山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鲁民提字第321号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：尹美丽。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘文章，系尹美丽之夫。
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘斌，系尹美丽之子。
以上三申请再审人的共同委托代理人：朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。
以上三申请再审人的共同委托代理人：黄义琴，山东鼎海律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：伟东集团有限责任公司（原青岛伟东置业有限公司）。住所地：青岛市市南区。
法定代表人：王端瑞，董事长。
委托代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人：李力，女，1978年12月14日出生，汉族。
申请再审人尹美丽、刘文章、刘斌（以下简称尹美丽三人）因与被申请人伟东集团有限责任公司（以下简称伟东集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2010）青民一终字第2246号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年12月6日作出（2013）鲁民提字第321号民事裁定，提审本案。本院依法�成合议庭，公开开庭审理了本案。尹美丽及尹美丽三人的委托代理人朱绍显，伟东集团委托代理人辛龙、李力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
20××0年2月22日，一审原告尹美丽三人起诉至青岛市市南区人民法院称，2000年××0月26日，尹美丽三人依据青岛伟东置业有限公司（以下简称伟东置业）宣传与承诺，与其签订了商品房买卖合同，购买了伟东置业开发建设的位于青岛市市南区期房一套（现房产登记地址为青岛市市南区）。2005年，伟东置业在尹美丽三人所购房屋前建成了5座楼高为24层的高层，其中3座高层直接对尹美丽三人所购房屋的通风、采光及眺望等方面构成严重影响，导致尹美丽三人所购房屋市场现有使用价值大幅度贬值。尹美丽三人认为，伟东置业通过虚假宣传与承诺，故意隐瞒出售给尹美丽三人房屋前将建设高层的相关事实，造成尹美丽三人的合�利益无法完全实现，使所购房屋严重贬值。请求法院依法判令伟东置业支付违约金65万元并承担本案诉讼费。伟东置业辩称，尹美丽三人所诉与事实不符，其诉讼请求存在法律混淆的问题，其诉讼请求究竟是侵权之诉还是违约之诉不明确。伟东置业开发建设的相关房屋都是经过合法的审批手续，各项规划审批均是完备的，不存在侵犯尹美丽三人合法权益的行为。另，尹美丽三人的诉讼请求已经超过诉讼时效。请求驳回其诉讼请求。
青岛市市南区人民法院一审查明，2000年××0月26日，尹美丽三人与伟东置业签订商品房购销合同，约定尹美丽三人向伟东置业购买位于青岛市浮山所村新贵都（该房屋房地产权证的地址为青岛市市南区），建筑面积为××00.××××平方米，房屋总价款为39万元。伟东置业须于200××年××2月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付给尹美丽三人�用。200××年5月份，尹美丽三人接收了上述房屋。
另查明，××999年9月8日，青岛市规划局对浮山所改造工程调整规划图的审批意见第2条为：临南京路规划的高层建筑待具体项目落实后再确定平面布置形式。2004年6月24日，伟东置业取得浮山所改造工程F区（位于尹美丽三人所购房屋以东、南京路以西）的建设工程规划许可证。该工程于2004年9月××日开工，2006年7月25日竣工验收。
在一审庭审过程中，尹美丽三人提交宣传彩页一宗，证明依据伟东置业的宣传彩页，尹美丽三人所购买的房屋应当紧靠南京路，并且周边有两块绿地，但现实情况与宣传彩页上的严重不符。伟东置业的虚假宣传误导尹美丽三人购买了该房屋，该宣传彩页应当作为合同的一部分内容，伟东置业违反了合同约定，应承担违约责任。伟东置业质证称对该证据的真实性和证明内容均有异议。
尹美丽三人提交青岛市浮山所小区南片设计图纸一份，该设计图纸形成于2000年2月份，证明在2000年设计规划时已经有遮挡尹美丽三人房屋的四幢高楼的设计，但是伟东置业在给尹美丽三人的宣传彩页中没有体现这四幢高楼，而是一片空地，因此，伟东置业构成恶意欺诈。伟东置业质证称对该设计图纸真实性不予认可，不能证明当时已经要规划建设四幢高楼，也不能证明尹美丽三人的居住情况。
尹美丽三人提交照片一宗及日照分析表一份，证明伟东置业违反合同约定，造成尹美丽三人房屋被严重遮挡，日照时间低于国家最低标准。伟东置业质证称从照片上看不出尹美丽三人所证事实，且本案系违约之诉，日照时间的长短与本案无关。
青岛市市南区人民法院一审认为，尹美丽三人要求伟东置业承担合同违约责任的依据是伟东置业印制的宣传彩页，彩页显示尹美丽三人所购房屋紧靠南京路，且周边有两片绿地，尹美丽三人认为宣传彩页应视为房屋买卖合同的一部分，伟东置业现在将绿地建成房屋违反了合同的约定，使尹美丽三人房屋日照时间低于国家最低标准，造成房屋贬值，故伟东置业应承担违约责任并赔偿尹美丽三人房屋贬值损失。因此，双方的争议焦点在于宣传彩页是否构成房屋买卖合同的一部分。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约。本案中，伟东置业印制的宣传彩页，并未明确说明临南京路地块为绿地或承诺该地块今后不会建成房屋。双方于2000年××0月26日签订合同，伟东置�于2004年6月24日取得该地块的规划许可证，故伟东置业在该地块上未标注房屋亦未构成对尹美丽三人的欺诈。尹美丽三人提交的设计图纸并未标注该地块在2000年已经有建设高层房屋的设计规划。综上，伟东置业制作的宣传彩图并未对临南京路地块作确定的说明或允诺，应当认定为要约邀请，对双方不具有约束力，故尹美丽三人依据宣传彩页要求伟东置业承担合同违约责任的请求缺乏事实与法律依据，不予支持。青岛市市南区人民法院于20××0年7月××5日作出（20××0）南民初字第××02××0号民事判决：驳回尹美丽三人的诉讼请求。案件受理费××0300元，由尹美丽三人负担。
尹美丽三人不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉称，伟东置业销售商品房时提供给尹美丽三人的宣传彩页应当视为要约，应当作为商品房买卖合同的组成部分。伟东置业出售房屋时故意隐�连接南京路绿地将建高层的事实系违约行为，由此造成涉案房屋价值减损，应承担违约及赔偿责任。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。
伟东置业答辩称，其开发建设房屋时经过合法审批手续，没有侵犯尹美丽三人的利益，尹美丽三人的起诉也超过了诉讼时效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
青岛市中级人民法院二审查明，二审期间，伟东置业提交（2000）建字第88-××号、青规建管字（2004）5××号建设工程规划许可证2份，浮山所改造工程F区房地产权证××份，欲证明尹美丽三人所购房屋与遮挡其房屋的高层建筑分别取得政府相关部门的规划许可，遮挡尹美丽三人房屋的高层建筑于2004年才取得房地产权证。尹美丽三人质证称，对（2000）建字第88-××号建设工程规划许可证和房地产权证真实性没有异议，但对其证明的事项有异议。
青岛市中级人民法院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
青岛市中级人民法院二审认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条规定中的“商品房规划范围”应指经政府相关部门批准的商品房规划范围。本案中，尹美丽三人房屋所在小区的建设项目与遮挡其房屋的建设项目分别取得青岛市规划局颁发的建设工程规划许可证，且遮挡尹美丽三人房屋的高层建筑于2004年才取得房地产权证书，由此可以认定尹美丽三�房屋所在小区与遮挡其房屋的高层所在的小区并非处于同一商品房开发规划范围内，尹美丽三人主张伟东置业销售商品房时向其提供的宣传彩页应当视为要约，没有事实和法律依据。故，对尹美丽三人要求伟东置业支付违约金的请求，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。青岛市中级人民法院于20××0年××2月××5日作出（20××0）青民一终字第2246号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费××0300元，由尹美丽三人共同负担。
尹美丽三人申请再审称，遮挡尹美丽三人房屋的高层建筑在2000年4月25日青岛市浮山所小区南片建设规划中已有明确规划，并且在当时已经取得该工程的建设规划许可证。尹美丽三人所购房屋与遮挡该房屋的高层建筑系同一规划区，产权均系伟东集团，伟东集团在宣传彩页中掩盖了建高层建筑的规划事实，诱�尹美丽三人购买了伟东集团的商品房。原审认定尹美丽三人房屋所在小区的建设项目与高层房屋的建设项目分别取得建设工程规划许可证，两者不属于同一商品房开发规划范围错误。认定尹美丽三人购房时的宣传彩页为要约邀请，没有事实和法律依据。请求法院依法改判。
伟东集团答辩称，××、本案系违约之诉，尹美丽三人在原审提交的“日照分析计算表”与本案没有关联性，且该证据系尹美丽三人单方作出，也不可作为证据使用。伟东集团与尹美丽三人签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关规定，合同合法有效。伟东集团已经交付经验收合格的房屋，尹美丽三人亦接收房屋，伟东集团不存在违约行为。2、尹美丽三人提交的宣传彩页没有伟东集团公章，对其真实性及证明事项均有异议。伟东集团对临南京路地块没有做出任何说明或�诺，且尹美丽三人房屋所在建设项目与高层建筑所在建设项目并非处于同一商品房开发范围，亦不存在对合同订立及房屋价格的确定有重大影响，宣传内容应视为要约邀请不能作为合同内容。3、尹美丽三人的起诉已超过了诉讼时效，应予驳回。4、尹美丽三人提交的新证据不是法律规定的新证据，其再审请求应当予以驳回。
本院再审庭审中，尹美丽三人提交证据如下：证据一、从青岛市建设档案馆调取的2000年2月和2003年××××月的图纸两份。2000年的规划图纸显示尹美丽三人所购房屋东临有四座高层的规划，2003年的图纸变更为五座高层，均在22层以上。证据二、规划许可证三份。2000年4月25日的（2000）建字第88-××号规划许可证注解部分载明8#、9#、××××#、××2#楼按规划要求停发证，待信息大厦日照间距及用地范围确定后审批发证。2003年××月20日的青规建管字（2003�9号规划许可证载明，浮山所村E8、E9、E××××、E××2楼住宅被准予建设。2004年6月24日的青规建管字（2004）5××号规划许可证对浮山所改造工程F区准予建设。尹美丽三人主张上述三份规划许可证中的规划项目是同一个位置，即均是对遮挡尹美丽三人房屋高层的规划，2004年的规划许可证也仅是对楼号变更，将E区变更为F区。尹美丽三人还主张2000年和2003年的图纸与该三份规划许可证相对应，欲证明F区高层建筑事先已经被规划许可。伟东公司质证称尹美丽三人的主张与事实不符，并提供青规选址字（2003）40××号建设项目选址意见书，证明F区高层建筑于003年9月27日开始选址，还提交浮山所新贵都南区西片住宅楼××-××4号楼总平面图及竖向图和青规变审字（2003）58号意见书附图，证明E8、E9、E××××、E××2四栋楼与F区高层是不相邻的两个区域。F区高层在2004年才得到规划许�。尹美丽三人对上述证据质证后，认为F区的高层与E8、E9、E××××、E××2属于两个不相邻区域，F区高层并非由E区四栋楼转变而来，认可F区高层在2004年取得规划许可证。
尹美丽三人提交宣传彩页三份。综合彩页中的文字和图形，尹美丽三人认为所购房屋东临是绿地，且伟东集团承诺47万平米一次开发，尹美丽三人所购房屋通风采光不受影响，实际上，后来开发的高层侵占了绿地并严重遮挡了尹美丽三人房屋的采光通风。伟东集团质证称，对于宣传彩页真实性有异议，且宣传彩页的内容不明确具体，应当视为要约邀请。
尹美丽三人提交青岛市计划委员会文件一份、伟东集团与青岛市土地管理局2000年5月29日签订的青岛国有土地使用权出让合同一份，欲证明伟东集团在2000年已经取得香港中路以北、南京路以西整个土地的使用权。因该证据并不能证明尹美丽三人的主张，与本案无关联性，不予采纳。
另查明，青岛伟东置业有限公司于20××2年9月24日名称变更为伟东集团有限责任公司。其他事实与原审查明事实一致。
本院再审认为，本案焦点问题是尹美丽三人主张伟东集团违约并要求伟东集团赔偿65万元有没有事实和法律依据。首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”尹美丽三人提交的宣传彩页中，伟东集团没有对尹美丽三人所购房屋东临绿地作出明确具体的允诺，未明确说明要将该处设为绿地或承诺以后不在此处建设楼房，故，宣传彩页中的内容应当视为要约邀请，不可作为双方签订合同的组成部分，对双方亦不具有约束力。尹美丽三人主张伟东集团违约没有依据。其次，尹美丽三人房屋所在区域与F区高层所在区域分别于2000年和2004年取得青岛市规划局颁发的建设工程规划许可证，两个区域并非同时被规划许可。尹美丽三人提供了2000年和2003年的图纸欲证明遮挡其房屋的高层在双方签订合同时就已经被规划，但是在规划许可证下发之前，该区域是否规划建设及如何规划建设都处于不确定的状态，所以，尹美丽三人主张其与伟东集团签订合同时，伟东集团故意隐瞒即将建设高层的事实与实际不符，本院不予支持。综上，尹美丽三人申请再审证据不足，不予支持。原审认定事实清楚，适用正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持青岛市中级人民法院（2010）青民一终字第2246号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 闫爱云
审 判 员 滕建国
代理审判员 谭玉洁
二〇一四年四月十六日
书 记 员 田晓菲