湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0103民初2572号
原告：银海中，男，1972年8月15日出生，汉族，住湖南省邵阳县。
委托诉讼代理人：李俐俐，湖南森力律师事务所律师。
被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。
法定代表人：张波，董事长。
委托诉讼代理人：张晓武，湖南嘉麟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓雅艳，湖南嘉麟律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行，营业场所长沙市开福区德雅路1122号。
负责人：陈三平，行长。
委托诉讼代理人：李琳琳，女，1983年10月22日出生，汉族，住长沙市开福区，银行员工。
委托诉讼代理人：唐鹏，男，1978年11月6日出生，汉族，住长沙市开福区，银行员工。
原告银海中与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）、第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行（以下简称工商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。本案现已审理终结。
银海中请求判令：一、解除银海中与橘郡公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（以下简称买卖合同，合同编号20130145104）；二、解除银海中与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》（以下简称借款合同）；三、橘郡公司返还银海中首付购房款511888元，贷款本息213850.33元（自借款合同签订之日计算至合同解除之日止），其他费用96142元，以上费用合计821880.33元；四、橘郡公司承担银海中因解除借款合同而产生的相关费用；五、本案诉讼费由橘郡公司承担。庭审中，银海中增加两项诉讼请求：一、橘郡公司向银海中支付首付款利息（从2013年12月23日计算至2016年12月22日为92139.84元，后续利息继续以511888元为基数，按照年利率6%的标准计算至全部数额履行到位止）；二、橘郡公司向银海中支付违约金5075.66元。
橘郡公司答辩要点：一、依据买卖合同附件三补充协议第五条第九款，银海中于2016年5月才起诉要求解除合同，已超过解除期限，我司只应当按照总房款的2%承担违约金；二、逾期交房是因建筑施工问题，本案是商品房预售合同纠纷，银海中的第二项至第四项诉求不应得到支持；三、首付款利息标准过高，违约金不应承担。
工商银行述称：买卖合同与借款合同是两个独立的合同，涉及两个法律关系。其中，借款合同合法有效，是真实意思表示，我行已按约履行放款义务，如银海中要求解除合同，其应履行提前还款义务。橘郡公司应为银海中的借款承担连带保证责任。
经审理查明：2013年12月4日，橘郡公司（出卖人）与银海中（买受人）签订买卖合同，约定：由银海中购买位于长沙市天心区暮××街道（××暮××镇）××顿小区××房（以下简称104房），建筑面积242.18平方米，总金额1691888元。第五条，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款511888元，剩余房款1180000元向银行申请贷款。第七条，出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房……（略）。第十条，除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的时间和条件将该商品房交付买受人，逾期在180日之内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3‰向买受人支付违约金。后双方在买卖合同附件三补充协议第五条第九款约定：买受人单方行使解除权的，应于解除权发生六十日内行使。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。2014年1月15日，银海中（借款人）、工商银行（贷款人）、橘郡公司（保证人）签订借款合同，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款1180000元，贷款期限20年，借款人按月等额本息还款。
上述合同签订后，银海中支付首付款511888元、契税及维修基金等96142元。2014年3月10日，工商银行将104房贷款1180000元支付至橘郡公司账户。至此，104房房款已付清。
另查明，一、银海中自2014年4月10日起向工商银行偿还贷款，截至2016年10月10日，累计还贷金额260876.8元（其中本金86597.17元，利息174279.63元）；二、104房迄今尚未交付。
庭审中，银海中提交律师函和授权委托书，律师函由银海中委托律师向橘郡公司发出解除买卖合同的意思表示，张同圈于2016年1月9日签收；授权委托书由橘郡公司作出，委托书载明橘郡公司授权张同圈与银海中等人洽谈换房事宜。银海中认为，其向橘郡公司发送律师函，橘郡公司张同圈签收，银海中已履行合同解除的通知义务。橘郡公司认为张同圈身份需要核实，其次，张同圈在律师函上签字时间是2016年1月9日，但授权委托书的授权日期是2016年1月20日，且载明事项为授权张同圈洽谈换房事宜，张同圈无权签收律师函，银海中未履行合同解除的通知义务。
以上事实，有当事人身份信息、买卖合同及补充协议、借款合同、销售不动产统一发票、收据等证据和庭审笔录予以证实，足以认定。
本院认为：橘郡公司与银海中签订的买卖合同，橘郡公司、银海中、工商银行签订的借款合同，均系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约履行义务。
一、关于买卖合同是否解除。
银海中将104房房款全部付清，已履行主要义务，橘郡公司应于2015年6月30日前向银海中交付该商品房，但至今橘郡公司仍未履行交房义务，存在违约行为。银海中提交证据证明其在约定时间内向橘郡公司交付律师函要求解除买卖合同，橘郡公司员工张同圈签收该函件。橘郡公司抗辩称张同圈身份需要核实，但其未向本院提交证据证明张同圈的身份，依据证据规则，本院对银海中提交的律师函和授权委托书予以采信。现银海中已履行通知解除合同的义务，约定解除合同的条件已经成就。因此，对于银海中要求解除买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于借款合同是否解除。
因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，银海中与橘郡公司签订的买卖合同已经解除，银海中请求解除借款合同，本院予以支持。
三、合同解除后的责任承担。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。买卖合同解除后，104房归橘郡公司所有，橘郡公司应向银海中返还购房首付款511888元、契税及维修基金等96142元。银海中要求橘郡公司支付购房首付款占用期间利息，符合法律规定，本院认定利息应以购房首付款511888元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年12月23日起计算至款项清偿之日止。第二、橘郡公司未按约交房，银海中诉请橘郡公司按已付房款（即总房款1691888元）的千分之三向其支付违约金5075.66元，符合双方约定，本院予以支持。第三、银海中已经偿还的本息260876.8元（暂计至2016年10月10日），橘郡公司应支付给银海中，但在2016年10月10日后，银海中仍在还款，且每月本息都有变动，故本院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。第四、借款合同产生的104房剩余贷款本息，由橘郡公司直接支付给工商银行。
四、银海中要求橘郡公司承担其因解除借款合同而产生的相关费用，因该费用尚未实际发生，诉讼请求尚不明确，本院不宜处理，当事人可待实际发生后另行主张权利。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：
一、解除原告银海中与被告湖南橘郡城镇置业有限公司于2013年12月4日签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20130145104）；
二、解除原告银海中与第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行于2014年1月15日签订的《个人购房借款/担保合同》；
三、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效日起十日内向原告银海中退还其已收首付款511888元及利息（以首付款511888元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2013年12月23日起计算至款项清偿之日止）；
四、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效日起十日内向原告银海中返还契税、维修基金等费用96142元；
五、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效日起十日内向原告银海中支付其已偿还贷款本息（以银海中实际偿还数额为准）；
六、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效日起十日内向原告银海中支付违约金5075.66元；
七、至实际履行时，原告银海中尚未向第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行偿还的长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿小区C12a栋1层104号房贷款本息，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给第三人中国工商银行股份有限公司长沙德雅路支行；
八、驳回原告银海中的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12018元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 汤 伟
审 判 员 匡迪琪
人民陪审员 邹德强
二〇一七年三月十四日
代理书记员 王 钰
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。