浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2006）湖民一终字第42号
上诉人（原审原告）沈真荣。
委托代理人冯阿根。
上诉人（原审被告）湖州市练市房地产开发物业经营公司。
法定代表人吴伟山。
委托代理人（特别授权代理）李萍。
委托代理人（特别授权代理）傅建峰。
原审被告湖州市练市房地产管理所。
法定代表人吴伟山。
委托代理人刘泉生。
上诉人沈真荣因与被上诉人湖州市练市房地产开发物业经营公司（以下简称开发公司）、原审原告湖州市练市房地产管理所（以下简称房管所）财产权属纠纷一案，不服湖州市南浔区人民法院（2004）湖浔民（一）初字第2013号民事判决，向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2006年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人沈真荣及其委托代理人冯阿根，被上诉人开发公司委托代理人李萍，房管所的代理人刘泉生两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，湖州市荃仁建筑工程队系原湖州市荃仁乡人民政府下属的集体企业，湖州市荃仁建筑工程队于1993年4月12日经工商核准变更登记为湖州市荃仁建筑工程公司。1997年10月8日，湖州市练市镇人民政府工业办公室（因行政区域的调整，荃仁乡并入练市镇）与沈真荣签订协议书一份，湖州市练市镇工业办公室其下属的湖州市荃仁建筑工程公司转卖给沈真荣，原湖州市荃仁建筑工程公司的债权、债务均由沈真荣个人清结。2003年8月8日，湖州市荃仁建筑工程公司被工商机关吊销营业执照。
1993年9月1日、1993年12月29日、1994年9月5日，房管所因资金困难，分别向荃仁建筑工程队借款12万元、15万元、20万元，合计借款人民币47万元。1995年5月8日，湖州市练市房地产开发公司与沈真荣签订商品房购销合同一份，约定，供方为湖州市练市房地产开发公司，需方为沈真荣；买卖标的物为原位于湖盐公路18号底层西三间面积约为159.60平方米的房屋，房屋总价为30万元，房屋装修每间1万元，三间为3万元，共计人民币33万元。交付时间为1996年5月底前供方将房屋交付需方使用。合同订立和房屋交付的有关手续：1、需方应将合同建箱面积的上级批准有效文件的副本交供方申报计划之用。2、供方应在商品房交付使用的同时，向需方提供房屋图纸、产品合格证和保修卡。3、房屋保修期土建为交付使用后一年，水电为交付使用后半年。其它约定的事项：通电通水由凯丽大酒店提供；房屋交付使用前需方要求解除合同，须书面申请，供方同意后则以房价1%收取违约金；购房必须交纳房产契税，凭税票领取钥匙；房屋交付使用时，需方应向供水、供电部门办理过户手续；房屋交付使用后，以上购房款，从个中（系笔误、实应为“人”）集资款中扣除。等等。该合同由供方湖州市练市房地产开发公司加盖公章，并由负责人杨振祥签名和需方沈真荣的签名。合同中的手写条款均为杨振祥在签订时书写。1996年，被告开发公司将连同合同约定的上述三间房屋在内的位于练市镇湖盐公路32号的全部房产登记在练市房地产开发公司名下。合同订立后，沈真荣于1998年冬天取得占用该房屋，但双方一直至今未办理产权登记过户手续。此后沈真荣与他人签订租赁合同，将房屋出租、收取租金。期间两被告对原告的出租行为均未提出异议。在沈真荣取得房屋后，房管所一直未支付原告借款的利息。2000年，在房管所偿还对外所借的集资款和借款时，未对沈真荣的借款予以偿付。2004年11月18日，原告为办理上述房屋的相关产权证书，向被告开发公司提出申请，要求被告协助办理产权过户手续，并要求被告开发公司支付尚余的借款人民币59500元。11月30日，被告开发公司函复原告，认为原告的申请不是事实，原告与开发公司间从未发生过房屋买卖关系，练市镇湖盐公路凯丽大酒店底层西三间的房屋产权自1996年3月20日房屋产权登记至今一直为开发公司，并不存在任何争议。且沈真荣在函告中所称的集资款与客观不符。原告认为其合法取得的房屋的相关权益受到损害，故向法院起诉，纠纷成讼。
原审判决同时认定，湖州市练市镇房地产管理所即练市房地产管理所，是不同时期的不同称谓，是现隶属于湖州市南浔区城乡建设与交通局下面的事业单位。湖州市练市房地产开公司于1993年经湖州市城乡建设局批准设立并经工商登记的独立企业法人，内部核算独立，自负盈亏。于1999年4月5日由湖州市城乡建设委员会批准，后经工商核准变更登记为湖州市练市房地产开发物业经营公司。杨振祥自1982年起担任练市房地产管理所所长。1993年湖州市练市房地产开发公司成立后同时担任该公司的负责人，1997年12月杨振祥不再担任练市房地产管理所和练市房地产开发公司的负责人职务。
原审判决认为：一、商品房合同的效力问题。被告开发公司认为该合同中的第七条手写文字与合同上的其他手写文字不在同一时间形成、合同上公章的加盖时间也不是在合同签订的1995年5月8日，公章的真实性也值得怀疑，为此向法院申请对合同进行鉴定。中华人民共和国公安部物证鉴定中心的检验结果为无法比对盖印时间、也无法比对手写文字与其他合同文字的形成时间存在差异，加盖的“湖州市练市房地产开发公司”印文与申请鉴定人开发公司提供的样本一致，故被告未能举证证明该合同存在两次形成等合同存在虚假的状况，应承担举证不能的后果，结合当时开发公司法定代表人杨振祥的证人证言，应认定该合同系1995年5月8日，开发公司与原告沈真荣协商一致签订成立。被告开发公司和房管所认为合同虚假、不是当事人真实意思的辩解不能成立。故本案原告沈真荣与被告开发公司（即原练市房地产开发公司）签订的商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同依法成立，合法有效，应受法律保护，对双方均具有法律约束力。
二、关于原告沈真荣有无交付购房款问题。本案合同中所称的个人集资款应认定就是原荃仁建工队在房管所的借款。（一）、在合同签订时房管所向由沈真荣担任负责人的荃仁建筑工程队（荃仁建筑工程公司）有借款人民币47万元，后作为原集体性质的荃仁建筑工程公司在1997年被其上级主管部门练市镇人民政府工业办公室转卖给沈真荣时，原湖州市荃仁建筑工程公司的原对外债权、债务由沈真荣个人承担处理，由此在1998年沈真荣取得该房屋，并对该房屋进行出租时，沈真荣已实际取得房管所向荃仁建工队借款人民币47万元的债权，房管所理应向沈真荣个人偿还借款。（二）、当时房管所和湖州市练市房地产开发公司的双重法定代表人杨振祥也认为合同中所称的集资款指的是原练市房管所向荃仁建工队的借款。（三）沈真荣在房管所和开发公司之中并无其他集资款。由此可认定在合同订立时，虽不存在合同第七条第四款所称的个人集资款，但事实上房管所向原荃仁建工队的借款已转化为沈真荣的个人借款，也就是合同中所称的个人集资款。合同第七条第四款约定在房屋交付后，购房款从个人集资款扣除。（一）、本案合同虽约定房屋交付时间为1996年5月底，但实际于1998年交付。故在合同履行过程中双方已对交付时间作了变更约定。本案被告之一房管所虽未作为合同一方当事人在合同中盖章，确认将对沈真荣的个人借款用作购房款并进行扣除。但签订合同时，房管所和湖州市练市房地产开发公司的法定代表人均系杨振祥，作为双重法定代表人的杨振祥有权认可房管所扣留沈真荣的借款作为购房款，而后支付开发公司。至于扣款，应当在房屋交付后，也就是在1998年原告实际取得房屋后，由开发公司和房管所双方进行财务转帐并对帐目处理。作为原告沈真荣无需也无法承担扣款义务。（二）、1998年沈真荣实际取得房屋，对房屋出租至今、并收取相应租金，对此两被告均未提出异议。（三）、2000年房管所清偿对外借款时，对沈真荣的借款未予偿还，也未与沈真荣对借款进行对帐结算并支付利息。由此已证明开发公司认可房管所在沈真荣的借款中扣除相应购房款，由房管所在扣款中支付购房款。沈真荣已实际支付了购买合同标的物即三间店面房的购房款，履行了合同中需方应支付供方购房款的义务。开发公司实际也已于1998年将房屋交付给沈真荣，由沈真荣出租房屋、收取房租。对于被告开发公司认为1998年沈真荣实际占用房屋，并对外出租收取租金，实际是开发公司利用沈真荣出租房屋，获取租金从而代替房管所支付借款利息的辩解，因开发公司未提供相应证据而且与所认定的事实相悖，故法院不予采信。
三、关于诉讼时效问题。合同虽约定房屋的交付时间为1996年5月底，但实际本案原告于1998年取得占用房屋。由此应认定合同履行过程中原告与被告开发公司变更了房屋交付时间。在原告于1998年取得房屋后，对房屋进行出租并收取租金，一直行使着收益权。在2004年11月18日，原告为办理上述房屋的相关产权证书，向被告开发公司提出申请，要求被告协助办理产权过户手续。后于11月30日得到被告开发公司函复，认为原告的申请不是事实，原告与开发公司间从未发生过房屋买卖关系，练市镇湖盐公路凯丽大酒店底层西三间的房屋产权自1996年3月20日房屋产权登记至今。此时原告才得知开发公司对自己取得的房屋不认可，自己的民事权利受到侵害。故诉讼时效应从原告收到2004年11月30日被告开发公司的函复时开始计算，至原告向法院起诉并主张权利，要求确认合同有效并要求协助办理过户手续时并未超过二年，在合法的诉讼时效内，其相应的民事权利应受到法律保护。
因本案审理的是沈真荣实际占用的房屋的权属争议及商品房购销合同的效力、履行问题。与原告要求被告归还集资款59500元及利息属不同的法律关系，在本案中不宜一并进行审理。原告可另行主张权利。在本案中本院驳回原告要求被告支付集资款或借款的请求。
综上，原审判决认为，原告沈真荣与被告开发公司（即原练市房地产开发公司）签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，应受法律保护，对双方均具有法律约束力。作为合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等履行自己的附随义务。本案涉及不动产买卖纠纷，应依法办理房屋产权过户登记。现原告已履行合同、支付购房款。被告开发公司虽已取得该房屋的产权并将房屋实际交付原告，但仍应协助原告办理房屋产权过户手续。原告主张的民事权利并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十六条之规定，作出如下判决：一、确认原告沈真荣与被告湖州市练市房地产开发物业经营公司（原湖州市练市房地产开发公司）1995年5月8日签订的商品房购销合同有效。二、被告湖州市练市房地产开发物业经营公司协助原告办理房屋产权过户手续，限于本判决生效之日起60日内履行。三、驳回原告沈真荣的其余诉讼请求。
湖州市练市房地产开发物业经营公司上诉称：一、原审认定的主要事实存在错误。1、原审认定“原湖州荃仁建筑工程公司的债权、债务均由沈真荣个人清结”是错误的，湖州市练市镇人民政府工业办公室与沈真荣在1997年10月8日签订的协议书中约定的只是资产的转卖，而且转卖的资产价值也是确定的，不包括本案所涉的47万元借款。2、上诉人与沈真荣从未发生过房屋买卖行为。1995年5月8日的“商品房购销合同”是被上诉人沈真荣和上诉人原法定代表人事后串通补签的，并不是双方当事人在当时的真实意思表示。此商品房购销合同是虚假的。3、即使在合同真实的情况下，在该份“商品房购销合同”签订后，在具备履行的时间和条件下，双方当事人均没有实际履行，沈真荣既未提供证据证明其已向开发公司支付了购房款，而房管所也未以客观不存在的所谓沈真荣个人集资款来抵扣购房款。因此，作为买受人的沈真荣至今未履行支付购房款的义务，而作为出卖人，开发公司在沈真荣履行付款义务前有权拒绝协助办理房产过户手续，一审对此事实认定错误。4、在1998年年底，被上诉人侵占房屋的前提下，要认定三年后侵占房屋的行为是履行合同的交房行为，必须有新的相关约定和事实证据，不能以原合同为依据。履行合同的交房行为也不能以事实房屋在谁手里的状态来评价。一审法院认定该行为是依据合同的交房行为，事实和依据不能成立。4、如果认定合同是成立的，也是无效的。如果认定合同是有效的，也是没有履行，也已被当事人事后的行为而废除。5、合同并没有关于办理产权过户的约定。本案房屋的土地是国有划拨土地，土地证不能登记在被上诉人沈真荣名下。在合同没有明确约定办理房屋产权证的情况下，一审法院确定上诉人的办理产权证义务是不当的。6、本案应定性为合同纠纷，并非房屋权属纠纷。
综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人沈真荣答辩称：原审依据有效证据认定相关事实，证据充分，事实清楚。一、1995年5月8日，沈真荣与上诉人签订的商品房购销合同合法有效，应受法律保护。二、合同成立生效后，答辩人已实际履行了合同约定义务，支付了购房款。三、答辩人向法院主张确认合同有效并要求上诉人协助办理过户手续，诉请合理合法。而上诉人的上诉理由不能成立，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告湖州市练市房地产管理所陈述称：原审判决对管理所认定的事实错误，无事实和法律依据。练市房管理所从未向沈真荣借款，也没有向沈真荣个人集资，作为练市房管所没有法律义务清偿对沈真荣的借款。荃仁建工队是集体企业，该企业的对外债权不能作为个人款项进行处理。现练市镇企业服务中心在出具证明，荃仁建工队出借给房管所的47万元应收款不包括在转卖给沈真荣的原荃仁建工队的总资产价值内。故房管所不应成为被告，原审原告在起诉时将房管所列为被告，存在程序违法，司法不公的情形。原审原告与开发公司所谓的购销合同中的内容确实存在虚假方面，对上诉人与被上诉人间的房屋买卖行为，房管所也具有管理职责，因该房屋系集体所有，土地为划拨性质，所以必须经过批准，否则房屋买卖合同无效。因合同签订在1995年5月时，当时凯丽大洒店还没有建造完毕，店面的面积尚未确定。95年练市房管理所向荃仁建工队借的款项怎么知道建工队会在97年转制转给沈真荣。而合同中却约定“从个人集资款中扣除”，所以合同中将当时不可能发生的事情写入合同之中，证明合同是虚假的。
上诉人开发公司在二审开庭时提供了练市镇企业服务中心的证明一份及荃仁建工队收取利息收据三张，用以证明荃仁建工队在93、94年出借给房管所的47万元应收款，并没有转给沈真荣，沈真荣无权用于支付房款。而且在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，荃仁建工队尚在收取集资款利息，该款未用于抵付房款。被上诉人质证认为，该证据不是二审期间的新证据，而且企业服务中心在一审已提供了相反的证明，47万元借款是沈真荣通过荃仁建工队借款给房管所。而利息收据三张因没有写明收款单位，证明支付给沈真荣个人。房管所质证认为企业服务中心证明与一审时提供的荃仁建筑公司的报告书的内容相吻合，房管所向荃仁建工队的借款不属于沈真荣，未转化为沈真荣的借款。借款的利息收据，进一步证明向建工队借款，支付利息，而没有向沈真荣个人借款的事实。本院认为，上诉人提供的上述证据具有真实性、合法性、和关联性。但上诉人提供的2006年1月23日企业服务中心证明一份，与一审时企业服务中心已经出具证明一份并不矛盾、排斥，虽原荃仁建工队出借给房管所的47万元不在转卖总资产的149.99元中，但根据转制时应当对企业的整体财产一并处理原则，及一审企业服务中心出具的证明，该债权应属于沈真荣个人。而利息收据三份，其中94年支付的利息付款人为房管所，95年5月8日则利息付款人为开发公司，由此可以扑出沈真荣和荃仁建工队认为房管所与开发公司的关系是混同的。但收据证明了荃仁建工队收取相关利息的事实。
被上诉人提供了2006年2月26日原荃仁乡工办主任沈其林证言、原荃仁乡副乡长诸阿大证言各一份，证明荃仁建工队自1990年起由沈真荣个人，承包中个人债权债务由沈真荣负责，期间流动资金由沈真荣个人负责，1997年转制后所有债务、资产均归沈真荣。所以47万元借款本身就是沈真荣的。上诉人质证认为，对证据没有异议，当时沈真荣确为荃仁建工队的承包人。房管所质证认为证据没有效力，个人证明应当庭作证，而且不能因为沈真荣是承包人，而认定所有债权债务是沈真荣个人的，荃仁建工队的一切资产都归沈真荣。本院认为上述证据符合有效证据条件，能证明荃仁建工队原由沈真荣承包，承包期间债权债务归沈真荣。但不能以此证明沈真荣个人直接出借47万元给房管所。
房管所提供了房产转让协议书一份，以证明杨振祥代表开发公司与凯丽大洒店签订转让协议书，包括诉争三个店面在内的房屋均由开发公司有偿转让给凯丽大洒店，所以杨振祥应知道所有的资产都是开发公司的，而现在一审期间其又作证认为三间店面已出售给沈真荣，故证词存在虚假状况。开发公司对该证据无异议，可以证明开发公司与沈真荣不存在买卖房屋合同。沈真荣对证据真实性无异议，但该证据证明杨振祥履行法定代表人的职责行为，且与杨振祥一审时所作证人证言并不矛盾。本院认为该协议客观存在，但实际并不履行，并不能据此否定沈真荣与开发公司1995年签订的房屋买卖合同。
本院经过对一审的全面审查，结合上述证据的认定和当事人在二审期间所作陈述，认定二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：（一）本案的案由。由于本案涉诉的房屋目前的产权登记在上诉人名下，上诉人对其拥有所有权，而双方当事人在诉讼中争议的实质是房屋买卖合同的成立、有效及履行问题，所以本案的性质是房屋买卖合同纠纷，对此上诉人所持的异议及理由正确，本院予以采纳。
（二）、合同成立问题。本案上诉人与被上诉人在1995年5月8日签订了房屋买卖合同一份，一审期间上诉人对合同的真实性提出异议，但经一审法院委托鉴定，合同中开发公司的公章系真实加盖、合同也由当时开发公司的法定代表人杨振祥与沈真荣协商签订，上诉人未能提供其他有效证据证明该合同虚假伪造，故应当认定购房合同客观真实，合法有效。上诉人主张的合同系事后伪造之说并不能成立，本院不予采信。
（三）、合同履行问题，即沈真荣有无按合同约定履行给付购房款。因荃仁建筑工程队（荃仁建筑工程公司）在1990年后由沈真荣担任负责人并承包，承包期间的债权债务、流动资金均由沈真荣负责，该企业出借给了房管所借款人民币47万元。由于沈真荣在荃仁建工队所处的地位和两者间的关系，使得当时房管所和湖州市练市房地产开发公司的双重法定代表人杨振祥也认为合同中所称的沈真荣个人集资款指的是原练市房管所向荃仁建工队的借款。而且荃仁建工队1997年转制时，被其上级主管部门练市镇人民政府工业办公室转卖给沈真荣，原对外债权、债务由沈真荣个人承担处理。故在1998年沈真荣取得该房屋，也已真正取得了该借款的所有权。在合同中房管所虽未盖章确认沈真荣在房管所的个人借款用作购房款并进行扣除。但基于房管所和湖州市练市房地产开发公司当时的法定代表人均系杨振祥。杨振祥也证实将房管所向沈真荣的借款作为购房款予以扣除后支付开发公司。至于如何扣款，系开发公司和房管所双方间的事情。并不能以此对抗沈真荣实际已付房款的主张。1998年沈真荣取得房屋并对房屋进行出租受益后，房管所及开发公司在此后长达数年期间从未向沈真荣主张权利，要求明确双方间关系并要求腾房，客观上也证明了开发公司及房管所对该房屋已经卖给沈真荣并无异议。而2000年房管所清偿对外借款时，对沈真荣的借款实际也未予偿还，双方也未进行对帐结算的事实也印证了开发公司事实上已认可该房出售给沈真荣。由此可认定沈真荣已经支付了房屋购买款，开发公司也实际交付了标的物房屋，双方间房屋买卖合同已经履行。但合同双方当事人应当全面履行合同义务，鉴于合同标的物是不动产，应依法办理房屋产权过户登记手续，所以上诉人仍应协助被上诉人办理房屋产权过户手续。上诉人认为土地性质为国家划拨性质，故不可能转让登记于被上诉人个人名下，事实无法过户的辩解，本院认为因房屋所占的土地性质为划拨，但只要补交土地出让金，将土地转化为出让性质后，土地使用权并非不可转让。据此，上诉人认为沈真荣未履行支付购房款义务，及无法办理过户登记手续的上诉意见，与事实不符，于法无据，本院不予采信。
综上，一审实体处理并无不当，审判程序合法，据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费人民币11010元，由上诉人开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 窦修旺
审判员 许丹红
审判员 潘嘉玲
二〇〇七年四月三十日
书记员 陈 蓉