吉林省通化市二道江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0503民初456号
原告（反诉被告）：通化县粮食流通管理中心，住所地吉林省通化县快大茂镇长征路***号。
法定代表人：肖永贵，主任。
委托诉讼代理人：姜凤，吉林方维律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨帆，个体工商户，住吉林省通化市。
委托诉讼代理人：姜俊伟，吉林通兴律师事务所律师。
原告（反诉被告）通化县粮食流通管理中心与被告（反诉原告）杨帆确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）通化县粮食流通管理中心及其委托诉讼代理人姜凤，被告（反诉原告）杨帆及其委托诉讼代理人姜俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通化县粮食流通管理中心向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的两份房屋《资产出售合同》有效；2.被告给付购房剩余款520000元、违约金及逾期利息250000元，合计770000元。事实与理由：2009年5月，原告通化县粮食局通过法院强制执行获得了位于通化市二道江区弘馨小区6号楼的多个二层商业用房及一层车库的所有权。2012年2月3日，原、被告签订了第一份《资产出售合同》，原告将弘馨园小区6号楼中的三个门市房、两个车库出售给了被告（三个门市房分别为：x-x-
x号，面积为136.47平方米；x-x-x号，面积为90.28平方米；x-x-
x号，面积为101.57平方米，三个门市房总面积合计为328.32平方米。两个车库分别为：x-x-x号，面积为106.40平方米；x-x-
x号，面积为101.57平方米，两个车库总面积合计为207.97平方米），三个门市房合计价款为1385907元，两个车库合计价款为498616元，本次房产出售的总价款为1884523元。2013年6月4日，被告又与原告签订了第二份《资产出售合同》，原告将弘馨园小区6号楼的另外一个门市房和一个车库出售给被告，（门市房为x-
x-x号，面积为91.89平方米，车库为x-x-
x号，面积91.89平方米）。门市房出售价款为387880元，车库出售价款为220310元，本次房产出售总价款为608190元。上述两次出售的房产价格均为净价，总计2492713元。原、被告在签订合同时，对房屋相关问题进行了明确说明，原告出售给被告的门市房暂无产权证和土地使用证。同时还约定了原告如不能在约定期限内将产权过户到被告名下，被告将从剩下购房款中抵扣372713元，作为被告自行办理产权过户费用。另外，两份合同均约定剩余房款在2013年12月31日前一次性付给原告。原、被告在签订合同后，原告将门市房及车库交付给了被告。被告于2012年11月30日至2013年11月7日支付给原告购房款1600000元，尚有892713元未支付，扣除被告自行办理产权过户费用372713元，尚欠520000元购房款，原告多次索要，被告至今未还款，其已构成违约。故起诉至法院以维护其合法的权益。
杨帆答辩并反诉称：1.确认两份《资产出售合同》无效；2.判令反诉被告立即返还已经支付的房屋价款160万元及中国人民银行同期同类贷款利息至返还时止。事实与理由：双方于2012年12月3日签订《资产出售合同》，反诉被告将位于二道江区弘馨园小区6号楼三个门市、两个车库出售给原告，门市面积合计为328.32平方米，价格为4221.21元每平方米，总价款1385907元；车库面积合计207.97平方米，价格为2397.54元每平方米，总价款498616元。车库和门市价款合计为1884523元。违约定金20万元，合同签订后付款80万，剩余284532元在2013年5月至2013年12月期间双方确认可办理产权过户手续时向反诉被告支付60万，剩余购房款284532元待办完过户手续后付清。双方又于2013年6月4日签订《资产出售合同》，反诉被告将位于二道江区弘馨园小区6号楼一个门市、一个车库出售给原告，门市面积为91.89平方米，价格为4221.21元每平方米，价款387880元；车库面积91.89平方米，价格为2397.54每平方米，价款220310元。车库和门市价款合计608190元。合同签订后付款30万元，剩余308190元在2013年5月至2013年12月期间双方确认可以办理产权过户手续时向反诉被告支付22万元，剩余购房款88190元待办完手续后付清。双方签订的两份合同共涉及4个门市房、3个车库，共计2492713元，截止至2013年11月7日共支付反诉被告160万元，合同约定由反诉被告负责办理产权过户手续，反诉被告拒绝履行义务。现得知，争议房屋房产登记部门初始备案登记未完成，办理登记到反诉原告名下不可能实现，合同约定将剩余房款中一部分抵扣反诉原告办理过户费用的条件无法实现。现反诉被告隐瞒该争议房屋为经过验收合格，无法办理产权登记的情况下出售给反诉原告，导致反诉原告无法取得房屋产权，致使合同目的无法实现，违反法律强制性规定。属不得转让的房地产，应认定无效。
反诉被告通化县粮食流通管理中心辩称：1、反诉人主张确认原、被告签订的两份合同无效没有法律依据，首先反诉被告出售给反诉原告的门市房及车库来源合法。其次两份资产出售合同均约定出售给杨帆的门市房及车库暂无产权证和土地使用证，同时还约定反诉被告如不能在约定期限内将产权过户到杨帆名下，杨帆将从剩余房款抵扣372713元作为其自行办理两次购房的产权过户费用。自2012年12月至今，反诉原告一直使用管理该房屋从事个体经营。2、反诉原告主张返还支付的购房款及利息的主张不能成立。反诉被告与反诉原告在签订资产出售合同后已将涉案房屋全部交付反诉原告，同时在2013年，反诉被告配合反诉原告与原产权方签订了房屋买卖合同，说明反诉原告对房屋情况十分清楚，反诉被告没有隐瞒涉案房屋的情况，现通化市二道江区政府正在协调解决弘馨园房屋产权登记问题，故认为反诉原告主张不能成立，应予驳回。
原告（反诉被告）通化县粮食流通管理中心围绕诉讼请求向法院提交了以下证据：1、吉林省高法（2007）吉民三终字第105号民事判决书、通化市中级人民法院（2007）通终执字第70号民事裁定书、执行和解协议书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、通化县粮食收储经销总会拟出售资产项目资产评估报告、通化县粮食收储经销总会拟出售资产项目资产评估报告、2012年4月20日原告委托通化中远资产评估有限责任公司对涉案门市房和车库进行了评估，确定了拟出售涉案房屋的评估价值444万元，以上证据证明原告出售给杨帆的位于通化市二道江区弘馨园小区6号楼的四个门市房及三个车库是通过通化市中级人民法院强制执行获得的所有权，该房屋来源及出售合法。2、两份资产出售合同，证明双方签订的日期分别为2012年12月3日，2013年6月4日的合同合法有效，双方应按合同约定履行。3、2014年12月5日杨帆向原告借出二道江购房合同三本的借据一份及两份商品房买卖合同，证明杨帆与原开发商签订了房屋买卖合同以及为了办理房屋过户手续。
被告（反诉原告）杨帆对原告提供的证据真实性没有异议，但对于原告想证明的问题有异议，认为原告取得法院执行的房屋，也应该办理房屋产权登记，再向被告杨帆进行出售，因《不动产登记管理办法》第十九条规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效决定单方申请登记，其中该条第一项内容，人民法院生效法律文书和执行文书要求办理登记机构进行登记，故原告要出售该房屋应该由其自行持有生效法律文书、执行裁定、及法院配合出具执行通知书进行办理登记到原告名下，原告在不履行该义务的情况下，要求被告自行办理过户，是无法实现的。因该房屋根本没有初始登记，不能因合同约定扣除部分价款作为过户费用而要求购买方去办理房屋的初始登记，另被告借用上述合同是为了经营办理工商登记。
被告（反诉原告）杨帆围绕反讼请求向法院提交了两份《资产出售合同》，与原告（反诉被告）提供的《资产出售合同》是一致的，证明该合同约定了由出售方办理过户登记，而不是由购买方扣除相应价款办理房屋初始登记。
本院经审理认定事实如下：通化县粮食流通管理中心与杨帆分别于2012年12月3日，2013年6月4日签订了两份《资产出售合同》，合同约定；通化县粮食流通管理中心将位于通化市二道江区弘馨园小区6号楼的四个门市房（6-2-1号，面积为136.47平方米；6-2-2号，面积为90.28平方米；6-2-3号，面积为101.57平方米；6-2-8号，面积为91.89平方米），总面积为420.21平方米，价款为1773787元；三个车库（6-1-6号，面积为106.40平方米；6-1-7号，面积为101.57平方米；6-1-5号，面积91.89平方米），总面积为299.86平方米，价款为718926元，共计价款为2492713元出售给杨帆。并在《资产出售合同》中第四条有甲方出售的门市房、车库暂无产权证和土地使用证，甲方负责于2013年12月31日前将产权手续过户到乙方指定名下，如甲方不能在约定期限内将产权过户到乙方指定名下，乙方将从剩余购房款中抵扣372713元作为乙方自行办理产权过户费用，剩余购房款将在2013年12月31日前一次性付给甲方的说明。截止至2013年11月7日杨帆共支付给通化县粮食流通管理中心160万元，尚有892713元未支付。
另查明，通化县粮食流通管理中心出售给杨帆的四个门市房和三个车库均系吉林省通化市中级人民法院（2007）通中执字第70号执行裁定书中确认的以物抵债房屋，且以上房屋在通化市不动产登记中心和通化市房产档案馆均无房屋产权及楼盘登记信息。
对以上事实，经庭审质证且有相关证据及双方当事人认可，本院予以确认。
本院认为：本案系确认合同效力纠纷。通化县粮食流通管理中心与杨帆签订的《资产出售合同》，是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同一经成立，即具有法律约束力，双方当事人均应履行合同义务。关于反诉原告杨帆主张出售的房屋系无产权证的房屋且无法办理相关产权问题，属违反法律强制性规定，应认定合同无效的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而原告出售的房屋未办理房屋产证仅是违反了管理性强制性规定，是否办理产权证不影响双方签订合同的效力，因此不能仅以原告出售房屋未办理产权证而认定双方所签订的合同为无效合同。故反诉原告杨帆请求确认原、被告双方所签订的《资产出售合同》为无效合同的理由不能成立，本院不予支持。关于原告通化县粮食流通管理中心主张被告杨帆应给付扣除过户费用后剩余房款的诉讼请求，因通化县粮食管理中心根据合同约定已将出售的门市房和车库交付给杨帆使用。杨帆在接受出售的房屋并使用期间未按约定给付剩余房款，应承担给付责任。故对原告通化县粮食流通管理中心请求被告杨帆给付扣除过户费用后剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。因通化县粮食流通管理中心与杨帆在合同履行中因出售的房屋和车库在通化市不动产登记中心和通化市房产档案馆均无房屋产权及楼盘登记信息，致使被告杨帆无法办理产权登记，非被告杨帆本人的责任，故对通化县粮食管理中心主张被告杨帆给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告双方在签订合同时未约定逾期利息，故对通化县粮食流通管理中心主张被告杨帆应给付利息的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零九条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
被告杨帆于本判决生效之日起十日内给付原告通化县粮食流通管理中心剩余购房款520000元及利息(以520000元为基数，自2017年7月7日至给付完毕时止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；
二、驳回原告通化县粮食流通管理中心的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告杨帆的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费5750元（已减半收取），原告通化县粮食流通管理中心负担1869元，被告杨帆负担3881元。反诉费9600元（已减半收取），由被告杨帆负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。
审判员 孙英
二〇一七年九月二十九日
书记员 王柳