云南省昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0103民初1785号
原告：金某某，男，汉族，1980年2月27日出生。
被告：云南××房地产开发有限责任公司。
法定代表人：马某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘丹、顾超，系云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。
原告金某某诉被告云南××房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告金某某，被告委托诉讼代理人刘丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告金某某诉称：原告金某某于2014年10月14日与被告云南××房地产开发有限责任公司签订了一份昆明×××协议书，认购被告开发的商品房，商品房总金额为621476元，已于2014年10月22日付款152332元（收款收据一份证实），完成了首付款，符合贷款要求。因被告方的商业贷款各种资质不全等因素使商业贷款一直未能办下来。故原告不能达到购买该商铺的目的。所以原告多次要求被告将购房款人民币152332元全数退还原告，但被告以无钱可退为由搪塞原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、解除原、被告双方于2014年10月14日签订的昆明×××认购协议书；2、判令被告退还原告支付的认购商品房款人民币152332元及利息人民币13709.88元；3、判令被告承担本案诉讼费。
被告答辩称：原告金某某不具备诉讼主体资格，认购协议是由方某签订；本案不是商品房合同纠纷而是商品房预约销售合同纠纷，认购协议并未对房屋的具体事项作出约定，因此本案为商品房预约销售合同纠纷；原、被告双方符合签订商品房购销合同的条件，不存在合同无效、可撤销的情形以及约定解除的情形，本案合同的目的可以实际实现，是原告方不愿签订合同，应认定原告违约。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告金某某为证明其诉讼请求向本院提交了以下证据：
第一组证据：1、商品房购销合同（张某某商品房购销合同，此合同与原告金某某欲购买的商品房属于同一地块同一幢），欲证明原告欲购买的同一地块的商品房存在逾期交房的情况。该购房合同的第7页第七条、第8页第九条约定了交房时间和逾期交房的违约责任。2、昆明×××综合商业区协议第1页至第3页（张某某昆明×××综合商业区协议），欲证明甲方与开发商约定的交房时间与五年返购。3、昆明×××综合商业区经营管理委托合同第1页至第5页，欲证明委托期限与委托收益。
第二组证据：×××的宣传图片，欲证明昆明×××商品房首付款约定及收益约定。
第三组证据：昆明×××认购协议及汇款凭证、收据，欲证明原告金某某与被告签订昆明×××认购协议，具有诉讼主体资格；
第四组证据：电话录音，欲证明原告曾要求被告办理相关的贷款手续，被告不予办理。
经质证，被告对原告提交的第一组证据不予认可，认为与本案无关；对第二组证据不予认可，认为宣传广告只是邀约邀请，不是要约；对第三组证据保留庭后核实真实性；对第四组证据不予认可，认为录音不具备证据的条件。
被告为证明其主张向本院提交以下证据：
第一组证据：昆明×××认购协议书，欲证明××××地块×幢×号房屋的认购人为方某，而非原告金某某，原告不具备诉讼主体资格；
第二组证据：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、房屋建筑工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证，欲证明被告具有销售商品房的资格，诉争房屋具备销售条件，且诉争房屋已经建成，可以投入使用，故《昆明×××认购协议书》的合同目的即签订《商品房买卖合同》完全可以实现。现没有约定或者法定解除合同的目的，交易安全应得到法律保护。
第三组证据：合同登记备案表，欲证明被告已经具备办理按揭的条件。
经质证，原告金某某对被告提交的第一组证据不予认可，并提出方某于2014年10月14日已将此地块转让给其，所以2014年7月18日的合同是方某与××公司签订的，2014年10月14日的合同是金某某与被告××公司签订的；对被告××公司提交的第二组证据不予认可，认为该房屋实际未投入使用；对被告××公司提交的第三组证据不予认可，并认为与本案无关。
通过当事人的陈述结合庭审查明的情况，本院认为原告金某某提交的第一组证据被告不予认可，且该份证据与本案无关，本院不予采信；第二组证据具有真实性，本院予以采信；第三组证据真实、合法、有效，本院予以采信；第四组证据录音，被告不予认可，且不具备证据的条件，本院不予采信。被告××公司提交的第一组证据具有真实性，但该地块已由方某转让给金某某，其证明目的本院不予采信；第二、三组证据具有真实性，但能否证明被告的证明目的需综合其他证据综合评判。
综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
被告××公司经昆明市住房和城乡建设局审查后准备对昆明×××商品房进行销售，为此，被告在其对外的售楼广告宣传资料上载明“不限购不限贷，首付26%即可拥有”。2014年7月18日，方某与被告××公司签订《昆明×××认购协议书》，约定原告认购被告开发建设的昆明××××地块×幢×号商品房一套，建筑面积为38.98平方米，房屋总金额为人民币631476元，方某于签订本协议时，向被告支付购房定金10000元。2014年10月14日，因方某将其认购的上述昆明××××地块×幢×号商品房一套转让给原告金某某，原告金某某与被告××公司签订《昆明×××认购协议书》，约定原告认购被告开发建设的昆明××××地块×幢×号商品房一套，建筑面积为38.98平方米，房屋总金额为人民币631476元。2014年10月22日，原告金某某向被告××公司支付首付款人民币152332元。原告金某某称因其余款项无法办理贷款，原、被告双方至今未签订《商品房购销合同》。现原告金某某认为因被告的原因无法办理贷款，被告违约致使双方合同不能继续履行，遂诉至法院主张其诉请中的权利。
本院认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，被告作为商品房的销售商，其在对昆明×××的销售广告上明确首付款为26%，且按26%首付款进行折扣后收取原告的首付款并与原告签订了《昆明×××认购协议书》，双方之间买卖商品房的合意已达成。故被告在销售广告上对首付款的承诺应视为要约而非要约邀请，原告按26%的首付款进行折扣后向被告支付首付款后因剩余款项不符合银行贷款政策无法办理银行贷款，其也无力补足购房资金，故不能与被告签订《商品房购销合同》继续履行双方签订的《昆明×××认购协议书》，被告庭审中也明确表示，银行贷款可以办理，但必须支付50%的首付，这与被告对昆明×××的销售广告上明确首付款为26%的要约承诺是不符的。所以因被告一方原因，原告不能办理商品房担保贷款合同并导致不愿签订商品房买卖合同继续履行双方签订的《昆明×××认购协议书》，故对原告要求解除认购协议的诉请本院予以支持。从××公司的宣传广告上有即买即收益24%（冲抵24%的首付）的宣传，可以推定，原告在与被告××公司签订上述认购协议书时是明知首付款比例为50%，由于原告轻信被告××公司会履行宣传广告上承诺的垫付24%的首付款承诺才与被告签订了认购协议书，故原告对无法办理银行贷款继而不能继续履行认购协议书的后果存在自身的一定原因，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予以支持。综上，被告××公司应返还原告首付款152332元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告金某某与被告云南××房地产开发有限责任公司于2014年10月14日签订的《昆明×××认购协议书》；
二、由被告云南××房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告金某某退还购房款人民币152332元；
三、驳回原告金某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币3621元由被告云南××房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 陈 芳
人民陪审员 琚华芝
人民陪审员 杨琼芝
二〇一六年十二月九日
书 记 员 王红梅