北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初58009号
原告：北京皮艾恩网络科技有限公司，住所北京市朝阳区将台乡驼房营原二区（电子城）对面8号新华科技大厦7层710室。
法定代表人：郭杭，执行董事。
委托诉讼代理人：李敏，浙江泽大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张洋，浙江泽大律师事务所律师。
被告：北京新华阳光资产管理有限公司，住所北京市海淀区莱圳家园18号楼5层5018室。
法定代表人：肖国庆，执行董事。
委托诉讼代理人：杜喜文，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张若楠，男，北京大成律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。
原告北京皮艾恩网络科技有限公司（以下简称原告）与被告北京新华阳光资产管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李敏、张洋，被告之委托诉讼代理人杜喜文、张若楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年4月14日解除；2、要求被告返还保证金738274元以及自2016年7月5日至2016年10月4日三个月的租金1107411元；3、要求被告支付违约金369137元；4、要求被告赔偿装修款8万元。事实和理由：原、被告于2016年3月31日签订了《房屋租赁合同》。合同约定由原告租赁被告位于北京市朝阳区将台乡驼房营路8号新华科技大厦X层的2960平方米的房屋。合同签订后，原告按照约定，足额向被告支付了保证金738274元，及房屋首期租金1107411元，上述款项共计1845685元。2016年4月初，原告与北京华城时代建筑装饰有限公司签订了总价为162000元的装修合同，并开始对租赁房屋进行装修。但原告付款后，被告违反合同第九条第二款的约定，不允许原告将租赁房屋进行分租转租，并以各种方式阻止原告与原告委托的中介机构带人看房，百般阻挠原告将房屋分租转租。2016年4月14日，被告突然向原告发出《合同解除通知函》。通知函中被告告知原告：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、对原告已经缴纳的款项不予退还，其要求原告赔偿其三个月房租作为违约金，被告有权将房屋另行出租给其他任何第三方；3、要求原告停止在租赁房屋内进行广告宣传等行为。截至起诉时止，原告已经将租赁房屋进行了装修，房屋轻体砖隔断、吊顶及强弱电等主体装修内容已经施工完毕，且原告已经支付了8万元装修款。原告收到《合同解除通知函》后，表示同意解除合同，但要求被告返还已经支付的保证金及首期租金，但被告并未同意。因原告与被告协商无果，故将被告诉至法院。
被告辩称：不同意原告的第一项诉讼请求，如果原告与我公司协商解除合同，我公司可以考虑解除双方的合同。2016年4月5日我公司将房屋交付给原告，之后原告支付了2016年7月5日至2016年10月4日期间三个月的租金及保证金，我公司还给了原告三个月的免租期，因为原告使用房屋时间较长，所以我公司才同意给原告三个月的免租期。原告主张的也是2016年4月14日解除合同，租金也是不应返还的，且原告不具备解除合同的权利。此外，原告存在违约的情况，不能请求解除合同。解除日期也是应该自法院判决之日起计算，原告还应该支付我公司2016年10月4日之后的租金。关于保证金的退还，是在租金到期后，房屋没有损坏且没有违约情形，保证金才可以退还。我公司不存在违约情形，反而是原告存在违约行为。关于装修款，原告装修房屋是出于使用的目的，现在原告要求解除合同，不用涉案房屋了，也不应该由我公司承担装修费用，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告就其主张向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、电子回单截屏打印件；3、承包合同；4、中国农业银行网上银行电子回单；5、落款时间为2016年4月14日的合同解除通知函照片打印件；6、落款时间为2016年9月22日的解除函及快递详情单；7、落款日期为2016年10月20日的《退房通知函》及快递详情单；8、证人洪某的书面证言及身份证复印件；9、原告法定代表人郭某与中介机构（北京宝驰房地产经纪有限公司）业务员韩某某的通话录音。
被告对原告提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性以及证明目的均认可；对证据2的真实性认可，但对证明目的不认可，并称合同约定签订合同之后，应该在7日内支付保证金738274元，同时还需要支付1107411元的租金，原告并未一次付清，而是分5次付清，第一次只支付了10万元，最后一次在2016年4月15日才付清保证金和首期租金；对证据3的真实性不认可，并称该证据不是与被告签订的合同，对其证明目的也不认可，也与被告没有关联性；对证据4的真实性关联性均不认可；对证据5的真实性不认可，原告亦未能提交该证据的原件；对证据6的真实性认可，并称被告收到了这份函件，但对内容不予认可；对证据7的真实性认可，但对证明目的不认可，并称被告收到了退房通知，但是双方并未办理房屋交接手续，被告不认可原告已经将涉诉房屋退给被告；对证据8的真实性不予认可，并称证人未到庭无法核实其身份，亦无法核实是否为证人本人的真实意思；对证据9的真实性表示无法核实，并称录音是原告和案外人的对话，被告无法核实。
原告还向本院提交了涉诉房屋现状照片打印件。被告对该证据的真实性不予认可，并称涉诉房屋是否空置以及另租与被告无关，在原告将房屋交还给被告之前原告就应该向被告支付租金。原告就双方办理收房交接的情况向本院提交了落款日期为2016年12月16日的房屋交易单（收房），该房屋交验单上有打印的被告公司的全称。被告对该证据的真实性不予认可，但在向本院提交的代理意见中表示原告于2016年12月16日才办理了房屋退租手续。
被告就其主张向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、房屋交验单（交房），证明涉诉房屋已经于2016年4月7日交付给原告；3、入住手续书；4、落款日期为2016年10月10日的告知函及快递详情；5、照片打印件，证明被告用张贴通知单的方式告知原告交纳第二期租金的时间；6、中国民生银行电子回单5张，证明原告迟延支付的保证金及首期租金，原告违约在先，所以原告没有权利要求解除合同。原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性认可，对其证明目的不认可，并称依照合同第9条第2款的约定，原告具有分租、转租权，但在履行合同过程中，被告多次阻挠原告分租和转租，导致原告损失；对证据2和证据3的真实性认可，对其证明目的不认可，并称原告最后一次付款的时间是2016年4月14日，分期付款是双方口头协商认可的，且之前的几次付款也是在交房以前；对证据4的真实性认可，但不认可其证明目，并称原告在2016年4月14日向被告发送解除函要求解除合同后原告也同意解除合同，在此期间原告找被告沟通，要求退还保证金，被告的领导也表示可以协商，但是后来一直无果，随后原告就起诉了，因此，原告不应该再支付2016年10月4日之后的租金；对证据5的真实性认可，并称被告确实张贴过该通知；对证据6的真实性认可，但是分期支付是经过双方口头协商同意的。
被告还向本院提交了落款日期为2015年9月15日并加盖有北京市朝阳区将台乡人民政府印章的证明1份、被告与北京恒源恒大商贸有限公司于2015年4月8日签订的《“恒源财智时代”房屋租赁合同》1份；北京恒源恒大商贸有限公司、被告以及北京星泰泓信资产管理有限公司于2016年2月29日签署的《主体变更协议》。原告对被告提交的上述证据的质证意见如下：对证明的真实性认可，但对关联性不认可，并称该证据只能证明房屋的权属，不能证明同意被告进行转租；对《“恒源财智时代”房屋租赁合同》的真实性不认可，并称合同中的关键信息均被模糊处理，不具备证据的完整性，此外，该合同中被告也享有免租期，原告享有免租期也未给被告造成损失；对《主体变更协议》的真实性认可，但不能证明北京市朝阳区将台乡人民政府同意被告转租，也不能证明授权被告及案外人北京恒源恒大商贸有限公司进行出租。
原、被告双方均确认如下事实：2016年3月31日，原、被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定甲方（即被告）将坐落在北京市朝阳区将台乡驼房营8号新华科技大厦X层，建筑面积为2960平方米的房屋出租给乙方使用（即原告），乙方承诺承租以上房屋后只用于办公使用，不做其他用途；租赁期限为自2016年4月5日起至2024年4月4日止，租金为每天每平方米4.1元，月租金为369137元；租金每两年递增一次，每次递增10%；本合同签订时，乙方应向甲方交纳2个月房屋租金共计人民币738274元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计利息；乙方免租期91天，从2016年4月5日起至2016年7月4日止，在免租期内乙方无须向甲方交纳房租，但须交纳本合同规定的物业管理费；乙方应付的租金按季支付，首期向甲方缴付租金为人民币1107411元，首期租金和保证金应在签合同当日支付，此后每期租金应在上期租金到期时提前七个工作日支付；自签署本合同之日七日内，乙方仍未缴纳首期租金和保证金，则视为乙方违约。涉诉房屋的租金支付方式为押二付三。原、被告签订房屋租赁合同后，被告于2016年4月7日将涉诉房屋交付给原告使用，并签署了房屋交验单。原告于2016年3月24日向被告支付10万元，于2016年3月31日向被告支付60万元，于2016年4月5日向被告支付507411元，于2016年4月6日向被告支付30万元，于2016年4月14日向被告支付338274元，共计向被告支付1845685元。
本案审理期间，本院根据原告的申请调取了北京市公安局朝阳分局将台派出所2016年4月14日的接警单。原告对该证据的真实性无异议，并称该报警记录与本案有直接关系，由于被告不允许原告将涉诉房屋对外转租，并且阻止原告委托的中介机构带人看房，所以发生了这次冲突并报警，从而证明被告的违约行为，在租赁合同中允许原告转租，但是当原告委托中介机构看房时被告又不同意了，并阻止中介机构带人看房。被告对该证据的真实性亦无异议，但称该证据与本案没有关联性，案情摘要只是记录了报警情况，但是警察并未核实报警人林先生的工作单位，跟谁发生了纠纷，为什么发生纠纷，并且被告不清楚林先生和原告是什么关系，林先生在此和物业保安发生冲突不能证明原告的证明目的。
庭审中，原告主张被告通知原告解除合同的时间是2016年4月14日，原告收到了被告的解除通知函，但原告无法提供该解除通知函的原件。被告对原告提供的解除通知函的真实性不予认可，并称被告从未向原告发过解除通知函。
另，原告主张其自2016年4月7日开始至2016年4月20日对涉诉房屋进行装修。被告对此表示不知情，但认可原告对涉诉房屋进行了部分装修，但装修到什么程度并不知情。对于原告为何在收到解除通知后仍然继续装修一节，原告表示因为当时原告一直在跟被告沟通，原告的总经理当时也不在北京，原告公司工作人员不知道沟通的情况，而且装修公司是被告指定的，所以装修没有停止。被告对此不予认可，并称从未指定过装修公司。另外，原告称其公司已经与装修公司结算了13万元，装修费用共计16万元，并称现装修情况为加装隔断，改装电线，因为时间比较短，没有特别大的改变，都是附着在建筑物上的改造。被告对此表示并不清楚。庭审期间，本院依法释明原告是否申请对涉诉房屋装修价值进行价格评估，原告当庭表示不申请对装修价值进行评估，被告亦当庭表示不申请价值评估。
原告称被告通知原告解除合同的理由是：1、原告没有按照合同第4条第2款和第5款的约定付款；2、原告违反了合同第9条第17款的规定。被告对原告该主张不予认可，并称从未向原告发送过解除合同通知。对于原告为何于2016年4月14日才支付最后一笔款项一节，原告称是与被告沟通的结果，被告是同意的，而且在原告没有交齐款项的情况下被告已经交付房屋了，根据合同约定款项没有交齐被告是不交付房屋的，被告交付房屋是双方沟通的结果。原告未就其该主张向本院提供相应的证据，被告对此亦不予认可。
另外，原告表述2016年4月14日16时30分北京宝驰房地产经纪有限公司员工林某某，带领原告的潜在客户到涉诉房屋看房，被新华科技大厦保安阻止后林某某报警；随后在当日17时58分原告员工洪某向被告转账汇款338274元；2016年4月15日，被告向原告发送了合同解除通知函。被告对原告的上述主张不予认可，并称原告支付保证金及首期租金的时间已经违反了合同约定。原告还称2016年10月20日以正式书面形式通知被告收房，之前一直是电话通知被告收房，涉诉房屋虽然有房门，但是一直没有上锁。被告对此表示其公司一直没有收房。被告称2016年10月20日其公司并未接收涉诉房屋，在2016年12月23日亦未与原告办理涉诉房屋的交接手续，但认可被告已经将涉诉房屋收回，只是未与原告办理交接手续；另，被告称因为法院要求双方在2016年12月23日前办理交接手续，所以双方办理交接了，当时被告去涉诉房屋了，但是原告要求在交接单上写明原告已经在涉诉房屋内进行装修了，因被告不认可，所以没签字。
经本院释明，原告表示如果法院认定双方所签订的租赁合同无效，其不再坚持第一项诉讼请求，但其他诉讼请求仍坚持。此外，原、被告均当庭表示，同意本院就本案中所涉及的涉诉房屋的使用费一并进行审查及处理。此外，经本院多次释明，原、被告均未在法庭辩论终结前，向本院提供涉诉房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明。
以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、电子回单截屏打印件、承包合同、中国农业银行网上银行电子回单、照片打印件、解除函、快递详情单、《退房通知函》、书面证言、通话录音、房屋交易单（收房）、房屋交验单（交房）、入住手续书、告知函、中国民生银行电子回单、证明、《“恒源财智时代”房屋租赁合同》、《主体变更协议》、接警单等证据材料在案佐证。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。无效的合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，经本院多次释明，原、被告均未向本院提交本案所涉房屋的建设工程规划许可证及房屋土地管理部门出具的所有权权属证明，亦未在本院法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故原、被告所签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。无效合同自始不发生法律效力。
关于原告要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2016年4月14日解除的诉讼请求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，故该合同自始无效，原告要求确认合同解除的诉讼请求于法无据，故本院不予支持。
关于原、被告就涉诉房屋的收房时间一节，原告向本院提交了落款日期为2016年12月16日的房屋交易单（收房），且被告对在此时间双方进行交接的事实予以认可，故应当认定原、被告在2016年12月16日就涉诉房屋进行了收房交接，被告收回涉诉房屋。
关于原告要求被告返还保证金的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》被认定为无效，故被告再占有该保证金缺乏事实和法律依据，故被告应当将保证金返还给原告，据此，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。
关于原告要求被告退还2016年7月5日至2016年10月4日三个月的租金的诉讼请求，因原告在此期间占用涉诉房屋，其要求被告退还该期间租金的请求依据不足，故本院不予支持。
另，原、被告均当庭表示，同意本院就本案中所涉及的涉诉房屋的使用费一并进行审查及处理，因此本院对原告占用房屋期间应给付的使用费一并进行处理，并在确定被告向原告返还保证金的数额时予以折抵。关于原告应当向被告支付涉诉房屋使用费至何时一节。本院认为，原告提交了落款日期为2016年10月20日的《退房通知函》及快递详情单，被告对此亦予以认可，但在此后被告并未积极与原告办理房屋交接手续，导致涉诉房屋至2016年12月16日方办理完毕交接手续，因此结合本案的全部证据材料及实际情况，应当以认定涉诉房屋的使用费计算至2016年10月20日为宜，自2016年10月20日后涉诉房屋所产生的使用费损失应当由被告自行承担。关于被告所主张的原告应当向其支付免租期租金的意见，因依据不足，故本院不予采纳。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因依据不足，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修款的诉讼请求，因双方签订的《房屋租赁合同》被认定为无效，对合同无效原、被告均有过错，故应当各自承担相应的责任，且原告未就其装修损失8万元提供充分的证据；退一步讲，即便原告存在装修支出的情形，亦属于其应自行承担的责任，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告北京新华阳光资产管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京皮艾恩网络科技有限公司保证金544098元；
二、驳回原告北京皮艾恩网络科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25159元，由原告北京皮艾恩网络科技有限公司负担15918元（已交纳）；由被告北京新华阳光资产管理有限公司负担9241元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 史 震
人民陪审员 王京玉
人民陪审员 付朝晖
二〇一七年六月三十日
书 记 员 张 珅