖合同》。显然，陈敏、孙莉莉签订预订单的目的不能实现，依法有权解除预订单，天瑞公司应承担返还预付购房款并赔偿相应利息损失的责任。
综上所述，天瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费38800元，由上诉人浙江天瑞房地产开发股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑文平
审 判 员 刘宏杰
代理审判员 陈黛锦
二〇一六年九月六日
代书 记员 蔡瑞洁