辽宁省朝阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽13民终2544号
上诉人（原审被告）：朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地辽宁省朝阳市朝阳开发区长江路六段5号。
法定代表人王建华，董事长。
委托代理人林立峰，辽宁承远律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）牟丽华，女，1959年2月12日出生，汉族，无业，住辽宁省建平县。
委托代理人李忠民，辽宁司平律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）辽宁丽都实业有限公司，住所地辽宁省朝阳市朝阳大街三段50号。
法定代表人李秀梅，董事长。
委托代理人李龙昌，辽宁红枫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）迟玉娟，女，1974年10月14日出生，汉族，农民，住辽宁省建平县。
委托代理人房庆怀（与原告系夫妻关系），男，1971年10月26日出生，汉族，农民，住辽宁省建平县。
委托代理人伊景丽，辽宁天维律师事务所律师。
上诉人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达集团）、牟丽华、辽宁丽都实业有限公司（以下简称丽都公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2015）建叶民初字第04270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人宏达集团的委托代理人林立峰，上诉人牟丽华的委托代理人李忠民，上诉人辽宁丽都实业有限公司委托代理人李龙昌，被上诉人迟玉娟的委托代理人房庆怀、伊景丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
迟玉娟在一审中起诉称：被告因生产经营需要，于2013年11月19日向原告借款300万元、2013年11月20日向原告借款1,200万元、2013年11月28日向原告借款350万元、2013年12月7日向原告借款150万元，共计借款2,000万元，借款利率按照月息3分计算。2013年12月27日被告还款700万元，余欠1,300万元未能偿还。原告于2013年11月19日与被告签订了三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的建平县财富领域1#6单元04067号商网楼房439.61平方米、1#2单元04027号商网楼房439.61平方米、1#3单元04037号商网楼房438.72平方米房屋，2014年1月15日又签订了一份《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的财富领域1#5单元共53处商网楼房856.53平方米。上述房屋合计应付购房款1,300万元。经双方协商同意将被告应当偿还原告的欠款以原告购房款转帐抵偿，同时被告再另外继续向原告支付借款利息计算至2014年5月末，依据上述协议，被告向原告出具了购房款1,300万元收据。双方签订合同，完成帐目结算后，被告始终不能向原告交付房屋，反而将房屋交付给丽都名品专卖店和其他个人摊点（五楼美食城）经营。其行为已经构成违约。原告为此起诉，请求法院判决：1、被告立即向原告交付建平县叶柏寿街道财富领域1#6单元04067号商网楼房439.61平方米、1#2单元04027号商网楼房439.61平方米、1#3单元04037号商网楼房438.72平方米、1#5单元030598、030599、0305100、0305101、0305122、0305123、0305124、0305125、0305126、0305202、0305203、0305204、0305205、0305206、0305207、0305208、0305209、0305210、0305211、0305212、0305213、0305214、0305215、0305216、0305217、0305218、0305219、0305220、0305221、0305222、0305223、0305224、0305225、0305226、0305227、0305228、0305229、0305230、0305231、0305232、0305233、0305234、0305235、0305236、0305237、0305238、0305239、0305240、0305241、0305242、0305243、0305244、0305245共计53处商网楼房856.53平方米。2、被告因不能交付房屋而赔偿原告自2014年5月29日起至房屋交付时止按本金1,300万元按中国人民银行基准利率一年期计算的利息。
宏达集团在一审中答辩称：一、双方之间不存在房屋买卖的合同关系，签订的《商品房买卖合同》实际上是作为民间借贷合同中债权的担保。第一、双方签订《商品房买卖合同》，实质上是答辩人暂时不能偿还借款而采取的一种担保方式。第二、双方签订《商品房买卖合同》的当日或次日又签订了《借款担保协议书》，协议书中约定了利息为月息3%，借款期限到2015年7月末，答辩人实际上支付利息到2015年5月末。第三、双方签订《商品房买卖合同》时，丽都的一楼到六楼、万方汇的五楼都早已装修完毕并营业一年以上，原告对于合同中约定的房屋已经出售给他人是明知的。第四、原告从签订合同一直到起诉，在将近两年的时间里，从未向答辩人主张交付房屋，在房屋处于正常营业的状态下，也未向任何人主张过租金，相反是以每个月39万的数额连续收取了五个月的利息。第五、与真正出售给他人的房屋的价格相比，也是极不对等的，仅看价格也难以认定是真正的买卖。二、1,300万元借款的债务人已经变更为张海东。三、依据最高院2015年《座谈会议纪要》第27条和省院100问第60问，“一房二卖”中均未进行物权变更登记的，先交付者优先。财富领域1号楼5层美食城现查到在原告主张的范围之内有12户商网已经出售给他人并交付使用，其中牟丽华是两户，曲宝民是五户，张淑芬是两户，段海萱一户，惠天磊一户，李宝翎一户，面积是200.68平方米。牟丽华有合同，丽都也有合同，别人没有合同，电脑有记录，合同当时肯定签了，但是现在合同找不到了。
牟丽华在一审中起诉称：2012年5月30日，被告宏达集团建平项目部将财富领域1号楼5层59.72平方米的房屋卖给原告，合计房款473,760元已经全部交清，后原告与被告建平万方汇购物广场有限公司签订租赁协议，建平万方汇租用原告的房屋至今，但被告与原告另行签订协议是无权处分该房屋的行为，没有任何的法律效力，是无效的，因此请求人民法院确认原被告之间签订的房屋买卖协议无效，并判决1、请求法院判决2012年5月30日第三人牟丽华与被告宏达集团建平项目部签订的财富领域商品房购房协议合法有效继续履行，并为第三人牟丽华办理房屋产权证明，2、被告承担诉讼费用。
丽都公司在一审中起诉称：2010年10月7日我方与被告方签订财富领域商品房预定确认书，这份确认书约定第三人从被告处购买2,754平方米的房屋，2012年1月，第三人与被告签订《商品房购房协议书》，依约规定：第三人以2,754万元价格购买本案争议房屋，第三人与被告签订商品房购房协议之前第三人给付被告15,022,269元。2014年2月，第三人在原协议书基础上又与被告签订《协议书》，约定原购房款变更为26,187,037元，合同签订后，第三人又通过车辆作价抵房款、抵顶借款等方式支付了1,100多万元，至此，第三人支付了全部购房款。2013年4月16日，被告向第三人出具了一份确认承诺书，承诺书约定从2013年4月16日开始第三人可以使用我方在被告处购买的房屋，被告对第三人实际交付了该房屋。根据原告诉状记载，原告与被告间形成的借款时间是2013年11月19日至2013年12月7日，分四次共计借款2000万元，被告于2014年12月27日还款700万元，也就是说，被告向原告借款时间是在原告将争议房屋出售给第三人19个月之后。被告在明知争议房屋已经出售给第三人又采取以购买为担保方式向原告借款，这种因欺诈所形成借款民事行为应认定无效。请求法院判令：1、确认原告与被告之间房屋买卖民事行为无效。2、判令第三人与被告于2014年2月20日签订的房屋买卖协议书继续履行，被告为第三人办理房屋所有权证。庭审中第三人辽宁丽都实业有限公司放弃第一项诉讼请求。
迟玉娟对第三人的起诉述称：丽都的诉讼请求不能成立，丽都和被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，丽都也没有向被告真实支付过购房款，双方存在的是民间借贷关系，且账目已经通过诉讼结算完毕，本案中丽都只是非法占用被告已出售给原告的房产，该行为属于重复受偿和侵权行为，所以丽都的诉讼请求不能成立，应当驳回。牟丽华的请求不能成立，原告在被告处购买与牟丽华争议的房屋，是在被告刚刚取得房屋预售许可证之后，随即办理商品房预售备案登记，该行为为房屋预告登记的前置条件，牟丽华提供法庭的商品房预定协议书，该协议属于意向的性质，协议明确将来再正式签订商品房买卖合同，该行为不能实施，是因为原告与被告已经完成商品房买卖合同预售登记，在房屋登记中不可能再签订本案争议的房屋买卖合同，该行为非法无效，不能主张权利，其诉讼请求应依法驳回。
宏达集团对第三人的起诉辩称：被告同意履行与第三人丽都公司和牟丽华签订的合同，因为房屋已经实际交付，第三人也已经实际占有，第三人付款情况以双方签订的合同和被告出具的收据为准，产权证暂时不能办理。
一审法院审理查明:建平县财富领域1#商业综合楼由被告宏达集团开发，被告宏达公司于2012年1月14日取得财富领域1#楼的商品房预售许可证，财富领域1#楼现已竣工但未进行综合验收，部分房屋已交付。
查明原告与被告事实：
为了房地产开发周转经营，2013年11月19日，被告宏达公司向原告迟玉娟借款300万元；2013年11月20日，被告向原告借款1,200元；2013年11月28日，被告向原告借款350万元；2013年12月7日，被告向原告借款150万元。以上合计被告宏达公司总计向原告迟玉娟借款2,000万元，同时双方约定借款利率为月3%。2013年12月27日，被告宏达公司偿还了原告迟玉娟借款700万元，并按约定给付了利息。其余借款1,300万元的利息给付至2014年5月末,借款本金1,300万元未偿还。2014年1月15日，原告与被告签订四份商品房买卖合同，合同编号分别为建房合字20086201-1号、建房合字20086202号、建房合字20086201号、建房合字20122055号。其中合同编号为建房合字20086201-1号商品房买卖合同中约定，被告将其开发的财富领域1号楼2层04027号房（439.61平方米）以每平方米5,933.33元，总价款2,608,350元的价格卖给原告；建房合字20086202号商品房买卖合同中约定，被告将其开发的财富领域1号楼3层04037号房(438.72平方米)以每平方米5,000元，总价款2,193,600元的价格卖给原告；建房合字20086201号商品房买卖合同中约定，被告将其开发的财富领域1号楼6层04067号房(439.61平方米)以每平方米5,000元，总价款2,198,050元的价格卖给原告;建房合字20122055号商品房买卖合同中约定，被告将其开发的财富领域1号楼5层030598、030599、0305100、0305101、0305122、0305123、0305124、0305125、0305126、0305202、0305203、0305204、0305205、0305206、0305207、0305208、0305209、0305210、0305211、0305212、0305213、0305214、0305215、0305216、0305217、0305218、0305219、0305220、0305221、0305222、0305223、0305224、0305225、0305226、0305227、0305228、0305229、0305230、0305231、0305232、0305233、0305234、0305235、0305236、0305237、0305238、0305239、0305240、0305241、0305242、0305243、0305244、0305245号房（共计53处，总面积856.53平方米）以每平方米7,005元，总价款600万元的价格卖给原告。以上四份合同总价款为1,300万元，交房时间均为2012年12月31日，
该四份合同均于2014年1月16日在建平县房屋产权监督管理处办理了商品房预售登记备案表，被告为原告出具了总金额为1,300万元的四份收款收据。为记账方便及原告请求，四份商品房买卖合同的签订时间及商品房预售登记备案时间中有三份（建房合字20086201-1号、建房合字20086202号、建房合字20086201号）书写为2013年11月19日，一份（建房合字20122055号）为实际日期。2015年6月1日原告的丈夫曾到建平县公安局报案称被被告公司骗了。
查明被告与第三人辽宁丽都实业有限公司的事实：
2010年11月7日，被告（甲方）与第三人丽都公司（乙方）签订财富领域商品房预定确认书，确认书约定：“…第二条、乙方定购财富领域人民路上第五、六、七号商品房（以下简称该商品房），三套商品房的建筑面积为2,754平方米（其中：一
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六层均为459平方米，该面积为暂测面积，最终以政府出具的测绘面积为准），单价及总价待甲方拿到预售许可证后再行商议。用途为商业。第三条，付款方式：乙方采取分期付款方式，首次将宏达集团所借900万元转为预付款，开盘前乙方再交纳600万元，补齐1500万元预付款，后期款项根据工程进度分期支付，交房前付清所有房款和费用。…”2010年12月1日被告为第三人辽宁丽都实业有限公司开具了数额为600万元和9,022,269元的收款收据。2012年1月11日被告与第三人辽宁丽都实业有限公司签订财富领域商品房购房协议，约定购买2,754平方米的房屋单价为每平米18,700元，总金额为51,499,800元。2012年1月15日被告与第三人丽都公司签订商品房购房协议书，约定购买2,754平方米的房屋单价为每平方米1万元，总金额为2,754万元，同时2012年1月11日签订的财富领域商品房购房协议废止。2014年2月20日，双方签订协议书，内容为“第一条，乙方购买甲方开发建设的位于沿建平县叶柏寿镇人民路46号，“建平万方汇购物广场”人民路侧面第46-6、46-7、46-8号商品房（1-6层为一套），建筑面积2754平方米。用途为商业网点，属框架结构。第二条，甲方同意乙方按如下方式支付购买上述标的物的总价款。1、以现金形式支付购房款1200万元（已分别于2010年11月、12月两次分别支付600万元……2、以甲方为债务人，乙方为债权人的甲方债务转抵购房款3,022,269元（已于2010年办理转抵账手续）。3、以自2010年12月至2014年1月14日，甲方为债务人，乙方为债权人的尚未结算甲方转抵购房款4,164,768元。4、乙方以打包形式将其自有的五台商务用车，包括（1）保时捷跑车，价值1,988,920元；（2）宝马750轿车，价值1,776,700元；（3）华晨宝马轿车，价值674,400元；（4）奥迪轿车，价值617,800元；（5）丰田面包车，价值812,800元。全部转让给甲方，转让抵顶支付购房款500万元。5、在2014年3月20日前乙方再支付现金200万元。…第九条，自双方签定协协议之日起，原由双方代表签署的有关该合同标的的《财富领域商品房购房协议》同时废止。”2014年2月24日被告为第三人辽宁丽都实业有限公司开具数额为250万元的收款收据，2014年2月25被告为第三人丽都公司开具数额分别为500万元、4,164,768元的收款收据两枚。2013年4月16日，被告为第三人辽宁丽都实业有限公司出具确认、承诺书，确认2010年11月7日与丽都公司签订的财富领域商品房预定确认书已支付购房款15,022,269元，已计于2012年1月15日签订的《商品房购房协议书》的购房款中。至此，被告因财富领域2,754平方米的房屋为第三人丽都公司共开具5枚收款收据，金额总额为26,687,037元，以上款项均以现金形式给付。2014年3月份，被告将房屋交付第三人丽都公司，丽都公司向建平宏达物业管理有限公司交纳物业费后，装修并入住至今。
查明被告与第三人牟丽华的事实：
2012年5月30日，第三人牟丽华从案外人董笑言处转购被告开发的财富领域1号楼5层A116、A117、A118、A119号铺位，并与被告签订财富领域商品房购房协议，约定该房的建筑面积暂定为59.72平方米，每平方米单价8,000元，总金额为473,760元，被告分别于2011年11月14为第三人牟丽华出具20万元，于2012年5月30日为第三人牟丽华出具273,760元两枚收款收据。2012年5月30日第三人牟丽华将所购铺位出租给建平万方汇购物广场有限公司至今。建平万方汇购物广场有限公司经过装修于2012年10月开始营业至今。并为第三人牟丽华支付租赁费至2015年。
另查明，原告与第三人辽宁丽都实业有限公司重合的房屋为现财富领域1号楼丽都公司的二楼、三楼、六楼。原告与第三人牟丽华重合的房屋为财富领域1号楼5楼A118、A119号铺位，两处铺位在建平县房屋产权管理处的测绘号为0305126、0305125。2014年，丽都公司的法人李秀梅曾在朝阳市中级人民法院以民间借贷为由起诉被告，借贷数额为5,746万元，于2014年10月31日在朝阳市中级人民法院调解下达成调解协议。
一审法院判决认定：一、被告向原告借贷2000万元，并偿还700万元，支付利息后，又与原告签订商品房买卖合同、进行商品房预售登记备案、为原告开具了房款收款收据，因此原告与被告之间1300万元的民间借贷关系，因双方签订商品房买卖合同、进行商品房预售登记备案、被告为原告开具了收款收据的行为而转化为以物抵债的商品房买卖合同关系，本院确认原告与被告之间就财富领域1号楼2层04027号房、3层04037号房、6层04067号房、5层53处（具体测绘号略）房屋存在着商品房买卖合同关系。被告虽然抗辩签订的商品房买卖合同系为借款提供的担保，但未提交相应的证据予以证明，故被告主张本院不予支持。第三人丽都公司、牟丽华与被告之间均签订书面的商品房买卖协议，被告为第三人辽宁丽都实业有限公司、牟丽华均出具了房款收款收据、并交付房屋的行为，出于双方自愿，为有效行为，本院确认被告与第三人丽都公司之间就财富领域人民路侧面第46-6、46-7、46-8号商品房（1-6层）[包括原告购买的财富领域1号楼2层04027号房、3层04037号房、6层04067号房]的房屋存在着商品房买卖合同关系、被告与第三人牟丽华之间就财富领域1号楼5层A116、A117、A118（测绘号0305126）、A119（测绘号0305125）号铺位存在着商品房买卖合同关系。二、本院依法确认原告与被告之间，第三人丽都公司、牟丽华与被告之间的商品房买卖合同关系均成立，那么争议焦点为：本案所涉房屋均应向谁交付。原告主张的房屋中与第三人丽都公司、牟丽华无争议的房屋，被告应将符合国家建设标准的房屋交付原告。那么，原告与第三人丽都公司、牟丽华有争议的这五户房屋涉及一房二卖的情况，因原告与被告对原告所购买的房屋在房屋产权管理部门进行了商品房预售登记备案，应优先于其他未进行登记备案的买受人，故本院支持将争议房屋交付原告的诉讼请求。原告请求给付利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。第三人丽都公司及牟丽华请求被告办理房屋产权证的诉讼请求，但第三人丽都公司及牟丽华未向法庭提交该房屋已具备办理房屋产权证条件的证据，故第三人丽都公司及牟丽华请求被告办理房屋产权证的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款、第四款、第一百三十五条、第一百五十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，该院判决：一：被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后六十日内将符合国家标准的财富领域1号楼2层04027号房、3层04037号房、6层04067号房、1号楼5层030598、030599、0305100、0305101、0305122、0305123、0305124、0305125、0305126、0305202、0305203、0305204、0305205、0305206、0305207、0305208、0305209、0305210、0305211、0305212、0305213、0305214、0305215、0305216、0305217、0305218、0305219、0305220、0305221、0305222、0305223、0305224、0305225、0305226、0305227、0305228、0305229、0305230、0305231、0305232、0305233、0305234、0305235、0305236、0305237、0305238、0305239、0305240、0305241、0305242、0305243、0305244、0305245号房屋交付原告迟玉娟；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司与第三人辽宁丽都实业有限公司继续履行2014年2月20日签订的协议书内容（除财富领域1号楼2层04027号房、3层04037号房、6层04067号房之外）；四、驳回第三人辽宁丽都实业有限公司的其他诉讼请求；五、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司与第三人牟丽华继续履行2012年5月30日签订的财富领域商品房购房协议内容（除财富领域1号楼5层A118[测绘号0305126]、A119[测绘号0305125]房之外）；六、驳回第三人牟丽华的其他诉讼请求。原告迟玉娟的案件受理费100元，第三人辽宁丽都实业有限公司的案件受理费100元、第三人牟丽华的案件受理费100元，合计300元，由被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司负担。
宣判后原审被告宏达集团、第三人丽都公司、第三人牟丽华不服，分别向本院提起上诉。
宏达集团上诉理由是：1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖的合同关系，签订的《商品房买卖合同》实际上是作为民间借贷合同中债权的担保。第一、双方签订的《商品房买卖合同》实质上是上诉人暂时不能偿还借款而采取的一种担保方式。第二、双方签订《商品房买卖合同》的当日及次日又签订了《借款担保协议书》，协议书中约定了利息为3%，借款期限到2015年7月末，上诉人实际支付利息到2015年5月末。第三、双方签订《商品房买卖合同》时，丽都的一楼到六楼、万方汇的五楼早就已经装修完毕并营业一年以上，被上诉人对于合同中约定的房屋已经出售给他人是明知的。第四、被上诉人从签订合同一直到起诉，在将近两年的时间里，从未向上诉人主张交付房屋，在房屋处于正常营业的状态下，也未向任何人主张过租金。第五、双方签订《商品房买卖合同》后，被上诉人以每个月39万元的数额向上诉人连续收取了五个月的利息。2、依据最高人民法院2015年《座谈会议纪要》和辽宁省高级人民法院100问中的第60问，“一房二卖”中均未进行物权变更登记的，先交付并占用者优先取得房屋。3、被上诉人主张的财富领域1号楼5层美食城范围内有12户商网已经出售给他人并交付使用。除一审中参加诉讼的牟丽华外，还有曲宝民5户、张淑芬2户、段海萱1户、惠天磊1户、李宝翎1户。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
丽都公司的上诉理由是：1、原审认定事实错误。迟玉娟与被上诉人宏达集团之间系民间借贷关系，而非房屋买卖关系。双方借贷情形符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第二十四条规定，即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案迟玉娟承认借款给宏达集团，且迟玉娟在借款过程中签订房屋买卖合同，宏达集团认可属于借款中的担保方式，而非房屋买卖，属于抵押性质的担保，属于认定事实错误。2、原审判决适用法律错误。原审认定一房二卖优先顺序为商品房预售登记备案优先于其他未登记备案的买受人，此节观点属于适用法律错误。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的预告登记失效。最高人民法院《物权法解释（一）》第四条件规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款，认定其不发生物权效力。《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。从本案现有证据看，涉案的房屋未依据物权法的规定办理过预购商品房预告登记，只是依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定办理了登记备案。对于登记备案能否等同于预告登记的问题，预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力，即：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该项不动产的，不发生物权效力，且有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制。而《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产物预告登记的物权效力。本案中迟玉娟与宏达企业集团之间的商品房预售合同未依据物权法规定办理预告登记，故不产物物权效力。宏达企业集团因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权。据此，上诉人与被上诉人均与宏达企业集团形成合同关系，在合同履行过程中，上诉人已经先行合法占有房屋，进行装修经营。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。可见，交付使用房屋应当享有优先权权。请法院撤销原审判决，判令上诉人丽都实业公司与上诉人宏达集团继续履行2014年2月20日签订的协议书。
牟丽华的上诉理由是：1、原审判决将归上诉人所有的0305125号和0305126号房屋判决上诉人宏达集团向被上诉人迟玉娟交付，适用法律错误。关于商品房买卖合同的一房数卖问题最高人民法院办公厅（2011）442号通知和2015年全国民事审判会议纪要中都明确规定了一房数卖的处理原则：第一，已办理房屋所有权登记的优级先保护，但本案中上诉人与被上诉人迟玉娟均没有办理所有权登记手续，被上诉人迟玉娟只是办理了预售登记，根据建设部的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，它是行业部门的规章，不是法律，其法律效力低于物权法，预售登记不是法定的所有权登记，预售登记没有所有权登记的性质，原审法院混淆了预售登记和所有权登记的概念，同时没有任何的规定预售登记的优先得到房屋，预售登记没有排他性，根据物权法第20条的规定预告登记才具有物权的性质，因此被上诉人迟玉娟预售登记备案不影响上诉人享有物权的权利，被上诉人迟玉娟享有的只是债，因此原审法院判决上诉人宏达公司向被上诉人迟玉娟交付房是错误的，没有法律依据。第二、按照合法占有房屋的先后顺序确定保护的顺序。因双方都没有办理所有权登记，上诉人先于被上诉人迟玉娟在2012年5月30日签订合同的当日上诉人宏达公司就向上诉人交付了房屋，上诉人也合法占有该房屋，依据〈物权法〉第15条的规定当事人之间设立不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响效力，因此上诉人合法占有房屋在先，并取得房屋出租至今，但被上诉人迟玉娟至今没有合法占有该房屋。因此，上诉人应当取得该房屋的所有权和使用权。第三、按照买卖合同的先后顺序确定保护顺序。上诉人是2012年5月就签订了合同，被上诉人迟玉娟是2014年1月。因此从签订合同的时间先后顺序上看也明显优先于被上诉人迟玉娟，所以上诉人应当取得该房屋的所有权和使用权。原审判决明显没有遵循最高法院和辽宁省高级法院（辽高法民事审判问题第60问题）的处理原则规定判决案件，而是自行规定原则判决案件，因此判决结果是错误的，应当撤销。2、根据被上诉人迟玉娟庭审中提供的建平县公安局的材料证明本案建平县公安局已经立案调查至今没有结论，因此原审法院应当裁定中止审理，做出判决是错误的。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
迟玉娟表示服从原审判决。其陈述称：原审判决认定事实是正确的，请求依法维持原审判决。
本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有商品房买卖合同四份、商品房预售登记备案表四份、收款收据四枚、证人张海东出具的证明、证言、财富领域商品房预定确认书、财富领域商品房购房协议、朝阳市中级人民法院（2014）朝民一初字第00211号民事裁定书、民事调解书；转账查询单1份、中国工商银行电子银行回单2份、建平万方汇购物广场有限公司证明、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证，财富领域商品房购房协议；丽都公司提交的收款收据5枚、商品房购房协议书、协议书、建平宏达物业管理有限公司收款收据、确认承诺书；牟丽华向本院的收款收据、商铺委托经营管理协议、存折2份、照片5张及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：上诉人宏达集团因资金周转困难向被上诉人迟玉娟借资2000万元，上诉人归还700万元后，尚欠被上诉人1300万元。双方于2014年1月15日签订四份商品房买卖合同，并进行了预售登记备案。但在签订此合同后，被上诉人又继续收取上诉人宏达集团5个的利息。故双方虽然签订了买卖合同，但在借贷关系存续期间，仍是借贷关系。故对迟玉娟的诉求不在此判决中审理，本院另行裁判。
上诉人丽都实业公司于2010年11月7日与上诉人宏达集团签订财富领域商品房预定确认书，并于2010年12月1日上诉人宏达集团为上诉人丽都实业公司开具了数额为600万元和9,022,269元的收款收据。2014年3月份，被告将房屋交付第三人辽宁丽都实业有限公司占有使用，丽都公司向建平宏达物业管理有限公司交纳物业费后，装修并入住至今。故上诉人丽都公司与上诉人宏达集团公司签订的商品房买卖合同应认定合法有效。
上诉人牟丽华于2012年5月30日从案外人董笑言处转购被告开发的财富领域1号楼5层A116、A117、A118、A119号铺位，并与上诉人宏达集团签订财富领域商品房购房协议，2012年5月30日上诉人牟丽华将所购铺位出租给建平万方汇购物广场有限公司至今。建平万方汇购物广场有限公司经过装修于2012年10月开始营业至今，并为第三人牟丽华支付租赁费至2015年。此可认定上诉人宏达集团已将售给上诉人牟丽华的房交付完毕，牟丽华已占有使用该房屋至今。故上诉人牟丽华与上诉人宏达集团签订的商品房购房协议亦合法有效。
综上所述，上诉人宏达集团与上诉人丽都公司、牟丽华表签订的房屋买卖合同合法有效，宏达集团应当继续履行合同。将财富领域1号楼2层04027号房、3层04037号房、6层04067号房交付给丽都公司；将财富领域1号楼5层A118[测绘号0305126]、A119[测绘号0305125]房屋交付给牟丽华。原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款、第四款、第一百三十五条、第一百五十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销建平县人民法院（2015）建叶民初字第04270号民事判决；
二、上诉人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司与上诉人辽宁丽都实业有限公司继续履行2014年2月20日签订的协议书内容；
三、上诉人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司与上诉人牟丽华继续履行2012年5月30日签订的财富领域商品房购房协议内容。
一审案件受理费，辽宁丽都实业有限公司的案件受理费100元、牟丽华的案件受理费100元；二审案件受理费，牟丽华上诉费100元、辽宁丽都实业有限公司上诉费100元，合计400元，由上诉人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张九东
审 判 员 刘永志
代理审判员 贲 娜
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 高 璐