海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼96民终1049号
上诉人（原审原告）：王子豪，男，1984年11月4日出生，汉族，住海口市。
上诉人（原审原告）：廖芳婷，女，1964年6月27日出生，汉族，住琼海市。
上诉人（原审原告）：郭书豪，男，1963年9月24日出生，汉族，住琼海市。
三位上诉人的共同委托诉讼代理人：李文，海南富岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：周云汉，男，1969年7月20日出生，汉族，住琼海市。
委托诉讼代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。
原审第三人：钟兴，男，1956年4月出生，汉族，住琼海市。
上诉人王子豪、廖芳婷、郭书豪因与被上诉人周云汉、原审第三人钟兴房屋租赁合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2017）琼9002民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
王子豪、廖芳婷、郭书豪上诉请求：1.依法撤销琼海市人民法院（2017）琼9002民初59号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏重要的案件事实：1、周云汉自2005年12月1日接收涉案房屋后，未按照合同第四条的约定按时支付租金，每月至少逾期十天支付租金，已构成违约。2、周云汉在收到关于解除合同的律师函后，未依法对合同的解除提出异议，而是按照律师函的要求，补交了拖欠的2015年12月至2016年3月的租金。二、一审法院以周云汉违约情节轻微，未构成根本性违约为由认定合同不应解除，该事实认定错误，适用法律错误。合同的解除分为约定解除和法定解除，本案当事人在合同中已约定了解除的条件，该条件成就，解除权人可以解除合同。周云汉自接收房屋之日起均未按约定时间交清租金，每月少付1980元，且2015年12月、2016年1月和2月的逾期支付均超过1个月，合同约定的解除条件已成就，上诉人通知周云汉解除合同合法，一审法院适用法定解除的条款处理，属适用法律错误。三、本案所涉合同已依法解除。周云汉未按照合同的约定按时支付租金，上诉人委托律师向周云汉发出律师函，要求解除合同，周云汉收到律师函后未向法院起诉确认解除合同的效力，也未向上诉人方提出异议，而是按照律师函的要求，补交了拖欠的租金，显然，周云汉对合同解除无异议。为此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人周云汉答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
王子豪、廖芳婷、郭书豪向一审法院起诉请求：1、依法判决确认第三人钟兴与被告周云汉签订的《房屋（商铺）租赁合同》于2016年4月1日解除；2、依法判决被告自判决生效之日起5日内返还租赁房屋；3、依法判令被告向原告支付滞纳金711288元（计算至2016年3月21日止）；4、依法判决确认原告不必返还被告租赁保证金54000元；5、依法判令被告向原告支付场地占用费，自2016年4月1日起暂计至2017年1月3日为592200元；6、本案的诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告郭书豪、廖芳婷以及案外人王某委托第三人钟兴将位于琼海市××镇交界处房屋出租。2005年7月21日，第三人钟兴与被告周云汉签订《房屋（商铺）租赁合同》，将上述房屋出租给被告。该合同第二条约定”乙方租用出租房屋的期限为壹拾伍年，即自2005年12月1日起至2020年11月30日止。”第四条约定”1、甲、乙双方签订合同时，乙方应向甲方支付三个月租金数额的租赁保证金54000元。租用期满，在没有争议情况下退还乙方。2、出租房屋的月租金总额前五年为人民币18000元，第六年至第十年为人民币19800元，第十一年开始为21780元。3、乙方保证每月1日前交清租金给甲方。逾期1日按滞纳金3%处罚，逾期1个月，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金。”第九条关于合同的变更、解除与终止的约定”1、在双方协商同意的情况下，可终止本合同。”该合同对原、被告双方的其他权利义务都进行了约定。合同签订后，第三人钟兴依约将出租房屋交给被告使用，被告也每月付清租金。但自2015年12月开始，被告每月仅支付租金19800元，每月尚拖欠租金1980元。2016年3月29日，原告郭书豪、廖芳婷、第三人钟兴以及案外人王某委托海南嘉天律师事务所向被告公证送达《律师函》，通知解除第三人钟兴与被告周云汉于2005年7月21日签订的《房屋（商铺）租赁合同》、没收被告支付的租赁保证金、要求被告周云汉支付拖欠的租金7920元以及滞纳金711288元；要求周云汉于2016年4月5日前返还租赁房屋，否则逾期按每月每平方米200元收取场地占用费等。被告在接到《律师函》后，已及时支付少付的租金7920元，并自2016年4月起至2017年2月均按照合同的约定支付每月租金21780元。此外，案外人王某将其名下原出租给被告的房产赠与原告王子豪，并于2016年6月23日办理变更登记至原告王子豪名下。2016年12月13日，案外人王某与原告王子豪签订《债权转让协议》，将其对被告周云汉所享有的全部债权无偿转让给原告王子豪。原告认为，被告周云汉拖欠租金的行为已构成违约，符合合同约定的解除条件。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。一审法院已于2017年1月14日将起诉状副本、应诉通知书、当事人诉讼权利义务书、开庭传票等诉讼材料邮寄送达第三人钟兴，但第三人钟兴无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：被告周云汉的轻微违约行为是否必然导致本案《房屋(商铺）租赁合同》的解除；如果解除合同，原告要求被告返还租赁房屋、收取滞纳金711288元、没收租赁保证金54000元以及收取场地占用费592200元的诉讼请求能否支持。关于本案《房屋(商铺）租赁合同》能否解除的问题。本案中，原告、被告双方对被告自2015年12月至2016年3月未足额缴交租金的事实均没有异议，故被告违约的事实可予以确认。现原告主张被告未足额缴清租金的行为已违反涉案合同第4条第3款的约定，符合解除条件，涉案合同应予以解除。被告辩称自签订涉案合同后一直缴清当月租金没有拖欠，出现少付租金7920元系因为新旧租金标准未及时衔接导致，并非被告故意拖欠租金，故被告的违约行为轻微，何况在原告发出律师函后的第五天，被告就及时补交了少付的租金7920元，而且自2016年4月至2017年2月，被告每月都按照约定时间将足额租金21780元支付给合同约定的第三人钟兴的账户，且未被退回。因此，被告轻微的违约行为并未对原告实现合同目的造成实质影响，而且被告已为履行涉案合同付出巨大的财力和精力，如果解除合同将造成双方利益严重失衡，对被告不公平。因此，涉案合同不应当解除。本院认为，我国合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。虽然解除事由可以由当事人自行约定，但在行使单方解除权时，当事人不得滥用解除权。如果仅因为被告的轻微违约行为就导致合同解除，将使双方利益失衡，有悖公平原则。一审法院认为，本案被告的违约情节轻微，未构成根本性违约，对原告实现合同目的未产生实质性影响，故依法不应解除合同。理由如下：首先，自签订涉案合同以来，被告一直缴清当月租金，被告未足额缴交租金发生于新旧租金标准衔接时，可见被告并非故意拖欠租金,而且在合同履行过程中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，积极协助对方履行义务,对于被告拖欠租金行为，原告应尽提示义务；其次，自2015年12月至2016年3月每月应交租金21780元，被告仅少付1980元，其已履行大部分租金缴交义务，未构成根本违约；再次，在原告催收后被告已及时支付少付的租金7920元，并立即按照新标准每月租金21780元依约履行支付义务至2017年2月，原告对此亦没有异议；第四，虽然涉案合同第4条第3款约定，未缴清当月租金，第三人钟兴有权终止合同，但是同时涉案合同第9条对合同的变更、解除与终止又明确约定，即”双方协商同意的情况下，可终止本合同”。可见，解除涉案合同仍需要双方协商解除。故原告要求解除合同的主张理由欠当，依法不予以支持，被告的辩解意见理由充分，依法予以采纳。原告要求被告返还租赁房屋、收取滞纳金、没收租赁保证金以及收取场地占用费的诉讼请求系以解除涉案合同作为前提，在涉案合同未依法解除时，其上述诉讼请求应依法均予以驳回。对于要求被告支付少付租金7920元的诉讼请求，在催收后被告已及时支付，故原告当庭表示放弃此诉讼请求，应予以准许。第三人钟兴经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：驳回原告王子豪、廖芳婷、郭书豪的诉讼请求。一审案件受理费人民币19049元，由原告王子豪、廖芳婷、郭书豪共同负担。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人周云汉的违约行为是否必然导致本案《房屋(商铺）租赁合同》的解除；如果解除合同，上诉人要求被上诉人返还租赁房屋、收取滞纳金、没收租赁保证金以及收取场地占用费的诉讼请求能否支持。被上诉人自签订涉案合同后一直缴清当月租金没有拖欠，出现少付租金7920元系因为新旧租金标准未及时衔接导致，并非故意拖欠租金，每月迟付租金时间也就比规定的时间慢十日左右。故被上诉人的违约行为轻微，且在上诉人发出律师函后的第五天，被上诉人就及时补交了少付的租金7920元。自2016年4月至2017年2月，被上诉人每月都按照约定时间将足额租金21780元支付给合同约定的钟兴的账户，且未被退回。因此，被上诉人轻微的违约行为并未对上诉人实现合同目的造成实质影响，且被上诉人已为履行涉案合同付出巨大的财力和精力，如果解除合同将造成双方利益的更大损失。因此，涉案租赁合同不应当解除。上诉人要求被上诉人返还租赁房屋、收取滞纳金、没收租赁保证金以及收取场地占用费的诉讼请求系以解除涉案合同作为前提，涉案合同未依法解除，其上述诉讼请求应依法均予以驳回。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19049元，全部由上诉人王子豪、廖芳婷、郭书豪共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁振文
审判员 黄声泽
审判员 白玉琳
二〇一七年六月七日
书记员 陈新军