贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔05民终1708号
上诉人（原审被告）：董娟，女，1964年5月17日出生，汉族，住纳雍县。
委托诉讼代理人：董颖萍，女，1959年12月19日出生，汉族，住纳雍县。系董娟之姐。
被上诉人（原审原告）：任永，男，1972年7月3日出生，汉族，住纳雍县。
被上诉人（原审原告）：史丽，女，1974年9月30日出生，汉族，住纳雍县。
上列二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘煜，贵州煜昌祥律师事务所律师。
原审第三人：刘进，男，1958年2月28日出生，汉族，住纳雍县。
原审第三人：陆梅（系刘进之妻），女，1959年12月5日出生，汉族，住纳雍县。
上诉人董娟因与被上诉人任永、史丽及原审第三人刘进、陆梅案外人执行异议之诉一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人董娟上诉请求：请求二审撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、原判认定事实错误。首先，任永与刘世华于2006年签订《出资建房协议》，刘世华委托杨维代收房款。诉争房屋所在地块国有土地使用权于2009年11月变更为杨奇霖、陆梅。2016年1月2日任永与陆梅签订《房屋转让协议》，是在董娟向纳雍县人民法院起诉刘进、陆梅夫妇之后签订。任永签订协议及交纳房款均与刘进、陆梅无关，不能认定任永按《合资建房协议》约定向第三人支付了全部购房价款。其次，任永是如何实际占有该房屋不清。最后，任永对未办理过户登记存在过错。二、原审判决适应法律错误。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。诉争房屋未经过户登记，物权未发生变动，仍为刘进夫妇的财产，可供执行。
被上诉人任永、史丽二审答辩称，诉争房屋系答辩人向刘进、陆梅购买，已经支付了所有购房款及缴纳所有税费，且自2007年实际占有至今，答辩人积极配合办理产权手续，现仍未办理变更登记并非答辩人过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，人民法院不得执行诉争房屋。
原审第三人刘进、陆梅二审未作答辩。
原审原告任永、史丽向一审法院起诉请求：判决立即停止纳雍县人民法院（2016）黔0525执异19号执行裁定书对位于纳雍县雍××镇工贸小区房产证号为20××06、面积为142.02平方米的房产的执行。
一审法院认定事实：2006年1月9日，刘世华为甲方与任永为乙方签订《合资建房协议》，约定甲方在纳雍县雍××镇工贸小区自购地基上修建房屋，乙方要求在该栋集资一套住宅为第五层，建筑面积为140平方米，集资单价为780元/平方米，总价款为109200元(集资金额按照房地产办证机关核定面积计算)，付款方式为第一次预付6万元，剩余49200元交房时一次性付清。还约定由于政府暂停审批工贸小区手续，房屋产权手续暂办不到给乙方。等政府开始批工贸小区手续后，由甲方统一办理房屋产权证，所需交纳的税费由乙方承担。刘世华委托杨维负责该栋房屋的修建，并代刘世华收取了任永的集资款。协议签订后，杨维收到任永交来的购房款6万元。2006年11月3日，杨维收到任永交来的剩余购房款4.5万元。房屋建好交付后，原告任永便对房屋进行了装修并于2007年11月入住至今。2013年7月30日，该房屋办理了房屋产权证，纳雍县人民政府将产权证号为20××06的房屋登记在刘进、陆梅名下，建筑面积为142.02平方米。2016年1月2日，任永根据房产证上登记的建筑面积，将购房款差价5775元及办证费用13400元补给刘进。2016年1月31日，原告任永与第三人陆梅为办理房屋产权证变更登记手续签订了《房屋转让协议》。2016年2月5日，史丽缴纳了办理房屋产权证变更登记手续的税费7031.85元。
另查明，2005年12月，刘世华取得纳雍县雍××镇2005-00721地块的使用权，2009年8月变更使用权人为杨奇霖，2009年11月又变更使用权人为杨奇霖、陆梅。2013年12月17日及2014年5月22日，第三人刘进、陆梅分别向被告董娟借款40万元和180万元。2016年1月8日，董娟向一审法院提起诉讼，2016年2月5日，一审法院作出（2016）黔0525民初104号民事判决书判决刘进、陆梅偿还董娟贷款220万元及利息。2016年4月6日，一审法院在执行申请执行人董娟与被执行人刘进、陆梅民间借贷纠纷一案中，作出（2016）黔0525执114-1号执行裁定书，查封了该房屋。任永发现涉案房屋被查封后无法变更登记房屋所有权人，向一审法院提出案外人执行异议，一审法院于2016年12月26日作出（2016）黔0525执异19号执行裁定书，驳回任永的异议。原告任永、史丽向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，刘世华与原告任永签订的《合资建房协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原告依照《合资建房协议》的约定已向第三人支付了全部购房价款，第三人也将涉案房屋交由原告实际占有，且已实际占有10年的时间，因此双方当事人已经全部履行完毕协议内容，且在原告获得房屋后，一直居住至今。由于刘进、陆梅在办理了房屋产权证后未及时告知原告，且再加上变更登记手续较为复杂，另，原告也在积极的配合办理产权变更登记手续，并缴纳了相应的税费及办证费，因此原告对涉案房屋未办理过户手续并不存在过错。综上所述，原告请求停止对涉案房屋的执行的主张，应予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：停止对坐落于纳雍县雍××镇工贸小区五层房产证号为20××06号的房屋的执行。案件受理费100元，由被告董娟负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审认定的事实与原审认定无异，本院予以确认。
本院认为，本案中，诉争房屋登记在被执行人陆梅、刘进名下，买受人任永、史丽对诉争房屋是否享有排除强制执行的民事权利，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定审查。
1.关于讼争房屋买卖合同是否于查封之前签订及是否合法有效的问题。2006年1月9日，杨维作为刘世华的代理人以刘世华的名义与任永签订《合资建房协议》，协议并未约定共享利润、共担风险等内容，不是合伙协议。该协议约定任永给付一定的价款，获得其中一套房屋，双方之间系房屋买卖合同关系，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨奇霖、陆梅于2009年11月9日向纳雍县国土地局提交的《申请书》、《土地使用权共同使用协议书》载明：“双方于1999年在纳雍县雍熙镇××街共同出让得面积为475.2平方米的土地用于建房。”刘进于2016年1月2日出具的收条显示，刘进收到任永购房结算所差款项5775元及办证费。陆梅与史丽于2016年1月31日签订的《房屋转让协议》内容与《合资建房协议》内容基本一致，《房屋转让协议》载明：“甲方在纳雍县雍熙镇××小区自××地基××商住楼××栋”，结合任永的陈述，诉争房屋实为杨奇霖、陆梅等人修建。而董娟申请执行诉争房屋，一审法院查封该房屋的时间为2016年4月6日。故讼争房屋买卖合同在查封之前签订，且合法有效。
2、关于买受人任永是否在查封前合法占有诉争房屋的问题。任永提交了2007年的装修合同、装修材料清单及支付装修费用收据等书证，证实于2007年对诉争房屋进行装修的事实。纳雍县供电局的《证明》及纳雍县供水公司的《证明》证实，买受人任永分别于2007年、2009年办理电、水入户，地址为雍熙镇工贸小区江户香汤五楼。综上，诉争房屋已移交给任永占有，任永基于房屋买卖合同合法占有诉争房屋。
3、关于买受人任永是否支付全部价款的问题。《收款收据》证实，《合资建房协议》约定的购房价款，任永于2006年元月9日、2006年11月3日分两次共支付了105000元房款。双方结算后所差款项5000余元，如前所述，已在诉争房屋被查封前给付出卖人。故可以认定任永已支付诉争房屋的全部价款。
4、关于买受人任永对未办理过户登记是否存在过错的问题。诉争房屋为自建房，国有土地使用权初始登记在刘世华名下，因陆梅、杨奇霖为实际使用权人，后于2009年变更登记在陆梅、杨奇霖名下。《合资建房协议》第七条载明：“由于政府暂停批工贸小区手续，上述房屋产权手续暂办不到给乙方，待政府开始批工贸小区手续后，由甲方统一办理房屋产权证，所需交纳的税费由乙方承担”。2013年该房屋办理了房屋产权证，登记在刘进、陆梅名下，任永于2015年知晓后，要求陆梅、刘进办理过户登记，并于房屋被查封前缴纳了相应的税费及办证费，故任永对诉争房屋未办理过户登记并不存在过错。
综上所述，上诉人董娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董娟负担。
本判决为终审判决。
审判长 舒 平
审判员 李厚军
审判员 张 伟
二〇一七年八月四日
书记员 张钦越