上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民三（民）初字第1961号
原告上海悦华物业管理有限公司，注册地上海市虹口区。
法定代表人吴引富，董事长。
委托代理人丁恒，男。
被告吴慧丽，女，1932年3月25日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
委托代理人车建伟（DAVIDCHE，系被告儿子），男，1960年5月14日生，新西兰国籍，住上海市长宁区安顺路***弄***号***室。
原告上海悦华物业管理有限公司诉被告吴慧丽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判。本案于2015年12月28日、2016年1月15日公开开庭审理，原告上海悦华物业管理有限公司的委托代理人丁恒及被告吴慧丽的委托代理人车建伟到庭参加诉讼，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告上海悦华物业管理有限公司（以下简称“悦华物业”）诉称，2013年3月21日，原告与上海市长宁区新华公寓业主大会续签《物业服务管理合同》，自2002年以来，原告一直是长宁区新华公寓的物业管理单位。被告系安顺路XXX弄XXX号XXX室（以下简称“涉讼房屋”）的业主，从2002年9月至今未付物业管理费。原告多次向被告催讨未果。根据《物业服务管理合同》，住宅高层的物业管理费为每月每平方米人民币（下同）1.55元（2013年3月前）、1.80元（2013年4月起），涉讼房屋建筑面积126.30平方米，每月应交物业管理费195.80元（2013年3月前）、227.30元（2013年4月起），被告共拖欠157个月（2002年9月至2015年9月）物业费共计31，680.80元；按合同约定收取滞纳金219，843.50元；合计费用251，524.30元，故原告诉至本院，请求法院判令：1、被告支付从2002年9月至2015年9月拖欠的物业管理费31，680.80元；后原告增加诉讼请求要求被告支付2015年10月至2015年12月的物业管理费681.90元；2、被告支付滞纳金219，843.50元。
被告吴慧丽辩称，不同意原告诉请。原告主张的2002年9月1日至2013年9月30日的物业费诉请已经过时效，原告从未向被告主张过。2013年10月1日之后的物业费也不同意支付，理由是原告没有提供对应的服务。涉讼房屋北侧公共管道井长期处于漏水状态，导致贴近该管道井的房间潮湿、霉变。被告多次报修均被推诿无果。2008年涉讼房屋楼上602室装修时进行敲打，使得管道破裂导致大量的水进入原告厨房，造成被告厨房一路电短路，原告未对602室违反《物业使用管理规约》的行为进行告知和劝阻。对于平等的民事主体，不存在滞纳金问题，物业管理合同中没有滞纳金的条款，即使有滞纳金，千分之三的标准也没有法律依据。
经审理查明，涉讼房屋为上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室（原地址为上海市长宁区淮海西路XXX弄XXX号XXX号楼XXX室）。权利人为吴慧丽、车建伟。共有情况为吴慧丽、车建伟按份共有。核准日期为2001年12月30日。
2002年，原告与新华公寓业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告为涉讼房屋所在小区提供物业服务，服务期间为2002年9月1日至2004年8月31日。2005年12月28日，原告与新华公寓业主委员会续签了《物业服务合同》。委托管理期间为2006年1月1日至2008年8月22日。合同第十条约定，物业服务费用按月交纳。2008年8月5日，原告与新华公寓业主委员会签订了《补充协议》，将合同延期至新一届业主委员会与物业服务企业签署新的物业服务合同生效前一日止。2009年12月1日，新华公寓业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同有效期自2009年12月1日至2012年6月30日。2012年3月13日，原告与新华公寓业主委员会签订了协议书，将合同延期至新一届业主委员会与物业服务企业签署新的物业服务合同生效前一日止。2013年3月21日，新华公寓业主大会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，服务期限为2013年4月1日至2016年3月31日止。合同第三条约定，在2013年3月31日之前发生的物业服务费用，由业主或物业使用人按照二层楼及以上的用户物业服务费为1.55元／平方米／月计。即2013年3月31日之前，涉讼房屋物业费为195.80元／月。合同第六条约定：从2013年4月1日起，二层楼及以上的用户物业服务费为1.80元／平方米／月。即2013年4月起，涉讼房屋物业费为227.30元／月。第八条约定，业主、物业使用人应当按照本合同的约定，按季度缴纳物业服务费用。业主、物业使用人违反本合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，甲方委托乙方，根据法律、法规和管理规约的规定予以追缴。
2010年5月18日，长宁新华公寓业主委员会及原告张贴了《关于公布欠缴物业服务费名单的通告》，其中包括涉讼房屋。
原告分别在2014年4月24日、2012年12月26日、2011年12月22日、2007年11月13日向被告或房屋另一产权人车建伟用挂号信的形式催缴物业费。对于原告提供的其余国内挂号信函收据，被告对真实性不认可，认为有的收件人是用同一个颜色的圆珠笔手工填写的，有的没有收件人名字，无法证明原告是送达到被告的。
被告申请证人孙某某出庭作证，证明内容为：证人自2004年起租赁涉讼房屋，涉讼房屋紧贴管道井处的房间高度潮湿，霉变，业主及本人多次报修均被推诿。2008年，原告未对楼上602室违反《业主使用管理规约》的行为进行劝阻，导致602室损坏水管漏水至涉讼房屋厨房，造成电源短路。
2002年12月30日，被告对涉讼房屋副卫生间现场照片进行证据保全，可见管道井处墙体有漏水现象。原告陈述当时去查过漏水点，漏水点不在502室，原告有所作为。原告提供了2008年5月5日，长宁新华公寓业委会、左家宅居委会、新华公寓管理处共同出具的关于召开2号楼02室业主会议的通知以及悦华物业新华公寓管理处出具的关于2号楼管龙井检修的说明等证据材料，证明原告已尽义务，但由于2号楼居民意见不一致，以致无法维修。并且原告不认可被告无数次报修，原告仅认可2009年11月16日及2015年10月28日两次报修，2015年被告代理人报修，原告上门检查无漏水点，原告并不确认目前还漏水。就602室装修问题，原告对相关照片真实性不认可，并称原告已告知过602室装修条例，原告不可能随时看管。
上述事实，有上海房地产权登记薄、《物业服务合同》及补充协议、邮局国内挂号信函收据、三封挂号信、《关于公布欠缴物业服务费名单的通告》及张贴照片、会议通知、公证书、报修凭证等证据经庭审质证无误，本院予以确认。
本院认为，原告与被告之间建立的物业服务合同关系依法成立，具有法律效力。原告按照合同的约定履行了物业管理服务义务，作为业主的被告理应支付物业费。物业服务合同的诉讼时效为两年，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据本院查明的有效的催缴情况，原告2014年4月24日、2012年12月26日、2011年12月22日以挂号信方式向被告催缴物业费，并且在2010年5月18日原告及业委张贴了催缴通告，由此诉讼时效中断。根据2006年1月1日至2008年8月22日期间的物业服务合同约定，物业服务费用按月交纳。即2008年4月份的物业费至迟应在2010年4月30日之前催缴，而原告于2010年5月18日张贴催缴通告，故被告关于2002年9月30日至2008年4月30日的物业费已过诉讼时效的抗辩意见本院予以采纳。针对被告认为涉讼房屋副卫生间区域潮湿、霉变，原告推诿不修的抗辩，本院认为，就原告提供的会议通知、报修记录等证据，证明原告已在其职权范围内有所作为，且目前被告并未提供充足的证据证明目前涉讼房屋仍在漏水以及漏水原因、责任主体等情况，其抗辩意见本院不予采纳。针对被告陈述原告对602室违反管理规约的装修行为未予劝阻，由此造成了被告损失的抗辩，被告并未提供充足的证据证明602室存在违规装修行为，即便被告因602室装修受损，原告也不是造成损失的责任主体，故本院对于被告的该抗辩理由不予采纳。因原、被告之间的纠纷事出有因，故原告要求被告支付滞纳金之诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告吴慧丽应于本判决生效之日起十日内支付原告上海悦华物业管理有限公司上海市长宁区安顺路XXX弄XXX号XXX室房屋自2008年5月1日至2015年12月31日的物业管理费共计人民币19，053.10元；
二、驳回上海悦华物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，083.08元，因适用简易程序减半收取计人民币2，541.54元，由原告上海悦华物业管理有限公司负担人民币2，349.54元，由被告吴慧丽负担人民币192元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 赵芳芳
二〇一六年二月二十四日
书 记 员 范丽娜
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
三、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……