上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2450号
上诉人(原审被告)：上海元伟物业管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：曾书荣，经理。
委托诉讼代理人：朱秀琴，北京天达共和(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄河，北京天达共和(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处，住所地上海市。
法定代表人：邵留平，处长。
委托诉讼代理人：张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。
上诉人上海元伟物业管理有限公司(以下简称“元伟公司”)因与被上诉人中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处(以下简称“南空上海办”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初21648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人元伟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回南空上海办一审诉请。
事实和理由：一审法院认定事实有误。己方实际经营地是古浪路XXX号，并非租赁合同中所约定地块，故不应支付租金及使用费。自2016年起，由上海市普陀区人民政府综合整治办管理房屋及土地，己方未使用系争土地，不应支付租金及使用费。
被上诉人南空上海办辩称，同意一审判决，请求予以维持。
南空上海办向一审法院起诉，要求判令：一、元伟公司支付上海市常和路XXX号房屋及场地(以下简称“系争房屋及场地”)自2015年7月1日至2016年6月30日止的租金人民币(以下币种均为人民币)111万元(扣除期间元伟公司已支付的租金22万元)；二、元伟公司支付系争房屋及场地的使用费，自2016年7月1日起至2017年6月30日止，按年租金133万元的标准计付，计133万元。
一审法院认定事实如下：2007年10月10日，南空上海办分别取得证号为沪房地普字(2007)第031190号、031191号上海市房地产权证。2008年7月10日，南空上海办取得证号为沪房地普字(2008)第016301号上海市房地产权证。上述产权登记包括上海市常和路XXX号。
南空上海办作为出租方(甲方)、上海绿杨集贸市场经营管理有限公司(以下简称“绿杨公司”)作为承租方(乙方)，就系争上海市常和路XXX号房屋(建筑面积7015平方米)、场地(面积2985平方米)出租事宜签订《军队房地产租赁合同》。合同约定：租赁期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止；年租金为133万元；租赁期满或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。租赁期内，甲方应当履行下列义务：(一)、保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；(二)、负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；(三)、保证出租给乙方使用的房地产、按照规定报经军队审批部门批准；(四)、负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；(五)、负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。租赁期内，乙方应当履行下列义务：不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方；违约责任：甲、乙双方中，任何一方有违反合同约定，另一方均有权解除合同，同时违约方支付133万元作为违约金；双方承认的附加条款如下：一、本合同期内如遇市政或甲方建设等非军事原因需要提前终止合同，甲方书面通知乙方，乙方必须在接到甲方书面通知后，在规定时间内无条件清空所承租的房地产并无偿移交给甲方。乙方按实际租用房地产天数向甲方支付租金。双方互不承担其他损失；二、此合同为双方依法对该项目签订的受法律保护的唯一合同，除此之外，以前签订的任何协议、承诺、意向、约定文字和语音记录等均无效。今后，凡涉及该项目需要变更合同，必须按程序报批同意后，方能生效。该合同中，甲方的签订日期为2016年1月6日，乙方的签订日期为2015年12月2日，军队房地产管理部门意见的落款日期为2016年5月10日。
合同履行期间，绿杨公司支付租金22万元。2016年6月30日租期届满后，绿杨公司未将系争房屋及场地交还南空上海办。2016年9月26日，因绿杨公司欠付租金，南空上海办向绿杨公司发出《关于终止合同的函》，要求绿杨公司在收到函件后十天内，付清拖欠的费用及交还承租的房地产，未果。2016年10月12日，绿杨公司向南空上海办发出《关于终止合同的回函》，主要内容为：本公司自2014年起，不再与汽配市场内租赁户续签租赁协议并在租赁协议到期后，动员租赁户搬离。然市场内不少租赁户不管租赁协议已到期拒不搬离，致市场经济损失巨大。另我司曾在租期期满之时，多次口头告知贵处管理人员交接租借之地产。在此我司再次请求贵处尽快派人前来交接常和路XXX号地产，以免之后发生预想不到之法律后果责任无法区分。2017年6月30日，绿杨公司迁出系争房屋及场地。
2017年11月27日，绿杨公司变更名称为元伟公司。
一审另查明，2014年3月11日，上海市普陀区土地发展中心向上海市普陀区桃浦镇人民政府发出普土发[2014]17号《对于上海桃浦科技智慧城622街坊地块实施收购储备的函》，拟对位于桃浦镇真南路以东、古浪路以南、玉门路以西、常和路以北之622街坊进行土地收购储备，拟收储地块土地总面积约49499平方米。明确上述地块收购储备后，将用于上海桃浦科技智慧城建设。为加快上述地块的收储进度，特邀上海市普陀区桃浦镇人民政府予以大力支持，配合推进我区贯彻落实市委市政府战略规划，推进产业结构调整，配合做好土地收储相关前期工作。
一审又查明，2017年3月27日，南空上海办向一审法院提起(2017)沪0107民初6915号房屋租赁合同纠纷一案，请求一审法院确认南空上海办、绿杨公司签订的《租赁合同》于2016年6月30日终止，判令绿杨公司清退并交还系争房屋及场地。2017年6月15日，一审法院依法作出支持南空上海办上述诉请的判决。绿杨公司不服该判决，提起上诉。2017年8月18日，本院作出“驳回上诉，维持原判”的(2017)沪02民终7050号的终审判决。
一审中，元伟公司称，南空上海办未按合同约定向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》，违反合同约定，元伟公司有权解除合同并要求南空上海办按约支付违约金133万。元伟公司为清退系争房屋及场地内的租赁户，与案外人共某向6户租赁户支付共计800多万元的补偿款。为此，提供元伟公司与案外人签订的《清退补贴协议》及付款凭单一组予以证明，并表示该证据仅作为抗辩意见，元伟公司不在本案中就此提出反诉，请求一审法院将上述款项在南空上海办主张的诉请中予以抵扣。经质证，南空上海办认为该组证据的真实性无法判断，且与本案无关。元伟公司取得系争房屋及场地后，实际经营多年，并无纠纷产生，经营期间亦从未向南空上海办提出系争房屋系违章建筑，故南空上海办并无违约行为，不需要向元伟公司支付违约金。合同履行期间，即便系争土地拟被政府部门收购储备，也不影响元伟公司实际经营。案外人上海澳盛物业有限公司依据与南空上海办的租赁合同关系支付租金17万元，该款并非代元伟公司支付的租金，故不存在元伟公司另支付租金17万元的事实。
一审法院认为,元伟公司对双方就系争房屋及场地签订的《租赁合同》的真实性不持异议，但以南空上海办未交付房屋及场地、元伟公司未支付租金为由，辩称该合同无效。之前一审法院生效的判决书对元伟公司该抗辩意见未予采纳，故涉案《租赁合同》依法有效。租赁期间，元伟公司支付租金22万元。元伟公司辩称另由案外人代为支付租金17万元，因未提供相应证据证明，一审法院对此难以采信。对南空上海办要求元伟公司支付租期内欠付租金的诉请，一审法院应予支持。在扣除元伟公司租期内已支付的租金22万元后，元伟公司还应向南空上海办支付租金111万元。租期届满后，元伟公司仍占用系争房屋及场地，直至2017年6月30日迁出，故对南空上海办要求元伟公司支付自2016年7月1日起至2017年6月30日止的占用期间的使用费的诉请，一审法院亦予支持。元伟公司曾于2016年10月向南空上海办发出终止合同的回函，并要求南空上海办收回房屋，但该回函的内容反映出此时元伟公司未按约清退租户、腾空场地，与南空上海办、元伟公司约定的交还房屋的条件并不相符，故其不支付租金及使用费的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。至于使用费金额，一审法院根据查明的事实，酌情予以确定。
一审法院判决：一、上海元伟物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处自2015年7月1日至2016年6月30日止的租金计111万元；
二、上海元伟物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处自2016年7月1日起至2017年6月30日止的房屋使用费，计66万元。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据已生效判决，南空上海办、元伟公司签订的租赁合同于2016年6月30日终止，元伟公司应清退并交还系争房屋及场地。2017年6月30日元伟公司迁出系争房屋及场地，元伟公司应按约支付相应期间的房屋场地使用费用。上诉人元伟公司不支付房屋场地使用费用的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26,320元，由上诉人上海元伟物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年三月二十一日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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