淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）淮小民初字第1506号
原告（反诉被告）淮安邮政局淮阴分局，住所地淮安市淮阴区长江西路45号。
法定代表人黄少多，该局负责人。
委托代理人嵇某
委托代理人张某
被告（反诉原告）朱建营
原告（反诉被告）淮安邮政局淮阴分局（以下简称淮阴邮政局）诉被告（反诉原告）朱建营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淮阴邮政局的委托代理人嵇某、张某，被告朱建营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）淮阴邮政局诉称：原、被告于2009年2月4日签订了《房屋租赁合同》，双方约定，原告将坐落于淮阴邮政局西第一间房屋出租给被告作邮发报刊等使用，合同期限一年，从2009年2月14日至2010年2月13日，年租金40000元，先交房租后使用。2010年2月13日合同到期后，双方未续签合同，但被告仍实际承租房屋，并按原合同约定的租金等继续履行合同。从2012年11月14日起往后的租金，被告一直不予支付。原告两次书面通知被告，要求被告迁让房屋、支付租金，被告均不予理睬。原告为维护自身的合法权益，请求判决：1、确认原、被告房屋租赁关系终止；2、被告立即迁让承租的房屋并支付租金租金4万元（时间是从2012年11月14日至2013年11月13日止）；3、诉讼费由被告负担。
被告朱建营辩称：一、被告承租的房屋漏雨，被告多次催促原告维修，原告均未予维修；二、2013年1月6日，因房产开发的原因，被告承租的房屋被拆除约1／3，被告和原告的工作人员秦某说明此问题，要求对方根据实际情况减少租金，对方不予同意减少租金，还带来一张欠付租金1000元的条据让被告签名。被告并非不交租金，所以原告以被告欠租为由解除合同不合理；三、2012年11月14日至2013年2月14日租金8015元（按房屋面积扣减租金，依次为3333元、2460元、2222元）。即使算到8月14日也没有原告要求的30000元。由于房屋被部分拆除，原告又不维修房屋，2013年2月14日至2013年9月14日的租金在每月2222元基础上减去1000元，请法院予以考虑；四、根据双方合约（原告方应提供完好的房屋），原告方赔偿违约金8000元（1年4000元赔偿2年合计8000元），且应每月减少租金500元，退回已收取21个月租金中的部分，计款10500元。综上，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原告收取租金，履行房屋的维修义务，房屋面积减少也未扣除租金，有违公平和诚信。故被告方提起反诉。请求依法判决。
被告朱建营反诉称：1、原告与被告订立的合同第五条约定原告提供完好的房屋，但原告提供的房屋一到雨雪天，即持续漏水，被告正常的经营活动无法开展，被告多次催促原告的分管负责人李某和秦某处理，他们也到实地看过，但总以种种理由不予维修房屋。合同法第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，原告已违约，原告应当赔偿被告违约金8000元。2、由于被反诉人多年不维修房屋，进入雨雪天气，房屋屋顶和墙面不断渗水，即使雨雪停了，里面依然水流不断，以致被告只能用防水纸盖住图书，影响了被告图书的正常销售，依照合同法第107条和113条，被告要求原告赔偿损失9600元。3、从2013年1月6日起，由于拆迁原因，房屋面积减少了1／3，同时两年来被反诉人一直不维修费房屋，依照合同法第231条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，现被告要求每月减少租金500元，原告退回已收的21个月租金合计10500元。4、从2013年2月14日起，由于原告不维修房屋和房屋实际面积减少，房屋整体毁损严重，四壁石灰往下脱落，墙面洇水严重，被告要求减少租金1000元，原来租金每月2222元变为1222元。
原告淮阴邮政局针对被告反诉辩称：1、反诉请求没有事实根据和法律依据，反诉人直到2013年2月，在确认其欠租金1万元的时候都没有提到房屋漏雨，直到原告提起诉讼，被告才提出房屋漏雨的问题，因此答辩人不存在违约。2、被告要求原告赔偿9600元没有事实依据，因为该房屋还继续经营使用，从未间断，房屋面积减少是事实，但是西马路地段较好，虽然面积减少，被告没有提出我们认为就应该还是适用原4万元每年的租金。被告提出的反诉请求，从其请求事项可以看出，反诉提到50元塑料纸的费用，可以说明被告在使用过程中并没有遇到过分大的损失，请求法庭驳回被告反诉请求。
经审理查明：原告淮阴邮政局（甲方）与被告朱建营（乙方）于2009年2月4日订立了《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：租期一年，从2009年2月14日至2010年2月13日，年租金40000元，租金每年结算一次，先支付房租后使用，乙方经营范围为邮发报刊等，合同第四条约定房屋租赁期内如需要修理房屋的，由乙方自行修理，费用自理（小修），乙方租期届满时，无论是否续租，都要在期满3个月前向甲方提出申请（在同等条件下有优先租用权），合同第五条约定甲方向乙方提供完好的房屋及水源、照明等。被告承租原告的房屋后，租金交至2012年11月13日，从2012年11月14日之后的租金，被告均未支付。2013年2月，被告朱建营在欠交租金的欠条上签名确认拖欠2013年第四季度租金10000元暂未交纳。欠条内容如下：2012年房屋租金1-3季度已交款30000元整，4季度租期到2013年2月14日止，租金欠款10000元。2013年4月27日，原告淮阴邮政局向被告发出催缴租金通知书，通知书内容为：“朱建营：你租赁我局西马路支局第一间门市，自二0一二年十一月十五日起来的租金，虽经我局西马路支局派员多次催告，但你至今仍未向我局交纳，现我局正式通知你，在接到本通知十日内将所欠租金及本年度租金向我局交纳（合计贰万元整），或在交纳租金的同时迁让处房屋。逾期不交纳租金或迁让房屋的，我局将通过司法途径向你主张权利，因此产生的一切后果将由你承担”。2013年5月12日，原告再次向被告发出交纳租金及迁让房屋的通知，通知书内容为：“朱建营同志：我局于2013年4月27日向你发出通知，现期限已满，你既未交纳房租，也未迁让，现本局通知你于接到本通知后十五日内迁让房屋，并交纳全部租金，逾期本局将依法对你提起诉讼。特此通知”。2013年5月13日，朱建营收到原告2012年5月12日发出的通知。被告收到原告两次发出的通知后，未按照通知的要求搬出承租的房屋，至今仍然使用承租房屋。
关于被告辩称房屋漏雨、墙面洇水、房屋从2013年1月6日起承租房屋减少1／3面积的问题，经过本院现场勘验房屋有漏雨痕迹、墙面有洇水现象，被告用塑料布等遮挡。原告认可租赁房屋从2013年1月6日起被拆除部分，拆掉的小披屋是政府统一规划。对房屋漏雨、墙面洇水、房屋面积约减少1／3，被告申请证人何某出庭作证，证人称：房屋一到雨雪天就漏，他看到屋里有十几个桶用作接雨水。
本院认为：原、被告订立的房屋租赁合同，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同履行各自的义务并享有权利。2010年2月13日，原、被告租赁合同期满后，被告继续使用承租的房屋，原告也没有提出异议，原、被告的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同，必须给予承租人合理的准备期间。原告2013年4月27日、2013年5月12日两次通知被告迁让房屋，应视为原告已经给予被告解除合同合理的准备期间。故被告接到原告2013年5月12日通知后，原、被告双方订立的房屋合同即告解除，双方订立的租赁合同终止。对主张解除租赁合同有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告认为对方未履行出租物的维修和减少租金的义务，故认为原告解除合同的理由不成立，本院认为对不定期租赁合同，双方均可随时解除，此属法定解除，本案中原告已经给予被告适当的准备期限，故双方合同已经解除。被告该辩称理由不成立。合同解除后，双方租赁合同的权利、义务关系终止，但是不影响合同中结算和清理条款的效力。综上，被告应当及时搬出其承租的房屋，双方解除合同后，被告继续使用房屋，可参照双方的约定由被告给付原告房屋的租金。该租金从2012年11月14日计算至2013年11月13日（原告主张至2013年11月13日）。被告抗辩拒交房屋租金的理由是被告拒绝维修房屋以及承租的房屋被部分拆除。本院认为支付租金是承租人的义务，租赁双方可以协商也可以提起仲裁、诉讼，但不能依此拒绝履行合同的义务，故被告应当交纳租金。针对被告反诉和抗辩，本院认为被告在本诉中的抗辩和提起反诉的理由具有一致性，可以概括为两个方面，其一原告未尽到租赁物的维修义务，应当承担赔偿损失、承担违约责任等，其二是承租的房屋被拆除后面积减少原告应当减少租金等。被告对这两个方面既在本诉的抗辩中提出，也在反诉中提出。本院对该两方面的问题，将在判决时合并考虑作出裁判。关于第一方面问题，即原告未履行维修租赁物的义务，被告承租的房屋确存在漏雨和洇水，本院对房屋的现场勘验和证人的证言都可以证明房屋确需要维修，且对被告的经营确有影响。租赁合同第五条约定甲方向乙方提供完好的房屋及水源、照明等，同时第四条又约定房屋租赁期内如需要修理房屋的，由乙方自行修理，费用自理（小修），因双方在租赁合同中约定甲方向乙方提供完好的房屋，甲方又未和乙方对“小修”的范围作明确的约定，故本院认定原告负有维修房屋的义务，原告未尽到维修房屋的义务，应当承担相应的赔偿责任。但是这种责任的承担应当与原告承担的义务相适应。原告未尽到维修义务，被告本可以选择解除合同，但是被告一直承租使用租赁物，因此原告属一般违约，本院根据原告未履行修缮义务的后果、租金的标准、双方的责任、是否采取补救措施等酌定处理。本院酌定由原告赔付被告未尽到维修义务的损失5000元。关于第二方面问题，被告承租的房屋2013年1月6日被拆除约1／3，承租双方未能就拆除后交纳租金协商一致，本院酌定从2013年1月6日之后，房屋租金确定为原租金的2／3。被告在原告出具拖欠租金10000元的条据签名，并不必然表明原告对减少租金请求的放弃。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告淮阴邮政局和被告朱建营双方的房屋租赁关系于2013年5月13日终止；
二、被告朱建营于本判决生效后三日内搬出其承租原告淮阴邮政局的房屋，将房屋交付给原告淮阴邮政局；
三、被告朱建营给付原告淮阴邮政局从2012年11月14日至2013年1月5日的租金，该租金按照年租金40000元给付计款5589.04元（52日／365日×40000元／年）；
四、被告朱建营给付原告淮阴邮政局从2013年1月6日至2013年11月13日的租金，该租金按照年租金40000元的2／3给付计款22721.46元（311日／365日×40000元／年×2／3）；
五、原告淮阴邮政局未履行房屋维修义务赔偿被告朱建营的损失5000元；
六、驳回原告淮阴邮政局和被告朱建营的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费630元（原告交纳），反诉案件受理费534元）被告交纳），合计1164元，由原告负担364元，被告负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行淮安市分行城中支行，帐号：341201040002554）。
审 判 长 朱振华
代理审判员 徐 莹
人民陪审员 吴国民
二〇一三年十二月三十日
书 记 员 陈静怡
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。