江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4826号
上诉人（原审原告）：上海家康物业管理有限公司昆山分公司，组织机构代码78765512-2，住所地江苏省苏州市昆山市周庄镇钱龙盛市广场7区1号楼114室。
法定代表人:张炜春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈志荣，昆山市周庄法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：杨建敏，男，1963年1月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
上诉人上海家康物业管理有限公司昆山分公司（以下简称家康昆山分公司）因与被上诉人杨建敏物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初7758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
家康昆山分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付物业管理费16921.75元，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：事实和理由：一审法院未能查明事实，涉案房屋已经实际使用，由被上诉人自行出租。涉案小区是否形成商业气候并非上诉人可以控制的范畴，据上诉人统计，涉案小区总面积为71340平方米而已经使用的面积达到55680平方米，使用率为78%，故一审法院对于涉案小区“整个广场商区现状”的判断有误。双方当事人对于物业管理费的约定是明确的，被上诉人只是认为不应该支付物业管理费而并未主张物业费过高，故一审法院不应自行降低物业管理费。
杨建敏未作述辩。
家康昆山分公司向一审法院起诉请求：1.要求杨建敏向家康昆山分公司支付301商区122号房产物业管理费16921.75元（2006年8月至2015年12月共计113个月，每月每平方米物业管理费5元，杨建敏房产面积29.95平方米）；2.诉讼费用由杨建敏承担。
一审法院认定事实：上海家康物业管理有限公司（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《昆山钱龙盛市物业管理服务合同》一份（签约时间未注明），约定：一、物业名称，钱龙盛市，物业类型，商场，总建筑面积，71340.11平方米，已售面积27746.93平方米，未售面积26431.21平方米，文化馆12668.37平方米，酒店15868.60平方米，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人；二、委托管理事项，物业共享部位的维护、共享设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、其他公共事务的管理、业主委托的其他物业管理服务事项；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方保修，也可以自行维修，由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评等措施制止追究法律责任；三、委托管理期限20年，自2006年5月1日至2026年5月1日（委托管理期限内，甲乙双方每四年一次审核本合约的履行情况）；四、甲乙双方的权利义务，其中乙方的权利义务包括，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，制定管理制度并委托具有岗位资格人的人员履行本合同；依据法律法规的规定及合同约定，开展各项物业管理服务活动；协助甲方办理交屋手续；及时向业主公告本管理区域的重大服务事项，每季向全体业主和物业使用人公布一次管理服务费的收支账目；结合物业实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；五、物业管理服务质量，乙方在质量外观、设备运行、房屋及设施、设备的维修、养护、公告环境、绿化、交通秩序、保安、急修、小修等方面，需达到业主的管理满意率98%，在管理人员的礼貌、素质、仪容仪表、投诉处理方面，需达到业主的管理满意率100%；六、物业管理费用，乙方按照商业用房5元每月每平方米（含设备运行费）、空置房3元每月每平方米（2006年10月起）的标准收取物业费；物业管理期间，乙方按包干制收费形式收取物业费，盈亏由乙方自负；物业服务费一季度一期缴纳，每季度最后一个月的25日前缴纳下一季度的费用；乙方按照每一季度向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金的年度预算。
后杨建敏（乙方）与昆山大都会房地产开发有限公司（甲方）签订《经营管理公约》一份，约定：乙方购买301商区122号店铺（29.95平方米）。《经营管理公约》约定，甲方有权制定前期物业管理公司负责本广场物业管理，有关管理规章细节以本公约为主体，并与乙方另行签订“物业管理委托合同”，乙方无异议。《经营管理公约》从店铺相关人员管理、防火防盗管理、促销及宣传活动管理等管理角度对业主及物业公司的权利义务进行了约定。《经营管理公约》第九条“管理费用之收支约定”明确，开支内容项目按国家物业管理条例执行，以各店铺建筑面积，暂定每平方米5元每月收取管理费用，按每平方米15元每月收取经营推广费，收取6个月，管理费用之收取自本广场交屋之日起计；乙方同意甲方委托专业物业经营管理公司对本广场进行管理，本公约约定至所有甲方权利义务自动转移至甲方委托之专业物业管理公司。
家康昆山分公司陈述，杨建敏在购买涉案房产后，一直未能支付约定的物业管理费用，家康昆山分公司多次通过信件通知要求杨建敏支付物业管理费，但仍未交纳，遂提起诉讼。
一审另查明，上海家康物业管理有限公司注册物业管理资质等级为三级。上海家康物业管理有限公司出具情况说明一份，认可家康昆山分公司系其在昆山设立的分公司，并由家康昆山分公司对钱龙盛市广场提供物业管理服务，其与开发商签订的物业管理服务合同项下条款实际由家康昆山分公司履行，合同的权利义务由家康昆山分公司享有和承担。昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛世广场三区1号楼22号房登记在杨建敏名下。
上述事实，有物业管理委托合同、物业管理公约、房屋权属登记信息查询证明等及一审庭审笔录予以证实。
一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。家康昆山分公司根据与开发商签订的前期《物业管理合同》及开发商与杨建敏签订的《物业管理公约》为涉案的钱龙盛市广场提供物业管理服务，杨建敏作为业主，应当按约支付相应的物业服务费。本案上海家康物业管理公司接受开发商委托对涉案物业提供物业服务，后依法成立分公司（即原告），并由家康昆山分公司实际对涉案物业提供物业管理服务，上海家康物业管理有限公司也出具情况说明，声明合同相关权利义务均有原告享有和承担，结合家康昆山分公司已进行工商登记且领取营业执照并单独核算的事实，对其诉讼权利予以认可。结合家康昆山分公司提供的证据及一审法院现场勘查情况，一审法院认为，虽包含涉案物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，涉案物业也至今尚未使用，同时结合《物业管理合同》中对物业管理内容的约定及《物业管理公约》中对物业公司权利义务的约定，同时结合涉案物业的适用现状，一审法院认为家康昆山分公司主张按照5元每平方米每月的标准计算物业费过高，结合合同约定的空置房每平方米每月3元的标准，及整个广场商区现状，一审法院酌定为1.5元每月每平方米。关于交纳物业费起算日期，一审法院认为，开发商与业主签订的《物业管理公约》明确约定物业管理费用自本广场交屋之日起计算，现家康昆山分公司提供的涉案物业的房产证登记时间为2007年4月5日，家康昆山分公司也未能提供其他充分证据证实房屋已于更早时间交付给杨建敏，故一审法院仅支持2007年4月5日至2015年12月期间的物业费。综上，杨建敏应支付给家康昆山分公司的物业费为4709.49元（1.5*29.95*104.83）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法第四十八条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条之规定，判决：杨建敏于判决生效后十五日内支付上海家康物业管理有限公司昆山分公司物业管理费4709.49元。案件受理费224元，由杨建敏负担62元，由上海家康物业管理有限公司负担162元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，家康昆山分公司与昆山大都会房地产开发有限公司（以下简称大都会公司）签订的前期《物业管理合同》及大都会公司与杨建敏签订的《物业管理公约》均系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。根据前述合同，家康昆山分公司为包含涉案物业在内的钱龙盛市广场提供物业管理服务，业主杨建敏应当按约支付物业服务费。家康昆山分公司上诉认为涉案小区的使用率为78%，对此并未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。由于包含涉案物业在内的钱龙盛市广场目前尚未形成商业气候，一审法院结合涉案物业的现状酌定按照1.5元每月每平方米计算物业管理费尚在合理范围之内，本院予以确认。
综上所述，家康昆山分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费224元，由上海家康物业管理有限公司昆山分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 叶 刚
二〇一七年八月十四日
书记员 闻 艺