江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第2177号上诉人（原审被告）俞杏生。上诉人（原审被告）唐秀娣。委托代理人俞建兴（受俞杏生、唐秀娣共同委托。被上诉人（原审原告）陆伟。被上诉人（原审原告）曹丽婷。委托代理人徐利（受陆伟、曹丽婷共同委托），江苏柯兰律师事务所律师。原审被告俞建芳。委托代理人俞建兴。上诉人俞杏生、唐秀娣因与被上诉人陆伟、曹丽婷，原审被告俞建芳占有物返还纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第1068号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：陆伟、曹丽婷系夫妻关系，俞杏生、唐秀娣系夫妻关系，俞建芳系俞杏生、唐秀娣之子。坐落在无锡市北塘区轻院新大楼**号***室（以下简称轻院新大楼**号***室）的房屋，建筑面积95.87m2,原为俞杏生、唐秀娣共有。2011年12月27日，俞杏生、唐秀娣至无锡市梁溪公证处办理委托书公证，言明：坐落在无锡市轻院新大楼83-202的房屋（《房屋所有权证》编号：锡房权证北塘字第**、《房屋共有权证》编号：锡房北塘共字第********号）登记在我们夫妻名下，属于我们的共同共有财产。现我们决定出售上述房屋，因我们年事已高，行动不便，委托冯家骏为我们的合法代理人全权代理我们办理出售上述房屋的有关手续（包括将上述房屋转让他人，办理房产权属转让的评估手续、签订房屋转让协议、代收房款、网上备案及撤销备案、办理存量房转让预告登记、续办预告登记、注销预告登记、办理房屋所有权过户转移登记以及更换国有土地使用证、物业交接、缴纳相关税费等与上述房屋过户相关的一切手续）。委托人在执行和处理上述事务的过程中依法所签署的所有文件，我们均予承认。受托人无转委托权。委托期限：至上述所有事务办理完毕止。俞杏生、唐秀娣本人在委托书上签名。无锡市梁溪公证处并出具（2011）锡梁证民内字第8298号公证书。2012年8月14日，冯家骏与陆伟签订存量房买卖合同，出卖方俞杏生，代理人冯家骏，买受方陆伟，合同约定轻院新大楼**号***室房屋出卖给陆伟，房屋成交总价为人民币500000元，出卖方应当在2012年8月20日前，将房产交付给买受方。该合同第5页出卖方由冯家骏签名，买受方由陆伟签名。合同签订后，陆伟以现金支付及银行转账方式按约向冯家骏支付了购房款，冯家骏对部分款项出具了收条。2012年8月15日，陆伟、曹丽婷办理了房屋所有权证，将轻院新大楼**号***室房屋所有权人变更登记为陆伟，共有人变更登记为曹丽婷。2012年8月23日，陆伟、曹丽婷办理了国有土地使用权证，将轻院新大楼**号***室土地使用权人变更登记为陆伟、曹丽婷。轻院新大楼**号***室房屋由俞杏生、唐秀娣、俞建芳居住使用至今。陆伟、曹丽婷于2014年7月24日诉至法院，要求俞杏生、唐秀娣、俞建芳立即迁出轻院新大楼**号***室房屋，并自2012年8月21日起以每月1500元为标准支付房屋使用费至迁出之日止。诉讼中，俞杏生、唐秀娣、俞建芳为证明诉争房屋系为他人提供抵押担保，未进行买卖交易，提供黄山凤出具借条一份，载明：“借到俞杏生、唐秀娣房产证做低压（抵押）贷款半年到壹年，到期归还，房产证、土地证、共有证（共三件）如有问题一切责任由我承担全部责任，低压（抵押）贷款金额为肆拾万整。”俞杏生、唐秀娣、俞建芳申请黄山凤作为证人出庭作证。黄山凤到庭陈述：其向冯家骏、邵麟借款40万元，由俞杏生提供房屋抵押，借款及抵押均未签订书面协议；2011年12月27日，其陪同俞杏生等到公证处去办理公证手续，公证处一位姓蔡的女同志让俞杏生等人签字，其未参与具体的公证手续办理过程；经辨认，其认可陆伟、曹丽婷在本案庭审过程中提交的公证书即为2011年12月27日当天办理的公证书。俞杏生、唐秀娣、俞建芳认为：黄山凤虽然辨认出陆伟、曹丽婷提供的公证书即为2011年12月27日当天办理的公证书，但黄山凤本人和俞杏生等人均不知道公证书的内容。陆伟、曹丽婷认为黄山凤出具的借条与本案无关联性，黄山凤本人到庭陈述仅能说明其与他人有借款纠纷，但不能证明俞杏生等人所主张的事实，且证人陈述也明确其知道俞杏生等人办理公证书的情况。上述事实，由结婚证、房屋所有权证、国有土地使用权证、公证书、无锡市存量房买卖合同、销售不动产统一发票、现金完税证、收条、银行交易明细、借条、黄山凤的证人证言及双方当事人的陈述在卷佐证。原审法院认为：国家、集体、私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。综合本案全案证据，可以确认俞杏生、唐秀娣委托冯家骏办理出售房屋的所有手续，冯家骏在委托权限内实施的民事法律行为，俞杏生、唐秀娣应当承担民事责任。俞杏生、唐秀娣、俞建芳主张其并未出售房屋，仅是为他人借款提供房屋抵押，但依据其提供的黄山凤出具的借条，结合黄山凤到庭陈述，尚不能证明其主张的事实，也不足以推翻俞杏生、唐秀娣委托冯家骏出售房屋的事实，且黄山凤的证人证言也确认俞杏生、唐秀娣曾与冯家骏办理公证，其辩解不知晓公证书的内容，不能成立。综上，对俞杏生、唐秀娣、俞建芳的主张，不予采信。坐落于轻院新大楼**号***室房屋现变更登记为陆伟、曹丽婷所有，该变更登记依法具有法律效力，俞杏生、唐秀娣、俞建芳继续占有、使用该房屋无法律依据。陆伟、曹丽婷主张俞杏生、唐秀娣、俞建芳迁出轻院新大楼**号***室并支付房屋使用费的诉讼请求事实清楚、证据充分，可予支持。关于房屋使用费的标准，陆伟、曹丽婷主张依照每月1500元的标准予以支付，但未能提供证据证明其与俞杏生、唐秀娣、俞建芳曾经作此口头约定，对此主张，不予支持。根据诉争房屋的实际使用状况，参照房屋租赁市场价格，确定房屋使用费为每月1200元。本案诉讼费用由败诉方承担。为此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条之规定，判决：一、俞杏生、唐秀娣、俞建芳于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市轻院新大楼**号***室房屋，将该房屋交陆伟、曹丽婷。二、俞杏生、唐秀娣、俞建芳自2012年8月21日起按每月1200元的标准支付陆伟、曹丽婷房屋使用费，至迁出上述房屋之日止。此款于判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由俞杏生、唐秀娣、俞建芳负担。俞杏生、唐秀娣不服原审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人的诉讼请求为要求搬离，而法院却判决“迁出”，由于被上诉人未变更诉讼请求，应驳回其诉讼请求。2、其不知房屋被出卖也未收到房款，被上诉人也未向其提示要求搬离，故不应承担房屋使用费。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的一审诉请。被上诉人陆伟、曹丽婷辩称：搬离与迁出只是用词不同，意思是相同的。其通过合法途径购买涉案房屋，并且约定上诉人再使用房屋一年并且支付房屋使用费，因上诉人未能按约定搬离房屋至今，理应支付相应的房屋使用费至搬离之日止。故一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。原审被告俞建芳辩称：同意两上诉人意见。二审中，各方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为:上诉人是否应承担房屋使用费。本院认为：代理人在代理权限范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律后果由被代理人承担。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，根据公证文书，冯家骏受俞杏生、唐秀娣委托，具有出售涉案房屋的权限，故陆伟、曹丽婷与冯家骏签订的房屋买卖合同合法有效。陆伟、曹丽婷已向冯家骏交付房款并办理了房屋产权变更登记手续。俞杏生、唐秀娣上诉称不知房屋被出卖也未收到房款，与事实不符，且是否收到房款系俞杏生、唐秀娣与其受托人冯家骏之间的纠葛，与陆伟、曹丽婷无涉。根据房屋买卖合同的约定，出卖人应于2012年8月20日前交付房屋，但俞杏生、唐秀娣及俞建芳在到期后仍继续占有、使用该房屋，侵犯了陆伟、曹丽婷的合法权益，理应承担至迁出房屋之日止的房屋使用费。俞杏生、唐秀娣提出不应承担该费用的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。至于“搬离”和“迁出”，仅是用词不同，在法律意义上的含义是一致的。综上，原审判决认定事实及适用法律均无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人俞杏生、唐秀娣负担。本判决为终审判决。审判长  潘华明审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一五年二月十一日书记员  杨 志