云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法民二初字第246号原告梁美娇，女，汉族，1977年11月25日出生，住云浮市云城区。被告云浮市华建房地产开发有限公司，住所地：云浮市云城区。法定代表人曹立鼎，总经理。委托代理人张巨欢，广东知成律师事务所律师。委托代理人余惠玲，广东知成律师事务所律师助理。原告梁美娇诉被告云浮市华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员刘志梅独任审判，于2015年7月7日公开开庭进行了审理。原告梁美娇、被告华建公司的委托代理人张巨欢和余惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年11月25日向被告购买其开发的富景小区第4幢101房和地下停车场M30号附属用房，共计支付463600元。由于该小区是现房销售，被告在《商品房买卖合同》第八条承诺于2010年11月30日前将商品房及附属用房交付原告使用。原告向被告支付了契税、维修基金、物业管理费及垃圾清理费等费用后，敦促被告早日办妥房屋所有权证。但时至今日，被告一直以种种原因拖延办理，原告曾多次联系被告，均未果。综上，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告履行了付款义务后，双方签订的《商品房买卖合同》即时生效，被告应当在商品房交付使用后180日内按合同第十五条规定提供相关资料报产权登记机关申请办理房屋所有权证。根据相关法律规定，被告应当立即办理房屋所有权证并支付违约金。据此，原告请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证。2、请求判令被告赔偿原告截至2015年4月27日止的违约金75112.21元，并判决被告从2015年4月28日起继续按合同约定的违约金计算标准赔偿原告违约金，直至被告全部履行完合同义务之日止。3、请求判令由被告承担本案的诉讼费。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、发票及个人住房组合借款合同，证明原告已给被告首付款和全部缴清房款。3、粤房地预登记认购合同，证明预购商铺房登记时间。4、《广东省商品房买卖合同》，证明原告向被告购买房屋及附属用房。5、催告函回执，证明原告向被告催促办理房产证。6、企业机读档案登记资料，证明被告主体资格。被告华建公司辩称：1、答辩人没有违约行为，依法不应承担逾期办证的责任。《商品房认购合同》第五条第5款明确表明，在办理房产证时如果因政府行为（因行政部门拖延办理除外）的因素造成违约双方都互不追究。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人应支付约定的利息。可见，认定答辩人需承担延期办理产权证责任的前提条件必须是“因出卖人的原因致逾期办证”。综上，无论按照上述哪种约定，答辩人均无须承担违约责任。①涉案房产具备办理房产证的条件，项目报建和验收及销售等一切手续齐全，答辩人在办证过程中不存在任何过错。②因政府行为导致无法在约定的期限内办理房产证，不属答辩人的责任。2012年3月，答辩人到云城区地方税务局城区税务分局开具“富景园”的发票时，被告知暂停发售发票，但在此之前答辩人没有收到相关部门的任何通知。税务部门这种先处罚后通知的做法明显不恰当，也是导致答辩人无法如期办理房产证的原因。2、原告的起诉已超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；第一百三十七条规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起开始计算。显然，根据原告的起诉及其证据，本案的诉讼时效期间为二年，截止于2014年8月。很明显，原告的起诉已超诉讼时效。综上，原告对违约金的诉讼请求欠缺法律及事实依据，请求依法驳回。被告华建公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、富景园商品房认购合同，证明因政府行为导致逾期办证的，原告不追究答辩人责任。2、竣工验收备案表，证明2011年1月28日，富景园工程（即涉案房产所在的楼盘）竣工验收，并于2011年3月1日办理备案登记。3、钥匙签收记录1份，证明涉案房产已实际交付4、委托书、营业执照1份，证明2012年3月22日，答辩人委托中信房地产经纪有限公司办理富景园产权证事宜。5、税务事项通知书1份，证明2013年6月24日，云城区地税局城区税务分局向答辩人第一次发出书面通知，对答辩人暂停发售发票。6、证明1份，证明云城区地方税务局城区税务分局事实上从2012年3月就已经停止向答辩人发售发票。7、责令限期改正通知书、土地增值税清算通知书、限期提供资料通知书、土地增值税清算决定书、土地增值税纳税申报表、土地增值税发票13份，证明涉案的富景园工程未需清算，税务分局因鸿福楼、龙盘居、华景苑的清算问题一并停止对富景园开具发票。8、税收缴款书4份，证明涉案房产最终于2015年4月14日缴清税款的情况。9、特急通知公告3张，证明答辩人通知业主办理产权证的情况。经审理查明，2011年2月15日，原告梁美娇（买受人）与被告华建公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：1011374、1011375，其中第1011374号《商品房买卖合同》约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区星岩二路马排一巷、编号为云府国用（2007）第000661号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名富景园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第4幢1层101号房。……该商品房合同约定建筑面积共104.05平方米，其中，套内建筑面积91.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3825.08元，总金额人民币叁拾玖万捌仟元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款：2010年11月25日前付清首期款，金额为120000元；2010年11月25日前办理银行按揭手续，按揭金额为278000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。第1011375号《商品房买卖合同》约定：原告梁美娇向被告华建公司购买位于云浮市区星岩二路马排一巷地下停车场-1层M30号附属用房；建筑面积共16.08平方米，其中，套内建筑面积8.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.2平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4079.60元，总金额人民币陆万伍仟陆佰元整；2010年11月25日前付清首期款，金额为21600元，2010119月25日前办理银行按揭手续，按揭金额为44000元。该合同的其他相关约定与上述第1011374号《商品房买卖合同》一致。合同签订后，原告梁美娇按约定于2010年12月10日支付了住宅首期款120000元、附属用房首期款21600元；2011年6月16日通过银行按揭贷款支付了住宅余款278000元、附属用房余款44000元。2010年12月29日，被告华建公司到房管部门办理了涉案房屋的预购登记备案，原告梁美娇领取了《商品房买卖（预购）登记备案证明书》。2011年1月28日，涉案工程经竣工验收合格，并于2011年3月1日竣工备案。原告梁美娇已收楼并入住，原告梁美娇主张于2010年11月收楼，被告华建公司主张于工程竣工验收后即2011年2月收楼。对于收楼时间双方均未提供证据证实。涉案房屋已于2015年6月4日取得房地产权证（证号：粤房地权证云字第00000357**号、00000357**号）。另查明，2012年6月19日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向被告华建公司发出三份《土地增值税清算通知书》（云区地税城区土清字（2012）3号、4号、5号），通知被告华建公司自收到通知后按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定进行清算，在2012年9月18日前到云城区地方税务局城区分局办理土地增值税清算申报手续。2013年6月3日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向被告华建公司发出四份《责令限期改正通知书》（云区城地税限改（2013）30号、31号、32号、33号），因被告华建公司未按规定期限报送鸿福楼、龙盘居、华景苑、富景苑项目的土地增值税清算资料，限其于2013年6月18日前改正。2013年6月24日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向被告华建公司发出一份《税务事项通知书》（云区城地税通字（2013）38号），通知事由：“你公司开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但至今仍未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。”通知内容：“对你公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”2015年5月27日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局出具一份《证明》，载明：“兹有云浮市华建房地产开发有限公司，纳税人识别号：44530275286846X，鉴于该公司所开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但经通知仍未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十二条‘从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人有本法规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票或者停止向其发售发票。’我局从2012年3月起对该公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”庭审中，原告梁美娇撤回要求被告华建公司办理房屋所有权证的诉讼请求，并明确逾期办证违约金的计算方法：从交楼之日即2010年11月30日加上540日即2012年5月30日起至办证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2012年7月6日年利率为6.15%，2014年11月22日年利率为6%，2015年3月1日年利率为5.75%，2015年5月11日年利率为5.5%，2015年6月28日年利率为5.25%。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。涉案房屋已于2015年6月4日取得房地产权证，原告梁美娇自愿放弃关于办证的请求，理由成立，本院予以准许。综合原、被告的陈述，本案争议的焦点是：关于被告华建公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算违约金给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，双方均未能提供证据证实交楼时间，原告梁美娇主张于2010年11月收楼，被告华建公司主张于工程竣工验收后即2011年2月收楼。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案工程于2011年1月28日才经竣工验收，故本院采信被告华建公司的主张，但因其未能提供确切时间，本院酌定为2011年2月1日。被告华建公司应于540日内即2012年7月24日前办理取得涉案房地产权属证书，但该权属证书至2015年6月4日才办理完毕，已逾期1045天，被告华建公司该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给原告梁美娇。合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的一至三年期贷款利率，违约金从2012年7月25日至2014年11月21日共850天按年利率6.15%计算，计得：463600元×850天×6.15%／360天=67319元；从2014年11月22日至2015年2月28日共99天按年利率6%计算，计得：463600元×99天×6%／360天=7649元；从2015年3月1日至2015年5月10日共71天按年利率5.75%计算，计得：463600元×71天×5.75%／360天=5257元；从2015年5月11日至2015年6月4日共25天按年利率5.5%计算，计得：463600元×25天×5.5%／360天=1771元。上述违约金合计得：67319元＋7649元＋5257元＋1771元=81996元。综上，原告梁美娇关于违约金的请求，其合理部分本院予以支持，超出部分不予采纳。被告华建公司抗辩认为，未能在期限内办理房产证是因税务部门停止发售发票，不属其过错责任。但根据本案证据可证实，税务部门是由于被告华建公司经通知仍未办理纳税申报和报送纳税资料，因而对其作出暂停发售发票的行政行为，且被告华建公司于2011年2月1日已交楼，至2012年3月被暂停发售发票，距办证540日内的最后限期即2012年7月24日尚有一段时间，但其经税务部门于2012年6月19日、2012年6月24日、2013年6月3日等多次通知清算及责令限期改正，均未履行。因此，税务部门对被告华建公司作出暂停发售发票的行政行为，导致其未能在期限内办证，是被告华建公司的自身原因造成的，其抗辩认为与其无关，理由不成立，本院不予采纳。被告华建公司抗辩认为关于违约金的请求已超过诉讼时效，由于被告华建公司逾期办证的行为一直持续存在，至2015年6月4日房产证办理完毕前违约金数额仍未确定，因此，诉讼时效应从2015年6月4日起计算，故被告华建公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告云浮市华建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金81996元给原告梁美娇。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1842元，适用简易程序审理，减半收取921元（该款原告梁美娇已预交），由被告云浮市华建房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  刘志梅二〇一五年七月二十七日书记员  邓伟静