北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民终字第2779号
上诉人（原审原告）李超，男，1987年2月13日出生。
委托代理人陈晓莎，女，1987年9月11日出生。
上诉人（原审被告）北京北辰万通国际投资有限公司，住所地北京市石景山区时代花园南路17号1605。
法定代表人刘尧，董事长。
委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。
上诉人李超、北京北辰万通国际投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第3239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李超之委托代理人陈晓莎、上诉人北京北辰万通国际投资有限公司（以下简称北辰公司）之委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
李超在原审法院起诉称：2009年11月1日，李超与北辰公司签订《北京市商品房预售合同》，约定李超向北辰公司购买其开发的位于石景山区1805预售商品房一套，其中购房款为862498元。合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书，且买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按已付款万分之零点五计算向买受人支付违约金，违约金应自实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。北辰公司已于2010年9月11日按照约定履行房屋交付义务，但北辰公司未于2012年3月14日前（交付之日起550日内）使李超取得产权登记手续，直至2012年8月23日，本案房屋才获得产权转移登记。李超认为，北辰公司逾期办理产权转移登记的行为已经构成违约，应当依照合同约定向李超支付违约金，且北辰公司至今未向李超支付违约金的行为亦为李超带来经济损失，理应赔偿，为维护李超权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令北辰公司立即向李超支付逾期办理产权登记违约金6943.11元（具体计算方式为以总房款862498元为本金，按照日万分之零点五的标准计算，自2012年3月14日起算至2012年8月23日止）；2、判令北辰公司立即向李超支付逾期违约金的利息损失（利息损失以6943.11元为计算基数。自2012年9月8日起算至实际付清之日止，按照人民银行同期利率6.15%计算，暂计至2014年4月1日共568天为673.71元）；3、判令本案诉讼费用由北辰公司承担。
北辰公司在原审法院答辩称：依据购房合同第21条第二款约定，李超没有委托北辰公司办理房产登记，也没有向北辰公司提交相关资料，所以李超陈述北辰公司违约没有法律依据。北辰公司在2010年11月、12月已经办完了1、3号楼的权属登记证书，也进行了房屋测绘，北辰公司作为房屋出售人所负的义务是协助义务。在办理房产证过程需要双方配合，要提交购房人交易申请书、权属登记证书、身份证、购房发票、测绘附图等相关证件。北辰公司已尽到相应义务，李超没有与北辰公司办委托、没有办下房产证是李超自己原因造成。综上，不同意李超诉讼请求。
原审法院经审理查明：2009年11月1日，李超（买受人）与北辰公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定北辰公司将其开发的坐落于北京市石景山区1805房屋（现石景山区1805，以下简称涉案房屋）出售给李超，该房屋用途为办公，总价款858075元；出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2010年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）加（2）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。
2010年9月11日，双方达成的补充协议约定，双方确认买受人所购房屋房号为石景山区1805号；最终确认所购房屋总金额为862498元，并确认补充协议签订之日，视为出卖人依据《北京市商品房预售合同》的约定履行完毕房屋的交付义务，买受人对所购房屋的交付及款项支付义务履行完毕。
2010年12月14日，北辰公司取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证书。
2012年8月22日，北辰公司向其代理人李霞出具授权委托书，授权李霞办理涉案房屋所有权转移登记手续。
2012年8月22日，北辰公司、李超向房屋登记主管部门提交了房屋所有权转移登记申请书。
2012年8月22日，李超向地税部门缴纳了办理涉案房屋契税，同日，李超自行办理取得了涉案房屋所有权登记。
另查明：北辰公司主张在业主办理入住手续时向业主发送了《办理产权通知书》及《办理产权登记手续须知》。其中，《办理产权通知书》中载明：按揭客户必须缴纳产权办理费用（购房契税、公共维修基金），并由北辰公司统一办理房屋产权证；一次性付款客户必须缴纳房屋公共维修基金费用，产权可委托北辰公司办理或自行办理（详见《办理产权登记手续须知》）。《办理产权登记手续须知》中介绍了办理产权登记登记手续有关事项，该通知载明的办理产权登记时间为2010年8月30日至9月5日，交纳的款项包括购房契税、测绘费、产权证委托代办费等。北辰公司认为上述证据可以证实其在办理房屋入住手续时即履行了对业主办理房屋产权转移登记手续的通知义务。对此，李超不予认可，称北辰公司从未通知李超办理产权登记，李超多次找北辰公司无果，遂自行办理所有权证书。
本案庭审中，北辰公司述称，其在办理房屋入住手续时已书面告知李超须交纳房屋测绘费等办理产权转移登记的相关手续，只有李超交纳了测绘费，北辰公司才协助提供测绘图；由于李超未按合同约定委托北辰公司代为办理产权转移登记手续，在北辰公司依约定履行了提供房屋初始登记和分户测绘图等协助义务情况下，应由李超自行承担逾期办理产权转移登记的责任。对此，李超述称，北辰公司在取得涉案房屋初始登记后未履行通知义务，由于北辰公司未及时履行办理产权转移登记的通知和协助义务，应承担逾期办证违约责任。
原审法院认定上述事实，有《北京市商品房预售合同》、补充协议、购房款发票、契税发票、授权委托书、领证凭证、房屋所有权证书、初始登记证书、《办理产权通知书》、《办理产权登记手续须知》双方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。
原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李超、北辰公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。根据合同法及相关司法解释相关规定，北辰公司作为商品房出卖人负有办理涉案房屋所在楼栋初始登记并在房屋具备办证条件后及时通知买受人自行办理产权转移登记的义务。由于合同中明确约定了北辰公司办理涉案房屋所在楼栋初始登记的期限，北辰公司在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后，依据诚实信用原则，北辰公司负有及时通知并协助李超办理产权转移登记手续的义务。因北辰公司未能提供充分证据证实其在取得涉案房屋所在楼栋初始登记后及时尽到了通知和协助义务。故李超请求北辰公司支付逾期办理转移登记违约责任的主张，于法有据，法院予以支持。但是，依据合同约定，李超负有向北辰公司交纳委托办证费用并及时交纳相关费用的义务，由于李超未依约向北辰公司交纳代为办证费用、测绘费而自行办理产权转移登记，且李超亦未能提供证据证实其及时提出了办理房屋转移登记手续的申请，李超对迟延办理产权转移登记亦存在一定责任。鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。因此，关于李超请求北辰公司承担逾期办理所有有权证违约金的诉讼请求，综合考虑李超实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及李超预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，法院予以酌定。李超请求北辰公司支付逾期办证违约金利息，依据不足，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、北京北辰万通国际投资有限公司自本判决生效之日起十五日内支付李超逾期办理房屋所有权证违约金三千四百元；二、驳回李超的其他诉讼请求。如北京北辰万通国际投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
李超不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉要求是：1、撤销原判，发回重审或改判支持李超原审全部诉讼请求；2、北辰公司承担本案全部诉讼费。上诉理由是：1、原审法院存在程序错误，在由简易程序转为普通程序时未及时送达裁定通知书，亦未及时告知合议庭组成人员。2、原审法院认定事实不清，故意偏袒北辰公司。依据《办理产权登记手续须知》，一次性付款客户可自行办证，原审法院忽视该条约定，将上诉人纳入到必须委托北辰公司办证中，属于认定事实错误。3、原审法院未依上诉人申请调取北辰公司延迟办证的真实原因，也未答复上诉人，在判决书中也未进行表述，属于存在重大疏漏。4、原审判决随意性强，没有对上诉人的诉求进行科学计算，各业主间违约金数额相差甚远，难以令人信服。5、原审法院脱离实际，未客观评价上诉人的损失和预期利益。
北辰公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销原判，依法改判；2、本案全部诉讼费由李超承担。上诉理由是：1、原审法院酌定北辰公司支付违约金没有法律依据，北辰公司单方同意被上诉人可自行办理转移登记手续，但双方未达成新的关于办理房屋产权转移登记事项的期限和违约金标准的协议，故本案不应存在违约金的问题。2、原审法院认定事实不清，证据不足。办理产权转移登记需要被上诉人提供材料以及交纳费用，而被上诉人延误两年多的时间才交纳测绘费领取测绘附图，原审法院对该事实未予以查明，反而认为是北辰公司未及时通知被上诉人，该认定属于认定事实不清，证据不足。3、北辰公司履行了法律规定的协助义务，没有违反法律的规定，原审法院酌定北辰公司支付违约金没有事实和法律依据。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有当事人陈述等在案佐证。
本院认为：李超与北辰公司于2009年11月1日签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。
依照合同约定，北辰公司应在合同约定的期限内为李超办理涉案房屋的转移登记，否则应当承担相应的违约责任。因李超未委托北辰公司办理转移登记，而选择自行办理转移登记，对于逾期办理转移登记的违约责任应当重新分析。首先，北辰公司对逾期办理转移登记应当承担一定责任。北辰公司在办理取得涉案房屋的初始登记后，未能及时通知李超可以办理转移登记，应当对逾期办理转移登记承担一定责任。其次，李超对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。李超依约应当向北辰公司交纳测绘费等费用，这是其办理涉案房屋转移登记的前提条件之一，因其未能及时履行该项义务，其对逾期办理转移登记亦应承担一定责任。综合前述两点，原审法院认定双方当事人对逾期办理涉案房屋转移登记均应当承担一定责任，即各方当事人各自承担百分之五十的违约责任，并无不当，本院予以确认。
关于双方约定的违约金是否过低的问题。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，李超未能提供证据证明其实际损失，故无法确认李超的实际损失。原审法院结合李超的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确认按照双方合同约定的违约金标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。
原审法院依据合同约定的标准、房款总额、违约天数及违约责任分担情况确认北辰公司应当承担的违约金数额，并无不妥，本院予以确认。
北辰公司上诉提出其不应承担违约责任，请求驳回李超的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。李超上诉提请求支持其在原审法院提出的全部诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由李超负担二十五元（已交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由李超负担二十五元（已交纳）；由北京北辰万通国际投资有限公司负担二十五元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 磊
代理审判员 徐 冰
代理审判员 郭仁鑫
二〇一五年四月十七日
书 记 员 舒 妍