云南省罗平县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）罗民初字第1010号
原告晏小花，女，汉族，云南省罗平县人，文盲，农民。
委托代理人李中学，云南剑宇律师事务所律师，特别授权代理。
被告聂利昆，男，汉族，云南省罗平县人，初中文化，农民。
被告杜春菊（系被告聂利昆之妻），女，汉族，云南省罗平县人，小学文化，农民。
委托代理人毛彩莲，云南罗发律师事务所律师，一般代理。
第三人杜欣然，女，汉族，云南省罗平县人，小学文化，学生。
法定代理人杜四明（系第三人杜欣然之父），男，汉族，云南省罗平县人，工人。
委托代理人张仙福，罗平县法律援助中心律师，一般代理。
原告晏小花诉被告聂利昆、杜春菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法追加第三人杜欣然参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年8月13日公开开庭进行了审理。原告晏小花的委托代理人李中学，被告聂利昆，被告杜春菊及其委托代理人毛彩莲，第三人杜欣然及其法定代理人杜四明、委托代理人张仙福到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告晏小花诉称：2012年6月5日，我与被告聂利昆、杜春菊签订房屋买卖协议，自愿将我继承女儿保丽英的坐落于罗平县罗雄镇振兴街某号的私有房屋1套【建筑面积为132平方米，土地使用证号为“罗国用（2008）第某某号”】作价30万元出售给二被告。2012年7月19日，我与二被告签订了1份还款协议，协议约定的付款方式为：过户之日付房款155619元，下欠房款144381元自过户之日起二年内付清；如果二年内二被告未付清下欠房款，原告有权无条件收回房屋。房屋买卖协议还约定：如果哪方反悔，则应支付对方房款价20%的违约金。我出售给二被告的房屋已办理过户手续，房屋也交由二被告使用，但二被告除了购房时首次支付我的购房款155619元外，下欠房款144381元经我多次催要，二被告以各种理由拒绝支付。请求人民法院判令二被告支付其下欠我的房款144381元、违约金60000元，并由二被告承担本案诉讼费。
被告聂利昆、杜春菊辩称：原告晏小花起诉的其将继承保丽英的房屋1套作价30万元出售给我们是事实，但我们已支付原告155619元房款，其余144381元房款已付清给第三人杜欣然的法定代理人杜四明，我们没有违约，不应承担违约责任。
第三人杜欣然的法定代理人杜四明述称：原告晏小花起诉的其将继承保丽英的房屋1套，作价30万元出售给被告聂利昆、杜春菊是事实。被告杜春菊是我姐姐，被告聂利昆是我姐夫。由于原告晏小花出售房屋时在公证上承诺，其将下欠的房款14万元存给杜欣然，因此二被告就将下欠原告的144381元房款支付给我，我代杜欣然保管，用于杜欣然读书。二被告将144381元房款交给我后，我又从中拿了10000元给晏小花。
综合双方诉辩主张，本案争议的焦点问题是：被告聂利昆、杜春菊否应将144381元房款支付给原告晏小花。
针对上述争议，原告晏小花的委托代理人向本院提供了以下证据：
1.原告晏小花的身份证复印件1份，欲证明晏小花的原告主体资格；
2、罗平县公证处于2012年6月5日出具的“（2012）云罗证字第某某1号”《公证书》1份，欲证明各方当事人所争议的房屋为晏小花一人继承的事实；
3、罗平县公证处于2012年6月5日出具的“（2012）云罗证字第某某2号”《公证书》及《房屋买卖协议书》各1份，欲证明原告将其继承女儿保丽英的房屋1套出售给二被告，房屋价款为30万元，违约金为总价款的20%；
4、原告与二被告于2012年7月9日签订的《还款协议书》1份，欲证明二被告支付原告购房款的付款方式。
经质证，对于原告晏小花的代理人提供的上述证据的真实性，被告聂利昆、杜春菊，第三人杜欣然及其相应代理人均没有意见，但对证明的内容有意见，认为二被告下欠原告的房款144381元，应由二被告直接支付给第三人杜欣然。
被告聂利昆、杜春菊及其代理人为反驳原告晏小花的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、被告聂利昆、杜春菊的身份证复印件，欲证明聂利昆、杜春菊的被告主体资格；
2、证人杨来宝的证言，欲证明原告晏小花对各方所争执的房屋已放弃追索房屋欠款144381元的权利；
3、第三人杜欣然的法定代理人杜四明于2014年5月16日出具给二被告的收条1份，欲证明二被告没有违约，已按合同全额给付了房款，二被告已将下欠房款144381元支付给第三人杜欣然的法定代理人杜四明的事实；
4、罗平县公证处出具的公证文档1份，欲证明第三人杜欣然的法定代理人杜四明代为杜欣然放弃对其母保丽英的房产继承，损害了杜欣然合法的遗产继承权的事实；
5、罗平县人民政府于2012年8月15日登记的持证人为“聂利昆”、土地使用证号为“罗房权证罗雄字第某某3”号《房屋所有权证书》1份，欲证明原告已将其出售的房屋转移登记给被告聂利昆的事实。
经质证，原告晏小花的委托代理人对被告聂利昆、杜春菊提供的身份证复印件、“罗房权证罗雄字第某某3”号《房屋所有权证书》的真实性没有异议，认为原告已按其与二被告签订的房屋买卖协议履行了义务；对于证人杨来宝的证言，原告代理人认为不真实；对于第三人杜欣然的法定代理人杜四明提供的收条，原告代理人认为杜四明不是本案当事人，收条与本案没有关联性，不应认定；对于罗平县公证处出具的公证文档，原告代理人认为，公证文档里的询问笔录与公证书内容不一致，应以公证书为准。
第三人杜欣然的法定代理人、委托代理人针对其陈述理由向本院所提供以下证据：
1、第三人杜欣然的户口证明，欲证明第三人的主体资格；
2、询问笔录1份，欲证明原告晏小花在笔录中承诺“将下欠房款144381元赠给杜欣然”，第三人法定代理人有权代为第三人杜欣然接受该144381元下欠房款的权利；
3、离婚协议1份，欲证明原告晏小花之女保丽英与第三人的法定代理人杜四明已于2004年离婚，离婚时，争议的房产归保丽英所有的事实。
经质证，原告晏小花的代理人对第三人杜欣然的代理人向本院提供的第三人杜欣然的户口证明、离婚协议没有意见；但对第三人的代理人提供的询问笔录认为，第三人应将被告聂利昆、杜春菊的144381元下欠房款退还给原告。
被告聂利昆、杜春菊及其委托代理人对第三人的代理人向本院所提供的上述证据均无异议。
通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为：1、原告晏小花、被告聂利昆、杜春菊及第三人杜欣然之父杜四明的陈述相互印证，证明了各方当事人之间的身份关系；2、原告晏小花的代理人提供的4组证据与被告聂利昆、杜春菊及其代理人提供的身份证复印件、《房屋所有权证书》，第三人的代理人提供的户口证明、离婚协议具有真实性、关联性、合法性，足以印证本案事实，本院予以认定。
对于各方当事人及其代理人提供的其余证据，因与本案没有关联性，本院不予认定。
根据庭审举证、质证，本院确认如下事实：
原告晏小花之女保丽英系第三人杜欣然之母，被告杜春菊系第三人之父杜四明之姐。保丽英与杜欣然之父杜四明离婚时，确定坐落于罗平县罗雄镇振兴街某号的私有房屋1套归保丽英所有，该套房屋的建筑面积为132平方米，土地使用证号为“罗国用（2008）第某某号”。之后，保丽英去世。2012年6月5日，第三人之父杜四明代为其放弃了该套房屋的继承权，将该套房屋确定由原告晏小花一人继承。
2012年6月5日，原告晏小花与被告聂利昆、杜春菊签订房屋买卖协议，自愿将其继承女儿保丽英的上述房屋作价30万元出售给二被告。2012年7月19日，原告与二被告又签订了还款协议，协议约定的付款方式为：过户之日付房款155619元，下欠房款144381元自过户之日起二年内付清；如果二年内二被告未付清下欠房款，原告有权无条件收回房屋。房屋买卖协议中约定：如果哪方反悔，则应支付对方房款价20%的违约金。上述协议签订后，原告协助二被告办理了房屋产权过户登记手续，罗平县人民政府于2012年8月15日将原告出售给二被告的房屋以“罗房权证罗雄字第某某3”号《房屋所有权证书》登记给被告聂利昆。二被告支付了原告购房款155619元，原告将房屋交由二被告使用。之后，二被告以该套房屋应由第三人继承为由，拒绝支付下欠原告的购房款144381元。
本院认为：原告晏小花与被告聂利昆、杜春菊签订的房屋买卖协议符合房屋买卖合同的基本构成要素，并经房屋产权登记管理部门办理了房屋产权登记过户手续，双方签订的房屋买卖协议合法有效。因此，在原告将房屋交由二被告使用后，二被告即应依双方的约定按照诚实信用原则支付原告相应的房款。二被告拒绝支付下欠原告的购房款，明显违反约定，其应当向原告承担下欠部分20%的违约责任。原告的诉讼请求，本院部分支持。当事人争议的房屋应否由第三人杜欣然继承及杜四明陈述的其支付了原告10000元房款均不属本案房屋买卖法律关系，不应在本案中作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第一百三十条，第一百五十九条的规定，判决如下：
被告聂利昆、杜春菊支付其下欠原告晏小花的购房款人民币144381元，违约金28876元，合计173257元，限判决生效后30日内一次性付清。
本案诉讼费4365元，由被告聂利昆、杜春菊承担3785元，原告承担580元。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付权利人迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决所确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审 判 长 李晓学
人民陪审员 杨晓挠
人民陪审员 保云飞
二〇一四年十月八日
书 记 员 桂腾奎