贵港市港北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0802民初1205号
原告梁海峰。
委托代理人傅县清，贵港市金格法律服务所法律工作者。
委托代理人卢海铨，贵港市金格法律服务所法律工作者。
被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司。
法定代表人罗明强，该公司总经理。
委托代理人陆如积，广西君望律师事务所律师。
委托代理人黄芳，广西君望律师事务所实习律师。
原告梁海峰诉被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司（以下简称恒昌公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年3月23日受理后，依法由审判员李锦义适用简易程序于2016年4月22日公开开庭进行了审理。书记员冯文鑫担任法庭记录。原告梁海峰及其委托代理人傅县清、卢海铨，被告恒昌公司的委托代理人陆如积、黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁海峰诉称，2013年6月上旬，被告恒昌公司的法定代表人罗明强多次找到原告梁海峰，罗明强称其公司有一宗商铺要出售，该商铺位于贵港市港××区峡山农贸市场内（铁棚市场旧址上，坐南向北），编号为S座5-1号，规格为4米×12米，占地面积48平方米。原告经不起罗明强的软磨硬泡，经双方协商一致，于2013年6月4日签订一份《商铺宅基地转让协议书》，该协议书约定上述商铺的建设用地使用权的转让价格为235000元；签订本协议书当天（2013年6月4日）乙方支付定金25000元给甲方（即被告恒昌公司）；2013年6月10日，乙方又以现金方式支付转让价款100000元给甲方（即被告恒昌公司）；2014年3月11日，乙方再以现金方式支付转让价款105000元给甲方（即被告恒昌公司）。原告按照协议书的约定已支付购买上述建设用地使用权的定金和转让款给被告恒昌公司。
《商铺宅基地转让协议书》第六条第1点约定：“甲方负责在12个月内无偿将商铺地的国有土地使用证过户于乙方名下甲方则无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方”。被告恒昌公司未按约定把建设用地使用权过户到原告名下。原告多次向被告提出要求，但是被告拒不协助原告到职能部门办理过户手续。被告的行为已构成根本违约。为了维护原告合法权益，根据法律规定，请求人民法院判令：1、解除原告梁海峰与被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司于2013年6月4日签订的《商铺宅基地转让协议书》；2、被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司返还商铺宅基地的转让款人民币230000元和支付占用资金的利息25300元（利息计算：以230000元为基数，从2014年6月份起按年利率6%暂计算至2016年3月份，以后的利息计算至判决规定的债务履行期限届满之日止）给原告梁海峰；3、被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司返还双倍定金人民币50000元（定金：25000元×2倍）给原告梁海峰；4、本案诉讼费全部由被告承担。被告恒昌公司辩称，被告与原告于2013年6月4日签订《商铺宅基地转让协议》，该协议是双方的真实意思表示，是合法有效的协议。协议签订后，被告已经按照约定将宅基地交付给原告使用，原告也已在该宅基地上建设房屋。被告也着手办理土地使用权过户变更登记手续，但由于手续繁琐，没能在协议约定的时间内将土地使用权过户到原告名下，该宅基地于2004年已经以被告的名义办理了出让土地使用证，是可以办理土地使用权转让手续的。因此，双方已经实际履行《商铺宅基地转让协议》。如果解除《商铺宅基地转让协议》，原告和被告均负互相返还的义务，但是原告与被告均难以履行互相返还义务。原告已在宅基地上建设房屋，宅基地难以恢复原来状态；被告收取原告支付的宅基地转让款也用于清偿公司因购买土地所欠的债务，难以将款项返还给原告。解除《商铺宅基地转让协议》也给原告和被告造成经济损失。因此，原告请求被告返还转让款230000元和支付占用资金的利息25300元及返还双倍定金50000元缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。
经审理查明，2013年6月4日，恒昌公司（出卖人、甲方）与梁海峰（买受人、乙方）签订《商铺宅基地转让协议书》，协议约定：甲方现有铁棚市场商业用地一块，经研究决定拆除铁棚，在原址上按照商铺用地形式划分为14套，每套规格8米×12米（96平方米），由甲方统一设计后出售给乙方。一、商铺用地位置及规格：该商铺用地位甲方峡山农贸市场内（铁棚市场旧址上，座南向北），编号为S座5-1号，规格为4米×12米，占地面积48平方米；二、商铺用地的建筑及装修要求：乙方必须按甲方提供的设计方案施工，室外高度统一，外墙装修一致，以使得整座商住房的美观协调，首层必须统一施工建设，不准砌筑隔墙，二层以上由乙方自行施工建设；三、商铺用地的转让总额为大写人民币贰拾叁万伍仟元正（甲方负责建好化粪池）；四、付款方式：乙方先付定金25000元，2013年6月10日前付100000元；2014年3月5日前付105000元；余款5000元待甲方办好国有土地使用证交于乙方时即刻付清；五、乙方享受的待遇：本市场由14个股东共同拥有，与甲方无关，乙方购买商铺用地后，即刻成为该市场的股东之一，按占有商铺用地比例享受该市场同等的使用权、经营管权、租金分配权等所有权利；六、双方的责任：1、甲方负责在12个月内无偿将该商铺用地的国有土地使用证过户于乙方名下，并保证该商铺用地无任何纠纷，否则乙方有权退还该商铺用地给甲方，甲方无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方。准建证由甲方协助办理，费用由乙方承担；2、甲方负责协调解决有关设施，即水通、电通费用由甲方负责，水电入户费用等由乙方承担；3、甲方负责按设计要求协调首层的统一施工建设，费用乙方自理；4、乙方必须按付款方式要求如期付款，否则，甲方有权终止合同，乙方所交款项不予退还；5、乙方必须积极配合有关证件过户手续的办理，否则，造成办证延期与甲方无关；6、乙方必须按设计要求出资配合首层的统一施工建设，确保该市场早日投入使用。不准砌筑隔墙，一经发现，甲方有权强行拆除，拆除发生的费用全部由乙方负责，并有权解除其市场股东资格；七、本协议自双方。2013年6月4日，梁海峰向恒昌公司给付定金25000元。2013年6月10日、2014年3月11日，梁海峰分向恒昌公司支付商铺用地转让款100000元、105000元，
梁海峰未办理准建许可手续，已在上述建设用地上建设楼房，并已对外出租。2013年和2014年的租金由恒昌公司收取，2015年的租金由梁海峰收取。
位于贵港市金港大道东段南侧、城东大道西的国有土地使用权1宗是登记在恒昌公司的名下。该宗国有土地使用权的面积为9311.29平方米、使用权类型为出让、终止日期为2044年9月21日。双方承认，被告向原告转让的建设用地使用权在上述建设用地范围内。
庭审中，原告变更诉讼请求为：如果同时主张利息损失和双倍返还定金发生冲突时，原告选择主张双倍返还定金。双方承认，原告曾经口头向被告提出解除合同的要求。
2016年3月30日，本院向被告送达应诉通知书、民事起诉状副本等诉讼材料。
以上事实有商铺宅基地转让协议书、收据、土地登记卡以及当事人的陈述为证，足以认定。
本院认为，被告将其享有的位于贵港市金港大道东段南侧、城东大道四的建设用地使用权转让给原告，原告向被告支付转让款，双方构成建设用地使用权转让合同关系应予以确认。原、被告签订的商铺宅基地转让协议书是双方在平等、自愿的基础上缔结的合同，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约定已向被告给付定金25000元、支付转让款205000元。被告未能按约定将涉诉的建设用地使用权变更至原告的名下构成违约行为，应按约定承担相应的违约责任。
关于原告主张解除合同的问题。协议第六条第1约定：甲方负责在12个月内无偿将该商铺用地的国有土地使用证过户于乙方名下，并保证该商铺用地无任何纠纷，否则乙方有权退还该商铺用地给甲方，甲方无条件如数退还乙方所交款项，并赔偿银行同期存款利息给乙方。准建证由甲方协助办理，费用由乙方承担。双方于2013年6月4日达成转让协议，根据约定被告应于2014年6月4日前将建设用地使用权变更登记至原告的名下。被告未能按约定履行合同义务原告有权主张解除合同，并有权要求被告返还转让款。庭审中，原告主张曾经向被告提出解除合同的要求，被告对该主张予以承认，但是原告无法证明提出解除合同要求的具体日期。原告提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有通知的效果。2016年3月30日，被告签收民事起诉状等应诉材料。因此，原告请求解除原、被告签订的商铺宅基地转让协议书，本院确认该协议书于2016年3月30日解除。
关于返还转让款的问题。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，原告已按约定向被告给付定金25000元、支付转让款205000元。合同约定，被告在12个月内将该商铺用地的国有土地使用证过户于乙方名下，否则被告无条件如数退还原告所交款项，并赔偿银行同期存款利息给原告。合同解除后，原告主张被告返还转让款有事实根据并符合法律规定。根据法律规定，当事人约定一方给付另一方定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。庭审中，原告已明确主张双倍返还定金。因此，本案的定金不能抵作价款，原告请求被告返还转让款230000元，本院据实支持205000元。超出部分请求本院不予支持。
关于双倍返还定金的问题。双方商定的建设用地使用权转让价款为235000元，约定的定金数额25000元没有超出合同总额的20%，符合法律的规定。因此双方约定的定金条款在原告实际向被告给付定金25000元时发生法律效力。合同法规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。双方约定，被告违约时，被告返还所交款项，还按银行同期存款利率计算损失的违约金计算方法，同时又约定定金条款。因被告未能按约定将转让的建设用地使用权变更登记至原告名下构成违约，原告选择适用定金条款主张双倍返还定金50000元有事实和法律依据，对该项请求本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十四条、第一百四十五条以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，判决如下：
一、原告梁海峰与被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司于2013年6月4日签订的《商铺宅基地转让协议书》于2016年3月30日解除；
二、被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司向原告梁海峰返还转让款205000元；
三、被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司向原告梁海峰双倍返还定金50000元；
四、驳回原告梁海峰的其他诉讼请求。
本案案件受理费5880元，减半收取为2940元，由被告广西贵港市恒昌贸易有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费5880元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-
诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李锦义
二〇一六年六月十六日
书记员 冯文鑫