浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙温民终字第1022号
上诉人（原审被告）：温州广纳五金市场开发有限公司。
法定代表人：严永光。
委托代理人：倪剑光。
被上诉人（原审原告）：郑光明。
委托代理人：郑琦。
上诉人温州广纳五金市场开发有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2013）温龙民初字第860号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，2012年3月29日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《定租认铺合同》一份，载明“在签订本合同之前，乙方已经知悉甲方投资开发的温州广纳五金装饰市场（拟）项目概况，包括但不限于商铺信息、经营范围、租赁价格、支付方式、建设周期、配套设施、土地情况及确定商铺位置等，同时已认真阅读了后拟签订的《商铺租赁合同》内容，对拟签订的正式合同文本条款及本合同文本条款均已了解清楚、且均无异议。第一条，乙方认租商铺的基本情况。1.乙方认租的商铺位于b4-201、202、203、204、205、211、212、213（具体位置以合同所附的平面图为准）共计8间，合计商铺套内建筑面积约140平方米（具体准确面积以交付时实测为准）……第二条，租赁期限、租金、押金。1.双方商定商铺租赁期限为5年，从市场正式开业甲方向乙方交付商铺时起算，即约从2012年5月1日至2017年4月30日止，如甲方交付商铺时间迟延，则租赁期限也按迟延时间顺延起算（具体准确的租赁期限在交付时签署的正式《商铺租赁合同》中明确）；2.租赁期限内，前三年商铺租金均按每年每间24000元收取，第四年度商铺租金按每年每间27000元收取，第五年度商铺租金按每年每间30000元收取；3.为保证乙方及时与甲方签署正式《商铺租赁合同》，甲方对乙方承租8间商铺收取租赁定金160000元，该定金在签署本合同时，即由乙方一次性向甲方直接缴纳，在签署正式《商铺租赁合同》时，定金直接转为商铺押金，在租赁期限届满或《商铺租赁合同》解除、终止时，在乙方结清所有应予支付、缴纳的各项费用后，由甲方不计息退还押金……第三条，甲方的权利义务。1.甲方根据市场主体工程施工进度及完工情况，同意约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》；2.如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金，并将乙方已认租的商铺另行出租；3.甲方根据工程进度及完工情况，同意约于《商铺租赁合同》签署后的10日内向乙方交付商铺；4.如遇以下情况，商铺交付期限应顺延，包括不可抗力，台风、暴雨等致使市场工程建设延误，因政府政策调整或非甲方原因而市场工程、配套设备延迟交付及相关部门延期验收的……第五条，合同的变更、终止和解除。1.甲乙双方经协商一致并订立书面协议可变更或终止、解除本合同”等，该《定租认铺合同》还就管辖权等事宜进行了约定。
同日，原告向被告支付160000元，被告向原告出具收款收据一份，载明“收保证金b4-201、202、203、204、205、211、212、213，160000元”。
2012年5月，因涉案市场工程尚未竣工，被告并未通知原告签订《商铺租赁合同》、交付商铺。
2012年7月13日，涉案市场工程商铺a、b、d区竣工验收合格。2012年8月22日取得市场名称登记证。
2012年9月26日，被告向原告发出《温州广纳五金装饰市场签署合同及交付通知》，载明“商铺已于2012年8月通过工程竣工验收，具备交铺条件并可投入使用……将于2012年9月20日正式开始签署《商铺租赁合同》并办理交铺手续……请于2012年9月20日至9月30日前来办理。市场装修时间为2012年9月21日至11月25日，市场正式开业时间为2012年11月29日。公司将在市场开业第一年给予5年租约客户免租半年”等。
原告收到通知后，于2012年9月29日向被告发出《解除〈定租认铺合同〉通知书》，载明“贵公司建设的温州广纳五金市场至今未达交付条件、不能向本人交付，已经失去继续履行《定租认铺合同》的意义……现特通知贵公司，自即日起解除《定租认铺合同》，贵公司应在收到本通知书之日起7日内向本人双倍返还定金320000元”等。该通知书于2012年9月30日到达被告。
2013年5月15日，被告又向原告发出《通知》，载明“广纳五金装饰市场已于2012年11月29日开业……您至今尚未前来签订《商铺租赁合同》、办理入驻手续，已影响市场正常经营……通知如下：1.请您于2013年5月25日前的工作时间，前来公司签订《商铺租赁合同》，办理入驻手续，进场装修开业，您可享受市场公布的优惠措施……2.如您未按本通知第1条办理，视为您自动放弃商铺承租权，我公司不再保留您认租的商铺，并将对外重新出租，您支付的定金根据《定租认铺合同》第三条、第四条的约定处理”等。
2013年5月23日，原告向被告发出《关于通知的复函》，载明“贵公司函收悉，本人认为双方之间的《定租认铺合同》已于2012年9月30日解除……因贵公司的违约行为导致《定租认铺合同》无法达到合同目的，本人已依法通知贵公司解除，贵公司不得再无理要求本人签订后续合同或入驻，而应立即双倍返还定金320000元”等。该复函于2013年5月24日到达被告。
原判认为，原、被告于2012年3月29日签订的《定租认铺合同》虽已包含拟租赁商铺位置、面积、租期、租金等内容，但因当时拟租赁商铺尚未建成，租期起算时间尚未确定，双方又约定待租赁商铺建成交付时签订《商铺租赁合同》以进一步明确租期起算时间等权利义务，故该《定租认铺合同》应为预约合同。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告于2012年9月29日以被告未按合同约定通知原告签订正式租赁合同并向原告交付商铺为由，通知被告解除《定租认铺合同》，该通知已于2012年9月30日到达被告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，双方未约定收到解除合同通知后的异议期限，故被告对合同解除如有异议，应在解除合同通知到达之日即2012年9月30日起三个月内向人民法院起诉，被告未在该期限内起诉，《定租认铺合同》自解除通知到达被告时即2012年9月30日解除。被告虽曾于2013年5月15日向原告发出《通知》，要求原告继续履行《定租认铺合同》，但因《定租认铺合同》在此前已经解除，该《通知》已不具有法律效力。本案审理中，被告对原告第1项诉讼请求即确认《定租认铺合同》于2012年9月30日解除亦无异议，原审法院对该项诉请依法予以确认。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，双方在《定租认铺合同》第二条第3款约定“为保证乙方及时与甲方签署正式《商铺租赁合同》，甲方对乙方承租8间商铺收取租赁定金160000元”，第三条第2款约定“如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金，并将乙方已认租的商铺另行出租”，双方约定的定金应为立约定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原告已于2012年3月29日实际交付了定金，该定金的数额亦没有超过主合同标的额的20%，定金合同生效。
原告诉请被告双倍返还定金320000元。原审法院认为，一方面，本案被告作为收受立约定金的一方并未拒绝订立合同，并不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定的双倍返还立约定金的情形；另一方面，本案被告虽确实存在迟延履行，但并非不能履行，原告主张被告迟延履行致使合同目的无法实现，但原告所谓合同目的主要涉及原告向案外人承租商铺的相关情况及时间节点，因现并无证据证明被告在与原告签订《定租认铺合同》时已知晓上述情况及时间节点，双方签订的《定租认铺合同》中也未将上述情况及时间节点纳入作为交易背景或条件，上述情况及时间节点并不构成《定租认铺合同》双方的共同目的，被告迟延履行尚未达到致使合同目的无法实现的程度，故亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定的可以适用定金罚则的情形。原告诉请双倍返还定金不能成立。
被告除辩称应驳回原告双倍返还定金的诉请外，还表示原告拒绝订立主合同，单方行使解除权，被告根据《定租认铺合同》相关约定有权没收定金。原审法院认为，虽双方在《定租认铺合同》第三条第2款约定“如在甲方通知的时间内，乙方未与甲方签署《商铺租赁合同》的，视为乙方自动放弃承租，甲方有权没收定金”，但该约定的适用应以被告依《定租认铺合同》约定的时间通知原告签署《商铺租赁合同》为前提。根据《定租认铺合同》第三条第1款约定“甲方约于2012年5月1日前适时通知乙方并与其签署正式的《商铺租赁合同》”及第三条第3款约定“甲方约于《商铺租赁合同》签署后的10日内向乙方交付商铺”的情况，如被告在上述期限内通知原告签署《商铺租赁合同》并办理交铺手续，原告拒绝订立的，被告有权根据上述约定没收定金。然而被告直到2012年9月26日才通知原告签署《商铺租赁合同》并办理交铺手续，明显违反上述约定；被告虽提出上述期限之前均使用“约”字，表明约定期限不确定，但本案双方签订《定租认铺合同》的时间为2012年3月29日，此时距离2012年5月1日仅有月余，在此情况下使用的“约”字应根据常理进行解释，如被告迟延履行时间较短，或可解释为并不违反约定，但显然无法解释为可以迟延四个月以上，更不应理解为没有期限；被告另认为存在政府审批、施工单位、天气等多方面导致迟延履行的因素，但被告提供的证据并不足以证明上述情况发生在签署《定租认铺合同》之后，且在仅有月余时间间隔的情况下，被告对能否如期履行应有足够的认识和判断；因此，上述没收定金的约定并不适用于本案。被告主张没收定金同样不能成立。
综上，本案合同解除后，被告应返还原告定金160000元。原告相应诉请，予以支持；超出部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原、被告于2012年3月29日签订的《定租认铺合同》于2012年9月30日解除；二、被告温州广纳五金市场开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告郑光明160000元；三、驳回原告郑光明的其他诉讼请求。本案受理费3050元，由原告郑光明负担1525元，被告温州广纳五金市场开发有限公司负担1525元。
一审宣判后，温州广纳五金市场开发有限公司不服，向本院提起上诉称，一、原判认定上诉人于2012年9月26日通知上诉人签署《商铺租赁合同》属于延迟履行合同，系认定事实错误。双方签订的《定租认铺合同》中并无约定具体、确定的期限，可见双方在订立合同时即明知期限的不确定性。上诉人于2012年9月26日通知上诉人签署《商铺租赁合同》，并没有违反《定租认铺合同》的约定。二、原判没有认定上诉人直到2012年9月份才具备交付商铺条件的原因是由于非上诉人的原因也是错误的。原审中，上诉人提交了诸多证据，证明由于政府、施工单位等因素造成商铺直至2012年9月符合交付条件，符合合同约定迟延情形。三、上诉人不存在“致使合同目的无法实现”的行为，而且上诉人通知被上诉人签署《商铺租赁合同》的时间早于被上诉人发出《解除定租认铺合同》的时间，被上诉人在上诉人送达《温州广纳五金装饰市场签署合同及交付通知》之前并没有进行催告。综上，请求二审法院撤销原判第二项，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。本案诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人郑光明答辩称，一、上诉人2012年9月26日通知被上诉人签署合同已属违约，原审对该事实认定正确。双方《定租认铺合同》签订于2012年3月29日，上诉人承诺“约于2012年5月1日前”通知被上诉人签订正式《商铺租赁合同》，则其在签订《定铺认租合同》时，应当预见到可以签订正式合同的时间，且其预料的时间为2012年5月1日前，该句中使用的“约”字应当理解为2012年5月1日前的时间，否则不必在该句中既使用“约”字又使用“前”字。退一步讲，即使上诉人需要迟于2012年5月1日通知签订正式合同的，按照文义解释，也应当有合理的时间，而不是迟延5个月或无期限。原判认定上诉人已经违约正确。二、上诉人原审提供的证据不足以证明政府原因导致商铺交付迟延，也不能证明政府原因发生在双方签订《定租认铺合同》之后，更不能证明上诉人违约与政府原因有直接因果关系。三、上诉人在违约后发生出的通知属上诉人单方意思表示，对被上诉人不具有约束力，被上诉人解除合同的主张成立。1、上诉人发出的《温州广纳五金装饰市场签署合同及交付通知》是在其所承诺的签订正式合同到期后约5个月时间，对被上诉人来说已经失去订立合同的意义。被上诉人在原南站装饰城的店面于2012年8月到期后，因上诉人迟延交付商铺已造成被上诉人的经营困难，被上诉人只好另行租赁商铺经营。被上诉人与上诉人签订正式租赁合同已经没有意义。虽然被上诉人没有将此情况书面载入合同，但与上诉人签订预约合同时已经口头告知上诉人，上诉人对此知情。2、事实上，在上诉人发出签署合同通知之前，上诉人与被上诉人及其他承租商铺的商户一直在谈判，上诉人的负责人多次到场协商，并对被上诉人等十几户类似情况需要解除合同的，都已经口头同意，只是说退押金的具体事务需要经所有股东开会决议，其有些股东在国外，一时不能决定。之后，上诉人突然发函给所有预约合同对方当事人，要求签订正式租赁合同，说明上诉人违反诚信，在不能履行签订正式合同期间拖延时间谈判，一旦具备条件就立即发函要求签订正式合同，获取书面证据上的先机，其做法不可取。3、被上诉人接到上诉人要求签订正式合同的通知后，发现上诉人违反诚信，立即向上诉人发函表明态度，解除了涉案《定租认铺合同》，上诉人接收函件后一直没有异议，因此被上诉人关于解除合同的主张成立，上诉人应依法返还16万元定金。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。
本院认为，双方对2012年3月29日签订的《定租认铺合同》于2012年9月30日解除均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为本案违约方是哪一方，上诉人是否需要返还被上诉人订约定金160000元。双方签订的《定租认铺合同》约定，上诉人同意约于2012年5月1日前适时通知被上诉人并与其签署正式的《商铺租赁合同》。虽然双方在合同条款中使用了“约”字，但根据文义及常理进行理解，上诉人应于2012年5月1日前的某一时间点履行合同义务，退一步讲，即使有所延迟，上诉人也应在2012年5月1日后的合理时间段内履行其义务，但是上诉人在2012年9月26日才通知被上诉人签署《商铺租赁合同》，已经超过双方约定的时间近5个月，已经构成迟延履行。上诉人称其在2012年9月份通知签约的行为并未违反合同约定的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。上诉人于一审中提供的证据尚不能证明其2012年9月份才具备交付商铺条件系政府、施工单位等因素造成，一审法院对上诉人该理由未予采纳，并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。但本案上诉人对解除《定租认铺合同》没有异议，故其认为被上诉人未进行催告的上诉理由，不能成立。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3500元，由上诉人温州广纳五金市场开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张苗苗
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一四年九月四日
书 记 员 詹旭初