福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终3874号
上诉人（原审原告）：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福州市台江区台江路95号，统一社会信用代码91350100660378535Q。
法定代表人：刘夷，总经理。
委托诉讼代理人：蔡文明、郑海燕，该公司员工。
上诉人（原审被告）：魏镜忠，男，1982年2月9日出生，汉族，住福建省罗源县，
委托诉讼代理人：张国贤、朱国辉，福建汇成律师事务所律师。
上诉人福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称“东百元洪公司”）因与上诉人魏镜忠房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院(2016)闽0103民初2917号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。
东百元洪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持东百元洪公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由魏镜忠承担。事实和理由：一、一审判决认定讼争合同2016年5月21日解除，却仅要求魏镜忠支付租金至2016年1月15日，事实认定不清，适用法律错误。一审证据仅表明东百元洪公司将案涉店面上锁，上锁不等于提前收回租赁房屋，魏镜忠之前也有对该场地上锁，案涉场地也在魏镜忠管控之下，且上锁后诉争店面尚未清空。东百元洪公司对案涉店面上锁是为了促使魏镜忠缴纳租金恢复经营同时避免魏镜忠逃避债务，故上锁是纠正魏镜忠违约行为的救济措施，合法有效，并不因此终止魏镜忠缴纳租金的义务。魏镜忠应当支付2016年1月15日至2016年5月21日期间的租金。二、在东百元洪公司发函解除合同后，魏镜忠物品仍存放在租赁房屋中，应支付占用费至2016年7月15日实际腾房止。三、双方关于违约金的约定并未附有条件。履约保证金作为合同履行的担保，具有违约金的性质，魏镜忠违约时，应当归东百元洪公司所有。且东百元洪公司一审并未提出关于履约保证金的诉请，魏镜忠也未提出相应的反诉请求。四、东百元洪公司因魏镜忠违约至2016年11月才找到下一个租户，期间损失100万元左右，一审调减违约金仅支持20万元左右，不足以弥补损失，日千分之三违约金并未过高，不应调减。
魏镜忠辩称：一、东百元洪公司在未发出提前解除通知书的情况下，即于2016年1月15日对案涉房屋强行上锁控制店面，其行为构成违约，一审法院判令魏镜忠付租至此时正确合法。魏镜忠在非营业时间对店面上锁是正常使用行为，因东百上锁后，魏镜忠无法使用店面，而案涉店面目前已实际出租他人，可以推知东百元洪公司在上锁后实际控制并收回店面。二、在店面上锁后，魏镜忠多次请求返还其留置的设备，东百元洪公司不予准许，直至一审中还请一审法官帮助协调，并向公安机关报案请求返还设备，故有关设备未搬离并非魏镜忠不搬离，而是东百不允许搬离，在此情况下，不应由魏镜忠支付场地占用费。三、魏镜忠拖欠两个半月租金，合计182313元，东百元洪公司主张2016年1月至2016年12月的预期租金系其直接损失及一审判决的违约金过低的观点不能成立。一审判决魏镜忠支付违约金241255元远高于租金本身，是错误的。四、合同解除的时间应为2016年1月15日，一审就此认定错误。
魏镜忠上诉请求：撤销一审判决的第一项，改判在扣除缴纳的履约保证金250000元后，魏镜忠还应向东百元洪公司支付15368元；本案的二审诉讼费用由东百元洪公司承担。事实和理由：魏镜忠仅拖欠东百元洪公司租金182313元，一审法院认定魏镜忠承担违约金83055元以及因违约支付免租期租金158200元，明显高于实际损失，是错误的。东百元洪公司未举证证明除资金占用损失外其还存在其他经济损失，且合同关于违约金、支付免租期租金等约定均属违约责任范畴。一审法院对违约赔偿数额的认定远高于东百元洪公司的实际损失，有失公允，应依法予以减少。
东百元洪公司辩称：诉争合同关于免租期条款的约定是附条件的。条件未达成，魏镜忠即必须将免租期的租金补足。这并非违约责任，亦不存在违约金过高，应予减少的问题。
东百元洪公司一审起诉请求：1、魏镜忠立即向东百元洪公司支付自2016年1月起至2016年5月拖欠的租金384426元，并按逾期付款金额的日千分之三向东百元洪公司支付自2016年1月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2016年8月16日为186116元，两项共计570542元；2、魏镜忠立即向东百元洪公司支付自2015年1月7日起至2015年3月7日止的免租期租金，共计158200元；3、魏镜忠立即向东百元洪公司支付自2016年5月24日起暂计至2016年8月16日的场地占用费，共计470645元；4、魏镜忠立即向东百元洪公司支付违约金83055元；5、本案全部诉讼费由魏镜忠承担。
一审法院认定事实：2015年1月初，以东百元洪公司为甲方、魏镜忠为乙方，双方就位于东百元洪2F3-01店铺的房屋签订了《房屋租赁合同书》，合同约定东百元洪公司将房屋出租给魏镜忠经营咖啡之翼，租赁期限为60个月，自2015年1月7日起至2020年1月6日止，接场日初步定在2015年1月6日，实际接场日后的2个月（自2015年1月7日起至2015年3月7日止）为魏镜忠装修免租期。若因魏镜忠原因导致本合同提前解除且魏镜忠实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，本免租期取消，解除合同时魏镜忠应参照第一期租金将免租期租金支付给东百元洪公司。从2015年1月7日起至2016年1月6日的月租金为人民币79100元，2016年1月7日起至2017年1月6日的月租金为83055元，双方同意按固定租金方式计算租金，乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方缴纳合同履约保证金250000元，该履约保证金不冲抵租金，租赁期满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方。另约定“第九条合同的解除：1、乙方有下列情形之一的，甲方有权提前单方解除合同：1.1乙方无正当理由将租赁房屋闲置壹个月（含壹个月）以上的；1.2乙方利用租赁房屋进行违法活动、故意或重大过失损坏租赁房屋及公共设备的；1.3本合同约定及法律规定的其他情形。2、甲方依本条第1款约定提前解除合同的，有权对乙方采取停水、停电、收回租赁房屋等措施；同时，也有权留置乙方放置于租赁场所内的可移动设备、设施、物品等；在解除合同通知送达后的十日内，乙方仍未缴清欠款的，甲方有权将留置的财产折价、变卖或拍卖等方式进行抵偿。此外，甲方保留继续追索所受一切损失的权利。甲方亦可选择不予解除合同，租金按实结算，但甲方有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失，并可没收乙方履约保证金。3、若乙方需提前解除本合同的，应提前三个月书面通知甲方。4、因乙方原因导致本合同提前解除的，甲方有权没收乙方的履约保证金，且乙方应另行向甲方支付壹个月租金（按合同解除当月租金标准计算）作为违约金”。上述合同签订后，魏镜忠向东百元洪公司缴纳了履约保证金250000元，向福建东百物业管理有限公司缴纳了物业保证金及押金65000元。现东百元洪公司向一审法院提出上述诉请。一审诉讼中，魏镜忠确认2015年11月起不再向东百元洪公司支付租金。东百元洪公司提出本案讼争的房屋所有权人是福建元洪房地产有限公司，由福建东百集团股份有限公司向福建元洪房地产有限公司承租，福建东百集团股份有限公司委托其子公司即东百元洪公司以东百元洪公司名义对外转租、签订租赁合同、收取租金。东百元洪公司对此提供《元洪城购物广场租赁合同书》及《补充协议书》、《授权委托书》为据，魏镜忠不持异议。
魏镜忠提供了案外人强炀、案外人曾毅与付林雅的聊天录音及相关的微信记录，证实讼争店面是2016年1月15日经东百元洪公司公司上锁，经东百元洪公司质证，东百元洪公司认为魏镜忠提供的补充材料过了举证期限，不能作为证据采用，东百元洪公司有权不予质证，聊天录音是东百元洪公司工作人员付林雅在魏镜忠胁迫下所作的敷衍回应，不能作为证据，无法证明东百元洪公司对其锁门的时间，退一步讲，即使东百元洪公司曾采取关闭魏镜忠经营场所的行为也是依合同第八条第2款约定对魏镜忠的欠租行为采取强制措施，但不能据此认定魏镜忠只须缴交至东百元洪公司采取强制措施时的租金，东百元洪公司采取强制措施并不终止魏镜忠缴交租金的义务，只要双方存在租赁关系，魏镜忠就应缴交租金。2016年12月5日，一审法院通知案外人付林雅到庭作调查笔录，其拒绝到庭，但向法庭确认其原系东百元洪公司公司的商管部经理，涉案商铺的停水停电及锁门事宜是其具体指派下属实施，其确认与案外人曾毅的微信聊天记录是真实的，记录中体现各商铺停业加锁情况均为真实情况，提出其已与东百元洪公司的委托代理人蔡文明进行工作交接，本院上述与付林雅通话过程有东百元洪公司的委托代理人陈婷及魏镜忠的委托代理人张国贤在场，一审法院制作《追记》记录在案，东百元洪公司确认通话一方是付林雅。东百元洪公司确认其于2016年5月采取锁门的方式收回讼争店面。鉴于魏镜忠提供的上述聊天记录与一审法院与付林雅确认的吻合，东百元洪公司抗辩于法无据，一审法院对魏镜忠提供的上述证据予以确认，一审法院确认本案讼争店面于2016年1月15日由东百元洪公司公司强制锁门。
一审法院认为：福建东百元洪公司与魏镜忠签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。因东百元洪公司于2016年1月15日采取强制锁门的方式实际掌控了讼争店面，致使魏镜忠无法经营使用，且诉讼中，魏镜忠承认其自2015年11月起至店面被强制收回期间未付租金的事实，故魏镜忠应向东百元洪公司支付2015年11月7日起至2016年1月15日的租金182313元（79100元/月×2月+83055元/月×1月+83055元/月/29天×9天）。对于东百元洪公司超出该部分的诉请不予支持。讼争店铺已于2016年1月15日被东百元洪公司强制收回，故东百元洪公司要求魏镜忠支付自2016年5月24日起暂计至2016年8月16日的场地占用费共计470645元的诉请不予支持。东百元洪公司鉴于魏镜忠自2015年11月起拖欠租金的行为，于2016年5月19日向魏镜忠发出《解除合同通知》，魏镜忠确认其于2016年5月21日收到该函件，本案租赁合同于2016年5月21日解除。根据双方《房屋租赁合同书》的约定：“因乙方原因导致本合同提前解除的，甲方有权没收乙方的履约保证金，且乙方应另行向甲方支付壹个月租金（按合同解除当月租金标准计算）作为违约金”，东百元洪公司要求魏镜忠支付违约金83055元的诉请予以支持。双方《房屋租赁合同书》约定：“乙方应按合同约定及时支付本合同项下的租金及相关费用，若乙方逾期缴纳的，每逾期一日按未付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金……”该合同条款中逾期交纳租金的违约金计算的前提是讼争租赁合同继续履行，但现东百元洪公司行使单方解除权，魏镜忠已就合同解除的违约情形承担了相应的违约责任，故对于东百元洪公司要求魏镜忠按照逾期付款金额的日千分之三标准向其支付自2015年11月11日起至付清拖欠租金之日止的逾期付款违约金的诉请不予支持。根据讼争租赁合同的约定“因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，本免租期取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将免租期租金支付给甲方”双方约定的合同租赁期限为2015年1月7日起至2020年1月6日止，现因魏镜忠的违约行为导致讼争租赁合同于2016年5月21日解除，故东百元洪公司要求魏镜忠向其支付自2015年1月7日起至2015年3月7日止的免租期租金共计158200元的诉请，予以支持。履约保证金实际上系合同双方确保履约的担保，而非违约金的性质，现双方《房屋租赁合同书》已解除，东百元洪公司应向魏镜忠退还履约保证金250000元。因魏镜忠的物业保证金及押金65000元系向福建东百物业管理有限公司缴纳，故其要求将该笔物业保证金及押金抵扣其应向东百元洪公司缴纳的租金的辩解不予采信。
一审法院判决：一、魏镜忠应当于判决生效之日起十日内一次性向东百元洪公司支付2015年11月至2016年1月15日的租金182313元、违约金83055元及2015年1月7日起至2015年3月7日止的免租期租金158200元，以上款项共计423568元，扣除魏镜忠缴纳的履约保证金250000元，忠魏镜忠还应向东百元洪公司支付人民币173568元；二、驳回东百元洪公司的其他诉讼请求。案件受理费16341元，由东百元洪公司负担8687元，魏镜忠负担7654元。
二审中，各方均无新证据提交。
根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，案涉租赁合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应依约履行。魏镜忠未依约交付2015年11月7日起至2016年1月15日期间的租金，构成违约。东百元洪公司在未依约解除合同的情况下于2016年1月15日径行锁门，使案涉店铺无法继续经营，东百元洪公司以实际行动作出了解除合同的意思表示，魏镜忠此后未再支付租金，亦以实际行动表明不愿意继续履行合同，故案涉租赁合同已实际于2016年1月15日解除，一审就此认定事实错误，本院予以纠正。同理，对东百元洪公司关于以2016年5月21日向魏镜忠发出解约通知书的时间作为合同解除的时点的上诉理由，本院不予采纳。
关于场地占用费问题。东百元洪公司上诉称魏镜忠未清空店面中的设备，故应支付场地占用费至2016年8月。但在2016年1月15日东百元洪公司径行将案涉店铺上锁后，魏镜忠实际上无法进入该店铺，此时要求魏镜忠自行取走设备已无可能。东百元洪公司未能举证证明其曾要求魏镜忠清空案涉店铺，且其有能力将设备移至仓库并将店铺出租，却在锁店后任设备占用店面至2016年8月16日任损失扩大，此种损失扩大后果，应由其自负。综上，对东百元洪公司要求魏镜忠支付场地占用费的请求，一审法院未予支持，是正确的。
对于魏镜忠应承担的违约责任，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，虽承租方魏镜忠逾期支付租金的行为是导致案涉租赁合同解除的原因，但合同解除与逾期支付租金分属不同的违约情形。案涉租赁合同已就两种违约情形分别约定了不同的违约金或违约损失的赔偿额的计算方式。现魏镜忠出现了两种违约情形，东百元洪公司作为出租方分别向其主张违约责任未违反法律规定亦符合双方的约定。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。因魏镜忠所负有的是金钱给付义务，其逾期付款给东百元洪公司造成的实际损失应为利息损失，在东百元洪公司未举证证明还存在其他损失的情况下，要求魏镜忠每日按延迟支付款项的3‰向东百元洪公司缴纳违约金，明显过高。综合案涉合同的履行情况、双方当事人的过错程度及东百元洪公司的实际损失情况等，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法对违约金的计算标准予以调整，即按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。其次，东百元洪公司要求魏镜忠支付2015年1月7日至2015年3月7日期间的免租期租金158200元，符合案涉租赁合同第2.3条关于“……。若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，本免租期取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将免租期租金支付给甲方。”之约定，一审法院就此判决，是正确的。再次，关于25万元履约保证金是否应予退还。根据案涉租赁合同第7.2条关于“……，超过十五日未缴纳全部欠付租金、费用的，甲方有权提前解除本合同。”及第9.4条关于“因乙方原因导致本合同提前解除的，甲方有权没收乙方的履约保证金，且乙方应另行向甲方支付壹个月租金（按合同解除当月租金标准计算）作为违约金。”之约定，上诉人魏镜忠逾期支付租金，已构成单方违约，其向东百元洪公司缴纳的25万元履约保证金，东百元洪公司可不予返还。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、变更福州市台江区人民法院(2016)闽0103民初2917号民事判决第一项为“魏镜忠应当于本判决生效之日起十日内一次性向福建东百元洪购物广场有限公司支付2015年11月至2016年1月15日的租金182313元及违约金（违约金以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率四倍计付，其中2015年11月欠付租金对应的违约金自2015年11月11日起计算至付清该月租金止；2015年12月欠付租金对应违约金自2015年12月11日起计算至付清该月租金止；2016年1月欠付租金对应违约金自2016年1月11日起计算至付清该月租金止）、违约金83055元及2015年1月7日起至2015年3月7日止的免租期租金158200元。”；
二、撤销福州市台江区人民法院(2016)闽0103民初2917号民事判决第二项；
三、驳回福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。
本案二审案件受理费16341元，由福建东百元洪购物广场有限公司负担6536.4元，由魏镜忠负担9804.6元。一审案件受理费按一审判决执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 王燕燕
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十月十二日
法官助理 蔡思婷
书 记 员 郑菡君
（2017）闽01民终3874号共12页