三亚市城郊人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0271民初1956号
原告徐某薇。
委托代理人聂友峰、潘语眉，海南信容慈律师事务所律师。
被告三亚万宝房地产开发有限公司，住所地三亚市榆亚大道18号。
法定代表人孙占德，该公司总经理。
委托代理人宁典，海南云帆律师事务所律师。
原告徐某薇诉被告三亚万宝房地产开发有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，徐某薇于2016年2月14日诉至本院，本院于2016年2月15日受理后，依法由审判员王大宝独任审判，并于2016年3月25日公开开庭进行审理。原告徐某薇的委托代理人潘语眉，被告万宝公司的委托代理人宁典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某薇诉称：万宝公司与徐某薇签订了《商品房买卖合同》，约定：徐某薇购买万宝公司开发的位于xxx湾第x栋xx号房，合同约定商品房建筑面积共116.1平方米,其中,套内建筑面积为99.97平方米，商品房按套内建筑面积计价，总房款为1379268元。万宝公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，出卖人按已付房价款每日万分之零点五支付违约金，直到房产证办妥。合同签订后，徐某薇依约付清房价款。房屋交付使用后，万宝公司未为徐某薇办理房屋产权证，徐某薇多次催促万宝公司尽快办理。2012年3月16日，万宝公司向薛某等业主发出《承诺书》，承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，若不能按期完成，自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二支付违约金，2012年1月1日至2012年5月31日的违约金按原合同执行，徐某薇一直未收到《承诺书》。2012年3月14日,万宝公司总经理姜春涛在业主大会上向小区全体业主发表了内容为“如果不能在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕，从2012年6月1日起按照房款每日万分之二支付违约金”的讲话。
之后，万宝公司未按《承诺书》履行义务，业主不断上访，要求万宝公司支付逾期办证违约金，万宝公司派出总经理姜春涛、董事长王田庆同业主协调。2014年2月13日，万宝公司董事长王田庆在南边海边防派出所约见业主代表，再次承诺：没有拿到《承诺书》的业主，《承诺书》的内容同样对他们有效。直到2014年2月14日徐某薇的房屋权属证书才办妥，根据双方的合同约定及承诺内容，万宝公司应支付徐某薇逾期办证违约金182890.9元。
为维护徐某薇的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、万宝公司向徐某薇支付自2011年12月31日至2012年5月31日的逾期办证违约金10482.2元及2012年6月1日至2014年2月14日的逾期办证违约金172408.5元，合计182890.9元；二、本案诉讼费由万宝公司承担。
被告万宝公司辩称：一、徐某薇的诉讼请求已过2年的诉讼时效。根据合同的约定，办证时间为2011年12月30日，徐某薇所提交的证据针对的都不是其本人，且提交的证据没有本人签名，承诺书也并非针对其本人，徐某薇没有主张权利，不够成诉讼时效中断。二、即使支持徐某薇的诉求，其计算的违约金金额也不对。违约金的天数应该是违反合同约定的天数，根据合同15条的约定，应该是完成合同约定的时间为计算节点，而不是行政机关办理产权证的时间，办证机关的办证时间不应该由公司承担，实际计算到2014年2月14日，应该是623天。
经审理查明：位于xx小区为万宝公司开发的项目。2010年2月8日，徐某薇与万宝公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：徐某薇购买万宝公司开发建设的xx小区x栋x层xx号房，建筑面积共116.1平方米，其中，套内建筑面积99.97平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.13平方米，按套内面积计算每平米13796.82元，房价款总计1379268元。万宝公司应于2010年12月30日前将验收合格的商品房交付给徐某薇使用，且应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万宝公司的责任，徐某薇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司按已付房价款每日万分之零点五向徐某薇支付违约金，直到房产证办妥。
合同签订后,徐某薇按约定支付了房款1379268元，万宝公司亦依约将房屋交付给徐某薇。因万宝公司未按约定将涉案房屋办证所需资料报产权登记机关备案，经业主要求，万宝公司于2012年3月16日向业主出具一份《承诺书》，内容为“我公司因房产证未按合同约定时间办理完成，依据业主要求，特此承诺在2012年5月31日前将房屋产权证办理完毕。如不能按期完成，承诺自2012年6月1日起按照已付房款每日万分之二计算违约金补偿业主，2012年1月1日至2012年5月31日按原合同约定执行，并将业主已交契税及同期银行定期存款利息一并返还给业主，本承诺作为购房主合同的补充协议自签定之日起生效”。同年3月29日，万宝公司又发出一份《通知》，内容为“尊敬的业主：您好！关于房产证办理违约金一事，我公司已于3月16日对各业主做出承诺，因此，公司决定在5月31日前办理产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主，在此之前，我公司暂时停止发放违约金。特此通知”。2014年2月13日，万宝公司董事长王田庆在南边海边防派出所约见业主代表，再次承诺：“没拿到承诺书的，同样有效”及“违约金、退税部分统一过意见，尽快赔付”。
另查明，2014年2月11日，万宝公司将涉案房屋的办证资料报三亚住房和城乡建设局办理备案。2月14日，徐某薇取得7栋1层104号房的土地房屋权证。该证载明，涉案房屋的建筑面积为116.28平方米，分摊公共建筑面积为16.31平方米。
以上事实，有商品房买卖合同、土地房屋权证、承诺书、通知、信访登记表、会议纪要及当事人陈述等证据佐证，并经当事人当庭举证质证，足以认定。
本院认为：徐某薇与万宝公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于万宝公司对6栋804号房业主薛某某作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》是否适用于徐某薇的问题。
王田庆、姜春涛前往三亚市信访局参加信访会议，在报到登记表上注明王田庆为万宝公司董事长、姜春涛为万宝公司总经理，万宝公司在庭审上亦认可王田庆、姜春涛为其公司职员。对此，本院确认王田庆、姜春涛为万宝公司的管理人员。2014年2月13日，王田庆在南边海边防派出所声明，未取得万宝公司出具《承诺书》的业主，其权利与其他取得《承诺书》业主的权利一致。王田庆是在业主维权过程中代表公司所做的发言，该言论产生的法律后果应由万宝公司来承担。据此，万宝公司对薛某某等部分业主所作出的《承诺书》和万宝公司于2012年3月29日发出的《通知》的法律效力同样适用于未取得《承诺书》的徐某薇，万宝公司应按《承诺书》和《通知》的内容向徐某薇履行义务。
二、关于支付逾期办证违约金是否超过2年诉讼时效期间的问题。
合同约定万宝公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记，否则，万宝公司应按已付房价款每日0.005%向徐某薇支付违约金，直到房屋产权证办妥为止。本案涉诉房屋的交付时间为2010年12月30日，万宝公司按合同约定应在2011年12月30日前将符合办理权属转移登记需由万宝公司提供的资料报产权登记机关办理备案登记。而万宝公司在2014年2月11日才将办理产权登记的资料提交给三亚市住房和城乡建设局，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。万宝公司逾期完成房屋产权备案登记义务行为，已经构成违约，应当按照约定支付逾期办证违约金。徐某薇根据《承诺书》的内容诉求2011年12月31日至2012年5月31日期间的逾期办证违约金按已付房款的万分之零点五计算，2012年6月1日起的逾期办证违约金按万分之二计算具有事实和法律依据，本院予以支持。合同明确约定如因万宝公司的责任，徐某薇不能在规定期限内取得房地产权属证书的，万宝公司向徐某薇支付违约金直到房产证办妥。因此，逾期办证违约金应计至徐某薇取得涉案房屋的土地房屋权证之日止即2014年2月14日止。据此，万宝公司应给付徐某薇逾期办证违约金为182339元(1379268元×0.00005×152天]+[1379268元×0.0002×623天]）。徐某薇诉求超出部分，本院不予支持。万宝公司主张逾期办证违约金计至将徐某薇办证所需要的资料报三亚市住房和城乡建设局备案之日止与合同约定相违背，本院不予采信。
万宝公司于2012年3月16日出具给付逾期办证违约金的《承诺书》后，又于同年3月29日向业主发出一份《通知》，该通知明确写明万宝公司决定在2012年5月31日前办理完产权证并依据合同约定一次性计算违约金支付给业主。因此，2年的诉讼时效期间应从2012年5月31日的次日即2012年6月1日开始计算，至2014年6月1日届满。2014年2月13日，万宝公司董事长王田庆在南边海边防派出所约见业主代表，再次承诺：“没拿到承诺书的，同样有效”及“违约金、退税部分统一过意见，尽快赔付”导致诉讼时效中断，2年的诉讼时效期间应重新计算，从2014年2月13日的次日即2014年2月14日开始计算，至2016年2月14日届满。徐某薇于2016年2月14日诉至本院诉求万宝公司支付逾期办证违约金未超过2年诉讼时效期间。万宝公司关于支付逾期办证违约金已过诉讼时效期间的辩解，本院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决如下：
被告三亚万宝房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐某薇支付逾期办证违约金182339元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1978元（原告徐某薇已预缴），由被告万宝公司负担1972元，原告徐某薇负担6元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。
审判员 王大宝
二〇一六年四月六日
书记员 董子涵
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院
《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十六条义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。