重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）中区法民初字第09240号
原告李俐，女，1978年11月20日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人许春林，重庆厚善律师事务所律师。
被告恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦31层，组织机构代码79071779-3。
法定代表人廖嘉宁，该公司董事长。
委托代理人黄金炤，该公司员工。
委托代理人张黎，该公司员工。
原告李俐与被告恒大地产集团重庆有限公司（以下简称“恒大地产重庆公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡彬担任审判长，与代理审判员李成玲、人民陪审员牟维梅共同组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员胡磊担任法庭记录。原告李俐的委托代理人许春林，被告恒大地产重庆公司的委托代理人黄金炤、张黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李俐诉称，2011年1月27日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋，被告应在2012年12月30日前将符合合同约定的房屋交付原告。原告未收到被告的接房通知。2013年1月6日，原告自行前往被告处询问接房情况，却被告知房屋尚未装修好，待装修好后再通知接房，当时原告就拒绝接房。然而至今被告仍未将房屋交付原告。合同约定逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，并由被告承担相应的违约责任。在原告起诉前已向被告发函要求解除合同，但被告不予理睬。现原告诉至法院，请求判决：一、确认原、被双方于2011年1月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年7月29日解除；二、被告退还原告购房款1229740元；并按中国人民银行同期存款利率，支付2011年1月27日至付清时止期间原告已付房款1229740元的利息；3、被告支付原告违约金12297.4元；4、被告退还原告物业专项维修资金12814元、契税36892.2元、合同印花税614.87元。
被告恒大地产重庆公司辩称，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。合同中明确约定涉案房屋在交付时需满足三个条件：1、已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2、装修质量符合买卖合同附件四关于装修方面的约定；3、交房时提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。合同约定交房期间为2012年12月30日之前，并约定由于原告原因拒绝接房的自书面通知确定的交付使用之日起视为实际已交付。涉案房屋如期达到交房条件。被告亦如期书面通知原告收楼，并送达。该书面通知确定的交房时间为2012年12月30日，即日起即视为已交付。本案不存在原告因被告未交付房屋而有权解除合同的情形，也不存在其它原告有权解除合同的情形。被告并未收到原告提出解除合同的通知，合同应继续履行。即使被告收到解除合同的通知，解除通知无事实和法律依据，亦属无效。原告在2013年内，即涉案房屋视为交付之后，两次向物业公司报修。被告积极履行合同约定及《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》规定的维保修义务。原告也认可维保修成果。综上，原告的诉讼请求均不成立，请求法院驳回其全部诉讼请求。
经审理查明，2011年1月27日，恒大地产重庆公司（认购书中称“甲方”）与李俐（认购书中称“乙方”）签订《重庆·恒大名都楼宇认购书》，双方约定：乙方的通讯地址，联系电话。乙方自愿依下列条件向甲方认购座落于重庆市渝中区的房屋。其中，第九条约定：“甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。”
同日，恒大地产重庆公司（合同中称“甲方”）与李俐（合同中称“乙方”）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：乙方的通讯地址，联系电话。乙方购买甲方开发建设的装修房一套，建筑面积为160.17平方米，总成交金额为1229740元。其中，第五条“付款方式及期限”中约定：“……（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额1229740元整。（1）2011年1月27日前支付首期房款372740元整；余款85.7万元须在2011年1月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……”第七条“交房期限及交付条件”中约定：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2012年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）……”第八条“交房手续的办理”中约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金（该比率不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……”第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、按合同附件五的相关约定执行……”该合同附件四中逐项列明了住宅室内装修、住宅配套设施和公共部位装修项目及材料标准。该合同附件五为双方在同日签订的《合同补充协议》。该补充协议第五条“双方同意本合同第九条补充如下”中约定：“（一）第一款第1项（2）中退还全部已付房价款及利息中的利息按银行同期存款利率计算……”第十条“双方同意本合同第十六条补充如下”中约定：“乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”第十五条“其他约定”中约定：“（一）关于通知的约定：1、乙方确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址……2、甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。3、甲方的通讯地址，该地址为乙方向甲方发出邮件、书面文件等的送达地址。”双方还对其他权利义务进行了约定。
合同签订当日，李俐依约向恒大地产重庆公司支付首期房款372740元。同日，恒大地产重庆公司向李俐代收契税36892.2元、合同印花税614.87元等税费。同年4月21日，恒大地产重庆公司代李俐向税务机关缴纳了契税36892.2元，向重庆市财政局缴纳了抵押登记费80元。同年5月31日，恒大地产重庆公司收到银行发放的按揭贷款857000元。2012年10月9日，李俐提前还完按揭贷款本息。
2012年12月21日，恒大地产重庆公司取得“恒大名都20#楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字2012-35号），其上载明竣工验收时间为2012年12月21日。2012年12月22日，金碧物业有限公司重庆市分公司恒大名都客户服务中心通过国内特快专递邮件向李俐邮寄送达《收（验）楼通知》，通知其办理收（验）楼手续的时间为2012年12月30日。邮寄地址为重庆市江北区。2012年12月30日，该邮件妥投，由物管代收。恒大地产重庆公司已备齐《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《重庆市新建商品房质量保证书》在接房时提供给业主。
2013年1月4日，李俐向重庆市渝中区物业维修基金管理办公室交纳专项维修资金12814元。
2013年6月5日，李俐签字确认之前报修的小阳台生活锁不能使用、书房窗台石有色差、主卧窗台石断裂、客厅、主、次卧墙面不平、主卧、书房、双卫天花不平的问题已维修。
2013年7月11日，李俐向重庆市沙坪坝区公证处申请对本案争议房屋内的相关状况进行保全证据。该公证处于当日受理并由公证人员采取了到房屋现场拍摄照片等措施。
2013年7月18日，李俐签字确认之前报修的客厅室内插座不齐、双卫过道墙面返潮的问题已维修。
2013年7月26日，重庆市沙坪坝区公证处向李俐出具（2013）渝沙证字第9010号《公证书》，《公证书》显示，在2013年7月11日，本案争议房屋内尚有装修人员在室内施工。李俐认为该房屋在此时仍在装修，仍不具备约定的交房条件。据此，李俐于同日委托许春林律师通过国内特快专递邮件向恒大地产重庆公司邮寄送达《解除购房合同律师函》，以恒大地产重庆公司逾期半年未按合同约定交付房屋为由，提出解除双方签订的商品房买卖合同。2013年7月29日，恒大地产重庆公司收到该邮件。恒大地产重庆公司对公证书载明照片的真实性无异议，但认为这些关于房屋现状的照片是在李俐报修后，其公司安排施工人员维修时所拍摄的。恒大地产重庆公司未向法院起诉要求确认原告解除通知的效力。
庭审中，李俐陈述其收到恒大地产重庆公司的接房通知后，在同年12月30日前前往接房时发现房屋木地板未安装、房屋还在打线槽、还有很多材料堆在房屋里，当时就拒绝按该公司要求接房，并要求装修好后再接房。但随后的庭审中，李俐又否认其收到过恒大地产重庆公司的接房通知，并称其是在2013年1月6日自行前往所购房屋，发现房屋木地板未安装、房屋还在打线槽、还有很多材料堆在房屋里等情况，恒大地产重庆公司虽要求接房，但李俐认为房屋正在装修，故未同意移交房屋。
上述事实，有《重庆·恒大名都楼宇认购书》、《重庆市商品房买卖合同》、（2013）渝沙证字第9010号《公证书》、销售不动产统一发票、收款收据、重庆市物业专项维修资金专用收据、《还款证明》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《国内特快专递邮件详情单》、《重庆恒大名都收（验）楼通知书》、收件查询单、《全球邮政特快专递国内标准快递》、收件查询单、《重庆市新建商品房屋使用说明书及质量保证书》、《房屋维修确认表》两张、电话录音光盘、契税发票等证据及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告李俐与被告恒大地产重庆公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《附件五：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告亦应按照合同约定将房屋交付原告使用。
关于本案争议房屋是何时具备交房条件及原告是否有权拒绝接房的问题。按双方签订的商品房买卖合同第七条、第八条的约定，被告应在2012年12月30日，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；交付时房屋应具备：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，属装修房的其装修质量符合合同附件四关于装修标准的约定。被告应在确定交房7日前书面通知乙方准备接房，并在正式验收交接出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》和提供《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。同时，双方在合同第十六条还约定，商品房是装修房的，装修标准应符合合同附件四的约定，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按合同附件五的相关约定执行。而合同附件五第十条中双方对合同第十六条的补充约定是：“乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接收该商品房。”以上约定表明，约定交房日时预售房屋的装饰、设备不符合约定时，不是预购人拒绝接房的条件，且不视为延期交房。据本案查明的事实，被告已在2012年12月21日取得本案争议房屋所在的恒大名都20#楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》且被告已备齐房屋质量保证和使用说明两书，至此，被告已具备了移交本案争议房屋的条件。即使在2012年12月30日，被告准备向原告交付的本案争议房屋尚未达到约定的装饰、设备标准，原告亦应按约定办理房屋移交手续，并在原告对装饰、设备提出异议时由被告在30内按双方约定标准进行修理、更换、重做。因此，在上述情况下，无论原告是在2012年12月30日前接到被告通知前往接房，还是并未接到通知而于2013年1月6日自行前往被告处，在被告要求移交房屋情况下，原告均应当按照合同约定办理接房手续。而被告在以上时间向原告作出移交房屋表示后，原告拒绝接房不符合合同约定。虽然据公证时拍摄照片显示在2013年7月11日本案争议房屋内仍有装修人员施工，但从原告2013年6月5日、7月18日签名确认完成维修及具体的维修事项看，其前后时间吻合，并不能证明有符合合同约定的原告有权拒绝接房的事实。因此，原告于2013年7月26日通知被告解除双方签订的商品房买卖合同不符合合同约定，属违约行为。但是，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”因此，原告于2013年7月26日向被告发出解除购房合同函，被告于2013年7月29日收到后，并未向人民法院起诉，故原告的解除通知已于2013年7月29日发生效力。原告要求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年7月29日解除成立，本院予以支持。
关于购房款的退还、利息和违约金的支付问题。由于原告通知被告解除合同违约，故不能按照双方合同第九条第1种方式中第（2）项的约定处理，原告要求被告支付违约金不成立，本院不予支持。由于原告解除合同的通知已发生效力，在合同解除后，被告应当返还原告购房款及其孳息，故原告要求被告返还购房款1229740元并按中国人民银行规定的同期存款利率计付相应利息适当，本院予以支持。其中，372740元按中国人民银行规定的同期存款利率计付从2011年1月27日起至付清之日止期间的利息；另857000元按中国人民银行规定的同期存款利率计付从2011年5月31日起至付清之日止期间的利息。
关于物业专项维修基金、契税、合同印花税问题。由于物业专项维修基金是原告自行向重庆市渝中区物业维修基金管理办公室缴纳，在原告与被告之间签订商品房买卖合同解除后，原告可依据解除的事实，向该办公室申请退还，被告并未向原告收取该款，其要求被告退还不成立，本院不予支持。同时，被告在代收原告的契税后已全额代缴至征税机关，在合同解除后，原告亦可据合同解除的事实向征税机关申请退还该项税款。由于被告未举示已代原告缴纳了合同印花税，故原告要求被告退还合同印花税614.87元成立，本院予以支持。
综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认原告李俐与被告恒大地产集团重庆有限公司于2011年1月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2013年7月29日解除；
二、被告恒大地产集团重庆有限公司在本判决生效后三日内退还原告李俐购房款1229740元，其中372740元按中国人民银行规定的同期存款利率计付从2011年1月27日起至付清之日止期间的利息，利随本清；另857000元按中国人民银行规定的同期存款利率计付从2011年5月31日起至付清之日止期间的利息，利随本清；
三、被告恒大地产集团重庆有限公司在本判决生效后三日内退还原告李俐合同印花税614.87元；
四、驳回原告李俐的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17459元，由原告李俐负担870元，被告恒大地产集团重庆有限公司负担16589元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
期内不上诉的，或者期内上诉又撤回上诉的，或者期内上诉但未在上诉期满后七日内缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 长 蔡 彬
代理审判员 李成玲
人民陪审员 牟维梅
二〇一四年七月二日
书 记 员 胡 磊