贵州省黄平县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第366号
原告：曹鸿峰，男，1973年2月生，汉族，住贵州省黄平县。
被告：贵州瑞鼎房地产开发有限公司，住所地：黄平县新州镇。
法定代表人：王玉国，该公司董事长。
委托代理人：王荃毅，男，贵州瑞鼎房地产开发有限公司员工，住黄平县。
委托代理人：饶文武，贵州兴科（黄平）律师事务所律师。
原告曹鸿峰诉被告贵州瑞鼎房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹鸿峰、被告委托代理人饶文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹鸿峰诉称，我与被告于2011年12月25日签订了龙语鼎城商品房认购协议，并交认购定金4万元。2012年3月21日双方签订《商品房买卖合同》，合同约定由我以351916元购买被告开发建设的商品房一套，交房时间为2013年6月30日前，被告如逾期交房将按日计算向我支付已交房价款万分之五的违约金。同日，我向被告支付首付款74511元（含4万元认购定金），2012年8月13日，又通过办理个人住房公积金贷款向被告支付购房款246000元，两次共计向被告支付购房款320511元。合同约定的交房期限届满后，被告并未向我交付符合合同第十一条所列条件的房屋。我认为，被告不按合同约定的期限向我交房已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故诉至法院，请求判令被告按合同约定支付2013年7月1日起至2015年2月28日止，逾期20个月未交付房屋的违约金96153.30元，因被告在我起诉后未及时采取补救措施，让交房期限继续延长，我要求被告支付至实际交房时止的违约金，案件受理费由被告承担。
被告贵州瑞鼎房地产开发有限公司辩称，我公司对原告主张逾期交房违约金的计算时间不予认可，我公司逾期交房主要是受他人阻挠施工以及受凝冻、降雨自然灾害等不可抗力因素造成，这部分时间应当予以扣除。原告主张96153.30元的违约金过高，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以逾期交房给原告造成的实际损失即房租计算相应的违约金。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，原告增加、变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出，因此，原告要求被告支付至实际交房时止的违约金的请求不应得到支持。另外，根据我公司与原告于2012年3月21日签署的《借款协议》，原告向我公司借款5万元，应当于2013年6月30日前归还，但原告未在约定期限归还借款，逾期应当向我公司支付按日累计计算未偿还金额0.5%的滞纳金。
经审理查明，原、被告于2011年12月25日签订龙语鼎城商品房认购协议，同日，原告向被告交认购定金4万元。2012年3月21日双方签订《商品房买卖合同》，原告以351916.00元购买被告开发建设的位于黄平县新州镇原政府片区“龙语·鼎城”第×幢×单元××层×号建筑面积为138.81平方米商品房一套。合同第八条约定“买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款105916.00元，余款246000.00元以【公积金贷款】支付……。”第十一条约定“交付时间和条件。（一）出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《黄平县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案登记证》；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十三条约定“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下面第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十四条约定“交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能够满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理商品房的交接手续……”。双方还在合同中对“面积差异处理方式”、“商品房质量及保修责任”、“房屋登记”等事项进行了约定。同日，原告向被告支付首付款74511.00元（含4万元认购定金），2012年8月13日，原告又通过办理个人住房公积金贷款向被告支付购房款246000.00元，原告两次共计向被告支付购房款320511.00元。2012年3月21日，原、被告还签订一份《借款协议》，约定“由被告向原告提供专项购房借款人民币5万元，借款期限为2012年3月21日起至2013年6月30日止，原告于2013年6月30日内还款人民币5万元。”但该《借款协议》只有原告签名，未有被告法定代表人签名或印章以及加盖被告印章。对上述《借款协议》，原告不认可其曾向被告借款5万元，只认可现还欠被告5万元未支付（含首付款31405元、大修基金和契税18595元）。被告对原告的上述陈述表示认可，并明确表示对原告的欠款行为不提出反诉。合同约定的交房期限届满后，被告未向原告交付符合合同第十一条所列条件的房屋。2014年11月28日，被告向黄平县住房和城乡建设局提交工程竣工验收申请，但因部分专项验收仍在办理中，未能取得竣工验收备案登记。2014年12月11日，被告曾电话通知向原告交房，之后原告来查验房屋，以房屋未通过竣工验收取得建筑工程竣工合格证明文件为由，拒绝接收房屋。目前，被告开发的龙语鼎城4号楼已取得消防等相关专项验收，竣工验收备案登记仍在办理中。
庭审过程中，被告认为其逾期交房给原告造成的实际损失为房屋租金损失，另外，被告还认可逾期向原告交房，造成原告装修材料、人工费用上涨损失为2000-6000元。但因双方对被告逾期交房给原告造成的租金损失争议过大，2015年6月15日，被告向本院提出申请，请求对原告购买的商品房同地段同类房屋租金进行评估。经本院委托，2015年9月21日，黔东南名阳价格评估事务所有限公司作出名阳价鉴字（2015）第020-1、（2015）第020-2、（2015）第020-3号《价格评估结果报告书》，评估结论为原告所购买的商品房于评估基准日在本次价格评估目的下2013年度、2014年度、2015年元月至评估基准日止的市场月租金均为每月900元。
上述事实，有原告陈述、被告答辩意见、《龙语鼎城认购协议》、《商品房买卖合同》、收据、《个人住房公积金委托贷款借款合同》、《借款协议》、《工程竣工验收申请》、名阳价鉴字（2015）第020-1、（2015）第020-2、（2015）第020-3号《价格评估结果报告书》等证据予以证实。
本院认为，原告曹鸿峰与被告贵州瑞鼎房地产开发有限公司经协商一致签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，原告承担的是按时足额向被告支付购房款的义务，被告承担的是按时向原告交付符合交房条件的房屋，对于原告现还欠被告部分购房款及相关税费未支付的问题，因被告对此未提出反诉请求，本案不予处理，双方可通过协商或另案解决。被告在合同约定的交房期限届满时未向原告交付符合交房条件的房屋，已构成违约，应当依法承担违约的责任。关于被告逾期交房的时间计算问题，被告虽然已向黄平县住房和城乡建设局提交工程竣工验收申请，但因各种原因，至今仍未取得竣工验收备案登记，可以认定被告向原告出售的房屋至今仍未符合交房条件。基于此，对原告在庭审中主张被告支付至实际向其交付房屋时止的违约金，本院予以支持，但鉴于被告向原告出售的房屋至今仍未符合交房条件，本院对违约金计算至最后一次开庭时止，即2015年10月20日，之后的违约金，待被告交付符合条件的房屋后，原告可依据本判决确定的违约金计算方法向被告另案主张权利。
关于被告逾期交房是否受不可抗力影响问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告主张其逾期交房是受他人因土地纠纷阻挠施工以及受凝冻、降雨等自然灾害影响并要求予以扣除的要求，因不符合上述法律对不可抗力的规定，本院不予支持。
关于违约金计算方法问题，原、被告在合同中约定逾期交房超过30日买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，对此，被告在庭审中以约定的违约金过分高于给原告造成的损失为由请求本院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款“过分高于造成的损失”。从庭审中原告的陈述来看，原告购买房屋的用途为居住，其没有按时收到房屋的损失一般体现为另行租房的费用，原告虽在庭审中举证被告逾期交房给其造成的各种损失，但其主要目的还是为证明合同约定的万分之五的违约金合理，并未高于造成的损失，而被告对原告的举证不予认可，原告也未申请相关证人出庭作证，原告认为被告逾期交房给其造成其他损失的主张因证据不足，本院不予采纳，结合原告的诉讼请求，本院按照上述法律和司法解释的规定，对被告逾期交房给原告造成的实际损失确定为其另行租房的租金损失。经本院委托，评估机构评估原告所购房屋每月租金损失为900元，原告虽对评估结果不予认可，但其并未提供足以证明其主张的每月2000元租金的证据，本院对该评估结果予以确认。根据双方合同约定的违约金计算方法，每月的违约金为4807.66元（320511元×5÷10000×30天），原告所请求的违约金超过了按上述评估机构所评估的租金计算出来的损失的百分之三十，依照上述法律和司法解释规定，可以认定原、被告在合同约定的违约金过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少。因此，本院确定被告逾期向原告交房每日的违约金为39.00元（900元×130%÷30天），被告逾期交房应当向原告支付的违约金为32838.00元（842天×39元）。另外，鉴于被告认可逾期向原告交房，还造成原告装修材料、人工费用上涨损失2000元-6000元，根据被告至今仍未将向原告交付符合交房条件的房屋的实际，本院酌定此损失为6000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告贵州瑞鼎房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告曹鸿峰支付逾期交房违约金叁万贰仟捌佰叁拾捌元（￥：32，838.00元）以及装修材料、人工费用上涨损失陆仟元（￥：6，000.00元），两项共计叁万捌仟捌佰叁拾捌元（￥：38，838.00元）；
二、驳回原告曹鸿峰的其他诉讼请求。
案件受理费2304.00元，由原告曹鸿峰负担1353.00元，被告贵州瑞鼎房地产开发有限公司负担951.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按规定预交案件上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在本判决确定的履行期限届满后两年内申请本院强制执行。逾期申请的，则不予保护。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
审 判 长 褚秀峰
审 判 员 龙江洪
人民陪审员 周江智
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 沈 虹
附本案相关法律条文：
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。