广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初7880号
原告：惠州市五洲实业开发公司，住所地：惠州市下角菱湖侨苑二楼。
法定代表人：周锦辉。
委托代理人：张远通，广东创通顺达律师事务所律师。
委托代理人：何超明，男，汉族，系该公司员工，
第一被告：惠州市果菜副食总公司，住所地：惠州市水门路24号。
法定代表人：刘国荣。
第二被告：郭立新，男，汉族，1969年03月14日出生，户籍住址：惠州市惠城区，
第三被告：郭海战，男，汉族，1974年03月22日出生，户籍住址：惠州市，
上列二被告共同委托代理人：骆成业，广东伟伦律师事务所律师。
上列二被告共同委托代理人：李启荣，广东伟伦律师事务所实习律师。
原告惠州市五洲实业开发公司与被告惠州市果菜副食总公司（下称果菜公司）、郭立新、郭海战案外人执行异议之诉一案，本院于2012年11月21日立案受理[案号：（2012）惠城法民一初字第3690号]，2013年10月7日，本院做出一审判决，原告不服提出上诉。2014年5月29日，惠州市中级人民法院做出（2014）惠中法民一终字第252号《民事裁定书》，裁定撤销原判决，将案件发回本院重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理，于2015年6月2日作出（2014）惠城法民一重字第3号民事判决，被告郭立新、郭海战不服，上诉至惠州市中级人民法院，2016年7月7日，惠州市中级人民法院作出（2014）惠中法民一终字第1559号《民事裁定书》，裁定撤销原判决，发回重审。本院依法再次另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张远通、何超明、被告郭立新和郭海战以及共同的委托代理人骆成业、李启荣到庭参加诉讼，被告果菜公司经本院公告送达开庭传票期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，一、位于惠州市××姚屋巷的宿舍用地（国土证号：惠府国用（1992)字第13020400066号）面积5**平方米土地及地上房屋系原告所有的，被告郭立新、郭战海不得对该财产申请执行惠城区法院作出的（2012)惠城法执字第1159-1号、（2012)惠城法执异字第35号裁定书是错误的，依法应撤销。原告与被告惠州市果菜副食总公司（下称果菜公司）签订的《合作改造房屋合同书》、《补充协议》、《协议书》实质上是土地使用权和地上房屋的转让。原告已以实物的形式支付了土地使用权和地方房屋转让的全部价款，且被告果菜公司已经向原告交付了涉案的土地和地上房屋，以及土地使用权证等证件，原告己经实际占有使用该土地和房屋，并在该土地上投入大量资金重新修建宿舍。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”被告郭立新、郭海战不能申请查封拍卖原告己经从被告果菜公司受让的涉案土地及地上建设的宿舍。惠城区法院作出的(2012)惠城法执字第1159-1号、（2012)惠城法执异字第35号裁定书是错误的，依法应撤销。1、《补充协议》与《协议书》的内容合法有效，己经把一开始的合作改造房屋合同变更为土地及地上建筑物转让协议。1992年原告（乙方）与被告果菜公司（甲方）签订了《合作改造房屋合同书》，双方约定被告果菜公司提供位于惠州市××姚屋巷的宿舍用地[国土证号：惠府国用（1992)字第13020400066号]面积5**㎡土地由乙方投资改造，改造后的住宅除甲方应得住宅建筑面积1200㎡房屋所有权的补偿外，剩余住宅面积全部归乙方所有。1992年8月22日，原告与被告果菜公司又签订了《补充协议》，双方约定：一、原告出资购买惠州市糖厂内富阳新村的18套商住楼，建筑面积1200㎡给被告果菜公司（超出1200㎡部分由被告果菜公司出资），作为甲方姚屋巷的宿舍改造搬迁，安排原职工的住宿，房屋产权归甲方所有；二、被告果菜公司位于惠州市××姚屋巷宿舍用地[国土证号：惠府国用（1992)字第13020400066号]面积5**㎡土地使用权归原告所有，改造后所建的住宅全部归原告所有，甲方将上述土地的《国有土地使用证》原件移交给原告等内容。2006年6月16日签订《协议书》约定之前签订的《合作改造房屋合同书》、《补充协议》继续有效，涉案土地及地上建筑的宿舍归原告所有。2、原告己经按照土地使用权及地上建筑物转让的《补充协议》约定，以实物的形式支付了土地及地上建筑物转让的全部价款。根据《补充协议》约定，原告出资购买了位于糖厂内富阳新村的18套商住楼给被告果菜公司,并且在2005年5月把该18套房屋产权证办理到甲方名下。3、被告已经向原告交付了上述土地及地上建筑物，原告己经实际占有使用该土地，并在该土地上投入大量资金建造了宿舍房。从1992年8月开始，原告就投入大量资金在涉案土地上拆除危房、出具红线图、立项、设计、报建等一系列建设工程施工工作，并己经建成部分宿舍楼。4、原告受让上述土地及地上建筑物时，人民法院没有对上述土地进行查封，原告没有任何过错。二、被告惠州市果菜副食总公司应立即协助原告办理上述土地使用权及地上房屋所有权到原告名下的变更登记手续。1、根据（2007)惠城法民一初字第435号民事判决，原告与被告果菜公司签订的《合作改造房屋合同书》、《补充协议》、《协议书》合法有效，应继续履行。2、根据《合作改造房屋合同书》第七条，在房屋改造过程中，甲、乙双方应本着友好精神，共同处理好有关工作。根据《补充协议》第二条，甲方（被告）姚屋巷宿舍用地[国土证号：惠府国用（1992)字第13020400066号]面积5**㎡土地及地上建筑物归乙方（原告）所有，改造后所建的住宅全部归乙方（原告）所有。又根据《协议书》约定：双方应按该“合同”及“补充协议”约定的权利和义务履行，履行完毕后自然终止。如前所述，原告己经以实物形式支付了上述土地及地上建筑物的价款，被告果菜公司应按照上述约定立即协助原告办理上述土地使用权及地上房屋所有权到原告名下的变更登记手续。原告诉讼请求为：1、确认原告与被告惠州市果菜副食品总公司签订的《合作改造房屋合同书》、《补充协议》、《协议书》合法真实有效，合同继续履行；2、确认位于惠州市××姚屋巷宿舍用地[国土证号：惠府国用（1992）字第130204000**号，面积536平方米]土地使用权属于原告；3、由被告承担本案诉讼费用。重审过程中，原告申请变更诉讼请求为：一、撤销（2012)惠城法执字第1159-1号、（2012)惠城法执异字第35号裁定书，停止执行位于惠州市××姚屋巷宿舍用地[国土证号:惠府国用(1992)字第13020400066号]面积5**㎡土地使用权及地上建筑物；二、被告惠州市果菜副食总公司立即协助原告办理上述土地使用权及地上房屋所有权到原告名下的变更登记手续；三、被告承担本案的诉讼费用。
被告果菜公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告郭立新、郭海战共同答辩称，一、对原告的第二项诉请答辩如下：本次诉讼是案外执行异议之诉，该诉讼解决的问题应该是土地及土地上建筑的权属问题，原告要求法院判令被告一名下的土地及地上权益归属原告，是超过执行异议之诉的审理范围，应依法驳回。二、该诉请也违反一事不再理的原则，原告于2007年2月9日曾向惠城区法院起诉，请求确认原告与被告一签订的三份协议合法有效，继续履行；经过审理，城区法院作出（2007）惠城法民一初435号民事判决，判决上述协议合法有效，继续履行，协议中约定的协助办理的义务已经在该判决中确定了，原告属于重复起诉。三、对原告的第一项诉请答辩如下：该诉请没有事实和法律依据，物权法定原则是我国物权法的基本原则之一，目前房屋登记在被告一名下，是没有异议的，依据物权法第二条第二款的规定，本案争议焦点在于土地使用权及房屋归属的问题，从登记上看，执行标的是登记在被告一名下，该不动产目前属于果菜公司没有疑问，原告是依据最高院的相关规定请求法院确认物权，我方认为原告不能按照该规定确认物权。结合本案案情，原告一直没有履行要求被告一变更登记的义务，应视为一种过错，可参照诉讼时效的制度进行处理。原告对执行标的并不享有排他性物权，请求法院依法驳回其诉讼请求。
本院查明的案件事实
经审理查明，l992年8月18日，原告与被告果菜公司签订了《合作改造房屋合同书》，约定：被告果菜公司提供姚屋巷的宿舍用地[国土证号：(92)第130204000**号]及房屋改造报建手续给原告，原告出资人民币300万元，负责将被告果菜公司的旧宿舍改建为多层住宅；房屋改建后，被告果菜公司应分得住宅建筑面积1200㎡所有权，剩余住宅面积为原告所有，可作商品房由原告负责销售，作为补偿原告的投资；原告应遵守国家的有关法规进行房屋改造的施工及销售，负责资金的投入、使用、回收，依法缴纳税金和有关规费，并取得合法利润。同年8月22日，双方又签订《补充协议》，该补充协议约定：l、应被告果菜公司要求，原告出资购买惠州市糖厂内富阳新村商住楼18套，建筑面积l200㎡给被告果菜公司（超出面积部份由被告出资），作为补偿被告果菜公司姚屋巷的宿舍改造搬迁，安排原职工的住宿。原告与富阳新村购房合同应交被告果菜公司保存，并将房产证分户移交被告果菜公司，房屋产权归被告果菜公司所有。2、被告果菜公司在姚屋巷的宿舍用地[国土证号：粤府国用字(92)第130204000**号]归原告所有，改造后所建的住宅全部归原告所有，原签订的合作合同规定属被告所有的住宅面积在本协议中补偿。
上述合同及协议签订后，原告投资进行项目建设，合同项目建设过程中，惠州市规划局于1999年1月27日向被告果菜公司发出《通知》，称被告1993年1月报建宿舍楼已不符合现时市政府对旧城“严格控制和统一改造，完善配套”的规划要求，通知被告重新补测地形图，重做方案送审，过去已建四层部分也不准继续施工，待按该局重新提出的规划设计要求及红线退位要求重新做出方案报批后再一并办理复工审批，否则按违法建设严处。此后，工程一直处于停工状态，合同项目已建成一栋四层楼，另有一栋已打地基。
2006年6月16日，原告与被告果菜公司再次签订一份《协议书》，确认以上双方签订的《合作改造房屋合同书》及《补充协议》继续有效直至履行完毕后自然终止，原告已在下××新村购买职工住房1200㎡，已交付被告果菜公司使用，被告果菜公司同意姚屋巷合作项目归原告所有。原告提交《商品房屋产权权属书》申请表及签收表，以证明其已购买案外人惠城区华桥住宅开发总公司开发的位于惠州市下角共建路××新村××楼、××楼、××楼的房屋并已办证（备注发证时间为2005年至2006年间）至被告果菜公司职工名下，该表中所列已发证的名单中有六人与被告果菜公司提交的2002年4月15日制《职工下年度缴费工资申报表》中名单一致。案外人周日雄出具《证明》，称原告于1993年出资购买位于下××新村住宅小区的商品房，总面积为1200㎡，由原告指定产权办理给被告果菜公司职工名下，房款已付清。案外人惠州市惠城区华侨住宅开发总公司出具《证明》，称惠州市下××新村的房地产，是由周日雄挂靠惠州市惠城区华侨住宅开发总公司经营的项目。
2007年2月9日，原告向本院提起诉讼，请求判决确认原告与被告果菜公司双方签订的《合作改造房屋合同书》、《补充协议》、《协议书》继续有效，合同项目的土地及地上建筑物归原告所有，本院作出了（2007）惠城法民一初字第435号《民事判决书》，判决原告与被告果菜公司双方签订的《合作改造房屋合同书》、《补充协议》、《协议书》合法有效，继续履行。
另查一，座落于惠州市××姚屋巷的住宅用地[国土证号：粤府国用字(92)第130204000**号，面积536㎡]至今仍登记在被告果菜公司名下，属划拨用地。原告的营业执照曾于1998年被吊销，2014年7月11日，惠州市工商行政管理局重新向原告颁发营业执照。
另查二，本院在执行郭立新、郭海战与被告果菜公司民间借贷纠纷一案的过程中，作出(2012)惠城法执字第ll59号执行裁定书，拍卖被执行人惠州市果菜副食品总公司位于惠州市××××一幅住宅用地[证号：惠府国用(1992)字第l3020400066号]及一栋在建工程(共四层，实测面积491.48㎡)。原告为此提出异议。本院作出了（2012）惠城法执异字第35号《执行裁定书》，裁定如下：驳回惠州市五洲实业开发公司提出的异议。
另查三，本院就涉案土地能否转让及涉案土地地上建筑物是否符合规划要求，能否继续建设等问题分别致函惠州市国土资源局及惠州市规划局，惠州市国土资源局回复称，涉案土地系划拨住宅用地，只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用的国有划拨土地使用权，可以一并转让。惠州市规划局回复称：同意按现状4层主体结构完善，并需将现状杂乱场地作清理，不同意再续建。
以上事实有当事人主体身份信息、合作改造房屋合同书、协议书、民事判决书、房产证签收表、国土证、危险房屋安全鉴定书、建设者工程规划许可证、开工许可证、拍卖公告、执行裁定书、审计报告、复函、证明、受理通知书以及庭审笔录在案佐证，可以认定。
裁判理由和结果
本院认为，本案的争议焦点原告是否对涉案土地享有实体权利，原告的实体权利能否阻止对涉案土地及地上建筑物的强制执行。
关于原告对涉案土地及地上建筑物是否享有实体权利问题。第一，原告与被告果菜公司签订的《合作改建房屋合同书》及《补充协议》中约定，原告为被告果菜公司的职工购买18套共1200㎡商品房，作为补偿被告果菜公司姚屋巷的宿舍改造搬迁，安排原职工的住宿，并将房产证分户移交被告果菜公司后，涉案土地及地上建筑物归原告所有。原告提交了惠州市惠城区华侨住宅开发总公司及周日雄出具的《证明》及《商品房屋产权权属书申请表》，证明其已按约定出资购买1200㎡的商品房并将产权证办理至被告职工名下，并且原告与被告果菜公司签订的《协议书》对购房并交付的事实进行了确认。原告为果菜公司职工购房的事实还从被告果菜公司提交的《职工下年度缴费工资申报表》所显示的职工名单部分吻合，能够对其购房交付的行为予以印证，原告已以实物的形式涉案土地及地上建筑物的价款，依约履行了其应负担的义务。第二，原告已投入资金在涉案土地上新建四层楼房，虽改建项目因规划问题停工至今，但惠州市规划局的复函明确同意按现状4层主体结构完善，即涉案土地上四层建筑物并非违法建筑，原告可在履行行政审批手续及缴交相关税费、补交土地出让金后取得涉案土地及地上建筑物的所有权。综上，原告已依合同的约定支付了全部对价并进行投资改建，对涉案土地及地上建筑物享有实体权利。第三，涉案土地使用权类型虽为划拨土地，但因历史原因，且原告确已付出对价并投入建设，已履行了合同义务，因此在涉案土地及地上建筑物具备办证条件后，被告果菜公司负有协助过户的义务，相关费用由原告负担。
关于原告的实体权利能否对抗对涉案土地及地上建筑物的强制执行的问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定意在保护已经履行全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。这里的第三人必须具备三个方面的保护要件：已经支付全部价款、已实际占有、未办理过户登记无过错。本案中，如前所述，原告已支付对价，并实际占有及使用涉案土地，因规划问题未完成原合同约定的建设规模，该行为是系应行政管理部门的要求而停止，从而导致涉案土地及地上建筑物未办理变更登记手续，该权益仍属原告所享有，原告对此并不存在过错。故本案的事实符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定的条件，原告诉请停止对涉案土地及地上建筑物的执行，理由成立，应当支持。
被告惠州市果菜副食总公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七之规定，缺席判决如下：
一、停止本院（2012）惠城法执字第1159号案对第一被告惠州市果菜副食总公司名下位于惠州市惠城区姚屋巷的土地使用权[证号：惠府国用(1992)字第l3020400066号]及一栋在建工程(共四层，实测面积491.48㎡)的执行。
二、撤销（2012）惠城法执异字第35号《执行裁定书》。
三、第一被告惠州市果菜副食总公司应在以下财产具备办证的条件下，协助原告惠州市五洲实业开发公司办理位于惠州市惠城区姚屋巷的[证号：惠府国用(1992)字第l3020400066号]土地使用权及地上房屋所有权的权属变更登记手续。
本案受理费22800元（原告已预交500元），由第一被告惠州市果菜副食总公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 叶伟健
审判员 钟志明
审判员 欧阳琳
二〇一七年五月十八日
书记员 张莉茱