湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0222民初1610号原告：倪世凤，男。委托诉讼代理人：黄群胜，浙江学优律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北园晟置业有限公司，住所地阳新县兴国镇陵园大道32号5楼。法定代表人：袁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯美权，湖北富川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告倪世凤与被告湖北园晟置业有限公司（以下简称园晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪世凤委托诉讼代理人黄群胜、被告园晟公司委托诉讼代理人柯美权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。倪世凤向本院提出诉讼请求：1.判决被告依约继续履行为原告办理产权登记、实际交付房屋合同义务；2.判决被告向原告支付补偿金10,000元、罚金15,000元、违约金86,943元（432,853元×0.00022×913天=86,943元，自2014年12月31日至2017年6月30日止）；3.判决被告向原告支付按日以房屋总价432,853元的0.022%支付违约金（2017年7月1日起至办理产权登记之日为止）。事实与理由：原告与被告于2014年3月14日签订商品房买卖合同，房屋总价432,853元，约定于2014年12月31日实际交付房屋，否则由被告每日向原告支付已交房价款的万分之二的违约金。同时约定，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当按日向原告支付全部房款的万分之零点二的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全款。时至今日，被告违约未实际交付房产，更未办理房产登记。被告于2015年4月10日承诺于2015年7月1日实际交付，否则自愿向原告支付补偿金10,000元。被告于2016年6月30日向观澜府邸全部业主承诺于2016年9月30日前按交付标准（水电开户、消防合格、电梯正常运行等配套设施）交付1、2、3号楼给业主，如违约，愿承担除履行合同违约赔偿外，赔付各位业主每户15,000元的罚金。原告无奈，多次要求被告实际交房，但是被告无法履行，特诉至法院，请求法院判如所请。园晟公司辩称，对原告陈述的未按时交房事实不持异议，但原告要求的违约金、罚金、补偿金数额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，请求法院根据原告的实际损失来确定违约金的数额，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，1.被告将观澜府邸小区商住楼观澜府邸3号楼2幢1304室框架结构普通住宅共计134.51平方米卖给原告；2.该商品房单价3,218元每平方米，共计432,853元，付款方式为2013年8月12日签约时支付房款人民币130,853元，并同时办理银行按揭贷款，贷款金额为人民币302,000元；3.交付期限（合同第八条）为出卖人应当在2014年12月31日前，将验收合格商品房交付买受人，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；4.关于出卖人逾期交房的违约责任约定（合同第九条），除特殊情况外，出卖人未按合同规定期限交付商品房给买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；5.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自出卖人应取得房地产权属证书期限届满之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点二的违约金。如因买受人责任未提交相关资料及交清相关费用造成未能按期办理房地产权属证书的，出卖人不承担责任，责任由买受人承担。合同还对建筑面积、买受人逾期付款违约责任、规划设计变更、交接、出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施公共配套建筑正常运作的承诺、保修责任等进行了约定。原告于2014年3月14日向被告支付购房款定金人民币130,853元，余款302,000元同时办理了银行按揭贷款，共计支付购房款432,853元。后被告未能如期交房。被告于2015年4月10日向观澜府邸1号、2号、3号楼业主出具《交房承诺书》，被告承诺2015年7月10日为交房的最后期限，如有再次违约，除按合同规定赔付违约金外，意向退房业主，该公司同意退房并主动承担退房中所产生的一切相关费用；意向与该公司续约的业主，该公司愿意另外给予10,000元的补偿金额进行补偿。该承诺书还注明“本承诺书在2015年7月1日未能交房的情况下具备合同效应”。2016年6月30日，被告再次出具《承诺书》，承诺“因湖北园晟置业有限公司违约造成观澜府邸楼盘无限期延期，今有开发区领导出面调解，现开发商承诺于2016年9月30日前按交付标准（水电开户、消防合格、电梯正常运行等配套设施）交付1、2、3号楼给各位业主。如有未能兑现情况，自愿承担除履行合同违约赔偿外，并赔付各位业主每户15,000元的罚金，承认本承诺书具有法律效应”。因被告至今未按约定交付房屋，原告主张其支付逾期交付房屋的违约金无果，遂诉至法院，请求依法判决。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、《交房承诺书》、《承诺书》等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告出具的《交房承诺书》、《承诺书》等均系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告要求被告继续履行合同，本院予以支持。本案的争议焦点在于逾期交房违约金、逾期办理权属证书的违约金认定。1.逾期交房违约金：根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付商品房，否则被告逾期交房应承担违约责任。本案中，被告并非遭遇不可抗力导致逾期交付商品房，现原告要求继续履行合同，被告依约应从商品房最后交付期限的第二天即2015年1月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，依据被告2015年4月10日和2016年6月30日两次承诺交付商品房，均未能如期履行，被告分别自愿承担10,000元和15,000元补偿金和罚金，该补偿金和罚金应属于违约金范畴，被告理应承担该逾期交房的25,000元违约责任。2.逾期办理权属证书违约金：根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，自原告应取得房地产权属证书期限届满之日止，被告应当按日计算原告支付全部已付房款万分之零点二的违约金。本案中，被告应当于2014年12月31日前向原告交付商品房，即被告应当于2015年4月1日前将办理权属登记证书资料报产权登记机关备案。本院核定被告应当自2015年4月2日起至被告实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房款万分之零点二的逾期办理权属证书违约金。被告关于原、被告间约定的违约金（含违约金、补偿金、罚金）过高，请求本院根据原告的实际损失来确定违约金数额的辩解。本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，人民法院在确定违约金时虽应以实际损失为基础，但同时亦应当兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告因逾期交付商品房，依据《商品房买卖合同》约定，被告理应承担按日计算已交付房价款万分之二的逾期交房违约金、按日计算已交付房价款万分之零点二的逾期办理权属证书违约金，同时，被告两次承诺愿意额外支付共计25,000元违约金作为逾期交房对原告的补偿，该额外的违约金补偿标准符合原告的预期利益，商品房买卖合同继续履行。在被告未提交证据证明存在重大事由应改变上述约定及承诺情况下，对被告要求本院调整违约金的辩解，本院不予支持。综上所述，依照、《中华人民共国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖北园晟置业有限公司与原告倪世凤继续履行双方于2014年3月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北园晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪世凤逾期交房违约金25,000元；三、被告湖北园晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪世凤逾期交房违约金（逾期交房违约金以人民币432,853元为基数，按每日万分之二自2015年1月1日起计算至被告实际交房之日止）；四、被告湖北园晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪世凤逾期办理权属证书违约金（逾期办理权属证书违约金以人民币432,853元为基数，按每日万分之零点二自2015年4月2日起计算至被告实际交付权属证书或者登记证明之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,538元，减半收取计1,269元，由被告湖北园晟置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费2,538元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行团城山支行，账号：17-154101040005118。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘细刚二〇一七年六月二十七日书记员  梁玉萍