山东省潍坊市奎文区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0705民初459号
原告：交通银行股份有限公司潍坊分行，驻潍坊市奎文区东风东街358号。主要负责人：李相伟，行长。
委托诉讼代理人：李加强，山东普瑞德律师事务所律师。
被告：马金彪。
委托诉讼代理人：朱莹，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。
被告：寿光市凯凯置业有限公司,驻山东省寿光市圣城街与菜都路交汇处。
法定代表人：叶国光，总经理。
被告：山东银联担保有限公司潍坊分公司，驻潍坊市奎文区福寿东街233号中土大厦D座4楼。主要负责人：李长征，总经理。
被告：孙玉靖。
委托诉讼代理人：朱莹，山东德衡（潍坊）律师事务所律师。
原告交通银行股份有限公司潍坊分行与被告马金彪、寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司、孙玉靖金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司潍坊分行委托诉讼代理人李加强，二被告马金彪、孙玉靖共同委托诉讼代理人朱莹到庭参加了诉讼，被告寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告交通银行股份有限公司潍坊分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告马金彪、孙玉靖立即偿还借款本金349107.73元，利息及罚息9651.45元（利息计算至2016年10月16日，之后的利息、罚息按合约定计算至被告实际还款日）；2、判令原告对被告马金彪抵押房产享有优先受偿权；3、判令被告寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由各被告共同承担。事实与理由：2013年4月16日，原告与被告马金彪、寿光市凯凯置业有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告马金彪向原告借款45万元，借款期限为10年，以所购房产提供抵押，办理抵押物登记，合同同时对利率、还款方式及违约责任等做出了明确的约定。被告寿光市凯凯置业有限公司作为保证人。同日，原告与被告山东银联担保有限公司潍坊分公司签订《保证合同》，自愿对上述全部债务承担连带保证责任。合同签订后，原告于2013年4月23日放出贷款。被告马金彪与被告孙玉靖系夫妻关系。但被告马金彪出现违约，未及时偿还借款本息，原告依据合同约定宣布贷款合同提前到期，并诉至法院，请求法院判如所请。
被告马金彪、孙玉靖辩称：借款属实，但涉案借款实际由被告寿光市凯凯置业有限公司使用，故应由被告寿光市凯凯置业有限公司承担还款责任，请求判令依法驳回对被告马金彪、孙玉靖的诉讼请求。
被告寿光市凯凯置业有限公司未作答辩。
被告山东银联担保有限公司潍坊分公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2013年4月8日，被告孙玉靖出具共同还款承诺，载明被告孙玉靖与被告马金彪系夫妻关系，自愿作为被告马金彪向原告申请为期10年的个人商铺贷款的共同还款人，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿保证责任。
2013年4月16日，原告与被告马金彪、寿光市凯凯置业有限公司签订2013377400010100036号《个人房产抵押贷款合同》，约定被告马金彪因购买坐落于寿光市圣城街南侧、菜都路东中国寿光国际商贸城A4号楼S16房产向原告借款45万元，贷款期限为120个月，贷款月利率为6.004166‰，逾期罚息利率为本合同约定利率上浮50%，贷款支付方式为贷款受托支付方式，支付至被告寿光市凯凯置业有限公司在交通银行潍坊新华路分行开立的账号为37700×××××的账户，还款方式为等额本息还款法。合同约定，被告马金彪应按本合同约定按期偿还借款本息，如违约视为提前到期事件的发生，原告可单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告马金彪立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。同时合同约定被告寿光市凯凯置业有限公司为本合同项下借款提供连带责任保证，分期还款的，保证期间按各项还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权费用。合同第5.5条约定，被告马金彪取得房屋权利证明，且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告寿光市凯凯置业有限公司的保证责任解除。被告马金彪以其所购房屋为其向原告的借款本息提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等。2013年4月19日，上述抵押房产在寿光市房地产管理局办理了预告抵押登记，证明书号为寿房预寿光字第2013126575号。
2013年4月16日，原告与被告山东银联担保有限公司潍坊分公司签订2013377400010400037号《保证合同》，约定被告山东银联担保有限公司潍坊分公司为原告与被告马金彪签订的2013377400010100036号《个人房产抵押贷款合同》项下被告马金彪的债务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为债务履行期限届满之日起两年，债权人宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。2012年12月31日，山东银联担保有限公司出具授权书，载明山东银联担保有限公司董事会决定，同意被告山东银联担保有限公司潍坊分公司与原告及所辖各支行合作，并授权被告山东银联担保有限公司潍坊分公司在履行与原告业务合作中签署单笔金额200万元以下的个人贷款担保合同加盖潍坊分公司的公章。该授权书期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。
2013年4月23日，原告按约向约定账户发放借款45万元。后被告马金彪未按约定按期支付借款本息，原告依据合同约定宣布全部贷款本息提前到期，截止至2016年10月16日，被告马金彪尚欠原告借款本金349107.73元及利息9651.45元，原告主张之后的利息按合同约定计算至被告实际还款之日。
以上事实，有原告提供的《个人房产抵押贷款合同》、《保证合同》、借款凭证、房屋预告登记证明、账户交易明细、借款利息清单、授权书及原告的陈述在案为证。
被告马金彪、孙玉靖提供其与被告寿光市凯凯置业有限公司签订的协议书一份，协议书约定被告马金彪以寿光市凯凯国际商贸城A区4#15#16#17#18#19#5套房屋，以被告马金彪的名义向银行申请办理房屋按揭贷款事宜，贷款资金全部由被告寿光市凯凯置业有限公司支配使用，被告马金彪协助被告寿光市凯凯置业有限公司办理银行规定的相关手续并按银行规定提供相关资料、证明文件。被告马金彪、孙玉靖用该协议书证明涉案借款是被告寿光市凯凯置业有限公司以被告马金彪名义所贷，实际使用人是被告寿光市凯凯置业有限公司。原告质证后对该协议书的真实性不予认可，认为与本案无关联。
本院认为：2013年4月16日，原告与被告马金彪、寿光市凯凯置业有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、原告与被告山东银联担保有限公司潍坊分公司签订的《保证合同》，均系各方当事人的真实意思表示，故均合法有效，各方当事人均应按约履行。
被告马金彪与被告寿光市凯凯置业有限公司签订的《协议书》系该二被告间的约定，不能约束第三人，被告马金彪、孙玉靖以该协议主张不承担相应民事责任，依法不能成立。原告于2013年4月23日按2013377400010100036号《个人房产抵押贷款合同》的约定向指定账户发放借款45万元，被告马金彪应按约偿还原告借款本息。被告马金彪未按期偿还，原告有权宣布贷款全部到期，故被告马金彪应承担偿还原告借款本金349107.73元及利息、罚息（截止至2016年10月16日的利息、罚息为9651.45元，之后的利息、罚息按合同约定计算至被告还款之日）的民事责任。被告孙玉靖出具共同还款承诺，自愿为被告马金彪的上述债务承担还款责任，故被告孙玉靖应对被告马金彪的上述债务承担共同还款责任。被告马金彪以坐落于寿光市圣城街南侧、菜都路东中国寿光国际商贸城A4号楼S16房产为上述借款提供抵押担保，但仅办理了预告抵押登记，该抵押权并未设立，故原告主张对上述抵押房产享有优先受偿权，本院不予支持。合同对被告寿光市凯凯置业有限公司保证责任的解除进行了约定，但本案中被告马金彪未取得正式房屋权利证明，被告寿光市凯凯置业有限公司解除保证责任的条件未成就，故被告寿光市凯凯置业有限公司应对被告马金彪的上述债务承担连带清偿责任。被告寿光市凯凯置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告马金彪、孙玉靖追偿。
被告山东银联担保有限公司潍坊分公司与原告签订《保证合同》，对被告马金彪向原告的上述债务提供连带责任保证，且有总公司的授权，担保的范围、金额及期限均在授权书载明的范围之内，故被告山东银联担保有限公司潍坊分公司应对被告马金彪的上述债务承担连带清偿责任。被告山东银联担保有限公司潍坊分公司承担清偿责任后，有权向被告马金彪、孙玉靖追偿。
被告寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃对本案相关证据进行质证抗辩的权利，依法应承担可能对其不利的法律后果。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告马金彪、孙玉靖于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司潍坊分行借款本金349107.73元及利息（计算至2016年10月16日的利息为9651.45元，之后的利息按合同约定计算至被告还款之日）；
二、被告寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司分别对第一项所述债务承担连带清偿责任；被告寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司承担清偿责任后，有权向被告马金彪、孙玉靖追偿；
三、驳回原告交通银行股份有限公司潍坊分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6681元，减半收取3340.5元，案件申请费2314元，合计5654.5元，由被告马金彪、寿光市凯凯置业有限公司、山东银联担保有限公司潍坊分公司、孙玉靖负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审判员 吴萍
二〇一七年四月二十七日
书记员 李磊