江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终3022号上诉人（原审被告）：无锡盛联房产开发有限公司，住所地无锡市健康路122号302室。法定代表人：陈军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏以蔚。被上诉人（原审原告）：夏贝尔。被上诉人（原审原告）：安沛沛。共同委托诉讼代理人：阳学周、李萍，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人无锡盛联房产开发有限公司（以下简称盛联公司）因与被上诉人夏以蔚、夏贝尔、安沛沛商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2015）南民初字第1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛联公司上诉请求：1．撤销原审判决第一项、第二项全部内容，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定错误，涉案房屋建造过程中未发生规划变更、设计变更。且已分期综合验收合格。二、一审对合同条文理解、法律适用存在错误。涉案房屋不存在双方合同第十条约定的因规划、设计变更而导致退房的问题。三、一审判决认定前后存在矛盾，双方补充协议是双方特别约定，不属于格式条款。四、一审法院关于被上诉人行使解除权的期限认定错误，同时引用了未经依法认定的鉴定意见。被上诉人夏以蔚、夏贝尔、安沛沛辩称,一、一楼现状墙体位置与设计施工平面图不符，楼梯两侧的墙体就是剪力墙，楼梯只能安装在两个剪力墙中间，楼梯以及剪力墙的布局完全导致了房屋的结构、形式、户型、空间尺寸发生改变。二、合同第十条包括了以下含义：变更商品房结构且影响使用功能的，应当告知买受人，出卖人未依法告知变更事项的，买受人有权要求退房，返还房款并支付利息，其期限应当适用2年的诉讼时效。退房的前提必须要解除合同，既然2年内可以要求退房，则解除合同的期限当然也是2年期间。三、合同附件四为格式条款，不仅未采取特别标识以及未作出明确说明，同时还完全违反了法律规定，理应无效。本案中，剪力墙的布局属于解除事由，由于剪力墙施工完成之日，双方的商品房买卖合同还未签署，故根据格式条款约定，剪力墙施工完成之日15天内必须行使解除权，这对于买受人来说是根本不可能的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛向一审法院提出起诉请求，要求判令：1、盛联公司退还已付的购房款8000098元并支付相应利息（自2011年10月1日起至实际给付之日止以8000098元为基数按中国人民银行公布的银行同期同档贷款基准利率计算）；2、本案诉讼费由盛联公司承担。一审中，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛明确利息部分诉讼请求在本案中暂不主张。一审法院认定事实：2010年12月8日，夏贝尔、安沛沛与盛联公司签订商品房买卖合同1份（合同备案号为201012080147），约定：出卖人为盛联公司，买受人为夏贝尔、安沛沛，夏贝尔、安沛沛的委托代理人为夏以蔚；涉案房屋为无锡市健康路第2B1幢128-28单元1-2层（房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准），系预售商品房，用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为4.2米，合同约定建筑面积共276.82平方米，其中套内建筑面积为271.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为5.17平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；按建筑面积计算，涉案房屋单价为每平方米28900元，总金额8000098元，付款方式为按揭贷款方式，具体见补充条款四；涉案房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意依据本合同约定的房屋价格按照产权登记面积实际结算，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房…；…买受人逾期付款超过90日后，出卖人盛联公司有权解除合同…；盛联公司应当在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府有关规定将经分期综合验收合格的涉案房屋交付买受人使用，…如盛联公司未按合同约定的期限交付涉案房屋，逾期不超过90日，自本合同约定最后交付期限的次日起是实际交付之日止由盛联公司按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同…；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到涉案房屋质量或使用功能的，盛联公司应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更，盛联公司未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，盛联公司须在买受人提出退房要求之日起60日内将已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，应与盛联公司另行签订补充协议（第十条）；涉案房屋达到交付使用条件后，盛联公司应书面通知买受人办理交付手续，…如买受人未按盛联公司书面通知的日期办理房屋交接手续，则自交房通知书约定的验收交接日之次日起视为已交付，房屋毁损、灭失风险自该次日起转移由买受人承担，盛联公司的保修责任期限从该次日起计算，买受人自该次日起缴纳物业管理费……。商品房买卖合同的附件一载明涉案房屋的房屋平面图及房号（第2B1栋128单元2层28号房），房屋平面图对于楼梯、墙体布局未有标注，红线内风险提示：本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准；在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时在不违反法规及合同约定的前提下，盛联公司可能对地下车库出入口、景观布局、商业、地下通风口和人员出入口、地下停车库位置灯不利因素位置作出细部调整，盛联公司房价已考虑该因素，买受人也已知悉该风险。附件四为合同补充协议。商品房买卖合同第三条作如下补充：房屋各部位的净高并不适用该房屋层高的约定，房屋中可能存在桁、梁等特殊部位也不适用关于房屋高度的约定，根据建筑结构和施工的需求，可自行合理和调整安排房屋内的梁柱等；盛联公司根据设计要求，部分房间的楼板可能降板，顶板可能有不同的标高，在卫生间顶部可能有明管、管道井，具体均以施工纸为准，买受人对此表示明白和接受，不构成盛联公司违约…。商品房买卖合同第十条作如下补充：…无锡西水东城项目系分期开发项目，项目后期设计方案在报建过程中可能作出调整，以政府规划部门最终审批方案为准。商品房买卖合同第十一条作如下补充：…除涉案房屋未经分期综合验收合格，买受人不得以其他理由拒绝收房，买受人发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求盛联公司在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家相关规定承担保修义务；关于终止和解除合同作如下补充：买受人根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同另有约定外，应该在解除事由出现之日起15日内书面通知盛联公司解除合同，否则视为买受人放弃权利…；如盛联公司根据合同约定或法律规定解除合同，买受人应配合盛联公司办理注销本合同网上备案手续…。在签订本合同前，盛联公司已将本合同和补充条款内容向买受人作出充分告知和解释，买受人表示对本合同和补充条款内容完全理解并接受。本补充条款与本合同正文内容不一致的，以本补充条款为准。上述商品房买卖合同订立后，夏贝尔、安沛沛依约支付了购房款8000098元。盛联公司开具了总金额为8000098元的销售不动产统一发票。2011年9月6日，夏贝尔、安沛沛、夏以蔚与盛联公司订立直系亲属之间商品房买卖合同变更书1份，约定：夏贝尔、安沛沛为夏以蔚的女儿，系直系亲属关系，夏贝尔、安沛沛现将涉案房屋变更为夏贝尔、安沛沛、夏以蔚；夏贝尔、安沛沛于2010年12月8日与盛联公司签订商品房买卖合同，以8000098元购买涉案房屋，该合同已网上登记备案，合同备案号为201012080147，尚未取得房产证；夏贝尔、安沛沛将涉案房屋100%的房产份额权益变更为夏贝尔、安沛沛、夏以蔚，其对应的权利义务一并变更给夏贝尔、安沛沛、夏以蔚，涉案房屋的购买方为夏贝尔、安沛沛、夏以蔚；盛联公司同意上述商品房权益变更行为。上述直系亲属之间商品房买卖合同变更书经无锡市房产管理局产权监理处盖章鉴证。2015年6月24日，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛委托无锡市滨湖区希望法律服务所向盛联公司发出解除合同通知书，载明：双方于2010年12月8日签订商品房买卖合同（合同备案号为201012080147），依据合同约定，盛联公司应严格按照合同及国家法律法规履行，但夏以蔚、夏贝尔、安沛沛在对所购商品房拟办理收房及使用过程中，发现房屋存在诸多严重违反合同承诺及国家法律法规强制性规范的事实（包括但不限于套型与设计施工图纸不一致、门洞宽度尺寸低于《住宅设计规范》最小尺寸的强制性标准、合同面积误差比绝对值超过3%等），已构成严重违法及根本违约；夏以蔚、夏贝尔、安沛沛据此通知盛联公司解除双方于2010年12月8日签订的商品房买卖合同（合同备案号为201012080147），鉴于夏以蔚、夏贝尔、安沛沛尚未正式办理收房手续，希望盛联公司在接函后10天内退还购房款8000098元及同期贷款利息损失。经查，盛联公司于2015年6月25日收到上述解除合同通知书。2015年9月，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛提起本案诉讼。关于涉案房屋的交付问题，盛联公司表示：盛联公司于2013年6月23日邮寄发出交房通知书，通知夏以蔚、夏贝尔、安沛沛于2013年6月30日前办理房屋交接手续，后夏以蔚、夏贝尔、安沛沛不来办理交房手续，根据商品房买卖合同的约定，涉案房屋视为已经交付。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛表示：对于盛联公司于2013年6月23日发出了交房通知书无异议，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛是在2013年6月23日左右收到的，但未办理房屋交接手续，涉案房屋仍由盛联公司的物业控制。诉讼中，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛提供了涉案房屋的一、二层设计施工平面图2份（原件保存于无锡市城市建设档案馆），户型图、喷淋图及电气图各1份、原始结构图（即现状墙体分布图，由夏以蔚、夏贝尔、安沛沛委托第三方现场绘制）及技术证明（无锡市房屋安全鉴定中心出具）各1份。其中的技术证明载明：无锡市房屋安全鉴定中心受西水东128-28号业主委托于2015年6月11日对西水东128-28号一层墙体分布进行室内查勘，发现存在如下差异：经查阅设计施工图与现状墙体分布图并将两图进行比对，现状墙体分布图中阴影部位墙体位置与设计施工图中墙体位置明显不符（在两图中相应位置标注“存在疑议部位墙体”）。庭审时，盛联公司对于上述图纸及技术证明表示需要回去核实，后表示经核实没有结果，并认为：盛联公司是完全按照施工图纸施工的，交付的涉案房屋符合合同约定，原始结构图及技术证明是夏以蔚、夏贝尔、安沛沛单方委托制作，不具有法律效力；根据商品房买卖合同附件四合同补充协议，根据建筑结构和施工的需求，盛联公司可自行合理和调整安排房屋内的梁柱等，买受方表示接受，不构成盛联公司的违约，技术证明中的“存在疑议部位墙体”不是承重墙部分，买受人可以自行改动；另外，商品房买卖合同附件四合同补充协议明确除不具备约定交付条件外，买受人不得以其他理由拒绝收房，如发现一般质量问题也不影响交接手续的办理，涉案房屋已于2013年6月30日前进行了交付或者视为交付，合同的权利义务已经履行完毕。一审法院于2016年11月1日组织双方当事人至涉案房屋进行了现场勘验（详见现场勘验照片），涉案房屋现由物业公司控制。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛表示：第一，涉案房屋的一、二层设计施工平面图是留存于无锡市城市建设档案馆的最终版的设计施工图，该设计施工平面图标注的一层墙体位置与涉案房屋一层现状墙体位置明显不符，即改变了涉案房屋的结构形式，无锡市房屋安全鉴定中心出具的技术证明已证实了这一点。第二，经查勘，涉案房屋的二层增加了部分面积，该部分面积并不在商品房买卖合同附件一所载房屋平面图范围之内，导致涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向与房屋平面图、设计施工平面图、户型图标注的相应内容明显不符。第三，商品房买卖合同附件一所载房屋平面图未标注楼梯的布局，但设计施工平面图明确标注了楼梯的具体部位，结合涉案房屋现状楼梯部位是在两个剪力墙中间，无法变更，故楼梯布局发生了变更，导致涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸发生了根本性改变。第四，商品房买卖合同附件一所载房屋平面图未标注涉案房屋内部有剪力墙，但设计施工平面图标注有剪力墙，而且该剪力墙正对着大门，导致涉案房屋的结构形式、户型发生了根本性改变。同时，由于楼梯及剪力墙的空间布局发生变更，导致涉案房屋的空间尺寸发生了根本性改变，主要表现为：涉案房屋一层被分割出三块无法使用的区域，面积分别为2.88平方米、3.6平方米、10.35平方米；涉案房屋二层被分割出一块无法使用的区域，面积为2.88平方米，增加了不属于商品房买卖合同附件一所载房屋平面图范围内的三块区域，面积分别为13.20平方米、5.46平方米、14.55平方米。（在原始结构图中已作标注）第五，根据商品房买卖合同的约定，因盛联公司对涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向予以改变影响涉案房屋质量或使用功能的，盛联公司应在规定时限内通知买受人，现盛联公司未在规定时限内通知买受人，故买受人有权退房。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛于2015年6月24日向盛联公司发出解除合同通知书，盛联公司收到解除合同通知书后3个月内未提出异议，故双方签订的商品房买卖合同已解除，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛有权要求盛联公司退还已付的购房款。另外，盛联公司故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况，应当认定为欺诈行为。盛联公司表示：商品房买卖合同规定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到涉案房屋质量或使用功能的，盛联公司才需向买受方发出通知，涉案房屋并不符合上述条件，不存在规划变更、设计变更以及由此造成的影响房屋质量或使用功能的情形，故盛联公司不需要发出通知，买受人也不享有合同解除权；盛联公司是完全按照施工图纸施工的，商品房买卖合同附件一中的房屋平面图对于涉案房屋内楼梯、墙体布局未有标注，盛联公司在施工时及订立商品房买卖合同后未将设计施工图向买受人告知或出示，因为合同对此并无要求，合同订立时，买受人是到现场查看的，其对于涉案房屋现场的结构、墙体布局是明知的；关于面积误差，涉案房屋的面积误差比绝对值在3%以内，根据合同约定应据实结算房价款；即使买受人享有解除权，也应当在法定期限或约定期限内行使，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，2013年6月30日涉案房屋已视为交付，双方已经履行了合同，买受人于2015年6月24日发出解除合同通知书行使解除权，已远远超过上述规定的法定期限，况且商品房买卖合同附件四合同补充协议明确约定“买受人根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同另有约定外，应该在解除事由出现之日起15日内书面通知盛联公司解除合同，否则视为买受人放弃权利”，买受人于2015年6月24日行使解除权同样超出了约定期限，故本案中夏以蔚、夏贝尔、安沛沛的合同解除权已消灭。上述事实，有商品房买卖合同及附件、销售不动产统一发票、直系亲属之间商品房买卖合同变更书、解除合同通知书、邮寄凭证及邮件查询单、设计施工平面图、户型图、喷淋图、电气图、原始结构图（即现状墙体分布图）、技术证明等书证及当事人陈述、现场勘验照片等附卷佐证。一审法院认为，夏贝尔、安沛沛与盛联公司签订的商品房买卖合同及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。根据2011年9月6日的直系亲属之间商品房买卖合同变更书，可认定夏以蔚、夏贝尔、安沛沛系上述商品房买卖合同及附件的买受人。合同订立后，买受人已支付全部购房款8000098元，盛联公司亦开具了总金额为8000098元的销售不动产统一发票。根据商品房买卖合同的约定并结合双方当事人的陈述，一审法院认定涉案房屋于2013年7月1日视为已交付。本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合合同约定；二、夏以蔚、夏贝尔、安沛沛是否有权解除商品房买卖合同以及其向盛联公司发出解除合同通知书时解除权是否已消灭。关于争议焦点一。根据涉案房屋的设计施工平面图、原始结构图（即现状墙体分布图）及技术证明并结合现场勘验情况，本院认为涉案房屋现状与合同约定不符，其结构形式、户型、空间尺寸等已影响到涉案房屋的质量或使用功能，主要表现在：1、设计施工平面图标注的涉案房屋一层墙体位置与涉案房屋一层现状墙体位置明显不符，导致进出一层朝北房间的门洞宽度尺寸明显缩小，影响正常通行进出；2、商品房买卖合同附件一所载房屋平面图未标注楼梯及剪力墙的布局，涉案房屋现状楼梯部位是在两个剪力墙中间，且该剪力墙正对着一层大门，导致涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸发生改变并影响到涉案房屋的质量或使用功能，如因楼梯及剪力墙的现状布局导致涉案房屋一层西侧被分割出三块狭长型区域，面积分别为2.88平方米、3.6平方米、10.35平方米，该三块区域宽度较窄，无法正常使用，另外涉案房屋二层也被分割出一块狭长型区域，面积为2.88平方米，该区域宽度较窄，无法正常使用等。关于争议焦点二。鉴于涉案房屋现状的结构形式、户型、空间尺寸等变更已影响到涉案房屋的质量或使用功能，对于买受人的合法权益亦有重大影响，在此情形下，盛联公司应在相应期限内书面通知买受人，现盛联公司未在相应期限内书面通知买受人，故买受人夏以蔚、夏贝尔、安沛沛有权按合同约定主张退房。关于解除权行使期限问题。商品房买卖合同附件四关于终止和解除合同的补充条款载明“买受人根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同另有约定外，应该在解除事由出现之日起15日内书面通知盛联公司解除合同，否则视为买受人放弃权利…”。经审查，上述补充条款系盛联公司单方提供的格式条款，现并无充分证据证明盛联公司已在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等方式就格式条款中免除或者限制其责任的内容予以特别标识，亦无相应证据证明盛联公司按照对方的要求对该格式条款予以明确说明，且本案中涉案房屋现状的结构形式、户型、空间尺寸等变更已影响到涉案房屋的质量或使用功能，对于买受人的合法权益亦有重大影响，故根据本案实际情况，一审法院对于上述补充条款的效力，不予认定。本案中，商品房买卖合同附件一中的房屋平面图对于涉案房屋内楼梯、墙体布局等未有标注，盛联公司在审理中亦明确因合同并无要求故其在施工时以及订立商品房买卖合同后未将设计施工图向买受人告知或出示。根据上述情况并结合商品房买卖合同的约定，一审法院认为，涉案房屋系预售商品房，房屋内相应楼梯、墙体等空间布局在订立商品房买卖合同时未予明确是有一定的可能性和合理性的，因此才会通过商品房买卖合同第十条以及商品房买卖合同第十条补充条款就发生相关情况的处理方式以及买受人权利救济方式予以约定，综合分析上述合同条款内容，双方当事人对于发生约定情形且出卖人未履行通知义务从而导致买受人主张退房的期限，应当视为约定存在的而且是不确定的，至少应当有一定的合理期限。一审法院认为，在约定解除的情况下，应根据案件具体情况把握好解除权人享有解除权的合理期限，在本案中可参照适用2年诉讼时效的期间。涉案房屋于2013年7月1日视为已交付，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛至今未办理房屋交接手续并于2015年6月通过无锡市房屋安全鉴定中心对涉案房屋内墙体位置进行查勘，后于2015年6月24日向盛联公司发出解除合同通知书，其行使解除权并未超过上述合理期限，其解除权亦未消灭。此外，盛联公司未就涉案房屋的变更事宜履行通知义务，现有证据表明夏以蔚、夏贝尔、安沛沛直至2015年6月无锡市房屋安全鉴定中心出具技术证明时才明确知晓涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸等发生变更并影响涉案房屋质量及使用功能，故其解除权发生之日宜认定为获得技术证明的日期即2015年6月12日，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛于2015年6月24日行使解除权亦未超过法定的1年解除权行使期限。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛于2015年6月24日向盛联公司发出解除合同通知书，盛联公司于2015年6月25日收到上述解除合同通知书，后盛联公司未就此提出异议，亦未在收到解除合同通知书之日起3个月内提起异议之诉，故夏以蔚、夏贝尔、安沛沛作为解除权人向盛联公司发出的解除合同通知书有效，涉案商品房买卖合同（合同备案号为201012080147）于2015年6月25日已解除。合同解除后，盛联公司应返还夏以蔚、夏贝尔、安沛沛购房款，同时，双方应及时办理涉案商品房买卖合同的网上备案注销手续。诉讼中，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛明确利息部分的诉讼请求在本案中暂不主张，系其真实意思表示，予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第九条、第十条、第二十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第十五条第二款之规定，判决如下：一、涉案商品房买卖合同（合同备案号为201012080147）于2015年6月25日解除。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛与盛联公司于判决生效后十日内办理涉案商品房买卖合同（合同备案号为201012080147）的网上备案注销手续。二、盛联公司于判决生效后十日内返还夏以蔚、夏贝尔、安沛沛购房款8000098元。诉讼费67800元，由盛联公司负担。二审中，盛联公司对“未办理房屋交接手续，涉案房屋仍由盛联公司的物业控制”有异议，认为交房手续在法律上已经完成，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛也缴纳过物业费，涉案房屋现由上海盛高物业有限公司无锡分公司(以下简称盛高物业)管理。对于其他双方当事人无异议的事实部分，本院予以确认。二审中，盛联公司向本院提交了如下证据：1、涉案房屋的照片一份，用以证明涉案房屋的楼梯是钢结构楼梯，是可以根据后期装修设计而变更楼梯安装位置的，不会影响到涉案房屋的正常使用。2、物业费缴纳的情况说明及转账凭证，用以证明夏以蔚、夏贝尔、安沛沛早已接收涉案房屋并缴纳了物业费。夏以蔚、夏贝尔、安沛沛对盛联公司提供的证据1的真实性无异议，但认为照片仅反映了涉案房屋一楼的部分情况，没有将一楼的整体状况全部展现出来；对证据2本身的真实性无法判断，但对情况说明所反映的内容予以认可。二审另查明：盛高物业出具的《关于128-28单元物业费缴纳的情况说明》，载明：西水东2B1幢128-28单元商铺业主夏以蔚、夏贝尔、安沛沛按前期物业服务合同约定，应于2013年7月1日起开始缴纳该商铺物业费，但迟迟未缴纳。经我司多次催缴无果后，于2014年11月将夏以蔚、夏贝尔、安沛沛起诉至南长区人民法院。后法院于2014年12月6日组织现场调解，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛表示愿意缴纳物业费，并希望物业费给予打折优惠。经双方协商后我司给予其前18个月公共服务费打七折的优惠，其后向法院支付2013.7.1-2015.6.30期间的物业费共计16037元，法院又将上述物业费转至我司账户。后期再未支付，截至2017年8月31日，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛还欠21382.4元物业费尚未缴纳。二审中，盛联公司向本院提交了调查申请，要求法院调查：1.涉案房屋的面积测量方式；2.涉案房屋的门洞尺寸是否影响正常使用，是否可以拓宽。本院据此向无锡曦晨测绘有限公司（以下简称曦晨公司）咨询，曦晨公司表示，其存档的房屋面积测绘平面图与涉案商品房买卖合同所附的房屋平面图完全一致。本案二审时争议焦点：1、涉案房屋是否存在设计规划变更或其他导致严重影响房屋质量或正常使用功能的问题；2、夏以蔚、夏贝尔、安沛沛行使解除权是否在法定期限内。本院认为：一、根据涉案房屋的设计施工平面图、原始结构图（即现状墙体分布图）及技术证明并结合一审法院现场勘验情况，涉案房屋存在以下问题：1、设计施工平面图标注的涉案房屋一层墙体位置与涉案房屋一层现状墙体位置明显不符，导致进出一层朝北房间的门洞宽度尺寸明显缩小；2、商品房买卖合同附件一所载房屋平面图未标注楼梯及剪力墙的布局，涉案房屋现状楼梯部位是在两个剪力墙中间，且该剪力墙正对着一层大门。其中问题1是对原有设计图纸的变更；问题2导致了涉案房屋一层西侧被分割出三块狭长型区域，面积分别为2.88平方米、3.6平方米、10.35平方米，二层也被分割出一块狭长型区域，面积为2.88平方米，无法正常使用，即涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸发生改变并影响到涉案房屋的质量或使用功能。因此，本案符合涉案合同第十条之出卖人应当通知买受人之情形。同时，根据该款约定，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。二、首先，虽然附件四合同补充协议约定，“买受人根据合同约定或法律规定行使解除权的，除合同另有约定外，应该在解除事由出现之日起15日内书面通知盛联公司解除合同，否则视为买受人放弃权利……”，但该条款系盛联公司单方提供的格式条款，在无证据证明盛联公司已在合同订立时予以特别标识及向买受人进行明确说明的条件下，一审法院不予认定该条款的效力并无不当；其次，盛联公司未就涉案房屋的相关变更事宜履行通知义务，而夏以蔚、夏贝尔、安沛沛直至2015年6月无锡市房屋安全鉴定中心出具技术证明时才明确知晓涉案房屋的结构形式、户型、空间尺寸等发生变更并影响涉案房屋质量及使用功能，故一审法院认定解除权发生之日为获得技术证明的日期即2015年6月12日并无不当。因此，夏以蔚、夏贝尔、安沛沛于2015年6月24日行使解除权亦未超过法定期限。综上，盛联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67800元，由盛联公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  李 骏审判员  酆 芳二〇一七年十月十三日书记员  苏楚秦