江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初856号
原告（反诉被告）：张付春，男，1972年2月25日生，汉族，住江苏省兴化市。
委托诉讼代理人：顾新华，江苏经权律师事务所律师。
被告（反诉原告）：苏州亿亨实业有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路18号（中盛艾美广场8楼办公室）。
法定代表人：黄勤建，董事长。
委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张丽，江苏姑苏律师事务所律师。
原告张付春与被告苏州亿亨实业有限公司(以下简称亿亨实业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，被告亿亨实业公司提起反诉，本院决定合并审理，并依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2016年3月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张付春的委托诉讼代理人顾新华、被告（反诉原告）亿亨实业公司的委托诉讼代理人丁子安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张付春向本院提出诉讼请求：请求法院判令继续履行合同。因被告已经将原告租赁房屋的装修拆除，原告在诉讼中变更诉请：1．请求判令被告赔偿违约损失66800元(装修损失47800元、物料损失1万元、因商铺被拆除支付人员工资9000元)；2．判令被告返还装修押金2000元、POS机押金3000元、物业押金2636元，双倍返还履约保证金13180元，后又撤回要求被告返还装修押金2000元、POS机押金3000元、物业押金2636元的诉讼请求。事实和理由：2015年4月30日，原、被告签订商铺租赁合同，原告租赁被告经营管理的广济南路18号苏州中盛艾美广场2层14号商铺，开办爱沐空间化妆品零售，租赁期自2015年5月25日至2017年5月24日。合同约定，原告应以每月租金或每月营业额提成方式支付每月租金，以高者为准，首年每月租金6590元，扣率为10%，租金按季支付。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了履约保证金13180元，并按照被告要求与物业公司签订物业管理合同，向物业管理公司交纳了物业押金2636元、装修保证金2000元、POS机押金3000元。合同约定的起租期为2015年5月25日，但直到2015年6月12日，艾美广场才进行统一的试营业并收取租金。因考虑到刚开业时期营业额较低，营业额扣率会低于租金，原告试营业开始前就按照租金的形式向被告支付了2015年6月12日至9月11日期间的房租，其后被告一直没有与原告核对过营业额。2015年12月4日，在没有得到被告任何缴费通知的情况下，被告先后向原告发送三份函件，称原告拖欠2015年9月12日至12月11日期间的租金等费用，于2015年12月7日正式解除双方的租赁合同，并要求自行搬迁。原告得知艾美广场的2、3楼租户同时收到了同样的解约函件。被告在发函的同时在艾美广场场外打出广告，宣传要将广场2楼、3楼调整为手机城，已经开始了手机城的招租。12月8日，被告将包括原告在内的2、3楼租户断电，致使其无法经营。同日，原告书面回复被告，不认可其单方解除合同。按照合同扣率的约定，原告认为租金应当在每月的营业额结果出来以后，按照季度交纳，故原告没有欠缴租金。被告的行为致使原告无法正常经营，租赁合同无法履行。原告无奈，只得提起诉讼，请求法院维护原告合法权益。
被告亿亨实业公司辩称：被告与原告于2015年4月30日分别签订了商铺租赁合同以及物业管理合同，上述两份合同中的解除条款中均约定原告拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项费用其中任意一项达15天以上，被告均有权解除合同，同时对原告进行停水停电、查封店铺。2015年9月期间原告出现了拖欠物业费及租金的情况，被告多次向其催促，其仍然拒绝交付，无奈之下被告行使合法的合同解除权，同时原告仍然拖欠部分的租金和物业管理费，被告要求对方一同支付。商铺于2015年12月17日开始拆除装修，并花费一笔费用，拆除条款在合同中也有约定，拆除费用应由原告承担。
被告亿亨实业公司向本院提出反诉请求：1．请求判令被反诉人支付欠缴的2015年9月12日至12月6日的租金19770元（固定月租金）、物业费3964元，以上合计23724元；2．请求判令被反诉人支付拆除装修费用2450元。诉讼中，反诉原告亿亨实业公司撤回要求支付物业费的反诉请求。事实和理由：被反诉人与反诉人于2015年4月30日签订商铺租赁合同，由被反诉人向反诉人承租中盛艾美广场2层14号商铺，并约定按时向反诉人缴纳租金、物业费等各项费用，同时还约定了出租方单方解除合同的情形。2015年9月期间，被反诉人出现拖欠租金、物业费等费用的情况，经催缴仍未缴纳。迫于无奈，反诉人根据合同约定于12月7日解除了与被反诉人的合同。但直至今日，被反诉人仍未向反诉人缴纳拖欠的租金和物业费。为维护反诉人的合法权益，故提起反诉，请求法院支持反诉请求。
针对反诉，张付春辩称：愿意支付欠缴的租金，但是需要被告提供具体的扣率明细；对于欠缴的物业费我们要求在相关保证金中予以扣除，履约保证金需要核实；不同意支付拆除装修的费用。
经审理查明：2015年4月30日，张付春(乙方)与亿亨实业公司(甲方)签订苏州中盛艾美广场商铺租赁合同1份，约定甲方将其位于广济南路18号苏州中盛艾美广场2楼14号商铺出租给乙方，乙方经营爱沐空间化妆品零售，租用面积43.33平方米，租赁期限自2015年5月25日起至2017年5月24日止。合同第四条约定，乙方应以每月租金或每月营业额提成方式支付租金，两种租金支付方式以高者为准，营业额提成数额以每月销售额为基数并乘以营业额提成扣率计算得出，首年营业额提成扣率为10%；租金每月6590元，按季支付，每季租金在自然季首月7日前交纳，首期租金交纳日为2015年5月25日，交纳2015年5月25日至6月30日的租金；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。合同第五条约定，合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金13180元。合同第十二条约定了甲方单方解除合同的情形，包括乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15天(或以上)的。合同第十三条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠达15天(或以上)而仍未缴纳的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。
合同签订后，亿亨实业公司向张付春交付了商铺，张付春对商铺进行了装修，经营化妆品，并于2015年4月支付租房押金13180元，6月支付2015年6月12日至9月11日的租金19770元(每月6590元)，以后的租金未支付。
2015年12月4日，亿亨实业公司发函给张付春，称其未缴纳2015年9月12日至12月11日的租金，且经催缴仍未缴纳，违反了合同的约定，故通知张付春租赁合同于2015年12月7日解除，请张付春缴清所欠费用，并办理交接手续，若逾期未办理将按合同第十四条的约定采取相应措施。12月6日，张付春向亿亨实业公司发函，表示不认可单方解除合同，也未收到催缴通知。12月13日，张付春又发函表示扣点或者二选一支付租金的，每月营业额要到月底才知道，且是按季度交，故不存在欠费。
12月17日，亿亨实业公司与案外人高新区东渚亚代建材经营部签订艾美广场2、3楼拆除协议，其委托案外人拆除包括涉案商铺在内的共16家商铺内装修工程。亿亨实业公司称拆除后将店内物品搬至他处存放。庭审中，双方同意庭后交接物品，后未交接。
另查明：2015年12月11日，亿亨实业公司对外招商宣传称中盛艾美2楼、3楼10000平方米“通讯手机城火爆招商”。张付春主张，因亿亨实业公司对中盛艾美广场业态进行调整，故与其解除合同，亿亨实业公司予以否认。
上述事实，由张付春提交的苏州中盛艾美广场商铺租赁合同、租房押金收据、租金发票、解除合同函、回复函及快递单、招商宣传、亿亨实业公司提交的拆除协议以及当事人陈述等在案证实。
审理中，张付春主张其装修花费了47800元、物料损失1万元、店铺被拆除后支付人员工资9000元。为此，其提交了2015年5月的收据4张，其中亚力克广告牌2000元、海报制作、广告宣传计1300元、LED灯具1500元、化妆品货柜4万元，张付春称货柜作为装修隔断使用，商铺拆除后已经无法利用，不要求返还。此外，张付春主张其经营的日用化妆品有保质期，拆除店铺时物品在店内，合理计算物料损失为1万元。亿亨实业公司对于上述证据的真实性、关联性均持异议。
本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同成立有效，依法受到保护，双方均应按合同履行各自的义务。合同约定以扣点或固定租金二选一的方式计算租金，以高者为准，因此，对于2015年9月12日至12月11日的租金，只有在双方核对营业额后才能确定应付租金的金额。在应付租金金额尚未得到确认的情况下，亿亨实业公司于2015年12月4日以张付春欠付租金经催讨未缴纳为由，通知张付春租赁合同于2015年12月7日解除，不符合合同的约定和法律的规定，不发生合同解除的效力。在张付春对合同解除提出异议的情况下，其仍径行拆除商铺，侵害了张付春的权利，双方之间的合同因其侵权行为而实际解除，由此造成的本诉原告张付春的财产损失，亿亨实业公司应当予以赔偿。结合张付春提交的证据，对其损失认定如下：
1．广告制作费用、灯具费用、货柜及物品损失。张付春在承租房屋后为开业而投入广告制作费用及灯具费用，其提交了2015年5月的收据3张（其中亚力克广告牌2000元、海报制作、广告宣传计1300元、LED灯具1500元）计4800元，数额不大，且系经营所需，在合理范围之内，本院予以认定；关于化妆品货柜，数额较大，张付春仅提交了货柜4万元的收据，未提交支付凭证，对其主张的该项费用产生的损失，本院考虑租赁面积内店铺合理所需予以酌情支持；关于物品损失，张付春未能提交购物清单及凭证，本院亦按上述同理予以酌情支持。本案系亿亨实业公司违约拆除商铺导致的纠纷，考虑合同实际解除后剩余租赁期限内广告及灯具、化妆品货柜等的残值损失、张付春另行寻找承租商铺的合理时间内化妆品因质保期缩短或到期存在价值减损等情况，本院酌情确定由亿亨实业公司承担损失2万元。
2．支付员工工资损失。张付春主张因商铺被拆除支付3名人员工资9000元，但其未提交任何证据，故本院不予支持。
上述本诉原告张付春的损失15000元，被告亿亨实业公司应予赔偿。关于张付春主张返还的履约保证金。双方之间的租赁合同已经实际解除，亿亨实业公司应当将其收取的履约保证金13180元返还给张付春。张付春要求双倍返还保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。
关于反诉原告亿亨实业公司要求张付春支付欠缴的2015年9月12日至12月6日的租金的反诉请求，鉴于双方对扣率租金未进行核对，故可以由张付春按固定租金支付，认定为18672元。本案租赁合同解除系因亿亨实业公司违约所致，其要求张付春支付拆除装修费用2450元的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、被告苏州亿亨实业有限公司赔偿原告张付春损失2万元，并返还履约保证金13180元。
二、驳回本诉原告张付春的其他诉讼请求。
三、反诉被告张付春支付反诉原告苏州亿亨实业有限公司租金18672元。
四、驳回反诉原告苏州亿亨实业有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、三项互相折抵后，苏州亿亨实业有限公司应支付张付春14508元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2129元，由原告张付春负担1371元，被告苏州亿亨实业有限公司负担758元；反诉案件受理费减半收取178元，由反诉原告苏州亿亨实业有限公司负担28元，由反诉被告张付春负担150元。本项于本判决生效之日起10日内由双方自行结算。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。
审 判 长 毛萍萍
代理审判员 衡晓晴
人民陪审员 李 芸
二〇一七年一月二十五日
书 记 员 蒋志芳