陕西省延安市宝塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0602民初4901号
原告：杨延凤，女，汉族，1957年1月17日生，宝塔区人，中专文化，现住延安市宝塔区迎宾大道****号院*号楼*单元***室.
委托代理人：谭亮亮，陕西树众律师事务所律师。
被告：延安中际大厦有限责任公司。住所地：延安市宝塔区中心街。
法定代表人：封智，该公司董事长。
委托代理人郭琛、候瑞锋，陕西格润律师事务所律师。
原告杨延凤与被告延安中际大厦有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告杨延凤向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付从2012年3月2日至2016年7月1日止的委托收益金152855元，逾期利息从2012年3月2日计算至实际支付之日止（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、被告于2016年6月30日起继续向原告支付经营收益额，直至新的管理公司接手经营为止，并按委托经营剩余年限总收益金额的20%支付违约金；3、被告恢复原告商铺原状；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：在区政府和凤凰办事处等行政部门召集指导下，经全体业主现场投票、计票选举出帝豪业主委员会并报区政府备案。2012年3月2日，在宝塔区政府及相关部门的组织下，帝豪业主委员会与被告签订《委托经营管理合同》，将帝豪二、三层全部业主的商铺委托被告经营管理。该《委托经营管理合同》经延安市宝塔区公证处公证。合同期限从2012年5月1日至2028年4月30日，共计16年。被告按业主投资金额的6%支付业主年收益，采取按季支付的方式；被告延期支付收益金的，应按季度委托经营收益金额的20%向原告支付违约金；合同签订后，被告将帝豪全部业主的商铺对外出租，并获取巨大收益。原告认为其与被告无需另行签订《委托经营管理合同》，原因有三：第一、业主委员会与被告签订的《委托经营管理合同》已经大多数业主同意。2、依据相关法律规定，业主委员会根据业主大会的授权对外代表全体业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。因此，在帝豪业主委员会与被告签订《委托经营合同》后，各业主与被告已实际形成委托经营管理关系。第三、业主委员会与被告签订的《委托经营管理合同》已被宝塔区法院和延安市中级人民法院的判决书、裁定书确认，该合同有效，被告在诉讼活动中亦主张其与帝豪业主委员会签订的《委托经营管理合同》有效，故原告无需再与被告另行签订《委托经营管理合同》，原告也曾多次要求与被告签订单独的合同，并支付经营收益，被告总是拖延，但未表示过不经营原告的商铺。区政府和上一任经营者三力公司将所有业主的信息、账号、商铺购买金额移交给了被告，被告应按期将收益金支付给原告。更重要的是，被告对帝豪二层至三层的所有商铺是整体承租，即从2012年5月1日起至2016年6月30日的4年里，被告将原告在帝豪三层的44号商铺一直对外出租，然而被告却未向原告支付过任何费用。依照合同约定，被告于2016年6月30日解除了合同，仍应向原告继续支付经营收益，直至新的管理公司接手，并按委托经营剩余年限总收益金额的20%支付解除合同的违约金。
被告延安中际大厦有限责任公司辩称，被告不负有向原告支付合同项下任何费用的义务，同时原告亦不享有参照适用业委会与被告所缔结的《委托经营管理合同》的权利。具体理由如下：关于业委会主体的身份情况，业委会与被告签订了《委托经营管理合同》，但原告依据关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释，该适用是错误的，根据物业管理条例的规定，业委会的成立必须具备两个条件，还需登记备案，本案中所述的业委会与司法解释中的业委会不是一个意义，本案中的业委会没有取得登记备案，所以不适用最高院的业委会纠纷案件中的条款。本案的业委会实际为少数业主委托，是一般意义的委托代理合同。本案中原告没有事先授权，没有事后追认，故业委会与被告签订的《委托经营管理合同》，对于原告不会产生任何法律效力。业委会与被告签订的是一个大的框架性的合同，如果业主同意该框架性合同，应当另行与被告签订《委托经营管理合同》，如未签订，原、被告间不会自动的产生合同关系，故请求驳回原告的各项诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
（一）对原告提交证据的认定：
证据一、房屋所有权证一份，证明原告是帝豪时代广场三楼44号商铺的业主。
证据二、公证书、业主委员会与被告签订的委托经营合同，证明被告与帝豪时代广场业主委员会签订的委托经营合同经公证合法有效，被告应向原告支付收益金及违约金。
证据三：（2015）宝民初字第01468号民事判决书、延安市中级人民法院（2015）延中民一终字第01300号民事判决书，证明业主委员会与被告签订的委托经营合同对原告有效。
证据四：解除合同的公告一份，证明被告单方解除合同是违约行为，应承担违约责任。
证据五：照片十七张。证明原告已将其所有帝豪时代广场三楼44号商铺交给被告统一管理，被告应向原告支付收益。
证据六：销售不动产统一发票。证明原告购买了帝豪时代广场三楼44号商铺。
被告对原告提供的证据一真实性、证明目的均无异议，本院予以采信。被告对证据二公证书、《委托经营管理合同》真实性无异议，对证明目的有异议，称该组证据不适用于原告。本院认为帝豪的业主委员会由宝塔区政府组织，经全体业主投票产生，又由区政府组织业主委员会与被告签订《委托经营管理合同》合同约定业主委员会将帝豪大厦二、三层全部商铺全权委托给被告经营管理，被告按季度支付收益，业主委员会不得以任何方式和理由干涉、阻挠被告的经营活动。在此情形下，原告没有独自经营使用其商铺的权利，原告必须服从《委托经营管理合同》的约定，将其商铺交由被告使用收益，被告也应按照《委托经营管理合同》的约定向原告支付收益金及违约金，故对该证据的真实性、证明目的本院均予以采信。被告对证据三民事判决书两份的真实性无异议，对证明目的有异议。认为两级法院认定业主委员会是无权代理，原告与被告不存在合同法律关系。本院认为原告提供的两份判决书是帝豪的其他业主起诉业主委员会、本案被告为第三人的诉讼，请求确认《委托经营管理合同》无效。宝塔区法院和延安市中级法院，经过两审终审均驳回了《委托经营管理合同》无效的诉讼请求，认为各业主应继续履行合同。且被告已按该委托合同经营收益了，故原告提供的证据三真实性、证明目的本院予以采信。被告对原告提交的证据四真实性无异议，对证明目的有异议，认为原、被告没有合同法律关系，该公告与原告无关。本院认为被告在延安日报向帝豪一至三楼商铺各业主发出公告，公告内容为“2012年经宝塔区政府统一安排部属，被告与帝豪一至三楼业主签订《委托经营合同》，经营期限为16年，现网络冲击经营形势变更，被告无法扭亏为赢，需解除《委托经营管理合同》”。原告是帝豪的业主，该解除公告与原告的利益具有直接关系，不能认为该公告与原告无关。故对原告提供的证据四的真实性、关联性予以采信。被告对证据五照片的真实性、证明目的均有异议，认为铺位和拍摄时间不明确。本院认为结合原告的房产证附图和照片中的消防通道标志及楼层指引可以看出原告的商铺由被告作为儿童游乐场经营，故对照片的真实性、证明目的均予以采信。被告对证据六购房发票真实性、证明目的均无异议，本院予以采信。
（二）对被告提交证据的认定：
证据一：（2015）延中民一终字第01569号民事判决书，证明终审判决认定业委会与被告签订合同系无权代理，只是根据整体性利益认定业委会签订的合同对业主有拘束力。
证据二:委托经营管理合同。证明业委会与被告签订的合同仅为框架性协议，对原告不具有约束力，原被告间未形成合同法律关系。
证据三：商铺明细表、确认书三份。证明未签订合同者与被告不存在合同关系，被告出于未签订合同者的商铺闲置而给与了经济补偿。
原告对被告提供的证据一延安市中级法院民事判决书真实性无异议，证明目的有异议，认为根据该判决帝豪所有业主必须按照业委会签订的《委托经营合同》将商铺交由被告经营使用。本院对其质证意见予以采信。原告对证据二《委托经营合同》真实性无异议，证明目的有异议，认为被告接手帝豪时区政府和上一任经营者三力公司将全部业主信息、购房金额、业主账号移交给了被告，根据《委托经营合同》可以确定原告的收益额，被告有条件履行合同义务。本院认为，根据《委托经营合同》可以确定原告的收益，被告应依照约定履行付款义务，故对该证据真实性予以采信，证明目的不予采信。原告对证据三真实性、证明目的均有异议，认为与本案无关。经审查本院对原告的质证意见依法予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2012年3月2日，在宝塔区政府及相关部门的组织下，帝豪业主委员会与被告签订《委托经营管理合同》，合同约定：1、业委会将帝豪二、三层商铺全部委托被告经营管理，合同期限从2012年5月1日至2028年4月30日止，共计16年，给被告预留60日装修期。2、被告按业主投资金额的6%支付业主年收益，按季度支付，每季度的收益额应于季度前90日向各业主支付。被告不得延迟支付经营收益款，每发生一次，按季度委托经营收益金额的20%向业委会支付违约金。3、双方均不得随意解除终止合同，否则视为违约。业委会违约，应支付被告装修费用，并按年收益总额20%支付违约金。被告违约解除或终止合同，被告应继续向业委会支付经营收益，直至新的管理公司接手经营为止，另需按照委托经营年收益总金额的20%向业委会支付违约金。4、被告到期不再继续经营须提前一年书面告知业主委员会。5、被告不得随意改变商铺及二、三层的主体结构、不得破坏设施、设备。合同到期后，被告按房屋交付时的标准向业委会返还用房。6、在合同期内业主委员会不得以任何理由干涉、阻扰被告经营，否则按季度收益金额的20%向被告支付违约金。7、被告自愿将其具有合法经营管理能力的延安市中心街中际大厦地下负一层、一楼至三楼共四层和室内的固定资产作为抵押担保物保证业委会的收益。合同履行期间，被告不得将中际大厦产权变更。延安市宝塔区公证处（2012）延宝证经字第011号公证书公证《委托经营管理合同》合法、有效。合同签订后，被告将帝豪二、三层全部业主的商铺对外出租。原告是帝豪三层44号商铺的业主，购房款为587905元。被告将原告的商铺出租用于经营收益，但一直没有支付给原告经营收益金，依照业主委员会与被告签订合同的约定，原告的年收益金额应为35274.3元（587905×6%）。2016年6月28日被告在延安日报公告帝豪大厦一至三楼商铺各业主：“2012年为解决帝豪时代广场（一至三楼），商铺业主群体信访问题，由宝塔区政府统一安排并部署，延安中际大厦有限责任公司与帝豪时代广场（一至三楼）业主签订为期16年的《委托经营管理合同》。合同履行了四年，因遭遇全国性的互联网经济冲击，亏损情况一直没有扭转，被告无法按约定继续履行合同。从2016年7月1日起委托经营管理业务终止。”2015年帝豪部分业主起诉帝豪业主委员会和被告要求确认《委托经营管理合同》无效，被告与业委会对业主承担连带赔偿责任，被告停止使用商铺并恢复原状。被告作为第三人参加诉讼主张《委托经营管理合同》合法有效。一审和二审法院均认为少数业主要服从多数业主的决定，优先考虑整体利益，判决驳回诉讼请求，被告继续经营使用帝豪大厦。
本院认为，帝豪业主委员会是经宝塔区政府组织召开业主大会后选举产生的，其成立合法、有效。在宝塔区政府的组织下，业主委员会与被告签订了《委托经营管理合同》，该合同经公证合法有效。本案原告对业主委员会代其与被告签订合同的行为也予以认可，且原告已将其所有的帝豪三层44号商铺交由被告统一经营管理，故业主委员会与被告签订的合同对原告亦有效力。但本院经审理认为委托合同是指，受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。委托经营一般以委托合同为依据，所有人与经营人是委托与受托的关系，所有人的收益与经营结果直接相关。房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。租赁合同中，租金在合同签订之时即明确下来，一般是固定的，不与经营结果产生直接关系。据此本院认为本案应属于房屋租赁合同纠纷，原告主张的委托经营收益实为租赁费用。2016年6月28日，被告通过登报公告的方式通知原告于2016年7月1日解除双方的合同，被告的该行为表明双方的租赁合同无法继续履行，原告在诉状中也认可双方的合同于2016年7月1日解除，故对被告称双方合同于2016年7月1日解除的答辩意见本院依法予以采信。被告在解除合同前未按约定支付租赁费用，且单方违约解除合同，应当承担相应的违约责任。原告作为房屋的出租人，在被告明确表示不再租赁该房屋后，未积极妥善地处置房屋，放任房屋租金损失扩大，应承担相应的责任。综上，原告要求被告支付合同解除前租赁费的请求予以支持，要求支付合同解除后租赁费用的请求不予支持，但被告单方解除合同给原告造成了损失，结合原告放任房屋租金损失扩大及本案的实际情况，被告应给原告支付合理空置期的租金，并承担迟延支付租金的违约金，根据本案案情本院酌定空置期为3个月，即被告需给原告支付2012年5月1日至2016年9月30日前的租金155794.8元（35274.3元/年÷12个月×53个月）。被告从2012年5月1日起未给原告支付租金，其应给原告支付违约金29983.24元（8818.58元×20%×17）。对于原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率向其支付逾期利息的诉讼请求，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、限被告延安中际大厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨延凤支付商铺租金及占用费155794.8元（其中租金50个月，空置期占用费3个月）；
二、限被告延安中际大厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨延凤支付违约金29983.24元；
三、被告延安中际大厦有限责任公司于本判决生效之日起十日内将原告位于帝豪大厦三层44号的商铺恢复原状，返还给原告杨延凤。
四、驳回原告其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3318元，原告已预交，实际由被告负担，被告于本判决生效十日内支付给原告杨延凤。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。
审 判 长 李惠蓉
代理审判员 杨慧琴
人民陪审员 刘桂梅
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 刘海霞