广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2013）佛南法执外异字第20号
异议人（被告）谭卓军，住佛山市南海区。
原告卢静华，住佛山市南海区。
委托代理人朱天养，系广东泰扬律师事务所律师。
本院受理的（2013）佛南法狮民一初字第536号案，即原告卢静华与被告谭卓军民间借贷纠纷一案，本院根据原告提起的财产保全申请，查封了被告谭卓军名下的位于佛山市南海区大沥镇南海碧桂园阳光花海十街20号房产（权利证号：0200130300，以下简称“20号房”）及冻结了被告谭卓军在中国农业银行股份有限公司南海怡翠支行的账户6228481462584331319存款186491.25元，被告对此提出异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人称，请裁定解除对谭卓军的中国农业银行股份有限公司南海怡翠支行的账户6228481462584331319的冻结。事实与理由，2013年10月16日，法院作出（2013）佛南法狮民一初字第536-1号民事裁定。紧接着，法院于2013年10月24日查封了“20号房”，又于2013年10月30日冻结被告在中国农业银行股份有限公司南海怡翠支行的账户6228481462584331319内的银行存款18万多元。现被告对法院冻结该账户有强烈异议。原告在本案中只申请冻结被告的财产30多万元，而法院查封的“20号房”在2010年底的评估价值就高达44.7万元。截止2013年11月4日，被告只欠银行294万元。即被告的上述房产现在至少净值150多万元，该净值比与原告起诉的总金额（不到138万元）还多出10多万元。就算原告的诉讼请求均得到法院支持，被告的上述房产净值也足够偿还欠原告的款项。况且，被告申请财保的金额只有30万元。因此，法院先查封了价值巨大的房产，又冻结被告的银行账户，属于“小额封大数”及“一物封多物”，显然是显示公平的，不符合我国法律的相关规定，也给被告带来了极大的工作阻碍及严重的经济损失。为维护被告的合法权益，根据我国法律的相关规定，特请法院尽快对被告在中国农业银行股份有限公司南海怡翠支行的账户6228481462584331319予以解冻。
原告称，异议人的异议主张不成立，请法院依法驳回。若异议人的银行存款可增至63.3万元，我方可申请解封房屋，但不同意解冻银行账户。一、我方申请财产保全的数额已由30万元变更为633000元，并于2013年12月18日向法院补交了增加部分的保全费2185元。二、我方在申请财保时要求优先冻结被告的银行存款，在银行存款不足时，就不足部分再查封被告的其他相应价值的财产。从有利于执行及维护我方的合法权益出发，我方有权选择优先冻结被告的银行存款。本案在财产保全过程中，仅冻结了被告银行存款186491.25元，不足部分为446508.75元。因被告房产已抵押给银行，法院同时查封其房产及存款并无不当。在实践中，银行存款最有利于执行，而其他动产及不动产则存在价值及变现的不确定性，且耗时长、耗费多。因此，我方坚决不同意解除被告的银行存款冻结，一旦解冻，将后果难料。如果被告认为查封超额，其可以提供633000元的银行存款，然后解封其房产。
三、本案查封的房产存在权利限制，在执行变现后，无法确定在抵押权人行使优先受偿权及扣除各项费用后还有多少剩余价款。房产评估价只是一个参考价格，是虚的，而非变现价值。房产在进行拍卖等实际执行变现过程中，会不同程度的出现价值减损，并且需要扣除评估、拍卖、执行等各项费用，不能简单认为房产评估价扣除贷款本金后就是实际净价。被告提供的《房地产抵押估价报告》第14页第十五条第3点也确认：估价对象在较短期间内被要求拍卖或变卖而变现，其变更价值与正常市场价值相比，会有一定程度减损，变更价值约为正常价值的70%-80%。据此推算，即使按被告提供的评估报告所评估的447.8万元计算，如在执行过程中被拍卖，其变现后的价值约为313.46万元-358.24万元，扣除银行贷款本金294万元之后，余额约19.46万元-64.24万元，另外还需要扣除的费用包括：银行利息及实际债权的费用、评估费用、拍卖费用、受理费、保全费、执行费及其他税费，这些费用起码有十几二十万元，即实际剩余可用于分配的款项约为0-50万元，取中间值也仅约25万元，加上冻结的银行存款也未超过633000元。因此，根据执行实践情况，本案房产变现后在偿还银行贷款本息以及扣除各项费用之后其剩余价款根本无法达到633000元，有可能为零或负数。被告认为房产净值超过申请保全数额缺乏事实依据，被告没有提供充分证据证明该房产在偿还银行贷款本息及扣除各项费用后还能剩余633000元。
综上所述，本案不存在超额冻结或查封的情形，且未达到财保申请数额，我方要求继续增加冻结被告银行存款，被告要求解除银行存款冻结没有事实及法律依据，请法院予以驳回。
异议人向本院提交如下证据：
1、房评（2010）第1205A号评估报告书原件1份；
2、中国银行贷款已还款明细清单原件1份；
上述证据证明“20号房”扣除尚欠的抵押贷款后，房屋价值超过原告申请财产保全的金额。
原告向本院提交如下证据：
3、《房地产买卖合同》一份及销售不动产发票一份（均为复印件加盖佛山市南海区大沥镇房产管理所公章），证明“20号房”是被告于2010年11月11日买的，购买价为2687000元，并按该价核算税费，同时证明被告提交的评估报告是虚假的。
经审查，本院对异议人及原告提交的证据1-3的真实性予以确认。
经审查查明，原告卢静华于2013年10月16日向本院起诉被告谭卓军，要求被告偿还借款1250000元并支付利息等相关费用，合计暂计为1379250元。本院于2013年10月16日立案，案号为（2013）佛南法狮民一初字第536号。起诉当日，原告向本院提出财产保全申请，本院审查后作出（2013）佛南法狮民一初字第536-1号民事裁定，裁定冻结被告谭卓军的银行存款300000元或查封、扣押其相应价值的财产。2013年10月24日，本院查封了“20号房”。2013年10月30日，本院冻结被告在中国农业银行股份有限公司南海怡翠支行的账户6228481462584331319内的银行存款300000元，实际冻结银行存款186491.25元。截止2013年11月19日，该账户内的银行存款为212517.99元。
2013年12月5日，原告再次向本院提出财产保全的申请，本院经审查后作出（2013）佛南法狮民一初字第536-2号民事裁定，裁定冻结被告谭卓军的银行存款333000元或查封、扣押其相应价值的财产。
另查明，“20号房”登记在被告谭卓军名下，建筑面积为358.22平方米。该房屋已经抵押给中国银行股份有限公司佛山南海支行。截止2013年11月4日止，尚欠的抵押贷款本金为2940245.95元。根据被告提供的佛山市南海恒邦土地房地产评估有限公司作出的房评（2010）第1205A号房地产抵押估价报告，“20号房”在估价时点（2010年11月4日）的房地产抵押价值为人民币447.8万元。
本院认为，根据法律规定，原告因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施，同时应当提供担保。本案原告向本院申请财产保全，并提供了担保，本院审查后亦裁定对被告财产采取保全措施，故本案的查封或冻结措施为依法作出。关于被告认为本院的查封措施已超过原告申请的标的异议，因房屋在变现的过程中，可能存在降价拍卖或流拍的情况，房屋评估的价格并不等同于房屋最后变现的价格，故被告无明确证据证明本案存在超标的查封的情况。综上，异议人谭卓军的异议请求，理据不足，本院对其不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定如下：
驳回异议人谭卓军的异议主张。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。
审判长 叶志标
审判员 郭敏谊
审判员 敬志超
二〇一四年一月二十六日
书记员 梁淑仪