广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终13653号
上诉人（原审被告、反诉原告）：凌斐然。
委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：ＸＸ。
委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。
委托代理人：梁晶，广东中安律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
原审第三人：罗龙汕。
原审第三人：罗灵苑。
上诉人凌斐然与被上诉人ＸＸ、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、罗龙汕、罗灵苑房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深宝法民三初字第1700号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
凌斐然的上诉请求：1、依法撤销(2015)深宝法民三初字第1700号民事判决书；2、判决ＸＸ支付凌斐然违约金35万元；3、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼赞由ＸＸ承担。上诉事实及理由：一审判决完全是一份自相矛盾，各打五十的判决。为维护凌斐然的合法权益，现向人民法院提起上诉，望依法及时改判。ＸＸ并没有履行与凌斐然签订的房地产买卖合同中的资金监管和申请按揭贷款的义务，已构成根本违约。根据合同相对性的原则，罗龙汕、罗灵苑履行的是未经凌斐然同意，ＸＸ私自以凌斐然名义另行转卖的房产买卖合同，凌斐然在合同履行中没有任何过错。
ＸＸ辩称：合同备注已明确载明凌斐然应配合我方办�一切过户和更名手续，其事后也出具了全权公证委托书，委托我方办理涉案房产的转让及资金监管等手续，凌斐然应当与我方指定的第三方罗灵苑办理涉案房产按揭贷款、资金监管及过户等手续，不得以任何理由终止交易，否则便构成根本违约。凌斐然没有履行上述手续的真实原因是众所周知的2015年330新政之后房价暴涨，凌斐然看到如果违约，将获得更大的利益，故选择了违约。至今为止，凌斐然已获得了房价上涨将近一倍以上的利益，故一审判决凌斐然向我方返还定金，没有损害凌斐然的任何利益，相反我方因房价上涨，已遭受了惨痛的损失，收回20万元定金本金，不会损害凌斐然的利益或者社会公共利益。恳请驳回上诉，维持原判。
原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司、罗龙汕、罗灵苑未到庭未答辩。
ＸＸ向一审法院起诉请求�1、解除ＸＸ、凌斐然双方于2015年4月11日签订的编号为xx的《房地产买卖合同》；2、凌斐然返还ＸＸ定金人民币200,000元；3、凌斐然支付ＸＸ违约金人民币350,000元；4、凌斐然承担全部诉讼费用。
凌斐然向一审法院反诉请求：1、解除ＸＸ、凌斐然签订的《房地产买卖合同》及相关协议；2、世华公司返还凌斐然交房保证金人民币5,000元；3、ＸＸ支付凌斐然违约金人民币350,000元；4、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由ＸＸ承担。
一审法院认定事实：2015年4月11日，ＸＸ作为买方，凌斐然作为卖方，双方签订了编号为XX的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、凌斐然将其所有的位于深圳市宝安区XX大厦XX栋XX阁XX号房（房地产证号码500××××7129）转让给ＸＸ，转让成交价为人民币1,750,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人�币50,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起70内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、如一方逾期履行义务超过10日或有其他根本性违约行为的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或向违约方主张适用定金罚则；8、双方在备注条款中注明：卖方须配合买方办理一切过户手续及更名；银行贷款期间需要卖方配合的，卖方无条件配合；卖方承诺买方此物业满两年再去银行办手续及过户手续。
2015年4月13日，凌斐然办理了公证委托手续，将包括管理涉案房产、办理赎楼手续、办理资金监管或托管手续、办理注销抵押登记手续、办理过户手续等以及在办理上述手续过程中签订房地产买卖合同等转让涉案房产的相关权限委托给深圳市万通融资担保有限公司、才军、曾伟东、ＸＸ、连晓亮，其中受托人ＸＸ即本案原告，且委托书中明确注明了ＸＸ的身份证号码。凌斐然主张其签订委托书中并不知悉受托人ＸＸ即本案原告，ＸＸ对凌斐然该主张不予认可。
2015年4月24日，ＸＸ作为买方，凌斐然作为卖方，双方签订了《补定金协议》，就涉案房产的定金补充约定如下：现涉案房产处于抵押状态，卖方因急需资金要求买方再次补定金人民币150,000元提前付给买方，此定金未在原合同上体现，但也属于首期款和房款的一部分。ＸＸ、凌斐然及世华公司在庭审中确认：2015年4月11日ＸＸ向凌斐然支付定金人民币50,000元，2015年4月24日又支付定金人民币150,000元，上述定金中有人民币5,000元作为交房�证金托管在世华公司处，世华公司明确表明愿意根据法院判决予以发放。
2015年4月24日，凌斐然出具《承诺书》，该承诺书载明：1、卖方承诺收到买方补交的定金人民币150,000元后提前交房给买方，交房时间为2015年5月15日；2、由于定金超过成交价的百分之十会影响买方贷款，卖方承诺买方将银行首期款监管多出的部分如数退还买方，如违约，买方有权追究卖方法律责任，且一切后果由卖方自行承担。
2015年5月4日，ＸＸ作为凌斐然代理人以凌斐然的名义作为卖方，罗龙汕作为买方，双方签订了编号为XX《房地产买卖合同》，约定卖方将涉案房产转让给买方，转让成交价为人民币2,000,000元；买方在签署合同时向卖方支付定金人民币30,000元，在签署合同之日起7日（含当日）内再向卖方支付定金人民币90,000元；付款方式为按揭贷款，买方应当于签署本�同之日起30日内（含当日）付清首期房款人民币500,000元，买方应当于约定的应付首期房款之日起3日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料。上述合同卖方落款处仅有ＸＸ以凌斐然代理人的名义签名，并无凌斐然签名。世华公司作为编号为XX《房地产买卖合同》的居间方分别于2015年5月4日、5月11日向罗龙汕出具两份收据，表明分别收到罗龙汕支付的涉案房产的交房保证金人民币30,000元、90,000元。ＸＸ作为凌斐然代理人以凌斐然的名义作为卖方，罗灵苑作为买方，双方签订了编号为XX《房地产买卖合同》，合同落款日期为2015年5月10日，合同约定的内容与编号为XX《房地产买卖合同》完全一致，上述合同卖方落款处仅有ＸＸ以凌斐然代理人的名义签名，并无凌斐然签名。另，ＸＸ主张其分别�罗龙汕、罗灵苑签订两份《房地产买卖合同》的原因是其想借用罗龙汕的名义购买涉案房屋，但罗龙汕临时没空，故与罗灵苑签订了《房地产买卖合同》，但因罗灵苑名下有房不能按首套房申请按揭贷款，故又还是与罗龙汕签订了《房地产买卖合同》；罗龙汕、罗灵苑主张ＸＸ以凌斐然代理人的名义将涉案房产转让给罗灵苑，并与罗灵苑签订了《房地产买卖合同》，因以罗灵苑名义办理按揭贷款首付款比较高，故经ＸＸ同意，决定以罗龙汕的名义办理首期款资金监管和按揭贷款手续，故ＸＸ以凌斐然代理人的名义又与罗龙汕签订了《房地产买卖合同》，涉案合同的定金和首期款均为罗灵苑实际支付。
2015年6月2日，ＸＸ作为买方，凌斐然作为卖方，双方签订了《补充协议》，约定如下：因卖方签订合同时急需资金要求买方交定金超过成交价的10%，现买�在银行贷款需要多监管首期款方能贷款，卖方承诺将多出的首期款人民币330,000元于收到首期款当天退给买方（备注：双方到银行后再放首期款，当面转账）。
2015年6月16日，世华公司以特快专递的方式向凌斐然发出《履约催告函》，向凌斐然告知：凌斐然应当于2015年6月20日前签署申请银行贷款所需的资料，否则视为凌斐然单方违约，凌斐然应承担违约责任。凌斐然主张其从未收到该份《履约催告函》。
ＸＸ主张凌斐然拒绝配合办理首期款资金监管手续，拒绝配合在二手房交易资金监管申请审批表及资金监管协议上签名行为违约，故ＸＸ现诉至法院，请求判令解除合同，并主张凌斐然应当向其返还定金人民币200,000元，按房屋转让价款的20%支付违约金人民币350,000元。凌斐然主张ＸＸ未按合同约定办理首期款资金监管手续，ＸＸ的行为构成违约，故凌斐然提起反诉，请求解除合同，并判令世华公司向凌斐然返还交房保证金人民币5,000元，且ＸＸ按房屋转让价款的20%承担违约金人民币350,000元。另，ＸＸ、凌斐然均提出对方主张的违约金标准过高。
另查，1、ＸＸ、凌斐然在庭审中确定双方约定的转让价款为人民币1,750,000元，双方并未变更过转让价款。ＸＸ主张是为了以罗龙汕和罗灵苑的名义购买涉案房屋，且为了办理高贷，所以与罗龙汕、罗灵苑签订《房地产买卖合同》，合同约定的转让价款为人民币2,000,000元；凌斐然和罗龙汕和罗灵苑均主张ＸＸ是以人民币2,000,000元的价格，将涉案房产转让给第三方。
2、ＸＸ主张其在合同约定的期限内多次通知凌斐然办理首期款资金监管手续，ＸＸ提交了短信、微信、《履约催告函》证明其该主张，世华公司对ＸＸ上述主张以及ＸＸ提交的短信�《履约催告函》均予以认可；凌斐然主张其配合ＸＸ办理首期款资金监管，但其2015年6月8日到银行时才发现买方主体变更为罗龙汕，且转让价款也提高了，ＸＸ以高价另卖的方式损害了凌斐然的合法权益。
以上事实，有房地产买卖合同、公证书、委托书、收据、补定金协议、承诺书、补充协议、履约催告函、快递回执、短信等证据和庭审笔录、笔录予以证实。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。ＸＸ和凌斐然签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。首先，ＸＸ、凌斐然签订的《房地产买卖合同》中的备注条件约定“卖方须配合买方办理一切过户手续及更名；银行贷款期间需要卖方配合的，卖方无条件配合”，结合涉案合同已经对办理按揭贷款和过户手续进行过明确约�的情况以及各方当事人的主张，一审法院认为上述备注条款的真实意思表示应当为凌斐然同意涉案房产登记在第三方名义下，并愿意协助办理更名等相关手续。其次，2015年4月13日，凌斐然办理了公证委托手续，将包括管理涉案房产、办理赎楼手续、办理资金监管或托管手续、办理注销抵押登记手续、办理过户手续等以及在办理上述手续过程中签订房地产买卖合同等转让涉案房产的相关权限委托给深圳市万通融资担保有限公司、才军、曾伟东、ＸＸ、连晓亮，其中受托人ＸＸ即本案ＸＸ，虽然凌斐然主张其签订委托书中并不知悉受托人ＸＸ即本案ＸＸ，但委托书中已经明确载明ＸＸ的身份证号码，且凌斐然未提交充分有效证据证明其是在受到欺骗、胁迫或恶意串通的情况下办理的公证委托手续，一审法院认为凌斐然作为有完全民事行为能力的卖方在办理委托公证手续、确定委托代理人以及出具《委托书》时应当负有审查和注意义务，凌斐然在受托人为ＸＸ时仍予以签字的行为，应当视为凌斐然自愿承担相应的法律后果和风险。再次，根据一审法院查明的事实，ＸＸ、凌斐然之间为房屋买卖合同关系，即凌斐然向ＸＸ出具《委托书》是基于履行双方签订《房屋买卖合同》的需要，ＸＸ作为凌斐然的代理人在行使代理权时应当遵守诚实信用原则。本案中，凌斐然以ＸＸ代理人的名义另行与罗龙汕、罗灵苑签订《房屋买卖合同》的方式，以高出其与ＸＸ约定的转让价款人民币250,000元的价格将涉案房产另行转让给第三方。综上所述，涉案合同约定涉案房产可以登记过户至第三方名下，且凌斐然以办理公证委托的方式将转让涉案房产的相关权限委托给包括ＸＸ在内的受托人，ＸＸ现以高出与凌斐然约定的转让价格将涉案房产转让给第三方，并要求凌斐然配合办理与罗龙汕的首期款资金监管和按揭贷款手续，结合凌斐然应当在签订合同以及出具授权委托书时尽到审慎的注意义务，ＸＸ在履行合同的过程中应当遵守诚实信用原则的情况，一审法院认为ＸＸ、凌斐然在履行合同的过程中均存在一定的过错，且双方过错责任相当，现双方均主张解除合同，一审法院予以支持，但双方互不得因本案合同解除而向对方主张违约金，一审法院对于双方各自的违约金的主张均不予支持。
关于定金。根据一审法院查明的事实，现有定金人民币195,000元在凌斐然处，有定金人民币5,000元在世华公司处进行托管，且世华公司表明同意根据判决发放，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，凌斐然应当向ＸＸ返还定金人民币195,000元，世华公司应当向ＸＸ返还定金人民币5,000元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认ＸＸ和凌斐然2015年4月11日签订的编号为XX的《房地产买卖合同》解除；二、凌斐然应于判决发生法律效力之日起三日内向ＸＸ返还定金人民币195,000元；三、深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于判决发生法律效力之日起三日内向ＸＸ返还定金人民币5,000元；四、驳回ＸＸ的其他诉讼请求；五、驳回凌斐然的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币4,650元，保全费人民币3,270元，由ＸＸ负担人民币5,040元，由凌斐然负担人民币2,880元；反诉受理费人民币3,313元，由凌斐然负担。本诉受理费和保全费ＸＸ已经预交，反诉受理费凌斐然已经预交。
二审审理期间，凌斐然提供新的证据，系罗龙汕、罗灵苑另案起诉ＸＸ的证据。
经二审审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。凌斐然与ＸＸ签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，一审认定有效正确，应予维持。涉案二审的争议焦点是：一审判令买卖双方互不追究违约责任是否不当？涉诉《房地产买卖合同》中的备注条件约定“卖方须配合买方办理一切过户手续及更名；银行贷款期间需要卖方配合的，卖方无条件配合”，一审结合办理按揭贷款和过户手续等约定，认为上述备注条款的系凌斐然同意涉案房产登记在第三方名义下、并愿意协助办理更名的理由成立。凌斐然以ＸＸ更名为由拒绝配合办理首期款资金监管手续，其行为构成违约，一审根据ＸＸ也存在一定过错判令双方互不追究违约责任并无不当，凌斐然的上诉请求本院不予支持。凌斐然提供新的证据，系罗龙汕�罗灵苑另案起诉ＸＸ的证据。该新证据证明的事实与本案属不同法律关系，ＸＸ与罗龙汕、罗灵苑之间的纠纷可另案解决，但并不能影响本案的处理结果，该新的证据不能改变本案的基本事实，本院不予采纳。综上所述，凌斐然的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6550元，由凌斐然负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十一月八日
书 记 员 谢文琦（兼）