山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6857号
上诉人（原审被告）：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨秀强，总经理。
委托诉讼代理人：王宁，国浩律师（济南）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董玉顺，男，1972年9月21日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：王亚男，泰和泰（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王盼盼，泰和泰（济南）律师事务所律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司(以下简称山东恒生公司）因与被上诉人董玉顺商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
山东恒生公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回董玉顺的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由董玉顺承担。事实和理由：一、一审法院判令山东恒生公司承担逾期违约责任无事实依据。1.山东恒生公司虽然存在逾期办证的情形，但山东恒生公司逾期办证是第三方原因导致的，并非山东恒生公司自身原因，因此山东恒生公司不应当向董玉顺承担逾期办证的违约责任。因负责建设恒生伴山小区的施工总包单位拒不配合山东恒生公司取得综合验收备案证明的手续材料，导致山东恒生公司一直未能取得涉案房屋所在小区《房地产开发项目综合备案证明》，以致延误房屋权属登记的办理。山东恒生公司经过多方努力最终和施工单位达成和解协议，并于2016年6月24日取得《房地产开发项目综合备案证明》。综上，逾期办证的原因不在山东恒生公司，而是因为施工总包单位拖延导致的，因此山东恒生公司不应当承担逾期办证的违约责任。2.山东恒生公司已于2016年6月24日取得恒生伴山小区房地产开发项目综合验收备案证明，并已将办证的全部手续材料提交济南市不动产登记中心，正在履行为董玉顺办理房屋权属证书的义务，涉案房屋所在楼座目前正在办理初始登记。二、一审法院判定山东恒生公司承担供电逾期达到使用条件违约责任，既无合同依据，也无法律依据。1.一审法院无视山东恒生公司与董玉顺在《商品房买卖合同》中约定的房屋交付条件，却以《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的综合验收备案或分期综合验收备案的交房标准推定涉案房屋交付时供电应接入市政10KV正式电源，而判令山东恒生公司承担供电逾期达到使用条件的违约责任，属于认定事实和适用法律的双重错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第52条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起实行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》，而是在附件五补充协议约定：商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。双方这一约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综上，涉案《商品房买卖合同》中对于房屋交付条件有明确有效约定的情况下，一审法院无视双方意思自治的约定，却以《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的综合验收备案或分期综合验收备案的交房标准推定涉案房屋交付时供电应接入市政10KV正式电源，属于认定事实和适用法律的双重错误，不当加重了山东恒生公司的相关责任。2.山东恒生公司向董玉顺交付的涉案房屋，符合涉案《商品房买卖合同》约定的“供电已达到使用条件”，不存在逾期情形，亦未给董玉顺造成实际损失，董玉顺无权要求山东恒生公司承担逾期违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十四条明确约定“水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件”，而并非“供电接入市政10KV正式电源”。董玉顺在接收涉案房屋并对房屋进行验收时，在《房屋验收表》中已注明“电表读数”，毫无疑问，房屋已正式通电。且自涉案房屋交付董玉顺至今，电力一直正常供应并完全满足董玉顺生活各项需求，符合《商品房买卖合同》约定的“达到使用条件”的交付标准。事实上，并没有董玉顺主张的“正式电”的概念，而是指供电是否接入市政10KV电源并办理相关手续，而且供电是否接入市政10KV电源也不是衡量供电能够正常使用、是否达到使用条件的标准。山东恒生公司在涉案房屋所在恒生伴山小区建设过程中，已缴纳供电配套费、工程费等各项费用。根据国网山东济南市历城区供电公司于2014同年3月13日出具的证明显示，恒生伴山小区供电未能接入10KV电源的原因为“外线管沟制约”，该“外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业”，为政府部门或其他第三方原因造成，并非山东恒生公司责任。根据山东省济南市的相关规定，“未能接入市政10KV电源”的用电使用成本远高于“接入市政10KV电源”的使用成本，自涉案房屋交付以来，董玉顺一直按照山东省济南市规定的0.5469元/每度的生活用电电价标准交纳电费，二者之间最高额差价，一直以来均由山东恒生公司予以承担，并向供电公司足额缴纳。因此，山东恒生公司认为，董玉顺未因供电“未接入市政10KV电源”受有任何实际损失，董玉顺无权按照20元/天的标准，要求山东恒生公司承担违约责任。另，山东恒生公司经济形势及其他不可预见原因，经济情况已不容乐观，一审法院在认定事实不清、适用法律错误的情况下作出的一审判决，未遵循合同意思自治、公平公正、诚实信用等基本法律原则，也不利于维护交易稳定，损害了山东恒生公司的合法权益。
董玉顺辩称,一、山东恒生公司未能按约及时为董玉顺办理房屋产权证书是客观事实，且不存在不承担违约责任等法定事由或合同约定，山东恒生公司亦未能提供有效证据予以证实其主张，故一审法院判令山东恒生公司向董玉顺承担逾期办证违约金具有法律和事实依据。二、山东恒生公司向董玉顺交付的房产供电条件，不具备居民正常用电标准，一审法院判定山东恒生公司承担共建逾期达到使用条件违约金，具有事实和法律依据。1.一审中，山东恒生公司提供其与济南市历城区供电局签订的《恒生伴山住宅小区配电工程承包合同》，说明山东恒生公司明知并认可向董玉顺交付的房产的用电条件是居民正常用电标准，即10KV正式电源。根据《供电营业规则》的规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时用电。本案中山东恒生公司向董玉顺交付的房产并不符合临时用电的情形，山东恒生公司交付的房产用电并不具备正式用电条件，其应按合同第十条约定向董玉顺承担违约责任。同时，根据《供电营业规则》的规定，使用临时电源的用户不得向外转供电、也不得转让给其他用户。即使山东恒生公司具有使用临时电源的条件和资格，其也不得将供电部门供给其使用的临时用电转供给董玉顺，山东恒生公司的做法本身即是违法行为。2.涉案《商品房买卖合同》是由山东恒生公司向董玉顺提供的格式合同，合同中第十条中关于用电条件的约定也是由山东恒生公司提供的格式条款。董玉顺购买涉案房产是用来居住，具备居住的正常用电标准是购买的房产应当具备的最基本条件之一，而山东恒生公司却将用电条件理解为通电即可，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解有两种以上的解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故对诉争的商品房买卖合同第十四条关于用电条件的约定应当是具备居民正常用电标准，而非临时用电。3.根据国务院《电力供应与使用条例》第24条之规定，供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核，对用户受送电工程的施工过程实施监督，并在该受送电装置工程竣工后实行检验；检验合格的，方可投入使用。根据该条规定，只有经过供电企业的检验合格后，才能投入使用，即使双方约定的交付的用电条件是临时用电，或者双方对诉争的商品房单体竣工验收合格，视为房屋达到交付条件的约定都成立，也因为违反了《电力供应与使用条例》第24条的规定而应认定为无效条款，山东恒生公司应向董玉顺支付供电逾期达到使用条件违约金。4.山东恒生公司向董玉顺交付的房产不具备用电条件，严重影响了董玉顺的生活，且一审法院判令的供电逾期标准远低于法定标准。山东恒生公司向董玉顺交付的涉案小区的用电为临时用电，临时用电有技术缺陷，涉案小区电压负荷低，电压不稳定，导致小区频繁停电，涉案小区全部为高层住宅，停电后电梯不能使用，造成业主尤其是老人出行受阻，甚至出现多次电梯坠落、业主被困的恶性事故，由于临时用电的电压不稳，使空调无法运转，在夏季用电高峰期频繁造成停电事故。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，山东恒生公司与董玉顺关于对交付的不符合供电条件的违约行为，每逾期一日按20元标准支付违约金的约定远低于法定标准。一审法院认定董玉顺承担的供电逾期达到使用条件的违约责任，完全遵循了合同法关于意思自治、公平公正、诚实信用的基本原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，山东恒生公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回山东恒生公司的上诉请求，维持一审判决。
董玉顺向一审法院起诉请求：1.判令山东恒生公司赔偿董玉顺逾期办理房产证违约金11598.11元；2.判令山东恒生公司支付董玉顺与供电不符合使用条件的赔偿金（供电不符合使用条件赔偿金，从实际交房日2013年12月3日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）；3、本案诉讼费、保全费等费用由山东恒生公司承担。
一审法院认定事实：2011年9月17日，董玉顺（买受人）与山东恒生公司（出卖人）签订了商品房买卖合同一份，约定：由董玉顺购买山东恒生公司开发的位于恒生伴山小区5-1-1104室商品房一套，总价款为1159811元。合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，每逾期一日，出卖人向买受人支付20元赔偿金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。
2013年12月3日，山东恒生公司将涉案房屋交付于董玉顺。2016年5月31日，由国家电网山东省电力公司出具的关于恒生伴山小区取得供电配套设施合格证明。2016年6月24日，恒生伴山小区取得综合验收备案证明。
2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。
一审法院认为，董玉顺与山东恒生公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同第十五条约定，山东恒生公司应当在涉案房屋交付使用后的365个工作日内办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案房屋于2013年12月3日实际交付于董玉顺，2016年6月24日恒生伴山小区取得综合验收备案证明，故山东恒生公司已构成违约，对于山东恒生公司认为未办理房产证的原因系施工总包单位拒不配合被告办理项目综合验收备案证明的相关手续的抗辩理由不成立，故董玉顺要求山东恒生公司支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，予以支持；合同第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日达到使用条件，对于山东恒生公司抗辩认为合同中并未对供电的使用条件做出约定，且认为涉案房屋的电力供应可以满足正常生活需要，而依据2011年4月27日下发的《转发通知》明确，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》做为房屋交付使用的约定条款，根据国家电网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明显示山东恒生公司于2016年5月31日取得供电配套设施验收合格，故山东恒生公司已实际构成违约，对于山东恒生公司认为恒生伴山小区供电未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施，投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非被告责任的抗辩理由，不予采纳，山东恒生公司应按照每日20元的标准支付赔偿金的诉讼请求，予以支持，山东恒生公司应支付给董玉顺供电未达到使用条件的赔偿金。
对于逾期办证的违约金标准及水、电未达到使用条件的赔偿金标准，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。因本案合同中已分别明确约定了逾期办证的违约金标准和水、电在涉案房屋实际交付使用时未达到使用条件的标准的赔偿金标准，且该两个标准分别都不高于上述法定的违约金标准，山东恒生公司也未提交证据证实该违约金标准应予以调低，故对于山东恒生公司认为合同中分别约定的两个违约金标准过高应予以调整的意见，不予采纳。判决：一、被告山东恒生置地有限公司于判决生效之日起十日内向原告董玉顺支付逾期办证违约金11598.11元；二、被告山东恒生置地有限公司于判决生效之日起十日内向原告董玉顺支付供电未达到使用条件的赔偿金（从实际交房日2013年12月3日计算至国网山东省电力公司出具新建项目供电配套设施验收合格证明之日止，即2016年5月31日，每日按20元计算）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币250元，由被告山东恒生置地有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。山东恒生公司向本院提交以下证据：证据一、单位工程竣工验收报告，证明涉案房屋在交付以前，就已按照合同约定取得了单位工程验收报告，符合交房条件。证据二、涉案小区物业公司交纳电费的单据，证明业主按照市政用电的电费交纳标准交纳电费，未受有实际损失。证据三、配套费缴纳单据，证明恒生公司在2010年至2012年期间向济南市城乡建设委员会缴纳涉案小区各项配套费累计1700余万元。董玉顺对上述证据质证称，对证据一的真实性无法确认，董玉顺不清楚也从未见到过，即使该份报告客观真实也无法证实涉案小区已具备交房条件，在该份报告中均未体现涉案小区的用电达到交付条件及用电标准；对证据二的真实性有异议，并没有相关业主的签字，根据山东恒生公司的陈述，涉案小区在交房时并不具备用电条件，涉案小区的用电标准为临时用电，而根据双方的合同约定，山东恒生公司应当向董玉顺支付用电不符合用电条件的违约金，该违约金标准并不高于法定标准。对证据三配套费缴纳单据的银行转账凭证真实性无异议，对其他证据真实性有异议，同时对证明目的有异议，根据山东恒生公司在一审中提交的证据，其与济南市历城区供电局签订了供电施工承包合同，其应当向该公司交纳相关的费用并提供相关的证据，而山东恒生公司提供的该宗证据无法证实系交纳的配套费包含用电配套费用，据董玉顺了解，整个小区的用电配套费用应为3000万元左右，而山东恒生公司仅交纳了1700余万元，涉案小区未能按期完成正式用电的安装是由于山东恒生公司未能及时交纳相关费用造成的，而非是因为市政原因。董玉顺向本院提交山东天祥电力设计院有限公司出具的技术咨询回复意见书、山东天祥电力设计院有限公司的营业执照、工程设计资质证书、经办人韩建生、黄斌斌的注册电气工程师（发输变电）注册执业证书，证明正式电源与临时电源的区别及技术参数的相对比，临时电源不具备作为住宅小区的用电条件，无法达到居民正常生活的使用条件，同时根据民用建筑电气设计规范、消防用电、客梯、生活水泵、排污泵、人防工程等均应为双路供电方式，而临时用电为单路用电，无法达到技术及使用要求。山东恒生公司对上述证据质证称，对证据的真实性无异议，作出回复的机构是山东天祥电力设计院有限公司，首先该回复意见的权威性有待考量，并非是政府机关的官方回复，该意见书最后写到以上意见仅供参考，意见书第二项技术参数只是一个比较，没有明确相关法律规定，另外，该技术参数上的差别也不影响业主的正常使用需求，且山东恒生公司已通过承担电费差价的形式弥补了董玉顺的差价损失，董玉顺在用电使用上无任何损失，另外，该技术咨询回复意见书仅是理论上的参考，在实践中为保障业主用电使用需求，在供电公司许可的情况下山东恒生公司才能通过垫付承担电费差价的形式保障业主的使用需求，该种方式也不违反法律法规的强制性规定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，董玉顺与山东恒生公司签订的商品房买卖合同合法有效。山东恒生公司未按照商品房买卖合同约定履行办证义务，事实清楚，山东恒生公司应当依照商品房买卖合同约定向董玉顺承担逾期办证的违约责任。虽然山东恒生公司主张逾期办证系因施工单位拒不配合其取得综合验收备案证明材料所致，但是山东恒生公司对此未举证证明。即使山东恒生公司的主张属实，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该事实也不能成为免除山东恒生公司逾期办证违约责任的法定事由。一审判决山东恒生公司承担逾期办证违约责任正确，本院予以维持。
关于董玉顺主张的供电未达到使用条件的赔偿金问题。本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》约定了房屋的交付条件，同时对于交付房屋的水、电、暖等配套基础设施应达到使用条件的日期亦进行了约定。《商品房买卖合同》第十四条系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定：1.水、电房屋实际交付使用之日起达到使用条件；2.集中供暖设施设备于房屋交付实际使用后第一个采暖期具备使用功能，燃气设施设备于房屋实际交付使用之日起具备使用功能；3.电话、宽带、有限电视由买受人交纳开户费由运营商负责开通；4.小区主干道于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。因此，山东恒生公司负有在约定期限内使房屋的水、电、暖等配套基础设施达到使用条件之义务。
双方当事人对于合同第十四条约定“达到使用条件”有不同解释，山东恒生公司认为供应临时用电也可称为“达到使用条件”，购房者认为应当供应市政正式用电方为“达到使用条件”。本院认为，此处的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。1996年9月1日实施的国务院令第666号《电力供应与使用条例》第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用。1996年10月8日发布并实施的电力工业部令第8号《供电营业规则》第十二条第一款、第二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”2.临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题。住宅小区使用临时电源不足以保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋的交付条件约定为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。取得综合验收备案证明意味着开发项目的水、电、暖等公共配套设施已经由主管部门验收，已具备正常使用条件。而本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定尤为重要。因此，对于合同第十四条所约定开发商的义务，应当作严格解释。
山东恒生公司交付房屋时仅具备临时用电，不符合合同约定，至2016年5月方取得供电配套设施验收合格证明，应当承担违约责任。合同第十四条中约定了免责条款，即因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。山东恒生公司抗辩称未接入正式电源系因政府市政部门的原因，提交国网山东济南市历城区供电公司2014年3月13日出具的《证明》一份，但该证明并非在本案诉讼中形成，且没有具体经办人、负责人的签名，不符合民事诉讼法关于单位证明的证据形式要件。故对该《证明》的证明效力，本院不予采信，山东恒生公司提出的免责抗辩不能成立。一审判决山东恒生公司支付供电未达到使用条件的赔偿金并无不当，本院予以维持。
综上所述，山东恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费250元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 闫振华
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一七年十月十八日
书记员 朱俞颖