浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙嘉民终字第175号
上诉人（原审被告）：施甲。
委托代理人：张某某、应某某。
上诉人（原审原告）：嘉兴市××青少年活动中心。住
所地：嘉兴市××××公园内。
法定代表人：万某某。
委托代理人：俞某某、俞某。
原审被告：姚某。
上诉人施甲为与被上诉人嘉兴市××青少年活动中心（
以下简称青少年××心）、原审被告姚某房屋租赁合同纠纷一
案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2009）嘉秀民初字第1366号
民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年3月23日受理后依
法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2003年9月1日，青少年××心与施
甲签订了《抵押协议书》一份，约定由施甲以其所有的坐落于
嘉兴市××小区东××村电××台××室为姚某与青少年××
心所签的房屋租赁协议中姚某应付的租金、管某某等债务的履
行提供抵押担保，抵押期限为姚某与原告所签协议的债务履行
期限届满之日起两年。并于2003年9月4日在嘉兴市房地产管理
处办理了房屋抵押登记手续，办理了房屋他项权人为青少年×
×心的嘉房禾他字第押（03）1750号房屋他项权证。2003年9月1日，青少年××心与姚某、施乙签订了《房屋租赁协议书
》一份，约定青少年××心将其享有使用权的坐落于嘉兴市秀
洲公某某的房屋二间，面积为777平方米的房屋出租给姚某，
租赁期限为五年，自2003年9月1日至2008年8月31日止；前三
年租金为每平方米15元／年，按季支付，于每季第一个月的5
日支付，第四年始房租随行就市，双方另行协商；姚某在2004
年3月31日前在秀洲公某某投入不少于30000元的公某设施或资
金赞助形式支付；由姚某某担每年18000元的公某保安、养某
某，与房租同时支付；还对其他事项作了约定。并由施甲以其
所有的坐落于嘉兴市东升小区东升一村电视台宿某作抵押，为
姚某履行协议提供担保。在租赁过程中，青少年××心与姚某
、施甲于2005年6月14日又签订了《房屋租赁补充协议》一份
，约定对原协议中约定的公某保安、养某某不再收取，但如姚
某在该房屋北门外及场地和消防通道上摆摊及堆放其他杂物的
，青少年××心仍应收取；原协议中前三年租金为每平方米15
元／年属笔误，应为每平方米15元／月。并对姚某前期所欠房
租和电费进行了结算，约定了支付时间。同时还约定如姚某再
有拖欠租金、水电费等费用的，则应承担每日万分之五的违约
金，如拖欠日期达60天以上的，青少年××心有权随时解除租
赁协议。2007年9月18日，青少年××心与姚某签订了《解除
房屋租赁协议书》一份，约定原签订的《房屋租赁协议书》和
《房屋租赁补充协议》于2007年9月30日解除，姚某尚欠青少
年××心租金及水电费共计95000元，于2007年9月30日前一次
性给付清，到期不付的，应承担违约金。2008年8月18日，青少年××心单方出具书面“协议”一份，承诺由姚某某付1000
00元，终止协议，分二次付清，最后50000元，于2008年9月底
前付清。但姚某至今尚欠房租45000元。
原审法院审理认为，青少年××心与姚某及施甲所签订
的《房屋租赁协议书》和《房屋租赁补充协议》均系当事人意
思自治表示，也未违反法律规定，应属有效。青少年××心与
姚某在协议履行期限届满前协商一致，并达成协议，解除了双
方所签订的房屋租赁协议，该解除房屋租赁协议也系当事人意
思自治表示，也属有效。根据双方约定，房屋租赁协议于2007
年9月30日解除。姚某因房屋租赁所负之债即租金和水电费共
计95000元也于协议解除之日即2007年9月30日到期，但姚某未
按期全面履行，至今尚欠45000元未付，显属无理，故对青少
年××心要求姚某支付租金及水电费45000元的诉讼请求，予
以支持。对青少年××心要求姚某支付违约金的诉讼请求，因
在解除房屋租赁协议中约定了违约金条款，但未约定违约金的
数额，也未约定违约金的计算方法，故应参照双方在房屋租赁
补充协议中所约定的违约金的计算方法进行计算，但双方所约
定的逾期付款违约金为每日万分之五明显过高，且青少年××
心也未能提供造成损失的相应证据，故对违约金计算标准应予
调整，酌定按照银行贷款月利率4.5‰的1.3倍即5.85‰计算，
自2007年10月1日起至青少年××心计算违约金的截止日2009
年8月31日，共计23个月，违约金共计为6054.75元。2009年8
月31日之后的违约金，因青少年××心起诉时未主张，不予处
理。施甲以其所有的坐落于嘉兴市××小区东××村电××台××室的房屋为姚某按其与青少年××心签订的房屋租赁协议
中约定的应付租金等债务的按季某某提供抵押担保，并签订了
抵押协议，办理了相应的抵押登记手续，该抵押担保应属有效
。而当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保
物权的存续不具有法律约束力。但双方在抵押协议中约定“抵
押期限为姚某与青少年××心所签订协议的债务履行期限届满
之日起两年”，该抵押期限的约定不具有法律约束力，应属无
效。抵押人施甲以其房产作抵押，为姚某的债务履行提供抵押
担保，抵押权与其担保的债权同时存在，应在抵押担保的范围
内承担相应的抵押担保责任，债权人即青少年××心对抵押物
的折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款享有优先受偿权。施甲
辩称青少年××心与姚某签订的解除房屋租赁协议中明确了青
少年××心与姚某的债权债务关系，其中并无提及担保人的责
任，也没有其签字，认为其担保关系在青少年××心与姚某解
除房屋租赁协议后即已终止。该抗辩理由缺乏法律依据，不能
成立。姚某经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法
可以缺席判决。据此，依照《中华某某共和国合同法》第一百
零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华某某共和
国担保法》第四十六条、第五十二条、最高人民法院《关某某
用〈中华某某共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条第一
款和《中华某某共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判
决：一、姚某于判决生效之日起十日内支付嘉兴市××青少年
活动中心房租、水电费45000元及逾期付款违约金6054.75元；
二、嘉兴市××青少年活动中心对施甲所有的坐落于嘉兴市××小区东××村电××台××室折价或者以拍卖、变卖该房屋
的价款享有优先受偿权；三、驳回嘉兴市××青少年活动中心
的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义
务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条
之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1318
元，由姚某、施甲负担，公告费560元，由嘉兴市××青少年
活动中心负担。
判决宣告后，施甲不服，向本院提起上诉称：一、协议
约定的担保范围为租金和管某某，故施甲仅应就租金部分承担
抵押担保责任；二、根据《物权法》第202条的规定，抵押权
人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法
院不予保护。本案租金约定为按季支付，而姚某与青少年××
心于2007年9月18日合意解除了租赁协议，故施甲只须对2007
年9月18日前一季度的租金承担抵押担保责任，对此前的债务
不承担抵押担保责任。请求撤销原判，改判驳回青少年××心
对施甲的诉讼请求。
被上诉人青少年××心答辩称：一、根据合同约定，施
甲的抵押担保范围包括姚某涉案租赁产生的所有债务；二、分
期履行的债务，诉讼时效应自最后一期履行届满之日起计算，
故青少年××心行使抵押权应受法律保护。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。
本院认为，本案二审焦点是：涉案抵押担保的范围以及
抵押权是否已消灭。
根据合同约定，施甲为姚某与青少年××心所签订的房屋租赁协议中姚某应付的租金、管某某等债务的履行作抵押担
保。此处的“租金、管某某等”文字，是对姚某因涉案租赁所
产生的所有债务的概括性表述，而水电费用是姚某租赁房屋后
使用过程中必然产生的费用，故该部分债务属于抵押担保范围
。至于本案抵押权是否已消灭的问题。《中华某某共和国物权
法》自2007年10月1日起施行，而涉案租赁、担保协议的订立
、履行及解除均在此之前，故本案不能适用《中华某某共和国
物权法》，施甲授引该法条款显系错误。根据最高人民法院《
关某某用〈中华某某共和国担保法〉若干问题的解释》第十二
条第二款的规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，
担保权人在诉讼时效结束后的2年内行使担保物权的，人民法
院应当予以支持。现青少年××心行使担保物权尚在主债权的
诉讼时效之内，故本案抵押权并未消灭。综上，施甲的上诉意
见缺乏依据，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，法律正
确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华某某共和国民
事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如
下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1318元，由施甲负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 迪 虎
审判员 黄嵩审判员谭灿
二〇一〇年四月十五日
书记员 阮 美 琴