辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽民终20号
上诉人（原审原告）：王象龙，男，1975年4月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。
委托诉讼代理人：高金，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华洋建筑工程有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街22号。
法定代表人：宋跃林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晗，辽宁宏都律师事务所律师。
原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。
法定代表人：王威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
上诉人王象龙因与被上诉人大连华洋建筑工程有限公司（以下简称华洋公司）及原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市中级人民法院（2016）辽02民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王象龙及其委托诉讼代理人高金、王云，被上诉人华洋公司的委托诉讼代理人赵辉、王晗，原审第三人凯城公司的委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王象龙的上诉请求是：确认王象龙与凯城公司签订的商品房买卖合同真实有效；确认王象龙已向凯城公司支付全部购房款且已经实际占有涉案房屋；撤销一审判决，依法改判停止对王象龙商品房的执行并解除对该房产的查封。事实和理由是：王象龙于2012年8月14日购买涉案房产，支付了购房款，凯城公司出具了收款收据和准住通知后合法占有涉案房产，曾向凯城公司主张办理权属登记，上述事实均发生在2015年8月涉案房产被查封之前，一审判决认为他人代王象龙交付购房款与凯城公司记账名不一致，采暖费、水费、物业费的交款人不是王象龙而否定交款和购房的真实性没有法律依据，王象龙与刘××、刁××的关系与本案无关，凯城公司如何记账与王象龙无关，一审判决认定事实错误；涉案房产未办理过户手续的过错在凯城公司，王象龙曾向凯城公司主张过办理权属登记手续，一审判决以购房时间长而推测王象龙消极不行使登记的权利没有依据，且涉案房产未能办理权属登记系因该房产始终处于在建工程抵押状态；一审判决认为难以认定王象龙与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系剥夺了王象龙以凯城公司的实体权利。
华洋公司辩称：一审判决认定事实清楚，王象龙没有正规销售不动产统一发票，只有非营业性收款收据，且其一审时提交的证明交付房款的证据前后矛盾，其以自己的名义购房，房款支付、收款收据中的交款人、实际房屋占有人却是他人，难以认定其与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。涉案房产的初始登记时间是2014年9月1日，查封时间是2015年8月31日，查封时涉案小区绝大部分房屋已经出售且完成过户手续，一审判决认定涉案房产未办理过户手续的过错责任在王象龙，有充分的事实理由为依据，王象龙认为责任在凯城公司没有事实依据及证据支持，不应采纳。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正合法，请求本院维持原判。
凯城公司述称：凯城公司已经将涉案房产实际出售给王象龙并收取全部房款，其存在有的业主将房款交给凯城公司相关财务人员的情形；房屋至今未能办理备案和过户手续，是因为凯城公司对全部在建工程进行抵押；关于一审证据存在矛盾的问题，经核实，由于华洋公司查封了100余套房产，凯城公司行政人员在大量的工作中出现疏忽而填写错误，导致与业主手中的合同存在不一致的情况。
王象龙向一审法院提起诉讼称：华洋公司对位于沈阳市于洪区×××街××号×幢×门号商品房申请执行是错误的。2009年10月16日，王象龙与凯城公司签订商品房买卖合同，王象龙购买了案涉房屋，并足额交纳了购房款，有凯城公司出具的专用收款收据为证。随后凯城公司向王象龙交付了房屋。案涉房屋已实际属于王象龙所有，华洋公司对王象龙所有房屋申请强制执行缺乏事实及法律依据。且王象龙购买案涉房屋需由凯城公司负责办理相关房产登记手续，案涉房屋一直未办理初始登记的原因为华洋公司一直未向凯城公司提供房产竣工备案材料，故王象龙对未办理产权证无过错。据此，王象龙诉至法院，请求停止对坐落于沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商品房的执行，并解除对该房产的查封。
一审法院经审理查明：王象龙提交了显示签订日期为2009年10月16日的商品房买卖合同，载明：王象龙购买凯城公司开发的沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商业房屋，建筑面积97.35平方米，商品房单价每平方米5500元，总金额535,425元，付款方式为一次性付款，未约定付款期限，但约定了逾期付款违约责任；交房时间为2010年8月31日前，还约定了逾期交房违约责任；供电容量10KW、24小时供水泵房二次加压、锅炉房供暖于2010年8月31日达到使用条件；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约责任约定为详见补充协议第5条，双方还约定了其他权利义务。该商品房买卖合同至今未经备案。王象龙表示其与凯城公司未实际签订补充协议。
凯城公司表示其开发的案涉小区A区房屋初始登记时间为2013年11月4日，B区、C区房屋初始登记时间为2014年9月1日。
因生效判决书判令案外人大连圣达科建集团有限公司给付华洋公司工程欠款15,588,051元及利息，凯城公司对上述给付工程欠款及利息承担连带给付责任。2015年8月，一审法院作出民事裁定，预查封凯城公司所有的案涉房屋，查封期限3年。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律之所以作出上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，但买受人与被执行人之间必须存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述四项情形方能排除执行。但综合本案查明事实，难以认定王象龙与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
首先，通常情况下，购房人自开发商处购买房屋会签订条款完备的商品房买卖合同。而王象龙提交的商品房买卖合同未约定支付房款的期限，且虽然约定了“逾期办证违约责任详见补充协议第5条”、“由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条”，但王象龙自述其与凯城公司并未签订补充协议，即王象龙与凯城公司对付款期限、逾期办证违约责任、逾期收房违约责任这些主要房屋买卖合同条款未作约定。
其次，关于王象龙足额支付房款的证据，王象龙于本案第一次开庭时提交了时间为2009年10月16日的收款收据第二联“收款单位记账凭证”，该收据记载，交款人为王象龙，收款单位为凯城公司，结算方式为现金，收款事由为C3-3门房款，金额为535，425元。王象龙于本案第二次开庭提交了时间为2008年10月11日的收款收据第三联“付款单位记账凭证”复印件，该收据记载，交款人为刁××、刘××，收款人为凯城公司，结算方式为空白，收款事由为C3-3门房款，金额为30万元以及时间为2009年10月16日的收款收据第三联“付款单位记账凭证”复印件，该收据记载，交款人为刘××，收款人为凯城公司，结算方式为空白，收款事由为C3-3门房款，金额为235,425元。王象龙同时提交了刁××于2009年10月16日通过中国建设银行向刘百灵转账235,425元的转账任务复印件，并主张其支付的案涉房款中有235,425元是银行转账，其余30万元是以现金方式支付，刁××、刘××为其朋友，是该二人替其交付的房款。而王象龙与凯城公司均作为证据提交的凯城公司的记账凭证复印件所记录的款项往来共有3笔，即2008年5月25日收取刁××网点款1万元，2008年10月11日收刁××、刘××房款30万元、退1万元，2009年10月23日收刘××房款235,425元。鉴于刘××、刁××非本案当事人，王象龙主张刘××、刁××替其交付案涉房款，但并未提供相关证据予以证明，其本身持有的又是凯城公司开具给刘××、刁××的作为付款单位记账凭证的收款收据复印件并非原件，且王象龙在本案第一次开庭时因提供的供暖发票反映的交款人为刘××，王象龙解释刘××为案涉房屋的承租人，与其之后主张的代其交付房款的朋友身份也前后冲突。另外，王象龙提交的凯城公司为其开具的收款收据为收款单位记账凭证，正常该联收款收据应保存在凯城公司而非作为付款人的王象龙，且该收据的结算方式为现金，与王象龙主张的部分现金部分银行转账方式不符。故一审法院认为王象龙提供的证据不能形成完整的证据链条，不足以证明其主张的案涉房款由刘××、刁××代其足额交纳成立。
再次，关于王象龙占有使用房屋的证据，王象龙于本案第一次开庭时提交的商品房准住通知显示，凯城公司于2009年10月20日通知王象龙案涉房屋准予入住，拟证明王象龙已实际占有案涉房屋。但王象龙提交的2015年10月29日交纳的取暖费发票复印件和2016年1月11日交纳的水费发票复印件显示，交款人分别为刘××和鸿龙洗衣店。王象龙关于取暖费和水费的交款人非其本人的解释为交款人是实际承租人，但其并未在一审法院指定的期限内提交相关证据；且王象龙于第二次开庭时提交的沈阳安波瑞拉物业商品房入住交款明细复印件及沈阳安波瑞拉物业有限公司开具的收款收据复印件显示，该物业公司于2010年3月13日通知刘××交纳C3＃网点1-3门房屋的相关费用，刘××于同日交付了物业费及装修垃圾清运费。王象龙提交上述证据所证明的占有房屋时间以及实际占有人自相矛盾，再结合王象龙提交的关于刘××实际支付购房款的相关证据，难以认定王象龙已经实际占有案涉房屋。
最后，王象龙主张其于2009年即支付购房款并购买了案涉房屋。庭审时，当王象龙被问及对于凯城公司至今未协助办理产权证事宜是否主张过权利并得到过补偿时，王象龙表示其曾多次找凯城公司协商，没有得到相关补偿，王象龙出于对凯城公司的信任没有通过其他途径要求协助办证等。但王象龙并未提交证据证明其曾就协助办证事宜向凯城公司主张过权利。若王象龙作为一名普通购房人，在自己花费50余万元购买的案涉商业房屋长达几年不能办证，亦未获任何补偿的情况下，未向开发商主张过权利，显然与常理不符。从华洋公司与凯城公司均认可的案涉房屋初始登记时间（2014年9月1日）及案涉房屋被查封时间（2015年8月）来看，即使王象龙真实购买了案涉房屋，王象龙亦存在消极不行使登记权利的行为。据此，王象龙要求对案涉房屋停止执行，并解除查封的诉请，无充分的事实及法律依据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回王象龙的诉讼请求。案件受理费9,154元，由王象龙承担。
本院经审理查明，原审认定的基本事实属实。
另查明：二审庭审中，王象龙向本院提交了如下证据：涉案房产的商品房买卖合同及补充协议、收款收据、建设银行转账凭证，2010年3月10日商品房准住通知、入住交款明细、入住前联合检查确认单、入住前应缴费用确认联系单、物业费收据、清运费收款收据，2010年度供暖费发票，2015年8月13日水费发票，居委会情况说明，房屋照片等，并出示了上述证据的原件。
王象龙提交的涉案房产的《商品房买卖合同》原件的第19页粘贴有《〈商品房买卖合同〉补充协议》。该补充协议为格式文本，凯城公司加盖了印章，王象龙签字。王象龙提交的涉案房产的入住前应缴费用确认联系单、物业费收据、清运费收据、供暖费发票上所载的姓名为刘××。
二审庭审中，刘××出庭作证，证实王象龙购买涉案房产系由刘××、刁××夫妻代王象龙支付购房款，部分交款项目的收据中体现的交款人为刘××，现涉案房产由刘××使用，并收取租金。
本院认为，王象龙就涉案房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查王象龙对涉案房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。
关于王象龙与凯城公司之间就涉案房产的商品房买卖关系。王象龙主张其于一审法院对涉案房产进行查封之前购买并实际占有使用了涉案房产，凯城公司对王象龙的上述主张予以认可。华洋公司认为，王象龙一审提交的证据存在诸多漏洞和瑕疵，且王象龙主张以自己的名义购房涉案房产，但支付涉案房产购房款、实际占有涉案房产的是刘××，难以认定王象龙与凯城公司之间系真实的房屋买卖关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第三款规定：当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。该条第四款规定：当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。关于购房合同及补充协议，王象龙在一审第一次庭审中自认未签订过补充协议，但本院二审庭审中，王象龙向本院提交了其与凯城公司于2009年10月16日签订的涉案房产的《商品房买卖合同》，且该合同第19页粘贴有补充协议。关于购房款的支付，王象龙向一审法院及本院提交了凯城公司于2009年10月16日出具的535,425元购房款收款收据，还提交了刁××于2009年10月16日通过中国建设银行转账235,425元的转账凭条，并陈述了刘××、刁××夫妻代其支付全部购房款的过程。且本院二审庭审中，刘××出庭作证，证实了其与刁××代王象龙支付涉案房产购房款的事实。关于涉案房产的入住，王象龙提交了2010年3月10日涉案房产的准住通知单和物业费、清运费收据，以及2010年度的供暖费发票。本院认为，凯城公司与王象龙签订了涉案房产的购房合同，虽然系刘××、刁××代王象龙向凯城公司支付了涉案房产的全部购房款，涉案房产入住时的应缴费用确认单、物业费和清运费收据、供暖费发票上亦记载为刘××，但上述情况均不影响凯城公司收到了涉案房产的全部购房款、与凯城公司签订购房合同的王象龙办理了入住的事实。王象龙所提交的证据，能够形成较为完整的证据链，基本完成了其应承担的举证责任，可以证明其主张的在一审法院查封之前即与凯城公司就涉案房产签订了真实有效的商品房买卖合同、支付了全部购房款、且办理了入住手续合法占有该房产，即2009年10月王象龙与凯城公司签订涉案房产的《商品房买卖合同》及补充协议，支付了全部购房款535,425元，2010年3月王象龙办理了入住手续。综上，一审判决认为难以认定王象龙与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系不妥，本院予以纠正。
关于王象龙未办理涉案房产过户登记的责任。一审判决认为，王象龙作为一名普通购房人，在自己花费50余万元购买的案涉房屋长达几年不能办证，亦未获任何补偿的情况下，未向开发商主张权利，与常理不符。王象龙在本案诉讼中主张，曾多次找凯城公司协商，没有得到相关补偿，王象龙出于对凯城公司的信任没有通过其他途径要求协助办证。虽然王象龙未能提交证据证明其曾经就协助办证事宜向凯城公司主张过权利，但一方面，王象龙于2009年10月购房，2010年3月办理入住，均发生在涉案房产初始登记之前，另一方面，王象龙在涉案房产办理过户登记的问题上，并无对他人权利障碍、政策限制等的忽略，王象龙一直未向凯城公司主张权利，但王象龙作为普通民事主体，不应以此认定其消极不行使登记的权利，而在未办理过户登记上有过错。一审判决认为王象龙存在消极不行使登记权利的行为不妥，本院予以纠正。
综上，虽然依华洋公司的申请，一审法院对涉案房产的查封合法，但王象龙对涉案房产享有实体权利，且王象龙就涉案房产提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其权利能够排除对涉案房产的执行，王象龙的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2016）辽02民初22号民事判决；
二、停止对沈阳市于洪区×××街××号×幢×门商品房的执行，解除对该房产的查封。
一审案件受理费9154元，二审案件受理费9154元，合计18,308元，由大连华洋建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵英伟
审 判 员 赵碧涛
代理审判员 黄海洋
二〇一七年四月二十六日
书 记 员 刘 禹