湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0112民初3264号
原告：深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道369号。
法定代表人：宋义雨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵会湖，男，该公司法务经理。
委托诉讼代理人：杨斯皓，男，该公司员工。
被告：李小霞，女，1974年11月4日出生，汉族，住湖南省。
委托诉讼代理人：谭晓英，湖南湘军律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗露，湖南湘军律师事务所实习律师。
第三人：湖南金麓房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金坪社区观音岩水库旁。
法定代表人：严家荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。
原告深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司（以下简称金地物业）与被告李小霞、第三人湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日受理后，分别于2016年12月21日、2017年3月29日在本院雷锋人民法庭公开开庭进行了审理。原告金地物业的委托代理人赵会湖、杨斯皓，被告李小霞的委托诉讼代理人谭晓英、罗露，第三人金麓公司的委托诉讼代理人王智均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月4日，原告金地物业与被告李小霞签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告为被告在金地三千府的房屋提供物业服务，被告按照3.65元/月/平方米�标准按季度向原告支付物业服务费（被告所购房屋为联排别墅，面积为402.34平方米）。上述前期物业管理服务协议签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司为被告提供物业管理服务，但自2013年6月至2016年12月，被告一直未履行缴纳物业管理服务费的合同义务。经原告多次通过电话、短信、书面函告等方式催缴，被告仍恶意拖欠不缴纳。截止2016年12月31日，被告共拖欠原告物业管理服务费63149.8元。原告多次催讨未果后，故向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、被告立即向原告支付拖欠的物业管理服务费63149.8元（暂计算至2016年12月31日）及自2013年6月1日起至2016年12月31日止，按照欠缴物业费的每日万分之五的标准支付滞纳金20817.4元（暂计算至2016年12月31日）,共计83967.2元；；2、由被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称:1、涉案房屋因质量问题仍处于整改、修缮期，买卖双方一直未办理交房手续，物业服务费用不应由被告承担，而应由第三人金麓公司承担；2、被告至今仍未实际占有、使用涉案房屋，根据相关规定，房屋在未实际交付给买受人占有之前由开发商交纳物业费，故本案物业费应由第三人金麓公司承担；3、原告未能按照《前期物业管理服务协议》提供与物业收费水平相一致的物业服务，物业收费水平也应相应降低。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人辩称：1、本案法律关系系原、被告双方的物业服务合同纠纷，第三人并非合同当事人，鉴于原告在本案中并未要求第三人承担责任，第三人在本案中不应承担任何责任；2、本案被告尽管未实际占有房屋，但第三人已经按照合同约定通知被告收房，被告没有按照第三人的通知履行收房义务，视为房屋已�付，故本案被告应承担交纳物业服务费的义务；3、本案被告主张房屋存在质量问题，但被告未提供足够的证据予以证明，同时，被告主张的上述质量问题即使存在，也属于合同约定的房屋住宅质量保修问题，不构成迟延收房的抗辩理由。综上，请求法院依法予以判决。
原告为证明自己的诉讼请求，向本院提供了以下证据：
1、企业营业执照副本、负责人身份证复印件，拟证明原告具有合法主体资格的事实；
2、被告身份证复印件，拟证明被告主体适格的事实；
3、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、临时管理规约，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实，另外还证明了原告收取物业管理费的标准为3.65元/月/平方米以及被告拖欠物业管理费需按照每日�分之五的标准支付滞纳金的事实；
4、物业费催款函、EMS邮寄单及回执单，拟证明原告书面向被告催收物业管理费的事实；
5、2014年10月24日、2016年7月9日的商品房交付催告函、维修调度通知单，拟证明开发商金麓公司履行了书面通知被告收房的事实及开发商履行了维修义务的事实。
被告对原告提供的上述证据发表以下质证意见：
对证据1、2、3、4无异议；对证据5有异议，被告没有收到开发商通知被告收房的函件，被告也不是故意拒收房屋，被告曾去查过房，发现房屋存在很多问题，提出了整改意见，但至今房屋都没整改到位。另外维修调度单没有被告的签名，是否进行过维修的事实不明。
第三人对原告提供的证据均无异议。
被告为反驳原告的诉讼请求向本院提供了以下证据：
1、被告与原告工作人员通话录音摘要，拟证明房屋未实际交付的事实；
2、房屋照片，拟证明房屋存在质量问题，未达到交付条件的事实；
3、房屋报修单，拟证明由于房屋存在渗水问题，一直未办理房屋交接手续的事实；
4、被告同一小区业主出具的证明，拟证明与被告同一小区的业主也存在房屋渗水问题，经多次整改仍未解决，一直未办理交房手续的事实；
5、企业公示信息，拟证明原告与第三人受同一公司控制，二者恶意串通，损害买受人利益的事实；
6、置业顾问刘丽亚出具的证明，拟证明被告购买的房屋存在质量问题，被告多次向第三人的工作人员反映，但房屋质量仍未解决的事实。
原告对被告提供的证据发表以下质证意见：
1、对证据1、2、3有异议，上述证据与本案无关；
2、对证据4的真实性、关联性有异议，证人未到庭，其证实的内容不能采信；
3、对证据5有异议，该证据与本案无关，不能证明原告与第三人恶意串通损害买受人利益；
4、对证据6有异议，理由同证据4。
第三人对被告提供的上述证据发表以下质证意见：
1、对证据1的真实性、关联性有异议，该证据不能证明通话的对象就是被告的工作人员，且上述通话内容与第三人无关；
2、对证据2的真实性、关联性有异议，该照片不能证明就是被告的房屋�且该照片的拍摄时间为216年11月，而本案涉案房屋的交付时间为2013年5月31日，该照片不能证明涉案房屋存在质量问题；
3、对证据3真实性、合法性有异议，报修单没有原告的盖章，也没有任何相关人员的签字，其真实性存疑。从内容上看，报修的时间大部分在2016年及2014年，不能证明房屋交付时存在质量问题；
4、对证据4的三性有异议，证人未到庭接受法庭的询问，其真实性存疑，不能采信；
5、对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据不能达到被告的证明目的；
6、对证据6的三性均有异议，理由同证据4。
经审查，本院认为，原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以采信；原告提供的证据5，不能证明开发商金麓公司按照房屋买卖合同约定的时间通知被告收房的事实，但开发商于2014年10月24日按照商品房买卖合同上的地址向被告邮寄了商品房交付催告函，可视为开发商金麓公司至此履行了合同约定的书面通知义务，原告通知被告收房的时间应认定为2014年10月24日，故本院对该证据予以部分采信。被告提供的证据1、2、3，能够证明由于涉案房屋存在瑕疵，但不能证明涉案房屋不符合交房标准的事实，本院对上述证据予以部分采信；被告提供的证据4、6，证人未到庭参加诉讼，其真实性无法核实，本院对该证据不予采信；被告提供的证据5，只能证明原告与第三人受同一主体控制的事实，但不能证明原告与第三人恶意串通、损害买受人利益的事实，本院对该证据不予采信。
根据上述确认的证据及当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：
2012年9月4日，原告金地物业与被告李小霞签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：1、原告为被告在金地三千府的第L6栋106号房屋提供物业服务，被告按照3.65元/月/平方米的标准按季度向原告支付物业服务费（被告所购房屋为联排别墅，面积为402.34平方米）；2、交费起始时间自房屋交付之日的次月起计收，已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳；3、被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告自逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。上述前期物业管理服务协议签订后，原告至今一直作为该小区的物业服务公司为被告提供物业管理服务，但被告一直以房屋存在质量问题，不符合交付条件为由拒绝收房且拒不交纳物业服务费用。原告多次通过电话、短信、书面函告等方式催缴，但被告仍未交纳。原告多次催讨未果后，故向人民法院提起诉讼。
另查明，被告李小霞所购金地三千府的房屋系第三人湖南金麓房地产开发有限公司（以下简称金麓公司）投资开发所建，第三人与被告李小霞在商品房买卖合同中约定房屋的交付期限为2013年5月31日前，但第三人于2014年10月24日才书面通知被告李小霞办理收房手续。被告李小霞至今未与第三人金麓公司办理房屋交接手续。
本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系成立，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告没有按合同约定履行支付物业服务费的义务，构成了违约，应承担本案的全部民事责任。关于交费起始时间的计算，开发商金麓公司于2014年10月24日才书面通知被告收房，尽管被告辩称房屋质量存在问题，不符合交付条件而拒不收房，但被告不能提供充分证据证明房屋不符合交付条件，本院对被告的上述辩解意见不予采纳，2014年10月24日应认定为房屋交付之日，故被告交纳物业服务费的起始时间应为2014年11月1日（房屋交付之日的次月起）。自2014年11月1起至2016年12月31日止，被告拖欠的物业服务费经计算为：3.65×402.34×26＝38182元，由于被告至今尚未使用该房屋，物业服务费应按照90%的标准交纳，故被告实际交纳的物业服务费为：38182×90%＝34363.8元。被告逾期交纳物业服务费，应承担逾期付款的违约责任，但原、被告签订的物业服务合同约定的按每日万分之五交纳滞纳金的标准过高，本院不予全额支持，本院酌情调整按照每日万分之二的标准计算逾期付款违约金，经计算，被告逾期付款违约金共计为：2643元。本案涉案房屋交付日（2014年10月24日）之前的物业服务费，因房屋未交付�被告，该部分费用应由第三人金麓公司承担，但原告未向本院提出相关诉讼请求，本院不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：
一、被告李小霞于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司物业服务费34363.8元（暂计算至2016年12月31日）及自2014年11月1日起至2016年12月31日止的逾期付款违约金2643元；
二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司长沙分公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费950元，由被告李小霞负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 唐 毅
人民陪审员 廖湘文
人民陪审员 张 鹏
二〇一七年五月十五日
代理书记员 金 莹
附：相关法律条文。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对�可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。