贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2254号上诉人（原审被告）：黔南州宏际新城置业有限公司，住所地贵州省都匀经济开发区匀东镇，统一社会信用代码91522720061036103D。法定代表人：伍立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍涵，贵州契正律师事务所律师。委托诉讼代理人：林岚婷，贵州契正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎国荣，男，1977年7月6日生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，被上诉人（原审原告）：陈建美，女，1986年7月28日生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，上诉人黔南州宏际新城置业有限公司（以下简称宏际新城公司）因与被上诉人黎国荣、陈建美商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2017年3月28日作出（2017）黔2701民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏际新城公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，以商品房所在地段同类房屋租金标准为限，改判将上诉人逾期交房的违约金标准调整降低为日万分之一点五以下；2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，人民法院应以被上诉人的实际损失为基础对本案逾期交房的违约金予以调整降低，调整降低至日万分之一点五较为符合商品房所在地段同类房屋租金的标准。上诉人与被上诉人基于购买涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，合同第十三条逾期交房责任约定：“逾期交房在60日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过60日后，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金。”显然《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金——按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金标准过高，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”上诉人有权通过抗辩的方式依法向人民法院提出对该日万分之六的违约金标准予以调整降低。至于调整如何降低违约金标准较为合适，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”结合本案中涉案商品房所处地理位置的租金情况（即新开发城市地区较为不繁华地段，每套100平米的房屋租金标准约为1000元左右），据此上诉人请求二审参照商品房所在地段同类房屋租金标准予以调整降低违约金标准，上诉人认为调整降低至日万分之一点五较为符合商品房所在地段同类房屋租金的标准。第二，本案中上诉人逾期交房客观存在政府因公共利益需要（修路）致规划变更原因，该原因直接导致上诉人逾期交房，人民法院在综合评判本案的逾期交房违约金标准时，应予以充分考虑。故逾期交房的主要过错不在上诉人，可以适当减轻上诉人逾期交房的责任。上诉人在开发建设“宏际风情园房地产项目”期间，于2014年开始因都匀经济开发区建设规划调整需要，环西市政道路及城市中心号市政道路建设需要穿过GP2013-26号和GP2013-27号两宗国有建设用地，并实际占用39.819亩土地。为此上诉人和都匀经济开发区管理委员会一直在一边配合先建设市政道路、一边协商解决占用土地问题，在先配合修建建设市政道路后，再于2016年1月4日签订《国有土地使用权收回协议》，由都匀经济开发区收回“宏际风情园房地产项目”范围内的39.819亩土地。基于2016年1月4日签订的《国有土地使用权收回协议》，上诉人并于2016年9月21日与黔南州国土资源局都匀经济开发区国土资源分局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议（GP2013-26号地块）》。据此，都匀经济开发区建设规划调整需要收回GP2013-26号和GP2013-27号两宗地的部分面积，上诉人开发建设的“宏际风情园房地产项目”的建设规划（容积率）、消防、人防、供电、供水等必然发生设计变化，影响了项目房屋的综合验收，导致逾期交房。故本案中，上诉人逾期交付房屋客观存在因政府市政道路建设的公共利益需要，调整收回上诉人的建设用地而导致“宏际风情园房地产项目”设计等各项项目建设指标随之发生变化的客观情况，据此逾期交房的主要过错不完全在上诉人，存在政府因公共利益需要（修路）致规划变更的客观原因，应减轻上诉人的责任，据此恳请二审在综合评判本案的逾期交房违约金标准时，予以充分考虑。被上诉人黎国荣、陈建美二审未作答辩。原审原告黎国荣、陈建美向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付符合合同约定的商品房；2、判令被告按照房屋总价281104元的20%向原告支付违约金56220.2元；3、判令被告从2016年12月1日起至交付符合约定条件商品房之日止，按照房款总价日万分之六支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实如下：2015年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的宏际风情园第1栋1单元5楼1-5-1号商品房出售给原告，房屋总价为281104元，原告通过按揭贷款的方式已付清全部房款。合同约定出卖人于2015年8月31日前将该商品房交付买受人使用，逾期交房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之六的违约金。合同第十二条约定，对房屋在约定期限内未达到交付使用条件的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.2%的违约金。该房屋于2015年12月8日通过竣工验收，2016年8月15日都匀佳信测绘所出具了《房屋面积测绘报告》，被告于2016年10月15日通知原告办理交房义务，原告认为被告开发的房屋未达到合同约定的交房条件，拒绝办理交房手续，双方至今未办理交房手续。原告遂于2017年1月11日向法院起诉。另查明，原告于2016年4月开始对该房屋进行了装修，并占有使用至今。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按合同约定的期限交付房屋，构成违约，应当承担相应的民事责任。本案争议的焦点为：1、被告逾期交房的原因是否属于不可抗力；2、逾期交房时间的确定及违约金的计算标准。关于争议焦点一：不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害，导致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责。政府市政道路建设规划不属于意外事件或自然灾害，故对于被告辩称其逾期交房系不可抗力因素的辩解，不予采纳。关于争议焦点二：依照原告与被告签订《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年8月31日前向原告交付房屋，但原告在被告未能交房的情况下，于2016年4月开始对该房屋进行占有使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，原告实际占有该房屋之时视为房屋已交付，被告未举证证明原告占有该房屋的具体时间，原告自认于2016年4月开始进行装修，故被告逾期交房的时间计算至2016年4月30日，因此，被告实际迟延交房共计273天。原告以未达到合同第十二条约定的交房条件，不同意接收房屋，主张由被告继续承担逾期交房的违约责任并履行交房义务，因原告已实际占有使用该房屋，该房屋的交付已完成，故对原告请求被告继续承担原告占有使用房屋之后的逾期交房违约责任及要求被告履行交房义务的诉讼请求，不予支持。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，按日万分之六计算违约金，主张由被告支付不超过房屋总价的20%的违约金56220.2元，双方约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判”之规定，酌定将双方约定的违约金计算方式调整为按日万分之三计算。被告实际迟延履行交房273天，故被告应当支付原告违约金281104×0.0003×273=23022.42元。原告主张依照合同第十二条的约定由被告支付未安装闭路电视等设施的违约金562.21元，被告予以认可，故予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告黔南州宏际新城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黎国荣、陈建美23584.63元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告黔南州宏际新城置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1206元，适用简易程序减半收取603元，由原告黎国荣、陈建美负担308元，由被告黔南州宏际新城置业有限公司负担295元。二审中，双方均未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：一审将双方当事人合同约定的逾期交房违约金比例调整为日万分之三是否得当。本院认为：本案中，双方当事人对双方所签的《商品房买卖合同》的真实性，被上诉人已交购房款数额，上诉人存在逾期交房的行为等事实均无异议，予以确认。关于逾期交房违约金的计算问题，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，如上诉人逾期交房超过60日，则需按被上诉人已支付的全部购房款为基数，按日万分之六向被上诉人给付违约金。被上诉人已按合同约定支付了全部购房款，上诉人未按期交付房屋，违反了合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。构成违约，应当承担违约责任”之规定，被上诉人请求上诉人承担违约责任，符合双方约定，于法有据，应予支持。二审中，上诉人主张以同地段的租金标准，要求再次调低违约金计算比例至日万分之一点五以下。本院对此认为，因双方在《商品房买卖合同》中已经对逾期交房的违约金计算标准作了明确约定，况且，一审在对双方约定的违约金标准作出调整时，已经充分考虑了当地的消费情况和房屋租赁价格等因素，一审据此酌定将逾期交房违约金予以调整，即以被上诉人已支付的全部购房款为基数，按日万分之三计付违约金。根据公平原则和诚信原则考量，一审酌定的计算标准较为适当，予以确认。此外，上诉人主张逾期交房系政府部门因公共利益需要变更规划所导致，其对此不存在完全过错，应该减轻其承担的责任。对此，因上诉人未能提供充分证据证实本案中发生了不可抗力的情形，且上诉人据此根据《商品房买卖合同》之约定向被上诉人履行了及时告知等义务，况且，上诉人与相关政府部门签订协议的时间也均发生在本案双方当事人约定的交房时间之后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，上诉人以此为由主张调低违约金计算标准的理由亦不充分，不予支持。综上所述，上诉人宏际新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390元，由上诉人黔南州宏际新城置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李雪莹审判员  陈福江审判员  蔡云飞二〇一七年十二月十八日书记员  皮奕婷