广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤0104民初1908号
原告：广州博励鞋业有限公司，住所地广州市荔湾区桥中中路165号西郊协力商贸中心北塔13A层13A09房。
法定代表人：冼慧琼。
委托代理人：李雯君，广东合拓律师事务所律师。
被告：广州麦哲商务服务有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中289号生活综合楼五楼。
法定代表人：余红花。
委托代理人：霍丹婷，该公司员工，联系地址。
原告广州博励鞋业有限公司诉被告广州麦哲商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员伍颖妍独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李雯君，被告的委托代理人霍丹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告赔偿98106元；2.被告向原告支付违约金60060元。事实与理由：2014年10月28日，原、被告双方签订《租赁协议》及《广州新思维大厦7楼附加条款》，约定由被告向原告出租位于广州市越秀区下塘西路23号新思维第一商务大厦七楼整层，租赁期限为五年，即2014年10月29日起至2019年10月28日。2017年6月，原告收到广东工程职业技术学院（以下简称工程学院）的通知要求原告搬离物业。同年7月7日，原告向被告发函要求就上述问题提供解决方案，被告回函要求原告在2017年9月5日前搬离并不做任何补偿。经原告多番了解得知：涉案大厦是案外人工程学院的产业，于2013年年底交付广东新思维教育科技有限公司（以下简称新思维公司）并签署了《校企合作经营管理合同》，该合同约定该楼只能用于教育和培训用途。新思维公司收楼后将部分楼层交由被告进行管理、出租，后因新思维公司违约，工程学院诉至法院，该案经一、二审处理，判决解除前述《校企合作经营管理合同》，新思维公司在一个月内搬离等。鉴于新思维公司的违约行为，被告不得不提前解约并要求原告搬离。原告认为：被告知道或者应当知道涉案物业只能用于教育和培训用途但仍擅自转租给原告等非教育用途的租户使用，使原告的权利处于极其不稳定状态，最终因新思维公司的违约行为导致原告被迫提前搬离物业，被告的行为明显违反合同约定也损害了原告的合法权益，应当赔偿原告的各项损失。
被告辩称：1.被告无任何违约情形，无需支付违约金。根据原、被告租赁协议第11.1条约定，甲乙双方有约定退场时间及补偿标准，因业主收回房屋导致协议无法履行，是双方约定的情形，不存在违约。2.原告证据冲突，计算损失标准前后不一致，关于原告98106元损失与计算标准不符，原告的证据也不能证明其装修成本，并没有对应主体的转账记录等。考虑到原告经营性质任何顾客都可成为被转账对象，且在证据中第一项中的装修费用25万元与其他证据金额前后矛盾。3.2017年7月1日至2017年9月15日的60060元被告未收取，应视为对原告的补偿，原告也未缴纳租金。至于原告诉状中提及的另案是另一法律关系与本案无关。
经审理查明：2014年10月28日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定“乙方向甲方承租位于广州市越秀区下塘西路23号新思维第一商务大厦七楼整层，1.2：甲方只提供该房屋的场地使用权给乙方，不提供该房屋的场地注册。2.1：租赁期为5年，由2014年10月29日起至2019年10月28日止。2.2：免租期为45天，由2014年10月29日起至2014年12月12日止。3.1：该房屋用途为办公。4.1：该房屋租金及咨询服务管理费30030元。4.5：乙方需于2014年10月29日前向甲方缴交首期款项，即房屋租赁保证金及一个月的租金、管理费、空调费合计90090元。4.7：乙方须于每月1号前将该房屋当月之租金、管理费、空调费及上月水电费等应缴费用交到甲方指定账户，若乙方拖欠应缴费用超过5天，乙方同意甲方采取适当行动提醒乙方缴交费用，甲方同时有权向乙方收取滞纳金（应缴款项*0.5%*拖欠天数），若乙方拖欠应缴费用超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方解除租赁关系。5.1：在签订本协议的同时，乙方需向甲方缴交两个月费用60060元作为房屋租赁保证金、装修保证金10000元。5.3：租赁期满，经甲方确认该房屋验收合格，乙方无违反本协议约定且提供租赁保证金原件给甲方后，甲方需于7个工作日内无息退还租赁保证金给乙方。7.1：甲方保证该房屋具备合法出租的权利。9.1：租赁期内，如甲方违反双方协议约定，导致乙方不能使用该房屋的，乙方有权单方终止租赁关系，终止租赁关系后，乙方有权要求甲方双倍返还乙方缴纳的房屋租赁保证金。11.1：租赁期内，如因业主或政府征用、收回、拆除及改造升级该房屋的，甲乙双方租赁关系自动解除，甲方需在收到业主或政府书面通知后，三个工作日内书面通知乙方，乙方自接到甲方书面通知之日起两个月内须将该房屋退还甲方，此期间甲方不收取乙方租金，以作为甲方对乙方的补偿，除此以外，甲方不对乙方进行其他任何赔偿或补偿”等等。
同日，原、被告双方再签订《广州新思维大厦7楼附加条款》，约定：本协议为五年合同，每个月的租金分别是第一年30030元，第二年30030元，第三年31531.5元，第四年33108元，第五年34763.4元，以上价格为包税包管理费价格，其中每个月管理费包水费3003元不开发票，仅开具收据；大业主（学院方）如因整体调整产业结构时，乙方须无条件服从大业主方如给予甲方的经济补偿时，乙方亦可获得合理部分的损失补偿，具体情况由双方协商等。
2017年7月3日，工程学院张贴《告示》，要求新思维公司及其转租的租户在2017年7月30日前搬离新思维大厦。同月7日，原告向被告发出《致广州麦哲商务服务有限公司的函》，称：你方与该物业业主发生诉讼纠纷，据悉该案已经二审终审，现我司收到物业业主通知，通知要求我司在2017年7月30日前搬离该物业，否则业主将采取断水断电等方式收回房屋。就以上情况，我司曾多次口头、电话要求你方给予明确的回复，但你方均未给出妥善解决方式，请你方在收到本函后3日内给予我司书面回复，针对上述问题向我司明确解决方案等。
同月19日，被告向原告发出《关于新思维教育大厦的撤场通知》，写明：1.贵方从我司承租的新思维大厦第7层需在2017年9月5日前搬离；2.根据租赁协议11.1条约定，乙方自接到甲方书面通知之日起两个月内必须将该房屋退还甲方，此期间甲方不收取乙方租金，以作为甲方对乙方的补偿，除此以外，甲方不对乙方进行其他任何的赔偿或补偿；3.因此，请贵司接此通知后做好搬离的准备工作，2017年9月5日前我司不收取贵方的租金费用，但请贵方务必按指定的时间内搬离该大厦等。
同月26日，原告向被告发出《撤场索赔函》，称因承租涉案物业未满三年，被告要求撤场的行为已属单方违约，因此要求被告赔偿装修费用112500.22元、赔付一倍保证金60060元、搬迁费用12400元、原告搬迁到新办公地址时间预计为2017年10月底完成，在此期间被告应免除租金等相关费用等。次日，被告即回复《关于<撤场索赔函>的回函》，称根据《租赁协议》第11.1条约定，被告已及时通知原告，原告应当按约定在9月30日前按时归还房屋，最后两个月的租金不再收取，除此之外，被告无需进行任何其他补偿或者赔偿等。
另查明：2013年12月5日，工程学院与新思维公司签订《校企合作经营管理合同》，约定双方就广东工程职业技术学院继续教育大楼达成合作经营管理合同书，合作期限十年，新思维公司承诺该大楼只用于教育和培训等用途，新思维公司擅自改变用途、无故连续或累计拖欠管理费用两个月以上的，工程学院有权单方解除合同等。此后，双方在合同履行过程中发生纠纷，遂诉至法院。本院经审理后作出（2015）穗越法民二初字第98号民事判决书，认定：新思维公司将前述物业部分单元租赁给非教育培训机构且恶意欠费，构成违约等。遂判决：一、本院确认原告广东工程职业技术学院和被告广东新思维教育科技有限公司于2013年12月5日签订的《校企合作经营管理合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、自本判决发生法律效力之日起，被告立即停止装修，并限期一个月内搬离广州市越秀区下塘西路23号房产并将该房产恢复原状等。2016年11月21日，广州市中级人民法院以（2016）粤01民终12578号民事判决书驳回了新思维公司的上诉，维持本院一审判决。
原告为证明其损失，向本院提交如下证据：1.原告与案外人深圳市中航装饰设计工程有限公司广州分公司于2014年10月31日签订的《建设装饰工程施工合同》，其中约定工程地点为涉案的新思维大厦7楼，合同价款为不含税价158000元，其中合同签定后3天内支付47400元，工程进度达40%时支付31600元，工程进度达80%时支付47400元，完工交锁匙日支付23700元，到保修期支付7900元等。2.中国工商银行的流水清单，其中显示原告在2014年11月4日至12月期间分四次向前述装饰合同约定的付款账户分别支付47400元、31600元、47400元以及13700元合计140100元。3.广州市宜丰水电五金经营部2014年12月17日出具的《送货单》，其中列明供应电位、灯、油漆、招牌、散工等合计8115元。4.原告与广州月之心计算机科技有限公司签订的《工程施工协议》，其中约定的工程地为涉案的新思维大厦7楼，施工项目为线路敷设、监控系统、网络调试，合同约定的不含税价为23400元。同年12月23日，该科技公司出具了收取23400元费用的《收款收据》。5.2017年9月19日名为广州屹泽空调设备有限公司出具的《美的空调设备报价》，载明空调辅材及安装材料合计11142元。同日，该公司出具《收款收据》，写明客户名称为吴总办公室，金额为11142元。6.广州市大众搬家有限公司于2017年9月15日出具的搬运费《收据》两份，合计金额为8000元。对于上述证据，被告质证认为：证据1-2，中航装饰公司与原告签订合同，而收款的是个人账号“何泽勇”，且与公司无任何关系。合同中的手写字体“汇款账号，工行62×××93，户名何泽勇，白云岭南新世界支行”和罗坎的签字笔迹完全不一致。而且，根据原告的证据《撤场索赔函》所称的装修费为25万元，与前述金额亦不一致。对于其他证据的真实性无法确认，也与本案无关。
庭审中，原、被告双方确认原告于2017年9月15日撤场，原告的租金支付至2017年7月底。
本院认为：原、被告自愿签订的《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，为合法有效的合同。双方当事人均应依约履行。根据《租赁协议》的约定，租赁期限为五年，自2014年10月29日至2019年10月28日，但在租赁期限届满前，涉案的新思维大厦七层房屋因工程学院要求提前收回，导致原告于2017年9月15日撤出涉案的房屋。因就合同提前解除的责任归属产生争议引致本案纠纷，本案的争议焦点实际是对《租赁协议》第11.1条关于“租赁期内，如因业主或政府征用、收回、拆除及改造升级该房屋的，甲乙双方租赁关系自动解除”的约定理解。对此本院作如下分析：
首先，该条款约定合同自动解除的原因为业主或政府征用、收回、拆除及改造升级房屋，应属客观原因。即相对于被告的主观违约被解除合同而言，由于业主方——工程学院或政府因需对涉案房屋所在新思维大厦升级改造、征用、收回或拆除的客观原因，原、被告之间的《租赁协议》自动解除。现涉案新思维大厦非因征用、改造或拆除由业主方收回，至于该条款中的“收回”亦应作业主方或政府提前收回涉案新思维大厦的客观原因来理解。
其次，根据已生效的判决书认定，导致工程学院提前收回涉案新思维大厦的原因系因新思维公司存在改变物业用途以及恶意欠租的情形，属被告方的主观违约引致。根据前述生效判决查明的事实，涉案新思维大厦只用于教育和培训等用途，但新思维公司以及本案被告在实际使用过程中并未严格依约履行。本案中，被告出租涉案房屋予原告亦未明确约定限于教育和培训用途，而仅约定为办公用途。因被告方的主观违约行为致使其与业主方的合同被解除，工程学院提前解除合同收回涉案新思维大厦，导致本案《租赁协议》提前被解除。
因此，前述《租赁协议》第11.1条的约定并不适用于本案纠纷的解除。被告坚持以工程学院提前收回新思维大厦，其已履行通知义务，故无承担补偿或赔偿责任的，缺乏事实依据，本院不予采信。根据《租赁协议》第9.1条的约定，现由于被告的原因致使原告无法使用涉案房屋的，原告主张被告双倍返还租赁保证金，符合合同的约定，因此原告关于被告赔偿其违约金60060元的诉请，理据充分，本院予以支持。因被告违约致使原告提前撤场导致原告遭受装修损失以及发生的搬家费用被告应予赔偿。虽然被告对于原告提出的装修费用的证据不予认可，但从原告提交的《建设装饰工程施工合同》的订立时间、付款方式及时间来看，本院对于原告为经营需要实施装修并支付了相应款项予以采信。虽然原告提交的《送货单》未明确送货地址，但从送货单中记载的供货内容应属原告为经营需要采买的商品，本院予以采信。至于原告与广州月之心计算机科技有限公司签订的《工程施工协议》支付的23400元费用亦显属原告为经营需要而支付的必要费用，本院予以采信。现因《租赁协议》提前解除，原告主张按实际使用月份与合同约定的租期比例计算装修补偿并无不当，故对原告诉请要求被告赔偿装修损失78964元，本院予以支持。至于原告要求被告赔偿的搬迁费用，因原告提交关于美的空调设备的报价，从该设备报价单的形成时间来看显属原告用于新办公室之用，而原告支付的搬家费用亦在合同期满之后可能发生，非因被告的违约行为产生的损失。因此，原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：
一、被告广州麦哲商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州博励鞋业有限公司赔偿装修损失78964元。
二、被告广州麦哲商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州博励鞋业有限公司支付违约金60060元。
三、驳回原告广州博励鞋业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1731.70元，由原告广州博励鞋业有限公司负担209.60元，由被告广州麦哲商务服务有限公司负担1522.10元。
如不服本判决，可在本判决送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 伍颖妍
二〇一八年三月十六日
书记员 梁洁欣
李雪桢