上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终4855号
上诉人（原审原告）：金仁辉，男，1948年1月2日生，汉族，住上海市青浦区。
上诉人（原审原告）：金某1，男，1975年3月19日生，汉族，住上海市青浦区。
上诉人（原审原告）：金某2，女，2012年3月7日生，汉族，住上海市青浦区。
法定代理人：金某1（系金某2之父），年籍详上。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：郭伟伟，上海东申律师事务所律师。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：钟楠，上海东申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨春侠，女，1970年9月20日生，汉族，住安徽省蒙城县。
委托诉讼代理人：沈心德，上海创兆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾梦华，上海创兆律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：ＸＸ东，男，1950年3月27日生，汉族，住上海市闵行区。
上诉人金仁辉、金某1、金某2因与被上诉人杨春侠、ＸＸ东房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初17718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人金仁辉、金某1、金某2（以下简称金仁辉等三人）上诉请求：撤销原判，依法改判支持金仁辉等三人的一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决程序违法。1、案外人胡某作为重要诉讼参与人未被追加参与本案诉讼。金仁辉等三人方与胡某签订的《房屋转让协议书》仅有金仁辉一人签名，且该协议违反国家法律及相关政策对农村宅基地房屋流转的规定而应属无效，且该协议也未实际履行，而胡某与被上诉人ＸＸ东签订的协议之真实性也无法核实，仅凭ＸＸ东的陈述不能作为认定案件事实的依据。2、ＸＸ东在一审庭审中未到庭，但一审法院却未经法庭质证直接以其陈述内容作为判决依据，违反相关法定程序。二、一审判决认定事实不清。金仁辉等三人的诉请是要求解除与杨春侠签订的系争《房屋转让协议书》，但对该协议的效力问题，一审法院未作出明确说明，金仁辉等三人认为，该协议因杨春侠未履行相关合同义务导致无法继续履行。1、杨春侠未履行相应的付款义务。2、杨春侠并未根据协议约定履行为金仁辉等三人另行购置房屋的义务。综上所述，金仁辉等三人请求二审法院依法支持其上诉诉请。
被上诉人杨春侠辩称：1、上海市青浦区XX镇XX路XX弄XX苑XX号房屋（以下简称涉案房屋）在2003年即已进行了第一次转让，而此时金某2尚未出生，故金仁辉等三人主张系争转让协议侵犯金某2的权益显然不能成立。2、金仁辉等三人主张原来的房屋转让无效，但本案其诉请的是解除合同，故其主张存在相互矛盾之处。3、涉案房屋买卖实际发生在杨春侠与ＸＸ东之间，杨春侠已经向ＸＸ东支付了所有房款，涉案房屋也已由ＸＸ东交付给杨春侠，故合同已经履行完毕。4、杨春侠系考虑到金仁辉等三人的名字体现在ＸＸ东交付给杨春侠的房产使用证上，出于善意和避免今后因动迁产生矛盾，才约定为金仁辉等三人购置一套住房，经金仁辉等三人方多次选择已选定房屋并签订了购房合同，杨春侠支付了相应房款。一审法院认定事实清楚，维持涉案房屋原状符合相关法律规定，所作判决并无不当。不同意金仁辉等三人的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
被上诉人ＸＸ东辩称：其从胡某处受让涉案房屋，并由其将涉案房屋出售给杨春侠。杨春侠已经向其支付了房款，但协议上出售方载明的是金仁辉等三人。涉案房屋和土地使用权证均由其交付给杨春侠。不同意金仁辉等三人的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。
金仁辉等三人向一审法院起诉请求：1、判决解除金仁辉等三人与杨春侠签订的系争《房屋转让协议书》；2、判令杨春侠立即搬离涉案房屋。
一审法院认定事实如下：金仁辉系本市青浦区XX村XX号房屋（以下简称“原宅基房屋”）的土地使用者，核定使用面积为177平方米。
2002年12月16日，金仁辉作为被拆迁人与拆迁人上海XX有限公司就原宅基房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆迁人因动迁被拆迁人上述房屋而支付补偿款等。2003年5月1日，金仁辉委托案外人孙某易地于本市青浦区XX镇XX村XX组建造房屋（即涉案房屋），该房屋无产权证。
2003年11月16日，金仁辉（甲方）与案外人胡某（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方出让给乙方涉案房屋（包括宅基地使用权），总转让价格人民币（下同）420,000元，自乙方结算款项后，乙方即享受对此房屋的所有权及宅基地使用权，今后如遇市政拆迁或动迁而引起的一切权利和义务均由乙方享有履行，与甲方无关。协议另对其他事宜进行了约定。上述协议签订后，胡某向金仁辉支付了420,000元房款，金仁辉等三人向胡某交付涉案房屋及原宅基房屋土地使用权证原件。
2003年12月21日，案外人胡某作为甲方与ＸＸ东作为乙方签订《房屋转让协议书》一份，约定甲方出让给乙方涉案房屋（包括宅基地使用权），总转让价格525,000元，自乙方结算款项后，乙方即享受对此房屋的所有权及宅基地使用权，今后如遇市政拆迁或动迁而引起的一切权利和义务均由乙方享有履行，与甲方无关。协议另对其他事宜进行了约定。
同日，金仁辉出具《协议书》一份，载明：金仁辉同意胡某将涉案房屋转让给ＸＸ东。
上述协议签订后，ＸＸ东向胡某支付了525,000元房款，胡某向ＸＸ东交付涉案房屋及原宅基房屋土地使用权证原件。
2016年5月19日，金仁辉等三人作为转让人（甲方）与杨春侠作为受让人（乙方）签订系争《房屋转让协议书》一份，约定乙方购买甲方涉案房屋，房屋使用权面积约为177平方米；转让价款计3,900,000元，乙方于2016年5月19日前支付100,000元作为定金给甲方；于2016年5月25日前支付500,000元，当日交接房屋；于2016年8月30日前支付3,300,000元。至交房之日起，该物业所配套享有的一切权益（包括市政拆迁及动迁所得所有利益）全部归乙方所有，甲方无异议。乙方未按本协议约定期限付款的，逾期超过30日仍未付款的，甲方有权单方解除合同。合同第八条第（6）款约定，鉴于该房屋产权为上海市农村宅基地使用权房，为甲方自有居住使用，现甲方无房可居，乙方在他处为甲方再行购置一套房屋供甲方居住，房屋产权归甲方所有，但在甲方所有的上海市农村宅基地使用权房未发生房屋登记、更名及过户给乙方或乙方指定的受让人权利转移前，乙方为甲方购买的房屋所有权归乙方所有，房屋产权虽登记在甲方名下，甲方亦同意在甲方取得该房屋产权证7日内陪同乙方至该房屋所在地的房地产交易中心办理他项权利登记证明，由甲方将房屋抵押给乙方，甲方认可无异议。合同另对其他事宜进行了约定。ＸＸ东于该协议书空白处签字确认。
审理中，杨春侠述称，系争《房屋转让协议书》中所售房屋的实际出卖方为ＸＸ东；ＸＸ东通过买卖获得了涉案房屋权利，现售予杨春侠，实际购房款为3,910,000元；鉴于金仁辉等三人为原宅基房屋的土地使用权利人，杨春侠为避免后续产生纠纷，故与金仁辉等三人订立系争《房屋转让协议书》。对此，金仁辉等三人则不予认可，并述称上述合同的相对方为金仁辉等三人和杨春侠，ＸＸ东不存在任何权利义务；此外，涉案房屋的权利系金仁辉等三人共有，金仁辉单方的处分行为无法代表金某1、金某2，故金仁辉将涉案房屋出售于案外人胡某以及对胡某另行出售房屋予以认可的行为均为无效。ＸＸ东则认可杨春侠的陈述。
上述协议书签订后，杨春侠向ＸＸ东全额支付了3,910,000元购房款，ＸＸ东向杨春侠交付了涉案房屋及原宅基房屋的土地使用权证原件。
审理中，杨春侠申请证人金某3和王某出庭作证，以证明涉案房屋实际由ＸＸ东出售给杨春侠，金仁辉等三人与杨春侠间不存在房屋买卖合同关系，但由于金仁辉系涉案房屋的土地使用权人，经证人金某3建议，杨春侠同意另行购置房屋供金仁辉等三人居住。对此，金仁辉等三人质证认为两位证人均系从他人处了解涉案房屋交易过程，未亲身感知，且证人证言存在矛盾。
一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，金仁辉已于2003年11月6日将涉案房屋转让于案外人胡某，胡某于次月21日又转让于ＸＸ东，ＸＸ东取得房屋并使用至2016年5月，后其将该房屋又转让于杨春侠，以上关于涉案房屋的买卖均系各方的真实意思表示。现涉案房屋由杨春侠居住并使用，本着尊重居住现状、维持稳定的原则，一审法院认可杨春侠对涉案房屋的居住现状，并保护其继续占有、居住使用房屋的权利，故对金仁辉等三人以杨春侠未按约支付购房款为由要求解除金仁辉等三人与杨春侠签订的《房屋转让协议书》以及杨春侠搬离涉案房屋的诉讼请求，均不予支持。
关于金仁辉等三人主张的金仁辉无权单方处分涉案房屋的问题。其一，根据原宅基房屋土地使用证载明的土地使用者为金仁辉，该房屋所涉的拆迁补偿安置协议及后续易地委托建房协议书中对外签章者亦为金仁辉，故可认定金仁辉作为户主有权利代表金某1、金某2对涉案房屋进行处分；其二，涉案房屋经金仁辉转让于胡某，又经金仁辉确认后由胡某转让于ＸＸ东，ＸＸ东自2003年取得涉案房屋后居住使用至2016年，十多年间无证据证明金某1、金某2对此提出过异议。综上，对于金仁辉等三人的上述主张，不予认可。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一七年二月二十七日作出判决：驳回金仁辉、金某1、金某2的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由金仁辉、金某1、金某2负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审审理中，金仁辉等三人表示对一审认定事实没有异议。
另，杨春侠陈述，根据2016年5月19日其与金仁辉等三人签订的《房屋转让协议书》的约定，金仁辉等三人选定相关房屋后，由金仁辉直接作为买受人签订购房合同，杨春侠已经支付大部分房款。对此，金仁辉等三人表示，双方协议约定杨春侠应为其提供一套居住房屋，但金仁辉签订购房合同购买的是商铺，不符合约定，金仁辉等三人在与杨春侠交涉无果的情况下提起本案诉讼。对杨春侠已支付相关购房合同部分房款的事实予以确认。
本院认为，一、就金仁辉等三人关于一审存在程序违法的主张。1、一审是否应追加案外人胡某参加诉讼的问题。首先，金仁辉等三人主张金仁辉一人与胡某签订的《房屋转让协议书》违反国家相关法律及政策的规定且未经其他权利人认可而应为无效，但该协议的效力问题与本案并非同一法律关系，故此不能成为必须追加胡某参加本案诉讼的充分理由。其次，金仁辉等三人主张胡某与ＸＸ东签署的《房屋转让协议书》的真实性无法核实，仅凭ＸＸ东的陈述不能作为定案依据，但金仁辉等三人对金仁辉与胡某曾签署过涉案房屋转让协议、收取胡某支付的房款、向胡某交付涉案房屋及原宅基地房屋土地使用权证原件、金仁辉出具同意胡某将涉案房屋转让给ＸＸ东的书面材料等事实均不持异议，且金仁辉等三人亦未提供案外人胡某就其与ＸＸ东之间涉案房屋交易相关事实持有异议的任何初步证据，故胡某未参与本案诉讼并不必然导致无法查明案件相关事实。2、ＸＸ东在一审的陈述未经庭审质证的问题。因一审确认相关事实系根据相关证据并结合当事人的陈述予以综合认定，而判决书中记载的ＸＸ东的述称意见，则系对ＸＸ东陈述内容的客观记载，故金仁辉等三人对此所持异议亦不能成立。
二、就金仁辉等三人与杨春侠所签《房屋转让协议书》的认定问题。虽然双方对该协议的真实性均无异议，但根据本案查明的事实，金仁辉在2003年即已将涉案房屋转让给案外人胡某，之后胡某又将涉案房屋转让给ＸＸ东，杨春侠实际系从ＸＸ东处取得涉案房屋及相关权利凭证并向ＸＸ东支付了相应对价，而金仁辉等三人与杨春侠所签协议中，除由杨春侠为金仁辉等三人再行购置一套房屋供其居住的约定曾实际予以履行但因双方产生争议而搁置外，其余约定内容并无实际履行的任何证据，金仁辉等三人主张杨春侠未按协议约定支付购房款，故其有权解除协议，但金仁辉等三人并未对在杨春侠未向其支付任何购房款的情况下其却已向杨春侠交付房屋作出合理解释，更何况金仁辉等三人亦认可在2003年金仁辉已向案外人胡某交付了涉案房屋，对于涉案房屋如何又回归至其三人处、系其三人实际向杨春侠交付涉案房屋，金仁辉等三人并未提供任何证据证明，而杨春侠对双方约定其需再行购置一套房屋供金仁辉等三人居住已作了合理解释，由此，金仁辉等三人以杨春侠未履行双方协议约定的付款义务为由主张解除协议，不能成立。就杨春侠应再行购置一套房屋供金仁辉等三人居住的合同义务，根据双方二审中的陈述，杨春侠实际已为金仁辉签订合同所购置的房屋支付了部分房款，后金仁辉等三人系认为因该房屋为商铺而不符合约定，故径行提起本案诉讼，因此属于双方在杨春侠履行该项合同义务过程中产生争议而非杨春侠未履行合同义务，且在金仁辉等三人无切实证据证明杨春侠系从其三人处直接受让涉案房屋的情况下，金仁辉等三人以此作为解除系争《房屋转让协议书》的理由，不能成立，本院对此亦不予采信。由此，一审法院未予支持金仁辉等三人要求解除协议的相关诉请，并无不当，本院予以认同。综上所述，金仁辉等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币80元，由上诉人金仁辉、金某1、金某2共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 陈蓓蓉
二〇一七年七月六日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……