山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁03民终2447号上诉人（原审被告）：淄博七彩虹孕婴服务有限公司，住所地：淄博市张店区商场西路30号。统一社会信用代码：91370303782330513H。法定代表人：司志国，经理。委托诉讼代理人：马维军，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周庆芸，女，1954年10月9日出生，汉族，现住淄博市临淄区。委托诉讼代理人：崔瑞，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。上诉人淄博七彩虹孕婴服务有限公司（以下简称“七彩虹公司”）因与被上诉人周庆芸房屋租赁合同纠纷一案，不服张店区人民法院（2016）鲁0303民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人七彩虹公司的委托诉讼代理人马维军，被上诉人周庆芸的委托诉讼代理人崔瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人七彩虹公司上诉请求：请求依法驳回被上诉人周庆芸的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人不应承担被上诉人的经济损失及违约金69222.00元。一、被上诉人的经济损失与实际不符。上诉人在2016年7月7日已经将所租赁房屋的钥匙交还给被上诉人的家属阎先忠。在交钥匙之前，双方已经就终止履行租赁合同进行了协商，上诉人按照被上诉人的要求将房屋恢复了原状，特别是将租赁房屋时打通的隔壁另外一位出租人的相邻两个房间的墙壁重新恢复，在恢复墙壁以及房屋恢复原状的过程中，被上诉人的家属几乎天天现场监督，直到收回钥匙并出具收条。被上诉人收回钥匙即收回房屋，双方租赁合同已经终止履行，且是双方协商一致的结果，而非上诉人单方解除终止。一审判决书中“交还钥匙不能证明双方达成一致意见解除房屋租赁合同”的认定，明显与事实不符。一审判决认定的被上诉人的两项经济损失：物业管理费2000.00元和2016年7月9日至2016年10月30日的房屋租金61248.00元不应由上诉人承担。而且物业管理费2000.00元是被上诉人收回房屋后产生的全年度物业费，不应由上诉人承担。而一审判决的61248.00元经济损失是按照合同租金计算的房租损失，属于可得利益损失，而被上诉人收到房屋钥匙已经终止了租赁合同的履行，一审判决与合同法规定不相符。另外，上诉人在签订合同时已经支付给被上诉人的1万元保证金，也具有弥补被上诉人经济损失的目的，所以对超出保证金的其他损失，不应当由上诉人承担。二、一审判决上诉人承担违约金15794.00元，上诉人不予认可。终止租赁合同是双方当事人协商一致的结果，而非上诉人单方解除，被上诉人收回房屋后，上诉人不需再支付租金，不存在上诉人违约不缴纳房租的事项，一审判决已经判决上诉人赔偿经济损失，又以违约金的惩罚性为由判决违约金显然加重了上诉人的责任。被上诉人周庆芸辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。1、上诉人提交证据只能证明被上诉人收到涉案房屋房产的钥匙，或者证明上诉人通知被上诉人不租了，但不能证明与被上诉人达成一致意见。2、上诉人提交的证据不能证明被上诉人免除了上诉人违约责任。3、因上诉人违约，被上诉人另行出租房屋，于2016年10月30日将涉案房产出租，避免了损失的继续气势扩大。二、一审法院对违约金约定过高予以减少为15974.00元符合法律规定。被上诉人周庆芸向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告赔偿原告实际损失及违约金100000.00元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2015年7月8日，原被告签订房屋租赁合同一份。合同约定：租赁房屋坐落在淄博市张店区华光路149甲4号，建筑面积250.8平方米；租赁期限从2015年7月9日至2018年7月8日，租赁期三年；租金自2015年7月9日至2016年7月8日年租金人民币185000.00元，自2016年7月9日至2018年7月8日，每年租金以上年租金为基准逐年递增6%；租金的支付期限与方式：租金按年收取，合同双方签字后五天内，承租人支付给出租人第一年度的租金人民币185000.00元，收到租金后承租人继续使用该房屋，以后各年度按本合同第三条年租金标准逐年递增6%；履约保证金一万元；违约责任：出租人违约，双倍返还承租方履约保证金两万元，承租人违约，承租人的履约保证金一万元归出租人所有，为加大双方的约束力度，出租人或承租人任何一方违约，违约方均赔偿对方人民币十万元整；有下列情形之一，出租人有权解除本合同：承租人不交付或不按约定交付租金的。2、2016年7月7日原告配偶阎先忠出具收到条一份，收条上写明：今收到钥匙两把。但只能证明被告交还钥匙给原告，不能证明原告与被告达成一致意见解除房屋租赁合同，被告交还钥匙并主张解除该租赁合同的行为属于其单方行为，不符合双方合同约定以及法律的规定，不及时交纳租金的行为已经构成违约，而且该收条不能证明原告免除了被告违约责任，因此，被告辩称双方已经在2016年7月7日解除房屋租赁合同，不予采信。一审法院认为，本案中的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履约。被告七彩虹公司未按合同约定付清房屋租赁费，其行为构成违约。当事人在合同中约定了合同解除的条件和违约责任，对原告要求解除合同以及被告赔偿损失和违约金予以支持，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在被告主张违约金过高的情况下，应当以实际损失为基础对违约金予以衡量。原告提出的损失为①物业管理费2000.00元，②2016年7月9日至2016年10月30日止的房屋租金185000×1.06÷365×114=61248元。我国合同法、民事中的保证金具有惩罚性及赔偿性双重性，即没有损失时具有惩罚性，有损失时具有赔偿性，但以损失赔偿性为原则，所以在扣除10000.00元保证金后，原告的实际损失应为53248.00元。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，在性质上具有补偿性和惩罚性，所以，本院酌情将违约金调整为实际损失的30%，即53248×30%＝15974元。因此，被告赔偿原告实际损失及违约金共计69222.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认解除原告周庆芸与被告七彩虹公司于2015年7月8日签订的房屋租赁合同；二、被告七彩虹公司于本判决生效后十日内支付原告周庆芸实际损失及违约金共计69222.00元；三、驳回原告周庆芸的其他诉讼请求。案件受理费2300.00元，由原告周庆芸负担713.00元，被告七彩虹公司负担1587.00元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、双方终止履行房屋租赁合同是否是因上诉人单方解除？二、被上诉人主张房屋租赁合同终止后的经济损失是否是实际损失，是否应由上诉人赔偿？三、上诉人对被上诉人是否应当另行承担违约金？关于第一个焦点问题。依据双方陈述及被上诉人之夫阎先忠于2016年7月7日出具的钥匙收到条可以确认双方于2016年7月7日终止房屋租赁合同，不管是上诉人单方提出解除，还是双方协商一致解除，2016年7月7日终止房屋租赁是事实状态。上诉人七彩虹公司主张系双方协商一致解除，被上诉人周庆芸不予认可，但依据上诉人在交还钥匙前对房屋恢复原状，且主张被上诉人之夫阎先忠在场监督，被上诉人代理人对阎先忠是否在现场未当庭确认，表示庭后核实，但一直未答复合议庭，本院视其认可阎先忠在场监督房屋原状恢复。所以在交接钥匙之前，上诉人搬离现场，恢复房屋原状，上诉人之夫现场监督并交接钥匙等上述情形判断，上诉人将终止合同表示已经提前通知并到达被上诉人，双方交接钥匙即视为双方解除合同达成一致。二、关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合本案终止租赁合同前的恢复原状、交接钥匙等情形，被上诉人周庆芸有权要求被上诉人七彩虹公司赔偿损失，上诉人也应赔偿被上诉人的实际损失。一审判决认定的被上诉人周庆芸损失事实清楚、证据充分，并无不当，上诉人认为与实际不符、不应承担的主张于理于法不符，本院不予支持。三、关于第三个焦点问题。双方在终止房屋租赁合同前的相关行为足以判断双方已经就合同解除达成一致意见，所以双方《房屋租赁（续租）合同》中关于违约责任的约定不应再予以适用。一审判决上诉人七彩虹公司赔偿被上诉人周庆芸违约金15974.00元于情于法不符，本院予以纠正。综上所述，上诉人七彩虹公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初6060号民事判决的第一、三项；二、变更山东省淄博市张店区人民法院（2016）鲁0303民初6060号民事判决的第二项为“上诉人淄博七彩虹孕婴服务有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人周庆芸实际损失53248.00元”；三、驳回被上诉人周庆芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300.00元，由上诉人淄博七彩虹孕婴服务有限公司负担，二审案件受理费1531.00元，由被上诉人周庆芸负担。本判决为终审判决审 判 长 孙广学审 判 员 苏晓宇审 判 员 郑 炬二〇一七年十月三十日法官助理 祝奉田书 记 员 李泽晨