白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2015）白洮市民初字第74号原告齐玉芬。（未到庭）委托代理人程国军，系吉林研法律师事务所律师。被告赵春莹，干部，现住白城市。委托代理人李佩璟，系吉林亚飞律师事务所律师。原告齐玉芬诉被告赵春莹占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人程国军、被告赵春莹及委托代理人李佩璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告确认合同效力纠纷一案，业经宁江区法院经过审理，下达了（2012）宁民再初字第32号民事判决书，判决：原告齐玉芬与原审第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司之间关于北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室的房屋买卖合同有效。原审第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司立即向原审原告齐玉芬交付房屋。案外人赵春莹不服，上诉至松原市中级人民法院，该院经过开庭审理，作出了（2014）松民再终字第16号终审判决，判决：驳回上诉，维持原判。现该两审判决均已生效，两审法院已经确定诉争房屋属于原告所有，因该房现在并非由无锡市崇安区城市建设综合开发公司实际占有，而是由被告实际占有且拒不腾迁，故诉至法院请求判令被告立即从原告所有的北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室腾迁。被告辩称，争议房屋应为被告所有，被告于2007年占有使用至今，投入大量装修费用，并且与开发商签订了房屋认购合同，对于松原两份判决只确认了合同的效力，并没有确认房屋所有权，所以请求驳回原告的诉求。根据原告陈述、被告答辩，本案的争议焦点为：1、原告诉请被告从北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室腾迁是否有事实及法律依据？2、被告的抗辩理由是否成立？就争议焦点，原告出示下列证据：1、松原市宁江区法院（2012）宁民再初字第32号民事判决书一份（复印件）、松原市中级人民法院（2014）松民再终字第16号民事判决书一份（复印件），证明判决书已经确认原告与第三人无锡开发公司关于诉争房屋的房屋买卖合同合法有效。判决主文明确判决无锡开发公司立即向原告交付诉争房屋，交付内容已经确认了原告对诉争房屋的所有权，即确认了诉争房屋的物权。两审判决书驳回了被告赵春莹的再审申请，再审申请中被告要求确认房屋认购书有效，要求确认其对诉争房屋有所有权，要求驳回本案原告的诉讼请求，再审驳回了他的诉讼请求，明确了被告对诉争房屋的占有是无权占有。被告质证对真实性无异议，对证明问题有异议，该判决书的主文内容为确认原告与无锡公司的买卖合同有效，不能确定原告对诉争房屋有所有权。两份判决已经生效，但是被告已经向吉林高院及吉林省检察院既申请再审，又申请抗诉。我们认为两份判决是恶意规避管辖的错误判决。本案被告的再审请求是撤销原判决，驳回本案原告的诉讼请求，并没有要求确认本案被告是否对诉争房屋有所有权及合同是否有效问题，因此不存在被人民法院依法驳回问题，判决主文也没有该项内容。2、松原中院的证明书一份（2014年8月21日原件），证明（2014）松民再终字第16号民事判决书已经生效，从该判决生效之日起，物权确立。被告质证对真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明判决现在是生效状态，不能证明物权已经发生了转移。3、洮北区人民法院退卷函一份（2015年复印件），证明原告在判决生效后，申请法院执行，松原市宁江区法院委托洮北区法院执行，原被告是本案的适格主体，诉争房屋的占有人不是无锡开发公司，被告一直占用诉争房屋，被告是实际侵权人。被告质证对证明问题有异议，被告从2007年起使用占有房屋是事实，但是被告是合法占有，被告是因为与无锡开发公司签订认购书之后合法占有该房屋，并且被告为该房屋缴纳了物业维修基金等各项费用，由被告实际办理了入住手续。由被告出资进行装修。因此，被告占有应为合法占有。原告请求侵权诉讼应当先确认物权所有权。该证据不能证明原告享有该房屋所有权。就争议焦点被告出示下列证据被告认购书1份（复印件）、票据7张（复印件）、装修管理服务协议1份（复印件），证明被告通过无锡开发公司合法购买该房屋，从2007年12月办理入住后一直使用至今，被告不存在侵权行为。原告质证认为，被告在申请再审时被告都已经提交，也经过质证。原生效的两审法院已经确认被告持有的认购书没有法律效力，被告在装修入住的时候原告已经申请法院扣押，被告也没有在不动产产权部门办理产权登记，因此原判决书12页明确确认被告赵春莹入住不能成为合法的占有，并且确认我方对房屋享有合法债权，房屋买卖合同有效，开发公司向我方在判决生效后立即交付该房屋，同时驳回了再审申请人即本案被告的三项诉讼请求。被告的证据不能抗辩其他理由，抗辩理由不能成立。经审理查明：本案被告赵春莹与本案原告齐玉芬、另案当事人杨国胜、王俭、无锡市崇安区城市建设综合开发公司（以下简称无锡公司）所有权确认纠纷一案，已经松原市宁江区人民法院于2008年6月6日作出（2007）宁民—初字第2584号民事判决。原审第三人无锡公司不服该判决，向松原中院提出上诉。松原中院于2008年10月23日作出（2008）松民—终字第586号民事判决。驳回上诉，维持原判。2012年4月5日，本案被告赵春莹向松原中院申请再审。松原中院于2012年5月8日作出（2012）松民再终字第49号民事裁定，撤销松原中院（2008）松民—终字第586号民事判决和宁江区人民法院（2007）宁民—初字第2584号民事判决，发回重审。松原市宁江区人民法院于2013年10月15日作出（2012）宁民再初字第32号民事判决，判令结果是：一、原审原告齐玉芬与原审被告杨国胜之间的以楼抵债协议合法有效。二、原审原告齐玉芬与原审第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司之间关于北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室的房屋买卖合同合法有效。三、原审第三人无锡市崇安区城市建设综合开发公司立即向原审原告齐玉芬交付北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室。四、驳回申请再审人赵春莹的再审诉讼请求。本案被告赵春莹不服，向松原中院提出上诉。松原中院作出(2014)松民再终字第16号判决，维持原判。原告依据生效判决，另行在本院提出告诉，要求被告立即从争议楼房中迁出。另查明，无锡市崇安区城市建设综合开发公司是白城市北国江南玫瑰苑小区的开发商，中铁九局五公司白城项目部(负责人王俭)是该工程的建筑承包商，杨国胜组织施工队为中铁九局五公司白城项目部施工。2006年9月27日，杨国胜承建第三人无锡公司开发的白城市北国江南玫瑰苑小区第20号楼时，因工程所需向原告借款。2007年7月15日，杨国胜无力偿还原告款，因中铁九局五公司白城项目部欠杨国胜的工程款，无锡公司又欠中铁九局五公司白城项目部的工程款，无锡公司、中铁九局五公司白城项目部负责人王俭与杨国胜三方商定用楼房抵付工程款，原告也同意杨国胜以抵工程款的方式用取得的楼房抵债给原告。当日，杨国胜代替原告（作为买方）从第三人无锡公司处取得销售楼房（作价146983元）的认购书，王俭在该认购书上签明：“同意转入工程款”，无锡公司作为卖方在该认购书上加盖了公章，该认购书上约定的第三人交房时间为2007年11月30日。2007年12月9日，无锡公司（甲方）与本案被告赵春莹（乙方）签订认购书，以“抵中铁九局集团工程有限公司（王俭）承建该小区22号楼工程款，原抵赵玉忠等人工人工资”之名，将本案争议楼房（北国江南小区第20号楼2单元201室，面积94.22平方米）卖与被告赵春莹，案外人王俭在此认购书上签字并注明“同意用此房款抵赵玉忠等人工资，改名赵春莹”，签署日期2007年12月l2日。该认购书第七条载明：“该房屋已抵工程款项，房款将不予退还。该房屋如发生经济纠纷，甲方（无锡公司）概不负责，该认购书同时失效。”赵春莹称其交146983元楼房款后，第三人无锡公司为其开出收据。经查，该收据载明“中铁九局集团第五工程有限公司（王俭）承建该小区22#楼工程款抵北国江南20#-2-201房款”，王俭在经手人处签字。2008年1月1日，被告赵春莹与无锡公司的“北国江南物业管理处”签订了《装修管理服务协议》、《前期物业管理服务协议》，并交纳了供热费、物业费等五项费用，后赵春莹入住该楼房至今。入住楼房后，赵春莹尚未办理该房屋所有权证。综上，本院评判认为，一、原告要求被告腾迁争议房屋的条件未有成就，对原告主张，本院不予支持，理由如下：1、原审法院并未确认本案被告赵春莹与无锡市崇安区城市建设综合开发公司（以下简称“无锡公司”）签订的房屋认购书无效，也未判令原告对争议房屋具有所有权。原告齐淑芬从2007年开始请求确认房屋抵债协议效力经历了松原市两级法院审理，被告赵春莹作为案外人参与诉讼并申请再审，原审法院最终确认原告与开发商“无锡公司”签订的北国江南玫瑰苑小区第20号楼2单元201室的房屋买卖合同合法有效并要求“无锡公司”交付争议房屋，但由于无锡公司在上述审判诉讼之前已将争议房屋卖于被告并履行了交付义务，被告从2007年末实际占有并居住至今，使得业已生效的松原市宁江区人民法院（2012）宁民再初字第32号民事判决不能履行，也使得原告向本案被告主张交付房屋而成诉。本案原、被告均抗辨对方与开发商无锡公司签订的认购合同无效，对被告与开发商无锡公司签订的认购合同第七条“该房屋已抵工程款项，房款将不予退还。该房屋如发生经济纠纷，甲方（无锡公司）概不负责，该认购书同时失效。”作出不同的理解与分析，松原市两级法院对该条款已作出评判意见，松原市宁江区人民法院（2012）宁民再初字第32号民事判决认定该条款系“此认购书的性质为预约合同，是一种附解除条件的合同……”，松原中院（(2014)松民再终字第16号判决认定被告占有房屋系“不当占有，可能会导致所有权不能实现”，两审法院并未认定该条款为“认购书”无效条款，也未认定被告与无锡公司签订的“认购书”违反法律强制性规定，为无效协议。结合本次庭审调查及双方当事人提供的证据，就原被告在本案产生的分歧及对法律和人民法院生效裁判的理解与适用，本院评判认为，（1）、关于被告是否明知“争议房屋有瑕疵而执意购买，是否属非法占有房屋”问题。双方对被告协议第七条“该房屋已抵工程款项”有不同解释，原告认为，该楼房被告已知晓无锡公司已抵债给原告而恶意购买，本院经庭审调查，被告提供的“收款收据”及“认购协议”明确记载“抵中铁九局集团工程有限公司（王俭）承建该小区22号楼工程款，原抵赵玉忠等人工人工资”字样，足以说明是无锡公司将被告缴纳的楼房款抵顶了其欠建筑公司的工程款，而不是另抵其他工程款，也非抵顶给为扬国胜垫付人工费的本案原告齐玉芬。原告对被告认购书中的第七条“该房屋已抵工程款，”作出了不当理解且未有提供证据否定被告对此的辩解意见，对原告认为“被告对诉争楼房存在权利瑕疵是明知的”的观点不予采信。原告既未有提供证据表明被告知晓法院查封争议房屋而强行进住，也没有证据证实原审法院在被告购买房屋前已查封了该房并向其送达了相关手续。原告提供的证据不能证明被告入住房屋为“非法占有”。（2）、关于被告与无锡公司签订的认购书效力问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原告本次诉讼未能提供证据证明被告与无锡公司签订的认购书违法，因此原告抗辩被告与无锡公司签订的认购书无效的理由不成立。当事人虽然在认购书上标明“发生纠纷，认购书失效”字样，该条款只是赋予了合同相对主体有权解除合同，强调的是合同主体双方而非合同外他人，根据法律规定，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同主体无权在协议中约定“有效无效”字样，即便双方在协议中约定了“无效或失效”字样，也不必然导致合同当然无效，原审法院亦未认定被告的房屋认购协议无效，只是认定了“该认购书的性质为预约合同，是一种附解除条件的合同”，合同无效不涉及解除问题，原告认为“失去法律效力即等于无效”，这种理解与法相愽，与原审判决书的本意相违。虽然原告签订认购合同先于被告几个月，但其既未办理预告登记，也未办理备案手续，又未实际占有，其不享有优先购买，也不能完全对抗被告购买效力。（3）、关于原告针对本案争议房屋与开发商及建筑商产生纠纷是否一定导致被告与无锡公司的认购协议必然解除？原告认为，只要房屋发生纠纷，根据被告房屋认购协议第七条“该房屋如发生经济纠纷，甲方（无锡公司）概不负责，该认购书同时失效。”就应视为无效和自动解除，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”解除权人行使解除权并非法律的强制性规定，在解除合同的条件成就后，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。如有充分的证据证明解除权人明知解除合同的条件已成就仍选择继续履约，可视为其放弃解除权。被告与无锡公司针对争议房屋未有产生纠纷，仍在履行双方的房屋认购协议，原告齐玉芬于2007年12月24日，针对该楼房主张权利提起诉讼，引发纠纷并不导致被告合同无效，就本案而言，“失效”应准确理解为“解除合同条件成就”。松原法院两审判决并未否定被告与开发商无锡公司签订合同的效力，而是阐述了被告与无锡公司所签房屋认购书解除的条件成就并释明被告赵春莹应及时行使合同解除权，未有进行强制。针对本案原、被告利益问题，在合同有效情形下，法律赋予原、被告均享有合同解除权，只是如何行使及何时行使问题，双方均可以向违约方主张。虽然松原法院对原告的主张进行了裁决，但在判决无法履行时，当事人可以变换一种方式实现自身利益。2、原告要求被告腾迁争议房屋法律依据和事实依据均不足。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告提供的证据不能证明被告赵春莹签订购房协议为恶意购买，也不能证明被告占有房屋系非法占有，松原法院两审判决并未判令原告对争议房屋具有所有权，也未判令被告从争议房屋中迁出。根据“2015年全国民事审判工作会议纪要”精神，“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”原、被告与开发商无锡公司签订的认购协议均为合法有效，被告对争议房屋拥有合法使用权。二、对本案原、被告利益争执的处理建议。此案争议房屋诉讼历时10余年而未能定纷止争，为此诉讼，原、被告均耗费了大量物力、财力和精力，根结问题在于开发商无锡公司一房二卖违约所致。从本案原告合同履行看，虽然法院确认了原告与杨国胜房屋抵债合同的效力，要求无锡公司交付房屋，但由于无锡公司在上述审判诉讼之前已将争议房屋卖于被告并由被告居住至今，使得原告合同不能履行，本案原告要求被告腾迁房屋需被告向无锡公司主张权利、实现利益后方能实现其目的，现被告不行使合同解除权，原告要求被告腾迁房屋于法无据。原告不能实现其经济目的，但可针对其债权另行告诉解决；案外人杨国胜针对其工程款问题可向建筑商主张权利，这些均是解决本案原、被告及案外人争端、实现其利益的有效途径和救济方式，如何行使需当事人恰当选择。据此依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求案件受理费4300.00元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审 判 长 郭   颖审 判 员 李 力 苏人民陪审员 殷 贺 男二〇一五年十二月二十四日书 记 员 姜薇（兼）