广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终1029号
委托代理人朱紫燕，女，汉，1977年3月22日生，住广西柳州市柳北区跃进路43号5栋2单元702，身份证号4502051977********，该公司员工。
被上诉人（一审原告）陈慧，女，汉族，1977年10月23日出生，住广西柳州市桂中大道**号文源华都**栋*单元*****号，身份证号4502051977********。
，1977年10月23日出生，住广西柳州市。被上诉人（一审原告）欧云超，男，汉
二被上诉人委托代理人傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开公司）因与被上诉人陈慧、欧云超商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第1702号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月28日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长、审判员曾庆斌和审判员丘洪兵参加的合议庭，于2016年5月20日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任记录。上诉人的委托代理人蒙冠斌、朱紫燕，被上诉人陈慧及其委托代理人傅凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明2012年2月25日陈慧、欧云超与连和房开公司签订合同，约定：“陈慧、欧云超向连和房开公司购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-1-14-16，房屋总价款358826元。合同第六条约定，陈慧、欧云超选择一次性付款的方式交付房款；签订合同之日付清购房款人民币358826元。合同第七条约定陈慧、欧云超未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，陈慧、欧云超按日向连和房开公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，连和房开公司有权解除合同。连和房开公司解除合同的，陈慧、欧云超按累计应付款2%向连和房开公司支付违约金。陈慧、欧云超愿意继续履行合同的，经连和房开公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，陈慧、欧云超按日向连和房开公司支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条连和房开公司应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付陈慧、欧云超；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，连和房开公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈慧、欧云超使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开公司按日向陈慧、欧云超支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，陈慧、欧云超有权解除合同。陈慧、欧云超解除合同的，连和房开公司应当自陈慧、欧云超解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按陈慧、欧云超累计已付款的贰%向陈慧、欧云超支付违约金，陈慧、欧云超要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开公司按日向陈慧、欧云超支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房开公司应当书面通知陈慧、欧云超办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房开公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房开公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，陈慧、欧云超有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房开公司承担。由于陈慧、欧云超原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：陈慧、欧云超承诺在连和房开公司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开公司办理房屋交接手续，逾期视为连和房开公司已将房屋正式完整交付。陈慧、欧云超于2012年2月25日将房款358826元支付完毕。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开公司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。陈慧、欧云超于2014年6月28日接收涉案房屋。陈慧、欧云超于2014年11月25日交纳了电视初装费336元。陈慧、欧云超认为连和房开公司逾期交房构成违约，向一审法院起诉，请求法院判令：1、连和房开公司支付给陈慧、欧云超逾期交房违约金16936元（违约金计算方法：从2014年1月1日起计至2014年8月25日止，已付房款358826元×每日万分之二×236天=16936元）；2、连和房开公司退还电视初装费336元；3、本案的诉讼费用由连和房开公司承担。
一审法院认为：一、关于连和房开公司是否逾期交房的问题。陈慧、欧云超与连和房开公司签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，陈慧、欧云超主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，连和房开公司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，陈慧、欧云超于2014年6月28日接收涉案房屋。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，连和房开公司于2014年6月28日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年6月28日。
二、关于连和房开公司逾期交房的天数问题。连和房开公司逾期期间为2014年1月1日至2014年6月28日，共183天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”连和房开公司提供相关证据以主张涉案工程从双方当事人签订的《商品房认购书》之日至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的连和房开公司可以据实延期交付。该院认为，关于连和房开公司主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在双方当事人签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此连和房开公司主张从签订认购书之日开始起算连和房开公司可延期交房的天数，该院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明连和房开公司由于以上原因导致施工无法正常进行，但是连和房开公司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足双方当事人约定的连和房开公司可以据以延期交房的条件，故该院对连和房开公司的此项主张不予采纳，连和房开公司应当承担举证不能的不利后果。另外，连和房开公司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，该院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素连和房开公司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，连和房开公司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此该院对连和房开公司的该项主张不予采纳。综上，连和房开公司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工481天可以逾期交房的事由，均不予扣除，连和房开公司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，该院不予采信。三、关于连和房开公司逾期交房违约金计算问题。合同约定，连和房开公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付陈慧、欧云超使用逾期超过180日后，陈慧、欧云超有权解除合同。陈慧、欧云超要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开公司按日向陈慧、欧云超支付已交付房价款万分之贰的违约金。陈慧、欧云超支付购房款358826元，连和房开公司自2014年1月1日至实际交房日2014年6月28日共计逾期交房183天，连和房开公司需向陈慧、欧云超支付违约金358826元×0.0002×183天≈13133元。
四、关于电视初装费的问题。陈慧、欧云超已经于2014年11月25日交纳了336元电视初装费给连和房开公司，也出具了收费收据予以佐证，而且连和房开公司也认可该证据真实性，但是陈慧、欧云超之后自行移迁了电视网络线路，并没有使用到电视初装费，因此连和房开公司应当将没有使用的电视初装费返还给陈慧、欧云超。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、柳州连和房地产开发有限公司向陈慧、欧云超支付逾期交房违约金13133元；二、柳州连和房地产开发有限公司向陈慧、欧云超退还电视初装费336元。一审案件受理费232元（陈慧、欧云超已预交），由柳州连和房地产开发有限公司负担185元，陈慧、欧云超承担47元。
上诉人连和房开公司不服一审判决，上诉称，一、一审法院对“据实予以延期交房”的客观条件，未予以认定是错误的，应予以纠正。本案的涉案工程，客观原因停工且符合“可据实予以延期交房”的情形，主要为以下几个方面：1、气候原因、非正常停水停电导致的停工。在施工过程中，监理公司的单位签证的停工汇总表对每天施工的情况进行了详细的记录，据单位签证的停工汇总表统计，该工程从开工至竣工，因为下雨、非正常停水停电因素，影响施工导致停工或工期延误的天数共计为154.5天。2、政府行为造成的停工。在施工过程中，因为该小区位于校区，中高考期间，柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局2012年至2014年间，多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，对“中高考”期间，全天禁止建筑工程施工作业。对于中高考的停工，并非上诉人的原因，完全是政府行为的强制性规定而导致的停工。因此停工的天数共计为18天。3、工程设计变更造成的工期延误。工程施工过程中，发现有设计不合理、不安全的地方，为了整个工程的质量和安全，必须对局部进行设计变更，因此导致的工期延期，也应当予以认定。二、本案中，按照合同约定“可据实予以延期交房”的条件，上诉人不存在逾期交房的情形。该工程因为正常或非正常停水停电、雨天、设计变更以及政府行为等因素导致的工期延误，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，上述原因的停工或工期延误，属于合同约定的“可据实予以延期交房”的条件。但一审法院对此不予以认定，这是错误的，应予以纠正。综上所述，按照合同约定，扣除符合“据实延期交房”条件的工期延误天数后，上诉人并无逾期交房，无需承担逾期交房的违约责任。上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请二审法院：1、撤销一审判决，并查明事实依法改判；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
被上诉人陈慧、欧云超未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称，被上诉人不同意上诉人的上诉请求，上诉人所称的部分据已延期交房的客观条件，并认为在一审期间提交的停工汇总表已经能够证实，但是该证据是虚假的。停工汇总表后面施工单位盖章是有两个单位盖章，而上诉人提供的竣工验收意见书只有一个单位盖章，两个证据不能相互佐证。本案诉争的房屋是有两个施工单位，但停工汇总表和竣工验收意见书上面所记载的单位都是不一致的，并且上诉人提交的天气情况，出具天气情况的单位没有出具相应的资质，不是气象局，被上诉人不认可，上诉人的停工汇总表跟天气情况不一致，停工汇总表也是事后才制作的，并不是每天的监理日志，在停工汇总表中也没有注明因为雨天实际停工了，因此，被上诉人认为停工汇总表不能作为据以延期的依据。关于停水停电的情况，在双方签订的房屋买卖合同中没有约定这些可以作为据已延期的条件。关于工程设计变更，上诉人没有提供证据原件，因此，也不属于据以延期的理由。综上，被上诉人认为房屋的实际交付应当以实际竣工验收备案当天为准，之前的交房公告不能作为上诉人交房的依据。竣工验收备案书中载明的6月20日日作为竣工日期，但竣工验收意见书中承建单位只有一个单位盖章，而竣工验收意见书是对整个房开的验收，应该是有两个施工承建单位盖章，应当以竣工验收备案当天为准，一审被上诉人也提交了一份上诉人提供给被上诉人办理有户籍登记的一个竣工验收备案表注明很清楚8月25日竣工验收备案的，因此被上诉人认为，上诉人是于2014年8月25日实际交房，存在逾期交房的事实，被上诉人可以依据合同第八条约定，要求上诉人要求支付相应的逾期交房违约金。
综合诉辩双方的意见，被上诉人对一审判决认定的涉案房屋验收意见的时间为“2014年6月11日”有异议，认为不是2014年6月11日，应该是2014年6月20日，施工单位有两个，但是只有一个施工单位盖章。同时被上诉人对收房时间有异议，认为是2014年8月25日收的房。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院对当事人异议事实的分析与认定：关于涉案房屋的竣工验收时间问题，虽然在建设工程质量竣工验收意见中竣工日期一栏中填写的是2014年6月20日，但因在上诉人提交的建设工程质量竣工验收意见书中，竣工验收时间处填写的是2014年6月11日，并且参加竣工验收的施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的盖章处，其时间均为2014年6月11日，因此应以参加竣工验收的五单位的盖章时间为准，故被上诉人的该异议不成立，本院不予采信。关于被上诉人接收涉案房屋的时间问题，因被上诉人已于2014年6月28日领取了诉争房屋的住宅入户大门钥匙、工程备用钥匙、二次装修协议书、临时管理规约等涉案房屋物品和材料，上述足以说明被上诉人已经领房，能够开始使用和管理涉案房屋，一审法院认定其于2014年6月28日接收涉案房屋并无不当，柳州市住房和城乡建设委员会同意涉案房屋验收备案为行政管理行为，与被上诉人的收房无事实上的必然联系，故本院对被上诉人的该观点不予采信。综上所述，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人对于退还被上诉人预交的电视初装费336元并无异议，亦未提出上诉，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条“二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院对一审法院的该项判决予以维持。
因此本案的争议焦点为：上诉人连和房开公司是否存在逾期交房的违约行为，逾期交房的天数如何认定。
关于该争议焦点，本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，上诉人应当在2013年12月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给被上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。但上诉人直到2014年6月28日才将涉案房屋交付给被上诉人，故上诉人已逾期交房，构成违约。对于上诉人主张由于气候原因、非正常停水停电、政府行为、设计变更的因素导致工期延误，应当予以据实扣除的问题，本院认为，按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定，出现以上情况可以据实延期交房，但上诉人在一审中提交的气象证明仅能证实发生下雨的事实，其提交的停工汇总表中记载的也均是每月下雨天数以及中高考的天数，而未能根根合同的约定进一步提供足以证实因上述情况导致暂停施工的证据（如签证单、施工日志等），同时，上诉人提供的设计变更报建图也只证明设计发生变更的事实，但是否因该设计变更导致工期延期，延期多少天等均无其他证据予以证明，虽然上诉人在上诉状中提及根据《监理日志》的统计，因下雨、非正常停水停电因素，影响施工导致停工或工期延误的天数共计为154.5天，但在二审期间并未向本院提交《监理日志》，本院无法进行核实。因此，上诉人主张扣除上诉人可以据实予以延期交房的时间后，其并未逾期交房，不应当承担逾期交房的违约责任的观点缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持，据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费185元（上诉人已预交），由上诉人柳州连和房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 司英华
审 判 员 曾庆斌
审 判 员 丘洪兵
二〇一六年六月二十日
代书记员 宋筱曼