北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初3194号
原告北京世纪博雅物业管理有限公司，住所地北京市密云县顺城胡同5号。
法定代表人张忆民，董事长。
委托代理人樊姗姗，女，北京世纪博雅物业管理有限公司职员，住该公司宿舍。
被告杨东宁，男，1973年9月8日出生。
委托代理人揭亚杰，北京中勤（天津）律师事务所律师。
原告北京世纪博雅物业管理有限公司（以下简称世纪博雅公司）与被告杨东宁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵倞独任审判，公开开庭进行了审理。原告世纪博雅公司之委托代理人樊姗姗与被告杨东宁之委托代理人揭亚杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪博雅公司诉称，杨东宁是博雅西园×-×-501室业主，入住后自2003年10月1日至2010年12月31日（其中2004年第二季度交了448.90元）未交纳物业管理费。2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司与我公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，约定北京世纪兴业房地产开发有限公司将博雅西园项目委托给我公司实行物业管理。合同第二十三条第一款约定：5至20号楼应按建筑面积每月每平米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同签订后我公司为博雅西园提供物业服务，确定的物业管理费收费标准为每月每平米2.48元。2008年7月23日，北京市海淀区博雅西园业主委员会与我公司签订《博雅西园物业服务合同》，有效期至2010年12月31日。合同第十一条第一款规定：5至20号楼应按建筑面积每月每平米1.78元向业主或房屋使用人收取物业管理费。合同第二十九条第二款约定：个别业主无正常原因逾期缴纳物业管理费的，我公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金。合同签订后，我公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。综上所述，杨东宁自入住至2007年12月31日期间，所欠物业管理费为150.84平米×2.48×51个月共计14676.53元；自2008年1月1日至2010年12月31日期间，所欠物业管理费为150.84平米×1.78×36个月共计9665.83元，违约金为9665.83元×0.0005元×1095天共计4183.16元。合计28525.52元。为维护我公司合法权益，根据相关法律规定，诉至贵院，请求法院判令：杨东宁支付物业管理费24342.36元，违约金4183.16元，合计28525.52元；本案诉讼费用由杨东宁承担。
被告杨东宁辩称，关于本案事实，2002年9月27日，我与北京世纪兴业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定由世纪兴业于2003年6月向我交付万霖博雅明园（即博雅西园）第×幢×单元501号房。2003年6月，交房过程中，我发现房屋多处存在严重漏水问题，无法正常居住，在与世纪兴业就上述问题多次交涉无果后，拒绝签收房屋。2004年4月，在世纪博雅公司的协调下，我与世纪博雅公司、世纪兴业公司达成口头协议，世纪兴业公司、世纪博雅公司承诺为我维修房屋，我尽快收房，房屋修好前我不用交纳物业费。基于对世纪兴业公司及世纪博雅公司履行上述协议的信任，我于2004年4月收房。其后，虽经我多次催促，世纪兴业、世纪博雅公司却一直未对我房屋漏水问题进行修缮。基于之前的口头约定以及世纪博雅公司与世纪兴业公司之间的关联关系，在世纪兴业公司违反维修义务的情况下，世纪博雅公司也从未向我主张过物业费。2008年7月23日，业主委员会与我另行签订《博雅西园物业服务合同》，对此我并不知情，2008年7月23日后，在此合同履行期间，我依然没有收到过世纪博雅公司催收物业费的任何通知，直至2010年12月，世纪博雅公司因物业服务不到位，服务合同到期后业主委员会没有续聘。2011年7月，我将博雅西园第×幢×单元501号房出售，另居他处。2016年1月13日，世纪博雅公司以我拖欠物业管理费为由，将我起诉至法院。关于本案法律适用，（一）我不欠世纪博雅公司任何款项,世纪博雅公司对我的物业费进行了免除；（二）世纪博雅公司的主张早已超过诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案中世纪博雅公司对于没有收到物业管理费的事实早已知道。世纪博雅公司基于《博雅西园物业管理委托合同》主张的2003年10月1日至2007年12月31日期间的物业管理费，早已超过诉讼时效期间。世纪博雅公司基于《博雅西园物业服务合同》主张的物业管理费，也应该在应付之日两年内主张，其起诉之日也已经远远超过诉讼时效期间。综上所述，我并未拖欠世纪博雅公司物业管理服务费；如认为我应付物业管理服务费，世纪博雅公司应当在每季度物业管理服务费发生两年内向我主张权利，现世纪博雅公司的主张明显超过了法律规定的诉讼时效期间。故我请求法院依法驳回世纪博雅公司全部诉讼请求。
经审理查明，杨东宁原系北京市海淀区农大南路厢黄旗43号博雅西园×号楼×单元501室（建筑面积为150.84平方米）的业主,2011年8月12日将诉争房屋变卖他人。
2003年2月11日，北京世纪兴业房地产开发有限公司（以下简称世纪兴业公司）与世纪博雅物业公司签订《博雅西园物业管理委托合同》，该合同约定：世纪兴业公司将博雅西园项目委托给世纪博雅物业公司实行物业管理，由世纪博雅物业公司负责向业主或物业使用人收取物业管理服务费、代收代缴费用、车位管理服务费等费用；委托管理期限为自本合同签字生效之日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止；物业管理服务费，5-20号楼由世纪博雅物业公司按建筑面积每月每平方米不高于2.5元向业主或房屋使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业管理企业可按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。合同签订后，世纪博雅物业公司开始为博雅西园提供物业服务，涉案房屋所在的7号楼确定的物业管理费标准为每月每平方米人民币2.48元。
之后，北京市海淀区博雅西园业主委员会成立。2008年7月23日，博雅西园业委会与世纪博雅物业公司签订《博雅西园物业服务合同》，该合同约定：物业服务期限为18个月；物业服务费标准为5-20号楼按建筑面积每月每平方米1.78元交纳；业主应按季度预交纳物业服务费；个别业主无正常原因逾期交纳物业服务费的，世纪博雅物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五向有关当事人加收违约金，逾期60日仍未缴纳物业服务费，有关当事人需向世纪博雅物业公司支付为追讨欠款而发生的额外费用。合同签订后，世纪博雅物业公司为博雅西园提供物业服务至2010年12月31日。现杨东宁尚未交纳2003年10月1日至2010年12月31日期间的物业服务费共计24342.36元。其中，杨东宁已交纳2014年第二季度物业管理费448.9元。
庭审过程中，世纪博雅公司向本院提交了2012年12月31日北京市中信公证处公证员刘军出具的（2012）京中信内经证字23227号公证书及2014年12月10日北京市方正公证处公证员刘丽君出具的（2014）京方正内经证字第19169号公证书各一份，用以证明该公司于2003年7月至2010年12月31日期间为博雅小区提供物业服务，在此期间该小区部分业主未按照合同约定交纳物业费及相关费用，其在博雅西园小区内张贴《博雅西园住宅物业费欠费表》、《底商欠费明细统计》对物业费及相关费用进行过催缴，用以证明其起诉未过诉讼时效。
上述事实，有世纪博雅物业公司的陈述及其提交的《博雅西园物业管理委托合同》、《博雅西园物业服务合同》、公证书、存量房屋买卖合同、物业查验交接单等证据材料在案佐证。
本院认为，世纪博雅公司受博雅西园建设单位北京世纪兴业房地产开发有限公司委托对博雅西园小区提供物业服务，杨东宁作为博雅西园的业主，应当向建设单位委托的前期物业公司支付相关物业服务费用。2008年7月23日签订的《博雅西园物业服务合同》，是博雅西园业委会与世纪博雅物业公司所签，该合同合法有效，对于博雅西园小区的全体业主均具有法律约束力，在世纪博雅物业公司已依约提供物业服务的情况下，杨东宁作为业主亦应支付相应的物业服务费。本案中，杨东宁对于世纪博雅公司主张其拖欠的物业管理费的事实予以认可，主张系世纪博雅公司已经给其免除了相应的物业管理费，但就此未向法庭提交相应证据，本院不予采信。庭审中，双方均认可杨东宁已实际交纳了2004年第2季度的物业管理费。杨东宁实际未缴纳2003年10月1日至2004年3月31日，2004年7月1日至2010年12月31日的物业管理费。同时，世纪博雅公司对于杨东宁拖欠的2004年7月1日至2010年12月31日期间的物业管理费，未提交充分有效的证据证明在杨东宁20**年第2季度缴纳物业管理服务费后其公司向杨东宁主张过相关权利的证据。根据世纪博雅公司提供的证据，只能证明其在撤出博雅西园小区之后，分别于2012年和2014年通过张贴通知的方式对欠费业主主张了相关权利，此时距杨东宁拖欠相关费用已近7年。虽对于世纪博雅公司主张欠缴的物业管理服务费，不能过分严苛诉讼时效，但法律规定的诉讼时效亦不能无理由随意突破。现世纪博雅公司要求杨东宁支付2003年10月1日至2004年3月31日期间拖欠的物业管理服务费，超过了法律规定的诉讼时效，对其诉讼请求，本院不予支持。对于杨东宁拖欠的2004年7月1日至2010年12月31日的物业管理费，现世纪博雅公司要求杨东宁支付的请求，于法有据，本院予以支持。鉴于杨东宁未按时交费系因对房屋出现的各种问题未及时得到解决且对物业服务不满所致，非属恶意拖欠，故对世纪博雅公司要求杨东宁支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、杨东宁于本判决生效后十日内给付北京世纪博雅物业管理有限公司物业管理费人民币二万五千三百七十七元三角二分；
二、驳回北京世纪博雅物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果杨东宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二百五十七元，由北京世纪博雅物业管理有限公司负担二十八元，已交纳；由杨东宁负担二百二十九元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。
代理审判员 赵 倞
二〇一六年七月十五日
书 记 员 沙雪妮