中华人民共和国
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第1658号
上诉人（原审原告、反诉被告）：CHAIMENGBIAN（蔡明标），男，1969年12月30日出生，马来西亚国籍，联系地址：广东省广州市番禺区。
委托代理人：钟立扬，广东圣和胜律师事务所律师。
委托代理人：卢聪，广东圣和胜律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：何垣，男，1954年5月4日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：刘依强，广东敏锐律师事务所律师。
委托代理人：朱彩云，广东敏锐律师事务所律师。
上诉人CHAIMENGBIAN（蔡明标）、何垣因租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第652号民事判�，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：广州市番禺区人民政府分别于2001年9月19日及2001年9月29日出具的《房地产权证》载明，位于广州市番禺区钟村镇解放路39号之三、之四、之五、之七的房屋的登记权属人是何垣，房地产权证号分别为粤房地证字第××号、03××78号、03XX79号、03××80号，登记的建筑面积分别为99平方米、83.1平方米、431.7平方米、70.6平方米，登记的房屋用途均为商业用途。
2011年3月17日，何垣作为甲方（出租方），蔡明标作为乙方（承租方），签订编号为HC20110317的《租赁合同》，约定：广州市番禺区石基昊信房地产中介服务部促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该服务部带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解。甲、乙双方达成如下租赁合同条件：甲方将�落在广州市番禺区钟村镇解放路39号之三、之四、之五、之七的厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积为2400平方米；租期为5年，2011年3月17日至2014年3月16日每月租金（不含税）为34800元，2014年3月17日至2016年3月16日每月租金（不含税）为38280元，其中2011年3月17日至2011年4月16日为免租装修期；乙方在签订合同当天向甲方支付104400元作为保证金，租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内，由甲方将保证金不计利息返还给乙方；在签订合同的当天，乙方预付第一个月的租金，以后每月五日前支付当月租金；甲方在2011年3月17日前将该建筑物交付乙方使用，在交付之前（含当天），与该建筑物相关的费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担；甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国／地税牌照；租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有；租赁期内，乙方逾期支付租金的，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清；租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，征得甲方书面同意，乙方可将该建筑物转租给第三方；若乙方未经协商擅自将该建筑物转租给第三方，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；乙方须在每月5号前支付500元货梯使用费给甲方，甲方负责货梯的年审�维修保养。
签订上述《租赁合同》的当天，蔡明标向何垣支付了保证金104400元，何垣将涉案租赁物交付给蔡明标使用。
在庭审中，双方确认：1.蔡明标已交纳2012年2月29日之前的租金及货梯使用费。2.在办理了涉案房屋的《房地产权证》后，何垣对涉案房屋进行了加建，加建部分至今未取得《房地产权证》及《建设工程规划许可证》，亦未经主管部门批准建设。
为证明在何垣的协助下，蔡明标以刘涛的名义用涉案房屋办理了营业执照，何垣提供了广州市番禺区钟村榴香谷鸣人饮食店的企业注册基本资料及《广州市番禺区房地产租赁合同》予以证明。其中广州市番禺区钟村榴香谷鸣人饮食店的企业注册基本资料载明：业户地址在广州市番禺区钟村街解放路39号之四，经营者为刘涛，企业类型为个体工商户，营业期限自2011年8月8日至长期，经营范围为制售甜品、中式�餐。其中《广州市番禺区房地产租赁合同》载明的甲方（出租人）为何垣，乙方（承租人）为刘涛，落款日期为2011年3月15日，约定：甲方同意将坐落在番禺区钟村镇解放路39号之四的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2011年4月1日至2016年3月30日。蔡明标对上述企业注册基本资料及《广州市番禺区房地产租赁合同》的真实性予以确认，但认为企业注册基本资料与本案无关，《广州市番禺区房地产租赁合同》则说明何垣就同一物业同时进行了两次租赁。何垣则认为，因蔡明标是外籍华人，不能在中国大陆办理个体工商户的营业执照，故以刘涛的名义办理了营业执照。为此，何垣进一步提供了《声明》、《解除合同协议书》予以证实。其中《声明》载明：“蒿丽华与刘涛协议从2012年元月1日起，刘涛将钟村解放路39号之三榴香谷的营业执照与卫生许可证借于蒿丽华使用至于2012年五月三十一日之前，期间所产生的任何费用及债权债务与刘涛无关，并在2012年6月1日起注销所有证照”。该《声明》落款处有“刘涛”、“蒿丽华”签名，落款日期为2011年12月26日。其中《解除合同协议书》载明甲方为蔡明标，乙方为蒿丽华，约定：甲乙双方原于2011年12月份签订的关于广州市番禺区钟村镇解放路39号之三厂房的《租赁合同》，因物业性质不适用之原因，双方协议解除合同；甲方于2012年2月27日向乙方返还租赁保证金12000元。该《解除合同协议书》落款处甲方有“蔡明标”签名，乙方有“蒿丽华”签名，落款日期为2012年2月27日。蔡明标对上述《声明》的真实性不予确认，且认为刘涛与蔡明标虽是工商代理关系，但出具《声明》是刘涛的个人行为。对《解除合同协议书》，蔡明标则予以确认。
蔡明标认为其租赁涉案房屋的目的是用于�州坤泰包装机有限公司的经营。但因涉案房屋是商业用途，不能开设工厂，且工商部门及环保部门经实地考察认为涉案房屋大部分面积属违章建筑，故不能用于公司经营使用。对此，蔡明标提供了《申请表》一份，上载明：出租人为何垣，承租人为广州坤泰包装机有限公司，联系人姓名为刘涛，房屋地址为番禺区钟村解放路39号之四，面积200m2，其中辖区环保所意见一栏注明“不同意申请”，并加盖“广州市番禺区环境保护局第二环境保护所”印章，落款日期为2012年1月6日。何垣对该《申请表》的真实性予以确认，但认为该《申请表》是在蔡明标承租涉案房屋近1年以后才形成的，且不知道为何未能通过环评。另外，蔡明标称其曾将涉案房屋分租给案外人蒿丽华，但因为不能作厂房用途，蔡明标与蒿丽华解除了分租关系。对此，蔡明标提供了落款日期为2011年12月8日的《租赁合同》、《解除合同协议书》、《收条》等予以证实。其中《租赁合同》载明的甲方为蔡明标，乙方为蒿丽华，约定：甲方将坐落在广州市番禺区钟村镇解放路39号之三的厂房出租给乙方使用，面积为350平方米；租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日，每月租金6000元；乙方在签订合同的当天向甲方支付12000元作为保证金。其中《解除合同协议书》与何垣提供的《解除合同协议书》内容一致。其中《收条》载明：今收到蔡明标退回租赁保证金人民币12000元。该《收条》落款处有“蒿丽华”签名，落款日期为2012年2月27日。何垣确认其儿子在上述《租赁合同》上曾签名予以确认，但对《收条》的真实性不予确认。
为证明其投入资金对涉案房屋进行装修，蔡明标提供了《装修合同》、工程明细单、发票联及税收转账专用完税证予以证实。其中《装修合同》载明：甲方�委托方）为广州坤泰包装机有限公司，乙方（承接方）为陈文生，工程地址为广州市番禺区钟村街解放路39号之三、之四、之五、之七，共三层2400平方米，施工内容详见合同附件（一），开工日期为2011年6月1日，竣工日期为2011年9月30日；合同一经签订，甲方即应支付100%工程材料款和施工工费的50%，当工期进度过半（2011年7月30日），甲方支付施工工费的40%，剩余10%尾款待甲方对工程竣工验收后在2012年3月30日前结算；该《装修合同》落款日期为2011年5月20日，并加盖“广州市番禺区地方税务局印花税收讫专用章”。其中发票联载明：开票日期为2012年2月28日，付款方为广州坤泰包装机有限公司，收款方为陈文生，工程项目名称为装饰工程款，金额为308500元。何垣对《装修合同》及工程明细单的真实性、合法性和关联性均不予确认；对发票及税收转账专用完税证的真实�予以确认，但认为蔡明标的装修并未经过何垣同意。
为证明其在2012年2月28日已搬离涉案房屋，蔡明标提供了《证明》一份，上载明：本人刘军，于2012年2月28日受蔡明标委托，安排两辆货车与若干人员，到钟村镇解放路39号，将三、四、五、七单元中的全部机器设备及可移动的办公设施搬运至钟汉路一厂房，当天六点钟清空39号物业，搬迁完毕。该《证明》落款处有“刘军”签名，落款日期为2012年9月3日。何垣对上述《证明》的真实性不予确认。
为证明其为蔡明标垫付了电费7570.85元，何垣提供了发票联、银行存折及两份证明予以证实。其中发票联载明用电地址为塘坊大街11号，户名为何垣，抄表日期2012年3月5日，电费合计7570.85元，并加盖“广州供电局有限公司发票专用章”。其中广州市番禺区钟村街钟村社区居民委员会2012年4月10日出具的《证明》载明：何垣四个房产证号分别为粤房地证字第××号、03××78号、03XX79号、03××80号，地址分别为番禺区钟村镇解放路39号之三、之四、之五、之七，此四个地址与广州市番禺区钟村街塘坊大街11号为同一地址。其中广州市番禺区钟村街钟村一村民委员会2012年4月11日出具的《证明》载明：何垣位于我村辖区内番禺区钟村镇解放路39号之三的房屋（粤房地证字第××号）、之四的房屋（粤房地证字第××号）、之五的房屋（粤房地证字第××号）、之七的房屋（粤房地证字第××号）与现时的广州市番禺区钟村街塘坊大街11号属同一地址。
2012年3月12日，蔡明标向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.确认双方签订的《租赁合同》（编号：HC20110317）中合法面积684.4平方米的租赁合同于起诉之日（即2012年3月12日）解除，并确认剩余非法面积1715.6平方米的租赁合同无效；2.何垣向我返还双倍合�保证金208800元；3.何垣赔偿我经济损失308500元；4.由何垣承担本案诉讼费用。
一审中，何垣答辩并反诉称：第一，我同意解除双方签订的《租赁合同》，但解除的原因并非该合同不能履行，而是由于蔡明标已单方面构成根本性违约。第二，蔡明标要求确认《租赁合同》自其起诉之日解除无事实和法律依据。第三，因蔡明标拒绝支付租金，根据《租赁合同》的约定，蔡明标支付的保证金不应予以返还。第四，从现有证据来看，蔡明标主张的损失缺乏证据。即使其存在所谓的损失，也是在未经我方同意的情况下擅自装修而产生的。第五，我方已充分履行了合同义务，并且协助蔡明标取得营业执照，《租赁合同》已向相关部门备案。签订合同时，我方已向蔡明标提供了涉案租赁物的房地产权证复印件，合同亦对涉案租赁物的产权作出了明确表述，蔡明标是知悉涉案租赁物的状况的。我方认为，蔡明标自2012年3月起即拖欠租金、货梯使用费及水电费等，已构成违约。为此，我方提起反诉，请求判令：1.解除双方于2011年3月17日签订的《租赁合同》（编号：HC20110317）；2.蔡明标向我支付租金及逾期付款违约金（租金自2012年3月起计至2012年8月31日，违约金以当月租金为本金，按每日百分之一的标准，自当月租金支付期满次日起计至蔡明标付清全部款项时止）；3.蔡明标按每月500元的标准向我支付自2012年3月起至2012年8月31日止的货梯使用费；4.蔡明标向我支付自2012年1月起至3月5日的电费7570.85元；5.确认我无须向蔡明标返还合同保证金104400元；6.蔡明标承担本案的全部诉讼费用。
在本案审理过程中，双方于2012年9月3日办理了涉案房屋的交接手续，蔡明标将涉案房屋的钥匙交回给何垣。
在庭审中，何垣称将涉案房屋交付给蔡明标时，涉案房屋已有基本装修，蔡明标对此予以否认，对此何垣亦未提供证据证实。另外，蔡明标认为双方签订的《租赁合同》中约定的逾期支付租金每一天按欠租的1%收取滞纳金的标准过高，每日1‰的违约金标准比较合理。同时，双方同意适用中华人民共和国法律处理本案。
原审法院认为：蔡明标为马来西亚国籍，故本案为涉外租赁合同纠纷。因双方当事人在本案审理过程中一致同意适用中华人民共和国法律处理本案，本案以中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。
蔡明标与何垣就涉案房屋签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示。双方就涉案房屋中取得房地产权证的部分（房地产权证号为粤房地证字第××号、03××78号、0332079号、03××80号）所达成的租赁关系应为有效。其余部分因未取得建设工程规划许可证，亦未得到主管部门的批准建设，应为无效。何垣作为出租人，明知涉案房屋中的部分未取得建设工程规划许可证，亦未得到主管部门的批准建设，仍将房屋出租，对合同部分无效存在过错。蔡明标作为承租人，在签订合同前理应核实涉案房屋的产权状况，但蔡明标未尽审慎查明义务即签订合同，对合同部分无效亦存在过错。对于有效部分，双方于2012年9月3日对涉案房屋进行了交接，即双方以实际行动解除了租赁合同中的有效部分，故应确认双方签订的《租赁合同》中取得房地产权证部分的租赁关系于2012年9月3日解除。
涉案房屋的租赁关系被确认部分无效及部分解除后，双方应根据诚实信用和公平的原则结算相关款项。关于房屋租金和使用费以及货梯使用费的问题。虽然蔡明标称其已于2012年2月28日搬出涉案房屋，但其实际将涉案房屋交回何垣管业并交回钥匙的时间是2012年9月3日，且在租赁合同部分无效的情况下，出租人�参照合同约定的标准收取房屋的租金、使用费以及货梯使用费。因此，对何垣请求蔡明标支付2012年3月1日至2012年8月31日期间的租金和使用费共208800元（34800元／月×6个月=208800元）以及货梯使用费共3000元（500元／月×6个月=3000元）的请求，应予以支持。关于何垣要求蔡明标支付电费的诉讼请求。蔡明标在庭审中对该诉讼请求无异议，且有何垣提供的金额为7570.85元的电费发票联和《证明》予以证实，予以支持。关于违约金的问题。因合同约定租赁房屋应为工业用途，但何垣实际交付的房屋为商业用途，而蔡明标亦存在迟延交付租金的情形，在双方都有违约的情况下，对何垣要求蔡明标支付违约金的请求，不予支持。关于保证金的问题。因合同对有效部分和无效部分的保证金未作出分别约定，且双方都有违约行为，蔡明标要求何垣双倍返还保证金及何垣要求无需向蔡明标返还保证金的请求均于法无据，不予支持。何垣应将收取的保证金104400元返还给蔡明标。关于蔡明标主张的经济损失（装修损失）的问题。何垣未提供证据证明其将涉案房屋交付给蔡明标时存在基本装修，根据《租赁合同》的约定，对房屋进行装修并不需要预先征得出租方同意，且对装修的事实蔡明标提供了《装修合同》、发票联、税收转账专用完税证等予以证实，在何垣没有提供确实充分证据加以推翻的情况下，该院对涉案房屋装修造价为308500元予以采信。根据《装修合同》的约定，工程竣工日期为2011年9月30日，双方约定的租赁期限至2016年3月16日，在双方均不申请评估的情况下，按月计算折旧，到涉案房屋进行交接之日（即2012年9月3日），装修现值应为245070元（308500元×（53.5个月-11个月）／53.5个月=245070元］。考虑双方当事人均有违约行为及对合同部分无效均有过错，该项损失应由蔡明标、何垣各承担50%，故何垣应赔偿122535元（245070元×50%=122535元）给蔡明标。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条第一款、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，于2012年12月19日作出如下判决：一、蔡明标与何垣于2011年3月17日签订的《租赁合同》（编号：HC20110317）中粤房地证字第××号、03××78号、0332079号、03××80号《房地产权证》记载面积以外部分的租赁合同关系无效；二、何垣于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡明标返还保证金104400元；三、何垣于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡明标赔偿122535元；四、蔡明标于本判决发生法律效力之日起十日内向何垣支付房屋租金、使用费共208800元；五、蔡明标于本判决发生法律效力之日起十日内向何垣支付货梯使用费共3000元；六、蔡明标于本判决发生法律效力之日起十日内向何垣支付电费7570.85元；七、驳回蔡明标的其余诉讼请求；八、驳回何垣的其余反诉请求。一审案件本诉受理费8973元，由何垣负担3936元，由蔡明标负担5037元。一审案件反诉受理费3211元，由蔡明标负担2176元，由何垣负担1035元。
判后，上诉人蔡明标、何垣均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其中蔡明标上诉认为：一、原审法院认定事实不清。由于何垣一直不同意交接案涉场地，导致损失扩大，因此该后果及责任不应由蔡明标承担。而一审法院简单认定租赁双方没有交接，判令2012�3月1日起至2012年8月31日期间的租金及电梯费也由蔡明标承担错误。二、既然法院认定双方均有过错，对于合同解除后，物业交接前的租金以及货梯使用费也应按过错责任进行划分，一审法院判令上述费用由蔡明标100%承担错误。据此请求法院判令：1.撤销原判第五项；2.撤销原判第六项；3.何垣承担本案的上诉费用。
何垣答辩称不同意蔡明标的上诉请求及理由，并提出上诉认为：一、原审法院以合同约定“工业用途”为由认定何垣存在违约不符合客观事实。一审法院有关工业用途的认定明显不符合双方合同的约定及蔡明标持有讼争物业产权证明文件的客观事实。蔡明标在签订合同时已经获取了讼争房屋的产权证明文件，且该证明文件中显示的是商业用途，因此租赁合同中有关工业用途的约定不是双方当事人的真实意思表示。且蔡明标已经就案涉场地领取了工商营业执照并正式经营，因此其承租目的根本就是商业用途。一审法院有关工业用途的认定与案涉场地的现状不符。二、原审法院以所谓的发票和非法的《装修合同》为依据，判令何垣向蔡明标赔偿所谓的损失，缺乏事实依据。蔡明标提交的装修合同及发票存在明显的瑕疵，装修合同中的装修单位为没有施工资质的个人，且发票的出具时间是在本案起诉前几天，存有疑点。一审法院遗漏了案涉物业在出租之前就已经通过消防验收的事实，案涉建筑物已经有基本的装修、装饰，否则不可能通过相关的消防验收。蔡明标的装修并无证据显示取得了何垣的同意，故根据司法解释的规定，出租人无须承担任何赔偿责任。三、一审法院无视何垣拒绝对所谓的装修现值进行评估的实际情况，以所谓的双方均不申请评估为由判令何垣承担所谓的赔偿责任。属于适用法律错误。一审法院以所谓的装修残值为标准判令何垣向蔡明标进行赔偿，违反法律规定。综上，请求法院判令：1.撤销原审判决第三项，改判何垣无须向蔡明标返还保证金104400元中的30000元；2.撤销原审判决第四项，改判何垣无须向蔡明标支付所谓的赔偿款项122535元；3.撤销原审判决第九项，判令蔡明标向其支付逾期支付租金的违约金（违约金以当月租金为本金，按每日百分之一的标准，自当月租金支付期满次日起计至蔡明标付清全部款项时止）；4.蔡明标承担本案的全部诉讼费用。
蔡明标答辩称：1.我方认为作为业主是应当清楚涉案物业用途，房产证的明显记载是商业用途，但在签订合同时却写明是工业用途，我方认为这是何垣对我方的承诺。因此在租赁合同持续的这段时间，我方对涉案物业进行装修，在政府部门办理消防验收时，何垣告知由于涉案物业不能用于工业用途的，所以不予�理；2.双方对涉案合同解除都存在过错，应当各自承担相应的责任。在物业不能使用的情况下，出租人不但没有减免租金，而且要求我方承担违约责任是没有依据。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于合同部分解除及部分无效的责任认定问题。由于双方当事人对于原审判决第一、二项均未提出上诉，故上述判项应予维持。首先，审查案涉合同部分解除的责任认定，根据案件查明事实，案涉合同在履行过程中，蔡明标作为承租人存在逾期交租的违约情形，而何垣作为出租人亦未能交付与约定用途相符的租赁标的物，故双方当事人对于案涉合同的部分解除均负有过错责任。何垣上诉认为其在合同履行过程中并无违约，缺乏事实依据，本院不予采信。其次，审查案涉合同部分无效的责任认定，由于何垣作为出租方在部分租赁标的物未经合法报建的情况下进行出租，其理应承担合同无效的过错责任；反之，蔡明标作为承租人在签约时未就案涉合同的标的物的合法性予以审查，亦应就未尽审慎注意义务承担相应责任，故原审法院认定双方均应对于合同部分无效承担责任正确，本院予以确认。
关于合同解除及无效的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，由于双方当事人对于合同部分解除及部分无效�存有过错，故原审法院判令何垣向蔡明标返还保证金，符合上述法律规定，本院予以维持。何垣上诉主张不予退还保证金中的30000元，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于装修赔偿的问题，因双方违约导致合同解除，故原审法院在双方均未申请评估的情况下，采纳了蔡明标所提交的证据确定装修现值，并由双方根据各自的过错承担相应的责任，据此判令何垣向蔡明标赔偿122535元正确，本院予以维持。何垣上诉认为一审采纳瑕疵证据计算损失错误，对此，因其未能提供相反证据予以反驳，故该上诉理由缺乏理据，本院不予采信。对于租金、使用费及货梯使用费的承担，由于现有证据显示双方于2012年9月3日才办理案涉房屋的交接手续，故何垣主张房屋交还之前所实际发生的租金、使用费及货梯使用费应予支持，原审法院对此处理并无不当，本院予以维持。蔡明标�诉主张上述费用不应由其全部负担，缺乏法律依据，本院亦不予采信。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人蔡明标、何垣的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8183元，由上诉人蔡明标负担4477元，由上诉人何垣负担3706元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
审 判 员 张 怡
代理审判员 茹艳飞
二〇一四年十一月二十六日
书 记 员 郝 烨