眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）眉民提字第3号
原审原告彭山区农村信用合作联社。组织机构代码：74226981-8。
法定代表人宿光辉，理事长。
委托代理人刘朝祥，四川本真律师事务所律师。
委托代理人王其杰，彭山区农村信用合作联社职工。
原审被告何梦,女。
原审被告汪永康,男。
委托代理人王树江，四川清正律师事务所律师。
原审被告徐桂清,女。
委托代理人王树江，四川清正律师事务所律师。
原审原告彭山区农村信用合作联社与原审被告汪永康、徐桂清、何梦借款纠纷一案，四川省眉山市彭山区人民法院于2013年7月15日作出（2012）彭山民初字第988号民事判决，已发生法律效力。本院于2015年7月24日作出民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理了本案，原审原告彭山区农村信用合作联社的委托代理人刘朝祥、王其杰，原审被告汪永康、徐桂清的委托代理人王树江及原审被告何梦到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审法院查明，原告与被告何梦于2011年11月16日签订一份《个人借款合同》【合同编号：彭农信个借字（2011）第211号】，合同约定：被告何梦向原告借款人民币220万元，用于购买建材，借款额度支用有效期间自2011年11月16日至2013年11月15日，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮90%，并自起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止，如遇基准利率调整，则自下年1月1日起按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率；本合同项下贷款按季结息，结息日固定为每季末月的第20日；借款的担保适用抵押方式；违约情形，若被告未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用，原告则有权宣布贷款立即到期，要求被告立即归还借款本息及相关费用，并向被告收取违约金，违约金的计算方法为10%；对被告未按时还清的借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。
二被告汪永康、徐桂清系夫妻关系，二被告于2011年9月13日在四川省眉山市东坡公证处办理（2011）眉东证字第2036号《公证书》，该《公证书》载明：兹证明汪永康（男，某年某月某日出生，住址：四川省眉山市某某街）、徐桂清（女，某年某月某日出生，住址：四川省眉山市某某街）于二0一一年九月十三日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签字、捺指纹。该《委托书》载明：“委托人：汪永康，男。徐桂清，女。受托人：何威，男。委托人系夫妻关系。现有委托人共同共有的以下房产：1、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×号，规划用途：商业，建筑面积：37.67平方米，套内建筑面积：36.27平方米，档案保管号：档0142×；2、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×，规划用途：商业，建筑面积：34.89平方米，套内建筑面积：33.6平方米，档案保管号：档0142×；3、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×号，规划用途：商业，建筑面积：37.6平方米，套内建筑面积：36.21平方米，档案保管号：档0142×；4、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×号，规划用途：商业，建筑面积：67.12平方米，套内建筑面积：64.63平方米，档案保管号：档0142×；5、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×号，规划用途：商业，建筑面积：64.96平方米，套内建筑面积：62.55平方米，档案保管号：档0142×；6、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×号，规划用途：商业，建筑面积：25平方米，套内建筑面积：24.07平方米，档案保管号：档0142×；7、坐落于眉山市××号的商业用房一处，房屋所有权证号为：眉权房权证字第01××4×、01××4×号，规划用途：商业，建筑面积：72.31平方米，套内建筑面积：69.63平方米，档案保管号：档0142×。委托人因事务繁忙，特委托受托人何威作为代理人代为办理以下事项：一、代为办理及领取上述房产的国有土地使用证；二、代为出售上述房产，收取售房款及办理房屋所有权过户手续、国有土地使用权证变更登记手续；三、代为办理抵押贷款，签订抵押合同、贷款合同，并办理抵押登记等相关手续；四、代为办理上述房产的水、电等相关过户手续。代理人在相关文件上的签字委托人均予承认，并承担相应的经济、法律后果。本委托书具有不可撤销性。委托期限：从2011年9月13日起至2013年9月12日止。本委托书一式五份，经委托人签名、捺指纹后当日生效。”。
该《委托书》经公证后，2011年11月16日，原告与何威签订一份以抵押人为汪永康、徐桂清、胡志国的名义与抵押权人为原告彭山县农村信用合作联社的《抵押合同》【合同编号：彭山信个抵字（2011）第211号】约定：为了确保原告与被告何梦所签上列合同的切实履行，被告汪永康、徐桂清作为抵押人愿意提供抵押担保；抵押人保证及声明自己是本合同项下抵押物的完全的、有效的、合法的所有者或国家授权的经营管理者；该抵押物不存在所有权或经营管理权方面的争议；本合同担保的主债权为原告依据主合同发放的贷款，金额为人民币220万元，主合同履行期限为24个月，自2011年11月16日起至2013年11月15日止；抵押担保的范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、复息、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用；抵押物包括：抵押人为汪永康、徐桂清、胡志国，抵押财产名称为房地产，权属证书及其他有关证书编号为：01××4×等、眉市国用（2004）第008×号；抵押物所处位置：某处131号、133号、135号、137号、139号、某处151号、153号；面积房产339.55平方米，土地256.48平方米，土地类型：出让，评估价值380万元，债权额220万元。该合同内原告加盖公章，被告汪永康、徐桂清的委托人何威签了名并捺印，何威并在该合同内签署“汪永康”、“徐桂清”、“胡志国”的名字，何威并在该签名上分别按上手印。后双方于2011年11月17日到眉山市房地产管理局办理了上列房产的眉权房他证他权字第××号证书，将房屋产权人为汪永康、徐桂清的房产档案保管号为：档0142×等登记为房屋他项权利人为：原告彭山县农村信用合作联社。抵押人并将上列七本房屋产权证交付原告保管，并将土地使用权人为：胡志国、汪永康的眉市国用（2004）第008×号土地使用权证交付原告保管，但双方未对该土地使用权办理抵押登记。后原告即按合同约定于2011年11月17日向被告何梦出借借款本金220万元，被告何梦收到借款后即按约支付该借款资金利息至2012年3月20日止，后再未向原告支付资金利息，也未归还借款本金，截止2013年5月10日尚欠原告利息312949.15元；原告以被告何梦的行为已构成违约为由，向该院提起诉讼。
在庭审过程中，被告汪永康、徐桂清当庭陈述：对上列抵押的房产所有权及该批房产证自己根本不知情，而《委托书》是何威、何怀忠早己准备好，对方说只是用于办理产权过户所需，故只是看了一下后便在上面签上名字。
以上事实有《个人借款合同》【合同编号：彭农信个借字（2011）第211号】、《公证书》及《委托书》、《抵押合同》【合同编号：彭山信个抵字（2011）第211号】、眉权房他证他权字第××号证书、七本为被告汪永康、徐桂清所有的房屋产权证、借款借据及电汇凭证、庭审中当事人的陈述等为依据。
原审法院认为，原、被告双方所签《个人借款合同》【合同编号：彭农信个借字（2011）第211号】及《抵押合同》【合同编号：彭山信个抵字（2011）第211号】，是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规，该合同有效；被告何梦借到原告借款后，未按约支付利息，系违约行为，现原告要求被告何梦立即归还借款本金人民币220万元及所欠利息的诉讼请求，符合双方合同约定，予以支持。原告请求对《抵押合同》【合同编号：彭山信个抵字（2011）第211号】的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，也符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条的规定，经该院审判委员会讨论并作出决定，判决：一、被告何梦于本判决生效之日起十日内归还原告彭山县农村信用合作联社借款本金220万元及截止2013年5月10日尚欠的利息312949.15元；并以本金220万元计从2013年5月11日起按中国人民银行有关贷款逾期还款加罚息利率规定向原告支付资金利息；二、原告彭山县农村信用合作联社对被告汪永康、徐桂清提供的抵押物，即眉权房他证他权字第××号证书所登记的将房屋产权人为汪永康、徐桂清的房产档案保管号为：档0142×等登记为房屋他项权利人为：原告彭山县农村信用合作联社的房产，在被告何梦不履行上列债务时，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权。案件受理费24400元、诉讼保全费5000元，合计29400元，由被告负担。
再审查明，汪永康和胡志国将“利民雅居”的土地使用权转让给何怀忠（何威之父），但未办理过户手续。何怀忠以汪永康、胡志国的名义报建开发。后何怀忠将本案中的诉争门市出售并交付给李明容等人。李明容等人在取得门市后，或出租或使用至今。眉山市东坡区人民法院于二O一三年十二月四日以（2013）眉东刑初字第365号刑事判决，以何怀忠、何威犯骗取贷款罪判处有期徒刑。
其余查明的事实与原审法院查明的事实一致，原审原告、原审被告均无新证据提交。
本院认为，本案焦点为：一、彭山区农村信用合作联社（以下简称彭山信用社）与何梦签订的借款合同是否有效；二、彭山信用社对抵押房屋是否享有优先受偿权。
关于焦点一，何威与何梦系兄妹关系，何威借用何梦的名义从彭山信用社贷款。何梦认可借款属实，但否认使用该款，而且称对于该款如何使用并不知情，因此，她不应该偿还该笔借款，而应该由实际使用人何威清偿。彭山信用社则认为，其与何梦签订的借款合同，有何梦的亲笔签名，系其真实意思表示，至于何梦有没有使用该款及知不知道该款的实际用途，并不影响合同的效力。汪永康、徐桂清主张何威因诈骗取得彭山信用社贷款，东坡区法院刑事判决已确认该事实，因此，因诈骗而签订的合同应为无效合同。彭山信用社以何威系案外人，其因骗取贷款犯罪与本案没有关联性，更不影响借款合同的效力为由抗辩。本院认为，合同具有相对性，本案合同当事人为彭山信用社与何梦，签订借款合同为双方真实意思表示，且彭山信用社已按约付款，即使何梦没有使用该款，也不必然否定该合同的效力；虽然何威被东坡区法院判决确认犯罪，但何威并非本案当事人，认定何威因骗取贷款犯罪而导致合同无效，缺乏法律依据。因此，对彭山信用社主张借款合同合法有效，本院予以支持。
关于焦点二，汪永康、徐桂清诉称，虽然诉争门市登记在其名下，但并非实际权利人，而且何威以汪永康、徐桂清名义与彭山信用社签订的抵押合同也并非其真实意思表示，抵押合同无效，抵押权理应无效，故彭山信用社对该诉争门市并不享有优先受偿权。彭山信用社则认为其因信赖房产登记的公信力进行交易，权利人应为汪永康、徐桂清，且何威持经公正的授权委托书，代表汪永康、徐桂清与本社签订的合同符合法律规定，为有效合同。同时，我社依照法律规定进行了登记，取得了抵押权，应享有优先受偿权。本院认为，虽然汪永康、徐桂清为登记权利人，但从查明的事实来看，该诉争门市已由何怀忠出售并交付给李明容等人，李明容等人未办理产权证，是因何怀忠个人原因所致。李明容等人购得该房屋后，一直占有使用至今，为实际权利人。因此，何怀忠之子何威以汪永康、徐桂清的名义与彭山信用社签订抵押合同，系无权处分，且事后也未得到实际权利人的追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，何威代表汪永康、徐桂清与彭山信用社签订的抵押合同应为无效合同。基于此，彭山信用社主张抵押权成立，则需符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定；“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”。本案中，彭山信用社已按借款合同要求发放了贷款，并对抵押办理了登记，故重点在于是否具有善意。彭山信用社与何威办理抵押贷款时固然不知其不具有所有权，否则也不存在被骗取贷款的问题，但除此主观善意外，还应考虑善意成立的客观标准。结合本案，虽然所有权登记信息记载诉争房屋所有权人为汪永康、徐桂清，但彭山信用社除据此对房屋权属审查之外，还应根据银监会《个人贷款管理暂行办法》第十五条“贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。”的规定，不仅要对材料进行形式上的审查，还要进行实地核实。但是，彭山信用社未对贷款材料的真实性尽核实义务，未发现借款人其实并不具有真实的借款用途和借款需求；同时，对何威提供的抵押物，彭山信用社既未向权利登记人汪永康、徐桂清求证，也未实地调查核实。如彭山信用社到实地调查，由于汪永康、徐桂清从未占有、使用过该房屋，不难发现登记权利人与实际权利人不一致的情况，即可终止该纠纷。因此，可认定彭山信用社未遵守行业管理规范，未对调查内容审慎审核，在客观上存在过失，不符合不动产善意取得制度中善意的要求。据此，彭山信用社主张享有对诉争门市优先受偿权的请求，本院不予支持。
综上所述，原审法院判决认定彭山信用社对诉争房屋享有优先受偿权错误，应予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项，判决如下：
一、维持原审法院判决第一项，即被告何梦于本判决生效之日起十日内归还原告彭山县农村信用合作联社借款本金220万元及截止2013年5月10日尚欠的利息312949.15元；并以本金220万元计从2013年5月11日起按中国人民银行有关贷款逾期还款加罚息利率规定向原告支付资金利息；
二、撤销原审法院判决第二项，即原告彭山县农村信用合作联社对被告汪永康、徐桂清提供的抵押物，即眉权房他证他权字第××号证书所登记的将房屋产权人为汪永康、徐桂清的房产档案保管号为：档0142580、0142573、0142575、0142572、0142574、0142568、0142569登记为房屋他项权利人为：原告彭山县农村信用合作联社的房产，在被告何梦不履行上列债务时，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款享有优先受偿权；
三、驳回彭山信用社的其他诉讼请求。
原审案件受理费24400元、诉讼保全费5000元，合计29400元，由被告何梦负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王正文
审 判 员 冷 晶
代理审判员 蒋光辉
二〇一六年六月十四日
书 记 员 杨颜如