江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终1318号
上诉人（原审被告）：肖爱萍，个体户。
委托诉讼代理人：唐亮，大丰市盐丰法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：张正贵，居民。
委托诉讼代理人：陆慧，江苏涤非律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯汉丰，个体户。
被上诉人（原审被告）：陆永兵，个体户。
上诉人肖爱萍因与被上诉人张正贵、冯汉丰、陆永兵租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2014）大民初字第2185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
肖爱萍上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.原审判决对大丰市金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇公司）是否为案涉农贸市场中间开放式摊位的所有权人未查清，原审判决认定张正贵与金宇公司之间租赁合同合法有效没有依据；2.金宇物业公司向陆永兵、肖爱萍收取了水电费，金宇公司应当明知冯汉丰将案涉房屋转租给陆永兵、以及陆永兵转租给肖爱萍的情况，故冯汉丰与陆永兵之间、陆永兵与肖爱萍之间转租合同均合法有效；3.陆永兵与肖爱萍之间转租合同租期至2015年12月31日止，租期尚未届满，故原审判令肖爱萍返还房屋没有依据。
张正贵辩称，1.案涉农贸市场由金宇公司开发建设，并享有所有权，该公司与张正贵签订租赁合同，约定将农贸市场出租给张正贵经营，双方之间的合同为合法有效的合同；2.金宇公司与金宇物业公司为独立的两个公司，金宇物业公司收取水电费不能证明金宇公司认可冯汉丰向陆永兵以及陆永兵向肖爱萍的转租行为，冯汉丰、陆永兵擅自转租房屋，张正贵有权要求各次承租人返还农贸市场摊位；3.目前合同约定租期已经届满，肖爱萍应当返还开放式摊位。故请求二审驳回上诉，维持原判。
冯汉丰、陆永兵二审中均未发表答辩意见。
张正贵向一审法院起诉请求：解除张正贵与冯汉丰之间的房屋租赁合同，判令冯汉丰、陆永兵、肖爱萍立即返还�宇农贸市场中间开放式摊位并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年9月16日，金宇公司（出租人）与张正贵（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为5年（即2009年9月28日起至2014年9月27日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：第一年免租金；第二年30万元；第三年32万元；第四年35万元；第五年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等及由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊�用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签订本合同三天内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有权不予退还。承租人需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。第�条：租赁物交付期限：出租人应于2009年9月28日前将符合约定的租赁摊位交付承租人。第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1.出租人有权按合同向承租人收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向承租人收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2.出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3.在承租人按照本合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4.出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1.承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权；2.在租赁期间，承租人必须按物价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位�产生的全部物业费用；3.承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4.承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；5.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6.本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权等”。2009年11月19日，张正贵向金宇公司交纳金宇农贸市场承租保证金10万元。
2009年12月22日，张正贵（出租人）与冯汉丰（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为6年（即2010年1月1日起至2015年12月31日止）。第�条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：第一年免租金；第二年20万；第三年32万；第四年35万；第五年38万；第六年42万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签订本合同当日内，应向出租人交纳合同�约保证金（大写金额）：壹拾万元，在租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有权不予退还。承租人需保证2009年1月1日起并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。第九条：租赁物交付期限：出租人应于2009年12月31日前将符合约定的租赁摊位交付承租人。第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1.出租人有权按合同向承租人收取租金，并且有权收取承租人在经营过程中而产生的水、电等费用；2.出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3.在承租人按照本合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4.出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1.承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用权及征得出租方书面同意的合理转租权；2.租赁期间，承租人如在路牙向上或农贸市场外围处需搭建摊位在经有关管理部门许可的情况下告知出租人，承租人并承担而产生的物业管理费；3.在租赁期间，承租人必须按物价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；4.承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；5.承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；6.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要�制作、悬挂；7.本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权。第十一条：合同解除的条件：一、有下列情形之一的，出租人有权解除合同：1.承租人不交付或者未按约定交付租金达15日以上；2.承租人拖欠水、电、物业管理等各项费用达伍仟元以上；3.未经出租人书面同意，承租人擅自改变租赁物经营用途的；4.承租人违反本合同约定，不合理使用租赁摊位，致使租赁摊位或设施严重受损的；5.未经出租人书面同意，承租人将租赁物进行改造的；6.承租人在租赁期内进行违法活动，受到相关行政管理部门查处或者受到停业处分的；7、承租人不能保证农贸市场正常营业的等”。合同签订后，张正贵与冯汉丰于2009年12月26日办理了相关设施的交接手续，冯汉丰向张正贵交纳了履约保证金10万元。
2010年11月，冯汉丰（出租人）与陆永兵（承租人）签订了�农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为6年（即2010年1月1日起至2015年12月31日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：第一年免租金；第二年30万元；第三年32万元；第四年35万元；第五年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签订本合同三天内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有友（权）不予退还。承租人需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。……第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1.出租人有友（权）按合同向承租人收取租金，并且有权收取或委托物业管理部�向承租人收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2.出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3.在承租人按照合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4.出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1.承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合理使用及征得出租方书面同意的合理转租权；2.在租赁期间，承租人必须按特（物）价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3.承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4.承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；5.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6.本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权等”。
2012年4月30日，陆永兵（出租人）与肖爱萍（承租人）签订了《农贸市场租赁合同》一份，载明：“第一条：租赁基本情况：出租方将金宇农贸市场中间开放式摊位租给承租方从事与该市场相适应范围内的经营（不含门市）。第二条：租赁期限：合同租赁期限为3.5年（即2012年4月10日起至2015年12月31日止）。第三条：租金交纳办法：按年度交纳固定租金：2012年租金15万元，2013年32万元，2014年35万元，2015年38万元。第四条：租金的支付期限与方式：在每个租赁年度承租人按照年度支付，下一年度承租人应提前一个月支付租金。第五条：承租人须自行承担租赁摊位的经营税收、工商管理费、物业管理费、卫生费、水费、电费等并由此产生的其它全部相关费用。第六条：租赁摊位用途约定：承租人对租赁摊位仅作经营之用，经营过程中应遵守各部门的规范要求。第七条：承租人在租赁期限内不得擅自改变租赁摊位主体结构。如需装修改进和增设他物，必须经出租人书面批准，其装修费用由承租人自理。租赁合同期满后，附着在租赁摊位上的设备承租人不得拆除，其产权归出租人所有。第八条：保证条款：承租人在签订本合同三天内，应向出租人交纳合同履约保证金（大写金额）：贰拾万元，在五年租赁期满后退还承租人。但承租人在租赁期内造成租赁摊位设备设施损坏的及不按照本合同第五条规定未及时交纳相关费用的，出租人有权从履约保证金中予以扣除。如果承租人在租赁期内单方解除合同，履约保证金出租人有友（权）不予退还。承租人需保证2009年9月28日农贸市场正常开业，并给予经营户不少于三个月的免租优惠，以带动市场人气。……第十条：双方的权利和义务：一、出租人的权利和义务：1.出租人有友（权）按合同向承租人收取租金，并且有权收取或委托物业管理部门向承租人收取水、电等费用及因租赁摊位而产生的全部物业管理费用；2.出租人有权批准承租人关于经营项目变更申请，并就承租人对租赁摊位使用进行监督管理；3.在承租人按照合同第四条、第九条第二款约定交纳完租金和履约保证金后，出租人将租赁摊位交付承租人使用；4.出租人保证在承租人租赁期间水、电的正常供应，但非出租人原因除外。二、承租人的权利和义务：1.承租人在本协议约定范围内享有对租赁摊位的合同（理）使用及征得出租方书面同意的合理转租权；2.在租赁期间，承租人必须按特（物）价部门规定承担水、电等费用，并承担因租赁摊位而产生的全部物业费用；3.承租人经营场所必须符合消防、环保、规划、市容卫生的管理要求；4.承租人经营项目必须遵守合同第六条约定。在租赁期内应遵纪守法、合法经营，如因承租人原因造成出租人损失的，出租人有权终止本合同并要求承租人赔偿损失；5.广告牌、店面招牌应严格按照相关部门统一要求制作、悬挂；6.本合同履行期满后，在同等条件下承租人享有优先租赁权等”。
2013年9月28日，张正贵张贴催告函一份，载明：“冯汉丰：你与我签订的农贸市场租赁合同，至今租赁费用一直未能交纳，现限你自函告之日起一个月内交清所有租金，逾期不交本人将解除与你的租赁合同。”
2014年6月18日，金宇公司出具证明一份，载明：“兹证明我公司于2009年9月16日与张正贵签订的‘农贸市场租赁合同’的履约保证金贰拾万�调整为壹拾万元，张正贵已交纳，同时证明张正贵与冯汉丰于2009年12月22日订立的‘农贸市场租赁合同’已得到我公司认可。特此证明。”
因冯汉丰未能交纳其与张正贵约定的租金，张正贵遂于2013年12月2日向一审法院提起诉讼。因案涉开放式摊位已被肖爱萍实际管理，张正贵遂在申请撤诉后于2014年12月2日再次向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，张正贵经金宇公司许可，将其承租的金宇农贸市场开放式摊位转租给冯汉丰，并签订了农贸市场租赁合同，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，张正贵与冯汉丰均应按照该租赁合同的约定履行各自的义务。根据张正贵与冯汉丰的约定，冯汉丰应自2010年开始向张正贵交纳租金，并逐年递增，但冯汉丰始终未向张正贵交纳租金，经张正贵催要后仍未交纳，张正贵根据双方的合同约定，�张解除该农贸市场租赁合同，依法应予支持。陆永兵辩称其自冯汉丰处转租摊位并签订农贸市场租赁合同，系合法有效的合同，且张正贵对该转租情况知情并认可，并非冯汉丰擅自转租，因张正贵不予认可，且根据张正贵与冯汉丰签订的合同约定，承租人须征得出租方书面同意方享有合理转租权，陆永兵未能就张正贵书面同意或已认可提交充分证据证实，故对此不予采纳。陆永兵未经张正贵许可将转租自冯汉丰的案涉摊位又转租给肖爱萍，张正贵主张冯汉丰、陆永兵、肖爱萍共同承担案涉摊位的返还义务，依法应予支持。冯汉丰、肖爱萍经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对举证、质证等抗辩权利的放弃，后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审判决：一、张正贵与冯汉丰于2009年12月22日签订的农贸市场租赁合同解除；二、冯汉丰、陆永兵、肖爱萍于判决生效后十日内共同返还市区黄海路南、金丰南路西侧金宇景苑菜场内开放式摊位。案件受理费80元，由冯汉丰、陆永兵、肖爱萍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。肖爱萍提交了证据一，证人李某出具的证明一份，证明案涉农贸市场里活动板房的形成和建设过程，该活动板房并非违章建筑；证据二，租赁协议六份，证明其已将案涉农贸市场中间开放式摊位转租给他人，租期均为自2015年12月30日至2016年12月30日。张正贵提交的证据有，证据一，大丰市发展计划委员会《关于同意大丰市金宇房地产开发有限公司新建文化广场“金宇景苑”工程项目立项的批复》，证明金宇菜市场由金宇公司开发建设；证据二，金宇景苑菜场房屋产权证，证明金宇公司为金宇景苑菜市场的所有权人；证据三，金宇公司出具的证明一份，证明金宇公司同意将该公司与张正贵之间的合同租期变更为自2009年9月28日至2015年12月31日止。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖爱萍对张正贵所举证据中的证据一的关联性不予认可，对证据二、证据三均不予认可；张正贵对肖爱萍所举证据一、证据二均不予认可。
本院对一审查明的事实予以确认。对当事人争议的事实，本院认定如下：金宇公司为金宇景苑菜场的所有权人，该公司与张正贵签订的案涉租赁合同租期延长至2015年12月31日。
本案的争议焦点是：1.冯汉丰与陆永兵、陆永兵与肖爱萍签订的转租合同是否为合法有效的合同；2.肖爱萍是否应当返还案涉金宇农贸市场中间开放式摊位。
本院认为，张正贵承租金宇公司的�涉农贸市场开放式摊位后，经金宇公司同意转租给冯汉丰经营使用，张正贵与金宇公司签订的租赁合同、张正贵与冯汉丰签订的转租合同均为各方真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，均为合法有效的合同。
1.关于冯汉丰与陆永兵、陆永兵与肖爱萍签订的转租合同效力如何认定的问题。经查，2009年12月22日冯汉丰承租案涉农贸市场中间开放式摊位后，于2010年11月将该摊位转租给陆永兵，后陆永兵又于2012年4月30日将摊位转租给肖爱萍。陆永兵实际经营案涉摊位近一年、肖爱萍实际经营使用案涉摊位亦有数年，出租人金宇公司、承租人张正贵均应当知道陆永兵、肖爱萍转租案涉摊位的情况，但均未及时提出异议，应视为同意转租。且金宇公司同意将与张正贵的租赁合同租期延长至2015年12月31日，故冯汉丰与陆永兵、陆永兵与肖爱萍之间的摊位租赁合同均为有效的合同。
2.关于肖爱萍是否应当返还案涉金宇农贸市场中间开放式摊位的问题。经查，张正贵原审以冯汉丰拖欠租金为由，要求解除其与冯汉丰签订的租赁合同，张正贵要求解除合同的理由符合双方合同的约定，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张正贵与冯汉丰的合同解除后，冯汉丰不再享有案涉摊位的租赁权，冯汉丰、陆永兵、肖爱萍之间转租合同均已履行不能，三人之间的转租合同均终止履行，肖爱萍继续占有使用案涉摊位没有事实和法律依据，故张正贵有权要求肖爱萍返还案涉摊位。
综上所述，肖爱萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判�认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人肖爱萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周联联
代理审判员 樊丽萍
代理审判员 周 陇
二〇一六年八月十七日
书 记 员 成 云