北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）朝民初字第27727号
原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。
法定代表人黄喜庆，经理。
委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。
被告北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街X号兴隆小区综合楼1-6层。
法定代表人贾加农，总经理。
委托代理人杨学昌，山东万航律师事务所律师。
原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（下称原告）与被告北京华亿安顺企业管理有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴奂，被告委托代理人杨学昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月21日，原告与被告签订《市场场地租赁合同》，原告承租北京市朝阳区兴隆西街X号“世纪天乐潮青汇”商场一楼中厅及地下一层整层场地，场地面积为3890平方米，租期自2013年7月15日至2023年12月14日，年租金5018750元。合同签订后，原告依约支付了租金，对场地进行装修并招商营业。2014年1、2月间，被告对商场进行经营调整，将商场改造为写字楼，并陆续解除与商场其他承租人的租赁合同。期间，被告将原告在商场外立面悬挂的招商广告拆除，代之以闭店装修的广告。2014年3月16日，被告在未通知原告情况下，单方面强行闭店装修，使原告无法正常营业。被告的行为导致双方合同无法履行，造成原告重大经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《市场场地租赁合同》；2、判令被告退还保证金500000元和已付的租金（2014年3月16日至2014年6月15日期间）1254687.5元；3判令被告赔偿损失2985891元，包括装修损失1993213元、宣传费损失292678元、停业后的经营损失700000元（指2014年3月16日至2015年4月20日期间员工工资和员工宿舍租金，员工六人）；4、诉讼费由被告承担。
被告辩称：被告不同意原告的诉讼请求。首先，原告所述的情况与事实不符，原告称2014年1、2月间，被告将商场改造为写字楼，与事实不符，当时被告没有组织任何施工改造。被告2014年3月16日开始闭店装修是事实，但没有闭原告的店，原告承租范围仍正常营业。被告装修的是二层至六层，不涉及原告承租范围，因此无需征求原告的意见。被告的闭店装修对原告的经营没有实质影响，不会导致租赁合同无法履行。其次，本案不存在原告单方解除合同的条件，原告要求判令解除租赁合同的主张不能成立。双方签署的合同合法有效，原告要求解除合同应符合合同法规定的合同解除条件，鉴于本案不存在原告单方解除合同的条件，因此原告要求解除租赁合同主张不成立。再次，原告的其他诉讼请求均不成立。鉴于原告无权主张解除租赁合同，且原告并未把所租赁的场地交还给被告，原告至今仍正常使用该租赁场地，因此原告的其他主张均不成立。关于装修损失，原告证据不足，被告对鉴定报告有异议。关于宣传费，合同没有达到解除的条件，原告可以继续经营，停业损失是原告自己造成的，应自负责任。而且这个损失也不恰当，原告自己停业应避免损失扩大。保证金原告是交给另一个单位，和被告是关联单位，原告只能向一家单位主张。租金原告的确是支付了，但合同不应解除，因此不存在返还问题。
经审理查明：2013年6月8日，原告作为乙方与北京世纪天乐商业管理有限公司（下称世纪天乐公司）作为甲方签署《合同主要商务条款明细（合作意向书）》，约定承租场所为北京市朝阳区兴隆西街X号“世纪天乐潮青汇”项目一楼中厅及地下一层整租场地，场地面积地下一层为3860平方米，一层中厅30平方米。租期十年零五个月，租赁日期以签订合同日期为准推算。免租期2个月，装修期3个月，从签合同当日起算。租金标准为地下一层3.5元/平方米/日；一层8元/平方米/日，第一个和第二个租赁年度不递增，第三个租赁年度起每年递增5%。承租人向出租人交付意向金500000元，于本意向书签订之日起支付，正式租赁合同签订后意向金转为押金。当日，原告向世纪天乐公司转账支付500000元。
2013年6月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《世纪天乐潮青汇项目市场场地租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定租赁场地位于北京市朝阳区兴隆西街X号“世纪天乐潮青汇”“商城”一层中厅及地下一层整租场地，场地面积地下一层为3860平方米，一层中厅30平方米。租期自2013年7月15日至2023年12月14日，其中装修期3个月，自2013年7月15日至2013年10月14日止。免租期为2个月，自2013年10月15日至2013年12月14日止。租金标准为地下一层3.5元/平方米/日；一层8元/平方米/日，第一租赁年度地下一层4931150元，一层87600元。第一个和第二个租赁年度不递增，第三个租赁年度起每年递增5%。关于保证金，合同约定合同签订后，当日内，乙方应向甲方支付租赁保证金500000元。保证金作为乙方履行本合同的担保及乙方租赁场地经营商业活动的诚信保证及产品质量或服务质量的信誉保证。若乙方违反本合同，甲方有权从保证金中扣除相应的金额。租赁期限届满或合同解除后，在乙方向甲方开具收到甲方退回保证金的收据后，及按本合同约定的《撤场验收单》签署三个月内甲方应在抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，将保证金的剩余金额无息返还乙方。
原告和被告均认可世纪天乐公司与被告系独立主体，被告表示原告若放弃向世纪天乐公司主张返还意向金500000元，则认可原告向世纪天乐公司转账500000元视为原告向被告支付了保证金500000元。原告当庭表示放弃向世纪天乐公司主张权利，将其向世纪天乐公司缴纳的意向金500000元作为原告向被告支付的保证金。
合同签订后，双方依约履行，原告支付租金至2014年6月14日。
自2014年3月16日，被告对“世纪天乐潮青汇”商城二层及以上进行装修施工，商城外立面搭建了脚手架。原告表示被告关闭了商城大门，一层已拆除装修，无法使用，通往地下一层的四部电梯只有一部可以使用。被告称原告租赁的场地可以正常营业。就双方争议事项，本院于2014年9月11日到现场进行勘验，发现装修施工遮挡了商城大门，商城一层已经处于装修状态，通往地下一层的唯一一部可以使用的电梯比较隐蔽，消费者较难发现。地下一层各商户除门口一家水吧在经营之外，其他商户均锁门闭店。
本院于2015年5月12日开庭时，被告表示装修工程已经完毕，楼体外立面的脚手架开始撤掉，2015年5月底正式开业，原告可以正常经营了。本院庭后于2015年5月25日和6月11日分别到现场再次进行勘验，发现楼体外的脚手架仍未拆除。
诉讼中，经原告申请本院依法委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对原告租赁的地下一层装修工程造价进行鉴定，鉴定结论为确定部分造价为1673899元，不确定部分为319314元。不确定部分包括消防喷淋工程、原有装修拆除费用、门面装修广告牌制作、电梯双面不锈钢灯箱、电梯口发光字、2个喷绘钢架、1个女人街喷绘费用。其中消防喷淋工程，是因为原告和被告对消防喷淋工程是否由原告实施改造存在争议，因此列为不确定项目。原有装修拆除费用、门面装修广告牌制作、电梯双面不锈钢灯箱、电梯口发光字、2个喷绘钢架、1个女人街喷绘费用，因现场已拆除无法核实，按照原告主张的金额列为不确定部分。
被告对鉴定结论的合法性不持异议，但对鉴定结果和是否应予适用存在异议，主张鉴定机构缺乏各项计算的基础证据资料，质疑各项计算是否有证据证明为原告施工，如果没有证据证明则不能做出鉴定结论。且鉴定工程造价只有在双方租赁合同提前解除前提下才可能适用，但事实是双方一直实际履行合同，不存在装修损失的问题。
原告支付鉴定费50000元。
原告为证明宣传损失，向本院提交了《广告扇制作购销合同》、《广告制作委托合同》、广告牌制作等其他宣传费用的票据。原告陈述停业损失指原告用于发放六位员工工资和支付员工宿舍的费用（自2014年3月16日至2015年4月20日），但未提交相应的证据加以证明。
上述事实，有双方当事人陈述、《市场场地租赁合同书》、鉴定报告、现场勘验笔录及照片、发票、收据等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告以被告对租赁商城进行装修严重影响其经营为由要求解除其与被告的租赁合同，被告主张其行为未影响原告正常经营，否认原告有权要求解除合同。针对双方的争议，本院多次到租赁现场进行勘验。经本院查明，被告虽对商城二层及以上进行装修，但商城外立面长期树立脚手架，顾客正常进出的商城大门亦受到施工影响无法使用，长期装修已导致原告租赁的地下一层无法正常经营。最后一次庭审中被告承诺商城将于2015年5月底重新开业，但本院于2015年6月再次到现场发现商城外立面的脚手架仍未撤掉，装修改造尚未完成。可见，被告的装修行为已经严重影响了原告的正常经营，导致原告的合同目的无法实现，在此情况下，原告要求解除合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。
关于原告要求退还已交付的租金，本院认为双方均认可被告自2014年3月16日开始装修施工，且原告交付了截至2014年6月14日的房租，在此期间，原告无法正常使用租赁场地，但合同在此期间尚未解除，原告并未将场地交还给被告，原告应交纳该期间的租金，但租金应适当酌减。故本院对原告要求退还租金的请求，依法酌情予以支持。
关于原告要求退还保证金，根据合同的约定，保证金作为原告履行本合同的担保及原告租赁场地经营商业活动的诚信保证及产品质量或服务质量的信誉保证。现双方合同依法解除，被告应予退还。
关于原告主张的装修损失，原告签订合同后依合同约定对租赁场地进行装修，现因被告装修导致合同无法继续履行，被告应对原告的装修损失进行赔偿。关于鉴定报告中不确定的部分，本院认为，关于消防喷淋工程是否由原告施工改造双方存有异议，被告在商城竣工时已完成消防喷淋工程，在此情况下，原告主张其对该工程进行了改造施工应负有相应的举证责任，现原告未能提交相应的证据加以证明，故本院对原告的主张无法采信，对消防喷淋工程施工改造的工程造价部分不予支持。关于原有装修拆除费用、门面装修广告牌制作、电梯双面不锈钢灯箱、电梯口发光字、2个喷绘钢架、1个女人街喷绘费用，该部分因已拆除无法现场评估，故鉴定机构根据原告的主张列明工程造价，本院对该部分费用结合全案相关情况综合考虑予以酌情确定。
关于宣传费损失，原告租赁场地进行经营应负担相应的宣传费用，但因被告装修导致其经营活动在开始后不久就受到了影响，因此本院对该部分损失依法酌情予以支持。关于停业损失，原告未能提交任何证据加以证明，故本院无法支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司与被告北京华亿安顺企业管理有限公司于二Ｏ一三年六月二十一日签订的《世纪天乐潮青汇项目市场场地租赁合同书》。
二、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司保证金五十万元。
三、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司已付的二Ｏ一四年三月十六日至二Ｏ一四年六月十四日租金六十万元。
四、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司装修损失一百七十五万元三千八百九十九元、宣传费用十五万元。
五、驳回原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费44724元，由被告北京华亿安顺企业管理有限公司负担（原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司已交纳19355元，被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司。余款由被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内交纳）。
鉴定费50000元，由被告北京华亿安顺企业管理有限公司负担（原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司已交纳，被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京万邦鼎尚企业管理有限公司）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郝丽娜
审 判 员 吴 娜
代理审判员 周 墨
二〇一五年六月十日
书 记 员 尹 航