北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第12878号
原告重庆市金科物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大柳树村西北二层201室。
负责人张云，董事长。
委托代理人刘艳红，北京市中永律师事务所律师。
委托代理人赵佳，北京市中永律师事务所律师。
被告游启枝，女，1962年12�28日出生。
原告重庆市金科物业服务有限公司北京分公司（以下简称金科物业公司）与被告游启枝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告金科物业公司的委托代理人刘艳红、赵佳，被告游启枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金科物业公司诉称：被告与北京金科兴源置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买该公司开发的xxx庄园项目中xxx居住项目的房屋，合同约定原告为该房屋所属物业项目的物业服务企业，物业服务费价格为3.80元／月，按产权建筑面积计收，买受人应当分别在每年的1月10日前和6月10日前交纳物业服务费。原告作为依法选定的物业服务企业也与北京金科兴源置业有限公司签订了《北京市前期物业服务合同》。原告依约履行了合同义务，被告享受了原告提供的服务。但�告一直拖欠物业费。原告认为，被告的上述行为严重违反约定和法律规定，给原告造成了严重的经济损失。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付自2011年11月28日至2013年12月31日期间的物业服务费29576.39元以及相应的违约金和利息；2、诉讼费由被告承担。
被告游启枝辩称：1、我于2009年6月30日认购了xxx庄园x号房屋，因开盘时场面火爆需排队认购，就被趁机要求在内容被盖住的纸上签了名。2010年5月，我收到通知必须在2010年6月20日之前收房，否则将会被诉违约，在威逼哄骗下我被迫收了房，后来才知道当时房屋根本达不到交付条件。我在办理收房手续时，只是按照开发商的要求在相关文件上签字，并且按照要求交纳了各项费用，但并未进行房屋验收。开发商提出可在装修时再对上下水、电、暖等工程进行验收，空调、挂壁炉、电梯等设备验�还可在业主入住时进行，并承诺如果出现问题由其负责；2、由于存在各种质量问题，房屋自接手后就一直处于整改状态，作为提供管家式物业服务的物业公司，一直对房屋进行实际照管，收房之后发生在我家的事情与物业公司有直接的关系。2010年8月，我将家具和物品全都堆放在涉案房屋一层大厅，其中还有部分瓷器、珍贵书籍、画框、邮品和相册等。2011年6月，第一场暴雨期间，保安听到室内有水声，找来管家后发现是北面二楼阳台的地漏堵塞，雨水通过房间流向大厅的挑空平台，直接冲落在大厅堆放的物品上，后又沿楼梯流向地下室。一个月后，第二场暴雨再次以同样的方式进入家中，导致楼梯洞口混凝土被冲坏，存积在地下室地面的水深达几公分，使得地下室房顶和墙面布满了绿苔，原打算在七月开工的装修工程又一次推迟。因雨水浸泡造成物品损坏、墙体维修、装修工期延误等各项损失达五万元。我多次与物业沟通无果，遂于10月20日正式函告物业公司和地产公司，要求积极解决赔偿问题，对方开始答应赔偿，后一拖再拖。2012年7月21日，暴雨导致地下室进水，装修好的墙、地面以及地上的装修材料被浸泡，装修工期再次延误。2013年10月11日，我与物业公司主管协商物业费事宜，希望将物业费和我家这两年所遭受的损失相互抵消，但物业公司主管称物业费一分也不能少。我认为，物业公司作为房屋的直接管理者，未能尽到管理义务，使得雨水灌入屋内，给我造成严重损失，应当承担赔偿责任。3、在今年4月首次开通地暖时，我发现壁挂炉、水泵、分集水气阀门以及一层大厅地暖已被冻坏，无法采暖，直接经济损失近七千元。在开通过程中，物业公司的工作人员故意刁难，我前后跑了七次才得以开通；4、两个月前，我打开家中水龙头时，发现有刺鼻的气味，物业公司称是装修问题。一个月前，又发现家中无生活热水，物业公司还说是装修的问题，并称装修问题物业公司不予处理。后经查实是由生活热水管接错所致，并且刺鼻的气味也来源于这根管子。但物业公司称先交物业费才同意将管道改过来，所以我不得不在外租房居住。5、原告缺乏服务意识。一年时间内就换了五、六个管家，大多数管家不是为业主服务，而是管卡压，两年前交的装修押金到现在还没退回，服务质量可见一斑；6、物业公司在诸多方面不作为，我家门前的五角枫和黄玉兰死后，物业公司开始说是等到季节再补种，后来将死树挖掉后就说不补种了。我家里手机无信号，物业公司也未采取有效措施进行弥补。综上，我早就向物业公司提出将损失赔偿问题和物业费问题一并解决，我也希望能够尽快入住，但是多次交涉未得到任何明确答复及补偿。我在2010年预交的一年物业费以及开发商因地下室漏水影响入住而补偿的半年物业费共计两万多元，足够支付我已经享受的部分服务的物业费用，我要求将未交部分的物业费与我遭受的损失相抵扣。诉讼费由原告承担。
经审理查明：被告游启枝系昌平区xxx庄园x号房屋的业主，原被告双方均认可房屋建筑面积为310.52平方米。2009年6月30日，被告（买受人）与北京金科兴源置业有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定出卖人依法选聘的物业服务企业为金科物业公司，物业服务费备案价格为4.80元／平方米，自建设单位首次交房之日起三年内，物业服务收费价格为3.80元／月·平方米（按产权建筑面积计收，此价格标准已考虑本项目前期部分设施设备不完善的情况）。自建设单位首次交房之日起三年期满后，依照前期物业服务合同�本项目实施物业管理的物业管理企业有权根据物价水平、市场行情及成本支出，调整或恢复物业服务费收费备案价格标准；物业服务企业按半年收取，买受人应当分别在每年的1月10日前和6月10日前交纳。重庆金科物业管理有限公司北京分公司（乙方）与北京金科兴源置业有限公司（甲方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定前期物业服务期限为3年，自2009年4月16日至2012年4月15日，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅4.80元／平方米／月，物业费服务费用应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为上半年1月10日前、下半年6月10日前；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。被告已经交纳了2010年5月30日至2011�5月29日期间的物业服务费，原告认可开发商已经代被告交纳了6个月的物业服务费。被告未交纳2011年11月30日至2013年12月31日期间的物业服务费29538.73元。
另查，2011年6月7日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，重庆金科物业管理有限公司北京分公司名称变更为重庆市金科物业服务有限公司北京分公司。
上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《房屋预售合同》、《北京市前期物业服务合同》、催告函、律师函、钥匙托管承诺书、名称变更通知、照片等证据材料在案佐证。
本院认为：原告与北京金科兴源置业有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当按照约定如期向原告交纳相关费用。被告提出物业公司作为房屋的直接�理者，因其未尽到管理义务，导致房屋多次浸水、地暖被冻裂，但其提交的证据不足以证明其事实主张，被告以此为由主张其损失应与物业费相折抵缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。被告提出其家中热水管被接错一节属房屋质量问题，被告可通过其他途径另行解决。被告提出原告提供的绿化等服务不到位的辩解意见，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；但没有证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告要求减免物业费的辩解意见，本院不予采信。被告提出的装修押金未予退还一节，可通过其他途径另行解决。
另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环�卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现原告起诉，要求被告支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九�，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告游启枝给付原告重庆市金科物业服务有限公司北京分公司二〇一一年十一月三十日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业服务费二万九千五百三十八元七角三分，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告重庆市金科物业服务有限公司北京分公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百七十元，由原告重庆市金科物业服务有限公司北京分公司负担一元，由被告游启枝负担二百六十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件诉讼费，�诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵 娟
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 张思维