海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海中法民一终字第1493号
上诉人（原审原告、反诉被告）：吴闻慧。
委托代理人：莫凤标，上海市弘正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：海南九丰创典房地产投资有限公司。
法定代表人：杜宝玉，该司经理。
委托代理人：廖松日，海南国岛律师事务所律师。
委托代理人：吴东，海南国岛律师事务所律师。
上诉人吴闻慧因与被上诉人海南九丰创典房地产投资有限公司（以下简称九丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院作出的（2015）琼山民一初字第278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成由审判员王法坚担任审判长，审判员郑忠东、彭彩燕参加的合议庭对案件进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：位于海口市凤翔路北侧的宝庆花园小区原由海南国湘房地产开发公司建设，该公司于2002年办理了建设施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用证、房产预售许可证。2014年1月28日，九丰公司与海南国湘房地产开发公司签订了宝庆花园小区合作建房协议，约定由九丰公司与海南国湘房地产开发公司合作续建宝庆花园小区，九丰公司出资按原批准的报建设计续建竣工，其中包括X幢共12层。2014年11月24日，吴闻慧及其委托代理人（专职律师）与九丰公司签订了商品房买卖合同及补充协议，购买了位于海口市琼山区凤翔西路XX号宝庆花园小区X幢X幢XXX房，建筑面积97.25平方米。合同第二条约定：“买受人购买的商品房为，1、该商品房为现房，已办理房屋所有权证，批准机关／，证号／；2、该商品房为在建商品房，已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，已取得《海口市商品房预售许可证》，证号为／，核发机关为／，……”。合同第四条约定：“计价方式及价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房的价款：按【建筑面积】【套内面积】计价，每平方米人民币6375.33元，总金额620000元（大写零千零百陆拾贰万零千零百零元整）”。合同第七条约定：“商品房销售备案确认和预告登记。出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人要求办理商品房预告登记的，出卖人应于本合同书面备案确认之日起30日内，与买受人共同申请办理”。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；……”。补充条款第三条约定：“双方确认，本合同履行中，违约方除承担违约责任外，还须承担守约方为实现权利而支付的合理费用，包括但不限于律师费、车旅费、调查取证规费等”。补充条款第四条约定：“本合同标的为已建成商品房”。合同签订当日，吴闻慧委托代理人代替吴闻慧通过中国光大银行向九丰公司支付620000元购房款，吴闻慧委托代理人在刷卡凭条上签字确认，九丰公司将涉诉房屋钥匙交给吴闻慧。宝庆花园销售宣传单载明“宝庆花园二期，现房销售”，至庭审时，宝庆花园售楼处仍悬挂广告“宝庆花园二期，现房，现办证”字样。2014年12月，吴闻慧得知九丰公司未将与其签订的房屋买卖合同到海口市房产行政主管部门备案登记。吴闻慧以影响其迁移户口为由，开始与九丰公司交涉解决事宜。2014年12月25日至2015年1月4日，吴闻慧委托代理人从上海到海口与九丰公司交涉、海口返上海差旅费、快递费共计3521元；因原审法院3月26日开庭，吴闻慧委托代理人从上海到海口、海口返上海差旅费1998元；吴闻慧委托代理人律师费30000元。
另查明，2002年10月28日，宝庆花园小区经原琼山市政府同意批准为停缓建工程处置项目。按照政策，该房地产权属由海口市解决历史遗留问题办公室统一办理，截止庭审时，九丰公司已向海口市解决历史遗留问题办公室申请办理房屋产权证，该办公室已经向规划、消防、气象等部门发函验收宝庆花园小区，但未收到上述相关部门的复函，宝庆花园尚未办理房屋产权证。
吴闻慧在原审时的诉讼请求为：1、撤销吴闻慧、九丰公司2014年11月24日签署的《海口市商品房买卖合同》；2、九丰公司返还吴闻慧购房款人民币62万元；3、九丰公司赔偿吴闻慧人民币62万元；4、九丰公司赔偿吴闻慧利息损失，以人民币62万元为基数，银行计收逾期贷款利息的标准计算，自2013年11月25日起计算至实际履行返还购房款日止（截止起诉日为人民币5208元）；5、九丰公司赔偿吴闻慧律师费人民币3万元、车旅费人民币11164元；6、本案诉讼费、保全费由九丰公司承担。
九丰公司在原审时的反诉请求为：1、判令吴闻慧继续履行与九丰公司于2014年11月24日签订的《商品房买卖合同》；2、判令吴闻慧支付未付清的物业专项维修资金5835元；3、判令吴闻慧赔偿违约金20000元；4、判令吴闻慧赔偿九丰公司律师费损失15000元；5、判令吴闻慧承担本案诉讼费。
原审法院判决认为：吴闻慧、九丰公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，属合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。以及《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然九丰公司在庭审时仍未办理涉诉房屋的总产权证，但并不影响吴闻慧、九丰公司签订房屋买卖合同的有效性，双方均应按照约定全面履行各自的义务。一、关于是否应当撤销吴闻慧、九丰公司于2014年11月24日签订的《海口市商品房买卖合同》问题。根据查明的事实，宝庆花园销售宣传单载明“宝庆花园二期，现房销售”；售楼处悬挂广告“宝庆花园二期，现房，现办证”字样，说明九丰公司对外宣称涉诉房屋为现房。所谓现房的认定标准，参照《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人，至于送达因春节期间耽搁，更不是吴闻慧的过错，吴闻慧的代理律师多次向法院阐述，鉴于路途原因法院在确定被告送达后开庭前适当留有几天即可。而当开庭延期花费归于吴闻慧的非合理支出，未免只许州官放火了。三、关于一审法院裁判的随意性问题。判决主文中把吴闻慧“计收逾期贷款利息”与“同期同类贷款利率计算”出的利息的差额权利剥夺了。故向二审法院请求：一、撤销琼山区人民法院（2015）琼山民一初字第278号民事判决书；二、改判支持吴闻慧一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由九丰公司承担。
九丰公司针对吴闻慧的上诉理由答辩称：第一，九丰公司认为原审法院的判决存在一些错误，原审判决查明事实正确，但一审认定我们有欺诈、重大误解的情形是不存在的。九丰公司的反诉是合理、合法、合情的，我方没有上诉是因为房子可以销售出去。第二，吴闻慧的一审请求、事实与理由是互相矛盾的，法院应当驳回其起诉。吴闻慧诉请是撤销之诉，事实与理由却陈述没有预售许可证，没有预售许可证是合同无效，合同无效是不能撤销的，只有合同有效的情况下才能撤销，因此诉请与理由不一致，应驳回其起诉。第三，吴闻慧称九丰公司没有预售许可证以此为由提起诉讼是没有依据的，最高院关于审理商品房买卖解释的规定里面载明是项目有无预售许可证，给每一个合作方颁发预售许可证的情形是不存在的。第四，本案是因吴闻慧想要双倍赔偿额而引起的诉讼，吴闻慧在购买房屋的时候，对九丰公司销售房屋的情形是知悉的，从合同上看，双方用的合同都是格式合同，合同里面具体载明：房屋有无产权证这一栏是打掉的，有无预售许可证这一栏也是打掉的，并且九丰公司已经把房屋的情况跟吴闻慧说清楚了，所以不存在任何欺诈的问题。第五，关于差旅费用承担的问题。九丰公司认为如果九丰公司败诉，费用的承担也是要有关联性的。飞机是可以改签的，所以费用与本案是没有关联性的。最后一点，现在九丰公司的项目已卖了100多套，现在正在办理房屋产权证。综上，九丰公司并没有构成欺诈或者重大误解的情形，当时吴闻慧购买房屋的时候是带着律师到现场买房的，当时律师也跟她说了。一审法院应当驳回吴闻慧的上诉请求，因为吴闻慧的上诉请求没有依据。九丰公司一审提出反诉是合理、合法的，因为维修基金是吴闻慧必须缴纳的，因为是办证所需，九丰公司销售的房屋是有预售许可证的。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与原审查明事实一致。
本院认为：一、关于吴闻慧与九丰公司于2014年11月24日签订的《海口市商品房买卖合同》应否撤销问题。根据本案查明的事实，宝庆花园销售宣传单载明“宝庆花园二期，现房销售”；售楼处悬挂广告“宝庆花园二期，现房，现办证”字样，说明九丰公司对外宣称涉诉房屋为现房。然截止原审庭审时，九丰公司建设的宝庆花园仍未通过竣工验收，不符合现房销售的条件。而九丰公司与吴闻慧签订房屋买卖合同时并未将未通过竣工验收的事实告知吴闻慧，违背了诚实信用原则。九丰公司故意隐瞒涉诉房屋没有通过竣工验收的事实，诱使吴闻慧作出错误意思表示，该行为应认定为欺诈行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”因此，吴闻慧诉请撤销其与九丰公司于2014年11月24日签订的《海口市商品房买卖合同》，有事实及法律依据，原审法院判决予以撤销正确，本院予以维持。二、关于九丰公司是否应当返还吴闻慧购房款人民币62万元及利息损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，吴闻慧与九丰公司签订的商品房买卖合同被撤销后，九丰公司应当向吴闻慧返还购房款620000元。因九丰公司的欺诈行为存在过错，其应当赔偿吴闻慧因此所受到的利息损失。关于利息损失数额，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。吴闻慧已经全额支付购房款620000元，因此，利息损失应当以620000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年11月24日起至原审法院确定履行之日止计付。三、关于九丰公司是否应当向吴闻慧赔偿620000元问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证；……。”本案中，海南国湘房地产开发公司在2002年已经取得了预售许可证，九丰公司系与其合作续建涉诉房屋所在的宝庆花园小区，应当视为宝庆花园小区在2002年已经具备了预售条件。九丰公司是以现房的名义将涉诉房屋向吴闻慧销售，涉诉房屋买卖合同中销售的是宝庆花园小区的房屋，而该房屋已于2002年已经取得了预售许可证，故九丰公司不存在提供虚假商品房预售许可证。因此，吴闻慧要求九丰公司赔偿620000元的诉求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。四、关于九丰公司是否应当向吴闻慧赔偿律师费人民币30000元、车旅费人民币11164元的问题。本院认为，原审法院支持吴闻慧诉求中的律师费及其他费用共计35519元并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。吴闻慧的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16276.87元，由上诉人吴闻慧负担。
本判决为终审判决。
审判长 王法坚
审判员 郑忠东
审判员 彭彩燕
二〇一五年十一月二十六日
书记员 段海斌
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