安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙民一初字第00868号
原告（反诉被告）：安徽省蚌埠市公安局交通警察支队，住所地安徽省蚌埠市解放一路193号，组织机构代码00303090-X。
法定代表人：朱浩，该支队支队长。
委托代理人：黄夕虎，安徽明锐律师事务所律师。
委托代理人：胡志会，安徽明锐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：蚌埠市华信驾驶员培训学校，住所地安徽省蚌埠市东海大道东首、老山村南侧，组织机构代码39550957-2。
负责人：张义化，该校校长。
委托代理人：宋加志，安徽国梦律师事务所律师。
委托代理人：刘婷婷，安徽国梦律师事务所律师。
原告安徽省蚌埠市公安局交通警察支队（以下简称交警支队）与被告蚌埠市华信驾驶员培训学校（以下简称华信驾校）以及被告华信驾校反诉原告交警支队租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法组成合议庭于2016年5月16日公开开庭进行了合并审理。交警支队的委托代理人黄夕虎、华信驾校负责人张义化及该校委托代理人宋加志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
交警支队诉称：2014年7月22日，交警支队与华信驾校签订了租赁合同。该合同中约定：交警支队将其原考试中心场地出租给华信驾校用于学员培训、考试；租赁期限为10年，每年8月6日至次年8月5日为一租赁年度；每年租金在新的租赁年度开始之前1个月内支付完毕；逾期未支付年度全部租金超过15日的，交警支队有权解除合同，华信驾校必须支付违约金，标准为未付租金的30%。合同签订后，交警支队按约定履行了义务，华信驾校至今仍未支付第二年度租金，其行为已构成根本违约。2015年9月2日，交警支队向华信驾校发出解除合同通知书，要求该校在3日内撤走自有物品并办理交接手续，但该校至今未履行。另查，华信驾校系个人独资企业，张义化为投资人。综上，华信驾校违约致合同目的已无法实现，故请求法院依法确认双方签订的租赁合同已于2015年9月2日解除；华信驾校立即归还原考试中心场地；华信驾校支付拖欠的2015年8月6日至2015年9月1日期间的租金80.1023万元（1031.3万元×105%÷365天×27天）及2015年9月2日至场地实际归还之日期间依合同约定标准计算的占有使用费；华信驾校支付违约金324.8595万元（1031.3万元×105%×30%）；华信驾校承担本案全部诉讼费用。
华信驾校辩称：租赁合同无法履行的根本原因是交警支队在招标的时候隐瞒事实涉嫌欺诈，导致租赁合同条款显失公平；由于违约是交警支队引起的，即使支付违约金但违约金过高；综上所诉，交警支队应当赔偿华信驾校相关损失以及返还多支付的租金。
反诉原告华信驾校诉称：2014年7月22日，交警支队与华信驾校通过招标的方式签订租赁合同。华信驾校租赁交警支队原考试中心场地，合同约定租期10年，第一年租金为1031.3万元，下年度租金按年度逐年递增5%，只能用于驾驶员培训。华信驾校拿到场地后，立即投入2000多万元进行场地改造和设备购置。2015年4月，华信驾校取得道路运输经营许可证和营业执照。同年5月学员开始考试，很快华信驾校大量学员考不了试，交警支队才告知一级驾校按政策规定每月名额最多是660人。华信驾校得知情况后就与交警支队协商，要求减免租金或给考试政策。华信驾校当初通过拍卖的方式招标时，之所以报价1031.3万元的高租金不是凭空想象，而是经过前期调查作出的慎重决定。依据相关规定，驾校每增加1台小车，应增加400平方米场地。华信驾校正是根据这一规定，结合考试中心208亩的面积，推算每月有2000个考试名额。华信驾校生源丰富，刚开始考试就积压了大量考生。交警支队为高价租地隐瞒驾校考试名额的实际情况，是一种欺诈行为。在660个名额限制下，华信驾校不会盈利，也不能生存。该合同显失公平，应依法撤销。华信驾校场地改造和设备购置费扣除合理使用费后，由交警支队赔偿；华信驾校支付的租金扣除合理租金和使用费后应当返还。综上，请求法院判令撤销双方签订的租赁合同；交警支队赔偿华信驾校场地改造和设备损失费100万元（暂定，具体以评估为准）；交警支队返还华信驾校租金100万元（暂定，具体以评估为准）；交警支队承担诉讼费、鉴定费。
反诉被告交警支队辩称：双方签订的租赁合同合法有效，不应该被撤销；华信驾校认为赔偿损失费不应该得到支持；华信驾校要求交警支队承担诉讼费及鉴定费也不应得到支持；综上，请求法院驳回华信驾校反诉请求。
交警支队为支持自己的主张，在举证期限内向法庭提供的证据材料有：
1、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明交警支队主体资格。经质证，华信驾校无异议。本院对其予以确认。
2、工商查询记录，华信驾校组织机构代码证。证明华信驾校主体资格。经质证，华信驾校无异议。本院对其予以确认。
3、土地使用权证。证明考试中心场地使用权人为交警支队。经质证，华信驾校无异议。本院对其予以确认。
4、租赁合同。证明双方存在合法租赁关系；华信驾校应按约定在新的租赁年度开始前一个月内预付下个月租金，否则交警支队有权解除合同并要求租金百分之三十的违约金。经质证，华信驾校对其真实性无异议，对合法性有异议；合同第四条约定一千多万元租金，交警支队没有明示每月660名额，涉嫌欺诈，显失公平；即使驾校应该承担违约责任违约金也过高，应该予以调整。本院对其真实性予以确认。
5、减免租金申请、复函、解除合同通知书、保证书、快递单据。证明华信驾校至今没有支付第二年租金，合同已经解除，该校应按解除合同通知书的要求搬离原考试中心场地。经质证，华信驾校对减免租金申请及复函的真实性无异议，认为这两份证据证明了交警支队对华信驾校进行了名额限制的事实；对解除合同通知书真实性无异议，对合法性有异议，双方合同应该予以撤销而不是解除；对于保证书及快递单据真实性无异议。本院对该组证据真实性予以确认。
华信驾校为支持自己的主张，向法庭提供的证据材料有：
1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书。证明华信驾校主体资格。经质证，交警支队无异议。本院予以确认。
2、徽商银行转账凭证、华信驾校开具的发票以及招标局开的发票。证明华信驾校已经足额支付第一年租金，且已经支付了38万余元的交易费以及30万保证金。经质证，交警支队对其真实性均无异议，认为其中的手续费不是交警支队收取的，与本案无关，不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
3、购车费发票85张。证明华信驾校购买了85辆教练车，费用为502.86万元。经质证，交警支队对其真实性无异议，但认为发票与本案事实不具有关联性，不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。
4、车船使用费发票，车管所开具的汽车反光牌登记发票各85张。证明华信驾校仅仅入户85辆教练车。经质证，交警支队对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且数量太多，请求庭下核实。本院对该组证据的真实性予以确认。
5、订车收据一张（××）。证明华信学校买车但没敢提；学校按照国标的标准购车入户，但是由于交警支队限制考试名额，学校不敢提车。经质证，交警支队认为这是收据，并不是发票，对收据不予认可，且跟本案无关，并不是交警支队造成的。交警支队对收据的真实性没有提出异议，本院对收据的真实性予以确认。
6、华信驾校与蚌埠布莱曼电子科技有限公司合同（金额148000元），华信驾校与安徽朝阳建筑工程有限公司合同（金额2350580.13元），华信驾校与尚允良工程承包协议书（金额585000元），华信驾校与安徽国华交通应用技术有限公司产品销售合同复印件（金额2000000元），华信驾校与安徽互联电子工程有限责任公司合同复印件（金额9920元）。证明华信驾校投资金额。经质证，交警支队对前三份合同真实性有异议，因为签订合同的时候交警支队人员不在场；对复印件不予质证；认为五份合同与本案无关。交警支队对三份合同原件真实性有异议，但是没有相关证据予以证明，也没有提出鉴定申请，其异议不能成立，本院对该三份合同的真实性予以确认。华信驾校只提供后两份合同复印件，又无其他证据予以佐证，本院对该二份合同的真实性不予确认。
7、交警支队考试工作安排复印件（2015年5月到12月）。证明每个月给华信驾校的名额都没有超过660人。经质证，交警支队对复印件不予质证；且其中没有显示考试名额；考试中心具有独立的法人资质，是交警支队下属单位。华信驾校只提供复印件，又无其他证据予以佐证，本院对该证据真实性不予确认。
通过对以上证据的分析和认定，本院确认以下事实：坐落于蚌埠市东海大道东首南侧的交警支队原考试中心场地【蚌国用（划拨）第07218号土地使用权证宗地图中J11、J12、J13、J14、J15、J16圈定的范围内】系国有土地。2014年6月25日，蚌埠市公共资源交易中心、蚌埠市产权交易中心将该地块及房屋建筑物公开对外竞价招租，华信驾校负责人张义化最终以成交价1031.3万元竞价成功，承租该地块及房屋建筑物。2014年7月22日，交警支队与华信驾校签订了租赁合同。该合同约定：交警支队将其原考试中心场地【蚌国用（划拨）第07218号土地使用权证宗地图中J11、J12、J13、J14、J15、J16圈定的范围内】及房屋建筑物出租给华信驾校用于学员培训、考试；租赁期限为10年，每年8月6日至次年8月5日为一租赁年度；第一年度租金为1031.3万元，在合同期内，下年度租金按年度逐年递增5%；每年租金在新的租赁年度开始之日前1个月内支付完毕；逾期未支付下一年度全部租金超过15日的，交警支队可书面通知华信驾校解除合同并要求其支付违约金，标准为未付租金的30%。此外，双方对免责事由、争议解决方式等条款亦进行了约定。合同签订后，交警支队按约定履行了义务，华信驾校至今仍未支付第二年度租金。涉诉土地及房屋建筑物系国有资产，出租所得租金上交国库。
另查明：2015年9月2日，交警支队向华信驾校发出解除合同通知书，要求该校在3日内撤走自有物品并办理交接手续。同月3日华信驾校收到该通知书。
本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，合同约定华信驾校逾期未支付下一年度全部租金超过15日的，交警支队可书面通知解除合同。至2015年9月2日时，华信驾校逾期未支付下一年度租金已超过15日，交警支队有权通知华信驾校解除合同。2015年9月3日，华信驾校接到合同解除通知书，双方签订的合同于当日解除。故本院确认交警支队与华信驾校签订的租赁合同于2015年9月3日解除。因双方的合同已解除，华信驾校应归还租赁的土地及房屋建筑物，故对于交警支队要求归还土地及房屋建筑物的请求，本院予以支持。因双方在合同中约定每年度租金1031.3万元，按年度逐年递增5%，华运驾校从2015年8月6日起开始拖欠了租金，故合同解除前拖欠的租金为80.1023万元（1031.3万元×105%÷365天×27天）。合同解除后，华信驾校实际占用并使用土地及房屋建筑物，根据民事活动等价有偿的原则，华信驾校应支付占有使用费，其计算标准以参照双方合同约定的租金为宜，按每月90.2387万元计算，自2015年9月3日起至土地及房屋建筑物腾退之日止。因华信驾校违约导致交警支队单方面解除合同，其应按合同约定支付违约金，华信驾校虽辩称违约金过高，但合同约定的违约金没有过分高于造成的损失。因此，华信驾校应支付的违约金为未付租金的30%，即3248595元。
关于华信驾校反诉要求撤销合同、交警支队赔偿损失及返还租金的问题。华信驾校是通过公开竞价的方式取得涉诉土地及房屋建筑物的承租权，租金也是上缴国库；签订合同也是双方当事人真实的意思表示。因此，交警支队在签订合同过程中并不存在欺诈行为，华信驾校要求撤销合同无事实和法律依据，本院不予支持。因合同未撤销，华信驾校要求赔偿损失和返还租金的请求，本院亦不予支持。
关于华信驾校申请司法鉴定的问题。因该校申请鉴定的内容不影响本院对案件事实的认定，故对其鉴定申请不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：
一、确认原告安徽省蚌埠市公安局交通警察支队与被告蚌埠市华信驾驶员培训学校签订的租赁合同于2015年9月3日解除；
二、在本判决生效之日起十五日内，被告蚌埠市华信驾驶员培训学校腾退坐落于蚌埠市东海大道东首南侧的蚌埠市公安局交通警察支队原考试中心场地【蚌国用（划拨）第07218号土地使用权证宗地图中J11、J12、J13、J14、J15、J16圈定的范围内】及房屋建筑物，迁出时保持该场地及房屋建筑物设施完好；
三、在本判决生效之日起十日内，被告蚌埠市华信驾驶员培训学校向原告安徽省蚌埠市公安局交通警察支队支付土地及房屋建筑物租金80.1023万元及土地房屋建筑物占有使用费（按每月90.2387万元计算，自2015年9月3日起至土地及房屋建筑物腾退之日止）；
三、在本判决生效之日起十日内，被告蚌埠市华信驾驶员培训学校向原告安徽省蚌埠市公安局交通警察支队支付违约金3248595元；
四、驳回原告安徽省蚌埠市公安局交通警察支队的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告蚌埠市华信驾驶员培训学校的反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费39197元，案件反诉受理费11400元，共计50597元，由被告蚌埠市华信驾驶员培训学校承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审 判 长 魏 莲
代理审判员 刘正举
人民陪审员 高庆丽
二〇一六年七月十八日
书 记 员 闻志鑫
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间
的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。
-10-