北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初44213号
原告（反诉被告）北京宏程林烽石材有限公司，住所北京市通州区。
法定代表人谢彤，总经理。
委托代理人殷国华，北京市英格律师事务所律师。
委托代理人殷晓放，男，1992年2月5日出生。
被告（反诉原告）北京西联联合国际石材交易市场有限公司，住所北京市通州区。
法定代表人刘志平，执行董事。
委托代理人赵志刚，北京公元博景泓律师事务所律师。
委托代理人王连娟，女，1973年6月27日出生。
原告北京宏程林烽石材有限公司（以下简称宏程公司）与被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司（以下简称西联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告宏程公司的委托代理人殷国华，被告西联公司的委托代理人赵志刚、王连娟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告宏程公司诉称：2006年9月5日，原被告签署《租赁协议》约定原告承租�告经营的北京市西联国际石材交易市场大户xx号商品房及相关设施面积为1035平方米，进行石材及其相关产品经营、服务活动，租赁期自2006年5月8日起至2033年5月7日止，年租金为180000元，于签订协议的同时向被告支付第一笔租金，此后每一年度缴纳一次。协议第四条约定，被告应保证原告在租期内正常使用租赁房屋并保证必须的市场公用设施等，同时第六条第一项约定，任何一方违约，应承担违约责任；给对方造成损失的应赔偿相应的损失。
协议的履行：原告依约履行了义务。但被告却多次在没有法定依据、没有约定依据的情况下，以停水、停电等胁迫的手段，要求原告提前支付后续的租金；协议第一条第二款约定的租赁房屋用途仅为石材生产使用，即石材生产乃双方租赁合同的主要目的。而现在的事实是：2016年初以后，因出租方即被告的原因导致该房�不能正常的进行加工生产，协议约定的用途完全不能实现，因此，原告主张不应支付这期间的租金。且结合被告通知原告涉案的租赁物有可能面临拆迁的事实，被告恶意通过胁迫，停水、停电等非法手段迫使原告无法生产经营，从而达到其恶意提前终止合同之目的。
协议第五条第9款明确约定，“如遇国家拆迁按国家拆迁法对承租商的补偿由承租方所得”，因此，原告请求法院确认原告为协议约定的拆迁协议补偿权利人，合法享有涉案房屋拆迁补偿的权益。因被告的违约行为，原告发生了极大的损失，原告与被告多次协商未果，诉至法院，请求法院判令：1、被告返还多预收的租金47.1448万元，2、被告支付原告停产停业损失60万元，3、自2015年12月1日起至租赁物可正常生产之日止的租赁物限制生产期间停交租金，4、确认原告为涉案房屋拆迁补偿受益的权利人，5、诉讼费由被告承担。
被告西联公司辩称：一、关于原告要求被告返还多预收的租金47.1448万元没有事实和法律依据。原告与被告在《租赁协议》中第2条2约定了年租金18万元，自2006年起租金每三年在上一年租金的基础上递增10%。原告每年的5月7日前向被告支付租金。按此标准和时间，原告一直缴纳租金。2012年11月20日，被告对各承租人发出了《通知》与原告协商从2013年1月1日起调整租金为1.05元/平米/天，后被告又于2013年4月6日出生，向原告发出了《租金交纳通知书》，将年租金标准变更为321109元，并对双方前述签署的《租赁协议》中约定的租赁期限、租金标准向原告提出了变更的《补充协议》同时将该《补充协议》交由原告签署。原告接收《补充协议》后未及时交回《补充协议》但自2013年5月开始，原告即按照《补充协议》的标准即每年租金321109元�被告缴纳了2013年度的租金。2014年3月26日，被告又向原告发出了2014年度的《租金缴纳通知书》，再一次协商2014年年租金为321109元，原告工作人员沈协文进行了签署，原告也在2014年5月向被告缴纳了2014年度租金321109元。2015年4月10日，被告向原告发出了2015年度的《租金缴纳通知书》，协商2015年度的租金为604440元，原告仍未同意，后双方达成口头协议将2015年度以后的年租金变更为396664元，原告于2015年5月缴纳了2015年度的租金396664元，但自2016年5月开始，原告未按照双方《租赁协议》一年一缴的约定缴纳2016年年度租金396664元，而仅是按照该标准陆续支付了部分租金，截止到2016年10月7日共拖欠264443元租金。因此，被告于2016年11月4日向原告发出了解除《租赁协议》及腾退通知书。二、关于原告停产停业损失60万元没有事实和法律依据。1、本案原告进行石材生产本身就是违�、违法行为。《租赁协议》约定的租赁用途中并不包括利用租赁物进行生产。被告将位于北京市通州区台湖镇北神树村，建筑面积1035平方米的商用房及相关设施出租给原告，进行的是石材及其相关产品的经营、服务活动。《租赁协议》第一条租赁房屋及用途1约定：乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户xxx号商品房及相关设施面积为1035平方米，进行石材及其相关产品经营、服务活动。2约定：甲方同意乙方在其租赁的上述房屋及设施内从事石材及其相关产品展示、经营、服务活动，第六条违约责任6约定：乙方擅自变更经营范围，从事于经甲方核准的经营范围无关的经营项目，视为乙方违约，已交租金及履行保证金转化为违约金，乙方无权要求退还。甲方有权解除本协议，依法收回该商用房、设施及场地，并不退还乙方已交租金及履约保证金。原告违法�设并加工生产石材，严重违反了双方签署《租赁协议》中约定的只能进行石材展示、经营、服务的租赁用途，而且原告营业范围也是经过被告审核后才注册的，其经营范围也仅仅只限于销售建筑材料，而不包括石材的生产加工，同时，被告作为石材交易市场，在市场中也不能进行石材加工生产。而且，依照《中华人民共和国环境保护法》第19条关于“编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境评价。未依法进行环境评价的建设项目，不得开工建设”，以及《安全生产许可证条例》的规定，原告擅自生产加工石材属于违法行为。2、原告不存在停业，也没有发生停业损失。原告所称2016年初以来，因被告原因导致房屋不能正常使用，恶意通过胁迫停水停电非法手段迫使原告无法生产经营没有任何事实依据。依据双方所签订的《租赁协议》第四�8约定：因该房屋的外围或自身供水、供电、供暖等系统发生非甲方人员故意损害之情况，同时造成停水或停电的，乙方应及时通知甲方，甲方应在必要时间内进行恢复，乙方不得就此期间的停工、停业损失向甲方提出赔偿要求。实际上，原告一直向被告购买经营用电，在原告购电记录清单显示，在2015年11月16日至2016年8月18日都在正常购经营用电。但由于类似原告这样的商户一直违法进行生产，政府多次约谈被告，并发出法律文书。2016年2月17日，台湖镇人民政府向被告发出了《关于停止销售380伏动力电的通知》，2016年3月11日又向各石材生产加工单位发出了《停产通知书》两份文件均明确规定了要求停止石材的生产加工，同时政府部门派驻监管人员进入市场进行执法。因此，原告所称的限制生产原本是原告一直在违法生产，被告是在按照合同以及政府的规定执行限�动力电，并非被告自身的行为。对于原告的经营用电一直是保障的，从未进行限制原告所诉停产停业损失60万元以及停止缴纳2015年12月1日的租金无任何法律事实依据。3、原告诉称要求确认原告为涉案房屋拆迁补偿受益的权利人没有事实和法律依据。《北京市通州区人民政府办公室关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》文件中已经明确了被告属于“不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退”，并非原告所称涉案租赁物涉及拆迁。而且截止起诉之日，被告并没有收到任何通州区政府发布的涉案房屋的拆迁公告。在没有实际腾退之前，被告仍然保持正常的市场经营服务，及时以后需要腾退，腾退权益也是被告。
而且，宏程公司迟延支付租金、违反约定用途进行石材违法加工生产、私自进行违法建设、未经允许向第三人转租租赁物牟利，已经严重违约，已经达到了双方《租赁协议》约定的解除合同条件。故我方提出反诉，请求法院判令：1、确认宏程公司与西联公司于2006年9月5日签订的《租赁协议》自宏程公司收到《解除租赁协议及腾退通知书》即2016年11月4日解除，2、宏程公司支付从2016年10月8日计算到2016年11月4日拖欠的租金29749.49元，3、宏程公司支付自2016年11月5日至2017年1月15日的租赁物占用费，按照租赁协议约定平均日租金2倍计算。4、宏程公司将北京市通州区台湖镇北神树村即涉诉大户xx号违法建筑拆除，恢复原状返还反诉人。5、诉讼费由被反诉人负担。
针对西联公司的反诉请求，宏程公司辩称：不同意被告全部反诉请求。1、解除合同通知没有收到，解除依据没有；2、事实不存在，预收的租金已超出；3、没有事实依据，没有法律依据和约定依据；4、违背合同，没有依据，合同到2033年；5、费用应由西联公司承担。双方发生纠纷，最根本是被告摆的位置不对，被告只是二房东，不是政府部门，被告提租没有与原告平等协商，原告没有认可、同意过。被告没有规则意识，是强行的逻辑。关于租赁物用途，合同1、2条明确石材的经营，应包括石材的生产，加工，自2006年签订合同以来，西联公司一直以来包括石材的生产加工销售，双方在2015年底也没异议，在2015年底政府对环评要求越来越严，被告有义务保证按照合同的约定保证这个用途，被告在2015年说没法用了，得有个说法。违约责任由被告承担，政府没发出过停产通知，租赁物内的生产机器设备应该是10年内一直生产，租户都有生产设备，只是去年比较严。租金标准，因为被告单方想法错乱，单方发出调价通知，不是协商，单方涨价，原告没有同意过，被告只是推定我方同意，我方认为租金标准依据是合同，被告发出的通知我方没有签署过。转租问题，事实上不存在，有其他的公司在这注册，是被告同意过的，没有收过第三方租金。
经审理查明：2006年9月5日，宏程公司（乙方，承租方）与西联公司（甲方，出租方）签订《租赁协议》，约定乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户16号商用房及相关设施面积1035平方米，进行石材及相关产品经营、服务活动。甲方同意乙方在其租赁的上述房屋及设施内从事石材及其相关产品展示、经营、服务活动。乙方应严格按照经甲方核准的经营范围从事经营活动，不得在其承租的房屋和场地内从事其他活动。租赁期限自2006年5月8日至2033年5月7日。乙方按年租金18万元向甲方交纳该商用房及相关配套设施的租金。乙方应在签订本协议的同时以支票或现金方式向甲方交纳本年度租金。此后，甲方以书面形式在本协议到期45天前通知乙方交纳下一年度租金，乙方在接到通知后15天内向甲方全额交纳下一年度租金。自2006年起租金每三年在上一年租金的基础上递增，递增率为10%。甲方负责建设并提供市场的公用设施，如配电、供水、供暖、道路、保洁、照明、公共厕所等。因该房屋的外围或自身供水、供电、供暖等系统发生非甲方人员故意损坏之情况，同时造成停水或停电的，乙方应立即通知甲方。甲方应在必要的时间内进行恢复。乙方不得就在此期间的停工、停业损失向甲方提出赔偿要求。乙方不得擅自变更经营范围，对承租商用房及配套货场，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转让、转租、以其他方式交与他人使用或与他人共同使用。如遇国家拆迁按国家拆迁法国家对承租商的补偿由承租商所有。甲方由于自身原因不能提供市场正常供电、供水，且因此给乙方造成损失，甲方应视情况给乙方一定补偿。如乙方未能按规定日期交纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付。如乙方逾期未能交付应付租金或费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项租金或费用的1%向甲方支付违约滞纳金。如乙方逾期15日仍未付清租金或其他应付费用，甲方有权解除本协议，依约收回房屋。乙方擅自将承租房屋及设施、场地转租、转借他人，或擅自变更经营范围，从事与经甲方核准的经营范围无关的经营项目，视为乙方违约，已交租金及履行保证金转化为违约金，乙方无权要求退还。甲方有权解除本协议，依法收回该商用房、设施及场地，并不退还乙方已交纳租金及履约保证金。此外协议还约定了其他内容。协议签订后，双方开始履行。
庭审中，宏程公司提交了业务收费凭证，载明：2011年6月3�，西联公司收取宏程公司预交2011年6月8日至2012年6月7日房租18万元；2012年5月9日，西联公司收取宏程公司预交2012年6月8日至2013年6月7日租金217800元；2013年5月20日，西联公司收取宏程公司预交2013年6月8日至2014年6月7日租金321109元；2015年6月16日，西联公司收取宏程公司预交2015年7月8日至2015年12月7日租金165277元；2015年12月1日，西联公司收取宏程公司预交2015年12月8日至2016年6月7日租金198332元；2016年6月23日，西联公司收取宏程公司预交2016年6月8日至2016年8月7日租金66111元；2016年8月23日，西联公司收取宏程公司预交2016年8月8日至2016年9月7日租金33055元；2016年9月12日，西联公司收取宏程公司预交2016年9月8日至2016年10月7日租金33055元。西联公司对以上收费凭证的真实性予以认可。
庭审中，西联公司提交了2012年11月20日的《通知》一份，主要内容有通知宏程公司2013年1月1日起租金由2012年度的0.56元每平方米每天，统一调整至1.05元每平方米每天；西联公司称发出该通知后，宏程公司没有同意，后本公司于2013年4月6日又向宏程公司发出《租金交纳通知书》，主要内容为通知宏程公司2012年度的租金于2013年6月7日到期，请宏程公司明确表示是否继续租赁，如贵方有意继续租赁经营，请于2013年5月7日前向市场交纳2013年度租金321109元；如贵方逾期15日未付清租金，按自动放弃（解除）租赁处理。市场将另行出租该摊位。西联公司还提交了2014年3月26日的《租金交纳通知书》，主要内容为通知宏程公司2013年度的租金于2014年6月7日到期，请宏程公司明确表示是否继续租赁，如贵方有意继续租赁经营，请于2014年5月7日前向市场交纳2014年度租金321109元；如贵方逾期15日未付清租金，按自动放弃（解除）租赁处理。市场将另行出租该摊位。西联公司表示�程公司负责人沈协文签署了该通知，原告也依照该通知的标准交纳了2014年度租金321109元。西联公司还提交了2015年4月10日的《租金交纳通知书》，主要内容为通知宏程公司2014年度的租金于2015年6月7日到期，请宏程公司明确表示是否继续租赁，如贵方有意继续租赁经营，请于2015年5月7日前向市场交纳2015年度租金604440元；如贵方逾期15日未付清租金，按自动放弃（解除）租赁处理。市场将另行出租该摊位。西联公司称，宏程公司未同意该通知，后双方2015年度租金标准按照396664元实际执行；西联公司还称，2016年度开始，宏程公司仅按396664元年租金标准交纳了部分月租金，租金仅交至2016年10月7日。西联公司还提交了2016年11月4日解除《租赁协议》及腾退通知书，主要内容为通知宏程公司截止到2016年10月7日共拖欠租金264443元，迟延支付租金已经构成严重违约，故自通知发出之日，解除租赁协议，限期腾退等内容。西联公司称不仅张贴了该解除通知，而且向宏程公司邮寄了该解除通知，西联公司提交的快递跟踪单显示该邮件于2016年11月7日签收。西联公司还提交了双方的执照，旨在证明宏程公司经营范围不包括石材的生产加工，其严重违反租赁用途。西联公司还提交了宏程公司购电凭证，旨在证明宏程公司自2015年11月16日至2016年8月18日都在正常购经营用电。西联公司还提交了2016年2月17日北京市通州区台湖镇人民政府向西联公司发出的《关于停止销售380伏动力电的通知》、2016年3月31日台湖镇人民政府向各石材生产加工单位发出的《停产通知书》等，旨在证明西联公司限制动力电系按照合同以及政府的规定执行，并非西联公司自身行为。宏程公司对于《租金交纳通知书》不认可，表示没有收到，解除《租赁协议》及腾退通知书亦不认可。2016年12月30日，北京市通州区台湖镇人民政府向西联公司发出《关于限期退出的通知》。宏程公司称2017年3月还在与政府、西联公司协调拆除、补偿等事宜，但政府只协调拆除的事情，补偿的事情不和我们谈。
上述事实，有租赁协议、收费凭证及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，根据宏程公司提交的业务收费凭证以及西联公司的陈述，宏程公司向西联公司支付的预交租金至2016年10月7日。宏程公司称后期的租金系西联公司擅自涨租，故应当退回部分租金，虽然双方就后期交纳的租金标准没有形成一致的书面意见，但根据交纳和收取租金的实际情况、收费凭证的实际记载情况等，可以看出后期的租金系在双方达成一致意思表示后进行的交割。故宏程公司要求返还租金的诉求，本院不予支持。关于宏程公司主张的停产停业损失，未提交相关的充分证据，本院不予支持。关于宏程公司主张限制生产期间停交租金的诉求，宏程公司占有使用租赁物期间，应当按约支付相关费用。关于宏程公司主张的确认其为涉案房屋拆迁补偿受益的权利人的诉求，可另行解决。根据宏程公司提交的收费凭证，2016年6月至2017年6月这一年度的租金，宏程公司并未按年付，因此西联公司向宏程公司发送解除《租赁协议》及腾退通知书，邮件跟踪单显示2016年11月7日本人签收。本院认为，合同约定租金为年付，且为上交，宏程公司未按照约定支付2016年6月至2017年6月租金，西联公司有权解除合同，故西联公司发出的解除《租赁协议》及腾退通知书发生解除协议的效力，协议解除的时间以签收日期2016年11月7日为准。西联公司要求确认租赁协议于2016年11月4日解除的诉求，本院不予支持。关�西联公司主张的自2016年10月8日至实际腾退之日止的租金及占用费，自2016年10月8日至2016年11月7日租金由本院按照该年度租金标准予以核算；自2016年11月8日至2016年12月30日北京市通州区台湖镇人民政府发出《关于限期退出的通知》之时的占有使用费，亦由本院按照同一年度租金标准予以支持；2016年12月30日之后的费用，本院不予支持。关于西联公司主张的要求宏程公司拆除违法建筑、恢复原状返还的诉求，因涉及拆迁补偿的问题，本案暂不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告北京宏程林烽石材有限公司给付被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司自2016年10月8日至2016年11月7日租金共计人民币三万三千零五十五元于本判决生效之日起十日内�行清；
二、原告北京宏程林烽石材有限公司给付被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司自2016年11月8日至2016年12月30日占用费共计五万八千三百九十七元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告北京宏程林烽石材有限公司的诉讼请求；
四、驳回被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14444元，由原告北京宏程林烽石材有限公司负担（已交纳）。
反诉费271.86元，由原告北京宏程林烽石材有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上�状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王晓杰
人民陪审员 王晓伟
人民陪审员 郝凤水
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 郑秋爽
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