江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终3447号
上诉人(原审被告）：陆庆林。
委托诉讼代理人：徐健，江苏品创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：单莹，江苏品创律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：昆山市周市镇珠泾村村民委员会，住所地江苏省昆山市周市镇珠泾村。
负责人：张英，该村主任。
委托诉讼代理人：季昆妍，江苏丰田律师事务所律师。
委托诉讼代�人：潘琳，江苏丰田律师事务所律师。
上诉人陆庆林因与被上诉人昆山市周市镇珠泾村村民委员会（以下简称珠泾村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人陆庆林上诉请求：撤销（2016）苏0583民初12521号民事判决书第一项，依法改判上诉人向被上诉人支付房屋租金180000元；本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，2012年12月27日上诉人向被上诉人支付的50000元租金是2013年度租金中的一笔，并非是代周雪良支付的租金，一审中也没有任何证据证明该笔款项系代付款。合同签订期间是2013年1月1日至2017年12月31日，合同约定签订之日先支付10万元，2013年12月31日前支�10万元。上诉人按照合同约定支付租金，第一笔50000元支付时间与合同租赁期限开始的时间非常接近，不能仅凭“2012年12月27日”一个时间节点来认定该笔租金是代周雪良支付。2、一审判决适用法律错误，被上诉人仅口头陈述与周雪良口头解除租赁合同，未提供是否结算、如何结算的相关证据，该举证责任应当由被上诉人承担，不应同时让上诉人承担，被上诉人未在法院规定的期限内承担该举证责任，应当承担不利的后果。另，根据合同相对性原则，被上诉人与周雪良之间存在租赁关系，而上诉人与周雪良之间没有任何法律关系，被上诉人也未提供证据证明，因此不能仅凭2012年12月27日的结算凭证认定上诉人与周雪良存在法律关系，被上诉人与周雪良若存在纠纷，应向周雪良另行主张，与上诉人无关。
被上诉人珠泾村委会答辩称：一审查明事实清楚，适用�律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审原告珠泾村委会向一审法院起诉请求：1、解除双方房屋租赁合同；2、陆庆林将房屋恢复原状并返还房屋；3、陆庆林支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的房屋租金；4、陆庆林按每天1096元的标准支付自判决生效之日起至实际搬出之日止房屋使用费；5、诉讼费由陆庆林承担。
一审法院认定以下事实：2013年1月1日，珠泾村委会与陆庆林签订租赁合同一份，陆庆林（乙方）承租位于昆山市××市镇××路北侧××路西侧的门面房屋经营浴场，双方约定租赁期间五年自2013年1月1日至2017年12月31日止，合同第五条租金和支付方式约定：1、每年租金20万元，第一年度租期自本协议签订之日先支付10万元、2013年12月31日前支付10万元；第二年度至第三年度租期（2014年1月1日至2015年12月31日止）的租金，每年度支付一次，每次支付20万元，具体支付时间为：以此类推。同时双方约定如逾期支付租金超过十五日的，出租方有权提前解除合同及提前解除合同的，乙方除应返还厂房场地外，还应向甲方（即珠泾村委会）支付逾期支付的租金和自解除合同之日起至房屋返还之日止的同期二倍租金的使用费等内容。陆庆林租赁房屋后，陆续向珠泾村委会支付租金。现珠泾村委会认为陆庆林结欠2015年之后的租金未付，双方协商未果，由此引起纠纷。
另查明：涉案房屋系珠泾村委会经申请审批后建造，并领取集体土地使用权证。2009年12月1日，珠泾村委会将该房屋出租给周雪良使用，双方合同租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日止。陆庆林又系昆山康泰物业有限公司（下称康泰物业）的法定代表人及股东之一，该公司于2012年12月18日注册成立，后与珠泾村委会签订合同负责动迁小区的物�管理工作，由珠泾村委会支付给公司物业管理费。一审审理期间，陆庆林提供珠泾村委会出具的结算凭证十份，分别为：1、2012年12月27日编号0411883，交款人陆庆林,金额50000元，收款内容2012年浴室房租，结算方式现金；2、2013年1月9日编号0411891，交款人陆庆林，金额90000元，收款内容浴室房租，结算方式现金；3、2013年1月21日编号0411757，交款人陆庆林，金额30000元，收款内容房租，结算方式现金；4、2013年4月17日编号0411786，交款人陆庆林，金额40000元，收款内容物业费抵交房租，结算方式抵；5、2013年7月11日编号0010766，交款人陆庆林，金额60000元，收款内容物业费抵交浴室房租，结算方式抵；6、2014年1月21日编号0096838，交款人康泰物业，金额87768元，收款内容物业费抵交浴室房租，结算方式划；7、2014年5月6日编号0096862，交款人陆庆林，金额12232元，收款内容2013年房租�余额），结算方式划；8、2014年7月14日编号0096885，交款人陆庆林，金额100000元，收款内容2014年上半年店面房租金，结算方式抵帐；9、2014年12月24日编号0099801，交款人陆庆林，金额100000元，收款内容2014年下半年店面房租金，结算方式抵帐；10、2015年4月23日编号0094303，交款人康泰物业，金额50000元，收款内容收租店面房保证金，结算方式抵帐。上述十份收据合计金额为620000元，其中前三次合计支付的170000元均系现金支付。庭审中，珠泾村委会主张陆庆林现金支付的170000元系陆庆林与案外人周雪良合伙经营期间结欠的租金，而陆庆林辩称其自2013年1月1日开始经营浴场，否认与周雪良曾合伙经营。另，康泰物业曾于2013年10月23日支付珠泾村委会押金50000元，2014年12月26日珠泾村委会退还康泰物业50000元物业保证金。关于陆庆林的租赁合同与周雪良租赁合同的租赁时间存在重�及陆庆林是否代替周雪良支付租金等问题，珠泾村委会陈述已与周雪良口头解除租赁合同，但未提供双方是否结算、如何结算的相关证据，为此一审法院书面限期要求珠泾村委会与陆庆林通知周雪良到庭核实相关情况，但双方至今均未通知周雪良到庭。
上述事实由双方提供的租赁合同、说明、建设规划申请批复、土地使用证、工商登记信息、结算凭证及当事人庭审陈述所证实，一审法院予以认定。
一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护，但当事人对自己提出的主张应提供证据予以证实。本案中，珠泾村委会与陆庆林签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。现根据双方提供的证据及陈述意见，珠泾村委会对陆庆林已支付620000元款项的事实予以认可，但主张陆庆林前三次现金付款的170000元系�付周雪良结欠的租金，最后一次2015年4月23日支付的50000元系康泰物业交纳的物业保证金，而陆庆林认为该620000元均系支付珠泾村委会的房屋租金。关于前三次现金付款的170000元性质，因珠泾村委会与周雪良签订涉案房屋的租赁期限自2009年12月1日至2014年11月30日止，而与陆庆林签订的合同租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日止，两者存在时间重合，珠泾村委会虽陈述已与周雪良口头解除租赁合同，但未提供双方是否结算、如何结算的相关证据，而陆庆林一直否认与周雪良曾合伙经营，现珠泾村委会与陆庆林均未根据一审法院要求通知周雪良到庭核实相关情况，也未提供周雪良因结欠珠泾村委会租金未付而约定由陆庆林代付的直接证据，故严格审查现有证据，结合当事人陈述和案件实际情况进行判断，陆庆林合同自2013年1月1日开始，而2012年12月27日陆庆林支付的第一�50000元收款内容明确写明2012年浴室房租，当时陆庆林并未提出异议，故该50000元不能认定系陆庆林支付其合同内租金，该款可由双方今后与周雪良对帐后另行决算；其他现金支付的二笔合计120000元均系陆庆林在2013年后支付，交款人写明为陆庆林，故应认定系陆庆林支付合同内的租金。
关于最后一笔2015年4月23日50000元款项。因陆庆林系康泰物业的法定代表人及股东之一，该公司负责动迁小区的物业管理工作，由珠泾村委会支付物业管理费，2013年4月后珠泾村委会将应支付的物业管理费直接与陆庆林应付的房屋租金相抵扣，并出具结算凭证予以明确，但双方并无相应的书面抵扣协议，现该50000元虽注明交款人为康泰物业，但收款内容为收租店面房保证金，而双方房屋租赁合同中并无保证金的支付约定，且收款凭证中注明的结算方式为抵帐，故结合之前物业费�租金的结算凭证载明内容和珠泾村委会曾收取、退还物业保证金的事实，陆庆林认为该50000元系支付租金的主张一审法院予以采纳。
综上，因珠泾村委会未提供与周雪良解除租赁合同时是否结算、如何结算的相关证据，在正式与陆庆林签订合同时也未就周雪良是否结欠租金及结欠租金如何支付等事宜达成三方协议，在陆庆林履行合同过程中又未形成物业费抵租金的书面抵扣协议，造成款项混乱，故根据本案中的现有证据，一审法院认定陆庆林实际已支付房屋租金合计为570000元，现根据合同约定和本案的实际情况，本案租金计算时间认定为2016年12月31日止，陆庆林应承担的到期租金总额为800000元，为此陆庆林还应支付租金230000元。本案中，双方虽约定逾期支付租金出租人可提前解除合同的内容，但以物业费抵扣租金的结算凭证均系珠泾村委会单方制作，双方并未通过对帐等形式明确陆庆林结欠租金的具体金额，珠泾村委会也未书面通知陆庆林，故因款项混乱导致陆庆林结欠租金未付的责任不能全部归责于陆庆林，为此珠泾村委会要求解除租赁合同及解除合同后的相关诉请一审法院不予支持。在本案判决后，双方应及时与周雪良对帐，对本案存在争议的50000元款项予以明确，如协商不成可提供证据另行主张。综合本案，当事人在签订合同前应准备充分，签订合同时应规范严谨，履行合同应依法守约，及时对帐并形成书面协议，避免产生纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、陆庆林于判决生效之日起十五日支付昆山市周市镇珠泾村村民委员会房屋租金230000元。二、驳回昆山市周市镇珠泾村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费5800元，由昆山市周市镇珠泾村村民委员会负担1050元、陆庆林负担4750元。
二审中，当事人均未提交新证据。
二审查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为,珠泾村委会与陆庆林2013年1月1日签订的《租赁合同》合法有效，合同约定第一年度租期租金自协议签订之日先支付10万元，而未约定陆庆林应预付租金。陆庆林提交的2012年12月27日支付50000元的收款收据载明收款内容为2012年浴室房租，陆庆林上诉主张该笔50000元系预付2013年的房屋租金，应就二者存在关联性承担举证责任，就现有证据，陆庆林未完成举证证明责任，应自行承担相应法律后果，对陆庆林的该上诉理由，本院不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元，由上诉人陆庆林负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 沈维佳
审判员 黄学辉
二〇一七年六月二十九日
书记员 黄 婷