深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第791号
原告深圳市龙×房地产有限公司。
法定代表人纪某德，董事长。
委托代理人刘某孺，广东中×律师事务所律师。
被告中×物业管理有限公司。（以下简称被告一）
法定代表人曲某海，董事长。
被告中×物业管理有限公司天×龙庭管理处。（以下简称被告二）
负责人曲某海，董事长。
两被告共同委托代理人王某。
原告深圳市龙×房地产有限公司诉被告中×物业管理有限公司、中×物业管理有限公司天×龙庭管理处房屋侵权纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由代理审判员王娟独任审理，于2010年7月13日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2004年开发天×龙庭楼盘，为了便于该小区的管理，2004年9月2日，原告（甲方）与被告一（乙方）签订《天×龙庭前期物业服务合同》，合同约定甲方按政府规定在本物业入伙前一个月内无偿向乙方提供具备一定使用条件的管理用房，被告一根据《天×龙庭前期物业服务合同》设立被告二，对天×龙庭小区实际进行管理。根据该楼盘的《深圳市建设工程规划许可证》，该小区并未要求规划建设物业管理员工宿舍500平方米，但原告为了履行好合同所约定的义务，于是将拥有产权的天×龙庭×栋商铺P21，在合同期限内暂作为两被告的宿舍之用。天×龙庭楼盘于2005年10月18日竣工，并于2005年12月31日前办理并完成了相关的入伙手续。根据合同约定至2008年12月31日，原告与被告一双方所签订《天×龙庭前期物业服务合同》已经履行完毕，原告无义务无偿为两被告提供员工宿舍。原告数次要求两被告返还天×龙庭×栋商铺P21，但两被告拒不返还，并强占该商铺至今。原告认为，原告已经为涉案房屋办理了房地产证，两被告应该如期返还该房产，但两被告拒不搬出，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、要求两被告停止侵权并恢复原状，将天×龙庭×栋商铺P21返还给原告；2、两被告连带向原告支付已发生的（从2008年12月31日起暂计至2010年4月30日止）租金损失254288元（50元／平方米／月×317.86平方米×16个月）；3、两被告连带向原告支付从2010年5月1日起至被告实际返还天×龙庭×栋商铺P21给原告之日止期间内的租金，租金标准仍按50元／平方米／月计收。
两被告书面答辩称，答辩人与原告签订《天×龙庭前期物业服务合同》的时间是2004年9月2日，而天×龙庭×栋商铺P21房产证取得时间是2006年6月20日，在《天×龙庭前期物业服务合同》的合同期内，原告就违法私下将作为管理用房的×栋商铺P21的产权办在其名下，直至原告要求归还房产，答辩人经调查才得知此事，并及时将此情况转告业主委员会，业主委员会就此也向原告发函要求其依法按照合同约定向业主委员会移交管理用房。《广东省物业管理条例》规定，建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房，同时规定物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。天×龙庭总建筑面积219033.34平方米，按照规定应交付物业管理用房的面积应为438平方米，如果原告收回该部分面积的管理用房，目前管理用房的实际面积只有88.02平方米。因此，答辩人现使用的管理用房是根据《天×龙庭物业管理服务合同》的约定，由业主委员会作为管理用房交付使用的，管理用房的权益人是业主大会或业主委员会，答辩人与原告之间不存在任何关系，如果原告认为涉案房产属于其专有物权，并非管理用房，应向天×龙庭业主大会或业主委员会主张权利，而非答辩人，答辩人只是接受业主委员会委托、在业主委员会提供的管理用房为小区提供物业服务的单位，不存在侵权问题。综上所述，原告诉讼主体有误，请求法院依法驳回。
经审理查明，被告二系被告一的分支机构，原告与被告一于2004年9月2日签订一份《天×龙庭前期物业服务合同》，合同约定被告一对天×龙庭提供专业化、一体化的前期物业服务，原告在该物业入伙前一个月内向被告一无偿提供具备一定使用条件的、地面以上独立使用的成套管理用房，其中办公用房约150平方米，员工宿舍约500平方米，食堂约150平方米，其他用房约50平方米，双方根据现场实际情况共同协商确定管理用房的具体位置与面积；该物业前期物业服务暂定为三年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，物业正式入伙之日起计，若物业入伙后业主委员会根据业主大会授权依法签订新的物业服务合同，合同自业主委员会签订新的物业服务合同生效之日自然终止。
2009年9月29日，被告一与天×龙庭业主委员会于签订一份《天×龙庭物业管理服务合同》，合同约定被告一对天×龙庭小区提供专业化、一体化的物业服务，该合同第二十条约定天×龙庭业主委员会向被告一无偿提供管理用房，其中办公用房88平方米，员工宿舍217.86平方米，食堂100平方米，该合同自签字、盖章之日起生效，合同期限为两年，自2009年10月1日至2011年9月30日。
另查明，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局于2006年6月20日向原告颁发了涉案房屋的房地产证，建筑面积为317.86平方米。2009年9月16日，原告向两被告发出《关于收回天×龙庭一期P21商铺的函》，称前期物业服务合同期限已满，请两被告于2009年10月20日前将P21商铺交换给原告。2009年10月19日，被告一向原告发出《复函》，称被告使用涉案房屋系原告向天×龙庭小区提供配套的物业服务用房，涉案房屋归天×龙庭小区业主共有。2009年12月18日，原告向被告再次发函，称原告已经就涉案房屋办理了产权证书，请两被告于2010年1月15日之前将涉案房屋交还原告，前期物业服务合同期满之日起至涉案房屋交还之日止的期间内，原告将按照商铺物业的市场租金价格，向两被告计算并收取租金。2010年1月18日，被告一给原告发函称因天×龙庭业主委员会未有处理意见故拒绝退出涉案房屋。2010年2月23日，原告给被告一发函要求两被告于2010年3月20日10点前将涉案商铺返还给原告，并按照每月每建筑面积平方米50元的标准收取两被告房屋使用费232755.548元（自2009年1月1日至2010年3月20日）。2010年2月25日，天×龙庭业主委员会给原告发函要求原告将原提供给被告一的管理用房移交给天×龙庭业主委员会。
再查明，涉案房屋位于深圳市宝安区×街道沿街高层商住楼的二楼，2009年、2010年宝安区房屋租赁指导租金均为25元／月·平方米。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《天×龙庭前期物业服务合同》、房地产证、《关于收回天×龙庭一期P21商铺的函》、被告提交的《天×龙庭物业管理服务合同》、复函在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告已经取得涉案房屋的房地产证，那么原告作为涉案房屋的权利人可以依法行使不动产物权。虽然原告与被告一签订《天×龙庭前期物业服务合同》约定原告向被告一提供一定面积的物业管理用房，但原告并未承诺转移涉案房屋的所有权，原告已经取得国土部门颁发的房地产证，可以推定涉案小区的规划已经得到相关行政部门的许可，被告或其他利害关系人若认为国土部门颁发该房地产证的行政行为存在错误，可另寻法律途径解决。
因被告二系被告一的分支机构，原告与被告一签订的《天×龙庭前期物业服务合同》明确约定被告一可免费使用涉案房屋至小区业主委员会与被告一签订新的物业服务合同生效之日止，现该期限已至，故对原告请求两被告返还涉案房屋以及支付房屋使用费的诉请，本院予以支持。本案中被告一与天×龙庭业主委员会签订的《天悦龙庭物业管理服务合同》生效日期为2009年9月29日，2009年、2010年涉案房屋宝安区房屋租金指导标准为25元／月·平方米。故两被告应向原告支付2009年10月至原告起诉要求的2010年4月共计七个月的房屋使用费为55625.5元（25元×317.86平方米×7个月），此后的房屋使用费按房屋租金指导标准计至两被告返还房屋之日。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告一中×物业管理有限公司、被告二中×物业管理有限公司天×龙庭管理处于本判决生效之日起十五日内将宝安区×街道东侧天×龙庭×栋商铺P21返还给原告深圳市龙×房地产有限公司；
二、被告一中×物业管理有限公司、被告二中×物业管理有限公司天×龙庭管理处于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市龙×房地产有限公司支付2009年10月1日至2010年4月30日期间的房屋使用费55625.5元，此后的房屋使用费按照深圳市宝安区房屋租金指导标准计至返还房屋之日止；
三、驳回原告深圳市龙×房地产有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币2557元，由原告负担1998元，被告负担559元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
代理审判员 王 娟
二〇一〇年八月十六日
书 记 员 翁林沙
书 记 员 王菲菲
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