浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终3195号
上诉人（原审原告）：杭州瑞肯投资咨询有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道江南明城*幢*单元***室。
法定代表人：徐宝纪，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：徐玉斌，男，1990年1月13日出生，汉族，住浙江省临安市，系该公司职员。
上诉人（原审被告）：杭州拓路者服饰有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山经济技术开发区红垦农场红泰四路**号。
法定代表人：寇江海，总经理。
委托代理人（特别授权代理）：周洁、何亚娟，浙江时融律师事务所律师。
上诉人杭州瑞肯投资咨询有限公司（以下简称瑞肯公司）、杭州拓路者服饰有限公司（以下简称拓路者公司）居间合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初18800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2016年5月31日，被告法定代表人寇江海以“江海”（甲方）的名义与原告（乙方）签订《委托协议及带看确认书》一份，约定甲方委托乙方为其提供厂房出租信息;乙方利用自己的网络资源优势和从业人员优势免费为甲方提供厂房租赁信息，甲方应当与乙方介绍的客户签订三方协议，如甲方与乙方介绍的客户谈判、签约�不通过乙方，则视为甲方违约，按带看面积和价格支付年租金金额三个月租金作为违约金，甲方包括但不限于甲方的经办人及各关联方等内容，但《委托协议及带看确认书》中未载明带看厂房的详细位置和带看面积及价格。2016年6月，原告带被告去看了双花公司所有的位于杭州市××区红垦农场的厂房，但未促成被告与双花公司签订租赁合同。2016年10月20日，双花公司（甲方）与被告（乙方）通过乾通公司介绍签订《租赁合同》一份，甲方将坐落于杭州市××区红垦农场红灿路499号原(江滨横二路)双花公司一期厂区第4楼和第5楼，每层面积4000平方米，两层共计总面积8000平方米，用于仓储办公。厂房第一年的租金单价为9元/平方/月，年租金864000元;第2年和第3年租金单价为9.5元/平方/月。被告已入驻该厂房。2016年11月14日，被告及寇江海向原告出具证明一份，载明：“对承�萧山红垦农场的双花公司中介服务作以下说明：一、承租面积8000平方米，单价9元/平方/月;二、起初是一家中介业务员王伟介绍带往承租地，当时看过作为备选房源之一。后期另一合伙人也在找厂房，看到一厂房上挂有条幅，于是打电话，电话里对方说这个厂区由他负责。本人实地查看后，发现是同一房源，中途我也提及过曾经中介在6月份时候带我来看过，对方说这个厂区房东让他全权负责。于是和他洽谈、签约。后来这个业务员王伟找到我说他们不是一家的，他们是杭州杭瑞肯投资咨询有限公司。”另查明：2014年10月7日，双花公司（甲方）与乾通公司（乙方）签订《出租房屋委托书》一份，约定：物业坐落于萧山区××农场××横××号，建筑面积19800平方米;非独家委托，期限自委托日起至房屋交易成功时止;乙方招商服务费收取标准为壹月租金等。后双花公司（甲方）与原告（乙方）签订《委托代理协议》一份，约定：甲方委托乙方为甲方所有的土地（厂房）提供求购求租客户;甲方如与乙方为其提供的客户达成租赁的，甲方应在成交之日起15日内将成交金额中的一个月租金作为信息费支付给乙方;甲方如在乙方为甲方提供有效中介服务的过程中，如有其他中介公司介入，且甲方发现该中介公司提供的客户与乙方提供的客户系同一客户的，则甲方必须立即向乙方书面披露此种状况，如甲方未能及时向乙方披露此种状况而导致乙方丧失向甲方提供服务机会的，则视为甲方违约，甲方应当支付乙方相当于服务信息费数额的违约金等内容，但《委托代理协议》未载明出租厂房的详细位置和面积及价格。双花公司也未向原告支付服务信息费。
原审法院审理认为，原、被告之间的居间合同关系成立并有效。原告虽与被告签订《委托协议及带看确认书》，但不能限制被告通过其他中介机构获取求租的房源，《委托协议及带看确认书》签订后，原告带领被告到双花公司实际看房，后被告通过其他中介机构在不告知原告的情况下与双花公司签订厂房租赁合同，致使原告不知情，未停止为被告寻找房源，根据《委托协议及带看确认书》约定，视为被告违约，原告请求按带看面积和价格支付年租金金额三个月租金共计216000元作为违约金，根据本案的实际情况，原告并无其他因被告违约而导致其实际损失的依据，故对原告主张的违约金酌情调整为20000元。被告辩称原告带看的厂房楼层与被告实际承租的厂房楼层不一，依据不足，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条、第四百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民�和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、拓路者公司于判决生效后十日内支付瑞肯公司违约金20000元;二、驳回瑞肯公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，减半收取2270元，瑞肯公司负担1970元，拓路者公司负担300元。
宣判后，瑞肯公司、拓路者公司均不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。
瑞肯公司提起上诉称:原审法院关于违约金的判定无法补偿瑞肯公司的实际损失。拓路者公司的违约行为给瑞肯公司造成的直接损失是瑞肯公司在正常居间服务中应得的中介信息服务费72000元。瑞肯公司还承担业务人员的工资、车费、油费以及业务推广等费用。本案中，双方签订了《委托�议及带看确认书》，存在有效的居间合同关系，且瑞肯公司为拓路者公司介绍带看了红垦农场的厂房，但拓路者公司违反了双方签订的协议，利用瑞肯公司提供的信息却不通过瑞肯公司与双花公司签订了租赁合同，根据合同法规定以及双方协议约定，拓路者公司应承担违约责任，赔偿瑞肯公司违约金216000元，而非20000元。综上，请求二审法院依法撤销关于违约金20000元的判决，改判拓路者公司赔偿瑞肯公司违约金216000元，本案全部诉讼费用由拓路者公司承担。
拓路者公司答辩称：拓路者公司并未利用瑞肯公司的信息，未构成违约。
拓路者公司提起上诉称：一、原审法院未依法认定瑞肯公司带拓路者公司看的房屋与瑞肯公司最终承租的房屋不一致，属于事实认定错误。瑞肯公司带看的是双花公司的3楼，并非最终承租的4楼、5楼，因租赁条件不符等原因，拓路者公司并未租赁该房屋。拓路者公司出具的证明中，虽然带看的厂房与实际承租的厂房系同一房源，但意思表示是说明出租地是同一个园区，并非带看的楼层与实际承租的楼层系同一楼层。原审法院关于“拓路者公司通过其他中介机构在不告知瑞肯公司的情况下与双花公司签订厂房租赁合同，致使瑞肯公司不知情，未停止为拓路者公司寻找房源，根据协议约定，视为拓路者公司违约”属于事实认定错误。拓路者公司有权选择其他中介公司促成房屋租赁合同成立，无法连上及合同上告知瑞肯公司的义务。瑞肯公司并未继续为拓路者公司寻找房源。2016年底带拓路者公司到双花公司的3楼厂房后，在长达4、5个月内均未给拓路者公司提供任何房源信息，瑞肯公司也未提供证据证明后续带看房源。拓路者公司未违约，不构成跳单，不应承担违约责任。根据最高人民法院发布的指导案例1号，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。三、原审法院适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回瑞肯公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由瑞肯公司承担。
瑞肯公司答辩称：拓路者公司实际上利用瑞肯公司的信息，未通过瑞肯公司和双花公司签订了租赁协议，构成违约，应承担违约责任。
二审期间，双方均未向本院提交新的证据材料。
本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，瑞肯公司与拓路者公司签订的《委托协议及带看确认书》属于居间合同性�，其中第四条的约定，属于房屋租赁居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止承租人利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司承租房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量承租人是否“跳单”违约的关键，是看是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果承租人并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则承租人有权选择报价低、服务好的中介公司促成厂房租赁合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出租同一房屋，拓路者公司分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了厂房租赁合�成立。因此，拓路者公司并没有利用瑞肯公司的信息、机会，故不构成“跳单”违约，瑞肯公司以此为由，要求拓路者公司支付年租赁金额三个月租金依据不足。然而根据双方签署的《委托协议及带看确认书》，拓路者公司委托瑞肯公司为其提供厂房出租信息，并提供法律、税务、工商、评估等咨询服务，实际履行中，瑞肯公司也提供了案涉房源，履行了部分居间义务，而双方之间的委托关系，至拓路者公司通过其他中介机构签署案涉厂房租赁协议，依然无证据表明已经解除，拓路者公司存在不诚信行为。原审法院根据本案实际，从公平合理的角度出发，酌情判决拓路者公司向瑞肯公司支付20000元并无明显不当。综上，瑞肯公司、拓路者公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依照《中华人民共和国民事诉�法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4540元，由杭州瑞肯投资咨询有限公司负担4240元，由杭州拓路者服饰有限公司负担300元。杭州瑞肯投资咨询有限公司、杭州拓路者服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄江平
审 判 员 张 敏
代理审判员 张 蕊
二〇一七年八月十一日
书 记 员 林叶红