上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第43730号
原告曹燕萍，女，1978年2月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人奚正辉，远闻（上海）律师事务所律师。
委托代理人赫少华，远闻（上海）律师事务所律师。
被告郭松，男，1974年1月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托代理人向军，上海恒洋律师事务所律师。
委托代理人黄承浩，上海恒洋律师事务所律师。
被告郭潇桐，男，2009年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区。
法定代理人严芳（系被告郭潇桐之母），住上海市宝山区。
委托代理人温浩岚，北京仁人德赛（上海）律师事务所律师。
第三人上海中原物业顾问有限公司，注册地上海市浦东新区。
法定代表人陆成，董事长。
委托代理人贾忱，女。
原告曹燕萍与被告郭松、郭潇桐、第三人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月26日、2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告曹燕萍及其委托代理人奚正辉，被告郭松的委托代理人向军、黄承浩，被告郭潇桐的委托代理人温浩岚，第三人中原物业的委托代理人贾忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹燕萍诉称，2015年5月10日，原告与被告签署了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋），总房价为人民币1，000万元（以下币种相同），购房定金为100万元，双方确定140天内签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）。2015年9月3日，应被告郭松要求，原告同意被告在收到尾款之外的其他房款后免费居住三个月，最晚不超过2016年6月1日交付房屋。2015年9月14日，原告向被告支付房款150万元。之后几经周折，双方于2015年9月28日签署买卖合同及补充协议，约定2015年11月15日前办理系争房屋的过户手续及相关违约条款。然而，签订买卖合同后，原告需要办理贷款需要出售方配合时，被告郭松才披露已经离异。原告为促成双方交易成功，向相关部门进行咨询，鉴于被告郭松是在离异后购买的系争房屋，该处分行为允许不经前妻签字。2015年10月15日，原告约被告郭松至相关交易中心办理了房屋核价、纳税申报及限购查询等手续，当日，原告再行向被告支付房款200万元，其中留取5万元作为尾款由第三人中原物业予以保管。之后，原告在办理贷款手续时，被告郭松也迟迟不予提供贷款放款账户。2015年11月15日，原告至交易中心，要求被告与其办理系争房屋过户手续，但被告并未前往，也未涤除系争房屋上原有设定的抵押，被告郭松以郭潇桐母亲严芳不愿配合签字办理过户为由，拒绝继续履行双方的买卖合同。原告认为，被告因房价上涨的因素，心态不平衡，处处刁难阻碍交易的进行，致使原告身心疲惫，系争房屋是学区房，原告为居住和孩子读书购买系争房屋，因被告的违约，导致原告错过了购房时机，延误孩子读书，同时原告是置换房屋，为购买系争房屋已出售原自有房屋，较高金额的首付款也由被告占有，双方的买卖合同未予解除，原告也不能马上另行购房，被告的上述行为造成了原告巨大损失，为维护原告合法权益，原告要求：1、解除原、被告于2015年9月28日就系争房屋签署的买卖合同及补充协议；2、要求两被告返还原告已支付的房款445万元，保管在第三人处的5万元，由第三人向原告返还；3、要求两被告赔偿原告解约造成的房屋差价损失583.38万元；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。
被告郭松辩称，同意解除双方间的买卖合同及补充协议，也愿意返还收取的445万元房款，另外保管在第三人处的5万元同意由第三人返还；原告其他的请求，被告郭松不存在过错，不同意承担原告的损失。被告认为，双方交易不成，主要是基于第三人未提供专业中介服务导致。双方合同中并未明确约定过户的时间，原告约被告的时间，被告没有空，被告约原告的时间又因原告出国等原因没办成，况且办理系争房屋过户手续需要被告郭松的前妻即严芳协助办理，但严芳已经明确不愿意配合办理，因而导致双方就系争房屋过户不成。被告郭松出售系争房屋是为置换房屋，作出这个出售房屋的决定并未通知严芳，被告郭松作为普通人也不知道出售系争房屋需要前妻配合。关于自身离异状况，被告郭松在出售房屋时确实未告知中介及原告，但作为专业的第三人也并未问及，被告认为，目前买卖合同在严芳未配合签字下就无效。这是一个很专业的问题，作为普通的买卖双方是不可能得知的。原告提出房价上涨损失的金额，被告不认可，如果原告要主张的话应该进行评估。
被告郭潇桐辩称，被告郭潇桐的母亲严芳不同意出售系争房屋，当初购买系争房屋是为被告郭潇桐读书。被告郭潇桐父母于2010年11月2日协议离婚，约定郭潇桐由母亲抚养，因为读书方便，实际上学时与父亲郭松生活，放假时随母亲生活。母亲严芳是在过户时要求配合签字时才知道房屋要被出售。严芳不同意出售系争房屋是担心孩子读书问题以及被告郭松出售房屋后是否再行购房，能否解决孩子读书，再购置房屋是否会将孩子的名字加入产权证等问题，尚不确定。被告郭潇桐同意解除合同并返还房款。但不同意支付房屋差价损失。
第三人中原物业述称，双方交易中的5万元是保管在第三人处，第三人同意返还这5万元。第三人要说明的是，在陪同原告至系争房屋看房时，两被告与严芳均居住在系争房屋内，并以家庭成员相互称呼，在被告郭松没有披露其婚姻状态下，第三人无法判断该家庭是否处于离异状态。同时，看房时，并未发生任何异常，严芳在房屋内没有不配合、也未提出异议。况且，即使离婚后孩子随母亲生活，被告郭松在出售包含被告郭潇桐产权的房屋也未提出监护权类的问题，有悖常理。第三人是在原告办理贷款时，需要房东提供相关证明文件，被告郭松才拿出了离婚协议。在询问要求严芳配合下，被严芳拒绝，导致原、被告交易未继续履行下去。
经审理查明，被告郭潇桐为被告郭松与案外人严芳婚生之子。2010年11月2日，被告郭松与案外人严芳办理了协议离婚手续，并约定郭潇桐由严芳抚养。离异后2011年7月，被告郭松购买了系争房屋，并将房屋的权利登记至其与子郭潇桐两人名下。
2015年5月10日，被告郭松与原告曹燕萍经第三人中原物业的居间，签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告以1，000万元的价格出售系争房屋给原告曹燕萍。2015年9月28日，被告郭松以郭松、郭潇桐名义作为卖售人（甲方）与原告曹燕萍作为买受人（乙方）就系争房屋签订买卖合同，约定房地产转让价款为1，000万元，双方确认本合同签署前，乙方已向甲方支付定金100万元，房款150万元，乙方在本合同签署后2日内向甲方支付房款195万元，如此共构成首期房价款450万元（包含5万元尾款），5万元尾款由居间方代为保管；甲方同意并配合乙方以银行贷款的方式支付剩余房款550万元，若乙方的实际银行贷款不足该金额，则乙方应于双方办理转移登记当日补足并支付给甲方；……甲方收取乙方支付的定金和房款，必须优先偿还其房地产上的抵押贷款，不得挪作他用，并于双方办理转移登记前还清抵押贷款并领取注销材料所有手续，否则承担逾期过户的违约责任；……甲乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款、房产过户所需的材料，若因任何一方书面材料、相关证明不齐导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任；甲、乙双方约定于2015年11月15日前备齐材料共同到房地产所在的房地产交易中心办理转移登记与抵押设立登记；……甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接、房地产权利转移及户口迁出）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过七天后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同应书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房款，并支付违约金和赔偿金；……。合同落款处，甲方郭潇桐由被告郭松代为签署。当日，双方还签署补充协议一份，约定交易所产生的税费由乙方承担。签约后，被告郭松陆续收到原告支付的房款合计445万元，并分别相应出具收款收据。另外，根据约定，原告向第三人中原物业支付5万元作为房屋尾款，由第三人中原物业向原告出具收款收据。2015年11月15日原告当天在相关部门对系争房屋的权利信息查询结果显示，被告在系争房屋上设定的抵押权人为上海银行股份有限公司福民支行，债权数额为485万元的抵押权尚未被涤除，同时被告郭松提出因郭潇桐之母严芳不愿配合的原因，无法与原告办理过户手续。由此原告起诉法院，诉如所请。
另查，被告郭松表示出售系争房屋是为另行置换房屋。被告郭松与案外人严芳离婚后，被告郭潇桐在读书期间与被告郭松共同居住生活。原告购买系争房屋上门看房时，案外人严芳表示其当时也在系争房屋内，但对原告为何上门看房表示不清楚，同时陈述离婚后对郭松的事情不太过问。诉讼期间，原告收到被告及第三人退还的房款共计450万元，为此，原告撤回了其第二项诉讼请求。
案件在审理中，本院根据原告曹燕萍的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司以2016年1月26日及2016年2月26日作为估价的价值时点对系争房屋的市场价值进行评估，就2016年1月26日系争房屋的市场价值评估为1，530.43万元，2016年2月26日系争房屋的市场价值评估为1，583.38万元。原告对该评估结论不持异议，被告郭松及被告郭潇桐对评估报告真实性不持异议，但认为评估价值随着市场及相关政策因素，不断在波动，现因相关政策出台，就系争房屋所在板块的房产价格有所跌落，同时认为价值评估与本案没有关联，合同解除的责任要区分过错，买卖双方对专业的交易规定不清楚，不存在过错，第三人的过错更大。本院认为，相关估价部门根据原告的申请就不同的价值时点作出了评估结论，程序合法、依据充足，本院予以认定。就原告要求参照评估单位实地查勘期的价值时点作为主张其差价损失，就此认为，原告向本院提起解除合同之诉，于2016年1月26日第一次开庭当日，两被告已经通过答辩的形式明确表明同意解除买卖合同及补充协议，因而，双方的买卖合同及补充协议于此合意解除，在明确合同状态后，原告可以另行选择重新购置其他房产，由此从该日至评估单位查勘日产生的房价上涨，原告要求作为其损失由被告赔偿，依据不足，本院对此意见不予采纳。
以上事实，由经庭审质证的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、补充协议、转账凭证及收款收据、上海市房地产登记簿、房地产估价报告等及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。郭潇桐系严芳与被告郭松之子，且为未成年人，严芳与被告郭松为被告郭潇桐的法定监护人。本案系争房屋的产权人登记为被告郭松及郭潇桐，被告郭松既代表自己也作为郭潇桐的法定监护人与原告曹燕萍就系争房屋签署买卖合同及补充协议，为买卖双方真实意思表示。同时，原告在购买系争房屋时，被告并未披露其婚姻状态，在看房时，作为郭潇桐的母亲严芳也在系争房屋内，也未提出异议，就系争房屋的转让价格也尚属合理并按约予以了部分履行，原告曹燕萍尽到了一名善意购房者的审慎义务。相反，被告郭松作为一个具有完全民事行为能力的成年人，明知自己婚姻状态且房屋权利人之一为其子下，应当在作出出售房屋决定前充分了解相关政策，与其他监护人沟通，并能够保证在今后的交易中排除他人不予配合的因素下再予缔约，否则对其签订的合同及作出承诺不能兑现承担相关责任。同时，就被告郭潇桐，其母亲严芳表示作为监护人，并不知房屋出售一事，房屋出售使得郭潇桐利益存在不确定，对此本院认为，根据被告郭松的表述，房屋出售是为置换房屋，郭潇桐由严芳抚养，系争房屋不是郭潇桐固定居住地，系争房屋出售通过中介居间介绍，转让价款亦并未偏离市场交易价格，出售房屋的行为并未侵害未成年人的权益，至于作为监护人的被告郭松，是否合适地保障了未成年人的利益，可由其他的利害关系人进行审查，如若侵害了被告郭潇桐利益，可行使主张的权利，现严芳以尚未发生的不确定情况作为拒绝的理由，依据不足，同时亦不影响相关买卖合同的成立及效力；另外，作为购房人的原告，在至系争房屋看房时，郭潇桐的母亲严芳也在系争房屋中，在郭潇桐同为房屋权利人之一的情况下，严芳对陌生人在房屋中观看、询问，以不清楚、不过问郭松事情为由不质疑不反对，与现在作为监护人的态度及意见，截然不同，有悖常理。综上，被告郭松以其及被告郭潇桐监护人之名与原告就系争房屋签署的买卖合同及补充协议，不违反相关法律法规，应为合法有效。现原告提出要求解除买卖合同及补充协议，被告也无异议，并无不可，本院予以准许。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告并未遵守合同约定，直至双方约定的过户时间，未涤除房屋上的抵押，也未促成相关办理交易手续的相关条件，导致双方的合同未能继续履行的责任在于被告。被告的违约行为，直接致使原告不能再以原先协商的价格购买到目前相同地段、类似房型的房屋，使其缔约目的落空，此与被告的违约行为具有直接因果关系，原告目前主张被告赔偿房屋上涨损失583.38万元，本院考虑到2016年1月26日时，双方已合意解除合同以及参照解除时房屋的市场价值，同时根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，依照公平原则对原告的损失酌情予以确定。至于被告认为第三人中原物业没有提供专业居间服务，存在过错，也是被告与第三人间的居间服务关系，不影响作为出售人对买受人所承担的买卖合同责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、确认原告曹燕萍与被告郭松、郭潇桐就上海市浦东新区明月路XXX弄XXX号XXX室房屋所签署的《上海市房地产买卖合同》及补充协议解除；
二、被告郭松、郭潇桐应于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹燕萍3，700，000元。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52，636元，减半收取计26，318元，诉讼财产保全费5，000元，评估费40，000元，合计为71，318元，由原告曹燕萍负担19，008元，被告郭松及郭潇桐负担52，310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张盈
二〇一六年四月七日
书记员 李烁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。