湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终581号
上诉人（原审被告）：田俊，男，1958年10月5日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：曹勇，张家界市永定区中新法律服务所法律服务工作者。
委托诉讼代理人：杨志刚，湖南风云律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：龚吉珍，女，1962年2月24日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：曹勇，张家界市永定区中新法律服务所法律服务工作者，委托权限为特别授权。
被上诉人（原审原告）：樊永东，男，1970年2月18日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
被上诉人（原审原告）：田小燕，女，1971年9月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
上列二被上诉人委托诉讼代理人：王智能，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。
原审第三人：樊世锐，男，1943年8月30日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
原审第三人：丁祖兰，女，1945年4月9日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。
委托诉讼代理人：樊世锐（丁祖兰之夫），住湖南省张家界市永定区。
上诉人田俊、龚吉珍因与被上诉人樊永东、田小燕及原审第三人樊世锐、丁祖兰所有�确认纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田俊、龚吉珍及其委托诉讼代理人曹勇、杨志刚，被上诉人樊永东、田小燕及其委托诉讼代理人王智能，原审第三人暨原审第三人丁祖兰的委托诉讼代理人樊世锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
田俊、龚吉珍上诉请求：1.撤销原判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由樊永东、田小燕负担。事实和理由：1.樊永东、田小燕不具有原告的主体资格，田俊、龚吉珍与樊永东、田小燕之间没有买卖合同、民间借贷的关系，樊永东、田小燕以其与樊世锐之间的赠与协议请求确认龚吉珍的房屋为其所有以及请求确认田俊、龚吉珍与樊世锐、丁祖兰之间的协议有效，突破了合同相�性原则。2.龚吉珍所持房产证合法有效，并经过了行政判决予以确认，且房屋抵押权仍未消灭，一审判决房屋归樊永东所有，违反法律规定。3.本案系民间借贷纠纷，田俊、龚吉珍与樊世锐、丁祖兰之间的买卖合同是对双方民间借贷的担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，应按照民间借贷关系审理，而不是所有权确认纠纷。4.原审程序违法，将未举证、质证的证据作为认定案件基本事实的依据。
樊永东、田小燕辩称，原审程序没有违法，所有定案的依据一审都进行了举证、质证；田俊、龚吉珍对樊世锐的赠与是知情的；原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
樊世锐、丁祖兰述称，买卖合同、68万元收款双方签字捺印，是真实的。
樊永东、田小燕向一审法院起诉请求：1.请求判令确认永定区居委会北正路16号的房屋的所有权归樊永东、田小燕所有；2.请求确认樊世锐、丁祖兰与田俊、龚吉珍房屋买卖协议有效；3.请求确认樊世锐、丁祖兰与樊永东、田小燕之间的赠与协议有效；4.诉讼费由田俊、龚吉珍负担。
一审法院认定事实：田俊与龚吉珍系夫妻关系。1989年7月，田俊、龚吉珍从他人处购买了位于张家界市永定区，于1992年12月办理了房屋所有权证（证号为大定房证第003453号，所有权人为龚吉珍，建筑面积为91.8平方米，层数为1层）、国有土地使用证（编号为定国用92字第1910089号，用地面积为91.8平方米，土地使用权人为龚吉珍）。1994年，田俊、龚吉珍为翻修该房屋向人樊世锐借款。1995年9月27日，原张家界市房地产管理处为龚吉珍办理了房屋变更登记手续并颁发了房屋所有权证（证号为张政房政字第000759号，层数为5层，建筑面积为441平方米）。次日，田俊向永定农村信用合作社南门口分社贷款，龚吉珍为保证方，以该房屋作抵押，双方并办理了房屋抵押登记，抵押契据编号为0000333。
2001年8月7日，樊世锐、丁祖兰夫妇与田俊、龚吉珍签订《卖屋协议》一份，双方约定樊世锐、丁祖兰以680000元的价格购买涉案房屋。同年9月7日，龚吉珍（甲方）与樊世锐（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定乙方以680000元的价格购买甲方的涉案房屋，协议达成后，房屋的所有权属归乙方所有，以前签订的所有合同协议及有关条据自动作废。当日，田俊、龚吉珍出具收条，内容为：“今收到樊世锐买房款陆拾捌万元整”，二人并在收条上签名。同年9月24日，张家界市房地产管理局给涉案房屋颁发了房屋所有权证(证号为张家界房权证永定字第××号，所有人为龚吉珍，领证人为樊永东�建筑面积为463.06平方米，层数为5层)，同时注销了大定房证第003453号房屋所有权证。2002年10月9日，樊永东（系樊世锐之子）持张家界房权证永定字第××号房屋所有权证将该房屋转移登记在自己名下，张家界市房地产管理局并为其颁发了房屋所有权证（编号为张家界房权证永定字第××号）。2017年4月6日，田俊、龚吉珍向提起行政诉讼，请求依法撤销张家界市房地产管理局给原告樊永东颁发的张家界房权证永定字第××号房屋所有权证。2017年5月9日，张家界市永定区人民法院作出（2017）湘0802行初28号行政判决，支持了田俊、龚吉珍的诉讼请求。后田俊、龚吉珍及樊永东不服判决上诉，张家界市中级人民法院于2017年7月10日作出（2017）湘08行终35号行政判决，维持了一审判决。
另查明，2017年4月25日，樊世锐出具证明一份，内容为其购买田俊、龚吉珍的涉案房屋�与给儿子樊永东。田俊在庭审中陈述其夫妻二人从1994年开始至2001年期间向第三人借款共计本金约400000元，利息约200000元，至今未能偿还。2001年9月25日，张家界恒泰房地产评估有限公司对涉案房地产进行了评估，评估结果为290000元。现涉案房屋由樊永东、田小燕占有使用。
一审法院认为，本案系所有权确认纠纷。樊永东、田小燕只所以提起对房屋所有权确认的诉讼，在于以人民法院之判决，否定龚吉珍房屋所有权证的效力。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，但同时《物权法》第三十三条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案争议房屋登记在龚吉珍名下，关于樊永东、田小燕是否有权请求法院确认其为该房屋的所�权人的问题，一般情况下，房产证是房屋登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明，但因为当事人在购房时有可能存在不同的约定或意思表示，从而可能形成房产证记载的权利人与真实权利归属不一致的情形，故应审查其基础法律关系的效力来确定权利归属，如有证据足以推翻房产证的记载，应以实际权利状况为准。因不动产物权的归属以及作为不动产物权登记的买卖赠与抵押等产生争议的，当事人可以提起民事诉讼。故本案樊永东、田小燕通过樊世锐、丁祖兰的赠与方式而提起确权诉讼符合法律规定。对于田俊、龚吉珍辩称原告主体不适格的意见，不予采纳。
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，涉案房屋现虽登记在龚吉珍名下，但樊世锐、丁祖兰与田俊、龚吉珍已签订房屋买卖协议，实际上已经通过以房抵债的方式使涉案房屋的所有权流转，该方式没有违反法律法规的禁止性规定，应予以认定，樊世锐、丁祖兰与田俊、龚吉珍签订的的房屋买卖协议有效。后樊世锐将涉案房屋赠与给樊永东系双方真实意思表示，也应当认定有效。关于田俊、龚吉珍提出樊世锐、丁祖兰未支付双方约定的房款问题，因田俊、龚吉珍在庭审中认可双方之间的债权债务关系，故虽然樊世锐未直接支付房屋价款，但其是以行使债权实现了对物的占有，履行了支付房屋价款的义务。另，从房屋当时的自身价值考虑，本案中涉案房地在当时评估机构评估价值为290000元，双方就涉案房屋达成的房屋价款680000元，结合房屋的�途、地理位置、实际面积，也在合理的范围内，故涉案房屋权属转移给樊世锐所有，亦能体现以民间借贷法律原则为出发点，维护意思表示真实及等价有偿的基本合同法原则。又因为根据樊世锐出具证明的意思表示来看，其将涉案房屋是单独赠与给其儿子樊永东，现涉案房屋也由樊永东、田小燕占有，故涉案房屋的真实权利人为樊永东，涉案房屋的所有权应归原告樊永东。
综上，一审依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定，判决：一、确认位于张家界市永定区的房屋（房屋所有权证号为张政房政字第××号）为原告樊永东所有；二、第三人樊世锐、丁祖兰与被告田俊、龚吉珍签订的房屋买卖协议有效；三、第三人樊世锐与原告樊永东签订的房屋赠与协议有效；四、驳回原告樊永东、田小燕的其他诉讼请求。案件受理费10600元，由被告田俊、龚吉珍负担。
本院二审期间，田俊、龚吉珍当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认为田俊、龚吉珍提交的证据与本案的处理没有关联，不予采信。一审查明的事实，二审予以确认。二审另查明，关于田俊、龚吉珍与张家界市房地产管理局、张家界市国土资源局、樊永东行政登记纠纷一案，本院（2017）湘08行终35号行政判决认为，“张家界市房地产管理局对登记在龚吉珍名下的房产，未进行认真审查，将抵押房产登记在原审第三人樊永东名下，系重复颁证行为，其颁证行为违法，对颁发给原审第三人樊永东的张家界房权证永定字第××号所有权证应予撤销”，维持了该案一审关于“撤销被告张家界市房地产管理局于2002年10月9日给第三人樊永东颁发的张家界房权证永定字第××号房屋所有权证”的判决。2017年4月25日，樊世锐出具了一份证明，内容为：“本人于2001年9月购买田俊、龚吉珍夫妇位于北正街房屋一栋（五层），赠与儿子樊永东，并由樊永东到张家界市房管局办理房屋产权过户手续。”
本院认为，樊永东、田小燕提起诉讼符合民事诉讼法关于受理的条件，其所要求确认的房屋所有权，曾基于本案争议的买卖、赠与而登记在樊永东名下，该登记因行政机关行政行为违法而被撤销，现樊永东基于买卖、赠与而对房屋所有权提出异议，并请求确认引起房屋所有权变动的基础法律关系有效，买卖、赠与的相关当事人樊世锐、丁祖兰亦参加了本案诉讼，人民法院应予审理，其诉讼请求能否成立，则应根据相关事实依法裁判，故上诉人称樊永东、田小燕不是适格原告的理由不成立。
关于上诉人所称一审相关定案依据未经庭审举证、质证的理由，经查，相关证据均经一审庭审举证、质证，一审庭审笔录中均有记录，故上诉人该理由不成立。
2001年9月7日，龚吉珍与樊世锐签订《房屋买卖协议》，就房屋买卖达成协议，约定价格为68万元，且约定“协议达成后，其以前的所有合同协议及有关条据自行作废”，田俊与樊世锐之间有民间借贷关系是事实，樊世锐亦未否认，但田俊不能举证证明该9月7日的协议是为债务提供的担保，况且，田俊、龚吉珍当日即2001年9月7日出具了“今收到樊世锐卖房款陆拾捌万元整”的收条，而随后，龚吉珍作为房屋所有权人协助将房屋所有权过户至樊世锐之子樊永东名下，上诉人虽然否认龚吉珍的相关签名，但未举证证明其主张，故应认定龚吉珍�樊世锐之间的买卖系其真实意思的表示，该2001年9月7日的《房屋买卖协议》有效。上诉人关于本案应作为民间借贷纠纷进行审理的理由不成立。关于樊世锐与樊永东之间的赠与，樊世锐虽是于2017年出具证明，但其所证明的赠与，并非发生在2017年，且龚吉珍协助将房屋所有权过户至樊永东名下，亦证明上诉人对樊世锐与樊永东之间的赠与是明知的，樊世锐即使没有取得房屋所有权，但其基于购买房屋仍享有相关的权利，该赠与没有违反法律规定，应为有效。此外，相关行政诉讼虽然撤销了樊永东的房屋所有权证，但该行政诉讼审查的是颁证的行政行为的合法性，行政机关因重复颁证违法，相关产权证被撤销，并不影响人民法院确认可以引起所有权发生变动的基础法律关系的效力。
本案房屋虽然已经交付，并由樊永东实际占有使用，但是，房屋所有权的变�，除交付外，应依法办理登记手续，案涉房屋系樊世锐购买并将相关权利赠与给樊永东，相关权利人应依法请求出卖人履行过户义务，樊永东、田小燕请求确认其享有案涉房屋的所有权，没有法律依据，原审适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条判决确认樊永东享有所有权，适用法律错误。
综上所述，原审认定事实清楚，但适用法律有误，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1191号民事判决的第三项；
二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1191号民事判决的�一项、第二项、第四项；
三、确认樊世锐与龚吉珍于2001年9月7日签订的房屋买卖协议有效；
四、驳回樊永东、田小燕的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由樊永东、田小燕负担50元，田俊、龚吉珍负担50元；二审案件受理费100元，由樊永东、田小燕负担50元，田俊、龚吉珍负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖昌全
审 判 员 杨 芳
审 判 员 刘利利
二〇一八年二月一日
法官助理 盖景阳
书 记 员 李苹源
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。