贵州省盘县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0222民初1470号
原告莫小聪，男,1982年10月8日生，汉族，住湖南省邵阳县，
被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市红果经济开发区金叶园小区401室，统一社会信用代码520223000046990。
法定代表人晏忠俊。
原告莫小聪与被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告莫小聪于2016年3月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李彦独任审判，于2016年4月14日公开开庭进行了审理，原告莫小聪到庭参加诉讼，被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司的法定代表人晏忠俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告莫小聪诉称，2015年9月17日，原被告就买卖商品房达成口头协议，双方约定被告将其开发的位于贵州省盘县红果镇江××小区××号房屋出售给原告，房屋总价款为338650元，建筑面积约130.25平方米，单价为2600元/平方米，付款方式为原告按房屋总价款的30%向被告支付首付款，剩余款项通过向银行按揭贷款的方式向被告支付。2015年11月18日，原被告补签了一份《协议书》，对双方达成的口头协议进行了书面确认，双方同时还约定，如因房屋出售方的责任致使无法网签购房合同及进行银行按揭贷款，出售方应当将购房人的首付款在3日内全额退还，并承担自收到首付款之日起的利息（以当地商业银行同期最高利息为准）。原告分四次共计向被告支付了购房款85000元。协议签订后，由于被告不能为原告办理中国交通银行股份有限公司盘县支行及其他银行的按揭贷款，双方于2015年12月11日签订了一份《退房协议》，约定被告向原告退还购房款。协议签订后，被告并未按照双方签订的《协议书》及《退房协议》的约定向原告退还购房款。现请求：一、判决被告向原告退还购房款共计人民币85000元，并判决被告向原告支付自2015年9月18日起至2016年2月29日止期间的资金占用利息1735.40元，同时判决被告自2016年3月1日起至全部款项退还之日，以未退还的款项为基数，按银行贷款年利率4.6%的标准向原告支付资金占用利息。二、本案诉讼费用由被告承担。
原告莫小聪向本院提交了以下证据：1、《协议书》原件一份，用以证明原告向被告预购商品房，双方在该《协议书》中约定了购房的违约责任，若不能签订商品房买卖合同则被告退还原告购房款。2、2015年8月14日、2015年9月17日（两份）、2015年9月18日的收据原件共四张，用以证明原告共计向被告支付了购房款84801元。3、《退房协议》原件一份，用以证明由于被告不能为原告办理银行按揭贷款以支付剩余房款，原被告均同意退房、退款。
被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司未进行答辩，也未向本院提交证据。
对证据的分析与认定，原告提交的三组证据均符合证据的“三性”规定，可以作为认定本案事实的依据，本院全部予以认定。
经审理查明，原告为向被告购买其开发的商品房，于2015年8月14日向被告支付了房款定金5000元，于2015年9月17日向被告支付了维修基金11071元、契税5080元，于2015年9月18日向被告支付了房款63650元。后原被告于2015年11月18日签订《协议书》，约定了以下事项：2015年8月13日，购房人莫小聪以2600元每平方米的价格购买了售房人六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司位于红果镇江××小区××号房屋，双方商定以按揭方式购房，并且购房人已经付清捌万伍仟（85000.00）元整，首付还下欠金瑞房地产开发有限公司肆万（40000.00）元整。需于2015年12月31日付贰万（20000.00）元，2016年3月30日付贰万（20000.00）元给六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司。由于售房人在已经收到购房人首付款三个月时间内，一直未与购房人签订商品房购买合同。为保障双方利益，经双方协商，特此签订此协议：从即日起43日内（2015年11月18日至2015年12月31日），如因房屋出售方自身的责任，致使无法网签购房合同及银行按揭贷款，出售方应将购房人的首付款在3日内全额退还，并承担自收到购房人首付款之日起的利息（以当地商业银行同期最高利息为准）。后原被告一直未签订书面的商品房买卖合同，也未办理相关银行按揭贷款手续，双方于2015年12月11日签订《退房协议》，约定内容如下：“本人于2015年9月17日在金瑞房地产公司购得金江园小区1栋2-16层-1号房，已付现金捌万伍仟（85000.00）元整给金瑞房地产公司，但由于银行无法放款，双方共同协议同意退房、退款。”协议签订后被告至今未向原告退还已经支付的购房款。
另查明，中国人民银行公布的2015年5月11日至今6个月至1年期的银行贷款基准利率为5%。
本院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应当退还原告购房款84801元。2、被告是否应当向原告支付占用资金的利息损失1735.40元，并按年利率4.6%向原告支付至全部款项退还之日止的利息损失。
关于第一个争议焦点问题，本院认为，被告作为房地产开发企业，与原告签订《协议书》约定将其开发的商品房预售给原告，双方之间是买卖合同关系，原被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，是有效合同。由于发生了原被告在《协议书》中约定的不能办理银行按揭贷款的情况，双方于2015年12月11日签订了《退房协议》，双方约定退房、退款，由于原告未能办理银行按揭贷款向被告支付剩余购房款，原被告的合同目的已不能实现，双方据此约定退房退款并无不当，该《退房协议》经原告签字，被告盖章确认，是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，也不损害其他第三人的合法权益，是有效合同，原被告签订的《退房协议》实质上是就解除原被告之间商品房买卖合同达成的一致意见，签订《退房协议》后，被告应当按照约定向原告退还购房款，由于原告已经在合同签订前向被告支付了含房屋首付款在内的款项共计84801元，被告应当全额予以退还。由于原告提交的四份收款收据中记载的被告收取原告款项的金额合计是84801元，故原告主张由被告退还购房款85000元属计算错误，本院支持84801元。
关于第二个争议焦点问题，由于原被告在《协议书》中已明确约定，若原被告无法签订购房合同及办理银行按揭贷款，被告应当向原告返还房屋首付款并承担自收到购房人首付款之日起的利息，故在原被告约定退房退款后，被告除应当向原告退还已经支付的购房款外，还应当向原告支付占用原告资金期间的利息损失，由于原被告约定的利息并不明确（以当地商业银行同期最高利息为准），可按银行同期贷款基准利率即年利率5%计算原告的利息损失，故原告主张按照年利率4.6%计算其利息损失并未超过前述规定，其放弃部分是对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。由于原告是分四次向被告支付的购房款，其最后一次向被告支付购房款的时间是2015年9月18日，故被告向原告支付占用资金的利息损失应当自2015年9月18日开始计算，截止2016年2月29日，被告应当向原告支付占用资金期间的利息损失应为1777.05元（84801元×4.6%÷12个月÷30天×164天），原告主张1735.40元未超出上述规定，本院予以支持。自2016年3月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，被告仍应以未还的购房款本金为基数，按照年利率4.6%向原告支付占用资金期间的利息损失。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、由被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告莫小聪购房款等款项84801元，并支付原告莫小聪资金被占用的利息损失1735.40元。前述利息计算至2016年2月29日，自2016年3月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司仍应以未还购房款为基数，按照年利率4.6%向原告莫小聪支付资金被占用期间的利息损失。
二、驳回原告莫小聪的其他诉讼请求。
如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1968元，因适用简易程序审理减半收取984元，由原告莫小聪负担11元，被告六盘水市红果经济开发区金瑞房地产开发有限公司负担973元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 李 彦
二〇一六年四月十四日
书记员 裴兴燕