广东省江门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江中法民一终字第396号
上诉人（原审原告）：麦森灿。
委托代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭铭炽。
委托代理人：梁永锋、林胜强，均系广东法道行律师事务所律师。
第三人：开平市水口镇海燕村民委员会。
上诉人麦森灿因与被上诉人谭铭炽、第三人开平市水口镇海燕村民委员会建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2014）江开法民四初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2014年9月30日，麦森灿向原审法院提起诉讼，请求法院判令：一、确认麦森灿与谭铭炽于2014年6月6日签订的《土地转让协议书》无效，应予撤销；二、谭铭炽返还土地转让款300万元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至上述欠款全部清偿之日止）给麦森灿；三、谭铭炽赔偿4306元办证费用给麦森灿；四、本案诉讼费由谭铭炽承担。主要事实和理由是：2014年6月6日，麦森灿与谭铭炽签订《土地转让协议书》，约定：由谭铭炽将位于广湛公路旁的开平市沙冈区某路43号，土地面积为6698.3平方米的一块空地（以下简称涉案土地）转让给麦森灿；转让总金额为750万元，预付款100万元，一个月内再付200万元，10月份前付350万元，余款需在过户前付清；本协议签字后过户前因政策改变或不可抗力的原因导致本地块无法过户或无法报建，麦森灿有权终止本协议，谭铭炽必须将麦森灿所付的所有款项退回给麦森灿。合同签订后，麦森灿于2014年6月6日支付了100万元购地款给谭铭炽。随后，谭铭炽将涉案土地的《集体土地使用证》【开府集用（2007）第01064号】交给麦森灿去办理《建设用地规划许可证》。2014年7月7日，麦森灿又支付了200万元购地款给谭铭炽。随后，麦森灿是到开平市国土资源局办理涉案土地的过户手续，但谭铭炽知涉案土地是空地，按照现行政策不能办理过户手续。由于政策原因导致涉案土地无法过户给麦森灿，因此麦森灿多次要求谭铭炽退回购地款项，均遭到谭铭炽的无理拒绝。麦森灿认为，涉案土地是集体用地，所有权人是第三人，而谭铭炽仅仅是使用权人，谭铭炽无权将涉案土地转让给麦森灿，因此双方于2014年6月6日签订的《土地转让协议书》是无效合同。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，谭铭炽应将其收取麦森灿的300万元购地款返还给麦森灿。另外，由于政策的原因导致涉案土地无法过户给麦森灿，履行合同的目的无法实现，根据《土地转让协议》第4条：“本协议签字后过户前如因政策改变或不可抗力的原因导致本地块无法过户或无法报建，麦森灿有权终止本协议，谭铭炽必须将麦森灿所附的所有款项退回给麦森灿……”的约定，谭铭炽也应将其收取麦森灿的300万元购地款返还给麦森灿。
谭铭炽答辩称：一、谭铭炽与麦森灿于2014年6月6日所签订的《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，自双方签订之日起即发生法律效力。1、谭铭炽与麦森灿2014年6月6日所签订的《土地转让协议书》的双方均是具有完全民事行为能力的主体，双方主体适格。同时转让的标的为谭铭炽名下位于开平市沙岗区某路43号的土地使用权转让。根据法律规定，土地的所有权是国家或集体，个人所拥有的是土地的使用权。因此，转让土地的权利只限于转让其使用权。从涉案土地的土地证反映（使用权人：谭铭炽；土地用途：综合；使用权类型：出让），谭铭炽合法拥有涉案土地的使用权，涉案土地的使用权出让符合法律规定。2、1995年1月1日开始施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，该条款不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。所以，《土地转让协议书》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的情形。故双方签订的《土地转让协议书》合法有效。二、《土地转让协议书》是合法有效的，麦森灿应继续按双方的签订履行其义务。1、如前所述，《土地转让协议书》依法是有效的，谭铭炽已经依约将土地及土地使用证原件移交给麦森灿，谭铭炽已按约定履行义务。事实上麦森灿在签订《土地转让协议书》前已对涉案土地作充分了解，并向相关部门进行咨询。麦森灿及谭铭炽均清楚知道，目前法律规定，涉案的土地在处于空地的情况下不能办理过户手续，需要在涉案土地上按规划许可规定的开发25%以上才能办理过户手续。故双方约定由麦森灿出资对上述地块进行开发建设待开发建设超过25%以上，麦森灿才凭相关的手续办理更名手续。其后麦森灿在支付预付款100万元后，即按双方的约定到开平市城乡规划局办理涉案土地的《建设用地规划许可证》（证号：地字第规划2014080号），用地性质：b1商业用地。即麦森灿只要按规划约定开发超过25%以上就能办理过户手续。2、麦森灿在得到相关部门确认后再向谭铭炽支付了第二期款项。双方当时考虑到开发建设25%的期限很难确定，故双方约定转让款100万元约定在过户前付清，只要麦森灿按约定开发超过25%以上就能办理过户手续，同时应向谭铭炽付清款项。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》于1995年已开始施行，即在签订《土地转让协议书》前已存在，并不属于“因政策改变”的原因而导致无法过户。本案不存在双方签订《土地转让协议书》第4条“本协议签字后过户前如因政策改变或不可抗力的原因导致本地块无法过户或无法报建”的情形。因此，并不存在麦森灿单方终止的情形。同时因麦森灿逾期付款且已严重违反双方的约定，麦森灿的行为是违反诚实信用原则，依法应向谭铭炽支付违约金300万元。四、双方签订《土地转让协议书》是合法有效的，而《土地转让协议书》中第二条已经明确约定，过户所有费用由麦森灿方支付。因此，办证费用应由麦森灿方承担。综上，请求法院依法驳回麦森灿的全部诉讼请求。
开平市水口镇海燕村民委员会一审没作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：2007年，谭铭炽依法取得位于开平市沙冈区某路43号面积为6698.3平方米集体土地使用权，并办理了开府集用（2007）第01064号集体土地使用权证。2014年6月6日，麦森灿与谭铭炽签订《土地转让协议书》，约定谭铭炽将开平市沙冈区某路43号面积为6698.3平方米土地（以下简称涉案土地）的使用权以总价格为750万元转让给麦森灿，双方就付款时间、过户费用的承担等作了约定。协议签订后，麦森灿依约于2014年6月6日支付谭铭炽预付款100万元，后麦森灿以谭铭炽的名义于2014年7月7日到开平市城乡规划局申办建设用地规划许可证，次日麦森灿再付谭铭炽土地款200万元，开平市城乡规划局于2014年7月14日出具《建设用地规划许可证》。后因麦森灿主张双方签订的协议无效，引发本案诉讼。
另查明，涉案土地的权属人为开平市水口镇海燕村民委员会，截止2014年12月15日涉案土地使用权登记情况：类型为出让，该地为集体建设用地。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条关于“在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定”及第二十一条关于“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖”的规定，谭铭炽的住所地在开平市辖区内，因此原审法院对本案依法享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，涉案土地在中国，因此，本案应当适用中国法律。
根据麦森灿与谭铭炽的诉辩，本案争议的焦点在于麦森灿与谭铭炽双方于2014年6月6日签订的《土地转让协议书》是否有效。首先，麦森灿认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条关于“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定，涉案集体土地未依法征收转为国有土地，而进行转让的，其转让合同无效。对此，原审法院认为，谭铭炽转让集体土地使用权时是否依法征收转为国有土地，并不必然导致转让合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”，广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定“当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为用地的，不影响合同的效力”，第14条规定“当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，虽不具有上列第6-13条所述可认定合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效”，谭铭炽已经开平市国土局批准并办理了土地使用权证，且双方于签订转让农村集体土地合同时，所涉集体土地已经依法批准为建设用地，其转让应当认定有效；其次，麦森灿主张涉案土地是空地，根据相关法律规定必须建设25%或以上的建筑物方可办理过户手续，现无法过户，履行合同的目的无法实现，其转让合同无效。对此，原审法院认为，《城市房地产管理法》关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响本案合同的效力。同时，根据《物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，从麦森灿于2014年7月7日以谭铭炽名义到规划部门办理建设用地规划许可证到次日再给谭铭炽汇款200万元等事实可知，双方当事人在签订转让协议时，均已充分认识到了签约当时转让土地尚未开发建设的事实，麦森灿对自行签订的协议，又自行主张协议无效，不仅不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，也违反诚实信用的民法基本原则。综上，双方签订的土地转让协议均为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的效力性强制性规定，应当确认有效。麦森灿请求确认双方于2014年6月6日签订的《土地转让协议》无效及返还土地转让款300万元的诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。如前所述，双方于2014年6月6日签订的《土地转让协议》有效，双方理应严格遵守协议的约定履行自己的义务。由于《土地转让协议》约定过户所有费用由麦森灿支付，因此原审法院对麦森灿请求谭铭炽赔偿4306元办证费的诉讼请求不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，于2015年1月27日作出如下判决：
驳回麦森灿的诉讼请求。
一审案件受理费64330元，由麦森灿承担。
当事人二审的意见
麦森灿不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决；2、依法支持麦森灿一审的诉讼请求，判决谭铭炽返还土地转让款300万元及利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至上述款项全部清偿之日止）给麦森灿，判决谭铭炽赔偿4306元办证费用给麦森灿；本案一、二审诉讼费用由谭铭炽承担。主要事实和理由是：一、麦森灿依法无法取得建设用地使用权，不能获得合同利益，依照双方签订的《土地转让协议书》，麦森灿有权终止协议，请求谭铭炽退还款项。1、涉案土地为集体建设用地，麦森灿不是该土地所在村的集体成员，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，麦森灿不能取得涉案土地的使用权。涉案土地是空地，土地上没有建设物等设施，依法不能转让。2、根据《土地转让协议书》第四条的约定，协议签订后过户前因政策改变或不可抗力的原因导致土地无法过户或无法报建，麦森灿有权终止协议，谭铭炽必须将麦森灿所付的所有款项退回给麦森灿。现麦森灿依法无法过户麦森灿有权请求终止协议，请求谭铭炽退还款项。二、原审判决适用法律错误，导致认定错误，判决错误。1、涉案土地属集体建设用地，不适用我国《城市房地产管理法》规定，原审判决适用该法错误。2、《土地转让协议书》的标的是建设用地使用权，而不是土地，不存在合同标的物瑕疵的情形。现涉案土地无法过户，麦森灿完全无法对涉案土地进行投资，合同根本无法履行，这已经严重损害了麦森灿的合法权益。涉案合同约定的是该集体土地使用权的转让，而不是土地上的房地产或项目投资25%的项目转让。原审判决偷换合同约定的概念，作出错误的判决。合同的约定是对该土地的使用权转让，土地使用权无法完成转移，即合同无法履行就应按合同的约定解除。
谭铭炽答辩称：《土地转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，自双方签订之日起即发生法律效力。涉案土地已办理土地使用证。并于2014年7月7日办理涉案土地《建设用地规划许可证》，用地性质：b1商业用地。依照广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第13条、第14条规定，该合同有效。二、涉案土地不属于“因政策改变”的原因而导致无法过户，因此本案不存在麦森灿单方终止的情形。三、《土地转让协议书》合法有效，双方必须严格按协议约定履行。
开平市水口镇海燕村民委员会二审没作答辩。
各方当事人在二审期间均没有提供新的证据。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案二审的主要争议焦点为：双方当事人签订的《土地转让协议书》是否有效，谭铭炽是否应向麦森灿退还土地转让款本息及办证费用。
《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十六条规定：“符合土地利用总体规划并依法取得集体所有土地建设用地使用权的农村集体企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的，县级以上人民政府土地行政主管部门应当予以办理变更登记手续”；《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第一条规定：“为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法”，第二条规定：“集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法”，第八条第1项规定“兴办各类工商企业”等建设项目可以使用集体建设用地，第十八条规定：“集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用权年限减去已使用年限后的剩余年限”。上述规定分别是广东省人大常委会、广东省人民政府制定和颁布的，在本省具有相应的法律效力。根据上述规定，我省集体建设用地使用权可以在一定条件下进行流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定虽限定了集体建设用地使用权的流转条件，但非绝对禁止，实际上是为集体建设用地使用权的流转提供了一定的空间，而我省的上述规定与我国《土地管理法》第六十三条的规定并不矛盾。经审理，涉案土地的权属人为开平市水口镇海燕村民委员会，土地使用权人为谭铭炽，该土地性质为集体建设用地，属一定条件下可转让的土地使用权类型，双方当事人签订的《土地转让协议书》并不因该土地属集体土地而无效。另外，涉案土地使用权虽因未满足投资超过25%或以上的条件而无法过户，但该规定属管理性规定，该协议亦不因违反该规定而无效。综上，麦森灿与谭铭炽签订的《土地转让协议书》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的效力性强制性规定，原审法院认定该合同有效，处理正确，本院予以维持。麦森灿上诉主张该合同无效，理据不足，本院不予支持。因本案合同有效，故麦森灿以合同无效为基础提起本案诉讼，请求谭铭炽返还转让款300万元及利息、办证费4306元，本院不予支持。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。麦森灿上诉请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费64330元，由麦森灿负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎景欣
审判员 陈雪娟
审判员 许世清
二〇一五年十一月三日
书记员 梁闪云