福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泉民终字第1697号
上诉人（原审被告）泉州市临江房地产开发有限公司，住泉州市鲤城区西湖小区星湖苑B-803。
法定代表人陈晓华，董事。
委托代理人林丽惠，福建致一律师事务所律师。
委托代理人邱小芳，福建致一律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）叶如发。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈萍。
上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称临江公司）因与被上诉人叶如发、陈萍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2014）鲤民初字第2940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决查明，2013年3月18日，原、被告签订本案《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。合同约定原告向被告购买鲤城区西环路西城商厦2号楼311房，购房金额为994700元，被告应于2013年5月31日前交房。原告于2013年8月19日付清全部房款。诉争房屋于2013年12月9日交付给原告。诉争房屋专项维修基金于交房时由被告代收。本案《商品房买卖合同》对诉争房屋的位置、价款、房款交付时间、房屋交付时间及相关违约责任进行了明确的约定。原告诉至原审法院，请求判令：1.被告因逾期交房的违约金人民币500元（房屋未达到交付条件），及逾期交房违约金约人民币9549.12元（自2013年6月1日起至2013年12月9日止，共192天）；2.被告因逾期办证而向原告支付自2014年3月10日起算至原告实际取得房屋权属证书之日止，按已付购房款的每日0.005%的标准计算的违约金(暂计至2014年8月14日，共154天,约人民币7659.19元）；3.本案诉讼费用由被告承担。另查明，双方均认为诉争房屋现尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。
原审法院归纳本案争议焦点在于：一、双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少？二、被告是否存在逾期交房和逾期办证违约行为？三、如被告存在逾期交房和逾期办证违约行为，违约金计算标准如何确定？四、原告是否存在逾期支付购房款违约行为？如存在，相应的违约金标准如何计算？
原审法院认为：一、关于双方在合同中约定的可以据实延期交房的时间是多少的问题。双方在《合同补充协议》第六条对出卖人可据实予以延期的情形进行了约定，临江公司主张其中的“高考停水”属于笔误，应是“高考、停水”，该主张合理，予以采纳。从本案双方提供的证据来看，可引为据实延期的情形只有天气原因和高考原因。从法院依法从泉州市气象信息服务中心调取的《天气证明》可以认定，自合同签订日起至合同约定的房屋交付期限止共遇见中雨及中雨以上天气12天，该时间符合合同的约定，应在逾期交房时间中扣除，临江公司据此可以顺延交房，顺延期间，临江公司共遇见中雨及中雨以上天气2天，高考2天，共计4天，临江公司可据此再延长交房时间，因此，临江公司可据此延长交房时间16天至2013年6月16日。至于双方签订合同之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形，临江公司在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，临江公司不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。而至《商品房买卖合同》约定的交付期限，临江公司即应履行交付房屋的义务，否则应承担相应的违约责任。《合同补充协议》约定“以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延”，该约定明显加重了原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，故本案计算顺延交房的情形应按上述分析进行认定。另外，临江公司主张原告存在逾期交纳专项维修基金违约行为，亦可据实延期交房。原审认为，根据本案《商品房买卖合同》第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交,……于2013年5月31日前缴交……”，但双方在《合同补充协议》第七条约定:“……专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。本案中原告于交房时交清专项维修资金，与临江公司交房时间相同，故原告不存在逾期交纳专项维修资金的情形。临江公司主张原告逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间，没有事实依据，不予支持。
二、关于被告是否存在逾期交房和逾期办证违约行为的问题。本案被告可延长交房时间至2013年6月16日，但临江公司于2013年12月9日才交付诉争商品房，逾期天数达到176天。根据本案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。……”根据上述约定，被告应于2014年3月9日前办理初始登记并通知原告，现被告并未履行上述义务，属于逾期办证违约，应从2014年3月10日起承担逾期办证违约责任。
三、关于本案逾期交房、逾期办证违约行为的违约金计算标准如何确定的问题。1.关于逾期交房违约金。本案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）500元违约金。”根据该约定，适用该“500元违约金”有两个前提条件，其一是“在规定日期内”，该时间指临江公司符合合同约定的交房时间之前（包含顺延期间）。其二为“未达到上述条件”，即未达到合同约定的交付条件。因此，本案实际交房时间并不符合“在规定日期内”的前提条件，故本案逾期交房违约金的计算不适用“500元违约金”。本案《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”上述“特殊情况”应理解为适用“500元违约金”的情况，而本案并不适用该特殊情况，被告应按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房违约责任。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。第十八条第二款约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交,……于2013年5月31日前缴交……”，但双方在《合同补充协议》第七条约定:“……专项维修资金买受人应于办理交房前交清，由于买受人延交专项维修资金，出卖人可以顺延交房时间，由此引起的延期交房责任由买受人承担”。说明双方当事人在《合同补充协议》中对专项维修资金交付时间进行了重新约定，该交付时间的重新约定不存在减轻或免除应当由出卖人承担的责任或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，合法有效。在本案原告于交房时交清专项维修资金，与被告交房时间相同，故原告不存在逾期交纳专项维修资金的情形。被告主张原告逾期交纳专项维修资金应顺延交房期间，没有事实依据，不予支持。被告逾期天数为176天，已超过90天，逾期交房违约金应为8753.4元（994700元×0.00005×176）。2.关于逾期办证违约金。本案《商品房买卖合同》第十四条的约定：“……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金……”。另外，《合同补充协议》第十条约定：“4、……买受人同意对本合同第十四条款规定的时间再延续6个月，买受人不追究出卖人责任。”该约定与《商品房买卖合同》第二十二条：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任，排除买受人主要权利的内容”的约定相悖，因此，对被告关于6个月的逾期办证免责期限的主张不予支持。综上所述，被告应从2014年3月10日起按每日49.7元（994700元×0.00005）计算至被告对诉争房屋履行完毕协助办证义务（即将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人）之日止的逾期办证违约金。
四、关于原告是否存在逾期支付购房款的违约行为及相应违约金如何计算的问题。从实践中看，在办理贷款按揭时，不论是商业性贷款、公积金贷款或组合贷款，均需向贷款机构提供经房地产行政主管部门备案的书面《商品房买卖合同》和已付房款发票。原审法院依法向中国建设银行股份有限公司泉州分行调取了《关于陈萍等12人个人按揭贷款情况的反馈》（下简称“《反馈》”）等资料。《反馈》中明确“个人信用报告查询的时间，就是我行个贷经办人员初步受理个人按揭贷款的时间；……出具个人住房贷款调查报告的时间，就是我行个贷经办人员收集客户资料基本完成，向上级申报贷款的时间。”由此可以认定，在本案中，银行工作人员出具《个人住房贷款调查报告》时，银行办理贷款按揭手续所需的资料才收集完成。在本案中，临江公司并未举证是何时把办理按揭款手续的备案合同、已付房款发票交付给原告。在此情况下，临江公司直接约定“二十个工作日”明显加重了买受人即原告的责任，与《商品房买卖合同》第二十二条约定相悖，临江公司不能据此要求原告承担逾期付款责任。另外，临江公司未举证证明其何时将应由其提供的贷款所需材料交付给原告供其办理贷款按揭手续，也未举证在原告办理贷款手续后20天内未收齐全部总价款时的催告行为。对此，临江公司应承担举证不能的不利后果，其主张原告逾期付款且可据此顺延交房时间，证据不足，不予采纳。
综上，原审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。现临江公司存在逾期交房、逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。关于《合同补充协议》部分条款的效力问题，对双方争议焦点的分析已经予以明确。原告的诉讼主张部分成立，予以部分采纳，对其诉讼请求予以部分支持。临江公司的反诉主张，不予采纳，对其反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶如发、陈萍支付逾期交房违约金人民币8753.4元；二、被告泉州市临江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告叶如发、陈萍支付自2014年3月10日起按每日49.7元计算至被告泉州市临江房地产开发有限公司对址在鲤城区开元西城商厦第2号楼三层311号房履行完毕协助办证义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告叶如发、陈萍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告泉州市临江房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。本案受理费252元，由原告叶如发、陈萍负担20元，被告泉州市临江房地产开发有限公司负担232元。反诉受理费437元，减半收取为218元，由被告泉州市临江房地产开发有限公司负担。
宣判后，被告临江公司不服，向本院提起上诉。
上诉人临江公司上诉称，一、被上诉人支付专项维修资金的义务，应先予上诉人的交房义务履行，根据法律规定及合同约定，在被上诉人支付专项维修资金前，上诉人有权拒绝交房且不承担违约责任。原审认定上诉人违约错误，且适用法律错误，应予纠正。《补充协议》第七条的约定并不属于对专项维修资金交付时间的重新约定，而是对于双方交房与交专项维修资金先后顺序的补充约定。根据该约定，被上诉人交付专项维修资金义务在先，上诉人交房义务在后。因此，在被上诉人支付专项维修资金后，上诉人于当天交付了房屋，并不存在逾期交房。根据合同第十八条的约定，被上诉人交付专项维修资金的时间为2013年5月31日前。被上诉人未按时交付专项维修资金。原审认定被上诉人不存在逾期交付专项维修资金的行为，认定事实错误，忽略了被上诉人系先履行义务方且违反先履行义务的事实，认定上诉人逾期交房，该认定错误，没有根据，且违背合同法第67条的规定及《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，属适用法律错误，判决错误。二、合同签订之前发生的高考、天气等各情形应据实顺延交房时间，原审认定不得作为顺延交房的事由，该认定违反公平、公正原则，违反当事人意思自治原则，是错误的认定。本案诉争商品房虽是一套独立的商品房，但其开发建设手续并非独立，其开工、竣工时间也不是可以独立计算的。对于签订合同之前建设工程受到施工影响的各种情形，以及据实延期情形应自工程开工之日起算，对于这一事实，上诉人已在合同中明确、如实地告知，被上诉人也是清楚和认可的，并未加重被上诉人的责任，上诉人要求自工程开工之日开始计算扣除可据实延期的情形，合情合理合法。原审不予采纳错误。三、合同约定被上诉人以按揭贷款方式支付的那部分购房款逾期支付，根据法律规定以及合同约定，上诉人享有据实延期交房的理由，原审认定被上诉人未逾期付款，且未将该逾期天数计入可延期交房的情形，违背事实与法律，应予纠正。四、如果上诉人有违约，也只是承担支付500元的违约金。原审对合同第八条第二款及第九条的解释及认定是错误的，判决上诉人承担的违约金计算标准也是错误的，应予改判纠正。五、原审对逾期办证违约金的起算点的认定及判决是错误的。六、原审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。付款义务人是被上诉人，因此，应由被上诉人对依法履行付款义务负举证责任，并承担举证不能的法律责任。原审认定由上诉人承担举证不能的责任，与法相悖。被上诉人应向上诉人支付逾期付款违约金，事实清楚，证据充分。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，判决错误。请求撤销原判，依法改判：1.上诉人承担逾期办证责任的起算时间为2014年9月10日；2.驳回被上诉人的原审其他诉讼请求；3.被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金25461元；4.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。
被上诉人叶如发、陈萍辩称，一、补充协议已对交纳专项维修资金的期限进行重新约定。被上诉人交纳专项维修资金和交房系同一天，并未违反补充协议约定，也未违反《泉州市住宅专项维修资金管理规定》规定。被上诉人是否按时交纳专项维修资金和上诉人延期交房没有法律上的因果关系。被上诉人交纳专项维修资金时，诉争房屋尚未达到合同约定的条件。上诉人逾期交房并不是被上诉人逾期交纳专项维修资金所导致。上诉人要求将交纳专项维修资金作为其延期交房的理由，与法律规定不相符，也违背客观事实。二、上诉人主张合同签订前发生的高考、天气等各情形应据实顺延交房时间。该主张违反公平、公正原则。原审认定不得作为顺延交房的事由是正确的。《补充协议》关于天气因素工程顺延的条款属于无效条款。上诉人工程延期主要原因是上诉人自身施工问题所致，而非天气因素。若将天气因素作为工程延期理由，应自合同签订之日起计算至实际交房之日止。三、上诉人称若其违约，也只应支付500元违约金，这是上诉人故意曲解合同条款。本案上诉人同时存在违约交房和逾期交房两种行为，应同时向答辩人支付违约交房违约金和逾期交房违约金。四、上诉人主张逾期办证违约金起算点应按《补充协议》第十条第4款计算，但该条款依法属无效条款，不应采纳。五、被上诉人并未逾期支付购房款。原审驳回上诉人的反诉请求是正确的。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明，双方当事人争议的焦点为：1.上诉人是否应当承担逾期交房、逾期办证的违约责任；如构成违约，违约金的数额应如何确定。2.被上诉人是否存在逾期付款的违约行为，上诉人是否可据此顺延交房时间。除上述争议焦点所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议，本院对无争议的事实予以确认。
二审中，上诉人临江公司向本院提交如下证据：1.西城商厦合同、发票签收表，证明被上诉人领取合同、发票的时间；2.收条；3.（2014）鲤民初字第3320号民事调解书；4.与本案相关的商品房预售合同纠纷系列案件实际交房时间表，证据2、证据3、证据4共同证明诉争工程各业主自2012年8月23日开始陆续办理交房入住，被上诉人迟于合同约定时间交房是由于其未按时支付专项维修基金导致，对此，上诉人不应承担逾期交房责任。证据5.福建省住房和城乡建设厅关于转发住房城乡建设部工商总局《商品房买卖合同示范文本》的通知（闽建房[2014]19号）；证据6.住房城乡建设部和工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建房[2014]53号）；证据7.《商品房买卖合同示范文本（GF-2014-0171）》，证据5、证据6、证据7共同证明工商总局和住房建设行政主管部门对《商品房买卖合同文本》的相关条款进行调整，其中合同第二十二条（二）规定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起日内取得该商品房的房屋所有权证书的”，据此，关于办证期间，系属于当事人可以自由约定的事项，这也是建设行政主管部门认可的，故本案中当事人在补充协议中约定在主合同约定的期限上再加6各月，属于当事人的意思自治表示，不存在违反法律法规强制性规定，应认定有效。被上诉人质证称，对上诉人提供的证据真实性均无异议。证据1体现首付款发票是后面签的，说明上诉人没有及时提供，导致被上诉人无法及时到银行办理按揭，证据2、3、4与本案无关，证据5、证据6及证据7的通知及合同示范文本均是2014年之后出台的，而本案合同系之前签订的，故上述三份证据均与本案不具有关联性。
本院经审查认为，被上诉人对上诉人提交的证据真实性均无异议，对上诉人提交的证据真实性均予以确认。证据1体现被上诉人于2012年11月4日领取购房合同及首付款发票；证据2及证据3系案外人王琅琅出具的收房收条及其与上诉人因商品房预售合同纠纷的民事调解书，仅表明诉争楼盘其他业主办理房屋交接并就逾期交房、逾期办证事宜与上诉人进行调解，与本案不具有关联性。证据5、证据6及证据7系住房城乡建设部等部门下发的《商品房买卖合同示范文本》的通知及《商品房买卖合同示范文本》，这仅表明2014年4月之后，商品房买卖使用新的合同文本，并不能证明本案补充协议中关于6个月的逾期办证免责期限有效。本案补充协议中关于6个月的逾期办证免责期限减轻了本合同中约定应当由出卖人承担的责任，排除买受人主要权利，依法应认定为无效条款。
本院认为，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》主体适格，双方当事人意思表示真实，合同主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方之间的商品房买卖合同关系有效。根据《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应在2013年5月31日前交房。自合同签订之日起至合同约定的交房时间2013年5月31日止因中雨及中雨以上天气因素影响施工应顺延交房16天，顺延期间因中雨及中雨以上天气因素及高考影响施工应顺延交房4天，上诉人按合同约定应于2013年6月16日交房。上诉人于2013年12月9日才交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。上诉人主张合同签订之前发生的政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等情形亦应顺延交房时间，因上诉人在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房时间作相应调整。《合同补充协议》第六条第3款约定政府公告创卫、中雨及中雨以上天气等“以上各情形自开工之日起至(商品房符合交房条件之日)止按实际发生天数计算顺延”，该约定的起止时间明显含有减轻或免除出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，应认定无效。对上诉人该抗辩理由依法不予采纳。双方在《合同补充协议》第七条已对专项维修资金的交纳时间进行了重新约定，被上诉人在交房的当日交清专项维修资金，符合该约定，不存在逾期交纳专项维修资金的问题。上诉人主张被上诉人逾期交纳专项维修资金应顺延交房时间的主张，缺乏依据，不予采纳。办理银行按揭贷款需上诉人予以配合。上诉人未能在被上诉人办理银行按揭贷款手续前将办理按揭贷款手续所需的已付款发票等材料交给被上诉人，也未举证证明存在被上诉人办理贷款手续后20天内上诉人未收齐全部价款，上诉人通知被上诉人一次性补足全部房价款而被上诉人拒不付款的情形，故被上诉人并不存在逾期付款的违约行为，上诉人主张被上诉人逾期付款应顺延交房时间，缺乏依据，不予采纳。《商品房买卖合同》第八条第二款约定的上诉人支付500元违约金的情形适用于在规定日期内诉争商品房未达到约定交房条件买受人同意接收的情形，本案并非在规定时间内交房，不适用该条款的约定，而应适用《商品房买卖合同》第九条约定计算违约金。上诉人主张其如逾期交房仅应支付500元违约金，缺乏依据，不予采纳。上诉人未在约定时间内协助被上诉人办证，应承担逾期协助办证的违约责任。《合同补充协议》第十条关于上诉人有6个月逾期办证免责期的约定明显含有减轻或免除出卖人责任，排除买受人主要权利的内容，且与《商品房买卖合同》第二十二约定相抵触，应认定无效。对上诉人关于享有6个月逾期办证免责期的主张亦不予采纳。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，不予支持。原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币689元，由上诉人泉州市临江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李翔峥
审 判 员 吴梅芳
代理审判员 陈志杰
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 薛 波
注：本案适用的主要法条及执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。