广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终8388号
上诉人（原审原告）：吴恺，住所地：广东省深圳市福田区。
委托代理人：刘亚娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：谭嘉齐，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉镇东方。
被上诉人（原审第三人）：谭利平，住所地：广东省深圳市龙岗区布吉镇东方。
两被上诉人共同委托代理人：李国运，广东雅棠律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。
法定代表人：李耀智，执行董事。
委托代理人：周琼，住所地：广东省梅县，系该司职员。
上诉人吴恺因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1411号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2012年2月13日，深圳市房地产权登记中心向谭嘉齐颁发了深房地字第××号《房地产证》，谭嘉齐系深圳市宝安区XX街道XX花园XX号房产权利人，该房地产建筑面积87.8平方米，用途为住宅，性质为市场商品房。
2014年6月6日，深圳市公证处出具公证书，写明：谭嘉齐拥有涉案房产，现委托谭利平作为代理人，并以谭嘉齐的名义在代理期限（2014年6月6日至2017年6月6日）内，办理如下事项：一、全权办理提前还清上述房产按揭贷款（即赎楼）手续，代办抵押登记注销手续，领取房地产买卖合同或房地产证等产权证明；二、全权办理出租上述房产有关手续，代为签署上述房产租赁合同、收取租金，代理人有权选择承租方并确定租赁价格；三、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，办理有关公证手续，在有关文件上签字；四、办理上述房产的房款资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件，收取资金监管协议中的房款，办理有关公证手续，签署相关文件；五、到深圳市房地产权登记中心等国土部门办理上述房产过户登记的一切手续；六、办理上述房产的收楼手续及办理上述房产的水、电、煤气、物业管理，有线电视、电话、宽带网络等开户过户销户的相关手续；七、到税务部门全权办理上述房产的减免税手续，缴纳有关费用，签署相关文件。受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，我均予承认。受托人无转委托权。
2015年4月6日，吴恺作为买方与作为卖方的谭嘉齐签订了一份《二手房买卖合同》，约定谭嘉齐将位于深圳市宝安区XX街道XX花园XX号房地产转让给吴恺，转让成交价为3500000元。买方同意在合同生效两日内向卖方支付定金100000元，定金交由双方所约定第三方监管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，买方应向买方出具定金收据，卖方拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。买方须于2015年6月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款950000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2015年6月20日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三工作日内补足，如多余合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；上述购房款支付到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续，签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。涉案房地产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
合同备注条款约定，经买卖双方友好协商，因产权人在美国合同由代理人签署，产权人须在签署合同之日起10日内做好全权委托公证，如从美国所做的公证书在深圳本地无法使用时，此合同无效，双方同意解除合同，卖方5日内退回全额定金，若有争议并无法协商解决的，依据中华人民共和国法律，向交易房产所在地人民法院起诉判决。经双方协商如因产权人无法办理公证委托时，此协议双方同意解除，卖方在5日内退回全额定金。
2015年4月6日，谭利平出具《收款收据》，确认收到吴恺交来购买涉案房产的定金100000元。同日，吴恺POS机刷卡方式向中原地产代理1866花园分公司支付款项100000元。中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）确认上述定金90000元已根据托管协议支付给吴恺，剩余10000元仍托管于中原地产处。
2015年4月10日，谭嘉齐在美国加利福尼亚州办理公证委托书，委托深圳市不动产融资担保股份有限公司的员工孟某、黄某、罗某云、陈某梅四名员工作为自己的代理人，在2015年4月10日至2016年4月8日内办理出售涉案房产的相关手续。
2015年4月20日，中原地产的工作人员告知谭利平，谭嘉齐2015年4月10日在美国办理的公证委托书无法使用。
2015年5月27日、6月17日，吴恺先后向深圳市龙岗区布吉镇XX花园B3-110邮寄两份《履约催告函》和一份《律师函》，收件人为谭嘉齐与谭利平、中原地产，催告谭嘉齐与谭利平、中原地产尽快办理房产的相关赎楼手续，继续履行涉案合同。一审庭审中，谭嘉齐称其没有收到上述《履约催告函》。
谭嘉齐提交一张录音及视频光盘，主张谭嘉齐曾致电中国驻洛杉矶领事馆证件组，对方工作人员告知谭嘉齐驻洛杉矶领事馆无法办理授权给公司的委托书，只能办理授权给具体个人的委托书。谭嘉齐还曾亲自到洛杉矶领事馆询问办理授权委托事宜，得到同样答复。一审庭审中，吴恺对此证据不予认可。
吴恺向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除吴恺、谭嘉齐之间的房屋买卖合同；2、谭嘉齐向吴恺支付违约金70万元，谭利平对此承担连带责任；3、谭嘉齐向吴恺返还定金10万元，谭利平对此承担连带责任；4、本案诉讼费用由谭嘉齐承担（含受理费、保全费等）。
原审法院认为，吴恺、谭嘉齐签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同不能履行的原因。吴恺称系谭嘉齐在美国办理的赎楼公证书因只授权给个人未授权给担保公司而无法使用，且谭嘉齐拒绝再次办理可以使用的公证委托书，亦拒绝授予谭利平转委托权，导致赎楼手续无法办理，谭嘉齐违约导致合同不能继续履行。谭嘉齐称其已依约办理公证委托手续，且谭嘉齐从洛杉矶领事馆得到的答复是无法办理授权给公司的公证委托书，故双方约定的合同解除条件已经成就，谭嘉齐未违约。原审法院认为，吴恺、谭嘉齐在《二手房买卖合同》备注条款约定：因产权人在美国合同由代理人签署，产权人须在签署合同之日起10日内做好全权委托公证，如从美国所做的公证书在深圳本地无法使用时，此合同无效。无效意思应为不发生法律效力。本案中，谭嘉齐已经在涉案合同签订后四日内办理了公证委托书，并提供电话录音及视频资料欲证明在美国无法办理授权给公司的公证委托书，吴恺虽对此不予确认，但未提供有力证据予以反驳。吴恺称即使谭嘉齐无法办理授权给公司的公证委托书，也应该办理授权谭利平转委托权的委托书，原审法院认为，谭嘉齐已依约办理公证委托书，已经为涉案合同履行支出了相应的费用，且此公证委托书无法使用谭嘉齐并无过错，如谭嘉齐再次办理公证委托书，需花费额外的时间和物质成本，超出了合理的范围，有违公平原则。结合吴恺、谭嘉齐提供的证据及客观事实，原审法院认为，因谭嘉齐在美国所做的公证书在深圳本地无法使用，涉案合同并未发生法律效力。综上，吴恺关于其谭嘉齐违约导致合同无法继续履行，请求予以撤销涉案合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
关于定金返还。原审法院认为，涉案合同未发生法律效力，谭嘉齐收取吴恺的定金9万元及中原地产托管的1万元，均无合同依据，应予返还。中原地产陈述仍在中原地产处托管的1万元按法院判决处理。据此，谭嘉齐应将收取的9万元定金返还给吴恺，中原地产应将托管的1万元退还给吴恺。
吴恺要求谭利平与谭嘉齐承担连带责任，原审法院认为，谭利平作为谭嘉齐的委托代理人与吴恺签订涉案合同，其并非合同主体，无须承担合同义务。故对吴恺该项诉讼请求，原审法院不予确认。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十五条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认吴恺与谭嘉齐于2015年4月6日签订的《房地产买卖合同》（编号：XXX）未发生法律效力；二、谭嘉齐应于判决发生法律效力之日起五日内向吴恺返还定金10万元。其中，托管在中原地产处的金额1万元由中原地产负责返还吴恺，剩余金额9万元由谭嘉齐迳付吴恺；三、驳回吴恺的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5900元，由吴恺负担5162元，谭嘉齐负担738元。保全费4520元，由吴恺负担。
上诉人吴恺不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、一审法院认定事实错误。本案的争议焦点为：谭嘉齐是否按合同约定办理了公证委托，以及办理的公证委托是否能够在中国使用？（一）吴恺认为，谭嘉齐并没有按合同约定谨慎办理公证委托。首先，根据合同第六条（3）项的约定卖方委托担保公司担保融资赎楼，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书。而众所周知，卖方办理公证委托给担保公司必然第一受托人是担保公司，接着排列下来便是担保公司指派的员工，然而，遗憾的是，谭嘉齐事先并未详细了解担保委托赎楼程序，其指定的受托人只有担保公司普通员工、没有出现担保公司名称，导致银行不认可，此为第一失误。其次，中国人在美国办理公证委托的方式有两种。一种是：在美中国人亲自前往所在领区的中国驻美使领馆办理委托书公证。另一种是：如果在美中国人不方便亲自去中国领事馆公证的，须首先在当地由公证员（NotaryPublic）办理委托书公证，再送达州务卿进行认证（部分州需要首先交由CountyClerk认证），最后由中国领事馆办理认证。认证可以委托他人办理而不用亲自前往。本案中，谭嘉齐显然采用的是第二种公证委托的方式，且该种方式由于认证可以委托他人办理，所以实际上并不会耗费谭嘉齐过多时间成本。且尤为重要的是，办理公证委托的文本显然是谭嘉齐提供的，公证员只核实文件签署人的身份，见证签名的真实性，关于这一点从谭嘉齐提供的证据中即可看出。由此可见，谭嘉齐办理的公证委托书是否在国内可用，完全取决于谭嘉齐提供什么样的文本。而恰恰，谭嘉齐有意或无意提供的委托书文本中没有出现担保公司的名称。由此更进一步证明了谭嘉齐的失误。再次，关于谭嘉齐所称的其咨询过美国洛杉矶领事馆工作人员，声称受托人不能是以公司为单位，一定是以个人。对此，首先，我们无法确定该份录音的真实性，其次，即使是真实的，从谭嘉齐提交的录音文字整理中发现，工作人员所表达的意思是不能单独委托给公司，因为需要委托给具体的人去办事，而谭嘉齐显然故意偷换概念，故意作出引人误导的陈述。况且，中国使领馆适用的是中国法律，而根据中国相关法律规定，且从二手房买卖普遍办理赎楼公证委托的流程来看，均是同时委托担保公司和担保公司的员工共同来办理赎楼及履行相关义务。我方在一审中已经提供了证据证明有其他案外人也同样是在美国办理的公证委托书，公证委托书上同时有担保公司的名称和担保公司的职员，那样的公证委托书是完全可以使用的，但是本案中谭嘉齐却没有按照中介的要求出具合格的公证委托书，导致本案的房屋买卖合同无法继续履行。（二）关于办理的公证委托是否能在中国使用？吴恺认为，即使谭嘉齐在境外只能办理公证委托给个人，也是可以完成整个房产交易的。一种方式是只要委托给担保公司的法定代表人即可做现金赎楼；另一种方式是谭嘉齐委托给其在深圳的母亲即谭利平，并给予转委托权，则其母亲可以在深圳公证委托给担保公司完成赎楼手续，并且这也是身在国外人士所常用的委托方式。因此备注第二条所约定的解除条款也不能成立。
二、一审法院适用法律错误。一审法院基于谭嘉齐已经办理了公证委托手续，便认为谭嘉齐已经履行了合同义务，从而认为合同未生效，认定谭嘉齐不用承担任何责任是完全违背法理的。赎楼是卖方（即谭嘉齐）的义务，这一点不因备注条款而改变。所以谭嘉齐有义务了解何种方式的公证委托书可以让合同继续履行，并且如前所述，谭嘉齐应当知道如何做一份可以在深圳使用的公证委托书，而谭嘉齐却坚持使用由于其自己过失所办理的不适当的公证委托书，并表示“这份能用就办，不能用就不办了”，拒绝办理新的委托公证，其行为实际上是试图为了自己的利益不正当的促使解除条件成就。根据《合同法》第四十五条，谭嘉齐为了自己的利益促成解除条件成就或者促使合同未生效，即使其行为导致解除条件成就（导致合同未生效）也不应视为解除条件成就。
三、一审法院审理程序存在瑕疵。谭嘉齐并未按照法律规定的举证期限提交证据材料，而是所有证据均为当庭提交，对此，吴恺的代理人也当庭提出了质疑，然而却并没有得到审判法官的采纳。吴恺认为谭嘉齐的此行为严重违背法律规则和举证程序，望二审法院重新谨慎考虑。
综上，为维护吴恺的合法权益，请求判令：1、撤销原审判决第一项和第三项，并依法改判；2、解除吴恺与谭嘉齐之间的房屋买卖合同；3、谭嘉齐向吴恺支付违约金70万元，谭利平对此承担连带责任；4、本案一审、二审诉讼费用由谭嘉齐承担（含受理费、保全费）。
被上诉人谭嘉齐、谭利平共同答辩称：众所周知的3.30新政是在2015年3月30日，吴恺与谭嘉齐的买卖合同签订时间是2015年4月6日，吴恺所说的有点夸大其词。我们在2015年7月31日收到原审法院邮寄给我们的诉状以及相关的证据，我们在2015年8月14日向原审法院提交了答辩的证据，开庭时间是2015年8月21日，所以上诉状的理由不成立。吴恺认为谭嘉齐在美国办理公证适用的是第二种公证委托方式而不是本人亲自去办理，在一审中我们认为是谭嘉齐本人在4月6日签订合同之后，于4月11日办理了公证委托。我们补充提交谭嘉齐在2015年4月10日的飞机票、住宿发票以及打车的所有凭证。而且谭嘉齐本人是在美国做飞行员培训，不可能委托其他人办这个事情，也就是说谭嘉齐办这个事情中花费了时间、相应的金钱。办委托公证的过程，谭嘉齐收到中介公司通过谭利平传递的担保文书之后，到我国驻洛杉矶使馆办理认证，大使馆证件组要求他到加利福尼亚办公证，同时把授权委托公证的担保公司去掉，其理由是委托办理赎楼，要自然人办理，而不能委托公司。在这种情况下，谭嘉齐按照我国驻洛杉矶大使馆证件组的要求把担保公司去掉了，做了公证和认证。当事人双方在签订买卖合同的时候认定的事实，房子是按揭款，必须要有担保赎楼的过程。当事双方也意识到卖方在国外，要办理公证委托，担保赎楼的费用由吴恺承担，所以双方在合同的特别约定明确规定，担保赎楼公证委托如果在国内不能用，本合同无效。因此不能像吴恺那样对该条款做扩大解释，如吴恺在上诉状里所说，可以采取补救措施，如果不能委托给担保公司可以给担保公司的法人，再来办理赎楼手续。鉴于吴恺提要求在2015年5月8日，当事人谭利平飞到美国，要求吴恺及中介把担保公司自然人的身份资料传过去。因谭嘉齐没有时间，只有2015年5月10日、11日有时间，故发微信通知对方，要他们把担保公司自然人相关的资料传给我们，谭嘉齐再办理。但是吴恺没有把资料传给我们，我们也没有收到他们的任何反馈。
原审第三人中原地产答辩称：本案是吴恺与谭嘉齐、谭利平之间的纠纷，我司已尽到如实报告和勤勉的居间义务，与我司无关。
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。涉案《二手房买卖合同》系当事双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，自双方签字之日起已发生法律效力，对双方具有约束力。我国《合同法》亦规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，当事双方在合同备注条款约定，如从美国所做的公证书在深圳本地无法使用时，此合同无效，双方同意解除合同，卖方5日内退回全额定金，即对合同的效力附加了解除条件。谭嘉齐于2015年4月10日在美国加利福尼亚州办理了公证委托书，中原地产于4月20日告知当事人该公正委托书无法使用，合同的解除条件已经成就，涉案合同即依约解除，原审法院认为涉案合同未发生法律效力，适用法律错误，本院予以纠正。吴恺虽上诉称谭嘉齐在办理公证委托时未尽到合理注意义务，且不正当地促成解除条件成就，但并未提供充分证据予以证明，故对其上诉理由，本院不予采信。合同解除后，谭嘉齐应按照合同约定退回全额定金，对原审的该部分判决结果，本院予以维持。涉案合同因解除条件成就而解除，且合同约定对该种情况的处理为全额退回定金，谭利平亦为谭嘉齐代理人，并非合同主体，故吴恺请求谭嘉齐支付违约金及请求谭利平承担连带责任的诉讼主张，均不能得到支持。本案二审亦未发现原审存在严重违反法定程序，需要发回重审的情况，故对吴恺的上诉请求，本院均予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第二款之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1411号民事判决第二项；
二、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1411号民事判决第三项；
三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1411号民事判决第一项为：确认吴恺与谭嘉齐于2015年4月6日签订的《二手房买卖合同》已经解除；
四、驳回吴恺的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费5900元，由吴恺负担5162元，谭嘉齐负担738元。保全费4520元，由吴恺负担。二审案件受理费10800元，由吴恺负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年八月二十九日
书记员 林晓翔（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。