山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁09民终425号
上诉人（原审原告、反诉被告）王昌路。
委托代理人程传舜，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告、反诉原告）泰安市泰山义乌小商品有限公司，住所地，泰山大街（荣疗对过）。
法定代表人夏雪姣，总经理。
委托代理人吴向华，山东宇慧律师事务所律师。
上诉人王昌路因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2015）泰山民初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王昌路的委托代理人程传舜，被上诉人泰安市泰山义乌小商品有限公司的委托代理人吴向华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年7月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告位于泰山大街荣军医院对过泰山义乌市场楼房1楼通道、4楼、5楼、6楼整层和7楼现有餐厅部分，租期自2009年7月15日至2015年7月14日，年租金750000元，租金自合同签订时一次性付清一年的租金，其后每年租金于每年5月1日支付，多支付的租金于合同期满时退还。交接时各方派人根据造册、清单、签字为准，乙方在经营期间认真维护使用，到期后除设备正常损耗外，缺者按造册清单赔偿。乙方不得转租，乙方必须按照约定如期交纳租金，如不按时交纳租金超过5日，本合同作废，甲方有权收回房屋，乙方承担违约责任。乙方对承租房屋实施装修时必须书面征得甲方同意，否则甲方有权收回房屋，合同终止，并对多交纳的租金不予退还，承租期间房内维修由乙方承担，主体结构修理由甲方承担。本合同如提前终止，因乙方原因，甲方不退还所交纳租金，因甲方原因，根据承租日期多退少补。合同到期后或乙方提前退出后乙方投入的设备、装饰能带走的由乙方带走。任何一方违约，将承担本合同中租金总额30%的违约金。乙方每月按照电业局、自来水公司规定的收费标准提前五日根据电表数、水表数向甲方交纳水电费，否则甲方有权停水停电，造成损失由乙方负责，因甲方自身原因导致水电不能正常使用，致使乙方停业，乙方应及时通知甲方维修，甲方根据实际情况按停业时间赔偿乙方损失。双方签字的造册清单与合同具有同等法律效力。
合同签订后，原告租赁上述房屋经营宾馆，并进行了工商登记注册，字号为泰安市泰山区天顺源商务宾馆，经营者为王昌路。双方同时对相关配套物品进行了交接，包括电视机、空调、床、电视机柜等，并由原告及被告的法定代表人李强签名。原告分别于2009年7月7、2010年8月6日、2012年5月31日向被告支付了2009年7月7日至2012年10月15日的租金，2012年5月31日最后一次支付租金187500元。
庭审中，原被告双方均认可上述租赁合同已于2012年10月15日解除，原告所承租的房屋已移交被告。对于合同解除的原因，原告主张系被告频繁的停水停电造成原告无法生产经营，被告主张系原告经营不善自愿解除，被告提交原告出具的承诺书一份，写明：由于本人原因，自愿提出提前解除合同，解除日期为2012年10月15日，自此本人自愿放弃合同主张权利，并严格按照原签合同移交甲方交予本人的物品（双方签字的造册清单），本人投入的装饰设备等部分，在不影响正常使用的前提下，能移动的由本人带走，不能移动的无偿交移甲方使用，自承诺书签字后，无任何理由、任何借口、任何托词在2012年10月15日前必须移交到甲方手中，否则自愿承担每天20000元的违约金。对于该承诺书的形成时间，原告主张为2012年5月份，被告主张为2012年9月份，双方均未提供相应证据证实。原告为证实被告停水停电造成其损失向原审法院申请调取了其向泰山区三里派出所报警证明，证明称：2012年8月7日16时30分，接王长鹿（音）报警称：在泰山区泰山大街荣辽对过天龙宾馆，甲方把宾馆的电停了。宾馆质证称该证明不能证实被告给其停电。
原告为证实支出房屋维护费40000元，提交闫汝松证明一份，写明天顺源宾馆7楼彩钢瓦房顶重做防水，大包价40000元。对此被告以房屋并没有漏水，不需要做防水，被告也不知情等为由提出异议。
原告主张宾馆相关配套物品已经移交给现在的经营者杨峰，被告认可宾馆现已由杨峰经营，但不认可物品已经移交。
被告反诉主张的20万元违约金计算依据为：原告于2012年5月31日最后一次支付租金187500元，根据合同约定一方违约承担租金总额的30%作为违约金，逾期交付店内物品应支付违约金每日2万元，被告只主张20万元。
另查明，原告曾于2013年2月26日向原审法院起诉被告，要求被告赔偿损失，承担违约责任等，后原告撤诉，案号（2013）泰山民初字第636号。在该案中，被告答辩称，原告从来没有一次性交纳全年的租金，被告保留反诉或另行起诉的权利。
原审法院认为，原被告于2009年7月7日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。原被告均认可上述租赁合同已于2012年10月15日解除，原审法院对该合同已解除以及解除时间予以确认。合同解除时，原告向被告出具承诺书，该承诺书虽系原告单方作出，但系为解除双方之间的租赁合同与被告进行的约定，原告主张系被迫作出，但未提交证据证实，原审法院对其主张不予采纳，该承诺书对原告具有法律上的约束力，原告在承诺书中写明“由于本人原因，自愿提出提前解除合同，解除日期为2012年10月15日，自此本人自愿放弃合同主张权利”，即其放弃了租赁合同中的相关权利，承诺书的形成时间原告主张为2012年5月份，被告主张为9月份，该时间并不影响承诺书的效力。关于原告主张的房屋维护费40000元，原告仅提供闫汝松证明一份，该证明仅写明大包价40000元，无其他证据佐证，其事实依据不足，且双方房租赁合同约定承租期间房内维修由乙方承担，主体结构修理由甲方承担，防水处理并非主体结构修理，同时原告在向被告出具的承诺书中证实其放弃租赁合同中的权利，现再主张不符合约定，对原告该项诉讼请求原审法院不予支持。关于原告主张的营业损失及退还租金的问题，原告申请调取的报警证明仅证明其曾经报警，不能证实被告对其宾馆停电，因此原告要求被告退还租金及赔偿营业损失的诉讼请求缺乏事实依据，证据不足，原审法院亦不予支持。
关于被告反诉主张的违约金，按照合同约定原告应于2012年5月1日支付之后一年的租金，其于2012年5月31日支付，已构成违约，但请求支付租金的诉讼时效为一年，被告虽在（2013）泰山民初字第636号中主张保留反诉或另行起诉的权利，但未在规定诉讼时效期间内主张权利，其现在主张违约金已超出诉讼时效，原审法院不予支持。关于被告主张返还配套物品的反诉请求，被告认可宾馆已由杨峰实际经营，结合宾馆配套物品的应用性质以及在（2013）泰山民初字第636号案中并未主张返还或提起反诉的事实，应认定原告向杨峰移交相关物品系在被告许可下的指示交付，即应视为已移交被告，故此被告的该项反诉请求原审法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十二条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告王昌路的诉讼请求。二、驳回反诉原告泰安市泰山义乌小商品有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3680元由原告王昌路负担，反诉案件受理费2150元由反诉原告泰安市泰山义乌小商品有限公司负担。
上诉人王昌路不服原审判决上诉称，上诉人与被上诉人之间签订房屋租赁合同并履行后，因2012年10月9日被上诉人给上诉人租赁的宾馆停电，迫使被上诉人于2012年10月16日无奈交接租赁房屋，连续停电6天，停电共造成实际营业损失116400元，房屋主体维修费40000元，返还租金12498元，共计168898元。综上，被上诉人无故停电给上诉人造成了实际损失，原审法院驳回上诉人的诉讼请求是不对的，应支持上诉人的上诉请求。
被上诉人泰安市泰山义乌小商品有限公司辩称，上诉人称被上诉人无故刁难上诉人，时常停电影响上诉人的经营，与事实不符，被上诉人从未给上诉人停过电，且上诉人租赁期间经常拖欠被上诉人的电费。解除合同是上诉人主动提出，是其自愿出具的承诺书，根本不存在被上诉人违约的情形。至于房屋维修费完全是子虚乌有的费用，被上诉人根本不知情，且房屋也不需要维修。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，合同解除时，上诉人向被上诉人出具承诺书，其已经自愿放弃了租赁合同中的相关权利。关于上诉人主张的营业损失及退还租金的问题，上诉人的报警证明仅证明其曾经报警，不能证实被上诉人对其宾馆停电，为其提供书面证明的证人均未出庭作证，其在承诺书中也已经放弃了相关权利，因此对上诉人该主张，本院不予支持。关于上诉人主张的房屋维修费40000元，上诉人仅提供闫汝松证明一份，且闫汝松也未出庭作证，另双方房屋租赁合同约定承租期间房内维修由乙方承担，主体结构修理由甲方承担，防水处理并非主体结构修理，对上诉人该主张，本院不予支持。综上，原审法院判决结果正确，应予维持，上诉人上诉请求无证据支持，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3680元由上诉人王昌路负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 李 腾
审判员 于永刚
二〇一六年四月五日
书记员 张焕新