成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2959号
原告邱建勋，男，1980年12月17日出生，汉族，住四川省双流县。
原告段小兰，女，1986年8月12日出生，汉族，住四川省双流县。
被告成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。
法定代表人杨宁，系该公司总经理。
委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。
第三人兴业银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市高新区。
负责人叶孝栋，兴业银行股份有限公司成都分行行长。
委托代理人毛显，北京大成（成都）律师事务所律师。
委托代理人陈仓，北京大成（成都）律师事务所律师。
原告邱建勋、段小兰与被告成都锦尚置业有限公司（以下简称锦尚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法追加兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行成都分行）作为本案第三人参加诉讼，本案遂于2014年9月12日由代理审判员刘杰适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告邱建勋、段小兰、被告锦尚公司的委托代理人白鑫、第三人兴业银行成都分行的委托代理人毛显、陈仓到庭参加诉讼。诉讼中，各方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告邱建勋、段小兰诉称，2013年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买其预售的位于成都市锦江区一环路东五段87号2幢22层2210房预售给原告。该房屋建筑面积44.31平方米，套内面积34.25平方米，按套内面积单价每平方米14890.51元计算，总价510000元，付款方式为首付260000元，余款250000元由被告协助办理银行按揭贷款。合同签订后，原告于2013年5月24日按约向被告支付首付款，剩余房款由第三人发放。另，合同约定被告应于2014年1月31日前向原告交房，并达到相关标准。但被告直至2014年4月仍然无法交房。根据合同约定，逾期超过30日，买受人有权退房，出卖人应自通知送达之日起30日内退还已付房款，并按买受人全部已付款的10%支付违约金。2014年4月24日，�告前往被告销售处递交了退房申请书，要求被告于2014年5月24日前退还房款510000元并支付违约金51000元。被告收到后2周内仅口头同意退款，但仅支付3%的违约金，但被告拒绝出具书面通知。原告贷款购房，在2013年11月至2014年5月期间，已向第三人支付利息10425.47元。原告的250000元贷款1年将产生利息17535.15元，每10000元1天的利息为1.92元。若如期交房，房屋即可以使用，租金参照日万分之二标准计算，即被告逾期交房每日给原告造成99.36元的利息和102元的租金损失。原告现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，被告返还全额房款510000元；2、被告支付原告违约金51000元；3、被告支付自2014年5月24日起至实际退款日的损失（贷款利息损失每天99.36元，租金损失每天102元）；本案诉讼费用由被告承担。
被告成都锦尚公司辩称，逾期�房责任并非在被告，被告向原告销售的房屋在施工过程中遇到多种不可抗力影响，导致工期延误，按照双方签订的合同及补充协议以及法律关于不可抗力的规定，被告不承担逾期交房责任。故被告不同意解除双方之间的买卖合同及补充协议。被告在与原告约定的时间内因受不可抗力没有交付房屋，后被告也在积极的抢工期，全力争取在2-3个月内向原告交房。被告在2014年7月21日已达到房屋交付条件，向原告寄发了交房通知书，从原、被告约定的交付时间到被告可向原告履行交付房屋的实际期限差距不大，且推迟交付房屋的原因是因不可抗力。被告认为，实际交房时间对原告的影响并不大，并不导致双方合同目的无法实现，因此不同意解除合同。原告主张的利息属于损失，与违约金不可同时适用。原告如未提供其损失的证据，现原告要求被告支付违约金不应得到支持�违约金过高，请求法院予以调低。
第三人兴业银行成都分行述称，原、被告之间的商品房买卖合同关系与第三人无关，第三人与原告之间系借款合同关系，原告应正常还款。原、被告之间的商品房买卖合同关系解除之前，应先偿还第三人的借款本息。
经审理查明，2013年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区一环路东五段87号“锦尚中心”（现为“阳光新业中心”）2幢22层2210号房屋，房屋用途为办公，测绘建筑面积34.25平方米，房屋总价款为510000元。原告采取贷款方式付款。被告应当在2014年1月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书。除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房�付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第四条“对主合同第十二条逾期交房责任的补充约定”载明：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，并不承担违约责任：一、受政策、政府职能部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；二、施工中遇国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许延长工期的停电、停水或自然天气等原因的；三、原告未付清本合同约定之全部应付款项的。合同签订前后，原告向被告支付房款首付款260000元，被告于2013年5月24日向原告出具了收取房款的收据。
2013年7月18日，原告作为债务人，第三人作为债权人，被告作为保证人共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：原告向第三人借款250000元用于购买商品房，借款利率为基准利率上浮10%，借期为2013年7月18日至2023年7月18日止。第三人实际于2013年10月8日向原告发放了贷款。自2013年11月起，原告每月按等额本息还款法需向第三人偿还借款本金及利息共计2929.19元。
被告向原告发出《通知函》，告知因春节临近及各种客观因素的综合影响，原定于2014年1月31日的交房时间将可能推迟。具体交房时间，春节后我们将会另行通知。2014年4月25日，原告向被告发出《退房申请书》，载明因�告交房时间逾期30日以上，故要求被告退还房款510000元，并支付违约金51000元。
另查明，在2012年12月28日至2013年11月期间，因计划停电、2013年“4.20地震”后对工程质量安全排查、高、中考期间防噪音、财富论坛交通管控、暴雨、华商大会召开、扬尘整治、西博会召开、房产测绘时间变更等事宜，致被告工地存在工期延误约36天左右的情形。
另再查明，“锦尚中心”于2012年5月3日取得《建设工程施工许可证》，“锦尚中心”2号楼于2014年7月15日取得《建设工程规划合格证》，“锦尚中心”于2014年7月4日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年7月17日，被告发出《入住通知书》，通知业主将于2014年7月21日开始办理入住手续，并建议原告于2014年7月30日到现场办理收房手续，但原告拒绝收房。
上述事实的认定，有各方当庭陈述以及原、被告双方提交的与原件核对无误的、经庭审质证并经本院认可而具有民事诉讼证据效力的以下证据复印件在案为证，即原告提交的原告身份证、被告公司企业基本信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、房款收据、账户交易对账单、客户还款明细表、个贷还款计划、《退房申请书》、《入住通知书》、视频资料，被告提交的成都电业局计划停电通知书（2012年12月28日）、关于开展房屋建筑和市政基础设施工程质量安全隐患排查的通知、成都市城乡建设委员会关于加强高、中考期间建设工地施工噪声管理的通知、财富论坛期间限行有调整部分区域实行交通管控、锦江区扬尘治理领导小组办公室于2013年4月10日发出的《紧急通知》、施工单位向被告发送的《工程联系函》、成都市主城区2013年6、7月气象数据、成都市建�通知：一旦遇暴雨将暂停所有室外施工、华商大会期间成都中心城区部分区域临时限行、关于成都市“华商大会”对工程进度影响事宜的工程联系函、锦江区扬尘治理领导小组办公室于2013年10月12日发出的紧急通知、关于大气环境污染处置工作预案升级的通知、西博会期间部分区域临时交通管制“尾号限行”范围时间不变、水井坊街道办事处2013年10月22日发出的通知、成都市城乡建设委员会关于进一步加强建筑施工安全检查的通知、房管局关于加强我市房产测绘管理的通知、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》。
本院认为，2013年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合同签订后，双方即建立起商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系�违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行各自的义务。根据双方合同的约定，被告应于2014年1月31日前向原告交付房屋，但却直至2014年7月21日才开始履行交房手续。虽然双方签订的补充协议中约定了被告可据实予以延期，并不承担违约责任的相关事由，即“一、受政策、政府职能部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；二、施工中遇国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许延长工期的停电、停水或自然天气等原因的；三、原告未付清本合同约定之全部应付款项的。”但被告提交的证明可据实予以延期的证据亦只能证明其存在工期可合理延长36天左右的情形，根据双方合同关于“除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房”、及《中华�民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，被告直至2014年7月21日才开始交房，即使扣除其主张的合理延期时限，被告也属逾期超过30日向原告交房，原告依据双方合同约定要求退房，即解除合同，符合事实与法律，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，原告要求被告返还购房款510000元，于法有据，本院予以支持。
关于原告主张的逾期交房违约金。原告基于双方合同关于“原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金”的约定，主张被告支付购房款10%的违约金51000元，被告辩称即使违约事实成立，违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院综合考虑原、被告合同的履行情况、被告的违约程度等因素，对原告主张的违约金予以部分支持，并结合实际情况酌情确定为22000元。关于原告主张的贷款利息损失、首付款资金占用利息损失及租金损失。因双方合同中并未对上述损失的支付问题作出约定，且原告基于同一事实，既主张违约金又主张利息损失、租金损失，于法无据，本院不予支持。原告与第三人之间成立借款合同关系，与本案的商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，故本案对其不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、解除原告邱建勋、段小兰与被告成都锦尚置业有限公司于2014年5月24日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》；
二、被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱建勋、段小兰返还购房款510000元；
三、被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱建勋、段小兰支付违约金22000元；
四、驳回原告邱建勋、段小兰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4706元，由原告邱建勋、段小兰承担1000元，被告成都锦尚置业有限公司承担3706元，此款已由原告邱建勋、段小兰预交，被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担款项向原告邱建勋、段小兰给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 刘洁
二〇一五年四月二十一日
书 记 员 罗龙
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际�失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。