浙江省东阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0783民初1877号
原告：浙江新光建材装饰城开发有限公司，住所地东阳市白云街道世贸大道16、18号。
法定代表人：虞云新，总经理。
委托代理人：吴小伟，浙江大平律师事务所律师。
被告：张祝安，男，1952年1月12日出生，汉族，住东阳市。
委托代理人：吴震东，浙江国翔律师事务所律师。
原告浙江新光建材装饰开发有限公司（以下简称“新光公司”）与被告张祝安租赁合同纠纷一案，于2017年1月24日诉至本院。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员吕丹萍独任审判。在答辩期间内，被告向本院提出管辖权异议，本院于2017年2月28日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告对裁定不服提出上诉，金华市中级人民法院裁定驳回上诉、维持原裁定。本院于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告新光公司的委托代理人吴小伟、被告张祝安及其委托代理人吴震东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新光公司起诉称：原、被告于2014年5月7日签订了一份《东阳中国古建城老旧房子使用协议书》。协议书载明：原告将位于东阳世贸大道16-18号书院路以西部分1750平方米空地有偿提供给被告使用，使用期限为6年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止。第一年场地使用费为2万元，第二年场地使用费按60元/平方米计算，第三、四、五、六年度使用费按逐年递增10%标准收取，须在下一承租年度开始前一个月付清。卫生费按每年5250元支付。如违约延期支付，被告应承担支付双倍场地使用费的违约责任。协议签订后，被告除了支付过第一租赁年度的20000元场地使用费、30000元履约保证金、第一租赁年度的5250元卫生费外，对第二、第三租赁年度的场地使用费及卫生费被告却拖着不负。原告多次催讨，被告均不为所动。现被告已构成严重违约，根据双方签订的协议书的约定，被告应承担违约责任。故原告诉至法院，要求判令：1.解除原、被告签订的《东阳中国古建城老旧房子场地使用协议书》，被告拆除场地内的古建筑，腾退场地；2.被告支付场地使用费188000元、卫生费8750元（场地使用费、卫生费暂算至起诉之日止，以后按协议约定计付至场地腾空之日止），承担违约金188000元。
原告新光公司为证明其主张，向本院提供如下证据：
1.东阳中国古建城商位使用协议书一份，用以证明原、被告存在租赁关系，双方约定了权利、义务的事实。
2.公证书一份，用以证明原告向被告催讨租金的事实。
3.通知书复印件一份，用以证明原告向被告催讨租金的事实。
被告张祝安答辩称，原告诉称与事实不符。2014年，原告为了将建材城改制成为古建城，邀请被告去搭建老房子。签订租赁合同后，被告造了一幢老房子。但是因为原告招商引资不成功，没有办法改为古建城，而被告造的房子对其他商户有妨碍，建材城无法向商户解释，故被告想造第二处房子的时候，原告要求房子建小一点，所以被告听原告的意见，把原来计划造600多平方米的房子改成了只有200多平方米。再后来，原告要求被告移出去。被告不存在违约行为，在补充协议中也有约定，如果原告的原因不能继续履行合同的，应由原告承担被告的损失。原告要求被告移出去，应该把所有的事情一起解决。如果要被告移出去，那么被告搬迁的费用要求由原告承担，如果要求被告支付租金，由于原告改制不成功，对被告的广告效应有影响，要降低租费，而且被告实际使用的面积少于合同中约定的面积，租费也应有相应的调整。被告一直与原告在协调，协调无果，所以没有交纳租金。现被告不同意解除协议书。原、被告还签订了一份补充协议，如果要解除应当两份协议一起解除，原告只申请解除使用协议书，原告的诉请有瑕疵，且原告诉请的违约金过高。
被告张祝安未向本院提供证据。
对原告新光公司提供的证据，本院认证如下：
对原告提供的协议书，被告对真实性无异议，但认为双方在协议书中没有约定违约责任，协议书的补充协议书中明确约定，由原告原因造成被告不能正常使用场地的，由此造成的损失应由原告承担。对原告提供的公证书，被告无异议。本院认为，原告提供的协议书及公证书，符合证据的有效要件，能够证明原告所主张的事实，本院予以认定。对原告提供的通知书，被告认为是复印件，不予认可。本院认为，被告的质证意见成立，对该份证据本院不予采纳。
本院经审理查明：
2014年5月7日，原、被告签订了《东阳中国古建城老旧房子场地使用协议书》（后附目标管理责任书、补充协议）一份，约定原告将坐落于书院路以西空地总面积1750平方米，出租给被告张祝安使用，场地用途为老房子搭建，租赁期限为6年，自2014年5月1日起至2020年4月30日止，付款方式为一年一付，先付后用。第一年租赁使用费为20000元，第二年租赁费用为60元/平方米/年，第三、四、五、六年度使用费按逐年递增10%标准收取，须在下一年度开始前的一个月前付清。市场卫生费按3元/平方米/年计收，合计5250元。签订协议时应交纳场地使用履约保证金30000元。如违约，被告应承担每日支付双倍场地使用费的违约责任。协议签订后，被告向原告支付了第一年的租金20000元、卫生费5250元及履约保证金30000元。后因被告拖欠租金等费用，原告于2016年9月22日向被告邮寄送达了《东阳国际建材装饰城关于张祝安的租金催交通知书》一份，要求被告于2016年9月30日前向原告交纳场地使用费、卫生费、违约金等共计530834元，并申请东阳市公证处对该通知书进行了公证。
本院认为，原告新光公司与被告张祝安之间签订的《东阳中国古建城老旧房子使用协议书》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方存在的主要争议焦点是：一、原告是否存在违约？被告未按约交纳场地使用费、卫生费等费用的责任应由谁承担？二、原告能否因被告未按约交纳相关费用要求解除涉案协议书？三、被告是否应按协议约定向原告支付违约金？焦点一：被告提出原告存在违约、由于原告的原因导致被告实际使用的场地面积少于协议中约定的面积，因其未提供证据予以证实，且原告不予认可，本院不予采信。原告不存在违约，被告未按约交纳场地使用费、卫生费的责任应由被告承担。焦点二：被告作为承租人无正当理由未支付租金，且经原告催讨后在合理期限内仍未支付，原告可以解除合同。被告提出原、被告还签订了一份补充协议，如果要解除也应当两份协议一起解除，而原告只起诉要求解除涉案协议书，原告的诉请有瑕疵。本院认为，原、被告签订的补充协议系涉案协议书的从合同，主合同解除则从合同一并解除，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。原告要求解除双方签订的涉案协议书，责令被告腾退承租场地的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。但考虑到被告所承租场地系用于古建筑房子搭建,短时间内腾退确实存在一定困难，本院认为给予二个月的腾退时间较为适宜。焦点三：原告要求被告按协议书中约定双倍支付场地使用费作为违约金，而被告抗辩违约金过高。本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，应以双方解除合同时被告拖欠租金的30%计算违约金为宜。因被告向原告交纳了履约保证金30000元，该笔款项应当先作为违约金予以扣除，故被告应支付原告违约金188000元×30%一30000元=26400元。综上，原告的诉讼请求，大部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告浙江新光建材装饰城开发有限公司与被告张祝安于2014年5月7日签订的《东阳中国古建城老旧房子场地使用协议书》于2017年1月24日解除。
二、被告张祝安应于本判决生效后六十日内将坐落于东阳市书院路以西空地1750平方米腾退交还给原告浙江新光建材装饰开发有限公司。
三、被告张祝安应于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江新光建材装饰开发有限公司场地使用费188000元、卫生费8750元（已计算至2017年1月24日止，此后按协议约定计算至实际腾退之日止）。
四、被告张祝安应于本判决生效之日起三十日内支付原告浙江新光建材装饰开发有限公司违约金26400元。
五、驳回原告浙江新光建材装饰开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7072元，减半收取3536元，由原告负担1486元，由被告张祝安负担2050元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 吕丹萍
二〇一七年八月二日
书记员 陆 晴