广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛城法民一初字第890号
原告佛山市禅城区住房保障中心，住所：佛山市禅城区。
法定代表人胡国明。
委托代理人黄志强、李军，均为广东天伦（佛山）律师事务所律师。
被告尤丽莲，女，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××0949。
原告佛山市禅城区住房保障中心诉被告尤丽莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2015年6月25日公�开庭进行了审理。原告的委托代理人黄志强以及被告尤丽莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作。2013年1月17日，原告与被告签订了《直管公房租赁合同》，约定被告承租位于佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺的房屋，作为铺面使用。上述租赁契约签订后，原告依约向被告交付上述租赁房屋，并一直由被告使用上述房屋，被告以上述租赁房屋作为经营场所设立个体工商户佛山市禅城区莎莎化妆品店。租赁期间届满后，双方没有续签租赁合同，被告一直继续使用上述商铺。2014年3月26日，原告要求被告办理租赁过渡期申请及审批手续等，否则将收回直管公房重新招租。被告表示对过渡期租金、面积等不接受。自2014年5月起被告拒不向原告支付佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺租金，现起诉请求判令：1、自起诉之日起解除原告与被告签订的租赁佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺的《直管公房租赁合同》；2、被告支付所欠原告租金18705.60元（暂计至2015年4月），返还原告位于佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺的房屋，并按约定租金标准支付自租赁关系解除之日起至实际返还房屋之日的房屋占用费；3、被告向原告支付违约金1655.45元（自2014年5月21日起计，暂计至2015年5月10日共354日为1655.45元，计算公式：1558.8元×3‰×拖欠天数）；4、判令本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称：被告的丈夫在佛山出生，一家人住在佛山市燎原路106号105房。1991年，向房管局申请改建铺面，于是48平方米的住宅改建成半住宅半商铺。1998年，东建公司征拆，给被告一家回迁了一间商铺和一�住宅，商铺的建筑面积是26.60平方米，被告一直按照26.6平方米的建筑面积的标准向原告交纳租金的。2013年，原告要求被告按照38.89平方米的建筑面积标准支付租金，被告认为是不合理的，因为原告已经按照26.60平方米的标准收取了被告十几年的租金。2014年，原告要求被告签订“过渡期”合同，要求被告在2016年6月自动将涉案商铺交给原告竞拍才决定是否取得租赁权，被告认为铺面一直由被告辛苦经营，原告提出的条件被告不能接受，所以，被告不同意解除租赁合同，被告希望能与原告继续签订租赁合同，并按照原来的26.60平方米计算租金。
诉讼中，原告提交以下证据：
1.原告的事业单位法人证书、组织机构代码证、被告身份证、户口本。拟证明原、被告的诉讼主体资格。
2.《直管公房租赁合同》、房屋测绘平面图、个体工商户营业执照�印件。拟证明2013年1月17日，原告与被告签订《直管公房租赁合同》，约定被告承租燎原路106号三座首层15号铺的房屋，每月租金为1558.8元；《房地产租赁契约》第六条第六款约定：承租人拖欠房租累计达六个月以上的，出租人有权解除租赁合同，追偿欠租及违约金，没收住房保证金；第七条约定：承租方逾期交付房租，每逾期一日，需向出租房缴纳月租金3‰的违约金。被告在承租房屋内注册成立“佛山市禅城区莎莎化妆品店”个体工商户。
3.2014年3月26日通知书、申诉书、2014年7月28日通知书、《回复》、2014年11月6日律师函。拟证明2014年3月26日，原告向被告发《通知书》，要求被告2014年5月1日前办理租赁过渡期申请及审批手续等，否则将收回直管公房重新招租。2014年4月25日，被告向原告提交《申诉书》，表示对过渡期租金、面积等不接受。2014年7月28日，原告向被告发《第二次通知书》，要求被告2014年8月1日前办理租赁过渡期申请及审批手续等，否则视为放弃租赁该商铺，同时要求被告结清所拖欠的租金等。2014年7月30日，被告向原告提交书面回复，表示对过渡期面积不能接受。2014年11月6日，原告向被告发出《律师函》，要求被告于10日内搬离承租房屋、办理退房手续并结清所拖欠的房租。
4.关于市直管公房过户问题的复函复印件、授权委托书复印件、住房保障中心机构编制方案复印件。拟证明佛山市政府同意将市直公房过户到禅城区房管部门；禅城区国土城建和水务局授权禅城区住房保障中心以自己的名义管理直管公房；并由禅城区指定住房保障中心机构编制方案。上述文件证明原告负责禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护工作，承接原出租人佛山市房产管理局的权利义务。
诉讼中，被告提交以下证据：
发票3张。拟证明原告原是按照26.60平方米计算收取每月租金，每月租金为1276.80元。
经庭审质证，本院对当事人提供的证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，且内容相互印证，本院予以采信；被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。
综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：
被告自2000年起租赁原告位于佛山市禅城区燎原路106号三座首层15铺开展经营活动，2013年1月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《直管公房租赁合同》，主要约定：1、甲方将禅城区燎原路106号三座首层15号房屋出租给乙方作铺面使用。房屋建筑面积共计38.97平方米，含公用面积12.37平方米；2、甲乙双方议定租金为月租金形式，每平方米租金40元，月租金为1558.80元。租赁期限自2012年9月1日起至2013年8月31日止。6、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，并追收所欠租金及违约金，租赁保证金不予返还。（5）：拖欠房租累计六个月以上的（含六个月）；7、双方约定的其他条款：。（2）乙方逾期交付房租的，按逾期天数，每逾期一日需向甲方交纳月租金3‰的违约金。原告在合同下方加盖房屋租赁合同专用章，被告在合同下方签名确认。
2014年3月26日，原告向被告发出通知，主要内容为：请你户于2014年4月15日前到普君房管所办理直管公房燎原路106号三座15号铺租赁过渡期申请和审查相关手续，在2014年5月1日前未提交资料办理申请续约的视作放弃租赁该铺，我所将收回该铺重新招租。同年4月25日，被告向原告书面回复，主要内容为：自回迁至燎原路106号15号铺，房管局按照26.68平方米承租给我，但到了2012年，住房保障中心说是为了“效益”，将租金大幅度提升，这会造成我的经济损失和经营困难，希望能体谅群众疾苦，本人接受每平方米40元。
2014年7月28日，原告再向被告发出通知，主要内容为：租用直管公房燎原路106号三座15号铺建筑面积38.92每平方米，过渡期签订合同期限为两年，从2014年5月1日起，按市场评估确定该铺首年每平方米租金50元，每月租金为1946.00元（38.92㎡X50元／㎡=1946元），第二年月租金上调5%，即2043.30元／月。合同过渡期后，租户需重新上公有资产到普君房管所回复。若你户逾期不作应答，则视为放弃租赁该铺，我所将收回该铺重新招租。你户于2013年12月至今仍未缴交租金，欠费13632.00元，请一并前往房管所缴清。被告书面回复：1.对建筑面积，本租户自2000年后租约合同里很清楚列明是建筑面积26.60平方米，从未写过是套内�积。2.你方写的所谓建筑面积是建筑工程的建筑面积，本人不能接受。3.此铺是本人全资改造辛苦经营而来的，房管对此铺并无半分的建设功劳。
2014年11月6日，原告委托广东天伦（佛山）律师事务所向被告发出《律师函》，主要内容为：1.请你方于收到本律师函之日起10日内清理租赁房屋内所有物品，并向住房保障中心办理退房手续，结清相关费用；2.若你方未按上述第一条履行的，住房保障中心将自行收回租赁房屋并处理租赁房屋内所有物品，同时你方需承担由此产生的一切不利后果。
另查明，佛山市禅城区燎原路106号首层15号铺的产权面积为38.97平方米，其中套内面积为26.60平方米，分摊面积为12.37平方米。
再查明，被告在佛山市禅城区燎原路106号首层15号铺经营佛山市禅城区莎莎化妆品店，经营性质为个体工商户；据2006年、2007年间�山市建设局直管公房租金收入发票上记载：被告就涉案铺位交纳租金为每月1276.80元，建筑面积为26.60元。
原、被告共同确认：在2013年1月17日签订的《直管公房租赁合同》到期后，双方再无续签订合同；被告交租至2014年4月30日止，此后再无交纳租金。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《直管公房租赁合同》均是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。涉案的《直管公房租赁合同》到期后，原、被告均未续签书面租赁合同，并一直由被告占有使用涉案铺位，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，涉案租赁合同已变更为不定期租赁合同，�、被告已形成不定期租赁合同关系。因《直管公房租赁合同》继续有效，故原、被告均应按照租赁合同中的约定全面善意履行各自的义务。
关于原告主张解除《直管公房租赁合同》及返还涉案铺位的诉请。据本院查明的事实，被告确存在拖欠租金的行为，已构成违约，依据涉案《直管公房租赁合同》第六条第六项的约定：“有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回房屋，并追收所欠租金及违约金，租赁保证金不予返还。拖欠房租累计六个月以上。”原告有权主张解除合同，因未有证据证实原告在诉前已向被告发出明确要求解除合同的通知，故依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百三十二条的规定，本院确认原、被告的租赁合同关系于起诉状送达被告之日即2015年6月1日解除。涉案《直管公房租赁合同》解除后，被告继续占有租赁物�无依据，应予返还。
关于原告主张被告支付拖欠租金的以及房屋占用费的诉请。因涉案《直管公房租赁合同》已于2015年6月1日解除，被告仅支付铺位租金至2014年4月，故依据约定，被告应承担向原告支付涉案铺位所欠租金的义务。关于被告抗辩认为应当按照原来约定26.68平方米的面积标准计算租金的问题。原、被告双方已在《直管公房租赁合同》中明确约定，涉案房屋的建筑面积为38.97平方米，按照每平方米40元的计算租金。虽据被告提供的发票联记载，计算租金的建筑面积为26.60平方米，但该租金发生的时间段在2006年至2007年期间，即在原、被告订立《直管公房租赁合同》的时间之前，故原、被告已通过订立《直管公房租赁合同》重新确认对涉案房屋计算租金的标准，且依据认定的房产测绘图，涉案房屋的产权面积为38.97平方米，故按此标准计算租金面积�不违反公平原则。因被告仅支付铺位租金至2014年4月止，故被告仍应支付2014年5月1日至2015年6月1日的租金20316.36元（1558.80×13＋1558.80÷30）。另被告至今仍占有使用涉案铺位，则被告亦需参照《直管公房租赁合同》约定的租金标准（每月1558.80元）自2015年6月2日起向原告支付上述合同解除后至被告实际返还铺位之日止的占有使用费。至于原告违约金的诉请。涉案租赁合同第7条第二款约定：“乙方逾期交付房租的，按逾期天数，每逾期一日需向甲方交纳月租金3‰的违约金”。如前所述，被告拖欠原告租金的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任，由于涉案合同约定的违约金标准确实过高，且被告亦不同意支付，本院酌定被告以中国人民银行同期贷款利率的标准计付违约金给原告。上述合同约定原告需于每月的20日前交纳当月租金，因被告自2014年5月1日起拖欠租金，�被告应自2014年5月20日起，以每月1558.80元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率分别分段累计计算违约金给原告，对原告超出请求部分，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条第一款、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告佛山市禅城区住房保障中心与被告尤丽莲关于佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺的租赁合同关系已于2015年6月1日解除；
二、被告尤丽莲于本判决发生法律效力之日起二十日内，将佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺返还给原告佛山市禅城区住房保障中心；
三、被告尤丽莲于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心支付佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺2014年5月1日起至2015年6月1日止的租金合计20316.36元；并自2015年6月2日起至实际返还铺位之日止按照每月1558.80元的标准向原告佛山市禅城区住房保障中心支付房屋占有使用费；
四、被告尤丽莲于本判决发生法律效力之日起二十日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心支付佛山市禅城区燎原路106号三座首层15号铺的违约金（以每月1558.80元为本金，自2014年5月20日起按照中国人民银行同期同类贷款利率分别分段累计计算至本判决确定的给付之日止）；
五、驳回原告佛山市禅城区住房保障中心的其他诉讼请求。
被告尤丽莲如果未按本判决确定的期间履行返还房屋义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，受理费减半收取155元，由被告尤丽莲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
代理审判员 罗婉文
二〇一五年七月八日
书 记 员 吕玲玲
附引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。