河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1702民初6195号
原告驻马店市翔合物业管理有限公司。住所地：驻马店市驿城区解放路中段市气象局内。统一社会信用代码：91411700767807440C。
法定代表人田英奇，负责人。
委托代理人宋致远，男，1969年9月4日出生，汉族，驻马店市翔合物业管理有限公司职员，住河南省驻马店市驿城区。
被告张新华，女，1979年9月11日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。
原告驻马店市翔合物业管理有限公司（以下简称翔合物业公司）与被告张新华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔合物业公司的委托代理人宋致远，被告张新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告翔合物业公司诉称，被告系原告所管理的帝豪花园小区的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与帝豪花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并约定按建筑面积0.68元/平方米收取物业管理费。电梯用电分摊费用每户按实际用电量分摊。在被告欠费期间，原告一直按照物业服务合同约定内容进行着系列的物业管理工作，原告从2013年9月1日-2016年8月31日一直未交物业管理费。经原告多次催要未果，请求：一、判令被告支付2013年9月1日-2016年8月31日的物业费、公共用电分摊费计2879元。二、判令被告按照每日千分之三的标准支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2016年8月31日应支付滞纳金86元。
被告张新华辩称，被告拖欠物业费用的原因有：一、2012年1月29日，小偷进入被告家中盗窃，给被告造成1万多元的财产损失，并给被告及孩子造成了惊吓。当天帝豪花园小区共有三家被盗同时被盗。被告认为业主家中被盗均是因为原告管理不善，保安人员没有尽职尽责。事发后物业公司既不能提供录像监控的线索，也不能提供任何的外来车辆和人的登记记录。根据《物业管理条例》第三十六条，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，按照物业有关规定，物业服务分基本服务和专项服务，其中专项业务第一项：治安、保卫，通过值班、看守、巡逻所进行的防火防盗、防事故以及事件的处理，如果没有做到这些业务，给业主造成财产安全的，物业应承担赔偿责任。二、业主委员会没有通过业主大会选举，产生的业主委员会是不合法的，所签合同是无效合同，私自涨价没有经过业主大会通过，也是不合法的。三、小区的公共道路应归业主大会讨论同意通过，才能收取停车费，停车费不应该属于物业公司，且道路两边停车阻挡消防通道，一旦发生火灾，消防车无法进入，给业主生命造成了威胁。四、小区内卫生一塌糊涂，电梯轿厢内小广告满墙，楼梯、电梯地板从来没见拖过，楼梯栏杆从来没人擦洗、楼道卫生尘土到处都是，电线随便拉。外面绿化带杂草疯长，枯树枝及垃圾到处可见。五、原告称是业主委员会毁坏绿化所建车位，但签订车位租赁合同还是原告而非业主委员会，租赁费也是原告收取而非业主委员会。综上，请求驳回原告的诉讼请求，同时原告对被告家财产所造成的损失应给予相应的经济赔偿。
经审理查明，被告张新华系驻马店市帝豪花园18号楼1单元7楼西户的业主，所购房屋建筑面积为130.98平方米。一、2011年8月30日，案外人帝豪花园业主委员会（甲方）与原告翔合物业公司（乙方）签订了第一份《物业服务合同》一份，约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部分得维修、养护和管理；（详见附件三）。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（详见附件四）。3、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、其他未尽事宜按乙方投标书承诺执行。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.38元/月.平方米；高层住宅0.58元/月.平方米，电梯公用电分摊。商业物业0.9元/月.平方米；多层住宅（带电梯）0.48元/月.平方米，电梯公用电分摊。别墅0.58元/月.平方米；地下、地上车库按每平方米0.2元收取服务费。预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元。第七条物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人履行交纳义务。第二十七条本合同期限自2011年9月1日起至2014年8月31日止等条款。
二、2014年8月2日，案外人帝豪花园业主委员会（甲方）与原告翔合物业公司（乙方）又签订了第二份《物业服务合同》一份，该份合同第六条约定的物业费收费标准与第一份《物业服务合同合同》一致。第八条约定为“停车场收费分别采取以下方式：1、固定车位属全体业主共有，车位使用人签订车位租赁合同。2、道路划线车位，属全体业主共有，车位使用人签订车位租赁合同，每个车位40元/个/月的标准交纳。乙方从停车费中按划线车位10元/个/月的标准提取停车服务费。3、乙方应与停车场车位使用人签订书面的《停车服务协议》，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务”。第二十六条为“甲方业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳服务费用的，应按3%的标准向乙方支付违约金”。第二十八条为“本合同期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止”等条款。
三、2015年10月29日，案外人帝豪花园业主委员会（甲方）与原告翔合物业公司（乙方）又签订了第三份《物业管理服务合同》一份，该份合同第六条约定物业费的标准变更为“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，对甲方已售并移交给乙方的房源可按以下标准收费：多层住宅0.48元/月.平方米；高层住宅0.78元/月.平方米，电梯公用电由使用业主分摊。商业物业1.3元/月.平方米；多层住宅（带电梯）0.68元/月.平方米，电梯公用电由使用业主分摊。别墅0.98元/月.平方米；地下、地上车库按每平方米0.2元收取服务费。预收公共照明用电（路灯、楼道照明）100元/年”。第二十八条约定“本合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止”。其余条款内容与第二份《物业服务合同》条款内容一致。被告入住诉争房屋后，自2013年9月1日至2016年8月31日一直未交纳物业管理费及公共用电分摊费。后原告多次催要物业费未果诉至法院，酿成纠纷。
另查明，被告居住的帝豪花园18号楼1单元7楼西户属多层住宅（带电梯），其物业费用为：1、2013年9月1日-2015年8月31日（2013年度、2014年度），按0.48元/月.平方米计算，计1509元（130.98×0.48×12×2=1509元），即2013年度755元，2014年度755元，公共用电分摊费200元；2、2015年9月1日-2016年8月31日，按0.68元/月.平方米计算，计1069元（130.98×0.68×12=1069元），公共用电分摊费100元。以上合计2878元。
再查明，2014年10月27日，原告和帝豪花园业主委员会共同出具了“停车费用结算情况”一份，载明：一、建固定停车位费用。根据双方协商，业主购买固定车位使用权交4000元（时间为2013.8.1-2018.7.31）期限为5年，建一个固定车位成本、管理费用3000元，翔合物业公司和业委会共管费用1000元（为后两年管理费用）。共建110个车位，业主已购买固定车位使用权101个，因此共管费用为101000元。二、临时车位费用。规划道路停车位96个，出租89个，每个年租金480元。根据前业委会意见，翔合物业公司提取2个月租金（每个车位80元）用于划线费用，依据双方约定，翔合物业公司每个车位提取100元/年，业委会每个车位提取300元/年。2013年26700元（2013.8.1-2018.7.31）。2014年26700元（2014.8.1-2015.7.31），合计53400元。2015年6月14日，原告和帝豪花园业主委员会又共同出具了“停车费用结算情况”一份，该份结算情况的内容与上述2014年的结算情况基本一致，显示双方在2014年11月份新建54个固定停车位，规划道路停车位33个。
诉讼中，本院对帝豪花园小区进行了现场勘查，经测量帝豪花园小区8号、9号楼之间，10号、11号楼之间道路两边划线停车位之间的间距分别为2.89米、2.87米。
诉讼中，本院调取了帝豪花园小区业主向驻马店市经济开发区公安消防大队（以下简称开发区公安消防大队）举报投诉小区内道路被划线车位占用，影响消防通道的消防检查记录、责令立即改正通知书。责令立即改正通知书显示帝豪花园小区内存在占用消防车通道，妨碍消防车通行的问题，被责令立即改正，采取措施，确保消防安全。
上述事实，有原告提交的三份物业服务合同、照片及原、被告的陈述在卷，经当庭质证，据以认定。
本院认为，本案的争议焦点之一是帝豪花园业主委员会与原告签订的物业服务合同是否有效，对被告是否具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案诉争的两份物业服务合同系帝豪花园业主委员会与原告双方签订，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因此，依据前述法律规定，诉争的两份物业服务合同对被告具有约束力。关于被告辩称业主委员会是没有通过业主大会选举产生，所签合同是无效合同的辩解，被告未能提交相关证据加以证明，本院不予采纳。
关于被告提出2012年1月29日其家中被盗造成财产损失系原告管理不善，保安人员没有尽职尽责的辩解。物业服务合同双方可以在合同中约定物业服务企业为业主提供的物业服务义务中包含安全保障方面的内容，业主为此支付相应报酬，据此，安全保障义务可以约定为合同义务。在本案诉争的物业服务合同中双方的约定体现为“乙方提供物业管理服务包括以下内容：……5、协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，如果物业服务企业的服务承诺、服务细则中有关于安保的具体规定，则应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。但保安不等于保镖，物业服务企业提供的保安服务主要是公共区域内的安全保障义务，不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，对于物业服务企业是否违反安全保障义务，应结合业主缴纳的物业费水平、物业服务企业的安保能力以及有关行为的性质、发生意外后物业服务企业所采取的一系列措施等因素加以综合考量和认定。综上，物业服务企业只有在未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的情形下，才承担相应的赔偿责任。本案中，被告未能提交原告在案发当时是否具有未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备的相关证据，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。关于被告提出原告对其财产损失应给予经济赔偿的请求，不是本案审理的内容，被告可另行主张。
关于被告辩称原告对小区卫生、绿化未尽到管理义务，被告未提交充足的证据加以证明，此答辩本院不予采纳。
关于被告提出道路上划线的停车位阻挡消防通道，给业主生命造成威胁的辩解，经现场勘查，8号、9号楼之间占用道路两边划线的停车位之间的间距未能达到消防车辆安全通过4米宽度的要求，帝豪花园小区内的业主已经向开发区公安消防大队举报投诉，开发区公安消防大队也下发了责令立即改正通知书，虽然原告采取了一定的应急措施（购置移车器、健全车主档案信息），但该消防安全隐患依然存在，占用消防通道的问题一直未能解决。《物业服务合同》第二条第5项约定原告负有“协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防”的义务，依据原告与帝豪花园业主委员会签订的“停车费用结算情况”及物业服务合同第八条第2项的显示的内容，小区内占用绿地建设的固定车位和占用道路划线的车位系原告和帝豪花园业主委员会共同管理，绿地、小区内的道路、停车位均在公共区域内，原告对此也负有管理责任。原告只收费而不注意消除小区内的消防安全隐患有失公平，故被告提出的该项辩解，属合理的抗辩，本院予以采纳；本案中原告虽存在未能完全履行物业服务义务的行为，但鉴于原告提供了保洁、保安等服务项目，经本院综合考量，对原告请求的物业费予以酌情减少，又因小区道路上的停车位建设于2014年10月之后，故被告减少交纳的部分仅限于2014年度和2015年度两年的物业费，被告应支付的其拖欠该两个年度的物业费的90%，即1642元【（755+1069）×90%=1642元】，加上2013年度的物业费755元，被告应支付的物业费总额为2397元，原告请求物业费数额超出部分，本院不予支持。原告请求的公共用电分摊费300元，符合双方的合同约定，本院予以支持。
关于原告请求被告支付滞纳金的主张，本案中被告提出欠交物业费的理由虽然未能全部获得支持，但通过上述反映出原告存在小区内划线车位占用消防通道未能及时改正，业主反映的物业服务方面的的问题未能妥善解决或有效沟通，故对原告的该项主张，本院不予支持。
物业服务企业系管理服务型企业，其在工作中应加强与业主沟通，积极疏导化解矛盾，妥善解决业主反映的有关物业服务问题；当前，由于经济发展迅速，人们的生活水平有了前所未有的突破性提高，人们对停车位的需求直线上升，建设单位原有规划设计的车位、车库已经远远不能满足广大业主的需求，为此占用绿地、公共道路建设停车位成为解决业主停车问题的一条途径，但物业服务企业和业主委员会应从小区秩序和谐稳定、业主生活安定便利等要求出发，对此加强管理和提高服务质量，同时，业主也亦对物业服务企业的服务工作多一分理解和支持，通过双方共同的努力，共建小区内良好的秩序，共建文明、卫生的美好家园。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：
一、限被告张新华于判决生效后十日内向原告驻马店市翔合物业管理有限公司支付2013年9月1日-2016年8月31日的物业费及公共用电分摊费共计2697元。
二、驳回原告驻马店市翔合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告张新华负担。
本判决为终审判决。
审判员 赵丽莉
二〇一七年十月十九日
书记员 郑云飞