乌鲁木齐铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民终字第124号
上诉人（原审被告）：张剑辉，乌鲁木齐铁路局机务段职工。
委托代理人：闫东，新疆睿航律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：曹小辉，乌鲁木齐铁路局调度所副主任。
委托代理人：张士磊，新疆西域律师事务所律师。
委托代理人：景勇，新疆西域律师事务所律师。
原审第三人：马春英（张剑辉之妻），乌鲁木齐市第一人民医院分院医生。
委托代理人：刘卫东。
原审第三人：张帆淇（张剑辉之女）。
委托代理人：刘卫东。
上诉人张剑辉因与被上诉人曹小辉、原审第三人马春英、张帆淇所有权确认纠纷一案，不服乌鲁木齐铁路运输法院（2015）乌民初字第389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张剑辉的委托代理人闫东，被上诉人曹小辉的委托代理人张士磊、景勇，原审第三人马春英、张帆淇的委托代理人刘卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2009年4月，乌鲁木齐铁路局配售集资房给其所属职工。张剑辉因符合配售条件，其向单位提出申请并提交家庭成员身份信息后，经单位同意张剑辉取得集资房配售指标一个。2009年5月18日，张剑辉经与曹小辉商议并告知马春英后，由曹小辉以张剑辉的名义缴纳集资款171863元，购买了该配售指标载明的乌西站X11-30-1-8号房屋。同年5月20日，张剑辉与曹小辉签订了《住房合同》一份，该合同由张剑辉书写，合同内容为：“2009年4月，路局下发文件，给全局职工盖经济适用房，我按照机务段分房条件属于无房户，给我分到一户，在西站11街30栋一单元8号楼房（4楼），由于我家在铁路局，我自己以（已）购买一套，西站要房没用，我也没钱在（再）买房子了，所以我就让给曹小辉住了，是他自己交房款，我未交过一分钱，为了今后不扯皮，5年后自行交易，过户，经双方协商同意制订以下条款：甲、乙双方共同遵守。1、房子的钱是曹小辉本人交的，共交款171860元整，与我张剑辉没有任何关系。2、房子的房产证以及有关房子的各种票据等由曹小辉保管（因房钱是曹小辉交的）。3、房子交工后入住产生的各种费用（如暖气费、水电费、收视费、卫生费等）都由曹小辉支付，如房子发生扣款扣在张剑辉头上，由曹小辉以现金方式交张剑辉手中，此房张剑辉不产生任何费用。4、按路局文件要求5年可以自行交易过户，到5年时由甲方张剑辉过户乙方曹小辉，过户费由乙方曹小辉负责支付。5、木（本）合同原件由曹小辉负责保管，复印件由甲方张剑辉保存。6、因在这5年内过户之前，乙方需要我张剑辉提供夫妻身份证和有关证明，我及时给予方便，及时提供。7、我将按时兑现承诺，永不返（反）悔。合同甲方签名：张剑辉手印合同乙方签名：曹小辉手印本合同自2009年5月20日起生效”。合同签订后，曹小辉缴纳了与房屋有关的天然气入户费、天然气、暖气费、水电费等费用，现该房屋由曹小辉实际占有。2009年12月21日，乌鲁木齐铁路局房地管理所乌西分所出具了该房屋的住宅卡片，该卡片上记载户主为张剑辉、家庭成员为马春英、张帆淇。现由于张剑辉、马春英要求收回房屋，曹小辉故起诉至法院，请求法院判令：一、确认双方签订的《住房合同》有效并已生效；二、位于乌鲁木齐市头屯河区火车西站11街30栋1-8号房屋的所有权归其所有；三、本案的诉讼费用由张剑辉负担。
张剑辉及马春英、张帆淇均称签订《住房合同》时马春英、张帆淇并不知情，除该陈述外三人未提供其他证据证实。
原审另查明，涉案的乌西站X11-30-1-8号房屋未能办理房屋产权登记。
原审认为，曹小辉与张剑辉对2009年5月20日双方签订的《住房合同》的真实性；曹小辉实际缴纳了涉诉房屋的集资款171863元和房屋交付至今的水、电、暖、收视、天然气等全部费用；曹小辉自2009年起至今实际占有该房屋的事实均无异议，原审法院予以确认。我国合同法及其司法解释规定，当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案《住房合同》的订立主体曹小辉和张剑辉均系完全民事行为能力人，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同成立并生效。因此，曹小辉起诉要求确认双方签订的《住房合同》有效并已生效的诉讼请求，符合法律及司法解释的规定，原审法院予以支持。
关于张剑辉提出的其“未经房屋共有人马春英、张帆淇的同意，无权转让共有房屋。受让人曹小辉受让时既非善意，也未支付合理对价，同时也未办理过户登记，不符合物权法规定的善意取得构成要件，也不符合婚姻法关于夫妻对共有房屋处理的规定，涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能，应当判决驳回曹小辉的诉讼请求”的抗辩意见，以及马春英、张帆淇有关“曹小辉与张剑辉未经房屋共有人马春英和张帆淇的同意，以不公平、不合理的价格擅自转让我方享有财产权的房屋，属于恶意欺诈行为，请求法院解除曹小辉和张剑辉的房屋转让合同”的辩解，原审法院分述如下：一、本案涉诉房屋的性质属于集资建房，集资建房是单位利用自有土地，按照职工自愿原则，由单位与职工签订集资建房协议，享受国家经济适用住房建设的各项税费优惠政策，按照建房成本价格向职工出售的政策性住房。取得集资建房须由符合集资建房条件的职工提出申请；单位审核认定后发放住房配售通知；职工凭住房配售通知到单位房管部门缴纳集资款；住房交付使用后，由单位负责到政府部门办理房屋产权证和土地使用权证。就本案的实际情况而言，张剑辉仅是在获得配售通知而未缴纳房屋集资款的前提下与曹小辉签订了《住房合同》，双方签订的合同的标的并不是对房屋所有权的处分，即双方之间不是房屋买卖合同法律关系。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人向出卖人支付价款的合同。因张剑辉未缴纳房屋集资款，其对房屋不享有所有权，更不享有所有权权属之一的处分权。张剑辉在签订合同时实际拥有的是住房配售通知也即购买集资建房的指标，双方签订合同所产生的效果是张剑辉将配售通知转让给曹小辉，曹小辉凭该通知缴纳集资款并取得房屋。因此，双方签订的合同的标的是购房指标转让的法律关系，合同的标的物是购房指标而非房屋本身。合同作为商品交换的法律形式，其类型多样而有不同，根据当事人是否从合同中获得某种利益，可以将合同分为有偿合同和无偿合同。无偿合同是一方给付对方某种利益，对方取得该利益时并不支付任何报酬的合同。鉴于张剑辉向曹小辉转让的是购房指标，双方在《住房合同》中未明确约定曹小辉受让购房指标时需向张剑辉支付报酬，现曹小辉已缴纳集资款，取得并实际占有房屋，双方均履行了合同义务，故张剑辉、马春英、张帆淇有关“张剑辉无权转让共有房屋，曹小辉受让时既非善意，也未支付合理对价，同时也未办理过户登记，不符合物权法规定的善意取得构成要件，涉案房屋买卖合同构成法律上的履行不能”的抗辩意见，不能成立。二、购房指标具有一定的福利性质，是具有一定身份符合一定条件的人员所享有的资格，该项资格作为标的物能否进行转让，法律、行政法规并无禁止性规定。张剑辉作为乌鲁木齐铁路局所属职工而拥有其所在单位配售集资房的购买指标，张剑辉将该指标转让给曹小辉是对自己权利的自主处分。张剑辉处分购房指标的行为发生在其与马春英婚姻关系存续期间，由于购房指标具有一定的财产性利益，应视其为夫妻共同财产。我国婚姻法及其司法解释规定，夫妻处理共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协调，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。曹小辉当庭提供的《住房合同》、谈话录音可证实，张剑辉取得单位集资房配售指标并告知马春英后与曹小辉达成转让协议，签订了《住房合同》将购房指标转让给曹小辉，并明确表示在五年内房屋过户前，根据需要及时提供夫妻身份证和有关证明的事实。曹小辉提交了谈话录音的原始载体，该录音客观地反映了曹小辉与张剑辉、马春英间转让购房指标的经过及发生矛盾的原因，亦与《住房合同》相互印证，具有证明力，原审法院予以采信。张剑辉当庭提交的乌鲁木齐铁路局住宅卡，仅能证实2015年7月2日，张剑辉、马春英从乌鲁木齐铁路局房管部门补办了住宅卡，并不能证明马春英在该时间才知道转让事实。故有关“张剑辉未经房屋共有人同意，擅自转让第三人享有财产权的房屋，不符合婚姻法关于夫妻对共有房屋处理的规定；张剑辉、曹小辉的行为属于恶意欺诈，请求解除双方签订的房屋转让合同”的辩解意见，不能成立。三、购房指标仅是一项资格是一种期待权益，房屋所有权则是现实的财产权，要将购房指标转化为指标对应的具体房屋，须有出资购买这一必不可少的行为，否则，期待权益终不能转换为现实财产权。当然，仅能支付价款没有购房指标，亦无法取得购房指标所指向的房屋。因购房指标中包含有单位对职工的福利，该福利具有一定的财产性利益，庭审中经原审法院述明，张剑辉不对曹小辉有关福利补偿提出诉求。原审法院主持双方调解，双方亦不能对福利补偿达成一致，故对福利补偿问题，原审法院未在本案中进行处理。张剑辉虽拥有其所在单位配售的集资房指标，但其主观上不愿购买，客观上也无购买行为，其对诉争房屋不享有所有权；曹小辉基于双方的合意获得张剑辉转让的购房指标，其凭购房指标缴纳了集资款购得指标所指向的房屋，并办理入住实际占有，故曹小辉请求确认乌西站X11-30-1-8号房屋归其所有的诉讼请求，原审法院亦予以支持。遂判决：一、曹小辉与张剑辉签订的《住房合同》有效；二、乌西站X11-30-1-8号房屋归曹小辉所有。
上诉人张剑辉不服一审判决上诉称，2009年5月20日，我与曹小辉签订《住房合同》，双方约定我将乌鲁木齐铁路局配售集资房出售给曹小辉，但一审法院却认定我们双方转让的是购房指标而非房屋所有权。如果将《住房合同》的性质认定为购房指标的转让，依据《中华人民共和国合同法》的规定应认定该合同为无效合同，房屋所有权归张剑辉所有；如果将《住房合同》的性质认定为房屋有权转让合同，则该合同为有效合同，但因该房屋所有权的转让违反了善意取得的原则，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》的规定，该房屋的转让不能得到法院的支持，属于履行不能，仍由我享有该房屋的所有权。故请求二审法院：一、撤销（2015）乌民初字第389号民事判决；二、确认张剑辉与曹小辉签订的《住房合同》无效；三、乌西站X11-30-1-8号房屋归张剑辉所有；四、本案一、二审诉讼费用由曹小辉负担。
被上诉人曹小辉辩称，我与张剑辉签订的《往房合同》合法有效，马春英、张帆淇是明知的。我们签订的《往房合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审第三人马春英、张帆淇辩称，我们是2015年6月份才知道张剑辉将涉争房屋转让给曹小辉的，《住房合同》违反了法律规定，故该合同无效。
本案二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案所涉房屋系乌鲁木齐铁路局的资集房。张剑辉经其所在单位依据相关条件获得购房资格后，与曹小辉签订了《住房合同》，张剑辉将该购房指标转让给曹小辉，故本案双方当事人转让的是购房指标，而非房屋。原审法院对此认定正确。张剑辉与曹小辉签订的《住房合同》的内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形。张剑辉与曹小辉签订的《住房合同》中明确约定“己方（曹小辉）需要我张剑辉提供夫妻身份证明和有关证明，我及时给予方便，及时提供”；张剑辉与曹小辉的谈话录音反映曹小辉在与张剑辉签订合同时，其已向张剑辉询问其妻女是否同意出售诉争房屋，在得到张剑辉肯定的答复后，基于张剑辉与妻女的特殊身份关系，曹小辉有理由相信马春英、张帆淇已知道且同意出售诉争房屋，故对张剑辉上诉主张其无权处分诉争房屋，曹小辉非善意取得，《住房合同》无效的意见，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。曹小辉缴纳了诉争房屋的购房款及其他相关费用并实际占有。综上，张剑辉与曹小辉签订的《住房合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。张剑辉的上诉主张不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费3737.20元由上诉人张剑辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 李厚琦
审判员 李晓艳
审判员 张玉兰
二〇一六年一月十五日
书记员 范凌西