广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0113民初7642号原告：李飞，住广州市番禺区。原告：于平，身份证住址北京市丰台区。两原告共同委托代理人：王腾远，系广东广之洲律师事务所律师。被告：许坚伟，香港特别行政区居民。原告李飞、于平诉被告许坚伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李飞、于平及其委托代理人王腾远，以及被告许坚伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李飞、于平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《存量房买卖合同》（合同编号：N0：GZ0005449）；2.判令被告返还原告已经支付的定金50000元；3.判令被告向原告赔偿原告已支付的中介服务费/保障服务费18100元、按揭服务费4000元；4.判令被告支付合同解除的违约金181000元（合同约定购房款1810000元的10%）；5.判令被告向原告支付因实现上述债务而支付的律师费18000元；6.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原告与被告及广州房天下房地产经纪有限公司（简称“中介方”）于2016年5月6日签订《存量房买卖合同》（下称“房屋买卖合同”）（NO：GZ0005449）及《综合保障服务协议》（NO:GZ0006341），中介方为原告、被告房屋买卖事宜提供中介服务。房屋买卖合同约定：（1）原告向被告购买其位于广州市番禺区钟村镇祈福新村都市活力花园快活Ｘ街Ｘ座ＸＸＸ房的房屋，房价款为人民币1810000元。（2）被告应在签订合同后30个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，并提供齐全办理银行贷款所需的资料协助乙方申请银行按揭；（3）被告应由银行或中介方通知可以提前还贷之日起3个工作日内一次性还清所欠银行贷款，并在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。（4）原被告应自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合中介方完成本次交易的递件手续。（5）中介方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，原被告任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续的，构成根本违约，违约方应当按照合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等；（6）其他约定。房屋买卖合同签订后，原告依约支付了50000元的定金，并于2016年7月10日与被告一起委托中介方办理住房公积金贷款按揭手续，2016年7月21日广州住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审批确认书》（借款人申请编号为：00001062016250650），同意原告购买上述房屋1000000元的贷款，同时指定收款账户为被告名下的中国银行账号。该确认书出来后，原告及中介方多次催促被告尽快完成提前偿还银行贷款事宜及配合中介方完成本次交易的递件手续，但被告始终置之不理。2016年8月9日，中介方通过中国邮政特快专递（EMS）的方式向被告发出《催告函》，催促被告于该函发出的5个工作日内申请办理提前偿还贷款，并及时到房管部门办理涂销抵押及归档手续，配合原告及中介方完成该房屋的递件过户手续，但被告拒绝签收该《催告函》，中介方通过微信的方式将《催告函》内容告知被告，被告依然拒绝履行合同义务。此后，中介方又多次与被告沟通，催促被告尽快履行合同，但被告依然无动于衷，甚至后来拒绝接听中介方的电话，鉴于此，原告于2016年8月21日向被告发出《催告函》，要求被告于收到该函之日起三个工作日内申请办理提前偿还贷款，并及时到房管部门办理涂销抵押及归档手续，配合原告及中介方完成该房屋的递件过户手续。被告收到该《催告函》后，依然置之不理。原告于2016年8月29日委托广东广某律师事务所向被告寄发《律师函》，要求被告履行合同义务，但被告依旧置之不理，致使双方交易无法进行。原告认为，被告收取原告的购房定金后，拒绝按照房屋买卖合同约定向银行申请提前还贷手续，拒绝到房管部门办理涂销抵押及归档手续，拒绝配合原告及中介方完成该房屋的递件过户手续，且经中介方、原告多次、多种形式通知催促，仍然拒绝履行合同义务，被告的行为已经构成严重违约，导致本次房屋买卖合同的目的已经无法实现，已经属于根本违约。根据《存量房买卖合同》第七条等条款约定，被告应向原告退还已经收取的50000元定金及赔偿原告因此支付的中介费/综合保障费按揭服务费、律师费等费用，在原告解除合同后还应向原告支付合同约定购房款10%的违约金，并承担本案全部诉讼费用。另外补充：涉案房屋目前房价上涨超过10%，这已经给原告造成巨大的损失，对此我方也向法庭提交了涉案小区同等面积、同座向房屋出售情况的信息。被告许坚伟辩称：双方于2016年5月5日签约，签约之前双方谈好，6月初办理过户，6月中让原告装修房屋，7月初将房屋交给原告，7月底本人要收到房款。中介在写合同时把本人收房款的时间写为8月31日，而且书面的合同里面写的“8月31日”是过户日期。2016年6月17日，原告过来找本人，说其来不及办理过户，本人说没有问题，如果你们来不及，本人可以将房屋的定金退还给你们。6月21日，原告回答说他们加急办理过户，然后过了7月交付房款的时间。本人7月下旬，为此与中介大吵一场，对此本人也找过原告到本人的房屋协商这个事情。原告要求按照书面的约定的时间来办理。本人觉得双方已经口头谈好按本人刚才所说的交易时间来交易，但是原告却以书面的合同来要求。本人认为原告的诉讼请求是不合理的，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.涉诉房屋坐落于广州市番禺区钟村镇祈福新村都市活力花园快活Ｘ街Ｘ座ＸＸＸ房（以下简称“涉诉房屋”），权属人登记为许坚伟。2.2016年5月6日，被告许坚伟作为甲方（卖方），原告李飞、于平共同作为乙方（买方），广州房天下房地产经纪有限公司（以下称“房天下公司”）作为丙方，三方签订一份《存量房买卖合同》（自编号GZ0005449），主要约定：李飞、于平向许坚伟购买涉诉房屋，房价款为1810000元；交付使用的时间为甲方收齐房款当天；基于买卖双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成买卖双方签订了本合同，甲乙双方同意由乙方支付中介代理费及咨询服务费，于本合同签订之日内向丙方支付中9050元；三方有关中介服务费给付的约定，详见《服务收费确认书》；双方一致同意由丙方协助按下述方式支付楼款并办理交易手续：（1）定金50000元乙方应在签订本合同的当日直接支付给甲方；（2）甲方应在签订本合同后30个工作日内申请办理提前偿还贷款事宜，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料协助乙方申请银行按揭；（3）甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起3个工作日内一次性还清所欠银行的贷款，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；（4）乙方应在签订本合同后22个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后5个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年的1000000元银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；（5）甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）760000元支付给甲方；（6）楼价余款（即申请贷款额）1000000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接划给甲方；（7）如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方；（8）交易过户手续需在2016年8月31日前完成（以付清双方交易税费为准）。合同约定的主要违约责任条款如下：（1）甲方不能按本合同约定将涉诉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房屋成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用；（2）乙方不能按本合同约定买入涉诉房屋的，应向甲方支付违约金，违约金为房屋成交价的10%；（3）本合同签订后，甲方未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按涉诉房屋成交价的0.1%向乙方支付违约金直到实际履行之日止，逾期超过三十个工作日仍未能交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按涉诉房屋成交价的0.1%向乙方支付违约金；（5）本合同签订后，乙方未能按约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起每日按涉诉房屋成交价的0.1%向甲方支付违约金，直到实际履行之日止，逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同；（6）甲乙任何一方有以下情形之一的，构成根本违约，届时，违约方应按成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等，其中第7项约定的情形为：丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续。3.作为合同附页的《中介服务收费确认书》由李飞、于平与房天下公司签署，约定由李飞、于平支付给该公司“中介咨询服务费”9050元。4.当日，李飞、于平与房天下公司签订一份《综合保障服务协议》，主要约定由房天下公司为李飞、于平购买涉诉房屋提供“凶宅保障服务”、“辐射房保障服务”、“查封房保障服务”、“房价透明保障服务”、“物业保障服务”等，收取保障服务费9050元。李飞、于平已交付。5.另外，李飞、于平与房天下公司签订一份《贷款委托服务合同》，主要约定由房天下公司为李飞、于平购买涉诉房屋提供办理贷款手续的服务，收取“委托服务”费4000元。李飞、于平已交付。6.合同签订当日，许坚伟出具收款收据，确认收取了李飞、于平交付的购买涉诉房屋的定金50000元。7.合同签订当天，买卖双方互加了微信聊天通信服务，双方关于房屋交易的部分交流通过微信聊天功能进行。8.许坚伟在合同约定的签订合同后三十个工作日内，没有提前偿还其欠银行的抵押借款，解除涉诉房屋的抵押。李飞、于平也未在合同约定的签订合同后二十二个工作日办妥贷款按揭手续。因该手续需要许坚伟协助办理，双方在微信聊天通信中进行沟通，双方约定于同年7月10日共同办理需许坚伟协助的部分手续，并已办理。广州住房公积金管理中心于同年7月21日出具《住房公积金贷款审批确认书》给李飞、于平，告知其借款1000000元的申请已通过该中心审批。李飞、于平于同年7月25日收到该贷款审批确认书后，由房天下公司的服务人员向许坚伟发出信息通知，要求完成交易手续，但许坚伟不同意。房天下公司于2016年8月9日向许坚伟发出《催告函》，但邮件因许坚伟不在住处而退回。李飞于同年8月21日向许坚伟发出《催告函》，要求许坚伟在“收函之日起三个工作日内申请办理提前偿还贷款，并及时到房管部门办理涂销抵押及归档手续，配合完成该房屋的递件过户手续”等。许坚伟于同年8月22日收到该函，但不予答复。9.2016年9月1日，李飞、于平委托本案代理律师代理与许坚伟的诉讼事务，并于当天依代理合同支付律师费18000元。10.诉讼中，双方自愿选择我国内地法律作为本案的准据法。11.许坚伟称，双方口头约定的履行期限与书面约定不同，而且约定的“2016年8月31日”是收齐全部购房款的期限。许坚伟除陈述外，没有提供其他证据印证。本院认为，因被告许坚伟是香港特别行政区居民，本案参照涉外民事纠纷处理。本院作为原告住所地及合同履行地法院，对本案具有管辖权。本案为合同纠纷，原被告双方已自愿选择我国内地法律作为准据法，并无不当，本案适用我国内地法律作为准据法。原告与被告的房屋买卖合同关系成立，双方在《存量房买卖合同》中约定的内容，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原告虽然没有在合同约定的签订合同后22个工作日内办理按揭贷款审批手续，但该手续需要被告积极配合，被告直至2016年7月10日仍配合原告办理该审批手续，视为同意延期办理该审批手续，因此，原告的该履行行为虽有瑕疵，但未构成违约。反而被告在合同约定的，有关部门同意向购房方贷款的通知下达后，仍未履行提前偿还其欠银行的抵押借款，解除涉诉房屋的抵押等义务，而且在原告及中介方催告后，仍不予继续办理交易手续，致使房屋交易不能在约定的期限内完成，被告已违约，致使合同的目的不能实现，被告应承担违约责任。被告虽在法庭调解阶段表示愿意继续履行合同，但被告并未积极实现其交易条件。因此，原告要求解除合同的诉求合法合理，本院予以支持。合同约定“甲方不能按本合同约定将涉诉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为房屋成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用”，合法合理，原告据此要求被告返还定金50000元及支付违约金180000元，本院予以支持。合同中仅约定中介服务费为9050元，并非原告自行与中介机构约定的其他费用及金额，原告要求被告承担其他费用（即所谓保障服务费及按揭服务费），已超出合同约定，亦非双方均可预期的损失，原告要求被告承担无理，本院不予支持。合同约定守约方的律师费由违约方承担，该约定也属违约金计算方法的约定，但本院综合考虑被告的违约程度、原告的损失以及预期利益等因素，根据公平原则，本院认为该部分违约金过高，本院对全部违约金予以调整，调整的措施为，对该部分违约金即守约方律师费用不予支持。被告的抗辩理由，因事实证据和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条的规定，判决如下：一、解除原告李飞、于平与被告许坚伟于2016年5月6日订立的关于广州市番禺区钟村镇祈福新村都市活力花园快活Ｘ街Ｘ座ＸＸＸ房的房屋买卖合同；二、被告许坚伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李飞、于平返还定金50000元；三、被告许坚伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李飞、于平赔偿“中介服务费”9050元；四、被告许坚伟应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李飞、于平支付违约金181000元；五、驳回原告李飞、于平的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21090元、财产保全费1876元，由原告李飞、于平共同负担2546元，由被告许坚伟负担20420。如不服本判决，原告李飞、于平可在判决书送达之日起十五日内，被告许坚伟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  黄伟洪人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一六年十一月三十日书 记 员  黄佩仪