安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）池民三终字第00051号
上诉人（原审被告、反诉原告）：程平，男，1972年4月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽群，女，1974年5月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
上述两上诉人共同委托代理人：倪暘，男，1980年12月生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘葵，男，1969年12月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。
委托代理人：陈学志，池州市贵池区乌沙镇法律服务所法律工作者。
上诉人程平、王丽群因与被上诉人刘葵房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2014）贵民一初字第00249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月21日公开开庭进行了审理。上诉人程平、程平与王丽群的委托代理人倪暘、被上诉人刘葵的委托代理人陈学志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2011年9月25日，刘葵与程平签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定刘葵将位于池州市池阳路府儒学综合楼501室房屋（建筑面积905.65平方米）出租给程平仅作商业经营；租赁期限为6年，自2011年12月31日起至2017年12月31日止；6年租金不含税总额为162.50万元，前三年租金每年租金为25万元，第一年租金每半年支付一次，第二年至第六年租金按年支付，于每个年度租期的第11个月月底付清下一年度全年租金；租赁期间的物业费、水电费等相关费用由程平承担；并约定程平拖欠房租达一个月以上的，刘葵有权解除合同，收回出租房屋，程平应按照合同总租金的10%向刘葵支付违约金。合同还约定租赁期间因程平责任导致退租的，刘葵有权选择以下权利中的一种：1、依附于房屋的装修归刘葵所有。2、要求程平恢复原状。3、向程平收取恢复工程实际发生的费用。合同签订后，程平按约支付了2012年度的房屋租金，对2013年度的房屋租金尚欠6.5万元及2014年至今的租金未付。
原审另查明：刘葵于2014年1月4日为程平代缴了自2013年6月1日至2013年12月3日的电费21061.39元；为程平缴纳了自2013年1月1日至2014年6月30日的物业服务费用17859.54元。
原审还查明：在双方签订《房屋租赁合同》之前，刘葵曾于2011年9月3日出具过承诺书一份。该承诺书记载：根据双方房屋租赁合同，甲方负责协调，确保乙方2012年1月1日之前使用电梯，其电梯所产生的费用由乙方承担（如电费、年检费、维修费等，其中所产生的费用由物业公司确定）。如一至四层房主不给乙方使用电梯，甲方应赔偿乙方所造成的损失（如其他原因，甲方概不负责）。本承诺与合同具有同等法律效力，如甲方交付给乙方使用后本承诺作废。
原审法院认为：刘葵与程平之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，真实有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。现程平未按合同约定全额支付2013年度的房屋租金6.5万元、2014年应支付的租金及应由程平缴纳的水电物业费用，已构成违约，应承担违约责任。故对刘葵要求程平解除合同，返还房屋、支付租金及水电费和物业费，并承担违约金的诉求予以支持。但刘葵代缴的物业服务费至2014年6月30日，由于刘葵现要求解除合同，酌定扣除两个月的物业服务费用1984元。刘葵要求程平、王丽群按总租金162万元的10%支付违约金明显过高，程平对此项诉求抗辩理由正当予以采纳，酌定违约金为3万元。由于程平、王丽群系夫妻关系，应共同承担还款责任。对刘葵主张的滞纳金属于其损失的范畴，因已支持其违约金的诉求，故对滞纳金的诉求，不再支持。
程平反诉称《房屋租赁合同》已于2013年8月份解除，刘葵对此未予认可，且程平未提供任何证据予以证明。故对其要求判令《房屋租赁合同》于2013年8月份解除的诉求，原审法院不予支持。
程平依据刘葵出具的承诺书，要求其赔偿经济损失。原审法院认为，该承诺系刘葵于2011年9月3日出具的，而《房屋租赁合同》签订时间为2011年9月25日，时间上明显不符。且承诺书内容中不能反映承诺的相对方系程平，故程平依据该承诺书主张权利缺乏事实依据，不予支持。况且，即使承诺书是刘葵向程平作出的，根据承诺书的内容，在刘葵将电梯交付给程平使用后承诺作废。而程平在2011年11月份已使用电梯，依据该内容，程平亦不能依据承诺书向刘葵主张权利，故对程平、王丽群要求刘葵赔偿经济损失的诉求，亦不予支持。程平、王丽群辩称租赁房屋现有其装修添附物，双方对此应达成补偿条件后方可返还房屋，该抗辩理由不符合合同的约定，故对该项抗辩不予采纳。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除刘葵与程平于2011年9月25日签订的《房屋租赁合同》；程平于判决生效后三十日内将位于池州市池阳路府儒学综合楼501室房屋腾空并返还给刘葵；二、程平、王丽群于判决生效后十日内向刘葵支付尚欠的2013年度的租金6.5万元、2014年1月1日至判决确定的履行期限届满时止的租金按每月22917元计算；三、程平、王丽群于本判决生效后十日内向刘葵支付代缴的电费21062.81元、物业服务费17859.40元，共计38922.21元；四、程平、王丽群于本判决生效后十日内向刘葵支付违约金3万元；五、驳回刘葵的其他诉讼请求；六、驳回程平、王丽群的诉讼请求。本诉案件受理费2432元，减半收取1216元，反诉案件受理费5450元，共计6666元，由程平、王丽群负担。
程平、王丽萍不服该判决，上诉称：1、上诉人作为池州锦程餐饮娱乐有限责任公司（以下简称锦程公司）的发起人，为筹备经营场地，于2011年9月25日签订了房屋租赁合同。锦程公司成立后，在其承租的房屋内进行装修、添置设备等事宜，并于2011年底开始试营业。上述行为表明，锦程公司已经对上述房屋租赁合同予以确认，并已经实际享有合同权利、履行合同义务。根据公司法的司法解释，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持。原审期间，上诉人向原审法院递交了追加锦程公司作为被告的申请，要求由该公司承担因房屋租赁合同所产生的合同之债，该申请被驳回，有违法律规定。2、原审法院对部分事实认定不清。上诉人在原审中提供的证据1即承诺书，原审法院认为该承诺书无法证明相对方是上诉人，故不予支持，并认为即使相对方是上诉人，上诉人已于2011年11月使用电梯，所以该承诺已作废。上诉人认为原审法院对于该承诺书内容的认定以及对于“使用”的理解错误。该承诺书系被上诉人出具，相对方是承租人，被上诉人应当依据承诺的内容履行自己的义务。上诉人为了锦程公司能够长期的稳定经营，需长期使用电梯。在得到被上诉人承诺后，仅使用电梯3天。在被上诉人明确无法协调解决电梯使用问题后，为不影响公司经营，上诉人被迫自行解决该问题，并额外承租一间商铺作为电梯入口且购买电梯使用权等花费大量费用。对于上诉人为使用电梯所造成的损失，被上诉人应当按照承诺内容向上诉人承担相应的责任。综上，原审法院在事实认定及法律适用上均存在重大错误，故请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审反诉请求或将本案发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
刘葵在二审庭审中辩称：1、从合同相对性可看出合同相对方是上诉人和被上诉人，与锦程公司无关，原审法院未追加被告正确。2、承诺书系刘葵向另外一家出具，不是给上诉人的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，程平、王丽群向本院提供如下证据：
1、申办文化经营单位现场勘查登记表，证明上诉人是锦程公司的发起人，其与被上诉人房屋租赁事宜已于2011年8月3日达成协议，故被上诉人于2011年9月出具的承诺书相对方系上诉人；
2、企业法人营业执照，证明锦程公司成立的时间是2012年8月8日，公司地址系涉案房屋，上诉人是公司的发起人。
刘葵的质证意见是：上诉人提供的证据均不是新证据，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。
本院对程平、王丽群二审中提供的证据综合认证如下：对证据1，该份证据虽不属于新证据，但申办文化经营单位现场勘查登记表能反映程平为筹建锦程公司，2011年8月3日即与刘葵协商了房屋租赁事宜的事实，本院对该证据予以采信；关于企业法人营业执照，与本案无关联，本院不予认定。
刘葵未提供新证据。
本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为：综合双方当事人诉辩意见和举证、质证情况，本案二审的争议焦点是：1、原审未追加锦程公司为被告是否违法；2、原审对承诺书的认定是否正确，刘葵应否赔偿程平、王丽群使用电梯造成的经济损失。
关于争议焦点一：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”由此可见，作为合同相对方的刘葵，有权选择由程平或是锦程公司承担合同责任。在刘葵选择向程平主张权利的情况下，原审法院不追加锦程公司为被告，符合法律规定。上诉人的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于争议焦点二：结合程平、王丽群二审提供的申办文化经营单位现场勘查登记表，可认定刘葵2011年9月3日出具承诺书的相对方系本案上诉人。根据该承诺书的内容，刘葵应负责协调，确保程平2012年1月1日前使用电梯，费用由程平承担，如刘葵交付给程平使用后承诺作废，另如一至四层房主不给程平使用电梯，刘葵应赔偿程平的损失。因刘葵已于2011年11月将电梯交付程平使用，且程平未举证证明其后未使用电梯的原因在于一至四层房主不给其使用，故原审判决驳回程平、王丽群要求刘葵赔偿经济损失的诉讼请求正确。上诉人的此节上诉理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决虽对承诺书的出具对象认定错误，但对其他事实认定清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6666元，由程平、王丽群负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许院生
代理审判员 段贵峰
代理审判员 程 进
二〇一四年九月二十三日
书 记 员 陈秋霞