浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）嘉善民初字第450号
原告：嘉兴市科海物业管理有限公司××司，住所地：
嘉善县××车站××路××室。
诉讼代表人：曹某某。
委托代理人：陈某。
被告：卜某某。
原告嘉兴市科海物业管理有限公司××司与被告卜某某
物业服务合同纠纷一案，原告于2010年2月5日向本院起诉，本
院同日受理后，依法由审判员周焰独任审判，于2010年3月9日
公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈某、被告卜某某到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告与永福花园小区业主委员会签订物业
管理合同，永福花园小区业主委员会委托原告对永福花园小区
进行物业管理。原告按照合同约定对小区进行管理，物管工作
得到了广大业主的肯定和好评，大多数业主的物业管某某能及
时交纳，但被告居住在该小区，享受着原告提供的良好物管服
务，却拒绝交纳物业管某某，原告为维护其合法权益，诉至法
院。要求法院判令被告：1、立即支付原告物业管某某2515元
；2、律师费、本案受理费由被告承担。庭审中原告变更诉讼
请求要求被告支付物业管某某2404元。
原告为证明其主张，提供以下证据证明：1、原告营业执照复印件及被告户籍证明各1份，证明原
、被告诉讼主体资格；
2、前期物业服务合同、06年1月1日合同书、08年合同书
复印件（与原件核对无异，原件已收回）各1份；证明原告是
接受永福花园业主委员会的委托对被告所在的小区进行物业管
理的这一事实，二是证明物业费收取的标准，2005年3月20日
至2007年12月31日在合同约定物业管某某为每月每平方米0.30
元，2008年1月1日至2009年12月31日合同约定物业管某某为每
月每平方米0.40元的事实；
3、嘉善县房屋所有权发证存根1份，证明被告房屋居住
建筑面积为123.62平方米的事实；
被告答辩称：一是原告要求被告支付欠费2515元之诉请
不明确。二是原告的第二项诉请要求被告支付律师费，被告不
予认同。被告拒付物业费理由如下：05年前交过物业费，交给
立德房产公司。这笔物业费不交，是因为05年发现北面的两个
窗户边上的木板已经发黑，当时找过小区里的办公室，但只是
简单的用固体胶点了点，至今木板上的黑块还在不断增大。根
据合同附件二规定，原告违约在前。而且小区环境改变规划，
原来阳台前的空地多了一个游乐场，给我的生活造成影响，还
有厨房下水道总管阻塞引起污水倒灌。综上，并不是我不想交
物业费，是05年初开始发生的问题至今没有解决，是原告错在
前，提供的是有瑕疵的服务。上述问题没有解决所以没有交，
请求法院裁判时予以考虑。
被告对自己的主张提供以下证据予以证明：1、09年11月6日晚上九点多时视频一段：证明晚上九点
多钟我住房某某下的小区场地内还如此吵闹，影响我正常的休
息，我老婆还要上三班制的，工作生活都受影响；
2、下水道堵塞视频一段：证明总下水道堵塞，污水全溢
到家里；
3、窗框腐烂照片视频：证明墙体漏水引起的窗框腐烂。
以上三个内容证明是由于某告管理不善所造成的事实。
经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认；对原
告提供的证据2，被告质证认为，对证据2真实性无异议；对被
告与永福花园的业主委员会是何关系不清楚；三份合同中看不
出原、被告有什么契约签订，被告没有委托过永福花园业主委
员会让原告管理物业。本院认为该证据能证明原告是受永福花
园业主委员会的委托对被告所在的小区进行物业管理的这一事
实，并且能证明物业费收取的标准，故对此证据本院予以确认
；对证据3，被告质证无异议，故对此证据本院予以确认。
对被告提供的证据1、2、3，原告质证认为，被告只提到
小区的活动场地影响他，但小区活动场地在九点多吵闹是正常
的，不能证明是物业管理不善。对于下水道堵塞也是正常的，
目前已经处理好了且不是原告造成被告水道堵塞。对于墙体漏
水，这是房屋开发商交付房屋所存在的问题，主张的对象应是
房产开发公司，而不是物业公司。本院认为，被告提出的上述
问题均与物业管理内容无关，本院不予认定。
本院根据原告提供的证据及庭审中当事人的陈述，对本案事实认定如下：
2005年3月8日，嘉善县立德房地产开发有限公司（以下
简称立德公司）与嘉善县科海物业管理有限公司（以下简称嘉
善科海物业）签订前期物业服务合同一份，合同约定立德公司
选聘嘉善科海物业对永福花园提供前期物业管理事宜，委托管
理期限自2005年3月20日起至小区业主委员会选聘物业管理企
业签订的物业服务合同生效日止，物业管理服务费的标准：多
层住宅、商业物业为0.3元／平方米／月。2006年1月1日，永
福花园业主委员会与嘉善科海物业签订物业管理委托服务合同
一份，合同约定永福花园业主委员会将该小区的物业管理（占
地面积57255.6平方米、建筑面积87600.25平方米、绿化面积2
0900平方米，包括多层公寓、沿街商铺）委托原告实行物业管
理，委托管理期限为二年，自2006年1月1日至2007年12月31日
止；物业管理服务费的标准：0.30元／平方米／月；物业服务
费用按半年交纳，于每年的1月和6月1日至30日之间履行交纳
义务，双方还对其他事项作了约定。2008年1月1日，永福花园
业主委员会又与原告签订物业管理委托服务合同一份，委托管
理期限为二年，自2008年1月1日至2009年12月31日止。物业管
理服务费的标准：0.40元／平方米／月，物业服务费用按半年
交纳，于每年的1月和6月1日至30日之间履行交纳义务，延迟
缴纳乙方可以向业主或使用人加收每日5‰的滞纳金。合同约
定内容除第三十一条外，与前份相同。
被告卜某某购买居住房屋××于嘉善县××花园××室
，该房屋的建筑面积为：123.62平方米。从2005年3月20日开始，被告未向物业公司交纳物业费至今，其中2005年3月20日
到2007年12月31日止计结欠物业费1236.20元，2008年1月至20
09年12月结欠物业费1186.75元，以上共计2422.95元。原告在
庭审中只主张要求被告支付物业费2404元。
另查明，2006年7月25日，经嘉兴市工商行政管理局核准
，原嘉善县科海物业管理有限公司变更名称为嘉兴市科海物业
管理有限公司。2010年1月5日，嘉兴市科海物业管理有限公司
将其应收被告的物业管某某转给原告收取。
本院认为，原告及嘉善科海物业与立德公司及被告居住
地的永福花园天业主委员会签订的三份物业管理委托合同，是
双方就该小区内有关物业的使用、维护、管理，物业公司、业
主、物业使用人的权利义务进行的约定，是双方真实意思的表
示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故
应认定合法有效，被告作为该小区的业主，上述合同依法对其
具有法律效力。
本案争议焦点是：被告提出在原告将小区场地内吵闹声
、下水道堵塞、墙面渗水问题解决后再支付物业费的抗辩是否
成立？本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，
由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套
的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理
区域内的环境卫生和相关秩序的活动，业主与物业公司之间是
一种委托关系，物业公司是向业主提供劳务，业主向物业公司
支付的是劳务费用即物业管某某；现被告提出的上述问题均与
物业管理内容无关，与原告无必然的联系，且被告在庭审中也未提供相应的证据证实自己的上述主张，故对此辩解，缺乏相
应的事实和法律依据，本院不予采信。
本案争议焦点之二是：律师费是否应有被告承担。由于
某告在庭审中未提供相关的证据，故对其请求本院不予支持。
对于某告主张的要求被告支付物业管某某2404元，小于
被告实际欠费的数额（2422.95元），是原告对自己权利的处
分，并无不当。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第
八十二条，《中华人民共和国合同法》第八条及《物业管理条
例》第二条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告卜某某应于本判决生效后三日内支付原告嘉兴
市科海物业管理有限公司××司物业管某某2404元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被
告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于
浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 周 焰
二〇一〇年三月十七日
书记员 计慧洁
附页
一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判
决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法
院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的
中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述
期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规
定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法
律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。