上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0110民初17465号
原告：李应山，男，1958年4月13日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：张利(原告之妻)，女，1971年3月25日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市，住同上。
被告：孙颖，女，1975年4月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：卢小青，上海众华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅兵，上海康腾律师事务所律师。
被告：张莉华，女，1978年4月22日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：龙啸，上海闰德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘德平，上海金沪律师事务所律师。
被告：吕雅能，女，1940年8月18日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：蒋秉辉(系吕雅能之子)，男，汉族，住上海市青浦区。
第三人：蒋秉辉，男，1972年1月9出生，汉族，住上海市青浦区新青浦世纪苑***号***室。
原告李应山与被告孙颖、张莉华、吕雅能房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2016年12月2日公开开庭进行审理。2017年3月30日转普通程序，本院依法追加蒋秉辉为本案第三人参加诉讼。2017年6月20日，本院依职权对被告吕雅能名下的上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋进行查封。2017年7月25日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李应山及其委托诉讼代理人张利，被告孙颖的委托诉讼代理人傅兵，被告张莉华的委托诉讼代理人刘德平，被告吕雅能的委托诉讼代理人蒋秉辉，第三人蒋秉辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李应山诉称：2011年12月2日，原告向案外人陶某借款人民币30万元，在办理借款合同以及借款公证过程中，并不知晓签�了委托卖房的《委托书》，公证处也未告知办理了委托公证，且原告也不认识被委托人孙颖。《委托书》中约定受托人以不低于35万元的价格出售原告所有的上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，在签订委托书时，系争房屋价值远高于35万元，此约定是不合常理的，且原告从未有要出售唯一住房的意思表示。2012年8月，被告孙颖在未通知原告的情况下，将系争房屋以人民币59万价格出售给被告张莉华，被告张莉华买房前后均未到系争房屋查看、了解房屋情况，系争房屋也未实际交付，被告张莉华显然不是善意取得，因此，被告孙颖与被告张莉华之间签订的买卖合同应属无效。同样，被告吕雅能在购买系争房屋时亦未到现场查看房屋，在对房屋结构、装修、居住情况均不了解的情况下，以较低的价格与被告张莉华签订的买卖合同，也违反常理�交易习惯，故被告吕雅能对系争房屋也不属于善意取得，2016年10月9日，一群人持被告吕雅能的房产证来原告家进行打砸，将原告的物品扔出，原告已报警处理。现起诉至法院，要求判决：1、被告孙颖与被告张莉华以及被告张莉华与被告吕雅能之间签订的房屋买卖合同均无效；2、判决被告吕雅能配合将上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由三被告承担。
被告孙颖辩称：2011年11月底，原告因欠案外人陶某30万元，需用卖房款归还债务，双方办理委托公证。要求被告以不低于35万元的价格出售系争房屋。2012年8月，被告以合同价59万元与被告张莉华签订系争房屋的买卖合同，因系争房屋内有户口，被告实际收到房款55万元。合同约定被告代收房款30万元及房地产出售过程中的其他相关事宜，被告根据委托将35万元还给案外人陶某�有2012年8月28日从农业银行取款30万元的凭证。因未找到原告，故剩余的20万元未作处理。现不同意原告诉请。
被告张莉华辩称：2012年8月22日，被告孙颖持原告委托其卖房的公证书与被告签订系争房屋的买卖合同，约定房屋出售价为59万元，被告买房用于投资，当时市场价在70-75万元之间，因该房有人居住，且有户口，故房价略低于市场价，被告已缴纳税款。被告经农业银行转账支付孙颖30万元，现金支付25万元，由于房屋未实际交付，尚有4万元尾款未付。2016年8月，被告已以180万元的价格将系争房屋出售给吕雅能，实际收到吕雅能的委托购房人王某某银行转款共计136万元，因双方发生后续的争议，尚有44万元房款未收到。现不同意原告诉请。
被告吕雅能辩称：2016年8月，经案外人王某某介绍并委托其向被告张莉华购买系争房屋，约定房屋转让价为190万元，购房前，被告去现场看过房屋，了解到有人居住的情况，故房价又减去了10万元，最后以180万元成交。购房款是由儿子蒋秉辉从其浦发银行账户转给王某某，再由王某某代付给张莉华，其中8月22日支付76万元、9月27日支付74万元、10月30日支付30万元，被告现已付清房款，并已取得房地产权证，故不同意原告诉请。
第三人蒋秉辉述称：系争房屋由其出资180万元购买，产权登记在母亲吕雅能名下，被告吕雅能是合法买卖，故不同意原告诉请。
经审理查明：系争房屋建筑面积47.03平方米，原产权人为原告李应山。2011年12月1日，原告李应山(乙方、借款人)向案外人陶某(甲方、出借人)借款30万元，并签订《借款合同》约定：1、甲方向乙方出借本金人民币叁拾万元；2、借款期限三个月，自2011年12月2日起至2012年3月1日止(以银行转账凭证为准)；3、上述借款利率按中国人民银行公布的放款当日适用的同期贷款基准利率的四倍计算；……6、本合同经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受人民法院的依法强制执行。2011年12月5日，上海市宝山公证处出具(2011)沪宝证字第5231号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，甲方为案外人陶某，乙方为原告李应山，甲乙双方确认，经协商一致，于2011年12月1日订立了前面的《借款合同》。双方订立合同时具有法律规定的民事权利能力和相应的民事行为能力，双方订立合同意思表示真实。借款人在《借款合同》中所作的愿意直接接受人民法院强制执行的意思表示真实。
2011年12月2日，李应山在宝山公证处办理委托公证，同年12月6日，宝山公证处出具(2011)沪宝证字第5232号《公证书》，证明李应山在《委托书》上签名�《委托书》内容为：“委托人是坐落于上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人[详见沪房地杨字(2011)第017572号《上海市房地产权证》]，现委托人委托受托人孙颖以不低于叁拾伍万元的价格办理房屋出售的一切事宜：1、办理还款、领取他项权利证明、办理房屋抵押注销登记；2、代为办理产权证密码的挂失、补办、领取；3、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同；4、代为办理房地产转移(过户)登记；5、办理交房、水、电、煤及物业、维修基金过户手续；6、代为支付房地产出售过程中的相关税费；7、协助买受人办理购房贷款；8、代收房款叁拾万元及房地产出售过程中的其他相关事宜。委托权限为全权委托。委托期限从2012年3月8日至2012年9月7日止。受托人无转委托权。委托人对受托人办理的有关手续及签署的相关合同、协议、文件均予认可，并享有相关权利、承担相关义务。
2012年8月28日，被告孙颖(甲方李应山代理人)与被告张莉华(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条、甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……(二)房地产座落：四平路XXX弄XXX号XXX室；(三)房屋建筑面积：47.03平方米；第二条、转让价款590,000元；第四条、……甲方于2012年10月1日前腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接。……附件三，1、8月20日首付定金款伍万元正；2、8月28日交易当日付房款叁拾万元正；3、领取产证付房款贰拾万元正；4、交房后叁日内付房款肆万元正。审理中，被告张莉华提供农业银行转账30万元给孙颖的业务回单和孙颖出具的5万元、20万元收条各一张。
2012年9月初原告得知系争房屋被出售后，先后向上海市公安局杨浦分局报案，向宝山区司法局投诉并向杨浦区检察院要求立案。上海市公安局杨浦分局于2012年9月13日出具沪公(杨)不立字[2012]第1184号《不予立案通知书》，内容为“控告人李应山：你于2012年09月07日提出控告的陶某、孙颖、张莉华涉嫌其他诈骗类案件，我局经审查认为无犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第八十六条之规定，决定不予立案。……”。2012年11月16日，上海市宝山区司法局给李应山答复意见书称：“我局于2012年9月21日收到关于你投诉上海市宝山区公证处李慕华公证员的来信，已作了认真的调查与核实，现答复如下：经查，我局没有发现证据能够证明李慕华公证员在办证过程中存在与陶某、孙颖等人预谋诈骗的行为。因此，对于你的投诉要求，我局不予支持。”。2012年11月20日，上海市杨浦区人民检察院出具沪杨检作监不立审[2012]18号《不立案理由审查意见通知书》，内容为“李应山：关于你指控陶某等人涉嫌诈骗罪一案，向本院提出杨浦公安分局对应当立案侦查的案件不立案侦查，杨浦公安分局已向本院说明不立案的理由。根据《中华人民共和国刑法诉讼法》第八十七条的规定，经本院审查认为：杨浦公安分局说明的不立案理由成立。……”。
2016年9月，被告张莉华(甲方、卖售人)与被告吕雅能(乙方、买受人)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条、甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权……(二)房地产座落：四平路XXX弄XXX号XXX室，(三)房屋建筑面积：47.03平方米；第二条、转让价款1,800,000元。补充条款(一)付款方式：2016年8月22日首付陆拾万元正，过户当天付壹佰贰拾万元正。
另查，吕雅能之子蒋秉辉在浦发银行开户的账号为XXXXXXXXXXXXXXXX账户显示，2016年8月22日划款王某某685,000元、9月27日划款王某某740,000元、10月30日划款王某某300,000元，共计1,725,000元，尚有75,000元的支付依据未提供，审理中第三人蒋秉辉表示拒绝提供。被告张莉华提供其工商银行交易明细显示王*强于2016年8月22日转入720,000元，9月27日转入640,000元。
2016年10月29日，案外人王某某等持吕雅能的产权证要求原告搬迁，双方发生冲突，原告打110报警电话，已由公安机关另行处理。2016年11月1日，原告起诉至本院，要求确定三被告相互之间签订的房屋买卖合同无效等诉请。审理中，三被告均表示被告相互之间签订的《上海市房地产买卖合同》有效，不同意原告诉请。
2017年1月12日晚上，案外人王某某派人进入原告家中将物品扔出，原告向公安机关报案，本院向上海市公安局杨浦分局五角场派出所调取王某某、田应�、刘俊杰等人的询问笔录，刘俊杰、田应堂称是王某某叫他们将系争房屋内的衣物、厨房用品等扔出去，……现由公安部门处理。
审理中，原告提供杨浦区五角场街道办事处四平居委的证明，证明原告全家在2016年11月底前、2017年5月1日至今一直居住在系争房屋内。提供上海五角场物业管理有限公司证明，证明系争房屋由该公司管辖的，在公司记录的该户产权人为李应山，物业管理费付至2015年12月。
审理中，经本院向上海中原物业顾问有限公司、上海锐丰投资顾问有限公司、上海国城土地房地产估价有限公司询价，系争房屋在2012年8月的市场交易价平均约为1,230,000元，2016年8月的市场交易价平均约为2,730,000元。
以上事实，有原告提供下列证据：1、被告孙颖与被告张莉华，被告张莉华与被告吕雅能签订的《上海市房地产买卖合同》各一份；2、2016年10月29日被告吕雅能一方强行要求原告搬迁的报警回执单、照片，证明被告暴力抢房；3、居委会和物业公司证明。被告孙颖提供：1、(2011)沪宝证字第5231号《公证书》、(2011)沪宝证字第5232号委托《公证书》；2、银行取款业务单。被告张莉华提供下列证据：1、2012年8月28日税收通用缴款书、发票联；2、农业银行转账业务单、买房款收条2张；3、上海市公安局杨浦分局出具的《不予立案通知书》、上海市宝山区司法局给李应山答复意见、上海市杨浦区人民检察院出具的《不立案理由审查意见通知书》；4、工商银行交易明细。被告吕雅能提供其子即第三人蒋秉辉浦发银行转账业务凭证的证据。本院询价单、向杨浦公安分局五角场派出所调取的询问笔录、产调信息以及当事人陈述等证据。以上证据经原、被告及第三人当庭质证，本院予以确认。
本院认为：公民的合法民事权益受法律保护。原告李应山与案外人陶某之间的某某关系，双方已办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》，公证书明确李应山愿意接受人民法院依法强制执行，因此李应山与案外人陶某之间的某某纠纷，应按照法律规定和合同约定处理，本案中不作处理。
关于孙颖与张莉华之间所签的《上海市房地产买卖合同》是否有效。本院认为，第一，被告孙颖持经公证的《委托书》与张莉华签订了《上海市房地产买卖合同》并办理产权过户手续。从付款情况来看，张莉华提供了孙颖收到房款的收据及银行转账的凭证，被告孙颖也认可收到上述房款，但从委托内容显示，办理还款、领取他项权利证明、办理抵押注销登记……，对还款事项约定不明，即便是孙颖所称代李应山归还案外人的某某，并不能视为其已支付李应山购房款，且房款金�超过借款，孙颖至今未将多余的房款交付李应山。第二，系争房屋一直由李应山及家人居住，孙颖亦未办理代交房屋等手续。第三，孙颖作为代理人，未通过居间公司居间介绍，亦未带领购房人上门看房屋，张莉华作为购房人，在未实地看房的情况下双方就签订《上海市房地产买卖合同》，对房屋的实际情况并不了解。第四，双方交易的价格明显低于市场行情。因此，孙颖与张莉华之间的买卖并不是当事人真实意思的表示，张莉华对系争房屋并非善意取得，该合同应认定无效。合同无效后，由合同取得的财产应予返还。
关于被告张莉华与吕雅能之间签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。本院认为，第一，该起买卖亦未经居间公司居间介绍，张莉华对系争房屋不是善意取得，吕雅能亦未查看房屋的实际情况。第二，房款虽由第三人蒋秉辉转账给王某�，再由王某某转账给张莉华的过程，蒋秉辉只提供其浦发银行转账1,725,000元的交易明细，拒绝提供其他转账凭证；从张莉华账户显示，王*强实际转入1,360,000元。第三，双方房屋的交易价格也大幅低于市场交易行情。第四，从五角场派出所的询问笔录等证明，吕雅能通过案外人王某某等人采取打人、撬窗入室、扔物品等非正当途径要求李应山家人腾房，现已由公安机关处理。综上，张莉华与吕雅能之间的房屋买卖，亦不符合正常的交易惯例，也违背了诚实信用原则，故对该份房屋买卖合同本院亦认定无效。同样，合同无效后，由此取得的财产应当返还，因购房款系第三人蒋秉辉支付，故被告张莉华应将收取的钱款返还给第三人蒋秉辉。至于第三人蒋秉辉所称已向案外人王某某支付了全部房款，对案外人王某某尚未支付张莉华的余款部分应由蒋秉辉自行向案外人王某�主张，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：
一、被告孙颖(作为李应山的代理人)与被告张莉华就上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、被告孙颖应在本判决生效之日起十日内返还被告张莉华550,000元；
三、被告张莉华与被告吕雅能就上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
四、被告张莉华应于本判决生效之日起十日内返还第三人蒋秉辉1,360,000元;
五、被告吕雅能应于本判决生效之日起十日内协助将上海市杨浦区四平路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复登记至李应山名下。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25,920元，由被告孙颖、被告张莉华、被告吕雅能各负担8640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 稷
审 判 员 龚 平
人民陪审员 陈铭浩
二〇一七年七月二十八日
书 记 员 罗奇芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
二、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。