杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭拱民初字第1206号原告杭州××××印刷有限公司，住所地杭州市××路××号。法定代表人毕某某。委托代理人李某。被告杭州××××司，××桥××家埭××号。法定代表人李某某。委托代理人朱某、覃某某。原告杭州××××印刷有限公司（以下简称天科××）为与被告杭州××××司（以下简称金成公××）侵权纠纷一案，于2011年11月9日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判。诉讼中金成公××向本院提出管辖权异议，本院经审查后裁定驳回其异议。诉讼中天科××申请将主张的法律关系变更为租赁合同纠纷，本院予以准许。本院于2012年2月14日、3月30日二次公开开庭审理了本案并当庭宣告判决。原告天科××的法定代理人毕某某、委托代理人李某，被告金成公××的委托代理人朱某、覃某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天科××诉称：2009年4月26日，天科××与金成公××签订租赁合同，金成公××将其的杭州市拱墅区方家埭路46号厂区内面积为370平方米的厂房及办公场地出租给天科××使用。租赁期限自2009年5月10日-2012年5月9日止。租赁合同签订后，原告依约预付了房租并支付了房屋租赁保证金1万元，并在承租的厂房内开始生产经营。因承租地块被纳入拆迁范围，2011年2月15日被告向各承租户致信，于2011年3月31日起终止租赁合同，并要求各承租户于2011年4月15日前搬离。期间，原告多次与被告协商，要求被告能合理解决因终止租赁合同、搬迁而导致原告停工停业的损失、重型大型设备搬迁安装补助费、搬迁补助费等事宜，并要求被告依约返还房屋租赁保证金。但被告拒绝原告的合理要求，并强行断水断电。被告与拆迁人签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，并领取了补偿安置费。原告认为，被告领取的补偿安置费中包含了承租人应得的补偿安置费，另租赁保证金未返还，严重侵害原告财产权益。为此，原告故提起诉讼，请求法院：1、判令被告支某某告重型、大型设备搬迁安装补助费324620元、搬迁补助费29600元；2、判令被告返还房屋租赁保证金10000；诉讼费用由被告承担。为证明其主张，天科××向本院提交了如下证据：1、天科××的《企业法人营业执照》，证明原告的基本情况以及在租赁场所生产经营；2、杭州××××司的《公某基本情况》，证明被告的基本情况；3、杭州××××司与杭州××××印刷有限公司签订的《租赁合同》，证明双方的租赁关系；4、杭州市房产管理局《房屋拆迁公告》，证明原告承租厂房拆迁的事实；5、杭州××××司《致各承租户的公某某》；6、《关于有条件同意终止租赁合同的函》；7、杭州××××印刷有限公司等单位给拆迁人的《函件》；8、杭州××××印刷有限公司出具的补偿金明细、购买机器的发票，证明原告因拆迁，设备搬移的费用；9、杭州市人民政府办公厅《关某某发杭州市区集体土地房屋拆迁搬家补贴非住宅搬迁补贴费住宅临时过渡费等三项费用标准的通知》。被告金成公××答辩称：被告出租的房屋在出租以前是作为被告自身使用的办公场所，均已作了装修。在2009年原被告签订租赁合同前，就告知了原告该地块拆迁的事。即便原告认为其符合拆迁补偿的条件，也应向拆迁人提出。拆迁人也明确告知原告，拆迁人对承租单位是不作补偿的。原告请求其拆迁补偿的法律依据不足，案涉地块是国有土地，原告提供的集体土地拆迁补偿标准不能适用。故请求驳回原告的诉讼请求。被告金成公××向本院提交了如下证据：1、《租赁合同》，证明双方存在租赁合同关系，合同约定在租赁期间房屋因政府要求拆迁等原因造成合同无法履行的，双方互不承担责任的事实；2、《函件》及《复函》，证明包括原告在内的承租人联名就拆迁补偿问题致函拆迁人，后拆迁人就承租人是否有拆迁补偿事宜给予复函，明确拆迁人对承租人或承租单位不作补偿的事实；3、国有土地使用证，证明被告拆迁前土地使用权类型为工业出让用地，并不属于集体土地的事实。本院依法组织双方当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：1、对于天科××提交的证据1、2，金成公××表示无异议，本院予以认定；对于证据3，金成公××表示没有异议，但合同明确约定因拆迁造成合同无法履行双方互不承担责任。本院对该证据予以认定；对于证据4-7的真实性没有异议，但不能证明原告的主张。本院对真实性予以确认；对于证据8，金成公××认为与本案不具有关联性，拆迁人对被告的补偿款项中并无该补偿内容。本院认为所提异议成立，该证据不予认定；对于证据9，金成公××认为与本案不具有关联性，本案是国有土地的拆迁。本院认为该异议成立，该证据不予认定；2、对于某成公某提交的证据，天科××表示对证据1没有异议，本院予以认定。对证据2的真实性没有异议，对《复函》的证明目的有异议。对证据3的真实性没有异议，但认为与本案无关。本院对真实性予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2009年5月1日，毕某某以设立中的天科××（乙方）与金成公××（甲方）签订《租赁合同》一份，双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州市××区××家埭××厂区内××楼约370平方米的厂房及办公场所。租赁期自2009年5月10日起，至2012年5月9日止。乙方应在合同签订日向甲方支付房屋租赁保证金1万元，在租赁合同期满且乙方结清所有费用，并办结承租房屋的交还手续后，甲方将不计息返还乙方。合同第七条第3项某某：租赁期间，房屋因不可抗拒或政府要求拆迁等原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。双方还约定了其他事项。嗣后，金成公××进场开始生产经营。2010年，案涉地块被列入拆迁范围。2011年2月15日，金成公××向天科××等发出《致各承租户的公某某》，称：本公某杭州市拱墅区方家埭46号厂区地块及办公场地已经纳入政府拆迁范围，该地块所有房屋需于2011年4月15日之前腾空并移交。基于此，本司因客观原因已经无法继续履行与各承租户签订的《租赁合同》，根据合同的相关约定，特通知各单位：本公某与各承租户签订的《租赁合同》将于2011年3月31日起终止，租金按实结算，务请各承租单位于2011年4月15日前搬离。2011年3月1日，承租户向金成公××发出《关于有条件同意终止租赁合同的函》，认为拆迁给承租户带来损失，要求金成公××作为房屋所有权人，应代表承租人等与拆迁人签署相应补偿安置协议。并认为拆迁协议中由拆迁人支付的涉及承租房屋及设备的装修补偿、搬迁补助费等费用应归承租户所有，要求金成公××及时与承租户协商解除租赁合同给予装修补偿、搬迁补助费等事宜。2011年4月，天科××等承租户向杭州市土地储备中心、杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部发出《函件》，称：对于政府拆迁理解并支持，但承租户为经营办厂付出了装修，也会因搬迁遭受设备价值减损、停业损失等实际损失。认为承租户作为拆迁的利害关系人，有权了解与其有关的拆迁补偿安置情况，也有权根据相关规定获得补贴。要求拆迁人协助妥善处理此次拆迁纠纷。2011年4月20日，杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部向天科××等承租单位发出《复函》，称：其单位依法对案涉地块实施拆迁，并于2011年1月与被拆迁人签订房屋拆迁补偿协议，协议约定在2011年4月30日前腾交房屋。对于承租单位反映的拆迁补偿问题，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，拆迁人对被拆迁人的补偿是指持有合法的土地使用权证和房屋所有权证的单位或个人。为此，拆迁人对承租人或承租单位不作补偿。如果你们与被拆迁人（出租单位）有签订租赁合同的，可以按照租赁合同约定的条款规定，向出租单位提出诉求，或按租赁合同条款的约定向人民法院提起诉讼。另查明，杭州市拱墅区方家埭46号房屋所在地块为国有土地。本院认为：金成公××与天科××之间的租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，应按双方约定确定合同权利义务。在合同第七条第3项某某：租赁期间，房屋因不可抗拒或政府要求拆迁等原因造成本合同无法履行，双方互不承担责任。按照该约定，因拆迁致使合同解除，金成公××对天科××不负补偿义务。天科××现主张，拆迁人对金成公××的补偿内容中有部分是针对承租人天科××的补偿，因此金成公××获得了不当得利，应当返还给天科××。本院认为，如果该事实存在，则金成公××应当将拆迁中针对承租人的补偿支付给承租人。但拆迁人杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部在给各承租户的《复函》中明确：“拆迁人对承租人或承租单位不作补偿”。以之判断，如果拆迁人应当对各承租户进行补偿的，拆迁人也未将该补偿内容计入其对金成公××的补偿款项中。因此，天科××提交的证据不足以证明金成公××获得的补偿款项中有针对房屋承租人的补偿，其应当承担举证不能的不利后果。至于天科××在拆迁过程中能否得到补偿，并非本案审查内容，天科××可另行主张权利。对于房屋租赁保证金1万元，金成公××应当返还给天科××。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州××××司返还杭州××××印刷有限公司租房保证金10000元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回杭州××××印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6764元，减半收取3382元，由杭州××××印刷有限公司负担3332元，由杭州××××司负担50元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6764元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈颖浚二〇一二年三月三十日书记员  徐 婷