上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第1188号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第1188号
原告林恩珠。
委托代理人赵，上海恒峰律师事务所律师。
被告王文亚。
委托代理人秦华，上海汇茂律师事务所律师。
原告王文亚与被告林恩珠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵、被告委托代理人秦华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告林恩珠诉称，2012年2月15日，原告承租了案外人上海金好投资有限公司（下称金好公司）所有的上海市某某公路1688号某某大厦一楼101室。同年9月，原告结识被告，被告表示愿意以人民币20万元（以下币种均为人民币）的价格接收原告的饭店。2012年10月12日，原、被告签订房屋租赁合同。2013年4月，原告获悉被告以原告未经案外人金好公司允许转租系争房屋，导致房屋租赁合同无法履行为由，起诉要求被告返还转让金20万元并赔偿损失19.7万元。嘉定法院审理后查明，原、被告间的房屋租赁合同有效，案外人金好公司从来没有妨碍过被告的经营活动，也从未要求被告腾房。原告认为，由于被告拒不履行合同的行为直接导致租赁合同的解除，故起诉要求：1、判令被告依据合同支付寻租期的六个月租金95000元；2、判令被告支付违约金31667元；3、判令被告支付2013年1月至2013年6月的物业费和水电费等15000元（暂估）；4、判令被告返还押金30000元；5、判令被告支付转让金余款36000元；6、判令被告赔偿原告合理损失（律师费）50000元。
审理中，原告变更诉讼请求，将第三项诉请变更为要求被告支付2012年11月至12月�水电费4295.80元和2012年11月至2013年6月的物业费6784元；对第四项诉请不再主张。
被告王文亚辩称，双方的合同在2013年6月3日已经解除，尚未履行的不再履行，故6个月寻租期租金不应由被告支付；违约金是补偿性质，原告没有相应证据证明其损失情况；水电费没有异议，物业费金额没有异议，但应根据相应的责任承担相应的比例，不应由被告全额承担；合同已解除，不应再继续履行，且原告未按合同约定作相应的安排，故不同意支付转让金余款；律师费不属于合理损失，不应当作为损失主张，不同意承担。
经审理查明，2012年10月12日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将位于上海市某某公路1688号一楼101室建筑面积约212平方米的房屋出租给被告用于经营餐饮；租赁期限为10年，自2012年2月15日至2022年2月14日止；原告因被告商场装修及对被告开业的支持而给予被�免租期3个月的优惠，首月租金自2012年5月14日起算；2012年2月15日至2014年2月14日的租金为19万元；租金先付后用，每年结算一次，下期租金原告应在每年5月1日前付清；首期租金19万元整，被告应在免租期届满的当月7日前支付；租赁期间的水、电费用由被告承担，自房屋交付时开始起算；租赁期间的煤气、通信、网络等费用，由被告自行向有关部门交费；租赁期限内，被告不得将房屋转租或分租给任何第三方，也不得将房屋的经营权予以转让，若有上述情况发生，原告有权无条件立即收回房屋，解除合同，并不承担任何法律赔偿责任；合同终止或提前解除时，被告应当自终止之日起10日内将房屋以交付时的状态返还给原告，并结清所应承担的费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费等）；被告返还房屋时，不可拆卸的固定装修不得拆除、人为损毁，被告的水、�、消防、空调及管路系统等设备设施交还给原告且可正常使用；原告对上述装修及设施设备不作任何形式的补偿，但原告违约导致合同解除的除外；被告其他动产部分由被告自行处理，超过一个月未处理的，视为被告放弃所有权，原告有权自行处理，因此产生的费用由被告承担；被告在租赁期内单方面提前解除合同或因被告违约导致原告单方面解除合同的，被告应在收到原告书面通知后的10日内将租赁房屋交还原告，并承担该期间的物业服务费、水、电等一切其他费用；被告未经原告同意擅自解除合同的，原告有权要求被告支付二个月租金的违约金；因被告违约致使原告采取诉讼方式解决的，被告应承担原告为此支付的相关费用（包括但不限于律师费等）。原、被告同时约定，原告将租赁房屋的租赁权、餐厅经营权及餐厅设施一并转让给被告，转让价25万元，其中�户预付款14000元。被告于签订合同当日向原告支付转让金20万元（包含至2013年2月14日的租金），并约定余款3.6万元待原告在指定时间内将被告的广告要求落实后付清。原告于2012年10月13日向被告交付了房屋。2013年1月24日，案外人金好公司向被告发送告知函，称系争房屋的所有权为该公司所有，并已出租给原告，其从未授权或同意原告以任何方式予以转租，望被告收函后，尽快与原告协商解决转租事宜，以免将承担相应的法律责任。嗣后，被告搬离房屋。因双方对合同解除事宜存在争议，被告向本院起诉。在该案的审理过程中，房屋权利人金好公司对原告的转租事宜作了事后追认；原、被告于2013年6月3日完成了房屋的交接。本院经审理后认为双方的租赁合同合法有效；被告主张行使单方解除权缺乏依据；鉴于双方于2013年6月3日完成了房屋交接，确认合同于2013年6月3日协议解除。本院于2013年7月9日作出（2013）嘉民三（民）初字第315号民事判决，判令原告返还被告转让金15万元；被告支付原告2013年2月15日至2013年6月3日的租金56739.95元；驳回被告其余诉讼请求。被告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院（下称二中院）提起上诉，二中院经审理于2013年9月9日判决驳回上诉，维持原判。因原告认为被告提前终止合同构成违约，且未结清相关费用，遂涉讼。
另查，被告尚欠2012年11、12月的水电费4295.80元，该款已由原告垫付。系争房屋的物业费为848元／月，被告未支付2012年10月12日至2013年6月3日期间的物业费。原告为与被告间的两次诉讼共支出律师费32000元。
以上事实，有房屋租赁合同、办理交接申请书、房屋交接单和房屋交接情况说明、付款通知、催款通知、（2013）嘉民三（民）初字第315号民事判决书、（2013）沪二中民二（民）终字第1693号民事判决书、律师费发票、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。原告作为出租人，理应将转租事宜告知房屋权利人金好公司并征得其同意。因原告未事先征得金好公司的同意，导致金好公司在原、被告租赁合同履行期间提出异议，由此导致了纠纷的产生，虽然金好公司事后对原告的转租行为进行了追认，但原告对此仍具有过错。被告在金好公司要求其与原告协商租赁事宜，且并未要求其搬离或影响其经营的情况下，未经原告同意擅自搬离系争房屋，单方终止合同的履行，对此也具有过错。生效判决已认定双方的租赁合同于2013年6月3日协议解除。因双方对于纠纷的产生及合同的解除均具有过错，故本院认为原告要求被告承担违约金和律师费缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原、被告之间的租赁合同已于2013年6月3日解除，且原告也未提交证据证明其在合同解除前约定的支付转让金余款的条件已成就，故原告关于要求被告支付转让金余款的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，原告要求被告支付6个月寻租期的租金缺乏依据，本院不予支持。被告对原告主张的水电费并无异议，本院予以照准。被告使用房屋期间理应按约支付相应的物业费，现被告对物业费的金额并无异议，且其关于物业费应由原、被告分担的抗辩意见缺乏依据，故本院对于原告主张的物业费予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告王文亚应于本判决生效之日起十日内支付原告林恩珠水电费人民币4295.80元；
二、被告王文亚应于本判决生效之日起十日内支付原告�恩珠物业费人民币6784元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费4656.20元，减半收取2328.10元，保全费966.30元，合计诉讼费3294.40元，由原告林恩珠负担3131.60元，由被告王文亚负担162.80元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年一月十七日
书 记 员 居晓雯
代理审判员 刘燕枫
二〇一四年一月十七日
书 记 员 居晓雯
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国�同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。