福建省政和县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）政民初字第328号原告郑德荣，男，1957年8月20日出生，住政和县。委托代理人高机焕，福建宽达（政和）律师事务所律师。被告叶富春，男，1969年8月18日出生，住政和县。原告郑德荣与被告叶富春房屋买卖合同纠纷一案，于2015年3月2日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月27日公开开庭进行了审理。原告郑德荣及其委托代理人高机焕到庭参加诉讼，被告叶富春经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑德荣诉称：2014年5月11日，原、被告签订购房合同，被告将政和县熊山南庄新大街286号房屋出售给原告，价款为1768000元，原告支付被告定金180000元，余款原告在办理房产过户后2日内支付等内容。被告由于债务缠身，无力偿还他人债务，熊山南庄新大街286号房屋已被法院查封，且该房屋抵押在银行贷款100多万元，也未还清。故本案原告购买房屋目的已不能实现。为此，原告诉请法院：1、判令解除原、被告于2014年5月11日签订的《购买房地产合同书》；2、判令被告叶富春退还原告定金180000元，并支付利息，利息以360000元为基数，按银行同期贷款利率四倍计算，直到被告还清款项为止。（原告在诉状列明的诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2014年5月11日签订的《购买房地产合同书》；2、判令被告双倍退还原告购房定金360000元。庭审中，原告当庭增加一项诉讼请求：要求被告支付利息，利息以360000元为基数，按银行同期贷款利率四倍计算，直到被告还清款项为止。庭审后，原告撤回要求被告双倍返还定金360000元的请求，要求被告返还定金180000元）。被告叶富春未提出答辩。原告郑德荣在庭审中向法庭提供如下证据：证据1.房屋登记信息、土地使用权证。以证明：政和县熊山南庄新大街286号房屋系被告房产。证据2.购买房地产合同、收条、银行卡转账回单。以证明：2014年5月11日，原、被告签订购房合同，被告将政和县熊山南庄新大街286号房屋出售给原告，价款1768000元，原告支付被告定金180000元。原告郑德荣在举证期限内向本院申请，要求向政和县房产交易管理所调取政和县熊山南庄新大街286号房屋被查封材料及向政和县农村信用合作联社调取被告叶富春就政和县熊山南庄新大街286号房屋抵押贷款相关材料，本院依法予以准许，并调取以下材料：1、上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1166号协助执行通知书及上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1166号民事裁定书各一份；2、民事诉状一份、政和县人民法院（2014）政民初字第1316号受理通知书一份、利息计算清单、借款借据、借款申请表、叶富春和陈忠玉的身份证复印件及二人的结婚证复印件、政和县公安局城关派出所证明、张文彬和叶富玉的身份证复印件及二人的结婚证复印件、政和县公安局镇前派出所证明、政和县熊山南庄新大街286号房屋所有权证及土地使用权证、房产抵押承诺书、房地产抵押物清单、贷款抵押价格议定书、抵押借款合同、房屋他项权利证书。以证明：政和县熊山南庄新大街286号房屋用于向政和县农村信用合作联社镇前信用社抵押借款。2014年9月2日，政和县熊山南庄新大街286号房屋已被上海市闵行区人民法院查封。因被告叶富春未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交足以反驳的证据，视为自愿放弃诉讼权利。经对原告郑德荣提供的上述证据进行综合审查，以上证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。经庭审认证，对本案主要事实做如下认定：2014年5月11日，原告郑德荣（合同中的买受人、甲方）与被告叶富春（合同中的出卖人、乙方）签订一份《购买房地产合同书》，合同第一条约定：“乙方有房地产一幢，坐落政和县熊山南庄新大街286号一至五层，土地证号：政国用（2012）第07**号，户名：叶富春，占地面积101.66平方米，房屋所有权证号：政房权证字第201201160-1（201201160-2），户名：叶富春、陈忠玉，夫妻产权，砖混结构，共五屋，建筑面积509.90平方米，乙方向甲方保证，该房产四至清楚，兄弟姐妹无纠纷，产权无抵押等内交易。经双方慎重考虑，乙方同意把该房产卖给甲方：共计人民币壹佰柒拾陆万捌仟元整。该购房产权上至屋面通天，下至寸土，包括房屋原装修，包括水、电、闭路等均过户归甲方所有，双方不得反悔，经双方共同自愿协商一致。”合同第二条约定：“1、该合同经甲、乙双方与在场人签字后，立即生效。甲方付给乙方购买房签合同定金人民币壹拾捌万元整，甲方应要房屋改造水电等施工。双方不得反悔，如甲方反悔，乙方不必退定金给甲方，如乙方反悔，奉还给甲方两倍定金金额。2、乙方原本房屋抵押贷款壹佰叁拾万元整，经甲、乙双方协商一致，月息乙方承担至2014年5月31日以前结清。自2014年6月1日起至2014年12月29日之前的贷款和利息由甲方还款作为购买房款。在甲方还贷款之前，乙方必须先办理房产交易过户手续完整，甲方在二日之内还本金及利息。其中过户费用与乙方无关，乙方不得以任何借口拖延办理，否则乙方要赔偿相应的损失给甲方。”2014年5月12日，原告郑德荣通过银行卡转账方式支付被告叶富春购房定金180000元。另查明，案外人张文彬于2012年12月20日与政和县农村信用合作联社镇前信用社签订一份《抵押借款合同》，双方约定：借款金额1300000元，月利率10.29‰，借款期限自2012年12月20日至2014年11月19日。被告叶富春与其妻子陈忠玉为抵押人，被告叶富春和陈忠玉以政和县熊山南庄新大街286号房屋（一幢）及政和县熊山西大街登云弄23号303室房屋（一套）为上述借款提供抵押担保，并办理抵押登记。2014年10月21日，政和县农村信用合作联社镇前信用社以张文彬、叶富玉、叶富春、陈忠玉为被告诉至政和县人民法院，认为张文彬从2014年第二季度未按合同约定按季交息，构成违约，要求：张文彬偿还借款本金1300000元及利息72055.2元（利息暂算至2014年8月27日，实际支付按合同约定计算至本息清偿为止），叶富玉负共同清偿责任；行使对叶富春、陈忠玉抵押的房屋优先受偿权。2014年9月2日，上海市闵行区人民法院查封了被告叶富春和陈忠玉名下的政和县熊山南庄新大街286号房屋，查封期限2014年9月2日至2016年9月1日。至今未解除查封。本院认为，在本起房屋买卖合同中，原告的主要义务是支付购房款，被告的主要义务是帮助原告完成房屋过户手续并交付房屋。在本起合同履行期内，因标的物政和县熊山南庄新大街286号房屋被上海市闵行区人民法院查封，尚未解封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，被法院查封的房屋不能转让，被告对房屋的权利受到司法机关的合法限制而无法进行交易，原告与被告之间就系争房屋因上海市闵行区人民法院的查封而无法履行转移过户手续，原告不能实现买卖合同目的，被告构成违约，应向原告承担违约责任。在本案中，原告具有法定的合同解除权，故原告要求解除其与被告签订的购房合同并返还定金180000元的诉讼请求，于法有据，本院支持；原告要求被告支付其利息，并以360000元为基数按银行同期贷款利率四倍计算的请求，原告的利益受到损害，责任承担者应是被告，其损失以下列方式计算为宜：以180000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算自2014年5月12日起至判决确定履行之日止的利息，过高部分不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑德荣与被告叶富春于2014年5月11日签订的《购买房地产合同书》。二、被告叶富春应在本判决生效之日起十日内返还原告郑德荣购房定金180000元，并以180000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率支付自2014年5月12日起至判决确定履行之日止的利息。三、驳回原告郑德荣的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6800元，由原告郑德荣负担3000元，被告叶富春负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判长李庆清人民陪审员魏蓉人民陪审员魏厚生二〇一五年八月六日书记员林丽思本案依据的主要法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。