河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终3768号
上诉人（原审被告）：开封市天冰制冷配套厂。住所地：开封市重工路*号。
法定代表人：刘志鹏，任该公司总经理。
统一社会信用代码：91410203724145360H。
委托诉讼代理人：冯鹤，河南世纪行律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）：吴新伟，男，汉族，1967年3月26日出生，住开封市顺河回族区。
委托诉讼代理人：杨建新，河南天坤律师事务所律师，代理权限：特别授权。
上诉人开封市天冰制冷配套厂因与被上诉人吴新伟租赁合同纠纷一案，不服开封市顺河回族区人民法院（2016）豫0203民初529号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人开封市天冰制冷配套厂特别授权代理人冯鹤、被上诉人吴新伟及其特别授权代理人杨建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
开封市天冰制冷配套厂上诉请求：请求撤销开封市顺河回族区人民法院（2016）豫0203民初529号民事判决，改判驳回吴新伟的诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定开封市天冰制冷配套厂未支付租金的事实错误。2001年7月20日开封市天冰制冷配套厂和开封市黄河制冷机械厂签订的租赁合同约定的租赁期为2001年8月1日至2021年8月2日，租金支付时间为每年6月份，也就是每年的6月支付当年的8月至12月的房租和次年1月至7月的房租。开封市天冰制冷配套厂根据开封市金明区人民法院的要求陆续向法院支付房租16万元应为2009年8月份至2017年8月的房租，吴新伟领取租金后向法院出具了收到条，收条中并未列明是支付的哪一年的房租，但原审判决认定开封市天冰制冷配套厂的“违反了原合同约定的租金交付时间”，与客观事实相悖，开封市天冰制冷配套厂并未迟延履行债务致使不能实现合同目的。2、原审判决认定开封市天冰制冷配套厂擅自改造房屋结构的事实错误。一审法院认定开封市天冰制冷配套厂擅自改造房屋结构，但并未在判决书上写明认定的依据及相关的证据，且开封市天冰制冷配套厂租赁的房屋是简易房屋，属于危房，是政府部门要求拆除且开封市天冰制冷配套厂在联系不到吴新伟的情况下根据法律规定保障租赁物的安全使用进行修缮，既不是擅自，又没有给租赁房带来损失，相反还帮助吴新伟解决了安全问题，提高了租赁房屋的使用价值。3、一审判决适用法律不当。一审法律适用的相关法律规定不能作为解除合同的法律依据。
吴新伟答辩称：1、一审判决认定事实清楚、证据充分。开封市天冰制冷配套厂2016年1月至2017年4月没有把租金交到开封市金明区人民法院，晚交了10个月并且少交了2016年1月至2016年7月的租金。开封市天冰制冷配套厂擅自变动吴新伟的房屋建筑主体和承重结构；2、一审判决适用法律正确。依照法律规定应当解除双方的租赁合同并让开封市天冰制冷配套厂赔偿给吴新伟造成的经济损失。
吴新伟向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除吴新伟与开封市天冰制冷配套厂之间的租赁合同；2、请求依法判令开封市天冰制冷配套厂向吴新伟缴纳自2016年元月至2017年6月的租赁费3万元，剩余的按每年2万元的标准计算至腾空厂房厂院之日止；3、请求依法判令开封市天冰制冷配套厂赔偿拆除吴新伟房屋的经济损失10万元；4、诉讼费用由开封市天冰制冷配套厂承担。
一审法院认定事实：2007年开封市金明区人民法院就开封市黄河制冷机械厂劳动路南段宗地集体建设用地使用权及地上建筑物委托开封市生资拍卖行进行拍卖，开封市生资拍卖行分别于2007年9月20日、10月9日在开封日报刊登拍卖公告，上述两次拍卖均流拍。2007年11月7日，开封市生资拍卖行再次刊登拍卖公告，2007年11月22日，吴新伟以412000元价格竞买成交，并与开封市生资拍卖行签订了成交凭证。2007年12月18日，开封市生资拍卖行与吴新伟签订了拍卖成交确认书。确认书载明的拍卖标的名称为：劳动路南段黄河制冷机械厂土地使用权，1533.34平方米，地上建筑物约270平方米，无证建筑物211平方米，简易房115平方米。吴新伟陆续缴纳了部分价款。2008年4月14日，开封市××区人民开封市天冰制冷配套厂发出通知。该通知载明，该院在执行××、××、××、××开封市黄河制冷机械厂借款纠纷一案中，已依法拍卖被执行人开封市黄河制冷机械厂所有的位于开封市××路南段土地及地上附属物，现已由竞买人获得该土地使用权及地上附属物的所有权，你单位自接到本通知五日内腾出原租赁开封市黄河制冷机械厂的房屋，逾期本院将强制执行，由此造成的一切法律责任和经济责任由你单位自己承担。因天冰制冷厂郑州租用上述土地及房屋，租赁期限未到期。2008年12月1日，开封市金明区人民法院向天冰制冷厂做出协助执行通知书。通知书记载，该院在执行吴秀花等人、开封市东郊乡人民政府申请执行开封市黄河制冷机械厂二案过程中，本院依法拍卖被执行人开封市黄河制冷机械厂所有的位于开封市××××土地及地上的建筑物，由吴新伟（身份证号：）竞得，现通知你单位在原租赁合同基础上本着公平、公正、合法的原则订立的新的租赁合同。承租方停止向原出租方开封市东郊乡人民政府、开封市黄河制冷机械厂交纳租金。2009年3月3日，开封市金明区人民法院向吴新伟、天冰制冷厂发出通知。通知记载，该院在执行吴秀花等人、开封市东郊乡人民政府申请执行开封市黄河制冷机械厂过程中，依法拍卖被执行人开封市黄河制冷机械厂所有的位于开封市××××土地及土地上的建筑物，现通知你们双方继续按原租赁合同履行。剩余合同履行期应为：2008年1月1日始至2016年12月31日止。出租方：吴新伟（身份证号为：）租赁方为：开封市天冰制冷配套厂。特此通知。之后，天冰制冷厂向吴新伟支付了2008年至2015年的租金共计16万元，吴新伟于2015年10月14日出具了收到条。2016年11月27日，开封市金明区人民法院向吴新伟、天冰制冷厂（刘志鹏）发出通知。该通知记载：“2009年3月3日向双方做出的通知，其中租赁期限有误，现更改为：截止时间为2021年12月31日止”。一审法院另查明，2001年7月20日，开封市黄河制冷机械厂（出租方）与开封市天冰制冷配套厂（承租方）签订《租赁合同》一份，合同载明：“开封天冰制冷配套厂承租出租方位于开封市重工路9号厂房工地，北楼房14间，北大车间一座180平方米，南车间9间，西车间5间，及厂内场地，总面积1900平方米。租赁期20年，2001年8月1日-2021年8月2日，租金每年贰万元整，每年6月份一次付清。”双方还约定了其他事项。开封市天冰制冷配套厂于2016年3月28日向一审法院提起诉讼，请求依法判令吴新伟返还不当得利16万元及利息。一审法院于2016年12月26日作出（2016）豫0203民初384号民事判决书，判决驳回开封市天冰制冷配套厂的诉讼请求。开封市天冰制冷配套厂不服提出上诉，上诉至开封市中级人民法院，开封市中级人民法院于2017年4月9日作出（2017）豫02民终479号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。开封市天冰制冷配套厂于2017年5月31日向开封市金明区人民法院转账40000元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人之间虽未订立书面的租赁合同，但双方均按开封市金明人民法院的通知按原2001年7月20日开封市天冰制冷配套厂与开封市黄河制冷机械厂的租赁合同实际履行，故双方已形成租赁关系。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的的，当事人可以解除合同。本案中，开封市天冰制冷配套厂在2015年10月14日交付16万元租金后，直至2017年5月31日才向开封市金明区人民法院转入40000元，已经违反原合同约定的租金交付时间，且开封市天冰制冷配套厂在租赁期间亦存在擅自改造房屋结构的行为，构成违约，故吴新伟要求解除双方租赁合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因开封市天冰制冷配套厂自2016年元月起开始欠租，故吴新伟要求开封市天冰制冷配套厂支付自2016年元月起按年租2万元支付租金至腾空厂房之日止的诉讼请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。吴新伟要求开封市天冰制冷配套厂赔偿10万元经济损失的诉讼请求，因证据不足，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、吴新伟与开封市天冰制冷配套厂之间的租赁合同于判决生效之日解除。二、开封市天冰制冷配套厂于判决生效之日起三十日内将位于开封市顺河回族区重工路9号的厂房工地（包括北楼房14间，北大车间一座180平方米，南车间9间，西车间5间）腾空并返还给吴新伟。三、开封市天冰制冷配套厂于判决生效十日内支付吴新伟自2016年1月1日起至判决生效之日止按年租金2万元计算的租金；判决生效次日起厂房工地实际腾退之日止的占有使用费仍按年租金2万元的标准计付。四、驳回吴新伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，开封市天冰制冷配套厂负担。
在二审期间，当事人围绕上诉请求提交证据，本院主持交换并质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人之间虽未订立书面的租赁合同，但开封市金明人民法院已经通知双方按原2001年7月20日开封市天冰制冷配套厂与开封市黄河制冷机械厂的租赁合同实际履行，并租赁合同的出租方变更为吴新伟（身份证号为：），租赁期限为2008年8月1日始至2021年8月2日止。目前为止，该租赁合同并未到期，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，吴新伟与开封市天冰制冷配套厂均应继续履行租赁合同。吴新伟主张开封市天冰制冷配套厂欠付租金并且擅自改造房屋结构，应当解除本案争议租赁合同，根据双方所签订的合同中并未约定承租方迟延支付租金或者擅自改造房屋结构出租方可以解除合同，且依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，即使开封市天冰制冷配套厂存在迟延支付租金的情形，吴新伟也应先对其进行催告后在行使合同解除权，但吴新伟并无证据证明其履行了催告义务，故不能依据该条解除本案争议租赁合同；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，本案中，开封市天冰制冷配套厂通过开封市金明区人民法院一直向吴新伟支付租金，现仍有40000元租金在开封市金明区人民法院存放，吴新伟未领取，并未构成根本违约导致合同目的不能实现，故不应当解除吴新伟与开封市天冰制冷配套厂之间的租赁合同。综上所述，开封市天冰制冷配套厂的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销开封市顺河回族区人民法院（2016）豫0203民初529号民事判决；
二、驳回吴新伟的诉讼请求。
一、二审案件受理费各100元，均由吴新伟承担。
本判决为终审判决。
审判长 王学庆
审判员 蒋冬梅
审判员 杨雯蒨
二〇一七年十二月二十一日
书记员 张帅朋