广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第2295号
原告（反诉被告）：中山城市建设集团有限公司。住所地：中山市东区兴政路1号中环广场2座7楼，组织机构代码：673061158。
法定代表人：陶仕飞，总经理。
委托代理人：翁琦、潘国康，分别系广东金丰华律师事务所律师、实习律师。
被告（反诉原告）：黄伟阳，男，1960年8月19日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。
原告（反诉被告）中山城市建设集团有限公司（以下简称城建公司）诉被告（反诉原告）黄伟阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，诉讼中，被告黄伟阳提出反诉，本院依法予以合并审理。依法由代理审判员仇丽君独任审判，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。原告中山城市建设集团有限公司委托代理人翁琦，被告黄伟阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建公司诉称：2014年3月18日，中山城建集团有限公司（城建集团）与被告签订《租赁合同》，约定由被告租赁城建集团位于中山市××区××路××号房产，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金943.9元。合同签订后，城建集团依约交付租赁物给被告使用，后城建集团依法更名为原告城建公司。但被告自2014年8月起拖欠租金。经原告多次催促，被告至今仍没有清偿拖欠的租金。为维护原告的合法权益，特具状至法院，请求判令：1.解除原、被告关于中山市××区××路××号房产的租赁合同，被告应当立即返还租赁物给原告；2.原告有权没收被告交纳的租赁保证金2831.7元;3.被告立即支付从2014年8月起至被告返还租赁物止的租金（租金暂计算到2015年6月30日为10382.9元）及违约金（违约金以实欠租金总额为本金按每日百分之二自起诉之日起计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为解除原、被告签订的2014年3月18日《租赁合同》，被告立即返还租赁物给原告；明确第3项诉讼请求的租金计算标准为943.9元/月，违约金计算标准为以每月实际欠款额为基数，按每日2%从2015年7月9日起至返还租赁物之日止逐笔分段计算。
原告城建公司就其本诉主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1、租赁合同；2.律师函、快递单；3.土地使用证、房屋产权证；4.企业机读档案登记资料；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表。
被告黄伟阳辩称：被告确实与原告签订了租赁合同租赁涉案房屋，2014年8月之前的租金被告已依约按时足额支付给原告，从2014年8月起被告没有向原告支付过租金是事实。基于原告没有将涉案租赁合同正本交予被告办理相关的营业执照，导致被告无法正常营业，令被告在租赁期内的15个月内没有实际使用租赁物，故被告不同意支付原告从2014年8月以后的租金。又因被告为优抚对象，原告应减免我方50%的租金。被告要求继续承租涉案房屋，不同意解除双方租赁合同及返还租赁物。被告确认已向原告缴纳了租赁保证金2831.7元，因被告没有违约，原告要求没收保证金没有事实及法律依据。另外，被告认为原告主张违约金没有依据，且原告所提出的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。请法院驳回原告的诉讼请求。
被告黄伟阳反诉称：涉案房屋从60年代开始由原经委属下中山市冶金矿产公司使用，反诉原告任该司副经理，公司经转制后转由反诉原告使用至今。反诉原告为租赁涉案房屋与城建公司于2014年3月份签订了涉案租赁合同，但城建公司称合同需拿回公司盖章而并未交予合同正本给反诉原告留底。2014年开始民生路开展雨污分离工程建设，令涉案商铺无法经营，处于亏损状态，至2014年8月份反诉原告已无力交租。为此，反诉原告与反诉被告进行多次协商，协商过程中，反诉被告竟然带人多次对涉案房屋进行锁门迫租，造成反诉原告损失。现被告提出反诉，请求法院判令：1.租赁合同期限顺延15个月；2.原租金反诉被告免收蔌减50%（因本人是优抚对象）；3.反诉被告赔偿一元给反诉原告；4.反诉被告交还租赁合同给反诉原告；5.所有的诉讼费用由被告负担。诉讼中，反诉原告撤回第2项反诉请求；明确第1项反诉请求为要求继续履行租赁合同，合同期限延长至2017年6月30日；明确第4项反诉请求为要求反诉被告交还2014年3月18日签订的租赁合同正本给反诉原告。
被告黄伟阳就其辩解及反诉诉求在举证期限内提交了如下主要证据：照片。
反诉被告城建公司辩称：该证据是反诉原告单方面制作的，且无法确定该照片中的位置就在涉案商铺门口。现有证据无法证实我方存在锁门及导致反诉原告无法营业的事实存在，不同意向反诉原告赔偿相关款项。反诉原告拖欠反诉被告租金已超过2个月，我方有权依约收回涉案租赁物，不同意合同期限顺延。反诉原告需向反诉原告交纳的租金已有合同约定，不同意减免反诉原告的相关租金。反诉原告的反诉请求于法无据，请法院予以驳回。
经审理查明：2014年3月18日，城建集团（甲方，出租方）与被告黄伟阳（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市××区××路××号首层物业出租给乙方作商业用途，出租部分的建筑面积为38.59平方米；租期三年，租赁期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止；租金为943.9元/月，乙方应于每月10日前支付当月租金，并通过银行转账的方式将租金转入甲方指定的银行账户内；乙方应向甲方缴纳三个月租金2831.7元的物业租赁保证金，在本合同生效后七个工作日内一次性付清，乙方同意租赁保证金由甲方保管，期间不计利息；在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁保证金本金退回乙方。物业租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁物业：……7.拖欠房租累计2个月或以上的。乙方逾期交付租金给甲方的，每逾期一日，须按逾期未交付的租金的百分之二缴付违约金给甲方。合同还约定了其他事项。城建集团与被告在上述合同上签名盖单确认。后城建集团依约交付上述租赁物给被告使用，被告亦依约向原告交纳租金至2014年7月并支付租赁保证金2831.7元。城建集团后更名为原告城建公司。被告从2014年8月起拖欠租金，原告于2015年4月30日向被告发出律师函追讨欠款无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。
被告为证明原告对涉案房屋进行锁门，提供照片一张，照片中显示铁栅门被上锁，但未显示上锁人、上锁时间以及该铁栅门的位置，被告不确认该照片系涉案房屋门口。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已依约将涉案租赁物交付给被告使用，被告亦应依约向原告支付租金。现原告主张被告从2014年8月起的租金一直未付的事实，有双方的《租赁合同》、律师函等证据证实，本院予以认定。基于被告无正当理由从2014年8月起拖欠原告租金至今，根据双方租赁合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，双方解除租赁合同的条件已成就，对原告要求解除双方签订的《租赁合同》，本院予以采纳，原、被告的《租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告应将涉案房屋内物品搬离后将涉案房屋交还原告。对被告提出因原告未提供租赁合同正本办理营业执照导致租赁物实际未使用而要求延长合同期限的反诉请求未提供证据证实，本院对此不予支持。
关于租金问题。原、被告的《租赁合同》已约定被告每月需向原告支付的月租金为943.9元，被告从2014年8月起一直拖欠原告租金未付，且被告仍一直使用租赁物至今，现原告要求被告支付从2014年8月起按月租金标准943.9元/月计算至被告实际返还房屋之日止的租金的请求，本院予以支持。被告认为其为优抚对象要求减免租金于法无据，本院不予支持。
关于违约金问题。被告未按租赁合同约定期限向原告支付租金，以及拖欠原告2014年8月起的租金未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告要求被告支付从2014年8月起以每期逾期还款额为基数从2015年7月9日起至返还房屋之日止的违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。但原告提出违约金均以2%每日的标准计算，已远远高于造成原告损失的30%，本院依被告的申请将违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍。
关于租赁保证金问题。租赁合同中仅约定“在租赁期届满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方应将租赁保证金本金退还回乙方。”，显然该租赁保证金的性质实为履约保证金。根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”故原告占有的被告交付的2831.7元保证金，应折抵被告拖欠的等额部分租金，对原告提出已收取的租赁保证金2831.7元不予退还的诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出原告在租赁期间对租赁物锁门未提供证据证实，被告要求原告赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。
综上，原告中山城市建设集团有限公司的诉讼请求有理部分，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告中山城市建设集团有限公司与被告黄伟阳于2014年3月18日签订的《租赁合同》；
二、被告黄伟阳于本判决生效之日起十日内清除位于中山市石岐区民生路33号首层房屋内物品，并将上述房屋交还原告中山城市建设集团有限公司；
三、被告黄伟阳于本判决生效之日起七日内向原告中山城市建设集团有限公司支付从2014年8月起按943.9元/月的标准计算至本判决确定给付之日止的租金（尚欠的租金、使用费需抵扣被告已交纳的租赁保证金2831.7元），以及违约金（计算方法：以每期拖欠租金额为基数，从2015年7月9日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍遂笔分段计算）；
四、驳回原告中山城市建设集团有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告黄伟阳的反诉请求。
若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费130元，减半收取65元（原告中山城市建设集团有限公司已预交），由被告黄伟阳负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费154元，减半收取77元（反诉原告黄伟阳已预交），由反诉原告黄伟阳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
代理审判员 仇丽君
二〇一五年十月八日
书 记 员 孙婉霞
许晓丹