辽宁省抚顺市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚中民一终字第00141号
上诉人（原审原告）杜宏，女，1950年8月17日出生，汉族，无职业，住抚顺市顺城区。
委托代理人鲍颖（上诉人杜宏女儿），无职业。
委托代理人金婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）抚顺市劳保用品公司，住所地抚顺市新抚区。
法定代表人张林川，该公司总经理。
委托代理人武健，该公司员工。
原审第三人抚顺市交电批发公司化工建材站，住所地抚顺市顺城区。
法定代表人王素梅，该站经理。
上诉人杜宏因与被上诉人抚顺市劳保用品公司（以下简称劳保用品公司）、原审第三人抚顺市交电批发公司化工建材站（交电公司建材站）不当得利纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2013）顺民一初字第187号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜宏的委托代理人鲍颖，被上诉人劳保用品公司法定代表人张林川、委托代理人武健，原审第三人交电公司建材站法定代表人王素梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于抚顺市顺城区，建筑面积526.56平方米的门市房系中国石油天然气第八建有限公司（下称石油八公司）的前身石油工业部施工机具修造厂于1981年建造，根据抚顺市政府当时有关政策，将此房作为市里商业网点使用。1983年1月15日，石油工业部施工机具修造厂与抚顺市商贸干部学校签订一份《关于将军火车站前商店移交使用协议书》，将此房出租给财贸干校筹办五金化工批发零售商店使用，协议约定房屋产权归石油工业部施工机具修造厂，财贸干校取得了使用权后交由被告交电公司建材站使用，并由更名后的石油八公司对交电公司建材站下发了公有住房承租证，登记面积为600平方米。2000年11月20日，抚顺市五金机械有限公司与劳保用品公司签订了一份《关于调整商业网点使用权的协议》，协议书写明“经请示市政府商业网点办公室……劳保用品公司投入五金机械有限公司的130万元商业网点联建款同五金机械有限公司化工建材站现有部分网点进行调整。五金批发公司化工建材站现有部分商业网点600平方米，除靠南侧的100平方米留下，其余500平方米的使用权（产权单位是石油八公司）调给劳保用品公司使用”。协议签订后双方自行办理了交接，但并未到石油八公司办理新的承租使用权证。2005年5月22日劳保用品公司向新抚区经贸局、国资办递交了《劳保公司出售将军商业网点使用权的请示报告》，拟将其使用的500平方米门市房的使用权出售，并于2005年7月1日与原告签订了《出售将军商业网点协议》，以35万元价格将该房屋的使用权卖与原告，但此行为未经石油八公司同意，原告亦未到石油八公司办理新的承租使用证。原告与第三人在实际占有使用房屋期间，一直将此房屋对外出租，同时按石油八公司规定的租金数额向其缴纳租金。2009年5月12日，石油八公司与姜威签订了房地产买卖契约，将该房屋以70万元价格全部卖与姜威，并办理了房屋所有权证。原告与第三人曾来本院起诉，请求确认石油八公司与姜威之间的所有权转让行为无效，本院于2009年12月23日作出（2009）顺民一初字的1362号民事判决书，驳回原告与第三人的诉讼请求。原告与第三人不服提出上诉，2010年7月26日，抚顺市中级人民法院作出（2010）抚中民一终字第00318号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原审法院认为，当事人对自己的主张应该提供证据证明。本案，原告认为本院作出的（2009）顺民一初字的1362号民事判决书，以及抚顺市中级人民法院作出的（2010）抚中民一终字第00318号民事判决书均以被告无顺城区将军十二中商业网点处分权而认定其与被告的出售协议无效，从而要求被告偿还其购房款35万元，并按现在的市场价格赔偿其经济损失30万元。但本院及抚顺市中级人民法院的判决中并未确认原、被告之间的出售将军商业网点协议无效，而是效力待定，原告现主张因合同无效而直接要求被告返还房款及赔偿损失缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杜宏的诉讼请求。案件受理费6550.00元，由原告负担。
宣判后，原告杜宏不服，向本院提出上诉，要求撤销一审判决，改判或发回重审。具体理由是：一、本案系因公房使用权买卖引发的合同纠纷，案由应该属于合同纠纷，原审法院认定案由为不当得利纠纷不当；二、原审法院认定事实错误。（2009）顺民一初字第1362号民事判决以及（2010）抚中民一终字第00318号民事判决中已经认定诉争房屋归属于产权购买人姜威，姜威不追认该协议的效力。该协议应认为为无效。三、劳保用品公司作为出卖人有保证杜宏获得公房使用权的义务，劳保用品公司出售的标的物存在权利瑕疵，应承担违约责任，返还购房款并赔偿其不能使用而遭受的损失。
被上诉人劳保用品公司同意原审判决并辩称：杜宏与其签订房屋买卖协议时，明知购买的是房屋使用权，且杜宏已从承租人处取得租金并向房屋原产权人石油八公司交纳租金，杜宏丧失该房屋的原因是其放弃优先购买权，该事实已由（2010）抚中民一终字第00318号民事判决予以确认。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。
原审第三人五交化建材站同意原审判决并辩称：本案与其无关，其不应成为本案的当事人。
二审审理查明事实与一审相同。另查明，劳保用品公司2005年7月1日与杜宏签订了《出售将军商业网点协议》，内容为：“市劳保用品公司在顺城区将军十二中交通岗北侧有商业网点一处，砖混框架结构，一层，近500平方米的门市房，现租成大方圆公司药房、足疗、小吃部三家。公司按市政府要求企业转制精神，结合企业实际状况，经公司党政班子研究，职代会一致通过，报经贸局，并经国有企业改制执行小组通过批准，同意将此网点整体出售……四、网点出售后从2005年7月1日起由杜宏按劳保用品公司原签订的合同继续收取租金，具体见（承租三方合同）。……”
2003年，劳保用品公司与辽宁成大方圆公司医药连锁有限公司（以下简称成大方圆公司）签订房屋租赁合同书，约定：“一、由劳保用品公司将十二中商业网点（350平方米）有偿租给成大方圆公司。二、租赁期限5年，自2003年7月8日起至2008年7月8日止。三、租金和租金的交纳时间，每年租金人民币3.7万元整。乙方在收到甲方提供的（国家税务机关认可）正式房屋租赁发票后，每年的7月8日前，以转账方式支付当年租金，不得超过15个工作日。具体交纳的时限为：第一年交纳两年租金7.4万元；第二年交纳3.7万元；第三年交纳3.7万元；第四年交纳3.7万元；第五年交纳0万元。合同签订时，成大方圆公司交纳劳保用品公司定金5万元，在支付租金时扣除定金……”。杜宏主张其收取了第三年（2005年）、第四年（2006年）的租金，2007年未收取租金，因合同约定第五年的租金为0。劳保用品公司对此不予认可，主张已于双方签订协议时将第五年租金3.7万元给付杜宏，否则以一年不收取租金同时仍交纳房费的条件，杜宏不会同意签订协议。
劳保用品公司提交一份与案外人腾婕签订《十二中商业租赁协议书》（即足疗店部分）。协议约定：“一、出租日期2002年3月1日，出租时间为5-10年，期满后优先承租腾婕。二、全年房租费为9000元，2002年3月1日前缴纳半年租金，以后每半年缴纳一次……”。杜宏对该协议书的真实性认可，但主张自其接手后，足疗店出租一年，因计划提前收回，仅收取部分租金，具体数额已忘记。劳保用品公司对此不予认可，主张杜宏承继了劳保用品公司原租赁协议，所以2005年至2008年期间足疗店部分至少收取租金27000元（9000元／年×3年）。五交化建材站表示该协议与其无关，但据其了解，足疗店、小吃部一直经营至2008年。
对于小吃部部分，劳保用品公司主张其管理期间小吃部每年租金6000元，杜宏购买时已将租赁协议书交与杜宏。杜宏对劳保用品公司的陈述未否认，但主张因计划整体出租给成大方圆公司，所以2005年至2008年未出租，曾借给朋友经营，未收取租金。
2008年，杜宏将足疗店、小吃部整体收回，一并出租给成大方圆公司。2007年10月24日与成大方圆公司重新签订《房屋租赁合同》，内容为：“租赁期限为5年，自2008年7月8日起至2013年7月7日止。每年租金为9.5万元。五年租金合计47.5万元，分四次交纳。成大方圆公司在合同签定时交纳定金10万元，待合同履行期限开始时从第一次交纳的租金中扣除。第一次在2008年7月8日收到杜宏提供的正式房屋租赁发票后交纳租金19万元（扣除已付定金10万元，应交纳租金9万元）；第二次于2009年7月8日交纳租金9.5万元；第三次于2010年7月8日交纳租金9.5万元；第四次于2011年7月8日交纳租金9.5万元，分别以转账方式支付。”杜宏主张其2008年以后实际收到租金19万元，劳保用品公司对此不认可。经劳保用品公司申请，本庭到成大方圆公司调查核实，成大方圆公司的财务人员介绍，杜宏2008年收取租金19万元、2009年收取租金9.5万元。
再查明，杜宏、五交化建材站于2009年6月26日起诉石油八公司、姜威用益物权纠纷一案，抚顺市顺城区人民法院于2009年12月23日作出（2009）顺民一初字第1362号民事判决，该判决认定事实与本案认定事实相同。该判决认为：民事活动必须遵守法律的规定。本案所争议的门市房系被告石油八公司所建，根据《抚顺市城市商业网点建设管理条例》的有关规定，“配套建设的商业网点应当遵循谁投资、谁所有、谁受益的原则。单位或个人自筹资金建设的商业网点，其产权归投资者所有”。石油八公司对该房屋享有所有权，故应享有处分权。五交化建材站作为使用人依法享有占有、使用、收益的权力。而不享有处分权，其将使用权私自转移的行为侵犯石油八公司的合法权益。杜宏在未经产权人同意情况下与劳保公司私自签订出售协议的行为属于效力待定的合同。而作为产权人的石油八公司并未对此合同予以追认，却向杜宏下发告知产权转移的书面通知，并依照法定形式将房屋所有权卖与姜威，故杜宏的买卖合同是无效的。现姜威已办理了产权证，已成为此房屋新的所有权人。故杜宏的诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。判决驳回原告五交化建材站及杜宏的诉讼请求。
杜宏、五交化建材站不服，上诉至本院，本院于2010年7月26日作出（2010）抚中民一终字第00318号民事判决，该判决另查明：本案争议商业网点实际使用人是成大方圆公司连锁药店（杜宏部分）、宏运超市（五交化建材站部分）。杜宏按照每月2500元、五交化建材站按照每月500元向石油八公司交租金至诉讼时止。该判决认为，石油八公司享有本案争议房屋的所有权。依据《物权法》和《抚顺市城市商业网点建设管理条例》石油八公司享有收益和处分权利。2008年11月5日，石油八公司通知争议房屋准备出售的信息，实际使用人杜宏、鲍颖、五交化建材站的法定代表人王素梅均收到通知。杜宏委托代理人鲍颖及王素梅称石油八公司侵犯使用人知情权，没有提供证据予以证明，故不予支持。最后该商业网点房屋所有权以70万元的价格出售，2009年5月12日姜威实际取得该房屋所有权证。五交化建材站具有争议商业网点房屋的使用权，但其使用权属于用益物权，用益物权是在他人所有之物上设定的物权。依据《抚顺市城市商业网点建设管理条例》本案商业网点房屋产权人石油八公司，处分该商业网点房屋是所有人所有权的权利，故现所有人即姜威可以在不妨碍用益物权人行使权利的条件下和范围内，来行使自己的所有权。五交化建材站享有所持公有住房承租证登记商业网点面积的使用权。对五交化建材站所持公有住房承租证登记商业网点面积，双方当事人一审所举证据，能够证明五交化建材站享有所持公有住房承租证登记商业网点面积中其购买部分的使用权。2005年5月劳保用品公司经新抚区经贸局、国资办批准市劳保用品公司与杜宏签订《出售将军商业网点协议》，以35万元价格卖与杜宏，因五交化建材站及杜宏均没有提交石油八公司已经准予的证据，因该商业网点房屋不是政府投资建设的商业网点，不属于我市国有资产管理委员会委托有关部门管理的范围，新抚区经贸局、国资办的行政行为没有经该商业网点房屋的所有权人即石油八公司的认可，及之前的五交化公司经市商贸委同意将五交化建材站的使用权调给劳保用品公司均属于效力待定合同。故杜宏也尚未具有主体资格。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人杜宏与被上诉人劳保用品公司于2005年签订《出售将军商业网点协议》，签订协议时，杜宏即明知该房屋所有权人系石油八公司，其同意购买并给付劳保用品公司35万元；劳保用品公司按照约定交付其诉争房屋使用，此后杜宏亦实际收取了实际承租人的租金，并向原房屋所有人石油八公司交纳房费，由此双方协议已经履行完毕，双方的权利义务已经终止。2008年石油八公司出售诉争房屋前亦通知杜宏准备出售的信息，杜宏未主张优先购买；诉争房屋所有权人变更为姜威后，杜宏仍可以继续承租，但杜宏未继续承租，上述行为均是其自愿放弃权利，与劳保用品公司无关，故杜宏主张劳保用品公司出售的标的物存在权利瑕疵，劳保用品公司返还35万元及损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由上诉人杜宏承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史汉营
审 判 员 罗 华
代理审判员 胡 伟
二〇一四年五月十九日
书 记 员 李 雪