延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民四初字第14号原告：延吉市恒吉地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市河南街59号。法定代表人：许美子，经理。委托诉讼代理人：文学，吉林海兰江律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。委托诉讼代�人：金美兰，吉林海兰江律师事务所律师。被告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。法定代表人：崔贞今，董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所，系延边国际贸易大厦有限责任公司破产资产管理人。负责人：崔昌林，主任。委托诉讼代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金香兰，吉林延大律师事务所律师。原告延吉市恒吉地产开发有限公司（以下简称“恒吉公司）与被告延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称“国贸公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。期间因被告国贸公司进入破产程序，于2015年11月2日中止了本案的审理，后于2017年5月24日恢复法庭审理。原告恒吉公司的委托诉讼代理人崔凯博，被告国贸公司的委托诉讼代理人池永哲、金香兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒吉公司诉称：1.确认原、被告于2004年10月30日签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》有效；2.确认原告给被告多回迁了346.43平方米的房屋；3.判令被告支付回迁安置补偿差价款11878191元及利息；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年10月30日，原、被告签订《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，约定原告拆迁被告所有的房屋产籍号为6-17-32（房照号：9640，建筑面积290.22平方米）、6-17-32（房照号：144482，建筑面积943.165平方米）、6-17-31（房照号：144480，建筑面积479.92平方米）、6-17-32（房照号：144483，建筑面积252.45平方米），共计1965.755平方米的房屋，用新国贸广场二、三、四楼的房屋回迁，回迁房屋面积以产权测绘面积为准，多退少补。经评估，被拆迁的房屋总价值为5771741.63元，回迁房屋的评估价值为17649932.6元，回迁差价为11878191元。双方在协议中还约定，被告的回迁房屋委托原告经营，收入中扣除所有费用后剩余收入返还给被告，被告不干涉原告的经营管理。2003年12月31日，回迁安置补偿的房屋竣工验收，但至今被告未支付回迁差价补偿款。被告国贸公司辩称：原告主张缺乏依据，应驳回其诉请。理由：2001年8月31日，被告与延吉市远东房屋开发公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定远东公司拆迁被告�有的1965.755平方米的房屋，并于2001年9月3日前安置在原地，但原告至今为止只安置了743.45平方米的房屋，尚有1222.305平方米房屋未安置给被告。另原、被告签订合同时遗漏了房权证延字第1437**号、面积551.32平方米和房权证延字第1437**号、面积351.32平方米房屋的安置问题。原告恒吉公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：证据1：企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份。证明原告的诉讼主体资格。被告国贸公司对此无异议，对该证据本院予以采信。证据2：2004年10月30日原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》一份。证明原告与被告签订房屋安置补偿协议的事实。被告国贸公司对证据的真实性无异议，质证称这是第二份安置协议，原告所主张的回迁差价问题无法体现。因双方对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据3：房屋所有权证一组。证明原、被告之间达成拆迁安置补偿协议的事实。被告国贸公司对此无异议，对该证据本院予以采信。证据4：2001年9月19日延信房2001315号房地产估价报告一份。证明被拆迁房屋的评估价值为7106744元。被告国贸公司对证据的真实性有异议，质证称这是原告单方制作的，被告并未参与，本案是回迁房屋，不涉及回迁面积超过安置面积的情形。该评估报告虽未能体现国贸公司参与，但评估报告中被拆迁房屋的价值与2004年10月30日双方签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》中约定的被拆迁房屋的价值一致，故对该评估报告的真实性本院予以采信。证据5：2004年3月18日延天估字第200420220-1号房地产估价报告一份。证明回迁房屋的单价为12881元。被告国贸公司对证据的真实性有异议，质证称这是原告单方制作的，被告并未参与，本案是回迁房屋，不涉及回迁面积超过安置面积的情形。该评估报告虽未能体现国贸公司参与，但评估报告中回迁房屋的价格与2004年10月30日双方签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》中约定的回迁房屋的价格一致，故对该评估报告的真实性本院予以采信。证据6：2003年12月31日竣工材料一组。证明回迁房屋于2003年12月31日竣工。被告国贸公司对此无异议，对该证据本院予以采信。证据7：2012年11月30日回迁明细表一份、回迁房屋产权资料一组。证明原告已回迁的房屋面积为1370.23平方米。被告国贸公司对此�异议，对该证据本院予以采信。证据8：（2016）吉24民初336号民事判决书一份。证明本案所涉及的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告拆迁被告的房屋总评估价值为5771741.63元，回迁房屋的面积变更为1023.8平方米，回迁房屋的单价为12881元。原告给被告实际回迁的房屋面积共计1370.23平方米，多回迁了346.43平方米，被告尚欠原告回迁面积差价款11878191元。被告国贸公司对证据的真实性无异议，质证称该判决只认定双方签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》有效，并没有确认其评估价及回迁面积的具体数额，也没有多回迁面积的认定。因双方对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。被告国贸公司为证实自己的主张向本院提交的证据有：证据1：2001年8月31日原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一份。证明双方约定回迁超面积部分按照市场价格补差价。原告恒吉公司对证据的真实性无异议，质证称回迁部分如何补差价，在该合同中并没有约定，因而双方在补充协议中进行了明确约定。因双方对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。证据2：房权证延字第1437**号、面积551.32平方米和房权证延字第1437**号、面积351.32平方米房屋产权手续一份。证明回迁时遗漏了上述两处房屋。原告恒吉公司对证据的真实性无异议，质证称回迁协议中并没有涉及这两处房屋，是否拆迁不清楚。因双方对证据的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信。根据原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2001年8月31日，延吉市远东房地产开发有限责任公司（协议甲方，现已更名为延吉市恒吉地产开发有限公司，以下统称为恒吉公司）与国贸公司（协议乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，主要内容为：“一、甲方拆迁乙方集体所有产权综合用房1965.755m2（其中一楼--m2；二楼--m2；三楼--m2；四楼--m2；五楼--m2），因此而产生的补偿安置等义务由甲方承担。二、乙方在搬迁期限内迁出，搬迁期限为2001年8月9日到2001年9月3日。三、乙方自愿要求甲方以安置补偿的方式给予补偿。本协议签订生效后，任何一方均不得变更。四、在原面积兑原面积、原楼层兑原楼层的原则下具体回迁安置如下：1.乙方回迁到远东购物广场一楼大厅内B区--m2；二楼大厅（--）区--m2；三楼大厅（--）区--m2；四楼大厅内（--）区--m2；五楼大厅内（--）区--m2。2.回迁面积超出原房面积，超出部分按房地产市场价格乙方交超面积款，回迁户想购广场内面积时享有优购权。3.被拆迁房屋由房屋拆迁主管部门指定的评估部门进行评定，根据评定结果，给予一次性补偿，包括房屋装饰费、搬家费、安置费、营业损失费、职工工资等。4.远东购物广场回迁面积内的装饰，按照规划及设计部门装饰工程预算及决算定额标准，由房屋拆迁主管部门指定的评估部门评定。根据评定结果，额外收取。5.乙方根据政府有关预算机构预算标准支付甲方土建及附加设施差价。五、安置面积以房屋验审合格后延吉市房产管理局测量中心测量的建筑面积为基础均摊全楼公用面积。六、远东购物广场经营项目布局……七、乙方回迁房屋必须遵守甲方的各项物业管理条款，并严格按甲方制定�商厦经营管理办法从事经营活动……八、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字盖章之日起生效。九、其他：回迁楼层及各楼层面积入住前双方协商订立补充协议。”2001年9月，恒吉公司委托延边信达房地产评估有限公司对国贸公司位于延吉市西市场东侧、成宝大厦西侧，一面临街的解放路44-5号地下、一、二、三、四层房屋的市场价值进行评估。延边信达房地产评估有限公司于2001年11月27日出具延信房2001315号房地产评估报告，其评估结论为：地下房屋的市场价值为2030元×128.83元/m2＝261525元，锅炉房的市场价值为3300元×63.35元/m2＝209055元，一层药店的市场价值为9691元×135.34元/m2＝1311580元，二层商店的市场价值为4132元×（142+104.98-66.76）元/m2＝744669元，二层办公室的市场价值为4132元×290.22元/m2＝1199189元，三层办公室的市场价值为3089元×435.43元/m2＝1345043元，四层办公室的市场价值为2256元×252.45元/m2＝569527元，一、二层仓库的市场价值为3055元×479.92元/m2＝1466156元，总计7106744元。2004年2月，恒吉公司委托延边天元房地产开发有限公司对新国贸广场部分房产的市场价值进行评估。2004年3月8日，延边天元房地产开发有限公司作出延天估字第200420220-1号房地产估价报告，其评估结论为：一层北向单间均价为24572元/m2，一层西向单间均价为23401元/m2，一层南向单间均价为21367元/m2，一层中岛部分均价为23857元/m2，二、三、四层边缘单间均价为12881元/m2，二、三、四层中岛部分均价为12506元/m2，五层边缘单间均价为11408元/m2，五层中岛部分均价为11076元/m2。2003年12月31日，新国贸购物广场工程竣工验收。2004年10月30日，恒吉公司（协议甲方）与国贸公司（协议乙方）签订《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，主要内容为：“一、甲方拆迁乙方房屋：1.产籍号6-17-32，房照号：9640，面积290.22；2.产籍号6-17-32，房照号14482，面积1009.93-66.765;3.产籍号6-17-31，房照号：144480，面积479.92；4.产籍号6-17-32，房照号：144483，面积252.45。二、乙方回迁到新国贸广场面积为二楼--m2，三楼--m2，四楼--m2，以上面积以房产测绘中心的测绘面积为准，多退少补。三、被拆迁房屋评估价为：合计7106744-1335002.37＝5771741.63元。四、回迁房屋评估价为12881元/平方米，总价为1023.8m2×12881.00＝13187568元（壹仟叁佰壹拾捌万柒仟伍佰陆拾捌元）。五、回迁差价为：----六、乙方的回迁面积委托甲方经营，以实际收入为准。乙方的收入中扣除所有费用（物�经营管理费用、水费、电费、工商费、税金、取暖费、物业维修基金、设备、设施大修更换费用、商场统一装修费用）后剩余收入返还乙方。七、乙方的产权由甲方独立经营管理，乙方不得干涉，甲、乙双方在签订本合同时另签一份《物业经营管理合同》。八、本合同经甲、乙双方签收后生效，本合同壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。九、本合同未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。”根据恒吉公司提供的在延吉市房产管理局备案的拆迁安置协议结算书，其中2004年10月29日结算书记载国贸公司以建筑面积479.92m2（产籍号144480）、1009.93m2（产籍号144482）、252.45m2（产籍号144483）、290.22m2（产籍号9640）四处房屋兑换恒吉公司新国贸购物广场的1023.80m2房屋（�置分别为：2-8，建筑面积165.26m2，后分户成79.07m2、56.23m2、29.96m2三个产权证，并均已登记在案外人名下；2-9，建筑面积119.33m2；2-10，建筑面积115.09m2，后分户成55.03m2、60.06m2两个产权证，其中60.06m2的产权已登记在案外人名下；2-11，建筑面积121.92m2；3-44，建筑面积75.91m2；3-45，建筑面积81.02m2；3-46，建筑面积162.03m2；3-47，建筑面积183.24m2）；2004年12月30日的结算书中记载国贸公司以479.92m2（产籍号144480）兑换恒吉公司新国贸购物广场的285.44m2（位置分别为：2-1、2-2、2-3）、165.26m2两个房屋，其中165.26m2的房屋产权证已办完。上述1309.24m2及另一处60.99m2（位置3-52，双方均认可为回迁房屋之一，现已登记在案外人名下）的房屋现恒吉公司已委托延边新时代购物广场有限公司经营管理。2016年7月15日，国贸公司以2004年10月30日与恒吉公司签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》的第三条、第四条存在重大误解、回迁面积计算有误为由，诉至本院要求确认该补充协议书第三条、第四条无效，并支付未安置部分的拆迁补偿款。本院于2016年12月5日作出（2016）吉24民初336号民事判决，驳回国贸公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。本院认为：2001年8月31日恒吉公司与国贸公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反当时有关法律、行政法规的强制性规定，应认定协议合法有效。虽然双方在协议中有“原面积兑原面积”的约定，但该协议书第九条同时还约定回迁楼层及各楼层面积入住前双方协商订立补充协议。2004年10月30日，恒吉公司与国贸公司在入住前签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，亦不违反当时有关�律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。该协议约定被回迁房屋总价为1023.8m2×12881元＝13187568元，与同时期双方在延吉市房产管理局备案的2004年10月29日的拆迁安置补偿结算书中记载的回迁面积相一致，故该约定应视为双方对2001年8月31日《房屋拆迁安置补偿协议书》的变更。而2004年12月30日双方在延吉市房产局备案的第二份拆迁安置补偿结算书又针对国贸公司被拆迁的479.92m2（产籍号144480）房屋的回迁问题重新进行了约定，即在2004年10月30日《房屋拆迁安置补偿补充协议书》的基础上恒吉公司又将新国贸购物广场的285.44m2（位置分别为：2-1、2-2、2-3）作为该479.92m2被拆迁房屋的回迁房屋之一安置给国贸公司，双方对此虽未再形成书面的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》，但已实际履行，故应视为双方对于拆迁安置问题的再次变更。恒吉公司以2004年10月30日双方签订�《房屋拆迁安置补偿补充协议书》中约定的回迁房屋面积主张多向国贸公司交付了安置房屋，缺乏事实依据，不予支持。两份结算书中对于回迁房屋的差价款问题并无约定，而恒吉公司与国贸公司签订的两份补偿协议书中亦无此方面的约定，故恒吉公司要求国贸公司支付回迁差价款的主张亦不予支持。至于国贸公司提出有部分被拆迁房屋在安置时遗漏的问题，不在本案审理范围内，本案不予评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告延吉市恒吉地产开发有限公司与被告延边国际贸易大厦有限责任公司于2004年10月30日签订的《房屋拆迁安置补偿补充协议书》有效；二、驳回原告延吉市恒吉地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费93069元，由原告延吉市恒吉地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  刘晓娟审判员  全智光审判员  池东波二〇一七年六月二十三日书记员  尹光熹