呼和浩特市赛罕区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0105民初6258号原告：内蒙古华麟房地产开发有限公司。法定代表人：李文彦，董事长。委托诉讼代理人：贾援喜，男，内蒙古华麟房地产开发有限公司综合部职工。被告：赛罕区伯豪华宇商务酒店。经营者：尚旭延，男，1982年11月20日出生，汉族，身份证号码×××，住呼和浩特市金桥开发区世纪四路法苑小区*******号。委托诉讼代理人：王景海，内蒙古河洋律师事务所律师。原告内蒙古华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟房地产）与被告赛罕区伯豪华宇商务酒店（以下简称伯豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案，依法组成合议庭于2016年9月9日公开开庭进行了审理。原告华麟房地产的委托诉讼代理人贾援喜、被告伯豪酒店的经营者尚旭延及其委托诉讼代理人王景海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华麟房地产向本院提出诉讼请求：1.被告腾退伯豪华宇商务酒店占用的汇商广场××座华麟自持房产共39套；2.被告向原告支付2014年至2015年承包费用900000元3.被告向原告支付违约金147825元并支付逾期交房滞纳金直至交房完毕之日止。事实和理由：2012年7月15日，原被告双方签订《伯豪华宇商务酒店承包合同》，由被告承包原告开发的位于呼市××区共96套房产，用于酒店经营。承包合同第三条约定被告每年应支付原告承包费45万元，约定承包期为4年，自2012年8月1日至2016年8月1日。自2014年1起，被告共拖欠原告二年的承包费共计90万元，2016年8月1日承包合同期届满，因被告方拖欠承包费，原告要求支付承包费并腾退房屋，故原告为维护其合法权益向本院起诉，请求判如所请。伯豪酒店辩称，认可租赁房屋的事实，但不认可原告所述理由。虽然双方签订了承包合同，但承包合同第8条第一项约定，原告保证承包酒店用房及附属设施处于正常状态，工程及消防均验收合格，不得影响正常营业，否则起算时间予以顺延，酒店属于特殊行业，根据规定，必须经过消防验收才能经营，现由于原告原因无法经营，应当顺延租期。对于违约金，被告不同意承担，由于原告违约在先，才造成无法正常经营，故不承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。对于对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据：一、收据，该证据被告拟证明被告代原告支付房产税3.3万元，但该收据为原告出具，而税金的发生应当以税务机关开具的发票为准，故该收据无法证明被告提原告支付税金的事实，并且合同中亦没有关于税金抵扣承包费的约定，关于该收据的债权债务关系，被告可另行主张。二、住宿结算明细、发票收条、罚款缴费凭证，被告拟证明原告在被告处消费112215元，应当在承包费中核减，由于合同中没有相关住宿费核减承包费的约定，被告主张核减本院不予支持，被告可另行主张，但罚款缴费凭证可以证明2013年10月15日，被告因不符合《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项规定被罚款的事实。三、售电报表、电力设施移交确认书，该证据被告拟证明原告拒绝给被告的酒店充电，导致酒店处于停业状态，应当顺延承包期，该售电报表仅能反映出售电的情况以及具体时间，并不能反映出停电的时间，亦不能证明停电是由于原告原因，本院不予采纳。四、委托经营协议书、委托经营协议，被告拟证明在有六户反租业主的租赁合同到期于2015年8月退房，《委托经营协议书》是原告、内蒙古合一物业服务有限公司（以下简称合一物业）和内蒙古天露生态建设有限公司（以下简称天露建设公司）于2011年6月1日签订，协议约定将天露建设公司对赛罕区昭乌达路汇商广场项目的经营管理权变更为合一物业，C座期限为五年，起算时间为2011年6月1日，其上有三方公司的盖章确认，本院对其真实性予以认可。对于《汇商广场委托经营协议》，其为合一物业与业主签订，结合《委托经营协议书》，本院对其予以采纳。本院经审理认定事实如下：2012年7月15日，原告华麟房地产与被告伯豪酒店签订《伯豪华宇酒店承包合同》，明确伯豪华宇商务酒店具体位置为汇商广场××座，共96套，其中6套为已售房屋，使用房屋为90套，其中原告自持房屋为39套。上交承包费的时间为第二年开始在每年末的最后一个月下旬交纳下一年承包费。合同同时约定承包经营条件为...酒店消防、工程验收合格。承包期限为4年，即从2012年8月1日至2016年8月1日，若在承包期内反租客户房源有变化，据实核减上交的承包费，即每减少一套房核减成本费用4万元（含承包费、水电费、人员工资、管理费及税费）若严重影响正常经营，即退房在10套（含10套）以上，免交当年承包费。承包费每年240万元，其中45万元交给原告。承包期间，房屋和土地的税由原告依法负担。水费电费按照正常价格标准由被告负担。第八条约定原告应保证承包酒店用房及附属设施、设备处于正常使用状态、工程、消防验收合格，不得由此影响正常经营，否则承包起算时间顺延。第九条第三款约定，在承包期内，被告没有按时向原告上交承包费，应从约定交费之日起，每日承担未交部分万分之三的违约金。另查明，2011年6月1日，原告华麟房地产与合一物业、天露建设签订《委托经营协议书》，约定对赛罕区昭乌达路175号汇商广场项目，由天露建设管理的房屋经营管理权变更为合一物业，从2011年6月1日起，合一物业以受托经营管理方的名义与委托业主重新签订《汇商广场委托经营管理协议》，并按委托经营管理协议的内容履行权利义务，落款处天露建设、原告华麟房地产、合一物业盖章。2010年，案外人李某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2011年7月18日，案外人尹某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2011年10月19日，案外人白某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2011年11月11日至2016年5月31日；2011年7月18日，案外人齐某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2010年9月1日，案外人周某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2016年8月26日，案外人张某与合一物业签订《反租合同终止协议》，约定双方的《汇商广场委托经营协议》已经到期，该合同于2015年8月31日终止。又查明，2013年10月15日，被告因不符合《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项规定被呼和浩特市公安消防支队赛罕区大队罚款5000元。本院认为，原告与被告签订的《伯豪华宇商务酒店承包合同》是原被告双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，虽然该房屋于2013年之后未经消防验收合格，但该房屋原先有消防验收合格的手续，且被告实际也一直经营至今，故该合同是合法有效的协议。被告未举证证明其已经交付2014年、2015年度的承包费用900000元，故对此应当承担举证不利的后果。对于被告的几点抗辩理由，本院分别论述如下：一、关于被告称其代原告支付房产税、原告在被告处消费、被告缴纳的罚款，上述费用抵顶承包费的抗辩理由，首先合同中并未有相关抵顶承包费的约定，故被告所列抗辩理由均属于另外的法律关系，被告可另行主张，但要求在本案中抵顶原告的承包费本院不予认可。二、关于返租房源变化核减承包费的抗辩理由，承包合同第三条约定若在承包期内返租客户房源有变化，据实核减上交的承包费，即每减少一套房核减成本费4万元......被告亦举出委托经营协议证明有六户业主终止协议，故依照合同约定，应当核减，共计24万元。三、对于被告主张由于原告拒绝给被告酒店房屋充电导致2014年4月3日至2014年6月6日、2014年10月15日至2015年4月24日酒店处于停业状态，故要求顺延承包期的理由，原告仅提供了售电报表仅体现售电日期，对于停电的日期无法体现，不能证明停电的期间，故对于顺延承包期的理由不予认可。四、对于酒店未经消防验收合格要求顺延承包期的抗辩理由，对此合同中第八条明确约定消防应当验收合格，不得由此影响正常经营，否则承包期顺延。对此，原告承认前期有消防验收的手续，现在消防手续不完备，被告亦承认2012年至2013年度的消防验收没有问题，从此之后没有验收手续，且原告至今亦未举证证明取得消防验收的手续，另根据被告提交的罚款凭证，载明被告因不符合《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项规定被罚款5000元，应当认为影响正常经营，故依照合同约定应当顺延租期，自2013年之后至今该房屋消防验收没有验收合格，故原告要求被告腾退伯豪华宇商务酒店的诉讼请求本院不予支持。对于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础、兼顾当事人的过错程度。由于该酒店消防验收未合格，而保证该酒店消防验收合格是原告的义务，原告对此存在明显过错，而被告在没有通过消防验收的情况下经营酒店并且未付租金，亦存在一定过错，考虑到上述情况，本院依法调整为未付租金的日万分之一，2014年的违约金以45万元为基数，按照日万分之一从2014年1月1日计算至被告向原告付清房款之日止，暂计至起诉之日2016年8月10日为42840元，2015年的违约金以19万元为基数（核减六户24万元），按照日万分之一从2015年1月1日计算至被告向原告付清房款之日止，暂计至起诉之日2016年8月10日为11153元。共计违约金53993元，之后的违约金以64万元为基数，按照日万分之一计算至被告付清承包费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、规定，判决如下：一、被告赛罕区伯豪华宇商务酒店于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古华麟房地产开发有限公司支付承包费640000元，违约金53993元（2016年8月10日之后产生的违约金违约金以64万元为基数，按照日万分之一计算至被告付清承包费之日止），以上共计693993元；二、驳回原告内蒙古华麟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计14230元（原告已预交），由原告内蒙古华麟房地产开发有限公司负担3490元，被告赛罕区伯豪华宇商务酒店负担10740元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长  范 虹代理审判员  李维栋人民陪审员  乌日娜二〇一七年三月八日书 记 员  贾 杰