广东省江门市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤07执复42号
复议申请人（异议人）：江门市蓬江区瓴隆化工有限公司。住所地：江门市蓬江区华园中路华园屋村***栋地下。
法定代表人：凌苏均。
委托代理人：黄国标，广东练达律师事务所律师。
申请执行人：江门新会农村商业银行股份有限公司双水支行。住所地：江门市新会区双水镇振兴路*号。组织机构代码：79775469-3。
负责人：阮永乾，行长。
委托代理人：梁柏明，该公司员工。
委托代理人：何福源，该公司员工。
被执行人：朱华灿，男，1968年10月13日出生，香港居民，现住江门市新会区。
被执行人：张龙买，男，1955年6月13日出生，汉族，住江门市蓬江区。
被执行人：新会区双水镇华益钢材经营部。住所地：江门市新会区双水镇康宁西街**号102首层。组织机构代码：L6825953-X。
经营者：朱华灿。
被执行人：恩平市景瑜陶瓷有限公司。住所地：广东省恩平市横陂镇临港新型建材产业基地（陶瓷园区）*号。组织机构代码：69643339-9。
法定代表人：陈延创。
复议申请人江门市蓬江区瓴隆化工有限公司（以下简称瓴隆公司）不服江门市新会区人民法院（以下简称“新会法院”）（2017）粤0705执异34号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月19日举行了听证，江门新会农村商业银行股份有限公司双水支行（以下简称双水农商行）、朱华灿、瓴隆公司参加了听证，现已审查终结。
新会法院在执行申请执行人双水农商行与被执行人朱华灿、张龙买、新会区双水镇华益钢材经营部（以下简称“华益经营部”）、恩平市景瑜陶瓷有限公司（以下简称“景瑜公司”）金融借款合同纠纷一案[（2016）粤0705执恢257号]过程中，异议人瓴隆公司向新会法院提出执行异议。
新会法院查明，双水农商行与朱华灿、张龙买、华益经营部、景瑜公司金融借款合同纠纷一案，根据本院（2015）江新法民四初字第35号民事判决，朱华灿应在判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金500万元以及相应的利息和罚息（利息、罚息暂计至2015年2月20日为88467.11元，自2015年2月21日起、按年利率12.18%计算至判决规定清偿之日止）给双水农商行；双水农商行在朱华灿不履行上述债务时，有权依法对张龙买位于江门市×××房产（粤房地证字第××号）以折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；华益经营部、景瑜公司对朱华灿的上述债务承担连带清偿责任。朱华灿、张龙买、华益经营部、景瑜公司逾期未履行上述判决确定的还款义务，双水农商行向新会法院申请执行。新会法院在执行过程中，于2015年5月28日查封张龙买名下座落在江门市×××房产（粤房地证字第×××号），并依法对该房产进行评估拍卖。在拍卖过程中，案外人瓴隆公司向新会法院提出执行异议。
新会法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。新会法院依法查封被执行人的涉案房产后，对被执行人的涉案房产进行拍卖，符合法律的规定。涉案房产是否出租，不是中止执行的法定事由。异议人瓴隆公司的异议理由不成立，新会法院不予支持。至于异议人瓴隆公司要求占有使用涉案房屋的问题。如果异议人瓴隆公司认为其对涉案屋享有租赁权，可依法向新会法院提出申请。故于2017年8月2日作出（2017）粤0705执异34号执行裁定，驳回异议人江门市蓬江区瓴隆化工有限公司提出的执行异议。
瓴隆公司向本院复议称，请求撤销新会法院（2017）粤0705执异34号执行裁定书，事实与理由归纳如下：1.瓴隆公司与被执行人张龙买于2013年12月25日签订《租赁协议》，承租涉案标的物的部分面积，协议约定执行标的房屋由瓴隆公司承租，租期至2028年12月25日。瓴隆公司已于2013年12月28日一次性以现金79440元付清租金给被执行人张龙买，协议签订后瓴隆公司一直在上述地址经营至今。因为是一次性交付租金，因此价格比正常价格略低。2.新会法院作出的《执行裁定书》适用法律错误，在本案中，瓴隆公司作为涉案标的物的承租人，是本案的案外人，是对执行标的提出书面异议，并没有认为执行行为违反法律规定，应当适用《民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审理。3.承租后，瓴隆公司对标的物进行有效的使用，并缴纳水电费，确确实实在履行《租赁协议》，法院拍卖将会影响瓴隆公司正常经营，损害瓴隆公司的合法权益。4.根据最高人民法院于2015年5月5日公布并施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，请求中止对上述房屋的拍卖，在租赁协议期限内继续占有使用，待租期届满再恢复拍卖。
复议申请人瓴隆公司为证明其上述主张，在本院举行听证时，提供了以下新证据：江门市蓬江区瓴隆化工有限公司缴纳水电费的依据复印件，电费13份（时间是2016年10月14日至2017年10月13日），水费7份（时间是2017年3月27日至2017年9月26日），以证明其在2013年12月就已经租赁了执行标的房屋。2017年10月25日，瓴隆公司补充提交了水费凭证1份（时间是2014年1月20日至2017年9月20日）、电费发票17份（时间是2014年1月14日至2016年6月15日）。
双水农商行答辩称，瓴隆公司提出中止执行的请求没有法律依据，请求依法驳回瓴隆公司的复议申请。事实和理由归纳如下：1.异议人作为承租人，其与被执行人张龙买之间仅仅是债权关系，而非物权关系，异议人没有足够的理由阻止答辩人继续拍卖被执行人名下的财产。即使根据《合同法》中关于“买卖不破租赁”的原则，也仅仅是规定在房屋拍卖之后，法律赋予承租人可以继续使用租赁房屋的权利，但承租人以租赁权益为由申请中止执行没有任何法律依据。2.异议人与张龙买之间的租赁合同是为了对抗债权人而恶意串通签订的。一是租赁合同签订时间极为可疑，涉案房屋是在2014年1月份办理抵押登记的，而异议人与张龙买的租赁合同是2013年12月签订。二是租期、租金和支付方式违背市场正常的交易习惯。租赁合同租期长达15年，超过正常租赁期限。租金每月仅为400元，严重低于江门市蓬江区的平均水平。租金一次性支付，不符合正常的交易习惯。三是异议人是张龙买的关联公司。3.异议人在抵押后、查封后才开始实际占有使用涉案房屋。4.异议人的行为为恶意阻碍法院执行，请求法院予以查实。
本院对新会法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，瓴隆公司以其在新会法院查封之前已签订《租赁协议》并占有使用涉案标的物部分房产为由，提出执行异议，请求中止拍卖，并在租赁协议期限内继续占有使用该部分房产，系基于对执行标的主张租赁权而提出的执行异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人异议程序进行审查，新会法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查属程序错误，本案应发回新会法院重新审查处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销江门市新会区人民法院作出的(2017)粤0705执异34号执行裁定；
二、发回江门市新会区人民法院重新作出裁定。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 温友华
审 判 员 李炎途
审 判 员 杨维国
二〇一七年十月三十一日
法官助理 刘 鑫
书 记 员 区翠娟