济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民一初字第238号
原告（反诉被告）杨庆常，住济南市。
委托代理人王立歧，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人张旭，山东舜翔律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人周利平，总经理。
委托代理人所晓雁，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人曹秋云，住济南市。
原告（反诉被告）杨庆常与被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司（以下简称泉利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨庆常及其委托代理人王立歧、张旭，被告（反诉原告）泉利公司的委托代理人所晓雁、曹秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨庆常诉称：2013年5月7日，原、被告签订《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，约定原告购买被告开发建设的泉利·重汽配件城南区某号楼某室房屋，并约定于2013年12月31日前交付房屋。协议签订后，原告依约履行合同，被告违反协议约定未按照约定时间交付房屋，根据协议约定，被告逾期超过60日未交付的，自次日起应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，并继续履行合同。2014年10月份，被告获得商品房现售许可证，其中可以看出被告所售房屋性质为“仓储”，与被告销售时所述房屋性质为公寓，构成欺诈。杨庆常经与泉利公司协商未果，遂诉至法院，请求法院依法判令：1、被告泉利公司支付逾期交房违约金（以首付款138828元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、变更《泉利·重汽配件城定制建设协议》第1款，并以购房时仓储价计算购房款；3、诉讼费、公证费由被告泉利公司承担。
被告泉利公司辩称：被告开发的房屋于2013年12月19日通过竣工验收，达到了定制协议第5条约定的交付条件。2014年2月25日，被告通知原告交纳所欠房款并收房，被告的通知符合定制协议约定的交房时间。被告开发的房屋按照定制协议约定的时间通过竣工验收，达到了协议约定的交付条件，并且在协议约定的时间内履行了通知收房的义务，被告不构成违约。根据原、被告协议约定，定制协议约定的面积与房屋测绘机关面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补。根据测绘结果，该房屋实际总价为270186元。按照定制协议第6条约定，在办理房屋交付手续之前，原告应当付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费等其他费用，否则，被告有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方发出交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已经按期交付房屋。2014年6月23日，原告在尚未交清全部房款的情况下，向被告申请提前收房并承诺会付清房款，被告考虑到原告杨庆常的实际情况将房屋提前交付。但是，原告至今未付清全部房款，构成违约。被告出售的房屋，自始至终都说明了是50年产权的工业用地，宣传材料中也明确指出为仓储用房。被告在宣传材料中，将开发的房屋价格与泺口仓储房屋价格做了比较，原告购买的房屋就是按照仓储房屋定价的，其购买的房屋价格远低于同时段同地段居住用地房屋价格，对此，原告应是明知的。原告要求按照仓储用地重新计算房屋价格，没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回原告杨庆常的诉讼请求。
反诉原告泉利公司诉称：2013年5月7日，反诉原告与反诉被告签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》，定制位于泉利·重汽配件城南区某号楼某室房屋，房屋单价为3720.03元/平方米，房屋面积约71.95平方米，房屋总价为267656元。同时，双方还约定面积最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补。根据测绘结果，该房屋实际面积72.63平方米，以此核算后总价为270186元。根据定制协议第6条约定，在办理房屋交付手续之前，反诉被告应当付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费等其他费用，否则，反诉原告有权拒绝办理房屋交付手续，且自反诉原告发出交付通知书规定的期限届满之时，视为已经按期交付房屋。反诉被告于2013年4月22日及同年5月7日两次共付款133828元，剩余136358元房款未按照合同约定的时间和方式付款。2014年6月23日，原告在尚未交清全部房款的情况下，向被告申请提前收房并承诺会付清房款，被告考虑到原告杨庆常的实际情况将房屋提前交付。但是，原告至今未付清余136358元。反诉原告为照顾反诉被告，在其未付清全部购房款的情况下同意其提前使用房屋，反诉被告不但不履行支付余款的义务，还起诉要求反诉原告支付违约金，反诉被告的行为违背了诚实信用原则，现反诉原告请求法院判令反诉被告支付所欠房款136358元以及逾期付款违约金14399.4元（以未付房款136358元为基数，自2014年6月23日至提起反诉之日2015年6月10日止，按照每日万分之三计算）。
反诉被告杨庆常辩称：根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的要求。反诉原告向反诉被告出售的系公寓，但根据反诉原告的商品房现售备案证显示土地性质为工业建设用地，房屋性质为仓储，明显与事实和宣传不符。而且，反诉原告不可能将该房屋再变回公寓性质。根据合同法的相关规定，反诉被告有理由中止履行尾款支付。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理本院认定：2013年5月7日，原告杨庆常（定制方）与被告泉利公司（建设方）签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，该协议约定：“1、定制方定制建设的房屋为南区某号楼某室（以下简称该房屋），建筑面积约71.95平方米（本条款约定面积与房屋测绘机关测绘面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补），房屋定制单价为3720.03元，总价为267656元。2、定制方在签订本协议时一次性支付定制总价款的50%，即153936元，余款定制方向建设方指定的银行申请贷款，签订本合同一周内递交按揭材料，按所选择的付款方式支付。3、定制方如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内的，定制方按日向建设方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日内，建设方有权解除合同并收回房屋，定制方已缴纳的定制款不予退还。4、定制方擅自解除本协议，放弃购房房屋的，其已经支付的款项不予退还，并应向建设方支付因建设房屋承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用。5、建设方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付定制方使用。建设方如未按本协议规定的期限将该房屋交付定制方使用，逾期超过60日的，自逾期超过60日第二天起至实际交付之日止，建设方按日向定制方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。6、在办理交付手续之前，定制方应付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费以及按照规定或约定需缴纳的其他费用，否则，建设方有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方所发出的交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已按期交付房屋。……”该协议由原、被告签名、盖章。2013年4月22日，原告向被告支付房屋定制金33828元。2013年5月7日，原告向被告支付房屋定制金10万元，两次合计支付133828元。2014年6月23日，被告将房屋交付给原告。经测绘，该房屋实际面积72.63平方米，以此核算后总价为270186元。原告至今尚欠被告房款136358元未付。现该涉诉房屋由原告占有使用。
另查明，被告泉利公司就其开发建设的山东重汽配件物流中心所在地块于2011年12月16日取得了国有土地使用证，使用权类型为出让，用途为工业综合用地。该项目分别于2011年12月1日取得建设用地规划许可证、2012年3月1日取得建设工程规划许可证、2012年8月16日取得建筑工程施工许可证，涉诉房屋所在楼宇于2014年10月13日取得商品房现售备案证。2013年12月20日，涉诉房屋所在楼宇通过了建筑工程竣工验收。2014年8月22日，涉诉房屋所在楼宇通过了竣工验收备案。
诉讼中，原、被告双方当事人争议焦点一、原、被告双方就涉案房屋交付以及付款过程中谁存在违约行为。原、被告双方就涉案房屋交付以及付款仅在定制协议中第5条中有约定。根据定制协议第5条约定，被告泉利公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付原告杨庆常使用。第6条约定，原告杨庆常在交付房屋前应当付清全部房款。被告泉利公司于2013年12月20日即完成了涉案房屋的竣工验收手续，具备了约定的交付条件。被告泉利公司主张于2014年2月25日通知原告杨庆常交接房屋，并提交2014年3月3日、同年5月9日其他业主的交接确认表，原告对上述证据均不予认可。2014年6月23日，被告泉利公司将涉案房屋交付给杨庆常使用，原告杨庆常在收房前应当履行完毕付款义务，否则，被告泉利公司有权拒绝履行。原告杨庆常收房后，未履行支付余款的义务，构成违约。
争议焦点二，原告杨庆常主张被告泉利公司在订立合同过程中是否存在欺诈行为。原告杨庆常主张被告泉利公司出售的涉案房屋用途为公寓，但实际交付时其性质却变成仓储，属于欺诈。为此原告杨庆常提交宣传单一宗，证明被告泉利公司对外宣传涉案房屋为公寓；提交公证书1份，证明被告泉利公司在搜房网对外宣传涉案房屋为公寓性质；提交商品房现售备案证1份，证明被告向原告出售的涉诉房屋土地性质为工业综合用地，房屋性质为仓储，与被告对外宣传的青年公寓相违背。提交郭兴鹏通话录音1份，原告与被告销售人员的电话录音，证明签订合同时销售人员介绍所售房屋为公寓性质；提交被告发放的纸巾盒1个，证明被告向购房者描述涉诉房屋性质为公寓。经质证，被告泉利公司对宣传单真实性无异议，被告泉利公司印制了多份宣传材料，在宣传资料中均明确告知土地使用年限为五十年，土地用途为仓储，房屋用途为仓储商住，原告对此宣传材料是明知的，因此被告泉利公司不存在欺诈。对证据公证书的真实性有异议，公证书的申请人为何化轩，非本案原告，此公证书与本案无关。对商品房现售备案证真实性无异议，但不认可原告的证明目的。被告认为法律上对“公寓”没有作明确的解释，但有一个统一的认识，即公寓不等于住宅。被告出售给原告的房屋满足被告宣传材料中表明的功能，原告武断的认为公寓就是住宅，以此来否定被告所开发房屋的性质是对法律的误解。被告对原告提交的通话录音真实性有异议，对纸巾盒真实性无异议，但该纸巾盒载明的是“泉利重汽配件城5月28日盛大开业”，该纸巾盒的产生不是为了宣传本案涉诉房屋，而是被告为了举办展会而制作。被告泉利公司提交宣传资料1份，证明被告泉利公司宣传的一直是仓储用房、用地。经质证，原告杨庆常对证据真实性无异议。对原、被告提交证据的真实性本院予以认定。原告杨庆常提交的宣传材料中载明有“泉利青年公寓”、“SOHO产权公寓”、“3798元/㎡”等字样，原、被告共同提交的宣传材料中载明“3898元/㎡”、“以泺口仓储为参考，泺口目前中型74㎡仓储价格为1元/天/㎡，一年租金27100元，十年租金27万元，泉利全能不动产以74㎡户型为例，全额购买价格74㎡*3998元/㎡=29.6万元，优惠后价格为27.6万元，做仓库十年租金27万元”、“仓储十年六千元买一套房”“仓储”等字样。原告杨庆常提交的网站材料中亦显示被告泉利公司宣传的涉案房屋产权为五十年，涉案房屋为重汽汽配城工业用地上的产业公寓，被告泉利公司已经就涉案房屋的土地性质、规划作出了说明，“公寓”仅是指涉案房屋在规划用途的原基础上亦可以居住使用，即被告泉利公司宣传的“仓储商住”。原告杨庆常主张也未举证证明涉案房屋用途为“公寓”和用途为“仓储”的价格差异，原告杨庆常主张被告泉利公司在合同签订过程中存在欺诈行为的主张，本院不予认定。
现原告杨庆常诉至本院，请求法院依法判令：1、被告泉利公司支付逾期交房违约金（以首付款138828元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、变更《泉利·重汽配件城定制建设协议》第1款，并以购房时仓储价计算购房款；3、诉讼费、公证费由被告泉利公司承担。反诉原告泉利公司提出反诉请求：要求反诉被告支付所欠房款136358元以及逾期付款违约金14399.4元（以未付房款136358元为基数，自2014年6月23日至提起反诉之日2015年6月10日止，按照每日万分之三计算）。
上述事实，有原告杨庆常提交的定制建设协议、宣传单、收款收据、商品房现售备案证、公证书，被告泉利公司提交的测绘报告书、房地产开发手续、建设工程竣工验收报告、收房通知书等证据在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原告杨庆常与被告泉利公司于2013年5月7日签订的定制建设协议系双方真实意思的表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据定制协议约定，被告应于2013年12月31日前交付房屋。被告泉利公司提交的证据能够证明其已于2014年2月25日履行了通知收房的义务，原告已认可其于2014年6月23日已办理房屋交接手续并已实际入住。根据定制协议第6条约定，在办理房屋交付手续前，原告杨庆常负有先行付清购房价款的义务，其至今未付清购房款，再要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。
关于原告杨庆常主张被告泉利公司存在欺诈行为，要求变更涉案房屋价款，以仓储价格计算的请求。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。首先，被告泉利公司在宣传材料中，已经就涉案房屋土地产权情况作出了说明，也就仓储用途作出了说明，并且针对泺口地区仓储用房进行了对比，对于涉案房屋属于仓储用房进行了明确说明。其次，关于公寓的概念双方并未明确约定，原告杨庆常并未说明其所主张的被告泉利公司对所宣传“公寓”的内涵，也未说明双方对于“公寓”含义达成了明确、具体的不动产权利形式，以及该种说明如何使其作出错误的意思表示。再次，原告杨庆常亦未举证证明其所述的“公寓”与“仓储”对涉案房屋的定价产生较大影响，从而导致原告杨庆常订立合同的意愿发生变化或者订立合同的目的无法实现。综上，本院对原告杨庆常的该项主张，本院不予支持。
关于反诉原告泉利公司的反诉请求。反诉被告杨庆常逾期付款的事实清楚，双方签订的定制协议以及反诉被告杨庆常出具的承诺书中关于违约责任的表述一致，即“违约金计算标准：违约金按照未付款的日万分之三计算。逾期超过30日未办理的，泉利公司有权收回房屋，并不退还已经缴纳的购房款”。反诉原告泉利公司有权要求按照日万分之三的标准对未付款项计算30日的违约金，或者解除合同收回房屋。双方当事人均选择继续履行合同，反诉被告杨庆常应支付反诉原告泉利公司违约金1227.22元（136358元×30×0.0003）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、反诉被告杨庆常于本判决生效之日起10日内支付反诉原告山东泉利置业有限公司购房款136358元。
二、反诉被告杨庆常于本判决生效之日起10日内支付反诉原告山东泉利置业有限公司逾期付款违约金1227.22元。
三、驳回原告杨庆常要求被告山东泉利置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。
四、驳回原告杨庆常要求变更《泉利·重汽配件城定制建设协议》第1款，并以购房时仓储价计算购房款的诉讼请求。
五、驳回反诉原告山东泉利置业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费190元，由原告杨庆常负担；反诉案件受理费1660元，反诉原告山东泉利置业有限公司负担160元，反诉被告杨庆常负担1500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 石兆凤
人民陪审员 张士清
二〇一六年五月十六日
书 记 员 郝慧明