吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉06民终366号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉林浑江农村商业银行股份有限公司（原名：白山市浑江区农村信用合作联社）。住所：吉林省白山市浑江区。法定代表人：马利，理事长。委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：范柏江，吉林浩祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白山市福泰房地产开发有限公司。住所：吉林省白山市浑江区。法定代表人：李菊香，经理。委托诉讼代理人:徐公市，吉林长白山律师事务所律师。上诉人吉林浑江农村商业银行股份有限公司（以下简称浑江农商行）因与被上诉人白山市福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰房地产公司）合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2016）吉0602民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。福泰房地产公司原审诉称：2011年9月29日，福泰房地产公司与浑江农商行签订《房屋拆迁安置补偿合同》。合同约定，福泰房地产公司拆迁浑江农商行商业用房1200平方米，每平方米3500元，应得补偿款为420万元，因浑江农商行要求以产权调换方式，为其异地（福泰大厦在建工程）安置纯一层商业房屋350平方米，每平方米3万元，房款总价1050万元。差价款630万元由浑江农商行分两次给付，第一次付款是在工程主体封闭时，预交50%，即315万元，第二次是在办理入户手续时交付另50%差价款315万元。但是，当福泰房地产公司主体工程于2012年9月17日封闭，福泰房地产公司及时通知浑江农商行按约定交付315万元差价款之后，浑江农商行却违反合同约定没有履行给付义务。因该款没能及时到位，严重影响了福泰房地产公司的施工计划和施工进度，因此，浑江农商行应承担违约责任，并向福泰房地产公司赔偿逾期付款给福泰房地产公司造成的经济损失。当工程竣工并经验收后，经测绘部门测绘，原约定回迁面积350平方米，实际面积324.31平方米，减少25.69平方米。对此，按合同，房屋差价630万减掉77.07万元（减少面积25.69平方米×3万元）浑江农商行应付福泰房地产公司差价款5529300元。2016年5月16日，为通知回迁户和购房者办理入户，福泰房地产公司不仅在所建福泰大厦的墙上多处张贴“入户通知”，并且还多次电话通知浑江农商行办理入户手续。可是，浑江农商行却以现在房产价格下跌，要求减少回迁房差价等理由，拒绝向福泰房地产公司交付房屋差价款，至今拒不办理入户手续。综上，福泰房地产公司认为，浑江农商行逾期交付50%差价款和无理由拖延办理入户手续的行为，不仅构成违约，而且给福泰房地产公司造成严重的经济损失。故诉求：一、判令浑江农商行立即履行《房屋拆迁安置补偿合同》约定的办理回迁房屋入户手续的合同义务；二、判令浑江农商行给付福泰房地产公司回迁房屋差价款5529300元；三、判令浑江农商行赔偿因逾期付款所产生的利息损失345945元。后变更第三项诉讼请求为判令浑江农商行赔偿因逾期付款所产生的利息损失1048320元。浑江农商行原审辩称：一、因福泰房地产公司拟交付房屋面积小于合同面积，浑江农商行可以解除合同。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》约定浑江农商行回迁面积为350平方米，而福泰房地产公司交付浑江农商行的房屋测绘资料载明的面积为324.31平方米，比约定面积少25.69平方米，面积误差绝对值达到7.34%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的应予支持。由此可以明确，浑江农商行具备请求解除合同的法定理由。二、福泰房地产公司起诉尚不具备前置条件。通过福泰房地产公司起诉状事实陈述可以明确，福泰房地产公司在诉讼前并没有向浑江农商行送达入户通知书，双方虽然进行过房屋交付前的协商，但浑江农商行确未收到福泰房地产公司书面通知。根据建设部《商品房买卖合同示范文本》第11条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“买受人接到出卖人的书面交付通知”的规定，出卖人向买受人送达书面通知的义务，也是本案福泰房地产公司提起诉讼的前置条件。三、福泰房地产公司未信守浑江农商行债权抵差价款的承诺。通过浑江农商行持有的白山市浑江区人民法院（2012）浑民二初字第591号民事调解书可以证明，毛成文以他人名义在浑江农商行单位贷款100万元，2012年12月12日双方在法院主持下达成调解协议，调解书确认毛成文于2013年3月20日前偿还该笔贷款本息。当日，浑江农商行与毛成文签订了《房屋价款抵贷款协议书》，约定毛成文欠贷款本息抵浑江农商行应交福泰房地产公司房屋差价款。毛成文还向浑江农商行提供了福泰房地产公司授权委托书，《合作开发房地产权利及股权转让协议书》、《股东会纪要》，福泰房地产公司为毛成文出具的收股权转让款收据，金额为1800万元，证明毛成文与浑江农商行签订《房屋价款抵还贷款协议书》时在福泰房地产公司企业占有60%股权及行使福泰房地产公司企业法人权利。2013年5月20日，毛成文代表福泰房地产公司将福泰大厦项目转让他人，在转让《协议》上加盖了公章予以确认。2016年7月1日双方协商交付房屋中，福泰房地产公司否认毛成文债务抵房屋差价款的承诺，致双方协商无法进行。四、福泰房地产公司起诉状事实陈述失实。1、福泰房地产公司在起诉状中称“当福泰房地产公司主体工程于2012年9月17日封闭，福泰房地产公司及时通知浑江农商行按约定支付315万元差价款之后，浑江农商行却违反合同约定没有交付”。事实上，福泰房地产公司工程主体封闭时，并没有通知浑江农商行，直至2016年6月双方才进行房屋交付前有关事实的协商。更不存在主体封闭时催款的事实，福泰房地产公司此项陈述失实；2、福泰房地产公司在起诉状中陈述“2016年5月16日，为通知回迁户和购房者办理入户，福泰房地产公司不仅在所建福泰大厦的墙上多处张贴入户通知，并且还多次打电话通知浑江农商行办理入户手续”。事实上，2016年6月份双方才就房屋交付事宜进行协商。在此之前因房屋交付，毛成文贷款抵差价款及面积问题一直没有进行协商，福泰房地产公司通知浑江农商行进户条件尚不成就，不存在电话通知入户条件。而且，福泰房地产公司在诉状中所称的“在福泰大厦多处张贴通知”事实，经浑江农商行在接到起诉状后到现场勘查，未见到任何张贴通知。福泰房地产公司在诉状陈述失实；3、福泰房地产公司在起诉状中还称“浑江农商行却以现在房产价格下跌，要求减少回迁房屋差价为由，拒绝向福泰房地产公司交付房款”。事实上，浑江农商行与福泰房地产公司就房屋价格问题已经协商一致。从浑江农商行向福泰房地产公司送达的补充协议，福泰房地产公司向浑江农商行送达的《房屋拆迁安置补偿协议》已经明确，双方将回迁房屋价格已降为每平方米28000元。双方未达成全面协议是因毛成文贷款本息抵差价款及面积差问题。其协议未达成并不是福泰房地产公司所陈述理由。综上所述，毛成文是经福泰房地产公司授权的公司负责人，其行为均代表福泰房地产公司。浑江农商行债权由福泰房地产公司企业承继在项目转让协议中已体现，浑江农商行债权本金及利息抵房屋差价款理由充分，故浑江农商行请求法院查明事实，依法公正判决。浑江农商行原审反诉称：2011年9月29日，浑江农商行与福泰房地产公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，约定浑江农商行下属的河口信用社营业及办公用房评估作价420万元，该款抵顶福泰房地产公司安置给浑江农商行位于白山市浑江大街“火烧地”房屋价款。安置房屋面积为350平方米。2016年6月中旬，浑江农商行与福泰房地产公司协商房屋交付有关事实时，福泰房地产公司向浑江农商行送达了白山市房产测绘中心测绘数据，证明福泰房地产公司拟交付的房屋建筑面积为324.31平方米，少于约定面积25.69平方米，占约定面积7.34%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，浑江农商行提起反诉，请求：一、解除浑江农商行与福泰房地产公司于2011年9月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》；二、判令福泰房地产公司给付房屋拆迁补偿款420万元及从2011年9月29日至今的按银行贷款基准利率计算的利息。福泰房地产公司原审辩称：浑江农商行以房屋安置面积少于约定面积25.69平方米，占约定面积7.34%，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，请求解除双方所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，属于适用法律错误，其反诉请求没有法律依据，应予驳回。具体答辩意见如下：一、双方所签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，并非是商品房买卖合同，因为合同性质不同，在解决争议时所适用的法律也必然是不同的。双方是基于房屋拆迁而形成的拆迁人与被拆迁人关系，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定，而浑江农商行却将这一法律关系认为是商品房买卖关系，并以此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定请求解除合同，不符合法律规定；二、浑江农商行的被拆迁房屋是座落在东兴街道，而要求安置的房屋却是市区繁华地段的“火烧地”。对于安置房屋的面积，合同第七条第1款不仅明确约定是“约350平方米”，而且还约定“在入户时，按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补，价格按每平方米3万元结算差价”。由此可见，双方所签订的房屋拆迁安置补偿合同，完全是根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，以“产权调换”的形式所签订的。而根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，即便出现“偿还建筑面积不足原建筑面积”的情况，也只能是“按照重置价格结合成新结算”，而不能以此为由解除合同；三、退一步讲，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理。双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，对于建筑面积与约定面积不符的情况，不仅提前就进行了预测的约定，即安置房屋的面积“约350平方米”，而且将“按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补，价格按每平方米3万元结算差价”解决方法明确在合同条款之中，这显然属于“合同有约定的”情形。因此，《解释》第十四条“建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，浑江农商行也应按照合同的约定行使权利，其没有解除合同的权利。综上，浑江农商行请求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，没有法律依据，其反诉请求应依法驳回。原审法院审理查明：2011年9月29日，福泰房地产公司与浑江农商行签订了一份《房屋拆迁安置补偿合同》，合同主要条款约定：甲方（福泰房地产公司）因建设需要，须拆除乙方（浑江农商行）使用的房屋，根据《城市房屋拆迁管理条例》及相关政策法规的规定，甲乙双方经协商就房屋拆迁安置补偿达成协议，乙方被拆迁房屋建筑面积为1200平方米，拆迁补偿价共计420万元，拆迁补偿方式为房屋产权调换补偿，乙方临时过渡期限自2011年10月1日至2013年12月31日，甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知15日内办理入住手续。被拆迁房屋补偿方式：甲方将白山市浑江区浑江大街“火烧地”一期工程的商场入口地占（10）轴至（18）轴之间、框架结构、建筑面积为约350平方米的房屋补偿给乙方（除安置2户回迁户50平方米以外，剩余面积全部给予信用社回迁，在入户时，按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补面积），该房屋价格每平方米3万元，总房款为人民币1050万元。补交差价款及支付期限：1、乙方需向甲方支付调换后的房屋差价款人民币630万元；2、乙方分二次付清房屋差价款：第一次在主体封闭时预交房屋差价款的50%，即315万元，第二次在甲方向乙方交付使用即办理入住手续时，乙方将剩余部分的差价款315万元全部交齐，并结合最终产权面积进行多退少补（按每平方米3万结算差价）。甲方保证在约定的临时过渡期期满前让乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满3天前通知乙方，并按以方法之一处理：逾期补偿按拆迁条例执行，营业房按每月1.92万元顺延执行补偿。2012年10月15日，白山市金懋建设工程检测有限公司出具了一份《混凝土试块抗压强度试验报告》，检测结论为依据GB／T50081-2002标准，达到设计强度等级130%。白山市房产测绘中心出具数据表一份，涉案房屋实测面积为324.31平方米。2016年7月1日，福泰房地产公司、浑江农商行、双方诉讼代理人及拆迁办主任张彩霞就案外人毛成文与浑江农商行之间债权债务是否应由福泰房地产公司承担偿还义务进行了座谈。浑江农商行提供了只盖有福泰房地产公司公章的《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议第三条约定：经协商，原协议条款（3），逾期补偿时间截止到2016年5月30日止，其计补偿费为29个月×1.92万元=55680元；第四条约定：根据原协议，大厦主体封闭，乙方应向甲方交纳50%房屋差价款315万元，乙方没按时交纳，为此产生同期贷款利息为786240元（36个月×8.32%），双方另议。原审审法院认为：福泰房地产公司与浑江农商行签订的《房屋拆迁安置补偿合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。综观本案案情，福泰房地产公司与浑江农商行在本案诉讼前已就安置房屋的接收及补交差价款问题进行过协商，浑江农商行是认可接收福泰房地产公司提供的安置房屋的，之所以双方发生争议是因为浑江农商行对扩大面积差价款计算单价每平方米3万元有异议，另外，浑江农商行还主张对案外人毛成文的债权应由福泰房地产公司承继，因此，福泰房地产公司虽然延期交房，根据浑江农商行提供的只盖有福泰房地产公司公章的房屋拆迁安置补偿协议可知，福泰房地产公司与浑江农商行就交付房屋进行过协商，并且根据法律规定，福泰房地产公司延迟交付房屋，浑江农商行应依法进行催告，但浑江农商行并未提供其进行过催告的书面证据，故福泰房地产公司诉请浑江农商行履行《房屋拆迁安置补偿合同》约定的办理回迁房屋入户手续的合同义务并给付差价款符合法律规定，予以支持。关于福泰房地产公司诉请浑江农商行给付因逾期付款所产生的利息损失，福泰房地产公司所举证据不足以证明其履行了通知浑江农商行涉案工程主体封闭的合同义务，故对福泰房地产公司该项诉请不予支持。关于浑江农商行反诉要求解除双方于2011年9月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》并给付拆迁补偿款420万及自2011年9月29日至今按银行贷款基准利率计算的利息，之所以浑江农商行提出前述反诉请求依据的是福泰房地产公司交付房屋实测面积为324.31平方米，比合同约定面积少了25.69平方米，占约定面积7.34%，但福泰房地产公司与浑江农商行于2011年9月29日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第七条第1项“在入户时，按产权处最后实际测量面积为准”的约定，对实际交付面积与约定面积不符的情形作出了约定，并且标以括号提示签约人予以注意，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，故浑江农商行反诉要求解除福泰房地产公司与浑江农商行签订《房屋拆迁安置补偿合同》、给付拆迁补偿款420万及自2011年9月29日至今按银行贷款基准利率计算利息的诉请并不符合法律规定的解除情形，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原审法院判决：“一、被告白山市浑江区农村信用合作联社于本判决发生法律效力后十日内办理《房屋拆迁安置补偿合同》约定回迁房屋的入户手续。二、被告白山市浑江区农村信用合作联社于本判决发生法律效力后十日内给付原告白山市福泰房地产开发有限公司回迁房屋差价款5529300元（3万元/平方米×324.31平方米-420万元）。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的反诉请求。案件受理费57843元，由原告负担3666.50元，由被告负担25255元。反诉案件受理费40400元（反诉原告已预交20200元），由反诉原告负担。”浑江农商行上诉称：一、2013年5月20日，毛成文将其对浑江农商行所欠100万元借款及利息的债务已转移给王金生等4人，福泰公司盖章确认，且此协议经债权人浑江农商行同意，债务转移已生效，一审法院未作评判属漏判。二、本案涉及犯罪，应移送公安机关立案侦查。福泰房地产公司称债务转移协议上公章是假的，故本案涉嫌私刻公章罪，应移送公安机关追究行为人的刑事责任。三、一审法院漏判福泰房地产公司承担逾期回迁补偿责任。根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第四条第2款约定：临时过渡期限自2011年10月1日至2013年12月31日，福泰房地产公司保证在过渡期内回迁。第八条第2款约定：“逾期补偿按拆迁条例执行，营业房按每月1.92万元顺延执行补偿。”福泰公司应承担逾期补偿责任。四、原审法院以双方已开始商谈回迁事宜而确定回迁时间错误。福泰房地产公司在通知入户时应提供规划、消防、工程质量监督管理站、环保等部门出具的验收合格手续后，才能确定回迁时间，否则作为房屋使用人的浑江农商行有权拒绝回迁。五、《房屋拆迁安置补偿合同》中约定：“在入户时，按照产权处最后测绘面积为准，实行多退少补”属于履行不能。产权处不具备测绘职能白山市房产测绘中心是同产权处相平行的两个单位，故测绘中心不能代表产权处。因产权处无合同约定的职权，故此项约定属于履行不能。综上，原审判决认定事实不清，请求撤销原审判决，驳回福泰房地产公司的诉讼请求。福泰房地产公司辩称:一、关于债务转移问题。浑江农商行以2013年5月20日毛成文与王金生等四人所签订的协议书及协议书上盖有福泰房地产公司公章为由，认为浑江农商行的债权应当由福泰房地产公司承担，完全与事实不符，更无法律依据。二、关于福泰房地产公司公章问题。在一审时经浑江农商行要求委托鉴定，鉴定结果是该印章与福泰房地产公司所使用的公章不符，故可以认定该公章是毛成文私自刻制的，不具有法律效力，与福泰房地产公司无关。三、关于法院漏判福泰公司承担责任问题。福泰房地产公司认为法院并不是漏判，因福泰房地产公司没有违约行为，工程逾期完全是因为浑江农商行未按合同履行给付315万元的义务，造成福泰房地产公司在主体封闭之后因缺少资金无法施工，故工期延误，其责任应当由浑江农商行承担。因此，浑江农商行要求给付每月1.92万元的顺延补偿款是错误的，不应得到支持。四、浑江农商行以产权处没有测绘的职能，认为“入户时，按照产权处最后测绘面积为准，实行多退少补”的约定属履行不能，理由错误。因为双方对测绘问题是明确约定，以测绘为准，至于是产权处还是别的部门不是主要问题。主要约定是以测绘为准，多退少补，故不存在不能履行问题。因后期该房屋已得到测绘，实际面积浑江农商行也十分明确，所以浑江农商行的该项主张不能成立。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审审理查明：2016年12月19日，吉林正达司法鉴定中心作出吉正司鉴[2016]印章鉴字第1221号司法鉴定意见书，2013年5月20日甲方毛成文与乙方王金生、乔玉坤、宋岩青、王彬签订的有关“毛成文欠白山市农村信用社款项，由乙方王金生、乔玉坤、宋岩青、王彬全部负责”内容的协议上盖印“白山市福泰房地产开发有限公司”可疑公章与2011年9月29日两份《房屋拆迁安置补偿合同》上盖印的“白山市福泰房地产开发有限公司”公章印文进行比对检验鉴定不是同一枚章盖印。其他事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，经鉴定2013年5月20日甲方毛成文与乙方王金生、乔玉坤、宋岩青、王彬签订的“毛成文欠白山市农村信用社款项，由乙方王金生、乔玉坤、宋岩青、王彬全部负责”内容的协议上盖印“白山市福泰房地产开发有限公司”公章与《房屋拆迁安置补偿合同》上的公章不是同一枚章，浑江农商行提供的证据尚不足以证明毛成文欠浑江农商行的100万元借款及利息应由福泰房地产公司承担，毛成文是否将欠浑江农商行的100万元借款及利息转移给王金生等4人与本案不是同一法律关系，可另案诉讼解决，原审法院对此未予评判并无不当，浑江农商行上诉主张原审法院对此漏判无事实及法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条：“人民法院在审理经济案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理。”毛成文在与王金生等4人签订的协议，与本案不是同一法律关系，故浑江农商行上诉主张应将本案移送公安机关于法不符，本案应继续审理。关于浑江农商行上诉主张原审漏判逾期回迁补偿责任问题。因浑江农商行一审时对此未提起反诉，且福泰房地产公司对此不同意调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，故其此项上诉主张不在本案审理范围内，浑江农商行可就此另行起诉。根据《房屋拆迁安置补偿合同》中第七条：“建筑面积为约350平方米房屋补偿给浑江农商行（除安置2户回迁户50平方米以外，剩余面积全部给予信用社回迁，在入户时，按产权处最后实际测量面积为准，实行多退少补面积）的约定来看，双方系对回迁房屋建成后的最终面积未明确确定，约定以测绘为准，浑江农商行主张因产权处无合同约定的职权，故此项约定属于履行不能，无事实依据，本院不予支持。综上所述，白山市浑江区农村信用合作联社的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98243元，由吉林浑江农村商业银行股份有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  迟吉岩代理审判员  兆艳红二〇一七年七月二十六日书 记 员  韩 旭