北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第16276号
上诉人（原审被告）樊荣，男，1968年2月6日出生。
被上诉人（原审原告）穆甫合，男，1962年10月3日出生。
上诉人樊荣因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2013）房民初字第00726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年10月，穆甫合诉至原审法院称：2007年，我承包了北京九洲鸿运实业集团有限公司的城关红塔农副产品交易市场，樊荣于2011年11月起向我租赁该市场房屋五间经营餐饮，约定房租每季4500元。自2012年1月15日至2012年9月15日，穆甫合拖欠房租共计12000元，经多次催要无果，我只有诉求法院，要求：1、樊荣给付我租金12000元；2、解除我与樊荣的房屋租赁关系，樊荣交回房屋退出市场；3、诉讼费由樊荣承担。
樊荣辩称：我与穆甫合口头约定永久租赁，每个季度的租金是4500元，租期自2011年11月开始。因穆甫合一直称能给我出具合法手续以便我办理工商执照，并承诺如不能出具合法手续，房租、水费和电费都可以不交，故我此后就等着穆甫合办手续，穆甫合却在2012年9月19日贴出了拆迁通知，并强行给商户停水停电，致使我无法正常经营。综上，我认为，穆甫合企图借解除租赁合同规避拆迁补偿，所以我不同意给付租金和解除合同。
原审法院经审理认为：穆甫合与樊荣事先只就所租房屋数量、房屋租金数额及交纳方式进行了约定，并未约定租赁期限，事后双方亦未对租赁期限达成补充协议，可见双方的口头租赁协议属于不定期租赁合同。对于不定期租赁，我国合同法明确规定了当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。从本案来讲，虽然穆甫合通知商户搬迁的期限很短，但至今已一年有余，樊荣仍未搬出，早已超出了法律规定的合理期限范畴，且穆甫合并非拆迁补偿的一方主体，故樊荣称穆甫合借解除合同来达到规避拆迁补偿的说法不能成立。关于租金，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。樊荣自2012年1月15日后一直未支付租金，虽然樊荣称有免交的条件，但该条件穆甫合不予认可，其他商户因与本案存在一定的利害关系，故其他商户提供的证言法院不予采信，对此樊荣亦无其它证据佐证，故樊荣所称的免交条件不能作为拒绝支付租金的理由。综上所述，穆甫合要求樊荣给付租金、交回所租房屋的请求，理由正当，证据充足，法院予以支持。关于穆甫合要求樊荣退出市场的请求，属于樊荣交回房屋后的一种必然延续，不宜作为独立的诉讼请求，故法院对此不予采纳。对樊荣的辩解，法院不予采信。据此，原审法院于2013年9月判决：一、樊荣于判决生效后十五日内给付穆甫合房屋租金一万二千元；二、樊荣于判决生效后十五日内将其从穆甫合处所承租的五间房屋返还给原告穆甫合。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，樊荣不服，上诉至本院，主张：穆甫合的陈述与所提交的证据相矛盾，《房屋租赁合同》系后补的，一审的证人与穆甫合就赔偿问题已达成了和解，不存在利害关系，穆甫合承诺我如不能出具办理营业执照的相关手续，房租、水电费均可以免交，穆甫合至今未出具上述手续，故要求撤销原判，驳回穆甫合的全部诉讼请求。穆甫合同意原判。
经审理查明：2010年9月1日，穆甫合与北京九洲鸿运实业集团有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定穆甫合承租北京九洲鸿运实业集团有限公司所属的北京城关红塔农副产品交易市场底商（房屋48间、建筑面积3000平方米、装修状况完好），年租金90000元，租赁期限至2013年8月30日。2011年11月，樊荣与穆甫合口头商定由樊荣租赁该市场中的五间房屋，每季租金4500元，当季首月15日交纳。双方未约定租赁期限。
2012年9月19日，北京城关红塔农副产品交易市场贴出通知，要求各商户积极配合拆迁，否则将于2012年9月21日停水、停电。2012年10月12日，穆甫合以北京城关红塔农副产品交易市场总承包人的身份向繁（樊）荣发出了《收回占用逾期租赁房屋的通知》，限樊荣在2012年10月18日前归还房屋，逾期将强行收回，同时保留诉讼法律的合法权益。因樊荣在该期限内未将房屋交回，穆甫合诉至原审法院。
原审审理中，经审核确认以下事实：1、樊荣未向穆甫合交纳2012年1月15日至9月的租赁费共计12000元；2、北京城关红塔农副产品交易市场（市场登记证号：工商市字
1111000189号）面临拆迁，北京九洲鸿运实业集团有限公司已与北京市房山区人民政府城关街道办事处洪寺村村民委员会签订了协议书，约定总补偿款为3431978元（被拆房屋重置成新价2169880元、附属物限价837147元、搬家补助费36457元、停产停业综合补助费280000元、其他补助费108494元）；3、上述总补偿款中的停产停业损失补偿标准为每平方米200元，现场确认营业面积为1400平方米。
原审审理中，樊荣主张：穆甫合承诺如不能出具办理营业执照的相关手续，可以免交房租及水电费，并提交了其他商户的证明佐证。樊荣否认曾做出过上述承诺，亦对其他商户的证明不予认可。
本院审理中，樊荣称：穆甫合提交的2010年9月1日签订的《房屋租赁合同》系后补的，但未提供相应证据证明该主张。此外，樊荣还提交了于克利的书面证言一份，以证明穆甫合与樊荣曾约定，由穆甫合出具办理执照的相关手续，否则樊荣可以拒交水电、房租等一切费用。穆甫合不认可于克利的书面证言，且否认于克利为市场的经理。
上述事实，有穆甫合与北京九洲鸿运实业集团有限公司签订的《房屋租赁合同》、2012年9月19日北京城关红塔农副产品交易市场的通知、收回占用逾期租赁房屋的通知、北京市房山区人民政府城关街道办事处洪寺村村民委员会与北京九洲鸿运实业集团有限公司就拆迁补偿签订的《协议书》、《拆迁估价报告》、《停产停业损失补偿及房屋拆除补助报告单》及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：公民的合法权益受法律保护。穆甫合与樊荣达成口头租赁协议，约定穆甫合将涉案房屋出租给樊荣使用，每季度租金为4500元。但双方对租赁期限持不同意见，樊荣主张双方为永久租赁关系，穆甫合不予认可。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方未签订书面租赁协议，且对租赁期限陈述不一，至穆甫合要求与樊荣解除租赁关系之日双方租赁关系已维持六个月以上，故双方口头租赁协议应属于不定期租赁合同。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据已查明的事实，2012年10月穆甫合已经书面通知樊荣，与之解除租赁关系，要求樊荣在规定期限内交还涉案房屋，樊荣至今未交还涉案房屋。现穆甫合要求解除与樊荣之间的租赁关系，符合法律规定，且从穆甫合书面通知之日至今已给予了樊荣充分的搬离准备时间，故双方的租赁关系应予解除。租赁关系解除后，樊荣无权继续占有使用涉案房屋，故理应将涉案房屋交还给穆甫合。关于租金，樊荣主张穆甫合承诺如不能出具办理营业执照的相关手续，房租、水电费均可以免交，穆甫合至今未出具上述手续，故不同意向穆甫合支付房屋租金。穆甫合否认曾做出上述承诺。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。樊荣为证明其主张提交了其他商户的证明及于克利的书面证言，但因为其他商户与本案具有一定的利害关系，且于克利未出庭作证，故仅凭上述证据不足以证明穆甫合曾做出免租承诺，本院对樊荣的上述主张不予采信。穆甫合要求樊荣给付2012年1月15日至9月的房屋租金12000元，于法有据，应予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。樊荣的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费100元，由樊荣负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费100元，由樊荣负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王轶稚
代理审判员 曹 雪
代理审判员 刘永民
二〇一三年十二月十二日
书 记 员 施成微