江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）苏审二民申字第280号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中佳（徐州）房地产开发有限公司。住所地：江苏省徐州市铜山区汉王镇政府办公楼***室。
法定代表人：聂远，该公司董事长。
委托代理人：陈璞，江苏金合律师事务所律师。
委托代理人：陆韬涛，江苏金合律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘微欣。
再审申请人中佳（徐州）房地产开发有限公司（以下简称中佳公司）因与被申请人潘微欣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐民终字第0374号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
中佳公司申请再审称：（一）一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.认定中佳公司隐瞒涉案房屋抵押情况不是事实。①中佳公司在签订认购书时已通过销售人员口头告知潘微欣涉案房屋抵押情况，中佳公司主观上不存在欺诈的故意。②抵押登记具有对外公示效力，属于潘微欣应当知道的范围，中佳公司不存在欺诈的条件。2.认定蒋伟的签字代表中佳公司缺乏证据证明。①潘微欣提交的认购书中是否有蒋伟签字存在矛盾，潘微欣在立案时提交的认购书中没有蒋伟签字，在一审庭审中提交的认购书中有蒋伟签字，中佳公司存有的认购书中没有蒋伟签字。②中佳公司并没有蒋伟这名员工，在一、二审中中佳公司也从未认可过蒋伟的员工身份。（二）一、二审判决适用法律确有错误。1.涉案房屋抵押不构成解除认购书的条件。涉案房屋一审判决前已解除抵押，中佳公司也早已取得商品房预售许可证，中佳公司一直未丧失签订房屋买卖合同的条件，潘微欣要求解除认购书依据不足。2.二审认定潘微欣未按约定支付房屋价款系行使不安抗辩权错误。潘微欣没有确切的证据证明中佳公司具有法定情形，使潘微欣可以行使不安抗辩权，相反，如果潘微欣按约支付购房款，涉案房屋完全可以解除抵押，潘微欣的违约行为才是导致本案发生的根本原因。3.蒋伟签字内容不能证明中佳公司根本违约。①蒋伟签字没有中佳公司授权，其签字内容不能代表中佳公司。②蒋伟签字的内容只是延迟签约的说明，不能直接推定中佳公司拒绝签约而构成根本违约。4.本案不适用定金罚则。认购书合法有效，对定金罚则适用条件作了明确约定，本案情形不符合定金罚则适用条件。即使中佳公司未书面告知房屋抵押的事实，有一定过错，也只应承担缔约过失责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请对本案再审。
被申请人潘微欣提交意见称：中佳公司没有告知潘微欣涉案房屋抵押情况，否则潘微欣不会认购该房作为婚房，也不会要求蒋伟签字说明，不会向中佳公司发出协商意见书。潘微欣立案时提交的认购书是以前的复印件，没有蒋伟签字，与后来提交的有蒋伟签字的认购书并不矛盾。蒋伟系中佳公司房屋销售人员。认购书中关于违约责任的约定部分是霸王条款，中佳公司未能在期限内履行签约义务，逾期一年后才解除抵押，构成根本违约。中佳公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。
本院审查查明：2010年12月25日，潘微欣（乙方）与中佳公司（甲方）签订加州玫瑰园第755号认购书。认购书约定：乙方认购甲方位于徐州市汉王镇加州玫瑰园二期YF46幢1单元502号房；乙方应在12月25日交定金1万元，12月30日前补齐10万元定金；乙方应在签订本认购书于2011年4月1日前，凭本认购书和已付清全部房款或首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方逾期七日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》，则视为乙方弃权，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金；甲方收定金后，不得将乙方认购房屋无故另售他人或提高房屋价格，如违约需双倍返还定金。
潘微欣于2010年12月25日向中佳公司交定金1万元，12月26日交定金9万元。2011年4月5日，蒋伟在认购书底端注明：“因客观原因，开发公司延迟签约时间，具体时间另行通知，接到通知后七日内来办理签约手续”。
另查明：中佳公司将加州玫瑰园YF46号楼抵押给中国建设银行徐州复兴路支行，抵押期限从2009年11月12日至2011年11月12日。2012年2月9日，上述抵押在徐州市铜山区房管局予以注销。
2011年12月6日，潘微欣向徐州市铜山区人民法院提起诉讼，请求判令中佳公司双倍返还购房定金及定金利息（按中国人民银行逾期贷款利率，从收款时计算至该款清偿时止），本案诉讼费、差旅费由中佳公司负担。一审庭审中，潘微欣追加诉讼请求解除加州玫瑰园第755号认购书，判令中佳公司赔偿另购房屋差价损失10万元，但未在一审法院指定的期限内补交诉讼费。
一审中，潘微欣提供有蒋伟签名注明前述内容的认购书，中佳公司对认购书上蒋伟签名注明的内容有异议，认为蒋伟并非该公司员工，签名注明的内容也不能证明中佳公司拒绝订立房屋买卖合同。潘微欣还提供2010年10月25日向中佳公司发出的挂号信回执及协商意见书，以证明潘微欣在得知所认购房屋处于抵押状态的情况下，曾与中佳公司协商。中佳公司否认收到该信函，对该证据的真实性有异议，认为不能证明潘微欣的主张。
中佳公司提供该公司2011年1月至11月员工的花名册与考勤记录，证明该公司没有蒋伟这名员工，以此否认潘微欣提供的认购书中蒋伟签名注明的内容。潘微欣认为该组证据来源于中佳公司且不是原始直接记录，不具有真实性，蒋伟属于中佳公司委托销售涉案房屋的销售公司人员。一审法院要求中佳公司提供该公司员工的工资单原始记录，但中佳公司未提供，一审法院还询问中佳公司是否委托销售公司销售涉案房屋，中佳公司认为该问题与本案无关。
一审法院认为：双方当事人签订的认购书属于预约合同，系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。中佳公司在认购书约定的期限未能与潘微欣签订正式的商品房买卖合同，逾期后仍未能与潘微欣签约，并明确告知潘微欣：“因客观原因，开发公司延迟签约时间，具体时间另行通知，接到通知后七日内来办理签约手续”，应认定为中佳公司违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能在约定的时间签订，依法应按照定金罚则承担责任。中佳公司主张签订认购书时口头告知潘微欣涉案房屋已抵押，对此潘微欣予以否认，中佳公司也无证据证实已告知。中佳公司在认购书约定的期限未能与潘微欣签约，未告知潘微欣涉案房屋已抵押的事实，也未在潘微欣得知房屋已抵押的情况下及时解除抵押并主动通知潘微欣签约，已构成根本违约，故潘微欣要求解除加州玫瑰园第755号认购书，中佳公司双倍返还购房定金的诉讼请求应予支持。关于潘微欣主张中佳公司应赔偿损失10万元的诉讼请求，因未在指定的期限内补交诉讼费，故不予理涉。
2012年9月5日，一审法院作出（2012）铜民初字第770号民事判决：（一）解除潘微欣与中佳公司于2010年12月25日签订的加州玫瑰园第755号认购书；（二）中佳公司于判决生效之日起十日内向潘微欣双倍返还定金20万元；（三）驳回潘微欣的其他诉讼请求。中佳公司不服，向江苏省徐州市中级人民法院提起上诉。2013年4月28日，二审法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为：（一）中佳公司主张在签订认购书时已通过销售人员口头告知潘微欣涉案房屋已抵押的情况，但未能提供证据证明该主张。《中华人民共和国担保法》第四十九第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。故抵押登记并不能免除中佳公司的法定告知义务，潘微欣在签订认购书后，得知所认购房屋已经被抵押的情况下，主张解除认购书，应予支持。（二）一审法院要求中佳公司说明是否委托他人代理销售涉案房屋，以查明蒋伟是否为中佳公司委托代理销售房屋公司的员工，中佳公司不予说明，故一、二审法院认定蒋伟系中佳公司工作人员或与中佳公司销售房屋相关的工作人员，并无不当。蒋伟签名注明的内容可以作为证据，证明因中佳公司的原因致使双方当事人实际未能在认购书约定的期限内订立商品房买卖合同。中佳公司主张潘微欣未按约定支付购房款，构成违约导致本案发生，缺乏事实和法律依据。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。故中佳公司以认购书中未约定为由，主张本案情形不适用双倍返还定金罚则，没有法律依据。
综上，中佳公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回中佳（徐州）房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长 陈 勤
审 判 员 杨 忠
代理审判员 王玉福
二〇一四年九月二十五日
书 记 员 杨 君