重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第03100号
原告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南镇新山村57号，组织机构代码75009524-8。
法定代表人孙宗，总经理。
委托代理人张玲琳，女，1973年5月16日出生，汉族，系该公司职工，住重庆市綦江区。
被告陈友会，女，1974年2月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人李昌华，男，1968年9月28日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）诉被告陈友会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由代理审判员高念奎独任审判，适用简易程序，于2014年5月6日公开开庭进行了审理。原告君航物业公司的委托代理人张玲琳、被告陈友会及其委托代理人李昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告君航物业公司诉称，被告陈友会系全泰栖苑小区业主，根据双方于2008年7月3日签订的《全泰.栖苑小区业主公约》的约定，被告从2010年2月2日起每月25日前应当按照每月70.74元的标准缴纳物业管理费，每月按实际用量承担公共能耗费、二次供水加压费，如果被告逾期缴纳，从逾期之日起每天按3‰缴纳滞纳金。公约签订后，公司提供了相应的物业服务，被告也缴纳了物业管理费至2013年6月。但那时缴纳后至今，被告没有再按约定缴纳物业管理费及其它费用，原告多次以电话或者书面通知等方式向被告催收未果，现起诉至法院，请求法院判决被告立即缴纳从2013年7月至2014年4月期间的物业服务费707元及其违约金286.5元；2013年9月至2014年3月期间的二次供水加压费38.4元及其违约金12.4元；2013年6月至2014年3月期间的公共能耗费71.7元及其违约金26.8元；本案诉讼费由被告承担。
被告陈友会辩称，原告从未向被告提供过正规的收费发票。物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费一起收缴无依据。被告未缴纳物业管理费，原告并未采取措施与原告有效沟通。被告的权利受到侵害原告并未采取保护措施。被告在购买房屋时，空调外机位属于被告的私有财产，该私有财产被侵占原告并未履行制止的义务。根据相关物业管理法律规定，被告要求原告停止侵害，并赔偿被告侵害损失430元，精神损失2000元，公开形式赔礼道歉不少于7日，恢复原状，减免物业管理费用，并要求原告提供之前缴纳物业管理费的正式发票。
经审理查明，被告陈友会是君航物业公司提供物业管理服务的全泰栖苑小区业主。2008年7月3日，原、被告签订《全泰.栖苑小区业主公约》，其中约定由原告对小区实行物业服务管理，业主除享有相关权利外，还应当缴纳物业管理费、维修基金、代收代缴业主生活能耗费用等费用，物业管理费用标准执行綦江物价局所核定的标准；代收代缴费用执行綦江县各专业部门规定的收费标准，其中公共用水电费据实分摊。物业管理费按月缴纳，业主在每月的25日前将费用全额缴清；代收代缴费用每月25日前业主将费用付清。每月25日后仍未到物业公司付清相关费用，每天按应缴费总额的千分之三累计加收滞纳金。经物业公司催收仍未及时交付应交费用的，因拖欠造成的其他不便及后果概由拖欠人负责。安装挂壁机或柜式空调时应在原设计位进行安装，如无设计位或业主（住户）欲改变安装位置，应由物业公司人员到场确定安装位置，本物业区内不安装窗式空调。同日，被告陈友会作为甲方，君航物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》，对乙方提供全泰.栖苑住宅小区物业服务事宜进行约定，其中包括：物业服务费用收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准以物价局核定标准执行；共用的专项设备设施运行的能源消耗（即公共用水电费），应独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间最后一天起交纳物业服务费用；物业服务费用按月缴纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行缴纳义务；物业公司享有的权利和应履行的义务包括按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；按照本合同、《业主公约》或有关规定向甲方或物业使用人收取物业服务费和其他相关费用；履行合同，提供物业服务；合同期限为五年，自2008年6月1日起至2013年5月31日止；本合同期限届满，尚未成立业主委员会，或尚未选聘新的物业管理企业，本合同自动续期，续期年限为五年；关于违约责任，乙方违反本合同有关规定，未能达到约定管理服务目标，甲方有权要求乙方限期整改。过期未整改，甲方有权向乙方上级主管部门投诉。上级部门不能解决的，可向人民法院起诉，直至解决处理。造成损失的，乙方应给予赔偿；甲方或物业使用人违反本合同及《业主公约》的约定，每月25日后仍未能按时足额交纳物业服务费及其余相关费用的，每日按应交费总额的千分之三向乙方支付违约金。被告入住本小区后，由原告管理服务至今。合同到期后，该小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业管理企业。被告每月应向原告缴纳的物业服务费为70.74元。因其他业主占用了本应为被告使用的空调外机位，导致被告空调无法安装，被告便要求原告协调处理，原告因协调未果，被告便拒绝缴纳相关费用，尚欠原告2013年7月至2014年4月期间的物业服务费707元、2013年9月至2014年3月期间的二次供水加压费38.4元、2013年6月至2014年3月期间的公共能耗费71.7元。
前述事实，有《全泰.栖苑小区业主公约》、《前期物业服务合同》、工作处理详情记录表、费用明细表、收据及原、被告陈述笔录在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己约定的义务。合同期限届满后，因未成立业主委员会，亦未选聘新的物业管理企业，该合同自动续期有效。由于被告陈友会提出其他业主占用了其空调外机位，导致被告空调无法安装，原告君航物业公司未能有效协调整改，故被告未按时向原告交纳相关费用至今，但原告君航物业公司仍对被告陈友会的住宅物业提供服务，履行了主要义务。作为具有物业管理职能的原告君航物业公司应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，同时被告陈友会应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准，损害业主权益的事件发生。被告陈友会拒绝交纳费用的行为属违约行为，依法应当承担合同约定的缴纳义务，故原告君航物业公司要求被告陈友会给付尚欠物业服务费、二次供水加压费、公共能耗费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，因被告拒绝交纳物业费用主要是原告对他人占用被告空调外机位未能有效协调解决，鉴于原告在提供物业服务时存在一定的瑕疵，且给被告生活造成了影响，故本院对于原告的违约金请求不予支持。关于被告辩称其空调外机位被侵占的问题，被告可与具体侵权人协商解决，原告也应履行必要的沟通协调义务，如协商解决不了，可另诉解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈友会于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2013年7月至2014年4月期间的物业服务费707元；
二、被告陈友会于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2013年9月至2014年3月期间的二次供水加压费38.4元；
三、被告陈友会于本判决生效后五日内支付原告重庆君航物业管理有限公司2013年6月至2014年3月期间的公共能耗费71.7元；
四、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告陈友会负担（诉讼费原告已预交，限被告于本判决生效后五日内直接支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 高念奎
二〇一四年六月十三日
书 记 员 吴 江