四川省广元市朝天区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0812民初196号原告：四川汇巨吉物业管理有限公司广元分公司,住所地广元市利州区东坝莲花路泰丰苑三栋503号。负责人：王子富，该公司总经理。委托诉讼代理人：任志云，四川同方正律师事务所广元分所律师。委托诉讼代理人：赵平珍，女，汉族，该公司职工。被告：卢祥国，男，1983年9月9日出生，汉族，广元市朝天区人，住广元市朝天区。委托诉讼代理人：华平，四川立韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芳，四川立韬律师事务所律师。被告:袁雪梅，女，1989年11月23日出生，汉族，广元市朝天区人，住广元市朝天区（被告卢祥国、袁雪梅系夫妻关系）。委托诉讼代理人：华平，四川立韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：何芳，四川立韬律师事务所律师。原告四川汇巨吉物业管理有限公司广元分公司（以下简称汇巨吉公司）诉被告卢祥国、被告袁雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序与（2018）川0812民初192号、（2018）川0812民初193号、（2018）川0812民初194号、（2018）川0812民初195号、（2018）川0812民初197号、（2018）川0812民初198号、（2018）川0812民初199号共8案公开开庭合并进行了审理，原告汇巨吉公司及其诉讼代理人任志云、赵平珍，被告卢祥国及其委托诉讼代理人华平、何芳到庭参加了诉讼，被告袁雪梅的委托诉讼代理人华平、何芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇巨吉公司向本院提出诉讼请求:1、依法判决被告立即支付原告2017年6月20日至2017年12月31日止的物业管理服务费392元及违约金4292元；2、依法判决被告立即支付原告装饰装修管理服务费461元；3、依法判决被告立即支付原告2018年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费738元；4、以上费用合计金额为5883元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月31日原告和被告签订《前期物业服务协议合同》，约定原告为被告物业所在的位于广元市朝天区羊木镇的羊木水香·羊梅苑小区提供物业服务。该合同对物业概况、双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了详细的规定。合同第四条约定：乙方（被告）交纳费用时间为：从开发商通知（公告）集中办理入住日期之日的次日起开始计收，每年1月15日前缴纳物业服务费用。合同第九条第四项明确约定：乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）从逾期之日起按每天3%缴纳违约金。合同签订后，原告根据双方合同的约定和开发商的通知严格履行自己的义务，然而被告却没有依据合同的约定按时向原告缴纳物业管理服务费。根据合同的约定，被告应当于每年1月15日前交清该年度的全部物业管理服务费738元，但被告只向原告缴纳至2017年6月19日的物业管理服务费；2017年6月20日起至2018年12月31日止的物业管理服务费1130元至今未交，被告已经违约。2016年6月20日原告和被告又签订了《住宅室内装饰装修管理协议》，被告对自己购买的住宅进行了装修，但被告却未根据该合同的约定向原告交纳装修管理服务费461元。综上所述，被告除应当足额向原告付清物业管理服务费和装饰装修管理服务费外，还应当承担相应的违约责任。故原告提出上述诉讼请求，请求法院依法公正判决。二被告辩称，1、原、被告所签订的物业服务合同的事实存在，原告不具有法人资格，原告为分公司是法人的分支机构，应由其公司签订合同，该合同无效；2、原告的诉讼请求，对2017年所欠物业管理费的数额没有异议，此外的均有异议，违约金收取不合理，不应得到法院的支持，应按照银行同期同类贷款利率计算；约定物业费的缴纳时间为每年1月15日，是缴纳头一年的还是缴纳当年物业费在理解上存在歧异，应作出不利于提供格式条款一方的解释，应理解为每年的1月15日缴纳头一年的物业费，因此，2018年的物业管理服务费，没有到缴纳时间；3、被告装修服务费，没有事实依据和法律依据，合同约定的物业费为包干价格，在每个业主和原告签订的服务合同没有约定装修服务费，相关文件没有相关规定；原告利用自己的优势条件，签订了装修服务合同，不应该得到法院的支持，业主委员会诉原告解除物业服务合同的案件还没有结果，该案应在解除物业服务合同案件有处理结果后，才能作出判决；4、保证金是原告在不合法的情况下收取的，同时要求业主支付其他的物业服务费用，违反诚实信用原则，在法庭辩论结束前保留要求原告退还保证金1500元的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对2016年5月31日原告和被告签订《前期物业服务协议合同》，2016年6月20日原告和被告签订了《住宅室内装饰装修管理协议》，对被告欠缴原告的2017年6月20日至2017年12月31日止的物业管理服务费392元，本院予以确认，2018年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费738元，原、被告无异议，但对其缴纳的时间理解有异议，原、被告所签订的前期物业服务合同约定的每年1月15日前缴纳物业管理服务费,应理解为被告缴纳当年度的物业管理服务费，被告对此认为：约定物业费的缴纳时间为每年1月15日，是缴纳头一年的还是缴纳当年物业费在理解上存在歧异，应作出不利于提供格式合同条款一方的解释，应理解为每年的1月15日缴纳头一年的物业费，因此，2018的物业管理服务费没有到缴纳时间，与原、被告对合同的实际履行情况不符，与原、被告的约定不符，被告的此项质证意见不成立；因此原、被告所争议的物业管理服务费的缴纳时间应当认定：前期物业服务费约定的每年1月15日前缴纳当年度的物业管理服务费；在前期物业服务合同中原、被告约定的每天按3%承担违约金的数额过高，其请求的违约金4292元中的过高部分无效，被告对此认为：违约金不应得到法院支持的质证意见与被告欠缴物业属违约的案件事实不符，其质证意见不成立，因被告未按合同约定缴纳物业费已违约，被告应承担欠缴物业费的违约责任；认为违约金不合理的质证意见与相关法律规定相符，其质证意见成立。被告未根据该合同的约定向原告缴纳装修管理服务费508元，有双方当事人的合同约定，被告应按照原、被告签订了《住宅室内装饰装修管理协议》的约定向原告交纳装修管理服务费508元（102.52平方米×0.05元/平方米/天×90天，限请求），被告认为向原告交纳装修管理服务费没有合同约定，没有事实依据和法律依据，与原告已提供此服务和双方当事人的合同约定及相关法律规定不符，其质证意见不成立；装饰装修保证金属违规收费，原告收费不合法，依法应予退还，被告对此的质证意见：原告不应收取，应予退还的质证意见成立。被告要求原告退还被告的装饰装修保证金，可另行起诉，但被告要求原告退还保证金与原告的诉讼请求及主张的事实、理由无关联，因此提出的反诉理由不成立。本院认为，被告承认原告诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告缴纳物业管理服务费并承担欠缴物业费的违约金的合法有理部分有效；请求被告立即支付原告装饰装修管理服务费符合双方当事人的约定，并未违反法律的相关规定，其诉讼请求成立。综上所述，原告汇巨吉公司请求法院依法判决被告向原告支付欠缴的原告2017年6月20日至2017年12月31日止的物业管理服务费392元，双方当事人没有争议，2018年1月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费738元，与原、被告所签订的合同的约定的物业费的缴纳时间相符，其请求成立，本院予以支持；要求被告立即支付原告2017年度的物业管理服务费的违约金4292元的过高部分与违约金的相关法律规定不符，其合法有理部分，本院予以支持，但过高部分本院不予采信；请求被告立即支付原告装饰装修管理服务费461元的理由与双方当事人对此的约定及行业标准相符，其请求成立，本院予以支持；因二被告系夫妻关系，且在存续期间，二被告应对上列债务互负连带责任。被告辩解的对《前期物业服务协议合同》和《住宅室内装饰装修管理协议》系双方当事人所签，无异议，其辩解的违约金约定过高与相关法律规定相符，其理由成立，本院予以采信；其辩解的原、被告所签订的物业服务合同的事实存在，原告不具有法人资格，原告为分公司是法人的分支机构，应由其公司签订合同，该合同无效的理由，原告虽是其公司的分支机构属分公司，但原告是经依法登记成立，并领取了营业执照的分公司，其与被告所签订的物业服务合同符合相关法律规定，其合同有效，被告的此项辩解理由不成立，本院不予采信；其辩解的原告的诉讼请求，除2017年所欠物业管理费的数额没有异议外，其他的均有异议，违约金收取不合理；违约金不应得到法院支持与被告欠缴物业属违约的案件事实不符，其辩解的理由不成立，因被告未按合同约定缴纳物业费已违约，被告应承担欠缴物业费的违约责任;认为违约金不合理，应按照银行同期同类贷款利率计算的辩解理由与相关法律规定相符，其辩解理由成立，本院予以采纳；其辩解的约定物业费的缴纳时间为每年1月15日，是缴纳头一年的还是缴纳当年物业费在理解上存在歧异，应作出不利于提供格式合同条款一方的解释，应理解为每年的1月15日缴纳头一年的物业费，因此，2018年的物业管理服务费，没有到缴纳时间；与原、被告对合同的实际履行情况及其原、被告的约定不符，被告的此项辩解意见不成立，本院不予采信。其辩解的被告装修服务费，没有事实依据和法律依据，合同约定的物业费是包干价格，在每个业主和原告签订的服务合同没有约定装修服务费，相关文件没有相关规定，原告利用自己的优势条件，签订了装修服务合同，不应该得到法院的支持，业主委员会诉原告解除物业服务合同的案件还没有结果，该案应在解除物业服务合同案件有处理结果后，才能作出判决，其辩解理由与相关法律规定及其司法解释的相关规定不符，其理由不成立，本院不予采信；其辩解的保证金是原告在不合法的情况下收取的，同时要求业主支付其他的物业服务费用，违反诚实信用原则，法庭辩论结束前提出要求原告退还保证金1500元的反诉请求，被告要求原告退还被告的装饰装修保证金可另行起诉，但被告要求原告退还保证金与原告的诉讼请求及主张的事实、理由无关联，因此被告提出反诉的辩解理由不成立，本院不予采信，对其反诉本院已裁定不予受理。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告卢祥国、被告袁雪梅于本判决生效之日起十日内向原告四川汇巨吉物业管理有限公司支付2017年6月20日至2017年12月31日止的物业管理服务费392元，2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费738元，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准率计算利息至付清时止（392元从2017年6月20日起计算利息；738元从2018年1月1日起计算利息）,对上列债务，被告卢祥国、被告袁雪梅互负连带责任；二、被告卢祥国、被告袁雪梅于本判决生效之日起十日内向原告四川汇巨吉物业管理有限公司支付装饰装修管理服务费461元；三、驳回原告四川汇巨吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告四川汇巨吉物业管理有限公司负担36元，被告卢祥国、被告袁雪梅连带负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  杨丽平二〇一八年三月八日书记员  张 艳