陕西省延安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民一终字第00372号
上诉人（原审原告）方小明，男，1971年5月9日出生，汉族。
委托代理人李飞龙，陕西旷达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会（以下简称姚店村委会）。
法定代表人魏富平，该村委会主任。
委托代理人刘尚军，男，1961年7月22日出生，汉族。
委托代理人郝怀军，男，1968年1月21日出生，汉族。
上诉人方小明因房屋租赁合同纠纷一案，不服延安市宝塔区人民法院（2014）宝民初字第02567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人方小明及其委托代理人李飞龙，被上诉人委托代理人刘尚军、郝怀军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2011年5月19日，姚店村委会就姚店村招待所和前大队院以公开招标的形式进行出租，方小明以年租金64000元的价格竞标成功。在2011年5月19日的招标会议记录中记载：1、村招待所起价62000元，每抬一次价2000元……；2、具体承包期限为6年，在承包期限起让一个月的搬迁及入住时间；3、就原设施，村委会再不做任何的投资，到期后固定设施归村委会所有。该会议的参加人有姚店村委会三委会的部分成员、参与村招待所竞价的方小明、魏富平和李丙成及参与前大队院竞价的韩东东、陈锦峰、李西杰（小名李焕焕）。被告方小明参加竞标时向原告交纳押金100000元，竞标成功后，原告给被告退回36000元，未退的64000元作为2011年7月1日至2012年6月30日的房屋租金。之后再未交纳租金。被告方小明认可其参加过该次会议，并对承包期限六年和承包费每年64000元予以认可，但不认可“就原设施，村委会再不做任何的投资”这一条。双方未签订书面租赁合同，现双方均认可租赁期限从2011年7月1日起计算。方小明租赁姚店村委会二十多间房屋，自己又修建了3间，方小明对租赁的20间房屋进行了装潢准备经营招待所，后因下雨导致装潢了的房屋漏水，故方小明的招待所未进行营业，后方小明要求姚店村委会解决房屋漏水问题，姚店村委会派人维修过，但由于找不到漏水原因没有解决漏水问题。由于维修房屋漏水需一楼门面房（姚店村委会租赁给其他租赁户）经营者的配合，故方小明自己无法自行维修。另查明，现方小明将部分房屋出租给他人使用。
原审法院认为，姚店村委会和方小明之间虽未签订书面房屋租赁合同，但双方对2011年5月19日召开竞标会议，由方小明最终以年租金64000元竞价承租姚店村委会招待所，租赁期限为六年的客观事实均无异议，且方小明实际接收使用了姚店村委会招待所，故姚店村委会与方小明之间形成了房屋租赁合同关系。由于姚店村委会和方小明未签订书面租赁合同，双方也未明确约定解除合同的情形、支付租金的时间及方式，方小明未支付房屋租金也是由于房屋维修义务由谁承担与姚店村委会发生争议，且双方约定了六年的租赁期限，故姚店村委会与方小明的房屋租赁合同不符合合同解除的条件，应继续履行，姚店村委会要求与方小明解除合同的诉讼请求，本院依法不予支持。方小明应向姚店村委会支付房屋租赁费，因原、被告未就租金的支付方式及支付时间进行约定，故应根据其第一次支付租金的形式继续履行，即应在当年度租金到期日前预交下一年度租金。由于姚店村委会未明确告知方小明竞标租赁的房屋存在漏雨情形，对方小明使用租赁物造成一定影响，故应酌情减少部分租赁费，每年按照58000元计为宜。故方小明应向姚店村委会交纳2011年7月1日至2015年6月30日的租金计232000元，方小明已向姚店村委会交纳64000元，故应再向姚店村委会支付租金168000元，剩余租赁期间的租金应在当年度租金到期日前预交下一年度租金。姚店村委会要求方小明承担逾期交付租金的利息损失，因双方未就租金交付形式及交付时间明确约定，也未就违约责任进行约定，故对该项诉请本院依法不予支持。由于姚店村委会和方小明未签订书面租赁合同，双方的权利义务的约定只有2011年5月19日会议记录的记载，现方小明对会议记录的租赁期限和年租金予以认可，仅对会议记录记载的“承租人仅就原有设施进行承包，姚店村委会不做任何投资”有异议，当时参加会议的人员有姚店村委会的三委会成员及参加竞标的其他村民，经本院与参加会议的李四杰（当时参与前大队院竞价）和孙瑞萍（原姚店村委会支部委员，现为村民）进行调查，该二人均证实2011年5月19日的会议上说到了姚店村委会对原设施不做任何投资，该二人的证言与会议记录记载的内容可以相互印证，因此，姚店村委会2011年5月19日会议记录内容的真实性应予确认，故租赁物的维修义务应由承租人即方小明承担，因此，方小明反诉要求姚店村委会承担房屋维修义务并承担因姚店村委会未维修房屋造成其经济损失及停业损失的请求，本院依法不予支持。综上，经本院民事审判专门委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会与被告（反诉原告）方小明之间的房屋租赁合同继续履行；二、被告（反诉原告）方小明于本判决生效之日起十五日内一次性向原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会支付租金168000元；三、驳回原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）方小明的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2952元，原告（反诉被告）宝塔区姚店镇姚店村民委员会已预交，反诉受理费1076元，被告（反诉原告）方小明已预交，实际由被告（反诉原告）方小明负担4028元。
宣判后，方小明不服，提起上诉。其上诉理由是：一、上诉人承租的房屋出现漏、渗水现象，导致上诉人无法正常使用，开办的招待所也一直处于停业状态，无法经营，给上诉人造成严重的经济损失，但一审判决对此事实却不予认定，更未判决被上诉人承担作为出租人的维修义务，有违客观事实及法律规定。二、上诉人并不认可会议记录的内容，也并未在会议记录中签字，故原审判决仅以李四杰和孙瑞杰的证言，对被上诉人不再就租赁物做任何投资的事实予以确认，并认定由上诉人承担租赁物的维修义务及造成的损失应属不当。三、一审法院对上诉人的装潢损失未予委托相关鉴定机构进行鉴定，剥夺了上诉人向人民法院就有关事项申请鉴定权利，属程序违法。四、被上诉人交付给上诉人的租赁物本身存在漏雨情形，导致上诉人受到严重损失，而原审判决只是给上诉人每年减少了4000元租金，该判决从合同法的公平原则讲是极不公平的。
经审理查明，一审判决认定基本事实属实。
上述事实，有当事人当庭陈述、会议记录、证人证言等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为，依法成立的合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行义务。本案中，上诉人方小明通过竞标的方式与被上诉人姚店村委会形成租赁合同关系，获得了姚店村委会所有的姚店村招待所房屋的承租权。双方在合同履行过程中，现方小明认为承租的房屋发生漏、渗水现象，导致其无法正常使用租赁物，并给其造成损失，故请求姚店村委会对房屋进行维修，同时承担给其造成的损失。本院经审查认为，由于双方并未签订书面的租赁合同，但方小明是通过竞标的方式获得的承租权，在姚店村委会的会议记录中对竞价的过程，以及承租的期限均有明确记载，同时记载姚店村委会对原设施不做任何的投资。该会议记录虽无方小明的签字，但其中关于租金的价格、租赁期限的约定均与双方认可的客观事实相符，而且与李四杰、孙瑞萍的证言相互印证，可以证明双方达成协议时村委会曾明确表示对租赁物不再进行投资。此外，方小明在一审庭审时也承认在租赁时对房屋漏水的客观事实也是明知的，故应当认定方小明是在明知租赁房屋存在漏水瑕疵，且同意姚店村委会不承担维修义务的情形下才竞价承租。综上分析，本案双方已经约定姚店村委会不承担租赁房屋的维修义务，故对于方小明要求姚店村委会对租赁物进行维修，以及要求姚店村委会赔偿其相关损失的上诉请求，本院依法不予支持。鉴于姚店村委会对租赁物不负有维修义务，故方小明在占有和使用租赁物过程中，对于租赁物产生的漏、渗水现象，应当由其自行维修，且不得以此对抗支付租金，对于拖欠的租金其仍然负有给付义务，故方小明主张不支付租金以及应当延长租期的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2860元，由上诉人方小明承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯晓彬
审 判 员 牛 锐
代理审判员 侯丽媛
二〇一五年八月四日
书 记 员 路 艳