重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终5667号
上诉人（原审被告）：廖忠安，男，1973年1月3日出生，汉族。
被上诉人（原审原告）：潘丽娥，女，1986年11月13日出生，汉族。
委托诉讼代理人：龚海滨，重庆合煌律师事务所律师。
原审第三人：胡政，男，1975年5月13日出生，汉族。
原审第三人：肖伯奎，男，1某某2年11月20日出生，汉族。
原审第三人：肖钰夕，女，1987年4月22日出生，汉族。
上诉人廖忠安因与被上诉人潘丽娥申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人廖忠安、被上诉人潘丽娥的委托诉讼代理人龚海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
廖忠安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回潘丽娥的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由潘丽娥承担。事实及理由：1.廖忠安与胡政、肖钰夕签订的《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，应为有效合同。廖忠安与胡政、肖钰夕签订买卖合同后，廖忠安即支付了房屋价款，履行了合同主要义务，作为卖房人的胡政、肖钰夕在签订合同时即具有过户义务，但该义务是附期限的义务，即满足五年期限，在潘丽娥提起本案诉讼时房屋已达到过户的时限条件。2.若买卖经济适用房损害了社会利益，允许潘丽娥对经济适用房申请执行，同样损害了社会公共利益。因此，即使不支持廖忠安与胡政、肖钰夕的买卖关系，也不能支持潘丽娥对该房屋申请强制执行的请求。3.廖忠安购买此房屋系善意购买，不具有过错。（1）廖忠安与胡政、肖钰夕签订的买卖合同对相关事项约定虽较为简略，但对购买对象、房屋价款、交付期限及条件等都进行了约定，一审不能以法律专业人士的身份来否定非专业人士签订该合同的完整性。（2）廖忠安委托李廷强代为向肖钰夕支付房款，这种委托付款情形在现实生活中普遍存在。虽廖忠安与李廷强未签订付款委托书，但李廷强对委托事实予以认可，委托付款的事实应当加以认定。（3）廖忠安与胡政系老乡，认识多年，基于对多年老友的信任，廖忠安才未向胡政索要房产证。因房屋确实登记在胡政名下，廖忠安未核实房产证并无过错。4.廖忠安购买房屋、签订买卖合同、支付价款、占有房屋的时间均在人民法院采取保全措施之前，未能办理过户手续是因为房屋属经济适用房，五年内不得上市交易，并非廖忠安自身原因所致，因此廖忠安的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且能够排除潘丽娥对胡政名下房屋的申请执行
潘丽娥辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回廖忠安的上诉请求，维持原判。
胡政、肖伯奎、肖钰夕未参加二审询问，亦未发表意见。
潘丽娥向一审法院起诉：1.判令许可对第三人胡政名下位于重庆市龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋的执行；2.本案受理费由廖忠安承担。
一审法院经审理查明：2014年5月13日，胡政、肖钰夕向潘丽娥借款100万元，肖伯奎作为担保人承担连带偿还借款的保证责任，约定借款期限为2014年5月13日至2014年6月12日止。胡政、肖钰夕向潘丽娥出具承诺书，承诺若到期未归还借款，潘丽娥可就胡政名下的位于重庆市龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋及肖钰夕名下的位于重庆市渝北区某某街道某某路136号的房屋行使使用权和处理权，并承诺该房屋无买卖、馈赠、租赁等相关合同或协议。胡政将重庆市龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋的房地产权证交由潘丽娥保存。该房地产权证取得的时间为2011年4月11日，记事栏内明确载明：该房是经济适用房，5年内不得直接上市交易。2014年5月13日重庆市渝北土地房屋权属登记中心出具查询证明，证明重庆市龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋在渝北辖区内登记情况为无抵押登记、无司法查封。后因借款到期后，胡政、肖钰夕未能按时偿还借款，潘丽娥将胡政、肖钰夕、肖伯奎诉至大渡口区人民法院要求对方偿还借款。该案于2015年3月16日经法院主持调解结案，调解协议约定肖钰夕、胡政于2015年3月20日前偿还潘丽娥借款63万元本金及利息（以63万元为本金从2015年3月5日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计收至借款还清为止），胡政、肖钰夕于2015年3月20日前支付潘丽娥律师费1.5万元，肖伯奎对该债务承担连带清偿责任。因胡政、肖钰夕、肖伯奎未履行调解协议，潘丽娥向大渡口区人民法院申请强制执行。大渡口区人民法院于2015年1月26日对重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋进行了查封。2016年3月24日，廖忠安向该院提出书面异议，该院受理后，进行了书面审查，并裁定中止对胡政名下位于重庆市龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋的执行。潘丽娥对裁定不服，在法定期间内向该院提起诉讼。
本案中，廖忠安举示的证据显示其于2014年10月14日与肖钰夕、胡政签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、甲方（肖钰夕、胡政）自愿将坐落渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房地产出卖给乙方（廖忠安）（附房产证复印件及该房产位置图）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币壹佰万元；三、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权；四、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担；五、乙方付完房款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续；六、甲方应在2014年10月25日前将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等；七、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。”
2014年10月14日，李庭强向肖钰夕银行账户转账100万元。2014年10月14日，胡政向廖忠安出具收条，载明“今收到廖忠安交来购买本人位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1房屋的购买款人民币壹佰万元整（1000000.00）。注：此款由廖忠安委托李庭强从其中国银行卡（卡号62166132000XXXX4075）转入肖钰夕中国银行卡（卡号62178632000XXXX7322）。2014年10月25日，胡政作为交付人与作为接收人的廖忠安在交接清单上签字按印，交接清单载明：“今根据廖忠安与胡政、肖钰夕于2014年10月14日所签订的购房合同约定，胡政于2014年10月25日将其位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某�号某某区7幢20-1房屋及该房屋钥匙一把交与廖忠安，经廖忠安查验，房屋完好符合约定，双方认可自2014年10月25日起，该房屋归廖忠安所有，同时双方约定，在该房屋办理完过户手续之前，有关该房屋所产生的所有水、电、气及相关物业费由胡政代为缴纳。”2015年3月8日，廖忠安与杨晓渝签订《房屋装修承包合同》，并对讼争房屋进行装修。2015年10月14日，廖忠安向李庭强出具付款委托书，载明：“委托人廖忠安于2015年10月14日购买肖钰夕、胡政位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1房屋一套，现特委托受托人代委托人向肖钰夕、胡政支付购买款人民币壹佰万元整。肖钰夕、胡政收款账户：户名肖钰夕，开户行中国银行重庆分行南岸支行，卡号62178632000XXXX7322，廖忠安、李庭强均在该委托书上签字按印。2016年4月27日李庭强出具情况说明，载明：“本人李庭强于2014年10月14号受廖忠安的委托向肖钰夕的账户（开户行：中国银行重庆分行南岸支行、卡号62178632000XXXX7322）转款100万元，该款系代为支付的廖忠安购买胡政、肖钰夕二人位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1的房屋”。
一审法院认为，经济适用房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的建设用地以划拨方式供应，购买经济适用房必须符合一定的条件。《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。”从上述规定中可以看出，经济适用房与商品房的性质不同，经济适用房及其管理秩序关涉社会公共利益，若允许经济适用房像商品房一样能够正常进入市场交易，则违背了经济适用房保障性住房的初衷，且扰乱了正常的商品房交易秩序。当事人的合同自由不得逾越社会公共利益的边界。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项损害社会公共利益的合同无效之规定，转让不满五年经济适用房的合同损害社会公共利益，应当无效。因此，廖忠安与胡政、肖钰夕签订的经济适用房买卖合同无效。
另一方面，廖忠安购买经济适用房在形式上并不具有善意。廖忠安明知胡政名下的房屋为经济适用房，其购买过程应达到相当的谨慎程�。从廖忠安与胡政、肖钰夕签订的买卖合同中可以看出，合同对相关事项的约定较为简略，且其向胡政、肖钰夕支付的购房款为第三人李庭强向肖钰夕支付，廖忠安陈述的委托第三人李庭强代为支付的理由比较勉强。另外，廖忠安与李庭强2015年10月14日补签的付款委托书中，载明的是廖忠安2015年10月14日购买胡政、肖钰夕的房屋，该委托书中陈述的购房时间明显与签订合同的2014年10月14日时间不一致。再一方面，廖忠安购买胡政的经济适用房，虽然不能过户，但从常理上讲应当向胡政索要房产证，但是该经济适用房的房产证被潘丽娥持有。廖忠安陈述与胡政是老乡，并没有强求索要房产证的说辞并不合乎常理。即使其所述情况属实，其在签订经济适用房买卖合同中存在重大过错，其重大过错导致的非善意行为应由其自身承担相应的后果。其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定中的排除执行的情形。
综上，一审法院认为买卖不满五年的经济适用房的合同行为无效，廖忠安在购买经济适用房中自身存在重大过错，形式上看并不具有善意。本案应许可对胡政名下位于重庆市龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋的执行。判决：“许可对被执行人胡政名下位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋的执行。本案受理费80元，公告费800元，合计880元，由被告廖忠安负担。”
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，胡政名下位于重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道某某号某某区7幢20-1号房屋系经济适用房，胡政取得该房屋产权的时间为2011年4月11日，在胡政取得房屋产权尚未满五年的情况下，廖忠安与胡政、肖钰夕于2014年10月14日签订的《房屋房屋合同》损害社会利益，应属无效。就廖忠安在本案中举示的证据来看，廖忠安支付的购房款系李庭强向肖钰夕支付，而非廖忠安直接向胡政、肖钰夕支付；《房屋买卖合同》签订时间、李庭强向肖钰夕银行账户转款100万元的时间以及胡政向廖忠安出具收条的时间均为2014年10月14日，而廖忠安与李庭强签订《付款委托书》的时�却为2015年10月14日；在房屋尚未办理过户手续之前，廖忠安即已付清全部购房款；廖忠安明知所购房屋性质为经济适用房以及该房五年内不得上市交易这一特殊情况，廖忠安仍坚持购买并付清全部购房款，签订买卖合同后未及时向胡政索要房产证作为担保。故廖忠安在购买房屋过程中存在重大过错，其重大过错法律行为导致的法律后果应由其自担。因此，本案情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，廖忠安对该房屋所主张的权利不足以对抗潘丽娥的执行申请。
另，胡政基于特殊身份情况购得该经济适用房，现胡政因与潘丽娥的经济纠纷导致其名下的经济适用房被潘丽娥申请执行，该行为并未损害社会公共利益，而是胡政作为能够独立承担民事责任的法律主体在民事行为中所应承担的法律后果�
综上所述，廖忠安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人廖忠安负担。
本判决为终审判决。
审判长 秦 敏
审判员 周海燕
审判员 周 舟
二〇一七年九月十八日
书记员 杨 静