洛阳市老城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）豫0302执异1号
案外人：赵海栋，男，汉族，现住洛阳市老城区。
申请人：马杰，男，回族，住洛阳市涧西区。
被申请人：张敬军，男，汉族，住洛阳市老城区。
被申请人：田喜歌，女，汉族，住洛阳市老城区。
本院在审理马杰与张敬军、田喜歌民间借贷纠纷一案中，案外人赵海栋于2018年1月2日对本院查封位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人赵海栋称：请求依法解除对赵海栋位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房产（房产证号：洛房权证市字第000429**号）的查封。事实和理由：法院在审理（2017）豫0302民初1149号案件过程中，根据原告马杰的申请，查封了位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房产，因该房产属于赵海栋所有，特提出书面异议申请。一、该房产已出卖给赵海栋，且赵海栋已付清全部房款。2013年12月29日，张敬军通过与赵海栋签订《房屋买卖合同》，将其位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房产以35万元的价格出卖给了赵海栋，赵海栋依约分别于2013年12月29日、2014年2月24日两次共计支付给张敬军35万元全部房款。二、赵海栋已实际占有该房产三年。张敬军与赵海栋签订《房屋买卖合同》并收到赵海栋支付的第一笔10万元定金的当天（即2013年12月29日），即通过交付钥匙的方式将该房产交付给了赵海栋，之后赵海栋对该房屋进行装修后即搬入居住，至今已合法占有该房产三年之久。三、赵海栋对该房产至今未过户到其名下没有过错。张敬军作为甲方与作为乙方的赵海栋签订的《房屋买卖合同》第四条第3项明确约定：甲方将户口于2014年5月29日前从该房屋迁出，并负责将该房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属手续过户至乙方名下。但是虽经赵海栋多次不断催促，张敬军以外地做生意、没时间回洛阳为由，一直未与赵海栋办理过户手续，因此，赵海栋对该房产至今未过户至其名下，并无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号涉案房产（房产证号：洛房权证市字第000429**号）的情况，符合该司法解释规定，依法不应当查封、扣押、冻结。为维护法律的尊严和异议人的合法权益，根据《民事诉讼法》和相关司法解释等规定，特提出申请，请求人民法院依法解除对该房产的查封，并责令被异议人承担因财产保全申请错误给异议人造成的损失。
申请人马杰称：赵海栋提出在老城区法院（2017）豫0302民初1149号案件中，被查封的位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房屋权属为其所有，并以所谓《房屋买卖合同》作为阻止执行进行的理由不能成立。一、被查封房屋登记在被申请人张敬军名下，系张敬军的合法财产，一审法院查封并无不妥。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户的登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。该案中，法院查封的房屋登记在被申请人张敬军名下，张敬军作为借款人理应偿还所欠借款，法院依法查封张敬军名下的财产并无不妥。二、赵海栋仅凭《房屋买卖合同》，却无对应的转款凭证，不能证明其系该涉案房屋的权利人，不能排除执行。《房屋买卖合同》第三条载明，买方2013年12月29日向卖方交付定金壹拾万元整，剩余房款贰拾伍万元整于2014年3月1日交付卖方。但赵海栋却没有提交与合同内容相匹配的付款凭证，仅提供了一张中国邮政储蓄银行25万元的转账凭单。该单据既不显示收款人的姓名，也和合同约定的缴款时间不一致。即便收款账号是张敬军的，也只能说明赵海栋与张敬军有经济往来，而不能说明款项是购房款。三、马杰对赵海栋提交的买卖合同等相关证据的真实性有异议，请求法院委托鉴定机构对笔迹的形成时间进行鉴定。如鉴定结果认定买卖合同落款的时间与签订合同形成的时间不一致，则证明赵海栋与张敬军有意作假，恶意妨碍人民法院的执行活动，且严重损害马杰的合法权益。经鉴定查明属实的，应按有关法律的规定，对其进行拘留、罚款，构成刑事责任的，依法追究刑事责任。同时，应赔偿其行为给马杰造成的损失。四、赵海栋自身存在重大过错，买房长达四年之久却不要求卖家过户与迁出户口，与常理明显相悖。从签订合同的时间至今已长达四年之久。首先，赵海栋声称被申请人张敬军常以外地做生意、没时间回洛阳为由，不与其办理房屋过户手续，此种说法无依无据、违背常理。作为购买房屋这种重大的经济行为，按照正常的交易习惯及逻辑，付款后四年内见不到卖房人办理过户手续，正常的人都会对该笔交易大打疑问，第一时间要求退款或选择报警。其次，房屋买卖合同约定卖方将户口于2014年5月29日前从房屋迁出，截止该借款案件开庭时，张敬军一家四口人的户口还仍在该查封房屋之处，也很不符合常理。因此，赵海栋存在重大过错，其异议不能成立，不能对抗法院的合法查封，即使权利遭受侵害也是其自身原因造成，应向张敬军主张权利。五、装修合同、物业费收据、天然气缴费发票不能证明赵海栋系该房屋的权利人，最多仅能说明其系该房屋的使用权人。装修合同仅显示合同双方的姓名及工程价款，未能显示装修房屋的具体坐落，该合同与涉案房屋无关，且无证明效力。马杰对于物业费收据、天然气缴费发票真实性及证明方向有异议，以上证据只能证明相关的物业费、燃气费是赵海栋交过了，充其量说明其系该房屋某个时间段内的使用权人，不能说明其他任何问题。六、张敬军在借款的同时，已把上述涉案房产抵押给马杰，双方签订有抵押合同，但未办理抵押登记。综上，请求法院依法驳回赵海栋的异议，依法执行（2017）豫0302民初1149号民事判决中确定的内容，以维护马杰的合法权益及法律的尊严。
本院查明：关于马杰诉张敬军、田喜歌民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，根据马杰的申请，本院于2017年9月8日作出（2017）豫0302民初1149号民事裁定书，裁定：查封被申请人张敬军位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房产一套。同日，本院向洛阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封上述房产，查封期限三年，洛阳市不动产登记中心协助查封了上述房产。2017年11月23日，本院作出（2017）豫0302民初1149号民事判决书，判决：一、张敬军与田喜歌于判决生效之日起十五日内共同偿还马杰借款本金485000元，并支付利息（利息以485000元为本金，自2013年3月8日起至债务清偿完毕之日止按照月利率2%的标准计算）；二、驳回马杰的其他诉讼请求。现该民事判决书已发生法律效力。
另查明：2013年12月29日，张敬军（卖方）与赵海栋（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：张敬军将其位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501室的房屋（房产证号：洛房权证市字第000429**号）卖给赵海栋，房屋成交价格为35万元；赵海栋于2013年12月29日交付定金10万元，剩余房款25万元于2014年3月1日交付张敬军；张敬军将户口于2014年5月29日前从该房屋迁出，并负责将该房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属手续过户至赵海栋名下等内容。该合同签订当日，赵海栋如约向张敬军交付房屋定金10万元，张敬军将房屋钥匙、房屋所有权证书及其他相关证件交付赵海栋，2014年2月24日赵海栋将剩余25万元房款通过银行转账的方式交付给张敬军。赵海栋随即对该涉案房屋进行装修，后入住该房屋至今。期间赵海栋多次催促张敬军办理房屋过户手续，但因张敬军长期在外地，该房屋一直未办理过户手续，直至被本院查封。为此，赵海栋向本院提出异议，要求解除对涉案房屋的查封。
本院认为，异议人赵海栋与张敬军在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且赵海栋已按合同约定支付全部价款，在本院查封之前亦合法占有涉案房屋，且非因买受人赵海栋的自身原因未办理过户登记，赵海栋作为无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除对涉案房屋的执行。综上，案外人赵海栋提出的异议请求，理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
中止对位于洛阳市老城区经六路5号富祥小区4幢3-501号房产（房产证号：洛房权证市字第000429**号）的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 卫宏战
审判员 党彤彬
审判员 余 薇
二〇一八年一月十五日
书记员 赵柳思