浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0523民初6592号
原告：安吉洁兰物业管理有限公司，住所地安吉县递铺镇穆王西路尚城公馆3幢尚城公馆会所，统一社会信用代码913305237652343943。
法定代表人：蔡巍。
委托诉讼代理人：秦玉环，浙江五星国泰律师事务所律师。
被告：安吉县欧华房地产开发有限公司，住所地安吉县孝丰镇东山路17号（河滨小区）3幢营06-1号，统一社会信用代码913305235505428594。
法定代表人：张国华。
委托诉讼代理人：杨建军，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王洪波，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。
原告安吉洁兰物业管理有限公司（以下简称洁兰公司）与被告安吉县欧华房地产开发有限公司（以下简称欧华公司）物业服务合同纠纷一案，原告于2016年10月24日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员王洪波独任审判，于2016年12月29日公开开庭进行了审理。原告洁兰公司法定代表人蔡巍的委托诉讼代理人秦玉环、被告欧华公司法定代表人张国华的委托诉讼代理人杨建军、王洪波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洁兰公司向本院提出诉讼请求：1.被告欧华公司支付原告拖欠的物业管理费等费用合计481743元；2.被告欧华公司支付原告滞纳金2万元；3.被告欧华公司承担本案诉讼费。事实与理由：被告系安吉县孝丰镇河滨小区的业主，原告系该小区的物业管理公司。原、被告在2010年11月1日签订一份前期物业服务合同，合同约定被告将凤祥名城委托给原告实行物业管理，约定住宅物业服务费每平方米每月1.8元，地下车库服务费每月每只50元，同时约定被告应按期交纳物业服务费，如未按期支付，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金。自2015年9月1日到2016年8月31日止，被告欧华公司尚欠原告物业服务费403143元及地下车位服务费78600元未支付，原告遂诉至本院要求判准其诉请。
被告欧华公司答辩称，1.原、被告签订的《前期物业服务合同》是在政府主管部门监督下签订的，合同未约定合同解除条款，仅约定小区业主委员会成立并与选聘的物业管理企业签订物业服务合同时本合同才终止，但根据目前房产销售现状看无法成立业主委员会，且《前期物业服务合同》对水电费的承担等约定不明，以致在合同履行过程中纠纷较多并屡次诉讼，《前期物业服务合同》已失去了履行的价值，应予以解除。即使考虑到现实情况该合同不宜解除，也应在诉讼中对该合同予以变更，以减少诉累。2.原告诉请被告支付全部物业服务费，应首先举证证明原告已按合同约定全面履行合同义务，否则被告有权扣减相应的物业服务费。3.原告诉请被告支付滞纳金2万元没有依据，《前期物业服务合同》中仅约定了业主逾期交纳物业服务费需支付违约金及其标准，且该约定只针对入住的业主而非被告这类房地产开发企业，故请求法院驳回原告该项诉请。4.原告在实际管理被告物业期间，被告未交付的物业面积因法院执行程序而有所变更，经计算，实际减少物业面积为1249.11平方米，实际应支付物业费478773元。5.在原告诉请的物业费支付期限内，被告垫付的水电费、电梯维修保养费等均应由原告承担，《前期物业服务合同》虽未明确约定上述费用的分担，但根据原告在本案项目招投标过程中提供的投标文件，原告已将上述费用的负担计算在其成本项目计算表中，故上述费用应当由原告负担，
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告欧华公司对原告举证的前期物业服务合同、（2015）湖安孝民初字第594号民事判决书的真实性无异议，原告洁兰公司对被告举证的（2014）湖安孝民初字第877号民事判决书、（2015）浙湖民终字第317号民事裁定书、招标文件及投标文件、备案回复及收支预算表的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，另执行裁定书（15份）、水费垫付凭证、电梯费用垫付凭证，被告欧华公司庭后提交了证据原件，本院审查后亦予以认定。对其他有争议的证据和事实，本院认定如下：1.凤祥名城小区未销售房屋物业费、停车服务费一览表。原告举该证据欲证明自2015年9月1日至2016年8月31日止，被告欧华公司尚欠原告物业服务费403143元、地下车位服务费78600元。被告欧华公司质证对其真实性有异议，该证据系原告自行制作，且在此物业服务期间被告的物业面积有所变动，故不予认可。本院审查认为，原告提交的凤祥名城小区未销售房屋物业费、停车服务费一览表系原告单方制作，且被告欧华公司提交的执行裁定书证明该表格部分内容与事实不符，故对该证据不予认定。2.物业费催缴凭证。原告举该证据欲证明原告曾向被告欧华公司催讨过物业服务费。被告质证认为其未收到该催费通知，但其尚欠原告物业服务费未支付是事实。本院审查认为，被告虽对物业费催缴凭证有异议，但未提供相反证据证明，故本院对该证据予以认定。3.缴款通知书（复印件）。被告欧华公司举该证据以证明其尚需支付电梯检验费4450元，但该费用应由原告承担。原告洁兰公司质证认为被告欧华公司仅提供了复印件，故对其三性均有异议。本院审查认为，被告欧华公司仅提供了复印件，原告亦不予认可，本院对该证据不予认定。4.（2016）浙0523民初6281号民事判决书。被告举该证据以证明其尚需支付2014年度、2015年度电梯保养服务费45600元，该费用应由原告承担。被告质证对其真实性无异议，但认为原被告签订的前期物业服务合同未约定该项费用应由原告负担。本院分析认为，被告欧华公司庭审陈述该费用至今未支付，故即使该费用应由原告承担本案中亦不宜处理，被告可待该费用实际发生后再另行处理。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院对本案事实认定如下：凤祥名城系被告欧华公司开发的房地产项目。2010年11月1日，原告洁兰公司为承接该小区物业管理，向被告提交《凤祥名城前期物业服务投标文件》一份，承诺为该小区提供相应完善的服务，包括提供人员配备方面安排13人进行物业服务管理。当日，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：被告将凤祥名城委托给原告实行物业管理，委托服务期限自2010年11月起至业主委员会成立之日止。具体费用为住宅物业服务费每月1.8元/每平方米，地下车库服务费每只50元/月，同时约定业主逾期不按约交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用总额千分之三的违约金，另纳入物业管理范围的已竣工尚未出售，或者因被告未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳。双方还对物业管理服务质量、管理目标等内容作了约定。合同签订后，原告按约将合同内容向安吉县物价局予以备案。凤祥名城小区竣工后，因销售情况未达预期，尚有部分房产未予出售。此后，原告以被告未按约支付物业服务费为由向本院起诉，本院审查后认定：被告作为凤祥名城小区的开发商，并接受原告为其所在小区提供的物业服务，故对物业管理范围内已竣工尚未出售的房屋应当支付相应的物业费。同时，原告在收取物业费时应当提供合理的人员配备及相应质量标准的物业管理服务，对被告提出的原告人员配备过少、没有按物业服务要求和标准编制管理服务年度计划、资金使用计划、财务预算及决算报告并交由被告审定等问题，原告亦未举证加以反驳，故原告在履行物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，应相应减少被告物业费的交纳。现该民事判决书已生效。
另查明，自2015年9月1日起至2016年8月31日止，被告欧华公司名下15套物业先后被法院拍卖，被告欧华公司已支付2015年6月至10月的水费2365.2元、电梯维修保养费400元。
本院认为，原、被告签订的《前期物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，除违约金约定外，其余内容不违反法律规定，对双方当事人均具有约束力。被告欧华公司作为凤祥名城小区的开发商，接受原告为其名下物业提供的物业服务，应当支付已竣工但尚未出售房屋所对应的物业费，经本院核算，被告欧华公司在上述计费期间应支付的物业服务费（含地下车位服务费）为478773元。同时，被告抗辩原告在物业管理服务质量上存在一定的瑕疵，本院已生效民事判决书对此亦予以认定，而在本案审理过程中原告仍未就该瑕疵情况举证予以反驳，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，可相应减少被告物业费的交纳。本院依照原告履行义务的瑕疵程度及所致影响酌定减少物业费的30%即143632元，故被告应交纳物业费为335141元。另被告抗辩应扣除水电费、电梯维修保养费合计52815.2元，原告对被告已垫付的水费、电梯维修费2765.2元无异议，本院予以扣除，其余费用被告庭审陈述至今尚未支付，本院在本案中暂不予处理，综上，被告尚需支付原告物业费332375.8元。至于原告要求被告支付拖欠物业费的滞纳金2万元，本院分析认为，滞纳金系违约金的一种，现原、被告双方约定的违约金过高，原告主动降低违约金标准，要求被告支付滞纳金2万元，于法不悖，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告安吉县欧华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告安吉洁兰物业管理有限公司自2015年9月1日起至2016年8月31日止的物业费332375.8元及滞纳金20000元；
二、驳回原告安吉洁兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4265元（已减半），由原告安吉洁兰物业管理有限公司负担1300元，被告安吉县欧华房地产开发有限公司负担2965元，限于本判决生效之日起十日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判员 王洪波
二〇一七年四月十七日
书记员 顾 秀