辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终5101号
上诉人（原审被告）：施伟，女，1956年10月9日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：郭仁龙，辽宁冠维律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：段连林，男，1961年12月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。
委托诉讼代理人：段宏岩，男，1987年10月13日出生，汉族.
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军93307部队，住所地沈阳市于洪机场。
法定代表人：赵文彬，该部队队长。
委托诉讼代理人：孙义鹏，辽宁沈川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊瑶，辽宁沈川律师事务所律师。
上诉人施伟因与被上诉人中国人民解放军93307部队（以下简称“93307部队”）、段连林租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2017）辽0114民初13360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
施伟上诉请求：上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判赔偿上诉人的经济损失。2.诉讼费由被上诉人93307部队承担。事实和理由：一、一审法院仅以上诉人施伟违反合同约定，将涉案标的物转租为由，进而认定上诉人施伟违反合同约定而不进行任何补偿，属于事实认定错误，有关事实没有查清。1.关于涉案标的物，2001年被上诉人93307部队首次租赁给被上诉人段连林，之后被上诉人段连林又转让给上诉人施伟，部队对此是知情的并且从没有提出异议，甚至在2014年又以书面的形式与上诉人施伟签订了《军队房地产租赁附加条款》，足以说明被上诉人93307部队允许标的物在使用主体上发生变更。本案部队之所以起诉上诉人施伟等人，是因为中央军委印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》而引发的，并不是因为所谓的转租行为。不论是于洪法院还是沈阳市其他基层法院，类似解除合同的诉讼近期大量存在，很明显并不是合同双方当事人针对权利义务而引发的诉讼，完全是基于中央军委的通知而引发。因此，原审法院对于部队解除合同的事实和理由认定不充分，即部队是因为中央军委的通知而要求解除合同而不是所谓的转租。2.本案无论上诉人施伟是否将标的物转租给他人，只是在使用主体上存在差别，并没有改变任何使用方式和用途，既没有改建房屋高度和宽度，也没有翻建房屋，房屋的状态在多年来一直保持了最初的状态，部队对此也是知情并认可的。关于涉案标的的使用状态，部队一直是知情的，并且没有提出任何异议，只是在中央军委发布通知后，才要求解除合同。如果部队对于上诉人使用标的的状态存在异议，完全可以通知上诉人，并及时纠正而不是直接解除合同。所以，一审法院对于部队要求解除合同的事由没有查清，即并非是基于所谓的标的物使用主体而解除合同，完全是基于中央军委的通知而要求解除合同。二、根据军队房地产出租合同书约定，上诉人即便存在转租行为，那么解除后果也是转租而引发的经济损失。因此，本案无论是否存在转租行为，均不能当然推定上诉人地上物的价值即为部队的经济损失，进而不对上诉人进行补偿，属于适用法律错误。1.对于涉案标的物的使用状态，自2001年至今一直没有发生重大的变化。被上诉人93307部队在中央军委发布《通知》之前对于标的物的使用状态从来没有提出任何异议，上诉人进而投入了大量人力、物力和财力。若本案仅仅是因为所谓的转租，而不对上诉人进行任何赔偿或者补偿，对上诉人明显不公，也严重损害了上诉人对合同履行的信赖利益的保护。2.本案标的物无论是否存在转租的行为，对于被上诉人93307部队并没有造成经济损失。而关于地上物的价值，在原审中已经进行了司法鉴定为235,602元，不能当然推定上诉人的地上物全部价值，即为被上诉人93307部队的经济损失。同时，即便存在转租行为，被上诉人93307部队通过默示标的物的使用状态，也早已经超过了行使解除合同的合理期限。三、中央军委发布《通知》要求全面停止有偿服务的同时，在军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人，回答记者采访时同样表示，“任务单位要妥善处理对待租户利益诉求，既要把停止有偿服务目标要求落实到位，又要依法把群众利益补偿到位，切实巩固军政军民团结”。所以，一审法院在考虑国家方针政策的同时，也应当考虑妥善处理租户的利益诉求，上诉人也愿意积极响应国家的政策号召，但前提是应当进行合理的经济补偿。最终不论本案司法机关如何进行裁判，上诉人均不会放弃向被上诉人93307部队，上级主管部队机关直至中央军委有关部门反映合理诉求的权利。
93307部队辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。上诉人存在违法转租行为，在原审中被上诉人传唤证人出庭作证证明该事实。因为涉案场地在于洪军用机场墙外，涉及军事秘密，为防止境外间谍人员窃取情报所以承租人是谁必须实现经过部队相关部门审核。上诉人在未经被上诉人同意的情况下违法转租，所以被上诉人根据合同约定有权主张腾退场地解除合同。
段连林辩称，没有意见。
93307部队向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除93307部队、施伟、段连林的房地产出租合同；2.施伟、段连林立即腾空租赁的场地；3.诉讼费用由施伟、段连林承担。
一审法院认定事实:2001年8月12日，93307部队（甲方）与段连林（乙方）签订《军队房地产出租合同书》一份，约定：甲方将座落在沈阳市于洪区李红公路东侧、姚家路段砖厂对面场地1亩，出租给乙方，用作门市房、加工车间或办工厂，租赁期限自2001年8月15日起至2031年8月15日止，共30年，租金共计3.5万元。该合同另约定，乙方在租赁期间，应遵守机场有关规定，所建房屋高度不得超过同地点建筑高度；场地不得转租、转让，变卖房地产或改变用途，否则甲方有权解除合同并由乙方赔偿甲方经济损失；合同期满后，乙方在甲方土地所有建筑物能拆除的拆除，恢复原来地貌，不能拆除的无偿归甲方。该合同签订后，段连林实际交付租金36,000元，93307部队将该处土地交付给段连林使用。此后，93307部队与段连林又签订《合同书补充协议》，载明：经甲乙双方同意，在《军队房地产出租合同书》中双方约定租期为三十年，根据中华人民共和国合同法的规定，土地租赁期限最高为20年，经甲乙双方协商，对土地租赁期限重新约定为贰拾年（租金已交30年），剩余10年待贰拾年约定期满后，合同自然生效。否则，视为违约。
2002年5月29日，93307部队与段连林就上述《军队房地产出租合同书》、《合同书补充协议》进行了公证，沈阳市于洪区公证处出具了（2002）沈于证经字第0266号《公证书》，对上述协议的效力予以确认。
上述协议签订后，段连林在承租期内将涉案土地使用权以顶账方式转让给施伟。施伟于2007年在涉案土地上建有厂房四处。
2014年1月1日，93307部队与施伟签订《军队房地产租赁附加条款》，该条款载明：“根据《空军房地产租赁管理规定》，甲、乙双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容不相违背）如下：1.此合同是依照施伟与场站签订的30年（2001年12月-2031年12月）合同变更而成。2.为进一步规范租赁场地，严格执行《空军房地产租赁管理规定》，特将18年合同改签为五年为一个周期，共4个周期。每一个周期年租金为2668元（按每平方米4元×667平方米），因原合同30年上缴全部租金为36,000元，即年租金为1200元。此变更合同收取四个周期的年租金为1468元，计算方式（2668元-1200元=1468元）。直至剩余18年合同期满为止。3.原合同一次性缴纳租金36,000（大写人民币）元。视为施伟与场站签订30年合同租期内全部租金，待第四个周期满后，可根据实际情况，乙方优先为第一续租人，租金事宜甲、乙双方可另行商议。4.地面附属设施在承包期内归乙方所有，待合同期满后乙方自行拆除或甲、乙双方另行商议。”上述附加条款签订后，施伟未另行向93307部队交纳涉案土地的租金。93307部队与施伟也未签订过30年的租赁合同。
2017年3月30日，施伟将涉案土地及地上自建房屋转租给案外人吴海川，并收取吴海川20**年4月28日至2017年10月28日期间租金17,000元。
一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，段连林与93307部队签订的《军队房地产出租合同书》及《合同书补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，该合同应为有效。
关于施伟是否为本案租赁合同一方当事人问题。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，段连林在该租赁合同的履行过程中，将涉案土地转让给施伟，其行为应当视为其将自己在合同中的权利和义务一并转让。关于该转让行为是否经过93307部队同意问题。一审法院认为，段连林将涉案土地转让给施伟时，虽未经93307部队书面同意，但此后93307部队与施伟于2014年1月1日签订了《军队房地产租赁附加条款》，该附加条款载明：“此合同是依照施伟与场站签订的30年（2001年12月-2031年12月）合同变更而成”，而实际上，施伟并未与93307部队签订30年的租赁合同，该合同系93307部队与段连林签订，故从该附加条款的表述中可以认定，93307部队对段连林转让合同权利义务的行为是知晓并予以认可的，并将施伟视为该《军队房地产出租合同书》的一方当事人。现93307部队与施伟重新签订《军队房地产租赁附加条款》，该附加条款在原《军队房地产出租合同书》的基础上，将租赁期限表述为剩余18年（即自2014年1月至2031年12月），并将租金变更为每年2668元，故该附加条款应当视为93307部队与施伟在《军队房地产出租合同书》原条款的基础上，续签新的租赁合同。施伟应当按照《军队房地产出租合同书》及《军队房地产租赁附加条款》的约定全面履行合同中的权利和义务。
关于93307部队要求解除租赁合同的请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，93307部队、段连林于2001年8月12日签订的《军队房地产出租合同书》中明确约定涉案土地不得转租、转让，但施伟于2017年3月30日将涉案土地及自建房屋转租给了案外人吴海川，现93307部队明确表示不同意施伟的转租行为，故施伟的转租行为构成违约，93307部队作为出租人可以解除合同。施伟应当将涉案土地腾退并归还93307部队，93307部队应将剩余租金退还施伟。
关于93307部队应退还租金金额问题。本案中，段连林在签订《军队房地产出租合同书》时，一次性交纳了30年的土地租金36,000元，即年租金1200元。截止至2014年1月1日施伟与原告重新签订《军队房地产租赁附加条款》时，该租赁合同已实际履行12年，即剩余租金21,600元（36,000元-1200元/年×12年）。此后，93307部队与施伟合意变更年租金为2668元，并继续从已交纳租金中予以扣除，故截止至2017年12月31日，剩余租金为10,928元（21,600元-2668元×4年）。鉴于施伟尚未腾退涉案土地，故93307部队应自2018年1月1日起按年租金2668元标准，从剩余租金（10,928元）中扣除施伟未腾退土地期间的租金，直至施伟实际腾退涉案土地时止，并将余额退还施伟。
关于施伟主张地上物补偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院认为，合同法的该条规定是对合同守约方的保护，即合同守约方因合同解除所产生的损失应由违约方进行赔偿，而非守约方对违约方的损失进行赔偿。本案中，施伟是合同的违约方，其应当对自己的违约行为所导致的合同提前解除的后果，具有一定的心理预期，即在93307部队行使解除权后，其地上物的使用价值将无法全部实现。现93307部队主张解除合同，并要求施伟拆除房屋，腾退土地，93307部队请求合理，施伟地上物的价值损失系由其自身违约行为所导致，故应由施伟自行承担该不利后果，其无权要求93307部队对地上物进行补偿。故对于施伟要求93307部队对地上物损失进行补偿的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十七条、第二百二十四条规定，一审法院判决：一、解除原告中国人民解放军93307部队与被告施伟之间的土地租赁合同关系；二、被告施伟于本判决生效之日起三十日内腾退位于沈阳市于洪区李红公路东侧、姚家路段砖厂对面1亩场地，并拆除地上建筑；三、原告中国人民解放军93307部队于被告施伟实际腾退土地之日起十日内退还被告施伟剩余租金（剩余租金计算方式为：自2018年1月1日起至被告施伟实际腾退涉案土地之日止，按年租金2668元标准，从10,928元中扣除该期间租金后，余额为剩余租金）；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费700元，由被告施伟负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了证据1.图纸2张（来源中国人民解放军93307部队，复印件），证明上诉人建设地上建筑物是被上诉人允许的情况下建设的，部队对于厂房的规划给予盖章确认。截止到目前地上物状态没有发生变化，上诉人基于对被上诉人信赖投入，在租期内其无权解除合同。2.关于按时腾退承租场地的通知、房屋租赁合同、营业执照（复印件），证明2016年4月6日被上诉人部队向上诉人下达腾退通知，记载了腾退理由是中央军委停止有偿服务的通知，并未因转租要求腾退。涉案厂房的承租人为王哲，被上诉人部队数次找到王哲谈，也找过出租人施伟谈，要求劝王哲腾退房屋，王哲迫于被上诉人对此找其谈并掐断电源及贴封条，于发布通知后6日2016年4月12日撤场。被上诉人知道房屋的使用状态，没有针对转租提出解除合同，超过合理解除期限。被上诉人93307部队发表质证意见称，对证据1真实性有异议，因证据没有原件，是否是部队审核的材料无法证实。公章模糊不清。证据2.关于按时腾退承租场地的通知真实性无异议。营业执照因没有原件，真实性有异议。房屋租赁合同有施伟与王哲的签字，真实性无异议，但租赁合同中没有被上诉人的签字确认或盖章，说明施伟转租行为未经过被上诉人同意，属于违法转租行为，双方军队房地产出租合同书中第二条约定上诉人不得转租转让，现上诉人违法转租被上诉人有权主张腾退场地解除合同。被上诉人段连林，发表质证意见称对证据1我方认为是真实的。对证据2没有异议。本院对上诉人施伟提供的上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人施伟在履行与93307部队之间军队房地产出租合同过程中是否存在违约行为。案涉土地原系93307部队租赁给段连林，并与段连林签订了《军队房地产出租合同书》及补充协议。后因段连林将案涉土地使用权转让给施伟，93307部队又与施伟签订了《军队房地产租赁附加条款》，在原段连林与93307部队签订的合同基础上进行了变更，表明93307部队对于段连林的转让行为进行了追认。同时93307部队与段连林签订的《军队房地产出租合同书》、补充协议及施伟与93307部队签订的《军队房地产租赁附加条款》均对施伟具有法律约束力。93307部队与施伟均应按该合同的约定全面履行各自义务。根据段连林与93307部队签订的《军队房地产出租合同书》明确约定租赁地产不得转租、转让，变卖房地产或改变用途，否则93307部队有权解除合同。现93307部队以施伟在租赁期间将租赁地产转租给案外人，要求解除合同，于法有据，本院予以支持。虽93307部队主张解除合同亦有国家政策调整，即军队和武警部队将全面停止有偿服务的原因，但因施伟在履行合同期间存在违约行为，故施伟主张93307部队赔偿其经济损失本院无法支持，施伟应对于因其自身原因导致合同解除后果自行承担不利后果。
综上，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人施伟上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由上诉人施伟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 韩彩霞
审 判 员 姜会军
二〇一八年六月十三日
法官助理 史舒畅
书 记 员 赵博文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第一项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。