江苏省连云港市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏07执异34号
异议人（利害关系人）：程中虎，男，1974年2月27日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
委托诉讼代理人：马雷，江苏泰和律师事务所律师。
申请执行人：交通银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海连中路141号。
负责人：曹云杰，该分行行长。
委托诉讼代理人：张加建，该分行职员。
委托诉讼代理人：闫海鲲，该分行职员。
被执行人：连云港诺安贸易有限公司，住所地江苏省连云港市海州区海连中路145号中恒大厦703室。
法定代表人：杨家梅，该公司总经理。
被执行人：杨家梅，女，1963年6月8日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
被执行人：王永强，男，1962年12月31日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
被执行人：吉文玮，男，1970年11月19日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
被执行人：王丽娟，女，1971年2月8日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。
被执行人：连云港富舟投资担保有限公司，住所地江苏省连云港市海州区通灌路。
法定代表人孙明，该公司总经理。
在本院执行交通银行股份有限公司连云港分行（以下简称连云港交行）申请执行连云港诺安贸易有限公司（以下简称诺安公司）、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、连云港富舟投资担保有限公司（以下简称富舟公司）借款合同纠纷一案中，异议人程中虎对（2014）连执字第00318号执行通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月13日举行了公开听证，异议人程中虎及其委托诉讼代理人马雷，申请执行人连云港交行委托诉讼代理人张加建、闫海鲲到庭参加了听证。现已审查终结。
程中虎异议称，1.异议人作为善意的相对人，不应当承担涉案房屋两次流拍后降价的法律后果。2012年11月19日，异议人与吉文玮签订《亲水湾花园门面房租赁合同》，约定将南京市××区秣××街道××元大街××花园××、××号房产出租给程中虎用于餐饮经营，租期十年。租赁合同签署后，异议人即对租赁房屋进行了装修，花费300余万元。贵院执行中对1-113号、1-114号进行司法拍卖，存在重大瑕疵。淘宝网拍卖公告2015年11月2日拍卖公告显示“该房屋已清空”、“该评估价值不包含装璜部分”，在拍卖评估中也未对装修、装璜部分进行评估，将异议人的财产无偿转移给第三方，严重侵害了异议人的财产权。此后，贵院要求异议人迁出被执行人房屋的过程中，在异议人的再三申请下，贵院未经异议人同意，委托江苏常地土地房地产评估有限公司对异议人的装修、装璜部分进行评估。贵院在拍卖房产过程中，未通知异议人，存在程序瑕疵，异议人属善意第三人，涉案房屋两次流拍，异议人不应当承担装璜财产的损失。2.由于拍卖程序瑕疵，导致异议人被案外人田凯起诉要求支付房屋占有使用费的问题，异议人不承担任何责任。贵院瑕疵拍卖行为导致异议人延迟交房，涉案房屋在拍卖之后一直空置，异议人不应当支付占有使用费。请求：1.撤销拍卖房产中将装修价格两次降价的执行行为；2.裁定对案外人田凯起诉要求支付房屋占有使用费不承担责任。
连云港交行答辩称，法院裁定返还装修价值没有法律依据，应当予以纠正，连云港交行的抵押权早于涉案房屋的租赁合同成立，应优先于租赁，程中虎的装修损失应向房屋所有人主张；司法拍卖时法院已经注明不含装修价值，后又要求扣除装修价值，前后矛盾；贵院对涉案房屋价值的评估程序存在瑕疵。
本院查明，连云港交行申请执行诺安公司、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司借款纠纷一案，本院作出的（2013）连商初字第0165号民事判决已经发生法律效力。该判决判定：一、诺安公司偿还连云港交行借款本金7999741元及利息、罚息（自2013年3月19日起至2013年9月18日止，以800万元为本金，按年利率8.4%计算；自2013年9月19日起至本判决确定给付之日时止，以7999741元为本金，按年利率12.6%计算罚息；复利部分按合同约定计算）、律师费5000元。二、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司对上述债务承担连带清偿责任。三、连云港交行有权就吉文玮、王丽娟位于江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1-114号房屋在登记金额范围内优先受偿。三、案件受理费70322元，保全费5000元，公告费600元，合计75922元，由诺安公司、杨家梅、王永强、吉文玮、王丽娟、富舟公司连带承担。因上述被执行人在规定的时间内未履行生效法律文书确定的义务，连云港交行向本院申请执行，本院已于2014年7月9日立案执行。
执行中，本院依法对江苏省南京市江宁区秣陵街道上元大街31号亲水湾花园1-114号门面房（建筑面积：472.87㎡）进行评估，评估价为907.06万元。估价报告编号：常地房（2015）（连估）字第185号房地产估价报告。该评估报告已向连云港交行送达。因吉文玮无法直接送达，本院依法于2015年5月27日在《连云港日报》B1版进行公告送达。公告期满后，双方当事人未对该评估报告提出异议。上述房产经三次拍卖，由案外人田凯（男，汉族，1971年11月26日生，居民身份证号码，住江苏省南京市东山街道上元大街25号）以618万元竞拍购得。2015年12月10日，本院向田凯出具《司法网拍成交确认书》。2015年12月23日，本院收取执行费5.83万元，将612.17万元支付给连云港交行。2017年8月23日，程中虎经本院将涉案房产交付给买受人田凯。
2012年11月19日，本案被执行人吉文玮将涉案房产租赁给程中虎，租赁期限为10年，自2012年12月26日起至2022年12月25日。涉案房产拍卖成交后，程中虎拒绝迁出，要求补偿其承租房产的装璜价值。2016年7月20日，经本院委托，江苏常地土地房地产评估有限公司作出常地房（2016）（连估）字第722号房地产估价报告，将上述房产的装修及不可移动的附属设施价格评估为1098494元。
另查明，田凯与程中虎房屋租赁合同纠纷一案，江苏省南京市江宁区人民法院作出（2016）苏0115民初16580号民事判决，内容是：程中虎于判决发生法律效力之日起10日内向田凯支付位于南京市××区秣××街道××元大街××花园××、××号房屋占有使用费（该占有使用费自2015年12月26日起至程中虎将上述房屋交付给田凯止，按照程中虎与吉文玮于2012年11月19日签订的《亲水湾花园门面房租赁合同》约定的租金标准计算）。该判决被南京市中级人民法院（2017）苏01民终4573号民事判决维持。
本院认为，关于程中虎要求撤销拍卖房产中将装璜价格两次降价的执行行为的异议请求。本案中涉案房产抵押在先，程中虎租赁在后，依据相关法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。涉案房产与其装修及不可移动的附属设施属不可分物，故在本院执行中，涉案房产与装修及不可移动的附属设施一并处置符合法律规定。因相关财产处置经过三次拍卖两次降价，故装修及不可移动的附属设施的价值亦应在评估价的基础上相应降价。程中虎要求撤销上述执行行为没有依据。
关于程中虎提出不承担对田凯房屋占有使用费的异议请求。关于程中虎是否应承担支付田凯房屋占有使用费问题，已经南京市江宁区人民法院及南京市中级人民法院生效判决判定，程中虎对生效判决判定的内容提出异议不属于执行异议审查范围，其可通过审判监督程序行使权利。
综上，程中虎的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人程中虎的异议请求。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院提起复议。
审判长 李作超
审判员 李红梅
审判员 胡海涛
二〇一七年十一月七日
书记员 孙宗慧