湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘03民终1220号
上诉人（原审被告）：天元置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区熙春路17号。
法定代表人：刘建元，董事长。
委托诉讼代理人：卢炯，湖南潭州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珊，湖南潭州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈韬行。
委托诉讼代理人：余剑，湖南红都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏可心，湖南红都律师事务所律师。
上诉人天元置业有限公司因与被上诉人陈韬行房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天元置业有限公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初659号民事判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，被上诉人逾期支付购房款，应相应顺延上诉人的交房日期，一审未认可该事实错误，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应于2014年10月31日前支付首付款，2014年11月5日前办理按揭贷款，但被上诉人实际于2014年11月21日支付首付款，2015年1月15日才将公积金贷款支付至上诉人指定监管账户，延期92天，故依据《商品房买卖合同》第十条第5项第2款的约定，上诉人可根据被上诉人延期支付购房款而据实延期，则上诉人的交房时间应顺延至2015年7月1日。被上诉人一审提交的购房发票充分证明延期支付购房款事实，一审判决未予认定，事实不清；被上诉人陈述由上诉人代为办理贷款，但没有提供相应授权委托手续，也未提交上诉人收取代办贷款手续的收据，一审判决径行认定是由上诉人代为办理按揭贷款的事实错误。上诉人在庭审中提交证据《天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议》充分证明被上诉人已于2015年11月14日收房，一审判决未认定该事实错误。
被上诉人陈韬行答辩称：上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
陈韬行向一审法院起诉请求：1、判令天元置业有限公司支付逾期交房违约金20601元（从合同约定的交付日期计算至实际交房之日止，暂计20601元）；2、由天元置业有限公司承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月20日，原告陈韬行（买受人）与被告天元置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区*号房屋，建筑面积137.99㎡，单价4340元／㎡，购房款金额为598877元。付款方式为：按揭付款，买受人于2014年10月31日前将首付款198877元存入指定监管账户，余款400000元于2014年11月5日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前，但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙手续；违约责任约定：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，2014年10月20日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。同年11月21日，原告向被告支付首付购房款198877元，被告向原告出具了“预收款专用凭据”。同年12月15日，原告陈韬行与中国建设银行湘潭市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（该借款合同由原告委托被告代办，采用所购房屋抵押并加被告天元置业有限公司提供担保方式），原告在中国建设银行湘潭市分行按揭贷款400000元（期限10年）。按揭贷款到位后，2015年1月15日，被告向原告出具收购房款400000元的“预收款专用凭据”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款，被告应于2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用，但被告至今未将房屋交付给原告。为此原告诉至本院，请求法院判令被告支付逾期交房违约金20601元（计算至2016年3月10日，后期违约金仍按每日万分之一标准计算至实际交房之日止），并承担本案诉讼费用。
另查明：本案涉案房屋，被告天元置业有限公司尚未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。
一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告及时交付验收合格的房屋，对此被告应承担全部责任，原告要求被告按合同约定支付延期交房的违约金，理由成立，其请求法院予以支持。被告天元置业有限公司提出的“原告诉争房屋因湘潭市民政局的原因导致工程延期，系答辩人无法预见也无法控制的因素”的辩解，法院认为，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元置业有限公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者的主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，对其辩解法院不予支持；被告天元置业有限公司提出的“原告逾期支付购房款92天，被告交房时间应相应顺延”的辩解，法院认为，合同第十条第二款第2项约定出卖人可延期交付房屋的三种特殊情形，即①买受人未按时付款；②买受人未办理好按揭手续；③买受人未按时办理入伙手续。庭审证据显示，本案原、被告2014年10月20日签订合同后，原告应付的首付款于同年11月21日支付，比合同约定的同年10月31日延迟了21天，原告应支付被告违约金198877元×21天×万分之一=417.6元。原告的银行按揭贷款，合同约定是“2014年11月5日前办理银行按揭”，并非2014年11月5日前必须办理好银行按揭，且本案银行按揭贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致按揭贷款迟延发放的相关证据，同时，本案已办妥银行按揭，其按揭贷款已由贷款银行直接汇至指定监管账户，原告不存在逾期支付购房余款，法院对被告的该项辩解不予支持；被告提出的“已履行通知收房义务”的辩解，法院认为，根据法律规定及双方所签合同第十条第一款（1）项、第十三条第一款的约定，房屋交接时，被告应向原告出示经竣工验收合格的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但庭审中被告未提交双方办理房产交接的相关证据，同时本案所涉商品房，至2016年3月15日止，被告尚未取得湘潭市建设工程质量安全监督管理站核发的商品房验收合格证，即使被告通知了原告交房，其行为违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，故法院对被告的该项辩解亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款（八）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，遂判决：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈韬行延期交付房屋违约金20183.4元（已计算至2016年3月10日止，原告应支付被告的违约金417.6元已抵扣）。此后的违约金从2016年3月11日起计算至实际交房之日止，仍按购房款总额598877元的每日万分之一标准计算；二、驳回原告陈韬行的其他诉讼请求。案件受理费315元，减半收取157.5元，由原告负担10元，被告天元置业有限公司负担147.5元。
本院二审期间，上诉人没有提交新证据，被上诉人提交了以下证据：1、湘潭晚报复印件一张；2、潭建质安监函（2016）21号关于要求组织竣工验收的函；3、建设工程竣工验收整改通知。三份证据拟证明上诉人的房屋达不到交房条件。
上诉人对被上诉人的证据质证如下：该三份证据均无原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。
对被上诉人提交的证据，因无原件核对，上诉人不予认可，本院不予采信。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：
一、原判认定被上诉人支付房款的事实是否清楚。
被上诉人一审提交了代办费收据，上诉人在一审庭审时对该证据的真实性和合法性均未表示异议，仅以没有财务公章及未写明代办事项为由认为不能达到证明由上诉人代办按揭贷款的目的，但上诉人未提交任何足以反驳的相反证据，在上诉人未否认收取被上诉人代办费及举证证明上诉人与被上诉人之间还存在其他代办关系的情形下，原判认定被上诉人委托上诉人代办银行按揭贷款并无不当。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定2014年11月5日前办理银行按揭，并未约定银行按揭借款也必须于2014年11月5日前支付至指定监管账户，且没有证据证实因被上诉人原因导致银行按揭贷款的延迟发放，故被上诉人于2014年12月15日与银行签订了按揭借款合同的行为应视为已履行了合同约定的按揭付款义务。原判认定被上诉人支付房款的事实正确。
二、原判认定上诉人未履行交房义务的事实是否清楚。
根据上诉人与被上诉人签订的合同约定以及法律规定，上诉人向被上诉人交付房屋时应提交商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单，但上诉人至今未能出示商品房经竣工验收合格的证明以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，以及已向被上诉人交接的证据，上诉人仅以与被上诉人签订《天元置业金桂楼项目房屋装修管理协议》主张履行了交房义务，不符合双方签订合同约定以及法律规定。原判认定上诉人未履行交房义务事实正确。
综上，上诉人天元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费315元，由上诉人天元置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 肖 锋
审 判 员 唐 逊
二〇一六年十一月二十二日
代理书记员 谭 茜
附依据法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”