江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终803号
上诉人（原审原告）刘华浩，男，汉族，1950年6月24日出生，汉族，住吉安市吉州区。
上诉人（原审原告）梁百炼，男，汉族，1971年3月11日出生，住吉安市吉州区。
上诉人（原审被告）吉安联达置业有限公司，住所地吉安市吉州区井冈山大道63-2号，统一社会信用代码913608007841295492。
法定代表人：蒋鸿涛，执行董事。
委托诉讼代理人：李勇，陈小艳，江西钧略律师事务所律师。
上诉人刘华浩、梁百炼与上诉人吉安联达置业有限公司（以下简称联达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初238号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,对本案公开开庭进行了审理。上诉人刘华浩、梁百炼与上诉人吉安联达置业有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘华浩、梁百炼上诉请求：一、要求联达公司按照购房承诺书，办理负一层的房屋备案产权登记（即房产证），如果办不到，则退还该负一层房款230670元。二、要求联达公司退回多收上诉人的装修款95838元。（有票据及承诺书佐证）。三、要求联达公司赔偿上诉人装修款480000元。四、要求联达公司赔偿上诉人因装修问题导致受伤的费用，即：救护车费45元、检查费261元、住院费2121.01元，共计人民币2427.01元。红木家具、字画、床上用品、衣物等污损损失费用，由法院依法酌定损失费用。五、房屋的质量问题：墙体下沉，承重框架开裂，楼板断裂，要求联达公司负责修复好，消除安全隐患。六、上诉费由被上诉人承担。
联达公司答辩称：一、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同以及购房承诺书是双方真实意思表示，合法有效。被答辩人购买该房时，其明知负一层为储藏间，是不办理产权证的。原审中，被答辩人提供的其他购房者储藏间协议与本案无关联，且针对储藏间部分，答辩人与其他购房者亦是如此约定的。现答辩人将该储藏间作为财产出售给被答辩人，并收取相应的价款，答辩人亦早已将储藏间交付于被答辩人，双方之间的转让行为已履行完毕，被答辩人现要求退回该转让款230670元，既无事实依据又无法律依据。因答辩人与被答辩人的实际成交价为140万元整，被答辩人出具的书面购房承诺书，客观的反映了双方真实的价格组成。虽然商品房买卖合同中的一层价款与承诺书不一致，但总价款不变，且单项价款的调整也得到了被答辩人的签字认可。庭审中，证人彭某亦陈述购房具体价格是由双方协商的，并且可由购房者自行调整。现被答辩人无理要求退还95838元，明显违反诚实信用原则，应不予支持。二、装修部分作为财产进行转让，是双方协商一致的结果，该转让行为已履行完毕。答辩人转让的装修包含了可拆除的家具、电气设备、设施。这些物品不是答辩人生产的，答辩人也非经销商。即答辩人是将这些物品作为财产转让给被答辩人的，这一转让行为不适用消法的规定。被答辩人购买前多次进行察看，也明确知晓该房装修时间为2012年，根据被答辩人在二审时的陈述，其购买这些装修（含物品）持无所谓的态度，购买后会重新装修，原有的物品不要。在双方已经款、物交易完毕后，被答辩人要求赔偿装修款480000元，无法律依据，应不予支持。被答辩人陈述的2017年春节期间喷粪事件只是一个偶发性事件，其发生是由多方因素结合产生的结果，并非是房屋装修问题，且至今该房未再出现喷粪事情。针对被答辩人所反映的事情，市建设局亦作出了增加排水管分流的改善方案，以最大程度减少管道堵塞的发生，但当时被答辩人并不同意该方案的实施。三、被答辩人要求答辩人承担其受伤及财产损失的赔偿责任，既无事实依据又无法律依据，答辩人不承担相关赔偿责任。原审庭审中，被答辩人提供的住院治疗依据，并不能证明其受伤系因答辩人房屋瓷砖脱落。原审法院在未查清被答辩人受伤实情下，判决答辩人赔偿被答辩人受伤费用，明显是对答辩人的不公平。四、被答辩人所购房屋不存在质量问题，答辩人对房屋的瑕疵从未放弃承担维修责任。针对被答辩人提出的房屋质量问题，答辩人已委托吉安市赣信建设工程质量检测有限公司检测，确认房屋既不存在安全隐患亦不存在质量问题。被答辩人认为该鉴定系答辩人单方委托，应不予采信，但至今也未提供其他证据证明房屋存在质量问题。答辩人基于出卖人的保修义务，同意对出现的裂缝以及被答辩人反映的地漏冒水和小屋面排水问题进行维修，并通过设计部门作出了符合技术规范的维修方案。针对喷粪事情，答辩人亦通过市建设局做出合理的改善方案，但由于被答辩人要求拆除重做的不合理请求，才导致至今未能进行维修。
联达公司上诉请求：一、依法撤销吉安市吉州区人民法院（2017）赣0802民初238号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。二、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。原审法院判决事实不清，证据不足，且适用法律错误，应予以撤销。事实和理由：1、原审法院判决认为“被告将房屋装修及设施配置折价转移标的物的所有权于原告，原告支付了价款，原被告之间就房屋装修及设施配置成立买卖行为，被告应具有质量保证义务，根据标的物的性质及损失，被告收取的装修款应酌情退还原告，以360000元为宜”，即无事实依据又无法律依据。2、被上诉人受伤原因事实不清，证据不足，且与本案案由属不同的法律关系，该诉请应予以驳回。
刘华浩、梁百炼答辩称：一、原判就480000元装修款只支持上诉人360000元，明显偏少。根据一审判决的说理理由，其中第6页在说理部分阐述“联达公司将房屋装修及设施配置折价转移标的物的所有权给原告，原告支付了价款，原被告之间就房屋装修及设施的配置成立买卖行为，被告具有质量保证义务”，既然联达公司具有质量保证义务，当然应当赔偿因联达公司过错而产生粪水浸泡、瓷砖脱落、房屋渗水、负一层的假卫生间（蹲盆装在排水管道上）、一层卫生间排污管比正常用户小一半等装修问题造成的损害。从今年大年三十到大年初六，堵塞的粪水流了七天七夜，搞得邻居用砖头填路，怨声载道。导致的后果就是整个装修要敲掉重做。其中：（1）一层地板浸泡腐烂，现在已经由建设局派人来撬掉。负一层卫生间由于蹲盆坐在排水管上，整个排水管已经堵塞，地埋的电线短路等原因，需要开挖面积70多平方米，地砖需要全部撬掉。（2）房屋内所有的吊顶，因为装满了粪水，已经由建设局派人来拆掉。（3）墙面的瓷砖，多处大面积松动、脱落，并且打伤了上诉人。墙面的乳胶漆发霉，100多处开裂、脱落。（4）所有装修的柜子，被粪水浸泡后起鼓、腐臭、开裂，需要拆除。（5）房屋小屋顶装修偷工减料，没做排水，南面常年积水5cm，北面随意开一小口，雨水顺壁流，导致屋内3处渗漏，用桶接水。（6）北面内阳台处因楼上的洗衣水顺墙流下来，导致内阳台地面积水。现整套房屋无一有用的地方，导致无法入住，需要全部拆除、重新装修，光拆除费用都可能要损失10余万（包括上诉人后期所花的6万元装修款）。原判只让联达公司酌情退回上诉人装修款360000元明显过少，不符合上诉人所遭受的实际损失。原判还将联达公司装修配置的中央空调、抽油烟机、厨灶、消毒柜、空气能热水器、沙发、床等物品折价。并没有证据证实这些家电和家具包含在装修款480000元里面，因为当时联达公司是将这部分家电家具无偿赠送给上诉人的，联达公司并未在商品房买卖合同中约定该家电家具计入装修款，也没有让上诉人在任何交接凭据上签字，上诉人完全可以不认账。根据商品房买卖合同附件三有关装饰、设备标准的约定，案台、炉灶、抽油烟机、卫生器具均由住户自理，所谓的中央空调、抽油烟机、厨灶、消毒柜、空气能热水器、沙发、床等物品双方根本就无约定，根据买房屋送家电的交易风俗和习惯，这些物品可以视为联达公司赠送给上诉人的。事实上，上诉人听说家具家电是无偿赠送之后，当场将能搬动的家具家电转赠给了小区保安、保洁、邻居等人，原因就是上诉人不需要此类物质，送人的条件就是请这些人帮助打扫好卫生。二、导致上诉人受伤是卫生间墙面的磁砖掉下来砸到的我的，当时有邻居肖木生到我家来看过，小区保安帮我打的120电话。当时我也向联达公司说了这是由于房屋装修质量问题引起的，要对方一个表态，但是对方不予理会。
刘华浩、梁百炼向一审法院起诉请求：1、请求法院邀请人大代表、政协委员到纠纷所在地（即桃源盛景3#-5-102）现场开庭；2、要求被告按照购房承诺书及售房合同，退还原告多收房款及多收装修款共计人民币326508元；3、要求被告赔偿装修款480000元；4、被告赔偿原告因房屋装修问题导致原告受伤的费用，即：救护车费45元、检查费261元、住院费用2121.01元，共计人民币2427.01元。红木家具、字画、床上用品、衣物等污损的损失费用，由法院依法酌定；5、房屋的质量问题：墙体下沉、楼板断裂，要求被告负责修复好，消除安全隐患；6、诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年10月19日，原告刘华浩向被告联达公司出具购房承诺书一份，称：本人于2015年10月19日自愿购买桃源盛景小区3栋5单元102房，面积一层88.01负一层76.89平米。单价一层7832.41负一层3000，总房款：一层689330、负一层230670元。装修费用480000元。将于2015年10月31日前本人同意付清全部房款后办理房屋备案登记等。2015年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的吉安市吉州区桃园盛景小区3栋5单元102商品房一套，建筑面积88.01平方米，每平方米6743.46元，总购房款593492元等。合同签订后，原告于2015年11月6日支付购房款230670元、同年11月7日支付装修款575838元、同年11月24日支付购房款593492元。原告于2015年12月3日办理了该房产权登记。后原告发现该房屋楼板、墙面出现大量裂缝，多次发生粪便从便池外溢，屋面漏水，向被告提出质量异议，双方协商未果，原告即向有关部门投诉。2016年3月3日，该房屋施工方江西鑫源建设工程有限公司，委托吉安市赣信建设工程质量检测有限公司，对房屋进行了质量检测，认定该房屋质量合格，不存在架构安全问题，并对房屋存在的问题提出了维修施工方案，包括天棚砼板裂缝处理、墙面裂缝维修、地漏冒水、小屋面积水等维修方案。原告对该维修施工方案不予认可，要求将出现裂缝的墙面拆除重建。2017年1月17日，原告在其购买的桃源盛景小区3栋5单元102房内卫生间洗澡，墙上瓷砖突然脱落，导致其摔倒受伤，花费救护车费45元、检查费261元、住院费用2121.01元，共计2427.01元。
另查明，本案诉争房屋系被告第一期开发、2012年装修的样板房，其装修配置为：美的中央空调一台、欧牌抽油烟机一台、欧牌厨具灶一台、欧牌消毒柜一个、欧特斯空气能热水器一台、沙发一套（三个）、床四张、餐桌一套、鞋柜二个、电脑桌一张、装饰柜一个、地面为地砖、墙面为仿瓷后乳胶漆。经现场勘查，该房屋楼面及墙面存在一定程度裂缝、卫生间墙面瓷砖起鼓、脱落。
一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，即具有法律效力，当事人应严格履行。被告系商品房开发商，出售给原告的商品房客观真实，该商品房存在的问题系质量瑕疵，不构成对原告进行欺诈。但房屋建设工程的质量需符合工程建设强制性标准及合同的约定，原告可要求被告按照维修施工方案负责修复。原告在其向被告购买的精装样板房内摔倒受伤，被告存在过错，应赔偿原告因此受伤的费用。原告请求法院邀请人大代表、政协委员到纠纷所在地现场开庭的诉请不属于民事诉讼请求的范围，应予驳回。原告要求被告赔偿红木家具、字画等污损损失费用，未提供购物发票等相关证据证明，不予支持。被告将房屋装修及设施配置折价转移标的物的所有权于原告，原告支付了价款，原、被告之间就房屋装修及设施配置成立买卖行为，被告应具有质量保证义务，根据标的的性质及损失，被告收取的装修款应酌情退还原告，以360000元为宜，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十一条之规定并经本院审判委员会研究讨论决定，判决：一、被告吉安联达置业有限公司退还原告刘华浩、梁百炼装修款360000元，限判决生效后十日内付清；二、被告吉安联达置业有限公司赔偿原告刘华浩救护车费45元、检查费261元、住院费用2121.01元，共计2427.01元，限判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费11889元，由被告吉安联达置业有限公司负担。
本院二审期间，围绕上诉人刘华浩、梁百炼上诉提出的因化粪池设计原因，其购买的桃源盛景小区3栋5单元102房一层于2017年1月27日至2月2日春节期间发生排污管堵塞倒灌，粪便污水从其卫生间坐便器中涌出，将一层房间的所有装修地板浸泡腐变，衣柜及门包装修下部均起鼓霉变，新购的部分家具及生活起居用品均不同程度受到污损，且粪水从一层地面缝隙渗透至负一层房顶的吊顶内，致使负一层吊顶装修均被粪水损坏，经本院组织双方当事人进行现场查勘，现被损坏的地板及吊顶已全部拆除，发现该楼排污管道在3栋5单元102房处突然由大变小。堵塞倒灌事件发生后，上诉人联达公司在该排污管道处加接了一条管道通向车库天井处，对加接该管道的作用，联达公司当场未能作出说明。
二审中，双方当事人均未申请对房屋质量、装修损失、其他财产损失进行司法鉴定，也未提供新的证据。二审另查明，上诉人刘华浩、梁百炼购买的桃源盛景小区3栋5单元102房负一层卫生间的装修设计在实际生活使用中存在不能正常排污的功能性问题。根据双方当事人提供的其他购房户购买的同款带负一层房型签订的有关协议书看，所购买的负一层均是由五个储藏间构成，建筑面积76.89平方米，每平方米单价均为3000元。其他购房户在购买负一层时均签订了“桃源盛景储藏间协议书”。本案中，刘华浩、梁百炼并未与联达公司就其购买的负一层签订有关使用权利的协议书。其他事实与一审认定的相一致。
本院认为，根据查明的事实和证据，综合上诉人刘华浩、梁百炼与上诉人联达公司的上诉请求及理由，对本案的争议焦点问题评判如下：
一、关于刘华浩、梁百炼购买联达公司桃源盛景小区3栋5单元102房，其中负一层能否办证以及是否应该退款的问题。
上诉人刘华浩、梁百炼上诉提出，按照购房承诺书的规定，付清全部房款后联达公司负责办理负一层的房屋备案产权登记（即房产证）。如果办不到，则要求退还该负一层房款230670元。从购房承诺书的内容看，该承诺书系上诉人刘华浩向联达公司出具的单方承诺，其内容是对所购房产面积、单价、装修费用、房款支付时间、逾期付款自愿承担违约金的确认。承诺书中载明的“余款计人民币：壹佰叁拾万元将于2015年10月31日前本人同意付清全部房款后办理房屋备案登记”，不能作为联达公司须按照此购房承诺书，为其办理负一层房屋备案产权登记的依据。另根据双方当事人提供的其他购房户签订的负一层实际为储藏间的协议书来看，其也不符合办理房屋备案产权登记的条件。现上诉人刘华浩、梁百炼要求联达公司办理负一层的房屋备案产权登记缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因上诉人刘华浩、梁百炼购买联达公司的桃源盛景小区3栋5单元102房，既包括一层88.01平方米，也包括负一层76.89平方米，系一个整体，联达公司虽未与其签订有关使用协议，但并不影响刘华浩、梁百炼对该负一层面积76.89平方米的使用。现上诉人刘华浩、梁百炼以负一层不能办证为由，要求联达公司退还负一层价款230670元，亦不能支持。
二、关于联达公司是否存在多收装修款95838元以及能否退回的问题。
根据庭审查明的事实，上诉人刘华浩对其2015年10月19日出具购房承诺书中确定的总价为140万元的购房款予以确认，其中一层房款689330元，每平方米7832.41元；负一层房款230670元，每平方米3000元；装修款480000元。但在2015年11月6日签订的商品房买卖合同中注明的一层房款却是593492元，折合每平方米6743.46元，同时联达公司向其开具了一张装修款575838元的收据。对上述房价的分割变动，双方均表示是为了规避商品房买卖合同中房屋单价不能超过7000元的房产规定。因此，575838元装修款的收据中实际包含了95838元一层房款的事实，上诉人刘华浩应是明知的，这与出具给联达公司购房承诺书中的总价格也是吻合的。故上诉人刘华浩上诉提出联达公司多收其95838元装修款并要求退回的主张，与事实不符，不予支持。
三、关于联达公司应否赔偿刘华浩、梁百炼装修款等损失的问题。
本案是因房屋多处出现裂缝及排污问题而起，期间又因排污管道堵塞发生多起倒灌事故，导致刘华浩、梁百炼所购买的该房产含装修部分的价值即48万元遭受严重损失。联达公司对此应该承担因设计缺陷及质量瑕疵责任，由此造成刘华浩、梁百炼房屋装修及室内物品损失的赔偿责任。依据现场查勘，除一层和负一层墙面瓷砖部分未完全损坏外，其他装修部分均因粪水污垢的浸泡发生霉变、起鼓、脱落，且新购的部分家具及生活起居用品也受到不同程度的污损。虽然上诉人刘华浩、梁百炼对红木家具、字画、床上用品、衣物等污损损失未提供价格参考，但该部分家具及生活起居用品受到污损的事实客观存在。加之因负一层卫生间在使用上存在不能正常排污的功能性问题，需要改建修缮，因此在原判基础上适当增加赔偿款，酌定42万元为宜。联达公司上诉提出不予赔偿，缺乏依据的意见，与本案查明的事实不符，不予采纳。
四、关于上诉人刘华浩的受伤费用的承担问题。
联达公司上诉提出刘华浩受伤与本案无关，其诉请应予驳回的意见。经查，从事故现场来看，一层卫生间淋浴房墙壁的瓷砖多处空心松动，装置淋浴蓬下端的三块瓷砖已经脱落。结合一审调查的相关证据分析，刘华浩所称自己系在淋浴时墙面瓷砖松动脱落而摔伤的理由，予以采信。因刘华浩的摔伤与该房一层卫生间墙面瓷砖装修存在质量瑕疵具有关联性，该房系联达公司出售的精装样板房，由此造成刘华浩受伤的费用共计2427.01元，应承担赔偿责任。
五、关于本案诉争房屋是否存在质量问题。
上诉人刘华浩、梁百炼提出涉案房屋出现墙体下沉，承重框架开裂，楼板断裂的质量问题，要求联达公司负责修复好，消除安全隐患。在2016年3月3日，涉案房屋的施工方江西鑫源建设工程有限公司委托吉安市赣信建设工程质量检测有限公司，对房屋进行了质量检测，认为该房屋质量合格。二审中，上诉人刘华浩、梁百炼不能对其主张的房屋质量问题存在安全隐患提出相关证据，也未对房屋涉及的质量问题申请建筑工程司法鉴定，故现有证据无法认定涉案房屋存在上述质量问题。
综上，上诉人刘华浩、梁百炼的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：
一、维持吉安市吉州区人民法院（2017）0802民初238号民事判决第二、三项；
二、变更吉安市吉州区人民法院（2017）0802民初238号民事判决第一项为吉安联达置业有限公司赔偿刘华浩、梁百炼各项损失款共计420000元，限判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费共计14734元，由吉安联达置业有限公司负担7636元；刘华浩、梁百炼负担7098元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一七年七月十七日
书记员 邹 勇