四川省大邑县人民法院民 事 判 决 书（2013）大邑民初字第2239号原告（反诉被告）四川省神力酒业有限责任公司。住所地：成都市高新区创业路*号奇力新峰*楼。法定代表人王益祥。委托代理人（特别授权）连蛟，四川迪扬律师事务所律师。委托代理人（一般代理）张卫，成都市武侯区瑞和法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）成都市花香酒业有限公司。住所地：四川省成都市大邑县工业集中发展区。法定代表人罗伟强。委托代理人（特别授权）王军，四川颂法律师事务所律师。被告王伟。委托代理人（特别授权）王军，四川颂法律师事务所律师。原告四川省神力酒业有限责任公司（以下简称“神力酒业”）与被告成都市花香酒业有限公司（以下简称“花香酒业”）、王伟租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理，被告花香酒业于2013年8月14日向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告神力酒业的委托代理人连蛟、张卫，被告花香酒业、王伟的共同委托代理人王军，反诉原告花香酒业的代理人王军，反诉被告神力酒业的代理人连蛟、张卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告神力酒业诉称，2012年2月17日，原被告签订了一份《租赁协议书》。协议约定：“租用的范围：乙方租用甲方位于大邑县王泗经济开发区酒厂，进酒厂内办公楼三间200平方米（用作办公和试验检测用房）；厂内浸泡过滤和生产车间灌装车间共计800平方米及灌装流水线一条，原材料和产品库房、住宿500平方米。另在厂区后边建立30平方米的煮药、炒药、烧药车间等1530平方米。生产设备租给乙方使用和保管。”协议还约定了租金为每年20万元人民币，并约定在甲方酒厂大门口挂全称“四川神力酒业有限责任公司大邑分公司”生产厂址，租赁期为五年。协议同时还约定：甲方同意将厂左角上的两亩空地从打地坪起修建生产车间和库房。协议签订后，原告如约履行了自己支付租金的义务，而被告却迟迟不向乙方交付租赁屋和车间钥匙，最后，将自己厂里废弃的一幢三层宿舍楼交给原告使用，原告被迫无奈之下，只得出资将此楼重新装修。然而，时过一年，被告在仍未将协议约定的租赁物交给原告的情况下，强硬地告知原告新装修好的楼房要收回，不再租给原告了，并且停水、停电，屡次派人干扰，影响原告的正常生产、经营，致使原告遭受了很大的损失。现起诉要求：1、判令被告继续履行《租赁协议书》内容，补充协议内容除外；2、判令原告可以从租赁场地修建的厂房（临成温邛高速路边）开门；3、判令被告赔偿损失296200.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。针对原告神力酒业的起诉，被告花香酒业辩称，根据双方签订的租赁协议，双方实际履行的标的物并非租赁协议中所约定的范围，但原告对此并未提出异议，并且双方在实际履行协议一年后，原告仍支付了第二年度的租金20万元，在双方诉讼期间，原告又支付了第三年度的租金20万元。原告以被告未向其交付租赁标的要求退还三年租金的诉讼请求无事实和法律依据，也违背诚实信用原则；对原告要求在租赁场地修建的厂房开门的诉讼请求，因双方所签订的租赁协议并无此约定，且修建大门系建筑行为，并不属于人民法院所管辖的民事案件范围，故该项诉讼请求没有事实和法律依据；对原告要求双方继续履行租赁协议的诉讼请求，原告认为是花香酒业无理拒绝其进入租赁厂区，并且停水、停电，影响其生产、经营活动，该陈述无事实依据，实际上从双方签订协议至今，被告从未拒绝过原告工作人员的进出。如原告认为被告违约，应当对其主张提供证据予以证明。相反，原告存在未履行协议的违约行为，未按照协议约定委托被告加工白酒及瓶装酒，其债权债务纠纷及劳务纠纷问题影响了被告的正常经营，故被告提起反诉，要求解除双方所签订的租赁协议及补充协议。被告王伟辩称，答辩意见与花香酒业答辩意见一致，其以花香酒业的经理身份与原告签订租赁协议等事宜，是属于职务行为，由此产生的法律后果由所在的花香酒业承担，故其不是本案的适格被告。被告花香酒业反诉称，2012年2月17日，反诉原告与反诉被告签订《租赁协议书》一份，后于2012年5月22日签订一份《补充协议》。《租赁协议书》第九条约定：反诉被告在协议双方签字盖章后以书面形式正式授权，委托反诉原告安排工人为反诉被告生产配制酒和白酒瓶酒30万瓶，另委托反诉原告加工五粮原酒每年2000吨。但是《租赁协议书》签订至今，反诉被告一直未向反诉原告正式授权，也未就此与反诉原告协商具体事宜，经反诉原告催告后仍未履约。反诉被告已严重违反合同约定，致使双方签订《租赁协议书》的目的不能实现。现反诉请求：1、解除双方于2012年2月17日签订的《租赁协议书》及补充协议，并判令反诉被告立即将租赁资产交还反诉原告；2、要求反诉被告支付违约金100000.00元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告神力酒业辩称，反诉原告与反诉被告签订的《租赁协议书》是一份合法有效的租赁合同，双方对租用的范围、租金和加工费等作出了明确的约定。反诉原告没有按照协议约定交付租赁物，而是交付自己厂内废弃的一幢三层宿舍楼给反诉被告，反诉被告为此楼出资重新装修；且反诉原告没有按照协议约定答允反诉被告挂牌为“四川省神力酒业有限责任公司大邑分公司”，故反诉原告存在先违约行为。双方约定的白酒瓶装酒的生产是按“需”生产，即反诉被告有需要再生产，由于反诉原告的违约行为导致反诉被告失去了需要生产此类酒的需求，故反诉被告不存在违约行为。在双方的租赁关系中，反诉原告处于强势地位，其于2013年6月25日贴出告示，有不让反诉被告出入租赁场地的行为，如若反诉被告不交付租金，反诉被告的员工便无法进出厂区。故反诉被告交纳租金的行为不能视为反诉被告默认接受该租赁物。在诉讼过程中，原告神力酒业将诉讼请求第三项变更为：判令被告返还三年租金共计600000.00元，并支付违约金100000.00元。根据诉辩双方的一致陈述，本院查明并确认如下事实：原告神力酒业（乙方）与被告花香酒业（甲方）于2012年2月17日签订了《租赁协议书》，后于2012年5月22日签订一份《补充协议》。双方约定：“一、租用范围：乙方租用甲方位于大邑县王泗经济开发区酒厂内‘进酒厂内办公楼三件200平方米（用作办公和试验检测用房）’厂内浸泡过滤和生产车间和灌装车间共计800平方米及灌装流水线一条，原材料和产品库房住宿500平方米。另在厂区后边建立30平方米的煮药、炒药、烧药车间等1530平方米，共计1530平方米，生产设备：租给乙方使用和保管。作为乙方生产销售伟特牌‘八仙神力酒’使用办公区电费支付；二、租金和加工费：经甲乙双方协商定为每年20万元（人民币大写贰拾万元整）本协议生效后，乙方在10日之内一次性付清全部租用费20万元整；四、租用的时间为五年，五年到期后，双方另行协商；五、乙方租用甲方的厂房除生产自己品牌配制酒外，还需生产白酒瓶装酒‘伟特牌八仙宴酒’生产的商标和企业产品标准由乙方提供，白酒生产许可证，由甲方提供全国工业生产许可证号，在甲方厂区内灌装，品牌加工包装费每件2元，工人工资由乙方支付，按第三条付费标准执行；九、本协议双方签字盖章后乙方以书面形式正式授权，委托甲方安排工人为乙方生产配制酒和白酒瓶酒30万瓶，另委托甲方加工五粮原酒每年2000吨。”协议签订后，被告将花香酒业厂区后临成都艾比保温材料有限公司、左临花香三酒业游泳池的三层楼房中的一层和三层交付给原告神力酒业使用，原告在该幢房屋旁搭建一煮药车间。在协议履行期间，原告向被告给付了三年度的租金，给付时间分别是2012年3月22日给付租金20万元，2013年4月15日给付租金8万元，2013年5月21日给付租金12万元，2014年3月1日给付租金20万元。上述事实有原被告的庭审陈述及《租赁协议书》、《补充协议》，被告提交的租金收据复印件等为据。本院认为，原、被告双方签订的《租赁协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告王伟签订合同属职务行为，并非租赁合同相对方，不是本案适格主体；双方在签订协议后，被告花香酒业未严格按照协议约定向原告交付租赁物，而是将厂区后临成都艾比保温材料有限公司、左临花香三酒业游泳池的三层楼房中的一层和三层交付给原告使用，原告对此并未提出异议，且先后三次足额向被告支付了从2012年度至2014年度三年度的租金，该行为应视为双方对实际使用租赁物的变更。对于双方租赁合同应否解除的问题，本院认为，合同约定的租赁期限为五年，现尚在合同履行期限内，在双方对实际履行的租赁物已经变更的情况下，原告不能证明被告还存在其他违约行为，被告认为原告违约，但纵观双方关于委托灌装生产的约定，是否产生委托事项应由原告根据自身经营情况予以确定，被告并无主导权，且鉴于双方所签订的《补充协议》情况，原告为履行该租赁合同还添附了大宗资产，出于保护和促进交易的考虑，双方的租赁关系应予维持，不应解除；对原告要求被告返还三年租金60万元及被告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院均不予支持；对原告要求从租赁场地开门的请求，由于双方对此并无约定，本院不予支持；对双方均要求对方支付违约金的诉讼请求，由于双方均不能证明对方存在违约行为，对其请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告四川省神力酒业有限责任公司的诉讼请求；驳回反诉原告成都市花香酒业有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费10800.00元，由原告四川省神力酒业有限责任公司负担；反诉案件受理费2300.00元，由反诉原告成都市花香酒业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄友春代理审判员  严睿劼人民陪审员  程 波二〇一四年八月六日书 记 员  杜 佳