天津市南开区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）津0104执异127号
案外人：孙淑梅，女，1974年2月17日出生，汉族，住天津市河西区。
申请执行人：郑丽双，女，1988年1月15日出生，汉族，住福建省仙游县。
被执行人：天津市华瞻运业有限公司，住所地天津市南开区二马路龙凤市场25号3号。
法定代表人：王宝成，该公司董事长。
被执行人：秦建梅，女，1962年10月2日出生，汉族，住天津市河东区。
被执行人：王宝成，男，1961年5月8日出生，汉族，住天津市河东区。
被执行人：刘丽春，女，1971年4月5日出生，汉族，住天津市南开区。
被执行人：皮立军，男，1971年12月18日出生，汉族，住天津市河西区。
本院在执行郑丽双与天津市华瞻运业有限公司、秦建梅、王宝成、刘丽春、皮立军民间借贷纠纷一案中，案外人孙淑梅于2017年10月17日对本院执行位于天津市河西区卫津南路纪明家园房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。
案外人孙淑梅称，请求：中止依据（2013）南民初字第6921号判决书，执行裁定书，对孙淑梅与皮立军共同共有的涉案房屋的执行，保护孙淑梅的合法权益。事实和理由：天津市南开区人民法院在依据（2013）南民初字第6921号判决书，在（2017）津0104执恢300号执行案件中执行属于孙淑梅与皮立军共同共有的涉案房屋。该房产系李七庄街纪庄子村福利分房所得。根据分房规定，孙淑梅和皮立军各分得50平米（详见纪庄子村村民分房的有关规定）该房产属于家庭共同所有财产，该房产属婚姻存续期间福利分房所得，是夫妻共同财产，不能拍卖该房产。属于夫妻非日常生活之事项，因而应共同决定，一人所作的担保无效。该房产属于家庭共同共有财产，依据《物权法》第九十七条：处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，因此处分该房产应取得夫妻二人同意，否则不产生法律效力。皮立军担保属个人行为，案外人不知道皮立军为他人担保，案外人不知道也没有同意，空白的担保书上只有皮立军一人签字，证明夫妻双方不存在担保的合意。皮立军担保行为，没有为了夫妻共同生活，家庭没有从中受益。没有债权人签字的担保书证明皮立军个人提供担保，债权人有理由相信该担保不是为担保人的家庭共同利益而设立。皮立军担保时该房产也没有抵押登记，如未进行抵押登记，则抵押权不产生，没有法律效率，该房属婚姻存续期间福利分房所得，系夫妻共同财产，是案外人一家三口唯一的住房不能拍卖该房产。
本院查明，原告郑丽双与被告天津市华瞻运业有限公司、秦建梅、王宝成、刘丽春、皮立军民间借贷纠纷一案。本院经审理后，作出（2013）南民初字第6921号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津市华瞻运业有限公司返还原告郑丽双借款本金人民币200万元；二、本判决生效后十五日内，被告天津市华瞻运业有限公司以200万元为基数给付原告郑丽双2011年12月1日至判决确定给付之日止的逾期还款利息（按照合同约定的日万分之五计算）；三、被告秦建梅、被告王宝成、被告刘丽春，被告皮立军对上述全部给付义务承担连带偿还责任。”该判决生效后，因五被告未履行生效法律文书确定的义务，本院依原告郑丽双申请于2015年1月27日立案强制执行，案号为（2015）南执字第0422号。
另查，本院于2016年1月14日终结（2015）南执字第0422号案件的本次执行程序，后依申请执行人郑丽双申请于2017年3月10日恢复执行程序，并立案（2017）津0104执恢133号案件。在执行过程中，本院依法查封了涉案房屋。2017年6月9日本院再次终结（2017）津0104执恢133号案件本次执行程序，后依申请执行人郑丽双申请于2017年6月27日恢复执行程序，立案（2017）津0104执恢300号案件继续执行，并于2017年7月21日作出裁定：“拍卖被执行人皮立军（共有人孙淑梅）名下坐落于西青区李七庄纪明家园房屋。”同日，本院传唤被执行人皮立军及案外人孙淑梅，告知被执行人皮立军有权向法院申请在拍卖款中保留五到八年租金或案外人孙淑梅有权向法院申请预留拍卖款的一半。二人表示于2017年8月15日前将1050000元交付法院，如未履行到位，拍卖房产后，孙淑梅申请预留一半拍卖款。此后，二人并未按照承诺缴纳案款。
再查，案外人孙淑梅与被执行人皮立军系夫妻关系。根据《天津市不动产登记簿查明证明》，涉案房屋为案外人孙淑梅与被执行人皮立军共同共有，权利登记日期为2017年3月16日。
本院人为，案外人孙淑梅基于房屋共有这一实体权利提出排除执行异议，同时又以作为利害关系人以诉争房屋为一家唯一生活用房为由提出执行行为异议，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款的规定，即“案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”因此本案中应当按照上述规定对案外人提出的异议请求分别审查。第一，案外人孙淑梅作为涉案房屋共同共有人能否排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第一款的规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”，因此即使涉案房屋为案外人孙淑梅与被执行人皮立军共同共有，本院裁定查封行为亦符合法律规定。当被执行人皮立军个人名下的财产不足清偿本案债务的，法院可以依法执行共同财产中属于被执行人皮立军的份额。本案中，法院直接对涉案房屋采取相应执行措施并无不当。案外人孙淑梅提出涉案房屋系其与被执行人皮立军共同共有的理由，并不足以对抗法院对该房屋查封及拍卖行为，故其异议理由本院依法不予采纳。第二，案外人孙淑梅作为案件利害关系人针对本院拍卖其家人唯一生活用房提出执行行为异议的问题。首先，在执行过程中，本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款中“参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金”的规定，向案外人孙淑梅及被执行人皮立军告知其有申请保留租金的权利。已表明本院在执行涉案房屋过程中充分考虑到被执行人及其抚养家属的生存权益。其次，涉案房屋属于不可分割物，通过保留案外人孙淑梅份额内房屋变价款的方式或者由其行使优先权购买被执行人财产份额的方式等途径，完全可以解决案外人孙淑梅及其家属的居住问题，不会影响案外人的基本生存权利。最后，案外人孙淑梅及被执行人皮立军曾向法院承诺在2017年8月15日前缴纳105万案款，如未履行就在拍卖涉案房屋后申请保留一半拍卖款。已表明案外人孙淑梅认可本院在其不履行承诺的情况下拍卖涉案房屋，现其又以唯一住房为由提出异议，本院不予采纳。综上，案外人孙淑梅在本案中提出中止对涉案房屋执行的理由均不能成立。
综上所述，案外人孙淑梅所提中止执行涉案房屋的请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第二款、第十七条第一款第一项、
一、驳回案外人孙淑梅提出的案外人异议请求；
二、驳回案外人孙淑梅作为利害关系人提出的执行行为异议请求。
案外人、当事人对裁定第一项不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向天津市南开区人民法院提起诉讼；如不服裁定第二项，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市第一中级人民法院申请复议。
（此页无正文）
审 判 长 梁 涛
审 判 员 汪若磊
代理审判员 王 岩
二〇一七年十月二十八日
书 记 员 王辰瑞
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第八条……
案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
……