广东省惠州市惠阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠阳法新民初字第77号
原告（反诉被告）谢小玲，女，汉族，1975年2月18日出生，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人骆春声，广东惠泰律师事务所律师。
委托代理人孙亚芹，广东惠泰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）刘新高，男，汉族，1983年7月26日出生，住湖南省涟源市。
委托代理人康志坚，广东日升律师事务所律师。
委托代理人陈振，广东日升律师事务所律师。
原告（反诉被告）谢小玲诉被告（反诉原告）刘新高租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢小玲及其委托代理人骆春声、被告（反诉原告）刘新高及其委托代理人康志坚、陈振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告，以下均以本诉称谓指称）谢小玲诉称，2014年4月2日，原、被告双方在充分磋商的基础上签订了一分《租赁合同》，《租赁合同》约定：原告将位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓村的两块土地的使用权及地上现有建筑物、构筑物（租赁物的土地使用证号为：军土用字第068A、军土用字第068D号土地，房产证号为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第C19××53号），按现建筑物出租给被告；租赁期限为10年（免租期除外，免租期为4个月，即从2014年6月1日至2014年9月30日止），从2014年10月1日起至2024年9月30日止；租金的交纳采取按月支付、先付后用的方式，被告应于2014年10月起每月5日前以现金或转账方式向原告支付当月租金，其中2014年10月至2019年9月的月租金为160000元。《租赁合同》还对费用承担、双方的权利义务、违约责任等作了具体的约定。《租赁合同》签订后，原告已按《租赁合同》的约定履行了义务，被告也接受、使用了租赁标的物，但被告除了在签订《租赁合同》时向原告交纳租赁保证金和预交了一个月的租金外，再未履行过《租赁合同》约定的交付租金的义务。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，被告应按《租赁合同》的约定，从2014年10月起在每月的5日前向原告支付160000元租金。故，被告至今未依约向原告交纳租金的行为已构成违约，原告有权按《租赁合同》第二款第（1）项的约定，解除与被告签订的《租赁合同》、收回租赁物，不返还被告交纳的保证金并要求被告以解除《租赁合同》时月租金标准的三个月租金总和的违约金。为避免缠讼，原告曾委托律师于2015年2月6日给被告发出《律师函》，要求被告履行《租赁合同》约定的支付租金的义务，但被告置若惘闻。为维护自己的合同权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：1、解除原、被告于2014年4月2日签订的《租赁合同》；2、被告立即将位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓村的两块土地的使用权及地上现有建筑物、构筑物（租赁物的土地使用证号为：军土用字第068A、军土用字第068D号土地，房产证号为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第C19××53号）交还给原告；3、被告立即支付原告自2014年10月起至将租赁物交还给原告之日止的租金（租金标准按每月160000元计，计至起诉时的租金为800000元）；4、原告无需返还被告租赁保证金480000元；5、被告支付原告违约金480000元；4、诉讼费用由被告承担。
原告谢小玲对其诉称及反诉答辩提供如下证据：
原告身份证，证明原告的主体资格。
被告身份证，证明被告的主体资格。
租赁合同、收据，证明原被告签订租赁合同、原告按合同约定履行合同义务的事实；被告未履行合同约定的支付租金义务的事实。
委托书、公证书、军土用字第068A、第068D土地使用证、粤房地证字第××号、第××号、第C19××53号房产证，证明租赁合同合法有效的事实。
律师函，证明原告委托律师催促被告履行租赁合同约定义务的事实。
租赁合同（被告与案外人顾卫星），证明被告将涉案租赁物转租给案外人顾卫星的事实。
现场照片，证明被告在接受租赁物后实际使用涉案租赁物的事实。
证人证言，证明原告按合同约定履行合同义务的事实。
被告（反诉原告，以下均以本诉称谓指称）刘新高辩称，原告起诉请求没有事实与法律依据，应依法驳回，首先原被告签订租赁合同后，被告即交了480000元并预付了一个月的租金总计640000元，这表明被告有诚意履行租赁合同；第二，由于租赁合同对租赁物的交付标准没有约定，双方于2014年7月3号签订交房协议，协议有中间人谭某的签字见证，此协议对租赁物的交付标准作了比较详细的约定，但事实上原告没有按照交付协议的约定交付租赁物，为此，被告多次致函原告，但原告总是不予理会，因此原告预先违约，无奈，被告只好暂缓支付租金，根据我国合同法第67条规定，被告暂缓支付租金的行为不是违约行为，而是行使先履行抗辩权，因此原告认为被告存在违约行为没有事实与法律依据；第三，关于交付租金的起算时间，虽然租赁合同仅约定四个月的免租金，但交房协议约定如原告未履行交房协议约定，装修期顺延，因此租金的计算时间应从原告交付的租赁物符合约定开始计算。
被告刘新高反诉称，2014年4月2日，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告将位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓村的两土地的使用权及地上建筑物、构筑物出租给被告使用，租金为160000元每月，装修期（装修期免交租金）为4个月。合同还约定甲方（即原告）支付260000元作为被告安装250KV变压器及配电房的费用。2014年7月9日，原告与被告签订《交房协议》，明确了原告的交房标准，否则装修期顺延。《租赁合同》签订后，被告按约定缴付了租赁保证金及房租，但原告交付的租赁物不符合《租赁合同》、《交房协议》的约定，至今原告仍末按约定在大门入口处安装两扇伸缩门交付给被告使用，也没有按约定安装好窗门和排水管道，平整地板。另外，原告没有及时提供业主身份证给被告申请安装变压器，其依约应当支付给被告用于安装250KV变压器及配电房的费用也迟迟未支付到位，导致被告承租的租赁物至今不能正常使用，从而造成被告重大损失。综上所述，原告的行为已严重损害被告的合法权益，现被告为维护自身合法利益，依法提起反诉，请求依法判令：1、原告继续履行双方于2014年4月2日签订的《租赁合同》；2、原告按《交房协议》的约定在大门入口处安装两扇伸缩门交付给被告使用，并按约定安装好窗门和排水管道，平整地板；3、原告赔偿被告损失700000元及利息：4、本案本诉诉讼费与反诉诉讼费全部由原告承担。
被告刘新高对其辩称及反诉提交如下证据：
租赁合同、交房协议，证明被告与原告先后于2014年4月2日、2014年7月9日签订租赁合同、交房协议的事实；合同及协议约定了交房标准、装修免租期等事项。
现场照片，证明原告交付的租赁物不符合约定，存在漏水、地面不平等情况。
联络函，证明原告未按约定提供业主身份证、支付260000元款项以及其交付的租赁物不符合约定等，被告多次致函原告，但原告不予理会，造成被告的损失。
深圳市农村商业银行活期对账单，证明原告仅支付200000元款项安装变压器，原告存在违约。
照片、光盘，证明原告交付的租赁物存在严重漏水等情况且至今未修复；原告存在违约行为。
工程合作协议书、收据、工人工资证明书，证明被告为安装变压器等，共花费403090元款项。
针对被告刘新高的反诉，原告谢小玲辩称，刘新高在反诉状中陈述的“事实”是与客观事实相悖的、是没有证据支持的；其反诉“理由”是不成立的、是没有法律支持的。原告请求法庭驳回被告的全部反诉请求。关于原告应负责的涉案的变压器及配电房的费用问题，双方约定原告“只负责人民币260000元的费用，“安装好后所有权属甲方（即所有权属被反诉人）”，具体的报装、安装及安装后的日常维护等均由反诉人负责。但双方约定：原告支付该款项，以被告提供的报装合同为据。而在被告尚未提供合同的情况下，原告都已提前支付了250000元，而且根本就不存在被告要求原告提供业主身份证而原告没有及时提供的事实。关于被告述称的所谓原告交付的标的物不符合《租赁合同》、《交房协议》的约定，至今未按约定在大门入口处安装两伸缩门、未按约定安装好窗门和排水管道，平整地板等问题，原告认为，被告的前述述称，均是与客观事实不符、没有证据佐证的。客观的事实是：原告早已依约将涉案标的物交付给了被告，且在交付时，被告也没有对原告交付的标的物提出过任何异议；而且被告接受租赁标的物后，不但自己使用租赁标的物，而且还将租赁标的物出租给案外人使用。综上所述，原告认为，被告陈述的反诉理由是不成立的，请求法庭依法驳回被告的全部反诉请求。
经庭审质证，被告刘新高对原告谢小玲提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、4没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明的内容有异议，合同约定免租期四个月，但应与交房协议一起来确定免租期的起算时间，合同不能证明被告逾期支付租金；对证据5的真实性、合法性有异议，律师函是对方委托律师发出的，该函的内容的真实性不予认可，也不能证明被告存在违约；对证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，该相片只是反映2015年3月17日的现状，而被告提供的相片是反映交付后2014年9月23日的现状；对证据8的证人部分证言的真实性有异议，主要是关于伸缩门的安装时间以及地板补平方面的陈述。
原告谢小玲对被告刘新高提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2、6的真实性、合法性、关联性以及其证明的内容均有异议；对证据3、4的真实性、关联性、证明的内容均有异议；对证据5的真实性、合法性、证明的内容均有异议。
经审理查明，本案涉讼的土地及建筑物、构筑物位于广东省惠州市惠阳区新圩镇塘吓大道东区（土地使用权证号为军土用字第068A、第068D、房产证号为粤房地证字第××号、第××号、第C19××53号）。案外人褚伟康以上述财产的权属人身份授权原告谢小玲进行出租。
经中间人（即证人）谭某介绍，原告谢小玲（合同称“甲方”）与被告刘新高（合同称“乙方”）于2014年4月2日签订一份《租赁合同》，双方约定甲方将上述土地及地上现有建筑物、构筑物（以下简称“租赁物”）出租给乙方使用，租赁期限为10年（免租期除外），即自2014年10月1日至2024年9月30日，免租期为4个月（自2014年6月1日至2014年9月30日）。租金从本合同签订之日起租金每五年调整一次，以调整前租金为基础上调10%，具体租金标准如下：2014年6月1日至2014年9月30日为免租期；2014年10月1日至2019年9月30日为160000元／月；2019年10月1日至2024年9月30日为176000元／月。租金交纳采取每月支付、先付后用的方式于每月5日前以现金或转账方式支付。合同第三条第4款载明：如乙方逾期向甲方支付租金或其他费用（含部分逾期）15日以内，乙方除应补交所欠款项外，每日还应向甲方支付拖欠款项仟分之5的违约金；如逾期支付超过15日，甲方有权立即解除合同，没收租赁保证金，并按本合同第六条第2款约定处理。合同第四条第1款约定：甲方交付租赁土地及现有建筑物时，向乙方收取租赁保证金三个月押金即480000元，一个月房租即160000元。租赁期满或合同提前终止时，如乙方缴清全部租金及其他费用且无违约行为的，甲方应在10日内将上述租赁保证金无息退还乙方，如乙方违约，则该租赁保证金归甲方所有，不再退还乙方。该条第3款约定，甲方只负责260000元给乙方安装250KV变压器及配电房的费用，如费用不够由乙方自行负责，安装好后所有权人属甲方，在租赁合同期内使用权归乙方及日常维修费用由乙方负责。若乙方因生产需要供电增容，应经甲方同意方可实行，且供电增容所产生的一切费用及责任由乙方负责。合同第五条第7款载明：租赁期间，租赁物及其内外附属设施、设备的一切日常维修保养由乙方负责，一切费用亦由乙方承担。因遇重大自然天灾等不可抗力而至的租赁物破损由甲方负责维修费用。合同第六条第2款载明：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同、收回租赁物，乙方缴纳的租赁保证金不再退还乙方，且乙方应向甲方支付合同解除时月租金标准的叁个月作为违约金，给甲方造成其他损失的，乙方还应赔偿。（1）拖欠（含部分拖欠）租金或其他费用超过15天的；（2）……。合同签订后，被告刘新高向原告谢小玲支付租赁保证金480000元并预付一个月租金160000元。2014年7月10日，原告谢小玲的丈夫王伟胜（协议称“甲方”）与被告刘新高（协议称“乙方”）在中间人谭某的见证下签订一份《交房协议》，协议载明：①变压器，随时拿资金26万装变压器，星期一至五，务必有供电合同；②地板补平，在原来的基础上凹凸地方补平；③交房时间2014年7月15日交房，厂房主体要完善（墙切好，用铁皮围好，门装好，窗门装好，排水问题处理好），若未完成或推迟完成，装修期顺延或按交房推迟时间顺延，2014年7月30日之前装好两个大门（伸缩门），若延迟完成，装修期也要按完成之日顺延，装修期从2014年7月份开始计算，或延迟交房，装修期顺延；④铁皮透明瓦可以在装修期内弄好；⑤交房后以上协议自动作废。原被告一致陈述：变压器已安装，交房协议中“务必有供电合同”、“在原来的基础上凹凸地方补平”、“交房后以上协议自动作废”是证人谭某书写，其它内容是被告刘新高书写。原告谢小玲先后于2014年7月14日、2014年9月12日分别支付被告刘新高变压器安装费200000元、50000元。租赁期间，原被告双方因租金支付问题产生纠纷。原告谢小玲于2015年3月13日向本院提起本案诉讼。庭审时，原告谢小玲称未支付剩余变压器安装费10000元是因为被告刘新高未按交房协议的约定提供供电合同。被告刘新高表示，如果法庭认定被告违约，被告认为双方约定的违约金过高，由法庭依法进行调整。
诉讼过程中，原告谢小玲除了申请本院对证据进行保全和固
定，还申请证人谭某出庭作证。本院于2015年3月17日向被告刘新高送达起诉状等法律文书并对租赁物的现场进行拍照。现场所见，涉讼租赁物处于经营、使用状态。被告刘新高对此辩称其当时是暂时让朋友使用一个月，现在没人使用。原告谢小玲不认可该陈述。证人谭某在作证时称厂房的钥匙是原告谢小玲于2014年7月11日通过其交付给被告刘新高，被告刘新高收取了钥匙未提出异议。将钥匙交给被告刘新高时，伸缩门已经安装好了。交房协议第二条只是确认谢小玲在此协议之前已经对地板进行了补平的事实。双方都曾邀请谭某协助双方解决租金支付事宜，但被告刘新高均未现身。
为证明被告刘新高将租赁物转租案外人的主张，原告谢小玲提供1份租赁合同及3份收款收据，租赁合同显示：甲方是刘新高，身份证号，乙方是顾卫星，身份证号，日期是2014年8月10日，合同尾部甲方、乙方后面分别签有“刘新高”“顾卫星”，合同中的姓名均捺有手印。收款收据显示，2014年9月22日，刘新高收取顾卫星厂房租金8000元、厂房押金16000元、水电费押金10000元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。合同法该条规定明确，法律不禁止受委托人以自己的名义与第三人签订合同。因此，原告谢小玲虽然不是涉讼租赁物的所有权人，但其接受委托后，可以以自己的名义与被告刘新高签订租赁合同，并行使合同权利、履行合同义务。涉讼《租赁合同》及《交房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
本案争议的焦点是：一、原被告哪一方存在违约行为的问题；二、合同应否解除的问题；三、合同责任如何承担的问题。
关于第一个焦点问题。根据庭审查明的事实及双方当事人的举证质证情况，本院依法认定原告谢小玲已依约履行交房义务，被告刘新高理应支付租金，现被告刘新高欠付租金，显然构成违约。理由如下：首先，从被告刘新高支付保证金并预付租金、原告谢小玲支付变压器费用的行为及变压器的安装完毕的事实看，原告谢小玲已履行交房义务，被告刘新高亦接收租赁物；其次，谭某既是合同缔结的介绍人，又是交房协议的见证人，说明双方对其比较信任，其作为中间人所作的有关租赁物已交付的陈述可信度较高，应予以采信；然后，原告谢小玲已提供证据证明被告刘新高在2014年8月10日就已将涉讼租赁物转租于他人，被告转租的行为亦足以认定被告刘新高认可原告谢小玲交付的租赁物，虽然被告刘新高否认该转租合同的真实性，但并未提出相反证据，亦未对该合同的“刘新高”签名申请鉴定。再则，本院现场拍照所见，涉讼租赁物处于使用状态，伸缩门亦已安装完毕，且原告刘新高亦陈述涉讼租赁物当时出借给其朋友使用。综上，原告谢小玲主张被告刘新高拖欠租金构成违约，有事实和法律依据，本院予以支持。被告刘新高辩称其拒付租金系行使先履行抗辩权，并以原告谢小玲交付的租赁物不符合约定为由反诉要求原告谢小玲安装伸缩门、门窗、排水管及平整地板，该抗辩意见和反诉请求与事实不符，故本院对其抗辩意见不予采纳并驳回其该反诉请求。
关于第二个焦点问题。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方明确约定，逾期支付租金超过15天，原告谢小玲有权解除本合同，结合上述认定的被告刘新高拖欠租金至今的违约行为，双方约定的合同解除的条件已成就。现原告谢小玲主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告谢小玲在起诉之前并未向被告刘新高发出过解除合同的通知，故本院确认被告刘新高于2015年3月17日收到诉状副本的时间为合同的解除日。被告刘新高反诉请求继续履行合同于法无据，本院不予支持。
关于第三个焦点问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告刘新高应向原告谢小玲支付拖欠的租金。同时，由于本院认定涉讼租赁合同于2015年3月17日解除，现因被告刘新高在合同解除后仍占有使用租赁物，故被告刘新高除应将租赁物腾空交还给原告外，还应在合同解除后参照合同约定的租金标准向原告谢小玲支付占有使用费至被告刘新高交还租赁物之日止。鉴于被告刘新高已预付一个月租金160000元，故被告刘新高仍需向原告谢小玲支付自2014年11月1日起至2015年3月16日期间的租金725333.33元（160000元／月×4月＋160000元／月÷30天×16天）及自2015年3月17日起至被告刘新高将租赁物腾空交还给原告谢小玲之日止按合同约定的租金标准160000元／月向原告谢小玲支付占有使用费。故本院对原告谢小玲提出的有关返还租赁物、支付租金及占有使用费的主张予以支持。至于保证金应否退还问题。根据《最高人民法院﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。结合本案原被告双方并未对480000元保证金的性质进行约定的情况，原告谢小玲主张无需返还保证金480000元，缺乏法律依据，本院不予支持。为减少讼累，该款项可与被告刘新高欠付的租金进行抵扣。至于违约金问题。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告谢小玲主张按照双方约定的三个月租金的标准即480000元计算违约金，由于该标准明显超出了法律规定，且被告刘新高主张违约金过高，要求法院予以调整，故本院依法予以适当调整。同时考虑到当事人约定违约金的目的是为了促使双方更好地履行合同，违约金不仅含有补偿性，还具有惩罚性。在原告谢小玲未举证证明其损失的前提下，本院参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，酌定违约金应以中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。至于被告刘新高反诉要求原告谢小玲赔偿其损失700000元及利息问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，结合被告刘新高在庭审时所作的该损失金额系自己单方估算的自述，且原告谢小玲对此不予认可，被告刘新高应当承担举证不能的法律后果，故本院对该反诉请求不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
原告（反诉被告）谢小玲与被告（反诉原告）刘新高签订的《租赁合同》、《交房协议》于2015年3月17日解除；
被告（反诉原告）刘新高应在本判决发生法律效力之日起三十日内将涉讼的租赁物（土地使用权及地上建筑物、构筑物）腾空、交还给原告（反诉被告）谢小玲；
被告（反诉原告）刘新高应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谢小玲支付自2014年10月1日起至2015年3月16日期间的租金245333.33元（欠付租金725333.33元－保证金480000元）；并自2015年3月17日起至被告（反诉原告）刘新高将上述租赁物交还给原告（反诉被告）谢小玲之日止按160000元／月的标准支付占有使用费；
被告（反诉原告）刘新高应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谢小玲支付违约金（违约金以所欠租金245333.33元及占有使用费为基数，分别自2014年11月6日、2015年3月17日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计至被告（反诉原告）刘新高付清该款项之日止）；
驳回原告（反诉被告）谢小玲的其它诉讼请求；
驳回被告（反诉原告）刘新高的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费20640元，反诉费5400元，共计26040元，由被告（反诉原告）刘新高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判长 潘伟雄
审判员 黄振声
审判员 邹思友
二〇一五年六月十八日
书记员 刘宇文
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