上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6712号
上诉人(原审被告、反诉原告)：邵阳，女，1971年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：王旭岚，女，1998年1月16日出生，汉族，住上海市静安区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：王多林，上海市郑传本律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：沈慧珺，女，1983年1月24日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：徐炜，上海市震旦律师事务所律师。
原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：刘雪辰。
委托诉讼代理人：黄婷。
上诉人邵阳、王旭岚因与被上诉人沈慧珺、原审第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初22479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
邵阳、王旭岚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其反诉诉讼请求。事实和理由：沈慧珺所称邵阳精神状态存在问题一事，缺乏基本事实依据。邵阳从未罹患XXX疾病，始终具有完全民事行为能力。沈慧珺要求邵阳出具自身精神状态证明以及签署相应民事行为能力承诺书，亦缺乏合同及法律依据。根据双方于2015年10月31日就上海市虹口区水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)的约定，双方应于2016年1月10日之前办理过户手续，且沈慧珺负有在办理过户手续前以贷款或现金支付完毕第二期房款人民币50万元(以下币种均同)的先履行合同义务。然沈慧珺在臆测邵阳罹患XXX疾病之后，在掌握代理邵阳、王旭岚出售系争房屋的邵宝实(邵阳父亲及王旭岚外祖父)的手机号码的前提下，从未亲自及通过代理律师或中介人员联系过邵宝实，向其告知沈慧珺公积金贷款预审已通过的事实，并通过邵宝实要求邵阳、王旭岚配合其办理公积金贷款。邵宝实于2015年12月25日向中介人员发送的要求在2015年内进行过户的短信内容，并非旨在变更《买卖合同》相关内容，而是依据该合同之约定，告知沈慧珺邵阳即将出国旅行，催告沈慧珺依约履行付款义务，并积极主动要求履行《买卖合同》后续义务的意思表示。且邵阳在与沈慧珺签订《买卖合同》之前，便已购买2016年1月7日至1月12日往返泰国的机票，亦不存在以出国旅行为由逃避履行《买卖合同》义务的主观故意。沈慧珺在当时具有同等金额现金的情况下，至今未曾支付第二期及之后各期房款，其主观存在严重过错，其行为显已构成根本违约。就此，根据《买卖合同》的约定，邵阳、王旭岚有权解除该合同，并向沈慧珺主张相应违约金及赔偿金。现邵阳、王旭岚自愿放弃向沈慧珺主张违约金及赔偿金的反诉诉讼请求。
沈慧珺辩称，不同意邵阳、王旭岚的上诉主张。沈慧珺与邵阳、王旭岚签订《买卖合同》时，未被告知邵阳将于2016年1月7日至1月12日出国旅行。2015年11月7日，沈慧珺在与案外人闲聊时了解到邵阳可能罹患XXX疾病的情况后，对于邵阳是否具有完全民事行为能力一事感到十分不安。故随后曾要求邵阳出具自身精神状态证明以及签署由沈慧珺提供的相应民事行为能力承诺书。2015年11月7日，沈慧珺亦从中介人员处获得邵阳父亲邵宝实的手机号码，并当天即向该手机号码发送了短信，但未见邵宝实回复沈慧珺短信，故沈慧珺之后再未拨打过前述手机号码或向其发送短信，转而继续通过中介人员与邵宝实沟通包括告知沈慧珺公积金贷款预审业已通过一事在内的《买卖合同》后续履行事宜。且除邵宝实手机号码外，沈慧珺亦无邵阳、王旭岚本人的联系方式。根据《买卖合同》的约定，双方应于2016年1月10日当天办理过户手续，但由于双方2015年12月25日关于变更办理系争房屋过户手续的时间未达成一致意见，且邵阳于2016年1月10日当天又不在上海，故令当时持有远超第二期房款金额的现金的沈慧珺无法继续办理公积金贷款，从而完成系争房屋过户。邵阳、王旭岚存在拒绝继续履行《买卖合同》的行为，业已构成违约，理应继续履行《买卖合同》。综上，一审判决正确，请求予以维持。
德佑房地产公司述称，邵阳不存在罹患XXX疾病一事，具有完全民事行为能力。《买卖合同》之所以未能继续履行，系因买卖双方沟通不畅、各执己见所致。曾于2015年11月7日收到过沈慧珺短信的邵宝实手机号码系邵宝实在德佑房地产公司处登记的唯一联系方式，也系德佑房地产公司联系邵阳、王旭岚的唯一联系方式。
沈慧珺向一审法院起诉请求：要求邵阳、王旭岚继续履行《买卖合同》，并按约定配合办理贷款、收取房款、办理过户、交付房屋手续。
邵阳、王旭岚向一审法院提出反诉请求：要求解除《买卖合同》；沈慧珺向邵阳、王旭岚支付违约金229,000元、赔偿金5,725元。
一审法院认定事实：邵阳、王旭岚系母女关系，系争房屋为两人名下共有的房产。2015年10月31日，沈慧珺(买受人、乙方)、邵阳、王旭岚(卖售人、甲方)经第三人居间介绍就系争房屋签订了《买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款共计1,145,000元；双方确认在2016年1月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。《补充条款一》约定，甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的逾期超过十个工作日的、甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行，乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的、乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三《付款协议》约定，乙方应支付甲方首期房价款35万元，乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金2万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方或直接支付甲方部分首期房价款33万元；乙方应支付甲方第二期房价款50万元，通过如下方式支付：申请贷款，乙方应于签订本合同后七日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方；乙方应支付甲方第三期房价款26.5万元，待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方全额第三期房价款；乙方应支付甲方尾款3万元，交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后五日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。同日，双方另签订《协议书》一份，约定除掉房屋买卖中的各种税费及中介费，邵阳、王旭岚净得房款1,145,000元。《买卖合同》签订当日，沈慧珺支付邵阳、王旭岚房价款35万元，邵阳对此出具了收款收据。
买卖合同签订后，沈慧珺按约定于2015年11月3日向上海市住房置业担保有限公司申请了住房公积金贷款，申请贷款金额为50万元，上海市住房置业担保有限公司于2015年11月27日电话通知沈慧珺其通过预审，要求沈慧珺前来签订正式的贷款合同、出售方前来确认收款账号以及首付款真实性。
期间，沈慧珺要求到系争房屋测量，邵阳、王旭岚未予同意，沈慧珺遂要求邵阳提供其精神状况的证明，邵阳、王旭岚对此未予同意。
嗣后，沈慧珺于2015年12月11日诉至一审法院，要求邵阳、王旭岚继续履行合同，该案进入诉前调解程序，诉前调解编号为(2015)虹诉前调字第4738号。
2015年12月17日，第三人的工作人员孔刚短信提醒邵宝实(系邵阳之父)应于2016年1月10日前过户。2015年12月22日，沈慧珺委托律师向第三人发出《函》，载明：沈慧珺一直以来始终无法通过第三人知晓邵阳、王旭岚是否有继续合法交易的意向，亦无法获悉邵阳、王旭岚的联系方式，无法联系邵阳、王旭岚，为了确保房屋合法和安全的进行交易，沈慧珺只能通过诉讼途径解决。2015年12月23日，孔刚将该函的拍照件以短信形式发送给邵宝实。2015年12月25日，沈慧珺委托律师再次向第三人发出《函》，载明：2015年12月22日本律师发送给第三人的函，第三人已经收悉，该函已经明确告知“为了确保房屋合法和安全的进行交易，沈慧珺只能通过诉讼途径解决房屋交易相关事宜”，故沈慧珺已经告知第三人，其已经向一审法院提起诉讼。第三人于次日收到该函件。2015年12月25日，邵宝实短信通知孔刚，称邵阳定于2016年1月7日到1月12日出国旅游，要求在2015年内进行过户。当日孔刚短信回复邵宝实称“下家说会转告律师，由律师全权处理”。最终沈慧珺与邵阳、王旭岚未就提前办理产权过户手续协商一致，未在2016年1月10日办理产权过户手续。
另查明，一审法院于2016年1月21日向沈慧珺、邵阳、王旭岚发出书面通知，并向邵阳、王旭岚送达起诉状及证据副本，通知双方于2016年2月3日来院参加诉前调解会议，嗣后于2016年2月5日正式立案。
原审审理中，一审法院向第三人的工作人员孔刚了解本案有关情况，孔刚称其为系争房屋买卖的经办人。买卖中很多事情均通过孔刚联系，孔刚系通过邵阳的父亲邵宝实联系邵阳、王旭岚，签订合同后沈慧珺想去测量房屋，当时邵阳、王旭岚同意的，但当天邵阳、王旭岚未去系争房屋，故沈慧珺就向孔刚索要了邵阳、王旭岚的联系方式，量房当天沈慧珺与小区邻居聊天后告诉孔刚，邻居称系争房屋产权人有XXX疾病。此后沈慧珺要求邵阳、王旭岚出具邵阳无XXX疾病的证明或者有XXX疾病让其监护人重新签订买卖合同，孔刚及门店经理当着沈慧珺的面打电话给邵阳父亲，邵阳的父亲很生气。邵阳前来签约时表现正常，所有合同均是邵阳本人签字。一审法院询问孔刚沈慧珺有没有要求其联系邵阳、王旭岚配合办理贷款，孔刚回复表示：沈慧珺要求证实邵阳是否患有XXX疾病，在解决邵阳精神状态后才能继续办理贷款履行合同，此后沈慧珺告知孔刚要走法律程序解决。
本案审理中，沈慧珺提供了沈慧珺及其母亲张菊红的银行存款对账单及证劵账户对账单，以证明沈慧珺在2016年1月10日当日有能力支付剩余房款。
本案审理中，沈慧珺表示其在公积金贷款预审通过后立即通知第三人，但第三人未通知沈慧珺以及邵阳、王旭岚办理公积金贷款相关手续，沈慧珺不清楚第三人是否将要求邵阳、王旭岚配合办理贷款的事项告知该二人。邵阳、王旭岚对此表示其二人从未收到过沈慧珺公积金贷款预审通过以及何时办理公积金贷款手续的通知。第三人则表示其电话通知过邵阳、王旭岚公积金贷款预审通过一事，但不记得具体通知方式，相关记录也无法提供。
本案审理中，沈慧珺表示因其仅有邵宝实的联系方式，无邵阳的联系方式，而邵宝实当时并无邵阳的授权委托书，且在2015年11月14日中介人员电话联系邵宝实时，邵宝实的话语极端，嗣后一周无法联系邵宝实，沈慧珺无奈才起诉至一审法院。
本案审理中，沈慧珺表示如法院判决合同继续履行，沈慧珺同意以现金方式支付包括尾款在内的剩余房款795,000元，并于审理中向一审法院缴纳了代管款795,000元。
一审法院认为，《买卖合同》依法成立有效，对双方具有法律拘束力，双方均应依约履行各自的义务。根据约定，双方应于2016年1月10日前共同前往上海市虹口区房地产交易中心办理产权过户手续，沈慧珺以贷款形式支付第二期房款，如贷款申请未通过或额度不足的，应当在申请产权过户前将房款支付邵阳、王旭岚。显然沈慧珺申请办理贷款应在双方办理过户之前，并需邵阳、王旭岚予以配合。德佑房地产公司到庭陈述已将沈慧珺公积金贷款预审通过一事电话通知邵阳、王旭岚，但其未提供相关证据予以证明，且德佑房地产公司当庭陈述与其工作人员孔刚所述前后矛盾，因此结合沈慧珺以及邵阳、王旭岚所述，认定在沈慧珺公积金预审通过后，邵阳、王旭岚未被通知要求配合办理公积金贷款。在公积金贷款审核期间，沈慧珺与邵阳、王旭岚在测量房屋等问题上沟通不畅、产生隔阂，未就后续合同履行进行充分协商，导致沈慧珺对邵阳、王旭岚继续履行合同的诚信产生怀疑，进而在《买卖合同》约定的最晚办理产权过户手续日尚未到期的情况下即提起了本案诉讼。在沈慧珺于2015年12月11日诉至一审法院后，一审法院于2016年1月21日向邵阳、王旭岚送达起诉状副本，在此期间并无证据证明邵阳、王旭岚明确知晓沈慧珺已诉至一审法院，邵阳于2015年12月25日短信告知德佑房地产公司其于2016年1月7日至1月12日出国旅游，要求于2015年内办理过户，此系对《买卖合同》主要条款进行变更的意思表示，而沈慧珺因已提起本案诉讼故对此并未同意，因此双方对办理产权过户的时间未协商一致。在双方对产权过户时间未协商一致的情况下，即使沈慧珺在2016年1月10日前支付约定的房款，双方也无法在约定期间内完成产权过户手续，邵阳、王旭岚在此情况下无权以沈慧珺未按约支付房款为由单方解除合同，故沈慧珺要求邵阳、王旭岚继续履行合同于法有据，予以支持。邵阳、王旭岚反诉要求解除合同、沈慧珺支付赔偿金的诉请无事实和法律依据，不予支持。现沈慧珺已支付房款350,000元，尚余房款795,000元未支付，其中500,000元按《买卖合同》约定以银行贷款方式支付、30,000元尾款于交接房屋时支付，现沈慧珺表示同意以现金方式向邵阳、王旭岚支付全部的剩余房款795,000元，于法不悖，予以照准。根据交易习惯、合同约定酌情确定沈慧珺支付邵阳、王旭岚剩余房款的期限及双方办理产权过户、交付房屋的期限。据此判决：一、邵阳、王旭岚应继续履行其与沈慧珺就上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、邵阳、王旭岚应于本判决生效之日起10日内协助沈慧珺办理上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋过户手续，将上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋权利人转移登记至沈慧珺名下，办理该房屋过户手续产生的税费由沈慧珺负担；三、邵阳、王旭岚应于上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋权利人转移登记至沈慧珺名下之日起5日内将上海市水电路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋交付沈慧珺；四、沈慧珺应于本判决生效之日起10日内向邵阳、王旭岚支付剩余房款795,000元；五、驳回邵阳、王旭岚的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费80元，由邵阳、王旭岚负担；一审反诉受理费2,410.43元，由邵阳、王旭岚负担。
二审期间，邵阳、王旭岚向本院提交了“社保卡及病历卡复印件”一套，以证明邵阳在与沈慧珺签订《买卖合同》时具有完全民事行为能力。经质证，沈慧珺与德佑房地产公司均认可上述证据的真实性。二审经审理查明：一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，《买卖合同》乃沈慧珺与邵阳、王旭岚之间达成一致的真实意思表示，依法成立有效。沈慧珺与邵阳、王旭岚均应依据《买卖合同》之约定，履行各自合同义务。沈慧珺在其签约时未见到过邵阳授权邵宝实的委托书，且没有邵阳、王旭岚本人直接联系方式的情况下，出于对《买卖合同》能否继续履行的担忧，而提起本案诉讼，于法不悖。据此，一审法院认定，沈慧珺因已提起本案诉讼故未同意变更办理产权过户时间，故双方对办理产权过户的时间未协商一致。在双方对产权过户时间未协商一致的情况下，即使沈慧珺在2016年1月10日前支付约定的房款，双方也无法在约定期间内完成产权过户手续，邵阳、王旭岚在此情况下无权以沈慧珺未按约支付房款为由单方解除合同，故沈慧珺要求邵阳、王旭岚继续履行合同于法有据，予以支持；邵阳、王旭岚反诉要求解除合同、沈慧珺支付赔偿金的诉请无事实和法律依据，不予支持。一审法院上述认定意见并无不当，本院予以认可。至于沈慧珺支付剩余房款方式与期限以及双方办理产权过户、交付房屋的期限，本院对于一审法院相关认定意见一并予以认可，不复赘述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,490.43元，由邵阳、王旭岚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 忻贤麟
审 判 员 王怡红
代理审判员 吴秉衡
二〇一七年十月十八日
书 记 员 姜 翌
附：相关法律条文
附:相关的法律条文
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。