浙江省绍兴市越城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）浙0602执异155号
案外人章亚东，男，1971年3月18日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）张英，女，浙江越泽律师事务所律师。
申请执行人中国东方资产管理公司杭州办事处，住所地杭州市上城区庆春路225号。
法定代表人牛南洁，该公司总经理。
委托代理人（一般授权代理）王璐敏，女，浙江浙杭律师事务所律师。
被执行人绍兴佳德进出口有限公司，住所地绍兴城南鑫荣大厦B幢写字楼四楼。
法定代表人严四友。
被执行人娄亚利，女，1976年2月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人浙江美迪欧休闲用品有限公司，住所地绍兴袍江工业区斗门镇富陵村。
法定代表人金凤美。
被执行人娄国海，男，1979年4月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。
被执行人张国娟，女，1981年1月29日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。
在本院执行申请执行人中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称东方资产公司）与被执行人绍兴佳德进出口有限公司、娄亚利、浙江美迪欧休闲用品有限公司、娄国海、张国娟金融借款合同纠纷一案中，案外人章亚东对执行娄亚利所有的坐落绍兴市越城区鲁迅中路146号6层中200平方米的房地产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人章亚东称：2013年3月1日，被执行人娄亚利与绍兴金牡印染有限公司（以下简称金牡公司）签订了租房合同1份，约定将面积为810.73平方米的房屋（权证号F00001529**）租赁给金牡公司办公之用，租期为16年，年租金31.25万元，金牡公司对房屋进行了装修；同时约定金牡公司有权对该房屋部分或全部转租给他人，不必再征得娄亚利同意，有权收取租金，另租赁合同还对其他事项作了约定。后娄亚利与金牡公司就租金支付达成协议，娄亚利同意用每年的房屋租金冲抵浙江保达机电环保包装有限公司（以下简称保达公司）欠金牡公司的500万元借款本息（上述借款由娄亚利提供连带保证责任）。2015年9月2日，金牡公司与案外人签订租房协议1份，约定将位于鲁迅中路146号银河证券6楼，面积为200多平方米的办公房出租给案外人作办公之用，租赁时间为5年，自2015年9月1日至2020年8月31日，租金一年一付，第一年租金为38000元，第二年开始每年4万元。另协议还对其他事项作了约定。2015年9月3日，案外人将38000元房屋租金以现金方式交付给金牡公司，该公司出具收款收据1份。之后，案外人将该租赁房屋进行装修并已实际入驻使用。案外人认为，被执行人娄亚利与金牡公司签订的合同已明确约定金牡公司可转租该房屋，案外人与被执行人租赁关系已经成立，且真实合法有效，案外人不存在任何过错。租赁协议签订后，案外人已将第一年租金交付给金牡公司，金牡公司已将租赁房屋交付案外人使用，案外人又将承租房屋全部装修。案外人认为依照《物权法》“买卖不破租赁”的规定，租赁协议对买受人应具有约束力。故请求法院依法裁定确认案外人与金牡公司签订的关于坐落鲁迅中路146号6层房产中的200平方米房产的租赁协议真实合法有效，在拍卖时案外人享有优先购买权且对买受人具有约束力。听证时案外人补充陈述，其又支付了第二年半年的租金20000元给金牡公司。
申请执行人东方资产公司称：1、被执行人娄亚利在银行办理抵押贷款时，出具了《抵押物未出租申明》承诺抵押物不存在租赁，因此申请执行人认为租赁合同是为了逃避债务事后补签的虚假协议；退一万步讲，如果娄亚利在事先已将抵押物对外租赁，则其将构成骗取银行贷款罪。2、本案中被执行人娄亚利与金牡公司签订的房屋租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债关系，根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，法院对租赁关系的真实性应不予认可，既然主合同无效则转租协议也无效，案外人对抵押物不享有租赁权，更谈不上优先购买权。3、2013年至2015年金牡公司并没有实际占用抵押物，银行信贷人员曾多次前往抵押物处实地考察，房屋一直由被执行人使用，后被执行人搬离，也一直空置，故金牡公司无权对抵押物进行处置。综上，涉案抵押物不存在合法有效的租赁关系，请求法院驳回案外人异议请求。
被执行人绍兴佳德进出口有限公司、娄亚利、浙江美迪欧休闲用品有限公司、娄国海、张国娟未发表意见。
本院查明：2008年1月2日娄亚利取得坐落鲁迅中路146号6层，建筑面积810.73平方米办公用房的房产证，证号为绍房权证塔山字第××号；并于同年1月3日领取了对应的国有土地使用权证。2013年7月23日，娄亚利与交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行）签订最高额抵押合同，以上述房地产产权为抵押，并于同日办理了抵押登记，他项权证号为绍房他证绍市字第K0000821**号，抵押债权数额为800万元。娄亚利于同日向交通银行出具《抵押物未出租申明》1份，承诺至抵押合同签订日止，其未将抵押房产出租给任何单位或个人。
2013年9月17日，本院作出（2013）绍越保字第35号民事裁定书对上述房产进行了首轮查封。2014年3月21日，本院在审理原告交通银行与被告娄亚利等金融借款合同纠纷一案中，诉讼保全轮候查封上述房产。2014年6月30日，本院作出（2014）绍越商初字第814号民事判决书，对原告交通银行就上述抵押物所享有的优先受偿权进行了确认。在执行上述民事判决书过程中，本院于2015年11月3日作出（2015）绍越执恢字第151号执行裁定书，裁定变更东方资产公司为本案申请执行人；另于2015年11月23日作出公告，责令各被执行人于2015年12月2日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对娄亚利所有的上述房产进行评估、拍卖；并通知对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2015年12月12日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告于2015年11月26日张贴后，案外人向本院提出书面异议，遂致本案争议发生。
另查明，根据案外人章亚东提供的娄亚利（甲方）与金牡公司（乙方）签订的落款时间为2013年3月1日的房屋租赁合同记载，甲方将涉案房产出租给乙方使用，租赁期为16年，自2013年3月1日起至2029年3月1日止，每年租金31.25万元，于公历年年底支付当年租金；乙方有权将该房屋部分或全部转租他人，不必再征得甲方任何形式的同意，乙方可直接与租赁方签订合同，有权收取租金。案外人另提供了娄亚利（甲方）与金牡公司（乙方）签订的无落款时间的协议书1份，主要内容为：一、甲乙双方于2013年3月1日签订房屋租赁合同1份，乙方每年应支付给甲方租金31.26万元；二、甲方同意于2012年12月20日为保达公司向乙方借款500万元提供连带责任保证；三、由于甲方和保达公司现无法归还乙方借款本息，甲方同意用每年的房屋租金抵冲借款本息；四、如甲方和保达公司涉及重大诉讼涉及乙方借款安全时，乙方仍有权向绍兴县人民法院起诉，要求甲方和保达公司归还借款本息。案外人还向本院提供了其与金牡公司签订的租房协议，协议主要内容与其陈述基本一致。案外人同时向本院提交了金牡公司出具的房租收款收据两张，金额分别为38000元、20000元，支付租金期限自2015年9月1日起至2017年2月28日止。案外人还向本院提交了照片一组，要求证明其装修并使用涉案房屋的事实。
本院认为：租赁权是承租人依合法有效租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。本案中，虽然从形式上看，案外人章亚东提交了娄亚利与金牡公司签订的落款时间为2013年3月1日的房屋租赁合同，但结合其提交的娄亚利与金牡公司之间另行签订的协议书，该租赁合同名为租赁实为房屋使用权抵债；同时，申请执行人已提供了娄亚利出具的《抵押物未出租申明》，而案外人未能提供任何证据证明金牡公司在抵押、查封之前已合法占有使用租赁物的事实，故对娄亚利与金牡公司之间签订的租赁合同的真实性本院不予认可，案外人依据其与金牡公司之间签订的租赁协议所提出的要求对涉案房产带租拍卖之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人章亚东的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张 剑
人民陪审员 傅伟红
人民陪审员 高宏士
二〇一六年十月三十一日
书 记 员 茹琳霞
本案援引的相关法律和规定
《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》
一、人民法院执行被执行人的房屋时，案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前（以下简称抵押、查封前）已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由，主张拍卖不破除租赁，执行机构应如何审查？
答：执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权。
二、执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准？
答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。
租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的，对案外人的租赁权不予认可。