云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云28民终62号上诉人（原审原告）：勐腊佳和物业服务有限公司。住所勐腊县曼它拉路。法定代表人：ＸＸＸ，执行董事。委托诉讼代理人：苏俊，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：浦同顺，男，汉族，云南省宣威市人，住勐腊县。原审第三人：西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊分公司。营业场所云南省西双版纳傣族自治州勐腊县城南路。负责人：包红杰。原审第三人：西双版纳红瑞物业管理有限公司。住所勐腊县城南路辉煌广场。法定代表人：李云芬。上诉人勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）因与被上诉人浦同顺及原审第三人西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊分公司（以下简称创绩公司勐腊分公司）、西双版纳红瑞物业管理有限公司（以下简称红瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服勐腊县人民法院（2016）云2823民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭于2017年2月28日公开开庭审理了本案。上诉人佳和物业公司的委托代理人苏俊到庭参加诉讼，被上诉人浦同顺及原审第三人创绩公司勐腊分公司、红瑞物业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳和物业公司上诉请求：撤销勐腊县人民法院（2016）云2823民初329号民事判决的第二项，改判支持上诉人主张的供水二次加压费100元、电梯运行费703.95元，共计803.95元。事实与理由：上诉人佳和物业公司2015年1月1日受开发商创绩公司勐腊分公司的委托对辉煌广场小区提供物业服务管理，对电梯运行产生的费用、电梯的电费、维护费、年检费、维修费，及供水二次加压费用（加压泵运行产生的电费、维修费），按照辉煌广场业主临时规约第六条中第三条的约定，公共照明等公共设施设备的运行维护费用由因此受益的全体业主按物业面积进行分摊。该两项费用采取预收的方式，多退少补。即每户预交100元的供水二次加压费，760元电梯运行费。辉煌广场小区实际产生供水二次加压费的具体计算方式如下：辉煌广场小区建筑总面积86170㎡，共有住户596户，2015年3月9日至2016年2月18日，供水二次加压泵运行产生的费用为23657.37元，按建筑面积分摊：23657.37元÷86170㎡＝3.6元/㎡，被上诉人所有辉煌广场小区11栋2单元401室建筑面积127.99㎡，2015年1月1日至2016年2月29日应分摊供水二次加压费为127.99㎡×3.6元/㎡＝460元。扣除预收的100元外，其余360元到下年收费周期时再收取。辉煌广场小区11栋2单元电梯运行的费用：（1）2015年度电梯年检费842元。（2）2015年度电梯维保费3600元。（3）2015年3月9日至2015年2月18日电梯电费1397.4元。（4）2015年7月电梯发生故障停运，经广东奥尔斯电梯有限公司西双版纳分公司技术人员现场检查、维修，更换电梯变频器一个10000元，电梯配件接触器1组420元。以上费用合计：16260.4元。辉煌广场小区11栋2单元建筑面积：2982.58㎡，共22户，电梯运行费分摊为16260.4元÷2982.58㎡＝5.5元/㎡，11栋2单元401室建筑面积127.99㎡。（127.99㎡×5.5元/㎡＝703.95元）。2015年1月1日至2016年2月29日电梯运行费为703.95元。另在辉煌广场小区同类案件中（2016）云2823民初424号民事判决书，已明确支持了上诉人对该小区供水二次加压费及电梯运行费的计算方式，该判决已发生法律效应，可以直接作为定案的依据，而现在出现了同小区，相同情况下做出不同判决的情况。被上诉人浦同顺未答辩。原审第三人创绩公司勐腊分公司、红瑞物业公司未陈述。上诉人佳和物业公司向一审法院起诉请求：判决浦同顺支付佳和物业公司2015年1月1日至2015年12月31日期间勐腊县辉煌广场小区11幢2单元401室物业费（1764元）、水池清洗费（24元）、二次加压费（100元）、电梯维护费（760元）、年垃圾清运费（144元）共计2792元。一审法院认定事实：2014年12月31日，红瑞物业公司李云芬与佳和物业公司蓝家伟签订一份抬头委托方（甲方）企业名称为西双版纳创绩房地产开发有限公司勐腊分公司，法定代表人包红杰；受托方（乙方）企业名称勐腊佳和物业服务有限公司，法定代表人ＸＸＸ；落款甲方印章为西双版纳红瑞物业管理有限公司，法定代表人签字李云芬；乙方印章为勐腊佳和物业服务有限公司，委托人蓝家伟签字的《辉煌广场前期物业管理服务合同》。该合同第二十二条规定，委托服务期限暂定为三年，自2015年1月1日起至2017年1月1日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。第三十三条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。合同还约定了其他事项。佳和物业公司依据该合同于2015年1月1日入驻辉煌广场小区对该小区提供物业服务。佳和物业公司提供物业服务期间，分别于2015年2月6日、3月17日、3月20日对辉煌广场电梯进行管理维护，并支付相关款项；分别于2015年3月9日、4月24日、6月18日、8月20日、9月23日、10月20日、12月17日、12月21日、12月20日向农垦电力公司缴付辉煌广场电费。支出电梯维护相关费用40464元及电费52078.02元。2016年4月20日，佳和物业公司向本院起诉。2016年5月15日，创绩公司出具一份证明，证明“辉煌广场小区”是创绩公司委托佳和物业公司进行物业服务及管理。诉讼期间，佳和物业公司提交一份落款印章与抬头一致，落款时间亦为2014年12月31日的《辉煌广场前期物业管理服务合同》，该合同与前述《辉煌广场前期物业管理服务合同》内容一致。2010年3月1日，勐腊县发展和改革局作出腊发改价格[2010]21号文件，规定物业服务费按建筑面积向业主收取。电梯楼房每平方米1.00元/月。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准常住人口按12.00元/月·户收取。2014年12月31日属创绩公司勐腊分公司负责人包红杰被采取强制措施期间。包红杰在被采取强制措施期间委托红瑞物业公司李云芬将“辉煌广场”委托佳和物业公司进行管理。浦同顺系辉煌广场小区11-2-401号建筑面积为127.99㎡房屋的业主。2011年2月10日，浦同顺签订《辉煌广场业主临时规约》，该临时规约第六条第一款第1项“物业服务费”项目中第（3）点约定：“电梯房1.00元/平方米/月”；第3项“其他收费项目”第（2）点约定：“水池清洗费2元/月/间/套”；第（3）点约定：“消防、公共照明等公共设施的运行维护费用由因此受益的全体业主按物业面积进行分摊”；第38条约定：“本规约由建设单位、物业服务企业及业主各执一份”。2015年1月1日红瑞物业公司退出“辉煌广场小区”，停止对“辉煌广场小区”提供物业管理服务。一审法院认为，本案的争议焦点主要为佳和物业公司诉讼主体是否适格及其是否有权要求浦同顺支付2015年1月1日至2015年12月31日期间勐腊县辉煌广场小区11幢2单元401室的物业等相关费用问题。在本案中，浦同顺以佳和物业公司提交的第一份《辉煌广场前期物业管理服务合同》的抬头与落款的委托方（甲方）印章签名不一致以及该合同第三十三条签字生效的规定为由，认为该合同抬头的委托方创绩公司及负责人包红杰没有在合同上盖章和签名，合同并未生效，不能依此向浦同顺主张履行义务。原审法院认为，无论落款与抬头是否一致，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效，故该合同自双方当事人签字之日既已发生法律效力。对于该《辉煌广场前期物业管理服务合同》的委托方（甲方）是创绩公司勐腊分公司还是红瑞物业公司的问题。本案中，佳和物业公司提供了创绩公司勐腊分公司出具的证明，证明了合同中“辉煌广场小区”是创绩公司委托佳和物业公司进行物业服务及管理；另外，创绩公司负责人包红杰认可“辉煌广场小区”是创绩公司委托佳和物业公司进行物业服务及管理；包红杰亦认可其被采取强制措施期间通过律师向李云芬转告将“辉煌广场小区”委托佳和物业公司进行管理的意见；红瑞物业公司法定代表人李云芬亦陈述章系盖错，委托佳和物业公司对“辉煌广场小区”进行物业管理的委托方为创绩公司，在包红杰被采取强制措施期间受包红杰委托将“辉煌广场小区”委托佳和物业公司进行管理。从创绩公司出具的证明与原审法院向创绩公司勐腊负责人包红杰及红瑞物业公司法定代表人李云芬制作的笔录可以相互印证佳和物业公司提交的第一份《辉煌广场前期物业管理服务合同》的委托方为创绩公司。再者，庭审中佳和物业公司亦提交了抬头与落款印章一致的《辉煌广场前期物业管理服务合同》，已经用事实行为追认了创绩公司与佳和物业公司签订《辉煌广场前期物业管理服务合同》的事实，可确认佳和物业公司对“辉煌广场小区”进行的物业管理及服务系基于创绩公司的委托。根据创绩公司与佳和物业公司签订的《辉煌广场前期物业管理服务合同》第二十二条约定，委托服务期限暂定为三年，自2015年1月1日起至2017年1月1日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。在本案中，辉煌广场小区并未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”的规定，佳和物业公司依据《辉煌广场前期物业管理服务合同》向浦同顺主张相关费用有法律及事实依据，故浦同顺提出的佳和物业公司诉讼主体不适格及佳和物业公司无权要求浦同顺支付物业等相关费用的辩解不成立，不予采纳。对于佳和物业公司诉请的物业费问题。佳和物业公司提交的《辉煌广场业主临时规约》中约定电梯房的物业费为1.00元/平方米/月，勐腊县发展和改革局作出的文件亦规定物业服务费电梯楼房每平方米为1.00元/月，故对于佳和物业公司诉请的物业费按该标准支持1535.88元。对于佳和物业公司诉讼请求中关于支付电梯费、二次加压费的主张，浦同顺庭审中曾以其并未实际居住，且家中水路存在故障，不能正常使用等提出异议。但浦同顺对不能正常用水的辩解，并未提交相应证据，且根据《辉煌广场业主临时规约》第六条第一款第3项第（3）点规定：“消防、公共照明等公共设施的运行维护费用由因此受益的全体业主按物业面积进行分摊”；第38条：“本规约由建设单位、物业服务企业及业主各执一份”的约定及该证据由佳和物业公司提交的情况看，该规约在未被变更或废止之前，对于建设单位、物业服务企业及业主均有约束力。在佳和物业公司对“辉煌广场”小区提供物业服务期间所产生的公共设施设备的运行维护费用，系物业服务公司按照合同约定和相关规范无差别地向全体可能受益的业主提供，亦应由因此受益的全体业主按物业面积进行分摊；且小区居住环境的维护对于物业持有人来说，也是保持其物业品质的重要因素，并不因业主是否实际居住而影响物业服务所产生的效用。因此对浦同顺提出的其并没有居住，二次加压费和电梯维护费没有发生的辩解不予采纳。在浦同顺对具体费用提出异议的情况下，佳和物业公司应该对其相关的收费依据、相关费用产生及分摊依据、具体计算方式履行进一步的举证义务。在本案中，佳和物业公司并未提交证据证实其诉请的电梯维护费、二次加压费的分摊方式及具体计算方式，法院对其准确性无从判断，故对佳和物业公司要求浦同顺支付电梯维护费、二次加压费的诉讼请求不予支持。关于水池清洗费、垃圾清运费，浦同顺并未提出异议，且佳和物业公司诉请符合《辉煌广场业主临时规约》及发改委文件的要求，予以支持。对于浦同顺在庭审中提及与本案第三人之间尚存的其他争议，并非本案审理范畴，不予评判。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：浦同顺于本判决生效之日起10日内支付勐腊佳和物业服务有限公司2015年1月1日至2015年12月31日期间勐腊县辉煌广场小区11幢2单元401室物业费1535.88元、水池清洗费24元、年垃圾清运费144元，共计1703.88元；驳回勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由浦同顺负担。本院二审期间，上诉人佳和物业公司围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人浦同顺及原审第三人创绩公司勐腊分公司、红瑞物业公司均未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。上诉人佳和物业公司提交的《电梯维修保养合同》不能证实其已支付了相应的电梯维修保养费用；两份《云南省增值税普通发票》，其中编号为N06879990的发票已在一审提交过，系重复提交，编号为N06914144的发票上备注栏注明该款系佳和物业辉煌广场2016年上半年维保费，与本案争议的2015年电梯维护费并无关联，两份发票只能证实上诉人佳和物业公司向广东奥尔斯电梯公司交纳了2015年上半年的18000元电梯维护费；《云南农垦电力有限责任公司电费发票附件》没有收款单位签章，且该证据无法区分出电梯用电和加压泵用电，不能证实供水二次加压泵及电梯运行产生电费的具体数额。《西双版纳州综合技术检测中心外出工作情况表》不能证实上诉人交纳2015年电梯年检费的事实；《辉煌广场11栋2单元面积明细》、《辉煌广场小区电梯运行分摊表》均系上诉人单方制作，系当事人陈述，未得到被上诉人认可，不能证实上诉人的主张。勐腊县人民法院（2016）云2823民初424号民事判决书与本案无关联。本院确认的法律事实与一审法院确认的法律事实一致。本院认为，根据《辉煌广场业主临时规约》第六条第一款第3项第（3）点规定：“消防、公共照明等公共设施的运行维护费用由因此受益的全体业主按物业面积进行分摊”，被上诉人浦同顺应按照此规定交纳相关费用；但本案现有有效证据只能证实上诉人佳和物业公司支付辉煌广场小区电梯维护维修费用为40464元和电费52078.02元，分摊基数均只有上诉人陈述而无证据证实，且本案证据无法区分出电梯运行电费、加压泵运行电费的数额，因此，本案无法确定被上诉人浦同顺应支付电梯维护维修费用及供水二次加压费的具体数额，上诉人关于浦同顺支付供水加压费100元、电梯运行维护费703.95元的上诉主张，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人佳和物业公司的上诉请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人勐腊佳和物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 玉的勒审判员 李鸿伟二〇一七年四月二十五日书记员 马玲玲