山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初1692号
原告：北京盛世物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。
主要负责人：余于河，副总经理。
委托诉讼代理人：杨国华，女，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：郑秋华，女，该公司客服部经理。
被告：杲延华，女，1962年10月1日生，汉族，济南美术总厂退休职工，住济南市
被告：刘卿，女，1990年2月23日生，汉族，无业，住北京市
以上两被告共同委托诉讼代理人：张学俊，山东海中洲律师事务所律师。
原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司（以下简称盛世物业济南分公司）与被告杲延华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告盛世物业济南分公司的委托诉讼代理人杨国华、郑秋华，被告杲延华及其委托诉讼代理人张学俊到庭参加了诉讼。后依法转为普通程序，并根据原告的申请追加刘卿为被告，分别于2016年7月1日、2016年7月19日两次公开开庭进行了审理。原告盛世物业济南分公司的委托诉讼代理人杨国华、郑秋华，被告杲延华及被告杲延华、刘卿的共同委托诉讼代理人张学俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盛世�业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付原告盛世物业济南分公司2012年1月1日至2015年12月31日物业费共计6937.92元；2、判令两被告支付拖欠物业费违约金10000元；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告于2010年购买济南市市中区鲁能领秀城十四（UP区）住宅小区5楼1单元101房间，建筑面积为90.34平方米。2010年12月16日原告与被告签订了《鲁能领秀城前期物业管理服务协议》（以下简称协议），《协议》明确规定物业服务费用标准为每月建筑平方米1.6元，每月物业费144.54元。按照原告与开发商签订的《领秀城十四区前期物业服务协议》中第九章第十九条中明确规定，物业服务费用每6个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务。但截止目前被告仍拖欠我公司2012年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费共计6937.92元（附欠款�细）。期间，原告虽多次以通知和函告形式向被告催缴物业费，但被告一直置之不理。同时，按照原告与被告签订的物业服务合同书第七章违约责任第二十四条规定，“甲方违反本合同，未按约定交纳物业服务费的，乙方有权要求甲方补交并收取从逾期之日起每日千分之三的违约金”，经计算，违约金总额为10000元。被告的拖欠行为已经严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了与盛世物业济南分公司物业管理服务中心签订的《鲁能领秀城前期物业管理服务合同》，构成严重违约，侵犯了盛世物业济南分公司的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的利益。基于以上事实，根据《民法通则》、《民事诉讼法》以及相关法律规章的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁决。
被告杲延华辩称，1、原告所述2010年被告杲延华购买涉案房屋，时间是不正确的，购买该处房屋是在2009年10月16日且购买者是被告杲延华和刘卿，被告杲延华与原告2010年12月16日签订的前期合同没有效力，尚未生效。该合同没有房屋共有人刘卿的签字，该合同是在被告杲延华办理入住手续时认为是交房的必备手续而签订的格式合同，双方没有协商且没有经房屋共有人刘卿的签字，故该合同没有效力。2、在2010年12月16日合同签订前原告尚未与建设单位签订前期物业协议，没有取得授权管理物业，按有关规定及物业服务合同的特殊性，物业管理企业只有在与建设单位签订前期物业合同之后才能接受并且管理所受委托管理的物业，在未签订前期物业合同之前与被告签订所谓的前期物业合同是不符合规定的，原、被告签订的合同虽然名为前期物业管理合同，但不符合前期物业合同的主体资格，前期物业合同只能是建设单位与物业企业签订。3、原告主张的物业费中，2012年至2014年上半年的物业费已超过诉讼时效。4、原告没有做好物业管理服务，被告杲延华曾多次向原告反映其住房周边的污水井、化粪池、雨水井有异味，影响了被告杲延华的生活，原告擅自在被告杲延华住房前设置楼上用户的下水道，影响住房环境，小区内管理混乱，迟迟不给解决，故原告有严重的违约行为，且违约在先，不应收取物业费。5、原、被告所签订的前期服务协议无效，被告杲延华不应受合同约束，其关于违约金的约定也是无效的，且假定该合同有效，违约金也过高，违约金不应当超过所欠物业费的20%。综上所述，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，且原告有违约行为，请求法院驳回原告诉求。
被告刘卿辩称，原告诉状中所称的物业服务协议并非与被告刘卿签订，根据合同相对性，被告刘卿不应承担本案的赔偿责任，�求法院驳回原告对被告刘卿的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定如下事实：被告杲延华、刘卿系母女关系，均为鲁能领秀城十四区5号楼101室房屋业主，该房屋建筑面积为90.34平方米，开发商为山东鲁能亘富开发有限公司。2010年12月16日，被告杲延华（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订一份前期物业管理服务协议，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城十四区提供前期物业服务，协议有效期为：自开发商山东鲁能亘富开发有限公司通知甲方办理入住之日起，至本小区业主大会成立、业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》，本协议自动终止。物业服务费标准为住宅每月每平方米1.60�。2011年7月，被告杲延华入住涉案房屋。2012年9月23日，山东鲁能亘富开发有限公司（甲方）与原告盛世物业济南分公司（乙方）签订一份前期物业管理服务协议，约定由原告盛世物业济南分公司为鲁能领秀城中央公园西五区（领秀城十四区）提供前期物业服务，服务期限暂定自2012年9月24日至2015年9月30日，合同期满后未出现第十一章“合同的解除和终止”情形的，该合同自动延续，直至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效并由该物业服务企业接管为止。物业服务费的具体标准为住宅每月每平方米1.60元。两被告未向原告交纳2012年1月至2015年12月的物业服务费。
当事人对以下事实存在争议：原告盛世物业济南分公司所提供的物业服务是否存在瑕疵。被告杲延华主张原告盛世物业济南分公司没有做好物业服务，为此提交19张照片，�于证明其在答辩意见中所陈述的原告物业服务中存在的问题。原告盛世物业济南分公司质证认为上述照片没有拍摄时间，不能证明被告杲延华所主张的事实。本院审查认为，被告杲延华所提交的照片虽然没有拍摄时间，但能够显示被告杲延华所居住的小区在过去某一特定时间的物业管理状况，该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院依法予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告盛世物业济南分公司对鲁能领秀城十四区所提供的物业服务存在一定的瑕疵。
本院认为，本案的争议焦点是：一、原告盛世物业济南分公司与被告杲延华在2010年12月16日签订的前期物业管理服务协议是否有效，是否对被告刘卿具有约束力。二、原告盛世物业济南分公司所主张的2012年至2014年上半年的物业费是否已经超过诉讼时效。三、被告是否可以以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费。四、被告是否应当支付违约金。
关于焦点一，本院认为，原告盛世物业济南分公司与被告杲延华在2010年12月16日签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告杲延华、刘卿均为鲁能领秀城十四区5号楼101室房屋业主，且两人之间为母女关系，被告刘卿虽然未在2010年12月16日的前期物业管理服务协议中签字，但是其和被告杲延华一样都是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者，原告盛世物业济南分公司有理由相信被告杲延华的签约行为能够代表被告刘卿，而且被告刘卿在被告杲延华与原告盛世物业济南分公司签订该前期物业管理服务协议后至本次诉讼前的五年多时间里一直未就该签约行为提出异议，应当视为其认可该协议，故该协议对于被告刘卿具有约束力。
关于焦点二，本院认为，原告盛世物业济南分公司对于鲁能领秀城十四区一直在持续性的提供物业服务，故其所主张的物业费属于持续性的债权，不存在超过诉讼时效的问题，被告杲延华关于诉讼时效的抗辩不能成立。
关于焦点三，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供基本的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从被告杲延华所提交的证据来看，原告盛世物业济南分公司在物业服务方面存在的瑕疵应属一般瑕疵，故对于被告杲延华以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费的抗辩，本院不予采纳。
关于焦点四，本院认为，原告盛世物业济南分公司所提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，而且该公司与业主之间也缺乏充分沟通，故对原告盛世物业济南分公司要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，原告盛世物业济南分公司为两被告所在的鲁能领秀城十四区提供了物业服务，两被告应当及时向原告盛世物业济南分公司交纳物业服务费。两被告未及时交纳物业服务费，构成违约。原告盛世物业济南分公司要求两被告支付2012年1月至2015年12月的物业费6937.92元，于法有据，本院予以支持。原告盛世物业济南分公司要求两被告支付违约金1万元，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告杲延华、刘卿于本判决生效之日起十日内支付原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司2012年1月至2015年12月的物业费6937.92元。
二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费220元，原告北京盛世物业服务有限公司济南分公司负担130元，被告杲延华、刘卿负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姜光军
人民陪审员 李迎春
人民陪审员 高 霞
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 周炜炜