吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终1127号上诉人(原审被告)：吉林省锦鸿物业服务有限公司。住所：长春市朝阳区。法定代表人：王海鸥，董事长。委托诉讼代理人：金荣凯，该公司职工。被上诉人（原审原告）：李淑梅，女，1961年8月31日生，汉族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：王斌，男，1985年11月9日生，汉族，住长春市二道区。原审被告：吉林省金祥房地产开发有限责任公司。住所：长春市绿园区。法定代表人：金成浩。上诉人吉林省锦鸿物业服务有限公司(以下简称锦鸿物业)与被上诉人李淑梅、原审被告吉林省金祥房地产开发有限责任公司（以下简称金祥房地产）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锦鸿物业的委托诉讼代理人金荣凯，被上诉人李淑梅的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。原审被告金祥房地产经本院合法传唤未到庭。本案现已依法缺席审理终结。李淑梅在原审提出诉讼请求：一、判令锦鸿物业、金祥房地产共同向李淑梅返还物业费本金13811.9元，并赔偿李淑梅利息损失（以13811.9元为基数从2017年5月1日起按照中国人民银行一年期贷款基准利率计算至付清时止，截至起诉之日为256元）。二、判令锦鸿物业、金祥房地产共同承担本案诉讼费用。事实与理由：李淑梅于2017年3月30日与金祥房地产签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买金祥房地产开发的东安加州枫景小区房屋一套，并于当日全额支付购房款45.1162万元。根据《商品房买卖合同》约定，金祥房地产应于2017年3月30日向李淑梅交付房屋，但金祥房地产与锦鸿物业却以李淑梅所购房屋存在欠费为由，拒绝向李淑梅交付房屋，并多次通过断水断电的方式，逼迫李淑梅补交费用。李淑梅被逼无奈，于2017年5月1日按照锦鸿物业、金祥房地产要求支付1.7411万元后，才顺利办理入住。上述费用中，共有1.38119万元系李淑梅办理入住前发生的费用，不应由李淑梅承担。李淑梅与金祥房地产签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，金祥房地产与锦鸿物业公司不遵守合同约定，以非法理由和手段逼迫李淑梅多支付入住费用，获取非法利益，应当将多收取的物业费返还李淑梅并赔偿李淑梅损失。锦鸿物业、金祥房地产在原审未到庭亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理查明：李淑梅于2017年3月30日购买了金祥房地产开发的房屋一套，该房屋位于东安加州枫景小区9栋2单元1104室。2017年4月1日，李淑梅向金祥房地产交付购房款451162元。2017年4月30日金祥房地产为李淑梅出具房屋出库单一份，该出库单填写交房日期为2014年1月1日。据李淑梅称，如果不从2014年1月1日开始缴纳物业费、电梯费等费用，金祥房地产不为其办理入住手续，因此在无奈之下缴纳了自2014年1月1日至2017年4月30日的物业费、电梯费、采暖费、生活垃圾费合计13811.9元。另查明，李淑梅所缴纳的以上费用收款单位均是锦鸿物业。原审法院认为：李淑梅缴纳购房款的时间为2017年4月1日，开具房屋出库单的时间为2017年4月30日，因此尽管房屋出库单上写明李淑梅接收房屋时间为2014年4月1日，但是这种说法不足以采信。应当认定李淑梅从2017年4月30日实际入住所购买的房屋，物业费、电梯费等各项费用也应当从入住之日起开始收取。锦鸿物业收取2017年4月30日前的各项费用没有法律和事实依据，应当予以退还。关于李淑梅起诉要求锦鸿物业、金祥房地产给付利息的问题，鉴于锦鸿物业在2017年5月1日收到各项费用款13811.9元，该笔款项对于锦鸿物业来说属于不当得利，应当予以返还，并承担占有该笔款项期间的利息，利息从2017年5月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。金祥房地产并没有收取李淑梅的物业费，因此该公司不应该承担该笔款项的返还义务。锦鸿物业、金祥房地产经本院依法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、吉林省锦鸿物业服务有限公司在判决生效后立即返还给李淑梅物业费13811.9元。二、吉林省锦鸿物业服务有限公司在判决生效后立即给付李淑梅物业费13811.9元的利息，利息自2017年5月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。三、驳回李淑梅的其他诉讼请求。案件受理费152元，由吉林省锦鸿物业服务有限公司负担。宣判后，锦鸿物业不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.依法改判上诉人不承担已付物业费的返还责任；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1.一审法院没有依法向上诉人送达法律文书，剥夺了上诉人的诉讼权利。经上诉人事后核实，一审法院将传票等法律文书送达到地产公司，地产公司与物业公司是完全独立的两个法人单位，没有隶属关系，当时接收法院传票的地产公司的工作人员因个人原因一直在家休假，没有及时通知物业公司，所以一审法院缺席审理是违反法律规定的。2.一审法院关于被上诉人买房相关事实的认定系完全错误的。本案所涉房屋早在2012年就通过检察院内部员工团购的方式出售，当时合同约定的办理房屋入住的时间及实际批量入住的时间就是出库单上记载的2014年1月1日，本小区一期的全部业主，均是在此时间办理的入住手续。被上诉人系从团购房主手中通过关系购买的案涉房屋，地产原规定所有房屋暂不办理更名备案手续，后为了配合被上诉人才办理更名过户手续，减少相应税款，被上诉人并非真实的系从2017年从地产公司购买的房屋。且被上诉人拿到钥匙后未到物业办理相关手续，本着对房主负责的态度才停掉水电，地产公司于2017年4月30日开出的房屋出库单，被上诉人于2017年5月1日签署的房屋签收单，并于2017年5月1日在锦鸿物业领取了钥匙、缴纳了物业费，不存在多次断水断电逼迫其缴费的行为。另外，被上诉人到锦鸿物业办理入住手续时，锦鸿物业已经明确告知其缴费的时间是2014年1月1日，其本人买房时已经和原房主约定欠缴的物业费由其承担，所以正常办理的交费入住手续。3.物业服务时针对小区绿化、保洁等公共区域提供的服务，无论是否实际入住，均应当依法交纳物业费，不能以不享受权利为由不履行义务。被上诉人的交费行为是自愿的，已经交付的物业费没有任何返还的理由被上诉人李淑梅答辩称：1.我与锦鸿物业是在2017年5月1日建立物业服务合同关系，故锦鸿物业收取该日前发生的费用，没有任何法律依据。物业费等费用是基于物业服务合同产生的，是房屋所有权人因享受物业服务费用而支付的对价，本案中，李淑梅自2017年才购买案涉房屋，锦鸿物业在上诉状中亦承认该事实，那么在此之前，李淑梅既不是房屋所有权人，与锦鸿物业之间没有物业服务合同关系，故向我方收取2017年5月1日前的费用没有任何法律依据。2.锦鸿物业未能提供任何能够证明案涉房屋原房主拖欠物业服务费用的材料，即使原房主确实拖欠费用，锦鸿物业亦应向原房主追索。我方在办理入住手续时，锦鸿物业单方要求必须从2014年1月1日起缴纳物业服务费用，实际上，案涉小区在2014年1月1日尚未竣工，锦鸿物业在房屋不具备交付使用条件的情况下开始计收物业服务费用不合理。3.锦鸿物业主张李淑梅自愿缴纳物业服务费用，既无法律依据亦无事实依据。李淑梅未通过任何书面形式表示愿意承担入住前发生的费用。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：原审法院曾于2017年10月20日通过邮政特快专递EMS（邮件单号为1027870735892）向锦鸿物业邮寄送达开庭传票、起诉状、举证通知书等应诉材料，该邮件详情单上载明收件地址为长春市朝阳区孟家二路开运福里B11栋，电话为0431-8115****，该特快专递由张明玉于2017年10月24日签收。2017年12月1日，原审法院通过邮政特快专递EMS（邮件单号为1040644204792）向锦鸿物业邮寄送达民事判决书，该邮件详情单上载明收件地址亦为长春市朝阳区孟家二路开运福里B11栋，电话为0431-8115****，该特快专递由张雪（备注为前台）于2017年12月5日签收。经核实，该两封特快专递载明的地址即为锦鸿物业在长春市工商行政管理局朝阳分局登记备案的住所地。二审中，锦鸿物业称张明玉、张雪均不是其公司工作人员，锦鸿物业现已不在长春市朝阳区孟家二路开运福里B11栋办公，原审判决书是法院邮寄送达的，但具体是公司谁签收的不清楚。复查明：2017年3月30日，李淑梅与金祥房地产签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，该合同载明：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水：2017年3月30日；2.供电：2017年3月30日；3.供暖：2017年3月30日；4.前述设施需要买受人向相关设施经营单位交纳相关费用后开通”。二审中，锦鸿物业称案涉房屋系团购房屋，原房主实际在2017年3月30日前已经取得对案涉房屋的控制，故应自2014年1月1日缴纳物业费，但对此并未提供证据。本院认为：一、关于锦鸿物业应否向李淑梅返还物业服务费13811.9元及支付利息损失的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，锦鸿物业主张因案涉房屋系团购房屋，李淑梅已从前房主处取得房屋钥匙并实际控制房屋，故李淑梅应自2014年1月1日交纳物业服务费。因锦鸿物业有权收取物业服务费的前提是其与李淑梅之间存在物业服务合同关系，现锦鸿物业并未提供证据证明李淑梅系在2014年1月1日取得对案涉房屋的控制，并自2014年1月1日起就与锦鸿物业形成了事实上的物业服务关系，其要求自2014年1月1日起收取物业服务费依据不足。故在锦鸿物业未提供证据证明案涉房屋原房主曾欠缴物业服务费且李淑梅同意承担该费用的情况下，原审法院认定锦鸿物业多收取的物业服务费系不当得利，判令锦鸿物业予以返还并支付资金占用期间的利息损失，并无不当。二、关于原审送达程序是否合法的问题。经审查，原审法院已根据锦鸿物业的工商登记地址寄送应诉材料及开庭传票，该快递已被“张明玉”签收，原审判决书亦按此地址进行邮寄，业已被签收，锦鸿物业虽主张其已不在此处办公，签收人员均非其工作人员，但对于判决书收到过程不能做出说明，故锦鸿物业于原审未到庭参加诉讼并非原审法院送达不当所致，本院对锦鸿物业提出的原审送达程序不合法的上诉意见不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求不能得到支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由上诉人吉林省锦鸿物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  白业春代理审判员  张兴冬代理审判员  王忠旭二〇一八年五月二十一日书 记 员  杨 雪