浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙甬民二终字第122号
上诉人（原审原告）：顾时明。
委托代理人：李建树。
委托代理人：张琦。
上诉人（原审被告）：洛兹集团有限公司。
法定代表人：罗奇华。
委托代理人：叶映辉。
被上诉人（原审被告）：宁波洛兹置业有限公司。
诉讼代表人：宁波市洛兹置业有限公司清算组。
委托代理人：谷伟栋。
上诉人顾时明、洛兹集团有限公司（以下简称洛兹集团）因与被上诉人宁波洛兹置业有限公司（以下简称洛兹置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2012年12月6日作出的（2012）甬鄞江民初字第193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2002年10月17日，宁波洛兹集团有限公司向公司职工公布《洛兹职工宿舍销售办法》，告知公司已开始建造洛兹职工宿舍楼，并制定了优先购买对象、购买价格、退还房屋、房款以及办理购房贷款等内部销售政策。
2002年12月20日，原告与被告洛兹置业公司签订购房协议一份，约定原告购买宁波洛兹集团有限公司坐落在石碶街道冯家村万国商城后的职工宿舍房壹套，位置为第3幢205室，建筑面积为137.93平方米，车棚面积为14.76平方米，车库面积为20.46平方米；该房屋价格在未做好房产证和土地证之前，套房270895元，车棚10332元，车库61380元，总购房款为342607元，按此价格，原告对该房产拥有使用权；在办好分户房产证和土地证后，套房则按每平方米2582元的价格出售给原告，购房总价为356135元，原告需补交差价85241元，否则宁波洛兹集团有限公司按原告放弃使用权和购买权进行处理；原告应于合同签订日支付35%的购房款，其余在交付房屋钥匙前付清或申请办理按揭手续；宁波洛兹集团有限公司应于2003年10月底前将购买的房屋交付给原告使用；房子交付给原告后，在房产证、土地证未做好之前，原告如不想继续居住该房子，可随时退还给公司，公司则立即将购房款全额予以退还（不计息）等内容。
2002年12月21日，原告向被告洛兹置业公司支付了洛兹职工宿舍楼预收款115000元。2003年9月25日、2004年6月17日、2004年6月29日，原告向宁波洛兹集团有限公司依次支付了房款27607元、200000元和房款利息7080元，共计349687元。2003年10月，宁波洛兹集团有限公司向原告交付了房屋。
另查明：宁波洛兹集团有限公司于2005年6月28日变更登记为洛兹集团有限公司。被告洛兹集团办理了位于石碶街道冯家村职工宿舍的房屋所有权证（房屋所有权证号：鄞房权证石字第××号）和土地使用权证［土地使用权证号：甬鄞国用（2007）第19-0508号，地号：19-15-664］，房屋设计用途为工业，土地性质为工业用地。
原告自2002年5月份起在洛兹集团下属子公司宁波洛兹科翔智能技术有限公司工作，任副总经理兼总工程师。2007年2月2日，原告中止了其与洛兹科翔智能技术有限公司之间的劳动合同。
原审原告顾时明于2012年6月11日诉至原审法院，请求判令：原审被告洛兹置业公司继续履行《购房协议》，协助原审原告办理将洛兹宿舍3幢205室（含车棚、车库）房产过户至原审原告名下的过户手续，原审被告洛兹集团对原审被告洛兹置业公司的上述义务承担连带责任。审理中，经原审法院释明，原审原告变更诉讼请求为：1.判令两原审被告向原审原告返还购房款342607元（含房屋、车棚、车库）及相应利息7080元，共349687元；2.赔偿原审原告因《购房协议》无效所造成的购房损失1445645元，以有证房屋12000元／平方米计（实际以评估价为准），计购房损失1384265元（1655160元-270895元），以有证车库升值一倍计（实际以评估价为准），计购车库损失61380元。
原审法院审理认为：对原告主张被告洛兹置业公司返还购房款并赔偿购房损失的问题。原告认为两被告都是该房屋买卖合同的出卖方，两者应承担连带责任。两被告认为被告洛兹置业公司是受被告洛兹集团的委托代办协议签订手续和代收首付款，该合同的法律责任应由被告洛兹集团承担。《购房协议》抬头处的甲方是宁波洛兹集团有限公司，而落款处有汪金梁的签字以及盖有被告洛兹置业公司的公章。《合同法》第32条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。该条规定表明，当事人的签字或者盖章都可以使合同成立。故从合同表面上看购房协议的当事人应是原告顾时明和被告洛兹置业公司。但从合同目的和原、被告的真实意思来看，在只有被告洛兹集团享有讼争房屋的所有权，且无证据证明被告洛兹置业公司系共有人的情况下，原告只会与被告洛兹集团签订房屋买卖合同，被告洛兹置业公司不可能作为该合同的当事人。对此被告洛兹集团在答辩中也予以认可，而被告洛兹置业公司对其作为合同相对人的身份并不认可。从合同的履行看，被告洛兹集团向原告交付房屋，原告向被告洛兹集团支付了大部分购房款，其向被告洛兹置业公司支付房款可视为原告向指定第三人履行，且两被告在庭审中也相互认可原告向被告洛兹置业公司支付的房款已交予被告洛兹集团。综上，购房协议的合同相对人应是被告洛兹集团，非被告洛兹置业公司，对原告主张被告洛兹置业公司返还购房款并赔偿购房损失，不予支持。
对原告主张被告洛兹集团返还购房款并赔偿购房损失的问题。本案讼争房屋所在土地性质为工业用地，讼争房屋无法办理分户住宅房屋产权证，原、被告之间的房屋买卖合同目的无法实现，现原告主张两被告返还购房款，于法有据，予以支持。被告洛兹集团同意返还原告购房款，同时要求原告返还讼争房屋，亦符合法律规定。被告洛兹集团作为房屋的出卖人，明知讼争房屋所在土地系工业用地仍出卖给原告，其对原告因无法达到购买房屋的目的而造成的损失应承担赔偿责任。但从原告与被告洛兹集团之间的关系看，结合庭审中出示的证据和法庭调查，原告对被告洛兹集团建造的职工宿舍用地性质为工业用地是知情的，至少应当知情，故原告亦有过错，应在原告过错程度范围内减轻被告洛兹集团的赔偿责任，酌情认定被告洛兹集团对原告的损失承担70%的赔偿责任。原告主张被告赔偿其购房损失的计算方式缺乏法律依据，其申请房屋价值评估亦非必要，酌情认定被告洛兹集团以原告已支付购房款为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告自付款次日起至2012年12月6日止购房款利息损失的70%，计141586；自2012年12月7日起至判决确定的履行之日止的购房款利息损失的70%，以未支付款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四第（五）项、第九十七条的规定，作出如下判决：一、被告洛兹集团有限公司在本判决生效后七日内返还原告顾时明购房款342607元（含房屋、车棚、车库）及相应利息7080元，共计349687元；二、被告洛兹集团有限公司在本判决生效后七日内赔偿原告顾时明自支付购房款次日起至2012年12月6日止购房款利息损失的70%，计141586元，自2012年12月7日起至本判决确定的履行之日止购房款利息损失的70%，以未付款项为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；三、原告顾时明在本判决生效后七日内返还被告洛兹集团有限公司位于宁波市鄞州区石碶街道冯家村万国商城后的职工宿舍第3幢205室房屋一套（含房屋、车棚、车库）；四、驳回原告顾时明的其他诉讼请求。案件受理费20958元，由原告顾时明负担15223元，被告洛兹集团有限公司负担5735元。
宣判后，原审原告顾时明、原审被告洛兹集团均不服，分别向本院提起上诉。
顾时明上诉称：对本案的诉争房屋，洛兹集团方在房屋出售前后一直承诺可以做出产权证，但实际上产权证无法做出，洛兹集团方的行为对上诉人已构成欺诈；原审法院认为上诉人对诉争房屋的用地性质为工业用地应当知情，没有任何依据，原审法院判决上诉人承担30%的过错责任，也没有法律依据；上诉人无法获得合法产权的房屋，洛兹集团方应赔偿上诉人诉请中的全部损失。综上，请求二审法院撤销原审第二、第三项判决，依法改判或发回重审。
洛兹集团答辩称：洛兹集团在2002年建造了80套职工宿舍，分别以低于市场价分配给公司的主要业务骨干，合同中也明确写明房屋是集体宿舍，而且写明需要补交土地出让金差价才能取得房屋所有权，如果没有做出房产证的话，受让人可以要求退还房屋等。合同签订后，顾时明支付了相关费用，取得了房屋使用权。顾时明现要求洛兹集团赔偿差价理由不成立，洛兹集团的行为没有给顾时明造成损失。综上，要求驳回顾时明的上诉请求。
被上诉人洛兹置业公司答辩称：原审判决就答辩方的地位和责任认定事实清楚、适用法律正确，要求维持原判。
洛兹集团上诉称：根据购房协议的约定，顾时明支付了购买房屋使用权的价款，也实际取得了诉争房屋的使用权，双方的权利义务已经履行，顾时明并没有受到损失。只有到顾时明按照协议第三条约定支付了差价，洛兹集团又没能为其办理产权证时，顾时明才存在损失。现顾时明并没有支付差价，原审判决洛兹集团赔偿利息损失，缺乏事实和法律依据。请求二审法院对该利息损失依法改判。
顾时明答辩称：洛兹集团在销售管理办法中约定办证在竣工后一年左右，之后在购房协议中也表明房产证和土地证可以做出，符合商品房建造和销售的惯例。答辩方认为原审判决对损失的计算方法不对，不应该按照利息计算。根据合同法相关规定，合同无效，各自返还，答辩方要求以合法房屋的市场价差价赔偿损失。
被上诉人洛兹置业公司答辩称：原审判决对答辩方的地位、责任认定正确，洛兹集团也认可的。由二审法院依法判决。
各方当事人在二审期间均未提供新的证据。
本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案购房协议虽由被上诉人洛兹置业公司出面与上诉人顾时明签订，但从该协议约定的真实内容及协议的履行等情况看，该购房协议的合同相对人应为上诉人洛兹集团。该购房协议约定上诉人顾时明所购买房屋价格在未做好房产证和土地证之前，套房为270895元，车棚为10332元，车库为61380元，总购房款为342607元，按此价格，上诉人顾时明对该房屋只拥有使用权；在办好分户房产证和土地证后，套房则按每平方米2582元的价格计算，购房总价则为356135元，上诉人顾时明需补交差价85241元。后上诉人顾时明实际只支付了前期款项本息共计349687元，未支付差价。但因诉争房屋所在土地性质为工业用地，无法办理分户房产证和土地证，双方之间的合同目的无法实现。上诉人洛兹集团作为诉争房屋的出卖人，对此应承担主要责任；上诉人顾时明原为上诉人洛兹集团的员工，并根据购房协议约定的内容看，上诉人顾时明对诉争房屋用地性质为工业用地应当知情，对此也应承担一定过错。上诉人顾时明要求按照合法房屋的市场价差价赔偿损失，无事实和法律依据。原审法院据此判决双方当事人各自返还诉争房屋及购房款项，并酌情判决上诉人洛兹集团赔偿给上诉人顾时明相应的利息损失，并无不当。上诉人顾时明、洛兹集团的上诉理由均不足，本院均不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20958元，由上诉人顾时明负担17826元，上诉人洛兹集团有限公司负担3132元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞灵波
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一三年三月二十一日
代书记员 桂红艳