江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2428号
上诉人（原审被告）：李小弟，男，1951年5月10日生，汉族，住苏州市吴中区。
上诉人（原审被告）：潘桂英，女，1956年7月7日生，汉族，住苏州市吴中区。
上诉人（原审被告）：李建东，男，1977年2月7日生，汉族，住苏州市吴中区。
三上诉人共同委托诉讼代理人：钟敏，江苏道金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钟龙福，男，1974年9月12日生，汉族，住苏州市吴中区。
被上诉人（原审原告）：沈惠芳，女，1975年3月19日生，汉族，住苏州市吴中区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：周大伟，江苏久顺律师事务所律师。
上诉人李小弟、潘桂英、李建东因房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李小弟、潘桂英、李建东上诉请求：撤销一审判决，改判认定买卖合同书无效，车库及房屋所有权归李小弟、潘桂英所有，改判驳回钟龙福、沈惠芳要求过户的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由钟龙福、沈惠芳负担。事实和理由：一、涉案房屋买卖合同签订时所有权人潘桂英不在场，潘桂英未签字不知情，知情后已经及时向两被上诉人主张权益，表明不知情、不同意买卖涉案房屋。本案具有特殊性，存在李小弟、李建东恶意串通损害潘桂英利益的情况，应认定合同为无效合同。2005年下半年，潘桂英的儿子李建东因为生意失败，欠下大量债务，全家人离开越溪住处逃到外面躲债。因实在不堪追债人的追债，李建东与李小弟私下协商准备卖房还债。因潘桂英坚决不同意卖房，李建东、李小弟隐瞒潘桂英私自低价将涉案房屋出售给了被上诉人，李小弟拿到卖房款后全部交给李建东归还债务，潘桂英未拿到一分售房款。2013年潘桂英从外地回到苏州后，因无法找到住处才知道涉案房屋被卖掉，于2014年多次找到被上诉人并告知不同意卖方，要求被上诉人退还涉案房屋。二、涉案房屋及车库登记所有权人为李小弟和潘桂英，权属理应归李小弟和潘桂英所有。一审判决认为上诉人无法证明潘桂英在签订合同时不在场，属主观臆断。三、房款由李小弟代领后全部交于李建东偿还了个人债务，实际领款人应为李建东。无效合同应自始无效，因李小弟未实际拿到该笔款项，而潘桂英自始未看到、未拿到该笔款项，故应由实际领款人李建东返还钟龙福、沈惠芳款项。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。
钟龙福、沈惠芳辩称，2006年1月15日签订的《房屋买卖合同书》合法有效，应约束于潘桂英。潘桂英并未提供证据证明李小弟、李建东之间存在恶意串通行为。合同中的车库没有办理抵押，符合过户条件。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
钟龙福、沈惠芳向一审法院起诉请求：确认2006年1月15日签订的房屋买卖合同有效；确认位于苏州市吴中区越溪街道××区××室××房屋及××号车库为钟龙福、沈惠芳所有；被告将上述房屋及车库的产权证及土地使用权证办理至钟龙福、沈惠芳名下；诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：钟龙福与沈惠芳系夫妻。2006年1月15日，钟龙福、“沈伟芳”（乙方）与被告李小弟、李建东（甲方）签订房屋买卖合同书，载明甲方李小弟自愿将溪东新村四区5幢204室出让给乙方钟龙福，房屋面积为120平方，车库为15.7平方，房屋价格为2260元平方米，车库为1150元平方米，总金额等房产证、土地证齐时总结算。现钟龙福付李小弟人民币280000元整（贰拾捌万元整）。同日，钟龙福、沈惠芳钟龙福给付280000元，被告李小弟出具收条。钟龙福、沈惠芳称，“沈伟芳”即是沈惠芳，沈惠芳不会写字，就由钟龙福代签，但因钟龙福文化水平不高，出现了笔误。对此，被告李小弟及李建东称其是把房子卖给了钟龙福，但签合同时，沈惠芳不在场，“沈伟芳”应系事后补签，但其对“沈伟芳”的字迹不申请鉴定。
2014年4月11日，苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区5幢204室房屋（另有5幢11号车库）的产权证办理至李小弟、潘桂英名下，房屋面积为121.08平方米，车库面积为19.85平方米。2014年8月15日，上述房屋（不含车库）被抵押给恒丰银行股份有限公司苏州分行，抵押金额为650000元。经一审法院释明，钟龙福、沈惠芳表示其无法代偿涤除抵押权，但其坚持诉请，要求李小弟、潘桂英、李建东履行过户义务。至于过户产生的税费，由其自行承担。
以上事实，有钟龙福、沈惠芳提供的房屋买卖合同书、收条、房屋权属登记信息查询结果证明、水电费发票，李小弟、潘桂英、李建东提供的房产证、土地证及一审法院制作的开庭笔录、询问笔录在卷佐证。
审理中，潘桂英称2006年至2014年初，其一家人都在外面躲债，并未居住在苏州，其不知道签合同的事情。直到2014年，其回到苏州才发现房屋已被丈夫李小弟和儿子李建东卖掉了。其多次至钟龙福、沈惠芳处要求返还房屋，但遭到钟龙福、沈惠芳恐吓，因此索要未果。为此，其提供陈凤娣及金福祥的书面说明，并申请陈凤娣出庭予以证实。金福祥称，2006年李建东和李小弟告诉其在外欠了很多债，要求把房子卖掉去还债，并让其不要告诉潘桂英。后来可能债没有还清，他们躲到外地去了，多年后才与其联系。陈凤娣称，其与潘桂英是朋友。2006年，潘桂英因为儿子李建东的事情躲到外面去了，直到2014年，潘桂英一家才回到苏州。后来，潘桂英告诉其房子被老公及儿子偷偷卖掉了，还让其一起去要房子，但房子没有要回来。同时，李建东称为了帮其还债，其与父亲李小弟经倪某介绍在其父母的门面房里与钟龙福、沈惠芳钟龙福签订了房屋买卖合同，合同的内容由其书写，其与父亲李小弟及钟龙福分别签字，当时倪某也在场，但沈惠芳及其母亲潘桂英不在场，潘桂英对买卖房屋一事不知情。对此，钟龙福、沈惠芳称签订合同时，李小弟、潘桂英、李建东均在场，并申请证人倪某、沈某出庭作证。倪某称合同是在李小弟、潘桂英的店面房里签的，钟龙福、沈惠芳及李小弟、潘桂英、李建东均在场，因为大家都是同村人，说好就可以了，所以潘桂英就没有签字。沈某称，双方在谈论价格的时候，其在场的，但是时间久了，其也记不清楚具体有谁在场。
一审法院认为，钟龙福与沈惠芳系夫妻，李小弟、李建东也确与钟龙福签订了房屋买卖合同书，证人倪某又证实合同签订时沈惠芳在场，虽然李小弟、李建东称沈惠芳不在场，“沈伟芳”系事后补签，但无证据证明，也不申请对笔迹进行鉴定，故一审法院对钟龙福、沈惠芳所称“沈伟芳”系笔误，沈惠芳也系房屋买卖合同的当事人之一的意见予以采纳。钟龙福、沈惠芳与李小弟、李建东之间成立房屋买卖合同关系，双方签订的房屋买卖合同书系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效。房屋买卖系家庭事务中的重大事项，一般经家庭成员协商一致后对外交易。潘桂英称其不知情，李建东与钟龙福、沈惠芳恶意串通，损害其的利益，提供了金福祥的书面证明并申请陈凤娣出庭作证，但金福祥及陈凤娣所述均是潘桂英向证人告知的房屋买卖前后的事情，无法证明房屋买卖时潘桂英不在场，且对房屋买卖一事不知情，也无法证明李建东与钟龙福、沈惠芳存在恶意串通的情形。综上，一审法院对李小弟、潘桂英、李建东以潘桂英不知情因而合同无效及潘桂英认为李建东与钟龙福、沈惠芳恶意串通损害其利益因而合同无效的意见，不予采纳。现房屋及车库的产证已办理至李小弟、潘桂英名下，李小弟、潘桂英应协助钟龙福、沈惠芳办理涉案房屋及车库的过户登记手续。但涉案房屋名下尚有抵押权，钟龙福、沈惠芳明确表示不能涤除抵押权登记，该房屋无法办理过户手续，故对钟龙福、沈惠芳要求确认涉案房屋归其所有，要求李小弟、潘桂英履行房屋过户手续的诉讼请求，一审法院难以支持。但车库并无抵押，李小弟、潘桂英应配合钟龙福、沈惠芳办理车库的过户手续。钟龙福、沈惠芳表示愿意承担过户产生的税费，一审法院尊其自愿。至于车库的具体价款，双方约定待房产证、土地证齐时总结算，现在房屋无法过户至钟龙福、沈惠芳名下，剩余的车库价款在房屋过户时一并结算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、钟龙福、沈惠芳与李小弟、李建东签订的房屋买卖合同书合法有效。二、苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区5幢11号车库所有权归钟龙福、沈惠芳所有。李小弟、潘桂英于判决生效之日起十日内协助钟龙福、沈惠芳将苏州吴中经济开发区越溪街道溪东新村四区5幢11号车库过户至钟龙福、沈惠芳名下。过户产生的相应税费由钟龙福、沈惠芳负担。三、驳回钟龙福、沈惠芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5500元，由李小弟、李建东、潘桂英负担。
二审中各方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。
本院认为，讼争房屋及车库登记于李小弟、潘桂英名下，虽涉案《房屋买卖合同书》潘桂英未签名，亦无充足证据证明在该合同签订时潘桂英在场，但潘桂英与李小弟、李建东之间分别为夫妻关系和母子关系，且合同签订后钟龙福、沈惠芳对讼争房屋已装修并入住使用多年，而潘桂英在合理期限内并未提出异议，可合理推对李小弟、李建东将讼争房屋出售给，钟龙福、沈惠芳，潘桂英是知晓并同意的，涉案《房屋买卖合同书》合法有效，对钟龙福、沈惠芳以及李小弟、潘桂英、李建东均具有约束力。李小弟、潘桂英、李建东上诉认为因李建东对外欠债故而长期在外躲债，故潘桂英不知晓李小弟、李建东将讼争房屋及车库出售的情形。本院就此认为，一方面潘桂英对其长期在外躲债之事实并未提供充足有效证据证明，即使潘桂英存在长期在外躲债情形，亦并不妨碍其对家庭重大财产即讼争房屋及车库占有及使用状况的关注，故本院对该项上诉主张，不予采信。李小弟、潘桂英、李建东上诉认为李小弟、李建东恶意串通，损害潘桂英利益，合同应为无效。本院就此认为，钟龙福、沈惠芳就购买讼争房屋及车库支付了对价，且价格与当时市场行情基本吻合，在李小弟、潘桂英、李建东未提供其它证据证明的情况下，本院对该项上诉主张，亦不予采信。
综上，李小弟、潘桂英、李建东上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5500元，由上诉人李小弟、潘桂英、李建东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包刚
代理审判员 王炜
代理审判员 赵俊
二〇一七年四月十八日
书 记 员 孟桢