北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初10567号臧x，女，1977年3月8日出生，汉族。被告北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人李维，董事长。委托代理人樊小宏，男，1979年9月5日出生，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。臧x与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。臧x，罗顿公司委托代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧x诉称：根据原、被告签订的北京市商品房预售合同的相关内容，被告应在2010年8月15日前向原告交付商品房，如因出卖人原因，未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按照合同中约定的内容，原告应当在2011年8月15日取得房屋所有权证书，原告实际取得房屋所有权证的日期为2013年4月28日，已延期202天，被告至今未支付原告逾期办理房屋所有权证书的违约金，故诉至贵院，请求判令：1、被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金32824元；2、诉讼费由被告负担。罗顿公司辩称：不同意支付原告主张的逾期违约金，因为原告的主张已经超过诉讼时效。如果法院不采纳诉讼时效的抗辩，我公司认为：第一，被告将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有、使用该商品房，并享有了该商品房的所有收益。被告迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何损失，相反，在此期间原告的房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。房屋初始登记是房屋转移登记的前提，即便认为被告办理产权登记违约，二者违约行为也不应重复评价，违约金也不应该叠加计算，同时房屋初始登记事实上未给原告造成任何损失，和原告主张的损失没有因果关系。关于房屋产权证取得日期，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，原告享有房屋权属的权利在政府主管部门登记之日已全部成立，所以双方在合同中约定的取得日期应为权利证书上登记的日期，原告主张以实际发放日期为准无相关法律依据。第二，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，鉴于本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建房成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告主张的房屋产权证（转移登记）逾期造成的违约金予以减少，对原告主张的楼栋权属证明（初始登记）逾期造成的违约金全部驳回。经审理查明：2008年5月5日，臧x与罗顿公司签订编号为Y621945的《北京市商品房预售合同》，合同约定，臧x购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。该合同第十五条约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（一）初始登记：出卖人应当在2011年8月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，臧x依约定向罗顿公司支付了全部购房款共541661元。2010年9月19日，罗顿公司向臧x交付了房屋。根据合同约定，罗顿公司应于2012年10月8日为臧x办理房产证，臧x实际于2013年4月28日取得昌平区北街家园六区14号楼14层3单元201号房屋的产权证，违约202天，应付违约金32824元。在本案审理过程中，罗顿公司认为臧x应于2015年9月21日前主张逾期办理房产证违约金，原告现于2016年5月26日起诉已超过诉讼时效。臧x出示一张载有罗顿公司签章的字条，字条记载“2014年12月18日臧女士就14-3-201室关于多收契税款及延期交房本的赔偿事宜来公司洽商经上报公司后给予回复。”以证明在诉讼时效内曾向罗顿公司主张过权利。对该字条的真实性罗顿公司不予认可，表示该字条并非其公司出具，同时向本院申请对字条字迹形成时间进行司法鉴定，后罗顿公司撤回申请。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、购房发票、字条以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：臧x与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向臧x承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对臧x造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付臧x逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。关于罗顿公司抗辩臧x所主张的逾期办理房产证违约金已超过诉讼时效一节，根据原告提供的载有罗顿公司公章的字条，可以推定臧x在诉讼时效内曾向罗顿公司主张过该项权利，诉讼时效发生了中断。至于罗顿公司对该字条的真实性的抗辩，因罗顿公司并未出具相关证据证明该字条系臧x伪造，故对于罗顿公司的抗辩，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付臧x逾期办理房屋所有权证书违约金六千五百六十五元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百六十四元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 辉二〇一六年九月二十日书记员 翟金萍