上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初12007号
原告(反诉被告)：上海新金翔物业管理有限公司，住所地上海市北京东路XXX号XXX区。
法定代表人：张圣哲，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邬叶弟，上海市功茂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴毅。
被告(反诉原告)：上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会，住所地上海市。
负责人：王连华，该业委会主任。
委托诉讼代理人：金洪祥。
委托诉讼代理人：姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司(以下简称新金翔物业)诉被告(反诉原告)上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会(以下简称霍兰公寓业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新金翔物业之委托代理人邬叶弟、戴毅，被告(反诉原告)霍兰公寓业委会之负责人王连华、委托诉讼代理人姜鑫磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求霍兰公寓业委会支付房屋养护费98,472.02元，街坊养护费47,266.56元，绿化养护费8,125元，水泵养护费12,000元，弱电系统养护3,000元，水箱清洗费8,735元，电梯水泵运行费189,066.28元，公用水电费69,462.99元，电梯养护费75,800元，上述合计512,314.06元；2、要求被告支付单项工程维修费用共计221,300元。事实与理由：长阳路XXX号的霍兰公寓原系原告管理的小区，该小区系商品房和售后房混同小区。在原告实施管理服务期间被告共计拖欠上述费用共计512,314.06元。2015年4月30日，原告因故主动依法解除了与被告的管理服务关系，故诉至法院作如上诉请。
被告(反诉原告)上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会辩称：原告没有提供每个单项养护费用所依据的合同和凭证，包括发票收据及业委会同意的相关证明，关于绿化养护、电梯水泵维护费用以及运行费用，应当提供第三方的服务合同，原告没有相关的证据对应支持，被告不予认可。关于弱电系统的保养，双方协议并无约定，电梯运行费以及养护费用存在重叠部分。另外，根据合同的约定，第23、24条写明乙方违反本合同义务，致使不能完成本合同的服务内容和标准的，甲方有权要求解除合同并要求支付赔偿。原告未履行相应的维护维修义务的，被告有权利要求原告继续履行或者降低费用。双方的物业服务关系已经终止，相应费用应该及时结算，故原告主张已经超过了诉讼时效。同时，被告提出反诉：1、要求新金翔公司支付2013年1月1日至2015年4月30日公益性收入397,915.57元；2、诉讼费由新金翔物业负担。
原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司辩称：截止2015年4月30日确实存在公益性收入余额397,915.57元，这笔钱原告承认是有的，但是需要扣除原告为被告垫付的维修费用221,300元(即原告诉讼请求2)，多余的款项可以返还被告。
经审理查明：2012年12月28日，上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主大会(甲方、主任王光耀)与上海新金翔物业管理有限公司(乙方)签订《霍兰公寓物业服务合同》约定，(第一条)物业名称霍兰公寓，总建筑面积47,266.57平方米。(第二条)乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。物业共用部位的维护、物业公用设施的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。(第七条)乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。商品房：1.24元/月·平方米，其中综合管理服务费0.26元/月·平方米、共用部位、共用设施设备日常运行保养、维修费用：0.07元/月·平方米、公共区域的清洁卫生服务费用0.15元/月·平方米、公共区域绿化养护费用0.05元/月·平方米、公共区域秩序维护服务费用0.16月/月·平方米、电梯水泵运行费用0.55元/月·平方米。售后房：物业管理费：一室户8元/月，二室户10元/月，三室户12元/月；保安保洁费：保安费9元/月·户，保洁费6元/月·户；电梯水泵运行费用：0.55元/月·平方米(其中0.15元/月·平方米由售后房业主自付，0.40元/月·平方米从公有住宅售后维修资金中列支)。本条约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。(第十一条)停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天固定机动车车位180元/个·月标准向乙方缴纳停车费；临时停车超过1小时以上按5元/次向停车人收取，过夜车辆按10元/次向停车人收取。同日，双方签订《附件九：补充协议》：一、本小区业主自用部位的原始房屋使用设备，小区范围内共用部位、共用设备、共用设施维修养护及管理工作，甲方均采用经济包干方式，委托乙方实施管理及修理。1、业主自用部位的原始房屋使用设备自然损坏的修理和共用设施维修保养，甲方按每年每平方建筑面积2.5元，从公有住宅售后维修资金中列支。(按售后房建筑面积结算)；2、乙方负责管理区域范围内的绿化养护、除虫、除草。由专业人员对绿化进行定期保养……日常绿化养护费用，甲方按每年每平方米绿化面积3.90元从公有住宅售后维修资金中列支。本小区绿化实测面积为2500平方米，绿化单项工程需报业委会审核同意后实施，费用从公共收益或公有住宅售后维修资金中列支。(此项费用按公私房比例分摊)；3、乙方负责区域范围内道路、下水道、街坊路灯的修缮养护管理。保证道路平整、下水道畅通、街坊路灯明亮。其日常养护费用，甲方按每年每平方米建筑面积1.20元从公有住宅售后维修资金中列支。4、乙方负责本小区上下水泵的修缮养护工作，保证水泵正常运行。甲方按每月每台泵养护费50元及养护中的材料费从公有住宅售后维修资金中列支。(此项费用由公私房面积比例分摊)5、乙方负责电梯的日常维修保养，保证电梯的正常运行。电梯保养费每月每台7**元加每层20元，材料费实报实销，上述电梯保养费、材料费从公有住宅售后维修资金中列支。单项修理报业主委员会审核同意后修理，费用从公有住宅售后维修资金中列支，电梯更换配件、材料需保留备查。(此项费用按公私房面积比例分摊)6、乙方负责区域内消防泵的维修保养工作，消防泵修缮保养费每月每台泵养护费50元(50元以上材料费另按实结算)。如发生单项以上修理，由业主委员会审核同意后修理，费用从公有住宅售后维修资金中列支(此项费用由公私房面积比例分摊)；7、根据《上海市人民政府令》第12号文的有关规定，对本区域内的水箱、蓄水池每年清洗二次，清洗费用由甲方按沪房管规范物(2012)30号文价格规定支付，乙方需提供水质监测报告作为甲方支付依据(此项费用按公私房面积分摊)；8、地面车位必须准确编号，对号停放。经协商小区停车费收入的分配比例为：业委会按停车费总收入的25%分成；物业公司按停车费总收入的75%分成(其中包括营业税及附加)；9、委托物业将公共部位租赁的收入和业委会其他经营收入，应系数单独列账，在扣除30%(税金及管理成本)后，其余70%归全体业主，补充维修资金或作业委会活动经费；10、上述修缮养护费用每年由乙方向甲方结算一次。结算日为每年12月10日-12月20日；……二、根据霍兰公寓的报案门岗安排的实际情况，故甲方同意乙方管理方案，并于2013年1月1日起精简4名内门岗保安，同时甲方同意在公共收益中另行补贴乙方20,000元/年，以弥补乙方人员成本的不足，此项费用于2013年6月30日前完成结算。三、本区域内售后房业主的电梯水泵运行费每月按0.15元/平方米自付，0.40元/平方米从公有住宅售后维修资金中扣除，并由业委会在结算维修费用的同时一并支付。四、乙方负责住宅区域范围内的公共环境卫生及保安工作。保安费每户每月9元、保洁费每户每月6元(缴纳商品房管理费的业主已包含此费用)。五、因考虑到霍兰公寓1号、3号本属商品房立项，其中部分房屋原属单位产权，后因职工以旧公房出售形式购为个人产权。该类房屋现在政府无明确政策法规出台以前，参照售后房收费标准收费。待政府有明确规定出台后，按政府规定再行调整。六、小区内垃圾房出租收入用于小区维修养护，其中12%部分用于乙方代付税金、管理费，剩余88%部分单列账目定期公布，不得挪作他用。审理中，双方当事人一致确认，霍兰公寓小区售后房占总面积的62.5%。
审理中，原告向本院明确第一项诉讼请求的具体计算方式及合同依据为：(1)房屋养护费：47266.57×62.5%×2.5÷12×16=98472.02元；(合同依据：附件九补充协议之一、1)；(2)街坊养护费：47266.57×62.5%×1.2÷12×16=47266.56元；(合同依据：附件九补充协议之一、3)；(3)绿化养护费：2500×3.9÷12×16×62.5%=8125元；(合同依据：附件九补充协议之一、2)；(4)水泵养护费：600×24÷12×16×62.5%=12000元；(合同依据：附件九补充协议之一、4)；(5)弱电系统养护费：1200×3÷12×16×62.5%=3000元(无合同依据)；(6)水箱清洗费：13967*62.5%=8735元(合同依据：附件九补充协议之一、7)；审理中，原告新金翔物业无法向本院提交2015年的水质监测报告；(7)电梯水泵运行费：0.4×47266.57×62.5%×16=189066.28元(合同依据：附件九补充协议之三)；(8)公用水电费：69462.99元；(无合同依据)；(9)电梯养护费：【750+(20×24)】×16×4+【750+(20×29)】×16×2=121280元；121280×62.5%=75800元(合同依据：附件九补充协议之一、5)。
审理中，原告就其第二项诉讼请求，向本院明确具体单项工程费用的支付情况及付款凭证(按照付款对象分)：
上海浦旺建筑安装工程有限公司：1、服务内容：修理水泵，费用9200元，审批人王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年8月30日；2、服务内容：水泵液位器，费用2533元，审批人王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年9月28日；3、服务内容：抢修更换排水管，费用6291元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；4、服务内容：抢修更换水箱液位器，费用1755.7元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；5、服务内容：更换生铁管，费用870元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；6、服务内容：泵房水泵修理，费用1236元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；7、服务内容：抢修液位器、浮球，费用2584元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；8、服务内容：垃圾堆场砌墙，费用4500元，审批人王光耀，没有盖章，发票时间2013年12月11日；9、服务内容：修理共用污水管，费用280元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；10、服务内容：修理不锈钢栏杆，费用3500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；11、服务内容：水箱修理，费用4500元，审批人王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年8月30日；12、服务内容：化粪池盖抢修，费用686元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；13、服务内容：更换断路器，费用185元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2016年11月24日；14、服务内容：抢修公共污水管，费用2000元(费用共计3000元，其中1000元由业主自付)，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；15、服务内容：抢修排污阀，费用621元，审批人李仁源，没有盖章，发票时间2016年11月24日；16、服务内容：抢修浮球、液位器，费用1805元，审批人李仁源，发票时间2016年11月24日；17、服务内容：急修污水管排污泵，费用4478元，审批人李仁源，发票时间2016年11月24日；18、服务内容：生铁粪管抢修，费用3289元，审批人李仁源，发票时间2016年11月24日。该公司涉及金额总计50313.70元。
上海瑞生电梯有限公司：1、服务内容：轿门门刀，费用780元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；2、服务内容：电梯抢修，费用480元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年10月9日；3、服务内容：电梯抢修，费用5740元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；4、服务内容：电梯修理，费用1440元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；5、服务内容：电梯修理，费用3000元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2014年12月22日；6、服务内容：电梯年检费，费用3916元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；7、服务内容：轿门光幕，费用1600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；8、服务内容：轿门光幕，费用1600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；9、服务内容：轿厢控制板，费用1800元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；10、服务内容：光电开关，费用1500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；11、服务内容：轿厢控制板，费用2200元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；12、服务内容：轿厢控制板，费用1500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；13、服务内容：轿门压杆，费用380元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；14、服务内容：电梯调速器，费用2500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；15、服务内容：电梯主板，费用2400元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；16、服务内容：电梯驱动板，费用2800元，王光耀签字，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；17、服务内容：电梯更换钢丝绳，费用1600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；18、服务内容：电梯电脑板，费用2860元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；19、服务内容：电梯钢丝绳，费用1600元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；20、服务内容：轿厢控制板及扩展板，费用3046元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；21、服务内容：电梯接触器，费用480元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；22、服务内容：电梯外召电脑板，费用1500元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；23、服务内容：电梯驱动板，费用2300元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；24、服务内容：电梯更换磁鼓，费用316元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；25、服务内容：电梯改造，费用5110元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2013年12月12日；26、服务内容：抢修电梯，费用316元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；27、服务内容：急修电梯，费用840元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；28、服务内容：急修电梯，费用1456元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；29、服务内容：急修电梯，费用2688元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；30、服务内容：急修电梯，费用240元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；31、服务内容：急修电梯，费用2061元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；32、服务内容：抢修电梯，费用15,456元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2015年12月14日；33、服务内容：抢修电梯，费用2184元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；34、服务内容：抢修电梯，费用18,592元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2015年12月14日；35、服务内容：三方通话电源装置，费用873元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2013年12月12日；36、服务内容：三方通话装置，费用1000元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2013年12月12日；37、服务内容：抢修曳引机，费用7160元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2014年12月22日；38、服务内容：抢修电梯主电脑版，费用2464元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2015年12月14日。该公司涉及金额总计107,778元。
中基建工防水装饰集团有限公司上海分公司：1、服务内容：急修外墙，费用858元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；2、服务内容：急修外墙，费用916元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；3、服务内容：急修外墙，费用1276元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；4、服务内容：急修外墙，费用2344元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；5、服务内容：急修外墙，费用1230元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；6、服务内容：抢修楼顶排水弯管，费用7115元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；7、服务内容：抢修楼顶排水弯管，费用4316元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；8、服务内容：急修外墙，费用1797元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；9、服务内容：急修外墙，费用4644元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；10、服务内容：急修外墙，费用1335元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；11、服务内容：急修外墙，费用1171元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；12、服务内容：抢修外墙，费用1793元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；13、服务内容：抢修外墙，费用1687元，审批人李仁源签字，未盖章，发票时间2017年9月27日；14、服务内容：急修外墙，费用1554元，审批人李仁源，未盖章，发票时间2017年9月27日；15、服务内容：急修外墙，费用5951元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；16、服务内容：急修外墙，费用4139元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日；17、服务内容：5号楼潜水泵，费用9236元，审批人王光耀，业委会盖章，发票时间2017年9月27日。该公司涉及金额合计51,362元。
审理中，霍兰公寓业委会认可王光耀、李仁源曾为业委会主任、副主任。
2015年1月至2015年4月的《维修资金账户公开报表》显示，期末余额为397,915.57元。
2017年5月，上海市杨浦区平凉路街道社区管理办公室出具《证明》，新金翔物业原系我街道所辖霍兰公寓小区服务单位。自2015年4月30日因故退出小区服务工作。为解决服务期间遗留的房屋设施和设备养护费、电梯运行费、水箱清洗费及各类垫付的工程款，应新金翔物业的申请我街道社管办在2016年底前曾多次召集霍兰现任业委会成员、街道社管办相关人员、房办相关人员、霍兰居委会相关成员及新金翔物业参加的协调会议。最终协商未果。
以上事实由原告(反诉被告)新金翔物业提供的霍兰公寓物业服务合同、证明、退出项目移交会签单、中国建设银行单位客户专用回单、服务采购申请单、发票，被告(反诉原告)提交的维修资金账户公开报表及当事人陈述等证据进行佐证并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《霍兰公寓物业服务合同》系双方真实意思表示，应按约履行。根据合同附件九补充协议的约定，除业主支付的物业费部分外，售后维修资金中需另行向新金翔物业支付售后房屋部分的房屋养护费、街坊养护费、绿化养护费、水泵养护费，水箱清洗费、电梯水泵运行费、电梯养护费，故霍兰公寓业委会应按合同约定支付。上述费用中的水箱清洗费，因新金翔物业无法向本院提交合同约定的2015年的水质监测报告，故该费用仅计算一年。新金翔物业要求霍兰公寓业委会支付的弱电系统养护3,000元、公用水电费69,462.99元，无合同依据，本院不予支持。关于新金翔物业要求霍兰公寓业委会支付的单项工程维修费的部分，因新金翔物业向本院提供了相应的《服务采购申请单》，申请单上或盖有业委会印章，或为业委会主任、副主任签名，本院均予以确认。但是，单项工程的实施，申请审批仅是其中的一个步骤，新金翔物业要求霍兰公寓业委会结算的款项，必须为该项工程在审批后已实际实施后代为支付了该部分款项。审理中，新金翔物业向本院提供了大量2017年9月27日集中开具的发票。如该部分工程实际发生，在工程完工多年后均未付款，直至法院对该节事实进行详细审查中再行支付工程款，有违常理。本院有理由相信，该部分证据系新金翔物业为应付本院审理中对单项工程的审查而准备，对于该部分发票证据，本院不予采信，故对于该部分费用，本院不予支持。霍兰公寓业委会要求新金翔物业返还《维修资金账户公开报表》中显示的余额，符合相关规定，本院应予支持。至于霍兰公寓业委会认为新金翔物业起诉超过诉讼时效的观点，根据街道社管办出具的证明材料，2016年底层多次召集协商未果，故诉讼时效应从此时起算，且即便从新金翔物业2015年4月30日退出小区开始计算诉讼时效，亦未超过三年，故本院对霍兰公寓业委会的该辩称意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司房屋养护费98,472.02元、街坊养护费47,266.56元、绿化养护费8,125元、水泵养护费12,000元、水箱清洗费6,551.25元、电梯水泵运行费189,066.28元、电梯养护费75,800元；
二、被告(反诉原告)上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司单项工程维修费共计144,331.70元；
三、原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会公益性收入397,915.57元；
四、驳回原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司之其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费11,136元，由原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司负担2,308元，由被告(反诉原告)上海市杨浦区平凉75街坊霍兰公寓业主委员会负担8,828元。本案反诉案件受理费3,634元，由原告(反诉被告)上海新金翔物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 周 励
审 判 员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 吴剑行
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。