南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）溧民初字第1022号
原告王丹青，男，1983年10月18日出生，汉族，个体。
委托代理人王贤伟、章响，江苏全衡律师事务所律师。
被告瞿洪源，女，1970年3月1日出生，汉族，公司负责人。
委托代理人胡谦峰、王飞，江苏同心园律师事务所律师。
第三人杨能勤，男，1974年9月28日出生，汉族，无业。
原告王丹青与被告瞿洪源、第三人杨能勤房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丹青及其委托代理人王贤伟、被告瞿洪源及其委托代理人胡谦峰均到庭参加诉讼。第三人杨能勤经本院书面通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王丹青诉称，2010年10月7日，杨能勤与被告瞿洪源及李林（另案处理）签订一份《租房协议》，约定瞿洪源和李林将位于溧水永阳镇望京街9号2幢-3#、9号2幢-2#门面房二间出租给杨能勤，租期五年，自2011年6月10日至2016年6月10日。同时，约定装修不得影响主体结构，经出租方同意可以将房屋转租给他人。2012年4月11日，原告与杨能勤签订了一份《店铺转让合同》约定：杨能勤将从被告瞿洪源和李林处承租的前述二间门面房转让给原告，原告一次性支付给杨能勤转让费20万元，转让费包含了装修装饰等费用，同时约定店铺转让年限为50个月。2012年6月10日原告向被告缴纳了49000元租金，2013年6月3日原告支付给被告自2013年6月10日至2013年12月9日的租金27000元。2013年6月29日南京市溧水区人民政府发布公告，本案所涉出租门面房列入征收拆迁范围。因政府拆迁补偿系全部与房主（被告）商谈并签订拆迁补偿协议，就承租人的拆迁补偿全部纳入房主拆迁补偿范围（拆迁负责人员来承租人处了解所有装修、承租的事实），然后由房主（被告）与实际承租人（原告）方交付。但被告作为房主与拆迁部门签订拆迁补偿协议后，经催促，拒不将属于承租人的三项补偿给付原告，原告了解到，应属于原告补偿费用为三项：附属物、装潢补偿53079元、停产停业补助186776元、搬迁补助93388元，合计333243元。此款应属于原告。故诉至法院要求：1、判令被告支付给原告各项拆迁补款小计333243元（其中附属物、装潢补偿53079元、停产停业补助1867766元、搬迁补助93388元）。2、被告退回2013年7月1日至2013年12月9日租金22500元。3、本案诉讼费由被告方承担。庭审中原告变更诉请第二项为24000元。
被告瞿洪源辩称，一、原告向被告主张权利，要求支付其附属物、装潢补偿款53079元、停业停产补助款186776元、搬迁补助款93388元的诉请没有事实依据：1、被告没有和原告订立任何房屋租赁协议，双方也无租赁关系。被告将溧水区望京街9-2-3号门面房在2010年10月出租给杨能勤，双方在协议中明确约定杨能勤在经过被告同意的情况下，可以将房屋转租给他人。被告是在本次诉讼中才知道房屋转租给原告，被告并没有同意杨能勤的转租行为。被告收取的租金是由原告代杨能勤交的。故被告与原告之间没有租赁关系，原告向被告主张权利没有事实依据。2、2013年6月区政府将上述门面房列入拆迁范围，后经协商被告与征收办订立《征收与补偿协议》。协议中约定由征收部门补偿被告各项补偿款，其中原告诉求的补偿款支付的依据为：停业补助为房屋价值补偿金额的8%，搬迁补偿为房屋补偿金额的4%。由此可以认定上述两项的补偿依据是被告被征收的房屋拆迁补偿价值，而不是原告承租该房屋所造成的相应损失。同时依据相关法律、法规及政府相关政策的规定，停业损失及搬迁补偿是支付给被征收人的，故原告主张此两项补偿款没有依据。对于装饰装修补偿，因原告与被告没有订立任何租赁协议，杨能勤擅自转让的行为亦没有得到被告的同意，同时依据原告与杨能勤订立的协议中约定：在合同期内关于房屋出租一切事项由杨能勤负责解决，与原告无关，如杨能勤解决不了问题，必须将原告的转让费及装修费全额退还的约定，所以该项费用应由原告与杨能勤协商解决，现向被告主张，无事实依据。二、原告要求退回2013年7月1日到12月9日的租金24000元，也无事实依据。原告在拆迁公告发布后，仍继续经营且其从杨能勤处转让而来，即便退租也只能向杨能勤主张，原告向被告主张无依据。请求法院驳回原告的诉请。
庭后，第三人杨能勤向本院陈述，1、被告知道我将店面转让给原告，且我与被告之间的合同约定允许我转让店铺；2、当时转让时，我向被告讲，店面是我与原告两人经营；3、我承租店面时，被告的门面房基本上没有装修，具体原告装修多少记不清了，很多装修是我接手后花钱搞的；4、此事与我无关。
经审理查明，2010年10月7日，第三人杨能勤与被告及李林签订租房协议。协议主要内容有：甲方李林、瞿洪源乙方杨能勤甲方拥有溧水永阳望京街9号2幢-2#，9号2幢-3#门面房二间，甲方同意有偿租给乙方使用。为明确双方的责任和权力，经甲、乙双方协商立下如下协议：“1、租用时间：五年，自2011年6月10日至2016年6月10日。2、租金：第一年、第二年，2间年租金为人民币玖万捌仟元整。第三年2间租金为拾万零柒仟捌佰元整。第四年、第五年2间年租金为拾壹万捌仟伍佰捌拾元整。3、付款方式和时间：协议签订时乙方每年6月10日付给甲方壹年租金。4、在承租期内乙方使用的水、电、物业费等各种费用自理。5、乙方未经甲方同意不得随意更改内外墙的面貌，同时对门窗、开关插座及设备注意保养，如有损坏按市场价赔偿。6、乙方在装修时不得影响房屋结构和质量。2间房可以打通。7、乙方在经过甲方同意的情况下，可以将房屋转租给其他人。8、乙方须合法经营，遵纪守法，在经营的过程中发生的一切责任由乙方承担，与甲方无关。9、因不可抗拒因素而导致一方无法继续履行协议，在双方协议同意后可以提前解除协议。10、至2016年6月10日前，另行协商下期租房协议。11、本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份。12、双方如有一方违约：必须赔付对方陆万元整的违约金。13、如遇房产税征收，甲、乙双方各付50%。”2012年4月11日，原告与第三人签订店铺转让合同一份，内容为：“甲方杨能勤乙方王丹青甲乙双方经友好协商，就店铺转让达成下列协议，并共同遵守：第一条、甲方于2012年4月10日前将位于望京街9号2幢-2号、9号2幢-3号的店铺（面积为100平方米）转让给乙方使用。第二条、店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归乙方使用。第三条、乙方在2012年4月11日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计人民币贰拾万元整（￥200000元），上述费用已包括甲方给房屋所有方再转付乙方的押金、所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。第四条、该店铺的营业执照已由甲方协助乙方办理，经营范围为家纺，但相关费用及乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业七匹狼的所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。第五条、甲方承诺乙方的店铺转让使用年限为50个月（如乙方在期限内经营不善，亦可在合同期限内自行转让）。第六条、如在合同期内店铺权方关于房屋出租问题一切事项由甲方负责解决，与乙方无关（注：如果甲方解决不了问题，必须将乙方的转让费及装修费全额退还）”。2012年6月10日被告出具收条一份给原告内容为：“收条收到王丹青门面房房租费（望京街9号）49000元”。2013年6月3日被告出具收条一份给原告，内容为“收条今收到王丹青（代杨能勤付）房租半年（2013年6月10日至2013年12月9日）27000元并备注如遇拆迁房租按实际租用天数计算房租，如在2013年12月9日不拆迁，再补收后半年房租”。
2012年3月25日，原告与宁波博洋宝贝品牌管理有限公司签订单店特许零售协议，协议期限为两年，自2012年3月25日起至2014年3月24日止。2012年4月28日，原告妻子曹敏洁作为经营者领取个体工商户营业执照，字号名称为溧水县永阳镇博洁家纺店，经营项目为床上用品、服装零售。2012年6月6日办理税务登记证。
2012年7月3日，溧水县人民政府溧政发（2012）40号文件第四条规定，征收非住宅房屋造成停产、停业的，征收人应对营业用房给予不超过货币补偿金额8%的补偿；对非营业用房给予不超过货币补偿金额5%的补偿。第五条规定，征收生产用房，对其设备的拆除、安装和搬运费用，征收人应当给予不超过货币金额8%的补偿；征收其他非住宅房屋，对其设备的拆除、安装和搬运费用，征收人应当给予不超过货币补偿金额4%的补偿。对特殊设备拆除、安装和搬运费，征收人和被告征收人协商同意后，可委托有资质的专门机构进行评估，按评估结果给予补偿。
2013年8月5日，被告与溧水区房屋征收管理办公室签订的南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议（货币补偿）协议主要内容为：根据宁溧府征字（2013）第（2）号《南京市溧水区人民政府房屋征收决定》，经协议一致，现就房屋征收事宜，签订如下协议：第一条、被征收房屋坐落于望京街9-2-3号，为乙方所有，建筑面积合计128.63㎡，房屋用途为商业。第二条第一款、被征收房屋的价值补偿金额为人民币（下同）2334701元。第三条第一款、装饰装修补偿金额为53079元。第四条的第三款、营业用房停业补偿费186776元，第四条的第四款、营业用房搬迁补助费93388元。该协议附件4中注明，停业补助费为2334701元＊8%＝186776元，非住宅房屋（营业用房）设备拆除、安装、搬运补助费为2334701＊4%＝93388元。
上述事实，有庭审笔录、征收补偿协议、租赁协议、店铺转让合同等证据予以证实，本院予以认定。
本院认为，本案争议焦点为：一、第三人与被告之间的租赁合同及第三人与原告之间的转让合同的效力。二、各项补偿款中，原告应得多少。三、原告使用租赁物至何时迁出。针对本案的焦点一，本院认为，2010年10月7日，第三人杨能勤与被告及李林签订租房协议是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同。2012年4月11日，原告与第三人签订了店铺转让合同，2012年6月10日，被告出具收条给原告，内容明确：即收到原告房租费49000元。应认定第三人与原告之间的转租行为已得到被告认可，故第三人与原告之间的转租合同亦为有效合同，但上述合同因政府拆迁的因素致双方权利义务关系终止。被告认为原、被告双方之间无租赁关系的主张，本院不予采信。针对本案的焦点二，本院认为，1、装饰装修补偿金额为53079元，现有证据表明本案所涉房屋绝大部分为第三人及原告装修，第三人装修费用已计算至第三人与原告的转让费用中。被告仅作了初步装修，故本院酌定，原、被告对该费用的分配比例为7：3。2、营业用房停业补偿费用186776元，系按房价的8%折算，结合原告经营期间的利润、合同履行期限、剩余的期限、原告经营项目、原告再次经营所需合理期限等综合因素，本院酌定原、被告双方对此费用的分配比例为6：4。3、营业用房搬迁补助费用93388元，系按房价的4%折算，综合考虑绝大部分搬迁的物品与原告有关，被告仅有极少物品搬迁，本院酌定比例为8：2。综上，原告应得223931.30元（37155.3＋112065.6＋74710.4）。针对本案焦点三，经调查，原告应在2013年10月迁出，因双方约定遇拆迁按实际租用天数计算，故原告要求被告退还2013年10月至2013年12月9日租金（本院酌定9000元）的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《国务院城市房屋拆迁条例》第二十七条、第三十一条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件〉具体适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告瞿洪源应于本判决生效之日起十日内支付给原告王丹青各项补偿费用223931.30元；
二、被告瞿洪源应于本判决生效之日起十日内返还原告王丹青90**元。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6636元，由原告负担2291元，被告负担4345元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费6636元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 任天保
人民陪审员 陈语智
人民陪审员 姜成邦
二〇一四年十二月四日
见习书记员 吕 娟