海南省第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼96民终1660号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杜齐通。
委托诉讼代理人：冯志坚，海南弘纲律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：定安县市场物业管理中心，住所地海南省定安县定城镇人民北路原老农贸市场3楼。
法定代表人：欧发军，主任。
委托诉讼代理人：杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：海南振山房地产实业公司，住所地海南省海口市美兰区文明一路60号。
法定代表人：黄克书，总经理。
委托诉讼代理人：杨昌辉，海南广哲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。
上诉人杜齐通因与被上诉人定安县市场物业管理中心（以下简称管理中心）、海南振山房地产实业公司（以下简称振山公司）恢复原状纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2016）琼9021民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人杜齐通上诉请求：1.撤销海南省定安县人民法院（2016）琼9021民初259号民事判决；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.改判支持上诉人的一审反诉请求；4.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏上诉人与被上诉人振山公司之间存在买卖铺面关系的重要事实。首先，上诉人在一审时提交了证明上诉人与被上诉人之间存在买卖铺面关系的证据，即振山公司出具的含有“买屋款”、“购买铺面定金”、“转让”等字样的收据，但一审判决却对上述收据的内容不予采信，导致一审判决没有对双方之间存在买卖关系的事实做出认定，并将买卖关系当成租赁关系来处理，严重损害上诉人的合法权益。其次，上诉人是在被上诉人明知、许可并积极配合的前提下加盖房屋。上诉人于2004年至2013年期间，分批加盖争议铺面第二层房屋，被上诉人未进行过阻拦，双方也未发生过纠纷，甚至上诉人加盖最后一间房屋时，遇到被上诉人对市场内铺面进行施工，被上诉人还主动停工让上诉人施工完毕，因此被上诉人在一审中主张其多次阻拦上诉人加建房屋，不符合客观事实，一审判决认定上诉人未经许可擅自加建房屋也同样错误。最后，一审判决对《龙门集贸市场铺面使用证》（以下简称《使用证》）的认证存在前后矛盾。一审判决将出让铺面认定成租赁铺面，同时还认为上诉人加建房屋需经工商部门批准，但根据我国现行法律规定，续建房屋应当由规划部门管理，工商部门是无权批准的。二、一审判决适用法律错误。由于上诉人与被上诉人振山公司之间存在买卖铺面的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。被上诉人振山公司负有将争议铺面过户到上诉人名下的义务，但被上诉人振山公司多年来一直没有将争议铺面过户到上诉人名下，其行为违反法律规定，而一审判决未适用《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定作出判决，亦属于适用法律错误。另外，一审判决没有要求被上诉人提供其阻拦上诉人建房的证据，却要求上诉人承担举证不能的法律后果，同样适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人管理中心、振山公司辩称，一审判决依据定安县人民政府向振山公司颁发的龙门字第00002059、00002060号《房屋所有权证》，确认涉案六间铺面的所有权人为振山公司是正确的。上诉人杜齐通以其持有的《使用证》，主张其为争议六间铺面的所有权人，缺乏事实根据和法律依据。同时，《使用证》中“转让”实际上为使用权或者租赁权的转让，并不是所有权的转让。二、上诉人擅自占用被上诉人所有的六间铺面的顶部空间加建房屋，侵犯被上诉人的合法权益，也违反了《使用证》中关于“遵守事项”第三条的规定，上诉人应立即停止侵权行为并拆除其加建在争议六间铺面楼顶的第二层房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
原告管理中心、振山公司向一审法院起诉请求:1.判令被告杜齐通拆除争议六间铺面楼顶加建的第二层房屋（南边第十六、十七、十八、十九间、东边第一、第二间），恢复原状；2.本案诉讼费用由被告负担。被告杜齐通反诉请求：1.依法确认争议六间铺面归杜齐通所有（南边第十六、十七、十八、十九间、东边第一、第二间）；2.判令二反诉被告将六间铺面过户到杜齐通名下（南边第十六、十七、十八、十九间、东边第一、第二间）；3.判令二反诉被告不得阻碍反诉原告对争议六间铺面及其第二层房屋的使用；4.本案本诉、反诉的全部诉讼费用由二反诉被告负担。
一审法院认定事实：定安县龙门集贸市场位于定安县龙门镇，占地8471.76平方米。该土地是定安县人民政府于1995年9月从龙门镇龙三经济社征用而来。同年11月，定安县人民政府将该土地出让给定安县工商行政管理局兴建龙门集贸市场并给其颁发了该土地的定安国用（1995）第47号《国有土地使用证》，尔后，定安县工商行政管理局与振山公司在该《土地证》项下之土地上合作建起了龙门集贸市场，并在该《土地证》项下土地范围内的西边建起一排铺面。1996年6月5日定安县人民政府向振山公司颁发房字第00002059、00002060号《房屋所有权证》，确认定安县龙门镇集贸市场的自建一层房屋为振山公司所有。该房产证于2008年4月14日经定安县人民政府更换新证，即房权证龙门字第00002059、00002060号《房屋所有权证》，该证上记载位于龙门镇集贸市场的钢混一层房屋的所有权性质为集体所有，振山公司占有全部份额。2000年7月1日杜齐通向振山公司缴纳人民币3万元后，取得定安县工商行政管理局盖章确认的由振山公司交付的《龙门集贸市场铺面使用证》（以下简称《使用证》），该证记载“我局决定将龙门集贸市场的南边第十六间铺面出让给杜齐通户使用……使用期限为二零六五年……在使用期限内可出租、转让、转借或抵押。期满后，如需延长，经本人申请，双方协商同意，可以继续使用。建筑结构及层数为一层，建筑面积33平方米。遵守事项第三条，使用者如需续建多层楼房者，必须申报物业管理部门审核，工商部门批准，按统一规划的规格方可续建。”2002年10月1日杜齐通取得龙门集贸市场南边第十七间、十八间、十九间铺面的《使用证》。2012年2月27日杜齐通通过转让取得登记在陈奋名下的位于龙门集贸市场的东边第一间、第二间铺面的《使用证》。《使用证》上记载的使用期限、建筑结构及层数、建筑面积（除第十九间铺面建筑面积42平方米外）以及遵守事项均与第十六间铺面相同。被告杜齐通在使用期间，未与二原告协商也未经审核，在这六间铺面的一层楼房屋顶上陆续加盖第二层房屋。另查明，1999年定安县市场物业管理中心成立，定安县人民政府将定安国用（1995）第47号《国有土地使用证》变更登记为定安国用（2003）第45号《国有土地使用证》，土地使用权人为定安县市场物业管理中心。
一审法院认为，一、关于涉案六间铺面的所有权归属问题。首先，杜齐通出示的《使用证》中明确写明“出让铺面给杜齐通使用”，并限定使用期限。所有权具有绝对性、永久性等特征，双方当事人不能约定所有权的使用期限，而二原告以《使用证》为依据表示出让铺面使用权于法有据，予以采纳。虽然杜齐通认为《使用证》中记载的使用期限至2065年，超出《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的法律规定，但从杜齐通2000年7月1日第一次取得铺面《使用证》至今，尚未超出法律规定的期限。杜齐通认为振山公司2000年7月1日、2002年5月3日出具的收据均表述购买铺面的事实，但二原告均表示其购买的是铺面使用权而非所有权，杜齐通也没有其他证据加以佐证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杜齐通对此应当承担举证不能的不利后果。其次，根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”、第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”及第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”确认了物权法定原则，不动产物权的设立、取得等均应符合法律规定。第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”1996年6月5日定安县人民政府向振山公司颁发房字第00002059、00002060号《房屋所有权证》（2008年4月14日经定安县人民政府更换新证，即房权证龙门字第00002059、00002060号《房屋所有权证》），确认定安县龙门镇集贸市场的自建一层房屋为振山公司所有。因此，反诉原告请求确认6间铺面归杜齐通所有，二被反诉人将6间铺面过户至杜齐通名下并不得阻碍杜齐通对涉案六间铺面及其第二层房屋的使用，缺乏依据，不予支持。
二、被告杜齐通是否应当恢复涉案六间铺面楼顶空间原状。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”对侵权责任构成的法律规定，本案中杜齐通在涉案六间铺面上建造房屋且未与振山公司或定安县市场物业管理中心进行约定也未报有关部门审核的行为具有过错，实质上是未经他人同意而利用他人财产，在客观上违背了权利人主观意志造成了财产形态改变所构成的一般侵权案件。杜齐通以振山公司或管理中心在其建房期间未进行阻止且提供便利的行为具有过错进行抗辩，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”和《中华人民共和国侵权责任法》第十五条对承担侵权责任的方式的规定以及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条之规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中双方当事人未能就六间铺面楼顶的房屋处理方法协商一致且该房屋的建造未报有关部门审批。因此，对振山公司请求杜齐通拆除位于龙门镇龙门集贸市场南边第十六、十七、十八、十九间铺面以及东边第一、二间铺面楼顶建筑，恢复楼顶原状的请求，理由充分，予以支持。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条对反诉的主体方面以及客观构成要件方面的规定，本案中反诉原告的诉讼请求与本诉原告的诉讼请求具有因果关系，经审查反诉原告的诉讼并无不当，对本诉原告请求驳回反诉原告起诉的答辩意见，缺乏依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第七条、第九条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第86条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、限被告杜齐通在判决生效之日起30日内拆除位于龙门镇龙门集贸市场南边第十六、十七、十八、十九间铺面以及东边第一、二间铺面楼顶建筑，恢复楼顶原状；二、驳回反诉原告杜齐通的诉讼请求。案件受理费50元，反诉费25元，由被告杜齐通负担。限被告杜齐通在判决生效后七日内交纳。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实和采信的证据与一审的一致，本院予以确认。
本院认为，根据上诉人的陈述及主张，结合被上诉人的答辩意见，归纳双方的争议焦点为：1.上诉人是否享有争议六间铺面的所有权；2.被上诉人请求上诉人拆除争议六间铺面楼顶加建的第二层房屋是否有事实根据和法律依据。
一、关于上诉人是否享有涉案六间铺面的所有权问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”、《城市房地产转让管理规定》第七条第一款第一项规定：“房地产转让，应当按照下列程序办理：（一）房地产转让当事人签订书面转让合同……”由上述法律法规可知，双方当事人之间是否成立房屋买卖关系的前提条件是双方是否已经订立了书面形式的房屋买卖合同。本案中，上诉人主张其与被上诉人振山公司之间存在铺面买卖关系，因此上诉人依法享有争议六间铺面的所有权。但从上诉人提供的证据来看，双方就争议铺面没有签订书面的买卖合同，而上诉人提交的含有“买屋款”、“购买铺面定金”、“转让”等字样的收据，虽证明了上诉人以交付购房款的名义向被上诉人缴交款项的事实，但上述收据从形式和内容上并不具备房屋买卖合同的主要内容，因此上述收据不能作为认定双方已经订立了书面买卖合同的依据。同时，根据定安县工商行政管理局向上诉人颁发的争议铺面《使用证》所记载“我局决定将龙门农贸市场的铺面出让给杜齐通户使用……使用期限为二零六五年……在使用期限内可出租、转让、转借或抵押。期满后，如需延长，经本人申请，双方协商同意，可继续使用”的内容来看，该《使用证》实质上为租赁合同，约定了双方就争议铺面成立租赁关系，上诉人依据《使用证》取得争议铺面的使用权而非所有权，而上诉人通过受让他人铺面所取得的也是铺面使用权而非所有权。尽管上诉人主张其享有争议铺面的所有权，但其收到争议铺面的《使用证》后，并未及时对《使用证》所约定的租赁关系提出异议或主张权利，而是按照《使用证》的约定使用争议铺面至今，因此视为双方就争议铺面成立租赁关系达成合意，双方也按照租赁关系实际履行合同义务至今，故上诉人关于其与被上诉人振山公司之间成立铺面买卖关系的主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予采纳。据此，一审判决以定安县人民政府向振山公司颁发龙门字第00002059、00002060号《房屋所有权证》确认涉案六间铺面的所有权人为振山公司为由，判决驳回上诉人关于争议六间铺面归其所有的反诉请求，符合上述法律规定，本院予以维持。上诉人关于其享有争议六间铺面所有权的上诉主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。
二、关于被上诉人请求上诉人拆除争议六间铺面楼顶加建的第二层房屋是否有事实根据和法律依据的问题。如上所述，上诉人与被上诉人振山公司之间成立铺面租赁关系而非铺面买卖关系，因此双方应按照租赁合同即争议铺面《使用证》所约定事项来履行各自的义务。本案中，上诉人在使用争议的六间铺面期间，其在六间铺面的楼顶上均加盖第二层房屋。由于上诉人未提供证据证明其加盖房屋的行为经过被上诉人的同意和准许，同时上诉人也未提供证据证明其加盖房屋经过政府有关部门审批和许可，因此被上诉人加盖房屋的行为存在过错，侵犯了铺面所有人被上诉人的合法权益。一审法院根据本案查明的事实，以上诉人加盖第二层房屋的行为构成侵权为由，判决上诉人应拆除其加盖在争议铺面楼顶的建筑并恢复楼底原状，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，本院予以维持。上诉人关于其有权在争议铺面楼顶加盖房屋的主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杜齐通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人杜齐通负担。
本判决为终审判决。
审判长 王咸海
审判员 李秋芸
审判员 卢静华
二〇一六年十二月八日
法官助理李丹丹
书记员林龙
附:本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
审核：王咸海撰稿：王咸海校对：林龙印刷：林珊
海南省第一中级人民法院2016年12月12日印制
（共印25份）