浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞民初字第2号
原告叶秀琴。
委托代理人（特别授权）叶晓平、高宗祥，浙江叶晓平律师事务所律师。
被告（反诉原告）温州市住房开发公司，住所地温州市马鞍池路莲花公寓二楼。
法定代表人杨世殊，董事长。
委托代理人（特别授权）陈小雁，浙江光正大律师事务所律师。
原告（反诉被告）叶秀琴为与被告（反诉原告）温州市住房开发公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年12月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2015年3月26日公开开庭进行了审理，原告叶秀琴的委托代理人叶晓平、被告温州市住房开发公司委托代理人陈小雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）叶秀琴诉称：2010年10月12日，原、被告订立一份商品房买卖合同（合同编号：20100070043），约定：原告（反诉被告）以8293740元向被告（反诉原告）购买由被告（反诉原告）开发的瑞安市安阳街道润锦苑6幢＊＊＊室房屋，房屋交付时间为2012年12月31日前，逾期交房超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（反诉原告）应按日向原告（反诉被告）支付已交付房价款万分之十的违约金。合同订立后，原告依约履行付款义务。但被告（反诉原告）至2013年5月10日才通知原告（反诉被告）交房，已逾期130天。请求法院判决：被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）违约金1078186.2元，并赔偿利息损失（以违约金为基数自2013年5月11日起按银行贷款利率计算至实际清偿之日）。
被告（反诉原告）温州市住房开发公司辩称：被告（反诉原告）在2013年3月14日通知原告（反诉被告）在3月16日接收房屋，房屋在2013年3月29日符合约定的交房条件，大部分住户都与被告（反诉被告）签订了协议书，同意2013年3月29日为交房时间。原告（反诉被告）所述被告（反诉原告）在2013年5月10日才通知交房不是事实。根据双方合同约定，在房屋建设过程中，存在不可抗力及环保等原因造成延期交房的，可以延期。在合同履行过程中，原告（反诉被告）没有按时支付款项，应承担违约责任。
被告（反诉原告）温州市住房开发公司提起反诉称：原告（反诉被告）未按合同约定履行交纳购房款义务，其中第二期购房款逾期142天（应交纳日2011年11月11日，实际交纳日2011年4月2日），第三期购房款逾期33天（应交纳日2011年2月28日，实际交纳日2011年4月2日），第四期购房款逾期42天（应交纳日2013年3月29日，实际交纳日2013年5月10日）。请求法院判决：原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）逾期支付购房款违约金251769.23元。
原告（反诉被告）叶秀琴针对反诉辩称：原告（反诉被告）有部分购房款延期支付，是因为审查贷款的时间及贷款没有办下来的客观原因造成的，并不是原告（反诉被告）主观过错造成的。第二期购房款是原告（反诉被告）根据被告（反诉原告）出具的单子交纳的，双方已对合同作了变更，原告（反诉被告）没有违约，第三期是按揭贷款原因导致延期缴款，第四期是2013年5月10日办理交房手续时结算的，也不存在违约。另被告（反诉原告）现主张违约金已过诉讼时效。
原告（反诉被告）叶秀琴在本院指定的举证期限内提供了证据：1、原告（反诉被告）身份证，拟证明原告（反诉被告）诉讼主体资格；2、被告（反诉被告）工商登记基本情况，拟证明被告诉讼主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及约定；4、发票、契证、转账凭证、现金缴款单、收款收据，拟证明原告（反诉被告）已交清所有房款及其他费用；5、缴款通知单，拟证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）缴纳第二期购房款的事实；6、商品房销售结算单，拟证明被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）交付房屋的时间；7、照片，拟证明房屋漏水的事实。上述证据经被告（反诉原告）质证，被告（反诉原告）提出以下质证意见：对证据1-4没有异议；对证据5真实性没有异议，但是不能证明双方对缴款时间进行重新约定；对证据6真实性没有异议，但不能证明通知交房的时间为2013年5月10日。
被告（反诉原告）温州市住房开发公司提供了以下证据：1、房屋建筑工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋于2013年3月29日竣工验收备案；2、交房通知书及速递单、协议书，拟证明涉案房屋于2013年3月16日通知交付，实际于2013年3月29日交付，被告（反诉原告）与部分业主达成的协议；3、关于要求结算违约金的报告，拟证明原告（反诉被告）提交该报告确认涉案房屋于2013年3月29日交付；4、气象证明、通知、公告，拟证明涉案房屋因台风、中高考、大风、大雨导致延迟交付；5、发票、缴款单、通知及回执，拟证明原告（反诉被告）逾期缴纳购房款；6、证明，拟证明通知交房时间；7、证人朱某、陈某出庭作证，拟证明证据3关于要求结算违约金的报告系原告（反诉被告）提交。上述证据经原告（反诉被告）质证，原告（反诉被告）提出以下质证意见：对证据1真实性没有异议，但仅能证明该房屋于2013年3月29日竣工验收备案；证据2，原告（反诉被告）没有收到该通知，协议书的真实性无法确定，是被告（反诉原告）与案外人之间的协议，与本案原告（反诉被告）无关；证据3不能证明被告要求证明的事实，只是一份打印件，没有原告（反诉被告）的签名或指印；证据4，相关事实都是发生在合同签订之前，与本案没有任何关联性；证据5，对通知真实性有异议，回执上没有任何人的签名，其内容与客观事实不符，不具有证明力，对其他证据的真实性没有异议；证据6，不符合证据形式要求，其内容只能证明有寄送通知，是否寄到原告（反诉被告）方无法证明；证据7证人陈述是3月14日发通知，3月29日后没有发通知给原告（反诉被告）。
本院对上述证据作如下认证：上述原告（反诉被告）提供的证据中，证据1-6的真实性，当事人没有异议，这些证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信；证据7与本案缺乏关联性，本院不作认定。被告（反诉原告）提供的证据中，证据1，当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；证据2中交房通知书及速递单可证明被告（反诉被告）按合同约定方式寄送交房通知的事实，本院予以采信，协议书系被告（反诉被告）与案外人订立的协议，对本案原告（反诉被告）没有约束力，与本案缺乏关联性，本院不作认定；证据3、7，证人系被告（反诉原告）的员工，与本案存在利害关系，在没有其他相关证据可证明证据3系原告（反诉被告）提交的情况下，其陈述的证据3系由原告（反诉被告）提交的事实本院不予采信；证据4反映的相关事实部分发生于原、被告签订合同之前，部分发生于原、被告签订后，与本案存在关联性，就其记载的相关事实本院予以采信（能否据此延迟交房另作认定）；证据5，其中的通知及回执没有原告（反诉被告）本人签收的内容，不能确定通知已送交原告（反诉被告），本院不作认定，其他证据可证明原告（反诉被告）支付购房款的事实，本院予以采信；证据6系证人证言，证人未出庭作证，本院不作认定。
根据以上证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2010年10月12日，原、被告订立一份商品房买卖合同（合同编号：20100070043），约定：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买由被告（反诉原告）开发建设的瑞安市安阳街道润锦苑6幢＊＊＊号房，单价为每平方米31000元，总价款8293740元；分期付款，预订协议书签订时购房定金180万元转为第一期房款，签订合同之后三十日内付至总房款70%，2011年2月28日前付至总房款95%，交付使用时结清房款，买受人逾期付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过90日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；出卖人应当在2012年12月31日前，将符合条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等）的商品房交付买受人使用（合同第九条），出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，超过90日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金；本合同任何一方发出的通知，收件地址以本合同所列地址为准，邮递方式发出后7天视为已送达。上述合同订立同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了一份2393740元第二期购房款的缴款通知书，原告（反诉被告）据此数额支付了购房款，此前原告已支付预付款1800108元，此后原告（反诉被告）于2011年4月2日支付了购房款3680892元。以上共计支付购房款7874740元。被告（反诉原告）于2013年3月14日按原告（反诉被告）在合同中所列地址向原告（反诉被告）寄送通知书，通知于2013年3月16日起办理结算及领取房屋钥匙。2013年3月29日，上述被告（反诉原告）建设的润锦苑工程办理了工程竣工验收备案。2013年5月10日，原、被告之间结算了房价款，原告（反诉被告）接收了房屋。
本院认为：本案原、被告之间订立的商品房买卖合同（预售合同），双方当事人意思表示真实，没有违反法律规定，属有效合同。被告（反诉原告）主张作为延期交房原因的中、高考期间的环境噪音监管是每年高考期间都采取的措施，台风及大风、大雨属于季节性特征，并且时间较短，都属于被告（反诉原告）可予预计范围内，被告（反诉原告）以此作为免除违约责任的理由不能成立。本案被告（反诉原告）通知开始交房的日期为2013年3月16日，此时涉案房屋尚未完成竣工验收备案，尚不符合交房条件，原告（反诉被告）可拒绝接收房屋，在2013年3月29日涉案房屋完成竣工验收备案后，被告（反诉原告）应将该事实告知原告，从而完成房屋的交接，但被告（反诉原告）提供的证据不能证明其已在2013年5月10日前按合同约定的方式履行上述通知原告（反诉被告）的义务，因此，对原告（反诉被告）主张的逾期交房违约金的计算期限：自2013年1月1日始算至2013年5月10日止计130天，本院予以采纳。合同约定逾期交房超过90日以已付购房款的每日万分之十计算违约金，该约定的违约金过分高于所造成的损失（已征求被告（反诉原告）意见，被告（反诉原告）要求予以减少），可参照合同约定的另一种计算方式（逾期不超过90日），调整为按每日万分之五予以计算，合同约定的交房时间，原告（反诉被告）已付购房款为7874740元，据此计算，被告（反诉被告）应支付逾期交房违约金计510081元（7874740×130×0.0005）。原告（反诉被告）要求就违约金计算利息损失，不符合法律规定，本院不予支持。被告（反诉原告）反诉请求的逾期支付购房款违约金，其中第二期、第三期购房款在2011年4月2日已支付完毕（被告（反诉原告）已确认），逾期付款时间截止于该日，被告（反诉原告）现就该二、三期的逾期付款违约金提出反诉请求，已超过二年诉讼时效期间，且本案中没有证据表明存在诉讼时效中断、中止、延长等情形。另合同虽约定第二期购房款应支付至总房款70%，但被告（反诉原告）出具的交款通知书的金额仅为2393740元，该金额原告（反诉被告）已按期履行。第四期即最后一期购房款合同约定在交付使用时结清，原告（反诉被告）于2013年5月10日支付，不存在违约情形。综上，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付逾期支付购房款违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）温州市住房开发公司给付原告（反诉被告）叶秀琴逾期交房违约金510081元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告（反诉被告）叶秀琴的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）温州市住房开发公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费14504元，减半收取7252元，反诉受理费2538.5元（已减半收取），合计9790.5元，由原告叶秀琴负担4450.5元，被告温州市住房开发公司负担5340元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费17042.5元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：31×××51。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 员 吴 健
二〇一五年四月十七日
代书记员 宋一静