江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）盐民终字第1595号
上诉人（原审原告）陈兰，无业。
委托代理人王凤毅，江苏强仕律师事务所律师。
原审被告梁晓彬（兵），无业。
委托代理人梁习（锡）生，系梁晓彬兄弟，1959年11月20日生，汉族，个体户。
被上诉人（原审被告）梁铁生，个体户。
被上诉人（原审被告）孟令英，个体户。
上述两被上诉人共同委托代理人苏文香。
上诉人陈兰因与被上诉人梁晓彬、梁铁生、孟令英因确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2013）滨民初字第0704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告陈兰与梁金生、梁银生、梁铜生、梁锡生、梁铁生、梁晓兵是母子关系。滨海县人民法院于1998年12月8日作出（1998）滨民初字第1122号、于2000年8月3日作出（2000）滨民再字第2号民事判决书各一份。该院（1998）滨民初字第1122号民事判决确定：东坎镇东坎中路一号楼房三层（底层为门面房），其中底层一间归原告陈兰所有；二层、三层各一间归梁金生、梁银生、梁铜生、梁锡生、梁铁生、梁晓兵共同所有。该院（2000）滨民再字第2号民事判决确定：维持（1998）滨民初字第1122号民事判决。
被告梁晓彬于2012年春节中午大脑出血被送至医院抢救，之后生活难以处理。原告陈兰、案外人梁金生、梁铜生、梁锡生、被告梁铁生、梁晓彬于2012年3月10日订立家庭协议书，协议主要约定东街门面房一间三层转让给梁铁生，价格为400000元，售房款供梁晓彬、陈兰终身治病调养、生活护理，梁晓彬、陈兰终身委托老大梁金生一家照料及护理，门前摊点位置，兄弟有优先租赁权，价格、时间互定。该家庭协议书未实际履行。梁银生于2012年3月10日出具《财产放弃说明》，将所有的产权份额书面赠予被告梁晓彬，后于2012年7月5日表示愿意以500000元购买房屋，如果别人出价高就由别人购买。梁金生、梁银生、梁铜生、梁习生分别于2012年的3月30日、5月11日、6月24日、5月11日作出书面承诺，自愿将滨海县人民法院（1998）滨民初字第1122号民事判决确定的共有房屋财产份额赠予给被告梁晓彬，作为梁晓彬日后的生活、医疗、护理等费用，原告陈兰的财产由其自行处置。
法律工作者李功友于2012年6月6日下午主持召开座谈会，原告陈兰于2012年6月6日与被告梁晓彬订立赠予合同书，自愿将滨海县东坎中路1号一楼门面房赠予给被告梁晓彬，作为被告梁晓彬日后生活的着落，被告梁晓彬在赠予合同书上作为受赠人按了手印。原告陈兰在座谈会记录和赠与合同书上均按了手印，在场人梁茂芝、郭曙、刘婧及东坎镇团结社区主任胡金兰在座谈会记录和赠与合同书上签名，见证单位经办人丁亚军在赠与合同书上签名，座谈会主持人李功友在座谈会记录上签名。案外人梁金生、梁银生、梁铜生、梁习生分别于2012年7月2日、7月3日、6月24日、7月9日出具赠与书，自愿将滨海县人民法院（1998）滨民初字第1122号民事判决确定的共有房屋财产份额赠与给被告梁晓彬，作为梁晓彬日后生活、医疗、护理费用。梁习生在该份赠与书中明确同意受赠人梁晓彬对外出售，不参与竞买，该份赠予书原件由梁习生于2012年7月31日从房屋买卖合同见证经办人丁亚军处领回。梁习生曾于同日出具另一份赠与书，该份赠与书不同意房屋出售，后通过诉讼调解于2013年2月22日协议撤销，滨海县人民法院作出（2013）滨民初字第0098号民事调解书予以确认。
2012年7月9日，出卖人原告陈兰、被告梁晓彬与买受人被告梁铁生、孟令英订立房屋买卖合同，原告陈兰在被告梁铁生、孟令英持有的合同上按了手印，在被告梁晓彬持有的合同上没有按手印，二份合同均有在场人梁金生签名、被告梁晓彬、孟令英的姓名和手印、被告梁铁生签名、滨海县新城法律服务所见证专用章章印及经办人丁亚军签名。合同主要约定出卖人陈兰、梁晓彬与买受人梁铁生、孟令英经协商一致，出卖人陈兰、梁晓彬将位于滨海县东坎中路1号一间门面（22平方米）及二层、三层以505000元转让给买受人梁铁生、孟令英，房屋交接使用时间为2012年7月9日，房屋转让价款在签定合同时一次性付清，以出卖人收条为准。买受人梁铁生、孟令英按约定支付了购房款505000元，被告梁晓彬向买受人梁铁生、孟令英出具了收条，经出卖人同意，售房款由案外人梁金生保管。买受人梁铁生、孟令英在房屋买卖合同订立前为买卖房屋的承租人，房屋买卖合同约定房屋交接使用时间为2012年7月9日，即买受人梁铁生、孟令英按房屋买卖合同占有、使用所购房屋的时间为2012年7月9日。
原告陈兰与被告梁晓彬于2013年5月31日协议撤销双方于2012年6月6日订立的赠与合同，滨海县人民法院于2013年6月3日作出（2013）滨民调初字第0140号民事调解书予以确认。案外人梁习生与被告梁晓彬于2013年2月22日协议撤销双方于2012年7月9日订立的赠与合同，滨海县人民法院于2013年3月1日作出（2013）滨民初字第0098号民事调解书予以确认。案外人梁艮（银）生于2012年9月21日起诉请求撤销赠与合同，被告梁晓彬同意撤销合同，滨海县人民法院因赠与物权利已经转移，赠与合同的撤销非受赠人的意思表示或权利可以决定，于2012年11月11日作出（2012）滨民初字第0676号民事判决书，判决驳回案外人梁艮生的诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间房屋买卖合同确认无效纠纷涉及的房屋未经过物权登记，未办理物权登记的，不影响合同的效力。在没有物权登记的情况下，房屋所有权的设立、变更、转让或消灭可以根据生效法律文书、当事人之间合同的效力及合同的实际履行情况综合判断，出卖人对买卖标的是否享有处分权，应当根据合同标的的权利变动、出卖人与其他权利人之间对权利处分的生效约定综合确定。对案件的争议焦点，具体分析如下：
（一）关于原告陈兰是否作为房屋产权出卖人，在2012年7月9日的书面协议上按了手印。被告梁铁生、孟令英提供了原告陈兰按过手印的房屋买卖合同，结合提供的原告陈兰参加座谈会、订立赠予合同的证据及家庭协议书，综合反映了原告陈兰从协商到订立合同的情况，被告梁铁生、孟令英完成了关于原告陈兰作为出卖人订立合同的举证责任，原告陈兰否认手印是自己所按，但对手印真实性不申请鉴定，应当承担举证不能的法律后果。故对被告梁铁生、孟令英主张的原告陈兰作为房屋产权出卖人在被告梁铁生、孟令英持有的2012年7月9日的书面协议上按了手印，应予认定。
（二）关于被告梁晓彬在出让房屋前，是否接受了该房屋其他权利人的赠与；出卖人对出让的房屋是否具有处分权。被告梁晓彬在出卖房屋前接受了原告陈兰和除买受人外的其他共有权人对一楼门面房权利和二层、三层房屋权利的赠予，有赠予合同作为依据，应予认定。被告梁晓彬在出卖一楼门面和转让二层、三层房屋相应的共有权利时，受让了二层、三层房屋共有权人梁金生、梁银生、梁铜生、梁锡生的权利份额、一楼门面房的所有权，在出卖房屋时对房屋享有处分权。门面房原所有权人陈兰共同订立买卖合同的行为应视为权利变动的前手权利人对后手权利人房屋出卖行为的确认。故应当认定被告梁晓彬在出卖房屋前，已经接受了相关权利人的赠予，出卖人对出卖的房屋有处分权。
（三）关于被告梁铁生、孟令英是否向被告梁晓彬支付了购房款。被告梁晓彬向被告梁铁生、孟令英出具收条，被告梁铁生、孟令英将购房款交付原告陈兰指定的管理人梁金生，被告梁晓彬在场不持异议，应视为被告梁铁生、孟令英向出卖人梁晓彬履行了付款义务。
综上所述，被告梁铁生、孟令英在订立合同时履行了付款义务，被告梁铁生、孟令英原为房屋承租人，依法占有和使用该房屋，协议约定房屋交付时间为合同订立时间，房屋交付时间应视为合同订立时间，买受人的付款义务和出卖人的房屋交付义务均已经按约定履行完毕。被告梁晓彬在订立房屋买卖合同前受让了相应权利，原告陈兰作为赠予前的原房屋所有人与被告梁晓彬共同与被告梁铁生、孟令英订立房屋买卖合同，应视为权利变动的前手权利人对后手权利人房屋出卖行为的确认，房屋买受人对出卖人的处分权履行审查义务没有瑕疵，房屋买卖合同具有法律效力。房屋买卖合同的双方当事人履行了约定的主要义务后，房屋的原权利人作为赠予人与受赠予人达成合同撤销赠予，虽经法院调解确认，但达成撤销赠予合同的时间晚于房屋买卖合同的成立、履行时间，撤销赠予的合同对房屋买卖时的受赠予人的处分行为没有约束力，不影响房屋买卖合同的法律效力。对原告陈兰依据在买卖合同成立之后赠予人与受赠予人订立的撤销赠予的合同，主张受赠予人无处分权，要求确认买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决：驳回原告陈兰要求确认被告梁晓彬、梁铁生、孟令英于2012年7月9日订立的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告陈兰负担。
上诉人陈兰不服一审判决，向本院提起上诉称，1.一审判决认定上诉人在被上诉人持有的房屋产权转让协议书上捺手印，即确定为出让人，没有事实和法律依据。2.认定被上诉人梁晓彬对属于上诉人所有的门面房享有处分权无法律依据。3.认定被上诉人梁铁生、孟令英已向被上诉人梁晓彬支付了购房款也不成立。请求二审法院依法撤销一审判决，发回重新审理。
原审被告梁晓彬述称，房子我不卖，我又没拿到钱，要求撤销赠与，恢复原状。
被上诉人梁铁生、孟令英辩称，1.上诉人及其它房屋所有权人在房屋转让协议签订之前已将房屋份额转让给原审被告梁晓彬，梁晓彬有权处分自己的财产。无论上诉人是否签字，房屋转让协议是生效的。2.撤销赠与的合同晚于房屋转让协议成立、履行时间，不影响房屋转让协议的效力。3.原审被告梁晓彬收受房屋价款，有收条为证。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
一审法院查明的事实，经本院核对属实，予以确认。
本院认为，1.关于原审被告梁晓彬是否有权处分涉案房屋的问题。因梁晓彬突患疾病，生活难以自理，而上诉人陈兰又年事已高，又需人照料。后经家人商定，梁金生、梁银生、梁铜生、梁习生等四人及上诉人陈兰将原享有的涉案房屋产权的份额赠与给梁晓彬，并由梁晓彬转售给其兄长被上诉人梁铁生，目的之一是使梁晓彬“日后生活有着落”，梁晓彬对此亦表示接受。根据法律对赠与合同特征的规定，“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。”原审被告梁晓彬已取得涉案房屋的财产权，其有权对案涉房屋进行处分。至于梁晓彬在行使处分房屋权利后，有关原财产赠与人又撤销了此前的房屋赠与行为并不影响梁晓彬处分行为的有效性。上诉人陈兰认为原审被告梁晓彬无权处分涉案房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.上诉人陈兰在房屋转让协议上有无捺手印且该事实对该协议的效力有无影响问题。如前所述，上诉人陈兰已将在涉案房屋上享有的权利通过赠与的方式转让给原审被告梁晓彬，其本人在梁晓彬转让涉案房屋时已不享有财产性权利；根据本案已查明的事实，梁晓彬转让该房屋也符合上诉人陈兰在家庭协议书上的真实意思表示，故陈兰在房屋转让协议上有无捺手印对房屋转让协议的效力并无影响。3.关于被上诉人梁铁生、孟令英有无依约定支付房款问题。基于原审被告梁晓彬生活不能完全自理，上诉人陈兰年事已高，梁金生系上诉人陈兰的长子，售房款505000元交由梁金生代为保管并用于上诉人陈兰及原审被告梁晓彬的日常生活、医疗、养老等支出，此行为并不损害相关权利人的合法利益，可视为被上诉人梁铁生、孟令英已履行了付款的义务，若上诉人认为需要变更售房款的权利可另行主张。上诉人陈兰的被上诉人梁铁生、孟令英未支付房款的理由，本院不予采信。本案是家庭成员间的财产纠纷，依据我国法律和社会所崇尚的公序良俗，本院有理由相信，只要被上诉人等各家庭成员间相互尊重、互谅、互让，格守中华民族美德，履行其应尽的赡养和扶养义务，定能维护好家庭关系的和睦与文明。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人陈兰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林洪全
审 判 员 俞静云
代理审判员 郑 治
二〇一三年十二月二十七日
书 记 员 袁佳丽