黑龙江省安达市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安民一初字第535号
原告刘长安。
委托代理人王善果。
被告张伟。
委托代理人韩峰，黑龙江继东律师事务所律师。
被告梁建民。
被告安达市房屋征收与补偿办公室。
法定代表人于淼，职务主任。
委托代理人时迎春。
委托代理人潘洪泉。
被告黑龙江御景房地产开发有限公司。
法定代表人王志杰，职务董事长。
委托代理人姜海军。
原告刘长安与被告张伟、梁建民、安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理。依法由审判员张振学适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘长安及其委托代理人王善果、被告张伟的委托代理人韩峰、被告安达市房屋征收与补偿办公室的委托代理人时迎春、潘洪泉、被告黑龙江御景房地产开发有限公司的委托代理人姜海军到庭参加诉讼，被告梁建民经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘长安诉称，2011年7月11日，原告与被告张伟签订书面协议，被告张伟将其位于“安达市朝阳街X委、产权证编号XXXXX、面积为173.01平方米”的平房以20万元的价格出售给原告。当时被告张伟称有急事须离开，并告知原告，其已委托被告梁建民前来交付该房屋的产权证及交易税票，购房款原告交给被告梁建民即可。后原告与被告梁建民见面并互相办理了付款、交付房证及税票事宜。当时的房屋处于无人管理使用的坍塌状态，原告在进行修缮的同时，前去房管局咨询该房屋的转移登记问题，却被意外的告知，由于该房所在的小区处于动迁的政府征收状态，所有的房屋过户已经冻结。无奈之下原告多次找被告张伟协商，最后双方达成一致，既由被告张伟到公证处进行委托公证给原告，原告有权将该房屋向任何人转让（包括转让给原告本人），原告针对该房屋所签订的任何文件第一被告均予承认。双方于2011年10月20日依此办理。后原告在完成对该房屋的修缮后营业出租。2013年初，原告购买房屋所在的区域正式开始动迁。原告持该房屋的产权证书、税费发票、公证书如实告之了被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司购房经过，俩被告明确表示认可原告与被告张伟的交易行为，但鉴于该房尚未完成转移登记，要求原告用公证书的内容即以被告张伟代理人的身份签署安置协议。在此情况下，原告与被告安达市房屋征收与补偿办公室于2013年2月19日签订了“房屋征收补偿安置协议”，其中约定了原告诉请确认的三个车库为回迁安置房。2013年年底，被告黑龙江御景房地产开发有限公司建设的“回迁安置房”竣工，但其却以被告张伟主张动迁利益为由，拒绝向原告交付房屋。原告认为，我国《物权法》第9条虽然规定了物权未经登记，不发生法律效力。但该法条同时也规定了除外条款，即“法律另有规定的除外”。就本案而言，政府依法决定，冻结动迁区域的房屋过户。而该行政命令应视为不可抗力的政府行为，恰恰是原告未能将房屋过户的唯一原因。我们可以试想，正常的情况下，原告完全可以持公证书办理该房屋的转移登记（包括将该房转让给自己），房屋登记在原告名下后，物权显然发生了变动，至于所谓“购房款”问题，依物权优于债权的的原则，在本确认财产所有权案中，亦应属于另外法律关系。何况原告购房当时即全额缴纳了购房款、占有使用并出租该房，本案各方对此均未提出任何异议。原告还认为，《物权法》第7条规定，物权的行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行合同义务。就本案而言，各被告均应履行与原告的合同约定及其承诺。综上，原告依据《物权法》33条“因物权的归属，内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的相关规定，现诉至法院，要求：1、确认“安达市御景嘉园小区3号楼XX号、XX号、XX号车库的所有权由原告享有。2、被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司互负连带责任，将上述房屋交付给原告。3、被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司赔偿原告逾期回迁造成的房屋租赁损失21000元（每个车库按每月500元计算）。4、由被告承担本案诉讼。望人民法院判如所请，依法对本案作出公正裁判。
被告张伟辩称1、从原告的诉状中体现是依据房屋拆迁补偿协议所主张的三个车库的所有权，此案应属房屋拆迁补偿合同纠纷案件，不是确权案件。2、原告所述与事实不符，答辩人未将房屋出售给原告，也未收取房款，此协议是原告欺骗答辩人所签订的，当时是答辩人委托原告办理房照相关事宜，在公证处原告提出办理委托手续必须先签订买卖协议，否则办不了公证，所以答辩人在他提出的买卖协议上签了字。3、此房屋是天池房地产开发公司抵顶工程款给答辩人的，答辩人未收到该工程款的相应给付内容，该房屋又被拆迁，因此答辩人主张该拆迁房屋的补偿房屋所有权。4、原告是代理答辩人与安达市房屋征收与补偿办公室签订的补偿协议，享受该协议内容的主体应是答辩人，而不是原告，请求法庭驳回原告诉讼请求。
被告黑龙江御景房地产开发有限公司辩称，不同意将房屋交给原告，房屋所有权的名字是张伟。
被告安达市房屋征收与补偿办公室辩称，签订协议时是原告拿着张伟的房照及公证处的公证委托让其全权代理，我们看到这些手续后完全符合签订协议的手续，我们就和原告签订安置补偿协议，签协议之前的一切事情我们都不知道，签完协议之后刘长安上访我们才知道他们之间有买卖纠纷。
被告梁建民未出庭未答辩。
经审理查明，2011年7月11日，原告刘长安与被告张伟签订《房屋买卖协议》，约定原告刘长安购买被告张伟座落于安达市朝阳街X委、产权证第XXXXX号、面积173.01平方米的房产一套，价格为20万元。被告张伟收到原告刘长安房款后，即可为原告准备办理过户手续，如原告不需要立即过户，被告张伟积极配合原告刘长安办理过户用的公证等手续。房屋交付时间为2011年9月5日。同时，被告张伟口头告知原告，其已委托被告梁建民前来交付该房屋的产权证及交易税票，购房款交给被告梁建民即可。当日，原告刘长安按照约定将房款20万元通过银行存入被告梁建民账户，被告梁建民给原告刘长安出具了收条，并把被告张伟的房屋产权证、税务发票交给了原告刘长安。而后原告刘长安对该房屋进行修缮并出租。2011年10月20日，被告张伟为了配合原告刘长安办理过户，给原告刘长安出具了委托书，内容为：我在安达市朝阳街X委有一处房产，产权证号码安房权证朝阳街字第XXX**号，砖木结构，建筑面积173.01平方米。现委托人全权委托受托人将上述房产转让他人。受托人为转让上述房产，有权代为与买受人签订转让合同，收取房款，以及代表受托人到房地产管理部门及其他相关部门办理产权过户手续。受托人在其代理权限内签署或领取的有关此房产交易的相关文件等事宜，委托人均予承认。并在黑龙江省安达市公证处办理了公证。2013年2月19日，原告刘长安持该房屋的产权证书、税务发票、公证书，与被告安达市房屋征收与补偿办公室签订了《房屋征收补偿安置协议》，其中约定以产权调换的方式确认“安达市御景嘉园小区3号楼XX号、XX号、XX号车库“为回迁安置房。现已具备交付条件。
上述事实，有房屋买卖协议、税费发票、房产证、收条、涉案原房屋照片、委托书、公证书、房屋征收补偿安置协议、庭审笔录等证据证实。
本院认为，原告提交的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。原告提交的经公证的委托书，从内容上看，能够证明被告张伟是为了给原告刘长安办理产权证的需要而出具的。原告提交的收条、以及税费发票、房产证的交付过程，能够证明原告刘长安已支付全部价款。上述证据能够形成完整的证据链条，足以证明原告刘长安与被告张伟买卖事实的存在。故对上述证据均予确认。另外，通过庭审查明，原告刘长安已合法占有该不动产。原告刘长安未办理过户登记的原因，是因为该房屋所在的小区处于动迁的政府征收状态，所有的房屋过户已经冻结，非因买受人自身原因所致。虽《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但同时规定了例外情形，即法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘长安与被告张伟已签订合法有效的书面买卖合同；原告刘长安已合法占有该不动产；原告刘长安已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。原告刘长安与被告张伟的买卖行为，不仅完全符合该条规定，而且属于《中华人民共和国物权法》第九条规定的例外情形。故原告刘长安要求确认房屋所有权归其所有的诉讼请求符合法律规定，应予支持。原告刘长安要求被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司互负连带责任，将上述房屋交付给原告的诉讼请求，因争议房屋已具备交付条件，故原告刘长安的诉讼请求合理，应予支持。原告刘长安要求被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司赔偿逾期回迁造成的房屋租赁损失21，000.00元，因原告刘长安未向法庭提交证据予以证实，故不予支持。被告张伟的抗辩主张与事实不符，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款的规定，判决如下：
一、安达市御景嘉园小区3号楼XX号、XX号、XX号车库归原告刘长安所有。
二、被告安达市房屋征收与补偿办公室、黑龙江御景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将上述房屋交付给原告刘长安。
三、驳回原告刘长安的其他诉讼请求。
案件受理费2，308.00元由被告张伟承担2，077.00元；原告刘长安承担231.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。
审判员 张振学
二〇一五年十二月十五日
书记员 孟艳霞