浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞民初字第1975号
原告瑞安市兴业物业管理有限公司。
法定代表人胡鸿弟。
委托代理人（特别授权）林德洧、张秀英，浙江安瑞律师事务所律师。
被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司。
诉讼代表人赵化东。
委托代理人（特别授权）张淑娟。
委托代理人（特别授权）张政，上海市申达律师事务所律师。
原告瑞安市兴业物业管理有限公司为与被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司物业服务合同纠纷一案，于2013年8月28日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用普通程序，于2013年10月11日公开开庭进行了审理，原告委托代理人林德洧、张秀英、被告委托代理人张淑娟、张政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告瑞安市兴业物业管理有限公司诉称：被告系瑞安市安阳街道罗阳大道968号时代大厦B幢和C幢一至二层商业用房（计建筑面积19282㎡）的使用人，从事经营某超市。2009年12月30日原告与瑞安市XX大厦业主委员会（下称“某业委会”）经协商，签订了《物业管理委托合同》。合同约定：某业委会将坐落于瑞安市安阳新区罗阳大道968号时代大厦（高层商住楼宇）的物业，委托原告管理；建筑面积：住宅48649.02㎡、商场19282㎡，房开办公443.9㎡，负二层地下车库8052.89㎡；收费标准：住宅服务费1.5元／月／㎡，商业用房2.0元／月／㎡，按季缴纳，每季第二个月的二十日前；委托管理期限：为三年，自2010年1月1日开始至2012年12月31日止；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二十缴纳滞纳金等等；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约履行与某业委会所签订的物业管理委托合同约定的义务，但被告作为时代大厦商用用房的物业使用人一直没有缴纳物业管理服务费。期间，经原告多次催缴，并经原瑞安市房管局物业管理科多次协调，被告虽口头承诺从2011年8月份开始，每月缴纳20万元，直至缴清，但却仍然一直拖延，没有向原告支付物业管理服务费。2012年12月31日物业管理委托合同到期后，时代大厦业委会已续聘原告为时代大厦物业新一轮的物业管理服务单位。截止2013年6月底，被告已拖欠物业管理服务费42个月，共计1619600元。另，根据《物业管理委托合同》的约定，被告应自逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二十缴纳违约金（滞纳金），现原告自愿放弃部分诉讼请求，仅要求被告按每天应交物业管理服务费的万分之五计算违约金。现起诉要求：1、请求依法判令被告即行支付自2010年1月1日起至判决确定之日止的物业管理服务费（截止起诉之日物业管理费为19282㎡×2.0元／月／㎡×42个月=1619688元；2、判令被告支付自违约之日起至债务履行完毕之日止的违约金（即合同约定的滞纳金，按约定的额每日万分之五计算，暂计算至2013年6月底为473758.76元，详见清单）；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司辩称：原告陈述的事实不属实，原告与业主委员会签订的合同，我方不知情。我方也没有给任何的口头承诺要支付物业管理费。我方是瑞安市安阳街道罗阳大道968号时代大厦B幢和C幢一至二层商业用房（计建筑面积19282㎡）的使用人。我方不同意原告的诉请。1、原告的诉请超过了诉讼时效，原告没有任何证据证明诉讼时效中断，物业管理费的时效是两年，要起诉应该是24个月，而不是42个月；2、原告起诉的对象错误，根据物业管理条例的规定，物业管理费的支付主体是业主，而不是使用人，本案中，原告未提供我方同意缴纳物业管理费的相关证据；3、根据物业管理条例，原告若认为自己的主张是正确的，那么应该要起诉使用人和业主，业主是要承担连带责任的；4、原告未向被告提供任何物业服务，我方都是自行管理并承担费用，原告的起诉没有法律基础，违背了法律公平。
在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，证据1、企业法人营业执照；2、组织机构代码证；3、经营资质证书，证据1-3以证明原告诉讼主体资格；4、被告工商登记表，以证明被告主体资格；5、物业管理委托合同；6、发改局文件，证据5-6以证明物业管理合同权利义务关系、物业管理服务费收费标准、违约责任、被告使用物业面积等。质证后，被告对证据5，不能确定其真实性，因为被告不是签订合同的当事人，不能证明待证事实，业主委员会不能代表被告作为承租人签署这份合同，业主委员会与原告签订的合同对我方是没有约束力的；对证据6，真实性有异议，不能证明待证事实，该文件是给瑞安市某物业管理有限公司，并不是原告，没有明确向房屋的承租人收取物业管理费，无本案无关联性。本院认为上述证据客观真实，与本案相关，来源合法，予以采纳。
在庭审过程中，被告向本院提供了以下证据，证据7、被告和安阳供电所签订的合同，以证明被告的营业区域内，被告是直接支付电费的事实，不是物业公司代付；证据8、被告和瑞安市安阳物业管理有限公司签订的合同，以证明被告自行出资聘请第三方清运垃圾；证据9、被告保洁科的安排和排班表，以证明被告以及外围的区域的卫生是被告的员工打扫，原告没有提供任何服务的事实。质证后，原告认为被告的证据超过举证期限，若质证，原告对证据7，电费的计算标准，每个物业都是直接缴费的，不能抵抗我方的主张；对证据8，协议是无效的，一个物业管理区域有业主委员会，也只能有一个物业服务企业，不能聘请第三方参与管理，真实性有异议；对证据9，真实性有异议，即使是真实的，也主要是被告内部卫生清理，不能抵抗物业管理合同，也不能包括所有物业管理服务，被告方提供的证据真实性无法确认，也不能抵抗原告的主张。本院认为被告未在本院指定的举证期限内向本院提供证据，并且证据7、证据8没有反映合同履行情况，与本案无关，不予采纳，证据9的真实性不能确认，故对被告提供的证据不予采纳。
综合以上证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：原告系核准经营的有限责任公司，经营范围为住宅小区内建筑及设备、市政工程及设施、交通、绿化、卫生、治安、环境及容貌维护、修缮、整治。2009年12月30日，原告与瑞安市时代大厦业主委员会订立《物业管理委托合同》，合同约定后者委托原告管理物业，该物业类型为高层商住楼宇，包括住宅（建筑面积为48649.02㎡）、商场（建筑面积为19282㎡），房开办公（建筑面积443.9㎡），负二层地下车库（建筑面积为8052.89㎡），受益人为本物业的全体业主和物业使用人，业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任，收费标准为住宅服务费1.5元／月／㎡、商业用房2.0元／月／㎡、非住宅房屋（商业用房）2.0元／月／㎡、按季缴纳，每季第二个月的二十日前；管理期限为2010年1月1日至2012年12月31日；非住宅房屋由原告按建筑面积2.0元／月／㎡向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之二十缴纳滞纳金；合同还约定了其他事项。被告系瑞安市安阳街道罗阳大道968号时代大厦B幢和C幢一至二层商业用房（计建筑面积19282㎡）的使用人，从事经营某超市。合同订立后，原告依约履行合同约定的义务，2012年12月31日物业管理委托合同到期后，时代大厦业委会已续聘原告为时代大厦物业新一轮的物业管理服务单位。截止2013年6月底，被告尚未支付物业管理服务费42个月，其费用为19282㎡×2.0元／月／㎡×42月=1619688元。
庭审结束后，被告向本院提供了被告作为乙方与作为甲方的业主订立的《商业用房租赁合同》，该合同记载乙方使用的商业建筑物及附属场地内的水、电等一切乙方营业产生的费用，均由乙方承担；原告放弃对业主的权利、放弃滞纳金的主张，并将物业管理费标准减少到每年300000元。
本院认为：原告与瑞安市时代大厦业主委员会订立《物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效。原告有权向物业使用人收取物业服务费，原告要求被告支付的物业管理服务费为300000元／年×42月÷12月／年=1050000元，不高于应按合同约定应支付的1619688元，原告的该项诉讼请求合法，本院予以支持。原告放弃关于滞纳金的权利，系其对权利的处分，本院予以准许。被告辩称：1、原告的诉请超过了诉讼时效，要起诉应该是24个月（的费用），而不是42个月（的费用）；2、原告起诉的对象错误，根据《物业管理条例》的规定，应起诉业主，而不是使用人；3、根据《物业管理条例》，原告应起诉使用人和业主，业主承担连带责任；4、原告未向被告提供任何物业服务，被告方已自行承担费用，原告的起诉没有法律基础。原告与业主委员会订立的合同约定业主或物业使用人支付物业服务费的期限为每季的度第二个月的二十日之前，同时又约定若逾期支付服务费，应支付滞纳金，表明原告与被告之间另约定支付物业管理服务费的期限，该期限尚未明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告起诉没有超出诉讼时效期限；《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，被告与业主的租赁合同中已约定由被告承担营业产生的费用，故原告起诉被告合法，同时符合《物业管理条例》的规定及被告与业主之间的合同约定，原告现没有起诉要求业主承担连责任，系原告对其诉讼权利的处分，没有损害他人的利益；被告的第4项辩称理由不符合《关于审理物业服务合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第六条的规定；综上所述，被告的四项辩称理由，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项的规定，判决如下：
被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司向原告瑞安市兴业物业管理有限公司支付物业管理服务费1050000元，款于本判决生效后十日内交本院转付。
如未按期履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费23548元，由原告瑞安市兴业物业管理有限公司负担5329元，被告昆山润华商业有限公司瑞安分公司负担18219元（被告于本判决生效后十日内到本院缴纳受理费）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费23548元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19×××13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 缪正坚
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 戈金华
二〇一四年二月十一日
代书 记员 曹观乐