湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终993号
上诉人（原审被告）：周祥军，男，1975年7月27日出生，汉族，住湖北省郧西县。
委托诉讼代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：祝方永，男，1955年6月26日出生，汉族，住湖北省郧西县。
委托诉讼代理人：井家喜，十堰市郧西县城关法律服务所法律工作者。
原审被告：周吉根，男，1947年8月1日出生，汉族，住湖北省郧西县。
上诉人周祥军因与被上诉人祝方永、原审被告周吉根房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2017）鄂0322民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
周祥军上诉请求：一、撤销原判决，依法改判确认祝方永与周吉根签订的协议无效；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。其理由如下：
一、上诉人是涉案房屋的权利人。涉案房屋位于郧西县××镇××村××组，该房屋所占土地为集体所有，属于宅基地。根据《中华人民共和国物权法》的规定，宅基地使用权为用益物权，宅基地使用权人无权处分。该法第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。与该法第一百三十五条对建设用地使用权人享有的权利相比，宅基地使用权人无收益权利。《物权法》第一百八十四条还规定，宅基地使用权不得抵押。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。由此可以确定，宅基地使用权的权利人只能是农村中本集体经济组织的成员，宅基地使用权人依法无权出卖、出租宅基地使用权。上诉人作为宅基地使用权人，对在宅基地上建造的房屋享有所有权。原判决否认上诉人对涉案房屋的权利与事实不符。
二、祝方永不是善意第三人，其与非权利人周吉根签订的协议不应受到法律保护。祝方永在上津镇负责土地房屋管理工作，明知宅基地的使用权人是周祥军不是周吉根，仍然与非权利人签订协议，明显带有恶意，不是善意第三人，其与非权利人签订的协议不应受到法律保护。
三、在发生争议前，周祥军始终认为祝方永居住房屋是租住，原判决认为周祥军事后知悉没有证据证实。
祝方永向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认我与被告房屋买卖合同有效；2．依法判令二被告向原告返还财产；3．依法判令被告赔偿房屋租赁费损失5,000元；4．由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定：1995年9月17日，周祥军以其名义对坐落于上××镇××村××（××上津镇××）古城内地号为2-179号宅基地进行了申请并得到了相关部门的批准，且申请表上地上物类别及权属注明：土木结构归本人所有。1999年期间，周祥军父亲即本案被告周吉根将该房屋租赁给原告祝方永居住，1999年底，被告周吉根与原告祝方永达成协议，将该房屋作价35,000元出售给原告祝方永。原告祝方永于1999年12月3日支付购房款20,000元，后又于2000年1月25日支付周吉根房款15,000元，同时被告周吉根与原告祝方永达成了内容为“双方协议证明甲方周吉根从卖房之日起，将来房子涨价和掉价不得反悔，如反悔，按0.015计息（1分5）不收房款，乙方祝方永从住房之日起将来房子涨价和掉价不得反悔，如反悔，住房每年按壹仟元付房租钱计行息”的协议。协议达成后，被告周吉根将该房屋交给原告祝方永居住使用，并将被告周祥军办理的集体土地建设使用证交付给原告祝方永。后原告祝方永到郧西县城居住，便将此房屋出租给他人居住。2015年5月，被告周祥军得知其父（被告周吉根）将房屋出售给原告祝方永，以自己是房屋所有人，其父（被告周吉根）无权变卖该房屋为由，将该房屋收回，原、被告双方因此发生纠纷。原告祝方永曾诉诸法院，要求二被告返还购房款35,000元及利息。湖北省郧西县人民法院经审理依法作出了（2015）鄂郧西民初字第01282号民事判决书，但二被告不服提起上诉，十堰市中院以一审程序违法为由发回重审，后原告撤诉。2017年1月4日，原告再次起诉，要求依法确认其与被告之间房屋买卖合同有效；要求二被告向原告返还财产并要求赔偿房屋租赁费损失5,000元。
一审法院另查明：周祥军以其遗失坐落于郧西县××××组的集体土地使用证（土地证号：10××79，土地用途：住宅，土地面积：200㎡）一本为由，于2013年6月登报声明作废。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人争议的焦点是诉争房屋的买卖行为是否有效，是否应将诉争房屋返还原告祝方永。周祥军辩称其父亲周吉根是将本案诉争房屋出租给祝方永，而不是出售给祝方永，且对其父亲是否收到35,000元的事实不知情。对此，祝方永与周吉根双方经自愿平等协商后，周吉根将诉争房屋作价35,000元出售给祝方永，祝方永依约将35,000元分两次支付给周吉根，结合当时上津镇集镇租房费用及买卖房屋价款的实际情况、当地经济水平等因素，祝方永以合理价款支付的35,000元，应当认定为购房款；后周吉根将其居住的房屋交予祝方永居住使用，祝方永有理由相信周吉根对诉争房屋有处分权，祝方永购买房屋主观并无恶意，且合同已履行长达十余年，周祥军在此期间也未提出异议，周祥军辩称对诉争房屋被出售一事不知情，与常理相悖；即使周祥军事前对其父亲周吉根出售房屋不知情，但本案诉争房屋已由祝方永实际居住使用多年，亦可以认定周祥军事后知悉其父亲周吉根将诉争房屋出售给祝方永。我国对不动产确权或登记有专门的国家机关负责管理，不能以缴纳契税、户籍落户作为认定房屋产权确权的依据，周祥军以其系土地使用证审批申请人为由主张诉争房屋系其所有，不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，周吉根将诉争房屋出售给属同一集体经济组织成员的祝方永，双方之间达成交易的是房屋管理使用权，虽至今尚未办理物权登记，但并不影响合同效力。本案诉争房屋位于上津镇古城内，房屋所处区域系集镇规划拆迁范围，该房屋的价值现已远高于合同达成时的价格，周祥军、周吉根辩称合同无效，有违公序良俗，有悖市场交易秩序。因原告祝方永以房屋买卖合同为由起诉，基于合同的相对性，本案合同的相对人系周吉根，故周祥军不应作为本案被告；因本案诉争房屋被周祥军收回，该行为系侵害祝方永的财产权益，祝方永主张要求返还房屋并要求赔偿其房屋租赁损失5,000元，可以侵权之诉向周祥军另行主张。
综上所述，原告祝方永要求确认其与周吉根达成的房屋买卖合同有效的诉讼请求，予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、确认原告祝方永与被告周吉根达成的房屋买卖合同有效；二、驳回原告祝方永的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告祝方永负担。
二审期间，双方均未提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，周祥军的父亲周吉根与同一集体组织成员的祝方永签订房屋买卖协议，祝方永于2000年1月25日就将合同涉案款项支付完毕并居住使用，且周吉根该房屋下的集体土地建设使用证交付给祝方永。2015年周祥军才以自己的父亲处置房屋不知情，不合常理。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故涉案合同不存在无效情形，上诉人上诉称该合同无效理由不能成立。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人周祥军承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王宇鹏
审 判 员 王广泉
审 判 员 袁 昆
二〇一八年六月二十二日
法官助理 柯 幻
书 记 员 李大旭