湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书(2015）岳民初字第2333号原告唐明，男，汉族，湘潭市人。委托代理人邱孟华，湖南湘剑律师事务所律师。被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司，住所地湘潭市芙蓉路46号晶都公馆1栋A座32楼。法定代表人艾音志。被告湖南原弘产房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区宝马路以北1号九华服务大楼9楼909室。法定代表人杨晓青。原告唐明与被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司（以下简称晶都酒店物业公司）、湖南原弘产房地产开发有限公司（以下简称原弘产房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后,原告于2015年12月3日向本院提出保全申请，要求冻结两被告银行存款35000元或查封（扣押）其同等价值的财产。原告以其名下位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250116号房屋为其保全申请提供担保。本院于同日作出（2015）岳民初字第2333-1号民事裁定书，查封了被告湖南原弘产房地产开发有限公司名下的房产。2016年3月14日，本院依法组成由审判员王冰担任审判长，审判员葛嘉、人民陪审员石凤姣参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员李想担任记录。原告唐明的委托代理人邱孟华到庭参加诉讼。被告晶都酒店物业公司、原弘产房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐明诉称：2009年10月13日，罗小寒、石庆中与被告原弘产房地产公司（原名为湖南湘电原弘产房地产开发有限公司）签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告原弘产房地产公司开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250116号房屋。当日，经湖南湘电原弘产房地产开发有限公司的要求与组织，罗小寒、石庆中又与被告晶都酒店物业公司（原名为湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）签订了一份《委托租赁合同》。双方约定：罗小寒、石庆中将位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250116号房屋委托给被告晶都酒店物业公司实行统一租赁，统一经营；被告晶都酒店物业公司以该套房屋的购房款157006元为基数，按照每年10%的比例，于每年5月1日之前向罗小寒、石庆中一次性支付本年度的全部租金；若被告晶都酒店物业公司未按期支付租金，则每日按应付租金的万分之二计算违约金，被告原弘产房地产公司自愿对此承担连带担保责任。签订合同后，罗小寒、石庆中按合同约定支付了购房款，并将房屋交付给被告晶都酒店物业公司实行统一租赁，统一经营。被告晶都酒店物业公司支付了数年租金，但2014年5月被告晶都酒店物业公司未按时支付租金且延付租金至今。2015年8月6日，罗小寒、石庆中将位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250116号房屋转让给原告，并约定被告晶都酒店物业公司所欠2014年5月1日至2015年6月30日之前的房屋租金归原告所有。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判令解除罗小寒、石庆中与两被告签订的《委托租赁合同》；判令被告晶都酒店物业公司立即支付2014年、2015年租金共计31401.2元并支付计算至2015年12月1日止的违约金2464.98元；判令被告原弘产房地产公司承担连带责任；由两被告承担本案诉讼费。被告晶都酒店物业公司、原弘产房地产公司未做答辩，亦未向法庭提交证据。原告唐明为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、原告身份信息、两被告企业注册登记资料、组织机构代码证各1份，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、《房屋买卖合同》、《委托租赁合同》、《房屋所有权证》、收房证明、《湘潭市存量房交易资金监管协议》、《协议书》各1份，拟证明罗小寒、石庆中已将租赁房屋转让给原告，原告系该租赁房屋的所有权人，被告尚欠原告2014年5月1日至2015年6月30日之前的租金未付的事实。由于两被告未到庭参加诉讼，视其自愿放弃答辩、举证和质证的诉讼权利。本院对证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认定，可以作为本案认定事实的依据。根据以上采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年10月13日，罗小寒、石庆中与被告原弘产房地产公司（原名为湖南湘电原弘产房地产开发有限公司）签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告原弘产房地产公司开发的位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250116号房屋。当日，经湖南湘电原弘产房地产开发有限公司的要求与组织，罗小寒、石庆中又与被告晶都酒店物业公司（原名为湘潭市晶都酒店物业管理有限公司）签订了一份《委托租赁合同》。双方约定：罗小寒、石庆中将其名下位于湘潭市岳塘区宝塔街道芙蓉路46号先达城市花园综合楼1号楼A栋1单元250116号房屋委托给被告晶都酒店物业公司实行统一租赁，统一经营（以晶都酒店物业公司名义出租招商）；合同有效期限为12年；被告晶都酒店物业公司以该套房屋的购房款157006元为基数，按照每年10%（含税）的比例，于每年4月份之内向原告支付年度租金，罗小寒、石庆中应根据国家法律规定缴纳所得租金的税金；若被告晶都酒店物业公司未按时支付租金，则每逾期一日按应付租金的万分之二向罗小寒、石庆中支付违约金；超过半年未付，罗小寒、石庆中有权终止协议并可向被告晶都酒店物业公司追究违约责任；被告原弘产房地产公司同意为被告晶都酒店物业公司提供担保，如被告晶都酒店物业公司需按合同承担违约责任，被告原弘产房地产公司承担连带担保责任。之后罗小寒、石庆中按合同约定支付了购房款，并将房屋交付给被告晶都酒店物业公司实行统一租赁，统一经营。被告晶都酒店物业公司支付了数年租金，但2014年5月被告晶都酒店物业公司未按时支付租金且延付租金至今。2015年7月28日，罗小寒收回该房屋的使用权，但被告晶都酒店物业公司未向罗小寒、石庆中支付2014年5月1日至2015年6月30日之前的房屋租金。2015年8月6日，罗小寒、石庆中与原告签订了一份《协议书》，约定罗小寒、石庆中将该房屋及该房屋相关的权利与义务一并转让给原告，同时被告晶都酒店物业公司所欠2014年5月1日至2015年6月30日之前的房屋租金归原告所有。原告多次催要租金未果，遂诉至法院，请求判如诉请。本院认为：罗小寒、石庆中分别与两被告和原告签订的《委托租赁合同》、《协议书》均系双方真实意思表示，该合同合法有效。原告已合法取得该套房屋的相关权利与义务。被告晶都酒店物业公司未按合同的约定支付房屋租金，已构成违约，依法应当承担违约责任。由于合同已明确约定超过半年未付租金，房屋所有权人有权终止协议以及若未按时支付租金则每逾期一日按应付租金的万分之二计算违约金，因此对于原告要求解除与两被告签订的《委托租赁合同》并要求被告晶都酒店物业公司立即支付租金及违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，但因罗小寒于2015年7月28日已收回房屋，且有证据证实被告晶都酒店物业公司未支付2014年5月1日至2015年6月30日之前的房屋租金，故房屋租金及违约金应从2014年5月1日起计算至2015年6月30日止，共计425天。被告晶都酒店物业公司应向原告支付的租金共计18281.5元（157006元×10%÷365天×425天），应支付的违约金1365.5元[15700.6元（2014年度的租金）×万分之二×365天+18281.5元（2014年5月1日至2015年6月30日的租金）×万分之二×60天（2015年5月1日至2015年6月30日）]。原告要求被告晶都酒店物业公司立即支付2014年、2015年租金31401.2元并支付计算至2015年12月1日止的违约金2464.98元的诉讼请求，本院部分予以支持。由于合同约定被告原弘产房地产公司为被告晶都酒店物业公司提供担保，如被告晶都酒店物业公司需按合同承担违约责任，被告原弘产房地产公司承担连带担保责任。因此原告要求被告原弘产房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求，合理合法，本院亦予以支持。被告原弘产房地产公司在承担连带清偿责任后，有权向被告晶都酒店物业公司追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告唐明与被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司之间签订的《委托租赁合同》；二、被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告唐明2014年5月1日至2015年6月30日的房屋租金18281.5元及违约金1365.5元，合计19647元。被告湖南原弘产房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、被告湖南原弘产房地产开发有限公司在清偿上述款项后，有权向被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司追偿；四、驳回原告唐明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费650元，保全费370元，公告费560元，合计1580元，由原告唐明负担660元，由被告湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司、湖南原弘产房地产开发有限公司负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  王 冰审 判 员  葛 嘉人民陪审员  石凤姣二〇一六年四月一日代理书记员  李 想附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十六条连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人或者保证人作为共同被告提起诉讼。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。