福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终2357号上诉人（原审被告）：长乐君豪房地产开发有限公司，住所地福建省长乐市漳港街道永安路180号。法定代表人：吴春城，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘惠发，福建闽航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨碧月，女，1974年5月8日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：谢锦鹏，福建宇开律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶，福建宇开律师事务所律师。上诉人长乐君豪房地产开发有限公司（以下简称长乐君豪公司）因与被上诉人杨碧月商品房销售合同纠纷一案，不服福建省长乐市人民法院（2016）闽0182民初4735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人长乐君豪公司委托诉讼代理人刘惠发律师，被上诉人杨碧月委托诉讼代理人黄晶律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长乐君豪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨碧月的诉讼请求。事实与理由：一、由于长乐市政府对漳港街道建设规划的调整造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延，系不可抗力因素造成，并非长乐君豪公司的过错。长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目地块内原来规划设置一条河道。2013年8月份，由于市政府批准的《长乐漳港中心区控制性详细规划》对长乐君豪公司开发的项目工程规划的部分内容进行调整，将上述规划河道调整为居住用地；同时蔚蓝海岸小区南侧规划条件设定的外接河道已经被仙滨路、漳湖路等新道路建设填埋，东侧规划条件设定的外接商行街过水涵洞已被堵塞，使得长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目无法按规划条件实施。2015年3月16日，长乐君豪公司向长乐市城乡规划局申请变更规划。2015年5月12日，长乐市城乡规划局对长乐君豪公司的申请进行论证。2016年2月5日，蔚蓝海岸项目规划条件变更获得长乐市政府批准。2016年4月1日，长乐市城乡规划局对上述规划条件被变更批准情况进行公告并将变更情况向长乐君豪公司复函。上述规划的变更，推迟了长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目工程进度，同时造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延。二、包括杨碧月在内许多业主违法违约行为也造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延。包括杨碧月在内的部分业主凿开整栋楼房的承重墙、承重柱，将阳台外面属于公共设施的采光井倒上水泥板并占为己有，这种做法不仅改变楼房的设计结构及外观，侵占公共设施，同时也加大整栋楼房的承重，造成安全隐患，不仅是违约行为也是违法行为。后来长乐市不动产登记中心的六位工作人员曾实地勘察，发现包括杨碧月在内部分业主在装修中存在违法、违章、违约行为，责令长乐君豪公司督促违规业主整改恢复，并暂停办理蔚蓝海岸项目的房屋所有权初始登记及房屋权属证书。2016年11月23日，长乐君豪公司向长乐市不动产登记中心递交《承诺书》，请求让无违章的业主办理总确权登记，并承诺负责督促违规业主整改恢复。2016年11月30日，长乐市不动产登记中心才为长乐君豪公司办理了房屋所有权初始登记。因为本案的房产已经交付，长乐君豪公司无法进入到杨碧月的房屋内部取证，法院可以到现场取证证明杨碧月是否存在装修中的违法违约行为。三、从2016年9月份开始，长乐市政府决定在全市范围内实施不动产统一登记制度，房产登记部门曾经暂停办理产权登记业务，造成本案蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的迟延。杨碧月辩称，一、本案案涉房产迟迟未能办理房屋初始登记完全是由于长乐君豪公司的过错导致的，长乐君豪公司理应承担违约责任。长乐君豪公司一审提交的证据“长乐市城乡规划局航规工【2015】122号文件”以及杨碧月一审提交的证据“长乐市人民政府专题会议纪要【2015】183号”可清晰的还原案件事实：长乐君豪公司于2015年1月份申请蔚蓝海岸竣工核实时，被查出擅自将规划河道水体建设为小区硬地、绿化，导致无法办理竣工验收，进而无法办理初始登记。长乐君豪公司此后申请变更规划手续，直至2016年11月30日办理房屋所有权初始登记。办理初始登记时间的拖延是长乐君豪公司的过错行为。其次，长乐君豪公司有充足的时间去报批蔚蓝海岸项目规划条件变更，而直至2015年工程竣工后才向规划局申请《建设工程竣工规划条件核实》，此时被要求办理规划条件变更申请。长乐君豪公司在此过程中的不作为、怠慢导致涉案房产的初始登记一再推迟，负有不可推卸的责任。二、杨碧月不存在占用消防通道、拆除承重墙等行为，也不是顶楼业主，对房屋的装修都是在合理的范围内。长乐君豪公司一直未提交有效证据予以证明其主张，应承担举证不能的责任。即使杨碧月存在占用采光井的行为，也只是影响采光，不会对房屋安全造成影响，也不会影响房屋初始登记的办理。三、依据《商品房买卖合同》规定，初始登记应该在房屋交付使用后60日内。如果长乐君豪公司能遵守合同约定、遵守原规划进行建设，就不会拖延至2016年11月30日才办理房屋初始登记。杨碧月向一审法院起诉请求：长乐君豪公司向杨碧月支付自2014年10月29日至2016年11月10日期间逾期办理房屋产权证的违约金53203元（716051元×0.01%×743天），剩余违约金继续算至办理产权登记之日止。杨碧月诉称，2013年3月18日，杨碧月与长乐君豪公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：CL预售201300915号），合同约定长乐君豪公司将蔚蓝海岸第1幢3层301号房以总价款716051元出售给杨碧月。合同签订后，杨碧月依约支付了首付款216051元，并通过银行按揭于2013年10月10日之前支付了余款500000元。2014年8月31日，长乐君豪公司将该房屋交付给杨碧月使用，但是在该房屋交付之后，长乐君豪公司因自身原因，迟迟无法为杨碧月办理房屋产权证书。合同第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”的方式处理。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。杨碧月与长乐君豪公司自愿签订的《商品房买卖合同》未违反法律禁止性规定，自双方签订时即成立并生效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，杨碧月已履行了支付购房款的合同义务，长乐君豪公司亦应按照合同约定履行自己的义务。合同第十四条已对逾期办理房屋权属证书的违约责任作了约定，现长乐君豪公司向一审法院提出两点免责事由：一、由于长乐市政府对漳港街道建设规划的调整造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的延迟；二、包括杨碧月在内的许多业主违法违约行为也造成长乐君豪公司开发的蔚蓝海岸项目房屋所有权初始登记时间的延迟。一审法院认为，长乐君豪公司虽提供《长乐市城乡规划局文件》（航规工[2015]122号），但该份文件显示2013年8月长乐市政府即对漳港街道建设规划进行了调整，而长乐君豪公司在蔚蓝海岸项目竣工后于2015年1月7日才向长乐市城乡规划局申请《建设工程竣工规划条件核实》，于2015年3月26日才提交《关于调整蔚蓝海岸项目规划条件的申请报告》。杨碧月与长乐君豪公司签订的合同约定交房时间为2014年7月30日，双方的实际交房时间经庭审确认后为2014年8月31日。长乐君豪公司蔚蓝海岸项目系于2012年1月12日取得建字第350182201200003号《建设工程规划许可证》，长乐市政府调整规划发生在2013年8月，但长乐君豪公司并未在项目建设期间申请变更规划，也未在交房后90日内向长乐市城乡规划局申请《建设工程竣工规划条件核实》，故长乐君豪公司主张因长乐市政府调整漳港街道建设规划导致房屋所有权初始登记延迟的免责事由，一审法院不予认可。长乐君豪公司虽主张杨碧月的违法违约行为造成房屋所有权初始登记时间的延迟，但未提供有效证据予以证明，故对该项主张，一审法院不予认可。综上，长乐君豪公司应当按照合同约定承担违约责任，对杨碧月要求长乐君豪公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，依法予以支持。因房屋交付使用时间为2014年8月31日，依照合同约定杨碧月取得房屋权属证书的期限为2014年11月29日。因房屋所有权初始登记日期为2016年11月30日，故违约金应计算至2016年11月30日。综上所述，对杨碧月要求长乐君豪公司支付因逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求予以支持，但违约金计算的起止期限依法应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、长乐君豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨碧月支付逾期办理房屋所有权证的违约金52343.33元（716051元×0.01%×731天，自2014年11月29日计至2016年11月30日止）；二、驳回杨碧月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1131元，减半收取计566元，由长乐君豪房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对杨碧月主张双方签订合同、购房金额、约定交房时间及实际交房时间等事实予以确认。本院认为，讼争双方对于约定交房时间和涉案房屋所有权初始登记延迟并无异议，长乐君豪公司的上诉理由在于认为漳港街道建设规划的调整、包括杨碧月在内许多业主违法违约装修和房产登记部门暂停办理产权登记业务导致迟延。根据本案在案证据以及当事人陈述，长乐君豪公司自行对小区附近河道进行硬化处理，2013年8月长乐市政府即对漳港街道建设规划进行了调整，2015年3月长乐君豪公司提交《关于调整蔚蓝海岸项目规划条件的申请报告》，长乐君豪公司未及时申请办理相关手续的事实清楚，故长乐君豪公司主张长乐市政府对漳港街道建设规划的调整造成讼争房屋所有权初始登记时间的迟延系不可抗力的上诉理由本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，长乐君豪公司所举的证据不足以证明杨碧月存在违法违约装修，也无法证明因此所致不能办理房屋权属证书，长乐君豪公司关于房产登记部门暂停办理产权登记业务的上诉主张亦无证据证明，本院不予采信。综上所述，长乐君豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1131元，由长乐君豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 霞审判员 缪 羽审判员 唐宇恒二〇一七年七月十九日书记员 王亚珊