海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终1659号上诉人（原审被告）：海南德坤房地产开发有限公司。住所地：海口市美兰区海甸二东路**号滨江海岸**栋*楼**房。法定代表人：陈敏然，总经理。委托诉讼代理人：洪昊伟，该公司职员。委托诉讼代理人：丁敏，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王晓春，女，1982年2月28日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明君，海南信达律师事务所律师。上诉人海南德坤房地产开发有限公司（以下简称德坤公司）与被上诉人王晓春房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。德坤公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回王晓春的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王晓春承担。事实及理由：涉案房屋房产证的迟延办理是由于王晓春未及时提交办证资料以及政府相关部门原因造成，一审法院认为迟延办证是德坤公司原因造成，属认定事实错误。�案房屋房产证的迟延办理是由于王晓春未及时提交未婚证明以及政府相关部门原因造成，经德坤公司多次电话通知及于2015年2月5日书面发函通知，王晓春一直未向德坤公司提供未婚证明，导致德坤公司无法办理涉案房屋契税扣税业务，从而导致德坤公司无法办理涉案房屋房产证。2015年9月2日民政部门印发通知，取消出具（无）婚姻登记记录证明，之后国土资源局要求购房者提供《婚姻状况承诺书》作为办证所需资料，但王晓春直至2015年12月26日才提供，距德坤公司书面发函通知已逾10个多月，按商品房买卖合同约定，如因购房者未按政府规定交齐办证资料造成的办证延迟，德坤公司不承担责任且办证时间相应顺延。另外，德坤公司在办理涉案房屋房产证过程中因税费征管信息系统停机切换导致无法办理契税扣税业务，且王晓春存在逾期支付房款的情况，按商品房买�合同约定德坤公司有权相应顺延办证时间。综上所述，一审法院认定事实错误，德坤公司特此上诉，请查清事实，依法改判。王晓春辩称：一、一审判决认定事实清楚。（一）王晓春及时向德坤公司提交了完整的贷款材料和办证材料，迟延办证是由于德坤公司的原因造成，属事实认定清楚。王晓春与德坤公司签订《海口市商品房买卖合同》后支付了购房款及相关税费并按照德坤公司的要求将办理按揭贷款和办理房产证所需的全部材料交给德坤公司售楼员蔡雅静，并且王晓春先后向德坤公司提交了两份《未婚证明》。正是由于王晓春提交的材料完整，2013年2月1日，贷款银行发放36万元贷款给德坤公司。2012年10月18日，王晓春向德坤公司缴纳了16350元契税。德坤公司于2013年8月1日代王晓春缴纳了15532.5元契税，于2016年3月23日代王晓春缴纳了剩余契税826.5元，两次共计16359元。同样，正是因为王晓春向德坤公司提交了完整的办证材料，德坤公司才能于2013年8月1日代王晓春办理缴纳契税业务。故德坤公司所述由于王晓春的原因造成其无法办理涉案房屋契税扣税业务与事实不符，事实是德坤公司利用税务局2015年之前无一次性缴清契税的强制性规定拖延缴纳剩余税款，导致给王晓春办理房产证的迟延。根据上述事实可以得出，王晓春至迟在2013年2月1日（贷款发放之日）已将全部办证材料交至德坤公司处，否则无法发放贷款和缴纳契税。故根本不存在王晓春材料不齐全需催告补交材料之事，德坤公司为应诉单方制作一张虚假的无邮戳、无人签收的EMS快递单和催告函来推卸自身责任，违背了诚实信用原则。（二）德坤公司在办证过程中怠于履行合同义务造成办证迟延，属事实认定清楚。王晓春向德坤公司提交了完整的办证材料，但德坤公司在2013年8月1日仅代王晓春向税务部门缴纳了部分契税，剩余契税德坤公司拖延了两年八个月之久于2016年3月23日才缴清。德坤公司于2013年6月30日交房给王晓春，2014年3月21日取得涉案房屋所在楼宇的房产证，德坤公司交房后本应在720日内（即2015年6月30日前）将房产证办至王晓春名下，但德坤公司在2016年5月26日才将房产证办至王晓春名下，属德坤公司在办证过程中怠于履行合同义务而造成的办证迟延，一审法院认定该事实清楚。由于德坤公司的原因造成涉案房屋办证迟延，故应由德坤公司依照双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定向王晓春支付违约金，王晓春足额支付购房款109万元，德坤公司逾期办证326天，故德坤公司应向王晓春支付违约金177670元（109万元×5?×326天=177670元）。二、德坤公司提供的《海口市商品房买卖合同》及附件系其单方制作�格式合同，其免除自身主要义务、排除王晓春主要权利的格式条款应为无效条款。德坤公司应按照《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定每日按已付房价款的万分之五向王晓春支付177670元违约金。王晓春与德坤公司签订的《海口市商品房买卖合同》及附件系德坤公司为销售该项目事先单方制作的格式合同，在签订合同时并未与王晓春协商，除王晓春基本信息、所购房产信息和付款方式外，该合同其他条款与该项目的其他合同条款均是相同的。在签订合同时，德坤公司的售楼人员只是指导王晓春在合同各处签名、按手印，并未与王晓春协商，也未就加重王晓春责任条款及德坤公司的免责条款内容予以特别提示或者以黑体文字标出。德坤公司为免除自身责任，在补充条款中变更合同原有条款，免除自身责任并加重王晓春责任，在限制王晓春解除合同的基础上又限�了在德坤公司逾期办证的情况下王晓春请求违约金数额的上限。若依照该条款执行，德坤公司可以无限期的不给王晓春办证，而依据该条款给自身开脱。在本案中，德坤公司在签订合同时未尽到提示、说明义务，并且免除了自身的主要义务、排除了王晓春的主要权利，因此，《海口市商品房买卖合同》附件七补充协议第六条应为无效条款，德坤公司应按照《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定每日按已付房价款的万分之五向王晓春承担逾期办理房产证的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，德坤公司的不诚信行为应予以扼制，王晓春的合法权益应当得到保护。请查清事实，依法驳回德坤公司的上诉，支持王晓春一审的全部诉讼请求。王晓春在一审提出的诉讼请求为：1、判令德坤公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金177670元（自2015年7月1日计算至2016年5月26日）；2、判令德坤公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月28日，王晓春与德坤公司签订《滨江海岸楼宇认购书》，王晓春认购德坤公司开发的海口市滨江海岸一期1704地块4栋1302房，并交付定金50000元，同时约定于2012年10月14日前付清首期房款530000元即总房款的48.6%，并于签署认购书后7天内办理签署《商品房买卖合同》及有关文件手续。2012年10月4日，王晓春（买受人）与德坤公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人向出卖人购买上述房屋，建筑面积共126.88平方米，其中套内建筑面积101.27平方米，公摊建筑面积25.61平方米；每平方米10763.31元，总金额人民币1090000元，首期房款530000元于认购书签订之日起7日内支付，剩余房款560000元以按揭方式付款；出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金，逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同，详见附件七补充协议（第十五条关于产权登记的约定）；等等。该《海口市商品房买卖合同》尚有附件一至附件七共七份补充约定，其中附件七中第六条约定”本合同第十五条出卖人迟延办理产权登记的违约责任变更为：如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。逾期180�以上的，买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人应当自逾期之日的次日起至买受人实际取得《房屋所有权证》之日止，每日按该商品房总价款万分之五的标准向买受人支付违约金，但由此产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的百分之五。如因买受人未付清房款，或未按政府规定交纳办证税费及交齐办证资料，或政府相关办证单位不给予办证协助等非出卖人原因造成的办证迟延，则出卖人不承担责任且办证时间相应顺延。买受人已知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知。”上述合同签订当日，王晓春向德坤公司支付房款440000元。此后，王晓春分别于2012年10月18日、12月4日向德坤公司支付购房款90000元、200000元。购房余款360000元由王晓春申请银行贷款支付。2013年2月3日，德坤公司向王晓春出具收取360000元购房款的发票。至此，王晓春向德坤公司付清全部购房款1090000元（含定金50000元）。2013年6月30日，德坤公司将经验收合格的涉案房屋交付王晓春使用。2013年8月1日，德坤公司缴纳涉案房屋的契税15532.50元。2014年3月21日，德坤公司取得涉案房屋所在楼宇的房屋所有权证（海口市房权证海房字第XX**号）。2015年9月后，王晓春签署德坤公司提供的《婚姻状况承诺书》。2016年3月1日，海口市地方税务局出具房地产过户业务受理单，受理涉案房屋的过户申请。2016年3月23日，德坤公司又缴纳涉案房屋的契税826.50元。2016年5月26日，海口市房管部门向王晓春核发涉案房屋的权属证书（海口市房权证海房字第XX**号）。另查：一、德坤公司为证明王晓春未依约提供齐全的办证资料（未婚证明），导致德坤公司迟延办证，提供《关于催促办理房产证手续的函》及中国邮政EMS特快专递邮单（邮单号码1000342032007）。其中《关于催促办理房产证手续的函》主要记载”王晓春女士：......现该项目正处于办理房地产证阶段，阁下需按相关政府部门的要求提供以下资料：缺未婚证明。经公司多次催促，至本函发出之日，阁下仍未按要求交齐上述资料。因此我司促请阁下：在2015年3月1日前到滨江海岸销售中心提交资料、签署办证文书并缴纳办证相关税、费（无）。如因阁下原因（包括但不限于：办证资料提交不齐全、资料错误或交件延迟、相关费用缴纳延迟等）而导致房产证无法办理的，由此所产生的一切经济损失及法律责任由阁下承担......”；其中邮单上记载收件人地址”海口市美兰区海府路67号康盛公寓14楼101房”、寄件时间”2015年2月5日”，德坤公司于庭审中陈述该邮件为拨打11183邮政客服上门取件，非于邮政柜台交寄，故邮单上仅有邮政人员”许留琼”的印章，无邮戳。二、德坤公司为证明因政府相关部门的原因，导致迟延办证，提供如下证据：1、《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》，主要内容为”......自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明......”；2、《2015年9月25日起原税费征管信息系统停机切换》，内容为”根据国家税务总局金税三期工作部署，省局将于2015年9月25日（星期五）下午18：00开始对原税费征管信息系统停机进行切换，对外停止办理除客户端网开发票系统外的所有业务，直至2015年10月8日上午8:00起启用金税三期系统，并对外恢复办理所有业务。”经王晓春质证，王晓春对《关于催促办理房产证手�的函》及中国邮政EMS特快专递邮单均不予认可，表示未收到该邮件，且王晓春已经向德坤公司出具过未婚证明，也未接到德坤公司通知补交未婚证明；而民政部的通知公布于2015年8月27日、税务局的停机切换公告公布于2015年9月10日，公布时间均在德坤公司逾期办证期限之后，且税务局停机切换的时间从2015年9月25日至10月8日前，10月8日就可以正常运行，并不耽误德坤公司办理纳税业务。三、庭审中，德坤公司表述：延迟办证的责任不在德坤公司，德坤公司不同意向王晓春支付违约金，如果要支付违约金，应按照《海口市商品房买卖合同》的附件七中的第六条约定来计付，即”每日按该商品房总价款万分之五的标准向买受人支付违约金，但由此产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的百分之五”。王晓春认为德坤公司提出的条款属于格式合同，不利于�房者，所以认为应当按照《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定计算违约金。四、经原审法院向海口市邮政局查询上述邮件（邮单号码1000342032007）的投递送达情况，海口市邮政局答复，由于该邮件寄送时间为2015年2月5日，根据邮政邮件相关规定，邮单档案保管期限为一年，销毁期限为两年，故目前该档案已销毁，无法查询邮件投递情况。一审法院认为，王晓春、德坤公司签订的《海口市商品房买卖合同》及其附件一至附件七是双方达成一致的约定，是双方的真实意思表示，合同内容无违反强制性规定之处，依法均属于有效合同，对王晓春、德坤公司均具有拘束力，据此双方应全面履行各自的义务。王晓春、德坤公司均确认王晓春已付清全部购房款，王晓春已履行了主要合同义务，且德坤公司已于2013年6月向王晓春交房，也于2014年3月取得涉案房屋所�楼宇的房屋所有权证，则德坤公司应按合同约定”自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”，但房产证于2016年5月26日才办理至王晓春名下，已超过合同约定的办证限期。德坤公司提出迟延办证是因为王晓春未及时提交未婚证明、存在逾期付款行为以及相关部门的原因所致；经审查：一、德坤公司为证明其已向王晓春发出催交未婚证明的通知而提供EMS邮单，但经向邮局查询，因该邮件的两年保管期限已届满，相关档案信息已销毁，已无法查询到该邮件的投递情况，而王晓春亦否认收到该邮件，根据举证规定，德坤公司寄送邮件后负有跟踪邮件投递送达情况的义务并及时获取相应的送达回执，现德坤公司未能提交相关回执证实邮件投递送达情况，依法应承担不利的法律后果；二、德坤公司于2014年3月取得涉案房屋所在楼宇的房产证，即使德坤�司陈述属实，其于2015年2月5日才向王晓春发出通知，期间也已相隔十个月之久，在此之后直至2015年9月后才由王晓春于德坤公司提供的《婚姻状况承诺书》上签名并提交相关办证部门，此期间也已有十个月之久，且已经超出约定的办证期限，亦无可免责事由，可见德坤公司于办证过程中怠于履行合同义务；三、德坤公司提及的民政部门不再出具婚姻证明、税务部门因税费征管信息系统停机切换的原因所致延误（税收业务仅停办两周，其中一周处于法定假期期间），均不足以对办证时限构成根本性影响，且德坤公司于合同中承诺的办证期限已经充分考虑并预见可能影响办证的情形，故德坤公司提出的延迟办证理由不成立。另外，王晓春的部分购房款因贷款原因而改变付款方式，这也是双方同意对付款方式作出的变更，且付款时间早于德坤公司交付房屋之时，对办证时限不构成影响。综上，德坤公司的辩解意见，不予采信，德坤公司延迟办证，已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同第十五条中约定按该商品房总价款每日万分之五的标准支付违约金，但第十五条同时约定”详见附件七补充协议”，在附件七中对此另行作出”违约金数额合计最高不超过总购房价的百分之五”的特别约定，该约定亦是合法有效的，故德坤公司应向王晓春支付违约金54500元（1090000元×5%）。王晓春主张德坤公司依约支付违约金，与约相符，于法有据，予以支持，但违约金数额以原审法院确定的为准。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、德�公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向王晓春支付违约金人民币54500元。二、驳回王晓春的其他诉讼请求。案件受理费因简易程序减半收取人民币1927元（王晓春已预付），由王晓春负担1336元，德坤公司负担591元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为:王晓春、德坤公司签订的《海口市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定该合同为有效合同正确。德坤公司认为其已向王晓春发出催交未婚证明的通知，迟延办证是由于王晓春未及时提交未婚证明以及政府相关部门原因造成，但德坤公司未能提供足够证据证明其邮件的投递送达情况，应承担举证不能的法律后果，对德坤公司提出的迟延办证的理由不予采信。鉴于德坤公司确实存在逾期为王晓春办理房产证的行为，德坤公司应承担相应的违约责任，原审法院按附件七的约定以最高不超过总购房价的百分之五计算违约金符合合同约定，其结果并未加重德坤公司的负担综上，德坤公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1927元，由海南德坤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 曲 洁审 判 员 苏 慧法官助理 王国印书 记 员 符丽芬