黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7344号
上诉人（原审被告）：黑龙江省南方投资发展有限公司，住所地哈尔滨市道里区西十一道街东方巴黎1层。
法定代表人：刘伟，董事长。
委托诉讼代理人：吕凤明，女，1992年4月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省双鸭山市集贤县。
委托诉讼代理人：薛建强，男，1980年3月18日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）：王宏强，男，1990年6月27日出生，汉族，阿城区人民医院财务，住哈尔滨市阿城区和平街通城街阿城区交通住宅楼1号楼3单元1602室。委托诉讼代理人:张鹏，黑龙ＸＸ仁律师事务所律师。上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司（以下简称南方投资公司）因与被上诉人王宏强房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。南方投资公司委托诉讼代理人吕凤明、薛建强，王宏强的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南方投资公司上诉请求：撤销一审判决第一项与第三项。事实和理由：一、一审判决存在适用法律错误的情形，应依法撤销。南方投资公司接手涉案项目是为政府解决信访问题为目的，因接手项目时已经存在大量遗留问题且经营短暂并于2010年3月末停业至今，不但无任何盈利可言而且产生了巨大的经济损失，这在客观上导致了无法为王宏强办理产权凭证。一审法院未能从这一事实出发去适用法律，对于合同违约行为来讲，有能力履行的违约与客观上无能力履行的违约存在着本质的区别，南方投资公司未能履行合同义务不是基于主观上的，而是因客观原因导致的，不应属于违约行为，不应承担违约责任。二审法院应在尊重事实的基础上，在本案中适用公平原则处理本案，一审法院错误的适用法律，判决应被撤销。二、本案的“产权式商铺”的开发经营模式存在固有的弊病，如支持王宏强的诉请，将导致整个案涉项目的永久停滞。现行法律未明文规定本案涉及的产权式商铺，该形式是所有权和经营权分离的商铺形式，其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权出售给投资者，同时与投资者签订委托经营合同或返租协议，承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报，并以物业公司或者商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营；不同于普通商铺，产权式商铺相互之间没有物理隔离间，没有独立空间，只能联合经营，不能个体经营，虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，对于产权式商铺，由于产权不清晰，全国没有成功解决问题的案例。业主应尊重客观事实，从符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见，妥善解决纠纷，如意见不一致，项目很难重新启动。
王宏强辩称，1.关于南方投资公司是为了解决信访问题接手涉案项目，王宏强认为南方投资公司接手项目是商业行为，其接手政府项目也应遵循商业规则，自行承担商业风险，不论其基于何种原因接受项目都应遵守合同，因此其上诉理由不成立。2.关于南方投资公司第二点理由，产权式商铺是南方投资公司根据其经营思路自行设定的经营方式，其在拟定合同时已对双方的权利义务具有明确预期，应自行承担由此产生的风险，对于合同约定的权利义务，应当予以履行，不能以存在商业风险为由拒绝承担义务。
王宏强向一审法院起诉请求：1、请求判令南方投资公司为王宏强所购买哈尔滨市××西××区××号商铺办理产权；2、判令南方投资公司向王宏强支付逾期交房违约金16,525.62元；3、判令南方投资公司向王宏强支付逾期办理产权登记违约金157,177.46元。
一审法院认定事实：根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2005年10月4日，王宏强与南方投资公司签订商品房买卖合同，王宏强购买南方投资公司开发建设位于哈尔滨市××西××区××号商铺（建筑面积11．86平方米），房屋总价为272,700元。合同约定商铺交付期限为2006年7月31日前，逾期交房不超过90天的，南方投资公司按日向王宏强支付已付房价款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2006年7月31日之前将验收合格的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因相关法律、法规、政策变化以及政府行为导致出卖人不能按期交付。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。上述合同签订之后，王宏强依约交纳了购房款。南方投资公司于2007年5月30日向王宏强交付了商铺。本案涉案商铺于2007年8月24日取得商品房销售许可证，因南方投资公司未给王宏强出具不动产统一发票，王宏强至今未能办理商铺的房屋所有权证。因南方投资公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书、停付投资回报款等问题，东方巴黎商场部分业主自权益受侵害之日起，以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，主张权益。一审法院认为，关于本案是否超过诉讼时效期间问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间从新计算。”在本案中，因南方投资公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书等问题，致使购买东方巴黎商铺的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的业主代表所作出的维护合法权益的行为均应视为其他业主的维权行为。故南方投资公司关于本案已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于南方投资公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，双方订立的合同约定了商铺交付期限、办理商铺产权证的期限及相关违约责任。本案南方投资公司未按合同约定的期限交付房屋、协助办理商铺产权证，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定交房日为2006年7月31日，南方投资公司实际交房日为2007年5月30日，逾期交房303天，按已付房价款272,700元的日万分之二计算，王宏强主张南方投资公司支付逾期交房违约金为16,525．62元（272,700元×303天×0．0002），予以支持。南方投资公司至今未协助王宏强办理房地产权属证书，故南方投资公司应按照合同约定向王宏强支付逾期办证违约金1363．50元，亦予以支持。关于王宏强主张的逾期办理房地产权属证书违约金按银行同期贷款利息的30％计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定,“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述两条的法律规定，违约责任的形式主要包括支付违约金及赔偿损失。而本案王宏强并未向法庭举证证明逾期办理房地产权属证书违约金过低而造成损失的事实，故王宏强主张按银行同期贷款利息的30％计算逾期办理房地产权属证书违约金的诉请，不予支持。关于协助办理商铺产权证问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”依照该条款规定，南方投资公司因未缴税费不能办理权属证书的抗辨理由不能成立，不予采纳。南方投资公司应履行协助买受人办理商铺所有权证的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决：一、本判决发生法律效力后十日内，黑龙江省南方投资发展有限公司为王宏强出具办理位于哈尔滨市××西××区××149铺的相关权属登记手续，并协助王宏强办理该商铺权属登记；二、本判决发生法律效力后十日内，黑龙江省南方投资发展有限公司给付王宏强逾期交付房屋违约金16,525.62元；三、本判决发生法律效力后十日内，黑龙江省南方投资发展有限公司给付王宏强逾期办理产权登记违约金1363.50元；四、驳回王宏强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。案件受理费3774元，王宏强负担3524元，黑龙江省南方投资发展有限公司负担250元。
本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年10月28日,本院在另案审理中，向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函，征询关于未办理产权证的东方巴黎项目业主是否能按所购买的商铺位置分别办理产权证等问题。2016年11月8日，哈尔滨市住房保障和房产管理局向本院复函称“经查，海运国际商贸城（东方巴黎）项目位于道里区西××、××、西××、××大街街坊，由黑龙江省南方投资发展有限公司开发建设。2007年8月，该项目取得《商品房销售许可证》（销售证0267号），批准销售房屋建筑面积9802.83平方米、514套，其中，商服1731.36平方米、50套，商铺8071.59平方米、464套。批准企业自留建筑面积25952.76平方米、391套，其中，商服567.27平方米、31套，商铺19105.71平方米、329套，库房3398.35平方米、1套，车位2881.5平方米、30套。该项目非销售房屋12698.11平方米、90套，其中地下一层商铺及地下二层31、31号车位建筑面积9773.14平方米86套为抵押房屋，建筑面积2924.97平方米4套房屋为配建设施。上述批准销售房屋，购房人可执房屋买卖合同、不动产发票到不动产登记机关办理房屋权属登记。
本院认为，关于南方投资公司是否应当协助王宏强办理案涉商铺产权证的问题。南方投资公司与王宏强签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”在王宏强履行全部合同义务后，南方投资公司未在约定期限内履行交付房屋及办理产权登记的义务。南方投资公司主张以2010年7月6日签订的补充协议，南方投资公司未违约。但该份补充协议双方未对价款、履行期限、办理权属登记、违约责任、土地使用权取得的方式等问题进行明确约定。故该合同应属预约合同，南方投资公司亦未履行上述补充协议，将调换的商铺交付王宏强，故南方投资公司的抗辩主张无法实现，其应按原合同履行协助王宏强办理案涉商铺的产权登记的义务，并承担逾期交付案涉商铺及办理产权登记的违约责任。一审法院对此认定并无不当。南方投资公司关于以新补充协议约定，南方投资公司不存在违约行为的主张，依据不足。
关于南方投资公司主张的“产权式商铺”的问题。根据哈尔滨市住房保障和房产管理局给本院的回复函，案涉商铺可以办理产权登记。且所有权与经营权分离是一种经营模式，并不影响案涉商铺的产权登记，且是否办理产权登记与案涉项目的经营发展并无关联。故南方投资公司的该项主张，依据不足。
综上所述，南方投资公司的上诉不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许思东
审 判 员 王笑宇
审 判 员 王晓东
审 判 员 梁红玉
审 判 员 宋彦辉
二〇一七年十二月十四日
法官助理 申艳楠
书 记 员 周小倩