黑龙江省虎林市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虎民初字第515号
原告：王玉芹，女，1952年4月17日出生，汉族，退休干部，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：刘继业，吉林刘继业律师事务所律师。
被告：孙宝军，男，1971年12月19日出生，汉族，虎林市吉祥物业有限公司执行董事，住虎林市虎林镇。
委托诉讼代理人：代秀琴，黑龙江雄峰律师事务所律师。
原告王玉芹诉被告孙宝军返还原物纠纷一案，本院于2013年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月22日、2014年4月18日、2015年10月13日、2017年1月17日四次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人时锋于第一次、第二次开庭时到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人曾庆华于第二次开庭时到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人刘继业于第三次、第四次开庭时到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人代秀琴于第一、第二、第三次开庭时到庭参加诉讼。被告孙宝军经传票传唤无正当理由第四次开庭时未到庭参加诉讼。现本案已缺席审理终结。
王玉芹向本庭提出诉讼请求为：1、判决被告搬出侵占的虎林镇富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市；2、判决被告搬出侵占的虎林镇富城华苑综合楼银座15单元302室；3、判决被告支付侵占房屋期间的房屋租金30000元；4、被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2009年10月1日，原告代表长春富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）与被告签订了租赁虎林镇富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市的租赁合同。被告交付1年租金后，原告代表公司向其索要租金，被告以种种理由不再履行合同续交租金。2011年12月30日，富城公司将诉争房屋出售给原告，原告多次找被告或发函要求被告交纳租金或腾让占用门市房以及以骗取的方式取得富城华苑综合楼银座15单元302室钥匙后居住的房屋，被告对此置之不理。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。
孙宝军辩称，原告所诉不实，事实为富城公司欠被告的工程款400000元未给付，于2010年10月1日同意将其所有的富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市租赁给被告使用20年，不收取租金。同时将富城华苑综合楼银座15单元302室的所有权抵顶给被告用以偿还上述富城公司拖欠的工程款。被告对诉争门市享有20年的合法使用权，对诉争房屋享有所有权。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。另外，本案原告的诉讼请求第一项案由是租赁合同关系，第二项诉讼请求系所有权确认纠纷，两项诉讼请求不应合并审理。
本案争议焦点是：被告应否向原告返还本案争议的富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市房及富城华苑综合楼15单元302室？2、原告第一项诉讼请求与第二项诉讼请求能否合并审理？围绕上述焦点问题，双方当事人在庭审时进行了举证、质证。
一、原告向法庭提交的证据主要有：
1、2011年12月30日虎林市地税局出具的虎林市富城华苑综合楼银座1、2、3号门市及富城华苑综合楼15单元302室购房发票各1张（编号分别为：00196xxx、00196xxx、00196xxx、00196xxx），证明本案诉争房屋系原告购买，原告已缴纳各种税费，依法取得了诉争房屋所有权，现诉争房屋一直由被告侵占。
被告孙宝军对该组证据的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，所有权的取得应当根据权属证书予以确认，故原告并未取得诉争房屋的所有权。被告亦有证据证实被告对诉争门市房享有20年的合法使用权。原告购买的诉争住宅房屋系原告恶意购买，因为原告明知被告一直居住在该房屋内，并知晓富城公司将该房屋抵顶给了被告，且已实际交付被告，用以偿还工程款。该住宅应为被告所有。
2、2009年10月1日，原告作为经手人代表富城公司与被告孙宝军签订的出租房屋协议书1份，证明2009年10月1日富城公司与孙宝军签订了本案诉争门市房的租赁合同，租期1年，租金为每户6000元，3户共计18000元。被告实际交付15000元。在签订合同时，原告为富城公司会计，同时证实富城公司与被告不存在债务关系，该租赁合同期满后，双方并未续签租赁合同，被告应返还侵占的房屋。
被告孙宝军对该证据的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称2010年7月-8月被告承建的富城公司开发建设的富城华苑小区附属工程部分土建部分工程及小区内绿化工程已经竣工，故2010年10月1日被告与富城公司签订了诉争门市房的租赁合同，以租金抵顶富城公司尚欠被告的工程款40万元。故2009年10月1日被告交付租金不能说明富城公司不欠被告工程款。同时被告在租赁使用诉争门市房期间，原告并未向被告主张租金，故应认定原告认可富城公司以诉争门市房抵顶富城公司拖欠被告工程款的事实。
3、照片3张，证明诉争3个门市房的位置及被告占用诉争门市房的事实。
被告孙宝军对该证据不持异议，同时表示被告依据租赁合同占有诉争3个门市房合法。
4、2013年4月25日被告孙宝军与张松华签订的门市房租赁合同1份、2008年8月15日富城公司为孙宝军出具的收款收据1份、2009年4月11日富城公司与孙宝军签订的商品房买卖合同1份、张松华开办的虎林市洋饼店工商档案1份，证明2013年4月18日被告将本案争议的1号门市租赁给张松华3年，租金共计35000元，已收取20000元，剩余15000元租金第二年付清。张松华工商档案中留存的2008年8月15日富城公司为被告孙宝军出具的收据1份、2009年4月11日富城公司与孙宝军签订的商品房买卖合同均系伪造，被告伪造上述材料后将门市房租赁给张松华使用至今。
被告孙宝军对该证据的真实性持有异议，称被告对诉争3个门市房拥有合法使用权，被告只是将诉争1号门市房中的四分之一租赁给张松华开设饼店。诉争1、2、3号门市房的买卖合同确实不是真实的，合同上的公章及合同本身均系使用别人真实的合同扫描而来的，目的是为了办理工商营业执照，收款收据亦是扫描件。
5、2014年1月16日富城公司出具的证明1份，证实自2010年1月起富城公司从未与被告签订过有关诉争门市房的协议。被告提交的2010年10月1日被告与富城公司签订的承租协议系伪造的。
被告孙宝军称书证的证明效力大于证人证言，被告已提交富城公司与孙宝军签订的协议书，该证据不具有法律效力。
6、2009年5月25日富城公司与张某甲签订的商品房买卖合同1份、2009年10月11日富城公司与石某甲签订的商品房买卖合同1份、2010年5月22日富城公司与程甲签订的买卖合同1份、2011年7月8日中国人民银行撤销银行结算账户申请书1份，证实2009年至2011年富城公司公章使用情况，证明被告提交的2010年10月1日富城公司与孙宝军签订的协议书上加盖的富城公司公章系虚假的。另外，被告称富城公司使用过多枚公章，应提交证据予以证实。
被告孙宝军对上述证据的证明力持有异议，称上述证据不能证实2010年10月1日被告与富城公司签订的协议书是虚假的。且原告提交的证据不具有排他性，原告负有举证责任，应证明其所提交的证据上所加盖的富城公司公章与虎林市工商局的备案公章一致。
7、虎林市房地产管理处出具的编号为：虎房权证虎林字第2014005**号房产证1份、房权证虎林字第2014005**号房产证1份、房权证虎林字第2014005**号房产证1份，证明诉争门市房所有权人为原告。
被告孙宝军对该证据的真实性不持异议，同时表示1、被告与富城公司签订的租赁合同约定，如上述房屋出售被告享有优先购买权。富城公司与原告的买卖合同、办理的房产证均是无效的。2、根据买卖不破租赁原则，被告与富城公司签订的租赁合同仍然有效，被告依然享有租赁权至租期届满为止。
8、2015年10月12日吉林省德惠市公证处出具的编号为（2015）吉德证字第19xx号公证书1份，证明证人汪某甲从未与被告谈论或签订过租赁合同事宜，孙宝军提供的20年租赁合同系伪造的。
被告孙宝军对该证据的真实性及证明目的均持有异议，称证言内容不属实，证人未出庭接受质证，证言无证明效力，被告与富城公司签订的合同系真实的。公证书未附公证交款票据，
9、2013年1月2日吉林大学第一医院出具的诊断书1份，证明汪某甲出院后一直半身不遂，不能出庭作证。
被告孙宝军对该证据真实性持有异议，称该份诊断书并非原件，系扫描件；该份诊断书上的汪某甲不能证明与公证处公证证言的汪某甲系同一人，且汪某甲系2013年患病，不能证实2015年开庭时的身体状态；如汪某甲真的患病，会影响大脑，从而在公证处做出的证言亦是不真实的。
10、本院作出的（2015）虎民初字第6xx号民事判决书1份、鸡西市中级人民法院作出的（2016）黑03民终8xx号民事判决书1份，（2015）虎民初字第676号民事判决认定事实部分内容为：富城公司系房地产开发公司，在虎林市开发建设虎林市富城华苑综合楼。孙宝军向本院提交2010年10月1日，孙宝军与富城公司签订的协议书，该协议书的内容为：经富城公司与孙宝军协商达成协议，孙宝军租用富城公司所有的富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市房；租用时间为2010年10月1日至2030年10月1日；租金每年15，000元，一年一付租金等，该协议书加盖富城公司公章。富城公司对双方签订该协议的事实予以否认，认为协议书的内容及被告公司的公章均系孙宝军伪造的。经过庭审查实，该协议书中没有富城公司的经手人签字，孙宝军又说不清该协议书是与富城公司的具体哪位工作人员签订，也未提交证据证实将该房租金交付给被告公司。（2015）虎民初字第676号民事判决本院认为部分内容为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，孙宝军提起诉讼的证据为孙宝军、富城公司签订的协议书，富城公司否认双方签订协议书的事实，且孙宝军提交的协议书不符合合同的形式要件，孙宝军也不能证明其提供的协议书系合法取得。综上，孙宝军关于要求确认2010年10月1日孙宝军与富城公司签订的协议书有效的诉讼请求，证据不足，故对于孙宝军的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回孙宝军的诉讼请求。被告孙宝军不服判决，提起上诉。鸡西市中级人民法院作出的（2016）黑03民终808号民事判决书判决内容为：驳回孙宝军的上诉，维持原判。证明被告与长春富成房地产开发有限公司不存在租赁合同，被告提供的租赁合同系伪造。
被告未发表质证意见。
二、被告向法庭提交的证据主要有：
1、2010年10月1日富城公司与被告签订的租赁协议1份、富城华苑小区附属及绿化未付款工程造价说明1份、富城华苑银座15单元302住宅楼2010年至2014年供热费缴费票据4份、华洋饼店暂停营业照片1张，证明富城公司将诉争3个门市房20年使用权及诉争住宅所有权抵顶给被告用于偿还拖欠被告的工程款，现被告已经取得诉争3个门市的使用权及诉争住宅的所有权，被告将诉争1号门市的四分之一租赁给张松华经营饼店，现张松华已经停止经营。
原告王玉芹对该组证据中的租赁协议持有异议，称富城公司已经于2014年1月16日出具证明证实从未与孙宝军签订过此类协议，被告称该协议系抵顶工程款而签订的协议，而富城公司与孙宝军并未就抵顶工程款事项有过磋商，如果2010年10月1日孙宝军与富城公司签订了20年的租赁合同属实，则2013年孙宝军在将1号门市转租给张松华时就没有必要伪造购房合同及诉争门市房的收据，该协议中无当事人的签名，经与富城公司证明中的公章比对，该协议应系伪造。富城华苑小区附属及绿化未付款工程造价说明本案无关联性，是被告单方行为。对供热费缴费票据4份真实性不持异议，对证明目的有异议，该证据不能证明诉争住宅归被告所有，只能证明被告至今仍占有并使用该房屋。对华洋饼店暂停营业照片的真实性不持异议，同时称暂停营业与否与被告转租行为无关。
经本院审查核实，认证如下：对于原告提交的证据1、2、3、7，被告对其真实性不持异议，对该证据的真实性予以采信。对于原告提交的证据4，被告对该证据的真实性虽然持有异议，但对该组证据证实的基本事实予以认可，且未提交反证推翻上述证据，对该组证据予以确认。对于原告提交的证据5，被告虽持有异议，但该证据有原告提交的证据10（生效法律文书）在案佐证，予以确认。对于原告提交的证据6，被告持有异议，原告未提交其他证据从旁佐证，不予确认。对于原告提交的证据8，被告虽持有异议，证人虽未出庭接受质证，但该证据系经公证过的证人证言，对该证据确系汪某甲本人所出具的事实予以确认，而该证据内容有原告提交的证据10（生效法律文书）在案佐证，予以确认。对于原告提交的证据9，被告持有异议，原告未提交有效证据证实患病的汪某甲与出具证言的汪某甲系同一人，对该证据不予确认。对于原告提交的证据10，被告未提出异议，予以采信。对于被告提交的证据中的被告与富城公司签订的租赁合同1份，因其与原告提交的证据10（生效法律文书）相矛盾，不予采信。对被告提交的富城华苑小区附属及绿化未付款工程造价说明1份，原告持有异议，被告未能提交其他有效证据证实该证据与本案的关联性，不予确认。对于被告提交的热费票据及华洋饼店暂停营业照片，原告不持异议，予以确认。
根据以上所确认的证据及双方当事人在庭审时的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
2009年10月1日，富城公司（甲方）与孙宝军（乙方）签订出租房屋协议，约定：孙宝军租用富城公司富城华苑综合楼银座西厢房一带二门市房1号、2号、3号门市，1、租赁时间为2009年10月1日至2010年10月1日；2、租期1年，孙宝军在租赁期间不能转租别人或抵押别人；3、租金每户每月租金500元，一年6000元，三户租金共18000元，一次性交齐;4、孙宝军自己装修，供热费、物业费、水电费及相关费用，由孙宝军承担，富城公司不承担；5、孙宝军装修房屋不得拆柱、梁等，不得在柱、梁上穿洞，以免有损承重结构，如果孙宝军损坏承重部位，要接受罚款并承担责任……10、孙宝军在租住期满后，如果富城公司房屋没有卖出，孙宝军可以继续租用，价格按市场价格另议，如果富城公司房屋售出就不再出租。备注内容为一年房租已交齐，实交15000元。甲方富城公司经手人王玉芹与乙方孙宝军在协议上签字。2011年12月30日，原告王玉芹在虎林市地方税务局交纳了诉争房屋富城华苑综合楼20111230-5号（银座西厢房1号门市面积117.17平方米）、富城华苑综合楼20111230-4号（银座西厢房2号门市，面积115.25平方米）、富城华苑综合楼20111230-3号（银座西厢房3号门，面积115.25平方米）、富城华苑综合楼20111230-1号（银座15单元302室，面积82.74平方米）契税发票共4张；2014年4月23日虎林市房产管理处向原告颁发本案诉争门市房产权证书，编号分别为：虎房权证虎林字第2014005**号房产证（所有权人王玉芹，房屋坐落：虎林市西园委富城华苑银座综合楼0单元138，建筑面积117.17平方米）；虎房权证虎林字第2014005**号房产证（所有权人王玉芹，房屋坐落：虎林市西园委富城华苑银座综合楼0单元139，建筑面积115.25平方米）；虎房权证虎林字第2014005**号房产证（所有权人王玉芹，房屋坐落：虎林市西园委富城华苑银座综合楼0单元140，建筑面积115.25平方米）。原告多次向被告主张返还诉争房屋权利，被告以富城公司为偿还被告债务已经在诉争三栋门市房上为被告设定了20年承租权，买卖不破租赁；同时富城公司以诉争住宅房屋所有权抵顶被告债务为由拒不返还诉争房屋。现原告提起诉讼，请求1、判决被告搬出侵占的虎林镇富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市；2、判决被告搬出侵占的虎林镇富城华苑综合楼银座15单元302室；3、判决被告支付侵占房屋期间的房屋租金30000元；4、被告承担本案的诉讼费用。2015年9月1日孙宝军向本院提起诉讼，要求确认2010年10月1日孙宝军与富城公司签订的房屋租赁协议书有效。合同内容为：孙宝军与富城公司协商达成协议，孙宝军租用富城公司所有的富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市，租用期限为2010年10月1日至2030年10月1日，租金每年15000元，一年一付租金，富城公司加盖公章。2016年4月14日本院作出（2015）虎民初字第676号民事判决，认定：富城公司系房地产开发公司，在虎林市开发建设虎林市富城华苑综合楼。孙宝军向本院提交2010年10月1日孙宝军与富城公司签订的协议书，该协议书的内容为：经富城公司与孙宝军协商达成协议，孙宝军租用富城公司所有的富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市房；租用时间为2010年10月1日至2030年10月1日；租金每年15，000元，一年一付租金等。该协议书加盖富城公司公章。富城公司对双方签订该协议的事实予以否认，认为协议书的内容及被告公司的公章均系孙宝军伪造的。经过庭审查实，该协议书中没有富城公司的经手人签字，孙宝军又说不清该协议书是与富城公司的哪位具体工作人员签订，也未提交证据证实将该房租金交付给被告公司。综上判决驳回孙宝军的诉讼请求。孙宝军不服本院一审判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉。2016年12月9日鸡西市中级人民法院作出（2016）黑03民终808号民事判决书，判决驳回孙宝军的上诉，维持原判。
本院认为，原告与案外人富城公司签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，应为有效。原告交纳了4栋房屋购房款，并已经对诉争3个门市房办理了产权登记手续。另外，本案诉争的富城华苑综合楼银座15单元302室房屋虽未办理产权登记，但已交纳了契税，取得了领取产权登记证书的权利。故原告对上述诉争3栋门市房取得物权，对诉争富城华苑综合楼银座15单元302室房屋取得领取房屋所有权证书权利。原告依法取得本案诉争房屋的占有、使用、收益、处分权利。被告孙宝军在无法定或者约定事由情况下，继续占有诉争房屋，构成侵权，原告要求返还诉争房屋的诉讼请求，有事实有法律依据，本院予以支持。被告辩称其占有诉争门市房依据被告与富城公司之间的租赁合同，而被告向法庭提交的租赁合同已经被生效法律文书所否定，故被告继续占有诉争3栋门市房，无事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称其占有诉争住宅依据的是富城公司以诉争住宅房屋抵顶其债务的约定，并据此取得了诉争住宅房屋的所有权，未向法庭提交有效证据，本院不予认可。原告要求被告支付侵占房屋期间房租30000元的诉讼请求，双方对2009年10月1日富城公司（甲方）与孙宝军（乙方）签订的3栋诉争门市房一年房屋出租协议均予以认可，同时均认可3栋诉争门市房一年实际租金为15000元，故原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：
一、被告孙宝军于本判决生效后十五日内将其占有的虎林市富城华苑综合楼银座西厢房1、2、3号门市房（所有权人为王玉芹，房产证编号为：201400586号、201400587号、2014005**号）及虎林市富城华苑综合楼15单元302室住宅1栋（面积82.74平方米）返还原告王玉芹。
二、被告孙宝军赔偿原告王玉芹租金损失30000元。该赔偿款于本判决生效后十五日内付清。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费650元，由被告孙宝军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。
审 判 长 谷原忠
审 判 员 张淑梅
人民陪审员 刘明艳
二〇一七年二月十日
书 记 员 苏书骥
附：本案适用的法律及司法解释规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第三十四条【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条【损害赔偿和其他民事责任请求权】侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。 受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。