天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初83543号
原告：天津开发区怡合物业管理有限公司，住所地天津经济技术开发区广达街3号贻欣园物业楼。
法定代表人：王涛，董事长。
委托诉讼代理人：庄连程，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：齐庆敏，女，该公司员工。
被告：天津恒宇资产管理有限公司，住所地天津市津南区农业园区管委会6楼671房间。
法定代表人：李庆钧，执行董事。
委托诉讼代理人：王丽婷，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛然菲，上海锦天城（天津）律师事务所律师。
原告天津开发区怡合物业管理有限公司（以下简称“怡合公司”）与被告天津恒宇资产管理有限公司（以下简称“恒宇公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告怡合公司的委托诉讼代理人庄连程、齐庆敏、被告恒宇公司的委托诉讼代理人王丽婷、牛然菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告怡合公司向本院提出的诉讼请求：1、被告向原告支付2016年7月27日至2017年6月30日的物业管理费20685.41元；2、被告向原告支付从逾期之日起至实际给付日止以每天应交物业管理服务费的万分之三为标准的滞纳金（暂计算至2017年6月30日为706.89元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与天津塘沽贻成实业有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，双方约定：贻成公司将坐落于天津港国际贸易与航运服务区5号楼（贻航国际）委托给原告进行前期物业管理，由原告向业主收取物业管理费。物业服务合同规定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告与贻成公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买了该航运贸易大厦5-1507商业房产，产权面积102.23平方米。贻成公司同时向被告明示了关于《前期物业管理服务合同》的相关内容。原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告拖欠原告物业管理费至今，经原告多次催讨，被告拒不支付。原告提供了《天津市前期物业管理服务合同》、《补充合同》、《入住手册》、《业主公约》、《确认书》、《业主档案》、《部分日常管理记录》、《催费通知书》及快递查询、缴纳能源费的《天津增值专用发票》、《“8.12”贻航国际大厦损失补贴发放表》、前业主缴纳物业费的发票等证据以证明上述事实。
被告恒宇公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、被告是通过法院拍卖程序取得的房屋所有权并依法办理了产权转移登记，并非原告所述与开发建设单位签订了《天津市商品房买卖合同》取得的产权，因此被告并不知晓开发建设单位与原告之间签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》等相关文件。房屋的前业主是企业法人，前业主并未在上述相关文件上加盖公章予以确认，该前期物业管理服务合同及补充合同无约束力。原告从未公开标示服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况，被告也从未在物业管理区域的显著位置见到原告就物业管理服务费用明码标价的规定，原告要求被告支付物业管理服务费及相关滞纳金，没有法律依据。二、原告主张的物业管理服务费严重超出正常物业管理服务费的水平。房屋的建设单位与原告系母子公司关系，双方利用其关联关系，在前期物业管理服务合同的基础上，擅自签订补充合同，增加了基础物业费之外的所谓公共能源费的高额费用，且在计费时均未单独立项、建账、立表，也从未进行过公示，在被告从未实际使用的情况下，原告主张合同中基础物业费之外的额外费用无法律与事实依据。三、原告擅自在被告房屋上加锁，使被告根本无法使用涉诉房屋，故原告无权向被告主张基础物业费之外的其他费用。被告提供了天津市津南区人民法院（2015）南执字第2257/2258/2259号执行裁定书、天津贻成实业集团有限公司及原告的企业工商信息、报警出警记录、照片等证据以证明上述事实。
本院经审理认定事实如下：原告于2008年11月21日与天津塘沽贻成实业有限公司（以下简称“贻成公司”）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定将天津港国际贸易与航运服务区5号楼委托原告进行前期物业服务管理，合同期限自2008年11月21日开始，至首次业主会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款进行了约定，其中物业管理服务费按建筑面积每月每平方米5.2元，由业主于每月10日前交纳；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2010年6月12日，原告与贻成公司签订《补充合同》，约定物业管理服务费收费标准按建筑面积17.95元/月/㎡，其中包含物业管理服务基本费5.2元/月/㎡，公共能源费5.43元/月/㎡，中央空调使用费7.32元/月/㎡。上述收费标准，在《业主入住手册》中的《临时管理规约》第三十条予以明确，同时明确业主每季度第一个月10日前预交本季度的物业管理服务费。
天津邦泰国际贸易有限公司（以下简称“邦泰公司”）系天津港国际贸易与航运服务区5号楼15层1501-1516房屋的原所有权人，其中1507号房屋建筑面积103.20平方米。2013年9月18日，邦泰公司相关人员签署《确认书》，确认其作为业主，已全文阅读并理解、认同《前期物业服务合同》、《业主入住手册》、《临时管理规约》的条款，同意严格遵守。邦泰公司按照约定正常缴纳了2015年3月17日前的物业服务费。因邦泰公司自2015年3月18日起未缴纳物业服务费，原告向本院提起诉讼，本院于2016年10月18日作出（2016）津0116民初82282号民事判决至82297号，认定原告与邦泰公司之间的物业服务合同合法有效，原告已履行物业服务合同义务，邦泰公司按照建筑面积17.95元/月/㎡的标准向原告给付2015年3月18日至2016年5月31日期间欠缴的物业服务费。该判决已经发生法律效力。
天津市津南区人民法院（2015）南执字第2257/2258/2259号执行裁定书认定，被告自愿以天津市滨海新区塘沽航运贸易大厦5-1501至5-1516共16套房产的一拍流拍价格接受折抵邦泰公司所欠借款，天津市津南区人民法院裁定将邦泰公司名下的上述房产交付被告，该房屋的所有权自裁定书送达被告时起转移，被告到相关机构办理相关产权过户登记手续。被告的法定代表人李庆钧于2016年5月19日签收了该裁定书。
被告取得了涉诉房屋的所有权后，一直未入住使用涉诉房屋，亦未向原告缴纳物业服务费。2017年冬，涉诉房屋管道漏水，原告在紧急情况下将房门砸开进行抢修，并在被告门锁处给房门另行加锁。2017年5月7日，被告人员因原告给房门另行加锁一事与原告发生争执，并匿名向天津港公安局北港分局跃进路派出所报警。经出警人员现场调解，原告开锁，报警人在民警的见证下进入公司，查看后离开。民警告知双方，因涉及经济纠纷，双方应到相关部门解决。
2017年9月6日，本院再次受理了原告对邦泰公司的起诉，原告要求邦泰公司支付涉诉房屋2016年6月1日至2016年7月26日期间的物业服务费。庭审中，邦泰公司仅提出物业服务费应缴纳至天津市津南区人民法院裁定确定的涉诉房产所有权转移日期之前的抗辩意见，对其他事实和欠费数额均不表异议。
本院认为，原告与建设单位之间的前期物业服务合同、补充合同不违反相关法律规定，应认定有效，对业主具有约束力。被告经法院诉讼和执行程序取得涉诉房屋的所有权，承继了业主的各项权利与义务，应主动了解物业服务合同的各项内容，故对于被告所持不知晓相关约定，从而不支付物业服务费的抗辩意见，本院不予支持。涉诉房屋前业主邦泰公司对前期物业服务合同、补充合同、业主入住手册、临时管理规约中的各项约定，以及合同的履行情况均无异议，故对于被告所持原告与建设单位擅自增加基础物业费之外的高额公共能源费，前业主并未在上述相关文件上加盖公章予以确认，该前期物业管理服务合同及补充合同无约束力的抗辩意见，本院不予支持。同时，合同约定的公共能源费、中央空调使用费均在物业管理公共区域内，计费时并不能如被告要求，就每个业主单独立项、建账、立表，被告未入住涉诉房屋，未接受相关服务不能成为其不予缴纳相关物业服务费的理由。对于被告所持原告擅自在被告房屋上加锁，使被告无法使用涉诉房屋，原告无权向被告主张基础物业费之外的其他费用的抗辩意见，本院认为，原告在涉诉房屋出现漏水情形，在抢修后加锁，其目的是为了保护业主的利益。被告没有证据证明其已经向原告出示了己方取得涉诉房屋所有权的相关证据，且原告在警方介入并见证的情况开锁让报警人进入查看，其行为并无不当，故对于被告的这一抗辩意见，本院亦不予支持。现原告已经按照合同约定以及相关规定提供了物业服务，被告亦应按照合同的约定履行缴纳物业服务费的义务。
关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，虽然物业服务合同约定了业主逾期交纳物业管理服务费应交纳滞纳金，但被告通过诉讼和执行程序取得涉诉房屋的所有权后，未实际入住，且就物业事项与原告有过交涉，原告未提供证据证明就交费问题与被告主动进行了沟通，被告并非无故恶意拖欠物业服务费，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告天津恒宇资产管理有限公司给付原告天津开发区怡合物业管理有限公司2016年7月27日至2017年6月30日的物业服务费20675.62元{103.20平方米*17.95元/平方米/月*（11+5天/31天）月}；
二、驳回原告天津开发区怡合物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为168元，由原告负担10元，被告负担158元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审判员 曹秋芬
二〇一七年十一月十七日
书记员 张焱森
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《物业管理条例》
第六条第一款房屋的所有权人为业主。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（五）按时交纳物业服务费用；
3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。