云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云01民终648号
上诉人（原审被告）：张磊，男，汉族，1992年9月10日出生，身份证住址江西省萍乡市上栗县，现住云南省昆明市呈贡区。
委托诉讼代理人：何金水、蒋建武，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：张丽云，女，1954年7月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。
被上诉人（原审原告）：代龙，男，1953年4月5日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵琼，云南震中律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人张磊因与被上诉人张丽云、代龙租赁合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张磊上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人至今未收到一审法院的开庭传票，一审法院也未公告送达，直接缺席审理，审判程序违法，应当依法发回重审。2、一审法院仅凭被上诉人单方陈述及合同条款，便简单认定上诉人存在违约情形，属认定事实不清。被上诉人交给上诉人的房屋属于毛坯房，上诉人必须装修后才可使用，上诉人向被上诉人写了保证书，被上诉人又向物业公司写了说明，对房屋的装修事先是经过被上诉人同意的；被上诉人擅自更换门锁，肆意打砸房内物品和人员，造成上诉人的相关人员轻度受伤，导致上诉人无法正常承租经营，被上诉人违约在先；上诉人为方便对外出租使用，对房内结构进行了隔断处理，并未破坏房屋主体结构，且改造是经过被上诉人同意的。虽然租赁合同中未确定关于改造的事宜，但因租赁合同是中介公司提供的格式合同，故双方对租房事宜达成一致意见后便未对合同进行修改，而关于改造、转租等约定属于格式合同内容，且对上诉人不利，应当认定为无效条款。
被上诉人张丽云、代龙辩称，一审法院通过电话及邮寄的方式向上诉人送达，开庭时还当庭打电话给上诉人，上诉人明确在外地不能来，就是为了拖延时间，一审已按照法定程序进行送达，程序合法。被上诉人提交的证据可证实上诉人存在违法改装房屋、未经被上诉人同意擅自将房屋转租他人、未按照合同约定支付租金的多个违约行为。房屋租赁合同是双方协商一致通过中介所签订，合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
张丽云、代龙向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》并腾还租赁房屋；2.被告支付拖欠的租金2000元（暂计算至2017年1月30日，并按1300元/月的标准持续支付租金及房屋占用费用至实际腾房之日）；3.被告承担违约金3120元；4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年2月20日，原告张丽云与被告张磊签订《房屋租赁合同》，约定原告张丽云将其与原告代龙共同共有的位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区修身苑D栋2单元1601室的房屋出租给被告张磊，租金每月1300元，一年一付，首次租金支付时间为2016年2月20日，被告需在下个付款期限到期前提前30日向原告支付租金，租期自2016年4月1日至2021年3月31日。被告逾期支付租金的，每逾期一天按月租金的20%支付滞纳金，拖欠租金超过15天原告有权解除租赁合同，被告需按实际占用时间支付租金并承担违约责任；未经原告同意，被告不得转租，被告擅自转租的，原告有权终止合同；租期内被告须经原告同意并经有关部门批准方可对房屋进行装修或改动；未经原告书面同意，被告擅自将房屋转租转借，擅自拆改结构或改变用途，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租15天以上的，被告应向原告支付已付租金的20%作为违约金。2016年5月25日，涉案房屋所在小区物业管理公司案外人昆明欣荣物业服务有限公司出具装修违规整改通知书，载明涉案房屋未申报办理装修手续，将没有防水要求的房间改为卫生间，要求立即停止装修违规行为，恢复原状。被告张磊于2016年9月27日向案外人昆明欣荣物业服务有限公司进行装修申请。2016年12月24日，昆明市公安局呈贡分局吴家营派出所向被告张磊出具《当场处罚决定书》和《责令改正通知书》，载明2016年5月18日进行消防监督检查，被告张磊所承租的房屋存在消防安全违法行为，同时被告张磊作为涉案房屋出租人未按规定登记承租人姓名、身份证等信息，决定给予200元的处罚。原告当庭自认收到被告张磊支付的租金11000元，押金1300元。原告张丽云与原告代龙系夫妻关系。
一审法院认为：原被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间存在合法有效的租赁合同关系。根据确认的事实可知，原告将房屋交付给被告后，被告未依约支付租金，且在未获得原告同意的情况下对房屋进行了装修改造并对外转租，被告的行为已经构成违约，根据合同约定，原告有权要求解除合同并由被告承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并腾还租赁房屋的诉请依法予以支持。对于原告要求被告支付截止2017年1月30日拖欠的租金2000元并按照每月1300元支付租金直至实际腾房之日的诉请，截止2017年1月30日，被告实际占有租赁房屋所产生的租金为13000元，原告自认收到被告张磊支付的租金11000元、押金1300元，扣除该部分款项，被告尚差欠原告700元，故对上述诉请中截止2017年1月30日由被告支付原告拖欠租金700元并按照每月1300元继续支付租金直至实际腾房之日的部分依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金3120元的诉请，被告未依约支付租金，且在未获得原告同意的情况下对房屋进行了装修改造并对外转租，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，根据合同约定，被告应向原告支付已付租金11000元的20%作为违约金，即2200元，故对该诉请中的2200元部分依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告张丽云与被告张磊于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告张磊于本判决生效之日起十日内向原告张丽云、代龙腾还位于昆明市呈贡区雨花毓秀小区修身苑D栋2单元1601室的房屋；三、被告张磊于本判决生效之日起十日内一次性向原告张丽云、代龙支付截止2017年1月30日的租金700元，并按照每月1300元的标准继续支付自2017年2月1日起至实际腾房之日止的租金；四、被告张磊于本判决生效之日起十日内一次性向原告张丽云、代龙支付违约金2200元；五、驳回原告张丽云、代龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币144元，由被告张磊负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
对于一审查明的案件事实，上诉人对“未经原告同意，被告不得转租，被告擅自转租的，原告有权终止合同”提出异议，主张上诉人的转租行为是否需要被上诉人同意合同中没有约定；对“租期内被告须经原告同意并经有关部门批准方可对房屋进行装修或改动”提出异议，主张合同中未约定。同时，要求补充确认：1、案涉房屋为毛坯房；2、装修过程中，被上诉人违约不再将房屋出租给上诉人；3、上诉人使用房屋过程中，被上诉人私自撬开房屋，对屋内物品进行打砸；4、迟延支付租金系经过被上诉人口头同意，且被上诉人已接受上诉人2016年4月20日迟延支付的租金11000元；5、房屋装修的问题双方在合同中未作约定，上诉人装修过程中被上诉人来看过，已间接同意上诉人的装修，且隔断装修并未违反合同规定改变房屋的主体结构。对上诉人所提事实异议，被上诉人不认可，主张合同中均有约定；对要求补充确认的事实1、2认可，但主张因上诉人迟延支付租金、违规改装房屋，被上诉人2016年5月20日已表示不再出租房屋给上诉人；对事实3、4、5不认可，主张上诉人2016年4月20日支付了部分租金，至5月份还未支付完一年的租金，被上诉人未口头同意上诉人迟延支付租金。此外，双方对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人所提事实异议，在双方签订的房屋租赁合同中均有明确约定，本院不予采信；对上诉人要求补充确认的事实1，被上诉人认可，予以确认；对事实2，被上诉人认可不再出租房屋给上诉人，但具体事由双方所述不一，本院仅确认被上诉人明确表示不再出租房屋给上诉人；对事实3、4、5，上诉人未提交有效证据予以证实，被上诉人又不认可，不予确认。
综上，本院对一审查明事实予以确认。另补充确认：1、案涉房屋为毛坯房；2、被上诉人明确表示不再出租房屋给上诉人。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：张磊是否构成违约以及是否应当向张丽云、代龙支付租金、违约金。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张磊、张丽云于2016年2月20日签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，房屋租金为1300元/月，现金支付，一年一付，首次租金支付时间为2016年2月20日；未经张丽云书面同意，张磊不得将房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，张丽云有权终止合同，由张磊承担对张丽云及第三方的违约责任；租赁期内张磊因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，需经张丽云同意并经有关部门批准。本案中，张磊在承租涉案房屋后，未按合同约定的首次租金支付时间支付租金，未经张丽云书面同意，对房屋进行装修改造和隔断并擅自转租给第三人使用，张磊的行为已构成违约，张丽云、代龙据此要求解除双方签订的房屋租赁合同并由张磊腾还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。对于房屋租金，双方约定租期自2016年4月1日起，截止2017年1月30日，张磊实际占有使用涉案房屋所产生的租金为13000元，扣除张丽云、代龙自认收到张磊支付的租金11000元及押金1300元，张磊尚欠张丽云、代龙租金700元，一审据此判决张磊支付张丽云、代龙截止2017年1月30日的租金700元，并按照1300元/月的标准支付自2017年2月1日起至实际腾房之日止的租金，并无不当，予以维持。对于违约金，双方在合同中明确约定，未经张丽云书面同意，张磊擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途，利用房屋进行违法活动，拖欠房租15天以上，张磊应向张丽云支付已付租金的20%作为违约金。经审查，张磊未按约支付房租，未经张丽云书面同意，擅自将房屋转租，擅自拆改结构的行为已构成违约，依法应向张丽云支付已付租金11000元的20%即2200元的违约金，一审对此所作认定及处理正确，予以维持。对于张磊主张至今未收到一审开庭传票，一审法院审判程序违法的问题，经审查，一审法院依据张磊在当事人送达地址确认书上填写的送达地址向张磊邮寄送达开庭传票，后因拒收被退回，依法应视为送达，张磊在一审开庭当日未到庭应诉，一审法院缺席进行审理，审判程序合法，张磊关于一审程序违法要求发回重审的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费288元，由上诉人张磊负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 蕊
审判员 车林恒
审判员 薛 艳
二〇一八年五月十五日
书记员 桂小涵