北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）朝民初字第17474号
原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路170号6号楼1802室。
法定代表人梁开方，董事长。
委托代理人乔国良，北京永勤律师事务所律师。
委托代理人刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街2号B座4008室。
法定代表人宋晓磊，董事长。
委托代理人杜鹃，北京市岳成律师事务所律师。
原告中石万业科技（北京）有限公司（下称中石公司）与被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司（下称光音公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。中石公司之委托代理人刘桂薇、光音公司之法定代表人宋晓磊及委托代理人杜鹃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
中石公司诉称：2012年5月12日，我公司与光音公司签订了房屋租赁合同，约定光音公司租赁我公司位于北苑路X号X号楼25层1单元2901、2902、2907室用于商业办公，租赁期为一年零七个月十九天，月租金61738元，押金为60000元，押一付三。光音公司交付了第一期租金及押金，我公司也已将房屋交付光音公司使用。按照合同第三条第二款约定第三次支付租金的日期为2013年2月10日，但光音公司却无理拒绝支付，虽经我公司多次发函催要，光音公司仍拒绝支付，故诉至法院请求依法判令光音公司支付2012年11月10日至2013年5月10日对应应收取六个月租金370428元、违约金138910.5元（以370428元为标准乘以日千分之五从2012年11月11日到2013年3月7日止）。
光音公司辩称并反诉称：不同意中石公司的诉讼请求。中石公司存在严重违约行为，中石公司隐瞒了涉案房屋存在严重质量问题。我公司在2012年5月签订合同、按照合同约定支付了6万元定金，并足额支付第一期租金、投入70万元装修费用，但在2012年7月下雨的时候房屋开始大面积漏水，致使我公司无法正常使用租赁房屋。因为我公司的主营业务以租赁场地为主、组织文化交流、演艺活动、沙龙讲座等文化活动，并以此收取场地费和组织费，所以漏雨造成我公司的经营受到严重影响。中石公司没有按照合同约定缴纳物业费、制冷费及取暖费，致使我公司在租赁期间没有享受到物业公司提供的物业服务，其中包含维修、制冷及供暖服务。因我公司经营对场地室内环境要求较高，此项行为严重影响了我公司经营，甚至在供暖期及夏季制冷期内我公司不得不完全停止营业。中石公司上述行为违反了合同第6条第二款约定也违反了法律规定。根据合同法第66条，当事人互负债务的，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此在中石公司严重违约前提下，其要求我公司支付租金和违约金，没有法律依据，且违约金明显过高，不符合法律规定。鉴于上述情况，请求免除2012年11月15日至2013年3月15日供暖期间的租金，其他期间的租金，根据我公司的营业损失情况应减少至一半。在租赁期内，因中石公司未能保持租赁物符合约定的用途，致使我公司无法实现合同目的，故我公司已于2013年7月21日向中石公司发出解除通知书。现提出反诉要求依法判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2013年7月21日解除。2、中石公司支付房屋装修款14万元。3、中石公司返还违约保证金6万元。4、中石公司赔偿经营损失33万元。5、中石公司赔偿因漏雨造成的直接财产损失12500元。6、中石公司承担鉴定费4万元。
中石公司对反诉辩称：2013年7月21日，我公司未收到光音公司的解除通知，且光音公司在房屋租赁期间一直拒绝交纳租金，存在严重违约行为，因此其无权要求单方解除合同，我公司要求继续履行租赁合同。光音公司从2012年11月10日起未交纳租金，故我公司不同意返还违约保证金，也不同意赔偿光音公司所谓的经营损失和财产损失。租赁合同第5条第三款对于租赁房屋的装饰装修有约定，装修的内容由双方协商确定，且工料费由光音公司承担，光音公司在返还租赁房屋时必须将房屋恢复成白色。合同中没有约定我公司承担房屋装修费，故不同意支付光音公司房屋装修款。光音公司所述经营损失是否实际存在以及所谓的经营损失产生的原因是否是因为我公司出租的房屋质量问题导致的，没有证据证实。因此，光音公司所谓的经营损失没有任何事实依据，请求法院予以驳回。光音公司主张2013年7月21日合同解除并要求减免租金，又主张2013年7月到12月的损失，这两部分请求是互相矛盾的。光音公司虽然主张已经搬离了涉案房屋但是并没有将钥匙交还，所以涉案房屋光音公司还是可以自由出入的，是否实际营业，光音公司自己还是有决定权的，光音公司有无实际停业以及所谓的损失没有任何事实依据。我公司不同意承担鉴定费。
经审理查明：2012年5月12日，中石公司（甲方）与光音公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市朝阳区北苑路X号X号楼25层1单元2901、2902、2907室（下称涉案房屋）出租给乙方作商业使用。租赁期限一年七个月零十九天，自2012年5月13日起至2013年12月31日收回，其中含10天免租期。甲方同意乙方租赁该房屋的用途为商业办公，乙方主要业务内容有：组织文化艺术交流活动，演艺活动，组织沙龙、讲座、联谊等系列文化活动。甲乙双方议定月租金为人民币61738元，付款方式押一付三，先付后用，押金6万元。合同期限终止之日，双方退租时，乙方应将装修后的墙面颜色恢复为白色，并且屋内原有的其他物品完好无缺（以签订合同时，双方签字的物品清单为准）双方验收后，甲方须将乙方交纳的押金（6万元）人民币一次性全部退还乙方。合同签订当日，乙方向甲方支付租赁定金2万元，第一次三个月租金及押金199917元于2012年5月14日前一次性付清。其他付款日为第二次2012年8月10日（185214元），第三次：2012年11月10日……乙方因使用需要，在不损坏房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰和部分改装，但装修规模、范围、工艺、用料等均应按双方商定的内容来施工。甲乙双方议定乙方装修内容为房屋顶部天花板的改造、室内墙面重新粉刷及处理，室内一部分隔断墙需重新规划和设计，另外增加一些灯光设备。工料费由乙方承担。甲方在租赁期间，应保证乙方对该房屋的正常使用和安全使用。甲方应负责该房屋及所属设备设施在租赁期间因自然损坏而产生的维修责任；……甲方应向乙方交付设施良好的房屋，以便乙方正常使用。若有不正常状态之处，甲方有义务协助乙方联络物业公司对该房屋的维修，以保证乙方正常使用。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的千分之五，以天数计算向甲方支付违约金。
上述《房屋租赁合同》签订后，中石公司依约向光音公司交付房屋，光音公司亦按约定向中石公司支付了第一期租金和押金6万元。
2012年8月10日，光音公司未依约向中石公司支付第二租赁季租金。后中石公司诉至本院要求光音公司支付2012年8月10日起下一租赁季租金185214元及违约金；光音公司于该案件中反诉要求中石公司继续履行《房屋租赁合同》，要求中石公司对涉案房屋屋顶及外墙防水进行维修、直至不漏为止，要求中石公司免除自2012年6月至防水维修完毕之日的租金，并要求中石公司支违约金16万元。法院经审理认为，双方确认涉案房屋确有漏水情况，双方对漏水原因各执一词且均不申请鉴定，结合双方提供的证据以及现场勘验情况，涉案房屋除屋顶漏水外，窗户等处亦有漏水痕迹，故应认定涉案房屋非必然因光音公司装修所致。法院对于光音公司要求减免租金的抗辩予以采信，因漏水是在特定情况下发生，对于光音公司要求租金全免不予支持。综上，法院判令：中石公司与光音公司继续履行于二О一二年五月十二日签订的《房屋租赁合同》；光音公司给付中石公司租金十五万五千二百一十四元。后光音公司不服该判决提出上诉，二审法院经审查判决驳回上诉、维持原判。
现双方因涉案房屋租赁问题再次产生纠纷，诉至本院。双方确认光音公司应于2012年11月10日按约支付相应租金但至今未支付。
案件审理过程中，光音公司申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为涉案房屋屋面挑檐存在开裂现象、外墙装饰层存在裂缝、屋面构筑物存在破损现象、窗框与墙体交接处存在开裂现象是导致该房屋研发部东北侧窗框周围墙体、东侧墙体、嘉宾室西侧墙体和北侧墙体、演员化妆间西侧和北侧窗框周围墙体发生漏水现象的原因。光音公司支出了鉴定费4万元。
另查，中石公司确未交纳2012年至2013年度供暖费；关于2012年至2013年度供暖，光音公司表示有供暖，但有时供暖不正常，会停供。中石公司、光音公司均表示2013年夏季涉案房屋没有提供制冷服务。再查，另有施伟东诉中石公司房屋租赁案件与本案相关，于该案件中法院调查核实，涉案房屋的物业公司表示每年11月15日至次年3月15日系供暖季，每年6月1日至9月30日系制冷季，不论是否欠付物业费，都可以交纳供暖费或制冷费，物业公司不存在切断管道不予供暖或制冷的情况。
关于合同履行或解除以及涉案房屋交接，光音公司主张于2013年7月21日向中石公司发送了解除通知书，要求确认合同于该日解除并要求交付涉案房屋钥匙，光音公司提交了解除通知书、特快专递回执、视频等证明中石公司已收到，中石公司不认可收到解除通知书，认为视频不完整，没有光音公司人员将通知书交付邮政人员的完整过程。光音公司提交视频证明涉案房屋漏雨、物业维修存在问题等而使得租赁无法达到目的，中石公司认为视频内容未显示时间、无法确定人员等，认为即使涉案房屋漏雨，其所诉租期内并未下雨。中石公司要求继续履行合同且不同意接收钥匙，光音公司称因涉案房屋没有制冷且漏雨，其于2013年6月中旬已停止经营，涉案房屋内部分物品已搬离但因中石公司未开具出门条故涉案房屋内另有部分物品未清空。中石公司表示具体情况不清楚，但涉案房屋仍处于光音公司占有状态。双方虽各执一词，但涉案房屋确未实际办理交接手续。
关于损失，光音公司提交了装修合同、收据、发票等证明装修花费50余万元，要求中石公司支付剩余租期5个月装修损失14万元，中石公司对证据真实性、关联性有异议，认为装修没有预算和结算，数额无法确定，且根据合同约定租赁期满后光音公司应恢复原状，装修费用与其无关。光音公司提交了会员服务合同、场地合作协议、书面证言、收据、照片并申请证人出庭作证，证明因涉案房屋漏雨造成会员退费损失15万元、场地借用取消5场损失3万元、2012年下雨期间停办活动3场损失15万元，中石公司对会员服务合同、证人证言等真实性有异议，认为即使是真实的，退费超出双方约定期限且退费应提供银行原始凭证等，否则无法证明真实发生；对场地合作协议等认为性质属于转租应经其同意，且即使是真实的，光音公司是否退费无法证实；对照片等认为无法证实光音公司因此取消了活动。光音公司提交了照片一张，证明因涉案房屋漏雨部分多功能设备损坏损失造成直接财产损失12500元，中石公司对证据真实性不认可，认为照片中物品是否损坏、损坏原因、时间均无法证实。
上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》、收据、光盘等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中石公司与光音公司《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予遵守。租赁期间，光音公司应依约支付房屋租金，涉案房屋确存在漏水，但漏水系在特定情形下发生，中石公司向光音公司主张欠付2012年11月至2013年5月期间租金，该期间并非雨季，故房屋漏水情况对光音公司影响可忽略不计，另光音公司抗辩涉案房屋存在供暖不正常问题，但结合双方陈述及法院调查情况，光音公司该抗辩证据不充分，此外，光音公司庭审中亦自称于2012年10月到2013年3月房屋不漏水也无需制冷的情况下其举办了相应活动，故对中石公司该诉请，本院予以支持。但是鉴于房屋漏水对光音公司室内经营环境确实造成了一定的影响造成其商业价值的降低，故该期间的租金，本院酌情减免。但另需说明的是，如因漏雨对房屋造成室内环境之影响并非不可修复，光音公司不能总以此为由拒交租金，故减免额度适当。中石公司主张违约金问题，双方自签订合同后不久即因涉案房屋漏水产生争议，于本案中经鉴定涉案房屋构筑物仍存在破损等情况，故中石公司履行合同义务过程中确有瑕疵，对其该请求，本院不予支持。光音公司主张双方签订之房屋租赁合同于2013年7月21日解除，虽中石公司否认收到相应解除通知，但是根据光音公司提供的证据可以认定光音公司已向中石公司发送了解除通知，时间应以中石公司收到书面通知即7月25日为准。就光音公司是否享有单方解除权，本院认为涉案房屋本身存在漏水情况，于2013年7月进入雨季后该状况对光音公司影响加重，且双方确认自2013年7月涉案房屋未提供制冷服务，中石公司未能保证光音公司对该房屋的正常使用，故对光音公司该请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方并未办理房屋的交接手续，且双方就未交接原因各执一词，故合同解除后房屋的后续费用及押金问题，在本案中不予处理。关于光音公司主张之损失，关于装修损失因中石公司之行为造成光音公司对其装修后续无法使用，故该损失本院结合光音公司提交之证据酌情判处；关于经营损失，光音公司提交之证据并非充分，但光音公司提交之证据及证人证言对此确有说明，结合房屋确系存在漏雨情况，本院对该损失酌情判处。关于直接财产损失，光音公司无证据证明损失情况及具体金额，本院无法确认，故该请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司与被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司于二О一二年五月十二日签订的《房屋租赁合同》于二О一三年七月二十五日解除。
二、被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司租金三十四万零四百二十八元。
三、原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司装修损失十万。
四、原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司经营损失五万。
五、驳回原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
鉴定费40000元，由原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本诉案件受理费8894元，原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司负担2344元（已交纳），被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司负担6550元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费4613元，被告（反诉原告）北京光音时代影视文化传媒有限公司负担2963元（已交纳），原告（反诉被告）中石万业科技（北京）有限公司负担1650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 李德良
人民陪审员 刘军社
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 柳 叶