江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1049号
上诉人（原审被告）昆山国银置业有限公司。
被上诉人（原审原告）张厚国
被上诉人（原审原告）张朝卿
上诉人昆山国银置业有限公司因与被上诉人张厚国、张朝卿商品房预售合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0111号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2011年6月26日张厚国、张朝卿与昆山国银置业有限公司签订商品房认购书，约定张厚国、张朝卿向昆山国银置业有限公司认购昆山市淀山湖镇万园路88号富力湾庄园D1组团独栋589号别墅，认购价4160000元。同日，张厚国、张朝卿与昆山国银置业有限公司签订昆山市商品房购销合同，约定张厚国、张朝卿向昆山国银置业有限公司购买位于昆山市淀山湖镇万园路西侧富力湾庄园一期丹麦三区589幢丹麦三区589单元别墅，该商品房总价款4160000元，建筑面积252.89平方米，昆山国银置业有限公司应当在2012年3月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付张厚国、张朝卿使用。昆山国银置业有限公司逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昆山国银置业有限公司按日向张厚国、张朝卿支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，张厚国、张朝卿有权解除合同。张厚国、张朝卿解除合同的，昆山国银置业有限公司应当自张厚国、张朝卿解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按张厚国、张朝卿累计已付款的3%向张厚国、张朝卿支付违约金。张厚国、张朝卿要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昆山国银置业有限公司按日向张厚国、张朝卿支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，昆山国银置业有限公司应当书面通知张厚国、张朝卿办理交付手续。由于张厚国、张朝卿原因，未能按期交付的，双方同意按昆山国银置业有限公司书面通知发出日期（以投寄邮戳日期为准）起计第十天作为张厚国、张朝卿的交接日期。合同附件补充协议约定张厚国、张朝卿已于本合同签署之前支付认购定金100000元，于2011年6月26日前按总价款的27.4%交付房款1140000元，于2011年9月14日前按总价款的70.19%交付房款2920000元。合同签订后，张厚国、张朝卿按约支付了全部购房款。因昆山国银置业有限公司未能按期交房，张厚国、张朝卿于2012年6月21日向昆山国银置业有限公司发出催房通知书，于2012年7月15日向昆山国银置业有限公司送达关于未收到交房通知书的告知书，由昆山国银置业有限公司公司销售员孙荣君签收。2012年11月5日张厚国、张朝卿向昆山国银置业有限公司发出律师函，要求昆山国银置业有限公司按合同约定的交接方式，立即书面通知张厚国、张朝卿办理房屋交接手续，并要求昆山国银置业有限公司承担40余万元的违约金。昆山国银置业有限公司未予办理交房手续而引起本案诉讼。
另查明，涉案商品房于2012年5月28日取得昆山市商品房屋交付使用备案证书。
审理中，昆山国银置业有限公司向原审法院申请对涉案商品房自2012年3月31日起至2013年3月4日止的同地段同类别墅的租金进行估价鉴定，原审法院依法委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司进行估价鉴定，该公司于2013年6月6日出具房地产估价报告，鉴定结论为涉案商品房自2012年3月31日起至2013年3月4日止的租金估价为50600元。昆山国银置业有限公司为此支付鉴定费6500元。在鉴定过程中，昆山国银置业有限公司于2013年5月31日将涉案商品房交付张厚国、张朝卿。
上述事实，有张厚国、张朝卿提供的商品房认购书、商品房购销合同、催房通知书、EMS邮寄快递单、告知书、律师函，昆山国银置业有限公司提供的商品房屋交付使用备案证书，常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司出具的房地产估价报告及原审法院庭审笔录所证实。
原审原告的诉讼请求是：1、判令昆山国银置业有限公司立即将昆山市淀山湖镇富力湾庄园一期丹麦三区589幢丹麦三区589单元别墅交付张厚国、张朝卿，2、判令昆山国银置业有限公司支付张厚国、张朝卿逾期交房违约金705120元（自2012年3月31日起至2013年3月4日止计339天，按合同约定的违约金2080元／日计算）。
原审法院认为，张厚国、张朝卿与昆山国银置业有限公司订立商品房购销合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。张厚国、张朝卿依约向昆山国银置业有限公司支付了全部购房款，昆山国银置业有限公司理应依约向张厚国、张朝卿交付商品房。合同约定昆山国银置业有限公司应于2012年3月30日前交房，但昆山国银置业有限公司实际于2013年5月31日交房，故张厚国、张朝卿要求昆山国银置业有限公司交付房屋的诉讼请求，已由昆山国银置业有限公司履行完毕，原审法院不宜再予理涉。昆山国银置业有限公司逾期交房，构成违约，应依约向张厚国、张朝卿承担违约责任。昆山国银置业有限公司主张其未逾期交房，并提供电话录音，证明原、昆山国银置业有限公司对交房日期协商一致变更延长至2012年5月30日，张厚国、张朝卿对该电话录音不予认可，而昆山国银置业有限公司未能举证证明该电话录音的合法来源，故昆山国银置业有限公司上述主张原审法院不予采信。昆山国银置业有限公司主张其于2012年6月14日书面通知张厚国、张朝卿办理交房手续，并提供房屋交付使用通知书、房屋交接收费表、圆通速递单及速递查询单，张厚国、张朝卿对此不予认可，因圆通速递单上收件人姓名及收件地址存在涂改痕迹，且速递查询单上亦未明确签收人，无法证明昆山国银置业有限公司已向张厚国、张朝卿有效送达交房通知，故昆山国银置业有限公司上述主张本院亦不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准，张厚国、张朝卿主张按合同约定的由昆山国银置业有限公司按日向张厚国、张朝卿支付已交付房价款万分之五计算违约金，即按违约金2080元／日（4160000×0.0005）计算，昆山国银置业有限公司主张该约定的违约金过高，要求法院依法调整按房屋租金标准计算违约金。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额计算方法。本案中，原、昆山国银置业有限公司约定了逾期交房违约金的计算标准，故不宜适用上述司法解释的相关规定。但依照原、昆山国银置业有限公司约定的逾期交房违约金的计算标准计算违约金，则过分高于因昆山国银置业有限公司逾期交房给张厚国、张朝卿造成的损失，故原审法院酌定逾期交房违约金以张厚国、张朝卿已交付房价款为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算。张厚国、张朝卿主张昆山国银置业有限公司交房逾期自2012年3月31日起至2013年3月4日止，原审法院予以确认。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：昆山国银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张厚国、张朝卿逾期交房违约金（自2012年3月31日起至2013年3月4日止，以4160000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）。案件受理费10851元，由张厚国、张朝卿负担4609元，昆山国银置业有限公司负担6242元。鉴定费6500元，由昆山国银置业有限公司负担。
上诉人昆山国银置业有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人已于2012年6月20日向被上诉人寄送房屋交付使用通知书；2、一审被上诉人向上诉人提交催房通知书缺乏依据；3、违约金认定过高。请求二审法院撤销原判。
被上诉人张厚国、张朝卿答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。
本院认为，上诉人昆山国银置业有限公司与被上诉人张厚国、张朝卿于2011年6月26日签订的商品房购销合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格恪守。按照合同约定，上诉人应于2012年3月30日前将符合合同约定的商品房交付给被上诉人使用。并约定，商品房达到交付使用条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交付手续。该合同还约定，上诉人逾期交房的，应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。在合同履行过程中，被上诉人依约支付了全部购房款，但上诉人未能按约在规定的期限内交付房屋，理应承担相应的违约责任。上诉人主张已于2012年6月20日向被上诉人寄送房屋交付使用通知书，但根据一审查明的事实，上诉人仅提供圆通速递单发件联，该联无物品内容，且收件人姓名及收件地址均有涂改痕迹，至于速递查询单则属事后补证，也未明确具体签收人，因此上述证据均无法证明上诉人已向被上诉人送达了交房通知，故对其上诉理由本院碍难支持。关于被上诉人向上诉人提交的送达关于未收到交房通知书的告知书，由被上诉人公司员工孙荣君签收，证据确凿，无需赘叙。上诉人还主张一审违约金认定过高，本院认为，根据双方合同约定，上诉人逾期交房的，应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金，原审法院考虑到案件具体情况酌情调低，按银行同期贷款利率的1.3倍计算损失，为司法裁量权的有效行使，且相关依据和结果并无明显不当，应予以支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人昆山国银置业有限公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10851元，由上诉人昆山国银置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 黄文杰
审 判 员 叶 刚
代理审判员 王 芮
二〇一四年五月九日
书 记 员 吉宇璐