广西壮族自治区北海市银海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0503民初1252号
原告：北海融和房地产有限公司，住所地北海市银滩大道1号4号楼2单元1楼。
法定代表人：傅志全，总经理。
委托诉讼代理人：李玉萍，广西天惠律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所实习人员。
被告：侯振龙，男，1964年7月2日出生，汉族，住河北省定州市。
第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道鸿海大厦。
负责人：李毅，行长。
委托诉讼代理人:许娟，女，1972年8月6日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司北海分行员工，住北海市海城区。
委托诉讼代理人：李宏康，男，1969年8月11日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司北海分行员工，住北海市海城区。
原告北海融和房地产有限公司（以下简称融和公司）与被告侯振龙、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称建行北海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月23日立案后，依法适用简易程序后转普通程序。本案在审理过程中，第三人建行北海分行向本院提出独立的诉讼请求，本院依法合并审理，公开开庭进行了审理。原告融和公司的委托诉讼代理人李玉萍、曾季红，第三人建行北海分行的委托诉讼代理人许娟、李宏康到庭参加诉讼，被告侯振龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告融和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：1-2-1502；预售备案登记编号：449-0298）；2、被告向原告支付违约金87298.2元；3、被告向原告支付由原告代被告向第三人偿还的按揭款111929.02元，并支付利息9538元（利息按年利率6%计算，前八笔按揭款自每笔代偿按揭款支付之日起暂计至2016年12月13日，以后另计，第九笔按揭款自2016年12月30日起计至款项还清为止）。事实和理由：2012年11月8日，原告融和公司与被告侯振龙签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：1-2-1502；预售备案登记编号：449-0298)，约定：被告购买原告开发的位于北海市××大道北、××东××和海韵××单元××房，房屋面积为88.18平方米，房屋总价为436491元，首付款为136491元，余款300000元由被告办理按揭贷款；被告如选择银行按揭付款方式，在房产证未办妥前累计三个月没有向银行支付月供款，给原告造成损失，即视为不履行《商品房买卖合同》，原告有权单方面解除合同，被告向原告支付总房款20％的违约金。2013年5月15日，被告与第三人建行北海分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号450180018-011-2013000100)，约定：第三人同意向被告发放贷款300000元用于购买上述房屋，贷款期限为15年，被告按约定的时间和金额每月等额还款。依据原告与第三人签订的《个人住房借款最高额保证合同》（编号：4501800182011000024)，原告须对被告该笔贷款承担阶段性连带保证责任。之后，被告多期未按借款合同约定向第三人偿还按揭款，已构成违约。原告只能依约承担保证责任，至2016年12月29日，原告代被告偿还了按揭款共计111929.02元。综上，被告未按借款合同约定向第三人偿还按揭款，而给原告造成损失，已构成根本违约。
第三人建行北海分行辩称，对原告诉称的事实和请求的按揭款数额没有异议。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，由法院依法判决。
第三人建行北海分行向本院提出独立诉讼请求：1、解除第三人与被告于2013年6月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告向第三人偿还所欠贷款本金252722.93元并支付利息（利息计算：以252722.93元为基数，从2016年12月30日起按中国人民银行同期贷款利率上浮5%计算，至被告还清借款之日为止）；3、原告对被告的上述债务承担连带清偿责任；4、第三人对位于北海市××大道北、××东××和海韵××单元××房折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。事实和理由：第三人建行北海分行与被告侯振龙于2013年6月1日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：第三人向被告发放300000元贷款，用于被告向原告支付购房款，借款期限为2013年6月7日至2028年6月7日，以被告购买的位于北海市××大道北、××东××和海韵××单元××房屋作抵押。第三人如约向被告发放了贷款，并办理了抵押登记手续。至2016年12月29日，被告尚未偿还的贷款为252722.93元。如法院判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，则第三人与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》无法继续履行，也应被解除，被告应提前还清全部贷款，原告应将收到的购房贷款直接返还给第三人。
原告融和公司对于第三人建行北海分行提出的独立诉讼请求辩称，对第三人请求的贷款余额没有异议，第三人与被告侯振龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，原告同意代被告将剩余贷款偿还给第三人。当原告偿还剩余贷款后，第三人对涉案房屋则不存在优先受偿权。之后，第三人应协助原告办理解除涉案房屋的抵押登记手续，把涉案房屋返还给原告。
被告侯振龙未作答辩，在举证期限内也未提供证据。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告侯振龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经审理查明，2012年11月8日，原告融和公司与被告侯振龙签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：1-2-1502)，约定：被告购买原告开发的位于北海市××大道北、××东××和海韵××单元××房，商品房建筑面积共88.18平方米，总价款为436491元；在本合同签订当日被告支付136491元，剩余的300000元由被告向按揭银行贷款；被告如选择银行按揭付款方式，在房产证未办妥前累计三个月没有向银行支付月供款，给原告造成损失，即视为不履行《商品房买卖合同》，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，被告向原告支付总房款20％的违约金。当天，被告向原告支付了涉案房屋的首付款136491元。原告将该合同报到北海市房地产交易中心备案，2013年5月30日，北海市房地产交易中心对涉案房屋进行了预售备案登记，编号为：449-0298。2013年6月1日，被告与第三人建行北海分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450180018-011-2013000100)，约定：被告向第三人借款300000元用于购买位于北海市××大道北、××东××和海韵××单元××房屋，借款期限从2013年5月15日至2028年5月15日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率；约定还款日为借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；被告的还款方法为等额本息还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额2675.98元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，被告以位于北海市××大道北、××东××和海韵××单元××房屋作抵押，抵押担保范围包括借款本金、利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向第三人支付的其他款项、第三人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；被告未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，第三人有权行使抵押权利；无论第三人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由被告自己所提供、第三人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，被告在本合同项下的担保责任均不因此减免，第三人均可直接要求被告依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，被告不提出任何异议。2013年6月7日，第三人向被告发放了300000元贷款，被告向原告支付了该购房款。被告与第三人并对涉案房屋进行抵押登记，2013年6月14日，北海市房地产交易中心对涉案房屋进行了抵押登记，抵押权人为第三人，债权数额为300000元。2013年7月7日，被告向第三人偿还了贷款利息80.76元。之后，由于被告没有继续向第三人偿还贷款，导致原告代被告向第三人予以偿还。至2016年12月29日，原告代被告向第三人偿还了贷款本金及利息共111929.02元，尚有252722.93元贷款本金没有偿还。
另查明，2011年6月2日，原告融和公司与第三人建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：本合同所称债务人是指因购置坐落于北海市银滩大道北、南京路东的融和海韵佳园第1、2、3幢房产而与第三人发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指债权确定期间因第三人向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向第三人支付的其他款项（包括但不限于第三人垫付的有关手续费、杂费等）、第三人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为60000000元；原告在本合同项下提供的保证为连带责任保证；如果主合同项下债务到期或者第三人根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，原告应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论第三人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、第三人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，原告在本合同项下的保证责任均不因此减免，第三人均可直接要求原告依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，原告不提出任何异议。
上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《北海市房地产抵押权登记证明书》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《个人贷款还款凭证》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告融和公司与被告侯振龙签订的《商品房买卖合同》及被告侯振龙与第三人建行北海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同。各方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原、被告双方约定被告如选择银行按揭付款方式，在房产证未办妥前累计三个月没有向银行支付月供款，给原告造成损失，即视为不履行《商品房买卖合同》，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，被告向原告支付总房款20％的违约金。被告已累计超过三个月没有向第三人偿还借款，至2016年12月29日，原告代被告向第三人偿还了贷款本金及利息共111929.02元，尚有252722.93元贷款本金没有偿还，被告已构成违约。原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及被告向原告支付违约金即总房款436491元×20％＝87298.2元，符合双方的协议内容，有事实和法律依据，本院予以支持。被告还应向原告支付已由原告代被告向第三人偿还的贷款本金及利息共111929.02元。被告向原告支付违约金后，原告的损失已获得赔偿，故对于原告所主张的以原告已代被告向第三人偿还的每笔贷款本金及利息而另请求的利息，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，第三人请求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定，本院予以支持。之后，被告应将尚未偿还的贷款本金252722.93元及利息支付给第三人，利息从2016年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。根据被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，被告同意将涉案房屋就债权数额300000元抵押给第三人，并办理了相关手续，原告为连带责任保证人，故原、被告应当承担约定的担保责任，第三人有权对涉案房屋在300000元内折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。且原告对被告所承担的应支付给第三人贷款本金252722.93元及利息的债务承担连带清偿责任。此外，由于《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》已解除，对涉案房屋的备案登记和抵押登记一并解除。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、解除原告北海融和房地产有限公司与被告侯振龙签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：1-2-1502；预售备案登记编号：449-0298）；
二、解除第三人中国建设银行股份有限公司北海分行与被告侯振龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450180018-011-2013000100)；
三、被告侯振龙向原告北海融和房地产有限公司支付违约金87298.2元；
四、被告侯振龙向原告北海融和房地产有限公司支付已由原告北海融和房地产有限公司代被告侯振龙向第三人中国建设银行股份有限公司北海分行偿还的贷款本金及利息共111929.02元；
五、被告侯振龙向第三人中国建设银行股份有限公司北海分行支付从2016年12月30日起尚未偿还的贷款本金252722.93元及其利息（利息以252722.93元为基数，从2016年12月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，提前履行的，计至实际履行之日止）；
六、原告北海融和房地产有限公司对被告侯振龙的上述债务承担连带清偿责任；
七、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行对位于北海市银滩大道北、南京路东的融和海韵佳园1幢2单元1502号房屋在300000元内折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
八、被告侯振龙协助原告北海融和房地产有限公司办理解除位于北海市银滩大道北、南京路东的融和海韵佳园1幢2单元1502号房屋的备案登记手续；
九、被告侯振龙、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行协助原告北海融和房地产有限公司办理解除位于北海市银滩大道北、南京路东的融和海韵佳园1幢2单元1502号房屋的抵押登记手续；
十、驳回原告北海融和房地产有限公司的其他诉讼请求。
义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕上述义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
本案受理费4431元，由被告侯振龙负担4229元，原告北海融和房地产有限公司负担202元；第三人之诉受理费减半收取2545元，由被告侯振龙、原告北海融和房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4431元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 蒙兆宽
代理审判员 李红艳
人民陪审员 梁少雄
二〇一七年五月五日
书 记 员 杨刚丽
附本判决书引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。