广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1973民初4871号
原告魏林飞，女，汉族，1979年6月14日出生，住所地为湖南省邵阳市双清区，
委托代理人樊强，广东智成律师事务所律师。
委托代理人冯晓波，广东智成律师事务所实习律师。
被告龚晓南，女，汉族，1979年8月28日出生，住所地为湖南省澧县，
委托代理人刘勇慧，广东泰旭律师事务所律师。
第三人东莞市创新房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市凤岗镇三正财富新地第15栋102房。
法定代表人杨友涛。
委托代理人曾凡江，男，汉族，1987年4月12日出生，住所地为湖北省麻城市，系东莞市创新房地产经纪有限公司的员工。
第三人中国银行股份有限公司东莞凤岗支行，住所地为广东省东莞市凤岗镇永盛大街中银大厦一至三楼。
法定代表人赖小锋，行长。
原告魏林飞与被告龚晓南、第三人东莞市创新房地产经纪有限公司（以下简称创新公司）、第三人中国银行股份有限公司东莞凤岗支行（以下简称中行凤岗支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周知秋适用简易程序独任审判，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告魏林飞及其委托代理人樊强，被告龚晓南及其委托代理人刘勇慧，第三人创新公司的委托代理人曾凡江到庭参加了诉讼。第三人中行凤岗支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏林飞诉称，2015年9月2日魏林飞、龚晓南在创新公司的居间下签订房屋转让合约，约定龚晓南将其位于东莞市凤岗镇塘沥村东深街汇商花苑3栋2单元1601号房，以90万元卖给魏林飞。签订合同当日，魏林飞支付了定金给龚晓南。2015年10月8日魏林飞支付了首期款给龚晓南。2016年2月1日，双方签订附加合同，约定：魏林飞合计转账34万元到龚晓南提供的供楼账号，用途是赎楼；任何情况下，龚晓南不得以任何理由动用这笔钱；2016年3月10日前，龚晓南必须收楼扣款成功，并且无条件配合创新公司办理房产证等手续，否则视为龚晓南违约，龚晓南应承担一切法律责任和赔偿；附加合同与房屋转让合约一样具有法律效力。魏林飞依照附加合同约定支付了34万元给龚晓南。但是龚晓南没有按照附加合同约定在2016年3月10日前办理解抵押手续，没有配合办理过户手续，并将魏林飞支付的赎楼款挪作他用，构成了违约。魏林飞多次找龚晓南要求配合办理解抵押手续及过户手续，但是龚晓南一直推脱不办理。魏林飞认为，龚晓南怠于履行过户手续，已经构成严重违约。魏林飞诉请法院判令：一、龚晓南继续履行双方于2015年9月2日签订的房屋转让合约，并协助办理东莞市凤岗镇塘沥村东深街汇商花苑3栋2单元1601号房房产过户手续，房屋价值90万元；二、龚晓南向魏林飞支付违约金18万元；三、龚晓南承担本案的诉讼费用。
对于上述主张，魏林飞提交商品房买卖合同、房屋转让合约、附加合同、收据、客户回单等为证。
被告龚晓南辩称，龚晓南没有严重违约。龚晓南根据与魏林飞的合同约定，于2016年1月份足额存入了提前还款的相关款项到案涉房屋的还款银行帐户。只是由于该账户意外地被东莞市第三人民法院强制扣划了104270元。对此，龚晓南一直有履行相关合同协议的诚意，但因魏林飞于2016年4月份集结社会人员到龚晓南的办公场所强行带走龚晓南夫妻，导致龚晓南来不及去筹集用于还款的相应款项，因此造成龚晓南违约实属意外，不是龚晓南故意所为。而且魏林飞应为违约负主要的责任，所以不认同魏林飞所称的龚晓南严重违约。魏林飞所诉请的违约金过高，请求法院不予支持。根据龚晓南签订的房屋转让合约第十一条规定，龚晓南违约只需返还双倍定金，魏林飞不可要求进一步赔偿或逼使龚晓南履行合约。根据该条款的规定该合同基于龚晓南有违约行为而解除，龚晓南应返还双倍定金给魏林飞。
对于上述主张，龚晓南没有举证证实。
第三人创新公司称，2015年9月左右魏林飞、龚晓南签订了房屋转让协议。当时龚晓南只有商品房买卖合同，魏林飞需要还清龚晓南的贷款才可以进行转让过户，双方约定了一个月内办理好相关的手续赎楼，2015年10月8日左右将款项存入相关的银行帐号办理相关的解除抵押手续。但到银行发现扣款余额不足，后来也有再次存款进去，但也是余额不足无法扣款，多次反复之后双方经多次协商就签订了附加合同，但协商后并无实际效果。魏林飞已经按双方约定将房款打入龚晓南的银行账户中，龚晓南多次因各种原因导致账户余额不足无法办理抵押转让手续。
对于上述主张，创新公司没有举证证实。
第三人中行凤岗支行称，2012年9月18日龚晓南与中行凤岗支行签订了个人一手住房贷款合同，约定贷款金额为42万元，抵押物是东莞市凤岗镇塘沥村东深街汇商花苑3栋2单元1601号房。2015年11月30日龚晓南提出提前还款申请，之后于2016年1月存入提前还款款项。但是2016年1月21日中行凤岗支行准备扣划款项时，发现龚晓南账户余额不足，当时账户余额为213048.71元，应扣款为314868.76元。经查龚晓南的账户被东莞市第三人民法院根据2015东三法执字第3691号协助扣划存款通知书，强行扣划104270元。龚晓南表示春节后补足余额，但是截止2016年4月25日龚晓南仍未补足余额。在本案中，龚晓南、魏林飞签署的房屋买卖合同要有效且可履行，必须先向中行凤岗支行清偿全部债务以消灭抵押权，之后中行凤岗支行可按照规定及约定协助解除抵押登记手续。否则，中行凤岗支行有权提起诉讼，要求龚晓南归还全部贷款本息并实现抵押权。
对于上述主张，中行凤岗支行提交住房贷款合同、借款收据、他项权登记证明、已还款明细清单等为证。
经审理查明，龚晓南是东莞市凤岗镇塘沥村东深街汇商花苑3栋2单元1601号房（以下简称1601号房）的登记所有权人，对应的抵押权人是中行凤岗支行。
2015年9月2日魏林飞、龚晓南、创新公司签订房屋转让合约，约定：龚晓南转让1601号房给魏林飞，转让价90万元，其中定金3万元于签订合约时支付，首期款27万元于支付定金后60天内支付用于给龚晓南赎楼，首期款为大概数额，准确数额需要银行承诺答复；如龚晓南在收取定金后不依约销售1601号房给魏林飞，则龚晓南须返还双倍定金给魏林飞以弥补魏林飞的损失，且魏林飞不可要求进一步赔偿或逼使龚晓南履行合约。
2015年11月30日龚晓南向中行凤岗支行提出提前还款赎楼申请。2016年1月21日中行凤岗支行根据龚晓南的提前还款申请，对供楼账户进行扣划，应扣本息合计约31万元，账户余额约21万元，扣划不成功。
2016年2月1日龚晓南、魏林飞、创新公司签订附加合同，确认2015年10月8日至2016年1月15日魏林飞将34万元转入龚晓南提供的中行凤岗支行的供楼账户，用作赎楼；约定任何情况下，龚晓南不得以任何理由动用这笔钱；2016年3月10日前，龚晓南必须赎楼扣款成功，并且无条件配合创新公司办理房产证等手续，否则视为龚晓南违约，违约方承担一切法律责任和赔偿。
截止2016年4月25日，因为龚晓南的供楼账户余额不足，中行凤岗支行的赎楼扣款仍然没有成功，龚晓南尚欠中行凤岗支行借款本息合计约31万元。
在庭审中，龚晓南称，2016年4月前龚晓南是愿意将1601号房卖给魏林飞的，但是后来因为龚晓南的经济问题，且魏林飞在2016年4月强制性带走龚晓南夫妻，所以现在龚晓南不愿意继续出卖1601号房给魏林飞，只愿意双倍返还定金及退还房款给魏林飞。另外，龚晓南并没有交付1601号房钥匙给魏林飞，1601号房是毛坯房，现在没有人使用或装修1601号房屋。
魏林飞则当庭表示，坚持要求继续履行房屋转让合约，因为龚晓南已经将1601号房钥匙交给魏林飞，魏林飞也实际使用了该房屋，魏林飞没有经济能力购买其他房屋。
另查明，关于违约金，魏林飞当庭明确诉请的是迟延履行违约金，因为龚晓南在2016年3月10日前没有赎楼成功，故按照附件合同约定，龚晓南应承担一切法律责任或赔偿。
以上事实，有魏林飞、中行凤岗支行的举证以及本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。魏林飞、龚晓南、创新公司于2015年9月2日签订的房屋转让合约，于2016年2月1日签订的附加合同，是三方协商一致的结果，不违反法律法规的强制性规定，各方均应如约履行。龚晓南的违约行为明显，应承担违约责任。依照房屋转让合约的约定，龚晓南可以以承受定金罚则为代价解除房屋转让合约，现龚晓南当庭明确不再销售1601号房屋给魏林飞，即是解除房屋买卖合约及附加合同的行为且有告知魏林飞、创新公司，房屋买卖合约及附件合同当即解除。魏林飞仍坚持要求龚晓南过户案涉1601号房给魏林飞，没有事实和法律依据，本院不予支持。
另外，关于违约金，魏林飞当庭明确诉请的是迟延履行违约金，对应的违约行为是龚晓南在2016年3月10日前没有赎楼成功。龚晓南在2016年3月10日前没有赎楼成功属于迟延履行合同义务，但是魏林飞没有举证证实龚晓南的此违约行为有给自己造成损失或双方有关于迟延履行违约金数额的约定，魏林飞应承担举证不能的不利后果。对魏林飞要求龚晓南支付违约金18万元的诉请，因无证据证实，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告魏林飞的全部诉讼请求。
本案受理费7260元、保全费5000元，合计12260元由原告魏林飞负担。
服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
代理审判员 周知秋
二〇一六年七月十八日
书 记 员 黄嘉辉
江婷婷
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。