苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0591民初10919号
原告：张雨松，男，1980年8月8日出生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：郑铭，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。
被告：蔡平，男，1969年9月19日出生，汉族，住张家港市。
被告：王晓萍，女，1971年12月6日出生，汉族，住张家港市。
委托诉讼代理人：杜东平，江苏润众律师事务所律师，代理上述两被告。
委托诉讼代理人：蒋芬，江苏润众律师事务所实习律师，代理上述两被告。
第三人：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地苏州工业园区唯亭街道跨春工业坊。
法定代表人：王琢珺。
委托诉讼代理人：朱敏华，该公司员工。
原告张雨松与被告蔡平、王晓萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月30日受理后，依法适用简易程序审理，审理中两被告申请追加江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称“苏南万科公司”）为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许，本院于2017年3月20日公开开庭审理了本案。原告张雨松的委托诉讼代理人郑铭，被告蔡平及两被告的共同委托诉讼代理人杜东平,第三人苏南万科公司的委托诉讼代理人朱敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张雨松提出诉讼请求为：1、被告向原告返还购房定金20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月30日，由苏南万科公司提供居间服务，原、被告就位于苏州工业园区玲珑湾花园52幢401室房屋签订了《苏州市存量房买卖合同》，约定房屋成交价为670万元，付款方式为贷款支付。原告于2016年12月31日前支付首付款201万元，双方于同日签订《补偿协议》，约定原告就该房屋附属设施、车位另行补偿被告50万元，该房屋实际成交价格为720万元。原告先后向被告支付购房定金合计20万元。同年10月4日实施了苏州市人民政府发布的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》（以下简称“意见”），鉴于此，原、被告于2016年10月27日签订《补充协议》，约定：如银行细则明确，买受人在一个工作日之内及时支付余下定金人民币28万元整至出卖人，并于当日前往苏州房产交易中心送审，但至今原告未收到关于银行细则明确的通知。由于原告购买涉案房屋的首付款比例由50%调整为80%，如按照原合同的约定，原告首付款比例则由30%调整为80%，因不可归责于原告的原因致使未能履行该房屋买卖合同，原告要求解除该合同并由被告返还购房定金，但被告至今未予返还，原告诉至法院。
被告蔡平、王晓萍辩称：原、被告经第三人苏南万科公司居间签订《苏州市存量房买卖合同》，约定原告购买涉案房屋，并交纳20万元定金。双方于《补充协议》中约定原告于2016年11月15日前向两被告支付剩余定金28万元。双方并不受上述意见的影响，且涉案房屋买卖合同顺利办理了网签备案登记，但原告未能配合签订《苏州市存量房买卖合同》，且未支付剩余定金及房款。该合同未继续履行系原告存在违约行为。其同意解除房屋买卖合同，但原告所付定金不予返还，且要求原告配合注销经网签备案的《苏州市存量房买卖合同》，综上，请求驳回原告诉请。
第三人苏南万科公司辩称：原告购买涉案房屋并非受到上述意见的影响，原、被告间有关涉案房屋的《苏州市存量房买卖合同》已通过网签备案，须买卖双方至房管局办理网签备案注销手续。原告仍然可以按照50%的贷款比例就涉案房屋办理贷款，因原告原因未能履行房屋买卖合同，原告存在违约行为。
经审理查明：2016年9月30日，被告蔡平、王晓萍（甲方、出卖人）与原告张雨松（乙方、买受人）签订了《苏州市存量房买卖合同》，居间方（丙方）为苏南万科公司。约定：甲方将其所有的位于苏州工业园区玲珑湾花园52幢401室房屋出售给乙方，房屋面积163.65㎡，房屋价款670万元。房屋价款具体支付方式约定为贷款支付：买受人于2016年12月31日前向出卖人支付首付款201万元，该款由买受人直接支付交易中心之托管账户，买受人应于双方办理本房屋资金托管手续之日起7天内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请469万元的贷款用于支付房屋价款。待银行贷款审核通过后，买受人应委托该贷款银行于2017年1月31日前将上述贷款部分支付至资金托管指定帐号。若因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在2017年1月31日前补齐，否则视作买受人逾期付款，买受人需承担违约责任。关于违约责任，如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人。本条所称逾期应付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。庭审中，原告陈述签约时第三人称可以将首付款帮其做到最低30%，故上述合同依照30%约定首付款，第三人称其未对原告作此承诺，且原告偿还原有房屋的银行贷款或者办理离婚手续后方能按照30%的最低首付比例支付房款。
2016年9月30日，被告蔡平、王晓萍与原告张雨松签订《补偿协议》，约定：1、买卖双方确认，买受人就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施及玲珑湾花园车位8D061另行补偿出卖人50万元，其中48万元作为定金，买受人于存量房买卖合同签订当日支付10万元至出卖人，买受人于2016年10月1日支付10万元至出卖人，剩余定金28万元由买受人于2016年10月10日前支付至出卖人。买受人于存量房买卖合同签订前已支付购买房屋意向金计2万元整，作为房屋交付尾款于买卖双方签订房屋交接书后三个工作日内由万科租售中心转付出卖人……3、买卖双方确认出卖人转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计720万元。（此价格包含玲珑湾花园车位8D061）。
原告于2016年9月30日向被告蔡平转账支付定金5万元、5万元，2016年10月1日向被告蔡平转账支付定金5万元、5万元，共计支付购房定金20万元。另原告就该房屋买卖合同另行向第三人支付2万诚意金，如原、被告解约，第三人同意退还该2万元诚意金。
另查明，2016年10月4日实施的苏州市人民政府发布的《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》中载明：非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且支付部分房款的预售房源除外。
庭审中，各方当事人一致认可原告系非本市户口且在本市无社保记录。原告称其在本市无房产，其与配偶在南京市有一套房产尚有贷款未还清。
又查明，2016年10月20日，二被告向原告发出催款函，要求原告支付剩余定金28万元。2016年10月27日，被告蔡平、王晓萍与原告张雨松签订《补充协议》，言明：买卖双方协商对存量房买卖在合同及补偿协议做如下变更：1、买卖双方确认：原约定于2016年10月10日支付28万作为定金，现变更为2016年11月15日前支付至出卖人，如银行细则明确，买受人在一个工作日之内及时支付余下定金28万元至出卖人，原买卖合同双方继续履行。2、双方约定于2016年10月27日前往苏州房产交易中心办理送审。3、本协议为存量房买卖合同及补充协议的有效组成部分，一经签订即不可撤销。本协议违约责任适用存量房买卖合同的约定。
再查明，原、被告在第三人的居间下向房产交易中心递交房屋网签备案材料，并于2016年10月31日打印经备案的合同编号为苏房存园区合同201610310376的《苏州市存量房买卖合同》，合同言明：房款670万元，房款支付方式为贷款支付，买受双方于2016年11月15日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，按照银行贷款政策贷款支付，并由贷款银行将贷款部分支付至托管账户。买卖双方未在该买卖合同上签字。
2016年11月15日，原告向被告邮寄解除函，言明原告因新政原因无法继续购买涉案房屋，请求解除合同并退还定金20万元，该函件于2016年11月17日签收。原、被告一致认可涉案房屋买卖合同于2016年11月17日解除。原告提供被告蔡平发给中介方的微信记录，载明：如果因国家政策原因（住房贷款首付比例提高）导致无法购买涉案房屋，其愿意和平解约，且无息退还买方张雨松支付的定金。对此，被告称本案并非由于政策原因导致本合同无法履行，故其不同意退还定金。
以上事实，由苏州市存量房买卖合同、补充协议、补偿协议、收条、函件、微信记录等证据以及当事人庭审陈述予以证实。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，当事人应诚信履行各自的合同义务。并无证据证明原、被告签订的《苏州市存量房买卖合同》、《补偿协议》、《补充协议》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。本案的争议焦点在于涉案房屋买卖合同未能履行完毕系因不可归责双方当事人的原因还是因原告违约所致。本院认为，《苏州市存量房买卖合同》约定因买受人原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受人在2017年1月31日前补齐，否则视作买受人逾期付款，买受人应承担违约责任。之后《补偿协议》、《补充协议》均未对此进行变更约定。原、被告一致认可涉案房屋买卖合同不受10月4日实施的《意见》影响，就涉案房屋原告仍具有购房资格，第三人亦提供证据证明双方之间就涉案房屋买卖合同通过网签备案。原告称新政出台并无银行细则发布，其就涉案房屋的贷款的比例由50%调整至80%，致使其无法履行涉案房屋买卖合同，本院认为，不论银行细则有无发布，双方之后网签备案行为，可以认为继续履行行为，至于原告表示首付比例由50%调整为80%，根据《苏州市存量房买卖合同》的约定，应由其补足，不得以此不履行合同，原告的行为构成违约。根据合同约定，因一方当事人违约，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，综上对原告要求被告退还定金20万元的诉讼请求，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告张雨松的诉讼请求。
案件受理费减半收取2150元，由原告张雨松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
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代理审判员 王 贞
二〇一七年五月二十九日
书 记 员 许叶婷
拒不履行生效法律文书风险提示如下：
一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。
1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。
2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。
3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。
二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。
三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。
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