深圳市罗湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0303民初10895号
原告（反诉被告）袁桂花。
委托代理人阳梅娟，广东都汇律师事务所律师。
委托代理人朱庆程，广东都汇律师事务所律师。
被告（反诉原告）陈泽涛。
委托代理人陈林，广东仁人律师事务所律师。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。
法定代表人李耀智，董事长。
委托代理人叶菊，系该公司员工。
原告袁桂花诉被告陈泽涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，被告陈泽涛提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，并依法通知中原地产代理（深圳）有限公司为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁桂花委托代理人朱庆程、被告陈泽涛委托代理人陈林、第三人委托代理人叶菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁桂花向本院提出诉讼请求：一、被告依据合同履行房屋交付义务。二、被告按照合同约定支付违约金，暂计算至2015年5月22日共计79335元。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市罗湖区罗沙公路鹏兴花园58栋613A的房屋，原告需支付购房款387万元。该《房屋买卖合同》同时约定“卖方应当于收到全部楼款除交楼押金外3日内将该物业交付予买方……。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并履行合同，……”2016年3月25日双方办理了房屋过户手续，原告取得了该房屋的所有权。2016年4月8日，原告已付清全部楼款。但时至今日，被告依然没有按照合同约定履行交付义务，非法占有该房屋。经过多次协商，均不能达成一致意见，故原告起诉至法院，请依法裁判。原告在庭审中称，违约金计算至2016年6月20日，金额为人民币98685元。
被告陈泽涛辩称，1、被告与原告于2015年12月26日签订了《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的鹏兴花园58栋6层13A房产出售给原告，所出售的房产是不含租约的，在合同签订后原告并没有按照合同约定期限支付款项，已经构成违约。2、被告已按合同约定将房屋交付给原告，被告于2016年4月2日已搬离所出售房屋，已经符合交房的条件，但原告要求被告对房屋进行装修以及办理停车卡等相关事宜，而不予接收房屋，违约并不在于被告。3、原告所要求的逾期交房违约金过高，明显的高于了深圳市罗湖区房屋指导租金的价格。
第三人陈述称，1、原被告双方在我公司的居间下签订了《二手房买卖合同》及《资金托管协议》。本公司履行了协助办理定金托管，首期款监管，递件过户，交楼确认等居间义务。目前托管在我公司的定金为零。
被告陈泽涛向本院提出反诉请求：1、原告支付逾期付款违约金人民币116100元（自2016年1月1日计算至2016年2月29日，共计60日）。2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告与原告于2015年12月26日签订编号为NO.220249《房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于深圳市罗湖区罗沙路鹏兴花园58座06层13A号房售于原告，转让价款人民币3870000元。合同第三条约定“原告需在合同生效之日向被告支付定金人民币30000元，合同生效后5日内支付定金120000元”。合同第十条约定“如原告未按合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同……”。但原告在合同生效后却未按合同约定期限付款，经被告一再催要，原告迟延至2016年2月29日方支付定金人民币100000元，已经构成了违约。被告认为，被告与原告签订的房地产买卖合同是双方的意思真实表示，是合法有效的，双方应严格按照合同条款履行各自之义务，但原告却无视合同约定和法律的规定，迟延付款已经构成了违约。因此被告特依法向法院提出诉讼，请求法院支持被告的诉讼请求，维护被告的合法权益。
原告袁桂花辩称，1、对其事实与理由部分其陈述原告在签订合同当天已经支付定金3万元的事实予以确认，对于其说原告延迟到2016年2月29日支付定金10万元定金的事实予以否定，并且原告已经提交证据证明已经按照合同的约定在2015年12月30日支付了定金12万元。
第三人陈述称，与本诉陈述意见一致。
本院经审理认定事实如下：（一）2015年12月26日，被告（卖方）与原告（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定，买卖双方交易的房地产位于深深圳市罗湖区罗沙公路鹏兴花园58栋6层13A单位，建筑面积约为73.25平方米，房地产证号为20××18，房地产性质用途为住宅。转让成交价为人民币3870000元。买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币30000元，在本合同生效后五日内（含当日）再向卖方支付人民币120000元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、房款、退款等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：A、买方须于2016年3月25日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管帐号或其他第三方的监管帐号中；B、买方须于2016年3月25日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺为准。卖方应当于收到全部楼款除交楼押金外（3日内）将该物业交付予买方，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方己支付的定金。
（二）2015年12月26日，原告与被告及第三人签订《资金托管协议》，约定，甲乙双方签署了关于鹏兴花园58栋613A单位物业的《二手房买卖合同》，现就交易过程中有关款项委托第三人托管的事宜达成协议如下：原被告双方同意将定金人民币150000元、交楼押金人民币5000元交由第三人进行托管。解除托管时，第三人按上述金额扣除原被告双方签署的《二手房买卖合同》第八条约定各自应付之费用后放款，不包含利息。
（三）合同签订后，原告于当天向第三人处支付监管定金人民币30000元。原告于2015年12月30日委托他人向第三人处支付监管定金人民币120000元。被告虽然对2015年12月30日的定金收据不予认可，但是该款项是原告委托第三人支付至第三人处，第三人对此予以认可。2016年2月29日原告向被告支付了人民币10万元，被告向原告出具收款收据，载明收到原告交来购买鹏兴花园58栋613A物业之定金100000元。原告主张该款并非定金，是被告缺资金，经协商后，原告向被告支付的房款。被告则主张是原告支付的定金。2016年3月8日原告向被告支付了人民币15万元，被告向原告出具收款收据，载明收到原告交来购买鹏兴花园58栋613A物业之定金150000元。原告主张该款不是定金，仅是银行要求的流水做账而打的一笔钱，被告当天又打给了原告的亲戚曹慧尔。被告主张该款是定金，但对于为何在当天又将此款打给了曹慧尔，经本院庭审询问，被告均不能说明。2016年3月29日原告将监管款项人民币91100元付给被告，2016年4月11日将银行贷款人民币2709000元支付给被告。
（四）涉案房产于2016年3月25日转移登记至原告名下。2016年6月20日原被告签署了交楼确认书，双方确认于2016年6月20日被告将涉案房产正式交付给原告。
本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、原告在支付房款方面是否存在违约？2、被告在交房方面是否存在违约？
对于第一个争议焦点，本院认为，被告主张原告没有按时支付定金，构成违约，应当支付违约金。对此，本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定定金交由双方所约定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。之后原被告双方又签订《资金托管协议》，约定，原被告双方同意将定金人民币150000元交由第三人托管。原告依约将定金人民币30000元及定金120000元支付至第三人的账户，符合合同的约定，应当认为原告已经履行了支付定金的义务，该支付时间并未违约。至于被告提供的2016年2月29日和2016年3月8日被告向原告出具收款收据，载明收到原告交来的定金分别为人民币100000元和150000元，该款原告不认可是定金，和合同约定的金额也不相符，并且被告对于人民币150000元在原告支付后又转给曹慧尔并不能做出合理的解释，故本院采纳原告对该两笔款项的主张。原告在支付定金方面，均按照合同约定的时间支付，并不存在违约的情形。故被告以原告延期支付违约金为理由，请求原告支付逾期付款违约金人民币116100元（自2016年1月1日计算至2016年2月29日，共计60日），理由不成立，本院不予支持。
对于第二个争议焦点，本院认为，原告向被告支付了全部的房款，最后一笔房款是2016年4月11日将银行贷款人民币2709000元支付给被告。根据合同的约定，被告应当于收到全部楼款除交楼押金外（3日内）将涉案房产交付予原告，并履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况签名确认。被告直至2016年6月20日才将涉案房产交付于原告，超过了合同约定的时间，构成了违约，应当承担违约责任。被告主张其于2016年4月2日搬离涉案房产，具备交房条件，但被告不予接受，违约在于原告。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对于合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。在此被告负有交房义务，负有交房的举证责任，其应当证明交房及原告不接受房屋的事实，否则，应当承担举证不能的责任。被告没能提交证据证明原告拒不接受房屋，并且第三人陈述对于交楼事宜，由原、被告协商。故被告主张原告不予接受，理由不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。被告应当于2016年4月11日收到全部楼款3日内即2016年4月14日前将涉案房产交付予原告，否则应当按照合同的约定向原告支付违约金。被告直至2016年6月20日才将涉案房产交付给原告，故原告请求被告按照转让成交价为基数按每日万分之五支付计算至2016年6月20日违约金人民币98685元，未超出应支付的违约金数额，对此项诉讼请求，本院予以支持。被告已经于2016年6月20日将涉案房产交付给了原告，故原告请求被告依据合同履行交房义务，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告陈泽涛应当自本判决生效之日起十日向原告袁桂花支付违约金人民币98685元。
二、驳回原告袁桂花的其他诉讼请求
三、驳回被告陈泽涛的全部反诉请求。
如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币1163元，反诉受理费人民币1163元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 王志刚
二〇一六年八月二十六日
李文萍
书记员
魏惠如