青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1436号原告青海省教育厅机关后勤服务中心。法定代表人是该中心主任。委托代理人是青海海博律师事务所律师。被告任英明，女，汉族，青海颐鼎商贸有限公司经理。委托代理人是青海泰宏律师事务所律师。原告青海省教育厅机关后勤服务中心与被告任英明房屋租赁合同纠纷一案，原告青海省教育厅机关后勤服务中心于2015年6月4日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王红霞独任审判，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告青海省教育厅机关后勤服务中心法定代表人及委托代理人被告任英明及委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青海省教育厅机关后勤服务中心诉称，依据有关规定，原告对位于西宁市城西区虎台三巷沿街1号房屋经青海省行政事业单位国有资产公物仓委托青海省产权交易市场面向社会进行公开招租，被告经过青海省产权交易市场招租程序，取得位于西宁市城西区虎台三巷沿街1号房屋标的的承租权，双方于2013年3月13日签订《租赁合同》，合同约定：租赁房屋的用途为商业，租赁期限为两年，从2012年12月31日至2014年12月31日；第一年的租金为36955元，第二年的租金以第一年成交租金基础上递增5%，即38803元。合同还约定，被告无正当理由拖欠租金或其他费用十日以上，合同自行解除；被告拖欠租金的，每逾期一日，按本合同第六条第2款处理；被告另外承担年度租金总额20%违约金。合同签订后，被告履行合同约定，足额支付了租赁期间的费用。本合同届满前，原告于2014年12月16日向被告等承租户发出通知，告知到期后不再续租，请承租户在合同到期后5日内，将承租的标的物及设施设备完好移交原告。被告的工作人员于2014年12月17日收到此通知。该合同到期后，经原告多次催告被告腾退租赁房屋，但被告予以拒绝。2015年4月7日、4月13日、4月15日，原告向被告先后三次发出通知，要求其在通知书所限定的期限内到原告处办理续租手续，逾期视为自动放弃优先权。被告收到此通知后，并未按要求办理续租事项。2015年5月5日，原告向被告发出了解除房屋租赁合同的通知，要求被告在接到此通知后于5月20日将租赁房屋交还原告，并结清拖欠的租金，但被告置之不理。故诉至法院，请求依法解除原、被告于2013年3月13日签订的《租赁合同》，判令被告立即腾退位于西宁市城西区虎台三巷沿街1号房屋并交付原告，并判令被告支付房屋租金19579.9元，承担违约金8148元，本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉求，提供了如下证据：第一组：租赁合同复印件一份，证明1、原告与被告就城西区虎台三巷沿街1号房屋订立租赁合同，双方对于租金、租期、违约责任等予以明确约定。2、截止目前，租赁房屋被告继续租赁使用，但自2015年1月1日起的租金一直拖欠。3、依据本合同第九条约定，乙方拖欠租金的，每逾期一日，按当年租金的1%支付违约金，拖欠租金和其他费用十日以上的，按本合同第六条第2款处理。乙方另外承担年度租金总额20%违约金。鉴于乙方存在明显的违约行为，原告主张8148元的违约金。第二组：（1）通知（2014年12月16日）、（2）虎台三巷承租房到期时间表、（3）通知（2015年4月7日）、（4）通知（2015年4月13日）、（5）通知（2015年4月15日）复印件各一份，证明本合同届至期满前，原告于2014年12月16日向被告等租户发出通知，告知到期后不再续租，请租户在合同到期后5日内，将承租的标的物及设施设备等完好移交原告。被告的工作人员于2014年12月17日收到此通知。后该合同到期后，经原告多次催告被告腾交租赁房屋，但被告予以拒绝原告。之后，由于各出租户纷纷反映要求继续承租原告房屋，经原告所在的上级领导研究同时请示省财政厅，同意与被告等租户续订租赁合同。据此，原告向被告先后三次发出通知，要求其在通知书所限定的期限内到原告处办理续租手续，逾期视为自动放弃优先权，原告将与其他租房户签订租赁合同。被告收到此通知后，并未按要求办理续租合同的签订事项。第三组：（1）通知（2015年5月6日）、（2）挂号信函收据复印件各一份，证明1、鉴于被告的违约行为，依据《合同法》第215，227，232，236条以及《合同法》96条的规定，原告向被告发出解除合同的通知，要求承担支付拖欠的租金，腾交房屋及赔付违约金等。2、此通知书被告签收，但并未履行通知要求。被告任英明辩称，原、被告之间的租赁合同已于2014年12月31日解除，双方并未形成续租的事实，且原告在2014年12月16日通知被告合同到期后不再续租，被告于2015年元月就将承租房屋腾空，后因原告又要求被告续租该房屋，被告再次明确拒绝不再续租，并要求原告出具租金发票后尽快办理房屋交接事宜，但原告不仅无法提供正规发票，而且也不办理房屋交接事宜；另自2015年1月1日至6月23日，这期间双方既未形成书面的续租合同，又未达成事实上的续租协议，被告已于原告下发解除合同的通知后就将租赁房屋腾空，并未占用和使用该房屋，更不存在违约的事实，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩意见，提供了如下证据：第一组：《租赁合同》复印件一份，证明双方的租赁合同关系已于2014年12月31日解除。第二组：证明复印件一份，证明被告在收悉原告2014年12月16日下发的解除合同的通知后就已将承租房屋腾空，表明其不再续租。第三组：短信记录复印件一份，证明被告再次告知原告其已于2015年元月将承租房屋腾空以及不再续租的事实。经审理查明，2013年3月13日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于西宁市城西区虎台三巷沿街1号房屋（面积93.32平方米）租赁给被告任英明作为商业用房，租赁期限为2年，从2012年12月31日起至2014年12月31日止；第一年年租金36955元，第二年年租金按第一年成交租金基础上递增5%，即38803元。合同签订后，原、被告双方按照合同约定履行了各自的义务。2014年12月16日，原告向被告等承租户发出通知，通知内容为：我中心虎台三巷铺面房租期从年底到2015年7月陆续到期，经研究决定我中心所有出租房到期后不再续租。按照《租赁合同》约定，请各租房户在合同到期后5日内，将承租标的物及设施设备等完好移交我中心。2015年4月7日，原告向各租房户发出通知，通知要求各租房户于2015年4月13日前到原告处办理续租手续，逾期视为自动放弃优先权。2015年4月15日，原告又向被告所在公司发出通知，要求被告所在公司收到此通知速到原告处办理续租手续，截止日期为4月21日，逾期视为自动放弃续租权。2015年5月6日，原告以挂号信形式向被告邮寄送达了通知书，其内容为：我中心于2015年4月7、13、15日三次向你发出通知，要求你到我中心办理续租手续，逾期视为自动放弃优先权，我中心将与其他租房户签订租赁合同。你收到通知后，并未按要求办理续租事项。鉴于此依据《租赁合同》约定和合同法有关规定，我中心决定解除与你的租赁合同，请你收到本通知后于5月21日之前腾交你租赁的虎台三巷1号铺面，并结清2015年1月1日至2015年5月5日所欠的租金16976元及违约金8148元。因原、被告就腾退房屋及续租相关事宜协商未果，致使纠纷产生。本院认为，原、被告于2013年3月13日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受法律保护。但因双方签订的《租赁合同》已于2014年12月31日届满，该合同已自行终止，不需依法予以解除，故原告要求依法解除原、被告于2013年3月13日签订的《租赁合同》的诉求不予支持；关于原告要求被告立即腾退位于西宁市城西区虎台三巷沿街1号房屋并交付原告的诉求，因原、被告双方签订的《租赁合同》已自行终止，被告理应向原告返还该租赁房屋，故原告请求被告腾退房屋的诉求合理合法，应予支持；关于原告要求被告支付房屋租金19579.9元的诉求，因被告在合同届满后，继续占有该房屋，应比照双方在合同中约定的2014年度租金继续履行给付义务，故该诉求合理部分应予支持；关于原告要求被告承担违约金8148元的诉求，因原、被告双方签订的《租赁合同》终止后，双方一直为续签合同等相关事宜进行协商，最终未续签合同，原告不能以终止的《租赁合同》的违约条款主张违约金，故该诉求不予支持。被告辩称自2015年1月1日至6月23日，这期间双方既未形成书面的续租合同，又未达成事实上的续租协议，被告已于原告下发解除合同的通知后就将租赁房屋腾空，并未占用和使用该房屋，不承担租赁费，因被告虽将承租房屋腾空，但未将该房屋交付给原告，故被告的抗辩理由不能成立。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告任英明腾退位于西宁市城西区虎台三巷沿街1号房屋并交付原告青海省教育厅机关后勤服务中心。二、被告任英明给付原告青海省教育厅机关后勤服务中心房屋租金18649.4元。上述款项判决生效后十日内履行。三、驳回原告青海省教育厅机关后勤服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费464元、减半收取232元，由原告青海省教育厅机关后勤服务中心负担62元，被告任英明负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  王红霞二〇一五年七月十五日书记员  黄珠莹附：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款：适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。