广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第782号
原告：杨平，身份证住址贵州省安顺市西秀区。
委托代理人：沈晶莹，广东金领律师事务所律师。
委托代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。
被告：毕志力，身份证住址广州市花都区。
被告：广州市阳裕商贸发展有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：郑穗。
上述两被告共同委托代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
原告杨平诉被告毕志力、广州市阳裕商贸发展有限公司（以下简称阳裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨平的委托代理人沈晶莹，被告毕志力、广州市阳裕商贸发展有限公司的共同委托代理人杨宇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨平诉称：位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街68号星辰国际鞋业广场系被告阳裕公司开发的商业楼盘。2010年阳某公司在开售该商业楼盘时大肆进行虚假宣传，该楼盘宣传单上称：“至高端营商标准、打造星级平台。高：星级品质豪华商场装修，营造至高档的采购环境！精：引入至具实力品牌商家，专注高利润精品鞋业商贸！尖：顶尖的专业市场管理体系，成就高效运营价值！”“投资星辰（国际）鞋业广场，数十万的投入成本，即坐享近1000万的市场升值空间！”鉴于阳某公司的上述宣传，我决定投资购买该楼盘商铺。当时售楼员告诉我，商铺产权分割到了阳某公司关联人毕志力名下，签订商铺买卖合同由毕志力与我签订，阳某公司作为毕志力的担保人。2010年12月18日我与毕志力、阳某公司签订了《商铺买卖合同》，约定：我向毕志力购买位于广州市白云区西槎路同雅苑同雅街68号第二层30号商铺，建筑面积9.8448平方米，总房价242714元，我于2010年12月18日前支付房款122714元，余下房款120000元向银行申请抵押贷款，阳某公司作为毕志力在该合同约定的全部义务和责任承担一般担保责任。合同签订后，我依约支付了122714元房款，余下房款向开发商阳某公司指定的贷款银行广发银行申请抵押贷款。该商铺交付后，并没有阳某公司所称的豪华装修、更没有引进品牌商家，整个商场管理混乱，商场经营环境无序混乱，导致交楼至今三年多，商铺一直未能出租经营，购买了商铺毫无收益，更没有开盘收楼时所称的“数十万的投入成本，即坐享近1000万的市场升值空间”。由于阳某公司对整个商场经营管理不善，商铺空置，没有商业价值，导致银行不同意向我及其他小业主发放贷款。综上，我认为毕志力和某裕公司在宣传单中承诺引进专业的市场管理体系、引进具有实力的品牌商家、进行新品质豪华装修，承诺商场收益，可视为毕志力和某裕公司就涉案商铺及整个商场规划范围内的商铺以及相关设施做了具体的说明及对商铺投资进行了允诺并对双方签订的商铺买卖合同的订立及价格确认有重大影响，导致我作出错误的投资判断，购买了该商铺。上述说明和允诺虽未载入双方签订的合同，但应视为合同内容，毕志力和某裕公司未履行上述合同义务，应承担违约责任。由于商铺所在的商场经营环境恶劣，商铺无法出租，不具商业价值，我无法获得银行贷款，我购买该商铺无法实现投资回报或者经营使用的合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及第二十三条以及《合同法》第九十四条第（四）的规定，请求法院判令：1.解除原告与被告毕志力和某裕公司于2010年12月18日签订的《商铺买卖合同》；2.被告毕志力向原告返还购房款122714元及利息，利息按同期银行贷款利率计算，从实际付款之日2010年12月18日起计至实际清偿之日止，暂计至2015年5月15日止为31571元；3.被告毕志力赔偿原告损失12212元；4.被告阳某公司对原告返还购房款、支付利息及赔偿损失承担连带清偿责任；5.两被告承担本案全部诉讼费用。
两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由是：1.被告毕志力与原告签订的商铺买卖合同，被告毕志力已履行完毕了全部合同义务，相关的房产已交付，且办理了登记过户手续，涉案房屋现已过户至原告名下，并由原告进行了交接确认，所以不同意原告的解除及返还房款的请求。2.被告从未向原告承诺相关的经营保证，原告提交的宣传单没有被告的确认或提供的字样，出处不明。宣传单右下角处有一行字写明“本广告相关图文资料及数据以双方签署之买卖合同及政府批准的相关文件为准”，可以表示出宣传单仅仅只是一个广告，包括里面的用词，实际上写明商圈的以临街某批发部为例，很明显就是一种广告，而要约根据合同法必须具备两个条件，一是内容具体确定，二是要约人有接受约束的意思表示，这一点从宣传单上都没有体现出来，该宣传单没有就涉案商铺进行任何的具体约定，所提到的宣传或者原告所提及的语句都是不确定的，也更加不能说明是特别指向涉案商铺，而被告也从未对广告的内容作出任何的承诺意思表示，反而是注明以买卖合同为准，在买卖合同中并没有作出任何的意思表示，因此我方认为该宣传单并非是要约。3.关于银行贷款的发放问题，相关的贷款未发放是由银行根据商业风险，而并非是涉案商铺买卖本身存在任何的法律瑕疵。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2010年12月18日，杨平作为买受人，毕志力作为出卖人，阳某公司作为委托代理人及保证人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，杨平向毕志力购买广州市白云区西槎路同雅苑同雅街68号二层30号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共9.8448平方米，房价款总金额为242714元。合同第四条约定：付款方式为按揭付款，2010年12月18日前支付122714元，余下房价款计120000元向银行申请抵押贷款。该条备注部分第3款为：如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的（包括但不限于银行根据自身经营需要不批准及国家贷款政策调整因素不批准），买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭机构）或出卖人电话或书面通知后3天内，足额向出卖人一次性支付该商铺全部房价款；逾期付款的，则按本合同第五条承担违约责任。合同第十五条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。
上述《商铺买卖合同》签订后，杨平按约定向毕志力支付了第一期房价款合计122714元，并根据双方合同的约定向案外人广发银行股份有限公司广州分行（以下简称广发行广州分行）申请抵押贷款。杨平另于2010年12月18日向某公司交付涉案商铺税费7982元，向案外人广州市悦琛投资咨询有限公司交付涉案商铺委托公证服务费300元、向广东文迪律师事务所支付涉案商铺的律师服务费1480元、于2011年4月19日向佰顺按揭交付按揭费4900元（按揭费为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街68号二层29号铺和30号铺两个铺位共同支付的费用）。毕志力在2013年8月30日委托广州市瑞众物业管理有限责任公司向杨平发出《通知书》，通知其于2013年9月1日至2013年9月5日前往办理接收手续，接收时间至迟不得超过2013年9月30日前，该通知书通过EMS寄送到广州市天河区华景路63号豪门阁A2-503，该地址为杨平在《商铺买卖合同》中所留的通讯地址。
庭审中杨平表示其根据毕志力的通知去收铺，但到现场去看却发现涉案商铺是没有的，大概在2014年3、4月份其又去现场看过涉案商铺已被间隔出来，该商铺是在消防通道上间隔出来的。毕志力则表示，杨平接到通知去收铺时以要求退铺为由没有完成交接，根据合同约定应视为已经交铺；涉案的商铺所在的商场已经取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（穗云公消安检许字（2011）第0210号），因此涉案商铺在正式投入营业之前已经通过公安部门的二次消防验收和开业验收，消防的设置是符合国家规定的；涉案商铺是经过房管部门实际测量及发放相应的产权证，杨平称对应的商铺不存在不符合事实。庭审中本院要求杨平在本院指定的举证期内就涉案商铺系在消防通道上间隔出来的事实进行举证，在本院指定的举证期内，杨平未能提供证据证明该事实的存在。
涉案房产的房地产登记簿查册表显示：涉案房屋产权已于2013年6月4日登记至杨平名下，登记地址为广州市白云区西槎路同雅苑同雅街68号230房；涉案房产已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从1995年4月6日起。
根据毕志力的申请，本院向广发行广州分行发函调查涉案商铺按揭贷款申请未获得该行批准的原因，该行复函称：一、涉案商铺借款人曾向我行申请过按揭贷款手续。二、涉案房屋均为星辰（国际）鞋业广场内的商铺；部分商铺购买人／借款人的按揭贷款申请已获得我行审批通过。由于星辰（国际）鞋业广场招商情况较差，经营管理欠妥，商场空置率过高，为防范风险，我行对该广场内商铺购买人的贷款申请停止审批手续。三、在我行停止贷款审批手续之前，上述楼盘（广州市白云区西槎路同雅苑同雅街38号、68号）已有部分房屋通过我行的贷款审批，且我行向借款人发放贷款。
杨平提交星辰（国际）鞋业广场宣传单一份，该宣传单使用了“至高端营商标准、打造星级平台。高：星级品质豪华商场装修，营造至高档的采购环境！精：引入至具实力品牌商家，专注高利润精品鞋业商贸！尖：顶尖的专业市场管理体系，成就高效运营价值！”“投资星辰（国际）鞋业广场，数十万的投入成本，即坐享近1000万的市场升值空间！”“10㎡年租120万，地皇商圈轻松做收租王！白云鞋业商圈，全球顶级的第一批发商圈……以一间10㎡的临街鞋业批发铺为例，每月租金高达10000元／㎡，一年即收租120万！”“8年收益1000万，不是奇迹！”等用语。该宣传单右侧注明：“本广告相关图文资料及数据以双方签署之买卖合同及政府批准的相关文件为准，开发商保留最终解释权”。
以上事实，有商铺买卖合同、交接确认书、收款收据、收据、宣传单、照片、房地产登记簿查册表及当事人陈述等证据证实。
本院认为：杨平作为买受人，毕志力作为出卖人，阳某公司作为委托代理人及保证人签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应恪守履行。杨平以毕志力和某裕公司未履行宣传单中承诺引进专业的市场管理体系、引进具有实力的品牌商家、进行星级品质豪华装修，承诺商场收益的合同义务而构成违约以及由于阳某公司对整个商场经营不善导致其无法申请银行按揭贷款为由申请解除《商铺买卖合同》。首先，对于宣传广告是否构成要约的问题，根据《中华人民共和国合同法》第十四条，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容确定并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，而宣传单在其右侧注明“本广告相关图文资料及数据以双方签署之买卖合同及政府批准的相关文件为准，开发商保留最终解释权”，因此宣传单右侧标注的内容可以看出，该宣传单制作者显然未表明受宣传单意思表示的约束。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释和理解与适用》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，而本案中，杨平提交的宣传单“星级品质豪华商场装修、引入至具实力品牌商家、顶尖的专业市场管理体系”中的“星级品质”、“豪华”、“至具实力”、“顶尖”等用语均无明确标准，而对于商铺的收益也仅是“以一间10㎡的临街鞋业批发铺为例”，而涉案商铺为二楼非临街商铺，故宣传单中所作的说明和允诺并非具体确定的，该宣传单应视为要约邀请，杨平主张宣传单中的相关内容构成要约的意见，依据不足，本院不予采纳，杨平、毕志力和某裕公司之间的权利义务，应当根据《商铺买卖合同》的约定来确定。其次，杨平作为一个理性的投资主体，对于广告宣传中所谓的升值和投资回报蕴含的商业风险应当充分注意并有合理的预见，杨平主张毕志力和某裕公司恶意串通、虚假宣传、故意误导购房者依据不足。最后，对于是否是因毕志力和某裕公司的原因致使杨平未能成功办理银行按揭贷款手续，案外人广发行广州分行的复函中已经明确表示，该行未向杨平发放房贷是基于其对涉案商铺所在的星辰（国际）鞋业广场项目本身的招商情况、经营管理等情况等进行风险评估后，出于其自身经营风险的考虑没有批准该放款，由于原、被告之间为商铺买卖合同，根据《商铺买卖合同》，毕志力和某裕公司对涉案商铺所在的鞋业广场项目本身的招商与经营管理等并未承担义务，广发行广州分行出于其自身经营风险的考量未放款属于不可归责于毕志力的原因。故上述情形并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第二十三条因当事人一方原因未能订立担保贷款合同，对方当事人可以请求解除合同的情形。且双方对于银行出于自身经营需要不批准买受人的按揭贷款申请的处理方式已经在《商铺买卖合同》第四条备注部分第三款做出明确约定，故双方的《商铺买卖合同》并不存在不能继续履行的情形。
杨平另主张涉案商铺系在消防通道上被分隔出来，但其未能就该事实进行举证，且在本院指定的举证期内，亦未能补充提供证据证明该事实的存在，其就此应当承担举证不能的责任，本院对杨平的该主张不予确认。
综上，杨平要求解除毕志力和某裕公司之间签订的《商铺买卖合同》依据不足，本院不予支持，故对其要求毕志力和某裕公司返还购房款、支付利息、赔偿损失的诉讼请求，亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第三条、第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告杨平的全部诉讼请求。
本案受理费3630元，由原告杨平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 王丽美
人民陪审员 陈景荣
人民陪审员 林广群
二〇一五年八月八日
书 记 员 郑萍军