上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终9778号
上诉人(原审被告)：鹏琛企业发展(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：华芝保，执行董事。
委托诉讼代理人：张瑜，上海瀚元律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海复新建筑材料供应站有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：任治平，董事长。
委托诉讼代理人：马永健，上海市联合律师事务所律师。
上诉人鹏琛企业发展(上海)有限公司(以下简称“鹏琛公司”)因与被上诉人上海复新建筑材料供应站有限公司(以下简称“复新公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹏琛公司法定代表人华芝保及其委托诉讼代理人张瑜、被上诉人复新公司委托诉讼代理人马永健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鹏琛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判支持鹏琛公司一审诉讼请求；一、二审案件受理费由复新公司承担。事实和理由：鹏琛公司与复新公司之间就上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋(以下简称“系争房屋”)及场地签订《房屋租赁合同》后，鹏琛公司投入大量资金对系争房屋进行了翻修、装饰等。鹏琛公司使用系争房屋仅几个月，由于系争房屋面临动迁，复新公司提前解除合同，给鹏琛公司造成了租金损失、停产停业损失、装饰装修损失、搬迁损失。复新公司因鹏琛公司在系争房屋上的装饰装修和改建而在动迁中获得了几百万的巨大利益，现仅支付鹏琛公司人民币(以下币种均为人民币)300,000元补偿严重显失公平，故复新公司应当赔偿鹏琛公司因合同提前解除而造成上述损失。《房屋租赁合同》第九条免责条款的内容中“无条件”是指如系争房屋要动迁，鹏琛公司放弃追究复新公司的违约责任，但对于损失鹏琛公司并未放弃主张。《房屋租赁合同》是复新公司提供的格式合同，该合同中对于鹏琛公司放弃主张损失的约定无效。如复新公司给予鹏琛公司合理补偿，鹏琛公司同意迁让。请求支持鹏琛公司的上诉请求。
复新公司辩称，不同意鹏琛公司的上诉请求。双方在订立《房屋租赁合同》时，复新公司不同意长期出租系争房屋及场地给鹏琛公司，因为已有传闻系争房屋及场地要动迁，这也是复新公司与鹏琛公司的合同只订两年的原因，且在《房屋租赁合同》中约定了第九条免责条款，该约定并没有违反法律强制性规定，也不违反合同法对于无效条款的规定，所以上述条款合法有效。一审时，复新公司考虑到鹏琛公司搬离系争房屋及场地的确需要一定费用，故自愿拿出300,000元作为对鹏琛公司的补偿，复新公司已经做到了合情合理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
复新公司向一审法院起诉请求：1、鹏琛公司迁出系争房屋及场地；2、鹏琛公司按每月12,500元的标准支付自2017年8月16日至实际迁出之日止的房屋使用费。
一审法院认定事实：上海市杨浦区许昌路XXX号产权人系复新公司，建筑面积724.57平米。
2015年5月18日，复新公司、鹏琛公司与案外人卢春龙签署《备忘录》，载明：2014年2月13日卢春龙与复新公司就系争房屋及场地的合同(合同起止日为2014年2月16日-2016年2月15日)于2015年5月18日终止(卢春龙已付租金至2015年8月15日)，改由鹏琛公司与复新公司签订新合同，新合同签订代表人为华芝保，复新公司表示同意。为便于鹏琛公司办理工商营业执照，新合同起止日为2015年2月16日-2017年2月15日。新合同时间段卢春龙已付复新公司租金由卢春龙自行与鹏琛公司结算，复新公司不作退款。复新公司、鹏琛公司在该备忘录上盖章确认，卢春龙签字确认。
当日，复新公司(甲方、出租方)与鹏琛公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋及场地供乙方使用；租赁权共24个月，自2015年2月16日至2017年2月15日；租赁期满，甲方有权收回该房屋、场地，乙方应如期返还，乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后可重新签订租赁合同；年租金第一年为112,500元，第二年租金为150,000元，每半年交付一次，先付后用，由乙方在每半年交付时间段的前7天内支付；乙方支付租赁保证金10,000元、水、电押金5,000元，合计15,000元，当双方租赁关系终止时，乙方付清水、电等费用后，凭甲方开出的押金收据全额退还给乙方；乙方对房屋进行装修、门面装潢、应事先征得甲方同意，租赁期满时，乙方应恢复原状将房屋完整归还甲方；乙方租赁期届满应按时、完好地将房屋移交给甲方，并不得向甲方所要任何乙方租赁期间已投入的任何装修费用；甲方由于政府土地征收、动迁、道路拓宽、土地收储等原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，免除违约责任，乙方在接到甲方的通知起，在二周内无条件搬出所承租房屋。
2016年5月17日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局、上海市杨浦区第二房屋征收服务事务所有限公司出具《杨浦区6街坊旧区改建房屋征收告居民书》，明确系争房屋纳入本次房屋征收范围。
2016年5月24日，复新公司发律师函给鹏琛公司，主要内容为：依据合同第九条，复新公司由于土地征收、动迁、道路拓宽、土地收储等原因致使不能履行合同时，应及时向鹏琛公司通报不能履行或不能完全履行的理由，免除违约责任，鹏琛公司应在接到复新公司通知起，在二周内无条件搬出承租房屋。现根据上海市杨浦区人民政府房屋征收决定(杨府房征(2016)3号)，许昌路XXX号纳入征收范围。由于出现了合同约定的解除条件，自2016年5月26日起复新公司解除与鹏琛公司签订的房屋租赁合同，请鹏琛公司在2016年6月10日前无条件搬离系争房屋及场地，结清租金、公用事业费、保证金及其他费用，如逾期未搬出，遗留在租赁房屋内的物品视为鹏琛公司自动放弃，复新公司将采取封门、断电等方式收回房屋。如鹏琛公司逾期迁出造成复新公司损失的，要求鹏琛公司承担全部法律责任。
2016年6月1日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市杨浦区第二房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位)与复新公司(乙方、被征收人)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，被征收房屋地址：许昌路XXX号，房屋性质为私房，房屋用途为非居，认定建筑面积724.57平方米，未认定建筑面积549.87平方米，被征收房屋价值补偿款44,788,569.98元，停产停业损失为4,478,857元，装潢补偿款为528,936.10元，乙方选择货币补偿，补偿款44,788,569.98元，材料费补贴1,099,740元，签约搬迁奖励费612,285元，纯货币奖励2,311,425元，设备搬迁费289,828元，设备重置补偿4,787,927元，证照补贴150,000元。本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%，本协议生效。
2016年6月6日，上海市杨浦区住房保障和房屋管理局发出公告，杨浦区平凉街道6街坊旧城区改建房屋征收基地征收补偿协议签约期限为2016年6月1日至2016年8月31日止。截止2016年6月2日，签订《房屋征收补偿协议书》户数为518户，达到本次房屋征收总户数90%以上，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十一条规定，已签订的《房屋征收补偿协议书》开始生效。
2016年12月28日，复新公司发律师函给鹏琛公司，主要内容为：合同到期后不续租，鹏琛公司应于2017年2月20日前腾空并搬离系争房屋，并结清相关费用。该份函鹏琛公司于2016年12月29日签收。
一审再查明,系争房屋产权证上附记：1幢、2幢、3幢对应复新公司、鹏琛公司签订租赁合同中约定的编号3、2、1，编号14系空地。
一审另查明，2015年6月2日，复新公司出具收据，收到鹏琛公司租赁保证金10,000元、水电押金5,000元。鹏琛公司于2015年8月14日支付复新公司56,250元，2016年3月21日支付复新公司75,000元，2016年11月18日支付复新公司50,000元，2017年1月5日支付复新公司25,000元，2017年3月9日支付复新公司75,000元，共计251,250元。庭审中，双方确认鹏琛公司已将2017年8月15日之前的租金及房屋使用费付清。
一审审理中，鹏琛公司向法院提出要求对系争房屋的装饰装修进行价值评估，因动迁公司已对系争房屋装饰装修进行估价，且鹏琛公司在2017年6月27日的庭前审理笔录中明确其反诉诉请3的金额是根据告居民书上的公式进行计算，故法院未予准许。
一审法院认为，关于本诉部分，复新公司、鹏琛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。庭审中，双方均表示租赁合同于复新公司发函之日即2016年5月24日解除，法院予以确认。合同解除后，鹏琛公司理应迁出系争房屋，现鹏琛公司仍继续占有使用系争房屋及场地，鹏琛公司应支付相应房屋使用费，故复新公司要求鹏琛公司腾空迁出系争房屋并支付2017年8月16日至实际迁出之日止的房屋使用费，于法不悖，法院予以支持。双方合同终止后，复新公司在鹏琛公司迁出房屋、结清水电后应返还鹏琛公司交付的保证金。一审审理中，复新公司向法院表示，考虑到鹏琛公司搬迁确实需要费用，复新公司自愿在鹏琛公司搬出系争房屋后给予鹏琛公司300,000元经济补偿，法院予以准许。关于反诉部分，因系争房屋产权人仍系复新公司，虽然复新公司与动迁公司签订了补偿协议，但并未丧失对系争房屋及场地的收益，鹏琛公司要求复新公司退还租金175,000元之反诉请求，无事实与法律依据，法院不予采纳。租赁合同第九条约定，如遇征收、动迁，鹏琛公司应在接到复新公司通知起，二周内无条件搬出系争房屋，可见双方在合同签订之时对动迁事宜作了考虑与明确约定，故现鹏琛公司要求复新公司支付停产停业损失、搬迁费、装修补偿与材料费之反诉请求，无法律与合同依据，法院亦不予支持。判决：一、上海复新建筑材料供应站有限公司与鹏琛企业发展(上海)有限公司就上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地签订的《房屋租赁合同》于2016年5月24日解除；二、鹏琛企业发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地；三、鹏琛企业发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内按每月12,500元的标准向上海复新建筑材料供应站有限公司支付自2017年8月16日至实际迁出之日止的房屋使用费；四、上海复新建筑材料供应站有限公司应于鹏琛企业发展(上海)有限公司迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地并结清水电费后退还租赁保证金10,000元、水、电押金5,000元，合计15,000元；五、准许上海复新建筑材料供应站有限公司自愿支付鹏琛企业发展(上海)有限公司补偿款300,000元，该款于鹏琛企业发展(上海)有限公司实际迁出上海市杨浦区许昌路XXX号内编号1、2、3、14的房屋及场地之日起十日内支付；六、驳回鹏琛企业发展(上海)有限公司全部反诉请求。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，复新公司与鹏琛公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应恪守履行。一审庭审中，双方均表示《房屋租赁合同》于复新公司发函之日解除，故一审法院据此判令双方所签《房屋租赁合同》于2016年5月24日解除，并无不当。合同解除后，鹏琛公司理应撤离系争房屋，现鹏琛公司仍继续占有使用系争房屋及场地，应支付相应的房屋占有使用费。鹏琛公司认为，复新公司提前解除合同，造成其损失，应予赔偿。对此本院认为，双方所签《房屋租赁合同》第九条约定，如遇征收、动迁，鹏琛公司应在接到复新公司通知起，二周内无条件搬出系争房屋。可见双方在订立合同时已预见到系争房屋可能会动迁，故对动迁事宜作了考虑与明确约定，现鹏琛公司要求复新公司支付停产停业损失、搬迁费、装修补偿与材料费，缺乏依据和理由，况且复新公司一审时也自愿于鹏琛公司搬出系争房屋后给予其300,000元经济补偿，故一审法院对鹏琛公司要求复新公司的诉讼请求不予支持，并无不当。鹏琛公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,580元，由上诉人鹏琛企业发展(上海)有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周刘金
审 判 员 高 胤
代理审判员 张力群
二〇一七年十二月七日
书 记 员 朱 敏
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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