北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终7727号
上诉人（原审被告）：赖非凡，男，1957年9月13日出生。
委托诉讼代理人：赖威娜，女，1984年4月7日出生。
被上诉人（原审原告）：刘祥祥，女，1990年6月11日出生。
上诉人赖非凡因与被上诉人刘祥祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初29047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
赖非凡上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘祥祥诉讼请求。事实和理由：赖非凡扣除刘祥祥的费用是按照《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称房屋租赁合同）约定的违约条款执行的，与后续出租没有关系。刘祥祥违约给赖非凡造成了巨大损失，一审酌定的违约金数额过低，不足以弥补赖非凡的损失。房屋租赁合同应当是2018年4月14日到期，刘祥祥是2017年10月搬离北京市朝阳区×里×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）的，上半年和下半年的房屋租赁市场是不一样的，租金有差距。虽然之前有人来看房，表示愿意承租，但是当天晚上就表示不承租了，因为屋子里蟑螂太多。没办法赖非凡才把涉案房屋交给了蛋壳公寓出租，出租条件非常苛刻，每年都有免租期，且前两年不能涨房租，给赖非凡造成了巨大损失。
刘祥祥辩称：同意一审判决，不同意赖非凡的上诉请求。房屋租赁合同是到2018年4月14日到期，蟑螂一直都有，刘祥祥承租的时候就有，不是刘祥祥带过去的。如果赖非凡之后出租的租金高于之前的租金，也不会补给刘祥祥。最后跟赖非凡沟通的时候赖非凡表示要扣一个月租金，刘祥祥想解决问题就同意了，结果后来赖非凡又不同意了。
刘祥祥于2017年10月向一审法院起诉请求：赖非凡返还租金以及押金14000元。
一审法院认定事实：当事人向法院提交房屋租赁合同等证据材料以证明其主张。经查：刘祥祥、赖非凡于2016年4月8日签订房屋租赁合同，约定赖非凡将涉案房屋出租给刘祥祥用于居住，租赁期限自2016年4月15日至2017年4月14日。2017年4月15日，双方约定续租一年，月租金5500元，押金5500元；租赁期满后抵除应由刘祥祥承担的费用、租金、违约赔偿责任外，剩余押金退还刘祥祥；租赁期间如刘祥祥提前退租，应提前30天通知赖非凡并按照月租金200%支付违约金，赖非凡应退还相应的租金等。
审理中，刘祥祥、赖非凡确认刘祥祥已支付一年租金66000元、押金5500元等。
租赁期间，刘祥祥提出提前解除房屋租赁合同，并于2017年10月4日与赖非凡办理房屋交接手续。赖非凡退还刘祥祥26400元。刘祥祥因追索余款诉至法院。
审理中，刘祥祥表示赖非凡曾经同意只扣除相当于一个月租金的违约金，赖非凡对此不予认可。
此外，赖非凡表示，其于2017年10月11日将涉案房屋另行出租，实际所得租金低于其与刘祥祥约定租金标准。赖非凡就目前房屋租金数额没有举证。
一审法院认为，当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。
本案中，刘祥祥、赖非凡签订房屋租赁合同的事实清楚，双方权利义务明确。刘祥祥在房屋租赁合同履行过程中，因自身原因要求提前解除合同，已构成违约。赖非凡作为守约方要求刘祥祥承担违约责任并无不当。就刘祥祥应承担的违约责任，法院将以赖非凡实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。其中，赖非凡表示刘祥祥于2017年10月4日交还房屋后，其已经于2017年10月11日将该房屋另行出租，考虑其主张的清洁、维修等需要，刘祥祥赔偿其相当于一个月租金的违约金应已可弥补其损失，剩余款项赖非凡应当退还刘祥祥。此外，赖非凡扣减刘祥祥6个月租金计算有误，差额部分亦应返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、赖非凡于判决书生效后七日内退还刘祥祥人民币八千四百元；二、驳回刘祥祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费75元，由刘祥祥负担35元（已交纳），由赖非凡负担40元（于判决生效之日起七日内交纳）。
本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赖非凡提交如下证据：1.涉案房屋附近同类房屋的租赁报价打印件，以证明赖非凡租给刘祥祥的房租本来就比较低，且2017年下半年出租和2018年上半年出租的租金价格也不一样。2.双方当事人微信聊天记录打印件，以证明刘祥祥交房时房屋内有很多蟑螂，也没有打扫。3.赖非凡与紫梧桐（北京）资产管理有限公司签订的《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》复印件和照片打印件，以证明赖非凡经过重新装修改造后的房屋出租价格，每月租金是5931元，但是每年有一个月的空置期，合每个月租金5436.75元。刘祥祥的质证意见是：1.刘祥祥没有查过网上的租金，不清楚具体情况，不认可证明目的。2.微信聊天记录真实性认可，证明目的不认可，蟑螂一直都有，刘祥祥住进去的时候就有。3.后续租房情况不清楚，真实性不能确认，证明目的不认可。租多少钱、租多久是赖非凡自己的事情，跟刘祥祥没有关系。刘祥祥提交如下证据：双方微信聊天记录打印件，以证明赖非凡2017年10月4日同意扣一个月的租金，后来又反悔了。赖非凡的质证意见是：真实性认可，证明目的不认可，赖非凡没有同意只扣一个月的租金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：房屋租赁报价与租赁成交价不同，且房屋租金水平随市场变化而波动是正常的商业现象。赖非凡与紫梧桐（北京）资产管理有限公司于2017年10月6日签订《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》，委托紫梧桐（北京）资产管理有限公司自2017年10月7日至2021年1月4日全权管理并代理出租涉案房屋；其中第一年租期自2017年10月7日至2018年11月5日，租金为每月6000元，抵扣维修金每月69元，赖非凡向紫梧桐（北京）资产管理有限公司支付第一年的管理费以2017年10月7日至2017年11月5日的租金予以抵扣。经本院核算，2017年10月7日至2018年11月5日的租金水平约为每月5538.46元。
本院认为：当事人应当按照约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，刘祥祥在合同到期前要求解除合同，应当承担相应的违约责任，赔偿因此给赖非凡造成的损失，赔偿的数额应与损失数额相当。现双方就违约金数额产生争议。赖非凡提交《蛋壳公寓财产委托管理服务合同》，主张其后续出租涉案房屋的租金较低。但经本院核算，赖非凡自2017年10月7日至2018年11月5日期间出租涉案房屋的租金约为每月5538.46元，并不低于房屋租赁合同中刘祥祥支付的租金标准即每月5500元。考虑赖非凡主张的清洁、维修等需要，同时结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，一审法院将约定的违约金数额调整至一个月租金，数额合理。赖非凡的上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，赖非凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由赖非凡负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄海涛
审 判 员 万丽丽
审 判 员 杨 夏
二〇一八年七月二十五日
法官助理 仵 霞
书 记 员 王 艳