广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终3016号上诉人（原审原告）：南宁骏威物业服务有限责任公司。法定代表人：杨建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈海珍，该公司职员。委托诉讼代理人：张莲，广西拓展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄珊上诉人（原审被告）：余闯。黄珊、余闯的共同委托诉讼代理人：黄大川，广西桂铭律师事务所律师。上诉人南宁骏威物业服务有限责任公司（以下简称骏威公司）与上诉人黄珊、余闯物业服务合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日立案后，依法组成合议庭，并组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人骏威公司的委托诉讼代理人陈海珍、张莲，上诉人黄珊、余闯的共同委托诉讼代理人黄大川到庭参加诉讼。本案经依法延长审理期限，现已审理终结。骏威公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判违约金计算方法：以本金3852.19为基数，从2012年5月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，每日按欠费总额的千分之三计算。诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、我公司与黄珊、余闯签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》第十三条第三项明确约定违约金计算标准，因此，本案的违约金计算方式应按协议方式计算。二、一审按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算违约金，违反法律规定。黄珊、余闯共同辩称：双方约定的违约金过高，如果存在违约，同意一审对违约金计算标准的调整。黄珊、余闯上诉请求：撤销一审判决，驳回骏威公司的诉讼请求。理由如下：我方在2011年9月15日接收房屋后，与骏威公司签订了服务合同，并预交了三个月的物业服务费方获得骏威公司批准房屋装饰，没有拖欠物业服务费。骏威公司以我方无法提供已经缴费的凭证为由提起诉讼，毫无诚信。骏威公司辩称：黄珊、余闯确实存在欠物业费的情形，同意一审认定的欠费数额。骏威公司向一审法院起诉请求：一、黄珊、余闯向骏威公司支付2010年3月1日至2012年4月30日止拖欠的各项费用3906.20元及违约金4645.58元，合计8551.78元；2、黄珊、余闯承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2010年2月25日，广西xx投资有限公司（甲方）与骏威公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为甲方建设的英伦十八住宅小区提供前期物业管理服务，合同第六条约定：物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，有电梯住宅1.2元/㎡·月。乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收3个月的物业服务费和150元代收代交的分摊公共能耗费。购房业主房屋空置的，业主仍须按本合同约定向乙方全额支付物业服务费和其他费用。第九条约定：1、物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积分摊。2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊。3、电梯运行电费由有电梯楼房内1层及以上业主按建筑面积分摊。4、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。2011年8月20日，骏威公司（甲方）与黄珊、余闯（乙方）签订一份《英伦十八前期物业管理服务协议》，约定：甲方有权依据协议向乙方收取物业服务费及其他费用，对不按时交纳物业服务费及其他费用的业主有权采取相应的催收措施。第四条约定：有电梯普通住宅由甲方按建筑面积自通知收房之日起1.2元/㎡·月向乙方收取。第五条约定公共部位、共用设施设备使用的水、电费根据实际用量由乙方自房屋销售单位通知乙方收房之日按房屋建筑面积分摊。第十三条约定乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按欠费总额的3‰交纳违约金。2011年8月20日，骏威公司（乙方）与黄珊、余闯（甲方）另签订一份《英伦十八水、电代管服务委托合同》，约定：甲方同意将英伦十八小区水、电收费委托乙方实施管理。乙方每月负责对住户的水、电表进行抄表并收取费用，每月对小区的用水、用电及损耗向业主合理分摊。甲方收房时，每户预交150元水电周转金，甲方每月应按时交纳水电费。如甲方逾期缴纳用水或用电费用的，除应足额缴纳用水或用电费用外，还应从逾期缴纳之日起，每逾期一日，每日按加收应缴用水或用电费的千分之3的违约金。2003年7月9日，南宁市人民政府发布《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字[2003]18号），规定城市生活垃圾处理费城镇居民按户收取，2003年7月10至2005年7月9日按7元/户·月收取；2005年7月10至2007年7月9日按7.5元/户·月收取；2007年7月10起按8元/户·月收取。南宁市青秀区环境卫生管理站曾出具委托书，委托骏威公司代收英伦十八小区住户2010年、2011年、2012年垃圾处理费，每户每月8元，全年96元整。庭审中，黄珊、余闯对骏威公司计算出来的自2010年3月1日至2012年4月30日产生的物业服务费3751.3元、生活垃圾处理费32元、代收水费122.9元数额没有异议，但对应否支付存在异议。黄珊、余闯表示对骏威公司按每日千分之三的标准计算违约金过高。上述费用骏威公司书面发函给黄珊、余闯催缴未果，遂诉至法院。另查明，2007年11月18日黄珊、余闯（买受人）向案外人广西xx投资有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：黄珊、余闯向广西xx投资有限公司购买民族大道凤岭北面英伦十八第x幢x单元x号房，建筑面积135.93平方米。出卖人应当在2009年5月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人。合同附件4《合同补充条款》第2条约定，买受人在出卖人提供的《房屋交接单》上签字同意接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。黄珊、余闯认为广西xx投资有限公司逾期交房，于2011年5月13日向法院起诉要求广西xx投资有限公司承担逾期交房违约责任。法院经审理，作出（2011）青民一初字第763号民事判决书，认定广西xx投资有限公司逾期交房时间算至2010年6月9日，在该日期之后因，黄珊、余闯拒收房屋产生的责任，不应由广西xx投资有限公司承担。广西xx投资有限公司不服该判决，遂提出上诉，在上诉期间广西xx投资有限公司又提出撤诉，双方按原判决执行。一审法院认为，2010年2月25日广西xx投资有限公司与骏威公司签订的《前期物业服务合同》及2011年8月20日骏威公司与黄珊、余闯签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》、《英伦十八水、电代管服务委托合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同约定，骏威公司有权向英伦十八住宅小区业主收取物业服务费及其他费用，黄珊、余闯应当及时交纳。本案中，黄珊、余闯（买受人）与广西xx投资有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定在2009年5月30日前将民族大道凤岭北面英伦十八第x幢x单元x号房交付买受人，经法院（2011）青民一初字第763号民事判决认定“广西xx投资有限公司逾期交房时间算至2010年6月9日，在该日期之后因，黄珊、余闯拒收房屋产生的责任，不应由广西xx投资有限公司承担。”因此2-2201号房从2010年6月10日起至2012年4月30日止（22个月零20天）产生的物业服务费3697.29元及生活垃圾处理费32元、代收水费122.9元应由黄珊、余闯承担。关于违约金问题，合同约定按每日千分之三的标准计算违约金明显过高，不予支持，应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、黄珊、余闯向骏威公司支付物业服务费3697.29元；二、黄珊、余闯向骏威公司支付生活垃圾处理费32元、代收水费122.9元；三、黄珊、余闯向骏威公司支付违约金（计算方法：以本金3852.19元为基数，从2012年5月1日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）。案件受理费50元，由黄珊、余闯共同承担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外，二审补充查明：黄珊、余闯在2013年4月17日一审庭审中陈述对骏威公司的计算方式计算出来的数额没有异议。对合同约定的违约金计算方式没有异议，但按每日千分之三的标准计算违约金过高。本院认为：广西xx投资有限公司与骏威公司签订的《前期物业服务合同》及骏威公司与黄珊、余闯签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》、《英伦十八水、电代管服务委托合同》，系当事人在平等、自愿的基础上签订，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，一审认定涉案合同合法有效正确，本院予以维持。根据合同约定，骏威公司有权向英伦十八住宅小区业主收取物业服务费及其他费用，黄珊、余闯应当及时交纳。本案中，根据（2011）青民一初字第763号民事判决，黄珊、余闯应于2010年6月9日收房，一审据此确认涉案房屋从2010年6月10日起至2012年4月30日止（22个月零20天）产生的物业服务费3697.29元及生活垃圾处理费32元、代收水费122.9元应由黄珊、余闯承担并无不当。黄珊、余闯主张已交清全部费用，不存在拖欠，因黄珊、余闯对其主张不能提交证据佐证，骏威公司亦不认可，故黄珊、余闯应承担举证不能后果。至于违约金计算标准问题，黄珊、余闯主张合同约定按每日千分之三的标准计算违约金明显过高，要求调整，一审对本案违约金计算进行调整并无不当。综上所述，骏威公司及黄珊、余闯的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人骏威公司和黄珊、余闯各负担25元。上诉人骏威公司及黄珊、余闯均向本院预交二审案件受理费各50元，由本院向骏威公司及黄珊、余闯分别退回25元。本判决为终审判决。审判长  农虹菲审判员  刘 萌审判员  高翔宇二〇一七年三月十四日书记员  刘永胜