广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初2956号
原告（反诉被告）：贾超，男，1989年8月17日出生，汉族，住湖北省老河口市。
委托诉讼代理人：郭英东，北京天驰君泰（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李巧玲，女，1985年12月6日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。
委托诉讼代理人：李显文，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。
原告贾超诉被告李巧玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾超及其委托诉讼代理人郭英东，被告李巧玲及其委托诉讼代理人李显文到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原告贾超向本院提出诉讼请求：1.要求确认合同有效；2.被告按合同约定配合原告办理按揭和过户手续；3.被告承担本案受理费。2017年4月28日，原告贾超变更诉讼请求如下：1.被告返还原告双倍定金20万元；2.被告赔偿原告房屋差价损失612414.8元；3.被告赔偿原告装修费损失125000元；4.被告返还原告2016年1月至2016年10月银行贷款和利息22960元；5.被告返还原告为涉案房产支付的物业服务费2854元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年1月1日，原告为购买婚房，与被告签订《房地产买卖合同》及合同附件，约定原告向被告购买位于珠海市××区××水郡××房，建筑面积84.43平方米，转让成交价60万元，定金为10万元。定金于合同签署的当日付清，余款以银行按揭方式支付。因为当时被告还没有拿到涉案房产的房地产权证，原、被告约定双方以税局最低过税价过税；签订合同之日起买方接手供楼；交楼时间为2016年3月1日；买方承担所有交易税费及费用；契税卖方出；买方同意帮卖方赎楼，赎楼费用买方出；签订合同起买方帮卖方供还该房银行按揭款，如有断供或不供，买方要对卖方负责，房产证出后为止。合同签订后，原告依合同约定每月通过支付宝转账按时向被告支付涉案房产的银行按揭款。2016年3月7日，被告将房产交付给原告使用，并将涉案房产的水、电及物业服务全部过户到原告名下。2016年5月3日，原告通过微信聊天告知被告其于该月月底左右对涉案房产进行装修及入住，被告对此表示同意。2016年6月10日，原告开始委托装修公司对涉案房屋进行装修。2016年6月20日，被告突然微信告知原告解除合同、退还定金，并要求原告停止装修。随后，被告委托律师发出律师函单方解除合同。在此期间，原告曾多次了联系被告解决此事，但被告一直置之不理。原告为了结婚购置涉案房产，合同签订后对涉案房产进行了装修并购买了家居，为此支出了大笔费用。现因为被告单方解除合同，拒不配合原告履行合同义务，致使原告无法实际取得涉案房产。同时珠海楼价大幅上涨，加之限购政策出台，原告不仅不符合珠海购房资格，也无力承受高额房款。故原告起诉至法院。
原告贾超对其诉称提供如下证据：
1．《房地产买卖合同》一份，拟证明原、被告就涉案房产交易签订合同的事实；
2．合同附件一份，拟证明内容同上；
3．收款收据一份，拟证明被告收取原告为购买涉案房产所支付的定金10万元的事实；
4．转账记录一组，拟证明原告从2016年1月至2016年10月为被告偿还银行贷款及利息共计22960元；
5．《前期物业管理服务协议》（节选）、业主情况登记表、入住程序签单各一份、广东省增值税普通发票二份及银联卡刷卡存根一份，拟证明原告在涉案房产物业公司登记为涉案房产的业主，于2016年7月27日、2017年4月24日实际为涉案房产交纳物业服务费共2854元；
6．微信聊天记录一组，拟证明原告每月按时向被告支付涉案房产的还贷款；原告于2016年5月3日告知被告将对涉案房产进行装修，被告表示同意；被告于2016年6月20日要求原告停止对涉案房产的装修，随后单方表示不再继续履行合同；
7．微信聊天记录一组，拟证明被告向原告表示解除合同后，中介公司多次催促被告与原告进行协商解决此事；
8.《施工合同书》一份及收据三份，拟证明原告已于2016年6月2日委托珠海市心梦装饰工程有限公司对涉案房产进行装修，并实际支付装修款125000元；
9.安居客、房天下官网对房产均价评估各一份，拟证明涉案房产现价值为每平方米14360元。
被告李巧玲辩称，原、被告与经纪方珠海市银海投资有限公司签订《房地产买卖合同》，当时的真实意思是签署三方合同。被告当时也希望有经纪方参与，但是原、被告签订合同后，经纪方并没有签章确认。后来经了解被告本人是房产中介公司工作人员，长期从事房产中介服务。被告担心不懂行被骗，遂对合同进行了认真研读，同时找到专业人士请教，发现和被告签订的合同存在诸多瑕疵，比如合同只有原、被告签字，没有经纪方签字盖章。被告仅收取10万元定金，可能很长时间拿不到出售的房款，合同目的无法实现。合同约定前后矛盾，与当时双方协商的内容不一致。针对原告代付按揭贷款的问题今后如何处理约定不明确。被告了解后认为原告作为房产中介专业人士，应当秉承专业及诚信、公平原则，应当签署完整清楚及有利于公平保护双方利益和有利于顺利履行的合同。为此被告认为原告不诚实，要求重新协商解决相关事宜，但原告予以拒绝，并认为其代为垫付的贷款及利息，今后支付房款时要从房款中扣除。被告认为，双方的交易如继续履行，今后可能存在不可预知的风险，为此不得不提出解除合同。鉴于双方签订合同时，被告没有取得涉案房产的权属证书，根据房产管理法及物权法的规定，本身存在交易标的瑕疵，原告作为专业人士应当清楚，但却不告知被告。正因合同是在未取得房地产权证前签署，珠海市房地产政策出台时将未取得房地产权进行交易排除在实质性交易外，原告不具有买房主体资格。此外，被告收取原告款项时是以订金性质确认而非担保法的定金，根据担保法的规定，也不应适用定金罚则。因此，原告请求双倍返还定金不能成立，被告同意返还已收取的订金10万元。
原告请求返还房屋差价损失不能成立。原、被告签订合同后，原告仅支付10万元，即使存在收取定金不履行合同的情形，按照法律规定也仅承担双倍返还定金的法律责任。根据双方的合同约定，如买方不履行合同致本合同不能顺利完成，则由卖方没收定金，卖方不可再就此向买方进一步追究责任；如卖方收取定金后不依合同条款将该房产出售给买方，则卖方须双倍返还定金以弥补买方之损失，唯买方不可以进一步要求赔偿或逼使卖方履行此合同。上述约定，实际是双方签订合同时各自可能承担的违约预期，任何一方不应承担超过双方合同预期的违约责任。原告自认为购买房屋为了自住，并非投资需求，签订合同根据无预期利益，既请求双倍返还定金，又主张高额的赔偿显然没有任何事实和法律依据。
原告请求赔偿装修费损失不能成立。被告向原告提出解除合同时，原告还没有开始装修。但其得知被告提出解除合同后，积极组织工人进场。被告多次阻止原告装修涉案房屋，但原告强行进行。此后被告不得已通过律师发函书面解除合同。因此原告进行装修是在故意扩大损失，法律后果应由其自行承担，其也可自行拆除，被告不承担责任。但鉴于双方已解除合同，可以适当对原告进行补偿，同时原告一直使用涉案房屋享有使用利益，应当予以折抵。原告仅是简单装饰，不可能花费十多万元。
原告请求返还代为偿还的银行贷款及利息，被告同意按实际支付的金额给付。原告请求返还已支付的物业服务费不成立。原告使用涉案房屋，享受了物业公司提供的服务，应由其承担相应的服务费用。
综上所述，原告的诉讼请求大部分没有事实和法律依据，应予以驳回。
被告李巧玲对其辩称提供如下证据：
1．《商品房买卖合同》及附件一份，拟证明被告于2014年7月26日向珠海华郡房产开发有限公司购买涉案房产，被告通过银行按揭方式支付购房款；
2．发票二份、收据一份、税收完税证明一份，拟证明内容同上；
3．《个人购房借款/担保合同》一份，拟证明内容同上；
4．《房地产买卖合同》及合同附件一份，拟证明原、被告就涉案房产交易签订合同的事实及相关约定；
5．《××水郡××房供楼协议》一份，拟证明双方约定签订涉案合同后由原告支付按揭贷款；
6．贾超身份证及名片一份，拟证明原告提供身份信息及工作单位、联系方式等给被告，被告可通过该信息与原告联系；
7．微信记录、短信一组、律师函、快递单回执、退件一组、张贴律师函照片一份、银行流水一份，拟证明被告通过各种方式通知原告解除合同，并将原告代为偿还的按揭贷款退还原告；
8．不动产权证一份，拟证明被告与原告签订合同时尚未取得不动产权证；
9．不动产权登记表一份，拟证明涉案房产的基本信息及房产存在抵押、查封的情况。
被告李巧玲向本院提出如下反诉请求：1.请求法院确认原告与被告于2016年1月1日签订的《房地产买卖合同》已解除；2.原告返还位于珠海市××区××水郡××房；3.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：2014年7月26日，被告与珠海华郡房产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，被告购买了位于珠海市××区××水郡××房，总价款561949元。2016年1月1日，被告与原告和经纪方珠海市银海投资有限公司签订《房地产买卖合同》，三方约定被告以60万元将上述房产转让给原告；原告应在签署本合同之日支付定金10万元；原告通过银行按揭付款，首期款于签署合同时付清，交纳首期款后30日内办理完毕全部银行按揭申请手续；在银行出具贷款承诺书之日起7日内，对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补首期款；被告应于签署合同后60天内办理完解除抵押手续。合同第十二条约定：“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再就此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。”第十三条约定：“如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还双倍定金予以弥补买方之损失，唯买方不可进一步要求赔偿或逼使卖方履行此合同。”第十五条约定：“如卖方或买方任何一方或双方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方一万元作为违约金。”第十七条约定：“本合同一式三份，内容必须一致，任何私自修改部分视为无效，自三方或三方代表人签字、盖章之日起生效。”但该合同仅原、被告签字确认，经纪方珠海市银海投资有限公司未签章确认，依据合同约定并未生效。随后原告支付定金10万元，被告交付房屋。此后被告要求原告支付首期款，但原告认为合同没有约定，并认为合同也未约定原告何时需申请办理银行按揭手续。被告发现合同约定的签订合同60天内办理完解除抵押手续根本不能完成，且还继续承担银行贷款利息。被告认为出售房屋及时获取房款及结清银行贷款免除利息的合同目的得不到实现。被告多次口头、微信通知原告提前解除合同，并要求原告停止对房屋进行装修，但被告不予理会。2016年8月11日，被告委托广东莱特律师事务所向原告告发出律师函，通知解除原告与被告签订的上述合同，解除合同通知自律师函送达原告时生效。原告于2016年8月15日签收。此后原告开始自行偿还银行贷款至今。被告提出解除合同后，原告并没有明确表示不同意解除。至今原告仍占有被告的涉案房产不归还。为此被告提起反诉。
被告李巧玲对其反诉提交的证据与本诉一致。
原告贾超辩称，由于被告在本案中提起反诉，请求解除合同，故从事实上也表明被告没有继续履行涉案合同的意思，同时兼顾当前的珠海市房产调控政策，涉案合同也难以继续履行，故确认自原告变更诉讼请求之日起涉案合同解除，但导致涉案合同解除的主要原因是被告违反合同约定，具体理由与原告本诉的主张一致。原告同意返还涉案房产给被告，但被告应当承担相应的违约责任。
原告贾超对其反诉辩称提交的证据与本案一致。
本院依职权收集的证据：现场勘验笔录及现场照片一组。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院认定如下：对原、被告提交证据的真实性、合法性及关联性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2014年7月26日，被告与珠海华郡房产开发有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》，约定被告购买位于珠海市××区××水郡××房，建筑面积84.43平方米，总价款561949元，于2016年3月30日前交付使用。
2016年1月1日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，该合同约定的主要条款如下：买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市××区××水郡××房，建筑面积84.43平方米，转让成交价60万元；定金10万元于签署本合同时付清；第二部分楼款50万元，以银行按揭付款，在原告付清首期款后30日内办理完毕全部银行按揭申请手续，在银行出具贷款承诺书之日起7日内，买方须对照第二部分楼款减去银行贷款承诺金额的结果多退少补应付的首期款；买卖双方须在2016年12月31日或之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》并办理过户递件手续；卖方的房地产产权现状为抵押状态，卖方应于签署本合同后60天内办理完解除抵押手续，并将房产证原件托管于经纪方处作为办理过户手续之用；按有关规定，买卖双方需付的契税由卖方负担，其他税费由买方负担；如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再就此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还双倍定金予以弥补买方之损失，唯买方不可进一步要求赔偿或逼使卖方履行此合同；双方约定以税局最低过税价过税；签订合同之日起买方接手供楼；买卖双方约定交楼时间为2016年3月1日前；买方承担所有交易税费及费用；契税卖方出；买方同意帮卖方赎楼，赎楼费用买方出；签订合同起买方帮卖方供还该房银行按揭款，如有断供，或不供，买方要对卖方负责，房产证出后为止。该合同落款处卖方有被告签名，买方有原告签名，经纪方处珠海银海投资有限公司没有盖章。该合同最后有“兹收到上述规定之定金10万元”及被告在收款人处的签名，收款日期为2016年1月1日。
同日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订××水郡××房房合同附件，约定合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内（书面通知发生三日内）签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退；卖方在出房产证后无条件配合买方办理按揭手续；经买卖双方协商同意将购房合同首期发票以及房子相关资料由经纪方保管；卖方保证除了银行按揭该房欠款，没有其他外债纠纷，如有产生与该房屋一切债务纠纷由卖方自行承担，并赔偿一切损失。
同日，被告向原告出具收款收据确认收到原告购买上述房产的订金10万元。
2016年1月2日，原告签署××水郡××房供楼协议，承诺自签订买卖合同之日起开始为被告偿还银行贷款，每月供房款为2455元，多退少补，如出现断供6个月以上，被告有权解除合同，没收原告定金。
原告从2016年1月至2016年10月代被告偿还涉案房产的银行按揭贷款22960元。被告于2016年8月13日、同年9月18日、同年10月18日向原告分别转账支付2450元，用于退还原告从2016年8月至10月代其偿还的银行按揭贷款。
原告从2016年4月至2017年4月支付涉案房产的物业服务费2853.68元。
2016年3月7日，被告协助原告办理了涉案房产的入伙手续，将涉案房产交付原告使用。
2016年5月3日，原告通过微信通知被告，其准备开始对涉案房产进行装修。
2016年6月2日，原告与珠海市心梦装饰工程有限公司签订施工合同，约定由该公司对涉案房产进行装修，工程自2016年6月2日至同年8月2日，工程总价125000元。原告于2016年6月2日支付工程款5万元，同年6月29日支付工程款5万元，同年8月5日支付工程款25000元。
2016年6月20日，被告通过微信通知被告不要对涉案房产进行装修。2016年6月23日，被告通过微信表示不卖涉案房产了，要求退还定金给原告。
2016年8月11日，被告委托律师向原告发出律师函，以原告未支付首期款，也未向银行申请办理按揭手续，合同目的得不到实现为由解除双方签订的涉案合同。该律师函由原告的家人签收。
2016年10月18日，涉案房产办理了不动产权登记，登记的权属人为被告。该房产上现设定有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海分行，该房产于2016年12月5日被珠海市香洲区人民法院查封，查封限额40万元。
本院于2017年6月21日，组织原、被告到涉案房屋现场对涉案房屋的装修进行现场勘验，原、被告的委托诉讼代理人到场。勘验结果如下：涉案房屋厨房地面、墙面铺瓷砖，屋顶吊顶，已安装厨柜、消毒柜、燃气灶、油烟机。客厅、餐厅地面铺瓷砖、屋顶吊顶，安装鞋柜一个。卧室铺木地板、已安装衣柜。卫生间地面、墙面铺瓷砖，屋顶吊顶，已安装洗手盆、马桶、淋浴花洒。阳台地面铺瓷砖。各房间及阳台已安装灯具。
本院认为，原告贾超与被告李巧玲之间的《房地产买卖合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的规定，是合法有效的。各方当事人应当按照该合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告贾超向被告李巧玲支付了定金，并且每月代被告清偿银行按揭贷款，被告将涉案房产交付给原告使用。但是被告在合同履行过程中，以微信通知、律师函等方式通知原告其不再向原告出售涉案房产，并将原告按约定代其偿还的部分银行按揭贷款退还给原告，在办理好涉案房产的权属证书后，没有通知原告继续履行合同，且涉案房产被珠海市香洲区人民法院另案查封，被告的上述行为已表明其不履行合同义务。因此，原告主张被告违约，要求其双倍返还定金，依法有据，本院予以支持。
被告抗辩原告是从事房产中介的人员，其仅收到了定金，没有收到首期款。本院认为，涉案合同是双方在自愿、平等的基础上签订的，被告作具有民事行为能力的成年人，在签订合同时应当有能力对合同相对方身份、职业，合同交易的价款的金额、支付时间等做出合理的判断。双方在合同中没有明确约定首期款的支付时间，仅约定了在首期款付清后，原告30天办理好申请银行按揭贷款手续。双方这样约定是基于双方签订合同时涉案房产还没有办理产权登记，在签订涉案合同后，涉案房产办理权属登记前，原告无法履行申请办理按揭贷款手续、双方无法办理过户手续等合同约定的义务。被告应当知晓没有明确约定首期款支付时间的原因，其以对方未支付首期款提出抗辩，没有依据，本院不予采纳。
原告在2016年12月1日向本院提交的起诉状中要求被告继续履行涉案合同。由于珠海购房政策的调整，原告不再具有在珠海购买房产的资格，故原告于2017年4月28日向本院提出变更诉讼请求申请，要求被告承担违约责任，但未明确提出解除合同的请求。在庭审中，双方均确认涉案合同自原告提交变更诉讼请求申请之日，即2017年4月28日解除。因此，本院确认为双方签订的涉案合同于2017年4月28日解除。
由于被告已将涉案房产交付原告使用，原告已对涉案房产进行了装修，并且原告代被告偿还了部分银行按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告应当将涉案房产返还给被告，在原告返还涉案房产的同时，被告应当对原告的装修损失予以赔偿，并返还原告代被告支付的银行按揭贷款。根据原告提供的装修施工合同及收据，结合本院现场勘验的结果，原告主张的装修损失125000元较合理，本院予以采纳，被告应当赔偿原告装修损失125000元。双方在庭审中确认原告从2016年1月至2016年10月代被告偿还涉案房产的银行按揭贷款22960元，被告已返还7350元，还有15610元没有返还，故本院确定被告向原告返还的款项为15610元。
原告主张被告返还原告代被告支付物业服务费，本院认为物业服务费发生在原告使用涉案房产期间，该费用应当由原告自行承担。原告该请求没有依据，本院不予支持。
关于原告请求被告赔偿的房屋差价损失。本院认为，涉案合同无法继续履行的原因包括被告违约不出售涉案房产、涉案房产被另案查封，原告不具有在珠海购房的资格等原因。但是被告违约不出售涉案房产、涉案房产被另案查封均不是构成涉案合同无法履行的根本原因，原告仍可以通过要求被告继续履行合同、解除涉案房产的查封等方式，实现合同目的，造成涉案合同无法履行的根本原因是原告因珠海购房政策的调整丧失了购房资格，无法购买涉案房产，也无法在珠海另行购房。在原告目前不具备购房资格的情况下，原告要求被告赔偿涉案房产现价值与涉案合同约定的房价之间的差价损失，没有依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）贾超与被告（反诉原告）李巧玲于2016年1月1日签订的《房地产买卖合同》于2017年4月28日解除；
二、被告（反诉原告）李巧玲于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）贾超双倍返还定金200000元；
三、被告（反诉原告）李巧玲于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）贾超赔偿装修损失125000元；
四、被告（反诉原告）李巧玲于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）贾超返还款项15610元；
五、原告（反诉被告）贾超于本判决生效之日起七日内将珠海市××区××水郡××房返还给被告（反诉原告）李巧玲；
六、驳回原告（反诉被告）贾超的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）李巧玲的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费13432元（原告已预交），由原告（反诉被告）贾超负担8682元，被告（反诉原告）李巧玲负担4750元。反诉费4900元（被告已预交），由原告（反诉被告）贾超负担2450元，被告（反诉原告）李巧玲负担2450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审 判 长 董 凯
人民陪审员 杨美娥
人民陪审员 梁国裕
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 黄晓敏
附：裁判依据法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。