甘肃省武山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武民初字第852号
原告余建平。
委托代理人萧沛，天水宏达律师事务所律师。
被告王建玉。
被告孙爱军。
委托代理人陈海全，甘肃中天律师事务所律师。
原告余建平诉被告王建玉、孙爱军确认合同无效纠纷一案本院立案受理后，依法由代理审判员薛志强适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余建平及其委托代理人萧沛，被告王建玉、孙爱军及其委托代理人陈海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余建平诉称，2012年11月20日，原告与两被告签订了《房屋销售合同》一份，双方约定，两被告将其修建的位于武山高楼的高楼乡综合市场商铺一套（上下两层，面积91,2平方米，带一25平方米的院子）以16.3万元的价格出售给原告，房屋交付后，原告居住期间时有质量问题出现，如墙体裂缝问题。2015年8月12日，原告发现房屋质量问题越来越严重，墙体裂缝增加，地面塌陷且墙体出现倾斜，以至于房屋变成危房，原告家人在该房屋中已无法居住，只得在外租房居住。原告向有关部门多次反映后才知道，两被告在未取得商品房销售许可证和规划许可证的情况下违法建房出售，且其修建房屋存在严重质量问题，原告无法居住。原告认为，两被告所建房屋为违建房屋，质量存在严重问题，故起诉至人民法院要求：1、依法判令原、被告所签订的《房屋销售合同》无效，且要求被告赔偿原告支付房款14.3万元，并赔偿原告房屋装修及水、电安装费用25000元，租房支出4000元，误工费20000元，房屋增值费用60000元，合计25.2万元；2、两原告承担本案全部诉讼费用。
被告王建玉、孙爱军辩称：1、原告与被告间的房屋出售合同成立并已生效，为办理产权登记不影响合同效力，理由有如下几点，其一，原、被告在缔结该合同时，双方缔结能力完全充分，且无法律禁止情形出现；其二，该合同标的物，根据《中华人民共和国合同法》第132条之规定，该标的物的法律属性及权属正常，未办理过户登记只是存在相应的权利瑕疵而已，根据法律规定，该权利瑕疵应该由买受人承担，其归责范围为违约责任，不影响该合同的实际效力，且《中华人民共和国物权法》第15条对此种情况有明确规定，因此，两被告出卖房屋的行为系有权处分，故本案中双方所争议的合同属有效合同；第三，原、被告双方签订合同时，对于合同标的的权利状况和物理属性都十分清楚，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等法律禁止的情况，该合同的签订，属双方在平等、自愿的情形下的真实意思的表示；其四，《城市房地产管理法》第37条的规定，属于“管理性规范”而非“效力性规范”，该法律规定仅仅表明了对于存在权利瑕疵的不动产会出现不能过户或不能转让及时办证的法律后果，对于不动产出卖人及买受人间的合同效力未加以限制及禁止，且从该法律规范的立法目的、价值取向及法律设计的层面上判断，如确有损失，也应该有原告向侵权人主张损失，而非向被告主张损失，再次，对于原告主张的经济损失，根据合同法第58条和第42条的规定，及时原告在本案中主张缔约过失责任，但在本案中原被告双方是在信息透明公开，缔约地位对等的情况下签订合同，即使该合同在无效的情况下，被告方不存在缔约责任上的过失，原告所主张的经济损失也于法无据；最后，原告在诉讼过程中，只要求被告返还购房款且赔偿经济损失，但对于如合同无效时返还房屋只字不提，根据《合同法》第58条的规定，合同无效时，合同履行内容的返还应该是双向返还，假设如本案中争诉合同无效的情况下，原告仅仅要求被告赔偿损失，对于返还房屋不予说明，这种情况对于原告显失公平。结合上述要点，被告认为：原告在庭审中主张的事实与诉讼请求无任何法律依据请人民法院依法驳回其诉讼请求。
原告为支持其主张事实及诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
第一组证据为原告余建平身份证明一份，证明原告诉讼主体资格适格；
第二组证据为2012年11月30日原、被告双方签订的《房屋出售合同》一份，证明原、被告存在房屋买卖的事实；
第三组证据房款收据一组，证明原告已向被告支付房款14.3万元的事实；
第四组证据为照片一组，证明原告所购房屋存在严重的质量问题；
第五组证据为案外人刘某甲出具的租金收据一份，证明原告因房屋质量问题支出租房租金的事实；
第六组证据为装修费票据一组，证明原告装修房屋支出费用数额的事实；
第七组证据为房屋墙面粉刷层取样品一份，证明被告所提供的房屋存在质量问题。
原告余建平在提交上述证据后申请证人出庭。
证人余某甲，系原告余建平邻居，其向法庭陈述证言：我是综合市场商铺4号铺面的房主，在交房时我付了一万元利息，我向法庭证明我的房子也存在墙面裂缝，并且存在漏水，房子出现裂缝的具体原因我不清楚；
证人肖某某向法庭陈述证言，我是9号商铺的房东，我要证明房屋存在质量问题，房屋墙面存在裂缝，买房时原告交了14.3万元房款，尚欠2万元；房子的裂口从五六月份开始越来越大；
证人刘某甲向法庭陈述证言：原告是我女婿，我要证明原告余建平交房款14.3万元，至于利息，因为连本都没交清，就没有给利息，该房子13年出现裂缝，我与被告协商过，被告简单进行过修补，房屋出现过两次裂缝，第一次被告人承诺过修补。我也知道房屋漏水的是，但不是很严重。
证人包某某向法庭陈述证言：我也是该房子的住户，我发现房子漏水的问题，水淹大概半个月时间。
上述证据1、2被告质证后予以认可，证据3，被告对证据真实性和关联性认可，但对于证明目的不认可，因原告支付款项中存在拖欠房款产生的利息；证据4、5、6、7，被告认为与本案关联性不明确，故不予认可。
被告王建玉、孙爱军为支持其主张事实及诉讼请求，向法庭提交了如下证据：
第一组证据为关于涉案房屋建设手续的证明：
证据1-1：《公证书》一份；
证据1-2：《国有土地使用权出让合同》一份；
证据1-3：《武山县深化企业改革领导小组会议纪要》一份；
证据1-4：《国有土地使用权证》一份。
第一组证据证明目的为被告王建玉、孙爱军对于涉案房屋所占用土地拥有合法的使用权，
第二组证据为关于涉案房屋买卖手续的证据：
证据2-1：《房屋出售合同》一份；
证据2-2：《借条》一份；
该组证据证明目的为原被告签订合同不违反法律强制性规定，真实有效。且原告余建平仍拖欠被告部分房款和利息。
第三组证据为涉案房屋受损原因的证据：
证据3-1：《关于高楼乡综合市场2号房上水管漏水导致周围房屋地基下沉的情况》一份；
证据3-2：《2号房上水管螺丝脱落漏水的照片》3张；
该组证据证明目的为涉案房屋中的2号商铺上水管漏水导致周围房屋地基下沉。
被告王建玉、孙爱军在提交上述证据后申请证人出庭。
证人刘某乙向法庭陈述证言：原被告我都认识，与被告是朋友。漏水现场我们一起进去的，现场水管接头掉在地上，进去时水没有流，漏水房间与余建平的房屋只隔一间，我们一起进去了四五个人；正常的裂缝是平缝和墙上小的裂缝，地基沉降后出现侧面裂缝；被告在建房屋时手续齐全，资质明确，我认为没问题。
证人刘某丙向法庭陈述证言：我要证明我房子缝大，地砖也起了，我家的房子是邻居家的水淹的，具体名字我不清楚，我不知道余建平家的水淹是哪家造成的，我家的房子是水淹后出现裂缝的，具体多长时间我不知道。
上述证据，经原告质证后认为，对于第一组证据真实性予以认可，但对证明目的不认可，其证据难以证明其建房手续的完善性；对于第二组证据，合同真实性无异议，但对于证明目的不认可；对于第三组证据，原告对其与本案的关联性及真实性存疑，故对于证据及其证明目的不予认可。
对于原、被告在庭审中列举的证据，经双方质证后，结合双方所申请出庭的证人所发表的证人证言，本院经综合分析，作如下认定：
对于原告提交的第一、二、三组证据，其真实性与关联性在庭审中已被查明，故本院予以认可；第四、五、六组证据的关联性在本案中原告未提交相关证据加以佐证，且其证据形式难以排除合理怀疑，故本院不予认可；对于原告提交的第七组证据，因其证据形式及关联性无从判断，故本院不予认可。
对于被告提交的第一组证据，证据的形式及真实性本院予以认可，对于《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》能够证明被告对诉争房屋的土地享有合法使用权,本院予以认可,但对于该组证据中的其余证据证明目的,因本院在审理过程中难以判明其合法性,故不予认定;对于第二组证据,经原告质证,对于证据的真实性及关联性无异议,结合庭审中查明的事实,对于该组证据的证明目的，本院予以认可。
经审理查明，2012年11月20日，原告与被告签订了《房屋出售合同》一份，双方约定，两被告将其修建的综合市场商铺一套（上下两层，面积91.2平方米，带一25平方米的院子）以16.3万元的价格出售于原告，房屋交付后，原告余建平尚拖欠被告部分购房款。该房屋在建设过程中，被告方获得了相关的土地权证，但未取得所修建房屋的房屋产权证明。2015年8月12日，原告余建平发现房屋出现较为严重的房屋裂缝及地基下沉情况。
另查明，在原告发现房屋出现墙面裂缝及地基下沉的过程中，被告所修建的武山县高楼乡综合市场商铺中，与原告相近的未住人商铺因太阳能上水管接头破损，导致房间大量自来水渗入地下。
本院认为，再确认合同无效案件中，首先应确定双方当事人之间合同关系的存在，在本案中，双方当事人出卖人提供符合买受人需求的房屋，买受人支付相应价款，为买卖双方合同成立的基本法律条件，本案中当事人双方均履行了相应的主要合同义务，被告在已获权属的土地上修建房屋，虽然其未获得相应的商品房开发资质及建、售房许可证而存在相应的法律瑕疵，但在原、被告双方的房屋买卖关系中，原告所主张的因被告所建房屋未获得相应的行政审批许可，且存在质量问题，故要求解除双方的房屋买卖合同关系并赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第132条之规定，本案中当事人双方合同中标的物的法律属性及权能正常，且根据庭审中查明，合同在签订过程中原、被告均具有完全的民事行为能力，不存在欺诈、胁迫、乘人之危等法律禁止的情况，根据双方所提交的证据也难以判断存在合同自始无效的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，虽然被告在交易过程中存在未办理产权过户登记，但根据现有证据判断，被告在交易前已获得了对于合同标的物所在土地的充分权能，故原、被告间的房屋买卖合同不存在法律上的合同无效的情形。同时由于不动产房屋的特殊属性及大额的交易内容，对于房屋的产权登记情况，原、被告双方均应当有所注意，而原告在明知该房屋的产权登记存在瑕疵的情况下，仍然与被告签订《房屋出售合同》，进行房屋交易，故对于其被告因未办理产权过户登记而要求主张合同无效的诉讼请求，本院不予认可；在庭审中原告所主张因被告房屋质量而对其造成相应损失的诉讼请求，根据原告所提交的证据及本院在庭审中查明的事实，难以充分证明原告的主张，故对于原告要求被告赔偿损失的诉讼请求本院亦不予认可。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告余建平的诉讼请求。
案件受理费800元，减半收取400元，由被告王建玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。
代理审判员 薛志强
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 赵利军