河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终1683号
上诉人（原审被告）：李金凤，女，汉族，1952年1月27日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：曹沐阳，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中原银行股份有限公司三门峡分行，营业场所河南省三门峡市崤山路中段64号。
主要负责人：王愿生，该分行行长。
委托诉讼代理人：高崇，河南天基律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玲玉，河南天基律师事务所律师。
原审被告：李珩，女，回族，1977年8月22日出生，住郑州市金水区。
上诉人李金凤因与被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行及原审被告李珩债权人撤销权纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初20506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
李金凤上诉请求：依法撤销郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初20506号判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、原审被告李珩将争议房屋转让给上诉人李金凤的实际金额为297.2万元，并非一审法院所认定的以明显不合理的低价转让。一审法院认定原审被告李珩将争议房屋低价转让给上诉人李金凤且主观上具有恶意，仅仅是依据被上诉人三门峡分行在房管局调取的一份《房屋买卖合同》，除此之外再无其他证据。该合同只能证明上诉人李金凤与原审被告李珩在2015年1月20日办理了房屋产权过户备案手续，不能认定房屋的实际转让价格。2、原审被告李珩与上诉人李金凤早在2015年1月27日就将该争议房屋过户完毕，而瑞通公司是在2015年5月21日才出现第一次欠息，这4个月仅利息就是200多万，若认定被告双方恶意串通转移财产以逃避债务，不符合逻辑。二、一审法院适用法律错误。1、房管局的备案合同仅供备案使用，没有公示效力，也不具备公信力，不能作为定案的依据。2、一审法院适用《合同法》第七十四条的规定错误，原审被告李珩与上诉人李金凤之间是以297.2万元的价格转让房屋，该价格不是一审法院认定的低价，且转让房屋的行为没有对债权人的债权造成损害，瑞通公司已经为被上诉人三门峡分行提供了足以清偿其债务的土地使用权抵押，上诉人李金凤作为房屋的真实权利人，应当受到法律保护。
中原银行股份有限公司三门峡分行辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、上诉人李金凤与原审被告李珩在房管局备案的《房屋买卖合同》，对外具有公示公信之效力，系其双方真实意思表示。2、上诉人李金凤与李珩双方之间存有债权债务，以达到协助原审被告李珩恶意转移名下财产、逃避应向答辩人承担连带保证责任之非法目的。二、一审法院适用法律正确。1、一审法院结合本案事实并依据《合同法》第七十四条之规定作出判决，适用法律正确。2、被上诉人中原银行三门峡分行有权依据《保证合同》的约定选择债权实现方式。3、因三门峡瑞通汽车销售服务有限公司涉及大量民间借贷，客观上答辩人通过强制执行抵押物实现债权的目的无法实现。4、该笔借款中，李珩名下已无财产可供执行，其低价转让房产的行为导致答辩人债权无法实现，对答辩人造成严重损害。综上，请求驳回上诉，维持原判。
中原银行股份有限公司三门峡分行向一审法院起诉请求：1、撤销被告李珩将其名下位于金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房屋转让给被告李金凤的房屋买卖合同；2、上述房屋归李珩所有；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年10月20日，三门峡瑞通汽车销售服务有限公司（作为借款人）与三门峡银行股份有限公司（作为贷款人）签订《借款合同》一份，主要约定：三门峡瑞通汽车销售服务有限公司向三门峡银行股份有限公司借款3500万元，借款用途为购车，借款期限为一年，借款方式为一次性偿还，借款到期日之前一次性还清本金及利息；本合同项下借款的担保方式为抵押、保证等。
同日，三门峡银行股份有限公司（作为债权人）与潘昊彬、被告李珩签订《保证合同》一份，主要约定：潘昊彬、被告李珩自愿为三门峡瑞通汽车销售服务有限公司签订的上述借款合同所形成的的债务提供保证，保证人担保的主债务数额为人民币3500万元整，保证方式为连带责任保证；保证人担保的范围包括主合同项下的债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用；保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年，债权人与债务人就主合同债务履行期限达成展期协议的，保证人保证期间自展期协议重新约定的债务履行期限届满之日起二年；保证人承诺债务人未按主合同约定履行债务，保证人自愿履行保证责任；本合同生效后，债权人和保证人均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行约定义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失；如主合同既有物的担保又有保证的，各方确认，债权人可以选择行使权利的方式，如可以选先就物的担保实现债权，也可以要求保证人直接承担连带保证责任等。原告中原银行股份有限公司三门峡分行在上述两份合同的封面上加盖公司印章。另查明，上述两份合同中的三门峡银行股份有限公司即原告中原银行股份有限公司三门峡分行。
2015年1月22日，被告李珩与被告李金凤签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：被告李珩将其合法拥有的位于郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房产依法转让给被告李金凤，房产证号为郑房权证字第××号，转让总价款为500元；对于其他事项未作明确规定。被告李珩、李金凤在合同上签名。
2015年1月27日，被告李金凤取得本案涉案房屋的房屋产权证。
因上述2014年10月20日签订的《借款合同》和《保证合同》产生纠纷，原告将三门峡瑞通汽车销售服务有限公司、潘昊彬、李珩作为被告起诉至河南省三门峡市中级人民法院。2017年5月19日，河南省三门峡市中级人民法院下达了（2017）豫12民初6号民事调解书。各方自愿达成如下调解协议：一、三门峡瑞通汽车销售服务有限公司于2017年6月20日前给付原告中原银行股份有限公司三门峡分行488250元，用于偿还借款利息；三门峡瑞通汽车销售服务有限公司于2017年7月20日前给付原告中原银行股份有限公司三门峡分行976500元，用于偿还借款利息；三门峡瑞通汽车销售服务有限公司于2017年8月20日前给付原告中原银行股份有限公司三门峡分行借款本金3500万元此前所拖欠全部借款利息；三门峡瑞通汽车销售服务有限公司于2017年12月20日前给付原告中原银行股份有限公司三门峡分行借款本金3500万元及利息。二、三门峡瑞通汽车销售服务有限公司对于第一条约定如有任何一笔款项逾期未足额给付，则由原告中原银行股份有限公司三门峡分行按照借款本金及利息一次性向人民法院申请执行。三、潘昊彬、被告李珩对第一条、第二条约定的款项承担连带清偿责任。四、原告中原银行股份有限公司三门峡分行对三门峡瑞通汽车销售服务有限公司所有的三国用（2012）第020号国有土地使用权及地上附着物享有优先受偿权。
后，三门峡瑞通汽车销售服务有限公司未按照协议约定履行还款义务，原告向河南省三门峡市中级人民法院申请执行，河南省三门峡市中级人民法院查询并执行了被告李珩的相关财产。洛阳市不动产登记中心出具的《查档证明》显示，被告李珩对老城区义勇前街1号楼2-2-2的房屋享有所有权，但该房屋已被洛阳市涧西区人民法院两次查封。郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告李珩所有的不动产权证号为郑房权证字第××号的房屋已被洛阳市涧西区人民法院两次查封。原告提供的河南省三门峡市中级人民法院财产查询反馈汇总表显示：被告李珩名下有六辆汽车，车牌号分别为豫Ａ×××××、豫Ｍ×××××、豫Ｍ×××××、豫Ｍ×××××、豫Ｍ×××××、豫Ｍ×××××；公司一家（被告李珩系三门峡瑞通汽车销售服务有限公司的法定代表人及董事长）；被告李珩的银行账户余额为61398．67元。
另查明，1、被告李珩、李金凤系母女关系。2、2014年11月11日，被告李珩与被告李金凤签订《房屋买卖合同》，被告李珩将其所有的房产证号为洛房权证市字第××号的房产以2万元的价格出售给被告李金凤。3、2015年1月21日，被告李珩又与被告李金凤签订一份《房屋买卖合同》，被告李珩将其所有的房产证号为郑房权证字第××号的房屋以500元的价格出售给被告李金凤。
2017年9月7日，原告诉至该院。
审理中，二被告向该院提交公证书、房屋买卖合同、广发银行结清证明、广发银行个人对账单、李珩房产证、广发银行客户交易历史查询单、广发银行存取款单、交通银行个人汇兑往账单、借条、银行转账凭证、付款明细、李金凤房产证用于证明被告李珩将涉案房屋按照297.2万元的价格转让给被告李金凤，为节省高额税费，才以500元的价格转让给被告李金凤。原告认为与本案无关。
一审法院认为，原告与三门峡瑞通汽车销售服务有限公司签订的《借款合同》及原告与潘昊彬、被告李珩签订《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。原告与被告李珩在《保证合同》中约定：“如主合同既有物的担保又有保证的，各方确认，债权人可以选择行使权利的方式，如可以选先就物的担保实现债权，也可以要求保证人直接承担连带保证责任”。被告李珩作为保证人，在三门峡瑞通汽车销售服务有限公司的债务履行期限届满没有履行债务时，原告有权要求被告李珩承担连带保证责任。原告提供的洛阳市不动产登记中心出具的《查档证明》、郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》和河南省三门峡市中级人民法院财产查询反馈汇总表显示，被告李珩的财产不足以清偿原告的债务，且被告李珩无其他可供执行的财产。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损失的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”。被告李珩作为保证人，其应在保证期间内合理维护其财产，不能作出使其财产不当减少的行为，亦不能作出损害债权人债权的行为。但被告李珩在保证期间内将其所有的位于郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房屋以500元的价格出售给其母亲被告李金凤，其以明显不合理的低价转让房产，该行为损害了债权人债权的实现，应认定其主观上具有恶意。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得进行了明确的规定，在符合下列条件时，受让人取得该不动产或者动产的所有权：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人是否善意是指受让人在取得受让财产时是否已经知道债务人的行为有害于债权人的债权，也就是说受让人已经认识到了该行为对债权损害的事实，至于受让人是否具有故意损害债权人的意图或者是否与债务人恶意串通，不在考虑之列。受让人“知道明显的低价”通常是认定受让人是否具有恶意的重要标准。本案中，被告李珩在保证期间将其所有的位于郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房屋以500元的价格出售给其母亲被告李金凤，该价格明显低于市场价格，应认定为不合理低价；因为被告李金凤作为一个合理的经济人，应当知道被告李珩的明显低价转让行为是一种非正常的交易，必然会减少被告李珩的责任财产。被告李金凤作为被告李珩的母亲，其在受让本案涉案房屋时应明确知道该行为将损害债权人的利益，应认定为恶意。故原告请求依法撤销被告李珩将其名下位于郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房屋转让给被告李金凤的行为，证据充足，理由充足，该院予以支持，二被告应将上述房屋恢复登记至李珩名下。对于被告辩称，本案涉案房屋以297．2万元的价格出售给被告李金凤的答辩意见，依据不足，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十五条第一款之规定，判决：撤销被告李珩将其名下位于郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房屋（原房产证号为郑房权证市字第××号，现登记在被告李金凤名下，房产证号为郑房权证市字第××号）转让给被告李金凤的行为，二被告于本判决生效后十日内将上述房屋恢复登记至被告李珩名下。案件受理费47936元，保全费5000元，均由二被告负担。
二审中，被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行提交了如下证据：第一组。1、郑州市房管局出具的金水区红旗路24号三层4号房屋的买卖合同及房屋产权证，复印件加盖有房管局印章。2、洛阳市不动产登记中心出具的洛阳市老城区北大街亚威金城文华园三幢5-403号房屋的买卖合同及房屋所有权转移申请书。复印件加盖有不动产登记中心印章。3、三门峡市不动产登记中心出具的湖滨区黄河路南十街环坊森林半岛住宅小区5号楼二单元八层零五户房屋的买卖合同复印件及不动产登记信息查询证明原件。证明目的李珩为逃避债务转移本案涉案房屋的同时，另转让两套房屋。于李金凤。一套房屋给案外人曹晓莉，具有明显恶意。第二组均为复印件1、三门峡市中级人民法院作出的（2015）法执字第184号协助执行通知书，2、义马市人民法院作出的义马初字第633-4号协助执行通知书。3、2015年12月28日三门峡市中级人民法院限期履行通知书。4、义马市人民法院作出的（2016）豫1281执11-1号协助执行通知书。5、2016年4月24日瑞通汽车于刘新建等47人就4500万元。债务本金达成分期还款协议书。分期付款补充协议。证明目的抵押人瑞通汽车所涉民间债务较多，抵押物的相关收益现由大量民间债权人控制。通过对抵押物进行司法评估拍卖方式实现抵押权的目的较为困难。
上诉人李金凤质证意见称，对于第一组证据中的真实性合法性没有异议，对于关联性、证明目的存在异议。首先第一组中第一二份证据系李珩与上诉人李金凤之间的合法交易，关于一、二项证据中的纠纷李金凤已经向郑州市中级人民法院提出上诉，尚未经过开庭审理。因此被上诉人以该两份证据证明李珩与李金凤之间的房屋交易行为存在恶意，于法无据。第一组证据第三项证据与本案无关，交易双方也不是上诉人李金凤，因此也达不到证明目的。关于第二组证据为复印件，对真实性、合法性有异议，与上诉人无关。对关联性和证明目的有异议。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对被上诉人提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的予以采信。
二审经审理查明的事实除与原审法院相一致，另查明，2015年1月21日，李珩与李金凤签订《房屋买卖合同》，李珩将其所有的房产证号为郑房权证字第××号的房产以500元的价格出售给李金凤。2015年5月21日，李珩将其所有的不动产权证第××号房产以10万元的价格出售给案外人曹晓莉。
本院认为，本案中，李金凤与李珩签订的在郑州市房管局备案的房屋买卖合同显示房屋总价款500元，该备案合同对外具有公示公信效力，李金凤提供的证据并不能否定该合同效力。李金凤称涉案房屋实际是以297.2万元的价格出售，但因李金凤与李珩为母女关系，现双方仅提供了李金凤向李珩的数笔转款记录，并未提供购房期间双方所有资金交易记录，故其提供的证据不足以证明支付的款项为购房款，亦不足以证明支付了297.2万元。李珩将涉案房屋以500元转让给其母亲李金凤，该价格远低于当时的房屋市场价格，李金凤对低价转让的事实是明知的，而且李珩存在将多套房屋以低价转让给其母亲李金凤行为，故原审法院认定李金凤与李珩之间存在恶意串通并无不当。
被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行与李珩所签订的《保证合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应秉承诚实信用原则履行。该保证合同明确约定，被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行既可就物的担保实现债权，也可以直接要求保证人承担连带保证责任的方式实现债权，并无约定各债务人偿债的顺序，被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行有权首先要求李珩承担连带清偿责任。李珩作为保证人，在保证期间内应合理管理其财产，不得以不合理的价格转让其财产，损害其他债权人的债权。李珩将涉案房屋以500元价格转让给其母亲李金凤，属于明显以不合理的价格转让其财产的行为，该行为严重损害被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行的债权。根据被上诉人中原银行股份有限公司三门峡分行提供的洛阳市不动产登记中心出具的《查档证明》、郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》、河南省三门峡市中级人民法院财产查询反馈汇总表、三门峡市湖滨区人民法院作出的（2016）豫1202执758号执行裁定书，李珩名下已无财产可供执行。因此，原审法院判决撤销李珩将郑州市金水区健康路116号11号楼1单元11层1101号的房屋转让给李金风的行为并无不当。
综上所述，上诉人李金凤的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立；故其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47936元,由上诉人李金凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹逢春
审判员 贾建新
审判员 黄智勇
二〇一八年三月二十六日
书记员 张倩倩