重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法民终字第03679号
上诉人（原审被告）申世万，男，1950年2月23日出生，汉族。
委托代理人陈明刚，重庆竞豪律师事务所律师。
委托代理人张继猛，重庆富乐达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）何辉伦，男，1971年6月26日出生，汉族。
委托代理人何辉友，男，1963年12月19日出生，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李正芳，女，1953年2月18日出生，汉族。
上诉人申世万因与被上诉人何辉伦、李正芳宅基地使用权纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2011）九法民初字第08682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2005年3月5日，重庆市九龙坡区走马镇人民政府与何辉伦签订金凤国际体育休闲中心项目土地流转范围内拆迁安置合同。何辉伦所有的房屋、构附着物及果树苗木等均应在2005年3月15日内全部拆除。根据拆迁安置合同，何辉伦选择在大石农民新村统建房，建房占地面积100平方米，采用的户型为B-2户型（即建房面积为165.3平方米的户型），建筑层数为二层。
2005年3月3日，李正芳出具委托书，委托廖明强全权办理与走马镇慈云村十社何辉伦宅基地转让事宜。2005年3月5日，廖明强代理李正芳（乙方）与何辉伦（甲方）签订了《自愿让出宅基地面积协议》，约定：一、甲方根据规定应享受100平方米的宅基地。根据甲方自愿，将100平米的宅基地让给乙方修建房屋。乙方同意接受甲方让出的宅基地面积。二、甲乙双方在进行宅基地调整过程中发生各种纠纷，由双方自行负责解决，与镇政府和开发商不发生任何关系。三、本协议一式三份，甲、乙双方签字生效。甲、乙双方各执一份，交镇政府房屋拆迁小组存档一份，均具有同等法律效力。四、此套房屋镇政府优惠购房12000元，由乙方支付甲方。协议签订后，李正芳给付了何辉伦转让费6500元。
2005年3月31日，李正芳向走马镇缴纳了大石农民新村两套房屋的建房款115366.18元。2008年7月11日，李正芳向走马镇政府缴纳了电表费200元。7月15日，向走马天然气开发有限公司缴纳了天然气初装费3600元。
2011年1月，何辉伦向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼，要求确认其与李正芳于2005年3月5日签订的宅基地转让协议无效。2011年3月，重庆市九龙坡区人民法院认定该协议因违反法律强制性规定而无效。
2007年7月14日，李正芳（甲方）与申世万（乙方）签订了《房屋出让协议》，约定由甲方自愿将走马镇大石农民新村住房一套（165.3平米B2户型）出让给乙方，乙方自愿接受，互补反悔；房屋出让按756.3元／平米计算，总价125000元，签订协议时一次性付清房款；乙方一次性付清房款后，甲方即将此房屋交由乙方使用，房屋产权归乙方。在本次镇政府统一办理大石农民新村房屋产权时，更改房屋所有权人姓名为申世万。双方签订协议后，申世万已将房屋装修并入住使用。
另查明，李正芳还与何辉友签订了《自愿让出宅基地面积协议》，协议约定内容与何辉伦一致。李正芳缴纳房款后，就选择了位于大石农民新村两套房屋，建筑面积为165.3平米。但由于其中一套存在严重质量问题，李正芳找到走马镇政府要求处理，走马镇政府经过协调后将其中有质量问题的房屋调换至走马镇乐园新村。大石农民新村房屋具体座落位置为重庆市九龙坡区走马镇大石农民新村XX号。庭审中，何辉友、李正芳、申世万均表示李正芳转让给申世万的房屋为何辉伦的户头，而调换至乐园新村的房屋则为何辉友的户头。
由于多次要求划拨宅基地未果，何辉伦遂诉至法院，请求李正芳返还宅基地；后经一审法院释明，何辉伦表示要求返还大石农民新村的房屋。李正芳反诉请求何辉伦返还收取的宅基地转让费6500元。
以上事实，有当事人的陈述、安置合同、协议、民事判决书、询问笔录、缴费收据、报告书、发票等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。
一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。何辉伦与李正芳签订的《自愿让出宅基地面积协议》已经被生效民事判决书确认为无效合同，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，李正芳应当将安置给何辉伦的宅基地返还给何辉伦，但就本案而言，因双方买卖的宅基地已由政府修建了安置房，且李正芳已向政府缴纳了购房款后，又将房屋转让给了申世万，且并未办理过户或产权手续。因此，一审法院认为应当由李正芳与申世万共同返还何辉伦房屋。因双方在签订《自愿让出宅基地面积协议》后由李正芳支付了何辉伦6500元转让款，因此何辉伦应当将该转让款返还给李正芳。由于转让的宅基地已修建了房屋，且李正芳已于2005年支付了购房款57683.09元后，又将房屋转让给了申世万，但鉴于申世万并未提起反诉，故对其支付了购房款及损失问题，本案不宜处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：“一、被告李正芳、申世万于本判决生效之日起三十日内将位于重庆市九龙坡区走马镇大石农民新村XX号房屋返还给原告何辉伦；二、反诉被告何辉伦于本判决生效之日起十日内返还反诉原告李正芳已收取的转让费6500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1050元，由被告李正芳负担（此款原告已预交，被告李正芳于本判决生效后五日内直接给付原告）；反诉诉讼费25元，由反诉被告何辉伦负担（反诉被告负担部分，因反诉原告已预交，反诉被告随本判决第二项一并给付反诉原告）。”
申世万不服提出上诉，请求：撤销原判，改判申世万不承担责任。事实及理由：1.一审法院审理本案严重超过法律规定的审理期限；在没有何辉伦申请的情况下直接依职权追加申世万为被告，有违裁判者的中立性；一审法院在庭审笔录上的签字、法律文书的送达等环节都存在问题。2.在一审审理中何辉伦与李正芳都认可申世万是善意取得房屋，在何辉伦没有请求申世万返还房屋的情况下，一审判决申世万返还房屋错误。3.合同无效的结果不是只有返还财产这一条，还有不能返还、不宜返还和没必要返还的情况。本案中何辉伦要求返还的是宅基地，而现在的实际状态是该宅基地上已由政府统一修建了房屋，申世万早在2007年就从李正芳手中购得房屋，因此本案应当属于不能返还或没必要返还的情况。4.合同具有相对性，何辉伦基于《自愿让出宅基地面积协议》只能要求李正芳返还宅基地，而不能直接要求申世万返还房屋。
何辉伦答辩称：本案中宅基地和房屋不可分割，何辉伦与政府签订拆迁合同时就写明了可以选择B2户型房屋一套；李正芳和申世万都不是走马镇慈云村的社员，且申世万已经“农转非”，二人都没有购习讼争房屋的资格。同意一审判决结果。
李正芳答辩称：何辉伦原有的房屋面临拆迁，但其久拖不拆，后经拆迁人员找到李正芳，李正芳才同意购买何辉伦的宅基地。李正芳将房屋卖给申世万后没有反悔，在本案中不应当承担责任。
二审中，申世万提交重庆市九龙坡区走马镇大石农民新村管委会证明一份，拟证实大石农民新村安置房外地（含当地）来新村购房总数22户。
本院二审查明的案件事实与一审查明的事实相同。
二审中，双方当事人的争议焦点主要是：1.一审审理程序是否合法；2.申世万及李正芳应否向何辉伦返还房屋。本院现具体评析如下：
关于一审审理程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”一审法院在查明案件事实后，认定申世万是必须共同进行本案诉讼的当事人，并依职权通知其参加诉讼，程序并无不当。何辉伦在申世万参加诉讼后，明确表示要求其返还房屋，并非申世万上诉所称的没有提出相关诉讼请求。虽然一审法院在向各方当事人送达裁判文书时确有一定的时间差距，但并不属于严重违反法定程序的情形。本院认为，申世万关于一审审理程序错误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
关于申世万及李正芳应否向何辉伦返还房屋的问题。本案是因何辉伦与李正芳转让宅基地使用权所引发的纠纷。宅基地使用权原始取得主体具有身份性，体现着对农村集体经济组织成员居住权的保障功能，按户均分使用，不得向非集体经济组织成员转让。2011年3月，何辉伦与李正芳签订的名为《自愿让出宅基地面积协议》，其实质是何辉伦将因宅基地使用权被流转而取得的安置房屋转让给李正芳，因此何辉伦原有的宅基地使用权与讼争房屋密不可分。而该协议已被生效判决认定为无效，故李正芳应当将基于该无效合同所取得的财产返还给何辉伦。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”虽然李正芳通过签订并履行《房屋出让协议》，将讼争房屋出让给了申世万，申世万也实际装修并入住使用至今。但讼争房屋系农民新村统建房，申世万作为城镇居民无权购买，且至今尚未完善产权登记手续，不符合法律规定的“善意取得”财产情形。故一审法院判决申世万与李正芳返还讼争房屋给何辉伦并无不当。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。申世万的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由申世万负担。
本判决为终审判决。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判长 张雪方
审判员 秦 敏
审判员 段晓玲
二〇一四年九月二十五日
书记员 杨 静