葫芦岛市龙港区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民二初字第00151号
原告葫芦岛玉皇商城业主委员会，住所地葫芦岛玉皇商城小商品城二楼。
法定代表人赵志杰，该委员会主任。
委托代理人杜志庚，女，满族，葫芦岛玉皇商城业主委员会法务，住葫芦岛市连山区。
委托代理人李成森，男，汉族，葫芦岛玉皇商城业主委员会副主任，住所地葫芦岛市龙港区。
被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路43-1号楼三区A-001。
法定代表人赵久江，该公司经理。
被告郭学纯，男，汉族，无业，住葫芦岛市连山区。
委托代理人周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
被告赵红军，男，汉族，住葫芦岛市龙港区。
委托代理人周红伟，辽宁卓辰律师事务所律师。
原告葫芦岛玉皇商城业主委员会诉被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司（以下简称玉皇商贸公司）、葫芦岛玉皇永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）物业服务合同纠纷一案，于2011年11月18日向本院提起诉讼，本院受理后，于2013年6月25日作出（2011）龙民二初字第00203号民事判决书，原告不服该判决，上诉至葫芦岛市中级人民法院，2013年10月14日，葫芦岛市中级人民法院作出（2013）葫民二终字第00273号民事裁定书，将此案发回本院重新审理。审理期间，原告基于葫芦岛玉皇永安物业管理有限公司已注销，申请追加其股东郭学纯、赵红军为本案被告。本院依法另行组成由审判员陈志伟担任审判长，与审判员王笑言、人民陪审员苏剑秋参加评议的合议庭，书记员杨怡培担任记录，并于2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告葫芦岛玉皇商城业主委员会委托代理人杜志庚、李成森，被告郭学纯、赵红军的共同委托代理人周红伟到庭参加了诉讼，被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告葫芦岛玉皇商城业主委员会诉称，2005年12月6日，葫芦岛玉皇商城管理委员会与第一被告签订了《商品房买卖合同》，约定第一被告承担玉皇商城的物业管理，物业费120元/㎡/年，其中物业管理费60元（包含维修费、管理费和人员工资），空调费60元（包含水费、电费和燃气费）。其后，第一被告将物业管理工作交由其下属单位第二被告具体负责。装饰城的物业服务每年度截止日期为当年的12月20日，小商品城的物业服务每年度截止日期为下年的3月18日。被告收取了2009年度的装饰城、小商品城全部物业费，但却于本年度服务期满前提前终止物业服务，故此，原告依法要求被告返还已经预收但未提供服务的物业费共计4,626,978.61元，移交2009年度的物业费收支账目，并承担本案的诉讼费用。
被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。
被告郭学纯、赵红军辩称，一、原告追加答辩人为本案被告无法律依据。葫芦岛玉皇永安物业管理有限公司是经过依法清算后注销的，并非未清算即被注销，追加二被告不符法律规定。二、业主委员会不具备本案原告诉讼主体资格，无权对本案提起诉讼。首先，向物业公司缴纳物业费的是商城的业务，而非业主委员会，根据物权法的相关规定，有权向法院提起诉讼的是业主，而不是业主委员会；其次，业主委员会不能证明其合法真实存在，不具备合法民事主体资格。玉皇商城业主委员会未提供合法成立及依法备案的证明材料，并且委员会成员均已任期届满，其法定代表人赵志杰已经辞去职务，现业主委员会已经不存在，并且业主委员会提起诉讼也未经业主同意；其三，玉皇商城业主委员会未经业主大会或未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且不具备合法诉讼资格，其无权对本案提起诉讼，不具备本案的原告主体资格。三、永安物业公司不存在返还预收而未提供服务的物业费，而实际是业主拖欠永安物业公司的物业费。首先，永安物业公司在接管物业管理之前，商城的物业管理是业主委员会及商城管委会负责的，他们在管理期间收取了2008年全年的物业费。永安物业于2008年5月27日接管时，实际拖欠答辩人2008年小商品城及装饰城物业费3,734,371.89元。其次，永安物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定物业费160元/平方米，而业主未足额缴纳，每平方米差40元未缴纳，共计欠永安物业公司物业费1,992,040.00元。其三，永安物业公司在物业管理期间对物业共用部分、共用设施、设备进行了维修、改造，并进行了固定资产投保，按照使用期限及保险期限，应返还物业公司80.73万元。其五，永安物业公司在管理期间支出的物业管理费远远超过已收取的物业费，不存在返还物业费。综上，追加被告郭学纯、赵红军为被告是错误的，原告在本案中不具备适格的诉讼主体资格，无权提起诉讼。
本院经审理查明，2005年12月6日葫芦岛玉皇商城管理委员会（即甲方）与被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司（即乙方）签订商品房买卖合同，合同约定甲方将汽配城、装饰城等卖与乙方，并由乙方承担装饰城、小商品城、汽配城的物业管理。合同第五条约定“乙方同时负责小商品城、装饰城、汽配城的物业管理，但政府与物业公司签订的物业管理合同由乙方执行到期终止。乙方可以与现物业公司另行签订物业管理合同”，“乙方在2007年12月31日前不能提高5元/㎡/月的物业费收取标准，空调费根据编制预算可按成本价收取”。至2007年12月20日，葫芦岛玉皇商城业主委员会召开会议决定“罢免玉皇永泰物业公司”时，此期间一直由葫芦岛玉皇永泰物业管理有限公司（以下简称永泰物业公司）负责玉皇商城小商品城及装饰城的物业管理工作。2007年12月24日，永泰物业公司正式退出玉皇商城物业管理，由玉皇商城管委会和玉皇商城业主委员会接管。2008年9月25日，原告与永泰物业公司签订物业管理委托合同，原告将玉皇商城小商品城、装饰城委托永泰物业公司实行物业管理，合同约定物业管理费为160元/㎡/年，同时第二十一条第7款约定“在管理期满时向甲方移交全部专用房屋，各类设备设施和全部物业管理及有关资料”。在庭审过程中，被告永安物业公司自认永安物业公司与永泰物业公司是一家物业公司，其与原告签订合同时用的是永泰物业公司的名称及公章，且业主已将2009年物业费按照120元/㎡/年交付给被告永安物业公司，物业收支账目凭证等材料也在被告永安物业公司处。2009年12月22日，永安物业公司向玉皇商城管委会提出退出玉皇商城物业管理工作的请示，自愿退出商城物业管理工作，该请示称“根据2005年玉皇商城转制时的合同约定，玉皇商城永泰物业公司（现更名为永安物业公司）到2007年12月22日前很好地完成了玉皇商城的物业管理工作”，“2008年9月份业主委员会与永安物业公司重新签订了物业管理合同，每年160元/㎡，上涨40元/㎡。到2008年12月收费时商户又上访，为了保证商城的稳定，区政府投入叁佰捌拾万元（380万元），替商城商户缴纳水、电、燃气等费用。2009年12月22日收费到期，为了避免矛盾再次发生，给区政府带来不必要的麻烦，玉皇商城永安物业公司自愿退出商城物业管理工作”，遂永安物业公司于2009年12月23日退出玉皇商城物业管理。
在原审过程中，原告葫芦岛玉皇商城业主委员会向我院提交申请书一份，申请对2009年度物业费收支账目进行审计，用以确定被告永安物业公司已预收但未提供物业服务费的数额，遂双方当事人选定辽宁鑫金联合会计师事务所对2009年度物业费收支账目进行审计，因原告未交纳审计费用，审计未能进行。案件发回重审后，原告补交鉴定费用。辽宁鑫金联合会计师事务所于2014年5月6日出具了《辽鑫会专审字2014-第027号》审计报告。审计结论为：通过详细查证该公司2009年账簿22本、凭证39本的会计记录，该公司2009年收入为12,923,549.56元，其中包括1、由预收账款科目转到收入账簿的12,179,423.79元。2、直接进入收入账簿的水费414,001.62元、力工费5,760.00元、停车费10,270.00元、场地费35,000.00元。3、实际收到的小商品租金279,094.15元。合计12,923,549.56元。2009年物业费支出13,745,176.68元，其中包括1、电费支出8,179,893.26元。2、水费支出711,721.25元。3、天然气费1,183,835.6元。4、已交税金89,926.37元。5、管理费3,579,800.2元。合计费用13,745,176.68元。
另查明，装饰城使用面积为20912.6平方米，小商品城使用面积为28775.88平方米。装饰城服务周期为每年度12月20日至下一年度12月20日，小商品城的服务周期为每年度的3月18日至下一年度的3月18日。
同时查明，葫芦岛玉皇永安物业管理有限公司于2007年9月19日，注册资本50万元，股东赵红军认缴出资额45万元，郭学纯认缴出资额5万元。2015年6月30日，永安物业公司向葫芦岛市工商行政管理局申请公司注销，2015年7月2日，葫芦岛市工商行政管理局核准注销该公司登记。
上述事实，有商品房买卖合同、关于退出玉皇商城物业管理工作的请示、葫芦岛玉皇商城物业管理委托合同、水电费及燃气费发票、人员工资表、管理费单据、财务收支明细表、审计报告、会议纪要、交接协议书及清单、物业费清单、永安物业公司注销档案、证人证言及当事人陈述在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原告葫芦岛玉皇商城业主委员会与永泰物业公司于2008年9月25日签订的《葫芦岛玉皇商城物业管理委托合同》，是双方真实意思的表示，合同合法有效，应受法律保护。经庭审调查，被告永安物业公司与永泰物业公司系一家公司，永安物业公司收取了玉皇商城小商品城、装饰城业主2009年全年的物业费用，于2009年12月23日退出玉皇商城小商品城和装饰城的物业管理，对于装饰城2009年的物业服务周期已满，但是对于小商品城2009年的物业服务周期未满。关于原告主张的由被告玉皇商贸公司返还已经预收但未提供服务的物业费共计4,626,978.61元的诉讼请求，按照举证规则的规定，原告对这一主张负有举证责任，原告申请对2009年物业收支账目进行审计，经审计部门查证该公司2009年账簿22本、凭证39本的会计记录，审计结论为该公司2009年收入为12,923,549.56元，2009年物业费支出13,745,176.68元。通过审计报告反映出永安物业在2009年的物业费支出超过其收入，即表明永安物业收取的2009年全年的物业费已经支出，故原告要求其返回已经预收但未提供服务的物业费共计4,626,978.61元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告应向原告移交2009年度物业费收支账目的诉讼请求，在原审过程中永安物业公司承认该物业账目在其处，且双方签订的物业委托合同中明确约定物业期满时，移交全部物业管理及有关资料，故对原告的此项诉讼请求，本院应予支持。关于被告郭学纯、赵红军提出原告追加其作为本案被告无法律依据的主张，本院认为，永安物业公司在本案审理过程中，其股东即本案被告郭学纯、赵红军在明知本案诉讼正在进行，而未向法院履行告知义务的情况下申请公司注销，违反诚实信用原则，存在明显过错，现原告要求追加公司股东郭学纯、赵红军为本案被告参与诉讼并无不妥，二被告应承继与本案相应的权利、义务。关于被告郭学纯、赵红军提出原告不具备诉讼主体资格的抗辩，本院认为，原告作为业主委员会依法有权代表全体业主签订物业管理合同，亦有权代表全体业主维权，代表全体业主起诉、应诉。关于被告永安物业公司辩称其在管理物业期间对物业共用部位等进行的维修改造花费的费用原告应予以返还的主张，因其未提供合理有效证据予以证明，无法认定是否属于物业服务的必要内容，故我院对此项抗辩不予以采纳；关于其称有部分业主拖欠2009年度物业费的抗辩主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，永安物业公司应向拖欠物业费的业主另行主张权利。关于原告要求被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司承担相应责任的诉讼请求，因被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司并非《葫芦岛玉皇商城物业管理委托合同》的合同相对方，亦不负责物业管理及物业费的收缴，对原告此项诉讼请求，本院无据支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：
一、被告郭学纯、赵红军于本判决生效后十日内移交原告葫芦岛玉皇商城业主委员会2009年度的物业费收支账目；
二、驳回原告葫芦岛玉皇商城业主委员会对被告葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司的诉讼请求；
三、驳回原告葫芦岛玉皇商城业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费43,815.00元，审计费（已预交）5,000.00元，邮寄费60.00元，公告费500.00元，合计49,375.00元，由原告葫芦岛玉皇商城业主委员会承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。
审 判 长 陈志伟
审 判 员 王笑言
人民陪审员 苏剑秋
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 杨怡培