苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初6416号
原告张卫,女,1961年12月28日生，汉族，住苏州市吴中区。
委托代理人庞沙龙，江苏开明律师事务所律师。
委托代理人常婧，江苏开明律师事务所实习律师。
被告龚素兰,女,1965年2月26日生，汉族，住灌南县。
委托代理人李成松，江苏司剑律师事务所律师。
原告张卫诉被告龚素兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张卫及其委托代理人庞沙龙、常婧，被告龚素兰及其委托代理人李成松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张卫诉称，2014年7月6日，李金生在其的授权委托下通过中介与被告签订房屋租赁合同，由被告承租其位于苏州市吴中区经济开发区公交一村7幢308室房屋。该合同还约定未经同意，被告不得私自把房屋的部分或全部转租他人。但被告在承租房屋后私自将房屋改建、隔间并用以出租牟利。因此，其要求终止合同，收回房屋，没收剩余房租。但被告至今不肯搬离。2016年8月1日，其书面通知被告，限被告于2016年8月30日前搬离并将房屋返还给其。但被告仍拒不退还房屋。据此，其要求解除租赁合同，被告限期搬离位于苏州市吴中区经济开发区公交一路新村7幢308室房屋。
被告龚素兰辩称，本案租赁合同是李金生与其签订的，故李金生才是本案的适格当事人。房屋内的隔间是在其承租之前就有的，其当时也是看到房间较多才承租的。承租后，其虽间或将个别房间暂借给他人居住，但李金生对此是知情的，且其也未牟取非法利益。另，原告在2016年6月22日还收取了2017年上半年的房租，可见原告对房屋的状况也是知情的。综上，其的履约行为虽有一定的瑕疵，但不构成根本违约，故其不同意解除合同。
经审理查明，李金生（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）在中介的居间下签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方同意把位于苏州市吴中区经济开发区公交一村7幢308室租给乙方；租期为2014年7月6日至2019年7月9日；第一、二年的租金为每月1600元，第三年开始每月1700元，租房保证金为1600元；付款方式为每六个月支付一次，第一次租金及保证金在签订合同时即时支付，此后提前20天支付；安全问题由乙方自己负责，所有的维修由乙方自己负责，房屋产品如有纠纷由委托人负责。同时，该合同书还打印有：未经甲方同意，乙方不得私自将该房的部分或全部转租他人的约定。此外，该合同书落款处的甲方签名为“李金生代”。合同签订后，李金生按约向被告交付了租赁房屋，并收取了被告交付的房租及押金1600元，其中最近一期租金为2016年6月22日收取的2016年7月6日至2017年1月5日的租金计10200元。
2016年7月30日，原告因要收回本案房屋而与被告发生冲突，并最终报警处理。2016年8月1日，原告向被告送达书面通知一份，主要内容为：被告未经同意私自将房屋改建、隔间用于出租牟利，违背了合同约定；其按约有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款；现限被告于2016年8月30日前搬离，并将房屋返还给其。
另查明，位于苏州市吴中区经济开发区公交一路新村7幢308室房屋的所有权人为原告。审理中，原告称，李金生系其特别授权代理人。为此，原告提供了其向李金生出具的落款时间为2005年7月20日的《授权委托书》为证。该授权委托书载明“江苏省苏州市吴中区公交一村7幢308室房主张卫女士，全权委托李金生先生办理与该房屋相关的一切事宜（包括房屋管理、出租、租费收取）。特此委托。”李金生也到庭作证表示，其在房屋租赁合同书落款处签名为“李金生代”就是指明其的代理人身份。原告则表示，李金生在与其签订本案房屋租赁合同时仅向其出示了房产证，而未向其出示授权委托书。对此，李金生表示原告早就向其出具了授权委托书，但所以未出示授权委托书，是因为原告没有提出要。
审理中，原告明确在本案中只要求处理其与被告之间的租赁关系；如涉及次承租人，由其另行解决。
以上事实，有原告提供的房屋租赁合同书、房屋产权证、户口簿、授权委托书、照片、通知、接处警工作登记表，被告提供的房屋租赁合同书、收款收据以及本院制作的庭审笔录在卷证明。
审理中，原告为证明被告在租赁本案房屋后进行了转租提供了房屋内照片一组。照片显示本案房屋内有房间数间；房屋内墙上张贴有书面通知二份，分别载明“各位房客，大家好，请各位不要把垃圾放大厅，公用场所不能放私人物品。另请大家洗好衣服后举手之劳把卫生间卫生搞好！保持舒适的环境！谢谢大家配合！”及“各位房客：禁止房间内存放取暖器（房东不定时检查），一经发现，无论使用与否，即按违约处理！请大家互相监督！”。经质证，被告对照片的真实性无异议，并确认通知确是其所制作，但表示隔间不是其隔的，是在其承租之初就有的；租赁期间，其有时会将房间给亲戚居住，所以制作了通知作为善意提示；现在本案房屋内还有除其与女儿外的三个人居住，但都是其亲戚（分别为其外甥女的小姑子以及两位以前一起工作认识的小姐妹），并未牟利；租赁期间，李金生不止一次到房屋内查看并对房屋内的居住情况也是认可的。
另，关于本案合同的签订及履行的过程，原告申请李金生出庭作证。李金生称，其和原告是同事（工作地点为新疆）；其于1998年退休，于2003年在苏州买房并一直居住在苏州；期间，原告也在苏州购买了本案房屋，但因原告尚未退休，就委托其代管房屋、出租及收取租金；本案房屋从一开始就是以毛坯出租的，房屋内所有的东西都是各租户自己弄的；本案房屋先是租给了两个单身汉，后租给了一个做生意的人，再后来才通过中介将房屋租给了被告；在与被告签订合同时，其就知道被告是二房东，且被告当时就表示要签5年，但其开始因时间太长而未同意，但被告表示如提前要房，可提前通知，提前归还房屋；其在向被告交付房屋时，本案房屋还是三室一厅的结构，期间一直未再进过该房屋，房租也是被告交至中介，再由其至中介处拿的；后，其虽在2015年看到厨房的窗户上晾有衣服并就此询问原告厨房是否住人，但被告予以否认，而其也因没有房屋钥匙而未至房屋内查看；但其认为都搭上衣服架子了就是住人了，并因害怕发生安全事故而在合同中注明安全问题由被告负责；其再进入该房屋是在2016年7月30日，但发现房屋内客厅被隔断并住了人，厨房也住了人。另，李金生还表示，原告在2015年9月因儿子要结婚而提出过要收回房屋自己装修。经质证，原告对证人的陈述无异议，被告对此则表示证人在看到厨房晾有衣服且其也否认厨房住人的情况下不去查看是不可信的；证人在2016年6月22日仍在收取房租并未对房屋的租赁及合同的履行提出任何的异议说明证人对房屋租赁关系的持续是持积极态度的。
本院认为，关于合同主体问题。本案房屋租赁合同书抬头处载明的出租方虽为李金生，但在落款处的签名则明确为“李金生代”，合同的补充条款中也载明“房屋产权如有纠纷由委托人负责”，且被告在与李金生签订该合同书时李金生向被告出示了房屋所有权证。如此，再结合原告向被告出具的委托书，足以认定本案房屋租赁合同的实际出租人应为原告，李金生为原告的代理人，而被告对此也应是知情的。因此，被告关于原告并非本案适格当事人的抗辩，不应采纳。
关于被告在承租本案房屋期间是否存在转租的问题。根据原告提供的房屋内状况的照片及被告关于其确在有的时间段将房屋给他人居住的陈述，可认定被告在承租本案房屋后确将房屋内的部分房间进行了转租。但李金生表示在与被告签订合同时即已知晓被告是二房东并表示因怕由此存在安全隐患而在合同书中注明安全问题由被告负责的内容。可见，李金生对被告承租本案房屋后将会进行转租或部分转租是知道的或应当知道的，也即李金生对被告的转租行为应是同意或者默认的。由此，根据被代理人对代理人的行为承担责任的规则，原告以被告将本案房屋进行擅自转租为由解除合同并要求被告返还房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：
驳回原告张卫的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1100元，由原告张卫负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 江伟
二〇一六年十二月七日
书记员 王亭