江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终1852号
上诉人（原审原告）王正勇，男，1973年12月29日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托代理人王龙琼，江西瑞京律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘和勤，男，1972年9月8日出生，汉族，住九江市浔阳区。
委托代理人曹迁腾，女，1972年9月28日出生，汉族，住址同上，系刘和勤之妻。
上诉人王正勇与上诉人刘和勤房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江西省九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初542号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王正勇上诉请求：一、撤销原判第二项；被上诉人刘和勤承担本案的一、二审所有的诉讼费用。事实与理由：一、民事案件实行“不诉不理”原则，关于转让费应由被告提出反诉，合议庭应当庭决定是否受理，并预收案件受理费，被上诉人没有提出反诉，更没有预交诉讼费用。这是程序违法；二、一审法院并没有证据认定被上诉人向第三人交纳了转让费，这是认定事实严重错误；三、一审法院就转让费赔偿主体的认定是错误的。即使被上诉人确实向第三人交了转让费，也不能由上诉人赔偿，因为上诉人并没有向第三人收取转让费，更没有直接向被上诉人收取转让费。第三人不合法更不合理收取转让费，而被上诉人又情愿给付，而且后来上诉人和被上诉人之间也签订合同，也是两年，加上第三人未用完的租期，被上诉人实际用房时间大于两年，大于上诉人给第三人的租期，这笔转让费实际上是第三人和被上诉人之间关于第三人未用完租期的一笔交易。是第三人和被上诉人的合意行为。与市场关于转让费的惯例行为是风马牛不相及的。四、一审法院就本案的法律适用是严重错误的。本案应当优先适用当事人间的书面约定，被上诉人从2015年2月11日和上诉人签订合同开始到2017年上诉人起诉时，已两年有余，一直没有就该合同的效力提出异议，我国合同效力除斥期间为一年。
刘和勤答辩称，刘和勤之所以没有搬离涉案门面是因为转让费的问题。王正勇上诉状中提到的不诉不理是没有道理，因为我已经应诉了，且一审法院已经判决刘和勤向王正勇支付一半的诉讼费，一审刘和勤已经提交了证据证明刘和勤向案外人郭雪梅支付了转让费，是有凭条的，一审已提交；王正勇上诉称没有收取郭雪梅转让费不属实，一审王正勇自己陈述收取了郭雪梅10000元转让费，刘和勤在2013年5月2日与郭雪梅在王正勇的副食店中郭雪梅开具了14000元的转让费收据我才从王正勇处接下门面，且是经过王正勇同意的，因为涉案门面从王正勇处就存在转让费的款项，故涉案门面存在转让费的事实，是属于民间惯性。2013年5月3日到2017年5月11日期间，刘和勤一直按时向王正勇支付房租，因门面存在转让费和租金，故刘和勤的14000元除了转让费不存在是交给郭雪梅另外的费用，因郭雪梅不是第二房东，故刘和勤不存在向郭雪梅支付其他费用，王正勇和郭雪梅签订的合同上，王正勇注明了所有的事宜与其无关，该话具有双面性，说明了王正勇知晓刘和勤和郭雪梅之前存在转让费的交易，但在刘和勤与王正勇签订的合同上没有这句话，所以这句话在2015年2月10日就失效了，是没有意义的，刘和勤与王正勇签订的是2015年2月11日至2017年2月11日该合同的争议，只要刘和勤租赁门面期间，该转让费就始终存在，故王正勇应该支付给刘和勤转让费。
刘和勤上诉请求：一、请求撤销原判，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的占用期间使用费为每日58.6元无法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同来看，双方约定的租金为每月880元，虽在合同租赁期满后，上诉人仍占有使用租赁物，但双方合同第六条第一款的约定违反了法律规定，属于无效条款。根据我国合同法第一百一十四条第一、二款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。再根据《合同法》司法解释二第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同约定的违约金为租金的两倍，远远高于被上诉人的实际损失，且上诉人在租赁期满后，并非恶意占有使用租赁物，而是因为转让费事宜及租赁期间装修损失未能与上诉人协商一致。二、一审法院认定转让费赔偿标准不符合公平及诚实信用原则。一审法院已经查明，被上诉人在将房屋租赁给郭雪梅时，向郭雪梅收取10000元转让费，也明知郭雪梅将房屋转让给上诉人时收取上诉人14000元转让费，正是基于作为房东的被上诉人明知这一事实，上诉人认为该转让费属于押金的性质，在将房屋返还给房屋所有权人或转租给下一承租人时，可以收取回来，才会考虑租赁本案争议的租赁物。因此，上诉人认为，被上诉人收取转让费本身不应当基于此而获得额外利益，被上诉人支付的转让费损失应由上诉人承担，而一审法院仅要求上诉人承担一半的转让费，不符合公平原则。三、上诉人的使用租赁物期间，对租赁物进行装饰装修，现目前仍有残余价值，被上诉人对此应进行适当补偿，以弥补上诉人的损失。
王正勇答辩称，一、双方约定月租金880元，是在2015年2月在照顾承租人情况下的价格。到了2017年2月，时间过去两年，门面租金市场价格在大幅度上升，合同项下的门面是处在一级地段,同一门面,月租金应在1400元以上，1400元×130%，每天租金为60元，所以原审法院判每天租金58.6元是妥当的。在答辩人书面要求收回门面时，承租人拒不交付，才引起诉讼，使答辩人花费了很多精力，答辩人超过每天60元，上诉人刘和勤拒不交还门面，说明月租金880元是太低了。反过来说明，日使用费58.6元是妥当的；二、答辩人王正勇收取第三人郭雪梅的另外费用与上诉人刘和勤无关。答辩人王正勇没有收取上诉人的另外费用，押金是要退的，谁收谁退；三、装饰装修对上诉人而言是有残余价值，但对答辩人而言不是价值，而是负担，因为答辩人要经营的项目和上诉人的项目是不同类的，必须重新装修，这点上诉人在签订合同时就应考虑到，要在合同中约定，没有约定只能由承租人自己承担。
王正勇向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空位于九江市××号门面商铺，并交还给原告；2.判令被告按每天58.6元（880元÷30日×2）的标准支付逾期占用使用费自2017年2月11日起至返还门面之日止。
一审认定事实，2012年2月11日，原告（甲方）与郭雪梅（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同主要约定：甲方将自己所有的位于九江市浔阳区小校场51号信华公寓A栋底层10号门面商铺（九房权证浔字第××号）租给乙方进行店面经营，租金为每月800元，租赁期自2012年2月11日起至2014年2月11日止。合同签订后，在郭雪梅接收该门面时，原告向郭雪梅收取1万元费用。2013年5月2日，原告看到郭雪梅在该门面张贴的转让告示后，遂找到郭雪梅协商转让事宜，郭雪梅将被告带到原告副食店内，原、被告及郭雪梅三方经协商达成一致，原告当即在其与郭雪梅的房屋租赁合同第二条载明：租赁期“延续至2015年2月11日止”，并在该合同末尾载明“同意郭雪梅转让给刘和勤，转让事宜与甲方无关”，郭雪梅随即向被告收取14000元转让费，并将该合同转交给被告。同时，原、被告签订一份房屋出租赁合同，合同主要约定：原告将自己所有的位于九江市××号门面商铺（九房权证浔字第××号）租给被告进行店面经营；租赁期自2015年2月11日起至2017年2月11日止；租金为每月880元，每季支付；除原告同意被告续租外，被告应在合同期满当日返还该房屋，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告应按日租金双倍向原告支付该房屋占用期间的使用费；被告若需转租的，应提前30天书面通知原告，经原告同意才能转租或转让。合同签订后，原、被告均按约履行自2013年5月2日起至2017年2月11日。2016年11月11日，原告当面通知被告在合同到期时，原告将收回门面自用。被告表示愿意把门面返还给原告，但要求原告退还其转让费14000元。双方就此协商未果，被告在2017年2月11日未能按约将该门面返还给原告。原告遂诉至一审法院。
一审法院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，依法成立，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行。被告未按期返还租赁门面属违约行为，应承担继续履行并按日租金双倍支付约定的占用期间使用费的违约责任。但双方对被告有权转让租赁门面的具体内容约定不明确，亦不能达成补充协议，应当依法按照合同有关条款或者交易习惯确定。鉴于原告同意案外人郭雪梅将租赁门面转让给被告，被告为此支付转让费14000元，原告在租赁期限届满前明确告知被告将在合同期满后收回租赁门面自用之事实，现双方对造成被告支付的14000元转让费损失如何承担未能明确约定，依照合同法规定的公平及诚实信用原则，一审法院酌情确定由双方均担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告刘和勤在本判决生效后10日内向原告王正勇返还位于九江市××号租赁门面，并按每日58.6元的标准支付占用期间使用费自2017年2月12日起至返还门面之日止；二、原告王正勇在本判决生效后10日内向被告刘和勤赔偿转让费损失7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告王正勇、被告刘和勤分别负担50元。
本院查明的事实与一审查明的一致。
本院认为,本案的争议焦点在于一审对违约金、转让费的处理是否正确。关于违约金的问题，上诉人刘和勤主张一审法院认定的占用期间使用费为每日58.6元无法律依据，本院认为，根据尊重双方当事人意思自治的原则，双方当事人签订的租赁合同约定未经上诉人王正勇同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，上诉人刘和勤应按日租金双倍向上诉人王正勇支付该房屋占用期间的使用费，该合同对违约金的计算已有约定，上诉人刘和勤主张约定的违约金过高，本院认为，作为违约方应当就违约金高于给守约方实际造成的损失承担举证责任，本案上诉人刘和勤未能就此提供证据，且上诉人王正勇未能及时取得门面，其租金损失、预期收益的损失客观存在，故一审法院认定并无不当，上诉人刘和勤的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人王正勇上诉提出就门面转让费上诉人刘和勤在一审并没有提出反诉，更没有预交诉讼费用。这是程序违法，本院认为，一审法院为了减少诉累，节约诉讼成本，将其一并处理并无不当，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人王正勇提出一审法院并没有证据认定上诉人刘和勤向郭雪梅交纳了转让费，本院认为，上诉人刘和勤一审时提交了与案外人郭雪梅的收条，且上诉人王正勇也知晓转让的事实，故上诉人王正勇的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于上诉人王正勇是否应当支付上诉人刘和勤门面转让费的问题，上诉人刘和勤、王正勇均对一审法院就转让费的处理不服并提出上诉，本院认为，门面转让费是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租者向继承租者收取，也有房东收取的，费用的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。门面转让费的收取已成为一种商业惯例，本案中，上诉人王正勇同意案外人郭雪梅转让门面给上诉人刘和勤，上诉人王正勇虽然在与案外人郭雪梅合同中注明转让事宜与其无关，但上诉人王正勇在与上诉人刘和勤签订的合同中就14000元转让费的问题并没有约定，现上诉人王正勇要求上诉人刘和勤退出经营并收回门面自用，根据诚实信用原则，上诉人王正勇应当返还上诉人刘和勤14000元转让费，一审法院酌定由双方均担属处理不当，本院予以纠正。关于上诉人刘和勤提到的装修费用问题，本院认为，上诉人刘和勤应当在一审提出且上诉人刘和勤就该主张也未提供证据证明，故上诉人刘和勤上诉要求上诉人王正勇对装修残余价值应进行适当补偿，以弥补损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人王正勇的上诉请求不成立，上诉人刘和勤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初542号民事判决第一项，即（“一、被告刘和勤在本判决生效后10日内向原告王正勇返还位于九江市浔阳区小校场51号A栋10号租赁门面，并按每日58.6元的标准支付占用期间使用费自2017年2月12日起至返还门面之日止”）；
二、撤销江西省九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初542号民事判决第二项，即（“原告王正勇在本判决生效后10日内向被告刘和勤赔偿转让费损失7000元”）；
三、上诉人王正勇在本判决生效后十日内向上诉人刘和勤赔偿转让费损失14000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费100元，由上诉人王正勇负担45元，由上诉人刘和勤负担55元；二审案件受理费100元，由上诉人王正勇负担55元，由上诉人刘和勤负担45元。
本判决为终审判决。
审 判 长 文江平
审 判 员 顾佰成
审 判 员 黄丽丽
二〇一七年十一月三日
法官助理 章康娜
书记员代 泠