湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘08民终597号
上诉人（原审原告）：朱子华，女，1954年11月29日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：谢奇（朱子华之夫），住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：罗屹，湖南江荣律师事务所律师。
被上诉人(原审被告）：张家界山水天下置业有限公司，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。
法定代表人:毛致平，董事长。
被上诉人(原审被告）：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。
法定代表人:毛致平，董事长。
上列二被上诉人的委托诉讼代理人：王磊，男，系上列二公司的工作人员。
原审被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。
法定代表人:毛致平，董事长。
委托诉讼代理人：王磊，男，湖南大成国际大酒店有限公司工作人员。
上诉人朱子华因与被上诉人张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称山水酒店）以及原审被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱子华的委托诉讼代理人谢奇、罗屹，被上诉人山水置业、山水酒店及原审被告湖南大成公司的共同委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
朱子华上诉请求：１.依法撤销张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1183号民事判决第一项，改判山水置业向朱子华支付回购款840180元以及违约金（以763800元为基数，按日万分之五的标准从2015年4月30日起算至回购款支付完毕止）；２.依法撤销张家界市永定区人民法院（2017）湘0802民初1183号民事判决第二项，改判山水酒店向朱子华支付2016年10月至2017年4月的投资收益款22277.76元，并按每月6365元的标准支付2017年5月至回购款支付完毕时止的投资收益款以及按年度投资收益的千分之三的标准计算自2016年10月1日至回购款支付完毕时止的违约金。事实和理由：1.山水置业未依照《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》的约定在2015年4月28日回购房屋已构成违约；２.《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》在上诉人第一次要求回购之日即2015年4月29日就已终止，应以2015年4月30日而非2017年4月25日第二次要求回购之日作为回购日并计算开始违约金。因涉案房屋并未办理过户手续，上诉人不能实际占有、使用，山水酒店及山水置业仍继续对上诉人所有的房屋进行占用、经营，故不能以山水酒店继续向上诉人支付投资回报为由认定变更了该回购合同；３.《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第六条第二款约定只要满五年山水置业公司必须进行回购，原审认定回购合同以投资经营合同的终止为附条件的履行错误；４.山水酒店一直占有、使用上诉人所有的房屋，上诉人对房屋的投资收益应当计算至山水酒店支付回购款完毕时止。
山水置业、山水酒店辩称，１.上诉人获利丰厚，且一、二审均未提供证据证明其投资受到了损失，原审判决以上诉人投资本金的日万分之五计算的违约金过高，违反了相关的法律规定，请求二审将违约金降低至日万分之零点一。２.本案涉及的回购合同与租赁合同不是同一种法律关系，上诉人主张租金应另案起诉，原审判决被上诉人向上诉人支付租金22277.5元和违约金19247.76元错误，程序违法。３.原审在没有解除房屋买卖合同的情况下判决被上诉人支付回购款错误。
湖南大成公司述称意见与山水置业、山水酒店辩称意见一致。
朱子华向一审法院起诉请求：1.判令被告山水置业立即办理原告所购房屋的回购手续，向原告一次性支付回购款840180元并承担违约金617532.3元(按日万分之五的标准暂计至2017年5月8日，剩余违约金计至实际支付回购款之日);2.判令被告山水酒店、湖南大成公司对上述回购行为及以上款项承担连带担保责任;3.判令被告山水酒店补付2016年10月至2017年4月的投资收益22277.5元并支付违约金19247.76元(按年度投资收益的0.3‰的标准暂至计算至2017年4月，后续违约金计至实际补付投资收益之日止)，且继续向原告支付自2017年5月至实际支付回购款之日的投资收益;4.判令被告山水置业、湖南大成公司对被告山水酒店支付的投资收益及违约金承担连带担保责任;5.判令三被告共同承担本案全部诉讼费及律师费3万元。
一审法院认定事实：2010年4月28日，原告朱子华与被告山水置业签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》。《商品房买卖补充合同》第二条明确约定，在签订本合同时，必须与山水酒店签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，并与山水置业、山水酒店及湖南大成公司三方签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。《商品房买卖补充合同》约定，在履行期届满五年后，由山水置业按《商品房买卖合同》所约定的购买价的110%计人民币840180元予以回购。同日，原告朱子华按《商品房买卖合同》的约定交纳了763800元购房款，购买了山水置业开发的山水酒店的第10层1009、1010号房，并约定该房屋仅作酒店使用。依《商品房买卖补充合同》的约定，原告朱子华与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。三个合同已于2010年4月28日生效，《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》当日已履行完毕，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》开始生效履行。在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》中，约定的投资期限为最短期限不少于3年，最长期限不超过五年，从2010年4月28日开始；投资收益标准为每月6365元整，按月支付并约定了违约后的违约金。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第六条第1项约定，在甲方（朱子华）与丙方（山水酒店）所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第五年内，甲方（朱子华）有权要求乙方（山水置业）如下方式提前回购该房屋；从本合同签订之日起计算，满三年不足四年则乙方按本合同第三条中约定价格的108%回购；满四年不足……。第2项约定在投资满五年后，乙方（山水置业）必须按合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方（朱子华）必须按合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，同时乙方必须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方。第七条第2项约定，上述第六条、第七条第一款规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算；……。另查明：在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定的投资经营合同满五年后，2015年4月29日，原告朱子华写了申请回购报告并邮寄给了湖南大成公司和山水酒店，要求予以回购。在没有取得被告的回购后，双方继续履行《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，按原约定，被告山水酒店按每月6365元支付投资收益。从2016年10月起，每月只支付一半的投资收益3182.5元,双方由此发生争议,原告朱子华委托律师于2017年4月25日向山水置业邮寄了《律师函》,要求被告山水置业回购房屋。被告山水置业未作答复后，原告朱子华于2017年5月9日起诉到法院。一审法院认为，原告朱子华与被告山水置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》，与山水置业、山水酒店、湖南大成公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》是合法有效的，不违反法律规定，各方应按合同约定履行。原告朱子华与被告山水置业已于2010年4月28日按签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》的约定履行完各自的义务。山水置业、山水酒店、湖南大成公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》于当日开始生效履行，从其本质来看是房屋租赁合同，双方约定的租赁期限最长为五年，每月租金为6365元。2015年4月28日后，原告朱子华要求被告山水置业回购房屋未果后，在被告山水酒店继续每月按原约定履行支付租金的义务后，原告朱子华未再要求履行《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，被告山水酒店继续使用原告朱子华的房屋，原告朱子华也没有提出异议，故原告朱子华与被告山水酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，但租赁期限视为不定期。原告朱子华要求解除与被告山水酒店、山水置业、湖南大成公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》并要求山水酒店支付欠付的房屋租金及违约金的诉讼请求，应予支持。至于要求被告山水置业、湖南大成公司对未付的租金及违约金承担责任，因双方已按合同约定履行完毕，故被告山水置业、湖南大成公司不再承担保证责任。原告朱子华在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》五年期满后的2015年4月29日要求被告山水置业按《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》的条件予以回购时已及时主张了自己权利。从原告朱子华与被告山水置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》来看已经限定了原告朱子华所购买的房屋只能用作酒店，并要求原告朱子华与被告山水置业、山水酒店、湖南大成公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，从合同的目的来看，是以被告山水置业回购房屋为目的。各方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第六条第2项约定，在投资满五年后，乙方（山水置业）必须按合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方（朱子华）必须按合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，同时乙方必须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方，故原告朱子华要求被告山水置业按合同约定的价款840180元回购房屋并支付相应违约金的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，应予支持。至于要求被告山水酒店、湖南大成公司承担连带担保责任，因约定的担保期限为五年，原告朱子华未在保证期间对被告山水置业提起诉讼，故山水酒店、湖南大成公司不承担保证责任。至于怎样确定回购日期，《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》以《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》终止后为附条件的履行，原告朱子华在2017年4月25日通过律师向被告山水置业寄送《律师函》要求被告山水置业回购，故确定2017年4月25日为回购日期。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第三款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十五条第二款之规定，判决：一、被告张家界山水天下置业有限公司于判决生效后三日内向原告朱子华支付回购款840180元并支付违约金（以763800元为基数，按日万分之五的标准从2017年4月26日算起至回购款支付完毕止）；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于判决生效后三日内向原告朱子华支付租金22277.5元和违约金19247.76元；三、驳回原告朱子华其他的诉讼请求。案件受理费18564元，保全费5000元，共计23564元。由原告朱子华负担5947元，被告张家界山水天下置业有限公司负担16779元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担838元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对于一审查明的事实予以确认。
本院认为，一审判决对涉案合同效力作出了合法有效的认定，本院予以确认。根据一审判决情况并结合上诉人的上诉理由，本案的争议焦点是：1、涉案房屋回购款违约金的起算时间问题；2、2017年5月至回购款实际支付之日的投资收益及违约金问题。
一、关于第一个焦点问题。2015年4月29日，在朱子华要求回购房屋未果后，山水酒店继续经营涉案房屋并按《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》中所约定的方式向朱子华支付租金，朱子华予以接受，该行为应视为双方同意继续履行《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，租赁期限为不定期。2016年10月起至2017年4月，山水酒店只向朱子华支付一半的租金，朱子华于2017年4月25日向山水置业寄送《律师函》要求回购酒店。该行为应视为朱子华要求解除《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，而涉案《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》是以《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的终止为附条件的履行，故一审将2017年4月25日认定为回购日期，并以4月26日为起算点来计算支付回购款的违约金并无不当。上诉人朱子华提出应以2015年4月29日第一次提出回购请求为起算点来计算违约金的上诉理由不充分，不予支持。
二、关于第二个焦点问题。涉案房屋的投资收益即租金应分为两个阶段，第一阶段是2016年10月至2017年4月，该阶段为补付投资收益即租金阶段。第二阶段是2017年5月至回购款支付完毕时止。第一阶段的投资收益即租金及违约金一审判决已按照朱子华所提出的诉求予以支持，本院予以确认。对于第二阶段的投资收益即租金问题，如前所述，2017年4月25日，朱子华向山水置业提出了回购申请，山水酒店自此不再支付房屋租金，双方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》终止履行，朱子华不能再依照合同取得投资收益即租金。与此同时，双方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》开始履行，因山水置业不履行回购合同已构成违约，但该违约行为并不涉及支付投资收益即租金行为的违约。故朱子华在本案中提出要求支付2017年5月至回购款支付完毕时止的投资收益即租金及违约金的请求不当，不予支持。但在回购款支付完毕之时，涉案房屋的权属还应当归朱子华所有，朱子华虽然不能依据《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》取得投资收益即租金，但山水酒店还在实际继续占有和使用涉案房屋，房屋所取得的收益亦应归朱子华所有，朱子华可以就该笔收益另行主张权利。
综上，朱子华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18564元，由上诉人朱子华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 燕
审 判 员 肖昌全
审 判 员 杨 芳
二〇一八年一月三日
法官助理 向 源
书 记 员 郭茎松
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。