广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法民终字第746号
上诉人（原审被告）何锋强，男。
委托代理人宋某，广东君诚律师事务所律师。
上诉人（原审被告）深圳市恒基物业管理有限公司××村管理处。
代表人杨奕忠。
委托代理人曾某，广东华商律师事务所律师。
委托代理人陈某，广东华商律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）洪少玲，女。
委托代理人黄某，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
委托代理人丘某，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）深圳市恒基物业管理有限公司。
法定代表人陈某。
上诉人何锋强、深圳市恒基物业管理有限公司××村管理处（以下简称恒基物业管理公司××村管理处）与被上诉人洪少玲、深圳市恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业管理公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2012）深福法民一初字第1670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审判决查明：洪少玲系福田区××村××栋501号房业主（以下简称涉案房屋，1992年11月5日购买，建筑面积71.58平方米）。2008年9月期间，何锋强得知该房长期空置无人居住，便伪造了该房的房产证。之后，何锋强持上述伪造的房产证及复印件先后办理并开通了该房的水、电、煤气等手续，并私自打开该房房门对该房进行装修后将其妻子及孩子安排入住该房直至2011年5月。上述事实经（2011）深福法刑初字第1104号刑事判决书予以认定。何锋强亦因此被判处刑罚。在华富派出所为何锋强所做询问笔录中，列有：“问：你入住501房有无与管理处沟通？答：当时有和一个姓杨的主任沟通过，管理处让我把501房拖欠的10多年管理费交清，然后让我写了一个责任承诺书，然后就没有过问太多让我入住了。”在华富派出所为恒基物业管理公司××村管理处杨奕忠主任所做询问笔录中，列有：“何锋强是否有提供××栋501房的房产证给你们物业备案或者查看过？答：没有。”在华富派出所为恒基物业管理公司××村管理处工作人员范金桥所做询问笔录中，列有：“何锋强是以什么证件或文件登记缴纳管理费？答：我也不清楚，他在管理处就留了身份证复印件和一份承诺书。”在何锋强向恒基物业管理公司××村管理处出具的承诺责任书中列有：“关于深圳市福田区××村××栋501号房屋使用及产权问题，如日后产生产权纠纷及相关法律等一切事宜，一切由我何锋强本人自行负责，与物业管理处无关。”洪少玲认为恒基物业管理公司××村管理处存在过错，应对涉案债务承担连带清偿责任。恒基物业管理公司则认为物业管理公司不需要具备对房屋所有权进行核查的义务，本案的侵权行为不属于物业管理范围，物业管理管理公司仅能进行形式审查，无须进行实质审查，洪少玲并没有到物业公司办理登记手续，所以不存在管理上的过错责任。经查，恒基物业管理公司××村管理处系分公司性质，隶属于恒基物业管理公司。
原审判决认为：何锋强伪造涉案房屋的房产证，借此开通涉案房屋的水、电、燃气，并将妻儿安置于涉案房屋内用于居住。何锋强实施了侵权行为，主观上存在故意，非法无偿居住的行为亦对洪少玲作为业主的权益造成了侵害，且侵权行为与损害结果之间具有直接的因果关系，故法院确认何锋强的上述行为符合侵权的构成要件，确系对洪少玲权益的侵害，应赔偿洪少玲因此造成的各项损失：一、租金损失。何锋强自2008年9月至2011年5月期间利用涉案房屋给其家人居住，应依法赔偿该期间的租金损失。根据涉案房屋所处地段相应政府指导租金价格及其房屋面积，2008年至2011年期间各年的租金损失分别为6300元、15456元、19752元、10735元，共计52243元。二、精神损失。本案系财产损害赔偿纠纷，洪少玲诉求精神损害赔偿于法无据，法院对此不予支持。洪少玲的上述损失共计52243元，洪少玲主张过高部分，法院不予支持。恒基物业管理公司××村管理处作为物业管理部门，应对小区内物业情况进行相关掌握并有效管理。根据派出所的询问笔录显示，恒基物业管理公司××村管理处在何锋强连涉案房屋房产证都未提交、查看的情况下，仅凭其缴纳所欠费用及出具承诺责任书即由其入住涉案房屋，明显怠于审查，存在过错，其让何锋强出具的承诺责任书中免责条款仅在其与何锋强之间有效，并不能对抗善意第三人洪少玲。但同时，恒基物业管理公司××村管理处仅能为形式审查，其监管力度有限，故法院根据致损原因力大小及本案实际情况，酌定恒基物业管理公司××村管理处对何锋强的上述赔偿债务的30%（即15672.9元）承担连带清偿责任。因恒基物业管理公司××村管理处系恒基物业管理公司的下属分公司，故恒基物业管理公司对恒基物业管理公司××村管理处的上述债务承担补充清偿责任。综上所述，依照依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：一、被告何锋强应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告洪少玲52243元；二、被告深圳市恒基物业管理有限公司××村管理处对被告何锋强被本判决确定的债务中的30％（即15672.9元）承担连带清偿责任；三、被告深圳市恒基物业管理有限公司对被告深圳市恒基物业管理有限公司××村管理处被本判决确定的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回原告洪少玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3582元（已由原告洪少玲预交），由原告洪少玲负担582元，被告何锋强负担3000元。
上诉人何锋强不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，发回重审或判决驳回洪少玲要求何锋强赔偿52243元的诉讼请求；2、判令洪少玲承担本案的诉讼费用。事实和理由是：一、本案认定事实不清，诉讼主体错误。何锋强虽然仿造了房产证，但何锋强并未在涉案房屋里居住，更未损坏和损害洪少玲的财产，原审法院仅将何锋强列为本案被告，显然程序上和诉讼主体上存在错误。二、原审法院适用法律错误。本案是财产损害赔偿纠纷，何锋强承担赔偿责任应具备赔偿的四个构成要件，即一是要有损害事实；二是要有违法行为；三是要有过错；四是违法行为与损害事实之间要有因果关系。上述四个要件是一个整体，缺一不可。具体理由如下：1、洪少玲没有财产上的实际损失和受到损害的事实。涉案房屋并没有受到损坏和损害，客观上没有造成财产上的实际经济损失，洪少玲主观上也没有将涉案房屋出租的主观故意。2、何锋强仿造公章的行为与洪少玲所谓的财产损失也没有因果关系。何锋强因伪造公章已经承担了刑事责任，承受了惨重的代价。即使何锋强不伪造公章，洪少玲也没有出租房屋的意思表示，也不存在给其造成财产上的损失。何锋强的违法犯罪行为与洪少玲的所谓财产损失之间是没有任何因果关系的。3、何锋强的家人已经承担了返还原物的责任和义务。洪少玲长期闲置的房屋没有上锁，何锋强的家人临时使用，也没有对洪少玲造成财产上的实际损失和损害。相反，何锋强的家人在居住中尽到了代为管理的义务，为洪少玲交纳了93年以来十多年的物业管理费用2万多元，并进行了装修，花费6万余元的装修费用，在洪少玲出现后及时返还了房屋，按照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，何锋强的家人也已经履行了相应的责任和义务。
上诉人恒基物业管理公司××村管理处不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、判令洪少玲承担本案全部案件受理费。事实和理由是：一、任何物业管理公司均不具备对房屋所有权进行核查的权利与义务，故何锋强的侵权行为不属于恒基物业管理公司××村管理处的管理责任范围，依法不应承担责任。恒基物业管理公司与××村业主委员会签署的《物业管理合同》对物业服务内容进行了明确约定，共有15条，全部都是对物业区域内所涉公共事务的管理，不包括对房屋所有权进行核查的义务。《深圳市物业管理条例》亦规定“物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，供水、供电和供气事故，物业安全事故，公共卫生事件，治安及刑事案件等突发事件的预防和处置进行具体规定，并协助有关行政管理部门做好物业管理区域的安全管理工作”，不包括对入住人是否拥有该房屋所有权进行核查的义务。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》更是对物业管理公司的管理范围及义务进行了明确规定。该条例第二十七条规定，物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：（一）房屋的使用、维修、养护；（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；（三）清洁卫生；（四）车辆行驶及停泊；（五）公共秩序；（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第二十九条规定，物业管理公司的义务：（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；（三）接受业主委员会和业主的监督；（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。因此，无论是法律、法规、相关条例，还是与业主委员会签署的《物业管理合同》，都没有规定物业管理公司须承担对房屋所有权进行核查的义务。何锋强伪造房产证私自入住涉案房屋的侵权行为，不属于物业管理公司的管理责任范围，依法不应承担任何责任。二、恒基物业管理公司××村管理处尽到了审慎注意义务，不存在主观上的过错，依法不应承担责任。首先，《深圳市物业管理条例》、《深圳经济特区物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及实施细则均没有进行任何规定，实质上是没有规定物业管理公司对此类事件进行审查的权利与义务。具体到本案，何锋强通过伪造涉案房屋的房产证开通水、电、煤气手续后入住该房，恒基物业管理公司××村管理处的工作人员在巡查时发现该房有人入住后，要求何锋强说明原因，何锋强通过伪造的房产证欺骗工作人员说其是业主，并出具承诺责任书，承诺其对入住该房事宜承担全部责任，以上事实证实，恒基物业管理公司××村管理处的工作人员已对其伪造的房产证进行“形式审查”，已尽到了审慎注意义务，不存在主观上的过错，故无须承担侵权责任。其次，洪少玲提供的房产证更加充分证明，至案发时，恒基物业管理公司××村管理处从本质上根本不可能知道谁是涉案房屋的所有权人，故不存在管理上的过错责任。洪少玲提交的房产证上的登记日期为2010年6月29日，且其除提交该份房产证外，并未提供其他任何证据可以证明之前她是涉案房屋的所有权人。更须强调的一点是：2010年6月29日洪少玲办理完产权登记手续后，也并未到物业管理公司进行备案或通过其他方式函告物业管理公司其是该房业主。上述事实确凿证明：第一、因涉案房屋产权不明晰，且产权人故意或疏忽管理，才可能导致何锋强于2009年伪造房产证入住的行为；第二、涉案房屋合法房产证的办理时间为2010年6月29日，在此之前没有任何合法证据证明谁是该房的所有权人。当何锋强于2009年利用伪造的房产证开通水电、燃气入住时，恒基物业管理公司××村管理处根本上不可能对其提交的房产证的真实性进行审查，也不可能判断其是否是该房的所有权人，故恒基物业管理公司××村管理处不存在任何过错责任。最后，洪少玲提交的询问笔录亦证实涉案房屋并未在物业管理公司办理业主产权信息备案手续。洪少玲提交的询问笔录材料记载：1、2011年5月24日公安机关询问恒基物业管理公司××村管理处工作人员范金桥的询问笔录第3页第10行，公安机关问：“××村××栋501号房的权利所有人是谁”答：“我也不清楚，我们公司接管××村物业管理的时候，当时××村的物业产权比较混乱，没有真正的业主产权资料存档。”2、2011年6月2日公安机关询问恒基物业管理公司××村管理处原工作人员杨某的询问笔录第3页第7行，公安机关问：“××栋501房是否有业主答：我们不清楚，××栋501房在我们物业是没有登记业主的，这些都是历史问题。”这些证据都是洪少玲提交的，充分说明洪少玲亦认可涉案房屋确实未在物业管理公司办理业主信息登记，故恒基物业管理公司××村管理处不存在任何管理过错。综上所述，恒基物业管理公司××村管理处对洪少玲所遭受的财产损失没有过错，无需承担责任，原审法院认定恒基物业管理公司××村管理处存在过错有误，洪少玲的损失应由其自身及何锋强、供电局、水务集团、燃气集团共同承担。
洪少玲对何锋强的上诉答辩称：何锋强伪造涉案房屋房产证并开通水电、煤气使其妻儿入住，其小孩还使用了这个房屋附带的小学学位上学，何锋强是侵权的实施人，已经侵犯了洪少玲对自己房屋所有权的行使，侵犯了洪少玲的财产权利。何锋强承担刑事责任是因伪造国家机关证件的行为，并不能抵销其侵犯涉案房屋所有权的责任。返还原物的责任是物权的保护方法，且仅仅是返还原物，不涉及也不包含赔偿损失，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，洪少玲是依法向何锋强主张侵权损害赔偿。
洪少玲对恒基物业管理公司××村管理处的上诉答辩称：一、原审法院判令恒基物业管理公司××村管理处承担的是连带清偿责任，而不是其主张的补充清偿责任。二、根据洪少玲在一审提交的《物业管理服务合同》第二章物业管理第九条的规定，涉案房屋被何锋强非法侵占，恒基物业管理公司××村管理处知道非法侵占的事实非但没有制止，反而同意何锋强的侵占行为，恒基物业管理公司××村管理处没有进行维护公共秩序及维护小区管理工作。三、深圳市没有制订恒基物业管理公司××村管理处所称的《深圳市物业管理条例》，且其引用的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》2008年已经失效。四、恒基物业管理公司××村管理处没有尽到完善管理和审慎义务，何锋强对涉案房屋实施了侵权行为，根据公安机关对杨某的询问笔录可知，恒基物业管理公司××村管理处知道何锋强不是涉案房屋的所有权人，依然让其入住，恒基物业管理公司××村管理处没有尽到管理义务。恒基物业管理公司××村管理处也没有要求何锋强出示房产证原件，因此没有尽到审慎的义务。恒基物业管理公司××村管理处在明知何锋强不是涉案房屋所有权人的情况下，应该对其侵占房屋的行为予以制止或者报警处理，而不是接受何锋强出具的承诺责任书同意其入住，因此，恒基物业管理公司××村管理处是何锋强侵占涉案房屋的共同侵权人，应与何锋强一起承担连带清偿责任。五、涉案房屋的产权明晰，洪少玲当初已经向恒基物业管理公司××村管理处办理了入户手续，双方之前也签订了用户手册，恒基物业管理公司××村管理处也向洪少玲开具了管理费发票，其在一审时提交的《物业管理服务合同》第三条也明确约定管理与物业相关图纸等资料。根据公安机关对杨某的询问笔录可知，恒基物业管理公司××村管理处已经承认对业主档案管理的混乱的错误。
恒基物业管理公司××村管理处对何锋强的上诉答辩称：没有意见。
何锋强对恒基物业管理公司××村管理处的上诉答辩称：以我方的上诉意见为准。
恒基物业管理公司未陈述答辩意见。
本院经审理查明：一、关于涉案房屋是私自打开还是本身就没有锁，何锋强认为本身没有锁，洪少玲认为是何锋强私自打开。
二、原审法院查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是：一、何锋强的行为是否构成侵权；二、恒基物业管理公司××村管理处是否存在过错及是否需要承担责任。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款规定，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占；第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。就本案而言，一方面，何锋强主观上存在侵占涉案房屋所有权的故意，客观上实施了伪造该房房产证及借此开通水、电、燃气并安置其妻儿在该房居住的侵权行为，故其是侵权行为人。因此，何锋强主张原审法院仅将其列为本案被告，诉讼主体错误，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。另一方面，不论该房是否上锁，都不影响何锋强非法占有、使用他人房屋等侵权行为的成立，也必然会造成洪少玲的实际利益的损失，且侵权行为与损害结果之间具有直接的因果关系。因此，何锋强主张其行为不符合侵权的要件，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。依照恒基物业管理公司××村管理处的陈述，其明知其所管理的物业产权混乱，但其却在未核实清楚涉案房屋的真正的所有权人的情况下，仅凭何锋强缴纳所欠管理费用及出具承诺责任书即任由其入住涉案房屋，明显怠于审查，存在过错，而其与何锋强之间签订的承诺责任书也不能对抗善意第三人洪少玲，因此，恒基物业管理公司××村管理处以其不具备核实涉案房屋房产证以及核查登记业主的责任为由，主张其无需承担法律责任，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定恒基物业管理公司××村管理处仅在审查及监管失责的范围内对何锋强所负赔偿责任承担30%的连带清偿责任，认定事实清楚，实体处理妥当，本院予以维持。综上所述，上诉人何锋强和上诉人恒基物业管理公司××村管理处的上诉主张均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3192元，由上诉人何锋强负担3000元，上诉人深圳市恒基物业管理有限公司××村管理处负担192元。
本判决为终审判决。
审判长 梁 媛
审判员 黄国辉
审判员 袁劲秋
二〇一三年十月十五日
书记员 涂 玮