重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝二终法民终字第00639号
上诉人（原审原告）吴路花，女，生于1993年5月3日，汉族，住重庆市忠县。
上诉人（原审原告）冉勇，男，生于1988年11月28日，汉族，住重庆市忠县
委托代理人官小华，重庆开颜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谭长英，女，生于1976年7月18日，汉族，住重庆市忠县。
被上诉人（原审被告）忠县基业房产经纪有限公司。
法定代表人罗利华，总经理。
委托代理人李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。
上诉人吴路花、冉勇与被上诉人谭长英、忠县基业房产经纪有限公司（以下简称基业公司）合同纠纷一案，忠县法院于2015年1月23日作出（2014）忠法民初字第01923号民事判决，宣判决后，上诉人不服向本院提起上诉。本院依法由审判员姜长城担任审判长与代理审判员杜抗洪、熊德才组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人吴路花、冉勇及委托代理人官小华，被上诉人谭千英，被上诉人基业公司法定代理人罗利华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：上诉人吴路花、冉勇系夫妻。2014年4月14日，经被上诉人基业公司介绍，吴路花、冉勇与被上诉人谭长英签订《房屋买卖合同》，基业公司法定代表人罗利华在合同尾部见证人处署名并加盖公司印章，约定：1、谭长英将其所有的位于忠县忠州镇白公路9号附1号18-4房屋一套以600000元的价格出售给吴路花、冉勇；合同签订之日支付购房款250000元，尾款350000元谭长英同意吴路花、冉勇以用该房屋向银行贷款的方式支付；基业公司承诺吴路花、冉勇与谭长英在办理过户之日起30个工作日内将上述尾款支付给谭长英，如吴路花、冉勇未支付，由基业公司垫付。2、吴路花、冉勇与谭长英房屋合同订立、所有权变更登记、银行贷款等手续均委托给基业公司办理。办理房屋所有权变更登记应支付的所有税、费由吴路花、冉勇支付30000元给基业公司包干使用。3、交房之日定为2014年6月15日之前，房屋交付之前因该房屋产生的经济纠纷由谭千英负责。4、双方均已完全理解合同内容的相关含义并已明知其即将产生的法律后果，应当诚信履行，不得违反合同约定，否则违约方应当向守约方支付合同总价20%的违约金。合同签订后，吴路花、冉勇向谭长英支付了购房款250000元，同时，支付基业公司调查费2000元。合同签订后发现银行已经暂停办理房屋按揭贷款，当银行恢复办理房屋按揭贷款后，谭千英未将房屋所有权证书，吴路花、冉勇也未将30000元办理房屋变更登记费用交给基业公司，现房屋尚未办理所有权变更登记，谭千英未将本案诉争房屋交付给吴路花、冉勇。
另查明，上诉人吴路花、冉勇从2013年8月起至今租赁案外人昌成莲房屋居住，每年支付租金7200元。
一审�院认为，关于合同效力问题，基业公司辩称该合同无效，二原告与谭长英愿意继续履行合同，该房屋买卖合同的签订系二原告、谭长英、基业公司的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护，虽然在签订合同时，该房屋已经抵押给银行，但在合同签订后，谭长英及时偿还了银行贷款，解除了抵押，因此，该合同应属有效。根据合同约定，谭长英应当先与二原告办理房屋过户手续，二原告在房屋过户手续办理完成后30日内支付购房尾款350000元，且谭长英应当在2014年6月15日将房屋交付给二原告。此外，根据合同约定，尾款需用该房屋向银行贷款来进行支付，因此谭长英若不先将房屋过户给二原告，二原告也无法办理银行贷款来支付尾款，故二原告要求谭长英交付房屋并协助办理房屋过户手续的请求成立，予以支持。关于违约责任，引起合同未能按期履行的原因系银行暂停发放贷款，导致三方当事人无法履行合同，银行恢复发放贷款后，二原告未向基业公司交纳办理手续的包干费用，谭长英也未将房屋产权证等手续交给基业公司，故双方均未按照合同履行义务，故二原告要求被告支付违约金的请求不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告谭长英在本判决生效之日起三十日内将位于忠县忠州镇白公路9号附1号18-4房屋一套交付给原告吴路花、冉勇。二、被告谭长英和忠县基业房产经纪有限公司协助办理前述房屋的产权变更登记手续。三、驳回原告吴路花、冉勇的其他诉讼请求。
宣判后，上诉人吴路花、冉勇不服上诉称：1、一审法院将本案仅定性为主房屋买卖合同纠纷，未能全面反映《房屋买卖合同书》的全部缔约目的。因此本案的正确案由应�性为房屋买卖、居间合同纠纷。2、被上诉人谭长英未按合同约定的期限将所出信的房产过户于上诉人名下，导致上诉人无法办理贷款支付余款，且在基业房产明确承诺保证余款支付的情况下仍不履行过户义务，其应向上诉人承担违约责任。3、被上诉人基业房产存在未查清房屋按揭抵押真实情况的违约行为，故基存在怠于为上诉人及时提供办理房屋贷款中介服务的违约责任。4、一审法院认定上诉人未向基业公司缴纳3万元手续包干费用，存在违约的理由不成立。上诉人在谭长英拒绝提供办理房产过户手续的情况下，基于履行抗辩权，其行为并不构成违约。5、上诉人因两被上诉人的违约行为，导致其遭受严重的损失，被上诉人应对上诉人承担连带违约责任。请求：判令被上诉人在3万元内包干办理房屋过户手续的同时，承担12万元的违约金，并由被上诉人承担诉讼费。
本院认为，上诉人吴路花、冉勇与被上诉人谭千英、忠县基业房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同书》，从合同内容看应为三方就房屋买卖签订的合同，因为，在合同中基业公司即是中介人又是合同价款履行的保证人，同时还是房屋产权变更登记的承办人，故一审将本案案由确认为房屋买卖合同纠纷并无不当。
在三方于2014年4月14日签订的《房屋买卖合同》中对房屋的总价款、首付款金额及支付时间、余款的来源、房屋权属变更登记方式、变更登记产生费用的负担进行了约定，但除首付款约定在签订合同时支付且已支付外，其余均未约定具体履行的时间点，现也无充分的证据证明在履行过程中各方对上述履行时间达成了一致或要求相对方在规定时间履行合同义务，故在上述约定条款的履行中难以确认各方的违约责任。而合同第五条约定交房�间为2014年6月15日之前，且该约定未附加任何条件。而谭千英在约定交付房屋的期限内并未将房屋交付给上诉人，其行为已违反合同关于交付房屋的时间约定，故应承担违约责任。按合同约定违约者应承担房屋总价款20%的违约金即12万元。在庭审中，经本院释明谭千花主张违约金过高请求法院进行调整，同时，吴路花、冉勇在庭审中提供证据证明其直接损失为支付的房屋租金7200元／年，故结合本案的实际情况谭千花应承担的违约金以吴路花、冉勇每天支付的房屋租金为宜（7200元／年／365天）。综上，在二审审理过程中，由于当事人提交了新的证据导致一审认定事实有误，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定判决如下：
一、维持忠县人民法院（2014）忠民法初字第01923号民事判决第（一）项、第（二）项；
二、撤销忠县人民法院（2014）忠民法初字第01923号民事判决第（三）项；
三、被上诉人谭千英从2014年6月16日起每日按19.73元或20？元支付上诉人吴路花、冉勇违约金直至交付房屋之日止；
四、驳回上诉人吴路花、冉勇的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2700元，二审案件受理费2700元共计5400元，由上诉人吴路花、冉勇负担1400元，被上诉人谭千英、忠县基业房产经纪有限公司各负担2000元。
本判决为终审判决
审 判 长 姜长城
代理审判员 杜抗洪
代理审判员 熊德才
二〇一五年六月三十日
书记�员胡相龙