广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16426号
上诉人（原审被告）：杨松坤，男，1961年2月28日出生，香港永久性居民。
委托诉讼代理人：周轶群，广东居尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李南南，女，汉族，1987年10月29日出生，住所地：河南省商水县。
委托诉讼代理人：郑远韬，广东融泽律师事务所律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道。
法定代表人：吴军强。
上诉人杨松坤因与被上诉人李南南、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第517号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，原审第三人世华公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人杨松坤上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李南南全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由李南南承担。事实与理由：
一、一审法院对李南南付款时间认定不清。根据双方签订的《房地产买卖合同》有关付款的约定，李南南应于2015年3月31日付清款项是不争事实，理由如下：(1)杨松坤出售房产的核心利益是及时收回全部房款，收回全款的期限也应当是合同的必备因素，否则杨松坤也不会要求在合同中明确该日期。(2)一次性付款约定被排除并不能否定杨松坤在该期限内收款的真实意思表示，之所以没能在合同其他条款中明确，也是因为杨松坤作为境外人士对国内二手房产交易规则的不清楚加之世华公司的恶意误导所致。(3)李南南于2015年3月31日支付首期款已严重违反合同约定，即使杨松坤豁免李南南的违约责任，配合其办理首期款资金监管手续，并不代表杨松坤否定了收清全款的期限及收款期限可以无限顺延。二、一审法院未查明李南南已根本违约的基本事实。(1)首期款支付违约：李南南应于2015年2月15日付清首期款，而实际上李南南付清首期款时间为2015年3月31日；(2)办理贷款手续违约：李南南应于2015年2月18日向银行提交按揭贷款申请资料及相关资料，而实际上李南南提交贷款资料的日期不明，即使根据李南南提交的证据显示的2015年4月1日递交贷款资料亦应当被认定违约。三、一审法院认定杨松坤解除合同条件未成就适用法律错误。自2015年2月15日杨松坤与李南南签订《房地产买卖合同》起至2015年5月15日杨松坤通知解除合同之日止，整整3个月杨松坤未能收到全款，早已超出合理期限。根据《合同法》第六十二条规定，合同对付款期限约定不明，杨松坤有权要求李南南随时履行，且杨松坤己给出合理期限，李南南仍未能履约，杨松坤在此基础上解除合同符合法律规定。四、李南南逾期付款行为亦给杨松坤造成严重损失。杨松坤出售房产的目的是为了换购新房，杨松坤在2015年2月至5月已多次前往深圳市宝安区及东莞市选购房产，由于李南南购房款不能及时到位，导致李南南未能如期购入新房，错过了购房最佳时期，杨松坤因此受到的损失巨大。五、一审判决在未确定李南南是否有能力履约的前提下判令继续履行合同并支付违约金显失公平。即无论李南南何时付清房款，杨松坤都要配合李南南办理过户手续，该判项对杨松坤显然不公。一审法院判定杨松坤向李南南按总房款日万分之四支付违约金也完全背离客观事实，即使杨松坤存在违约，杨松坤在仅收取了定金8万元的基础上承担约30万元的违约金，这样的标准也明显过高，远超过李南南的实际损失。
上诉人杨松坤二审补充上诉称，李南南与世华公司故意隐瞒与合同有关的重要事实，并提供虚假情况。双方恶意串通损害杨松坤的利益，杨松坤与李南南签订的《房地产买卖合同》应认定为无效。
被上诉人李南南辩称，一、关于付款期限约定。《房地产买卖合同》约定的付款方式中已排除一次性付款的条款，选择了银行按揭付款，因此不存在杨松坤所主张的应于2015年3月31日前付清全款。世华公司已经证实了2015年3月31日是支付首期款的期限，其作为房产中介，真实见证交易过程，其陈述能反映双方真实意思表示，应于确认。双方也于合同约定的上述时间办理了资金监管，而杨松坤的配合行为说明其对于按揭贷款方式支付购房款是明知且同意的。二、李南南并无任何违约行为。杨松坤在此情况下无单方解除权，其向李南南邮寄的解除通知并不能达到解除合同的效果，一审法院认定合同未解除适用法律正确。三、杨松坤不存在法律上的损失，即使有损失、亦是由其自己的违约行为造成的，并非李南南造成。四、杨松坤应对其严重的违约行为支付违约金，不存在任何显失公平的情形。李南南是否有能力支付全款并非法院审查范围，且李南南已经同意判决生效后三十日内一次性支付剩余房款。而违约金金额是根据双方合同约定的标准，杨松坤违约拒不履行合同已经给李南南工作生活造成了很大的困扰，诸多损失远不止合同约定违约金能弥补。五、杨松坤违背诚实信用原则，恶意违约，给李南南造成严重伤害，同时也扰乱了正常的房产交易秩序，增加了法院的诉累，依法应予严惩。综上，请二审法院依法驳回杨松坤的上诉请求，维持原判。
原审第三人世华公司未应诉亦未提交书面意见。
李南南向一审法院起诉请求：1、杨松坤继续履行李南南、杨松坤签订的《房地产买卖合同》，将深圳市南山区海C路海C大厦A6-202的房屋所有权过户给李南南；2、杨松坤支付李南南逾期办理房屋过户事宜的违约金（从2015年5月2日计至实际办理过户之日止，以房屋转让价178万元为基数按日万分之四计算，暂计至起诉之日为1424元）；3、本案诉讼费、财产保全费用由杨松坤承担。
一审法院经审理查明：涉案房屋位于深圳市南山区海C大厦A6-202房，建筑面积为72平方米，房地产证号为“深房地字第××号”，登记日期为2013年8月29日，所有权人为杨松坤。
2015年2月15日，李南南、杨松坤签订《房地产买卖合同》（编号：8188299），约定李南南为买方，杨松坤为卖方，卖方将涉诉房屋以178万元的价格出售给买方；涉案房产没有抵押，卖方应于签署合同之日起七日内（含当日）将房地产证原件交予居间方；买方在签订合同的当日向卖方支付定金8万元；合同第三条第2项约定，第二部分房款为170万元，买方采取银行按揭贷款方式付款；银行按揭付款方式下的首期房款由买卖双方指定银行监管，买方须在“以下”付款期限内将需监管的资金存入监管账户（在此条“以下”内容里，在“银行按揭付款”一栏并未约定支付首期款的具体日期，但在已排除的“一次性付款”项下，约定了买方须于2015年3月31号前付清款项）；买方应于约定的应付首期款之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须做相应配合；双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已经支付的定金；涉案房产带有租约；合同还约定了其它条款。
李南南按约支付了定金8万元，世华公司开具了收据，杨松坤确认已收到该笔款项。
庭审中，各方对涉案合同第三条第2项约定的日期“2015年3月31日”是支付首期款的期限还是支付全款的期限意见不同。李南南认为应是支付首期款的期限，但杨松坤认为是支付全款的期限。世华公司则基本同意李南南说法，主张根据交易惯例，既然选择按揭支付，不可能再约定一次性支付全款的时间，如有这样的约定对买方非常不利，实践中不可能出现，这样的约定也无意义。故世华公司认为该约定日期也不是首期款监管的日期，合同中对首期款监管日期并无约定，但已实际履行，故应以实际履行日为准。
李南南、杨松坤与中国工商银行股份有限公司深圳星河支行签署了《二手楼交易资金监管协议》，约定将首期款46万元存入该行指定账户。李南南提交的该协议上落款日期为2015年4月28日，杨松坤称其持有的该协议上并无落款日期。李南南解释称签约当日并未签署日期，4月28日的日期系该行工作人员后补。杨松坤主张该日期系由李南南伪造。
而李南南于2015年3月31日已将首期款46万元存入上述监管账号，于2015年4月1日向银行提交按揭贷款申请资料，后获得中国工商银行股份有限公司深圳星河支行的《二手楼按揭贷款确认书》，贷款金额为124万元。李南南称于5月初接到银行通知按揭贷款已经获批，但该确认书上并无落款日期。
杨松坤于庭审中确认，收取了定金后，仅仅配合李南南进行了首期款监管，未履行房产过户等其他义务，理由是杨松坤认为李南南应在2015年3月31日前付清剩余全部购房款，而非仅仅是首期款，李南南未能付清，已经构成违约，故杨松坤有权解除合同；且杨松坤分别于2015年5月3日和15日通过世华公司向李南南邮寄了解除合同通知。杨松坤提交了与世华公司的微信聊天记录及通话清单作为证据。
2015年5月17日，李南南向杨松坤邮寄《履约催告函》，要求其于2015年5月20日前办理涉案房产的过户手续。邮寄地址为涉案房产所在地址。庭审中，杨松坤称李南南明知涉案房屋由租客居住，并非由杨松坤居住，杨松坤不可能签收该函件。
2016年3月3日，深圳市不动产登记中心出具了《购房资格证明》，确认李南南拥有深圳市住房限购区域内的购房资格，可购一套。李南南表示其愿意一次性付清剩余房款。
一审法院认为，李南南、杨松坤签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。
双方的争议焦点是涉案合同是否约定了2015年3月31日前付清全部购房款。一审法院认为，涉案合同明确约定了李南南以按揭贷款的方式支付定金之外的购房款，李南南、杨松坤对此均予以确认，合同中若再约定具体的某个期限前付清剩余全部购房款，明显不符合交易惯例。涉案合同第三条虽有“2015年3月31日前”之约定，但根据上下文，应理解为在此日期前支付首期款，且李南南事实上亦于该日期前办理了首期款监管手续，故杨松坤关于2015年3月31日前李南南须付清剩余全部款项之抗辩意见，无事实依据，不能成立；杨松坤解除合同的条件并未成就，其发出的解除合同的通知并不具备解除之效力。
李南南依约支付了定金、监管了首期款，并获得了银行按揭贷款确认书，李南南已履行其付款义务，杨松坤正当理由拒绝继续履行，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，因杨松坤违约的，李南南可要求杨松坤承担继续履行或赔偿损失等违约责任，李南南已表明愿意依约购买涉案房产，并愿意一次性向杨松坤支付购房款，且李南南具备购房资格，故一审法院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于李南南要求杨松坤继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。
李南南诉请杨松坤以转让成交价为基数按日万分之四支付逾期办理过户等事宜之违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因涉案合同并未明确具体的过户日期，仅约定在银行出具贷款承诺书之日起三日内办理递件过户手续，而李南南取得的《二手楼按揭贷款确认书》亦未注明签发日期，故一审法院认为杨松坤应从李南南起诉之日即2015年5月22日起，以涉案房产转让成交价178万元为基数按每日万分之四的标准支付违约金，支付至本判决确定的杨松坤应履行完毕义务之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨松坤继续履行于2015年2月15日与李南南签订的《房地产买卖合同》，具体包括：1、李南南于本判决生效之日起的三十日内一次性向杨松坤支付剩余购房款170万元（已扣除定金8万元）；2、杨松坤于李南南付清购房余款之日起三个工作日内配合李南南办理位于深圳市南山区海C大厦A6-202房产权登记至李南南名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由李南南自行负担；3、杨松坤应于李南南付清购房余款之日起三个工作日内将涉案房产交付给李南南；二、杨松坤于本判决生效之日起十日内向李南南支付违约金（违约金按转让成交价178万的日万分之四的标准，自2015年5月22日起支付至本判决确定的杨松坤应履行完毕义务之日止）；三、驳回李南南的其他诉讼请求。案件受理费20832.8元、财产保全费5000元，合计25832.8元，由杨松坤负担。
一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，李南南与杨松坤签订的《二手房买卖合同》合法有效，本院予以确认。双方在合同中约定定金以外的其他购房款的支付方式为以银行按揭贷款方式支付，并明确排除了“一次性付款”的相关内容，杨松坤主张的2015年3月31日前付清房款的时间填写在“一次性付款”的部分，明显与双方约定的付款方式不符，即该日期并非是对于支付全部房款的时间约定。相反，合同中首期款资金监管的时间处又是空白状态，而正常交易中不可能不约定首期款资金监管时间，居间方也认可李南南主张的2015年3月31日是双方约定的首期款资金监管时间。此外，双方也于2015年3月31日监管了首期款，且向银行申请了按揭贷款，表明杨松坤同意李南南以贷款方式支付剩余房款，若双方已约定2015年3月31日前支付全部房款，则杨松坤不可能在约定的最后期限同意以申请按揭贷款的方式支付余款。因此，杨松坤上诉认为李南南未能在2015年3月31日前支付全部房款构成违约的主张与事实不符，本院不予支持。杨松坤拒绝履行合同构成违约，李南南作为守约方请求继续履行合同，应予支持。杨松坤另上诉认为原审判令的违约金过高，但双方在《二手房买卖合同》中已明确约定卖方违约，买方有权要求卖方继续履行合同并支付转让成交价每日万分之四标准的违约金，杨松坤现未提供任何证据证明该违约金标准过高，其认为应调低违约金的请求，本院不予支持。
综上，杨松坤的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费20832.80元，由杨松坤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。