广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0781民初2125号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司。地址：台山市台城街道办事处沙岗湖开发区。代表人：李长江，系该分公司总经理。委托代理人：黄春花、邝英曼，均系该分公司职员。被告：伍国伟，男，1971年7月10日出生，汉族，住台山市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司（以下简称“碧桂园台山分公司”）诉被告伍国伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。碧桂园台山分公司的委托代理人邝英曼、黄春花到庭参加诉讼，伍国伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园台山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令伍国伟向碧桂园台山分公司支付物业服务费，暂计至2016年7月20日为55475.98元，并支付到伍国伟支付费用之日的物业费；2、判令伍国伟支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月20日为55475.98元；3、判令伍国伟承担本案全部诉讼费用。事实和理由：伍国伟购买了台山市碧桂园房地产开发有限公司开发的位于台山碧桂园商品住宅区中的翠山蓝天商品房。双方于2007年2月24日签订《台山碧桂园前期物业服务协议》，约定由碧桂园台山分公司向伍国伟提供物业管理服务，伍国伟须按每月590.17元向碧桂园台山分公司缴纳物业服务费。合同签订后，碧桂园台山分公司依约向伍国伟提供物业管理服务，但其从2008年7月1日起至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达55475.98元，经多次催收，其均无理拒绝缴纳。伍国伟上述欠款行为违反了《台山碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。被告伍国伟既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2007年2月24日，伍国伟与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定台山市碧桂园房地产开发有限公司向伍国伟预售位于台山市台城台山碧桂园翠山蓝天的商品房，台山市碧桂园房地产开发有限公司应在2007年12月10日前将经验收合格的商品房交付伍国伟使用。同日，碧桂园台山分公司与伍国伟签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定伍国伟已购买的由台山市碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的台山碧桂园中的翠山蓝天商品房交付后由碧桂园台山分公司提供物业管理服务，伍国伟交纳的物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米1.5元，花园面积每月每平方米0.4元计收。台山碧桂园翠山蓝天房屋套内建筑面积为314.29平方米，花园面积为292.5平方米。上述约定面积与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。按上述计算方式、标准，伍国伟应按590.17元/月向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。伍国伟应自开发公司将商品房交付使用时起交纳物业服务费，且不论其是否居住或使用该物商品房，该商品房的物业服务费均由伍国伟交纳。碧桂园台山分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，伍国伟应在缴费帐户存有足够金额以交纳物业服务费。逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向碧桂园台山分公司交纳拖欠物业服务费的5‰违约金。该协议还对其他权利义务作出了约定。2014年12月24日，经台山市国土资源局测绘台山碧桂园商品住宅区中的翠山蓝天花园面积为296.84平方米，比预售面积增加4.34平方米，伍国伟与台山市碧桂园房地产开发有限公司补签了《补充协议》，并于当日与台山市碧桂园房地产开发有限公司签订《台山碧桂园物业及资料移交书》，对其购买的台山碧桂园翠山蓝天商品房收楼。碧桂园台山分公司依约向伍国伟提供物业管理服务，但伍国伟自收楼之日起开始拖欠碧桂园台山分公司物业管理费，暂计至2016年7月共拖欠11213.23元。碧桂园台山分公司经催收未果，遂于2016年7月27日诉至本院，请求解决。案经受理后，由于伍国伟下落不明，本院于2016年9月1日在台山市台城台山碧桂园翠山蓝天张贴公告，依法向其送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、告知合议庭成员通知书及开庭传票等诉讼文书。期限届满后伍国伟没有到庭应诉，也无依时出庭参加诉讼。上述事实，有当事人的陈述，《广东省商品房买卖合同》《碧桂园前期物业服务协议》《台山碧桂园（翠山蓝天第一批）实测面积表》《催促收楼通知书》《台山碧桂园收楼费用确认表》《补充协议书》《台山碧桂园物业及资料移交书》《台山碧桂园应收未收欠费名单（2016年3月22日挂号信明细）》等证据证明，查证属实，予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主按约定支付物业服务费的服务合同。伍国伟根据《碧桂园前期物业服务协议》接受了碧桂园台山分公司的物业管理服务，双方之间形成了物业服务合同关系。碧桂园台山分公司依约提供物业服务，伍国伟应按照约定如期交纳物业服务费。《碧桂园前期物业服务协议》第八条约定甲方（伍国伟）应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费……2014年12月24日，台山市碧桂园房地产开发有限公司与伍国伟“因该商品房实测面积与合同约定面积有差异，经双方协商一致，签订本补充协议。”协议约定“本补充协议生效后，甲乙双方不得以面积差异为由拒绝收楼”。同日，台山市碧桂园房地产开发有限公司与伍国伟签订《台山碧桂园物业及资料移交书》，以上证据可以确认台山市碧桂园房地产开发有限公司于2014年12月24日将翠山蓝天六街012号商品房交付伍国伟使用。依据《碧桂园前期物业服务协议》约定，伍国伟应于2014年12月24日起向碧桂园台山分公司缴交物业服务费。碧桂园台山分公司主张伍国伟从2008年7月1日起支付物业服务费事实证据不足，不予支持。关于违约金的计算问题，伍国伟拖欠碧桂园台山分公司物业服务费的行为已构成违约，碧桂园台山分公司主张违约金自逾期支付物业服务费的第二月1日起计至实际全额支付应付款之日止，不违反法律规定，予以支持。但其主张违约金以每日按应付物业服务费的5‰计算，明显高于延迟支付物业费造成损失（即参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率）的百分之三十，因此，违约金可以所欠物业服务费按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算。对于碧桂园台山分公司主张过高部分违约金，依法不予支持。伍国伟经本院公告传唤，期限届满没有到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告伍国伟应于本判决生效之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司支付物业服务费11213.23元及逾期付款违约金（2015年1月至2016年7月每月分别以物业服务费590.17元为基数，均按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30％的利率标准，从次月1日起计至2016年7月31日止）。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2519元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司台山分公司负担2264元，被告伍国伟负担255元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  冯仲仁人民陪审员  方伟健人民陪审员  张慧敏二〇一六年十二月十六日书 记 员  朱洁萍