南昌市青云谱区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民三初字第82号
原告（反诉被告）：龚诚策，男，汉族。
委托代理人：陈斌，江西华邦律师事务所律师。
被告（反诉原告）：付凌辉，男，汉族。
委托代理人：方审坤，南昌市148法律服务所法律工作者。
龚诚策诉与付凌辉房屋买卖合同纠纷一案，付凌辉以龚诚策应返还其购房款、房屋增值、装修等其他支出费用451294元为由提出反诉，本院一并受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚诚策及其委托代理人陈斌、被告（反诉原告）付凌辉及其委托代理人方审坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）龚诚策诉称：付凌辉向龚诚策购买了其所有的座落于南昌市青云谱区佛塔路66号黄溪二区8栋4单元301室房屋，并于2008年1月1日搬入该房屋。2009年7月31日，双方补签了《购房协议书》。而龚诚策的房屋系农民公寓，不属于商品房，没有商品房产权证。根据我国的法律及国家政策，该房屋不能进行买卖，所签订的买卖合同无效，付凌辉亦不能根据《购房协议书》取得该房屋所有权，故付凌辉应当将该房屋返还给龚诚策。而付凌辉仍在该房屋内居住，应当向龚诚策支付房屋租金50000元（居住日期从2008年1月1日至2013年8月1日、租金按市场类似房屋的租金予以计算）。龚诚策为维护其合法权益，诉至本院请求确认双方签订的《购房协议书》无效，付凌辉应返还龚诚策的房屋并支付房租费共计70000元，本案诉讼费由付凌辉承担。
被告（反诉原告）付凌辉辩称：龚诚策与付凌辉之间签订了购房协议，违反了合同法的诚实信用原则，协议约定了如违反应双倍返还购房款，龚诚策应承担全部责任，并赔偿违约损失。
反诉原告（被告）付凌辉诉称：龚诚策于2007年1月自建农民公寓房一栋6层（即6套）住宅楼，总面积720平方米，每层（套）120平方米，因其缺少建房资金，即违规自行对外进行预售，以此筹集建房款。付凌辉与付敏、付凌辉三人向龚诚策购买其公寓楼的三、四、五层（即3套房，每人一套）。2007年1月5日，龚诚策只与三购房人中的付敏一人签订了购买三层（套）住房的《购房协议书》，约定乙方（即付敏）共出资390000元，买下甲方（龚诚策）该栋楼的三层（第三、四、五层）。每层（套）房价为130000元，任何时候双方都不得反悔，否则以买房款的双倍赔偿给对方。见证人聂大妹在场并在协议书上签名。签约当日，付凌辉与付敏、付勇每人交付购房款130000元，由龚诚策分别出具了收款收条。2009年6月，龚诚策反悔，无理提出要三名购房人在原390000元购房款的基础上再增加51000元购房款，此时，付凌辉及付敏、付勇均不同意并提出退房，要求龚诚策返还购房款，但龚诚策坚称无款可返还，要挟付凌辉等购房人增加支付51000元购房款，付凌辉等三购房人无奈只好同意，并于2009年6月13日由付凌辉、付勇又与龚诚策龚诚策签订了一份《购房补充协议》，约定：甲方（龚诚策龚诚策）保证以后不再增加任何费用，如违反协议，以买房款的总额双倍赔偿给对方。见证人史艳琴、程冬年、余水妹在场并在补充协议上签名。付凌辉等三购房人又于2009年7月31日向其各支付购房款17000元，并出具了三张收款收条。至此，每层（套）住房的购房价为147000元。2009年7月31日，龚诚策又与付凌辉签订了《购房协议书》，约定付凌辉购买龚诚策公寓房的第五层（即501室），面积120平方米，购房价147000元，并再次约定：如违反协议，甲、乙双方愿意以买房款的总额双倍赔偿给对方。付凌辉除支付给龚诚策147000购房款外，又与付凌辉、付凌辉付凌辉三人在建房期间共另行支付了泥沙款2000元、有线电视初装费1000元、下水管安装费317元、铺房屋前后水泥路费425元、下水道维修费140元，共计3882元（平均每人1294元）。自2007年起，付凌辉购买该公寓房至今，市场上的商品房、公寓房价均大幅成倍地上涨，现龚诚策要求返还所购住房，将给付凌辉造成巨大经济损失。而龚诚策为筹资建房，无视国家法规，违规预售农民公寓房，并多次与付凌辉签订购房协议书，且每次在购房协议上都约定了双方不得反悔，如违反协议，愿意由违约方以购房总价款双倍赔偿给对方。龚诚策对其违约行为，应承担全部过错责任。故付凌辉特提起反诉，请求判令龚诚策返还购房款147000元，并赔偿付凌辉房屋增值价款、装饰损失费、其它支出等费用1294元共计人民币304294元，反诉费由龚诚策承担。
反诉被告（原告）龚诚策辩称：付凌辉如返还该房屋，同意将购房款予以返还，其它反诉请求没有依据请求法院驳回。一、龚诚策在本案中没有过错。双方之间签订的购房协议书，由于违法我国法律的强制性规定，应当确认为无效。本人当时年轻，并不知道该买卖行为是违反法律的。但是，付凌辉及其亲属有更高的知识水平，而且付凌辉作为买房人一定会对南昌地区的各类房屋进行权衡比较后才做最终的买房决定。当时，周边同质量档次的房屋至少要每平米4000元，而该房出卖价格为每平方米1225元，价格相差如此巨大，付凌辉会不知道这是小产权房、会不知道购买小产权房违反了法律？因此，导致合同无效的过错主要在付凌辉。双方分别于2007年、2009年签订了购房协议，并不存在反诉状中说的本人反悔加价钱，是由于2007年是与一个人签订的，而实际是三个人购买房屋，因此2009年重新签订了合同。价款由130000元变更为147000元，增加的17000元价款是由于要封阳台、水电接通、以及入住的所有设施到位产生的费用（这些都清楚的写在合同中），是双方在协商一致的情况下达成的，不存在故意加价。而根据合同如违约，按双倍买房款赔偿缺乏依据。二、付凌辉主张赔偿房屋增值价款，于法无据。合同无效后，合同双方因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋的所有权至始至终都属于本人，房屋的升值自然也是属于本人。付凌辉于2009年支付了147000元买房，单价约1225元／平方米，当时这个价钱在市场上根本买不到商品房，商品房不属于付凌辉的机会成本，与其无关，且我国法律只规定对直接损失赔偿，对机会成本的丧失、期待利益的损失是不能赔偿的。再者，付凌辉已经使用该房这么多年，合同无效后还能将其支付的购房款收回，并没有产生任何损失。三、付凌辉主张赔偿装饰损失费，于法无据。付凌辉对房屋进行了装饰，在房屋应当返还给本人的情况下，由于装饰的物品属于付凌辉，本人完全同意将装饰物品返还给付凌辉。装饰物品是房屋的添附，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第86条规定，本人同意付凌辉将装饰物品拆除并拿走，但不同意赔偿装饰费用，因为赔偿装饰费用是没有法律依据的。对于不能拆除的，如果折价合理的话，可以协商折价购买装饰物品。付凌辉主张的房屋增值价款、装饰费用都没有正式的价格证明或者发票，没有任何凭据佐证，应当予以驳回。付凌辉列举的泥沙费、有线电视初装费、安装下水管道费、铺路费等等，都与本案无关，应当予以驳回。
经审理查明：付凌辉与付敏、付勇于2007年通过朋友介绍得知龚诚策欲将其所有的座落于南昌市工业区黄溪村一栋农民公寓进行出售，付凌辉、付勇便委托付敏代为办理购房事宜，付敏于2007年1月5日与龚诚策签订了一份《购房协议书》，约定付敏（乙方）共出资390000元购买龚诚策（甲方）所有的座落于南昌市工业区黄溪村农民公寓一栋六层楼房（即黄溪二区8栋四单元、总面积约为720平方米、每层建筑面积约为120平方米）三层（第3、4、5楼）。龚诚策及其妻张银凤、付敏及见证人聂大妹在协议书上签字并按指印。协议签订当日，付凌辉、付敏、付勇分别给付龚诚策购房款人民币130000元，共计人民币390000元。2009年6月13日，甲方龚诚策与乙方付敏、付凌辉就上述购房事宜再次签订《购房补充协议》，协议约定甲方要求乙方在原来买房的390000元的基础上再增加50000元（包括封阳台、水电接通，及入住的所有设施到位），乙方同意增加51000元人民币，甲方保证以后不再增加任何费用。甲方收款后开具收条给乙方。本补充协议经双方及见证人签字之日起生效。甲乙双方必须诚实、守信履行协议，如违反协议，双方愿意接受国家相关法律部门的调解或以买方款的总额双倍赔偿给对方。甲方龚诚策及其妻张银凤、乙方付敏、付凌辉及见证人史艳琴、程冬平、余水妹签字确认。2009年7月31日，付凌辉、付敏、付凌辉分别向龚诚策补交购房款人民币17000元，共计人民币51000元。2009年7月31日，龚诚策与付凌辉就上述购房事宜补签了《购房协议书》，协议约定甲方龚诚策拥有座落于南昌市工业区黄溪村农民公寓一栋六层楼房（黄溪二区8栋四单元），总面积约为720㎡，每屋面积约120㎡。付凌辉（乙方）在2007年1月5日出资147000元买下龚诚策（甲方）该栋楼的第五层，甲方并开具收条给乙方。该房屋自签订之日起，乙方就拥有该楼房第五层的所有权。甲方愿意在该房屋办理产权手续时，提供一切便利，直到乙方顺利完成产权办理，甲方不出任何费用。本协议经双方及见证人签字之日起生效，甲乙双方必须诚实、守信履行协议，如违反协议，双方愿意接受国家相关法律部门的调解或以买方款的总额双倍赔偿给对方。甲方龚诚策及乙方付凌辉在该协议书上签字确认。该栋房屋建成后，龚诚策便将该房第五层交付给付凌辉，付凌辉对该房进行装修后使用至今。此后，龚诚策提出双方签订的购房协议违反国家法律及政策规定，系无效合同，要求收回该房屋，故双方引发本案诉讼。
审理中，南昌市青云谱区青云谱镇黄溪村委会于2013年8月12日出具证明证实龚诚策系该村村民，现有一栋座落于佛塔路66号8栋4单元（共六层半、计720平方米），该房屋属于黄溪农民公寓拆迁还建房，房产证等村委会会按照有关政策由村委会统一办理。另南昌市青云谱区青云谱镇城南村民委员会出具证明，根据摸底调查，本村辖区农民公寓近期私人交易价格为2800元至3000元（每平方米）。
审理中，龚诚策与付凌辉均同意由法院委托法定鉴定机构对该房屋（第五层）装修费用进行鉴定，因付凌辉无法提供装修合同及购置的装修材料发票等相关证据，故本院无法委托鉴定。
上述事实，有原告提供的购房协议书、购房补充协议、购房收条两张、黄溪村委会的证明、城南村民委员会的证明、询问笔录及原、被告的当庭陈述相互佐证。
本院认为：龚诚策所有的座落于南昌市工业区黄溪村（即佛塔路66号8栋4单元）一栋农民公寓，系农村拆迁还建房，根据我国法律规定，付凌辉并非该村村民，其与龚诚策不是同一集体经济组织成员，不符合农房买卖的条件，故龚诚策与付凌辉于2007年1月、2009年6月、2009年7月先后签订的《购房协议书》及《购房补充协议》，依法应当确认无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，龚诚策应当知道其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在该房屋出售多年后，又以违法出售房屋为由主张合同无效，有悖诚信原则，故其应当承担主要责任，因此，龚诚策要求付凌辉支付房租费人民币70000元的请求，于法无据，本院不予支持。而付凌辉在购房前不严格审查该房的产权情况，盲目进行购买亦负有一定的责任。由于双方买卖房屋时间跨度较长，根据目前房市行情，存在房价上涨的因素，虽然该房为农房，但其具有升值价值，应当按照南昌市同类地段的拆迁安置房折价进行处理。而根据当地同类地段安置房的市场价为每平方米2800元至3000元，该房升值部分可按3000元／㎡计算即人民币360000元（120㎡×3000元／㎡）。本案中房屋为砖混结构，而安置房为框架结构，按照政府拆迁文件规定安置房的级差每平方米按50元结算，应找差价即人民币6000元（120㎡×50元／㎡），故该房升值部分为人民币207000元（360000元-6000-147000元）。对房屋升值部分，根据双方过错责任，按8：2的比例进行分割，付凌辉得165600元（207000元×80%），龚诚策得41400元（207000元×20%）。至于付凌辉主张的房屋装修、其他支出费用，付凌辉并未提供装修发票、装修合同等其他相关证据予以佐证，且目前无法就装修费用进行鉴定，故本院对其该项主张难以支持，其可凭相关证据另行起诉。综上，龚诚策应返还付凌辉的购房款147000元及赔偿房屋增值款165600元共计人民币312600元。龚诚策付清该笔款项后，付凌辉应当将其购买的该农民公寓（第五层）返还给龚诚策。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）龚诚策与被告（反诉原告）付凌辉签订的购房协议书及其补充协议依法确认无效。
二、原告（反诉被告）龚诚策于本判决书生效之日起七日内返还被告（反诉原告）付凌辉购房款计人民币147000元。
三、原告（反诉被告）龚诚策于本判决书生效之日起七日内返还被告（反诉原告）付凌辉房屋增值款计人民币165600元。
四、原告（反诉被告）龚诚策付清上述款项共计人民币312600元后，被告（反诉原告）付凌辉三十日内从南昌市工业区黄溪村8栋4单元农民公寓（第五层）中搬出。
五、驳回本诉及反诉原、被告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉费4555元（龚诚策已预交），反诉费4035元（付凌辉已预交），由龚诚策承担本诉费3644元、反诉费3228元，付凌辉承担本诉费911元、反诉费807元，相抵后，龚诚策实际应支付给付凌辉2317元，并随上述款项一并支付给付凌辉。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审判长 杨 琦
审判员 李欢明
审判员 杨邑利
二〇一四年二月十三日
书记员 洪 琳