上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终10015号
上诉人（原审被告）：上海虹民房地产经纪有限公司徐汇分公司，住所地上海市徐汇区宛平南路51号临牌。
主要负责人：李德华，总经理。
被上诉人（原审原告）：唐正茂，男，1969年3月23日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：俞一之，上海市三石律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇超，上海市三石律师事务所律师。
原审被告：上海虹民房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区天山支路168号3层043室。
法定代表人：姚建华，总经理。
上诉人上海虹民房地产经纪有限公司徐汇分公司（以下简称虹民公司徐汇分公司）因与被上诉人唐正茂、原审被告上海虹民房地产经纪有限公司（以下简称虹民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初6451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人虹民公司徐汇分公司上诉请求：撤销一审法院判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除双方之间《租赁合同》缺乏事实依据和法律依据，超出被上诉人一审诉讼请求，程序违反法律规定。
被上诉人唐正茂不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。
原审被告虹民公司未作答辩。
唐正茂向一审法院起诉请求：1、确认唐正茂与虹民公司徐汇分公司签订的租赁合同于2016年8月31日解除；2、要求虹民公司徐汇分公司立即迁出上海市徐汇区XX路XX号；3、要求虹民公司徐汇分公司注销在上海市徐汇区XX路XX号注册的营业执照信息；4、要求虹民公司及虹民公司徐汇分公司按每月人民币（币种下同）13,000元的标准支付唐正茂自2016年8月31日起至虹民公司徐汇分公司实际迁出之日止的房屋占用费。
一审法院认定事实：2012年8月14日，唐正茂（案外人吴某代签，出租方，甲方）与虹民公司徐汇分公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将位于XX路XX号营业用房（实际为XX路XX号临牌，面积大约为12平方米）租赁给乙方使用。二、租赁期限为两年，即从2012年8月20日起至2014年8月31日止。租赁期限届满，乙方应立即腾退租赁房屋并交还钥匙，腾退及交还钥匙期限为租赁合同期届满后的2天内，逾期则视为乙方违约，甲方有权按本合同追究乙方违约责任。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的三倍金额，向甲方支付该房屋占用期间的使用费；同时承担违约金。三、甲、乙双方协定，租赁房屋年租金前两年各为54,000元，由乙方承担并按季支付给甲方。四、租金支付方式为先付后用，按季支付，乙方在合同期规定的季前一周将下期租金付给甲方。五、乙方向甲方支付租赁保证金9,000元。保证金不计利息，在本合同终止时，如有关费用未付清，则将保证金作抵冲，如费用结清，则甲方在30日内向乙方返还保证金。十一、因租赁合同期满或乙方违约，甲方提前解除本合同的，租赁房屋内一切固定装修（饰）均无偿归甲方所有，甲方无需给与乙方任何经济赔偿或补偿。合同还对其他事项作了约定。在合同第二条租赁期限上方，写有“延长至2015年8月31日为止，月租金5,500元。吴某，2014年11月22日。”双方均确认此为租赁合同到期后延长租赁期限至2015年8月31日达成的协议。
2015年8月31日后，双方未再签订书面租赁合同。唐正茂自认，双方口头协商租赁期限延长至2016年8月31日。虹民公司徐汇分公司表示，2016年8月31日后，虹民公司徐汇分公司继续使用系争房屋，并按期将租金转账支付给吴某，截至庭审时已支付到2017年5月19日，庭审后，虹民公司徐汇分公司又于2017年5月24日支付了下一季度费用。唐正茂表示，案外人吴某确实收到李德华于2016年8月14日转账支付的16,500元，于2016年11月20日支付的6,500元，于2016年11月21日支付的10,000元，于2017年5月24日支付的16,500元，以及卢春华于2017年2月22日支付的16,500元。但上述付款行为不能视作双方对租赁期限达成了新的协议，唐正茂早在2016年8月31日就向虹民公司徐汇分公司表达了解除租赁关系的意思，且虹民公司徐汇分公司应按每月13,000元的标准支付房屋占用费，每月尚欠7,500元房屋占用费未支付。
一审审理中，唐正茂提交租赁意向协议，欲证明案外人愿意以每月13,000元的标准承租系争房屋，并以此作为房屋占用费的标准。唐正茂还提交其与上海XX有限公司的租赁合同，合同中约定唐正茂承租XX路XX号营业用房，租赁期限自2012年1月1日至2018年6月15日。
另查明，2016年10月12日，吴某向一审法院起诉虹民公司徐汇分公司及虹民公司[（2016）沪0104民初30767号]，要求解除租赁关系，虹民公司徐汇分公司搬离系争房屋并按每月13,000元的标准支付房屋占用费。同年12月15日，吴某撤回起诉。唐正茂表示，因为丢失租赁合同原件，所以授意吴某提起前案诉讼，唐正茂认可吴某代其签订合同并收取租金的行为。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，唐正茂与虹民公司徐汇分公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的租赁合同经延长后于2015年8月31日到期。此后，双方未再续签书面合同，但虹民公司徐汇分公司仍继续使用系争房屋，并按期支付租金，至本案起诉前唐正茂并无证据证明其对此提出过异议，故双方于2015年8月31日后形成不定期租赁。不定期租赁，当事人可随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。唐正茂主张租赁合同自2016年8月31日解除，但并无证据证明解除的意思在此之前通知到虹民公司徐汇分公司，吴某的起诉行为亦不能视为唐正茂作出的意思表示。故一审法院认定2017年3月15日诉前调解时虹民公司徐汇分公司签收诉状副本即为收到解除合同的通知，双方租赁合同自2017年3月15日解除。合同解除后，虹民公司徐汇分公司有义务搬离系争房屋，但应给予虹民公司徐汇分公司合理的准备期限，鉴于虹民公司徐汇分公司已支付相关费用至2017年8月20日，故一审法院认定虹民公司徐汇分公司应在2017年8月20日前搬离系争房屋。合同解除后，虹民公司徐汇分公司支付的费用实质为房屋使用费。关于房屋使用费的标准，一审法院认为唐正茂主张的每月13,000元的标准过分高于原租金标准，一审法院参考系争房屋实际情况和合同履行情况，酌定房屋使用费标准为每月6,500元，自2017年3月16日起计算至实际搬离之日止，虹民公司徐汇分公司按每月5,500元标准已支付的2017年3月16日至2017年8月20日的房屋使用费可从中扣除。虹民公司徐汇分公司主张其独立核算，但未提供相关证据佐证，故房屋使用费应由虹民公司及虹民公司徐汇分公司共同负担。此外，唐正茂要求虹民公司徐汇分公司注销其在系争房屋地址注册的营业执照信息，该项诉讼请求应由相关行政部门处理，不属于一审法院处理范围，故一审法院不予支持。关于租赁保证金，唐正茂确认收到9,000元租赁保证金，同意按照合同约定抵充相关费用后返还。为避免讼累，一审法院对租赁保证金一并作出处理。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2017年6月30日作出判决：一、唐正茂与虹民公司徐汇分公司签订的《租赁合同》于2017年3月15日解除；二、虹民公司徐汇分公司于2017年8月20日前搬离上海市徐汇区XX路XX号（临牌）；三、虹民公司及虹民公司徐汇分公司按每月6,500元的标准支付唐正茂自2017年3月16日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋使用费（虹民公司徐汇分公司按每月5,500元标准已支付2017年3月16日至2017年8月20日的房屋使用费28,417元可从中结算）；四、唐正茂于虹民公司徐汇分公司搬离上述房屋之日返还租赁保证金9,000元（虹民公司徐汇分公司未结清的房屋使用费、水电费等相关费用可用该笔款项抵扣）；五、驳回唐正茂其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由虹民公司徐汇分公司负担。
二审中，当事人未向本院提交新的证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人虽然主张一审判决解除双方之间《租赁合同》缺乏事实依据和法律依据，超出被上诉人一审诉讼请求，程序违反法律规定，但其并未提供充分的证据材料予以反驳，故一审法院根据现有证据材料综合审查认定事实，处理意见并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海虹民房地产经纪有限公司徐汇分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 强
代理审判员 何 建
审 判 员 李 兴
二〇一七年九月十八日
书 记 员 刘晓静
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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