广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终7582号
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁智聪，男，1970年10月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓国元，男，1952年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人:黎卫国，广东睿广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶辉华，广东睿广律师事务所律师。
上诉人袁智聪因与被上诉人邓国元租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1861号�事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁智聪上诉请求：1.邓国元赔偿袁智聪损失543677.4元;2.将本案发回重审，对装修费用进行评估，对搬迁费用作出赔偿。事实和理由：一审法院对于合同双方就合同无效的过错所担责任未明确比例分配，对袁智聪的装修投入及工厂经营的损失认定事实不清。
邓国元辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
邓国元向一审法院起诉请求：1.解除邓国元与袁智聪于2014年3月28日签订的《厂房租赁合同》，袁智聪立即搬出租赁厂房;二、袁智聪向邓国元支付尚欠的2014年12月至2015年12月的租金76050元，按照每月5850元的标准计算从2016年1月至袁智聪实际搬离之日止的租金及滞纳金。袁智聪反诉请求：1.确认《厂房租赁合同》无效；2.邓国元赔偿袁智聪损失776682元；3.邓国元向袁智聪返还按金10000元。
一审法院认定事实：2014年3月28日，邓国元、袁智聪签订《厂房租赁合同》，约定邓国元将位于佛山市南海区丹灶镇新农洲中村新开发区1300平方米的厂房租赁给袁智聪使用。租赁物采取包租的方式，由袁智聪自行管理。租赁期限为5年，从2014年3月28日起至2019年4月16日止。租赁合同生效之日起2日内，邓国元将租赁物按现状交付袁智聪使用，且袁智聪同意按租赁物及设施的现状承租。租赁保证金为10000元。免租期为20天，从2014年3月28日起至2014年4月16日止。免租期届满次日起开始计收租金。没水电提供时，第1至3年（2014年4月17日起至2017年4月16日止）租金为每月5850元，第4、5年（2017年4月17日至2019年4月16日止）租金为每月6727.5元。有水电提供时，第1至3年（2014年4月17日起至2017年4月16日止）租金为每月10400元，第4、5年（2017年4月17日至2019年4月16日止）租金为每月11960元。租金按月支付，袁智聪应于每月25日前向邓国元支付下一月租金，逾期应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二支付滞纳金并视同违约，邓国元有权提前解除合同。水电按现状提供，袁智聪若要更改，费用自理。袁智聪应在租赁物内按有关规定配置灭火器，严禁将楼宇内消防设施用作其他用途。租赁期限内如袁智聪须对租赁物进行装修、改建，应事先向邓国元提交装修、改建设计方案，并经邓国元同意，同时须向政府有关部门申报同意。如袁智聪的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，应经邓国元及原设计单位书面同意后方能进行。租赁期内，若袁智聪欠交租金，邓国元在书面通知袁智聪交纳欠款之日起五日内未支付款项的，邓国元有权停止袁智聪使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失，包括但不限于袁智聪及受转租户的损失由袁智聪全部承担。
2015年12月30日，佛山市南海区丹灶镇新农村洲中股份合作经济社出具《证明》，证明邓国元于2004年5月投得租用经济社开发区土名为大山杏路下土地，土地面积分别为556.4平方米和569.4平方米，并于2013年6月在上述两地块出资合建一厂房，建筑面积约1300平方米，土地使用权及厂房产权归邓国元所有，现厂房已投入使用。
双方确认袁智聪已按照每月5850元的标准交清至2014年11月止的租金，袁智聪从2014年12月起未交纳租金。
涉讼厂房没有办理规划、报建手续。
诉讼中，经一审法院询问，袁智聪在指定期间内未申请装修评估。
一审法院认为：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。至一审庭审辩论终结，邓国元仍未能提供涉讼厂房权属证书或相应的建筑规划、报建、验收资料，涉讼厂房不具备交付使用的条件，故涉讼合同依法无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，故邓国元请求解除合同没有法律依据，一审法院不予支持；袁智聪反诉请求确认合同无效符合法律规定，一审法院予以支持。因无效合同取得的财产应予以返还，故邓国元请求袁智聪返还涉讼厂房、袁智聪反诉请求邓国元退还保证金10000元合法有据，一审法院均予以支持。
涉讼合同明确区分有无水电情况并约定不同的租金标准，且约定水电按现状提供，袁智聪按现状接收涉讼厂房，双方实际亦按没有水电的租金标准交收租金，可见邓国元未隐瞒水电情况，亦未承诺袁智聪提供水电，故邓国元不负有提供水电的义务，袁智聪相应抗辩理据不足，一审法院不予采纳。一个租赁期间内产生的所有的租金应视为一个整体，承租人每月支付租金为整体债务的分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，袁智聪认为邓国元诉请已超过诉讼时效的主张一审法院不予采纳。涉讼合同无效，袁智聪实际占有使用涉讼厂房，应计付相应占有使用费。涉讼合同虽约定涉讼厂房面积为1300平方米，但同时约定厂房按现状交付、租金为固定标准，并未约定租赁单价，袁智聪亦按合同约定标准交纳租金，且其提出的面积主张并无证据印证支持，故一审法院根据公平原则、诚实信用原则，酌定参照合同约定的每月5850元的标准计算使用费，则袁智聪应支付以每月5850元标准计算的从2014年12月起至实际返还厂房之日止的使用费予邓国元。涉讼合同无效，其中有关滞纳金的约定亦无效，但袁智聪逾期未支付使用费，邓国元确实存在�息损失，参照涉讼合同有关每月25日前支付下月租金的约定，并结合邓国元诉讼请求，一审法院酌定袁智聪支付以每月使用费5850元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2014年12月至2015年12月期间每月1日起，均至实际清偿之日止的利息予邓国元。邓国元有关使用费及利息的诉请在一审法院核定范围部分，一审法院予以支持；超出部分，一审法院不予支持。
袁智聪诉请赔偿损失776682元实际包括装修投入、设备投入、工人工资、宿舍费、水电费、电信费、搬迁费等损失，但其一，袁智聪未提供充分证据证明上述损失实际发生及具体数额。其二，邓国元、袁智聪对订立涉讼无效合同均有过错，应承担相应的责任。对于设备投入，即使存在，袁智聪亦可自行作拆除设备处理，投入应由其自行承担。工人工资、宿舍费、水电费、电信费，均为袁智聪经�产生的费用，实际受益人均为袁智聪，应由袁智聪自行承担。搬迁费亦应由袁智聪承担。其三，对于装修投入，邓国元认为袁智聪不存在装修，而袁智聪亦对装修投入不申请评估，袁智聪依法应承担举证不能的不利后果。综上，袁智聪该项诉请理据不足，一审法院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认邓国元与袁智聪于2014年3月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、袁智聪应于判决发生法律效力之日起十日内返还上列第一项判决合同项下的厂房予邓国元；三、袁智聪应于判决发生法律效力之日起十日内支付按照每月5850元标准计算的从2014年12月起至上列第一项判决实际履行之日止的使用费予邓国元；四、袁智聪应支付以每月使用费5850元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的从2014年12月至2015年12月期间每月1日起，均至实际清偿之日止的利息予邓国元，本项随上列第三项判决清；五、邓国元应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金10000元予袁智聪；六、驳回邓国元的其他诉讼请求；七、驳回袁智聪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取1234.01元、财产保全费660元，合计1894.01元（邓国元已预交），由袁智聪负担。反诉受理费5833.41元，由邓国元负担25元，袁智聪负担5808.41元。经抵扣，袁智聪应于判决发生法律效力之日起十日内将其负担份额1869.01元迳付予邓国元，一审法院不另收退。
本案二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。袁智聪向本院申请对袁智聪在租赁期间对涉案厂房的装修投入进行鉴定。经审查，因袁智聪在一审法院指定的期限内不提出鉴定申请，其在二审期间申请鉴定，本院不予准许。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于邓国元应否向袁智聪赔偿损失543677.4元。
本案中，邓国元与袁智聪签订的《厂房租赁合同》无效，袁智聪在一审中反诉请求邓国元向其赔偿损失776682元。袁智聪称上述损失776682元包括装修投入、设备投入、工人工资、宿舍费、水电费、电信费、搬迁费等损失。由于袁智聪在本案中所主张的是合同无效后的�失赔偿，而上述工人工资、宿舍费、水电费、电信费并不属于合同无效所导致的损失，故袁智聪请求邓国元赔偿该四项损失没有法律依据。对于袁智聪所主张的设备投入损失、搬迁费，因袁智聪并未提供充分的证据证明上述损失实际发生及其具体金额，故根据“谁主张、谁举证”的原则，袁智聪应承担举证不能的法律后果。对于袁智聪所主张的装修投入损失。因邓国元不认可袁智聪对涉案厂房进行了装修，而袁智聪并未提供证据证明其确实投入资金对涉案厂房进行了装修，且在一审法院指定的期限内未就其装修投入损失申请鉴定，故袁智聪主张的装修损失缺乏事实依据。另外，从袁智聪与邓国元签订的《厂房租赁合同》的约定来看，双方约定“租赁期限内如袁智聪须对租赁物进行装修、改建，应事先向邓国元提交装修、改建设计方案，并经邓国元同意，同时须向政府有关部门申报同意”，倘若袁智聪确实对涉案厂房进行了装修，在袁智聪未能提供邓国元同意其进行装修、改建的情况下，袁智聪应对其装修投入损失自行承担责任。因此，一审法院驳回袁智聪上述赔偿损失776682元的反诉请求并无不当；袁智聪上诉请求邓国元向其赔偿损失543677.4元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，袁智聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9236.77元，由上诉人袁智聪负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二○二○一六年十二月二十三日
书 记 员 赖敏婷