广东省广州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2013）穗中法行终字第694号
上诉人（原审原告）：黎洋，男，1982年8月5日出生，汉族，住广州市海珠区泰沙路235号402房
委托代理人：陈婕，广东比拓律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：广州市国土资源和房屋管理局。住所地：。
委托代理人：陈亮亮、张峰，均系该局番禺区分局工作人员。
原审第三人：张月凤，女，1990年2月27日出生，汉族，住广西平南县。
委托代理人：张喆，广东理恒律师事务所律师。
原审第三人：广东省广州市南方公证处。住所地：。
法定代表人：王映明，主任。
委托代理人：罗春茹、崔栋，均系该公证处公证员。
上诉人黎洋因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局房屋登记行政纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法行初字第282号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告黎洋于2003年2月购买位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城如意中心A座XX，产权证号为粤房地证字第C1××91号。2011年5月13日，原告在第三人南方公证处办理公证委托［（2011）南公证内字第183XX号］，内容为原告委托何莺、赖洁仪、何燕为其合法代理人，其中任何一人可代表原告执行和处理下列事项：“一、于银行办理赎契，提前还款、划款等有关手续；二、办理银行转按手续及签署有关文件；三、领取涂销证明、退保证明、房地产证和他项权证等资料及有关手续；四、办理涂销登记、抵押登记、注销登记等有关手续；五、办理上述房屋出售的一切有关手续；六、办理上述房屋卖房交易过户手续及签署有关文件（包括房地产测绘、分割、变更、房屋产权查询、登记、交易过户、估价、交税费及其他一切正当费用、申（换）领契证等有关手续）；七、协助上述房屋的买方办理交易过户的一切手续及签署有关文件；八、委托受委托人代收房款，受委托人有权将房款划入受委托人指定账户；九、办理退案及取回房地产证等有关手续；十、领取房地产证和他项权证等资料及有关手续；十一、办理上述房屋出租、收租及代收租金的有关手续；十二、委托人认为有必要时，可以聘请律师，执行和处理上述事项，并注明上述委托有转委托权，有效期至本委托事宜完成为止。2011年10月8日，何莺等三人在第三人南方公证处办理公证转委托［（2011）南公证内字第41910号］，内容为何莺等三人转委托潘唐友为三人的合法代理人，可代表三人执行和处理的事项同原告在（2011）南公证内字第18325号《公证书》中委托三人的事项。2011年12月23日，原告在第三人南方公证处单方发表声明［（2011）南公证内字第520XX号］，内容为终止原告在（2011）南公证内字第183XX号《公证书》中所有的委托事项，并愿意承担终止上述委托事项所产生的一切法律后果。2012年9月21日，潘唐友和第三人张月凤以买卖房屋为由向被告申请办理上述房屋的房地产权转移登记，并提交了粤房地证字第C1××91号《房地产权证》、《房地产权情况证明》、黎洋、潘唐友、张月凤身份证、《常住人口登记卡》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市存量房屋买卖合同》、《税收转账专用完税证》、《契税完税证》、（2011）南公证内字第183XX号、419XX号《公证书》等材料。被告受理后，询问了潘唐友、张月凤关于买房的相关事项，通过南方公证处公证书甄别系统核实了（2011）南公证内字第18325号、41910号《公证书》的真实性，并审核了其他材料，于2012年11月1日核发粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》，确认位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城如意中心A座1007房的权属人是第三人张月凤，房屋权属来源是购买。原告认为被告核发的粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》侵犯其合法权益，诉至原审法院。
另查明，原告在办理（2011）南公证内字第18325号《公证书》后将粤房地证字第C1××91号《房地产权证》交付给何莺等三人，其后来单方办理（2011）南公证内字第52006号《公证书》时，第三人南方公证处对其做笔录明确告知，在其终止委托声明作出前，原委托人在原委托书授权范围内从事的代理活动仍有效，在终止委托声明作出后，其必须把终止委托声明送达受托人以及原委托书可能使用的单位和个人，同时，终止委托声明不能对抗善意第三人。但原告在发出终止委托声明后没有向何莺等三人送达（2011）南公证内字第520XX号《公证书》，没有从何莺等三人处收回（2011）南公证内字第18325号《公证书》及粤房地证字第C1××91号《房地产权证》，也没有向被告申报挂失涉案房屋产权证及将委托终止的声明告知被告。
再查，在本案审理终止前，原告没有就上述房屋的买卖合同提起民事诉讼。
原审法院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告作为广州市的房地产行政主管部门，具备核发房地产权证的主体资格。原告要求撤销上述房地产权证，广州市国土资源和房屋管理局作为本案被告，主体适格。
《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”本案中，第三人张月凤向被告提交了粤房地证字第C1××91号《房地产权证》、《房地产权情况证明》、黎洋、潘唐友、第三人张月凤身份证、第三人张月凤常住人口登记卡、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市存量房屋买卖合同》、《税收转账专用完税证》、《契税完税证》、（2011）南公证内字第18325号、41910号《公证书》等材料办理房产权属转移登记，被告经询问双方当事人，确定房屋买卖是当事人的真实意思表示，并通过南方公证处公证书甄别系统核实公证委托的真实性，于2012年11月1日核发粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》给第三人张月凤。因原告于2011年12月23日在第三人南方公证处办理（2011）南公证内字第52006号《公证书》，声明终止其在（2011）南公证内字第18325号《公证书》中对何莺、赖洁仪、何燕的委托事项，故何莺等三人代理原告办理房屋买卖及房屋交易登记的权限于原告声明时终止，该效力及于何莺等三人于2011年10月8日在第三人南方公证处办理（2011）南公证内字第41910号《公证书》关于转委托给潘唐友的事项。被告于2012年9月21日受理潘唐友和第三人张月凤的房屋过户登记申请时，潘唐友属于无权代理，因此，被告依据（2011）南公证内字第183XX号、41910号《公证书》向第三人张月凤核发粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》，主要证据不足。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本案中，第三人张月凤取得上述房产所有权符合物权法关于善意所得的规定。首先，虽然潘唐友在出售涉案房屋时属于无处分权人，但因原告没有收回房屋产权证的原件和委托书的原件，没有向原委托人及可能使用的单位或个人送达终止委托的声明公证书，也没有向被告申报挂失房屋产权证，第三人张月凤不可能知道原告已经终止委托的事情，潘唐友凭借房地产权证的原件和委托书及转委托书的公证书原件在授权范围内与第三人张月凤签订房屋买卖合同，属于表见代理，第三人张月凤有理由相信潘唐友的代理行为是合法有效的，其在购买房屋的时候属于善意购买。其次，第三人张月凤为了购买上述涉案房产已经支付了房屋的合理价款，已经完成了合同约定的支付义务。再次，被告向第三人张月凤核发了涉案房屋的房产证，第三人已经取得了涉案房屋的所有权。因此，第三人张月凤获取上述房屋所有权属于善意取得，根据上述规定，被告于2012年11月1日向第三人张月凤核发的粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》，应确认违法。综上所述，依照最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决：确认被告广州市国土资源和房屋管理局于2012年11月1日核发粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》的行政行为违法。
上诉人黎洋不服原审判决，上诉称：一、广州市国土资源和房屋管理局没有尽到谨慎审查义务，才导致涉案房屋产权发生转移。原审法院认定市国土房管局在办理涉案房屋房地产权转移登记中己核实我、潘唐友、原审第三人张月凤的身份证原件，显然与事实不符。上诉人从未被告知其所作的公证委托［（2011）南公证内字第18325号］已转委托给潘唐友，也不认识潘唐友，更加不认识张月凤，不可能在一年之后会将身份证原件交由两个陌生人去办理房屋转移手续；该局在见不到我的身份证原件的情况下，竟然在上诉人身份证复印件上盖章确认，个中原因，不得而知。本案中，张月凤和潘唐友提供的材料疑点重重，该局对这些材料没有验明、核实材料的真实性、合法性和有效性，即进行登记，导致涉案房屋产权发生转移，严重损害我的合法财产，该行为应予撤销。该局是否按照《关于进一步规范房地产登记工作中复核公证文书操作的函》履行审查职责存疑。二、原审第三人南方公证处显然存在严重过错。原审法院认为我应当将公证终止委托声明［（2011）南公证内字第520XX号］送达市国土房管局，属于认定事实不清。根据广州市房地产交易登记中心于2009年7月21日发布的《关于房地产交易与权属登记实施复核公证书程序的通告》复核公证书的义务是在于该局和南方公证处，而不在于我，我送达与否，不影响市国土房管局和南方公证书应对公证书进行如实复核。三份公证书都是由公证员罗春茹公证的，但其在复核时对终止委托公证书只字不提。该公证处存在严重的过错，应确认其行为违法。三、原审第三人张月凤并非善意取得。张月凤作为一个成年人，有完全民事行为能力，购买涉案房屋时不与我见面商谈即购买，有悖常理。另外从市国土房管局的审查不谨慎、南方公证处明知委托已被终止的情况下仍予以核实、及何莺、赖洁仪、何燕不告知转委托等事实，足以看出张月风和其他人恶意串通，以达到侵占我房屋的目的。综上，我认为原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求：一、撤销广州市番禺区人民法院作出的（2012）穗番法行初字第282号行政判决；二、撤销广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地产权穗字第02××20号房地产权证；三、一、二审费用由被上诉人承担。
上诉人广州市国土资源和房屋管理局上诉称：一、我局发证程序合法。2012年9月，原审第三人张月凤就涉案房屋向我局申请房地产权转移登记，提交的相关材料符合《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条的相关规定，资料齐备，符合法定形式。我局的发证依据充分，发证程序合法。二、原审法院确认上诉人行政行为违法依据不足。涉案的委托公证书和转委托公证书具有法律效力。代理人潘唐友有权代表黎洋出售涉案房屋及办理登记手续。更重要的是，《公证书》（（2011）南公证内字第52006号）是在2011年12月被公证处撤销的，该公证处对其做笔录明确告知，在终止委托声明作出后，必须把终止委托声明送达受托人以及原委托书可能使用的单位和个人，同时，终止委托声明不能对抗善意第三人。但黎洋在发出终止委托声明后没有向何莺等三人送达终止委托公证书，并收回委托公证书，也没有向我局申请挂失涉案房屋产权证及将委托终止的声明告知我局。我局在办理转移登记时已对两份公证书进行了复核，并严格按照登记程序作出行政行为，所依据的授权委托文件是经公证的法律凭证，我局发证依据充足，不存在违法情节。综上，请求：一、撤销广州市番禺区人民法院作出的（2012）穗番法行初字第282号行政判决；二、驳回原告的诉讼请求；三、一、二审费用由被上诉人承担。
原审第三人张月凤述称：我同意广州市国土房管局的上诉请求，不同意黎洋的上诉请求：1、黎洋在本案中完全回避为什么授权他人出售房屋，并收取房款。2、在一审后，潘唐友向我提供了银行存折和汇款单据，可证明黎洋在最近两年内根本没有向银行进行还贷，所有的贷款还款包括提前偿还银行的13万都是潘唐友支付的。通过以上两点已证明，黎洋所述不实。黎洋说不认识潘友唐，为什么贷款由潘来还？为什么潘会持有房产证、借款合同以及抵押合同？这实际都是在炒楼时，炒楼者向原业主买房后不去办理转移登记，而通过持有全权委托的公证书的方式再出售给真正的购房人。我根本没有所谓的恶意串通行为，反而有证据证明黎洋对整个过程是完全知情的。他无非是卖房后，因楼价上涨而反悔，是一种丧失诚信的行为。我没有过错，市国土房管局的发证行为也是合法的。
原审第三人广东省广州市南方公证处述称。坚持一审答辩意见。我处只是为当事人办理委托和终止委托的证明，没有参与房屋交易和登记，本案与我处没有关系，我处不是适格的本案第三人。
经审理查明，原审判决主要事实认定清楚且有相应证据支持，本院予以确认。但原审判决认定潘唐友与原审第三人张月凤向广州市国土房管局申请涉案房屋转移登记时提交了黎洋的身份证原件，因无相应证据证实，且在一审庭审后，黎洋应原审法院要求提交了身份证原件，该原件经原审法院核对，与复印件一致，可证明该身份证原件现由黎洋持有，故不能确认潘唐友时提交的是黎洋的身份证原件，而应仅确认其当时提交了黎洋的身份证复印件，本院对此予以纠正。
在二审审理过程中，本院要求原审第三人补充证据证明其支付购房款的证据，原审第三人补充证据如下：1、三份《收款收据》，拟证明原审第三人已分三次向潘唐友支付购房款人民币70万元；2、户名为上诉人黎洋的存折及三张中国工商银行《个人业务凭证》，拟证明存折原件由潘唐友持有，由潘唐友每月代黎洋还按揭款，并于2012年8月29日一次性还清贷款本息。对于上述证据，上诉人黎洋质证意见如下：对证据1的合法性、真实性、关联性不予确认，三份收据显示的收款时间与合同约定不一致。对证据2，对其真实性予以确认，但该存折是交由何莺保管的，对其中具体操作不知情。上诉人广州市国土资源和房屋管理局质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，而作为审核方，对涉案交易已经进行了实体和程序上的审核，尽到了合理审慎的义务，并没有过错。对证据2，真实性、合法性、关联性不予确认。原审第三人广东省广州市南方公证处质证意见如下，对证据1，真实性、合法性、关联性不予确认。对证据2，真实性、合法性、关联性不予确认。
因上诉人黎洋未提供相应反证，且上述证据可进一步证明原审第三人张月凤受让涉案房屋是否属于善意取得，故本院对上述证据的关联性及相应证明效力予以确认。
本院认为：《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条第一款规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。”2012年9月21日，潘唐友和原审第三人张月凤以买卖房屋为由向被告申请办理涉案房屋的房地产权转移登记，提交了粤房地证字第C1××91号《房地产权证》，《房地产权情况证明》，潘唐友、张月凤的身份证，黎洋的身份证复印件，《常住人口登记卡》，《广州市房地产转移登记申请书》，《广州市存量房屋买卖合同》，《税收转账专用完税证》，《契税完税证》，（2011）南公证内字第18325号、41910号《公证书》等材料。虽然办理上述房屋转移登记申请时，原登记权利人黎洋并未到场而是由潘唐友是以其名义提出，但因所提交的材料中包括南方公证处（2011）南公证内字第18325号、41910号《公证书》，上述公证书证明黎洋于2011年5月13日委托何莺、赖洁仪、何燕三人办理房屋出售、过户手续等相关事项，并授予转委托权；同年10月10日上述三人又将受委托权利转委托给潘唐友。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十四条第一、二款：“当事人可以委托代理人申请房地产登记。委托代理人申请房地产登记的，应当向房地产行政主管部门提交授权委托书、被代理人和代理人的身份证明。不能提交被代理人身份证明的，委托书应当经过公证。……”之规定，广州市国土房管局受理上述转移登记申请并于2012年11月1日向原审第三人张月凤核发粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》。现经查明黎洋实际已于2011年12月26日声明终止其对何莺、赖洁仪、何燕三人的委托事项，潘唐友基于转委托而取得的代理权也已同时终止。故被告于2012年9月21日受理潘唐友和第三人张月凤的房屋过户登记申请时，经公证的两份授权委托书已丧失法律效力，潘唐友已不具有代理黎洋办理涉案房屋转移登记手续的权利，广州市国土房管局依据上述已失效的授权委托书作出涉案房屋转移登记缺乏民事基础。原审法院认定广州市国土房管局向原审第三人张月凤核发粤房地产权穗字第02××20号《房地产权证》主要证据不足，并无不当。上诉人广州市国土房管局的上诉请求，本院不予支持。
关于本案适用判决类型的争议，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”撤销判决与确认违法判决主要区别在于是否具有改变已作出的具体行政行为的法律效果。其在房屋登记行政案件中的适用取决于涉案房屋是否已为第三人善意取得。结合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定及本案事实，原审法院关于原审第三人张月凤善意取得涉案房屋的认定本院予以认同。黎洋终止委托后未收回房屋产权证及委托书原件并采取相应的后续措施。因潘唐友仍持有委托书、转委托书及房屋产权证原件，张月凤有理由相信潘唐友的代理行为合法有效，且其已支付合理价款，涉案房屋所有权也已登记在其名下，故对涉案房屋所有权构成善意取得。据此，原审法院判决确认广州市国土房管局颁证行为违法法律和事实依据充分，本院予以支持。因原审第三人善意取得涉案房屋所有权，判决生效后，其对涉案房屋的所有权仍应予以确认。广州市国土房管局不应对涉案房屋的权属状态作出改变。上诉人黎洋关于撤销该局核发的粤房地产权穗字第02××20号房地产权证的上诉请求，本院不予支持。
综上，原审判决确认涉案颁证行为违法处理正确，本院予以维持。上诉人黎洋、广州市国土房管局上诉理由不能成立，本院不予支持；依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费由上诉人黎洋、广州市国土资源和房屋管理局各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 余秋白
代理审判员 瞿 栋
二〇一三年十二月十日
书 记 员 严顺财