上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第406号原告卫家林，男，汉族，住本市。被告钱国菁，女，汉族，户籍地本市。第三人上海福美来房地产经纪有限公司，注册地本市。法定代表人叶小平，总裁。委托代理人陶义，男，公司员工。原告卫家林诉被告钱国菁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月4日立案受理后，依法由审判员王俊独任审判，于同年4月8日公开开庭进行了审理，原告卫家林、被告钱国菁到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2015年5月15日依法通知上海福美来房地产经纪有限公司（以下简称福美来公司）作为本案的第三人参加诉讼，并于同年6月16日裁定本案转为普通程序审理，于同年7月21日公开开庭进行了审理，原告卫家林、被告钱国菁、第三人上海福美来房地产经纪有限公司的委托代理人陶义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫家林诉称，原告于2013年1月14日经福美来公司长宁店居间介绍与被告签订了房地产买卖居间协议，以人民币101万元（被告到手价）购买被告名下的一处房屋，当日，原告向被告支付定金1万元。事隔6、7天，原告准备支付首付款，打电话给被告，被告表示房屋卖得太便宜，现在少于116万元不卖，让原告找中介谈取消买卖事宜，并不再接听原告的电话。被告的行为缺乏诚信，构成违约，应承担民事责任。诉请：1、请求法院判令被告违约并承担违约责任；2、请求法院判令被告按照合同约定双倍返还定金20,000元，并向原告赔礼道歉；3、赔偿因诉讼产生的相关费用包括诉讼费合计1,630元。经本院释明，原告放弃了第1项和第2项中赔礼道歉之诉请。被告钱国菁辩称，原告所述双方签订房地产买卖居间协议及原告支付定金1万元属实，但双方未能签订买卖合同的责任并不在被告，是中介公司通知被告因原告无法办出贷款，遂另行帮被告居间将房屋以100万元出卖给了案外人，并不存在被告要抬高价格而故意毁约的情况。被告当时就将1万元定金交给中介人员王洪飞由其还给原告，后听说原告拒收。原告曾为本案纠纷提起过诉讼，因双方达成庭外和解协议而撤诉。现被告得知王洪飞并未将钱还给原告，同意按协议返还原告定金10,000元，支付补偿款300元，不同意原告本次提出的诉讼请求。第三人福美来公司述称，系争房屋买卖的居间方不是第三人，而是与第三人有加盟关系的具有独立法人资格的公司，涉案协议是在2013年1月签订的，该加盟店人员已发生过变更，第三人无法了解当时的情况，原、被告之前已对本案定金争议达成和解协议，本案争议与第三人无关。本案原告没有证据证明被告存在违约的事实，且提出的诉请包括定金和违约赔偿两项，不符合法律规定，由法院依法判决。经审理查明，原、被告于2013年1月14日经福美来长宁店（系加盟店）居间介绍签订房地产买卖居间协议一份，约定甲方（被告）将自有的本市长宁路1488弄3支弄1号108室房屋出售给乙方（原告），购房总价款101万元，分三期支付，其中贷款支付40万元；乙方支付1万元作为购买意向金，如甲方接受本协议第二条所述买卖条件（指房屋总价款及付款方式）并签署本协议的，则甲乙双方同意乙方交付的意向金在双方签署本协议后即转为定金；双方同意在本协议生效次日起15个工作日内到丙方（福美来长宁店）指定地点补签《上海市房地产买卖合同》等，协议还约定了定金责任。协议上除原、被告签名外，还盖有“福美来不动产总部授权专用章”。当日，被告收取定金，并立下收据交予原告。不日，中介人员通知原、被告，表示涉案房屋房龄太老，贷款批不下来，替双方另行介绍买家和卖家。同年1月20日，被告与案外人池顾明等三人签订上海市房地产买卖合同，房价款为102万，以现金形式支付。中介人员另行为原告介绍房源，但原告表示只满意被告房屋，也不愿收回定金。涉案房屋于2013年4月核准登记在案外人池顾明等三人名下。2013年3月，原告曾就本案争议向本院提起诉讼，案号为（2013）长民三（民）初字第1196号（以下简称前次诉讼），中介人员杨长留、王洪飞分别作为被告的特别授权委托代理人和证人出庭。2013年7月16日，双方达成庭外和解协议，内容如下：“一、乙方（指被告）于2013年7月19日前返还甲方（指原告）定金人民币1万元；二、乙方于2013年7月19日前自愿补偿甲方人民币300元；三、双方就定金合同再无其他争议。”当日，原告向本院申请撤诉，本院口头裁定准予撤诉。嗣后，被告未履行协议。原告为本次诉讼向长宁区房地产交易中心查询涉案房屋产权状况及产权人信息花费交通费和查阅费80元。以上事实，有当事人陈述，原告提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、房地产登记资料查阅费收据、车费发票，第三人提供的福美来不动产加盟合同以及（2013）长民三（民）初字第1196号案件法庭审理笔录、口头裁定撤诉笔录、和解协议及被告与案外人池顾明等签订的上海市房地产买卖合同为证，经庭审查证属实，本院予以确认。由于双方各执己见，本案调解不成。本案的争议焦点主要是：被告是否存在违约行为及本案的民事责任应如何承担？原告认为，居间协议签订后，国家出台了利好房地产市场的政策，被告反悔，欲以高价出售，被告的行为构成违约，应承担双倍返还定金及赔偿损失的民事责任。被告认为，是中介公司通知被告原告办不出贷款，另行帮被告介绍卖家，不存在高价出售的情况，被告当时就将1万元定金交给了中介人员，不存在违约，愿意按和解协议履行。为证明自己的主张，被告提供了当时的中介人员杨长留出庭作证。第三人意见同述称。经质证，原告认为，证人所述大部分内容与事实不符，第三人认为对证人所述情况不清楚，无法发表质证意见。本院认为，证人杨长留在前次诉讼中，曾作为被告的代理人参加诉讼，其证言的客观性、公正性令人生疑，且无其他证据相印证，故对杨长留的证言本院不予采信。从原、被告的陈述及前次诉讼的庭审笔录中可以看出，双方没有签订正式的房地产买卖合同，是因为中介人员通知双方被告办不出贷款，另行帮助双方介绍买家和卖家，被告之后与案外人就涉案房屋签订买卖合同，出售价与原告签订的居间协议相差无几，并不存在高价出售的情况。原告主张系被告反悔将房屋高价出售给案外人，导致双方房屋买卖不成，缺乏相应的事实依据。另，双方就本案争议，已于2013年7月16日达成和解协议，言明“双方就定金合同再无其他争议”，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现被告同意履行协议，而原告在没有证据证明该协议存在无效或可撤销的情形下，主张双倍返还，缺乏法律依据。需要指出的是，导致本次诉讼是由于被告怠于关心自身事务，未及时履行协议所致，故本案诉讼费及原告因本次诉讼多支出的合理费用应由被告承担，但原告不能提供发票凭据的部分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告钱国菁应于本判决生效之日起三日内返还原告卫家林定金人民币10,000元，给付补偿款人民币300元，合计人民币10,300元；被告钱国菁应于本判决生效之日起三日内赔偿原告卫家林损失人民币80元;驳回原告卫家林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币332元，由被告钱国菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王 俊审 判 员  陆长庆人民陪审员  杨耀丰二〇一五年八月十日书 记 员  陈 清附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。