山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第292号
上诉人（原审被告）陈忠宝，男。
委托代理人陈卫东，山东天颐临律师事务所律师。
委托代理人高翔，山东天颐临律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李胜文，男。
委托代理人刘义山，山东中苑律师事务所律师。
上诉人陈忠宝因与被上诉人李胜文房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员许红担任审判长、代理审判员潘红燕担任本案主审、代理审判员龙骞参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈忠宝的委托代理人陈卫东、高翔、被上诉人李胜文及其委托代理人刘义山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李胜文在原审中诉称，2012年2月29日、2012年9月24日，李胜文与陈忠宝双方分别签订两份《房屋租赁合同》，李胜文将位于青岛市市北区台东六路×××号丙、建筑面积240平米的房屋租赁给陈忠宝使用。李胜文按约将房屋交付陈忠宝，陈忠宝仅支付房租34.5万元，尚欠房租113333.33元及水电押金2万元、房屋使用保证金1万元，共计143333.33元。陈忠宝的行为已构成违约，并成就解除合同的条件。请求法院判令：一、解除李胜文与陈忠宝签订的《房屋租赁合同》，陈忠宝返还租赁房屋；二、陈忠宝偿付李胜文下列费用：1、自2013年5月15日起至房屋返还之日的房租，按每月2.5万元计算；2、水电费押金2万元；3、房屋保证金1万元；4、解除合同的违约金15万元，按6个月房租计算。三、诉讼费用由陈忠宝承担。
陈忠宝在原审中辩称，一、陈忠宝已经依照房屋租赁合同的约定全面履行了义务，合同应继续履行。陈忠宝与李胜文于2012年2月29日签订的房屋租赁合同因第三人主张权利而导致房屋无法实际交付和使用。经协商，双方于2012年9月24日重新签订了第二份合同，原合同已解除（作废），已付的租金也约定转到第二份房屋租赁合同，陈忠宝所交租金已超出了应付的第一年租金。因此，陈忠宝已全面履行了合同义务，双方应继续履行合同。二、李胜文交付的房屋存在瑕疵，导致陈忠宝租赁初期无法正常使用房屋进行经营活动，已给陈忠宝造成经济损失，李胜文应免除陈忠宝租赁初期的租金，并赔偿陈忠宝的经济损失。双方签订第二份房屋租赁合同后，虽然李胜文将房屋交付给陈忠宝，但原在该房屋地址的经营单位摸错门酒店所注册登记的烟草经营许可证未注销，依照行政机关的有关规定，陈忠宝无法在该房屋地址上办理新的工商注册登记，导致陈忠宝无法经营使用，也就无法实现陈忠宝租赁房屋经营超市盈利的合同目的。因此，李胜文应免除陈忠宝无法办理工商注册登记期间的租金，并赔偿陈忠宝的经济损失。三、依据合同的实际履行情况，陈忠宝暂时不应支付李胜文第二年的租金。因陈忠宝支付的租金已超过生效合同规定的第一年应支付的租金，且因李胜文的原因导致房屋交付后长达5个月才能办理营业执照，在未到交纳下一年度租金之前李胜文又起诉要求解除房屋租赁合同支付租金，因此在法院未作出正确裁判之前，陈忠宝应暂时停止支付第二年的租金。综上所述，陈忠宝与李胜文于2012年2月29日签订的房屋租赁合同因李胜文不能交付房屋，经双方协商合同已解除（作废），李胜文不收取租金，陈忠宝已支付的345000元租金已延续到双方于2012年9月24日重新签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同合法有效。截止到开庭之日，陈忠宝不欠李胜文任何租金，相反，在第一次签订合同时已提前支付了租金，该合同因故作废，实际陈忠宝已超出合同约定向李胜文多支付了租金。李胜文的诉讼请求无事实依据，请求法院依法驳回李胜文的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2012年2月29日，李胜文与陈忠宝签订青岛市市北区台东六路×××号丙网点房租赁合同，约定“租赁期限为八年，自2012年3月1日至2020年4月30日止，甲方（李胜文）给乙方（陈忠宝）让出两个月的装修时间和租金。第一年租金38万元，于合同签订之日缴纳。甲方向乙方收取水电费保证金2万元和房屋使用保证金1万元。”
2012年9月24日，李胜文与陈忠宝就该房屋再次订立租赁合同，约定租赁期限为五年，自2012年10月1日至2017年9月30日，第一年租金30万元，于2012年10月1日支付，租赁期前三年房租不变。乙方逾期一个月不支付房屋租金，甲方有权终止合同并收回房屋。甲方向乙方收取水电费和房屋使用保证金3万元，合同终止时乙方结清水电费及相关费用后，甲方须在15日内全额将保证金退还乙方。乙方在租赁期间不得私自转租，如乙方未经甲方同意私自对外转租，甲方有权终止合同，乙方赔偿甲方半年房租。经甲方同意，乙方可对租赁房屋对外招商摊位或与他人合作经营。双方在该合同尾部签订补充协议，约定本合同乙方于签订之日至合同约定2012年10月1日交清房租款后，原双方2012年2月29日签订的租赁合同同时作废，以本合同为准执行。原合同同时失去法律效力。
陈忠宝共向李胜文支付房租34.5万元，分别于2012年3月2日支付20万元，2012年3月13日支付3.5万元，2012年3月19日支付3万元，2012年5月2日支付8万元。
关于双方为何签订两份合同，李胜文称因第一份合同签订后，陈忠宝无力支付剩余房租，与李胜文协商降低房租，李胜文同意自2012年10月1日起将年房租从38万元减为30万元，将租赁期限由8年变更为5年，并签订了第二份合同。陈忠宝称诉争房屋是李胜文和张馨予共同承租的，李胜文隐瞒事实同陈忠宝签订第一份合同，张馨予得知后多次到出租房屋主张权利，阻挠房屋交付，导致房屋无法实际交付使用，三方曾共同到派出所处理该争议；因未办理登记备案，陈忠宝超市无法办理注册登记也无法实际经营，所以双方协商第一份合同作废，并签订了第二份合同，同时约定将已经交付的租金转到第二份合同。
关于交房时间，李胜文称于2012年3月1日交付，其提交的2012年6月5日半岛都市报A42版分类广告中，载有“台东商圈大型服装城招商，187××××2166”的广告；2012年6月8日晨鸿信息报第24-29版，商务服务中载有“服装城招租，187××××2166”的广告；自青岛市工商行政管理局市北分局调取的青岛泽桂林商贸有限公司与柯国华2012年10月签订的房屋租赁合同载明，出租方为“青岛泽桂林商贸有限公司”，其法定代表人为陈忠宝，电话是187××××2166。陈忠宝称房屋于2012年9月底签订第二份合同后交付，并称青岛市房屋租赁登记备案证明载明诉争房屋2012年12月7日办理了租赁登记备案手续，备案上载明的合同期限同双方签订的第二份合同一致。
关于房租的计算，李胜文主张自2012年3月1日至2012年9月30日的房租为15.83万元，因合同约定给陈忠宝2个月装修期，故计算5个月房租，按第一份合同约定每年租金38万元除以12个月乘以5个月得出；2012年10月1日之后按第二份合同计算，陈忠宝已缴纳的34.5万元扣除前述金额，余额18.67万元足以支付房租至2013年5月15日，之后房租及水电押金、房租保证金均未缴纳。陈忠宝称第一份合同并未履行，房租应自2012年10月1日起算，2012年10月1日至2013年9月30日的房租30万、水电押金2万元及房租保证金1万元，共计33万元，我方支付了34.5万元，李胜文还应该返还1.5万元，但李胜文说没有钱，双方协商挪到第二年。
李胜文称主张按6个月房租计算的违约金15万元，系因陈忠宝将房屋转租，依据为两份合同的第六条第二款第三项“乙方在租赁期间不得私自将该房屋对外转租。如乙方未经甲方同意私自对外转租，甲方有权终止本合同，乙方承担所有责任，并赔偿甲方半年房租。经甲方同意后，乙方可以对租赁房屋对外招商摊位经营或与他人合作经营。”陈忠宝称李胜文在2012年9月24日签订的合同第三页签字确认同意陈忠宝招商摊位或与他人合作，陈忠宝不是转租，是招商。李胜文认可该签字的真实性。
另查明，李胜文认可2013年6月之前陈忠宝已足额缴纳水电费。
原审再查明，涉案房屋产权人为牟刚，2011月12月1日牟刚与李胜文签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给李胜文，期限为2011年12月1日至2020年11月30日止。牟刚表示同意李胜文将房屋转租。
原审法院认为，本案的争议焦点有四个：一、涉案房屋的交付时间；二、陈忠宝已缴纳的房租如何计算；三、双方签订的房屋租赁合同能否解除；四、李胜文主张的房租、水电费押金、房屋保证金、解除合同的违约金等费用如何认定。
关于焦点一涉案房屋的交付时间，可以从以下三方面认定：首先，2012年6月5日半岛都市报分类广告、2012年6月8日晨鸿信息报广告、青岛泽桂林商贸有限公司与柯国华签订的房屋租赁合同及证人证言等证据，可以互相印证形成证据链，足以认定发布广告时陈忠宝已实际占有涉案房屋；其次，若第一份合同未实际履行，则陈忠宝于2012年3月至5月分四次向李胜文支付房租34.5万元的行为不符合常理；再次，根据双方第二份合同补充协议“乙方于签订本合同之日至合同约定2012年10月1日交清房租款后，原双方签订的租赁合同同时作废”之约定，可以看出至2012年10月1日前陈忠宝并未交清房租，陈忠宝称李胜文还应返还其房租1.5万元的陈述与该约定相互矛盾，原审法院不予采信。综上，原审法院采信李胜文之主张，确认交房时间为2012年3月1日。
关于焦点二已付房租的计算，虽然双方已于2012年9月24日约定解除第一份合同，但陈忠宝应向李胜文缴纳2012年3月1日至2012年9月30日的房租。因双方曾约定给予陈忠宝2个月的装修期，故陈忠宝应缴纳2012年5月1日至2012年9月30日的房租15.83万元（=38万÷12个月×5个月）。
关于2012年10月1日之后的房租，扣除2012年5月1日至2012年9月30日的房租15.83万元，陈忠宝已缴纳的34.5万元还剩余18.67万元，按照双方第二份合同约定的租金每年30万元即每月2.5万元，足以支付7.47个月，即至2013年5月14日。
关于焦点三房屋租赁合同能否解除，因陈忠宝逾期支付房租已超过一个月，根据双方第二份合同第三条第二款之约定，李胜文有权终止合同并收回房屋，故李胜文主张解除李胜文与陈忠宝签订的《房屋租赁合同》，陈忠宝向李胜文返还租赁房屋的诉讼请求，原审法院均予以支持，确认双方《房屋租赁合同》于开庭之日2013年9月2日解除。
关于焦点四中未付房屋租金的计算，2013年5月15日至合同解除之日2013年9月2日共计3.63个月，房租按每月2.5万元计算，陈忠宝应向李胜文支付9.08万元（=2.5万元×3.63个月）；合同解除后，陈忠宝应参照合同约定的租金标准每月2.5万元向李胜文缴纳使用费，直至将租赁房屋返还李胜文。
关于焦点四中的水电费押金、房屋保证金，双方的租赁合同虽约定陈忠宝应缴纳水电押金及房屋使用保证金，但双方合同已解除，且李胜文认可2013年6月陈忠宝未拖欠水电费，故李胜文主张陈忠宝支付水电费押金2万元及房屋保证金1万元的诉讼请求，原审法院不予支持。
关于焦点四中的解除合同的违约金，李胜文已在合同中签字确认同意陈忠宝招商摊位或与他人合作，其主张陈忠宝未经其同意向外转租的理由不能成立，故李胜文要求陈忠宝支付解除合同的违约金15万元的诉讼请求，原审法院不予支持。
此外，陈忠宝辩称涉案房屋原经营单位注册登记的烟草经营许可证未注销，导致无法办理新的工商注册登记，造成的损失应由李胜文赔偿。该答辩理由与事实不符，烟草经营许可证与工商注册登记并非同一行政管理事项，二者并不冲突，故该主张原审法院不予支持。原审法院据此判决：一、确认李胜文与陈忠宝于2012年9月24日签订的青岛市市北区台东六路×××号丙的《房屋租赁合同》于2013年9月2日解除；二、陈忠宝向李胜文返还青岛市市北区台东六路×××号丙房屋；三、陈忠宝向李胜文支付2013年5月15日至2013年9月2日的房屋租金9.08万元；四、陈忠宝向李胜文支付自2013年9月2日起至房屋返还之日的房屋使用费，按每月2.5万元计算；五、驳回李胜文其他诉讼请求。上述第二至四项于判决生效之日起十日内履行，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由陈忠宝负担。
宣判后，陈忠宝不服，向本院提起上诉。
上诉人陈忠宝上诉称，原审法院确认交房时间为2012年3月1日是错误的。原判以被上诉人在原审中提交的报纸广告及证人证言认定交房时间是2012年3月1日，证据不足。双方当事人于2012年2月29日签订合同后，上诉人按约支付了租金，但因被上诉人隐瞒了与他人共有涉案房屋的使用权及涉案房屋由他人登记的烟草许可证尚未注销的事实，同时被上诉人未按约定提供相应材料，事实导致上诉人无法办理营业执照，无法进行经营，合同目的无法实现。在上诉人多次索要租金无果的情况下，双方于2012年9月24日签订了第二份租赁合同。根据第二份租赁合同补充协议的约定，双方之间的第一份租赁合同已经作废，已付租金自然转到新合同中，因此上诉人未拖欠房租，不符合解除合同的条件，一审判决解除合同并按第一份合同支付2012年5月至9月的租金是错误的。上诉人在二审庭审中补充上诉理由称，一、因被上诉人原因导致人无法办理烟草专卖证，后不得不变更经营范围取消了香烟零售业务，才办理出营业执照。因此一审法院认定烟草经营许可证与工商登记并非同一行政管理事项且二者并不冲突是错误的。二、原审法院未查清被上诉人何时对诉争房屋拥有处分权就确认合同开始履行的时间是错误的。三、原审法院未查清被上诉人何时能按约履行合同，却判令上诉人违约是错误的。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。
被上诉人李胜文答辩称，原判正确，应予维持。
经本院审理查明，在二审庭审中，上诉人提交如下新证据：一、内容显示为2010年11月12日由青岛市国土资源和房屋管理局颁发的房屋租赁证一份，上诉人称该证系被上诉人向上诉人提供，说明被上诉人违约不能提供房产手续，故伪造了该证。被上诉人称其从未向上诉人提供过此证，此证应当是上诉人伪造的，并称其查询上诉人的工商登记档案才发现此证。二、上诉人于2012年3月15日与案外人庄建伟签订的合作协议，证明上诉人与庄建伟就涉案房屋签订了合作协议。被上诉人认可该证据的真实性，但认为该证据恰恰说明上诉人于2012年3月1日就接受了涉案房屋，否则不可能与庄建伟签协议。上诉人称自己于2012年3月15日接受涉案房屋，当天就与庄建伟签订合作协议。三、2012年5月17日到工商局办理的名称预先核准通知书、2012年9月16日与庄建伟签订的解除合作的协议，证明因被上诉人违约不能提供房产手续，导致上诉人与他人解除合作，造成损失。被上诉人称对该证据真实性无法确认，且二审开庭前从未得到相关信息，该证据与本案无关。
另查明，在二审中，被上诉人称，因上诉人基于第一份租赁合同交付的租金多于其自2012年5月至9月实际应支付的租金，该多余款项转到第二份合同，从第二份合同约定的第一笔租金30万元中抵扣，上诉人还应支付11万元。故双方当事人在补充协议中约定上诉人于2012年10月1日交清房租款后，原租赁合同作废。上诉人称，上诉人不应向被上诉人支付2012年10月1日的租金，因此至2012年10月1日，上诉人不但不欠被上诉人租金，反而多付了4.5万元，至于补充协议仍然约定上诉人于2012年10月1日交清房租款后原合同作废，是因为该补充协议是被上诉人写的，被上诉人玩的文字游戏，上诉人对此不太懂。
上诉人在二审中还称，涉案房屋目前由其自己在使用。
经本院审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本案经调解，双方未达成一致。
本院认为，本案的焦点问题是：被上诉人以上诉人迟延交付租金为由要求解除双方租赁合同的主张应否得到支持。
首先，本案中，上诉人向被上诉人支付第一、二笔租金的时间分别是2012年3月2日、2012年3月13日，该时间与双方人签订第一份租赁合同的时间2012年2月29日及被上诉人主张的交房时间2012年3月1日接近，上诉人虽否认被上诉人于2012年3月1日交房，但其不能提交相反证据推翻被上诉人的主张。同时，上诉人在原审中称被上诉人于2012年9月底交房，但在二审中改称是2012年3月15日交房，其陈述前后矛盾，却又对此不能作出合理解释。故综合分析案情，本院认为被上诉人的证据更具有采信力。原审法院认定被上诉人的交房时间是2012年3月1日，本院予以确认。
其次，双方当事人在第二份合同的补充协议中约定上诉人于2012年10月1日交清房租款、原合同作废，被上诉人称上诉人在签订第二份合同时未交清房租，所以补充协议作此约定。上诉人称在双方签订第二份合同时上诉人并不欠被上诉人租金，且其已经支付的34.5万元租金转入第二份租赁合同，并超过了该合同约定的第一笔租金。本院认为，上诉人所称与双方在补充协议中约定的上诉人于2012年10月1日交清房租相互矛盾，上诉人仅以被上诉人做文字游戏为由抗辩被上诉人的主张，本院无法采信。同时，因上诉人于2012年3月1日就已经接收了涉案房屋并进行了装修，其理应自被上诉人给予的宽限期满后支付租金，其以被上诉人的原因导致其无法办理烟草许可证和营业执照为由作为拒付租金的理由不成立，其在二审中提交的证据并不能证明其上诉主张，本院亦不予采信。上诉人拖欠租金的行为导致双方约定的解除条件成就，被上诉人有权解除双方的租赁合同，原判支持被上诉人解除合同、返还房屋的诉讼请求并判令上诉人支付拖欠的租金及房屋使用费，于法有据，本院予以维持。
综上，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1800元，由上诉人陈忠宝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许 红
代理审判员 潘红燕
代理审判员 龙 骞
二〇一四年三月二十四日
书 记 员 王庆光
书 记 员 郇小雪