上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4830号
上诉人（原审原告）：韩立锋，男，1979年8月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：何传彦，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨晓君，男，1989年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：沈芳，女，1968年8月24日生，汉族，住址同杨晓君。
被上诉人（原审被告）：叶宝妹，女，1940年2月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告）：杨宝根，男，1933年7月1日生，汉族，住址同叶宝妹。
被上诉人叶宝妹、杨宝根之共同委托诉讼代理人：杨雪琴（系叶宝妹、杨宝根之女），1964年1月7日生，汉族，住址同叶宝妹。
原审被告：杨国弟，男，1966年11月19日生，汉族，住址同叶宝妹。
上诉人韩立锋因与被上诉人杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根及原审被告杨国弟房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初42662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人韩立锋上诉请求：撤销原判主文第三项，依法改判被上诉人杨晓君、沈芳、杨宝根、叶宝妹赔偿其房屋差价损失人民币（下同）2,475,000元。事实和理由：1、双方当事人之间就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）买卖签订的相关协议合法有效。2、系争房屋的差�和装修损失可以作为房屋买卖合同解除时赔偿损失的范围。3、根据评估结论，系争房屋在2016年10月9日这一评估时点的溢价为2,750,000元。4、合同因客观原因不能履行，对方的过错远大于韩立锋，承担责任的比例大致为九比一。5、一审法院已经认定实际损失为2,750,000元，且对责任比例进行了界定，故违约金数额应为2,475,000元。请求二审法院依法支持其上诉诉请。
被上诉人杨晓君、沈芳共同辩称：不同意韩立锋的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人杨宝根、叶宝妹共同辩称：不同意韩立锋的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
原审被告杨国弟未作答辩。
韩立锋向一审法院起诉请求：1、解除韩立锋与杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根、杨国弟（以下简称杨晓君等五人）于2009年12月17日签订的《售房定金协议书》�2009年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充条款》、2010年3月21日签订的《房屋交接书》；2、杨晓君等五人返还韩立锋已经支付的购房款338,000元；3、杨晓君等五人支付韩立锋房屋差价损失2,683,667.95元；4、杨晓君等五人支付韩立锋中介费损失11,600元；5、本案的诉讼费用、鉴定费用由杨晓君等五人承担。
一审法院认定事实如下：2009年12月17日，韩立锋与杨晓君就系争房屋签订《售房定金协议书》，约定房价款1,160,000元，分三次付清，韩立锋支付定金50,000元。2009年12月18日，杨晓君、沈芳签收了韩立锋支付的定金50,000元。2009年12月22日，韩立锋作为乙方，杨晓君、叶宝妹、杨宝根（叶宝妹、杨宝根均为加盖手印）、沈芳并代杨国弟作为甲方签订了《上海市房地产买卖合同》，其中第二条约定：系争房屋转让价款为1,160,000元；第四条约定：甲、乙双方同意甲方于银行贷款房款到甲方账号之日腾出并通知乙方进行验收交接；第六条约定：甲、乙双方确认，自本合同签订之日起90天内委托“智忆房产”向房地产交易中心申请办理过户手续；第十条手书记载了“2010年3月22日前过户”。合同附件三“付款协议”约定为：本合同签订后，乙方于2009年12月18日支付全部房价款的定金50,000元，于2009年12月22日前（含当天）支付288,000元，乙方银行放款812,000元，以银行放款时间为准，甲方将本房交给乙方当天支付购房尾款10,000元给甲方。注：如贷款不足部分乙方应现金补足交易之前付清。该买卖合同中另附有韩立锋作为乙方,杨晓君、叶宝妹、杨宝根（叶宝妹、杨宝根均为加盖手印）、沈芳并代杨国弟作为甲方的《补充条款》一份。该房地产买卖合同第一条“甲方依法取得的房地产权证号为＿”下方手书记载了“原收件收据编号作废，现收件收据编号为201025911613”，韩立锋和杨晓君在此手书内容下方签名并署期2010年10月23日。2009年12月22日，杨晓君、沈芳签收了韩立锋支付的房款288,000元。2010年3月21日韩立锋（乙方）与杨晓君、叶宝妹、杨宝根（叶宝妹、杨宝根均为加盖手印）、沈芳并代杨国弟（甲方）签订《房屋交接书》，内容为：1、因甲方本房产权证未办好，导致本房暂不能交易过户，根据房屋买卖合同约定甲方同意将本房产权交给乙方使用及装修。2、甲方产权证办好后及时送交中介并通知乙方尽快办理贷款、交易。3、违约责任，如因房价上涨等原因，甲方违约不卖，应双倍退还已售的房款给乙方，如乙方装修，甲方应赔给乙方装修的一切费用、务工、材料款等，因房价上涨使乙方错过了买房的最佳时机，根据本地段房价上涨情况，甲方应赔偿上涨的差价给乙方，甲方承诺从2010年3�21日起三个月内办好甲方产权证；……。4、中介费全部由违约方支付（总房价的2%），……。6、本协议是房屋买卖的重要部分，如与买卖合同不一致的以本协议为准。该《房屋交接书》上，沈芳于2010年3月21日确认“本协议如发生违约责任，甲方母亲沈芳同时承担违约责任”。
2010年10月16日，以杨晓君等五人为申请权利人、案外人上海XX集团）有限公司为申请义务人向上海市浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的转移登记手续（收件编号为201025911613）。2010年11月4日上海市浦东新区房地产交易中心出具了《不予登记告知书》，理由为申请登记事项与房地产簿的记载有冲突。
另查明，2009年12月14日杨国弟因犯诈骗罪被刑事拘留，2010年5月5日被上海市闵行区人民法院判处有期徒刑十年【（2010）闵刑初字第419号】。
韩立锋另提交了于2016年7月29日查询的系争房屋的登记簿信息，显示为系争房屋有司法限制。
审理中，叶宝妹、杨宝根否认《上海市房地产买卖合同》（包括《补充条款》）、《房屋交接书》上的手印为其所留。同时杨晓君等五人对韩立锋主张的房屋装修、房屋差价的金额均不予确认。为此经韩立锋申请，一审法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对叶宝妹、杨宝根的指纹，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋的固定装修价值及残值，委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋的差价进行了鉴定。2016年11月30日司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了鉴定意见为：《上海市房地产买卖合同》包括《补充条款》和《房屋交接书》上“叶宝妹”签名处需检指印均为叶宝妹右手食指所留、“杨宝根”签名处需检指印均为杨宝根右手食指所留；韩立锋预付了鉴定费16,160元。2016年12月16日上海联合工程监理造价咨询有限公司出具鉴定意见为：系争房屋的装修“原值74,751元，残值44,851元”；韩立锋预付了鉴定费2,250元。2016年11月15日上海城市房地产估价有限公司出具了估价报告，结论为：系争房屋在满足全部假设和限制条件下于2016年10月9日的估价结果为3,910,000元，于2010年11月4日的估价结果为1,250,000元；韩立锋预付评估费16,100元。叶宝妹、杨宝根对指纹鉴定结论无异议，韩立锋与杨晓君等五人对系争房屋装修的评估结论均无异议。韩立锋对上海城市房地产估价有限公司出具的估价报告结论无异议，杨晓君等五人对评估报告中系争房屋2010年11月4日的评估结论1,250,000元无异议，对2016年10月9日的评估单价不认可，认为实际在这个日期成交的房屋单价没有这么高，单价应该在44,000元/平米左右。鉴定人员到庭进行了质证，对杨�君等五人的异议答复为：鉴定人员于2016年11月8日接受法院委托后查看了估价对象的情况和市场情况，收集了众多的实际成交案例，并考虑了估价对象的实际情况和周边市场情况，综合之后进行的评判并作出鉴定结论。
审理中，韩立锋向一审法院明确诉请为：1、由于系争房屋目前被查封，而且因为杨晓君等五人的原因产证也没有办理，房屋不能过户，房屋买卖合同的目的无法实现，所以要求解除双方于2009年12月17日签订的《售房定金协议书》、2009年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》附《补充条款》、2010年3月21日签订的《房屋交接书》；2、杨晓君等五人共同签署了房屋买卖合同和房屋交接书，所以要求杨晓君等五人共同返还韩立锋已经支付的购房款338,000元；3、系争房屋2016年10月9日的估价为3,910,000元，韩立锋与杨晓君等五人原签订合同时的价款为1,160,000元，差价为2,750,000元应由杨晓君等五人共同支付；4、依据《房屋交接书》第3条第1款、买卖合同补充条款第5条，杨晓君等五人应双倍返还购房款差价338,000元；5、依据《房屋交接书》第4条，韩立锋实际支付了中介费11,600元，杨晓君等五人应支付韩立锋中介费损失11,600元；6、2010年3月21日韩立锋与杨晓君等五人签订的《房屋交接书》第3条第1款约定了赔偿装修损失，现经鉴定装修残值为44,851元，应由杨晓君等五人赔偿；7、本案的诉讼费、评估费用、鉴定费用、保全费由杨晓君等五人承担。韩立锋另表示如果法院判决合同解除，同意返还系争房屋。
杨晓君、沈芳认为，因杨国弟在韩立锋和杨晓君、沈芳签订合同时就已经被羁押，且叶宝妹、杨宝根也陈述对买卖系争房屋不知情，所以韩立锋与杨晓君等五人签订的上述合同均为无效。如果法院认为合同有效�其二人同意解除合同，但是对系争房屋被查封的事实韩立锋是明知的，《上海市房地产买卖合同》第一页下面手书记载的内容证明韩立锋在2010年10月23日收到了收件收据，知道杨晓君等五人去办理了房地产登记手续，根据交易惯例15天左右会出结果，杨晓君等五人在2010年11月4日将办理结果告知了韩立锋，韩立锋在2010年11月4日就已知道系争房屋被查封的事实，所以在2010年11月4日合同就已无法履行而应解除，房屋差价损失也应以2010年11月4日为基准日，房屋被查封系因客观原因所致，违约金和实际损失不能同时主张，韩立锋已经主张了房屋差价损失，所以不能再主张双倍房价款差价的违约金，且违约金金额约定过高，要求调整。韩立锋自身有明显过错，如有损失应由其自行承担。杨晓君另提出，合同上其虽签了名，但是相关的事项都是沈芳办理，所以不同意承担返还房款和支付房屋差价损失、装修损失、双倍房款差价损失、中介费的责任。沈芳表示，返还房款的责任应由其个人承担，和其他人无关，如果存在差价、房屋装修损失的赔偿，应由其个人承担。同时，由于韩立锋支付的房款不到总房价的1/3，所以按照全额计算差价也不合理，对于双倍房款差价损失和中介费不同意赔偿。
叶宝妹、杨宝根同意解除合同，但表示不知道系争房屋买卖事宜，也没有拿到过房价款，不同意承担相应的民事责任。
杨国弟同意解除合同，但表示不知道房屋买卖的事情。
一审法院认为，民事活动必须遵守法律。
对于叶宝妹、杨宝根和杨国弟在本案中的诉讼地位问题，一审认为，《上海市房地产买卖合同》附《补充条款》和《房屋交接书》上叶宝妹、杨宝根的指印经鉴定均为其二人所留，所以《上海市房地产�卖合同》附《补充协议》和《房屋交接书》的相关内容均对叶宝妹、杨宝根产生法律效力，对其二人抗辩不知情不同意承担民事责任的观点，不予采纳。杨国弟为系争房屋的共同安置人之一，沈芳在未取得杨国弟的授权、事后也未取得追认的情况下，以杨国弟的名义签订系争房屋买卖合同对杨国弟不发生约束力，对韩立锋要求杨国弟承担相应民事责任的意见，不予采纳。
现系争房屋的出售不仅未取得全体共有人的一致意见，而且存在司法查封，故韩立锋要求解除相关合同并无不当。韩立锋与杨晓君及案外人中介方就系争房屋于2009年12月17日签订的《售房定金协议书》属预约合同，因未约定《售房定金协议书》与《上海市房地产买卖合同》同时生效，韩立锋与杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根就此签订《上海市房地产买卖合同》后建立了本约关系，故无需再�判决解除相关的预约关系即判决解除《售房定金协议书》，对韩立锋要求解除《上海市房地产买卖合同》和《房屋交接书》的诉讼请求，予以支持，对杨晓君、沈芳认为合同无效的观点，不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根共同签署了《上海市房地产买卖合同》和《房屋交接书》，对外应承担共同民事责任，对杨晓君、叶宝妹、杨宝根抗辩不承担共同责任的观点，不予采纳。韩立锋已经支付的房款（包括定金）338,000元，该款项无论是四人中的任何一人收取，在返还时四人应承担共同返还义务。至于应予承担的违约责任问题，一审认为，《房屋交接书》中约定了因房价上涨等原因在违约不卖的情况下，韩立锋可以获得双倍房款的差价、房屋差价损失、装修损失的赔偿，但由于本案合同的解除系因合同客观不能履行而解除，该条款不能适用，对韩立锋要求双倍房款差价的诉讼请求，不予支持，但因系争房屋的房价已经上涨，且出售方亦许可韩立锋对系争房屋进行了装修，系争房屋的差价和装修损失可以作为房屋买卖合同解除时赔偿损失的范围。对于房屋差价评估的时间节点问题，《上海市房地产买卖合同》签订时，系争房屋的权证尚未办理，双方虽约定2010年3月22日办理过户手续，因未能按约办理故于2010年3月21日又签订《房屋交接书》，通过该交接书可以反映，出售方继续承诺自2010年3月21日起的三个月内办好产证，并通知韩立锋办理贷款手续，但出售方客观上未能在规定的时间内取得产证，而是于2010年10月16日向房地产交易中心申请办理产权登记手续，房地产买�合同第一条下方签名署期也仅能证明韩立锋于2010年10月23日知晓该节事实，之后出售方未提交证据证明已经告知韩立锋相关产证未能取得，故对出售方推定韩立锋应于2010年11月4日知晓办证情况的观点，不予采纳，韩立锋要求将评估时间节点确认为确定评估的日期即2016年10月9日并无不当。差价损失的赔偿应综合合同双方的各自责任、房款的支付情况等予以分担。签订《上海市房地产买卖合同》时，韩立锋知晓杨国弟为系争房屋的权利人之一，在沈芳未出示任何委托手续的情况下，认同沈芳的代理关系而签订买卖合同，亦属于该合同不能继续履行而解除的原因之一，韩立锋自身亦有过错，但该过错明显小于出售方的过错，系争房屋的溢价为2,750,000元、装修残值为44,851元，一审法院酌情确定杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应赔偿韩立锋房屋差价损失730,000元、装修残值为40,366元。
关于中介费问题，系争房屋买卖系经过中介公司居间的事实可以通过《售房定金协议书》、《房屋交接书》等证据证明，且韩立锋提交的支付中介费收据金额未超过《房屋交接书》中约定的“总房价的2%”，该证据能够证明韩立锋的付款情况，故对韩立锋支付中介费11,600元的事实予以确认，但该中介费的赔偿亦应根据双方的过错责任予以分担，一审法院酌情确定杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根赔偿韩立锋中介费损失10,440元；韩立锋同意返还房屋即从系争房屋中迁出的意见并无不当，予以确认。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，于二○一七年二月十四日作出判决：一、解除韩立锋与杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根于2009年12月22日签订的《上海市房地产买卖合同》、2010年3月21日签订的《房屋交接书》；二、杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于判决生效之日起十五日内返还韩立锋购房款（包括定金）338,000元；三、杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于判决生效之日起十五日内赔偿韩立锋房屋差价损失730,000元；四、杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于判决生效之日起十五日内赔偿韩立锋房屋装修损失40,366元；五、杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根应于判决生效之日起十五日内赔偿韩立锋中介费10,440元；六、韩立锋于判决生效之日起十五日内从坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋中迁出；七、驳回韩立锋的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理31,066元，由韩立锋负担16,162元，由杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担14,904元；房产估价费16,100元，由韩立锋负担4,830元，由杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担11,270元；鉴定费16,160元，由叶宝妹、杨宝根负担；装修评估费2,250元，由韩立锋负担225元，由杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担2,025元；财产保全申请费5,000元，由杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据韩立锋的上诉诉请，本案的争议焦点即为一审法院确定杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根赔偿韩立锋房屋差价损失730,000元这一金额是否合理。韩立锋认为，买卖合同的解除，出售方的过错远大于其，故应按照9：1的比例判令杨晓君等五人赔偿其房屋差价损失2,475,000元。对此，一审法院已就签约双方对系争房屋买卖合同解除均有过错，出售方过错大于买受方阐述了相关理由，本院对此予以认同。就房屋差价损失，虽然此属于韩立锋的实际损失，但由于房价受市场因素影响而存在波动，故房价上涨导致的差价损失并非买卖双方在签约时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且考虑到韩立锋实际支付的购房款数额、实际占用系争房屋等因素，一审法院酌情确定杨晓君、沈芳、叶宝妹、杨宝根赔偿其房屋差价损失730,000元，尚属合理妥当。综上所述，韩立锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币20,505元，由上诉人韩立锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 �张薇佳
审判员 唐 建 芳
审判员 陈 蓓 蓉
二〇一七年六月二十六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……