河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫14民终4106号
上诉人（原审被告）杨新华，女，1953年2月4日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。
委托代理人张永，河南君盟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）祁永上，男，1978年3月22日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。
委托代理人张万顺，河南华豫律师事务所律师。
委托代理人杨淼，河南华豫律师事务所实习律师。
上诉人杨新华与被上诉人祁永上租赁合同纠纷一案，祁永上于2016年4月14日向商丘市睢阳区人民法院提起诉讼，请求判令杨新华返还因租赁房屋拆迁而形成的装修补偿款及停业损失补偿款68000元。该院于2016年10月12日作出（2016）豫1403民初1844号民事判决，杨新华对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年12月9日在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人杨新华及其委托代理人张永与被上诉人祁永上及其委托代理人张万顺、杨淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年9月28日，2013年8月10日，杨新华的丈夫刘玉振与邵某签订《房屋租赁合同》，刘玉振为出租人，邵某为承租人，租赁房屋位于商丘市××××西段卫校东侧，租期1年，租赁房屋用途为经营眼镜。2014年10月1日，刘玉振与邵某、李彩云签订《房屋租赁合同书》，刘玉振为出租人，邵某、李彩云为承租人，房屋位置、租期、租房用途均同前合同。2013年12月12日，祁永上办理营业执照，类型为个体工商户，经营者为祁永上，经营范围为眼镜、零售，经营场所为商丘市××××西段卫校东侧。2016年初，商丘市睢阳区北海路拓宽升级改造，杨新华与征收部门于2016年3月15日签订《房屋征收安置补偿协议》，杨新华领取被征收房屋的装修补偿款8509.5元，住改非补贴60300元（面积1005.5平方米，每平方米600元），及搬迁补助、奖励资金、附属物金额、房屋折现等费用。2016年3月4日，祁永上与杨新华签订《关于房屋拆迁补偿款分配协议书》，协议中注明杨新华为房主，祁永上为承租方，房屋位于商丘市××中段卫校南大门东侧，协议约定：1、按拆迁房屋面积的补偿款归杨新华所有；2、装修面积及营业面积补偿款归祁永上所有。2016年杨新华退还7个月租金23000元，收款人为邵某。另查明：商丘市睢阳区《关于解决2016年第一季度重点城建项目涉及房屋及附属物征收补偿有些问题的会议记录》，其中第七项关于对住改非房屋和生产作坊停产停业损失的补偿规定，在取得营业执照、税务登记证的前提下，纳税记录在1年以上、5年以下的，按600元/平方米予以补偿；纳税记录在5年以上的，按1000元/平方米予以补偿。根据《商丘古城房屋鉴定证明》，杨新华被征收房屋类别为住改非卖眼镜，营业状况及时间2010年12月12日，注册号411403612297755，该注册号与原告营业执照注册号一致，工商部门意见为没有在工商部门注册登记。
原审法院认为，祁永上与杨新华双方对本案争议的焦点主要有两方面，一是祁永上与杨新华之间是否存在房屋租赁关系；二是杨新华领取的装修补偿款、住改非补贴款应归谁所有。关于第一个焦点，虽然双方提交的租赁合同均没有祁永上与杨新华签字，但租赁合同中约定的出租房屋位置、租赁房屋用途，与营业执照登记的经营场所、经营范围相一致，并且营业执照中显示经营者为祁永上，另根据双方签订的《关于房屋拆迁补偿款分配协议书》，协议中注明杨新华为房主，祁永上为承租方，房屋位置也与租赁合同、营业执照显示位置一致，这些证据均能够认定祁永上为涉案房屋的实际承租人。关于第二个焦点的装修补偿款归属，无论争议房屋装修者是谁，祁永上与杨新华《关于房屋拆迁补偿款分配协议书》中明确约定了装修面积补偿款归祁永上所有，故杨新华领取的装修补偿款应返还给祁永上。住改非补贴款问题，从《关于解决2016年第一季度重点城建项目涉及房屋及附属物征收补偿有些问题的会议记录》第七项可以看出，住改非补贴款性质为住宅改为商业用房的损失，其中既包含对房屋的补贴，也包含住改非房屋的停产停业损失。虽然《商丘古城房屋鉴定证明》中工商部门意见为没有在工商部门注册登记，但在该证明中营业状况及时间一栏中显示的注册号与祁永上营业执照注册号一致。故对住改非补贴款应在房屋所有人及实际营业者之间予以分配，根据本案实际情况，结合祁永上与杨新华签订的协议内容，杨新华应分得住改非补贴款60300元的70%，祁永上应分得60300元的30%为18090元。
原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决：一、被告杨新华于判决生效后10日内返还给原告祁永上装修补偿款8000元，住改非补偿款18090元，共计26090元。二、驳回原告祁永上其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1500元，由原告祁永上负担900元，被告杨新华负担600元。
上诉人杨新华不服原审判决，上诉称，1、上诉人杨新华与被上诉人祁永上之间从未签订过租赁合同，被上诉人祁永上本身不是租赁合同法律关系的相对人，其无权与上诉人杨新华签订《房屋产权补偿款分配协议书》，该协议的签订是被上诉人祁永上与本案证人邵某以夫妻关系名义欺骗上诉人杨新华签订，所以该协议本身属于无效协议。2、工商部门已就涉案房屋没有在工商部门登记注册作出鉴定证明，被上诉人提供营业执照上的经营场所与上诉人杨新华房屋所有权证上显示的地址不同，无法证明就是本案房屋。根据承租人邵某与上诉人杨新华签订的租赁合同，租赁期限应为2011年10月1日至2013年9月30日，被上诉人祁永上的营业执照显示注册时间为2013年12月12日，租赁合同已经到期且失效，按照工商登记要求，被上诉人祁永上不可能以上诉人房屋住所地登记为经营场所。3、即使《房屋产权补偿款分配协议书》有效，被上诉人祁永上诉请的营业面积损失（庭审中变更为住改非补偿款）及装修补偿也没有事实和法律依据，因为上诉人杨新华与政府签订的《房屋征收安置补偿协议》中根本没有被上诉人祁永上诉请的营业损失补偿款或营业面积补偿款。而且没有法律法规或政府合法有效的文件规定住改非补贴款就是营业损失补偿款或营业面积补偿款。国有土地上的商业用房存在停产停业损失的补偿，而这种补偿也是针对被征收人的，且仅给予3个月的停产停业补偿费。住改非的房屋征收补偿性质应为对房屋改为非住房的补偿，针对的是房屋产权人，不包括营业面积补偿或停产停业补偿，国家征收房屋给予的住改非补偿款、装修补偿款等均是对被征收人的补偿，与承租人无关。4、上诉人杨新华获得的住改非补贴款与是否利用上诉人祁永上营业执照等手续没有关系，事实上，被上诉人祁永上明确说明其并未向上诉人杨新华或政府部门提供营业执照、税务登记证、纳税记录等手续，上诉人杨新华根本没有利用被上诉人祁永上的营业执照、纳税证明等手续。请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人祁永上的诉讼请求。
被上诉人祁永上答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原审判决对涉案《房屋产权补偿款分配协议书》效力的认定是否正确，对房屋补偿款的分配是否适当。
双方当事人对此争议焦点均无异议，并进行了论辩，本院予以确认。
二审中，上诉人杨新华提交的证据有：证据1、租房协议一份，证明该租赁协议是祁永上办理个体工商户营业执照时向工商部门提交的伪造的协议，因甲方的签字并不是杨新华所写，祁永上以此虚假租赁协议骗取工商部门办理个体工商户登记，其工商登记以及租赁房屋的行为本身不具有合法性，其与杨新华签订的《房屋产权补偿款分配协议书》当然应为无效。即使按照祁永上伪造的租房协议，其租赁期限为一年，自2013年10月1日至2014年9月30日，双方的租赁关系也已到期，2014年10月1日之后的承租人是邵某和李彩云，而不是祁永上。证据2、杨建立、李亮《房屋征收安置补偿协议书》各一份，证明案外人的房屋与杨新华的房屋处于同一征收范围，其中杨建立的房屋与杨新华的房屋性质一样，均为住改非，补偿均没有停产停业补偿；李亮的房屋性质为营业住房，补偿有停产停业补偿。因此，住改非根本没有停产停业补偿，只有营业用房才有停产停业补偿，祁永上诉请停产停业补偿没有事实和法律依据。
被上诉人祁永上质证认为，该两组证据均不是新证据，不予质证。
二审庭审后，上诉人杨新华提交证据为：证据1、商丘市人民政府房屋征收办公室商征办[2011]3号《关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）的通知》一份；证据2、商丘市睢阳区人民政府商睢政[2016]2号《商丘市睢阳区人民政府关于对睢阳区北海路拓宽升级改造项目二期工程实施房屋征收的决定》一份。该两份证据为政府拆迁部门与杨新华签订的拆迁补偿协议所依据的两份政府文件，文件明确规定，被征收房屋的所有权人为房屋征收拆迁补偿对象，住改非房屋的补偿不包括停产停业补偿。
被上诉人祁永上质证认为，该两份证据均是二审庭审后提交的证据，属于逾期证据，不应作为有效证据使用，法院不应采信。且该两份证据均系复印件，对真实性无法核实，对合法性及关联性有异议，达不到上诉人杨新华的证明目的。
本院经审查认为，1、租房协议，该协议来源于商丘市工商行政管理局睢阳分局新城工商所，加盖有该工商所公章，上诉人杨新华对该租房协议中的签字不予认可，双方当事人均不申请鉴定，因该租房协议并不影响本案的审理，故本院对其来源的合法性予以确认，对其效力不予评判。2、杨建立、李亮《房屋征收安置补偿协议书》该两份补偿协议书与本案不具有直接关联性，本院不予采纳。3、商征办[2011]3号文件及商睢政[2016]2号文件系商丘市人民政府及商丘市睢阳区人民政府就房屋征收与补偿问题印发的文件，且均与本案具有关联性，本院予以采信。
本院经审理查明的事实除与原审认定的事实相同外。本院另查明，商丘市人民政府房屋征收办公室依据商丘市人民政府《商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》制定《商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》，该实施细则第十九条规定，征收未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改作营业用房或其他非住宅用房的，被征收房屋座落与工商税务登记的证明一致，并在房屋征收公告发布前连续合法经营，有纳税记录1年以上（有免税政策规定的除外）的，结合其实际经营（生产）年限和面积（不含经营货品储备场所的面积），按下列规定给予补贴，不再给予停产停业补偿。（一）取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录在1年以上（含1年）、5年以下的，按每平方米600元予以补贴；（二）5年以上（含5年）的，按每平方米1000元予以补贴。商丘市睢阳区人民政府根据《商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》及《商丘市城市规划区内集体土地上房屋征收与补偿安置办法（试行）》精神，作出对涉案睢阳区北海路拓宽升级改造项目实施房屋征收的决定。
本院认为，涉案《房屋产权补偿款分配协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。虽然原审中双方当事人所提交的房屋租赁合同均系案外人邵某、李彩云或者二人共同与上诉人杨新华之夫刘玉振签订，但邵某在原审中已出庭作证，邵某、李彩云并未基于其所签订的租赁合同主张其与上诉人杨新华之间存在租赁关系，且杨新华与祁永上所签订的《房屋产权补偿款分配协议书》亦确认祁永上系承租人。因此，上诉人杨新华主张其与被上诉人祁永上之间不存在租赁合同关系，祁永上无权与杨新华签订《房屋产权补偿款分配协议书》的主张不能成立，本院不予采纳。上诉人杨新华主张涉案《房屋产权补偿款分配协议书》系在被上诉人祁永上欺骗下签订，但未提供有效证据予以证明，理由不能成立，本院不予支持。虽然上诉人杨新华与案外人邵某、李彩云于2014年10月1日签订的房屋租赁合同已于2015年9月30日期限届满，但根据2016年3月22日退还7个月租金的收条以及上诉人杨新华在原审中的陈述，该租赁合同期限届满后被上诉人祁永上仍在继续使用涉案房屋，且上诉人杨新华亦在继续收取租金，因双方未继续签订房屋租赁合同，故双方之间存在不定期租赁合同关系。上诉人杨新华主张双方之间租赁期限已经届满，祁永上无权再与杨新华签订《房屋产权补偿款分配协议书》的理由亦不能成立，本院不予采纳。
关于原审对房屋补偿款的分配是否适当的问题。房屋征收拆迁补偿系拆迁方对房屋产权人的补偿，房屋承租人取得的只是房屋的占有、使用权，如在拆迁过程中存在相应的损失，承租人应当基于租赁合同的约定向出租人主张权利。本案中，上诉人杨新华因涉案房屋被征收领取了相应的补偿款，根据上诉人杨新华与被上诉人祁永上签订的《房屋产权补偿款分配协议书》约定，原审判决装修补偿款归承租人祁永上所有并无不当。关于住改非补贴的归属问题。被上诉人祁永上与上诉人杨新华约定营业面积补偿款归祁永上所有，二审中，被上诉人祁永上确认双方所约定的营业面积补偿款即停产停业损失补偿款，但商丘市人民政府《商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》规定，对住改非房屋不再给予停产停业补偿，且被上诉人祁永上提交的《北海路房屋征收兑付表》及上诉人杨新华提交的《房屋征收安置补偿协议》显示，本案房屋征收补偿项目并不包含对营业面积的补偿及停产停业损失补偿，因此，被上诉人祁永上要求上诉人杨新华返还因租赁房屋拆迁而形成的停业损失补偿款缺乏事实依据。被上诉人祁永上在原审庭审中将其诉请的停业损失补偿变更为住改非补偿，但其该诉讼请求明显不符合双方所签《房屋产权补偿款分配协议书》的约定。因此，原审判决被上诉人祁永上应分得住改非补贴款的30%计18090元缺乏事实及法律依据，本院予以纠正。
综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，但判决上诉人杨新华返还被上诉人祁永上住改非补偿款18090元不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初1844号民事判决第二项，即“驳回原告祁永上的其他诉讼请求”。
二、变更商丘市睢阳区人民法院（2016）豫1403民初1844号民事判决第一项为：“被告杨新华于本判决生效之日起10日内支付原告祁永上装修补偿款8000元”。
如不按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1500元，由被上诉人祁永上负担1300元，由上诉人杨新华负担200元；二审案件受理费452元，由被上诉人祁永上负担312元，由上诉人杨新华负担140元。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 高纪平
审判员 许长峰
二〇一七年一月十日
书记员 陈 颖