甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民一初字第552号原告杨青。委托代理人魏鹏，北京市安衡律师事务所律师。被告兰州居正房地产有限公司。法定代表人万兰生，该公司总经理。委托代理人韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。被告兰州金万利实业集团股份有限公司。法定代表人秦有武，该公司总经理。被告甘肃广信酒业有限公司。法定代表人翟安祥，该公司董事长。原告杨青与被告兰州居正房地产有限公司（以下简称居正公司）、兰州金万利实业集团股份有限公司（以下简称金万利公司）、甘肃广信酒业有限公司（以下简称广信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行审理。原告杨青委托代理人魏鹏、被告居正公司委托代理人韦理到庭参加了诉讼。被告金万利公司、广信公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案经合议庭评议，现已依法缺席审理终结。原告杨青诉称，其与被告居正公司签订《商品房买卖合同》1份。双方约定：由其购买被告居正公司拟开发建设的“雁滩家园”C区商品房一套（已选房号为2号楼1203室），暂定房屋总价款645120元。其向被告居正公司支付首付款193536元，剩余房款由原告向银行按揭贷款支付。该合同成立后，其依约履行了交付首付款的义务，而被告居正公司至今未对所售商品房进行开发建设。其与被告居正公司多次交涉后始知未开发建设的原因系建设手续不全和挪用了建房资金。因被告居正公司未取得商品房预售许可证即售房的行为违法，从而导致《商品房买卖合同》无效，致原告购房的合同目的落空，被告居正公司的违法行为严重损害其合法权益。为此，状诉本院，请求人民法院依法判令其与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》无效；依法判令被告居正公司返还购房款193536元并赔偿利息损失22489.42元；依法判令被告居正公司赔偿经济损失193536元；诉讼费由被告居正公司承担；又因被告金万利公司系被告居正公司的唯一股东，且二被告财产混同，被告广信公司收取了《商品房买卖合同》项下购房首付款，故请求人民法院依法判令被告金万利公司和被告广信公司对被告居正公司所负债务承担连带清偿责任。被告居正公司辩称，被告居正公司与广电网络公司于2013年8月19日签订了购房合同，原告杨青是团购合同中的一员，与被告居正公司签订了商品房买卖合同，现由于种种原因，被告居正公司未能按照合同履行相关义务。被告居正公司愿意承担相应的责任。目前居正公司正与广电网络公司积极协商解决方案。如原告认定合同无效，被告愿意返还原告的购房款及按同期银行利率支付利息。但对于原告主张的经济赔偿193536元的诉讼请求，被告认为没有法律依据，被告不同意支付经济赔偿。被告金万利公司、广信公司均未进行答辩。经审理查明，2013年9月22日，原告与被告居正公司签订《商品房买卖合同》1份。双方约定：原告购买被告居正公司拟开发建设的位于兰州市城关区雁西路“雁滩家园”C区2号楼1203室住宅1套，建筑面积暂定为96平方米，房屋总价款暂定为645120元。原告应向被告居正公司交付购房首付款193536元，剩余房款办理银行按揭贷款支付。双方还约定了其他事宜。该合同成立之前，原告向被告居正公司交付选房诚意金2万元。该合同成立后即2013年9月28日，原告向被告居正公司指定的被告广信公司提供的POS机刷卡支付了购房首付款173536元，被告居正公司遂向原告出具收款收据1张，载明收到原告购房首付款193536元。另查明，被告居正公司至今未取得涉案合同项下的商品房预售许可证，现在“雁滩家园”C区开工正在建设的只有9号楼和15号楼。被告居正公司就“雁滩家园”C区拟开发建设的商品房在向原告预售时尚未办理相关手续，且至今尚未办理商品房预售许可证。被告居正公司系被告金万利公司投资设立的一人有限责任公司，注册资本1亿元。本院确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据；POS机付款凭证、银行交易记录、“雁滩家园”宣传册页、三被告企业登记信息、被告居正公司召开发布会视频资料、兰州金万利房地产开发公司产权证［证号为兰房（城私）产字第149531号及兰房（城私）产字第93455号］及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》的效力及损失赔偿问题。本案所涉《商品房买卖合同》因双方约定的买卖标的物系期房而应属商品房预售合同。双方在合同中约定了买卖标的物及价款之内容，故该合同应认定已成立。但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得的，可以认定有效。本案中，被告居正公司至今未取得商品房预售许可证明，故原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》自始、确定、当然无效。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依此法律规定，原告主张被告居正公司返还已付购房首付款及银行利息损失本院予以支持。关于原告以被告居正公司在订立合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证，进行虚假宣传，致原告作出错误判断与其订立无效合同应按已付购房首付款赔偿损失的主张，因被告居正公司至今未取得商品房预售许可证，说明被告居正公司在与原告缔约时未完成法定之先合同义务即办理商品房预售许可，被告违反此种先合同义务即构成缔约过失，损害了原告的合法利益。被告居正公司应赔偿原告基于合同能够有效成立的信赖而发生的损害，该损失应以实际损失为标准，即应为被告居正公司的过失而造成原告订约机会丧失而受到的损失。鉴于原告在缔约时未尽谨慎的注意义务，本院酌定被告居正公司按原告已付购房首付款的百分之十予以赔偿，即193536元×10%=19353.60元。关于被告金万利公司和广信公司是否承担连带赔偿责任的问题。《公司法》第六十四条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告居正公司系被告金万利公司投资设立的一人有限责任公司，被告金万利公司系被告居正公司的唯一股东，依上述法律规定，被告金万利公司应就居正公司的财产独立于作为股东的金万利公司的财产负有举证责任，对该待证事实的证明，本院依法向被告金万利公司发出限期举证通知书，被告金万利公司未向法庭提交证明公司财产与股东财产相互独立的证据，被告金万利公司对该待证事实承担举证不能的责任。故原告请求被告金万利公司对被告居正公司的债务承担连带责任本院予以支持。被告广信公司以POS机刷卡的方式代被告居正公司收取购房首付款的行为，应属向被告居正公司借用银行帐户的行为，被告广信公司的行为虽具有违法性，但该行为与原告购房首付款能否返还及其损失能否赔偿的结果之间没有因果关系，故原告主张被告广信公司对被告居正公司的债务承担连带责任不符合一般侵权责任之法定构成要件，故原告对被告广信公司的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告杨青与被告兰州居正房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告兰州居正房地产有限公司返还原告杨青购房首付款193536元、赔偿利息损失22489.42元。三、被告兰州居正房地产有限公司赔偿原告杨青信赖利益损失19353.60元。四、驳回原告杨青对被告甘肃广信酒业有限公司的诉讼请求。案件受理费7443元，由原告杨青负担2612元，被告兰州居正房地产有限公司负担4831元。以上第二、三项及案件受理费共计240210.02元，由被告兰州居正房地产有限公司于本判决生效后10日内履行完毕。逾期，由被告兰州金万利实业集团股份有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  瞿 梅代理审判员  张金凤人民陪审员  张繁芹二〇一五年十一月十九日书 记 员  陈丽萍