北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初12672号
原告：刘锦荣，男，1969年8月12日出生，住陕西省横山县。
委托诉讼代理人：赵建兵，北京市翔龙律师事务所律师。
被告：北京望京搜候房地产有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园425号楼308室。
法定代表人：潘石屹，董事长。
委托诉讼代理人：张雪艳，北京市环球律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔巍，北京市环球律师事务所律师。
原告刘锦荣与被告北京望京搜候房地产有限公司（以下简称搜候公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘锦荣的委托诉讼代理人赵建兵，搜候公司的委托诉讼代理人张雪艳、崔巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘锦荣向本院提出诉讼请求：1.判令搜候公司支付逾期交房违约金647564元；2.判令搜候公司退还因燃气公共管道占用房内专用建筑面积所对应的购房款396515.404元；3.判令搜候公司支付以396515.404元为基数自2013年7月20日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日的利息；4.判令搜候公司承担鉴定测绘费7500元；5.判令搜候公司赔偿物业费62332.2元、供暖费31858.68元。事实和理由：2013年7月20日，我与搜候公司就位于北京市朝阳区xx（以下简称xx号房屋）签订了编号为xxxxx的《北京市商品房预售合同》，约定房屋用途为地下商业，预测建筑面积346.29平方米，其中套内建筑面积176.89平方米，共用部位及共用房屋分摊建筑面积169.4平方米。按照套内建筑面积计算房价，房屋总价款为23616030元。搜候公司应于2014年9月30日前交付房屋，交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。2014年9月，我在收房前查验房屋时发现房屋存在诸多问题，房屋内存在数根巨大的燃气总管道及阀门，占用房内面积，存在巨大安全隐患；收房时搜候公司拒绝向我出示商品房规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表及房屋面积实测技术报告书；收房时房屋存在漏水情况。因上述问题，我无法收房，也无法使用、出租房屋，搜候公司应当承担全部责任。我与搜候公司多次交涉无果，于2015年5月30日提起诉讼，法院判决搜候公司须向我提供房屋面积实测技术报告书，且认定室内专用建筑面积内存在燃气公共管道不符合合同约定。搜候公司在案件一审期间才向我出示竣工验收备案表、消防验收文件，至今仍不出示面积实测报告书。
搜候公司辩称：房屋测绘报告出具时间为2014年10月15日，我公司于2014年9月与刘锦荣结算面积差价款，刘锦荣于2014年11月3日签收入住手续书，实际接收房屋，此时房屋具备交接条件，刘锦荣主张违约金没有依据，且刘锦荣主张的违约金过高。公共管道并不影响套内面积，不会造成刘锦荣无法使用房屋，测绘机构出具的测绘报告在测绘方法和范围上存在问题，测绘机构将燃气公共管道全部封装占用的面积进行测绘，实际上刘锦荣利用管道制成柜子，公共管道并不会造成刘锦荣完全无法使用，故测绘报告不能作为认定刘锦荣损失的依据。刘锦荣要求返还公共管道占用面积部分对应的房款的诉讼请求不应支持，刘锦荣主张的利息没有合同依据。物业费和供暖费应当向第三方主张，刘锦荣在2014年11月3日已经实际入住xx号房屋，费用应当自行负担。不同意承担测绘费用。综上，不同意刘锦荣的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年7月20日，刘锦荣作为买受人与搜候公司作为出卖人签订编号为Y1508814的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定刘锦荣购买搜候公司开发建设的xx号房屋，该房屋预测建筑面积346.29平方米，其中套内建筑面积176.89平方米。xx号房屋的价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米133506.87元，总价款23616030元。合同第十二条约定出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条逾期交房责任部分约定，逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十六条约定该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。
2013年7月20日，刘锦荣向搜候公司支付第一笔房款，2014年7月7日，刘锦荣向搜候公司支付了首付款11816030元，贷款部分房款，刘锦荣于2014年9月22日支付。
2014年9月26日，刘锦荣收到搜候公司支付的1033号房屋的入伙退款153533元。
2014年11月3日，刘锦荣签订《望京SO**办理入住手续书》，刘锦荣签字确认收楼手续办理完毕。当日刘锦荣签订《入伙钥匙交接单》，载明刘锦荣已正式接收涉案房屋有关钥匙。
2014年11月3日，刘锦荣交纳了xx号房屋2014年10月1日至2015年3月31日的物业管理费62332.2元，2014年11月15日至2015年3月15日的代收供暖费31858.68元。
2015年5月11日，刘锦荣签订《业主入住物品交接单》，该文件备注部分载明：2014年11月15日、2015年4月28日户内消防管道漏水两次，地面严重积水导致房屋受淹，由中铁建工安装方维修完毕。
2015年5月，刘锦荣诉至我院，要求搜候公司对xx号房屋内的燃气总管道及阀门予以封装，达到消防安全要求并消除安全隐患；搜候公司提供xx号房屋的《消防验收报告》；搜候公司出示xx号房屋的《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》及《面积实测技术报告书》；搜候公司对xx号房屋内漏水部位进行维修。我院于2015年11月18日作出（2015）朝民初字第30989号民事判决书，判决搜候公司向刘锦荣出示xx号房屋的《面积实测报告技术书》。搜候公司不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院于2016年1月29日作出（2016）京03民终81号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
经刘锦荣申请，我院向北京市住房和城乡建设委员会调取了xx号房屋在其处备案的《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》，该报告的测绘单位为北京鼎春德正测绘中心，出具时间为2014年11月24日，xx号房屋的建筑面积为335.79平方米，其中套内建筑面积为175.74平方米。搜候公司提交了北京鼎春德正测绘中心于2014年10月15日出具的《房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）》，证明其交付的xx号房屋符合交付条件。搜候公司提交的报告书中的建筑面积、阳台建筑面积、分摊的共有共用建筑面积部分无数据。刘锦荣对搜候公司提交的报告书的真实性不认可。
本案审理过程中，刘锦荣申请对xx号房屋内燃气公共管道占用房内专用建筑面积进行测绘，我院委托北京华星勘查新技术公司进行测绘。2017年3月10日，北京华星勘查新技术公司出具房屋土地测绘技术报告书，测绘结果为燃气公共管道占用套内建筑面积（含阳台）为2.97平方米。刘锦荣为此支出测绘费7500元。搜候公司提出测绘机构系按照封装的标准进行的测绘，但除了公共管道，其余部分是可以利用的。为此，搜候公司提交照片，证明刘锦荣实际利用了公共管道的空间。刘锦荣认可照片，提出柜子只有一个地方能打开，管道与管道之间的空隙其是否利用不影响搜候公司交付的房屋不符合同约定。
搜候公司还提出刘锦荣主张的违约金过高，并提出xx号房屋的每日每平方米的租金标准在四至五元之间，刘锦荣称月租金19万余元。
经询，刘锦荣称其以实付款23462497元为基数按日万分之三的标准主张自2014年10月1日至2014年12月31日的逾期交房违约金。关于物业费、供暖费，刘锦荣称因房屋不符合交付条件且房屋存在漏水导致未能入住房屋，搜候公司应赔偿物业费、供暖费。
本院认为：刘锦荣与搜候公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同约定搜候公司应于2014年9月30日前交付xx号房屋，但搜候公司实际于2014年11月3日才交付房屋，构成违约，应承担违约责任。搜候公司虽提交了测绘报告书证明其交付房屋时取得了测绘报告，但该报告并非向行政主管部门备案的报告，且报告中部分内容缺失，故本院认定xx号房屋取得面积测绘报告的时间为2014年11月24日。搜候公司虽于2014年11月24日取得面积实测报告，但刘锦荣实际于2014年11月3日接收房屋，且根据其起诉书中的陈述，其接收房屋时搜候公司拒绝出示面积实测报告，在此情况下，刘锦荣应知晓其收房时搜候公司未取得面积实测报告，故刘锦荣主张接收房屋后的逾期交房违约金缺乏依据，本院支持自2014年10月1日至2014年11月2日的逾期交房违约金。关于违约金标准，因xx号房屋总价较高，按日万分之三的标准计算过高，本院酌情调整为日万分之二。关于刘锦荣要求退还公共管道占用的套内建筑面积相对应款项的诉讼请求，搜候公司交付的房屋确不符合合同约定，故对该诉讼请求本院予以支持，关于利息，缺乏依据，本院不予支持。关于刘锦荣主张的物业费、供暖费，现有证据虽可证明漏水发生过漏水情况，但不足以证明导致房屋无法实际使用，故刘锦荣以此为由要求搜候公司赔偿物业费、供暖费缺乏依据，考虑到刘锦荣支付的部分物业费系xx号房屋交付前的费用，对该部分费用本院判决搜候公司支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告北京望京搜候房地产有限公司于本判决生效后七日内支付原告刘锦荣逾期交房违约金154852.5元；
二、被告北京望京搜候房地产有限公司于本判决生效后七日内退还原告刘锦荣因燃气公共管道占用套内建筑面积所对应的购房款396515.4元；
三、被告北京望京搜候房地产有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告刘锦荣物业费11081.28元；
四、驳回原告刘锦荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15151元，由原告刘锦荣负担5726元，由被告北京望京搜候房地产有限公司负担9425（于本判决生效后7日内交纳）；测绘费7500元，由被告北京望京搜候房地产有限公司负担（原告刘锦荣已交纳，被告北京望京搜候房地产有限公司于本判决生效后7日内支付原告刘锦荣）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李甲军
审 判 员 孙茜倩
代理审判员 曹海秀
二〇一七年六月十九日
书 记 员 王 璐