福建省建瓯市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）瓯民初字第1989号
原告张文健，男，汉族，住建瓯市。
原告叶晓珍，女，汉族，住建瓯市。
委托代理人张文健。
被告刘明文，男，汉族，住建瓯市。
被告包秀琴，女，汉族，住建瓯市。
被告黄锦亮，男，汉族，住建瓯市。
原告张文健、叶晓珍与被告刘明文、包秀琴、黄锦亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理。依法由代理审判员陈慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张文健，原告叶晓珍的委托代理人张文健，被告刘明文、包秀琴、黄锦亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张文健、叶晓珍诉称，二原告系夫妻，被告刘明文、包秀琴系夫妻。2015年6月5日被告刘明文、包秀琴作为甲方（出售人），二原告作为乙方（购买人），被告黄锦亮作为丙方（担保人），三方经协商共同签订了《房地产买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方所有的房产，总价113.8万元，乙方于当日付购房定金10万元、购房款28.8万元，2015年6月甲方负责将房屋所有权证过户至乙方名下之日，由乙方向甲方付款50万元，尾款25万元在甲方将房屋交于乙方后三日内付清，定金在最后一次付款时抵作购房款。甲方应于2015年7月10日前腾出房屋，甲方中途反悔应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。丙方自愿作为甲方履行交付房产的担保人，丙方担保范围包括所有甲方应对乙方履行的全部义务。2015年6月5日，原告按合同约定支付给被告刘明文定金10万元，除了依合同约定支付第一笔购房款28.8万元之外还支付了0.5万元，合计29.3万元，并向建瓯市房地产交易管理中心申请房屋过户登记，同年6月10日缴纳了契税5832.52元，同日，当原告方再次到该中心时发现该房产刚被建瓯市人民法院查封，致原告无法办理过户手续。原告要求被告刘明文返还已付款项，但被告刘明文拒不还款也不退房。经被告黄锦亮多次协调无果。综上所述，本案三方当事人签订的《房地产买卖合同》合法有效，原告方依约付款，却因被告刘明文、包秀琴的原因致使房产不能过户，原告不能实现合同目的，依法有权解除《房地产买卖合同》。被告刘明文、包秀琴不能履行交付义务，未能保证该房地产不受第三方主张权利，已构成违约，应赔偿原告损失及双倍返还定金。被告黄锦亮作为《房地产买卖合同》的担保人，因被告刘明文、包秀琴违约，应依合同约定对被告刘明文、包秀琴的债务承担连带清偿责任。请求判令1.解除原告与三被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告刘明文、包秀琴返还原告购房款29.3万元；3.被告刘明文、包秀琴双倍返还原告购房定金20万元；4.被告刘明文、包秀琴赔偿原告损失5832元；5.被告黄锦亮对诉讼请求2、3、4的债务承担连带清偿责任。
被告刘明文、包秀琴辩称，1.答辩人不存在违约，不应承担违约责任。答辩人与被答辩人签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，在合同履行过程中，答辩人依约履行合同约定的义务，答辩人于2015年6月5日收到被答辩人的定金和第一笔购房款后即将该款用于偿还银行的抵押贷款和办理解押手续，后即将该房地产的有关权属证书和办证所需要的答辩人的身份证等材料交给被答辩人，并于当日与被答辩人一同到房地产交易中心办理房产过户登记手续，且通过了办证部门的审查，被答辩人还缴纳了有关契税。期间，答辩人还一直催促被答辩人抓紧时间办理。答辩人充分尽到了出售人的义务，不存在违约。导致被答辩人无法办理过户手续的原因是在办证过程中，即2015年6月10日，该房地产因案外人周尚荣的财产保全申请而被建瓯市人民法院查封，致该房地产无法过户。这是答辩人意志以外的原因。2.答辩人出让的房地产被法院查封，答辩人没有主观故意，亦不存在过失，不应承担过错责任。答辩人确实有欠案外人的货款，为了尽早还债，才将其仅有的一套住房出售。3.答辩人不存在拒不还款也不退房的情形。在本案诉讼前，答辩人已多次与被答辩人及被告黄锦亮协商，均因案外人周尚荣不积极配合才导致无法达成协议，答辩人在发生了意志以外的原因后仍积极想办法解决购房人的问题，不存在拒不还款又不退房的问题。在被答辩人无法办理过户的情况下，答辩人已收到的购房款理应退还，至于还款事宜，答辩人愿与被答辩人协商处理。若该房产能够过户，答辩人亦愿意积极配合。综上，答辩人同意解除合同；因答辩人没有违约，不同意双倍返还定金；同意返还被答辩人已支付的定金10万元及购房款29.3万元，共计39.3万元；同意支付被答辩人损失5832元。
被告黄锦亮辩称，赞同被告刘明文的观点，因被告刘明文、包秀琴会还原告交付的购房款，其没有必要承担担保责任。
经过原、被告的陈述及举证、质证，结合本院的认证，以下事实本院予以确认：2015年6月5日原告张文健、叶晓珍作为乙方（购买人）与被告刘明文、包秀琴作为甲方（出售人）、被告黄锦亮作为丙方（担保人）就被告刘明文、包秀琴所有的坐落建瓯市金瓯明珠小区A-5号1005号房地产签订《房地产买卖合同》一份，被告刘明文、包秀琴自愿将其所有的上述房屋以113.8万元出卖给二原告；并约定合同签订之日乙方向甲方支付购房定金10万元及购房款28.8万元，乙方应于同年6月将该房屋过户至乙方后，由乙方支付甲方购房款50万元，尾款35万元乙方于甲方腾出房屋并交付给乙方的三日内支付；因涉案房屋已被甲方抵押农行贷款，乙方支付的定金和第一次付款直接转账到甲方农行以解押，解押后甲方应将该房屋的房屋所有权证及土地证原件交付给乙方；在合同签订之日甲乙双方共同到市房地产交易登记中心办理产权过户登记手续，在合同签订之日起七日内，甲乙双方共同向房地产交易管理所申请办理转让过户手续；甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所附定金的双倍及已付款返还给乙方；丙方自愿作为甲方履行交付房屋的担保人，丙方担保范围包括所有甲方应对乙方履行的全部义务。合同签订当日，二原告支付被告刘明文、包秀琴定金10万元及购房款29.3万元，合计39.3万元，由被告刘明文、包秀琴分别出具收条各一份，该款由二原告付至被告刘明文在农行的账户以解除涉案房屋的抵押贷款。同日被告刘明文、包秀琴将该房屋的房屋所有权证及土地证原件交付给二原告，二原告到当地房地产交易中心申请办理该房屋过户登记手续。二原告于同年6月10日缴纳契税5832.52元之后得知该房屋刚被本院查封，致二原告无法办理房产过户手续。
综合上述认定，本院认为，被告刘明文、包秀琴将其所有的涉案房屋出售给原告张文健、叶晓珍，并由被告黄锦亮为担保人，三方签订的《房地产买卖合同》，系三方真实意思表示，且未违反法律、法规限制性规定，合法有效，本院予以确认。二原告因涉案房屋被本院查封致其无法办理过户登记手续，而要求与被告刘明文、包秀琴解除合同，被告刘明文、包秀琴、黄锦亮亦同意，故二原告该主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，二原告要求被告刘明文、包秀琴退还已支付的购房款29.3万元及契税损失5832元，被告刘明文、包秀琴无异议，故二原告该主张，于法有据，本院予以支持。二原告认为涉案房屋被本院查封是被告刘明文、包秀琴造成的，应双倍返还定金计20万元，被告刘明文、包秀琴辩解其未违约，不同意双倍返还定金，本院认为，定金是作为双方履行合同之债的担保，被告刘明文、包秀琴作为收受定金的一方无法履行将涉案房屋过户给二原告之义务，客观上无法实现合同目的，应当双倍返还定金。二原告主张被告黄锦亮对被告刘明文、包秀琴的上述义务承担连带清偿责任，本院认为，被告黄锦亮在原、被告签订的合同中明确约定为担保人，其担保范围包括卖方应对买房履行的全部义务，二原告与被告黄锦亮对保证方式没有约定，被告黄锦亮应按连带责任保证承担保证责任。据此，依据《中华人民共和国担保法》第十九条、第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、解除原告张文健、叶晓珍与被告刘明文、包秀琴、黄锦亮于2015年6月5日签订的《房地产买卖合同》。
二、被告刘明文、包秀琴应于本判决生效之日起15日内返还原告张文健、叶晓珍购房款人民币29.3万元、契税损失人民币5832元，并双倍返还定金人民币20万元，合计人民币49.8832万元。
三、被告黄锦亮对上述第二条的款项承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4391元（已减半），由被告刘明文、包秀琴、黄锦亮共同负担，于本判决生效之日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
代理审判员 陈 慧
二〇一五年十月二十日
书 记 员 严秀玲
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就
时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的乙方不履行约定的债务的，应担双倍返还定金。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。