广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第2279号原告黄三有，男，汉族，1970年6月12日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人邱东阳，广东广和律师事务所律师。委托代理人温鹤飞，广东广和律师事务所律师。被告深圳泰生房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园AB栋-1711，组织机构代码19226368-0。法定代表人杨祖顺，董事长。委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。被告招商银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所地深圳市罗湖区人民南路深房广场裙楼102E.F，103.2B2.2B4-2B6.305，组织机构代码89220939-4。负责人朱建武，行长。委托代理人郭锡昆，男，回族，1979年8月19日出生，住址广东省深圳市福田区，深圳分行职员。委托代理人吴林浍，女，苗族，1989年5月10日出生，住址广东省深圳市福田区，深圳分行职员。第三人深圳市辰森实业发展有限公司，住所地深圳市福田区香林路香珠花园B栋1806-1809房，组织机构代码19226006-8。法定代表人庄卫东。原告黄三有诉被告深圳泰生房地产开发有限公司（以下简称泰生公司）、招商银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称招行罗湖支行）房地产买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法通知深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称辰森公司）作为第三人参加诉讼。本院适用普通程序组成合议庭于2016年4月13日对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱东阳、温鹤飞、被告泰生公司委托代理人廖飞军、被告招行罗湖支行委托代理人郭锡昆、吴林浍到庭参加诉讼。第三人辰森公司经本院合法传唤，没有到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2001年2月16日，原告与辰森公司签订《深圳市房地产买卖合同》，购买”香珠花园”B座606号房产。原告于2001年10月19日付清全部房款并由合作售房方泰生公司出具了相应的《收款收据》。原告入住房屋后，一直向深圳市农业科技园发展有限公司物业管理分公司香珠花园管理处缴纳该房屋产生的水电费及管理费等。由于原告购买的香珠花园出现一房多卖、虚假按揭和虚假抵押借款等违法行为，市委市政府成立”香珠花园”案件善后处理工作领导小组，解决案件的善后处理问题，并由被告泰生公司负责产权确认、房地产登记等善后事宜。原告购买的上述房屋被“知香珠花园”案件善后处理工作领导小组以消防不合格为由被清空，后由被告泰生公司转售他人。2012年9月5日，经原告与被告泰生公司交涉，双方签订《协议》，被告泰生公司同意将上述房产调换为”香珠花园”D栋205号房，因置换房屋面积比原房屋面积大5.85平方米，需由原告补缴房款人民币18141元给被告泰生公司，原告与被告泰生公司协商同意该款在成功办理房地产权登记证书后付清。2012年9月6日，原告与被告泰生公司签订编号为深（福）房现买字(2010)第D205号《深圳市房地产买卖合同(现售)》，确认原告是案涉”香珠花园”D栋2单元2层05号房的房屋所有人和业主。2012年9月10日，被告泰生公司发布《通知》，同意为原告办理入伙手续。自2012年9月1日，原告入住涉案房屋至今已经三年有余，但被告泰生公司仍未履行给原告办理好房地产证证书的义务。根据《深圳市中级人民法院关于”香珠花园”房产原”签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的169套房产具体数字统计的说明》，原告购买的房屋系张兴展办理虚假抵押按揭贷款的房产。被告招行罗湖支行未尽合理审查义务，与案外人黄荣华签订了虚假个人住房按揭抵押贷款合同，存在明显过错，且案涉房屋系已被深圳市中级人民法院生效法律文书确认为属于”签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的房屋，依法该虚假抵押按揭合同应属无效，且虚假抵押按揭合同所产生的抵押权也属无效，依法应予撤销。被告招行罗湖支行与被告泰生公司之间形成的债权债务关系不应影响原告办理房地产权证书，作为原告合法真实的房产权利人的权益应依法得到保护。”香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室也在《香珠花园拟定确权办证的准权利人名单》确认案涉香珠花园D栋205室的房产权利人为原告黄三有，并同意办证。因此，被告泰生公司应履行为原告办理房地产权证书的义务。请求法院判决：1、确认被告招商银行股份有限公司深圳罗湖支行与案外人黄荣华签订的个人住房按揭抵押贷款合同及抵押权无效；2、被告泰生公司履行为原告办理房地产权证书的义务；3、被告承担本案诉讼费用。被告泰生公司口头答辩称：我方对原告的起诉状陈述的购房事实真实性、合法性予以确认，但不能办理房产证并非我方原因，是因为该房产名下还有被告招行罗湖支行办理的抵押登记。产权登记中心没有按照人民法院的判决和市政府组成的香珠花园案件善后领导小组所确定的产权通知给予确权，不给予办理房产证不是泰生公司的本意，泰生公司愿意配合原告办理相关产权证书。被告招行罗湖支行答辩称：一、本案原告依法并不具备提起诉讼主张答辩人与案外人黄荣华签订的《个人住房按揭（抵押）贷款合同》及抵押权无效的原告主体资格。我国《民事诉讼法》第119条规定的所谓”原告与本案有直接利害关系”是指作为原告的公民、法人或其他组织自身的财产权、人身权或其他民事权益受到侵害或者与他人直接发生民事权利义务的争议，原告因此而向人民法院起诉，要求法律保护。直接利害关系是一种权利、义务的冲突关系，属于法律上而非事实上的利害关系。而在本案当中，原告既非《贷款合同》的当事人一方，与依法是否应当确认《贷款合同》无效亦不存在法律上的直接利害关系，因此并不具备提起诉讼主张《贷款合同》及抵押权无效的原告主体资格。结合原告在起诉状中陈述的事实和理由，认定原告与本案是否存在直接利害关系取决于原告关于其取得案涉房产的实际所有权的主张依法是否成立。但在本案当中，原告主张其取得案涉房产的实际所有权缺乏充分的事实及法律依据。1、案涉房产并未经不动产登记机构依法登记于原告名下；2、原告提交的由其与辰森公司于2001年2月16日签订的《深圳市房地产买卖合同》的真实性、合法性和有效性均存疑。如合同第五条约定购房款应汇入辰森公司名下账户，但本案中并没有充分证据证明原告已履行完毕该项付款义务；合同约定的付清全部楼价款的时间为签订此合同时，而原告提供的用于证明其已付清购房款的《收款收据》的开具时间为2001年10月19日，两者之间明显存在矛盾。3、原告与泰生公司于2012年9月6日签署关于案涉房产的房地产买卖合同之前，案涉房产已办妥以答辩人作为抵押权人的楼花抵押登记手续，因此，在原告明知或应知案涉房产已办理抵押登记的情况下，原告主张其在买卖合同项下取得的合同权益应当获得保护并以之对抗答辩人根据贷款合同所享有的抵押权等权益于法于理均不应支持。4、原告提交的《香珠花园物业部收费通知单》即便能够证明原告实际使用案涉房产，但依法亦不足以证明原告已取得案涉房产的实际所有权。二、答辨人与案外人黄荣华签订的《贷款合同》及抵押权依法不应被认定为无效。1、《贷款合同》并不存在《合同法》规定的合同无效的情形，《贷款合同》及抵押权依法不应认为为无效。同时需要特别说明的是，原告提交的证据9《深圳市中级人民法院关于“香珠花园”房产原“签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的169套房产具体数字统计的说明》依法不属于法院作出的生效法律文书，且其中亦未认定答辩人与案外人黄荣华签订的《贷款合同》及抵押权无效。2、即便《贷款合同》确系他人冒用黄荣华的名义与答辩人签订，亦并不导致《贷款合同》及抵押权无效。具体理由如下：（1）即便《贷款合同》确系他人冒用黄荣华的名义与答辩人签订，如前所述，《贷款合同》并不存在我国《合同法》第52条规定的任何一项情形；（2）由于《贷款合同》的签订时间为1998年4月8日且案涉房产在当时即已办妥该《贷款合同》项下以答辩人作为抵押权人的楼花抵押登记手续并产生相应公信公示效力，因此，若《贷款合同》确系他人冒用黄荣华的名义与答辩人签订，亦应当认定黄荣华知道或者应当知道他人以其本人名义签订《贷款合同》，但黄荣华截至目前为止均未对此明确做出否认表示，故依照我国《民法通则》的相关规定，应当认定第三人黄荣华同意《贷款合同》的签署，且《贷款合同》对答辩人和黄荣华具备法律约束效力。需要特别强调的是，若《贷款合同》确系他人冒用黄荣华的名义与答辩人签订，冒用人是如何获得第三人黄荣华的身份信息？从高度盖然性的角度推断，案外人黄荣华将其身份信息提供给冒用人的可能性较大，故亦应据此认定黄荣华知道或应知道且同意冒用人以其本人名义签订《贷款合同》。（3）即便《贷款合同》确系他人在违背黄荣华意愿的情况下冒用黄荣华的名义与答辩人签订且黄荣华对此明确做出否认表示、其法律后果亦应为《贷款合同》在答辩人与黄荣华之间不产生法律约束效力，但《贷款合同》仍将在答辩人与”冒用人”之间成立并产生法律约束效力，惟答辩人作为”相对人”有权依照我国《合同法》第54条的规定请求人民法院予以撤销，但在答辩人行使撤销权之前或答辩人放弃撤销权的情况下，依法不应当认定《贷款合同》无效。三、即便本案原告依法具备提起本案诉讼的原告主体资格且答辨人与案外人黄荣华签订的《贷款合同》及抵押权依法应当被认定为无效，原告在本案中主张的诉讼请求也已超过诉讼时效，人民法院依法不应予以保护。由于《贷款合同》的签订时间为1998年6月18日，且案涉房产在当时即已办妥该《贷款合同》项下以答辩人作为抵押权人的楼花抵押登记手续并产生相应公信公示效力，故依照我国《民法通则》的相关规定，原告在本案中主张的诉讼请求也已超过诉讼时效，人民法院依法不应予以保护。综上所述，原告主张的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告起诉或驳回原告的全部诉讼请求。第三人辰森公司经本院合法传唤，在法定期限内未提交答辩状，亦未提交任何证据。经审理查明：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心（以下简称农科中心）与香港华深国际发展公司（以下简称香港华深）就农科中心自留用地（宗地号B302-21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由农科中心在自留用地范围内提供用地，香港华深提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，农科中心又与香港华深及深圳华深房地产开发公司（以下简称深圳华深，此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深公司提供建设资金的约定改为香港华深与深圳华深共同提供资金。深圳华深因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生实业公司（以下简称泰生公司，原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由泰生公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，农科中心、深圳华深与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，农科中心、深圳华深、泰生公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，农科中心与深圳华深提供合作用地，泰生公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按农科中心19.8%、深圳华深15.2%、泰生公司65%的比例分成，其中深圳华深按合同应分得的15.2%的房产以3300万人民币转让给泰生公司〔泰生公司实际向深圳华深（即此后的辰森公司）支付40016390元，其中，辰森公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币〕。至此，张兴展所在的泰生公司在与农科中心、辰森公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。泰生公司因无履行合同的能力，张兴展便在香珠花园开工建设并取得房地产销售许可证后，将香珠花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取巨额资金。张兴展犯合同诈骗罪被广东省高级人民法院终审判处15年有期徒刑。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与原告（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合辰森公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接辰森公司在原合同书规定的权利、责任和义务，乙方应保障农科中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至泰生公司名下。2001年2月16日，被告泰生公司原法定代表人张兴展以辰森公司（甲方）委托代理人身份与黄三有（乙方）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买香珠园B栋606房，建筑面积为122.54平方米，单价为3101元/平方米，总价款为38万元；甲方委托工行深东支行国贸办为预收款的代收机构和监管机构，乙方于签订合同时付清全部楼价款将款项汇入上述代收机构；甲方须于2001年12月30日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等内容。2001年10月19日，泰生公司向黄三有出具一张《收款收据》，确认收到黄三有购买香珠花园栋B栋606房的购房款38万元。2002年，黄三有办理了该套房屋的入住手续。2012年9月5日，泰生公司与原告黄三有签订《协议》，黄三有同意泰生公司将香珠花园B栋606房调换为香珠花园D栋205房，两房之间的面积差额5.85平方米，由黄三有向泰生公司补缴房款18141元；泰生公司承诺在20天内将D栋205房交给黄三有使用，并保证该房无其他产权争议。次日，泰生公司与黄三有签订了一份《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》，约定泰生公司将香珠花园D栋2单元205房（建筑面积128.39平方米）转让给黄三有，总价款为398137元。合同附件四约定，因本房地产属深圳市政府“香珠花园”案件善后工作处理范畴，双方同意卖方为买方办理《房地产证》的期限，以深圳市房地产权登记机关向买方的实际发证时间为准。9月10日，泰生公司将D栋305房交给了黄三有。另查，1998年6月18日，泰生公司原法定代表人张兴展以辰森公司的前身深圳华深实业发展公司（甲方）委托代理人身份与案外人黄荣华（乙方）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定黄荣华向辰森公司购买香珠花园D栋05号房，位于第2层，建筑面积121.46平方米，单价为7800元/平方米，总价款为825928元。同年6月21日，招行罗湖支行作为贷款人、抵押权人与借款人、抵押人黄荣华签订一份《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定黄荣华向招行罗湖支行借款44万元，贷款期限60个月，从1998年7月20日至2003年8月20日，黄荣华以香珠园D栋205号房作为抵押。香珠花园D栋205号房在深圳市房地产权登记部门办理了抵押登记，抵押人是黄荣华，抵押权人是招行罗湖支行。1998年7月20日，黄荣华在《招商银行借款借据》上签名，招行罗湖支行向黄荣华发放了借款44万元。现案涉房产仍处于抵押权人为招行罗湖支行的抵押登记状态。经本院释明，本案原告黄三有、被告泰生公司明确表示不同意向招行罗湖支行代为清偿，注销抵押登记。2002年7月22日，泰生公司原法定代表人张兴展因涉嫌合同诈骗罪被刑事拘留，同年8月27日被逮捕。深圳市中级人民法院作出的（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决书、广东省高级人民法院作出的粤高法刑二终字第716号刑事判决书认定张兴展将香珠花园的房产采取签订假销售合同向银行按揭、重复销售、假销售高息借款等方式骗取巨额资金的行为，构成了合同诈骗罪。2010年11月1日，深圳市中级人民法院作出（2006）深中法刑财字第9号《关于“香珠花园”房产原“签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的169套房产具体数字统计的说明》，认定抵押人黄荣华将香珠花园D栋205房抵押给招商银行深圳市沙头角支行，属于被告人张兴展利用“签订假销售合同向银行按揭贷款、重复销售，向国土部门办理抵押备案登记”进行诈骗犯罪的行为。本院认为，黄三有与辰森公司于2001年2月16日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应认定为有效。因香珠花园已初始登记至泰生公司名下并已对外公示，应视为泰生公司已对外概括承受了辰森公司在案涉买卖合同中的全部权利义务。因此，黄三有与泰生公司分别于2012年9月5日、9月6日签订的《协议》、《深圳市房地产买卖合同（一手房现售）》亦为合法有效，泰生公司作为房产出卖人，有义务将案涉房产过户登记至买受人黄三有名下。黄三有是案涉房产香珠花园D栋205房的利害关系人。案涉房产因被告招行罗湖支行与黄荣华于1998年6月21日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》而设定了抵押，抵押权人是被告招行罗湖支行。该抵押登记已影响到了案涉房产香珠花园D栋205房购买人黄三有的权益，黄三有主张抵押登记所依据的合同无效，是为实现自己的合同权益，被告招行罗湖支行辩称黄三有的原告主体资格不适格，依据不足，本院不予采信。招行罗湖支行与黄荣华于1998年6月21日签订的《个人购房楼宇按揭（抵押）贷款合同》虽然已被深圳市中级人民法院在张兴展的刑事犯罪一案中被认定是张兴展实施诈骗的行为，但合同一方利用合同实施犯罪的并不必然导致合同无效。本案没有证据证明招行罗湖支行有与张兴展串通合谋或该行知道该诈骗行为，也没有证据证明黄荣华在贷款合同、借款借据的签名虚假，招行罗湖支行已按合同发放了借款，其债权应得到保护，黄三有主张该合同及抵押无效，依据不足，本院不予支持。由于案涉房产已设定抵押，且该抵押有效，故案涉房产在注销抵押之前，过户存在障碍，黄三有关于泰生公司应办理案涉房产房地产权证书的诉请只有待案涉房产注销抵押后才能实现。被告招行罗湖支行的辩称部分有理，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳泰生房地产开发有限公司应在深圳市福田区香珠花园D栋二单元205房[香珠园D栋05号房（第2层）]注销抵押登记后三十日内，与原告黄三有一起向深圳市房地产权登记机关申请将深圳市福田区香珠花园D栋二单元205房过户登记在原告黄三有名下；二、驳回原告黄三有的其他诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预交），由被告泰生公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 颜  浩  民人民陪审员 夏  文  郁人民陪审员 唐    琪二〇一六年十一月二日书 记 员 刘智枫（代）