浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终7号
上诉人（原审原告）：南京市高淳区中小企业信用担保有限公司，住所地：江苏省南京市高淳区淳溪镇丹阳湖北路20号，统一社会信用代码：913201187217856371。
法定代表人：史季航，系公司董事长。
委托诉讼代理人：孙胄军，南京市高淳区淳溪法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：郑建权，男，1985年2月28日出生，汉族，住浙江省乐清市，
被上诉人（原审被告）：刘鑫，男，1971年4月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，
委托诉讼代理人：包俊刚，北京德和衡（上海）律师事务所律师。
上诉人南京市高淳区中小企业信用担保有限公司（以下简称高淳企业担保公司）因与被上诉人郑建权、刘鑫债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2017）浙0382民初9811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因没有应该开庭审理的新的事实、证据和理由，故不开庭审理了本案，现已审理终结。
高淳企业担保公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持高淳企业担保公司请求的、撤销郑建权与刘鑫于2015年4月26日签订的《上海房地产买卖合同》，即位于上海市浦东新区的房产交易合同；二、本案一、二审诉讼费、保全费、代理费被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1、一审判决认定郑建权以明显不合理低价转让房屋这一事实，却以高淳企业担保公司未能举证证明刘鑫“知道”而判决高淳企业担保公司败诉显属不当。因为行为人是否知道，属行为人主观意识范畴，高淳企业担保公司对他人主观意识无法举证。《合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人行为”。法律规定的知道包括“应当知道”，郑建权以明显不合理低价转让房屋时，刘鑫受让时应尽到善意底图，进行必要的询问等，此与善意取得制度同理。刘鑫没有尽到善意义务，应当推定刘鑫“应当知道”该交易属非正常交易。否则一味强调由高淳企业担保公司就不能举证的事项进行举证，诉讼程序上显失公平。《合同法》第七十四条的立法目的也是保护债权人利益，本案应认定为受让人“应当知道”，否则将导致债权人撤销诉讼成为不可能，也将导致《合同法》第七十四条的立法目的尽失。2、一审判决认定郑建权和刘鑫的户籍不在一地，此前无经济往来，房款一欠性付清等，从而认定属正常交易系认定错误。现代社会，人员流动广泛，户籍不在一地的人有利益关联的情况比比皆是。一审判决以此认定两人不具有串通交易的可能性过于牵强。
郑建权二审中未作答辩。
刘鑫书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，其作出的一审判决完全合法、正确。高淳企业担保公司无法就其上诉理由举出合法的、令人信服的证据加以佐证，均无法成立，应当驳回其全部上诉请求。事实与理由如下：2015年4月26日，刘鑫与郑建权签署了《上海市房地产买卖合同》，约定刘鑫向郑建权购买其所有的房屋，房屋买卖价款为2,800,000元，装修补偿另付200,000元。2015年4月28日，刘鑫向郑建权的父亲郑尧池（根据公证的委托书，其有权代为收款）支付了3,000,000元，其中房屋买卖价款2,800,000元，房屋装修补偿200,000元。同日，郑建权将房屋实际交付刘鑫，双方签署了交接书。刘鑫实际占有房屋后又将房屋出租给他人，目前刘鑫已经收回房屋并正在对房屋进行重新装修。因郑建权需用刘鑫支付的钱款归还银行贷款和注销抵押，而刘鑫只能在6月份才能调出连续两年的纳税记录，所以双方一直未办理相关过户，房屋产权人仍登记为郑建权。2015年6月8日，因郑建权涉及（2015）温乐商初字第965号案件，乐清法院根据（2015）温乐商初字第965-1号财产保全裁定书将房屋进行了司法查封。2015年7月3日，郑建权才将查封一事告知刘鑫。2015年7月14日，刘鑫向乐清法院提出执行异议，乐清法院于2015年8月20日作出（2015）温乐执异字第26号执行裁定书支持了刘鑫的执行异议。2015年9月23日乐清法院又作出（2015）温乐执异字第26-1号执行裁定书确认（2015）温乐执异字第26号执行裁定书生效，并在之后实际解除了对房屋的查封。刘鑫陈述的所有房屋买卖事实和证据乐清法院在上述执行异议审理期间均已审核，并无问题。但该房屋又因（2015）高商初字第376号案件（该案原告即高淳企业担保公司）于2015年8月13日被南京市高淳区人民法院以（2015）高诉保字第24号民事裁定书查封。后南京市高淳区人民法院又作出（2015）高商初字第376号民事判决书，该判决书生效后，案件已经正式进入执行程序，案号为（2016）苏0118执544号，刘鑫随后又对该执行案件提出执行异议，南京市高淳区人民法院于2016年5月25日作出（2016）苏0118执异4号执行裁定书，再一次支持了刘鑫的执行异议，裁定解除对房屋的司法查封。而南京市高淳区人民法院在审理该执行异议时再一次审核了刘鑫陈述的所有房屋买卖事实和证据，也并无问题。后高淳企业担保公司不服，向南京市高淳区人民法院提起执行异议之诉，案号为（2016）苏0118民初2398号。正是在该执行异议之诉中，高淳企业担保公司申请了所谓的评估。但在得知评估结论后，高淳企业担保公司主动撤诉，（2016）苏0118执异4号执行裁定书正式生效，之后南京市高淳区人民法院也已经实际解除了对房屋的查封。刘鑫认为：首先，中华人民共和国境内不同省份的两家人民法院分别对刘鑫陈述的所有房屋买卖事实和证据进行了独立、客观、充分、严格、公正的审核，而且均以生效的裁定书支持了刘鑫的请求，可见该房屋买卖行为系正当的、合法的、有效的，故高淳企业担保公司无权要求撤销该房屋买卖合同。其次，高淳企业担保公司在（2016）苏0118民初2398号执行异议之诉中申请了所谓的评估，但在得知评估结论后却主动撤诉，主动放弃了其诉讼请求和诉讼权利，即高淳企业担保公司在已经得知评估结论且明知其撤诉行为将致使（2016）苏0118执异4号执行裁定书生效的法律后果后，并没有以评估结论为证据坚持自己的主张而是选择主动撤诉，说明其认为该评估结论无法证明其主张，更说明其已经承认了刘鑫的执行异议全部请求。再次，在评估过程中，刘鑫曾经向南京市高淳区人民法院出具过书面情况说明，认为此次评估不能客观反映实际情况，刘鑫均不认可评估结果，该书面情况说明现存于南京市高淳区人民法院（2016）苏0118民初2398号执行异议之诉案卷中。高淳企业担保公司在得知评估结论后撤诉，（2016）苏0118执异4号执行裁定书正式生效，因此刘鑫无需再对评估结论提出异议。
高淳企业担保公司向一审法院起诉请求：1、撤销郑建权、刘鑫于2015年4月26日签订的《上海房地产买卖合同》，即位于上海市浦东新区产的交易合同；2、郑建权、刘鑫承担本案诉讼费、代理费40,000元、保全费5,000元、保险保函费用7,320元。
一审法院认定事实：2015年4月26日，刘鑫通过上海永轩房地产经纪有限公司受让郑建权所有的坐落于上海市的房产，约定转让价款为2,800,000元，该事实有郑建权、刘鑫签订的《上海市房地产买卖合同》为凭。2015年4月28日，刘鑫向郑建权的父亲郑尧池的账户转账1,450,000元、1,550,000元，共计3,000,000元，其中2,800,000元为房地产转让价款，另外200,000元为房屋装修补偿费。当日，郑建权将上述房产的钥匙交付给刘鑫，双方签署了房地产买卖交接书。2016年1月18日，南京市高淳区人民法院作出（2015）高商初字第376号民事判决书，判决确认了高淳企业担保公司对永上集团南京线缆股份有限公司享有债权6,476,982.14元及相应利息（自代偿之日起按日万分之五计算至实际给付之日止），高淳企业担保公司对永上集团南京线缆股份有限公司名下的抵押厂房在抵押权范围内享有第三顺序优先受偿权，高淳企业担保公司对永上集团南京线缆股份有限公司所有的已办理动产抵押登记的动产在抵押权范围内享有优先受偿权，郑建权与永上集团有限公司、永上集团电力股份有限公司等在实现抵押权后不足部分向高淳企业担保公司承担连带清偿责任，并向高淳企业担保公司支付违约金647,698.21元。该民事判决生效后至今，高淳企业担保公司的债权未受清偿。在高淳企业担保公司向南京市高淳区人民法院申请对该生效判决予以强制执行期间，刘鑫提起执行异议。2016年5月25日，南京市高淳区人民法院审理后认为，“刘鑫受让郑建权所有的位于上海市产，系双方真实意思表示。刘鑫已支付全部房款并占有房屋，刘鑫对房产在合理期限内未办理过户手续没有过错，故刘鑫的异议请求成立”，因而裁定中止对郑建权所有的位于上海市产的执行。2016年7月13日，高淳企业担保公司向南京市高淳区人民法院提起针对郑建权、刘鑫的执行异议之诉【（2016）苏0118民初2398号】。在该案审理过程中，高淳企业担保公司申请对本案争议房产在2015年4月26日的市场价值进行评估。经南京市高淳区人民法院依法委托，江苏和泰土地房地产评估造价咨询有限公司于2017年6月7日出具房地产司法估价报告，确定该争议房产在2015年4月26日的市场价值为：房地产总价4,870,700元，折合单价为44,813元/平方米。2017年6月12日，高淳企业担保公司向南京市高淳区人民法院申请撤回（2016）苏0118民初2398号执行异议之诉，该院于同日裁定准许撤诉。2017年9月4日，高淳企业担保公司向乐清法院提起诉郑建权、刘鑫的债权人撤销权纠纷一案。在本案审理过程中，高淳企业担保公司依据前述江苏和泰土地房地产评估造价咨询有限公司于2017年6月7日出具的房地产司法估价报告，主张郑建权、刘鑫达成的上海市的房产的成交价明显低于市场价的39%，系恶意逃避债务行为，故主张撤销郑建权和刘鑫签订的上海房地产买卖合同。高淳企业担保公司因本案诉讼支付诉讼费30,800元、保全费5,000元、代理费40,000元、保险保函费7,320元。另查明，乐清法院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司乐清支行与被执行人永上集团有限公司、永上集团电力股份有限公司、永上集团南京线缆股份有限公司、郑建成、郑建权、郑建强金融借款合同纠纷一案中，刘鑫以同样事由提出执行异议，乐清法院审查后认为，“刘鑫受让郑建权所有的坐落于上海市产系双方真实意思表示，刘鑫已经支付了全部购房款并实际占有房屋，郑建权亦付清了本案标的房产的抵押贷款从而消灭其抵押权，该宗房产买卖合法有效。刘鑫在合理期间内对于标的房产尚未办理产权转移登记手续并无过错，故其提出的异议申请本院应予支持”，故于2015年8月20日裁定中止对郑建权所有的坐落于上海市产的执行。2015年9月23日，基于前述生效的执行异议裁定，解除了对该房产的查封。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案中，郑建权将自有房产以3,000,000元价格转让给刘鑫，且刘鑫已全额支付购房款，该事实各方均无争议。依照上述法律规定，债权人在主张行使撤销权时，除了考虑债务人与受让人达成的财产转让价格是否合理外，还应当符合受让人知道会对债权人的利益造成损害这一主观条件。高淳企业担保公司提供的江苏和泰土地房地产评估造价咨询有限公司出具的房地产司法估价报告，虽然可以反映出涉案房产在订立合同时的市场价格为4,870,700元，但鉴于郑建权和刘鑫约定一次性现金支付的付款方式、郑建权通过转让房产变现以偿还银行贷款的迫切需求、看房确认书中反映的刘鑫同时期所看房型的面积及价格基本相当等（单价基本在32,000元左右），结合刘鑫的户籍在甘肃省而郑建权系乐清籍，且无证据显示郑建权和刘鑫在订立涉案房地产买卖合同之前有任何经济来往或者利益关联，关键还在于高淳企业担保公司未举证证明刘鑫知道郑建权对高淳企业担保公司负有债务，刘鑫与郑建权订立涉案房产买卖合同会损害高淳企业担保公司的合法债权，综合以上方面，法院认定高淳企业担保公司诉请撤销涉案房地产买卖合同的依据不足，因而对高淳企业担保公司的诉请不予支持。郑建权、刘鑫经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法予以缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回高淳企业担保公司的全部诉讼请求。案件受理费30800元，减半收取15400元，保全费5000元，合计20400元，均由高淳企业担保公司负担。
二审期间，双方均未提供新证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条针对“以明显不合理的低价转让财产、对债权人造成损害的行为”，规定了在同时满足两个条件时，即一为明显不合理的低价，二为受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。可见若要撤销本案郑建权和刘鑫签订的房屋买卖合同，上述两个条件缺一不可。而受让人是否知情，确实属于主观范畴，故需要通过买卖双方的行为举止推断得知。刘鑫在签订本案房屋买卖合同之前，所看多处房屋与本案成交房屋报价相近，说明本案成交房屋价格在其购买目标范围内。郑建权面临变现房产以偿还银行贷款的迫切需求，而本案房屋买卖通过刘鑫之前看房的同一中介促成，且采用了一次性现金支付的付款方式，本案房屋买卖的证据符合民事证据高度盖然性的要求。结合无证据表明郑建权和刘鑫之前就认识或存在串通的情形，以及本案房屋买卖经过两次执行异议程序的审查，均认可了交易真实性的事实，一审判决认为高淳企业担保公司申请撤销本案房屋买卖合同不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，未予支持处理正确，本院予以维持。高淳企业担保公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费30800元，由上诉人南京市高淳区中小企业信用担保有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨际平
审 判 员 陈 宇
审 判 员 吴跃玲
二〇一八年一月三十日
法官助理 丁 虹
书 记 员 刘颖颖