广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初4610号
原告（反诉被告）：张楚茵，女，1991年5月22日出生，汉族，住广州市海珠区。
委托代理人：颜紫君，广东红棉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：广州市海珠区通达场地租赁服务部，住所地广州市海珠区。
投资人：曾志东，总经理。
被告：曾志东，男，1975年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区。
两被告共同委托代理人：钱英，广东四端律师事务所律师。
原告（反诉被告）张楚茵诉被告（反诉原告）广州市海珠区通达场地租赁服务部（以下简称通达服务部）、曾志东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张楚茵及其委托代理人颜紫君、两被告的共同委托代理人钱英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉和反诉答辩称：2015年7月8日，被告通达服务部与原告签订了一份租赁合同，约定被告通达服务部将广州市海珠区工业大道石溪东大街37号“石溪美食广场”内的A23号商铺出租给原告，用于经营冷饮、关东煮、油炸小食。后被告以各种理由拖延至2015年8月才交铺，而且隔墙上的一个相当大的洞一直没有修好。被告通达服务部在收取了原告各种费用后，却拒不配合提供相关资料配合原告办理营业执照，经过多次协商，均无法解决。2015年12月3日，原告向被告发了通知短信，限其三日内提供相关材料，否则解除合同。但被告仍置之不理，依旧没有提供过房地产证及与业主之间的租赁合同，也没有给予原告任何回复，也自此没有要求过原告缴纳租金等费用。2016年3月23日，原告才收到被告回复的短信，被告称于2015年10月21日已解除了合同，要求原告于2016年4月10日前前来搬走物品，否则由被告处理。原告在被告规定的4月10日前，清理了自己的物品。被告拒不提供相关资料配合原告办理营业执照，该违约行为致使不能实现合同目的，故原告有权解除合同并要求被告通达服务部承担违约责任，被告曾志东作为个人独资企业被告通达服务部的投资人，应当对被告通达服务部需承担的责任承担连带责任，故原告起诉请求判令：1、确认原、被告之间的租赁合同已于2016年3月23日解除；2、被告通达服务部向原告返还入场费15000元、保证金9900元、租金及管理费12683.23元及利息（利息自起诉之日起以37583.23元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、被告曾志东对被告通达服务部需承担的责任承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费用。
关于被告通达服务部的反诉请求。一、被告在反诉状上的陈述与事实不符，实际上被告从未向原告提出支付租金的要求。从2016年3月23日短信看出，被告说合同在2015年10月21日已经解除，没有要求缴纳租金。在12月份以来，被告没有要求原告缴纳租金等费用，原告没有收到任何通知。二、原告在2016年4月5日搬走自己的东西，被告也予以认可，没有提出任何异议，这是双方对合同已经解除的一种共识。而通过被告自己提供的缴费通知单以及其庭审陈述，能看出在2016年5月份起涉案商铺没有产生任何水电费，可以证实原告在4月份已经搬迁。三、如果法院认定合同是在2016年3月23日解除，解除之后就不存在被告主张的租金等内容，在2016年3月23日期间，应当根据实际情况及双方过错，判断租金等费用问题。原告在4月份之后就没有营业，而且被告没有提供相关材料供原告办理营业执照，造成了这个局面，被告存在重大过错，应当承担全部责任，故原告不需支付2015年12月至2016年3月23日所有费用。并且原告自2015年11月中下旬起就没有再经营，自2015年12月就开始没有缴纳租金，在这种情况下，被告也毫无反应，被告也没有发出任何通知催缴，显然不符合常理，一个正常的出租方如遇这种情况，会解除合同，找下一家承租。所以如果被告所谓做法是真实的，假设是真实的，也是属于被告没有采取积极措施导致损失扩大，该部分损失应当由被告自行承担。而事实是被告认为合同已经解除才没有催缴任何费用。四、根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。被告通达服务部反诉主张的租金，截至其提起反诉时已经超过诉讼时效，依法应当予以驳回。
两被告共同辩称：被告不同意原告诉请，双方租赁合同仍然按合同的约定，被告已经履行了其义务，被告曾志东对此无需承担连带责任。双方签订的租赁合同一直有效，一直到合同约定的2017年7月19日期满为止。
被告通达服务部反诉称：被告通达服务部与原告于2015年7月15日就承租涉案商铺事宜签订了一份《租赁合同》，约定：合同期限为二年，至2017年7月19日止；原告应于每月5日前交纳该月租金，逾期则按每日1%支付违约金，逾期超过15日的，被告通达服务部没收租赁保证金。《租赁合同》签订后，被告通达服务部依约履行义务，向原告交付了商铺。然而，原告并未依约支付租金和水电费用，却以被告通达服务部拒不配合提供相关资料配合办理营业执照为由向法院提起诉讼。鉴于原告严重违反《租赁合同》的相关约定，被告通达服务部曾多次向原告主张自己的合法权益：限期将拖欠的租金支付给被告通达服务部，但原告均以不当理由给予回绝。故反诉请求判令：1、原告立即向被告通达服务部支付自2015年12月1日起至原告实际迁出之日（2017年7月19日）止的租金62700元、管理费11400元以及逾期缴纳租金的违约金15906元（以各月欠租数额为本金，均自当月6日起按每日1%计至实际支付之日止）；2、原告立即向被告通达服务部支付2015年12月1日至2017年6月的水电费2794.8元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。
经审理查明：据《房地产权证》记载，海珠区新滘镇石溪村路东大街37号1-4栋的权属人是陈倩雯、何永坚和黄梓强。工商部门核发的营业执照记载，广州市海珠区通达场地租赁服务部为个人独资企业，投资人为曾志东。
2012年11月28日，被告曾志东（承租人、乙方）与陈倩雯、何永坚、黄梓强（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区石溪村路东大街37号1-4栋房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积600平方米；租赁期限从2012年12月1日至2018年11月30日；等。
2015年5月1日，陈倩雯、何永坚、黄梓强（委托人）与被告通达服务部（受委托人）签订了《授权委托书》，委托被告通达服务部作为陈倩雯、何永坚和黄梓强的代理人，代理权限为：代理本人办理广州市海珠区工业大道石溪东大街37号“石溪美食广场”的商铺出租相关事宜，具体包括：与承租方进行物业交验，办理物业管理费用、水电费用等事务，签署《房屋租赁合同》等相关文件，代为收取商铺相关租金、押金、保证金、水电费、代为清点商铺已有配施等等相关费用；等。
2015年6月2日，原告与石溪美食广场（招商代表：陈敬棠）签订了《客户认租意向书》，订明原告有意承租A23商铺，支付2000元为租赁该铺位的认租意向金；意向租金及商户条件要求：入场费能否优惠；等。
2015年7月8日，原告（乙方、承租方）与被告通达服务部（甲方、出租方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区工业大道石溪东大街37号“石溪美食广场”内的A23号商铺出租给乙方；建筑面积合计为12平方米，该面积为计算租金面积，含公共分摊面积；乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺；该商铺为商业用途，乙方承租用于经营冷饮、关东煮、油炸小食；租赁期限共2年，自2015年7月20日起至2017年7月19日止；双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2015年7月20日前将该商铺交付乙方使用；甲方给予乙方10日的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电、煤等费用，免租期满次日开始计付租金（下称计租日）；每月租金为3300元，乙方须于每月5日前以现金或银行转账方式将当月份租金支付至甲方指定的账户；物业管理费以每铺进行计算，单价为600元/月/间（不含税），自2015年7月20日起开始计收，乙方于每月5日前向物业管理公司交纳下月管理费，管理费包含分摊水、电费；乙方使用该商铺所产生的水电煤费、网络报装及用电增容：水费6.5元/吨（含排污费）、电费1.7元/度、煤气费5元/立方、电增容2000元/KW，网络可自行报装，乙方应于每月5日前将上月发生的费用交给物业管理公司；双方签订本合同当日，乙方支付9900元给甲方作为租赁保证金；在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在十天内无息返还乙方；在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）；乙方逾期交纳租金、水电煤气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电煤供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有；合同期内乙方享受两个月免租期，具体免租时间由甲方制定，原则上每一个自然年份享受一个月免租期；等。甲方落款处还盖有“石溪美食广场”的章，签约代表为“陈敬棠”。
原告于2015年7月8日前向被告通达服务部共支付28800元（包括租金3300元、管理费600元、保证金9900元和“进场费”15000元，6月2日支付的2000元认租意向金转为这些费用中），2015年9月7日支付电费238元、管理费600元、租金2420元，2015年10月7日支付租金3300元、电费238元、管理费600元，2015年11月支付管理费600元、水费7元、电费780元。2015年11月是免租期，原告从2015年12月1日开始没有支付租金和管理费。
2015年12月3日，原告向陈敬棠发送短信，内容：……营业执照必须经贵服务部提供物业产权证及贵服务部与业主的租赁合同等材料方能办理，而虽经我方多次以口头、电话甚至媒体曝光等方式要求贵服务部协助，贵服务部仍拒不提供相关材料，导致我方无法办理营业执照，无法营业，造成严重损失；现我方再次郑重要求贵服务部于2015年12月5日中午12时前向我方提供协助办理营业执照的所有材料；如贵司逾期未能提供，我方将立即解除与贵服务部签订的合同，并依法追究贵服务部的违约责任。
2016年3月23日，陈敬棠发送短信给原告，内容：由于贵方已违反合同条约第十二条，我司已于2015年10月21日按乙方违约解除贵我双方的合同，遗留物品迟迟没有清理，对我司造成影响，请于2016年4月10日前，自行清理遗留货物，如未能及时自行清理，我司将进行清理及封存。被告确认陈敬棠是被告通达服务部的员工，负责处理涉案租赁合同。
据原告提交的视频反映，2016年5月1日，原告搬离涉案商铺。原告确认其提供的视频是2016年5月1日产生的，是针对4月5日搬东西的手尾。
原告为证明被告不配合办理营业执照，提交了如下证据：“新闻日日睇”微博、新闻报道，新闻对石溪美食广场营业执照办理情况进行了采访报道。
被告为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1、转账记录、水电费发票；2、缴费通知单。原告质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，因为被告已陈述这些证据是针对37栋整栋的水电费，并不能反映涉案商铺的情况，且被告在庭审时已确认从2016年5月起涉案商铺就没有产生水电费，水表电表就没有转，因此可以证明原告的主张；证据2与原告提交的缴费通知单原件不一样，该证据很新，而且是连号的，明显是后期制作的，原告对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认，原告在2015年11月收到最后一张缴费通知单，之后没有收到被告的任何缴费通知单。
原告于2017年5月23日提起本案诉讼。被告通达服务部于2017年6月12日提起反诉。本案庭审中，关于“进场费”15000元的性质和用途，原告表示不清楚，当时签意向书时被告就提出要交入场费，原告提出能否优惠；且被告要原告缴纳入场费的时候提供了《石溪美食城租金方案》，写明是装修建设费用15000元，被告说美食广场整个一楼的中间大堂的装修、桌椅、灯等设施全部完完整整交给原告，以及A23店铺内的刷墙、电表、煤气管道弄好，所以让原告支付该入场费；但上述装修都应当是租赁方提供的租赁物应当有的，且原告是自行出钱装修的商铺，不给这个入场费就没有办法租这个铺面。原告为证明该事实，还提交了《石溪美食城租金方案》，载明A23装修建设费用15000元。被告表示按照租金方案约定写的是装修建设费用，是每一商铺都必须缴交的，是美食城公共管理部分以及商铺内部装修的费用。被告表示其于2017年7月25日对涉案商铺进行清场，自行收回了商铺，但没有提交证据证明。
本院认为：原告与被告通达服务部签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原告和被告通达服务部具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。陈敬棠在2016年3月23日发送给原告的短信中，明确表示解除双方的合同，并要求原告于2016年4月10日前自行清理遗留货物，否则其司将进行清理及封存。陈敬棠是被告通达服务部签订上述《租赁合同》的代表，被告通达服务部也确认陈敬棠是负责处理涉案租赁合同的人员，故上述短信内容应视为被告通达服务部的意思表示，原告表示同意并据此认为双方的《租赁合同》于2016年3月23日解除有理，本院予以支持。
原告实际租赁使用了涉案商铺，故其应支付租赁期间的租金及相关费用给被告通达服务部。据原告提交的视频反映，原告于2016年5月1日搬出涉案商铺，原告也确认当天是针对2016年4月5日的手尾，故本院对原告于2016年5月1日搬出涉案商铺的事实予以认定。虽然原告搬出涉案商铺时，未与被告通达服务部办理交接手续，但被告通达服务部主张其于2017年7月25日收铺的事实与上述短信内容的意思表示明显不符，且被告对该主张未提交证据证明，被告提交的《缴费通知单》亦反映从2016年5月1日起，涉案商铺就没有再产生水电费。综合上述原因，被告通达服务部对于原告于2016年5月1日搬出涉案商铺的事实理应知晓，即使被告通达服务部未及时收铺，也应对2016年5月1日后扩大的损失自行承担责任，故本院判令原告的租金及相关费用支付至2016年5月1日止。但被告通达服务部反诉要求原告支付2015年12月1日至2016年5月1日的租金（按每月3300元计）及逾期缴纳租金的违约金，已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，且被告提交的证据不能证明有诉讼时效中断、中止的情形，故对被告通达服务部该反诉请求，本院予以驳回。原告关于该反诉请求已过诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。关于物业管理费和水电费，虽然合同约定该费用应缴纳给物业管理公司，但据原、被告陈述的之前的交费习惯及缴费通知单所载，都是由原告直接支付给被告通达服务部的，原告对此亦未提出异议，故被告通达服务部反诉要求原告支付2015年12月1日至2016年5月1日的物业管理费（按每月600元计）和水电费2794.8元合法有理，本院予以支持。被告通达服务部超出该期限的诉讼请求，本院不予支持。
双方的《租赁合同》已经解除，原告要求被告通达服务部返还保证金9900元有理，本院予以支持。关于“入场费”，本院判令被告通达服务部按原告的租赁使用期限酌情收取5625元，剩余9375元，被告通达服务部应当予以退还。原告要求被告通达服务部返还租金、管理费及支付利息的诉讼请求无理无据，本院不予支持。
《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”故原告要求被告曾志东对被告通达服务部承担的上述债务承担连带责任，合法有理，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告张楚茵与被告广州市海珠区通达场地租赁服务部之间的《租赁合同》已于2016年3月23日解除；
二、被告广州市海珠区通达场地租赁服务部在本判决生效之日起10日内，返还保证金9900元、“入场费”9375元给原告；
三、被告曾志东对本判决主文第二项确定债务承担连带清偿责任；
四、原告在本判决生效之日起10日内，支付2015年12月1日至2016年5月1日的物业管理费（按每月600元计）、水电费2794.8元给被告广州市海珠区通达场地租赁服务部；
五、驳回原告其他诉讼请求；
六、驳回被告广州市海珠区通达场地租赁服务部的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费740元，由原告负担362元，两被告共同负担378元；反诉受理费1060元，由原告负担64元，被告广州市海珠区通达场地租赁服务部负担996元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钟 琴
人民陪审员 邓燕媚
人民陪审员 彭 海
二○一七年十月二十七
书 记 员 陆惠敏
林润华