湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1213号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路17号。
法定代表人：刘建元，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈育军。
被上诉人（原审原告）：刘俊。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏可心，湖南红都律师事务所律师。
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人陈育军、刘俊房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天元置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：：一审判决认定事实错误，被上诉人逾期支付购房款，应相应顺延上诉人的交房日期，一审未认可该事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应于2014年11月20日前办理按揭贷款，但被上诉人实际于2015年2月12日将贷款支付至上诉人指定监管账户，延期84天。根据《商品房买卖合同》第十条第5项第2款的约定，上诉人可根据被上诉人延期支付购房款而据实延期，则上诉人的交房时间应顺延至2015年6月23日。被上诉人一审提交的购房发票充分证明延期支付购房款事实，一审判决未予认定，系事实不清。被上诉人陈述由上诉人代为办理贷款，但没有提供相应授权委托手续，也未提交上诉人收取代办贷款手续的收据，一审判决径行认定是由上诉人代为办理按揭贷款的事实错误。上诉人在一审提交了《天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议》、客户交费一览表，证明�上诉人已经于2016年2月24日收房，一审判决未认可该事实，系认定事实错误。
被上诉人陈育军、刘俊答辩称：被上诉人在一审提交了代办手续，上诉人收取了相应费用，被上诉人在合同约定的时间内支付了购房款，履行了义务。合同第十条第二款并未约定是在2014年11月20日前办理好贷款，上诉人也没有提交证据证明系被上诉人的原因导致贷款延期发放。根据合同约定，上诉人交房应向被上诉人出示竣工验收合格表、住宅使用说明书等文件，上诉人至今未取得上述文件，不符合交房的实质要件，也不符合程序要件。装修管理协议也不能证明被上诉人已经收房，上诉人若强行交付也违反法律规定。
陈育军、刘俊向一审法院起诉请求：判令天元置业有限公司支付逾期交房违约金18425元（从合同约定的交付日期计算至实际交房之日止，暂计18425元），并承�本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年11月12日，原告陈育军、刘俊（买受人）与被告天元置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区*号房屋，建筑面积122.29㎡，单价4380元／㎡，购房款金额为535630元。付款方式为：按揭付款，买受人于2014年11月13日前将首付款165630元存入指定监管账户，余款370000元于2014年10月20日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前，但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙手续；违约责任约定：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。2014年11月12日，原告将首付购房款163630元汇入被告指定监管帐户，被告于当日向原告出具了收购房款163630元的“预收款专用凭据”。2014年11月12日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。同年12月26日，原告董瑜春、张美芳与湘潭市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托借款合同》（该委托借款合同由原告委托被告代办，采用所购房屋抵押加被告天元置业有限公司提供担保方式），原告在湘潭市住房公积金管理中心贷款370000元（期限15年）。2015年2月12日，湘潭市住房公积金管理中心通过银行转账方式将原告贷款的370000元直接汇至被告天元置业有限公司商品房预售款监管专户。2015年2月12日，被告向原告出具收原告购房款160000元的“预收款专用凭据”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，因被告未交付原告经验收合格的房屋，为此原告诉至法院。另查明：本案涉案房屋，被告天元置业有限公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。
一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格的房屋，对此被告应承担全部责任，原告要求被告按合同约定支付延期交房的违约金，理由成立，其请求应予以支持。被告天元置业有限公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解意见，因本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元置业有限公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对其辩解意见不予支持。被告天元置业有限公司提出的“原告逾期支付购房款84天，被告交房时间应相应顺延”的辩解意见，合同第十条第二款第2项约定出卖人可延期交付房屋的三种特殊情形，即①买受人�按时付款；②买受人未办理好按揭手续；③买受人未按时办理入伙手续。原告住房公积金贷款，双方合同约定是“2014年10月20日前办理公积金按揭”，并非2014年10月20日前必须办理好公积金按揭，且本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据，同时，本案已办妥公积金按揭，其按揭贷款已由贷款银行直接汇至指定监管账户，故被告辩称原告延期84天支付购房款，应相应顺延被告交房时间至2015年6月23日的主张不成立。被告提出的“已履行通知收房义务”的辩解意见，根据法律规定及双方所签合同第十条第一款（1）项、第十三条第一款的约定，房屋交接时，被告应向原告出示经竣工验收合格的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但庭审中被告未提交双方办理房产交接的相关证据，同时本案所涉商品房，至2016年3月15日止，被告尚未取得湘潭市建设工程质量安全监督管理站核发的商品房验收合格证，即使被告通知了原告交房，其行为亦违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，故对被告的该项辩解意见不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，遂判决：被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈育军、刘俊支付延期交付房屋违约金18425元（已计算至2016年3月10日止）。此后的违约金从2016年3月11日起计算至实际交房之日止，仍按购房款总额535630元的每日万分之一标准计算。一审案件受理费260元，减半收取130元，由被告天元置业有限公司负担。
本院二审期间，上诉人没有提交新证据，被上诉人提交了以下证据：1、湘潭晚报复印件一张，2、潭建质安监函（2016）21号关于要求组织竣工验收的函，3、建设工程竣工预验收整改通知，三份证据拟证明上诉人的房屋达不到交房条件。
上诉人对被上诉人的证据质证如下：该三份证据均无原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。
对被上诉人提交的证据，因无原件核对，上诉人不予认可，本院不予采信。
经审理查明，2014年11月12日，被上诉人将首付购房款165630元汇入上诉人指定监管帐户，上诉人于当日向被上诉人出具了收购房款165630元的“预收款专用凭据”。2014年12月26日，被上诉人与湘潭市住房公积金管理中心签订《住房公积金职工住房委托借款合同》。2015年2月12日，上诉人向被上诉人出具了收购房款370000元的“预收款专用凭据”。被上诉人于2016年2月24日领取了装修钥匙，后对房屋进行了装修。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、一审判决认定被上诉人支付购房款的事实是否清楚。
被上诉人一审提交了代办费收据，上诉人在一审庭审时对该证据的真实性和合法性均未表示异议，仅以没有财务公章及未写明代办事项为由认为不能达到证明由上诉人代办按揭贷款的目的，但上诉人未提交任何足以反驳的证据，在上诉人未否认收取被上诉人代办费及举证证明上诉人与被上诉人之间还存在其他代办关系的情形下，一审认定被上诉人委托上诉人代办银行按揭贷款并无不当。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定2014年10月24日前办理银行按揭，并未约定银行按揭贷款也必须于2014年10月24日前支付至指定监管账户，且没有证据证实因被上诉人原因导致银行按揭贷款的延迟发放，故被上诉人与银行签订按揭贷款合同的行为应视为已履行了合同约定的按揭付款义务。一审判决认定被上诉人支付房款的事实正确。
二、一审认定上诉人未履行交房义务的事实是否清楚。
上诉人与被上诉人虽然对交房条件作出了约定，对不符合交房条件的，被上诉人有权拒绝收房。上诉人于2016年2月24日与被上诉人签订了《天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议》，且领取了装修钥匙，之后对房屋进行了装修，可视为被上诉人于该日收房。上诉人认为其于2016年2月24日交房的上诉理由成立，本院予以采纳。因上诉人存在逾期交房的情形，故仍应按合同约定，承担逾期交房的违约责任（从约定交房日期的第二天即2015年4月1日起至2016年2月23日），应承担的违约金为535630元×1‱×329天＝17622元。
综上，天元置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初665号民事判决；
二、由上诉人天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人陈育军、刘俊支付延期交付房屋违约金17622元；
三、驳回被上诉人陈育军、刘俊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费260元减半收取130元，由上诉人天元置业有限公司负担；二审案件受理费260元，由上诉人天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 唐 逊
审 判 员 肖 锋
二〇一六年十一月二十九日
代理书记员 谭 茜
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方�履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十�第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。