江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）苏民终字第0242号
上诉人（原审原告）南京新金陵装饰城管理有限公司，住所地江苏省南京市建邺区江东南路8号。
法定代表人吴建发，该公司董事长。
委托代理人孟兰凯，江苏法德永衡律师事务所律师。
委托代理人雷云，江苏法德永衡律师事务所律师。
上诉人（原审被告）南京润轻投资发展有限公司，住所地江苏省南京市高新开发区商务楼331室。
法定代表人祝义才，该公司董事长。
委托代理人步兵，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人刘训峰，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人南京新金陵装饰城管理有限公司（以下简称新金陵公司）与上诉人南京润轻投资发展有限公司（以下简称润轻公司）租赁合同纠纷一案，江苏省南京市中级人民法院于2013年5月17日作出（2012）宁民初字第3号民事判决。新金陵公司与润轻公司均不服，向本院提起上诉。本院2013年8月8日受理后，依法组成合议庭于2013年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人新金陵公司委托代理人孟兰凯、雷云，上诉人润轻公司委托代理人步兵、刘训峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年9月10日，润轻公司、南京第二灯泡厂作为出租方（甲方）与新金陵公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定，鉴于南京第二灯泡厂已由润轻公司购并，资产过户手续正在办理之中的客观情况，本合同确认甲方现行主体为润轻公司、南京第二灯泡厂，待资产过户手续完成后，甲方权利、义务主体即为润轻公司。第二条约定，乙方租用甲方座落在南京市建邺区积余村100号（南京第二灯泡厂）和南京市鼓楼区江东门西街11号的厂房、场地及其附属设施（以下简称租赁物）用于开设建材市场等项经营活动。第三条约定，甲方于2005年2月18日至2005年5月31日向乙方交付租赁物，鉴于交接和改建等实际情况，双方商定租赁期从2005年7月1日至2015年6月30日止，共十年。第四条约定，租赁和物业管理等费用每年为290万元。第七条约定，乙方可拆除甲方厂房共4913.23平方米、地坪3972平方米和围墙790米（详见附件），并对租赁物进行改建。原有租赁物及改建部分所有权归属甲方，在租赁合同履行期间乙方享有使用权。第十三条约定，由于市政拆迁导致本合同不能履行时，当事人应及时书面通知对方，并提供证明文件，对租赁前已有建筑（无论是否拆除），甲方享有按原有面积、性质优先获取拆迁补偿费用的权利，具体事宜由双方与拆迁单位协商解决。第十六条约定了合同的附件：1、租赁房屋的所有权证、土地使用权证（复印件）；2、积余村100号厂房、场地以及附属设施清单；3、江东门西街11号厂房、场地以及附属设施清单；4、改建厂房图纸（示意图）；5、安全责任书等。合同中双方还约定了租赁合同履行过程中的其他权利义务。租赁合同附件2《积余村100号厂房、场地以及附属设施清单》第一条列明的房屋总面积为14602.89㎡，其中有证7913.18㎡、无证6689.71㎡。第二条列明的道路总面积为2856㎡。第三条列明的围墙：长240米，高2.5米，厚0.24米。第四条列明的设备设施（共15项）若干。租赁合同附件3《江东门西街11号厂房、场地以及附属设施清单》第一条列明的房屋建筑面积为7164.94㎡，其中有证1937.45㎡、无证5227.49㎡。第二条列明的道路为1116㎡。第三条列明的围墙长550米。第四条列明的设备设施（共10项）若干。
上述协议签订后，新金陵公司即对租赁物进行改造、扩建和装修，并对外进行招租经营。
2009年9月3日，南京建邺房地产拆迁建设有限公司（以下简称建邺拆迁公司，甲方）与润轻公司（乙方）签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称拆迁补偿协议），协议第二条约定被拆迁房屋坐落于建邺区积余村100号、江东门西街11号为润轻公司所有。第四条约定甲方应当支付被拆迁房屋的货币补偿金额合计为人民币壹亿肆仟叁佰壹拾伍万叁仟玖佰壹拾元（143153910元）。第五条约定甲方应当向乙方支付第10项（其他）费用，合计金额为壹仟陆佰捌拾肆万捌仟贰佰捌拾伍元（16848285元）。第六条约定甲方应当支付以下补偿费用：即第2款约定的拆迁其他非住宅房屋的设施搬运费用715770元和第3款约定的拆迁营业用房的停业补偿费用4294617元，合计金额为5010387元。第七条约定乙方同意于2009年6月31日将被拆迁房屋腾空，交由甲方拆除。拆迁补偿协议附件1为被拆迁房屋基本情况，其中第二条被拆迁房屋的情况明细第1款确定：该房屋的结构为砖混、砖木等，用途为经营、办公。第2款中确定该房屋属于下列第（6）项类型的房屋即执行非政府规定租金的公有非住宅。第3款中确定该房屋所有权证记载的房屋建筑面积，合计为12920.48㎡，其他无证房屋面积为28248.68㎡。拆迁补偿协议附件3被拆迁房屋的评估报告中的房屋拆迁补偿附属物评估明细表载明，1、阁楼工程量为1017.94㎡，补偿标准为80元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为65148元；2、阁楼：工程量为184.80㎡，补偿标准为80元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为11827元；3、围墙（一砖厚）：工程量为2340㎡，补偿标准为45元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为84240元；4、水泥地坪：工程量为19485㎡，补偿标准为55元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为857340元；以上总计1018555元。房屋拆迁补偿装饰评估明细表载明，1、办公用房：工程量为320㎡，补偿标准为300元／㎡，成新度为0.80；补偿总价款为76800元；2、经营用房：工程量为30433㎡，补偿标准为450元／㎡，成新度为0.95；补偿总价款为13010108元；3、公共用房：工程量为11617㎡，补偿标准为240元／㎡，成新度为0.90；补偿总价款为2509272元；4、自挑二层：工程量为865㎡，补偿标准为300元／㎡，成新度为0.90；补偿总价款为233550元。以上合计15829730元。非营业性用房拆迁补偿金额评估表载明，1、坐落于鼓楼区江东门西街11号土地12024.4平方米、补偿总价款为24108922元；2、坐落于鼓楼区江东门西街11号（有证）房屋775.78平方米、补偿总价款为650104元；3、坐落于鼓楼区江东门西街11号（有证）房屋1937.45平方米、补偿总价款为1869639元；4、坐落于鼓楼区江东门西街11号（无证）房屋7905.63平方米、补偿总价款为4869868元；5、坐落于鼓楼区江东门西街11号（无证）房屋746.11平方米、补偿总价款为387977元；6、坐落于鼓楼区江东门西街11号（无证）房屋5.55平方米、补偿总价款为921元；7、坐落于建邺区积余村100号土地43309.60平方米、补偿总价款为86835748元；8、坐落于建邺区积余村100号（有证）房屋1243平方米、补偿总价款为1041634元；9、坐落于建邺区积余村100号（有证）房屋5611.75平方米、补偿总价款为5415339元；10、坐落于建邺区积余村100号（有证）房屋3352.50平方米、补偿总价款为4113518元；11、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋9666.28平方米、补偿总价款为7617029元；12、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋9301.43平方米、补偿总价款为6092437元；13、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋107.40平方米、补偿总价款为59392元；14、坐落于建邺区积余村100号（无证）房屋516.28平方米、补偿总价款为91382元；以上合计：无证房屋总面积为28248.68㎡，无证房屋补偿总价款为19119006元。
2010年12月13日，建邺拆迁公司（甲方）与润轻公司（乙方）签订了《拆迁补偿补充协议》（以下简称拆迁补充协议）载明，…，在双方拆迁谈判过程中，乙方于2008年12月30日书面提出房屋、土地补偿等要求总补偿为50390万元。甲方按照南京市人民政府第227号文的文件规定，由南京象仁土地房地产咨询评估有限公司评估，应补偿乙方16501.2582万元，甲乙双方差距较大。经过甲方研究分析，乙方的拆迁补偿中存在如下客观问题：1、本次被拆迁的房屋，大部分为经营用房。乙方要求按照营业用房的标准评估，但是乙方证载用途为工业，甲方只能按照成本法标准评估，补偿结果不能反映乙方现实情况。2、在现场清理乙方的承租户搬家时，大部分承租户对搬家费、装潢评估补偿不满意，甚至到省、市、区政府上访，为了维护稳定，甲方对一些确有问题的承租户现场增加了额外补偿。3、乙方的电力、隐蔽工程、空调、电话、货梯由于本次拆迁全部报废，费用在2000万元。4、乙方是原二灯炮厂、塑八厂国营企业改制组建，历史遗留问题多、职工多、包袱重，拆迁后人员安置费用500多万元。由于以上原因，经甲、乙双方友好协商……另外签订拆迁补偿补充协议，由甲方一次性补偿乙方9498.7418万元，合计补偿26000万元。润轻公司认可收到了建邺拆迁公司补偿款21000万元，还有5000万元建邺拆迁公司未予支付。
另查明，拆迁前，南京第二灯泡厂、南京塑料八厂、新金陵公司于2009年4月17日共同确认润轻公司积余村100号、江东门西街11号房屋状况，其中第三条载明新金陵房屋自建面积14389.52平方米（含自建二层588.51平方米）。原审法院审理中，润轻公司认为以上载明的自建二层面积588.51平方米没有作为房屋评估，而是作为附属物进行评估的，新金陵公司对此予以认可，故新金陵公司自建房屋面积应为13801.01平方米。
2012年1月31日，新金陵公司向江苏省南京市中级人民法院提起诉讼，请求判令：润轻公司支付新金陵公司垫付的商户的停产停业损失3838197.60元、搬迁费用639700元和新金陵公司自行投资建设的建筑物补偿费9738979元、设施补偿费733376.64元，装修费用14147392.36元和拆迁补充协议约定的损失52868167.19元。
江苏省南京市中级人民法院认为，润轻公司与新金陵公司于2005年9月10日签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同履行义务。租赁合同第13条约定，由于市政拆迁导致合同不能履行时，对租赁前已有建筑，润轻公司享有按原有面积、性质优先获取拆迁补偿费用的权利，具体事宜由双方与拆迁单位协商解决。根据该约定，可以认定双方仅约定了遇拆迁时原有建筑物补偿归出租人享有，而对于承租人自建部分和装饰装修部分的补偿并未作约定。因此对于该部分的补偿应当按照谁投入、谁取得的原则，确定补偿款的归属。
一、关于房屋补偿的数额。双方均确认，新金陵公司在租赁期间自建房屋面积为13801.01平方米，建邺拆迁公司与润轻公司所签订的拆迁补偿协议所附非营业性用房拆迁补偿金额评估表中已明确无证房屋总面积为28248.68平方米，补偿总金额为19119006元。以无证房屋补偿总金额除以无证房屋总面积，再乘以新金陵公司自建面积，即为新金陵公司应当得到的补偿款，金额为9340670元（19119006元÷28248.68㎡×13801.01㎡）。
二、关于附属物的补偿数额。1、围墙。润轻公司与新金陵公司签订的租赁合同附件载明新金陵公司租赁时围墙总面积为1975㎡（240m×2.5m＋550m×2.5m），而拆迁时的评估报告载明围墙面积为2340平米，两者之差365平方米应当认定为新金陵公司新建围墙面积。建邺拆迁公司与润轻公司签订的拆迁补偿协议的附件附属物评估明细表已明确围墙的补偿标准为45元／㎡，成新度为0.8，故新金陵公司应得的围墙补偿款为13140元（365㎡×45元／㎡×0.8成新度）。2、水泥地坪。润轻公司与新金陵公司签订的租赁合同附件载明水泥地坪面积分别为1116㎡、2856㎡，共计3972㎡，拆迁时的评估报告中水泥地坪面积是19485㎡，两者差为15513㎡（19485㎡－3972㎡），此应为新金陵公司自建面积。建邺拆迁公司与润轻公司签订的拆迁补偿协议附件所附附属物评估明细表已明确水泥地坪的补偿标准为55元／㎡，成新度为0.8。新金陵公司应得的水泥地坪补偿款为682572元（15513㎡×55元／㎡×0.8成新度）。3、阁楼。新金陵公司与润轻公司均确认新金陵公司自建二层588.51㎡在拆迁时是作为附属物进行评估的，评估报告中已明确阁楼的补偿标准为80元／㎡，成新度为0.8，故新金陵公司自建二层的补偿款应为37664.64元（588.51㎡×80元／㎡×0.8成新度）。以上为新金陵公司自建附属物的补偿款，合计为733376.64元。
三、关于装修补偿数额。润轻公司与新金陵公司签订的租赁合同附件载明新金陵公司承租面积为21767.83㎡（14602.89㎡＋7164.94㎡），双方亦确认新金陵公司自建面积13801.01㎡，另新金陵公司自建的二层阁楼（面积588.51㎡），该自建二层虽然未作为房屋列入补偿，但在拆迁补偿中已列入装修补偿范围，故新金陵公司自建二层的面积应当计入装修面积范围，因此新金陵公司装修总面积为36157.35㎡（21767.83㎡＋13801.01㎡＋588.51㎡）。因新金陵公司装修的房屋无法区分出办公用房、经营用房、公共用房及自挑二层的具体面积，故装修补偿标准可根据建邺拆迁公司与润轻公司签订的拆迁补偿协议附件中确定的装修总补偿款15829730元，除以装修总面积43235㎡，得出的装修补偿的单价为366.13元／㎡（15829730元÷43235㎡）。新金陵公司的装修面积乘以装修补偿的单价即为润轻公司应当补偿给新金陵公司的装修补偿费，计13238290.56元（36157.35㎡×366.13元／㎡）。
四、关于停业补偿费和搬迁补偿费
对新金陵公司主张商户的搬迁费639700元及停业补偿费3838197.60元，润轻公司认为新金陵公司没有实际支出该费用，不应予以赔偿。原审法院认为，搬迁补偿及停业补偿是给经营户的补偿，新金陵公司未能提供代垫搬迁补偿及停业补偿的相关证据，因此新金陵公司主张搬迁费639700元及停业补偿费3838197.60元，不予支持。
五、关于拆迁补充协议约定的补偿94987418元中新金陵公司应得的补偿金额。原审法院认为，拆迁补充协议所约定的补偿款94987418元，系建邺拆迁公司与润轻公司针对拆迁过程中遇见的实际问题而协商确定的补偿金额，从协议的内容来看，其中的500多万元已明确是基于润轻公司对拆迁后人员安置而给予补偿，故该部分补偿款与新金陵公司无关。而建邺拆迁公司自愿补偿的其他费用，则是基于以下三个方面的原因：一是被拆迁的房屋虽然证载用途为工业，但实际上大部分为经营用房；二是对承租户增加的补偿；三是对电力、隐蔽工程、空调、电话、货梯报废的补偿。因新金陵公司从润轻公司承租土地、厂房后，对租赁物进行了改造、扩建、装修，并对外进行招租，实际改变了租赁房屋的用途，因此对于改变房屋用途而增加的货币补偿，新金陵公司有权取得相应的份额，对于因拆迁而报废的电力、隐蔽工程、空调、电话、货梯等设施，润轻公司并无证据证明上述设施均由其建设，且新金陵公司在承租房屋、土地后，亦对租赁物进行了改建及装修，因此对于以上设施的补偿费用，新金陵公司亦应当取得相应的份额。综合以上事实，酌定新金陵公司应得的拆迁补充协议约定的补偿款为44993709元。
综上，新金陵公司应得房屋、附属物及装修补偿共计23312337.2元（9340670元＋733376.64元＋13238290.56元），加上补充协议中新金陵公司应得的补偿款44993709元，则润轻公司应当给付新金陵公司总款项为68306046.2元。原审法院判决：南京润轻投资发展有限公司于判决生效后十日内给付南京新金陵装饰城管理有限公司各项补偿款68306046.2元。案件受理费541800元，由润轻公司负担370082元，新金陵公司负担171718元。保全费5000元，由润轻公司负担。
新金陵公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但不支持新金陵公司主张的搬迁费和停业补偿费没有依据。一、新金陵公司是租赁户，本身就是金陵装饰城的经营户，补偿费用应该直接给新金陵公司。二、拆迁前，新金陵公司租赁使用的房屋面积占拆迁补偿的房屋总面积87.8%，且全部用于经营，必然产生巨额的搬迁费和停业损失；新金陵公司已经支付了部分商户的相关补偿，故新金陵公司该主张合法合理。三、按照各方使用面积比例确定此部分补偿款的归属是最合理的。
润轻公司答辩称，有关搬迁费、停业损失费是拆迁补偿合同中的约定，新金陵公司不是拆迁补偿合同的当事人，无权根据拆迁合同主张分得补偿款，且新金陵公司也没有提供证据证明其因搬迁停业造成了损失，故新金陵公司该上诉理由不能成立，应予驳回。
润轻公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称，一、拆迁补充协议所涉的9498.7418万元不是仅根据其中所列4项原因而得出的结论，而是执行有关26000万元整体拆迁补偿合意的必然结果，原审法院认定事实错误。拆迁补偿协议与拆迁补充协议签订前，南京市建邺区房产管理局与润轻公司于2009年8月4日已经签订拆迁补偿框架协议书，其中约定，补偿款总额为26000万元，该费用包括土地、房屋补偿，定附着物及装潢补偿、搬家费、停业损失费、一次性拆迁补贴等所有费用。二、拆迁补偿合同关系与租赁关系相互独立，原审法院在租赁合同纠纷中适用“谁投入、谁取得”的原则确定补偿款的归属既无合同依据，也无法律依据。拆迁补偿协议、拆迁补充协议系建邺拆迁公司与润轻公司签订，具有相对性，新金陵公司无权以此主张拆迁补偿款。双方之间纠纷应当根据租赁合同约定及相关法律规定解决。1、双方租赁合同第十三条没有对承租人自建部分及装饰装修部分的补偿作出约定，但第七条对该部分的权利归属作出了明确约定，即所有权归润轻公司，因此该拆迁补偿应归所有权人润轻公司享有。对于承租人自建部分及装饰装修部分之补偿，双方已经作出了实质约定。2、新金陵公司取得的是租赁合同期限内的使用权。因拆迁导致新金陵公司无法继续行使对租赁物的使用权，可以就剩余租期未能使用的损失主张予以补偿。3、双方租赁合同约定每年租金290万元，系对改建投入及租赁费用确定方面进行了综合衡量，新金陵公司投入改建时，也享受了租赁费用的优惠。故按照“谁投入、谁取得”的原则确定补偿款的归属，对润轻公司不公平。三、原审法院酌定新金陵公司根据拆迁补充协议应得44993709元补偿款，不仅混淆了租赁合同与拆迁补偿合同二种不同性质的法律关系，而且人为地割裂了建邺拆迁公司与润轻公司有关拆迁补偿的整体合意基础，导致判决结果极为不公。1、新金陵公司自建房屋面积比例不足1／3，且没有产权证。2、新金陵公司没有举证证明其在拆迁过程中发生的费用。3、有关供水、供电、电信、下水、排污等基础设施和隐蔽工程均为润轻公司原有投入，新金陵公司主张改建过程中增加的空调、电话、货梯，应承担举证责任。
针对润轻公司的上诉，新金陵公司答辩意见为，一、润轻公司在一审时并未提交框架协议，现在提出用来否定拆迁补充协议，既违背证据规则，也不符合合同解释原则。二、按照当时的法律，拆迁租赁房屋时应一并解决租赁关系，原审法院适用“谁投入、谁取得”原则确定补偿款的归属符合法律规定。1、根据当时法律规定，拆迁和租赁有内在联系，承租人有权要求分割拆迁补偿款。2、润轻公司混淆了所有权归属和拆迁补偿款归属的关系，根据最高人民法院租赁司法解释，非因承租人过错，租赁合同提前终止的，承租人有权要求取得添附部分的补偿金额。3、双方对改建和装饰装修部分的补偿没有约定，应根据“谁投入、谁取得”的原则处理。三、原审法院对拆迁补充协议的补偿款的酌定处理，未能真实反映新金陵公司的实际投入情况，其实是偏袒了润轻公司。综上，润轻公司曲解法律和合同，其上诉理由不能成立，应予驳回。
原审查明的事实经查属实，本院予以确认。双方在二审庭审期间一致确认：1、新金陵公司改建部分（含装饰装修）物权归属润轻公司，润轻公司应给予新金陵公司补偿；2、新金陵公司承租的房屋面积占总经营房屋面积的87.8%；3、双方租赁合同在2009年下半年终止。本院补充查明：原审法院在表述建邺拆迁公司与润轻公司2010年12月13日签订的拆迁补充协议时遗漏下列内容：“参照周边工企单位拆迁补偿结果，并考虑乙方在本次拆迁中的实际困难”。
在本院审理期间，润轻公司主张新金陵公司已经从建邺拆迁公司处收取1058万元款项，已经在拆迁中获益。新金陵公司则予以否认，认为该款项与本案无关。本院（2013）苏民终字第0009号民事判决，已经发生法律效力，该判决认定本案拆迁补偿款建邺拆迁公司支付21000万元，尚欠5000万元没有支付。
经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：一、新金陵公司承租期间改建以及装饰装修部分的拆迁补偿款应由哪一方享有，原审法院按照谁投入谁享有的原则确定该部分补偿款的归属是否有合同及法律依据；二、拆迁补充协议确定的补偿款应当如何分配；三、新金陵公司是否应当享有补偿款中的搬迁费用、停业损失补偿费用。
关于争议焦点一，本院认为，虽然双方在合同中没有就新金陵公司租赁期间改建及装饰装修部分拆迁时如何处理进行明确约定，但合同第七条明确约定，改建部分的所有权归属于润轻公司，新金陵公司享有租赁使用权。双方在二审期间也一致确认改建部分（含装饰装修）所有权属于润轻公司，润轻公司对新金陵公司应当给予补偿。因此，出租人润轻公司对承租人新金陵公司改建、装饰装修部分也享有相应的权利，原审法院依据谁投入谁享有的原则确定该部分拆迁时补偿款全部归新金陵公司所有违反了双方合同约定，侵犯了出租人润轻公司的利益，亦无法律依据。对于该部分拆迁补偿款的处理，应该按照双方合同约定，结合实际投入、租赁合同的履行情况综合予以考量。由于涉案房屋拆迁，新金陵公司无法继续使用租赁物，客观上造成一定的损失。双方合同约定的租赁期间为10年，双方在二审期间一致陈述本案租赁在2009年下半年终止，因此，双方租赁合同实际已履行4年，对新金陵公司已经使用的4年的被拆迁房屋及装饰装修的相关利益，新金陵公司无权要求润轻公司给予补偿。对未履行的部分，考虑到改建（含装饰装修）系新金陵公司出资建设，新金陵公司对外出租经营，实际经营户客观上也进行了装饰装修，同时新金陵公司是在润轻公司原有房屋拆除后改建的，原被拆迁房屋状况亦无法查明，本院综合上述因素，酌定双方按8：2的比例进行分配，即新金陵公司改建部分应得的补偿款为11189921.86元（23312337.2元÷10年×6×0.8）。
关于争议焦点二，润轻公司与建邺拆迁公司签订的拆迁补充协议，明确约定拆迁公司一次性再补偿9498.7418万元的相关因素。润轻公司主张拆迁补充协议中的该部分费用系补足拆迁补偿协议与框架协议之间的差额，与润轻公司、建邺拆迁公司签订的拆迁补充协议约定不符，也缺乏证据相印证，本院不予支持。对于拆迁补充协议约定的9498.7418万元补偿款应当如何处理，本院认为，拆迁补充协议列举了拆迁补偿中存在的4个方面客观问题，同时也注明除了上述4个方面原因，还参照周边工企单位拆迁补偿结果，并考虑乙方在本次拆迁中的实际困难，进行一次性补偿，因此，拆迁补充协议约定的9498.7418万元补偿款是对本起拆迁的综合补偿。拆迁补充协议中涉及到的500多万元属于拆迁后人员安置补偿，与新金陵公司无关，应归润轻公司所有。对于拆迁补充协议列举的其他因素，首先，关于房屋用途问题及实际承租户额外补偿，涉案被拆迁房屋中实际上多数为经营性用房，新金陵公司承租后进行了投入改建及装饰装修，并对外进行招租，因此，新金陵公司对获得额外补偿确实起到一定的作用。同时，润轻公司举证能够证实其原先已经对外出租，因此，并不是完全因为新金陵公司原因改变房屋使用性质；其次，虽然拆迁补充协议列明4个方面原因，同时也有参照周边工企单位拆迁补偿结果以及润轻公司的实际困难等因素；第三，拆迁补偿主要是对物权人的补偿，将拆迁补充协议中补偿数额单独处理，不考虑整体被拆迁房屋的实际现状对润轻公司也是不公平的。而在拆迁补偿协议中被拆迁获得的补偿款为143153910元，新金陵公司改建部分对应的补偿款仅为23312337.2元，在拆迁补偿款中所占份额只有16.28%。本院综合上述情况，对拆迁补充协议约定的94987418元，酌定双方按照3：7的比例进行分配，即由新金陵公司享有26996225.4元【（94987418-5000000）×30%】。
关于争议焦点三，本院认为，停业补偿费和搬迁补偿费，是对实际经营户的补偿，实际经营户与新金陵公司存在租赁合同关系，与润轻公司则没有合同关系，因此，润轻公司无权占有该费用。由于涉案被拆迁房屋其中有部分系润轻公司对外出租，该部分补偿新金陵公司无权主张。根据双方在二审庭审中一致确认，新金陵公司承租房屋占87.8%，因此，新金陵公司应得停业补偿费和搬迁补偿费为4399119.79元【（715770＋4294617）×87.8%】。
关于润轻公司主张的新金陵公司从建邺拆迁公司处领取的1058万元款项问题，因本院（2013）苏民终字第0009号生效判决已经确认建邺拆迁公司尚欠拆迁补偿款5000万元没有支付，润轻公司也没有证据证明新金陵公司从建邺拆迁公司领取的款项与本案存在关联性，故对润轻公司该主张不予支持。
综上，原审法院对涉案拆迁补偿款项的分配不当，本院予以纠正。润轻公司应向新金陵公司支付各项补偿款42585267.05元（11189921.86元＋26996225.4元＋4399119.79元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民初字第3号民事判决；
二、南京润轻投资发展有限公司于本判决生效后十日内给付南京新金陵装饰城管理有限公司各项补偿款42585267.05元；
三、驳回南京新金陵装饰城管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费541800元，由新金陵公司负担287074元，润轻公司负担254726元。保全费5000元，由润轻公司负担。二审案件受理费410403元，由新金陵公司负担155677元（新金陵公司预交40321元），润轻公司负担254726（润轻公司预交370082元，多缴纳115356元，该款在润轻公司应付新金陵公司款项中扣除，抵算新金陵公司应负担的二审案件受理费，本院不再予以退还）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓岚
代理审判员 吴 艳
代理审判员 刘海平
二〇一四年二月十五日
书 记 员 王 锴