辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终2517号上诉人(原审被告)：高晓霞。委托诉讼代理人：孙旭。被上诉人(原审原告)：亿达物业管理有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，董事长。委托诉讼代理人：邬大鹏，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：董飞，女，该公司工作人员。上诉人高晓霞因与被上诉人亿达物业管理有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高晓霞及其委托诉讼代理人孙旭、被上诉人亿达物业委托诉讼代理人董飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高晓霞上诉请求：撤销一审判决，改判减半收取物业费7114.38元或将本案发回重审。事实和理由：1.亿达物业提交的物业资质证书为副本、无编号、无钢印、在住建部网站上查询不到，亿达物业签订合同主体不适格。2。802路公交车进入案涉小区，亿达物业不作为，违反前期物业合同第二条第五款、第六款规定，严重违约。3.亿达物业没有提交证据证明其在业主圈地种菜的过程中履行了阻止和劝告义务，公共绿地被破坏，其中一大块圈地种菜区位于高晓霞房前，对高晓霞住房的造成了影响。4.亿达物业的收费公示备案在大连市价格信息网中无法查到。5.高晓霞车位被占用，杂物放置了两天，车停了几个小时。6.一审法院认为高晓霞作为小区业主中的一员享受到了亿达物业提供的服务，并且有一部分业主已经缴纳了物业费，为了公平起见和维持小区的正常运转，高晓霞必须缴纳物业费，有悖一案一审的司法公正。亿达物业辩称，不同意高晓霞的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.亿达物业一审提交了物业资质证书副本原件，且收取物业服务费与是否具有资质无关，2018年1月国家已经取消物业服务企业资质证书。2.802路公交车的运行路线是政府决定的，与亿达物业无关。3.业主圈地种菜，并非亿达物业不作为，亿达物业没有执法权，无法拆除。4.对临时占用车位没有异议。5.收费备案属于事后备案，且非强制性备案。6.亿达物业提供了物业服务，高晓霞应交纳物业费，减半收取物业费没有依据。亿达物业向一审法院起诉请求：判令高晓霞支付拖欠的物业费14228.76元及违约金。一审法院认定事实：当事人无争议的事实如下，2010年11月，亿达物业与大连软件园安博发展有限公司签订《普罗旺斯前期物业服务合同》，亿达物业接受委托对普罗旺斯小区提供物业服务。合同第五条约定，物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅的物业服务费标准为2.6元/月·平方米。合同第六条约定，业主应于其拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向亿达物业支付违约赔偿金。被告高晓霞系大连高新技术产业园区桃峪园（普罗旺斯一期）14-1-2-1的业主，房屋建筑面积156.36平方米。2013年5月27日，高晓霞签署承诺书，表示同意遵守《临时管理规约》以及《普罗旺斯前期物业服务合同》。高晓霞向亿达物业交纳物业费至2015年1月31日，自2015年2月1日至2017年12月31日，高晓霞未向亿达物业交纳物业费。对双方有争议事实，认定如下，1.高晓霞提供照片拟证明物业放任802路公交车违规进入小区，公交车占用小区停车场；小区业主圈地种菜，物业不作为。亿达物业认为公交车使用系市政公用设备使用，与物业服务无关；关于小区业主种菜的照片仅系局部片段性照片，亿达物业就该问题曾向执法部门报案，但作为物业服务企业没有行政执法权，无法拆除。一审认为，高晓霞所述公交车通行、管理问题不在物业服务企业管理范畴之内；个别业主实施的违规行为，与其个人素质相关，而物业服务企业并不具备行政执法权，不能予以强制执行，就上述问题高晓霞可通过向相关职能部门诉求以期合理解决，高晓霞以此为由拒交物业费不能成立。2.亿达物业提供物业资质证书，拟证明亿达物业的物业资质等级为壹级，高晓霞认为该证书无编号、无年检证明且系副本，故不予认可。一审认为该证书系国家机关颁发给亿达物业的合法资质证明，可以证明亿达物业从事物业管理活动的时间为2000年6月26日，亿达物业现资质等级为壹级。3.亿达物业提供大连市住宅小区物业服务收费公示备案表，拟证明亿达物业就案涉小区的物业收费已于2017年5月5日在大连市物价局备案，高晓霞表示该备案信息在大连市价格信息网中无法查到，故对该证据不认可。一审认为该备案表系大连市物价局依法出具，可以证明亿达物业的备案情况，高晓霞仅以大连市价格信息网中无法查到就否认该备案的客观存在不能成立。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。亿达物业与大连软件园安博开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及临时管理规约均合法有效，对亿达物业、高晓霞具有法律约束力，双方均应遵照履行。根据相关法律规定及上述合同约定，亿达物业有对本案小区进行物业管理的义务，高晓霞负有按期交纳物业费的法律义务。关于高晓霞提出的收费许可证、物业资质等级证明以及收费许可备案问题，均属于行政管理范畴，且根据国家发展改革委等文件规定，已取消了经营性收费许可证制度。而无论亿达物业是否具备该资质及收费许可，均不能否认亿达物业已为包括高晓霞在内的小区业主提供各项物业服务的事实，不影响原、高晓霞之间的物业服务合同关系的成立，故不能成为高晓霞拒交物业服务费的理由。关于高晓霞辩称的大连市物价局文件规定新建的普通住宅小区在未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收费等意见，因该文件业已废止，且亿达物业为小区提供物业服务系依据合法有效的物业服务合同，故高晓霞以此为由拒付物业费，于法无据，不予支持。关于高晓霞提出亿达物业在物业服务过程中存在诸多项缺陷和瑕疵的意见，其未提供充分证据予以证明，故不予采纳。关于物业费的具体数额，高晓霞欠交2015年2月1日至2017年12月31日期间的物业费，其具体数额应为14228．76元。本案系物业服务合同纠纷，而物业服务合同纠纷的特殊性在于”共有”，即亿达物业所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，高晓霞虽未交费，但亿达物业仍在为案涉小区全体业主提供物业服务，高晓霞亦享受到亿达物业所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的。高晓霞采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，高晓霞的行为并不应得到支持。因此，高晓霞在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。关于亿达物业要求高晓霞支付未交纳物业费的违约金一节，属于民事责任承担方式的一种，虽然亿达物业已经将违约金的标准下调至中国人民银行同期贷款利率，但是考虑到本案是物业服务合同纠纷，亿达物业、高晓霞双方是物业公司及业主，为了有效缓和双方间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，对于亿达物业关于违约金的诉讼请求不予支持。双方应以此为契机，相互理解和包容，亿达物业应不断提高物业服务质量、完善全体业主的生活环境，高晓霞亦应自觉及时地交纳物业管理费，不能以拒交物业费的行为妨碍整个小区的正常管理与服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高晓霞于本判决生效之日起十日内给付亿达物业自2015年2月1日至2017年12月31日的物业费14228．76元。二、驳回亿达物业亿的其他诉讼请求。本院二审期间，高晓霞提交3张照片拟证明：2017年7月高晓霞车位被占用，有杂物放置两天，车辆停了几个小时。对该节事实，亿达物业没有提出异议，予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，亿达物业与高晓霞作为《前期物业服务合同》的当事人，均受其约束，双方依照约定享有权利、履行义务。现亿达物业已提供物业服务，高晓霞应依约交纳物业费。高晓霞上诉主张亿达物业不具备物业资质、没有收费许可备案、802公交车进入案涉小区均不影响案涉合同成立并生效，亦不能证实亿达物业提供服务存在瑕疵，高晓霞依此上诉主张物业费减半收取或发回重审，依据不足，不予支持。高晓霞上诉主张案涉小区存在圈地种菜现象且其车位被占用，杂物放置两天，亿达物业未提出异议，但仅依据该两节事实，不足以支持高晓霞减半收取物业费或者发回重审的上诉请求，考虑一审并未支持亿达物业支付违约金（利息）的诉讼请求，不宜再对一审判决结果再作调整。综上所述，高晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由上诉人高晓霞负担。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  王家永审判员  李淑红二〇一八年五月二十二日书记员  姜 珊