山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁10民终569号上诉人（原审原告）威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区青岛中路85号。法定代表人丛建，总经理。委托代理人姜红利，山东中立达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东江森机电工程有限公司，住所地济南市文化东路24号。法定代表人李宏斌，经理。委托代理人梁建权，山东悦程律师事务所律师。上诉人威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司因不当得利纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2015）威经技区民初字第1106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2008年7月31日，被告与南通一建集团有限公司威海分公司（以下简称南通一建威海分公司）签订合同书，约定由南通一建威海分公司参与建设被告开发的．长峰馨安苑生活小区住宅楼事宜，南通一建威海分公司全额带资建设施工长峰综合楼(佳世客购物中心)，合计约74OOO㎡的施工建设，经审核后的施工工程款，被告用长峰馨安苑小区楼座抵顶该楼座按2400元/㎡作价，楼座面积以图纸面积计算，共计约1.3亿元人民币。南通一建威海分公司抵顶的馨安苑小区83、84、85、72、73、78、79、90、94号楼座，由南通一建威海分公司自行带资建设施工、销售,但销售价必须按被告的销售价销售，不准擅自降低销售价而影响被告整体销售……合同还对双方其他权利义务进行了约定。后双方实际抵顶的房屋楼座为：72、73、78、79、83、84、85、88、89、94、95号。2009年1O月12日，原告与南通一建威海分公司签订《空调机房施工房屋抵顶协议书》一份，2009年10月16日，双方又签订《空调机房施工房屋抵顶协议书》一份，因原告为南通一建威海分公司施工，南通一建威海分公司以被告抵顶的长峰馨安苑生活小区的部分房屋抵顶原告的货款，共计56套房屋，包含本案诉争房屋。两份合同还对原告及南通一建威海分公司的其他权利义务进行了约定。合同签订后，南通一建威海分公司向原告交付了合同约定的房屋，原告对外进行销售，部分房款打入长峰房地产公司账户。被告认可馨安苑72号楼204室、73号楼103室、203室、301室、401室、1402室、79号楼102室、202室、204室、1602室房款共计5209808元进入其账户，但其中有56750元系作为保证金由银行控制。最后一笔款项的进账时间为2011年3月14日。对于原告主张的73号楼102室、94号楼201室、88号楼1504室、94号楼904室房屋进入其账户202000元不予认可。2015年8月13日，原告诉至原审法院，要求被告返还5411808元购房款并支付利息。被告辩称，原告对其主张应提供相应的证据予以证实，原告所销售的部分房产系通过办理银行按揭贷款所支付，而该贷款中有5％的保证金仍由银行持有，并没有到被告公司账户。诉讼中，原告撤回要求被告返还73号楼102室、94号楼201室、88号楼1504室、94号楼904室房屋售房款202000元的诉讼请求，变更诉讼请求要求被告返还5209808元，并以5209808元为本金，自2011年3月15日至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款支付利息。另查明，涉案房屋预售许可证登记的售房单位为被告。2014年，原告将南通一建公司、南通一建威海分公司作为被告、长峰房地产公司作为第三人诉至原审法院，要求确认两份抵顶协议有效，2014年4月9日，原审法院作出(2014)威经技区商初字第29号民事判决书支持原告的诉讼请求，该判决已经生效，长峰房地产公司认可原告对上述房屋有处分权。该案诉讼中，南通一建公司主张原告曾因涉案房款抵顶事宜擅自关停佳世客中央空调系统，造成重大影响。2015年3月5日，原告曾将被告诉至原审法院，要求其返还抵顶合同约定的另四套房屋的房款共计1477000元及相应利息，原审法院于2015年6月2日作出民事判决，支持原告的诉讼请求。被告提供其与中国农业银行股份有限公司威海经济技术开发区支行签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》，以证明因涉案的房屋系业主贷款购买，被告与银行签订了最高额保证合同，贷款发放后需扣留5％的房款作为保证金，故原告主张的款项中有5％属于保证金，不能返还。原告对此不予认可，主张合同的相对方为被告与银行，与原告无关，且被告是以保证金账户内的资金为银行担保的债务设定动产质押担保，而非扣留了贷款人的资金。被告主张涉案房屋款项在2011年3月14日前已经进入被告账户，原告现要求被告返还并支付利息超过法定诉讼时效，不应支持。原告主张南通一建在(2014)威经技区商初字第29号案件中提供的答辩状以及其于2014年、2015年起诉被告及南通一建的案件，均能证明其多次向被告主张权利，本案并未超过法定诉讼时效。原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述以及抵顶协议书、民事判决书等证据在案佐证。原审法院认为，关于原告的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题，原告提供的南通一建公司在另案中的答辩状及原审法院(2014)威经技区商初字第29号、原审法院(2015)威经技区民初字第100号民事判决书均能证明原告曾多次向被告主张返还顶账房款，现被告抗辩称原告的诉讼请求超过法定诉讼时效，理由不当，不予采信。关于被告是否构成不当得利问题，根据已经生效的原审法院(2014)威经技区商初字第29号民事判决，被告已经认可原告对上述房屋具有处分权，原告出售房屋，房屋价款应当归原告所有。现被告认可馨安苑72号楼204室、73号楼103室、203室、301室、401室、1402室、79号楼102室、202室、204室、1602室房款共计5209808元进入到其账户，故其扣留涉案房款无合法依据，构成不当得利，现原告要求返还，理由正当，予以支持。被告抗辩称其与银行签有最高额保证合同，银行扣留了5％的房款作为保证金，该款项被告不能随便使用，原告对此不予认可。即使如被告所述，也是基于其与银行之间的特殊约定，而该款项仍然是在被告账户中，且合同的相对性决定被告与银行签订的合同不能对抗原告，故对被告的该抗辩依法不予采信。原告申请撤回要求被告返还73号楼102室、94号楼201室、88号楼1504室、94号楼904室房屋售房款202000元的诉讼请求，未违反法律规定，依法予以准许。被告认可涉案款项最后一笔进入其账户的时间为2011年3月14日，现原告要求被告自2011年3月15日起至判决确定的履行之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息，理由正当，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第131条之规定，判决：被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告山东江森机电工程有限公司馨安苑72号楼204室、73号楼103室、203室、301室、401室、1402室、79号楼102室、202室、204室、1602室房款共计5209808元，并以5209808元为基数自2011年3月15日起至判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付原告利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（系减半收取）28511元、诉讼保全费5000元，共计33511元，均由被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担。宣判后，上诉人威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，上诉人与被上诉人之间不存在合同关系，被上诉人不应直接要求上诉人返还涉案款项及逾期利息；涉案款项5209808元进入到上诉人银行账户属实，但是该款项系上诉人抵顶给南通一建集团有限公司的房屋变现后，进入到上诉人的账户，因上诉人与南通一建集团有限公司存在债权债务纠纷，上诉人有权将抵顶给南通一建集团有限公司的房屋变现后扣抵南通一建集团有限公司欠付上诉人的楼座款；涉案部分房屋系业主在银行办理按揭贷款的方式购买，原审判决上诉人应返还提供贷款的银行所扣留的贷款额中5%的保证金没有事实和法律依据；涉案房屋房款形成于2011年3月之前，被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人山东江森机电工程有限公司答辩称，南通一建集团有限公司认可被上诉人对涉案抵顶房屋具有处分权，房屋出售后所售楼款也应属于被上诉人，上诉人非法占有被上诉人该款项缺乏合法依据，其行为构成不当得利。南通一建集团有限公司是否欠付上诉人楼座款与被上诉人无关，上诉人应依法返还被上诉人售楼款。上诉人与中国农业银行签订的《一手住房贷款业务银企合作协议》约定的保证金是基于上诉人与银行间的约定产生的，根据合同相对性原则，该协议约定不能约束被上诉人，且该协议并未改变购房人银行贷款进入上诉人账户的基本事实。另外，2012年5月前，被上诉人多次主张权利，本案未超过诉讼时效。原审判决正确，请求依法维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，依据我国法律规定，没有合法依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，原审法院（2014）威经技区商初字第29号民事判决确认被上诉人对涉案房屋具有处分权，房屋出售后所得房款应归被上诉人所有，上诉人认可该笔款项已经进入到其账户，上诉人占有使用该笔款项没有合法依据，应当返还被上诉人。至于上诉人与南通一建威海分公司之间是否欠付楼座款与被上诉人无关，亦不能以此产生对抗被上诉人要求上诉人返还该笔款项的效力。关于本案诉讼时效问题，虽然涉案售楼款在2011年3月14日前已经进入上诉人账户，但原审法院于2014年4月9日作出的（2014）威经技区商初字第29号民事判决确认被上诉人对涉案房屋享有处分权。故被上诉人于2015年8月13日诉至原审法院要求上诉人返还涉案售楼款并未超过诉讼时效。关于银行扣留5%的保证金的问题，该笔款项是基于上诉人与银行之间的协议扣留，对被上诉人不产生约束力。该款项仍在上诉人保证金账户，待条件成就后，该笔款项也可以返还至上诉人公司账户，故上诉人主张该笔款项由银行扣留而不应返还，理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张理由不当，证据不足，本院不予支持。原判正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57022元，由上诉人威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于大海代理审判员  李佳忆代理审判员  宋 杨二〇一六年四月二十八日书 记 员  刘双双