安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖07民终323号
上诉人（原审原告，反诉被告）：中国工商银行股份有限公司铜陵分行。
法定代表人：崔国强，该行行长。
委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐甜，安徽景旺律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽极度酒业有限公司。
法定代表人：姚能荣，该公司董事长。
委托诉讼代理人：章继名，该公司员工。
委托诉讼代理人：汪元胜，铜陵市郊区铜山法律服务所法律工作者。
上诉人中国工商银行股份有限公司铜陵分行（以下简称工行铜陵分行）与上诉人安徽极度酒业有限公司（以下简称极度公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院2016年4月27日作出的（2015）铜官民二初字第01520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人工行铜陵分行的委托代理人余鲲、唐甜，上诉人极度公司的委托代理人章继名到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
工行铜陵分行上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一、第二项，改判被上诉人向上诉人支付2012年4月1日至2013年12月31日租金542500元，2014年1月1日至2014年8月18日房屋占用费197169元、2012年4月1日至2013年水电费等各项费用86904.27元和违约金356500元，费用合计1183073.27元。一、二审诉讼费用由被上诉人极度公司承担。事实和理由：1.一审法院仅支持上诉人2012年4月1日至2013年5月10日的租金343972元属于事实认定错误，极度公司提供的一份自行打印并盖章的函并没有工行铜陵分行签收纪录，不能以此来认定租金计算截止日期；2.2013年1月29日，工行铜陵分行向极度公司发函，载明其欠上诉人电费86904.27元，极度公司已签字确认，一审认为该部分费用没有证据支持明显错误；3.双方合同约定的20%的违约金并未超过法律规定的标准，一审法院将此违约金核减到68794元，系法律适用错误
被上诉人极度公司二审答辩称：1.2013年5月10日，极度公司以书面形式将房屋交付给工行铜陵分行，故之后的租金极度公司不应当再支付；2.工行铜陵分行的拆除行为导致房屋不能经营，所以极度公司不应当支付租金，不经营也就不存在水电费，在一审中，工行铜陵分行没有证据证明极度公司欠付水电费的事实，其所提到的函件签收只是签收的确认，不是对函件内容的确认；3.工行铜陵分行提前收回房屋的行为构成根本违约，而极度公司并没有违约，故也不存在支付违约金的问题。
上诉人极度公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法判决工行铜陵分行支付违约金356500元，承担给极度公司造成的损失500000元，合计856500元。一、二审的诉讼费用由工行铜陵分行承担。事实和理由：1.工行铜陵分行的起诉已经超过诉讼时效，其最后一次主张权利的时间为2014年8月18日，其诉讼时效应为2015年8月17日，事实上，工行铜陵分行起诉的时间为2015年10月26日。极度公司并未收到工行铜陵分行2014年8月18日发出的主张函；2.工行铜陵分行于2010年9月14日、2011年11月7日两次书面向极度公司发函，要求收回房屋，一审判决以工作失误为由显然是错误的。事实上，工行铜陵分行自2012年8月1日起就实施了拦路施工，造成根本无法经营，导致合同无法履行。工行铜陵分行对租赁3号楼实施了拆除行为，一审认定只是对2号楼进行拆除，认定事实显然错误。
被上诉人工行铜陵分行二审答辩认为：1.根据双方签订的房屋租赁合同第九条的约定，房屋的交付及返还都应由双方验收认可后在移交记录表上签字盖章。极度公司至今未正式将房屋移交给工行铜陵分行，可视为极度公司至今仍占用此房屋，虽然工行铜陵分行考虑到极度公司的负担能力，仅要求其支付房屋占用费至2014年8月18日，但并不意味着工行铜陵分行的诉讼请求已经超过诉讼时效；2.工行铜陵分行并无违约行为，虽然曾经两度发函，要求极度公司让出3号楼1-3层，后经核实，系工作失误造成，且虽然发出通知，但并没有强行收回租赁物，工行铜陵分行拆除的档案楼为2号楼，与本案租赁物无关。极度公司在收函后，也并未交出租赁物，而是于2011年7月20日、2012年3月1日将租赁物转租，并收取转让费、承包费、租金等费用；3.极度公司主张的500000元损失赔偿金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。
工行铜陵分行向一审法院起诉请求：极度公司支付2012年4月1日至2013年12月31日租金542500元；判令极度公司支付2012年4月1日至2013年12月31日的水电物业费等约定的各项费用86904.27元；判令极度公司支付违约金356500元；判令极度公司向工行铜陵分行支付房屋占用费197169元（自2014年1月1日起至2014年8月18日）；本诉诉讼费用由极度公司承担。
极度公司原审反诉请求：工行铜陵分行支付极度公司违约金356500元，赔偿被告损失500000元；反诉诉讼费用由工行铜陵分行承担。
一审法院认定事实：2008年4月1日，工行铜陵分行与极度公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由工行铜陵分行将其位于本市石城大道南段322号3号楼（二、三层、一楼3间）、4号楼出租给极度公司作为服务经营使用；租赁期限自2008年3月31日至2013年12月31日，共计五年九个月，租用期限内工行铜陵分行不得擅自收回房屋；房屋租金为每年310000元，每季度支付一次，支付时间为每季度首月十日前付清，租赁期间产生的水电物业等费用均由极度公司承担；极度公司转租房屋的，需事先征得工行铜陵分行书面同意；极度公司不按照约定支付租金达30日的，欠缴各项费用达100000元且满30日的，擅自转租的，工行铜陵分行有权单方解除合同，收回租赁房屋，且极度公司应当按合同总标的额的20%支付违约金；工行铜陵分行有以下情形之一的，应当支付合同总标的金额20%的违约金：1.未按约定时间交付房屋；2.交付的房屋不符合约定严重影响使用；3.不承担约定的维修义务致使无法正常使用房屋；4.交付的房屋危及安全或者健康。工行铜陵分行应于2008年3月31日前将房屋交付极度公司使用，租赁期满后，极度公司应返还房屋及其附属设施，双方验收认可后在《移交记录表》上签字盖章，极度公司应当结清应承担的所有费用。除以上相关内容外，该合同还约定了其他租赁双方有关权利义务内容。合同签订后，工行铜陵分行依约于2008年3月31日将上述约定的租赁房屋交付极度公司使用。2011年7月20日，极度公司与案外人江守敏签订承包协议，将其租赁的上述房部分房屋（3号楼二、三层，一楼3间，4号楼）转租给江守敏作为经营使用。2012年3月1日，极度公司与案外人赵保胜签订《房屋租赁合同》，将其租赁的上述部分房屋（4号楼的二、三、四楼）转租给赵保胜经营茶楼使用。2012年7月中下旬开始，工行铜陵分行对其毗邻本案租赁房屋的档案楼（2号楼）进行拆除施工。此前，工行铜陵分行曾于2010年9月14日及2011年11月7日向极度公司发函，告知档案楼改造，要求将上述租赁房屋中的3号楼1-3层收回。工行铜陵分行先后于2013年10月29日、2013年12月18日及2014年8月18日向被告发函，要求结清租金及相关费用，并返还租赁房屋。极度公司自2012年4月1日起未支付租金。极度公司曾于2013年5月10日向工行铜陵分行发函，告知因部分楼层的拆除工作，对正常营业产生了影响，导致次承租人江守敏及赵保胜向其主张违约责任，所有租赁合同被解除，现书面函告确认将所有租赁房屋交还工行铜陵分行，请其组织施工，其他有关事项协商解决。原审法院认为：本案双方之间签订的《房屋租赁合同》系其真实意思表示，合法有效，予以确认。对本案双方争议问题，分析认定如下：第一，工行铜陵分行起诉并未超过诉讼时效。1.本案双方房屋租赁合同约定，双方交接房屋应当以书面方式进行，现房屋租赁合同虽已到期，但双方并未严格依约就交还房屋进行移交，故双方对租赁房屋是否已完成移交及移交时间尚存在争议；2.本案房屋租赁期满之日为2013年12月31日，工行铜陵分行先后于2013年10月29日、12月18日及2014年8月18日向极度公司书面发函，要求结清租金及相关费用，工行铜陵分行的发函行为均表明已经积极向极度公司主张权利，且均足以产生中断诉讼时效的法律效力。第二，本案工行铜陵分行不构成违约。1.工行铜陵分行依约将租赁房屋交付极度公司经营使用，已经履行了合同义务；工行铜陵分行虽于2010年9月14日及2011年11月7日向极度公司发函，告知其因档案楼改造，要求收回部分租赁房屋，但租赁房屋由极度公司转租给案外人使用，极度公司也持续支付租金直至2012年3月底，工行铜陵分行并未实际收回租赁房屋，庭审中，工行铜陵分行表示发函系其工作失误所致，已经对此进行了合理解释，故不能认定工行铜陵分行违约擅自收回了租赁房屋；2.档案楼（2号楼）毗邻于本案租赁房屋，虽然工行铜陵分行对2号楼进行拆除的行为对本案租赁房屋的经营造成了影响，但2号楼本身并非本案房屋租赁合同的标的物，故工行铜陵分行拆除该楼并不构成对本案房屋租赁合同的违约。由此，极度公司反诉要求工行铜陵分行支付违约金并赔偿相关损失，无事实及法律依据，不予支持。第三，关于本案极度公司违约的认定以及应当承担的违约责任问题。1.本案极度公司在承租租赁房屋后，先后将承租的部分房屋转租给案外人使用，对此，极度公司表示系与工行铜陵分行协商并征得同意后才予以转租，而且，本案也无证据表明工行铜陵分行在极度公司转租后的合理期间内对此表示异议，并主张相关权利，故应当视为其对转租行为的认可；2.极度公司于2012年4月1日起开始未按约定支付租金，该行为应当认定为违约行为，因工行铜陵分行对2号楼进行拆除影响了极度公司对租赁房屋的使用，极度公司于2013年5月10日向工行铜陵分行发函，明确表示不再履行房屋租赁合同，要求收回租赁房屋，对此，基于诚信原则，工行铜陵分行负有防止损失扩大的减损义务，应当及时受领房屋，妥善处理善后事宜，而不应任由房屋闲置。故对工行铜陵分行主张的2013年5月10日之后的租金，不予支持；3.根据双方租赁合同约定，极度公司欠付的租金（自2012年4月1日至2013年5月10日）数额为343972元，工行铜陵分行因极度公司延付租金而导致的损失，即为该部分租金的利息损失，根据双方在租赁合同中约定，按总标的额的20%计付违约金，该标准过高，根据极度公司违约程度以及本案实际，违约金酌定调整为68794元（343972×20%）。对工行铜陵分行主张的水电物业等费用，因其未举证予以证明其实际发生以及确切数额，对该部分请求，不予支持。综合以上分析判定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决：1.被告安徽极度酒业有限公司于本判决生效后十日内，支付原告中国工商银行股份有限公司铜陵分行租金343972元，支付原告中国工商银行股份有限公司违约金68794元；2.驳回原告中国工商银行股份有限公司铜陵分行的其他诉讼请求；3.驳回被告安徽极度酒业有限公司的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件理费5047元（已减半），原告中国工商银行股份有限公司铜陵分行负担3287元，被告安徽计付酒业有限公司负担1760元。反诉案件受理费6182元（已减半）由被告安徽计付酒业有限公司负担。
本院在二审期间，双方当事人均无新的证据向法庭提供。
对于原审经审理查明的事实，上诉人工行铜陵分行认为，原审判决书第四页查明“被告在2013年5月10日向原告发函”至该段结尾事实有异议，工行铜陵分行并没有收到极度酒业的发函。上诉人极度公司认为对原审认定工行铜陵分行向极度公司要求结清房租的事实有异议，极度公司也没有收到工行铜陵分行发的函。本院查明事实同一审。
本院认为：1.工行铜陵分行的诉讼请求是否超出诉讼时效？根据双方合同约定，租赁物的返还应当由工行铜陵分行和极度公司验收认可后在《移交记录表》上签字盖章，现有证据不能证明双方履行了房屋交还手续，双方关于何时交房尚有争议。极度公司继续使用该租赁房屋，工行也曾于2014年8月18日发函主张租金及相关费用，双方就该租赁房屋长期处于争议状态，综合以上考虑，关于极度公司认为工行铜陵分行已过诉讼时效的主张本院依法不予支持；2.工行铜陵分行是否有违约行为？工行铜陵分行按照合同约定提供租赁物，已履行完合同约定的义务。工行铜陵分行拆除的系2号楼，并非双方约定的租赁物，经过现场查看，对于极度公司认为工行拆除双方租赁物，有违约行为的主张本院依法不予支持；3.租金计算截止日期应当至何日？工行铜陵分行于2012年7月下旬开始对2号楼进行拆除，因拆除影响了极度公司对租赁房屋的使用，故原审法院酌情将租赁期间计算至极度公司2013年5月10日发函要求解除合同时止，符合公平原则，本院依法予以支持；4.水电费86904.27元是否应当得到支持？水电费的证据仅有工行铜陵分行发出的函，极度公司认为签字只是对于收件的确认，因为缺乏其他证据相佐证，对于工行铜陵分行关于水电费的主张，本院不予支持；5.一审法院将工行铜陵分行主张的违约金356500元核减为68794元是否合理？极度公司有按照双方合同约定支付租金的义务，但极度公司自2012年4月1日起就未按照约定支付租金，极度公司认为其不付租金的行为系工行铜陵分行于2012年8月以后才开始的拆迁行为导致其无法正常经营，无事实和法律依据支持，故极度公司违约，应当按照双方合同约定，承担违约责任。一审根据本案实际及极度公司的违约程度，将双方约定的违约金进行调整，支持了所欠房租的20%违约金，在法律幅度内，本院依法予以支持；6.极度公司主张的违约金356500元及损失500000元是否应当得到支持？极度公司主张的违约金及损失因为缺乏相应证据的支持，本院不予支持。
综上所述，工行铜陵分行与极度公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31165元，中国工商银行股份有限公司铜陵分行负担15448元，安徽极度酒业有限公司负担15717元。
本判决为终审判决。
审 判 长 查慧凌
代理审判员 盛丽娜
代理审判员 戴卢刚
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 王小江
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项
原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。