昆明市西山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西法民初字第2101号
原告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称“碧鸡房地产”）
组织机构代码：74146742-5。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村*号。
法定代表人：袁平，职务：董事长。
委托代理人张谦，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人陆娟，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。
被告云南辛卯经贸有限公司（以下简称“辛卯公司”）
组织机构代码：58738584-2。
住所：昆明市高新区企业孵化楼****号。
法定代表人：唐建辉，职务：总经理。
委托代理人张慧，刘汉青，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。
第三人云南碧鸡建筑集团有限公司（以下简称“碧鸡建筑”）
组织机构代码：21676548-3。
住所：昆明市西山区碧鸡镇苏家村。
法定代表人：袁平，职务：董事长。
委托代理人廖坤，云南法务律师事务所律师，特别授权代理。
第三人昆明仁维建设集团有限公司（以下简称“仁维公司”）
组织机构代码：75717079-X。
住所：昆明市西山区长坡对锅村。
法定代表人：韩剑勇，职务：董事长。
委托代理人黄富碧，女，1987年7月18日出生，汉族，云南省昭通市人，中专文化，昆明仁维建设集团有限公司员工。特别授权代理。
原告碧鸡房地产诉被告辛卯公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后，被告辛卯公司于2014年4月25日申请追加碧鸡建筑、仁维公司作为第三人参加本案诉讼，本院予以准许，并依法组成合议庭于2014年5月29日公开开庭进行了审理，于2014年9月12日进行了补充质证。原告碧鸡房地产的委托代理人张谦、陆娟，被告辛卯公司的委托代理人张慧，刘汉青，第三人碧鸡建筑的委托代理人廖坤，第三人仁维公司的委托代理人黄富碧到庭参加了庭审及补充质证。本案现已审理终结。
原告碧鸡房地产诉称：2013年3月4日，原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号为：BJZZ2013-1042）（以下简称“《合同》”）及《﹤商品房购销合同﹥补充协议（住宅）》（以下简称“《补充协议》”）。其中，《合同》约定被告向原告购买由原告投资开发的碧鸡名城小区一期商品房一套，房号为7-4204，房屋总价款为716861.47元，被告应于签订合同当日一次性全额付款；《补充协议》第三条第3款约定，若被告未在《合同》签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，原告有权将涉案房屋收回并另行出售，被告应按总房款的20%作为违约金支付给原告，且合同自动解除。合同签订后，被告一直未向原告支付购房款。原告多次催告，并于2014年2月17日委托律师向被告出具《律师函》，要求被告在收到《律师函》后七日内支付购房款，否则原告将依据合同约定及相关法律规定解除《合同》，但被告不予理会，至今仍未向原告支付购房款。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2013年3月4日签订的《合同》（合同编号为：BJZZ2013-1042）（含《补充协议》）；2、被告按照《合同》的约定向原告支付违约金143372.30元；3、被告承担本案诉讼费。
被告辛卯公司辩称：按照常理，若被告未支付购房款，原告作为专业的房地产开发企业，不可能时隔一年才起诉被告，真实的原因是本案的各方当事人是通过以房抵款的形式完成交易：基于第三人碧鸡建筑和第三人仁维公司之间的债务关系，碧鸡建筑将涉案房屋处分给仁维公司，而仁维公司又将涉案房屋处分给被告。原告与碧鸡建筑的法定代表人均为袁平，碧鸡建筑与仁维公司的《抵房协议》上有“袁后国”的签字，此人是袁平的亲属，故被告认为原告不可能不知道以房抵款的事情。同时。《合同》及《补充协议》上均有原告及袁平的签章，并办理了备案登记。既然原告诉请解除合同，就代表原告认可《合同》及《补充协议》是合法有效的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人碧鸡建筑未就原告的起诉当庭发表意见，也未向本院提交书面意见。
第三人仁维公司述称：第三人碧鸡建筑集团差欠第三人仁维公司款项，就将涉案房屋抵给仁维公司，仁维公司又将涉案房屋抵给被告，因为是以房抵款，所以不存在支付房款的问题，原告是知晓以房抵款的事实的。
原告碧鸡房地产为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：
一、1.《合同》；2.《补充协议》，欲证明原、被告于2013年3月4日签订《合同》，约定被告向原告购买碧鸡名城小区一期商品房一套，并约定了房屋价款、付款时间、违约责任等内容，现被告未支付购房款，违反约定，应当按照《补充协议》的约定承担违约责任，支付违约金。
经质证，被告对该组证据材料真实性予以认可，对关联性及证明内容不予认可，认为被告的法定代表人唐建辉是代表被告而非其个人在《合同》及《补充协议》上签字，因为被告是通过以房抵款的形式结清购房款，所以没有支付购房款的需要，被告也不存在违约行为；第三人碧鸡建筑、仁维公司对该组证据材料予以认可。
二、《律师函》，欲证明原告于2014年2月17日委托律师向被告出具《律师函》，催告被告在收到《律师函》后七日内向原告支付购房款，签收该函件的“ＸＸ”自称是被告的副总，被告至今未付款，其行为已根本违反合同约定，致使合同目的无法实现，原、被告所签订的《合同》依法应予以解除。
经质证，被告对该证据材料不予认可，认为未收到过该《律师函》，ＸＸ也不是被告的工作人员；第三人碧鸡建筑对该证据材料予以认可；第三人仁维公司对该证据材料予以认可，陈述ＸＸ是其工作人员。
被告辛卯公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：
一、1.《抵房协议》（复印件）；2.《以房抵款协议》；3.《合同》（含《补充协议》）（复印件），欲证明涉案房屋由第三人碧鸡建筑抵给第三人仁维公司后，再由仁维公司抵给被告，相关抵房协议均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，原、被告签订《合同》是为了履行上述抵房协议，便于办理涉案房屋的产权等手续，购房款已经结清，被告不需再向原告支付。
经质证，原告、第三人碧鸡建筑对证据材料1真实性予以认可，对关联性不予认可，认为该协议是第三人碧鸡建筑与第三人仁维公司签订的，与原告无关也未经原告追认，同时没有证据能够证明签订《抵房协议》的“袁后国”是否是原告法定代表人袁平的亲戚；对证据材料2真实性、合法性、关联性不予认可，认为不是原、被告签订的；对证据材料3真实性、合法性、关联性予以认可，但认为如果原告认可以房抵款的行为，就会向被告开出收据，原告未开过出涉案房屋的收款收据，也未将涉案房屋交付给被告，故原告对以房抵款的行为并不知情，被告未支付过涉案房屋的购房款；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可。
二、《收条》，欲证明原告以查收款收据为由，将被告的《合同》原件骗走，至今未还。
经质证，原告、第三人碧鸡建筑对该证据材料真实性予以认可，认可是由原告出具的，但认为正是由于被告没有支付涉案房屋的购房款，所以原告才将《合同》原件收回交由财务审核；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可。
三、经被告申请，本院依法调取：1.原告工商登记卡片；2.第三人碧鸡建筑工商登记卡片，欲证明原告的控股股东是第三人碧鸡建筑，两家公司的法定代表人都是袁平，股东都有袁小鸿，且碧鸡建筑的股东都姓袁，被告据此认为原告与碧鸡建筑的法定代表人、股东以及在《抵房协议》上签字的袁后国具有亲属关系，原告对《抵房协议》知情。
经质证，原告、第三人碧鸡建筑对该组证据材料予以认可，对关联性不予认可，认为虽然原告与碧鸡建筑的法定代表人是同一人，但碧鸡建筑的行为无法代表原告；第三人仁维公司对该组证据材料予以认可。
第三人碧鸡建筑、仁维公司未向本院提交证据。
本院依职权向案外人张刚、张鹏飞制作询问笔录一份，并调取《砂石材料购销合同书》1份、对账单1份、《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458）1份、《收款收据》1份。
经质证，原告、第三人碧鸡建筑对询问笔录真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认可笔录中张鹏飞、王季英与原告签订《商品房购销合同》一事及双方约定的合同价款，对其余内容不知情不认可；对《砂石材料购销合同书》不予认可，认为不是合同当事人；对对账单不予认可，认为该对账单与《砂石材料购销合同书》的主体不一致，与本案没有关联性；对《商品房购销合同》及《收款收据》的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为是另案的证据。被告、第三人仁维公司对询问笔录的真实性、合法性、关联性予以认可，认为张鹏飞、王季英与原告签订《商品房购销合同》后也通过抵款的方式结清购房款，张鹏飞、王季英购买的房屋与涉案房屋来源于同一份《抵房协议》；对《砂石材料购销合同书》予以认可，认为虽然被告对具体事实不清楚，但该合同书上有张鹏飞和张刚的签字，可以作为抵房产生的基础交易关系；对对账单不予认可，认为不是当事人；对《商品房购销合同》予以认可，认为可以印证询问笔录记载的事实；对《收款收据》予以认可，认为与《商品房购销合同》相互印证，说明原告认可《抵房协议》及由此产生的一系列抵房行为。第三人仁维公司同时陈述：在对账单上签字的张晋和冯文池都是仁维公司以前的员工，其中，张晋在签字时是负责仁维公司搅拌站事务的副总。
通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一符合证据的形式要件，与本案具有关联性，且各方当事人对其真实性予以认可，故本院对其予以采信；对于原告提交的证据材料二，因被告陈述其未收到过该《律师函》，对于签收该《律师函》的“ＸＸ”的身份，各方当事人陈述不一，本案中也没有其他证据能够证明“ＸＸ”的身份，故本院在本案中对该证据材料不予采信。被告提交的证据材料一、二、三符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院对此予以采信。同时，本院对张刚、张鹏飞的询问笔录、《砂石材料购销合同书》、对账单、《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458）及《收款收据》均予以采信。
综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：
2013年1月23日，第三人碧鸡建筑（甲方）与第三人仁维公司（乙方）签订《抵房协议》，约定：“根据甲乙双方2011年10月12日签订的《西山区城中村改造4#地块住宅项目上部工程商品砼供需合同》，截止到2013年1月，甲方应付未付乙方材料款。现经双方友好协商达成以下协议：1、由云南碧鸡集团建筑有限公司将其开发的碧鸡名城住宅七套，栋号7栋4204号房单价7915元／平方米、栋号10栋2903号房单价8585元／平方米、栋号10栋3503号房单价8615元／平方米、栋号10栋2403号房单价8535元／平方米、栋号10栋3203号房单价8615元／平方米、栋号10栋4107号房单价8315元／平方米、栋号7栋4304号房单价7815元／平方米。抵作昆明仁维建设集团有限公司材料款，现云南碧鸡建筑集团有限公司用该七套房屋作为甲方应付乙方的材料款抵给乙方，相关手续由甲方协调办理。2、抵款时间自2013年1月23日开始执行，执行后即视为甲方已支付乙方材料款；3、本协议生效后，甲方即将以上七套房屋的所有权、处分权交由乙方，乙方即有权自行处理该抵款房屋，甲方应积极配合乙方办理相关手续，直至签订购房合同。……”合同底部空白部分手写注明了上述七套房屋每一套的金额并在其后注明了七套房屋的合计总金额，其中，涉案房屋的金额为716861.55元，“合计总金额”处加盖有碧鸡建筑公章。2013年2月20日，仁维公司（甲方）与被告（乙方）签订《以房抵款协议》，约定：“现甲、乙双方经友好协商达成以下以房抵款协议：1、由甲方将云南碧鸡建筑集团有限公司（以下简称碧鸡公司）开发的抵给甲方的碧鸡名城以下四套房屋抵给乙方，冲抵甲方欠乙方的部分款项：a.7栋4204号房，套内建筑面积73.8平方米，单价9713.57元／平方米，金额为716861.74元；b.7栋4304号房，套内建筑面积73.8平方米，单价9590.84元／平方米，金额为707804.54元；c.10栋3503号房，套内建筑面积74.52平方米，单价10581.46元／平方米，金额为788530.40元；d.10栋4107号房，套内建筑面积73.33平方米，单价10213.17元／平方米，金额为748931.76元。该四套房屋总价合计￥2962128.14元，作为冲抵甲方欠乙方款项，……2、抵款时间自2013年2月20日开始执行，一旦乙方与碧鸡公司签订该四套房屋的购房合同，即视为甲方已支付乙方款项。……”2013年3月4日，原告（甲方）与被告（乙方）的法定代表人唐建辉签订《合同》，约定由被告向原告购买由原告开发建设的碧鸡名城第7幢第42层4204号房屋，总房款为716861.47元，付款方式为一次性付款，付款日期为2013年3月4日，并对房屋的交付期限、双方的违约责任等内容进行了明确约定。原告与唐建辉还于2013年3月4日签订了《补充协议》，对《合同》进行了补充约定，并于同日办理了备案登记，合同登记号为KM2013030415262，《商品房买卖合同登记备案表》记载的买卖双方分别为原、被告。另，原告与碧鸡建筑的法定代表人均为袁平。
2013年3月29日，案外人张鹏飞、王季英与原告签订《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458），约定由张鹏飞、王季英以785784.34元的价格向原告购买碧鸡名城第10幢第29层2903号房屋（以下简称“2903号房屋”），原告于合同签订当日开出《收款收据》，记载：“客户：张鹏飞，住房款10-2903，785784.34元。”该收据加盖有原告财务专用章。张鹏飞及其子张刚陈述：1、张鹏飞与王季英系夫妻关系，二人与原告签订《商品房购销合同》后并未实际支付购房款，但已通过抵款的形式将2903号房屋的购房款全部结清；2、2012年4月20日，张鹏飞、张刚与仁维公司签订《砂石材料购销合同》，约定由张鹏飞一方向仁维公司供应砂石料，后仁维公司差欠张鹏飞一方砂石料款，便将2903号房屋抵给张鹏飞一方，用以抵扣仁维公司差欠张鹏飞一方的欠款746495.12元；3、仁维公司于2013年3月29日带领张鹏飞一方到原告售楼部签订了2903号房屋的《商品房购销合同》，并于当天进行了合同备案，原告于同日开出与合同约定价款一致的收款收据；4.张刚于2013年3月31日与仁维公司制作对账单对此进行了确认。
庭审中，原告碧鸡房地产陈述：被告通过正常购房途径购买了涉案房屋，被告并未向原告支付过涉案房屋的购房款，原告对碧鸡建筑与仁维公司的《抵房协议》不知情也不认可。张鹏飞与王季英未支付2903号房屋的购房款，2903号房屋的《收款收据》是因为被告工作人员的失误而开出。原告主张解除《合同》及《补充协议》并要求被告承担违约金的依据是《补充协议》第三条第3款：“若乙方未在《商品房购销合同》签订后三十日内，与银行签订《个人购房借款合同》或不具备按揭条件又不能在本合同签订后六十日内以现金方式支付全部房款的，甲方有权收回房屋并另行出售，乙方将按总房款的20%作为违约金支付给甲方，剩余所交房款甲方将退回给乙方，在此情况下合同自动解除。”之约定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，与原告签订《合同》及《补充协议》的唐建辉系被告的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”之规定，结合《商品房买卖合同登记备案表》记载的买卖双方分别为原、被告这一事实，本院确定唐建辉系以被告法定代表人而非其个人的身份在《合同》及《补充协议》上签字，即《合同》及《补充协议》系原告与被告签订。该《合同》及《补充协议》的内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《合同》约定，被告应当履行支付购房款的义务。现原告主张被告未向其支付涉案房屋购房款，应承担违约责任，被告抗辩第三人碧鸡建筑将涉案房屋处分给第三人仁维公司用以抵销碧鸡建筑所欠仁维公司债务后，仁维公司又将涉案房屋处分给被告用以抵销仁维公司所欠被告债务，被告已通过以房抵款的形式结清了涉案房屋购房款，不构成违约。但涉案房屋由原告开发建设，在碧鸡建筑与仁维公司签订《抵房协议》时，涉案房屋的所有权人为原告而非碧鸡建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，要确定《抵房协议》是否有效，就需审查《抵房协议》是否经过原告的追认。本案中，碧鸡建筑与仁维公司签订的《抵房协议》共涉及七套房屋，其中包含涉案房屋及案外人张鹏飞、王季英购买的2903号房屋，张鹏飞陈述其未实际支付2903号房屋的购房款785784.34元，而是通过抵款的形式结清了该笔购房款，原告对此不予认可，但在张鹏飞、王季英与原告就2903号房屋签订《商品房购销合同》当天，原告开出了2903号房屋的《收款收据》，记载的客户名称为张鹏飞，收款金额为785784.34元。原告陈述《收款收据》系因其工作人员的失误而开出，但《收款收据》涉及的金额较大，通常来说，被告的工作人员不可能在未确认2903号房屋的购房款已结清的情况下便草率开出《收款收据》，被告的这一抗辩理由不符合常理，故通过原告开出《收款收据》这一行为，可知原告认可张鹏飞、王季英已按照双方的约定结清2903号房屋的购房款。而张鹏飞与原告均陈述张鹏飞、王季英未实际支付过2903号房屋的购房款，则原告在向张鹏飞开出《收款收据》时，理应审查张鹏飞是以何种方式结清2903号房屋的购房款。根据审理确认的法律事实及张鹏飞、张刚的陈述，可知2903号房屋首先由碧鸡建筑通过《抵房协议》处分给仁维公司，再由仁维公司处分给张鹏飞用以抵销仁维公司所欠债务。据此，可以推知原告知晓《抵房协议》的存在，再结合《收款收据》及下列法律事实，本院确认原告以其自身行为表示了对《抵房协议》的追认：1、碧鸡建筑的法定代表人袁平虽未在《抵房协议》上签字，但《抵房协议》上加盖了碧鸡建筑的公章，袁平作为碧鸡建筑的法定代表人，理应清楚公章的使用情况，而同时，袁平也是原告的法定代表人，未有证据证明其对碧鸡建筑签订《抵房协议》一事提出了异议；2、原、被告在《合同》中约定被告应于签订《合同》当日一次性支付涉案房屋的全部购房款，原告在被告未实际支付购房款的情况下办理了《合同》的备案登记，且在此后近一年时间内都未催告过被告履行支付购房款的义务。综上，《抵房协议》系碧鸡建筑与仁维公司的真实意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，且碧鸡建筑的无权处分行为已经过权利人原告的追认，合法有效。碧鸡建筑据此以716861.55元的价格将涉案房屋处分给仁维公司后，仁维公司又通过《以房抵款协议》将涉案房屋处分给被告，碧鸡建筑处分涉案房屋的金额能够涵盖原、被告在《合同》中约定的涉案房屋价格716861.47元，故被告已通过以房抵款的形式将涉案房屋的购房款全部结清，履行了合同约定的支付购房款的义务，不存在原告主张的违约行为，《补充协议》第三条第3款约定的原告可解除合同的情形并未发生，原告依据该条款的约定向被告主张违约金也无事实和法律的依据，故本院对原告要求解除原、被告于2013年3月4日签订的《合同》（合同编号为：BJZZ2013-1042）（含《补充协议》）并支付违约金143372.30元的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条之规定，判决如下：
驳回原告云南碧鸡集团房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
本案案件受理费人民币4526元（原告已预交），由原告云南碧鸡集团房地产开发有限公司自行负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 陈婧怡
代理审判员 杜竹馨
人民陪审员 保瑜琳
二〇一四年九月十五日
书 记 员 沈思思