重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民初字第00157号
原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪惠工路196号。组织机构代码75306362-0。
法定代表人�刚，该公司董事长。
委托代理人郑建国，重庆秉中律师事务所律师。
被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司，住所地重庆市渝中区民权路28号第30、31、32层。组织机构代码20282475-3。
法定代表人：刘伟力，该公司董事长。
委托代理人刘彦希，重庆索通律师事务所律师。
委托代理人周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司（以下简称家饰佳公司）与被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司（以下简称重百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月29日对本案进行了公开审理。原告（反诉被告）家饰佳公司的委托代理人郑建国，被告（反诉原告）重百公司的委托代理人刘彦希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
家饰佳公司诉称：家饰佳公司于2007年10月26日与重百公司签订了《商业用房租赁合同》，约定家饰佳公司将位于重庆市南岸区南坪惠工路l3号元旦购物广场负1层至第7层的商业用房出租给重百公司用于经营重百尚熙百货商场，租期l2年；并约定单方变更租期或解除合同应向守约方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金，若重百公司违约还不退还保证金，若违约损失大于违约金，按实际损失赔偿；还约定重百公司撤场返还租赁场所时，应负责撤除其在租赁场所内自行安装的设备设施及商品，逾期20日以上家饰佳公司有权单方办理物品的撤离或拆除，因此产生的拆除费、搬运费及仓储保管费用等均由重百公司承担。此外，还对因重百公司经营需要增设的10台电梯的购置费用处理及产权归属等做了特别约定。租赁合同生效后，家饰佳公司在约定的交房日期内陆续将租赁房屋移交给了重百公司。在合同履行之初，重百公司�能依约交纳租金。自2008年8月16日起至租赁合同被重百公司终止时，重百公司以增设了l0台自动扶梯为由从1-7楼层租赁房屋中每平方米少交了l元租金，累计向家饰佳公司少交租金l44.1753万元。同时重百公司却又不遵守合同约定，将增设的l0台自动扶梯产权办理在了重百公司自己名下，有关这些自动扶梯的各种使用证件等均办理在重百公司名下，让家饰佳公司根本就未依约得到该物品的所有权。重百公司撤场后，因其没有向我方提交自动扶梯的产权手续及合法检验文件等必须的法定证照，其遗留的只是一堆废铁，并非合法的运载工具，因此对家饰佳公司而言这十台自动扶梯丝毫没有使用价值。再则，家饰佳公司当初同意重百公司增设10台电动扶梯的初衷是考虑到重百公司会完全履约租赁l2年，这样分摊成本后对我方的资产收益影响甚微，即该条款是以租赁期完全履行为必要条件的附条件约定。但重百公司目前恶意毁约后，完全违背了我方同意添置这批电动扶梯的本意，故家饰佳公司不应当给予重百公司租金优惠且拒绝承担添置费用，相关成本及费用均应由重百公司自行承担。此外，重百公司还恶意拖欠我方租金，2010年2月，我方依约向重百公司开具了收取房租金额足额的发票，但重百公司却故意少付78万元，此后我方与对方多次交涉，直至重百公司单方终止租赁合同时，其仍欠我方租金本金78万元。2013年2月25日，在未通知家饰佳公司的情形下，重百公司单方将重百尚熙百货商场内各楼层品牌商家全部撤场。直至2013年3月6日重百公司才向我方致函，明确告知其将于2013年3月20日正式关停重百尚熙百货商场并宣布终止租赁合同的履行。为防止损失的扩大采取了一系列的措施，2013年7月25日家饰佳公司正式接收了租赁场所。重百公司撤离前�家饰佳公司一直要求重百公司将其安装的防火卷帘门及为经营需要安装的10台自动扶梯撤除并搬离租赁房屋，但重百公司均无理拒绝。家饰佳公司只得单独寻找专业人员对残留在租赁房屋的设施设备进行了撤除，并特别安排场地保存。为此，我方为撤除这10台自动扶梯及防火卷帘门产生了并支付拆除费用20.0000万元、拆除后的保管费用4.7万元及拆除后原扶梯处楼板空洞封堵费4.6万元，共计29.3万元。事实上，重百公司的单方终止合同行为给家饰佳公司造成的经济损失已经远远大于租赁合同约定的违约金，有关损失的索赔我方将在明晰确定后再增加诉讼请求。基于重百公司的以上违约行为，依据双方租赁合同的约定，重百公司理应承担相应的违约责任。为此，家饰佳公司提出如下诉讼请求：1、判令重百公司支付家饰佳公司违约金962.23112万元（相当于2013年度6个月的租金）；2、判令重百公司向家饰佳公司支付拖欠的租金78万元及滞纳金70.2万元（从2013年8月1日起至2014年1月27日，按日千分之五的标准计算）；3、判令重百公司以每月每平方米1元的标准向家饰佳公司补交2008年8月16日至2013年7月25日止第1层至第7层的部分租金144.1753万元；4、判令重百公司搬离其遗留在租赁场所的十台自动扶梯并向家饰佳公司支付撤除、保管及封堵费用合计22.3万元；5、判令重百公司搬离其遗留在租赁场所的防火卷帘门并向家饰佳公司支付撤除及保管费用7万元；6、判令重百公司承担本案全部诉讼费用。
重百公司答辩称：双方签订的房屋租赁协议合法有效，重百公司已按约履行了承租人的所有合同义务；涉案10台自动扶梯属家饰佳公司所有，重百公司按约从垫付款中扣除部分应付租金符合合同约定，家饰佳公司没有理由要求重百公司补交此部分租金144.1753万�，同时家饰佳公司就其撤除行为所产生的相关费用应由其自行承担；家饰佳公司未按照约定的标准交付房屋，造成重百公司装修房屋时增添相关设施设备的费用78万元应由家饰佳公司承担，重百公司将此费用作为租金抵扣合理合法，重百公司不应支付此款，更不应支付逾期付款违约金，且家饰佳公司主张的违约金亦过高（应予调减），即使78万元租金应当支付，家饰佳公司的请求也过了诉讼时效；重百公司不应承担家饰佳公司为撤除装修所支付的相关费用，即使法院将审查认定重百公司应承担部分撤除费用，则家饰佳公司主张的撤除费用亦过高；重百公司愿意为单方解除合同的行为承担违约责任，但按6个月租金标准违约金显然过高，鉴于类似司法案例，请求法院依法对违约金金额进行审核后作出认定。为此，请求法院依法驳回家饰佳公司于法无据的诉讼请求。
重�公司反诉称：重百公司与家饰佳公司于2007年10月26日签订了《商业用房租赁合同》，约定家饰佳公司将位于重庆市南岸区南坪惠工路l3号元旦购物广场负1层至第7层的商业用房出租给重百公司用于经营重百尚熙百货商场，租期l2年。2013年3月7日，重百公司发函告知家饰佳公司终止合同，并于同年7月25日与家饰佳公司办理了租赁物交接手续。合同签订后，重百公司按约履行了承租人义务，并已支付1至4层房屋租金至2013年8月15日，5至7层房屋租金至2013年8月22日。关闭商场后，截至重百公司退还租赁物之日，向家饰佳公司多支付房屋租金96.679806万元。合同履行期间，重百公司按约垫付了10台自动扶梯的购买及安装费用，其中部分垫付费用己在租赁物租金中予以扣除。合同终止后，家饰佳公司应向重百公司退还尚未抵扣的10台自动扶梯的剩余购买及安装费用255.8247万元。为租赁物能够通过消防验收，使本合同可以正常履行，重百公司按相关法律规定及消防部门的规定，垫付了防火卷帘门的购买及安装费用，其中部分垫付费用已在租赁物租金中予以扣除。合同终止后，家饰佳公司应向重百公司退还尚未抵扣的防火卷帘门的剩余购买及安装费用68.044074万元。合同履行期间，重百公司按约定支付了负1楼至1楼自动扶梯租赁期间的全部租金共计128.64万元。现合同已经终止，自动扶梯实际只使用了67个月，尚未使用的剩余租赁期间为77个月，家饰佳公司应向重百公司退还重百公司多支付的自动扶梯77个月的租金68.786641万元。重百公司认为，依据相关法律规定及合同约定，家饰佳公司应立即向重百公司退还多支付的房屋租金、自动扶梯租金，以及退还重百公司垫付的防火卷帘门及10台自动扶梯购买安装费用。为此，重百公司提出如下反诉请求：1、判令�饰佳公司立即向重百公司退还多支付的房屋租金96.679806万元；2、判令家饰佳公司立即向重百公司支付重百公司垫付的自动扶梯购买及安装费用255.8247万元；3、判令家饰佳公司立即向重百公司支付重百公司垫付的防火卷帘门购买及安装费用68.044074万元；4、判令家饰佳公司立即向重百公司退还重百公司多支付的负1楼至1楼自动扶梯租金68.786641万元；5、全部诉讼费用由家饰佳公司承担。
家饰佳公司对此答辩称：重百公司单方违约并弃租，无权再要求家饰佳公司退还租金；扶梯的所有权应归重百公司所有，相应购买及安装款应由重百公司承担；因在双方签约之前涉案租赁房屋已通过了消防验收，故重百公司购买防火卷帘门完全是为自身经营的需要而为，相关购买及安装费用不应由家饰佳公司承担；家饰佳公司对负1楼至1楼扶梯的租金只向重百公司收取了3年，而重百公司�际使用近6年，已不存在返还此租金的事实和法律依据；重百公司就卷帘门费用及扶梯租金的请求已过法定的诉讼时效期间。综上，重百公司的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回重百公司的全部反诉请求。
经审理查明：2006年1月6日，重庆市公安局消防局针对家饰佳南坪店工程（该工程位于重庆市南岸区惠工路，总建筑面积41000平方米，地上4层，地下1层，均为商场，建筑高度22.7米，属于多层公共建筑。已装修，装修面积41000平方米），向家饰佳公司作出“关于家饰佳南坪店工程消防验收合格的意见”。
2007年10月26日，家饰佳公司（甲方）与重百公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》。合同第一至第四条约定：甲方将其所有的位于重庆市南岸区南坪惠工路l3号的元旦购物广场负1层至第7层［其中负1层至第4层已建成，总计建筑面积22384平方米，第5至第6层（含第6�房屋内的夹层，暂定为第7层，每层约4000平方米）为拟建房屋］的商业用房出租给乙方经营重百尚熙百货商场；甲方提供的出租房屋（包括拟租房屋）必须经消防、环保、质检等部门各项综合验收合格的建筑物；甲方新加建的建筑第5、6层（含6夹层）的设施设备按甲方负1层交房时现状标准（含水、电、消防、空调）安装完毕后移交乙方；租赁期限12年，暂定从2007年10月26日起；租金除负1层在整个租期内均按同一标准即（每月每平方米38元计算）执行外，其余楼层则按每三年递增一次的标准执行。
合同第八条（租赁场所的设施与装修施工管理）第5款约定：合同期满或提前解约，乙方交还租赁场地时，乙方须将甲方移交给乙方的设备设施负责恢复至能正常使用的状态并交还甲方。对有损坏的设施设备乙方不恢复或不能恢复至正常使用状态，甲方有权自行采取恢复措施�相关费用由乙方承担。乙方自投设备及装饰装修，应在20天内撤除完毕将房屋交还甲方。若超过20天房屋内仍有乙方物件，可视为乙方放弃所有权，由甲方自行处理。
合同第九条（甲方保证及责任）第19款约定：甲方根据乙方自身经营需要，同意出资为乙方在租赁场地内的第2层至第7层之间增加10台自动扶梯：（1）甲方为乙方增设上述自动扶梯的固定出资金额为400万元人民币，多不退少不补；（2）甲方的出资方式为甲方授权乙方在乙方每次按约支付当期租金时在当期租金中按当期租金的每月每平方米1元的标准分次予以先行扣除（负1层的当期租金不在扣除之列），多不退，少不补。安装后的所有自动扶梯在乙方租赁期内的使用权归乙方所有，上述所有自动扶梯的产权归甲方所有。
合同第十条（乙方保证及责任）第7条约定：若乙方无故未能按时交纳租金及电费、水费、燃气等费用，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额的5‰的滞纳金。第十条第10款约定：甲方根据乙方实际经营需要的考虑，决定在第1层及负1层之间增设两部自动扶梯，由乙方租赁使用，租赁费以另向甲方支付租金的形式体现，即从计租日起乙方每半年另向甲方支付21.44万元的租赁费。在乙方向甲方支付本条款所述租赁费满6个半年的额度（即128.64万元）后，本条款执行终止，乙方不再支付。第十条第14款约定：甲方出资为乙方在租赁场地内的第2层至第7层之间增设10台自动扶梯的土建改造、设备购置、安装等的实施由乙方负责予以落实，租赁场所第1层至第7层的租金单价应在12年内每月每平方米减少1元。
合同第十二条（违约责任）第2款约定：在本合同有效期内，甲方或乙方不得单方变更租赁范围、租金、租期以及无故解除合同，否则视为单方违约，由违约方向守约方支付相当于所在租赁年度6个月租金的违约金，同时守约方有权解除本合同。此外，乙方违约则乙方保证金不予退还。
2009年6月4日，重庆市南岸区公安消防支队针对元旦百货购物广场改建工程（该工程位于南岸区惠工路，原建筑面积41000平方米，地上4层，地下1层，均为商场，建筑高度22.7米，属于多层公共建筑；此次扩建2层，扩建总建筑面积16640平方米，为5、6层，扩建后建筑高度37.7米，第5层为商场，第6层为商场及电影院，主体建筑属一类高层综合楼），作出“元旦百货购物广场改建工程消防验收合格的意见”，并说明该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向重庆市南岸区公安消防支队申请建筑消防设计审核和验收。
又查明：《商业用房租赁合同》签订后不久家饰佳公司即向重百公司交付了负1至4层房屋。负1层设施设�移交清单中载明有28樘防火卷帘门。2009年6月23日，家饰佳公司又向重百公司交付了加建的第5、6层（含6夹层）房屋。“重百4F-6F设备设施正式移交清单”中第12项载明消防系统已通过消防部门验收。
重百公司自签约以来已支付负1层房屋租金（日租金为9120元）支付至2013年7月9日，支付第1至4层房屋租金（日租金为2.474173万元）至2013年8月15日，支付第五至七层房屋租金（日租金为1.96万元）至2013年8月22日。对负1层至1层之间的扶梯租金，重百公司还按约每半年支付一次21.44万元，已支付了6个半年共计128.64万元。但重百公司在应付租金款中按约扣减了144.1753万元（针对1至6层房屋的租金每平方米减少1元的标准计算）其购置、安装的第2层至第7层之间的10台电动扶梯所产生的款项，同时还在2010年2月23日至8月22日期间的应付租金中扣减了防火卷帘门购置安装费等共计78万元。
�百公司在接收租赁房屋后，在房屋门内增设了防火卷帘门，重百公司还以自己的名义购置并安装了10台自动扶梯，目前该扶梯的登记使用权人是重百公司。
还查明：2013年3月7日，重百公司向家饰佳公司发出“关于终止《商业用房租赁合同》的函”，主要内容：鉴于南坪商圈市场格局变化及重百公司网点布局和经营战略调整，结合尚熙百货自身经营情况，重百公司决定于2013年3月20日正式关闭该商场，同时终止重百公司于家饰佳公司之间的《商业用房租赁合同》。同年3月27日，重百公司向家饰佳公司发出“关于终止《商业用房租赁合同》的协商方案”，主要提出五个方面的方案：1、双方合同于2013年3月20日中止；2、按合同约定重百公司向家饰佳公司支付本年度6个月的租金的违约金；3、重百公司已预付的3月20日以后的租金用于抵扣重百公司应承担的责任。4、家饰佳公司应将自动扶梯购买、安装余款255.8247万元以及防火卷帘门购买、安装余款68.044074万元支付给重百公司；5、家饰佳公司应向重百公司退还负1层至1层的扶梯的部分租金。
2013年7月25日，家饰佳公司与重百公司达成《交接备忘录》，主要内容为：鉴于乙方单方面提前终止房屋租赁合同，乙方按约应将场地恢复至正常使用状态交还甲方并签署书面交接书。现乙方已基本完成恢复工作，为此双方签署交接备忘录如下：一、乙方于2013年7月25日将租赁场所正式交还甲方；二、对于现场的10台扶梯双方仍有争议，依2013年5月15日双方代表在上海达成的会议纪要精神，该争议不影响此次返还交接工作，留待今后协商或通过其他途径解决。
2013年7月30日，家饰佳公司向重百公司发出《告知函》，主要内容：家饰佳公司认为10台电动扶梯属重百公司所有，请重百公司于2013年8月10日前将扶�自行拆离，如届时未拆家饰佳公司将请施工队进行拆除，并有权要求重百公司承担相关拆除费用及其他损失费。2013年9月，重庆元旦百货有限公司受家饰佳公司的委托将前述10台扶梯的拆除工程发包给重庆中交运输公司实施，并为此支付13万元拆除费用。2013年11月21日，重庆元旦百货有限公司受家饰佳公司的委托将原重百公司安装的防火卷帘门的拆除工程委托给上海象云拆房工程有限公司实施，并为此支付拆除费7.2万元。
另查明：2009年8月29日，重百公司向家饰佳公司发出《关于加层部分急待处理的告知函》，主要内容：重百公司认为5、6层及6夹层的扶梯的装饰、栏杆制作、扶梯下消防喷淋管以及观光电梯门套应由家饰佳公司完善，现重百公司代为完成，相关费用约38万元应由家饰佳公司承担，同时重百公司认为应由家饰佳公司完成的5、6层及6夹层的防火卷帘门费用�40万元，为此重百公司在近期支付给家饰佳公司的房屋租金中扣除78万元，此金额重百公司同意按家饰佳公司意见在事实澄清后按多退少补的原则进行处理。2010年2月11日，家饰佳公司向重百公司发出《关于催收租金的告知函》，家饰佳公司认为重百公司尚欠2010年2月23日至8月22日期间的租金78万元，请重百公司在收到本告知函7日内向家饰佳公司支付此款。2011年3月8日，重百公司向家饰佳公司作出“关于《关于再次催缴租金的告知函》的复函”，认为重百公司其暂扣78万元租金系履行合同抗辩权，不属拖欠行为，并再次表示今后按多退少补的原则处理。
上述事实，有双方当事人陈述以及经当庭质证的商业用房租赁合同、重百公司关于南坪元旦百货购物广场1-4层租赁场所交接及1-4层开业事宜的商榷函、负1层设施设备移交清单、重百4F-6F设备设施正式移交清单、家饰佳公�关于催收租金的函、重百公司关于再次催收租金的告知函的复函、重百公司租金支付票据、重百公司关于终止商业用房租赁合同的函及协商方案、双方交接备忘录、重百公司防火卷帘门购买合同、家饰佳公司防火卷帘门拆除费用发票、重百公司自动扶梯购买合同、家饰佳公司自动扶梯吊装发票、重百公司关于加层部分急待处理的告知函、家饰佳公司关于催收租金的告知函等证据予以证实，足以认定，
本院认为，原告（反诉被告）家饰佳公司与被告（反诉原告）重百公司签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行各自合同义务。但是，在合同履行过中，承租人重百公司单方解除了合同，已构成违约，按约应对守约方家饰佳公司承担相应的违约责任。本院对双方在本诉、反诉中争议的主要问题评判如下：
关于家饰佳公司主张的962.23112万元违约金的问题。由于重百公司单方提前解除合同，已构成违约，按约应承担支付违约金的责任。根据《商业用房租赁合同》第十二条第2款的约定，违约方重百公司应向守约方家饰佳公司支付所在租赁年度6个月租金的违约金即962.23112万元。诉讼中重百公司对其应支付违约金无异议，但认为双方约定的违约金数额过高，但并未举证证明该数额已高于家饰佳公司实际损失的百分之三十，故本院对该抗辩理由不予采信。事实上，重百公司在2013年3月向重百公司发出的《关于终止商业用房租赁合同的协商方案》中亦认可双方约定的违约金计算方法。
关于10台自动扶梯的归属认定及相关费用的承担问题。根据双方在《商业用房租赁合同》第九条第19款中的约定“安装后的所有自动扶�在乙方租赁期内的使用权归乙方所有，上述所有自动扶梯的产权归甲方所有”，扶梯的产权应归家饰佳公司所有，重百公司按约已用租金自行抵扣的144余万元扶梯购置及安装款应由家饰佳公司承担，故家饰佳公司诉请由重百公司补交144余万元租金、由重百公司搬离扶梯并支付该扶梯的拆除费等22万余元的诉讼请求显然不能得到支持。同时，虽然家饰佳公司同意出资400万元（多不退，少不补）为重百公司增设10台自动扶梯，但双方明确约定的出资方式为家饰佳公司授权重百公司在“每次按约支付当期租金时在当期租金中按当期租金的每月每平方米1元的标准分次予以先行扣除”，并且约定此租金单价应在12年内每月每平方米减少1元。可见，重百公司完全取得家饰佳公司承诺的出资400万元扶梯款的利益是附条件的，即以12年合同期限得以完全履行为条件。但在租期尚未过�的情况下，重百公司已单方提前解除了合同，即重百公司已放弃继续履行合同，其当然不能再按约继续获得相应的后期利益。因此，重百公司关于由家饰佳公司支付255余万元扶梯购买及安装款的反诉请求不能得到支持。
关于防火卷帘门的归属认定及相关费用承担问题。涉案租赁房屋均是在消防验收合格之后才由出租方家饰佳公司交与承租方重百公司使用，而涉案防火卷帘门系由重百公司在接房后根据其自身商场经营的需要在装修时安装（虽然5、6层及6夹层房屋在交付时未安装防火门，但属经消防验收合格的房屋，且重百公司在接房时并未提出异议），故涉案防火卷帘门应归重百公司所有，相应的购置和安装费用应由重百公司自行承担。由于重百公司在双方合同解除后未在约定的期限内拆除，视为重百公司放弃所有权，家饰佳公司按约有权自行处理，现家饰佳公司主张重百公司搬离卷帘门并承担拆除费显然缺乏事实依据，故不予支持。同时重百公司主张由家饰佳公司支付防火卷帘门费用68万余元的反诉请求也不应得到支持。
关于家饰佳公司主张由重百公司支付78万元租金及违约金问题。重百公司在2010年2月23日至8月22日期间的应付租金中擅自抵扣了5、6层房屋中的部分装饰装修费38万元以及防火卷帘门费40万元，共计78万元，家饰佳公司对此一直未予同意并多次催收此费，故重百公司最迟应在双方合同解除之日（2013年7月25日）付清此款，现家饰佳公司于2014年1月诉请重百公司支付此款及滞纳金（即违约金）并未超过法定的诉讼时效期间，故重百公司应将其拖欠的78万元租金支付给家饰佳公司，同时还应承担支付逾期付款违约金的责任。现家饰佳公司主张以78万元为基数按约定的每日千分之五的标准计付从2013年8月1日起至2014年1月27日期间的违约金70.2万元，重百公司认为此违约金过高应予调减，本院根据本案实际情况酌情确定按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算重百公司应付的违约金。
关于重百公司主张由家饰佳公司退还租金96.679806万元的问题。重百公司自签约以来已支付第1至4层房屋租金（日租金为24.74173万元）至2013年8月15日，截止2013年7月25日，多支付了租金54.431806万元；已支付第5至7层房屋租金（日租金为1.96万元）至2013年8月22日，多支付了租金56.8499万元；已支付负1层房屋租金（日租金为9120元）至2013年7月9日，尚欠租金14.592万元。品迭之后，截止双方合同解除之日重百公司实际多支付租金96.679806万元，此款应由家饰佳公司退还给重百公司。
关于重百公司主张家饰佳公司退还负1层至第1层的扶梯租金68余万元的问题。双方在《商业用房租赁合同》第十条第10款中约定：重�公司每半年支付一次扶梯租金，支付满6个半年（即128.64万元）后，本条款即终止，重百公司不再支付。重百公司按此约定付清了该设备的租金，故家饰佳公司获得此扶梯租金128.64万元属其应享受的合同权利，后重百公司单方提前解除合同属其自愿放弃对扶梯的后续无偿使用权，重百公司不能以此为由请求家饰佳公司部分退还扶梯租金。
综上所述，本院对家饰佳公司的诉讼请求以及重百公司的反诉请求中具有事实依据和法律依据的部分请求予以支持，对其余请求依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司在本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司违约金962.23112万元违约金；
二、由被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司在本判决生效之日起10内支付原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司房屋租金78万元及2013年8月1日至2014年1月27日期间的逾期付款违约金（具体的违约金金额计算方法为：以78万元房屋租金为基数，每日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计算）；
三、由原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司在本判决生效之日起10内退还被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司房屋租金96.679806万元；
四、驳回原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司的其他反诉请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9.8839万元，由原告（反诉被�）重庆家饰佳实业开发有限公司负担1.97万元，由被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司负担7.9139万元；反诉案件受理费4.942万元，由原告（反诉被告）重庆家饰佳实业开发有限公司负担9890元，由被告（反诉原告）重庆百货大楼股份有限公司负担3.953万元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 樊仕琼
代理审判员 夏兴芸
人民陪审员 戴小华
二○一四年十一日二十五日
书 记 员 宋 扬