山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4764号上诉人（一审原告）：李德新，男，1968年11月4日生，汉族，住青岛市市南区。委�诉讼代理人：郭鹏娟，山东天正平律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：平度市千汇房地产开发有限公司，注册地青岛平度市杭州路28号，现营业地平度市衡山路12号。法定代表人：姚克义，总经理。委托诉讼代理人：付亚洲，公司工作人员。委托诉讼代理人：邢信暖，山东平都律师事务所律师。上诉人李德新因与被上诉人平度市千汇房地产开发有限公司（以下简称千汇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2015）平民一初字第893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2017年6月6日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现�审理终结。李德新上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由千汇房地产公司负担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.一审法院认定双方就违约金于2013年达成一致意见，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，千汇房地产公司应按照逾期贷款利息支付逾期办证违约金。2.千汇房地产公司于2014年为李德新开通煤气，李德新20**年提起诉讼，未超过诉讼时效期间。3.一审法院认定“千汇梅苑”至今未办理房产证是错误的，部分业主已经办理产权证。二、原审适用法律错误。公平原则在法律没有规定或合同没有约定，或规定和约定较为原则时，方能适用。三、原审审理期限严重超出法律规定。千汇房地产公司辩称，1.李德新于2013年起诉千汇房地产公司，双方协商8.3万元补偿金，一次性了结，李德新撤回了起诉。2.李德新请求超过诉讼时效期间。3.根据平度市当地政策，办理抵押登记的房产不能办理房产证，开具发票和办理产权证不属于人民法院审理范围。李德新向一审法院起诉请求：1.支付违约金28万元；2.支付逾期开通燃气违约金1万元；3.向李德新开具购房发票；4.给李德新办理房屋产权证、国有土地使用证；5.诉讼费用由千汇房地产公司承担。一审法院认定事实：2003年11月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：李德新购买千汇房地产公司位于平度市经济技术开发区泰山路东侧的千汇梅苑53号别墅，每平方米2164.18元，总价值为58万元；付款方式为贷款付款；同时在合同第十四条约定燃气2004年10月1日前开通入户，逾期每日按壹佰元的违约金计算。合同第十五条关于产权登记的约定一条中，显�内容为“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求起内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。”其中，所有均写为了X。2004年7月4日，李德新缴纳了千汇梅苑契税17400.00元，有契税完税证证明。同日，缴纳了2500元的燃气开通费用。2004年7月15日，李德新与中国农业银行平度支行签订了个人住房按揭合同一份，借款总期限自2004年7月15日至2019年6月9日；2011年8月，李德新将贷款款项全部还清。2013年李德新曾起诉过千汇房地产公司要�支付违约金，后李德新撤诉。2013年5月13日千汇房地产公司支付给李德新违约金8.3万元。至一审开庭结束，涉案别墅尚未办理房屋产权证。2013年平度市建设局曾经出具平城建函字[2013]138号意见函，同意参照2011年为千汇花园二期补办手续的模式给予办理房产证，但是因“千惠梅苑”项目的相关资料已不齐全，无法提交补办所需的手续，故至今未办理房产证。一审庭审时，李德新提交个人住房按揭合同一份、还款凭证一份，用以证明：1.办理两证期限是一年；2.交房的时间在2004年11月14日。千汇房地产公司质证称，对证据的真实性无异议，但是有已经生效的判决中载明当时平度地区按揭的房屋无法办理房产证、土地证。千汇房地产公司提交本院（2010）青民一终字第596号判决书和收据一份，用以证明：1.已经生效的判决中载明当时平度地区按揭的房屋无法办理房产证；2.虽然李德新的主张已经超过了诉讼时效，但千汇房地产公司仍然支付了8.3万元的违约金。李德新质证称，对证据的真实性无异议，但是不能证明涉案别墅在这期间不能办理登记，不能办理登记的主要原因是千汇房地产公司的相关材料不齐全。一审法院认为，本案的争议焦点：1.千汇房地产公司是否应当支付李德新违约金；2.千汇房地产公司是否应当支付李德新燃气开通入户违约金。关于争议焦点一，李德新购买涉案房屋支付了53万后，在2013年5月13日，千汇房地产公司已经支付给了李德新违约金8.3万元，证明双方已经就违约金达成了一致意见，且李德新已经知道涉案房屋仍然无法办理房产证，考虑到涉案房屋购买时的价格、千汇房地产公司已经支付的违约金等现实情况，根据公平原则，李德新就违约金再次提起诉讼不予支持，故对李德新的该项诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二，关于未及时开通燃气的违约金，李德新的该项诉讼请求，已经超过了诉讼时效，故对该项诉讼请求，不予支持。李德新诉讼请求中要求给其开具发票及给办理房屋产权证、国有土地使用证的诉讼请求，不属于人民法院审理范围，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回李德新要求平度市千汇房地产开发有限公司支付未开通燃气违约金的诉讼请求；二、驳回李德新要求平度市千汇房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求；三、驳回李德新对平度市千汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5650元，由李德新负担。本�二审查明，李德新于2013年1月另案起诉请求为：1.判令支付违约金39万余元（自2004年2月15日至判决生效之日止，按购房款58万元，参照银行逾期贷款利息计算）；2.判令支付未将煤气开通入户违约金1万元；3.判令开具发票；4.判令办理煤气开通入户；5.判令办理权属登记；6.诉讼费用由对方承担。上述事实，有当事人提交的民事诉状和当事人陈述在案为凭。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，当事人诉争焦点在于：1.千汇房地产公司支付8.3万违约金性质认定；2.燃气开通入户违约金请求，是否超过诉讼时效期间；3.其他诉讼请求如何处理。一、涉案8.3万违约金性质的认定。根据合同约定及法律规定，按期办理商品房产权登记证书，是房屋出卖方千汇房地产公司的法律义务。本院生效的民事判决，确认平度市当时针对办理抵押贷款的房屋，只有在贷款还清后才能办理房产证。本案中，双方于2003年11月14日签订的商品房买卖合同中，明确约定29万元为按揭贷款，在签订的个人住房按揭合同中，约定借款期间自2004年7月至2019年6月。李德新于2011年8月提前还清借款。根据当时平度市房屋产权登记政策，李德新此时可以办理产权登记，千汇房地产公司未协助办理权属登记，构成违约，应承担违约责任。涉案房屋为现房销售，从平度市城乡建设局出具的复函文件看，不能办理产权登记的主要原因系千汇房地产公司在建设过程中，施工许可、验收备案、规划验收等手续不完善所致，城乡建设局亦要求千汇房地产公司补办相关手续。李德新作为购买方，未及时核查相关手续，亦存有一定过错。李德新于2013年在另案起诉时，其诉讼请求包括：逾期办证违约金、逾期开�煤气违约金和开具发票、办理产权证。经当事人协商，千汇房地产公司于2013年5月13日支付违约金8.3万元，李德新于当日提出撤诉申请，人民法院于5月14日作出民事裁定，准予撤回起诉。现双方就该违约金是否为一次性解决纠纷产生争议。结合李德新诉讼请求违约金项目，千汇房地产公司的违约期间，当事人之间过错比例，以及平度市城乡建设局出具的涉案房屋办理登记应补办的手续等因素，本院认为，原审认定双方于2013年5月13日就违约金已经达成一致，并无不当，本院予以维持。二、逾期开通燃气违约金的认定。根据双方合同第十四条约定，千汇房地产公司应于2004年10月1日前开通煤气，逾期每日按一百元计算违约金。李德新认可开通时间为2014年8月，李德新于2015年1月23日提起诉讼，2013年1月23日至2014年8月期间的违约金，并未超出法律规定的�年诉讼时效期间。因双方于2013年5月13日已经就违约金达成一致，李德新在本案中的该项主张，依法不应予以支持。原审认定超过诉讼时效期间有误，因对该请求的判决结果是正确的，本院予以维持。三、其他诉讼请求的处理。李德新请求千汇房地产公司出具发票，因不属于民事案件审理范畴，原审法院不予审理正确。李德新提出的办理产权登记请求，属于民事案件审理范畴，千汇房地产公司应按照平度市城乡建设局要求，补办相关手续后，为李德新办理产权登记。李德新现提出办理产权登记的条件不成就，本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，虽然适用诉讼时效有误，但判决结果正确，故对李德新的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5650元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 曹 志审判员 张 锐审判员 刘述明二〇一七年六月二十二日书记员 柴守图书记员 胡晓东