湖北省宜昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂05民终507号
上诉人（原审原告）：毛兴宇，男，汉族，1985年4月7日出生，农民，住枝江市。
委托诉讼代理人：吴顺法，枝江市为民法律服务所法律工作者。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）：任永孝，男，汉族，1965年4月6日出生，农民，住枝江市。
委托诉讼代理人：闫孝桂，枝江市为民法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原审第三人：枝江市董市镇石坪村民委员会。住所地枝江市董市镇石坪村。
法定代表人：李锋，该村村主任。
上诉人毛兴宇因与被上诉人任永孝、原审第三人枝江市董市镇石坪村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一案，不服枝江市人民法院（2017）鄂0583民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人毛兴宇及其委托诉讼代理人吴顺法，被上诉人任永孝及其委托诉讼代理人闫孝桂，原审第三人枝江市董市镇石坪村民委员会法定代表人李锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛兴宇上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决第1、2项，改判上诉人与被上诉人任永孝签订的房屋买卖协议无效；2、判决上诉人返还被上诉人任永孝购房款1.6万元，任永孝返还毛启新房屋和8.41耕地（其中毛启新0.45亩）；3、判决被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、原审法院置真实事实于不顾，错误认定上诉人与被上诉人任永孝签订的房屋买卖协议有效，是错误的。2007年11月8日原村干部张斯烈找上诉人商量，说贵州有人买房子，并说上诉人四爹的房子空着，叫上诉人把四爹毛启新及附属屋卖给被上诉人任永孝，再将四爹毛启新的耕地0.45亩转包给被上诉人任永孝，房屋作价1.6万元，张斯烈写房屋买卖协议时，又劝上诉人还转包耕地7.96亩和耕牛农具共用，这样张斯烈就将耕地转包条款上的转包写成了转让7.96亩耕地，再加上四爹的0.45亩耕地，总共面积为8.41亩，协议写好后，上诉人因年幼，没有经验，也没有看协议书，就在协议书上签了字，事后，张斯烈也未给上诉人房屋协议书，2017年4月1日当上诉人找被上诉人任永孝终止转包耕地时，被上诉人任永孝却以这耕地是被上诉人买的为由，拒绝终止耕地转包，并说他有合同，没办法，上诉人只好报警，警察来后，上诉人要求被上诉人拿出合同给上诉人看，被上诉人不给，之后，上诉人只好找村解决，过了几天，村里给上诉人复印了一份房屋买卖协议书，上诉人拿着一看，房屋出卖人写的是上诉人毛兴宇，8.41亩耕地的转包写成了转让，上诉人这才发现张斯烈搞了上诉人的鬼，协议书上写的是上诉人将上诉人的一栋正屋三间，附属屋一间出售给被上诉人任永孝。实际是上诉人把四爹毛启新的房屋卖给被上诉人任永孝，后来找经村委会调解未果。村委会并建议上诉人通过司法程序解决，这样上诉人只好向枝江市农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁，枝江市农村土地承包纠纷仲裁委员会受理，并开庭后于2017年9月25日作出裁决，裁决上诉人转让四爹0.45亩耕地无效，上诉人转让自己的7.96亩耕地有效，上诉人收到裁决书后不服仲裁裁决7.96亩耕地转让有效，向一审法院提起诉讼，然而，一审法院在开庭审理后认定该房屋买卖协议处于效力待定状态是错误的。因为，法律规定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，对毛启新不具有协议约束力。二、原审法院通知无独立请求权的第三人枝江市董市镇石坪村民委员会参加诉讼，属程序违法。村委会不具备无独立第三人参加诉讼资格。最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定，第9条规定，受诉人民法院与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还或者赔偿等义务的人，以及与原告或被告约定仲裁或者有约定管辖的案外人，或者专属管辖案件的一方当事人均不得作为无独立请求权的第三人通知其参加诉讼。根据这条规定，第三人枝江市董市镇石坪村民委员会与本案不具有利害关系，只是见证人，原审法院通知无独立请求权第三人枝江市董市镇石坪村民委员会参加本案诉讼，属原审法院审理本案程序违法。三、原审法院在认定事实错误的基础上，适用法律错误。房屋买卖合同的主体，必须是房屋的所有权人，非所有权人，出卖他人房屋，其买卖行为无效，房屋买卖合同的原则，是房屋买卖合同的标的物所有权以双方到房地产管理登记过户为标志，否则房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。《中华人民共和国合同法》第44条第2项规定，法律，行政法规规定应当办理批准，登记等手续生效的，依照其规定，原审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，认定上诉人实际出卖毛启新的房屋给被上诉人任永孝有效，是错误的，最高人民法院对房屋买卖合同纠纷审理的司法解释具有特别的规定，应依据特别规定，就此，本案应适用《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定和《中华人民共和国物权法》9条的规定，做出判决双方签订的房屋买卖协议无效。基于上述事实和相关法律规定，故提起上诉，望改判。
任永孝辩称，一审法院对本案认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，程序合法，一审判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人在签订房屋买卖协议时是具有完全民事行为能力人，应承担责任。2、村委会是农村基层组织，上诉人认为枝江市董市镇石坪村民委员会是无独立请求权第三人，这个观点是违反组织法的相关规定。
枝江市董市镇石坪村民委员会述称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求二审予以维持，维护任永孝的合法权利。
毛兴宇向一审法院诉讼请求：1、判决毛兴宇、任永孝于2007年11月8日签订的房屋买卖协议和耕地转让协议无效；2、毛兴宇返还任永孝购房款1.6万元，任永孝返还房屋和8.41亩耕地。
一审法院认定事实：2007年11月8日，毛兴宇与任永孝签订书面《房屋买卖协议》，约定：经双方协商毛兴宇房屋一栋，正屋三间、附属屋一间，出售给贵州任永孝，现就有关事宜达成如下协议：一、房屋价格及交款方式：房屋双方协商价款1.6万元，协议签订时任永孝付款1万元，下余0.6万元在2008年12月31日前一次性付清；二、毛兴宇转让责任田7.96亩、毛启新屋基旱田0.45亩，总面积为8.41亩，交给任永孝经营；三、任永孝将购房款付清后，毛兴宇必须将房屋土地证和农田土地经营权证一并交给任永孝；四、房屋后面的全部树、竹、家庭中农具两户共用，毛兴宇无偿转让耕牛四分之一股给任永孝；五、本协议一式二份，具有合同法律效力，望双方遵照执行。张斯烈在协议上村参加人栏签名，并代李锋签名。协议签订后，毛兴宇将8.41亩耕地和毛兴宇四爹毛启新的房屋交付给了任永孝。2009年1月5日，任永孝付清余下0.6万元。2014年8月，任永孝建造了两层半楼房。
2017年4月28日，松桃苗族自治县大路镇XXX委会证明：任永孝自2007年从本村搬迁到枝江市董市镇石坪村，任永孝在XXX居住的房屋已卖给任永林，任永孝承包的山林、责任田已发包给任永林。
2017年7月31日，枝江市董市镇石坪村民委员会证明：毛兴宇自愿将房屋出售给任永孝并将责任田转让给任永孝，村委会同意接纳任永孝为本村村民，视为村民对待，享有村民同等权利和义务。土地确权时因任永孝户口不在本村，任永孝的承包地登记在毛兴宇名下，待任永孝户口迁入本村后再办理土地承包经营权转让手续。从2007年11月起任永孝一直耕种8.41亩责任田至今，各项补贴由任永孝领取。
2017年9月26日，任永孝将户口从贵州省松桃苗族自治县大路镇XXX迁入枝江市董市镇石坪村。毛启新现下落不明十多年，其无第一和第二顺序继承人。
毛兴宇于2017年6月28日向枝江市农村土地承包经营纠纷仲裁委员会申请仲裁，要求裁决任永孝与毛兴宇于2007年11月8日签订的房屋买卖协议中附属转让8.41亩耕地无效、任永孝返还毛兴宇8.41亩耕地。枝江市农村土地承包经营纠纷仲裁委员会于2017年9月25日作出枝农仲裁字[2017]5号裁决：任永孝享有毛兴宇转让的7.96亩耕地的承包经营权。
一审法院认为，一、关于毛兴宇转让自已的7.96亩承包地的问题。毛兴宇与任永孝于2007年11月8日在村干部在场见证下，双方自愿达成转让毛兴宇7.96亩承包地，是双方当事人的真实意思表示，符合《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条和第三十七条规定的条件，应当认定为有效。协议明确约定为转让承包地，毛兴宇具有完全民事行为能力，并在协议上签名，毛兴宇诉称是转包不是转让承包地，不予采信。现毛兴宇提出反悔，违反诚实信用原则，不予支持。任永孝依法享有毛兴宇转让的7.96亩土地承包经营权。二、关于毛兴宇出卖毛启新的房屋、转让毛启新的承包地问题。任永孝未将户口迁入枝江市董市镇石坪村以前，枝江市董市镇石坪村民委员会已将其视为本村村民，现任永孝将户口迁入了枝江市董市镇石坪村，已成为本村集体经济组织成员。协议明确约定毛兴宇出卖的是自己的房屋，而毛兴宇未取得毛启新房屋的所有权或者处分权，而将毛启新的房屋实际出卖给任永孝。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”上述司法解释明确了出卖人对标的物无权处分的情况下所签订的买卖合同并不因欠缺处分权能而无效。故毛兴宇出卖毛启新房屋的协议有效。毛兴宇未取得毛启新承包地的经营权或者处分权，而将毛启新承包地转让给任永孝。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定，土地承包经营权流转的主体是承包方。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，效力待定。任永孝能否取得毛启新房屋的所有权、能否取得毛启新土地承包经营权处于效力待定状态，取决于毛启新对毛兴宇的行为是否追认。毛启新下落不明十多年，在不能明确毛启新态度的情况下，现毛兴宇请求确认转让毛启新的承包地无效，并要求返还房屋和0.45亩耕地，不予支持，可待毛启新下落明确表明态度后，另行解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、被告任永孝享有原告毛兴宇转让的7.96亩土地承包经营权；二、驳回原告毛兴宇的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告毛兴宇负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于案涉土地承包经营权转让的效力问题。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”；第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包其的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”；《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”。本案中，毛兴宇与任永孝于2007年签订的《房屋买卖协议》约定毛兴宇将其承包的7.96亩、毛启新承包的0.45亩土地经营权转让给任永孝，该协议中关于土地承包经营权的转让符合上述法律规定，毛兴宇转让自己承包的土地经营权有效，转让毛启新承包的土地经营权属效力待定的协议。上诉人毛兴宇于任永孝实际经营多年后主张因签订协议时不清楚协议内容（对转让毛启新承包的土地经营权无处分权）致该协议无效，没有事实与法律依据，且有违诚实信用原则，本院不予支持；二、关于案涉房屋转让的效力问题。毛兴宇与任永孝于《房屋买卖协议》中将毛启新（毛兴宇的四爹）享有所有权的房屋出卖给任永孝，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上述房屋转让协议属有效合同。上诉人毛兴宇关于一审对案涉房屋的转让效力的认定适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳；三、本案一审通知枝江市董市镇石坪村民委员会作为第三人参加诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款关于“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”之规定。上诉人毛兴宇关于枝江市董市镇石坪村民委员会与本案没有利害关系、一审通知其参与诉讼属程序违法的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。
综上所述，毛兴宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由毛兴宇负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐兆勇
审判员 赵春红
审判员 肖小月
二〇一八年四月十三日
书记员 张 萍