杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭西民初字第96号
原告：黄国强。
被告：刘娟娟。
委托代理人：何涛、葛伟刚，浙江新湖律师事务所律师。
第三人：百脑汇电子信息（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区教工路23号。
法定代表人：许昆泰。
委托代理人：朱洁文，系该公司员工。
原告黄国强诉被告刘娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法由审判员王东篱独任审判。2015年1月18日，原告黄国强向本院申请通知百脑汇电子信息（杭州）有限公司（以下简称杭州百脑汇）作为第三人参加本案诉讼。后本案转为普通程序审理，并组成合议庭，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告黄国强，被告刘娟娟的委托代理人何涛、葛伟刚，第三人杭州百脑汇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄国强诉称：2013年11月23日，原、被告签订合同，原告向被告租下杭州百脑汇手机城HZA0E09柜位。原告入驻手机城后发现，被告承诺的精品手机城与事实不符。主要存在的问题为：1、迟延安装招牌；2、迟延安装电梯；3、与旧电脑市场的隔断被拆除，造成形象不佳；4、独立延长营业时间没有实现；5、宣传、广告不到位；6、管理混乱。上述种种问题导致商场十分冷清。原告与众多商户多次向商场提出，商场一直搪塞应付。原告只能于2013年12月22日与被告协议终止租赁。协议终止后，原告要求被告返还剩余租金未果，故诉请判令：1、被告返还原告租房款40000元；2、被告支付原告垫付的柜台制作款6000元；3、被告赔偿原告营业损失40000元。经本院释明及询问，原告明确柜台制作款6000元为原告在实际租用案涉柜位时自行出资添置柜台的费用；营业损失40000元为案涉柜位在正常经营的情况下一个月原告可得的收入。
被告刘娟娟辩称：原、被告存在租赁关系是事实，但双方合同只约定了租赁的价款和用途，没有约定原告陈述的内容。被告从未承诺精品手机城的打造；双方合同也未约定安装招牌、安装电梯、拆除隔断、广告宣传等事宜；原告所述的广告不到位、营业时间不延长、管理混乱等均无依据。原告把生意不景气归咎于被告是不妥的。原告所主张的垫付款6000元和营业损失40000元无依据。请求法院驳回诉请。
第三人杭州百脑汇陈述：第三人与被告之间并无直接的柜位租赁关系，案涉柜位并不是第三人向原告直接出租，租金也不是由第三人收取，本案原、被告之间的纠纷和第三人无关。其余答辩意见同被告一致。
为证明其主张，原告向本院提供证据如下：
1、《商业合作合同》，证明原、被告之间存在租赁关系。
2、补充协议，证明原、被告于2013年12月22日终止租赁关系。
3、情况说明，证明被告曾承诺安装招牌、电梯等内容。
4、收条，证明被告收到原告承租的HZA0D08、HZA0E09两个柜台的第一期租金10万元。
5、HZA0E09柜台租金证明照片，证明原告承租的HZA0E09柜位由被告另行出租给案外人。
6、收款收据照片，证明原告承租的HZA0E09柜位由被告另行出租给案外人。
7、柜位照片，证明原告承租的柜位现已由别的商户在实际营业。
8、柜位照片，证明手机城管理混乱。
为证明其主张，被告向本院提供证据如下：
1、《商业合作合同》复印件3份，证明杭州百脑汇与案外人张福军签订了商业合作合同，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日。
2、《商业合作合同》，证明被告和案外人张福军签订了商业合作合同，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日。
3、《商业合作合同》复印件，证明第三人和被告签订商业合作合同，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日。
4、房屋租赁备案证及发票，证明第三人和被告的租赁关系经过杭州市西湖区房管局备案。
为证明其主张，第三人向本院提供证据如下：
《商业合作合同》，证明杭州百脑汇和案外人张福军签订商业合作合同，租赁期自2013年11月1日至2014年10月31日。
经质证，被告对原告提供的证据1三性无异议；对证据2的合法性、关联性有异议，签署方是李妙珍，李妙珍系被告聘请的市场运营管理人员，被告并未授权其签订任何合同。此外，该补充协议的主协议不清，也可能是李妙珍和原告之间存在其他租赁关系；对证据3三性有异议，被告未承诺过相关事宜，签署人身份不明，无法核实其真实性；对证据4没有异议；对证据5、6的真实性没有异议，案涉柜位从黄国强离开后一直处于未出租状态，直至2014年7月，被告为减少损失将案涉柜位租给案外人储鑫龙；对证据7、8三性有异议，不符合证据的形式要件。第三人对证据1真实性无法判断；对证据2质证意见同被告；对证据3真实性不认可，原告与第三人无直接租赁关系，该份情况说明属于证人证言，证人应当出庭陈述相关事实；对证据4真实性不认可，落款人是孙明海，并不是本案被告，并且收条上孙明海的落款和原告提供的6合同书上孙明海的字迹有明显区别；证据5真实性不认可；证据6没有原件，真实性不认可，与本案无关；证据7、8真实性无异议，证明内容有异议，第三人不是直接的出租方。
经质证，原告对被告提供的证据1真实性有异议，没有落款时间。同一个柜位租给张福军又租给被告，说明内部管理混乱；对证据2、3真实性有异议；对证据4三性无异议。第三人对被告提供的证据1真实性无异议，第三人与张福军之间的合同约定租期三年，但是实际上只执行了一年；对证据2真实性无法判断，但张福军转租的事实第三人确认；对证据3，真实性认可，但该合同已作废；对证据4真实性认可，但不能证明第三人和被告之间存在租赁关系。
经质证，原告对第三人提供的证据真实性有异议，没有落款时间。被告对第三人提供的证据真实性无异议，但认为是第三人和张福军签订的，和被告无关。
根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：
原告提供的证据1、4-6，被告对真实性没有异议，本院予以认定；原告提供的证据2，原告对李妙珍的签字没有异议，本院对其真实性予以认定；原告提供的证据3真实性无法核实，且仅凭该证据不足以证明原、被告之间关于案涉柜位存在合同外的其他约定，对该证据不予认定；原告提供的证据7，第三人对其真实性没有异议，本院予以认定；原告提供的证据8，无法证明原告的主张，不予认定。
被告提供的证据1-4及第三人提供的证据，能够互相印证，本院对第三人与案外人张福军之间的租赁合同，及张福军与本案被告之间的转租合同予以认定。
根据上述本院认定的证据以及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：
2013年11月左右，被告与第三人签订编号为SZ130933的《商业合作合同》，约定第三人将其所有的位于杭州市西湖区教工路23号百脑汇杭州店负一层编号为HZA0F01的柜位提供给被告经营。但合同双方均未履行该合同。后第三人又与案外人张福军分别签订了编号为SZ130982、SZ130983、SZ130984的三份《商业合作合同》，约定第三人将其所有的上述柜位提供给张福军经营，经营期限分别为：2013年11月1日至2014年10月31日、2014年11月1日至2015年10月31日、2015年11月1日至2016年10月31日。
2013年11月，案外人张福军与被告刘娟娟签订《商业合作合同》，约定张福军将其承租的位于杭州市西湖区教工路23号百脑汇杭州店负一层编号为HZA0F01的柜位转租给刘娟娟，经营期限自2013年11月1日至2016年10月31日。
2013年11月23日，原、被告签订两份《商业合作合同》，约定被告将位于杭州市西湖区教工路23号百脑汇杭州店负一层编号为HZA0D08、HZA0E09的柜位提供给原告经营；经营时间为2013年11月1日至2016年10月31日；原告应向被告支付商业合作费，HZA0D08柜位为每月6505元、HZA0E09柜位为每月4447元；支付时间为按年支付，原告应在每年10月1日之前支付下一年度的商业合作费；编号为HZA0D08、HZA0E09的两个柜位原告应在合同签订时分别向被告交付6505元、4447元的保证金，商业合作关系终止后11个月，被告将收取的保证金除用以充抵合同约定应由一方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还原告；无论由于何种原因，商业合同关系终止后，原告应当在合作关系终止后当日办妥退柜手续，撤离该柜位，依原状将柜位返还被告，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），原告同意放弃其所有权；商业合作期间，原告如需提前解除合同关系时，需提前两个月提出书面申请，经被告书面同意后解除合同，保证金作为违约金由被告直接扣除。合同签订后，被告于2013年11月23日将上述《商业合作合同》约定的柜位交付给原告经营。
2013年11月19日，原告向被告交付HZA0D08、HZA0E09两个柜位的第一期租金10万元。
2013年12月23日，原告与被告聘请的市场运营管理人员李妙珍签订补充协议，内容为：“甲、乙双方同意租期到2013年12月22日终止”。此后，原告撤出案涉柜位。2014年，案外人储鑫龙承租案涉柜位。
另查明，根据杭州市西湖区房地产管理局西房租证（2013）第27368号《房屋租赁备案证》显示，位于西湖区教工路23号-1层HZA0F01的出租人为杭州百脑汇，承租人为本案被告。备案有限期36个月，自2013年11月1日至2016年10月31日止。
审理中，被告及第三人均确认第三人与案外人张福军的《商业合作合同》、以及被告与张福军之间的《商业合作合同》实际仅履行到2014年10月31日，此后第三人即直接与承租柜位的小商户签订柜位租赁合同。
本院认为：原、被告之间于2013年11月23日签订的《商业合作合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告主张被告存在严重违约，但原告未能提供证据证明其主张，本院对原告的该主张不予采信。原告主张双方《商业合作合同》已于2013年12月22日解除，并提供了补充协议为证。被告主张该补充协议系被告聘请的市场运营管理人员李妙珍所签，被告并未授权其签订任何合同，但根据原告提供租金证明照片、保证金收据照片，收款经办人均为李妙珍，且李妙珍作为市场实际运营人员，原告有理由相信李妙珍有代理权。故本院对被告的主张不予采纳，认定原、被告之间的《商业合作合同》于2013年12月22日解除。
合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力。依照原、被告《商业合作合同》约定：“商业合作期间，原告如需提前解除合同关系时，需提前两个月提出书面申请，经被告书面同意后解除合同，保证金作为违约金由被告直接扣除。”鉴于原告系提前解除合同，故原告要求被告退还房租40000元的诉请，本院扣去原告已经使用期间，即自2013年11月23日至2013年12月22日的房租部分及合同约定的违约金部分，其余部分予以支持，具体金额为40000元减去8894元，为31151元。对于原告诉请的柜台制作款6000元及营业损失40000元，原告未提供证据证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：
一、刘娟娟于本判决生效之日其十日内返还给黄国强柜位租金31151元。
二、驳回黄国强的其他诉讼请求。
案件受理费1950元，保全申请费880元，两项合计2830元，由黄国强负担1805元，刘娟娟负担1025元，刘娟娟负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审 判 长 王东篱
人民陪审员 王友瑞
人民陪审员 王景莉
二〇一五年六月一日
书 记 员 谭一萍