安徽省芜湖市鸠江区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖0207民初467号
原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地芜湖市万春西路。
法定代表人：查秉忠，董事长。
委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所实习律师。
被告：葛世明，男，1962年7月17日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。
被告：王秀兰，女，1962年9月26日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。
原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告葛世民、王秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司委托诉讼代理人刘腾腾、孙润尧，被告葛世明、王秀兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）之间的房屋租赁关系已经解除；2、判令两被告立即腾让其占用的坐落于金湾小区45幢11-13号、建筑面积为157.32平方米的门面房并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2012年7月1日起至2015年12月31日至的房屋租赁费88867.85元；4、判令被告按照33981.04元/年标准向原告双倍支付自2016年1月1日起至其实际腾让房屋之日止的违约赔偿金130338.24元（暂计算至2017年11月30日）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：2012年10月29日，被告葛世明、王秀兰与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投）签订《房屋租赁合同》。承租坐落于金湾小区45幢11-13号、建筑面积为157.32平方米的门面房屋。租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，全年租金为33981.04元。同时合同约定租赁期届满后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双方租金标准向甲方承担违约责任。合同签订后，鸠江建设按照约定交付了门面房，但被告没有按照合同约定足额支付租金，尚欠租金3775.6元。
租赁合同到期后，鸠江建投未再与被告续签租赁合同，被告也未向鸠江建投支付租金，但一直占用该房屋。2015年10月15日，鸠江建投函告被告要求其于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。另，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将鸠兹家苑门面房及公建房整体委托原告进行管理。因被告的行为构成违约，故诉至本院，请求判如所请。
被告葛世明、王秀兰辩称:1、被告租赁的房屋是金湾小区38#-40#门面房，不是涉案房屋。所以被告主体不适格。请求法院判决原告赔偿被告因此次诉讼而造成的精神损失费10000元、误工费2000元，合计12000元。2、诉状上所称的原被告签订的合同是一份假合同，无效合同。被告未收到过所谓的租房协议合同和投资公司拆迁办所谓的安置协议。3、被告目前租赁的房屋是政府拆迁拆一还一置换所得，若可以办理产权证，该房屋应归我所有，由于没有产权证，38#-40#房屋先以租赁的方式归被告占有使用。4、即使被告租赁的是案涉房屋，被告也并没有违约，原被告后期没有续签合同，无法缴纳房租费。综上，原告事实不清，主体不明，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明：2012年10月29日，被告葛世明、王秀兰与鸠江建投公司签订房屋租赁合同，约定由两被告承租位于芜湖市鸠江区金湾小区40-38号门面房一间，建筑面积为157.32平方米，租赁期限自2012年7月1日至2013年6月30日，每年租金为33981.04元。租赁期满即合同终止，出租方有权收回出租房屋，承租方应如期交还。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中第十五条约定“在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，承租方（乙方）无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租房（甲方）承担违约赔偿金。合同租赁期内被告按照合同约定的标准缴纳了房屋租金30205.44元。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告亦未交还房屋。2015年10月15日，鸠江建设公司将“房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书”张贴于被告承租的门面房，要求其于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务，此后双方未办理交房手续。
另查明：1、被告葛世明与被告王秀兰系夫妻关系；2、原被告签订的租赁合同中的金湾小区40-38号门面房与原告诉称中的45幢11-13号房屋为同一房屋。3、涉案房屋所在土地使用权人系鸠江建投公司，该房屋在本案立案受理前已由鸠江建投公司委托原告管理。涉案房屋目前正用于经营汽车养护美容中心。
上述事实，有原告提交的国有土地使用证、国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、被告身份证复印件、房屋租赁合同、房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书、记账凭证表、关于葛世明户房屋号牌的说明、2011年12月31日房屋租赁费缴纳凭证及原被告双方的陈述在卷佐证，本院予以确认。
本院认为：一、被告葛世明、王秀兰与鸠江建投公司签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投公司已将涉案房屋所在的鸠兹家苑小区门面房及公建房整体委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，其有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。
二、2013年6月30日房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍继续使用该房屋，鸠江建投公司也未提出异议，根据法律规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，鸠江建投公司于2015年10月15日在被告租赁的房屋处张贴腾房通知书要求其于2015年12月31日前腾空房屋应视为鸠江建投公司要求解除租赁合同的行为。被告辩称原告张贴通知书的房屋非涉案房屋，但没有提供证据予以证明，本院不予认可。因此，可以认定双方的租赁关系已于腾房期限届满次日即2016年1月1日解除。故本院对于原告确认被告与其之间的房屋租赁关系已经解除的诉请予以支持。
三、租赁合同解除后，被告无权继续占有和使用租赁房屋。故本院对于原告要求被告葛世明、王秀兰腾退房屋、恢复原状并交付给原告的诉请依法予以支持。关于具体的腾退期限应结合目前房屋的实际经营状况在合理期限内确定，由于涉案房屋目前正用于汽车养护美容，结合该情况对此本院酌情确定为判决生效之日起90日内。
四、对于原告主张的2012年7月1日至2015年12月31日期间的租金，原告在合同租赁期间（2012年7月1日至2013年6月30日）内只缴纳了部分租金30205.44元，上述事实有原告提交的记账凭证表予以佐证，被告辩称截止到2015年7月1日已缴纳了全部租金，但未提供证据予以证明，本院不予认可。故截止到2013年6月30日被告尚欠租金3775.6元（33981.04-30205.44）。由于被告在租赁合同到期后仍然占用和使用涉案房屋，故应按照合同约定的年租金33981.04元的标准向原告支付租金直至租赁合同解除之日止。2013年7月1日至2015年12月31日，共计30个月。故被告应支付的租金为：33981.04元/12个月*30个月=84952.6元。故截止到2015年12月31日，被告共欠租金为88728.2元（3775.6元+84952.6元）。
五、由于2016年1月1日起双方的租赁关系已经解除，但被告仍继续占用和使用租赁房屋，依照合同约定应向原告支付无权占用期间的占房使用费。关于占房使用费的标准，虽然合同约定以租金两倍计算，但该项约定实际系对逾期腾房违约责任的约定，而被告则认为该标准过高，要求减少。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定自2016年1月1日起至判决确定的腾退房屋期限内，可参照租赁期限内租金标准即33981.04元/年计算占房使用费。如被告超过判决确定的期限腾退房屋，自逾期之日起还应按照租赁期限内租金1.3倍即44175.35元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。
六、被告抗辩涉案房屋是政府拆迁拆一还一所得，但本案涉及的是房屋租赁合同纠纷，故对被告的辩称意见本院不予采纳。被告提出此次诉讼产生了精神损失费10000元、误工费2000元，合计12000元，该诉请与本案没有关联性，本院依法不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认被告葛世明、王秀兰与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；
二、被告葛世明、王秀兰于本判决生效之日起90日内芜湖市鸠江区金湾小区45幢11-13号门面房腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；
三、被告葛世明、王秀兰于本判决生效后十日内向原告支付自2012年7月1日至2015年12月31日止的房屋租赁费88728.2元。
四、被告葛世明、王秀兰在本判决生效后90日内腾退房屋时，应按照33981.04元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的占房使用费；
五、如被告葛世明、王秀兰超过本判决生效后90日腾退房屋，除按照本判决第四项确定的时间和标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付占房使用费至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照44175.35元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。
五、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2374元，由被告葛世明、王秀兰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 范云茂
二〇一八年四月十二日
法官助理 焦 颖
书 记 员 叶 青
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条第一款第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。