福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终841号
上诉人（原审被告）：曾玉芳，女，1974年5月1日出生，汉族，住四川省简阳市。
被上诉人（原审原告）：福建省德化县亿加艺品有限公司，住所地福建省德化县城东开发区。
法定代表人：曾俊崴。
委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。
�审被告：杨清生，男，1965年11月4日出生，汉族，现住福建省德化县。
上诉人曾玉芳因与被上诉人福建省德化县亿加艺品有限公司（以下简称亿加公司）及原审被告杨清生房屋租赁纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曾玉芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回亿加公司的诉讼请求，或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由亿加公司承担。事实和理由：亿加公司不是本案适格主体，曾玉芳没有与亿加公司签订过租赁合同，也没有欠亿加公司房租。
亿加公司辩称，涉案房屋是曾玉芳与杨清生共同向亿加公司承租的，是曾玉芳与杨清�共同用于经营火锅店，应当由曾玉芳与杨清生共同承担责任。
杨清生辩称，本案租赁合同是杨清生替曾玉芳签的，合同的相对方是温素霞，与亿加公司没有关系。
亿加公司向一审法院起诉请求：1.解除亿加公司与杨清生、曾玉芳之间签订的租赁合同，同时曾玉芳、杨清生将租用的店面腾空交付亿加公司；2.曾玉芳、杨清生支付拖欠的租金168815元及违约金（违约金自2015年3月15日起至还款日止，每日违约金按100元计算，违约金合计43891.9元）；3.取消曾玉芳、杨清生缴纳的押金20000元；4、曾玉芳、杨清生支付自2016年4月份起至房屋腾空退还之日止的租金，每月按15000元计算。
一审法院认定事实：杨清生、曾玉芳因开火锅店做生意需要店面，于2014年8月5日向亿加公司租用该公司2号楼第十一间店面及二楼写字楼左半边租赁作为店面经营使用，当日双方签订租赁合同一份，就租赁期限、租金等事宜作出约定。一审法院认为：1.关于谁是本案实际承租人的问题，亿加公司认可的杨清生提供的租赁合同中约定承租方为曾玉芳，结合合同第十一条“本协议一经双方代表签字后即刻生效”的约定，可以认定合同中温素霞作为出租方代表，杨清生作为承租方代表，出租方应认定为亿加公司，承租方应认定为曾玉芳。2.关于双方是否解除租赁合同，如果解除，违约责任承担的问题。本案中，亿加公司起诉要求杨清生、曾玉芳共同支付房租，因杨清生辩称根据双方签订租赁合同的约定，承租方如逾期超过15天，即视为承租方自动退租，并且亿加公司已于2015年10月18日将租赁房屋锁住，不让承租方使用，合同已实际解除，双方的上述行为表明双方均有解除合同的意愿。可视为合同已解除。因亿加公司于2015年10月18日将涉案租赁房屋锁住，致使双方的合同在合同期内不能继续履行，故亿加公司要求曾玉芳承担涉案租赁房屋锁住之后的租金的请求，于法无据，不予支持。租赁合同中约定违约金每日按100元计算，约定偏高，亿加公司又未提供因曾玉芳的违约给亿加公司造成的实际损失，可按年利率6%计算支付逾期付款违约金。亿加公司要求取消曾玉芳缴纳的押金20000元的请求，因合同并无约定，不予支持。综上，亿加公司与曾玉芳之间所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。亿加公司已履行交付租赁厂房的义务，曾玉芳应按约交付房屋租金。曾玉芳未按约支付房屋租金，亿加公司要求解除双方签订的房屋租赁合同�符合法律规定和合同约定，予以支持。合同解除后，曾玉芳继续使用讼争房屋已无合同及法律依据，理应迁出，应将讼争房屋返还给亿加公司。亿加公司要求曾玉芳支付自2015年3月15日起至实际交还房屋之日止按合同约定每月15000元的房屋租金的请求，因亿加公司已于2015年10月18日将涉案租赁房屋锁住，致使双方签订的合同在合同期内不能继续履行，故亿加公司要求曾玉芳承担之后的租金的请求，于法无据，不予支持，据此，亿加公司的该项诉讼请求，予以部分支持。租赁合同因曾玉芳未能履行按约支付租金的义务而解除，曾玉芳理应承担违约责任，可按年利率6%计算支付逾期付款违约金。亿加公司要求取消曾玉芳缴纳押金20000元的请求，不予支持，因本案租赁合同已解除，亿加公司应予退还，该款可从曾玉芳应付租金中抵扣。综上，亿加公司的诉讼请求，予以部�支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除福建省德化县亿加艺品有限公司与曾玉芳于2014年8月5日签订的《租赁合同》；二、曾玉芳应于判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇浔中村东头（城东工业园）福建省德化县亿加艺品有限公司2号楼第十一间店面及二楼写字楼左半边的厂房腾空并返还给福建省德化县亿加艺品有限公司；三、曾玉芳应于判决生效之日起十五日内支付福建省德化县亿加艺品有限公司自2015年3月15日起至2015年10月18日止的房屋租金及按年利率6%计算的逾期付款违约金（每月租金按15000元计算，应扣除曾玉芳交纳的押金20000元）；四、驳回福建省德化县亿加艺品有限公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4491元，由福建省德化县亿加艺品有限公司负担2000元，曾玉芳负担2491元；公告费260元，由曾玉芳负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审查明事实，除当事人对实际承租人是谁存在争议外，当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院对当事人无争议事实予以确认。
本院另查明，原审杨清生提供的其与亿加公司温素霞通话录音的书面记录，存在和录音不相符的内容。其中杨清生整理的通话书面记录为：“那些押金和她店里的东西你去处理掉”、“因为才停几天你就把门锁掉了”、“门都被你锁了，人家怎么进出”，而通话录音原话为“那些押金和东西你去处理掉”、“因为我才停几天你就把门锁掉了”、“门都被你锁了，我怎么进出”。另外，通话录音中，温素霞向杨清生主张租金时，杨清生回答：“我管它要不要交租金，我如果直接走了，要告你尽管去告，反正都有黑点了，也不怕这一件事”（录音1分33秒到1分44秒），“（合同）签是我签的，但是我要说（房屋）你给别人用掉也是可以的，我和她（曾玉芳）没有办理手续，我说你转租给别人，我要给你什么（租金）”（录音2分49秒到2分59秒）。
本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋实际承租人是谁的问题。虽然租赁合同抬头承租方为“曾玉芳”，落款系由杨清生签字，但并不能直接推定杨清生的签字行为就是代表曾玉芳。杨清生主张其系代曾玉芳签字，但没有提供相应的证据证明，曾玉芳对此也不予认可，且杨清生在一审庭审时也明确陈述“曾玉芳没有叫我签租赁合同”，因此可以看出曾玉芳并未授权杨清生代其签订租赁合同，事后也没有进行追认，目前也没有证据证明曾玉芳明知杨清生以其名义对外签订租赁合同而不作否认表示，结合杨清生与亿加公司温素霞通话录音内容，可以认定本案租赁合同的实际承租人是杨清生，应当由杨清生承担支付房租的责任。至于杨清生承租涉案房屋后，是其自行使用还是交由曾玉芳使用，或者其与曾玉芳两人共同使用，并不能改变其系涉案房屋实际承租人的事�。
综上所述，原审判决认定事实错误，应予纠正。曾玉芳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销福建省德化县人民法院（2016）闽0526民初590号民事判决；
二、解除福建省德化县亿加艺品有限公司与杨清生于2014年8月5日签订的《租赁合同》；
三、杨清生应于本判决生效之日起十五日内将位于德化县浔中镇浔中村东头（城东工业园）福建省德化县亿加艺品有限公司2号楼第十一间店面及二楼写字楼左半边的厂房腾空并返还给福建省德化县亿加艺品有限公司；
四、杨清生应于本判决生效之日起十五日内支付福建省德化县亿加艺品有限公司自2015年3月15日起至2015年10月18日止的房屋租金及按年利率6%计算的逾期付款违约金（每月租金按15000元计算，应扣除押金20000元）；
五、驳回福建省德化县亿加艺品有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4491元，由福建省德化县亿加艺品有限公司负担2000元，杨清生负担2491元，公告费260元，由杨清生负担；二审案件受理费2491元，由杨清生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王经艺
代理审判员 林良楷
代理审判员 庄 瑮
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 陈斌斌
速 录 员 陈 蓉
附注：适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；