福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初7454号原告：庄振山，男，1980年8月23日出生，汉族，住惠安县，委托诉讼代理人：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。被告：惠安宏毅置业发展有限公司，住所地惠安县螺城镇。法定代表人：徐挚明。委托诉讼代理人：林丽惠、邱小芳，福建瀛莱律师事务所律师。原告庄振山与被告惠安宏毅置业发展有限公司（简称宏毅置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄振山的委托诉讼代理人庄敬虹，被告宏毅置业公司的委托诉讼代理人邱小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄振山向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告逾期交房违约金83328.06元（自2014年5月1日起暂计至2017年8月8日止）。事实与理由：2013年8月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号201308250017）一份，约定原告向被告购买宏毅*百汇广场第1#幢三层店铺329号房，面积46.19平方米，价款697306元，原告依约定于2013年11月7日至2015年3月30日分三次向被告付清全部购房款。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2014年5月1日前将该店铺交付原告使用。第九条约定，被告逾期超过180日未将该店铺交付原告使用，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之一的违约金。因不符合交房条件，至今被告没有把该店铺交付原告。被告已严重违反合同约定，根据合同约定，被告应立即支付原告逾期交房违约金83328.06元（逾期1195天×0.1‰×697306元）。被告宏毅置业公司辩称，被告不存在逾期交房的行为，原告的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。一、原告诉求的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，根据民法通则135条的规定，本案合同约定交房时间为2014年5月1日前，原告至2017年才提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。二、被告已按合同约定于2014年4月24日通知原告办理交房手续，但原告经被告多次通知催告，至今未办理交房手续，由此造成的损失应由原告自行承担。即使被告存在逾期交房行为，原告诉求的逾期交房违约金计算标准也是错误的。原告至2015年3月30日才付清全部购房款，在双方约定的交房时间即2014年5月1日前，原告尚欠购房款22万元，根据合同法第六十七条的规定及《商品房买卖合同》附件六第八条的约定，在原告付清购房款之前，被告有权拒绝交房，且不承担逾期交房的责任。三、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告享有天气原因延迟交房221天的免责事由，原告计算逾期交房违约金时未扣除该期限也是错误的。四、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准偏高，应予调整。经审理查明，被告系经工商登记设立以房地产开发、经营、物业管理等为经营范围的有限责任公司，于2013年7月31日取得位于惠崇公路北侧即324国道复线交叉口惠安中闽百汇商业广场商品房预售许可证。原、被告于2013年8月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201308250017），约定原告购买被告开发的位于惠安县螺阳镇政府东侧惠崇路边宏毅·百汇广场1#幢三层店铺329号房，建筑面积46.19㎡，总购房款697306元。合同第八条约定：“交付条件与期限出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同附件六第八条约定：“在买受人按购房合同及本补充协议约定付清全部购房款（包括首期款、按揭购房款及按购房合同第五条约定由买受人补交的面积差异款）之前，出卖人有权暂不向买受人交房、暂不协助买受人办理房屋产权证，且不需承担任何违约责任。2014年4月24日，被告在泉州晚报刊登公告，通知业主宏毅·百汇广场项目已具备《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，可办理交房入伙手续，交房时间为2014年5月1日至2014年5月3日。2014年4月28日，被告与中闽百汇（泉州）商贸管理有限公司签订房屋交接单。2014年4月30日，案涉广场通过建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收。2014年6月20日，经消防验收合格。2014年7月31日，被告在泉州晚报刊登公告，通知业主办理房产证。2014年11月28日，被告举行开业仪式。2015年3月30日，原告付清全部购房款。2015年7月7日，案涉广场通过竣工验收备案。2016年12月27日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知包括原告在内的业主应于2017年1月1日到原告处办理房屋交付及入伙手续，如不能在2017年1月3日前办理房屋验收交接手续，根据双方《商品房买卖合同》的约定，视为双方已经办理了房屋验收交接手续。原告自认于2016年12月30日收到该《入伙通知书》。案涉店铺至今未办理交房手续。以上事实，有原告提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》及附件、（网上签约）登记备案申请表、销售不动产统一发票、工程竣工验收备案证明书，被告提供的竣工验收报告、消防验收意见书、交房公告、房屋交接单、房产证办理公告、泉州晚报关于中闽百汇城南商场开业的报道、（2017）闽0521民初3284号案件的民事起诉状、《入伙通知书》，本院依法调取的商品房预售许可证，以及各方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。原、被告争议的焦点为被告是否存在逾期交房的情形，若存在逾期交房则违约金应如何计算的问题。原告庄振山主张，《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年5月1日前将符合约定条件的商品房交付给原告，被告主张按约于2014年4月份通知原告交房，但是当时案涉商品房尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，所以被告主张已经通知原告交房不能成立，被告逾期交房的情形一直存在，也不存在超过诉讼时效的问题。被告逾期交房，按合同约定应向原告支付逾期交房违约金。关于违约金计算标准问题，被告主张有延期交房的免责事由，该主张缺乏证据支持。本案的《商品房买卖合同》属于格式合同，该格式合同是由被告提供的，不存在违约金偏高的情形。被告宏毅置业公司认为，被告在2014年4月24日就在泉州晚报刊登宏毅·百汇广场交房公告。交房时有张贴竣工验收报告书，其上载明的时间为2014年4月。同楼层与原告购买的商铺相邻的其他商铺都已办理了交房手续，原告没有如期办理交房手续，责任应由原告承担。合同约定交房时间是2014年5月1日，如果被告存在逾期交房的行为，原告于2014年5月2日起就知道其权利被侵害，但原告至2017年才向被告主张权利，明显超过了两年的诉讼时效。原告违约至2015年3月30日才付清全部购房款，根据法律规定及合同约定，被告享有先履行抗辩权，在原告支付完购房款前，被告不承担逾期交房的违约责任。双方约定的违约金偏高应予调整。被告相应提供以下证据：证据1即个人贷款对账单，以此证明原告存在逾期支付购房款的情况。证据2即气象证明，以此证明被告因天气原因可据实延期221天交房。证据3即宏毅百汇广场商铺租赁合同，以此证明案涉房屋所在的楼盘的其他房屋的月租金1000元左右。原告质证称：对证据1真实性予以确认，但是不能证明原告逾期支付购房款。对证据2真实性无异议，但根据《商品房买卖合同》第八条第三款的约定，因气象原因造成工程实际延误的，被告可以延期交房，但被告应该进一步提供实际停止施工的证据。证据3真实性由法院核实，但本案《商品房买卖合同》签订时间是2013年8月25日，被告提供的两份租房合同签订时间是2017年，现经济比较疲软，2013年诉争房屋片区经济红火，不具有可比性，原告按合同约定标准主张违约金不存在偏高的情况。本院经审查认为，被告提供的证据1即个人贷款对账单结合原告的自认，能够证实原告于2015年3月30日才付清全部购房款。证据2即气象证明，真实性予以采信，但是被告未提供施工日记佐证，故不足以证明案涉工程因天气原因实际停止施工，导致工程延误的情形和实际天数。证据3即租赁合同，与本案不具有关联性，不予采信。综上事实，本院认为，原、被告于2013年8月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年5月1日，被告虽于2014年4月24日在泉州晚报刊登公告，通知业主在2014年5月1日至2014年5月3日期间办理交房手续，但其时案涉广场尚未通过消防验收合格，尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。2016年12月27日被告再次通知原告交房，被告确实存在逾期交房的情形，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，原告要求被告支付逾期交房违约金，符合双方的约定，予以支持。关于违约金计算标准问题，虽然合同约定2014年5月1日前被告应当将案涉店铺交付原告，但原告于2015年3月30日才付清全部购房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定及《商品房买卖合同》附件六第八条的约定，原告尚未付清购房款，被告享有先履行抗辩权，故被告逾期交房的时间应自2015年3月31日起算。关于本案诉讼时效问题，原告于2017年8月25日起诉，其2015年8月26日之前的违约金请求权已经超过二年的诉讼时效期间，且被告提出时效抗辩，故违约金应从2015年8月26日起计付，原告请求自2014年5月1日起计付违约金，其主张的违约金起算日期有误，依法应予调整。2016年12月27日，被告向原告发出的《入伙通知书》中载明原告如不能在2017年1月3日前办理房屋验收交接手续，根据双方《商品房买卖合同》的约定，视为双方已经办理了房屋验收交接手续，故逾期交房时间应计算至2017年1月2日止。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应向原告支付自2015年8月26日起至2017年1月2日止按已付购房款697306元的日万分之一计算的逾期交房违约金计34447元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告惠安宏毅置业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告庄振山支付自2015年8月26日起至2017年1月2日止按已付购房款697306元的日万分之一计算的逾期交房违约金34447元。二、驳回原告庄振山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1883元，减半收取942元，由被告惠安宏毅置业发展有限公司负担331元，原告庄振山负担611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  吴燕芬二〇一七年十月二十七日书 记 员  蔡少萍速 录 员  张云潇附本案适用的主要法律条文和申请执行提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。