文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终6963-6968、6988-6993号上诉人：喻晓等十二人（当事人基本情况详见附表）。共同委托代理人：彭鑫、陈悠，广东深义律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市龙井实业股份有限公司。法定代表人：郑志强，董事长。委托诉讼代理人：丁启，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。上诉人喻晓等十二人、上诉人深圳市龙井实业股份有限公司（以下简称“龙井公司”）商品房预售合同纠纷十二案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13771-13782号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。喻晓等十二人向一审法院起诉请求：1、龙井公司协助各案喻晓等十二人办理《房地产证》；2、龙井公司按购房总价款（具体金额详见附表）的日万分之四向喻晓等十二人支付违约金（违约金起算日及违约金暂计金额具体见附表），直至喻晓等十二人实际取得《房地产证》之日止；3、龙井公司承担各案全部诉讼费用。对于甘世涛、熊大容、宋晶三案，一审法院判决：一、龙井公司于判决生效之日起十日内向甘世涛、熊大容、宋晶支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；二、驳回甘世涛、熊大容、宋晶的其他诉讼请求。对于喻晓等其他九案件，一审法院判决：一、龙井公司协助喻晓等九人办理《不动产权证书》；二、龙井公司于判决生效之日起十日内向喻晓等九人支付延期办证违约金（均计至2016年12月12日止，具体金额详见附表）；三、驳回喻晓等九人的其他诉讼请求。喻晓等十二人上诉请求：1、撤销一审判决；2、龙井公司向喻晓等十二人支付延期办证违约金（违约金金额具体见附表）；3、龙井公司承担本案全部诉讼费用。龙井公司答辩称：请求驳回喻晓等十二人的上诉请求。龙井公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法予以改判；2、一、二审诉讼费用由喻晓等十二人承担。喻晓等十二人答辩称：请求驳回龙井公司的上诉请求。一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，龙井公司向本院提交：1.深不动产登（2016）25号《请示》，以证明登记中心此前就跨宗地建设的原因，多次与测绘大队、深圳市规土委等相关部门沟通研讨，但都因其自身及上级机关方面的障碍，导致xxxx豪园无法初始登记；2.2016年7月19日深圳市规土委的《会议纪要》，以证明xxxx豪园无法办理初始登记是因为存在政府主管机关方面的障碍，该障碍直到深圳市规土委于2016年7月19日召开会议后才得到解决；3.《深规土南函（2016）334号函》，以证明2016年8月5日深圳规土委南山管理局才根据会议精神，向龙井公司复函明确处理意见，此时涉案项目初始登记的障碍才消除；4.《EMS快递单》，以证明喻晓等十二人于2016年9月28日收到龙井公司的办证通知，2016年9月29日起龙井公司对涉案房产办理转移登记已无需承担任何违约责任；5.《金域世家业主房产证出证明细》，以证明涉案房产的房地产证出证情况；6.涉案房产价格信息单，以证明涉案房产已经大幅升值约80%-90%。喻晓等十二人向本院提交了房地产证、不动产资料电脑查询结果表，以证明相关业主取得房地产证的时间（各案办证时间详见附表）。二审另查明：李科、张建华两位买受人对原审判决不服，向一审法院提交了上诉状，但未在法定期限内预缴案件受理费。涉案房地产买卖合同第二十七条约定，本合同中的通知应采取书面形式，并选择邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国境域内，在邮件发出之日起第三日视为送达，……若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面方式报纸公告送达，送达日为报纸公告日。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更，应及时通知对方。未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。合同附件五第八条约定：本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。本院认为，本十二案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本十二案的争议焦点为：龙井公司承担延期办证违约责任的期间应如何计算。涉案合同约定，龙井公司在将涉案房地产交付给喻晓等十二人之日起240日内应为喻晓等十二人办理并取得《房地产证》，否则须向喻晓等十二人支付延期办证违约金。本系列案中，喻晓等十二人在约定期限内均未办理房地产证书，故龙井公司依约应向喻晓等十二人承担延期办证违约责任，支付延期办证违约金。关于违约金的起算日，合同约定龙井公司应自房地产交付之日后的第240日起向喻晓等十二人支付延期办证违约金。喻晓等十二人对一审认定的房产交付时间无异议，一审从各案交房之日后的第240日起算违约金，并无不当，本院予以确认。龙井公司主张涉案项目为跨宗地建设，系与政府主管机关相关的非出卖人可预见、控制并可避免的事件，属于不可抗力范畴，龙井公司的办证义务起算日应为不可抗力因素消除后的2016年8月6日，即《深规土南函（2016）334号函》作出的次日。对此本院认为，首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。涉案项目为跨宗地建设项目，行政主管机关在办理该项目的初始登记过程中需研究制定相应的解决方案，但该情形并非不能克服，行政主管机关最终亦提出方案并办理了涉案项目的初始登记。因此，龙井公司主张的上述因素并不属于不可抗力。其次，登记中心虽在受理初始登记申请后作出暂缓登记的处理，但涉案项目的初始登记必须由龙井公司启动，只有在龙井公司提出登记申请之后，才会涉及到行政主管部门如何研究解决登记方案的问题。涉案项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》的时间为2015年4月29日，根据合同约定，龙井公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内（即2015年10月26日前）完成涉案房地产项目的房地产初始登记。但龙井公司在合同约定的完成初始登记时限内尚未提出初始登记申请，其本身已构成迟延履行。龙井公司主张取得初始登记的时限应为取得《深圳市建设工程规划验收合格证》之日起180日内，因竣工验收与规划验收属于不同的验收项目，而合同约定的是“取得工程竣工验收证明文件之日起180日内”，故龙井公司该项主张欠缺事实依据，本院不予采纳。综上，龙井公司主张其办证义务起算日应为《深规土南函（2016）334号函》作出的次日，理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得《房地产证》之日止。在本系列案中，龙井公司主张其已于2016年9月28日履行了通知办证义务，并主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日。对此本院认为，办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等共同办证义务，故龙井公司主张其承担违约金责任的截止日为2016年9月28日，理由不成立，本院不予采纳。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在买受人积极配合办证的情况下，房地证产应能在合理的期限内办理，因此，本系列案的违约金截止日期应计至龙井公司通知办证之日起的合理期限止。关于合理办证期限的确定，考虑到：1、不动产登记中心受理转移登记之后的办理期限为30个自然日，且需提前预约；2、根据龙井公司办证通知内容，买受人在收到通知之后，需联络、会同龙井公司或相应银行工作人员共同申请房地产转移登记，故喻晓等十二人在收到通知之后还需一定时间联络龙井公司或银行工作人员协商办证事宜；3、本系列案中最早办理出房地产证的时间为2016年11月中旬，据此，本院酌定在龙井公司通知办证后，在60个自然日的合理期限内应当能办理出房地产证，因此，龙井公司承担违约金责任的期间应计算至通知到喻晓等十二人办证后的第60日止（对于在此期限内办理出房地产证的买受人，则计算至办证之日止）。对于之后仍未办理出房地产证的买受人，应认定其未积极履行配合办证义务，对于此后未办证的后果应由其自行承担。关于龙井公司通知办证的情况，龙井公司提交EMS邮寄详情单以证明其履行了通知义务。根据双方合同关于通知与送达的约定，邮寄地址与合同载明的通讯地址一致的，本院确认办证通知已送达相关的买受人，其中收件人有注明签收时间的，以签收时间为送达时间，无注明签收时间的，本院确认送达时间为在邮件发出之日（2016年9月27日）起第三日即2016年9月29日。经核对，本系列案中，喻晓、李梓元、刘丹、熊大容、林金星、宋晶、敖堃的邮寄地址与合同载明的通讯地址一致，本院确认办证通知已送达上述买受人（具体送达时间详见附表）。此外，赵志敏、甘世涛的EMS邮寄详情单由其本人签收,本院亦确认办证通知已送达上述买受人（具体送达时间详见附表）。李科、张建华、刘玉萍的邮寄地址与合同载明的通讯地址不一致，亦无本人签收记录，本院认定该次办证通知未送达到上述买受人；鉴于龙井公司未能证明其对上述买受人依约履行了通知办证义务，故其向上述买受人支付违约金的时间应计至办证之日止。甘世涛、熊大容、宋晶三人在一审庭审之前已办理房产证，且取得房产证的时间发生于龙井公司通知办证后60日内，一审法院就甘世涛、熊大容、宋晶三人与龙井公司双方纠纷作出的判决认定龙井公司的违约金应计算至该三人取得房产证之日并无不当，本院予以确认；李科与张建华两位买受人对一审判决提出上诉，未按期预缴案件受理费，应按撤回上诉处理，视为其认可一审判决的处理，本院对一审法院就李科、张建华与龙井公司双方纠纷作出的判决将违约金暂计至一审庭审之日予以确认；一审法院就喻晓等其余七人与龙井公司双方纠纷作出的判决将违约金暂计至一审庭审之日，现因二审过程中当事人提出新事实与新证据，本院依据二审查明事实，对违约金的截止日予以纠正。关于违约金计算期间的扣除问题。龙井公司虽曾于2016年2月19日向登记中心申请初始登记，但根据登记中心的复函，龙井公司又于2016年3月31日撤回该次申请。因本案无证据证明龙井公司撤回该次申请是行政主管部门原因所致，故龙井公司撤回申请的后果应由其自行承担。龙井公司又于2016年4月12日申请初始登记。根据2016年4月12日深圳市不动产登记中心业务受理通知书，该中心收到龙井公司初始登记申请的办理期限为30个工作日，自受理之日起至2016年5月25日止。但登记中心在受理上述初始登记申请后，于2016年4月26日出具《深圳市不动产登记中心关于暂缓鼎胜xxxx豪园B区初始登记的告知》，告知因涉案项目跨宗地建设，该中心需向上级部门请示，待上级批复后再根据相关规定办理，故暂缓办理上述来文。根据双方当事人的房地产买卖合同约定，因政府主管机关等非出卖人可预见、控制并可避免的事件发生的延期交房或其他违反本合同规定义务的，出卖人有权顺延履行相应义务。该约定系双方当事人的真实意思表示，合法有效。本案中登记中心因涉案项目跨宗地建设，需向上级部门请示再根据相关规定办理初始登记，上述决定属于行政机关履行其职责的范围，非龙井公司所能控制，符合合同约定的免责事由，故一审认定登记中心未在办理时限内办理完毕初始登记的期间（即2016年5月26日至2016年9月26日期间，共计124天）龙井公司不应承担延期办证的违约责任，并无不当，本院予以确认，上述期间应从违约金计算期间中扣除。喻晓等十二人主张不应扣除上述期间，理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准，依照合同约定，对于延期办证时间未达到120日的，按日万分之三计算，对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。龙井公司请求调低违约金计算标准，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。龙井公司应向喻晓等十二人支付的违约金金额详见附表。喻晓等十二人请求延期办证违约金，超出部分本院不予支持。另，根据二审新查明的事实，喻晓等其余九人亦已办理了房地产证，故对于相关案件一审判令龙井公司协助办证的判项，已无必要，本院予以撤销。综上，一审法院对甘世涛、熊大容、宋晶、李科、张建华与龙井公司纠纷五案的判决处理结果并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，对（2017）粤03民终6966、6968、6989、6990、6991号案判决如下：驳回上诉，维持原判。一审法院对喻晓等七人与龙井公司纠纷七案的判决处理结果部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，对（2017）粤03民终6963、6964、6965、6967、6988、6992、6993号案判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13771、13772、13773、13775、13777、13781、13782号民事判决第一、三项；二、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13771、13772、13773、13775、13777、13781、13782号民事判决第二项为：龙井公司于本判决生效之日起十日内向喻晓等七人支付延期办证违约金（具体金额详见附表）；三、驳回喻晓等七人的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费由双方当事人按比例负担（具体金额详见附表）。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年九月十四日书 记 员 谢文琦（兼）书 记 员 林翘 （ 兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。