江西省莲花县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0321民初232号
原告：贺某泉，男，1962年8月5日生，汉族。
委托诉讼代理人：王某，江西和园律师事务所律师。
被告：文某南，男，1964年7月9日生，汉族。
被告：郭某香，女，1966年9月6日生，汉族，住址同上，系文某南妻子。
原告贺某泉与被告文某南、郭某香民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺某泉及其委托诉讼代理人王某、被告文某南到庭参加了诉讼，被告郭某香经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贺某泉提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理不动产过户登记手续或履行还款义务（即归还本金40万元及自2015年12月8日始的利息和2015年12月7日前利息10.4万元）。事实和理由：原告与被告文某南系朋友关系，2014年3月7日，因被告生意周转需要，向原告借款40万元并约定月息按2.5分计算。借款到期后，被告不能按约归还原告借款，只在2015年分两次付了10万元利息给原告，并于当年向原告出具欠条尚差欠11万元利息。经协商，双方于2015年12月1日达成门面转让协议，由被告转让其位于滨河路的两门面给原告，作价40万元，并约定被告在2016年11月30日前有回购权，如在期限内不能回购，被告必须配合原告办理不动产过户登记等。但至今，被告既没按当初借款约定向原告归还本息，也没有按之后达成的协议履行，故起诉至法院。
被告文某南辩称：1、2014年3月7日我所借原告的40万元钱，当时是由肖祖林出具借据，并打入了肖祖林账户；2、原、被告间是民间借贷关系，不存在房屋买卖关系；3、从2015年1月6日至2016年11月5日已归还被告贺某泉款40多万元；4、2017年1月21日我回家过年时，主动联系了原告表明了还款意愿，但未达成具体还款协议。
被告郭某香未答辩。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月7日，被告文某南因生意周转向原告贺某泉借款40万元，当时被告文某南是委托肖祖林经办并以肖祖林的名义出具了借条给原告，借条载明月利息为贰分伍厘。2015年1月6日、2015年12月2日，被告两次偿付原告利息各5万元，同时，原、被告三人于2015年12月1日签订门面转让协议书，约定两被告将所有的两个门面作价40万元转让给原告，自2015年12月1日至2016年11月30日期间，两被告可以40万元价款回购该门面，门面从2015年12月1日起至2016年11月30日期间的租金由原告收取。协议签订后，被告于2016年1月19日、2016年6月5日，分两次将协议约定的期间租金各1.2万元支付给了原告。2016年10月17日至2016年11月5日，被告文某南委托原告贺某泉在新余市销售黄涌抵给其的车库及杂物间等，卖房款共计417100元，由新余市昌余投资发展有限公司收取，扣除被告与开发公司约定的20%税收后，原告于2016年10月17日在新余市昌余投资发展有限公司领取了文某南所有的卖房款125920元（157400-157400×20%＝125920元），支付被告文某南与他人约定的1%劳务费1574元后，被告实际偿付原告124346元，于2016年11月2日领取卖房款171920元（214900-214900×20%＝171920元），支付劳务费2149元，代文某南归还贺志强欠款5万元后被告实际偿付原告119771元，于2016年11月22日领取卖房款35840元（44800-44800×20%＝35840元），支付劳务费448元后，被告实际偿付原告35392元。
本院认为，本案原、被告虽订立了门面转让协议用以抵偿债务，但协议约定了回购条款，在回购期间被告亦偿还了部分债务，庭审中原、被告均同意按民间借贷处理，故本案原、被告的法律关系确认为民间借贷。
被告文某南于2014年3月7日向原告借款40万元并约定月息2分5厘，2015年1月6日，被告文某南自愿偿付原告利息5万元，该利息应按双方约定的2分5厘月息利率计算，则此次偿付的利息清偿至2014年8月6日止【5万元÷（40万元×2.5%）月息＝5个月】，2015年12月2日，被告文某南自愿偿付原告利息5万元，该利率也应按双方约定的2分5厘月息利率计算，则此次偿付的利息可清偿至2015年1月6日止【5万元÷（40万元×2.5%）月息＝5个月】。此后，被告偿还欠款未明确表示为清偿利息。由于双方约定利息为月息2分5厘，该约定利息超过了年利率24%，故依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，超过部分利息本院不予支持，即自2015年1月7日始，原、被告间的借贷利息应按年利率24%计算。被告文某南于2016年1月19日支付给原告贺某泉1.2万元租金的行为，应视为偿还欠款，至2016年1月18日止，被告共欠原告借款本金40万元，利息99200元（40万元×24%÷360天×372天＝99200元）。因其给付不足以清偿全部债务，且原、被告间没有就偿还本金还是利息作过约定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。故此次清偿行为，应当抵充利息，即此次清偿后自2016年1月19日始，被告尚欠原告借款本金40万元，利息87200.00元（99200元-12000元＝87200元）。被告文某南于2016年6月5日支付给原告贺某泉1.2万元租金的行为，同样应当抵充利息，此次偿付后自2016年6月5日始，被告尚欠原告本金40万元，利息111466.67元（87200.00元+40万元×24%÷360天×136天-1.2万元＝111466.67元）。被告于2016年10月17日偿付原告124346元，也同样应当抵充利息，此次偿付后自2016年10月17日始，被告尚欠原告借款本金40万元，利息22320.67元（111466.67元+40万元×24%÷360天×132天-124346元＝22320.67元）。被告于2016年11月2日偿付原告119771元，在抵充利息后，其余偿付款应抵充借款本金，至2016年11月1日止，被告尚欠原告借款本金40万元，利息26320.67元（22320.37+40万元×24%÷360天×15天＝26320.67元），此次偿付后，自2016年11月2日始被告尚欠原告借款本金306549.67元【40万元-（119771元-26320.67元）＝306549.67元】。被告于2016年11月22日偿付原告35392元，也应抵充利息后再抵充借款本金，至2016年11月21日止，被告尚欠原告借款本金306549.67元，利息4087.33元（306549.67×24%÷360天×20天＝4087.33元），此次偿付后，自2016年11月22日始，被告尚欠原告借款本金275245元【306549.67元-（35392元-4087.33元）＝275245元】，该欠款被告应予清偿。原告认为，还应由被告承担销售房屋花费2184元，因未提供花费票据等证据证实，本院不予支持。被告郭某香与被告文某南系夫妻，且借款使用为生意周转，属夫妻共同债务，故两被告对借款应共同承担清偿责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理民间借款案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：
一、被告文某南、郭某香应于本判决生效之日起十五日内偿还原告贺某泉借款本金275245元及利息（利息自2016年11月22日始，以275245元为基数按年利率24%计算至该欠款偿还之日止）。
二、驳回原告贺某泉的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7300元，由被告文某南、郭某香负担5950元，原告贺某泉负担1350元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决履行期间届满之日起，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为判决履行期间届满之日起二年。
审判长 林小文
审判员 刘志坚
陪审员 李太年
二〇一七年七月四日
书记员 程 虹