广东省广州市番禺区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0113民初10639号
原告:广州某香江物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇某路某花园内，组织机构代码73****。
法定代表人:范某，董事长。
委托诉讼代理人:吴某，系广州某香江物业管理有限公司员工。
被告:刘某，女，1972年1月25日出生，瑶族，住广州市天河区，
委托诉讼代理人：彭某，男，1968年8月26日出生，汉族，住广州市天河区，系刘某的丈夫。
原告广州某香江物业管理有限公司（以下简称“某香江物业公司”）诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某香江物业公司的委托诉讼代理人吴某、被告刘某的委托诉讼代理人彭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告某香江物业公司诉称，被告购买了某花园某华府*栋*房，并于2006年10月30日办理了收楼手续，现因被告拖欠物业管理费（2015年1月1日起至2016年11月30日），经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州某香江花园物业服务合同》中第七条第3点的约定，被告缴纳物业管理费用的时间为：每月15号前缴纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：“某华府按建筑面积每月每平方米3.0元”。被告所购的某香江花园某华府*栋*号房建筑面积为：234.37平方米，每月应交管理费703.1元。据《广州某香江花园物业服务合同》中第十五条违约责任第4点约定：“业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一缴纳违约金”。另，依据《广州某香江花园物业服务合同》中第九条代收代缴收费服务：接受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向乙方缴纳上月实际发生的各项代收代缴费用。被告某花园某华府*栋*房还需向原告支付自2014年11月1日至2016年9月30日止的水费共1933.9元。为了保护原告的合法权益，特请求人民法院依法判令：1、被告支付所购买的某花园某华府*栋*房自2015年1月1日起至2016年11月30日止的物业管理费为16171.3元，累计违约金为5102.4元，合计21273.7元；2、被告支付所购买的某花园某华府*栋*房自2014年11月1日至2016年9月30日止的水费共1933.9元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，不同意原告诉请。一、被告于2016年12月4日已缴清了2015年1月1日至2015年12月31日的所有费用，共计人民币9307.60元。二、原告没有履行与广州某香江花园业主委员会签订的《某香江花园物业服务合同》。《某香江花园物业服务合同》第四条第5款，原告应负责对“公共绿地、园林的养育护、白蚁的防治”，及第五条物业管理服务的内容及标准第6款公共区域绿化养护管理的要求，但本园区最大的绿地，高乐夫球场大草坪近一年没有得到正常的维护。三、被告房子1402楼上的1502是被法院查封的房子，自2005年交楼以后一直荒废，由于房屋内积水，被告的天花装修多处被1502房积水渗漏，原告一直以1502房已售，联系不到业主为由迟迟不予处理，经多次协调后，原告找开锁公司开门才清理积水，当时的渗水问题得以解决。但此后，原告没能加强日常巡查，致使类似问题多次重复发生，房屋内天花渗水现象多次出现积水。四、近两年来，小区的物业管理质量每况愈下，如非小区的车可以不加任何验证，就可随意进出小区，楼下人员可不凭卡，管理处随意开门，业主门口经常性塞满了广州宣传单，2016年，小区车库的停车费突然从270元/月上涨到480元/月等一系列问题，导致小区群体抗争事件频发。综上所述，被告认为由于原告没有履行《某香江花园物业服务合同》的情况，被告少交或不交物业管理费是合理的。
经审理查明，原告某香江物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇某路段某香江某府*栋*房（以下简称“涉案物业”），自2007年8月28日起登记权属人系被告刘某，该房产建筑面积234.37平方米。
2011年10月29日、2015年10月14日，广州某香江花园业主委员会与原告就广州市番禺区某香江花园物业服务有关事宜先后协商签订了两份《广州某香江花园物业服务合同》，约定由原告对某香江花园进行物业服务。两份合同第六条第1款均约定物业服务期限为四年，分别为自2011年11月1日至2015年10月31日及自2015年11月1日至2019年10月31日。两份合同其他条款相同。第七条第3款约定业主交纳费用时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定某华府住宅每月每平方米3元。第九条约定接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府及有关部门的规定。收费时间为每月十五号前向物业公司缴纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向物业公司支付违约金等条款。某香江物业公司诉称在上述合同签订后，其如约为涉案物业所在小区提供管理服务，被告未向原告交纳自2015年1月1日至2016年11月30日的物业管理费、自2014年11月1日至2016年9月30日止的水费。经催讨无果，原告遂诉至本院。被告称其已缴纳了2015年1月1日至2015年12月31日的物业管理费共计人民币9307.60元，并提供了缴费记录作为证据。原告对此表示确认并将本案第一项诉请变更为：被告支付某香江花园某府*栋*房自2016年1月1日起至2016年11月30日止的物业管理费为7734.1元以及违约金。
为证明本案事实原告还提交了：1、水费委托代收证明，其中显示：广州市番禺区房地产某水厂（以下简称“某水厂”）对某香江花园小区实行总表计量收费，某香江花园小区内住户的水费（含污水处理费）由广州市番禺区某香江花园物业管理有限公司收取。广州市番禺区某香江物业管理有限公司至今均能每月按时向我厂交纳小区内住户的水费（含污水处理费）等等。拟证明原告已受水厂委托代收水费;2、污水处理费发票拟证明原告已支付水费。
被告为证明原告未尽物业管理职责提交了下列证据：1、微信公众号“锦某之家”上的2015年和2016年的照片，拟证明高乐夫球场草坪一直无人养护；2、涉案房屋天花渗水情况照片，拟证明涉案房屋天花渗水严重，原告作为物业管理公司没能及时处理。原告称证据1是从网上打印的且没有载明具体时间，原告不予认可；对于证据2原告称其为物业公司，渗水应由开发商负责。
以上事实有：物业公司资质证书、业委会备案证、《广州某香江花园物业服务合同》、水费委托代收证明、污水处理费发票，违约金计算情况说明、催缴费用的法律信函、房地产权情况、被告提交的照片复印件等证据材料及庭审笔录予以证实。
本院认为，原告与广州市某香江花园业主委员会签订的《某香江花园物业服务合同》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原、被告均具有法律约束力。被告虽提出抗辩，但缺乏有效证据证实，本院不予采信。原告履行相应的义务后，有权利向被告收取物业服务费，故原告主张被告按建筑面积234.37平方米,以每月3元/每平方米的标准，收取物业管理费的请求，符合物业服务合同的约定，本院予以支持。按照上述标准计算的每月物业服务费用为703.1元，原告要求按照每月703.1元收取物业服务费用，本院予以确认。关于违约金问题，原告主张被告按欠费总额每日千分之一的标准向原告支付违约金，符合合同约定，应予支持。合同约定的物业管理费交纳时间为每月15日，故计算违约金的时间为每月的16日，现原告主张从次月1日开始计算违约金，是原告对自身权益的合法处分，本院予以确认。但每月违约金的计算金额不应超过每月所应交纳的物业管理费，对原告主张的超出部分，本院不予支持。
原告主张被告拖欠涉案物业自2014年11月1日至2016年9月30日止的水费共1933.9元，对此原告某香江物业公司出具了水费委托代收证明、污水处理费发票等证据。上述证据证明其代为交付了包括涉案物业在内的某香江小区的水费，故本院对该诉讼请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告刘某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某香江物业管理有限公司支付拖欠广州市番禺区南村镇某路段某香江某府*栋*房自2016年1月1日起至2016年11月30日止的物业管理费7734.1元及违约金(违约金以每月应交纳的物业管理703.1元为本金，按每日千分之一的标准，自次月1日起计至清偿之日止，每月物业管理费的违约金分别计算，但不得超过每月应交物业管理费703.1元)；
二、被告刘某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州某香江物业管理有限公司支付拖欠广州市番禺区南村镇迎宾路段某花园某华府*栋*房自2014年11月1日至2016年9月30日止的水费共1933.9元。
本案诉讼费71元，由被告刘某负担。
如付款义务人未按本判决指定的期间履行上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 符晓波
人民陪审员 杨彩萍
人民陪审员 林晓玲
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 钟雪华