江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终3308号
上诉人（原审原告）：孙维明。
委托诉讼代理人：唐朝。
委托诉讼代理人：凌海东。
被上诉人（原审被告）：淮安市恒隆水城商业有限公司。
法定代表人：邹海玲。
被上诉人（原审被告）：江苏高运房地产开发有限公司。
法定代表人：黄同林。
委托诉讼代理人：葛明。
原审第三人：刘芹。
上诉人孙维明因与被上诉人淮安市恒隆水城商业有限公司（以下简称恒隆公司）、江苏高运房地产开发有限公司（以下简称高运公司）、原审第三人刘芹房屋租房合同纠纷一案，不服洪泽县人民法院（2016）苏0829民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后,依法组成合议庭于2017年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人孙维明及其委托诉讼代理人唐朝和凌海东、被上诉人高运公司的委托诉讼代理人葛明、原审第三人刘芹到庭参加诉讼。被上诉人恒隆公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人孙维明上诉请求：撤销原判，依法支持上诉人的一审诉讼请求；由恒隆公司和高运公司承担本案诉讼费。事实和理由：1、一审中，上诉人因无法取证，向一审法院申请调查高运公司与郑学军的股权纠纷，但一审并未予以回复。上诉人提供了高运公司工程师与上诉人的谈话录音可以证明，上诉人在与恒隆公司签订《租房合同》后，向高运公司交付了影城图纸，高运公司依据图纸进行了审查、研究，并预埋了管道，这表明高运公司认可《租房合同》的效力。但一审法院并未组织质证，且在裁判文书中亦未于表述。故一审程序违法。2、郑学军作为高运公司的股东，以高运公司名义与恒隆公司签订了《委托招商合同》，再以恒隆公司名义与上诉人签订了《租房合同》。签订合同时，郑学军也主张其可以同时代表高运公司和恒隆公司，且恒隆公司的法定代表人邹海玲系郑学军的妻子。结合高运公司和恒隆公司在工商注册地、办公场所系同一地点的事实，上诉人有理由认为两公司系关联公司，故应负连带责任。上诉人在一审中已说明了损失构成，优先购买权的损失高达400多万元，并提交了《影城名称预先核准登记》以及专业设计图纸，上诉人的损失是客观存在的，主张损失200万元是合理的。但一审法院认为上诉人损失无明确数额，系认定事实错误。
被上诉人恒隆公司未答辩。
被上诉人高运公司辩称，1、高运公司与孙维明之间并无租赁关系，且也未收取孙维明的押金，故孙维明主张高运公司返还押金并赔偿损失，没有事实和法律依据。2、高运公司系涉案房屋的建设单位，对涉案房屋有权进行占用、使用、收益和处分。恒隆公司在未经高运公司许可及事后追认的情况下，将涉案房屋出租给孙维明并收取押金，系无权处分，孙维明与恒隆公司签订的《租房合同》无效，高运公司对此不负责任。3、孙维明一审陈述，其与恒隆公司签订《租房合同》前，恒隆公司向其出示了《委托招商合同》。因此，孙维明应当知晓恒隆公司无权出租涉案房屋，孙维明对此负有重大过错，其不属于民法所保护的善意第三人。4、郑学军系恒隆公司监事，其代表恒隆公司与孙维明订立合同系履行恒隆公司的职务行为，不能代表高运公司。5、高运公司和恒隆公司系两个独立的法人，不存在人格混同。根据合同的相对性，应由恒隆公司承担相应责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
原审第三人刘芹述称，同高运公司答辩意见，请求维持原判。
孙维明向一审法院起诉请求：1、判令恒隆公司和高运公司返还押金20万元；2、恒隆公司和高运公司赔偿孙维明损失200万元；3、第三人刘芹对恒隆公司和高运公司赔偿的200万元承担连带责任；4、恒隆公司和高运公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年3月28日，恒隆公司（甲方）与孙维明（乙方）签订《租房合同》，合同约定：“一、甲方将洪泽商业广场2800平方米四楼租给乙方经营影城及附带小项目……五、乙方在两年内有优先权购买影城房产，房价必须按现在定的价位4500元整计算……十、一旦签约后，装潢前，双方不得违约，需经公证处公证。如甲方违约将承担乙方贰佰万的违约金；如乙方违约，乙方将承担甲方贰佰万的违约金……十六、甲方必须协调，保证乙方能顺利经营，如因甲方原因，导致其他经营户造成乙方损失的，由甲方赔偿。不论在装修期还是经营期间，如因甲方原因导致乙方无法正常经营，甲方承担乙方违约金贰佰万元以外追加赔偿投资费用的五倍”。高运公司股东郑学军在该《租房合同》中甲方处签字。同年4月2日，孙维明向恒隆公司汇款20万元。后孙维明于2014年4月24日向洪泽县工商行政管理局申请“洪泽恒隆国际影城”名称保留至2015年4月23日。
2015年6月10日，第三人刘芹与高运公司签订《商品房买卖合同》，合同约定第三人刘芹购买高运公司开发的位于洪泽县城北京路北侧、建设路西侧恒隆水城C区360号房，该商品房单价为每平方米3109.06元，总金额1000万元。合同签订当日即办理了备案登记。2015年6月29日，高运公司向第三人刘芹开具了涉案房屋购房款1000万元的发票。2015年8月20日，“洪泽恒隆国际影城有限公司”设立登记，第三人刘芹作为法定代表人，将上述购买的房屋作为该公司办公和经营场所。
2013年5月20日，恒隆公司（乙方）与高运公司（甲方）签订《委托招商合同》，合同约定：高运公司委托恒隆公司“招商代理的‘本项目’位于洪泽县北京路北侧建设路西侧（原洪泽汽车站地块），其委托招商部分总建筑面积约为50000平方米。适宜项目为大型商业综合体，目标对象：快捷宾馆、影城、餐饮业、服装、零售、休闲娱乐等”;恒隆公司的代理期限为“本合同生效后起至项目招商完毕、签订购买或者租房合同后止”；合同中乙方即恒隆公司的义务与权利第5项“不得超越甲方书面授权向商家做出任何承诺，否则由此造成的损失由乙方承担赔偿责任”。证据交换过程中，孙维明自认签订《租房合同》时，恒隆公司向其出具了《委托招商合同》。
2011年8月3日，杭州恒通钢结构有限公司等五公司作为甲方与郑学军、曲宝丽签订《股权转让协议书》，将其持有的高运公司全部股权转让给郑学军、曲宝丽。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、恒隆公司是否有权代表高运公司与孙维明签订《租房合同》及孙维明与恒隆公司的《租房合同》是否合法有效；二、恒隆公司与高运公司是否应当返还孙维明20万元及是否应当赔偿孙维明损失200万元；三、第三人刘芹是否应当承担连带赔偿责任。
针对争议焦点一，一审法院认为，根据恒隆公司与高运公司签订的《委托招商合同》，高运公司仅委托恒隆公司代理招商，并未授权恒隆公司对外签订合同，并明确约定恒隆公司“不得超越甲方书面授权向商家做出任何承诺，否则由此造成的损失由其承担赔偿责任”，且孙维明在审理中自认签订合同时，恒隆公司向其出具了《委托招商合同》，故孙维明应当知晓恒隆公司无权代表高运公司签订合同。该合同签订后，恒隆公司的行为也未获高运公司的追认，虽然该合同上有高运公司股东郑学军签字，但郑学军并非高运公司的法定代表人，也未获授权代表高运公司对外从事经营活动，故恒隆公司无权代表高运公司签订《租房合同》，孙维明与恒隆公司签订的《租房合同》无效。
针对争议焦点二，因孙维明与恒隆公司签订的《租房合同》无效，恒隆公司应当返还孙维明缴纳的押金20万元。对于孙维明主张恒隆公司与高运公司系关联公司，但其提供的证明不足以证明两公司在人员、业务、财务等方面交叉或混同，丧失独立人格，故对该主张不予支持。对于恒隆公司辩称，20万元押金已交给高运公司，但未能提供相应证据予以证实，亦不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。孙维明主张的200万元损失，因其未能提供充分证据证明损失的具体数额，故不予支持。
针对争议焦点三，由于孙维明要求恒隆公司与高运公司赔偿损失200万元的诉讼请求不予支持，故孙维明主张第三人刘芹承担连带赔偿责任的诉讼请求，更无事实和法律依据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、淮安市恒隆水城商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还孙维明押金200000元；二、驳回孙维明的其他诉讼请求。案件受理费24400元，由孙维明负担22182元，由淮安市恒隆水城商业有限公司负担2218元，于本判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳。
二审中，当事人围绕上诉请求提交了如下证据：
孙维明提交了：证据1，洪泽县人民法院（2015）泽商初字第373号民事判决书。证明2012年4月17日至2014年8月8日期间，郑学军系高运公司实际控制人，故郑学军在《租房合同》的签字系代表高运公司。证据2，淮安市清河区人民法院（2015）河新初0042号民事裁定书，该裁定书认定郑学军于2011年12月至2014年7月参与了高运公司的经营。再结合《委托招商合同》和股权转让协议，故能够证明郑学军系代表高运公司和孙维明签订的《租房合同》，高运公司应当承担责任。
高运公司质证意见为：对两份证据的真实性没有异议。郑学军、曲宝丽于2011年8月3日与高运公司5名股东签订了《股权转让协议》，但截止到2014年7月，郑学军未依约完全履行《股权转让协议》，股权仍登记在高运公司5名股东名下，所以郑学军并未取得高运公司股东的身份，郑学军确于2014年7月前参与高运公司的实际运作，但在本案中，郑学军的行为并非是履行高运公司的职务行为。
刘芹质证意见为：该房屋至今未经主体验收，不具备出租条件。
恒隆公司未到庭亦未发表质证意见。
高运供公司庭后提供了：证据1、建设工程规划许可证（附件）两份。证明涉案房屋位于恒隆水城C区，规划用途系商业，规划许可证随未载明商业项目的用途，但是通过上诉人与被上诉人的陈述及房屋的结构及现状可以证明涉案房屋系影城用房。依据原《消防法》第10条规定，涉案房屋需要办理消防验收的条件。证据2、工商登记档案。证明郑学军并非高运公司工商登记的法定代表人或股东，郑学军于2011年以1.5亿元价格收购高运公司100%的股权，但实际仅付3000万元股权转让金，并没有实际取得高运公司的股东身份。2014年郑学军与高运公司的股东已解除了股权转让关系。通过工商登记查询，郑学军系恒隆商业公司的监事，郑学军是代表恒隆公司在《租房合同》上签字，是在履行恒隆公司的职务行为。高运公司并非涉案《租房合同》的相对人，因此《租房合同》对高运公司没有拘束力。
孙维明质证意见为：证据1，该证据显示，诉争房屋的性质系商业性质，规划用途并没有明确为“影城用房”，同时，涉案房屋并未实际进行使用。根据《中华人民共和国消防法》第十五条可以看出，商业用房有二次消防验收，第一次为商业建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收，一般由开发商负责；第二次为商业建筑在使用时需要进行的消防验收，一般是指内装修设计审核，一般由承租人负责。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租房合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条可以看出，该条规定的仅仅是对房屋的交付使用产生影响，并不影响《租房合同》本身的效力，且在涉案房屋未经消防验收而无法使用的情况下，合同的解除权也仅赋予了承租人。综上，出租未经消防验收的房屋，如果该房屋实际上符合消防安全，可以安全使用，即便未经消防验收，租赁合同也是有效的。但是，承租人在房屋无法使用时，有单方解除权。如果该房屋存在重大消防安全隐患，则一开始就不能使用，此类房屋自始不能出租。因涉案合同系当事人真实意思表示，且上诉人至今未提出解除合同，故涉案《租房合同》合法有效。证据2，该证据没有真实反映郑学军的身份，无法证明高运公司的证明目的。洪泽县人民法院（2015）泽商初字第373号民事判决可以证明郑学军系高运公司的实际控制人。
恒隆公司庭后对高运公司提交的证据发表质证意见为：该两份证据的真实性无法确定。前期是高运公司委托恒隆公司对外招商，现又陈述恒隆公司无代理权限，系前后矛盾。郑学军是代表高运公司签订的涉案合同。关于高运公司与郑学军之间的股权转让纠纷，是其内部问题，与本案无关联性，无法证明郑学军当时系高运公司的实际控制人。同时，恒隆公司收取的涉案押金已经支付给了高运公司。
刘芹质证意见为：证据的真实性无法确认。涉案房屋的用途系开设影城，因未经过验收，其中包括消防验收，故《租房合同》无效。作为买受人，其不应当承担责任。
恒隆公司和原审第三人刘芹二审未提供新证据。
对于上述证据，本院对其真实性予以认可。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：
一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，涉案房屋处于恒隆水城C区。建设工程规划许可证载明：该工程为恒隆水城C区商业项目，总建筑面积为18992.60平方米。
二审庭审中，孙维明明确表示其主张的损失200万元是基于优先购买权。
本院认为，房屋承租人优先购买权是基于承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出的民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为基础。如果双方之间不存在合法有效的租赁合同，例如，租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定等原因被确认无效或被撤销，则承租人依法负有返还租赁物的义务，双方之间的法律关系恢复到租赁合同订立前的状态，而在订立合同之前，双方之间是不存在租赁关系，故承租人不应享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制规定。本院认为，关于效力性强制规定的界定，一方面体现为，法律法规中使用了“禁止”、“不得”等字样，另一方面体现为，该合同行为本身的发生绝对地损害国家利益或社会共利益，或者使得国家利益或社会共利益处于不安全的状态。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，国务院公安部门规定大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安消防机构依法对审核的结果负责。第十三条第一款第（一）规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。该条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。参照《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（三）和第（四）项规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂。涉案房屋处于恒隆水城C区（总建筑面积为18992.6平方米）。涉案《租房合同》载明，涉案房屋面积为2800平方米，用途为开设经营影城及附带小项目。审理中，孙维明陈述涉案房屋已为开设影城预埋了管道。本院认为，涉案房屋属于人员密集场所或公众聚集场所。依据或参照上述法律法规规定，涉案房屋必须经过竣工验收和消防验收。而本案中，当事人均未举证证明涉案房屋经过上述验收，这使到影城观影的社会公众处在具有重大的人身和财产安全隐患的环境之中，故涉案房屋不得从事对外出租等行为，涉案《租房合同》因违反效力性强制法律规定而无效，孙维明以优先购买权为由主张损失200万元没有法律依据，不予支持。
对于孙维明提出的一审程序违反问题。经审查，一审在证据交换和庭审中，孙维明所举证据已经出示，且恒隆公司、高运公司和刘芹均已对该证据发表质证意见，故对该理由不能成立。
综上所述，孙维明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24400元，由孙维明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 勇
审 判 员 赵骏飞
代理审判员 孙志丹
二〇一七年二月十四日
书 记 员 潘春节