广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南市民一终字第27号
上诉人（一审被告）：莫红燕。
委托代理人：郭昊。
被上诉人（一审原告）：莫爱贞。
委托代理人：李彬。
上诉人莫红燕因与被上诉人莫爱贞建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2013）良民一初字第481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人莫红燕的委托代理人郭昊，被上诉人莫爱贞的委托代理人李彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2001年1月31日，莫红燕与原邕宁沿海经济走廊开发区管委会签订了一份《金象商住四区用地合同书》，约定原邕宁沿海经济走廊开发区管委会将位于邕宁沿海经济走廊开发区金象商住四区编号为1167号的国有土地使用权出让给莫红燕，用作商住用地，总地价款为96000元，优惠50%后总额为48000元。合同签订后，莫红燕向邕宁沿海经济走廊开发区管委会交纳了48000元购地款。
2005年7月30日，莫红燕与莫爱贞签订了一份《土地转让协议书》，内容为：莫爱贞于2005年7月30日向莫红燕购买邕宁沿海经济走廊开发区金象四区第1167号地，面积为72㎡，为了今后能够顺利办理土地转让手续，以及明确双方的权利和义务，双方经平等协商，达成协议如下：一、土地的转让金总额为人民币9万元正，双方签订本协议后莫爱贞需一次性付给莫红燕人民币9万元正，莫红燕将购地合同书原件贰份、收款收据壹份、契税完税证及身份复印件（贰份）交给莫爱贞；二、莫红燕作为原地块户主，负责协助办理该土地的办证、过户手续，但办理所有有关手续费用（含办证、各项变更税费）全部由莫爱贞支付；三、在办理转让过程中，如需要莫红燕出示证明或需出面协助的，莫红燕不能再提出任何经济条件，而应协助莫爱贞办理好过户手续，否则视违约处理；四、本协议签订后，双方不得以任何理由反悔，违约者需向对方按转让价的30%支付违约金；五、本协议自双方签字之日起生效；六、本协议一式贰份，莫爱贞、莫红燕各执一份，具有同等法律效力。协议签订当日，莫爱贞向莫红燕支付了9万元购地款，莫红燕向莫爱贞出具了收条。
2013年2月6日，本案土地进行了初始登记，权利人为莫红燕，坐落为南宁市良庆区金象四区1167号地块，土地权利证书号为南宁国用（2013）第602972号。
诉讼过程中，莫爱贞明确其第二项诉请“莫红燕即日起将位于南宁市良庆区金象四区1167号地块的土地交给莫爱贞使用”系要求莫红燕出具交付本案土地给莫爱贞使用的书面声明，第三项诉请“莫红燕配合按照《金象商住四区规划管理要求》办理相关报建、验收手续”系要求以莫红燕的名义办理相关报建、验收手续。莫红燕则明确表示即使本案合同有效，其也不愿意配合莫爱贞办理相关手续。
一审法院经审理认为：莫爱贞与莫红燕于2005年7月30日签订的《土地转让协议书》，合同签订主体合格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。莫红燕主张本案协议处分的财产系其与案外人潘某的夫妻共同财产，该协议书没有潘某签字，也没有经潘某事后追认，该协议书是无效合同。《金象商住四区用地合同书》的受让人仅为莫红燕，莫红燕亦是本案土地权属证明记载的唯一权利人，该权属登记是合法有效的权利证明，足以证明莫红燕系本案土地的权利人，莫爱贞作为善意第三人有理由相信莫红燕能够处分本案土地，其与莫红燕签订的《土地转让协议书》对双方当事人均具有约束力，故莫红燕的上述主张，缺乏依据证明，违反诚实信用原则，不予采纳。《土地转让协议书》签订后，莫爱贞依约向莫红燕支付土地转让金9万元，已按合同约定履行了其主要义务，故莫爱贞主张继续履行本案《土地转让协议书》，要求莫红燕与莫爱贞办理本案土地使用权过户手续，具有事实和法律依据，予以支持。根据协议书约定，办理土地使用权过户手续产生的所有税费，由莫爱贞负担。莫爱贞要求莫红燕按照《金象商住四区规划管理要求》以莫红燕的名义办理相关报建、验收手续，但莫红燕明确表示拒绝，而双方签订的《土地转让协议书》并未涉及报建、验收手续办理问题，莫爱贞亦未能举证证明双方对办理报建、验收手续另有约定，故对莫爱贞的该项诉请，不予支持。本案土地为不动产，其物权转让经登记始发生效力，故莫爱贞要求莫红燕出具交付本案土地给莫爱贞使用的书面声明，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、莫爱贞与莫红燕于2005年7月30日签订的《土地转让协议书》合法有效；二、莫红燕于本判决生效之日起15日内协助莫爱贞办理位于南宁市良庆区金象四区1167号地块的土地使用权过户手续；三、驳回莫爱贞的其他诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取1025元，由莫红燕负担。
上诉人莫红燕不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实不清，证据不足，上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议书》应依法认定无效。一审法院在没有追加共有人潘某作为第三人的情况下，就认为潘某与本案无关且上诉人为本案土地的唯一权利人，认定事实不清，证据不足，故意偏袒被上诉人一方。从上诉人提交的离婚证可以证实：上诉人与潘某于1993年1月21日结婚，2006年3月9日离婚，上诉人购买本案土地使用权的时间为2001年1月31日，购地时间在婚姻关系存续期间。由于上诉人隐瞒了私自购买本案土地的情况，故上诉人与潘某的离婚协议中未对本案土地进行分割。根据《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，归夫妻共同所有，故本案土地属于夫妻共同所有，而非上诉人个人所有。上诉人擅自与被上诉人转让该不动产的行为，侵犯了共有人的合法权益，应依法认定无效。从本案土地合同及登记卡可以证实，土地权属性状是未依法登记取得土地权证书，未经开发建设，未经其他共有人潘某的书面同意，上诉人与共有人潘某因离婚析产问题存在权属争议，属于法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，以上任何一条都适用于《房地产管理法》第三十八条的规定，符合不得转让的情形。根据《合同法》第五十二条规定，上诉人在没有获得共有人同意的情况下，与被上诉人恶意串通，无权单方擅自低价转让本案土地，隐瞒非法所得，侵害共有人权益，因此《土地转让协议书》无效。此外，被上诉人与上诉人签订《土地转让协议书》时也非善意，存在重大过错。双方签订《土地转让协议》之时，上诉人已经34岁并向被上诉人出具了户口本，从户口本所登记载明的上诉人已婚事实，可知被上诉人是明知上诉人已婚状况，被上诉人作为完全民事行为能力人也应知道并取得潘某的同意方能购买本案土地。上诉人与被上诉人在没有得共有权人潘某同意的情况下，双方签订的《土地转让协议书》是无效的。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《物权法》第九条及第十四条“不动产物权设立、变更、转让自登记时生效”，本案中被上诉人存在重大过错，并非善意，且双方交易价格远低于市场价格，又末办理产权登记手续，不符合善意第三人的法律规定，本案土地物权尚未发生变更，仍为上诉人财产也即上诉人与潘某的共同财产。《物权法》第一百零六条规定，无处分权人即上诉人将不动产转让给受让人即被上诉人的，所有权人即潘某有权追回。一审法院片面适用《合同法》判决协议有效并依协议办理物权登记，而没有适用《物权法》及《婚姻法》司法解释关于善意第三人及物权的特别规定，该判决适用法律错误。上诉人与共有人潘某对不动产依法享有的共有权是物权，上诉人与被上诉人对不动产依法享有是债权。物权高于债权是法律的基本规则，决定了债权不得对抗物权，更不能本末倒置债权优先于物权。二、一审判决违反法定程序，没有追加有独立请求权的第三人潘某为被告或第三人，遗漏当事人。上诉人在答辩状中已阐明本案土地是上诉人婚姻关系存续期间购买，后私自卖给被上诉人，并提供离婚证、离婚协议等相关证明文件。共有人潘某在2013年11月22日向良庆区人民法院提起诉讼，要求判决上诉人与被上诉人签署的《土地转让协议》无效，但良庆区人民法院以该案已经判决为由未予立案，潘某只好向马山县人民法院起诉。马山县人民法院作出（2014）马民一初字第27号民事调解书，确认本案土地归潘某与莫红燕共同所有，调解书也查明潘某与莫红燕是1993年登记结婚，莫红燕在夫妻关系存续期间，以莫红燕个人名义签订本案购地协议，潘某与莫红燕2006年离婚时，莫红燕也隐瞒了本案土地的情况，潘某到了2013年的时候才知道涉案土地，因此潘某才向马山县人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，马山县人民法院于2013年12月17日受理（在上诉人收到本案一审判决书之前），并作出了（2014）马民一初字第27号民事调解书。《民事诉讼法》第五十六条规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼，第一百七十条第（四）项规定，一审判决遗漏当事人等严重违反法定程序的，应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审法院在明知有独立请求权第三人潘某存在的情况下仍作出判决，违反法定程序，影响了案件的公正审理，二审法院应裁定撤销原判决。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，本案二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人莫爱贞答辩称：双方签订的土地转让协议是合法有效的，应当继续履行。本案与潘某无关，被上诉人并不知道上诉人已经结婚，也不知道潘某存在。而且该物权是2011年过户到上诉人名下，当时上诉人也已经离婚，上诉人与潘某的离婚协议中也没有提到该土地。马山县人民法院（2014）马民一初字第27号民事调解书明显是针对本案作出的，而且上诉人没有向马山县人民法院说明本案情况，该调解书明显违反法律规定，没有效力。本案争议之所以发生是因为涉案土地大幅度涨价，签订协议时的价格并不低于当时的市场价格，并不存在上诉人与被上诉人恶意串通的问题，况且从签订协议以来，潘某从来没有提出过异议。因此本案协议是合法有效的，法院应维持一审判决。
本案争议焦点是：1、一审判决是否遗漏当事人，一审程序是否违法；2、上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议书》是否合法有效，应否继续履行。
双方当事人对一审判决查明的事实皆无异议，故本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审审理阶段，上诉人莫红燕提交新证据1份，即马山县人民法院作出的（2014）马民一初字第27号民事调解书和该案的起诉状，证明马山县人民法院作出的调解书程序合法，还证明2013年12月17日潘某起诉莫红燕，要求分割夫妻共同财产，马山县人民法院查明事实后，将本案土地判归潘某和莫红燕所有，同时证明本案一审法院遗漏当事人，程序违法，双方签订的转让协议无效。
被上诉人莫爱贞质证意见为：从该调解书的立案时间来看，分割夫妻共同财产是得知夫妻共同财产后一年内才能起诉，本案没有证据证实潘某是近一年内才得知的，其调解书并没有提到本案土地转让的情况，可见潘某与上诉人是恶意串通制作调解书损害被上诉人的利益，因此该调解书内容无效。此外，该调解书没有查明涉案土地权证的发放时间，以及涉案土地是否属于夫妻共同财产，该调解书查明的事实与本案一审查明事实相悖，不能证明涉案土地是属于上诉人的夫妻共同财产。
本院认证意见为：经本院核实，该调解书已于2014年1月23日生效，故本院对该调解书的真实性予以确认。
被上诉人莫爱贞二审提交4份新证据，证据1《马山县财政局谈话记录》，证明莫红燕在其单位谈话中陈述涉案土地系其前夫交易；证据2收条、证据3证明、证据4证件照片，证明徐某勋系付款见证人，莫爱贞调取（2014）马民一初字第27号案卷后发现莫红燕前夫潘某系现场交易的男子，徐荣勋对此也予以确认，同时证明（2014）马民一初字第27号案系潘某与莫红燕串通虚假诉讼，该民事调解书不能作为本案证据使用，应当予以撤销。
上诉人莫红燕的质证意见为：对证据1的形式真实性没有异议，《马山县财政局谈话记录》上所加盖的公章是马山县财政局的公章，但对证据的合法性、内容的真实性有异议，该记录没有当事人签字，没有法律效力，内容也不符合事实，即使内容属实，也可以证实莫爱贞知道潘某和莫红燕是夫妻，一审庭审时莫爱贞称不认识潘某，现又称潘某系现场交易的男子，其主张相互矛盾；对证据2-4的真实性有异议，证据2在一审已质证，当时的收条无见证人一栏，一审法院也对此予以确认，现在这张有见证人的收条是虚假的，即使真的有见证人，由于《证明》系证人证言，证人未依照法律规定出庭作证，不具备法律效力，而且一人作证效力也不足，证据4来源不合法，内容模糊不清，辨认效果不强，且侵犯了案外人隐私。
本院认证意见为：对证据1，鉴于莫红燕认可该证据形式的真实性，其虽然否认内容的真实性，但并未提供反证予以推翻，故本院认可该证据的真实性；对证据2，《收条》载明的主要内容与莫爱贞一审提交的《收条》内容一致，是否备注付款见证人一栏不影响《收条》主要内容的真实性；对证据3、证据4，徐荣勋未出庭接受当事人的质询，故对其证人证言，本院不予采信。
本院另查明：莫红燕与案外人潘某于1993年1月21日登记结婚，2006年3月9日办理离婚登记，在莫红燕与潘某夫妻关系存续期间，莫红燕购买了讼争土地使用权，其后又与莫爱贞签订《土地转让协议书》，约定将讼争土地使用权转让给莫爱贞。2012年11月6日，因行政区划变更，莫红燕与南宁市国土资源局签订《宗地协议》，对莫红燕与原邕宁沿海经济走廊开发区管委会签订的《金象商住四区用地合同书》进行了确认，并明确本案土地应在2013年6月30日前开工建设。截至本案二审开庭审理之日即2014年2月11日，本案土地尚未开工建设，也不存在建筑物。目前，本案土地依然为初始登记，即只有《土地登记卡》，尚未办理权属登记证书。
本案一审判决作出时间为2013年11月22日，莫红燕收到该判决书的时间为2013年12月9日。2013年12月12日，潘某以本案土地为夫妻共同财产在离婚时未处理为由，向马山县人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，马山县人民法院于2014年1月22日作出（2014）马民一初字第27号民事调解书，确认本案土地由潘某与莫红燕共同共有。
还查明，2013年7月22日，对于本案土地转让引发的纠纷，马山县财政局对莫红燕进行谈话，并作出《马山县财政局谈话记录》。根据《马山县财政局谈话记录》中记载，莫红燕自称“当时是我的前夫进行交易，卖的时候是以我的个人名义，我是在被强迫的情况下签订协议”，还称“我不卖这块地，退钱。”2013年10月15日即本案一审庭审时莫红燕主张其在潘某不知情的情况下签订《土地转让协议书》，同年11月15日，莫红燕在接受一审法院对本案双方当事人询问时，又称“合同（即《土地转让协议书》——本院注）是被告（即莫红燕——本院注）亲戚签的，所以被告不清楚合同的具体内容。后面收取地价款的收条才是被告写的。”
二审庭审中，莫红燕自认其签订《土地转让协议书》时未将其户口本提交给莫爱贞查看。其余的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：
一、关于《土地转让协议书》是否合法有效的问题
首先，莫红燕是否有处分权以及是否导致《土地转让协议书》无效的问题。莫红燕购买本案土地使用权、签订《土地转让协议书》的时间均发生在其与潘某婚姻关系存续期间。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产，为夫妻共同财产，因此本案土地使用权为潘某与莫红燕的夫妻共同财产，马山县人民法院作出的（2014）马民一初字第27号民事调解书也对此进行了确认。从《马山县财政局谈话记录》来看，虽然莫红燕单方与莫爱贞签订《土地转让协议书》，但莫红燕转让本案土地使用权的行为得到了其前夫潘某的同意，也即莫红燕享有处分权。退一步而言，即使莫红燕未征得财产共有人潘某的同意，其单方与莫爱贞签订《土地转让协议书》，构成无权处分行为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无权处分也不影响合同效力。因此，莫红燕以无权处分为由主张合同无效，理由不成立。
其次，关于违反强制性规定是否导致《土地转让协议书》无效的问题。莫红燕主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，本案土地没有取得土地权属证书，未经共有人潘某的书面同意，以及莫红燕与潘某因离婚析产问题存在土地权属争议，根据上述规定，本案土地不得转让，《土地转让协议书》无效。对此，本院认为，本案土地转让前系莫红燕与潘某的夫妻共同财产，并不存在权属争议。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”上述规定是否导致《土地转让协议书》无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”因此，强制性规定是否影响合同的效力，关键在于区分该强制性规定是效力性强制性规定还是管理性强制性规定。在如何识别效力性强制性规定的判断标准上，首先，判断该强制性规定是否明确规定了违反的法律后果是合同无效；其次，法律、行政法规虽然没有规定违反导致合同无效的，但违反该规定如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。我国法律、行政法规并未明确规定违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的法律后果是合同无效，此外，正如当事人所主张的，合同继续履行也只是损害到案外人潘某的个人利益，并未损害国家利益和社会公共利益，故应当认定该条规定属于管理性强制性规定，该强制性规定仅仅是为了行政管理需要而设置。因此，本案土地虽然没有取得土地权属证书，同时即使认定莫红燕的转让行为未经共有人潘某的书面同意，也并不导致《土地转让协议书》无效。
再次，关于莫爱贞与莫红燕是否存在恶意串通损害第三人利益，从而导致《土地转让协议书》无效的问题。莫红燕与原邕宁沿海经济走廊开发区管委会签订的《金象商住四区用地合同书》载明受让人仅为莫红燕一人，莫红燕二审庭审中自认其签约时未出示其户口本给莫爱贞查看，因此本案并无证据证明莫爱贞缔约之际明知莫红燕已婚事实，也即，本案并无证据证明莫爱贞明知
本案土地为莫红燕与潘某的夫妻共同财产。此外，双方在签订《土地转让协议书》当日，莫爱贞又以合理价格支付完毕土地使用权转让价款，莫红燕虽主张交易价格明显低于市场价格，但未能举证证明。综上可以认定，莫爱贞缔约时为善意。
莫爱贞二审主张调取（2014）马民一初字第27号民事调解书中有关潘某的身份证复印件后，识别出潘某系现场交易的男子，莫红燕以此为由主张莫爱贞的陈述前后矛盾，应该认定莫爱贞并非善意，不构成善意取得。对此，本院认为，一审法院虽认定莫爱贞构成善意，但并未认定本案构成善意取得，而莫爱贞二审调取有关材料后主张辨认出潘某，并不代表其签订《土地转让协议书》时知悉潘某的身份以及土地的权属状况，故其陈述并无矛盾之处。由于莫爱贞为善意，即使莫红燕缔约时主观状态为恶意，显然也不能认定莫爱贞与莫红燕恶意串通。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效，由于本案不存在恶意串通行为，因此莫红燕主张根据该条规定，《土地转让协议书》无效的理由不成立，本院不予采信。
最后，莫红燕还主张根据婚姻法第17条的规定、物权法第一百零六条的规定，《土地转让协议书》无效。如前所述，《中华人民共和国婚姻法》第17条是关于夫妻共同财产的规定，该条规定与合同效力无关。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，所有权人是否享有追及权，也与《土地转让协议书》效力无关。
综上所述，时隔多年，在土地价值大幅升值且土地价款早已支付完毕的情况下，莫红燕时而主张《土地转让协议书》系莫红燕的亲戚签订，时而主张莫红燕被迫签订合同，时而主张潘某不知情，时而主张潘某才系真正交易者，并以无权处分、违反我国有关法律法规的规定甚至以其本人与莫爱贞恶意串通损害案外人利益为由，主张合同无效，不但有损善意购买人莫爱贞的合法权益，莫红燕的行为也有悖诚实信用原则，有损交易秩序的稳定与安全。此外，莫红燕以各种理由为自己行为辩解，但陈述却相互矛盾，也难以得到本院的采信。因此，莫红燕上诉主张合同无效的理由不成立，本院不予支持。鉴于莫红燕与莫爱贞签订《土地转让协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。
二、关于《土地转让协议书》能否继续履行的问题
《土地转让协议书》签订当日，莫爱贞即依约向莫红燕支付土地使用权转让金9万元，已履行了合同主要义务。截至二审开庭日，本案土地尚未存在建筑，也未开工建设，《土地转让协议书》能够继续履行。莫红燕主张《土地转让协议书》不能继续履行，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
三、关于一审程序是否存在程序违法的问题
如前所述，潘某是否参与本案诉讼，处分人是否享有处分权，不影响《土地转让协议书》的效力，一审法院未追加潘某为本案当事人并未遗漏当事人，程序合法。此外，莫红燕虽主张潘某在本案判决书作出之前向马山县人民法院起诉分割夫妻共同财产，但根据本院查明的事实，潘某起诉的时间晚于本案一审判决送达莫红燕的时间。一审判决作出后，即使马山县人民法院作出的（2014）马民一初字第27号民事调解书确认潘某为本案土地共有权人的情况下，潘某也未在二审诉讼中对本案土地主张任何权利，也未要求参加二审诉讼，反而是莫红燕收到对其不利的一审判决后，与潘某达成本案土地使用权共有的调解协议，莫红燕进而以此为由主张一审法院遗漏当事人，程序违法，要求将本案发回重审，显然不能得到支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2050元（上诉人莫红燕已预交），由上诉人莫红燕负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张雪梅
审 判 员 唐荣娜
代理审判员 覃若鹏
二〇一四年三月十六日
书 记 员 李 源
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国婚姻法》
第十七条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十四条：合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。
最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。