天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4397号
上诉人（原审原告）：丁艳辉，女，1981年4月5日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：张志鹏，天津津宝律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：天津渤海湾房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区宝坻节能环保工业区。
法定代表人：林书育，该公司董事长。
委托诉讼代理人：庞学敏，该公司行政人力部经理。
委托诉讼代理人：庞博，天津文懋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京众达凯悦房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号楼地上部分三层C310室。
法定代表人：张凯，该公司总经理。
上诉人丁艳辉因与被上诉人天津渤海湾房地产开发有限公司（以下简称渤海湾公司）、北京众达凯悦房地产经纪有限公司（以下简称北京众达公司）商品房销售合同纠纷一案,不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
丁艳辉上诉请求判令：1、请求撤销天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初933号民事判决第二、三项，依法改判二被上诉人共同返还上诉人购房款326252元、购房税费11296.97元、暂计至2017年1月18日利息损失5922.07元（自2016年9月28日至2016年10月9日以120000元为基数按照年息6%计算，自2016年10月10日至2017年1月18日以337548.97元为基数按照年息6%计算）、承担已付购房款326252元赔偿责任，共计669723.04元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。虽上诉人与被上诉人渤海湾公司签订的《认购协议》约定购房款为200146元，但实际上诉人向渤海湾公司支付了327035.18元。整个购房过程被上诉人北京众达公司均未参与。一审法院以上诉人出具《承诺书》，认为上诉人认可买受抵押商品房的事实，属认定事实错误。渤海湾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。上诉人在2016年交付购房款的时候已经知道不能签订房屋买卖合同的事实，但上诉人仍然交付购房款，是对该事实的认可。2016年11月11日，上诉人收取了涉案房屋同时向被上诉人出具承诺书，明确表示收房后无条件签订商品房买卖合同，另外涉案房屋已经交给上诉人使用，上诉人没有产生实际损失，利息损失不应支持。交付的电商款100000元和购房差价，这两部分费用是北京众达公司实际收取，渤海湾公司没有义务与北京众达公司共同向上诉人返还购房款的义务。北京众达公司经传唤未到庭参加诉讼。
丁艳辉向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同返还原告购房款326252元、购房税费11296.97元、利息5922.07元（自2016年9月28日至2016年10月9日以120000元为基数按照年息6%计算，自2016年10月10日至2017年1月18日以337548.97元为基数按照年息6%计算）、承担已付购房款326252元赔偿责任，共计669723.04元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原、被告签订的《认购协议》。
一审法院经审理对双方没有争议的事实认定如下：1.2016年9月28日，原告为购买被告渤海湾公司开发的天津市宝坻区东汇广场375号商品房，与被告渤海湾公司签订《认购协议》，协议约定，商品房价款200146元，签订商品房买卖合同的时间是2016年10月10日。协议签订后，原告交付被告渤海湾公司定金20000元。2016年10月10日，原告交付被告渤海湾公司购房款180146元、契税等11296.97元。2016年11月10日，被告渤海湾公司将涉案房屋交付原告丁艳辉，丁艳辉交纳2016年11月10日至2017年11月10日物业费1801元。2.2016年6月8日天津市滨海新区人民法院作出（2016）津0116民初80737号民事判决书，确认涉案房屋已抵押给天津滨海新区天保小额贷款有限公司，并判令天津滨海新区天保小额贷款有限公司对涉案房屋在担保范围内有权优先受偿。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.原告主张与被告渤海湾公司签订的《认购协议》具备商品房买卖合同的性质，且涉案房屋已实际交付原告，应当认定为商品房买卖合同，被告故意隐瞒涉案房屋已经抵押的事实，应承担326252元的赔偿责任；被告渤海湾公司对涉案房屋已实际交付原告和涉案房屋已经抵押的事实予以认可，但称被告渤海湾公司没有故意隐瞒涉案房屋抵押的事实，现正在协商解决涉案房屋的抵押事宜。另原告在2016年11月11日接收涉案房屋时，已经承诺收房后待通知签订合同时无条件配合，并提交2016年11月11日原告签订的承诺书1份予以证实。2.原告称被告北京众达公司收取的电商款100000元和购房差价款26106元是代被告渤海湾公司收取的购房款，提交2017年3月27日原告到被告渤海湾公司与吕东东的对话录像1份及原告中国农业银行卡号62×××75交易明细1份予以证实，该交易明细记载2016年9月28日转入被告渤海湾公司20000元，转入822100070130237账户100000元，2016年10月10日转入822100070130237账户的218332.15元即是购房款；被告渤海湾公司称原告提交的录像中的吕东东不是其公司员工，其委托销售的代理商是华纳（北京）房地产经纪有限公司，不是被告北京众达公司，同时提交2016年7月18日房地产销售代理合同1份予以证实。
一审法院认为，原、被告在协商一致基础上签订的《认购协议》，系双方真实意思表示，合法有效，法院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容包括13项，就本案而言，双方签订的《认购协议》约定了当事人名称和住所、商品房基本状况、总价款、付款方式及首付款付款时间、签署商品房买卖合同的时间、违约责任，未约定交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等主要内容，双方也未按照约定签订《天津市商品房买卖合同》。虽然《认购协议》未约定交付使用条件及日期，但原、被告对涉案房屋已经实际交付，原告已经实际占有并使用涉案房屋，因此，该《认购协议》具备商品房销售合同的性质。
《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案因涉案房屋已经设定抵押，原告购房目的无法实现，庭审中，双方均同意解除合同，故双方签订的《认购协议》应予解除。被告渤海湾公司应返还原告定金20000元，房款180146元、税费11296.97元，共计211442.97元。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案原、被告在签订《认购协议》时虽然涉案房屋已经抵押，但《认购协议》约定双方签订商品房买卖合同的时间是2016年10月10日，而原告交付被告渤海湾公司购房款、契税的时间也是2016年10月10日，由此可见，即使被告渤海湾公司没有告知原告涉案房屋已经抵押的事实，原告交付购房款时已经知道被告渤海湾公司不能签订商品房买卖合同的事实，但原告仍交付被告渤海湾公司购房款，是对被告渤海湾公司不能按约签订商品房买卖合同的认可。2016年11月11日，原告在收取涉案房屋时，为被告渤海湾公司出具的《承诺书》中亦明确表示收房后无条件配合被告渤海湾公司签订商品房买卖合同，故对原告要求被告渤海湾公司承担已付购房款326252元赔偿责任的请求一审法院不予支持。另在《认购协议》的履行过程中，虽然原告已交付被告渤海湾公司购房款，但被告渤海湾公司亦将涉案房屋交付原告使用，原告并没有产生实际损失，故对原告要求被告渤海湾公司承担利息5922.07元的请求法院不予支持。
原告主张被告北京众达公司代被告渤海湾公司收取电商款100000元及购房差价款26106元，但其提交的2016年9月28日电商款100000元和2016年10月10日购房差价款26106元的收据均由被告北京众达公司加盖财务专用章；原告称其中国农业银行卡2016年10月10日转入822100070130237账户的218332.15元是购房款，但该数额与购房款收据数额不符，且原告提交的交易明细未显示822100070130237账户是被告渤海湾公司账户；原告提交的其与吕东东的录像不能证明被告渤海湾公司委托被告北京众达公司收取电商款100000元及购房差价款26106元，且被告渤海湾公司否认吕东东系其公司员工，而被告渤海湾公司提交的房地产销售代理合同的委托销售代理商是华纳（北京）房地产经纪有限公司，故被告渤海湾公司委托被告北京众达公司销售涉案房屋证据不足，对原告该主张一审法院不予支持。而原、被告《认购协议》约定的商品房价款200146元中不包含被告北京众达公司收取的电商款100000元及购房差价款26106元，被告北京众达公司基于《认购协议》收取电商款100000元及购房差价款26106元证据不足，原告诉请被告北京众达公司与被告渤海湾公司共同承担返还责任，与本案不属于同一法律关系，原告可向被告北京众达公司另行主张权利。
一审法院判决：一、解除原告丁艳辉与被告天津渤海湾房地产开发有限公司2016年9月28日签订的《认购协议》；二、被告天津渤海湾房地产开发有限公司于判决生效后五日内返还原告丁艳辉购房定金20000元，购房款180146元、税费11296.97元，共计211442.97元；三、驳回原告丁艳辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10498元，减半收取计5249元（原告已预交），由原告丁艳辉负担3499元，被告天津渤海湾房地产开发有限公司负担1750元，交纳时间同上。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，丁艳辉与渤海湾公司签订《认购协议》系双方自愿订立且系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应系合法有效。关于丁艳辉主张上诉人共同返还上诉人购房款326252元、购房税费11296.97元、利息损失5922.07元问题，因丁艳辉交纳的购房定金2000元，购房款180146元、税费11296.07元，共计211442.97元为渤海湾公司实际收取，应当由渤海湾公司予以返还。电商款100000元及购房差价款26106元，收据由北京众达公司加盖财务专用章，且丁艳辉不能证明电商款及购房差价为渤海湾公司收取，一审法院认定北京众达公司与渤海湾公司共同承担返还责任与本案不属同一法律关系，丁艳辉可向北京众达公司另行主张权利并无不妥。关于丁艳辉主张渤海湾公司及北京众达公司承担已付购房款326252元赔偿责任一节，因无事实及法律依据，本院不予支持。关于丁艳辉主张利息损失，鉴于丁艳辉在交纳房款后，实际使用了涉诉房屋，一审判决认定丁艳辉没有产生实际损失是正确的。
综上所述，丁艳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8174元，由上诉人丁艳辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭萍会
审判员 王宗新
审判员 张玉明
二〇一七年六月十九日
书记员 闫 飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；