湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6125号
上诉人（原审被告）：湖北雅都时尚餐饮管理有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中南路民主路北789号南国悦公馆12层15号房。
法定代表人：许占锋，该公司经理。
委托诉讼代理人：杨春平，湖北浩颂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：邹东雁，女
上诉人湖北雅都时尚餐饮管理有限公司（以下简称雅都公司）因与被上诉人邹东雁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
雅都公司的上诉请求：一、依法撤销一审判决，并依法改判驳回邹东雁的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用均由邹东雁承担。事实和理由：一审判决一方面对邹东雁要求确认解除租赁合同的诉讼请求不予支持，另一方面又超出其诉讼的理由而解除双方的租赁合同，更不顾双方租赁合同的约定而判决雅都公司返还保证金1万元、建设费3万元，对雅都公司明显不公，无法使人信服。一、邹东雁要求解除租赁合同的主张不符合双方约定，更无法律依据。但是，一审判决却根据邹东雁的单方违约行为认定合同无法继续履行，从而判决解除双方的租赁合同。该判决既超出了邹东雁诉请的事实与理由，又没有充分尊重作为守约方的雅都公司关于是否解除租赁合同的意见，明显系对邹东雁违约行为的支持和偏袒。二、邹东雁没有约定或法定的理由主张解除租赁合同，合同履行期限届满前通过自己的行为表明不再履行合同主要的义务，属于严重的违约行为。按照双方的约定及日常交易习惯，无权要求返还任何费用。
邹东雁答辩称，租赁的标的物是租赁的地理位置的柜台，是指商业意义下的有经营环境下的柜台，从合同约定的租赁期限和开业时间看，也是以超市整体开业的时间为准。但是，在其经营时，从第二个月开始，超市租赁的商家全部撤柜。只剩下其一家守这个位置，不是真正名符其实的柜台，不是商业术语的超市，约定的租赁物已全然不符，已从形式上解除了租赁合同。因此，这一行为，符合合同法九十四条第四款规定，其有权解除合同。关于建设费，任何租赁该区域的商家都拥有水电及经营环境，但对方以提供水电为名，说其进行了建设，所谓的建设费是不存在的。请求驳回雅都公司的上诉请求，维持一审判决。
2016年11月,邹东雁向一审法院起诉，请求：一、确认邹东雁与雅都公司已解除柜台租赁合同；二、雅都公司返还建设费用3万元、保证金1万元，退还租金4万元，共计8万元。庭审中，邹东雁明确第一、二项诉讼请求即确认2016年10月26日邹东雁通过短信方式已解除双方租赁合同；判令雅都公司退还自2016年6月18日至2016年8月17日止期间以外租金共计4万元。
一审法院认定事实：2015年12月10日，武汉地铁运营有限公司与雅都公司签订《武汉轨道交通2号线一期洪山广场站HS205商铺物业租赁合同》，约定武汉地铁运营有限公司将坐落于武汉市轨道交通2号线一期洪山广场站编号HS205号物业租赁给雅都公司。合同并对租赁期限、租金、支付方式等作出约定。
2016年4月11日，雅都公司（出租方即合同甲方）与邹东雁（承租方即合同乙方）签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》约定：甲方将位于武汉市轨道交通2号线一期洪山广场站负二层宜佳速购超市里水吧专柜租赁给乙方，租赁期限三年自2016年5月18日至2019年5月17日止，超市整体暂定于2016年5月18日开业，如因其他原因延期，以正式开业时间为准。乙方租赁区域年租金为12万元，次年租金按5%递增，乙方自合同签订起应缴纳半年租金6万元；本年度剩余租金应在2016年10月18日前缴纳6万元。建设费用3万元、保证金1万元。保证金不计利息，本合同期限终止时甲方将保证金退与乙方。乙方在经营时，应当执行当地有关部门对防火安全、综合治理、保安、保卫等要求，配合甲方及地铁公司相关的管理，不得妨碍和影响宜佳超市整体区域及轨道交通的正常运营，由此造成的法律后果由乙方承担。乙方违约时，甲方有权采取包括但不限于停水、停电、封柜等方式要求乙方停止违约行为直至乙方违约行为终止，甲方采取上述方式期间的租金仍应计算。合同期间，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。如乙方未由法定或约定的理由擅自解除合同、提前终止合同、则乙方已交纳未到期的租金及履约保证金不予退还。合同并对租赁柜台面积期限、租金支付、柜台电器摆放、甲乙义务及权利、合同变更、合同终止、违约责任、安全责任书、地铁车站商铺管理规定（附件二、三）等事项作出相关约定。
合同签订后，邹东雁向雅都公司支付半年租金6万元、建设费3万元、押金1万元。
2016年6月18日，宜佳速购超市开业。邹东雁依照合同约定入驻超市水吧，以“亚蜜可可”奶茶店名义对外经营。
2016年10月13日，武汉地铁集团资源经营有限公司向宜佳速购超市送达《安全整改通知单》，载明：洪山广场商业区负二层“宜家速购”超市内“亚蜜可可”奶茶店多次违规将摊位摆放在商业区负一层D出入口，播放喇叭并私拉地铁商业区用电。并多次和地铁工作人员及保安保洁人员发生言语冲突及挑衅，态度极其恶劣。此商铺的行为已对我地铁运营及商业区稳定的经营环境造成了严重的负面影响，需严肃处理。整改要求：鉴于该商户违约行为已持续两个月以上，在我司及车站工作人员多次劝阻后仍毫无整改之意。根据《武汉轨道交通管理条例》将商户停业整顿。在拿出整改方案，达到《武汉轨道交通管理条例》相关规范，经我司审定后予以开业。雅都公司法定代表人许占锋于2016年10月14日签订上述通知单。
2016年10月14日，雅都公司向“亚蜜可可奶茶店”下达通知：“宜家速购”超市内“亚蜜可可”奶茶店多次违规将摊位摆放在商业区负一层D出入口，播放喇叭并私拉地铁商业区用电。并多次和地铁工作人员及保安保洁人员发生言语冲突及挑衅，因此行为违反《武汉轨道交通管理条例》第三十九条，对地铁运营及商业区稳定的经营环境造成了严重的负面影响，现接到武汉地铁集团资源经营有限公司下达的安全整改通知单，将该商户停业整顿，并要求作出书面检讨书，并提交整改方案，达到《武汉轨道交通管理条例》相关规范，交于我司审核上报武汉地铁集团资源经营有限公司，经审定后予以开业。
雅都公司依据武汉地铁集团资源经营有限公司下达“安全整改通知单”对邹东雁经营的“亚蜜可可奶茶店”关门停业整改。关门停业期间，邹东雁并未按《安全整改通知单》、《雅都公司向“亚蜜可可奶茶店”下达通知》规定期限内予以整改。邹东雁在未整改情况下于2016年10月24日予以开门经营并扰乱其他经营户经营。经相关经营户报警，武汉市公安局轨道交通管理分局街道口派出所受理该案。同日，邹东雁出具《承诺书》：承诺亚蜜可可奶茶店不出店经营和闹事，不做违反地铁规章制度的事情。
2016年10月25日，邹东雁将其经营的亚蜜可可奶茶店部分设备搬离租赁商铺。2016年12月22日，将亚蜜可可奶茶店内全部物品搬离。雅都公司确认邹东雁于2016年12月22日将全部物资搬离租赁商铺。
一审还查明：庭审中，雅都公司陈述，建设费作为雅都公司经营宜佳速购超市装修商铺费用并将装修好的商铺出租邹东雁经营使用。
一审法院经审理认为，邹东雁与雅都公司签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依据合同约定履行各自权利义务。
依据双方合同约定租赁有效期内，协商一致通过书面协议可提前终止本合同。邹东雁在租赁经营期间违反《武汉轨道交通管理条例》相关规定，在下达整改通知后未予以整改并通过短信方式要求解除合同，不符合合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条规定，对邹东雁主张确认2016年10月26日通过短信方式已解除租赁合同的意见，不予支持。
邹东雁自2016年6月18日至2016年10月13日，入驻租赁商铺对外经营期间违反《武汉轨道交通管理条例》相关规范。雅都公司依据武汉地铁集团资源经营有限公司下达《整改通知》，要求邹东雁限期整改并提交整改方案待交予武汉地铁集团资源经营有限公司审核批准。为此，雅都公司并对邹东雁经营的亚蜜可可饮品店关门停业整改。邹东雁并未予以自行整改，将亚蜜可可奶茶店内经营物品搁置至租赁商铺内直至2016年12月22日，邹东雁将其经营的店内物品全部搬离。上述期间，邹东雁实际占有使用租赁商铺。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，邹东雁应向雅都公司支付占有期间的租金（2016年6月18日起至2016年12月22日期间），上述租金已超出邹东雁预交租金6万元，对邹东雁主张要求雅都公司退还未经营期间的租金4万元意见，不予支持。因雅都公司未在本案提出相关诉求，故不予审理。雅都公司可另行主张权利。
邹东雁已实际搬离租赁商铺，致使双方签订《租赁合同》事项无法继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条规定，依法解除双方于2016年4月11日签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》。
邹东雁主张返还租赁保证金1万元的意见，鉴于双方租赁合同解除，雅都公司应向邹东雁退还保证金1万元。雅都公司辩称不同意退还租房押金意见，无事实及法律依据，不予采信。
建设费用作为雅都公司经营宜佳速购超市及本案租赁的水吧的装修费用。租赁合同解除后，雅都公司仍在经营期间享有宜佳速购超市的装饰装修的使用权。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条规定，邹东雁主张退还建设费3万元的意见，予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除邹东雁与湖北雅都时尚餐饮管理有限公司于2016年4月11日签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》。二、湖北雅都时尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向邹东雁退还保证金1万元。三、湖北雅都时尚餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向邹东雁退还建设费3万元。四、驳回邹东雁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1800元，减半收取900元，由邹东雁负担450元，湖北雅都时尚餐饮管理有限公司负担450元。
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，雅都公司认可宜佳速购超市开业后不久，
其他商户陆续搬离。
本院认为，邹东雁与雅都公司于2016年4月11日签订的《宜佳速购超市柜台租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，是有效的，双方均应按据合同约定履行各自权利义务。
本案的争议焦点为：1、邹东雁与雅都公司签订的《宜佳速购超市柜台租赁合同》是否应解除。2、雅都公司是否应当退还邹东雁保证金1万元、建设费3万元。
关于争议焦点1、邹东雁与雅都公司签订的《宜佳速购超市柜台租赁合同》是否解除的问题。2016年12月22日，邹东雁将其经营的店内物品全部搬离。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，邹东雁已实际搬离租赁商铺，致使双方签订《宜佳速购超市柜台租赁合同》无法继续履行。一审判决解除双方签订的《宜佳速购超市柜台租赁合同》并无不当。
关于争议焦点2、雅都公司是否应当退还邹东雁保证金1万元、建设费3万元的问题。宜佳速购超市开业后不久，其他商户陆续搬离，该超市并未形成较好的商业氛围，且鉴于双方签订的《宜佳速购超市柜台租赁合同》已经解除，因此，一审判决雅都公司向邹东雁退还保证金1万元并无不妥。关于建设费，一审中，雅都公司也陈述，建设费用是作为雅都公司经营宜佳速购超市及本案租赁的水吧的装修费用，现双方签订的租赁合同解除后，雅都公司仍在经营期间内可继续享有宜佳速购超市的装饰装修的使用权，故，一审法院判决雅都公司退还建设费给邹东雁亦无不当。
综上，雅都公司的上诉理由无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由湖北雅都时尚餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余小乔
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一七年十一月十五日
书记员 黄 浩