河北省唐山市曹妃甸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）曹民初字第588号
原告刘宝霞，个体户，现住唐山市丰南区。
委托代理人李媛娣，河北鸿翔律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。
被告刘鑫，无业，现住唐山市路南区。
被告姚淑珍，无业，户籍地唐山市路南区。
被告刘凤洲，无业，户籍地天津市河东区。
第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行，住所地唐山市曹妃甸区南堡开发区。
负责人董爱国，该行行长。
委托代理人石合胜，系该公司职员，现住工商银行唐山南。代理权限为特别授权代理。
原告刘宝霞与被告刘鑫、姚淑珍、刘凤洲、第三人中国工商银行唐山南堡支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李媛娣到庭参加诉讼。被告刘鑫、姚淑珍、刘凤洲、第三人中国工商银行唐山南堡支行经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告刘宝霞诉称，2013年5月22日，原、被告双方就买卖坐落于南堡开发区希望路南段商业街3-4号的商业房屋的基本事项达成口头一致意见，原告当时就向被告刘鑫支付了定金10万元。2013年6月24日，原、被告双方签订了《房屋买卖合同》，合同中就买卖该房屋的各项具体事项已经达成一致意见，对房屋情况、房屋价格、过户手续以及违约责任等再次进行了书面确认。2014年6月25日，原告又从原告丈夫的帐户以转账的方式向被告刘鑫支付了房款165000元。同时，被告将坐落于南堡开发区希望路南段商业街3-4号的商业房屋交付给原告；因该房屋仍由第三人租赁，原告与被告刘鑫签订了《房屋租赁合同》，约定该房屋仍由第三人使用三年，自2013年6月25日至2016年5月1日期间的房屋租赁费用105000元作为已向被告支付的房款，其余房款根据双方的合同约定，应在办理过户时支付。2013年9月3日，被告刘鑫以资金周转紧张为由，向原告提出再支付房款20000元，原告同意并向被告刘鑫支付后，被告刘鑫向原告出具了收条。至此，原告依据合同的约定向被告支付了房款共计390000元，被告将房屋交由原告使用管理，但在合同约定的办理过户时间届满后，被告却以种种理由推脱，拒不履行合同义务，协助原告办理房屋的过户。综上所述，原告认为，房屋买卖合同合法有效，原告已经依据合同约定全面履行了自己的义务，被告拒不履行自己的义务行为严重侵犯了原告的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向人民法院起诉要求判令被告履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户，被告给付原告违约金285000元，并由被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告主张追加争诉标的房屋的抵押权人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行为第三人，并增加诉讼请求，要求三被告返还原告多支付的房款89252.22元。
被告刘鑫在法定答辩期内未提交答辩状。
被告姚淑珍在法定答辩期内未提交答辩状。
被告刘凤洲在法定答辩期内未提交答辩状。
第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行在调查笔录中陈述，由于第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行找不到三被告偿还贷款，故其同意由原告刘宝霞代为清偿三被告剩余房屋贷款余额，清偿完毕后，第三人愿为原告出具相应票据或证明并且协助其办理解除抵押登记和过户手续，不再主张房屋的抵押权。
经审理查明，2013年6月24日，被告刘鑫、刘凤洲与原告刘宝霞签订了房屋买卖合同，约定将其位于南堡开发区希望路南段商业街3-4号商业房屋出售给原告刘宝霞，并约定了房屋购置价格为570000元，同时该合同约定，“原告于2013年5月22日向被告支付定金壹拾万元，于2013年6月24日向被告支付房款贰拾柒万元，剩余房款贰拾万元于被告将房屋权属登记和土地使用权登记办理完毕，将两证交给原告时，原告一次性无息支付”。并且该合同中同时约定房屋的交付时间为2013年6月24日，在违约责任中约定“房屋权属登记和土地使用权登记办理需要等四个月，2013年6月24日至2013年10月24日办理，如此期间如遇政策变化或其他原因导致过户费用增加，增加部分由被告负担，如果2013年10月24日不能办理过户，被告应向原告支付违约金。2013年5月22日，原告刘宝霞向被告刘鑫支付了定金100000元，其中现金存款80000元，现金20000元。2013年6月25日，原告以银行转账方式支付被告刘鑫165000元。因本案争诉标的房屋已由姚淑珍出租给陈铁军，租赁费60000元（该费用已由陈铁军支付给被告刘凤洲和姚淑珍），租赁期间为2013年5月1日至2016年5月1日，故原告刘宝霞与被告刘鑫又达成房屋租赁合同，约定刘宝霞将争诉标的房屋出租给刘鑫使用，租赁期间自2013年6月25日至2016年5月1日，房屋租赁费用为105000元，用以折抵房款。
另查明，被告姚淑珍与刘凤洲曾系夫妻关系，于1985年5月31日登记结婚，被告刘鑫系其婚生女。2013年4月2日，被告刘凤洲与被告姚淑珍签订一份离婚协议书，约定二被告自愿将南堡开发区希望路南段商业街3-4底商归被告女儿刘鑫所有。该房屋在第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行有抵押登记，该房屋土地使用权证上载明的权利人为姚淑珍、刘凤洲，房屋产权证上载明的权利人为姚淑珍。2013年9月3日，原告刘宝霞向被告刘鑫支付现金20000元，被告刘鑫为其出具收条一张，内容为“2013年9月3日，刘鑫收到刘宝霞俩万元整，总房款还差拾捌万元整”。其后，被告姚淑珍与原告刘宝霞签订协议一份，内容为“我同意过户唐山南堡开发区希望路南段商业街3-4号，此商业房由刘鑫作抵押贷款向工商银行股份有限公司唐山南堡支行贷款肆拾万元整，现贷款余额为251626.21元，大写贰拾伍万元壹仟陆佰贰拾陆元贰角壹分。由买房人刘宝霞、李继海负责还款，经双方协商，姚淑珍同意将贷款还清后负责将此商用房过户给刘宝霞、李继海。由于此房卖给刘宝霞、李继海夫妻此房款总价57万元已给付39万元，现贷款余额251626.21元由刘宝霞、李继海还清，余款71626.21元由姚淑珍负责给付刘宝霞、李继海夫妻。卖房人姚淑珍买房人刘宝霞证明人石合胜”。其后，原告刘宝霞向第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行支付被告刘鑫未结清贷款共计五次，分别为2014年4月2日，还贷25000元；2014年10月28日，还贷48610元；2014年12月26日，还贷16187元；2015年1月1日，还贷8010元；2015年1月5日，支付剩余贷款171445.22元，共计还款269252.22元。
认定上述事实有如下证据证实：
1、房屋买卖合同原件一份；
2、原告刘宝霞与被告刘鑫签订的房屋租赁合同原件、被告姚淑珍与陈铁军签订的房屋租赁合同复印件、陈铁军出具的证明一份；
3、被告姚淑珍、刘凤洲签订的离婚协议书复印件一份；
4、银行客户回单3张、刘鑫出具的收条原件一份、姚淑珍与刘宝霞达成的协议原件一份；
5、第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行出具的证明原件一份、个人贷款结清证明一份；
6、原告姚淑珍与第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行的调查笔录一份；
7、原告的当庭陈述。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案争诉标的房屋产权登记为被告姚淑珍，但土地产权证书上载明的系姚淑珍与刘凤洲，且其登记发证时间为2002年5月16日，处于婚姻关系存续期间，故应认定为被告姚淑珍、刘凤洲夫妻共同财产。二被告在离婚后自愿将争诉标的房屋赠与被告刘鑫所有，故被告刘鑫依法具有处分权利。原告刘宝霞同被告刘鑫、刘凤洲签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示、内容合法有效，且经权利人姚淑珍在事后追认，本院予以确认。因本案争诉标的房屋已先于原告刘宝霞与刘鑫签订的房屋租赁协议出租给陈铁军并签订了房屋租赁协议，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，陈铁军对该争诉标的房屋具有合法承租权利，因被告刘鑫、姚淑珍皆认可截止2013年9月3日原告已支付房屋价款390000元（100000元＋165000元＋105000元＋20000元），故原告刘宝霞与刘鑫签订的房屋租赁合同应当视为双方就争诉标的房款的折抵约定。因截止2014年1月5日原告已向第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行支付房贷共计269252.22元，故原告为此多支付的房款89252.22元（269252.22元＋390000元-570000元）三被告应当予以返还。因原告刘宝霞已按照合同约定全面履行了合同义务，第三人中国工商银行股份有限公司唐山南堡支行支付亦同意在贷款结清后办理解除抵押手续，房屋买卖合同的履行已无障碍，双方应当继续履行房屋买卖合同，故原告诉请被告继续履行买卖合同并协助原告办理过户，本院予以支持。被告迟延履行协助原告办理过户手续，构成违约，应当承担违约责任。因原告刘宝霞与被告刘鑫、刘凤洲签订的房屋租赁合同中并未明确约定违约金的计算方式，本院认为应当以房屋售价570000元为基准参照同期银行贷款利率支付原告自2013年10月25日至2014年2月20日（即起诉之日）的违约金为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：
一、被告刘鑫、姚淑珍、刘凤洲于本判决生效后五日内协助原告刘宝霞办理坐落于南堡开发区希望路南段商业街3-4号房屋过户手续；
二、被告刘鑫、姚淑珍、刘凤洲于本判决生效后五日内返还原告刘宝霞多支付房款89252.22元；
三、被告刘鑫、姚淑珍、刘凤洲于本判决生效后五日内以房屋售价570000元为基准，参照同期银行贷款利率支付原告刘宝霞2013年10月25日至2014年2月20日的违约金。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费5576元，由被告刘鑫、姚淑珍、刘凤洲负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。同时，向本院预交上诉案件受理费5576元。未能预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王林荣
代理审判员 张 超
代理审判员 闫思琳
二〇一五年一月七日
书 记 员 刘 欢