江西省南丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民初字第1038号
原告周海荣，南丰县林业局职工。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地南丰县琴城镇交通路220号。
法定代表人吴芳军，系公司董事长。
委托代理人汤伟武，系该公司员工，特别授权。
原告周海荣诉被告南丰县盱江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由审判员刘炳吉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周海荣，被告南丰县盱江房地产开发有限公司的委托代理人汤伟武到庭参加�讼。本案现已审理终结。
原告周海荣诉称，2009年原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的坐落于南丰县大桥路盱江花园第五幢一单元302号房屋一套，房屋建筑面积为95.14平方米，单价1823.62元，房屋总价款173500元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款153500元和契税3470元，双方约定剩余房款在房屋所有权证及其国有土地使用证交付原告后一次性付清。按合同约定，被告应当在2010年6月30日前交房，而被告无故违约拖延至2012年11月28日交房。在房屋交付后，被告至今尚未向原告交付房屋所有权证及国有土地使用权证和契税发票。原告多次向被告催要上述票证，被告却一拖再拖。现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告交付盱江花园第五幢一单元302室房屋所有权证及其国有土地使用权证和契税发票；二、被告立即�付违约金1735元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告南丰县盱江房地产开发有限公司辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，我公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从相关交房手续看，双方办理交房手续的时间为2013年4月22日，而我公司已于2013年4月23日办理完盱江花园5号楼的备案登记手续，2013年4月25日申请该栋房屋初始登记。因此，我公司已在合同约定期限内履行了关于产权登记约定的内容，不存在违约；2、原告主张的房屋所有权证及土地使用权证至今未能办结，系因地税部门一直在核查我公司的税务事宜，且一直未能下核查结论，导致地税部门不能给该栋楼的业主开具销售不动产发票，所以产权证至今未能办妥，但该栋楼的产权总证已办结；3、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，由于产权登记机关及其他政府有关部门或买受人的原因导致房屋产权迟延发放的，不属于我公司的责任。政府办证部门办证时间长短和其工作效率有很大的关联性，我公司不能左右，故我公司不应承担责任；4、原告实际支付房款153500元，且原告在2011年7月13日承诺房款中的100000元不享受违约金，所以原告主张违约金1735元无相关事实依据。
经审理查明，被告南丰县盱江房地产开发有限公司是一家主要经营房地产开发、经营、销售（凭资质证书经营）的有限责任公司，2003年12月5日经南丰县工商行政管理局注册成立后，在南丰县××城镇大桥路开发“盱江花园”住宅小区。该公司在开发“盱江花园”5号楼房地产项目过程中，在未取得《商品房预售许可证》的情况下对外预售商品房。2009年8月23日（合同落款时间填写为2011年7月10日），原、被告订立了《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告将位于南丰县大桥路“盱江花园”第5栋1单元302室房屋预售给原告，该商品房建筑面积为95.14平方米，房款总额为173500元。合同订立后，原告支付了购房款53500元（含2009年7月4日交纳的购房定金20000元），并交纳了用水开户费805元、用电开户费1400元及契税3470元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条对交房期限、出卖人逾期交房违约金等进行了约定。第十五条关于产权登记的约定如下：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列款项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、由于房屋产权登记机关及其他政府有关部门或买受人原因导致�屋产权证迟延发放的，不属于出卖人责任。
2011年7月12日，被告仍未将房屋交付给原告使用，也未向原告交付购房合同，在被告与原告等人协商后，被告作出四条书面承诺，内容为：1、在2011年11月20日之前将5#楼房屋交付给各购房户；2、如未在上述时间交付，从2011年11月21日起每日每户200元承担违约金；3、双方原已签订的购房合同在10天之内交付给购房户，如超过期限交付按已交房款总额的按月2%计算利息。购房合同（合同内容不得做任何更改）。其它的责任条款按购房合同执行；4、未按合同交足首付款的和法院在诉的业主不享受以上条款。原告在该承诺书下方标有“后附业主签到名单”的位置签了名。2011年7月13日，原、被告经协商，达成一致意见（即原告不办理银行按揭，并交纳购房款100000元，剩余购房款20000元待房产证到位时付清），并将协议内�写入《商品房买卖合同》第六条第1款中。同时，原告书面同意以前交付的购房款按2011年7月12日协议执行，当日交付的购房款不享受违约金。后原告就被告迟延交房及违约金等向本院起诉，本院于2012年11月28日作出（2012）丰民初字第1号判决书，判决被告南丰县盱江房地产开发有限公司于上述判决书生效后十日内将符合合同约定的房屋交付给原告周海荣；被告南丰县盱江房地产开发有限公司于上述判决书生效后十日内支付原告周海荣逾期交房违约金34445元；被告南丰县盱江房地产开发有限公司于上述判决书生效后十日内返还原告周海荣交付的用水开户费和用电开户费共计2205元；驳回原告的其它诉讼请求。2013年4月22日，原、被告就南丰县大桥路盱江花园第五幢一单元302室房屋办理了交接手续。
另查明，被告取得“盱江花园”5号楼《商品房预售许可证》的时�为2010年11月19日。“盱江花园”5号楼于2013年4月23日经相关单位审批通过了项目综合验收，同年8月29日经南丰县房产管理局审批同意该栋楼办理初始登记。
以上事实有原告提供商品房买卖合同、收款收据、缴款单及被告提供的房屋交接书、收条、盱江花园5号楼房地产开发项目综合验收审批表、盱江花园5号楼房屋所有权初始登记审批表在案为凭。经庭审举证、质证，结合当事人的法庭陈述，本院依法予以认定。
本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效�原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且原告起诉时，被告已经取得了商品房预售许可证，故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》应认定为合法有效。
结合双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告是否有交付房屋所有权证及国有土地使用权证和契税发票的义务；二、被告是否存在违约行为及违约金如何确定。现就上述争议焦点评述如下：
一、关于被告是否有交付房屋所有权证及国有土地使用权证和契税发票的义务问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告关于产权登记的合同或法定义务主要有两方面，其一，办理好�出售房屋的所有权证即办理房屋初始登记，其二，协助原告办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续。本案中，被告已于2013年8月29日经南丰县房产管理局审批同意办理“盱江花园”5号楼的初始登记，故被告关于涉案房屋产权登记的第一步合同或法定义务已完成。因此，原告要求被告直接交付盱江花园第五幢一单元302室房屋所有权证及其国有土地使用权证，无事实和法律依据，本院不予支持，但被告仍有协助原告办理土地使用权变更及房屋所有权过户登记手续的义务。对契税发票的交付，本院认为，根据商品房买卖的一般交易习惯，被告为办证方便事先预收一定金额的办理契税的费用，而根据相关法律规定，买受人应为契税办理的法定义务人，故应认定双方除形成商品房买卖关系外，就办理契税事宜双方形成了委托合同关系。而契税发票能否开出，系以被告是否按合同约定或法律规定履行了相应的买卖合同义务为前提，因此被告无直接交付契税发票的义务，但有协助原告取得契税发票的义务。
二、关于被告是否存在违约行为及违约金如何确定的问题。1、关于被告是否存在违约行为。本院认为，原、被告对2013年4月22日双方办理了南丰县大桥路盱江花园第五幢一单元302室房屋交接手续及该房至今仍未办妥房屋所有权证及其国有土地使用权证和契税发票无异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失。由于房屋产权登记机关及其他政府有关部门或买受人原因导致房屋产权证迟延发放的，不属于出卖人责任。本案被告在答辩意见中陈述房屋所有权证及土地使用权证至今未能�结，系因地税部门一直在核查被告的税务事宜且一直未能下核查结论所致，责任在政府相关部门而非出卖人，但其并未针对地税部门进行税务核查的原因、进展等相关情况进行举证或作出相应的合理解释，亦未能证明就买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书其无过错，因此被告应承担举证不能的不利后果，故可以认定被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。2、关于违约金如何确定。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失”因此违约金应计算为1535元（153500元×1%）。被告辩称原告承诺已付100000元房款不应计算违约金，但从被告2011年7月12日作出的承诺内容及原告书面同意以前交付的购房款按2011年7月12日协议执行，即当日交付的购房款不享受违约金来看，原告承诺已付100000元不计算违约金应限定在迟延交房的违约事实情况下，而本案原告主张违约的事实系“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，故对被告提出的上述抗辩意见，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内协助原告周海荣办理南丰县大桥路盱江花园第五幢一单元302号房屋所有权证及其国有土地使用权证和契税发票；
二、被告南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告周海荣违约金1535元。
如果未按本判决指定的期间履行给付�钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300元，减半收取150元，由被告南丰县盱江房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
当事人申请执行的期限为判决书确定的履行期间届满之日起二年内。
审判员 刘炳吉
二〇一六年一月二十二日
书记员 尹志芸