安徽省六安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖15民终178号
上诉人（原审被告）：安徽省中川置业有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：孙莉，该公司经理。
委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马莉，回族，1963年1月12日生，住安徽省六安市裕安区。
被上诉人（原审原告）：孙俊芳，汉族，1937年9月26日生，住安徽省六安市金安区。
两被上诉人共同委托代理人：吴娣，安徽晟成律师事务所律师。
原审第三人：六安市皖西农产品中心批发市场有限公司，住所地安徽省六安市。
法定代表人：孙莉，该公司经理。
委托代理人：余陈，安徽皖西律师事务所律师。
上诉人安徽省中川置业有限公司因与被上诉人马莉、孙俊芳、原审第三人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院于2015年7月14日作出(2015)六裕民二初字第01109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年2月26日公开开庭审理了本案。上诉人安徽省中川置业有限公司委托代理人余陈，被上诉人马莉、孙俊芳委托代理人吴娣、原审第三人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司委托代理人余陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告马莉、孙俊芳诉称：两原告与安徽省中川置业有限公司2011年7月订立商品房买卖合同，购买被告位于城南镇樊通桥村六佛路西侧皖西农产品中心批发市场第10幢226、126号房，同时又与第三人订立《托管经营协议》。合同约定被告于2012年9月30日前交房，并于交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告的责任导致原告不能取得房产证。为此诉至法院请求判令被告支付违约金12176元并赔偿原告损失（损失按已付购房款总额按中国人民银行逾期贷款利息从2012年12月29日计算），被告承担一切诉讼费用。
原审被告安徽省中川置业有限公司辩称：1、本案合同约定交房时间为2012年9月30日，在这个时间点之前本案的被答辩人已经委托本案第三人经营管理涉案房屋，也就是说在2012年9月30日涉案房屋已经交房，显然被答辩人的诉讼已经超过了诉讼时效，恳请法院依法审查，驳回被答辩人的诉讼请求。2、涉案房屋是可以办理房产证的。3、办理房产证是房屋购买人自己应尽的义务。如果购买人需要委托开发商代为办理房产证，依据规定应办理授权公证并提供相关材料给开发商，否则开发商无法为购买人代为办理房产证。本案被答辩人并没有委托答辩人代为办理房产证，也没有办理委托公证，更没有将相关材料提供给答辩人，如身份证、户口本、结婚证或未婚证、首套或二套房屋证明、缴纳契税和维修基金证明、授权公证书、缴纳登记费等这些材料均需要被答辩人提供。因为被答辩人未提供导致根本无法办理房产证。由于被答辩人未提供相关材料及未缴纳相关税费才导致未办理房产证。安徽省中川置业有限公司在与被答辩人签订商品房买卖合同时已经明确告知了其办理房产证尚须提供的资料和须缴纳的各项费用，然被答辩人并未按要求办理相关手续，缴纳相关费用，故就本案而言，如果说没有按时提供资料报产权登记机关备案，其责也在被答辩人自身而不再被告。因此，涉案房屋房产证未办理并不是被告违约导致的，而是被答辩人自己导致的。4、涉案房屋全部委托本案第三人管理经营，被答辩人收取租金和收益，涉案房屋暂未办理房产证未对被答辩人的实际利益产生任何影响，未造成被答辩人的任何损失。综上，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
补充意见：1、原告诉请是支付违约金及支付赔偿问题，支付赔偿违约金涵盖了损失，原告诉请了违约金及利息，重复计算赔偿。2、被告办理房产证，被告没有约定或法定的义务帮原告办理房产证，没有办理应当由原告承担举证原因，现没有任何证据证明是因为被告的原因造成原告的房产证无法办理。
原审第三人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司辩称：其不是合同当事人，不承担赔偿责任。
原审法院查明：原告2011年7月与安徽省中川置业有限公司订立商品房买卖合同，购买被告位于城南镇樊通桥村六佛路西侧皖西农产品中心批发市场第10幢226、126号房，同时又与第三人订立《托管经营协议》。合同约定被告于2012年9月30日前交房，并于交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告的责任导致原告不能取得房产证。为此诉至法院。
原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，合法、有效，双方均应遵照履行。原告依约履行了支付购房款及相关办证款项的义务，被告未在合同约定的期限内办理房产证，构成违约，应当依照合同的约定承担违约责任。因被告房屋已交付使用，故原告主张的赔偿损失，不予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决如下：一、被告安徽省中川置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马莉、孙俊芳违约金12176元。二、驳回原告马莉、孙俊芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告安徽省中川置业有限公司负担。
上诉人安徽省中川置业有限公司上诉称：一、原审将被上诉人分别与上诉人签订的《商品房买卖合同》及被上诉人与原审第三人之间签订的《托管经营协议》两份合同的时间认定错误；二、因涉案《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2012年9月30日，在此时间点之前本案被上诉人已与原审第三人六安市皖西农产品中心批发市场达成《托管经营协议》，即2012年9月30日时涉案房屋已经交付，故本案已超诉讼时效；三、办理房产证是购房者的义务，若需要开发商代为办理，购房者应提供相应委托手续，我方仅负有将办理权属登记需由我方提供的资料报产权登记机关备案的义务，即使存在我方没有提供备案资料也有多方因素造成，且虽暂未办理房产证，但并没有给被上诉人造成经济上的损失，综上，原审法院在事实认定和适用法律上均存在错误，请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的上诉请求；2、本案一、二审诉讼等费用由被上诉人承担。
被上诉人马莉、孙俊芳答辩称：一、原审法院认定事实正确，涉案《商品房买卖合同》与《托管经营协议》两者订立的日期与本案审理没有关系；二、上诉人未按《商品房买卖合同》约定在2012年9月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致答辩人不能取得房产证，故本案没有超诉讼时效；三、裕安区城南镇答复意见书明确了上诉人未交纳土地出让金致产权登记无法办理，故上诉人构成违约，答辩人是否办理委托书与产权登记无关。请求：驳回上诉，维持原判。
原审第三人六安市皖西农产品中心批发市场有限公司答辩意见同原审答辩意见。
二审期间，上诉人安徽省中川置业有限公司提供公证书样本一份，证明若购房者需要委托开发商代为办理房产证，需要做公证委托书，本案被上诉人没有公证授权开发商代为办证，因此上诉人安徽省中川置业有限公司不构成违约。
被上诉人马莉、孙俊芳质证：1、该份证据不属于新证据；2、该份证据不具有真实性，且与本案无关。
本院认证：该份证据是样本，且与本案无关，故本院不予认定。
双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
本院二审认定的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为：本案的争议焦点：一、本案是否超诉讼时效；二、上诉人安徽省中川置业有限公司是否按照合同约定在交房后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即是否是上诉人安徽省中川置业有限公司的原因导致被上诉人迟延办证。
合同双方当事人在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后玖拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2项处理：……买受人不退房，出卖人按已付房价款的叁%向买受人支付违约金。……”，出卖人应于2012年9月30日前向买受人交付房屋，故上诉人安徽省中川置业有限公司应于2012年12月30日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用〈诉讼时效制度若干问题的规定〉》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，上诉时效从提出请求之日起中断。”的规定，而六安市裕安区城南镇人民政府出具的城信复字【2014】19号《关于马莉、侯义传等信访事项的答复意见书》确认：“信访人马莉、侯义传等于2014年11月3日到镇反映周谷堆农产品批发市场未按合同约定兑现返租款等问题。……”，故本案并未超诉讼时效。
在本案一、二审中，上诉人安徽省中川置业有限公司始终未能提供其已按合同约定，履行了交房后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务的有效证据。综上，上诉人安徽省中川置业有限公司上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律部分不当，但处理正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人安徽省中川置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何 武
审 判 员 王世如
代理审判员 魏晶晶
二〇一六年三月十七日
书 记 员 张 丽
附：相关法条
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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