广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0403民初681号原告：李红芝，女，1976年10月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。委托诉讼代理人：黄国声(与原告是夫妻关系)，男，住广西梧州市万秀区。被告：广西华胜房地产开发有限公司，住所地梧州市富民一路华光巷9号第一幢。法定代表人：廖柏松，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘克汉，该公司工作人员。被告：中国建设银行股份有限公司梧州分行，住所地梧州市万秀区文澜路2号。代表人：李进军，该行行长。委托诉讼代理人：黄锦军，该行客户经理。委托诉讼代理人：黎坚，该行客户经理。原告李红芝与被告广西华胜房地产开发有限公司（以下简称华胜公司）、被告中国建设银行股份有限公司梧州分行（以下简称建行梧州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告李红芝及其委托诉讼代理人黄国声，被告华胜公司的委托诉讼代理人刘克汉，被告建行梧州分行的委托诉讼代理人黄锦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红芝向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告华胜公司签订的《梧州市商品房买卖合同》；二、判决解除原告与被告建行梧州分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；三、判决被告华胜公司返还原告首付款143820元及相应利息16803.89元(从2014年10月10日起按银行同期贷款利率暂计至2017年5月8日)；四、判决被告华胜公司返还原告向被告建行梧州分行归还的相应贷款本金及已支付的贷款利息共33848.15元(从2014年10月10日起暂计至2017年4月10日)；五、判决华胜公司偿还建行梧州分行与原告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》剩余贷款122998.11元及利息(从2017年5月10日起)；六、判决被告华胜公司向原告支付违约金794元(按已交房价款158820.89元的0.5%计)；七、判决被告华胜公司按每日总房款万分之五向原告赔付17754.66元(281820元×0.0005，从2017年1月1日暂计至2017年5月8日)；八、判决两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告华胜公司于2014年9月2日签订《梧州市商品房买卖合同》，买卖位于梧州市钱××单元××房，总房价281820元。该合同第八条规定：出卖人应当于2015年12月28日前将商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。该合同第六条第三项约定：原告在签订合同当日支付143820元作为首付房款，余额138000元由原告向银行申请贷款。2014年9月30日原告与被告建行梧州分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》。2014年10月10日，该行将138000元直接划入华胜公司开立的银行账户。2016年6月15日，华胜公司承诺：2016年12月31日前完成报政府部门备案并达到竣工验收交付业主使用。如不按时交付，华胜公司按每日总房款万分之十赔付，以现金方式当日日结交付给每户业主。被告华胜公司拒不履行其所作出的承诺及义务，属根本性违约。按《合同法》第九十三条规定，原告与华胜公司在《梧州市商品房买卖合同》中约定了解除合同的条款，现华胜公司逾期超过了90天仍未能交楼，那么，双方在合同约定解除合同的条件已成就，该合同应当解除。根据《合同法》第九十七条规定，原告与华胜公司的合同解除后，原告与业务部签订的《个人住房(商业用房)借款合同》尚未履行部分，应该终止履行，即该借款合同也应该解除。业务部是建行梧州分行的属下机构，不具备法人资格，根据《公司法》规定，它的行为责任全部由具有法人资格的建行梧州分行承担。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，华胜公司应该：1、向原告返还首期购房款143820元及利息16803.89元[143820元×(43×6.15%＋37×6.0%＋71×5.75%＋48×5.5%＋28×5.4%＋58×5.0%＋561×4.75%)÷365]元(从2014年10月10日暂计至2017年5月8日)；2、按合同约定，被告华胜公司要按已交的房价款158821.89元(首期143820元＋房贷15001.89元)的0.5%支付违约金794.1元；3、返还原告已向被告建行梧州分行交纳的购房贷款本金和利息共33848.15元；4、被告华胜公司因不能在2016年12月31日前交房，应按每日总房款万分之五向原告赔付17754.66元(281820元×0.0005，从2017年1月1日暂计至2017年5月8日)。以上合计213020.8元。原告就其陈述的事实向法庭提交的证据有：1、WZ2014040876《梧州市商品房买卖合同》复印件（拟证明原告与被告华胜公司于2014年9月2日签订该买卖合同）；2、《个人住房(商业用房)借款合同》复印件（拟证明原告与被告建行梧州分行于2014年10月10日签订该借款合同）；3、支付凭证复印件（拟证明被告建行梧州分行已于2014年10月10日将原告的按揭借款138000元按约定转入被告华胜公司在被告建行梧州分行开立的银行账户）；4、对账单（拟证明原告从2014年10月10日起至2017年4月10日，共归还借款本金及利息合计33848.15元）；5、不动产销售发票复印件（拟证明原告向被告华胜公司支付了143820元购房首付款）；6、会议纪要复印件（拟证明被告华胜公司承诺于2016年12月31日前完成报政府部门备案并达到竣工验收交付业主使用；如不按时交付，则按每日总房款万分之十赔付违约金）。被告华胜公司辩称，一、同意解除合同；二、关于原告第三个诉讼请求，按首付款143820元计算利息，应按合同约定，根据双方签订的商品房买卖合同第九条第1款第2点，按已付款的0.5%支付违约金，不是说利息；三、关于原告第四个诉讼请求，应该列入按已交款来计，应按交款违约金来处理；四、关于原告第七个诉讼请求，原告主张赔付17754.66元不合理，应是1438820元加上33848.15元的万分之五来计算，从2017年1月1日起计至2017年5月8日。被告华胜公司没有为其辩解向法庭提交证据。被告建行梧州分行辩称，一、2014年9月2日原告与被告华胜公司签订《梧州市商品房买卖合同》，购买梧州市钱鉴路新桥里X号第X幢第X单元X房，约定2015年12月28日前交房，并约定出卖人逾期交房超90日后，买受人有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告应在2017年3月17日前行使解除权。但原告于2017年5月8日才提起诉讼，要求解除相应的合同，明显超过一年的法定时效。因而，本案原告的法定解除权已消灭，不能解除其与华胜公司签订的《梧州市商品房买卖合同》以及与建行梧州分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定，本案中，建行梧州分行与原告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》假如被解除，建行梧州分行依然对本案所涉及的抵押房屋(梧州市钱××单元××房)依法享有优先受偿权；三、建行梧州分行不应承担诉讼费。被告建行梧州分行为其辩解向法庭提交的证据有：预告登记证复印件（拟证明梧州市钱××单元××房进行了抵押权预告登记）。经过开庭质证，对原告提交的证据，被告华胜公司的质证意见为无异议。被告建行梧州分行的质证意见为：1、对证据1、3、4、5的证据三性认可；2、对证据2的真实性、合法性无异议，但对证实的事实，原告表述有误，不准确，应该是原告与被告中国建设银行梧州分行签订的借款合同；对证据6，无法核实。对被告建行梧州分行提交的证据，原告及被告华胜公司的质证意见均为无异议。本院认为，对于原、被告质证后均无异议的证据，本院确认其证据效力，作为定案依据。对于各方存在争议的证据，本院结合全案情况予以综合认定和取舍。综合各方当事人的意见和全案证据，本院确认以下法律事实：2014年9月2日，原告李红芝（买受人）和被告华胜公司（出卖人）签订了合同编号为WZ2014040876的《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：1、买受人向出卖人购买钱鉴路新桥里X号第X幢X单元X房，买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为梧房售字X第X号；2、该商品房建筑面积共106.75平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米2640元，总金额281820元；3、买受人以按揭贷款方式付款，买受人在签订合同当日支付143820元购房首期款，剩余房款138000元由买受人向银行申请贷款付清；4、出卖人应当在2015年12月28日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人逾期交房超过90日后，买受人人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；等等。原告在签订合同后向被告华胜公司支付了143820元购房首期款。2014年9月30日，原告作为借款人与作为贷款人的被告建行梧州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定：1、贷款金额为138000元，贷款期限自2014年10月10日起至2029年10月10日止，共计180个月；2、借款用于购买广西梧州市钱鉴路新桥里X号X第X幢X单元X房；3、贷款人将款项一次性划入被告华胜公司名下账户；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1230.95元；5、借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；6、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上浮5%。2014年10月10日，被告建行梧州分行将原告的按揭借款138000元转入被告华胜公司开立的银行账户。2014年10月17日，被告建行梧州分行取得梧州市钱鉴路新桥里X号X第X幢X单元X房的预购商品房抵押权。2014年10月起，原告逐月向被告建行梧州分行归还贷款本息至今，已还本息合计33848.15元。被告华胜公司没有按照《梧州市商品房买卖合同》的约定于2015年12月28日前将该梧州市钱鉴路新桥里X号X第X幢X单元X房交付原告使用。2016年6月15日，被告华胜公司经与桂江温馨嘉园的购房业主协商后，做出书面承诺：1、2016年12月31日前完成报政府部门备案并达到竣工验收交付使用；2、如不按时交付，华胜公司按每日总房款万分之十赔付；等等。被告华胜公司在该书面承诺上盖章予以确认。被告华胜公司至今尚未交付梧州市钱鉴路新桥里X号X第X幢X单元X房给原告。原告遂诉至本院，提起前述诉请。因双方意见分歧较大，本院调解无效。本院认为，原告与被告华胜公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应受合同条款的约束。被告华胜公司没有依约在2015年12月28日前向原告交付涉诉房屋，已构成违约。被告华胜公司在2016年6月15日与众业主协商后所做出的书面承诺，系被告华胜公司的真实意思表达，内容没有违反法律规定，应合法有效，被告华胜公司应遵守承诺于2016年12月31日前向原告交付房屋。原告作为买受人以被告华胜公司违约为由请求解除该《梧州市商品房买卖合同》，被告华胜公司对此无异议，同意解除合同，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。原告请求解除与被告建行梧州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，本院予以支持。被告建行梧州分行主张该法条只适用法定解除情形，原告没有法定解除权，不同意解除借款合同。被告建行梧州分行的上述主张缺乏法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，原告请求被告华胜公司返还原告购房首付款143820元和相应利息，以及原告已经向被告建行梧州分行归还的贷款本金和贷款利息，并请求被告华胜公司偿还其与被告建行梧州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》剩余贷款的本金及利息，合法合理，本院予以支持。被告华胜公司清偿剩余贷款债务后，被告建行梧州分行应及时解除梧州市钱鉴路新桥里X号X第X幢X单元X房抵押权预告登记。被告华胜公司存在违约行为，应承担违约责任。被告华胜公司对原告请求其支付794元违约金无异议，本院予以确认。根据被告华胜公司于2016年6月15日所做出的书面承诺内容：“如不能按时交付，华胜按每日总房款万分之十赔付”，应依据《梧州市商品房买卖合同》所记载的房价款281820元计赔。原告请求只按万分之五计算赔偿金，属自行处分民事权利，与法不悖，本院予以准许。被告华胜公司对原告提出的上述赔偿金从2017年1月1日起计至2017年5月8日无异议，本院予以确认，被告华胜公司应向原告支付赔偿金17754.66元。此外，原、被告各方的其他主张均不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、解除原告李红芝与被告广西华胜房地产开发有限公司签订的合同编号为WZ2014040876的《梧州市商品房买卖合同》；二、解除原告李红芝与被告中国建设银行股份有限公司梧州分行签订的合同编号为450170200-2012-20140352578的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告广西华胜房地产开发有限公司应返还给原告李红芝首付款143820元及相应利息（利息从2014年10月10日起，按照中国人民银行同期一年期定期存款利率计至还清之日止）；四、被告广西华胜房地产开发有限公司应返还原告李红芝已向被告中国建设银行股份有限公司梧州分行归还的贷款本金和利息给原告李红芝（该贷款本金和利息从2014年10月10日起计至本判决生效之日止）；五、被告广西华胜房地产开发有限公司应向被告中国建设银行股份有限公司梧州分行偿还原告李红芝自本判决生效之日起关于《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本金及利息（利息从本判决生效次日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%计至剩余的贷款本金还清之日止）；同时，自被告广西华胜房地产开发有限公司清偿上述贷款本息之日起十日内，被告中国建设银行股份有限公司梧州分行解除梧州市钱鉴路新桥里16号温馨嘉园第1幢1单元2101房抵押权预告登记；六、被告广西华胜房地产开发有限公司应支付给原告李红芝违约金794元；七、被告广西华胜房地产开发有限公司应支付给原告李红芝赔偿金17754.66元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费6340元，减半收取计3170元，由被告广西华胜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西梧州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李毅二〇一七年六月二十六日书记员  廖萍附录所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。