苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）吴民初字第1553号
原告施仲月。
委托代理人刘逢欣，江苏陈全兴律师事务所律师。
被告苏州市房地产拆迁有限公司，住所地苏州市阊门内下塘116号。
法定代表人吴阿根，该公司总经理。
委托代理人丁益鸣，江苏正华正律师事务所律师。
原告施仲月诉被告苏州市房地产拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年11月3日立案受理。依法由审判员张永平、代理审判员鲁超和人民陪审员滕刚组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘逢欣，被告的委托代理人丁益鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施仲月诉称，2008年，因原告所居住的太湖东路309弄6幢202室房屋进行城中村改造要拆迁，被告遂与原告就上述房屋拆迁事宜进行协商。当时被告承诺，以每平方米6500元的价格对原告的上述房屋进行拆迁补偿，而且还明确表示，如果原告选择产权调换形式进行安置，则应在安置面积之内，按照安置房每平方米3500元进行结算，超出安置面积的按每平方米4500元进行结算。在被告欺瞒哄骗之下原告同意按照被告的承诺进行拆迁，并在事先准备好的空白拆迁产权调换协议书和拆迁货币补偿协议书上签字。但事后原告发现，被告在实际支付安置补偿款中按每平方米5000元计算，将安置房的价格变更为每平方米4386.15元，不再有平价和议价的区分，双阳台12平方米扣除6平方米的面积，如此，原告少得补偿款233418.44元。故请求法院判令被告支付少给付原告的拆迁补偿款人民币233418.44元。审理中，原告变更上述金额为224198.42元。
被告苏州市房地产拆迁有限公司辩称，1、根据苏吴拆迁字（2008）第8号《房屋拆迁许可证》，太湖东路309弄6幢202室在拆迁范围内（该项目补偿方案可见长街办（2008）24号《关于印发﹤2008长桥街道房屋拆迁补偿安置方案﹥的通知》），被告作为有资质的拆迁公司，受拆迁人苏州市吴中城市建设投资发展有限公司委托，具体负责该拆迁范围内的安置补偿工作。2008年12月31日，原、被告双方就原告房屋的安置补偿达成一致，签订了《苏州市吴中区住宅房屋产权调换协议书》。2009年2月2日，原告领取了补偿预付款136000元。2010年8月30日，吴中区长桥街道拆迁安置中心向原告出具了签订购房合同通知书。后经原告主动要求，由其孙子尤旻昊办理产权调换房屋的购房手续，苏州吴中城投置业有限公司出具了相应的更名通知书。经结算，原告尚有补偿余款36709.77元未支付，在被告多次通知结算的情况下，原告至今仍未前来办理相关手续。2、被告系按照相关文件确定原告被拆迁房屋的补偿标准以及安置房的结算标准，其工作人员从未向原告承诺原告所称的补偿标准以及安置房的结算标准，原告所称的每平米6500元系按货币补偿方式加优惠和奖励核算，但原告后来变更为房屋产权调换。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年12月31日，原告（乙方）作为坐落于太湖东路309弄6幢202室房屋（运河以北，房产证载明的建筑面积为67平方米）所有权人代表与被告（甲方）签订苏州市吴中区住宅房屋拆迁产权调换协议书1分，协议第1条约定：乙方上述房屋建筑面积为73.35平方米，土地使用权面积为33.9平方米。上述房产乙方同意拆除。第2条约定：甲方应补偿乙方：1、房屋补偿金计84081元。其中：房屋基本重置价结合成新补偿46949元，房屋装修评估值37132元；2、区位补偿金323474元。以上合计补偿金额为407555元。第3条约定：乙方选择产权调换，甲方将位于蠡墅花园的房屋与乙方进行产权调换，有关产权调换的售房单价、付款方式和交付日期等有关事宜，由甲、乙双方另行签订商品房购销合同约定。第4条约定：乙方按规定可享受房屋产权调换面积为83.35平方米，其中安置基准面积为73.35平方米，乙方按每平方米4386.79元支付，10平方米的购房款由拆迁人承担。超过安置面积的部分按规定结算。后上述房屋被拆迁，调换房屋坐落于苏州市吴中区长桥街道天华苑7幢501室房屋（高层，运河以南）现已经交付，并办理了产权登记手续，其中登记的建筑面积为111.37平方米，套内面积87.99平方米。庭审中，原告认可其一开始选择货币补偿方式，后改为房屋产权调换互结差价。
另，苏州市吴中区人民政府长桥街道办事处为规范和指导街道拆迁工作，于2008年6月4日发布《2008年长桥街道房屋拆迁补偿安置方案》。该通知载明：拆迁补偿方式可以实行货补补偿，也可以实行房屋产权调换、互结差价，由被拆迁人选择。其中被拆迁人选择货币补偿的，其货币补偿额=（重置评估值＋区位补偿）＊110%＋综合补贴＋其他补偿。其中重置评估值=主房重置价＊主房面积＊成新率；区位补偿=区位基准价＊主房面积（或土地使用权面积）；综合补贴=综合补贴单价＊主房面积；其他补偿=装修及附属物评估值＋附房评估值＋临时安置补助费＋搬迁费＋奖励费等零星费用。补偿标准：（1）住宅区位基准价：吴中城区（运河以北）：每平方米4200元；吴中开发区（运河以南蠡墅片区）：每平方米3800。（2）住宅房屋重置价：由评估机构根据相关办法规范确定，主房与附房的成新率应一致。（3）住宅综合补贴：吴中城区（运河以北）：每平方米200元；吴中开发区（运河以南蠡墅片区）：每平方米100元。（4）住宅装修补偿：无地队农民、城镇居民住宅、其他住宅的主房装修评估值：按每平方米550元计（实有面积）；实际评估大于550元每平方米的，按实际评估值计、附房装修评估值：一律按每平方米150元计……选择产权调换、互结差价的，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和安置房价格，结清差价，同时执行以下规定：（1）被拆迁房屋补偿金额=重置评估值＋区位补偿＋其他补偿（以上三项的补偿标准同货币补偿）……（2）安置标准：安置房基准价=安置房重置价＋区位基准价；安置基准面积：城镇居民住宅、多层成套住宅、其他住宅以认定的被拆迁房屋主房面积为安置基准面积……上述方案还载明：安置基准面积内，安置房以基准价的95%计；每户可在核准安置面积基础上增加10%，增加面积的费用由拆迁人承担。如放弃增加面积，可按安置房基准价享受货币补贴；因安置房套型因素，实际安置面积大于安置基准面积的，超面积20平方米以内部分，按每平方米3650元结算；20平方米以外部分（不得超过20平方米），以每平方米4580元标准结算等内容，并附有高层、小高层、多层公寓楼层调节系数表：其中高层、小高层的楼层调节系数为5层＋1%。上述方案尚在实施中。
审理中，原、被告为了说明拆迁补偿具体金额，均提供了苏州市吴中区房屋拆迁补偿费用结算表3张，并确认：其中第1张载明的总金额为548217.4元系对涉案被拆迁房屋的补偿款，构成为：1、被拆迁房屋的基本重置价结合成新款46949元；2、区位补偿金323474元；3、装修评估值57305元；4、附着物残值1832元；5、南迁费44010元；6、搬迁费1400元；7、奖励费50000元；8、电话移机费208元；9、有限电视初装费300元；10、空调移机费400＊4为1600元；11、宽带308元；12、临时安置补偿费6161.4元；13、其他14670元；第2张载明的总金额18156.27元系对涉案被拆迁房屋的腾空交房后6个月至通知签订购房合同期间临时安置补助费16225.02元及四户合建自行车库的补偿款1931.25元；第3张载明的总金额136000元系已支付的补偿款。上述第1张及第2张结算单系之前被告确认的应给予的拆迁补偿款总额。原告对上述第1张结算表中的被拆迁房屋的区位补偿、重置价结合成新款、搬迁费及空调移机费存有异议；对于其他项目及涉案被拆迁房屋的腾空交房后6个月至通知签订购房合同期间临时安置补助费16225.02元、四户合建自行车库的补偿款1931.25元及已支付的补偿款均无异议。对于从应付补偿项目中扣除的项目，被告称包括：1、安置房价款381791元、自行车库10080元、煤气开通费570元、维修基金每平方米10元共计1222.9元。对此，原告对上述自行车库10080元没有异议，但对安置房价款存有异议，另称煤气开通费系其自行交纳，维修基金其未交纳。
以上事实由原告提供的房产证、协议书、结算表、证人证言，被告提供的2008年长桥街道房屋拆迁补偿安置方案、协议书、结算表、拆迁许可证、支付单、申请单及庭审笔录等予以证实。
本案的争议焦点在于：被告应付补偿款中被拆迁房屋的区位补偿、重置价结合成新款、搬迁费及空调移机费用的合理性，应扣减的安置房价款及煤气开通费是否由被告代为交纳。
就双方的争议的应付补偿款项目中：
1、重置价结合成新款及区位补偿款，被告称参照《2008年长桥街道房屋拆迁补偿安置方案》，其中被拆迁房屋的重置价结合成新款应按照被拆迁房屋的建筑面积73.35平方米乘以817.67元（房屋结构对应的重置价）乘以成新率以及楼层系数为46949.29元。区位补偿款应按被拆迁房屋面积73.35平方米乘以区位价每平方米4200元再乘以105%的区位价修正率计算区位补偿款为323474元，为此，被告提供了（1）苏州市吴中区太湖东路309弄6幢的测量报告，该报告载明苏州市吴中区太湖东路309弄6幢202室房屋建筑面积为73.35平方米。（2）涉案房屋评估表，该表载明涉案房屋结构等级为混一；基本单价为每平方米817.67元；建筑面积73.35平方米；使用年限15年；成新率76%；楼层2；层次调整系数3，房屋重置价为46949.29元。该表还载明：涉案房屋基础区位价为每平方米4200元；区位修正率为5%；调整后的区位价为4410元；区位价合计323474元。（3）《市房管局市物价局关于确定2008年度苏州市房屋基本重置价格的通知》，其中载明：城镇房屋基本重置价格中混合结构一等为每平方米817.67元。经质证，被告认为上述测量报告中面积少算了阳台面积；另，其对涉案房屋评估表真实性没有异议，但对内容不予认可；对《市房管局市物价局关于确定2008年度苏州市房屋基本重置价格的通知》不予认可。原告称上述补偿款应按被告先前承诺的价格补偿，即每平方米6500元再乘以被拆迁房屋面积73.35平方米为476775元。对此，被告称其从未向原告承诺按照每平方米6500元的价格补偿。
2、搬迁费及空调移机费，原告称搬迁费应该是每次1000元，两次共计2000元，被告只支付了1400元；另，其空调只有2台，应付800元，被告确支付1600元，多付了800元。对此，被告没有异议，称两项相抵，多付的200元，原告不需要退还。
就双方的争议的扣减项目中：
1、安置房价款，被告称安置基准面积内的即73.35平方米按每平方米4386.15元（按照安置价的95%计算，安置房屋的区位价为3800元每平方米，重置价817.67元、这两项相加乘以95%等于4386.15元）计，超出部分10平方米内系赠送面积不收费，额外超出的15.21平方米按照《2008年长桥街道房屋拆迁补偿安置方案》中规定的单价每平方米3650元计算，另在加上安置房屋建筑面积98.56平方米（先前的测量面积）1%的层析系数调差费（安置房屋在运河以南的5楼）。当时该调差费系按照测量面积98.56平方米计算的，后产证办下来后为111.37平方米，其也是按照98.56平方米计算价款的，超出的面积并没有算钱，并提供了房屋测量报告，该报告显示天华苑7幢501室套内面积为87.989平方米、分摊面积10.572平方米，建筑面积98.56平方米。经质证，原告称其产证上的套内面积为87.99元，与98.56相比还小了，应按套内面积计算。另其称，安置房价格应按被告承诺的每平方米3500元的价格＊95%＊73.35平方米再加上3500乘以110%乘以超出面积15.21平方米，两项共计302447.25元。
2、煤气开通费，被告为证明系其交纳提供了拆迁地块维修基金、煤气开通费支付申请单复印件及其公司内部的转帐清单复印件。经质证，原告对上述证据不予认可，另为证明其支付煤气开通费570元，提供了开发商出具的联系单及缴费发票。经质证，被告对上述证据真实性没有异议。
本院认为，原、被告签订的苏州市吴中区住宅房屋拆迁产权调换协议书成立并生效，并已开始履行，故当事人应当按照合同约定全面履行相关义务。就双方争议的被拆迁房屋的补偿价格即重置价结合成新款及区位补偿款，双方在调换协议书中已有明确约定，被告对于上述约定款项的构成均作出了解释说明并提供了相应的依据，原告认为应按被告口头承诺的每平米6500元的价格计算补偿款，因被告不予认可，原告亦未提供证据予以证明，故本院不予采信。关于搬迁费及空调移机费，虽被告确认搬迁费少支付600元，但空调移机费多支付800元，故两项相抵，被告无需再支付相应的费用。关于安置房价格双方虽未有书面约定，但被告对其定价依据进行了解释说明并提供了相应的证据，据此可以认定被告系按照政府相关文件进行的定价，且该价格合理，并未侵犯原告的合法权益，而原告所称安置房价格计算方式并无相应依据，故本院对于被告所称安置房价格及价格计算方式予以认定。关于煤气开通费，原告持有相应的缴费发票及开发商开具的联系单，较被告提供的证据优势明显，故本院采信原告的意见，认定上述煤气开通费570元系原告自行缴纳。关于其他补偿项目及扣减项目，双方并无异议，经核算，被告应支付的补偿费为：1、被拆迁房屋的基本重置价结合成新款46949.29元；2、区位补偿金323474元；3、装修评估值57305元；4、附着物残值1832元；5、南迁费44010元；6、搬迁费2000元；7、奖励费50000元；8、电话移机费208元；9、有限电视初装费300元；10、空调移机费为1000元；11、宽带308元；12、临时安置补偿费6161.4元；13、其他14670元；14被拆迁房屋的腾空交房后6个月至通知签订购房合同期间临时安置补助费16225.02元；15、四户合建自行车库的补偿款1931.25元，以上共计566373.96元。扣减项目为：1、安置房价款381791元；2、自行车库10080元；3、已经支付补偿款136000元；4、维修基金1222.9元，以上共计529093.9元，差额37280.06元被告应支付原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
被告苏州市房地产拆迁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告施仲月拆迁补偿款人民币37280.06元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4801元，由原告施仲月负担4201元，被告苏州市房地产拆迁有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 张永平
审 判 员 鲁 超
人民陪审员 滕 刚
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 周亚雅