河北省灵寿县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0126民初490号原告：郑振方，男，1955年1月21日出生。委托诉讼代理人：李艳敏，灵寿县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：郑志宁，男，1984年7月24日出生。系原告之子。被告：河北永冠房地产开发有限公司，住所地灵寿县人民东路北侧。法定代表人：吕增朝，该公司经理。委托诉讼代理人：雷文魁，河北ＸＸ律师事务所律师。原告郑振方与被告河北永冠房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑振方及其委托诉讼代理人李艳敏、郑志宁，被告河北永冠房地产开发有限公司委托诉讼代理人雷文魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑振方向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告赔偿原告迟延交房违约金1544320元；2.依法判令被告尽快为原告办理房产证。办理房产证违约金待房产证发放后另行起诉；3.依法判令被告给付原告安装电力、采暖费用共计44805.5元(安装的电力设备款11720元，安装费3000元，合计14720元：安装的采暖设备款23535.5元，安装费6550元，合计30085.5元，以上费用总计44805.5元）；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年6月2日在灵寿县灵寿镇人民政府、灵寿县住房和城乡建设局见证下签订了房屋拆迁安置合同。双方约定：一、被告拆迁原告座落于灵寿县××××路以西，原中山宾馆以南，小吃街北侧西。原告的原房屋为商住房，其中二层临街楼房一处，上下各8间，证件齐全，临街平房三间，并带地下室2间，为原告购买小东关村委旧房改建，均属个人合法财产。二、被告对原告的安置方式为房屋产权调换。被告用自己新建楼房南楼南边从最西端往东依次给原告一、二层商铺上下各6间，其中上下5间原告不付钱，另一间（上下各1间）原告按每平方米1600元优惠价购买。三、被告给付原告的房屋每间东西长3.3米至3.7米，南北长12.8米左右，总面积为542左右平方米。乙方优惠价购买的一间房按每间实际面积计算。四、被告交付原告的房屋应达到以下标准：1、墙面、地面、顶棚全部为水泥砂浆抹毛面。2、水电暖配套设施与本楼一、二层己售出其它商铺相同。供水预留接口到位，采暖为分屋控制。五、交房时间为本合同生效后24个月内交房。六、房产证的交付与办理：本合同双方签字，被告取得对原告房屋拆迁许可证后，原告将自己所有的土地使用证、房产证交被告。被告在原告留存的复印件每面上注明“该件与原件相符，原件交被告”并签名盖章，原告于此后10日内搬出房屋，交被告拆除。被告在工程竣工验收合格后6个月将房屋房产证交原告，办证费用由被告承担。被告如6个月不能按时交给原告房产证，被告应按交房屋总面积每日每平方米5元给付原告违约金。七、结算。工程主体完成一半时（商业四层主体完工），原告应在10日内付给被告一间房款（每平方米1600元，按实际面积计算）的50%，剩余房款在项目竣工验收后交钥匙后一次性付清。八、违约责任。被告于本合同生效后24个月内交房，每逾期一天，甲方按应交房屋总面积每日每平方米5元给付乙方违约金。乙方于本合同生效后10日内搬出房屋，逾期一天，原告按被告应给乙方房屋总面积每平方米每日5元给付被告违约金。九、合同一式四份，原被告双方及灵寿县灵寿镇人民政府、灵寿县住建局各一份。十、本合同原被告双方及灵寿镇政府、灵寿县住建局在本合同上签字、盖章后生效。合同签订后原告按照合同约定将原告座落于灵寿县××××路以西，原中山宾馆以南，小吃街北侧西宅基地使用证及房产证交于被告并在合同签订10日内迁出了房屋。原告于工程主体完成一半时给付了被告上下各一间房款的50%计款70000元，被告给原告出具收据。合同签订后，被告应当在2014年6月2日前向原告交房。然被告的房屋一直未能交工，经原告多次催要，被告于2016年1月15日将尚未完成电、暖等工程的原告置换房屋交给原告。截止2016年1月15日，被告共计违约592天，违约金按每日每平方米5元计算，按542平方米计算，违约金为：每日每平方米5元×542平方米×592天=1604320元。由于被告违约，违约金远大于原告的购房款剩余数额70000元，原告未给付被告故两项相抵后，被告尚欠原告违约金1544320元。由于被告至今未给原告办理房产证，已经构成违约，故应当判令被告尽快为原告办理房产证。办理房产证违约金，由于违约行为仍在继续，违约数额尚未确定，故办理房产证违约金待数额确定后另行起诉。原告从被告处接的房屋应当水、电、暖齐全，而被告交付原告的房屋仅仅供水预留接口到位，没有电、暖设备，为了使房屋能够正常使用，避免更大的损失，原告自行安装了电、暖设备，共计花费44805.5元，该项费用依照合同约定应当由被告承担。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如上，请支持。原告为证实其主张，向本院提交如下证据：1、2016年1月15日河北永冠房地产开发有限公司法定代表人张小志交付房屋证明一份，拟证明交房时间为2016年1月15日；2、2012年12月19日张小志的证明一份，拟证明收到原告房款7万元；3、房屋拆迁安置合同一份，拟证明被告违约共计592天，按照双方约定总面积542平方米按每日每平方米5元计算，所得违约金为1534320元；4、被告河北永冠房地产开发有限公司收原告房屋宅基地使用证盖有公章的复印件，拟证明被告将原告房产证原件收到被告处；5、灵寿县某某旅馆营业执照复印件一份、康银方系原告之妻的户口本复印件一份、原告之子郑志宁的结婚证复印件一份、原告之子郑志宁开设的某某宾馆营业执照复印件、灵寿县某某宾馆与员工签的劳动合同书六份、灵寿县某某宾馆2017年1月、2月、3月工资表一份，拟证明原告在拆迁以前经营旅馆，在回迁以后仍然经营宾馆，损失远远大于每平方米每日5元，5元每天每平方米的违约金不高；6、2016年1月15日张小志证明一份，拟证明2016年1月15日之前未将原告房屋内完成电、暖等项工程；7、2017年1月17号曹某某证明一份、2016年7月3日夏某某收到条一份、票据六张，拟证明被告应当给原告安装电暖设备但是没有安装，为了不必要的损失，原告自己安装了电、暖设备，按照合同约定，该费用应当由被告承担。被告对原告证据的质证意见为：对原告提交的证据1、2、3、4无异议，但被告交付给原告的房屋不是被告建设的，该工程在2013年12月20日竣工并验收合格，2014年8月19日被告与原告联系交房事宜，原告说没有安装电暖设备不符合交房条件所以不接收房屋直到2016年1月15日才接收了房屋，关于违约金每天每平方米5元有异议，认为过高，并申请对原告方的实际损失进行鉴定。对证据5的真实性没有异议，但是该证据不能证明其实际损失的数额。对证据6、7无异议。被告河北永冠房地产开发有限公司辩称，《房屋拆迁安置合同》中的违约金过高，答辩人申请予以调整，调整的幅度为减少到实际损失的130%以下。2012年6月2日答辩人与郑振方签订的房屋拆迁安置合同约定，答辩人对郑振方安置方式为房屋产权调换，即答辩人用自己新建中山商厦楼房南边从最西端往东，以此给郑振方一二层商铺上下各6间（面积542平方米），并商定，在本合同生效后24个月内交房，上述合同和违约金条款规定，答辩人逾期交房一天，按交房总面积每日每平方米5元给付郑振方违约金。答辩人因种种原因未能及时交房，答辩人愿意承担相应的违约责任，但是答辩人认为，上述违约金约定数额过高，答辩人请求贵院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判断约定的违约金是否过高，主要参照的标准为实际损失。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。答辩人认为，郑振方的房屋位于中山商厦第一、二层，属于商业性用房，因此确定上述房屋所需年租金的市场价值对于确定实际损失具有重要的参考意义，可以反映双方约定的违约金数额是否过高。原告经了解与郑振方相同地段相同楼层的楼房的年租金价格，每平方米每日为1.2元左右，因此，上述协议中约定的每平方米每日为5元违约金明显过高，为维护被告的合法权益，特提出答辩意见，望法院予以支持。关于违约的天数答辩人认为应该计算到2014年8月19日，原告要求被告办理房产证，由于原告的房产证以及所涉及土地并入中山商厦土地证范围，而中山商厦是由灵寿县中山伟业房地产有限公司开发建设，因此答辩人无法为原告办理房产证。在2014年8月19日本案所涉的置换后的房屋，经验收合格交付给原告时电暖设备没有安装，但是这种情况与该楼层1、2层已经出售的商铺是相同的，但是原告拒绝接受，因此答辩人认为之后产生的损失属于原告人为扩大的损失，答辩人不予赔偿。被告为证实其主张，向本院提交石家庄市建设工程竣工验收报告一份，拟证明房屋竣工时间在2013年12月20日。被告对原告提交的证据的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但是被告从未向原告披露过该房产是由灵寿县中山伟业房地产开发有限公司开发，该证据不能证实被告向原告的交房时间，与本案无关联性。经审理查明，2012年6月2日被告河北永冠房地产开发有限公司（作为甲方）与原告郑振方（乙方）签订房屋拆迁安置合同，合同约定：一、被告拆迁原告座落于灵寿县××××路以西，原中山宾馆以南，小吃街北侧西。原告的原房屋为商住房，其中二层临街楼房一处，上下各8间，证件齐全，临街平房三间，并带地下室2间，为原告购买小东关村委旧房改建，均属个人合法财产。二、被告对原告的安置方式为房屋产权调换。被告用自己新建楼房南楼南边从最西端往东依次给原告一、二层商铺上下各6间，其中上下5间原告不付钱，另一间（上下各1间）原告按每平方米1600元优惠价购买。三、被告给付原告的房屋每间东西长3.3米至3.7米，南北长12.8米左右，总面积为542左右平方米。原告优惠价购买的一间房按每间实际面积计算。四、被告交付原告的房屋应达到以下标准：1、墙面、地面、顶棚全部为水泥砂浆抹毛面。2、水电暖配套设施与本楼一、二层己售出其它商铺相同。供水预留接口到位，采暖为分屋控制。五、交房时间为本合同生效后24个月内交房。六、房产证的交付与办理：本合同双方签字，被告取得对原告房屋拆迁许可证后，原告将自己所有的土地使用证、房产证交被告。被告在原告留存的复印件每页上注明“该件与原件相符，原件交被告”并签名盖章，原告于此后10日内搬出房屋，交被告拆除。被告在工程竣工验收合格后6个月将房屋房产证交原告，办证费用由被告承担。被告如6个月不能按时交给原告房产证，被告应按交房屋总面积每日每平方米5元给付原告违约金。七、结算。工程主体完成一半时（商业四层主体完工），原告应在10日内付给被告一间房款（每平方米1600元，按实际面积计算）的50%，剩余房款在项目竣工验收后交钥匙后一次性付清。八、违约责任。被告于本合同生效后24个月内交房，每逾期一天，被告按应交房屋总面积每日每平方米5元给付原告违约金。原告于本合同生效后10日内搬出房屋，逾期一天，原告按被告应给原告房屋总面积每平方米每日5元给付被告违约金……。合同签订后原告按照合同约定将原告座落于灵寿县××××路以西，原中山宾馆以南，小吃街北侧西宅基地使用证及房产证交于被告并按照合同约定迁出了房屋。庭后，原告表示同意被告支付逾期交房违约金802160元（违约金1604320元的50%计算）。本院认为，原告郑振方与被告河北永冠房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。该合同第六条约定，被告于本合同生效后24个月内交房，每逾期一天，被告按应交房屋总面积每日每平方米5元给付原告违约金。该合同于2012年6月2日签订，合同约定交房时间为2014年6月2日前。原告主张被告交房时间为2016年1月15日，被告超过合同约定的交房天数592天（自2014年6月2日至2016年1月15日）并提交被告公司原负责人张小志出具的证明予以证实，被告主张2014年8月19日与原告联系交房事宜，因原告拒收没有安装电暖设备的房屋故违约天数计算至2014年8月19日，被告对其主张未能提交充分的证据予以证实，故对该抗辩理由不予采信，据此确定被告交房时间为2016年1月15日，被告超过合同约定的交房时间为592天。本案合同于2012年6月2日签订，约定的交房日期是2014年6月2日前，原告所购房产合同约定的房屋面积为542平方米，故被告应支付逾期交房违约金为542平方米×5元/平方米×592天=1604320元。关于合同约定的逾期交房违约金是否应予调整，原告主张其实际损失并非租房损失，而是其不能经营旅馆造成的收益损失；被告认为合同约定的违约金过高并申请对涉案房屋所需年租金的市场价格进行鉴定，被告对此并未提供证据证实，因此以逾期交房期间的租房损失认定原告的实际损失不能成立。鉴于原告同意被告减半支付违约金802160元，系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。按照合同的约定，被告负有为原告办理房产证的义务，故原告要求被告为其办理房产证符合双方的约定，应予支持。原告诉请被告给付安装电力、采暖费共计44805.5元并提交相关证据，被告对原告的证据无异议，按照合同约定，被告交付房屋应达到以下标准“水电暖配套设施与本楼一、二层已售出的其他商铺相同”，被告辩称其交付给原告的房屋电暖设备没有安装，但是这种情况与该楼层1、2层已经出售的商铺是相同的，被告对此未提供证据证实，故本院对被告该抗辩理由不予采纳，原告诉请被告给付安装电力、采暖费本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告河北永冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郑振方迟延交房违约金802160元；二、被告河北永冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郑振方安装电力、采暖费共计44805.5元；三、被告河北永冠房地产开发有限公司协助原告郑振方办理房产证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19102元，由被告河北永冠房地产开发有限公司负担12270元，原告郑振方负担6832元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审 判 长  李 静审 判 员  周哲哲人民陪审员  姚乐乐二〇一七年六月十二日书 记 员  王 政