浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终1589号
上诉人（原审原告）：杭州中大餐饮管理有限公司。
法定代表人：王小萍。
委托代理人：张聪瀚。
委托代理人：王旭山，浙江丰国律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杭州汉通电子科技有限公司。
法定代表人：李友福。
委托代理人：张少锋，浙江京衡律师事务所律师。
上诉人杭州中大餐饮管理有限公司（以下简称中大餐饮）与因与被上诉人杭州汉通电子科技有限公司（以下简称汉通电子）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）浙滨民初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：2015年1月1日，中大餐饮与汉通电子签订租赁合同一份，双方约定汉通电子将座落于浙江省杭州市滨江区西兴街道滨康路×号万福中心3幢（C座）三楼靠西面310-315的房屋出租给中大餐饮；浙江百诚集团股份有限公司（以下简称百诚集团）作为见证人在该租赁合同上签字，合同租赁期限位十年，自2015年1月7日起至2025年1月6日止。租赁押金为300000元，在本合同签署后三日内支付。并对租金及租金的支付进行了约定，中大餐饮逾期支付约定的租金或费用的，每逾期一天，应当按日租金的两倍支付违约金，逾期超过1个月的，汉通电子有权解除合同并收回房屋。并对合同终止等事项作出了约定。合同签订后，中大餐饮并没有及时支付押金，2015年3月，汉通电子将上述房屋另行租赁第三人经营。2015年10月30日，百诚集团出具租赁合同解除的情况说明，载明因中大餐饮自身经营及债务问题，长期停业，严重影响园区职工就餐，2015年3月汉通电子负责人召集中大餐饮法定代表人王小萍和百诚公司负责人口头作出解除租赁合同通知，中大餐饮和百诚集团均表示同意解除合同。另查明，上述租赁物原由其他第三人用于餐饮，原第三方装修购置的相关厨房设备等转让价格为1500000元。2015年1月1日，中大餐饮与百诚集团签订协议一份，由百诚集团作为投资方进行投资，投资款项为1000000元，并对收益分配进行了约定。上述租赁合同签订后，中大餐饮并无证据证明其已经按时向汉通电子支付了押金。2015年8月3日，中大餐饮诉至原审法院，请求判令：1.汉通电子继续履行《租赁合同》，并赔偿中大餐饮经济损失500000元。2.诉讼费由汉通电子承担。
原审法院认为：中大餐饮与汉通电子签订的租赁合同是双方真实意思表示，对双方租赁关系的成立予以确认，现双方合同已实际无法履行且中大餐饮在庭审中提供的证据并不能形成完整证据链证明汉通电子有违约行为，更没有证据证明其损失达到了500000元，其在代理意见中明确写明损失500000元是参照相类似地段、相类似规模大小餐厅的盈利情况而定，故对其诉讼请求均不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回中大餐饮的全部诉讼请求。案件受理费8800元，由中大餐饮负担。
宣判后，中大餐饮不服，向本院提起上诉称：一、汉通电子违反租赁合同约定，强行闯入中大餐饮租赁经营的餐厅并占有餐厅内所有设备及物品，己严重违约，理应承担违约责任。中大餐饮与汉通电子于2015年1月1日签订《租赁合同》，约定中大餐饮向汉通电子租房，用于经营万福中心餐厅，租期为2015年1月7日至2025年1月6日。2015年1月9日餐厅开张营业。营业一个月后，遇新年春节，餐厅做出放假安排，并贴出公告公示，餐厅将于2015年3月2日(农历新年正月十二)起正常营业。2015年2月25日(农历新年正月初七)，中大餐饮的一位员工按时节后返工，提前来到餐厅做营业前的准备工作。该员工约中午12:00左右来到餐厅，发现餐厅大门无法打开，这才发现餐厅所有三扇供进出的大门均被未知人员加装了新锁，虽然中大餐饮原有的门锁仍然锁于门上，但由于加上了新锁，该员工无法进入餐厅内。该员工当即打电话向中大餐饮领导汇报此情况，按照领导的要求将现场真实情况拍照留存后离开。2015年2月28日(农历新年正月初十)，即正常开张营业前两天，中大餐饮该员工再次来到餐厅前查看情况，此时发现，中大餐饮原本大门上的U型锁已经被人强行剪断，丢弃在门边。该员工立即向领导报告情况，并拍下照片留证。(以上事实均有照片为凭，相应日期的餐厅监控视频也可查证)汉通电子未告知中大餐饮而擅自闯入中大餐饮租赁经营的餐厅，恶意损坏中大餐饮所有的财物，中大餐饮面对这突如其来的情况，只能立即向公安机关110报案。公安人员也到现场查看，汉通电子承认剪锁闯入餐厅、加新锁等行为均是其所为。次日，中大餐饮来到杭州市滨江区公安分局西兴派出所作了笔录(派出所有报案笔录及出警记录为凭)。2015年3月1日(即正常营业前一天)，中大餐饮在餐厅各个主要醒目通道口张贴公告告知顾客，餐厅由于始料未及地遭到他人破坏，无法按计划于3月2日正常营业。根据以上事实可见，汉通电子通过恶意手段擅自、强行、暴力入室，对中大餐饮所经营负责的场地内的食品安全、财产物品安全、赖以经营的重要生产资料及原始数据证据等方面都造成了严重的威胁和损毁，强行占有中大餐饮的原始资料证据，使得中大餐饮无法向法庭提供一手证据，造成了对中大餐饮一方有利并且重要的关键证据灭失。直至今日，汉通电子仍然非法扣押中大餐饮拥有的财物，不予归还。根据《租赁合同》第十二条第2项规定：“甲方（即汉通电子)要求提前终止本合同的，须提前2个月书面通知乙方（即中大餐饮）并取得乙方同意。甲方应支付2个月租金给乙方为终止条件”。汉通电子的行为己严重违反双方的租赁合同约定，理应承担2个月租金，即108333元作为违约金，请求法院予以支持。
二、汉通电子提供假证据，混淆事实真相，《情况说明》系伪证。汉通电子所提供的百诚集团出具的口头解除合同《情况说明》与事实不符。双方根本没有协商过关于《租赁合同》的解除事项，双方即无书面，也无口头约定过。百诚集团也没有与中大餐饮和汉通电子一起协商解除《租赁合同》事宜，又何来百诚集团见证双方口头解除协议之一说。事实上，双方至今没有解除合同，因而原审中，中大餐饮主张继续履行合同。百诚集团出具的《情况说明》系证人证言，应当出庭作证，但原审中百诚集团并没有到庭作证，故对该证据理应不予采信。
三、汉通电子未经中大餐饮同意，擅自将租赁期限未满的房屋转租第三方，己构成违约，造成中大餐饮经济损失惨重，汉通电子理应赔偿中大餐饮的全部经济损失。汉通电子强行占得餐厅后，便不允许中大餐饮进入，使得中大餐饮无法取得餐厅内属于自身的财物，中大餐饮所拥有的各种厨房设施设备被非法扣押在万福餐厅内，后来汉通电子又擅自任其交由第三方掌控及使用。汉通电子强行闯入中大餐饮租赁经营的场所，并擅自转租给第三方的违法行为，己严重违反合同法的规定，请求法院判决由汉通电子赔偿给中大餐饮经济损失。
四、中大餐饮支付给冠杭餐饮公司的50万元中，确己包含了30万元的房租押金。从《万福中心食堂总投资》转让价目清单中可以看出，汉通电子己经拿到冠杭餐饮公司支付给其的押金、电梯费、煤气管道安装费等70余万元，所以中大餐饮根据汉通电子的指示，己将房租押金30万元包含在内的转让费共计50万元一并汇给了冠杭餐饮公司，这也就是汉通电子在中大餐饮起诉之前以及诉讼审理过程中，从来没有要求中大餐饮交付押金的原因所在。
五、原审判决认定事实有误，请求法院查明事实真相，支持中大餐饮的诉求。中大餐饮在原审时诉求继续履行合同，但原审判决却认定双方己无法继续履行合同，因为汉通电子已经将房屋租赁给了第三方。由此，中大餐饮被迫无奈，只能请求判令汉通电子赔偿中大餐饮经济损失50万元(详见经济损失清单，该50万元不包括清单5“电脑消费记录”中的损失金额)，并承担提前解除租赁合同的违约责任，支付违约金108333元。其余损失金额有待法庭允许中大餐饮取回关键数据核实后提供。经济损失清单如下：（1）开办费用：为了年后的餐厅经营，中大餐饮从上海聘请了高级管理团队，并支付了团队工资。（2）设施设备：中大餐饮通过搬家公司将几卡车的厨房设备搬运至万福餐厅，以更新原有的旧厨房设备（所有设备目前仍被扣押在餐厅内）。（3）财务帐目：汉通电子非法占有了中大餐饮的办公室，不允许中大餐饮进行资料整理，损毁财务账目，准确损失金额需要法庭允许中大餐饮进入餐厅后仔细查验。（4）员工工资：所有在职员工被迫辞退，每人均得到中大餐饮进行工资补偿。其中前员工夏建华因辞退问题将中大餐饮状告劳动局，中大餐饮因此支付该员工数倍工资作为赔偿。以上责任均由汉通电子导致，理应汉通电子承担。（5）电脑消费记录(包括冠杭餐饮公司用餐卡内金额)：由于消费卡属于预付费此充值金额己被冠杭餐饮公司收取但并未将卡内余额转给中大餐饮，而中大餐饮为了维护顾客的权益，仍然同意使用原卡内金额用餐，相当于自先垫付餐费给顾客用餐一个月有余，而费用账目还未来得及和冠杭餐饮公司核对，关键数据便己经被汉通电子灭失损毁，造成巨大经济损失。（6）水电煤、物业费：原件被汉通电子扣押在餐厅办公室内，中大餐饮无法直接取得。具体底单只能求助煤气公司等单位取证。（7）办公室保险柜、办公室文件柜、办公室书桌、办公电脑内资料数据：至今由汉通电子扣押占有，准确损失金额需要法庭允许中大餐饮进入餐厅后仔细查验。（8）仓库库存财物、冰箱冷柜内各种生鲜及冷冻食品、大米、食用油、调料等：变质或已被他人使用丢弃，造成经济损失。所有原材料、饮料食品及冷冻品的过期变质及仓库的货品缺失，汉通电子必须原价赔偿并承担法律责任。（9）应付款损失：花木承包者、环境卫生供应商杭州容一公司。其中植物枯死的损失；容一公司供应的好几箱卫生纸及洗手液，价值千余元。（10）中大餐饮和百诚集团合约约定每年偿付百诚10万元，但由于汉通电子恶意捣乱，中大餐饮无力正常经营盈利支付，造成的损失和日后百诚集团对中大餐饮的法律风险，需要汉通电子全权负责承担。由于汉通电子的违约，导致租赁合同无法继续履行，汉通电子应承担全部违约责任以及全部经济损失。其他第三方如有各种法律纠纷，相应由汉通电子全部承担。
汉通电子答辩称：一、汉通电子并不存在违反租赁合同的违约行为，中大餐饮主张不仅没有依据，而且严重违背事实。中大餐饮因自身经营不利及不能妥善处理其与案外人杭州冠杭餐饮管理有限公司万福食堂设备转让等债务问题，是其不能正常履行租赁合同的真实原因，与汉通电子无关。
二、百诚集团不仅是本案租赁合同的见证方，而且也是本案万福中心餐厅的投资方之一（与中大餐饮共同合伙经营），其出具的《情况说明》完全是客观的、真实的，充分反映了租赁合同各方履行及解除的全过程，原审法院对该证据采信并无不当。
三、租赁押金300000元中大餐饮并没有支付给汉通电子，汉通电子也从来没有授权中大餐饮将租赁押金支付给案外人杭州冠杭餐饮管理有限公司。中大餐饮支付给案外人杭州冠杭餐饮管理有限公司的500000元，事实上是其应支付给案外人杭州冠杭餐饮管理有限公司万福中心餐厅设备转让款的一部分，该款项与应支付给汉通电子的押金不仅金额不符而且完全没有任何联系。
四、因中大餐饮在租赁中存在拒付租赁押金、中途退租停业的违约行为，汉通电子系依据双方租赁合同约定依法解除合同后，再将房屋另行出租第三人，汉通电子并没有违约。
五、汉通电子解除租赁合同将房屋另行租赁他人后，中大餐饮在第三人经营的长达半年的时间里一直也并没有提出异议，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第24条规定，中大餐饮对汉通电子解除合同如有异议应在合同解除三个月内提出，而中大餐饮在汉通电子解除合同收回房屋，租赁第三人长达近半年的时间里一直没有提出异议。因此，从法律角度汉通电子的诉请也已超过了法律规定的合同解除的异议期间。
六、汉通电子要求赔偿损失500000元并没有事实和法律依据。租赁合同解除系因其自身违约造成，相关责任理应由其全部承担。从原审中大餐饮其提交的证据可以证明万福中心餐厅前期投入系由案外人杭州冠杭餐饮管理有限公司出资的，50万元的损失赔偿根本没有实际发生也没有相应的证据证明。综上，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人汉通电子在二审审理期间未向本院提交新证据，上诉人中大餐饮在二审审理期间向本院提交下列证据：证据1.2016年4月24日中大餐饮法定代表人王小萍与案外人百诚集团法定代表人叶慧忠电话录音文字整理稿一份，欲证明汉通电子在一审中提交的百诚集团关于租赁合同解除的情况说明是虚假的，在录音中，叶慧忠明确承认在过年之前三方碰面就合同的履行进行了商议，在春节以后三方没有再碰面，所以情况说明中关于2015年3月三方碰面就口头解除合同协商一致是虚假的；证据2.夏建华收条一份，欲证明夏建华与中大餐饮因劳动争议纠纷，中大餐饮赔偿夏建华补偿款10000元的事实；证据3.部分员工工资清单一份，欲证明中大餐饮为此支付的员工工资数额是35493元；证据4.部分厨房设备清单一份，欲证明汉通电子强行占有中大餐饮的厨房用品情况；证据5.2015年百诚用餐清单，欲证明百诚集团扣除了部分中大餐饮23283.4元的款项；证据6.卢克华收条，欲证明中大餐饮在2015年1月8日到2月16日采购蔬菜、肉类、粮油干货的部分货款为151300元；证据7.律师函、快递底单和快递送达打印件，欲证明因汉通电子将万福餐厅加锁，导致中大餐饮无法正常经营，2015年3月2日中大餐饮委托律师向汉通电子发送了书面的律师函，要求汉通电子在3月8日之前清除障碍，将万福餐厅交付中大餐饮正常使用，律师函在3月2日通过中国邮政特快专递进行邮寄并且在3月3日送达，同一时间中大餐饮也向杭州冠杭餐饮管理有限公司进行了送达；证据8.工资领款单、收条，欲证明因履行租赁合同，中大餐饮支付的餐厅部分工作人员工资情况，共计60493元，还有一部分工资发放情况还在向银行调取；证据9.收款收据、食品销货凭证、报销单，欲证明为履行租赁合同，中大餐饮购置的物品费用支付凭证，目前总计数额为45392.5元。
对上诉人中大餐饮提交的证据，被上诉人汉通电子认为证据1至证据6都不属于二审的新证据，对于证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，首先从书面整理稿来看，通话对象不能确定，其次书面回答的内容都没有明确否认百诚集团曾经出具过该情况说明，也不能证明百诚集团出具的情况说明是不真实的，虚假的，录音本身也没有经过公证，形式上不符合录音证据的证明要求，录音的内容不能明确双方的身份和录制时间，录音通话的内容也没有反对其出具情况说明的真实性，相反从通话中可以判断，面对通话提问一方，回答一方有明显意思表示不自由的情况；对于证据2的真实性、关联性、合法性均有异议，夏建华的收条只能证明，中大餐饮和其员工有劳动争议纠纷，但是不能证明是汉通电子给中大餐饮造成的损失，和本案没有关联性；对于证据3、4、5是中大餐饮单方制作的，对真实性、关联性、合法性均有异议；对于证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，是中大餐饮自身的经营投入与本案没有关联；关于证据7，经与汉通电子核对，律师函是没有收到的，并且在该律师函的内容来看，反映的仅是万福餐厅遭受了有关人员的破坏，并不是像中大餐饮主张的，是由汉通电子造成的，该组证据相反证明了万福餐厅不能正常经营是因为案外人和中大餐饮之间的债权债务纠纷导致的，和汉通电子没有关系；证据8、9两组证据均不是二审新证据，并且超过了二审准许的举证期限，对真实性、合法性、关联性均有异议，通过核对原件不排除是中大餐饮单方制作的，中大餐饮自己也没有盖章，均是法定代表人自己的签字，不是正规的发票票据，不能证明这些经营的投入是本案租赁的经营投入，因此该两组证据和本案没有关联，不能达到证明目的，这两组证据即使是真实的情况下，也只是经营的成本，并不是损失，损失是经营收入减去成本，亏损的话才是损失。本院认为，证据1中通话人的身份难以确认，对该通话录音的真实性不予确认；证据2系夏建华与中大餐饮之间因劳动争议产生的赔偿，与本案无关联性，本院不予采信；证据3、4、5系中大餐饮单方自行制作，本院不予采信；证据6仅能证实中大餐饮存在货款支出，不能证明该部分货款系损失；证据7可以证实中大餐饮曾向汉通电子邮寄律师函，但不能证实汉通电子存在对案涉房屋锁门的行为；证据8、9的真实性难以确认，及时真实，也仅能证明中大餐饮经营时的工资及采购物品等支出。
二审期间，依上诉人中大餐饮申请，本院向杭州市公安局滨江区分局西兴派出所调取了询问笔录、110接处警综合记录单、接警单。上诉人中大餐饮对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，认为该证据能够证实因为大门被锁上，导致不能正常营业，张聪瀚2015年3月1日报警要求解决，结合中大餐饮提交的2015年3月2日律师函即发送给冠杭公司和汉通电子的律师函，可以看出确实存在万福餐厅大门被锁的客观事实。汉通电子作为出租方有义务交付可以正常营业的餐厅，现在餐厅大门被锁，作为出租人有排除妨碍的义务，虽然经过律师函的催告和报警求助，但是汉通电子仍旧没有交付可以正常营业的餐厅，结合后续将餐厅转租给案外人的事实，汉通电子明显构成违约，通过3月20日中大餐饮法定代表人的报警记录可以看出因合同履行问题双方发生了激烈的冲突，以至于中大餐饮法定代表人被扣留，需要报警解决，在此种情况下不可能就合同的解除事宜达成一致，一审中百诚集团所出具的证明系虚假证明。汉通电子对询问笔录的真实性没有异议，但是不能达到证明目的，笔录只能证明是房屋的大门被锁，但是不能证明是汉通电子所为，第二、大门被锁是因为中大餐饮和案外人因为设备转让的原因所致，不存在中大餐饮要排除妨害的义务，汉通电子在一开始就将房屋交付给中大餐饮了，对于接处警综合记录单和接警单的真实性没有异议，但是与本案没有关联。本院认为询问笔录可以证实张聪瀚于2015年3月1日就案涉房屋被锁向西兴派出所报警，报警时张聪瀚陈述就案涉房屋被锁没有怀疑对象；110接处警综合记录单、接警单可以证实有人以136××××3330的电话报警称万福中心大楼董事长不让其离开，但原因报警人不愿透露，经民警到现场查明系王小萍与翁铁明经济纠纷，已告知可以通过合法途径解决，上述证据均不能达到中大餐饮的证明目的。
本院经审理查明，汉通电子二审期间确认案涉房屋没有产权证，也没有建设工程规划许可证。其余事实与原审认定一致。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”汉通电子已经确认案涉房屋未取得产权证书，也未取得建设工程规划许可证，故本案汉通电子与中大餐饮就案涉房屋于2015年1月1日签订的《租赁合同》（编号WF2014-12-20）应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，故中大餐饮请求汉通电子继续履行案涉《租赁合同》的请求于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中中大餐饮系主张合同有效，认为汉通电子违约应承担继续履行前提下赔偿损失的责任，但中大餐饮并无有效证据证实其存在的损失数额。故中大餐饮主张汉通电子赔偿其经济损失500000元的请求没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决确认合同有效虽有不当，但实体处理未有不妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由杭州中大餐饮有限公司负担元。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一六年六月十二日
书记员 赖雪珂