辽宁省盘锦市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽11民终279号
上诉人（原审原告）：胡东元，男，汉族，辽宁省盘锦市兴隆台区。
上诉人（原审原告）：陈建军，男，汉族，个体，住辽宁省沈阳市皇姑区。
二上诉人共同委托诉讼代理人：夏延天，辽宁盛达律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：辽宁华润万家生活超市有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区。
法定代表人：王松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丛建、周洁，辽宁国奥律师事务所律师。
上诉人陈建军、胡东元与上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司租赁合同纠纷一案，双方均不服辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈建军、胡东元的委托诉讼代理人夏延天、上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的委托诉讼代理人周洁、丛健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
胡东元、陈建军上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司向其支付赔偿款3173256元。事实和理由：1、原审法院对上诉人的损失计算错误，在资产已经扣除残值的基础上又重新扣除残值，应予改正。2、原审法院只认定上诉人一年的可得利益损失是错误的，上诉人主张27个月的可得利益损失。
辽宁华润万家生活超市有限公司辩称，上诉人胡东元、陈建军的上诉请求没有事实和法律依据。1、上诉人的二审主张的上诉请求，已经超过一审诉讼标的，一审主张150万元。2、本案上诉人华润公司不应承担胡东元、陈建军的装修损失，并且一审判决华润公司承担装修及可得利益损失属于重复计算损失，不应当在判决承担装修损失的情况下，再额外判决可得利益损失。
辽宁华润万家生活超市有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人胡东元、陈建军的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定“被上诉人欠缴租金是对上诉人拟定关店行使的抗辩权”。法院此种认定即无事实依据也无法律依据。2、上诉人不存在单方解除合同的行为。一审法院认定“上诉人单方主张提前解除合同，对被上诉人因无法实现合同目的造成的实际损失应予以合理赔偿”。3、一审法院同时支持了被上诉人主张装修损失及可得利益损失的诉求，属于重复计算损失，造成判决错误。4、因被上诉人欠缴租金，存在违约行为致使《租赁合同》解除，上诉人不应承担赔偿责任。
胡东元、陈建军辩称：1、原审法院认定上诉人欠缴租金是对上诉人华润万家拟定闭店的抗辩是正确的。上诉人关店计划早在2014年8月份就已经传出，在该范围内的经营商户已经得到了消息，所以商户陆陆续续欠缴了租金。本案的上诉人胡东元、陈建军没有缴纳租金实际是法律上的不安抗辩权的行使。2、原审法院解除合同与上诉人闭店有直接的关系。3、本案是华润万家提前违约，导致合同提前解除，华润万家当然承担可得利益及装修损失。综上，原审法院在认定事实上无错误，再计算赔偿的方法上有瑕疵，请求二审法院依法查清，支持上诉人胡东元、陈建军的上诉请求。
胡东元、陈建军向一审法院起诉请求：被告赔偿原告投资、停业损失共计155万元（以评估为准）。
一审法院认定事实：2013年12月16日，二原告与被告签订《场地租赁合同》，合同约定：“二原告租用被告位于盘锦市兴隆台区兴隆街125号3099店二层外招商区，租赁面积520平方米，用于经营网吧、儿童乐园、水吧，租赁期6年，自2013年12月16日起至2019年12月15日止，年租金为22.8万元并逐年递增……详见合同”。2015年3月5日被告向原告发函，拟定于2015年6月闭店盘锦店并就经济补偿进行商谈。原告经营场所在被告2015年6月1日闭店时停业，后多次与被告协商赔偿事宜未果，故原告诉至法院。另查明，2015年4月13日，本案被告华润万家以本案原告胡东元、李建军未按合同约定履行全部义务尚欠2014年8月至2015年3月租金15.2万元、电费1.071万元为由向本院起诉，要求解除租赁合同，由本案原告胡东元、陈建军支付尚欠租金15.2万元及按贷款利率支付违约金、租金支付至实际腾退之日止、支付欠缴电费1.071万元。本院于2015年7月24日作出（2015）兴民一初字第00526号民事判决书，该判决如下：（一）解除原、被告签订的《租赁合同》；（二）被告胡东元、陈建军给付原告华润万家至2015年3月的租金15.2万元，并自2015年4月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；（三）被告胡东元、陈建军给付原告华润万家电费1.071万元。上述款项于判决生效后十日内一次性付清；（四）驳回华润万家的其它诉讼请求。本院作出以上判决的理由是：原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应按合同内容履行各自义务，华润万家按约定向胡东元、陈建军提供了租赁的铺位，胡东元、陈建军应按约定及时给付华润万家租金并履行合同中约定的其他义务，合同约定胡东元、陈建军逾期交纳租金15日以上，华润万家有权单方面提前解除合同；胡东元、陈建军逾期支付场地租赁费，除应补交欠费外，还应每日按场地租赁费的2%向华润万家支付违约金，胡东元、陈建军超过合同约定的履行期间自2014年11月起未向华润万家支付租金、电费，影响了华润万家正常的经营管理秩序，致使华润万家的利益遭受损失，故对华润万家要求解除租赁合同及支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。华润万家要求给付至2015年3月胡东元、陈建军拖欠的场地租金15.2万元及电费1.071万元，胡东元、陈建军对上述数额予以认可，故对华润万家的诉讼请求予以支持。对于华润万家主张的违约金，因其主张按中国人民银行同期贷款利率支付违约金低于合同中约定每日按月场地租赁费的2%支付违约金，视为对其权利的处分，故胡东元、陈建军可按华润万家主张的违约金支付，胡东元、陈建军在庭审中认为诉争店铺的空调、扶梯及外墙原因影响其正常经营，导致合同目的无法实现，法院认为胡东元、陈建军承租的商铺至华润万家起诉时一直处于经营的状态，并非不能实现合同目的，且其提供的证据不能证明是上述原因直接导致客流量减少，客流量减少等情况属于经营风险的范畴，该风险应由经营者自负，对胡东元、陈建军因上述原因拒付租金的理由不予采纳。再查明，被告公司的盘锦店于2015年6月1日关店。原告经营的网吧、儿童乐园、水吧同时自行关店。2016年1月27日，原告向本院申请对装修损失、设备折旧损失、闭店后直接损失、可得利益损失进行评估。盘锦市中级人民法院委托辽宁中泰资产评估事务所进行评估，评估结论为：网吧固定资产净值48.4032万元、可得利益损失净值59.8528万元，共计108.2560万元；快乐吧、儿童乐园固定资产净值30.4384万元、可得利益损失净值13.5269万元，共计43.9653万元，以上总计152.2213万元，原告支付评估费6000元。
一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同有效，合同签订后原告投入了大量的资金对所承租的房屋开设的网吧、快乐吧、儿童乐园进行装修，经营后原告也如约向被告交付房租，后在原告经营期间因物业服务问题及被告与原房主之间房屋租赁合同是否继续履行等情势发生变化，导致原告长时间拖欠被告房屋租金的事实发生，虽然被告按照合同约定的形成权起诉原告要求解除双方签订的租赁合同并要求原告给付拖欠的租金及电费的事实已被生效的民事判决所确认，但判决认为本案被告是否构成违约与本案原告拖欠的租金及电费不属同一法律关系，本案原告之所以欠缴本案被告房租是因为被告在合同履行期间提出华润万家东北地区总部拟定于2015年6月对盘锦店进行关闭，原告没有交付部分租金应视为是对被告不安抗辩权的行使，被告单方主张提前解除合同后，对原告因无法实现合同目的造成的实际损失应予以合理赔偿。本院在计算原告具体损失时，应按原告停业时其所经营的网吧、儿童乐园、水吧装修、设备自然折旧的资产净值扣除原告在租赁期内已实际使用时间的比值，即双方所签订的租赁合同租赁期间为6年（72个月），自2013年12月16日起至2015年6月1日合同解除时止，原告已经实际使用近18个月，原告所经营的网吧、儿童乐园、水吧装修、设备残值、预期收益等总损失为129.1292万元[152.2213万元-23.0921万元{92.3685万元（152.2213万元-
可得利益损失59.8528万元）÷72个月×18个月}]。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告胡东元、陈建军赔偿原告装修、设备残值、预期收益等经济损失款129.1292万元。二、驳回原告胡东元、陈建军的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,750.00元，由原告承担2,380.00元，由被告承担16,422.00元；评估费6,000.00元，由被告承担。
本案争议的焦点：1、上诉人胡东元、陈建军的损失如何计算。2、上诉人华润万家应否对损失进行赔偿。
二审中，当事人没有提交新证据。
除一审查明事实外，二审另查明1、案外人辽宁华商能源有限公司是案涉大型商厦的出租方，华润公司是其一、二楼的承租方，华润公司转租给胡东元、陈建军的是自己承租楼层的商铺。2014年11月，华润公司给华商公司发《通知函》，提出由于亏损严重，计划关闭盘锦兴隆台店；12月，后者三次复函反对闭店，并提出高额索赔。2015年3月5日华润公司向胡东元、陈建军发函，拟定于2015年6月闭店盘锦店并就经济补偿进行商谈。2015年5月5日，华润公司兴隆台分店发布告顾客书，宣布2015年6月1日闭店。上诉人胡东元、陈建军的经营场所在2015年6月1日华润公司闭店时停止经营。2、2015年4月13日，上诉人华润万家以上诉人胡东元、陈建军未按合同约定履行全部义务尚欠2014年8月至2015年3月租金15.2万元、电费1.071万元为由向盘锦市兴隆台区人民法院起诉，要求解除租赁合同。盘锦市兴隆台区人民法院于2015年7月24日作出（2015）兴民一初字第00526号民事判决书，判决解除合同。之后，上诉人胡东元、陈建军不服一审判决，上诉至我院，后撤诉。3、原审认定的上诉人胡东元、陈建军的固定资产损失788416元为评估净值，评估原值是1069275元。可得利益损失为每年733797元。
本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同有效，双方均应全面、适当履行。1、关于上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司应否承担责任的问题，通过调查可以看出，上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司早在2014年11月就向辽宁华商能源有限公司发《通知函》，提出由于亏损严重，计划关闭盘锦兴隆台店，又于2015年3月5日向胡东元、陈建军发函，拟定于2015年6月闭店盘锦店并就经济补偿进行商谈，其已经存在预期违约行为，在此情况下，其在2015年4月13日以上诉人胡东元、陈建军存在违约行为要求解除合同。在双方合同并未解除前，其又于2015年5月5日，发布告顾客书，宣布2015年6月1日闭店，并于2015年6月1日实际闭店。华润公司在双方合同履行期内的闭店行为，已经构成违约，致使双方签订的合同无法继续履行，因此给承租人造成的损失应当承担赔偿责任。2、关于上诉人胡东元、陈建军损失计算问题。原审在对固定资产损失数额的计算上存在疏漏（误将净值当做原值再进行折旧），租期内的分摊折旧费应当按装修物和设备的原值折算，而不应按成新率折旧后再次折旧，故正确的折算方式应是对评估原值按6年折旧计算残值（为801956.25元）。关于可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，故上诉人胡东元、陈建军的可得利益损失应当得到赔偿，现二上诉人主张给付剩余租期内一半的可得利益损失，法院认为，上诉人主张的赔偿数额已经超出辽宁华润万家生活超市有限公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原审法院只认定一年的可得利益损失并无不当。上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司认为资产评估报告中认定的可得利益损失数额不正确，但其并未申请重新评估，也未提供证据证明，故对其主张不予支持。
综上，上诉人胡东元、陈建军的上诉请求部分成立；上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初347号民事判决第二项；
二、撤销辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初347号民事判决第一项；
三、变更辽宁省盘锦市兴隆台区人民法院（2016）辽1103民初347号民事判决第一项为上诉人辽宁华润万家生活超市有限公司于本判决生效后十日内一次性给付上诉人胡东元、陈建军经济损失款1，535，753.25元（1069275元-1069275元÷72个月×18个月＋733797元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18750元，由辽宁华润万家生活超市有限公司负担17750元，胡东元、陈建军负担1000元；评估费6000元由辽宁华润万家生活超市有限公司负担；二审案件受理费双方各预交18750元，胡东元、陈建军承担9375元（退回9375元），辽宁华润万家生活超市有限公司承担9375元（退还9375元）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 敏
审 判 员 李宝明
代理审判员 王 丹
二〇一七年四月五日
书 记 员 杨皓博