广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1143号
上诉人（原审原告）：叶开泉，男，汉族，1965年9月18日出生，住广东省佛山市南海区，
委托代理人：张倩，广东智宸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行，住所地广东省佛山市南海区里水镇和顺大道57号，组织机构代码79938530-X。
负责人：曾铭忠，行长。
委托代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。
委托代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所实习律师。
原审第三人：佛山市中旗置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇里水大道北89号第一、二层，组织机构代码56667396-8。
法定代表人：喻仁旺。
原审第三人：广东振鹏集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城佛平三路6号，组织机构代码72112406-2。
法定代表人：刘振武。
原审第三人：佛山市鼎泓贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道城市广场北侧综合楼4楼之二，组织机构代码58291358-9。
法定代表人：杨梓群。
原审第三人：佛山市振鹏通讯技术有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城佛平三路6号，组织机构代码77309966-3。
法定代表人：刘振忠。
原审第三人：杨梓群，男，1967年1月2日出生，住广东省汕尾市城区，
原审第三人：田桂平，女，1984年7月15日出生，住湖北省应城市，
原审第三人：刘振忠，男，1963年10月8日出生，住广东省佛山市南海区，
上诉人叶开泉因与被上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司里水支行（以下简称里水农商行）及原审第三人佛山市中旗置业有限公司（以下简称中旗置业公司）、广东振鹏集团有限公司（以下简称振鹏集团）、佛山市鼎泓贸易有限公司（以下简称鼎泓公司）、佛山市振鹏通讯技术有限公司（以下简称振鹏通讯公司）、杨梓群、田桂平、刘振忠案外人执行异议之诉一案，不服佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初7603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月10日立案后，依法组成合议庭于3月14日进行了法庭调查，上诉人叶开泉的委托代理人张倩及被上诉人里水农商行的委托代理人沈瑶玲、罗炳汶到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。
一审法院查明，涉讼车位是登记在第三人中旗置业公司名下的位于佛山市南海区里水镇里水大道北89号星御名都地下室86号车位（以下简称86号车位）。
一审法院于2015年5月11日立案受理原告里水农商行诉被告鼎泓公司、振鹏通讯公司、振鹏集团、杨梓群、中旗置业公司、田桂平、刘振忠金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法民二初字第424号。立案当日，原告向一审法院提出财产保全申请，经审查，一审法院作出（2015）佛南法民二初字第424-1号民事裁定，裁定冻结鼎泓公司、振鹏通讯公司、振鹏集团、杨梓群、中旗置业公司、田桂平、刘振忠的银行存款50109453.46元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，一审法院于2015年5月28日查封了登记在被告中旗置业公司名下的涉讼86号车位。原告认为涉讼车位为原告所有，向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后作出（2016）粤0605执异72号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告于2016年5月9日向一审法院提起本案诉讼。
另查明，原告作为认购人与第三人中旗置业公司于2014年9月20日签订《广东省商品房认购书》，约定：1、原告有意向购买第三人中旗置业公司开发建设的涉案86号车位，认购价110400元。双方在签订认购书时，原告愿意支付10000元给第三人中旗置业公司作为认购该物业的定金。2、原告应于2014年9月20日起至2014年10月31日止到星御名都销售中心签订《商品房买卖合同》，并带上认购书等资料。3、如双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款；如双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，中旗置业公司已将物业另售他人，应双倍返还原告已付定金；如原告在约定时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，中旗置业公司可将该物业另售他人。同时，认购书首页底部空白处手写载明“赠送壹年车位物业管理费”。同日，双方还签订《补充协议》，约定：1、原告须于2014年9月27日前（即签订认购书的7天内）付30%的车位款40400元，并于当日到中旗置业公司指定地点签订《商品房买卖合同》。余款70%的车位款于2014年10月20日付清。2、中旗置业公司已向原告明示双方将签订的《商品房买卖合同》示范文本等，原告确认已详细阅读并理解，且无异议，承诺按约定签署上述文件。3、原告在签订本认购书后，签订正式《商品房买卖合同》之前，如要求加名、转名、增名或更改所认购车位，需经中旗置业公司同意。若已签订《商品房买卖合同》则不能加、减名或增、减名。4、本认购书双方签署后即时生效，凭此补充协议及认购书签订《商品房买卖合同》后，本认购书及补充协议自行解除。
2014年9月29日，原告的妻子梁伟琼刷卡支付车位款，中旗置业公司出具收据确认收到原告交来涉讼86号车位房款110400元。2015年1月1日，中旗置业公司出具收据确认收到原告交来86号车位2015年1月1日至2015年12月31日的管理费600元。2016年3月2日，中旗置业公司出具收据确认收到原告交来86号车位的管理费（1年）600元。根据佛山市南海区振鹏物业管理有限公司里水分公司出具的车辆出入登记表显示，原告持有的卡号为78×××07的长租卡自2015年3月2日起刷卡出入车场。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，一审法院对本案分析如下：首先，原告与第三人中旗置业公司签订的《广东省商品房认购书》及《补充协议》不属于上述法条第（一）项规定的合法有效的书面买卖合同。从《广东省商品房认购书》及《补充协议》的内容来看，原告与第三人中旗置业公司约定原告有意向购买涉案86号车位，且之后应当另行签订《商品房买卖合同》。在签订正式《商品房买卖合同》之前，经中旗置业公司同意，原告可以加名、转名甚至更改所认购车位。凭补充协议及认购书签订《商品房买卖合同》后，认购书及补充协议自行解除。据此，可以看出，原告与第三人中旗置业公司均明知其签订的《广东省商品房认购书》及《补充协议》并非正式的买卖合同，该《广东省商品房认购书》及《补充协议》的性质实质上是定金合同。其次，退一步讲，即使认定《广东省商品房认购书》及《补充协议》是正式的买卖合同。根据《补充协议》的约定，原告应当于2014年9月27日前（即签订认购书的7天内）付30%的车位款，并于当日到中旗置业公司指定地点签订《商品房买卖合同》，或者根据《广东省商品房认购书》的约定，原告应于2014年9月20日起至2014年10月31日止到星御名都销售中心签订《商品房买卖合同》。但原告在庭后书面回答法庭问题时却称因没有接到中旗置业公司的书面通知，故没有在上述期限内到销售中心签订正式《商品房买卖合同》。然而《广东省商品房认购书》中对于签订合同的时间、地点均有明确记载，原告只要按照指定时间到指定地点即能签订《商品房买卖合同》，至少是可能签订正式《商品房买卖合同》，但原告未按指定时间去指定地点签订合同，表明其怠于签订合同的主观心态。另外，原告与中旗置业公司签订《广东省商品房认购书》及《补充协议》是在2014年9月20日，而一审法院查封涉讼车位的时间是2015年5月28日，查封时间距签订认购书的时间足有8个月，在长达8个月的时间里，原告都未与中旗置业公司签订正式《商品房买卖合同》，进一步证实原告怠于签订合同的心态。而《商品房买卖合同》是办理过户的必备材料，原告怠于签订合同，对于未能及时办理过户存在一定过错。
综上，原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其要求并停止涉讼车位执行、解除查封的请求，一审法院不予支持，依法应予驳回。第三人经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费2508元，由原告负担。
上诉人叶开泉上诉请求，一、撤销一审法院作出的（2016）粤0605民初7603号民事判决书，确认86号车位属叶开泉所有，并停止对86号车位的执行，解除查封；二、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。
事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误，二审法院应予纠正。
其一，一审法院认为叶开泉与原审第三人中旗置业公司签订的《广东省商品房认购书》及《补充协议》不属于合法有效的书面买卖合同，定义属于定金合同的事实错误。《广东省商品房认购书》及《补充协议》符合叶开泉与中旗置业公司就案涉车位达成的买卖合意，上述合同作为债权合同，系属于双务、有偿、诺成合同。因此，上述合同符合《中华人民共和国合同法》规定的书面形式，叶开泉和中旗置业公司系具有完全民事行为能力，合同系双方之间的真实意思表示，内容并不违反强制性的法律法规以及社会公共利益，应属于合法有效的书面买卖合同。
其二，一审法院认为根据《补充协议》的约定，叶开泉应当在2014年9月27日前付30%的车位款，并于当日到中旗置业公司指定地点签订《商品房买卖合同》，或者根据《广东省商品房认购书》的约定，叶开泉应于9月20日起至10月31日止到星御名都销售中心签订《商品房买卖合同》，从而认为叶开泉未按指定时间去指定地点签订合同，表明叶开泉怠于签订合同的主观心态的事实错误。叶开泉未能签订《商品房买卖合同》并非由于叶开泉的原因造成。一方面，叶开泉全额向中旗置业公司支付购车位款后，中旗置业公司向叶开泉出具等额收据，并曾口头告知叶开泉等其通知再到销售中心签订正式《商品房买卖合同》，且叶开泉在此后多次致电销售中心工作人员询问何时能够签订《商品房买卖合同》，但均被告知等其通知。另一方面，叶开泉至今仍未接到中旗置业公司的任何关于要求叶开泉到销售中心补签正式《商品房买卖合同》的书面通知。因此，叶开泉之所以未能签订正式《商品房买卖合同》并非出于叶开泉的原因，而是中旗置业公司没有及时通知叶开泉。同时，在叶开泉多次追问中旗置业公司何时能签订正式《商品房买卖合同》均无果后，叶开泉于2015年11月11日向一审法院提起民事诉讼。后该院告知案涉车位已被被上诉人申请查封，要求叶开泉递交撤诉申请。2016年3月11日，叶开泉提交撤诉申请。随后，叶开泉立即提出查封异议申请，该院裁定驳回叶开泉的异议。之后，叶开泉向该院提起本案的诉讼。从这一点来看，叶开泉正是积极维护自己的合法权益，才多次寻求法律途径救济，叶开泉未在案涉车位查封前完成过户登记手续，主要是中旗置业公司未通知叶开泉签订正式《商品房买卖合同》的结果。
二、一审法院适用法律错误，二审法院应予纠正。
一审法院认为本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，从而不予支持叶开泉要求确权并停止案涉车位执行、解除查封的请求是适用法律错误的结果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案涉车位系叶开泉于2014年9月20日向中旗置业公司购买，发生在被上诉人对案涉车位进行查封之前，且叶开泉已实际按约履行全部付款义务，并至今仍实际占有和使用。虽然叶开泉对案涉车位尚未完成过户登记手续，但这并非出于叶开泉的原因导致的，而是因中旗置业公司未通知叶开泉与其签订正式《商品房买卖合同》，拖延办理过户登记手续的结果，案涉车位被被上诉人查封可归责于中旗置业公司。对此，叶开泉已经支付全部价款并实际占有案涉车位，且不存在自身过错，案涉车位应属于叶开泉所有。一审法院认为叶开泉不符合规定，从而驳回叶开泉的全部诉讼请求错误，二审法院应予纠正。
被上诉人里水农商行辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，叶开泉在二审中多次表达涉案车位未完成过户登记手续，原因是中旗置业公司未通知叶开泉与其签订正式的买卖合同，拖延办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，叶开泉有责任提供证据证明其主张，否则应承担不利的举证后果。本案中叶开泉未提交由于中旗置业公司过错导致双方未办理过户登记手续的证据，故其主张应予驳回。
原审第三人中旗置业公司、振鹏集团、鼎泓公司、振鹏通讯公司、杨梓群、田桂平、刘振忠均未作答辩。
各方当事人在二审期间均未提交新证据。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，叶开泉与中旗置业公司签订的《商品房认购书》约定，86号车位的佛山市商品房现售备案证明证号为南房现字第2014026702号。
本院认为，首先，关于上诉人叶开泉对涉案86号车位是否享有权属的问题。2014年9月20日，叶开泉与原审第三人中旗置业公司签订的《广东省商品房认购书》，该认购书除了约定叶开泉向中旗置业公司支付定金认购物业之外，同时约定认购的物业是86号车位，以及86号车位的面积、认购价等；而且，双方于当天签订的《补充协议》，明确约定了86号车位的付款时间和付款方式。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《广东省商品房认购书》和《补充协议》中关于认购标的、物业销售方式、销售总价款、付款方式和付款时间等约定已经具备了商房买卖合同的实质性内容，而且叶开泉已按照约定全额支付了车位款110400元，并实际使用和占有了86号车位，因此，本院认定上述《广东省商品房认购书》和《补充协议》的性质是商品房买卖合同。叶开泉与中旗置业公司在平等、自愿基础上订立的商品房买卖合同并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条又规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即我国不动产物权的设立和变更是采用物权公示原则。叶开泉与中旗置业公司在签订商品房买卖合同后，并未依法向相关房产登记主管部门办理物权的变更登记手续，因此，86号车位尚未发生物权变动的效力，叶开泉对86号车位不享有所有权。叶开泉上诉请求确认其对86号车位享有所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院将《广东省商品房认购书》及《补充协议》认定为定金合同，以及未对叶开泉的确权请求进行认定不当，本院予以纠正。
其次，关于涉案86号车位能否排除法院强制执行的问题。如上所述，叶开泉与中旗置业公司订立商品房买卖合同后，因双方当事人未向有关房产登记主管部门办理不动产的变更登记手续，叶开泉对86号车位不享有物权。但是，叶开泉依据该商品房买卖合同而享有86号车位的物权登记请求权等合同债权，即叶开泉取得了86号车位的物权期待权，该物权期待权能否排除法院的强制执行应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断。结合案件的事实，本院归纳适用上述司法解释的争议焦点是叶开泉排除法院对登记在被执行人中旗置业公司名下86号车位的强制执行是否符合第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。上述《广东省商品房认购书》及《补充协议》中，叶开泉与中旗置业公司对于签订正式《商品房买卖合同》的时间、地点均已作出明确约定，叶开泉应当按照指定时间去指定地点签订正式的合同。叶开泉上诉称是由于中旗置业公司曾口头告知叶开泉等其通知再到销售中心签订正式《商品房买卖合同》，且叶开泉在此后多次致电销售中心工作人员询问何时能够签订《商品房买卖合同》，但均被告知等其通知。根据谁主张谁举证的原则，叶开泉对于自己主张的上述事实应举证证明。但叶开泉至今未能举证证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果，故对其主张的上述事实本院不予采信。叶开泉已于2014年9月29日向中旗置业公司支付全部车位款，而一审法院于2015年5月28日查封86号车位，查封时间相距双方当事人签订《广东省商品房认购书》与《补充协议》的时间长达8个月，在此期间叶开泉有充足的时间与中旗置业公司签订正式的商品房买卖合同。因此，在叶开泉未举证证明非因其自身原因未办理过户登记的情形下，其依据86号车位的物权期待权上诉请求对86号车位排除法院的强制执行没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，叶开泉的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实部分不清，但适用法律和处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2508元，由上诉人叶开泉负担。
本判决为终审判决。
审判长 王滑明
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年五月十日
书记员 梁诗瑶