辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第2918号
上诉人（一审原告、反诉被告）：王馨婉，女，汉族，1991年1月5日出生，住址沈阳市皇姑区。
委托代理人：吴晓静（王馨婉母亲），女，汉族，1968年6月27日出生。
委托代理人：田丽慧，辽宁锦一佳律师事务所律师。
上诉人（一审被告、反诉原告）：张太遴，女，汉族，1984年11月18日出生，住址辽宁省鞍山市立山区。
委托代理人：周全，辽宁普维律师事务所律师。
上诉人王馨婉与上诉人张太遴房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第3041号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年12月21日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
王馨婉一审起诉称：2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给被告，租赁期限自2014年6月20日至2019年6月20日，租金一年一交，如被告拖欠房屋租金，原告有权收回房屋，被告需支付年租金20%的违约金。现被告拒付租金，故原告诉至法院，要求解除房屋租赁合同，被告返还房屋并支付违约金24000.00元，案件受理费由被告承担。
张太遴一审答辩称：2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给被告开办歌厅，租赁期限自2014年6月20日至2019年6月19日，年租金120000.00元，2014年5月20日至2014年6月19日为装修期。合同签订后被告依约向原告支付了一年租金120000.00元。原告房屋自2014年5月20日起一直处于民事纠纷诉讼中，导致原告无法装修、使用。
张太遴一审反诉称：2014年5月20日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，约定反诉被告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给反诉原告开办歌厅，租赁期限自2014年5月20日至2019年6月19日。反诉原告己向反诉被告支付一年的租金120000.00元。因租赁房屋自2014年5月20日起一直处于民事纠纷诉讼中，权利存在瑕疵，致反诉原告无法正常使用租赁房屋，闲置至今。反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同时，反诉原告为扩大歌厅经营规模，又与案外人佟俊男签订了房屋租赁合同，反诉原告向佟俊男支付了一年租金50000.00元，该房屋与反诉被告房屋相邻，因反诉被告房屋存在瑕疵，导致反诉原告与佟俊男的合同也无法履行。2015年5月反诉被告房屋争议结案。故反诉原告要求继续履行合同，房屋租赁合同的期限延长至2020年6月19日，被诉被告赔偿反诉原告损失60000.00元。
王馨婉一审答辩称：反诉被告与案外人杨传桂签订了房屋租赁合同。2014年3月中旬，杨传桂将本案房屋转租给案外人张春亮经营，反诉被告对此事不知情。反诉人发现后与杨传桂协商未果，发生争议。此时反诉原告丈夫主动要求房屋到期后由反诉原告承租。2014年5月20日原租赁合同到期，案外人张春亮搬出房屋。2014年5月21日反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，同时反诉原告交付了一年租金120000.00元，反诉被告向反诉原告交付了房屋。2014年5月23日反诉原告的丈夫与李楠告诉反诉被告，杨传桂称有继续租赁房屋的权利。反诉原告对本案房屋存在纠纷知情，反诉被告要求与反诉原告解除合同，反诉原告予以拒绝，所以我方不应承担责任。
一审法院查明：2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将沈阳市沈北新区道义开发区正义三路16－1号门市房屋租赁给被告开办歌厅，年租金120000.00元。2014年5月22日被告向原告交付租金120000.00元及5000.00元押金，原告向被告交付房屋。2014年5月23日、2014年9月5日、2014年9月6日案外人杨传桂找到被告，称杨传桂对本案房屋享有继续租赁的权利。
另查有，原告与案外人杨传桂自2014年6月16日起因本案争议房屋租赁事宜进行诉讼，至2015年4月14日二审终结。此期间原告未对房屋进行装修、使用。
再查明，被告未向原告交缴2015年房屋租金。
一审法院认为：本案事实争议焦点：
一、被告与案外人佟俊男签订房屋租赁合同的真实性。
被告提供与案外人佟俊男签订的租赁合同书复印件一份、汇款票据复印件一份、案外人佟俊男书面证言一份、一审法院依职权调取的佟俊男、宋文强询问笔录各一份，证明被告与案外人佟俊男签订的租赁合同合法有效，被告于2014年5月22日向案外人佟俊男交付租金49000.00元，该房屋未使用。
原告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。法院依职权调取调问笔录无法律依据。
经审查，被告提供向佟俊男交付租金的汇款收据汇款人与被告向原告交付租金的汇款人为同一人，且一审法院依职权调取的询问笔录记载内容与被告提供的租赁合同、汇款收据己形成证据链条，应认定被告与案外人佟俊男签订的租赁合同书合法有效，被告于2014年5月22日向案外人佟俊男交付租金49000.00元。
二、原、被告签订的房屋租赁合同履行期限
原告主张，双方当事人签订的房屋租赁合同履行期限为2014年6月20日至2019年6月19日。
被告主张，双方当事人签订的房屋租赁合同履行期限为2014年5月20日至2019年6月19日。
经审查，双方当事人签订房屋租赁合同的时间为2014年5月20日，但合同书中明确约定租赁期限为2014年6月20日至2019年6月19日。故原、被告签订的房屋租赁合同为附期限合同，合同于2015年5月20日成立并生效，合同履行期为2014年6月20日至2019年6月19日。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。
本案法律争议焦点：
一、原告对出租房屋是否有权利瑕疵担保义务。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定双方当事人在履行合同义务时应遵守诚实信用原则。
2014年5月20日原、被告签订房屋租赁合同，2014年5月22日双方当事人均按约定履行了义务。被告于2014年5月23日知道本案房屋存在权利瑕疵的事实，同时原告对第三人向被告主张权利的事实知情。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人的规定，原告应对出租房屋的权利瑕疵承担担保责任，即保证无第三人向被告主张房屋的所有权或用益物权。本案中，第三人向被告主张承租权当日原告即对该事实知情，故应免除被告告知原告义务。被告在原告与第三人权利未明确的情况下未对租赁房屋进行装修、使用防止了损失的扩大，符合法律规定。被告要求将房屋租赁期限顺延一年的诉讼请求应予支持。
二、被告未因租赁物存在权利瑕疵而解除合同及未向原告支付租金的事实是否符合法律规定。
原告主张，被告于2014年5月23日己知本案租赁房屋存在权利瑕疵，但未要求解除合同，对此扩大损失应由被告承担，另外原告提出要求解除合同，被告未予同意。
经审查，在出现解除合同法定事由或合同己实际无法履行时双方当事人均有权解除合同。被告有权要求解除合同，也有放弃要求解除合同的权利。本案双方当事人签订5年房屋租赁合同，虽然房屋存在权利瑕疵，但是该合同并非确己无法履行，被告未向原告支付2015年租金属行使不安抗辩权，并无不当，本案租赁合同无法定解除事由。故被告未与原告解除合同及未向原告支付租金的行为未违反法律规定。
三、反诉被告对反诉原告与案外人佟俊男签订房屋租赁合同的损失是否应承担赔偿责任。
根据己查明的事实，反诉被告对反诉原告又租赁了案外人佟俊男房屋的事实并不知情，反诉原告该项租金损失己超过反诉被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，对反诉原告要求反诉被告赔偿租金损失60000.00元的诉讼请求不予支持。反诉原告己于2014年5月22日向反诉被告交纳了2014年房屋租金120000.00元，但反诉原告对该房屋并未行使使用权，故反诉被告应按中国人民银行同期存款利率支付反诉原告一年利息。
一审法院判决：一、驳回原告王馨婉的诉讼请求，双方当事人根据双方签订的房屋租赁合同继续履行各自义务；二、反诉原告张太遴与反诉被告王馨婉签订的房屋租赁合同期限顺延至2020年6月19日，反诉原告张太遴己向反诉被告王馨婉交付的2014年房屋租金120000.00元计入2015年房屋租金；三、反诉被告王馨婉按照中国人民银行同期存款利率给付反诉原告本金120000.00元的一年利息；四、驳回反诉原告张太遴的其它诉讼请求。上述款项，反诉被告王馨婉应于本判决发生法律效力后十五日内付清；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费400.00元，减半收取200.00元由原告王馨婉承担，反诉费100.00元，减半收取50.00元，由反诉人张太遴承担。
宣判后，上诉人王馨婉不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要理由：一、一审法院认定事实错误。1、双方于2014年5月20日签订租赁合同，当日交付房屋。2014年5月23日，杨传桂向张太遴主张其仍然有继续租赁房屋的权利时，张太遴知道房屋存在权利瑕疵，在此情况下张太遴有权与我方协商解除合同。张太遴没有行使合同解除权利，且在我方要求解除合同时，张太遴予以拒绝，该行为表明其明知房屋存在权利瑕疵仍然愿意履行合同义务。2、涉案房屋实际并不存在权利瑕疵，若张太遴认为存在的话，可以在一年内行使撤销权，张太遴没有行使撤销权，表明其愿意继续履行合同义务。另外，我方与杨传桂之间房屋租赁合同纠纷并未影响张太遴对房屋的占有使用，房屋未被查封，自房屋交付张太遴一直占有使用，张太遴对房屋未提出异议。根据房屋租赁合同第八条约定，张太遴在2015年4月20日前必须交纳2015年房租，张太遴至起诉时拖欠2015年房租。按照合同约定，我方有权要求解除合同收回房屋，已付房租不予退还，张太遴支付违约金。二、一审适用法律错误，违背“不告不理”原则。一审判决张太遴向我方支付2014年房租12万元计入2015年，及判决我方给付张太遴一年利息错误。张太遴一审反诉并未提出以上两项诉请，一审不应裁判。三、张太遴一审未在反诉期内提出反诉，一审法院帮助张太遴造假，使得张太遴反诉请求符合法律规定日期。
宣判后，上诉人张太遴不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：1、撤销一审民事判决书第三项，改判支持实际损失6万元的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由王馨婉承担。主要理由：租赁合同约定王馨婉保证房屋无任何纠纷，保证我方正常经营。合同签订后，我方为扩大歌厅经营规模与佟俊男签订房屋租赁合同，并向佟俊男支付一年租金5万元，该房屋与涉案房屋相邻，因王馨婉租赁给我方的涉案房屋存在瑕疵，导致我方一年内无法使用该房屋正常经营，同时与佟俊男签订房屋租赁合同无法履行，造成我方直接经济损失10万余元。一审法院因王馨婉违约只支持利息，远少于实际损失，即便按照合同对等原则，王馨婉至少应付年租金百分之二十的违约金。
上诉人王馨婉二审答辩称：一、张太遴所述与事实不符，张太遴明知房屋存在权利瑕疵，仍主动强烈要求承租，并一再保证房屋纠纷由张太遴摆平，张太遴一直跟踪前一诉讼进度，从2014年3月至2014年5月，在此期间张太遴明知房屋存在与前承租户的纠纷，也参加了纠纷过程，张太遴让我方将房屋出租给他，我方顾及张太遴一再保证将房屋出租给张太遴。二、张太遴所述与其他人签订合同造成损失与我方无关，张太遴与其他人签订合同我方不知道，也没有看到过，张太遴所述佟俊男并非房主，无权出租房屋。
上诉人张太遴二审答辩称：坚持上诉意见。
上诉人王馨婉二审提交如下证据：证据1：王馨婉母亲吴晓静的电话通信记录单，主张证明张太遴及其家人于2014年3月初到涉案房屋，在此期间双方一直通话，张太遴多次来到涉案房屋，要求我方将房屋出租给他。证据2：2015年4、5月份拍摄的涉案房屋室外照片，主张证明张太遴一直使用涉案房屋。证据3：证人张洪志、李俊州的证言。上诉人张太遴对证据1的真实性没有异议，但提出该证据内容与本案纠纷无关，涉案房屋留有招租广告，上面留有吴晓静联系电话，张太遴的丈夫见到广告后初步与吴晓静联系租房事宜，每次通话时长较短，只是询问房屋基本状况，不可能了解房屋背后存在纠纷，该证据仅能证明双方通话，不能证明王馨婉主张的通话内容。对证据2提出异议，提出王馨婉主张的拍摄时间不属实，房屋装修完毕到照片中体现出的室外效果是2015年10月份，照片不能证明王馨婉主张。
证人张洪志到庭证明：2014年3月份去过租赁房屋，在场人有吴晓静，其他在场的一男一女不认识，一共多少人回忆不起来，在场二人说想承租房屋，我不租走了，他们的谈论内容记不清楚了，我想要承租房屋，之前和吴晓静不认识，租赁房屋外张贴招租广告。
证人李俊州到庭证明：我和吴晓静是朋友，常从吴晓静门市房前经过，看到门市房于2014年10月末将近11月份装修，但不能确定是连续装修还是时段时续装修，给吴晓静打电话，吴晓静说门市房租出去了。
本案二审查明的事实与一审法院查明事实基本一致。
上述事实，有当事人的陈述，裁判文书、报警记录、新闻报道等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，附卷佐证。
本院认为：综合上诉人的上诉请求和答辩意见，并结合相关证据和事实，本案主要争议焦点问题是：1、王馨婉和张太遴签订的房屋租赁合同是否应予解除；2、租赁合同约定的租赁期限是否应予延期；3、张太遴是否应当承担逾期给付租金的违约责任；4、王馨婉是否应当向张太遴赔偿损失。
一、对于王馨婉诉请要求解除房屋租赁合同，以及要求张太遴支付违约金的问题。双方签订的房屋租赁合同合法有效，当事人非因法定或者约定事由不得解除。对于王馨婉提出张太遴逾期未付租金的解除理由，经查，双方签订房屋租赁合同后，张太遴如期向王馨婉支付第一年租金12万元，按照合同约定张太遴应当在2015年5月20日前支付第二年租金。由于2014年5月至9月张太遴对涉案租赁房屋进行装修期间，前承租人杨传桂因与王馨婉之间的租赁合同纠纷，多次到租赁房屋阻挠装修，由此影响到张太遴对租赁房屋的承租使用，致使王馨婉和张太遴对于第二年租金的给付产生分歧。故此，本案不能认定张太遴属恶意违约拖欠房屋租金，王馨婉以张太遴逾期未支付第二年房屋租金为由，尚不能成为合同解除的理由。对于王馨婉提出张太遴明知租赁房屋存在权利瑕疵，仍然愿意履行合同义务，应当承担举证证明责任。根据本案现有证据，并不能证明王馨婉的主张成立，双方签订的房屋租赁合同并无相关约定，即使张太遴知道王馨婉与前承租人杨传桂存在纠纷，也不能推定出张太遴认可自行承担损失。因此，一审法院判决房屋租赁合同继续履行，未支持王馨婉要求张太遴支付违约金的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。
二、对于租赁合同约定的租赁期限是否应予延期，以及王馨婉是否应当向张太遴赔偿损失的问题。王馨婉作为出租人负有保证承租人在承租期限对租赁房屋承租使用的义务。张太遴主张因前承租人杨传桂阻挠其装修施工，且杨传桂提出有权继续承租涉案房屋，故其在王馨婉和杨传桂诉讼期间未对涉案房屋进行装修使用。根据张太遴提交的报警记录记载，杨传桂曾多次到涉案房屋阻挠装修施工，此事件也曾被当地媒体报道。杨传桂于2014年8月起诉王馨婉，经两审后被判决驳回诉讼请求。张太遴主张因租赁房屋处于诉讼纠纷状态，致使其没有继续装修，而王馨婉亦不能提供证据证明在此期间装修仍在继续。因此，综合考虑本案的案情，一审判决租赁期限顺延一年，仅支持给付一年利息损失，并无不妥，本院予以维持。
对于王馨婉提出张太遴未在反诉期内提出反诉的问题，经查阅一审卷宗，王馨婉提起本案诉讼的时间是在2015年5月8日，张太遴提出反诉并交纳反诉案件受理费的时间是在2015年5月20日，故张太遴在举证期限届满前提出反诉请求，并未超过法定期限。王馨婉提出的此项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于王馨婉提出一审违背“不告不理“原则，张太遴未诉请要求将2014年房屋租金计入2015年的问题，因双方争议焦点主要就是2015年房屋租金的给付问题，故本案裁判必然要对此焦点问题进行论述，故一审判决并无不当。对于王馨婉提出张太遴未诉请给付利息的问题，因张太遴一审诉请要求王馨婉赔偿损失60万元，一审法院并未全部予以支持，仅支持给付一年利息损失，故并未违背“不告不理“原则，王馨婉的上诉主张不能成立。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元（上诉人王馨婉预交），由上诉人王馨婉负担。二审案件受理费100元（上诉人张太遴预交），由上诉人张太遴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年五月二十日
书 记 员 郑金玲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。