江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8576号
上诉人（原审被告）：南京青和物业管理有限公司，住所地在南京市溧水区永阳镇大东门商业步行街2B-2-2号。
法定代表人：褚志群，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：石磊，江苏诺法律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹学鹏，江苏诺法律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南京丰盛置业发展有限公司，住所地在南京市雨花台区软件大道188号。
法定代表人：卢玉昆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陆发达，江苏东恒律师事务所律师。
上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和公司）因与被上诉人南京丰盛置业发展有限公司（以下简称丰盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄民初字第2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
青和公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，并未对上诉人提供的物业服务作出公正性评判。1.孝陵卫物业办发给上诉人的函件不能作为认定本案的依据。孝陵卫物业办不是独立的行政机关，不具备民事主体资格，其函件无强制力和证明力，且其发送的函件内容极不严谨也不客观，具有极大的随意性。2014年6月15日，该物业办发给上诉人的《关于要求青和物业退出盛和家园物业管理的函》与被上诉人作为证据提供给法院的同一函件内容并不相同。原审未采纳被上诉人提供的南京市玄武区住房和建设局发给上诉人的函件，侵权行为系秦苇个人行为，而小区公共利益及业主的合法权益早已于2014年年底得到救济。2.原审对拆迁安置房的违法出租事件既认定为是上诉人工作人员个人行为，又评判侵犯他人合法权益的主体是上诉人，将个人行为与职务行为混为一谈。二、原审法院适用法律错误。1.从违法出租行为的责任主体来看，原审法院认定的侵权行为的主体系案外人秦苇个人，如被上诉人认为有相关损失，应通过司法程序对秦苇个人进行追偿，而不能以合同违约为由起诉上诉人。2.上诉人不存在根本违约行为。在被上诉人向法院起诉前，上诉人已经将所谓的问题解决完毕，不存在根本违约情形，且小区业主对于上诉人的物业管理非常满意，有调查问卷为证。秦苇的个人行为与上诉人无关。3.本案的合同目的并未不能实现。在本案中，自2014年底上诉人妥善解决秦苇个人擅自出租房屋事件、完成清退工作至今，并未发生任何纠纷，上诉人也一直得到街道部门的认可，街道定期向上诉人发放物业补贴至今。原审法院不能依据合同法94条第（4）款规定解除案涉前期物业服务合同。三、原审中存在程序性问题。1.被上诉人的诉状及庭审笔录中，其诉请除解除合同外，另涉及材料、管理权的移交及水电费的支付、赔偿损失等多项内容，原审在庭审中固定了被上诉人的诉讼请求，但判决中对其他诉讼请求只字未提，对与解除合同这一诉请无关的赔偿损失等证据认定不当。2.本案未经闭庭程序直接判决，有违程序公正。判决应当考虑社会影响，法院不应任意干涉合同履行，涉案小区的物业管理几乎无利润，故也一直由街道补贴作为上诉人提供物业服务的主要收入，合同解除后，新物业难以维持上诉人服务之水平，也必将造成小区秩序的不稳定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。
丰盛公司辩称，上诉人在物业服务过程中存在一系列管理问题，至今未能从根本上解决小区管理遗留的问题，一审开庭后，据广大居民要求尽快与上诉人解除合同，因此，被上诉人向法院撤回了解除合同之外的诉请。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
丰盛公司向一审法院起诉请求：解除与青和公司于2012年8月24日签订的《盛和家园前期物业管理服务合同》。
一审法院认定事实：丰盛公司受南京市玄武区住房和建设局（以下简称玄武住建局）委托建设盛和家园小区，小区住宅为经济适用房性质，系政府保障性住房，其中部分为拆迁安置房源。2012年8月1日，丰盛公司（合同甲方）与青和公司（合同乙方）签订《盛和家园（一期）前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对盛和家园（一期）提供前期物业服务；物业类型为小高层/高层住宅（经济适用房），建筑面积377436.5平方米；乙方提供的服务包括物业共有部位、共有设施设备的维修养护、清洁卫生服务、绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理；物业服务收费实行包干制；合同期限自2012年8月1日至业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，丰盛公司将小区内已经竣工房屋的钥匙移交给青和公司，青和公司进驻小区。
2013年9月6日，孝陵卫物业办给青和公司发出《关于要求协助解决盛和家园物业管理出现问题的函》，指出盛和家园小区由于项目经理秦苇不作为、乱作为、内部管理混乱等原因，导致小区存在下列问题：拖欠电梯检测费导致小区18部电梯未检测；拖欠小区保安、保洁人员工资导致工人集体罢工；由于管理不善，小区消防水枪500余支丢失被盗，未及时完善修补，存在安全隐患；擅自处分小区未入住房屋，私自出租4套未入住房屋用于营利；财务管理混乱，一年来未公布小区收支账目，要求青和公司任命新的项目经理并对上述问题给出处理办法。2013年9月22日，青和公司回函物业办，认可秦苇在管理工作中存在疏忽过失，导致管理小区出现一系列问题，并承诺检测电梯、补齐消防设施、公布财务收支情况，关于擅自处理未入住房屋的问题，青和公司承诺进行普查，发现问题，及时处理。2014年6月15日，孝陵卫物业办向青和公司发出《关于要求青和物业退出盛和家园物业管理的函》，主要内容为：“上述2013年9月6日发函后，青和公司仍存在下列问题：拖欠小区保安、保洁员工资、累计欠缴电费16万元、小区门面房租金未交纳、未向居民公布财务收支账目等。鉴于青和公司两年来在小区管理中出现的管理混乱、闲杂人员随便出入小区、案件频发、房屋随意出租给承租户无证开铝合金加工店、无证开幼儿园、开快餐店等扰民现象，导致居民多次集体上访，和居民强烈要求青和公司撤离小区的诉求，物业办通过走访小区群众、社区、驻区警务室等了解情况，以上问题事实清楚，证据确凿，要求青和公司解除合同，终止服务，撤离小区。”2014年6月15日，孝陵卫物业办又向丰盛公司发出内容类似函件一份，要求青和公司终止服务，撤出小区。
此后，因青和公司小区物业经理秦苇不能及时提供小区绝大部分空置房屋钥匙，经丰盛公司查验发现，大部分空置房屋已有承租人入住，租客持有租赁协议、钥匙、门禁卡，并有部分房屋进行了装修改造，导致丰盛公司无法向部分被拆迁人交付房屋。丰盛公司遂向青和公司发函，要求青和公司尽快清退承租户，腾空房屋、恢复原状及移交钥匙。2014年10月24日，青和公司向玄武区住建局认可系其公司秦苇个人将空置房屋出租，同意将承租户进行劝退，并对已退户内部进行清理。2014年10月30日，在有玄武住建局、街道办事处、丰盛公司、青和公司工作人员参加的会议中，青和公司亦认可侵占保障房进行出租的责任主体是青和公司，且青和公司还涉嫌出借资质转包物业管理。2014年10月31日，青和公司在向丰盛公司的回函中认可盛和家园空置房出租为秦苇的个人违法犯罪行为，但青和公司愿意解决问题，承诺积极清退出租空置房，请求丰盛公司协助组织工程队伍对已退户内部进行恢复清理，更换门锁，确保业主能顺利收房。
2014年10月31日，玄武区住建局向丰盛公司发函一份，主要内容为：“经查，盛和家园部分拆迁安置房源被青和公司擅自出租，严重影响了柳营、汉府新村等片区的拆迁项目被拆迁户的拆迁安置工作。目前被拆迁户情绪不稳定，多次到市、区上访。要求丰盛公司尽快清空被出租房屋，及时向住建局交付房屋安置拆迁户。”2011年11月17日，南京市住房与城乡建设委员会作出《关于对青和公司等3家物业服务企业违规行为的通报》，通报指出，青和公司擅自出租盛和家园保障项目中的约300套待分配房屋，导致当地政府无法正常交付，产生极大负面影响，根据相关规定，对青和公司予以通报批评。
2014年12月22日、30日，南京供电公司向丰盛公司发出两份“欠费停电通知书”，通知因盛和家园小区自2014年6月起拖欠电费223496.77元，要求丰盛公司缴纳电费，逾期停电。2014年12月30日，玄武住建局和孝陵卫街道办事处向丰盛公司发函两份，一份函件提出因青和公司疏于对盛和家园小区的物业管理，从2014年6月起欠缴盛和家园公摊电费约23万元，青和公司以无资金为由拒绝补交电费，要求丰盛公司先行垫付后向青和公司追偿。此后，丰盛公司将电费缴清。另一份提出因青和公司拒绝支付房屋清退后的修缮费用及被拆迁人损失，为维护社会稳定，要求丰盛公司先行垫付施工单位约90万元的房屋修复资金。2014年1月8日，丰盛公司与吴烽公司签订《房屋维修工程施工合同》，约定吴烽公司承包盛和家园空置房屋出租后维修恢复事项，工程总价暂定为90万元。
2015年3月10日，孝陵卫物业办向丰盛公司发出《要求终止盛和家园青和物业服务的函》，内容主要为：“街道物业办在例行物业专项检查时，发现盛和家园小区青和物业盛和家园管理处存在以下问题：青和公司每年未按约向广大业主公示收支账目，财务管理极其混乱；拖欠保安保洁人员工资，造成小区管理混乱；拖欠电费累计20余万元；2014年度小区63部电梯仍有6部未及时年检；擅自出租公有安置房谋利；对房屋出租问题整改不到位，房屋维修恢复不及时，要求丰盛公司终止与青和公司的物业服务合同。”此后，丰盛公司诉至法院。
一审法院认为：丰盛公司、青和公司于2012年8月1日签订的《盛和家园（一期）前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效。该合同系服务合同，青和公司作为物业管理服务企业，其基本义务为提供合格优质的物业管理及服务，且在服务过程中不得侵犯小区公共利益及业主利益。
根据一审法院查明事实，孝陵卫物业办自2013年、2014年、2015年多次发函指出青和公司物业服务过程中存在电梯未检测、消防设施缺失、账目收支未公布、拖欠电费、管理混乱等服务质量问题，上述部门作为物业服务企业的监督管理部门，其在函件中所记载问题足可以证明青和公司服务存在严重瑕疵，且一直未得到根本改善。盛和家园小区作为政府保障用房，青和公司工作人员擅自将小区作为拆迁安置用房的大部分空置房屋出租，导致被拆迁户无法入住房屋，更是侵犯了小区公共利益及业主的合法权益，青和公司上述行为已经严重违反了其作为物业服务企业的基本义务，并构成了对他人合法权益的侵犯。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。丰盛公司作为建设单位，其与青和公司签订前期物业服务的目的是希望青和公司为小区提供合格优质的物业管理服务，青和公司在小区服务中的质量瑕疵及侵权行为已经导致上述物业服务合同的目的难以实现，故丰盛公司主张解除与青和公司的前期物业服务合同，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十四条第（四）项之规定，一审法院判决：解除原告南京丰盛置业发展有限公司与被告南京青和物业管理有限公司签订的《盛和家园（一期）前期物业管理服务合同》。本案案件受理费80元，由南京青和物业管理有限公司负担，保全费5000元，由南京丰盛置业发展有限公司负担。
二审期间，上诉人青和公司提交以下材料拟作为新证据使用:1.业主满意调查表一组,证明涉案小区业主对上诉人的物业服务满意率已达96%,涉案物业服务合同目的已达到,合同应继续履行;2.孝陵卫街道对青和公司关于涉案小区的物业补贴明细表复印件,证明上诉人对涉案小区的物业服务一直得到街道的认可,涉案合同不存在法定解除理由;3.(2015)玄民初字第1630号民事判决书及(2016)苏01民终3094号民事判决书,证明擅自出租涉案小区的是秦苇个人,秦苇的行为既不是职务行为,也不构成表见代理,上诉人不存在根本违约情形。被上诉人丰盛公司质证认为：1.对证据1真实性不予认可，该证据不能作为二审新证据，是上诉人单方制作、如何形成、受调查人是否是业主、表格中打钩项目是否是被调查人填写、在何种状态下填写等内容均不得而知；2.对证据2具体明细不清楚，对补贴的基本事实认可，该补贴的事实不仅不能证明街道对青和公司服务的认可，恰恰证明了青和公司管理的混乱，不能履行合同义务的事实。3.对证据3真实性及是否生效无法判断，3094号判决系借款纠纷，与本案无关，1630号判决认定涉案房屋出租未经权利人同意，亦违反了公共利益，应属无效，恰恰证明了由于上诉人管理不善，导致房屋被违法出租，严重侵犯了公众利益。被上诉人二审期间无新证据提交。对上诉人提交的证据本院认为，上述证据均不属于民事诉讼二审新证据的范畴，且从内容上看，上述证据亦不足以证明上诉人提供的物业服务质量已经符合合同约定、涉案物业服务合同的目的已经达到，本院对上述证据不予采信。
对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2012年8月1日签订的《盛和家园（一期）前期物业管理服务合同》系服务合同，上诉人作为物业管理服务企业，应按约提供优质合格的物业管理和服务，不得侵犯小区公共利益及业主利益。从本案现有证据来看，孝陵卫物业办作为物业服务企业的监督管理部门，自2013年起至2015年，多次发函指出上诉人物业服务过程中存在的诸多服务质量问题，至2015年3月，上诉人仍存在诸如未按约向广大业主公示收支账目、财务管理混乱、拖欠电费、拖欠保安保洁人员工资、电梯仍有部分未年检、对房屋出租问题整改不到位、房屋维修恢复不及时等问题，足以证明上诉人在物业服务中存在严重瑕疵，且上诉人并未提供证据证明上述严重瑕疵已得到根本改善。涉案小区作为政府保障用房，其用途涉及社会公共利益，作为上诉人在涉案小区当时的物业经理、负责人，秦苇的身份具有特殊性，青和公司在秦苇任职期间，未能对员工进行严格管理，放任其擅自将小区作为拆迁安置房的大部分空置房屋出租，导致小区公共利益及业主的合法权益严重受损，原审认定涉案物业合同的目的已经难以实现、被上诉人有权解除与上诉人的前期物业服务合同于法有据，并无不当。上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人青和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人南京青和物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年一月十日
书记员 郭旭冬