湖南省衡阳市石鼓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民二初字第136号
原告王某某，男。
委托代理人宁曙光，湖南南舫律师事务所律师。
被告衡阳市雁城房地产综合开发公司。
法定代表人蔡怀玉，该公司经理。
被告欧某某，男。
原告王某某诉被告衡阳市雁城房地产综合开发公司、被告欧某某商品房预约合同纠纷一案，本院2015年6月18日受理后，依法由审判员刘少文担任审判长、人民陪审员肖启明、人民陪审员欧祖流组成合议庭，书记员尚雁担任记录。于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人到庭参加诉讼，被告衡阳市雁城房地产综合开发公司、被告欧某某经本院传票传唤，未向本院申请延期审理，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月11日，原告王某某与被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华B栋项目部签定《商品房认购书》，原告分别以总价款314519元的价格认购了被告衡阳市雁城房地产综合开发公司位于荣华楼B栋5单元2层10号，建筑面积为88.154平方米的住房一套，以总价款277200元的价格，认购了被告衡阳市雁城房地产综合开发公司位于荣华楼B栋16轴-19轴，建筑面积为25.2平方米的门面一处，总共支付价款40万元整。2014年11月9日，原告与被告衡阳市雁城房地产综合开发公司、被告欧某某签订《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》，被告承诺在2015年1月1日前向原告提供房地产开发资质证书、国土使用证、2工程建设施工证等资料，并承诺与2015年9月1日前完成荣华楼B栋项目主体竣工。若违约，被告在2015年3月1日前退还购房款40万，并支付10%的违约金。被告已构成违约，但拒不兑现承诺，故向法院提起诉讼，请求依法判决两被告共同返还40万元，支付违约金4万元，共计44万元，并负担本案诉讼费。
为支持其诉讼请求中，原告提供了以下证据：
1、荣华楼B栋5单元2层10号住房《商品房认购书》、荣华楼B栋16轴-19轴门面《商品房认购书》、编号№045777《收据》、№045774《收据》各1份，拟证明①2013年7月11日，原告王某某按总价款31.4519万元（3568元／㎡）的价格认购了被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋5单元2层10号，建筑面积为88.15㎡的住房一套；且已支付购房定金21万元整。②2013年7月11日，原告王某某按总价款27.72万元（1.1万元／㎡）的价格认购了被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋16轴-19轴，建筑面积为25.2㎡的门面一处；且已支付购房定金19万元整。
2、荣华楼B栋5单元2层10号住房、荣华楼B栋16轴-19轴门面《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》各1份，拟证明①2014年11月9日，被告衡阳市雁城房地产综合开发公司、欧某某均已认可原告向其支付住房定金21万元以及门面定金19万元的事实。②二被告同意将荣华楼B栋5单元2层10号住房价格调整为3100元／㎡，荣华楼B栋16轴-19轴门面价格调整为9500元／㎡，一并出售给原告王某某。③二被告共同承诺于2015年1月1日前向原告提供房地产开发资质证书、国土使用权证以及工程建设施工等资料，并承诺于2015年9月1日前完成荣华楼B栋项目主体竣工。若违约，则被告应在2015年3月1日前向原告返还给全额购房定金（共计40万元整），并支付10%的违约金。④原、被告双方约定签订正式商品房买卖合同的时间为2015年3月1日。⑤二被告就上述补充协议应承担履约义务和赔偿责任。
3、中国建设银行客户回单（存款）、中国建设银行转帐凭条、《录音笔录》各1份，拟证明①原告已通过案外第三人黄先娥按照协议约定向被告欧某某支付了购房定金（其中：王某某40万元、刘靖47万元、刘定辉22.5万元）共计109.5万元），且被告欧某某已承认收到了黄先娥转来的款项，并转入了公司帐户。②二被告应共同承担购房／门面定金返还及违约赔偿责任。
4、衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B楼项目部《照片》1张（拍摄时间：2014年11月9日）、荣华楼B楼项目部及施工场地《照片》9张（拍摄时间：2015年6月4日），拟证明①2014年11月9日之前，衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B楼项目部未被撤销，且在继续营业中；被告欧某某仍为该项目部的负责人和管理者。②2015年6月4日前，荣华楼B楼施工场地仅现不完整的地基基础工程存在，房屋建筑物主体工程尚未进行施工，且未见开工迹象，2015年9月1日前完成主体竣工这一合同目的显然无法实现。③二被告因无法兑现《商品房认购书补充协议书》中关于提供建设资料以及完工主体工程之承诺，其行为已构成根本违约，应当退还原告所交付的购房定金并支付违约金。
5、（2011）衡中法一终字第332《民事判决书》、（2010）石民一初字第420《民事判决书》附：［《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、2007年8月8日《授权书》、《委托书》、《荣华楼B栋项目开发合作合同书》、2009年12月28日《授权书》、衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部《照片》（拍摄时间：2010年10月25日）、《报告》］各1份，拟证明①双桥南堤路荣华楼B栋的建设单位为被告衡阳市雁城房地产综合开发公司。②被告欧某某与衡阳市雁城房地产综合开发公司之间存在合作开发荣华楼B栋项目的合同关系；被告衡阳市雁城房地产综合开发公司已授权欧某某为荣华楼B栋项目部负责人，且已委托其有权授权进行房屋销售。③被告衡阳市雁城房地产综合开发公司于2010年10月25日之前成立了荣华楼B栋项目部，被告欧某某系该项目部负责人，且其在2014年11月9日前仍持有衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部公章及财务专用章，其代理行为所引发的法律后果应由被告衡阳市雁城房地产综合开发公司承担。④荣华楼B楼项目部仅系被告衡阳市雁城房地产综合开发公司下属机构，不具法人资格。商品房认购书及其补充协议书的责任主体及义务应由被告雁城房地产综合开发公司承担。
被告衡阳市雁城房地产综合开发公司未到庭答辩。
被告欧某某未到庭答辩。
经本院庭审核对，原告提交的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。
根据原告方在法庭上的陈述及提供的证据，本院确认以下法律事实：
1、2003年12月31日，衡阳市城市规划局向被告衡阳市雁城房地产综合开发公司颁发了荣华大厦B栋建设工程规划许可证，衡阳市建筑工程管理局向被告衡阳市雁城房地产综合开发公司颁发了荣华大厦B栋建筑工程施工许可证。
2、2007年8月8日，被告衡阳市雁城房地产综合开发公司授权案外人王云华全权处理荣华楼B栋项目相关事项。2009年12月4日，案外人王云华与被告欧某某签订了荣华楼B栋项目开发合作合同书。合同书在第七项《项目运作管理与实施》部分约定：王云华全权委托被告欧某某为项目负责人，欧某某有权自主经营，照章纳税，自负盈亏，该项目施工过程中一切债权债务均由欧某某负责。房屋由案外人王云华与被告欧某某统一销售。
2009年12月28日，被告衡阳市雁城房地产综合开发公司再次授权案外人王云华全权负责处理荣华B栋开发项目的相关事项，并认可荣华楼B栋开发项目合同继续生效。2010年8月18日，王云华向被告衡阳市雁城房地产综合开发公司提交荣华楼B栋开工报告，该公司法定代表人蔡怀玉于2010年8月23日批示：同意项目负责人王云华同志合作开发内部合作，但关于开工时间由甲乙双方协商好。2010年9月，被告欧某某就荣华楼B栋项目开发举行了开工仪式。
3、2013年7月11日，原告与被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部签订《商品房认购书》，约定：原告认购被告位于荣华楼B栋5单元2层10号住房，建筑面积为88.15㎡，每平方米售价3568元，总价314519元整。原告认购被告位于荣华楼B栋16轴-19轴门面，建筑面积为25.2㎡，每平方米售价11000元，总价277200元整。原告在签订该认购书时已缴纳购房定金210000元，购门面定金190000元。双方还约定：《商品房认购书》约定：被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部取得《商品房预售许可证》10日内，与原告签订商品房买卖合同。
4、2014年11月9日，原告与被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某签订一份《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》，补充协议书约定：被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某必须在2015年1月1日前办理完荣华楼B栋项目的工商营业执照、房地产开发资质证书、国有土使用新权证、建设用地规划许可证、规划总平面图、建设工程规划许可证，并将证件复印加盖公章提供给原告。该补充协议书还约定：被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某承诺于2015年9月1日前完成荣华楼B栋项目主体竣工。若违反上述约定，在2015年3月1日前向原告返还购房定金19万元、购门面定金21万元，共计40万元整，并支付10%的违约金，该款项由被告欧某某担保支付。在该补充协议书中，当事人对住房与门面价格还做了调整。双方还约定：限被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某在2015年3月1日前签订正式合同。
5、《商品房认购书》、《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》签订后，被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某没有在约定期限把相关手续提供给原告，没有在约定期限完成荣华楼B栋项目主体竣工，没有在约定的期限与原告签订正式的商品房买卖合同，原告要求被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某返还购房定金19万元、购门面定金21万元，共计40万元整，发生纠纷，原告为此诉至本院。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十三条规定：法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设立该分支机构的法人为当事人。衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部是被告衡阳市雁城房地产综合开发公司对荣华楼B栋进行开发管理的临设机构。关于荣华楼B栋项目开发事宜，被告衡阳市雁城房地产综合开发公司已委托案外人王云华全权处理，后案外人王云华转委托授权给了被告欧某某。被告法定代表人蔡怀玉于2010年8月23日批示：同意项目负责人王云华同志合作开发内部合作，但关于开工时间由案外人王云华与被告欧某某双方协商好，此批示表明被告衡阳市雁城房地产综合开发公司认可案外人王云华的转委托授权行为，故被告欧某某以衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部的名义，与原告所签合同的法律后果，应当由被告衡阳市雁城房地产综合开发公司承担。
判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。本案中双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。据此，本院认定，原告王某某与衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华B栋项目部签订的《商品房认购书》、《2013年7月11日荣华楼B栋商品房认购书补充协议书》应为预约合同，该预约合同意思表示真实，内容没有违反法律规定，合法有效。被告衡阳市雁城房地产综合开发公司荣华楼B栋项目部、被告欧某某没有在约定期限把相关手续提供给原告，没有在约定的期限与原告签订正式的商品房买卖合同，违反了预约合同义务，对酿成本案纠纷应负全部责任，原告请求依法判决两被告共同返还40万元，支付违约金4万元，共计44万元，并负担本案诉讼费的理由成立，本院予以支持。根据“《补充协议书》约定，在2015年3月1日前返还原告购房定金19万元、购门面定金21万元，共计40万元整，并支付10%的违约金，该款项由被告欧某某担保支付。”之约定，被告欧某某在本案中应当承担担保连带责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定，判决如下：
被告衡阳市雁城房地产综合开发公司返还原告王某某购房定金190000元、购门面定金210000元、违约金40000元，共计440000元；
被告欧某某对被告衡阳市雁城房地产综合开发公司的上述债务承担连带责任。
上述债务，限两被告在本判决生效后十日内给付原告，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7900元，由被告衡阳市雁城房地产综合开发公司、被告欧某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 刘少文
人民陪审员 肖启明
人民陪审员 欧祖流
二〇一五年七月二十二日
书 记 员 尚 雁
附本判决所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。