天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初10241号
原告：张全喜，男，1980年8月21日出生，汉族，住天津市东丽区。
委托诉讼代理人：肖月恩，天津市天仁律师事务所律师。
被告：臧宜侬，男，1947年9月24日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：尹鸿智，天津桐江律师事务所律师。
被告：臧维，女，1977年1月24日出生，汉族，住天津市南开区。
委托诉讼代理人：尹鸿智，天津桐江律师事务所律师。
第三人：天津链家宝业房产经纪有限公司，住所地天津市南开区鞍山西道192号1895天大建筑创意大厦909。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：张远华，天津朗通律师事务所律师。
原告张全喜与被告臧宜侬、臧维、第三人天津链家宝业房产经纪有限公司房屋买卖纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月16日、2016年11月24日、2016年11月29日、2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告张全喜及委托诉讼代理人肖月恩、被告臧宜侬委托诉讼代理人尹鸿智、被告臧维及委托诉讼代理人尹鸿智、第三人天津链家宝业房产经纪有限公司委托诉讼代理人张远华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张全喜向本院提出诉讼请求：１、解除原告张全喜与被告臧宜侬、臧维、第三人天津链家宝业房产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告张全喜与被告臧宜侬、臧维签订的《补充协议》；２、被告臧宜侬、臧维返还原告张全喜定金20000元，支付违约金91900元，赔偿中介费19100元，共计131000元；3、诉讼费用由被告臧宜侬、臧维承担。事实和理由：被告臧宜侬、臧维系父女关系。2016年8月26日，原告张全喜通过第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称第三人链家公司）与被告臧宜侬、臧维签订《房产交易合同》和《补充协议》。合同约定原告张全喜以919000元购买被告臧宜侬、臧维名下坐落于天津市××区余航道××＃××＃××的房屋一套。被告臧宜侬、臧维于2016年9月30日前将房屋贷款还清后，与原告张全喜共同去房管部门签订房屋买卖合同、办理过户等事宜。原告张全喜按照合同约定，当天给付被告臧维定金20000元，给付第三人链家公司中介费19100元（其中居间代理费17500元、贷款服务费600元、代收评估费1000元）。2016年9月15日，被告臧维通过第三人链家公司告知原告张全喜房价上涨，房子不卖了。2016年9月19日，原告张全喜到第三人链家公司与被告协商，被告拒绝履行合同义务。根据《房产交易合同》和《补充协议》约定，被告拒绝履行合同义务已构成根本违约，请求法院依法判如所请。
被告臧宜侬、臧维辩称，2016年8月份，被告在第三人链家公司的店面登出房屋销售信息，出售天津市××区余航道××＃××＃××的房屋。2016年8月26日，在第三人链家公司的撮合下，被告与原告张全喜签订了《房产交易合同》和《补充协议》。当天，原告给付了被告定金20000元。在签订房屋买卖合同之前，第三人链家公司提供了《天津市房地产经纪服务合同及签约告知书》，并分别与原、被告签订了《天津市房地产经纪服务合同》。在《天津市房地产经纪服务合同及签约告知书》第（七）条第9项风险提示中表述“对涉及到合同履行的关键条款，如付款时间、付款金额等买卖双方应进行明确、可行的约定”。2016年9月4日，被告通过第三人链家公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿。第三人链家公司于2016年9月15日将被告不卖房情况告知原告。2016年9月19日，原、被告在第三人链家公司处进行协商未果。2016年9月11日，第三人链家公司伪造原、被告署名的第二份《补充协议》，在该协议中编造了买卖房屋的所有权证编号。
被告认为，与原告、第三人链家公司共同签订的《房产交易合同》中明确约定了原告张全喜是以银行按揭贷款的方式进行买房，但原告张全喜并不符合中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定的贷款条件。原、被告及第三人链家公司共同签订的《房产交易合同》是不符合法律规定的无效的合同。因此，被告有足够理由相信原告不能贷款，才终止合同。另外，争议标的是被告臧宜侬、臧维共有的限价商品房，按照《天津市限价商品房屋管理暂行办法》第十五条规定，限价商品住房购买人在交纳契税5年后才能转让。该房屋是被告臧宜侬、臧维于2011年9月7日购买，按照规定2016年9月7日才能上市交易。原、被告双方签订房屋买卖合同时，被告并未取得房屋权属证书，因此，原、被告所签订的房屋买卖合同是可变更、可撤销的合同。被告从天津市东丽区不动产交易中心和房估估、克而瑞官网等了解到原、被告交易房屋价格在每平米8千到1.6万之间。原告是2016年9月15日收到被告解除合同通知的；由于被告违约时间较短；原告未造成经济损失也未履行其他合同的相关义务，原告按照合同要求被告支付房屋总价款10%的违约金没有法律依据。在被告与原告张全喜签订《房产交易合同》和《补充协议》合同前，第三人链家公司未对原告的购房资质问题进行审查，在合同中也未提及原告首付额、贷款银行等问题。第三人链家公司的工作人员，明知被告未获得房产证的情况下，在与被告签订的《房地产经纪服务合同》中的证件查验及留存房产权属证书一栏里打钩，误导原、被告签订房屋买卖合同；第三人链家公司于2016年9月11日伪造原、被告署名的《补充协议》，在该协议中编造了买卖房屋的所有权证编号。第三人链家公司违背限价商品房交易规定，故意承诺原告张全喜能够贷款，造成本案房屋交易不能进行，第三人链家公司存在重大过失，原告的损失应当由第三人链家公司承担。原、被告只是签订房产交易合同，按照一般交易规则，原告应当交付首付款，现原告只是支付了20000元的定金，没有支付首付款，原告要求被告支付10%的违约金，不符合交易原则。被告同意解除与原告张全喜签订的房屋买卖合同，愿意赔偿双倍定金40000元，不同意原告张全喜的其他诉讼请求。
第三人链家公司述称,2016年8月份，被告在第三人链家公司店面刊登出售坐落于天津市××区余航道××＃××＃2801房屋的信息，原告张全喜表示愿购买此房屋。2016年8月26日，第三人链家公司的工作人员将签订房屋交易合同的重要事项向原、被告双方进行了充分的释明，在《经济服务合同签约告知书》中的重点条款进行了勾划。对被告所售房屋为限价商品房暂无房本等情况向原、被告双方进行了充分告知。第三人链家公司的工作人员由于工作失误，在与原告和被告分别签订的《天津市房地产经纪服务合同》“证件查验及留存”中，误将被告应当提供的房产权属证书一栏划钩。第三人链家公司认为这应是被告应尽的义务。合同签订前，被告已明确告知原告和第三人该房屋为限价房，没有房产证，至2016年9月7日满五年，并承诺在9月30日之前将贷款尾款还清后才能取得房产证。因为被告没有房产证的事实原告已明知，不会影响原、被告双方签订《房产交易合同》及《补充协议》。2016年8月26日，原、被告及第三人链家公司签订了《房产交易合同》。第三人链家公司收取了原告张全喜居间费17500元，贷款委托费600元，评估费1000元，共计19100元。第三人链家公司认为，与原、被告三方签订的《房产交易合同》及原、被告双方《补充协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。2016年9月11日，第三人链家公司的工作人员为了内部存档需要，编造了原、被告签名的第二份《补充协议》。因该协议在开庭之前并未向原、被告双方进行出示，与本案的主张和诉求无直接利害关系，亦不会影响本案的判决结果。第三人链家公司没有义务对原告张全喜是否符合银行贷款条件进行审查，该项义务应由贷款银行的审查确定。经贷款银行审查，原告张全喜不具备银行贷款资格，应按照《房产交易合同》中约定一次性付款的方式补齐全部房款。故此，原告张全喜在履行合同期间是否能够取得银行贷款，对履行《房产交易合同》没有影响。2016年9月15日，第三人链家公司将被告以房屋涨钱为由拒绝履行合同义务的情况通知了原告张全喜，履行了自己应尽的义务。综上，第三人链家公司作为居间人没有过错，不承担过错责任。由于贷款委托和评估行为并没有发生，愿意将贷款委托费和评估费共计1600元退还给原告张全喜。
本案的争议焦点为，《房产交易合同》及《补充协议》是否有效，是否为可变更、可撤销的合同。被告臧宜侬、臧维是否承担违约责任。第三人链家公司是否存在过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张全喜、被告臧宜侬、臧维及第三人链家公司三方于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告张全喜、被告臧宜侬、臧维双方《补充协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规强制性的规定，应当认定合法有效。被告臧宜侬、臧维辩称，原告张全喜不符合银行贷款条件，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的辩解，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。被告辩解的无效理由不能成立，本院不予认可。被告臧宜侬、臧维以标的房屋是限价商品房，购买人在交纳契税5年后才能转让，标的房屋在签订合同时未过五年，不能上市交易，且房屋产权证没有下发，原告张全喜不具备银行贷款条件、没有给付房款能力为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不属于法律规定的可变更、可撤销的情形。原告张全喜在签订《房产交易合同》及《补充协议》时，不存在欺诈、胁迫、趁人之危的情形。原告张全喜是否具备银行贷款资格，不是第三人链家公司能为之事，只能由贷款银行审查以后才能确定。另外，在《房地产交易合同》中约定了原告不能贷款时全额付款。在签订《房产交易合同》中对合同的标的、价款、付款方式、违约责任等合同主要条款进行了明确的约定；特别是在原告不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能办理的由原告按照一次性付款的方式补齐全部房款，不存在重大误解、显失公平的情形。被告主张第三人链家公司，在2016年8月26日签订《房产交易合同》及《补充协议》之后，于2016年9月11日编造了第二份《补充协议》；因其是事后行为，不影响原被告双方以自己真实意思签订《房产交易合同》及《补充协议》；不影响原告依据2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》提出诉讼请求。
被告明确表示不履行合同义务，违反合同约定义务，构成根本违约，应当承担违约责任。2016年9月4日，被告通过第三人链家公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。原告是合同的守约方，履行了相关的合同义务，有权依照合同约定和法律规定向被告主张权利。证人寇某的证言、第三人链家公司提交的房屋价格的参考以及原告张全喜提交的证据证明，原告主张被告承担违约金，符合相关法律规定。被告不履行合同义务，系因房价上涨因素所致，原告主张被告承担10%的违约责任亦在原告可得利益范围之内。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》和原、被告双方签订的《补充协议》系当事人真实的意思表示，该合同具备了合同的一般条款，不违反法律、行政法规强制性规定；不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定其合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。被告辩称原告张全喜不具备银行贷款条件，没有给付房款能力，违反了中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定为由，主张《房产交易合同》及《补充协议》无效的，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关解释的规定，本院不予支持。
被告臧宜侬、臧维辩称标的房屋是限价商品房，按照中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，购买人在交纳契税5年后才能转让。原、被告及第三人在签订房屋交易合同时未过五年，房屋产权证没有下发不能上市交易；主张原、被告及第三人三方签订的《房产交易合同》及原、被告双方签订的《补充协议》是可撤销、可变更的合同，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条法律及相关解释的规定，本院不予支持。
《房产交易合同》第八条第二款明确约定了违约责任，在合同履行届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约。2016年9月4日，被告通过第三人链家公司转告原告房子不卖了，愿意给付原告20000元违约的补偿是合同不能履行的根本原因。因此，被告构成根本性违约，原告作为守约方有权解除合同，要求违约方支付违约金。
证人寇某的证言、第三人链家公司提交的房屋价格的参考以及原告张全喜提交的证据证明，原告主张被告承担违约责任，符合相关法律规定。被告不履行合同义务，系因房价上涨因素所致，原告主张被告承担10%的违约责任，亦在原告可得利益范围之内，应当予以支持。
2016年9月11日，第三人链家公司的工作人员为了内部存档需要编造了原、被告签名的第二份《补充协议》。该《补充协议》第三人链家公司在开庭之前并未向原、被告双方进行出示，对2016年8月26日签订的《房产交易合同》及《补充协议》没有产生实质影响。第三人链家公司审查原告张全喜是否符合银行贷款条件，是否能够取得银行贷款，不是法律规定的义务。原告张全喜、被告臧宜侬、臧维分别于第三人链家公司签订的《天津市房地产经纪服务合同》，不属于本案审理范围。第三人链家公司愿意将尚未发生的贷款委托费和评估费共计1600元退还给原告张全喜，是当事人自愿处分行为，不违反法律法规强制性的规定，本院予以认可。
综上所述，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告以原告不符合银行贷款条件，没有支付房屋价款能力等为由抗辩依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、六十条、九十四条第二款、一百零七条、一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告张全喜与被告臧宜侬、臧维、第三人天津链家宝业房产经纪有限公司于2016年8月26日签订的《房产交易合同》及原告张全喜与被告臧宜侬、臧维签订的《补充协议》；
二、被告臧宜侬、臧维返还原告张全喜定金20000元；
三、被告臧宜侬、臧维赔偿原告张全喜支付的居间服务费17500元；
四、被告臧宜侬、臧维向原告张全喜支付违约金91900元；
五、第三人天津链家宝业房产经纪有限公司退还原告张全喜贷款服务费600元、代收评估费1000元，共计1600元。
上述二至五项判决内容，于本判决生效后十五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2920元，减半收取1460元，由被告臧宜侬、臧维负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 刘德利
二〇一六年十二月十九日
书记员 薛宇忻
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条第二款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。