江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0623民初4352号
原告：戎英，女，1973年10月11日生，汉族，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：张武成，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：臧晓勇，北京市汉卓（南通）律师事务所律师。
被告：陆士新，男，1944年1月15日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：袁金兵，江苏秉直律师事务所律师。
委托诉讼代理人：米晶晶，江苏秉直律师事务所律师。
被告：樊永飞，男，1958年1月7日生，汉族，住如东县。
委托诉讼代理人：殷文忠，如东县求正法律服务所法律工作者。
被告：如东恒发食品有限责任公司，住所地如东县兵房镇新建路15号。组织机构代码72518801-2。
法定代表人：樊永飞，经理。
委托诉讼代理人：殷文忠，如东县求正法律服务所法律工作者。
原告戎英与被告陆士新、樊永飞、如东恒发食品有限责任公司（以下简称恒发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戎英（参加了第一次庭审）及其委托诉讼代理人张武成、臧晓勇，被告陆士新及其委托诉讼代理人袁金兵（参加了第二次庭审），被告樊永飞、恒发公司的委托诉讼代理人殷文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告戎英提出诉讼请求：1、立即停止对原告整体受让的被告恒发公司所有的位于如东兵房新建路××号的4731平方米土地及地上房屋，以及该土地上现有百汇洗浴中心由被告樊永飞所持的三分之一股权的强制执行（暂定100万元）。2、请求贵院确认原告与被告恒发公司签订的《整体资产出让协议》合法有效。3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年2月11日，原告向被告樊永飞、恒发公司整体购买位于如东兵房新建路××号4731平方米土地及地上房屋，以及该土地上现有百汇洗浴中心由被告樊永飞所持的三分之一股权，双方当日签订了《整体资产出让协议》，约定整体资产作价人民币100万元，原告于协议签订后三日内付清。随后，原告向被告樊永飞及恒发公司支付了74万元，尚有26万元因无法联系被告樊永飞而暂无法付清。2016年4月28日，原告在收到以樊永飞、恒发公司为被执行人的执行文书，尤其是涉及对原告整体购买的上述财产进行查封的法律文书后，遂向贵院提出执行异议，但贵院以（2016）苏0623执异12号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。原告不服该执行裁定，故依法提起案外人执行异议之诉。
被告陆士新辩称：1.被告樊永飞、恒发公司所有的资产没有出卖给原告，被告樊永飞本人出具的说明书可以证明；2.被告樊永飞、恒发公司将所有的资产（百汇洗浴中心、恒发有限公司的土地、房屋、机械设备）以100万元的价格出卖给原告戎英明显低于市场价，不符合市场交易习惯，这些资产价值应该在300万元以上，而被告樊永飞、恒发公司与原告以低于市场价格几倍的价格成交，坑害了所有的十八位债权人。故请求法院驳回原告诉讼请求。
被告樊永飞、恒发公司辩称：1.被告樊永飞、恒发公司于2015年2月11日与原告签订的整体资产出让协议是不真实的，其实当时双方签订了两份协议，还有一份是整体资产300万元的转让协议，两份协议均只有原告戎英持有。签订这两份协议的背景是原告以高息借款给被告，利息在5分至一角，因为被告樊永飞归还原告借款的时候是现金归还，没有及时收回其中一张借条，原告以此为要挟，因为被告方还欠很多债务，故被告樊永飞、恒发公司与原告约定，被告恒发公司所有的房屋、土地以及百汇洗浴中心三分之一的股份由原告方代为保管，这个协议时为了对抗其他债权人。如果确实是向原告转让资产及股份，按照当时市场价，这些资产确实能值300万。2015年2月11日和2月12日，原告分别向被告樊永飞汇款10万元，2月17日，樊永飞又出具了一张借条14万元，如果产权转让协议书是真实的，原告还欠被告樊永飞、恒发公司的钱，被告樊永飞不可能向原告出具借条。因此，原告与被告樊永飞、恒发公司之间并不存在资产及股份的转让，至于原告与被告樊永飞、恒发公司之间的债务纠纷由原告方另行主张。请求法庭驳回原告诉讼请求。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告恒发公司于2000年12月25日设立，2003年10月26日，被告恒发公司与如东县掘东供销有限公司签订《产权转让协议书》一份，约定被告恒发公司购买位于兵房镇新建路××号的原兵房供销社就厂收花部的整体资产（该产权无房产证和土地使用证）；转让价为25万元。此后，被告恒发公司将厂址迁至兵房镇新建路××号，恒发公司在该处未经批准新建两层办公楼一幢，厂房数间等。
2015年2月11日，被告恒发公司（甲方、出让方），法定代表人樊永飞，原告戎英（乙方、受让方）签订《整体资产出让协议》一份，约定戎英购买恒发公司位于新建路××号地块的整体资产。协议第一条约定，本协议所指的整体资产包括：恒发公司所有的位于兵房新建路××号占地为4731平方米的土地，土地上所建房屋所有权，以及该土地上现有百汇洗浴中心由恒发公司法定代表人樊永飞所持三分之一股份。协议第二条约定，恒发公司将整体资产作价100万元转让给戎英，戎英于本协议签订之日起三日内交清全部转让费。协议第三条约定，戎英在付清全部转让款后取得整体资产所有权，恒发公司有义务将涉及该整体资产的所有材料原件交于戎英并办理相关转让手续。协议第五条约定，为照顾该地块上百汇洗浴中心股东利益，戎英同意免费将资产提供给百汇洗浴中心使用（水电费等由浴室运营产生的费用由洗浴中心自行承担），期限为六个月，自本协议签订之日起计算。同日，樊永飞（甲方、出让方）与戎英（乙方、受让方）签订《股权转让协议》一份，约定经百汇洗浴中心其余合伙人同意，樊永飞将所持有的百汇洗浴中心三分之一股权转让给戎英。戎英、樊永飞及其他合伙人刘建平、唐小平均在该份协议书上签字确认。次日，被告樊永飞、恒发公司向原告出具60万元收条一份，该收条上载明收到戎英现金60万元，该款系恒发公司资产转让款。2015年2月17日，被告樊永飞向原告出具《借条》一份，内容为：今借到戎英人民壹拾肆万元。
诉讼中，原告申请证人唐某（又名唐小平）、邵某到庭作证。证人唐某陈述其与樊永飞、刘建平合伙经营百汇洗浴中心，后来樊永飞将浴室的合伙份额转给戎英。樊永飞夫妻二人、戎英在《股权转让协议》中签字后，其与刘建平再签的。证人邵某陈述，2015年2月17日，樊永飞让其去戎英那边去拿卖浴室的钱，戎英给付其14万元，其向戎英出具了收条后即将14万元交给樊永飞，樊永飞就出具了14万元的借条，其用该份借条换回了之前的收条，当时戎英提出异议，问怎么是借条，其答应戎英找樊永飞去更换，但是正月初五其就去了安徽，就耽搁了这件事。
诉讼中，被告陆士新及徐松、沈明昌等共13位债权人向本院提交书面说明，认为案涉《股权转让协议》系原告与被告樊永飞、恒发公司恶意串通，规避法院执行，严重损害债权人的合法利益。他们债权人愿意出200万元现金购买资产股份。
另查明，（一）2015年4月21日，本院以案号（2015）东洋民初字第00314号立案受理陆士新诉樊永飞、恒发公司民间借贷纠纷一案，陆士新提出诉讼请求，要求樊永飞、如东恒发食品有限责任公司立即归还借款本金21万元，按月息1.5%计算支付自2013年12月30日起至实际还款之日止的利息。同时，陆士新向本院申请了财产保全，本院于2015年4月30日裁定查封了恒发公司内的厂房。2015年5月22日，在开庭审理过程中，经本院主持调解，双方达成调解协议，约定：“一、被告樊永飞于2015年7月31日前一次性给付原告陆士新借款人民币210000元。二、被告如东恒发食品有限责任公司对上述债务承担连带给付责任。案件受理费减半收取2225元，保全费1570元，合计人民币3795元，由被告樊永飞负担（原告已预交的不予退还，由被告在执行时一并给付原告）”。本院作出（2015）东洋民初字第00314号民事调解书予以确认。2015年本院立案受理陆士新、刘建平等16人申请执行樊永飞、恒发公司民间借贷纠纷案期间，原告戎英向本院提出书面异议，本院于2016年8月22日作出（2016）苏0623执异12号执行裁定书，裁定驳回戎英的异议请求。戎英遂向本院提起本案之诉。
（二）案涉土地未领取土地使用权证书，案涉厂房等均未办理所有权证书。为查清案涉土地的性质，本院向土地所在地大豫镇兵房居委会进行了调查，兵房居委会支书称这块土地原系村集体土地，后来被征用做了供销社收花部，土地被征用后就不属于村里管理了。2004年1月6日，如东县供销合作总社向如东县国土资源管理局出具《关于对原兵房就厂收花站土地权属的处理意见》，认为“根据相关规定和实际情况，该站相应的行政划拨土地的使用权应归原供销社破产资产的买受方掘东供销有限公司，并由其办理相应的权属证明，及土地租赁手续”。
（三）如东县百汇洗浴中心于2014年8月18日领取了个体工商户营业执照，营业执照上登记的经营者为黄东华。
本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉《整体资产出让协议》是否合法有效？2、原告戎英是否享有阻却执行的实体权利？
关于第一个争议焦点，案涉《整体资产出让协议》中约定，原告戎英向被告恒发公司、樊永飞购买位于新建路××号地块的整体资产，其中包括4731平方米的土地、土地上所建房屋、被告樊永飞在如东县百汇洗浴中心的合伙份额等。协议中涉及的土地经查系国有划拨土地，土地所有权属国家所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。被告恒发公司向原告转让案涉土地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》的规定，该转让行为系无效处分行为；关于案涉土地上所见房屋，一部分是原收花部房屋，该部分房屋无房产证，另一部分是被告恒发公司未经批准即自行搭建的建筑物，并未依法办理审批手续；另外，被告樊永飞、恒发公司向原告转让的整体资产未经评估，其他债权人普遍反映资产实际价值与转让价格不符，明显偏低。综合以上三点，本院认为原告要求确认《整体资产出让协议》合法有效的诉讼请求依据不足，本院碍难支持。
关于第二个争议焦点，原告主张排除强制执行的理由是其已取得案涉整体资产所有权，对此，本院认为，1、经审查确认的事实是，本院于2015年4月30日裁定查封了恒发公司内的厂房，对土地、合伙份额等均未采取强制措施；2、已经查封的厂房并未转移登记至原告戎英名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。案涉厂房至今没有进行初始登记也未完成转移登记；3、案涉《整体资产出让协议》第三条约定，原告戎英在付清全部转让款后取得整体资产所有权，至今为止，原告戎英并未向被告恒发公司、樊永飞支付全部转让款。
综上，原告主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其要求停止执行的诉讼请求应予驳回，同时对其要求确认《整体资产出让协议》合法有效的诉讼请求亦应驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一条第二款规定，判决如下：
驳回原告戎英的诉讼请求。
案件受理费13800元，由原告戎英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13800元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。
审 判 长 蒋小云
代理审判员 吴 霞
人民陪审员 吴明秀
二〇一七年四月二十日
书 记 员 徐 竞