河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0191民初5950号
原告宋雨颖，女，1990年9月9日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。
委托代理人袁军房，河南金学苑（濮阳）律师事务所律师。代理权限：特别代理。
被告潘战国，男，1981年10月4日出生，汉族，住河南省虞城县。
委托代理人丁伟，河南卓衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告宋雨颖诉被告潘战国房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李建涛依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋雨颖及其委托代理人袁军房，被告委托代理人丁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年7月21日，原被告与郑州通安房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将位于郑东新区东风东路东商都路北2幢1单元25层2506号房屋出售给原告，房屋价款为2,295,000.00元，定金100,000.00元。合同第七条第5款约定：“如甲、乙任何乙方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”签订《房屋买卖合同》当日，原告即交付定金100,000.00元，被告亦将房屋交付于原告使用。签订合同后，被告以各种理由要求提高房价或者多交付首付款，后经中介协商，2016年8月14日，原被告与郑州通安房地产营销策划有限公司再次签订《房屋买卖合同》，定金增加300,000.00元，当日，原告又交付定金300,000.00元。但合同履行过程中，因郑州土地市场的变动导致房价的大幅上涨，被告开始频频提出不愿继续履行合同，原告明确表示拒绝。2016年12月15日，郑州通安房地产营销策划有限公司通知原告，被告明确表示不再继续履行合同。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告：1、继续履行原被告签订的《房屋买卖合同》；2、配合办理郑东新区东风东路东商都路北2幢1单元25层2506号房屋解押、原告银行贷款手续及房屋所有权转移登记手续；3、支付违约金229,500.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、原告诉称因郑州土地市场变动，直接导致房价的大幅上涨，被告不愿履行合同的说法不符合客观事实。被告潘战国没有违约意愿，也没有违约的行为，双方签订《房屋买卖合同》后，原告仅交付10万元定金，被告就将房屋交付其使用，并积极办理房屋产权证，在与原告签订《房屋买卖合同》前15天左右，被告已经将办理产权证的全部手续提交给房管局到小区现场办公的工作人员，正常办理的情况下，30至40天左右，房管局会下发产权证，随后去银行解押，之后再办理房屋过户登记手续。被告为了能早日办理下产权证，曾多次向房管部门咨询、催促，房产中介通安公司工作人员也多次陪同被告去房管局催促办证，得到的答复均是时间不详。2016年8月19日，由于国家政策变动，房管局与不动产局职能转变，暂停了房屋产权证办理业务，改为办理不动产证书，拖延了办理产权证的时间。2016年9月13日，被告再次积极主动提供材料到房管局和不动产局办理相关手续，2016年9月18日正式受理，2016年10月8日签署《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，2016年12月10日房管局及不动产局完成土地权籍测绘。被告没有丝毫的懈怠，房管局与不动产局职能的转变才是导致涉案房屋不能办理过户手续的原因，这一点是公知的事实，该责任不能归于被告，政府行为属于不可抗拒的因素，被告对此并无过错，故不存在违约行为。2、原告诉称被告违约不符合常理，如果被告有违约意愿，就不会同意将2016年8月14日原告交付的30万元追加为定金，该30万元实际上应当是首期购房款，这一点从合同第四条第2款、第十条补充条款就可以看出，写成定金，足以说明被告具有履行合同的诚意，如果被告有违约意愿，此举将导致被告的违约成本大大增加。根据合同第十条备注项约定，系因房管部门原因，导致被告至今未拿到房本，无法办理解押手续，也无法为原告办理过户手续，被告既无过错，也无违约行为。3、被告将房屋交付原告使用后，由于长时间不能办理过户手续，既失去房屋使用权，又要每月偿还房贷，给本来资金紧张的被告带来巨大的经济压力，因此与原告商议由原告偿还房贷利息，但原告拒绝偿还，被告此后仍继续按时偿还贷款利息，这对被告来说是不公平的。4、2016年12月21日，郑州市政府出台郑政办（2016）75号房地产调控政策第二条规定：“非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。”原告既非本市户籍，也没有证据证明连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险，不具备购房条件，导致该合同无法实际履行，所以原告请求继续履行合同、办理过户手续的诉请客观上无法实现，双方签订的《房屋买卖合同》应依法解除。鉴于合同解除双方均无过错，被告同意扣除合理的房屋使用费后，将剩余定金退还于原告。
原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据材料：证据一：原告身份证复印件一份，证明原告为郑州市户籍，具备购房资格。证据二：原被告分别于2016年7月21日、8月14日签订的《房屋买卖合同》各一份，以上证明原被告之间已签订有效的房屋买卖协议，原告于2016年7月21日向被告方支付了10万元定金，并于2016年8月14日追加定金30万元，另第七条违约条款约定“如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”。证据三：收据及转账凭证两页，证明原告已依约支付了40万元定金。证据四：《老管家（河南）物业服务有限公司收费专用凭证》、《商品房买卖合同》及被告购房发票、契税完税证、《交楼确认书》各一份，以上证明被告购房手续合法，且已将房屋现实交付原告使用。证据五：原告与河南光大装饰材料有限公司签订的《光大·上品UV仿大理石板产品订单》一份，证明房屋已交付，原告已订购相关装修材料，准备装修。证据六：《情况说明》及录音资料各一份，证明被告违约，明确表示不再继续履行合同。证据七：《个人存款证明》一份，证明原告已将剩余房款189万存入农业银行永城市支行，具备支付房屋剩余价款的能力。
被告质证称，对证据一无异议，但对其证明目的有异议，该身份证显示办理时间为2017年3月9日，在此之前，郑州市房屋调控政策已经下发，事实上原告不具备在郑州购房资格。对证据二《房屋买卖合同》真实性无异议，但对其证明目的有异议，合同签订后，原告向被告支付定金10万元，被告即将房屋交付于原告，后被告由于资金紧张，请求原告支付首期购房款，将交付的首期购房款写作了定金，充分说明被告履行合同的诚意。合同第十条有相关约定，因房管局职能转变导致房产证无法办理的，责任不在被告方。对证据三收据及转账凭证无异议。对证据四《老管家（河南）物业服务有限公司收费专用凭证》、《商品房买卖合同》及被告购房发票、契税完税证、《交楼确认书》无异议。对证据五《光大·上品UV仿大理石板产品订单》真实性及证明目的均有异议，该证据与本案无关，且无法证明该材料订购单与争议房屋具有必然联系，不能证明原告欲证明目的。对证据六《情况说明》真实性有异议，该情况说明属于证人证言，证人未出庭接受质询，其证言无法作为证据使用，另录音证据无法证明录音中说话者系本案被告，被告无违约行为，且该录音时间、地点、内容均不详，故不能证明原告欲证明目的。证据七《个人存款证明》与本案无关，不能作为原告有效证据使用。
经本院审查，原告提交的证据一、二、三、四、五、七均客观真实，能够相互印证，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据六证人无正当理由未出庭接受质询，且无其他证据相互佐证，不能证明原告方欲证明目的，故本院不予采信。
被告为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据一：《郑州市房地产管理局办事大厅受理凭证》、《郑州市房屋产权交易确认申请书》、房屋产权交易确认询问笔录、《郑州市房屋交易和产权状况确认单》、《郑州市房地产管理局办事大厅统一计费单》、潘战国身份证复印件、宗地图、与海马公司的通话记录（0371—69063333、0371—86111111）各一份，以上证明潘战国于2016年9月13日向房管局和不动产局申请办证，2016年9月18日正式受理，受理后15个工作日，于2016年10月8日签署了《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，房管部门于2016年12月10日完成了办证前的土地权籍调查及测绘，被告潘战国的上述行为证明其一直在积极履行合同、办理相关手续，无懈怠消极行为，导致产权证不能办理的原因在于房管部门，潘战国无故意违约。证据二：《郑州市住房保障和房地产管理局通告》一份，证明自2016年8月20日起，该局不再办理房屋所有权初始登记业务，因此原因，才导致房屋产权证拖延，非潘战国过错。证据三：郑政办（2016）75号文件、郑政办（2016）64号文件各一份，证明郑州市人民政府加强房屋调控、实施限购政策，原告宋雨颖不再具备购房资格，双方签订的合同无法实际履行，合同目的不能实现，所以上述合同应当解除。
原告质证称，对证据一真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据仅能证明被告截止至2016年12月10日在积极办理产权证，但其已明确向原告表示房屋不再将该房出售给原告，其办理产权证的行为并不能否认其不愿继续履行合同的违约行为。对证据二真实性无异议，但对其证明目的有异议，该通告发布日期为2016年8月19日，原告证据一明确确认其产权办理至2016年9月13日，且直至2016年12月10日，一直在办理中。对证据三政府限购政策的证明目的有异议，该政策不能证明原告不具备购房资格。
经本院审查，被告提交的证据一、二均客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据三虽客观真实，但仅能证明政府出台了限购新政策，不能直接证明原告不具备购房资格，故不能证明被告方欲证明目的。
本院根据当事人的陈述、举证，及庭审情况，查明事实如下：2016年7月21日，原告作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方）、郑州通安房地产营销策划有限公司作为居间方（丙方），签订编号为1550508《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告将位于郑州市郑东新区东风东路东商都路北2幢1单元25层2506号房屋出售给原告，房屋面积123.43平方米，房屋价款为2295000元；签约当日，乙方需向甲方交付定金100000元，剩余首付款775000元乙方应在立契约的当日向甲方付清，剩余房款1420000元由乙方向银行贷款后交于甲方，定金冲抵首付款的同时转为交割保证金；甲乙双方应在本合同签订后30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户手续（抵押状态的房屋，办理时间应从解除抵押手续之后开始算起）。甲方认可乙方贷款方式付款时：1、有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续的顺利办理；2、贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方需补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失；3、乙方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失，乙方所交贷款服务费不予退还；4、乙方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定违约事项，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，如因法律政府行为等不可抗力原因，导致本合同不能全部履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任；买卖双方必须配合居间方办理房本和过户的一切手续，在物业房本办出，归完档，七个工作日内办理过户事宜；若甲方违约需双倍赔偿定金及首期款给乙方，若乙方已装修，甲方需双倍赔偿装修款给乙方；本合同未尽事宜，可另行签订补充协议，补充协议同本合同具有同等法律效力。
原告于上述合同签订后当日，将定金100000元支付于被告。2016年7月23日，被告将本案涉诉房屋交付于原告占有并使用，且签署了《交楼确认书》予以确认，此后，原告一直占有使用该房，并负担该房屋物业费、水费等。
2016年8月14日，原被告与郑州通安房地产营销策划有限公司再次签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：定金增加300000元。原告于合同签订当日，将定金300000元支付于被告。
2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，房管部门不再办理房屋所有权初始登记业务，不再发放《房屋所有权证》，改由国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》，该局继续办理房屋交易和产权管理业务，申请人在该局办理完相关业务，发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持此确认单和其他材料后，需到不动产登记中心申请不动产登记、领取不动产证书。
2016年9月13日，被告把交易相关材料提交至郑州市房地产管理局办理备案，郑州市房地产管理局于2016年9月18日正式受理，于2016年10月8日出具《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，于2016年12月10日完成土地权籍测绘。
经查，2016年10月1日、2016年12月21日，郑州市先后发布郑政办（2016）64号、（2016）75号文件，加强房屋调控，实施限购政策。2016年10月2日前尚未完成不动产登记，但在住房限购政策实施前已签约的新建商品住房买卖联机备案合同、已确认的存量住房买卖网签合同的，仍按原规定正常办理；2016年12月22日后，非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含两年）个人所得税或社会保险证明。
另查明，2017年3月9日，原告户籍已迁至郑州市金水区××北××号，有身份证件为据。
庭审时，原告表示同意全款购买涉案房屋，并向法庭出示中国农业银行《个人存款证明》一份，证明其已将剩余房款189万元存入该行，尾款可随时向被告支付。被告潘战国认为在限购政策下，无法过户系因政府政策造成，原告不具备购房资格，无法继续履行合同，即使履行亦需考虑房屋增值部分分配问题。
本院受理该案后，经多次调解未果。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，非因法定或约定缘由，不得擅自解除。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，原被告双方签订的《商品买卖合同》系双方真实意思表示，由双方签字确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了40万元定金，被告也已将房屋现实交付于原告占有并使用，另查明，原被告之间的交易关系发生在政府限购政策出台之前，在政府限购政策出台后，原告为积极促成合同履行条件的成就，将户籍迁至郑州，在合同约定的过户条件成就之前已取得购房资格，并未因资格问题而影响到合同的继续履行，对上述事实，本院予以确认。故被告辩称原告无购房资格、合同目的不能实现的主张缺乏依据，且与事实相悖，本院不予采信。关于原告主张被告继续履行合同、配合原告办理房屋解押、银行贷款手续及房屋所有权转移登记手续的诉请，鉴于原告现已将剩余房款全额存入银行，且表示可随时向被告支付，买卖双方应当继续履行房屋买卖合同，被告应当积极配合原告办理相关手续，故对原告该项诉请，本院予以支持。但鉴于该房产在银行按揭尚未清偿，设定有抵押权，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。为保护案外人的合法权益，现原告请求办理所有权转移登记手续，应当依法还清银行按揭、清偿银行债务。综合考虑本案实际情况，本院酌定被告在原告清偿银行债务、抵押解除后三十日内协助原告将上述房屋转移登记至原告名下。关于原告请求被告支付违约金229500元的诉请，因原告未提供足以证明其存在损失的证据，考虑到涉诉房屋现状、当前郑州市同等位置房产市场行情、政府政策等因素，对原告的该项主张，本院不予支持。对于剩余房款，鉴于原告表示可随时现金支付，原告可在清偿按揭、确定具体数额后直接向被告履行，也可以予以提存，在此予以释明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告潘战国于原告宋雨颖清偿银行债务、抵押解除后三十日内，协助原告将位于郑州市郑东新区东风东路东商都路北2幢1单元25层2506号房屋（产权证号：16××06）不动产权属登记办理变更至原告宋雨颖名下。
二、驳回原告宋雨颖的其他诉讼请求。
案件受理费26996元、诉讼保全费5000元，由原告负担2454元，由被告潘战国负担29542元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审判员 李建涛
二〇一七年六月二十一日
书记员 蔡 佳