北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终3635号
上诉人（原审被告）北京亚奥先科房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前大街31号建委东配楼集中办公区201室。
法定代表人谢佳莉，董事长。
委托代理人万成合，男，1965年9月18日出生。
委托代理人杜旭，北京市东友律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）程伟，男，1984年9月2日出生。
委托代理人石连石，北京市弘晨律师事务所律师。
上诉人北京亚奥先科房地产开发有限公司（以下简称亚奥先科公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年11月，程伟起诉至原审法院称：2009年12月30日，我与亚奥先科公司双方签订《商品房预售合同》，合同编号为Y944397，由我作为买受人向亚奥先科公司购买大兴区黄村镇5号住宅楼×层×单元401室，房屋用途为住宅，建筑面积为89.24平米，单价14756.82元（按照套内建筑面积计算），总价款为1065000元。合同第十一条交付条件（一）约定“出卖人应当在2009年12月30日前具备5#楼建筑主体竣工条件，2010年8月30日前向买受人交付该商品房。”并承诺在交房时市政基础设施上下水、电、供暖达到正常使用、其他设施公共绿地、公共道路、公共停车场达到正常使用，如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：协商解决，但买受人有权退房。合同第十三条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、协商解决，但买受人有权退房。”合同签订后，我依约履行了合同的所有义务，交付了215000元的首付款，并与华夏银行股份有限公司北京长安支行（以下简称华夏银行）签订《个人房屋抵押借款合同》，办理了房屋抵押贷款，贷款金额为85万元。亚奥先科公司工程至今未办理本案房屋竣工验收、无法向我交房、无法办理房产证，已构成违约。现要求：1、解除我与亚奥先科公司双方签订的《商品房预售合同》；2、亚奥先科公司向我返还已支付的购房款215000元及利息（截至起诉时暂计算利息为79990.72元）；3、亚奥先科公司向我支付截至合同解除时涉案房屋升值差价损失款719800元（暂按现该地区每平方米2万元的房价计算，涉案房屋现价约为1784800元扣除购房款1065000元等于719800元）。
亚奥先科公司辩称：不同意程伟的诉讼请求，要求继续履行商品房买卖合同及关于延期交房的法院调解书。
原审法院经审理查明：2009年12月30日，程伟与亚奥先科公司签订《商品房预售合同》，相关内容为：由程伟购买由亚奥先科公司建设的位于大兴区黄村镇5号住宅楼×层×单元401号房屋，预测建筑面积共89.24平方米，其中套内建筑面积72.17平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米14756.82元，总价款为1065000元；出卖人应当在2009年12月30日前具备5#楼建筑主体竣工条件，2010年8月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，应当符合该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件，上水、下水、电、供暖在2010年8月30日前达到正常使用；如果在约定期限内未达到条件，双方协商解决，但买受人有权退房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，双方协商解决，但买受人有权退房。
预售合同附件四约定，按实测建筑面积，每平米单价为11833元。
签订合同后，程伟向亚奥先科公司支付首付款215000元。2010年3月23日，借款人程伟、贷款人华夏银行、保证人亚奥先科公司签订《个人房屋抵押借款合同》，约定华夏银行提供贷款作为程伟购买401号房屋的部分购房款，贷款金额为85万元。次日，华夏银行将上述款项支付给亚奥先科公司。
2010年9月9日，亚奥先科公司发布《关于延期交房的致歉信》，载明因正式电未通、配套公建未建，不能验收交房，预计交房时间2011年8月，补偿方案按买受人已交房款的日万分之一补偿买受人，于交房后30日内付清。
2012年，因亚奥先科公司未履行交房义务，程伟向本院提起诉讼，本院于2012年7月5日作出（2012）大民初字第870号民事调解书，确认：1、亚奥先科公司给付程伟截止到二○一二年七月五日的延期交房违约金七万一千七百八十一元（于本调解书生效后八个月内支付完毕，每月支付八分之一）；2、自二○一二年七月五日至实际交付房屋之日，亚奥先科公司于每月十日前，按每月三千一百九十五元的标准向程伟支付延期交房违约金。
上述调解协议达成以后，截至2015年11月亚奥先科公司支付了违约金199581.04元，后又支付了2015年12月份的违约金3195元。
2014年2月19日，亚奥先科公司总经理出具承诺书，载明如能拿到证今年一定做完正式电，7月份完工，年底交房，最迟不会迟于2015年3月份，3、5、7号楼一块验收合格。
2014年7月18日，亚奥先科公司出具《情况汇报》，载明竣工验收计划2015年3月31日前完成。
程伟主张2015年5月22日通过特快专递方式向亚奥先科公司邮寄了交房催告书，要求立即交房。查询单显示该特快专递签收人为唐海燕。经询问，亚奥先科公司认可唐海燕是其单位的销售人员，但经与唐海燕核实，唐海燕表示是否收到该催告书记不清楚了。
关于涉案房屋现状。亚奥先科公司主张：主体结构建完了，这个楼大部分都住人了，都没交房，有的人着急就自己住了，有临时电、有正式的水，没有天然气；不能交房是因为没有办理竣工验收备案手续。程伟主张：现在只有临时电，听说有正式的水，具体不知道，没有正式的电和燃气，而且小区的绿化各方面也没有，不符合合同约定的交房条件。
关于程伟主张的房屋升值差价款。程伟主张：亚奥先科公司现在卖的房子价格是每平米两万五千元，立案之前去过那里，销售人员亲口说的。亚奥先科公司对上述主张有异议，主张无法核实。
上述事实，有《商品房预售合同》、抵押借款合同、借款凭证、（2012）大民初字第870号民事调解书、付款凭证及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，程伟与亚奥先科公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定义务。亚奥先科公司收到程伟支付的房款后，未能按照预售合同约定的时间交付房屋，构成根本违约。在经过法院调解支付部分延期交房违约金后，仍然不能按照承诺交付房屋，现程伟要求解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，亚奥先科公司收到的首付款应当予以返还。关于首付款利息，属于程伟的损失，亚奥先科公司应当按照中国人民银行同期贷款利率支付，自2010年1月7日计算至2015年9月24日止。关于房屋升值差价款，法院参考同地段房屋市场价格、亚奥先科公司已经支付的延期交房违约金等因素酌情确定为50万元。亚奥先科公司的抗辩意见，没有法律依据，法院不予采信。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，于2016年1月28日判决：一、解除程伟与北京亚奥先科房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》；二、判决生效后十日内，北京亚奥先科房地产开发有限公司返还程伟已支付的首付款二十一万五千元及利息（以二十一万五千元为基数，自二○一○年一月七日起计算至二○一五年九月二十四日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、判决生效后十日内，北京亚奥先科房地产开发有限公司向程伟支付房屋升值差价款五十万元；四、驳回程伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，亚奥先科公司不服，上诉至本院称：双方之间之前存在生效的民事调解书，程伟已经放弃了合同解除权；我公司做出的承诺书是针对建委出具的说明，程伟不能据此产生解除权；一审法院认定房屋升值价款没有经过评估，存在问题；涉案房屋已经具备房屋交付条件；华夏银行是否应追加为第三人也请法院予以考虑；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回程伟的诉讼请求或者发回。程伟同意原审判决。
本院经审理查明事实与原审法院查明事实无异，予以确认。
原审法院审理中，原审法院指令双方当事人就生效调解书所涉及的违约金中2016年1月之后的暂停支付，否则后果自负，程伟、亚奥先科公司并无异议。
本院审理中，亚奥先科公司称：目前仍未交房，但是两年内肯定能交房。另，程伟提交六份关于涉案房屋周边房价的网页资料，证明涉案房屋的价格，亚奥先科公司以六份网页资料没有进行公证为由不认可。本案审理中，程伟称：如果法院支持我本案主张，不再按照调解书向亚奥先科公司主张权利。
上述事实，有网页资料、当事人陈述在案佐证。
本院认为：本案中，程伟与亚奥先科公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定义务。亚奥先科公司收到程伟支付的房款后，未能按照预售合同约定的时间交付房屋，经过法院调解支付部分延期交房违约金后，直至本院审理时仍然不能交付房屋，现程伟要求解除合同，于法有据，原审法院予以支持，并无不当。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。程伟要求亚奥先科公司返还收到的首付款21.5万元以及相应的利息，原审法院判决返还21.5万元首付款以及21.5万元自2010年1月7日至2015年9月24日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并无不当。关于房屋升值差价款，原审法院参考同地段房屋市场价格、亚奥先科公司已经支付的延期交房违约金等因素酌情确定为50万元，虽然原审法院未通过房地产评估机构评定的价格来确定房屋价格，但结合当事人提交的网页资料以及目前房屋市场形势，原审法院处理无明显不当，亚奥先科公司以原审法院没有进行评估为由提出异议，但并未提供证据证明原审法院酌定的结果过高，同时基于诉讼经济，并不是非评估不能确定房屋差价，且原审法院所进行的也是酌情确定，所以原审法院的处理，并无不妥。同时，本案中，华夏银行并未提出诉讼请求，所以仅处理亚奥先科公司与程伟之间的买卖合同关系，并无不妥。
综上所述，亚奥先科公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费7192元，由北京亚奥先科房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费14384元，由北京亚奥先科房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王羽红
审 判 员 史 伟
代理审判员 高 磊
二〇一六年五月二十六日
书 记 员 刘 曈