镇江市润州区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）润民初字第959号
原告彭长坤。
原告刘伟，
两原告共同委托代理人周兰萍。
被告戴朝亮。
被告裴彩琴。
两被告共同委托代理人刘飞，江苏律威律师事务所律师。
第三人何宝兰。润州区五洲房产中介服务部业主。
原告彭长坤、刘伟与被告裴彩琴、戴朝亮、第三人何宝兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘伟及彭长坤、刘伟共同委托代理人周兰萍，被告裴彩琴、戴朝亮及其共同委托代理人刘飞、第三人何宝兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭长坤、刘伟共同诉称：两原告系夫妻关系。2013年3月13日，在第三人的中介下原、被告签订《五洲房屋买卖合同》将两原告共同所有的位于本市朱方路74号13幢402室房屋（含车库一间）出售给被告。被告支付2万元定金由中介方负责监管。后原告在被告并未依约定的时间支付购房款的情况下依约履行了过户手续，并于2013年4月28日搬离该房屋。购房款余款5万元经原告多次催要，被告均以借口推拖。同时第三人监管的定金也未返还原告。故诉至法院，要求判令：1、两被告支付房款5万元并以5万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍自2013年4月18日起支付逾期付款的滞纳金直至给付为止；2、第三人返还监管的定金2万元；3、两被告及第三人承担诉讼费用。
被告戴朝亮、裴彩琴共同辩称：同意支付剩余的5万元购房款，但不同意支付逾期付款的滞纳金。当时由于车库问题在中介没有交接完毕，故5万余购房款一直未付清。虽约定新证贷款到期后房款全部付清，但是在实际履行的过程中并未按照约定履行。
第三人何宝兰述称：愿意退钱，只要双方协商达成一致。
经审理查明：2013年3月13日，彭长坤作为卖方，裴彩琴作为买方在镇江市五洲房产中介服务部的居间中介下签订房屋买卖合同。合同约定：1、彭长坤将位于本市朱方路74号13幢402室房屋（建筑面积105.44平方米）出售给裴彩琴，房屋内的附属设施包括：车库22，空调挂机1台、热水器、电视机、油烟机、灶具、沙发、茶几、小孩房间床一张、不可移动的装修设施和固定家具。交易总价为730000元。2、裴彩琴支付20000元作为购房定金，该定金由彭长坤出具收条，中介代为监管并出具收据给彭长坤，今后冲抵购房余款。3、2013年3月15日至交易所过户，裴彩琴首付购房款400000元；剩余所有房款在新证贷款到位后一次性付清；2013年5月30日前交房，彭长坤结清水电等费用。4、房屋建筑面积以现行规范测量为准，如与产权证不符，按套计价，房款不变，互不退补。
协议签订当日，裴彩琴交付购房定金20000元。次日，彭长坤、刘伟与戴朝亮、裴彩琴到房产交易部门申请办理房屋过户手续，过户时，签订了《房屋买卖协议》，其中第七条对于违约责任部分约定每逾期一日承担总价款1%的违约金。当日交付购房款190000元。3月17日，交付购房款170000元。3月20日讼争房屋产权变更为戴朝亮、裴彩琴所有，换发新房产权证，该日支付购房款30000元。4月18日，戴朝亮、裴彩琴以讼争房屋抵押取得公积金贷款210000元，外加己有存款60000元，于19日给付购房款270000元。
另查明：朱方路74号13幢第一层南5车库系彭长坤、刘伟2001年10月10日自丹徒县房屋建设开发公司购买取得，价款15621元，收款凭证2份在彭长坤、刘伟处。2013年5月4日，买卖双方在中介进行房屋钥匙及车库钥匙的交付，双方对于车库面积发生争议。买方仅同意在卖方提供车库销售发票等材料并证明车库面积与合同相符的前提下交付余款，双方未完成交接。嗣后，双方一直协商不成。
在案件审理过程中，本院于2013年7月30日实际测量车库室内长约4.23米，宽约3.12米，室内使用面积约为13.20平方米，当日双方履行了车库交接手续。就车库的建筑面积，本院至镇江市房管局测绘科调查，经查，讼争车库未经过面积测绘，未确定该车库建筑面积，需对整幢大楼公用建筑面积和套内建筑面积进行测绘从而确定该车库应分摊的公用建筑面积，测绘费用较巨。经本院释明，被告戴朝亮、裴彩琴明确表示不申请房屋测绘。
审理中，原、被告明确表示以五洲房屋买卖合同约定的权利义务关系为准。原告认为依照《五洲房屋买卖合同》第九条的约定剩余所有房款在新证贷款到位后一次性付清，被告公积金贷款在2013年4月18日取得，应当支付剩余5万购房款而未支付，要求被告支付逾期付款滞纳金。被告认可新证贷款是指住房公积金贷款，并确认取得贷款时间是2013年4月18日，但不同意支付滞纳金。同时，被告认为车库面积不符合22平方米的约定，原告应当依照双方在镇江市房产登记管理中心办理过户手续时签订的《房屋买卖协议》中第七条关于违约责任的约定赔偿被告违约金29200元，对尚欠的购房款进行折抵。
再查明：另案戴朝亮、裴彩琴起诉彭长坤、刘伟，认为车库面积不符合22平方米的约定，要求其减少购房价款25000元并支付违约金29200元，生效的法律文书（2013）润民初字第910号民事判决书已经驳回了戴朝亮、裴彩琴的上述两项诉请。
以上事实，有当事人庭审陈述以及房屋买卖合同书、收条、通知书、谈话录音、（2013）润民初字第910号民事判决书、（2014）镇民终字第67号民事判决书等证据予以证实。
本院认为：原、被告双方在平等自愿、意思自治的基础上签订了《五洲房屋买卖合同》，该合同合法有效，对合同双方都具有法律约束力。原告已依约履行了房屋过户、交付等全部义务，被告应当按照约定支付剩余购房款5万元。同时第三人亦应当将监管的定金给付原告。故对于原告的该两项主张本院予以支持。
至于原告主张的逾期支付剩余5万元购房款的滞纳金问题。原、被告认可双方在《五洲房屋买卖合同》中关于付清房款的时间的约定，为公积金贷款取得之日，而公积金贷款在2013年4月18日已经取得，被告未按照约定付清房款，构成违约。双方在《五洲房屋买卖合同》中虽未约定违约金，但原告主张逾期付款的滞纳金可视为逾期付款的违约金，不违反相关法律规定，但计算标准过高，本院酌情确定为银行同期贷款利率，自2013年4月19日起开始计算。
至于被告主张车库面积违约要求原告赔偿违约金29200元对尚欠房款进行折抵的问题。本院认为，尽管存在《五洲房屋买卖合同》和双方办理过户手续时签订的《房屋买卖协议》，但体现双方真实意思表示的合同系《五洲房屋买卖合同》，在庭审中双方也明确权利义务关系以《五洲房屋买卖合同》为准。在《五洲房屋买卖合同》中未明确约定该项违约责任，被告以不发生法律约束力的《房屋买卖协议》载明的违约金条款主张违约金，于法无据。同时，另案戴朝亮、裴彩琴起诉彭长坤、刘伟要求其减少购房价款25000元并支付违约金29200元，生效的法律文书（2013）润民初字第910号民事判决书已经驳回了戴朝亮、裴彩琴的上述两项诉请。故在本案中，被告认为车库面积短少要求原告赔偿违约金29200元对尚欠房款进行折抵的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告戴朝亮、裴彩琴于本判决生效后十日内向原告彭长坤、刘伟支付购买本市朱方路74号13幢402室房屋的余款5万元并支付逾期付款的违约金（违约金计算标准为：以5万元为基数按照银行同期贷款利率自2013年4月19日起计算至判决确定的给付之日）。
二、第三人何宝兰于本判决生效后十日内向原告彭长坤、刘伟给付由其监管的定金2万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告彭长坤、刘伟的其他诉讼请求。
案件受理费2300元，由原告彭长坤、刘伟负担619元，被告戴朝亮、裴彩琴负担1221元，第三人何宝兰负担460元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
审 判 长 杜薇薇
人民陪审员 马卓毅
人民陪审员 姚向群
二〇一四年四月九日
书 记 员 李晓华
附：上诉须知一份