广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申7600号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：龙准谦，男，1945年8月29日出生，澳门特别行政区居民，住广东省广州市番禺区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吕宝英，女，1948年9月18日出生，澳门特别行政区居民，住广东省广州市番禺区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：广州万宁物业管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区黄沙大道1113号7楼。法定代表人：陈维超，该公司经理。再审申请人龙准谦、吕宝英因与被申请人广州万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院(2016）粤01民终3041号判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。龙准谦、吕宝英申请再审称，一、申请人按“无效合同”之前订立的原物业服务费标准1.1元/平方米缴交物业服务费是合法、合规、合理的。万宁公司的服务与收费不符合物业管理服务一级资质要求。二、本案一、二审判决适用法律不当，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同或撤销的合同自始没有法律约束力。法院依据万宁公司提交的2009年12月28日《续聘物业管理服务委托合同》作为判决依据错误。三、一、二审以万宁公司用违反法律法规禁止性规定的方法取得的证据作为认定事实的依据，属于适用法律错误，事实不清。涉案小区自2005年6月15日以后就不存在业主委员会，在没有20%以上业主签名提议的情况下，万宁公司与原业委会成员冯建成等人恶意串通，假借不存在的业委会名义私刻、伪造假公章，提高小区物业服务费并进行物业管理委托合同续约等一系列行为均属违法，是无效民事行为。但（2012）穗中法民五终字第850号民事判决将上述无效民事行为作为认定事实依据后，本案及其他相关案件均以该生效判决所认定的事实作为判决依据属适用法律不当。四、万宁公司没有向法院提交涉案小区双过半数业主“原始投票”表决通过选举产生小区业主委员会，以及表决通过认可由冯建成及张国华签订2009年12月28日的物业服务合同及接受合同中服务费标准的证据，故本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项及第（四）项的情形，应予再审。五、为查清案件主要事实真相，根据相关法律，被申请人有责任及时向法院呈交没有提交过的以下资料，包括:1.2009年12月28日广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局（以下简称房管局番禺分局）《关于裕景花园万宁物业管理企业有限公司的备案通知》；2009年1月5日调价“补充协议”广州市番禺区物价局《关于裕景花园万宁公司调升服务费为1.3元／平方米.月》备案通知及回执；落款时间为2013年9月27日的房管局番禺分局《关于裕景花园业主委员会备案通知》中，裕景花园业主委员会向房管局番禺分局备案时提交的“全部备案资料文件”。2．落款时间为2015年2月3日的裕景花园小区补选业主委员会委员向广州市番禺区政府洛浦街道办事处备案的“全部备案资料文件”。六、依法成立的合同的生效日期，应以合同法规定的日期为准。根据合同法第四十四条及《广东省物业管理条例》第四十四条的规定，2015年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》需要经过备案才能生效，而万宁公司于2015年3月31日取得该合同的备案回执，故该合同生效日期应是2015年3月31日，但二审判决认定该合同生效日期是2015年1月1日，是认定错误。申请人请求：1.撤销一、二审判决中，判令申请人向被申请人按1.3元／平方米的标准缴交自2013年8月1日到2014年12月31日的物业服务费l619.93元(1.3x73.3x17)，改判为1370.71元(1.lx73.3x17)。2.撤销一、二审判决中，判令申请人向被申请人按1.3元／平方米每月的标准缴交自2015年1月1日到2015年4月30日物业服务费381.16元(1.3x73.3x4)，改判为按1.1元／平方米每月的标准缴交服务费322.52元(l.lx73.3x4)。3.依法确认落款时间为2013年9月27日的广州市番禺区国土局《关于裕景花园业主委员会备案通知》无效并撤销之。4.依法确认落款时间为2015年2月3日广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处（以下简称洛浦街道办）《关于》无效并撤销之。5.依法确认被申请人2015年2月10日签订的《物业管理服务委托合同》有效日期是2015年3月31日开始。6.依法调取落款时间为2013年9月27日的房管局番禺区分局《关于裕景花园业主委员会备案通知》的“全部备案资料”作为审判证据。7.依法调取落款时间为2015年2月3日洛浦街道办《关于裕景花园小区补选业主委员会委员（候补委员）备案回执》的“全部备案资料”，作为法院庭审证据，以供质证和核查，便于查明案件事实真相。被申请人万宁公司提交意见称,一、申请人应当按照调整后的物业服务费标准（即1.3元／平方米／月）交纳物业服务费。广州市中级人民法院在审理(2012)穗中法民五终字第850号等系列物业服务合同纠纷上诉案件过程中，于2012年12月6日组织洛溪新城居委会工作人员、万宁公司、涉案小区业委会部分委员及部分涉案业主（包括吕宝英和龙准谦）到涉案小区进行调查，对涉案小区曾就是否将物业服务费用标准自1.1元／平方米每月变更为1.3元/平方米每月的问题进行过业主投票和表决的事实予以确认。包括吕宝英本人在内的调查现场的业主均确认了共有376张《表决书》、其中328张同意票，上述票数与业委会内文[2009]1号《业主大会表决结果及业委会决议公告》（以下简称表决结果公告）记载的内容相符，且洛溪新城居委会确认2009年曾派出工作人员协助涉案小区的点票工作并有点票现场照片为证，此亦与业委内文表决公告中关于参与人员包括“洛城居委会工作人员：陈汉标、徐润洪”的内容相符，最后认定万宁公司主张的物业服务费标准合理。在此后的判决或裁定中，对此均予以确认并支持了万宁公司主张的1.3元/平方米每月的物业服务费标准。现行的物业管理费单价还包含了公摊水电费、垃圾清运费等费用，已经很低。涉案小区属于“别墅类型”，实行市场调节价。根据《广东省高级人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第9条第2款的规定，不适用《广州市住宅物业服务收费参考标准》。二、申请人不履行业主应尽的义务却只强调业主权利，是不公平的，也违反法律的基本原则。因历史原因，涉案小区公共设施设备缺乏。现有的设施设备因年代久远而十分残旧，涉案小区又因客观原因无法动用物业维修资金对之进行维修和更换。这对被申请人的物业服务增加了很大的压力。尽管如此，被申请人还是尽最大的努力按照物业服务合同的约定对涉案小区提供物业服务。而申请人作为业主享受物业服务的同时长期拖欠物业服务费用，其行为损害了被申请人和其他业主的合法权益。现时涉案小区绝大部分业主准时缴交物业服务费，只有极个别的业主因其它原因尚拖欠，证明该收费标准均得到广大业主的认同。由涉案小区依法成立的业主委员会与被申请人签订的《物业服务委托合同》（合同期：2015年1月～2016年12月）得到房地产行政主管部门合法备案，该收费标准同时对涉案小区全体业主均具有法律约束力。请求驳回申请人的再审请求。本院经审查认为，关于龙准谦、吕宝英拖欠的2013年8月1日至2014年12月30日期间物业管理费的问题，因已生效的（2013）穗中法民五终字第632号判决已经确定万宁公司可以按照1.3元/平方米每月的标准收取涉案小区的物业管理费。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，一审法院依据生效判决所确认的事实，判决龙准谦、吕宝英按1.3元/平方米每月的标准向万宁公司支付2013年8月1日至2014年12月30日期间的物业管理费符合法律规定，二审予以维持并无不当。关于2015年1月1日至2015年4月30日的物业管理费，一审法院审理期间，已依职权向房管局番禺分局调取了落款时间为2013年9月27日《关于裕景花园业主委员会备案的通知》及向洛浦街道办调取了落款时间为2015年2月3日的《裕景花园小区补选业主委员会委员（候补委员）备案回执》，万宁公司对上述材料的真实性、合法性及关联性均予以确认，龙准谦、吕宝英在一审中对上述资料的真实性予以确认，并不存在主要证据未经质证的情况。故一审法院确认万宁公司提交的2015年2月10日签订的《裕景花园物业服务委托合同》合法有效并无不当。龙准谦、吕宝英对该合同的真实性也予以确认，且并未否认万宁公司为涉案小区提供了物业管理服务。一审法院依据该合同确认万宁公司可以按每月每平方米1.3元的标准收取物业管理费并无不妥，二审予以维持正确，不存在基本事实缺乏证据证明的问题。对于物业管理服务提供及收费的起始时间，经审查，《广州市番禺区物业服务合同备案回执》第五项列明了涉案物业管理服务合同的起始期限为2015年1月1日至2016年12月31日，该期限与案涉合同规定的物业管理服务起始时间一致。故一、二审法院对龙准谦、吕宝英主张的案涉合同应从2015年4月1日起算的主张不予采纳并无不妥。至于龙准谦、吕宝英认为万宁公司在涉案小区所提供的物业管理服务水平低下、收取物业管理费与其提供的服务不符等问题，因其提供的证据不足以证明其主张，二审判决不予支持，并无不当。综上，龙准谦、吕宝英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回龙准谦、吕宝英的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 谭 甄二〇一七年一月十三日书记员 邵炜翎