江苏省淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0804民初7520号
原告：淮安中业地产有限公司，住所地
破产管理人负责人：王耀新，破产清算组组长。
委托诉讼代理人：朱军，江苏六仁律师事务所律师。
被告：胡大平，男，1965年9月19日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。
委托诉讼代理人：武超平，江苏穿石律师事务所律师。
原告淮安中业地产有限公司（以下至判决主文前简称中业地产）与被告胡大平排除妨害纠纷一案，本院于2016年12月28日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后因案件审理需要，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告中业地产的委托诉讼代理人朱军，被告胡大平的委托诉讼代理人武超平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中业地产向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即迁出爱琴海花园3幢201室房屋并恢复原状；2、被告赔偿占用房屋期间的原告损失3万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月24日，原告的破产案件已经由淮安市淮阴区人民法院受理。管理人在核查财产时发现爱琴海花园3幢201室房屋被被告占有。经查，该房屋系被告私自强占，无任何合法的交接手续。依据《民法通则》《企业破产法》以及相关司法解释的规定，原告有权收回自己所有的房屋。为维护原告自身合法权益，更为维护广大债权人利益，起诉请求支持诉请。案件在审理过程中，原告向本院申请撤回其第二项诉讼请求，已经本院裁定准许。
被告胡大平辩称：1、原告的起诉已经超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院起诉要求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，自2012年5月2日起，被告一直实际使用着诉争房屋，原告从未提出过异议，故原告起诉超过诉讼时效。2、原告的起诉已经超过法定的除斥期间。《物权法》第二百四十五条第二款规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内没有行使的，该请求权消灭。该一年期间属于除斥期间，不可以中止、中断和延长，基于被告早于2012年5月2日起一直实际使用诉争房屋的事实，故原告要求返还诉争房屋的请求权早已消灭。3、原告诉请理由系虚假陈述。原告诉请被告迁让的理由是被告“私自强占、无任何合法的交接手续”，原告这一陈述不属实，实际上原告与被告签有商品房买卖合同并依法进行了备案，被告早于2012年5月2日起一直实际使用着诉争房屋，原告称在2016年底才发现不符合常理。综上，原告的诉讼请求无事实依据，依法不能成立，请求驳回原告诉请。
当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院依法组织双方当事人进行了质证，本院对无争议事实认定如下：2011年9月7日，原告淮安中业地产有限公司与被告胡大平签订借款协议，其主要内容为：1、乙方（胡大平）出借资金30万元给甲方（中业地产），月利息2%，按季度结算，借款期限从2011年9月7日至2012年3月6日，甲方将爱琴海花园3幢201室房屋抵押给乙方，房屋面积138.15平方米。2、1024980001813编号销售合同只作为抵押使用，不作为正式销售合同，借款期满，甲方将借款全额归还乙方后，甲方有权单方解除抵押的上述合同。3、若借款到期甲方不能在期满后一个月内按期还款，抵押房屋价格降低40%销售给乙方。4、双方在借款期限内，因商品房买卖，需解除等过程产生的契税等一切费用由甲方全部承担，且用等值商品房置换。同日，原告向被告出具了盖有淮安中业地产有限公司财务专用章和法定代表人李雄文印章的收据一份，载明：向胡大平借款30万元。同日，原告、被告签订商品房买卖合同一份（编号为1024980001813），约定由原告将其开发的爱琴海花园小区3幢201室，房屋面积为138.15平方米，以70万元的价格出售给被告。2011年9月7日该商品房买卖合同进行了备案登记。2012年1月1日原被告双方签订房屋回购协议一份，其主要内容为：1、甲方同意将爱琴海花园项目3幢201室房屋以42万元的价格出售给本案被告，2、原告承诺在2012年11月15日之前享有唯一的回购权，以42万元的价格回购该房屋，在2012年11月15日前如乙方（胡大平）拒绝回购或擅自转让，胡大平将赔偿甲方（中业地产）28万元损失。3、如中业地产不能在2011年11月15日前回购上述房屋，将向被告出具商品房正式发票，否则胡大平有权要求中业地产按房屋总价的50%赔偿损失。4、中业地产回购上述房屋时应按房屋总价的12%支付年利息。5、任何一方违约将承担享有的法律转让并放弃一切抗辩权。6、废除商品房买卖合同第七条买受人付款的违约责任。2012年5月2日本案被告入住该房屋并进行了装修。后本案被告以该房屋为住所地领取水、电费缴费卡。
另查，2012年6月30日，被告胡大平与当时淮安市淮阴区爱琴海花园小区的物管——淮安市隆达物业管理有限公司签订《爱琴海物业服务管理费收缴协议》，在该协议的尾部，当时的物业项目负责人汤加林签注：“以上费用从开发单位前期空置房费用中结算”（该协议中胡大平的缴费期限自2012年6月30日起）2012年7月5日，被告胡大平向当时的物业提交的业主装修申请表。2017年6月16日，淮安市隆达物业管理有限公司出具的证明载明：“我公司托管爱琴海小区物业服务期间，3幢201室业主胡大平于2012年6月30日到物业服务处办理了相关手续，其入住的相关费用由开发单位承诺从单位前期空置房物业服务费中结算。2012年7月5日办理装修手续，同时交纳了垃圾清运费和施工人员出入证费（计140元），以上手续经手人是项目负责人汤某某和保安队长孙某某办理。”据本院2017年6月16日对孙洪礼的调查，孙洪礼称：在2011至2012年期间，孙在隆达物业爱琴海项目做保安队长代项目经理，胡大平从开发商那里拿的单子，从孙某某处领取了钥匙，并签署了装修申请表，同时孙洪礼还将质保书和使用说明一并给了胡大平。原告中业地产称因2012年处于清算阶段，各方面管理混乱，对房屋交付时间不能确定，对于争议房屋的钥匙是何时、由谁交付给被告的亦不清楚，同时陈述正常情况下，应由原告在交房时向购房人交付。
还查明，本案所涉房屋，未办理抵押登记手续，至今亦未办理产权转移手续。
再查明：淮安中业地产有限公司向本院申请破产清算，本院于2015年10月12日立案受理，目前案件正在审理中。
本案争议焦点为被告胡大平占有涉案房屋有无事实和法律依据。
本院认为：本案中，原告主张被告无权占有房屋，要求排除妨碍，其请求权基础是基于对该房屋享有所有权，所有权是对世权，其主张权利的期限不受诉讼时效和除斥期间的限制。故被告辩称的原告主张权利已经超过诉讼时效和除斥期间的意见本院不予采纳。本案中，根据原告胡大平和被告中业地产所签订的借款合同和商品房买卖合同，应认定在商品房买卖合同时，双方并无房屋买卖的真实意思，所签订的商品房买卖合同仅仅是为了借款合同提供担保，该商品房买卖协议应属无效。对落款日期为2012年1月1日的《回购协议》，该协议的落款时间在所担保债权债务关系的履行期限届满之前，且又为原告设立了回购的权力，因此该协议亦不足以认定是双方当事人就债权债务关系进行结算后，以涉案房屋抵偿债务的真实意思表示，而应仍认定为债权债务关系的担保，故也不发生设立担保的法律效力，更无法发生房屋买卖的法律效力。对被告受领占有房屋的行为，虽然原告举证以证明系物业管理公司向其交付了房屋的钥匙，但是本院认为，物业公司向业主交付钥匙的行为应系受开发商委托的行为，该行为的合法性以业主与开发商之间的基础合同——转移房屋所有权的合同存在且不违反法律规定为前提，本案中，虽然原告与被告之间的借款关系成立并生效，但是商品房买卖合同及回购协议并产生房屋买卖的法律效力，因此，即使物业向被告交付的行为确系开发商——本案原告的指令，也无法被认定为原告向被告依据商品房买卖合同转移房屋所有权的行为，因此，被告占有涉案房屋事实和法律依据不足，原告主张要求被告迁让并恢复原状的诉讼请求本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告胡大平于本判决生效之日起十日内搬离爱琴海花园项目3幢201室房屋并恢复原状。
案件受理费550元，元由被告胡大平负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。
审 判 长 张 颖
审 判 员 安春宝
人民陪审员 吴国民
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 洪倩倩