江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第1693号
上诉人（原审原告）张家港新世纪宾馆有限公司，住所地张家港市杨舍镇金港大道1号。
法定代表人赵汉云，该公司总经理。
委托代理人葛国柱。
被上诉人（原审被告）江苏众诚拍卖有限公司，住所地镇江市南门大街310号时代精英商务楼517室。
法定代表人叶敏，该公司总经理。
委托代理人钱晓瑜，江苏国瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李建祥。
委托代理人黄静山，江苏和嘉律师事务所律师。
上诉人张家港新世纪宾馆有限公司（以下简称新世纪宾馆）因与被上诉人江苏众诚拍卖有限公司（以下简称众诚拍卖公司）、李建祥拍卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2013）张民初字第1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：王正兴系个体工商户，张家港市杨舍白金汉宫大酒店系其字号，位于张家港市杨舍镇泗港闸上村新闸路18号。根据张房权证杨字第××号房屋所有权证反映，白金汉宫大酒店名下登记的面积为5200.82平方米；根据张集用2005第6400013号土地使用权证反映，白金汉宫大酒店名下登记的土地使用权面积为3167平方米。另，王正兴在白金汉宫大酒店边围及酒店内部自行搭建房屋和楼层，但未办理相关登记。
因王正兴结欠李建祥款项，且未履行原审法院（2008）张民一初字第3415号民事调解书，原审法院于2009年6月4日作出（2009）张执字第0047-2号民事裁定书。根据该份裁定书反映，王正兴所有的上述白金汉宫的房产（包括未办理登记房屋，面积为3900平方米）以及土地使用权共计作价900万元交付给李建祥所有，相关过户手续由李建祥在收到裁定书后90日内依法办理。
之后，李建祥即拿到了上述房屋所有权证以及土地使用权证，但并未办理过户登记手续，而是于2010年12月开始委托众诚拍卖公司对上述标的物直接进行拍卖。根据双方于2010年12月11日签订的《委托拍卖合同》反映，李建祥委托拍卖的标的房产面积5200.82平方米、未办证面积3900平方米、土地面积3167平方米；拍卖底价850万元；所有过户费用由买受人承担等。合同签订后，众诚拍卖公司即开始着手拍卖的各项事宜。
2011年1月20日，新世纪宾馆支付给众诚拍卖公司保证金50万元，并于2011年1月21日与众诚拍卖公司共同签署了一份《拍卖规则》。《拍卖规则》的内容为：本次拍卖的房地产以实物现状为准，众诚拍卖公司所提供的拍卖标的的所有资料以及介绍等仅供竞买人参考，并非承诺，对拍卖标的的性质、品质、瑕疵、租赁情况、面积数字、过户时间及清场不负担责任；买受人付清成交款及拍卖佣金后，现状交付钥匙，然后买受人自行办理房地产权属的过户手续，其中相关产权过户及办证过程中的全部费用由买受人承担（包括委托方、当事人应承担的各项办证费用）等。
2011年1月23日，新世纪宾馆以850万元拍得上述房地产，并与众诚拍卖公司签订了一份《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》第八条也明确约定：买受人自行办理房地产权属的过户手续，过户及办证过程中的全部费用由买受人承担（包括委托方、当事人应承担的各项办证费用）。之后，新世纪宾馆于2011年2月14日支付给众诚拍卖公司450万元、2011年2月16日支付50万元、3月28日支付170万元、80万元、2011年3月29日支付82.5万元。上述新世纪宾馆共计支付给众诚拍卖公司882.5万元（包括2011年1月20日支付的保证金50万元），其中的32.5万为众诚拍卖公司的佣金。
新世纪宾馆拍得上述房屋后，因一直未能办理过户登记手续，为此，引起纠纷。
一审庭审中，双方对标的物是否已经实际交付以及两次过户费用应由谁承担存在争议。
一、标的物是否已经交付的问题。
新世纪宾馆称：拍卖成功后两被告未按《拍卖成交确认书》交付标的物，我公司要求他们交付，并承担逾期交付的损失；因我公司拍卖款的资金是通过委托其他公司向银行贷款所得，所以逾期交付的损失应为银行贷款利率的四倍利息。众诚拍卖公司、李建祥则表示标的物已经交付故不承担新世纪宾馆主张的损失。
众诚拍卖公司称：拍卖成交的当天下午我公司的法定代表人叶敏开车到现场将钥匙交给了新世纪宾馆的员工管洁峰，但没有让其出具收条。后又更正称：当时是叶敏让管洁峰自己去买把锁将大门锁上，管洁峰有无买锁我公司就不清楚了。新世纪宾馆承认管洁峰系其员工但不认可众诚拍卖公司的其他陈述。经本院向管洁峰做调查，管洁峰称：众诚拍卖公司没有给过我钥匙，也没有和我说过要买把锁把门锁上。
而众诚拍卖公司为证明新世纪宾馆事实上已取得上述房地产，提供了新世纪宾馆在白金汉宫大酒店的二楼三楼之间的外墙上张贴大幅“招租启示”广告的照片两张。该“招租启示”上写有“本楼对外出租，有意者请联系。联系电话：189××××0158管先生。”照片上同时显示白金汉宫大酒店的一楼进门有“小白金菜馆”的字样。新世纪宾馆称：照片真实性没有异议，但这是招租的前期准备工作，但到目前为止没有招租到任何客户；至于谁让小白金菜馆的人使用该地方，我公司也不清楚，因为我公司尚未拿到白金汉宫大酒店的产权证明，目前也不能行使要求小白金菜馆的人迁出的诉讼。经查，王正兴曾于2009年5月6日，本院向其执行（2009）张执字第0047号一案时所做的《执行笔录》中，承认其在2008年就将白金汉宫大酒店底楼部分房屋2008年就租给了他人开饭店，租金3万元。
二、两次过户费用应由谁承担的问题。
本案一审审理中，原审法院责令新世纪宾馆与李建祥共同向房地产管理部门、土地管理部门询问过户事宜，结果是本案所涉的房地产无法直接从王正兴过户到新世纪宾馆的名下，而只能先从王正兴过户到李建祥的名下，再由李建祥过户到新世纪宾馆的名下。因此，新世纪宾馆与李建祥对于第一次过户费用应由谁来承担产生争议。新世纪宾馆称：我只承担从李建祥过户到我公司名下的费用，但不承担王正兴过户到李建祥名下的费用。李建祥则称：我委托拍卖时已经言明所有的过户费用均由买受人承担，故第一次费用应该由新世纪宾馆承担。
一审审理中，双方争议较大，未能调解成功。
上述事实，由《民事裁定书》、《委托拍卖合同》、《拍卖规则》、《拍卖成交确认书》、付款凭证、照片等证据及当事人陈述予以证实。
原审原告新世纪宾馆的诉讼请求为：我公司于2011年1月23日在众诚拍卖公司拍得李建祥所有的位于张家港市杨舍镇泗港闸上村新闸路18号（以下简称本市新闸路18号）白金汉宫大酒店的房地产，房产面积9100.82平方米、集体商业用地面积3067平方米，但两原审被告未按拍卖成交确认书交付标的物，请求判令：1、两原审被告向我公司交付上述标的物，上述交付义务包括产权过户到我公司名下；2、两原审被告承担逾期交付标的物给我公司造成的损失，自2011年1月23日至2013年7月3日按同期银行贷款利率8%计算为1718888元，之后到履行为止的损失由法院依法判决；3、两原审被告承担本案诉讼费用。
原审法院认为，李建祥委托拍卖的标的系其根据法院的法律文书依法取得的财产，故其与众诚拍卖公司之间形成的委托拍卖合同关系合法有效，对合同双方产生效力。众诚拍卖公司作为拍卖人依据上述委托拍卖合同与买受人新世纪宾馆之间形成的拍卖合同关系，也同样合法有效，对合同双方也产生效力。
有关标的物的交付问题，本案所涉的标的物系不动产，新世纪宾馆不存在无法占有和使用的情况；且事实上，新世纪宾馆在拍得白金汉宫大酒店后，已在该标的物的墙壁上张贴了招租广告，其已实际占有了该标的物并已开始从事收益权和处分权，标的物的转移已经完成，故其再要求两原审被告继续交付标的物并承担逾期交付的损失有悖于事实，原审法院不予支持。至于该标的物中的部分房屋是否被案外人侵占，与本案不是一个法律关系，新世纪宾馆应另案主张相关权利。
有关第一次过户费用的问题，原审法院认为，现有法律仅要求拍卖标的是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，但对于拍卖标的是否必须事前经过过户登记并没有禁止性规定。而李建祥在委托拍卖时明确要求由买受人承担所有的过户费用，是其作为拍卖委托人的合理要求，竞买人如果不同意该项要求完全可以不予竞拍。作为拍卖人的众诚拍卖公司通过《拍卖规则》对新世纪宾馆尽到了将委托人的上述要求明确告知的提醒义务，新世纪宾馆也盖章予以了认可，且在拍卖成交后的《拍卖成交确认书》上也再次盖章同意了上述内容，故该条款内容已对新世纪宾馆产生了法律效力。新世纪宾馆拒绝承担第一次过户费用有违交易诚信，原审法院不予支持。同时，本案所涉拍卖的标的位于本市，按照通常的生活法则推断，新世纪宾馆在决定竞拍之前理应对拍卖标的物的基本情况已做了现场了解和初步判断，在拍卖过程中更是应该对标的物的准确信息，包括过户情况、面积数量、目前现状等信息有了更为充分的认识，故最终拍卖交易行为完成表明已达到了新世纪宾馆缔结拍卖合同的目的，其应自行办理相关过户登记手续并负担所有过户费用，李建祥履行配合义务。
有关本案诉讼费用的承担问题，原审法院认为，李建祥作为拍卖的委托方，理应在拍卖结束后主动将房屋所有权证、土地使用权证交给新世纪宾馆，由新世纪宾馆自行决定是否办理过户登记手续，但李建祥并未主动将相关文件给新世纪宾馆，也是引发本案诉讼的因素之一，故本案中涉及过户判决内容相应的诉讼费用应由李建祥与新世纪宾馆各负担一半。新世纪宾馆主张的逾期交付房屋的诉讼请求所对应的诉讼费用，由新世纪宾馆自行承担。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条等其他法律规定，原审法院判决：
一、张家港新世纪宾馆有限公司应自行办理张家港市杨舍镇泗港闸上村新闸路18号房产的房屋所有权、土地使用权的两次过户登记手续，相关费用由张家港新世纪宾馆有限公司负担，李建祥予以配合。限本判决生效后10日内履行。
二、驳回张家港新世纪宾馆有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费91570元由张家港新世纪宾馆有限公司负担55920元、被告李建祥负担35650元。
上诉人新世纪宾馆不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院事实不清，故意避开张家港市人民法院（2009）张执字第0047-2号民事裁定书的标的物不实、不足、虚假的错误，原审判决明显掩盖法院自身的错误，损害上诉人利益。1、张家港市人民法院（2009）张执字第0047-2号民事裁定书确认给李建祥闸上村白金汉宫大酒店有房产证的5200.82平方米及无房产证的3900平方米房产、集体商业用地面积约3067平方米错误，其中1200平方米的无证房产、停车场面积的附着物已由原房主王正兴在原审法院作出执行裁定前，于2007年7月30日协议抵债给了杨舍镇闸上股份合作社。原审法院在裁定时对标的物未核实，也无详实的房屋与土地分布图。由于一审裁定错误，导致李建祥及拍卖公司无法交付拍卖标的物。2、两被上诉人在拍卖程序中未尽义务对拍卖标的物进行核实及公示告知，并未按拍卖成交确认书交付标的物，应承担一切损失。3、被上诉人众诚拍卖公司出具的拍卖信息及相关资料具有公信力，上诉人无需对拍卖物进行核查，无任何过错。4、上诉人在拍得白金汉宫大酒店后打出的招租广告是为拍卖成交后启用拍卖标的物做的前期准备工作，并非启用标的物。5、拍卖确认书上约定的过户费用不能包括王正兴过户到李建祥名下的过户费用。上诉人只应承担李建祥过户到上诉人名下的一次过户费用。6、被上诉人对于部分拍卖标的物是否被案外人侵占应予查明，如被案外人侵占，应由被上诉人收回后再交付上诉人，故一审判决由上诉人另行主张权利错误。请求本院撤销原判，依法改判。
被上诉人众诚拍卖公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、根据我国物权法第一百八十七条明确规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，上诉人在上诉中提供的原房主王正兴于2007年7月30日与杨舍镇闸上股份合作社签订的将白金汉宫大酒店部分房产及附着物抵押给杨舍镇闸上股份合作社的协议，假设其是真实的，但是双方并未办理抵押登记，抵押权并未设立。我公司是依据一审法院（2009）张执字第0047-2号民事裁定书将王正兴作价给李建祥的房产进行拍卖的，一审法院作出的张执字第0047-2号民事裁定书并无不妥。2、众诚拍卖公司与上诉人签订的《拍卖规则》明确约定了拍卖房地产以实物现状为准，众诚拍卖公司提供的拍卖标的物所有资料以及介绍的仅供上诉人参考，并非承诺，对拍卖标的的性质、品质、瑕疵、租赁情况、面积数字、过户时间及清场不负担责任。上诉人付清成交款及拍卖佣金以后，众诚拍卖公司于成交当天下午向上诉人交付了钥匙，完成了合同义务。故众诚拍卖公司不存在任何违约行为。3、众诚拍卖公司通过《拍卖规则》向上诉人明确告知了李建祥要求上诉人承担所有过户费用的要求，已经尽到了提醒告知义务。4、目前，上诉人已将白金汉宫大酒店房屋投入使用，开设了白金汉宫休闲中心，诉争标的物已由上诉人实际占有并开始从事收益权和处分权，标的物的转移早已经完成。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人李建祥辩称：1、其已向上诉人交付了拍卖标的物，事实上也不存在上诉人无法占有和使用标的物的情形。至于上诉人所称的原房主将部分房屋及附着物抵债给张家港闸上股份合作社的事情，无论其真实性如何，均无法对抗生效的法院裁定。上诉人提出的标的物未交付问题没有法律与事实依据。2、关于房屋的过户费用的承担问题。李建祥已经通过众诚拍卖公司将产权登记的现状告知了上诉人，而且在拍卖委托合同及拍卖成交书中都明确约定所有的过户费用均由买受人（即上诉人）承担。该约定是合法有效的。3、关于原审判决，我们对于诉讼费承担问题有异议，但这在整个判决中只是一个小瑕疵，因此我方未就此提起上诉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
本案二审经审理查明的事实与原审查明事实相一致。
本院认为，李建祥与众诚拍卖公司签订的《委托拍卖合同》及众诚拍卖公司与新世纪宾馆签订的《拍卖规则》及《拍卖成交确认书》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。2011年1月21日，众诚拍卖公司与新世纪宾馆签订的《拍卖规则》第二条载明：“本次拍卖的房地产以实物现状为准。本公司所提供的有关拍卖标的的所有资料以及任何方式（包括拍卖公告、目录、新闻载体、公司员工口头表达等）所作的介绍和文字说明仅供竞买人参考，并非承诺，对拍卖标的的性质、品质、瑕疵、租赁情况、面积数字、过户时间及清场不负担责任。拍卖时拍卖师不再回答竞买人提出的关于拍卖标的的任何相关问题。拍卖前拍卖标的咨询或看样有竞买人自行负责。”按上述规则内容，新世纪宾馆对拍卖标的咨询或看样应自行完成。新世纪宾馆二审中已确认占有并使用案涉房产有证部分，故本院认为上诉人主张李建祥未予交付拍卖标的物的上诉理由不能成立。关于上诉人上诉提出案涉房产无证部分有案外人占用其中相关面积的问题，本院认为，合同是当事人合意的产物。本案当事人各方及拍卖标的物均属张家港市辖区范围，新世纪宾馆在决定竞拍之前应对拍卖标的物的基本情况进行核实及了解。如新世纪宾馆认为拍卖标的物有瑕疵可以不参与竞买。且在新世纪宾馆与众诚拍卖公司签订《拍卖成交确认书》前，新世纪宾馆已对拍卖标的物相关情况进行了确认。在新世纪宾馆支付了对价，合法拍得拍卖标的物后，可依法通过其他法律途径救济自身权利，主张案外人迁让。
因案涉《拍卖规则》第九条载明：“买受人按本规则第七条付清成交款及拍卖佣金后，现状交接钥匙，然后买受人自行办理房地产权属的过户手续，其中相关产权过户及办证过程中的全部费用由买受人承担（包括委托方、当事人应承担的各项费用）”。该约定明确买受人应承担拍卖标的物相关产权过户及办证过程中的全部费用。在新世纪宾馆未有证据证明上述过户费用排除王正兴过户到李建祥名下的过户费用的情形下，原审法院认定新世纪宾馆应承担二次过户费用符合证据规则。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人新世纪宾馆的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费91570元，由上诉人张家港新世纪宾馆有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 红
代理审判员 黄学辉
二〇一四年七月十七日
书 记 员 王文君