浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终2051号
上诉人（原审原告）：黄志敏，男，1985年3月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。
委托诉讼代理人：钱益波、孟斌，浙江子城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：大润发玛特控股有限公司。住所地：江苏省南通市新华三村**幢*******室。
法定代表人：朱道林。
被上诉人（原审被告）：徐建通，男，1976年2月5日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
被上诉人（原审被告）：海盐家友贸易有限公司。住所地：浙江省海盐县大桥新村易购商业中心*楼。
法定代表人：徐顺璞，该公司执行董事。
上诉人黄志敏因与被上诉人大润发玛特控股有限公司（以下简称大润发公司）、徐建通、海盐家友贸易有限公司（以下简称家友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2016）浙0424民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人黄志敏的委托诉讼代理人孟斌到庭参加诉讼，被上诉人大润发公司、徐建通、家友公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄志敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：第一、按照相关司法解释的规定，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因家友公司未按照合同约定保障黄志敏具有独家经营权致使合同解除，家友公司应当赔偿黄志敏购买柜台、灯带、灯条等损失67673元。第二、加盟合同中明确约定鸳鸯金楼珠宝的经营地区在海盐县西塘桥范围内，并非一审法院认定的浙江嘉兴，且黄志敏特制的首饰包装盒系特定物，家友公司的违约行为使得这些首饰包装盒价值损失殆尽，家友公司应当赔偿损失19925元。第三、家友公司在黄志敏经营期内又允许其他同性质的商铺存在，违反了合同约定，应当赔偿黄志敏加盟费20000元。
大润发公司、徐建通、家友公司未作答辩。
黄志敏向一审法院起诉请求：一、解除黄志敏与大润发公司在2015年8月8日签订的租赁合同；二、大润发公司退还黄志敏已经支付的租金26000元；三、大润发公司支付因其违约行为给黄志敏造成的损失121398元（装修损失67673元、特制首饰包装盒损失19925元、加盟费20000元、租金13800元）；四、徐建通、家友公司对上述赔偿义务承担连带责任。
一审法院认定事实：家友公司将位于海盐县西塘桥易购商业中心二楼建筑面积30平方米的商业用房出租给黄志敏。2015年8月8日，徐建通代表家友公司与黄志敏签订租赁合同一份，合同约定，海盐县西塘桥大润发玛特超市作为甲方（出租方），黄志敏作为乙方，甲方将位于海盐县西塘桥易购商业中心二楼、建筑面积为30平方米的商业用房出租给黄志敏，经营内容为黄金珠宝，租期两年，2015年9月1日至2016年8月31日租金合计为26000元，2016年9月1日至2017年8月31日租金合计为30000元。该合同第十一条违约责任约定，在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定，即为违约。对方有权提前终止合同，违约方须向对方支付半年租金的违约金。该违约金不足以赔偿守约方的损失时，应按其实际损失额予以赔偿。合同第十六条补充内容约定，黄金黄志敏独家经营，玉器可多家经营，银饰独家。该合同上同时加盖有“大润发玛特专用章”字样的印章。
黄志敏所经营的黄金珠宝加盟鸳鸯金楼，并以“鸳鸯金楼”字样对外经营，加盟期限自2015年9月14日至2015年12月31日，黄志敏支付加盟费20000元。后在2016年1至3月份期间家友公司在该易购商业中心二楼又出租一店铺给一家名为“天宝龙凤”的黄金珠宝店经营。该易购商业中心楼外及二楼营业区均标有“大润发玛特”字样。
一审法院认为，黄志敏所承租的易购商业中心二楼店铺由家友公司出租，且黄志敏所缴纳的租金也系由家友公司收取，故租赁双方应为黄志敏与家友公司。虽然黄志敏所提供的租赁合同中加盖有“大润发玛特专用章”，但不能以此认定租赁关系系黄志敏与大润发公司之间，因为该章并非公章样式，家友公司对该公章的真实性也不予认可；庭审中黄志敏也称家友公司是以“大润发玛特”的名义对外招租、管理及收费；对租赁合同中徐建通的身份，黄志敏也称其是代表家友公司，而并非代表大润发公司，故黄志敏主张租赁合同双方系黄志敏与大润发公司一审法院不予采信。
关于租赁合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，黄志敏与家友公司签订的合同中约定黄金和银饰为黄志敏独家经营，现家友公司将商铺出租给同样经营黄金珠宝的另一家商店，其行为已构成违约，故黄志敏有权依据与家友公司签订的租赁合同第十一条有关违约责任的约定，提前终止合同，解除与黄志敏的租赁关系，故对黄志敏要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。
对黄志敏所诉请的五项损失（包括租赁费），根据租赁合同第十一条约定，违约方须向对方支付半年租金的违约金。该违约金不足以赔偿守约方的损失时，应按其实际损失额予以赔偿。现黄志敏主张五项损失共计147398元，对此，一审法院认为，就第一项返还租金26000元的请求，因至一审开庭时黄志敏已实际占用该租赁场地一年，故黄志敏要求返还全年租金不予支持；但根据该租赁合同第十一条的约定，违约方须支付半年租金，故按照双方约定由家友公司支付黄志敏第一年租金26000元的一半，即13000元作为违约方赔偿的损失。就第二、三项黄志敏提出的装修损失67673元及特制首饰盒损失19925元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。黄志敏主张的67673元的装修实际为黄志敏所购买的柜台及柜台内灯带、灯条的价格，并不属于形成附合的装饰装修物，首饰盒也不属于形成附合的装饰装修物；而黄志敏与家友公司之间的租赁合同中未对装饰装修的处置形成约定，现家友公司不认可违约亦不同意赔偿，故对上述未形成附合的装饰装修物黄志敏可自行拆除。黄志敏称该柜台尺寸属定制，柜台及首饰盒上都印有所加盟的品牌“鸳鸯金楼”字样，如拆卸或搬至其他地方经营将违反加盟合同有关经营范围的约定，故不同意拆除。对此，一审法院认为，就柜台及首饰盒本身的价值对黄志敏而言并未损失殆尽，黄志敏提供的加盟合同中约定的加盟期限是至2015年年底，至开庭时加盟期限已届满，且黄志敏加盟的经营范围为浙江嘉兴，并非仅限定在易购商业中心二楼，故黄志敏将此两项作为家友公司违约的损失赔偿依据不足，不予支持。对第四项损失加盟费20000元，黄志敏所提供的加盟合同的加盟期限到2015年年底，而黄志敏也认可另一家黄金珠宝商铺开业系在2016年3、4月份，故对该加盟费不予支持。对第五项房屋租赁费13800元，因该费用属于黄志敏与其所雇佣的员工之间产生，与黄志敏所经营黄金珠宝是否独家经营所遭受的损失并无必然联系，故对该损失不予认定。
关于徐建通是否承担连带责任，因黄志敏认可徐建通系家友公司的员工，且在租赁合同上的签字也是代表出租方而非个人，故对黄志敏要求徐建通应承担连带责任的诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除黄志敏与家友公司就位于海盐县易购商业中心二楼商铺签订的租赁合同；二、家友公司于该判决生效之日起十日内赔偿黄志敏损失13000元；三、驳回黄志敏的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3248元，减半收取1624元，由黄志敏负担1481元，家友公司负担143元。
二审中，黄志敏提交《鸳鸯金楼产品经营合同书》一份，证明2016年黄志敏也加盟了鸳鸯金楼珠宝店。
大润发公司、徐建通、家友公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。
本院认证意见：该证据系原件，与本案具有关联性，对此予以认定。
大润发公司、徐建通、家友公司二审中未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、大润发公司、徐建通和家友公司的责任如何认定；二、黄志敏的损失如何认定。
关于焦点一，从黄志敏一审提交的租赁合同来看，该合同虽加盖有“大润发玛特专用章”字样的印章，但“大润发玛特”系黄志敏经营商铺所在的易购商业中心墙体外标注的广告字样，没有证据证明其系大润发公司的印章，仅凭此不能证明大润发公司与黄志敏之间存在合同关系。因此，黄志敏向大润发公司主张权利没有事实依据，对其相应主张本院不予支持。而徐建通系代表家友公司与黄志敏签订租赁合同，相应合同权利义务应由家友公司承担。因此，黄志敏向徐建通主张权利没有法律依据，对其相应主张本院不予支持。
关于焦点二，黄志敏主张的损失为：一、购买销售柜、灯带、灯条以及戒指盒、吊坠盒等花费共计87598元；二、加盟费20000元；三、员工承租房屋的租金13800元；四、黄志敏承租涉案商铺的租金26000元。
对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。黄志敏主张的第一项损失所涉物品并未与房屋之间形成附合，仍可视情况继续使用，黄志敏对这些物品可按上述司法解释的规定予以处理。因此，黄志敏全额主张该部分损失赔偿没有法律依据。
关于第二项损失，系黄志敏为经营“鸳鸯金楼”珠宝首饰向案外人支付的费用，按照加盟合同的约定，其经营地区为“浙江嘉兴”，并非仅限于海盐西塘桥镇。由此可见，其与家友公司解除合同并不影响其在嘉兴其他区域继续经营“鸳鸯金楼”珠宝首饰。因此，黄志敏全额主张该项损失没有依据。关于第三项损失，系确保员工正常工作的必要支出，与家友公司的违约行为之间无必然联系。因此，黄志敏主张该项损失没有法律依据。关于第四项损失，至一审开庭时黄志敏已承租涉案商铺一年，故其主张赔偿全年租金没有依据。当然，家友公司的违约行为确实会给黄志敏造成一定损失，一审法院根据合同约定并结合本案实际最终判决家友公司赔偿黄志敏半年租金13000元并不违反法律规定，本院对此不再更动。
综上，黄志敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2988元，由上诉人黄志敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金富祥
审 判 员 陈 远
代理审判员 章玉萍
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 赵婉沁