安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3786号
上诉人（原审原告）：潘新成，男，1988年11月4日出生，汉族，住安徽省肥西县。
上诉人：陈红芳，女，1987年12月9日出生，汉族，住安徽省肥西县。
以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。
以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：许丹，安徽徽都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：合肥保利和新房地产有限公司，住所地合肥市高新区黄山路626号高新集团516室。
法定代表人：陈冬桔，执行董事。
委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人潘新成、陈红芳因与被上诉人合肥保利和新房地产有限公司（以下简称保利和新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，潘新成、陈红芳的委托诉讼代理人许丹，保利和新公司的委托诉讼代理人杨求文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潘新成、陈红芳上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、改判保利和新公司支付潘新成、陈红芳违约金12957.81元（以708077元为基数，按照日万分之一利率计算，自2016年7月1日起暂计至2016年12月31日，以后计算到潘新成、陈红芳实际取得房地产权属证之日止）；三、保利和新公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。
事实与理由：1、一审法院混淆了案涉房屋集体产权证（初始登记）与业主个人产权证（转移登记）的区别，系属于混淆概念，事实认定错误。首先，保利和新公司通过出让方式取得案涉房屋所在区域的土地使用权，并进行房地产开发，申请办理集体产权证是其自身权利义务，也是他人是无法取代、干涉的权利义务，均应由其自身承担，与潘新成无关。其次，案涉房屋取得集体产权证是保利和新公司向潘新成出卖房屋所有权的基本前提，也是保利和新公司对交易标的具有合法处分权的前提保证，是保利和新公司的先合同义务。只有当保利和新公司在取得了集体产权后才能向潘新成出售房屋所有权，否则其系无权处分。再次，潘新成与保利和新公司签订《商品房买卖合同》的根本目的，是购买案涉房屋的所有权，而所有权的取得包含的两层重要内容就是交付实物房屋及转移产权，根据我国物权法相关规定，保利和新公司办理产权转移登记手续（即为潘新成办理产权证）是其转移房屋所有权的实质化体现义务。同时，保利和新公司作为出卖方交付实物房屋及转移产权也是其履行合同义务中最重要的两项义务，否则潘新成仅能取得案涉房屋的使用权，其所有权无从保障。故，无论是从合同的相对性，还是合同目的角度解释，双方合同中关于产权登记约定都必然是属于转移登记约定。最后，案涉合同文本是保利和新公司提供的格式文本，是由保利和新公司事先拟定好的，依据《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，双方合同中第15条关于产权登记的约定必然是关于转移登记的约定，并非集体产权登记约定，而一审法院属概念混淆，事实认定错误。
2、一审法院中认定的“2016年5月28日，保利和新房地产向合肥市房产交易管理中心办理了案涉商品房所在住宅区域的集体产权证”系事实认定错误。首先，本案案涉房屋登记簿上确认案涉房屋的集体产权证的取得时间是2016年10月17日，而非一审法院认定的2016年5月28日。其次，本案中保利和新公司在答辩中明确承认了不动产登记中心完成案涉房屋初始登记的时间是2016年10月17日。综合本案全部证据，均不能证明认定“2016年5月28日，保利和新房地产向合肥市房产交易管理中心办理了案涉商品房所在住宅区域的集体产权证”这一事实。
3、一审法院举证责任分配倒置。本案中，潘新成与保利和新公司双方合同第15条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要有出卖人提供的资料保产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。另，双方在合同附件中明确约定，由保利和新公司负责办理产权登记，故保利和新公司是该项合同义务的履行者。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任之规定，保利和新公司作为义务的履行者应当负有举证责任，证明其在交房后60日内向产区登记机关报备权属登记资料，但是本案中保利和新公司从未提供任何相关证据证明其履行了合同义务，而一审法院却将举证责任分配给潘新成，是明显的举证责任分配倒置。
4、一审法院法律适用错误。本案是商品房买卖合同纠纷，理当适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释是最高院为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件制定，该司法解释尚未废止，人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件应当适用该司法解释，而一审法院毫无理由的直接排除适用，违背了基本法理。同时，该司法解释第十八条明确规定了办理证书完成时间是自房屋交付使用之日起90日，具有明确的法律规定的办理时长，且该条亦是关于办理产权证书时间的强制性规定，故应当适用该条法律规定。综上，因保利和新公司的原因致使潘新成未能在法律规定的时间内取得房屋不动产登记证书的，现潘新成依据双方合同约定及该司法解释第18条规定要求保利和新公司承担违约责任是具有事实及法律依据的。
保利和新公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1、在一审时，一共有54户业主就同样的事实和请求进行了起诉，大部分业主（34户）在一审过程中了解到了合肥市相关政策变化的相关事实，在一审判决后认可一审判决，从而并未对一审判决提出上诉。仅有小部分（20户）业主提出了上诉。
2、在合同履行过程中，合肥市房地产权属证书办理的政策发生了重大变化，该政策变化是保利和新公司无法预见也无法克服的。在购房合同签订后的2014年11月24日国家颁布了《不动产登记暂行条例》，该法律于2015年3月1日起施行，《不动产登记暂行条例实施细则》是2016年1月1日公布并施行的。而合肥市是从2016年4月份开始将原来由房地产管理部门办理的房地产证和由国土资源部门办理的国有土地使用权证合并调整为由新设立的不动产登记中心办理的不动产登记。由此给案涉房屋的权属登记带来重大的影响。而双方之间的购房合同是2014年4月28日签署的，房屋交付是2016年4月30日。主要影响有：第一，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合、流程再造、窗口设立、档案移交等一系列工作，这些工作都需要时间来完成，从而导致实际中自2016年4月至2016年6月15日这段时间合肥市开发商批量办证无法办理；第二，由于政策的重大变化，在2016年5月30日国土资源部颁布《不动产登记操作规范（试行）》之前，合肥市不动产登记具体需要哪些材料，存在哪些程序变动都属于探索期。该规范试行后，才明确了房屋所有权首次登记前需要进行不动产权籍调查，而权籍调查需要委托第三方具有资质（且需要不动产登记部门认可的）的测绘机构进行测绘，测绘成果提交国土部门审核（需要对提交的成果形式上审核，且要到房屋现场进行调查）。完成整个权籍调查（即委托测绘-
测绘单位测绘-
国土部门审核测绘成果）流程至少需要3个月的时间。上述政策的调整变化是在购房合同签署后、办理权属证书前发生的，并且该政策在合肥实施的时间（2016年4月初）与购房合同约定交付办理的时间（2016年4月底）非常近，保利和新公司根本来不及采取相应的措施进行应对。由此所产生的责任不应该由保利公司承担。
3、案涉商品房买卖合同并非格式合同，该合同为国家工商行政管理局和建设部制作并发布的示范合同文本。即使是示范合同文本中所需要填写的相关内容也需要在签约之前报合肥市工商局、合肥市房管局进行审查备案的，否则无法进行合同备案和办理权属登记。因此，不存在任何对合同提供者解释不利的适用条件。
4、购房合同第十五条关于产权登记的约定明确约定只有出卖人有过错的情形下，才能承担合同约定的违约责任。即双方约定中明确排除了合同无过错责任的适用，而适用过错责任。纵观本案案涉房屋不动产登记取得的过程中保利公司是不存在过错的，而且潘新成也没有举证证明保利公司在办理不动产登记过程中存在过错。一审法院对此的认定完全符合法律规定和双方合同约定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，潘新成的上诉请求和理由均是不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘新成、陈红芳向一审法院提出诉讼请求:保利和新公司向潘新成、陈红芳支付违约金12957.81元（以708077元为基数，按照日万分之一利率计算，自2016年7月1日起暂计至2016年12月31日，以后计算到潘新成、陈红芳实际取得房地产权属证之日止）。
一审法院认定事实：2014年7月29日，保利和新公司（出卖人）与潘新成、陈红芳（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区玉兰大道与杨林路交口梧桐语花园第9幢24层2401室房屋，总价款为708077元。出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付房屋。合同第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按日支付房价款万分之一的违约金。”
2016年4月29日，保利和新公司向潘新成、陈红芳交付案涉房屋。
2016年5月28日，保利和新公司向合肥市房产交易管理中心办理了案涉商品房所在住宅区域的集体产权证。
现案涉房产证已办理完毕。
一审法院认为，保利和新公司（出卖人）与潘新成、陈红芳（买受人）于2014年7月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效。
关于违约金，潘新成、陈红芳诉请违约金的主要依据为双方签订《商品房买卖合同》的第十五条“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、按日支付房价款万分之一的违约金”。通过文义分析，首先，关于“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案”一句，保利和新公司有义务在房屋交付后60日内，提交办理权属登记出卖方应提供的资料，该资料实际包含内容未进行明确约定。2016年5月28日，保利和新公司向合肥市房产交易管理中心提交了集体产权登记备案的相关材料，开始进行权属登记工作。之后2016年8月、9月、10月、12月、2017年1月，均显示房屋权属登记在一步步推进之中。潘新成、陈红芳认为该权属登记资料为其个人房产专属产权转移登记资料，通过文义分析，无法得出此结论。其次，关于“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”一句，潘新成、陈红芳并未举证证明保利和新公司办理不动产登记过程中存有何种过错，应当承担责任，且双方既未约定权属证书的获得时间，现阶段对于不动产登记也未有具体规定办理时长。潘新成、陈红芳虽认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条期限为90日，但该司法解释为2003年通过并发布，其时长不宜直接适用至不动产登记中。故潘新成、陈红芳诉请违约金，该院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘新成、陈红芳的诉讼请求。一审案件受理费124元，由潘新成、陈红芳负担。
二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。需要说明的是，根据保利和新公司提交的《合肥市房地产信息管理系统页面截图》反映，2016年5月26日，保利和新公司办理完结了无权利现楼盘新建业务。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。
本院认为，潘新成、陈红芳与保利和新公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定，保利和新公司应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。保利和新公司于2016年4月29日将涉案房屋交付潘新成、陈红芳，于2016年5月26日办理完结无权利现楼盘新建业务，开始进行权属登记工作。故潘新成、陈红芳上诉主张保利和新公司未按照合同约定履行报送义务，依据不足。且综合本案案情来看，合肥市自2016年4月8日开始实施不动产统一登记，房屋产权登记程序、登记机构均随之发生了变更，房产公司报送新建住房权属登记材料中新增加了权籍调查资料等流程，因存在新旧政策实施的衔接问题，新的不动产登记操作存在逐步探索、规范的过程，而保利和新公司在办理楼盘新建业务之后，在2016年8月、9月、10月、12月、2017年1月，均显示房屋权属登记在一步步推进之中，保利和新公司并不存在明显拖延办理权属登记的行为。潘新成、陈红芳上诉称保利和新公司违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，未在房屋交付之日起90日内为其办妥房屋权属证书，但该规定适用前提是“由于出卖人的原因”。保利和新公司向合肥市房产交易管理中心报送相关资料后，依据新的政策推进权属登记工作，并无充分证据证明系保利和新公司的原因，故潘新成、陈红芳此点上诉主张依据不足。
综上，潘新成、陈红芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费124元，由潘新成、陈红芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆 建 群
审判员 方玮韡审判员余海兰
二〇一八年五月三十一日
书记员 鲍 晶 晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。