北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）三中民终字第07222号
上诉人（原审原告、反诉被告）耿协民，男，1951年6月6日出生。
委托代理人沈海翔，北京市中银律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）张建忠，男，1960年11月30日出生。
委托代理人吴京京，北京市君泰律师事务所律师。
上诉人耿协民与上诉人张建忠租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第03785号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人耿协民之委托代理人沈海翔，上诉人张建忠之委托代理人吴京京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年10月，耿协民诉至原审法院称：我与张建忠于2004年6月16日签订《协议书》约定，我承租张建忠位于朝阳区十八里店乡吕家营大队的土地，租期自2001年5月31日至2012年8月14日；我每年交付张建忠4万元，租金在我把院南的小独院让给张建忠使用以后不再递增；只要国家不收回本合同租赁的土地，我有权继续使用到2018年8月31日。协议签订后，我依约履行了交付租金和交付院南小独院（房屋4间及土地）给张建忠使用的义务，并按照合同中自动续期条款的约定，对租赁的土地进行了整体的平整和建设。我为此投入资金100万余元，预计2016年能够收回成本。但张建忠在2012年8月违反合同约定，要求增加租金至每年20万元。我为此多次与张建忠协商均无果，后张建忠通知我要求终止合同。张建忠擅自终止合同的行为违反了合同约定，现起诉要求：1.张建忠赔偿我违约金60万元；2.张建忠赔偿我建房费用23.336273万元。
张建忠在原审法院辩称并反诉称：我与耿协民签订的协议已于2012年8月14日到期，我不存在违约行为。协议到期后，耿协民已明确表示不再续租，且租金只交到2012年8月14日。协议到期前，我再次找耿协民询问是否续租，耿协民不置可否，并称考虑考虑。协议到期后，耿协民仍既不续签合同交纳租金，也不与我联系，更不管理租赁场地，造成租赁场地混乱。为防止发生意外，我于2013年9月23日张贴告示，告知租户收回院落，并要求租户将2012年10月之后的租金交给我。后部分租户因租金交纳问题与我发生纠纷，与我一同到派出所解决；派出所要求耿协民出面，但其拒绝出面，其以实际行动表示不再续租。根据协议约定，耿协民需在使用租赁场地前一次性支付当年租金，如果双方协议是2018年到期，耿协民需在2012年5月31日前缴纳2012年至2013年度的租金。而耿协民根本未向我交纳每年4万元的租金，而是于2012年6月8日向我交纳2012年6月1日至2012年8月14日之间的租金。即使协议是2018年到期，耿协民未交纳租金的行为也属根本违约，我收回租赁场地的行为也属防止损失继续扩大的行为。租赁场地内的房屋并非耿协民所建，而且根据协议约定，即使房屋是耿协民所建，协议到期后院内房屋设施应归我所有，我不应对耿协民进行补偿。现反诉要求耿协民支付我2012年8月15日至2012年9月30日期间的使用费5万元。
耿协民针对张建忠的反诉在原审法院辩称：协议约定只要国家不收回场地，我有权继续承租至2018年8月31日，故双方之间的租赁协议到期日为2018年8月31日。双方之间的协议并未到期，张建忠强行收取2012年8月15日之后的租金，所以此期间的费用，我不同意支付。
原审法院经审理查明：2002年8月15日，姜海燕与北京市强劲工贸公司（下称强劲公司）签订《租赁协议》，从该公司承租位于北京市朝阳区十八里店乡吕家营大队的院落一处（面积约10亩，以下简称涉案院落），院内一切地上物为一次性买断，租期为2002年8月15日至2012年8月14日，年租金为6万元。2002年9月14日，姜海燕又与耿协民签订《协议书》，约定姜海燕将涉案院落内的房屋11间和院内北门内空地转租给耿协民，租期为2001年5月31日至2018年5月31日，前7年租金每年3.8万元，第8年起每年递增8%。2003年7月25日，姜海燕又与张建忠签订《转让协议书》，约定姜海燕将涉案院落内的地上物以及姜海燕与强劲公司之间的《租赁协议》一次性转让给张建忠，转让费45万元，张建忠自2003年8月1日起接管，姜海燕在2003年8月1日以前的债权债务张建忠不负责任。
2004年6月16日，耿协民与张建忠签订《协议书》，约定：张建忠将涉案院落内的房屋11间和院内、北门内空地租给耿协民；房屋和场地以现状为准，耿协民如需改造装修或完善水电设施，需经张建忠同意，费用由耿协民自行承担；协议期限由2001年5月31日至2012年8月14日，耿协民每年向张建忠交付4万元，耿协民把院南的小独院让给张建忠使用后，租金不再递增；只要国家不收回本合同所租赁的土地，耿协民有权继续使用到2018年8月31日；耿协民每次使用前需一次性付清全年款项；本协议有效期内张建忠不得无故终止协议，如耿协民因故提出终止协议时，张建忠不退还耿协民未使用期内的全部款额；本协议从第8年款到期满后或耿协民提出终止协议，耿协民建的房屋不得拆走，如国家或当地征地赔损归张建忠所有，协议期内如遇国家征地或当地规划，地上物（指房屋）归张建忠所有；姜海燕和耿协民于2002年9月14日所签协议依然有效；协议期内，如张建忠转让现有的房屋和土地使用权，不得以任何理由索要耿协民现有房屋和土地使用权；该协议后附姜海燕与耿协民之间的协议以及姜海燕与张建忠之间的买断协议。
耿协民与张建忠签订《协议书》之后，双方开始按照协议的约定履行。耿协民已向张建忠交纳2012年8月14日之前的租金，2012年8月15日之后的租赁费用，耿协民未再交纳。自2012年10月1日起，张建忠开始接管涉案院落及院内房屋。
为证明强劲公司同意姜海燕将涉案院落及房屋转让给张建忠，张建忠提交了强劲公司出具的证明予以佐证。耿协民对该证据的关联性不予认可。
耿协民称其自2001年就开始承租涉案院落，并在2001年和2002年期间在涉案院落内新建4个库房和31间平房。为证明建房情况，耿协民分别申请证人张×、荆×、马×出庭作证。张建忠对耿协民的该项主张以及三位证人的证言均不予认可。但双方共同确认，耿协民所主张的自建房屋均建于2003年8月1日之前，其后耿协民未再新建房屋。
原审中，耿协民申请对其所建房屋的工程造价进行鉴定，法院向其释明风险后，耿协民坚持申请鉴定。后法院依法委托北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司进行此项鉴定，该公司经过鉴定向法院出具了相应的鉴定报告。鉴定费1万元已由耿协民预付。
耿协民称双方之间的租赁期限截止日为2018年8月31日，张建忠于2012年8月要求将租金涨至每年20万元，但双方并未就此协商成功，后张建忠则要求终止合同。为此，耿协民提交其与张建忠之间的谈话录音予以佐证。录音的大概内容为耿协民与张建忠就2012年8月14日之后的租赁事宜进行协商的过程。张建忠对该录音证据不予认可，并称双方之间的租赁期限截止日为2012年8月14日，而非2018年8月31日。
原审法院经审理认为：耿协民与张建忠之间的《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应如约履行。双方在《协议书》中明确约定协议期限为2001年5月31日至2012年8月14日，故双方之间的租赁期限应以此为准；双方虽然还约定”只要国家不收回本合同所租赁的土地，耿协民有权继续使用到2018年8月31日”，但双方并未就租金标准等重要事项进行明确约定；截止到2012年8月14日，双方亦未就之后的租金标准达成一致意见，且张建忠已于2012年10月1日收回涉案院落，故耿协民与张建忠之间的租赁协议已于2012年8月14日终止。耿协民主张张建忠乱涨租金构成违约并要求张建忠赔偿相应的违约金，依据不足，法院无法支持。耿协民主张的其所建房屋的建设时间均是在2003年8月1日之前，而耿协民与张建忠之间的租赁关系的建立日期为2004年6月16日，且张建忠与姜海燕之间的《转让协议书》明确载明姜海燕2003年8月1日之前的债务张建忠不负责任，故耿协民无权向张建忠主张其在2003年8月1日之前建房所发生的费用。
耿协民与张建忠双方之间的《协议书》虽于2012年8月14日终止，但双方确实对协议的到期日产生争执，且直至2012年8月14日，双方仍未就协议的到期日达成一致意见。此种情况下，耿协民在协议到期后的合理期限内将涉案院落交由张建忠管理，此期间作为耿协民与张建忠双方之间的交接期间更加符合合同法的公平原则，故张建忠主张该期间的使用费，法院不予支持。据此，原审法院于2014年2月6日作出判决：一、驳回耿协民的全部诉讼请求；二、驳回张建忠的全部反诉请求。
判决后，耿协民、张建忠均不服原审法院判决，向本院提起上诉。耿协民认为双方租赁协议于2018年5月31日到期，张建忠单方收回租赁房屋解除协议属于违约；其有权向张建忠主张协议期内建房所发生的费用；原审诉讼费计算错误，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判。张建忠认为双方协议于2012年8月14日到期，但其实际于2012年10月1日才收回租赁物，故耿协民应支付占用期间的土地使用费，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判耿协民向其支付2012年8月15日至2012年9月30日期间的土地使用费5万元。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、相关租赁协议等证据在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，姜海燕与强劲公司于2002年8月15日就涉案院落签订《租赁协议》，约定租期为2002年8月15日至2012年8月14日；经本院询问，耿协民、张建忠对于该协议约定内容均明知。其后，耿协民与姜海燕签订的《协议书》中约定租期为2001年5月31日至2018年5月31日；耿协民与张建忠签订的《协议书》中约定协议期限为2001年5月31日至2012年8月14日，只要国家不收回租赁土地，耿协民有权继续使用到2018年8月31日，姜海燕与耿协民所签协议依然有效等。耿协民与姜海燕及张建忠签订相关协议约定涉案院落的租用及使用期限，在2012年8月14日之后的期间，均超过了姜海燕与强劲公司所签《租赁协议》约定的租期；且截止2012年8月14日，双方就后续租用涉案院落的相关事宜并未达成一致，张建忠亦于2012年10月1日收回了涉案院落，故原审法院认定耿协民与张建忠之间的租赁协议已于2012年8月14日终止，并无不当。耿协民称双方所签租赁协议应于2018年8月31日到期，进而主张张建忠赔偿其违约金60万元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。自双方协议于2012年8月14日终止至张建忠于2012年10月1日收回涉案院落的期间，原审法院从合同法的公平原则出发，将此期间作为双方就涉案院落的交接期间并无不当；现张建忠主张耿协民应支付其在上述期间的土地使用费，依据不足，本院不予支持。
耿协民称其于2001年和2002年期间在涉案院落内新建4个库房和31间平房；经双方共同确认，耿协民所主张的自建房屋均建于2003年8月1日之前。因张建忠自2013年8月1日起接管涉案院落，其与姜海燕之间的《转让协议书》中明确载明姜海燕在2003年8月1日之前的债务，张建忠不负责任，原审法院认为耿协民无权向张建忠主张其在2003年8月1日之前建房所发生的费用，并无不当。耿协民主张其有权向张建忠主张协议期内建房所发生的费用，依据不足，本院不予支持。另，关于一审案件受理费，经本院审查，原审法院计算数额并无不当。
综上，耿协民、张建忠的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
鉴定费10000元，由耿协民自行负担（已支付）。
一审案件受理费12100元，由耿协民负担（已交纳6050元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉费525元，由张建忠负担（已交纳）；二审案件受理费13150元，由耿协民负担12625元（已交纳），由张建忠负担525元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 胡新华
代理审判员 赵 卉
二〇一四年六月十日
书 记 员 李 越