湖南省长沙市岳麓区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）岳民初字第01866号 原告湖南阳光靳江投资开发有限公司， 法定代表人陈支海，该公司董事长。 委托代理人袁嘉俊，湖南轩辕律师事务所律师。 委托代理人李东，长沙市岳麓区岳麓山法律服务所法律工作者。 被告万如兵， 委托代理人胡特，湖南泓锐律师事务所律师。 委托代理人王文楷，湖南泓锐律师事务所律师。 第三人蔡华兰， 委托代理人邢伟国，湖南泓锐律师事务所律师。 委托代理人王方，湖南泓锐律师事务所律师。 原告湖南阳光靳江投资开发有限公司（以下简称“阳光靳江公司”）诉被告万如兵、第三人蔡华兰商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。书记员杨玮担任记录。原告的法定代表人陈支海及原告的委托代理人袁嘉俊，被告的委托代理人胡特、王文楷，第三人蔡华兰及其委托代理人邢伟国、王方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳光靳江诉称：2011年8月，原、被告在长沙市××“××家园（××）”售楼部达成协议，约定被告以689180元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢2单元。商品房、476488元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢2单元。商品房、476488元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢2单元。商品房、689180元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢3单元。商品房、483751元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢3单元。商品房、476488元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢3单元。商品房、476488元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢3单元。商品房、485562元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江’700)”第2栋幢1单元。商品房、691762元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢1单元。商品房、478273元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢1单元。商品房、478273元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢1单元。商品房、691762元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢2单元。商品房、691762元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢2单元。商品房、478273元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢2单元。商品房、478273元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢2单元。商品房、691762元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢3单元。商品房、485562元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢3单元。商品房、478273元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢3单元。商品房、478273元的价格购买原告承建的“荣升家园（湘江700）”第2栋幢3单元。商品房、487374元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢1单元。商品房、694343元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢1单元。商品房、480057元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢1单元。商品房、480057元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢1单元。商品房、694343元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江’700)”第2栋幢2单元。商品房、694343元的价格购买原告承建的“荣升家园(湘江700)”第2栋幢2单元。商品房。上述协议达成后，原告及时将双方签订的合同办理了预售登记。时至今日，被告仍然未按协议的约定支付房款，严重地损害了原告的合法权益。鉴于被告的行为已经构成根本违约，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决：（一）解除原、被告签订的合同编号为XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。、XD。18。号商品买卖合同；（二）由被告承担本案诉讼费费用。 被告万如兵辩称：一、原告享有的合同解除权已消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十五条……解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。涉案《商品房买卖合同》第六条约定，被告应当在2011年8月29日一次性支付房款；第七条约定，原告在逾期付款超过30日后，享有合同解除权，即2011年9月29日原告开始享有合同解除权。因此，根据法律规定，结合合同约定，即使假定被告未付款的情形下，原告合同解除权也于2012年9月30日消灭。人民法院对原告诉讼请求依法应该不予支持。二、被告实已支付房款。原告之所以逾期近两年才行使其所谓的合同解除权，是因为答辩人实际上已支付涉案《长沙市商品房买卖合同》的对价。原告因欠本案第三人（蔡华兰）4097万元债务，后与第三人协商以包括本案涉案房屋内的共计75套房屋作价41503291元部分偿还其所欠债务。另外，从双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条约定，被告一次性在2011年8月29日前付款，但合同签订的时间即为2011年8月30日。因此，结合房款冲抵第三人债权的事实来看，合同对付款约定的本意即为签订时房款即已支付。三、原告无权提出确认解除合同的诉讼。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。从法律规定可以看出，原告解除合同只须向被告发出通知即可；只有被告才可以提出仲裁或诉讼，因此，原告的诉讼主体并不适格。四、原告属于恶意诉讼，浪费司法资源，应被谴责。第三人已在法院以原告身份起诉本案原告，诉请法院判令其向被告依约交付房屋，且法院已受理，案号为(2013)岳民初字第01725号。本案原告的诉求，实质是对抗(2013)岳民初字第01725号案原告（本案第三人）的诉求，本应在(2013)岳民初字第01725号案中提出反诉。但本案原告故意另行起诉，企图混淆视听，不仅浪费司法资源，而且可能导致法院就同一事实作出不同判决。因此，答辩人认为原告恶意诉讼的行为，应当受到谴责。 第三人蔡华兰陈述称：第三人已有涉案房屋的所有权，并支付了房款，且在法院有两个案件正在审理，原告的诉请完全可以在那个案子中提出，该两案的审理结果会对本案形成影响。 经审理查明：2008年1月，原告阳光靳江公司投资开发荣升家园房地产项目（又称阳光水岸、湘江700）。陈支海系阳光靳江的法定代表人。阳光靳江公司在经营过程中，为了筹集资金，陈支海、阳光靳江公司先后向他人借款。其中陈支海、阳光靳江公司通过张建军的介绍向原告蔡华兰的借款情况如下： 1、2011年1月21日，蔡华兰作为贷款人（甲方）、阳光靳江公司作为借款人（乙方）、陈玉珍作为质押人（丙方，系阳光靳江公司的股东）三方签订《质押借款协议》，约定阳光靳江公司向蔡华兰借款3000万元用于阳光水岸房地产开发建设。借款期限为10个月，自2011年1月21日至2011年11月20日。贷款利率按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。如未按约定期限还款，加收50%罚息。约定的贷款给付为2850万转账，另外150万现金给付。关于还款付息的方式约定按先还息后还本的原则偿还，付息应在每月的结息日支付该月到期利息，如乙方违约，甲方有权要求乙方立即偿还本合同项下全部未清偿债务的本息、利息费用，甲方可按贷款本金20%向乙方收取违约金，乙方承担违约责任后，仍应承担相应的罚息。同日，阳光靳江公司向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币叁仟万元整（3000万元），具体借款协议内容见2011年1月21日质押借款协议。”2011年1月24日至2011年1月27日，蔡华兰通过邹敏的账户（建行尾号9184）分七笔共向阳光靳江公司的账户（尾号8888）转账共2807.5万元。2011年1月26日，陈支海向蔡华兰出具收条：“今收到蔡华兰现金人民币42.5万元。”2011年2月21日，陈支海向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币壹佰壹拾万元整（110万元），期限为二个月，此款项用现金支付给本人。”2011年2月21日，陈支海向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币肆拾柒万元整（47万元），此款项用现金支付给本人。”2011年4月20日，陈支海向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币肆佰壹拾万元整（410万元），期限为壹个月，此款为现金支付。” 2、2011年2月22日，陈支海向蔡华兰出具借条，内容为：“今借到蔡华兰人民币叁拾万元整（30万元），期限为贰个月。”借条下面注明：“此款项付入以下账号：户名陈支海，开户行工行长沙华升支行（尾号8341）。”2011年2月24日，蔡华兰通过邹敏的工行账号（尾号7137）向陈支海的账户（尾号8341）转账30万元。 3、2011年3月2日，阳光靳江公司向蔡华兰出具《借条》，内容为：“今借到蔡华兰人民币伍佰万元整（500万元），其中转账肆佰柒拾伍万元整（475万元），现金支付贰拾伍万元整（25万元）。2011年3月2日，蔡华兰通过邹敏的建行账号（9184）向阳光靳江公司的账户（8888）转账475万元。 综上，第三人蔡华兰与被告阳光靳江公司或陈支海约定的借款总金额为4097万元，实际转账的总金额共为3312.5万元。 因原告未及时向第三人支付利息，第三人向阳光靳江公司和陈支海催还借款。2011年9月19日，陈支海向张建军出具《承诺》：“本人陈支海承诺在本周内办足2万平方米的房产给张建军指定的人，在本月25号之前作出把股份变更给张建军指定的人名下，帮陈湘担保的2500万从本月起支付财务成本，以前的财务成本由本人与张建军共同协商解决。”2011年8月29日，阳光靳江公司与张建军认可并经蔡华兰指定的包括本案被告在内的三人签订了关于买卖荣升家园（湘江700）2号栋75套房屋的75份长沙市商品房买卖合同，其中杨慧玲名下25套、万如兵名下25套、邹强名下25套，总面积7744.12㎡，合同约定的购房款总额为41503291元。[具体签订商品房买卖合同买受人为万如兵的见附表（一）]。 在原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中，关于付款方式及期限约定为：“买受人一次性付款，购房款于2011年8月29日前一次性支付。”合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：“（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。” 2013年5月15日，第三人通过湖南泓锐律师事务所向阳光靳江公司和陈支海发出《相关债权债务核对清算结果的律师函》，明确阳光靳江公司借蔡华兰4097万元，要求阳光靳江公司就上述债务本金、利息的计算和已抵债房屋的交付进行协商和清结。 在本案审理过程中，原告在经过债权债务核算后主张被告仍应当按照双方签订的长沙市商品房买卖合同约定的价格支付全部购房款，被告和第三人明确表示拒绝支付。 上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的荣升家园（湘江700）房屋网签情况表、《长沙市商品房买卖合同》；被告提交并经庭审质证的《委托签订购房协议情况说明》，第三人提交并经庭审质证的蔡华兰与阳光靳江公司直接发生借贷关系的《借条》、《借款协议》及付款凭证等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：本案存在如下焦点问题：（一）关于原、被告之间的借款金额如何结算的问题；（二）关于原告是否有权解除原、被告签订的25份《长沙市商品房买卖合同》的问题。 （一）关于原、被告之间的借款往来如何结算的问题。本案在原告不能偿还第三人借款的情况下，第三人通过指定的被告与原告签订了75份《长沙市商品房买卖合同》并经过了网签，该75份《长沙市商品房买卖合同》依法成立并生效。原告对于第三人作为双方签订的商品房买卖合同的权利义务主体是明知的，且被告亦认可受第三人的委托与原告签订商品房买卖合同，所以原告和第三人为涉案的75份商品房买卖合同的实际权利义务承受人。经审查，第三人购房款的支付基于原告对第三人所借欠款和利息转化而来，第三人虽然提供了原告法定代表人陈支海出具的《承诺》，但该承诺书的内容并没有明确双方已经对借款往来进行了核算，双方对于债权债务的结算具有争议。本院认为，第三人向原告所借款项和利息是否足以抵扣第三人或被告应当向原告支付的购房款，理应根据原告和第三人之间原借款合同约定的借款金额和利息标准，结合双方实际借款还款的情况予以核算确定，涉及如下几个方面： 第一、关于原告和第三人之间直接借款金额如何认定的问题。1、虽然在2011年2月22日，向第三人出具借据的是原告的法定代表人陈支海，但根据第三人和原告法定代表人陈支海的陈述，陈支海系履行阳光靳江公司的职务行为。故该笔借款的主体实际为阳光靳江公司。2、根据《中华人民共和国合同法》第二百条的规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”本案中，对于2011年1月26日，陈支海出具的42.5万元的现金收条以及2011年3月2日阳光靳江公司出具的《借条》中的现金支付部分，原告主张该现金支付部分系第三人预先在本金中扣除的利息，而第三人并没有提供其他相关证据予以佐证，应当承担举证不能的法律后果。对于2011年2月21日，陈支海出具的110万元和47万元的《借条》、2011年4月20日出具的410万元的借条，虽然写明了支付方式为现金支付，但原告在质证过程中对此不予认可，第三人并没有其他证据证实该借款实际发生的事实，故对该三份《借条》中的借款金额本院不予确认。综上，对于原告和第三人之间的实际借款金额本院确定为3312.5万元。 第二、关于原告和第三人之间借款的利息应当如何计算的问题。原告和第三人之间的借款利息，应当根据原告和第三人之间借款合同的约定以及双方形成的交易习惯来进行确定。本案中，原告和第三人之间的借款约定了按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的即2011年1月21签订的《质押借款合同》，借款金额为2807.5万元，实际支付时间是2011年1月24日，借款期限为十个月。另外两笔2011年2月24日的借款30万元和2011年3月2日的借款475万元，均未写明借款时间和借款利息，本院结合双方的交易习惯，同样取中国人民银行同期贷款利率的四倍计算借期内利息。上述三笔借款按中国人民银行同期贷款利率（年利率6.56%）的四倍计算至双方最终签订《长沙市商品房买卖合同》约定的购房款付款之日即2011年8月29日止的利息分别为4440311元、40115元、和614663元，利息合计5095089元。至2011年8月29日，原告应向第三人支付的借款本息总和为38220089元。 （二）关于原告是否有权解除原、被告签订的25份《长沙市商品房买卖合同》的问题。对于原告主张解除合同，被告认为原告行使解除权已经超过一年除斥期间，解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”首先，从该条司法解释可以得出，出卖人行使法定解除权可以通过诉讼的方式由法院裁判解除，被告主张原告提起合同解除之诉主体不适格，理由不当，本院不予采信。其次，本案虽然双方在合同中约定了2011年8月29日前一次性支付购房款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。但是本案的购房款并非货币的真实交付，而是通过借款本息用以冲抵购房款的支付方式来予以实现，所以双方在履行商品房买卖合同时并不是按照合同关于付款方式的约定方式来实际履行，因而本案解除权的发生之日并不能确定为2011年9月29日，故被告主张原告行使解除权超过一年除斥期间，解除权消灭，理由不当，本院不予采信。最后，根据原、被告双方在长沙市商品房买卖合同中对于购房款的约定，第三人需要向原告支付的购房款总额为41503291元。第三人对原告所享有的借款本息之和共计38220089元，本院根据双方签订商品房买卖合同编号的顺序，第三人对原告享有的借款本息债权足以抵扣本案第三人以被告万如兵的名义与原告签订商品房买卖合同需支付的全部购房款，现原告诉请解除与被告之间签订的商品房买卖合同，理由不当，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百九十六条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，判决如下： 驳回原告湖南阳光靳江投资开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告湖南阳光靳江投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  周 赞 审 判 员  黎春林 人民陪审员  李曼玲 二〇一七年四月二十五日 书 记 员  杨 玮 附表（一） 湘江700购房合同（万如兵）统计表 序号 栋号-单元-房号 合同编号 建筑面积 单价（元） 金额（元） 2-2-。 XD。18。 129.06 689180 2-2-。 XD。18。 476488 2-2-。 XD。18。 476488 2-3-。 XD。18。 129.06 689180 2-3-。 XD。18。 483751 2-3-。 XD。18。 476488 2-3-。 XD。18。 476488 2-1-。 XD。18。 487374 2-1-。 XD。18。 129.06 694343 2-1-。 XD。18。 480057 2-1-。 XD。18。 480057 2-2-。 XD。18。 129.06 694343 2-2-。 XD。18。 129.06 694343 2-1-。 XD。18。 485562 2-1-。 XD。18。 129.06 691762 2-1-。 XD。18。 478273 2-1-。 XD。18。 478273 2-2-。 XD。18。 129.06 691762 2-2-。 XD。18。 129.06 691762 2-2-。 XD。18。 478273 2-2-。 XD。18。 478273 2-3-。 XD。18。 129.06 691762 2-3-。 XD。18。 485562 2-3-。 XD。18。 478273 2-3-。 XD。18。 478273 合计 2594.66 13906390 注：其中129.06平方房子9套，90.59平方房子4套，89.23平方房子12套。 签订日期：2011年8月29日。 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。