浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第1565号
原告：周东。
委托代理人：董勤。
被告：海宁卡森地产有限公司。住所地：海宁市斜桥镇卡森桥（原庆东桥北）。
法定代表人：沈建红，该公司董事长。
委托代理人：严大勇、叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。
原告周东与被告海宁卡森地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年8月7日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人董勤、被告的委托代理人叶国栋到庭参加诉讼。后因案件疑难复杂，依法转为普通程序组成合议庭于2015年12月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人董勤、被告的委托代理人叶国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2013年下半年，原告经被告售楼处营业员的多次介绍及参观2幢样品房排屋，其营业员多次强调所售房屋外立面装饰用材与样品房一致，并向原告提供了卡森·王庭世家产品价值读本1册，其中第19页皇家园墅中并明确载明立面选用全干挂石材，并特别配设私属官邸电梯、松下中央空调、赠送大面积地下室和车位空间。2013年3月16日原告在被告处购买了卡森王庭世家26幢02号排屋1套，并签订了商品房买卖合同各一份，原告通过贷款支付了所有房款。合同附件四中第1条约定外墙为石材或仿石漆，对此被告营业员保证外墙与样品房用材一致，因样品房外墙也有部分仿真石漆，故双方未再有异议，合同约定房屋于2014年12月31日前交付。2014年10月，原告在被告工地发现房屋前后的四根罗马柱及下沉室庭院外墙立面均为真石漆，与样品房明显不符时，即于2014年10月27日发函要求被告予以整改，但被告根本没有答复也未整改。2014年12月31日在房屋交付日，原告要求被告方予以整改才能验收房屋，被告二位销售副总提出协商解决，但至今仍未能达成一致协议。据此，原告为维护自身合法的权益，请求法院依法判令：1、被告立即对原告购买的卡森王庭世家26幢排屋外立面前后各二根共四根罗马柱整改为花岗石材、26幢2室南面下沉室庭院主房南立墙面整改为花岗石材、四周围墙面整改为花岗岩石材；2、被告承担违约损失65000元（以合同总标的按合同约定每日万分之一暂计算至起诉日，此后计算至被告实际整改完成交付验收日止）；3、被告赔偿原告可以获得的利益损失每月租金5000元，至被告实际交付日止（起算日为2015年1月1日）；4、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告明确第二项和第三项诉请均为要求被告按该计算方式承担违约金。
被告答辩称，第一，原告陈述的被告售楼员多次强调房屋的外立面与样品房一致，并不是事实。首先答辩人在样品房设置了此为样本仅供参考的警示牌；其次被告表明了价值读本中本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利。样板房并非交付的标准，仅供参考，在整个缔约过程中，被告已尽到了提醒和解释说明的义务，不存在任何的过错。根据双方签订的商品房买卖合同第14条以及合同附件第4条的约定，外墙的装饰为石材和仿石漆，也就是说，可以用石材也可以用仿石漆，被告在外墙用仿石漆装饰并无不当，原告诉请进行整改无事实和合同依据。第二，在2014年12月25日被告发函要求原告在合同约定的期限进行收房，但原告却无正当理由拒绝收房，原告要求答辩人承担违约损失等没有合同和法律依据。综上，被告在缔约以及交房过程中不存在过错，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据材料：
1、商品房买卖合同一份，用以证明2013年12月25日原、被告双方签订了购买房屋合同以及合同约定逾期交付按每日万分之一支付违约金的事实。
2、销售不动产统一发票二份，用以证明总标的为3465000元的事实。
3、房屋外装修质量整改函一份，用以证明原告在2014年10月27日要求被告对于不符合商品房要求的房屋进行整改的事实。
4、王庭世家产品价值读本（第19页对于皇家院室的特别约定）一份，用以证明被告推介时说明外墙全立面干挂石材的事实。
5、照片十六张（打印件），用以证明样品房4幢的前后8根罗马柱、下沉式外墙及围墙墙面均为石材，而实际交付房均为真石漆，没有按照样品房的要求进行施工，所以被告是违约的事实。
6、录音光盘一份，用以证明原告三次向被告的销售副总、总经理助理交涉以及12月31日要求被告交房的经过。
被告质证意见：对证据1、2的真实性没有异议，但是合同第14条以及合同附件四有明确约定，就是外墙的装饰为石材或仿石漆。对证据3，被告收到了，但被告交付的房屋已经符合合同约定的标准，无须再进行整改。对证据4的真实性没有异议，但是最后一页明确表明本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利。对证据5的真实性没有异议，但样板房非交付标准，仅供参考，而且被告已经尽到了提醒和解释说明的义务。对证据6，录音的对方确实是被告的工作人员，但是原告单方面认为被告交付的房屋不符合样板房的要求，录音也体现出被告是按照合同约定的交付标准进行交房，而只是原告的原因，导致未收房，交房通知书也在约定的时间内邮寄给了原告。
本院认证意见：被告对证据1、2、4、5的真实性均无异议，对此本院对其真实性予以确认。其中证据1、2还具有合法性和关联性，本院予以确认；证据4和5也具有合法性和关联性，本院予以确认，至于其待证事实也是本案争议的焦点，在后文予以一并阐述；证据3，相当于当事人的陈述；对证据6的真实性本院予以确认。
被告向本院出示了以下证据材料：
1、照片三张、价值读本一份，用以证明价值读本非构成合同邀约、样板房也非交付标准，仅供参考，具体交房标准以合同约定为准，在缔约过程中被告已尽到提醒和解释说明的义务的事实。
2、商品房预售证、施工许可证、规划许可证各一份（打印件），用以证明本案房产系被告开发的第二期工程，没有样品房，而原告陈述的样板房，是被告第一期房产开发，所以在第二期开盘时被告设置了此为样板房仅供参考的警示牌的事实。
3、交付通知书、国内挂号信函收据、信邮件全程跟踪查询各一份，用以证明被告已按合同约定要求原告收房以及原告由于自身的原因拒不收房的事实。
原告质证意见：对证据1的照片有异议，这个是事后补上去的。价值读本提到户型以及相关数据图文是以政府审定的为准，原告提出的并不涉及到这几个方面，这个与原告所证明的内容是不相矛盾的，即使相矛盾的话，属于格式合同，对当事人不产生法定效力。对证据3，信邮件全程跟踪查询的真实性没有异议，投递的地点也不知道，没有收到交付通知书，因为合同约定是2014年12月31日交房，所以当天原告去了，被告的两位销售副总接待原告，原告要求交付房子，对方的意思是今天不交付，协商完成之后，再进行交付，并非原告不愿意接受房子，但是要求被告按照原告的整改通知书整改之后是愿意接受房子的。对于其他证据都没有异议。
另外，被告根据庭审要求提供了竣工验收记录十份，原告对此认为与本案无直接关联。
本院认证意见：对证据1，被告未能举证证明该照片的拍摄时间系在双方缔结合同的期间，故对照片与本案的关联性本院无法确认。对价值读本的真实性予以确认，至于其证明目的，在后文予以一并阐述。对证据2，原告对其无异议，对此本院予以确认。对证据3，本院予以确认。对竣工验收记录的真实性予以确认。
根据原告的申请，本院向海宁市房地产管理局调取了合同编号为第1212280033号的商品房买卖合同一份，对此原告认为：对于合同没有异议，因为该合同被告已向房地产管理处备案，反映出当时的真实情况是被告的营业员多次向原告承诺全部是石材，而不是有仿石漆。被告对此认为：对证据的真实性没有异议，但对于关联性有异议，无法证明原告要待证的事实，合同具有相对性的，该证据也仅是特例，唯一的一户对于外墙的用材进行修改，不具有代表性，无法引证原告要证明的目的，修改之后实际上被告的外墙用材均是石材和仿真漆，该修改已经违反了相关的规划和设计的规定，是无效的。从修改本身来看，恰恰能够证明，在签约的时候被告的售楼人员已经对外墙用材料进行明确的告知和说明。对此，本院认证意见：对该证据本身予以确认，至于其证明力，在后文予以一并阐述。
经审理，本院查明案件事实如下：
2013年3月16日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》。合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于斜桥镇硖斜公路南5#地块、斜桥镇硖斜公路南侧4#地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名为卡森·王庭世家4#、5#排屋。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为海售许字（2012）第11号。第三条约定：买受人购买的商品房为斜桥镇王庭世家26幢02号，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于第1、2、3层。第五条约定：房屋按套（单元）计算，该商品房总价款3465000元。第七条约定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日支付首付款人民币1045000元，剩余房款人民币2420000元整通过商业银行按揭贷款的方式予以支付，并于《商品房买卖合同》签订日起7日内与出卖人指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。第九条约定：出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用（如遇合同约定的特殊原因，双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期）。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：①逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十四条约定：双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四。出卖人交付使用的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。附件四约定外墙：石材或仿石漆。附件八第九点约定：《商品房买卖合同》签订前有关文件、楼书、模型及其他资料中就《商品房买卖合同》项下内容，与《商品房买卖合同》合及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》为准。合同签订后，原告支付了总房款3465000元。
另查明，被告印制的《卡森·王庭世家产品价值读本》载明：法兰西皇家园林府邸，经典三段式结构，讲究轴线对称，并采用柱式、葫芦瓶栏杆等建筑元素，与下沉式庭园、挑空客厅、景观阳台、半地下车库等细部设计相呼应。立面选用全干挂石材，并特别配设私属官邸电梯、松下中央空调，赠送大面积地下室和车位空间，亦可用作多功能地下室。在该价值读本的最后一页最后一行载明“本折页所涉及户型和相关数据、图文，以政府审定文件和合同为准，不构成合同邀约，开发商保留方案优化调整的权利。”
还查明，被告建有排屋的样板房，样板房中涉及到外立面罗马柱、下沉式庭院住房南立面、排屋四周围墙的围墙面均为花岗石材。现涉案的房屋涉及到的该三处都不是花岗石材而是仿石漆。
2014年10月27日，原告向被告发函称前述三处使用的材料与样品房不一致，要求被告予以整改。
2014年12月27日，被告通过挂号信的方式向原告邮寄交房通知，邮件全程跟踪查询显示于次日妥投。
原告知晓被告2014年12月31日办理交房手续，当日，其前往了交房现场，但最终未办理交房手续。
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、价值读本是否构成合同要件以及样板房是否为房屋的交付标准？二、未按时办理房屋交付的责任主体？就上述争议焦点，本院作如下分析：
一、价值读本是否构成合同要件以及样板房是否为房屋的交付标准？
本院认为，一、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。虽然房屋买卖合同中约定外墙的石材是干挂或者仿石漆，但是在样板房中除了争议的三处以外，确实有些外墙使用的是仿石漆，故合同的约定与实际情况也并不矛盾。而且争议的三处使用不同的材质对房屋的价款确实有着重大影响，故该价值读本对此的约定应视为合同的组成部分。退一步讲，根据《商品房销售管理办法》第三十一条的约定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。本案中，被告并未提供证据证明在原告参观样板房以及在双方缔约过程中向原告表明样板房只是参考，对此，被告辩称的样板房经过了精装修，所以存在不一致，因争议的三处从一般常理更应理解为毛坯房建筑的外立面，且对此被告并未提供证据表明向原告说明了实际交付的房屋和样板房针对争议的三处存在不一致，故对被告的该观点本院无法采信，故实际交付的房屋就争议的三处应按照样板房来交付，现争议的三处使用的为仿石漆，原告现请求按照样板房对该三处予以整改，具有事实和法律依据，对此本院予以支持。
二、未按时办理房屋交付的责任主体？
本院认为，一方面被告向原告送达了交房通知，原告庭审中也表示知晓交房日期，且于交房日当天前往了交房现场；另外一方面，尽管存在前述的三处需要整改之处，但该些问题的存在也只是一些瑕疵，不能成为原告拒收房屋的理由。故原告认为被告应承担逾期交房的责任缺乏事实依据，故对于原告的诉讼请求第二项和第三项本院无法支持。
综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。原告的诉讼请求第一项符合法律规定，本院依法予以支持。原告的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海宁卡森地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于海宁市斜桥镇王庭世家26幢02号的排屋外立面前后各二根共四根罗马柱整改为石材（花岗岩石材）、南面下沉室庭院主房南立墙面整改为石材（花岗岩石材）、房屋四周的围墙面（上面）整改为石材（花岗岩石材）；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费1425元，由原告周东负担712元，被告海宁卡森地产有限公司负担713元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 甘琴飞
审 判 员 陈秀珍
人民陪审员 杨国忠
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 顾姝珺
（附页）