广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂04民终420号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高燕，女，1967年5月11日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
委托诉讼代理人：邓飞，广西天狮灵动律师事务所执业律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告):梁炳义，男，1969年3月2日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
被上诉人(原审原告、反诉被告):黄声文，男，1982年4月8日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
被上诉人(原审原告、反诉被告):黄声旺，男，1990年5月8日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。
以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：林钦坤，广西直航律师事务所执业律师。
上诉人高燕因与被上诉人梁炳义、黄声文、黄声旺房屋租赁合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2016）桂0481民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月19日公开开庭审理了本案。上诉人高燕的委托诉讼代理人邓飞,被上诉人梁炳义、黄声文、黄声旺的共同委托诉讼代理人林钦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高燕上诉请求：撤销岑溪市人民法院（2016）桂0481民初2241号民事判决书第二、三、四项，改判确认被上诉人违约并双倍返还押金20000元和赔偿损失220000元给上诉人。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人的《租赁合同》约定，第三年结束后第四年起租金另行约定，但双方从没有另议过，被上诉人也未通知交租金，故导致上诉人迟延履行合同约定的交租时间，是由被上诉人造成的。2.被上诉人在租金未确定情况下，即通知上诉人要解除合同，且强迫上诉人搬出租赁物，是被上诉人违约在先，应由被上诉人承担违约责任。3.一审法院忽视被上诉人存在严重违约行为，连上诉人提出的损失鉴定申请都未做的情况下，即驳回上诉人的反诉请求，严重违反法律规定，故被上诉人违约强迫上诉人搬迁至新厂的费用理应由被上诉人承担。4.一审法院对租赁合同的效力没有进行审查，根据最高院关于城镇房屋租赁方面的解释，本案中涉案的部分厂房是违章建筑，未取得合法证件。
被上诉人梁炳义、黄声文、黄声旺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决是公平公正的，请求二审法院维持原判。
梁炳义、黄声文、黄声旺向一审法院起诉请求：1.判决解除梁炳义与高燕于2013年8月5日签订的《租赁合同》并搬离租赁房屋及场地；2.判决高燕按合同约定支付租金给原告（租金的数额从2016年8月15日起至搬离所租赁的房屋及场地时止，每月租金为3500元），押金10000元归原告所有；3.判决高燕按合同约定支付逾期租金的滞纳金给原告（滞纳金按每天5%计算，以欠交总数额为基数从2016年8月15日起计至付清租金日止）；4.本案的诉讼费用由高燕承担。
高燕向一审法院提出反诉请求：1.确认原告违约；2.双倍返还押金20000元并赔偿损失220000元（其中被告搬厂造成设备拆卸、搬运费及安装调试费损失50000元；搬厂至新厂营业期间的营业损失150000元；精神损失费20000元）共240000元给被告。
一审法院认定事实：梁炳义与高燕于2013年8月5日签订《租赁合同》，双方约定梁炳义将位于岑溪市玉梧大道西488号房屋一、三楼及后面空地租赁给高燕，租期从2013年8月15日至2023年8月14日，前三年每年租金42000元，后七年租金参考周边市场价格另议。高燕应提前一个月预支6个月的租金，每逾期一天应支付应缴金额5%的滞纳金，逾期超过十天，梁炳义有权采取停电、停水等手段，同时可终止合同，所造成的损失由高燕承担，高燕中途违约不租，所交押金不退还。合同签订后，梁炳义将租赁物交付高燕使用，高燕依约交付了押金10000元及前三年的租金。2015年10月14日，梁炳义在高燕放弃优先购买权的情况下将租赁物转让给黄声文、黄声旺。高燕没有在2016年8月14日前预支后6个月的租金，并于2016年9月份将部分设备陆续搬离所租赁的房屋。2016年10月21日、11月10日，梁炳义两次通知高燕，以高燕逾期未支付租金为由要求解除租赁合同，搬出所租赁的房屋。2016年11月24日，梁炳义通知高燕，要求高燕付清尚欠的租金。2017年1月19日，高燕将租赁物交还给梁炳义，但尚欠的5个月租金17500元（自2016年8月15日起至2017年1月19日止共5个月，按每月3500元计）没有支付给梁炳义。2016年12月6日，原告向该院起诉，请求法院判决解除梁炳义与高燕签订的租赁合同并搬离租赁房屋及场地；判决高燕按合同约定支付租金给原告，押金10000元归原告所有；判决高燕按合同约定支付逾期租金的滞纳金并承担本案的诉讼费用。在本案审理过程中，高燕提出反诉，要求法院确认原告违约；双倍返还押金20000元并赔偿各项损失共240000元给被告。
一审法院审理认为：梁炳义与高燕签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。梁炳义将出租的房屋及空地交付高燕使用后，高燕有依约支付租金的义务。梁炳义将租赁物转让给黄声文、黄声旺后，根据买卖不破除租赁原则，在双方没有解除租赁合同的前提下，双方仍应依照合同的约定各自履行自己的义务，因此，高燕仍有依约支付租金的义务，高燕辩解梁炳义在出卖租赁物前未组织并协助被告与新主达成租赁关系，梁炳义对出租物已经丧失所有权与使用权，导致被告根本无法知晓租金应该交付给谁，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。虽然双方在合同中约定后七年的租金另议，但双方在后七年的租金另议前，被告应按原租金标准支付后七年的租金，被告既未提议另议，又未支付租金，违反双方合同约定，构成违约，被告辩解2016年8月15日以后的租金由双方参照周边市场的价格另议，双方至今尚未另议，被告不知应该交付多少租金，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。根据租赁合同约定，被告逾期支付租金十天，原告有权终止合同，所造成的损失由被告承担，原告在被告逾期2个多月未支付租金的前提下，通知被告解除租赁合同并要求被告支付尚欠的租金并无不妥，没有违反合同的约定，因此，被告反诉要求确认原告违约并赔偿被告的经济损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。现原、被告双方均同意解除租赁合同，且被告已于2016年9月份将部分设备陆续搬离所租赁的房屋，2017年1月19日将租赁物交还给原告，该院予以准许。原告要求被告支付尚欠的租金17500元及滞纳金，依法有据，该院予以支持，但双方约定的滞纳金计算标准过高，该院依法予以调整为按以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%计算。根据《租赁合同》第三条“如乙方中途违约不租，则所交押金甲方不退还”的约定，原告请求押金10000元归原告所有具有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除原告梁炳义与被告高燕于2013年8月5日签订的《租赁合同》；二、被告高燕在本判决生效后十日内支付拖欠的租金17500元及滞纳金（从2016年8月15日起至付清租金日止，按以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础上浮30%标准计算）给原告梁炳义；三、被告高燕所交的押金10000元，归原告梁炳义所有；四、驳回反诉原告高燕的反诉请求。案件受理费400元，反诉案件受理费4900元，共5300元，减半收取计2650元，由被告高燕负担。
本院二审期间，上诉人高燕提交新证据土地使用证一份，拟证明涉案土地梁炳义没有合法使用权。被上诉人梁炳义、黄声文、黄声旺质证认为，该证据与本案没有关系。被上诉人没有提交新的证据。本院认为，上诉人在二审期间提供的证据与本案没有关联，本院不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人是否应双倍返还押金20000元及赔偿损失220000元给上诉人。本案中，上诉人高燕与被上诉人梁炳义签订的《租赁合同》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，因此，合同是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行权利义务。根据“买卖不破租赁原则”和审理查明的事实，在2016年8月14日后的租金在双方还没有达成一致意见的情况下，上诉人继续占用出租房屋的，应按原协议约定继续支付租金。被上诉人在上诉人逾期支付租金后两次通知上诉人，上诉人均没有支付租金，构成违约，故上诉人的上诉主张没有事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2650元（上诉人高燕已预交），由上诉人高燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 黎江玲
审判员 曾 超
审判员 李庆春
二〇一七年八月二日
书记员 陈志恒