广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终4547号
上诉人（原审原告）：周绍宗，男，汉族，1986年12月27日出生，住山东省平度市。
委托代理人：叶文浩，广东尚融律师事务所律师。
委托代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：罗美全，男，汉族，1964年7月12日出生，住广东省东莞市。
委托代理人：周广敬，广东弘名律师事务所律师。
上诉人周绍宗与上诉人罗美全租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第448号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年3月30日，周绍宗向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认周绍宗与罗美全之间签订的《租地合同书》无效；2.罗美全向周绍宗返还押金12000元；3.罗美全赔偿周绍宗装修损失255585元。
原审法院经审理查明：2013年9月12日，东莞市塘厦镇莆心湖股份经济联合社与罗美全签订《农田租赁合同书》，约定东莞市塘厦镇莆心湖股份经济联合社将莆心湖灰沙湖和学校鱼塘边的农田出租给罗美全使用，面积为3.84亩，经营用途为农业种植，每年租金7296元，《农田租赁合同书》后附红线图，显示案涉土地为农用地。2014年5月9日罗美全与周绍宗签订《租地合同书》，将东莞市塘厦镇莆心湖灰沙湖面积3000平方米的土地出租给周绍宗，租赁期限为2014年5月10日至2019年6月30日，每月租金6000元。2014年5月10日至2014年6月30日为建设免租期。周绍宗需向罗美全交付二个月的租金作为押金，合同期满押金退回周绍宗。在3000平方米范围内，周绍宗经营所需的配套设施全部由周绍宗负责投资。在租赁期限内，周绍宗不得改变土地用途，如须改变土地使用用途须先征得罗美全同意。如在租约期内，政府征收该土地的，则土地上建筑设施赔偿归周绍宗所有，周绍宗无法经营的，周绍宗有权要求罗美全终止合同，罗美全应该将押金退回周绍宗。《租地合同书》中附有红线图，但周绍宗提供的红线图没有显示案涉土地为农用地，与罗美全提供的红线图不一致，周绍宗主张罗美全签订合同时并未告知周绍宗案涉土地的性质。
周绍宗提供《收据》主张于2014年5月9日向罗美全交付12000元押金；周绍宗提供驾校设计图、《工程项目建设验收人员名单》、《收款收据》、《好方向驾校训练场建设工程结算清单》等主张建设驾校中支出工程款200000元、水电安装及不锈钢电动卷闸门支出费用17965元、加建板房、铁皮房支出37620元，合计255585元；周绍宗提供《限期整改通知书》、《责令停止土地违法行为通知书》主张东莞市国土资源局塘厦分局于2015年1月29日通知周绍宗在2015年2月7日前应对案涉土地进行整改、复耕复绿，逾期不整改将组织强行拆除；周绍宗主张直至收到东莞市国土资源局塘厦分局的整改通知后才知道案涉土地性质属于农用地；周绍宗提供经广东省东莞市东部公证处的《公证书》，该《公证书》显示驾校拆除前后的照片。
罗美全对《农田租赁合同书》、《租地合同书》、《收据》、《公证书》的真实性无异议，但对周绍宗提供的《工程项目建设验收人员名单》、《收款收据》、《好方向驾校训练场建设工程结算清单》的真实性不确认，主张《收款收据》并非发票，工程款高于市场价格。罗美全主张在签订《租地合同书》时已清楚告知周绍宗案涉土地属于农用地，并在合同明确约定周绍宗不得改变土地用途。
周绍宗于2015年6月8日向原审法院对驾校的工程造价提出鉴定申请，具体的鉴定请求及范围包括案涉土地上的板房、铁皮房建设工程、场地硬化工程、洗手间、冲凉房建设工程、围栏建设工程、通水通电工程。原审法院经摇珠选定委托广东华联建设投资管理股份有限公司对本次鉴定事项进行鉴定，周绍宗预交鉴定费3067元。2015年10月19日，广东华联建设投资管理股份有限公司出具报告文号为HLLJH-Z-1628-15-006的工程造价司法鉴定意见书。鉴定结论如下：1.现场存在的地面硬化砼、围墙、化粪池等的造价为137235.07元；2.现场已拆除的板房、铁棚、冲凉房、场地高杆灯，依据公证书照片及结合现场尺寸估算的造价为40236.93元。周绍宗确认鉴定结论，现场的板房、铁棚、冲凉房、场地高杆灯是周绍宗自行拆除搬走。罗美全对鉴定结论提出异议：1.现场已经被拆除，鉴定机构在没有现场的情况下进行估算作出的鉴定意见书，不具有真实性；2.板房、铁棚、冲凉房、围栏、高灯杆、电动卷闸门等是周绍宗自行拆除拉走，尚有使用价值，鉴定机构没有对其进行扣减，且相应设施周绍宗已使用，应进行折旧；3.周绍宗庭审中主张网状围栏为240米，鉴定机构计算建设的网状围栏长度是261.8米；5.周绍宗聘请没有资质的包工头施工，不存在文明施工等单列措施项目费、材料检验试验费、预算包干费、规费、税金等费用；6.鉴定机构鉴定的冲凉房施工建设造价为6600元、电动卷闸门3500元，高于周绍宗主张的4400元、3280元；7.周绍宗的场地是在2014年5月建设，而鉴定机构是按东莞市工程造价信息2015年8月份的造价信息确定造价。但罗美全没有向原审法院提出要求重新鉴定的申请。
原审法院认定上述事实的依据：《租地合同书》、红线图复印件、《证明》、《收据》、《收款收据》、《营业执照》、《公证书》、《农田租赁合同书（附红线图）》、工程造价司法鉴定意见书及庭审笔录、现场勘验笔录等。
原审法院认为：案涉土地的土地性质属于农用地，在未办理土地使用权审批手续的前提下，罗美全将案涉土地出租给周绍宗经营驾校，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，该《土地租用合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，损害了社会公共利益，依法无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，罗美全应将收取周绍宗的押金12000元退还给周绍宗。
关于周绍宗的损失。周绍宗主张其损失为255585元，提供了《收款收据》、工程结算单等为证，罗美全不予确认周绍宗提供的证据。周绍宗申请工程造价鉴定，鉴定现场存在的地面硬化砼、围墙、化粪池的造价为137235.07元；罗美全不确认鉴定意见，但没有提请重新鉴定，也没有提供相反证据推翻鉴定意见，罗美全主张周绍宗的厕所等的造价低于鉴定的价格，但鉴定的总价低于周绍宗请求的损失范围。综上，原审法院采纳鉴定报告的意见，认定地面硬化砼、围墙、化粪池的造价为137235.07元。周绍宗自行拆除、搬走的板房、铁棚、冲凉房、高杆灯，尚可使用，不应计入周绍宗的损失。《租地合同》约定租期自2014年5月10日至2019年6月30日，驾校被拆除时，已投入使用。周绍宗提供的工程结算清单落款日期为2014年6月25日，整改通知书的落款日期是2015年1月29日，原审法院据此认定驾校使用期自2014年6月25日至2015年1月29日,折旧率为11.6%[（7个月＋4天÷30天）÷（61个月＋20天÷30天）×100%]，地面硬化砼、围墙、化粪池的造价为137235.07元，扣减折旧15919.27元（137235.07元×11.6%）后属于周绍宗的损失，周绍宗损失为121358.8元（137235.07元-15876.27元）。
关于双方的过错程度。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，周绍宗经营的驾校被土地管理部门拆除，存在损失，关于双方的过错程度，原审法院分析如下：首先，罗美全与东莞市塘厦镇莆心湖股份经济联合社签订《农田租赁合同书》，每年租金7296元，罗美全将案涉土地出租给周绍宗，签订了《租地合同书》，合同中并没有显示案涉土地的土地性质，约定每月租金6000元，罗美全主张其签订合同时已明确告知周绍宗案涉土地的性质，但合同中却约定在3000平方米范围内，周绍宗经营所需的配套设施全部由周绍宗负责投资，与常理不符，罗美全主张其不知周绍宗租用该土地进行非农业建设，原审法院不予采信。罗美全将案涉农用地出租给周绍宗用于经营驾校，导致合同无效，存在过错。周绍宗在签订《租地合同》时，应要求罗美全出具案涉土地性质的相关证明文书，周绍宗在没有审查的情况下将案涉土地用于经营驾校，没有尽到相应审查义务，存在一定的过错。综合双方的过错程度，原审法院酌定周绍宗自行承担损失的40%，罗美全承担60%。根据双方的过错程度，周绍宗应自行承担40%的损失，数额为48543.52元（121358.8元×40%），罗美全应承担周绍宗损失的60%，即72815.28元（121358.8元×60%）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认周绍宗于2014年5月9日与罗美全签订的《租地合同书》无效；二、罗美全于判决发生法律效力之日起三日内返还周绍宗押金12000元；三、罗美全于判决发生法律效力之日起三日内赔偿周绍宗损失72815.28元；四、驳回周绍宗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5314元、鉴定费3067元，由周绍宗负担受理费3630元、鉴定费2095元，由罗美全负担受理费1684元、鉴定费972元。周绍宗已预交。
周绍宗不服原审判决，向本院提起上诉称：原审将周绍宗自行拆除的设施投入排除在外不计入损失中且根据合同使用期折旧的做法，缺乏依据，结果不当。根据周绍宗原审提交的《公证书》显示，板房、铁棚、冲凉房、高杆灯均属于已形成附合建筑装修物，共同组成了周绍宗施工建设的驾校建筑物。该部分建筑物一旦拆除即改变现有使用状态，就失去原有的经济价值。建筑物遭拆除，即造成周绍宗损失。罗美全主张上述建筑物尚有使用价值，却没有对此提出任何有效证据证明上述建筑物材料再次使用的价值没有变化且周绍宗存在重新使用上述建筑物材料的事实，应当承担举证不能的不利后果。况且《工程造价鉴定书》列明的造价40236.93元除包含材料费外，还有其他一次性支出的工程费用。原审以建筑物材料“尚可使用”为由剔除上述损失40236.93元，无事实依据。周绍宗投入的建筑物建设装修造价应为177472元。罗美全应当赔偿周绍宗因合同无效所受的损失是现值损失，不应以合同期与使用期作为计算损失折旧率的依据。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十九条以及六十条规定，周绍宗驾校建筑物折旧率为2.972%[（7个月+4天÷30天）÷240个月]。总造价177472元，扣减折旧5274.5元（177472元×2.972%）后属于周绍宗的损失，为172197.5元（177472元-5274.5元）。关于双方的过错程度，原审酌定周绍宗承担损失40%，罗美全承担60%，符合本案实际情况。据此，周绍宗请求本院：1.维持原审判决第一项、第二项；2.变更原审判决第三项为：罗美全应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿周绍宗损失103318.5元。
针对周绍宗的上诉，罗美全口头答辩称：因为周绍宗所建造的建筑物并没有申请相关的审批手续，属于违章建筑，该损失是周绍宗故意造成，该损失应由其本人承担。周绍宗以企业所得税法进行折算没有依据，因为其并非企业只是个人租赁土地，所以周绍宗的请求没有依据。
罗美全亦不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）双方签订的《租地合同书》符合法律法规规定，合法有效，原审法院认定合同无效，没有法律依据。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第十五条规定，罗美全将案涉土地出租给周绍宗使用，符合规定，合同依法有效。根据《租地合同书》第九条及第十五条的约定，可知在租赁时周绍宗已完全清楚土地的使用性质。周绍宗作为承租人不可能不清楚土地用途。周绍宗租赁土地后擅自改变土地用途，并在没有经过任何报建审批手续下，非法在该土地上建设建筑物用于经营驾校，这是周绍宗个人违法行为，所建设的建筑物属于违法建筑，根据法律规定依法应予拆除，因违法建筑所造成的损失，是周绍宗故意所造成，全部损失应由周绍宗自行承担。（二）周绍宗在没有办理任何报建手续下，违法兴建建筑物，其本身就是违法建设行为，不管土地是何性质，均属于违法违章建筑。违章建筑依法需要拆除，不具有任何价值，原审法院却对案涉的违法建筑只字未提，对周绍宗的违法行为不但没作出违法认定，反而来认定建筑物具有价值，明显是违反了法律法规的规定。原审在没有查清案件事实的情况下，片面地判决罗美全对周绍宗承担60%的赔偿责任，明显过重。退一步说，周绍宗承租土地后如需兴建建筑物，理应办理报建手续，但周绍宗在没有任何报建手续的情况下擅自兴建建筑物，其应负主要责任。（三）鉴定机构所作出的《工程造价司法鉴定意见书》存在错误，不具有有效性，但原审法院却在明知鉴定意见书错误、存在缺陷的情况下，并没有采取任何有效的方法解决或要求鉴定机构作出说明，而采用该错误的鉴定意见书，违反法律规定，也超出周绍宗的请求范围。周绍宗于2014年5月开始建设，而鉴定机构所依据的鉴定依据为主要人工、材料价格按照东莞市工程造价信息2015年8月造价信息确定，鉴定机构适用的鉴定依据错误，应当按照建设时的造价信息进行计算，才符合当时的造价。对网栏围墙周绍宗也已拆除，不存在该网栏损失，而从周绍宗提供的好方向驾校训练场建设工程结算清单显示，周绍宗明确所主张其实际施工建设的网状围栏只有240米，可鉴定机构计算施工建设的网栏长度为261.8米，不符合事实，计算是错误的，原审同样予以支持，超出了周绍宗的请求范围。周绍宗只是聘请没有资质的包工头施工，没有报建手续及出具发票，也并非聘请正规建筑公司施工，不存在文明施工等单列措施项目费、材料检验试验费、预算包干费、规费、税金等费用，而鉴定机构将全部费用都计算在工程造价范围内，按含税工程计算明显不合理；而且鉴定意见书中的措施项目费两处金额完全不同，前后矛盾，说明该鉴定意见书是不真实的。据此，罗美全请求本院：撤销原审判决第一、二、三项，改判确认双方于2014年5月9日签订的《租地合同书》合法有效，判令罗美全无须向周绍宗返还押金12000元、赔偿损失72815.28元。二审法庭调查时，罗美全变更上诉请求为请求撤销原审判决第一、二、三项，改判驳回周绍宗全部诉请。
针对罗美全的上诉，周绍宗口头答辩称：案涉租赁合同因违反强制性规定而无效，罗美全在清楚案涉土地为农用地的情况下隐瞒土地性质，与周绍宗签订案涉合同，将案涉土地出租用于非农建设，应承担合同无效的主要责任。罗美全应承担对案涉合同无效造成周绍宗损失的责任，与建筑物是否违建没有关联。案涉工程造价鉴定书是真实合法有效，原审法院将其作为证据予以认定，合法有据。另罗美全在原审对周绍宗提交的工程结算清单的真实性是不予确认的，现又依据这个工程结算清单的内容提出部分主张，是不符合法律规定的。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方的上诉和答辩，本院具体分析如下：
关于双方签订的《租地合同书》的效力。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。案涉土地的土地性质属于农用地，罗美全将案涉土地出租给周绍宗经营驾校，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》相关规定，认定双方关于案涉土地的租赁合同无效正确。罗美全上诉对合同效力所提异议不能成立，本院不予采纳。
关于周绍宗损失的认定。首先，原审法院根据周绍宗的申请委托了鉴定机构对驾校的工程造价进行鉴定，案涉司法鉴定意见书是由具备资质的鉴定机构及鉴定人员作出，鉴定程序合法，罗美全虽对鉴定意见不予认可，但并未提请重新鉴定，亦未提供相反证据予以推翻，罗美全主张部分建筑材料鉴定的价格高于周绍宗的主张，但鉴定的工程造价总价低于周绍宗请求的损失范围，故原审采纳上述鉴定意见，认定案涉工程的地面硬化砼、围墙、化粪池的造价为137235.07元，并无不当。其次，根据东莞市塘厦镇莆心湖社区居民委员会出具的证明，周绍宗向国土部门要求保留活动板房、铁皮房、厕所等，由周绍宗自行拆除运走，周绍宗在经国土部门同意后自行将上述设施拆除及搬走。周绍宗并未举证证明上述设施等因合同无效而实际产生了损失，原审认定上述设施等尚可使用，不应计入周绍宗的损失并无不当。再次，周绍宗已使用案涉驾校七个多月，案涉工程的价值已有贬损，原审按案涉工程已使用期限对比双方约定的租赁期限计算出折旧率，据此认定周绍宗的实际损失，并无不当，周绍宗主张案涉工程的折旧率为2.972%依据不足，本院不予采纳。综上，原审认定周绍宗的损失为121358.8元正确，本院予以确认。
关于双方过错程度的认定。罗美全主张周绍宗在租赁时已清楚土地的使用性质，但并未提供证据证明，而双方签订的《租地合同书》中并未写明案涉土地的土地性质，且《租地合同书》中约定周绍宗经营所需的配套设施全部由周绍宗负责投资、周绍宗不再续租时属周绍宗投资固定建筑物归罗美全所有，上述约定与案涉土地的用途明显不符，再对比《租地合同书》中约定的租金大幅高于罗美全向东莞市塘厦镇莆心湖股份经济联合社承租的租金的情况，本院对罗美全此点主张不予采信。周绍宗经营的驾校被土地管理部门拆除，存在因合同无效导致的损失，应由双方根据过错程度予以承担，罗美全以驾校系违法建筑为由否认周绍宗的损失，依据不足。原审综合双方的过错程度，酌定周绍宗自行承担损失的40%，罗美全承担60%，处理合理。罗美全主张全部损失应由周绍宗自行承担缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，上诉人周绍宗、罗美全的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
周绍宗上诉部分的二审案件受理费562.58元，由周绍宗负担（已预交）；罗美全上诉部分的二审案件受理费1920.38元，由罗美全负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
审 判 员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 白 琼
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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