辽宁省锦州市太和区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0791民初623号
原告（反诉被告）：锦州市卫生学校，住所地锦州市滨海新区天山路15号。
法定代表人：李盛文，该学校校长。
委托诉讼代理人：白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李华，男，1969年1月1日生，汉族，工人，住锦州市经济技术开发区。
原告锦州市卫生学校（反诉被告）与被告李华（反诉原告）租赁合同纠纷一案,本院曾于2017年1月22日作出（2016）辽0791民初477号民事判决书，被告李华提出上诉，锦州市中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）辽07民终1056号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告锦州市卫生学校（反诉被告）的委托诉讼代理人白海燕、被告李华（反诉原告）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告锦州市卫生学校诉称，2014年12月12日，被告通过竞拍取得我校校内超市的承租权。我们双方签订了《超市租赁经营合同》。双方约定租赁期限为三年，三年的租金为78万元（每年26万元），每年缴纳一次。合同签订后，被告交纳了2015年度的租金26万元，但到了2016年，被告没有交纳租赁费。我校多次向被告催要，被告总是以各种理由予以推拖。原告诉至人民法院，要求被告给付拖欠的2016的租金26万元及违约金10万元，庭审中原告增加了诉讼请求，要求被告给付2017年房租费用26万元。
被告李华辩称，原告所诉与事实不符。原、被告双方签订合同属实，但是违约方是原告，原告没有尽到合同义务，因此要求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告李华反诉称，2014年12月12日，在拍卖程序中，反诉原告取得了反诉被告校内超市的承租经营权，同时拍卖的还有校内的浴池、洗衣房，在拍租说明中明确了超市、浴池、洗衣房、食堂的经营范围。超市经营范围为定型包装食品、日常用品，禁止出售烟酒，禁止任何食品加工，禁止为学生进行充电服务。说明中明确：本校食堂兼卖水、饮料、食品等。浴池的经营范围为洗浴、洗浴用品、饮品。洗衣房经营范围为水洗、干洗、洗涤用品，禁止出售非洗涤类商品。在拍卖程序后，反诉原告与反诉被告签订了《超市租赁经营合同》。合同第二条明确约定：该房屋用途学校超市经营服务之用。反诉原告认为自己是学校内唯一有权经营超市的主体，但是在合同履行过程中，浴池、洗衣房、食堂都超出了经营范围，在售卖的商品中包含了原本属于超市的经营商品，而且存在转包行为。食堂经营的食品本应该是内部加工的食品。不应该经营食堂以外的商品及包装食品，但食堂出售了卫生巾等日常用品。浴池出售了雪糕、卫生纸、学生用品等超范围的物品。由于转包，还开设了水吧、美容、美发等，由于其位置距学生寝室近，他们的行为严重侵害了反诉原告的利益。反诉原告发现上述情况后，于2015年3月8日开始，多次找到反诉被告要求解决问题、保障经营、补偿损失、减免或退回承包费。反诉被告经调查后，组织大家开过协调会，后又形成文件给市教育局，在文件中也认定食堂、浴池存在违规现象，请求市教育局处理，但反诉原告没有得到处理结果。反诉原告以每年26万元的价格承包唯一的超市，被其他经营者超限经营，侵害了其经营权。反诉被告具有管理的合同义务，但因管理不当，使得属于反诉原告的利益被多家商户侵害，反诉被告的行为已经构成根本违约，造成反诉原告亏损，合同目的无法实现。在多次调解未果的情况下，反诉原告诉至人民法院，请求判令解除原、被告双方签订的《超市租赁经营合同》，反诉被告返还反诉原告保证金10万元，赔偿反诉原告损失经营17万元、前期投入损失28万元共计45万元，在庭审中反诉被告增加了诉讼请求，要求保证金双倍返还即共返还20万元。
反诉被告锦州市卫生学校辩称，一、不具备解除条件，本案在原审第一次判决是判决的是解除，但是反诉的原告一直占用房屋，说明反诉原告不想解除合同；二、返还双倍保证金没有事实依据，双方签订超市租赁经营合同明确约定反诉原告向反诉被告缴纳了10万元的保证金，这个保证金是反诉原告履行合同的保证金，是反诉被告用来约束反诉原告不履行义务的保证金，由于反诉原告没有按时缴纳租金，该保证金应该作为其赔偿金不应予以返还，返还双倍没有任何依据；三、45万元的损失赔偿请求，没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年10月21日，原告锦州市卫生学校与锦州市工程机电学校联合发布《拍租说明》，载明对外租赁的超市、浴池、洗衣房的经营范围、经营时间、经营价格等要求。2014年12月12日，被告李华与锦州长城拍卖有限公司签订《拍卖成交合同书》，成交价为78万元，李华支付拍卖费用39000元。原告锦州市卫生学校（甲方）与李华（乙方）签订《超市经营租赁合同》，合同载明租赁经营期限为2015年1月18日至2018年1月18日，三年租金为780000元，每年缴纳一次，合同签订时，乙方应缴纳保证金100000元。合同第七条第六款约定，协助乙方做好周边关系协调和法务工作，按照拍卖函、拍租说明的要求管理校内的食堂、浴池、洗衣房。合同第十二条第2款约定：“乙方与其他经营户之间应相互合作，良性竞争，服从甲方管理人员合理安排，不得抬高食品和商品价格。否则，甲方有权提出口头警告、书面警告，经警告未改正的，甲方有权立即提前单方解除合同，乙方还应向甲方支付违约金10万元”。合同签订后，被告李华向原告交纳了2015年度的租金260000元及保证金100000元并开始经营超市。2015年3月8日、3月24日、5月18日，被告李华三次向原告锦州市卫生学校提出申诉意见，认为学校食堂、浴池存在超范围经营的情况，并要求原告核实后协调解决。2015年4月17日，原告召开浴池、超市、洗衣房租赁经营承包人管理问题协调会，进一步明确拍租说明及合同内容，并要求需要整改的抓紧时间整改，配合学校做好管理工作。2015年5月29日，原告锦州市卫生学校向锦州市教育局提出《锦州市卫生学校关于对外招租超市在承包中出现问题的请示》，在请示中载明：食堂、浴池有部分违规现象，根据现场实际情况，学校要求相关违规经营的承包人对违规现象抓紧时间予以改正，相关承包人态度很好，但改正效果不是很明显。学校进行协调后，会后下发整改通知书，也及时进行了检查，因学校只有管理权，没有执法权故整改效果不理想。因学校对其他承包方超范围经营无法给予合理界定，无法给超市承包人满意答复，且承包人的承包费直接交给财政局，学校只收取了保证金，故申请市教育局、市财政局作出处理意见。但原、被告并未得到相应的答复意见。另查，被告李华现并未将超市返还给原告，但自2017年1月1日起，李华一直未经营该超市。
本院确认上述事实，有拍租说明、《超市经营租赁合同》、申诉书、协调会记录、照片、《锦州市卫生学校关于对外招租超市在承包中出现问题的请示》、收款收据等证据及庭审笔录载卷为凭，经本院审查质证，可以采信。
本院认为，原告锦州市卫生学校与李华签订《超市经营租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律规定，对该合同的效力本院依法予以确认。原、被告双方签订合同后，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。被告李华在2016年度依然在原告处经营超市，其应当按照合同的约定给付原告相应的租金，即260000元。关于原告要求被告给付违约金10万元的诉讼请求，因原告在管理超市、食堂、浴池、洗衣房履行合同的过程中，食堂、浴池、洗衣房均出现超范围经营的情况，在被告提出申诉意见后，原告未给予相应的处理意见，故原告在监督管理方面存在管理不善之处，其要求被告给付违约金依据不足，本院依法不予支持。
关于反诉原告（被告）提出解除双方签订的《超市经营租赁合同》的诉讼请求，在双方签订的合同中虽然没有明确载明反诉原告承包经营的超市系独家经营，但依据拍租说明、申诉书及反诉被告（原告）的请示报告，应可以认定反诉原告在反诉被告处承包经营的超市系独家经营，因在反诉被告处承包的其他商户存在超范围经营的情况，损害了反诉原告的相应利益，在反诉原告提出申请意见后，反诉被告又未能给付相应的处理，致使反诉原告的合同无法实现，故反诉原告要求解除双方签订的《超市经营租赁合同》的诉讼请求本院依法予以支持。在双方合同解除后，反诉被告应当返还反诉原告相应的保证金10万元。关于反诉原告要求反诉被告赔偿损失45万元的诉讼请求，本院认为，反诉被告在履行合同中确有管理不善的违约行为，浴池、食堂、洗衣房经营只有超市才能经营的商品，必然导致李华经营的超市的营业额下降，使其产生经营损失。关于损失数额认定，原告主张被告给其造成经营损失17万元，前期投入损失28万元，本院认为，双方在《超市租赁经营合同》中第十二条第2款约定：“乙方与其他经营户之间应相互合作，良性竞争，服从甲方管理人员合理安排，不得抬高食品和商品价格。否则，甲方有权提出口头警告、书面警告，经警告未改正的，甲方有权立即提前单方解除合同，乙方还应向甲方支付违约金10万元”，此条是对被告李华在经营行为中有非良性竞争的违约行为的约定，但原告根据合同第七条有协助乙方做好周边关系协调和服务工作，按照《拍卖函》、《拍租说明》的要求管理校内食堂、浴池、洗衣房的义务，但在合同的履行中原告却没有按此约定尽到相应的管理义务，按照合同权利义务相一致原则，既然约定了李华违反不良竞争给学校的违约赔偿数额，学校对其他经营户不良竞争未尽到管理义务给李华造成的损失可同样参照第十二条10万元违约金的数额予以认定，故学校应赔偿李华经营损失10万元，对于李华前期投入的损失，因其提供的证据均系非正规的发票，本院无法核实真实性，故该项主张本院不予确认。
原告在庭审中增加诉讼请求要求被告李华给付2017年租金26万元及被告李华增加反诉请求要求原告双倍返还保证金，因双方均未在本院规定的期限内补交相应诉讼费用，视为放弃相应诉求。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）锦州市卫生学校与被告（反诉原告）李华签订的《超市经营租赁合同》，被告李华于本判决生效后10内将租赁的房屋返还给原告锦州市卫生学校。
二、被告（反诉原告）李华于本判决生效后10内给付原告（反诉被告）锦州市卫生学校2016年度房屋租赁费26万元。
三、原告（反诉被告）锦州市卫生学校于本判决生效后10日内退还被告（反诉原告）李华保证金10万元。
四、原告（反诉被告）锦州市卫生学校于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）李华损失款10万元。
四、驳回原、被告其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3350元，反诉费4650元，合计8000元，由原告锦州市卫生学校负担3007元，被告李华负担4993元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。
审 判 长 耿 丹
审 判 员 高 博
人民陪审员 王海欢
二〇一七年十月三十日
书 记 员 李 瑶