山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3601号
上诉人（原审被告）：张君，女，1978年3月8日出生，汉族，旺府家园销售公司职工，现住山东省高青县。
被上诉人（原审原告）：宋云芬，女，1964年6月19日出生，汉族，农民，现住山东省高青县。
委托诉讼代理人：胡瑞峰，高青诚心法律服务所法律服务工作者。
原审被告：山东黄河建工有限公司。住所地：山东省高青县高苑路23号，统一社会信用代码：91370322267159504H。
法定代表人：袁力，董事长。
委托诉讼代理人：王迪，男，1991年8月3日出生，汉族，山东黄河建工有限公司职工，现住山东省高青县。
上诉人张君因与被上诉人宋云芬、原审被告山东黄河建工有限公司（以下简称黄河建工）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院（2017）鲁0322民初1353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张君，被上诉人宋云芬的委托诉讼代理人胡瑞峰，原审被告黄河建工的委托诉讼代理人王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张君上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人要求或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与黄河建工财务王迪的银行账户进出账目错误，原审中王迪出示的2016年9月27日转账记录，是上诉人由农信社手机银行转账给王迪宋云芬定金5000元，被错认定为王迪转账退给上诉人宋云芬定金5000元。2016年9月27日，上诉人在收到红橡树当时售楼处销售主管王春梅交来5000元定金后及时与王迪联系，在王迪的委托下签署购房协议和定金收据，并在当日以银行转账方式打给黄河建工王迪。王迪承认，在原审中，被上诉人出示的上诉人与黄河建工王迪微信×××年1月3日记录属实。上诉人与黄河建工王迪在2016年12月24日对账时，王迪也明确表示宋云芬的5000元定金还在他那里。宋云芬之所以未能签订正式房屋买卖合同是因为没能及时缴纳房款，而且认购书明确声明，当时约定付款方式为一次性并在24小时之内付清，签约日与收付款日一致。虽然上诉人在黄河建工催款的情况下，为宋云芬争取延长时间一直到2016年12月，宋云芬仍然未缴纳房款。王春梅说宋云芬不要了，让公司卖了，让上诉人想办法把定金要出来。黄河建工在迟迟收不到宋云芬房款的前提下在×××年2月将其房源另售。原审法院（×××）鲁0322民初354号民事裁定已经认定宋云芬与上诉人不相识，看房、交款及后来说宋云芬退房要钱全权由王春梅经办。并且在两次庭审过程中上诉人多次要求追加王春梅为第三人未被准许。综上，请求二审依法作出公正处理。
宋云芬辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应维持一审原判，驳回上诉人的上诉。
黄河建工辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应维持一审原判，驳回上诉人的上诉。
宋云芬向一审法院起诉请求：判令两被告双倍返还购房定金10000元。
一审法院认定事实：2016年9月27日，原告宋云芬与被告张君签订房屋认购单一份，上面记载:甲方黄河建工乙方宋云芬，认购单的最后盖章处没有黄河建工的公章，甲方由被告张君代签，乙方由宋云芬签字。同日，原告收到定金收据一份，单号为NO.3060143，上面记载“单位名称宋云芬8-1-202定金￥5000经手人张君”。后被告张君将5000元交给被告黄河建工，2016年9月27日，被告黄河建工职工王迪从其中国建设银行的账户中转账5000元给被告张君。
一审法院认为，一、原告宋云芬与被告张君签订房屋认购单，之后并未签订正式的房屋买卖合同，且房屋认购单的落款处没有山东黄河建工有限公司的公章，黄河建工也否认被告张君是其代理人，被告张君亦非房屋的所有权人，私自出卖他人房屋系无权处分，故此认购单因被告张君无权处分而导致房屋认购单无效。二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定:当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案原告宋云芬与被告张君就房屋买卖形成合意后,为保证未来能够签订形式和内容均符合法律规定的合同,原告宋云芬已实际支付了5000元定金给被告张君，且被告张君为其出具收据一份。被告张君收受定金后,应当向原告提供经所有权人追认的委托书或其他有权处分证明，按照约定与原告签订合法有效的房屋买卖合同，但被告张君未能提供上述证明，造成该房屋认购合同无效,被告张君应当承担双倍返还定金的责任。被告张君辩称原告违约,但未能提供充分证据予以证明,不能成立;其所辩称的佣金问题不属于本案所审理的范围,应另行处理。三、黄河建工在庭审中否认被告张君是其代理人，亦未授权被告张君代签房屋认购单，其与被告张君只是房屋中介关系，被告黄河建工的辩称事实清楚、理由充分，被告黄河建工在房屋认购合同中并非责任主体，故黄河建工不应承担责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、被告张君返还原告宋云芬定金10000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告宋云芬的其他诉讼请求。案件受理费25元，已减半收取，由被告张君负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张君提交房屋认购单一份、通话录音一份、短信记录截图打印件一份、网签合同复印件一份。以此证实宋云芬没有按时交纳房款，造成的此次房屋买卖合同不能成立，应该承担违约责任。宋云芬质证称，对房屋认购单有异议，房屋认购单不属于新证据的范围，而且该证据从纸张上看属于复印件，与被上诉人一审时提供的房屋认购单有不同一处，对该证据不认同。该证据不能免除上诉人返还定金的责任。对录音有异议，该证据不属于新证据范围，是一审诉讼期间与女性案外人的通话录音，且录音中女性也无法证实是王春梅。短信记录不属于二审新证据范围，记录记载的内容看不出与本案有任何关联性。网签合同系复印件，且复印件不完整，只有第3、4页。从该证据看涉案房屋不属于上诉人所有。黄河建工质证称，对上述证据均予以认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张君提供的房屋认购单与宋云芬持有的房屋认购单内容不一致，且对于该证据宋云芬并不认可，故对该证据的真实性不予采纳。张君提交的录音、短信记录及网签合同无法证实其所主张宋云芬违约的事实，对上述证据在本案中的证明效力，不予采纳。2016年12月23日由黄河建工工作人员王迪账户分两次转入案外人李广账户中15000元、10000元。张君认可李广系其配偶，主张上述25000元款项涉及的购房人分别为杨志豪、王原兵及朱林伟，黄河建工主张该25000元中包含退回的案涉房屋的定金，但未提供证据证实。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，各方当事人二审争议的焦点问题为案涉定金应否返还及返还义务主体应如何认定。黄河建工认可案涉房屋系其要对外出售的房屋，张君代其将包括案涉房屋在内的部分房屋对外进行销售。本案中，张君收取了宋云芬就案涉房屋支付的定金后，已经将该款项如数向黄河建工交付。故黄河建工系案涉房屋的处分权人和出卖人，张君并不具有上述权利，其系案涉房屋的销售过程中的居间人。基于此，张君与宋云芬签订房屋认购单系其在销售房屋过程中履行的居间代理行为，故案涉房屋的预定、认购关系发生在宋云芬与黄河建工之间，案涉房屋定金的交付及返还事宜亦应当根据宋云芬与黄河建工在案涉房屋买卖事宜的协商及对房屋认购单的履行情况予以认定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。具体到本案，各方当事人均认可就案涉房屋宋云芬与黄河建工最终未签订正式房屋买卖合同。但对未能签订合同的原因双方各执一词。宋云芬一审中提供的房屋认购单中约定，签署房屋的正式商品房买卖合同，同时交清首期付款。但对于正式房屋买卖合同签订的期限及购房款的缴纳期限均未进行约定。现宋云芬及黄河建工均以其实际行为作出不再签订房屋买卖合同的意思表示。而双方在本案审理过程中均未提供证据证实就房款的缴纳、收取和房屋买卖合同的签订对对方进行合理期限的催告，即双方均未举证证实房屋买卖合同未签订系因对方存在违约行为。故本案不属于应当双倍返还或不应返还定金的法定情形。黄河建工收取的宋云芬5000元款项应当返还。黄河建工虽主张其已经将宋云芬缴纳的5000元定金通过银行转账方式交付给张君，但其未能提供证据证实张君配偶李广收取的25000元款项中包含案涉款项，即黄河建工未能完成其已向购房人返还定金的举证证明责任，应当承担举证不能的法律后果。
原审以案涉房屋认购单无效为由，判决张君承担双倍返还定金的责任不当，本院依法予以纠正。综上，张君的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销山东省高青县人民法院（2017）鲁0322民初1353号民事判决；
二、原审被告山东黄河建工有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人宋云芬定金5000元；
三、驳回被上诉人宋云芬的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由原审被告山东黄河建工有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 戴永成
审判员 杨继生
审判员 侯 康
二〇一七年十二月二十五日
书记员 苏银银