山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）并民终字第397号
上诉人（原审被告）杨志海。
委托代理人杨晔蓉，山西盛道律师事务所律师。
上诉人（原审原告）肖丽。
委托代理人钟群，山西锋卫律师事务所律师。
委托代理人霍振兴，山西锋卫律师事务所实习律师。
上诉人杨志海、上诉人肖丽房因屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2220号民事判决，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨志海的委托代理人杨晔蓉、上诉人肖丽及其委托代理人钟群、霍振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月25日，杨志海（出租人、甲方）与肖丽（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将杨志海将位于太原市小店区体育西路千禧学府苑1－2商铺（建筑面积192平米）租赁给被告使用，房屋租赁用途为商用，房屋租赁期间为2011年5月25日至2016年5月24日，共计五年，经甲乙方双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应归还房屋。甲方继续出租房屋，乙方有优先租赁权。甲乙方双方应对房屋设施及水电使用等情况进行验收，结清各自承担费用。免租期1个月，自2011年4月25日至2011年5月24日止，在免租期内，乙方免付租金。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新订立合同。租金为29万元/年，前两年租金不变，第三年开始租金每年在上一年基础上递增5%。房租在每年5月25日按时付清，如遇特殊情况最多延迟15日。租赁期内房屋租赁税费、室内设施维修费由甲方承担；水费、电费、供暖费、物业管理费用由乙方承担。合同中未列名其他费用由甲方承担，如乙方垫付，乙方出示相关缴费凭据，甲方予以返还。甲乙方协商一致，可以解除合同。因不可抗力导致合同无法履行的，合同自行解除。乙方不按约定支付租金60日，欠缴各项费用5万元以上，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方可以单独解除合同。乙方未按合同支付租金但未达到合同解除条件的，及乙方未按时间约定返还房屋的，应按年租金10%的标准支付违约金。甲方在租赁期提前回收房屋，双倍返还剩余租金并赔偿乙方的装修费用200000元，乙方提前退租，甲方不返还租金。合同签订之时乙方支付甲方房租290000元及转让费50000元。如果乙方在租赁期内无法或不愿经营，拥有将此商铺经营权转让的权利，乙方在租赁期间若要转让该房屋须经过甲方同意。涉诉房屋系白XX所有。2010年11月6日，杨志海（乙方）与白XX（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，白XX将涉诉房屋出租给杨志海作为经商用房，租期为10年，从2010年11月6日到2020年11月6日止。房屋租金为2010年11月6日至2014年11月5日每年240000元，2014年11月6日至2017年11月5日每年259200元，2017年11月6日至2020年11月6日每年279936元。乙方在租赁期内可以转租，但须经甲方同意认可。2014年5月24日，肖丽将杨志海、白XX约至涉诉房屋处，三人就白XX在杨志海与肖丽所签订的《房屋租赁合同》上签字一事进行协商，白XX未同意签字。2014年5月25日，杨志海在涉诉房屋玻璃上粉刷了“出租”二字及其联系电话。2014年6月2日，肖丽从涉诉房屋处搬离。杨志海称其当日路过此地，才对肖丽搬离一事知情。2014年7月25日，杨志海与郭晓燕在太原市易佳房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限共60个月，从2014年8月10日至2019年8月9日止。2014年7月26日，太原浩丰源贸易有限公司缴纳涉诉房屋2014年1月至12月物业服务费5719元，其中2014年1月至8月的物业费3808元由杨志海支付。庭审中，肖丽陈述，双方签订《房屋租赁合同》时，杨志海将其与白纯真《房屋租赁合同》的复印件给了肖丽，肖丽知晓涉诉房屋系杨志海从白XX处租赁，杨志海并非涉诉房屋的所有权人。庭审中，肖丽申请出庭的证人蔡XX陈述，我2014年6月2日受雇于山国饮艺老板肖丽给其搬家，将茶馆物品搬空，总共搬了三车，人工费600元。证人王XX陈述，我2014年6月2日受雇于山国饮艺老板肖丽给其搬家，共拉了3车，货物拉到小店库房，运费共780元。证人杜XX陈述，我于2014年5月25日中午去肖丽处喝茶，听肖丽说起房租的事，杨志海向其要房租，肖丽说没钱，经过武XX协调说给肖丽一个礼拜的期限，要么交房租要么搬走，当时杨志海还带了个人看房子。证人刘XX陈述，2014年5月25日中午，我和武XX、杜XX去肖丽处喝茶，听到杨志海和肖丽谈论租房交款的事情，因为房东不签字，所以肖丽不付房款，后来双方协商不成，武XX就帮忙协商，达成一致协议一个礼拜要么搬走要么原房东签上字交房租。证人武XX陈述，2014年5月25日中午，我和刘XX、杜XX去肖丽处喝茶，听到杨志海和肖丽说让当天搬走，我就帮忙协调。我大概知道肖丽是想让原房东签字，房东签不了字。通过我的协调，双方达成一致协议，一个礼拜要么搬走要么原房东签上字交房租。我走了之后杨志海的朋友给我打电话，问我肖丽的意思。我说被告还是想承租，但是需要原房东签字，这是你们之间的事，你们谈吧。
原审法院认为，首先，关于2014年5月25日，杨志海和肖丽是否经协商一致解除了双方于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》。证人杜XX、刘XX、武XX庭审中均陈述双方达成一个礼拜要么搬走要么原房东签字后交房租的协议，该协议使双方签订的《房屋租赁合同》是否继续履行处于待定状态，也即2014年6月2日前原房东白XX是否在合同上签字成为合同是否解除的条件。2014年6月2日，杨志海未取得白XX的签字以及肖丽同日搬离涉诉房屋的事实也与三位证人的陈述相印证，故可以认定双方在2014年5月25日对《房屋租赁合同》的解除条件达成了一致，但该合同并未在2014年5月25日解除。2014年6月2日，杨志海未取得白XX的签字，合同解除的条件成就，肖丽搬离，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2014年6月2日解除，杨志海要求解除合同的主张，不予支持。其次，关于肖丽是否应当向杨志海支付违约金。《房屋租赁合同》约定的违约金支付条件为肖丽未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，及肖丽未按约定时间返还房屋的，因本案情形并不符合上述违约责任的条件，故杨志海主张被告支付31972.5元的主张，不予支持。再次，关于杨志海要求肖丽支付物业费3489元的主张，因2014年1月至8月的物业费3808元由杨志海支付，双方《房屋租赁合同》约定租赁期内的物业管理费由承租方承担，故被告应当支付2014年1月至5月的物业管理费3808÷8×5=2380元。最后，关于杨志海要求被告支付房租损失66607.5元的主张。杨志海与郭XX于2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2014年8月10日起，肖丽搬离时间为2014年6月2日，2014年6月2日自2014年8月10日涉诉房屋处于空置状态，杨志海损失确实发生。造成杨志海损失的原因系《房屋租赁合同》解除后，杨志海再次将涉诉房屋出租需要一定时间。肖丽称其在签订《房屋租赁合同》之时就已知晓杨志海转租房屋需要白XX同意，其在承租房屋后的三年期间内未提出由白XX确认双方《房屋租赁合同》的要求，并且在杨志海租赁期间其权益并未因白XX未签字确认而受到损害，因此，肖丽对损失的造成亦负有一定责任。另外，杨志海将涉诉房屋重新出租需要合理期间。故肖丽应适当补偿杨志海损失，酌定为按照杨志海与白XX签定的《房屋租赁合同》所约定的2014年6月的租金标准支付一个月租金，即240000÷12=20000元。故判决如下：一、被告肖丽在本判决生效后五日内向原告杨志海支付物业费2380元。二、被告肖丽在本判决生效后五日内向原告杨志海支付损失20000元。三、驳回原告杨志海的其他诉讼请求。
一审判决后，上诉人杨志海、肖丽均不服，提起上诉。杨志海的上诉理由认为，一审法院认定事实有误，双方并未约定需有房东白纯真的签字，被上诉人擅自搬离房屋完全符合《房屋租赁合同》的违约条件，应承担相应的违约责任。原审法院认定被上诉人支付物业费、房租损失明显过低，故请求二审法院予以改判。
上诉人肖丽答辩，合同已解除，我没有违约，不应承担违约责任。
上诉人肖丽的上诉理由认为，原审不应判我承担物业费，物业费是太原浩丰源贸易有限公司支付，并不是杨志海支付，故不应由我承担。原审法院判决认为杨志海确有损失，且造成该损失也有我的责任，故酌情判令我承担二万元的损失，该认定没有法律依据，也与事实不符，请求二审法院依法予以改判。
上诉人杨志海答辩，物业费是在肖丽使用该房屋时产生的，理应由其支付，关于损失的问题，损失是当然存在的，原审法院是判的太少了，肖丽的上诉理由不能成立。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为，虽然在《房屋租赁合同》中没有约定必须有房东白纯真的签字，但肖丽基于对合同履行的不安，要求合同需有物权人白纯真的签字确认，该要求并非基于合同的约定，符合法律规定，故在没有满足此要求的情形下，不应认定肖丽违约，从而承担违约责任，但双方在自行解除合同时，杨志海未能及时出租该房屋，确实造成了一定损失，原审法院酌定由肖丽承担贰万元的损失，该认定适当。关于物业费，此期间确系肖丽在使用该房屋时产生，理应由其承担。故原审判决，事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人杨志海所交纳的上诉费2441元由其本人承担，上诉人肖丽所交纳的上诉费360元由其本人承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张俊红
审 判 员 曹轶群
代理审判员 唐 璐
二〇一五年四月十六日
书 记 员 李晔君