四川省巴中市恩阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）恩民初字第740号
原告彭克清，男。
委托代理人彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。
被告董晓梅，女。
委托代理人陈宗元，四川宏坤律师事务所律师。
第三人巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村第三农业合作社。
法定代表人张和光，系该社社长。
第三人张光禄，男。
第三人张光云，男。
第三人高兴智，男。
第三人黎孝平，男。
第三人董芝兰，女。
第三人张光仁，男。
第三人蔡明玉，女。
第三人张光树，男。
原告彭克清与被告董晓梅租赁合同纠纷一案，于2014年5月19日起诉来院。2015年5月23日，被告董晓梅申请追加巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村第三农业合作社、张光禄、黎孝平、张光云、高兴智、张光仁、张光树、董芝兰、蔡明玉为本案第三人参加诉讼。本院受理后，依法由审判员王显强独任审判，于2014年6月27日公开开庭进行了审理。原告彭克清及其委托代理人彭定春，被告董晓梅及其委托代理人陈宗元，第三人巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村第三农业合作社法定代表人张和光，第三人张光禄、张光云、高兴智、黎孝平到庭参加诉讼。第三人董芝兰、张光仁、蔡明玉、张光树经本院合法传唤，未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2003年3月根据原巴州区畜牧局安排，本人投资30万余元在恩阳镇何家坝村3社、4社租赁土地新建了优质肉猪养殖场，迎接巴中市市委、政府绿色经济现场会召开。2007年2月，经原巴州区恩阳镇畜牧站站长杨帆介绍，原告将养殖场以每年人民币4000元租赁给被告从事养殖业，租期20年。租赁后，被告仅支付了一年的租金，由于被告未按时支付租金，引发争议，经巴州区畜牧食品局工作人员冉光品、陈颖调解，原告和被告再次于2009年12月2日签订了《养殖场租赁合同》，合同约定：土地租金2800元／年，房屋、圈舍及其他设施年租赁费1200元／年，土地租金由被告直接支付给农户。此后，被告于2011年1月支付了以前拖欠的2008
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2009年度租金，但2010年后至今租金未兑现，原告多次催收无果。据此请求：1、要求解除与被告于2009年12月2日签订的《养殖场租赁合同》，判令被告立即返还养殖场全部房屋及设施等，并补付租金4800元。2、判令被告对房屋、圈舍损坏部分及时恢复原貌。3、本案案件受理费由被告承担。
被告董晓梅辩称，1、被告是2007年1月与原巴州区恩阳镇何家坝村三社达成的土地、养殖场租用协议，不是与彭克清达成的养殖场租用协议。2007年1月1日被告与原巴州区恩阳镇何家坝村村民委员会和三社经过协商同意，租用恩阳镇何家坝村三社黎孝平、高兴智、张光云、董芝兰、张光树、何碧修、陈菊花、唐步华八户农民的土地（面积约3.61亩，实际为3.38亩），每年每亩租金为700元，租期20年（从2007年1月1日至2026年12月31日止），租金在年底一次性付清，被告与恩阳镇何家坝村三社签订了租赁协议，三社社长张和光在租赁协议上签字，巴州区恩阳镇何家坝村村民委员会作为见证方在租赁协议上盖章，土地承包八户农民在租赁协议上签字捺指印。被告还与八农户分别签订了土地租赁合同并支付租金，并不是与彭克清达成的养殖场租用协议。被告租用该社土地后，即投资开办了“巴中市巴州区民旺兔业养殖中心”，从事獭兔养殖、销售，2007年2月20日在巴州区工商局办理了《个人独资企业营业执照》（注册号511902000001065），在税务局办理了税务登记证。2011年又租用了部分土地，又与他人共同投资50万元开办了“巴中市百盛科技有限责任公司”，2011年9月8日在巴中市工商局办理了《企业法人营业执照》（注册号为511900000016661），从事节能环保技术研发及产品生产销售，中药材种植、研发、销售，农副产品加工和销售。2、2009年12月2日彭克清与董小玫签订的《养殖场租赁合同》，是为了获得补助资金而受到欺骗和胁迫而签的。2007年被告在恩阳何家坝租用土地后，即投资开设了“巴中市民旺兔业养殖中心”，专业从事獭兔养殖和销售，根据国家扶持特色养殖业的政策，巴中市民旺兔业养殖中心向巴州区畜牧食品局和省、市畜牧食品局申报补助资金，2009年12月省、市畜牧食品局给民旺兔业养殖中心的补助资金批准后，巴州区畜牧食品局不给民旺兔业养殖中心支付补助款，要求被告与彭克清签订一个虚假的租赁合同才予以支付，为了得到补助资金弥补企业养殖业亏损，迫不得已被告签订了这一个假的租赁合同，而且签名的人是“董小玫”，不是董晓梅，所以这一合同不是被告的真实意思表示，被告才故意签了“董小玫”这个名字（而被告在其他的协议和合同中从未签这一名字），2010年4月巴州区畜牧食品局才以生猪繁殖单元建设项目资金支付了3万元，2010年7月又以生猪标准化养殖专款支付了7万元，而且都还是打的借款单。3、彭克清租用土地建养猪场不符合法律规定，严重违纪。不履行合同，更是不讲诚信。2003年彭克清租用巴州区恩阳镇何家坝村三社的土地建养猪场，是根据巴州区畜牧局安排，为了迎接巴中市市委、政府绿色经济现场会召开，而突击搞的一个现场，彭克清是巴州区畜牧局的职工，应当是履行职务行为，搞现场的资金也应当是巴州区畜牧局出资才符合逻辑，又何必要个人投资30万元呢？请拿出个人投资的依据，如果把单位的出资占为己有，性质就发生了改变。彭克清是巴州区畜牧局的职工，还曾担任过区乡畜牧站站长，应当属于在编干部，经商办企业，违反了有关法律的规定，应当依法追究责任。彭克清租用农户的土地后，不但拒付土地租金，还让土地荒废了两年，2005年即停止经营，农户找到原告都拒付租金，实属不讲诚信，场垮塌、破烂不堪、荒草遍地都无人看管。经村、社农户同意决定终止其土地租用协议，收回土地承包权，符合法律规定。彭克清的养殖场残留的猪圈、管理用房及饲料加工设备等都是被告以6000元的价格抵付欠农户的土地租金费，这些残值按协议约定应当属于被告所有，被告还投资进行了维修和添附，现在更应属于被告的企业所有。这有租赁协议和巴州区恩阳镇何家坝村村民委员会和三社社长张和光在2014年3月20日出具了书面的情况说明可以证明。即使彭克清要养殖场残留的猪圈、管理用房及饲料加工设备等残值，也应当找村、社或农户去算账。被告自2007年1月租用恩阳镇何家坝村三社的土地后，至今已付清2013年12月30日以前的土地租赁费等各种费用约90921元，彭克清土地都未取得所有权，养殖场、圈舍、房屋又建在何处呢？4、彭克清请求支付2012年以前的租金也超过了法律规定的诉讼时效。原告起诉要求被告支付租金4800元，这根本就不属实，存在以下三点质疑：⑴如果2007年2月被告就以每年租金4000元租用原告的养殖场，租期20年，租期未满，不支付租金原告可以凭合同起诉要求被告支付租金，又何必在2009年12月又以同样的价格租用呢？⑵2009年12月2日签订的租赁合同，被告2008年又如何该支付或拖欠原告的租金呢？如果欠原告的租金为何不当时要求支付？⑶农户的土地4.12亩，年租金2800元，平均每亩679.61元，而被告2007年1月1日租用黎孝平、高兴智等八户农民的土地只有3.38亩，每亩年租金为700元，而实际支付也是按这个标准计算的。所以，被告2009年12月以前就从不认识彭克清，也不认识杨帆，从未与彭克清签订任何合同。2009年12月2日受欺骗和胁迫签订租赁合同后，也从未支付彭克清一分钱的租赁费。现原告彭克清以2009年12月2日签订的《养猪场租赁合同》要求被告支付2011年至2014年的4年租金4800元，即使该合同有效，依据《民法通则》第一百三十六条：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，彭克清要求支付2011年至2012年的租金，已超过了诉讼时效，人民法院应当驳回其诉讼请求。彭克清2009年12月2日与“董小玫”签订的《养猪场租赁合同》应属无效合同，自始无效，也从未履行，无效合同不需要解除。财产本属于被告所有，法院不可能要求被告对房屋、圈舍损坏部分恢复原貌，更无权要求返还养猪场全部房屋及设施。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。
第三人巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村第三农业合作社述称，原、被告签没签合同，不知道。该项目是2002年12月定的，2003年3、4月才完成，是政府责令原告承建的。第一期建的双洞养殖场，还有管理用房，社上要求修的是简易的房屋，最后猪舍和管理用房都是简易用房。彭克清与农户签了协议，社上签字，但村上没有公正。修建是政府的现场行为。彭克清本人经营了一年的时间，后找了二个人在此经营，后都跑了，土地荒起，老百姓找到社上要钱。2006年10月左右，董晓梅来租地，并给村、社写了承诺。2007年签的合同，村上也盖了村章，董晓梅就在此养兔子和栽藕。董晓梅进场时，猪圈、管理房只有一个框架，铁门等所有物品都被人偷走了，房屋全是董晓梅改建的。董晓梅租赁了3、4社90多亩土地。原、被告好像有个合同，上面写的：允许改造。
第三人张光云述称，彭克清建的双排猪圈、办公室和饲料房，搞了一年多退出，为什么退出，不知道。彭克清将土地转给别人没有通知农户，农户有二、三年没有收到土地费，又找不到人；来了一个养猪的，农户也不认识，只是知道姓陈，农户没有办法，只有不让她拉猪走，那天彭克清也不见面，姓陈的女人在驾驶员处借了2000元才把猪拉走，现在还差300多元。厂房空了一年，董晓梅来了，村上和社上通知农户与董晓梅签订合同。彭克清与农户签订的合同约定租金根据中等稻谷当年的市场价格计算；董晓梅是按700元每亩给付的，一直没涨，只是2013年涨到1000元。董晓梅与农户签订合同后，土地费是付清的，还将彭克清下差的所有费用补清。桥和路也是董晓梅改建的。
第三人高兴智述称，2003年彭克清来建厂养猪，喂了二年就走了，先是另外的人来养的猪，过了一段时间就没有人管了，房子也烂了，只是一个空的框架。董晓梅来了，村、社找农户与董晓梅签的合同，董晓梅又重新建的房子。
经审理查明，2007年1月1日，以第三人巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村第三农业合作社为甲方，董晓梅为乙方，双方签订了《恩阳镇何家坝村三社黎孝平、高兴智等八户集体土地（原彭克清养殖场所租土地）租赁协议》，载明：鉴于恩阳镇畜牧站职工彭克清在何家坝村三社租用黎孝平、高兴智等八户农户集体土地建养殖场。不履行租用农户土地合同，致使土地荒芜两年，并拒付农户土地租金，根据“土地法”荒芜的相关规定，原业主彭克清单方毁约，将自动终止协议。根据出租土地农户的要求和意见，将原出租给彭克清的土地收回，自愿租赁给新业主董晓梅，为将信誉，认真履行甲乙双方的责任和义务，现达成如下协议：一、甲方将原养殖场残存下的附属设施及土地租赁给乙方经营，甲方允许乙方改造原场内设施结构，不干涉乙方的合法经营。二、租期2007年1月1日至2026年12月31日共20年。三、乙方务必付清前业主彭克清所欠农户的土地租金费（陆仟余元），用原养殖场残留下的猪圈、管理用房及饲料加工设备等作为抵付，不找补，先付款，后进场，一次性付清。四、土地租金费每年每亩700元现金付给农户，于当年12月31日前一次性付清（无条件）。五、租用期内如单方毁约，必须付给对方土地租金费3-5倍的违约金。六、承包期满，在同等的条件下，乙方有续包的优先权，如需用还耕，必须由乙方负责等内容。该合同上，甲方法定代表人张和光和乙方董晓梅签字，何家坝村村民委员会作为见证方加盖公章，实地农民：黎孝平、高兴智、张光云、董芝兰、张贵元、何碧修、陈菊花、唐步华签字。当天，董晓梅又分别与张光云（面积0.6亩）、陈菊花（面积0.3亩）、高兴智（面积0.5亩）、何碧修（面积0.31亩）、董芝兰（面积0.3亩）、唐步华（面积0.27亩）、黎孝平（面积0.8亩）签订了《恩阳镇何家坝村三、四社土地租赁合同》。
2007年2月22日巴中市恩阳区恩阳镇畜牧兽医站站长杨帆其亲笔书写了《养猪场租赁合同》一份，出租方（甲方）恩阳镇畜牧站职工彭克清，租赁方（乙方）董小梅，载明：为了保护签约双方的合法权益，维护社会经济秩序，根据《经济合同法》关于财产房屋租赁合同的有关规定，为明确甲、乙双方的权、责，经双方协商同意签订如下合同，以资共同信守执行。一、甲方自愿将位于恩阳镇何家坝村生猪育肥养殖场出租给乙方使用。二、出租范围：包括现所有圈舍共48间（眼）、兽医师一间、配料室一间、保管室一间，以及饲养人员生活用房三间、柴油机一台、粉碎机一台、电动机一台，饲料地（包括设施占地）4.12亩，共7户农户的土地（甲方现场与乙方明确土地界限）。三、养猪场租赁期限为一定二十年不变，即从2007年2月23日至2027年2月23日。四、养猪场出租价格：养猪场租金每年固定为4000元，实行每年一缴，一次性付清。五、乙方在租用期间若用土地以及被租前一切经济纠纷由甲方负责；若导致乙方不能正常生产所造成的经济损失概由甲方负责。六、现养猪场内的机器安装、照明线路中断、圈舍设施不完整及圈舍屋顶破损，由乙方自行维修完善。七、乙方在租赁期间，要爱护设施及相关机器，若有损坏要按质赔偿等内容。当天，原告彭克清签字，杨帆代董晓梅签了“董小梅”三字。杨帆称：其受被告董晓梅的委托签订合同，次日就将《养猪场租赁合同》交给董晓梅。董晓梅本人当庭予以否认。
2009年12月2日，在巴中市巴州区城内某茶楼，以出租方恩阳镇畜牧站职工彭克清为甲方，租赁方董小梅（打印）、董小玫（手写）为乙方，双方签订了《养猪场租赁合同》，载明：为了保护签约双方的合法权益，维护社会经济秩序，根据《经济合同法》关于财产房屋租赁合同的有关规定，为明确甲、乙双方的权、责，经双方协商同意签订如下合同，以资共同信守执行。二、出租范围：包括现所有圈舍（砖木结构、玻纤瓦屋面、平房）共48间（眼）、兽医师一间、配料室一间、保管室一间，以及饲养人员生活用房三间，柴油机一台，粉碎机一台，电动机一台，饲料地（包括设施占地）4.12亩共7户农户的土地（甲方现场与乙方明确土地界限）。三、养猪场租赁期限为一定二十年不变，即从2007年2月23日至2027年2月23日。四、养猪场出租价格：养猪场租金每年固定为4000元（其中土地租赁费2800元／4.12亩，房屋、圈舍、设施、设备等租赁费1200元），实行每年一缴，一次性付清。五、现养猪场内的机器安装，照明线路中断，圈舍设施不完整及圈舍屋顶破损，由乙方自行维修完善。六、土地租赁费从2008年2月22日起，由乙方直接付给当地农民；房屋、圈舍、设备等到租赁期满后，一律自动报废，由乙方自行处置，并不再发生租赁费用等内容。当天，彭克清在合同上签字，董晓梅签上“董小玫”三字，见证方：冉光品、陈颖（均系巴州区畜牧食品局职工）签字。被告董晓梅称：2009给其养殖中心的补助资金拨付前，巴州区畜牧食品局以不签合同不支付补助款为由，被迫与彭克清所签，并故意签了“董小玫”三个字。
诉争之养殖场系彭克清2003年租赁黎孝平、高兴智、张光云、张光仁、何碧修（张光禄之妻）、陈菊花（张光树之妻）、唐步华（蔡明玉之夫，已死）七户的土地所建，均系简易结构玻纤瓦房；彭克清建修后，在此养了一段时间的猪，尔后先后交与另外二人养殖，后无人管理，其设施：办公桌、吊扇、猪圈门、钢筋、铁门等所有物品，均被偷走，屋顶玻纤瓦、檩木已朽损。2007年，董晓梅接手后，将养殖场的厂房单砖墙全部拆除，重新修建，所有屋顶全改为蓝色铁皮屋顶，又租赁了董芝兰的0.3亩土地，建修了围墙、大门、院坝等。庭审中，原告彭克清提供了2004年3月3日、2005年6月10日、2007年5月支付租金的条据三张，第三人辨认后无异议。被告董晓梅进场时，先给付何家坝村三社人民币6000元，集体支付了原彭克清下欠的土地费和土地污染费，董晓梅按每亩700元的租金一直支付到2012年，2013年每亩租金为1000元，被告董晓梅还支付了原彭克清下差的和未计付的租金。庭审中，原告彭克清出示了2011年1月31日的收款收据一张，金额2400元，证明：董晓梅支付了2008、2009年的租金，彭克清陈述：该款系董晓梅的妹夫代董晓梅所交，被告董晓梅予以否认。庭审中，原告彭克清出示了2014年4月20日其子彭永给董小玫的《解除合同函告》，称：已电话告知董晓梅。董晓梅予以否认。
上述事实，有原、被告、第三人的陈述，证人证言，原告彭克清提供的2007年2月22日、2009年12月2日的《养猪场租赁合同》二份，2011年1月31日的收款收据，2014年4月20日的《解除合同函告》，巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村村民委员会证明材料，调查黎孝平、张和光、陈颖的笔录，土地租金条据三张，何家坝优质肉猪养猪场情况统计，被告董晓梅提供的营业执照，税务登记证，2007年1月1日恩阳镇何家坝村黎孝平、高兴智等八户集体土地（原彭克清养殖场所租土地）租赁协议，《恩阳镇何家坝村三、四社土地租赁合同》，巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村村民委员会的情况说明、证明，土地租金条据，发改委文件，借款单等证据在卷作证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”诉争之养殖场系原告彭克清2003年在巴中市恩阳区恩阳镇何家坝村三社租赁七户农民土地修建，原告彭克清经营一段时间后交与他人经营，尔后出现无人管理，处于荒废状态。因无人管理，场内设施被偷窃，房屋玻纤瓦、檩木朽损。2007年1月1日，何家坝村三社与被告董晓梅签订《租赁合同》，将养殖场的土地租赁给董晓梅，亦将养殖场残留资产折价抵付给董晓梅。董晓梅给何家坝村三社交清6000元进场后，扩租土地，对养殖场进行了大幅度的改、扩建，并生产经营至今，支付了其租赁期间的所有租赁费和原彭克清下欠的所有租金。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”原告彭克清提出养殖场系其2007年2月22日与“董小梅”签订合同后租赁给董晓梅的，2009年12月2日又于“董小玫”再次签订合同，如其所述属实，因未经发包方同意，应属无效合同。但其提供的所述二份合同，2007年的合同系彭克清同单位负责人杨帆所书写，合同上“董小梅”三字亦系杨帆所签，无证据证实系董晓梅委托杨帆所为，董晓梅亦未事后追认；2009年的合同虽系董晓梅亲手签的“董小玫”三字，董晓梅与彭克清签订合同后，于2010年4月21日、7月13日以借款名义在巴中市巴州区畜牧食品局二次借款共计10万元人民币，董晓梅无系胁迫所签合同的确凿证据，只构成合理怀疑，但彭克清亦未提供证据证实诉争之养猪场及租赁合同所述柴油机、粉碎机、电动机等物已移交给董晓梅，即原告履行了标的物交付义务，亦未提供证据证实董晓梅履行了该合同约定的租金给付义务，该合同是个“空壳”，实际未履行，不能认定双方存在租赁关系。另从两份合同上看，彭克清与何家坝村三社农户签订租赁合同约定的是租赁20年，在2007年2月、2009年12月又与董晓梅签订20年的租赁合同，显属不能；彭克清与农户签订的是租金根据中等稻谷当年的市场价格计算，自2007年后每年的稻谷价不同，租金应该随着稻谷价的增长而增长，但董晓梅2012年前均是按每年每亩700元、2013年按每亩1000元支付的租金；彭克清与农户签订的合同没有约定还耕有谁负责，董晓梅与集体、农户的合同明确约定由董晓梅负责，显然董晓梅与彭克清不是履行的同一合同；若董晓梅是从彭克清处租赁场地经营，不可能投资对养殖场进行改、扩建。故原告彭克清的诉讼请求及主张，因无证据加以证实，本院不予支持。庭审中，本院就彭克清财产权利的侵犯进行了释明，原告彭克清未作明确表态，可另行主张权利。据此，为保护合同当事人的合法权益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二条第二款之规定，判决如下：
驳回原告彭克清的诉讼请求。
本案案件受理费500元，由原告彭克清负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判员 王显强
二〇一四年十月三十一日
书记员 夏孟琼