广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终2204号
上诉人（原审原告、反诉被告）：谢龙生
委托诉讼代理人：黄明东，广西国海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：覃雕，广西国海律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市汽车配件三厂。
法定代表人：姚鸿兼，厂长。
委托诉讼代理人：樊志雄，广西广为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何冬灵，广西广为律师事务所实习律师。
上诉人谢龙生、上诉人南宁市汽车配件三厂（以下简称汽配三厂）因租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2012）西民一初字第1697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢龙生的委托诉讼代理人黄明东，上诉人汽配三厂的委托诉讼代理人樊志雄、何冬灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谢龙生上诉请求：1、维持一审判决第一、二、五项，撤销第四项，变更第三项为汽配三厂赔偿谢龙生装修损失58311元、停业损失60600元；2、本案一、二审诉讼费及评估鉴定费5000元，均由汽配三厂承担。事实和理由：一、一审判决驳回谢龙生诉请的停业损失，属认定事实错误，适用法律不当。1、本案中，谢龙生向汽配三厂租赁的南宁市唐山路36号（唐人文化园）内第十街的7、8号仓库是谢龙生在工商局合法登记注册的“南宁市聚珍阁工艺品店”的营业场所，已经营多年，存放有大量价值不菲的古玩、红木家具等物品。谢龙生租赁的7、8号仓库的目的是经营古玩、红木，并非作为货仓存储货物之用。汽配三厂非法封锁仓库长达一年半之久，谢龙生的古玩、红木等物品被封锁在内，古玩生意被迫停止，经济损失巨大。但是，一审法院对此视而不见，认定谢龙生未能充分举证证明实际经济损失，对谢龙生的停业损失不予支持，与事实不符，也严重违反了生活常理。众所周知，古玩行业不同于餐饮、零售等一般行业，具有行业特殊性，利润很高，一万元买来的古玩经几次转手售价一百多万是市场上的常见现象。因此，该行业不同于零售业，整个行业无法提供进货凭证、销售税金缴纳记录等材料。鉴定评估机构采用市场调研比较等方法是可以作出停业损失评估鉴定的，一审法院应当委托可用市场调研比较方法作出鉴定结论的鉴定结构作出鉴定，以认定谢龙生合理的停业损失。2、从另一个角度来说，在目前社会中，谢龙生作为个体户，没有完整的账册是正常的，税务机关对没有完整账册的个体户征收税款，是根据个体户的经营成本，如租金、水电费、人工工资等来核定征收的，评估机构让上诉人提供完整的账册等相关材料是不现实的，评估机构应该像税务机构一样评估谢龙生的停业损失。一审法院在没有查清事实的前提下，判决驳回谢龙生的该项诉请不妥，请求二审法院重新委托评估机构对谢龙生的停业损失进行评估，并判决赔偿停业损失。二、一审判决认定谢龙生的装修损失只有40482元，与本案事实不符。1、对于装修损失，一审认定评估结论显示附合部分的装修物价值为58311元，汽配三厂对装修物清单中的二楼吊顶、门头招牌、隔层及楼梯部分的装修（价值合计40482元）认可为谢龙生完成，但对于双方有争议部分的装修物价值17829元，汽配三厂在出租仓库时，仓库是空架子，没有作任何装修。对此，其他承租人可以作证，虽然其他承租人慑于此后被汽配三厂为难，不敢为谢龙生作证，但谢龙生向一审法院申请向其他承租人调查取证却未被采纳。在汽配三厂也没有任何证据的前提下，认定双方有争议部分的装修不属于谢龙生装修，属于认定事实错误。2、根据双方签订的《仓库租赁合同书》第一条的约定，本案租赁物是厂区内仓库，双方还在合同中明确约定装修由谢龙生向汽配三厂提出申请，汽配三厂同意后方可施工。汽配三厂提交的《承诺书》也明确装修由谢龙生完成，租赁物仓库的附属设施只有水表、电表、水龙头以及消防喷淋头等设施，因此，汽配三厂根本就没有对7、8号仓库进行装修。汽配三厂主张除二楼吊顶、门头招牌、隔层及楼梯部分的装修以外的其余部分进行了装修，没有任何证据证实。一审法院仅仅根据汽配三厂毫无理据的异议，就认定谢龙生完成装修物部分只有40482元，是错误的。本案租赁装修物全部由谢龙生完成，应当支持58311元。三、本案装修物评估鉴定费5000元已由谢龙生预交，一审判决未予认定并作出判决，是错误的。综上，一审部分判决有误，请求二审法院予以纠正，支持谢龙生的上诉请求。
汽配三厂辩称，谢龙生的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其全部诉讼请求，并依法撤销一审判决，对一审判决进行改判。
汽配三厂上诉请求：1、维持一审判决第一、四项，撤销第二、三、五项，改判支持汽配三厂一审的反诉请求。汽配三厂要求谢龙生赔偿拒不搬离8号铺面实际损失费（损失期间为2012年1月4日至2013年4月15日，计算标准是每日127.4元），提前解除合同的损失是针对7、8号铺面。事实和理由：一审认定解除合同时间为汽配三厂收到一审法院送达起诉状等应诉材料之日即2012年7月11日，是错误的。根据法律规定，应以谢龙生收到汽配三厂发出的解除合同通知之日为准。二、造成《仓库租赁合同书》解除的原因是谢龙生擅自转租行为造成的，谢龙生理应承担全部法律责任。
谢龙生辩称，汽配三厂的上诉请求没有事实和法律依据。本案合同解除的根本原因是汽配三厂单方封锁涉案铺面，违约责任在汽配三厂，因此汽配三厂应当赔偿谢龙生的全部损失，汽配三厂的上诉请求应当予以驳回。
谢龙生向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《仓库租赁合同书》；2、汽配三厂退还谢龙生租赁保证金1万元及租金15109.6元（对应的租期自2011年12月10日至2012年3月19日，按149.6元/天计算）；3、汽配三厂赔偿谢龙生停业损失60600元（自2011年12月10日仓库被封之日计至实际解封之日止，按每日600元计算）；4、汽配三厂赔偿谢龙生装修损失5万元；5、汽配三厂退还谢龙生缴纳的罚款5000元；6、汽配三厂解封仓库，归还谢龙生店内的古玩、工艺品等物品；7、本案诉讼费、保全费由汽配三厂承担。
汽配三厂向一审法院反诉请求：1、谢龙生赔偿汽配三厂律师费损失3000元；2、谢龙生赔偿汽配三厂拒不搬离铺面的实际损失（自2012年1月4日至实际搬离铺面之日止，按每日127.4元/天计算）；3、谢龙生赔偿汽配三厂因合同提前解除而无法按计划出租仓库的损失11466元（127.4元/天×90天）；4、本案诉讼费用由谢龙生承担。
一审法院认定事实：2010年9月23日，谢龙生（“乙方”）与汽配三厂（“甲方”）签订《仓库租赁合同书》一份，约定由汽配三厂向谢龙生出租7、8号仓库，租赁面积为102平方米，租赁期限自2010年9月20日至2012年9月19日。合同第四条约定租赁保证金为1万元，在租赁期满乙方已向甲方承担交清全部租金、水电费、返还租赁物等责任5日内返还。第一年租金为每月每平方米40元，第二年租金递增10%。合同第七条约定“物业管理”条款，约定乙方在承租期间必须认真审阅甲方的《租户公约》、《装修指南》及《承诺书》并遵守。如有违反则按照甲方相关规定接受处罚，拒不接受处罚则视为违约。合同第八条约定：“（一）在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，并向政府有关部门申报经同意后方可施工，否则所产生的责任由乙方承担”，“（三）合同终止时，乙方在甲方租赁物上因装修、改建而形成的固定物不能拆除，所有权归甲方所有”。第九条约定：“经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分或全部面积转租”。合同第十条约定如乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方有权解除合同。乙方如未经甲方同意，擅自在承租仓库外墙悬挂、设立广告及标语（含各种图片、书画）等，甲方有权解除合同。合同还对其他相关事项作出约定。签订后，汽配三厂向谢龙生交付7、8号铺面，谢龙生向汽配三厂支付了租赁保证金1万元及截止到2012年3月19日的租金。2010年9月23日，谢龙生曾签订《承诺书》、《确认书》，就装修的申请事项及应遵守的相关公约作出承诺和确认。2011年5月25日，谢龙生与他人签订租赁协议，将7号铺面转租与案外人冯xx，转租期限自2011年6月1日至2012年9月10日。
一审法院另查明：谢龙生方与汽配三厂方曾于2011年12月8日发生冲突，双方人员进行打斗。事后，谢龙生向汽配三厂支付了5000元“罚款”。
2011年12月12日，汽配三厂向谢龙生发出《律师函》一份，主要内容包括：1、汽配三厂认为谢龙生店铺员工不听汽配三厂方治安协管员劝阻，并谩骂、殴打治安员造成治安员受伤的严重后果。2、汽配三厂认为谢龙生违反了租赁合同的约定，未经汽配三厂同意即擅自转租。3、谢龙生须在收到律师函三日内就打人事宜赔礼道歉、赔偿损失，并办理有关店铺转租的手续，否则，汽配三厂将解除租赁合同，收回店铺。2012年1月4日，汽配三厂发出《通知》一份，主要内容为鉴于谢龙生未按《律师函》的要求，“就打人事宜到汽配厂对吴贤华、方志耀赔礼道歉及赔偿一切经济损失”，汽配三厂决定解除《仓库租赁合同书》，收回7、8号仓库。汽配三厂收到一审法院送达的起诉状等应诉材料的时间为2012年7月11日。
在2014年12月26日一审法院所作的笔录中，谢龙生、汽配三厂双方确认2011年12月10日，汽配三厂用铁条将谢龙生承租的8号铺面焊封并在7号铺面上张贴纸质封条（封条加封于仓库大门钥匙处）。谢龙生陈述自此时起，其无法再利用该7、8号仓库。2013年3月22日，一审法院对租赁现场进行勘察，主持双方当事人对8号铺面进行解封。解封后，谢龙生于2013年4月15日将其店内的工艺品、货品等搬离，但认为汽配三厂拿走了谢龙生电风扇等小件物品。
一审法院还查明：讼争房产系广西南宁诚厚商贸有限公司所有并授权汽配三厂进行出租、经营、管理。在诉讼进程中，谢龙生曾申请一审法院对其停业损失及形成附合部分的装修损失进行评估并获准许。停业损失的司法评估因谢龙生无法提供鉴定机构要求的相关材料而未能完成。对于装修损失，评估结论显示附合部分的装修物价值为58311元，汽配三厂对装修物清单中的二楼吊顶、门头招牌、隔层及楼梯部分的装修（价值合计40482元）认可为谢龙生完成，其余部分装修主张为汽配三厂完成。
一审法院认为，谢龙生与汽配三厂于2010年9月23日签订的《仓库租赁合同书》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。
关于《仓库租赁合同书》的解除。双方当事人在本案中合同解除的事由及时间均存在争议。汽配三厂主张合同已因汽配三厂于2012年1月4日作出解除合同通知而解除。虽汽配三厂在反诉中主张解除合同系因谢龙生违法转租引致，但汽配三厂在2011年12月12日发出的《律师函》中并未对谢龙生的转租行为予以否认，并要求谢龙生前去办理相关转租手续，隐含了追认之意，在汽配三厂于2012年1月4日作出的《通知》中，亦仅将解除事由确定为谢龙生未能就相关打斗纠纷进行商谈，因此，对于汽配三厂作出的解除合同的意思表示所依据的事由，应界定为谢龙生未按汽配三厂之要求赔礼道歉、赔偿损失。该事由不构成解除租赁合同之约定或法定事由，因此，汽配三厂之合同解除权不成立，不应以汽配三厂之主张确定合同解除相关事宜。因汽配三厂于2011年12月10日封锁仓库，谢龙生丧失对租赁物之利用，谢龙生起诉时明确提出解除合同之诉讼请求，该诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，予以支持，但解除权属形成权，须由当事人行使，因此，仅在此确认合同解除之效力。解除合同之时间应为汽配三厂收到一审法院送达起诉状等应诉材料的时间，即2012年7月11日。
关于租赁保证金、租金的返还。正如前述，谢龙生、汽配三厂之间的打斗纠纷与租赁合同并无直接牵连，汽配三厂以此为由封锁仓库，致使谢龙生无法利用仓库构成违约，故对于租赁保证金1万元，汽配三厂应予返还。对于2011年12月10日至2012年3月19日的租金15109.6元亦应予返还。（40元/月/平方米×1.1÷30天×102平方米×101天）。
关于停业损失。因谢龙生未能提供相关材料导致评估结论无法作出，应认定谢龙生未能充分举证证明其实际损失，对该诉讼请求，应予驳回。
关于装修损失。汽配三厂在本案中主张谢龙生未经其同意而擅自装修，根据汽配三厂自身提交的证据，已证实谢龙生向其提出装修申请且汽配三厂未持异议。根据评估结论显示的装修项目，双方无异议的部分包括楼吊顶、门头招牌、隔层及楼梯部分的装修等项目，显属谢龙生开展经营所必须。因此，对汽配三厂的主张不予采信。汽配三厂封锁铺面导致合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，对于双方当事人无争议部分的装修物价值40482元，汽配三厂应予赔偿。
关于罚款。汽配三厂僭越私权界限，取得该款于法无据，应向谢龙生返还该5000元。
关于解封、返还货物物品。仓库已予解封，谢龙生亦已取回其主要的货物、物品，如谢龙生仍认为汽配三厂侵占其小件物品，应通过侵权或不当得利纠纷解决，本案对此不作处理。
关于律师费损失、租金损失。在租赁合同中，汽配三厂封锁铺面，构成违约，其要求谢龙生赔偿各项损失于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认谢龙生与汽配三厂签订的《仓库租赁合同书》解除；二、汽配三厂返还谢龙生租赁保证金10000元、租金15109.6元、罚款5000元；三、汽配三厂赔偿谢龙生装修损失40482元；四、驳回谢龙生的其他诉讼请求；五、驳回汽配三厂的反诉请求。案件受理费3114元（谢龙生已预交），由谢龙生负担1114元，汽配三厂负担2000元；反诉案件受理费486.2元（汽配三厂已预交），由汽配三厂负担。
本院二审期间，汽配三厂没有提交新证据。谢龙生围绕上诉请求提交了两份证据：证据1、评估鉴定费发票，证明谢龙生缴纳了5000元评估鉴定费，但是一审法院没有处理该费用；证据2、证人吴某的证人证言及身份证复印件，证明汽配三厂向谢龙生出租仓库的时候未对仓库进行装修。本院组织当事人进行了质证。汽配三厂经质证认为：对证据1的真实性无异议，是谢龙生申请鉴定的，鉴定的结果并未全部支持谢龙生的请求，所以鉴定费不应该由汽配三厂承担；对证据2的真实性有异议，证人没有出庭接受询问，无法确认证人证言是否是证人吴某的陈述和签字。
本院认证意见为：对证据1，鉴于汽配三厂对该证据的真实性无异议，故本院认可该证据；对证据2，因证人吴某未能出庭作证，在缺乏其他证据佐证的情况下，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，本院对其证明力不予确认。
当事人对一审认定的事实无异议。一审认定事实客观、真实，本院予以确认。本院二审补充查明：坐落于南宁市房屋所有权人为广西南宁诚厚商贸有限公司（房产证号：邕房权证字第××号），产权登记时间为2010年4月6日，建筑面积为602.4㎡，规划用途为非住宅。广西南宁诚厚商贸有限公司授权汽配三厂出租、经营、管理后，为方便出租，汽配三厂将该房分割成不同的铺面并编号。一审中，汽配三厂、谢龙生均确认涉案7、8号仓库为前述产权证登记下的房屋所分割出的铺面。本院二审还查明，2014年12月18日，谢龙生向南宁开宗资产评估事务所支付评估费5000元。
本院审理本案过程中，谢龙生向本院提出对其停业损失进行司法鉴定的申请。经询问，汽配三厂不同意在本院二审程序中对停业损失进行鉴定和评估。
本院认为：关于涉案《仓库租赁合同书》的效力问题。双方签订的《仓库租赁合同书》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应恪守履行。
双方对一审判决确认涉案《仓库租赁合同》解除没有异议，本院对一审判决第一项予以维持。
关于汽配三厂应否返还谢龙生租赁保证金、租金、罚款的问题。汽配三厂封锁仓库致使谢龙生无法利用仓库构成违约，故对于谢龙生支付的租赁保证金1万元，汽配三厂应予返还。因汽配三厂于2011年12月10日已封锁仓库，对于2011年12月10日至2012年3月19日的租金亦应予返还。经计算，汽配三厂应向谢龙生返还的租金为15109.6元（40元/月/平方米×1.1÷30天×102平方米×101天）。关于罚款。汽配三厂取得该款于法无据，应返还给谢龙生。一审对此判决正确，本院予以确认。
关于汽配三厂应否赔偿谢龙生装修损失、停业损失的问题。汽配三厂提交的证据证实谢龙生向其提出装修申请且汽配三厂未持异议。经一审法院委托，评估公司对本案讼争的形成附合的装修物进行评估，双方对二楼吊顶、门头招牌、隔层及楼梯部分的装修等项目为谢龙生完成没有异议。因汽配三厂封锁铺面导致合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，对于双方当事人无争议部分的装修物价值40482元，汽配三厂应予赔偿。至于停业损失问题。因谢龙生未能提供相关材料，导致评估公司无法作出评估结论，二审中，谢龙生亦认可没有证据证明其实际损失，故对该诉讼请求，应不予支持。
汽配三厂封锁铺面的行为已构成违约，其要求谢龙生赔偿律师费、拒不搬离铺面实际损失费、提前解除合同导致无法按计划出租仓库的损失费均没有事实和法律依据，一审判决不予支持正确，本院予以确认。
至于谢龙生一审预交的评估费5000元，可在本案中一并作出处理，由双方按胜败比例分担。
综上所述，上诉人谢龙生、汽配三厂的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3114元（谢龙生已预交），由谢龙生负担1114元，汽配三厂负担2000元。反诉案件受理费486.2元（汽配三厂已预交），由汽配三厂负担。评估费5000元（谢龙生已预交），由谢龙生负担952元，汽配三厂负担4048元；二审案件受理费3410元（谢龙生已预交2322元，汽配三厂已预交2015元），由谢龙生负担1565元，汽配三厂负担1845元。谢龙生多交的二审案件受理费757元，汽配三厂多交的二审案件受理费170元，由本院分别退回。
本判决为终审判决。
审判长 赵 东
审判员 唐荣娜
审判员 陈 扬
二〇一七年五月十九日
书记员 王熙伟