安徽省当涂县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）当民二初字第00079号
原告：马鞍山静峰物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
法定代表人：齐海燕，总经理。
委托代理人：常小琴，公司员工。
委托代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。
被告：马鞍山市奥力孚置业有限公司，住所地安徽省当涂县。
法定代表人：蒋伟平，总经理。
委托代理人：谢珂，公司员工。
第三人：张华，女，1968年6月3日出生，汉族，当涂县九韵国际幼儿园投资者，住安徽省当涂县。
委托代理人：鲁绪文，安徽姑城律师事务所律师。
原告马鞍山静峰物业管理有限公司与被告马鞍山市奥力孚置业有限公司、第三人张华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马鞍山静峰物业管理有限公司的委托代理人于燕弟、常小琴，第三人张华及其委托代理人鲁绪文到庭参加诉讼，被告马鞍山市奥力孚置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告马鞍山静峰物业管理有限公司诉称：2011年8月30日原告与马鞍山市奥力孚置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定物业费标准是：商业物业1元／月／㎡，合同还约定逾期缴纳物业费的，每逾期一日，缴纳欠费总额的千分之五作为滞纳金。被告是小区业主，其物业形式为商业物业，面积为725.99平方米，每月应缴纳物业费725.99元。被告欠2009年9月10日至2014年12月31日64个月共计46463.36元物业费，应缴纳滞纳金224640元。2009年9月10日被告将房屋出租给第三人，双方签订的合同约定物业费由第三人承担。故变更诉请判令：1.第三人支付原告物业费46463.36元、滞纳金13939元，合计60402.37元；2.被告承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费。
原告马鞍山静峰物业管理有限公司针对其诉请向本院提交如下证据：1.营业执照、机构代码证、资质证书复印件，证明原告的主体资格；2.前期物业管理服务合同两份（一份自2011年9月1日至2013年8月31日、另一份自2013年9月1日至2015年8月31日）、服务价格登记证，证明原被告之间物业服务合同关系、收费标准、违约责任等；3.社区证明，证明原告自2009年9月在当涂县姑孰镇九韵国际小区服务至今。
被告马鞍山市奥力孚置业有限公司未进行答辩，向本院提交《房屋租赁协议》一份，证明涉案房租赁给第三人，协议约定物业费由第三人承担。
第三人辩称：1.第三人主体不适格。第三人与被告签订《房屋租赁协议》是用于开办当涂县九韵国际幼儿园，第三人是投资者和开办者，房屋是当涂县九韵国际幼儿园使用，当涂县九韵国际幼儿园是民办非企业单位，属于法人单位，第三人行为是职务行为，其行为应由当涂县九韵国际幼儿园承担。2.物业服务合同是原告与被告签订，即便承担物业费，原告收取物业费的标准与事实不符。当涂县九韵国际幼儿园属于多层住宅，是公益性非营利单位，物业费标准应是0.50元／月／㎡。3.原告与被告签订物业服务合同是2011年9月1日至2013年8月31日，原告主张2009年的物业费和2013年9月以后的物业费没有事实依据，只能按24个月0.50元／月／㎡收取。4.关于滞纳金。原告未与第三人签订物业服务合同，对合同内容第三人不清楚，对收费时间、标准不清楚，第三人对收费标准及物业服务不到位有异议，故未能缴纳。另滞纳金约定过高，违反法律规定。请求驳回原告诉请。
第三人张华就自己的抗辩向本院提交如下证据：民办学校办学许可证、组织机构代码证，证明当涂县九韵国际幼儿园是第三人投资开办，签订房屋租赁协议是职务行为。2.照片，证明原告未尽到物业服务义务。
为查明本案事实，根据被告答辩本院对涉案小区物业服务情况进行了现场勘验。
经举证、质证，本院认证如下：原告提交的证据，第三人对证据1无异议，本院予以认定；对证据2中自2011年9月1日至2013年8月31日的物业服务合同无异议，对自2013年9月1日至2015年8月31日物业服务合同真实性有异议，认为第三人不知情，原被告之间伪造；对服务价格登记证认为是2014年颁发，在2014年之前不能按此标准收费。上述证据经本院审查核实，均具有真实性、合法性，本院予以认定；对证据3认为物业服务对象是小区业主，行陈居委会对物业服务的时间及内容不清楚，不能证明原告在九韵国际小区服务，该证明是原告写好后盖章。经本院审查核实及实地勘验，原告在当涂县九韵国际小区物业服务至今，故本院对此证据予以认定；被告提交的房屋租赁协议，原告及第三人均无异议，本院作为定案依据予以认定；第三人提交的证据，原告对证据1真实性无异议，认为不能达到第三人的证明目的。该证据经本院审查核实，本院仅对真实性予以认定；对证据2真实性无异议，认为原告只能疏导车辆，不能证明原告服务不到位。经本院审查核实及实地勘验，原告在庭审中也陈述物业服务可能存在小问题，故本院对此证据予以认定。
经审理查明：2011年8月30日、2013年原告与马鞍山市奥力孚置业有限公司签订两份《前期物业服务合同》，合同约定由原告提供有偿物业服务，服务期限自2011年9月1日至2013年8月31日、2013年9月1日至2015年8月31日，多层住宅0.5元／月／㎡，高层住宅0.8元／月／㎡，商业物业1元／月／㎡。业主应于上次缴纳物业费期满前15日缴纳后期物业服务费，未能按时足额缴纳物业服务费的，按每天千分之五的标准向原告支付违约滞纳金。合同又约定，物业服务标准要求：房屋外墙每5年组织清洗一次；公共内墙、走廊楼梯间每3年粉刷一次；报修服务，小修不超过6小时，急修不超过4小时；实行24小时值班报修电话，对业主投诉不推诿、不回避；道路、广场、草坪1日两次清扫，全天候保洁；楼梯走道每周清扫2次，扶手擦抹1次；单元门、灯杆、垃圾桶保持干净无污垢；保安实行24小时值班、巡逻制度；门卫严格实行车辆、行人出入登记制度；巡视保安正确引导车辆有序停放；接投诉、报修做到热情、认真并做好记录；实行首问负责制，及时解决投诉问题，跟踪服务，做到事事有回复等。合同签订后，原告进驻当涂县姑孰镇九韵国际小区进行物业管理服务至今。
另查明，坐落于当涂县九韵国际住宅小区内和当涂县九韵国际住宅小区18栋房屋连体的面积为725.99平方米独立两层房屋属被告所有。2009年7月17日被告与第三人签订《房屋租赁协议》一份，被告将该房屋租赁给第三人开办当涂县九韵国际幼儿园，协议约定在租赁期间，该房屋物业管理费由第三人支付。第三人以原告收费标准不合理及物业服务不到位为由，至今未支付物业管理费。2011年8月31日之前原告未在该小区提供物业管理服务。2014年年底该小区成立业主委员会。经本院勘察，发现小区楼道小广告、卫生状况、车位停放、门岗登记等方面不符合《前期物业服务合同》的约定，有待改善。
本院认为：原告与当涂县姑孰镇九韵国际小区开发商即被告签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律的禁止性规定，在业主大会选定新的物业服务公司之前，对业主依法具有约束力。业主实际接受原告物业服务，理应参照物业合同的标准支付物业费。第三人抗辩主体不适格，涉案房所有人虽是被告，但被告与第三人于2009年7月17日签订《房屋租赁协议》，约定涉案房物业服务费由第三人支付，协议中只有第三人签名，未加盖当涂县九韵国际幼儿园公章，故涉案房物业服务费应当由第三人支付，第三人此抗辩本院不予采纳。原告主张物业服务费按1元／月／㎡支付，第三人抗辩物业服务费应按0.5元／月／㎡支付。因涉案房第三人租赁后开办当涂县九韵国际幼儿园，幼儿园是社会公益性单位，非商业用房。同时该房屋坐落于当涂县姑孰镇九韵国际小区内，非街门市房。经本院实地勘验，该房是与当涂县姑孰镇九韵国际小区18栋住宅连体建造的两层房屋。故本院采纳第三人的抗辩按0.5元／月／㎡支付物业服务费。原告主张自2009年8月31日至2014年12月31日止的物业服务费，第三人抗辩只能支付自2011年9月至2013年8月的物业服务费。因原告自2011年9月才对该小区提供物业服务至今，故本院仅支持自2011年9月1日至2014年12月31日止的物业服务费用。第三人抗辩原告提供的物业服务存在问题，经本院现场勘察，原告物业服务未达到《前期物业服务合同》约定的标准，确实存在瑕疵。虽存在瑕疵，但小区整体秩序、环境、服务能基本满足业主生活需求，本院从公平原则出发，对原告诉请的物业服务费用，酌定以70％的比例予以支持。综上本院支持原告10163.86元物业管理费（0.5元／月／㎡×725.99㎡×40个月×70％）。鉴于原告提供的物业服务不到位，对被告逾期支付物业费存有过错，本院对原告主张的滞纳金不予支持。原告要求被告承担连带责任，被告虽与第三人协议约定由第三人支付，但此约定仍不能免除自己的责任，故此主张本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十一条，《最高人民法院》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人张华于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山静峰物业管理有限公司自2011年9月1日起至2014年12月31日止的物业服务费用10163.86元。
二、被告马鞍山市奥力孚置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。
三、驳回原告马鞍山静峰物业管理有限公司其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1310元，由被告马鞍山市奥力孚置业有限公司、第三人张华负担54元，原告马鞍山静峰物业管理有限公司负担1256元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 赵作功
代理审判员 黄欣欣
人民陪审员 夏建新
二〇一五年六月二十五日
书 记 员 孔晓同