广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2865号上诉人（原审被告）：刘传宏，男，汉族，住河南省固始县，公民身份号码为×××3052。委托代理人：邓云龙，广东沃金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文广俦，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3352。被上诉人（原审原告）：文泽森，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××3415。两被上诉人的共同委托代理人：杨鸿璋，广东遥力律师事务所律师。两被上诉人的共同委托代理人：何均秀，广东遥力律师事务所律师。上诉人刘传宏因与被上诉人文广俦、文泽森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。文广俦、文泽森因本案于2015年6月19日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.刘传宏立即按文广俦、文泽森交付状态返还租赁物；2.刘传宏按照每月32000元的标准，向文广俦、文泽森支付自2015年2月9日起至返还租赁物之日止的租金，暂计至2015年6月9日为118000元；3.文广俦、文泽森没收刘传宏已支付的押金94000元；4.刘传宏向文广俦、文泽森支付拖欠的水电费834元；5.文广俦、文泽森对刘传宏在租赁物内的机器设备享有留置权。后经原审法院对合同效力问题进行释明，文广俦、文泽森申请变更第2项诉讼请求中的租金为“房屋占有使用费”。原审法院经审理查明，2012年3月10日，文广俦、文泽森与刘传宏签订编号为2012A0301的《厂房租赁合同书》，约定文广俦、文泽森以22000元/月的租金标准，将位于东莞市长安镇涌头社区山泉路2号房屋的三楼出租给刘传宏使用，租赁期自2012年3月10日起至2015年3月9日止，押金44000元，水费4.5元/立方米，电费1.2元/度，由刘传宏支付文广俦、文泽森，同时刘传宏须以租赁物内的机器设备、运输工具、原材料及产品等作为履约的担保物，在刘传宏未履约时，文广俦、文泽森有权对担保物行使留置权。此外，双方在合同中确认，刘传宏在租赁物顶层天面开凿了十个窗孔，费用刘传宏已支付，日后刘传宏须按照文广俦、文泽森要求负责修复完好。合同签订后，文广俦、文泽森依约将租赁物交付刘传宏使用，刘传宏亦依约向文广俦、文泽森支付了押金94000元和至2015年1月止的租金。自2015年2月起，文广俦、文泽森称刘传宏开始拖欠租金和水电费。其中，根据文广俦、文泽森的抄表记录显示，刘传宏未付的2015年1月至2015年2月的水电费合计为834元。在合同期满后，文广俦、文泽森于2015年5月5日向刘传宏发出《租赁到期通知书》，通知刘传宏如续租，于2015年5月20日前通知文广俦、文泽森，否则视为刘传宏放弃续租，刘传宏须于2015年5月30日前返还租赁物，并自合同到期之日起至返还租赁物之日止，按32000元/月的标准支付租金，逾期返还租赁物的，文广俦、文泽森有权自行拍卖刘传宏的设备设施、材料和货物，以抵扣刘传宏欠款。刘传宏于2015年5月7日签收通知书，但未表示续租，也未返还租赁物和向文广俦、文泽森支付租金及水电费。故文广俦、文泽森提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，文广俦、文泽森与刘传宏于2015年7月27日签订《调解协议》，约定：1.自签订该协议之日起解除《厂房租赁合同书》；2.文广俦、文泽森没收刘传宏已支付的押金94000元，其中50000元抵作租赁物顶层窗孔的修复费，其余44000元抵作租赁物的占有使用费；3.刘传宏应支付文广俦、文泽森2015年2月至2015年7月31日房屋占有使用费179004.002元、水电费834元、律师费13000元、诉讼费2246元，合计195084元，扣除押金44000元后，实际须支付151084元；4.刘传宏存放于租赁物内的全部财产抵作房屋占有使用费，从协议签订之日起所有权归文广俦、文泽森，由文广俦、文泽森处置和收益；5.协议签订之日，刘传宏按现状返还租赁物给文广俦、文泽森；6.协议签订后，文广俦、文泽森撤回本案诉讼；7.协议自双方签字之日生效。但由于文广俦、文泽森称《调解协议》第4条项下的财产权属尚不明确，故文广俦、文泽森要求原审法院以其诉讼请求为准继续审理本案。另查明，案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证和主管部门批准建设的证明。原审法院认定上述事实的证据有：《厂房租赁合同书》、租金和水电费统计表、《租赁到期通知书》、《调解协议》及原审谈话笔录、庭审笔录。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘传宏未到庭，亦未提出答辩意见、质证意见和提供证据，视为放弃抗辩、质证和举证的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，文广俦、文泽森与刘传宏签订的《厂房租赁合同书》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，并且，文广俦、文泽森有权依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，要求刘传宏支付房屋占有使用费。刘传宏自2015年2月起实际占有使用案涉租赁物而未支付房屋占有使用费，文广俦、文泽森诉请刘传宏立即返还租赁物，并参照双方约定的租金标准，即2015年3月9日前为22000元/月，2015年3月10日起为32000元/月，支付自2015年2月起至返还之日止的房屋占有使用费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。暂计至2015年6月9日止，房屋占有使用费为118000元。其中，因刘传宏在租赁物顶层天面开凿了十个窗孔，双方在《厂房租赁合同书》中确认由刘传宏负责修复，且双方在2015年7月27日签订的《调解协议》中，同意以刘传宏已支付的押金50000元抵作租赁物修复费用，剩余押金44000元抵作房屋占有使用费，原审法院予以准许。对文广俦、文泽森提出的水电费的诉讼请求，有抄表记录为证，刘传宏对此没有提出异议，原审法院予以支持。对留置权的问题，因案涉租赁物内的财产权属情况不明，不能证明该财产属于刘传宏，故文广俦、文泽森主张留置权，不符合《中华人民共和国担保法》第八十二条的规定，原审法院不予支持。原审法依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，于2015年9月18日判决：一、限刘传宏于判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市长安镇涌头社区山泉路2号房屋的三楼返还给文广俦和文泽森；二、限刘传宏于原审法院确定的返还租赁物之日，即日支付文广俦和文泽森自2015年2月起至返还租赁物之日止的房屋占有使用费（其中，暂计至2015年6月9日的房屋占有使用费为118000元，扣除押金44000元，仍需支付74000元，自2015年6月10日起的房屋占有使用费按照32000元/月计算）；三、限刘传宏于判决发生法律效力之日起五日内向文广俦和文泽森支付水电费834元；四、驳回文广俦和文泽森的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审诉讼费2246元，由刘传宏承担。刘传宏不服原审判决，向本院提起上诉称：刘传宏不是本案的适格被告，文广俦、文泽森对刘传宏的上诉请求不成立，依法应予以驳回。因刘传宏是第三人东莞市振瀚塑胶科技有限公司（以下简称振瀚公司）成立时的股东之一，刘传宏为了开办振瀚公司才与文广俦、文泽森签订案涉合同。在振瀚公司已经成立营运的情形下，案涉房屋使用费等事务应由振瀚公司承担，与刘传宏无关。文广俦、文泽森协助振瀚公司办理场地使用证明，并与振瀚公司签订租赁合同以供工商局办理工商登记，文广俦、文泽森对后一份租赁合用已替代刘传宏和文广俦、文泽森所签订的租赁合同的事实是清楚的。在租赁期间，文广俦、文泽森多次到振瀚公司处收取租金，也可认定其二人对此事实是知情的，是明知的。综上，刘传宏不是案涉房屋的承租人，也不是实际使用人，更不是合同的相对方，故刘传宏无需对振瀚公司拖欠的租金承担法律责任，刘传宏请求本院判令撤销原审判决，发回重审或改判驳回文广俦、文泽森的全部诉讼请求。文广俦、文泽森答辩称：一、刘传宏提交的《租赁合同》并非文广俦所签，且没有文泽森的签名，对双方当事人没有法律约束力。二、刘传宏提交的《住所（经营场所）使用协议的权利义务确认书》、《住所（经营场所）使用证明》并不能证明文广俦、文泽森与振瀚公司存在租赁合同关系。三、文广俦、文泽森并不清楚刘传宏租赁涉案房屋是用作个人还是公司使用。双方签订厂房租赁合同书，并且双方按照该租赁合同书履行义务。因此，刘传宏为案涉租赁合同的履行主体，为本案的适格被告。根据关于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，即使刘传宏使用租赁物开办振瀚公司，其作为发起人，文广俦、文泽森也有权要求其承担合同责任。综上，原审判决正确，应驳回刘传宏的上诉请求。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，《厂房租赁合同书》约定租赁面积为2000平方米。刘传宏在二审法庭调查中确认每月缴交租金为22000元及租赁面积为2000平方米，并确认《厂房租赁合同书》的真实性，同时确认该合同上“文广俦”为文广俦本人所书写。刘传宏提交《企业机读档案登记资料》、《公司名称预先核准通知书》、《核准设立登记通知书》、《租赁合同》、《住所（经营场所）使用协议的权利义务确认书》及《住所（经营场所）使用证明》，拟证明：刘传宏在振瀚公司设立时是公司的股东，刘传宏租赁案涉房屋是给振瀚公司使用，文广俦、文泽森对此事知情。振瀚公司从2012年成立运营了约4年，文广俦、文泽森不可能不知情。上述证据显示：振翰公司于2012年5月15日成立，法定代表人为武勇、成立时股东为武勇、刘传宏、方依明、林海；《租赁合同书》约定出租方为文广俦，承租方为武勇、方依明、刘传宏、林海，租赁地点与案涉租赁物地点一致，但约定租赁面积为150平方米，租期为3年，租金为每月3000元，该合同签署日期为2012年5月1日，该合同签署落款人显示为：文广俦、武勇、方依明、刘传宏、林海，文广俦否认其在该合同上署名；《住所（经营场所）使用协议的权利义务书确认书》则约定：“所签订的租赁东莞市长安镇涌头社区山泉路2号三楼的租赁合同是用于东莞是振瀚塑胶科技有限公司的经营场所，该公司未成立前租赁合同的权利义务由全体投资者承担，公司成立后，租赁合同的权利义务即自动转为公司承担。”，署名人显示为：武勇、方依明、刘传宏、林海。另，刘传宏提交工商银行电子银行回单一张及记账凭证、缴费通知单、费用报销单，拟证明振瀚公司向文广俦、文泽森支付租金，并称文广俦、文泽森到振瀚公司的财务部现金收取租金。其中，工商银行电子银行回单显示武勇转账文泽森37284元。文广俦、文泽森对刘传宏提交的上述证据的合法性、关联性、真实性均不予确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对刘传宏上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是刘传宏是否本案的适格被告。《厂房租赁合同书》约定出租方为文广俦、文泽森，承租方为刘传宏，并由双方当事人签署，文广俦、文泽森与刘传宏为上述合同的权利义务主体。案涉合同虽因租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，而被认定为无效，但双方当事人仍应承担合同无效产生的法律责任。刘传宏抗辩主张其是振瀚公司的成立发起人之一，其为开办振瀚公司而租赁案涉房屋，其所提交《租赁合同》已替代《厂房租赁合同书》，案涉义务应由振瀚公司所承担，对此，本院认为：首先，刘传宏提交《租赁合同》约定的租赁面积、租金与案涉租赁物面积、每月缴交的租金数额差异较大，因此，本院对刘传宏主张《租赁合同》已取代《厂房租赁合同书》不予采纳。其次，刘传宏提交的证据并没有显示文广俦、刘传宏作出同意合同相对人变更为振瀚公司的意思表示。再次，刘传宏作为案涉租赁物的承租人，其可以决定案涉租赁物的使用，即使案涉租赁物的实际使用人并非刘传宏个人，亦不能以此否定刘传宏作为承租人的主体资格。最后，刘传宏主张其为成立振瀚公司而租赁案涉租赁物，实际使用人、租金缴交人均为振瀚公司，即使属实，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予以支持。”，本案中，文广俦、文泽森诉请刘传宏承担责任，刘传宏仍应承担案涉合同责任。因此，刘传宏的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，刘传宏的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1670元，由刘传宏负担。审 判 长  卢健如代理审判员  黎棣华代理审判员  陈锦波二〇一六年五月十一日书 记 员  李俊峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；