广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3989号
上诉人（原审被告）:满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：温兆强，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:刘宸妃，女，1990年1月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区，
委托诉讼代理人：宋乾修，广东天骅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：衡剑波，广东天骅律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人：招应璋，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈嘉雯，广东源浩律师事务所律师助理。
上诉人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司(以下简称满堂红公司)因与被上诉人刘宸妃、佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初8917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人满堂红公司提起上诉请求：撤销一审判决，发回重审或予以改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，影响了案件的公正判决。一审法院无视满堂红公司提交的证据及其他各方的陈述，导致其认定事实错误。1、满堂红公司在案件审理期间，提交《千色汇-
智富广场项目销售代理合同》，该合同约定广州置佳商业管理有限公司（以下简称置佳公司）委托满堂红公司针对千色汇-
智富广场进行推广，时间分两个阶段：第一阶段自2014年10月18日起至2014年11月2日止，第二阶段自2014年11月17日起至2014年12月31日止。置佳公司委托满堂红公司作为场外销售代理，给予满堂红公司引荐的客户“2万抵5万”的团购价格优惠，具体方案为：合同代理期内，满堂红公司自行向客户收取人民币2万元的服务费，并派送优惠券，客户认购房屋时，由置佳公司给予客户相应的人民币5万元或者8万元的购房价格优惠。置佳公司承诺与非经乙方推荐的客户成交的价格不得低于甲方常规销售价格。2、满堂红公司同时向一审法院提交了圆方公司出具的《授权书》，证明圆方公司授权满堂红公司作为佛山市禅城区的明福智富商铺的中国营销总代理，委托其与第三方签订合同，具体内容包括但不限于上述项目的市场定位、项目分销合同。因此，圆方公司作为被代理人应对置佳公司的行为承担民事责任。3、刘宸妃与圆方公司签订涉案房屋买卖合同的期间属于满堂红公司与置佳公司合作期内，且满堂红公司亦向法院提交《团购单》，证明刘宸妃确认在购买佛山市禅城区商铺时通过支付20000元团购金，享受“2万抵5万”的团购价格优惠。而据满堂红公司了解，圆方公司亦向法院提交《情况说明》证明了满堂红公司的陈述，但一审法院无视这些证据，也没有就满堂红公司提交的上述证据进行质证就在判决书中认定满堂红公司占有了刘宸妃的20000元，没有合法依据。综上，一审法院认定满堂红公司收取刘宸妃20000元的团购金缺乏事实依据，请二审依法予以纠正。
被上诉人刘宸妃答辩称，一审判决没有查清如下事实：1、涉案商铺是否已经交付，并推翻了圆方公司交付涉案商铺，偏袒圆方公司；2、一审判决也没有查明本案是否存在“2万抵5万”的事实。若优惠存在，一审判决应按照该优惠条件给予刘宸妃相应的优惠款项；3、圆方公司确认过委托协议上的抵扣条款，该抵扣条款有效，应为刘宸妃扣除相应款项。其次，一审判决导致圆方公司不继续为刘宸妃办理房产证，并使合同目的无法实现，刘宸妃同意案件发回重审。
被上诉人圆方公司答辩称，圆方公司与客户、中介公司的系列案件已超过50件，部分已经终审，基本事实一致。圆方公司认可满堂红公司的上诉意见，该点与其他案件在二审中的表述一致，认同满堂红公司作为中介方，客观上付出了劳动，与客户约定佣金不违反法律规定。客户获得利益，符合法律的规定和经济交往中的管理，对一审法院要求满堂红公司返还其收取的中介费不认同。中介推介房源，圆方公司会给出比面价要低的购房价，这样中介方取得利益，圆方公司不参与客户和中介方之间关于佣金方面的约定，符合常理。其次，合同中的价格委托经营合同书，其价格是楼价中的预扣，不存在没有给优惠和没有交付的问题。
刘宸妃向一审法院起诉请求：1.解除刘宸妃与圆方公司签订的《商品房买卖合同》；2.圆方公司返还刘宸妃定金、购房款、专项维修金共计206930.97元；3.圆方公司向刘宸妃支付违约金10346.55元；4.满堂红公司对上述金额中，其代收刘宸妃购房款20000元的部分与圆方公司向刘宸妃承担共同返还责任；5.案件诉讼费用由圆方公司和满堂红公司负担。
一审法院经审理查明：刘宸妃于2014年10月23日、2014年10月25日向圆方公司支付定金2500元、30000元，合计32500元。2014年10月27日，刘宸妃（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由刘宸妃向圆方公司购买位于佛山市禅城区商铺，即涉案商铺，商铺建筑面积13.08平方米，套内建筑面积6.75平方米，总价款353397元。合同主要条款有：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额106019元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014-10-27；（2）结算方式：现金；约定金额77378元（人民币）；付款比例：22%；约定日期：2014-11-27；（3）结算方式：商业贷款；约定金额170000元（人民币）；付款比例：48%；约定日期：2014-10-27；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向佛山市禅城区房屋登记中心申请登记备案。同日，原告与被告圆方公司签订《补充协议》，主要约定：三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起60天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接。如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。六、备案。根据佛山市相关规定，合同登记备案前，买受人应当缴纳专项维修资金和契税，买受人逾期交纳专项维修资金和契税的，出卖人不承担逾期办理合同登记备案和逾期办理产权登记等一切相关责任。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。上述合同于2014年12月2日向佛山市住房和城乡建设管理局办理登记备案，备案编号为YC[2014]1280731。
上述合同签订后，刘宸妃于2014年10月27日向圆方公司支付购房款首期150897元、专项维修基金3533.97元，并于2014年11月3日向佛山市禅城区地方税务局缴纳契税10601.91元。庭审中，刘宸妃与圆方公司均确认，刘宸妃支付的定金32500元已转为购房款。
2014年10月27日，刘宸妃（甲方，委托方）与佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司，乙方，受托方）签订《委托经营协议书》,载明“一、商铺概况。甲方同意将位于佛山市禅城区的商铺（以下简称该商铺）委托乙方经营管理。该商铺的建筑面积为13.08平方米。……三、委托经营期限。……甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。……5、委托经营方式、收益；委托经营期为三年，甲方收益共为该商铺总价款的24%，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。……”
2015年8月23日，案外人千色汇公司出具《移交确认函》，载明“今收到佛山市圆方房地产有限公司移交位于佛山市禅城区商铺，特此确认”。
2015年12月11日，涉案商铺所在建筑进行了竣工验收备案。
另查明，2014年10月25日，满堂红公司收取刘宸妃代收款20000元。庭审中，满堂红公司称该代收款系代圆方公司收取，该款项系圆方公司授权满堂红公司收取的“两万元抵五万元”团购优惠金，在刘宸妃与圆方公司签订合同后已转为圆方公司的佣金，故未支付给圆方公司。刘宸妃确认其与满堂红公司不存在居间合同关系，在购买涉案房屋时亦未获得“两万元抵五万元”团购价格优惠。圆方公司确认其未授权满堂红公司收取款项，未收到满堂红公司代收刘宸妃的代收款20000元，其收到的购房款不包含该20000元，亦未给予刘宸妃“两万元抵五万元”团购价格优惠。
一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘宸妃与圆方公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，刘宸妃、圆方公司均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。
关于刘宸妃诉请的解除《商品房买卖合同》及支付违约金问题。刘宸妃以圆方公司逾期交付构成违约为由，诉请解除涉案合同，并诉请圆方公司支付合同解除的违约金。本案中，刘宸妃与案外人千色汇公司签订《委托经营协议书》，约定刘宸妃全权委托千色汇公司处理涉案商铺交接事宜，圆方公司已将涉案商铺移交给千色汇公司，千色汇公司亦于2015年8月23日出具《移交确认函》予以确认。即使刘宸妃对于该交付事实不予认可，但刘宸妃至今未向圆方公司支付购房余款170000元，根据《补充协议》第五条的约定，在刘宸妃未履行付清购房款的先合同义务之前，圆方公司有权拒绝向刘宸妃交接涉案商铺。同时，涉案商铺已于2015年12月11日完成竣工验收备案，圆方公司交付商铺的条件亦已经具备，亦不存在逾期交房超过60日的情形。因此，刘宸妃诉请解除《商品房买卖合同》及诉请圆方公司支付解除合同的违约金，理据不足，一审法院不予支持。
关于刘宸妃诉请圆方公司返还定金、购房款、专项维修基金问题。庭审中，刘宸妃与圆方公司均确认定金32500元已转为购房款。在涉案《商品房买卖合同》未解除的情况下，刘宸妃诉请被告圆方公司返还定金、购房款及专项维修基金，没有事实和法律依据，故一审法院不予支持。
关于刘宸妃诉请满堂红公司返还代收款20000元的问题。满堂红公司确认其代圆方公司收取了刘宸妃20000元，且该款项未支付给圆方公司，而圆方公司明确其未授权满堂红公司代收款项。刘宸妃及圆方公司均确认，刘宸妃在购买涉案商铺时未获得满堂红公司所称的“两万元抵五万元”团购价格优惠。同时，刘宸妃及满堂红公司均确认双方不存在居间合同关系。因此，满堂红公司占有刘宸妃的上述20000元，没有合法依据，且造成了刘宸妃的损失，构成不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，满堂红公司应将该20000元返还刘宸妃。对于满堂红公司抗辩认为该款项已转为圆方公司的佣金，一审法院认为，即使满堂红公司与圆方公司存在居间合同关系，居间费应由圆方公司承担，但因圆方公司确认其未收到该20000元，且其已收取的购房款中不包含该20000元，故圆方公司并未取得该款项，更不存在转为圆方公司佣金的事实，故满堂红公司的抗辩不成立，一审法院不予采纳。因圆方公司亦明确其未授权满堂红公司收取刘宸妃的上述20000元，满堂红公司收取款项后亦未向圆方公司支付该款项，故刘宸妃诉请圆方公司返还该款项，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于圆方公司诉请刘宸妃继续履行合同、付清购房余款及支付违约金问题。根据合同第六条第3点第及补充协议第三条第2、3点的约定，刘宸妃最迟应于合同签订之日起97天内支付全部购房款，即刘宸妃应于2015年2月1日前向圆方公司支付购房余款170000元，但刘宸妃至今未支付该款项。刘宸妃认为其无法就涉案商铺办理银行按揭贷款系由圆方公司造成，但未提供证据予以证明，刘宸妃应承担举证不能的不利后果。同时，支付购房款系购房人的主要合同义务，故选择何种付款方式关系合同能否依约履行，刘宸妃签订合同时已成年，应对其能否成功办理银行抵押贷款负有审慎注意义务，在签订合同前应对相关贷款要求进行了解，从而慎重选择付款方式。因此，刘宸妃违反合同约定逾期支付购房余款，已构成违约，根据《补充协议》第四条的约定，刘宸妃逾期付款已超过60日，圆方公司诉请刘宸妃继续履行合同，付清购房余款170000元及支付违约金，有事实和合同依据，一审法院予以支持。刘宸妃逾期付款的违约行为给圆方公司造成了一定的利息损失，刘宸妃与圆方公司双方合同中约定的按日万分之三的标准计算违约金，不违反法律相关规定，一审法院予以确认，故刘宸妃应自2015年2月2日起至实际清偿之日止，以购房余款170000元为本金按日万分之三的标准向圆方公司计付逾期付款违约金。圆方公司主张违约金的计算起点为2014年11月4日，不符合双方合同及补充协议的约定，一审法院予以调整。截至2016年10月12日，刘宸妃应向圆方公司支付的违约金为31518元（170000元×0.03%×618天），刘宸妃诉请违约金36108元过高，合理部分一审法院予以支持，超出部分不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘宸妃与圆方公司于2014年10月27日签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、满堂红公司于判决发生法律效力之日起十日内，向刘宸妃返还代收款20000元；三、刘宸妃于判决发生法律效力之日起十日内，向圆方公司支付购房余款170000元及违约金（截至2016年10月12日的违约金为31518元，2016年10月13日起的违约金以170000元为本金，按日万分之三的标准计算至原告实际清偿购房余款之日止）；四、驳回刘宸妃的其他诉讼请求；五、驳回圆方公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，本诉受理费4560元，减半收取2280元，由刘宸妃负担2070元，由满堂红公司负担210元；反诉受理费2196元，由刘宸妃负担2189元，由圆方公司负担7元。
二审期间，上诉人满堂红公司向本院提交了满堂红公司与置佳公司签订的项目销售代理合同、授权书复印件和团购单复印件，被上诉人刘宸妃、圆方公司均未向本院提交新证据。经审查，满堂红公司提交的项目销售代理合同未提交合同相对方的主体资料予以佐证，刘宸妃、圆方公司对其真实性亦不予确认，故本院不予采信；授权书和团购单均为复印件,刘宸妃、圆方公司对其真实性亦不予确认,故本院不予采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
在二审期间，圆方公司陈述其对中介方引荐的客户均会提供比面价低的购房价，但不确认给予刘宸妃的是2万元抵5万元的优惠，也不乏确认给予了多少优惠。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：满堂红公司是否应向刘宸妃返还代收款20000元。
满堂红公司上诉主张，案外人置佳公司作为涉案商铺的营销总代理与其签订代理合同，承诺给予满堂红公司引荐的刘宸妃“2万抵5万”团购价格优惠，满堂红公司遂自行向刘宸妃收取该20000元服务费并派送优惠券，刘宸妃认购房屋时由置佳公司给予客户相应的购房优惠，故该20000元满堂红公司不应向刘宸妃返还。首先，满堂红公司提供的证据不能证明案外人置佳公司是涉案商铺的营销总代理以及该公司委托满堂红公司进行场外销售代理的事实。其次，即使满堂红公司与置佳公司确实存在委托销售关系以及置佳公司承诺给予满堂红公司引荐的客户“2万抵5万”团购价格优惠。在刘宸妃确认其与满堂红公司不存在居间合同关系，其购买涉案房屋时未获得“两万元抵五万元”团购价格优惠；圆方公司确认其未授权满堂红公司收取款项，未收到满堂红公司代收刘宸妃的代收款20000元，其收到的购房款不包含该20000元，亦未给予刘宸妃“两万抵五万”团购价格优惠的情况下，满堂红公司与置佳公司之间的相关约定亦不能作为满堂红公司收取其主张的服务费的依据。再者，从刘宸妃与圆方公司签订的涉案合同以及履行情况来看，亦不存在满堂红公司代收的20000元已转交给圆方公司，并抵减了刘宸妃的50000元购房款的事实。圆方公司虽然陈述已给予满堂红公司引荐的客户低于面价的购房价格，但不能明确具体给予的优惠数额，且明显与满堂红公司所主张的“2万抵5万”团购价格优惠不符，亦不能作为满堂红公司收取其主张的服务费的依据。综上，满堂红公司占有刘宸妃的上述20000元，没有合法依据，且造成了刘宸妃的损失，构成不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，一审判决满堂红公司应将该20000元返还给刘宸妃并不不当，本院予以维持。满堂红公司的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，刘宸妃未提起上诉，故其关于一审未查明相关事实以致本案应发回重审的意见本院不予审查。
综上，满堂红公司的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月二十一日
书记员 郭文静
张晓航