辽宁省阜新市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽09民初129号
原告（案外人）：陆军。
委托代理人：王玉梅，与当事人系亲属关系。
被告（申请执行人）：阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司。
法定代表人：朱君。
被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司。
法定代表人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司。
法定代表人：胡涛。
委托代理人：胡宝全。
被告（被执行人）：阜新三鑫融资担保有限公司。
法定代理人：胡宝全。
原告陆军与阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司（以下简称君悦公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司（以下简称三鑫小贷公司）、阜新三鑫融资担保有限公司（以下简称三鑫公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆军、被告海罗公司的法定代表人胡宝全、被告三鑫小贷公司的委托代理人胡宝全、被告三鑫公司均到庭参加诉讼。被告君悦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。
原告陆军向本院提出诉讼请求：一、判决被告海罗公司按照《商品房买卖合同》履行；二、请求判令位于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-2192号（A2-1904）房屋产权归原告所有；三、请求法院依法解除对该房的查封并停止强制执行；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月25日，陆军与海罗公司签订了《商品房买卖合同》和补充协议一份，约定：原告购买位于细河区迎宾大街甲364-4-2192号（A2-1904）楼房一户，面积101.05平方米，价值262730元。原告缴纳了首付款82730万元，其余房款办理银行个人按揭贷款。海罗公司为其出具了收款收据。合同签定后，被告迟迟不予履行合同，并在原告不知情的情况下，把其房子抵押出去，这种抵押和担保是侵犯原告利益情况下作的，是不合法的。被告的行为严重违反法律规定，侵犯了原告的合法权益。
海罗公司辩称：原告交款事实如果与我公司底联一致，商品房买卖合同继续有效，同意继续履行。原告当时要求办理过户登记手续，因房屋未完工无法办理手续。
三鑫小贷公司辩称同意海罗公司意见。
三鑫公司辩称同意海罗公司意见。
君悦公司未到庭未答辩。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有《商品房买卖合同》、收款收据、商品房销售（预售）许可证、（2016）辽09执异190号执行裁定书等。根据上述证据本院认定：2013年10月25日，陆军与海罗公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-2192号（A2-1904）房屋，合同价款262730元，该房屋系住宅。陆军交付首付款82730元，海罗公司为其出具了收款收据。因房屋未完工，陆军无法办理过户登记手续。该《商品房买卖合同》第六条约定，签订本合同后的5日之内向出卖人支付首期房款82730元，定金无息充抵首期购房款，余款计人民币18万元，申请银行个人按揭贷款。第十九条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交阜新市仲裁委员会仲裁。
阜新市房屋开发征收管理办公室于2012年11月23日向海罗公司颁发了商品房销售（预售）许可证。
因海罗公司与君悦公司借款合同纠纷，应君悦公司的申请，本院于2014年11月4日作出（2014）阜民三初字第92号裁定，裁定查封了阜新市细河区迎宾大街甲364-4-2192号（A2-1904）房屋。
陆军于2016年7月4日提出案外人异议申请，阜新中院以（2016）辽09执异190号执行裁定驳回陆军的异议申请。
本院认为，本案系案外人陆军针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-2192号（A2-1904）房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、陆军要求继续履行合同并确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、陆军请求停止执行的诉讼请求是否应予支持。
关于第一个争议焦点，陆军要求继续履行合同诉争房屋归其所有是否应予支持问题。陆军于2013年10月25日缴纳了首付款合计82730元并于当日与海罗公司签订了商品房买卖合同。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故陆军与海罗公司签订的商品房买卖合同有效，因该商品房尚未交付使用，故陆军尚未能进行产权登记，陆军尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。
关于第二个争议焦点陆军请求停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，陆军即与海罗公司签订了商品房买卖合同并支付部分价款，其商品房买卖合同合法有效，支付了购房款项的事实有相应证据证实。其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，即陆军是在法院查封之前，房屋产权完全归海罗公司所有的情况下与其签订的合法有效的书面买卖合同，陆军支付了部分购房款并开具了收款收据，因被告房屋未交工，致使陆军无法办理按揭贷款。故陆军未能占有使用该房屋及交付余款，没有办理房屋过户登记手续，并非陆军的过错，陆军基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，君悦公司诉讼保全在后，故陆军对诉争房屋所享有的权利优于君悦公司的一般金钱债权，陆军对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。
综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对座落于阜新市细河区迎宾大街甲364-4-2192号（A2-1904）房屋的执行；
二、驳回原告陆军的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由阜新蒙古族自治县君悦小额贷款有限公司、阜新海罗恒基房地产有限公司、阜新市海州区三鑫小额贷款有限公司、阜新三鑫融资担保有限公司各自负担25元。
如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审 判 长 吴晓东
审 判 员 孙晓滨
代理审判员 黄 华
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 杨 冰