福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终4872号
上诉人（原审被告）：宋建霖，男，1965年9月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。
委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所专职律师。
上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓屏路60号粮食大厦，统一社会信用代码91350000705363039M。
主要负责人：郭夏森，行长。
委托诉讼代理人：吴卫宁，男，系该行员工。
委托诉讼代理人：姚云灿，男，系该行员工。
被上诉人（原审原告）：陈文屏，女，1956年4月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
委托诉讼代理人：林迅，福建至理律师事务所专职律师。
委托诉讼代理人：游小燕，福建至理律师事务所专职律师。
上诉人宋建霖、招商银行股份有限公司福州分行（以下简称”招行福州分行”）因与被上诉人陈文屏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宋建霖上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、一审判决认定上诉人违约没有事实依据。被上诉人买受讼争租赁物后，确认了上诉人的承租人身份，原租赁合同的权利义务仍由被上诉人和上诉人继续履行。对上诉人的转租权，被上诉人也在合同中予以确认。但被上诉人在租赁合同的补充条款中并没有明确租金的支付方式和方法，也没有提供缴纳租金的账户，导致作为承租人的上诉人无法支付租金。上诉人多次要求被上诉人提供账户，但被上诉人以种种借口故意拖延，从而导致上诉人无法缴纳租金。眼见租赁合同无法履行，上诉人也欲向法院起诉被上诉人违约。因此，上诉人不存在违约事实，系被上诉人违约在先。二、被上诉人故意拖延提供缴纳租金的账户，其根本目的是想以此手段收回租赁物，一审判决未予认定显属错误。上诉人作为承租人，自承租租赁物后，已将其转租给次承租人招行福州分行。自被上诉人买受租赁物后，其多次主动找到次承租人，要求直接与次承租人签订合同，也多次要求上诉人终止租赁合同，遭到上诉人拒绝，于是被上诉人故意拖延不提供账户，想以此手段逼迫上诉人，造成上诉人违约的事实，此举有违诚信原则，一审判决未采信上诉人关于被上诉人违约在先的答辩意见，显属错误。
陈文屏辩称，一、2016年5月3日，答辩人已将支付租金的银行账户提供给宋建霖以及陈颖，有答辩人提交的短信交流记录、中介机构工作人员的证言、银行流水单等证据证实。故上诉人宋建霖关于答辩人未提供银行账号故其无法支付租金的上诉理由不能成立。本案的事实是，2016年5月3日，原房屋所有权人陈颖与答辩人及宋建霖三方在《房屋租赁合同》中确认，答辩人因买受陈颖的店面而替代陈颖成为合同的出租人。答辩人当场就将银行账号提供给了宋建霖以及陈颖（当日结算后，陈颖应向答辩人支付9111元）。次日，陈颖母亲王女士转账发现账号少了一位，故电话联系答辩人，后答辩人核对账号后将正确的账号告诉王女士，王女士将9111元汇至答辩人账户。同日，答辩人立即通过短信告知宋建霖：”昨天银行账号少写个数字，应该是……（详见短信记录）”，因宋建霖未回复短信，答辩人于6月29日将原短信内容再发送了一次，宋建霖回复”看到”。短信交流记录上收信人电话号码就是《租赁合同》上宋建霖的电话号码，也是一审法院通知宋建霖领取起诉材料的电话号码。之后，答辩人多次通过短信、电话催款，宋建霖以各种理由拖延，拒付租金。其间答辩人还求助于负责处理上述房屋买卖及租赁事宜的中介机构工作人员林火根，让其帮忙催款，但催讨长达半年之久仍未果，答辩人迫不得已才通过司法途径解决。二、案涉房屋所有权转移后，三方共同签字确认答辩人替代陈颖成为出租人。答辩人按约履行出租义务，但宋建霖却未依约履行支付租金的义务，逾期支付租金达半年以上，已达到租赁合同约定的解除条件，故2016年12月6日，答辩人向宋建霖发出《解除合同通知书》，宋建霖于次日收到，根据《合同法》第93、94条的规定，答辩人与宋建霖之间的租赁合同已于2016年12月7日解除。
招行福州分行述称，对宋建霖与陈文屏之间的合同，招行福州分行不清楚情况。
招行福州分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人陈文屏的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人陈文屏承担。
事实和理由：一审程序中，被上诉人陈文屏以被上诉人宋建霖拖欠租金为由主张解除租赁合同，要求上诉人支付房屋占用费及腾空店面。上诉人作为次承租人，与被上诉人陈文屏没有直接的合同关系，系该案有独立请求权的第三人，在一审中已明确提出愿意代被上诉人宋建霖向陈文屏支付欠付的租金及违约金，以抗辩被上诉人陈文屏的合同解除权。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，上诉人的该项请求依法应当得到支持，而一审判决对此只字未提，不但剥夺了上诉人的合法诉讼权利，更违背了相关法律、司法解释的规定。
陈文屏辩称，一、招行福州分行上诉所依据的事实不存在。招行福州分行在一审中从未提出过要代宋建霖支付所欠租金和违约金，有一审的庭审笔录以及招行福州分行提交的答辩状为证。一审整个审理过程中，招行福州分行一再强调的是，这是陈文屏和宋建霖间的纠纷，与招行福州分行无关。因此招行福州分行的上诉理由不能成立。二、招行福州分行错误地理解与适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，该规定适用的前提是合同尚未解除时次承租人的代为履行抗辩权，而在一审庭审前案涉合同已解除，一审判决也对案涉合同已于2016年12月7日解除的事实予以确认。故招行福州分行主张代为履行的前提不存在，结论自然也不成立。三、转租合同得以继续履行的前提是承租人依法有权继续占有、使用租赁物，由于答辩人与宋建霖间租赁合同已解除，承租人宋建霖丧失了占有使用本案诉争租赁物的法律依据，因此案涉转租合同客观上无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费，故答辩人作为房屋所有权人有权要求次承租人招行福州分行腾空房屋并支付合同解除后的占有使用费。
宋建霖辩称，答辩人不存在违约行为，陈文屏解除租赁合同没有事实和法律依据，其要求招行福州分行腾空店面和支付租金也没有事实和法律依据。
陈文屏向一审法院起诉请求：1.依法确认2008年1月2日签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月7日解除；2.依法判令宋建霖向陈文屏支付租金21748.88元（自2016年7月2日起计至2016年12月7日止）；3.依法判令宋建霖向陈文屏支付逾期付款损失（按银行同期贷款利率计算，自2016年6月2日起计至实际偿还之日止，暂计至2016年12月7日为496.69元）；4.依法判令招行福州分行立即腾空店面，将店面归还陈文屏，并支付腾房占有使用费（参照《招商银行福州分行24小时自助银行房屋租赁合同》中月租金10500元计算，自2016年12月7日起计至实际腾房并将房屋交还陈文屏之日止）；5.本案的诉讼费用由宋建霖、招行福州分行共同承担。
一审法院认定事实：2008年1月2日，宋建霖（乙方）与案外人陈颖（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要约定：1.案外人陈颖将其所有的坐落于福州市鼓楼区五凤街道福飞南路236号泉塘新城2#楼1层04店面出租给宋建霖；2.租赁期限自2008年1月2日起至2018年1月2日止；3.该房屋年租金为￥36000元，第3年起租金总额每年递增5%；4.宋建霖应于合同生效之日起5个工作日内向陈颖支付半年租金18000元，此后的每半年提前壹个月给付后半年的租金；5.租赁期间，无论该房屋的权益如何变更，本合同对新的所有权人仍然有效，所有适用于甲、乙双方的条款，同样适用于新的所有权人和乙方，因上述因素造成本租赁合同的有效执行甲方应负完全责任；6.乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责承担赔偿损失：（1）擅自拆改承租房屋结构及故意损坏承租房屋的；（2）拖欠租金达15日以上的或拖欠水电费及其它有关费用达1个月的；（3）无正当理由长期闲置的；7.租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定应按合同约定追偿责任。
2010年10月10日，案外人陈颖与宋建霖签订一份《授权委托书》，委托宋建霖处理讼争房产在2018年1月2日前与招行福州分行商议房产的签订租赁合同、代为收取租赁合同项下租金等租赁事宜。2015年，宋建霖将讼争房屋转租给招行福州分行并签订《招商银行福州分行24小时自助银行房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年12月15日至2017年12月14日止，月租金10500元。2016年4月22日，陈文屏从案外人陈颖处通过买卖方式取得了讼争房屋的所有权。2016年5月3日，陈文屏、宋建霖及案外人陈颖在2008年1月2日的《房屋租赁合同》上确认”由于本合同的甲方陈颖将店面出售给陈文屏，现三方确认陈文屏替代陈颖成为本合同的甲方，本合同期满即结束租赁关系，乙方应即时将店面无条件移交甲方”。之后，宋建霖未向陈文屏支付自2016年7月2日起的房屋租金。2016年12月6日，陈文屏向宋建霖发出《解除合同通知书》，函称经陈文屏多次催告，宋建霖2016年7月后的租金分文未付已构成违约，现通知宋建霖即日起解除合同。上述函件于发函次日签收。
一审法院认为，宋建霖与案外人陈颖于2008年1月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。陈文屏通过房屋买卖方式取得了讼争房屋产权。根据合同约定及经陈文屏、宋建霖及案外人陈颖三方确认，由陈文屏承继上述租赁合同项下甲方（出租人）的权利义务。陈文屏与宋建霖之间的租赁合同关系依法成立，双方应按照上述租赁合同的约定全面履行各自的义务。在租赁合同中，按期支付租金是承租人的主要合同义务，宋建霖本应于自2016年6月2日之前支付2016年下半年的租金，但至今尚未给付。宋建霖辩称，迟延支付租金的原因是陈文屏拒绝向其提供支付租金的账户，但并未提供证据证明，而陈文屏提交的证据证明其已经向宋建霖提供了支付租金的账户，故宋建霖的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。根据《房屋租赁合同》第十条约定，乙方拖欠租金达15日以上，甲方有权终止合同，并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责承担赔偿责任。现宋建霖迟延履行债务（支付租金）的行为致使陈文屏出租房屋收取租金的合同目的无法实现，其行为构成根本违约，陈文屏依法有权解除合同。而陈文屏也已于2016年12月6日向宋建霖发函要求解除合同，宋建霖于次日收到该解除通知书，故一审法院对陈文屏该解除合同行为的效力予以确认，即讼争租赁合同于2016年12月7日依法解除。
本案中，虽然双方租赁合同已经解除，但并不能免除宋建霖缴纳合同履行期间所欠租金的义务。依据租赁合同的约定，年租金为￥36000元，第3年起租金总额每年递增5%，租金从2016年7月2日起计至2016年12月7日止共158天，合计36000×（1＋5%）7÷365×158=21927.64元。现陈文屏诉请宋建霖支付租金21748.88元，系陈文屏对自身权利的合法处分，内容不违反法律的强制性规定，合法有据，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金，陈文屏要求宋建霖按银行同期贷款利率支付自2016年6月2日起至实际偿还之日止的逾期付款损失合理，一审法院依法亦予以支持。
关于本案的第四项诉请，招行福州分行主张其并非本案适格被告，其与宋建霖于2015年12月签订的租赁合同合法有效，招行福州分行合法取得该房屋的承租权，直至租赁期满。一审法院认为，宋建霖与招行福州分行之间系转租合同关系，双方签订租赁合同及占有使用讼争房屋是以承租人宋建霖存在租赁权为前提。现陈文屏与宋建霖签订的租赁合同已经于2016年12月7日解除，二者之间租赁关系归于消灭，且招行福州分行未按照合同约定支付第二年租金，亦构成根本违约，故陈文屏有权要求作为次承租人的招行福州分行返还租赁物。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同解除后的占用费可参照合同约定标准支付陈文屏。故陈文屏诉请招行福州分行立即腾空店面归还给陈文屏，并按照《招商银行福州分行24小时自助银行房屋租赁合同》中月租金10500元的标准支付占有使用费自2016年12月7日至实际腾房并交还陈文屏之日止，于法有据，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、确认2008年1月2日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月7日依法解除；二、宋建霖于本判决生效之日起十日内向陈文屏支付租金21748.88元及逾期损失（以租金21748.88元为基数，按银行同期贷款利率标准自2016年6月2日起计至实际偿还之日止）；四、招行福州分行于本判决生效之日起三十日内腾空店面将店面返还陈文屏，并支付占有使用费（按照月租金10500元标准自2016年12月7日起计至实际返还店面之日止）。一审案件受理费1762元，由宋建霖、招行福州分行共同承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《房屋租赁合同》约定，乙方（宋建霖）拖欠租金达15日以上的或拖欠水电费及其它有关费用达1个月的，甲方（陈文屏）可终止合同，并收回房屋；乙方应每半年提前1个月给付后半年的租金。陈文屏提交的证明资料足以证明其已于2016年5月份告知宋建霖支付租金的银行账号，而宋建霖却未能提供充分证据证明其有积极履行支付租金的义务。宋建霖怠于履行支付2016年下半年租金的义务，拖欠时间已远远超过合同约定的15日，即《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件已经成就，陈文屏作为解除权人依法可以解除合同。根据前述法律第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，陈文屏向宋建霖发出的《解除合同通知书》已于2016年12月7日送达宋建霖，讼争《房屋租赁合同》于当日解除。招行福州分行作为次承租人，以其愿意代宋建霖支付欠付的租金和违约金为由抗辩陈文屏的合同解除权，但其并未在合理期限内提出该主张，系怠于行使权利，应自行承担由此产生的不利后果。在讼争《房屋租赁合同》已依法解除的情况下，陈文屏要求招行福州分行腾房并支付逾期腾房占有使用费，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于”房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，本院予以支持。
综上所述，宋建霖及招行福州分行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1762元，由上诉人宋建霖、招商银行股份有限公司福州分行共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 华
审 判 员 陈 辉
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十一月十日
法官助理 段若诗
书 记 员 刘 琳
（2017）闽01民终4872号共11页