广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂03民终2275号
上诉人（原审被告）：中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司，住所地：广西壮族自治区资源镇西延北路111号。
法定代表人：危有良，该公司经理。
委托诉讼代理人：严懿，广西众新律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：莫千仲，男，1961年8月23日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。
被上诉人（原审原告）：莫秋冬，男，1976年10月8日出生，汉族，住广西壮族自治区资源县。
上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司因与被上诉人莫千仲、莫秋冬房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区资源县人民法院（2017）桂0329民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司委托诉讼代理人严懿，被上诉人莫千仲、莫秋冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司向本院上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人无事实依据之诉讼请求或发回一审法院重审；2、判决被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以《办公楼租赁意向协议》约定的面积计算租金，没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《办公楼租赁意向协议》是双方就租赁办公楼达成的初步意向和合同框架，并非最终的正式合同文本。虽双方在《办公楼租赁意向协议》中约定租赁物为被上诉人所有的房屋的1-10层共计3000平方米的房屋，但上诉人在实际租赁中仅使用了该房屋的1-6层，对余下部分已建议被上诉人另行出租，且被上诉人也已将房屋的7-9层另租他人。合同双方当事人均以行为方式对合同内容进行了变更，因此，应当按照变更后的面积即上诉人实际使用面积计算房屋租金。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋改装费用无事实和法律依据。l、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋改装费用无合同依据。上诉人与被上诉人签订的《办公楼租赁意向协议》中既未就房屋改装费用进行约定，也未就该事项另行签订补充协议。双方签订的《办公楼租赁意向协议》第二条第2项约定，“乙方可根据自己的需要进行装饰、装修，同时增添设施设备，费用由乙方负责”，即表示上诉人有权根据租赁的需要对房屋进行必要的装饰、装修，被上诉人不能因为上诉人的装修而要求上诉人另行承担改装费用。2、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋改装费用无事实依据。首先，租赁房屋尚未实施任何改造，房屋改装费用尚未实际发生。其次，租赁房屋并无实施改造的必要。上诉人承租的房屋是清水房，承租后上诉人投入了数十万元对该房屋进行装修，合同解除后，原有的装饰装修及设施设备均留给被上诉人继续使用，被上诉人并未因此受到损失。上诉人对房屋的装修不仅免除了被上诉人另行装修的费用，且为被上诉人再次对外招租提供了良好的条件和基础。3、一审法院依据被上诉人举证期后提供的《评估报告》判决上诉人赔偿被上诉人房屋改装费用无法律依据。第一，该《评估报告》系一审庭后补充提交的，已经超过了举证期限。第二，该评估报告系原告单方委托，该评估机构和评估人员仅具有资产评估资质，而资产评估资质一般只能针对现有资产进行估价，并不包含对还没有实际发生的改造项目和费用进行评估的资质，该项内容应属于造价咨询的范畴。一审法院错误的采纳了该《评估报告》的结论，判决上诉人赔偿改装费用没有法律依据。
被上诉人莫千仲、莫秋冬辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法予以维持。
被上诉人莫千仲、莫秋冬向一审法院起诉请求：二被告支付房屋租金81万元，利息7.047万元，解除合同后的房屋改装费用20万元，合计108.047万元。
一审法院认定事实：原告莫千仲、莫秋冬与被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司于2013年7月开始进行协商、并于2013年9月26日签订了《办公室租赁意向协议》，其中第一条约定，原告将其位于资源县资源镇合浦街33号的自建房屋1-10层共计3000平方米出租给被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司作为办公和住宿用房；协议第三条约定租赁期限为20年，从2014年1月1日起至2033年12月31日止；协议第五条约定，房屋月租金按建筑面积每平方米7.5元（含税价）计算，年租金总额27万元；协议第六条对租金结算时间和支付方式作了规定；协议第七条规定，租金不包括水费、电费、通讯费，该部分费用由承租方按实际发生额支付；协议第八条规定，租赁期间，该房屋租赁合同一年一签，第二年不涨地租，第三年以后地租涨幅双方另行商定，原则控制在10%以内。该意向协议还对租赁过程中的其他有关事项作了规定。协议签订后，原告方按要求将房屋交给被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司进行装修，被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司装修后于2014年1月1日正式使用房屋。双方还另外口头约定了前三年免租金。2015年，由于国家的统一部署和安排，被告中核韶关锦原铀业有限公司关停了桂林分公司的开采业务，导致被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司无法履行承租20年的合同约定，中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司于2016年6月要求解除该租赁协议，二原告于2016年6月10日向被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司出具了《关于补偿房租费的报告》，此后双方就有关问题进行了洽谈协商，2017年1月4日，双方在洽谈协商后形成的《关于桂林分公司办公楼租赁纠纷初步洽谈纪要》，明确了租赁期自2014年1月1日至2016年12与31日，自2016年9月开始，第7、8、9层已经另行招租，应当减免桂林分公司2016年10-12月三个月的房租20250元，初步计算租金为789750元，以及原告要求的房屋改装费20万元，由被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司上报待批准。在本案审理期间，经广西桂鑫诚资产评估有限公司评估，原告房屋的改装费用为184438元。
在庭审休庭后，原告莫千仲、莫秋冬向法庭递交了申请书，请求撤回对被告中核韶关锦原铀业有限公司的起诉，一审法院认为原告的申请符合法律规定，已经裁定准许。
一审法院认为，原、被告双方就房屋租赁事宜达成了意向协议，按照该协议的要求，原告将房屋交付给被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司进行装修，被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司装修后于2014年1月1日正式使用房屋，在双方没有另外签订租赁合同的情况下，该意向协议已经成为双方实际履行的租赁合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务，原告作为出租方已经将房屋交付给被告，被告作为承租方在使用房屋后应当按照约定支付租金。虽然双方还另外口头约定了前三年免租金，但是由于被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司的业务变化，已经无法履行承租20年的合同约定，从而使双方“前三年免租金”的口头约定失去了前提条件。被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司已经使用了原告的房屋三年多，应当按照合同约定向原告支付租金。双方在合同中未对利息进行约定，原告要求被告赔偿利息损失缺乏依据，法院不予支持。被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司在使用房屋过程中，根据其公司业务特点对房屋进行了办公室、会议室等布局，原告收回房屋后，必然需要进行房屋改造、改装，在被告承租期未满、提前退回房屋的情况下，此项房屋改造、改装费用应当由被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司承担。但是原告于2016年9月将房屋的第7、8、9层另行招租，应当相应扣减被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司需要交纳的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司支付原告莫千仲、莫秋冬房屋租金789750元；二、被告中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司赔偿原告莫千仲、莫秋冬房屋改装费用184438元；以上二项合计974188元；三、驳回原告莫千仲、莫秋冬的其他诉讼请求。案件受理费14524元，由原告承担1524元，由被告承担13000元。
在二审过程中，双方当事人对一审认定事实无异议。综上，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人签订的意向协议能否作为计算房屋租金的依据；二、上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司应否赔偿被上诉人莫千仲、莫秋冬房屋改装费。
关于争议焦点一，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，虽然被上诉人莫千仲、莫秋冬与上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司于2013年9月26日签订的是《办公室租赁意向协议》，但是该协议对本案讼争租赁房屋的面积、用途、租赁期限、租金等均作了明确约定，其形式和内容均符合我国法律关于合同的规定，故本院认为双方之间租赁合同关系成立。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定的权利义务履行自己的义务。被上诉人莫千仲、莫秋冬已全面履行协议约定的义务，现上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司以意向协议并非最终的正式合同文本，依据不足，本院不予采信。其次，关于双方当事人前三年免租金的口头约定，经庭审查明，双方当事人均认可该约定是在房屋租期为二十年的前提下免前三年房屋租金，该约定只有在约定条件成就时生效。现上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司桂林分公司于2016年6月提前要求解除租赁合同，故双方约定免前三年租金所附条件不成立，则该口头约定不生效。上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司应当按意向协议约定给付被上诉人莫千仲、莫秋冬实际租房期间的租金。再次，关于房屋租期以及租金，依据意向协议的约定以及双方当事人经协商形成的《关于桂林分公司办公楼租赁纠纷初步洽谈纪要》，确认了租赁期自2014年1月1日至2016年12与31日，自2016年9月开始，第7、8、9层已经另行招租，故一审判决在依据《办公楼租赁意向协议》约定的面积和租金计算房租的基础上，减免上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司2016年10-12月三个月的房租20250元，有事实和法律依据，本院依法予以维持。
关于争议焦点二，在双方当事人之间签订的租赁合同期限是二十年的前提下，被上诉人莫千仲、莫秋冬按照上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司的要求，根据其公司业务特点对房屋进行了办公室、会议室等布局，该布局与普通民房明显不同，现由于上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司的原因，租赁合同实际只履行了三年就解除，给被上诉人莫千仲、莫秋冬使用房屋造成不便，故被上诉人莫千仲、莫秋冬要求将房屋改装成普通民房并要求上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司承担改装的费用并无不妥。经广西桂鑫诚资产评估有限公司评估，租赁房屋的改装费用为184438元，上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司虽然对此提出异议，但是并未重新申请相关评估，故本院对一审判决上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司赔偿被上诉人莫千仲、莫秋冬房屋改装费用184438元予以维持。
被上诉人莫千仲、莫秋冬在一审审理过程中撤回对中核韶关锦原铀业有限公司的起诉，一审法院亦作出（2017）桂0329民初157号民事裁定书予以准许，故一审判决将中核韶关锦原铀业有限公司列为被告不妥，本院予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13542元（上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司已预交），全部由上诉人中核韶关锦原铀业有限公司桂林分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 霞
审判员 丁 勇
审判员 刘媛媛
二〇一七年九月十五日
书记员 叶菁华