江苏省常熟市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）熟商初字第01305号
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行，住所地江苏省常熟市海虞北路17号。
负责人陈鹏，该行行长。
委托代理人陆斌，江苏少平律师事务所律师。
委托代理人张骥。
被告常熟市众望经纬编织造有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇驸马村。
法定代表人徐建平。
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行诉被告常熟市众望经纬编织造有限公司（以下简称众望公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理，依法由审判员祁馨适用简易程序，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆斌、张骥到庭参加诉讼。被告众望公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司常熟分行诉称：2012年5月18日，被告作为抵押人与原告签订编号为32100620120003878的《最高额抵押合同》1份，约定被告自愿为其与原告之间形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高余额为624万元，被担保的主债权为2012年5月18日起至2014年5月17日止，原告与被告办理约定的各类业务所形成的债权。抵押物为三处房地产（即座落于梅李镇驸马村的集体流转土地使用权、位于梅李镇珍门工业园南园路86号1幢、2幢的房产）。2012年5月22日，原告领取了前述抵押房地产的他项权利证书。2013年6月5日，被告向原告借款230万元，并签订编号为32010120130009216的《流动资金借款合同》1份，约定借款期限自2013年6月5日起至2014年6月3日，借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上上浮10%，按月结息，结息日为每月20日。当日，原告向被告发放贷款230万元。2013年10月25日，被告又向原告借款100万元，并签订了编号为32010120130018697的《流动资金借款合同》1份，约定借款期限自2013年10月25日起至2014年10月24日，借款利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上上浮6%，按月结息，结息日为每月20日。当日，原告向被告发放贷款100万元。2014年8月8日，原告向被告发出《债务逾期催收通知书》及《贷款提前到期通知书》，要求被告立即履行还款义务，未果。原告起诉要求：1、被告立即归还原告借款本金330万元及计算至2014年8月26日的利息、复利76318.1元，并支付自2014年8月27日起判决确定的履行之日止按《流动资金贷款合同》计算的利息、罚息、复利；2、原告有权就被告在本案中所涉债务在32100620120003878《最高额抵押合同》约定的担保债权最高余额624万元限额内，就被告抵押的房地产（即座落于梅李镇驸马村的集体流转土地使用权、位于梅李镇珍门工业园南园路86号1幢、2幢的房产）以拍卖、变卖或者折价所得价款优先受偿；3、本案诉讼费由被告承担。
被告众望公司未作答辩。
经审理查明：2012年5月18日，原告（抵押权人）与被告（抵押人）签订编号为32100620120003878《最高额抵押合同》，约定抵押人自愿为抵押权人与债务人形成的自2012年5月18日起至2014年5月17日止，与债务人办理约定的各类业务所形成的债权提供担保，担保的债权最高余额折合人民币624万元，抵押物为被告众望公司名下的梅李镇珍门工业园南园路86号1幢（熟房权证梅李字第××号）最高额抵押为218万元、梅李镇珍门工业园南园路86号2幢（熟房权证梅李字第××号）最高额抵押为218万元、位于梅李镇驸马村的常集用（2006）字第000956号中所确认的面积10124平方米的集体土地使用权，抵押金额为188万元；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由出借人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。并于2012年5月22日办理了抵押登记手续。
2013年6月5日，原告与被告签订编号为32010120130009216的《流动资金借款合同》1份，约定被告向原告借款230万元，利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮10%；按月结息，结息日为每月的20日，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上，按照上浮50%计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；若借款人违约，原告可提前收回已发放借款。同日，原告按约向被告发放贷款230万元，年利率为6.6%。贷款到期后，被告未能还款。2014年8月8日，原告向被告发函要求其立即履行还款义务。
2013年10月25日，原告与被告签订编号32010120130018697的《流动资金借款合同》1份，约定被告向原告借款100万元，利率按照每笔借款提款日单笔借款期限所对应的人民银行公布的同期同档次基准利率基础上浮6%；按月结息，结息日为每月的20日，如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则未付利息应利随本清；借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率的基础上，按照上浮50%计收罚息；借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按月计收复利，借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利，借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；若借款人违约，原告可提前收回已发放借款。
同日，原告按约向被告发放贷款100万元，年利率为6.36%。2014年8月8日，因被告未能向原告归还其他已到期债务，原告向被告发函宣布本笔贷款提前到期，要求其归还全部借款本息。至2014年8月26日，被告尚结欠原告借款本金330万元，利息、复利76318.1元。
以上事实，由原、被告的营业执照复印件、《最高额抵押合同》及相应的他项权证、《流动资金借款合同》、《贷款提前到期通知书》、《债务逾期催收通知书》及相应的邮寄凭证、欠款明细及本案的庭审笔录等证据证实。
本院认为：原告与被告签订的《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》依法成立并生效。被告众望公司借款到期后未能按约还款，应承担相应的民事责任，故原告要求被告众望公司归还借款本金330万元及计算至2014年8月26日的利息、复利76318.1元，并支付自2014年8月27日起至判决确定的履行日止按《流动资金借款合同》约定计算的利息、罚息、复利的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求以折价，或者以拍卖、变卖被告众望公司抵押的梅李镇珍门工业园南园路86号1幢、2幢、位于梅李镇驸马村的集体土地使用权所得价款优先受偿本案债务的诉讼请求，因已办理抵押登记手续，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持，但应以最高额为限。被告经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告常熟市众望经纬编织造有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司常熟分行借款本金人民币330万元及计算至2014年8月26日的利息、复利人民币76318.1元，并支付自2014年8月27日起至判决确定的履行日止按《流动资金借款合同》约定计算的利息、罚息、复利。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入江苏省常熟市人民法院，开户行：中信银行常熟东南经济开发区支行，帐号：73×××17）。
二、原告中国农业银行股份有限公司常熟分行有权以被告常熟市众望经纬编织造有限公司抵押的梅李镇珍门工业园南园路86号1幢（熟房权证梅李字第××号）在最高额人民币218万元范围内、梅李镇珍门工业园南园路86号2幢（熟房权证梅李字第××号）在最高额人民币218万元范围内、梅李镇驸马村［常集用（2006）字第000956号］的集体土地使用权在抵押金额人民币188万元范围内优先受偿本案债务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取人民币16970.5元，由被告常熟市众望经纬编织造有限公司负担。（原告同意其预交案件受理费人民币16970.5元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：农行苏州工业园区支行营业部，帐号10×××99，帐户名称：苏州市中级人民法院。
审判员 祁 馨
二〇一四年十月十四日
书记员 胡梦碟
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。