江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初7272号
原告：张桂生，男，1945年6月12日出生，汉族，住江苏省太仓市。
原告：周玉英，女，1944年11月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：王俊勇（代理上述两原告），太仓市浏河法律服务所法律工作者。
被告：蔡佶，女，1975年5月5日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：傅培浩，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：陆伟峰，太仓市浮桥法律服务所法律工作者。
被告：蔡企贤，男，1951年10月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。
原告张桂生、周玉英与被告蔡佶、蔡企贤返还原物纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序于2016年11月29日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序并组成合议庭，分别于2017年2月22日、2017年6月30日再次公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告张桂生、周玉英及两原告的委托诉讼代理人王俊勇、被告蔡佶的委托诉讼代理人傅培浩、被告蔡企贤到庭参加诉讼。第二、三次开庭，原告张桂生及两原告的委托诉讼代理人王俊勇、被告蔡佶的委托诉讼代理人傅培浩、被告蔡企贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张桂生、周玉英向本院提出诉讼请求：要求被告立即将占用的位于太仓市××××号房屋腾空并归还两原告。事实和理由：1.两原告系夫妻关系，1992年6月17日从浮桥镇房管所购得位于太仓市××××房屋，建筑面积为159.2平方米，后两原告于1993年9月22日办理了涉案房屋的房屋所有权证。2.1995年5月份因原告张桂生在监狱服刑，两原告的儿子与被告蔡企贤签署了一份《卖买房协议书》，将涉案房屋出卖给被告蔡企贤，被告一家即搬入涉案房屋居住。原告张桂生回来后，问及此事，多次找被告协商腾退房屋事宜，一直未果。3.因房产证丢失，两原告于2015年5月至太仓市房地产管理中心补办了房屋所有权证，涉案房屋登记于原告张桂生名下，原告周玉英为房屋共有人。原告认为，两原告为涉案房屋所有权人，虽两原告之子张春以原告张桂生名义将涉案房屋出售给被告蔡佶，但张春未取得两原告授权，也未得到两原告追认，而结合协议中约定的内容，签字双方均知道该协议可能被认定无效，并且被告也未能说服两原告办理房屋过户登记手续，因此，1995年所签的《卖买房协议书》应属无效。在协议无效、也未办理物权变动手续的情况下两被告长期占用属于两原告共同所有的房屋缺乏事实及法律依据，因此，两被告应当腾退并返还涉案房屋。
被告蔡佶辩称：应当驳回两原告的全部诉讼请求，理由如下，1.两被告依据1995年协议占有、使用房屋合法有据。从合同约定的内容看，买卖房屋协议书已明确约定原告张桂生将涉案房屋转让给被告蔡佶；从原、被告双方之前多次的庭审记录和相关证据看，被告已经履行了房款支付的义务，原告方也将房屋交付被告使用并将房屋所有权证交付给被告，对此原告周玉英也是明知，因此被告并非无权占有、使用房屋，而是基于合同并且已得到原告认可。2.双方应妥善解决争议。虽然买卖房屋协议中的部分条款约定内容不明确，如第四条关于付款的约定，但被告认为并不影响该买卖协议书的真实性，双方应当建立在尊重协议真实性的基础上妥善处理。3.原告应返还被告为确定房屋价值支付的鉴定费8370元。4.如确实应当返还房屋，则原告应按照房屋评估价值赔偿被告的相关损失。因原、被告双方之间确实存在买卖关系，并非原告所称的非法侵占，如两原告基于物权所有权人要求被告腾退房屋，应当由两原告按照房屋评估的价值赔偿被告的损失。
被告蔡企贤辩称：应当驳回两原告的全部诉讼请求。理由如下，1.从签订《卖买房协议书》的过程看，两原告对售房一事是明知的，现无权根据房屋所有权证要求被告腾退房屋。购房前，原告张桂生与被告蔡企贤是好朋友，1995年原告张桂生在监狱服刑，原告周玉英找到被告帮忙，称欠他人外债太多，要求被告介绍人买房子，但因房子太破，所以介绍了几家都没卖掉。因被告同情原告处境，就和家人商量买下了涉案房屋。被告凑齐33000元房款后交给了原告之子张春，张春将房产证给了被告，但因土地登记的是浮桥房管所，所以土地证当时没有办理过户。后来原告张桂生在监狱里还写信表示感谢。2.从房屋所有权调查表显示的家庭成员中可以看出，两原告的儿子张春也是房屋的共有人，签订协议时张春已27周岁，可以代表家庭成员处分房屋。3.即使《卖买房协议书》被认定无效，本案的发生也是因原告的原因造成，因此原告应当向被告赔偿损失。因被告蔡企贤签完《卖买房协议书》后向房管部门征询得知了该房屋不能有效交易，已经向张春提出要求退款退房，但当时原告方已经将房款使用，无法退还给被告，导致被告不得不继续购买房屋并使用至今，并且被告因当时涉案房屋比较破旧，已于1996年请人进行改造装修，之后被告一家人一直居住在内，而原告张桂生出狱后直至2013年之前也从未主张要回房屋。如果两原告坚持要求要回房屋，则不仅应当退还购房款，还应当赔偿被告因购买房屋产生的损失，包括房屋因时间、维护等方面因素涨价后再返还房屋给被告带来的损失。
针对被告的答辩意见两原告补充陈述：1.张桂生在监狱服刑时，家人并未告知其要卖房，出狱后，家人仅是告知原告张桂生被告一家借用了原告的房子，而非买卖房屋。2.依据房产登记信息显示，两原告系涉案房屋的实际所有权人，两被告占用房屋仅是依据与原告儿子私下签订的《卖买房协议书》，没有事实及法律依据。而且涉案房屋从1995年至今未能办理产权登记变更手续，也可以说明房管部门对该交易行为并不认可，故两被告应将涉案房屋及时腾退给原告。3.即便考虑被告在占用期间对涉案房屋进行了装修和部分扩建，也仅能根据评估报告对于房屋装修和扩建部分考虑折旧因素后的残值进行补偿。如果被告坚持认为按照房屋现有价值进行补偿，原告认为被告已经在涉案房屋居住20多年，已经通过对涉案房屋的使用获得了收益，其所谓的损失也得到了弥补，不应再另行按照现有价值进行补偿。
经审理查明：1980年，原太仓县浮桥镇房地产管理组经太仓县浮桥镇政府同意在涉案房屋所在地块建造了居住房379.2平方米，1990年1月17日原太仓县浮桥镇房地产管理组（后变更为太仓县浮桥镇房地产管理所）领取了上述房屋的房屋所有权证。1992年6月17日原告张桂生以2万元的价格从太仓县浮桥镇房地产管理所处购买了涉案房屋，建筑面积为159.2平方米。1993年9月22日房屋主管部门向原告张桂生颁发了房屋所有权证（××××号），登记的所有权人为原告张桂生，该房屋所有权证后登记有产权人直系亲属情况表，该表中显示张桂生妻子为原告周玉英，长子为张春，次子为张健。因遗失补证，2015年5月4日原告张桂生、周玉英重新申领了房屋所有权证书（××××号），登记的所有权人为原告张桂生，共有人为原告周玉英。但因故涉案房屋的土地使用权证一直未办理过户登记手续，现登记的土地使用权人仍未太仓市浮桥镇房地产管理所。
1995年5月23日，两原告之子张春（又名张雷）与被告蔡佶（又名蔡颉）签订《卖买房协议书》一份，该份协议中出卖方为原告张桂生（即甲方），购买方为蔡佶（即乙方），该协议载明：“1.甲方愿把河北西街二上五下房屋[房产证书:××××号]，南为北六尺，北为河北西街，东为陈瑞珍宅，西为弄堂为宅界，建筑面积为159.2平方米（壹佰伍拾玖点贰平方米）卖给乙方；2.总宅为人民币叁万叁仟元正；3.双方到有关部门办理卖房手续后，乙方付款甲方，一次性付清；4.双方签字后在三天付款，如遇主管部门不准购买时，本协议无效，退回所有款。”该份协议中甲方由两原告儿子张春（张雷）签字，乙方处签有被告蔡佶名字。协议签订后，被告蔡企贤交付张春现金33000元。
关于该份协议的真实性两原告均无异议，并认可系其儿子签字并收取了蔡企贤交付的33000元，原告周玉英称其中8000元用于归还了他人借款。关于本协议签订的过程，两原告的儿子张雷（张春）曾在本院（2014）太浏民00213号案件庭审中陈述：“字是我签的，是蔡企贤在我家写的协议书。当时我父亲在服刑，我又急需要用钱，蔡企贤和我们家关系比较好，然后我就去找他，当时我年纪轻也不懂，一开始委托他看阿有人要这个房子，但是后来没人买下来，我自己做主把房子卖给他了，我父亲是不知道的，当时没有产权证的，三万三千元当时是给我了。我不知道是谁买的房子，也没看谁签名，只知道是蔡企贤买的，我不认识他的女儿。”被告蔡企贤称：“1995年年初的时候张春和其母亲找到我，当时张桂生在服刑，不在家，因为有人找他们要钱，让我看看有人是否要这个房子，看了四五家人，因为在房子里面有个老的水塔用于供水，人家都不愿意要。我很同情他们因为他们要还人家很多钱，我当时乡下刚造好房子，我没有钱，我女儿当时刚结完婚，有一万元彩礼钱，就让我女儿买下来。当时用了三万三的价格买下来的，本来要过户的，后来因为房管所说房子的土地是国有土地，不好过户。后来我就把三万三给了张春，他们把房产证给我了。我女儿是全权委托我让我办理房子的事情，协议是我起草的，但是我女儿看了认可的。”另被告蔡企贤还陈述：“买好房子十几天后，我和原告周玉英和她儿子张春说这个房子不要了，因为房子实在太破了，而且难搞，我想让他们把钱还给我，我不要了，但是当时他们已经把钱还给别人了，不能把钱退给我，我就在1996年开始改造。”
另查明，1.被告蔡企贤于1996年左右对涉案房屋进行改造，关于涉案房屋改造的情况，被告蔡企贤庭审中陈述：“房子买下来的时候是上面2间，下面5小间。窗户换了下，西边两上两下的墙没动，两上两下屋顶都重新做了。三间小房子推了只剩1米左右的墙继续造上去的。两上两下与邻居相邻的主墙也没有动。两上两下主房南面的一面墙上面浇了大梁，剩下的做了门和窗户。两上两下的两间屋子中间加了一堵墙。在三小间上加了个楼梯间。”房屋改造好之后，被告蔡企贤一家即搬入涉案房屋居住，且被告蔡佶的户口也迁入涉案房屋，至今仍未迁出。两原告对于被告曾经改造涉案房屋的事实予以认可，但认为被告未经政府部门同意私自改造，且也未征求原告的意见。2.关于涉案房屋为何未办理过户的问题，被告蔡企贤陈述：“。买好后就立马去浮桥房管所去问了，他们说这个房子不能卖，是国有土地。1995年之前即使没有土地证也是可以过户的，1995年之后只有房产证没有土地证不能过户。”3.审理中本院依法向太仓市国土局调取了涉案房屋的土地登记审批表，依据该审批表所载明内容反映，涉案房屋坐落于太仓市××××号，土地使用者目前仍为太仓市浮桥镇房地产管理所，土地使用权面积为152.9平方米，土地类别为住宅用地，权属性质为国有土地使用权，以批准划拨方式取得。
因原、被告双方对于涉案房屋的价值无法达成一致意见，依据被告申请，本院依法委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司经过实地勘察，全面考虑并分析了影响涉案房屋各项房地产价值的诸多因素，对坐落于太仓市××××号××幢、××幢、××幢房地产（建筑面积159.2平方米，土地面积为152.9平方米）进行了评估，利用比较法测算确定上述房地产在2017年4月26日的市场价值总价为69.18万元（含国有划拨土地使用权价格、装修改造价值、扩建部分，其中装修改造价值为2.96万元、扩建部分价值为2.45万元）。同时，该评估报告载明该估价结果对应的估价对象权利状态为假设产权明晰、合法、完整、权证齐全，但本案中涉案房屋所有权人与土地使用权人登记不一致，权利存在瑕疵，涉案房屋尚未办理《国有土地使用权证》，目前登记的土地使用权人为太仓市浮桥镇房地产管理所。且该报告中注明，经过咨询，土地使用权人变更时，一般以浮桥镇同等区位、同用途的出让地地价款的40%作为补交地价款，涉案房屋所在地同区位、用途、容积率为1.0条件下的出让用地地价约为150万元/亩。故评估报告特别提示涉案房屋实际权利状态下价值为评估结果扣减相应办理土地使用权人变更发生的费用后的价值。被告蔡企贤支付评估费用8370元。
另外，庭审中，两被告均承认目前涉案房屋仍为其实际控制，并向本院明确假设判决腾退房屋，要求两原告退还款项并补偿损失，并明确所有款项的接收主体均为被告蔡佶。两原告也向本院明确，虽涉案房屋系其儿子张春未经同意出卖并收取被告款项，但两原告明确因出卖房屋所引发的该案纠纷后果均由两原告依法承担，包括返还款项或补偿损失的责任，并请求法院考虑两位原告的经济状况在本案中一并就补偿问题依法判决处理。同时提出，根据评估报告所载明的涉案房屋现状，因土地使用权系划拨性质，在办理变更手续时需向主管部门缴纳一定的出让金，并需缴纳相关的税费，故涉案房屋实际价值约为54万元；另外，即便需要对被告的损失进行补偿，因被告已实际使用涉案房屋20余年，其损失已得到相应弥补，原告最多也只能按照评估报告确认的房屋装修和扩建部分的残值即54100元进行适当补偿。
上述事实，有原告提供的房屋产权变更通知书、房屋所有权证、涉案房屋照片，被告提供的《卖买房协议书》、（2014）太浏民00213号开庭笔录、房屋产权变更登记材料、被告蔡佶户籍登记底册，本院依法调取的涉案房屋土地登记审批表，江苏苏地行土地房产评估有限公司出具的评估报告、鉴定费发票以及本院庭审笔录、调查笔录、当事人陈述等予以佐证，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告双方的争议一是两原告是否有权要求两被告腾退并返还涉案房屋，对此，应当从两被告占有使用房屋的原因、涉案房屋的现有权属状态两方面予以分析。第一，从两被告占有、使用房屋的原因看，虽案涉《卖买房协议书》符合协议无效的情形，但在该协议被确认无效前，被告履行了协议义务、持有了涉案房屋钥匙进而占有和使用房屋具有事实依据。1.涉案房屋登记在两原告名下，现并无证据显示张春签订合同时或事后取得了两原告的代理权，授权其出售房屋，或对其出售房屋的进行追认，因此其出售房屋的行为符合无权代理的特征。2.案涉《卖买房屋协议书》第4条约定了“双方签字后在三天付款，如遇主管部门不准购买时，本协议无效，退回所有款。”，根据现查明的情况可知，原告张桂生购买房屋时未办理土地使用权证，现土地使用权仍登记在太仓市浮桥镇房地产管理所名下，在张桂生未能将土地使用权办理至自己名下时，根据现有房屋变更登记规定，更无法将房屋所有权、土地使用权变更至被告蔡佶名下；另根据蔡企贤在庭审中的陈述可知，张春与被告蔡企贤在签订协议书后的几天内便立即着手办理过户登记手续，但被告知道无法办理，因此符合协议书中约定的协议无效的情形。综合上述两点可知，案涉协议书应属无效。3.虽案涉协议书应被确认无效，但不论是原、被告双方还是张春与被告均未就协议无效、返还购房款达成一致，更未向被告退还购房款，甚至根据被告蔡企贤的陈述，在被告欲退还房屋时张春因已使用了购房款并不同意不再履行合同、退还房款，使用了购房款的事实也得到了原告周玉英的确认，在此情况下，被告有理由在协议被认定无效前根据协议书继续占有、使用涉案房屋。第二，从涉案房屋现有的权属状态看，两原告为涉案房屋的所有权人。1992年6月17日原告张桂生从原太仓县房地产管理所处购得涉案房屋并办理产权变更登记手续，房屋所有权证存根登记信息反映房屋所有权人为原告张桂生；另外2015年5月4日两原告补办的房屋所有权证也载明房屋所有权人为张桂生，共有人为原告周玉英。虽张春代表原告张桂生与被告蔡佶签订了涉案协议书，但不动产物权的设立、变更，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，并且涉案协议已为本判决确认为无效的协议，在协议被认定无效、且未能办理物权变动登记的情况下，两原告仍为涉案房屋的所有权人。现涉案协议已被确认无效，被告蔡佶与被告蔡企贤继续占有、使用涉案房屋已不具有事实依据，两原告作为涉案房屋所有权人有权要求两被告腾退并返还房屋，故本院对两原告要求两被告腾退并返还坐落于太仓市××××号房屋的诉讼请求予以支持。
原、被告双方的争议二是如果法院认定两被告应当返还房屋，被告的损失如何确定。因双方对确认协议无效后应返还购房款33000元并无争议，本院予以确认。本院认为，上述争议应当结合涉案房屋增长的价值、涉案协议书履行过程中双方的过错程度、评估费的分担等综合认定。第一，对于涉案房屋价值确定，本院认为，依据鉴定结论，涉案房屋在产权明晰、合法、完整、权证齐全的情形下价值为69.18万元（含国有划拨土地使用权价格、装修改造价值、扩建部分价值），但因涉案房屋未能办理土地使用权证，其实际价值应为鉴定价格扣减相应办理土地使用权人变更发生的费用。依据土地管理部门测绘数据，涉案房屋划拨土地使用权面积为152.9平方米，另依据目前补交地价款的方式，以浮桥镇同等区位、同用途的出让土地确定，涉案房屋所占地块在变更土地使用权人变更时需补交地价款约13.8万元，再扣除办理变更手续中需缴纳的相关税费，原告庭审中所称涉案房屋的实际价值约为54万元，比较客观，本院酌情确定涉案房屋实际价值以此计算。第二，对于涉案协议书履行过程中双方的过错程度，案外人张春无权处分涉案房屋，对此次交易行为发生存在一定过错，被告蔡佶、蔡企贤明知房屋所有权人为原告张桂生，在没有证据反映基于合理理由相信张春具有处分权的情况下与其签订买卖协议，也存在一定过错。双方过错程度对应比较后，本院注意到两原告儿子张春将涉案房屋出售给被告，两原告虽未明确授权，但对于涉案房屋多年来由被告蔡企贤一家基于与其儿子张春买卖的事实而占有、使用涉案房屋的情形系明确知晓，在多年后才主张返还房屋在一定程度上加剧了损失的扩大，因此，本院结合两原告自愿对于因其儿子出售房屋的行为造成的损失承担责任的主张，酌情认定两原告参照房屋实际价值的60%左右予以赔偿，剩余40%左右损失由被告蔡佶自负。同时，本院注意到两原告对于涉案房屋多年来由被告蔡企贤一家基于与其儿子张春买卖的事实而占有、使用涉案房屋的情形在知晓多年的情形下再行主张腾退并返还房屋有违常理亦不甚诚信，两原告还主张两被告占有、使用房屋实为获得了对应收益，但正如前文所述，两被告在协议书被确认无效前占有、使用房屋具有事实依据，本院对两原告再行要求从两被告损失中扣减相应收益、调低损失金额的意见不予采纳。第三，关于评估费，因评估费8370元系为了解决原、被告双方争议而支出，也应计入总损失中依法予以处理。综上所述，在综合考虑原、被告双方的过错程度，涉案房屋目前的实际价值考量因素、协议无效后的处分方式等方面，本院酌情确定两原告返还被告购房款以及赔偿被告损失等各项金额合计36万元。需要说明的是，涉案房屋中被告因装修改造、扩建等形成的添附物均归原告所有。
依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
原告张桂生、周玉英于本判决生效之日起15日内支付被告蔡佶款项合计36万元，被告蔡佶在收到该款项后15日内应与被告蔡企贤将共同占有的位于太仓市××××号××幢、××幢、××幢房地产（建筑面积159.2平方米，土地面积为152.9平方米）腾退并归还原告张桂生、周玉英。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告蔡佶、蔡企贤负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后15日内直接支付原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 张永生
代理审判员 李 玲
人民陪审员 张立新
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 梅梓骄