北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终10764号上诉人（原审原告）：郭淑芬，女，1958年9月3日出生，住北京市顺义区。上诉人（原审原告）：蔡邱明，男，1957年8月11日出生，住北京市顺义区。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈旭，北京市隆安律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：白涛，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵荣山，男，1950年8月26日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：蔡淑凤，女，1950年11月21日出生，住北京市顺义区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔贤东，北京市顺新律师事务所律师。上诉人郭淑芬、蔡邱明因与被上诉人赵荣山、蔡淑凤农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭淑芬、蔡邱明及其委托诉讼代理人陈旭、白涛，被上诉人赵荣山、蔡淑凤的委托诉讼代理人崔贤东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭淑芬、蔡邱明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郭淑芬、蔡邱明的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵荣山、蔡淑凤承担。事实和理由：1.本案双方就北京市顺义区某处29号院落（以下简称涉诉院落）及房屋的买卖关系发生在至亲之间，是以口头方式进行，且已交纳了相应房款；2.本案当事人的亲属及储蓄所的工作人员均可证明当年已经交纳了3万元购房款这一基本事实；3.涉诉房屋从1994年买卖合同成立至今一直由郭淑芬、蔡邱明占有、使用、处置，且在此期间以郭淑芬、蔡邱明的名义向村里申请翻建、扩建并经过了村委会审批同意，房屋租赁合同也已登记备案，可证明郭淑芬、蔡邱明享有房屋所有权；4.一审法院认为双方之间是房屋借用关系有悖生活常理，赵荣山、蔡淑凤对郭淑芬、蔡邱明进行房屋翻建、扩建这一重大房屋处置行为从未提出异议或寻求解决途径，本案证据足以证明郭淑芬、蔡邱明是房屋所有权人。赵荣山、蔡淑凤共同答辩称：同意一审法院判决。1.郭淑芬、蔡邱明提交的证据均不能证明双方存在过口头协议，正是由于双方的至亲关系，郭淑芬、蔡邱明当时因房屋院落的客观条件无法居住，赵荣山、蔡淑凤才让郭淑芬、蔡邱明借住在涉诉房屋中；2.郭淑芬、蔡邱明提交的证据均不能证明3万元购房款交付的事实存在，在前案诉讼中郭淑芬、蔡邱明对付款和入住的时间与证人陈述相反，在该不利情况下郭淑芬、蔡邱明撤诉，后在本次诉讼中做了修改，自相矛盾的陈述可以佐证该事实不存在；3.占有使用并不代表享有所有权，本案双方当事人之间是借用关系，赵荣山、蔡淑凤出于亲情对郭淑芬、蔡邱明进行照顾，翻建、扩建均是经过了赵荣山、蔡淑凤事先同意，且赵荣山、蔡淑凤也出资了5万元，因为发生在亲人之间，所以没有留存证据；4.赵荣山、蔡淑凤家中有儿子，也要留存房产，不可能将房屋出卖。综上，请求维持一审法院判决。郭淑芬、蔡邱明向一审法院起诉请求：1.确认郭淑芬、蔡邱明与赵荣山、蔡淑凤之间于1995年1月1日达成的关于涉诉院落及房屋买卖口头协议有效；2.赵荣山、蔡淑凤立即协助办理关于涉诉院落宅基地使用权变更给蔡邱明、郭淑芬的手续；3.案件受理费由赵荣山、蔡淑凤负担。一审审理过程中，郭淑芬、蔡邱明撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：蔡邱明与郭淑芬为夫妻，赵荣山与蔡淑凤为夫妻。蔡邱明、蔡某1、蔡淑凤、蔡某2为兄弟姐妹。郭淑芬户籍于1998年落入涉诉院落，为农业家庭户，蔡邱明户籍于2005年迁入涉诉院落，为非农业家庭户。2010年，赵荣山、蔡淑凤的户籍由顺义区某小区迁入涉诉院落，为非农业家庭户。1984年，赵荣山、蔡淑凤在涉诉院落内建设北正房六间、西厢房三间以及西厢房南侧房屋三间，共十二间。1993年，涉诉院落集体土地建设用地使用证登记在赵荣山名下。1994年以前，赵荣山、蔡淑凤因工作原因搬至顺义县城居住。1994年11月以后，蔡邱明、郭淑芬及蔡邱明与蔡淑凤等人的母亲居住在涉案院落内，后蔡邱明母亲去世，蔡邱明、郭淑芬在上述院落内居住至今。2012年，蔡邱明向×镇×村村民委员会申请在涉诉院落内翻建房屋，村委会向蔡邱明出具村民原宅基地建房审批表，同意蔡邱明翻建房屋6间。2012年2月，蔡邱明将原十二间房屋拆除，建设二层北正房及东西厢房等房屋。蔡邱明、郭淑芬主张曾于1995年1月1日与赵荣山、蔡淑凤就涉诉院落的房屋买卖达成口头协议，约定赵荣山、蔡淑凤以3万元价格将涉诉院落内原十二间房屋卖予蔡邱明、郭淑芬。赵荣山、蔡淑凤对此不予认可，称因蔡邱明、郭淑芬的原有房屋无法居住，其只是将自己的房屋借给蔡邱明、郭淑芬居住，但双方之间不存在房屋买卖合同关系。关于口头协商房屋买卖的经过及钱款交付，郭淑芬、蔡邱明陈述如下：1994年，蔡淑凤说要卖她的房子，先问的蔡某1后问的蔡某2，最后找的蔡邱明。因蔡邱明原有房屋院内有个水坑，1994年10月，蔡淑凤找到蔡邱明说要卖房，双方约定由蔡邱明买蔡淑凤的房子，蔡邱明原来的房子卖多少钱就给蔡淑凤多少钱。1994年11月，蔡邱明粉刷了涉诉房屋，后搬进去居住。1995年1月1日，当着蔡某1、蔡某2、侯某（蔡某1之妻）、张某1（蔡某2之夫）以及蔡邱明母亲的面，郭淑芬、蔡邱明在午饭前将3万元房款给了赵荣山、蔡淑凤，之后根据蔡邱明母亲的要求，蔡某2、侯某在饭后陪着蔡淑凤一起去村里的农村信用合作社将3万元存在了蔡淑凤的账户内。关于房屋钥匙及集体土地建设用地使用证的交付，郭淑芬、蔡邱明陈述如下：郭淑芬、蔡邱明购买涉诉房屋后，蔡淑凤把房屋钥匙和土地使用证一块给了郭淑芬、蔡邱明，之后土地使用证原件一直在郭淑芬、蔡邱明手中。2016年6月，郭淑芬、蔡邱明需要给儿媳妇办户口，蔡淑凤就把土地使用证拿走了，后来蔡淑凤要求把涉诉院落的房屋给他们一部分，郭淑芬、蔡邱明不同意，于是蔡淑凤就把土地使用证扣下没再给郭淑芬、蔡邱明。为证明双方之间存在口头房屋买卖合同关系，蔡邱明、郭淑芬提交以下证据：一、证人证言。1.蔡某1出庭作证称：1994年前，蔡淑凤找到我说想把房卖了，因我有两个儿子所以先问我买不买，我没钱买；后来又问了我妹妹蔡某2，蔡某2说要买，于是蔡淑凤将房钥匙及房本（土地使用证）都给了蔡某2，但蔡某2一直没给蔡淑凤购房款，就没能成交。之后蔡淑凤又找到蔡邱明夫妇，后来蔡邱明跟我说蔡淑凤的房子他买了，二人约好蔡邱明的房卖多少钱就给蔡淑凤多少房钱。1995年初，我母亲、赵荣山、蔡淑凤、张某1、蔡某2、郭淑芬、蔡邱明、侯某、蔡某1在一块吃饭，郭淑芬在吃饭前将购房款3万元给了蔡淑凤。饭后，我母亲让蔡某2和侯某跟着蔡淑凤把钱存上去，三个人一起去本村农村信用社代办点存钱。蔡淑凤和蔡邱明谈房屋买卖事宜的时候我不在场，给3万元房款的时候我在场。3万元是用报纸包着，蔡淑凤接过钱之后没有点。2.蔡某2出庭作证称：我父亲在世的时候，蔡淑凤曾经把房子卖给了我，并把钥匙和房本给了我，房款4万元，但我一直没有付款。我父亲去世后，到了1994年的雨季，发现蔡邱明的房前有个小水坑。之后蔡淑凤跟我说想把她的房子卖给蔡邱明，让母亲住到她的院子去，之后就把房门钥匙和红本跟我要走了，并跟我说蔡邱明的房子卖多少钱就给她多少钱。1994年底或1995年初，大哥、大嫂、二哥、二嫂、姐姐、姐夫及我们夫妻俩还有母亲在一起吃饭。吃饭前，郭淑芬把3万元购房款给了蔡淑凤，饭后母亲让我和侯某跟着蔡淑凤把钱存到了村里的信用社。3.侯某出庭作证称：我记着是蔡邱明卖完房的第二天请大家吃饭，把卖房的3万元给了蔡淑凤，吃完饭后我和蔡某2同蔡淑凤一起把钱存入信用社。一九九四年二月初三，我公公去世，之后蔡淑凤说过好几次要把房子卖给蔡邱明。4.张某2系×村村委会现任主任，其出庭作证称：1994年11月底郭淑芬、蔡邱明以3万元价格购买赵荣山宅基地一处，双方达成口头协议。村里认为谁是宅基地的使用权人就批准谁翻建房屋。5.田某出庭作证称：郭淑芬、蔡邱明卖了自己的房屋之后买了赵荣山的房屋，买赵荣山的房屋双方是口头协议，上述内容都是我听说的。6.张某3出庭作证称：郭淑芬、蔡邱明于1994年购买蔡淑凤、赵荣山的宅基地一块价值3万元，是口头协议，上述内容是我听蔡邱明说的。对上述证人证言，郭淑芬、蔡邱明认为蔡某1、蔡某2、侯某与双方具有同等的血缘地位，其作证内容具有客观性，证人对交易过程有所了解，就相关事实的描述也是一致的，三位证人的证言真实合法有效。赵荣山、蔡淑凤不认可上述证人证言，认为蔡某1、蔡某2、侯某均不能证明双方之间有关于房屋买卖的口头协议。另外，三位证人均没有亲眼见到过3万元，只是说用报纸包着。郭淑芬、蔡邱明认可张某2、田某、张某3的证人证言，赵荣山、蔡淑凤认为上述三位证人证言均不能证明双方达成口头协议的事实，也不能证明给付3万元购房款的事实。二、蔡邱明与赵某、李某谈话的录音录像。赵某是蔡邱明、蔡淑凤的姨，李某是蔡邱明、蔡淑凤的表妹。在该录像中，蔡邱明问：“我买我姐那房子，三万块钱，您知道吗”，赵某回答：“知道啊，听你妈说过，给你姐姐三万块钱”，“那个房子不是有一个白薯井吗，门那塌下去了，塌下说又弄砖盖上了，又垫上了，垫上说给你姐姐，你姐姐又给你了，说折点钱”，蔡邱明说“三万”，赵某说“嗯，没说写什么没写什么，就说三万块钱，我就知道这点事”，“怎么不立字据啊”，蔡邱明答“他不写啊当初”，……赵某“你那五间老房现在给谁了？卖给谁了？”蔡邱明答“卖给张某4了”，赵某“其实要住着这也没坏，也没塌”……赵荣山、蔡淑凤对该录音录像不予认可，认为赵某、李某不是在交易现场的人，其所述内容应不予采信。三、郭淑芬、蔡邱明的户籍信息。1998年7月郭淑芬的户籍迁入涉诉院落内，2005年11月蔡邱明的户籍迁入涉诉院落内。郭淑芬、蔡邱明欲以此证明其不仅购买了涉诉房屋，而且将户籍迁入该院落，如果赵荣山、蔡淑凤有异议的话郭淑芬、蔡邱明是不可能将户籍迁入的。赵荣山、蔡淑凤对户籍信息的真实性认可，但不认可郭淑芬、蔡邱明的证明目的。四、村民原宅基地建房审批表。记载的户主姓名为蔡邱明，现有宅基地长25米、宽18米，现有住房6间，家庭人口为郭淑芬及蔡邱明与郭淑芬的子女，翻建间数为6间，×镇×村村民委员会在审批表上加盖公章。郭淑芬、蔡邱明认为，根据该审批表可以看出，涉诉宅院的土地使用权人为蔡邱明，如果郭淑芬、蔡邱明不是涉诉院内房屋的所有权人及宅基地使用权人的话，作为最直接管理集体土地的村委会不可能批准其在仅是借住的宅基地上建房，郭淑芬、蔡邱明获得涉诉房屋的所有权及院落的使用权得到了村委会的认可。赵荣山、蔡淑凤认可郭淑芬、蔡邱明于2012年在涉诉院落内翻建了房屋，赵荣山、蔡淑凤知道且同意，当时赵荣山、蔡淑凤还出了5万元，但郭淑芬、蔡邱明翻建房屋不等于房子是他们的。五、证人宁某的证人证言。郭淑芬、蔡邱明称宁某是原村农村信用社的会计，1995年1月1日，蔡某2、侯某陪同蔡淑凤到村信用社存3万元时，是宁某办理的业务。宁某出庭作证称：蔡淑凤卖房子的时候，我在村里信用社上班。蔡淑凤、侯某和蔡某2到信用社存钱3万元，当时一般人存的都是几百几千的，蔡淑凤存几万，数额比较大，所以我有印象。但哪年存的我记不清了。存钱时好像是上午，12点以前。蔡淑凤和侯某说是卖房子的钱。当时是冬天，想不起几月份了，他们三人除了说是卖房的钱没有说别的，他们隔着窗户把钱给我，当时有我和田某2两个人，我管收钱，田雨朋管存钱和开票。我把存单给了蔡淑凤，存单的名字是蔡淑凤，存单是白底蓝格。当时存的是定期，但不记得存几年了。存单当时有底儿，但现在早就销毁了，2015年一销毁。赵荣山、蔡淑凤不认可宁某证言的真实性，认为其证言不足以证明存3万元的事实。六、契约及证人张某1的证人证言。1994年12月31日，蔡邱明与张某1签订契约，约定蔡邱明将其原有院落内房屋共11间以3万元卖给张某1。代书人为唐宝成，中证人为蔡某1。郭淑芬、蔡邱明称当时在场的人还有张某4，张某4是张某1的姐夫。虽然签协议的人是张某1，但实际买房人是张某4。签完契约后，蔡邱明就将其房屋钥匙给了张某4，张某4给蔡邱明3万元房款。当时蔡邱明已经住在涉诉宅院里了。卖房后的第二天，蔡邱明就将3万元给了赵荣山、蔡淑凤。张某1出庭作证称：我以自己的名义给姐姐及姐夫张某4买了蔡邱明的房子，房款3万元实际上我姐姐姐夫出的。因为张某4只有一个儿子，如果以他的名义买房，他原有宅基地就得被收回去，我有两个儿子，可以有两块宅基地，所以以我的名义买。1994年9、10月份就想买蔡邱明的房子了，但给钱签协议是在12月份，给钱后的第二天就是1995年的元旦。签协议的时候我姐姐姐夫已经搬到了蔡邱明的房中，蔡邱明也已经搬到蔡淑凤的房子里。赵荣山、蔡淑凤对契约的真实性及证明目的均不认可，对张某1证言的关联性、真实性均不认可。七、房屋租赁合同登记备案证明。郭淑芬作为出租人与承租人签订租赁合同在×镇政府进行备案。郭淑芬、蔡邱明认为据此可以证明村委会或政府部门均认可涉诉房屋是郭淑芬、蔡邱明购买的，郭淑芬、蔡邱明是涉诉房屋的产权人，否则郭淑芬、蔡邱明无法出租房屋并到政府备案。赵荣山、蔡淑凤认为上述备案证明与本案无关联性，它不是产权登记部门的登记，赵荣山、蔡淑凤将房屋交给郭淑芬、蔡邱明使用，郭淑芬、蔡邱明将旧房拆除并建新房对外出租，是经过赵荣山、蔡淑凤同意的，但不能证明房屋就是郭淑芬、蔡邱明的。八、证人李某和张某5的证言。该二人系郭淑芬、蔡邱明的租户，郭淑芬、蔡邱明欲以此证明涉诉宅基地的土地使用证原件一直在郭淑芬、蔡邱明处保管。李某出庭作证称：我2013年租的郭淑芬的房子，我想去李桥工商所办理营业执照，就找郭淑芬拿着红本原件跟我一块去办理，但后来没有办下来。我见过红本原件，登记的是赵荣山的名字。我只能证明郭淑芬拿着红本原件用过，但其他时间是否在郭淑芬手里不清楚。张某5出庭作证称：我女儿在2015年办理过南半壁店小学的入学手续，当时郭淑芬和我一块去村委会开了一个证明，然后把红本复印件给了我，我见过一个红色的本，但里面的内容没有见过。只在女儿办入学手续时见过红本一次，其他时间没见过。赵荣山、蔡淑凤对上述证人证言的关联性及证明目的不认可，证人仅能证明在领取营业执照及办理入学手续的时候土地使用证在郭淑芬、蔡邱明处，但大部分时间里土地使用证在赵荣山、蔡淑凤处。蔡邱明需要使用土地使用证时，蔡淑凤就把原件给他，使用后再还给赵荣山、蔡淑凤。现在土地使用证原件仍在赵荣山、蔡淑凤手中。为证明赵荣山、蔡淑凤不可能于1995年1月1日到涉诉院落内吃饭，赵荣山、蔡淑凤申请赵荣山的侄女赵某2出庭作证，赵某2称：1995年元旦，我去叔叔赵荣山家看我爷爷，当时婶婶蔡淑凤也在家，我待到下午五、六点才回家。郭淑芬、蔡邱明对赵某2证人证言不认可，认为元旦不是家人必须团聚的日子，且证人与赵荣山有亲戚关系，不认可证言的真实性和关联性。2016年7月7日，蔡邱明、郭淑芬曾以所有权确认纠纷为案由起诉赵荣山，要求确认涉诉院落内的房屋归其所有（以下简称上案），后该院根据申请追加蔡淑凤作为共同被告参加诉讼。2016年8月23日，蔡邱明、郭淑芬向该院申请撤回上案诉讼。在上案起诉的事实与理由中，蔡邱明、郭淑芬陈述：1994年11月，蔡邱明、郭淑芬与赵荣山协商，赵荣山将29号院的房屋及院落卖给郭淑芬、蔡邱明，郭淑芬、蔡邱明向赵荣山、蔡淑凤支付了全部购房款3万元，此后该房屋由蔡邱明、郭淑芬居住。赵荣山在上案中答辩称：1994年7月发生水灾，蔡邱明、郭淑芬原有的房屋出现损坏，无法居住，当时蔡邱明、蔡淑凤的母亲在蔡邱明处居住，母亲跟蔡淑凤说让蔡邱明先住进蔡淑凤、赵荣山的房子。1994年7月底之前，蔡邱明夫妻及母亲一块住进了29号院内。2012年，蔡邱明、郭淑芬找到赵荣山说要重建房屋对外出租，赵荣山同意了并且出了5万元建房款，原有房屋的材料全部用于建设新房。现在房屋的租金全由蔡邱明夫妻收取。涉诉院落的土地使用证一直在赵荣山处，双方之间不存在房屋买卖的合同关系，赵荣山是出于亲情且有其他的住处，故让蔡邱明夫妻暂住在赵荣山的宅院内。在上案开庭过程中，关于房屋钥匙及土地使用证的交付，郭淑芬、蔡邱明陈述：1994年11月，蔡淑凤在郭淑芬、蔡邱明原有房屋内将涉诉房屋的钥匙交给了郭淑芬、蔡邱明，当时还没有给房款。买房后，蔡淑凤先是将土地使用证给了蔡某2，蔡某2又给了郭淑芬、蔡邱明。郭淑芬、蔡邱明原有的房屋是蔡某2联系卖的，原有红本也是通过蔡某2给买房人张某4的。蔡某1在上案出庭作证时称：1994年晚秋，蔡邱明买完房我给刷的房，刷完房过了秋天蔡邱明夫妻就住进了29号院，但房屋钥匙交接及红本的情况不清楚。住进去之后，有一天大家在一起吃饭，赵荣山和蔡淑凤都在，郭淑芬给了蔡淑凤3万元钱，是用一个兜子包着，钱拿出来数过，但我离得远没看清。蔡某2在上案出庭作证时称：蔡淑凤要卖房，先找的蔡某1，蔡某1没钱就没买，后找的我，我想买但是没钱给，最后找的蔡邱明。蔡淑凤给过我29号院的钥匙，但后来又要走了。蔡邱明夫妻买蔡淑凤房屋时，29号院的红本不是我给蔡邱明、郭淑芬的，蔡邱明将房屋卖给张某4也不是我介绍的，蔡邱明原有红本也不是我拿给张某4的。蔡邱明说29号院的红本在他那，我二一几年接电表的时候还用过这个院的红本，是从蔡邱明处要的，用完了就还给蔡邱明了。吃饭的时候，蔡邱明给了蔡淑凤三万元，是用报纸包着，但我没看见他们数钱。蔡淑凤在上案中陈述：我从没有跟任何人说过卖房的事，1994年7月12日水灾之后，我回家看母亲，当时母亲在蔡邱明家居住，顺便看看我的房子是否漏雨。午饭后，我母亲跟我说蔡邱明的院内有坑不能住，我就让我母亲搬到我的房子里住，我母亲答应了。7月下旬，八一之前，我再回家，我母亲他们就搬过来住了。1994年下半年，蔡邱明夫妇装修过一次房屋，我们是同意的。房屋的钥匙不是我给蔡邱明的，钥匙在蔡某2处，蔡邱明夫妇搬进29号院住时我告诉他们到蔡某2处拿钥匙。2015年底之前，土地使用证一直在我手中，后来因为涉诉院落房屋对外出租需要使用土地使用证验照，我有时候也会把土地使用证原件给蔡邱明使用，用完之后，大部分时间都在我们这。2016年6月，郭淑芬、蔡邱明为了给他们儿媳妇办户口将土地使用证原件给我，至今土地使用证原件都在我这。另，案件审理过程中，该院向北京农商银行查询1994-1995年间蔡淑凤名下的交易明细，该行回复称：2000年之前我行后台数据库未建立，且1994-1995年会计凭证超过保管期限已销毁，故无法查询。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。郭淑芬、蔡邱明主张与赵荣山、蔡淑凤之间就涉诉院落房屋存在口头的房屋买卖协议，在赵荣山、蔡淑凤对此不予认可的情况下，郭淑芬、蔡邱明应对此承担举证责任。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。双方之间无书面的买卖合同，无法直接认定双方之间是否就买卖达成一致的意思表示，在此情况下，该院认为判断双方之间是否具有买卖的口头协议，可以从双方是否实际上履行了买卖合同的权利义务来考察。卖方的基本义务为向买受人交付标的物，买方的基本义务为按照约定的数额支付价款，此外，买卖双方还应履行相应的附随义务，在农村房屋买卖合同关系中，如向买方交付土地使用证便是卖方的附随义务。首先，就涉诉房屋的交付来说。自1994年开始，赵荣山、蔡淑凤将涉诉院落的原有房屋交付郭淑芬、蔡邱明使用。由于顺义区农村房屋无法办理所有权的转移登记手续，仅凭农村房屋交付不能作为所有权转移的标准，因为也有可能是借住、借用关系。其次，从购房款的支付来说。郭淑芬、蔡邱明提供了契约及买方张某1的证人证言以证明其原有房屋卖了3万元。但即使该事实成立的话，郭淑芬、蔡邱明仍要举证证明其确实将该3万元给了赵荣山、蔡淑凤。对此，郭淑芬、蔡邱明提交的证据为蔡某1等人的证人证言。对各证人证言，该院分析如下：1.通过两个案件的开庭审理，蔡某1、蔡某2、侯某三人均两次出庭作证，三人在下述内容上两次陈述基本一致：有一次全家在一起吃午饭，饭前郭淑芬、蔡邱明给了蔡淑凤3万元，饭后蔡邱明的母亲让蔡某2、侯某跟蔡淑凤一块将3万元存入村信用合作社。但在部分细节的陈述上，各人之间以及个人在两次作证时有不一致之处，如蔡某1说是郭淑芬给的蔡淑凤3万元，而蔡某2在上案作证时说是蔡邱明给的蔡淑凤3万元；蔡某1在上案作证说钱是用一个兜包着，并且钱拿出来数过，但蔡某2则称钱是用报纸包着，但没看见数钱；蔡某1在本案作证时则称钱是用报纸包着，蔡淑凤没有点过钱。2.宁某的证人证言。宁某称蔡淑凤等三人有一年来信用合作社存过3万元，听他们说是卖房钱，但其称记不清是哪一年，仅记得是冬天，并且好像是上午，这也与前述证人的证言不一致。3.张某2、田某、张某3的证人证言及对赵某的录音录像，因该四人均未参与实际交易，仅是听说，该院对该四人的证人证言难以采信。经该院向北京农商银行调查，已无法获取1995年的银行存款凭证。现已无法证实蔡淑凤的银行账户内确实于1995年1月1日存入3万元。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。综上，在没有其他证据相佐证的情况下，仅根据蔡某1、蔡某2、侯某、宁某存疑的证人证言，该院难以确信郭淑芬、蔡邱明给付赵荣山、蔡淑凤3万元购房款这一事实具有高度可能性，故对该事实不予确认。第三，从卖方的附随义务来看。即关于土地使用证的交付问题，诉讼之时，涉诉院落的集体土地建设用地使用证原件在赵荣山、蔡淑凤处。则郭淑芬、蔡邱明应举证证明赵荣山、蔡淑凤曾因出售房屋将上述使用证原件交付蔡邱明、郭淑芬。证人李某和张兵的证言仅能证明土地使用证的原件在某个时间点在蔡邱明、郭淑芬处，但赵荣山、蔡淑凤对此亦作出了合理解释，即郭淑芬、蔡邱明为租赁房屋从赵荣山、蔡淑凤处借用土地使用证，用完后仍返还赵荣山、蔡淑凤。此外，关于赵荣山、蔡淑凤向蔡邱明交付土地使用证的过程，郭淑芬、蔡邱明在两次诉讼中的陈述亦互相矛盾，上案称郭淑芬、蔡邱明通过蔡某2拿到了土地使用证，而蔡某2在上案中则对此给予了否认，本案中郭淑芬、蔡邱明又称蔡淑凤直接将土地使用证给了郭淑芬、蔡邱明。即使有些事实细节因年代久远而有所遗忘，但该院对郭淑芬、蔡邱明上述不一致陈述难以做出合理性确认。故郭淑芬、蔡邱明应就其主张的赵荣山、蔡淑凤曾交付土地使用证的主张承担举证不能的不利后果。通过上述分析，该院认为郭淑芬、蔡邱明不能证明双方之间具有买卖合同的权利义务，不能证明双方达成了一致的房屋买卖的意思表示。对郭淑芬、蔡邱明主张的双方之间具有房屋买卖的口头协议的意见，该院难以确认。郭淑芬、蔡邱明另主张，其在涉诉院落内长期居住，且以自己的名义向村委会申请翻建原有正房六间，可以证明郭淑芬、蔡邱明是原有房屋的所有权人。该院认为，对财产的占有、使用、收益是所有权权能的组成部分，但不是享有所有权的标准，上述权能也可以由使用权人合法享有。村民委员会批准蔡邱明在该院内翻建房屋，该行为是村委会进行村民自治管理的范畴，不能作为认定房屋所有权的依据。赵荣山、蔡淑凤坚持主张郭淑芬、蔡邱明拆除原有房屋时经过了赵荣山、蔡淑凤的认可和同意。在郭淑芬、蔡邱明不能举证证明其与赵荣山、蔡淑凤之间有关于房屋买卖的口头协议的情况下，该院不能根据上述事实认定郭淑芬、蔡邱明是涉诉院内原有房屋的所有权人。郭淑芬、蔡邱明提交的其户籍信息及房屋租赁合同登记备案证明与双方争议的事实缺乏关联性，该院对上述证据不予采纳。综合上述分析，该院认为，农村房屋交易属个人重大财产权利变动，双方身份关系特殊，现郭淑芬、蔡邱明所举证据不足以证明双方之间曾达成过买卖房屋的口头协议。故该院对其要求确认双方就涉诉院落达成的房屋买卖口头协议有效的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第一款之规定，判决：驳回蔡邱明、郭淑芬全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定的事实除确认郭淑芬、蔡邱明与赵荣山、蔡淑凤之间存在事实买卖合同关系及已付购房款3万元外，其他事实属实，本院予以确认。对上述事实的认定，在本院认为部分一并予以论述。本院认为，根据案件查明的事实及当事人的诉辩主张，本案在二审期间的争议焦点为蔡邱明、郭淑芬与赵荣山、蔡淑凤之间是否存在事实上的买卖合同关系。因双方之间未签订书面合同，故是否存在事实上的买卖合同关系，应审查本案当事人之间是否达成过买卖合意、是否付款、房屋实际交付使用情况、土地使用证交付情况等问题，综合当事人提交的证据予以认定。本案中，应从以下四点进行考量。第一，双方是否存在买卖房屋的合意及付款情况。蔡邱明、郭淑芬虽无法提交书面买卖合同及银行的存款记录，但结合蔡邱明、蔡淑凤共同的三位近亲属蔡某1、侯某、蔡某2及原村农村信用社的会计宁某、村委会现任主任张某2的证言可以确认，蔡邱明、郭淑芬与赵荣山、蔡淑凤达成了涉诉房屋买卖合意，并且蔡邱明、郭淑芬实际给付赵荣山、蔡淑凤购房款3万元，蔡某2、侯某和蔡淑凤一起将3万元存入村信用合作社。关于蔡某1、蔡某2、侯某三人在对诸如实际付款人是谁、钱款用什么包裹等部分细节陈述不一致的问题，本院认为，本案中的房屋买卖关系发生于1994年，因年代久远导致证人对某些细节有所遗忘，但细节陈述的些许差别不能当然否认证人对案件基本事实的确认。一审法院对证人蔡某1、侯某、蔡某2、宁某、张某2的证人证言未予采信，存在不当，本院予以纠正。第二，关于房屋的实际交付使用情况。诉讼中，当事人均认可涉诉房屋自1994年起由蔡邱明、郭淑芬实际占有、使用、收益，蔡邱明、郭淑芬以自己名义于2012年对房屋进行了翻建，并在之后将涉诉房屋进行了出租，赵荣山、蔡淑凤从未对房屋的翻建及出租提出过异议，亦未主张过租金等权利。赵荣山、蔡淑凤称其在翻建时出过5万元的建房款，但未提交证据予以证明，蔡邱明、郭淑芬对此亦不认可，故本院对赵荣山、蔡淑凤的该项辩称意见，不予采信。第三，关于房屋土地使用证的交付情况。诉讼中，证人李某和张兵均证明其在2013年及2015年使用过土地使用证，赵荣山、蔡淑凤亦认可土地使用证曾交给过蔡邱明、郭淑芬。本院认为，由于顺义区农村房屋无法办理所有权的转移登记手续，赵荣山、蔡淑凤现在虽持有涉诉房屋的土地使用证，但土地使用证的交付仅为房屋买卖的附随义务，不能因土地使用证现在的持有状态而否认双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。第四，关于蔡邱明与郭淑芬提交的契约、建房审批表等证据的认定。诉讼中，蔡邱明、郭淑芬为证明双方之间存在买卖关系，除证人证言外，还提交了其将原有房屋卖与第三人的契约、蔡邱明和郭淑芬二人将户口迁入涉诉房屋的户籍信息以及蔡邱明以自己名义向村委会申请翻建房屋的建房审批表、房屋租赁合同登记备案证明。本院认为，上述证据反映了蔡邱明和郭淑芬为取得涉诉房屋或在取得涉诉房屋后进行的投入和经营情况，可以进一步佐证双方之间存在事实买卖合同关系。综上，本院认为，蔡邱明、郭淑芬提交的证人证言、契约、户籍登记信息、建房审批表、租赁合同登记备案证明等已经形成了一个完整的证据链。上述证据能够证明蔡邱明、郭淑芬所称的其将原有住宅出卖后用3万元购买了涉诉房屋，赵荣山、蔡淑凤将涉诉房屋实际交付给蔡邱明、郭淑芬后由蔡邱明、郭淑芬使用至今，并在使用期间迁入了户籍、进行了翻建扩建和出租等情况具有高度的盖然性。一审法院认为蔡邱明、郭淑芬所举证据不足以证明双方之间曾达成过买卖房屋的口头协议，存在不当，本院予以纠正。对于赵荣山、蔡淑凤主张双方不存在买卖关系、系借用房屋的意见，因无事实及法律依据，本院不予采信。对于蔡邱明、郭淑芬相应的上诉主张，本院均予以采信。综上所述，蔡邱明、郭淑芬的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初14185号民事判决；二、确认蔡邱明、郭淑芬与赵荣山、蔡淑凤于1995年1月1日达成的关于北京市顺义区某处29号院落及房屋事实买卖合同关系有效。一审案件受理费70元，由赵荣山、蔡淑凤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费70元，由赵荣山、蔡淑凤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香审 判 员  周熙娜代理审判员  王 奔二〇一七年九月五日法官 助理  贾云航书 记 员  赵 爽