上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沪二中民二（民）终字第2445号
上诉人（原审原告）李强。
委托代理人周大仓，上海善达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海彩恒建筑装潢有限公司。
法定代表人李忠。
委托代理人张洪根，上海申通律师事务所律师。
委托代理人张哲峰，上海申通律师事务所律师。
上诉人李强因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人李强的委托代理人周大仓，被上诉人上海彩恒建筑装潢有限公司（以下简称彩恒公司）的法定代表人李忠及其委托代理人张洪根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年3月19日，李强、彩恒公司签订一份《租房协议》，由李强承租彩恒公司位于上海市嘉定区南翔镇亚钢厂房的中间一间，租赁厂房面积为550平方米。双方约定租赁期限为三年，自2012年3月15日至2015年3月14日，年租金为人民币（以下币种均为人民币）113，000元，租金按季度支付，先付后用，每季度租金为28，250元，押金为9，000元。合同还对其他事项作了约定。签约后，李强将厂房用作金属喷涂加工生产和办公生活用途，并向彩恒公司支付了租金及押金。2013年7月7日，李强向彩恒公司支付了2013年6月16日至2013年9月15日租金28250元。2013年7月11日，上海意众机械设备有限公司（以下简称意众公司，其向彩恒公司所租厂房位于李强承租的厂房东侧）在生产时发生火灾，火势迅速蔓延到李强承租的厂房及该栋西面一间厂房（系上海泽川化工有限公司向彩恒公司租赁）。上海市嘉定区公安消防支队于2013年8月2日出具的火灾事故认定书认定：火灾造成意众公司的厂房部分烧毁，内部存放的生活办公、生产材料和机器设备等物品基本烧毁，李强从事加工喷塑的厂房和上海泽川化工有限公司厂房部分烧毁，内部存放的生活办公、生产设备、材料等物品部分烧毁烧损，其余部分及周边不同程度受高温、烟气、水渍影响，过火面积约700平方米。火灾造成一人死亡。经调查，上海市嘉定区公安消防支队对起火原因认定如下：该起火灾起火部位为意众公司厂房内东北角，起火原因为电气线路故障引发火灾。嗣后，因李强、彩恒公司对该起火灾造成李强的损失未能协商一致，李强遂于2013年7月诉至原审法院，要求判令：1、李强、彩恒公司签订的《租房协议》自2013年7月11日起解除；2、彩恒公司返还李强已支付的2013年7月11日至2013年9月15日租金20，403元、押金9，000元；3、彩恒公司赔偿李强财产损失1，007，320元。
原审审理中当事人双方均表示系争租赁厂房未经相关政府主管部门批准建造。鉴此，法院对双方作出释明，即李强、彩恒公司签订的《租房协议》可能会被法院确认为无效。李强表示，考虑到上述情况，其第一项诉请变更为要求确认合同无效，但合同无效的法律后果除本案所涉赔偿外均不需要法院处理；彩恒公司表示，如法院确认合同无效，则合同无效的法律后果不需要在本案中进行处理。
原审审理中，彩恒公司提供了案外人上海逊杰包装材料有限公司等10家单位（该10家单位均向彩恒公司租赁位于南翔镇亚钢内的厂房）分别出具的情况证明，以证明按照行业惯例，租房时彩恒公司出资敷设的电气布线至各自租赁的厂房外墙面电表（包括电表）；自电表以下一直到各自厂房敷设的全部电气布线均由各单位各自出资负责布线，与彩恒公司无关。李强表示上述证据已过举证期限不予质证，但李强在庭审中对彩恒公司陈述其用电布线接至外墙面的事实予以认可。李强提供了其自行制作的财产清单、有关单位和个人的证明及加工合同等证据以证明其因火灾遭受财产损失的金额；彩恒公司则认为李强提供的证据不实，不予认可。如李强确有损失也应向意众公司主张。
原审法院认为，当事人双方之间于2012年3月19日签订的《租房协议》虽是双方真实意思表示，但因系争租赁房屋未经政府主管部门批准建造，故前述合同应属无效。对李强要求确认合同无效的诉讼请求法院予以支持。李强要求彩恒公司返还李强已支付的2013年7月11日至2013年9月15日租金20，403元、押金9，000元，彩恒公司对此诉请表示同意，于法不悖，法院予以认可。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方在诉讼中明确表示合同无效的法律后果除本案所涉赔偿外均不需要法院处理，故法院对此在本案中不作处理。由于合同无效与李强所述因火灾遭受的财产损失并无法律上必然的因果关系，故对李强要求彩恒公司赔偿李强财产损失1，007，320元的诉讼请求，不予支持。
原审法院审理后作出判决：一、李强、上海彩恒建筑装潢有限公司于2012年3月19日签订的租房协议无效；二、上海彩恒建筑装潢有限公司应于本判决生效之日起10日内返还李强已支付的2013年7月11日至2013年9月15日租金20，403元、押金9，000元；三、李强的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14，130.51元，减半收取7，065.26元，由李强负担6，865.26元，上海彩恒建筑装潢有限公司负担200元。上海彩恒建筑装潢有限公司负担之款应于判决生效之日起七日内交付上海市嘉定区人民法院。
李强不服原审法院判决，向本院提起上诉称，依据上海市公安局接报回执单、火灾事故认定书等证据只能认定火灾系从意众公司承租的房屋内发生，并不能认定系意众公司造成，故原审认定火灾责任方系意众公司缺乏依据。我国合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中因彩恒公司的房屋发生火灾，导致李强承租的房屋发生火灾，最终造成双方签订的合同无法履行，故彩恒公司构成违约，应当赔偿李强的损失。即便火灾系由第三人引起，彩恒公司因第三人的原因造成违约，彩恒公司仍首先应当向李强承担违约责任，然后再与案外人依法解决纠纷。另外，彩恒公司出租给李强的房屋未办理产权证，致使租赁合同无效，则合同无效的责任归责于彩恒公司，彩恒公司仍应当赔偿李强的损失，且其因无效承担的责任不应轻于合同有效应承担的责任。综上，请求二审法院依法改判，判令彩恒公司赔偿李强财产损失1，007，320元。
被上诉人彩恒公司辩称，本案系租赁合同纠纷，彩恒公司与李强之间是房屋租赁关系。李强诉请的财产损失系火灾导致，而火灾系由意众公司承租房屋内东北角部位的电气线路故障引发，李强应当向意众公司提起财产损害赔偿之诉。彩恒公司不同意李强的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为：李强向彩恒公司承租的房屋没有产权证，亦未经政府主管部门批准建造，故彩恒公司与李强签订的《租房协议》应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于李强所承租的房屋于2013年7月11日因火灾被烧毁，李强业已不能实际使用承租房屋，故对李强已支付的2013年7月11日至2013年9月15日的使用费20，403元、押金9，000元，彩恒公司应当返还。而本案中，李强要求彩恒公司赔偿财产损失1，007，320元系意众公司厂房内的电气线路故障引发的火灾所致，与《租房协议》无效无法律上的因果关系，该损失并非因《租房协议》无效所致。故李强上诉要求彩恒公司赔偿财产损失1，007，320元，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币13，865.88元，由上诉人李强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 虞恒龄
代理审判员 刘 郡
二〇一四年一月七日
书 记 员 范庆韵
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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