廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书(2015)安民初字第2026号原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会，住所地廊坊市安次区南苑小区2-302室。法定代表人王永齐，该村委会负责人。委托代理人朱志田，廊坊市首佳法律服务所法律工作者。被告赵克利，男，1961年4月20日，汉族，现住廊坊市。被告刘广萍，女，1963年3月17日，汉族，现住廊坊市。二被告委托代理人陈晓娟，河北天枢律师事务所律师。原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会诉被告赵克利、刘广萍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尚怀伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会的委托代理人朱志田，被告赵克利、刘广萍及其共同委托代理人陈晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会（下简称中所村委会）诉称，原告与被告赵克利于2002年6月1日签订房屋租赁合同，后于2007年1月1日与被告刘广萍另外签订租赁合同，合同约定自2002年6月1日至2012年5月30日及2007年1月1日至2036年12月31日止，并约定在合同租赁期内遇国家征用或征收土地承租人无条件让出，出租人不作任何补偿，另约定对地上物赔偿归出租人所有，承租人自建房屋按租用年限比例双方分摊，上述约定且经过廊坊市安次区公证处进行公证。现接到政府征地通知，原告多次通知被告退让房屋及占用的土地，被告均以无关理由拒不履行合同约定的义务。无奈请求人民法院依法解除原、被告之间的租赁合同，责令被告限期腾让租用的房屋及土地，并赔偿因解除合同造成的损失50000元。被告赵克利、刘广萍辩称，1、原告提起诉讼依据的政府征收、征用土地的事实并不存在，虽被告租赁的场地在政府拟征地规划的范围内，但事实上该土地尚未被政府批准征收。2、即使涉案土地被政府批准征收，也应当对承租人进行安置补偿和承担解除合同的违约责任，在尚未进行赔偿及补偿前也无权要求解除合同。原告要求解除合同，应当承担提前解除合同的违约责任。3、原告当庭陈述中讲到因为被告擅自翻建场地内房屋且擅自转租房屋才起诉，这不仅是对诉讼理由的变更，而且在租用期间被告可翻建和自建房屋是合同约定的内容，故上述理由也不能成立。综上，原告未能在取得政府征地批准文件且对承租人进行赔偿及补偿之前无理由要求解除两租赁合同，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2002年6月1日，被告赵克利为经营其自营的泰丰锅炉厂，向原告中所村委会租赁其坐落于该村村西口（原安次区机井队）的砖木结构平房十间及场地，双方约定租赁费每年贰万元整（租赁期间如国家占地被告无条件退出）；交款时间每年6月1日前交款；租赁期间原告只收取租赁费，其它一切有关事宜，如工商、税务、卫生、用水、治安等事项由被告承担；租赁期间，如出现意外事故，比如房倒房塌、火灾等以及管理不当造成的其他事故，原告不负责任。庭审中原告向法庭出示了一份手写的《租场地协议》，该协议有原告中所村委会的签章及其法定代表人李庆兴和被告赵克利的签字，该协议中记载的租赁期限为10年（自2002年6月1日至2012年5月31日止）。被告对该协议真实性认可，但就上述房屋及场地租赁提交一份打印的《房屋租赁协议》，该协议记载：2002年6月1日，原告中所村委会（甲方）与被告赵克利（乙方）签订《房屋租赁协议》，双方约定：1、甲方将坐落在村西口（原安次区机井队）的砖木结构平房十间，租赁包括场地给乙方使用，院内有变压器一座。2、租赁期限30年，自2002年6月1日至2032年5月31日止。租赁费每年贰万元整（租赁期间如国家占地乙方无条件退出），交款时间每年6月1日前交款。3、租赁期间甲方只收取租赁费。其它一切有关事宜，如工商、税务、卫生、用水、治安等事项由乙方承担。场地大门东6间房屋年久未修无法住，乙方翻新免当年租赁费。4、租赁期间，如出现意外事故，比如房倒房塌、火灾等以及管理不当造成的其他事故，甲方不负责任。5、协议到期后，如甲方再向外租赁，乙方优先按市场价再续。甲方中所村委会法定代表人李庆兴与乙方赵克利在该房屋租赁协议上签字。后该合同经（2002）廊安证经字第179号公证书在廊坊市安次区公证处进行了公证。前后两份合同除租赁期限外，其他内容基本一致。庭审中被告解释《租场地协议》与《房屋租赁协议》租赁期限不同是因为中所村委会向其借钱承诺将合同期限延长至30年。原告对公证书真实性认可，但主张被告提供《房屋租赁协议》村委会没有档案记载，协议达成后被告曾要求公证，公证原件被告全部取走，另公证书没有对签约年限及被告主张翻建、自建房屋事项约定进行公证，仅是对双方的签约行为及印章的真实性进行公证。协议内容应当以原告出具的原始协议为依据。2007年1月1日，中所村委会与被告刘广萍签订《租用场地房屋协议》，双方约定将1、中所村委会（甲方）将敬老院原址长48米，宽16米，折合1.15亩的土地出租给泰丰锅炉厂（乙方）使用；2，租赁期限三十年，自2007年1月1日起至2036年12月31日止，年租金7000元。3、付款方式，首付租金两年14000元，从第二年开始每年1月1日前付清全年租金（上交租）最后一年不付租金，至合同期满……7、租赁期间乙方翻新和自建其他房屋，到期归甲方所有；8、租赁期间，遇有国家征用，或征收土地，乙方无条件让出，甲方不作任何赔偿；9、遇有国家征用，对地上物的赔偿，归甲方所有，乙方自建房屋按租用年限的比例，甲乙双方分摊……原告在该协议上盖章，被告刘广萍在该协议上签字。上述两份协议签订后，原告将协议约定的土地及房屋交付被告使用，被告按期向原告交付租金至2015年。另在租赁期间，被告对租赁的场地上进行了扩建。另查明，赵克利、刘广萍为夫妻关系，二人户籍所在地为廊坊市安次区光明西道富源里3条6号。被告租用的两块土地位于中所村村西口，合计面积约3亩，其中《房屋租赁协议》涉及地块上存在砖木结构平房十间、变压器一座。庭审中原告主张二被告在租赁土地上加盖厂房，并将租赁的场地或房屋转租，每年收取转租费约20万元。被告对转租的事实认可，认为租赁合同没有约定不可以转租，也没有载明转租需要出租方同意。再查明，2015年7月29日，廊坊市国土资源局下发《征地告知书》告知中所村及有关农户：“为了廊坊市城镇建设（廊坊市2015年度第十三批次建设用地），依照法律规定，拟征收你村位于河北前锋机械厂有限公司北侧的土地，面积约1.3107公顷。依照城镇规划，开发用途为住宅用地。具体面积和地类以土地调查确认情况为准。根据《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》（冀政法【2015】28号）规定，拟征收土地位于廊坊市主城区第Ⅱ区片，区片价标准为每公顷216.15万元。安置途径为货币安置。如果对上述土地权属、补偿标准、安置途径有异议，请在5个工作日内向廊坊市国土资源局市区分局申请听证。”2015年10月12日，原告向包括二被告在内的土地征收范围内的商户下发了搬迁通知，要求二被告在2015年10月31日前搬迁。庭审中，原告出示廊坊市安次区北史家务乡政府2015年12月31日出具的《关于征用中所村土地的情况说明》，证明被告租赁的土地被征用，北史家务乡政府由原告负责通知租用房按时拆迁。原告以书面形式向二被告送达了通知，并要求于2015年11月31日前搬迁，通知由专门的村干部经过乡政府安排统一作出。庭审中，原告主张被告未按合同约定使用经营标的物，未经原告同意私自扩建违法建筑，未经原告同意私下转租场地及房屋收取巨额利益，侵犯原告全体村民的利益，违反了租赁合同相关的法律规定，构成原告有权解除租赁合同的条件。另被告擅自变更房屋主体或扩建，故原告要求被告赔偿其损失5万元。被告对原告的该项主张不予认可，认为2007年1月1日签订的租赁合同第七条约定被告方可以翻新和自建房屋，到期归原告所有，合同到期前被告对翻新和自建房屋有合法使用权，另外原告并未禁止被告方转租房屋，租赁合同属于意思自治合同，对双方的权利义务法律没有强制性规定，只要不侵犯第三方的合法利益不侵犯公共利益，就不违法。以上事实由《租场地协议》、《房屋租赁协议》、《租用场地房屋协议》、征地告知书、通知、情况说明、二被告户籍证明及开庭笔录为证。本院认为，被告提交的原告与被告赵克利签订的30年租赁期限的《房屋租赁协议》与原告提交的10年租赁期限的《租场地协议》相比，两份合同虽都加盖有原告的公章且有原告法定代表人李庆兴及被告赵克利的签字，但《房屋租赁协议》经过公证部门的公证，证明力更强，故本院对《房屋租赁协议》约定的内容予以确认；另原告与被告刘广萍签订的《租用场地房屋协议》双方对其真实性没有异议，且该协议不违背法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告双方在合同签订后应当按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告租赁的场地处于廊坊市国土资源局确认的征收范围内，且两份协议均约定“租赁期间如遇国家占地、征收，被告无条件退出”，现合同解除的事实已经出现，原告诉求解除合同符合双方的约定及法律规定，故本院对原告主张解除《房屋租赁协议》及《租用场地房屋协议》并腾让租用房屋和土地的诉讼请求予以支持。就被告要求原告先进行安置补偿再行解除合同的抗辩理由，因征地补偿安置涉及补偿方案、补偿标准、补偿范围、补偿面积等多个方面，应由政府有关部门解决，非本案的审理范围，且不符合双方的约定及法律规定，故本院不予支持。另就原告主张因被告转租、翻建、扩建房屋要求被告赔偿损失50000元的诉求，因双方在合同中对翻建及自建房屋有约定，且未明确约定二被告不得转租，另外原告主张的损失也未提供相应的证据，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会与被告赵克利2002年6月1日签订的租赁期限为30年的《房屋租赁协议》；二、解除原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会于被告刘广萍2007年1月1日签订的《租用场地房屋协议》；三、被告赵克利、刘广萍在本判决生效后15日内腾出上述租赁土地及房屋；四、驳回原告廊坊市安次区北史家务乡中所村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告赵克利、刘广萍共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  尚怀伟二〇一六年六月七日书记员  张梓琨注：本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起两年内。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。