广西壮族自治区藤县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0422民初1085号原告：藤县豪珀投资开发有限公司，住所地藤县工业集中区。法定代表人：胡慧雄，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈照光，广西建梧律师事务所律师。（特别授权）被告：梧州新凯骅木业有限责任公司，住所地藤县太平镇南蛇塘工业区。法定代表人：洪东方，董事长。委托诉讼代理人：陆希平，男，该公司总经理。（特别授权）委托诉讼代理人：苏达池，广西众望律师事务所律师。（一般代理）原告藤县豪珀投资开发有限公司（下称豪珀公司）与被告梧州新凯骅木业有限责任公司（下称新凯骅公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豪珀公司委托诉讼代理人陈照光、被告新凯骅公司委托诉讼代理人陆希平及苏达池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付厂房转让款、逾期付款违约金共计1,220,000元及相应利息（利息计算：其中250,000元自2015年1月16日起，另外250,000元从2015年2月16日起，余下720,000元从2015年3月1日起均按月利率2%计，至被告付清之日止）给原告；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2010年3月19日，原、被告双方签订《厂房房地产转让协议书》，约定原告将位于藤县太平镇南蛇工业区内的土地使用权约116亩和简易厂房约7200平方米分别以单价33,000元/亩、350元/平方米转让给被告。合同签订后被告未按约定履行义务。2014年12月11日，原被告双方在太平镇人民调解委员会的主持下达成《调解协议书》，确认双方截止2014年12月11日，被告尚欠原告厂房转让款及逾期违约金共计1,220,000元，被告承诺分三期支付上述款项及逾期付款则按月利率2%计算利息。上述协议达成后，被告仍旧未履约，遂诉至本院。被告辩称，应驳回原告的诉讼请求。1.原、被告双方于2010年3月19日签订的《厂房房地产转让协议书》是无效合同。理由：原被告诉争的土地使用权自始至终未登记至原告名下，其从未取得上述土地的使用权证，土地使用权转让行为无效。且藤县人民政府后来依法收回了上述土地的使用权，致使上述土地上的地上建筑物（简易厂房）成为违章建筑，被告有权任意处置上述简易厂房，原告应向藤县人民政府主张权利。2.被告是通过藤县人民政府的招拍挂程序依法取得诉争的土地使用权，并已支付竞拍款10,272,000元，被告合法取得上述土地使用权后有权对地上建筑物进行任意处置。3.2014年12月11日双方达成的《调解协议书》是无效协议。理由：被告方参与调解并达成协议的陆希平，并未得到被告公司授权，属于其个人行为，且公司在知晓情况后，及时向原告、太平镇人民调解委员会送达了《关于无效的函》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的证据3《厂房房地产转让协议书》，因形式、来源合法，内容真实、与本案存在关联，且与被告提供的证据1相一致，本院予以采信；2.原告提供的证据4《调解协议书》、证据6《调解申请材料》，因被告对真实性无异议，且该证据形式、来源合法，内容真实、与本案存在关联，本院予以采信作为认定案件事实的依据，但对原告据此作为诉请数额依据的主张，本院将结合其他证据予以综合认定；3.原告提到的证据5《承建星棚厂房合同》，符合有效证据的认定要件，本院予以采信作为认定案件事实的参考；4.被告提供的证据2《关于无效的函》，原告对真实性无异议，且被告将该函送达太平镇人民调解委员会时，太平镇人民调解委员会注明“已收到该函”并加盖公章，被告并提交了向原告邮寄该函的快递凭证及查询单作为佐证，本院对该证据予以采信；5.被告提供的证据6《办理土地、房产转让费用清单》，因无原件核对，被告不予认可，且被告通过提交补充证据《藤县豪珀投资开发有限公司原有厂房办理土地、房产转让的费用》的方式已对该证据作出变更或否定，故本院不予采信；6.被告提供的补充证据1《藤县豪珀投资开发有限公司原有厂房办理土地、房产转让的费用》，因该补充证据均为第三方机构或国家机关制作的书证，经与原件核对无异，形式、来源合法，内容真实、与本案存在关联，符合有效证据的认定要件，且被告并无证据予以推翻，故本院予以采信，但对该补充证据中的房产证项目中的评估费用107,869元，因无票据予以证实且被告自认未支出，故对该部分费用本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月19日，原告豪珀公司（甲方）与被告新凯骅公司（彼时公司名称为广西汇东木业有限公司）（乙方）签订《厂房房地产转让协议书》，约定豪珀公司将其所有的，位于藤县太平镇南蛇工业区内的土地使用权约116亩、简易厂房约7200平方米分别以单价33,000元/亩、350元/平方米转让给被告新凯骅公司，总价约6,348,000元，实际价款按藤县国土资源局核定的转让土地使用权面积、藤县房管局核定的转让厂房建筑面积计算。被告新凯骅公司应在协议签订3日内支付履约保证金500,000元，并在原告豪珀公司将转让房地产移交给被告新凯骅公司建设开工之日起10日内支付第二笔履约保证金1,000,000元，被告新凯骅公司在取得上述转让房地产的《国有土地使用权证》后3日内将剩余转让价款在暂扣300,000元厂房办证费用后，一次性支付给原告豪珀公司，待藤县房管局核发上述厂房房产证后3日内，双方按照多退少补的原则，一次性结算并付清最终成交价的差额款。办理上述房地产的变更登记及房地产产权证所发生的全部费用由原告豪珀公司负担。并在协议第一条注明“甲方现尚未取得该地块的土地使用权《国有土地使用权证》，但已与县政府签订《五金电器生产项目合同》取得该地块支配使用权并交付了订金，现政府同意由甲方将使用权转让给乙方”，并约定“甲方应在一年内办理好《国有土地使用权证》，逾期超过二个月未能办理完成的，甲方必须与藤县政府解除2008年11月21日与藤县政府签订的《五金电器生产项目合同》，土地使用权由政府从新支配。”上述协议签订后，被告新凯骅公司分别于2010年3月23日、同年4月12日以银行转账形式向原告豪珀公司支付履约保证金500,000元、1,000,000元。2014年11月12日，原告豪珀公司作为申请人，以被告新凯骅公司为被申请人向藤县太平镇人民调解委员会提出调解申请，要求新凯骅公司支付厂房转让款1,020,000元及逾期付款违约金237,660元给豪珀公司。同年12月11日，豪珀公司与新凯骅公司的总经理陆希平达成《调解协议书》，确定新凯骅公司截止2014年12月11日尚欠豪珀公司厂房转让款及逾期付款违约金共1,220,000元，并约定了上述款项的支付方式及逾期支付的利息计付标准。次日，新凯骅公司作出《关于无效的函》，声明陆希平是在未得到公司授权的情况下与豪珀公司达成的《调解协议书》，属陆希平的个人行为、公司对该调解协议不予承认。同月19日、27日新凯骅公司分别向藤县太平镇人民调解委员会、豪珀公司送达了上述函件。另查明，2008年12月2日，原告豪珀公司（发包方）与覃达家签订《承建星棚厂房合同》，约定原告豪珀公司将位于藤县太平镇南蛇塘工业区兴建约7200平方米厂房的工程项目，以厂房造价315元/平方米的价格发包给覃达家承建。2012年10月12日，藤县人民政府作出《关于出让太平镇工业园区A地块国有土地使用权的批复》（藤政函[2012]183号），同意将太平镇南蛇塘工业园区面积为107000.0平方米、用地性质为工业用途的A地块通过招拍挂公开向社会出让国有土地使用权。2013年10月14日，藤县国土资源局（出让方）与被告新凯骅公司（受让方）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定将位于藤县太平镇南蛇塘工业园区A地块（面积为107000平方米）以出让价10,272,000元出让给被告新凯骅公司。同月16日，被告新凯骅公司以转账形式缴纳了上述土地出让价10,272,000元。新凯骅公司取得上述土地后在诉争厂房基础上进行了改、扩建，并陆续办理了相关证件，共支出各类费用合计11,999,966.24元，其中土地证（含土地测定界费、地籍测绘费）125,670元、建设规划许可证（含小城镇建设配套费、墙改基金）380,977.8元、房产证（含建筑装修清洁费、工程咨询费、工程质量检测费、测绘费用、白蚁防治费、工本费、契税）649,607.28元、土地挂牌服务费230,110元、土地使用税339,001.16元、土地使用权（含土地出让金、土地测绘费）10,274,600元。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《厂房房地产转让协议书》是否有效？《调解协议书》对新凯骅公司是否产生法律约束力？2.原、被告双方诉争的厂房面积及办证费用是多少？3.被告是否应支付厂房价款或应支付多少厂房价款给原告？1.关于原、被告双方签订的《厂房房地产转让协议书》是否有效、《调解协议书》对新凯骅公司是否产生法律约束力问题。问题。原告豪珀公司自始至终未取得太平镇南蛇塘工业园区A地块的国有土地使用权证书，尽管原、被告双方在《厂房房地产转让协议书》中注明“现县政府同意由甲方将使用权转让给乙方”，但原、被告双方均未提供证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，原告豪珀公司在对该国有土地无支配、转让权的情形下私自转让行为应属无效，且根据房、地的不可分特性，故原、被告双方签订的《厂房房地产转让协议书》应属全部无效。根据我国民法的一般理论，“表见代理”要求在客观上须有使相对人相信代理人具有代理权的情形，并能够使相对人在主观上形成该代理人具有代理权的认识，存在着一种使相对人对该代理人享有代理权的内心确信；在主观上要求相对人善意且无过失，尽到基本的审查义务。本案中，原告豪珀公司提供的证据《调解笔录》及《调解协议书》中“甲方”处注明了当事人的名称、法定代表人姓名及委托代理人身份情况，“乙方”处仅注明了当事人名称及法定代表人姓名，无“委托代理人”项，且全文未提及“陆希平享有代理权或代理人身份情况”，故可以推知陆希平在参与达成《调解协议书》的过程中，始终未向原告豪珀公司主张其享有代理权，而原告豪珀公司仅凭陆希平“总经理”的身份相信其有代理权的行为，未尽到“表见代理”的基本审查义务，在主观上存在过失，故对原告豪珀公司认为陆希平的行为构成表见代理的意见，本院不予采纳。被告新凯骅公司在签订《调解协议书》的次日即作出并向各方送达《关于无效的函》的行为，说明其不追认陆希平的代理行为，不承认《调解协议书》的法律效力。故在不构成表见代理及被告新凯骅公司不追认陆希平代理权的情形下，《调解协议书》对被告新凯骅公司不产生法律约束力。2.关于原、被告双方诉争的厂房面积及办证费用是多少问题。《厂房房地产转让协议书》虽属无效合同，但合同中关于土地及厂房的位置、面积、转让单价、办证费用分担等均属于双方的真实意思表示。在接收诉争土地及厂房后，被告新凯骅公司已在原有厂房基础上进行了改、扩建，致使原告豪珀公司转让的厂房原面积已无法准确核定。因双方签订的《厂房房地产转让协议书》约定的厂房面积7200平方米与原告提供的《承建星棚厂房合同》中约定的建筑面积7200平方米相一致，且被告新凯骅公司在提供的《办理土地、厂房转让费用清单》中亦自认的厂房面积为7200平方米。综合上述事实，本院认定原、被告双方诉争的厂房面积为7200平方米。同样，基于被告新凯骅公司已对原厂房进行了改、扩建后才办理相关证照，致使7200平方米的厂房应支出的办证费用已无法准确核算的事实，本院确定应以现有厂房实际支出费用为基数，依照7200平方米在办证厂房面积所占的比例来计算7200平方米厂房的办证费用。根据本院已查明的事实，被告新凯骅公司支出的与厂房有关的办证项目及费用为：建设规划许可证（含小城镇建设配套费、墙改基金）380,977.8元、房产证（含建筑装修清洁费、工程咨询费、工程质量检测费、测绘费用、白蚁防治费、工本费、契税）649,607.28元。依照7200平方米在办证厂房面积所占的比例计算后，厂房的办证费用为建设规划许可证（小城镇建设配套费、墙改基金）109,800元、房产证（含建筑装修清洁费、工程咨询费、工程质量检测费、测绘费用、白蚁防治费、工本费、契税）97,466.89元，共计207,266.89元。由于被告新凯骅公司支出的土地证费、土地挂牌服务费、土地使用税、土地使用权费，均与土地办证有关而与厂房办证无关，故对该部分费用与本案无关，本院不作处理。3.关于被告是否应支付厂房价款或应支付多少厂房价款给原告问题。由于被告新凯骅公司通过招拍挂方式取得太平镇南蛇塘工业园区A地块使用权后，已办理了土地使用权证书及含讼争7200平方米在内的厂房房产证，足以说明原告豪珀公司建造的7200平方米厂房已变成了合法建筑物，故对于被告新凯骅公司认为双方诉争的厂房因依法未报建、登记属违章建筑的辩解，本院不予采纳。由于被告新凯骅公司依据双方的协议书已实际占有并使用原告豪珀公司的7200平方米厂房，原、被告双方签订的《厂房房地产转让》无效后，根据本案的实际情况，被告新凯骅公司对其实际占有并使用原告豪珀公司的7200平方米厂房应予以折价补偿给原告，本院参照双方约定单价350元/平方米计算厂房补偿数额为：350元*7200平方米=2,520,000元。因被告新凯骅公司已支付合同履约保证金1,500,000元，该费用应在补偿款中予以抵减。同样参照协议书中关于厂房办证费用由甲方（豪珀公司）负担的约定，该费用亦应在补偿款中予以抵减。故被告新凯骅公司尚应支付给原告豪珀公司的厂房补偿款为2,520,000元1,500,000元207,266.89元=812,733.11元。因原、被告双方签订的《厂房房地产转让协议书》无效，故原告豪珀公司请求被告新凯骅公司支付厂房逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，被告尚应支付原告厂房补偿款812,733.11元。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告梧州新凯骅木业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付厂房补偿款812,733.11元给原告藤县豪珀投资开发有限公司；二、驳回原告藤县豪珀投资开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,780元，由原告藤县豪珀投资开发有限公司负担5268元、被告梧州新凯骅木业有限责任公司负担10,512元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审 判 长  李江涛代理审判员  王 强人民陪审员  梁 汇二〇一六年十一月十六日书 记 员  杨鹃硕