湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初1333号
原告：易欧，女，汉族。
委托诉讼代理人：洪建军（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师，执业证号：14312200180239939。
被告：怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人：邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。
原告易欧与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年6月27日、2017年9月25日二次公开开庭进行了审理，代理书记员李翊铭担任庭审记录。原告易欧及其委托诉讼代理人洪建军，被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告易欧向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金71520元；2.判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记证书违约金4000元，并立即为原告办理好房屋产权登记证书交付给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大汉龙城兴龙府第3幢2101号房，总价款为399985元，合同约定交房时间为2013年12月31日，且交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；同时约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；出卖人在2015年12月31日前为买受人办理好房屋产权证书。同日，原、被告还签订了一份格式化的《补充协议》，该协议对出卖人在《商品房买卖合同》中的部分条款义务进行了免除，对买受人的部分权利进行了限制，该条款依法应认定为无效。同时，该《补充协议》约定双方约定交房后730日内办好房产证和土地使用权证，……若不能按期办好房产证和土地使用权证，甲方按乙方已付房款百分之一支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了全部购房款，但被告直至2016年6月14日才取得《竣工验收备案表》，且至今没有为原告办理房屋产权登记证书。故被告已构成逾期交房违约和逾期办理房屋产权登记证书违约，依法应当承担约定的违约责任。逾期交房违约金的起算时间自2014年1月1日起至2016年6月14日止，每日按80元的标准支付，共计71520元，逾期办理房屋产权登记证书违约金按已付房款百分之一支付为4000元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉请。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被答辩人请求的逾期交房违约金部分已经超过诉讼时效，被答辩人于2017年5月17日向法院起诉，其主张的2015年5月17日前的逾期交房违约金已经超过两年的诉讼时效，不应当予以支持；二、答辩人已经履行了合同约定的交房义务，不应当承担逾期交房责任，双方在《补充协议》第三条第三款第三段中约定，房屋分栋验收合格后，被答辩人不得以其他理由拒绝办理房屋接受手续。答辩人所售房屋于2013年12月14日分栋验收合格，符合约定的交房条件，且答辩人通知了被答辩人办理房屋交接手续，答辩人已经履行了合同约定的交房义务，不应当承担逾期交房责任；三、被答辩人请求答辩人支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，双方在补充协议约定，答辩人配合办证的时间是交房后730天，答辩人于2015年8月31日将房屋交付给被答辩人，在2017年8月31日前，答辩人尚未违约，不应当承担逾期办证责任；四、即使认定答辩人违约，被答辩人请求的违约金过高，2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，答辩人在这样的市场环境中，经营面临实际困难。因此按照被答辩人提出的标准计算违约金过高，法院审理过程中应考察答辩人的履行情况、过程程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉请。
经审理查明：2012年12月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，载明被告建设的大汉·龙城兴龙府商品房，预售许可证号为怀房售许字（2012）第0102号。合同约定：原告购买被告的第3幢21层2101号商品房，房屋总价款399985元，于签订合同后付房款249985元，向银行按揭（公积金）贷款15万元；被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
同日，原、被告又签订了被告拟定的格式合同《补充协议》，约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单；双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证与土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告方原因则顺延，若不能按期办好房产证与土地使用权证，被告按原告已付房款的百分之一支付违约金等。
上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告于2012年12月11日支付被告购房款249985元，于2013年9月5日通过公积金贷款支付被告购房款150000元，并于2015年10月19日交纳了契税，2017年6月13日交纳了维修基金。2015年8月31日，原、被告双方签订“大汉.龙城商品房交接书”，确认涉案商品房由被告交给原告。至本案开庭日，尚未办理好涉案商品房的产权证书。
另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区3号楼2013年12月14日工程质量经主体分栋竣工验收合格，2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月13日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。
上述事实，经公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：
1、原告身份证复印件及被告企业登记信息，证实原、被告诉讼主体资格；
2、商品房买卖合同及补充协议1份，证实原告于2012年12月11日向被告购买了大汉龙城兴龙府第3幢21层01号商品房，并约定了房屋价款、交款时间、交房及办理产权证时间、交房条件及逾期交房违约责任等事实；
3、被告与案外人签订的《补充协议》3份，证实原告与被告签订的《补充协议》系被告拟定的格式合同；
4、预收款专用凭据、收款收据、销售不动产统一发票，证实原告已于2013年9月5日缴清购房款的事实；
5、物业专项维修资金专用收据及税收完税证明，证实原告已交纳了案涉房屋的契税和维修基金的事实；
6、工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书及竣工验收备案表，证实大汉龙城兴龙府第3幢房屋于2013年12月14日工程质量经主体分栋竣工验收合格，于2015年1月26日经消防验收合格，于2016年6月13日取得竣工验收备案审批表的事实；
7、大汉龙城商品房交接书，证实原告已于2015年8月31日从被告处接收涉案房产的事实；
8、庭审笔录1份，证实本案其他相关事实。
本院认为：原告易欧与被告怀化市大汉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》中也未对交房条件作出变更。因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，但原告于2015年8月31日已与被告办理了交房手续，此时，原告以自己的行为认可了被告交房的履行行为，故被告逾期交房的时间应从约定交房的时间2013年12月31日计算至2015年8月31日止，共计608天。关于被告提出约定的违约金过高，请求酌情予以减少的抗辩意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由于原告在诉讼过程中未提交其实际损失的相关证据，且被告对原告主张的约定违约金予以抗辩，故对约定违约金酌情予以减少，被告按日向原告支付已支付房价款的万分之一的违约金。按此计算，被告应当支付违约金24320元{399985元×0.0001/天×608天}。
双方约定的交房时间为2013年12月31日，被告实际将房屋交付原告的时间为2015年8月31日。依据原、被告补充协议的约定，双方约定交房后730日内办好房产证与土地使用权证，被告至开庭时2017年9月25日仍未办理好涉案商品房的产权证书已经构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方的约定，被告应支付违约金为3999.85元（399985×1%）。故原告请求被告向原告支付逾期办理房产证与土地使用权证的违约金3999.85元的诉讼请求，本院予以支持。同时，因涉案房产已于2015年1月26日经消防验收合格，2016年6月13日取得《建设工程竣工综合验收备案表》，故本院酌情确定被告在本案判决生效后90日内为原告办理产权登记。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告易欧支付逾期交房违约金24320元；
被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告易欧支付逾期办证违约金3999.85元；
被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告易欧办理好大汉·龙城兴龙府第3幢21层2101号商品房的产权登记证书；
驳回原告易欧的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2088元，由原告易欧负担1580元，被告怀化市大汉置业有限公司负担508元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 袁 婷
人民陪审员 黄永亮
人民陪审员 刘华成
二〇一七年九月二十五日
代理书记员 李翊铭
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。