辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终673号上诉人（原审被告）：李健，男，1979年1月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：齐伟丽，女，1954年2月23日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：彭景，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵阳，男，1989年11月14日出生，满族，系该公司员工。上诉人李健因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司（以下简称“保利物业公司”）物业服务合同纠纷一案不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初4158号民事判决，向本院提出上诉。本院依法由审判员周濛担任审判长、与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李健上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判扣除由上诉人支付的物业费不合理的部分或发回重审；3、诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、上诉人自进住涉案房屋后，发现房屋存在墙体开裂、窗户外墙渗雨、墙皮长毛、墙面脱落等质量问题，多次找被上诉人维修，至今未未修好；2、被上诉人没有完全履行相关维修、养护义务，日常服务比较差，达不到合同约定的标准；3、被上诉人的部分诉请已超过诉讼时效。被上诉人保利物业公司辩称：1、关于房屋质量问题是开发商的遗留问题，我方不承担责任；2、物业公司每年都通过电话通知、上门张贴通知等方式催缴物业费，故我方的诉请并未超过诉讼时效，原审判决正确。保利物业公司一审诉称：原告系依法设立的物业服务企业，被告系“保利花园第五季”，地址为沈河区新泰街19号30幢3-2-1房屋的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米。原被告双方于2010年8月31日签订了《前期物业管理服务协议》。在上述协议中，双方约定：原告为被告所在小区提供物业管理服务，原告有权收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元标准向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠交金额的千分之一收取滞纳金。协议签订后，原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今尚拖欠从2011年10月1日至2016年9月30日共计60个月的物业费，且依据协议的约定，被告应当承担违约责任，原告有权收取滞纳金。现原告诉至法院请求判令被告支付物业服务费6,426元及滞纳金520元；请求法院判决被告承担本案诉讼费及其他费用。李健一审辩称：我是该房屋业主，我家房屋南卧室窗户上方漏雨，导致屋内墙面长毛，上方漏雨，一直没有居住，多次找到物业，也给修过几次，每次都没有修好，下雨的时候还是漏水，屋里面积小，只修了一块，现在面积越来越大，周围也长毛，室内墙体开裂，屋内有一面墙是鼓了，开发商来了，把鼓的地方重新补修一下，补修之后开裂的地方更大，房屋多处裂痕。地下仓库每年都被雨浇，每年都被淹，根本放不了东西。我发现外墙体大面积脱落，所以外面下雨，我家就漏水。我听邻居说室内墙体开裂的，都得到赔偿了。物业对园区的管理也存在很多问题，绿地被业主种菜了。在质保期内我们多次找到物业，物业公司没有和开发单位协调好，所以墙体一直都没有修好，每次修完都漏。过了质保期，物业应该动用维修基金进行维修房屋，从2014年到现在我的房屋一直没修过。根据物业服务合同物业公司应每年进行房屋普查，并制定维修计划，我认为我的房屋应由物业来维修，物业公司应先垫付钱维修房屋，等启动维修基金后再进行报销。原审法院审理查明：被告李健为沈阳市沈河区新泰街19号30幢3-2-1房屋的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米，属于保利花园第五季园区，由原告提供物业服务。2010年9月3日，被告作为甲方，保利物业管理沈阳有限公司（即原告原公司名称，于2013年经工商部门批准，变更公司名称为原告现名称，以下统称原告）作为乙方签订前期物业服务协议、承诺书，约定由原告为保利花园（第五季）提供物业服务，收费标准为住宅1.2元/月/平方米。2014年5月16日，保利花园福邸、保利花园第五季业主委员会与原告另签订《保利花园福邸、保利花园第五季物业服务合同》，约定继续由原告为保利花园第五季小区提供物业服务，期限为2014年5月16日至2019年5月15日，物业费收费标准为住宅1.2元/月/平方米，物业费的收取采取预收的方式，业主或物业使用人应于每季度或每半年中旬前交纳……逾期一季度拒绝交纳物业费用的，乙方有权按照法律程序处理，同时收取滞纳金（计算方法自逾期日起按所欠物业费总额的1‰计算）。现因被告拖欠自2011年10月1日至2016年9月30日的物业费未付，原告起诉至法院。上述事实，有双方当事人的陈述及其提供的商品房买卖合同、前期物业服务协议、承诺书、物业服务合同、缴费通知单等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与被告及原告与保利花园第五季业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为1.2元/月/平方米，被告新泰街19号30幢3-2-1房屋建筑面积89.29平方米，自2011年10月1日至2016年9月30日被告共计欠费60个月，故被告所欠物业费数额为6,429元（1.2元/月/平方米×89.29平方米×60个月），原告主张被告给付物业服务费6,426元不违反法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩的卧室窗户漏雨、墙面长毛、室内墙体开裂地下仓库被淹、外墙体脱落的问题，上述问题属于房屋质量问题，并非物业公司的服务范围，但在质保期内发生的问题，物业公司有协助业主与开发单位沟通维修问题的义务，物业公司虽几次协调开发单位对上述问题进行处理，但被告的房屋质量问题至今未进行完善处理，说明原告履行物业服务不全面，说明被告并非恶意欠费，故对原告的滞纳金请求本院不予支持。关于被告辩称的绿地被业主种菜的问题，因未提供证据证明，对被告的此项抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告李健于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司自2011年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费6,426元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李健负担。本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《前期物业服务协议》及《保利花园福邸、保利花园第五季小区物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应遵照执行。现被上诉人已为包括上诉人在内的小区内全体业主提供物业服务，但上诉人拒绝交纳物业费，该行为已构成违约，故一审判令上诉人继续履行交纳物业费的判决并无不当。关于上诉人提出房屋存在墙体开裂、窗户外墙渗雨、墙皮长毛、墙面脱落等质量问题的上诉主张，本院认为，因上述房屋质量问题与本案并不属于同一法律关系，上诉人应向开发商主张相应权利，并非物业公司的服务范围。但鉴于在质保期内发生此问题，物业公司有协助业主与开发单位沟通维修问题的义务，物业公司虽几次协调开发单位对上述问题进行处理，但上述房屋质量问题至今未进行完善处理，说明被上诉人履行物业服务不全面，但并未构成根本违约，一审法院亦依此驳回被上诉人关于滞纳金的诉请。故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人没有完全履行相关维修、养护义务，日常服务比较差，达不到合同约定标准的上诉主张，本院认为，虽庭审中，上诉人向法庭提供园区的现场照片，用以证明其上述主张，但该照片只能反映被上诉人的服务存在瑕疵，上诉人不能以此作为不交纳物业费的理由。且上诉人亦未提供其他证据证明被上诉人的服务管理存在违约行为。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人的部分诉请已超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因一审庭审中，被上诉人向法庭提供缴费通知书等证据材料，能够证明被上诉人一直在催缴物业费的事实。而上诉人对此并未提供有效证据加以反驳，其应承担举证不能的法律后果，故本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，李健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李健负担。本判决为终审判决。审 判 长 周                  濛审 判 员 姜         会         军代理审判员 朱         闻         天二〇一七年二月六日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。