福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）厦民终字第573号
上诉人（原审被告）厦门新景地集团有限公司。
法定代表人钟江波。
委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律�事务所律师。
被上诉人（原审原告）施开红，女，42岁。
被上诉人（原审原告）杨某。
法定代理人施开红，自然情况同上。
共同委托代理人刘江南，福建万石律师事务所律师。
上诉人厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）因与被上诉人施开红、杨某商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第12138号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
施开红、杨某向原审法院起诉，请求判令：1、新景地公司交付厦门市思明区新景中心3#地块地下室-2层42号车库；2、新景地公司支付逾期交付违约金（从2011年1月1日起算，以已交付房价款23万元为基数，按日万分之二的比率计至实际交付之日止）。
原审判决查明，2010年5月25日，施开红、杨某以自己及案外人杨鑫共同的名义与新景地公司签订一份《厦门市商品房认购合同》，约定由施开红及杨某、杨鑫认购厦门市思明区新景中心3#地块地下室-2层41#、42#、43#、48#、49#、53#车库，其中本案讼争的42#车库面积为37.06平方米。按建筑面积计算，上述6套车库总金额为1545300元，若施开红、杨某于支付定金之日起得七日内交清首期房款的，可以享受购房优惠价；若施开红、杨某按合同约定时间签订《商品房买卖合同》并提供经银行签字确认的完整按揭资料的，可以再优惠，按照总价153万元购买。
2010年6月6日，施开红、杨某与新景地公司签订一份《商品房买卖合同》，约定施开红、杨某向新景地公司购买坐落于厦门市新景中心3#地块-2层42#车库（即本案讼争房产），建筑面积37.06平方米，总价23万元。付款方式为首期款12万元于2010年6月6日前支付，余款11万元整办理银行按揭。施开红、杨某若未按合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期应付款指按照合同规定的到期应付款与该期应付款与该期实际已付款的差额。新景地公司应在2010年12月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给施开红、杨某使用。出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同附件四《补充协议》中增补约定：“1、买受人需要办理银行按揭的，应在签订本合同时备齐银行按揭所需的所有材料，并在一个月内办妥银行按揭手续。（1）如因买受人原因而导致本合同签�后90天内银行按揭贷款未能及时发放，则视为买受人逾期付款，自动放弃该楼宇的购买权，双方签订的本合同终止，出卖人有权扣留买受人总房价款的10%作为违约金，同时出卖人有权将该房产另行转卖。……（3）若因买受人原因导致银行不同意买受人办理银行按揭的，买受人在接到出卖人通知后10天内支付全部的剩余房价款，否则视为买受人逾期付款，买受人承担上述第（1）款违约责任。……4、关于合同第七条之补充：买受人逾期付款超过90天，出卖人解除合同时，本合同自解除合同通知发出后自动解除，出卖人有权将该房产另行转卖。5、关于合同第九条之补充：在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。……7、关于合同第十一条之补充：……（2）本合约中提及的通知均以书面按合同所载地址通知，书面通知包括但不限于传真、登报、挂号信、特快专递，……”。
2010年6月7日，新景地公司出具发票，确认收到施开红、杨某支付的讼争房产首付款12万元，该合同签订后，施开红、杨某依约向银行递交了办理按揭的相关资料。2010年11月26日，施开红、杨某与中国建设银行股份有限公司厦门市分行及被告三方共同签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定以讼争房产作为抵押物，向该银行借款11万元，收款账户为新景地公司的账户。2011年1月5日，中国建设银行股份有限公司厦门市分行向新景地公司转入按揭款11万元。2011年1月12日新景地公司向施开红、杨某出具发票，确认收到其支付的讼争房产购房款11万元。
2011年3月28日，施开红、杨某向新景地公司发出一份《关于要求尽快交付商品房的函》，内容为施开红、杨某已经依约签订了合同并支付了全部购房款，但新景地公司超过约定的交付期限三个月并经施开红多次催促，但施开红、杨某尚未接到新景地公司任何关于交房的书面通知，因此施开红、杨某致函要求新景地公司尽快将包括讼争房产在内的9套房产和6个车位交付给施开红使用。该函通过EMS特快专递方式邮寄给新景地公司，并经厦门市思明区公证处（2011）厦思证内字第1706号公证书确认。2011年9月5日，施开红、杨某又通过EMS特快专递方式向新景地公司发出一份《关于再次要求交付商品房的函》，以新景地公司已经超过约定的交房时间近八个月的时间，经施开红、杨某多次口头、书面催促，新景地公司仍未通知施开红、杨某办理交房为由，要求新景地公司尽快将讼争房产在内的房产及车位交付使用。庭审中，新景地公司确认收到3月28日的通知函、否认收到9月5日的通知函。
新景地公司主张于2011年9月15日向施开红、杨某发出《关于再次敦促处理逾期付款事宜的函》，函件通知交房。庭审中，施开红、杨某否认收到该函件，并认为函件仅通知解决逾期付款事宜，并未通知交房。截止庭审结束之日，新景地公司尚未将包括讼争车库在内的6套车库交付施开红、杨某。
原审判决认定上述事实，有施开红、杨某提供的《商品房认购合同》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、公证书、《关于再次要求交付商品房的函》、购房发票、邮递详情单，新景地公司提供的《关于再次敦促处理逾期付款事宜的函》及双方当事人当庭陈述为证。
原审判决认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同的约定，施开红、杨某选择了银行按揭的方式支付购房尾款，因此应当按照补充协议第1条第（1）项的约定，在签订合同之日起一个月内（即2010年7月6日前）办妥银行按揭手续。施开红、杨某虽在签订合同时已经递交了办理银行按揭需要的材料，但直到2010年11月26日才与银行签订了按揭贷款合同，已经超过约定的一个月期限；且银行按揭款并未按照补充协议的约定在合同签订后90天内（即2010年9月4日前）发放，而是迟至2011年1月5日才发放到账，因此施开红、杨某的付款行为已经构成逾期付款。新景地公司未依约在2010年12月31日向施开红、杨某交付讼争房产，经施开红、杨某多次催促后至今未办妥交房手续，其逾期交房行为已经构成违约。根据补充协议第5条的约定，新景地公司在施开红、杨某依约履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，有权拒绝交付房产，故新景地公司对施开红、杨某迟延付款的行为享有先履行抗辩权。但合同并未约定新景地公司对施开红、杨某的逾期付款违约金享有先履行抗辩权，因此新景地公司应向施开红、杨某交付讼争房产，并支付逾期交房违约金（应以购房款23万元为基数，自施开红、杨某购房款全部到账之日即2011年1月5日起，按合同约定的日万分之二标准计算至实际交房之日止）。合同约定的逾期付款违约金标准与逾期交房违约金标准一致，因此新景地公司主张违约金标准过高，要求调低，缺乏事实与法律依据，不予支持。施开红、杨某主张的超过部分，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、新景地公司应于本判决生效之日起七日内向施开红、杨�支付厦门市思明区新景中心3#地块地下室-2层42号车库；二、新景地公司应于本判决生效之日起七日内向施开红、杨某支付逾期交付厦门市思明区新景中心3#地块地下室-2层42号车库违约金（以23万元为基数，自2011年1月5日起按日万分之二标准计算至实际交房之日止）；三、驳回施开红、杨某的其他诉讼请求。案件受理费274元，由新景地公司负担。上述款项，新景地公司应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
宣判后，新景地公司不服，向本院提起上诉。
上诉人新景地公司上诉称，一、原审法院认为合同并未约定其对施开红、杨某的逾期付款违约金享有先履行抗辩权，判决其向施开红、杨某支付逾期交房违约金，认定事实错误，适用法律错误。合同约定，买受人未按合同履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝交付房产而不用承担逾期交房责任。施开红、杨某未支付逾期付款违约金，已在合同约定的范围内。合同法规定先履行抗辩权，本案施开红、杨某支付逾期违约金的债务先于新景地公司的债务。二、原审法院认定其“主张违约金标准过高，要求调低，缺乏事实与法律依据”存在错误。讼争房产面积仅为37.06平方米，即使空置一年，施开红、杨某的损失也不可能达到数万。其主张违约金过高要求调低的请求，应予支持。综上，请求撤销原审判决第一项并依法改判。
被上诉人施开红、杨某答辩称，一、针对新景地公司第一点上诉请求：新景地公司没有先履行抗辩权，逾期付款的责任不在施开红、杨某这一方；讼争合同没有约定逾期付款违约金的承担时间；逾期付款违约金如果存在，造成的责任及数额都不确定，债务也不确定，因此不存在先履行抗辩权或同时履行抗辩权；即使存在逾期支付款项的违约责任，在违约金的纠纷没有解决前，不应该影响其余合同条款的执行。二、合同约定的违约金标准不高，与银行的逾期付款贷款利息相当。综上，不存在违约金过高的问题，也不存在其有过错的问题。
经审理查明，双方当事人对原审判决查明事实均无异议，亦未提交新的证据，本院对双方无异议之事实予以确认。
本院认为，根据双方签订的认购合同的约定，施开红、杨某应保证于签订《商品房买卖合同》后90天之内（即2010年9月4日前）银行按揭到款或付清全额房款，否则应承担逾期付款责任。该约定系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效。双方对逾期交房事宜进行约定，施开红、杨某履行付款义务之前，新景地公司有权拒绝交付房产，故新景地公司交付房产的义务自按揭款到账之日2011年1月5日起算。新景地公司未于该日交付房产，应承担逾期交房的�约责任。新景地公司认为施开红、杨某未支付逾期付款违约金，其享有先履行抗辩权，没有法律和合同依据，本院不予采纳。至于违约金是否过高的问题，因新景地公司未提供足够证据证明，且逾期交房违约金与逾期付款违约金的标准一致，故对新景地公司该上诉请求，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费547.5元，由新景地公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈朝阳
代理审判员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一三年二月十七日
书 记 员 王兴胜
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列�形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。