安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民二终字第01180号
上诉人（原审被告）：苏更生。
被上诉人（原审原告）：安徽腾一物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐江路96号，组织机构代码76275024-6。
法定代表人：胡春霞，总经理。
委托代理人：杨育林，安徽新信律师事务所律师。
委托代理人：汪力，安徽新信律师事务所（实习）律师。
上诉人苏更生因与安徽腾一物业管理有限公司（以下简称“腾一公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民二初字第01518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年1月10日，合肥明佳房地产开发有限责任公司与腾一公司签订《金湾嘉园前期物业服务合同》，选聘该公司对金湾嘉园物业区域进行前期物业管理，双方对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中对物业费用，合同第六条主要约定：物业费用实行包干制方式，按物业建筑面积交纳（以物价局按服务标准核定备案为准），暂定高层住宅为1.3元／月.平方米（能耗费除外）。对物业费缴费时间，第八条约定：所有业主应于通知入住之日起交纳物业服务费用。
2010年6月19日，腾一公司（甲方）和苏更生（乙方）签订了《金湾嘉园物业管理服务合同》，双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。
其中合同第一条第一款第6项约定：甲方依据本合同向乙方收取物业管理费用，以及约定的费用。
对物业管理服务费用及缴费办法，双方合同第三条第一款主要约定：
1、以开发建设单位发出的“入伙通知”时间为准。业主收到“入伙通知”不办理入住相应手续的，视为入伙。
2、办理入住手续期间，应缴纳半年物业管理费用；
3、首次费用到期后分半年、一年缴纳。预缴全年费用的自愿。
4、季度缴费时间在第一个月的1号-10号，半年缴费的时间分别在3月（1号-10号）与8月间（1号-10号）。自愿全年缴费在1月-6月间。
5、乙方按物价局核定的价格缴费。
该条第二款对各住宅及商业用房缴费标准主要约定为：
1、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元（不含能耗费）。
……
4、各公用照明、绿化、电梯、泵房、消防等电费水费均摊，
每月以实际公布费用缴纳，不得逾期。每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。
对于乙方的违约责任，双方合同第八条第（二）项主要约定为：
……
2、乙方违反本合同，不按合同规定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，并保留诉讼请求的权利。
合同签订后，腾一公司依约在该小区从事物业服务工作至今。期间该公司就物业中房屋工程维修遗留问题、消防报警系统未规范交接等向建设单位等反映、联系，要求解决相关问题。物业服务期间，部分业主对物业服务的质量存在一定的意见，腾一公司在同期、同类型物业服务合同纠纷案件中对此也自认物业服务存在有不周全、也有不尽如人意的地方，但其将原因归结于小区内200多户没有交费，公司因经费不足，导致服务质量下降，聘请一些年龄大的保安，是因为不需要交纳养老保险，能够减轻公司的负担等。
原审法院另查明：腾一公司成立于2004年5月13日，经营范围为物业管理、停车服务等，现为三级资质，2010年2月3日，合肥市物价局向其颁发有经营性服务收费许可证。2013年1月1日起实行物业费“一费制”后，2013年3月5日，合肥市包河区物价局以合包价物备（2013）53号同意腾一公司申报物业收费备案，内容是：申报物业等级为甲级，物业综合服务费按物业服务合同约定，有电梯1.44元／月.平方米。
苏更生系金湾嘉园2幢B单元2907室的业主，该房屋建筑面积135.57平方米，房屋类型为高层住宅，腾一公司主张苏更生自2012年8月12日至2015年5月1日期间未交纳物业服务费用；苏更生称自2013年起未交纳物业服务费并陈述庭后提交缴费票据。
2015年5月19日，腾一公司诉至原审法院，请求依法判令：1、苏更生立即支付截止2015年5月1日拖欠的物业管理费6267.01元及滞纳金3067.40元和公摊费用140元及滞纳金9.80元，共计9484.21元；2、本案诉讼费由苏更生承担。
原审法院认为：本案中，腾一公司对金湾嘉园小区进行前期物业管理，是基于其与建设单位之间在2007年1月10日签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》，对前期物业合同的效力问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”同时在物业服务期间，腾一公司与苏更生在2010年6月19日又签订的《金湾嘉园物业管理服务合同》，两份合同中均对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，所以均应当合法有效，因此对于前述合同，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。故苏更生认为合同无效，以及主体不适格的辩称意见，不予采纳。
合同履行期间，腾一公司依约为包括苏更生在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，腾一公司有权向苏更生收取物业服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费收入，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。苏更生作为业主，在接受和享有了腾一公司提供的物业服务内容后，应当负有按照上述合同的约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。同时《物业管理条例》第七条第一款第（五）也规定“按时交纳物业服务费用”是业主在物业管理活动中，履行的一项义务，故苏更生对拖欠的自2012年8月12日至2015年5月1日期间的物业服务费用，应当按照合同约定的收费标准和物价部门准予备案的标准，向腾一公司交纳物业服务费计6267.01元（即自2012年8月12日至2012年12月31日，以1.25元／月／平方米计，之后以1.44元／月／平方米计取）。对苏更生辩称其自2013年未交纳物业费的辩解，因未能提供相关期间的缴费凭证，不予采信。腾一公司主张的能耗费因未能提供证据证明已经张贴公布，不予支持。
原审法院同时认为：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平向适应的原则，鉴于腾一公司在物业服务期间，自认在服务中存在有不周全、不尽如人意的地方，其虽将原因归结于部分业主不缴费等，但客观上确实反映了物业服务中存在着一定的质价不符现象，且从苏更生提交的现场部分照片显示，也存在一定的垃圾未清理、部分设施损坏未及时维修现象等，故原审法院综合该物业管理区域实际情况，酌情对该期间的物业费予以核减，幅度以酌减20%为宜，即苏更生应交纳物业服务费5013.61元（物业服务费总额6267.01元0.8）。
本案中，苏更生已经连续不缴纳物费用达三年之久，违反了双方合同第三条的相关约定，构成违约。对于腾一公司主张的滞纳金请求，鉴于双方合同第八条第（二）项、第三条第二款第4项的相关约定要求“甲方将采取以书面和电话方式告知乙方，仍未缴纳的，甲方有权要求乙方补交并处以滞纳金2‰／日，”或“每月1号张榜公布实际能耗费用，2、3号两天缴费，逾期支付所欠款项每天1‰的滞纳金。”本案中因腾一公司未能提供充分证据证明其“采取以书面和电话方式告知乙方”，故腾一公司以此主张滞纳金，不符合约定，故对此诉讼请求不予支持。
对于苏更生的其他辩称意见，原审法院认为：腾一公司作为苏更生所居住宅小区的物业服务单位，在小区正常运转的情况下应认定腾一公司在持续不断的履行物业服务义务。对于腾一公司从事物业服务工作的质量，苏更生作为业主，如认为腾一公司在履行小区物业管理过程中仍存在有违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与腾一公司积极沟通、协商、按双方约定的限期要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒交物业服务费用，从而造成了包括对其他已经交纳物业服务费的业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环；同时，腾一公司系依法设立的有限责任公司，现具有物业服务企业三级资质证书和相关收费许可，对此有相应的行政主管机关颁发的企业法人营业执照和资质证书、收费许可证等在卷佐证，苏更生关于腾一公司的资质以及未提供物业服务，但其对此并未提供充分、有效的证据予以反驳。现苏更生不缴纳物业费用的理由不充分，对其该节辩称意见，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏更生于判决生效之日起十日内支付腾一公司物业服务费计5013.61元（自2012年8月12日至2015年5月1日期间）；二、驳回腾一公司其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由腾一公司负担11元，苏更生负担14元。
苏更生不服上述民事判决，上诉称：1、双方于2010年6月19日签订的《金湾嘉园前期物业服务合同》是无效合同。腾一公司的主体资格不合法，在签订物业合同的时候，腾一公司尚未取得物业管理必须具备的资质。本案涉及的物业服务合同系前期物业服务合同，物业服务合同系法律、法规规定的法定合同，必须符合法律、法规的要求。2、腾一公司主张物业管理费，至少应当向法庭提供以下材料：⑴经房产局备案的与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》；⑵腾一公司的《资质证书》及物业管理人员的《职业资格证书》；⑶《服务价格登记证》等材料。如不能提供，则腾一公司的诉请不能成立。3、腾一公司未履行法定和约定义务，苏更生拒交物业管理费不构成违约。4、腾一公司未完成举证责任，其诉讼请求不能得到支持，腾一公司要求苏更生支付物业服务费，必须证明其履行了合同义务和法定义务，但腾一公司仅仅向法庭提交了一份《物业服务合同》，未提供任何其履行合同义务和法定义务的证据，其诉讼请求不能得到支持。5、苏更生的物业费至少已交至2013年12月，包括优惠部分及装修保证金未退抵扣等，但因未保存交费收据，未能向法院提交。原审法院以未能提交交费凭证为由认定腾一公司的单方陈述成立，明显偏袒腾一公司。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或改判苏更生交纳2013年12月份到2015年5月份的物业费用。
腾一公司答辩称：由于业主长期拖欠物业费，导致物业公司的运营没有经费支持，造成一些物业服务项目不到位，我方予以认可，原审法院已经据此对物业收费进行了核减。苏更生认为从2013年12月31日起没有交物业费，但未提供证据证明，该上诉理由不符合事实，腾一公司主张的物业费金额是正确的。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方均未提交其他证据。
本院对原审法院经审理查明的事实予以确认。
本院认为：《物业管理服务合同》约定，腾一公司的主要义务为提供保安、保洁以及共用部位、共有设施的维修、养护和管理，业主的主要义务为按期交纳物业费用，各方均应按约履行义务。对该合同的履行，应考虑物业服务是群体性服务，单个业主不满意物业公司所提供的物业服务质量，应当通过相互沟通、提出建议等方式加强协商，并通过业主委员会或社区居委会督促改进，单个业主不能以拒交物业服务费用的方式来对抗，否则会影响物业服务企业对整个小区群体提供物业服务，对其他已经缴纳物业服务费的业主的不公平。物业服务企业也应明确服务事项，细化服务标准，取得业主的理解和支持。同时物业服务企业在收取物业服务费用时，也应采取必要方式告知业主该期间物业服务情况，并在业主拒绝交纳物业费时，向业主发出书面催交通知，并给予业主合理期限准备。
本案中，腾一公司对其物业服务存在瑕疵予以认可，自认存在服务不周全、不尽如人意的地方，对该服务标准不到位的情形，原审法院予以认定，并酌情对物业费予以核减20%，已经足以弥补业主因物业服务不到位受到的损失，业主应及时交纳核减后的物业服务费，原审法院据此认定物业服务费并无不当，本院予以维持。苏更生上诉认为其自2013年12月31日之后未交物业费，而非腾一公司主张的2012年8月12日。苏更生对其提出的上述理由所依据的事实有责任提供证据加以证明，但苏更生对此未提交证据，故本院对苏更生的该上诉理由不予采信。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人苏更生负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚海峰
审判员 王 苗
审判员 温占敏
二〇一六年四月十四日
书记员 邓金晨
附：本案适用的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。