上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终6007号
上诉人(原审被告)：上海伍江石材有限公司，住所地上海市。
法定代表人：蒋福臣，总经理。
委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海吼狮石材制品有限公司，住所地上海市。
法定代表人：林树钟，董事长。
委托诉讼代理人：王诗沁，上海恒洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。
上诉人上海伍江石材有限公司(以下简称“伍江石材”)因与被上诉人上海吼狮石材制品有限公司(以下简称“吼狮石材”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初5692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
伍江石材上诉请求：一、依法撤销一审判决主文第一至第四项；二、依法改判《土地租赁合同》继续履行。事实和理由：伍江石材基于双方所签《地址租赁合同》才在租赁土地上投资建造厂房并对外租赁使用，一旦解除合同伍江石材将会产生巨大经济损失且无法实现合同之目的。伍江石材拒绝支付租金是因为吼狮石材擅自停电造成伍江石材无法正常经营。一审中伍江石材为妥善解决纠纷表现了积极的诚意，主动履行了之前结欠的租金。故要求支持伍江石材的上诉请求。
吼狮石材辩称，伍江石材拖欠租金的违约行为持续时间极长，双方之间有三次因伍江石材违约而进行的诉讼。2016年伍江石材再次违约，并经吼狮石材催告后仍不履约，在此情况下，吼狮石材认为伍江石材明显违约，故对伍江石材继续履约已经没有信赖的理由，且伍江石材没有履行的意向，合同履行的基础已不存在，希望解除《土地租赁合同》。故不同意伍江石材的上诉请求，要求维持原判。
吼狮石材向一审法院起诉请求：一、判令解除伍江石材、吼狮石材于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》，并要求伍江石材迁离青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号；二、判令伍江石材支付2016年1月30日至2016年5月12日(解除之日)的租金人民币(以下币种均为人民币)173,669.12元；三、判令伍江石材支付违约金120,971.81元；四、诉讼费由伍江石材承担。
一审法院认定事实：(2015)沪二中民二(民)终字第817号生效民事判决确认以下事实：
一、2007年1月30日，吼狮石材(甲方)与伍江石材(乙方)签订《土地租赁合同》，约定：一、甲方将位于青浦区沪青平公路XXX号的22亩土地使用权(空地)出租给乙方使用，空地填土由乙方负责；三、乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，如需进行转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权终止合同；五、乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和围墙；九、租赁期限从2007年1月30日至2035年12月20日；十、经双方商定租金的交纳采取按半年支付先付后用的方式，年租金418,000元,由乙方于每上半年1月30日及下半年6月30日按当年租金一半交纳给甲方，其后每三年递增5%，乙方在交纳租金的同时，还需一并交纳6个月的押金；如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；十二、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此造成的经济损失双方互不承担责任，由此发生的经济补偿，按政府部门的估价，属于乙方自己建造的厂房、设备等，由乙方自己获取。合同另对其他内容进行了约定。
上述合同签订后，伍江石材依约向吼狮石材支付了押金209,000元及其他租金。
伍江石材租用吼狮石材土地后，在租赁土地上由吼狮石材出面配合以吼狮石材名义报批、由伍江石材实际全额出资建造了宿舍区、门卫室、办公楼、东南西车间。2009年3月竣工落成。
2013年7月，吼狮石材取得青浦区沪青平公路XXX号房地产的《上海市房地产权证》，连同伍江石材出资建造的房屋、吼狮石材出资建造的房屋一并登记在吼狮石材名下，土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业用地。
二、2010年12月16日，吼狮石材、伍江石材签署《房屋所有权确认协议》，载明伍江石材出资在吼狮石材土地上建造房屋(房屋范围见附件)，房屋的资金全部由伍江石材支付，吼狮石材未出资也未参与房屋的实际建造；房屋审批手续是以吼狮石材名义办理，房屋建造过程中需要支付的所有税费是由伍江石材承担；房屋所有权及使用权归属：附件中房屋由伍江石材出资建设，房屋所有权应归伍江石材所有，双方曾咨询办理伍江石材名称的房地产权证，由于土地登记在吼狮石材名下，房屋只能登记在吼狮石材名下，经过双方协商，同意以吼狮石材名义进行登记，但房屋的所有权归伍江石材所有，吼狮石材只是房屋的名义产权人；如因法律或政策变动，上述房屋可以登记在伍江石材名下，吼狮石材应配合伍江石材办理相关手续，后续租金伍江石材继续按合同约定支付或一次性支付给吼狮石材，届时双方协商选择支付方式。伍江石材对附件中房屋有占有、使用、收益、处分的权利，吼狮石材不得干涉伍江石材上述权利的行使等。
三、因双方之间涉及产权投入纠纷、供电矛盾等事宜，伍江石材停付自2012年起的土地租金，为此吼狮石材诉至法院请求解除土地租赁合同、返还土地并支付土地使用费、违约金；伍江石材反诉要求吼狮石材赔偿损失。对此，(2015)沪二中民二(民)终字第817号终审判决判令：(一)原伍江石材于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》中关于2027年1月30日至2035年12月20日的租赁期限的约定无效；(二)伍江石材应于判决生效后十日内支付吼狮石材截止2016年1月29日的租金1,636,731.25元；(三)原伍江石材其余诉讼请求均不予支持。同时，判决中明确了：“就涉案房屋是否在2013年11月被停止供电的情况，根据吼狮石材在二审中提供的相关政府部门出具的函件、电力公司出具的证明及涉案土地上同一户号、同一户名的2013年1月至2014年12月电费单据可证实涉案房屋并未被实际停止供电”。
一审另查明，上述终审判决指定的租金支付义务，在吼狮石材申请人民法院执行后，伍江石材于2016年10月12日向本院执行部门履行了支付义务。
按照《土地租赁合同》之约定，伍江石材理应在2016年1月30日支付2016年1月30日至2016年6月30日期间的租金241,943.63元。因伍江石材未按合同约定时间支付上述租金，吼狮石材称于2016年2月7日向伍江石材发送《催款通知书》，表示希望伍江石材能够履行合同早日付清款项，逾期30日不交租金吼狮石材将有权解除合同。吼狮石材表示此后又于2016年5月8日向伍江石材寄送《终止租赁协议通知书》，鉴于伍江石材经催告后仍不支付租金，吼狮石材函告伍江石材解除《土地租赁合同》并主张违约金。伍江石材表示没有收到过上述两份通知书。
2016年10月24日，伍江石材向法院支付代管款480,700元欲支付上述2016年1月30日至2016年12月31日期间租金。
一审又查明，上海梓磊投资管理有限公司以吼狮石材为被告、以上海方西工贸公司、新加坡顶善发展有限公司等为第三人，提起(2016)沪02民初542号公司解散纠纷之诉，目前正在审理中。
同时，吼狮石材、伍江石材各自就(2015)沪二中民二(民)终字第817号民事判决向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院以(2016)沪民申2812号立案审查，目前尚在审查审理中。
一审审理中，吼狮石材表示：(1)伍江石材于第一次庭审后向法院的转账支付代管款的行为与本案无关；伍江石材没有按约履行支付租金义务，且在催告之后仍拒绝履行，已构成根本违约，吼狮石材依据合同法第九十四条之规定依法提起解除诉讼。(2)合同解除日至实际搬离日止的使用费另案处理，不要求在本案处理。(3)伍江石材在土地上的添建物登记产权在吼狮石材名下，属吼狮石材所有；如果要处理此些添建物，伍江石材应另案以其他案由起诉主张。
伍江石材则表示：(1)伍江石材于第一次庭审后向法院支付了代管款和前案的执行款，显示出了继续履约的诚意。(2)虽然《土地租赁合同》约定了解除权，但在双方签订的房屋所有权确认协议中亦约定了地上建筑物属伍江石材出资建造、所有权归属伍江石材；《土地租赁合同》与所有权确认协议之间相互关联、土地与房屋之间不可分割；若解除《土地租赁合同》则会影响伍江石材地上房屋的收益处分权利；目前伍江石材已经履行合同约定的租金给付义务，不应当解除合同。(3)对于如解除《土地租赁合同》的后果，伍江石材先是申请了对房屋价值进行司法评估要求赔偿；后又因前案已经进入再审程序要求本案中止审理，并表示本案评估费用巨大无力承担且最终裁判结果尚未确定而撤回评估申请，保留地上建筑物另案诉讼处置的权利。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。目前已生效的(2015)沪二中民二(民)终字第817号民事判决已确认吼狮石材、伍江石材于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》中关于2027年1月30日至2035年12月20日的租赁期限的约定无效，其余均为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。吼狮石材交付厂房给伍江石材使用，伍江石材应当按约按时支付租金，伍江石材理应在2016年1月30日前支付2016年1月30日至2016年6月30日期间的租金241,943.63元；但伍江石材未按约按时支付，且在吼狮石材书面合理催告之后直至2016年10月24日向法院支付代管款480,700元，其迟延支付行为已构成根本违约；吼狮石材亦不接受伍江石材的此种延迟补救支付行为，故此吼狮石材有权依照合同约定行使解除权，吼狮石材请求解除《土地租赁合同》、请求伍江石材迁离系争土地以及要求支付欠付租金、违约金的诉讼请求法院予以支持。
至于《土地租赁合同》解除后的其他后果，一方面前案处于再审阶段，另一方面双方当事人均不要求在本案中一并处理，因此法院准许当事人另案解决。判决：一、吼狮石材与伍江石材于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》于2016年6月8日解除；二、伍江石材应于判决生效之日起三十日内迁离上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号土地；三、伍江石材应于判决生效之日起十日内支付吼狮石材2016年1月30日至2016年5月12日期间租金173,669.12元；四、伍江石材应于判决生效之日起十日内支付吼狮石材解约违约金120,971.81元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，生效判决已确认吼狮石材、伍江石材于2007年1月30日签订的《土地租赁合同》中除租赁期限的约定无效外，其余均为合法有效，当事人均应按约履行各自义务。吼狮石材履行了合同义务,交付厂房给伍江石材使用，伍江石材理应按约按时支付租金，现伍江石材未按时履行支付租金的义务，且在吼狮石材书面合理催告后仍不履行。虽然伍江石材在一审审理期间向法院支付代管款480,700元，但其迟延支付租金的行为已构成根本违约，吼狮石材有权依照合同约定行使合同解除权。伍江石材要求继续履行合同的上诉请求，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币5,719.60元，由上诉人上海伍江石材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年九月十八日
书记员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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