江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第05646号
上诉人（原审原告）姚青华。
委托代理人姚忠华。
委托代理人张荣荣，江苏江太律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）苏州顺利房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇西环路西侧（林桑场）。
法定代表人谢时顺，该公司总经理。
原审被告谢时利。
上诉人姚青华因与被上诉人苏州顺利房地产开发有限公司（以下简称顺利公司）、原审被告谢时利商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江盛民初字第01299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2013年12月6日，甲方谢时利、乙方詹某、丙方姚青华签订协议一份，约定：原有谢时利租赁给詹某东二区37号房屋，租赁期限为2012年12月12日至2013年12月11日，现谢时利将所拥有的房屋销售给姚青华，姚青华于2013年12月11日之前已把房款全部支付给谢时利，因此自2013年12月12日开始由姚青华于（与）詹某之间签订房屋租赁合同，合同的期限及房租价格由詹某与姚青华自行协商，谢时利不作参与。同日，甲方谢时利、乙方姚青华签订协议一份，约定：由苏州顺利房地产开发有限公司开发的东方花园东二区37号房屋，产权面积为205.13平方米，单价7000元／平方米，合计1435910元，乙方已一次性付清房款，现等国家合理纳税政策下来后双方去办理过户手续，过户所产生的费用如：房产税、土地增值税、过户费等一切费用由姚青华承担，谢时利协助姚青华办理相关过户手续。2013年10月18日、11月29日、12月5日姚青华通过中国建设银行股份有限公司分别转账付款150000元、382059元、1435910元，合计1967969元。2013年12月5日，顺利公司出具编号为顺W0036051的收款收据一份，表明收到姚青华东二区37号房款2317969元，经办人处有谢时利签字确认。2014年11月18日，甲方顺利公司的陈美鲜、乙方姚青华就盛泽镇东方花园27幢37室商铺买卖事宜签订协议一份，约定：1、顺利公司上述房地产经中介机构评估后评估市值为1641040元（评估单价为8000元每平米），姚青华同意按该市值进行交易；2、进入房产交易程序后的各项交易税费由姚青华承担；3、姚青华同意在依法取得该上述房产、地产的房产证、国有土地使用证时，向法院申请撤回对顺利公司的诉讼请求；4、姚青华购买顺利公司上述房地产的全部购房款2317969元，姚青华已经于2013年12月5日全额交清，与上述评估价无关。顺利公司加盖单位公章。
原审另查明，顺利公司于2003年1月8日核准设立，经营期限自2003年1月8日至2023年1月7日，法定代表人为谢时顺，股东／发起人为谢时顺、谢时利、泮永忠。2014年5月6日，顺利公司变更原股东／发起人为谢时顺、顺利集团有限公司、谢时利、谢冬华、谢德福。顺利公司系盛泽镇市场路东方花园27幢37室房屋的所有权人，并于2007年10月30日取得相应的房屋所有权证。2013年11月5日，顺利公司将上述房产抵押给江苏吴江农村商业银行股份有限公司盛泽支行，抵押登记的债权数额为40万元，双方在苏州市吴江区住房和城乡建设局办理办理了抵押登记手续。2014年11月3日该抵押登记被注销。
一审审理中，姚青华提供了证人詹某的证明一份，詹某称姚青华购买顺利公司东方花园二区37号房是由其介绍的，也参与了当时谈房价。前面谈好是7000元一平米，后来顺利公司要求中介机构评估，最后决定8000元一平方，并要求双方过户税费由姚青华承担，姚青华也同意了，按每平方11300元多退少补，还签了协议。2013年12月5日其与姚青华带着35万元现金到顺利公司将钱交清，顺利公司说过几天就去办理产权（过）户手续，结果去了几次，都不给办，后来听顺利公司的人说把房产证拿到银行抵押了。后原审法院向证人詹某核实，詹某称，当时姚青华与谢时利谈好是11300元一平方，房产过户时再付个十几万、二十几万元左右的税就可以过户了。但等交完钱，要办房产证时，顺利公司的会计又说税收要40多万元，我们不肯付，觉得里面有猫腻，会计说年底有新政策，税会下调，就不用交那么多了，也同意过几个月再办过户；房子抵押的事其和姚青华是不知道的。
原审又查明，2014年12月8日，上海市第一中级人民法院查封了上述房产。2015年3月23日姚青华向原审法院陈述已向上海市第一中级人民法院提出诉讼保全异议申请，请求原审法院中止本案审理，待异议结束后再行处理。原审法院中止该案的审理，后依法恢复审理，并于2015年7月22日向姚青华释明是否要变更诉讼请求，但姚青华仍要求顺利公司和谢时利继续履行合同，为其办理房屋过户手续。但直至一审法庭辩论终结前，姚青华未能提供保全异议裁决结果。
上述事实有姚青华提供的协议三份、中国建设银行吴江市盛泽舜湖西路分理处打印的银行卡客户交易查询单一份、收款收据一份、编号为吴房权证盛泽字第××号房产证复印件一份、编号为苏房他证吴江字第001803**号房屋他项权证及吴他项（2013）第4495号土地他项权证复印件各一份、吴江市工商行政管理局工商登记信息一份、证人詹某的证明一份、诉讼保全异议申请书、上海市第一中级人民法院执行听证审查通知书复印件一份、原审法院于2015年3月23日、7月22日、8月17日向姚青华、詹某所作询问笔录以及到庭当事人的陈述为证。
原审原告姚青华起诉时的诉讼请求为：解除姚青华与谢时利、顺利公司之间的房屋买卖协议，由谢时利、顺利公司共同返还购房款2317969元；本案受理费、保全费由谢时利、顺利公司承担。2015年3月23日，姚青华书面变更诉请为要求顺利公司继续履行房屋买卖合同，为姚青华办理位于盛泽镇市场路东方花园东二区27幢37号商铺的过户手续；姚青华支付的购房款2317969元中已包括过户的税费，因过户所产生的费用姚青华不再承担；本案诉讼费用、保全费由谢时利、顺利公司承担。
原审法院认为：姚青华提供的证据及所作的陈述，因顺利公司未到庭质证，也未提出答辩意见，应视为顺利公司对姚青华提供的证据与所作的陈述放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果应由顺利公司承担。谢时利与姚青华签订的两份协议虽非正式的房屋买卖合同，但从姚青华、证人詹某的陈述以及谢时利的抗辩意见中都确认了双方之间存在房屋买卖的事实，顺利公司与姚青华的协议也确认了上述的购房事实，系对谢时利售房行为的认可，结合姚青华已交付全额购房款以及实际占有并使用房屋的事实，可以认定姚青华与顺利公司之间存在房屋买卖合同关系。顺利公司本应及时协助姚青华办理过户手续，但因涉案房屋在2013年11月5日已办理了抵押登记手续，直至2014年11月3日才解除抵押权，造成涉案房屋客观上未能办理房屋过户手续。经查，涉案房屋已于2014年12月被其他法院查封，导致顺利公司存在法律上规定的不能履行的情形，故姚青华诉请顺利公司协助办理产权过户登记手续及承担相应过户税费的诉请，原审法院依法予以驳回。考虑到顺利公司在销售前对涉案房屋办理了抵押登记手续，之后又因其自身债权纠纷致涉案房屋被查封，是导致无法过户的客观原因，也是引起本案纠纷的原因，故相应的诉讼费用、保全费用应由顺利公司承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：驳回姚青华对苏州顺利房地产开发有限公司、谢时利的诉讼请求。案件受理费25344元、保全费5000元、公告费780元，合计31124元，由苏州顺利房地产开发有限公司承担。
上诉人姚青华不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与顺利公司的第三份协议是本案审理期间签订，明确了姚青华同意按照8000元／㎡购房，按估算多付了676929元作为办理产权过户的税费，确认姚青华已经于2013年12月5日交清了房款和过户税费共计2317969元，该协议内容清楚，条理明确，充分表达了双方的买卖事实与购房款额，但原审法院没有按照该协议审理。二、上诉人已经于2014年9月24日明确表示变更诉请，继续履行协议，由顺利公司办理过户，原审法院因工作失误导致审限延长，涉案房屋被其他法院查封，存在过错。三、原审法院的执法行为与其他法院的执法行为没有尽到沟通义务。四、本案中上诉人的购房行为在先，向法院起诉在先，其他法院的查封在后，从事实和顺序上说，其他法院的行为虽依照程序，但直接驳回上诉人的在先法律行为并不妥当。综上，请求二审法院撤销原判，责令顺利公司履行房屋买卖合同，为姚青华及时办理涉案房屋的过户手续，诉讼费用由顺利公司承担。
被上诉人顺利公司未作答辩。
原审被告谢时利未作陈述。
二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
二审另查明，姚青华于2014年8月25日向原审法院提交诉讼保全申请书，要求冻结谢时利在顺利公司的股权276万元及谢时利名下的银行账户，原审法院采取了相应的保全措施。2015年3月18日，姚青华向原审法院提交诉讼保全申请书，请求查封本案所涉的盛泽镇市场路东方花园东二区27幢37号房屋，原审法院随后查封涉案房屋，查封期限为2015年3月23日至2018年3月22日，为轮候查封。截至2016年1月15日，涉案房屋仍被上海市第一中级人民法院查封。
本院认为：根据姚青华与谢时利、詹某、顺利公司等签订的协议以及当事人的陈述，可以认定姚青华与顺利公司之间存在房屋买卖合同关系，办理涉案房产的过户手续是顺利公司应尽的合同义务。但涉案房产已经被上海市第一中级人民法院依法查封，目前仍在查封中，顺利公司的过户义务处于法律上不能履行的状态。姚青华向原审法院申请诉讼保全时要求冻结谢时利的股权及银行账户，后姚青华又申请查封涉案房屋，原审法院均采取了相应的保全措施，程序上并无不当。上海市第一中级人民法院对涉案房产查封在前，在原审法院依法释明后，姚青华仍坚持要求过户，原审法院依据房屋现状对该诉讼请求予以驳回，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，并无不当。综上，上诉人姚青华的上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25344元，由上诉人姚青华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一六年二月一日
书 记 员 张维雯