浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2316号
上诉人（原审原告）：核电秦山联营有限公司，住所地海盐县武原街道核电新村。统一社会信用代码913304241000083927。
法定代表人：吴岗，董事长。
委托诉讼代理人：孙语、何洁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审被告）：沈涌涛，男，1966年9月20日出生，汉族，住海盐县。
委托诉讼代理人：李胜华、方燕，海盐县武原法律服务所法律工作者。
上诉人核电秦山联营有限公司（以下简称秦山公司）因与被上诉人沈涌涛房屋租赁合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2016）浙0424民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
秦山公司上诉请求：撤销原判决，改判支持秦山公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）沈涌涛已经知晓涉案房屋产权人变更及相应的债权转让、债权人变更的情况，不存在履行债务发生困难的问题，且沈涌涛亦未举证证明其实际尝试过履行债务，因此一审认定“因债权人原因致债务履行困难”，与事实不符。（二）沈涌涛拖欠租金，秦山公司有权解除合同，且沈涌涛已用书面形式提出“终止房屋租赁合同”、“支付租金”，因此涉案房屋租赁合同已经终止。一审以沈涌涛不存在拖欠租金、秦山公司无权解除合同为由，认定沈涌涛可以继续租赁涉案房屋，缺乏事实和法律依据。退一步讲，即使2012年2月1日至2014年9月的租金因秦龙公司、宝力公司先后注销而未能支付，但秦山公司于2015年通知沈涌涛债权转让以及2016年2月沈涌涛签订租房意向书之后，其仍未支付租金，则显属违约。根据双方签订的租赁合同的约定，秦山公司有权解除合同。（三）涉案租金属于同一租赁合同项下分期履行的同一债务，不属于定期金。一审以涉案租金属于定期金为由认定2015年7月8日之前的租金诉讼时效期间已经届满，与事实不符。二、一审适用法律错误。如前所述，本案同一租赁合同项下、分期计付的租金，系同一债务分期履行，其诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起算，而违约金的诉讼时效期间则应为二年。况且，本案诉讼时效也已经因为海盐宝力服务公司（以下简称宝力公司）、秦山公司先后向沈涌涛催缴过租金而中断，一审未适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，属于适用法律错误。最高人民法院（2011）民提字第304号及海盐县人民法院（2016）浙0424民初2298号案件中，关于房屋租赁合同约定分期支付租金、承租人未按期支付的，诉讼时效期限从最后一期租金约定支付期限届满的次日起计算。本案系原审法院同案不同判，于法不合。另外，一审错误适用《中华人民共和国合同法》第七十条的规定，认定沈涌涛可以中止履行债务，属于适用法律错误。
沈涌涛答辩称：沈涌涛不存在拖欠租金的行为，没有违约，因此秦山公司无权解除租赁合同并要求沈涌涛腾退房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回秦山公司的上诉，维持原判。
秦山公司向一审法院起诉请求：一、解除海盐秦龙房地产开发有限公司（以下简称秦龙公司）与沈涌涛签订的商业用房租赁合同；二、沈涌涛立即腾退承租的海盐县房屋；三、沈涌涛立即支付秦山公司房屋租金334785.45元（暂算至2016年11月30日，以后的租金及合同解除后房屋占用损失，按186.51元/日支付至实际腾退完毕之日止）；四、沈涌涛立即支付秦山公司逾期支付租金违约金98693.19元（按每日万分之三暂算至2016年11月30日，以后的逾期付款违约金算至相应租金清偿完毕之日止）。
一审法院认定事实：2012年某日，秦龙公司与沈涌涛签订商业用房租赁合同一份，约定秦龙公司将位于海盐县房屋出租给沈涌涛使用，租赁期限为2012年1月1日至2022年12月30日止，从房屋租赁期一年内的租赁费用为25元/平方米*月，一年租金总额为68076元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；支付方式为租金每半年结算，由沈涌涛于每结算点的月初七日内交付；沈涌涛拖欠房租及水电费、物业费累计30天以上的，秦龙公司有权终止合同，收回出租房屋；沈涌涛逾期交纳该合同约定应由沈涌涛承担的费用的，每逾期一天，则应按该项费用总额的1%支付滞纳金。合同签订后，秦龙公司将租赁房屋交付给了沈涌涛使用，而沈涌涛则未支付过租金。
一审另查明，秦龙公司系秦山公司全资子公司宝力公司全额出资设立。2014年9月11日，秦龙公司因股东会决议解散经工商登记注销。2015年12月17日，宝力公司因自行停业经成立清算组，清算结束，制作清算报告，报经同意后办理工商登记注销，注销时称其债权债务已全部清理完毕。涉案租赁房屋自2015年9月15日起登记房屋所有权人为秦山公司。
一审法院认为，秦龙公司与沈涌涛签订的商业用房租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。双方争议的焦点主要是：
第一，秦山公司的主体资格是否适格？一审法院认为，涉案商业用房租赁合同，虽然是由秦龙公司与沈涌涛签订，但从案件审理的情况来看，秦龙公司系秦山公司全资子公司宝力公司全额出资设立，于2014年9月11日经工商登记注销，而宝力公司于2015年12月17日经清算后亦已办理工商登记注销。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款的规定，公司在清算后的剩余财产，按照股东的出资比例或股份比例分配，即公司剩余财产归属股东所有。故公司在清算中遗留未处理的债权或其他财产权益，其利益亦归属全体股东。公司自行清算注销后，股东可以对清算中遗留未处理的债权或其他财产权益提起诉讼，主张权利。而秦龙公司的唯一股东为宝力公司，宝力公司的唯一股东为秦山公司，在秦龙公司、宝力公司办理工商登记注销后，秦山公司作为唯一股东可以对清算中遗留未处理的债权提起诉讼主张权利。因此，秦山公司的主体资格适格。沈涌涛提出的秦山公司主体不适格的反驳意见，不予采纳。
第二，沈涌涛是否存在违约行为，即沈涌涛是否存在拖欠支付租金的行为？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。同时参照合同法第七十条的规定，债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行。也就是说，当事人在履行合同中应当将有关重要的事项、情况告诉对方，在发生妨碍合同正常履行的情况下，应当将情况及时告知对方当事人；且要互相合作，不仅要严格履行自己的合同义务，而且要配合对方履行义务。如果在履行合同中未将有关重要事项、情况告诉对方，致使债务履行发生困难的，则存在过失。本案中，秦龙公司与沈涌涛签订商业用房租赁合同后，于2014年9月11日经工商登记注销，其唯一股东宝力公司于2015年12月17日经清算后亦办理了工商登记注销，而秦山公司作为宝力公司的唯一股东，却没有将债权人发生变化的情况及时通知沈涌涛。涉案的商业用房租赁合同，对于这种变化的处理方法并没有进行约定，致使沈涌涛履行债务发生困难，陷于履行不能，沈涌涛可以中止履行合同义务。对此，秦山公司作为债权承继人存在重大过错，故沈涌涛不存在拖欠支付租金的行为，即沈涌涛不存在违约行为。
第三，秦山公司能否要求与沈涌涛解除涉案合同以及要求沈涌涛腾退房屋？由于沈涌涛在本案中不存在拖欠支付租金的行为，故秦山公司要求解除合同，不符合合同双方当事人的约定，也不存在秦山公司可以行使法定解除合同的情形，因此对秦山公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持。因沈涌涛现继续租赁涉案房屋合法，故秦山公司要求沈涌涛立即腾退房屋的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。
第四，秦山公司要求沈涌涛支付租金是否已经超过诉讼时效？本案中，秦龙公司与沈涌涛在合同中约定：“从房屋租赁期开始一年内的房屋租赁费用为25元/平方米*月，一年租金总额为68076元，第二年起由秦龙公司根据市场行情进行调整，每年调整一次；租金每半年结算，由沈涌涛于每结算点的月初七日内交付给秦龙公司。”根据双方的约定，沈涌涛应当在2012年1月8日前、同年7月8日前、2013年1月8日前、同年7月8日前、2014年1月8日前、同年7月8日前、2015年1月8日前、同年7月8日前、2016年1月8日前、7月8日前支付秦龙公司或宝力公司或秦山公司相应房屋租金。本案中，秦龙公司与沈涌涛双方约定了分期支付房屋租金，即“租金每季度结算一次，由沈涌涛于每结算点的第一个月月初七日内交付给秦龙公司。”，这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算，故本案存在2012年1月8日前、同年7月8日前、2013年1月8日前、同年7月8日前、2014年1月8日前、同年7月8日前、2015年1月8日前、同年7月8日前房屋租金超过一年诉讼时效的情形，对秦山公司的该部分诉讼请求，不予支持。而沈涌涛尚应支付的二期房屋租金（即2016年1月8日、同年7月8日前）共计68076元，未超过诉讼时效，在沈涌涛知道涉案租赁合同的权利承继人后，应当及时向权利承继人支付。现沈涌涛应当知道涉案租赁合同的权利承继人为秦山公司，应当向秦山公司及时支付该部分租金，秦山公司关于该部分房屋租金的诉讼请求，于法有据，予以支持。秦山公司主张的合同解除后房屋占用损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。由于沈涌涛不存在拖欠支付房屋租金的行为，也即沈涌涛不存在违约行为，故秦山公司请求的逾期支付租金的违约金，于法无据，不予支持。
本案中，秦山公司提出将本案债权人发生变化的情况已通知了沈涌涛的意见，没有得到沈涌涛的认可，而秦山公司也没有提供有关证据予以证实，故对秦山公司的上述意见，不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、沈涌涛于判决生效之日起十日内支付秦山公司房屋租金68076元（秦山公司实际已请求至2016年12月31日止，以后的房屋租金，按本案商业用房租赁合同约定的标准支付）；二、驳回秦山公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3901元，由秦山公司负担3288元，沈涌涛负担613元。
二审中，秦山公司提交了下列证据：
1.编号为1072688427113的中国邮政EMS“投递局存”联、沈涌涛分别于2015年11月30日、2016年3月4日出具的函、回复函各1份（其中两份函件系复印件），证明宝力公司于2015年12月1日向沈涌涛寄发通知，告知其债权转让并催讨租金、相关费用、利息与违约金，沈涌涛回函确认收到上述通知，知悉涉案房屋所有权人变更的事实。
2.核电南苑东扩商铺租房意向书1份，证明秦山公司已告知沈涌涛涉案房屋产权归秦山公司，并明确租金支付事宜，沈涌涛确认收悉的事实。
3.2016年11月18日的会议签到表及会议纪要各1份，证明沈涌涛知悉涉案房屋产权人已转让给秦山公司，并书面确认房屋租赁合同终止及将要支付租金的事实。
4.邮件全程跟踪查询单（单号1072688427113）、国内邮件处理规则、EMS快递单原件销毁证明各1份，证明秦山公司于2015年12月2日向沈涌涛邮寄送达债权转让及催讨租金通知书的事实。
5.银行存款账户信息查询单1份，证明涉案租赁合同载明的秦龙公司的银行账户开户时间为2006年9月21日，销户时间为2014年10月11日的事实。
沈涌涛质证意见：对秦山公司提供的证据1的三性均有异议，沈涌涛从未收到过该EMS邮件，“投递局存”联上“沈涌涛”的签字也不是其本人所签；两份函件系复印件，不予认可。对证据2的三性均有异议，沈涌涛未签订过该意向书，且意向书的内容也仅仅是一种商榷，并未涉及到秦山公司主张的所谓沈涌涛欠缴的租金。对证据3的三性均有异议，认为“沈涌涛”的签字并非其本人所签，退一步讲，即使是沈涌涛本人所签，但会议纪要并非合同，具体内容亦不明确。对证据4中的邮件全程跟踪查询单有异议，相应快递面单上的签收人“沈涌涛”并非其本人所签，故不能证明该邮件已送达沈涌涛。对“国内邮件处理规则”的规定无异议，根据该规定，涉案邮件档案信息（包括电子、纸质信息等）保管期限均为2年，期满后均予以销毁，即投递行为发生之日起2年后，邮局已无任何信息可查。对EMS快递单原件销毁证明有异议，根据前述邮件处理规则，涉案邮件已经过了2年的期限，所有档案信息已经销毁，邮局不可能还存在相关信息。对证据5，秦龙公司、宝力公司、秦山公司并未将该银行账户销户的信息告知沈涌涛，客观上导致沈涌涛陷入履行困难的处境，且自租赁关系发生的第二年起，在租金的确定和支付问题上，因出租人原因始终处于待定状态，应视为出租人对该权利的放弃。
为查明秦山公司提交的证据1、2、3上“沈涌涛”字样的签字是否系沈涌涛本人书写，依沈涌涛的申请，本院依法委托浙江汉博司法鉴定中心对上述签字的真实性进行司法鉴定。2018年4月3日，该鉴定中心出具“浙江汉博[2018]文鉴字第127号”文书司法鉴定意见书一份，鉴定意见为：编号为1072688427113的中国邮政EMS“投递局存”联、核电南苑东扩商铺租房意向书、会议签到表及会议纪要上“沈涌涛”签名字迹均系沈涌涛本人书写。该司法鉴定意见书送达双方后，秦山公司经质证对该司法鉴定意见书无异议，沈涌涛拒绝发表质证意见，视为放弃质证的权利。
本院认证意见：关于证据1中的中国邮政EMS“投递局存”联。快递内件品名未按规定书写在“内件品名”处，然后由邮局加盖核验章，以确认其内件品名的真实性。备注栏“海盐宝力服务公司发函（1）关于要求立即缴付租金、物业费及相关利息违约金的函（2）债权转让通知书”的字样不能排除系后期添加的可能性，故不予认定。证据1中的“函”、“回复函”系复印件，沈涌涛对其真实性予以否认，秦山公司亦未能提供其他相关证据予以佐证，因此其真实性不能确认，不予认定。关于证据2和证据3。租房意向书、会议签到表及会议纪要均有沈涌涛的签字，因此该证据符合民事诉讼证据真实性、关联性、合法性的要件，予以认定；其中证据2租房意向书能够证明秦山公司于2016年2月4日向沈涌涛告知债权转让的相关事实，证据3会议签到表及会议纪要能够证明沈涌涛于2016年11月18日参加涉案房屋租赁事宜洽谈会的事实。证据4系号码为1072688427113的EMS邮件的相关证据，因秦山公司不能证明该邮件的真实内容，该组证据与本案缺乏关联性，故不予认定。证据5符合民事诉讼证据真实性、关联性、合法性的要件，予以认定。关于司法鉴定意见书。浙江汉博司法鉴定中心及相关鉴定人员具有文书鉴定相关资质，鉴定程序合法，鉴定意见真实、客观，具有科学性，本院予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。另查明：一、2016年2月4日，秦山公司书面告知涉案房屋产权已转入秦山公司，并征求沈涌涛意见是否继续承租。沈涌涛表示在满足其条件的情况下才同意继续租赁。二、2016年11月18日，沈涌涛参加秦山公司组织的洽谈会，会议纪要内容如下：1.对于租户提出降低房租单价25元/平方米的要求，业主表示以前欠租的房租单价和以后的房租单价都应按照合同约定执行。由于双方无法在此问题上达成一致意见，租户提出终止租赁合同，并同意尽快向业主提交退租申请，租金在办理完房屋交接前据实结算。2.关于租户提出的索赔项目，业主愿意赔偿租户可提供有效凭证的房屋维修费用。双方约定在11月28日前租户进一步提交维修明细或材料说明。
本院认为，本案二审的争议焦点是：一、沈涌涛应否向秦山公司支付2012年1月8日前至2015年7月8日前应付的各期租金；二、沈涌涛应否支付违约金；三、秦山公司是否有权主张解除涉案房屋租赁合同并要求沈涌涛腾退返还房屋、支付占有使用费。
关于第一个争议焦点。租金是在租赁合同履行过程中持续定期发生的、具有双务性的债务，即定期给付之债。各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一债务分期履行。因此，租金的诉讼时效期间应自当期债务履行期限届满之日起计算。沈涌涛虽未实际支付租金，但秦龙公司、宝力公司、秦山公司在2016年11月18日前均未向其主张权利。因此，涉案房屋2012年1月8日前至2015年7月8日前应付的各期租金均已过诉讼时效。2016年11月18日，秦山公司就欠付租金及后续租金价格等相关事宜与沈涌涛进行洽谈，并形成会议纪要。因未就租金价格达成一致，沈涌涛提出终止房屋租赁合同，租金在办理完毕房屋交接手续前据实结算。该意思表示应理解为同意履行租金给付义务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”虽然涉案房屋2012年1月8日前至2015年7月8日前应付的各期租金均已过诉讼时效，但沈涌涛在洽谈会上向秦山公司作出同意履行租金给付义务的意思表示，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系受法律保护，沈涌涛不能在本案诉讼中再行使诉讼时效抗辩权拒绝给付。根据合同约定的租金标准计算，沈涌涛应支付秦山公司涉案房屋2012年1月8日前至2015年7月8日前应付的各期租金共计272304元。
关于第二个争议焦点。因合同约定的2016年1月8日前应付的租金、2016年7月8日前应付的租金不存在诉讼时效期间届满的问题，沈涌涛未在2016年2月4日知晓债权人变更情况后向秦山公司支付租金，构成逾期支付。经计算，沈涌涛应付的前述两期租金分别为34038元、26297.85元（计算至2016年11月18日合同解除之日止）。秦山公司按照每日万分之三的标准向沈涌涛主张违约金，于法不悖，予以支持。违约金的计算方式为：以34038元为基数自2016年2月5日起、以26297.85元为基数自2016年7月9日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止。关于2012年1月8日前至2015年7月8日前应付的各期租金的违约金问题。因上述各期租金的诉讼时效期间已届满，沈涌涛虽在会议纪要中明确作出同意履行租金给付义务的意思表示，但并未明确作出同意支付相应违约金的意思表示，故就违约金而言，沈涌涛仍有权以诉讼时效期间届满为由进行抗辩。秦山公司二审主张逾期支付租金的违约金请求权诉讼时效期间应为二年，鉴于逾期支付租金的违约金系基于租金请求权产生，不能独立于租金存在，故逾期支付租金的违约金的诉讼时效期间也应为一年。秦山公司的该项主张不能成立。
综合本院对上述两个争议焦点的分析，沈涌涛应支付秦山公司2012年1月1日起至2016年11月18日的租金共计332639.85元（272304元+34038元+26297.85元）。
关于第三个争议焦点。2016年2月4日，秦山公司就是否继续履行涉案租赁合同向沈涌涛征求意见，沈涌涛书面表示满足其条件才继续租赁。2016年11月18日，双方就租金价格问题进行洽谈，但未达成一致，沈涌涛即提出终止租赁合同。上述事实表明双方未就继续履行合同的条件协商一致，涉案租赁合同已经协议解除，解除时间为2016年11月18日。在合同已经解除的情况下，沈涌涛应当腾退返还房屋。鉴于腾退需要一定的时间，本院酌定沈涌涛在本判决生效之日起二十日内将涉案房屋腾退返还给秦山公司。在腾退返还前，沈涌涛应当按照合同约定的每月每平方米25元的租金标准支付秦山公司2016年11月19日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。
综上所述，秦山公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决驳回秦山公司解除合同等相关诉讼请求不当，二审予以纠正。但二审改判依据的是秦山公司在二审中提供的证据，故不属于一审裁判错误。根据《诉讼费用交纳办法》第四十条之规定，二审案件受理费应由秦山公司负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销海盐县人民法院（2016）浙0424民初6090号民事判决；
二、海盐秦龙房地产开发有限公司与沈涌涛签订的涉案商业用房租赁合同（合同编号A20120007）于2016年11月18日解除；
三、沈涌涛于本判决生效之日起十日内支付核电秦山联营有限公司房屋租金332639.85元及违约金（违约金的计算方式为：其中以34038元为基数自2016年2月5日起、以26297.85元为基数自2016年7月9日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止）；
四、沈涌涛于本判决生效之日起二十日内将坐落于海盐县房屋腾退返还给核电秦山联营有限公司，并支付自2016年11月19日起至实际腾退返还之日止期间的房屋占有使用费（按照每月每平方米25元的租金标准计算）；
五、驳回核电秦山联营有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3901元，由秦山公司负担3288元，沈涌涛负担613元。二审案件受理费7802元，由核电秦山联营有限公司负担。司法鉴定费11934元由沈涌涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
审 判 员 陈 远
二〇一八年四月二十八日
法官助理 杨维均
书 记 员 周 妙