河北省迁西县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0227民初1610号原告：广东康景物业服务有限公司唐山分公司。住所地：唐山市迁西县长城北路东侧（东湖湾A11底商）。负责人：韩铁成，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：满顺为，男，1968年1月7日出生，满族，现住迁西县，系该公司副经理。委托诉讼代理人：曹君英，女，河北乾伦律师事务所律师。被告：刘桂国，男，1964年12月15日出生，汉族，教师，现住迁西县。原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司与被告刘桂国物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司委托诉讼代理人满顺为、曹君英、被告刘桂国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东康景物业服务有限公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付物业费8571.38元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：本案被告刘桂国是津西东湖湾42073室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条第（三）款约定：“甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交”。现被告违反双方签订的协议内容，无故拖欠4号楼42073室自2014年6月1日至2017年5月31日的物业费8571.38元。此间，经原告多次催缴被告仍然拒绝缴纳。被告上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。恳请法院支持原告诉讼请求，依法判令被告支付无故拖欠的物业费。被告刘桂国辩称，被告是拖欠物业费了，但是有理由的：第一、有两个公用管道从被告家地下室穿过，占用被告家地下室的面积。交钥匙时被告才看到，被告找到售楼处，售楼处经理说买期房就要承担一定风险，所以被告以后就没交物业费。第二、被告女儿在物业工作两年，后来被裁员，按照劳动合同法应当补两个月的工资，但只给被告的女儿补了一个月工资，差了一个月工资没补。第三、物业有服务不达标、不作为乱作为的行为：1、楼道电梯口的灯坏了打物业客服电话，三个月后才给换。2、门禁经常坏，很长时间都不修，维修不及时，进来的人员很乱，有很多在楼道、电梯贴小广告的。3、保安服务不到位，造成很多业主丢东西。人员少、工资低，造成工作人员服务不到位。保安、绿化全部外包，造成服务质量下降。4、被告家交的物业费是一级物业标准，但物业提供的服务达不到一级物业标准。第四、被告家客厅屋顶也开裂了，房屋有质量问题。原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、营业执照复印件，用以证明原告是依法成立的物业服务企业；证据二、资质证书复印件，用以证明原告公司具备一级物业服务资质；证据三、前期物业服务协议及物业服务合同复印件，用以证明原、被告属物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应履行缴费义务；迁西县业主委员会备案证明，证明津西东湖湾业主委员会是依法成立的组织，在业主委员成立之前是各业主与物业签订的前期物业服务协议，业主委员会成立后由业主委员会与物业公司签订了物业服务合同，前期物业服务协议自动终止；证据四、日常清洁合同及验收表、保安服务合同及验收表、绿化保养合同及验收表、电梯保养合同及验收表复印件，用以证明原告对清洁、绿化、保安等专项业务进行了发包，并定期进行验收，每次验收均合格，证明原告提供的各项物业服务均符合合同约定标准；证据五、住宅质量保证书复印件，用以证明被告购买的楼房房屋质量问题由河北津西博远房地产开发公司负责，与物业公司无关；证据六、欠费催缴书复印件，用以证明此次诉讼前原告多次向被告书面催收所欠物业服务费，但被告至今未交纳的事实；证据七、欠费明细及房屋分层分户平面图。房屋分层分户平面图能够证实被告所有的楼房的面积。欠费明细证明截止2017年5月31日被告拖欠的物业费数额。被告对原告提交的证据均无异议。被告未提交书面证据。经庭审质证，本院对证据作如下认定：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六、证据七，被告均无异议，本院作为认定本案事实的依据予以采信。证据五与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。通过当事人的陈述，举证、质证及本院的审查及对证据的认定，查明如下事实：原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司是经唐山市工商行政管理局注册登记的外商投资企业分公司，经营范围为：物业管理、酒店管理、房地产咨询及中介服务，经营工程安装维修等。物业服务企业资质等级为壹级。原告与被告就迁西县津西·东湖湾小区物业管理服务事宜签订了《前期物业服务协议》。2015年11月20日，迁西县住房和城乡规划建设局出具《迁西县业主委员会备案证明》，载明：贵小区业主委员会提供的相关资料齐全、选举程序合法，准予备案。从备案之日起，请按相关法律法规履行职责开展工作。迁西县津西·东湖湾小区业主委员会成立后，就小区物业管理服务事宜，迁西县津西·东湖湾小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》。《前期物业服务协议》、《物业服务合同》就物业服务事项、期限、收费标准、权利与义务等都作了明确的约定。被告系迁西县津西·东湖湾小区42073室业主，拖欠自2014年6月1日至2017年5月31日的物业费8571.38元。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《前期物业服务协议》是原、被告对迁西县津西·东湖湾小区物业管理所做约定，合法有效，双方应依约履行。迁西县津西·东湖湾小区业主委员会成立后，该业主委员会与原告签订的《物业服务合同》生效后，原告与被告签订的《前期物业协议》终止，双方应依《物业服务合同》履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为该小区业主，享有物业服务合同约定的权利，亦应履行合同义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告称其房屋屋顶开裂，系房屋质量问题，和被告称其地下室空间被管道挤占面积的问题均与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。被告女儿的经济补偿金问题，被告非纠纷当事人，其以此为拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。被告称原告存在物业服务不达标、质量下降的问题，但未提交相关证据证实其主张，应当承担举证不能的法律后果，本院对其据此拒交物业费的抗辩理由不予支持。综上所述，原告要求被告支付自2014年6月1日至2017年5月31日拖欠物业费共计8571.38元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，应当予以支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘桂国于本判决生效之日起十日内一次性给付原告广东康景物业服务有限公司唐山分公司自2014年6月1日至2017年5月31日的物业费8571.38元。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘桂国承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 梁境二〇一七年八月十日书记员 路    燕    飞附：相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。