福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0104民初1682号原告：福州融侨物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人：林文镜。委托诉讼代理人：郑淑琼、唐山，福建创元律师事务所律师。被告：廖丽星，女，1961年5月25日出生，汉族，住福州市。原告福州融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业）与被告廖丽星物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融侨物业的委托诉讼代理人郑淑琼到庭参加诉讼，被告廖丽星经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付福州市仓山区通江路18号江南水都杰座××-××单元的物业服务费9018.3元（从2007年6月算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；2.被告向原告支付逾期支付物业服务费的违约金13933.3元（按逾期支付物业服务费的日万分之五从2007年6月算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；3.被告向原告支付水电公摊费3090元（从2007年6月算至实际还清之日，暂计至2015年12月）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系福州市仓山区通江路18号江南水都杰座××-××单元的业主（建筑面积为83.32平方米）。2005年11月26日被告同融侨（福建）房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及《江南水都•杰座B区补充协议（按揭贷款方式适用）》，确认接受原告所提供的物业服务。协议约定，被告应于每月10日前向原告缴纳物业服务费，房屋17层物业服务费按建筑面积每月1.4元/㎡收取（不含公摊水电费），高层一层住宅为0.98元/㎡。协议签订后原告按约为被告提供物业管理服务。然而，被告从2007年6月1日起即开始拖欠物业管理费，虽原告几经催讨，但被告仍未履行缴纳物业费以及相关水电公摊费用的义务，暂计至2015年12月共计103个月。自2013年8月1日起原告已将高层一层单元的物业服务费标准调整为按每月1.23元/㎡收取。因此被告拖欠的物业管理费共计9018.3元（暂计2015年12月）。依据协议约定，被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金，故被告应向原告支付从2007年6月1日起逾期缴纳物业服务费的滞纳金（暂计至2015年12月），共计13933.3元。另根据协议约定，由业主共同使用的公共水电费用由业主分摊，经结算被告每月应向原告支付水电公摊30元。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未提交书面答辩状及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的律师函、EMS国内特快专递邮件详情单、物业服务催缴通知书系复印件，故本院不予认定。原告提交的其他证据内容真实，来源合法，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告廖丽星系福州市仓山区通江路18号杰座花园一区（原江南水都杰座西区）××#楼××单元的业主，房屋建筑面积83.31平方米。2005年6月13日，融侨（福建）房地产有限公司与原告融侨物业签订《江南水都·杰座前期物业服务合同》，融侨（福建）房地产有限公司委托原告对江南水都·杰座提供前期物业管理服务，带电梯房屋按建筑面积每月每平方米1.2元（9-11层）、1.4元（17层）（不含水电公摊费），业主于每月10日前交纳。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。2005年11月26日，被告廖丽星与融侨（福建）房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买江南水都·杰座12号楼107单元房屋。《商品房买卖合同》补充协议约定，融侨（福建）房地产有限公司把其与原告融侨物业签订的《前期物业服务合同》的主要内容以附件形式告知被告，被告对物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业管理服务费用已充分知晓和了解，并愿意接受融侨物业为江南水都·杰座提供的物业服务以及收费标准。2013年2月-6月期间，原告向小区业主发放《杰座物业服务费调整意见征询表》，对拟调整物业服务标准进行征询。2013年7月10日，原告公布《关于江南水都杰座项目物业服务费调整意见征询结果的公告》，告知小区业主调整物业收费标准已经过双过半业主同意，原告将于2013年8月1日起按新的标准收取物业费，即小高层1.45元/月/平方米，小高层一层住宅1.09元/月/平方米，高层1.65元/月/平方米，高层一层住宅1.23元/月/平方米。原告调整物业费标准后与融侨（福建）房地产有限公司签订《江南水都·杰座前期物业服务合同补充协议》，约定原合同“物业服务收费标准”的“小高层1.2元/月/平方米，小高层一层住宅0.89元/月/平方米，高层1.4元/月/平方米，高层一层住宅0.98元/月/平方米”自2013年8月1日起更改为“小高层1.45元/月/平方米，小高层一层住宅1.09元/月/平方米，高层1.65元/月/平方米，高层一层住宅1.23元/月/平方米”，原合同其他条款均不作修改。被告从2007年6月1日起未缴纳物业费。本院认为，原、被告之间的物业服务关系合法有效，被告应履行缴纳物业费等义务，原告主张被告应缴纳拖欠的物业费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于物业费的标准，原告主张高层一层住宅按1.23元/月/平方米的标准收取2013年8月1日以后的物业费，原告的该项主张是否成立，关键在于其调价的行为是否具有法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款规定，决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务费提价属于有关共有和共同管理权利的其它重大事项，根据上述规定，原告在实施提价前应当征询全体业主的意见，征得专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告采用书面征求意见的形式对物业服务收费标准的变更进行表决，且得到建筑总面积过半数的且占总人数过半数的业主支持，该表决结果对全体小区业主均具有约束力，故原告主张高层一层住宅在2013年8月1日以前按0.98元/月/平方米的标准收取物业费，2013年8月1日以后按1.23元/月/平方米的标准收取物业费，本院予以支持。故被告应向原告缴纳2007年6月1日至2015年12月30日的物业费9010.9元（83.31平方米×0.98元/月/平方米×74个月＋83.31平方米×1.23元/月/平方米×29个月）。被告未按约缴纳物业管理费，已经构成违约,原告主张按物业服务合同约定的日万分之五标准支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据双方签订的物业服务合同，业主应于每月10日前交纳物业费，故被告逾期交纳物业费的违约金应从2007年6月11日起算。原告主张按30元/月的标准计算水电公摊费，没有合同依据，故本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告廖丽星于本判决生效之日起十日内支付原告福州融侨物业管理有限公司物业服务费9010.9元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，按每月应缴纳的物业费，从2007年6月11日起分别计算至款项还清之日止）；二、驳回原告福州融侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告福州融侨物业管理有限公司负担55元，被告廖丽星负担395元。公告费（凭公告费收据）由被告廖丽星负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴灵婧人民陪审员  陈贵容人民陪审员  秦 霖二〇一七年一月二十四日书 记 员  林彦琪