江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏10民终758号
上诉人（原审被告）仪征市真州镇五一村马元村民小组，住所地仪征市真州镇五一村马元组。
负责人朱桂萍，该组组长。
委托代理人蒋坤荣，系该村民小组组员。
委托代理人顾兴云，江苏中立信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）殷春华。
上诉人仪征市真州镇五一村马元村民小组（以下简称五一村马元组）因与被上诉人殷春华租赁合同纠纷一案，不服仪征市人民法院（2014）仪民初字第1593号民事判决书，于2015年12月26日向本院提起上诉。本院于2016年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：被告五一村马元组曾与案外人郭志友分别于1992年、1996年、1997年签订协议，约定由五一村马元组将仪征市真州镇真州东路石桥以�、南侧（新城建筑公司对面）集体所有的约1.2亩土地租给郭志友设物资商品经营门市部，后因该协议发生纠纷诉至仪征法院。2004年12月15日，仪征法院作出（2004）仪民一初字第822号民事判决，认定双方当事人就该土地签订的租赁协议无效。郭志友不服提起上诉，本院于2005年3月22日就此租赁合同纠纷一案作出（2005）扬民一终字第0115号民事判决，认定五一村马元组未经依法批准将农民集体所有的土地租赁给郭志友用于非农业建设，双方签订的土地租赁协议的约定违反了国家对土地管理的强制性规定，应当认定协议无效。故驳回郭志友上诉。
2006年3月28日，被告五一村马元组与案外人马永军就涉案房屋（场地）签订《房屋（场地）租赁合同》。2007年8月21日，五一村马元组与马永军签订《解除房屋（场地）租赁合同的协议书》，约定：�双方签订本协议之日起，自愿解除原租赁合同，马永军将承担五一村马元组的房屋（场地）、水、电设施和其他财物以及马永军的广告、装潢物、改善及增设的其他物无偿退交给五一村马元组。该协议书还对租金、违约责任等进行了约定。
2007年8月21日，原告殷春华与被告五一村马元组签订《房屋（场地）租赁合同》一份，约定被告将位于仪征市真州镇五一村马元组、真州东路南侧（石桥东新城建筑公司对面）面积约一亩的房屋及场地（大棚）出租给原告经营菜场使用，原告承租的房屋及场地用途仅限于从事菜场经营。双方约定租期为15年，被告自2007年9月1日将房屋及场地交付原告使用，至2022年8月31日收回。原告全年应向被告缴纳租金5万元，其中2012年至2017年每年租金增加为5万5千元，2017年至2022年每年租金增加为6万元。租金每�提前一个月交付，采取先交付后使用原则。原告对房屋进行广告、装潢、改善、增设他物应经被告许可，如原告擅自在承租范围进行广告、装潢、改善、增设他物，被告有权要求原告拆除或解除合同，造成损失由原告承担。未经被告许可，原告不得改变房屋结构，不得拆墙、私搭建物、构筑物，否则被告有权解除合同并要求原告恢复原状，造成损失由原告承担。合同还对供电、供水，解除合同的条件、租赁物维修与装潢、转租、拆迁等进行了约定。2013年12月24日，五一村马元组以涉案土地属于集体土地，涉案房屋也无产权证书和建设规划许可证书，该房屋场地租赁合同违反了土地管理法的强制性规定为由诉至法院，请求确认五一村马元组与殷春华于2007年8月21日签订的租赁合同无效，判令殷春华返还租赁物（包括围墙、坐南朝北门市房三间、预制台板、坐东朝西门市房一间、大棚）和场地并恢复原状。2014年6月6日，仪征法院作出（2014）仪民初字第0065号民事判决书，认定五一村马元组与殷春华于2007年8月21日签订的房屋（场地）租赁合同无效；殷春华于判决生效之日起十五日内将位于仪征市五一村马元组、真州东路南侧（石桥东新城建筑公司对面）面积约一亩的场地及附着其上的围墙、坐南朝北门市房三间、预制台板、坐东朝西门市房一间、大棚返还给五一村马元组，并恢复原状；五一村马元组返还殷春华尚未使用期间的房屋及场地租金。殷春华不服一审判决，向本院提起上诉，后殷春华撤回上诉。2014年8月18日，本院作出（2014）扬民终字第1074号民事裁定书，准许殷春华撤回上诉，双方均按一审判决书执行。
2014年9月30日，殷春华就（2014）仪民初字第0065号民事判决，向本院申请再审。2014年11�14日，本院作出裁定，驳回其再审申请。2014年12月22日，殷春华就（2014）仪民初字第0065号民事判决向仪征市人民检察院提起申诉，2015年2月26日，仪征市人民检察院作出不支持监督申请决定书，决定不支持殷春华的监督申请。
2014年8月25日殷春华以五一村马元组明知讼争租赁契约为无效合同仍然恶意与其订立合同，造成其88万元损失（租金36万、菜场转让费10万、进场环境整治费3万、菜场管理工资24万、预期收益15万）为由，向仪征法院提起诉讼。
原审法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自�担相应的责任。同时，缔约过失责任是一方因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任。缔约过失责任成立的构成要件之一是缔约一方有信赖利益受损害的事实。而信赖利益的损失限于因信赖合同的成立和生效所支出的各种合理费用，且一般不应超过有过错的一方在签订合同时可预见的范围。本案中，根据原、被告的陈述、原告提供的收条以及仪征法院对马永军所做调查笔录，原告为与被告签订房屋（场地）租赁合同，而给付了马永军菜场转让费10万元，该费用属于信赖利益损失范畴。被告明知涉案土地为农村集体所有土地，仍未经依法批准就出租给原告用于非农业经营，被告对合同无效存在主要过错，原告未能审查涉案房屋、土地的相关权证，对合同无效亦有过错。综合考量原、被告双方过错大小，对于原告的菜场转让费10万元损失，仪�法院酌情认定由被告赔偿原告8万元为宜。对于原告主张返还的租金36万元，仪征法院已经在（2014）仪民初字第0065号民事判决书中进行处理，该租金同原告实际使用房屋及场地占用使用费进行抵扣，如有剩余部分返还原告；其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋及场地占用使用费属于合同无效时承租人因已实际占有使用租赁物而产生的对出租人的折价补偿，并非因缔约过失导致的损失。故原告再次主张返还租金36万元，无法律依据，仪征法院不予支持。对于进场环境整治费3万元，原告仅提供证人周某证言，未能提供其他证据予以佐证；根据周某证言其受雇于原告，与原告有利害关系，且其证言与仪征法院对马永军所做调查笔录相互矛盾；同时，被告对该费用亦不予认可。故对该费用损失，仪征法院不予支持。对于菜场管理工资24万元，原告仅提供证人周某证言及与周某的协议书复印件，证人证言中对工资收取的时间、数额与原告陈述以及仪征法院对马永军所做调查笔录中马永军对菜场管理的陈述均不一致，原告未能提供其他证据佐证；且即使该费用实际支出，也属于原告在经营过程中产生的费用，非缔约过失责任范围，应由其自行承担。对于菜场管理工资，仪征法院亦不予支持。对于预期收益15万元，因原告未提供相关证据来证明该预期收益损失的存在以及该损失的计算依据，原告应承担举证不能的法律后果，且双方所签合同系无效合同，其该项主张仪征法院不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决被告五一村马元组赔偿原告殷春华损失8万元；驳回原告殷春华的其他诉讼请求。
马元村五一组对该判决不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，发回重审或依法改判。其主要理由为：1.原审将被上诉人与马永军之间的10万元转让费认定为信赖利益损失错误。原审依职权调取马永军的笔录，未经上诉人质证，不能作为定案证据，无法证明存在10万元转让费的事实。且上诉人与马永军之间解除租赁合同时对所有租赁物及相关装潢物已经约定归属于上诉人所有，马永军客观上丧失了转让标的，被上诉人无支付转让费之必要。上诉人与被上诉人签订租赁合同与被上诉人是否向马永军支付转让费不存在任何联系。2.上诉人对讼争契约的无效没有过错。该契约经公证，公证机关作为专门的部门�够审查判别合同是否有效，即使有错，也不是作为一般的社会公众的上诉人的过错，而是公证机关的过错。此外，被上诉人履约过程中亦存在经（2014）仪民初字第1757号民事判决书中认定的私自拆除上诉人房屋等严重违约行为，其存在重大过错。因此，上诉人不应承担赔偿责任。
被上诉人殷春华答辩称：1.上诉人曾就讼争租赁物与案外人郭志友发生纠纷讼至法院，说明上诉人明知道租赁合同没有效力。2.我与马永军10万元转让费系经一审调查确认，我的收条也是真实的。马永军之所以无偿把讼争租赁物退还给上诉人的原因在于我交了10万元转让费给马永军，而且马永军与上诉人解除合同和我与上诉人签订合同是在同一天进行的。
本院经审理查明，原审认定事实基本无出入。
在二审庭审中，本院就原审法院向马永军所做的调查笔录进行当庭质证。上诉人马元村五一组发表质证意见认为：1.原审法院主动帮助被上诉人举证，违反中立原则，且原审就此调查笔录未质证，不能作为证据使用。2.马永军部分陈述与客观事实不符，例如“四间门市房、东边8间门市房、菜台子、卖鸡的小棚子是我搭建”，这些设施都是上诉人搞好之后交给他的。3.对于10万元交付方式、如何产生等，我们不予认可。4.但马永军有一个陈述我们予以认可，即“当时殷春华给我10万元，这个事情村里面是不认可也不知道这个事情”。被上诉人殷春华发表质证意见认为：菜场内的菜台子、装潢等设施我当时评估是值10万，所以我就给了他10万，这个是在公证处口头约定的，我与马永军之间并没有协议，只有一个�条。当时我是这么认为的，有15年的经营权以及有相关的物品设施，我付出10万元是值得。
本案二审争议焦点为：原审在殷春华给付马永军10万元转让费中酌定8万元为殷春华的信赖利益损失，有无事实和法律依据。
本院认为，原审酌定8万元为殷春华的信赖利益损失有事实和法律依据。理由如下：
首先，上诉人在签订讼争租赁契约时存在过错。上诉人与案外人郭志友土地使用权租赁合同纠纷一案，原审法院于2004年12月15日作出（2004）仪民一初字第822号民事判决，认定该土地使用权租赁合同无效，该判决亦为本院于2005年3月22日作出的（2005）扬民一终字第0115号民事判决书予以维持。在前述案件中，上诉人的诉讼代表人为朱桂萍，即应推定其知道相关合同无效已经法院判决认定。上诉人于2007年8月27日与殷春华签订《房屋（场地）租赁合同》时，朱桂萍作为甲方在合同上签字。但上诉人并未举证证明朱桂萍将案涉房屋（场地）与案外人郭志友产生过矛盾纠纷并讼至法院的事实明确告知殷春华，即应推定上诉人故意隐瞒了与订立合同有关的重要事实，明显违背诚实信用原则。即使案涉合同经过公证，亦不排除上诉人故意隐瞒的事实存在，其主观过错明显存在。更何况上诉人作为集体土地所有权人，理应清楚土地性质，在签订合同时应当对承租人尽到必要的告知和阐明义务。
其次，可以认定马永军收到过殷春华10万元菜场转让费。1.马永军的收款行为可以由其于2011年10月20日出具的收条予以证明。2.马永军与本案当事人并不存在明显的利害关系，其在调查笔录中的相关陈述具有较高的可信度。虽�原审就该调查笔录未举行质证，存在程序瑕疵，但在二审庭审中本院已就调查笔录组织质证，对该程序瑕疵予以了补正。3.马永军从2006年3月28日至2007年8月21日租赁菜场期间，对该菜场有过开门改造、拆除一间门市房、搭建小棚子、疏通排水、办理营业执照、消防证、环保证、卫生证等实际投入，这也符合经营菜市场着手准备工作的实际情形。4.案外人郭志友在与上诉人关于无效合同诉讼程序中曾主张过因合同无效而产生的相关损失，但因证据不足未获法院支持；殷春华在与上诉人（2014）仪民初字第0065号合同无效之诉中，亦主张过因合同无效而返还财产；惟独马永军在与上诉人解除租赁合同时，自愿将房屋（场地）、水、电、设施和其它财物以及以马永军广告、装潢物、改善及增设的其它物无偿退交给上诉人，与前述纠纷处理中承租人相关利益主张截然不同。结合马永军在与上诉人解除合同的当日，本案被上诉人殷春华又与上诉人就同一标的签订租赁合同，并各自于公证机关进行公证，可以从反面印证殷春华与马永军之间就菜场转让费（即马永军自述的工资补偿、投资费用及办证费用等）曾有过口头约定。
最后，原审酌定的8万元可以认定为信赖利益损失。在上诉人隐瞒相关重要事实且未尽告知和说明义务情形下，被上诉人基于其自身经营判断与上诉人签订菜场租赁合同并办理公证，在办理公证时即与马永军口头约定10万元菜场转让费。此项负担10万元债务的承诺即应视为被上诉人为履行菜场租赁合同所做的准备工作。原审结合10万元后续的交付过程以及10万元具体的构成，酌定8万元为被上诉人因信赖合同成立但合同又最终无效而产生的利益损失，于法有据。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，马元村五一组的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人仪征市真州镇五一村马元村民小组负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宦广堂
代理审判员 胡永康
代理审判员 郝佳佳
二〇一六年五月十日
书 记 员 李菲菲