湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第04308号
上诉人（原审被告）付敏。
委托代理人付明元。
委托代理人陈叙文，长沙市湘江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）侯伟。
委托代理人邓雅艳，湖南炜弘律师事务所律师。
上诉人付敏因与被上诉人侯伟房屋租赁合同�纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2015）芙民初字第661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年10月26日，侯伟与湖南鸿程置业集团股份有限公司（以下简称鸿程公司）签订《房屋租赁合同》，约定由侯伟承租鸿程公司所有的位于长沙市芙蓉区朝阳路的金色华庭B栋第二层201.202房屋（建筑面积为1175.41平方米）。租期为六年（2012年11月16日至2018年11月15日）。
付敏于2008年开始租赁长沙市芙蓉区朝阳路的金色华庭B栋第二层201.202房屋中靠北边约420平方米房屋，将其作为客房招待所使用，并取名为群旺招待所。2014年2月15日，付敏与他人的关于上述房屋的租赁合同到期。侯伟与付敏之间开始因租赁问题产生争执。2014年3月14日，侯伟与付敏签订了《房屋租赁合同》。双方在合同中约定：一、侯伟将朝阳路金色华庭B栋第二层靠北边建筑面积约420平方米的房屋租赁给付敏做客房招待所使用；二、租期为三年（2014年2月15日至2017年2月14日止）；三、付敏向侯伟支付押金3万元；四、租金第一年每季度54000元，第二年每季度56700元，第三年每季度59535元。付敏按季度向侯伟支付租金。支付时间为前一季度房租到期前15日前支付下一季度房租，逾期不支付，按每天千分之一收取滞纳金。逾期一个月侯伟有权终止合同，收回房屋。2014年3月14日，双方又签订了补充协议。协议内容为：付敏所欠侯伟押金两万元，分别于2014年7月和9月之前补交；付敏如需转让经营的招待所需经侯伟同意；付敏承诺其经营的招待所转让成功后付侯伟三万元。
双方在上述合同及补充协议签订后，付敏开始使用长沙市芙蓉区朝阳路的金色华庭B栋第二层201、202房屋中靠北边约420平方米房屋。付敏分三次向侯伟支付了2014年2月15日至2014年11月14日三个季度租金共计162000元以及租赁押金10000元。此后，付敏以侯伟赚取了租金差价为由拒绝向侯伟支付租金。
2014年3月10日，鸿程公司向侯伟出具《回复函》，表示同意侯伟在合同有效期内与群旺招待所签订转租协议。长沙市芙蓉区朝阳路的金色华庭B栋第二层201.202房屋实际登记为长沙市五一东路7号B栋201、202号房（权证号：长房权证芙蓉字××号）
侯伟认为付敏不支付租金，严重违约，诉至原审法院请求判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》；二、付敏腾空并返还所承租房屋；三、付敏支付拖欠的租金94400元（计算至2015年5月4日，其后计算至房屋实际返还之日止）；四、付敏向侯伟支付违约金10260元（计算至2015年5月4日，其后继续计算）五、由付敏承担本案的诉讼费用。
原审法院认为�合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人行使权利、履行义务应当依据双方之间订立的合同。侯伟在与付敏签订关于房屋转租的房屋租赁合同前，已经获得房屋所有权人的书面同意。且转租期限未超过剩余的租赁期限。故侯伟与付敏之间签订的《房屋租赁合同》不属于无效合同。该合同系双方的真实意思表示，合法有效。侯伟与付敏均应按照双方之间签订的合同行使权利、履行义务。
侯伟将诉争房屋交付给付敏使用后，付敏应依照合同支付相应的租金。付敏以侯伟赚取了房租差价为由，不按合同的约定按期支付租金，拖欠租金达6月之久的行为，严重违反了双方之间订立的合同，依法应当承担违约责任。根据双方合同的约定，侯伟在付敏逾期缴纳租金一个月之后，即享有终止合同的权利。故侯伟请求解除�与付敏之间的房屋租赁合同符合双方的约定，不违反法律、法规的强制性规定，该院予以支持。付敏应在合同解除后向侯伟交付诉争房屋。依据法律规定，合同解除后，双方的权利义务终止，但并不影响合同中清理和结算条款的效力以及当事人要求赔偿损失的权利。因此，付敏仍然应按照原合同的约定支付租金或房屋使用费；侯伟也应按照合同约定退还付敏所缴纳的押金10000元。计算至2015年5月14日，付敏应支付的租金110700元，在抵扣10000元押金后，付敏还应支付侯伟租金100700元。自2015年5月15日起，付敏应按照630元／天标准向侯伟支付房屋使用费至其实际交付房屋时止。侯伟要求侯伟按照合同的约定向其支付违约金10260元的主张不违反双方合同的约定及法律规定，该院予以支持。
付敏要求侯伟给予经济补偿的请求，既不符合双方合同的约定，也缺乏相应的法律依据�该院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、、第九十七条的规定，判决：一、解除侯伟与付敏于2014年3月14日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、付敏在本判决生效之日起十日内腾出并向侯伟交付位于长沙市五一东路7号B栋201、202号靠北边建筑面积约420平方米的房屋（权证号：长房权证芙蓉字××号）；三、付敏向侯伟支付至2015年5月14日租金100700元，并按照每天630元的标准支付2015年5月15日至其实际交付门面之日的房屋使用费；四、付敏向侯伟支付违约金10260元。上述第三、四项所确定的支付义务在本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍�付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2519元，由付敏承担。
上诉人付敏不服原审判决，向本院提出上诉称：原审判决事实不清，适用法律错误。1、本案中被上诉人首先故意排除原出租人王宏。上期合同2014年2月15日期满。当时上诉人的母亲病危一直在医院抢救，旅社关停。而被上诉人趁上诉人之危每天数次电话催上诉人签订合同。上诉人根本就没有时间和意志思考，在被上诉人拟好合同上错误的表示：于2014年3月14日签下名字，这份极不公平合同后，上诉人步入困境损失惨重。这些情况已经向原审法院陈述，愿与被上诉人协调让步，法庭没有采纳。2、被上诉人不守信用，承诺保证把金色华庭群旺旅社临街原招牌恢复好至今两年不了了之，使旅社生意一落千丈，无法经营下去。被上诉人承诺保证失信，直接影响旅店收益，要承担过错责任。3、被上诉人拟房主“鸿�湖南置业集团股份有限公司”名义租赁费上涨为由，再将高价位转加到承租人。被上诉人向法院提供了一份2012年10月26日与房权的公司签订合同。被上诉人以“乙方自愿向甲方支付装修费补偿费两百多万元（2158658.5元）”。也就是说被上诉人侯伟在一个房产国有公司集团并没有发文，下发涨价通知（几十租户）的情况下，而个人自愿要求房主（公司）增加原房屋装修补助费，纯属无稽之谈，属于不存在的事实。在原审庭审中侯伟不能提供租金上涨依据，不能提供2012年10月至2015年5月侯伟向公司财会、银行交纳的房租的清单、票据。上诉人经营四年的旅社没有任何单位、个人搞过装修，全费都是自己支付的。同时被上诉人提供其与公司2012年10月26日租房合同的真实性，明显存在瑕疵，不能认定。综上所述，上诉人认为，被上诉人擅自提高租房价格（由原来的每月租金1.3万元上升到1.8万元，上涨35%）是不当得利、无效，出租人利用他人房屋、房源以虚假事实与承租人签订《房屋租赁合同》是一种欺诈行为。依照合同法的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故请求：1、撤销或改判（2015）芙民初字第661号民事判决；2、判令《房屋租赁合同》及补充协议中一方当事人利用他人房产权属、房源，擅自涨价条款无效；3、判令《房屋租赁合同》其他部分有效，合同双方继续履行至合同期满；4、本案一、二审诉讼费用由上诉人、被上诉人各承担百分之五十。
被上诉人侯伟辩称：被上诉人和上诉人签订的关于房屋租赁合同前，就已经获得了房屋所有权人的书面同意，且转租期限未超过租赁的期限，因此，转租是合法有效的，并没有故意排除一说；2.针对上诉人说被上诉人是欺诈行为，双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，上诉人在签订合同时没有提出任何异议，上诉人也按时支付了前3个季度的租金，现在有意拒绝支付是恶意的拖欠行为，双方签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，不违反法律法规的强制性规定；3.上诉人拖欠租金达8个月，已经严重违反了合同约定，依法应当承担法律责任，综上所述，原审判决认定事实清楚，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。
本案在二审过程中，上诉人付敏向本院提交了以下证据：王金妍门诊病历，拟当时付敏没有时间思考合同内容，所有××危当中。被上诉人侯伟质证认为，该份证据与本案没有关联性，付敏是完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同期间对条款以及权利义务都是很清楚的，并且合同在司法所、派出所的见证下签订的，上诉人应该很清楚所有的义务。本院经审查认为，该证据与本案无直接关联性，本院不予认定。
被上诉人侯伟向本院提交了以下证据：2014年四张收款票据共计504007元及向鸿程公司交纳租金674590元的银行流水单。拟证明侯伟向鸿程公司交付的租金与其双方合同约定的租金一致，不存在故意提高租金的事实。上诉人付敏质证认为，对2014四张票据真实性和关联性有异议，没有收款人签字，没有收款单位的财务公章，不能作为证据使用；对于银行流水单，按照合同计算侯伟应该向鸿程公司交付604496.57元，还有100489.57元未交，银行记录与四张收据不能对应，也就是说有100489.57元侯伟没有交。本院经审查认为，四张收款票据无收款人签字，未盖财务公章，银行流水单的汇款账户不是鸿程公司的账户，且该证据与本案无直接关联性，故本院对该证据的真实性和关联性均不予认定。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：上诉人付敏与被上�人侯伟签订关于房屋转租的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，且在该租赁合同签订前已经获得房屋所有权人的书面同意，转租期限未超过剩余的租赁期限，故该《房屋租赁合同》及补充协议具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。上诉人付敏提出被上诉人侯伟与其签订合同存在欺诈行为，因无相关证据证明及付敏未在合理期限内请求撤销或者变更原合同，故该上诉意见，本院不予支持。合同签订后，侯伟依约将房屋交付给付敏使用，但付敏未依约及时交纳房屋租金，付敏的行为已构成违约，应依法承担违约责任。根据双方合同的约定，侯伟在付敏逾期缴纳租金一个月之后，即享有终止合同的权利，至原审判决之日，付敏拖欠租金达6月之久，故侯伟请求解除其与付敏之�的房屋租赁合同及要求付敏腾空并返还所承租房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。上诉人付敏提出双方继续履行合同至合同期满之日的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。付敏逾期支付房屋租金，存在违约行为，应依约支付违约金，原审判决付敏向侯伟支付违约金10260元也符合合同约定及法律规定，本院予以支持。双方合同解除后，付敏继续使用本案涉诉房屋，原审判决付敏按原合同的约定支付房屋租金或使用费，符合相关法律规定及公平原则，并无不妥。上诉人付敏提出《房屋租赁合同》及补充协议中侯伟利用他人房产权属、房源，擅自涨价条款无效的上诉请求，本院认为，侯伟要求付敏依照双方所签订合同约定的金额及时交纳房屋租金是付敏应当履行的合同义务，并非擅自涨价行为，故该上诉请求无事实依据，本院不予支持。
综上，�审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。上诉人付敏的各项上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2519元，由上诉人付敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 詹支粮
代理审判员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一五年九月二十八日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。