上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2629号
原告上海中星百友房地产有限公司。
法定代表人钱兴昌。
委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。
委托代理人夏海波，上海市理诚律师事务所律师。
被告上海弘远环境能源科技有限公司。
法定代表人赵锋。
被告上海弘远新世纪科技有限公司。
法定代表人郑克辉。
原告上海中星百友房地产有限公司诉被告上海弘远环境能源科技有限公司、上海弘远新世纪科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月10日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月13日公开开庭进行了审理。原告上海中星百友房地产有限公司的委托代理人夏海波到庭参加诉讼。被告上海弘远环境能源科技有限公司、上海弘远新世纪科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海中星百友房地产有限公司诉称，上海中星（集团）有限公司与被告上海弘远新世纪科技有限公司于2008年12月30日签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于浦东新区苗圃路XXX号一楼及二楼共342平方米的房屋出租给被告上海弘远新世纪科技有限公司作为办公营业使用，租期为2009年1月1日至2014年12月31日。2009年5月4日出租方变更为原告，2010年10月1日承租人由被告上海弘远新世纪科技有限公司变更为被告上海弘远环境能源科技有限公司，《房屋租赁合同》约定的其他内容不变。根据《房屋租赁合同》的约定，被告上海弘远环境能源科技有限公司应于每个季度的25日前支付该季度租金，即2013年3月25日前支付2013年4月1日至2013年6月30日的租金，2013年6月25日前支付2013年7月1日至2013年9月30日的租金，租金数额见租赁合同附件列表。承租方逾期支付租金的，每逾期一日按欠租金额的万分之五支付违约金，然被告上海弘远环境能源科技有限公司并未按合同约定履行，其租金实际仅支付至2013年3月31日。因被告上海弘远环境能源科技有限公司在租赁合同期限内，经常拖欠租金，原告多次催讨无果，要求其搬离系争房屋。后被告上海弘远环境能源科技有限公司于2013年9月10日将系争房屋归还原告，但拒绝支付拖欠的租金，结清相关费用，且未办理营业执照、税务登记的注销手续。根据《房屋租赁合同》第9.7、9.11条的约定，未注销营业执照的视为未交还房屋，按每日每平方米人民币（以下币种相同）3.96元计算房屋占用使用费。另租赁期间，被告上海弘远新世纪科技有限公司曾于2013年7月29日向原告出具担保书，对承租房屋的租金承担担保责任。故原告起诉来院，要求：1、判令被告上海弘远环境能源科技有限公司支付其拖欠的2013年4月1日至2013年9月10日的租金121，624.70元；2、判令被告上海弘远环境能源科技有限公司支付自2013年9月10日起至判决之日止的逾期办理《营业执照》注销手续的房屋占用费（按每天1，354.30元的标准计算）；3、判令被告上海弘远环境能源科技有限公司支付迟延履行付款义务的违约金共计14，001.80元（按欠款67，901元为计算基数，自2013年3月25日起计算至2013年12月25日止，按欠款53，723.70元为计算基数，自2013年6月25日起计算至2013年12月25日止，分别按每日万分之五为标准）；4、判令被告上海弘远新世纪科技有限公司对上述诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用由两被告共同承担。庭审中，原告考虑到办理营业执照注销手续的需要，请求法院判决确认双方签订的房屋租赁合同解除。
被告上海弘远环境能源科技有限公司、上海弘远新世纪科技有限公司未作答辩。
经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区苗圃路XXX号，登记的权利人为案外人上海中星（集团）有限公司。
2008年12月30日，案外人上海中星（集团）有限公司（甲方）与被告上海弘远新世纪科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区苗圃路XXX号一楼36平方米、二楼306平方米出租给乙方作为办公营业使用。甲方于2009年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2009年1月1日起至2014年12月31日止。起租时点是2009年4月1日。该房屋租金贰年内不变，自第叁年起每贰年递增一次，递增率为5%，即：1、自2009年4月1日至2010年12月31日止的租金为433，153元（约1.98元／平方米／日）；2、自2011年1月1日至2012年12月31日止的租金为519，478元（约2.08元／平方米／日）；3、自2013年1月1日至2014年12月31日止的租金为544，706元（约2.18元／平方米／日）。房屋租金先付后用，乙方应于每季25日前，将租金解缴到甲方指定的银行帐户。合同第5条约定：乙方应于签约后叁天内向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的房屋租金，即41，962元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；保证金不足抵扣的，不足费用部分由乙方另行支付。使用该房屋所发生的包括但不限于水、电、煤气、通讯、设备、卫生、防疫、治安、市容等所有公共事业费用，由乙方自行向有关部门交付，物业管理费由乙方按物业管理部门要求缴纳。乙方还应保存并向甲方出示和备案相关缴纳凭据，并应承担处理上述有关事宜的责任。合同第7.4条约定：本合同终止或解除后，乙方应到政府有关部门办理注销所租赁房屋的《营业执照》和《税务登记证》相关手续，若乙方不及时办理工商更出、注销等手续，应按本合同约定承担违约责任。合同第9.7条约定：未经甲方同意乙方逾期交还房屋的，每逾期一日，除甲方没收乙方保证金外，乙方还应按建筑面积每平方米3.96元向甲方支付该房屋占用使用费。合同第9.9条约定：乙方逾期不支付房租的，每逾期一日按欠租金额的万分之五向甲方支付违约金。合同第9.11条约定：本合同终止或解除后，乙方未到政府有关部门办理注销所租赁房屋的《营业执照》和《税务登记证》等相关手续的，视为乙方未交还房屋，应按照本条第7款由乙方支付房屋占用使用费，直算至乙方办妥更出、注销等相关手续为止；若因此使甲方遭受其他损失（包括但不限于第三方索赔款、诉讼费、律师费）的，乙方还应另行向甲方赔偿该种全部损失。合同附件一房屋租赁的安全、治安、消防责任书第2条约定：乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1，000元。租赁期间发现乙方违章，罚款从共建文明责任金内扣除，不足部分由乙方补足；如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金；如乙方违章或发生事故，共建文明责任金不予归还，乙方还应自觉向当地的安全管理部门、消防管理部门和公安机关报告情况。合同附件租金明细表中载明的2013年1月1日至2014年12月31日期间的日租金为746.17元。
2009年5月4日，原告上海中星百友房地产有限公司（甲方）、案外人上海中星（集团）有限公司（原出租方）与被告上海弘远新世纪科技有限公司（乙方）签订了《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》一份，约定：1、关于原出租人与乙方于2008年12月30日签署的房屋租赁合同（房源地址：苗圃路XXX号二楼），现经各方确认，同意将出租人变更为：“上海中星百友房地产有限公司”，原出租人“上海中星（集团）有限公司”之权利义务改由“上海中星百友房地产有限公司”承担。2、房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。3、从2009年4月1日起的房屋租金（包括欠租等未了事宜之处置权），改由甲方“上海中星百友房地产有限公司”向乙方收取和行使处置权。收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。4、本补充协议一式陆份，经三方签字盖章后生效，各方各执贰份。该补充协议与原房屋租赁合同具有同等法律效力，但若与原房屋租赁合同有不一致的，以补充协议为准。
2010年10月1日，原告上海中星百友房地产有限公司（甲方）、被告上海弘远环境能源科技有限公司（乙方）与被告上海弘远新世纪科技有限公司（原承租方）签订了《关于房屋租赁合同承租人变更的补充协议》一份，约定：1、关于甲方与原承租人于2008年12月30日签署的房屋租赁合同（房源地址：苗圃路XXX号二楼），现经各方确认，同意将承租人变更为上海弘远环境能源科技有限公司，原承租人上海弘远新世纪科技有限公司之权利义务改由上海弘远环境能源科技有限公司承担。2、房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。3、原房屋租赁合同项下截止于2010年9月30日的房屋租金，已经由甲方收取。从2010年10月1日起的房屋租金（包括欠租、欠费等未了事宜之处置权），改由甲方向乙方上海弘远环境能源科技有限公司收取和行使处置权。收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。4、本补充协议一式陆份，经三方签字盖章后生效，各方各执贰份。该补充协议与原房屋租赁合同具有同等法律效力，但若与原房屋租赁合同有不一致的，以补充协议为准。
2013年9月10日，被告上海弘远环境能源科技有限公司将系争房屋交还给原告，并签署了一份房屋交接书，内容为：2013年9月10日苗圃路XXX号二楼的房屋（含一楼部分）交接：1、钥匙1把（卷帘门）；2、遥控器1个（玻璃门）；3、水表、电表、消防栓各1套齐全。水、电费由交房人支付（见附件）（9月10日之前）。另附件中载明：苗圃路XXX号2楼水电费情况：1、水费：无欠费；2、电费：2013年9月帐单为117.09元，2013年9月10日抄电表数，平：39，960，谷：10，359，费用为10.94元。
另查明，2013年7月29日，被告上海弘远新世纪科技有限公司出具了一份《担保书》，内容为：今上海弘远新世纪科技有限公司为上海弘远环境能源科技有限公司担保如下事宜：上海弘远环境能源科技有限公司拖欠上海中星百友房地产有限公司的房租，如不履行支付义务，由上海弘远新世纪科技有限公司代为支付。上海弘远新世纪科技有限公司担保事宜仅限于苗圃路XXX号房租支付事宜。
2014年1月10日，原告上海中星百友房地产有限公司起诉来院，诉请如前。
庭审中，原告陈述被告上海弘远环境能源科技有限公司已经向原告支付了截止至2013年3月31日的租金和押金42，962元，之后未付。关于押金的处理，原告要求将该押金用于抵扣被告上海弘远环境能源科技有限公司欠付的电费128.03元及租金。关于系争房屋的现状，原告称系争房屋已于2014年年初另行出租，但由于被告上海弘远环境能源科技有限公司尚未办理注销或迁移注册在系争房屋内的营业执照等相关手续，致使新的承租人无法办理相应的营业执照。关于原告主张的逾期办理营业执照注销手续的房屋占用费，原告认为合同约定的占用费计算标准过高，同意法院予以调整。
以上事实由原告提供的上海市房地产权证、房屋租赁合同及补充协议、发票、交接书及附件、担保书以及原告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原告与被告上海弘远环境能源科技有限公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。鉴于被告上海弘远环境能源科技有限公司已于2013年9月10日搬离系争房屋并将该房屋交还给原告，故本院确认双方之间的房屋租赁合同于2013年9月10日解除。合同解除后，被告上海弘远环境能源科技有限公司仍应支付使用房屋期间尚未付清的房屋租金，故原告要求被告上海弘远环境能源科技有限公司支付2013年4月1日至2013年9月10日的租金121，624.70元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。原告要求被告上海弘远环境能源科技有限公司支付以欠租金额为计算基数按每日万分之五为标准计算的逾期支付租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告上海弘远环境能源科技有限公司自合同解除之日起逾期注销其在系争房屋注册的营业执照，原告要求被告上海弘远环境能源科技有限公司支付自2013年9月10日起至判决之日止的房屋占用费（即为逾期注销在系争房屋注册的营业执照的违约金），符合合同约定，原告认为合同约定的占用费计算标准过高，同意法院予以调整，本院根据本案实际情况酌情确定。关于被告上海弘远环境能源科技有限公司支付的押金42，962元，原告要求将该押金用于抵扣被告上海弘远环境能源科技有限公司欠付的电费128.03元及租金，并无不当，本院予以准许。被告上海弘远新世纪科技有限公司作为房租支付事宜的保证人出具了一份担保书，但对保证方式没有约定，原告要求被告上海弘远新世纪科技有限公司对欠租及逾期支付租金产生的违约金承担连带责任，于法有据，本院予以支持。原告要求被告上海弘远新世纪科技有限公司对逾期办理营业执照注销手续的房屋占用费承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告上海弘远环境能源科技有限公司、上海弘远新世纪科技有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告上海中星百友房地产有限公司与被告上海弘远环境能源科技有限公司签订的关于上海市浦东新区苗圃路XXX号房屋的房屋租赁合同于2013年9月10日解除；
二、被告上海弘远环境能源科技有限公司应支付原告上海中星百友房地产有限公司自2013年4月1日起至2013年9月10日止的房屋租金121，624.70元，扣除被告上海弘远环境能源科技有限公司已支付的押金42，833.97元，余款78，790.73元被告上海弘远环境能源科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告上海中星百友房地产有限公司；
三、被告上海弘远环境能源科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海中星百友房地产有限公司支付逾期支付租金的违约金14，001.80元；
四、被告上海弘远新世纪科技有限公司就上述欠租及违约金承担连带清偿责任；
五、被告上海弘远环境能源科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海中星百友房地产有限公司支付逾期注销在系争房屋注册的营业执照的违约金85，000元；
六、驳回原告上海中星百友房地产有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5，162元，由被告上海弘远环境能源科技有限公司、上海弘远新世纪科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张卓郁
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 张友根
二〇一四年六月三日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。