浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）越民一初字第447号
原告寿梅娟。
原告王志祥。
二原告委托代理人（特别授权代理）许新华、孟淑馨。
被告戴宝泉。
被告沈彩勤。
二被告委托代理人（特别授权代理）戴永祥。
原告寿梅娟、王志祥与被告戴宝泉物权保护纠纷一案，本院于2007年12月25日立案受理，依法由审判员徐凤珍适用简易程序独任审判，后依法组成合议庭。诉讼中，本院依法追加沈彩勤为本案共同被告。先后于2008年1月17日、5月26日、6月16日、8月13日公开开庭进行了审理。原告寿梅娟、王志祥的委托代理人许新华、孟淑馨；被告沈彩勤及戴宝泉的委托代理人戴永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告寿梅娟、王志祥诉称：原、被告系朋友关系。××999年初，被告戴宝泉因某种原因生计遇到困难，原告为帮助被告戴宝泉维系生计，经双方充分协商，由原告将自己所有的原市区红旗路77号（现仓桥直街255号）地号中五478号楼底建筑面积48.98平方米的私房住宅以名为买卖实为借用的方式供被告戴宝泉经营茶室之用。××999年3月××5日，双方签订协议一份，载明上述情况外还特别约定：“前述名为买卖实为借用之房屋，甲方有权随时收回，乙方应按照甲方的要求无条件地交还完好的房屋，并积极负责地协助甲方办理好所有权变更手续。”协议签订后，原、被告于次日到有关部门办理名义上的买卖手续，名义买价人民币3万元（实际未支付任何费用）。被告自此实际使用讼争房屋并开设了茶室，并于同年4月27日领取契税证，200××年2月××6日领取土地使用证。近年来，原告发现被告已不在讼争房屋内开设茶室，将讼争房屋连同原告所有的楼面一并出租与他人。原告认为被告的行为不妥，故诉请法院判令被告归还原告红旗路77号（现仓桥直街255号）楼底建筑面积48.98平方米的房屋；本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：确认原红旗路77号（现仓桥直街255号）楼底建筑面积48.98平方米的房屋产权为原告所有并判令被告立即归还前述房屋。
被告戴宝泉辩称：原告诉称原告将其所有的讼争房屋以名为买卖实为借用的方式，由双方签订协议并办理相关权属证书后供被告经营茶室之用纯属捏造，讼争房屋系被告出资××5万元向原告所买，故产权应属被告所有，要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告沈彩勤辩称：原告诉称××999年3月××5日，原、被告四方签订协议一份，协议书中特别约定：前述名为买卖实为借用之房屋，甲方有权随时收回，没有事实与依据。原告寿梅娟与被告戴宝泉长期保持非正常男女关系，被告戴宝泉为此向被告沈彩勤出具过保证书，且原告王志祥也知道此事，故原告夫妇不具备与被告共同签订“协议书”的前提和基础。原告本身具备伪造这份协议书的条件。因该协议书系原告收执，被告沈彩勤从未用过“协议书”上的印章，故原告诉称不是事实，仓桥直街255号一楼一底系被告夫妻之共同财产，要求法院驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己主张，向本院提交了以下证据：
××、协议书××份，证明××999年3月××5日原、被告签订名为买卖实为借用关系的协议，被告未支付任何购房款，原告有权随时收回房屋，被告戴宝泉应无条件退房的事实。被告戴宝泉认为该证据是原告伪造，不具有证据的真实性，被告从未看到过这份协议，也未在协议上盖过章，印章是原告私盖。假如说这份协议是真的话，该协议具有重大的瑕疵。被告沈彩勤认为这份协议书其从未签订看到过，协议所盖私章也不是她的，系原告伪造。本院认为原告在庭审中陈述协议上所盖的“沈彩勤”印章系被告戴宝泉所盖，但原告不能证明，原告也不能证明该印章系被告沈彩勤使用的印章，故此协议对被告沈彩勤没有约束力。因被告戴宝泉对其印章不申请鉴定，且其不能证明该印章系原告私盖，故可以认定该印章系被告戴宝泉所盖。
2、夫妻个人财产约定××份，要求证明被告夫妻对讼争房屋所作约定的事实。被告戴宝泉承认协议是其所写，但印章不是其所盖。被告沈彩勤认为未签订过此协议，内容也不清楚。本院认为原告不能证明此“夫妻个人财产约定”上所盖的“沈彩勤”印章系两被告所盖，也不能证明该印章系被告沈彩勤使用的印章，故此夫妻财产约定对被告沈彩勤没有约束力。因被告戴宝泉对其印章不申请鉴定，且其不能证明该印章系原告私盖，故可以认定该印章系被告戴宝泉所盖。
3、房地产买卖契约××份，要求证明原告与被告戴宝泉签订了名为买卖讼争房屋契约的事实。被告戴宝泉对证据的真实性无异议，被告沈彩勤对真实性也没有异议，但认为当初戴宝泉与寿梅娟、王志祥、沈金水四人到房产部门办理交易之事其不知晓，其是在××999年下半年听其婶婶讲后才知道的。因被告对证据的真实性无异议，故本院对证据本身予以认定。
4、关于红旗路77号房地产买卖的具体说明××份，要求证明原告为照顾被告戴宝泉的生活问题将讼争房屋过户到被告戴宝泉名下，被告戴宝泉未支付过任何费用也实际未享有产权的事实。被告戴宝泉承认说明的内容及签名确实是其所写，但并非戴宝泉真实意思表示，这份说明落款时间是××999年9月8日，实际书写时间是200××年或2002年，时间提前是因为原告寿梅娟说她儿子知道了戴宝泉买房的事情要吵闹，寿梅娟让戴宝泉写份东西，让儿子平平心，戴宝泉想钱已经支付过了，房子是他的，就写了这份说明，而且这份说明是有关律师写完后叫戴宝泉抄的，原告现在提起诉讼已超过时效，原告并没有在协议上签名，既然协议为甲乙双方，只有一方签名不能作为证据使用。被告沈彩勤提出对上述证据不知情，是在××999年下半年才知道戴宝泉买了讼争房子，此份说明是无效的。本院认为被告戴宝泉没有证据证明其出具的说明不是其真实意思表示，故对此证据予以认定。
5、契税证、各种办证交税凭证各××份，证明上述证据原件均在原告处，讼争房屋产权属原告的事实。被告戴宝泉对证据的真实性无异议，认为其中土地使用证是寿梅娟瞒着戴宝泉去办的，钱是原告所付，其他办证费用都是戴宝泉支付，之所以原件在原告处是因为产权没有完全过户，双方关系较好，才将原件留在了原告处。被告沈彩勤对楼面产权证、土地使用证的真实性没有异议，但提出当时沈彩勤是不知道的。因被告对证据的真实性无异议，本院予以认定。
6、原告所有的楼面产权证、土地使用证各××份，证明原告拥有楼面产权的事实。被告戴宝泉对证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为楼面与讼争的楼底房子均属戴宝泉，土地使用证是寿梅娟瞒着戴宝泉所办，直到开庭时才知晓。沈彩勤对证据的真实性没有异议，当时戴宝泉是瞒着家人买房子，其对买房之事不知道。本院认为原告提供的证据与本案无关联性，故不作认定。
7、照片2份，证明讼争房屋现已出租的事实。二被告无异议。本院予以确认。
8、沈彩勤身份证复印件××份，证明在原、被告签订协议时，戴宝泉提供了沈彩勤的身份证复印件，同时盖了戴宝泉的私章及沈彩勤的章，原告尽了注意义务。二被告对身份证的真实性没有异议，但二被告没有将该身份证复印件交给原告，不知原告是如何得到这张身份证复印件的。本院认为原告不能证明复印件系被告戴宝泉提供，故不予认定。
9、戴宝泉一家与寿梅娟一家的全家照××张，证明原、被告两家之间关系非常好，往来也是两家之间的往来，并不像第二被告所说的是“第三者”或者是不正当的关系。戴宝泉认为该照片是在××983年或××984年寿梅娟提出其同意所拍，因当时戴宝泉和寿梅娟有业务上的往来，而且是戴宝泉帮助寿梅娟，当时关系是可以的。被告沈彩勤对照片的真实性没有异议，但照片拍摄是因原告要求去拍，拍照时期双方关系是好的，但后来知道原告与戴宝泉的关系不正常，双方就不来往了。本院认为原、被告一致认为两家一度关系较好，对此予以认定。
××0、销售专用发票××份、嘉禾花园认购预订单××份，证明录音带中被告戴宝泉说当时原告要买嘉禾花园房子时，要借××2万元，说明被告戴宝泉在答辩中讲到所谓的购房款是在××999年3月份后付不符合事实。被告戴宝泉对证据的真实性没有异议，关联性有异议，寿梅娟在录音中讲到讼争房子的事情，戴宝泉讲房屋的余款是用装修款抵，因该屋户名为王伟民，但装修款是原告所出，购房发票虽在2000年，但订购的时间在前。被告沈彩勤对此事不清楚。本院认为该证据与本案无关联性，不予认定。
被告戴宝泉为证明自己主张，向本院提供以下证据：
××、房产证××份，证明讼争房屋的所有权为被告所有的事实。原告对证据的真实性无异议，但认为该产权证名为戴宝泉，实际所有权属于寿梅娟，之所以产权证在被告处，契证在原告处，是因为安装有线电视机顶盒，被告戴宝泉到原告处拿走的。被告沈彩勤无异议。本院认为原告与被告沈彩勤对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。
2、保护协议书2份、结算凭证3份、收款收据××份，证明讼争房屋经政府改造，期间所有的手续都是被告戴宝泉出资经办，讼争房屋已归被告戴宝泉所有的事实。原告对协议书的真实性无异议，但认为有关费用之所以由被告经手，是因为讼争房屋系被告在借用，为了维修方便，原告同意被告享受拆迁费等，由被告经手有关的修缮费用。结算凭证明确写明楼上是寿梅娟，楼下是戴宝泉。有关部门对协议只作名义上审查而实质上未审查，被告提供的证据均不能证明其要证明的内容。同时，被告戴宝泉在代理帮助原告办理相关房屋手续时未出资，相反领取不少钱，双方至今未经结算。被告沈彩勤认为上述结算手续均为戴宝泉出资办理，且沈彩勤也支付了相应的钱款，故楼上楼下应属戴宝泉所有。本院认为上述证据的真实性，原告及被告沈彩勤无异议，可予认定，费用谁支付，双方意见不一，各自也无它证佐证，只能按发票本身开具名字认定。
3、沈锦水出具的情况说明××份，证明××999年3月××5日签订的协议书是沈锦水代笔的事实。原告认为该证据系证人证言，应某证人出庭作证，证人未到庭故不予质证。被告沈彩勤无异议。本院认为原告质证异议成立，予以采纳。
4、录音资料××份，证明讼争房屋当时买房款为××5万元，面积为楼上楼下，被告戴宝泉已经支付了××5万元的买房款，原告承认收到××5万元，但认为这××5万元不是购房款，而是借款，谈话时间在2007年××2月3××日上午，地点在龚长夫家，参与人为龚长夫、被告戴宝泉、原告寿梅娟及原告的代理律师许新华。原告质证认为2008年××2月25日法院受理本案后，被告戴宝泉要求谈谈，原告方予以同意，在交谈前原告方声明今天所说的话，不能当任何依据。谈话内容为寿梅娟因讼争房子借给被告，所以土地证、房产证、契证及原始单据都在寿梅娟处，房产证是因为被告要装有线电视机顶盒才给戴宝泉的。另对寿梅娟借款的事，因是被告要求调解，如果被告要主张××5万元的话，被告要提供相应的证据，而且与本案无关。原告借房给被告，被告也予以承认。第二被告没有异议。本院认为戴宝泉不能证明××5万元是购买讼争房屋之款，故本院不予认定。
5、调查笔录一份，证明讼争房屋是被告戴宝泉向两原告所买，契约是沈金水起草，沈金水也知道这个过程。原告认为该调查笔录应属证人证言的范畴，被告未申请证人出庭作证，故不予质证。第二被告没有异议。本院认为原告质证意见成立，予以采纳。
被告沈彩勤为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
××、保证书××份，证明当时戴宝泉和寿梅娟有长期不正当的男女关系，被告沈彩勤要求离婚，被告戴宝泉书写保证书的事实。原告认为保证书好像是戴宝泉写的，但对被告要证明的目的有异议，保证书只是写有长期的往来，但没有写有不正当的关系，寿美娟的“美”不是本案寿梅娟的“梅”而是美丽的“美”。被告戴宝泉对证据的真实性没有异议。本院认为该份保证书可佐证本案相关事实，予以认定。
2、印样××份，证明协议中的沈彩勤私章不是本人所盖，系原告伪造的事实。原告对证据的真实性、关联性有异议，认为个人使用不同的印章，目前法律没有禁止，作为寿梅娟、王志祥在签订协议的时拿到了沈彩勤的身份证并核对了印章，故认为协议中所盖沈彩勤的印章即是本案中的沈彩勤印章。现不管沈彩勤用哪枚印章均不能证明被告沈彩勤所要证明的内容，沈彩勤说印章是原告伪造，但沈彩勤对房地产买卖契约中戴宝泉的印章没有异议，可见协议书和夫妻个人财产约定中的印章都是真的。被告戴宝泉没有异议。本院认为协议中的印章不是沈彩勤所盖双方均无异议，但不能证明是原告伪造。
3、声明××份，证明被告沈彩勤为了防止被告戴宝泉干傻事，阻止戴宝泉到房地产交易所私自办理房屋转让手续，特意向交易所所作声明的事实。原告对证据的真实性、关联性有异议，认为沈彩勤不可能将该份声明递交房产交易所，即使交给了房产交易所，也只能证明沈彩勤在××999年使用不同的印章在实施不同的民事行为。被告戴宝泉质证不清楚。本院认为，因沈彩勤不能证明其向房产交易所提交该声明，故不予认定。
4、录音资料××份，证明沈彩勤对原告寿梅娟恨之入骨，戴宝泉当时给寿梅娟的××5万元，只能是购房款不可能是借款。原告具体的质证意见与对戴宝泉提供的录音带的质证意见相同。内容以录音带内容为准。这份证据括号内的内容都是沈彩勤杜撰的。被告戴宝泉无异议。本院认为该录音内容原告有异议，被告无其他证据佐证××5万元系戴宝泉支付原告购买讼争房屋之款，故本院不作认定。
依据以上证据以及原、被告在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：两原告与两被告均系夫妻关系。原、被告间亦系朋友关系。××999年3月××6日，原告寿梅娟与被告戴宝泉立房地产买卖契约××份，寿梅娟以人民币3万元之价将讼争之屋出卖给戴宝泉，并向绍兴市房地产交易所办理了房屋买卖过户手续。嗣后，原告先后于××999年4月27日、8月××××日分别向有关部门缴纳了契税、印花税，并以戴宝泉名义领取了房屋产权证、契证及国有土地使用权证。此后，该房一直由被告戴宝泉经营茶室之用。××999年9月8日，戴宝泉书写一份“关于红旗路77号房地产买卖的具体说明”给寿梅娟，内容为：房地产买卖契约是属于假的契约。寿梅娟为照顾戴宝泉的晚年问题，开设茶庄，考虑到今后的营业用房问题，把红旗路77号内的楼下49.98平方米房产无条件的转移到戴宝泉名下使用，戴宝泉并没有付给寿梅娟房产买卖的任何费用，实际产权是属于寿梅娟所有。200××年讼争房屋因政府改造所需修理，被告戴宝泉于同年3月24日缴纳修缮款××37××4元。2007年××2月，双方为房屋权属归属发生争执，遂酿成纠纷。
本院认为，被告戴宝泉提供的录音内容不能证明其支付给原告寿梅娟的××5万元系购买讼争房屋的购房款，双方所立的“协议书”由被告戴宝泉加盖印章，“关于红旗路77号房地产买卖的具体说明”由被告戴宝泉书写及签名，两份证据的内容能相互印证，可以证明座落于绍兴市区原红旗路77号楼底房屋××间名义上由原告出卖给被告戴宝泉，并办理房屋过户等手续，但被告戴宝泉并未支付过购房款，该房屋系原告出借给被告戴宝泉经营茶室之用，实际产权仍应归原告所有，原告有权随时收回房屋。被告戴宝泉认为“关于红旗路77号房地产买卖的具体说明”的内容并非其真实意思表示，但不能提供相应证据证明，本院不予采信。被告沈彩勤当时对原告与被告戴宝泉间对讼争房屋的买卖事宜不知情，故原告与被告戴宝泉之间对讼争房屋名为买卖实为借用的行为没有损害被告沈彩勤的权益。原告要求确认原红旗路77号（现仓桥直街255号）楼底建筑面积48.98平方米房屋产权为原告所有并要求被告立即归还前述房屋，理由正当，本院予以支持。被告戴宝泉、沈彩勤要求驳回原告诉讼请求的辩解意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。为保护公民合法民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：
现被告戴宝泉名下的座落绍兴市越城区仓桥直街255号（原红旗路77号）楼底（建筑面积为48.98平方米）的房屋产权归原告寿梅娟、王志祥所有，被告戴宝泉、沈彩勤应于本判决生效后三十内将上述房屋腾退归还给原告寿梅娟、王志祥。
案件受理费4974元，由原告寿梅娟、王志祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 罗国峰
审 判 员 徐凤珍
人民陪审员 丁绍基
二〇〇八年九月三日
书 记 员 沙利君