重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0110民初9666号原告：陈江琴，女，1981年9月30日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：罗劲松，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴健，重庆市綦江区通惠法律服务所法律工作者。被告：重庆美坤实业有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道交通路59号，统一社会信用代码9150022207031788XB。法定代表人：谌俊宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：严红，重庆勤升律师事务所律师。委托诉讼代理人：锐秋稷，重庆勤升律师事务所律师。原告陈江琴与被告重庆美坤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，由审判员王君平独任审判，依法适用简易程序，于次月12日和同年11月10日两次公开开庭进行了审理。原告陈江琴及其委托诉讼代理人罗劲松、吴健和被告之委托诉讼代理人严红、锐秋稷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈江琴向本院提出诉讼请求：请求判决被告支付延期办理产权证书违约金73920元，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年12月17日建立了商品房买卖合同关系，约定被告将位于重庆市綦江区文龙街道滨河大道15号红星国际小区4幢3-14号房屋出售给原告，建筑面积67.63㎡，单价为14225.79元/㎡，房屋总价款为924000元。被告于2016年2月29日向原告交付了上述房屋。重庆市綦江区国土资源和房屋管理局于2017年7月6日办理了该房屋《不动产权证书》。被告的行为违反了双方合同的约定，应当承担违约责任，但被告拒绝承担相应的违约责任。根据有关法律规定，请求支持原告的诉讼请求。被告重庆美坤实业有限公司辩称，2014年12月17日，被告与原告签订了商品房买卖合同的补充协议，其中第六条约定了预售商品房交付使用后360个工作日申请办理房屋产权证。合同约定交房时间是2016年3月1日，但原告实际接房时间为2016年6月30日，据此推算，被告不存在逾期办理房屋产权证的情况，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系房地产开发企业。2014年12月17日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道滨河大道15号綦江红星国际小区A区4幢3-附14号（产权证书记载为重庆市綦江区文龙街道滨河大道15号綦江红星国际小区A区4幢附14号）商服用房出售与原告，总成交金额为963513元，原告以按揭方式付款，首付款金额483513元，贷款金额480000元;被告依照国家和地方的有关规定，于2016年3月1日前将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付与原告使用。关于产权登记的办理，合同第十三条规定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房产权登记，由原告委托被告办理的，原告应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由原告提供的资料提供给被告。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构�交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意以下列方式按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在360日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；逾期超过360日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。如因原告的责任，导致被告未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告不承担违约责任”。在签订前述《重庆市商品房买卖合同》时，原、被告双方还签订了《合同补充协议》（合同附件五），该补充协议首部以黑体字作出特别提示“为确保乙方（原告）充分理解商品房买卖合同及补充协议的条款，甲方（被告）特提示乙方在签字或盖章前，应详细阅读并充分理解商品房买卖合同及补充协议等全部条款及内容后再签字或盖章。若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明，本协议一经签订即对双方具有约束力”；补充协议第六条约定“关于合同登记备案、产权登记的约定。1、相关登记办理时间：（1）预售商品房以一次性付款方式购买的�在乙方房款及相关税费、物业维修资金到帐之日起90个工作日内申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后360个工作日内，申请办理《房地产权证》；(2)预售商品房以按揭付款方式购买的，在乙方首付款及相关税费、物业维修资金到帐且经银行审批通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日起90个工作日内申请办理合同登记备案、预购商品房预告登记（如有）、预购商品房预告抵押权登记（如有）；在商品房交付使用后360个工作日内，申请办理《房地产权证》；……4、因政策及政府主管部门的原因、工作程序等非甲方原因，造成甲方无法办理或无法按期办理合同登记备案、产权登记与预告登记等相关事宜，甲方不承担责任；……6、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案、《房地产权证》申请，取得相应登记或申请受理单的，乙方根据合同第十三条第3款第（2）项约定有权解除本合同的，乙方应在解除权发生之日起30日行使解除权，逾期未行使解除权的，视为乙方放弃解除合同权利，甲方按该条款中有关继续履行合同的约定承担责任，即按同期人民银行活期存款利率承担违约金。……”。2015年7月12日，被告向原告开具销售不动产统一发票，收到首付款483513元。2015年12月29日，原告向被告交付契税、印花税、权属调查费、转移登记费、转让手续费等税费，被告开具了自制的专用收据。2016年2月29日，被告将案涉房屋交付金科物业服务集团有限公司重庆分公司管理。2016年3月3日，被告出具情况说明：“兹有我公司客户陈江琴，身份证号码：510223198109300026，杜怡然，身份证号码：500222200902150029。于2014年12月1日购买位于綦江区文龙街道滨河大道15号红星国际小区4号楼底商3附14，建�面积：67.73㎡，套内面积59.95㎡，总金额924000元。于2014年12月1日付清首付款483513元，现由于客户资金到位，特申请补齐全款。现补交房款440487元，贷款0元，总金额924000元。特此说明”。次日，原、被告进行了案涉房屋交接，原告向被告交付了大修基金、向金科物业服务集团有限公司重庆分公司交付了物业服务费。2016年6月27日，被告再次向原告开具销售不动产统一发票，载明收到购房款440487元。2017年5月25日，被告取得了案涉房屋的不动产登记受理通知单。2017年7月6日，重庆市綦江区国土资源和房屋管理局颁发了案涉房屋的不动产权证书（证号为渝〔2017〕綦江区不动产权第000497205号），显示权利人为原告、共有情况为单独所有。同年9月4日，原告提起本案诉讼。前述事实，有原、被告当庭陈述、营业执照、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、�况说明、入伙办理须知、发票、专用收据、不动产登记受理通知单、不动产权证书、等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。原告认为，《合同补充协议》是格式合同，其第六条第一款系排除原告权利、免除或限制被告责任的条款，在签订合同时，被告没有履行提示原告特别注意和进行说明的义务，违反了商品房买卖合同司法解释关于取得房屋权属证书自房屋交付使用之日起最高九十日的强制性规定和消费者权益保护法关于保护消费者合法权益的强制性规定，属无效条款。此意见与《合同补充协议》已在首部以黑体字作出特别提示的事实不符、与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“取得房屋权属证书自房屋交付使用之日起九十日”系针对在当事人无特别约定情形下而作出的特别规定不符，所指条款内容亦不存在排除原告权利、加重原告责任、免除或者限制被告责任的情形，并不违反消费者权益保护法关于保护消费者合法权益的强制性规定，本院对该意见不予采纳。2016年3月4日，原、被告交付房屋，被告于2017年5月25日取得房屋的不动产登记受理通知单，期间工作日304天（日历天数448天-休息日、法定节假日144天），并不超过《合同补充协议》第六条第一款关于“在商品房交付使用后360个工作日内，申请办理《房地产权证》”之约定办证时间，被告不应承担《重庆市商品房买卖合同》中规定的逾期办证违约金责任；2017年5月26日至同年7月6日，是产权登记机构受理办证申请后履�职能工作程序耗费的时间，与被告无关，原告将其计入被告申请办证的时间，与合同约定的以取得不动产登记受理通知单的时间为申请办证终止时间不符，本院不予采纳。因此，原告之诉讼请求，理由不成立，本院不予支持；被告关于“不存在逾期办理房屋产权证的情形”之辩解，理由正当，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第三条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告陈江琴的诉讼请求。本案案件受理费824元，由原告陈江琴负担（已纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  王君平二〇一七年十一月十七日书记员  冯跃红