江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4796号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏加能餐饮管理有限公司，住所地昆山市淀山湖镇杨家角路68号2幢。
法定代表人：陈可加，该公司总经理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州苏越环境科技有限公司，住所地昆山市千灯镇利都路218号。
法定代表人：乔珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：房平木，上海申浩（昆山）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：昆山德皓科诺金属制品有限公司，住所地昆山市淀山湖镇杨家角路68号2幢。
法定代表人：吕彦斌，该公司总经理。
上诉人江苏加能餐饮管理有限公司（以下简称加能公司）因与被上诉人苏州苏越环境科技有限公司（以下简称苏越公司）、昆山德皓科诺金属制品有限公司（以下简称德皓公司）房屋租赁合同纠纷、相邻权纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初10264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案后，组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
加能公司上诉请求：请求二审依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人一签订厂房租赁合同，但在上诉人查验厂房时，发现被上诉人二正在排放有毒、有害气体。后被上诉人二找到被上诉人一要求安排排污地址，在未经过上诉人同意的情况下被上诉人一将楼梯转角下方的小房间交给被上诉人二使用，至此被上诉人一擅自改变原状，开始违约。2016年2月，上诉人的食品经营许可证经查验后核发。上诉人内部条件全部达标，但因离污染源太近，业务单位一致认定不适宜生产。被上诉人二在正常生产期间，未按照国家标准排放有毒气体，致使上诉人无法生产，可以认定侵权。到2016年5月，上诉人开始小批量生产，2016年6月10日，被上诉人一开始追要房租被拒，被上诉人一在未通知的情况下断电，给上诉人造成损失。上诉人在一审增加诉讼请求，请求撤销双方签订的租赁合同，但未得到一审法院支持。上诉人、被上诉人以及一审法官勘查现场时，被上诉人一已经安排转移了全部的机械器具，同时清洗现场，污染源被根治。一审认定我方欠付水电费，但双方签订的是格式合同，内容不公平。请求二审法院判决被上诉人一、二赔偿全部赔偿责任，因非法出租二手房产，请求驳回被上诉人一的全部诉讼请求，承担一审二审诉讼费用，判决上诉人与被上诉人一签订的合同无效或撤销。
苏越公司辩称：1、上诉人主张一楼厂房存在污染源导致上诉人在二楼无法生活的损害后果是不存在的，上诉人声称污染源导致2016年2月至2016年8月不能正常生产，但是根据上诉人提供的会计账册，显示器2016年5月13日开始批量生产。2、上诉人要求我方承担赔偿责任没有法律依据。3、上诉人与我方是租赁合同关系，我方已经全面履行合同义务。4、即便污染源存在，也是租赁物本身之外的原因导致的，其责任应当由被上诉人二承担。根据现场勘验情况，上诉人可自主采取措施将与一楼联通的空气缝隙封住，不会影响采光，二楼亦可以正常使用。5、本案产生纠纷的真实原因系上诉人与我方关于一楼楼梯转角处小房间以及租赁物之外的小超市的使用权，上诉人想用但我方另有他用，综合本案，上诉人要求赔偿损害无法律依据。6、上诉人目前还在使用厂房，但从2016年6月30日开始一直没有交房租，一审判决上诉人支付2万元违约金我方有异议但考虑到上诉人经营困难我方认可一审判决。
德皓公司未答辩。
加能公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销加能公司与苏越公司签订的房屋租赁合同；2、判令苏越公司、德皓公司赔偿加能公司各项损失共计176681元；3、本案诉讼费用由苏越公司、德皓公司负担。
苏越公司向一审法院反诉请求：1、依法判令解除加能公司、苏越公司订立的厂房租赁合同，并返还苏越公司涉案厂房；2、依法判令加能公司支付苏越公司免租期的厂房租金13731.5元，从2016年6月1日至2016年7月20日拖欠的涉案厂房租金17164元及房租违约金8582元，水费60元，电费1929元，以上合计55197元；3、依法判令加能公司支付从2016年7月20日至其搬离涉案厂房之日期间的厂房租金；4、依法判令加能公司赔偿苏越公司违约金125300元；5、依法判令加能公司承担本案全部诉讼费用。一审审理中，苏越公司变更诉讼请求：判令加能公司支付苏越公司水电费18837.35元。
一审法院认定事实：2015年5月25日，苏越公司（甲方，出租方）与加能公司（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落于昆山市××山湖镇××号（该厂房位于二楼），建筑及公摊面积950平方米；本租赁物用途为工业厂房，甲方作为该厂房权利人与乙方建立租赁关系；乙方租赁该厂房用于从事餐饮管理；甲乙双方约定，2015年5月25日签订合同，合同期限6年，正式起租从2015年7月1日起2021年6月30日止，甲方给乙方免租期40天，如果乙方在未满两年租赁期限要退租，那么乙方就不享有甲方给的40天免租期，乙方要支付甲方免租期的所有租金；该厂房及办公年租金为125200元，付款方式为半年一付，签订之日必须支付第一期租金，以后一期于每年6月1日前支付人民币62600元，二期于每年12月1日前支付人民币62600元；该厂房租金3年内不变，自第4年起递增10%，以后按每3年递增10%来计算；乙方应提前一个月向甲方支付租金，逾期支付的，则乙方需按日租金的50%支付违约金，逾期超过一个月未付甲方租金的按本合同第9条（9.2）执行；甲方交付该厂房时，乙方支付甲方保证金10000元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付年租金总金额或者合同总期限加起来总价的30%支付违约金：(五)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。苏越公司在该合同甲方落款处盖章确认，加能公司在该合同乙方落款处盖章确认。
合同签订后，加能公司于签约当日支付苏越公司厂房租金70000元及保证金10000元，于2016年3月10日支付苏越公司厂房租金68300元。加能公司已将2016年6月30日之前厂房租金全部支付完毕，其自2016年7月1日起至今未支付苏越公司厂房租金。一审庭审中，苏越公司提供通知单两份，证明其曾向加能公司催要厂房租金，加能公司对此不予认可。
另查明：加能公司主张，苏越公司将涉案厂房底部一楼厂房出租给德皓公司，德皓公司是从事五金生产的，因德皓公司生产存在严重污染，导致其无法正常生产，给原告造成相应的租金损失、水电费损失及工人工资损失，加能公司为证明其主张提供厂房租金收据一份、工资单汇总表一份、水电费结算单五份予以证明。其中租金损失为：自2016年2月3日至2016年8月3日，共计6个月，金额为62650元。水电费损失为：2016年3月水电费1079.17元，2016年4月水电费1526.02元，2016年5月水电费2107.47元，水电费共计4712.66元。工资损失为：2016年1月11500元、2月14500元、3月11500元、4月20000元、5月22000元、6月22000元，工资损失共计101500元。以上加能公司损失共计168862.66元。
关于加能公司生产经营情况。据加能公司陈述:2015年10月底，昆山市市场监督管理局口头通知加能公司可以生产；从2016年1月1日起至2016年6月30日，该段时间内加能公司本来可以进行生产，但其公司客户前往考察，发现涉案厂房底部一楼厂房有污染，所以拒绝与其签约；2016年7月26日第一次庭审结束后，德皓公司进行了相关改造，加能公司从2016年8月2日开始生产。为查明加能公司生产经营情况，一审法院责令加能公司提供其会计账册，根据加能公司提供的会计账册，显示加能公司至少自2016年5月13日已经开始食品批量生产。
关于加能公司主张的污染问题。加能公司主张德皓公司在涉案厂房底部一楼厂房加工生产，因产生污染给其造成损害，其提供照片一组予以证明。根据加能公司提供的照片（加能公司称照片拍摄时间为2016年6月20日）显示：德皓公司在涉案厂房底部一楼厂房东北侧一房间进行产品清洗，该房间内有产品清洗池、排放闸阀、排污管道等设施；该一楼厂房与二楼厂房之间有缝隙通风。
2016年10月31日，一审法院组织加能公司、苏越公司、德皓公司三方前往现场进行勘察，经现场勘察：加能公司生产车间在二楼，德皓公司生产车间在涉案厂房的底部一楼；在一、二楼楼梯转台处有一窗户，一楼生产车间的气味可经该窗户间隙（间隙约20公分宽）进入二楼通道；从窗户处至加能公司生产车间门口约20米远，在窗户周围及生产车间内有轻微气味；德皓公司生产车间东北侧有一小房间，现场无排污设备，未见污水，也没有气味。加能公司法定代表人陈可加表示：我是2015年中秋节发现德皓公司排放污染气体的，自那开始我多次向苏越公司法定代表人乔珍反映，但乔珍说要么让我走，要么就这样；一楼东北侧小房间原先是与一楼生产车间隔开的，中间有一堵墙，后来苏越公司强行将该小房间打开并交付德皓公司使用；当时有时一周一天排放气体，每月平均二三天排放；我与德皓公司生产负责人交涉过，只要我一发现马上就阻止他们生产；我之所以发现排放污染气体而没有对窗户进行密封，是因为我需要采光。
一审另查明：苏越公司主张加能公司结欠其2016年6月26日至2017年2月25日期间的水电费合计18837.35元，并提供水电查表记录、缴纳水电费发票、苏越公司制作的结算清单等证据予以证明。加能公司主张2016年6月25日之前水电费其已经全部支付，具体支付金额系按照苏越公司交付的结算清单载明的金额支付；现加能公司认为苏越公司系“二房东”，其无权收取水电费。
以上事实，有加能公司提供的涉案厂房租赁合同、租金收据、工资单汇总表、水电费结算单、照片、苏越公司提供的涉案厂房租赁合同、催交房租通知单、快递单、查询记录、水电费查表记录、水电费发票及庭审中双方当事人一审陈述等证据所证实。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负由举证责任的当事人承担不利后果。加能公司主张因苏越公司将涉案厂房底部一楼厂房出租给德皓公司用于从事五金生产的，因德皓公司生产存在严重污染，导致其无法正常生产，给其造成相应的租金损失、水电费损失及工人工资损失。苏越公司、德皓公司对加能公司上述主张不予认可，苏越公司、德皓公司认为，德皓公司生产不存在污染，事实上加能公司一直在正常经营，加能公司在工业厂区进行餐饮生产，其自身存在过错，且即使存在部分污染，加能公司也可以通过采取密封通风通道方式予以避免损害。一审法院认为，第一，根据加能公司提供的照片，无法证明德皓公司生产存在严重污染并对其生产经营造成损失。据加能公司称其于2016年6月20日对现场拍摄了照片，在德皓公司的一楼厂房生产车间的东北侧小房间存在清洗池、排放闸阀等设施，其排放的废气进入加能公司生产车间，导致其无法正常生产，给加能公司造成损失。一审法院认为，仅凭加能公司提供的照片，虽可以确认德皓公司利用一楼东侧小房间进行清洗产品及排污的事实，但尚不足以认定存在严重污染及对加能公司生产造成损失的事实；第二，加能公司称其因德皓公司生产污染导致其在2016年8月2日之前未能正常生产经营与本案已经查明的事实不符。根据加能公司提供的会计账册显示，至少加能公司在2016年5月已经批量生产餐饮产品，即使部分月份产量存在波动，也难以认定系德皓公司生产污染导致，不排除其他因素导致的生产量的波动。为查明本案事实，一审法院组织三方前往现场进行勘查，经勘查德皓公司生产车间无明显气味，故现场勘查结果亦无法认定德皓公司存在严重污染的事实；第三、即使德皓公司生产存在部分污染，因加能公司居于涉案厂房二楼，基于相邻关系的必要容忍义务，加能公司在一楼二楼之间的缝隙处其完全可以采取密封等方式堵住气体进入二楼，且实地考察结果不会对采光有太大影响，但加能公司以影响其采光为由拒绝采取必要的措施，其自身存在过错；第四、苏越公司出租给加能公司使用的涉案厂房位于工业厂区，加能公司作为一家专业餐饮公司，其理应知道在工业厂区从事餐饮行业面临的环境风险，其租赁涉案厂房二楼也应当考虑到一楼可能被用于出租作为工业厂房，且对其食品加工产生一定不良影响，但加能公司放任此种环境风险的发生，其主观上对食品公司选址不当存在过错。综上，加能公司未提供充分证据证明德皓公司生产存在严重环境污染，也无法证明其存在生产经营损失，亦无法证明德皓公司生产污染与其经营损失的因果关系，其提供的证据不足以证明其事实主张，根据相关法律规定，应由加能公司承担举证不能的法律后果，故一审法院对加能公司要求苏越公司、德皓公司赔偿其损失的诉讼请求不予支持。
关于加能公司主张撤销其与苏越公司房屋租赁合同的请求。加能公司认为苏越公司作为“二房东”并非涉案厂房所有权人，其无权出租涉案涉案厂房，更无权收取租金，故要求撤销双方房屋租赁合同。加能公司上述主张无事实及法律依据，故一审法院对加能公司上述诉讼请求不予支持。
关于苏越公司要求与加能公司解除合同的问题。根据双方之间的房屋租赁合同，该合同明确约定如逾期支付租金一个月苏越公司有权解除合同。加能公司在支付第一年租金（2015年7月1日-2016年6月30）后，其未按照合同约定即使支付下一年度租金，逾期时间已经远超一个月，故根据双方合同约定，苏越公司有权解除双方之间的房屋租赁合同。加能公司于2016年12月1日签收了一审法院送达的民事反诉状副本，故一审法院确认双方的房屋租赁合同于2016年12月1日解除。
关于加能公司应支付苏越公司的房屋租金及房屋占有使用费。一审庭审中，双方一致确认2016年6月30日之前的房屋租金加能公司已经全部支付，一审法院予以确认。自2016年7月1日起至2016年12月1日止，共计154天，该期间的租金为52824.11元（125200元／年÷365天／年×154天）。2016年12月2日之后的房屋占有使用费，按照上述计算标准计算至加能公司实际返还涉案厂房之日止。
关于免租期间的房屋租金。根据双方合同约定“合同期限6年，正式起租从2015年7月1日起2021年6月30日止，甲方给乙方免租期40天，如果乙方在未满两年租赁期限要退租，那么乙方就不享有甲方给的40天免租期，乙方要支付甲方免租期的所有租金”，现加能公司在承租期限未满两年的情况下，主张因苏越公司无权出租涉案涉案厂房故而要求撤销合同，其已经表明了拒绝继续履行租赁合同并且退租的意思表示，故根据上述合同约定苏越公司有权要求加能公司支付免租期间40天的租金，金额为13720.55元（125200元／年÷365天／年×40天）。
关于苏越公司主张的违约金问题。根据双方合同约定，如加能公司逾期支付租金一个月，苏越公司有权解除合同，并要求加能公司赔偿相应违约金（一年租金总金额或者合同总期限加起来总价的30%支付违约金）。加能公司认为上述违约金条款系格式条款，双方实际并未协商违约金；苏越公司将一楼生产车间东北侧小房间交给德皓公司用于排污，其多次向苏越公司提出异议，但其一直未予以解决，直到第一次庭审之后才拆除清洗设备等设施，因苏越公司违约在先，故其不应当承担违约金。一审法院认为，因加能公司坚持认为其不构成违约，实际上包含了要求对违约金标准予以调整的意思表示。关于违约金的金额，应当考虑双方过错、实际损失等因素，另外应当考虑到违约金具有补偿性及惩罚性的双重功能。经一审法院向苏越公司释明后，其未能提供相应证据证明其实际损失。综合考虑加能公司的过错程度、苏越公司的实际损失等因素，从平衡双方当事人的利益角度出发，一审法院酌情支持违约金20000元。因双方合同约定对于逾期支付租金超过一个月，按照双方合同约定适用第九条（9.2条款）执行，即按照一年租金总金额或者合同总期限加起来总价的30%支付违约金，故苏越公司要求加能公司支付按照日租金的50%支付违约金的诉讼请求系重复主张违约金，一审法院对苏越公司该项诉讼请求不予支持。
关于加能公司结欠水电费问题。苏越公司主张加能公司结欠其2016年6月26日至2017年2月25日期间的水电费合计18837.35元，并提供水电查表记录、缴纳水电费发票、结算清单等证据予以证明。因水电费结算清单系苏越公司按照水电表实际度数统计，且符合双方结算及交纳水电费的交易习惯，加能公司虽对水电费金额提出异议，但其未提供充分证据予以反驳，应当承担举证不能的法律后果，一审法院对苏越公司该项诉讼请求予以支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、驳回江苏加能餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。二、反诉苏州苏越环境科技有限公司与反诉被告江苏加能餐饮管理有限公司于2015年5月25日签订的《涉案厂房租赁合同》于2016年12月1日解除。三、反诉被告江苏加能餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内迁出昆山市淀山湖镇杨家角路68号2幢2楼厂房并将上述厂房交付苏州苏越环境科技有限公司。四、江苏加能餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州苏越环境科技有限公司免租期租金13720.55元、房屋租金52824.11元，并支付苏州苏越环境科技有限公司房屋占有使用费（按照343.01元／天的标准，自2016年12月2日起计算至江苏加能餐饮管理有限公司实际返还涉案厂房之日止）。五、江苏加能餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州苏越环境科技有限公司水电费18837.35元。六、江苏加能餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州苏越环境科技有限公司违约金20000元。七、驳回苏州苏越环境科技有限公司的其他反诉请求。案件受理费3834元，由江苏加能餐饮管理有限公司负担。反诉案件受理费1955元，由苏州苏越环境科技有限公司负担814元，江苏加能餐饮管理有限公司负担1141元。
二审中，上诉人加能公司提供苏越公司法人营业执照复印件一张、昆山市工商行政管理局公司准予变更登记通知书复印件一张、从昆山市市场监督管理局摘录的苏越公司档案材料一份，证明苏越公司没有自由厂房，该公司违法，不应存在，其无权主张权利。被上诉人苏越公司质证认为上述证据真实性无异议，但与本案无关联性。以上证据由苏越公司法人营业执照、昆山市工商行政管理局公司准予变更登记通知书、从昆山市市场监督管理局摘录的苏越公司档案材料、二审调查笔录予以证实。
本院认为，加能公司、苏越公司公司签订的厂房租赁合同真实有效，双方均应按照合同履行相应的权利义务。上诉人加能公司主张合同无效、撤销，理由是合同内容显失公平，本院认为，合同内容显失公平缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人加能公司认为被上诉人苏越公司擅自改变租赁物原状，苏越公司存在违约，本院认为，上诉人主张改变原状的租赁物系楼梯口转角处的小屋，但加能公司与苏越公司租赁合同中并未约定该小屋由加能公司使用，故苏越公司将该小屋出租给德皓公司并未违反合同约定，并不构成违约。关于德皓公司产生污染造成加能公司损失，本院认为根据上诉人提供的照片证据以及一审法院现场勘查结果，并不足以认定德皓公司存在严重污染以及对加能公司造成损失的事实，故对于加能公司要求德皓公司承担损害赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于水电费，二审中加能公司与苏越公司一致确认双方对此已经达成一致并已经实际履行完毕，本院对此予以确认。
综上所述，江苏加能餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5789元，由上诉人江苏加能餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
审 判 员 赵东
审 判 员 陈斌
二〇一七年八月八日
法官助理 柳璐
书 记 员 孙莉