安徽省芜湖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖02民终273号
上诉人(原审原告):禹昭,男,1989年4月22日出生,汉族,住安徽省芜湖市。
上诉人(原审原告):项萍,女,1989年12月14日出生,汉族,住安徽省芜湖市。
以上二位上诉人共同的委托诉讼代理人：汪爱华，安徽银佳律师事务所律师。
以上二位上诉人共同的委托诉讼代理人：陈若翔，安徽银佳律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告):陶杰,男,1985年7月28日出生,汉族,住安徽省芜湖市弋江区。
被上诉人(原审被告):陶福源,男,1958年4月24日出生,汉族,住安徽省芜湖市弋江区。
以上二位上诉人共同的委托诉讼代理人：胡旗保，安徽文理律师事务所律师。
以上二位上诉人共同的委托诉讼代理人：杨园，安徽文理律师事务所律师。
上诉人禹昭、项萍因与被上诉人陶杰、陶福源房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院于2016年11月28日作出的（2016）皖0207民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人禹昭及其与项萍共同的委托诉讼代理人汪爱华，被上诉人陶福源及其与陶杰共同的委托诉讼代理人胡旗保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
禹昭、项萍上诉请求：撤销（2016）皖0207民初2813号判决第二项，依法改判陶杰、陶福源赔偿禹昭、项萍经济损失90000元；一、二审诉讼费用由陶杰、陶福源承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、禹昭、项萍与陶杰、陶福源于2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》依法成立并有效。韦宣英在其夫陶福源与其子陶杰的共同委托（授意）下持陶杰经过公证的授权委托书、陶杰与陶福源的房产证原件、陶福源的身份证原件与禹昭、项萍、格家房产签订了一份房屋买卖合同，约定陶杰、陶福源将其所有的芜湖市鸠江区东部星城西部50#楼2-302室房屋以500000元的价格出售给禹昭、项萍。该套房屋为韦宣英与陶福源婚姻关系存续期间购买的房产，韦宣英的签字行为不仅代表其子陶杰，也代表其本人及陶福源。合同补充协议虽标注陶福源应补签字，配合办理后期手续，但并未约定以补签字作为合同成立或生效要件。该标注的意思仅仅是因为房屋买卖过户时必须要登记产权人配合。一审法院截取了标注部分内容作为判决的依据，该标注的前文亦明确注明，韦宣英对代理其爱人陶福源签订本合同以及合同内容均都认可，承担全部法律责任。因此，该房屋买卖合同不存在未成立或不成立的情形。根据《买卖合同司法解释》第三条:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条中的“没有所有权或者处分权”指的是对自己所有的财产没有完全的所有权或处分权，只享有部分的所有权或处分权。韦宣英在陶杰与陶福源的共同委托（授意）下出卖房屋、签订合同，其拥有对房屋的处分权，即使认为处分权不完整,买卖合同依然有效。陶杰、陶福源认为《买卖合同司法解释》第三条违背了合同法第五十一条的规定，这是对法条的错误理解，合同法第五十一条规定了无权处分合同规则，其适用范围是非所有人“处分他人财产”，一类是处分权受到限制的所有人处分自己的财产案型，另一类就是共有人处分共有财产未征得其他共有人同意的案型。这两类案型都不是“处分他人财产”，不在合同法第五十一条适用范围之内。因此，该房屋买卖合同依法成立并有效。一审法院认定《房屋买卖合同》未依法成立明显错误。韦宣英代表陶杰、陶福源收取了房屋买卖合同定金40000元系客观事实。即�未签订书面的房屋买卖合同，陶杰、陶福源收取购房定金的行为也应当视为双方对于房屋买卖事宜达成了合意，买卖合同即已经成立。禹昭、项萍交付购房定金，陶杰、陶福源收取定金，均是为了保证房屋买卖合同正常履行。现陶杰、陶福源违反诚信拒绝履行合同约定义务，依法应当返还定金并承担相应的赔偿责任。2、韦宣英代理陶福源签订房屋买卖合同构成表见代理。《合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。韦宣英签订合同时出具了陶杰的房产证原件、公证委托书及陶福源的房产证原件、身份证原件，并明确表示可以代表陶福源签订合同，故韦宣英的代理行为在客观上具有代理权的表象。陶福源与韦宣英为出卖房屋，特意安排正在澳大利亚布里斯班工作的陶杰出具了一份经过总领事馆公证的授权委托书，可见出卖房屋并非陶福源所述是韦宣英一时兴起未经过他同意私自决定的结果。格家房产中介所作为专业的房产中介机构，亦是合同一方当事人，应当对双方买卖房屋意思表示及材料的真实性提供保证，禹昭、项萍作为房屋买受人，已经尽到了必要的审查义务，且订立合同后就立即支付了定金，主观上善意且无过失。陶杰、陶福源仅仅是因为房屋价格上涨因素而拒绝履行合同。综上，韦宣英代理陶福源签订房屋买卖合同构成表见代理，一审法院认定不构成表见代理无事实与法律依据。二、一审法院对责任认定及分配明显不公。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，因9月份芜湖地区房价开始上涨，涨幅较大，现同地段房产出售单价已高达5000元每平米。陶杰、陶福源为牟取不正当利益，恶意违约，导致双方合同解除，其应向禹昭、项萍赔偿因耽误交易造成的实际损失即房价的差额部分。韦宣英签订房屋买卖合同经过了陶杰、陶福源的授权（授意），即使合同无效，陶福源私自反悔及陶杰擅自授权韦宣英出卖房屋的行为均存在重大的缔约过失，使禹昭、项萍受到了信赖利益损失即房价的差额部分。故不论合同是否成立或有无效力，陶杰、陶福源都应赔偿禹昭、项萍经济损失90000元。综上所述，禹昭、项萍认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。二审法院应当依法改判，支持禹昭、项萍的上诉请求。
陶杰、陶福源辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，禹昭、项萍上诉理由不能成立，应当维持一审判决。禹昭、项萍明知涉案房�产权人是两个人，且合同明确约定需陶福源签字，本案中陶福源未在合同上签字，涉案合同并未成立。上诉状中所述的陶杰、陶福源均委托韦宣英不是客观事实，禹昭、项萍也无证据证明。本案不适用表见代理，夫妻间的表见代理不适用重大财产处理。故涉案合同并未形成，也不存在违约的问题。禹昭、项萍明知韦宣英无处分权，故不适用其上诉状中所述条款。禹昭、项萍提交证明其经济损失的证据不合法，赔偿经济损失的请求不应支持。禹昭、项萍明知房屋售价低于市场价仍积极购买，存在谋取不正当利益的行为。
禹昭、项萍向一审法院起诉请求：1、依法确认禹昭、项萍与陶杰、陶福源于2016年9月4日签订的房屋买卖合同解除；2、陶杰、陶福源返还禹昭、项萍定金40000元，赔偿经济损失90000元。
一审法院认定事实：2016年9月4日禹昭、项萍与陶�的委托代理人韦宣英通过鸠江区格家房产中介所伟星城店签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：禹昭、项萍购买陶杰、陶福源共同所有的位于芜湖市鸠江区东部星城西区50#楼2单元302室的房屋,房屋价款500000元，定金40000元。由于涉案房屋产权登记共有权人陶福源未到场签字，故该《房屋买卖合同》特附补充协议，约定，本合同签订，陶福源应补签字，后续手续配合到场办理。合同签订当日禹昭向韦宣英支付购房定金40000元，韦宣英向禹昭出具一张收到禹昭购房定金40000元的收据。因陶福源事后拒绝在上述《房屋买卖合同》上签字，为此，禹昭、项萍于2016年9月25日委托律师给陶杰及其委托代理人韦宣英发函，明确告知双方解除合同，并要求对方进行经济补偿。涉案房屋产权登记人为陶杰、陶福源共有。
一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，�双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，禹昭、项萍与陶杰的委托代理人韦宣英签订了一份《房屋买卖合同》，由于涉案房屋共有权人陶福源未到场签字，且陶福源事后拒绝在上述《房屋买卖合同》上签字，致上述《房屋买卖合同》未依法成立。陶杰的委托代理人韦宣英因代表陶杰签订《房屋买卖合同》而收取禹昭的购房定金40000元应当返还禹昭。禹昭、项萍认为韦宣英明确表示其可以代表其配偶即被告陶福源签订上述合同，构成表见代理，主张涉案《房屋买卖合同》依法成立。因禹昭、项萍对涉案房屋共有权人为陶杰和陶福源是明知的，即便韦宣英与陶福源为夫妻，在处理房屋买卖这样重大问题上也应当协商一致，而禹昭、项萍并未提供陶福源的授权委托书或任何其他证据证明韦宣英可以代表陶福源签订上述合同。同时，在《房屋买卖合同》补充协议中特别约定，本合同签订，陶福源应补签字，可见，禹昭、项萍对韦宣英不能代表陶福源签字也是明知的，故韦宣英在《房屋买卖合同》上的签字只能代表陶杰，不能代表陶福源，不符合表见代理的要件。禹昭、项萍诉请陶杰、陶福源赔偿经济损失90000元，在禹昭、项萍明知涉案房屋共有权人陶福源未到场签字，合同尚未成立的情况下仍向韦宣英支付定金40000元，其本身存在过错，且禹昭、项萍也未提供证据证明其主张经济损失90000元的有效依据。故禹昭、项萍的该项诉请缺乏事实和法律依据。禹昭、项萍诉请解除涉案《房屋买卖合同》，因涉案《房屋买卖合同》并未依法成立，故对禹昭、项萍的该项诉请，依法不予支持。禹昭、项萍诉请陶杰、陶福源返还定金40000元，符合法律规定，依法予以支持。禹昭、项萍诉请陶杰、陶�源赔偿经济损失90000元，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决：一、陶杰于本判决生效之日起十日返还禹昭购房定金40000元；二、驳回禹昭、项萍的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费4400元，由禹昭、项萍负担3046元，陶杰负担1354元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于禹昭、项萍提交的房屋买卖合同、房屋产权证，能够证明禹昭、项萍于2016年9月30日另与他人达成购买鸠江区东部星城西区23#楼1-102的房屋买卖合同，并于2016年11月10日办理产权登记取得产权证，本院对以上证据�以采信。本院于2017年4月12日到格家房产中介所，就本案一审中格家房产中介所出具的《情况说明》向涉案房屋买卖合同经办人鲁先伟核实。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。结合禹昭、项萍二审提交的证据及当事人的庭审陈述，本院另查明：陶福源与韦宣英系夫妻关系，陶杰系陶福源、韦宣英之子。涉案房屋为陶福源与韦宣英夫妻关系存续期间购买，产权登记在陶杰与陶福源名下。陶福源同意涉案房屋在格家房产中介所登记出售。禹昭、项萍与韦宣英签订涉案合同时，韦宣英携带并出示涉案房屋房产证原件、陶杰的授权委托书及陶福源的身份证原件。合同签订后，涉案房屋产权证原件一直由格家房产中介所保管。2016年9月30日，禹昭、项萍另与他人达成购买鸠江区东部星城西区23#楼1-102的房屋买卖合同，房屋面积73.95平方米，购房价格为325000元，并�2016年11月10日办理产权登记取得产权证。
本院认为，涉案房屋产权登记人为陶杰、陶福源，韦宣英受陶杰的委托出售房屋，与禹昭、项萍经协商一致自愿达成房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，韦宣英明确表示可以代理陶福源签订合同。合同签订后，陶福源又以不知情为由拒绝在合同上签字并履行合同。此种情形下，应当根据案件具体情况综合判断涉案合同是否能够成立并生效。首先，从意思表示上看，陶福源有出售房屋的意愿。禹昭、项萍系在格家地产中介所看到涉案房屋在登记出售，进而向中介所表示欲购买该房屋。据陶福源陈述，2014年左右涉案房屋即在格家地产中介所登记出售，陶福源对此知情。该房屋在中介所挂牌出售处于持续的状态，陶福源并未要求撤回，表明其有出售涉案房屋的意愿，且为确定、稳定的意思表示。其次，从行为表现上看，陶福源对韦宣英签订房屋买卖合同应是知情的。韦宣英在与禹昭、项萍签订合同时出示了陶福源的身份证原件及房产证原件，并明确表示陶福源同意售房，其可以代理陶福源签订合同。虽然韦宣英并未出示书面授权委托书，但因韦宣英与陶福源系夫妻关系，韦宣英的以上行为足以表明签订房屋买卖合同是经过陶福源确认同意的。合同签订后，陶福源仅以不知情为由拒绝承认合同效力，与生活常理不符，本院不予采信。故此，本院认定韦宣英出售房屋经过陶福源授权，其代理陶福源签订涉案合同的行为有效。一审法院因陶福源表示不知情即认定涉案合同并未成立，存在错误，应予纠正。
禹昭、项萍与陶杰、韦宣英、陶福源经协商一致自愿达成房屋买卖合同，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。禹昭、项萍与陶杰、陶福源签订�屋买卖合同后，禹昭、项萍按合同约定向韦宣英交付定金40000元，韦宣英出具了收据。此后，陶福源拒绝继续履行合同，导致禹昭、项萍购房目的无法实现，应当承担相应的违约责任。禹昭、项萍主张因房价上涨导致其经济损失90000元，陶杰、陶福源应当赔偿，但禹昭、项萍提交的证据不足以证明其存在90000元的经济损失。根据双方合同第九条约定，如陶杰、陶福源违约，应双倍返还定金给禹昭、项萍，禹昭、项萍对陶杰、陶福源双倍返还定金具有期待性。虽然根据禹昭、项萍提交的证据不能确定其具体损失数额，但禹昭、项萍的损失确系客观存在，陶杰、陶福源赔偿经济损失的数额不应低于40000元。故此，对于禹昭、项萍主张解除涉案合同的请求，本院予以支持；对于禹昭、项萍主张陶杰、陶福源赔偿其经济损失超出40000元的部分，本院不予支持。
综上所述，禹昭、项萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207民初2813号民事判决；
二、上诉人禹昭、项萍与被上诉人陶杰、陶福源于2016年9月4日签订的《房屋买卖合同》解除；
三、被上诉人陶杰、陶福源于本判决生效之日起十日内返还上诉人禹昭、项萍购房定金40000元；
四、被上诉人陶杰、陶福源于本判决生效之日起十日内支付上诉人禹昭、项萍赔偿金40000元；
五、驳回上诉人禹昭、项萍的其他诉讼请求。
一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费6092元，由上诉人禹昭、项萍负担1092元，由被上诉人陶杰、陶福源5000元。
本判决为终审判决。
审判长 朱训明
审判员 杨东清
审判员 李广磊
二〇一七年四月十三日
书记员 王文苑
附：本案适用法律条款
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续�行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。