陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民高终字第00385号
上诉人（原审被告）西安浩华置业有限公司。
法定代表人李伟斌，该公司总经理。
委托代理人王小朵。
被上诉人（原审原告）张蕾。
上诉人西安浩华置业有限公司（以下简称浩华置业公司）因与被上诉人张蕾商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第06774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人浩华置业公司之委托代理人王小朵，被上诉人张蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年6月17日，张蕾、浩华置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张蕾购买浩华置业公司位于西安市曲江新区寒窑路北侧“曲江·诸子阶”第15幢1单元9层10902号房屋，建筑面积为96.03平方米，总房款为820000元。张蕾于签约当日向浩华置业公司支付房屋收据款420000元，房价余款400000元办理银行按揭。该合同附件六第八条第1款约定：因买受人原因致使合同解除的，买受人除应承担全部违约责任外，还应向出卖人支付合同价款2%的违约金，并赔偿由此给出卖人造成的全部损失。出卖人不承担买受人对该房屋的任何装修损失并有权要求买受人恢复原状。直至2013年12月，张蕾的按揭贷款一直未获审批办理。2013年12月12日，因银行按揭贷款一直未获审批，张蕾向浩华置业公司提出书面申请，要求浩华置业公司退还全部首付款420000元。2013年12月26日，浩华置业公司向张蕾出具回函称：根据《商品房买卖合同》（附件五）二（二）约定，因您向银行提交的办理按揭的资料未能达到银行要求，致使按揭贷款无法办理，因此我公司将退还您已缴纳的首付款，但扣除总房款的2%作为违约金，同时，您应当承担注销《商品房买卖合同》的相关费用。2014年2月27日，张蕾向浩华置业公司提交退款申请表，浩华置业公司向张蕾出具退款申请确认单，载明：浩华置业公司已于2014年2月27日收到张蕾的退款申请及收据，金额为肆拾贰万元整，浩华置业公司承诺在30个工作日内将款项支付给客户上述账号。2014年3月14日，浩华置业公司通过邮寄送达的方式函告张蕾：您与我公司签订的《商品房买卖合同》已经解除并办理了注销登记。根据您的退款申请，我公司同意退还房款。但根据《商品房买卖合同》附件六第八条第1款的约定：因买受人原因致使合同解除的，买受人应向出卖人支付合同价款2%的违约金。现因您的原因致使合同解除，因此您应当向我公司支付合同总价款2%的违约金，即人民币壹万陆仟肆佰元整。现因您未支付违约金，我公司无法按期退还房款。望您在接到此函告后七日内尽快来我公司办理违约金支付事宜。否则由此产生的法律后果由您自行承担。特此函告。之后，双方一直未协商一致，直至张蕾向工商部门反映，浩华置业公司于2014年9月30日退还张蕾购房款403600元，扣除违约金16400元。又查，双方约定在兴业银行吉祥路支行办理剩余房款按揭手续，但经原审法院前往银行调查，银行工作人员表示关于张蕾当时贷款申请未获审批原因未进行记录备案，因时间过长，也不清楚未能获批的具体原因。
张蕾于2014年11月向原审法院起诉称，2013年6月，其根据宣传资料了解到位于芙蓉东路“曲江·诸子阶”楼盘项目并有意购买。其向浩华置业公司销售人员咨询是否可以办理按揭贷款，浩华置业公司工作人员在了解张蕾工作、收入、年龄等信息后告知张蕾符合办理按揭条件，张蕾只需向浩华置业公司提供相关资料，其公司就可为张蕾办理按揭。双方于2013年6月15日签订了《认购协议书》，认购了“曲江·诸子阶”项目15号楼1单元9层10902号房屋。2013年6月17日双方签订《商品房买卖合同》，并缴纳了首付款420000元整，余款400000元由浩华置业公司代为办理按揭贷款。但在其交付完首付款后，浩华置业公司却迟迟未告知其按揭贷款办理的情况。经其主动联系浩华置业公司，才被告知办理按揭有困难，直至2014年浩华置业公司通知其无法办理按揭贷款，要求其一次性付款或退房。其同意退房，在退房时浩华置业公司提出如需退房需要先扣除总房款2%即16400元作为违约金，其不同意浩华置业公司的退房条件。经双方多次协商，2014年2月27日，浩华置业公司方出具了《退款申请确认单》，承诺在30个工作日退还已付购房款420000元。然而至2014年3月29日退款期限届满，浩华置业公司仍未给其退款，又经其多次找浩华置业公司协商，最终于2014年9月30日浩华置业公司给其退还房款403600元，强行抵扣了违约金16400元，侵害了其权益。请求判令：1、浩华置业公司退还购房款16400元；2、浩华置业公司赔偿420000元购房款，自2014年3月30日至2014年9月30日利息损失12600元（按人民银行同期贷款基准利率6%计算）；3、浩华置业公司赔偿购房款16400元，自2014年9月30日至2015年1月23日利息损失（按人民银行同期贷款基准利率6%计算）；4、由浩华置业公司承担本案的诉讼费。
浩华置业公司辩称，双方签订《商品房买卖合同》属实，并且合同附件六第八条第1款约定：因买受人原因致使合同解约的，买受人除应当承担全部违约责任外，还应向出卖人支付合同价款2%的违约金，并赔偿由此给出卖人造成的全部损失。2013年12月12日张蕾因其贷款未审批下来，才提出要求解除《商品房买卖合同》的申请，并提交了书面申请书。按照合同约定，其公司向张蕾送达了函告，并告知其按时前来办理违约金支付事宜，否则无法按期退还房款。因双方签订的《商品房买卖合同》属真实意思表示，且明确约定有违约金条款，故张蕾现要求其公司退还违约金16400元，并支付利息损失，无事实及法律依据，应予驳回。
原审法院认为，张蕾、浩华置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。结合双方诉称及辩称，本案双方当事人的争议焦点为：张蕾未能订立商品房担保贷款合同的原因。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。但本案中，张蕾未能订立商品房担保贷款合同并不属于因不可归责于当事人的情况导致，关于张蕾未能订立商品房担保贷款合同，从而导致商品房买卖合同不能继续履行的原因，双方均无法向法庭举证说明，导致无法确定未能订立商品房担保贷款合同的责任方。现双方合同目的已不能实现，双方也已协商将商品房买卖合同解除，故浩华置业公司应将张蕾支付购房款420000元全额退还，现浩华置业公司应将其公司扣除的房款16400元退还张蕾。因2014年2月27日浩华置业公司已向张蕾出具退款申请确认单，双方已经达成新的协议即在三十日内（即2014年3月29日）向张蕾全额退款，但浩华置业公司未如约履行协议，直至2014年9月30日才退还张蕾购房款403600元，且擅自扣除张蕾购房款16400元作为违约金。浩华置业公司占用资金无法律依据，故其公司应按照人民银行同期贷款基准利率承担2014年3月29日至2014年9月30日期间的购房款利息12600元，及其擅自扣除购房款16400元的利息301.14元（2014年9月30日至2015年1月23日）。浩华置业公司单方函告张蕾称因张蕾向银行提交办理按揭贷款的资料未能达到银行要求，并且扣除张蕾购房款作为违约金的答辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采信。原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决：一、被告西安浩华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张蕾购房款人民币16400元。二、被告西安浩华置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照人民银行同期贷款基准利率支付原告张蕾2014年3月29日至2014年9月30日期间的购房款420000元的利息12630元。三、被告西安浩华置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照人民银行司期贷款基准利率支付原告张蕾2014年9月30日至2015年1月23日（庭审之日）购房款16400元的利息301.14元。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事-
斥讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，本案案件受理费375元，由浩华置业公司负担。由于张蕾已垫付，故浩华置业公司应于支付上述款项时一并给付张蕾。
宣判后，浩华置业公司不服，向本院提起上诉称，涉案《商品房买卖合同》系张蕾申请解除，并非双方协商一致解除。涉案合同解除后，违约责任条款仍然有效，其公司未放弃违约金，并通过函告方式主张违约金，张蕾构成违约，应当依约支付违约金。原审法院举证责任分配错误，适用法律不当。请求撤销原判，改判驳回张蕾的全部诉讼请求，并由张蕾承担本案一、二审诉讼费。
张蕾辩称，其已按浩华置业公司要求提交了办理按揭贷款的相关资料，未能办理按揭并非其责任，浩华置业公司告知其贷款无法办理，建议其退房。其提出退房申请后，浩华置业公司拒不退还已付房款，后经工商局介入，浩华置业公司才退还扣除所谓违约金部分的购房款。浩华置业公司的行为已严重损害其权益，其诉请理应得到支持。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，涉案合同《附件五：补充协议》二、2约定：买受人必须在合同签订之日起7日内向出卖人提交办理按揭所需的资料，并保证提交资料的完整性、真实性、合法性，如买受人提交的按揭资料未能达到银行要求的，则买受人须在收到贷款银行或出卖人的通知之日起3日内重新提交符合条件的按揭资料，买受人逾期提交资料、提交按揭资料不齐全或仍未能达到银行要求的，买受人应在接到通知后3日内选择如下处理方式之一：①按本合同约定的房款总额一次性支付剩余余款。②买受人无力一次性支付房款余款刚视为买受人单方解除本合同，……。其余事实同原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张蕾诉请浩华置业公司全额返还已付购房款，根据张蕾自述的解约原因及其在诉讼中提交的加盖有浩华置业公司印章的《退款申请表》、《退款申请确认单》等证据，并结合涉案《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限及《附件五：补充协议》二、2等相关约定，能够确信张蕾所述其向浩华置业公司提交了办理按揭所需资料及双方已就解除合同达成一致等事实，应对张蕾所述事实予以认定。而浩华置业公司虽以涉案合同附件六第八条第1款约定为由主张张蕾应当承担违约金，但浩华置业公司所提供的证据不能证明未能办理按揭及合同解除确系张蕾原因所致等事实，原审法院经前往银行调查亦不能查实张蕾未获批贷款的具体原因。原审法院采纳张蕾诉称意见，认定浩华置业公司应当全额返还已付房款，既符合民事诉讼中的举证责任分配原则及对证据的审核认定规定，又与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之相关规定不悖，并无不妥。继而，原审法院综合张蕾诉请及浩华置业公司实际占用资金期间等因素，就购房款利息问题做出的处理，亦无不妥。综上，上诉人浩华置业公司提起的上诉，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由上诉人西安浩华置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雪晴
审 判 员 季立耘
代理审判员 何 强
二〇一五年九月三十日
书 记 员 潘丽娜