广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终9033号上诉人（原审原告）：广州市华鸿物业管理有限公司，住所地广州市越秀区淘金东路111号。法定代表人：曹国春，职务：总经理。委托代理人：童鸿飞、叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缪东，男，1964年10月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市白云区，现住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：刘珍，女，1970年3月22日出生，汉族，身份证登记住址广州市天河区，现住广州市越秀区。上诉人广州市华鸿物业管理有限公司（以下简称华鸿公司）因与被上诉人缪东、刘珍物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初1900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华鸿公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项内容；2、判令缪东、刘珍支付逾期支付物业管理费的违约金（自2015年1月27日起，暂计至2016年12月13日为3600.43元，应计至缪东、刘珍实际付清物业管理费之日止）；3、缪东、刘珍承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院判令缪东、刘珍一次性支付2015年1月至2016年12月期间的物业管理费，事实上确认了缪东、刘珍存在违约行为，故不应免除其两人的违约责任。2、缪东、刘珍自2006年入住后，多次拖欠物业管理费，基本没有按时缴纳过物业管理费，大部分拖欠超过一年才缴纳，部分甚至拖欠两年。华鸿公司经常会上门督促缪东、刘珍缴纳费用并当面送达《温馨提示》，但其两人只口头承诺会缴纳，实际上却继续拖欠。华鸿公司还曾发出《律师函》要求缪东、刘珍交纳物业管理费，其两人在华鸿公司发出律师函之后大约两周就会去物业管理处缴纳管理费。以上均能说明，缪东、刘珍欠费的行为并非偶然为之，是恶意拖欠。3、协议第九条第七款明确约定，缪东、刘珍若不按时缴纳物业管理费用的，华鸿公司有权要求其从逾期之日按每日千分之一缴纳违约金。但一审法院免除了缪东、刘珍的违约责任，这种判处没有依据。综上，望二审法院支持华鸿公司的诉请。缪东、刘珍辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，缪东、刘珍接受该判决并已经履行完一审判处缪东、刘珍所应承担的义务。物业费都是由刘珍缴纳，缪东、刘珍在入住之后没有拖欠过管理费，涨价后也有缴纳管理费。缪东、刘珍没有收到过华鸿公司发出的律师函，每次交费都是华鸿公司的员工来催缴，缪东、刘珍每次都因人情关系缴纳了管理费。缪东、刘珍的确有欠缴管理费，但提出了需要华鸿公司改进管理服务的要求。缪东、刘珍要求华鸿公司在大堂配置保安，华鸿公司配置之后缪东、刘珍就缴纳了管理费，但在缪东、刘珍缴纳之后，华鸿公司就又撤离了保安。缪东、刘珍没有恶意拖欠管理费。华鸿公司向一审法院起诉请求：1、缪东、刘珍向华鸿公司支付从2015年1月至2016年12月期间拖欠的物业管理费及垃圾费8078.76元（每月每平方米2.2元，共150.7338平方米，每两个月物业管理费663.23元，每个月的垃圾费5元）；2、缪东、刘珍向华鸿公司支付逾期支付物业管理费的违约金（以应付而未付的物业管理费为基数,按照每日千分之一的标准,从2015年1月27日起至2017年3月13日止，违约金以本金为限）。一审法院认定事实：缪东、刘珍是广州市越秀区×××路××号××××房的房地产共有权人、建筑面积150.7338平方米。《广州市华鸿物业管理有限公司淘金家园入住登记表》显示：缪东、刘珍已于2006年2月28日登记入住×××路××号××××房。2006年2月28日，华鸿公司（为甲方）与缪东、刘珍（为乙方）签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：“本物业名称：×××路××号××××房，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；4、制止违反本物业的物业管理制度和《淘金家园住户手册》的行为；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。二、乙方的权利义务，4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用。第二条、物业管理服务内容，三、环境卫生，1、小区道路每日清扫一次；2、住宅楼梯通道每两日清扫一次；3、住户、商铺垃圾每天收集、清倒一次；4、花园道路、喷水池卫生。第三条、物业管理服务费用（不包括房屋共用设备设施修理、更新、改造的费用）一、乙方开始交纳费用时间2006年3月1日；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；六、物业管理服务费用标准按政府批准的标准调整；七、每次交纳费用时间：每两个月交一次，逢单月份26日前交纳。第九条、违约责任，四、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，造成损失的甲方承担相应的责任。七、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等”。2011年5月13日，广州市华鸿物业管理有限公司发出《关于调整物业管理费收费标准的通知》，显示：对“淘金家园”物业管理服务收费标准现调整为以下两种方案供业主选择：方案一（2.2元/月.平方米）及方案二（2.4元/月.平方米），两种方案中，最终物业服务费调整方案以多数业主所选择方案为准。2011年6月8日，广州市华鸿物业管理有限公司发出《关于7月1日起实施最新物业服务费收费标准的通知》，记载：高层×××路83号、85号、87号、89号、××××路7号同意方案一的户数479户（共有909户），占总户数53%，同意的面积有51898.69平方米（总面积为96764.29平方米），占建筑总面积54%；我处将在2011年7月1日起按照最新的物业服务费标准来收取。一审庭审过程中，缪东、刘珍为证明淘金家园存在卫生状况差、违章搭建等问题，提供了33张照片和视频。华鸿公司对上述证据的真实性没有异议，但表示不存在缪东、刘珍所称的卫生问题，的确有人在使用管理用房，但这些管理用房本身就是管理公司使用的，使用人是管理公司的人员，整个小区没有完全建好，管理用房没有做完善的划分，小区建成后，华鸿公司会对管理用房进行完善。一审庭审中，缪东、刘珍表示同意支付垃圾费，只要华鸿公司改善了物业服务水平，也愿意交纳物业管理费。一审法院认为，华鸿公司与缪东、刘珍签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。根据华鸿公司提供的证据显示，华鸿公司在管理服务上确实存在瑕疵，缪东、刘珍拖延支付管理费有其合理性，但考虑到华鸿公司已为涉案小区的物业提供了服务，其管理瑕疵相对于整个物业管理来说只是一小部分，故华鸿公司要求缪东、刘珍支付管理费及垃圾费，一审法院予以支持。关于违约金方面，因华鸿公司存在物业管理的瑕疵，考虑到为了促使华鸿公司今后提高其物业管理服务水平，避免纠纷再次发生，华鸿公司请求缪东、刘珍承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。本案纠纷是因华鸿公司物业管理瑕疵引起的，故受理费由华鸿公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，于2017年3月22日作出如下判决：一、缪东、刘珍应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市华鸿物业管理有限公司一次性支付2015年1月至2016年12月期间的物业管理费、垃圾费（每两个月物业管理费663.23元，每个月的垃圾费5元）；二、驳回广州市华鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费26元，由广州市华鸿物业管理有限公司负担。二审期间，华鸿公司提供以下证据：1、电子发票记账清单，拟证明缪东、刘珍自入住后一直存在拖欠物业管理费的行为；2、律师函及快递底单，其中编号为1002727067811、1032783718912、1070936673115的特快专递所附改退批条载明的退件原因为“拒收”，拟证明该公司在2014年3月11日至2016年3月15日期间多次发出律师函要求缪东、刘珍缴交物业管理费用，缪东、刘珍在收到或知悉后会在短期内交费，但从未缴全部拖欠费用。缪东、刘珍对证据1的真实性没有异议，认为其拖欠物业管理费用是因为对华鸿公司的服务不满意，对证据2不予认可，认为其二人并没有拒收过快递。缪东、刘珍提供了以下证据：1、视频资料一份，拟证明华鸿公司在一审判决后仍未改进物业服务；2、缴费发票，拟证明其二人已经履行一审判决确定的义务。华鸿公司确认缪东、刘珍已经缴清2016年度的物业管理费，但仍拖欠2017年1月至今的物业管理费；对缪东、刘珍就物业服务质量提出的异议不予认可，认为该公司有对杂物堆放、车辆停放问题进行处理。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：华鸿公司关于缪东、刘珍应支付违约金的主张是否成立。根据本案查明事实，华鸿公司为涉案小区提供物业管理服务，缪东、刘珍确实存在拖欠物业管理费的行为，但是华鸿公司作为物业管理公司，负有保证涉案房屋所在小区环境清洁、社会秩序良好等义务。从缪东、刘珍提供的证据来看，华鸿公司所提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，一审法院鉴于此驳回华鸿公司要求缪东、刘珍支付违约金的请求并无不当，本院予以维持。至于缪东、刘珍在一审判决后向华鸿公司缴清了一审判决第一项项下的物业管理费、垃圾费，系缪东、刘珍自行履行判决的行为，本院对此不再予以调处。综上所述，上诉人华鸿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市华鸿物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一七年七月××日书记员  贾妍