天津市蓟县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）蓟民二初字第1427号
原告天津诚瑞达物业管理有限公司，住所地天津市河东区七经路3号。
法定代表人翟茂，董事长。
委托代理人纪井辉。
委托代理人白菲，天津世杰律师事务所律师。
被告张志娴。
被告赵日升。
委托代理人陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。
委托代理人吴伟超，天津陈宝堂律师事务所律师。
原告天津诚瑞达物业管理有限公司与被告张志娴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月11日受理后，依法由审判员冯振疆独任审判。在诉讼过程中，应被告张志娴申请，本院依法追加房屋租赁人赵日升为本案被告。于2014年9月16日、9月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人纪景辉、白菲、被告张志娴、被告赵日升的委托代理人陈宝堂、吴伟超到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告天津诚瑞达物业管理有限公司起诉称，原告于2012年10月16日与天津市蓟县中昌北路鸿昌广场小区业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》，进驻该小区负责物业服务。被告张志娴系该小区4号楼2门底商业主。该房屋产权面积992.51㎡。原告自2012年11月起从事对该小区的物业服务管理活动，对鸿昌广场小区的物业及其环境、卫生、公共秩序进行管理服务，物业管理活动持续至今。但被告张志娴作为该小区业主，没有按照物业服务合同向原告交纳物业费。故请求判令被告张志娴给付原告2012年11月至2014年7月的物业费20842.71元、违约金62.53元，合计20905.24元。另原告当庭对被告张志娴追加被告赵日升承担物业费没意见，要求被告张志娴依法承担连带责任。
原告天津诚瑞达物业管理有限公司向本院提交以下证据予以证明：1、住宅物业服务合同；2、营业执照副本；3、物业管理企业资质证书；4、业主档案，天津市业主大会表决票；5、消防检测相关材料、消防水泵运行记录表；6、寄送催款律师函回复单；7、移动硬盘，内有物业提供保洁服务的照片。
被告张志娴未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：不同意原告诉求，因为房屋出租给被告赵日升使用，租赁合同约定物业费由承租人交纳，原告应该向被告赵日升索要物业费。
被告张志娴向本院提交以下证据予以证明：房屋租赁合同。
被告赵日升未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：一、不同意原告诉求，请求法院依法驳回原告诉讼请求。理由：1、原告所诉不实，原告在合同履行期限内未履行任何合同约定义务；2、原告在代收电费过程中隐瞒真相私自加价。请法院查明事实，要求原告退还多收的电费。二、对被告张志娴答辩意见无异议，租房时约定由承租人负担物业费，其只是对原告服务有意见，与房东没意见。
被告赵日升向本院提交了以下证据予以证明：1、两份证明，施工人陈胜利证词和李辉的证词，证明由于本案原告未履行义务，被告方自己请人清理下水管道6次，并找人重新修理下水管道；2、一组照片14张，证明被告几家下水道堵塞污水外溢，被告自己对门前进行保洁，小区环境卫生状况不佳，消防通道被堵，没有安全设施等情况；3、恒生海鲜城的电费收据，证明原告违反物业服务合同第八条，在代收电费过程中私自加价。
经本院庭审质证，各方当事人对原告提交的证据6、被告张志娴提交的租赁合同的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
各方当事人对以下涉及本案争议焦点的证据持有异议：
一、原告向本院提交的证据1、2、3，被告质证称：1、物业服务企业资质证书取得时间是2014年，晚于原告进驻鸿昌广场时间2012年；2、被告对合同不知情，不认可其效力。
本院认为，原告资质证书系在原来基础上增资后重新换发的新证书，时间晚于原告进驻鸿昌广场时间并不意味原告进驻时没有资质；物业服务合同系由小区业主委员会代表全体业主与原告签署，被告对合同不知情不影响合同效力。故对原告提交的住宅物业服务合同、营业执照副本、物业管理企业资质证书本院予以确认。
二、原告向本院提交的证据4，被告质证称：业主大会表决票表决人都不是业主，都只是承租人，表决无效。
本院认为，表决票上的签字人是经业主授权的物业实际使用人，其与物业相关的权利均来自于业主授权，物业的实际使用人在事关其根本利益的业主表决票上签字也是基于业主的授权使用产生，与业主具有同等效力。故对原告提交的业主档案，天津市业主大会表决票本院予以确认。
三、原告向本院提交的证据5，被告质证称：对证据真实性有异议。1、原告提供的检测报告是2014年的，并且报告委托时间8月22日，出报告时间是2014年8月25日，都晚于立案起诉时间，说明报告是临时弄的，不真实。2、水泵运行记录表上没有2013年8月31日和2014年的1月31日和5月31日的运行记录，而这几个月均有31日，说明证据不真实；3、要求对检测报告进行鉴定。
本院认为，原告已说明消防设施检测每年一次，且都是8月份进行，提交的检测报告是今年刚出具的，并非为诉讼专门进行。原告的陈述符合消防检测的实际，真实可信。原告对泵房设备运行进行记录只是原告的管理方式，记录期间长，具有连续性，被告认为原告的管理记录不真实，申请鉴定没有依据；且本案是物业服务合同纠纷案件，物业服务是综合性事物，管理泵房只是原告物业服务内容的一部分，原告没有必要伪造运行记录。故对原告提交的消防检测相关材料、消防水泵运行记录表的真实性本院予以确认。
四、原告提交的证据7，被告质证称：被告的房屋都是商户经营使用，每天早晨商户自己都有门前保洁员进行清扫，物业的保洁人员上班再扫，基本就没用了。
本院认为，原告提交的光盘所载照片可以反映原告确实拥有专业的保洁人员提供保洁服务的基本情况，但照片中也反映出被告的质证意见也基本属实。故对该组证据本院予以确认。
五、被告提交的证据1、2，原告质证称：1、对两份证明真实性不认可，因为施工没有发票；2、照片只证明某一时刻被告自己打扫，而原告是坚持连续不断的日常保洁，天天都有记录；3、业主房后通道不是原告服务范围，原告不负责清理；4、污水外溢是因为被告私自改造化粪池和下水道造成的，原告方找过被告，但被告不能提交图纸，原告没法维修。
本院认为，综合照片所反映的客观状况及原告质证意见，可以证明被告自行修复和清理下水管道及进行日常保洁的说法基本属实，但所花费用因为证据格式不规范，本院不予采信。故对该组证据本院予以部分确认。
六、被告提交证据3，原告质证称：1、被告方混淆了事实。变压器由原告所有，原告并不是代收电费，可自行根据费用定价，如果被告方不同意电费定价可自行安装变压器；2、原告方收取电费并没有记载是根据合同收取。
本院认为，原告是依据住宅物业服务合同起诉被告交纳物业费，而供电不是物业合同约定的物业服务内容，不在本案审理范围，故对该组证据本院不作分析。
本院根据上述认证查明，2012年10月16日，原告与天津市蓟县中昌北路鸿昌广场小区业主委员会签订《天津市住宅物业服务合同》。合同期限二年，自2012年11月1日起至2014年10月31日止。合同约定物业服务内容为：（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；（四）车辆行驶和停放秩序的服务、管理；（五）物业管理区域内公共秩序的服务、管理；（六）物业档案的建立、保管和使用。合同约定物业费采取包干制形式收取，商业房为每月每平米1元。交纳费用时间为次月15日之前。从逾期之日起按应缴费用的3‰交纳违约金。被告张志娴系该小区4号楼2门底商业主。该房屋产权面积992.51㎡，自2010年5月起一直由被告赵日升租赁使用。租赁合同约定租赁期间物业费由承租人负担。原告自2012年11月起接手对该小区的物业服务管理活动。二被告作为业主和使用人，均未向原告交纳物业费。截至2014年7月，按照合同约定价格和被告房屋面积，被告拖欠原告物业费共计20842.71元。
另查，鸿昌广场小区系住宅和商业用房混合小区，小区没有独立的封闭区域，敞开式管理，且地跨中昌路。商业房位列马路两侧，门前空地与市政人行道相接。小区范围内没有绿化。被告房后道路与附近村落相连，无人管理。原告接手物业后，地处路面的下水管道和污水井等曾堵塞泄露，污水四溢。原告因业主私自改造化粪池和下水道没有施工图纸而拒绝修理。被告与附近其他业主自行出资修理。
上述事实，有当事人提交的上述证据和陈述意见在案佐证。
本院认为，原告与鸿昌广场小区业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，本院予以确认。物业合同系由小区业主委员会代表全体业主签署，对小区业主均具有约束力。物业公司和业主均应按照合同约定履行各自义务。但因为该小区商住混合、敞开管理的特殊现状，加之合同并未针对住宅和商户的不同特性对服务内容进行区分，导致合同约定的部分服务内容原告无法或无需履行。但合同约定的收费价格是基于合同约定的全部服务内容而定，在部分服务内容未履行的情况下，依据公平原则，应从收费中予以减免。结合原告提供服务的范围和实际履行状况，原告起诉要求被告给付2012年11月至2014年7月的物业费本院予以部分支持，依法减免50%为宜；因为原告提供服务内容与合同约定确实存在差距，故原告要求被告支付违约金本院不予支持。因二被告之间约定物业费由承租人负担，故被告赵日升承担物业费给付责任，被告张志娴作为业主承担连带责任。被告关于原告在代收电费过程中隐瞒真相私自加价，请法院查明事实，退还多收的电费的辩解意见，因供电不是物业合同约定的物业服务内容，不在本案审理范围。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：
一、被告赵日升给付原告天津诚瑞达物业管理有限公司物业费20842.71元的50%，计10421.36元（截至2014年7月），于本判决生效之日起七日内付清；
二、被告张志娴承担连带责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费161元（已减半），由被告赵日升负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于天津市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 冯振疆
二〇一四年十月三十日
书记员 艾世尧
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民法通则》
第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
2、《中华人民共和国合同法》
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。