安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民一终字第00100号
上诉人（原审原告）：孙代忠，男，1962年7月8日出生，汉族，无固定职业，经常居住地安徽省濉溪县。
委托代理人：王明，安徽辰元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江南浔农村商业银行股份有限公司，住所地浙江省湖州市。
法定代表人：郭樑，该公司经理。
委托代理人：祁立民，安徽亚星律师事务所律师。
上诉人孙代忠因与被上诉人浙江南浔农村商业银行股份有限公司（简称南浔银行）租赁合同纠纷一案，不服安徽省濉溪县人民法院于2015年2月5日作出的（2015）濉民二初字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人孙代忠及其委托代理人王明，被上诉人南浔银行的委托代理人祁立民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：孙代忠与朱广侠系夫妻关系，孙文磊、郑芹、孙晨希分别为孙代忠和朱广侠的儿子、儿媳和孙子。孙代忠与朱广侠婚姻关系存续期间，以孙代忠的名义购买了淮北市万隆置业有限责任公司开发的位于濉溪县淮海路东、濉河路南金粮苑小区1号楼一、二层商铺（东侧，底上共12间，面积共701.2平方米）。孙代忠分别于2014年5月30日、2014年8月26日与淮北市万隆置业有限责任公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。2013年10月30日，孙代忠和邱培龙作为甲方与南浔银行（乙方）签订《房屋租赁意向性合同》，约定：“甲方将位于淮北市濉溪县淮海路东濉河路南金粮苑小区1号楼一、二层商铺（建筑面积约1520平方米，具体以房产证面积为准）租赁给乙方，供乙方在濉溪设立村镇银行使用，租赁期限自2013年11月1日至2021年10月31日，租期八年；2013年11月1日至2016年10月31日，该房屋年租金为壹佰零伍万肆仟捌佰陆拾元整；……。每年租金一年一付（甲方提供等额租赁发票），房屋租赁的税费由甲方支付；第一年，乙方2013年11月30日前（含当日）向甲方支付第一年全部租金；以后七年，每年11月30日前（含当日），乙方支付下一年租金；如乙方租赁期间未按上述期限支付房租，乙方按上一年度租金的万分之五每天支付违约金，同时甲方有权书面通知乙方后单方终止本协议；乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并收回房屋：1、拖欠租金；……。租赁期间，任何一方提出提前终止合同，须提前三个月书面通知对方；本合同为意向性合同，待安徽湖商村镇银行股份有限公司股东大会召开后，由安徽湖商村镇银行股份有限公司与甲方签订正式租房合同，合约内容不变；乙方支付租金按以下比例支付：邱培龙，按租金的53.07%支付；孙代忠，按租金的46.93%支付；如因本合同发生争议，由双方先行调解解决，协商不成，向甲方所属地法院起诉”。邱培龙委托徐磊在该《房屋租赁意向性合同》上代其签字。现邱培龙已与安徽湖商村镇银行股份有限公司重新签订租房合同，约定：“邱培龙将位于淮北市濉溪县淮海路东濉河路南金粮苑小区1#商102、商202号房、面积共792.94平方米租赁给安徽湖商村镇银行股份有限公司，租赁期限自2013年11月1日至2021年10月31日”。按照孙代忠与南浔银行签订的《房屋租赁意向性合同》约定，南浔银行应在2014年11月30日前（含当日）向孙代忠支付下一年租金。但因孙代忠与其妻子朱广侠存在离婚纠纷，朱广侠、孙文磊、郑芹、孙晨希向安徽湖商村镇银行股份有限公司出具书面声明，内容为：“声明，濉溪湖商银行：金粮苑小区门面一楼323.77平方、二楼377.43平方，属于我家共同财产，湖商银行付房租租赁费用时，必须通过全家人签字同意。在未办理正式房地产权证明前，你行可延期支付租赁费用，造成损失由房屋所有权人承担。”后南浔银行于2014年12月18日以安徽湖商村镇银行股份有限公司的名义向孙代忠实际支付了房租款336576元并承担了开税票费用150047.57元，合计486623.57元。孙代忠认为南浔银行的行为符合单方解除合同的条件。
孙代忠于2014年12月18日诉至原审法院，请求判令：一、解除《房屋租赁意向性合同》中孙代忠有所有权的部分（701.2平方米）；二、支付违约金并赔偿损失1万元；三、诉讼费用由南浔银行负担。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。孙代忠、南浔银行于2013年10月30日签订的《房屋租赁意向性合同》，是双方在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示。合同虽名为意向性合同，但合同内容对房屋租赁的期限、租金、支付租金的时间作了明确具体的约定，具备租赁合同可执行的主要条件，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案中，孙代忠和邱培龙关于租赁房屋各自的位置、面积明确，孙代忠、邱培龙和南浔银行在合同中约定了单方解除合同条件，南浔银行应在2014年11月30日前（含当日）支付下一年租金。但由于孙代忠家庭内部产生纠纷，南浔银行履行付款义务存在障碍，逾期18天以安徽湖商村镇银行股份有限公司的名义通过转账方式向孙代忠支付了房租，该事实双方均予认可，且孙代忠未提交证据证明南浔银行有拖欠、拒付租金的故意，故对孙代忠提出的南浔银行拒不支付房屋租金的理由，不予采信；对孙代忠提出“按照合同约定，南浔银行应支付孙代忠下一年租赁费495045元，扣除孙代忠应负担的开税票费用150047.57元，下余344997.43元。而南浔银行只支付了336576元，南浔银行少付租金的行为也构成违约，应解除合同”的意见。本案中，南浔银行已履行了主要债务，虽存在履行瑕疵，但并不会导致合同目的不能实现。且孙代忠请求解除合同前，应向南浔银行履行必要的催告手续，孙代忠未提交相关的证据加以证明。故对孙代忠要求解除合同的诉讼请求，不予支持。综上所述，孙代忠应继续履行与南浔银行于2013年10月30日签订的《房屋租赁意向性合同》。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第二款、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：驳回孙代忠的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由孙代忠负担。
宣判后，孙代忠不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。《房屋租赁意向性合同》约定2014年11月30日前支付租金，南浔银行2014年12月18日才支付部分房租，双方合同约定拖欠租金可以终止合同。南浔银行存在拖欠租金的事实，孙代忠有权要求解除合同。一审法院认定孙代忠请求解除合同前应向南浔银行履行必要的催告手续错误。孙代忠是在南浔银行拖欠租金的情况下要求解除合同的，不需要告知。二、一审未判决南浔银行支付违约金或赔偿损失1万元属适用法律错误。双方签订的租赁合同约定了拖欠租金按年租金万分之五支付违约金，《中华人民共和国合同法》也规定了违约金及约定损失赔偿额的计算方法。南浔银行存在违约情形，孙代忠要求其支付违约金有事实和法律依据。一审未予支持错误。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
南浔银行答辩称：孙代忠的上诉请求不成立，依法应予驳回，南浔银行没有违约故意及违约行为，逾期支付租金是因为孙代忠的妻子及儿子向南浔银行发出书面通知，要求南浔银行不要将房屋租金支付给孙代忠。但南浔银行依然足额支付了租金，双方签订的合同约定，即使存在违约行为，守约方也要向违约方发出书面通知。请求驳回孙代忠的上诉请求。
南浔银行二审提供二份证据：1、房屋买卖合同2份，证明孙代忠出租给南浔银行的房屋实际面积701.2平方米，比合同约定的面积少12.136平方米。2、网上银行回单一份，证明南浔银行已足额支付应付租金。
孙代忠质证认为该二份证据真实，无异议。
本院审核认为，上述证据真实、合法，孙代忠亦无异议，予以采信。
双方当事人均坚持一审的举证和质证意见。本院对一审证据的认证意见同一审。
本院二审查明：孙代忠实际出租的房屋面积比合同约定的少12.136平方米。按照双方约定的标准，南浔银行现已足额支付租金。
本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为：本案二审的争议焦点为：1、南浔银行是否存在拖欠支付租金的情形，应否支付孙代忠违约金；2、涉案合同应否解除。
根据查明的事实，南浔银行逾期18天支付租金是因孙代忠家庭矛盾，事出有因。在孙代忠提起本案诉讼时南浔银行即已支付了应付租金，南浔银行的抗辩事由有合理性，其延迟18天支付租金的行为不构成违约，依法不应支付孙代忠违约金。孙代忠上诉认为南浔银行存在违约行为，合同应予解除的理由亦不充分，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件诉讼费用负担按一审判决执行。二审案件受理费130元，由上诉人孙代忠负担。
本判决为终审判决。
审判长 郑海鸥
审判员 范向阳
审判员 朱晓瑜
二〇一五年四月二十八日
书记员 王巧娴
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。