大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西审民初字第11号
原告陈秀强，男，汉族，无职业，住福建省福清市城头镇。
委托代理人陈宇超，男、汉族，大连教育学院学生，住福建省福清市城头镇。
被告中瑞置业（大连）有限公司，住所地大连市西岗区长江路。
法定代表人陈刚，该公司董事长。
委托代理人于海宁，辽宁诺实律师事务所律师。
委托代理人张云，女，汉族，中瑞置业（大连）有限公司员工，住大连市沙河口区。
原告陈秀强与被告中瑞置业（大连）有限公司（以下简称“中瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日作出（2014）西民初字第405号民事判决，被告中瑞公司不服并提起上诉，大连市中级人民法院于2014年11月17日作出（2014）大民二终字第1331号民事裁定，撤销本院（2014）西民初字第405号民事判决，发回本院重审。本院于2014年12月23日立案后，依法另行组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理，原告陈秀强及其委托代理人陈宇超，被告中瑞公司的委托代理人于海宁、张云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈秀强诉称，2012年6月21日，原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告香水湾二期住房，约定被告于2012年12月12日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告已将全部房款195万元交给被告。至今，被告尚未向原告交付房，导致原告两年来除支付房屋租金48000元外，还要为案涉房屋的银行贷款支付贷款利息175826.5元，在逾期交付房屋期间，案涉房屋的市场价格下降409890.4元，并导致原告身体健康状况下降，支付医疗费100000元。综上，被告逾期交房造成原告经济损失共计705658.4元。故原告要求被告按照双方所签订《商品房买卖合同》中第九条的约定，按照日万分之三的标准，支付原告自2012年12月11日起至2015年3月24日止的违约金，共计476280元（总房款1950000元×814日×0.03％／日）。
原告为其诉讼请求向法庭提交证据如下：
证据1，商品房买卖合同及补充协议，拟证明原被告双方于2012年6月21日签订了商品房买卖合同，约定被告交付房屋逾期90日以上，原告要求被告继续履行合同的，被告应当按照已交付房款日万分之三的标准向原告支付违约金。
证据2，购房发票，拟证明原告已经向被告支付了全部购房款195万元。
证据3，逾期交房通知书，拟证明被告通知原告将于2014年10月30日交房，并且原被告签订的商品房买卖合同继续有效，同时将在交房时按约定承担相应责任。
被告对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但强调在证据3逾期交房通知书中，被告并未说明要按照日万分之三的标准承担违约责任。
被告中瑞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告签订商品房买卖合同及被告逾期交房的基本事实属实，但商品房买卖合同约定的违约金过高，依照合同法相关规定，被告请求法院根据原告实际损失调低违约金。原告的实际损失应参照案涉房屋同地段同类房屋租金标准，即每月3500元进行计算。且已有法院作出的生效判决将类似案件的违约金由万分之三调低至万分之一点二。
被告向法庭提交了如下证据：
证据1，房地产评估报告及鉴定人员鉴定资质证明，拟证明案涉房屋同地段同种类的房屋的租金价格，140平方米房屋每月租金为3500元。该评估报告的鉴定人员具有鉴定资质。
证据2，（2015）西民初字第226号民事判决书，拟证明该判决书已发生法律效力，将违约金标准由日万分之三调整至日万分之一点二。
原告对被告提供证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为上述证据与本案无关，被告向原告给付的违约金数额应当根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的日万分之三的标准进行计算，而不应当根据被告所主张的根据案涉房屋同地段同种类的房屋的租金价格或日万分之一点二的标准计算。
经审理查明，2012年6月21日，原被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同主要约定，原告购买被告开发的位于大连市西岗区香洲园26号1-10-1房屋一套，建筑面积140.01㎡，总房款195万元。首付款80万元于2012年6月21日交齐，余款115万元于2012年7月21日以银行按揭形式交齐。被告应当在2012年12月12日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告如逾期交付房屋超过90日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2012年6月21日支付被告购房首付款80万元，于2012年7月12日与中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行签订《个人购房借款／担保合同》，于2012年7月29日以银行按揭形式交付被告剩余购房款115万元。被告向原告出具购房发票。交房期限届满，被告未向原告交付案涉房屋。2013年11月8日，被告向原告出具逾期交房通知书，告知原告交房时间为2014年10月30日，原被告签订的商品房买卖合同将继续履行，同时原告将按约定承担相应责任。经鉴定，与案涉房屋同地段同类房屋的月租金为3500元。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房发票、逾期交房通知书、房地产估价报告及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为，原被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未在承诺日2012年12月12日以前向原告交付房屋，构成违约，应向原告承担逾期交付的违约责任。关于违约金的标准，被告提出依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金日万分之三的标准过高，请求调整。该抗辩意见符合相关法律法规的规定，违约金应结合案涉房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。原告提出其实际损失包括房屋租金、银行贷款利息、案涉房屋价格下跌、医疗费等，本院认为房屋租金损失属原告实际损失，银行贷款利息、案涉房屋价格下跌、医疗费不属于法律规定的实际损失赔偿范围。关于租金损失，原告陈述两年支出48000元，被告依据房地产评估报告，认为与案涉房屋同地段同种类的房屋租金价格为每月3500元。取原被告主张的房屋租金价格的高值，即每月3500元，上调30%计算违约金，相较之下，按已付房款日万分之三标准计算违约金标准过高，应予调整。综合本案实际情况，按照已付房屋价款的日万分之一点二的标准确定违约金为宜。本案逾期交付的违约期间应确认自承诺交房日的次日，即2012年12月13日起，至2015年3月24日止，共计812日，故被告应给付原告违约金190008元（已付房款1950000元×0.12‰／日×812日）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：
被告中瑞置业（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈秀强违约金190008元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费8445元（原告已预交），由原告陈秀强负担5067元，由被告中瑞置业（大连）有限公司负担3378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 杨 多
人民陪审员 陈文英
人民陪审员 倪鹤平
二〇一五年四月三日
书 记 员 沈 硕