天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初2153号原告：天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司，住所地，天津市西青开发区大任庄工业园内。组织机构代码：738476857。法定代表人：戴永清，董事长。委托诉讼代理人：郑颖，天津张盈律师事务所律师。被告：天津威尔特商贸有限公司，住所地，天津空港经济区中环西路77号199。组织机构代码：777320409。法定代表人：底萍，总经理。委托诉讼代理人：姚宝宽，北京中洲（天津）律师事务所律师。原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司与被告天津威尔特商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，于2016年7月22日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2016年12月15日、2016年12月16日、2016年12月20日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人郑颖，被告法定代表人底萍及其委托诉讼代理人姚宝宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司诉称：2014年9月10日，原告与被告签订了101汽车文化广场《租赁合同》。根据该合同约定，原告将位于天津市西青经济开发区大任庄工业园津荣道15号壹零壹汽车文化广场B区39号商铺出租给被告，计租面积为112平方米，租赁期限自2014年9月10日起至2017年8月31日止，租金按1.25元/平方米/日计算，年租金为51100元。依据该合同第八条第8.2款约定：“乙方（被告）就其迟延支付租金及水电费应支付每日千分之五的违约金。”在合同履行期间，原告多次要求被告支付信誉保证金及拖欠的房屋租金，但被告拒绝支付。鉴于被告违约且给原告造成经济损失，故原告起诉请求法院判令：1、解除原、被告之间《租赁合同》，被告将壹零壹汽车文化广场B区39号商铺腾空返还原告；2、被告支付拖欠的房屋租金59640元（自2015年3月1日至2016年4月30日），并且按照合同的标准支付自2016年5月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋租金和占用使用费及配套设施费；3、被告给付迟延支付房屋租金的违约金10679元，违约金数额的计算暂截止到2016年4月30日，违约金的最终具体数额应截止到被告实际给付之日；4、本案全部诉讼费用及其他相关费用由被告承担。被告天津威尔特商贸有限公司辩称：被告一直与原告联系对账，但原告不予理睬。被告承租的商铺冬天室内温度是0到4摄氏度无法办公，只能在外租房办公，此情况原告方负责招商运营的孙艳经理清楚；原告有宣传彩页证实被告公司进驻商铺前，101汽车广场进驻率已经达到70%以上，原告公司实际入驻率不到50%属欺骗行为；原告招商时承诺该广场为汽配城，现在经营范围已经改变，不符合当初原告的承诺；被告进驻承租商铺时，原告要求被告公司在承租房屋内必须搭建二层，口头要求必须在4.5米处搭建，而被告公司在房屋挑高3米处搭建即可以满足需求，挑高4.5米增加了30%的成本；被告公司在入驻前于2014年9月16日向天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司交纳了21121.33元，2014年10月14日向原告天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司交纳了装修押金5000元；2015年10月中旬，原告进行消防试压，被告公司承租商铺内多处跑水，造成油漆损失共计13462元，且上述损失得到原告员工王连浩及天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司的王经理的口头确认，被告公司整理出损失明细交王经理再转交施工方，后被告公司找王经理追要损失时，王经理称已将损失明细交到财务且应赔偿被告公司的损失已经冲抵被告公司承租商铺的房租，就损失明细情况原告公司孟总未让出具相关的书面材料；原告曾承诺三天之内在承租的商铺内打隔断墙，2014年9月23日交付承租房屋，但原告直到2015年1月底才交付房屋，且交付房屋后空调不能正常运转，2015年3月份空调才开始正常运转。原告方迟延交付房屋，造成被告与原来的装修公司所签订的装修合同形成违约，因违约问题被告交纳给合同相对方的1万元定金未退，就该损失及被告承租房屋的空调漏水造成被告方货物损失13462元，原告公司王经理均予以认可。被告与天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司签订的《管理协议》，协议第四条运营管理费用支付内容为：协议签署3个工作日内乙方须首期（半）年的运营管理费，下期运营管理费于2015年9月1日前30日一次性支付，其他各期依次间隔半年支付。该条款表明第二期运营管理费在2015年8月1日至2015年9月1日之间交纳即为符合约定。被告提交2014年9月16日天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司开具的收据记载原告将被告2015年8月31日以前的物业管理费提前收取，违反了协议约定。被告提交的收据第一项原告收取了被告2015年2月1日至2015年8月31日的运营管理费、第二项收取2014年9月1日至2015年2月28日的运营管理费，原告存在重复收取运营管理费的问题，且被告交纳的款项，原告应依据租赁合同开具收取租金的发票，而不应该由天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司开具收取运营管理费及保证金的收据。经审理查明：原、被告签订《租赁合同》，合同约定：第一条1.1“甲方将坐落于天津市西青经济开发区大任庄工业园津荣道15号101汽车文化广场内B区39号房屋出租给乙方经营使用，计租面积112平方米。第二条2.1租赁期限为3年，即从2014年9月1日起至2017年8月31日止。甲方给予乙方六个月的免租期，免租期内乙方需依《管理协议》缴纳配套服务费。租金起算日为2015年3月1日。第四条4.1租金按1.25元/日/平方米，年租金为51100元。4.2合同签署3个工作日内乙方须支付首期半年的租金，下期租金于2015年9月1日前30日内一次性支付，其他各期依次间隔半年支付。4.3乙方需交纳信誉保证金。信誉保证金按2个月租金计算共8516.67元，信誉保证金在租赁期满后返还。信誉保证金返还时不计算利息。4.3.1信誉保证金用途：用于抵偿因乙方违反本合同约定所应承担的逾期租金、违约金及赔偿金。4.3.2乙方应于签署本合同后3个工作日内向甲方支付信誉保证金，甲方在收取信誉保证金后，应向乙方出具收款票据，做为信誉保证金退回时的凭证。第七条7.9本合同解除或终止后7日内，乙方应搬离租赁房屋，并与甲方办理租赁房屋的书面交还手续。第八条8.2乙方就其迟延支付之租金、及水电费应支付每日千分之五的违约金。8.2.1甲方有权扣除信用保证金冲抵应付租金、双方确认的损失赔偿金额。在甲方按本合同规定用信誉保证金冲抵乙方应付款后，所持信誉保证金少于第4.4条规定的数额时，乙方须在接到甲方通知后五个工作日内立即将信誉保证金补足。如乙方未能按甲方的要求将信誉保证金补足，甲方有权就不足部分按每日千分之五的比例收取违约金。8.8乙方与天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司签订的《管理协议》解除或终止则本合同同时解除或终止。本合同亦因《管理协议》的解除或终止的原因解除或终止，不影响甲方根据本合同向乙方追偿违约责任或赔偿责任。第九条9.3以上合同条款及附件内容已阅读并充分认知。”《租赁合同》附页房屋示意图（B39）面积为112.63平方米。原、被告认可按《租赁合同》约定的112平方米收取租金。原告主张2014年9月1日向被告交付租赁房屋，被告进驻的时间为2014年9月1日，签订《租赁合同》的时间是2014年9月10日，《租赁合同》签订后，被告未支付过租金及信誉保证金。被告提供《租赁合同》及收款收据主张2014年9月16日交纳定金21121.33元后，2014年9月底10月初签订《租赁合同》，2015年3月15进驻承租商铺开始经营。原、被告各自提供的《租赁合同》内容一致，原告提交《租赁合同》签订的时间是2014年9月10日，被告提交的《租赁合同》未标明签署时间，被告认为签订时间应为2014年9月底10月初。被告主张原告提交的《租赁合同》的签订时间系原告伪造。经本院释明，被告未申请对原告提交的《租赁合同》的签订时间进行鉴定。被告提供编号为№0010681的工商服务业统一收据第二联（客户联），该收据客户名称为被告天津市威尔特商贸有限公司，开具时间为2014年9月16日，收据加盖案外人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司公章，收据项目载明的内容为：2015年3月1日2015年8月31日运营管理费11242元、2014年9月1日2015年2月28日运营管理费6132元、运营管理费保证金3747.33元，金额总计为21121.33元。被告主张该款项系向原告交纳的租房定金。原告提供该收据第三联（记账联）与被告提供的收据第二联（客户联）记载内容一致，但该收据备注栏载明：欠2015.3.12015.8.31房租25550元。保证金8516.67元合计34066.69元，9月底前补齐。被告天津市威尔特商贸有限公司法定代表人底萍在备注栏内容下方签字。原告认为21121.33元系被告依据《管理协议》向案外人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司交纳的运营管理费及保证金。根据备注栏载明的内容，原告主张被告尚欠2015年3月1日至2015年8月31日的房屋租金为25550元，保证金为8516.67元，共计34066.69元，9月底前补齐。被告对“底萍”的签字予以否认，申请法庭进行笔迹鉴定，后又认可该签字系其亲笔书写，但主张其签字时该备注栏内容不存在，系原告在其签字后添加上去的，被告就此未举证证实。被告另提供往来收据一张证实2014年10月14日，被告向原告交纳装修押金5000元，原告予以认可。另查，被告与案外人天津胜达壹零壹汽车科技企业孵化器有限公司签订《管理协议》第一条服务标的的位置、面积：1.1“乙方租赁天津市西青经济开发区大任庄工业园津荣道15号101汽车文化广场内B区39号房屋作为经营场地使用，计租面积112平方米。第二条服务期限：2.1运营管理服务期限为三年，即从2014年9月1日起至2017年8月31日止。2.2运营管理服务期限与租赁期限一致。第三条3.1运营管理费包括但不限于向大任庄园区上缴各项费用、园区管理团队运营费用、车位使用费、其他费用等。3.2乙方同意101汽车文化广场的运营管理由甲方负责，并按照下列项目及标准向甲方支付相关运营管理费。3.2.1配套服务费。与计租期一致。《租赁合同》中2014年9月1日至2015年2月28日免租期内乙方需向甲方缴纳配套服务费，配套服务费案0.3元/日/平方米，计算，配套服务费为6132元。2015年3月1日至2017年8月31日配套服务费按0.55元/日/平方米计算，年配套服务费为22484元。第四条运营管理费的支付。协议签署3个工作日内向甲方支付首期半年的运营管理费，下期运营管理费于2015年9月1日前30日一次性支付，其他各期依次间隔半年支付。被告提交《室内装修合同》及转帐交易单各一份，主张被告因为原告迟延交付出租房屋导致被告与装修公司签订的装修合同未能履行，造成被告损失1万元，该款项已支付给装修公司法定代表人张洪林未退还。被告已与原告协商，原告认可该损失折抵承租房屋的租金。原告不予认可。被告主张原告施工延期，要求原告减免6个月房租并延长租期、原告二次施工破坏了被告原有的装修，要求原告恢复原状、冬季承租室内温度不足导致被告公司在外租房办公，要求原告承担三个月租房费用共计6000元、补偿被告因搭建商铺二层房屋挑高3米改成4.5米导致额外支出的7万元损失，上述主张被告均未举证证实。被告在庭审结束后，于2016年12月26日向本院提交反诉状请求确认：一、被反诉人（本案原告）向反诉人（本案被告）迟延交付出租房屋，其计租时间顺延半年自2015年9月15日起计算租金；二、确认反诉人所交纳的运营管理费等计21121.33元为反诉人所交房屋租金；三、确认反诉人因被反诉人迟延交付出租房屋，导致反诉人与案外人装修合同违约，所支付给案外人损失壹万元折抵被反诉人房租；四、确认反诉人向被反诉人交纳的房屋装修押金5000元折抵被反诉人房租；五、确认被反诉人空调漏水造成反诉人经济损失13462元折抵被反诉人房租（此款案外人已从工程款中折抵给被反诉人）；六、判令被反诉人支付反诉人因按被反诉人要求增加二层高度的费用7万元；七、反诉费用由被反诉人承担。另查，涉诉房屋产权人为天津胜达壹零壹文创市场管理有限公司。上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。本院认为：原、被告对签订《租赁合同》的签订时间存在争议，但不影响合同成立，且《租赁合同》已实际履行，应认定为合法有效。原、被告双方应按照合同的约定全面履行各自义务。《租赁合同》中约定了租赁期限的起始日期即2014年9月1日及原告给予被告六个月免租期的约定，故被告应自2015年3月1日向原告交纳承租房屋的租金。被告主张自2015年3月15日进驻承租房屋，租金应自2015年9月15日开始计算，未举证证实，且与其在编号为№0010681的工商服务业统一收据第三联（记账联）上备注栏内容下方签字确认欠交2015年3月1日至2015年8月31日的房屋租金25550元的事实自相矛盾。被告法定代表人底萍开始否认签字为其所签，后又认可该签字为其所签，主张备注栏内容系原告后来添加，但未举证证实，本院不予采信。故对被告该主张，本院不予支持。在合同履行过程中，被告未按照合同约定交纳租金，原告请求解除合同，符合合同约定及法律规定，故原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》，被告将壹零壹汽车文化广场A区052号商铺腾空返还原告的诉讼请求，本院予以支持。交纳租金是被告作为承租方的主要合同义务，原告主张2015年3月1日至2016年4月30日止的租金59640元，符合合同约定，本院予以支持。被告于2014年10月14日向原告交纳装修押金5000元在应付租金中予以扣除。被告主张交纳的21121.33元为租房定金的辩解意见证据不足，本院不予采信。被告未按合同约定支付租金系违约，应承担违约责任，原告主张被告给付至2016年4月30日迟延支付房屋租金违约金10679元请求过高，本院予以调整，按照被告现应付租金的数额及被告逾期支付租金的时间等综合因素，确定为3026.73元（59640元×4.35%÷12×14）。被告主张原告施工延期要求减免6个月房租并延长租期、原告二次施工破坏了被告原有装修要求恢复原状、承租房屋冬季室内温度不足导致被告在外租房办公，要求原告承担租房费用6000元、补偿被告因搭建商铺二层房屋挑高3米改成4.5米导致额外支出的7万元损失以及原告公司承诺的101汽车广场实际入驻率不足50%的主张，均未举证证实，本院不予采信。被告主张因空调漏水造成油漆浸泡的损失13462元，可另案主张。被告于本案庭审后提出反诉，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“反诉应当在案件受理后，法庭辩论结束前提出”反诉时限的规定，被告可另行提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、解除原、被告签订的《租赁合同》，被告于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租原告的天津市西青经济开发区大任庄工业园津荣道15号壹零壹汽车文化广场内B区39号房屋腾空并交还原告；二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告自2015年3月1日至2016年4月30日的房屋租金59640元（被告交纳的装修押金5000元应在上述租金中予以扣除），并按照年租金51100元的合同标准给付原告自2016年5月1日至被告实际返还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费；三、被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告违约金3026.73元及至判决确定之日止按同期银行贷款利率4.35%的标准计算的违约金；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1558元，全部由被告天津威尔特商贸有限公司负担，于本判决生效后十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  任 义人民陪审员  王立新人民陪审员  张克茹二〇一七年一月××日书 记 员  张继云