北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终7527号
上诉人（原审被告）：秦兰凤，女，1952年5月13日出生。
委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：林淑霞，女，1979年7月29日出生。
上诉人秦兰凤因与被上诉人林淑霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初17660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
秦兰凤上诉请求：撤销一审判决第三、四项，驳回林淑霞关于违约金和中介费的诉讼请求。事实和理由：买卖合同约定的“满五唯一”是中介公司填写，合同签订后我才得知，对此我并没有过错，该约定是为了逃税，应属无效。一审法院依据买卖合同第十条判决解除合同支付违约金，但并不满足该条约定的发出书面解除合同通知的条件。一审法院酌定违约金30.9万元没有事实和法律依据，我没有因此获利，而林淑霞已经另行购买房屋，亦不存在损失。《居间服务合同》载明居间服务费由林淑霞负担，金额为15450元，故一审法院判决我承担居间服务费30900元没有合同依据。
林淑霞辩称，我坚持一审时的意见。我没有另行购买房屋，秦兰凤所述房屋系我家人购买。秦兰凤在买卖合同上签字，即是对合同内容的认可，不存在其不知情的问题。我同意一审判决，请二审法院驳回秦兰凤的上诉，维持原判。
林淑霞向一审法院起诉请求：1、依法解除2016年4月17日我与秦兰凤在北京存房房地产经纪有限公司签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》和《购房资格协议》；2、判令秦兰凤双倍返还定金，共计4万元；3、判令秦兰凤支付房屋买卖违约金61.8万元（按照总价的20%计算）；4、赔偿其他损失30900元（中介费），并判令秦兰凤承担包含诉讼费在内的一切相关费用，以上合计68.89万元。
一审法院认定事实：2016年4月17日，秦兰凤（出卖人）与林淑霞（买受人）在北京存房房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《全款付款方式补充协议》，合同约定秦兰凤将位于北京市大兴区旧宫镇南源南里小区4号楼1单元201室房屋出卖给林淑霞，房屋总价款为309万元（含家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价），其中定金2万元，物业交接保证金1万元（于物业交接完毕当日支付），剩余306万元于过户之前支付（支付方式为：搜房托管）。合同签订后，林淑霞向秦兰凤支付定金2万元。房地产经纪服务事项告知书中对交易房屋情况确认为房屋出售人名下唯一房产。在合同签订时，秦兰凤处于已婚状态，其配偶为王延迎，买卖房屋并非秦兰凤与王延迎的唯一住房。对于上述情况，林淑霞在一审审理过程中表示签约时知情，且称之所以在房屋信息中“是否满五唯一”一项中“是”的一栏进行勾画，是因为秦兰凤口头承诺在之后合同履行过程中配合办理离婚手续，以达到房屋“满五唯一”的条件。在双方合同履行过程中，秦兰凤与王延迎的婚姻关系一直存续，故在办理房屋过户手续中必将会产生额外的契税。一审审理期间，秦兰凤称如因房屋达不到“满五唯一”的条件将产生三、四十万契税，其会配合协助办理离婚手续；但现在中介机构告知其契税只是一万多元，故不愿办理离婚手续。林淑霞主张该笔契税应由秦兰凤负担，秦兰凤则认为按照合同约定，所有的税费应由林淑霞负担。双方均不愿承担上述契税，故产生纠纷，合同无法继续履行。
房屋买卖合同第九条分别约定了出卖人逾期交房的违约责任及买受人未按补充协议约定时间付款的违约责任，根据逾期是否超过15日作出约定。合同约定，如出卖方逾期超过15日交房，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。如买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
房屋买卖合同第十条约定，如买受人依约单方解除合同，出卖人应将收取的款项全部返还买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人依约单方解除合同，买受人应按照成交总价的20%支付违约金。
一审法院认为：林淑霞、秦兰凤签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》和《购房资格协议》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，林淑霞、秦兰凤均应按照合同约定行使权利、履行义务。林淑霞要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》和《购房资格协议》，秦兰凤对此表示同意，法院不持异议，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，按照履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。造成合同无法继续履行的原因在于双方对于因涉案房屋并非“满五唯一”住房而产生的契税的分担产生分歧，法院认为，在合同签订之时，作为买卖双方及居间方北京存房房地产经纪有限公司均明知涉案房屋并非“满五唯一”住房，但为了逃避国家征收的相关税费，达成了在合同履行过程中由秦兰凤办理离婚手续的方式使涉诉房屋满足“满五唯一”的要求。应该说，买卖双方对合同解除都有一定的过错，都应承担一定的责任。林淑霞既主张违约金又主张双倍返还定金，不符合法律规定，结合双方合同履行情况、房屋增值的情况、双方的过错程度、合同解除后双方的损失及获益情况等因素综合考虑，法院认为秦兰凤应返还林淑霞定金2万元、违约金30.9万元、居间服务费损失30900元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除林淑霞与秦兰凤于2016年4月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《全款付款方式补充协议》和《购房资格协议》；二、于判决生效后十日内，秦兰凤返还林淑霞定金20000元；三、于判决生效后十日内，秦兰凤支付林淑霞违约金309000元；四、于判决生效后十日内，秦兰凤支付林淑霞居间服务费损失30900元；五、驳回林淑霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院审理期间，秦兰凤表示从未与林淑霞约定以离婚的手段满足房屋“满五唯一”的条件，以达到林淑霞少交纳税费的目的，是其在合同签订后发现中介公司勾画“满五唯一”，并提出异议，虽曾按中介公司及林淑霞要求去出具单身证明，但因不办理离婚无法取得该证明，后就此多次与中介公司联系并欲退还林淑霞定金。林淑霞对此不予认可。就此争议，本院认定如下：《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人自愿签订，合法有效，秦兰凤已经签字确认，现其表示对合同中“满五唯一”之约定并不知情一节，与证据证明的事实不符，对其所述本院难以采信。虽没有切实的证据证实秦兰凤曾于合同签订时承诺以办理离婚来满足“满五唯一”，但根据双方陈述和证据显示，秦兰凤在合同签订后曾有配合办理相关手续以满足“满五唯一”条件的初步行为，故本院认定双方曾就此达成约定。林淑霞与秦兰凤均认可明知涉案房屋并不符合“满五唯一”的条件，之所以在合同中勾选“满五唯一”是为了在交易中使林淑霞可以少负担交易税费，该约定违反相关法律规定应为无效。
本院对一审法院查明的其他相关事实予以确认。
本院另查明，林淑霞与居间人北京存房房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》及《综合保障服务协议》，约定居间服务费及保障服务费均为15450元，林淑霞未向法院提交相应交费发票或收据，仅提供刷卡单一份，显示其向搜房二手房集团支付30900元。
本院认为，本案争议的焦点是秦兰凤是否应对涉案合同的解除承担违约责任。本院从以下几个方面予以考虑：首先，林淑霞与秦兰凤均认可，因涉案房屋不符合“满五唯一”条件，而双方对因此产生的税费负担不能达成一致意见，致使合同无法继续履行，并对解除合同达成合意；其次，根据双方当事人陈述，增加税费金额为一万余元，该数额相较于房屋价款三百余万元来说，并非数额巨大，并因此必然导致双方权利义务失衡；最后。双方当事人关于以办理离婚等行为使涉案房屋满足“满五唯一”条件，以达到偷逃税款目的之约定无效，秦兰凤不同意实际办理离婚的行为并无过错，不因此构成违约，亦不应因此承担违约责任；据此，一审法院对上述事实认定有误，判决秦兰凤承担违约金及中介费用依据不足，本院对相应判项予以撤销。
综上所述，秦兰凤的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初17660号民事判决第一、二项；
二、撤销北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初17660号民事判决第三、四、五项；
三、驳回林淑霞的其他诉讼请求。
一审案件受理费5345元，由林淑霞负担5195元（已交纳），由秦兰凤负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6398.5元，由林淑霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘丽杰
审判员 顾国增
审判员 王艳芳
二〇一七年七月二十八日
书记员 张邵青