青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0214民初3389号
原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路222号。组织机构代码：86358152-5。
主要负责人：段红涛，该行行长。
委托诉讼代理人：张雪松，山东中苑律师事务所律师。
被告：李娜，女，1985年3月23日生，汉族，住青岛市。
被告：王迪，男，1988年4月15日生，汉族，住青岛市。
被告：青岛鑫江置业集团有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区。统一社会信用代码：91370214743995619J。
法定代表人：方新山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1976年12月6日生，汉族，住青岛市市南区。系该公司职工。
原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告李娜、被告王迪、被告青岛鑫江置业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张雪松、被告青岛鑫江置业集团有限公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼，被告李娜、被告王迪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
中国建设银行股份有限公司青岛市分行向本院提出诉讼请求：1.被告李娜、王迪立即偿还剩余借款本金人民币344797.36元；2.被告李娜、王迪立即支付截止至2016年4月18日的拖欠利息9200.4元并支付2016年4月19日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）；3.被告李娜、王迪承担原告就本案诉讼支付的律师代理费20100元；4.原告在被告李娜、王迪未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对抵押房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿；5.被告青岛鑫江置业集团有限公司对被告李娜、王迪的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告放弃部分诉讼请求，主张借款本金为334414.79元，将利息请求明确为自2016年11月25日起至实际欠款全部还清之日止按照借款合同约定计算的利息。事实和理由：2011年5月18日，被告李娜与原告签订借款合同一份，约定由被告李娜向原告借款400000元用于购房，利率为基准利率上浮0%，采用等额本息还款法，每月偿还本息3053.36元，期限自2011年5月18日至2031年5月18日。被告李娜用位于青岛市308国道城阳段216号48号楼1单元302户房屋为上述贷款提供抵押担保。被告王迪承诺与被告李娜共同还款。被告青岛鑫江置业集团有限公司对被告李娜、王迪的上述借款承担连带清偿责任。借款合同签订后，原告如期发放了借款，但三被告却违反合同约定逾期还贷。
李娜、王迪、青岛鑫江置业集团有限公司未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、2011年5月11日，被告李娜、被告王迪向原告出具《中国建设银行青岛分行个人贷款业务申请表》，被告李娜向原告申请贷款400000元，贷款期限240个月，月利率5.66667%，被告王迪承诺与被告李娜共同还款，对其全部债务承担责任。同日，被告李娜因购买青岛市城阳区308国道216号48号楼1单元302户房地产与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告李娜向原告借款400000元，期限自2011年5月16日至2031年5月16日，借款利率为中国人民银行发布的相应档次法定贷款基准利率，自实际放款日起算，按月结息付息、按月等额本息还款。合同同时约定，如逾期还款，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息时，原告有权宣布合同项下贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，并对抵押房地产行使抵押权。被告李娜对上述借款以自己名下位于青岛市城阳区308国道216号48号楼1单元302户房地产提供抵押担保，约定抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及实现债权和抵押权而发生的的费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、公证费、公告费、执行费等），并办理了预售商品房抵押预告登记。2010年6月3日，原告与被告青岛鑫江置业集团有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告青岛鑫江置业集团有限公司在2010年6月3日至2013年6月3日期间对因购买青岛市城阳区308国道216号项目的房地产而与原告发生借贷关系的借款人的借款提供连带责任担保，担保范围为贷款本金以及利息（包含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向银行支付的其他款项，以及诉讼费、律师费、保全费、公告费等实现债权的一切费用。保证期间为“抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”。至今，本案所涉房屋未办理正式抵押登记。
二、2011年5月18日，原告按照合同约定将400000元贷款支付到被告青岛鑫江置业集团有限公司账户，截至2016年11月24日，二被告尚欠原告借款本金334414.79元。
三、原告为向被告追索拖欠的借款本息，支付给山东中苑律师事务所律师代理费20100元。
本院认为，本案是基于借款人未履行还款付息义务而引发的借款合同纠纷。原告与被告李娜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告青岛鑫江置业集团有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均合法有效，依法应予以保护。原告按照合同约定发放了贷款，借款人应当按照合同约定偿还贷款，否则应当承担相应的违约责任。因被告李娜未按照合同约定按期足额还款，原告有权根据合同约定要求其提前偿还所欠贷款本金、利息、罚息、复息以及诉讼费、保全费等债权人实现债权的一切费用。借款合同关于若借款人未按合同约定还本付息，债权人有权在借款利率水平上加收50%计收罚息的约定，不违反法律规定，本院予以支持。被告李娜以自己所有位于青岛市城阳区308国道216号48号楼1单元302户房地产为上述借款提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押预告登记，该抵押行为合法有效。根据合同约定，抵押担保的范围包括原告所诉的上述费用，因此原告就所诉费用依法享有对抵押物的优先受偿权。被告王迪作为共同还款人对被告李娜所欠原告借款应当承担共同还款责任。因本案中被告李娜未办理正式抵押权登记手续，被告青岛鑫江置业集团有限公司作为连带责任保证人对被告李娜的债务应承担阶段性保证责任。因被告未按时还款，原告支出律师代理费20100元，原告有权根据合同约定要求被告承担上述费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告李娜、被告王迪于本判决生效之日起10日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行截止到2016年11月24的借款本金334414.79元，并偿还自2016年11月25日起至贷款本息结清之日止按合同约定计算的利息、罚息；
二、被告李娜、被告王迪于本判决生效之日起10日内支付原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行律师代理费20100元；
三、原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对被告李娜设定抵押的位于青岛市城阳区308国道216号48号楼1单元302户房地产的变现价款享有优先受偿权；
四、被告青岛鑫江置业集团有限公司就涉案房屋办理正式抵押登记前对上述第一项、第二项承担连带还款责任。被告青岛鑫江置业集团有限公司在承担保证责任后，有权向被告李娜、被告王迪追偿。
案件受理费6911元，保全费2390元，公告费600元，共计9901元，由李娜、王迪、青岛鑫江置业集团有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 姜国华
审 判 员 王红丹
人民陪审员 王晓英
二〇一七年六月二十三日
书 记 员 车发强
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：
借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
3、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：
借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
4、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：
借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
5、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款：
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：
被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。