浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙杭民终字第2153号
上诉人（原审被告）：吴祈森。
委托代理人：张先毕。
委托代理人：姜世明。
被上诉人（原审原告）：龚传刚。
委托代理人：马寅。
上诉人吴祈森因与被上诉人龚传刚房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2013）杭萧民初字第2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。
原审法院查明，2012年5月，龚传刚、吴祈森订立《房屋租赁协议书》一份，约定龚传刚将位于杭州市萧山区瓜沥镇友谊路556号、558号、560号三间店面一至五楼的房屋及前后道地出租给吴祈森经营浴场使用，租赁期限为2012年5月1日至2013年4月30日，年租金10×××00元，先付款后使用，同时双方对其他合同权利义务进行了约定。合同订立后，龚传刚按约将案涉租赁房屋交付给吴祈森使用，吴祈森已支付龚传刚租金10×××00元。合同约定的租赁期限届满后，双方未订立续租合同，龚传刚于2013年5月5日致函吴祈森，要求吴祈森腾退并返还案涉租赁房屋，现吴祈森至今未将案涉租赁房屋腾退并返还给龚传刚。龚传刚于2013年5月6日起诉法院，请求判令：一、吴祈森腾退并返还龚传刚位于杭州市萧山区瓜沥镇友谊路556号、558号、560号三间店面一至五楼房屋、前后道地；二、吴祈森按日租金500元支付龚传刚上述房屋从2013年4月30日起至实际腾退日止的租金损失及水电费、物业费损失。庭审中，龚传刚变更第二项诉讼请求，要求吴祈森按日租金274元支付龚传刚上述房屋从2013年4月30日起至实际腾退日止的租金损失。
原审法院认为，债务已经按照约定履行后，合同的权利义务终止。合同权利义务终止后，合同当事人应当遵循诚实信用原则，履行返还义务。龚传刚、吴祈森订立的房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未订立续租协议，双方间形成事实租赁关系，吴祈森经龚传刚催讨后应当及时腾退并返还租赁房屋。现吴祈森经龚传刚催讨后，未及时腾退并返还案涉租赁房屋，应承担相应的民事责任。龚传刚的诉讼请求符合法律规定，予以支持。吴祈森经法院合法传唤，无正当原因未到庭参加诉讼，视为对龚传刚起诉所主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吴祈森在本判决生效后六十日内腾退并返还龚传刚位于杭州市萧山区瓜沥镇友谊路556号、558号、560号三间店面一至五楼房屋及前后道地；二、吴祈森按日租金274元支付龚传刚上述第一项确定的房屋从2013年4月30日起至实际腾退日止的租金及租金损失。如果吴祈森未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由吴祈森负担。该案件受理费龚传刚已向本院预交，由吴祈森在判决生效后直接向龚传刚支付。
宣判后，吴祈森不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决审理程序不当。由于上诉人的保安失职，收到传票等诉讼材料后遗忘且未及时告知上诉人，因此上诉人根本不知道开庭的事情，在庭审的当天，上诉人才接到法官的电话，当时法官是用龚传刚律师的手机打的电话，而当时，上诉人人却在宁波，上诉人与法官说明了事实的原委，当时法官还说等上诉人回来再帮助做做被上诉人的工作，双方协商一下，让上诉人去萧山一趟，上诉人当即答应说等法官的通知，当日下午3时许，上诉人还给龚传刚律师发了一条抱歉的短信让其转告法官，上诉人当即又电话联系店里，经查才知道事情的来龙去脉。2013年6月10日，上诉人却收到了判决书，看到判决书后，上诉人认为传票指定的审判员与判决书上的审判员不是同一个人，上诉人认为，上诉人确实存在正当理由而未到庭，而不是无故不到庭，再说当时法官还与上诉人电话沟通，还有变更了审判员是否应当重新通知上诉人的问题，这对上诉人的诉讼权利是否做到了充分保障，因此，上诉人认为一审法院在审理程序上不当。二、一审判决认定事实不清，证据不充分。上诉人已经与被上诉人达成了房屋续租的口头协议，这从被上诉人的诉状中可以得到证实，上诉人也根据双方的约定，支付了被上诉人房屋租金12×××00元，已经实际履行了合同义务。因此不存在霸占、需要腾房的事实。即使认定上诉人与被上诉人是未约定期限的不定期租赁合同关系，上诉人经营十多年期间，无论资金多大困难从未拖欠房租。上诉人为了企业的发展与生存，每年都筹集资金扩大投入装潢与技术的培训及相配套工程。企业也因此每年都得到政府有关部门的奖项，前年还得到萧山区政府财政5万元的扶持资金。去年为了全面提高档次，从银行贷款1800000元投入，2012年12月被评为杭州四星级企业品牌名店。上诉人于2013年4月28日还邀请浙江电视台隆重宣传萧山购物节暨十周年店庆活动，心中也于此对亡妻缅怀之意，对于上诉人经营的企业多么渴望长期租赁下去并非要与房东发生摩擦。到目前企业历年的投资还远未收回更不用说盈利，所以希望市场价续租，为企业创造一个良好稳定的下一步发展环境。综上所述，上诉人认为，被上诉人出租给上诉人的房屋，是5个房东的14间门面这个整体的其中一部分，况且被上诉人承租上诉人的房屋已经多年，2013年5月1日以后一年的房租费已经支付。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。
被上诉人龚传刚答辩称：上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同早已到期，双方根本没有达成续租协议。上诉人吴祈森理应腾退房屋，支付相关的租金损失。上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同早已经到期，双方未订立续租合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被上诉人现因上诉人一直霸占其房屋，现在有家难回，希望法院能够维护被上诉人龚传刚的合法利益，使其能够回家居住。一审法院认定事实清楚，审判程序并无不当，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。
在本院指定的举证期限内，上诉人吴祈森提交如下证据：
1、租房合同，证明被上诉人的房屋已经租给上诉人已经近10年的事实。出租人：龚传刚，承租人：朱丽群（吴祈森妻子），租赁期：2005年5月1日至2012年4月30日。
2、上诉人与瓜沥镇友谊路案外房东签订的租房协议及支付房租凭证。证明上诉人在瓜沥镇友谊路租赁的14间门面的其中9间，租赁期限至2015年以及支付房租的事实。出租人：任国忠，承租人：吴祈森，租期至2015年4月20日；出租人：龚传峰，承租人：朱丽群（吴祈森），租期至2015年6月30日。2012年5月16日，吴祈森向龚传刚银行账户转账10×××00元房租；2012年6月21日，吴永祥（吴祈森父亲）向於宝庆银行账户转账10×××00元房租；2012年6月22日，吴永祥向龚传峰银行账户转账10×××00元房租；2013年5月2日，吴永祥向龚传刚银行账户转账12×××00元房租；2013年6月22日，吴永祥向龚传峰银行账户转账12×××00元房租。
3、瓜沥镇友谊路上包括被上诉人在内的14间门面照片。证明上诉人租赁的14间门面是一个整体的事实。上诉人租赁位于萧山区瓜沥镇友谊路的门面共有14间（1至5层），涉及房东5人，被上诉人的房屋位于中间。
4、吴永祥身份证复印件。证明吴永祥是上诉人吴祈森父亲的事实。吴永祥，男，1950年1月23日出生，汉族，住浙江省泰顺县东溪乡桥头村洋尾路16号。
被上诉人龚传刚没有提交新证据，对上诉人吴祈森提交的证据认为上诉人吴祈森提交的证据都不属于依法可以认定的新证据。对于证据1与本案没有关联性，对真实性没有异议。对于证据2的关联性有异议，上诉人支付的并不是租房续租款。对于证据3的真实性有异议。对于证据4的真实性没有异议，但对关联性有异议。
上诉人吴祈森提交的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审新证据的规定，故本院对吴祈森提交的证据不予采纳。
本院依据有效证据经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，龚传刚与吴祈森订立的房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年5月1日至2013年4月30日，租赁期限届满后，龚传刚与吴祈森未再订立书面的续租协议。龚传刚上诉称其与吴祈森口头达成续租协议，但吴祈森表示否认。而龚传刚所提交的证据又不能充分佐证其主张已经达成续租协议，故龚传刚应承担举证不能的后果。现租赁期限届满后，龚传刚与吴祈森之间形成无固定期限的事实租赁关系，龚传刚有权利要求吴祈森腾退及返还租赁的房屋，吴祈森经龚传刚催讨后，未及时腾退并返还案涉租赁房屋，应承担相应的民事责任。吴祈森收到一审法院开庭传票，无正当原因未到庭参加诉讼，现吴祈森所称原审判决程序的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人吴祈森的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人吴祈森负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 磊
审 判 员 张一文
代理审判员 睢晓鹏
二〇一三年十月二十七日
书 记 员 黄 琴