重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终8262号
上诉人（原审被告）：魏欣，男，1973年10月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
委托诉讼代理人：段勤，重庆洛书律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁海清，重庆洛书律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园。
法定代表人：吴章焰，董事长。
委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。
上诉人魏欣因与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人魏欣的委托诉讼代理人段勤、梁海清，被上诉人保利公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
魏欣上诉请求：撤销原判，依法改判驳回保利公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院错误认定未能办理按揭贷款的原因。魏欣几经波折但依然无法成功办理贷款，未能办下来与魏欣无关，是银行政策变动及保利公司的原因。2.中信银行的退件说明存在重大瑕疵，其称魏欣拒不配合完善资料，但未说明是什么资料未完善，更重要的是，保利公司从未为魏欣指定过中信银行。3.根据双方合同附件五补充协议第四条第5项约定，双方合同已经解除，一审法院对合同状态认定错误。魏欣按照保利公司的要求和指定，多次变更按揭银行但均未能获批，保利公司于2015年11月16日向魏欣送达了律师函，根据双方合同约定，解除条件已经成就。4.保利公司作为开发商非常清楚近年来的调控政策，在信贷日益收紧的大环境下，魏欣无法获得银行的大额贷款，其本人经济现状更无力支付498万元的大额尾款，一审判决继续履行合同，无法实现双方利益最优化。
保利公司辩称，一审判决正确，应予维持。1.魏欣不符合新加坡星展银行的贷款条件未能获得贷款审批，系其自身原因。2.房地产贷款政策的变化，魏欣的从业背景表明其亦完全清楚，双方合同约定其已完全清楚银行相关政策。3.保利公司仅负有协助魏欣办理贷款的义务，并未承诺为魏欣落实贷款，其无论以按揭贷款还是以其他方式支付，保利公司无审核义务。4.魏欣因自身业务与中信银行存在合作关系，其曾向该行申请按揭贷款，保利公司经了解系因魏欣不能提供其本人的银行流水等资料，中信银行才未受理其贷款申请。5.本案不能适用补充协议第四条第5项，该条仅用于银行政策变化，本案由于魏欣原因，应当适用合同第五条第三款第2项。且解除权系形成权，仅权利人保利公司为意思表示才能发生解除效果。
保利公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令魏欣支付房款498万元；2.判令魏欣支付违约金，以498万元为基数，按每日万分之四标准，从2014年5月8日起算至付清之日止；3.诉讼费、保全费由魏欣承担。
魏欣向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除；2.判令保利公司返还购房款3335367元，并支付资金占用损失，以3335367元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，从2014年5月6日起算至付款时止；3.判令保利公司返还代收的契税249875元；4.反诉费由保利公司承担。
一审法院查明事实：2014年5月5日保利公司（甲方）、魏欣（乙方）签订《商品房买卖合同》，保利公司将其开发的江北区鸿恩二路168号江上明珠A-1组团53幢1-3号房屋出售给魏欣，房屋建筑面积326.63平方米，总价款8315367元。合同第五条第（二）款第3项约定：乙方签订合同时支付首付款3335367元，向银行申请498万元20年按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方；乙方应于签订合同当日付清首付款，并缴清由甲方代收的相关契税；乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需全部资料。乙方逾期签订按揭合同及逾期提供银行要求的全部资料，乙方应承担办理按揭贷款的违约责任。合同第五条第（三）款第1项约定：若因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按乙方已付房价款5%赔偿乙方。合同第五条第（三）款第2项约定：因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，此期间内，不承担合同第十条约定的违约责任。如乙方未在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同第十条的约定执行。合同第五条第（三）款第3项约定：因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。合同第十条约定：乙方逾期付款超过30日，甲方不解除合同的，自合同约定应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日承担逾期应付款万分之四违约金。
合同附件五为补充协议，其中第四条第2项解释“乙方原因”为：乙方不符合贷款条件或乙方提供虚假的贷款资料或乙方提供的资料无法满足贷款银行的要求或乙方不按银行要求完善按揭合同相关手续等原因导致银行未批准或未全额批准乙方申请贷款的数额。补充协议第四条第4项约定:乙方应于确定合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效全部资料，乙方逾期3日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署按揭合同及完善相关手续，乙方应每日按照总房款的0.4‰向甲方支付违约金，如乙方逾期10日未将办理按揭贷款所需的资料提供给甲方并与银行签署按揭合同及完善相关手续，甲方有权解除合同另行出售，乙方承担总房款5%的违约金。补充协议第四条第5项约定:乙方知晓现行房地产调控中银行政策可能会发生变化，乙方对现行放贷政策作了充分了解，虽然乙方结合自身实际情况与甲方协商确定了合同约定的贷款数额，乙方仍然承诺若非任何甲方原因导致银行政策发生变化（包括但不限于与银行签订借款合同后银行通知乙方需上浮银行利率或者提高首付款比例或者增加提供贷款所需的资料）而拒绝批准乙方申请的贷款或全额批准乙方申请的贷款，乙方需在接到贷款银行或甲方书面通知10日内付清房款差额部分，否则视为双方同意解除合同，乙方按总房款5%支付违约金。经甲方同意，乙方也可自行变更按揭银行另行签订按揭合同。乙方变更按揭银行以一次为限，若新的按揭银行仍然拒绝批准乙方申请的贷款或全额批准乙方申请的贷款，则按照解除合同的方式办理，解除合同后，甲方收取乙方的首付款或者定金无息予以退还。
上述合同签订后，魏欣支付了首付款3335367元及相关契税249795元。
2015年11月16日，保利公司委托泰和泰（重庆）律师事务所律师向魏欣发送了《按揭转一次性付款律师函》，载明：根据中信银行江北支行于2015年11月11日出具的《退件说明》，因魏欣一直不配合补充完善贷款资料，造成该笔贷款无法正常上报审批，由于时间过久，只能做退件处理。由于魏欣自身原因导致未能获得贷款，应按照合同第五条第三款约定，要求魏欣从即日起3日内，以现金或其他方式一次性向保利公司支付尾款498万元。保利公司在律师函中明确要求魏欣十日内到保利公司付清逾期房款。魏欣收函后未支付剩余房款。
一审法院认为，保利公司与魏欣签订的《商品房买卖合同》真实有效。根据合同及补充协议的相关规定，按揭贷款未能审批通过存在保利公司原因（甲方原因）、魏欣原因（乙方原因）、不可归责于甲乙双方的事由三种情形，并约定了相应责任的处理方式。若因保利公司原因，魏欣可选择继续履行合同、签订补充协议，亦可解除合同；若因魏欣原因，魏欣应当承担逾期付款的违约责任，依照合同第十条的约定调整双方纠纷；若因银行政策发生变化所致，依照合同附件五补充协议第四条第5项约定调整双方纠纷。魏欣以按揭方式支付购房款，对其付款情况及按揭贷款审批状态负有举证责任，魏欣举示的保利公司《按揭转一次性付款律师函》载明因魏欣不配合补充完善贷款资料，中信银行江北支行已作了退件处理。魏欣未举证证明其贷款审批未通过是因银行政策变化所致，亦无证据显示是因保利公司的原因所致，故本案不适用合同附件五补充协议第四条第5项约定，魏欣反诉主张按此条款约定合同已解除的诉讼请求，无事实依据，其基于合同已解除要求退还其已付购房款及契税的反诉请求，不予支持。
因魏欣原因未能获得贷款，依照合同第五条第（三）款第2项约定，在保利公司未主张解除合同的情况下，魏欣应在按揭银行书面通知到达之日起3日内以现金或其他方式支付，逾期按日承担应付款万分之四违约金。魏欣承认于2015年11月16日收到保利公司发出的《按揭转一次性付款律师函》，对银行退件事实应当清楚，其至今未支付剩余房款已构成违约。保利公司要求魏欣支付剩余房款498万元的诉讼请求，符合约定，予以支持。魏欣还应当从2015年11月20日起至此款付清时止，承担逾期付款违约金，魏欣主张违约金约定过高请求调整，因每日万分之四的标准（年利率为14.4%）确实高于同期贷款利率标准（一至三年贷款利率4.75%），魏欣提出违约金过高请求下调的意见，予以采纳，魏欣应以未付款为基数，以同期银行贷款年利率上浮30%即6.18%为标准计算违约金。
一审法院判决：一、魏欣向保利公司支付购房款498万元；二、魏欣向保利公司支付违约金，以498万元为基数，按年利率6.18%标准，从2015年11月20日起算至此款付清时止；三、驳回保利公司的其他诉讼请求;四、驳回魏欣的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取29904元、保全费5000元计34904元，保利公司负担4904元，魏欣负担30000元，反诉案件受理费35004元，由魏欣负担。
二审中魏欣举示了如下证据：1.置业预算表、现房版附件补充协议，拟证明置业预算金额与合同金额一致，说明魏欣按约定在签订正式买卖合同时已经提交全部银行按揭资料从而得以享受房款打折优惠。2.电子邮件截图6份，其中5份是保利公司销售代表陈瑶发给魏欣的邮件，另1份是星展银行工作人员发给魏欣所在公司财务经理的邮件，拟证明保利公司指定的贷款银行先是新加坡星展银行，后是兴业银行，中信银行的退件说明系无中生有。3.陈瑶与魏欣的通话录音，拟证明陈瑶经办了魏欣的贷款，联系的是星展银行，由于贷款政策原因最终未能获批。前述证据2，魏欣陈述可当庭打开邮件原文核对，保利公司表示无需查看，证据3，魏欣提供了录音光盘，并将录音电子文件提供给了保利公司。保利公司质证对所有证据三性及证明目的均不认可，并认为证据1上的印章系彩印，且印章名称与买卖合同上的印章名称不一致，证据2即使真实，因邮件内容多次要求魏欣提供按揭资料，但魏欣并未提供，可以印证其未履行合同义务，证据3无法核实通话者的身份。本院认为，前述证据1的印章名称与案涉买卖合同上的印章不一致，保利公司不予认可，魏欣无其他证据印证，对其真实性本院不予确认；证据2保利公司放弃查看邮件原文，且未举示相反证据，本院确认其真实性，保利公司未举证证明案涉交易其销售人员另有其人，本院采信魏欣的主张认可陈瑶的身份及相应的电子邮件内容；证据3等同于证人证言，证人未出庭，且魏欣举示的录音复制品，保利公司不予认可，本院不予以确认其真实性。前述证据中的电子邮件载明：2013年9月14日陈瑶向魏欣发送邮件，告知其准备的资料内容，并发送附件“瑶瑶改的收入证明”；2014年1月15日陈瑶向魏欣发送邮件，告知其按揭准备的资料内容，同时强调“魏总你尽快安排时间去签吧，这笔款是好不容易申请下来的，如果其他置业顾问签了额度又会不够了，我到时有时间跟你一起去”；2014年4月10日陈瑶向魏欣发送邮件，告知“魏欣，签星展银行；魏庆红，签中信银行”；2016年1月19日，陈瑶向魏欣发送邮件，告知其别墅按揭需要的资料，邮件内容为“魏总你好，我是陈瑶，现在银行利率降得不少，现在你可以签的银行选择比较多，乘这个机会尽快按照我发给你的资料准备去把按揭签了，目前联系了一个兴业银行，地址……直接找ＸＸ”。
双方买卖合同附件五补充协议第四条系关于按揭付款的约定，其中第1项为“合同第五条第三款第1项中的甲方原因是指：甲乙双方签署合同时甲方无法提供银行为乙方提供购房贷款或者甲方拒绝配合乙方办理购房贷款”。保利公司2014年5月5日向魏欣收取的249795元包含权证印花税、预告登记费、按揭印花税及契税。
二审查明的其他事实与一审查明的相同。
本院认为，本案争议焦点之一为魏欣按揭贷款未能获批的原因或责任主体。保利公司认为系魏欣拒不配合完善贷款资料，魏欣认为系保利公司违约以及银行政策原因。
双方买卖合同签订于2014年5月5日，同日魏欣向保利公司交清了约定贷款金额之外的房款3335367元及代收税费249795元。保利公司销售代表陈瑶分别于2013年9月14日、2014年1月15日、2014年4月10日向魏欣发送邮件联系按揭事宜，前述事实表明，在签订买卖合同之前，保利公司与魏欣就按揭贷款合同的签订进行了积极的准备。而一手住房按揭贷款合同的签署完成，由于涉及银行贷款审批，并非即时行为，需要经过一系列流程，实务中通常为，购房人预交贷款申请资料-
银行面签预审-购房人签署贷款内容空白的借款格式合同-银行审批-可能需要购房人补充完善贷款资料-审批通过-开发商完善担保-银行完善抵押借款合同内容-抵押登记-
放款-按揭合同返还购房人。因此，双方在签订买卖合同时尚不能判断魏欣能否最终获得银行贷款。
双方买卖合同附件五补充协议第四条第1项约定贷款不能办成的甲方原因为保利公司无法提供按揭银行，表明保利公司需为魏欣指定按揭银行。根据保利公司销售代表陈瑶2014年4月10日向魏欣发送的邮件，保利公司为魏欣联系的贷款银行是新加坡星展银行。但保利公司2015年11月16日向魏欣发出律师函的依据为中信银行江北支行出具的退件说明，保利公司据此主张魏欣拒绝配合完善贷款资料，魏欣上诉认为缺乏基础事实依据，理由成立。
但魏欣亦未举证证明其未能获得贷款审批系保利公司拒绝配合所致，根据双方事前履行按揭贷款准备工作并签订买卖合同的事实，魏欣关于未能获得银行贷款存在保利公司原因的上诉意见，本院不予支持，其关于存在银行审批原因的上诉意见成立，本院予以支持。
本案争议焦点之二为案涉商品房买卖合同的效力状态。根据双方买卖合同附件五补充协议第四条第5项约定，由于银行上调利率、授信额度调低或增加贷款要求等银行政策原因魏欣被拒绝批准贷款后，需在接到书面通知后10日内付清房款差额，“否则视为双方同意解除合同”。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”保利公司2015年11月16日书面通知魏欣10日内付清尾款498万元，魏欣收悉后未予支付，且其表示亦无力支付该大额尾款，无法继续履行合同。结合《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，双方约定的附解除条件已经成就，魏欣上诉主张双方买卖合同已经解除即失效，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”保利公司诉讼请求继续履行案涉买卖合同，应当不予支持；魏欣反诉请求确认合同已经解除并由保利公司退还已付房款3335367元，理由成立。魏欣请求保利公司支付资金占用损失，但保利公司不存在违约行为，不应赔偿魏欣资金损失。魏欣还请求保利公司返还代收的税费249875元，保利公司未举证证明其已将所收税费249875元支付给了相关行政部门，应当承担举证责任，合同解除后该款应予退还。
综上所述，魏欣的上诉请求部分成立，本院结合二审新证据及查明的事实予以相应改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销重庆市江北区人民法院（2016）渝0105民初20856号民事判决；
二、确认魏欣与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《商品房买卖合同》已经解除；
三、保利（重庆）投资实业有限公司于本判决生效后十日内返还魏欣购房款3335367元及代收费249875元；
四、驳回保利（重庆）投资实业有限公司的诉讼请求；
五、驳回魏欣的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件本诉受理费29904元、保全费5000元，反诉受理费35004元，保利（重庆）投资实业有限公司负担62917元，魏欣负担6991元；二审案件受理费75196元，保利（重庆）投资实业有限公司负担67676元，魏欣负担7520元。
本判决为终审判决。
审判长 廖鸣晓
审判员 邓 山
审判员 朱华惠
二〇一八年四月四日
书记员 李白露