上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初2705号
原告：陈妍芝，女，1982年8月20日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：吴军，上海海颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许光日，上海海颂律师事务所律师。
被告：辛春雷，男，1964年4月9日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：陈重五，男，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：刘路，上海市天一律师事务所律师。
原告陈妍芝与被告辛春雷房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈妍芝及其委托诉讼代理人吴军、许光日，被告辛春雷及其委托诉讼代理人陈重五、刘路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求被告返还双倍定金的差额119万元。事实和理由：2016年11月4日，原告与被告、上海星尊房产公司(以下简称星尊公司)签订《房地产居间合同》(以下简称《居间合同》)，约定由原告购买被告承租的位于上海市虹口区溧阳路XXX号底层西前间、西后间房屋(以下简称系争房屋)，转让价为443万元，其中定金100万元。合同签订当日，被告支付原告定金100万元。之后被告拒绝履行《居间合同》，并于2016年11月28日退还原告定金81万元，被告构成违约，应双倍返还原告定金。
被告辛春雷辩称，原、被告签订的《居间合同》补充条款约定，被告承担违章建筑拆除和复原费用，还需负责将系争房屋从非居住用房改为居住用房后进行交易，但对于何时完成违章建筑拆除、复原以及变更为居住用房，均没有明确约定。合同签订后，被告发现若要申请变更为居住用房，需要先拆除违章建筑，将系争房屋恢复到物业公司留档图纸显示的状态，其中很多违章建筑的拆除涉及邻居和其他公共部位，难以操作，且系争房屋内还注册有公司尚未注销，另《居间合同》上有重大遗漏，约定的交易部位是上海市虹口区溧阳路XXX号底层西前间，遗漏了租赁凭证上的底层西后间部位。鉴于上述交易障碍和约定遗漏的存在，2016年11月27日，被告与原告进行沟通，原告提出要求被告退还100万元定金，被告现已退还原告81万元定金，后因原告拒绝退还100万定金收据，故尚有19万元未退还。被告认为原、被告仅签订了《居间合同》，且《居间合同》对于何时过户交易未作明确约定，缺失了房屋买卖合同必要的条款，原、被告尚未建立正式的房屋买卖关系，加之非居住房改为居住用房能否通过审批无法确定，故《居间合同》应属无效，且约定100万元定金已经超过法律规定的合同标的额的20%。被告现同意退还100万元中剩余的19万元，另同意按照中国人民银行同期贷款利率赔偿原告100万元的利息损失，其中81万元的利息损失自2016年11月4日起计算至2016年11月26日止，19万元的利息损失自2016年11月4日起计算至实际归还之日止。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
上海市虹口区溧阳路XXX号底层西前间、底层西后间承租人系被告辛春雷。2016年11月4日，原告陈妍芝(买入方、乙方)与被告辛春雷(出售方、甲方)、星尊公司(居间方)签订《居间合同》一份，约定：甲方的房地产坐落于上海市虹口区溧阳路XXX号底层西前间，权属为使用权；甲方、乙方均委托居间方办理使用权过户手续；本合同履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知相对方，并征得相对方的同意后，在约定的时限内，签订补充条款，注明变更事项，未书面告知变更要求，并征得相对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担；本合同履行期间，三方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力；三方商定，居间方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、与他人私下串通，损害委托人甲、乙利益的；3、其他过失影响委托人甲、乙交易的；委托人甲、乙有下列情形之一的，应当承担违约责任：1、无正当理由解除合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成居间方无法履行合同的；相互或与他人私下串通，损害居间方利益的；4、其他造成居间方无法完成委托事项的行为；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。补充条款约定：1、甲方出售价格为443万元，该价格为甲方净到手价，乙方承担该房屋置换的全部费用(含上家佣金)，违章拆除和复原费用由甲方承担；2、付款方式：①乙方于2016年11月4日支付购房定金100万元整；②甲方非居住改为居住房，并交易成功，乙方支付部分房款338万元整；③甲方交房，双方结清水、电费，乙方付清尾款5万元整；3、违约责任：甲方违约，甲方支付乙方双倍定金；乙方违约，甲方所收的定金不退；4、交易成功，乙方支付居间方佣金8万元整。
合同签订当日，原告转账支付被告100万元，被告出具收条一份，载明：“今收陈妍芝购买溧阳路XXX号底层西前间定金100万元正”。星尊房产作为见证方在该收条上盖章。
2016年11月27日，被告以系争房屋违章建筑的拆除涉及公共部位，无法完成拆除和恢复原状，且系争房屋内注册有公司尚未注销，难以申请非居住用房改为居住用房为由与原告沟通，原告要求被告退还其已支付的100万元，并通过短信的方式告知被告其银行账号。当日，被告通过曹欣的银行账户转账支付原告31万元。2016年11月28日，被告通过盛建萍的银行账户转账支付原告14万元，通过曹欣的账户转账支付原告10万元，通过被告自己的账户转账支付原告26万元。被告共计转账支付原告81万元。
另查明，系争房屋内注册了上海泓运房地产咨询有限公司，目前尚未注销。2015年3月26日，被告将系争房屋出租给案外人张某，租期自2015年8月12日起至2021年8月30日止，租金为每年10万元。
审理中，案外人金某向本院陈述，是其介绍原告购买系争房屋，签订《居间合同》的时候其在场，合同签订时原、被告谈到过非居住房改为居住房的问题、租户问题以及执照问题，被告怕改为居住用房后，原告若不购买造成其损失，将定金约定为100万元，2016年11月27日被告及其姐姐到中介提出房屋内有注册公司，注销有障碍，房屋无法出售，同意赔偿原告1万元，原告不同意，双方就赔偿问题未达成一致。案外人程某某向本院陈述，其是星尊公司17分公司的负责人，是原、被告房屋交易的经办人，由于非居住房改为居住房以及拆除违章建筑的时间均无法确定，《居间合同》仅约定了房屋价款，未约定过户交易和交房的具体时间，而申请非居住房改为居住用房，需要先注销系争房屋内注册的公司，并拆除违章建筑将系争房屋恢复至物业公司原始档案记载的状态，合同签订后，被告以系争房屋内的公司无法注销，违章建筑的拆除也存有障碍为由提出无法交易，原告要求被告退还已支付的100万元，目前被告共转账退还原告81万元，由于原告未将定金收据退还被告，余下的19万元尚未退还。
审理中，被告表示，包含同意赔偿原告的100万元利息损失，被告自愿一次性补偿原告3万元。
本院认为：原、被告及星尊公司签订的《居间合同》系当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。然《居间合同》仅约定违章建筑拆除和复原费用由被告承担，被告负责将系争房屋由非居住房改为居住房，但对于何时完成违章建筑拆除和复原以及何时办好非居住房改为居住用房手续均未明确约定。另根据证人陈述，原、被告在签订《居间合同》之时，被告已向原告披露了系争房屋的交易存在非居房住改为居住房问题、租户问题、营业执照问题，由此而知，双方对于系争房屋最终能否完成非居住用房改为居住用房从而顺利完成交易存在不确定性都是明知的，双方在签订合同时均未尽到必要的审慎义务。《居间合同》签订后，被告发现注销系争房屋内的公司以及拆除违章建筑均存在一定的障碍，遂与原告进行沟通，原告要求被告退还已支付的钱款，交易最终未完成系事出有因，非被告恶意违约所致，原告要求被告按照定金罚则承担违约责任，本院不予支持。原、被告约定的定金已超过法定的合同标的额20%的标准，超过部分应为房款，被告应退还原告剩余定金及房款19万元。被告自愿一次性补偿原告3万元，与法不悖，本院予以准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：
一、被告辛春雷应于本判决生效之日起十日内返还原告陈妍芝定金及房款共计19万元；
二、被告辛春雷应于本判决生效之日起十日内支付原告陈妍芝补偿款3万元；
三、对原告陈妍芝的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15,600元，减半收取7,800元，由原告陈妍芝与被告辛春雷各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一七年七月二十五日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国担保法》
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。