河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终35号
上诉人（原审被告）：李兵兵，女，1983年6月18日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。
委托诉讼代理人:张运甲，系李兵兵丈夫。
被上诉人（原审原告）：河南永恒凯旋物业服务有限公司，住所地郑州经济技术开发区经北二路66号远大理想城会所四楼。
法定代表人：李豪，总经理。
委托诉讼代理人：张海洲，河南并智律师事务所律师。
上诉人李兵兵因与被上诉人河南永恒凯旋物业服务有限公司（以下简称“永恒公司”）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初6259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李兵兵上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回永恒公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由永恒公司承担。事实和理由：一审法院剥夺李兵兵的举证权利，且在李兵兵代理人张运甲出庭的情况下认定李兵兵缺席未答辩，存在程序违法。物业服务合同中约定的业主延迟缴纳物业费的违约金比例严重高于同期贷款利率及物业公司服务不到位应承担的违约金比例，应当认定为无效条款。永恒公司存在偷水表、摄像头、向水管填充异物等行为，给李兵兵造成了损失，李兵兵有不缴纳物业费的正当理由。
永恒公司辩称，李兵兵所称偷水表等事实不存在，永恒公司的物业服务不存在问题，李兵兵应当按照物业合同约定交纳物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
永恒公司向一审法院起诉请求：1.判令李兵兵向永恒公司支付物业服务费3282元、违约金6707元（按照日百分之三标准，自2013年7月1日计算至2017年9月14日，诉讼期间继续计算）；2.案件受理费由李兵兵承担。诉讼过程中，永恒公司将第1项诉讼请求变更为判令李兵兵向永恒公司支付2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3282元、违约金984元。
一审法院认定事实：2010年11月5日，郑州凯旋物业管理有限公司（甲方）与李兵兵（乙方）签订《前期物业服务协议》一份，约定：1.物业名称为永恒·尚东花园，类型为高层，坐落位置为3号楼3单元2层204号，建筑面积为74.61平方米。2.物业服务内容包括房屋共用部位的日常维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，公共秩序的维护及消防，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，公共绿化的养护和管理。3.高层物业服务费标准（按建筑面积计算）为1.00元/㎡/月，监控费用为0.05元/㎡/月，交房时乙方一次预付全年的物业服务费用，以后按每半年交纳一次，每年1月、7月份的10号前分别向甲方交纳当年1-6月份和7-12月份的物业服务费。4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方自逾期之日起按应交金额的3%按日交纳违约金。协议签订后，因李兵兵自2013年7月1日起未再继续交纳物业服务费，引起争诉。
另查明，郑州凯旋物业管理有限公司于2017年6月20日名称变更为河南凯旋物业公司，涉案房屋产权证登记面积为74.42平方米。
诉讼过程中，李兵兵认可《前期物业服务协议》载明的房屋位置永恒·尚东花园3号楼3单元2层204号，实际位置为郑州市管城回族区南三环东路272号5号楼1单元2层7号。李兵兵还称因其卫生间管道被堵，造成室内墙漆脱落、家具损毁等损失，河南凯旋物业公司不仅未予妥善解决，还向其供水管道中填塞异物，且其电动车电池在小区内丢失，故拒交物业服务费。
一审法院认为，永恒公司与李兵兵签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。永恒公司依照约定为李兵兵入住小区提供了物业服务，李兵兵作为该小区业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业服务费。李兵兵拖欠物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行的责任，故对永恒公司要求李兵兵支付物业服务费及违约金的诉讼请求，予以支持。涉案房屋建筑面积为74.42平方米，《前期物业服务协议》中约定，高层物业服务费为每月每平方米1元，监控费用为每月每平方米0.05元，以此计算，2013年7月1日至2016年12月31日期间李兵兵应交纳的物业服务费为3282元（74.42平方米×1.05元／平方米/月×42个月），故永恒公司要求李兵兵支付物业服务费3282元，理由正当，证据充分，予以支持。《前期物业服务协议》约定，李兵兵未按约定交纳物业服务费的，应自逾期之日起按应交金额的3%按日交纳违约金，但该约定的违约金标准过高，以永恒公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌定为李兵兵未交物业服务费数额的20%即656元，永恒公司超出该范围部分的诉讼请求，不予支持。李兵兵辩称，其卫生间管道被堵、电动车电池丢失等，但未提交证据予以证明，故对其该项辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：李兵兵于本判决生效之日起十日内支付永恒公司2013年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3282元，并支付违约金656元，合计3938元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取计34元，由永恒公司负担21元，李兵兵负担13元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的证据和事实，本院认定如下：李冰冰提供的照片，显示涉案小区存在楼道里杂乱停放自行车、业主随意停泊车辆、有小商贩自由出入小区等客观事实存在，永恒公司予以认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，李兵兵与永恒公司均认可双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，且李兵兵对拖欠物业费之事实、以及协议约定的物业费收费标准均予以认可，故一审法院判令李兵兵违约并按照约定履行交纳物业费义务，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
关于双方承担违约责任的问题。首先，永恒公司对小区楼道乱放自行车、业主乱泊车辆、小商贩自由出入等问题予以认可，其提供的服务确有瑕疵，明显与协议约定的服务内容不相符，故，本院对李兵兵诉请永恒公司存在违约行为，予以支持。其次，协议中“自逾期之日按应交金额的3%按日交纳违约金”的约定，明显偏高，应按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，予以调整。第三，在李兵兵和永恒公司均存在违约的情况下，应按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，各自承担责任。故，一审法院酌定李兵兵单方承担违约责任，明显不当，应予纠正。
综上所述，李兵兵的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初6259号民事判决；
二、上诉人李兵兵于本判决生效后十日内支付被上诉人河南永恒凯旋物业服务有限公司2013年7月1日至2016年3月21日期间的物业服务费3282元；
三、驳回上诉人李兵兵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费34元、二审案件受理费68元，共计102元，由上诉人李兵兵负担。
本判决为终审判决。
审判长 石红振
审判员 马常有
审判员 李文兵
二〇一八年一月十八日
书记员 谷 干