杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初5270号
原告:宁沛然，男，汉族，1988年2月2日出生，住浙江省杭州市萧山区。
原告:沈佳利，女，汉族，1989年5月27日出生，住浙江省杭州市萧山区。
上述二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：斯佳，浙江叠胜律师事务所律师。
被告:陆华，男，汉族，1968年1月13日出生，住浙江省乐清市。
被告:徐敏芬，女，汉族，1973年6月12日出生，住浙江省乐清市。
上述二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：郑小文、蔡京，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告宁沛然、沈佳利诉被告陆华、徐敏芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，于同年12月8日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宁沛然及原告宁沛然、沈佳利的委托诉讼代理人斯佳、被告徐敏芬及被告陆华、徐敏芬的委托诉讼代理人郑小文到庭参加诉讼；后因案情需要，依法转为普通程序于2017年3月21日公开开庭进行了审理，原告沈佳利及原告宁沛然、沈佳利的委托诉讼代理人斯佳、被告徐敏芬及被告陆华、徐敏芬的委托诉讼代理人郑小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁沛然、沈佳利诉称，经原、被告协商一致，由二被告向二原告购买位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室的房屋。原、被告双方于2016年9月11日通过杭州易房房地产代理有限公司作为中介公司，签订了《杭州市房屋转让合同》（编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》以及《委托代理合同》各一份。《杭州市房屋转让合同》第三条付款方式中明确约定：“贷款付款：（1）乙方须于2016年9月18日前支付首期款人民币五十二万元整至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。（2）余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。”其中第二项明确约定，申请银行贷款的资料须在2016年9月18日前向银行提供。”《房屋转让补充协议》第六条明确约定甲、乙双方必须向办理按揭的银行提供真实、有效、完整的按揭资料。并且《委托代理合同》第三条约定：“甲、乙双方在签订本合同之日起十日内，将办理房产证转移所需的一切资料、税费交付给丙方（即杭州易房房地产代理有限公司）。”
2016年9月11日，在合同签订后，原告方已依约支付给被告方定金5万元、首付款52万元。但是直至双方约定的办理贷款审批手续的日期（即2016年9月18日），被告一直拒绝提供办理贷款审批手续的材料，经原告以及房屋中介公司多次催要，仍拒不提供并且拒绝配合原告办理贷款审批手续，以至于原告至今尚未办理出本案所涉房屋的银行贷款，导致房屋买卖合同未能顺利进行下去。
另，根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第四条第二项约定：“款清当天交房（先交房，后结尾款）”，又根据《房屋转让补充协议》第六条约定：“该房屋交易过程中，在甲乙双方于提供真实、有效、完整的银行按揭资料且乙方银行贷款按揭贷款无问题的情况下（乙方个人征信没有问题），甲乙双方配合中介方及时过户，且甲方于2016年10月31日前交房，中介方承诺甲方可于2016年10月31日前拿到乙方的购房尾款，若逾期，则尾款由中介方垫付给甲方。”现本案所涉的房屋已经超过双方约定的交付日期，二被告理应依约交房。
又，根据《委托代理合同》第三条约定：“甲、乙双方在签订本合同之日起十日内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方。如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元人民币/每天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。”故，二被告理应支付给二原告自2016年9月21日起至实际交付资料日止的违约金。
再，根据《杭州市房屋转让合同》第七条第一款的约定：“甲乙双方同意于乙方银行按揭审批通过且甲方他项权注销后第七个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。”现在二被告怠于履行上述合同约定的办理过户手续等义务，故二原告要求二被告在完成协助按揭审批手续后立即办理房屋权属转移登记手续。
综上，原告认为，原被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《房屋转让补充协议》以及《委托代理合同》系双方真实意思表示，并且均具备履行条件，原告已经依约履行了自己的付款义务，被告无正当理由恶意阻扰合同的继续履行。并且，根据上述合同约定，二被告已经超过履行自己义务的期限。因此，二被告的行为已经严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》及《委托代理合同》有效；2、二被告立即协助原告办理贷款审批手续；3、二被告立即交付位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室的房屋；4、确认位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室的房屋所有权归二原告所有，二被告立即配合原告过户。5、二被告向二原告支付违约金（自2016年9月21日起暂计算至2016年10月20日为1500元；自2016年10月21日起至实际交付资料之日止的违约金按50元/天另行计付）；6、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告陆华、徐敏芬辩称，针对原告第一项诉请，原告没有按照约定履行付款义务，违约在先，答辩人有权终止合同；针对原告第二项诉请，根据合同约定，办理贷款由原告负责，并且所需的资料被告之前均已经提供给中介机构（包括结婚证、土地证等资料），在规定期限之前原告以及中介机构从未向答辩人说过要哪些资料以及如何配合；针对原告第三项诉请，根据合同约定，交房条件是原告交付所有购房款，但是至今为止，原告的按揭贷款仍未去办理，未达到合同约定的交房条件，答辩人无需交付房屋；针对原告第四项诉请，双方合同还未履行完毕，答辩人这边只收到定金，原告要求房屋所有权归原告所有没有任何依据；针对原告第五、六项诉请，本案是原告违约在先，答辩人并不存在违约的情形，因此不承担违约金和诉讼费。
原告宁沛然、沈佳利为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据1、《杭州市房屋转让合同》1份（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》1份、《委托代理合同》1份，证明二被告将位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室的房屋出售给二原告的事实；本案所涉房屋的按揭资料须在2016年9月18日向银行提交的事实。二被告有向按揭银行提供真实、有效、完整的按揭资料的义务。二被告应该在2016年9月20日前向中介提交本案所涉房屋的土地证、二被告的结婚证、契证的事实以及被告应该承担每天50元的违约金的责任。二被告应在2016年10月31日前将房屋交付并过户给二原告的事实。
证据2、《收条》1份，证明原告向被告支付定金人民币5万元的事实。
证据3、《中信银行人民币结算业务申请书》1份，证明原告已经支付首付款人民币52万元的事实。
证据4、《情况说明》1份，证明二被告未按合同约定交付过户、办理贷款审批手续的资料，经中介公司多次催讨仍不交付的事实。
证据5、律师函1份、快递单1份、查询单1份，证明二原告委托律师催告二被告于2016年10月31日前配合原告办理按揭审批手续，并向银行提供办理按揭手续的相关材料，但二被告不予配合的事实。
证据6、录音及文字整理稿1份，证明1、被告因不满意本案所涉的《房屋转让合同》中约定的房屋价格恶意不履行合同义务；2、被告未按合同约定交付办理房屋过户、贷款审批手续所需的材料。3、中介公司通知被告后，被告故意不领取房屋首付款。4、原告不存在过错。
被告陆华、徐敏芬对原告提供的证据材料发表如下质证意见：
对证据1三性无异议，证明目的有异议，认为被告至今未收到首付款，原告违约在先，违约金没有依据；被告之前已经提供了身份证等资料给房产中介且原告及中介未书面告知需提供哪些材料。对证据2、3，三性无异议。对证据4三性均有异议，认为是中介机构单方出具的对于被告极为不利的内容，中介机构没有出庭作证且与原告是有着直接利害关系的，不予认可。对证据5真实性无异议，但律师函内容与事实不符。对证据6真实性、关联性无异议，证明目的有异议，录音是截取的，不能全面反映出案件的真实情况，而且是原告在被告不知情的情况下蓄意录取的。
被告陆华、徐敏芬为支持其主张，向本院提交如下证据：
证据7、回函1份，证明被告方一直在积极履行合同，原告违约在先，并非被告恶意不履行。
证据8、租赁合同1份，证明案涉房屋处于租赁状态，即使要交付房屋也要等租赁期届满，租客对案涉房屋有购买意向。
原告宁沛然、沈佳利对被告提供的证据材料发表如下质证意见：
对证据7形式真实性无异议，证明目的有异议。认为款项已经打入第三方是一致认可的，原告方已经完成了支付的义务。只要被告提供相关资料原告方还是愿意去办理贷款，不影响合同的继续履行。对证据8三性均有异议，即使真实，合同也已经于2015年4月30日到期，不影响案涉房屋买卖合同的履行。
对上述证据材料，本院认证如下：对原告提供的证据2、3三性及证明目的依法予以确认；证据1、5三性予以确认，证据6真实性、关联性予以确认，证明目的综合全案认定；证据4系单位证言，并无单位负责人签名或盖章，不符合证据形式，被告对其三性均有异议，本院对该证据不予认定。对被告提供的证据7三性予以确认，证明目的综合全案认定。证据8系复印件，本院不予确认。
在庭审中，原告申请证人童某到庭作证。
证人童某作证称，原告按约交付了首付款，款项到账当日就电话通知被告领取。之后电话联系被告催要办理贷款的资料，但是被告拒绝提交。
被告对证人证言的质证意见为，中介方与原告有相同利益且本身对被告方存在欺瞒行为。且被告方已经按照中介要求提供了相关资料。对证人证言不予认可。
本院的认证意见为，童某为易房公司员工，对本案情况具备了解基础，其证言本院将结合其他证据进行综合认定。
根据上述有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2016年9月11日，被告徐敏芬、陆华（卖方、甲方）与原告宁沛然、沈佳利（买方、乙方）通过杭州易房房地产代理有限公司（以下简称易房公司）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）一份，合同主要内容为：原告购买被告所有的位于杭州市××区长河街道风景××院××单元××室房屋，房屋售价1710000元。付款方式为贷款付款：乙方于2016年9月18日前支付首期款520000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2016年9月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。甲方依据房款监管协议取得相应房款。首付款520000元于到账后三个工作日内支付甲方，余款1190000元于银行放贷后三个工作日内支付甲方。款清当天交房。甲乙双方于乙方银行按揭审批通过且甲方他项权注销后第七个工作日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，原被告双方又签订《房屋转让补充协议》，其中第6条约定：“该房屋交易过程中，在甲乙双方提供真实、有效、完整的银行按揭资料且乙方银行贷款按揭贷款无问题的情况下（乙方个人征信没有问题），甲乙双方配合中介方及时过户，且甲方于2016年10月31日前交房，中介方承诺甲方可于2016年10月31日前拿到乙方的购房尾款，若逾期，则尾款由中介方垫付给甲方。”
同日，被告徐敏芬、陆华（卖方、甲方）、原告宁沛然、沈佳利（买方、乙方）与易房公司（丙方）签订签订《委托代理合同》，就案涉《杭州市房屋转让合同》涉及的产权过户事宜，共同委托中介易房公司（丙方）办理，并对居间服务费与税费约定、过户资料与按揭手续、过户手续办理、逾期责任、房款和三证的交收等委托代理事宜进行约定，其中过户资料与按揭手续中约定：“甲、乙双方在签订本合同之日起十天内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元人民币/每天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。”
另查明，2016年8月26日，被告徐敏芬出具收条，收取原告宁沛然购房定金50000元。2016年9月18日，原告通过银行转账的形式依约将首付款520000元打入中介易房公司账户。2016年10月13日，原告向被告发送《律师函》，要求被告于2016年10月31日之前配合办理银行贷款审批手续并交付相关资料。被告于2016年10月15日签收，后回函称因原告违约拒绝办理。
本院认为，一、关于原告要求确认合同有效的诉请。原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》、《委托代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因《委托代理合同》系原被告双方与案外人易房公司三方所签，部分内容涉及案外人权利，故本院仅对《委托代理合同》中关于原被告双方权利义务的约定予以确认。被告辩称其是在原告和中介恶意隐瞒及欺骗的情况下才签订了房屋转让合同，但未提供证据证明，本院对该抗辩理由不予支持。另，被告在庭审中还提出案涉房屋承租人有购买意向。本院认为，所谓优先购买权即承租方在出租方出卖其所租赁房屋时，在同等条件下享有优先购买的权利。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。推及可知，即使案涉房屋存在租赁情况，被告作为出卖方亦不得以此为由否定合同效力。
二、关于原告要求被告协助办理贷款审批手续及支付违约金的诉请。原告陈述其合同依据为《杭州市房屋转让合同》第三条第3点第（2）项9月18日时间节点的约定、《房屋转让补充协议》第6条以及《委托代理合同》第三条。本院经审查《杭州市房屋转让合同》第三条第3点第（2）项和《房屋转让补充协议》第6条分别约定了原告办理按揭的时间以及中介承诺卖方拿到购房尾款的条件和时间，并未对被告配合原告办理按揭的义务直接进行约定。《委托代理合同》第三条约定：“甲、乙双方在签订本合同之日起十天内，将办理房产权证转移所需的一切资料、税费交付给丙方，如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，承担50元人民币/每天的违约金，若导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则应承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。”第四条约定：“在本协议第三条约定的条件下，丙方承诺在甲、乙双方提供完整有效的过户资料、身份核对以及按揭审批后25个工作日内办理完毕《房屋所有权证》过户手续。丙方如在约定时限内未能完成过户手续，则每逾期一日向甲、乙双方赔偿各自所交的委托代理费的2%。……”结合三、四两条的约定、原被告就“产权过户事宜，共同委托丙方办理”的协议目的，加之第三条中关于代理费的规定明显为原被告与第三方之间关于委托代理事宜的约定，因此本院认为，第三条的理解应分为两部分，1、原被告如有故意拖延交付资料、办理按揭手续、身份核对、税费缴纳及代理费的，视同违约，该“违约”应为原被告双方对案外人易房公司的违约，向案外承担50元人民币/每天的违约金；2、若因上述原因导致不能正常履行《杭州市房屋转让合同》的，则原被告应向对方承担《杭州市房屋转让合同》中相应的违约责任。原告诉请以此为依据要求被告配合办理贷款手续及支付50元/天违约金，没有合同及法律依据，本院不予支持。
三、关于原告要求被告交付房屋，确权及配合过户的诉请。《杭州市房屋转让合同》明确约定款清当天交房，甲乙双方于乙方银行按揭审批通过且甲方他项权注销后第七个工作日前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。因被告尚未收到购房余款，交付房屋及办理过户的条件尚未成就，原告此项诉请无合同及事实依据，本院不予支持。确认案涉房屋归二原告所有依据不足，本院亦不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告宁沛然、沈佳利与被告陆华、徐敏芬于2016年9月11日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2016转让0411160）、《房屋转让补充协议》，以及原、被告2016年9月11日在《委托代理合同》中关于双方权利义务的约定部分有效。
二、驳回原告宁沛然、沈佳利本案其他诉讼请求。
案件受理费人民币20204元，由原告宁沛然、沈佳利负担16204元，被告陆华、徐敏芬负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并根据对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 陈欧飞
代理审判员 赵 凉
人民陪审员 谢建儿
二〇一七年四月十二日
代书 记员 李碧婷