山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）晋03民终317号
上诉人（原审被告）：联丰兴业投资集团有限公司。住所地，阳泉市城区。
法定代表人：姚发兴，职务总经理。
委托诉讼代理人：杨秀琴，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：马建国，男，1968年3月23日出生，汉族，现住阳泉市。
上诉人联丰兴业投资集团有限公司因与被上诉人马建国房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初1123号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人联丰兴业投资集团有限公司的委托诉讼代理人杨秀琴、被上诉人马建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经一审审理查明，2013年6月30日原告马建国根据阳泉市教育局于2013年6月23日出具的团购住房函与被告联丰兴业投资集团有限公司签订购房协议一份，原告马建国购买被告联丰兴业投资集团有限公司座落在开发区安××区住宅一套，房屋面积为124.88平方米，单价为3500元/平方米。协议约定：交款方式，确定住户后，按规定时间每户向开发商缴纳总房款60%的首付款，逾期不交者，按自动放弃对待，（时间以下发通知15日内为准）甲方（被告）在办理商品房预售许可证后即通知乙方（原告）在30日内签订《商品房买卖合同》。甲方保证于2014年3月30日前办理完毕商品房预售许可证。并协助乙方办理商品房贷款的相关手续，乙方在手续办理完成后尽快交清甲方剩余房款（余款必须在30日内交清）；甲方保证房屋位置、户型、面积等与本协议所附总平面图、户型平面图一致。如有变更，必须经乙方同意，乙方因图纸变更放弃购房的，甲方要全额退还购房款及利息（按同期银行存款利率）。面积确定：最终以阳泉市房屋交易中心测绘的面积为准，房款长退短补（后附平面图）。交房日期：甲方保证6号楼于2015年6月30日前交房。如交房日期（超过二个月）按总房价的万分之一每日交付乙方违约金。原告称已于2013年6月30日分两笔按购房协议约定向被告缴纳总房款的60%计262248元（124.88平方米×3500元×60%），被告却未按购房协议约定的2015年6月30日前向原告交付房屋，且至今原告也未接收到房屋。另被告通知原告交付剩余房款，原告才知所购房屋面积已变更，由原面积124.88平方米，变更为现在可交付的房屋面积为147.58平方米，双方因被告不按购房协议约定支付原告逾期交房违约金导致协议未能正常履行。原告要求被告按变更后房屋面积的总房款516530元（147.58平方米×3500元），从违约之日2015年7月1日起计算至起诉之日2017年6月21日，共计723天按每日万分之一支付逾期交房违约金37345.12元（516530元×723天×0.0001）及至交付之日的逾期交房违约金，并立即交付房屋。为此原告提供了团购住房函一份、购房协议一份、交房款收据二份、房屋结构图一份。被告辩称，原告是依照团购单位教育局出具的团购住房函被告才与其签订的购房协议，原告只是团购单位委托人，并非签订购房协议主体，且原、被告所签购房协议并未确定房屋买卖合同的主要条款，并不属于商品房买卖合同，故原告不具备诉讼主体资格。另称，被告未能及时向团购单位交房是因相关建房手续一直未能批办所致，属不可抗力造成，不应当承担违约责任，要求驳回原告的诉讼请求。为此，被告提供了涉案住宅楼开发相关协议书，涉案住宅楼2017年1月3日已办理的山西省商品房预售许可证、团购住房函、购房协议、2017年3月通知原告签订商品房正式合同并交纳房款电话记录单、阳泉市城乡建设领域信访问题源头化解专项领导组于2017年4月13日给被告联丰兴业投资集团有限公司的关于涉案购房群众反映未按合同约定按期交房并违约问题的信访案件督办函。
一审法院认为，原、被告签订了购房协议，虽然签订该协议时被告尚未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉前取得了商品房预售许可证明，另综合原告提供的购房协议、交房收据、房屋结构图可以确定原、被告双方所签订的购房协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收取了原告60%的购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，故原、被告所签订的购房协议应为有效协议。被告未按协议约定在2016年6月30日前交房，且交房日期超过二个月，属于违约，故原告要求被告立即交房并支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。关于被告所称原告主体不适格问题，因原告是实际购房人，且原、被告之间签订了购房协议并具备了商品房买卖合同的主要内容，故被告的辩解理由不能成立。关于被告称未能按协议约定向原告交付房屋是因相关建房手续一直未能批办所致，属不可抗力造成，不应当承担违约责任的辩解，因办理相关建房手续是被告自身应有义务，且不能对抗双方所签订购房协议的约定，故其辩解理由不能成立。原告请求逾期交房违约金按变更后可交付房屋面积147.58平方米，单价为3500元/平方米计算房价总额516530元的60%支付逾期交房违约金。但因原告交付房款时是按照预售房面积124.88平方米，单价为3500元/平方米计算交付房款总款的60%计262248元，故应按原告交付房款时的预售房面积124.88平方米的房款总额支付逾期交房违约金。原告请求逾期交房违约金计算至实际交房之日，但因被告所提供证据可证明2017年1月3日取得预售房许可证后即于2017年3月份通知原告办理付款交房事宜，双方因逾期交房违约金支付问题发生争议致购房协议未能及时履行，故逾期交房日期应计算至2017年3月31日为宜。被告应赔偿原告逾期交房违约金27973元（124.88平方米×3500元×0.0001×640天）。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告联丰兴业投资集团有限公司于本判决生效后三十日内将座落于开发××区住宅一套交付原告马建国。二、被告联丰兴业投资集团有限公司于本判决生效后三十日内支付原告马建国逾期交房违约金27973元。三、驳回原告马建国的其他诉讼请求。
上诉人联丰兴业投资有限公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判。上诉理由：1.被上诉人主体不适格。根据合同相对性原则，阳泉市水务局才是合同的主体，而不是被上诉人；2.被上诉人交纳的款项系房屋保留金，不是购房款；3.《购房协议》仅规定了上诉人的义务，显失公平，应认定无效；4.逾期交房是不可抗力造成的，其不应当承担违约责任；5.本案已经经过信访处理，应当比照信访的处理结果，按照已交房款的万分之一给付违约金。
被上诉人马建国辩称，购房协议是双方签订的，有签字和印章，协议合法有效，主体适格。另外，应当按照房屋的实际面积计算违约金。
经二审查明，本院对一审查明的事实予以认定。二审中双方未提交新的证据。
本院认为，上诉人联丰兴业投资集团有限公司与被上诉人马建国于2013年6月30日签订了《购房协议》，该协议对房屋的价格、交款方式、面积确定、交房日期、违约责任等进行了约定，上诉人在起诉前亦取得了商品房预售许可证。依照购房协议被上诉人向上诉人交纳了60%的购房款，履行了自己的合同义务，故该《购房协议》合法有效；该购房协议第五项约定，上诉人应当在2015年6月30日前交付房屋，否则每日承担总房款万分之一的违约金，然而上诉人于2017年3月份才通知被上诉人办理付款交房手续，显然存在违约行为。上诉人应按照购房协议中的违约金条款支付相应的违约金。上诉人提出应比照信访处理结果，按照已收取房款的每日万分之一给付违约金，因双方在《购房协议》中对违约金明确约定为总房款的万分之一，故应当按照双方的约定履行。原审依据双方的购房协议，按照约定的预售房面积124.88平方米的房款总额和上诉人的违约时间，确定违约金数额并无不当；上诉人主张违约是因为开发区管委会没有在规定的时间给其办理完土地手续，属不可抗力，该理由不符合法律规定。故上诉人的上诉理由不能成立。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被上诉人依约按照预售房面积交纳了60%购房款，对剩余购房款如何缴纳，双方约定为被上诉人在办理完商品房贷款相关手续后30日内交清。在此情况下，被上诉人如要实际取得房屋，应按照约定继续履行交纳剩余购房款的合同义务；被上诉人所购房屋的实际面积为147.58平方米，比约定面积增加了22.7平方米，对增加的面积如何处理，双方并未约定。故原审法院在没有解决剩余购房款和超面积问题的情况下直接判决上诉人交付房屋不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初1123号民事判决第二、三项；
二、撤销阳泉市城区人民法院（2017）晋0302民初1123号民事判决第一项。
一、二审案件受理费各499元，均由联丰兴业投资集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝连昱
审判员 郭严旻
审判员 张敏芳
二〇一八年五月二日
书记员 王雪辉