上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2277号
上诉人（原审被告）：上海家欣建材市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇康沈路1030号1、2幢。
法定代表人：沈益明，总经理。
委托诉讼代理人：刘溯源，上海市罗顿律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戴均斌，男，1964年4月3日出生，汉族，住浙江省天台县。
委托诉讼代理人：张金锋，北京长安（上海）律师事务所律师。
原审被告：上海乐全物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区博兴路195号205室。
法定代表人：黄秀虹，执行董事。
委托诉讼代理人：王瑞，上海乐全物业管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：耿伟，上海乐全物业管理有限公司工作人员。
上诉人上海家欣建材市场经营管理有限公司（以下简称家欣公司）因与戴均斌、原审被告上海乐全物业管理有限公司（以下简称乐全公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初14125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
家欣公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判家欣公司支付戴均斌装修损失人民币15万元。事实与理由：1、一审判决认定上海市浦东新区XX镇XX路XX号一楼800平方米的房屋（以下称为涉案房屋）装修费用57万元没有事实依据。2、一审确定赔偿金额时，忽视了租赁合同五年期限，装修费用应依据五年时间进行折旧，涉案房屋使用了2.5年，即使装修费用57万元被认定，涉案房屋至拆除时装修残值也仅有28.5万元，应根据装修残值和双方过错确定双方承担损失的比例。
戴均斌辩称，不同意家欣公司的上诉请求，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
原审被告乐全公司则同意家欣公司上诉请求。
戴均斌向一审法院起诉请求：判决家欣公司、乐全公司赔偿戴均斌损失2,000,342元（其中包含租金损失1,005,000元，装修损失573,573元，经营损失421,769元）。
一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX号房屋（以下称为1030号房屋）的产权人是乐全公司。1030号房屋是有产权证的合法建筑，产权证附记载明：1幢共2层，2幢共3层。家欣公司出租给戴均斌的涉案房屋，没有合法建造凭证，位于合法的1030号房屋边上，涉案房屋层数只有一层，面积800平方米左右。
2014年6月29日，家欣公司（甲方，出租方）与戴均斌（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于开设超市，租赁期间不得改变租赁用途。租赁期限为2014年9月1日至2019年8月30日止。押金为1万元，年租金为39.80万元，第三年起每年在第一年租金基础上递增5%，租金每半年支付一次。租金支付方式为先付后用。2014年6月29日至2014年8月30日为装修免租期。
2014年11月10日，戴均斌办理了营业执照，名称为上海市浦东新区康桥镇XX超市，经营场所登记为“浦东新区XX镇XX路XX号-5”。戴均斌申请的食品流通许可证，载明的经营场所也是“浦东新区XX镇XX路XX号-5”。2015年6月5日，康桥派出所出具证明称，上海市浦东新区康桥镇XX超市租赁的建筑位于“浦东新区XX镇XX路XX号-5”。
2017年1月，戴均斌接到拆违通知，涉案房屋实际于2017年2月28日被拆除。截至2017年2月28日涉案房屋的租金，戴均斌已经支付。
另外，戴均斌支付过家欣公司押金1万元，家欣公司同意在本案中退还。
一审审理过程中，戴均斌申请对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定。法院委托了上海市XX有限公司（以下简称XX公司）进行鉴定。2017年5月22日，XX公司出具了情况说明称，经了解现场已经被拆除，无法进行实地勘测，不具备工程造价鉴定的条件。
为证明装修损失，戴均斌提交了房屋拆除前后的视频。家欣公司对证据真实性无异议，但是认为戴均斌无法证明是何时进行的装修。
关于装修，戴均斌主张其找了几个施工队进行装修的，面积800平方米，如果找正规装修公司要数百万元；2014年6月至8月，戴均斌进行第一装修，花费47万元；2016年6月，为做小餐饮进行改造，花费2.70万元；2016年年底，第三次为做生鲜进行改造，造了生鲜的台子、下水道，造了换衣服的地方，花费7万元；戴均斌共花费57万元，包含了装修的材料费、人工费、中央空调和监控等不可移动的设施，不包括可以移动的货架和冰柜。家欣公司认可戴均斌有过装修，但是对戴均斌陈述的装修花费达到57万元，不予认可。
一审法院认为，因涉案房屋无合法建造手续，故戴均斌和家欣公司之间订立的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。家欣公司明知涉案房屋系违法建筑并将房屋出租给戴均斌，应当承担主要的过错责任。1030号房屋有产权证，载明的房屋是两层以上，本案涉案房屋总高只有一层。即便如戴均斌所述，其原本并不知晓涉案房屋没有合法建造凭证，但戴均斌疏于审查也有过错，应当承担次要过错责任。
涉案房屋已经被政府有关部门拆除，戴均斌无需再将涉案房屋返还家欣公司。关于押金1万元，家欣公司同意在本案中退还，于法不悖，予以准许。关于装修损失，因无法鉴定，结合涉案房屋的面积、戴均斌用于开设超市的房屋用途、房屋实际使用时间、拆除前后的实际情况以及双方的过错程度，一审法院酌定家欣公司赔偿戴均斌装修损失25万元。戴均斌所支付的租金数额相对应的租赁期限内，戴均斌实际使用了涉案房屋，戴均斌要求赔偿租金损失，缺乏依据。合同无效，戴均斌要求赔偿经营损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。戴均斌要求乐全公司承担责任，也缺乏事实和法律依据，不予支持。乐全公司经合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，依法缺席判决。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、戴均斌与上海家欣建材市场经营管理有限公司于2014年6月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海家欣建材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起七日内退还戴均斌押金1万元；三、上海家欣建材市场经营管理有限公司应于判决生效之日起七日内赔偿戴均斌损失25万元；四、驳回戴均斌的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,802元，由戴均斌负担17,752元，上海家欣建材市场经营管理有限公司负担5,050元。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，一审法院根据现已查明的事实及相应的法律、司法解释的规定，对戴均斌和家欣公司之间关于涉案房屋的租赁合同的效力认定无误，本院予以确认。
本案争议的焦点为一审法院酌定家欣公司赔偿戴均斌装修损失25万元是否有充分的事实根据和法律依据。对此，本院认为，涉案房屋在评估之前已被拆除,装修费用清单虽系戴均斌单方制作，但戴均斌同时还提交了涉案房屋拆除前后的视频等证据，家欣公司对视频的真实性无异议，装修费用清单的内容与视频反映的装修状况基本能相互印证，一审法院结合视频、证人证言，并根据涉案房屋的面积、用途、实际使用时间、拆除前后的实际情况以及双方的过错程度，酌定家欣公司赔偿戴均斌装修损失25万元，并无明显不当，本院予以确认。综上，家欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院所作出的判决恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5,050元，由上诉人上海家欣建材市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一八年四月二十日
书记员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……