四川省珙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1526民初593号
原告：陈海林，男，1968年9月8日出生，汉族，珙县人，初中文化，村民，住珙县。
委托诉讼代理人：刘伍贤（系陈海林前妻），女，1966年3月5日出生，汉族，珙县人，初中文化，村民，住珙县。
原告：刘伍贤，女，1966年3月5日出生，汉族，珙县人，初中文化，村民，住珙县。
被告：珙县阳光医院有限公司，住所地珙县巡场镇滨河西街北一段。
法定代表人：李桂林。
委托诉讼代理人：游超皕，男，1979年4月21日出生，汉族，住珙县，系该公司股东。
原告陈海林、刘伍贤与被告珙县阳光医院有限公司（以下简称阳光医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈海林、刘伍贤到庭参加诉讼。被告阳光医院及其委托诉讼代理人游超皕经本院传票传唤和通知无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈海林、刘伍贤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年11月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将租用原告坐落于珙县×××号一、二、三、四楼的房屋恢复原状退还原告；3.判令被告给付尚欠原告的房租118830元（暂计算至2017年4月30日止，并已扣除了被告为原告垫付的建房款44000元，之后至合同解除之日的房租另计），并给付原告违约金121206元（以所欠房租118830元为基数，按月利率3%从2014年7月1日起暂计算至2017年4月30日止，以后另计算至付清房租之日止）；4.判令被告赔偿原告从解除合同之日起至退还房屋时止的房租损失，房租损失参照双方约定的房租标准计算；5.诉讼费和律师费用由被告负担。事实和理由：2010年11月25日，二原告同被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其位于珙县×××社的房屋一至四层（其中底层门面两小间，第四层尚未修建完善）出租给被告作医院经营场所。原告底层两小间门面和二层已出租，原告负责于2011年6月30日前收回交给被告装修使用，如被告能与原承租方协商提前让出，则不在此限。租期10年，从2010年12月1日起至2020年11月30日止。租金底层门面每月租金1300元，二、三、四层每层每月租金1000元，合计每月租金4300元，每年租金51600元，租金每三年在原租金的基础上递增10%，递增时间分别为2013年12月2日、2016年12月2日、2019年12月2日。原告负责在2010年12月31日前将第四层房屋修建完毕，并建第五层自住简易房一套，被告为原告垫付新建房款，此款被告在每年付给原告租金时扣除12000元，直至扣完为止。付款方式：由于原告底层两小间门面和二层已出租，2011年6月30日到期，故被告从2011年7月1日起付租金，2011年6月30日以前租金被告直接付给原承租方。第四层房租从原告修建完成交付被告使用第二日起计付，租金每年支付一次，付款时间为每年的6月25日至7月5日支付次年度租金，逾期30日不支付视为违约，甲方（原告）有权收回房屋。合同还约定，违约责任按照《中华人民共和国合同法》和相关法律法规处理。此后，在2014年7月1日后，被告未按约定期限支付房租，从2014年7月至2017年4月30日，原告多次向被告催收房租，被告均以种种理由未付，其行为已构成违约。为此，根据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因原告多次催促被告支付租金，被告总以各种理由搪塞至今未付，所以原告要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。由于合同对违约金的计算标准约定不明确，所以依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及最高人民法院相关司法解释的规定，原告主张应以交易习惯确定其违约金计算标准，即按与原告出租房屋同一地段同类型房屋相关交易即刘玉贤同被告签订的《房屋租赁协议合同》约定的违约金计算标准即以月利率3%计算为公平合理。
阳光医院未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：珙县巡场外妇医院有限公司依法成立于2011年3月3日，于2015年7月20日依法变更为珙县阳光医院有限公司。2010年11月25日，原珙县巡场外妇医院有限公司的筹建人李振华、游超皕、何冯林代表拟建的公司与原告陈海林、刘伍贤签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（原告）将其坐落于珙县×××社现珙县×××号的自有住房一至四层（其中底层门面房两小间，第四层尚未修建完善）出租给乙方作医院经营场所。甲方底层两小间门面和二层已出租，甲方负责于2011年6月30日前收回交给乙方装修使用，如乙方能与原承租方协商提前让出，则不在此限。租期为10年，从2010年12月1日起至2020年11月30日止。租金底层门面每月租金1300元，二、三、四层每层每月租金1000元，合计每月租金4300元，每年租金51600元，租金每三年在原租金的基础上递增10%，递增时间分别为2013年12月2日、2016年12月2日、2019年12月2日。原告负责在2010年12月31日前将第四层房屋修建完毕，并建第五层自住简易房一套，乙方为原告垫付新建房款，此款乙方在每年付给原告租金时扣除12000元，直至扣完为止。付款方式：由于原告底层两小间门面和二层已出租，2011年6月30日到期，故乙方从2011年7月1日起计付租金，2011年6月30日以前租金乙方直接付给原承租方。第四层房租从原告修建完成交付乙方使用第二日起计付，租金一次支付一年，付款时间为每年的6月25日至7月5日支付次年度的租金，逾期30日不支付视为违约，甲方（原告）有权收回房屋。合同还约定，乙方需要安装电梯和在楼层开通道，甲方应同意，但由此造成安全隐患应由乙方承担。10年租期满，乙方负责将楼层通道修复。合同还约定，违约责任按照《中华人民共和国合同法》和相关法律法规处理。珙县巡场外妇医院有限公司依法成立后，对游超皕、李振华、何冯林与二原告签订的《房屋租赁合同》予以了追认，二原告也认同。原告先后将房屋交付给被告使用，且被告经原告同意，将该房装修改建作医院经营场所使用，并拆除了二原告二、三、四楼的房屋与毗邻的刘晓琼的房屋的界墙，开设了楼层通道，但未安装电梯。事实上，双方也形成了房屋租赁合同关系。
且查，2011年1月1日，二原告在四、五层房屋建成后，并将四层的房屋交付被告使用，同时被告因原告建房为二原告垫付了建房款80000元。被告按约在2011年、2012年、2013年交房租时，分别抵扣了房租12000元，共计抵扣了36000元。2014年6、7月至今，虽经二原告催收，被告以他人向其主张部分案涉房屋的租金为由，未向二原告支付房租。
本院认为，原告与原珙县巡场外妇医院有限公司的筹建人李振华、游超皕、何冯林代表拟成立的公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。珙县巡场外妇医院有限公司成立后，对双方签订的合同予以了追认，二原告也予以认同，双方也在事实上形成了房屋租赁合同关系。陈海林、刘伍贤按约提供了房屋给珙县阳光医院有限公司使用，珙县阳光医院有限公司则应按约如期向原告支付房租。2014年、2015年、2016年，被告按约应分别在当年6月25日至7月5日期间支付给原告次年的房租，但被告至今未付的事实清楚，被告的行为已构成违约。根据双方合同的约定，逾期30日不支付租金，原告有权收回房屋。所以原告陈海林、刘伍贤要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告将租用的房屋恢复原状退还原告的请求，因合同约定被告租用原告的房屋系用于医院经营场所，被告在对房屋进行装修改建时也经原告同意，原告也未提供证据证明双方曾约定合同期满或不再租用时被告须将装修改建的部分恢复原状；同时原告也未提供被告装修改建前房屋的设计、构造、布局以及原告自己此前对房屋装饰装修的状况的充分证据，所以本院对原告要求被告将房屋恢复原状的诉求不予支持，但对被告在二原告二、三、四楼的房屋与毗邻的刘晓琼的房屋的界墙处开设的楼层通道，因双方合同约定，租期届满，被告应负责将其修复，所以被告应将原告二、三、四楼的房屋与毗邻的刘晓琼的房屋的界墙按建筑工程施工的要求和标准予以恢复，并在合理的期限内将租用原告的房屋腾退给原告。因本院于2017年5月22日向被告送达了原告的起诉状副本，所以本院认为，合同应于2017年5月22日解除，拖欠的房租则应计算至当日。因合同约定，最初每年房租为51600元，租金每3年在原有的租金基础上递增10%，递增时间分别为2013年12月2日、2016年12月2日、2019年12月2日。所以从2013年12月2日起每年租金增长为56760元，2016年12月2日起每年租金增长为62436元。即2014年7月1日起至2015年6月30日止房租为56760元，扣除被告垫付的建房款12000元，被告还应在2014年7月6日之前支付原告房租44760元；2015年7月1日起至2016年6月30日止房租为56760元，扣除被告垫付的建房款12000元，被告还应在2015年7月6日之前支付原告房租44760元；2016年7月1日起至2017年5月22日止房租为56760元／年÷12月×5月＋62436元／年÷12月×5.73月＝53463.19元，扣除被告垫付的建房款20000元，被告还应在2016年7月6日之前支付原告房租33463.19元。即扣除被告剩余的垫付建房款44000元，被告共计拖欠原告至2017年5月22日合同解除之日止的房租122983.19元，被告应当支付给原告。对原告要求被告承担从2014年7月1日起，根据交易习惯按原告出租房屋同一地段同类型房屋相关交易即刘玉贤同被告签订的《房屋租赁协议合同》约定的违约金计算标准即以月利率3%计算的逾期支付房租违约金的请求，由于原告主张以刘玉贤同被告签订的《房屋租赁协议合同》约定的违约金计算标准即月利率3%作为交易习惯计付违约金，予法无据，本院不予采信。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同系有偿合同，对双方未明确约定逾期付款违约金的情形，可参照适用买卖合同的有关规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算其逾期付款违约金。并且，本院认为，原被告之间所约定付款方式为每年的6月25日至7月5日支付次年的房租，所以其逾期付款违约金按约应当分别从2014年7月6日、2015年7月6日、2016年7月6日分断计算。由此，对原告主张从2014年7月1日起合计计算违约金的方式，因不符合双方的约定，本院不予支持。经查，2014年7月6日，中国人民银行一至三年期贷款基准年利率为6.15%，则逾期罚息年利率为9.225%；2015年7月6日，中国人民银行一至三年期贷款基准年利率为5.25%，则逾期罚息年利率为7.875%；2016年7月6日，中国人民银行一年期贷款基准年利率为4.35%，则逾期罚息年利率为6.525%；所以从2014年7月6日起分断暂计算至2017年4月30日止的违约金为：44760元×（9.225%÷12月）×33.83月＋44760元×（7.875%÷12月）×21.83月＋33463.19元×（6.525%÷12月）×9.83月＝19841.57元。对于从2017年5月23日起，至被告将房屋腾退给原告之日止，被告占用原告房屋期间，给原告造成的损失，本院认为，可以参照双方此前约定的房租标准每月5203元（62436元／年÷12月）予以计算给付。对原告要求被告负担其律师费用，因予法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、从2017年5月22日起解除原告陈海林、刘伍贤与李振华、游超皕、何冯林代表被告珙县阳光医院有限公司于2010年11月25日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告珙县阳光医院有限公司在本判决生效之日起十日内将租用原告陈海林、刘伍贤坐落于珙县×××社即珙县×××号二、三、四楼的房屋与毗邻的刘晓琼房屋的界墙按建筑工程施工的要求和标准予以恢复；并将租用原告陈海林、刘伍贤坐落于珙县×××社即珙县×××号的门面房屋及其二、三、四楼的房屋腾退给原告陈海林、刘伍贤；
三、被告珙县阳光医院有限公司在本判决生效之日起五日内给付尚欠原告陈海林、刘伍贤的房租122983.19元及其逾期付款违约金19841.57元（逾期付款违约金暂计算至2017年4月30日，2017年5月1日起的逾期付款违约金计算方式为以下三项之和：1.以尚欠的2014—2015年度房租44760元为基数，从2017年5月1日起开始计算至本判决确定的房租给付之日止，以年利率9.225%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付房租，上述违约金计算至房租44760元付清之日止；2.以尚欠的2015—2016年度房租44760元为基数，从2017年5月1日起开始计算至本判决确定的房租给付之日止，以年利率7.875%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付房租，上述违约金计算至房租44760元付清之日止；3.以尚欠的2016—2017年度房租33463.19元为基数，从2017年5月1日起开始计算至本判决确定的房租给付之日止，以年利率6.525%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付房租，上述违约金计算至房租33463.19元付清之日止）；
四、被告珙县阳光医院有限公司赔偿原告陈海林、刘伍贤从2017年5月23日起至被告珙县阳光医院有限公司将上述房屋腾退给原告陈海林、刘伍贤之日止，按照双方此前约定的房租标准每月5203元予以计算的占用房屋期间的房租损失；
五、驳回原告陈海林、刘伍贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2450元（原告已预交914元），由原告陈海林、刘伍贤负担992元，被告珙县阳光医院有限公司负担1458元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
审判员 常斌
二〇一七年七月十日
书记员 郑超