广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终1219号
上诉人（原审原告）：广州市东谊房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区东华西路东华西横街。
法定代表人：颜桂兰，该公司经理。
委托诉讼代理人：黄婉玲，广东浩瀚明扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈慧仪，女，1956年4月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托诉讼代理人：肖起鹏，广东君和政通律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。
第三人：广州市第三建筑工程有限公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路。
法定代表人：刘付亚福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庞雪明，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：谢敏，女，该公司职员。
第三人：丘崇娟，女，1971年11月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
第三人：张少霞，女，1953年2月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人广州市东谊房地产开发有限公司（以下简称东谊公司）因与被上诉人沈慧仪、第三人广州市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）、丘崇娟、张少霞执行分配方案异议之诉一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称为广州中院）（2016）粤01民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东谊公司上诉请求：撤销广州中院（2016）粤01民初48号判决，改判支持东谊公司的一审诉讼请求。事实和理由如下：
一、本案以物抵债执行分配方案损害其他申请执行人的合法权益，应予撤销。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《解释》）第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人”。因此该条规定实施的必要条件之一是“不损害其他债权人合法权益和社会公共利益”。广州中院2015年11月17日制定的（2014）穗中法执恢字第21、30号《关于对海谊华厦部份房产以物抵债的分配方案》（以下简称《分配方案》）恰恰是损害了“其他债权人合法权益”，不符合上条规定，故应予撤销。
2005年9月28日，广州市城市规划局以穗东规决（2005）0091号《违法建设行政处罚决定书》对上诉人罚款4391750元，另有泰安鲁浩贸易公司、广州市越秀区人民政府大东街办事处、东华西横街幼儿园、刘某良、李某琼、广州市越秀区人民政府大东街东华西横街居委会、文化站、卫生站均为东谊公司的合法债权人，有法律文书为执行依据，并已向法院申请执行，因此法院在没有通知东谊公司其他合法债权人参与分配之前，制订(2014)穗中法执恢字第21、30号关于对海谊华厦部份房产以物抵债的分配方案损害了上述债权人的合法权益，因此该案以物抵债分配方案应予撤销。
二、行政处罚决定书是可以直接申请法院强制的，泰安鲁浩贸易公司为批量案件的执行人，法院有通知其他债权人的义务。
根据《中华人民共和国行政强制法》第五十三条规定，“当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行”、第五十四条规定，“行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行；执行对象是不动产的，向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行”。因此广州市城市规划局以穗东规决（2005）0091号《违法建设行政处罚决定书》对东谊公司罚款4391750元和广州市城市规划局对东谊公司违法建设罚款2562466元合计6954216元是可以向广州市越秀区人民法院直接申请强制执行，至于该规划局是否申请强制执行，在(2014)穗中法执恢字第21、30号案中执行法院应通知该局，由该规划局明确其是否放弃申请执行的权利。
泰安鲁浩贸易公司在广州市越秀区人民法院或广州中院已有多宗案件而且是批量案件进入了执行阶段，但因为东谊公司是被执行人，没有泰安鲁浩贸易公司申请执行的立案资料，东谊公司己知的执行案号为（2003）东法执字第2641号、（2004）东法执字第1453号案，实际上该公司申请执行的情况广州中院在法院电脑系统中一搜索就可清楚泰安鲁浩贸易公司到底有多少执行案以及其具体案号，因此一审法院是有责任告知泰安鲁浩贸易公司本案的分配方案，并应询问泰安鲁浩贸易公司是否参与本案的分配，是否放弃申请执行的权利。
根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）与《解释》对参与分配的定义可以看出，申请参与分配的条件是被执行人为公民或其他组织。根据《执行规定》第89条规定，被执行人为企业法人，其财产不足清偿全部债务的，可告知当事人依法申请被执行人破产。因此在通常情况下，被执行人为企业法人时，如果其财产不足以清偿全部债权的，执行法院应当告知当事人申请被执行人破产。另外，根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，在债务人资不抵债的情况下，债权人或债务人可以申请债务人破产。在本案中法院处置的财产是终极性的，参考破产程序，当被执行的财产是终极性的，该财产执行完毕后将终结民事主体的资格，即在破产程序中，破产程序中法院有公告和通知的义务，因为破产程序是将债务人的全部财产一次性分配给所有债权人，债务人的民事主体资格丧失，债权债务关系就此消灭，对于未受清偿的债务不再清偿，因此法院应告知债权人，以保证各债权人公平获得清偿，维护交易安全。因此在执行分配程序中，法院也应负有告知义务，且本案中东谊公司除本案所列财产，已无其他财产可供执行，如果法院不负有告知义务，则某些债权人的债权不能得到清偿，并且以后也不会得到清偿，这对其是十分不公平的。
三、海谊华厦以物抵债的分配方案，所依据的《房地产评估报告》已经超出了评估报告使用的假设条件，（2014）穗中法执恢字第21、30号所涉被执行的房产应重新单独评估作价，单独拍卖。
根据广州市中级人民法院委托广东正森资产评估土地房地产估价有限公司出具的粤森法评字[2014]第0058号《房地产评估报告》。第三部分第一条：评估的假设条件第1点，“本次评估是以评估对像在评估时点的状况为依据进行的”。而本次评估对象的评估时点限制在“本评估报告的评估结果是在正常市场状况下形成的。未考虑国家宏观经济政策发生变化，政策优惠及遇有不可抗力对房地产价格可能产生的影响。据此，东谊公司认为本次评估时间点是在2014年11月7日前，而广州市中级人民法院作出的《分配方案》是在2015年11月17日。在2015年，我国的房地产市场发生了很大变化，国家对限制房地产价格出台了很多政策，房地产价格变化很大，不能与2014年相提并论。因此，本案所涉9处房产的评估报告至以物抵分配方案制定已有一段相当长的时间，该拍卖保留价己不能准确反映执行标的物价值，而且该9处房产属可分别单独处置的情况下，不应整体拍卖，应重新评估后，依法定程序，重新单独拍卖。《解释》第492条规定的情形是“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的”，而本案不存在无法拍卖或变卖的情形。本案所涉9处房产是可分物的，应当分开拍卖，特别是对于面积过大的商铺，亦应在有关部门许可的情况下尽量拆分拍卖，一旦拍卖所得价款能够满足执行标的和拍卖费用的，就应当立即停止其余财产的拍卖。通过分别单独拍卖、拆分拍卖的方式，实现被执行房产的最大价值，有利于上诉人的债权人实际其合法权益。
四、沈慧仪的债权本金不应乘以1.3系数。
根据《解释》第五百一十条规定：“参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行”。因此对于普通债权，应“按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿”，而不应小部分普通债权人占多比例受偿。
《执行规定》第88条规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿，有人认为该规定是确立了保全申请人的优先受偿顺序，其实不是，首次查封的债权人顶多享有的是程序性的优先权，并不是实质性的优先权。即在被执行人的财产足以清偿所有债务，参与分配制度不会启动的情况下，按申请人的查封顺序依次受偿。而在被执行人财产资不抵债的情况下，参与分配制度可启动，而各债权人向首次查封的法院申请参与分配，这种情况下，除了担保物权等优先权外，同一顺序债权按比例受偿。
因此在执行参与分配程序中，保全申请人并不能因为保全查封在前就优先受偿，执行参与分配程序其设置的初衷就是在被执行人资不抵债的情况下，最大限度的维护诸多债权人的利益，最终让相同顺序的债权人按比例受偿，如果承认保全申请人的优先受偿顺序，则有违参与分配制度设计的初衷，有失公平。因此沈慧仪和第三人格力公司、三建公司和丘崇娟的债权均属于普通债权，而法院把沈慧仪的债权乘以1.3系数后再按比例参与分配，于法无据，严重分配不公。造成沈慧仪一方实现了债权，而其他债权人却无法受偿。法院漏列其他上诉人的债权人参与分配，这既损害了东谊公司的其他债权人合法权益，同时亦损害了东谊公司的合法权益、扩大了东谊公司的损失，请法院纠正。
沈慧仪辩称，一、本案涉及的以物抵债分配方案兼顾了各方的合法权益，合法有效，应当予以维持。
在沈慧仪与东谊公司、张少霞借款合同纠纷两案中，委托了广东金正拍卖行有限公司对登记在上诉人名下位于本市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX房以及安信投资有限公司名下位于海谊华厦A栋二层XX号铺、三层XX号铺进行拍卖，经过两次公开拍卖均流拍，因此申请执行人沈慧仪于2015年5月依据相关法律规定来函要求对上述房产作价以物抵债。
广州中院已于2014年7月按照法律程序对该执行程序的有关事项张贴公告，告知相关债权人于公告期内提交书面参与分配申请书。沈慧仪认为，法院没有职责审查被执行人的债权人存在的状况，因此各债权人应主动向人民法院提交自己已经取得的执行法律文书，否则法院对其申请不予审查。广州中院在此次分配过程中，曾多次以听证会等形式听取东谊公司及涉案各方债权人的诉求和意见，会议中，东谊公司并未提出意见或建议，亦未提出自己的诉求。在数次听证会及笔录后，结合事实及法律规定，经过多重考虑和修改，照顾参加分配的各方债权人的合法权益，法院做出以物抵债的分配方案，沈慧仪认为法院制定的分配方案的制定过程严谨周密，已经充分保障各债权人和债务人的合法权益，符合法律的规定，应当予以维持。
二、东谊公司主张其他债权人应当参与本案分配没有事实和法律依据。1、东谊公司提交的证据不足以证明东谊公司主张的下述其他债权人的存在。2、即使东谊公司主张的其他债权人存在，东谊公司主张其他债权人参与分配也不符合法律规定，根据法律规定，参与分配的债权人应当自己向受理申请执行的法院提出。根据《解释》第五百零八条、第五百零九条以及《执行规定》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，假如东谊公司主张的其他债权人存在，其他债权人应当自行申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。然而本案的事实是，东谊公司在民事上诉状中例举的广州市规划局、泰安鲁浩贸易公司、大东街办事处、东华西横街幼儿园等所谓的债权人，并未于法院公告期内主张权利申报债权，也没有向法院提交参与分配申请书及提交执行依据。作为被执行人的债权人向正在负责具体实施执行措施的执行法院或原申请执行法院提交参与执行分配的书面申请，是执行法院将其作为参与执行分配债权人的必要条件之一。东谊公司没有证据可以证实上述债权人曾向广州中院或其原申请执行法院申请参与案涉执行案件的执行分配，因此不符合法律规定的参与分配的法律程序，东谊公司主张其他债权人参与分配也不符合法律规定，没有合法依据。
三、东谊公司主张本案所涉被执行的房产应重新单独评估、重新拍卖理由不成立，法院作出以物抵债的分配方案符合法律规定。本案中涉及到的以物抵债的物业，均是由法院摇珠选定评估公司、拍卖公司，东谊公司不能证明在评估和拍卖过程中存在违规违法的情形，东谊公司提出重新评估、重新拍卖没有依据。
四、沈慧仪的债权本金乘以1.3系数是正确的，应当维持。作为在先查封的债权人沈慧仪前期做了很多工作，化了很多精力和时间、金钱，主动调查被执行人也就是上诉人的财产。根据相对优先原则，应在平等分配的基础上，相对提高在先查封的债权人和为查找被执行人及其财产做出较大贡献的债权人的受偿比例。
广州中院在分配方案中认为，在普通债权顺序的分配中，广州中院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案是上述涉案标的物的第一查封案件，按照广东省高级人民法院关于首封优先的原则及本案申请执行人沈慧仪在查封、公告、评估、拍卖过程中所付出的努力等实际情况，应将其债权本金乘以1.3系数后再按比例参与分配，符合规定且没有损害东谊公司的合法权益。
五、法院将位于本市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX房产及商铺裁定作价30，686，711.44元以物抵债给广州中院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案的申请执行人沈慧仪是正确合理的分配方案。广州中院依沈慧仪的申请对“海谊华厦”的物业进行查封、拍卖，法院经过两次公开拍卖均流拍，然后依沈慧仪的申请对查封物业作价以物抵债，广州中院将上述所列房产分别抵债给沈慧仪、三建公司符合法律规定。
六、即使东谊公司称还有其他债权人属实，东谊公司也还有其他财产可供执行。除本案讼争的物业之外，东谊公司还有其他财产可供执行，包括海谊华厦一楼XX铺面在内的520平方米物业、二楼1000平方米物业、四楼两千平方米物业，此外还有近六百个平方米的住宅，对此，东谊公司在二审中也提交了证据予以证明，东谊公司所有的海谊华厦出租的物业每年可以收取租金几百万元，所以说，东谊公司还有很多物业和租金等财产可供执行，其中物业属于轮候查封状态。所以说，即使东谊公司所称的还有其他债权人存在，那么其他债权人的债权，也可以在后续财产的处理执行当中得到清偿，分配方案并没有侵害其他债权人的合法权益。
丘崇娟辩称：广州中院2015年10月12日制定的（2014）穗中法执恢字第21、30《分配方案》将丘崇娟的债权确认为普通债权，按照第二顺序受偿是错误的，损害了丘崇娟的合法利益。广州中院（2014）穗中法民五终字第525号第二项判决确认东谊公司向丘崇娟返还租金，表面上看是租金，实际上是丘崇娟的现金财产，不是债权，是物权性质。原因是丘崇娟和东谊公司之间没有租赁合同关系，只与承租人吴仕林存在租赁合同关系。吴某林将应当交给丘崇娟的租金错误地交给了东谊公司，本质就是将本应属于丘崇娟的现金财产交给了东谊有限公司，丘崇娟的物权被东谊公司非法占有，该物权的偿还顺序优于其他所有债权，应首先从本案执行款2，093，362.24元中优先返还。
广州中法院2015年11月17日制定的（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》中对被执行房产的评估价值明显低于市场均价，应当重新评估。法院把沈慧仪受偿系数按照1.3没有任何法律依据，严重损害了物权所有人丘崇娟的合法利益。
东谊公司向一审法院起诉请求：1、撤销广州中院2015年11月17日制定的（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》；2、确认（2014）穗中法执恢字第21、30号所涉被执行的房产由东谊公司所有债权人共同参与分配，除沈慧仪、格力公司、三建公司、丘崇娟之外，另应追加广州市城市规划局、泰安鲁浩贸易公司、广州市越秀区人民政府大东街办事处、东华西横街幼儿园、刘某良、李某琼、广州市越秀区人民政府大东街东华西横街居委会、文化站、卫生站在（2014）穗中法执恢字第21、30号案中参与分配；3确认（2014）穗中法执恢字第21、30号所涉被执行的房产应重新单独评估作价，单独拍卖；4、本案的全部诉讼费用由沈慧仪负担。
一审法院认定事实：2015年11月17日，一审法院作出（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》，内容为：“广州市东谊房地产开发有限公司及各债权人：本院在执行申请执行人沈慧仪申请执行被执行人广州市东谊房地产开发有限公司、张少霞借款合同纠纷两案中，委托了广东金正拍卖行有限公司对登记在被执行人广州市东谊房地产开发有限公司名下位于本市东华西路东华西横街海谊华厦A栋X房产；安信投资有限公司名下位于海谊华厦A栋XX商铺进行拍卖，经过两次公开拍卖均流拍，本案申请执行人沈慧仪于2015年5月来函要求对上述房产作价以物抵债。鉴于多个债权人参与分配，现将分配方案公布如下：一、本案可供以物抵债的房产经过本院两次公开拍卖后均流拍的房产包括：l、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX房产（建筑面积：56.0275平方米、拍卖保留价为945,744元）；2、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：252平方米、拍卖保留价为4,273,920元）；3、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：147.94平方米、拍卖保留价为3,017,976元）；4、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：363.79平方米、拍卖保留价为5，966，156元）；5、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：218.84平方米、拍卖保留价为3，588，976元）；6、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：267.03平方米、拍卖保留价为4，379，292元）；7、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：197.55平方米、拍卖保留价为3，239，820元）；8、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：173.71平方米、拍卖保留价为2，848，844元）；9、位于广州市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX商铺（建筑面积：336.25平方米、拍卖保留价为5，514，500元）。上述九项标的第二次拍卖保留价合计：33，775，228元。二、参与分配的案件情况。1、一审法院（2014）穗中法执恢字第21号案，申请执行人：沈慧仪，被执行人：广州市东谊房地产开发有限公司、张少霞，执行依据：（2005）穗证内经字第15437号执行证书，执行标的：本金33，568，742.44元及利息，债权性质：借款，普通债权。2、一审法院（2014）穗中法执恢字第30号案，申请执行人：沈慧仪，被执行人：东谊公司、张少霞，执行依据：（2005）穗证内经字第15438号执行证书，执行标的：本金47，639，999元及利息，债权性质：借款，普通债权。上述两债权的本金共计81，208，741.44元，利息104，430，346元，本息合计185，639，088元，已于2013年11月11日受偿本金3，216，255.63元，现剩余本息共计182，422，832.37元。3、广州市越秀区人民法院（2006）穗越法执字第3153号案，申请执行人：广州格力电器销售有限公司，被执行人：东谊公司，执行依据：（2005）东法民二初字第2196号民事判决书，执行标的：84,243.52元（含利息、违约金、受理费）。债权性质：货款，普通债权。该债权从未受偿。4、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第4862号案，申请执行人：三建公司，被执行人：东谊公司，执行依据：（2004）穗越法民三初字第2297号民事判决书，执行标的：本金20,270,294.57元及加倍支付迟延履行期间的债务利息21,283.80元，受理费143,151元，合计：20,434,729.37元。债权性质：工程款（生效判决无确认该工程款具有优先受偿权），普通债权。该债权从未受偿。5、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第3705号案，申请执行人：丘崇娟，被执行人：东谊公司，执行依据：（2014）穗中法民五终字第525号民事判决书，执行标的：本金178,113元及相应的利息18,078元，合计本息：196,191元。债权性质：租金，普通债权。该债权从未受偿。三、以物抵债的分配原则根据《执行规定》第96条的规定：对于被执行人为企业法人，未经清理或清算而撤销、注销或歇业，其财产不足以清偿全部债务的，应当按照该规定第90至95条的规定，对各债权人的债权按照比例清偿。四、分配意见及分配方案一审法院在第一顺序的分配方案中，鉴于一审法院的申请执行人沈慧仪和广州市越秀区人民法院的申请执行人广州格力电器销售有限公司、三建公司、丘崇娟的债权属于普通债权而无法分配得执行款，因此，在本次分配过程中，一审法院于2015年11月3日和6日分别召开债权人及被执行人听证会，上述各债权人申报了各自的债权、利息及偿还情况，并要求对流拍的海谊华厦A栋XX房、A栋二层X号铺、三层XX号铺按债权比例作价以物抵债。在普通债权顺序的分配中，一审法院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案是上述涉案标的物的第一查封案件，按照广东省高级人民法院关于首封优先的原则及本案申请执行人沈慧仪在查封、公告、评估、拍卖过程中所付出的努力等实际情况，应将其债权本金乘以1.3系数后再按比例参与分配，即一审法院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案的债权本金为81，208，741.44元（本金）-3，216，255.63元(已受偿本金)=77，992，485.81元×1.3=101，390，231，553元，再加上利息104，430，346元，两案的本息合计：205，820，577.55元。经计算，参与以物抵债分配的5件案件的总债权为：226，535，741.64元，本案可供分配的标的总价值为33，775，228元的房产，受偿比例为：1.4909447734%。按照该受偿比例，参与分配的案件受偿金额分别为：1、一审法院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案（申请执行人沈慧仪）分配得金额为：205，820，577.55元×1.4909447734%=30，686，711.44元；2、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第4862号案（申请执行人三建公司）分配得金额为：20，434，729.37元×1.4909447734%=3，046，705.30元；3、广州市越秀区人民法院(2006)穗越法执字第3153号案（申请执行人广州格力电器销售有限公司）分配得金额为：84，243.52元×1.4909447734070=12,560.24元；4、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第3705号案（申请执行人丘崇娟）分配得金额为：196，191元×1.4909447734%=29，250.99元。在第一顺序的分配方案中，一审法院已收取了执行费及部分评估费，鉴于第二顺序的分配方案只是以物抵债，故本轮分配暂不计收评估费等用，等提取到租金后再另行支付相关费用。综上所述，参与以物抵债分配的执行案件共5件的债权均属于普通债权，为同一受偿顺序，经两次拍卖均流拍的上述房产在第二次公开拍卖时的保留总价为33，775，228元，故以物抵债的金额以此为限，并根据受偿比例以物抵债。鉴于以物抵债的金额不足清偿债权人的全部债权，应以全部债权总额按照债权比例受偿。对于本案申请执行人沈慧仪和申请执行人三建公司，由于涉及金额较大，则按照其应分配的金额，对应第二次拍卖的房产保留价（近似值）以物抵债。其中，申请执行人沈慧仪按照债权比例应分配得金额为30，686，711.44元，对应以物抵债的房产分别是海谊华厦A栋XX房产及商铺，上述房产按照第二次拍卖的保留价合计30,757,252元，即沈慧仪多偿了70,540.56元；而申请执行人三建公司按照债权比例应分配得金额为3,046,705.30元，对应以物抵债的房产是海谊华厦A栋XX铺，该商铺按照第二次拍卖的保留价为3,017,976元，即三建公司少受偿了28,729.3元。对此，按照多除少补原则，一审法院在下次分配时，对本次多受偿的申请执行人沈慧仪应予扣减70,540.56元，对本次少受偿的申请执行人三建公司应予补偿28，729.3元。另外，考虑到参与分配的债权人广州格力电器销售有限公司和丘崇娟所分配的金额较小，分别为：12，560.24元和29，250.99元，而本案以物抵债的房产又不能进行分割受偿（抵债），因此，能够得到实物的债权人沈慧仪和三建应向未能得到实物的债权人广州格力电器销售有限公司和丘崇娟支付以物抵债相应的款项，并以受偿比例支付相应的款项。经计算，债权人沈慧仪和三建公司受偿的总金额为：33，733，416.74元，而债权人广州格力电器销售有限公司和丘崇娟受偿的总金额为41，811.23元，支付比例为：41，811.23元÷33，733，416.74元=0.123946027070。按照该比例，债权人沈慧仪应支付的金额为：30，686，711.44元×0.123946027%=38，034.96元；债权人三建公司应支付的金额为：3，046，705.30元×0.123946027%=3，776.27元。因此，案经一审法院合议庭评议，具体的分配方案如下：1、将位于本市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX房产及商铺裁定作价30，686，711.44元以物抵债给一审法院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案的申请执行人沈慧仪；2、将位于本市东华西路东华西横街海谊华厦A栋XX铺裁定作价3，046，705.30元以物抵债给广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第4862号案的申请执行人三建公司；3、向广州市越秀区人民法院（2006）穗越法执字第3153号案的申请执行人广州格力电器销售有限公司分配执行款12,560.24元；4、向广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第3705号案的申请执行人丘崇娟分配执行款29,250.99元；5、申请执行人沈慧仪和三建公司以物抵债后，按照受偿比例，向申请执行人广州格力电器销售有限公司和丘崇娟支付以物抵债的折价款共计41,811.23元，其中，申请执行人沈慧仪支付38,034.96元，申请执行人三建公司支付3,776.27元，该款项由申请执行人沈慧仪和三建公司向一审法院缴交后，支付给申请执行人广州格力电器销售有限公司和丘崇娟；6、一审法院（2014）穗中法执恢字第21、30号两案的申请执行人沈慧仪在本次以物抵债中多受偿70,540.56元，在下轮分配中应予扣减，广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第4862号案的申请执行人三建公司在本次以物抵债中少受偿28,729.3元，在下轮分配中应予补偿。债权人或被执行人对分配方案有异议的，应当按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十五条、第二十六条的规定处理”。
东谊公司因对上述以物抵债的分配方案有异议，向一审法院提交《执行异议书》称：“我司现对贵院‘关于对海谊华厦部分房产以物抵债的分配方案，提出异议，因海谊华厦至今尚没完善规划验收等相关手续，部分回迁房、直管房屋因需要调整暂时没有办理房产交接，过早进入以物抵债程序，会影响海谊华厦的整体规划验收，我司不同意以物抵债方案。事实与理由如下：……综上所述，为了各债权人的权益，法院不应采取以物抵债程序，应善处理‘海谊华厦’的房产，因此我司不同意以物抵债方案。特此提出异议”。沈慧仪因不同意东谊公司的执行异议，于2015年12月2日向一审法院提交了《答辩书》，请求“驳回被答辩人（法院注：东谊公司）不同意‘以物抵债方案’诉求”。之后，东谊公司向一审法院提起本案诉讼。
一审法院另查明，在作出案涉争议的执行分配方案之前，一审法院于2015年9月12日作出（2014）穗中法执恢字第21、30号《关于海谊华厦执行款的分配方案》，区分了具有优先受偿权的债权及普通债权，并做出具体的分配方案。其中载明：参与分配的案件情况……6、广州市越秀区人民法院向一审法院提交了案号分别为：（2005）越法执字第2666号、（2008）越法执字第1847号、（2011）越法执字第119号、（2013）穗越法执字第116号、（2014）穗越法执字第8395号案共五件案件参与分配函，申请执行人：刘某良，被执行人：东谊公司、广州市东山城市建设开发总公司，执行依据分别为：（2005）东法民三初字第1838号、（2007）越法民三初字第2668号、（2007）越法民三初字第2668号民事判决书，执行标的：本金615，OOO元和受理费6410元。债权性质：停业补偿费，优先债权。……四、分配意见及分配方案……在参与分配的案件当中，下列案件的债权是属于停业补偿及返还契税，均享有优先受偿权，按照第一顺序优先受偿：1．广州市越秀区人民法院（2005）越法执字第2666号、（2008）越法执字第1847号、（2011）越法执字第119号、（2013）穗越法执字第116号、（2014）穗越法执字第8395号案（债权人：刘某良，本金615，000元和受理费6410元）；2．广州市越秀区人民法院（2005）越法执字第3083号、（2006）越法执宇第6977号、（2007）越法执字第560号、（2007）越法执字第6745号、（2015）穗越法执恢字第143号案（债权人：周某钊，本金144,018元）；3．广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第175、177、178号案（债权人：谭某雄、谭某学，本金93,260.52元）；4．广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第181、182号案（债权人：邓某标、邓某钊，本金756,424.05元）；5广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第144号案（债权人：黎某彬，本金104,973元）；6．广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第184号案（债权人：黎某，本金29,685.5元）；7．广州市越秀区人民法院（2008）越法执字第2926号案（债权人：黎某，本金235,656.78元）；8．广州市越秀区人民法院（2012）穗越法执恢字第3897号案（债权人：张某军、雷某阳，本金8,783元）。上述8项优先受偿的债权共计金额：1,994,210.85元。对于一审法院（2014）穗中法执恢字第21号案（债权人：沈慧仪，本金33,568,742.44元）、（2014）穗中法执恢字第30号案（债权人：沈慧仪，本金47,639,999元）、广州市越秀区人民法院（2006）穗越法执字第3153号案（债权人：广州格力电器销售有限公司，本金84,243.52元）、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第4862号案（债权人：三建公司，本金120,270,294.57元）、广州市越秀区人民法院（2015）穗越法执字第3705号案（债权人：丘崇娟，本金178,113元），这些案件的债权分别为借款、租金、货款，属于普通债权，依法均不享有优先受偿权，可按照第二顺序受偿。本案可供执行的执行款为2，093，362.24元，在扣除本案执行费92，151.39元，评估费7000元后，余下可分配的执行款为l，994，210.85元。但对于普通债权是属于第二顺序的债权，经第一顺序的债权优先受偿后，已没有多余的执行款可供分配，故普通债权无法受偿。具体的分配方案如下：1.一审法院收取本案的执行费92，151.39元；2.向广州市亿信房地产土地评估有限公司发放评估费7，OOO元；3向广州市越秀区人民法院（2005）越法执字第2666号、（2008）越法执字第1847号、（2011）越法执字第119号、（2013）穗越法执字第116号、（2014）穗越法执字第8395号案的申请执行人刘某良发放621，410元；4．向广州市越秀区人民法院（2005）越法执字第3083号、（2006）越法执字第6977号、（2007）越法执字第560号、（2007）越法执字第6745号、（2015）穗越法执恢字第143号案的申请执行人周某钊发放执行款144，018元；5．向广州市越秀区人民法院(2014)穗越法执恢字第175、177、178号案的申请执行人谭某雄、谭某学发放执行款93，260.52元；6．向广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第181、182号案申请执行人邓某标、邓某钊发放执行款756，424.05元；7．向广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第144号案申请执行人黎某彬发放执行款104，973元；8．向广州市越秀区人民法院（2014）穗越法执恢字第184号案、广州市越秀区人民法院（2008）越法执字第2926号案申请执行人黎枝发放执行款265，342.28元；9．向广州市越秀区人民法院（2012）穗越法执恢字第3897号案申请执行人张某军、雷某阳发放执行款8，783元……”。
一审法院再查明，1．格力公司的工商“商事登记信息”记载，该公司因“决议解散”，于2006年2月21日注销了登记。2．庭审中，沈慧仪、三建公司、邱崇娟均确认各自的执行案件正在执行中。对于东谊公司是否还有其他财产可供执行的问题，各方均没有向一审法院提交相关的证据予以证实。3．庭审中，关于东谊公司诉称应参与分配的其他“债权人”是否已向一审法院申请参与分配的问题，东谊公司称“不清楚”。4．庭审中，三建公司称，其提交的“执行分配异议申请书”是在“听证时当庭提交的，没有签收回执”。诉讼中，三建公司也没有提交其他证据可予证实其已将上述申请书提交本案执行部门，或提交上述申请书的具体时间。
一审法院认为，本案争议的主要焦点在于：案涉以物抵债的分配方案是否符合相应的法律规定，是否存在需要撤销的情形。
关于上述争议的焦点问题。一审法院认为，首先，《解释》第五百零八条规定：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”、第五百零九条规定：“申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出”，《执行规定》第90条规定：“被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足清偿全部债务的，在被执行人的财产被执行完毕前，对该被执行人已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配”、第92条规定：“债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况”。鉴此，作为被执行人的债权人向正在负责具体实施执行措施的执行法院或原申请执行法院提交参与执行分配的书面申请，是执行法院将其作为参与执行分配债权人的必要条件之一。根据一审法院于2015年9月12日作出（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》，东谊公司诉称的应该追加参与分配的债权人广州市城市规划局、泰安鲁浩贸易公司、广州市越秀区人民政府大东街办事处、东华西横街幼儿园、刘某良、李某琼、广州市越秀区人民政府大东街东华西横街居委会、文化站、卫生站中，刘某良的债权（本金615，OOO元和受理费6410元）已经全部在该次分配中得到受偿，其他的债权人（广州市城市规划局、泰安鲁浩贸易公司、广州市越秀区人民政府大东街办事处、东华西横街幼儿园、李某琼、广州市越秀区人民政府大东街东华西横街居委会、文化站、卫生站）并不在上述（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》参与分配的债权人之列，现并无证据可以证实上述债权人曾向一审法院或其原申请执行法院申请参与案涉执行案件的执行分配，或上述债权人为可以参与案涉执行案件分配的适格主体。综上，东谊公司上诉主张案涉以物抵债执行分配方案损害其他申请执行人合法权益、应追加其他债权人参与本案分配的意见，据理不足，一审法院不予采纳。
其次，《解释》第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人”。根据本案查明的事实，案涉执行案件均经历了较长时间，案涉以物抵债的物业经本院两次公开拍卖后均流拍，后一审法院以案涉物业第二次的拍卖保留价作为原告东谊公司抵销各申请执行人债权的价格，该处置方案并不损害东谊公司的利益。现东谊公司诉称应将案涉以物抵债物业重新单独评估作价、单独拍卖的意见，并无法律依据，一审法院不予采纳。
最后，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十五条规定：“多个债权人对同一被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议”。根据本案查明的事实，一审法院无法认定除东谊公司外，其他债权人在收到案涉执行分配方案的十五日内曾向一审法院提出书面异议，故应视为其他债权人同意按照案涉执行分配方案进行分配。另一方面，案涉债权人的债权均为部分受偿，现已可以分配的东谊公司的财产并不足以清偿包括被告沈慧仪的债权在内的全部债务，故案涉执行分配方案在计算各申请执行人的受偿比例时，将被告沈慧仪的债权本金剩以1.3系数，并不损害东谊公司的利益。
综上，东谊公司上诉主张沈慧仪的债权本金不应乘以1.3系数的意见，据理不足，一审法院亦不予采纳。综上所述，案涉（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》并不存在应予撤销的情形，东谊公司的诉请，据理不足，一审法院均不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《解释》第四百九十二条、第五百零八条、第五百零九条，《执行规定》第90条、第92条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第二十五条的规定，判决：驳回东谊公司的全部诉讼请求；案件受理费100元、公告费900元，均由东谊公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院所查明的事实均予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：1、本案的以物抵债执行分配方案有否损害其他债权人的合法权益。2、涉案被执行的房产的评估作价和拍卖方式是否合法。3、沈慧仪的债权本金乘以1.3系数分配是否公平。
一、关于本案以物抵债的执行分配方案是否损害了其他债权人合法权益问题。
根据本案事实，涉案以物抵债的物业经一审法院两次组织公开拍卖后均流拍，就此本案申请执行人沈慧仪申请以物抵债，而一审法院以案涉物业第二次的拍卖保留价，作为东谊公司抵销各申请执行人债权的价格的作法，符合《解释》第四百九十二条中有关：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务”的规定，对此本院予以确认。
在实施处置涉案物业向已申请的各申请执行人的分配中，一审法院已兼顾到了各方利益，在不违反法律相对保护首封人利益之下，分配方案基本保证了各方债权的合理偿还比例，该处理方式是为妥当，本院予以维持。
对于东谊公司上诉中所指出的广州市城市规划局等其他没有参与本案分配的债权人，根据《解释》第五百零八条、《执行规定》第90条的规定，是可以申请参与涉案物业抵债受偿的。又根据《解释》第五百零九条、《执行规定》第第92条规定，要作为东谊公司债权人参与本案分配，必须以向一审法院或原申请执行法院提交参与执行分配的书面申请为前提。然而，在本案中并无证据显示广州市城市规划局等人曾向一审法院或其原申请执行法院申请参与本案的执行分配。因此，一审案法院未将广州市城市规划局等人列为东谊公司的债权人参与本案的执行分配符合法律规定，东谊公司称由此损害了广州市城市规划局等其他没有参与本案分配的债权人利益的理由不能成立，本院不予采信。
由上分析可知，案涉（2014）穗中法执恢字第21、30号《分配方案》并不存在损害其他申请执行人的合法利益的情形，东谊公司上诉请求撤销上述分配方案的理由缺乏法律依据，本院不予支持。
二、关于涉案被执行的房产的评估作价和拍卖方式是否合法的问题。
东谊公司上诉称本案《分配方案》依据的涉案物业《房地产评估报告》超出了评估报告使用的假设条件，但其并不能证明该评估报告存在诸如在适用时间上超期、评估环节上的遗漏等具体无效事项，而所提评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化，政策优惠及遇有不可抗力对房地产价格可能产生的影响理由，因完全是属于商业性的风险，且涉案物业在以评估价为参考的前提下两次都已流拍，故本院认为东谊公司要求对涉案被执行的房产重新评估作价的理由不充分，本院不予采纳。
东谊公司认为一审法院以整体拍卖方式拍卖涉案物业会损害其利益，因现行法律并未禁止对被执行人财产必须以分拆方式处置。因此，一审法院以整体拍卖方式拍卖涉案房产并无违反法律规定，东谊公司要求对涉案被执行的房产重单独拍卖，缺乏法律依据，本院也不予支持。
三、对沈慧仪债权以本金乘以1.3系数参与分配是否公平。
沈慧仪作为东谊公司的主要债权人，在对东谊公司的涉案物业进行调查、查封、评估和拍卖等执行过程中与本案其在债权人相比是做了更多的工作，为此付出了更多的精力、时间和金钱，应获得更大比例的清偿，沈慧仪就此辩称有理，本院予以采纳。一审法院将沈慧仪的债权本金乘以1.3系数计算予以执行分配，符合当时的执行政策，既没有损害东谊公司的合法权益，也不违反《解释》第五百一十六条中有关“……执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿”的规定，故对东谊公司该上诉理由，本院不予支持。
此外，对于第三人三建公司、丘崇娟在本案二审中对涉案物业所提出的执行分配异议，由于三建公司、丘崇娟对一审判决均未上诉，本院在此不予审理，三建公司、丘崇娟可另行途径主张。
综上所述，东谊公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100.00元，由广州市东谊房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁海湖
审判员 刘涵平
审判员 王 庆
二〇一七年十一月十六日
书记员 赵 恩