重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初21793号原告：莫明福，男，苗族，1973年9月12日出生，住重庆市彭水县。委托诉讼代理人：李建明，重庆理博律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋凤霞，重庆理博律师事务所律师。被告：朱生力，男，汉族，1966年8月17日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：袁成，重庆渝敏律师事务所律师。原告莫明福与被告朱生力房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月9日立案后，依法由代理审判员张红艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫明福的委托诉讼代理人李建明、被告朱生力的委托诉讼代理人袁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫明福向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告签订的《渝铁家园房屋转让协议》有效；2、被告依约将××小区××幢××楼××号房屋交付给原告，并协助办理该房屋的产权过户登记。事实与理由：经丰都县宏图房屋中介公司保利店公司介绍，原被告于2011年3月22日签订《渝铁家园房屋转让协议》。约定被告将成都铁路局职工经济适用住房××小区××幢××楼××号房屋以60万元的价格出卖给原告。原告于2011年3月22日向被告支付定金30万元，在接房时原告向被告支付剩余房款30万元。在签订协议当日，原告依约向被告支付房款30万元。之后原告又向被告支付了17.5万元。但时至今日被告拒不依约向原告交付房屋。为了维护自身合法权益，故原告起诉来院。被告朱生力辩称，双方签订的《渝铁家园房屋转让协议》有效。由于原告未交清房款故未交房，原告实际仅支付了30万元的房款，还有30万元房款及违约金未付。双方签订协议时就清楚在产权证取得后五年才能过户，产权证是2016年5月24日取得的，故现不满足过户条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告举示的《房屋介绍协议书》、收据、《认购书》、《渝铁家园房屋转让协议》及收条、转账凭证6张，被告举示的推迟交房协议、房产证，因双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，2011年3月22日，以原告莫明福为乙方、被告朱生力为甲方、丰都宏图房屋中介有限责任公司为丙方（见证方）签订《渝铁家园房屋转让协议》约定：一、房屋基本情况：此房屋位于××小区××幢××楼××号，以甲方与重庆市渝铁房屋地产开发有限责任公司签订的《成都铁路局经济适用住房认购书》为准。二、房屋价格：甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为陆拾万元整。三、付款方式：2011年3月22日支付定金叁拾万元整，接房时支付房款叁拾万元整。四、房屋交付：甲方交房的时间以集资单位交房时间为准。甲方领取钥匙后10日内完成房屋的交接手续并支付房款。甲乙双方正式签订《重庆市房地产买卖合同》的时间并在房地产交易中心办理产权转移登记的时间为：甲方领取房产证，同时政策允许过户之日日二十天日内履行过户手续。五、乙方逾期付款的违约责任：乙方未按合同规定的付款方式付款的，每逾期一日，支付甲方2000元的违约金，逾期达到一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同。六、甲方逾期交房的违约责任：甲方未按约定交房的，每逾期一日，支付乙方2000元的违约金。逾期达到一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同。合同还约定了双方的其他权利义务。2011年3月22日，莫明福向朱生力支付了购买案涉房屋的定金叁拾万元整。2012年12月18日，原被告签订《渝铁西苑推迟交房协议》约定：××小区接房日于2012年11月28日接房，原协议由乙方莫明福10日内接房，并付清余款30万元整。由于乙方不能按时接房付款，经双方协议推迟到2013年6月18日前由乙方付清余款接房，甲方收到乙方余款在1周内配合乙方公证。如乙方三天内不能按时接房和付清余款，每天按2000元整计算滞纳金，如20天以内不能接房，房子由甲方处理，前期付款30万元整不予退还乙方。另：包括所有接房费用15200元。2012年11月28日至2012年12月17日止的滞纳金为18000元。未付清余款30万元整。2012年12月18日至2013年6月18日止为36000元整。2012年12月18日交清接房费用和滞纳金以及利息。此协议经双方同意达成，双方签字生效。另查明，2013年6月18日，莫明福向朱生力汇款30000元；6月19日李绍琼（莫明福妻子）向朱生力汇款15300元；10月28日汇款22500元；12月18日汇款5000元；2014年1月4日，汇款27000元；2015年6月26日汇款15000元，以上共计114800元。再查明，渝（2016）两江新区不动产权第××号房地证登记日期为2016年5月24日，其中载明，重庆市北部新区××大道××号××幢××号房屋，产权人朱生力，土地性质为划拨。附记：本证记载的房屋性质属经济适用住房，发证之日内五年内不得上市交易。庭审中，双方认可诉状中的房屋地址与产权证的地址为同一房屋。被告朱生力认可2013年6月18日之前的利息在《渝铁西苑推迟交房协议》中已经明确支付完毕。2013年6月18日之后的利息就是原告汇款凭证上的114800元。原告称是因被告原因未接到房，原告为了接房和被告达成的推迟协议，后面交的183800元（114800元+69000元）是房款。本院认为：原、被告签订的《渝铁家园房屋转让协议》系当事人自愿签订，系双方真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面诚信履行义务。现双方对2013年6月18日后的汇款114800元性质发生争议，被告主张为延期付款的滞纳金，按照本金30万月息2份计算。但双方并未明确约定该滞纳金的支付标准与时间，故原告作为支付方，应以其意思表示为准，视为支付的房款为宜。但《××小区推迟交房协议》中载明的69000元性质已经明确，故原告莫明福主张该款亦为房款，本院不予采纳。至于被告朱生力认为原告迟延接房应承担的违约责任，可另行予以主张。《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。乙方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。乙方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方约定交房时间为甲方领取钥匙后10日内完成房屋的交接手续并付清房款。《渝铁西苑推迟交房协议》中已明确是因乙方不能按时接房付款，经双方协议推迟到2013年6月18日前付清余款30万元接房。两份协议的表意均为接房并付清房款，应视为约定交房与付清房款为同时履行。因此现原告并未付清购房余款，未达到合同约定的交房条件，故对原告莫明福要求被告朱生力交付案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于要求被告协助办理产权过户的请求。案涉房屋性质为经济适用房，经济适用房系具有社会保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条第一款规定：“购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”案涉房屋房产证已经明确发证之日起5年内不得上市交易。且双方协议亦约定过户时间为政策允许过户之日起二十日内。因此受政府有关经济适用住房的限制性规定，房产证载明时间为2016年5月24日，至原告起诉不满5年，不满足过户条件。故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告莫明福与被告朱生力签订的《××小区房屋转让协议》有效；二、驳回原告莫明福的其他诉讼请求。案件受理费9800元，因适用简易程序减半收取4900元，由原告莫明福负担2450元，被告朱生力负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  张红艳二〇一六年十二月十四日书 记 员  叶小丫