广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1864号上诉人（一审原告）:潘治文，男，1972年7月22日出生，澳门特别行政区居民，现住珠海市，被上诉人（一审被告）：中山市华润万家便利超市有限公司。住所地：中山市板芙镇芙中路**号北侧。法定代表人：蔡立斌，总经理。委托代理人：闻魁，系该公司员工。上诉人潘治文因与被上诉人中山市华润万家便利超市有限公司（以下简称“华润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2016）粤0402民初941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘治文向一审法院提出以下诉讼请求：要求华润公司赔偿因单方解除合同给潘治文造成的损失252612元（币种为人民币，下同）。一审法院经审理查明：2010年8月28日，以张小萍为出租方（甲方）、华润公司为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其依法获得的房产物业，即位于珠海市香××区××号的首层商铺出租给予乙方作商业用途，建筑面积为110.02平方米；乙方租赁租赁物的期限为2010年9月1日至2018年10月31日止。第三条第2款约定装修免租期届满之次日，即2010年11月1日为第一个计租年的开始日，一个计租年指连续12个月的期间。第一计租年租金为每月每平方米56.5元，租金总额按租金单价乘以出租房屋建筑面积计算，按四舍五入的原则精确到个位。第二个计租年至第五个计租年，每年在上一计租年度月租金基础上增加租金5%；第六个计租年至第八个计租年，每年在上一计租年度月租金基础上增加租金8%（租赁税由甲方负责）。其中2015年11月1日至2016年10月31日月租金为8160元；2016年11月1日至2017年10月31日月租金为8813元；2017年11月1日至2018年10月31日月租金为9518元。第八条第1款约定任何一方在合同期内单方解除合同，须提前三个月书面通知双方，双方商讨具体赔偿善后事宜后，并取得合同他方书面同意，可以解除合同。第九条第2款约定乙方在返还房屋时基本按现状返还甲方，乙方无须承担原样修复责任。第十条第3款约定乙方提前终止合同的，甲方有权不退还履约保证金给乙方，并赔偿甲方的实际损失。双方还对装修、租赁物附属设施、物业及附属设施修缮、出租方与承租方的变更、免责条件、争议的解决等事项予以约定。该合同经双方签字盖章后生效。2013年3月6日，以张小萍为甲方、华润公司为乙方、潘治文和陈勤勤为丙方签订一份《之补充协议（出租人变更）》，约定如下：一、自2013年4月1日开始乙方同意甲方退出原合同法律关系，将其在“原合同”项下有关租赁物业所有权利义务全部转给丙方承受；丙方同意取代甲方的法律地位，成为租赁物业新的出租人，享有原合同项下甲方享有有关租赁物业的权利和承担相应的义务。自2013年4月1日起乙方应按原合同所规定的时间将租金支付到丙方指定的银行账号。三、甲方在签订原合同时向乙方收取租赁保证金19036元、水电押金3000元，甲方应于签订本补充协议生效后20个工作日内将租赁保证金19036元、水电押金3000元退回给乙方，乙方收到甲方退回的租金保证金20个工作日内向丙方支付租赁保证金19036元、水电押金3000元。四、在签订本补充协议之同时，甲乙丙三方在原合同复印件上签章确认，经签章确认的复印件与原合同原件具有同等法律效力，丙方持有一份。五、本补充协议未涉事项，遵照原合同及其补充执行，如有冲突以本补充协议为准。该补充协议经三方签章确认，依约发生法律效力。潘治文和陈勤勤于2013年4月15日向华润公司出具收到租赁保证金19036元和水电押金3000元的收据。2016年6月14日，华润公司向潘治文和陈勤勤发出一份《闭店通知函》，称我司承租贵方位于珠海市香××区××号首层商铺经营超市。我司锦绣柠溪分店自2010年11月30日开业以来，销售达不到预期，经营一直处于亏损状态，虽经我司多方努力，但提升空间不大。经我司财务的盈亏数据分析及评估，该店已无法维持达到正常经营的状况。鉴于此情况，经我司慎重考虑，决定于2016年6月30日正式关店，租金支付至2016年6月30日止。请贵方于2016年6月30日及时到场交接场地退还手续，特此知会！潘治文确认华润公司租金交纳至2016年6月，撤场时已交清全部水电费。潘治文陈述自华润公司通知要撤场时开始招商，直到2016年11月份才租出去，潘治文花了很多时间与金钱将物业分割后才重新出租，租金比原来的合同低很多，条款也差很多，新租客提前两个月通知就可以解除合同；主张的赔偿款252612元是合同期限内余下的租金，是华润公司单方违约时潘治文的损失，实际上潘治文并没有没收保证金，只是扣押保证金，华润公司提前终止合同必须要对潘治文进行赔偿。另查明，潘治文于2012年向珠海朗天房地产有限公司购买上述租赁物，于2012年12月17日登记潘治文为权属人，共有人为陈勤勤（份额50%）。陈勤勤于2017年4月1日在一审法院签署《授权书》，表示清楚知道配偶潘治文就涉案租赁物一事起诉华润公司，由于租赁物和租金是夫妻共同财产，同意由潘治文代表两人向华润公司主张权利。一审法院认为：张小萍与华润公司于2010年8月28日签订的《租赁合同》以及张小萍、华润公司、潘治文和陈勤勤于2013年3月6日签订的《之补充协议（出租人变更）》是各方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。陈勤勤向一审法院明确表示同意潘治文在本案代为向华润公司主张权利，不违反法律规定，一审法院予以确认。租赁合同约定租赁物的租赁期限为2010年9月1日至2018年10月31日止，华润公司以经营亏损为由提前解除合同，违反《租赁合同》第八条第1款“任何一方在合同期内单方解除合同，须提前三个月书面通知双方，双方商讨具体赔偿善后事宜后，并取得合同他方书面同意，可以解除合同”的约定，构成违约。又根据《租赁合同》第十条第3款“乙方提前终止合同的，甲方有权不退还履约保证金给乙方，并赔偿甲方的实际损失”的约定，潘治文有权不退还履约保证金给华润公司。关于实际损失，潘治文陈述直至2016年11月才将租赁物租出去，2016年7月至2016年10月期间的租金损失属于潘治文的实际损失，一审法院支持华润公司应参照租赁合同约定标准向潘治文支付2016年7月至2016年10月的损失32640元（8160元/月×4月）。潘治文未举证证明华润公司违约造成的其他损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实以及反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，一审法院对潘治文主张2016年11月之后合同剩余期间的租金损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、华润公司于判决发生法律效力之日起十日内向潘治文赔偿损失32640元；二、驳回潘治文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2545元，潘治文负担1930元，华润公司负担615元。潘治文不服上述判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判华润公司赔偿因单方解除合同给潘治文造成的损失110312元。事实与理由如下：根据潘治文授权，陈勤勤跟曾翠兰、兰利萍签订了商铺租赁合同，在其并无违约的情况下，至2018年10月1日，潘治文能收到的租金最多仅为142300元，尚未包括翻新商铺的费用及时间上的损失，潘治文的损失至少为110312（252612-142300）元。华润公司二审辩称：1.本案作为违约损害赔偿诉讼，潘治文对其主张的事实应尽到合理的举证义务，否则应承担相应的法律责任;2.对于潘治文与华润公司租赁合同关系解除后，潘治文有义务防止涉案物业租金收益损失进一步扩大，应在合理期限内将涉案物业重新招租，客观上潘治文于2016年11月已将涉案物业进行重新招租，获得了相应的租金收益，因此潘治文要求被上诉人承担未履行完毕的剩余租期的租金作为其损失于理不符，且实际的空置期间4个月也已超出了合理期限。二审中潘治文向本院提交两份租赁合同，即潘治文授权陈勤勤与曾翠兰签订商铺租赁合同，与兰利萍签订商铺租赁合同，证明潘治文有尽力去招租，但都没有找到承租人，最后把商铺分割两部分出租。华润公司对上述两份证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为不属于新证据，两份商铺租赁合同签订于2016年11月，即本案一审开庭审理之前，但潘治文并未将该两份租赁合同作为证据向一审法院提交，同时也说明潘治文在2016年11月已重新招租，在2016年11月后不存在所谓的租金收益损失。经审查，本院对潘治文二审提交的证据的真实性予以确认，至于该证据是否能够证明其待证事实，本院将结合本案事实予以综合分析认定。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。本院另查明如下事实：潘治文与陈勤勤共有位于广东省××香××区××号（锦绣柠溪）的房产，潘治文拟出租上述房产，其于2016年8月31日出具《委托书》，委托陈勤勤为其代理人，代为办理出租许可证、签署租赁合同等办理出租上述房屋有关的其他一切事宜，委托期限从委托书签署之日至2016年8月31日止。该《委托书》在珠海市横琴公证处办理了公证，公证书编号为（2016）粤珠横琴第013024号。2016年11月3日，陈勤勤与曾翠兰签订《商铺租赁合同》，将坐落于珠海市香洲区香洲锦柠路536号首层商铺以建筑面积30平方米出租给曾翠兰作商业用途；租赁期限为2年，即2016年11月3日至2018年11与2日；月租金额：2016年11月3日至2017年11月2日月租金1800元，2017年11月3日至2018年11月2日月租金1900元。2016年11月21日，陈勤勤与兰利萍签订《商铺租金合同》，将坐落于珠海市香洲区香洲锦柠路536号首层商铺以建筑面积80平方米出租给兰利萍作商业用途；租赁期限为5年，即2017年1月1日至2021年12月31日；免租期自2016年11月21日起至2016年12月31日止；月租金额：2017年1月1日至2017年12月31日月租金4400元，2018年1月1日至2018年12月31日月租金4600元，2019年1月1日至2019年12月31日月租金4800元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金5200元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金5600元。本院认为：本案二审争议焦点是关于因华润公司单方解除合同给潘治文造成的实际经济损失的认定问题。本案中，华润公司承租涉案房屋的租赁期限为2010年9月1日至2018年10月31日，期间因华润公司违约导致租赁合同提前解除。华润公司于2016年6月搬离后，潘治文于2016年11月才将涉案房屋租赁出去，故2016年7月至2016年10月期间的租金损失属于潘治文的实际损失，一审法院参照租赁合同约定标准认定潘治文在2016年7月至2016年10月期间的损失为32640元正确，本院予以维持。此外，潘治文之所以在华润公司的租赁期限内再次将涉案房屋出租，完全是由华润公司违约提前解除租赁合同所致。如华润公司可依约承租至租赁期限届满之日，则潘治文既无需再次出租涉案房屋，亦可按其与华润公司之间租赁合同的约定收取租金。故曾翠兰、兰利萍于2016年11月承租涉案房屋与华润公司承租涉案房屋之间的租金差额，亦为潘治文的实际损失。具体计算如下：①2016年11月至2018年10月31日期间曾翠兰、兰利萍承租涉案房屋应支付的租金为143200元（曾翠兰：1800×12+1900×12=44400；兰利萍：4400×12+4600×10=98800）；②2016年11月至2018年10月31日期间华润公司按租赁合同约定应支付的租金为8813×12+9518×12=219972元；2016年11月至2018年10月31日期间潘治文的实际损失为②-①，即76772元。综合上述分析认定，本院认为，因华润公司单方解除合同给潘治文造成的实际经济损失为：2016年7月至2016年10月期间的损失+2016年11月至2018年10月31日期间的损失，即32640元+76772元=109412元。一审对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人潘治文的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初941号民事判决第二项；二、变更广东省珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初941号民事判决第一项为：中山市华润万家便利超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向潘治文赔偿损失109412元；三、驳回潘治文的其他上诉请求和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2545元，潘治文负担1930元，中山市华润万家便利超市有限公司负担615元。二审案件受理费2506元，由潘治文负担50元，中山市华润万家便利超市有限公司负担2456元。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 汪 栋审判员 唐育萍二〇一八年四月二十四日书记员 吴馥楠