安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第00430号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）合肥万好置业有限公司，住所地合肥市胜利路与凤阳路交口万家银座广场，组织机构代码证75098706-5。
法定代表人：周晓秋，总经理。
委托代理人：安超，安徽睿正律师事务所律师。
委托代理人：黄亚美，安徽睿正律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：安徽省长城物业管理有限公司，住所地合肥市黄山路468号通和大厦1号楼16层，组织机构代码证70504880-5。
法定代表人：朱寿明，董事长。
委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。
委托代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。
上诉人合肥万好置业有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民二初字第01113号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2008年5月15日，安徽省长城物业管理有限公司与合肥万好置业有限公司签订《“温莎杰座”前期物业服务合同书》，约定：1、位于合肥市胜利路与凤阳路交口的万家银座（温莎杰座）项目整体交由安徽省长城物业管理有限公司实施前期物业服务，物业建筑面积约163000万平方米，其中商业物业40000平方米；2、物业服务收费标准为：高层住宅及公寓1元／月／平方米，商业物业2.3元／月／平方米，负1、2层改变原有车位使用功能的物业服务费1.15元／月／平方米，公共设施、设备及共用部位运行水、电费用据实分摊；商业应于商场开业之日起交纳物业服务费用，其物业服务费按季缴纳，并于每季度首月20日内履行缴纳义务，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或合肥万好置业有限公司自用房其物业服务费由合肥万好置业有限公司承担；因合肥万好置业有限公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由合肥万好置业有限公司承担80%；合肥万好置业有限公司于物业交付前三个月分两次付给安徽省长城物业管理有限公司开办费200000元；3、合肥万好置业有限公司、业主、经营户或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向安徽省长城物业管理有限公司支付违约金；4、本合同期限自2008年4月7日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2012年1月10日，安徽省长城物业管理有限公司与合肥万好置业有限公司签订了一份《商业物业服务合同》，约定：1、2012年1月1日至2012年12月31日，安徽省长城物业管理有限公司按48000元／月支付商业物业费，年总计支付费用为576000元，涉及中央空调、消防系统等设施设备重大维修、保养、更换零配件及检测费用，由合肥万好置业有限公司承担；2、本合同期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止；3、本合同届满时或中途终止的情况下，安徽省长城物业管理有限公司应积极主动配合向合肥万好置业有限公司办理交接手续，安徽省长城物业管理有限公司不得找借口推诿或将服务期内的遗留问题留给合肥万好置业有限公司，如因此影响合肥万好置业有限公司正常工作无法开展并造成经济损失，安徽省长城物业管理有限公司应承担全部责任和损失，合肥万好置业有限公司有权通过法律手段要求赔偿和追究。
2012年1月15日，原、合肥万好置业有限公司签署温莎国际广场商业物业费总账确认单，确认至2011年12月31日商业部分及停车场物业服务费用下欠1055673元，合肥万好置业有限公司陆续支付600000元。安徽省长城物业管理有限公司陈述截止起诉前，合肥万好置业有限公司拖欠其住宅部分物业服务费387418.83元和商业部分物业服务费用2013年之前505673元、2013年度1217160元、2014年第一季度304290元。
原审法院认为：安徽省长城物业公司与合肥万好置业有限公司通过公开招投标签订的《温莎杰座前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，予以确认。2012年1月10日原、合肥万好置业有限公司签订的《商业物业服务合同》系在《前期物业服务合同》的基础上给予合肥万好置业有限公司商业部分物业服务费一定阶段的优惠，《前期物业服务合同》第三十六条约定的合同期限直至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效，因此，《商业物业服务合同》履行期满后，双方应继续履行《前期物业服务合同》，安徽省长城物业管理有限公司诉请2013年1月1日之后商业部分物业管理费以2.3元／月／平方米计算，应予以支持；根据《物业管理条例》第三十四条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，《前期物业服务合同》亦约定住宅、公寓、商业物业、停车场、会所等均委托安徽省长城物业管理有限公司统一实施经营、管理、维护等物业服务，故《商业物业服务合同》第三十一条关于合同到期安徽省长城物业管理有限公司应将商业部分的物业管理交于合肥万好置业有限公司的规定既与《前期物业服务合同》相冲突，亦违反我国《物业管理条例》的规定，应属无效，故合肥万好置业有限公司反诉要求安徽省长城物业管理有限公司办理温莎杰座小区商业部分交接手续的诉讼请求，不予支持。
关于安徽省长城物业管理有限公司诉讼请求中的住宅部分物业服务费，合肥万好置业有限公司认为已过诉讼时效，但合肥万好置业有限公司同时认可住宅部分物业服务费一直未核算，且本案安徽省长城物业管理有限公司一直在持续提供物业服务，合肥万好置业有限公司也一直陆续付款，故对于合肥万好置业有限公司的辩称，不予采信。关于安徽省长城物业管理有限公司诉称合肥万好置业有限公司拖欠其物业服务费数额，住宅部分物业服务费开办费为100000元、公爵卡费用，庭后安徽省长城物业管理有限公司认可合肥万好置业有限公司核算的57260.69元、开发商签字部分安徽省长城物业管理有限公司认可合肥万好置业有限公司核算的10904.27元，空置房部分经双方对账以及原审法院核定后应为120388.4元，合计288553.36元，予以支持。公共运行费28200元因安徽省长城物业管理有限公司未能提供分摊计算过程和依据，不予支持。
商业部分物业服务费，至2011年12月31日金额为1055673元，安徽省长城物业管理有限公司认可合肥万好置业有限公司支付600000元，下欠455673元，2013年全年及2014年第一季度共15个月以2.3元／月／平方米、商业面积共40100平方米，计得1383450元，商业部分物业服务费合计1839123元；地下用房改变原有车位用途的，合肥万好置业有限公司认为改变用途的面积为4350平方米，安徽省长城物业管理有限公司对此亦予认可，以合同约定的1.15元／月／平方米计算2013年全年及2014年第一季度共15个月的物业服务费为75037.5元；关于违约金，安徽省长城物业管理有限公司要求以同期银行贷款利率四倍计算至2014年3月31日为249517.8元，之后顺延至款清止，合肥万好置业有限公司认为应按总欠款的千分之三计算，《前期物业服务合同》规定“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之三的标准向安徽省长城物业管理有限公司支付违约金”，但该条款未明确千分之三的时间标准，应为约定不明，故对于安徽省长城物业管理有限公司主张的违约金计算方法，不予支持，应按照总欠款数额的千分之三计算。合肥万好置业有限公司反诉称因安徽省长城物业管理有限公司未与其办理商业物业交接手续以致其发生经济损失480000元，因合肥万好置业有限公司已经通过《前期物业服务合同》约定将包括商业部分在内的物业统一委托安徽省长城物业管理有限公司实施物业管理，合肥万好置业有限公司要求安徽省长城物业管理有限公司在该合同履行期间与其办理商业物业交接手续于法无据，且合肥万好置业有限公司诉称的480000元经济损失证据不足，故对合肥万好置业有限公司该项反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第九条、第二十六条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条之规定，该院判决：一、合肥万好置业有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽省长城物业管理有限公司物业服务费2202713.8元以及违约金6608.14元（2202713.8×3‰）；二、驳回安徽省长城物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回合肥万好置业有限公司反诉请求。
合肥万好置业有限公司上诉称：1、《商业物业服务合同》与《前期物业服务合同》系相互独立的合同，《商业物业服务合同》不是被上诉人在《前期物业服务合同》基础上给予上诉人一定阶段的优惠而签署的协议，原判认定《商业物业服务合同》履行期满后，双方应继续履行《前期物业服务合同》没有依据。2、原审法院依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条认定《商业物业服务合同》第三十一条约定无效错误，属适用法律不当。3、被上诉人未能提供证据证明其按《前期物业服务合同》约定的服务内容为上诉人提供了2013年全年和2014年第一季度商业部分物业管理服务。故原审法院确定上诉人按《前期物业服务合同》约定支付被上诉人2013年全年和2014年第一季度商业部分物业费没有事实根据。4、原判对案涉住宅空置房部分物业费120388.4元事实错误。原审期间上诉人提供了相关证据证明案涉住宅空置房5#28和5#29层垃圾成堆，被上诉人没有提供物管服务，因此该部分费用应当扣除，故案涉住宅空置房部分物业费应为59656.59元。另，住宅部分物业服务开办费100000元，因超过诉讼时效，且被上诉人未能提供证据表明该时效中断或中止的情形，因此原判认定该部分费用属于适用法律不当。5、由于被上诉人没有提供商业部分物管服务，且未能扣除住宅空置房部分物业费和住宅部分物业服务开办费100000元，因而原判以2202713.8元为总欠款，并以此为基数计算案涉违约金错误。6、上诉人在原审反诉中已经提供证据证明因被上诉人拒不办理交接手续，致使上诉人遭致损失480000元，但原审却认定上诉人所举证据不足以证明损失存在，与客观事实不合。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项、第三项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判决被上诉人与上诉人办理温莎杰座国际广场商业物业的交接手续以及并赔偿上诉人损失480000元。
安徽省长城物业管理有限公司二审辩称：原判正确，应予维持。
原判认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：案涉《商业物业服务合同》与《前期物业服务合同》确是两个不同的法律关系。本案双方争议的商业部分物业管理权系由《前期物业服务合同》确定给被上诉人安徽省长城物业管理有限公司的，并非由《商业物业服务合同》确定，《商业物业服务合同》只是改变了商业部分一定期间的计算方式，而非替代或者变更《前期物业服务合同》所确定的商业部分物业管理权，如果说，上诉人合肥万好置业有限公司可以通过《商业物业服务合同》的变更取得商业部分的物业管理权，势必形成同一小区拥有两个物业服务主体，显然有悖于《中华人民共和国物业管理条例》所规定一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定。因此《商业物业服务合同》依存于《前期物业服务合同》，故原判确定《商业物业服务合同》履行期满后，双方应继续履行《前期物业服务合同》正确，合肥万好置业有限公司就此部分提出的上诉理由不能成立。通过安徽省长城物业管理有限公司原审期间所提供的合肥市房地产管理局的函、合肥市瑶海区长淮街道办事处和长淮社居委的《关于温莎杰座小区意见征询表情况说明》等证据亦能充分证明安徽省长城物业管理有限公司依据《前期物业服务合同》的约定提供了物业服务。本案中，合肥万好置业有限公司所提供的证据不足以证实安徽省长城物业管理有限公司没有提供2013年全年和2014年第一季度商业部分物业管理服务以及存在服务瑕疵的情形。至于本案双方争议的开办费100000元是否已逾诉讼时效问题，由于合肥万好置业有限公司在支付相关费用时处于陆续支付状态以及支付时间不确定性，因此对于合肥万好置业有限公司提出的开办费100000元已经超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。鉴此，原判确定案涉物业费以及违约金适当。另，由于《商业物业服务合同》未能改变《前期物业服务合同》所确定的商业部分物业管理权，因而合肥万好置业有限公司主张安徽省长城物业管理有限公司拒不办理交接手续，致使其遭致损失480000元的请求，无事实和法律依据。综上，合肥万好置业有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费36600元，由上诉人合肥万好置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 烜
审判员 张 健
审判员 欧 健
二〇一五年七月六日
书记员 顾斯斯
附：相关适用法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。