中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终4870号
上诉人（原审被告）：戴建明，男，1955年10月16日出生。
委托诉讼代理人：戴光，男，1960年11月13日出生。
委托诉讼代理人：刘然，北京市金石律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：戴晓惠（日文名：室根晓惠），女，1957年12月10日出生。
委托诉讼代理人：刘然，北京市金石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宋万欣，北京市金石律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：北京世辉汽车服务公司，住所地北京市朝阳区来广营西路16号。
法定代表人：尹志明，董事长。
委托诉讼代理人：郭军，北京市华泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市朝阳来广营农工商实业总公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营村西。
法定代表人：乔振江，经理。
委托诉讼代理人：孙武军，北京市武阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。
原审被告：北京富乐宫酒楼有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营村来广营西路北侧。
法定代表人：戴晓惠，董事长。
原审第三人：北京安达顺通市政工程有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营村村西68号。
法定代表人孙飞，经理。
上诉人戴建明、戴晓惠（日文名：室根晓惠，以下简称戴晓惠）、北京世辉汽车服务公司（以下简称世辉公司）与被上诉人北京市朝阳来广营农工商实业总公司（以下简称实业总公司）、原审被告北京富乐宫酒楼有限公司（以下简称富乐宫公司）、原审第三人北京安达顺通市政工程有限公司（以下简称安顺达公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第35565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成由法官李春香、程磊、沈放组成的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人戴建明委托诉讼代理人戴光、刘然，上诉人戴晓惠委托诉讼代理人刘然、宋万欣，上诉人世辉公司委托诉讼代理人郭军，被上诉人实业总公司委托诉讼代理人孙武军，原审第三人安顺达公司法定代表人孙飞均到庭参加诉讼，原审被告富乐宫公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
戴建明、戴晓惠上诉请求：撤销一审判决，判决实业总公司与戴建明、戴晓惠于2013年7月6日签订的《补充协议》合法有效，应继续履行至2045年7月5日，并驳回实业总公司土地腾退的诉讼请求；一、二审诉讼费用由实业总公司承担。事实及理由为：2013年7月6日的《补充协议》是前两份《协议书》的补充协议，一审法院前后自相矛盾、认定事实不清；二、2013年《补充协议》的期限问题，一审法院使用双重标准，认定事实错误，适用法律错误；三、涉案土地除土地租赁合同纠纷外，还有其他事宜尚未解决。一审法院直接判决戴建明、戴晓惠与世辉公司腾退土地，侵害了戴建明、戴晓惠及世辉公司的合法利益。
世辉公司上诉请求：撤销一审判决，驳回实业总公司的诉讼请求；上诉费用由实业总公司负担。事实及理由为：1995年1月5日《协议书》和1998年8月19日《协议书》不是合营企业协议，而是土地租赁协议，2013年7月6日《补充协议》是对1998年8月19日《协议书》进行补充，1998年8月19日《协议书》是对1995年《协议书》进行更改，三个协议之间有客观内在联系，是一个整体，三个协议为定期租赁合同，戴晓惠对涉案土地有永久使用权即土地承租使用期限，；实业总公司于2008年5月13日取得涉案土地使用权证书，1995年协议和1998年协议生效时间应为2008年5月13日，永久使用权从2008年5月13日开始计算至2028年5月12日止；三份协议在2015年6月30日没有解除，戴晓惠、戴建明及世辉公司无义务将涉案土地腾退返还给实业总公司，不存在支付土地使用费的问题。
实业总公司辩称：同意一审法院判决，不同意戴建明、戴晓惠、世辉公司的上诉请求。
安顺达公司述称：不同意戴建明、戴晓惠、世辉公司的上诉请求，同意一审判决；安顺达公司与戴建明签订的标的物转让合同应当继续履行，如不能履行，则应返还安顺达公司20万元。
富乐宫公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。
实业总公司向一审法院起诉请求：判令2013年7月6日签订的《补充协议》于2015年5月14日解除，判令戴建明、戴晓惠、富乐宫公司、世辉公司将土地腾退并交付实业总公司，判令戴建明、戴晓惠、富乐宫公司按照每年33.76万元的标准连带支付实业总公司自2015年7月1日起至戴建明、戴晓惠、富乐宫公司、世辉公司实际返还上述土地之日止的土地使用费。
一审法院认定事实：2008年5月13日，位于朝阳区来广营乡来广营村西的土地使用权登记在实业总公司名下。
1995年1月5日，实业总公司与戴晓惠签订《协议书》，其内容为宗旨：根据国家经济政策，双方从各自的需要及利益出发，本着平等互利、协商一致的原则，经双方友好协商达成一致意见，在实业总公司18亩非耕地内开办富乐宫餐饮娱乐中心。总则：双方根据各自经济及物资的实际情况互敬互让，共同努力，达到联营办厂的各项目的。协议具体条款如下：第一条实业总公司18亩地价值为540万元，戴晓惠付给实业总公司9万元，作为长期使用土地的补偿费，剩余部分作为实业总公司对联营厂的合资投入，戴晓惠在联营厂地内有永久使用权。第二条实业总公司的权利及义务提供联营厂空闲地18亩，并负责办理审批手续。第三条戴晓惠的权利及义务联营厂在该场地内有绝对的自主权和使用权，可随意建造，改造建筑等，实业总公司不参与干涉。
1995年5月8日，日本株式会社桑迪克股份有限公司（代表戴晓惠，以下简称日本公司）与实业总公司签订《北京富乐宫酒楼有限公司合同》，约定双方共同投资兴办合资经营企业，合营公司的投资总额为38万美元，其中实业总公司以17.86万美元的土地使用费及水电设施作为投入，占总投资额47%，日本公司以20.14万美元现汇作为投入，占总投资额53%，合营公司期限为20年，合营公司成立日期为合营公司营业执照签发之日。同日，双方签署了《北京富乐宫酒楼有限公司章程》，合营公司宗旨为使用日本公司传统的烧烤工艺和美味佳肴的中餐技术，办成餐饮娱乐为一体的综合服务中心，为发展中国的第三产业，繁荣本地区经济，获取双方满意的经济效益。1995年9月8日，富乐宫公司取得营业执照，经营期限自1995年9月8日起至2015年9月7日。
1998年8月19日，实业总公司与戴建明签订《协议书》，约定双方经友好协商，就以前合办企业签署的协议中的个别内容，做如下更改：1、原协议中由实业总公司提供乡工业小区内20亩土地开办企业，现改为实业总公司提供乡工业小区企业用地4亩，即现在富乐宫酒楼使用面积，东西50米，南北54米。戴建明除富乐宫酒楼外，因无力再开发，特将剩余土地（即富乐宫北侧至工业小区北墙，富乐宫东侧至小区配电室西墙）交还实业总公司。戴建明每年上缴实业总公司金额的土地面积，按现在实业总公司提供的富乐宫酒楼占地面积计算，计4亩。除上述内容外，原协议中其他未改动的内容继续有效。
1999年12月1日，富乐宫公司被吊销营业执照。
2013年7月6日，实业总公司与戴建明签订《补充协议》，其内容为按照朝农三资办发【2012】3号文件及来广营乡集体经济合同管理办法的精神，为进一步加强农村集体经济合同管理，维护农村集体经济组织及其成员的合法权益，在实业总公司与戴建明在1998年8月19日签订的《协议书》的基础上，经双方在友好协商，达成以下共识，作为上述《协议书》的补充条款。一、租赁面积由原来的4亩变更为4.22亩。二、租赁价格由原来的每亩地1万元人民币变更为8万元每亩，合同涉及地块总租金由原来的4万元变更为33.76万元每年。每5年递增10%。三、戴建明在企业内安置符合本企业用工条件的本乡劳动力32人。工资不低于北京市最低工资标准。四、以上补充协议自2013年7月1日起执行。五、原《协议书》其他条款不变。
2015年4月14日，实业总公司向戴建明、戴光发送《律师催告函》{其内容为实业总公司将不再与戴建明、戴光续签租赁合同。望戴建明、戴光于2015年5月14日前（不含当日）将承租场地腾空并交还给实业总公司，双方之间的租赁合同法律关系将于2015年5月14日解除}。经询，戴建明称收到上述函件。
经询，实业总公司与戴建明确认戴建明之租金已经缴纳至2015年6月30日。
庭审中，双方的主要争议：
1.转租问题。实业总公司提供《租赁合同》（其内容戴建明、戴光将朝阳区来广营乡来广营西路原“富乐宫”酒楼，占地面积2700平方米，使用面积为1280平方米，使用性质为营业用房，租赁期限为自2007年10月15日至2008年1月14日为装修期，装修期间免租金，起租日为2008年1月15日至2023年1月14日止，共计15年）复印件，以此证明戴建明将涉案房屋转租给世辉公司。戴建明认可上述证据，其称2007年是实业总公司介绍世辉公司承租的，双方签订合同后，戴建明将上述证据交给了实业总公司。世辉公司对上述证据予以认可，其认为戴建明出租房屋是戴建明自己的权利，不需要经过实业总公司的认可。戴建明、世辉公司提供发票、责任书、“门前三包”责任书等证据，以此证明实业总公司明知戴建明转租给世辉公司。实业总公司对上述证据真实性予以认可，但是对证明目的均不予认可，其称因为戴建明一直说其成立汽车公司，所以认为世辉公司是戴建明的公司。
2.出售问题。实业总公司提供2014年12月31日的《标的物转让合同》（其内容为戴建明、戴光投资建设的位于北京市朝阳区来广营西路北侧工业基地3000平方米左右的房屋及所属场地，合计占地约4.22亩转让给安顺达公司，一次性转让费为800万元），以此证明戴建明未经实业总公司同意私自出售涉案房屋。戴建明对上述证据予以认可，原想签成三方协议，因为没有签署成功，所以戴建明放弃出售了。世辉公司称对上述证据有异议，其正在使用涉案房屋。安顺达公司对上述证据真实性予以认可，其提供《标的物转让合同》、公证书等证据，以此证明其与戴建明签订了涉案房屋的买卖合同。实业总公司对上述证据予以认可。世辉公司认为上述证据与本案无关。戴建明认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。
3.租金支付问题。戴建明提供中国工商银行明细，以此证明其向实业总公司缴纳2015年7月1日开始的半年租金，实业总公司将上述款项退还戴建明。实业总公司对上述证据真实性予以认可。
一审法院认为：1995年1月5日的《协议书》、1998年8月19日的《协议书》是双方投资设立富乐宫公司及企业经营而签订的，结合上述两份协议的内容，上述两份协议应为合营企业协议。考虑到1999年12月1日富乐宫公司被吊销营业执照，戴建明、戴晓惠、富乐宫公司陈述的涉案土地租赁情况等因素，富乐宫公司已经不实际经营，结合富乐宫公司营业期限（1995年9月8日起至2015年9月8日）、2013年7月6日《补充协议》中租金的描述等，该院确定2013年7月6日的《补充协议》为涉案土地的租赁合同，而不是上述两份协议书的补充协议，也不是富乐宫公司的合营企业协议。上述《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。
该案争议的焦点有三，第一、上述《补充协议》是否约定租赁期限问题，《补充协议》明确约定了租赁场地面积、租金标准、合同开始时间，但未明确约定租赁期限，现戴建明、戴晓惠、富乐宫公司以《补充协议》（第五条原《协议书》其他条款不变）、1998年8月19日《协议书》（上述内容外，原协议中其他未改动的内容继续有效）、1995年1月5日《协议书》（永久使用权）约定的永久使用权抗辩。首先，1995年1月5日的《协议书》、1998年8月19日的《协议书》是合营企业协议，2013年7月6日的《补充协议》是租赁合同，两者完全是两个法律关系，不能简单从文字上以上述两份《协议书》针对中外合营企业的时间约定代替上述《补充协议》的租赁期限约定。其次，富乐宫公司的合营合同、章程规定了营业期限1995年9月8日起至2015年9月7日为期限，因为2013年7月6日的《补充协议》明确约定了租赁合同开始的时间2013年7月1日，所以富乐宫公司的合营时间为1995年9月8日起至2013年7月1日，该期限明显不能作为涉案《补充协议》的租赁期限。即使从文字上理解，因为法律法规未有永久使用权的规定，在不考虑上述两份《协议书》为合营企业协议、参照租赁合同的相关规定等的前提下，涉案土地的使用期限也应该从1995年1月5日开始20年至2015年1月4日止。最后，涉案《补充协议》第三条明显约定为租金数额及变更方式，不是约定涉案土地的租赁期限，更不是至少约定5年以上的租赁期限。结合以上几点，该院确定涉案《补充协议》未明确约定租赁期限，涉案租赁合同应为不定期租赁合同关系。鉴于双方之间的法律关系，实业总公司2015年5月向戴建明、戴光发出《律师催告函》，实业总公司收取涉案土地的租金到2015年6月30日等因素，涉案不定期租赁合同关系应到2015年6月30日解除。第二转租问题，鉴于世辉公司开始租赁的时间、租赁的状况等因素，该院对实业总公司该意见不予采纳。第三出售问题，涉案土地上的房屋与富乐宫公司合资经营相关，该案中，经该院释明后富乐宫公司、戴晓惠、戴建明、世辉公司均不申请相关鉴定，该院对此不予处理。
鉴于涉案不定期租赁合同关系到2015年6月30日解除，戴建明应将涉案土地腾退返还给实业总公司，考虑到戴晓惠、戴建明、富乐宫公司对涉案土地使用、租金支付等的陈述，戴晓惠也应承担相应返还义务，世辉公司为涉案土地的实际使用人，其也应该承担相应腾退义务，富乐宫公司不承担腾退返还义务。因为双方确定租金缴纳至2015年6月30日，戴晓惠、戴建明在涉案合同解除后继续使用涉案土地，故其应该向实业总公司支付相应期间的土地使用费，现实业总公司按照涉案《补充协议》约定的标准向戴建明、戴晓惠主张使用费，其诉讼请求合法有据，该院对此予以支持。考虑到富乐宫公司对涉案土地的相关陈述等，该院对实业总公司要求富乐宫公司支付相关土地使用费的诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十九条之规定，该院判决：一、实业总公司与戴建明于二○一三年七月六日签订的《补充协议》于二○一五年六月三十日解除；二、戴建明、戴晓惠、世辉公司于判决生效后三十日内将四点二二亩土地腾退返还实业总公司；三、戴建明、戴晓惠于判决生效后三十日内按年三十三万七千六百元之标准支付实业总公司自二○一五年七月一日起至戴建明、戴晓惠、世辉公司实际返还上述土地之日止的土地使用费；四、驳回实业总公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审期间，戴建明、戴晓惠提交《关于原祥乐宫酒楼产权的有关说明》，证明涉案土地是国有土地，使用期限为50年，戴光等人有权出租转租。世辉公司认可该证据的证明目的，实业总公司认为该证据不属二审新证据，与本案无关；安顺达公司表示对该证据不清楚、不发表意见。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：1995年1月5日签订的《协议书》、1998年8月18日签订的《协议书》、2013年7月6日签订的《补充协议》均合法有效，各方应按协议约定履行各自的义务；实业总公司、戴建明、戴晓惠均主张上述三份协议属于土地租赁协议，结合实业总公司每年收取固定的土地使用费用情况、戴建明等人独立经营情况、协议的具体内容及实际履行情况等因素，本院认为该三份协议实质应为土地租赁合同，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。虽然1995年1月5日《协议书》约定戴晓惠对租赁厂地有永久使用权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故本案土地租赁合同的最长期限为20年，即自1995年1月5日至2015年1月4日止；协议到期后，实业总公司与戴建明、戴晓惠未续签新的租赁合同，对租赁期限亦没有进行约定，故转为不定期租赁，出租人和承租人均可以随时解除合同；2015年4月14日实业总公司向戴建明、戴光发送《律师函》表示不再续签租赁合同、要求戴建明等于2015年5月14日前腾退土地，故实业总公司已行使了合同解除权，考虑到实业总公司应当在合理期限之前通知承租人解除合同且实业总公司收取租金至2015年6月30日，一审法院认定《补充协议》到2016年6月30日解除，于法有据；合同解除后，戴建明、戴晓惠无合法理由继续占用涉案土地，应及时将租赁土地腾退返还给实业总公司并参照合同标准支付自2016年7月1日至实际返还之日止的土地使用费；世辉公司实际占有使用租赁土地，故一审法院判决世辉公司承担返还责任，并无不当。
戴晓惠、戴建明、世辉公司主张租赁协议的起算时间应为2008年5月13日。本院认为，1995年1月5日实业总公司与戴晓惠签订了《协议书》，实业总公司按约定交付了土地，戴晓惠等接收并使用土地，即使涉案土地使用权于2008年5月13日登记在实业总公司名下，但并不影响租赁协议的有效性及租赁协议的实际履行，租赁协议的起算时间应为1995年1月5日，戴晓惠、戴建明、世辉公司该部分上诉主张，于法无据，本院不予采纳。
一审期间，法院曾释明戴晓惠、戴建明、富乐宫公司、世辉公司，各方均表示对地上物不申请鉴定，故一审法院对此不予处理，并无不当。对于协议解除之后的相关法律问题，各方可另行解决。
综上，戴晓惠、戴建明、世辉公司的上诉主张，不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决裁判结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42180元，由戴建明、戴晓惠负担21090元（已交纳），由北京世辉汽车服务有限公司负担21090元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李春香
审 判 员 程 磊
审 判 员 沈 放
二〇一七年五月六日
法官助理 黄晓宇
书 记 员 崔 莹