安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1002民初2576号原告：黄山市国有资产运营有限责任公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：罗时成，该公司总经理。委托诉讼代理人：李发明，安徽道同律师事务所律师。被告：胡新，男，1966年9月22日出生，汉族，经商，住安徽省黄山市屯溪区。被告：程金甲，男，1963年6月1日出生，汉族，经商，住安徽省黄山市屯溪区。以上两被告共同委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。原告黄山市国有资产运营有限责任公司（以下简称市国资公司）与被告胡新、程金甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年12月26日、2017年1月13日公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月17日再次公开开庭审理了本案。原告市国资公司的委托诉讼代理人李发明，被告胡新、程金甲及其共同委托诉讼代理人汪磊到庭参加诉讼。案件审理过程中，胡新、程金甲在举证期限内向本院提出反诉，本院经审查后于2016年12月22日受理；胡新、程金甲后于2018年4月4日申请撤回反诉请求，本院经审查后裁定予以准许；期间，双方曾申请庭外和解45日。本案现已审理终结。市国资公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即搬离黄山市屯溪区黄山东路65号劳动大楼中楼、西楼、餐厅楼、锅炉房、浴室、门卫房及场地；2、判令被告自2015年12月25日起按日480元标准支付原告占有使用费至搬出上述房屋、场地之日止（至2016年10月30日占有使用费为148800元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2014年8月4日与黄山市就业训练中心签订一份场地租赁合同，约定被告承租黄山市屯溪区黄山东路65号劳动大楼的房屋，租金每年8万元，该合同于2015年6月30日到期。合同到期后，被告一直占用该房屋未搬出。2015年12月24日，黄山市劳动和社会保障局将该房屋产权移交给市国资公司，但双方就租金事宜未达成协议，且被告一直占有使用房屋至今。为维护自身合法权益，市国资公司诉至法院，请求判如所请。胡新、程金甲辩称，原告起诉的事实与客观事实不符，被告与黄山市就业训练中心签订租赁合同，是原告单方面解除租赁合同，构成违约，因此原告应按照合同约定赔偿其经济损失后，被告才同意搬出涉案房屋；由于原告单方解除合同，导致被告无法正常经营，给被告造成严重经济损失；考虑到案涉合同继续履行无实际意义，被告同意解除案涉场地租赁合同，被告保留向原告主张违约赔偿责任的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告的营业执照、国有经营性资产划转移交协议及移交清单、场地租赁合同及委托书、停止使用金甲宾馆资产的函、胡新和程金甲的报告、黄山市人力资源和社会保障局出具的证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的其他证据，本院认证认为：资产评估报告由市国资公司单方委托黄山新科苑资产评估事务所进行评估，加盖有公章和评估师个人印章及签名，本院经审查对其真实性予以确认；关于黄山市就业训练中心场地租赁合同的相关说明，胡新、程金甲提供的该份说明是原件，市国资公司提交该份说明是复印件且有胡新本人签字，本院对两份说明的真实性予以确认，因两份说明的内容不完全一致，对两份说明如何认定是否采信，将在本院认为部分进行论述；租金交纳凭证，均加盖中国银行业务专用章，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；保证金收据由黄山市就业训练中心出具，并加盖公章，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；金甲宾馆前期投入清算单及收款收条和协议书等，系胡新、程金甲单方制作或案外人出具，相关收款人并未到庭接受质询，市国资公司也不予认可，协议书等与本案无关联性，本院经审查不予采信；黄山市人力资源和社会保障局的复函，系本院就相关问题函询黄山市人力资源和社会保障局，黄山市人力资源和社会保障局给予的书面答复，本院经审查予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于黄山市屯溪区黄山园北街63号（即黄山东路65号）的劳动大楼及场地原属黄山市就业训练中心（属黄山市人力资源和社会保障局的下属机构）所有。自2011年4月起，胡新、程金甲就实际承租了上述房屋及场地，并与黄山市就业训练中心签订了多次场地租赁合同，合同约定的租赁期限均为一年，保证金均为2万元，年租金均为8万元。其中，2014年4月3日签订的租赁合同，约定的租赁期限从2013年7月1日起至2014年6月30日止。最后一次租赁合同签订于2014年8月4日，其中合同的第一条约定，黄山市就业训练中心继续将坐落于黄山市屯溪区黄山园北街63号合法拥有的建筑物及场地出租给胡新、程金甲用于经营快捷酒店及酒店辅助配套项目、培训，双方确认租赁物为劳动大楼中楼、西楼、餐厅楼、锅炉房、浴室、门卫房及场地；第二条约定，租赁期限为一年自2014年7月1日至2015年6月30日；租赁期限届满前一个月，若胡新、程金甲在租赁期限内合法经营，恪守本合同且要求继续承租，黄山市就业训练中心同意续租，租期届时另行商定；黄山市就业训练中心将租赁物按现状向胡新、程金甲交付，胡新、程金甲同意按租赁物的现状承租；第三条约定，保证金为2万元，年租金为8万元；第四条约定，租金应在合同签订之日一次性支付；第八条约定，租赁期限内，如胡新、程金甲需对租赁物进行装修、改建，须事先向出租方提交装修、改建设计方案，且经出租方书面同意；租赁期满，胡新、程金甲不再续租，所有装修部分的有益价值归出租方所有，胡新、程金甲不得向出租方所要装修补偿费用；租赁期限内，若因政府行为致使本合同无法履行，出租方应按胡新、程金甲所投入的装修部分经评估的有益价值的70%给予补偿；第十条约定，租赁期限内，若胡新、程金甲欠交租金或物业管理费超过1个月，出租方有权解除合同；本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，胡新、程金甲应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其交还出租方。后由于市政府相关会议决定，将案涉黄山市就业训练中心的房屋及场地等资产移交给市国资公司管理，黄山市人力资源和社会保障局及黄山市就业训练中心于2015年7月1日之后就未再与胡新、程金甲签订书面的场地租赁合同，但仍按照原租金标准收取费用。2015年12月24日，黄山市人力资源和社会保障局授权黄山市技工学校将案涉房屋及场地移交给市国资公司。2016年3月16日，市国资公司作出关于停止使用金甲宾馆资产的函，告知涉案房屋已移交市国资公司，因双方就租金问题未达成协议，决定停止租赁黄山园北街65号资产。2016年5月30日，市国资公司单方委托黄山新科苑资产评估事务所对涉案房屋进行资产评估，评估结论如下：于评估基准日，委估资产【黄山园北街65号（金甲宾馆）（权证编号黄房证字第0362号）建筑面积2107.49平方米】在公开市场前提下的年租赁价值为175200元。2016年6月27日，胡新、程金甲书面函告市国资公司，其系通过招商引资接手承租劳动大楼，并支付了140万的拖欠款，投资过大；合同一年一签内容不变，已履行多期；承租的房屋质量较差，房间面积小，门前道路狭窄，影响改造、经营；恳请合理评估，确定租金价格。因双方就租金问题协商未果，市国资公司于2016年12月2日诉至本院。至今，案涉房屋仍由胡新、程金甲经营使用。另查明：2011年4月6日，黄山市就业训练中心向胡新、程金甲出具两份关于黄山市就业训练中心场地租赁合同的相关说明。两份说明内容一致的部分为，应胡新、程金甲要求，对《黄山市就业训练中心场地租赁合同》第二条第二款作如下说明：鉴于胡新、程金甲在约定的租赁期限内所作投资难以在短时间内收回成本，黄山市就业训练中心同意在租赁合同规定的租赁期到期后，如胡新、程金甲不违背上述租赁合同第二条第二款所规定的续租条件，并在征得主管局同意后给予续租。两份说明不一致的部分为，一份说明的续租时间为10年或更长；另一份说明的续租时间为3至5年或更长；续租期间的年租金为，在年租金17万元基础上按每年壹万元递增。2011年4月7日，胡新、程金甲向黄山市就业训练中心支付了租赁保证金2万元，黄山市就业训练中心出具了收据予以确认。2015年10月9日和2015年12月24日，胡新向黄山市技工学校账户转账了4万元，备注为房租。庭审中，胡新、程金甲同意解除房屋租赁合同；市国资公司在庭审中申请对关于黄山市就业训练中心场地租赁合同的相关说明的印章真实性及形成时间进行鉴定，后又放弃申请鉴定。本院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点：一、案涉两份关于黄山市就业训练中心场地租赁合同的相关说明应如何认定；二、案涉场地租赁合同是否已于2016年3月16日解除；三、原告的诉请是否应得到支持。关于争议焦点一。本院认为，双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，原被告双方各提交了一份关于黄山市就业训练中心场地租赁合同的相关说明，就两份说明内容一致的部分：黄山市就业训练中心于2011年4月6日向胡新、程金甲出具，均考虑到胡新、程金甲所作投资难以在短时间内收回成本的实际情况，在胡新、程金甲不违背合同第二条第二款的情况下，并征得主管局同意后黄山市就业训练中心予以续租，对上述事实本院予以确认。就两份说明内容不一致的部分，本院认为胡新、程金甲提交的案涉说明证明力较大，理由如下：首先，市国资公司提交的相关说明是复印件，虽然胡新在该复印件上备注原件在其处，但胡新已对在该复印件上签字情况进行了说明，且向本院提交了案涉说明的原件进行佐证，因市国资公司无法提交案涉说明的原件，且未提供其他证据予以佐证，故市国资公司提交的案涉说明不能单独作为认定案件事实的依据；其次，胡新、程金甲提交的案涉说明是原件，市国资公司虽对其真实性有异议，但未在本院指定的期限内申请对印章的真实性及形成时间进行鉴定，且黄山市就业训练中心对出具的两份说明内容不一致不能做出合理说明，应作出对出具人不利的解释，因涉案房屋及场地已移交给市国资公司，该不利后果应由市国资公司承担；再次，结合案涉说明约定的内容及案涉场地租赁合同的实际履行来看，截至黄山市人力资源和社会保障局向市国资公司移交案涉房屋时（2015年12月24日），胡新、程金甲实际支付的租金均为8万元/年，与市国资公司提交的案涉说明中约定的租金17万元/年也不相符；最后，从案涉合同的签订实际看，被告承租案涉房屋及场地时，投入资金进行装修并接收部分债务，若合同仅约定租赁期限为一年，根本无法收回投资，更谈不上存在盈利，不符合常理。综上，原告提交的案涉说明的证明力明显大于原告提交的案涉情况说明的证明力，根据证据优势规则，本院采信胡新、程金甲提交的案涉说明。关于争议焦点二。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人对合同的效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效。本案中，黄山市就业训练中心与被告签订的案涉场地租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守履行。合同签订后，黄山市就业训练中心已将案涉房屋及场地交付给被告使用，被告也依约支付了租金，案涉合同已实际履行。虽然案涉场地租赁合同约定的租赁期限为一年，但结合黄山市就业训练中心向被告出具的情况说明中关于续租期限的约定，在被告不违反合同第二条约定条件下，案涉房屋及场地的实际租赁期限应至少是10年（从2011年7月1日至2021年6月30日止），该期限对黄山市就业训练中心具有约束力。虽然黄山市就业训练中心自2015年7月1日后未再与被告续签场地租赁合同，但黄山市就业训练中心仍向胡新、程金甲收取租金，胡新、程金甲也继续占有使用案涉租赁物，双方之间仍存在租赁合同关系，而之所以导致双方未续签租赁合同，不是因为被告不同意续签或违法了合同约定，而是因为案涉租赁物的所有权或管理权发生转移，由黄山市人力资源和社会保障局移交给市国资公司，黄山市就业训练中心或其上级主管机构黄山市人力资源和社会保障局无权签订，但参照“买卖不破租赁”的原则，新的所有权人或管理权人仍应受到该期限的约束，故市国资公司虽然于2016年3月16日向胡新、程金甲送达了《作出关于停止使用金甲宾馆资产的函》，但不能导致案涉场地租赁合同解除的法律后果。原告主张2015年7月1日后黄山市就业训练中心与被告之间系不定期租赁关系，其可随时解除合同的意见，与本院查明的事实不一致，本院不予支持。关于争议焦点三。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告于2016年3月16日要求被告停止使用案涉租赁场地，且以诉讼的形式要求被告搬离案涉租赁场地，实际上以解除案涉场地租赁合同为前提，被告庭审中也同意解除案涉场地租赁合同，故原被告之间的场地租赁合同应予以解除。根据法律规定，案涉合同解除后，被告应将承租的租赁物返还给出租人，故原告要求被告搬离案涉租赁场地的诉请，本院予以支持。因被告于2015年7月1日后实际支付租金4万元，按半年计算，实际支付的租金期限为2015年7月1日至2015年12月31日，故对原告要求被告支付2016年1月1日起至实际搬出之日止租金（占有使用费）的请求，本院予以支持，但租金（占有使用费）的标准应参照原租赁合同约定的8万元/年计算，对超出的部分，本院不予支持。原告要求按照单方委托的资产评估价格支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。被告辩称因原告违约在先，应先赔偿再搬离承租场地的意见，本院不予采纳。原告是否违约及是否承担相应的违约责任，被告可另行主张，本案不予处理。综上，对原告主张的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡新、程金甲于本判决生效之日起十五日内自坐落于黄山市屯溪区黄山东路65号劳动大楼中楼、西楼、餐厅楼、锅炉房、浴室、门卫房及场地（现金甲宾馆）搬离；二、被告胡新、程金甲于本判决生效之日起十日内按照8万元/年标准向原告黄山市国有资产运营有限责任公司支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止之间的租金（占有使用费）；三、驳回原告黄山市国有资产运营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3276元，由被告胡新、程金甲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  汪卫东审 判 员  刘志翔人民陪审员  许毅龙二〇一八年四月二十五日书 记 员  汪雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。