湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂江汉巡民初字第01061号
原告（反诉被告）汪美兰，女，1961年5月4日出生，汉族。
委托代理人陈浩、张旌，湖北元申律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）陈新桥，男，1959年2月13日出生。
被告（反诉原告）邱秀枝，女，1959年8月28日出生。
两被告委托代理人肖刚，湖北佳元律师事务所律师。特别授权。
原告（反诉被告）汪美兰与被告（反诉原告）陈新桥、邱秀枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月22日立案后，被告（反诉原告）陈新桥、邱秀枝于2013年9月17日提起反诉，本院决定本诉与反诉一并审理，依法由代理审判员ＸＸ兰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪美兰及其委托代理人陈浩、张旌、被告（反诉原告）邱秀枝及其与被告（反诉原告）陈新桥的共同委托代理人肖刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪美兰诉称，被告陈新桥与被告邱秀枝系夫妻。原告汪美兰自2002年开始承租被告陈新桥位于本市某路14号4单元6层601室的房屋。之后被告陈新桥向原告出售了该房屋。原告汪美兰与被告陈新桥于2005年8月11日签订《房屋转让协议书》，合同约定：原告汪美兰交付首期款80000元后，被告陈新桥负责办理过户手续，剩余房款于2006年3月31日之前付清。原告汪美兰支付购房款82000元后，被告陈新桥即将房屋交付给原告汪美兰，并开始不再向原告汪美兰收取房租。原告汪美兰与被告陈新桥于2005年10月14日又达成补充协议，约定，如果被告不能及时办理房产证应当向原告汪美兰支付购房款的30%作为违约金。之后原告汪美兰与被告陈新桥于2006年10月13日重新签订《房屋转让协议书》，明确约定，被告陈新桥自愿将其所有的具有完全产权的房屋转让给原告汪美兰，原告汪美兰向被告陈新桥支付购房款182000元（签订协议前已付清）。协议还约定，一旦开发商通知可以办理过户手续，被告陈新桥应立即办理，不得以任何借口拖延，每拖延一天向原告汪美兰支付违约金200元直到过户手续办理完毕为止。如果被告陈新桥毁约，除按现行市场价退还房款外，还应向原告汪美兰支付违约金80000元。自2008年起原告汪美兰即将讼争房屋以自己的名义对外出租，并收取租金。2009年，讼争房屋可以办理权属证明，原告汪美兰遂出资为被告陈新桥办理产权证。被告陈新桥取得房产证后即将房产证原件交付给原告汪美兰，并再次承诺会立即协助原告汪美兰办理过户登记手续。直到2013年，被告陈新桥仍未履行房屋过户的手续，原告汪美兰与被告陈新桥协商后，双方又于2013年3月11日签订《房屋转让协议》，协议约定：1、被告陈新桥已于2005年8月11日将本案讼争房屋转让给了原告汪美兰，原告汪美兰已将182000元购房款全部付清；2、被告陈新桥应当在2013年3月20日之前把房产证过户给原告汪美兰；3、如果被告陈新桥不能按时办理过户手续，原告汪美兰可以要求被告陈新桥按照8500元／平方米回购房屋，并要求被告陈新桥退还原告汪美兰为其垫付的办证费用和向原告汪美兰支付违约金人民币80000元。但时至今日，被告陈新桥仍然未为原告汪美兰办理房屋过户登记手续。经原告汪美兰多次催告，被告陈新桥仍以各种理由推脱其责任，被告陈新桥的行为严重损害了原告汪美兰的利益，为此，原告汪美兰诉至本院，要求判令：1、确认原告汪美兰与被告陈新桥之间的《房屋转让协议》有效，被告陈新桥继续履行合同，协助原告汪美兰办理过户手续；2、被告陈新桥支付逾期办理房屋过户手续的违约金80000元；3、被告陈新桥承担本案诉讼费用。
被告陈新桥辩称，其与原告汪美兰签订的房屋买卖协议无效。
被告邱秀枝辩称，被告邱秀枝是讼争房屋的共有人，没有在房屋买卖协议上签名，故协议无效，应当双方返还，请求法院确认协议无效，扣除原告汪美兰应当支付的租金后被告陈新桥将购房款返还给原告汪美兰。
反诉原告陈新桥、邱秀枝共同反诉称，2002年4月1日，反诉原告陈新桥与反诉被告汪美兰签订《租房协议书》，反诉原告陈新桥将某小路50号4单元6楼2号84.37平方米房屋出租给反诉被告汪美兰，租期至2007年4月30日，约定2002年4月1日至2005年4月30日月租金为400元，2005年5月1日至2007年4月30日月租金为450元。反诉被告汪美兰入住后，不按时交纳房租，加上反诉原告汪美兰的妹妹生病急需用钱，反诉原告陈新桥遂陆续向反诉被告汪美兰借款。协议租期届满后，反诉被告汪美兰没有将房屋交还给反诉原告陈新桥，而是无租约继续占用。反诉原告陈新桥、邱秀枝认为反诉被告汪美兰占用房屋期间，应当按照同类房屋租金支付使用费，故请求判令反诉被告汪美兰向反诉原告陈新桥、邱秀枝支付自2002年4月1日起的房租租金（使用费）146000元，被告汪美兰承担本案诉讼费用。
反诉被告汪美兰答辩称，反诉原告邱秀枝不具有反诉资格，因为讼争房屋系反诉原告陈新桥的个人房产，且反诉被告汪美兰已于2005年8月11日购得讼争房屋，购房之前的租金已经全部支付，反诉原告陈新桥与反诉被告汪美兰之间并不存在借贷关系，只存在房屋买卖关系，故2005年8月后反诉原告陈新桥、邱秀枝一直未向反诉被告主张过房租，反诉原告陈新桥、邱秀枝的反诉请求不能成立，请法院驳回反诉原告陈新桥、邱秀枝的全部诉讼请求。
原告汪美兰为支持其诉讼主张，举证如下：
证据一、《房屋转让协议书》三份及《房屋转让协议书补充条款》一份，证明被告陈新桥自愿将其所有的具有完全产权的，位于某小路50号4单元601室（即本市某路14号4单元6层601室）的房租作价182000元的价格出售给原告汪美兰；
证据二、收条八份，证明原告汪美兰已将所有的购房款182000元分八次支付给了被告陈新桥；
证据三、公证书一份，证明讼争房屋系拆迁还建房屋，拆迁之前的房屋位于本市江汉区妙墩一村65号的房屋系被告陈新桥个人所有，拆迁还建后的房屋即本案的讼争房屋为被告陈新桥个人所有；
证据四、房屋登记信息查询单，证明讼争房屋的登记所有权人为被告陈新桥，且该房产无共有人；
证据五、发票与收据，证明2009年原告汪美兰为被告陈新桥缴纳了相关费用，办理了房屋两证，自办证开始，讼争房屋就可以办理过户，但被告陈新桥至今未协助原告汪美兰办理过户登记，构成了违约；
证据六、收条一份，证明2003年9月20日被告邱秀枝向原告汪美兰收取了租金；
证据七、收条一份，证明2005年5月1日被告陈新桥向原告汪美兰收取租金，因租赁期间双方买卖了房屋，因此，未使用的租金10000元直接计入购房款中，本案讼争房屋的购房款为182000元。
证据八、房屋所有权证、国有土地使用证，证明被告陈新桥将两证原件交付给原告汪美兰，原告汪美兰有理由相信被告陈新桥有权进行讼争房屋买卖；
证据九、房屋出租合同四份、电费发票、租赁公司出具的证明，证明原告汪美兰购买讼争房屋后，一只在行使所有权人的相关权利；
证据十、武汉房产年鉴和搜房网价格信息表，证明2005年讼争房屋所处地段房屋均价为每平方米2400元，原告汪美兰支付购房款182000元的价格合理。
被告陈新桥、邱秀枝对证据一、证据二中除了2005年9月29日收条以外收条的真实性均无异议，但认为证据一中四份协议均属无效协议，另提出被告陈新桥系文盲，其从原告汪美兰处拿钱时并不知道原告汪美兰在收条上面注明为购房款，对收取的钱款为购房款的性质并不知情，且第一次收取购房款的时间在房屋买卖协议签订之前，不合常理；对证据三不予质证，因该证据为复印件；对证据四的合法性、真实性、关联性无异议，但认为该证据无法达到原告汪美兰提出的证明目的，该证据无法证明房屋为被告陈新桥的个人财产；对证据五的真实性无异议，也承认办理房产证、土地使用证的支出；对证据六、证据七的真实性无异议，但对证明目的不认可；对证据八真实性、关联性无异议，但认为两证是原告汪美兰冒充被告邱秀枝的名义去办理，两证也非被告陈新桥交付给原告汪美兰的，系原告汪美兰到房地局领取的；对证据九中的电费发票予以认可，认为租约上无承租人的身份信息，租赁公司证明无营业执照、相关工商登记为佐证，对租赁合同及租赁公司出具的证明的真实性不予认可；对证据十中的年鉴真实性无异议，但认为该材料并非为证据，对搜房网价格的真实性不予认可，且相同地段不同房屋的价值有差异，证据十不能达到原告汪美兰的证明目的。
被告陈新桥、邱秀枝为支持其辩称，举证如下：
房屋租赁协议一份，证明被告陈新桥、邱秀枝与原告汪美兰之间存在租赁关系，房屋租赁期间，双方不可能买卖房屋。
原告汪美兰对被告陈新桥、邱秀枝提供的租赁协议的真实性无异议，但认为无法达到被告陈新桥、邱秀枝的证明目的。
反诉原告陈新桥、邱秀枝为支持其反诉主张，举证如下：
证据一、房屋所有权证、结婚证、居民户口簿，证明被告陈新桥、邱秀枝为夫妻关系，系讼争房屋的共同共有人；
证据二、租赁协议书、房地产评估估价报告，证明讼争房屋在双方存在租赁关系期间，反诉被告汪美兰应当按照双方合同的约定支付租金，租赁期间结束后，反诉被告汪美兰应当按照评估估价报告支付房屋使用费。
证据三、鉴定费发票，证明反诉原告陈新桥、邱秀枝支付了鉴定费3500元。
反诉被告汪美兰对反诉原告陈新桥、邱秀枝提供的证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为房屋所有权证中已经注明房屋无共有权人，且反诉原告陈新桥的文化程度根据户口簿的登记为“初中文化”，可以证明在本诉中反诉原告陈新桥主张其为文盲，对收取的款项不明知为购房款的性质不成立；对证据二的真实性无异议，但认为反诉被告汪美兰在购买了房屋以后不需再支付租金，租赁关系已经终止，估价报告的制作程序不符合法律程序，到场的只有一人且为无鉴定资质的评估机关工作人员姚虎，在评估结果处无鉴定机关的公章，报告虽然注明为按照《房地产评估规范》进行评估，但并未按照该规范进行，应为无效；对证据三无异议。
本院对双方无争议的证据的真实性、合法性予以确认。
对上述有争议的证据，本院认为：
原告汪美兰提供的证据二中落款日期为2005年9月29日的收条无收款人，无法证明被告陈新桥收取了该收条上载明的3000元，对该收条不予采信；证据三虽然为复印件，但该证据证明讼争房屋为拆迁还建房屋，拆迁前的房屋为陈新桥个人所有的事实被告陈新桥、邱秀枝已经当庭予以认可，对该证据，本院予以采信；证据九证明讼争房屋一直由原告汪美兰占有使用的事实已经由双方当事人当庭加以确认，无需该证据证明，对该证据，本院不予采信；证据十无法证明讼争房屋的价值，对该证据，本院不予采信。
反诉原告陈新桥、邱秀枝向我院申请对讼争房屋的使用费情况进行鉴定的鉴定报告，虽反诉被告汪美兰对该鉴定报告的程序提出异议但无证据加以证明，另反诉被告汪美兰指出鉴定方法不符合《房地产评估规范》，经法庭庭外核实，鉴定报告中使用的评估方法系严格按照《房地产评估规范》进行，该评估报告具有真实性和合法性，但对该证据是否应当采信取决于讼争房屋的归属。
依据上述举证质证情况，以及庭审陈述，本院确认以下事实：
陈新桥、邱秀枝系夫妻关系，1986年4月8日登记结婚。原坐落于本市江汉区妙墩一村65#的房屋系陈新桥的私有房屋，1994年11月26日，陈新桥与武汉昌厦房地产发开公司签订房屋产权调换协议书，对上述房屋进行拆迁还建，还建后的房屋为坐落于本市江汉区某路14号4单元6层601室的房屋，建筑面积为84.37平方米。
2002年4月1日，汪美兰与陈新桥签订《租房协议书》一份，双方约定，陈新桥将某小路50号4单元6楼2号的房屋（即上述讼争房屋）出租给汪美兰，租赁期限为五年，自2002年4月1日至2007年4月30日止，付款方式为壹年半付款，房屋租金从2002年4月1日至2005年4月30日为每月400元，2005年至2007年为每月450元。2003年9月20日，汪美兰向邱秀枝交纳了讼争房屋自2003年9月20日起至2005年4月30日止的租金7200元。2005年5月1日，汪美兰向陈新桥支付了截至2007年5月两年的租金10800元。
2005年7月28日，陈新桥向汪美兰出具收条一份，注明收到汪美兰的购房款30000元。2005年8月11日，汪美兰与陈新桥签订《房屋转让协议书》一份，合同约定：陈新桥自愿将某小路50号4单元6楼2号的房屋以172000元（含过户费）的价格转让给汪美兰，汪美兰交付首期款80000元后，陈新桥负责办理过户手续，剩余房款于2006年3月31日之前付清，双方还在协议中注明上述房屋房产证未办理，届时陈新桥应协助办理房产证手续。2005年8月30日、9月2日汪美兰又分两次向陈新桥支付了购房款2000元及40000元。2005年10月14日，汪美兰与陈新桥又达成《房屋转让协议书补充条款》，约定，汪美兰已经向陈新桥支付82000元整，余款90000元在2006年3月底办理完过户手续后付清，若汪美兰未按时付款或者陈新桥不能及时办理房产证或者违约，则需向对方支付房款30%的违约金。后汪美兰分别于2006年4月2日，2006年5月1日，2006年6月22日分三次分别向陈新桥支付购房款30000元，5000元和10000元，2006年7月14日，汪美兰又支付了5000元，陈新桥书面承诺，余款40000元在办理房产证时交付。2006年10月13日，汪美兰与陈新桥又签订《房屋转让协议书》，约定，陈新桥自愿将讼争房屋转让给汪美兰，汪美兰向陈新桥支付购房款182000元，全额付清；一旦开发商通知可以办理过户手续，陈新桥应立即办理，不得以任何借口拖延，每拖延一天向汪美兰支付违约金200元直到过户手续办理完毕为止；若陈新桥毁约，除按现行市场价退还房款外，还应向汪美兰支付违约金80000元，案外人陈三元及陈新桥的弟弟陈新华作为证明人在该协议书上签字。同日，汪美兰向陈新桥支付了购房款37000元，陈新桥在收取该款时出具收条，并在收条中载明，房款全部结清。2009年，汪美兰出资12662.2元为陈新桥办理了讼争房屋的房屋所有权证及土地使用证，现上述两证由汪美兰持有。2013年3月11日，陈新桥仍未履行房屋过户的手续，汪美兰与陈新桥又签订《房屋转让协议书》，协议约定，陈新桥已于2005年8月11日将本案讼争房屋转让给了汪美兰，汪美兰已将182000元购房款全部付清，陈新桥应当在2013年3月20日之前把房产证过户给汪美兰，若陈新桥不能按时办理过户手续，汪美兰可以要求陈新桥按照8500元／平方米回购房屋，并要求陈新桥退还汪美兰为其垫付的办证费用和向原告汪美兰支付违约金人民币80000元。至今，陈新桥仍然未为汪美兰办理房屋过户登记手续。
另查明，讼争房屋自2002年4月1日至今一直由汪美兰占有使用。
在本案审理过程中，反诉原告陈新桥、邱秀枝于2013年10月10日向我院提出对讼争房屋使用费情况进行鉴定的申请，我院委托众联房地产估价有限公司进行评估，该公司于2014年2月25日出具了上述《房地产估价报告》。
2014年4月21日，原告汪美兰向本院申请撤回第二项诉讼请求，本院已依法裁定准许。
本院认为，根据讼争房屋的产权登记状况，该房产为陈新桥的个人财产。《房屋转让协议书》及《房屋转让协议书补充条款》系汪美兰与陈新桥的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应履行各自的义务。汪美兰已依约向陈新桥支付了全部购房款，并已经长期占有使用讼争房屋，陈新桥依约应当协助汪美兰办理讼争房屋的过户手续。因讼争房屋已经出售给汪美兰，汪美兰有权占有使用讼争房屋，陈新桥、邱秀枝要求支付讼争房屋房租及使用费的反诉请求无事实及法律依据，对二人的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、陈新桥在本判决生效后十五日内协助汪美兰将陈新桥所有的坐落于本市江汉区某路14号4单元6层601室的房屋［房屋所有权证武房权证江字第20090096**号、建筑面积84.37㎡、土地使用证江国用（商2009）第169711号］转移登记至汪美兰名下；
二、驳回陈新桥、邱秀枝的全部反诉请求。
减半收取案件受理费900元、保全费2629元、邮寄费92元共计3621元由陈新桥负担（此款汪美兰已预付本院，陈新桥应负担部分随上述判决款项一并支付给汪美兰），反诉费1610元、鉴定费3500元共计5110元由被告陈新桥、邱秀枝负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
代理审判员 ＸＸ兰
二〇一四年四月二十一日
书 记 员 叶 俊
速 录 员 杨 靓