广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤民再423号
抗诉机关：广东省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：东莞市鸿胜土石方工程有限公司。住所地：广东省东莞市东城区石井路***号。
法定代表人：李石平，总经理。
委托诉讼代理人：张建兵，广东众达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张朝晖，广东德法理律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：广东省东莞市柴油机厂。住所地：广东省东莞市附城区北外环路主山工业区。
法定代表人：陈志光，总经理。
委托诉讼代理人：马立云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴伟雄，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人）：东莞市金宝企业集团公司。住所地：广东省东莞市东城区东城中路主山路段。
法定代表人：陈志光，总经理。
委托诉讼代理人：马立云，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴伟雄，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。
申诉人东莞市鸿胜土石方工程有限公司（简称鸿胜公司）因与被申诉人广东省东莞市柴油机厂（简称柴油机厂）、东莞市金宝企业集团公司（简称金宝公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第778号民事判决，向广东省东莞市人民检察院申诉。广东省东莞市人民检察院提请广东省人民检察院抗诉，广东省人民检察院于2016年6月2日作出粤检民（行）监〔2016〕44000000055号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年6月30日作出（2016）粤民抗115号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。广东省人民检察院指派检察员钟和艳、李昱出庭履行法律监督职责。申诉人鸿胜公司的委托诉讼代理人张建兵、张朝晖，被申诉人柴油机厂、金宝公司的委托诉讼代理人吴伟雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2012年5月24日，柴油机厂、金宝公司向东莞市第一人民法院起诉，以承租人鸿胜公司迟延支付租金，柴油机厂与金宝公司作为出租人已通知其解除《厂区租赁合同书》为由，请求判令：1.确认柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司之间的租赁合同关系于2012年4月23日解除；2.鸿胜公司立即将占用的厂房、综合楼、业务楼、仓库、空地等租赁物返还给柴油机厂、金宝公司；3.鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付从2012年5月1日起暂计至起诉之日止的占用费143128.61元，并按8419.33元/日继续计算至实际返还之日止；4.鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付累计的租金滞纳金1772257.15元；5.鸿胜公司交付的押金50万元归柴油机厂、金宝公司所有；6.鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付约定的违约金3030960元；7.鸿胜公司在租赁物上投资形成的装饰装修物无偿归柴油机厂、金宝公司所有；8.鸿胜公司赔偿柴油机厂、金宝公司因本案支付的律师费526463元；9.本案诉讼费用由鸿胜公司承担。
东莞市第一人民法院经审理，于2012年10月19日作出（2012）东一法民一初字第4895号民事判决：驳回柴油机厂和金宝公司的全部诉讼请求。柴油机厂、金宝公司不服一审判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉。广东省东莞市中级人民法院于2013年12月12日作出（2013）东中法民一终字第39号民事裁定：一、撤销东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第4895号民事判决；二、本案发回东莞市第一人民法院重审。
东莞市第一人民法院在重审过程中向柴油机厂、金宝公司释明案涉合同有可能涉及部分无效后，柴油机厂、金宝公司表示无论案涉合同效力如何，其主要诉讼请求都是要求鸿胜公司返还租赁场地，故其坚持不变更诉讼请求。
东莞市第一人民法院一审查明：2007年6月20日，柴油机厂、金宝公司作为出租方、鸿胜公司作为承租方共同签订一份《厂区租赁合同书》，约定：柴油机厂、金宝公司将座落于东莞市东城区东城中路旁的全套厂房、综合楼、业务楼、仓库等配套设施及厂区65亩范围内的空地租赁给鸿胜公司有偿使用，实际租赁总面积为34405平方米；鸿胜公司将租赁厂区改造成一个生态文化休闲中心，并拥有整个租赁物经营使用自主权；租赁期限从2007年8月1日起至2022年7月31日止，租期为15年整；租金分三个时段计算，第一期2008年2月1日至2012年7月31日按每平方米7.3元计算每月租金，第二期2012年8月1日至2017年7月31日按每平方米8.03元计算每月租金，第三期2017年8月1日至2022年7月31日按每平方米8.833元计算每月租金；租金按月缴交，须在每月10日前交纳当月租金；柴油机厂、金宝公司协助鸿胜公司将租赁厂区改变为商业用途，相关报批手续费用由鸿胜公司负责，柴油机厂、金宝公司提供现有的相关营业办证资料，协助办理证照；柴油机厂和金宝公司将租赁物业原安装的变压器（包括发电机）及其电房，现有的一切水电设施及消防设施保留原状免费给鸿胜公司使用，期满要完好归还，当电容、水容不够鸿胜公司使用时，由柴油机厂、金宝公司负责协助申请扩容，区内一切用电、用水设施的安装和维修及费用由鸿胜公司负责；柴油机厂、金宝公司协助鸿胜公司提供工商、税务、卫生、治安等各种行政批准手续；如因鸿胜公司自身原因不能开业或鸿胜公司在租赁期间单方违约的，鸿胜公司须赔偿柴油机厂、金宝公司当年的一年租金，其交给柴油机厂、金宝公司的押金不予退还，鸿胜公司所有投资由柴油机厂、金宝公司无偿收归所有；鸿胜公司必须按照合同规定在每月10日前交付当月租金，逾期不交租金，柴油机厂、金宝公司有权通过法律程序追收所拖欠租金，收取每日千分之一的滞纳金，逾期交租达到三个月，柴油机厂、金宝公司有权解除合同，收回租赁物，所有设施设备和投资不作任何补偿；签约时鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司交付50万元押金，此押金不得抵租金，合同期届满时，如鸿胜公司未违约，由柴油机厂、金宝公司无息退还鸿胜公司。
双方签订上述合同后，柴油机厂、金宝公司、鸿胜公司开始履行合同，但鸿胜公司多次存在逾期缴纳租金的情形，2012年4月19日，柴油机厂、金宝公司以公证送达方式向鸿胜公司发出《通知》，以鸿胜公司未按时交纳租金经常拖欠需要多次督促交租包括2008年7月拖欠3个月租金、2008年10月拖欠5个月租金、2009年4月拖欠7个月租金、2010年4月拖欠5个月租金以及截止2012年4月19日尚拖欠柴油机厂、金宝公司4个月租金1010320元为由，要求解除案涉《租赁合同》和没收租赁押金，并要求鸿胜公司返还租赁物和支付拖欠租金1010320元及滞纳金63145元等。鸿胜公司于2012年4月23日收到《通知》后于当日将拖欠的2012年1月至4月的租金一次性转账至柴油机厂、金宝公司指定的交租帐户，柴油机厂、金宝公司于2012年4月24日向鸿胜公司出具了该四个月租金的收据。其后，鸿胜公司又于2012年4月26日向柴油机厂、金宝公司作出书面《回复》，称由于社会经济大环境导致租赁区域内商户拖欠租金故导致鸿胜公司拖欠柴油机厂、金宝公司租金，现鸿胜公司已交纳全部拖欠租金，并表示柴油机厂、金宝公司主张解除案涉《租赁合同》依据不足，鸿胜公司对此不予接受。2012年5月11日，鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司指定的交租帐户支付了滞纳金63145元，柴油机厂、金宝公司于2012年5月28日出具了滞纳金收据。2012年5月16日，柴油机厂、金宝公司（甲方）与鸿胜公司（乙方）签订一份《<厂区租赁合同书>补充协议》，内容为：“甲、乙双方经过协商，对2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》第十八条做如下变更和补充：1、凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，如协商不成，任何一方均可向租赁物所在地的人民法院起诉；2、如致诉讼，败诉方应承担胜诉方为处理本案而支出的律师费，但金额以不超过判决支持的其诉讼请求标的额的10%为限。本协议自双方盖章之日起生效。”其后，鸿胜公司继续通过银行转账方式向柴油机厂、金宝公司支付租金，柴油机厂、金宝公司亦出具了收据，但从2012年5月份开始，收据均载明收到鸿胜公司的场地使用费，并从2013年7月份开始，将鸿胜公司通过银行转账汇入的款项先扣除未能在每月10日前支付款项应当计算的滞纳金后，再作为当月的场地使用费。柴油机厂、金宝公司提交的收据显示，从2012年7月至2014年9月的逾期违约金或滞纳金共计400824.07元，柴油机厂、金宝公司主张扣除该款后，鸿胜公司仅足额支付了截止至2014年8月份的场地使用费，2014年9月份只缴纳了部分使用费202830.12元，剩余未支付。而鸿胜公司则认为其支付的费用足以抵扣每月的租金，不同意柴油机厂、金宝公司扣除违约金或滞纳金的做法。庭审中，鸿胜公司表示其未按时缴纳租金是因为柴油机厂、金宝公司没有履行《厂区租赁合同书》约定义务向鸿胜公司提供案涉租赁物的建设工程规划许可证、消防验收合格证明等资料，导致鸿胜公司无法办理变更案涉租赁物为商业用途的相关手续，也无法办理经营所需的工商、税务、卫生、治安等审批手续；而且，柴油机厂、金宝公司也没有按照《厂区租赁合同书》的约定向鸿胜公司提供相应水电设施设备，影响到鸿胜公司的正常经营。
另查，根据柴油机厂、金宝公司提交的国有土地使用证及建设工程规划许可证显示，案涉租赁物所在的用地办理了国有土地使用证，相应土地使用权分别登记在柴油机厂和金宝集团公司名下，部分租赁物办理了建筑工程规划许可证。庭审中，柴油机厂、金宝公司、鸿胜公司均确认柴油机厂、金宝公司拥有案涉租赁物的使用权和出租权，柴油机厂、金宝公司提交一ＸＸ面图主张已经办理了建筑工程规划许可证的租赁物主要是租赁区内5栋厂房，其余建筑物则未办理建筑工程规划许可证，未办理建筑工程规划许可证的租赁物的面积为7666.75平方米，鸿胜公司对此予以确认。为处理本纠纷，柴油机厂、金宝公司委托广东法制盛邦（东莞）律师事务所作为诉讼代理人，约定律师费用为526463元，并已支付律师费用476463元。
东莞市第一人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2014年12月19日作出（2014）东一法民一重字第2号民事判决：一、柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司于2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》中涉及未办理建设工程规划许可证的部分房屋的租赁约定无效；二、柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司于2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》已经于2012年4月23日解除；三、鸿胜公司在判决发生法律效力之日起十日内将《厂区租赁合同书》所涉租赁物全部返回给柴油机厂、金宝公司；四、鸿胜公司在判决发生法律效力之日起十日内向柴油机厂、金宝公司支付2014年11月拖欠的场地使用费229859.81元，并按每月277838元的标准支付从2014年12月开始至其实际返回租赁物为止的场地使用费；五、鸿胜公司在判决发生法律效力之日起十日内向柴油机厂、金宝公司支付违约金2499950元。六、驳回柴油机厂、金宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费54940元，由柴油机厂和金宝公司共同负担31302元、由鸿胜公司负担23638元。2015年1月13日，东莞市第一人民法院作出（2014）东一法民一重字第2号之一民事裁定，更正（2014）东一法民一重字第2号民事判决第五判项中的“违约金2499950元”为“违约金2000000元”。
鸿胜公司不服一审判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，请求改判：撤销一审判决第二项至第六项。
柴油机厂、金宝公司亦不服一审判决，亦向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，请求：1.变更一审判决第四项为鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司支付2014年9月的场地使用费75007.88元，按照每月277838元的标准从2014年10月支付至实际返还之日止；2.撤销一审判决第六项，改判鸿胜公司支付租金滞纳金1772257.15元，支付律师费526463元；3.鸿胜公司在租赁物上投资形成的装饰装修物无偿归柴油机厂、金宝公司所有。
广东省东莞市中级人民法院二审确认东莞市第一人民法院一审查明的事实。
广东省东莞市中级人民法院二审认为：本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，围绕鸿胜公司与柴油机厂、金宝公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点有：（一）柴油机厂、金宝公司解除案涉租赁合同的有效部分有无依据；（二）违约金、押金如何认定；（三）鸿胜公司诉请的租金滞纳金是否成立；（四）案涉租赁物的添附物如何处理；（五）案涉的律师费如何处理。
关于争议焦点一。案涉租赁物有数栋建筑物组成，其中有5栋建筑物有建设工程规划许可证，其余建筑物没有办理规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁合同涉及有规划许可证的建筑物有效，无证部分无效。一审认定案涉租赁合同部分有效，部分无效处理正确。对于合同的有效部分，柴油机厂、金宝公司以鸿胜公司拖欠租金为由诉请解除合同，鸿胜公司则主张拖欠租金是因为柴油机厂、金宝公司违约在先。对此，分析如下：首先，案涉租赁合同约定柴油机厂、金宝公司是协助鸿胜公司办理相关租赁物用途变更和提供办理工商、税务等行政审批需要的资料，换言之，柴油机厂、金宝公司仅是协助义务，鸿胜公司并没有证据证明柴油机厂、金宝公司不协助、不配合其办理上述事项；其次，案涉租赁合同虽然约定柴油机厂、金宝公司免费提供水电设施和消防设施义务，但是从2008年柴油机厂、金宝公司将租赁物交付给鸿胜公司至今，鸿胜公司从未提及无法使用水电或者消防设施的情形，而且鸿胜公司将租赁物转租给第三方使用多年亦表明案涉租赁物可以正常使用，故鸿胜公司主张柴油机厂、金宝公司没有履行上述义务，不予采信，因此，鸿胜公司拒付租金的理由不能成立。由于鸿胜公司存在拖欠租金的事实，故柴油机厂、金宝公司发送《通知》给鸿胜公司并要求解除合同符合合同约定，故案涉租赁合同的有效部分已于鸿胜公司收到《通知》之日解除，而柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司在解除合同之后签订的补充协议只是对解决争议进行约定，并不影响合同解除效力。需要指出的是，虽然案涉租赁合同部分有效，部分无效，但柴油机厂、金宝公司并未诉请确认案涉租赁合同无效，故一审判令确认部分租赁合同无效超出当事人的诉讼请求，予以纠正。
关于争议焦点二。如前所述，鸿胜公司拒付租金的理由不成立，所以鸿胜公司欠租已经构成违约，依照案涉合同第十二条第1款的约定，鸿胜公司需要赔偿当年一年的租金给柴油机厂、金宝公司，鸿胜公司所交的押金也不予退还。由于案涉租赁物有证部分与无证部分的面积是可以确定的，故违约金、押金应当按照有证与无证的面积比例来确定，一审简单酌定违约金的金额不妥，应当予以纠正。根据已查明的事实，实际租赁面积为34405平方米，双方均确认已办证的租赁面积为25406平方米，即有证部分占总租赁面积74%。根据案涉合同约定，2012年1-7月的月租金为7.3元/平方米，8-12月的月租金为8.03元/平方米，故2012年全年的租金为7.3元/平方米×7月×34405平方米+8.03元/平方米×5月×34405平方米＝3139456.25元。因此，鸿胜公司应当承担的违约金为3139456.25元×0.74＝2323197.63元，柴油机厂、金宝公司可没收的押金为500000元×74%＝370000元。扣除鸿胜公司已支付的押金500000元，鸿胜公司还应支付违约金2323197.63元+370000元-500000元＝2193197.63元。又因为柴油机厂、金宝公司在二审庭审期间明确表示同意一审判决关于违约金的处理，即扣除押金之后，鸿胜公司需支付200万元的违约金，视为柴油机厂、金宝公司对自身权利的处分，予以准许。需要指出的是，一审以补正裁定的方式变更一审判决的判决主文第五项的违约金的金额处理不当，予以纠正。
关于争议焦点三。根据柴油机厂、金宝公司向鸿胜公司发出《通知》内容可知，虽然鸿胜公司在2008年至2010年期间有多次欠租，但在国资委的协调下，双方均已协商解决。再结合《通知》载明，计算到2012年4月19日，滞纳金为63145元，故此前的欠租双方已经达成协议，不存在滞纳金的问题，故柴油机厂、金宝公司诉请从2008年3月开始计算滞纳金没有依据，不予支持。至于合同解除之后，柴油机厂、金宝公司诉请滞纳金没有合同依据，一审判决不予支持处理正确。
关于争议焦点四。由于双方均未能明确鸿胜公司存在哪些添附物，添附物的价值，考虑到案涉合同部分有效，部分无效，现有证据又无法区别合同有效部分的添附物以及合同无效部分的添附物，故一审判决对于添附物不予处理并无不当，双方可另行协商处理。
关于争议焦点五。根据案涉补充协议关于律师费的约定，败诉方应承担胜诉方为处理本案支出的律师费。本案中，由于案涉合同部分有效、部分无效，一审判决并未支持柴油机厂、金宝公司的全部诉讼请求，仅支持了其部分诉讼请求，而补充协议中约定的“胜诉方”并不明确，故柴油机厂、金宝公司诉请律师费，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律稍有不当，二审予以纠正。柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，广东省东莞市中级人民法院于2015年7月3日作出（2015）东中法民一终字第778号民事判决：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第二、三、四项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第一、六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第五项内容为：鸿胜公司在判决发生法律效力之日内向柴油机厂、金宝公司支付违约金200万元；四、驳回柴油机厂、金宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54940元，由柴油机厂、金宝公司共同负担31302元，鸿胜公司负担23638元。二审案件受理费48788元，由柴油机厂、金宝公司共同负担25744元，鸿胜公司负担23044元。
鸿胜公司不服二审判决，向本院申请再审，本院于2015年12月7日作出（2015）粤高法民二申字第1270号民事裁定：驳回鸿胜公司的再审申请。
鸿胜公司又向检察机关申诉。广东省人民检察院抗诉认为：一、柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司约定的违约金过分高于违约所造成的损失。首先，鸿胜公司违约后对于柴油机厂、金宝公司的损失予以积极补救。本案中，鸿胜公司拖欠柴油机厂、金宝公司2012年1月至4月的租金。鸿胜公司的违约行为给柴油机厂、金宝公司造成租金及相应的利息损失，但是鸿胜公司在违约之后采取了积极的补救措施：1.鸿胜公司一次性补交所拖欠的租金，弥补柴油机厂、金宝公司的租金损失。2012年4月19日，柴油机厂、金宝公司向鸿胜公司发出《通知》催缴拖欠租金，鸿胜公司于2012年4月23日收到通知后于当天将拖欠的2012年1月至4月的租金合共1010320元一次性支付给柴油机厂、金宝公司；2.鸿胜公司支付了滞纳金，弥补柴油机厂、金宝公司的利息损失。《厂区租赁合同书》第十二条第四款约定，鸿胜公司逾期不交租金的，柴油机厂、金宝公司有权通过法律程序追收所拖欠租金，并收取日千分之一的滞纳金。2012年5月11日，鸿胜公司向柴油机厂、金宝公司指定的交租帐户支付了滞纳金63145元。因此，鸿胜公司的补救行为既弥补柴油机厂、金宝公司的租金及利息损失，也减轻其过错程序。其次，柴油机厂、金宝公司没收了鸿胜公司押金，实际损失得到进一步的补偿。在认定鸿胜公司构成违约的情况下，二审判决根据《厂区租赁合同书》约定，判令柴油机厂、金宝公司有权没收鸿胜公司预先交纳押金中50万元中的37万元。因此，柴油机厂、金宝公司所遭受的利息损失得到了进一步的弥补。再者，鸿胜公司的违约行为没有给柴油机厂、金宝公司造成后续的损失。从2012年的5月份开始，鸿胜公司还继续占用租赁物并按照原租金的标准向柴油机厂、金宝公司支付使用费，没有损害柴油机厂、金宝公司预期的经济利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述法律规定和司法解释，本案《厂区租赁合同书》约定以总额逾200万元的一年租金作为鸿胜公司的合同违约金，已远高于鸿胜公司对柴油机厂、金宝公司造成实际损失的百分之三十，应当对此予以调整。二、二审法院并未就鸿胜公司是否需要主张调整违约金进行释明，属于没有履行好释明义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定：“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发﹝2009﹞49号）第八条规定：“为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”由此可见，释明权是法院为了救济当事人诉辩能力上的不足或缺陷，通过发问、指导等方式以澄清或落实当事人所主张的某些事实，以引导和协助当事人对案件事实和主要证据进行有效和积极辩论的权力。本案中，鸿胜公司与柴油机厂、金宝公司在合同中约定的违约金数额远超出了实际损失。为减少当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，如果违约方以不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，法院应当就当事人是否需要主张违约金过高进行释明。虽然鸿胜公司在诉讼中没有提出要调整违约金，但是鸿胜公司是以柴油机厂、金宝公司不履行协助义务而进行免责抗辩的，法院在一审及二审的时候均没有就鸿胜公司是否主张违约金过高进行释明，属于没有充分行使法院的释明权。综上所述，二审判决对部分事实认定不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉，请依法再审。
在本院再审庭审中，申诉人鸿胜公司同意抗诉意见，并称：一、柴油机厂、金宝公司一直没有履行合同主要义务，没有将土地用途变更为商业、提供变压器等水电设施，涉案厂房有7000多平方米没有规划许可证，没有进行消防验收。鸿胜公司行使抗辩权的行为不构成根本违约，且合同可以继续履行，柴油机厂、金宝公司无权解除合同，主张违约金。二、滞纳金足以填补柴油机厂、金宝公司的损失。三、调整违约金数额时应考虑合同双方的过错。因柴油机厂、金宝公司的违约行为，鸿胜公司的下级租户在办理营业执照时遭遇障碍，经营过程中经常发生断水断电,鸿胜公司因此收不到下级租户的租金，相应迟延向柴油机厂、金宝公司支付租金。鸿胜公司不是恶意拖欠租金。四、鸿胜公司在原审程序中以己方没有违约行为进行抗辩，但原审法院没有就如不支持抗辩意见，是否需要请求调整违约金进行释明。鸿胜公司承租后投入超过6000万元，原审判决令鸿胜公司损失严重。五、鸿胜公司已主动支付高额违约金且双方已签订了补充协议，合同应该继续履行。六、原审判决遗漏了第三人，本案判决结果对鸿胜公司的下级租户有一定影响。七、柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司签订补充协议的行为可以视为其自愿放弃解除合同的权利。
被申诉人柴油机厂、金宝公司辩称：一、鸿胜公司未举证证明其曾要求柴油机厂、金宝公司协助变更土地用途。二、鸿胜公司并未依约将租赁物打造成生态文化休闲中心，而是分租给案外人。在只是分租的情况下，不需要进行土地用途的变更。三、在鸿胜公司的下级租户承租期间，没有任何租户提出水电无法正常使用，所谓水电没有增容导致经营困难的情况不存在。四、原审判决没有认定柴油机厂、金宝公司存在违约行为，故不存在认定柴油机厂、金宝公司的过错问题。五、柴油机厂、金宝公司解除合同的请求符合合同约定的解除条件，鸿胜公司逾期支付租金达3个月，构成根本违约。六、鸿胜公司在原审程序中没有提出补偿投入的反诉请求，原审判决未对此进行处理正确。七、租赁合同的一方当事人为柴油机厂、金宝公司，另一方当事人为鸿胜公司。根据合同相对性原则，无需通知第三人参加诉讼。如果生效判决确认解除案涉租赁合同关系，柴油机厂、金宝公司将全部承接所有下级租户的租赁合同关系，即下级租户的权利义务不受案涉租赁合同解除的影响。
对东莞市第一人民法院一审查明、广东省东莞市中级人民法院二审确认的基本事实，双方当事人没有提出异议，本院再审予以确认。
本院再审另确认以下事实：柴油机厂、金宝公司为甲方，与乙方鸿胜公司签订的《厂区租赁合同书》第六条约定：“甲方协助乙方将租赁厂区改变为商业用途，相关报批手续费用由乙方负责。甲方向乙方提供现有的相关经营办证资料，协助乙方办理证照，不全部分由乙方自行办理。”第七条约定：“用电、用水甲方将租赁物业原安装的变压器（包括发电机）及其电房，现有的一切水电设施及消防设施保留原状免费供乙方使用，期满要完好归还。当电容、水容不够乙方使用时，由甲方负责协助乙方申请扩容。区内的一切用电、用水设施的安装和维修由乙方负责，费用由乙方承担。”第八条约定：“消防（一）甲方协助乙方办理租赁厂区消防验收合格证书等消防手续，费用由乙方承担。（二）乙方在经营时必须按照消防部门的规定，进行消防设计，添置流动消防器材和应急装置，费用由乙方负责。（三）……。（四）……。”第十一条第8款约定：“甲方协助为乙方提供工商、税务、卫生、治安等各种行政批准手续。”第十二条约定：“违约责任1.从签署正式合同起，任何一方不能违约，如甲方违约的，赔偿当年一年的租金给乙方，并退回押金给乙方，若不足以弥补乙方损失的甲方应当按中介机构评估价赔偿乙方经济损失。2.如因乙方自身原因不能开业或乙方在租赁期间单方违约的，乙方赔偿甲方当年的一年租金，其交给甲方的押金甲方不予退还，乙方所有投资由甲方无偿收归所有。3.……。4.……。5.……。6.……。”第十八条约定：“凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方协商解决。若不能达成协议，可申请东莞仲裁机关仲裁解决。”
二审庭审中，柴油机厂、金宝公司称“案涉租赁物总面积是34405平方米，有证面积为25406平方米，未办证的面积为8998平方米”。
在本案第一次一审即2012年10月8日（2012）东一法民一初字第4895号案庭审中，鸿胜公司陈述，“本案是租赁合同纠纷，合同双方是原、被告，被告与次承租人之间的法律关系并非本案审查的对象”。
本院再审认为：柴油机厂、金宝公司与鸿胜公司签订的《厂区租赁合同书》项下既有未办理建设工程规划许可证的租赁物，又有已取得建设工程规划许可证的租赁物。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《厂区租赁合同书》中涉及未办证租赁物的部分无效；而涉及已办证租赁物的部分并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“合同无效”情形，且是各方的真实意思表示，故有效。虽然柴油机厂、金宝公司并未提出确认合同无效的诉讼请求，但人民法院依职权应主动审查合同效力，且柴油机厂、金宝公司是就《厂区租赁合同书》项下的全部租赁物提出解除合同、返还租赁物等诉讼请求，故一审判决确认《厂区租赁合同书》部分无效并无不当，应予维持；二审判决认为一审判决的上述处理超出当事人的诉讼请求，不当，本院再审予以纠正。但一审判决书的第二判项在确认合同解除时未明确仅针对有效部分，表述欠妥，本院再审一并纠正。
就《厂区租赁合同书》的有效部分，鸿胜公司以柴油机厂、金宝公司违反了《厂区租赁合同书》第六条、第七条及第十一条第8款的约定为由主张其可行使合同履行抗辩权，迟延支付租金。但其一，就变更案涉用地用途而言，即使对外应以“用地单位”即柴油机厂、金宝公司的名义向行政机关提交变更申请，在内部，合同双方也仍可以对补缴的土地出让金由哪一方实际负担、具体报批手续由哪一方经手办理等事项作出约定。在《厂区租赁合同书》第六条中，合同双方已明确约定柴油机厂、金宝公司只负有“协助”、“提供现有的相关经营办证资料”义务，鸿胜公司应负担“相关报批手续费用”，故在鸿胜公司没有证据证明其曾催告柴油机厂、金宝公司履行提供证照义务的情况下，不能仅根据案涉用地用途未变更为商业这一事实就认定柴油机厂、金宝公司单方违约。其二，从各方签订《厂区租赁合同书》的2007年6月20日至鸿胜公司收到解除合同《通知》的2012年4月23日，鸿胜公司没有证据证明在上述近5年的期间内，次承租人曾反映案涉用地用途未变更、水电及消防设施未扩容及“工商、税务、卫生、治安等各种行政批准手续”未办理导致经营障碍；也没有证据证明其曾向柴油机厂、金宝公司反映上述问题未得解决而导致其无法按期向次承租人收取租金。因此，鸿胜公司主张柴油机厂、金宝公司违约，证据不足；对其行使合同履行抗辩权的主张，二审判决未予支持并无不当。
2012年4月23日鸿胜公司收到柴油机厂、金宝公司解除合同的《通知》后，双方又于2012年5月16日签订《〈厂区租赁合同书〉补充协议》。该补充协议的名称虽然是对整份《厂区租赁合同书》进行补充，但其内容仅是对《厂区租赁合同书》的争议解决条款进行变更与补充。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，合同解除之后，当事人仍可以对原合同中的争议解决条款协商变更与补充。该补充协议签订后第八天即2012年5月24日，柴油机厂、金宝公司即提起本案诉讼，请求确认案涉租赁合同已经解除。可见，柴油机厂、金宝公司在签订该补充协议时并没有延续《厂区租赁合同书》权利义务的意思表示。柴油机厂、金宝公司发出解除合同的《通知》后，鸿胜公司继续占用案涉租赁物，故柴油机厂、金宝公司收取“场地使用费”的行为亦不能认定为柴油机厂、金宝公司继续接受鸿胜公司履行《厂区租赁合同书》约定的义务。故对鸿胜公司以签订补充协议为由反推《厂区租赁合同书》未解除的主张，二审判决未予支持，亦无不当。
至于违约金是否约定过高的问题。最高人民法院印发的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定“人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明”，并没有对释明权的行使作出硬性规定。原审程序中，鸿胜公司没有为违约金约定过高举证；在本院再审庭审中，鸿胜公司以2012年迟延支付租金的利息作为其违约所致损失而主张合同约定的违约金过高。但利息损失并不能完全填补可得利益损失，上述指导意见第6条规定“坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质”，明确违约金可以具有惩罚性质。而且，根据《厂区租赁合同书》第十二条第1款、第2款的约定，“赔偿当年一年的租金”这一违约责任并不只是适用于鸿胜公司，而是适用于合同双方。鸿胜公司在与柴油机厂、金宝公司协商订立合同条款时自有其商业判断，在履行过程中对于逾期支付租金行为所可能导致的违约责任也属明知，故人民法院应充分尊重当事人在缔约时所作的商业判断和缔约合意，维护相关条款的羁束力。按《厂区租赁合同书》的违约条款计算，鸿胜公司应支付的违约金为2193197.63元，鉴于二审程序中柴油机厂、金宝公司同意一审判决将违约金酌定为200万元，二审判决也仅判决鸿胜公司支付违约金200万元，已低于严格依照合同约定计得的违约金数额。二审判决对此所作的处理并无不当，但判项部分未明确履行期限欠妥，应予纠正；检察机关对此提出的抗诉意见缺乏理据，本院再审不予支持。
对于添附物的处理，鸿胜公司在本案当中没有提出反诉，且在二审庭审中已表示“准备另案起诉”，故二审判决未作处理亦无不当。至于本案是否应追加次承租人参加诉讼的问题，次承租人并不是案涉租赁合同的当事人，柴油机厂、金宝公司承诺“将全部承接所有下级租户的租赁合同关系”，鸿胜公司也曾在诉讼过程中提出“被告与次承租人之间的法律关系并非本案审查的对象”的意见，故原审判决未追加次承租人参加诉讼，并无不当。
综上，二审判决认定基本事实清楚，但对一审判决认定合同部分无效进行改判不当，且部分判项表述欠妥，本院再审一并纠正；抗诉及申诉意见缺乏理据，本院再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省东莞市中级人民法院（2015）东中法民一终字第778号民事判决；
二、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项；
三、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第二项为“广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司与东莞市鸿胜土石方工程有限公司于2007年6月20日签订的《厂区租赁合同书》中涉及已办理建设工程规划许可证的部分已经于2012年4月23日解除”；
四、变更广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法民一重字第2号民事判决第五项为“东莞市鸿胜土石方工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司支付违约金200万元”。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费54940元，广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司负担31302元，东莞市鸿胜土石方工程有限公司负担23638元；二审案件受理费48788元，广东省东莞市柴油机厂、东莞市金宝企业集团公司负担25744元，东莞市鸿胜土石方工程有限公司负担23044元。
本判决为终审判决。
审判长 谢小斌
审判员 万季明
审判员 何曲伟
二〇一七年四月十七日
书记员 谭敏霞