广东省深圳市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤03执异19号
执行异议人（被执行人）武汉雅图数字视频技术有限公司,住所地武汉市东湖开发区关东科技工业园华光大道18号高科大厦某室。
法定代表人谢敬。
委托代理人刘明珠，广东广和律师事务所律师。
委托代理人房秋林，广东广和律师事务所律师。
执行异议人（被执行人）惠州雅图数字视频产业开发有限公司，住所地惠州市云山西路十二号德赛大厦某楼。
法定代表人谢敬。
委托代理人刘明珠，广东广和律师事务所律师。
委托代理人房秋林，广东广和律师事务所律师。
申请执行人华新世纪投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区北四环中路27号院5号楼某室。
法定代表人常忠付。
委托代理人陈广宇，北京市君泽君律师事务所律师。
被执行人深圳雅图文化科技集团有限公司，住所地深圳市南山区高新区中区深圳软件园某栋301。
法定代表人谢敬。
委托代理人刘明珠，广东广和律师事务所律师。
委托代理人房秋林，广东广和律师事务所律师。
利害关系人武汉市联泰房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区建设三路1栋1-7层，统一社会信用代码91420107059172624T。
法定代表人黄建勲。
委托代理人张玮，广东明祥律师事务所律师。
委托代理人林圣廷，广东明祥律师事务所律师。
关于华新世纪投资集团有限公司（以下简称“华新公司”）申请执行深圳雅图文化科技集团有限公司（以下简称“深圳雅图”）、武汉雅图数字视频技术有限公司（以下简称“武汉雅图”）、惠州雅图数字视频产业开发有限公司（以下简称“惠州雅图”）一案，本院在执行过程中委托广东英纳拍卖行有限公司、广东圣唐拍卖有限公司于2016年11月11日拍卖被执行人武汉雅图所有的位于武汉市高新四路以北光谷一路以西的工业用地[证号武新国用（2012）第073号]以及1号厂房、2号厂房、研发楼等地上建筑物，竞买人武汉市联泰房地产开发有限公司（以下简称“武汉联泰”）以人民币2.5亿元竞得上述标的。被执行人武汉雅图与惠州雅图均不服上述拍卖行为，分别向本院提出执行异议。本院已受理，并组成合议庭进行审查。2017年3月30日，本院召开听证会，两异议人及被执行人深圳雅图的委托代理人刘明珠律师，申请执行人华新公司的委托代理人陈广宇律师，利害关系人武汉联泰的委托代理人张玮律师、林圣廷律师到庭参加听证。本案现已审查完毕。
被执行人武汉雅图提出异议称：一、拍卖标的的安装工程是其不可拆卸的一部分，其评估价值并不包含安装工程的价值，而法院却将拍卖标的的整体以现状按照评估价格进行拍卖，拍卖范围明显超过评估的价值范围，拍卖程序违法，损害了异议人的合法权益。根据深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称“国策公司”）于2016年5月22日作出的深国策评字SZ[2016]050108号房地产评估报告，拍卖标的物评估总值为人民币14143.791万元。异议人对该评估报告提出异议，国策公司作出《关于〈深国策评字SZ[2016]050108号房地产评估报告〉异议的答复》，明确本次评估结果未包含安装工程的价值。然而安装工程是拍卖的厂房、研发楼不可拆卸的一部分，且异议人为该厂房、研发楼安装工程所投入资金超过人民币1亿元。但法院在执行过程中却忽略安装工程，以未包含安装工程价值的评估价格对拍卖标的整体现状进行拍卖，损害了异议人的合法权益。二、拍卖标的的评估价格未包含安装工程价值，法院在拍卖公告中未如实陈述执行标的评估范围，且未作特别提示，公告内容明显与事实不符。三、国策公司未进入执行标的实地、实物勘察，仅通过查看外景，按照建筑物《建筑施工许可证》载明的合同价格之和的九成左右计算所得，评估方式明显错误。四、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出”。而本案在执行过程中，法院未将评估报告送达另一被执行人惠州雅图。综上，请求撤销该次拍卖。
异议人武汉雅图提交了下列证据材料：一、（2015）深中法执字第2809号评估报告通知书；二、《深国策评字SZ[2016]050108号房地产评估报告》；三、《关于〈深国策评字SZ[2016]050108号房地产评估报告〉异议的答复》；四、（2015）深中法执字第2809号拍卖通知书；五、拍卖公告；六、武汉雅图的工商登记信息以及股东会议决议；七、新七建设集团有限公司起诉武汉雅图建设工程施工合同纠纷三个案件的调解书、起诉状、证据目录、开庭传票、应诉通知书;八、雅图中国光影城临电工程总承包合同；九、合同（1号、2号厂房，防火卷帘门和电动卷帘门）；十、供水工程合同；十一、武汉雅图研发楼给排水安装工承包合同书；十二、水泵买卖合同；十三、冷却塔买卖合同；十四、通用设备购销合同；十五、产品订货合同；十六、锅炉购销合同；十七、雅图中国光影城园内工调管网安装工程设施合同。
被执行人惠州雅图提出异议称：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，法院应向其送达评估报告，本案法院未向其送达拍卖标的的评估报告，违反法律规定，请求撤销该次拍卖。
申请执行人华新公司答辩称：一、本案评估及拍卖的标的物一致，异议人武汉雅图主张超范围拍卖没有事实依据，是对拍卖标的物的认识错误。武汉雅图主张撤销拍卖的理由为拍卖范围明显超过评估价值范围，是对评估结果有异议，对评估结果的异议不是撤销拍卖的法定事由。本案评估及拍卖行为的标的物均是位于武汉市高新四路以北光谷一路以西的工业用地以及1号厂房、2号厂房、研发楼等地上建筑物，不包括安装工程。二、拍卖公告不需要描述执行标的评估范围，法律也没有限定拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵的方式，武汉雅图认为拍卖公告不涉及评估报告的具体内容就是程序违法，此项主张没有法律依据。如拍卖人未向竞买人说明瑕疵，应由竞买人提出主张，武汉雅图无权据此主张权利。三、武汉雅图关于安装工程价值评估的异议事项，没有在法定的评估异议期内提出，对此项异议法院无需审查，可迳行驳回。武汉雅图于2016年6月22日向法院提出了评估异议，并未涉及安装工程评估事项，在评估机构作出答复后，武汉雅图未再提出评估异议。本次提出关于安装工程评估的异议已超过法定的评估异议期，应当依法迳行驳回此项异议申请。四、武汉雅图所主张的安装工程未评估、建设施工单位工程款纠纷等情况，均不足以证明评估价值低于实际价值。本次拍卖成交价格远远高于评估价，评估价值部分变动不会影响拍卖结果，评估价值高低既不是法定的撤销拍卖事由，也不影响武汉雅图的利益，据评估价值要求撤销拍卖毫无道理。五、武汉雅图主张评估程序违法，理由主要是评估人员未进入建筑物内部，及未向惠州雅图送达评估报告。现场勘验不等于进入建筑物内部，本次评估过程中，评估人员和法院工作人员到拍卖标的物现场进行了勘验。符合现场勘验的规定。此外，不能进入建筑物内部的原因是武汉雅图抗拒执行的违法行为所致，武汉雅图应当承担由此产生的不利法律后果，不影响评估报告的效力。至于是否应当向惠州雅图送达评估报告，答辩人认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行过程中拍卖、变卖财产的规定》第六条所说的当事人、利害关系人不包括惠州雅图。这里的当事人是指申请执行人和拍卖、变卖财产的权利人，不包括其他被执行人。另外，惠州雅图作为本案债务的担保人，其担保责任与承担债务的份额与拍卖物的价值并无直接联系，因此也不是利害关系人，法院不需向其送达评估报告。六、武汉雅图提出的执行依据存在重大瑕疵，不是执行异议审查范围。综上，请求驳回武汉雅图和惠州雅图之异议请求。
利害关系人武汉联泰答辩称：一、评估公司未能进入现场对安装工程进行评估的主要原因在于武汉雅图派驻现场的保安及管理人员不让评估公司人员进入现场勘查，导致评估公司只能对涉案土地及地上建筑物进行评估。评估公司出具的评估报告也载明，评估对象不包括安装工程，仅为涉案土地及地上建筑物。二、安装工程属于可拆卸的动产附着物，不属于不可拆卸的不动产。武汉雅图主张安装工程属于不可拆卸部分，于法无据。三、本案拍卖标的仅为涉案土地使用权及地上建筑物，不包括安装工程。法院的拍卖公告亦载明“按拍卖物现状拍卖”。所谓“拍卖物现状”，系指拍卖标的的现实的物理性状，仅指涉案土地使用权和地上建筑物的现状，安装工程并不包括在本次拍卖标的的范围之内，其现状如何，与本次拍卖无关。假如安装工程还有剩余价值，武汉雅图可自行拆除，或由法院通过其他途径依法处理，但不能影响本次拍卖的有效性。四、本案评估报告的送达程序合法有效，不存在瑕疵。答辩人认为，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行过程中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定中的其他利害关系人应是指对评估对象有物权上权利义务关系的人。评估报告是否送达、拍卖结果何时告知，对其他被执行人依法应当承担的债务数额并没有任何实质影响。五、本案拍卖行为合法有效，应予以维持。本案拍卖行为不存在程序瑕疵，合法有效，且答辩人已按照拍卖足额、按时缴纳全部拍卖款至法院，但涉案土地使用权及地上建筑物至今未过户至答辩人名下，概因武汉雅图恶意阻挠法院执法行为所致。综上，请求驳回武汉雅图和惠州雅图之异议请求。
本院查明，关于华新公司与深圳雅图、惠州雅图、武汉雅图股权转让纠纷一案，本院于2015年11月24日作出（2015）深中法商初字第193号民事调解书，内容为：一、深圳雅图应于调解协议签订之日起十日内向华新公司归还股权转让款本金人民币97322646.15元及截至2015年7月14日的利息2049951.96元；二、深圳雅图应于协议签订之日起十日内向华新公司支付违约金，违约金以本协议第一条确定之股权转让的本息金额为本金，以每日千分之一的标准，自2015年7月15日起计至本协议第一条确定之股权转让款的本息全部清偿之日止；三、深圳雅图应于协议签订之日起十日内向华新公司支付律师费和差旅费70万元；四、惠州雅图、武汉雅图对上述债务承担连带清偿责任；五、武汉雅图承担本案诉讼费，迳付华新公司。因三被执行人未主动履行，华新公司向本院申请强制执行，本院依法受理。
在执行过程中，本院委托国策公司对被执行人武汉雅图所有的位于武汉市高新四路以北光谷一路以西的土地使用权[证号：武新国用（2012）第073号]以及地上建筑物1号厂房、2号厂房、研发楼进行评估。国策公司于2016年5月22日作出深国策评字SZ[2016]050108号房地产评估报告，评估总值为人民币14143.791万元。该估价报告载明，“本报告以估价对象为毛坯状态且室内无重大破坏为前提”。
深圳雅图、武汉雅图于2016年6月28日对上述估价报告提出异议。国策公司于2016年7月11日作出《关于〈深国策评字SZ[2016]050108号房地产评估报告〉异议的答复》，载明“因查勘受阻，导致评估人员无法进入室内拍照查勘，仅能就视线范围进行一般查勘。且据查勘，其安装工程尚未全部安装完毕，因无法确定其具体安装内容和进度，故本次评估结果未包含安装工程的价值”。
2016年10月10日，广东英纳拍卖行有限公司、广东圣唐拍卖有限公司在当日《深圳商报》及《楚天都市报》刊登拍卖公告。2016年11月11日，利害关系人武汉联泰以人民币2.5亿元竞得拍卖标的，并于2016年11月17日将全部拍卖款付至本院账户。
本院认为，本案对涉案标的的评估、拍卖过程，符合法定程序，异议人武汉雅图和惠州雅图之异议请求，并无事实及法律依据。一、本院委托评估时，评估之标的为被执行人武汉雅图所有的土地使用权及位于该地块上的建筑物1号厂房、2号厂房和研发楼，并不包含上述建筑物内的安装工程，评估报告中对此也有明确说明。执行法官在处置过程中，可视建筑物内安装工程的具体情况和办理执行要件的工作需要，将安装工程与建筑物合并处置或分开处置。在本案评估过程中，因被执行人武汉雅图未予配合评估勘察工作，导致评估机构无法对建筑物内安装工程的状况进行评估，执行法官选择将建筑物与安装工程分开处置，为合理方式。本院拍卖公告中说明“按现状拍卖”系指按照拍卖的不动产的现状拍卖，并无包含安装工程拍卖的意思表示。二、异议人武汉雅图认为评估报告的估价方式错误，属于对评估报告的异议，不属于执行异议范畴。三、关于未向惠州雅图送达评估报告的问题。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，人民法院应将评估报告发送当事人及其他利害关系人。第十四条规定，人民法院应当通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。根据上述规定，当事人应指申请执行人和拍卖财产的所有人，而其他利害关系人应指担保物权人、优先购买权人和其他优先权人。惠州雅图既不是拍卖标的的所有人，亦不是对拍卖标的享有担保物权和其他优先权的利害关系人，不属于应当送达评估报告的对象。本院注意到，三被执行人深圳雅图、武汉雅图、惠州雅图三者名称关键字相同，法定代表人均为谢敬。本院虽未向惠州雅图送达评估报告，但考虑到三被执行人之关联关系，根据常识可以推断惠州雅图知晓评估报告内容。再者，评估报告的结论对于拍卖而言只是确定起拍价格，在公开拍卖的情形下，拍卖成交价格就是拍卖物的市场价格。因此，评估价格如低于市场价格，对于最终拍卖成交并无不利影响；反之，如评估价格大幅高于市场价格，则可能会导致拍卖流拍。在本案中，武汉雅图和深圳雅图已就评估报告提出异议，评估机构已作出答复。实际上，拍卖标的的成交价格大幅高于评估价格。本院认为，评估报告未送达给惠州雅图，并未对惠州雅图或其他被执行人的合法权益造成任何损害，亦不会影响本次拍卖的合法性和公正性。综上。异议人武汉雅图、惠州雅图之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第二百二十五条之规定，裁定如下：
一、驳回武汉雅图数字视频技术有限公司的异议请求；
二、驳回惠州雅图数字视频产业开发有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向广东省高级人民法院申请复议。
审判长 朱轶超
审判员 张文佳
审判员 林 珊
二〇一七年四月十二日
书记员 林海芝