安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖01民终3266号
上诉人（原审被告）：宁伟，女，1970年1月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：丁前国，安徽典兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李国海，男，1987年7月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李宁格格，女，1998年10月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
上诉人宁伟因与被上诉人李国海、被上诉人李宁格格房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁伟上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判宁伟不承担违约责任，只返还李国海购房定金款2万元；2、案件一、二审诉讼费用由李国海承担。事实和理由：1、宁伟与李国海签订的《存量房买卖合同》应属无效，李宁格格不承担任何民事责任，应由宁伟返还违法收取李国海定金款2万元。2016年6月14日宁伟作为李宁格格的监护人，与李国海在被监护人李宁格格不知情的情况下，签订了《存量房买卖合同》。合肥市中级人民法院（2009）合民一终字第1736号民事调解书条件协议第九条约定，“在李宁格格年满18周岁之前任何人均不得处分该房产（交警支队五大队宿舍1栋304室）”。依据相关法律规定，宁伟与李国海签订《存量房买卖合同》的行为，应属无效，其责任应由两行为人承担。2016年6月14日《定金收款确认书》，李宁格格不予认可。收款人签字非李宁格格所签，李宁格格未收取定金及任何购房款，不应承担任何民事责任。2、宁伟在缔约中未故意隐瞒事实，未造成李国海的经济损失。李国海签订《存量房买卖合同》时就已经知道买卖交易的房屋“交警支队五大队宿舍1栋304室”产权登记在李宁格格名下，宁伟无权代理产权人李宁格格办理房屋的转移和过户手续。合同开始履行的时间2016年11月10日，李国海应按合同约定履行支付第一笔20万元购房款至房管局资金托管中心，李宁格格年满18周岁即2016年11月10日，双方即开始办理房屋买卖手续。但李国海截止到2017年1月18日未向宁伟或李宁格格支付任何一笔买卖房屋的购房款，李国海违约行为导致房屋买卖合同不能履行，相应责任应由李国海承担，宁伟只需返回收取的定金2万元，不应该承担支付违约金4万元的责任，更不应该承担赔偿90960元。3、李国海未在合同规定期限内支付受让存量房价款，导致合同不能履行，应承担本案的全部违约责任，房屋所有人李宁格格有权另行处置房产。一审法院错误认定宁伟承担违约责任，判决赔偿与事实不符，于法无据，依法应当予以改判。
李国海辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，宁伟的上诉请求及理由不能成立，请求二审予以驳回。
李宁格格未作答辩。
李国海向一审法院起诉请求：1、解除李国海与宁伟签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》；2、李宁格格返还李国海定金2万元；3、李宁格格赔偿李国海违约金4万元；4、李宁格格赔偿李国海购房差价损失30万元（购房差价的损失以评估鉴定机构出具的鉴定结论为准）；5、宁伟对上述诉请承担连带偿还责任；6、由宁伟、李宁格格承担案件诉讼费、鉴定评估费等。
一审法院认定事实：2016年6月14日，宁伟与李国海签订一份《存量房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：宁伟将其女儿李宁格格名下的位于合肥市瑶海区瑶海路1幢304室（产权证：合瑶字第120006262号）出卖给李国海，价款80万元，李国海采用首付加按揭方式付款，其中李国海于2016年11月10日前将首付20万元（包括定金2万元）存入托管账户，余款60万元办理银行贷款。同时，合同第10页手写备注：甲、乙双方任何一方违约，则由违约方承担违约金4万元整，另中介费2万元整，甲方由妈妈宁伟签字的由宁伟自愿承担此合同的一切法律责任及违约责任。同日，双方还签订《存量房买卖补充协议》（以下简称协议）一份，协议约定:定金2万元，并重述了前述违约责任的约定。另合同和协议中，出卖人即甲方的签字栏处李宁格格的名字是由宁伟代签，宁伟的名字由其本人所签。当天，宁伟收到李国海定金2万元。一审审理中，李国海申请对案涉房屋自缔约时合同价与截止至2017年5月16日止的市场价值之差进行鉴定，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司经评估，认为差价为15.16万元，李国海支付鉴定费2156元。
一审另查明：宁伟与李广友原系夫妻关系，后二人在法院协议离婚，并达成（2009）合民一终字第1736号民事调解书，其中调解书第九条约定：“宁伟自愿将位于合肥市交警支队宿舍1栋304室的房屋赠与给婚生女李宁格格所有，宁伟对该房屋享有居住权，在李宁格格年满18周岁之前任何人均不得处分该房产，李广友与宁伟应相互配合办理房屋产权变更的手续”。2009年11月20日，案涉房屋在房产部门登记在李宁格格名下。
一审再查明：在前述合同和协议签订后，李宁格格曾诉讼安徽省合肥市瑶海区人民法院，起诉宁伟和李国海，主张判令宁伟与李国海于2016年6月14日签订的合同无效，宁伟返还收取的定金2万元。后安徽省合肥市瑶海区人民法院判决驳回了李宁格格的全部诉讼请求。
一审法院认为，关于案渉合同和协议是否有效的问题。李宁格格诉宁伟、李国海主张合同无效一案，已经安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8417号民事判决书，判决驳回了诉请，故案渉合同和协议为有效合同。鉴于合同和协议签订的目的已经不能实现，李国海一审诉求解除合同和协议的主张，符合合同法第九十四条的规定，该院依法予以支持。
关于违约责任承担的主体及责任界定的问题。宁伟在与李国海签订合同、协议之前，案涉房屋已经登记在李宁格格名下，依据宁伟与李广友在离婚民事调解书中的约定，在李宁格格未满18周岁之前，宁伟无权处分房产。案涉合同和协议签订日期为2016年6月14日，此时，李宁格格未满18周岁，另合同法第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。宁伟经一审法院合法传唤，未到庭应诉抗辩，亦未提供证据反驳李国海的诉讼请求，视为对自己抗辩权利的放弃，依法应当承担对其不利的法律后果。因李国海在与宁伟签订合同和协议时，已经知晓李宁格格是房屋实际所有人，仍与宁伟签订了合同和协议，故李国海诉求李宁格格的主张，缺乏事实依据，依法不予支持。因宁伟存在缔约过失，故依法由宁伟向李国海承担相应的民事责任。
关于李国海主张返还定金2万元、赔偿违约金4万元以及赔偿差价15.16万元的诉求，依据合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现李国海双重主张法律依据不足，故一审法院对其主张返还定金2万元的主张，依法不予支持；对其主张违约金4万元的主张，依法予以支持。关于李国海主张的15.16万元差价损失如何认定的问题，依据合同法第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由于李国海疏于对自己权利的注意义务，仍与宁伟签订了合同和协议，故对李国海的此项主张，该院依法予以支持90960元（15.16×0.6）。
据此，一审法院依照《中华人人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李国海与宁伟、李宁格格于2016年6月14日签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖补充协议》；二、宁伟于判决生效之日起十日内支付李国海违约金40000元，并赔偿李国海损失90960元；三、驳回李国海的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由李国海负担3780元，宁伟负担2920元；鉴定费2156元，由宁伟承担。
对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
另，本案二审期间，李国海提供一份合肥友乐房地产代理销售有限公司出具的情况说明，证明本案案涉存量房买卖经过与一审法院认定的事实相符。宁伟认为该份证据不属于新证据，且情况说明中载明“李国海如数的准备好了首付款，但在2016年11月1日前宁伟、李宁格格明确表示不卖了”，与客观事实不符，宁伟对该份情况说明不予认可。李宁格格未发表质证意见。
本院认为，关于案涉合同及协议的效力问题，已经安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8417号民事判决书认定为有效，且该民事判决书业已生效。现宁伟上诉主张案涉合同及协议无效，缺乏法律依据，本院不予采信。
本案中，宁伟与李国海签订合同及协议时，案涉房屋已登记在李宁格格名下，依据宁伟与李广友在离婚民事调解书中的约定，宁伟对案涉房产实际并无权处分，但其仍与李国海签订存量房买卖合同，后因李宁格格不予追认宁伟的代理行为，导致案涉合同无法继续履行，因此应由宁伟向李国海承担违约责任。根据双方合同约定，“甲、乙双方任何一方违约，则由违约方承担违约金4万元整”，因此一审判令宁伟向李国海支付违约金4万元，符合合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因案涉房屋自缔约时的合同价与截至本案一审李国海起诉时的市场价之差，已经评估为151600元，因此双方约定的违约金数额不足以弥补李国海的损失。鉴于李国海在与宁伟订立合同时，已经知晓李宁格格系案涉房屋的实际所有人，但其疏于对自己权利的注意义务，亦存在一定过错，因此一审法院酌定宁伟赔偿李国海损失90960元，并无明显不当，本院予以维持。
综上所述，宁伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6700元，由上诉人宁伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一八年六月七日
书记员 鲍晶晶
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。