广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂01民终3451号
上诉人（原审被告）：广西跃盛置业投资有限公司。
法定代表人：李浩铭，董事长。
委托诉讼代理人：郑欣，广西民族律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：廖金肖
委托诉讼代理人：曾锋，广西昭盛律师事务所律师。
上诉人广西跃盛置业投资有限公司（以下简称“跃盛置业”）因与被上诉人廖金肖房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人跃盛置业的委托诉讼代理人郑欣，被上诉人廖金肖的委托诉讼代理人曾锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人跃盛置业的上诉请求：改判驳回被上诉人的违约金请求。事实和理由：因政府认为涉案广场建筑的5、6、7层是违章建筑，所以要求拆除，并因此对商铺进行强制限水限电，导致上诉人无法按照约定向被上诉人交铺面，这是客观情况的改变，不可归责于上诉人。即使要计算违约金，也应当从2013年12月1日（上诉人应当交付房屋之日）开始计算违约金。
被上诉人廖金肖辩称，同意一审判决。
廖金肖向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》（合同编号：跃盛租字NO：300033）；2、跃盛置业返还廖金肖已经预付的租金33804元（实际起租之后的6个月租金）、履约保证金16902元、管理费2748元，共计53454元；3、跃盛置业向廖金肖支付违约金2343元（以53454元为基数、按银行同期贷款利率，从2013年7月24日暂计至2014年4月12日，之后另计至判决确定的履行期限届满之日）；4、本案诉讼费由跃盛置业负担。
一审法院认定事实：2013年7月24日，双方签订《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》（跃盛租字NO：300033）一份，约定，跃盛置业（甲方）将南宁市西乡塘区大学东路93号跃盛国际商业广场三层某1、某2号商铺出租给廖金肖（乙方），面积70.43平方米，租赁期限为3年即2013年12月1日至2016年11月30日。跃盛置业应于2013年12月1日前将商铺交付给廖金肖。免租期三个月，第一年租金为每月5634元。第二条第2.7项约定，廖金肖在签订本合同时缴纳16902元合同履约保证金。第二条第2.9项约定，廖金肖按承租商铺的面积以13元/㎡/月的标准支付经营管理费，商铺每季度的经营管理费为2748元。第四条第4.4项约定：“交付场地：甲方应按时交付铺位或场地给乙方，如逾期交付，则根据本合同的违约条款向乙方承担违约责任。但发生下列情况之一导致甲方逾期交付场地给乙方，乙方可要求解除合同，甲方无息退还乙方所交的各项费用，不再承担任何责任：A、甲方对商场进行装修所致的延误；B、甲方无故延误不超过45日；C、因特殊原因延误不超过180天，所谓特殊原因是指：商场的设备遇到异常困难及重大技术问题不能及时到位或解决。第十条第10.3项约定：“甲方未按本合同约定向乙方交付商铺，甲方按乙方实际支付费用的银行同期贷款利率向乙方支付违约金或免收与违约金相同的租金。”双方同时就其他事项在合同中进行了约定。2013年7月24日，廖金肖向跃盛置业预付6个月的租金33804元、3个月的管理费2748元并支付合同履约保证金16902元，共计53454元。由于跃盛置业未依照合同约定的时间交付商铺，2014年3月31日，廖金肖委托广西建开律师事务所陈德国律师向跃盛置业发出《律师函》，请跃盛置业“自收到本函之日起3天内履行交付租赁商铺和支付相应违约金的义务，逾期，则视为合同已经解除……”跃盛置业拒收前述律师函。截止法庭辩论终结，跃盛置业未将本案讼争商铺交付廖金肖，其主张未交付商铺的原因在于南宁高新技术产业开发区管理委员会对商铺强制停水停电。
一审法院另查明：跃盛置业提交的《建设工程规划许可证》（建字第450107201120061号）、《建设工程施工许可证》（编号450115201106130101）记载，建设单位为南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈西村民委员会，建设项目名称是相思湖商贸城，建设位置为大学西路35号，结构类型为框架结构、地下1层、地上5层。跃盛置业主张，南宁市大学西路35号与租赁合同中记载的南宁市大学东路93号是同一个地方，建设项目报批时的地址是大学西路35号，后来变更了门牌号，即现在的大学东路93号。至于项目名称问题，相思湖商贸城是建设报批时所用名称，后对外招商时，变更为跃盛国际商业广场。2014年7月30日，南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈西村民委员会针对相思湖商贸城加层加建部分被南宁高新技术产业开发区管理委员会强制拆除一事向南宁市中级人民法院提起行政诉讼。截止法庭辩论终结，该案尚在审理过程中。
一审法院认为：双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》（跃盛租字NO：300033）是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》（跃盛租字NO：300033）应否解除的问题。双方签订前述合同后，廖金肖依约向跃盛置业支付合同履约保证金16902元并预付租金33804元、管理费2748元，已履行了其合同义务，而跃盛置业未能将本案讼争商铺交付廖金肖使用，即，跃盛置业未履行其作为出租人的主要合同义务，且已逾期180天，导致廖金肖承租商铺进行使用或获取收益的目的无法实现，廖金肖主张解除《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，予以支持。至于跃盛置业主张的其未依约交付商铺系因第三人原因导致的问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，跃盛置业仍应就其未依约交付商铺承担相应的违约责任。关于廖金肖要求跃盛置业返还合同履约保证金16902元、租金33804元、管理费2748元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，廖金肖已向跃盛置业支付的合同履约保证金16902元及预付的租金33804元、管理费2748元，合计53454元，跃盛置业应当予以返还。关于廖金肖要求跃盛置业支付逾期交付商铺违约金的问题。双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》第十条第10.3项约定，跃盛置业未按合同约定向廖金肖交付商铺的，应按廖金肖实际支付费用的银行同期贷款利率向廖金肖支付违约金或免收与违约金相同的租金。至于能否适用合同第四条第4.4项C的免责条款问题，租赁物被停水停电并不属于租赁物的设备因自身原因或不可抗力遭受“异常困难及重大技术问题不能及时到位或解决”的范畴，而是第三人对租赁物所施加的特定行为，并不适用前述条款。故，廖金肖要求跃盛置业支付逾期交付商铺违约金，于法有据，予以支持。违约金的计算方式为，以廖金肖实际已支付费用53454元为基数、从廖金肖支付款项之日2013年7月24日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条之规定，判决：一、解除廖金肖与跃盛置业于2013年7月24日签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》（跃盛租字NO：300033）；二、跃盛置业向廖金肖返还合同履约保证金16902元；三、跃盛置业向廖金肖返还租金33804元；四、跃盛置业向廖金肖返还管理费2748元；五、跃盛置业向廖金肖支付违约金（违约金计算方法：以53454元为基数，自2013年7月24日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）。一审案件受理费1195元，由跃盛置业负担。
各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院查明的案件事实与一审法院查明的事实相一致。
本院认为：一、关于合同效力问题。双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》（跃盛租字NO：300033）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，租赁标的是涉案广场第三层的某1、某2号商铺，该层商铺已获得建设许可，一审法院认定该合同合法有效是正确的，本院予以维持。
二、关于该租赁合同应否解除的问题。双方签订合同后，廖金肖按照合同约定交纳了履约保证金、管理费并预付了租，已履行了合同义务。跃盛置业至今未能将本案讼争商铺交付廖金肖使用，导致廖金肖合同目的无法实现，一审法院确认合同解除是符合法律规定的，且跃盛置业对解除合同无异议，本院予以维持。
三、关于责任的承担问题。跃盛置业辩称其未依约交付商铺系因支付原因导致。事实是政府认定涉案广场第5、6、7层是违章建筑，不允许涉案广场投入使用，跃盛置业因自身的违法加建行为已致无法依约交付铺面，应承担违约责任。双方签订的《跃盛国际商业广场商铺租赁合同》第十条第10.3项约定，跃盛置业未按合同约定向廖金肖交付商铺的，应按廖金肖实际支付费用的银行同期贷款利率向廖金肖支付违约金或免收与违约金相同的租金。一审法院认定跃盛置业向廖金肖支付违约金（计算方式：以廖金肖实际已支付费用53454元为基数、从廖金肖支付款项之日2013年7月24日起至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。）该认定符合事实及双方的约定，本院予以维持。
跃盛置业对一审法院认定其应当返还廖金肖履约保证金、预付租金及管理费合计53454元没有异议，本院对该认定亦予维持。
综上所述，上诉人广西跃盛置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西跃盛置业投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢玉梅
审 判 员 高翔宇
代理审判员 蒋群利
二〇一七年五月十五日
书 记 员 梁志洁