上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第2996号
原告上海合富置业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人黄建邦，经理。
委托代理人缪闯，上海合富置业顾问有限公司工作。
委托代理人潘圆圆，上海合富置业顾问有限公司工作。
被告姜建军，住陕西省西安市阎良区。
原告上海合富置业顾问有限公司与被告姜建军居间合同纠纷一案，本院于2014年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年2月8日公开开庭进行了审理。原告上海合富置业顾问有限公司的委托代理人缪闯到庭参加诉讼。被告姜建军经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告上海合富置业顾问有限公司诉称，被告与案外人黄××经原告提供居间服务就坐落于××的房地产完成买卖交易，原告依据原告与被告约定对系争房地产的买卖交易提供了居间服务，包括看房、谈判促成房屋买卖交易、签订房屋买卖合同、协助双方办理房屋过户登记、完成房屋交接等手续。现该房屋已经过户完毕，被告应当依据约定按房价款的1%支付原告居间服务费人民币16，900元，但被告拖欠至今，原告为此诉请判令被告支付原告佣金16，900元。
被告姜建军书面辩称，被告原是坐落于××房屋的产权人，2013年5月，通过原告中介服务，被告将系争房出售给案外人黄××。原告欺骗被告，避开买受方黄××，单独要求被告签订按房价款1%的《佣金确认书》，但实际原告已经向买受人黄××按房屋交易价格的2%收取了佣金，被告在签订《佣金确认书》时，对原告收取买受方按房屋交易价格的2%的佣金不知情，且原告在提供中介服务过程中，没有积极履行督促义务，致被告收到购房款的时间从2013年8月推迟至2013年10月，原告构成违约，造成被告很多不必要的麻烦，故被告不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，被告原是坐落于××房屋的产权人，案外人黄××经原告提供居间服务购买该房。被告与黄××及原告于2013年5月13日三方签订《房地产买卖居间协议》；同日，被告与黄××签订原告提供的《房地产买卖合同》，对支付房款的方式、时间及办理房屋过户手续等做了约定；同日，被告在原告提供的《佣金确认书》上签名，内容为：“我方通过上海合富置业顾问有限公司（下称“合富置业”）成功交易位于××房地产；我方承诺在签订房地产租赁合同当日支付合富置业16，900元（大写：壹万陆仟玖佰元整）作为租赁该房地产之佣金。”同日，原告单独与黄××一方协商佣金数额，并要求黄××的父亲代黄××就××对房屋买卖签订原告提供的格式《佣金确认书》，手迹字体约定：“黄××支付原告佣金27，000元，”打印字体格式条款第5项约定：“上述佣金数额中超出成交金额的1%部分为出售方／买受方代为买受方／出售方支付的佣金。”被告与黄××于2013年5月19日签订《上海市房地产买卖合同》，约定，通过原告第六分公司居间介绍，买受人黄××向被告购买坐落于××，转让价共计1，690，000元。2013年9月11日，黄××办理房地产过户登记手续。黄××分别于2013年5月31日、11月30日支付原告居间服务费20，000元和7，000元。原告现以被告曾签订《佣金确认书》承诺支付原告佣金16，900元为由而提起诉讼。
审理中，本院向原告释明，要求原告提交黄××与原告签订的《佣金确认书》，原告没有提交，表示找不到；要求原告提交收取黄××佣金的《收据》存根联或记账联发票，原告没有提交。原告于2014年2月12日提交电脑发票原件一张，开具日期为2013年6月31日，金额为20，000元，并坚持向本院主张只收取黄××佣金20，000元。
本院通知案外人黄××到庭作证，黄××陈述：“因为黄××的父母为子通过原告居间服务购买了系争房和另外一套房屋，所以在签好系争房的《买卖合同》后，原告与黄××单独协商并达成协议，原告所收黄××系争房价款的2%的居间服务费33，800元打折扣八折计27，000元，是系争房价款2%的居间服务费的优惠价，黄××分两次支付了原告，第一次支付时间是2013年5月31日，支付20，000元；第二次支付时间是2013年11月30日，支付7，000元。”原告认可买家黄××已付原告佣金27，000元，但表示，居间服务费按房价款2%打八折予以优惠之事不清楚。原告仍要求被告按房价款的1%比例支付原告居间服务费，所多收取买家黄××的佣金10，100元，可低扣被告应付原告的佣金，故变更诉讼请求为要求被告支付原告佣金6，800元。
以上事实，有原告提供的《上海市房地产权证》复印件1份、《房地产买卖居间协议》原件1份、《佣金确认书》原件1份、《房屋状况及产权人信息》原件1份、《上海市房地产买卖合同》原件1份，本院对证人黄××制作的谈话笔录，证人黄××提供的原告出具的《佣金确认书》复印件1份、原告出具的《佣金收据》复印件2份，原、被告的陈述等证据，在案佐证。
本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告为被告与案外人黄××居间买卖系争房交易成功，委托人被告与案外人黄××应当支付原告居间服务费。服务费的数额应当按照原告与买卖上下家的约定。在黄××签好买卖合同后，原告单独与黄××协商并达成协议确定居间服务费为27，000元，已经超过了房价款1%的比例的59.76%计10，100元。原告虽然否认案外人黄××陈述：“原告因给其父母同时中介两套房屋而给予其优惠价以系争房价款2%打八折。”但从数额上分析，黄××关于佣金打八折的陈述正确；黄××与本案无利害关系，黄××的父母代办黄××买房手续，黄××父母的陈述并有相关证据作证，其证词的真实性具有高度盖然性；按照房屋中介市场的交易惯例分析，居间服务费一般由买家支付，原告在黄××签订买卖合同后单独约黄××一方协商居间服务费，黄××当时没有向原告提出要求卖家即被告分担居间服务费，可认定原告当时与黄××协商按房价2%计付居间服务费再优惠打八折；黄××于2013年9月11日已经办房屋过户登记，当时其向原告已经支付居间服务费20，000元，原告未举证证明其自此时起直至本案起诉止长达四个月内向被告催要，也不向被告报告黄××支付原告佣金的比例和超过房价1%不足房价2%的数额的实情，且期间，黄××于2013年11月30日才付剩余7，000元居间服务费，可认定原告只约定向下家黄××收取系争房屋的全部居间服务费；虽然黄××之父签名的《佣金确认书》有约定佣金数额中超出成交金额1%部分为出售方代支付的佣金，但该条款是原告自行设定在《佣金确认书》上的格式条款，本案的事实与该条款无涉，本案的关于佣金约定不适用该条款，实际是黄××一方承担了房价2%的居间服务费上限，是原告自愿再给予黄××优惠打八折，原告也没有以黄××之父签名的《佣金确认书》上的该条款约定为由主张诉请，在本院释明后，原告仍不提交黄××之父签名的《佣金确认书》，故本院可推定此《佣金确认书》对原告不利，显然“关于上述佣金数额中超出成交金额的1%部分为出售方／买受方代为买受方／出售方支付的佣金。”条款内容不调整原、被告之间的佣金约定，亦与被告签名的《佣金确认书》上的金额和内容不相吻合，故该条款内容与本案无涉；虽然被告签了原告提供的《佣金确认书》，但签订时间不是与下家黄××同时在场共同签订，被告未曾实际履行，原告作为居间人的劳务应合理确定，不应超过行业及市场标准，故本院认定被告与原告签订的《佣金确认书》在原告与黄××单独达成计算居间服务费按房价2%再优惠打八折的协议后已不可再履行，原因是就本案系争房买卖的居间服务费而言，买受人黄××一方确认的居间服务费已经达到房价2%的上限，本院应推定原告只向黄××收取系争房居间服务费，黄××也接受，现黄××按与原告的约定已经完全履行协议完毕；根据上海市居住房屋买卖中介服务收费标准规定，按房屋总价2%收取中介服务费系最高收费标准，现原告自愿对黄××支付全部居间服务费折让20%予以八折优惠，系其真实意思的约定，原告应当按其约定履约，不应在房屋买卖交易全部完成后再以更换主体形式超过合理费用标准重复主张。现原告在黄××已经完全履行就房价2%的居间协议后，再行向被告主张居间服务费，实际已经超过房价2%的标准，故原告诉请被告支付居间服务费6，800元，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当里拒不到庭应诉，应视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告上海合富置业顾问有限公司的诉讼请求。
案件受理费222元，减半收取计111元，由原告上海合富置业顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 戴 虹
二〇一四年二月二十五日
书记员 朱元华
附：相关法律条文
一、《中华人共和国合同法》
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
二、《中华人共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。