广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）桂市民四终字第376号
上诉人（一审第三人）刘胜年，男。
委托代理人蒙风旋。
被上诉人（一审原告、反诉被告）桂林市圣隆房地产开发有限公司。
法定代表人李干锋，该公司董事长。
委托代理人秦铮。
被上诉人（一审被告、反诉原告）杨小平，男。
被上诉人（一审被告、反诉原告）张雪珍，女。
被上诉人（一审被告、反诉原告）杨志华，男。
被上诉人（一审被告、反诉原告）杨玲，男。
以上四被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲共同委托代理人蒋仁贵。
以上四被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲共同委托代理人段华。
上诉人刘胜年因与被上诉人桂林市圣隆房地产开发有限公司（下称圣隆房产公司）、被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2011）叠民初字第578号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年3月20日受理后，依法组成由审判员王治斌担任审判长，审判员周宪年、审判员於署光参加的合议庭，于2013年5月6日公开开庭审理了本案。书记员王凯担任记录。上诉人刘胜年的委托代理人蒙风旋，被上诉人圣隆房产公司的委托代理人秦铮，被上诉人杨小平及被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲的共同委托代理人蒋仁贵、段华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2007年9月1日，原、被告签订了《圣隆天龙居认购书》，约定原告将其开发的位于圣隆路1号“圣隆天龙居”4#楼1层1-4号商铺出售给四被告，单价分别为6800元／平方米和6000元／平方米，总价款2516040元。认购书签订后，原告于2007年9月1日、9月7日和2008年1月5日三次共收取四被告购房款60万元。2008年5月23日，在原告与四被告已签订出售本案所涉的4个门面的《圣隆天龙居认购书》并分批共收取了四被告60万元购房款的情况下另与第三人签订《商品房买卖合同》四份，合同约定第三人购买本案所涉及的圣隆路1号“圣隆天龙居”4#楼1层1-4号商铺，单价约为每平方米4493元，总房款为1912648元，契税57379元、维修基金30278元。同日，原告与第三人签订《关于订房补充协议》，双方约定：原告在办理完房屋备案登记后，第三人将全部购房款、契税及维修基金一次性支付给原告。合同签订后，第三人于2008年5月28日分两次将人民币200万元支付至原告出纳账户，原告向第三人出具收条。原告、第三人到桂林市房产管理部门办理了备案登记手续。2008年8月27日原告又收取了四被告购房款40万元，同年11月23日，原、被告签订了上述1-4号商铺的《商品房买卖合同》。2010年12月22日原告向四被告发出交房缴费通知，同年12月23日被告按原告的要求交纳了374972元购房款，原告为被告开具了1374972元的销售不动产统一发票（税票）。同日，原告、被告办理交房手续，原告将上述商铺交与被告。同时，被告又向桂林市万顺物业服务有限公司交纳了一年的物业管理费7785元、向桂林市物业维修资金管理中心交纳了房层维修基金30278元。因原告将同一铺面分别与四被告、第三人签订《商品房买卖合同》，三方即发生纠纷。2010年12月22日，原告以与第三人签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，而是第三人为取得超出法律规定之外的非法利息而要求原告作出的担保，是以合法形式掩盖非法目的合同，属无效合同为由诉至法院，要求判决解除双方签订的本案所涉商铺的《商品房买卖合同》，一审法院认为上述合同是双方真实意思的表示，不存在法定解除的情形，驳回原告的诉请。一审判决后，原告提出上诉，二审判决维持原判。2011年4月18日，原告圣隆房产公司以四被告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲非法维权、侵害原告圣隆房产公司合法权益为由诉至法院，请求法院判令：1、解除原告圣隆房产公司与被告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲签订的天龙居4栋1单元1层1-4号商铺《圣隆天龙居认购书》及《商品房买卖合同》；2、被告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲承担本案的全部诉讼费用。四被告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲随即提起反诉，请求法院判决驳回原告圣隆房产公司诉讼请求，并请求法院判决：1、反诉被告圣隆房产公司为反诉原告杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲办理天龙居4栋1单元1层1-4号商铺的房屋产权及相关手续；2、本诉和反诉诉讼费由反诉被告圣隆房产公司承担。
一审法院判决认为：原、被告于2007年9月1日签订《圣隆天龙居认购书》和同年11月23日签订了上述1-4号商铺的《商品房买卖合同》及后续合同、协议均有双方当事人的亲笔签名并加盖公章，被告已按照合同约定向原告支付了相应的房款、维修基金等费用。上述合同是双方当事人真实意思的表示，合同条款未违反法律强制性规定，应为合法有效。原告要求解除上述合同，但其提供的证据不足以证明上述合同存在法定解除的条件，故对原告的诉讼请求不予支持。对于四被告要求原告办理天龙居4栋1单元1层1-4号商铺的房屋产权证及相关手续的反诉请求，该院认为：本案四被告与圣隆房产公司签订的购房合同及第三人刘胜年与圣隆房产公司签订的购房合同均是有效合同，关键是其物权效力。《最高人民法院办公厅法办（2011）442号的全国民事审判工作会议纪要》指出，“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保证顺位”。在本案中，2007年9月1日，四被告即与原告签订《圣隆天龙居认购书》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”就是说，具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。原、被告签订的《圣隆天龙居认购书》具备上述条件，故应与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。刘胜年与圣隆房产公司签定的合同在2008年5月23日，故可认定四被告（反诉原告）先于第三人刘胜年与圣隆房产公司签订购房合同。合法占有房屋的前提是看是否办理了正规的交房手续，本案中，交房缴费通知、房屋使用说明书、房屋质量保证书的持有人及载明的内容均为四被告（反诉原告），圣隆房产公司也认可合法交房给四被告（反诉原告）并由四被告（反诉原告）合法占有，故该院对四被告已合法占有房屋的诉称予以采纳。本案中第三人刘胜年与圣隆房产公司签订的购房合同虽然进行了备案登记，但并未进行预告登记。刘胜年与圣隆房产公司签订的购房合同在四被告与圣隆公司签订购房合同之后，单价约每平方米4493元不符合当时门面价格上涨的情况，明显低于当时市场价，也远低于此前四被告的订购单价每平方米6000元至6800元。且圣隆房产公司的解释也是为了借贷并不是真购房。综上，该院认为应先保证四被告（反诉原告）与圣隆房产公司签订的购房合同的履行，故对四被告的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《建设部城市商品房预售管理办法》第十二条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）桂林市圣隆房地产开发有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）桂林市圣隆房地产开发有限公司为被告（反诉原告）杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲办理桂林市圣隆路1号“圣隆天龙居”4号楼一层1-4号商铺的房屋产权及相关手续。一审案件本诉受理费13800元、反诉受理费5000元、诉讼保全费5000元，由原告（反诉被告）桂林市圣隆房地产开发有限公司承担。
上诉人刘胜年不服一审判决提出上诉称，1、上诉人对本案涉案房产享有合法权利，上诉人于2008年5月23日就涉案房产与一审原告签订了《商品房买卖合同》，并于同月28日将所有房款及契税、维修基金支付完毕。已生效的叠彩区人民法院（2011）叠民初字第307号和桂林市中级人民法院（2011）桂市民四终字第251号民事判决书，对上述合同的效力及上诉人实际占有涉案房产的事实均予以确认。一审法院以“合法占有房屋的前提是是否办理了正规的交房手续”为由，认可被上诉人持有相关交房手续即为已合法占有涉案房产，毫无法律依据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》就“占有”问题已有明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，即占有是条件，交付是结果，一审法院却本末倒置，其目的是为了回避上诉人已实际占有涉案房产的客观事实。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定的“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，及《中华人民共和国物权法》第七十条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”，可以确认上诉人为涉案房产的业主并就该房产依法享有所有权。2、被上诉人无权要求一审原告为其办理涉案房产的产权证书及手续，被上诉人虽然于2007年9月1日与一审原告签署《圣隆天龙居认购书》，但该认购书不应作为其双方就涉案房产签署的正式《商品房买卖合同》，理由如下：《商品房买卖合同司法解释》及《城市商品房预售管理办法》均明确规定，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售，其订立的预售合同应当无效；一审原告正是明知上述权利瑕疵，也才是在取得预售证后，于2008年8月27日与被上诉人补充签署《商品房买卖合同》，若按一审法院认定的认购书可视为与《商品房买卖合同》同等效力，一审原告与被上诉人之间将导致一审原告与被上诉人之间无需再签订《商品房买卖合同》，就涉案房产存在两份购房合同，这与现实交易不符，故应以2008年8月27日订立的《商品房买卖合同》作为双方正式的购房合同。本案事实是一审原告在与上诉人签订《商品房买卖合同》并办理了正式的备案登记且上诉人已缴清全部款项后，再将涉案房产转卖给被上诉人。根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，在此情形下，被上诉人可采取要求解除与一审原告的《商品房买卖合同》并要求其承担相应的责任等方式解决该纠纷。在根据法院生效判决可认定上诉人为涉案房产所有权人的情况下，被上诉人无权要求一审原告为其办理涉案房产的产权证书，其诉请也无法律依据。3、一审法院适用法律有误导致认定案件事实及裁判错误。一审法院在认定涉案房产买受人的权利顺位时，援引的是《最高人民法院办公厅法办（2011）442号的全国民事审判工作会议纪要》。从效力上来看，该《纪要》仅是各法院业务代表在民事审判工作会议上对审判工作的开展提出的意见和建议，其位阶大大低于法律、法规、司法解释等，应当只有在法律、法规、司法解释无法就案件事实作出认定时，才予以援引，且一审法院将圣隆房产公司同被上诉人签订的《认购书》与上诉人签订的已经备案登记的《商品房买卖合同》认定为效力及性质一致，理由牵强，故不应使用《纪要》进行处理认定。即便适用，该《纪要》同时还明确“对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定”。一审早已查明，上诉人签订的《商品房买卖合同》已办理了合法的备案登记，直至庭审结束被上诉人都无法提供已经备案登记的购房合同，因此，即便适用《纪要》的情况下，也应确认上诉人的合同成立时间在先，一审法院认定被上诉人的合同成立在先与事实不符且于法无据。
综上所述，上诉人是涉案房产的合法业主，依法对涉案房产享有所有权，一审原告与被上诉人之间的一房多卖纠纷应由其双方依法另行解决。一审法院罔顾上诉人作为涉案房产合法权利人的客观事实，径自判决要求一审原告为被上诉人办理涉案房产的产权证书，毫无事实和法律依据，也严重侵害了上诉人的利益。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。撤销叠彩区人民法院（2011）叠民初字第578号民事判决，驳回被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲一审反诉请求。
被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲庭审答辩称，1、商品房买卖合同进行了备案登记并不代表取得了物权的优先权；2、上诉人认为其已依法占有了涉案房屋是错误的。争议的涉案房屋商铺圣隆房产公司已与被上诉人办理了房屋商铺交接手续，交付了钥匙，该房屋商铺已交付给了被上诉人。被上诉人交纳了房屋维修资金，交清了购房首付款，交纳了物业管理费，被上诉人是真正合法占有房屋商铺。上诉人是擅自盗换被上诉人的涉案房屋门锁，非法占有该房屋商铺；3、一审判决适用法律正确。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，实体裁判公正，请求二审判决驳回上诉，维持原判。
被上诉人圣隆房产公司庭审答辩称，该公司将涉案房屋商铺卖给了被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人。圣隆房产公司收取上诉人刘胜年的款项，实际上是借款。虽然办理了商品房备案登记，其实际上是借款担保的抵押形式。圣隆房产公司与刘胜年签订的《商品房买卖合同》并非当事人真实意思表示。请求二审判决维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。
本院二审庭审中，上诉人刘胜年提交了2011年1月14日与吕荣生签订的租赁圣隆路1号天龙居4#楼1层1-1、1-2、1-3、1-4号商铺的《租赁合同》；2012年10月1日与唐润喜签订的租赁圣隆路1号天龙居4#楼1层1-1、1-2、1-3、1-4号商铺的《租赁合同》，以证明刘胜年实际占有了该房屋，并将该房屋出租给了圣隆房地产公司，吕荣生代表公司在合同上签了字。
被上诉人圣隆房产公司质证认为，其公司没有租赁该商铺门面。
被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人质证认为，以上这两份《租赁合同》是虚假的，2010年12月，该商铺门面已经交付给我们，是我们合法占有该房屋，刘胜年不可能将该房屋的商铺门面出租。
上诉人刘胜年提供了两份《桂林市供用水合同》，2011年9月23日和2012年4月26日其与桂林市自来水公司签订的供用水合同，证明其占有了涉案房屋铺面。
被上诉人圣隆房产公司质证认为，仅凭该合同不能证明刘胜年占有了该房屋，对该合同的真实性不予认可。
被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人质证认为，《桂林市供用水合同》与本案无关，该供水合同是本案在审理过程中补签的，不能证明上诉人刘胜年占有该房屋商铺。
二审庭审中，被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人提供广西老百姓大药房连锁有限公司于2012年3月20日起诉其租赁房屋纠纷一案，叠彩区人民法院正在审理。证明其占有了争议商铺并出租给广西老百姓大药房连锁有限公司经营。
上诉人刘胜年质证认为，起诉状仅是广西老百姓大药房连锁有限公司的主张，且仅是涉案房屋商铺中的4号门面，同时并未得到法院认可。
被上诉人圣隆房产公司质证认为，该租赁事实是客观的，证据是真实的。
针对二审双方提供的证据，本院认为，上诉人刘胜年提供的两份《租赁合同》，由于一份合同的承租人否认承租事实，另一份合同的承租人未出庭作证，且被上诉人否认该事实。本院对该证据不予采信。上诉人刘胜年提供的两份《桂林市供用水合同》是真实的，但该合同是在本案审理过程中补办的。因此上诉人提供的上述证据不能证明上诉人合法占有了涉案房屋商铺。被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人提供了广西老百姓大药房连锁有限公司向叠彩区人民法院提起的民事诉状，该案已中止审理，故本院在审理本案中对该证据将结合案件具体情况综合考虑。
综上，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
根据诉辩双方的意见，本案当事人各方争议的焦点是：一、上诉人刘胜年对涉案房屋商铺进行了备案登记，是否对该房屋商铺优先享有物权。二、涉案的房屋商铺签订了数份《商品房买卖合同》是否都有效。三、涉案房产由谁享有所有权。
本院认为：一、关于商品房预售合同“备案登记”法律效力问题。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同备案登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。由此可见，办理商品房预售合同备案登记是房屋开发商的法定义务，商品房预售的合同备案登记是政府主管部门行使监管职权，对房地产经营企业满足预售条件，履行报备案义务，接受资格审查的一项行政管理行为，其目的是为了维护房地产正常的交易秩序，保护买受人的利益。商品房预售合同进行备案登记后当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。虽然预告登记后当事人享有的权力仍然是请求权，即请求将来发生的物权变动，但一经预告登记就保障了将来物权的实现，也排斥了债务人随意处置该不动产的可能，使合同的债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。综上，商品房预售合同备案登记不同于《物权法》上的预告登记，其实际属于一种行政管理意义上的备案义务，其所备案的只是商品房预售合同中约定的债权、债务。因而，商品房备案登记并不具有优先享有商品房物权效力。
二、关于一房二卖，数份商品房买卖合同是否都有效问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条规定应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力。合同标的物所有权及其他物权不能转移。因而，登记并非是合同生效的条件，而是标的物的物权转移的条件。合同虽然生效，但标的物的物权不能因此发生转移。就本案而言，圣隆房产公司分别与上诉人刘胜年及被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲签订了《商品房买卖合同》，该合同是当事人的真实意思表示，未违反法律规定。故本案圣隆房产公司与杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲签订的《商品房买卖合同》和圣隆房产公司与刘胜年签订的《商品房买卖合同》均是有效合同。
三、多份商品房买卖合同均为有效合同时，谁该享有该房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记生效是不动产物权变动的原则，不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法登记，登记后产生法律效力。但是，在商品房买卖合同纠纷案件中，往往存在着一房数卖的现象。在数份合同均有效且各买受人均要求履行合同时。根据司法实践，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权力保护的顺位，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间，合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。本案而言，圣隆房产公司分别与刘胜年及杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人签订了《商品房买卖合同》，但均没有进行房屋产权登记，物权没有转移。虽然，圣隆房产公司与刘胜年签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但备案登记不是物权登记，也不是预告登记。备案登记的当事人享有的仍是合同债权。
在当事人各方均未登记产权时，应根据相关的法律、法规及司法实践处理涉案房屋的物权归属。本案中，双方当事人均主张合法占有了该争议房屋商铺。上诉人刘胜年主张被上诉人圣隆房产公司的法人已将争议房屋商铺钥匙交给了他，应视为交付了房屋商铺。但圣隆房产公司委托代理人在开庭时否认了该事实。上诉人在二审庭审中提交的《租赁合同》和《供用水合同》不能证明其已经合法占有了涉案房屋商铺。因此，本院认为，上诉人刘胜年主张其合法占有涉案房屋商铺的理由事实依据不足，也不符合商品房买卖的交易习惯。被上诉人杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人主张，该商品房竣工后，其与圣隆房产公司办理了交接房手续，圣隆房产公司交付了房屋钥匙，开具了销售不动产统一发票，将房屋质量保证书，房屋使用说明书交给了四被上诉人。应视为四被上诉人合法占有了讼争的房屋商铺。事实上杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲也向桂林物业维修资金管理中心缴纳了物业专项维修资金，交纳了小区物业管理费，并交清了购房的首付款。且圣隆房产公司也认可涉案房屋商铺实际交付给杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人，因此，可以认定杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人是合法占有了争议的房屋商铺。
从合同签订的时间上看，圣隆房产公司与上诉人刘胜年签订的《商品房买卖合同》是2008年5月23日。合同约定，刘胜年购买圣隆房产公司位于圣隆路1号圣隆天龙居4#楼1层1-4号临街铺面，单价每平方米约4493元，总价款1912648元，契税57379元，维修基金30278元，并且办理了房屋备案登记。虽然，杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人于2008年11月23日才与圣隆房产公司签订了圣隆路1号圣隆天龙居4#楼1-4号商铺的《商品房买卖合同》。但是，在2007年9月1日，杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人与圣隆房产公司签订了《圣隆天龙居认购书》，双方约定，圣隆房产公司将其开发的圣隆路1号“圣隆天龙居”4#1层1-4号商铺出售给杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人，并对商铺的面积、单价进行了约定，总价款为2516040元，圣隆房产公司分别于2007年9月1日、9月7日，2008年1月5日收取杨小平等四人的认购房款600000元。2008年8月27日收取购房款400000元。2008年12月23日收取购房款374972元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。可以认定杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人与圣隆房产公司签订的《圣隆天龙居认购书》具备《商品房销售管理办法》第16条的基本条件，应当认定该《圣隆天龙居认购书》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。因此，亦可以认定杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人在圣隆房产公司与刘胜年签订《商品房购房合同》之前购买了涉案房屋商铺。同时，刘胜年与圣隆房产公司签订的《商品房买卖合同》在杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人与圣隆房产公司签订的《圣隆天龙居认购书》之后，单价约为每平方米为4493元，明显低于杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲等四人此前按不同的铺面签订的每平方米6000元—6800元的价格，在当时商品房价格上涨的情况下，圣隆房产公司又将低于原出售价格的商铺卖给刘胜年，亦不符合常理。一审法院判决说理部分引用了最高人民法院相关的会议纪要精神，该内容与法律及司法解释内容是一致的，故上诉人认为一审判决适用法律不当的理由不成立，本院不予支持。
综上所述，本院认为，圣隆房产公司分别与刘胜年及杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。但由于双方均未进行产权登记，物权未发生转移。杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲购买该商品房商铺在先，且房屋竣工后合法占有了该房屋商铺，应当认定，该房屋商铺所有权归杨小平、张雪珍、杨志华、杨玲所有。上诉人刘胜年在其购买的商铺在圣隆房产公司不能履行义务时，可以依法追究其法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律实体处理正确，上诉人上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费5000元，由上诉人刘胜年负担。
本判决为终审判决。
审判长 王治斌
审判员 周宪年
审判员 於署光
二〇一三年六月十八日
书记员 王 凯