重庆市潼南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0152民初744号
原告贺正坤，女，1963年1月8日出生，汉族，住重庆市潼南区。
原告李忠明，男，1961年3月2日出生，汉族，住重庆市潼南区。
二原告共同委托代理人杨廷珍，重庆市潼南区古溪法律服务所法律工作者。
被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安区，组织机构代码73159734-9。
法定代表人陈庚，该公司总经理。
委托代理人蒋天平，男，1962年12月23日出生，汉族，住四川省成都市青白江区，该公司职工。
委托代理人陈小梅，重庆市潼南区梓潼法律服务所法律工作者。
原告贺正坤、李忠明诉被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司（下文简称广安嘉铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘芯妍适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告贺正坤、李忠明的委托代理人杨廷珍，被告广安嘉铭公司的委托代理人陈小梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告贺正坤、李忠明诉称，原告于2014年2月21日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：原告向被告购买了被告开发的位于重庆市潼南区XX街道办事处XX路X号潼南国防大厦X栋XX号商品房一套，被告在2014年10月31日前向原告交付所购房屋，交房后60日内办理《房地产权证》。此外，该合同还对被告逾期交房的违约责任进行了约定。该合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务，但被告却存在逾期交房及逾期办证的违约行为，故请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金2041元（该违约金以原告已付购房款136070元为基数，按日万分之三从2014年11月1日起算至2014年12月20日止）；逾期办证违约金2163.5元（该违约金以原告已付购房款136070元为基数，按日万分之一从2015年2月17日起算至2015年7月26日止）。
被告广安嘉铭公司辩称，原、被告签订购房合同属实，原告也实际接了房，且按照补充协议的约定，被告未能按约定时间交房是因为行政机关及电力公司的原因延误了时间，被告在不能按照约定交付房屋时已经向原告发出《延期交房通知书》，故被告不应承担违约责任，即使被告有违约行为，请求根据合同法解释的规定按照实际损失调整违约金。按照原、被告补充协议的约定，办证时间是在交房后180天内，故被告也不存在逾期办证的事实。
经审理查明，2014年2月21日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：被告将其开发修建的位于重庆市潼南区某办事处某路X号国防大厦X栋XX号住房一套以预售的方式出让给原告。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为105.86㎡；总成交金额为439070元；付款方式为按揭付款。该合同第七条“交房期限及交付条件”（一）本商品房交房期限约定：“属预售商品房的，甲方（即被告）应当在2014年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即原告）使用”。该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定：“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。之后双方又于当日签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第七条约定：“乙方购买的商品房为期房的，甲乙双方同意在交房后180天内，共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房地产权证”。该协议第八条约定：“双方约定对买卖合同第七条补充如下，因发生下列情况之一，致使甲方（即被告）不能按期履行买卖合同时，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方（即原告），甲方可据实延期交房，无需承担逾期交房的违约责任：施工过程中遇到不能及时解决的异常困难及重大技术问题、市政配套设施及安装之延误、政府部门延迟文件之批准等行政行为、图纸的变更、其他非甲方所能预见和控制的因素，逾期90日内。”该合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款首付136070元，但被告于2014年11月9日将所购房屋钥匙交付给原告。为此，原告诉至本院，请求如诉称。
另查明，2013年4月27日，被告取得了其开发的“国防大厦”B幢房屋的《商品房预售许可证》。2014年12月20日，“某大厦”X幢房屋通过了建设、监理、施工、设计、勘查单位竣工验收。2014年11月21日，“某大厦”X幢房屋通过了消防验收。2015年7月22日，涉案房屋取得潼南区国土资源和房屋管理局业务受理通知书。
上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款发票、潼南国防大厦交房清单、重庆市商品房预售许可证、建设工程竣工验收意见书、建设工程消防验收意见书、潼南区国土资源和房屋管理局业务受理通知书等证据在案为凭，并经庭审质证，可以认定。
根据本院认定的上列事实，结合当事人的诉讼请求，本院对本案评判如下：
原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且被告广安嘉铭公司依法取得了《商品房预售许可证》，该合同依法成立，合法有效，应当受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
依照相关法律、法规的规定，在商品房预售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格。否则，不能作为房屋已交付使用。若未达到合同约定的交付条件，但同时具备了钥匙已交付、竣工验收合格、已通过消防验收的，可以视为房屋已交付使用。本案中，被告广安嘉铭公司于2014年11月9日向原告交付了房屋钥匙，涉案房屋于2014年11月21日通过了消防验收，于2014年12月20日通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，质量合格。此时，涉案房屋虽未达到合同约定的须已进行竣工验收“备案登记”的交房条件，但该房已通过消防、竣工验收，可以安全使用。故应当将2014年12月20日视为该房屋的交付使用时间。因此，被告确实存在逾期交房的违约行为，逾期交房的期间应为2014年11月1日至2014年12月20日，共计50天。依照双方当事人的约定，逾期交房的，被告应当按照原告已付房价款按日万分之三的标准向原告支付逾期交房的违约金，故广安嘉铭公司应当承担的逾期交房违约金为136070元×50天×0.0003=2041.05元。原告以被告逾期办理产权登记为由，要求被告支付逾期办证的违约金。本案中，虽然双方当事人签订的商品房买卖合同第十三条“关于办理产权登记的约定”，被告应当在符合交房条件后60日内向房地产管理部门提供齐全的办证资料，取得房地产管理部门出具的登记受理单。但补充协议第七条约定了商品房为期房的，在交房后180天内，共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房地产权证。因被告于2014年12月20日完成交房义务，故被告至迟应当在2015年6月18日前为原告所购房屋向房地产管理部门提供齐全的办证资料，并取得登记受理单，而被告于2015年7月22日才取得房地产管理部门出具的登记受理单，由此可见被告存在逾期办证的违约行为，应当按照合同约定向原告承担逾期办证的违约责任，其违约期间为2015年6月19日至2015年7月22日，共计34天。依照双方当事人的约定，逾期办证的，被告应当按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，故广安嘉铭公司应当承担的逾期办证违约金为136070元×34天×0.0001=462.64元。本案中，被告主张原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的约定过高。但被告并未举示充分证据证明约定的违约金超过原告损失的百分之三十；结合被告逾期交房的时限、原告履行合同的程度及对所购房屋的期待性，本院对双方约定的逾期交房违约金按“最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金”予以确认，对被告主张按照按同期同地段的同类房屋租金标准调整违约金的主张不予支持。庭审中，被告辩称，被告不能向原告按期交房系因电力公司原因所致，在不能按照约定交付房屋时被告已经向原告发出《延期交房通知书》。但被告并未举示充分的证据证明被告未按期交房系电力公司原因导致，亦未举示证据证明该项事实符合双方关于不可抗力据实延期的约定；此外，被告是否向原告发出《延期交房通知书》，并不影响被告需按照约定承担违约责任。故本院对被告的该辩解不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告贺正坤、李忠明给付逾期交房违约金2041.05元（以136070元为基数，按每日万分之三的标准，自2014年11月1日起计算至2014年12月20日）；
二、被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告贺正坤、李忠明给付逾期办证违约金462.64元（以136070元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年6月19日起计算至2015年7月22日）；
三、驳回原告贺正坤、李忠明的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 刘芯妍
二〇一六年三月二十七日
书 记 员 葛 蓉