湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初2722号
原告：长沙美嘉物业管理有限公司，住所地宁乡县玉潭镇楚沩社区二环路美域中央2栋204室。
法定代表人：何朝阳，系该公司执行董事长。
委托诉讼代理人：喻红兵,湖南严明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付军,男,1963年1月7日出生,汉族,户籍所在地宁乡县,系公司员工。
被告欧阳娥，女，1982年10月15日出生，汉族，农民，户籍地宁乡县，现住宁乡县。
原告长沙美嘉物业管理有限公司（以下简称“美嘉物业公司”）与被告欧阳娥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法由审判员易赞适用简易程序（小额诉讼）于2017年6月5日、7月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告委托诉讼代理人喻红兵、付军，被告欧阳娥到庭参加了诉讼，第二次开庭原告委托诉讼代理人喻红兵、付军到庭参加了诉讼，被告欧阳娥经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告美嘉物业公司诉称：被告为宁乡县金域蓝湾11栋206号房的业主，房屋面积共计122.08平方米。2012年5月，原告与被告签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为被告所在的小区提供物业管理服务。原告在服务期间完全履行了合同约定的义务，但被告却从2013年11月1日起开始停止缴纳物业管理费。经原告多次催促仍拒交，至2017年3月31日止共欠物业管理费4004元，根据合同约定产生违约金894元。请求法院判决：1、被告立即支付原告物业管理费4004元及违约金894元；2、被告承担全部诉讼费用。
被告欧阳娥辩称：答辩人并非恶意不交物业费，原因有几点：1、2013年5月答辩人在小区丢失自行车一辆，原告没有履行相应安全保障的义务；2、2013年答辩人发现厨房排烟管道返烟，向原告反映后，原告没有组织妥善解决问题；3、2016年起，答辩人卫生间墙壁漏水，致使墙壁变黑发霉、脱落，原告也没有妥善解决。
经审理查明：被告欧阳娥为位于宁乡县白马桥乡白马东环线（金域蓝湾）第11幢206号房的业主，房屋面积为122.08㎡。原告于2012年5月7日收房后，与长沙美景物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由长沙美景物业管理有限公司对被告所在的金域蓝湾小区提供物业服务，物业服务内容包括房屋管理、共用设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容，收费标准为多层住宅0.8元/㎡每月，服务期限自2012年4月30日至2013年12月30日止，到期可另行续签，如本房产开发商与被告签订的前期物业服务合同继续履行的，该合同继续履行。上述合同到期后，2013年12月31日，金域蓝湾开发商长沙九城房地产开发有限公司（甲方）与原告美嘉物业（乙方）签订《金域蓝湾前期物业服务合同》，约定长沙九城房地产开发有限公司将金域蓝湾小区物业委托原告美嘉物业公司实行物业管理，合同第十五条约定：服务期限自2014年1月1日至2016年12月31日止，合同到期后，甲方如没有解除乙方的委托，乙方根据该合同实际已经履行的，视为自动续签，本合同继续有效。合同第三十条约定：甲乙双方对本合同规定的权利义务不能转移第三方，并对本合同内容负有保密义务，不能向小区公布。原告依约履行了卫生、绿化等部分合同义务，但因被告欧阳娥认为原告美嘉物业公司未能完全履行合同义务，并存在答辩中所述种种问题，而自2013年11月1日至2017年3月31日未交纳物业管理费，原告于2016年10月向被告书面催缴了2013年11月1日-2016年10月31日的物业管理费，截止至2016年10月31日止，被告尚欠原告物业管理费3516元（0.8元/月/㎡×122.08㎡×36月=3516元）。
另查一：2016年-2017年，宁乡县市容环境卫生管理局委托原告代收2016年-2017年宁乡县金域蓝湾小区城市生活垃圾处理费，标准为75元/户/年。原告代被告缴纳了2014年-2017年的城市生活垃圾处理费共计300元。
另查二：长沙美景物业服务公司于2007年4月12日成立，并于2012年5月21日变更公司名称为长沙美嘉物业管理有限公司。
上述事实，有交房流程表、前期物业管理服务合同、收费催款通知单、照片、被告提供的照片及到庭当事人的陈述在卷予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告长沙美嘉物业管理有限公司与被告欧阳娥签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。长沙九城房地产开发有限公司作为开发商与原告续签的《金域蓝湾前期物业服务合同》对业主具有约束力，双方合同中第三十条约定的效力不影响合同其他部分的效力。长沙美景物业服务公司更名后，其更名后的权利义务由原告美嘉物业公司享有和承担。物业服务合同签订后，原告提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。对原告要求被告支付从2013年11月1日起计算至2016年10月31日的物业管理服务费及代为交纳的生活垃圾处理费的诉讼请求，应予以支持。对原告要求被告支付2016年11月1日-2017年3月31日的物业管理费的诉求，因原告未提供证据证实其对被告所欠的2016年11月1日-2017年3月31日的物业管理费进行过书面催缴，故对该部分诉讼请求，不予支持。关于物业管理费的缴纳标准，根据被告提供的照片及本院调查核实的情况，能够证实原告在提供服务过程中存在一定瑕疵，其物业服务未能依据合同约定完全履行，本院综合实际情况，对于原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，酌情予以减少15%，即被告欧阳娥自2013年11月1日起至2016年10月31日应向原告交纳的物业管理费为2988.5元（0.8元/月/平米×122.08㎡×36月=2988.5元），原告要求被告支付原告代为交纳的城市生活垃圾处理费300元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因被告拒交物业服务费系因原告未能完全履行合同义务，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告欧阳娥在本判决生效之日起五日内向原告长沙美嘉物业管理有限公司支付2013年11月1日至2016年10月31日物业管理服务费2988.5元及城市生活垃圾处理费300元（2014年、2015年、2016年、2017年）共计3288.5元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序（小额诉讼）审理，案件受理费50元，减半收取25元，由被告欧阳娥负担。
本判决为终审判决。
审判员 易赞
二〇一七年八月三日
书记员 蔡斌
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。