福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2015）侯民初字第1412号原告福州汇友房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇丹宁顿小镇综合楼54号，组织机构代码7685603-3。法定代表人吴洁，总经理。委托代理人童建炫，福建博世律师事务所律师。被告张春娥，女，1985年1月24日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托代理人林辉，福建格律律师事务所律师。原告福州汇友房地产开发有限公司与被告张春娥商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告福州汇友房地产开发有限公司的委托代理人童建炫、被告张春娥的委托代理人林辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州汇友房地产开发有限公司诉称，2013年8月12日，被告张春娥与原告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20130720041），约定被告以总价款人民币836164元购买原告位于上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房（建筑面积共78.44平方米），并约定被告应于签订合同当日向原告支付购房定金30000元，合同备案出件后3日内向原告支付购房款226164元，剩余580000元由被告向银行申请按揭贷款支付。原告应于2014年9月30日前向被告交房。合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过10日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”《合同补充协议》（附件六）第三条约定：“买受人不能在《商品房买卖合同》备案出件之日起30日内按银行要求提供资信证明相关材料并通过银行审批将按揭贷款发放到出卖人指定的银行账户，出卖人有权要求买受人更改付款方式，采取一次性付清房款余额。若出卖人发出催款书面通知超过30天，买受人仍未付清房款余额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产另行出售，并没收买受人已缴纳的所有款项。”第十一条约定：“如因买受人不符合购买本商品房的资格和条件导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行处置，且向买受人主张该购房总金额20%的违约金。”第十二条约定：“《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等），否则，出卖人有权不予退还应返还买受人的相应购房款。”第十三条约定：“根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《合同》记载的内容为依据”。合同生效后，被告向原告支付了购房首期款共计256164元。原告随之办理了合同备案手续，并向被告开具了两张购房发票（分别为：发票号码000××××4259，开票金额30000元；发票号码000××××4258，开票金额226164元）。2013年10月14日，原告对被告所购买的上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房办理了预购商品房预告登记备案手续（预告登记证号：侯房预YR第1318435号）。2014年9月23日，原告向被告发送《付款催告函》，鉴于被告未按合同约定前往银行办理按揭贷款手续，要求被告在收函5日内付清剩余购房款580000元，并按合同约定向原告支付逾期付款违约金，否则原告将追究被告包括解除合同，承担解约违约金、逾期付款违约金，收回被告所购商品房等在内的违约责任。该函送达被告后，被告既未向银行申请按揭贷款，也未一次性付清剩余购房款。2014年11月3日，原告向被告发送《销售合同解除函》，正式通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告在收函后5日内向原告支付逾期付款违约金、合同解除违约金，并配合原告办理合同备案注销等相关手续。2015年1月22日，原告委托律师向被告发出(2015)盈字第3号《律师函》，敦促被告在收函后3日内履行合同解除后包括办理合同备案注销、预告登记注销等相关手续的义务，并承担向原告支付违约金、赔偿金等的违约责任。但时至今日，被告既不配合原告办理合同解除手续，也未履行及承担上述合同约定的义务和责任，给原告造成了重大的经济损失。现原告诉请判令：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20130720041）已于2014年11月4日解除，并判令被告在本判决生效后三个工作日内配合原告办理合同备案解除手续；2、被告在本判决生效后三个工作日内协助原告办理上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房的预购商品房预告登记注销手续（预告登记证号：侯房预YR第1318435号）；3、在原告返还被告已付购房款256164元时，扣除被告应向原告支付购房总金额20%的违约金167232.8元（836164元×20%＝167232.8元）；4、被告返还原告开具的二张销售不动产统一发票原件（分别为：发票号码000××××4259，开票金额30000元；发票号码000××××4258，开票金额226164元）。被告张春娥辩称，一、原告于2014年11月3日发出的《销售合同解除函》违法，不符合法律规定，依法应认定原告系违法解除合同，不产生解除合同的法律效力。但被告现在同意与原告解除合同，原告应立即返还被告已付购房款226164元（不包括30000元定金）并双倍返还被告定金60000元。二、被告对合同的解除并无过错，且两张不动产销售发票在原告处，并不由被告保管。因此，原告诉请被告支付违约金167232.8元及返还两张不动产统一发票原件，于法无据，依法应予以驳回。三、双方签订《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第十一条约定的20%违约金，明显过高，依法应予以调整，违约金的计算标准应按照中国人民银行同期贷款基准利率标准予以计算。因此，原告诉请按照购房总金额836164元20%的违约金167232.8元，不仅与事实不符，亦缺乏法律依据，依法不应予以支持。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、身份证复印件，证明被告张春娥身份情况。证据二、《商品房买卖合同》，证明原被告于2013年8月12日签订《商品房买卖合同》，约定被告以总价款人民币836164元购买原告位于上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房，并约定被告应于签订合同当日向原告支付购房定金30000元，合同备案出件后3日内向原告支付购房款226164元，剩余580000元由被告向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过10日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。”证据三、销售不动产统一发票，证明2013年8月12日，原告向被告开具两张购房发票，分别为：发票号码000××××4259，开票金额30000元；发票号码000××××4258，开票金额226164元。证据四、《预购商品房预告登记》，证明2013年10月14日,原告依约对被告所购买的上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房办理了预购商品房预告登记备案手续。证据五、《付款催告函》、EMS快递详情单、查询单，证明2014年9月23日，原告向被告发送《付款催告函》，要求被告在收函5日内付清剩余购房款580000元，并按合同约定向原告支付逾期付款违约金，否则原告将追究被告包括解除合同，承担解约违约金、逾期付款违约金，收回被告所购商品房等在内的违约责任。证据六、《销售合同解除函》、EMS快递详情单、查询单，证明2014年11月3日原告向被告发送《销售合同解除函》，正式通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求被告在收函后5日内向原告支付逾期付款违约金、合同解除违约金，并配合原告办理合同备案注销等相关手续。证据七、《律师函》、EMS快递详情单，证明2015年1月22日，原告向被告发出《律师函》，敦促其履行合同解除后的相关义务，并承担向原告支付违约金、合同解除赔偿金等的违约责任。被告张春娥对原告提供的证据一没有异议，对证据二的证明对象有异议，认为约定违约金过高，对证据三、四、五、六的真实性没有异议，对证据七的真实性有异议。本院认为，原告提供的证据有原件核对，与本案有关联，依法予以采信。被告为支持其答辩意见，向本院提交销售不动产统一发票两张（发票号码：00044596、00044597），证明原告于2013年9月17日开具了付款方为被告的两张销售不动产发票（发票号码：00044596、00044597），确认被告已付清本案讼争屋的首付款226164元及定金3万元的事实，该两张发票的原件由于讼争屋由原告代办按揭贷款由原告保管。2、原告诉请的两张销售不动产发票（发票号码：000××××42000××××4258）原件早已由原告收回作废。故原告的第四项诉请于法无据，应予以驳回。本院认为，被告提供的证据没有原件核对，真实性无法确认，依法不予采信。根据上述认定的有效证据及庭审笔录，本案事实认定如下：2013年8月12日，原告福州汇友房地产开发有限公司与被告张春娥签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告向原告购买位于福建省福州市闽侯县上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房（建筑面积共78.44平方米）。合同总价款为836164元。合同第六条约定的付款方式及期限为：（银行按揭贷款）买受人应于《商品房买卖合同》签定当日向出卖人支付购房定金人民币三万元整，合同备案出件后3日内向出卖人支付购房款计人民币226164元整，剩余全部购房款计人民币580000元整由买受人向银行申请贷款支付给出卖人。合同第七条约定：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期超过10日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。合同附件六：《合同补充协议》第三条第3点约定：买受人不能在《商品房买卖合同》备案出件之日起30日内按银行要求提供资信证明相关材料并通过银行审批将按揭贷款发放到出卖人指定的银行账户，出卖人有权要求买受人更改付款方式，采取一次性付清房款余额。若出卖人发出催款书面通知超过30天，买受人仍未付清房款余额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回该房产另行出售，并没收买受人已缴纳的所有款项。第十一条约定：“如因买受人不符合购买本商品房的资格和条件导致合同无法继续履行的，出卖人有权解除本合同，将该商品房另行处置，且向买受人主张该购房总金额20%的违约金。”第十二条约定：“《商品房买卖合同》不论因何种原因解除，买受人均应先行配合出卖人办理完毕合同解除的所有相关手续（包括但不限于合同备案解除、银行按揭手续办理完结等），否则，出卖人有权不予退还应返还买受人的相应购房款。”第十三条约定：“根据本协议发出的任何通知或书面通知应以中文书写，通过邮寄方式（挂号信或邮政特快专递）发出。邮寄方式以投递后48小时（以挂号信或邮政特快专递信函寄出邮戳日期算起）视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以《合同》记载的内容为依据”。合同签订后，被告向原告支付了购房首期款共计256164元，原告办理了合同备案手续，并向被告开具了两张购房发票（分别为：发票号码000××××4259，开票金额30000元；发票号码000××××4258，开票金额226164元）。2014年9月23日，原告向被告发出《付款催告函》要求被告支付剩余购房款580000元及违约金。2014年11月4日，被告收到原告发出的《销售合同解除函》，原告告知被告解除合同，并要求支付违约金。2015年1月22日，原告向被告发出《律师函》要求被告按合同约定履行合同解除后的相关义务。本院认为，原告福州汇友房地产开发有限公司与被告张春娥签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同。原被告双方应严格履行合同约定。被告在合同签订后，未按合同约定交付剩余购房款，已构成违约，需承担相应的违约责任。被告在合同签订后未能按约支付银行按揭贷款，且经原告催告后，被告仍未能履行付款义务，故被告在履行合同过程中存有过错，应承担违约责任。因被告经催告后，仍未能支付购房款，故原告于2014年11月4日发出《销售合同解除函》，符合合同约定，发生解除合同效力，本院予以确认。《商品房买卖合同》约定因买受人未按约定支付购房款的，出卖人解除本《合同》的，买受人应当按照该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。基于考虑，原被告双方约定的违约金与原告的损失相比较，显属过高，本院酌情予以调低，被告按《商品房买卖合同》第六条约定的履行定金30000元向原告承担违约责任，该笔违约金可在被告已交纳购房款256164元中予以扣除，剩余购房款226164元由原告在合同解除后应予以退还给被告。《合同补充协议》对被告协助原告办理预购商品房预告登记注销手续的义务进行了约定，故对于原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告未能提供证据证明其所开具的二张销售不动产统一发票原件已经交付给被告，故对原告请求被告归还发票原件的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告福州汇友房地产开发有限公司与被告张春娥于2013年8月12日签订的关于位于福建省福州市闽侯县上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703号单元房屋的《商品房买卖合同》于2014年11月4日解除。二、被告张春娥应于本判决生效之日起三日内协助原告办理上街镇源通东路199号阳光理想城3#楼17层1703单元号房的预购商品房预告登记注销手续。三、被告张春娥应向原告福州汇友房地产开发有限公司支付违约金30000元（该款从被告张春娥已支付的购房款256164元中直接予以扣除）。四、驳回原告福州汇友房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12161元，由原告负担7000元，由被告负担5161元（该款已由原告垫付，原告可从退还被告的购房款中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王剑飞代理审判员  马 青人民陪审员  林金水二〇一五年十月二十八日书 记 员  叶立立附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。