江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第01158号
上诉人（原审原告）昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路18号。
负责人陶国根，该委员会主任。
委托代理人米长虎，律师。
被上诉人（原审被告）江苏福田物业管理有限公司，组织机构代码72068224-9，住所地江苏省苏州工业园区星海国际商务广场1幢1908室。
法定代表人苏齐，该公司执行董事。
委托代理人汪贤，律师。
委托代理人顾春龙，律师。
原审第三人昆山市中楠房地产开发有限公司，组织机构代码74682046-X，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路。
法定代表人陈龙卓，该公司董事长。
委托代理人黄贤雪。
上诉人昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会（以下简称锦绣嘉园业委会）因与被上诉人江苏福田物业管理有限公司（以下简称福田物业）、原审第三人昆山市中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆周民初字第0577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年10月29日，中楠公司（甲方）与福田物业（前身为苏州工业园区福田物业管理有限公司，乙方）签订《昆山市前期物业管理委托合同》一份，约定：由福田物业对中楠公司开发的中楠锦绣家园小区提供物业管理服务，服务期限为不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年；合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，合同自然终止。合同第十条约定本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有、本物业管理区域内露天车位使用服务费由乙方收取，停车位使用服务费用于补贴物业管理经费开支的不足；合同第十七条约定在物业公司接管验收时，甲方应向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必需的其他资料。合同第十八条第（六）款约定乙方建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次物业服务费收支帐目。合同第十九条中约定物业公司不负赔偿责任的相关条件。另，双方在合同中约定解除合同及违约责任承担等相关事项。合同签订后，福田物业即进入该小区，并与相关业主签订前期物业管理服务协议进行物业管理服务工作。期间，因物业管理服务质量及物业管理费未及时交纳等问题产生矛盾，福田物业于2012年1月31日向中楠公司邮寄函告一份，主要内容为业主多次以房屋质量及配套设施不达标为由拒交物业费，造成福田物业连续亏损，现物业合同已经到期，福田物业决定于2012年2月29日24时准时撤离中楠锦绣嘉园小区。
2012年3月9日，在昆山市周市镇新镇街道办（社区）的见证下，福田物业（甲方）与昆山市金阳物业管理有限责任公司（乙方，以下简称金阳物业）办理了相应的物业交接手续，由金阳物业提供该小区的物业管理服务，双方签订移交确认书一份，载明：“一、甲方按合同约定于2012年2月29日24时准时撤离中楠锦绣嘉园。二、2012年2月29日，由甲方与乙方对中楠锦绣嘉园的水、电表进行了移交与过户工作，现已移交完毕。三、2012年2月29日，由甲方与乙方对中楠锦绣嘉园的办公室、资料库及宿舍三把钥匙进行了交接工作，现已移交完毕。四、有关公共设备设施的移交事宜在乙方进驻中楠锦绣嘉园后，根据住建部《承接查验办法》，在公共设备设施达到交接移交的规定要求后，与开发公司办理正规的移交手续，并到昆山市物业管理科备案”。
2012年3月29日，江苏省昆山市正信公证处根据小区业主申请对该小区的公共设施等现状作证据保全，对申请人所称的小区内毁损设施（包括消防箱玻璃、水带、枪头、接头缺失，照明灯损坏，水槽井盖缺失，绿化枯死等）情况进行摄像、拍照，并出具公证书一份。
锦绣嘉园业委会于2012年8月21日经昆山市住房和城乡建设局备案成立后，因与福田物业就移交相关物业管理资料、提交相关物业服务收支账册、返还小区共有部分收益、支付小区公共设施的维修费等问题无法达成一致，由此引起纠纷。
原审另查明：2013年10月8日，昆山市周市镇新镇办事处对参与2012年2月29日两物业公司移交工作过程出具情况说明一份，载明：“福田物业与金阳物业完成了水电表的过户及物业服务场所的移交。移交的宿舍内有几张双层的铁架床，移交的物业服务中心内由一个服务台，两只单人沙发，一排橱柜（内有用于放业主资料的档案盒，盒内无资料），中心内一个房间中有两张办公桌和几把椅子”。福田物业对该情况说明不予认可。双方对于有无移交资料意见不一，锦绣嘉园业委会认为福田物业移交的资料库中无相关资料，但福田物业认为该移交的资料均已移交完毕。
锦绣嘉园业委会主张要求福田物业移交物业服务收支账目，福田物业辩称在锦绣嘉园小区服务期间收支账目是有的，但无法律规定应由福田物业公司移交该账册。
原审又查明：对于锦绣嘉园小区物业设施损坏情况，两物业公司移交时未在移交确认书中记载，锦绣嘉园业委会也未书面形式告知福田物业。锦绣嘉园业委会提供由金阳物业制作的小区公共费用设施设备情况分析一份，对小区公共设施维修所需费用进行估计，预估修复费用为911250元，并提供设备维修票据证明已实际支出公共设施维修费用188363元。福田物业对该组证据真实性、关联性和合法性均不予认可，并辩称锦绣嘉园业委会无证据证实系福田物业原因造成物业设施损坏，故不承担赔偿责任，同时表示考虑到双方曾经的合作关系愿适当补偿10000元。
上述事实，由昆山市前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、函、公证书、情况分析、付款凭证、情况说明、移交确认书、物业费欠款明细表及当事人陈述等予以证实，原审法院予以认定。
原审原告锦绣嘉园业委会的诉讼请求为：一、判令福田物业向锦绣嘉园业委会移交相关物业管理资料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、房屋及配套设施的产权归属清单；6、承接查验所必需的其他资料），二、判令福田物业向锦绣嘉园业委会提交小区物业服务收支账册（公布物业管理公共服务费的收支账目，接受质询和审计），返还其在2004年10月至2012年2月29日的小区共有部分收益的70%；三、判令福田物业赔偿小区公共设施等的维修维护费用暂计1067350元（以实际评估金额为准）；四、本案诉讼费用由福田物业承担。本案审理期间，中楠公司已将锦绣嘉园业委会第一项诉讼请求中第1条竣工总平面图等竣工验收材料交予锦绣嘉园业委会，故锦绣嘉园业委会撤回该条诉讼请求，但要求中楠公司配合提供诉请第一项中其他相关资料，并确认第二、三、四项诉请不需要中楠公司承担。
原审法院对锦绣嘉园业委会的诉讼请求认定如下：
一、关于移交相关物业管理资料的问题。根据《物业管理条例》相关规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理所必需的相关资料，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。福田物业在撤离小区后与新的物业公司办理交接手续，双方签订了移交确认书，但未明确是否已交接物业必需资料，现锦绣嘉园业委会主张福田物业移交的资料库档案盒内无资料，但并无证据证实上述物业必需资料仍在福田物业处未移交，故原审法院无法支持锦绣嘉园业委会该诉请。本案审理期间，中楠公司已将物业管理所需的竣工验收等主要资料提供给锦绣嘉园业委会，且表示愿意配合提供诉请第一项中其他能提供的相关资料，对此原审法院予以采纳。
二、关于小区物业服务收支账册及返还小区共有部分收益问题。福田物业与中楠公司在前期物业管理委托合同中约定物业区域内停车位的使用服务费由福田物业收取用于补贴物业管理经费开支的不足，锦绣嘉园业委会未能提供福田物业已收取公共广告收益的直接证据，且相关法律并无要求物业公司必须向业主委员会提交物业服务收支账册的相关规定，故锦绣嘉园业委会该诉请原审法院不予支持。
三、关于小区公共设备设施毁损的损失问题。福田物业在撤离小区后，锦绣嘉园业委会业主代表及时通过公证方式对小区公共设施等现状作证据保全，确实存在小区内部分绿化枯死、公共设备设施缺失或毁损等情况，但福田物业为该小区提供物业服务已有七年之久，相关公共财物在实际使用过程中存在正常的损耗或磨损，现锦绣嘉园业委会并无证据证实绿化枯死、公共设备设施缺失或毁损系因福田物业原因直接造成，故对该部分损失价格的评估并无必要，锦绣嘉园业委会要求福田物业进行赔偿的理由不能成立。锦绣嘉园业委会可以根据相关规定要求办理专项维修资金申请，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等。福田物业表示考虑到双方曾经的合作关系愿适当补偿10000元，原审法院予以采纳。
综上，原审法院根据双方提供的证据，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十九条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、第三人昆山市中楠房地产开发有限公司于判决生效之日起十五内配合提供昆山市周市镇锦绣嘉园小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的资料。二、被告江苏福田物业管理有限公司于判决生效之日起十五内支付原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会小区公共设施损失费10000元。三、驳回原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会其他诉讼请求。案件受理费14486元，由原告负担14436元，由被告负担50元。
上诉人锦绣嘉园业委会不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定上诉人无证据证实必须移交的资料仍在福田物业处明显有误。上诉人已经提交了新镇办事处出具的证明，证实资料盒内无资料。
关于提交物业收支账册及返还小区部分收益的问题。前期物业服务协议关于停车位使用费补贴物业管理开支不足的约定违反了江苏省物业管理条例的规定，根据最高人民法院相关司法解释规定，福田物业公司占有的维修基金属于代管性质，应当移交，该约定属于免除物业公司责任，排除业主权利的条款，应属无效。福田物业管理期间长期利用公共部位取得广告收益，相关证据由福田物业占有，原审判决要求上诉人举证明显不公。小区的游泳池由福田物业长期出租。前述收支情况通过审计即可知晓。原审判决关于法律并无要求物业公司向业委会提交财务账册规定的认定有误。前期物业服务合同明确约定物业公司每六个月需公示一次物业服务费用接受业主监督和质询。原审法院误解了诉请的目的，上诉人已经注明公布账册的目的是质询和审计。业主与福田物业签订的《管理公约》也约定管理期结束时其应移交原委托管理的全部物业，包括小区相应基金形成的资产、档案、财务等资料，业委会可对财务进行审计。
关于小区公共设备损毁的损失问题。原审判决认为部分绿化枯死、公共设备设施缺失等系正常损耗没有依据。原审认定上诉人无证据证实相关损毁系被上诉人造成明显有误。本案系合同纠纷非侵权纠纷，无需证明损害由被上诉人造成。福田公司在《锦绣嘉园物业服务工作座谈会（纪要）》中认可了其服务质量问题并愿意承担责任，原审判决遗漏了该项重要证据。原审判决忽略了福田物业负有对共用部分和共用设备设施等进行维护义务的约定，其提供的物业服务未达标给上诉人造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。原审判决忽略了最高院司法解释第三条的相关规定。原审判决以上诉人可以申请专项维修基金为由替代福田物业的赔偿责任明显错误。请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人福田物业辩称：一审判决符合法律规定，没有异议。
原审第三人中楠公司辩称：同意按照一审判决履行。
二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，本案系前期物业服务合同纠纷，锦绣嘉园业委会成立于福田物业撤离涉案小区，新镇街道办事处组织福田物业与金阳物业交接手续完成之后，锦绣嘉园业委会并非本案诉争的前期物业服务合同的当事人。虽然前期物业服务合同第十八条约定福田物业应当及时向业主公告管理区域内重大物业服务事项，每6个月公布一次物业服务费收支账目，但本案诉讼发生时，前期物业服务合同约定的服务期限早已届满，福田物业也已经撤离涉案小区，锦绣嘉园业委会作为合同终止后成立的民事主体，要求福田物业履行其在管理过程中所负的公示义务，交付物业服务账册接受质询和审计的诉讼请求既不符合合同约定，也无法律依据，原审判决对其相关诉讼请求未予支持并无不当，本院对锦绣嘉园业委会的该项上诉主张不予支持。
前期物业服务合同明确约定小区内停车位的使用费归福田物业收取，用于补贴物业管理经费开支不足，该项约定并未违反相关法律、行政法规的规定，上诉人认为该约定无效没有法律依据，本院不予支持。锦绣嘉园业委会认为福田物业利用公共空间设置广告进行收益，首先应就福田物业在公共空间内设置广告的事实提供证据予以证实，锦绣嘉园业委会未就此提供证据，原审判决对其相关诉讼请求未予支持并无不当，本院予以维持。
关于小区公用设施的维修费用问题。2012年3月9日福田物业、金阳物业及新镇街道办进行物业移交时明确约定公用设施的移交由金阳物业进驻锦绣嘉园后根据住建部《承接查验办法》在公共设备设施达到交接移交规定要求后，与开发公司办理正规的移交手续并到昆山市物业管理科备案。《移交确认书》并未提及福田公司在物业移交过程中应负何种配合义务，也未提及交接当日涉案物业存在何种待解决的问题。公证机关虽于2012年3月22日就涉案小区的情况进行了证据保全，但该时点距离各方交接撤场的时间已经二十余日，证据保全内容与撤场当日是否一致无法查明。锦绣嘉园业委会未提供证据证实其成立后曾就小区公用设施的维修问题向福田公司提出过异议；其要求福田公司承担维修费用的主张依据不足，原审判决未予支持并无不当。
中楠公司已经在本案审理中配合移交了部分资料，并表示愿意继续配合移交，本院对资料移交问题不再理涉。
综上所述，锦绣嘉园业委会的相关上诉主张均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费14486元，由上诉人昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王君英
二〇一五年四月二十二日
书 记 员 田思诗