河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终14284号
上诉人(原审被告)：毛金玉，女，汉族，1983年11月14日出生。
委托诉讼代理人：闫尚伟，河南尤扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：闫会会，河南尤扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李小敏，女，汉族，1986年5月12日出生。
委托诉讼代理人：余勇川，河南博风律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁伟，河南博风律师事务所律师。
原审第三人：郑州易友家房地产营销策划有限公司。
法定代表人：李艳，该公司经理。
上诉人毛金玉因与被上诉人李小敏及原审第三人郑州易友家房地产营销策划有限公司(以下简称易友家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人毛金玉的委托诉讼代理人闫尚伟、闫会会，被上诉人李小敏的委托诉讼代理人袁伟到庭参加了询问。原审第三人郑州易友家房地产营销策划有限公司经本院传票传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。
毛金玉上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判毛金玉赔偿李小敏违约金、损失共计4万元。事实和理由：1、双方签订的合同明确约定违约责任为双倍返还定金2万元，而一审判决认定支付李小敏违约金、房屋差价损失、鉴定损失共计192424元，与合同约定不符，应予纠正。2、《房地产评估报告》选取评估的价值时点错误，加重了毛金玉的责任，不能作为认定涉案房屋差价的依据，一审据此认定损�显然过高。毛金玉未实际占用定金，在李小敏得知无法继续履行合同之后，不影响其另购房屋，其可以防止损失的进一步扩大，李小敏未采取措施导致损失的扩大不应归责于毛金玉。2016年1月14日李小敏得知合同无法继续履行，该时间点应为评估价值时点。而评估报告以2017年4月25日作为评估时点，显然加重了毛金玉的责任。3、李小敏在办理过户之日时一直没有履约能力，未及时出资办理解押手续并支付首付款，存在过错。4、合同无法实际履行系因涉案房屋被另案保全，不可归责于毛金玉。一审判决认定毛金玉未依约履行解押导致合同无法履行，事实认定错误，2016年8月3日签订合同时，房产未被查封，毛金玉配合李小敏办理贷款审批手续，且已通过。毛金玉不存在一房二卖的违约行为，一审认定违约金19万元过高，应予以调整。
李小敏辩称，1、自合同签�后，毛金玉多次表示拒绝履行合同，在一审中提交有聊天记录、证人证言及微信聊天记录，可以证明毛金玉违约的客观事实。涉案房产的查封，也是由毛金玉的过错造成，毛金玉应向李小敏支付违约金。2、李小敏具有履约能力。郑州银行已通过李小敏贷款审批，加上个人存款29万元的明细单及已支付的2万元，共计76万元，远远高于房价56.8万元。因此，不存在李小敏履约能力的问题。3、一审中，涉案房屋经评估，2017年4月25日价值为75.25万元，与合同价款仅相差18.45万元。若毛金玉履行合同，该差价的收益方为李小敏，现毛金玉不履行合同，该款项即为李小敏的经济损失。基于诚实信用原则及违约金的立法本意，毛金玉应赔偿差价。4、在选定评估机构及评估过程中，毛金玉未提出异议。在一审中，由于毛金玉提出房产被查封无法继续履行合同，在此基础上，李小敏才提出解除合同，毛金玉也表示同意。因此，评估时点为2017年4月25日发生在解除合同之前，并无不当。请求二审法院维持原判。
李小敏向一审法院起诉请求：1、请求依法解除李小敏、毛金玉双方签订的涉案房屋买卖合同；2、依法判令毛金玉向李小敏支付违约金40000元；3、请求依法判令毛金玉赔偿李小敏经济损失、鉴定费等共计192424元。
一审法院认定事实：2016年8月3日，李小敏、毛金玉及易友家公司签订《房屋买卖居间合同》，售房人毛金玉(甲方)，购房人李小敏(乙方)，居间方易友家公司(丙方)，合同约定，毛金玉将其所有的位于郑州市二七区航海中路105号1号楼东3单元10层中24号房屋(产权证号：郑房权证字第××号)出售给李小敏，房屋建筑面积59.34平方米；甲方承诺，该房屋权属无争议并已征得其他共有人同意甲方以本合同约定条件出售，若发生�房屋权属纠纷或债务纠纷，均由甲方负责并承担相应责任；甲乙双方商定该房屋成交价格为(含固定装修和附属设施)人民币568000元；付款方式：银行按揭贷款，甲乙双方应于银行贷款审批通过后20个工作日内共同到房地产管理局办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款(首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款)，定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；如该房屋系按揭房或抵押房，经甲乙双方协商选择由乙方出资人民币290000元，乙方实际出资解押款冲抵房款；合同签订当日，由乙方向甲方交付购房定金人民币20000元，甲方同意该定金由丙方代管，定金不得超过总价款的20%；本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可向甲乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中甲方应支付佣金0元，乙方应支付佣金人民币5700元，如甲乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方的居间佣金不予退还；本合同自签订之日生效，若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金双倍的违约金，丙方退还乙方购房定金；乙方违约不履行合同，则定金为赔偿甲方的违约金；如因国家相关政策调整，不能及时办理相关手续的，由甲乙双方协商解决，丙方可向违约方收取佣金，如果佣金没有足额支付，丙方则可从违约金中优先扣除佣金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，李小敏向易友家公司交纳购房定金20000元。
2016年9月2日，郑州银行股份有限公司未来路小微支行审批同意对李小敏授信450000元，期限360个月，用于购房，由所购房产抵押做担保，在他项权证出证之前，由中华联合财产保险提供抵(质)押贷款阶段性保险保证。
合同签订后，李小敏、毛金玉双方协商通过垫资公司办理解押款手续，在办理过程中因毛金玉撤回了相关手续，垫资公司未放款。李小敏于2016年9月20日、9月21日自筹了290000元购房解押款，后因毛金玉在合同履行过程中未积极配合办理涉案房屋的解押手续，涉案房屋买卖合同未能继续履行，故李小敏诉至法院。
另查明，因张甜静诉毛金玉一案［(2016)豫0103民初7291号］，涉案房屋于2016年8月25日被原审法院查封。
本案在审理过程中，李小敏向原审法院申请司法鉴定，申请对涉案的位于郑州市二七区航海中路105号1号�东3单元10层中24号房屋的价值进行评估。原审法院依法委托技术部门进行鉴定，2017年5月15日，郑州市诚信房地产评估咨询有限公司对涉案房屋作出《房地产估价报告》［豫郑诚信评字(2017)B050156A号］，估价结果，确定估价对象于价值时点(2017年4月25日)的市场价值为人民币75.24万元；合建筑面积单价为人民币12680元/平方米。李小敏为此支出鉴定费8024元。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李小敏、毛金玉及易友家公司签订《房屋买卖居间合同》，李小敏已按约定将购房定金20000元交付给易友家公司，并向银行申请了贷款，后在毛金玉撤回了办理解押款资金垫资手续的情况下，李小敏又自筹了相应的解押款项。据此应认定李小敏依约履行了合同相应义务，而毛金玉在合同签订后未依约定积极配合办理涉案房屋的解押手续，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。李小敏要求解除涉案房屋买卖合同，毛金玉表示同意，对李小敏该诉讼请求予以支持。李小敏要求毛金玉支付违约金40000元并赔偿损失，经鉴定，涉案房屋于价值时点(2017年4月25日)的房地产市场价值为人民币752400元，双方交易价格为568000元，差价184400元。双方约定的违约金40000元不足以弥补李小敏的房屋差价损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，对李小敏主张的违约金和房屋差价损失共支持184400元，李小敏因本案所支付的鉴定费8024元，毛金玉亦应予以赔偿。易友家公司保管的李小敏所交的定金20000元，李小敏可另行向易友家公司主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李小敏、毛金玉及易友家公司于2016年8月3日签订的关于郑州市二七区航海中路105号1号楼东3单元10层中24号房屋(产权证号：郑房权证字第××号)的《房屋买卖居间合同》；二、毛金玉于判决生效之日起十日内给付李小敏违约金、房屋差价损失共184400元，并给付李小敏鉴定费损失8024元，以上共计192424元；三、驳回李小敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民�和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4786元，由毛金玉负担4148元，李小敏负担638元；财产保全费1270元，由毛金玉负担。
本院二审期间，当事人未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，因毛金玉原因，房产被人民法院查封，致使房屋买卖合同无法继续履行，毛金玉应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿数额包括合同履行后可以获得的利益。涉案房产上涨差价应作为李小敏合同履行后可以获得的利益，因此，房屋差价应作为损失赔偿。李小敏作为守约方在诉讼中请求继续履行合同，于2017年3月14日申请请求对涉案房产进行评估，评估部门以现场勘验时间2017年4月25日作为差价时间点，2017年6月29日开庭时，李小敏增加诉讼请求解除合同，毛金玉才作出同意解除的意思表示，因此，造成损失扩大的责任不在李小敏。毛金玉上诉称应以李小敏得知房产查封时间2016年11月14日作为评估时间点，没有事实依据，本院不予支持。合同约定的违约金4万元，但经评估部门认定差价为184400元，不足以弥补实际损失，毛金玉上诉称应按合同约定支付违约金、损失4万元的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，毛金玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3348元，由毛金玉负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 宇
审判员 王胜利
审判员 李运动
二〇一七年十一月六日
书记员 曹芳宇