新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第63号
上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司。
法定代表人:范泽凯，该公司董事长。
委托代理人：郭建勇，系该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：聂玉珍。
上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第881号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人海里行公司的委托代理人郭建勇、被上诉人聂玉珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年1月26日，聂玉珍（买受人）与海里行公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋3层34号商铺，总金额375411元；出卖人应当在2010年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，交付买受人使用；允许出卖人有两个月逾期交房的期限；出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付；出卖人应当在商品房交付使用、规划验收竣工验收后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的万分之四赔偿买受人损失。合同签订后，聂玉珍按约向海里行公司交付了全额房款。2011年8月31日，海里行公司下发通知，要求聂玉珍等商户于9月1日办理入住手续。2011年9月3日，海里行公司向聂玉珍交付了商铺。聂玉珍遂诉至原审法院，提出上述请求。
原审法院认为：聂玉珍、海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，双方均应按约履行。聂玉珍已按约向海里行公司履行了交付房款的义务，根据合同约定，海里行公司应在2010年8月30日向聂玉珍履行交付房屋的义务，允许出卖人有两个月逾期交房的期限。即海里行公司应在2010年10月30日向聂玉珍交付房屋，但海里行公司逾期至2011年9月3日向聂玉珍交付商铺，其行为已构成违约。双方合同第九条第（二）项虽然约定：出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”如根据合同第九条第（二）项约定的违约金标准计算，违约金数额明显过低，原审法院酌情按中国人民银行一年贷款利率月息6‰予以计算，聂玉珍仅主张至2011年9月1日的延期交房违约金，以聂玉珍主张期限为准，即22900.07元（自2010年10月30日至2011年9月1日，375411元×0.006÷30天×305天），聂玉珍仅主张20966元，以聂玉珍主张数额为准。海里行公司未提供证据证明其逾期向聂玉珍交付房屋存在合理理由，对其辩称理由，原审法院不予采信。原审法院判决如下：海里行公司赔偿聂玉珍延期交房违约金20966元。
上诉人海里行公司不服一审判决上诉称，我公司和被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方已就违约责任达成一致意见并已履行完毕，被上诉人聂玉珍在领取违约金2年后再次请求我公司支付违约金早已超过合理异议期，有违诚实信用原则及当事人意思自治原则，而且会导致我公司重复支付违约金。我公司和被上诉人在合同中约定“出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付”，根据相关法律规定，违约金可以调整，但对时间的认定上不应调整，原审判决计算时间有误，在时间上应减去逾期的180天后再计算赔付金额。本案自2010年10月30日至2011年9月1日，逾期天数305天减去180天，应当按125天来计算违约金。请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人支付被上诉人125天的违约金，并判令被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人聂玉珍答辩称，上诉人海里行公司和我签订的《商品房预售合同》是格式合同，我在一审中也提出对商铺进行评估，原审法院却按照银行贷款利率计算违约金。我比较了一下，另案一楼商铺的评估价值也高于原审确认的6‰计算标准，故我认为是合理的。上诉人提出我已领取过违约金我不认可，没有说是违约金，而且领取的只是几十元钱，显然过低，我认为应当予以增加。请求二审法院维持原审判决。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。
二审另查明，海里行公司为证明其已支付了逾期交房违约金，在庭审中出示打印的收条一张，载明：“今收到新疆海里行房地产开发有限公司赔付违约金37.54元”。聂玉珍在该收条上签字，落款日期为2011年9月10日。
认定上述事实，有商品房预售合同，发票、收条、当事人陈述及一、二审庭审笔录附卷为证。
本院认为，被上诉人聂玉珍与上诉人海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应严格履行。鉴于双方当事人在合同中明确约定了交房期限，并且约定上诉人在逾期2个月交房的期限内不承担违约责任，现上诉人仍未按照约定的期限交房，理应承担相应的违约责任。被上诉人聂玉珍虽已从上诉人海里行公司处领取了37.54元违约金，但首先收条上并未明确载明该笔违约金的具体用途；其次、即便被上诉人聂玉珍签字领取的款项性质是逾期交房违约金，相对于被上诉人聂玉珍的实际损失而言，该数额仍属过低，被上诉人聂玉珍并不因此而当然的丧失再次主张的权利。上诉人海里行公司上诉称已与被上诉人聂玉珍达成一致，被上诉人聂玉珍无权再行主张因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于上诉人海里行公司提出计算违约金的时间应按照合同约定减去240天的上诉主张本院认为，双方当事人在合同中虽约定“出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付”，但被上诉人针对该约定向法院提出了予以增加的请求，加之判断违约金是否过低应当以双方当事人约定违约金的总额是否明显低于实际损失为标准，而不仅仅局限于按照双方当事人在协议中约定的已交房款的赔付比例来判定，本案中如依双方当事人在协议中约定的扣除60天的基础上，再扣除180天计算违约金，买受人的实际损失将无法得到合理补偿，故原审判决未依据合同中的约定作出实体处理符合法律规定。作为对于上诉人海里行公司关于原审法院依照6‰计算违约金有误的上诉主张本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中，因双方当事人买卖合同所涉的标的物是商铺，而商铺作为经营性用房，主要收入为租金收入，出卖人迟延交付标的物给买受人客观上造成了收益损失，故原审判决按银行同期贷款利率判令海里行公司承担相应数额的违约金并未违反相关法律规定的精神。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的相关规定，因出卖人的原因造成买受人逾期办证，出卖人亦应承担银行贷款利率的损失。鉴于逾期交房的违约程度明显重于逾期办证，本院认为原审判决按照银行贷款利率计算违约金亦属合理有据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费324.15元（海里行公司已预交），由海里行公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘沛红
审 判 员 李 健
代理审判员 柳 燕
二〇一四年三月五日
书 记 员 姜中晟