河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民终9250号
上诉人（原审被告）：石家庄锦茂汇酒店管理有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路688号锦茂大厦二、三层。
法定代表人：龚红兵，该公司董事长。
委托诉讼代理人：沈希宽，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校，住所地石家庄市桥西区裕华西路与时光街交叉口东南角世纪公馆。
法定代表人：崔军昌，该学校董事长。
委托诉讼代理人：张爱民，该学校校长。
委托诉讼代理人：韩增建，该学校副校长。
上诉人（原审被告、反诉原告，以下统称上诉人）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司（以下简称“锦茂汇公司”）因与被上诉人（原审原告、反诉被告，以下统称被上诉人）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校（以下简称“军昌培训学校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初2506号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人石家庄锦茂汇酒店管理有限公司的上诉请求：撤销在判，依法改判：驳回被上诉人的不合理的诉讼请求，支持上诉人的请求，并承担一、二审诉讼费。理由：一、一审法院判决认定事实不清，被上诉人69600元装修费不应该得到支持。双方签订的《安徽商务大厦房屋租赁合同》第六条第一款明确规定：1、装修需“书面”同意；2、装修是可拆卸、可清理的；3、不能进行永久性装修。本案中，被上诉人的装修并没有取得上诉人的“书面同意”要求赔偿没有依据。举证的项目清单及结算清单没有经上诉人同意，对上诉人没有效力，同时由于是单方制作，不具有真实性。两张收款收据一张为材料费1000元，一张为工程款68600元，共计69600元，完全不是正式发票，不具有合法性及真实性，收据款项总额和结算清单各分项工程款总额（68636）有明显差别，一审法院完全按收据数额认定装修款69600元依据何在？被上诉人举证的收据，不具有合法性，违反我国发票管理规定。再者，仅有收据，没有付款依据不能证明付款的事实发生。即使应支持装修款，被上诉人举证装修内容有54项，包括各种内容，不乏物品购置费以及保洁费用等，被上诉人搬离时已经搬走，如窗帘、地毯、镜子、黑板、校徽等，购置的物品被上诉人搬离时没有留下，也非附和，不能让上诉人承担。二、合同生效前被上诉人实际占用房屋期间占用费及水电费应得到支持。一审法院的判决依据为惯例及交易习惯。如此认定未免过于主观。上诉人的自2016年4月1日-2016年5月15日期间的房屋占用费共计52500元（42万/360X45）应予支持。退一步讲，即使按一审的“装修免租金”逻辑，判决也有缺陷。被上诉人举证证明的装修期为2016年3月27日-2016年4月26日，即抛开装修期，从2016年4月26日到2016年5月15日被上诉人还有19天涉案房屋占用期间，这期间的占用费没有支持又是为何？另外，由于无论在租期内还是租期外，被上诉人都实际占用过涉案房屋，产生水电应属必然，一审发运一律驳回，有失公正公平。三、一审判决上诉人支付违约金52500元损失及返还10万押金，没有事实依据。违约金的适用应有明确的约定，一审法院根据租赁合同第9条计算违约金明显不当，适用第9条计算违约金，是必须符合租赁合同第8条第2款的条件限制，本案上诉人没有出现第8条所列条件。本案没有证据证明涉案房屋上诉人转租给第三方。因此一审法院根据该计算违约金是错误的。另外，被上诉人违约在先，双方于2016年3月18日签有租赁合同，租赁范围为安徽大厦二层，年租金430000元，合同明确约定合同起期为2016年5月15日，且明确租金按每四个月提前15天上交，当年5月1日前缴纳下四个月的租金，被上诉人并没有如约缴纳，直至到2016年7月6日原告自行搬离离开，根据合同第8条第一款规定：未按约定期限支付租金超过10天以上的，上诉人有权解除合同。一审中被上诉人举证公函及录音证明其想要交租金无处缴纳，是站不住脚的，因为被上诉人始终在缴纳着9、10层租金、物业费等，租金的缴纳方式及期限也没有变更，被上诉人按照原来的方式、账户缴纳就行，没有必要和某人打电话，某人也不是收费人员，收取房租也不是其职责。况。被上诉人培训的学生为未成年人，课件打闹嬉戏，二楼没有全部封闭，楼层内部有天井，天井边周围只有护栏围挡，原告培训对象全部都是未成年人，对未成年人存在潜在的危险，若攀爬逗留打闹很容易摔下一楼，极易造成伤害。处于安全的考虑，对此上诉人多次告知给予调整到一楼，但被上诉人拒不配合。上诉人有保障使用者人身财产安全的法定义务。被上诉人提前占用涉案房屋，补给使用费，合同期内租金超过10天为缴纳，明显违约在先，根据租赁合同第十条第一款规定，10万押金不予退还，请二审法院纠正一审法院返还押金10万元的判决。四，本案租赁合同纠纷，被上诉人要求赔偿，根据“谁主张谁举证”的原则，应由被上诉人充分举证赔偿的依据、事实及数额，由于被上诉人不能证明赔偿依据的存在，因此其请求不能全部支持。
被上诉人军昌培训学校辩称，被上诉人要求赔偿装修损失理据充分，2016年3月18日双方签署的物业管理服务协议，可以证明上诉人同意被上诉人对租赁物进行装修。被上诉人装修了一个月，上诉人从未提出质疑。对租赁物的内部装修项目均符合租赁合同约定用途，属善意添附。上诉人提到的玻璃镜、地胶等均为量身定作，拆卸后即失去再使用功能，依法应认定形成附合。支付装修款，收款方出具收据是民间交易常态，一审认定正确。关于上诉人提出的合同生效前房屋占用费的要求，双方所签合同3月18日生效，合同约定5月15日起计算租金，说明被上诉人在3月18日至5月14日期间，被上的人无须支付占用费。且装修期间，被上诉人一占使用所租用该大厦的9-10层，并如数交纳各种费用。上诉人所诉占用费不应支持。关于水电费，上诉人为实现另租他人的目的，对被上诉人停水、停电，何来水电费。上诉人违法将房屋另租他人，违约金应计算至二审判决送达之日止。关于交纳租金的问题，是上诉方拒收，不是被上诉人不交。综上，一审判决正确，应予维持。
一审军昌培训学校的诉讼请求：请求法院判令：1、解除军昌培训学校、锦茂汇公司签订的房屋租赁合同；2、锦茂汇公司赔偿原告各项损失489597元（包含装修费69600元、学生退学费损失28004元、停课期间学校的经营收入391993元）及违约金52500元（自2016年6月18日至2017年2月28日按照日万分之五计算），合计542097元；3、锦茂汇公司退还军昌培训学校房屋押金12万元；4、诉讼费用由锦茂汇公司承担。
锦茂汇公司的反诉请求：1、支付占用涉案房屋使用费及租金111616元（自2016年4月1日至2016年7月6日，共97天，计算公式：42万元÷365天×97天）；2、水电费1187元；3、对方负担案件全部受理费。
一审经审理查明，石家庄市桥西区中山西路688号002-101号房屋登记在石家庄世纪鑫商贸有限公司名下。2012年7月7日锦茂汇公司与石家庄世纪鑫商贸有限公司签订租赁协议，由锦茂汇公司整体承租，期限到2022年。2016年3月18日，军昌培训学校、锦茂汇公司签订《安徽商务大厦房屋租赁合同》（合同编号：1618），约定：锦茂汇公司将位于石家庄市中山西路688号安徽大厦二层及附属设施整体出租给军昌培训学校，用于教育培训等符合法律规定的项目使用。合同租赁期限为三年，自2016年5月15日起至2019年5月14日，租金及支付方式：第一年租金为420000元，第二年租金为430000元，第三年租金为450000元。付款方式：按每四个月提前15天上交，每年5月1日、9月1日、次年1月1日交纳当年个四个月房租金费用。合同的变更和解除：出租方未经承租方书面许可，擅自将出租的房屋转租给第三方的，承租方有权解除合同。违约责任及赔偿，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的万分之五每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。租赁合同签订后，军昌培训学校依约向锦茂汇公司交纳押金10万元。另军昌培训学校向锦茂汇公司交纳9、10层楼房屋的押金20000元。军昌培训学校、锦茂汇公司均认可，军昌培训学校实际占用9、10层房屋至2016年5月14日，租金亦交纳到2016年5月14日，军昌培训学校未欠被告该9-10层房屋的租金。2016年3月27日军昌培训学校与石家庄非常建筑装饰工程有限公司签订《安徽大厦二层改造装修合同》进行入场装修，合同约定的居室规格：一整层，施工面积1980平方米，工程开工日期：2016年3月27日，工程竣工日期：2016年4月26日，工程总天数：31天，工程价款67946元。后经结算，军昌培训学校向石家庄市非常建筑装饰工程有限公司支付装修费68600元、材料费1000元，共计69600元。军昌培训学校自2016年3月27日开始占用安徽大厦二层房屋装修，称由于锦茂汇公司恐吓、停电导致军昌培训学校无法开展工作，于2016年6月18日搬离该房屋。2016年6月6日军昌培训学校起诉至本院，要求确认租赁合同合法有效、继续履行合同，本院2016年11月2日作出（2016)冀0104民初3109号民事判决，认定租赁合同合法有效，锦茂汇在庭审中称已经将房屋租赁给他人，军昌培训学校主张继续履行合同目的无法实现，驳回军昌培训学校继续履行合同的诉讼请求。锦茂汇公司称军昌培训学校于2016年7月6日自行搬走，但未提供证据予以证实。关于军昌培训学校是否向锦茂汇公司交纳租金。军昌培训学校提供了其给锦茂汇公司的公函，称租金已备齐要求锦茂汇公司提供账号交纳租金。军昌培训学校并称2016年4月份，曾向锦茂汇公司交纳租金，锦茂汇公司拒收，故未能向锦茂汇公司交纳租金，军昌培训学校提供其副校长向锦茂汇公司工作人员陈雪娇的通话录音光盘。锦茂汇公司认可陈雪娇系其工作人员，但称其不负责租金事宜，不认可录音的效力。关于锦茂汇公司是否转租房屋。锦茂汇公司自称2016年4月份将包括安徽大厦2层房屋在内的整个大厦已经转包给第三方道合传媒公司，并非转租给第三方，但未在本院规定的期限内提供转包的证据。锦茂汇公司亦认可未书面向军昌培训学校通知该情况。军昌培训学校主张的经济损失，1、装修费69600元；2、学生退学费损失28004元；3、停课期间学校的经营收入391993元；军昌培训学校提供《安徽大厦二层改造装修合同》、装修工程款收据、锦茂汇公司致军昌培训学校学生家长的一封信、军昌培训学校学生退学费申请单、军昌培训学校2015年7、8月份、2016年6月份教师考勤机工资一览表、2016年教学周计划、2015年暑期课程安排表、2016年6月18日至2016年9月损失情况统计表、房租物业空调费收据，锦茂汇公司均不予认可。
一审法院认为，军昌培训学校、锦茂汇公司签订的《安徽商务大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，军昌培训学校、锦茂汇公司双方均应依约履行各自的义务。锦茂汇公司称将安徽大厦整体房屋承包给第三方未提供证据，亦自认其未书面通知原告，现该房屋由第三方占有使用，系锦茂汇公司的原因致使房屋租赁合同目的无法实现，合同无法继续履行，锦茂汇公司的行为已构成违约，现军昌培训学校已搬离该房屋，故对于军昌培训学校要求解除《安徽商务大厦房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于军昌培训学校租赁安徽大厦二层房屋系用于教育、培训用途，因此，锦茂汇公司应当对军昌培训学校进行必要房屋装修的行为有预见，故军昌培训学校主张的房屋装修费用69600元，理据充分，本院予以支持。关于军昌培训学校主张的学生退学费损失28004元、停课期间学校的经营收入损失391993元，系超过订立合同时预见或者应当预见的损失，本院不予支持。军昌培训学校主张自2016年6月18日至2017年2月28日按照当年租金日万分之五计算违约金52500元，符合房屋租赁合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。关于军昌培训学校主张的押金12万元。锦茂汇公司无证据证实军昌培训学校在租赁安徽大厦9、10层时有违约行为，故锦茂汇公司应向军昌培训学校返还押金2万元。本案中由于锦茂汇公司的违约行为，导致合同无法继续履行，锦茂汇公司应当向军昌培训学校返还押金10万元。关于锦茂汇公司主张的军昌培训学校占用安徽大厦二层房屋使用费及租金111616元。锦茂汇公司称军昌培训学校2016年7月6日搬离，没有证据证实，对此本院不予采信。房屋租赁合同约定的租赁时间自2016年5月15日起，军昌培训学校自认其于2016年6月18日搬离该房屋，共计占用34天。本院认为，按照房屋租赁合同约定的年租金42万元计算，房屋租金应为39666元。军昌培训学校、锦茂汇公司签订合同后，军昌培训学校即进行装修，属于房屋租赁合同的惯例及交易习惯，锦茂汇公司要求军昌培训学校支付2016年4月1日至2016年5月15日起期间的房屋占用费，本院不予支持。关于锦茂汇公司主张的水电费1187元，锦茂汇公司未提供充分证据证实水电的耗费情况，本院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、解除原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校与被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司签订的《安徽商务大厦房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校支付装修费69600元及违约金52500元；三、被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校返还押金12万元；四、原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司房屋租金39666元；五、驳回原告(反诉被告）石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）石家庄锦茂汇酒店管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10420元，由原告石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校负担5488元，被告石家庄锦茂汇酒店管理有限公司负担4932元；反诉费1278元，由原告石家庄市桥西区军昌文化艺术培训学校负担395元，被告石家庄锦茂汇酒店管理有限公司负担883元。
二审经审理查明的事实与一审一致。上诉人对其上诉理由未提供新证据。2016年3月18日，军昌培训学校与石家庄锦茂汇酒店管理有限公司签有《物业管理服务协议》，协议下方有两条备注：1、二楼黄山原有窗户被封堵需打开，施工及其安全责任由乙方（军昌培训学校）负责。2、二楼大厅漏空处使用玻璃封闭，施工及其安全责任由乙方（军昌培训学校）负责。
本院认为，军昌培训学校与锦茂汇公司签订的《安徽商务大厦房屋租赁合同》为有效协议，双方均应依履行。一审认定的租赁标的物现由第三方占有使用，为锦茂汇公司的原因所致，合同无法继续履行、合同目的无法实现，锦茂汇公司应承担违约责任并无不当。双方于2016年3月18日签订的《物业管理服务协议》，对部分装修内容进行了补充约定。同时，被上诉人在大约一个月的装修期间，上诉人未提出异议。说明上诉人对被上诉人的装修行为是明知的。虽然双方的租赁合同有约定称装修应经上诉人书面同意，但双方的上述行为可以推定被上诉人当时是同意上诉人装修的。69600元的装修费与预算基本相符。上诉人上诉称装修中有可搬走或可移动的添附物，不应计算在赔偿的装修费用中，但其又称没办法统计，故上诉人的此项上诉内容证据不足，本院不予支持。一审认定应赔偿的装修费用合理合法，应予维持。双方于2016年3月18日签订租赁合同，当日生效，合同约定5月15日起计算租金。因此，上诉人要求被上诉人支付2016年3月18日至5月14日期间的占用费没有依据，不予支持。一审认定该期间为装修免租期间并无不当。关于上诉人主张的水电费，上诉人不能提供被上诉人用水电的具体数额，故不予支持。一审对违约金等其他判项所查事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11698元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长 苑颖新
审判员 李荣水
审判员 孟志刚
二〇一七年十月三十日
书记员 杨凯丽