重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终6355号
上诉人（原审原告）重庆沙磁房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。
法定代表人余俊平，董事长。
委托代理人周伟，重庆宏州律师事务所律师。
委托代理人罗秋燕，重庆宏学律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李侍臻（曾用名李仕生），男，1972年6月22日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托代理人江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
上诉人重庆沙磁房地产开发有限公司（以下简称沙磁公司）因与被上诉人李侍臻房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初7428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院查明，沙磁公司由重庆洪燕物业发展有限公司变更而来（以下事实叙述中均称沙磁公司），李侍臻曾用名李仕生。
2005年2月26日，李侍臻与沙磁公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：李侍臻购买沙磁公司开发的位于重庆市九龙坡区石桥铺陈家坪石杨村7号紫荆丁香苑小区3-14-1号（名义层3-13-1）房屋，房屋成交价199580元，于2005年3月15日支付房款14580元，2005年10月28日前支付房款50000元，余款135000元由专业银行提供按揭贷款。逾期付款超过三十日后，沙磁公司有权解除合同。
2005年6月5日，沙磁公司出具《承诺书》，该承诺书载明：“我公司承诺，由我公司负责向李仕生支付协议中约定的销售费用（含业绩提成和超过约定单价的利润分成），在现金不能支付该费用时，我公司同意用紫荆丁香苑的商品房产权抵给李仕生。”
2005年12月15日，沙磁公司原法定代表人李晓红以公司名义出具《承诺书》，承诺：“先行将紫荆丁香苑项目的住宅2-10-5房屋产权（套内面积73.83㎡，价值196078元）、住宅3-13-1房屋产权（套内面积75.99㎡，价值199580元）即两套房屋产权（价值合计395658元）暂抵偿给李仕生作为应付销售酬金的保证，待实际酬金（经天九公司、顺平公司）审核后的实际金额多退少补。”
2013年12月12日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2012）九法民初字第04855号民事调解书，载明：沙磁公司在2013年12月30日前支付李侍臻销售佣金提成和溢价提成520000元。一审审理中，李侍臻称，该调解书下达后申请了强制执行，但没有执行到任何款项。
2009年10月15日，重庆市九龙坡区人民法院做出（2009）九法民初字第5647号民事调解书，载明：2009年2月16日，刘崇渝与沙磁公司签订买卖合同，约定购买3-14-1号房屋，房价款170000元，首付100000元，余款办证时付清。签订合同交付了房屋，但未能办证。双方达成调解协议，确定沙磁公司协助刘崇渝办理房屋权属证书。
2015年4月11日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2014）九法民初字第08846号民事判决书，载明：审理中，李侍臻陈述：沙磁公司应付李侍臻销售提成款520000元，李侍臻应支付沙磁公司2-10-5号房屋房款196078元、3-13-1号房屋房款199580元、1-11-7号房屋房款247748元，共计643406元，李侍臻已支付沙磁公司三套房屋首付款40000元，现李侍臻同意将520000元销售提成款优先冲抵2-10-5号、1-11-7号房屋房款，对于3-13-1号房屋在冲抵完520000元销售提成款后，还欠沙磁公司房款，李侍臻愿意另行支付。
沙磁公司一审诉称，李侍臻与沙磁公司约定，李侍臻购买沙磁公司开发的位于九龙坡区陈家坪石杨村7号紫荆丁香苑小区3-14-1号房屋。约定按揭付款的方式。李侍臻仅支付14580元房款，既不办理按揭贷款，也未支付剩余房款。2009年2月16日，沙磁公司无奈又将该房屋出售给案外人刘崇渝，并在其支付了大部分购房款后，将房屋交付给刘崇渝使用。经法院生效调解书确定，沙磁公司应向刘崇渝履行过户义务。因李侍臻与沙磁公司就讼争房屋办理了相关登记手续，沙磁公司无法为刘崇渝办理过户手续。请求判决：一、李侍臻与沙磁公司2005年2月26日签订的《商品房买卖合同》终止履行，并解除该合同关系；二、李侍臻协助沙磁公司办理2005年2月26日签订的《商品房买卖合同》备案注销登记。一审审理中，沙磁公司陈述诉请解除合同的理由：一、李侍臻没有支付相应购房款，根据合同第八条约定，李侍臻逾期超过三十日未支付购房款，沙磁公司有权解除合同；二、讼争房屋已经出售给案外人，合同实际上已经无法继续履行。
李侍臻一审辩称，一、李侍臻同意补足房款，沙磁公司应当继续履行合同，履行办证义务；二、沙磁公司与案外人之间签订购房合同系沙磁公司一房二卖，与李侍臻无关；三、李侍臻与沙磁公司的买卖合同签订于2005年2月，房屋已经在2005年12月交付李侍臻使用，沙磁公司的合同解除权已经消灭。请求驳回沙磁公司的全部诉讼请求。
一审法院认为，李侍臻与沙磁公司所签《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应当依照约定全面履行。本案的争议焦点是沙磁公司是否有权解除合同。针对该争议焦点，评述如下：
关于沙磁公司所述的第一个解除理由，一审认为，虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了分期及按揭贷款的付款方式，也约定了买方迟延付款时卖方享有合同解除权，但是，2005年6月5日的《承诺书》载明了沙磁公司同意用紫荆丁香苑的商品房抵给李侍臻用以支付销售酬金，2005年12月15日的《承诺书》明确了沙磁公司同意以3-13-1房屋产权抵偿给李侍臻作为应付销售酬金的保证，待实际酬金审核后的实际金额多退少补，故《承诺书》应当视为沙磁公司同意用李侍臻的销售酬金冲抵房屋的房款的协议，李侍臻未做否认的意思表示，且在（2014）九法民初字第08846号案件中认可用销售酬金冲抵3-13-1购房款，应视为双方就付款期限和付款方式达成了新的约定，变更了原合同约定的内容。新的约定中并未约定付款日期，也没有约定逾期付款就解除合同的内容，且本案中亦无法定解除情形，沙磁公司仍按照原合同约定的逾期付款即有权解除的内容行使解除权缺乏依据，不予支持。
关于沙磁公司所述的第二个解除理由。双方于2005年2月26日就签订了《重庆市商品房买卖合同》，就讼争房屋建立了买卖合同关系，并办理了合同备案登记。合同签订后，（2012）九法民初字第04855号民事调解书最终确定沙磁公司应付给李侍臻的销售提成数额，双方就销售酬金抵购房款的约定才具备现实履行条件。但在2009年2月，沙磁公司将讼争房屋另行出售给案外人刘崇渝，并经法院调解达成了协助刘崇渝过户的调解书，只是因为登记的原因尚未履行过户手续。至此，在李侍臻的付款条件成就之前，沙磁公司单方面另行出售房屋，将约定出售给李侍臻的房屋另售给刘崇渝，该情形不应构成沙磁公司解除合同的法定理由和约定事由。沙磁公司的该项解除理由不能成立，不予采信。
综上，沙磁公司请求解除买卖合同关系并要求李侍臻协助办理该商品房买卖合同备案注销登记的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回沙磁公司的诉讼请求。案件受理费80元，由沙磁公司负担。
一审判决后，沙磁公司不服，提起上诉，请求撤销一审判决、改判2005年2月26日的《重庆市商品房买卖合同》终止履行、解除该合同关系，由李仕臻协助沙磁公司办理2005年2月26日所签《商品房买卖合同》的备案注销登记。上诉理由：一、《重庆市商品房买卖合同》不是双方当事人的真实意思表示，双方的真实意思是以房屋作为沙磁公司支付李仕臻销售费用的担保，而不是建立房屋买卖关系，2005年2月26日所签《重庆市商品房买卖合同》属于无效合同，应终止履行。二、即使2005年2月26日所签《重庆市商品房买卖合同》有效，由于李仕臻已经构成根本违约，沙磁公司有权解除合同。2005年2月26日《重庆市商品房买卖合同》签订后，2005年6月5日，沙磁公司出具“承诺书”，载明，在现金不能支付销售费用时，同意用紫荆丁香苑的商品房抵给李仕臻，但该“承诺书”只是沙磁公司的单方邀约行为，李仕臻并没有作出承诺，双方没有对以房屋抵偿销售费用达成协议。2005年12月15日，沙磁公司法定代表人李晓红作出的“承诺书”同样如此，双方从未达成以房屋抵偿销售费用的协议。2012年，李仕臻起诉要求支付销售费用，明确拒绝了以房屋抵偿销售费用的邀约，邀约行为已经失效。（2012）九法民初字第04855号民事调解书以及李仕臻申请强制执行的行为进一步证明，双方没有达成以房屋抵偿销售费用的协议。李仕臻拒绝以房屋抵偿销售费用后，又在（2014）九法民初字第08846号案件审理中表示，同意将520000元销售提成优先冲抵2-10-5号、1-11-7号房屋房款，对于3-13-1号房屋在冲抵完520000元销售提成后，还欠沙磁公司的房款，愿意另行支付。而该表示只是李仕臻的单方意思表示，沙磁公司并不同意。双方从未对购房款的付款期限和付款方式达成新的约定。《重庆市商品房买卖合同》约定的付款期限早已到期，李仕臻未按照约定期限付款，已构成根本违约，沙磁公司有权根据合同约定行使合同解除权。三、（2009）九法民初字第5647号民事调解书证明，沙磁公司已将涉案房屋卖给案外人刘崇渝，并实际交付，李仕臻与沙磁公司所签《重庆市商品房买卖合同》在客观上已不能履行，应解除合同，终止履行。
李仕臻二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中查明，李仕臻原为沙磁公司房屋销售员。李仕臻称，2005年2月26日双方签订《重庆市商品房买卖合同》时确实是自己要买房，不涉及以房抵偿销售费用的问题。
二审查明的其余事实与一审所查明的事实相同。
本院认为，李侍臻二审解释称，2005年2月26日与沙磁公司签订《重庆市商品房买卖合同》是出于真实目的购房，沙磁公司称双方的真实意思是以房抵偿李仕臻的销售提成、不是真实的房屋买卖关系，一方面，沙磁公司没有证据证明在2005年2月26日签订《重庆市商品房买卖合同》时是出于以房抵偿李仕臻销售提成的目的，另一方面，法律并不禁止沙磁公司与李仕臻以签订房屋买卖合同的形式达成以房抵偿李仕臻销售提成的协议，2005年2月26日所签《重庆市商品房买卖合同》为有效合同。沙磁公司关于2005年2月26日所签《重庆市商品房买卖合同》为无效合同的上诉理由不能成立。
根据2005年2月26日所签《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的成交价为199580元，李侍臻于2005年3月15日支付房款14580元，2005年10月28日前支付房款50000元，余款135000元由专业银行提供按揭贷款，逾期付款超过三十日后，沙磁公司有权解除合同。李侍臻已按约支付第一期房款14580元，第二期房款50000元本应于2005年10月28日前支付，李仕臻没有按约支付，但此后沙磁公司多次向李仕臻承诺以房抵偿其销售提成。根据合同的约定，李仕臻没有按约支付购房款超过三十日后，沙磁公司享有合同解除权，但沙磁公司在享有合同解除权的情况下，作出了与行使合同解除权相悖的一系列行为，沙磁公司在行为事实上放弃了解除权，这是其一；其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条指出，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。沙磁公司对于2005年2月26日《重庆市商品房买卖合同》的合同解除权已经消灭。沙磁公司于2016年起诉请求解除2005年2月26日的《重庆市商品房买卖合同》，没有依据。沙磁公司的上诉理由不能成立。一审判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费160元，由重庆沙磁房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张小明
审 判 员 申 威
代理审判员 岳 林
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 封 蜜