河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终3935号
上诉人（原审原告、反诉被告)段美玲，女。
委托代理人李老铁，河南华融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵修乾，男。
委托代理人王艳慧，河南程功律师事务所律师。
委托代理人任素莉，河南程功律师事务所实习律师。
原审第三人郑州创实房地产营销策划有限公司，住所地郑州市。
法定代表人郭新强，总经理。
上诉人段美玲因与被上诉人赵修乾、原审第三人郑州创实房地产营销策划有限公司（以下简称创实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6656号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。段美玲及其委托代理人李老铁，赵修乾的委托代理人王艳慧，到庭参加了诉讼。创实公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
段美玲向一审法院提出诉讼请求：一、要求赵修乾继续履行《房屋买卖合同》并支付违约金131400元（按总房款日千分之一，每日1460元、暂计算90天）；二、诉讼费由赵修乾（反诉段美玲）承担。2016年12月1日，段美玲增加诉讼请求：请求赵修乾管城回族区航海东路2号21号楼4单元1层西户过户到段美玲名下。事实与理由：2016年4月18日，段美玲与赵修乾经创实公司介绍签订房屋买卖合同一份，合同约定段美玲购买赵修乾位于郑州市××区航海东路××楼××单元××西户、面积123.89平方米房产一套，总价款146万元，首付50万元。合同签订当天段美玲支付赵修乾定金5万元，4月29日段美玲又支付赵修乾25万元，因涉案房产处于抵押状态，双方约定8月12日段美玲支付赵修乾19万元，用于对涉案房产进行解押。之后段美玲办理了房屋贷款手续，并缴纳了税费等费用，双方按约定到房管局办理过户手续时赵修乾反悔。10月10日双方就房产买卖事宜未达成一致意见，赵修乾不同意继续履行合同，为了维护自身合法权益，段美玲提起诉讼。
赵修乾答辩称：一、段美玲存在多次违约行为。1、2016年6月份申请银行贷款时，段美玲嫌银行收费高、利息高等原因造成拖延，找了三家银行签了四次才办成，仅办贷款就用了长达近两个月时间，而赵修乾卖房是因急需用钱。2、段美玲并没有按合同约定及时、足额支付房款。根据约定段美玲应于7月底之前支付20万元整，但是段美玲违约，到8月12日才支付了19万元。3、段美玲在履行合同过程中私自更换中介，违反合同约定；二、段美玲应对自己名下的房产有一定的注意义务。尤其是经济适用房，并不是有经济适用房就不能购房，段美玲应在合同签订时或之后应自己解决或告知中介，且在9月18日发现问题后，赵修乾为了合同尽快履行仍给了段美玲一周的履行期，但段美玲在宽限期内仍未解决该问题，时间已超过了合同约定的100个工作日，故段美玲存在违约行为，依法应解除合同。三、因该合同是中介公司提供的，双方对违约金的约定在第十三条达成了补充意见，故违约金应当按照双方达成的新的补充意见履行。请求驳回段美玲的诉讼请求。
赵修乾向一审法院提出反诉请求：一、判令解除三方于2016年4月18日签订的《房屋买卖合同》，并要求段美玲按合同约定支付赵修乾违约金10万元；二、本案的诉讼费由段美玲承担。主要事实与理由为：2016年4月18日赵修乾、段美玲及创实公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：赵修乾将位于管城回族区航海东路2号21号楼4单元1层西户的房屋出售给段美玲，总价款146万元。段美玲采用按揭方式购买，需支付首付款50万元，在合同签订当日支付定金5万元，十日内支付25万元，7月底前再行支付20万元，并约定双方应当在本合同签订之日起100个工作日以内共同到房管局办理过户手续。双方达成新的一致协议，若一方违约，则需向另一方支付违约金，违约金为段美玲支付定金的双倍。合同签订后，赵修乾积极配合段美玲及创实公司办理相关手续。而段美玲仅按合同约定支付前期30万元以外，后续办理手续的过程中经常拖延时间。如仅在银行办理抵押贷款时因段美玲个人原因，赵修乾前后签字四次才办理成功，且段美玲支付剩余房款均未按合同约定足额、按时支付。在距离合同签订后长达近六个月才开始办理过户，每次都是在赵修乾的催促下段美玲才去办理，而在办理过户时段美玲因名下另有房产的问题，房管局要求补交相应税款，但段美玲以找关系为则拒不补交。综上，赵修乾是因生意需要用钱被迫卖房，而段美玲在履行合同过程中的懈怠行为已经给赵修乾造成损失，但赵修乾为了合同尽快履行，尽早拿到房款，多次催促段美玲履行并不存在违约，而因段美玲的个人原因，造成合同签订六个月后仍无法办理过户，段美玲的行为已经构成根本违约，严重损害了赵修乾的合法权益，故提起反诉。
段美玲答辩称：赵修乾的反诉无事实和法律依据。1、合同中100天的约定是正常办理房产交易的时间，由于在交易过程中赵修乾将段美玲支付的解押款30万元挪用，导致8月12日才办成解押。因为从8月以后开始郑州实施不动产权登记，导致郑州房屋交易办理缓慢，段美玲为了尽快促成交易，另找了本案的证人积极推进。不能如期交易是由于客观原因和赵修乾的原因造成的，并非因段美玲主观故意拖延；2、从赵修乾向段美玲出具19万元的收条及后续配合到房管部门办理网签等手续，充分表明赵修乾对段美玲向银行交纳第三笔款19万元是同意及认可的，段美玲没有违约；3、对9月18日双方共同到房管局签订存量房买卖合同时，发现段美玲曾经享受过经济适用房待遇。这不是段美玲所能预见到的，是不可抗力造成的，段美玲在发现该问题后积极协调，于9月30日将该障碍消除；4、10月5日赵修乾妻子向段美玲发短信、以及8日赵修乾本人向本案的证人打电话明确表示不再履行买卖合同。本案的纠纷是因为赵修乾违约造成的，请求驳回赵修乾的反诉请求。
创实公司未作答辩。庭后一审法院对创实公司进行了调查，该公司工作人员称：1、在协议履行过程中，办理银行评估贷款手续时，创实公司找了兴业、中信两家银行，因为段美玲的征信有问题利率不能打折，段美玲嫌费用太高，后来段美玲自己找了建设银行办的贷款手续，段美玲前后找了三家银行才办好贷款。2、约定的100个工作日是到房管局办理过户手续，正常情况签完合同后1-2个月就能结清银行贷款，再有半个月时间银行可以审批通过，就可以办理过户手续了。政策没有变化之前，过户手续差不多需要一周，整个手续全部办完也就四个月时间；3、因为段美玲名下有经济适用房，不符合购房条件，需要把段美玲名下的经济适用房变成商品房，消除不能过户的事由。段美玲消除购房障碍的时间是9月底。协议没有如期履行原因：1、段美玲贷款周期较长耽误了时间，创实公司正常办理都在半个月之内；2、赵修乾没有按时去解押；3、段美玲的名下有经济适用房，不符合购房条件，需要把段美玲名下的经济适用房补交差价后变成商品房，消除不能过户的事由，延长了时间；4、赵修乾要求涨价。赵修乾要求涨价的时间是9月18日以后，段美玲因不能网签未办成过户手续，赵修乾认为拖的时间太久了，超过了约定的100个工作日，就不愿意再配合办理后续手续了，如果是继续履行的话要求涨30万元。
一审法院认定本案如下事实：
2016年4月18日，段美玲与赵修乾及创实公司签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：赵修乾将其所有的位于管城区的房屋及相关设施出售给段美玲，建筑面积123.86平方米，总价款146万元；段美玲于本合同签订时支付定金、佣金及代办费6万元整（其中佣金1万元，代办费2000元，余额作为代收的定金），赵修乾同意该定金在办理完房产过户手续前由创实公司保管；付款方式为按揭贷款，具体贷款金额以银行确定的贷款金额为准；立契过户时间：双方应在本合同签订之日起100个工作日内，共同到房管局办理过户手续；赵修乾违反立契过户时间约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还段美玲交付的定金，段美玲若违反立契过户时间约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金；同时在合同第十三条备注：段美玲保证10天内支付赵修乾25万元整，签订合同当日支付5万元定金，一共支付30万元整；段美玲剩余20万元整7月底之前支付；双方达成一致：双方其中一方违约，需支付另一方违约金，违约金是段美玲交付定金的双倍。
合同签订当日段美玲向创实公司交付定金5万元，当日创实公司将该项5万元定金转交给赵修乾；次日段美玲向创实公司交付1.2万元的佣金及代办费；4月29日段美玲支付赵修乾25万元。
合同签订后，段美玲因其他原因自6月初开始办理银行评估贷款事项，但因段美玲征信问题及认为创实公司推荐的银行收费高、利息高等原因找了三家银行办理了四次，直到7月29日贷款才办理完毕，导致贷款周期过长，正常情况下中介公司正常办理此类贷款事项仅需半个月。之后，按约定7月底之前段美玲交付20万元，解押款共需53.5万元，因段美玲出国旅游，委托朋友代办所约定款事项，8月12日段美玲该朋友向赵修乾支付19万元，余款赵修乾自行筹集，赵修乾收款后当日即归还了涉案房产的按揭款并办理了解押。在9月18日双方预约办理网签时，发现段美玲曾享受过经济适用房，需消除交易障碍才能办理过户，期间赵修乾同意给段美玲一周时间办理手续，但是段美玲在9月30日才将障碍消除。10月10日创实公司约双方进行协调，赵修乾以时间已超过了合同约定的100个工作日为由，明确表示不同意继续履行原合同。双方由此引发争讼。
一审法院认为：涉案交易房屋系赵修乾办理有银行抵押贷款的二手房，段美玲支付的房款也需要从相关银行办理按揭贷款，三方在签订房屋买卖合同时仅约定在100个工作日之内办理过户手续及段美玲支付两笔房款的时间，未约定赵修乾解押时间，对造成本案纠纷段美玲因货款周期过长及名下有经济适用房需消除过户事由延长期限等应负主要责任，创实公司作为专业房产中介机构因未核实段美玲购房资格也未尽到提示义务应负次要责任，虽然双方对付款及解押顺序未进行约定，但赵修乾在8月12日收到19万元当天及时办理了解押手续，赵修乾并无违约行为。因段美玲的拖延行为是本案合同无法继续履行的主要原因，赵修乾虽曾提出涨价要求，但该要求是在合同所约定的100个工作日期满后提出的，赵修乾因急需用钱出售本案房产，但因段美玲和创实公司的原因导致赵修乾合同目的无法按计划实现。另段美玲起诉要求继续履行合同，赵修乾反诉解除合同，结合上述本案合同无法继续履行的责任分配及郑州市第三季度实际房地产行情，一审法院认为赵修乾反诉与法有据，本案合同不适宜继续履行，确认涉案房屋买卖合同解除。赵修乾所收取的段美玲已付购房款44万元应据实返还给段美玲，赵修乾要求段美玲按照合同约定支付违约金10万元，该约定过高，依法调整为5万元，即赵修乾所收取的段美玲5万元定金不予退还。段美玲虽未要求创实公司作为被告承担责任，但本着节约诉讼资源和化解纠纷的原则，结合创实公司所应承担的责任及本案合同并未履行完毕的实际情况，酌定创实公司所收取段美玲1万元佣金退还段美玲5000元、所收取的代办费2000元全部退还段美玲。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，一审法院判决：一、确认段美玲与赵修乾及郑州创实房地产营销策划有限公司解除2016年4月18日签订的《房屋买卖合同》；二、本判决生效之日起十日内，赵修乾退还段美玲购房款440000元；三、本判决生效之日起十日内，郑州创实房地产营销策划有限公司退还段美玲代办费2000元、佣金5000元；四、驳回段美玲的其他诉讼请求；五、驳回赵修乾的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14736元、减半收取计7368元，保全费5000元，反诉案件受理费575元，由段美玲负担；反诉案件受理费575元，由赵修乾负担。
段美玲不服一审法院判决向本院上诉称：一、双方没有在100个工作日内办理房产过户及相关手续，赵修乾存在过错。双方是在2016年4月18日签订的合同，100个工作日扣除法定节假日，双方应当在9月9日前共同到房管部门办理，由于赵修乾拖延解押房产，导致时间延长，双方是2016年9月10日，到郑州住房置业担保有限责任公司办理郑州市存在量房交易结算资金非监管证明，2016年9月18日，双方签订的《郑州市存量房买卖合同》，未在100个工作日内完成，赵修乾存在过错。
二、双方没有在100个工作日内办理房产过户及相关手续，另一个原因是不动产改革后，办理程序缓慢造成的。
三、段美玲不存在违约行为。段美玲支付给赵修乾的第三笔款项19万元，符合合同约定。由于支付第三笔款项的目的是为了解押，前期付给给赵修乾的30万元被其挪作他用，致使迟迟无法办理解押手续。后双方共同约定2016年8月12日双方各自带款到银行解押，对付第三款的时间，是双方共同商定的结果，段美玲不存在违约。且从后续段美玲积极配合办理解押、到房管局签订存量房合同等事实，亦可确认。过户时发现经济适用房的问题，是意外原因，属不可抗力，责任不在段美玲。
四、双方已经签订了存量房买卖合同、且段美玲已经履行了大部分主要义务，支付了49万元购房款，办理了银行贷款、交纳了维修基金、契税、个人所得税等。根据合同法的精神，应力促交易完成。
五、赵修乾因房价上涨，拒绝履行合同，存在违约，应当承担继续违约责任。请求撤销一审判决，改判支持段美玲的诉讼请求。
赵修乾答辩称：一、合同没有按约定在100个工作日内办理完毕过户是段美玲的原因造成的。1、合同签订后，在进行第一步即去银行办理抵押贷款时，因段美玲嫌费用过高、中介推荐的银行不好等个人原因，赵修乾前后配合签字四次找了三家银行才办好贷款，而办理贷款就花费了近两个月时间，而据创实公司陈述，中介公司办理贷款仅需半个月的时间。2、办理解押拖到8月12日并非是赵修乾的原因，而是段美玲以出差、出国旅游等原因无法在约定时间内办理。最后赵修乾实在等不及才催促段美玲想办法去办理解押，段美玲才让朋友去帮忙办理，并且只支付了19万元，还差一万元。赵修乾在收款当日即归还了涉案房产按揭款并办理了解押。3、在进行网签时，又发现段美玲有经济适用房的障碍需要消除，该情况不属于不可抗力。在赵修乾给予的宽限期内段美玲仍不能办好。至此赵修乾对段美玲完全失望。二、段美玲也没有按合同约定及时、足额支付房款。合同约定七月底前再行支付20万元，但段美玲直到8月12日才支付19万元。请求维持原判。
创实公司未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审一致。
本院认为：在双方合同签订后，段美玲因选择贷款机构，至2016年7月29日才办理完毕，存在拖延时间的情况。同时双方的合同约定段美玲应在2016年7月31日之前支付赵修乾20万元，但至2006年8月12日段美玲才支付19万元，此时段美玲亦存在拖延时间的情况。赵修乾在收到段美玲支付的19万元款项后即办理了涉案房屋的解押手续，赵修乾到此时无违约行为；即使赵修乾存在解押时间较晚的情况，也有段美玲未按约定支付20万元款项的原因。双方进行网签时，存在段美玲名下有经济适用房的障碍需要消除，该情况应当是段美玲能够预见的，段美玲在赵修乾给予的宽限期内仍未能办理完毕。由此可见造成房屋未在约定的时间内办理完过户，段美玲的责任较大。综上，段美玲的上诉请求和理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14736元，由段美玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 宁 宇
审判员 张永军
审判员 杨成国
二〇一七年四月十三日
书记员 李 冉