连云港市新浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）新商初字第2232号
原告南京尚座置业顾问有限公司，住所地南京市高淳县淳溪镇通贤路66号。
法定代表人王三军，该公司董事长。
委托代理人陈辉、许凤勤，江苏苏砝律师事务所律师。
被告连云港列奇达房地产开发有限公司，住所地连云港市新浦区市化路60号。
法定代表人孙德平，该公司董事长。
委托代理人鲁勇。
委托代理人夏振国，江苏润国律师事务所律师。
原告南京尚座置业顾问有限公司（以下简称尚座顾问公司）与被告连云港列奇达房地产开发有限公司（以下简称列奇达房产公司）销售代理合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理后，依法由审判员张坤瑞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈辉、被告委托代理人夏振国、鲁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尚座顾问公司诉称，原告于2005年至2008年9月代理销售被告开发的位于新浦区的“地壹街区”的商品房。2006年12月14日，原、被告双方签订了补充合同，就原告协助促成华润苏果购物广场与被告招商成功，待华润苏果超市正式营业时，被告要支付100万元奖励原告。支付时间是苏果超市正式开业后付20万元，往后每年付20万元，共4年付清。2008年1月26日苏果超市正式开业至今已五年，被告至今未付100万元奖励原告。现请求法院判令被告给付原告居间费100万元及利息19.2万元，并承担本案诉讼费用。
被告列奇达房产公司辩称，原、被告双方签订委托代理销售合同及补充合同，双方的权利义务均应按照合同约定进行处理。被告已超额给付合同约定的相关费用。在解除合同时，原告承诺永远不打官司，故被告没有对超额给付部分提起诉讼。根据合同约定，原告没有在规定的时间内完成70%的销售任务，原告应向被告支付40万元违约金。由于原告没有履行约定的通知收房义务，造成购房户起诉被告，被告支付了相关赔偿费用556563.81元，原告承诺该费用由原告承担。因此，上述费用冲减后，被告已不欠原告任何费用。
经审理查明，2005年4月16日，原告尚座顾问公司（乙方）与被告列奇达房产公司（甲方）签订一份《连云港时代华庭行销策划及商品房销售代理合同书》，该份合同约定：一、标的：甲方委托乙方代理时代华庭整个项目的行销策划及商品房销售。时代华庭总建筑面积约45728平方米（商场面积15000平方米，住宅面积26237平方米）。建筑面积考核指标以实际可销售建筑面积为准，但地下车库储藏间不计入建筑面积考核指标。二、期限：自本合同签订之日起至“时代华庭”整个项目交付时止，具体开盘日期由乙方根据市场情况向甲方建议，经双方协商后，由甲方书面确认。三、代理销售费：1、乙方代理销售风险抵押金为80万元，销售底价住宅均价为3350元／M²，商场均价7500元／M²，产权式销售（含回报返还），适合本合同条款。1）乙方完成“时代华庭”项目总销售金额在1.5亿元内，甲方按已销售房屋的销售总额的1.5%支付乙方销售代理费。……四、风险抵押金返还方式如下：1、乙方完成“时代华庭”项目50%的销售率，甲方返还乙方销售风险抵押金总额的50%；2、乙方完成“时代华庭”项目70%的销售率，甲方返还乙方销售风险抵押金总额的50%。……六、销售进度：1）当甲方施工进度达到主体结构±0阶段，并且甲方申领到预售许可证（正式开盘）起3个月内，完成20%的销售率；主体±0前完成内部认购10%的销售率。2）开盘后8个月内，完成50%的销售率；3）开盘后14个月内，完成70%的销售率；4）开盘后18个月内，完成95%的销售率。1、上述代理期间。若与春节重叠的，其阶段时间计算应扣除春节期间之一个月时间。2、若乙方分别比上述进度提前2个月以上完成80%以上（含）的销售率，则甲方在一个月内一次性分别给予乙方已完成销售总额的2‰的奖励。……七、销售代理费的支付：当乙方与购房户签订正式《商品房买卖契约》，并按该合同之规定收到该购房款的30%首款付款时（含定金），乙方所售的面积计入销售进度（销售进度以建筑面积为计算标准）及销售业绩，甲方并按实际销售金额向乙方支付销售代理费。1、费用支付，乙方应在每个自然月的最后一个工作日将当月的销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于次月10日之前按实际销售金额计算的销售代理费付给乙方；……八、甲方责任，5、提供符合乙方要求的售楼接待场所及样板屋，提供日常办公设备（桌、椅、电话、传真、空调、复印机、及签约软件等）……十、协助招商：由乙方协助促成商场整体销售成功，甲方一次性奖励乙方总销售额2%，由乙方协助促成商场整体招商成功，甲方支付乙方人民币100万元作为奖励，在租约签订成交后每年向乙方支付20万元，五年付清。十一、合同终止与违约责任：3）乙方未能按时完成总销售额的70%，甲方有权终止合同并要求乙方支付人民币40万元的罚金。……。合同中还对其他事项进行了约定。协议签订后，尚座顾问公司向列奇达房产公司缴纳了80万元风险抵押金。列奇达房产公司向尚座顾问公司提供了办公场所和办公设备。2006年12月14日，原、被告双方签订了一份补充合同，合同约定：1、列奇达房产公司与尚座顾问公司签订的关于连云港时代华庭销售策划及商品房销售代理合同书中“时代华庭”更名为“地壹街区”。2、由尚座顾问公司协助促成华润苏果购物广场与列奇达房产公司招商成功，待华润苏果超市正式营业时，列奇达房产公司支付给尚座顾问公司总额为人民币100万元作为奖励，该100万元奖励按以下时间支付：在超市正式营业时支付20万元，往后每年同期支付20万元整，共4年付清。3、原列奇达房产公司与南京大一传播有限公司所签订的商品房销售代理合同书失效。以列奇达房产公司与尚座顾问公司所签订的商品房销售代理合同为准。其他合同条款不变。2008年1月26日，在连云港市新浦区地壹街区的华润苏果超市开业。
2008年7月，双方开始协商解除销售代理关系，尚座顾问公司于2008年7月13日将售楼处中列奇达房产公司提供的办公设备，交还给列奇达房产公司。2008年11月24日，尚座顾问公司向列奇达房产公司出具承诺函一份，内容为：列奇达房产公司及孙德平董事长：贵司关于漏发购房者收房通知书的函收悉。我方承诺：经事实证明，确因我方未发收房通知书而造成的经济损失部分由我方承担相应责任。并希望贵我双方能始终如一地坚持互相理解，友好协商的方式，妥善处理此项问题。同时我方将尽力配合解决好此项问题，争取将损失减少到最低限度。2008年12月8日，尚座顾问公司将列奇达房产公司提供给尚座顾问公司职员使用的客房移交给了列奇达房产公司。2009年2月26日，经连云港市产权监理处测绘队测绘确认，列奇达房产公司在地壹街区房产建筑面积44713.26平方米。2009年6月底，列奇达房产公司向尚座顾问公司出具了一份尚座顾问公司销售期间的情况说明，该说明内容：尚座顾问公司在代理销售地壹街区项目期间，关于完成的总销售额及所发生的相关费用情况如下：一、总销售面积为21274.53平方米，总销售额125838056元（其中尚欠房款5409952元，实际总销售120428104元），按1.5%计算代理费用应为1887570.84元。二、列奇达房产公司已支付给大一公司1900000元，应扣除其他费用182186.65元，合计194615.81元。并附了相关材料。
2013年5月6日，尚座顾问公司向列奇达房产公司出具了一份催款函，内容为：我公司与贵公司2006年12月14日签订的关于“地壹街区”苏果招商成功的补充协议已执行结束。贵公司至今尚未履行该协议中应该履行的条款。现特致函与贵公司，希望双方本着实事求是的态度，及时妥善处理相关事宜。以下将双方实际账务情况统计如下：列奇达房产公司实际总应付：经列奇达房产公司领导安排，财务统计，并传真给我公司的，经确认的销售代理费用应为1887570.84元，苏果提成为1000000元，总应付2887570.84元。实际已付1800000（见统计）＋50000（2010.2.12支付）＝1850000元。实际应付2887570.8-1850000-182186.65（房租等费用见统计）＝855384.15＋10000（孙总让利，在会议室统计时确认）＝865384.15元。敬请贵公司收到此函三日内给予准确答复。2013年5月15日，列奇达房产公司向尚座顾问公司出具了回函，内容为：贵公司2013年5月6日的函件，我司2013年5月13日收悉，经我司核算，现复函如下：一、本公司应付尚座顾问公司费用：2816421.56元，销售代理费按1.5%计算为1806421.56元＋苏果提成1000000元＋孙总让利10000元＝2816421.56元；二、本公司已实际已付尚座顾问公司1810000＋50000（2010.2.12付）元＋房租等费用182186.65元＝2042186.65元；三、因尚座顾问公司未完成销售任务的70%销售率，本公司扣留尚座顾问公司50%销售风险抵押金400000元；四、因尚座顾问公司未发收房通知造成的经济损失860664元；综上所述：应付尚座顾问公司（一）一（二）一（三）一（四），本公司多付486429.09元，另尚座顾问公司应开据符合税务规定的相关发票，尚未计算发票税。2013年5月21日，尚座顾问公司回复列奇达房产公司，1、其中代理费部分与既往已经双方相关人员确认的统计数字有出入，烦请提供依据与证据。2、因我公司未发收房通知造成的经济损失860664元，烦请提供依据与证据。后双方未能应双方财务账目达成一致意见。
另查明，2009年至2011年期间，有部分购房户以列奇达房产公司未按购房合同约定通知收房，造成逾期交房为由，向法院提起诉讼，要求列奇达房产公司支付延期交房违约金。经判决、调解后确定列奇过房产公司支付购房户逾期交房违约金共计577347.81元。经生效民事判决书确认，列奇达房产公司与购房户签订的购房合同中约定交房时间为2008年2月29日，但由于列奇达房产公司建设的房屋在2008年3月1日因工程质量问题，还不具备交房条件。后经整改，2008年4月26日，列奇达房产公司开发的商品房才具备交付条件。另外被告列奇达房产公司赔偿的577347.81元中，有380689.61元赔偿费用，系部分购房户已就延期交房问题对列奇达房产公司提起诉讼，但列奇达房产公司仍未向该部分购房户发放收房通知书，造成该部分购房户二次起诉，继续主张延期交房违约金。
在本案审理过程中，原、被告双方确认，在2006年1月至2010年2月期间，列奇达房产公司已向尚座顾问公司支付了216万元，另外按尚座顾问公司法定代表人指令向案外人支付了50万元。双方对应由尚座顾问公司支付的房屋租金、水电费用、办公设备等费用182186.65元予以确认。
上述事实，有销售代理合同、补充合同、原告承诺书、双方办公设备交接清单、双方往来函件、对账单、民事判决书、确认书等证据材料以及双方当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告尚座顾问公司与被告列奇达房产公司之间签订的销售代理合同、补充合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行义务。原告称本案系居间合同纠纷，双方销售代理合同已于2009年结算完毕，被告已放弃40万元违约金。本院认为，原、被告双方就苏果购物广场招商奖励所达成的补充合同，系双方销售代理合同的组成部分。在计算双方往来款项时，应按销售代理合同全面计算原告应得款项和应付款项。
关于被告列奇达房产公司提出该公司赔偿了部分购房户延期交房违约金，该部分损失系由原告尚座顾问公司造成的，因此被告已赔偿的577347.81元应由原告承担的抗辩意见，本院认为，原告尚座顾问公司虽对此提出异议，但该公司于2008年11月24日出具的承诺中确认“确因我方未发收房通知书而造成的经济损失部分由我方承担相应责任”。因此，本院认为，向购房户发放收房通知书应是尚座顾问公司职责。由于该公司未能履行该项职责给列奇达房产公司造成的损失，应由尚座顾问公司承担。但由于列奇达房产公司房屋质量不符合交房条件，进行整改而延期期间的损失，应由被告列奇达房产公司承担。同时，被告列奇达房产公司在部分购房户已就延期交房问题提起诉讼后，仍未通知该部分购房户收房，所产生的延期交房违约金系被告列奇达房产公司扩大的损失，该部分的损失不应由尚座顾问公司承担。在被告列奇达房产公司赔偿的577347.81元中，因第二次诉讼产生的赔偿款为380689.61元。因根据已查明的事实，本院认为，因被告列奇达房产公司房屋整改而延期时间为60天，根据各购房户所交纳的购房款计算，所产生的延期交房损失为86365.5元。因此，尚座顾问公司应承担的延期交房损失为577347.81-380689.81-86365.5＝110292.5元。
关于原告尚座顾问公司应得款项：1、原告尚座顾问公司代理被告列奇达房产公司销售房屋面积为21274.53平方米，总销售额125838056元。根据销售代理合同约定，总销售金额在1.5亿内，列奇达房产公司按已销售房屋的销售总额的1.5%支付尚座顾问公司代理费。因此原告尚座顾问公司应得代理费为125838056元×1.5%＝1887570.84元。2、原告尚座顾问公司协助被告列奇达房产促成招商苏果购物广场成功，获奖励100万元，分5年付清。苏果超市于2008年1月开业，该奖励应于2013年1月付清。2、列奇达房产公司孙总让利10000元。上述款项合计应为2897570.84元。
原告尚座顾问公司缴纳的80万元风险抵押金。根据销售代理合同约定，完成50%的销售率，被告列奇达房产公司返还50%，未完成70%的，被告列奇达房产公司有权扣除余下的50%，即40万元。原、被告双方还确认尚座顾问公司应支付房屋租金、水电费用、办公设备等费用182186.65元；列奇达房产公司支付给购房户逾期交房违约金中，应由尚座顾问公司承担110292.5元。上述款项合计为692479.15元。原、被告双方对被告列奇达房产公司已支付给被告尚座顾问公司266万元无异议。
综上，被告列奇达房产公司应付给原告尚座顾问公司的款项为：2897570.84＋800000-692479.15-2660000＝345091.69元。关于原告尚座顾问公司主张的利息19.2万元，本院认为，根据上述结算后，原告尚座顾问公司应得的款项为345091.69元。但尚座顾问公司应得的款项中，协助招商苏果购物广场获得奖励的100万元，是从2008年1月起分5年支付，最后二笔20万元的给付时间分别为2012年1月底和2013年1月底。列奇达房产公司未按合同约定时间给付原告尚座顾问公司应得款项，应当承担逾期利息。原告主张的19.2万过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
被告连云港列奇达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告南京尚座置业顾问有限公司345091.69元及利息（其中145091.69元从2012年2月1日起，其余200000元从2013年2月1日起，均至本判决确定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元（原告已预交），由原告负担8970元，由被告负担4830元，被告负担部分于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费13800元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94。
依照《中华人民共和和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 张坤瑞
二〇一四年四月十日
书记员 田 田
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。