北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0106民初18877号
原告（反诉被告）：刘晓颖，女，1983年7月24日出生，北京协和医院护士，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：龙鑫，北京市弘嘉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗虹，女，1964年4月5日出生，北京燕莎集团有限责任公司老干部处副处长，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛波涛，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。
第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。
法定代表人：刘田，董事长。
委托诉讼代理人：姜萍，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务主管。
委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。
原告（反诉被告）刘晓颖与被告（反诉原告）罗虹、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘晓颖及委托诉讼代理人龙鑫，被告（反诉原告）罗虹的委托诉讼代理人张永杰、牛波涛，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人姜萍、杜文娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘晓颖向本院提出诉讼请求：1.被告罗虹继续履行买卖合同，配合原告办理北京市丰台区芳群园房屋（以下简称705号房屋）所有权转移登记手续；2.被告罗虹向原告刘晓颖交付705号房屋；3.被告向原告支付违约金654000元；4.诉讼费由罗虹负担。事实和理由：2016年2月21日，刘晓颖与罗虹通过我爱我家公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》。约定被告将其705号房屋出售给刘晓颖，建筑面积共计82.2平方米，合同价款总计327万元。其中定金为8万元，支付方式为资金监管方式；首付款91万元，支付方式为资金监管方式；剩余款项228万元为商业贷款方式支付。被告应于2016年5月21日前配合原告办理房屋权属转移登记手续。因签订合同时，涉案房屋的房屋所有证上登记的所有权人为罗国忠（罗虹之父，已去世，被告系唯一继承人），故罗虹在出售方处签字为“罗国忠”，代理人处签了其自己的名字。两份《补充协议》明确约定罗虹应于2016年4月6日前将涉案房屋所有权人变更为被告，同时被告应于2016年4月15日前办理完毕涉案房屋的央产房上市出售许可手续。签订合同当日，刘晓颖即根据罗虹的要求将定金8万元打入其个人账户。但经刘晓颖多次催促，罗虹并未依照上述协议约定期限办理房屋所有权人变更及央产房上市手续，直至2016年6月初，才办理完毕涉案房屋所有权人的变更及央产房上市手续，罗虹已经构成违约。2016年6月7日，双方及第三人又签订了第三份《补充协议》，约定，罗虹成为涉案房屋出售人，完全承担义务并无条件履行合同及三份补充协议。2016年6月30日，双方办理了网签手续。根据双方约定，首付款91万元的支付方式为资金监管方式，资金监管账户的开立需要双方与丰台区房屋行政管理部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，罗虹应配合原告至商业贷款银行办理贷款面签事宜。就上述合同义务，刘晓颖及第三人员工曾多次联系罗虹，要求其配合设立资金监管账户并配合贷款面签。但罗虹以种种理由予以拒绝，导致至今无法继续办理相应手续。刘晓颖认为，罗虹应当依照约定将涉案房屋过户至原告名下，并向原告交付房屋。罗虹多次违反合同及补充协议的约定，给刘晓颖造成了重大经济损失，故罗虹应当承担违约责任，支付违约金。为了维护自身合法权益，刘晓颖诉至法院，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。
罗虹辩称，不同意刘晓颖的诉讼请求，其诉讼请求无事实及法律依据。首先，刘晓颖起诉书中的陈述有违事实。2016年2月21日双方和第三人的店长汤少红洽谈时，罗虹就明确表示自己需要用钱，首付款要采用自行交付的方式支付，这样才愿意降价以327万元的价格出售房屋。刘晓颖同意后，汤店长填写了双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同也明确约定首付款91万元为自行交付，而不是资金监管的方式。2016年6月30日的网签并未经罗虹同意，罗虹事后才知道。双方约定的首付款支付方式系自行支付，刘晓颖或第三人从未通知或催促办理资金监管手续。其次，发生争议的原因是刘晓颖违约，罗虹并无违约行为。第一，罗虹迟延办理手续非自身原因造成，且各方在2016年6月7日再次签订补充协议时均未追究各方责任，均愿意继续履行合同。双方签约时，涉案房屋登记在罗虹父亲罗国忠名下，但是罗国忠已经于2009年去世，罗虹通过继承的方式取得房屋所有权，尚未将涉案房屋登记在自己名下。由于第三人的不专业、不负责，要求以罗国忠为出卖人、以罗虹为代理人签约，故双方签订的合同和前两份补充协议的签约主体错误，使得罗虹不明白自身的权利和义务。而且第三人并未明确告知罗虹办理产权登记和央产房上市批准手续的具体要求和流程，再加上罗虹早己确定出国等原因，导致了办理手续有所迟延，最终在2016年4月20日完成房屋转移登记、2016年6月1日完成央产房上市批准手续。2016年6月7日，第三人发现签约主体错误后，为了弥补错误，要求双方签署补充协议，以变更出售方，并重新进行房屋核验。至此，各方沟通尚算顺畅，都愿意继续履行合同，没有追究任何一方的过失。第二，刘晓颖的严重违约导致双方发生争议。2016年7月5日，罗虹应第三人通知，和刘晓颖一同办理贷款面签事宜。办理过程中，罗虹发现刘晓颖擅自将贷款金额由228万元减少至212万元，提出质疑后，刘晓颖和第三人均未给出合理解释。另外，办理贷款时，银行需要罗虹签署一份《售房人承诺函》，显示“基于该购房合同，本人已收到购房人交付的首付款元，并已亲笔签署收据交付购房人”，但是罗虹并未收到首付款，故不同意签署。之后，罗虹表示在刘晓颖依照合同约定的自行支付的方式支付首付款后才继续履行合同，但均遭到了刘晓颖的拒绝。2016年8月22日，罗虹得知第三人和刘晓颖为了偷逃税款，擅自将网签价格由327万元变更为303万元，故其对应70%的贷款额相应地变更为212万元，既违反了合同约定和法律规定，也侵害了罗虹利益和国家利益。罗虹认为，根据双方约定，刘晓颖应当自行交付首付款91万元，且应当在网签后面签之前支付，网签价格应当为327万元，但是刘晓颖称首付款必须以资金监管的方式支付，也不同意按原合同价款进行网签。故双方发生争议，经过几次协商未果，刘晓颖诉至法院。因此，罗虹不继续履行合同是在行使先履行抗辩权，合同无法继续完全是由刘晓颖的违约造成。最后，退一步讲，即便认定罗虹违约，刘晓颖的请求也不能成立。合同约定办理产权转移登记手续的时间为合同签订之日起90日内，但是2016年6月7日的补充协议已将主合同条款作了更改，且《买卖交易全流程》显示在产权登记之前尚有网签、面签、批贷、交税四个流程，尚未到办理产权过户的时间。并且依照约定，刘晓颖应当先依约进行网签并支付首付款，否则罗虹有权拒绝办理产权登记。主合同约定的交付房屋时间是“批贷后2016年4月30日前”，同样也不应支持。关于20%违约金，没有任何事实和法律依据，违约的是刘晓颖而非罗虹，且就算有违约行为，违约金也不能过分高于实际损失，实际损失应当有证据支持。刘晓颖已构成根本违约，罗虹提出反诉。
罗虹向本院提出反诉请求：1.解除罗虹与刘晓颖就705号房屋签订的房屋买卖合同及补充协议；2.刘晓颖协助罗虹办理注销网签手续；3.刘晓颖向罗虹赔偿违约金654000元；4.诉讼费用由刘晓颖负担。事实和理由：2016年2月21日，在第三人的居间服务下，罗虹作为罗国忠的代理人，与刘晓颖签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定罗国忠以327万元的价格向刘晓颖出售诉争房屋，另约定刘晓颖于当日以资金监管方式支付定金8万元，商业贷款228万元，网签后过户前3日自行交接91万元。当日，双方还签订了两份《补充协议》，约定了罗虹的代理事宜以及房屋的央产上市审批手续办理等事宜。因罗国忠去世多年，2016年6月1日，房屋过户到罗虹名下并完成央产房上市批准手续，原《北京市存量房屋买卖合同》和两份《补充协议》中的卖房人主体错误，第三人意识到错误后便要求将原卖房人变更为反诉原告，2016年6月7日，罗虹与刘晓颖签订了补充协议，约定原卖房人变更为罗虹，重新进行房屋核验。2016年7月5日，三方共同到北京银行办理贷款面签时，罗虹发现，刘晓颖已将贷款数额由228万元变成212万元，询问第三人后，第三人承认是其和刘晓颖擅自变更贷款数额和首付数额（由91万元变更为107万元），并称已在2016年6月30日网签，网签价格为303万元，罗虹对此毫不知情。另北京银行提供的《售房人承诺函》中载明基于该购房合同本人已收到购房人支付的首付款，但罗虹尚未收到合同约定的首付款91万元，故不同意签署，并要求刘晓颖先向罗虹自行支付首付款，之后再办理贷款面签等手续，刘晓颖不同意，称其持有的《北京市存量房屋买卖合同》中约定首付款91万元应采用资金监管方式支付。此后，三方多次协商均未能解决争议。罗虹认为，刘晓颖与第三人未经同意，擅自变更首付款数额和贷款数额，并将网签价格降低，违反了合同约定和诚实信用原则，侵害了罗虹的合法权益。刘晓颖未按合同约定支付首付款，已经远远超出双方约定的十天的最后期限，因刘晓颖原因导致罗虹未能在合同签订后120日内办理房屋产权变更手续，罗虹有权解除合同，并要求刘晓颖赔偿总房款20%的违约金。经过协商，罗虹要求刘晓颖按照资金监管支付首付，再办理面签手续，发送给刘晓颖电子版的补充协议，刘晓颖不同意，只同意先签资金监管协议。之后刘晓颖将我们起诉到法院。
刘晓颖对罗虹的反诉辩称，罗虹陈述与事实不符，缺乏事实法律依据。双方签订的合同、网签、补充协议是真实意思表示，我方不存在违约。以罗国忠名义签订买卖合同是双方协议一致的表示，罗虹亲自收取了8万定金，办理了变更和央产房上市和网签义务，罗虹对三份协议没有异议，罗虹对主体没有提出异议。央产房上市手续办理完毕后，双方签订了补充协议三，涉案房屋通过了审核，办理网签。罗虹提出当天支付8万元，再退回资金监管账户，我方支付了8万元，对方出具了收据，定金环节我方不存在违约。罗虹认为合同勾选的是自行交接，但是没有勾选，是笔误，刘晓颖和第三人的合同勾选的都是资金监管，罗虹也愿意配合资金监管，罗虹配偶在签订合同后认可资金监管，也提出向我方借款，在补充协议草稿里，罗虹也认可资金监管。根据北京市政策，通过经纪机构达成交易的，首付款必须采用资金监管方式，支付首付款的条件还没有成就，刘晓颖没有支付首付款义务，因罗虹拒不配合，导致资金监管账户至今未设立。罗虹亦不配合办理面签，导致批贷、缴税无法继续，从而无法过户。办理商贷过程中，贷款数额为暂定数额，需要评估后确定贷款数额。不存在我方和中介变更贷款数额。中介办理网签前多次与双方联系，恰恰是罗虹明知并同意了贷款数额，才主动提出将网签合同数额定为303万元，将贷款差额16万元与定金8万元直接支付给罗虹。以上客观事实相互呼应。罗虹请求解除是因为周边房价上涨，罗虹及其配偶提出过涨价，因罗虹违约导致刘晓颖租房居住，罗虹拥有多处房产权利义务失衡，整个合同履行过程中，我方不存在任何违约行为，不应支付违约金，对方无权行使合同解除权。
第三人我爱我家公司述称，对于本诉，我方同意第一项、第二项诉讼请求。其他服从法院判决。若法院判决继续履行，我方同意协助办理后续手续。不同意罗虹的反诉请求。签订合同时，签的是罗虹父亲的名字，是因为央产房需要办理上市手续，房本有其父亲的名字。但是整个签署过程都是罗虹参与，是真实意思表示，主体不存在问题。关于贷款，约定的是拟贷款数额，因为签合同时没有进行评估，金额无法确定，原告降低了贷款额，增加了首付，对罗虹没有利益损害。关于网签，双方已经授权我公司代理网签和交易其他手续，网签金额低，罗虹可以拿的首付款就高，资金监管低，对罗虹没有损害。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
罗国忠与罗虹系父女关系。705号房屋曾登记在罗国忠名下。2009年1月1日，罗国忠死亡。2012年1月20日，北京市信德公证处作出（2012）京信德内民证字第268号公证书，705号房屋由罗虹继承。但罗虹未办理705号房屋产权变更登记手续。
2016年2月21日，罗虹以罗国忠（出售方、甲方）的名义与刘晓颖（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋为705号房屋。建筑面积82.2平方米。该房屋性质为已购公有住房，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为327万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金8万元，定金通过资金监管方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为228万元。在首付款的支付方式条款上，刘晓颖持有的合同与罗虹持有的合同表述出现差异。刘晓颖持有的合同为：于网签后过户前3日，乙方向甲方支付91万元，资金通过资金监管方式划转。罗虹持有的合同为：于网签后过户前3日，乙方向甲方支付91万元，在“资金监管”、“资金存管”及“自行交接”三处均未勾选。第七条房屋的交付，甲方应当在批贷后2016年4月30日前将该房屋交付给乙方。第九条权属转移登记，（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移等继续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议，（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日支付甲方逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付。第十条违约条款，（二）除不可抗力外，乙方未按照本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：2、乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。第十一条合同解除条款，（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。上述合同包括四个附件。其中附件三为《存量房交易结算资金自行划转声明》，该自行划转声明为空白，附件四《所售房屋的附随物品清单》已填写，落款处均有刘晓颖及罗虹代罗国忠签名。
同日，双方及我爱我家公司签订了两份《补充协议》。其中单页《补充协议》约定：甲方同意将705号房屋出售给乙方。由于甲方无法到场签署出售房屋的相关文件，现甲方委托罗虹代为签署房屋的一切相关文件。因存在双方签署的《买卖合同》无法履行的风险，故代理人保证已经获得了甲方本人的上述授权，代理人为罗国忠的唯一继承人，其他子女已放弃此房的继承权并已做好放弃继承公证手续，并代理人保证会在本协议签署后45日内完成上述房屋产权变更继承手续。若由于代理人没有获得上述授权或者代理人在约定时间内没有完成出售委托公证手续，则代理人应分别向乙、丙方承担《买卖合同》标的额20%的违约金及相应法律责任。甲乙双方友好协商，合同中第七条房屋交付时间约定：如果2016年4月30日无法批贷，甲乙双方自行协商。双页《补充协议》约定：由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意交易房产甲方最迟在2016年4月15日之前办理完毕央产上市出售许可，因甲方个人原因导致的未能按约定办理完央产上市审批手续，甲方需按照《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任。双方又签订了《履约服务合同》，约定：甲乙双方均认可批贷的金额、年限、利率，均以贷款机构通知实际批贷情况为准。乙方实际获得的批贷额与拟贷款额差额部分，在贷款机构确认审批贷款额之日起5日内补齐并交付甲方。
签订上述合同当日，刘晓颖向罗虹支付了定金8万元，罗虹出具了定金收据。2016年4月20日，705号房屋登记至罗虹名下。2016年6月1日，罗虹取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。
2016年6月7日，双方及我爱我家公司又签订了《补充协议》，约定：为了保障资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元，并建议您选择资金监管或者资金存管的方式进行交接，如未按照上述提示，甲乙双方自行划转的房款导致的风险将由甲乙双方自行承担。由于原《买卖合同》中甲方个人原因，需要在网签前变更出售方。现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前出售方由原甲方（姓名：罗国忠）变更为新甲方（姓名：罗虹）。变更后的新甲方完全承担并无条件履行原甲方在《买卖合同》、《履约服务合同》、《居间服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务。同时原甲方已收取的房款无条件变更为新甲方收取的房款，乙方无需再向新甲方支付该部分房款。由于目前的国家相关产权登记及转移政策的限制规定，若买卖双方曾做过网签，则原出售方和买受方必须配合丙方撤销原网签公示合同，重新公示房源、房源核验、购房资质审核，同时，新出售方及买受方必须配合丙方按重新签署的合同重新网签公示。由于撤销旧合同及重新公示房源、房源核验、购房资质审核和新合同需要时间，因此，办理上述工作的时间不计入合同或补充协议中涉及的时间承诺内。
2016年6月30日，705号房屋办理了网签手续，买受人为刘晓颖，出卖人为罗虹。在网签合同中，房屋成交价格为303万元，其中自有交易结算资金为91万元，买受人通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》见附件六。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为212万元。当日，《存量房自有交易资金划转协议》生成，在该协议中分别留有刘晓颖的中国银行的付款账号和罗虹的中国银行的收款账号。刘晓颖在落款处签名，罗虹未签名。
2016年7月5日，三方到银行办理贷款面签。到银行后，罗虹与刘晓颖产生争议，未办理贷款面签，罗虹未在上述《存量房自有交易资金划转协议》上签字。
庭审中，我爱我家公司方庄贵友店经理汤少红到庭作证：约定双方面签的时候，出现了问题。因为首付款签字、借钱等问题，面签没有谈成，这是经纪人沈丽告诉我的。卖方向买方借款60多万，需要买房子，买方不同意。办理面签时，需要首付款声明签字，罗虹不同意，因为还没给她首付款。但建委要求资金监管，银行贷款要求有首付款确认函，所以面签没有成功。我们又和双方沟通，网签后过户前三日存款到资金监管账户，但是还没有批贷，需要先批贷。刘晓颖同意某一天下午去银行做资金监管，但罗虹没有同意。后面的手续没法进行，我们给罗虹发了函，过了15天后，我跟罗虹爱人马乃柱沟通，没有接电话。后来罗虹说买了新房，需要交钱，如果原告给16万元就继续履行。我告知了原告，之后原告就起诉了。另外，汤少红在庭审中又陈述了以下内容：中介发给罗虹的函是我爱我家公司标准版的告知函，通过邮寄和微信的方式送达。购房合同甲方由罗虹本人签字。91万元的支付方式为资金监管，之前向罗虹发过合同电子版，网签后过户前三日支付。定金8万元，合同写的是资金监管，但是实际直接支付了，因为要打定金收条，我说先给罗虹，等到资金监管的时候再存入资金监管账户，除了贷款之外的钱都要资金监管。之所以自行交接划转声明为空白，是因为双方没有自行划转资金，只是签合同的时候公司要求必须在声明上签字。配偶同意出售声明书是罗虹配偶马乃柱签字。关于网签价格的确认，罗虹急需用钱，中介与罗虹沟通后，8万元定金可以自己拿着，除了贷款和资金监管的钱外，剩余的16万也可以自行支付，面签的时候可以直接给业主，罗虹同意了，刘晓颖也同意给钱。但是罗虹一方又觉得不够，双方有争议就没有面签。这一段我是听沈丽说的。合同上都是拟贷款金额，最后以银行为准。三份合同，罗虹手里的是我写的，剩下两份是沈丽抄的。合同第8页的全流程，因房屋需要继承，需要从换房本那天开始计算。我告知了罗虹办理继承需要周期，也告诉了商贷批贷时间、网签、批贷、资金监管、过户及交房等流程，最终以合同为准。到银行面签时，银行需要签一个声明，但是这一块银行和建委冲突了。实践中卖方都知道钱是资金监管。关于罗虹的合同勾选，是忘了勾选资金监管，但是资金监管是双方都知道的。网签也是经过罗虹同意了，是沈丽电话沟通的，罗虹始终没有露面，说面签的时候一起签网签合同。网签的时候会自动生成资金监管协议，需要双方签字。合同约定45天办理央产房上市，但是继承就办了50多天。房本办完15天左右就办了网签，因为10个工作日才出房源核验结果。如果有周末，还推迟两天。虽然过了67天，刘晓颖没说不买，没有提出时间质疑，都是继续履行。如果7月5日面签，15日就能批贷，10天预约缴税，8月5日预估就能过户。在陈述证人证言过程中，汤少红提交录音一份，内容是其向刘晓颖说了罗虹的意见后刘晓颖不同意，汤少红回复给罗虹一方的意见，称其中提到过一个16万元，是罗虹有损失，想让刘晓颖负担。
对于证人证言，刘晓颖表示认可，认为中介与双方是三方平等主体，中介为双方服务，在交易中获得的提成属于合法收入，不存在利害关系，陈述是客观属实的，从证人证言看，被告在过户、上市、面签、网签中都存在违约，应当承担违约责任，双方对于91万元需要资金监管是知晓的，不存在自行交接，从我方提交的录音中也显示罗虹多次以借款及原告支付违约金等方式变相涨价，还说不履行，存在恶意。对证人提交的录音也认可。对于证人证言，罗虹认为，中介费由刘晓颖支付，中介与刘晓颖有利害关系。证人的陈述有一些不真实，有修正是为了弥补自己的错误，证人进行了虚假表示。当初罗虹要求的及三方确认的首付款支付方式就是自行支付，证人说2016年6月7日，签订第三份补充协议，各方都已经对时间后延没有异议，继续履行合同，所以不存在罗虹央产房上市违约的情况，证人明确承认，是听沈丽转述，才知道罗虹爱人要借钱和罗虹要求并且同意做的网签，据罗虹了解，沈丽和刘晓颖之前是认识的，汤少红证言真实性我们有异议。证人没有证据证明在履行中介居间服务中对双方当事人资金监管进行了明确告知。刘晓颖陈述罗虹知道资金监管的事实，可是没有证据证明签订合同时有书面告知，证人说合同是笔误，罗虹不认可，合同打钩的地方是恰恰相反的，不符合常理，证人在本案关键事实上陈述和事实不符。证人先写协议，沈丽再抄，罗虹手里是证人写的，所以可以证明自行支付的协议是第一份协议，其他协议应以这份为准。8万元是资金监管，将来还要存进去，罗虹爱人马乃柱和他的通话中理解的资金监管就是这8万，没有打8万资金监管的注意。录音是8月5日录的，双方在洽谈中，可能有误解，马乃柱提到借钱用，是因为不知道已经网签了。我方没有表露不履行合同。第三人我爱我家公司对证人证言予以认可，认为证人多次陈述资金监管双方之前就知晓。网签需要资金监管账户，罗虹如果不知道，就不会提供账户。录音时间是8月5日，罗虹一方多次陈述资金监管的钱不会动用，所以他们是知道资金监管的。罗虹想先借用刘晓颖的钱，等资金监管到了的时候再还，如果借60万元，怎么用8万元还，所以就是91万，录音的真实性认可。
庭审中，刘晓颖提交了沈丽与罗虹的短信聊天记录、微信聊天记录、汤少红与罗虹的短信聊天记录、刘晓颖与罗虹的短信聊天记录、马乃柱与汤少红的电话录音、刘晓颖与罗虹的电话录音及刘晓颖与罗虹的微信聊天记录，证明罗虹迟延履行办理央产房上市及过户至其名下的手续，构成违约；中介人员多次催促罗虹配合办理资金监管，签订资金监管协议并办理银行面签，被告拒不配合；罗虹要求91万元直接支付至其个人账户，导致面签无法办理；刘晓颖曾发过律师函，敦促罗虹办理资金监管及面签，罗虹拒绝；罗虹提出补款后方可配合刘晓颖，这一行为明显违约；因为房价上涨，罗虹一方不愿继续履行合同，以借款买房、改变合同付款方式等理由企图涨价；罗虹以其无法做通配偶工作等理由，推脱继续履行面签、资金监管的义务，罗虹对于资金监管的性质和履行方式是明知的；罗虹在其起草的补充协议中认可首付款资金监管，但又要求将钱支付至个人账户，罗虹的行为构成严重违约。对于上述证据，罗虹对于真实性均予以认可，但均不认可证明目的，一是认为原告的录音及微信证据不全；二是认为中介店长不负责任；三是证据中没有直接体现罗虹涨价，没有体现挪用监管资金，马乃柱之前想向刘晓颖借钱，但遭到拒绝，罗虹明确告知原告首付款自行支付，应按合同办理，罗虹没有一直认可资金监管，经中介协调后，作出了自行支付变更为资金监管的让步，罗虹让步后起草了协议书，可以证明罗虹因刘晓颖贷款数额发生变更后同意了网签价格和数额，但原告微信措辞不友好，导致没有继续履行。第三人我爱我家公司对涉及其公司工作人员的相关证据的真实性均予以认可，对其他证据不发表意见。在上述证据中，多次提到16万元房款通过现金方式支付给罗虹，在各方几次沟通中罗虹未对网签价303万元提出过异议。在刘晓颖与罗虹2016年8月9日的通话录音中，刘晓颖说“我根本不知道他（马乃柱）当天（7月5日）是这种态度，一下让我们拿出那么多钱来”，罗虹说“我也不知道他当天是这个态度，我也是过后才知道他是这个态度的，才知道他提出这要求的，他要是但凡早跟我提出这要求，我也会劝他的”，刘晓颖说“但是之后的沟通还是让我们拿出钱来”。
庭审中，刘晓颖提交借条、手机银行转账凭证、宁波银行贷款凭证、北京市房屋租赁合同及房东的房产证复印件、民事案件委托合同、中国建设银行个人资信证明书等证据，证明刘晓颖具备一次性付款继续履行合同的条件，但因民间借贷产生大额的利息损失，又因罗虹延迟交房并恶意将房屋出租，导致原告无法居住，产生租金损失，为了诉讼支出了律师费，以上损失大于违约金，故不应当降低违约金数额。对于上述证据，罗虹对真实性不予认可，认为借条的格式完全一致，且数额巨大不合常理，贷款凭证没有合同，利息尚未发生，认为借款与房屋买卖没有必然联系，罗虹没有违约行为，不应赔偿损失；出租房屋与涉案房屋距离较远，不存在替代租房，没有租金证明；律师费不是必要损失，没有支付凭证和发票。第三人我爱我家公司对宁波银行贷款凭证予以认可，对其他证据无法核实，不发表意见。
庭审中，罗虹提交北京伟嘉安捷投资担保有限公司向罗虹发出的告知函及罗虹的回复函，证明北京伟嘉安捷投资担保有限公司于8月15日向罗虹发函，称因罗虹未按约定收取首付款91万元，敦促罗虹在8月22日前办理相关事宜，第三人的关联公司和沈丽认可应当由原告现支付首付款91万元后再办理后续事宜，罗虹8月16日回复第三人并要求转达给刘晓颖，刘晓颖应于三日内依合同约定支付首付款，并提供了自己的账号。对于上述告知函和回复函，刘晓颖对告知函的真实性予以认可，但对证明目的不认可，罗虹不配合办理资金监管，第三方多次催告，罗虹不配合签订资金监管协议导致首付款支付条件未成就，对于回复函的真实性不认可。第三人我爱我家公司对告知函和回复函的真实性均予以认可，但不认可证明目的，认为91万元要通过资金监管支付，罗虹不签署协议无法办理资金监管。在8月15日北京伟嘉安捷投资担保有限公司向罗虹发送的告知函中，北京伟嘉安捷投资担保有限公司认为罗虹未配合办理面签、评估、网签、未按约定收取首付款91万元。8月16日，罗虹向我爱我家公司及汤少红、沈丽发出回复函，称：请转告乙方，切实履行合同相关付款方式的约定条款。为保障房屋交易的继续进行，请在三日内将首付款汇至甲方以下账户，账户名：罗虹，开户行：中国银行，账号：6217900100019307415。
另查，2013年2月7日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部作出京建发〔2013〕73号《关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知》，决定将本市存量房交易服务平台试点范围扩大至丰台区等，通过房地产经纪机构达成交易的，或买卖双方自行达成交易选择资金监管服务的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金。
以上事实，有三方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、公证书、不动产权证书、在京中央单位已购住房产权变更登记通知单、存量房网上签约查询网页、存量房自有交易资金划转协议、定金收据、邮政快递单及查询结果、居间服务合同、同意出售声明书、结婚证、存量房网签及资金监管告知单、短信记录、微信记录、证明、视听资料、借条、汇款凭证、贷款凭证、房屋租赁合同、房产证复印件、民事委托代理合同、履约服务合同、售房人承诺函、网签合同、告知函、回复函、房屋认购协议和收据、中国建设银行个人资信证明书、关于做好存量房交易服务平台扩大试点工作有关问题的通知、房屋评估报告等证据在案佐证。
本院认为：虽然本案涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》上出售方写为罗国忠，但刘晓颖与罗虹签订房屋买卖合同时，罗国忠已经死亡，罗虹已因继承取得705号房屋的所有权，故705号房屋实际出售方为罗虹。
刘晓颖与罗虹签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与我爱我家公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行义务。
关于双方争议的91万元的支付方式为资金监管还是自行支付问题，首先，自2013年起，丰台区作为北京市存量房交易服务平台试点区县，凡通过房地产经纪机构达成交易的，买卖双方应当与区县房屋行政主管部门签订《存量房自有交易资金划转协议》，通过存量房自有交易资金监管账户划转自有交易资金；其次，虽然罗虹持有的合同对91万元的支付方式没有勾选，但刘晓颖及我爱我家公司持有的合同对于91万元的支付方式均勾选的资金监管，且罗虹在该两份合同上均签字；再次，我爱我家公司工作人员汤少红到庭作证，证明该91万元是通过资金监管支付。现罗虹无相反证据证明该91万元的支付方式为自行支付，故本院认定双方争议的91万元的支付方式为资金监管。罗虹应当配合办理相关资金监管手续，在《存量房自由交易资金划转协议》上签字，现罗虹未签字，且在其发出的回复函中要求刘晓颖将91万元直接支付至其个人账户，导致刘晓颖支付该91万元条件不成就。在支付91万元房款一节，罗虹擅自变更房款支付方式构成违约，刘晓颖不构成违约。
关于刘晓颖称罗虹不配合办理面签问题，首先，罗虹称银行需要其签署一份《售房人承诺函》，承诺已收到购房人交付的首付款，但其并未收到首付款，故不同意签署。但罗虹明知91万元是通过资金监管方式支付，支付时间为网签后过户前三日，若罗虹为防范风险要求刘晓颖于面签时将91万元打入资金监管账户，该要求亦属合理，但罗虹未在《存量房自由交易资金划转协议》上签字，导致刘晓颖支付该91万元条件不成就；其次，在刘晓颖与罗虹2016年8月9日的通话录音中，刘晓颖说“我根本不知道他（马乃柱）当天（7月5日）是这种态度，一下让我们拿出那么多钱来”，罗虹说“我也不知道他当天是这个态度，我也是过后才知道他是这个态度的，才知道他提出这要求的，他要是但凡早跟我提出这要求，我也会劝他的”，刘晓颖说“但是之后的沟通还是让我们拿出钱来”，可见，在面前当日，罗虹一方的确提出了其他不合理要求，导致面签未办理；再次，在我爱我家公司工作人员汤少红的证人证言及北京伟嘉安捷投资担保有限公司向罗虹发出的告知函中，均提到罗虹未配合办理面签。故在办理银行面签一节，刘晓颖无过错，不构成违约，罗虹不配合办理面签手续，构成违约。
关于罗虹称刘晓颖擅自变更首付款数额和贷款数额并将网签价格降低的问题，本案中，合同约定的总房款为327万元，其中定金8万元，91万元自有资金通过资金监管方式划转，贷款228万元，按此约定，除贷款以外的99万元均需通过建委资金监管方式支付。在网签合同中，合同的总房款为303万元，贷款金额降至212万元，91万元通过资金监管方式支付，按此约定，除了刘晓颖已经向罗虹支付的8万元定金无需再次打入建委资金监管账户，刘晓颖还可以将另外16万元房款直接支付给罗虹。本院认为，当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，如双方对价格发生争议，应当以当事人的真实意思表示确定房价款。就本案具体情况看，首先，我爱我家公司工作人员汤少红称关于网签价格的确认，是在罗虹急需用钱，中介与罗虹沟通后，8万元定金可以自己拿着，除了贷款和资金监管的钱外，剩余的16万也可以自行支付，面签的时候可以直接给罗虹，罗虹同意了，刘晓颖也同意给钱的情况下确认的网签价格，对于网签价格罗虹知情并同意；其次，双方在沟通过程中多次提到16万元直接支付的问题，在丰台区房管部门要求除贷款外全部资金进行监管的情况下想要自行支付房款，在实务操作中只能扣除自行支付的房款数额后确认网签价格；再次，在2016年7月5日双方面签即罗虹知道网签价格为303万元之日后的沟通中，以及在罗虹发出的回复函中，均未对网签价格提出异议；最后，刘晓颖降低了贷款数额，增加了自有资金数额，且可以自行支付24万元，对罗虹没有利益损害。现罗虹以刘晓颖未按约支付首付款、擅自变更首付款数额和贷款数额并将网签价格降低为由，反诉要求解除合同及补充协议并注销网签，该反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。刘晓颖在履行过程中，不存在违约行为，故对于罗虹主张刘晓颖支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。
刘晓颖同意一次性支付剩余房款319万元并提交证据证明其具备相应付款能力，双方签订的房屋买卖合同具备继续履行的条件，现刘晓颖要求罗虹继续履行买卖合同，配合其办理705号房屋所有权转移登记手续并交付房屋，符合合同约定，本院对其该项诉讼请求予以支持。刘晓颖另提出罗虹支付违约金654000元的诉讼请求，针对该项诉讼请求，本院认为，罗虹变更房款支付方式、不签订资金监管协议、不配合办理面签构成违约。而违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本案中，刘晓颖的损失主要体现在未交房的租金损失和贷款变为一次性付款的利息损失。对于违约金数额，本院作出如下考虑：一、首先，在705号房屋变更登记至罗虹名下且罗虹取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》后，三方于2016年6月7日签订了第三份《补充协议》，约定了原出售方和买受方必须配合丙方撤销原网签公示合同，重新公示房源、房源核验、购房资质审核，同时，新出售方及买受方必须配合丙方按重新签署的合同重新网签公示，由于撤销旧合同及重新公示房源、房源核验、购房资质审核和新合同需要时间，因此，办理上述工作的时间不计入合同或补充协议中涉及的时间承诺内；其次，刘晓颖在签订该份《补充协议》时对于时间的延长并未提出明确异议；再次，签订该份《补充协议》是继续进行交易手续的前提，故本院认为双方所签合同的履行起算时间以第三份《补充协议》的时间为准较为合理。二、关于房屋交付的时间问题，合同第七条约定，甲方应当在批贷后2016年4月30日前将该房屋交付给乙方，《补充协议》又约定，合同中第七条房屋交付时间，如果2016年4月30日无法批贷，甲乙双方自行协商。本案中，双方未在4月30日前完成批贷，但又未对交房时间进行协商，故交房时间应视为与所有权转移登记时间一致。合同第九条约定，如因甲方/乙方原因致使乙方/甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，乙方/甲方有权解除合同，可见，房屋所有权转移登记时间最迟为2016年10月5日。故刘晓颖主张罗虹未交房导致的租金损失应自该日起算。本院参照705号房屋同地段同户型的租金标准对租金损失予以酌定。三、经评估确定，刘晓颖的贷款数额为212万元，现罗虹不配合办理贷款面签，刘晓颖同意一次性付款，其提交证据证明其向亲友及银行借款产生了利息损失，因房款数额较大，通过借贷筹款不违反法律规定，现汇款凭证及贷款凭证客观存在，且刘晓颖提交的个人资信证明书显示其于2017年3月16日确已筹齐剩余房款，本院认为刘晓颖对于其存在利息损失作出了充分的证明。本院结合案件具体履行时点对利息损失亦予以酌定。对于刘晓颖主张的律师费用，无事实及法律依据，本院在确定违约金数额时不予考虑。现罗虹认为违约金过高要求法院予以减少，本院结合刘晓颖的实际损失及双方合同履行情况，将违约金调整为12万元。超出部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：
一、罗虹于本判决生效之日起七日内协助刘晓颖将北京市丰台区芳群园705号房屋所有权转移登记至刘晓颖名下并将房屋交付给刘晓颖。
二、刘晓颖于本判决生效之日起七日内支付罗虹购房款三百一十九万元。
三、罗虹于本判决生效之日起七日内给付刘晓颖违约金十二万元。
四、驳回刘晓颖的其他诉讼请求。
五、驳回罗虹的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38192元，由罗虹负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费19096元，由罗虹负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 魏敬贤
人民陪审员 王继承
人民陪审员 田 磊
二〇一七年六月十九日
书 记 员 贾思雨