吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6452号
上诉人（原审被告）：姜书嘉，住长春市高新开发区。
委托诉讼代理人翟婷婷，吉林钟言宇德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高洪彬，住长春市绿园区。
委托诉讼代理人：韩磊，吉林圣天衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高洪祥，住长春市朝阳区，系高洪彬哥哥。
原审被告：姜志彬，住长春市高新开发区。
上诉人姜书嘉因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初1446号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
高洪彬原审诉称：2012年2月11日，高洪彬将其从长春金越房地产开发有限公司购买的房屋一处（位于长春市高新开发区超胜街以西长春高新开发区金越.逸墅蓝湾一期23栋3单元103室，建筑面积为181.11平方米，套内建筑面积为169.65平方米，商品房买卖合同备案编号为（GF-2000-0171)转让给姜书嘉，双方经协商签订了《房屋买卖合同》，在合同中就相关事项进行了明确约定。因该房屋为高洪彬从长春金越房地产开发有限公司以按揭贷款方式购买，双方约定房屋出售价款为人民币195万元，姜书嘉以现金形式向高洪彬支付80.424万元，剩余银行贷款114.576万元由乙方以甲方名义向银行按月继续偿还。2012年开始姜书嘉一直存在未按期及时还款行为。2015年，姜书嘉出现严重违约行为，长达数月不进行还款，鉴于姜书嘉的违约行为，双方于2015年7月17日签订了《补充协议》，按照《补充协议》第4条约定“乙方若再出现逾期偿还贷款的行为，乙方愿意承担违约责任，赔偿高洪彬违约金30万元；若一年内出现两次逾期偿还贷款行为，甲方有权解除合同，并按照《房屋买卖合同》第六条的约定执行。”2016年1月姜书嘉再次出现严重违约行为，连续一年时间未向银行还款。2016年9月末，高洪彬以姜书嘉违约为由，向长春市高新技术产业开发区人民法院提起民事诉讼。诉讼过程中高洪彬与姜书嘉经过协商一致于2016年12月24日达成协议，就姜书嘉违约情况、继续履行相关协议等事宜进行了约定。双方约定：“乙方承诺在2017年1月25日前还清全部房屋银行按揭贷款99.2万元（最终数额以银行计算结果为准）及甲方垫付的2016年度12个月还款资金7.45万元（最终数额以实际发生为准），并赔偿高洪彬各项费用损失5万元（包括律师代理费），以上款项总计人民币111.6万元。乙方在约定期限内履行付款义务后，甲方不再追究乙方与此相关的违约责任。”双方签订该协议后，高洪彬从法院撤回诉讼，但姜书嘉在约定的期限内仅给付高洪彬人民币15万元（该部分款项主要用于偿还高洪彬垫付银行贷款及诉讼损失），剩余款项至今未按照《协议书》履行。高洪彬多次催促，但至今未果。高洪彬认为，高洪彬与姜书嘉在《房屋买卖合同》、《补充协议》、《协议书》（第三条）中多次明确约定了合同解除的条件及违约责任，姜书嘉多次未按照双方约定履行义务，其行为已经构成了违约，作为违约方，其应当承担因其违约造成合同解除的法律后果，并按照双方约定承担法律责任。姜书嘉与姜志彬为父子关系，《协议书》中明确姜志彬为姜书嘉的履约担保人，其应当就双方约定的付款义务、违约责任、赔偿损失等事项，承担连带保证责任。据此，高洪彬为维护自身合法权益，起诉至人民法院，请求：1、依法判令姜书嘉立即将位于长春高新开发区超胜街以西长春高新开发区金越.逸墅一期23栋3单元103室（建筑面积为181.11平方米，套内建筑面积为169.65平方米，商品房买卖合同备案编号为GF-2000-0171）返还高洪彬；2、请求依法判令姜书嘉承担违约金人民币30万元；3、请求依法判令姜书嘉赔偿经济损失总计人民币137万元；4、请求依法判令姜志彬承担连带担保责任。5、案件受理费、律师代理费由姜书嘉、姜志彬承担。
姜书嘉原审辩称：1.请求驳回高洪彬的诉请，姜书嘉认为当时购买房屋是姜书嘉购买，形式是已付款81万房款，以高洪彬的名义贷款然后由姜书嘉偿还，包括现在通过姜志彬支付的15万元，姜书嘉没有对合同违约；2.关于姜志彬与高洪彬分别签订的2份协议，并没有得到姜书嘉的授权，姜志彬的行为对姜书嘉没有约束力；3.关于高洪彬诉请第二项违约金的问题，该违约金已经通过第二个协议已经约束了，姜书嘉认为该诉请无事实依据；4.关于高洪彬诉请第三项，由于姜书嘉并无违约，所以不同意高洪彬该项诉请，关于承担连带责任，姜书嘉认为是姜志彬的问题与姜书嘉无关；不同意承担律师代理费。
姜志彬原审辩称：涉案房屋是2012年姜书嘉与高洪彬在2012年2月11日签订的购房协议和合同，至今没有办到产权证和过户到姜书嘉名下，长达5年之久。截止目前该房屋的装修就已经高达160多万元，所以产权没有办理下来给姜书嘉造成了相关损失。2017年姜书嘉给姜志彬打了15万元的房款，姜志彬后直接将这笔款项打到高洪彬名下，作为涉案房屋两年按揭贷款。与高洪彬达成协议中约定姜志彬应该给高洪彬5万元，姜志彬目前没有履行，因为15万元按揭贷款目前仍未到期。
原审法院审理查明：2012年2月11日，高洪彬作为甲方与作为乙方的姜书嘉签订《房屋买卖合同》，该合同约定：一、乙方购买甲方合法拥有的位于长春市高新开发区超胜街以西金越.逸墅蓝湾—期（暂定名）23幢3单元103号，建筑面积181.11平方米，套内建筑面积169.65平方米（按甲方与开发商所签购房合同为准)，如面积有误差，按国家房屋登记机关登记面积为准，对此甲乙双方均己共同到现场验房确认无误。付款方式1、双方商定房屋出售价款为195万元（壹佰玖拾伍万元整，本次过户交易税费由乙方负责缴纳）（单位：人民币，以下同），此房为甲方按揭贷款购房，甲方购房时贷款额为121万元（壹佰贰拾壹万元整)，甲方在2012年2月11日（按公历，以下同）前已还本6.0424万元（陆万零肆佰贰拾肆元，该款月还额度为2011年标准，实际应以银行查询实际数据为准，以下同），剩余贷款为114.576万元（壹佰壹拾肆万伍仟柒佰陆拾元整)，该房以上按揭贷款剩余本息由乙方按月按银行要求还付。甲方已支付的办理产权入住等各项费用86759.00元（捌万陆仟柒佰伍拾玖元整，为契税、物业维修基金等见收据）己由甲方承担，乙方共计向甲方付款现金804240元(捌拾万肆仟贰佰肆拾元)，此款乙方以现金方式向甲方付清。第一次付款为乙方于2012年2月11日向甲方支付20万元，第二次付款为乙方于2012年2月14日向甲方支付20万元(贰拾万元);.第三次付款为乙方于2012年3月25日前支付20万元(贰拾万元整)；第四次乙方应在2012年4月10日前向甲方付清所有余款（包括开发商赔偿甲方的款项），以上数据均以银行査询实际数据为准，多退少补。乙方向甲方第二次（或第三次）交款时，如果甲方不方便到现场取款，乙方可以向甲方个人银行帐户付款：开户行：中国工商银行，姓名：高洪彬，卡号：×××该有效汇款凭证由乙方妥善保管，作为向甲方付款凭证。2、银行贷款在产权过户至乙方名下前，由乙方以甲方的名义按银行要求及时向银行还贷付息，即从2012年2月11日起由乙方负责还付以上剩余部分本息，乙方每月10日前足额向甲方所使用的用于还银行按揭贷款开户行及帐号（中国工商银行，姓名：高洪彬，卡号：×××)，提前支付还款，该有效付款凭证由乙方妥善保管，作为向银行还本付息凭证。乙方应及时向银行咨询还款信息，若银行调息或政策改变，乙方应按银行新还款本息及政策执行，乙方还本付息直至双方产权完全过户之后并且己结清银行所有本息为止。该房屋产权需要过户前，乙方应还清此房所有贷款的本息，过户前该按揭剩余本金由乙方支付，同时甲方凭已经获得的有效证明、合同及收据（己交给乙方）等积极协同乙方办理过户手续，所需费用均由乙方负责。3、买卖上述房屋所产生的所有税费均由乙方承担，本协议签订后，甲方不再支付任何费用。二、房屋过户，甲方所出售的房屋为按揭购房，目前开发商己交该房钥匙，现并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓，乙方确定乙方完全具备该房屋过户时国家政策许可资格和乙方符合购买条件；当办理房照条件成熟时，甲方承诺在获知该房开发商办理产权条件具备（即接到开发商通知）后60日内办理产权，甲方在办完产权登记后30日内，乙方应向甲方提出书面要求，要求甲方协助乙方办理产权过户手续至乙方名下。如甲方未按前款约定办理产权及将产权过户给乙方，乙方有权解除合同，甲方除应承担退还已收房款和乙方支付的银行按揭贷款外还应向乙方赔偿装修费（该装修费以双方共同认可的权威机构鉴定价格为准，装修费按套内面积每平方米不大于1000元)；同时，乙方也不能超过以上过户时间、或不配合甲方办理该过户手续，如乙方未按前款约定办理产权，甲方有权解除合同收回该房并且不退还己收房款和乙方还付的银行按揭贷款以及装修费等。三、1、本合同签订后，双方均不得违约，如一方违约，应支付另一方30万元违约金，同时违约方不享有该协议的任何权利，但应承担该协议的所有义务。甲方在乙方没有违约情况下，如将此房出售给他人，甲方除承担本条款中30万违约金外，还应退还已收房款和乙方支付的银行按揭贷款以及乙方对此房产的装修款（按以上第三条所述评估机构价格计算，装修费按套内面积每平方米不大于1000元)；如乙方违约，甲方可在当日收回该房产，乙方应在24小时内腾出该房，不按期腾房造成损失由乙方负责）甲方不承担任何退款及其他所有责任，同时乙方向甲方支付本条款中30万元违约金。2、本合同在执行过程中，与该房相关的各项缴费均应由乙方按管理部门要求缴纳，如遇开发商问题或物业问题等第三方影响该房产利益时，不属于甲方违约，但甲方可以依法授权乙方解决。本协议当遇不可抗力及自然灾害等导致无法执行时，本协议的约定事实不能改变，甲、乙双方均不需向对方退任何款项，双方因此可均不承担任何责任。3、乙方在以甲方名义向银行还款时，若出现不按时还款等违反银行还款规定的违约现象，或导致银行以法律手段要求甲方承担相应责任时，以及影响甲方在银行的信誉时，甲方有权收回此房产，并且不退还所有乙方所交款项，同时乙方应承担违约责任。
2015年7月17日，高洪彬作为甲方与作为乙方的姜书嘉签订《补充协议》，该协议约定：甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方多次、长时间未按照合同约定按时偿还银行贷款，其行为已经构成严重违约，双方遂发生纠纷，甲方诉至长春市高新区人民法院。现甲、乙、丙三方经过平等自愿协商就解决该纠纷事宜作出如下约定，以资双方信守执行。一、乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时偿还银行贷款的行为已经构成严重违约且已经符合《房屋买卖合同》中关于合同解除条件，乙方对自己的违约行为向甲方表示歉意；二、乙方承诺在2017年1月25曰前还清全部房屋银行按揭贷款99.2万元（最终数额以银行计算结果为准）及甲方垫付的2016年度12个月还款资金7.45万元（最终数额以实际发生为准），并赔偿高洪彬各项费用损失5万元（包括律师代理费），以上款项总计人民币111.6万元。乙方在约定期限内履行付款义务后，甲方不再追究乙方与此相关的违约责任。
2016年12月24日，高洪彬与姜书嘉、姜志彬签订《协议书》，该协议约定：甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方未按照合同约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款，其行为已经构成违约，现甲、乙双方经过平等自愿协商就继续履行《房屋买卖合同》作出如下约定，以资双方信守执行。乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款的行为已经构成违约；二、鉴于乙方确实存在迟延履行的客观原因，在乙方补齐逾期贷款后，甲方对于乙方在本协议签订前的违约行为决定不再追究乙方的违约责任。三、乙方对于因其未按时逾期偿还贷款的违约行为给甲方带来的不便表示歉意。四、甲乙双方一致同意继续履行签订的《房屋买卖合同》。
原审法院认为：一、本案各协议的效力问题。2012年2月11日，高洪彬与姜书嘉签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该协议合法有效。各方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。在该合同中，双方明确约定，姜书嘉购买高洪彬购买并已经在产权登记机关备案合同的位于长春市高新开发区超胜街以西金越.逸墅蓝湾一期23幢3单元103号房屋。双方约定该房屋的出售价款为195万元，但该房屋在高洪彬出售给姜书嘉时尚有银行贷款121万元没有偿还清，双方当事人对剩余部分的贷款偿还作出相关约定，高洪彬在2012年2月11日以剩余部分的贷款数额114.576万元为准，由姜书嘉分期分批偿还，但还款的账户仍为高洪彬名下账户，贷款在产权过户给姜书嘉前仍然由姜书嘉负责清偿。在该合同第4条第6项约定：姜书嘉应当按照合同约定支付房款并按时还付该房上述按揭贷款本息。该合同第六条第1款约定：本合同签订后，双方均不得违约，如一方违约，应支付另一方30万元违约金，同时违约方不享有该协议的任何权利，但应承担该协议的所有义务。第3款约定：姜书嘉在以高洪彬名义向银行还款时，若出现不按期还款等违反银行还款规定的违约现象，或导致银行以法律手段要求高洪彬承担相应责任时，以及影响高洪彬在银行的信誉时，高洪彬有权收回此房产，并且不退换所有姜书嘉所交款项，同时姜书嘉应当承担违约责任。该合同是形成于高洪彬与姜书嘉之间合法有效的唯一合同。另2015年7月17日形成的《补充协议》、2016年12月24日形成的《协议书》系高洪彬与姜志彬之间形成，上述两份协议，姜书嘉表示从未对姜志彬给予过授权，同时结合上述协议中“双方知晓本补充协议的签字人为各方的委托代理人，各方代理人签字即视为合同双方当事人本人签字。”、“丙方（姜志彬）作为乙方（姜书嘉）的代理人签订本协议，如出现乙方未授权给丙方或丙方超越乙方授权签订本协议，一切后果由丙方承担。由丙方承担本协议约定的全部付款义务及相关约定义务”之约定，可以认定，高洪彬在上述二份协议形成的过程中对姜志彬并无姜书嘉的授权具有一定的过错。故姜志彬代替姜书嘉签字的行为不能构成对姜书嘉的表见代理，上述二协议对姜书嘉无约束力，仅对姜志彬产生约束力。
二、关于姜书嘉是否存有违约的问题。在高洪彬与姜书嘉之间唯一有效的合同《房屋买卖合同》中的第四条第6项及第六条第1、3项中约定了产生违约行为所应当承担的违约责任。其违约行为直接指向姜书嘉在高洪彬名义向银行偿还案件贷款的过程中出现不按时还款的情况。在上述两份协议书中，均记载乙方（姜书嘉）未按照合同约定按时向高洪彬账户转款行为构成违约的记载，上述合同虽对被告姜书嘉无约束力，但姜书嘉不能对上述二协议记载事实证伪，故可以认定姜书嘉在履行《房屋买卖合同》过程中，存在未按照银行约定的期限如期偿还欠付银行房屋贷款的行为，该行为已经构成违约。故姜书嘉应当承担相应的违约责任。姜志彬因在2016年12月24日与高洪彬签订的协议书中明确表示愿意承担担保责任，并承担相应的法律后果，故姜志彬应当对姜书嘉的违约行为导致的法律后果承担担保责任。
三、本案最终的责任承担问题。依照高洪彬与姜书嘉签订的《房屋买卖合同》第六条第3项约定：“乙方（姜书嘉）在以甲方（高洪彬）名义向银行还款时，若出现不按时还款等违反银行还款规定的违约现象，或导致银行以法律手段要求甲方承担相应责任时，以及影响甲方在银行的信誉时，甲方有权收回此房产，并且不退还所有乙方所交款项，同时乙方应承担违约责任。”，高洪彬与姜书嘉于2012年2月11日签订的《房屋买卖合同》解除。姜书嘉应于判决生效之日立即返还高洪彬坐落于长春市高新开发区超胜街以西金越.逸墅蓝湾—期（暂定名）23幢3单元103号的房屋。因《房屋买卖合同》中第六条中约定了违约金为人民币30万元，姜书嘉在庭审过程中表示要求对违约金数额进行调整，但是，考虑到签订该协议时双方当事人的真实意思表示，并结合2015年7月17日的《补充协议》以及2016年12月24日的《协议书》中记载的姜书嘉多次严重违约的情况，对违约金不予调整，姜书嘉应当承担给付违约金人民币30万元的责任。高洪彬虽主张要求姜书嘉承担经济损失共计137万元，但并未提供证据证明其损失数额，故对该主张不予支持；关于高洪彬主张要求姜书嘉承担律师代理费，亦无合同及法律依据故对该主张不予支持。姜志彬因其在2016年12月24日与高洪彬签订的协议书中承担连带保证责任的意思表示而对姜书嘉向高洪彬所负的支付违约金承担连带给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，原审判决：一、姜书嘉于判决生效之日起十五日内，立即将坐落于长春高新开发区超胜街以西金越.逸墅蓝湾—期（暂定名）23幢3单元103号的房屋返还原告高洪彬；二、姜书嘉于判决生效之日立即给付高洪彬违约金人民币30万元；三、姜志彬对判决第二项确定的姜书嘉向高洪彬所负的债务承担连带给付义务；四、驳回高洪彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35760元，由姜书嘉负担。
宣判后，姜书嘉不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审判决认定事实不清，高洪彬无权解除《房屋买卖合同》，姜书嘉无需返还房屋。原审判决认定《房屋买卖合同》有效，姜书嘉如未按合同约定如期偿还银行房屋贷款，构成违约，应当承担违约责任。虽然合同中约定了如姜书嘉未及时还款，高洪彬有权收回房屋，但是，实际履行过程中，高洪彬并未选择行使该权利，在姜书嘉逾期还款之后，高洪彬并未向姜书嘉主张解除合同，而是选择继续履行合同，收取姜书嘉支付的15万元，此笔费用包括了2016年至2017年银行按揭贷款，故在姜书嘉支付完毕上述款项又未出现新的违约行为时，高洪彬无权要求姜书嘉返还房屋。《房屋买卖合同》中并未约定房屋装修部分归高洪彬所有，但原审判决判令姜书嘉返还房屋时未对房屋装修进行处理，导致已经添附在房屋上的装修部分必然同时交付于高洪彬，给姜书嘉造成巨大损失。2.原审判决适用法律错误，本案应驳回高洪彬的诉讼请求。原审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，即出现了合同约定的解除合同的条件，但是，高洪彬并未主张解除合同，原审判决直接判决返还房屋没有法律依据。违约金的具体数额应依照法律规定以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审法院认定高洪彬未能举证证明实际损失数额，故姜书嘉不应支付违约金。且按照原审判决，姜书嘉承担的违约金包括向高洪彬支付购房款、向银行偿还的房屋贷款、房屋装修款及违约金，在高洪彬没有损失，房屋价款为195万元的情况下，姜书嘉却要承担高于房屋价款的违约金，违背了法律的立法本意。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回高洪彬的诉讼请求，一、二审案件受理费由高洪彬负担。
被上诉人高洪彬二审答辩称：姜志彬与姜书嘉是父子关系，且在房屋买卖合同履行过程中一直是姜志彬出面处理相关事宜，高洪彬认为姜书嘉与姜志彬是表见代理关系，姜志彬代表姜书嘉与高洪彬的代理人高洪祥签订的两份协议是有效的，姜书嘉应当按照两份协议履行义务。关于房屋装修及姜书嘉已经偿还的贷款问题，双方在《房屋买卖合同》中约定在一方违约，另一方要求退还房屋的情况下，上述款项不予退还。高洪彬要求在姜书嘉返还房屋时恢复原状，对已有房屋装修予以拆除。原审判决正确，应予维持。
原审被告姜志彬二审答辩称：对于两份补充协议，姜书嘉不知情，姜志彬没有得到姜书嘉授权，合同不应解除，应当继续履行。15万元包含了2017年一年的房款，已经是提前支付了。
本院二审审理查明：原审判决认定高洪彬、姜书嘉、姜志彬于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》的时间以及合同内容均无误。但对于2015年7月17日《补充协议》的内容以及2016年12月24日《协议书》的内容认定有误。
另查明：高洪彬、姜书嘉、姜志彬于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，高洪彬将案涉房屋交付给姜书嘉居住使用。后姜书嘉陆续按照《房屋买卖合同》的约定以高洪彬名义向银行偿还该房屋的按揭贷款。但至2015年，姜书嘉出现了逾期还款的情形，为此，2015年7月17日，高洪祥作为高洪彬（甲方）的委托代理人、姜志彬作为姜书嘉（乙方）的委托代理人签订《补充协议》，主要内容为：甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方未按照合同约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款，其行为已经构成违约，现甲、乙双方经过平等自愿协商就继续履行《房屋买卖合同》作出如下约定，以资双方信守执行。乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时向高洪彬银行账户转款用以偿还银行贷款的行为已经构成违约；二、鉴于乙方确实存在迟延履行的客观原因，在乙方补齐逾期贷款后，甲方对于乙方在本协议签订前的违约行为决定不再追究乙方的违约责任。三、乙方对于因其未按时逾期偿还贷款的违约行为给甲方带来的不便表示歉意。四、甲乙双方一致同意继续履行签订的《房屋买卖合同》。五、乙方对于合同继续履行作出如下承诺：4、乙方若再出现逾期偿还贷款的行为，乙方愿意承担违约责任，赔偿原告违约金30万元；若一年内出现两次逾期偿还贷款行为，甲方有权解除合同，并按照《房屋买卖合同》第六条的约定执行。
《补充协议》签订后，姜书嘉再次出现逾期还款的情形，高洪彬诉至长春高新技术产业开发区人民法院，审理期间，高洪彬（甲方）、姜书嘉（乙方）、姜志彬（丙方）于2016年12月24日签订《协议书》，主要内容为：甲、乙双方于2012年2月11日签订《房屋买卖合同》，在合同履行过程中，乙方多次、长时间未按照合同约定按时偿还银行贷款，其行为已经构成严重违约，双方遂发生纠纷，甲方诉至长春高新区人民法院。现甲、乙、丙三方经过平等自愿协商就解决该纠纷事宜作出如下约定，以资双方信守执行。一、乙方未按照《房屋买卖合同》约定按时偿还银行贷款的行为已经构成严重违约且已经符合《房屋买卖合同》中关于合同解除条件，乙方对自己的违约行为向甲方表示歉意；二、乙方承诺在2017年1月25曰前还清全部房屋银行按揭贷款99.2万元（最终数额以银行计算结果为准）及甲方垫付的2016年度12个月还款资金7.45万元（最终数额以实际发生为准），并赔偿高洪彬各项费用损失5万元（包括律师代理费），以上款项总计人民币111.6万元。乙方在约定期限内履行付款义务后，甲方不再追究乙方与此相关的违约责任。四、丙方（姜志彬）愿意作为乙方（姜书嘉）的履行担保人，就《房屋买卖合同》、《补充协议》及《协议书》提供履约担保，与乙方（姜书嘉）共同承担全部法律责任。此份《协议书》尾部有高洪祥作为高洪彬的委托代理人签字，姜志彬签字并作为姜书嘉的委托代理人签字。协议签订后，2017年1月27日，姜书嘉向高洪彬转款15万元。经二审向双方当事人核实，姜书嘉自2012年购房时至今已经偿还银行贷款50万元左右。
本院认为：高洪彬在原审提起诉讼时并未提出解除合同的诉讼请求，但其请求返还案涉房屋应视为其已作出解除《房屋买卖合同》的意思表示。关于高洪彬与姜书嘉签订的《房屋买卖合同》是否应予解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。高洪彬、姜书嘉签订的《房屋买卖合同》中对于合同解除有相关约定，本案中，高洪彬以姜书嘉逾期偿还房屋贷款构成严重违约为由诉请返还房屋，但是，合同解除权能否得以行使，应当结合高洪彬提供的在姜书嘉逾期偿还贷款之后所签订的两份补充协议内容及各方当事人实际行为予以认定。在姜书嘉出现逾期偿还贷款之后，高洪彬于2015年7月17日、2016年12月24日两次与姜书嘉的父亲姜志彬签订补充协议，补充协议中高洪彬不但未提及行使合同解除权之事宜，相反作出了继续履行《房屋买卖合同》以及如姜书嘉补齐逾期贷款即免除姜书嘉违约责任的意思表示，尽管姜志彬自认其未曾事前取得姜书嘉授权，事后亦未就签订补充协议得到姜书嘉的追认，姜书嘉对《补充协议》、《协议书》亦不予认可，但是，高洪彬作为《房屋买卖合同》约定的合同解除权人，其单方面意思表示即可对姜书嘉产生约束力，并且该补充协议中所载的继续履行合同之内容亦属于使姜书嘉获得继续占有、使用房屋的获益性意思表示，故无需姜书嘉事前授权、事后追认即发生法律效力。高洪彬在两份补充协议中作出继续履行《房屋买卖合同》的意思表示后，收取了姜书嘉支付的15万元房款，其以继续收取姜书嘉支付房款的外化行为再次确认了继续履行《房屋买卖合同》之内在意愿，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”之规定，高洪彬在姜书嘉出现逾期偿还贷款行为之后未在合理期限内行使合同约定解除权，结合姜书嘉已经支付房款80.124万元并偿还房屋银行贷款近50万元即姜书嘉已经履行了《房屋买卖合同》约定的全部房款195万元中的大部分付款义务，以及姜书嘉已经对案涉房屋进行了装修等添附行为的实际情况，应当认定高洪彬在姜书嘉出现逾期付款的违约行为后未选择解除合同而是继续履行；作为房屋买卖合同的当事人，高洪彬房屋交易的合同相对方，姜书嘉对姜志彬与高洪彬签订的《补充协议》及《协议书》不予认可，亦无证据证明姜志彬的行为构成表见代理，故姜志彬签订的《补充协议》及《协议书》对姜书嘉均不发生法律效力。在姜书嘉已支付2016—2017年度约定偿还的房款15万元且未出现新的违约行为的情况下，高洪彬诉请返还案涉房屋，既不符合法律规定，亦有违公平原则，不应予以支持，高洪彬、姜书嘉应继续履行《房屋买卖合同》，姜书嘉应当继续按照合同约定偿还案涉房屋的银行贷款。关于违约金，姜书嘉存在逾期偿还房屋银行贷款的行为，已经违反了《房屋买卖合同》约定，构成合同违约，姜书嘉应向高洪彬支付违约金。关于违约金数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。高洪彬诉请姜书嘉、姜志彬连带给付《房屋买卖合同》所约定的违约金30万元，诉讼中姜书嘉、姜志彬请求减少，结合2015年、2016年姜书嘉数次逾期还款，导致高洪彬诉讼至法院的情况，必然产生诉讼费用等相关损失，而这些损失的产生都是由于姜书嘉的违约行为所致；除此之外，姜书嘉逾期付款后，均已采取补救措施将所欠款项偿还给高洪彬，高洪彬未举证证明其因姜书嘉逾期还款行为造成的其他损失，故基于我国合同法规定的违约金是以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实际效果的特点，高洪彬因姜书嘉逾期还款造成的实际损失与《房屋买卖合同》所约定的违约金30万元存在较大差距，原审判决确认的30万元违约金数额过高应予调整，违约金的数额应当遵循填补实际损失之原则予以确定，本院酌定为10万元。因姜志彬在2016年12月24日的《协议书》中明确承诺其愿意作为乙方（姜书嘉）的履行担保人，就《房屋买卖合同》、《补充协议》及《协议书》提供履约担保，与姜书嘉共同承担全部法律责任，故姜志彬应对姜书嘉向高洪彬所应支付的违约金10万元承担连带给付义务
综上，原审判决认定事实及适用法律均有错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初1446号民事判决第一项、第三项、第四项；
二、变更长春高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0193民初1446号民事判决第二项为：上诉人姜书嘉于本判决生效之日立即给付高洪彬违约金人民币10万元；
三、原审被告姜志彬对上诉人姜书嘉应支付给被上诉人高洪彬违约金10万元承担连带给付责任。
四、驳回被上诉人高洪彬的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费35760元、二审案件受理费24800元，共计60560元，由上诉人姜书嘉、原审被告姜志彬负担10000元，由被上诉人高洪彬负担50560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 绳继萍
代理审判员 张新华
代理审判员 贺银婷
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 李佳姝