河南省安阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民初字第01732号
原告（反诉被告）李建玲，女，1986年2月20日出生，汉族。
委托代理人张栋，河南九明律师事务所律师。
被告（反诉原告）安阳市中亚房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市北关区永安。
法定代表人王志良，职务董事长。
组织机构代码××。
委托代理人邱建民，系该公司员工。
原告（反诉被告）李建玲与被告（反诉原告）安阳市中亚房地产开发有限责任公司（以下简称中亚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建玲的委托代理人张栋，被告中亚房地产公司的委托代理人邱建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告李建玲诉称，2012年4月15日，本诉原告与本诉被告签订了购买本诉被告开发的位于安阳县水冶镇珠泉路的天润花园小区8号楼2单元东户101号的商品房买卖合同，合同约定：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1744.59元，建筑面积共145.02平方米，总金额253000元；2、买受人按按揭方式按期付款，该商品房总房价253000元，先交首付款83000元，剩余房款170000元办理银行贷款；3、出卖人应当在2012年12月31日前，将商品房交付买受人；4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；5、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，出卖人承诺2012年12月31日前交付钥匙。合同签订后，本诉原告向本诉被告给付了首付款83000元，剩余房款170000元本诉原告和前夫也向工商银行水冶支行按揭贷款交付给了本诉被告，并且本诉原告向本诉被告一并交付了地下室款、维修基金款、天然气初装费等费用。但至今本诉被告合同中承诺的2012年12月31日交房的期限早已过去，本诉原告的按揭还款都已经还了两年零12个月，本诉被告现在还以种种借口推脱不予交房。为此请求：1、判决本诉被告履行本诉原、被告双方签订的08020101号商品房买卖合同，向本诉原告交付房屋；2、判决本诉被告向本诉原告支付从2013年1月1日起至起诉之日止的违约金21400元；3、判决本诉被告向本诉原告支付从起诉之日起至判决之日止的违约金（按已购房款253000元的日万分之一的比率支付）；4、判决本诉被告返还多收本诉原告的购房款10000元及按同期银行贷款利率向本诉原告支付从给付本诉被告之日至返还本诉原告之日止的利息；5、诉讼费用由本诉被告负担。
本诉被告中亚房地产公司辩称，1、关于买卖合同，上面并没有注明包含小院，本诉被告有证据证明关于小院收的工料费用有住户和公司的口头协议，属于原合同的一部分；2、关于没交钥匙的问题，我方有通知书证明，本诉原告家经常没有人，也打不通电话，不是我方的原因造成没交钥匙，我方向包含本诉原告的住户均发了入住通知书；3、我方未多收本诉原告购房款1万元，这个事实不存在，这一万元是小院的工程款，而小院和房屋是一体的，当时也达成了协议；4、我方同意交房，但是关于违约金的问题，由于责任不在我方，故我方不同意支付违约金。
反诉原告中亚房地产公司反诉称，2012年春节时，被反诉人约定购买反诉人的房屋，购买8号楼2单元东户101号房屋。大约3月份的时候，双方口头约定由反诉人为作为一楼业主的被反诉人建造向南小院，具体价款由建造成本计算后统一计算。2012年3月27日，被反诉人缴纳了10000元小院建造的定金。2012年4月15日，双方签订了商品房买卖合同。2012年6月25日，房屋建设好后通知了业主，每户一楼的业主的小院建造成本为33600元。2013年1月5日，反诉原告再次通知业主，同时通知被反诉人，未按期缴纳小院房款将增加5000元的违约金，但被反诉人迟迟未缴齐房款。为此请求：1、请求判决被反诉人按约接收房屋；2、请求判决被反诉人支付小院购房款28600元及利息（利息从2013年1月1日按同期银行贷款利率计算至实际履行完毕）；3、请求判决被反诉人支付房屋看管费8810元；4、请求判决被反诉人支付从2015年6月5日起至实际接收房屋日止每日10元的房屋看管费；5、本案反诉费由被反诉人负担。
反诉被告李建玲辩称，1、反诉人早就应该按合同约定的时间交房；2、被反诉人从未和反诉人约定让其为被反诉人建造一楼小院，该小院在被反诉人买房时就存在，该楼小院本就是相关部门规划设计好的，反诉人不能再收取被反诉人的购房款后另行向被反诉人收取所谓的小院建造费用；3、反诉人向被反诉人交付房屋是其义务，被反诉人无需向反诉人交纳房屋看管费，反诉人要求的看管费无任何法律依据。
经审理查明，2012年3月27日，李建玲向中亚房地产公司缴纳了10000元小院费。2012年4月15日，李建玲与中亚房地产公司签订了商品房买卖合同，合同主要条款约定：1、李建玲购买的商品房为天润花园第8幢2单元1层101号房；2、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1744.59元，建筑面积共145.02平方米，总金额253000元；3、买受人按按揭方式按期付款，该商品房总房价253000元，先交首付款83000元，剩余房款170000元办理银行贷款；4、出卖人应当在2012年12月31日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人；4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；5、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，出卖人承诺2012年12月31日前交付钥匙。合同签订后，李建玲向中亚房地产公司交付了首付款83000元，剩余房款170000元李建玲和张治付也向工商银行水冶支行办理按揭贷款后交付给了中亚房地产公司，李建玲还向中亚房地产公司一并交付了地下室款、维修基金款、天然气初装费、办证费。中亚房地产公司因李建玲未向其交纳小院费尾款至今未向李建玲交付房屋。天润花园8号楼1单元102号楼业主孟卫生于2012年10月29日向中亚房地产公司交纳小院材料建设费33600元，天润花园8号楼2单元102号楼业主杨荣付于2012年10月24日向中亚房地产公司交纳小院材料建设费22500元，天润花园8号楼1单元101号楼业主常希云于2012年12月9日向中亚房地产公司交纳小院材料建设费28000元，孟卫生的小院面积和原告李建玲的小院面积相同。上为本案事实。
以上事实有本诉原告提供的商品房买卖合同、交费证明、收到条、向工商银行的贷款凭证、公证书，本诉被告提供的收据、小院价格表，本院对李建玲、常希云、杨荣付、孟卫生的小院的测量结果以及本诉原、被告当庭一致陈述予以证实，以上证据经本诉原、被告当庭质证、认证后，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，李建玲与中亚房地产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，李建玲与中亚房地产公司应按照合同约定全面履行各自的义务。李建玲要求中亚房地产公司交房，中亚房地产公司也同意交房，故对于本诉原告李建玲要求本诉被告中亚房地产公司向其交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持，李建玲应按约接收房屋。中亚房地产公司未向李建玲按合同约定交付房屋是因为李建玲未按约向中亚房地产公司交付小院建造费，故其属于行使抗辩权的行为，故李建玲要求中亚房地产公司支付其违约金的请求，本院依法不予支持。李建玲缴纳的10000元的日期在商品房买卖合同签订之前，且之后李建玲又缴纳的房款总额和买卖合同总额吻合，故本院认定该10000元为李建玲缴纳的购买小院的房款，故李建玲要求中亚房地产公司返还该10000元及支付利息的请求，本院依法不予支持。李建玲购买了中亚房地产公司的小院后理应在接收房屋时给付清中亚房地产公司购买小院的尾款，故李建玲应给付中亚房地产公司购买该小院的尾款23600元，中亚房地产公司要求5000元的违约金及利息的诉讼请求没有事实依据，故本院依法不予支持。中亚房地产公司要求李建玲支付房屋看管费的理由不足，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）安阳市中亚房地产开发有限责任公司向原告（反诉被告）李建玲交付位于水冶镇珠泉路天润花园第8幢2单元1层101号房，原告（反诉被告）李建玲按约接收该房屋；
二、原告（反诉被告）李建玲给付被告（反诉原告）安阳市中亚房地产开发有限责任公司小院购房款23600元；
三、驳回原告（反诉被告）李建玲、被告（反诉原告）安阳市中亚房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项判决于本判决生效后十日内履行完毕。
本诉案件受理费1218元，由本诉原告李建玲负担609元，由本诉被告安阳市中亚房地产开发有限责任公司负担609元；反诉案件受理费367.5元，由反诉原告安阳市中亚房地产开发有限责任公司负担135.61元，由反诉被告李建玲负担231.89元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
期满不上诉或上诉二审裁判后判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行，当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审 判 长 李文涛
人民陪审员 戚金霞
人民陪审员 刘卫平
二〇一六年三月三十一日
书 记 员 赵 霏