贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2636民初120号
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。
住所地：丹寨县龙泉镇中华南路***号*单元*号。
法定代表人陈科，系公司负责人。
委托代理人姚登连，女，苗族，1988年7月8日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县，系公司员工。
被告吴仁永，男，汉族，1979年10月29日生，贵州省丹寨县人，现住丹寨县，教师。
原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告吴仁永物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案受理，同年3月21日，由审判员潘国先适用简易程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人陈科及其委托代理人姚登连、被告吴仁永到庭参加诉讼，现已审理终结。
原告诉称：被告与贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司（以下简称“隆泰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由隆泰公司委托选聘的物业管理企业即原告就被告购买的位于丹寨县“中央名府”的住房提供物业服务，收费标准为0.7元/月/平方米，由隆泰公司支付物业管理费至被告收房入住之前，收房入住之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费由买受人即被告支付。被告购得位于丹寨县“中央名府”7栋1单元401号住房，且被告于2014年9月30日已经入住。被告住房面积为133.57平方米，入住至今交纳过12个月物业管理费1262元（自2014年9月30日起至2015年9月30日止），之后无故拖欠费用已达十五个月之久，从未主动缴纳物业管理费，截止至2016年12月31日被告吴仁永共计拖欠物业服务费共计人民币1552元。虽经原告多次催讨，却至今未果。为此，原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费、公共能源费1552元及违约金1322元，合计人民币2874元；2、由被告承担本案诉讼费。
在举证期限内，原告提供下列证据材料：
1、营业执照及身份证件，用以证明原告具有诉讼主体资格及法定代表人身份情况。
2、商品房买卖合同，用以证明被告与开发商签订房屋买卖合同时与被告约定小区的前期物业服务由被告提供的事实。
3、前期物业服务合同，用以证明“中央名府”小区由原告提供物业服务的事实。
4、前期物业服务合同备案表，用以证明前期物业服务合同已报行政主管部门备案的事实。
5、物业服务收费备案申请表，用以证明物业服务费的收费标准经丹寨县发展和改革局备案的事实。
6、缴费通知单，用以证明原告公司向被告催缴物业服务费的事实。
7、收款收据、服务照片、水电费及人工工资单，用以证明其他业主对原告服务的认可和原告提供物业服务的事实以及物业服务费的用途。
被告质证意见：1、对原告所举的第1、6号证据无异议；2、对第2号证据真实性无异议，认为签订合同时房开商并没有向被告说明合同内容，只是叫被告签字、交钱。在领取钥匙装修入住的时候，才知道原告是物业服务公司，并且原告方要求先支付物业服务费才能领取钥匙；3、对第3号证据真实性无异议，认为服务内容达不到服务标准；垃圾清理不及时；合同内所有列的内容基本是原告所提供的服务内容，但是原告所有的物业服务都有问题；4、对第4、5号证据真实性无异议，认为服务质量达不到收取物业服务费的标准；5、对第7号证据，被告认为被告所在的单元共有十户，但只入住五户，因为物业服务不到位，入住的业主都表示不缴纳物业费；服务照片上的场景被告在“中央名府”从来没有见到过，有作秀的嫌疑，人工工资单是物业公司内部管理，具体情况不清楚，不发表意见。
本院认证意见：被告对原告所举的第1、2、3、4、5、6组证据真实性均无异议，能够证实原告的业务范围以丹寨县镇“中央名府”小区的物业服务系原告提供的事实，故作为认定本案事实的依据，对于被告认为原告提供的物业服务达不到前期物业服务合同约定标准的异议，对于物业服务合同履行过程中存在的问题，双方当事人应当协商解决，如物业服务提供方不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等，或者要求业主委员会终止与物业服务提供方的物业服务合同，重新另行聘请物业服务提供者，而不是以拒绝支付物业服务费的方式，故被告的异议不能成立，本院不予采纳；对第7组证据，证实原告履行物业服务的内容，本院予以认定。
被告辩称：2014年10月，被告在装修房屋时，因物业公司员工错误指导，被告家里面所有房间安装的都是闭路电视线插口，没有一个网线插口，导致业主装修损失；物业公司对业主反映的问题置之不理，不作为，2014年12月，在装修完毕并与原告验收时发现过道卫生间有渗水情况后，原告让被告自行处理，后经仔细查看，发现渗水部分浇筑的地板掺杂有木屑，此后被告多次到原告处反映，希望原告联系开发商查看并处理，但原告只做过一次来访纪录，之后既没有房开商来处理，原告也没有做出任何解释，最后被告只有自行花费1500元对渗水的卫生间进行处理。在被告所住的单元，已经入住的5户中就有4户有渗水现象，但房开商和原告没有给出任何说法，原告根本不重视业主反映的情况，对业主反映的情况置之不理，在处理上没有起到协调的作用，违反了原告与业主签订的《临时管理规约》中的“保修期内协调开发企业、承建商对业主所有单元内的墙体、水、电、气、通讯、排污等建筑体系进行保修”的义务；物业公司管理差，物业公司服务人员水平低下，2015年5月，被告所住单元四楼的过道上有一小滩呕吐物，从发现到被风干，大概四五天时间，一直没有人打扫，于是被告向原告反映，次日原告保洁员竟能找到被告，并对被告进行辱骂，此后被告将此事告知原告，希望原告做出一个合理的解释，然而当被告再问及此事时，原告负责人称该员工已经被开除，但并未对被告赔礼道歉，因此原告违反了原告与业主签订的《临时管理规约》中“雇佣、管理、解雇本小区职员并对其工作进行管理”的承诺；物业公司对业主反映的问题推诿，2015年6月，原告张贴公告称可以缴纳水费，在缴纳一次水费后，被告账上的余额一直不变，随后被告发现被告使用的水表登记错误，后来向原告反馈，原告称系自来水公司的原因，而自来水公司称向物业公司反馈处理，由此往返多次，最终问题反馈了一年零八个月后才得以解决，原告违反了与业主签订的《临时管理规约》中“保持公共区域之水、电、气……处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复以及协调相关部门进行修复”的约定义务；原告对业主反映的问题处理不及时，严重影响业主的正常生活，在2015年6月，被告发现楼上住户卫生间漏水并损坏了被告的天花板，经双方协商后，没有得到很好的处理，被告不得已再次向原告反映，然而原告来到现场一次后，依然没有处理好，最后在被告与楼上住户之间几乎要吵架的情况下，楼上邻居才进行处理，直至本案开庭审理，被告的天花板依旧没有修好，原告没有尽到及时协调和处理的职责，违反了《临时管理规约》中“处理物业费所包含的服务内容的工作中对小区管理的投诉及各项维修，并协助业主委员会调解业主或住户之间因小区管理而引起的纠纷与矛盾”的义务；物业擅自占用小区场地公然收取停车费，公然损害全体业主利益，2015年“五一节”期间，因外来车辆较多，找不到停车位，看到小区有多辆汽车，便想将车停入小区内，但遭到保安阻止并索要10元停车费用，当被告陈述被告系本小区业主时，保安仍拒绝放行，最后因长时间造成堵车，被告车辆被迫停在出口处，长达1个小时之后才得进入小区，原告擅自将小区场地用于对外停车收费，并禁止小区业主开车驶入的行为违反物业管理条例的规定。因上述所列事项均发生在被告正常缴纳物业服务费用期间，业主本应享有原告提供的良好物业服务，但由于原告没有按照《临时管理规约》的约定履行物业服务，很多问题至今未解决，给被告生活带来诸多麻烦，因原告违约在先，违背诚实守信原则，依据合同法的先履行抗辩权之规定，在原告纠正错误行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。综上所述，原告是一家管理水平低下，员工服务简单、粗暴的物业公司，原告不仅违约在先，给被告生活带来诸多麻烦和困扰，而且蒙受损失，公然侵犯全体业主利益。原告违反相关法律规定，其诉求违背事实，违背公平正义、显失公平。因此请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求，以彰显法律的公平公正。
在举证期内，被告提供下列证据材料：
1、照片3张，用以证明物业工程部错误指导导致被告家里面布线发生错误。
2、调查表，用以证明7栋1单元入住五户漏水达到80%，物业没有尽到协调的责任。
3、照片一张，用以证明原告没有尽到物业公司服务内容的事实。
4、水费缴费手册记录，用以证明被告入住以来水费缴纳一直没有正常过的事实。
5、照片一张，用以证明被告房屋卫生间漏水问题一直没有得到解决的事实。
6、小区业主聊天记录，用以证明物业公司对外开放收取停车费用侵犯“中央名府”小区业主权利的事实。
7、物业缴费收据，用以证明在2014年10月至2015年10月被告正常缴纳物业服务费期间所发生的物业没有尽责的事实。
8、临时管理规约，用以证明物业公司违反临时管理规约的情况。
9、业主手册，用以证明物业公司没有尽到物业合同里面规定内容的事实。
10、商品房质量保证书，用以证明物业公司没有履行责任的事实。
11、照片，用以证明小区公共设施存在安全隐患以及生活垃圾未能得到及时清理的现状。
原告的质证意见：1、对被告提供的第1、2、4、5、10、11号证据认为与物业服务无关，物业公司只有告知、协调的责任；2、对被告提供的第3号证据，称卫生已经打扫好了，但当时员工带有情绪，所以与业主发生争吵，事后已经将该员工劝退了；3、对被告提供的第6号证据，原告称只有车库收费，小区里面都没有收费，“五一节”停车收费是开发商收，与物业公司没有关系；4、对被告提供的第7、8、9号证据真实性无异议，不做解释。
本院认证意见：对于被告提交的第1组证据，该照片仅仅载明了被告房屋线路布置的情况，对于线路的布置是否系原告职工指导所致，被告没有其他证据予以证明，故该组证据对于被告的证明目的系孤证，没有其他证据予以佐证，因此本院不予认定；对第2、第5组及第10组证据，被告在与开发商签订《房屋买卖合同》时，对房屋的质量以及维修问题已经有明确约定，对于房屋渗水问题，被告应当向开发商主张权利，原、被告在《前期物业服务合同》中，约定原告应当负有协调开发商对房屋墙体进行保修的义务，从原、被告庭审中的陈述来看，原告公司职工也曾到过被告房屋就渗水问题了解情况，只是之后如何处理没有向被告反馈，原告在履行协调义务上没有尽到应尽的义务，但由此不能说明原告没有尽到物业服务义务，故该三组证据，被告的证明目的本院不予采纳；对第3、7、8、9、11组证据，五组证据证实原、被告之间关于物业服务内容的约定以及原告在物业服务过程中存在的问题，从照片载明的内容看，原告在履行物业服务过程中虽然履行了部分服务的事实，但也确实存在不完全履行的行为，因此该五组证据本院予以认定；对第4组证据，关于水表，应当在原告进驻小区前就安装完毕，对于安装错误，责任不应当在原告，原告在物业服务中仅应当尽到协调义务；对第6组证据，如原告确实存在利用物业公共部位进行经营行为，被告应当向行政主管部门提出异议，故该组证据被告之证明目的，本院不予审查。
经审理查明：2013年6月6日，被告与隆泰公司就“中央名府”第7幢第1单元第4层1号房屋签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业务服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对“中央名府”提供前期物业管理服务签订《中央名府前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）0.8元/m2/月、高层住宅1.3元/m2/月（含电梯费）、能源公摊水电费10元/月/户。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2014年7月10日至2017年7月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《中央名府前期物业服务合同》签订之日，原告将“中央名府”小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为多层（步梯房）物管服务费1元/m2/月、高层物管服务费1.8元/m2/月、公共能源公摊水电费10元/月/户。丹寨县物价管理办公室于2014年8月10日同意备案，有效期至2016年7月10日止。2014年7月14日，原告将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房产事业管理站申报备案，丹寨县房产事业管理站于同日同意备案为高层物管服务费1.3元/m2/月、多层（步梯房）物管服务费0.8元/m2/月、能源公摊水电费10元/月/户，物业管理期限从2014年7月10日至2017年7月10日止。原告在与隆泰公司签订《中央名府前期物业服务合同》之日开始依照合同约定履行合同义务，提供服务。在收取物管服务费中，对于被告房屋的物管服务费，原告按照0.7元/m2/月标准收取。被告的房屋建筑面积为133.57平方米，被告自入住之后支付了一年的物业管理费用，自2015年9月30日至2016年12月31日期间，被告以原告未尽到物业服务的内容为由，拒绝向原告支付物管服务费、能源公摊水电费，原告遂向本院提起诉讼。
上述事实有原、被告的陈述，双方提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明，足以认定。
本院认为：被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》和原告与隆泰公司签订的《中央名府前期物业服务合同》均系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力；原告与隆泰公司签订合同后，已将“中央名府”小区物业服务费的收取价格向丹寨县物价管理办公室申报备案，同时也将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房地产事业管理站申报备案，办理相关手续，开始依合同约定对“中央名府”小区进行物业管理，履行义务，虽然，原告在履行物业管理过程中存在管理不当、协调不力等问题不能完全履行物业服务合同约定的内容，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定。原告存在不完全履行，被告应当要求原告继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，而不是拒绝支付物业管理费。另外，原告在履行物业服务过程中虽然存在瑕疵，但也履行了合同约定中大部分的物业服务内容。对于原告履行物业服务过程中存在的瑕疵，原、被告双方应当协商具体的解决措施，原告也应当对业主提出的问题进行整改并及时向业主反馈。如不能协商，被告也可以要求成立业主委员会与原告解除《中央名府前期物业服务合同》，重新聘请新的物业服务企业丹寨县镇“中央名府”小区系开放式的小区，在管理上确实存在现实性的困难，原告也未完全尽到妥善管理的义务，业主和原告应当互相理解，在合同履行过程中出现问题，双方应当尽力协商解决，物业服务合同履行期间比较长，在履行过程中出现的问题，只有双方协商解决才能从根本上解决问题。业主也应当积极促成小区业主委员会的成立，以保障全体的业主的利益。但本案中，在双方未解除合同前，被告不能拒绝支付物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费及公共能源费共计1552元（133.57m2×0.7元/m2/月×15个月+10元×15个月）的诉讼请求，本院予以支持。
对于违约金的请求，虽然《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，但是被告在履行物业服务过程中对公司员工管理不够、协调不力、垃圾清理不及时等情形存在，在物业服务合同的履行过程中也存在履行不当的行为。故对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持。
被告庭审中抗辩称被告享有要求原告先履行和改正物业服务行为的先履行抗辩权，原、被告在物业服务履行过程中双方签订的《业主手册》第四条第一款约定：“甲方（被告）交纳公共物业服务费用时间在接房时一次性预交一年的公共物业服务费和公共能源费，次年按年交纳。双方约定在第一次交纳物业服务费到期前十日内交纳下一年的公共物业服务费和公共能源费。”从该约定可以看出，在物业服务合同中原、被告是互负债务的当事人，本案中就原告不完全履行的物业服务内容，被告享有要求原告继续履行或采取补救措施等权利，但并不属于合同法中的先履行抗辩权，因此被告主张享有先履行抗辩权的理由不能成立，本院不予支持；被告主张，原告在履行合同过程中擅自占用小区场地，对外停车收费，损害小区业主的利益。根据《物业管理条例》第六十四条之规定，如原告在物业服务过程中有该条规定的情形，被告可以向房地产行政主管部门反映，并要求整改。被告的该项主张不属于本案的审理范围。被告称，原告在合同履行过程中对业主反映的问题置之不理、处理不及时、推诿并且服务水平低下等，从庭审中被告提交的证据可以认定原告在履行物业服务过程中存在不完全履行的行为，存在违约，但被告拒绝支付物业服务费用的行为也构成违约，在合同履行过程中双方互有违约行为，原告应当对物业服务不完善之处继续履行或者采取补救措施，而被告应当支付物业服务费用。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。对于被告辩称，房屋装修布线系受到原告公司职工的指导，导致布线错误的主张，在被告有证据证明布线错误系原告公司职工行为所致后，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告吴仁永在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费和能源公摊水电费1552元。
二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴仁永承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，被告吴仁永未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被告吴仁永拒不履行义务的，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。
审判员 潘国先
二〇一七年四月十日
书记员 黄园园