江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3242号
上诉人(原审被告、反诉原告)：王喻萍，女，1977年11月12日生，汉族，户籍地江西省赣州市赣县区，现住赣州经济技术开发区。
被上诉人(原审原告)：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区赣南大道阳光·金色春城小区。
法定代表人：肖继来，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王喻萍因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王喻萍上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、依法判令被上诉人为非合同平等主体，无诉讼主体资格，应驳回起诉；3、依法判令上诉人缴交租金起算日为完成房屋工程竣工验收备案日期；4、依法判令上诉人免交被上诉人违约金，被上诉人违约在先，应承担全部民事责任和相应的违约责任；5、依法判令被上诉人(原审原告）承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、2015年5月27日，上诉人经竞拍取得赣州市公房管理处所属的赣州阳光?黄金家园A区24栋2-3号商铺承租权，2015年5月29日与赣州市公房管理处签订了《房屋租赁合同》，同时支付了4个月租金(1个月租金和3个月租金的履约保证金）。合同约定：合同签订之日起，赣州市公房管理处即将房屋交付给上诉人；赣州市公房管理处应保证上诉人承租房屋正常使用和安全；履行本合同发生纠纷应协商解决，协商不成的，可提请合同登记机关调解或向人民法院起诉。赣州市公房管理处直至2015年8月才交付标的物，交付时水电未完全到位，至2015年12月水电才基本到位，严重影响上诉人正常使用该商铺。周边环境极差、市政设施严重不到位，严重影响上诉人正常营业，至2016年6月才正式营业。经过大部分商户集体向有关部门反映后，在文明城市创建活动的影响下，2016年9月起，周边市政环境才有所改善。二、合同主体出租方为赣州市公房管理处，根据《合同法》第七十七条、第八十条规定，赣州市公房管理处未通知上诉人、未经上诉人同意，依据有关文件单方面转让合同权利和义务给赣州市保障性住房建设运营有限公司，该转让是无效。2016年3月1日，上诉人仍收到赣州市公房管理处发出的催交房租通知，上诉人认为出租主体仍为赣州市公房管理处。因此，赣州市保障性住房建设运营有限公司不具有平等的合同诉讼主体资格。三、根据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《消防法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》《商品房屋租赁管理办法》、《建筑工程施工质量验收统一标准》中关于建筑物交付使用的相关规定，建设工程竣工验收并经备案后方可投入使用是我国的强制性规定。对建筑工程是否验收合格，《竣工验收备案表》是证明竣工验收合格的唯一合法文件。时至2016年7月，黄金家园公租房才完成消防抽查验收备案，整体工程竣工验收备案更无从谈起。因此，拍租时，赣州市公房管理处提供的是未经消防验收备案、未经整体工程竣工备案的不具备出租条件的房屋，有重大安全隐患，据此所签订的合同是违反法律法规禁止性规定的，该合同应为无效合同或暂缓实施。受委托拍租的江西住友拍卖有限公司对该重大安全隐患有查证和告知义务，理应追究其责任。该区域消防事件频发，如18栋4#黄金宝贝母婴店火灾、2016年2月12日黄金家园B区1栋3单元12楼火灾因消防栓无水损失惨重等等，致使上诉人一直在安全威胁中生活和经营。租赁商铺是用来经营的。环境整治、市政配套虽不是公房管理处的责任范围，但如果公房管理处依法依规待房屋整体验收备案后再行拍租，周边环境、市政配套不就更完善了吗？按常理，房屋建设有一定的建设周期，建筑工程一般要完成整体工程竣工验收备案后，周边市政配套设施才能跟进到位。四、本案纠纷产生原因是赣州市公房管理处（赣州市保障性住房建设运营有限公司）一再强硬要求按租赁合同交房租，因推迟交付房屋，缴交租金起算日没有按租赁合同相应顺延，对于推迟交付房屋的违约责任也只字不提，不愿承担应负的违约责任。五、包括上诉人在内的所有商户积极参与拍租是相信政府的公信力，认为政府的项目市政配套会很快完善，不排除请托炒作的情况下才致使拍租价格畸高。后续拍租的黄金家园公租房小区同地段商铺，不是底价成交就是流拍，恰恰反证了这一点。
赣州市保障性住房建设运营有限公司辩称，1、被上诉人是本案的适格主体。双方在合同的履行过程中，无论是交付房屋的主体还是日常的管理职能，都是被上诉人在履行××非赣州市公房管理处。2、上诉人承租的房屋是否经过消防验收不影响合同的成立和生效，且该房屋已经经过了消防验收。3、上诉人拖欠租金违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。
赣州市保障性住房建设运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金93000元及违约金27900元（拖欠租金按9300元/月计算，违约金按拖欠租金总额的30%计算，拖欠租金及违约金从2015年9月计算至2016年7月，此后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
王喻萍向一审法院反诉请求：1、依法确认反诉原告与赣州市公房管理处签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失533360元，返还反诉原告已支付的履约保证金27000元，合计561260元；3、依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年5月，经赣州市公房管理处的委托，江西住友拍卖有限公司对坐落于赣州经济技术开发区香江大道18号的阳光·黄金家园小区（A区）经营性非住宅84个商铺进行拍租。2015年5月27日，被告通过竞拍，取得了24栋2号、3号店面的三年承租权。2015年5月29日，赣州市公房管理处作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方，房屋结构为钢混结构，建筑面积206.05平方米；租赁期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，合同签订之日，甲方即将房屋交付给乙方；租金为9300元／月（含物业管理费），乙方应于每月的15日前将本月租金总额交付给甲方指定的金融部门或辖区内房管所，若拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金27900元（租赁物三个月的租金金额）；因乙方拖欠租金累计达壹个月造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿等；合同还约定了双方的其他权利义务等。在合同签订后，原告以出租方的名义通知被告验房，2015年8月7日，原、被告共同对被告所承租的2#、3#店面进行了验收，确认3#店面水表读数为15，电表读数为0，2#店面水表读数8．88，店面门窗完好，内设消防设施，符合承租方的经营要求，承租方已了解该房屋的现状，同意按房屋及附属设施的现状验收，不对房屋及附属设施的现状提出异议；钥匙9把等。验收完毕后，被告在该验收单上签了字。被告接收店面后，对店面进行了装修，用于经营诊所。此后，被告认为原告延期交付房屋，且周边配套服务不到位，在预交2015年9月份租金后拒绝向原告缴交租金，故诉至一审法院要求处理。
另查明，根据赣州市政府《关于组建赣州市保障性住房建设运营有限公司的批复》和赣州市房产局《市本级保障房移交接工作会议纪要》的精神，赣州市公房管理处于2015年7月1日将包括被告承租店面在内的保障性住房移交给原告管理。在2015年9月8日，赣州市公房管理处（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，协议约定：赣州市公房管理处将其与承租户（附花名册）所签订的租赁合同中的权利义务转移给乙方，甲方作为出租人与各承租户所签订的租赁合同，甲方不再享有任何合同权利，也无需承担任何合同义务，乙方享有全部合同权利，承担全部合同义务；如承租户违反合同约定或相关法律法规的规定，由原告向承租户主张合同权利等。
一审法院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后租赁物交付之前，赣州市公房管理处根据市政府有关文件的精神，将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权利义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。之后，原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告在接收租赁物后未按合同约定支付租金，致本案纠纷的产生，应当承担全部的民事责任。对原告要求被告立即向原告支付拖欠的租金93000元及违约金27900元（拖欠租金按9300元/月计算，违约金按拖欠租金总额的30％计算，拖欠租金及违约金从2015年9月暂计算至2016年7月，此后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）的诉讼请求，一审法院认为，原告原要求解除与被告签订的租赁合同并腾房，所主张被告支付租金的范围从2015年9月至被告腾房之日止，现原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，因此一审法院仅就原告所主张的2015年9月至2016年7月的租金进行审理；按双方所签订合同的约定，被告在接收租赁物后实际上享有三个月的免租期，现原告延期向被告移交租赁物，被告缴交租金的起算日应当相应顺延，被告在签订租赁合同后，已经向原告交纳了一个月的租金，该金额应从被告所欠原告的租金中予以扣除，即被告在原告起诉时所欠原告的租金应为2015年12月7日至2016年7月6日共计七个月的租金65100元。对原告要求被告向原告支付违约金27900元（按拖欠租金总额的30％计算）的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定被告拖欠租金，应按每日千分之五计收违约金，该约定的违约金明显过高，现原告要求被告按拖欠租金总额的30％支付违约金，符合法律的规定，一审法院予以支持，但违约金应当按照被告实际拖欠的租金计收。关于被告提出更换出租主体未经被告同意的问题，一审法院认为，从被告签字的验房手续上可以看出，房屋的出租方为原告，被告在承租房屋后对此并未提出异议，因此对这一辩解意见一审法院不予采信。关于被告以招租承诺中周边配套设施未到位严重违约的问题，一审法院认为，被告作为房屋的承租人，已明确阅读合同的权利义务并知晓房屋现状，周边配套设施并不属于租赁合同中出租方的义务，这并不能作为被告拒缴或少缴租金的正当理由，故对该意见不予采纳。对反诉原告王喻萍要求确认其与赣州市公房管理处签订的《房屋租赁合同》无效的反诉请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持；对反诉原告要求反诉被告赔偿其装修损失533360元的反诉请求，一审法院认为，根据《房屋租赁合同》第十三条的约定：“租赁期间，乙方对租赁房屋进行装修，须征得甲方书面同意并符合城市市容规划要求和小区的管理规定，甲、乙方应就此另行签订书面协议”。反诉原告就装修事宜并未与反诉被告签订书面协议，也无有效的证据证实其装修损失的多少，且本案双方所签订的房屋租赁合同尚在继续履行，因此对反诉原告的这一诉讼请求一审法院不予支持。对反诉原告要求反诉被告返还履约保证金27900元的反诉请求，根据《房屋租赁合同》第十七条的约定，甲方根据乙方违约的相关情形单独解除合同后所收取的履约保证金不予退还。现因原告已经撤回了要求解除与被告签订租赁合同并腾房的诉讼请求，合同尚未解除并继续履行，因此对该反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王喻萍应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付所拖欠的租金65100元；二、被告王喻萍应当向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金19530元；三、驳回反诉原告王喻萍的全部反诉诉讼请求；四、上述判决第一、二项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2718元，反诉案件受理费4706元，合计7424元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司承担483元，被告王喻萍承担6941元。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交以下证据：一、赣州市公房管理处通知，证明至2016年3月1日，仍然由赣州市公房管理处书面通知上诉人交房租，仍未书面通知变换了房屋租赁合同主体，也未书面委托被上诉人来收缴上诉人房租，被上诉人是不适格的诉讼主体。二、上诉人实地拍摄相片，证明至2017年10月28日，被上诉人仍在进行商铺消防通道整改，被上诉人至今未取得消防验收合格证，更未办理竣工验收备案，上诉人至今仍在重大安全隐患威胁下经营和生活。三、赣州市公安消防支队消防备案凭证，证明至2016年7月5日、12日才部分完成黄金家园A区商铺消防验收备案手续，公房管理处2015年5月27日拍租时隐瞒了这一重大安全隐患的事实。四、赣州市房地产管理局官网新闻稿，证明2015年5月27日拍租完成后，赣州市公房管理处仍在做虚假宣传。五、客家新闻网、赣州晚报新闻稿，证明被上诉人所属的黄金家园公租房消防栓无水，消防不达标，消防事件，严重威胁上诉人的生命财产安全。被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司提交以下证据：1、关于赣州市公房管理处开发区H-10-3地块廉租房工程竣工验收消防备案抽查合格意见书；2、建设工程竣工验收消防备案情况登记表；3、建设工程竣工验收消防备案凭证；4、关于江西省赣州市中心城区2010年二期廉租房工程消防设计备案合格的意见，证明黄金家园小区已经经过消防验收合格。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的证据，被上诉人质证认为，对证据一的“三性”均有异议。被上诉人在一审过程中，向法庭提交的证据中有一份是被上诉人出具给上诉人的催缴租金通知，该通知出具的主体是被上诉人而不是赣州市公房管理处，且被上诉人至2015年7月以来，对赣州市中心城区的保障性住房进行运营管理，赣州市公房管理处不再履行管理职能。对证据二的“三性”有异议，该照片不能够显示拍摄的地点，该照片的内容也不能够证明该小区没有经过消防验收。对证据三、四、五的“三性”有异议，该组证据没有相应的原件予以核实，其内容不能达到上诉人的证明目的，因为该小区幼儿园、医院、超市、银行等配套设施在该小区建设时已经进行规划，现在也有相应的幼儿园和医院、超市进行了承租，不存在虚假宣传；公租房和案涉店铺性质不一样，该组证据不能证明上诉人的房屋存在消防隐患。对于被上诉人提交的证据，上诉人质证认为，对被上诉人证据的真实性及关联性均有异议，这些证据并没有明确标明这个地块是属于上诉人等所承租店面的地段，里面所涉及到的内容与上诉人实际的建筑有出入；这个只是消防部门抽查的，并不是整体的工程验收，所标注的时间是2016年7月12日，比上诉人承租的房屋时间更后，设计合格的意见并不代表施工合格。
对于上诉人提交的证据，本院认为，被上诉人向上诉人移交了案涉房屋，参与管理案涉房屋，被上诉人对证据一有异议，故对证据一的真实性予以确认，对其关联性不予确认；对证据二予以确认；以证据三予以确认；对证据五、证据六的真实性予以确认，但对证明对象不予确认，上诉人参与现场竞拍，对幼儿园、医院、大型购物中心等配套设施公开招租的情况了解，客家新闻网、赣州晚报新闻稿所反映的是黄金家园公租房小区B区的情况，与本案黄金家园小区A区没有关联性，且黄金家园A区现已进驻定福超市、黄金幼儿园、阳光医院，故对证据五、六的关联性不予确认。对被上诉人提交的证据，本院认为，被上诉人提交的四份证据加盖了公安消防等部门的印章，故予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，关于被上诉人的出租人资格以及案涉《房屋租赁合同》的效力。根据赣州市人民政府赣市府字[2013]3号批复精神，赣州市房管局组建和主管国有独资企业被上诉人公司，实行政企分开。被上诉人的主要职能为：负责市本级保障性住房建设项目的投资建设、融资，负责经营和管理市本级保障性住房，确保国有资产保值增值。赣州市公房管理处与被上诉人签订《协议书》，向被上诉人移交了其对案涉房屋的经营管理权，被上诉人由此取得了黄金家园等保障性住房的经营和管理权，成为案涉房屋的出租人。被上诉人成为案涉房屋的出租人，是国有资产管理调整的需要，不属于债权转让，无须得到上诉人方的同意。上诉人、被上诉人于2015年8月7日办理交付房屋手续，上诉人在《黄金家园A区非住宅验收单》上签字确认，领取了案涉房屋钥匙9把，对房屋现状予以确认。此说明上诉人知晓案涉房屋的出租人已调整为被上诉人。所以，上诉人认为被上诉人不是案涉房屋出租人，不是本案适格原告，于事实不符，于法无据，本院不予采信。《房屋租赁合同》是上诉人投标竞价后签订的，赣州市公房管理处作为出租方在合同上加盖印章，上诉人已租赁使用案涉店面二年多时间，该合同已经成立。黄金家园小区是政府的保障性住房工程，已经公开向符合申报条件的市民提供公租房，许多市民已入住。据此，本院对上诉人要求调取《黄金家园公租房竣工验收备案表》的申请不予准许。被上诉人提供了黄金家园小区2016年7月经过消防抽查验收备案的证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。上述司法解释没有规定租赁合同未通过消防验收和工程竣工验收而无效。因此，双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。对上诉人反诉主张《房屋租赁合同》无效的诉请，本院不予支持。
其次，关于双方当事人的违约责任。租赁合同约定的交房时间为2015年5月29日即合同签订之日，被上诉人实际上在2015年8月7日才交付店面，存在延期交付店面的情形。根据合同约定，上诉人享有3个月的免租期。租金起算点延后3个月是当事人的意思自治，与被上诉人承担延期交付店面的违约责任没有关系。故被上诉人除应将租金起算点延后3个月之外，还应对其延期交付店面的行为承担一定责任。黄金家园小区（A区）的环境整治、市政配套不是被上诉人的职责范围，与案涉租金问题无关。即使被上诉人的经营管理存在一定瑕疵，也不能作为上诉人降低租金的理由，毕竟租金标准是《房屋租赁合同》约定的，如调整，需要双方当事人协商解决。上诉人实际使用案涉房屋较长时间，即使案涉租赁合同无效，也应支付房屋使用的租金费用，合同无效不能成为上诉人拒付租金的理由。案涉合同并非无效，双方当事人应当履行各自合同义务。上诉人拖欠租金是本案纠纷引起的主要原因，其要求被上诉人赔偿装修损失533360元和返还履约保证金27900元，缺乏事实和法律依据。被上诉人迟延交付租赁物违反合同约定，应当承担相应责任，本院将酌情减轻上诉人拖欠租金的责任，调低违约金计算标准。
第三，关于上诉人应支付的租金数额和违约金。因被上诉人一审撤回了要求解除合同的诉求，一审法院仅审查上诉人从欠付租金到一审起诉时止的租金及违约金并无不妥。按照合同约定，上诉人有3个月的免租期，从房屋交付之日起算，因为被上诉人至2015年8月7日才将案涉租赁物交付给上诉人，故上诉人的免租期理应从2015年8月7日往后顺延3个月，即到2015年11月7日起算。因上诉人已支付1个月租金，故上诉人拖欠租金应从2015年12月7日开始计算至2016年7月6日止，共计7个月，拖欠租金总额为65100元，一审计算拖欠租金数额正确应予维持。至于违约金，双方合同约定的违约金计算方式为按照拖欠租金每日千分之五计收违约金，一审认为明显过高，调整至按照拖欠租金总额的30%支付违约金。对此，本院认为，上诉人拖欠租金，理应承担交纳滞纳金的违约责任，但被上诉人存在延期交付店面的过错，也应承担一定责任。本院综合双方合同履行及双方过错情况，酌情将上诉人应缴纳的滞纳金调减为按照欠付租金总额的20%计算，即13020元。上诉人在拍租时已阅读拍租资料，可以对承租标的及周围环境进行现场考察。拍卖公司拍租时已告知竞拍人“本次拍租标的以现状为准（含瑕疵），拍卖机构所提供的有关资料及说明仅供竞拍人参考”。所以，周围配套设施现没有邮政银行、二级医院、千平米超市，并不能归结于被上诉人履行合同违约。案涉租赁合同未解除，双方当事人应当继续履行各自合同义务，上诉人要求被上诉人赔偿店面装修费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人关于违约金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1320号民事判决第一、三、四项。
二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初1320号民事判决第二项为：上诉人王喻萍应当向被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金13020元。
一审案件受理费2718元，反诉费4706元，二审案件受理费1916元，合计9304元，由上诉人王喻萍负担7695元，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司负担1609元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 傅忠审判员彭莉
二〇一七年十二月二十日
书记员 曾 希 希