贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4798号上诉人（原审被告）：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李学钢，男，1973年2月22日出生，汉族，贵州盘江投资控股集团有限公司员工，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李健，贵州道援律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，贵州道援律师事务所律师。上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣公司）因与被上诉人李学钢商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一鸣公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方合同约定逾期转移登记违约金为每日万分之三过高。逾期交付转移登记相关文书影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响被上诉人实际占有、使用该房屋，未给被上诉人造成任何实际经济损失，且逾期原因也非上诉人过错造成。对比周边楼盘的逾期转移登记违约金均远远低于本案违约金标准。被上诉人购买诉争房屋价格低于正常市场价格，具有明显福利性质，上诉人是亏本销售，并未赚取任何利益，上诉人承担如此高比例违约金，违背公平原则，请求二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定对违约金计算标准予以调整减少。李学钢辩称，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》依法成立，真实有效。合同履行的基本原则是诚实信用，并且合同经过双方当事人充分协商，逾期办证的违约责任在《商品房买卖合同》第二十二条有明确约定，合同中对被上诉人逾期付款的违约责任也进行了约定，按照对等公平的原则，上诉人逾期办证也应按照合同约定承担违约责任。因上诉人的原因导致被上诉人购买的房屋不能及时办理权属证书，致使诉争房屋不能正常进行交易，也相应影响被上诉人另行购买房屋的权利。其他楼盘违约金的约定及上诉人所称私搭乱建导致消防验收延迟，均不是上诉人调减违约金的理由。请求驳回上诉，维持原判。李学钢向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办证（即逾期交付办理商品房转移登记的有关文书）的违约金38690元（自2016年1月1日起至2016年12月31日止，实际计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于小河区开发大道69号一鸣宽城国际住宅小区第4号楼1单元2层2号房出售给原告，建筑面积150.65㎡。该合同第八章第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”;……（四）、双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，由买受人承担”，同时，该合同附件十二补充协议第十一条第5点约定：“出卖人公告通知买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告通知后30日内到房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担出卖人相关的损失”。合同签订后，原告向被告支付了全部房款352419元。现原告因被告未能按照上述合同约定的时间即2015年12月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，遂提起诉讼，诉请如前。另，现该房屋已办理不动产权证，权利人为原告李学钢，房屋实际建筑面积为150.80㎡。被告对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的事实不持异议，但认为其不存在过错，出示了照片、消防违法行为举报、投诉查处情况记录、责令限期改正通知书、贵阳晚报、防雷装置验收合格证、预验收的函、供水工程验收表、贵阳市驻地网通信基础设施验收证书、客户受电工程竣工复验意见书、燃气工程竣工启用证明、建设工程消防验收意见书、燃气工程竣工启用证明等一系列证据，证明该公司开工到竣工及相关手续的取得，均一直在积极办理工程的各项事宜，从未故意去拖延办理相关证照的时间，对于本案转移登记的逾期无任何主观过错；而导致在2016年5月23日才通知业主交付转移登记文书，主要原因在于因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，被告被消防部门和城管部门多次要求整改，导致其于2016年4月13日才完成备案登记手续；除此之外，还存在房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等客观及无法预料的情况所致。同时，被告还出示了其于2016年5月20日在小区公告栏和电梯处张贴的“关于一鸣?宽城国际住宅小区3-13号楼核对办理不动产权相关信息资料的通知”、及其于5月23日在《贵阳晚报》刊登该通知的公告，主张应以此作为其通知原告交付转移登记文书的依据，并以刊登公告的时间作为计算本案违约金的截止时间。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2015年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，法院予以支持。对于被告辩称其对于逾期备案无任何过错，法院认为，首先，被告主张因贵州卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，但其未能证明原告存在前述的违约行为，故不能以此作为无需向原告承担违约金的抗辩理由；其次，被告所列举的其办理防雷装置验收、通信驻地网设施建设验收、水电工程验收、燃气工程验收等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，亦不能作为其逾期办理转移登记的理由，而房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，亦不属于法律规定的不可抗力的免责情形。综上，被告的辩称，无事实依据及法律依据，法院不予采信。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2016年1月1日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之三计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2016年5月23日。法院认为，原、被告双方在合同中已约定出卖人以公告的方式通知买受人办理申请产权证，被告在满足交付条件之后即在贵阳晚报上刊登公告通知包括原告在的内一鸣?宽城国际住宅小区3-13号楼的住户办理不动产权相关信息资料，应当视为其已经履行了合同约定的通知交付义务，故应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2016年5月23日。对于被告辩称违约金标准过高，要求调减，法院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，关于转移登记违约金的条款亦是双方充分协商达成的意愿，是对被告积极履行合同义务的督促，双方理应严格按照合同的约定执行。现被告主张违约金数额明显过高，但并未就其该主张提供证据证明约定违约金数额明显高于原告实际遭受的损失，故本院对其请求，不予支持。原告主张按照合同约定的标准计算违约金，符合双方约定，法院予以支持。另，因房屋的具体售价系被告从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，因此，被告关于其在出卖案涉房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移违约金的计算低于本案合同等辩称，均不足以作为其要求调整违约金的理由，故法院不予支持。综上，本案违约金计算为：2016年1月1日-2016年5月23日（143天）：352419元×0.0003×143天=15118.78元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李学钢转移登记违约金人民币15118.78元。二、驳回原告李学钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币384元（已减半收取），原告李学钢负担人民币234元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担人民币150元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。另查明，诉争一鸣·宽城国际3#-13#栋及地下室，使用性质为一类高层住宅建筑。本院认为，本案争议的焦点为：合同约定的违约金标准应否进行调减。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被上诉人已按合同约定向上诉人支付购房款，上诉人也应当按照合同约定严格履行合同义务。上诉人主张逾期交付转移登记资料并非其过错造成，而是因贵阳卷烟厂其他100多户购房职工的违规装修行为，导致其被消防部门和城管部门多次要求整改，故而延迟备案手续，本院认为按照我国消防相关法规的规定本案诉争房屋是一类高层住宅建筑，属于应当进行消防验收才允许投入使用的建筑，上诉人通知相关购房人收房时其消防并未通过消防部门的验收，才导致消防部门因其他购房人违规装修而要求进行整改，且上诉人也未能证明被上诉人存在前述违规装修行为，故对上诉人关于其交付房屋后由于购房人违规装修，被消防部门和城管部门要求整改，迟延备案责任不在上诉人的主张，本院不予支持。上诉人所持房地产登记政策的改变及营改增政策的调整等理由，均不属于法律规定的免责情形。房屋的具体售价系上诉人从事商业活动的经营范畴，盈利或亏损均属于商业活动中的风险，故上诉人关于其在出卖诉争房屋时是亏本销售、其它周边楼盘的逾期转移登记违约金的计算低于本案合同等主张，均不足以作为其要求调减违约金的理由，且上诉人亦未就其关于合同约定违约金数额明显高于实际损失的主张进行充分举证，故对上诉人要求调减违约金的上诉主张，本院不予支持。原判按照合同约定的日万分之三计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一鸣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人贵州一鸣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 田 勇审判员 刘 劼二〇一七年九月八日书记员 万炫兵