湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第71号
上诉人（原审被告）杨建红，郴州市北湖区妇幼保健院医生。
上诉人（原审被告）阳世信，居民。
共同委托代理人李军，湖南大问律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘桂芳，农民。
被上诉人（原审原告）李水林，农民。
共同委托代理人江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。
共同委托代理人刘振军，湖南楚瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）郴州市鑫隆房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区万华路28号。
法定代表人邓和君，该公司总经理。
委托代理人南新丹，湖南善道律师事务所律师。
上诉人杨建红、阳世信与被上诉人刘桂芳、李水林、郴州市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，湖南省郴州市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）郴民一初字第40号民事判决。杨建红、阳世信不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。上诉人阳世信及其委托代理人李军，被上诉人李水林及其委托代理人江新春、刘振军，被上诉人鑫隆公司的委托代理人南新丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘桂芳、李水林诉称：2011年5月10日，原告、刘海平及尹雪群分别与鑫隆公司签订了《商品房买卖合同》。其中：原告购买鑫隆公司开发的隆华花园二期32栋101号房，总房款为258万元；刘海平购买鑫隆公司开发的隆华花园二期12栋101房，总房款为253万元；尹雪群购买鑫隆公司开发的隆华花园二期61栋101房，总房款为218万元。三套房产总房款共计729万元。上述房款交清后，2012年5月29日，原告与鑫隆公司及郴州晨曦物业管理有限公司办理了交房手续，并交纳了相应的物管费、水电费、装修押金及垃圾转运费等费用。同时，原告还对涉案的房产进行了装修设计，相应的土建装修工程已经完工。然而，郴州市中级人民法院在执行被告杨建红、阳世信与鑫隆公司民间借贷纠纷一案中，查封了原告所有的上述房产，原告对法院的执行提出案外人异议，郴州市中级人民法院作出（2014）郴执异字第59号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，被查封的房产系原告出资购买，所有的房款全部交清，并已经实际占有了多年的房产，由于鑫隆公司的原因没有办理房屋登记手续，不是原告的过错造成。根据相关法律规定，上述涉案的房产依法不得查封，更不得强制执行。请求：一、立即停止对位于郴州市开发区万华路28号隆华花园二期32栋101号（产权证号为7130281**）房屋的强制执行，并解除查封扣押；二、由被告负担本案的一切诉讼费用。
原审法院查明：
一、原告李水林与原告刘桂芳系夫妻，隆华花园系鑫隆公司开发的房产。2011年4月29日，原告刘桂芳与弟弟刘海平、表弟尹雪群分别看中鑫隆公司开发的隆华花园二期n型32栋101房、c型12栋101房及q型61栋101房。当天，刘海平通过中国银行向鑫隆公司转账40万元，该款包括原告刘桂芳和刘海平各20万元购房定金，鑫隆公司分别向刘桂芳和刘海平出具了收款收据。2011年4月30日，尹雪群支付鑫隆公司20万元购房定金，鑫隆公司向尹雪群出具了收款收据。2011年5月10日，原告刘桂芳、刘海平及尹雪群分别与鑫隆公司签订《商品房买卖合同》。其中：刘桂芳购买鑫隆公司开发的隆华花园二期32栋101号房，总房款为258万元；刘海平购买鑫隆公司开发的隆华花园二期12栋101房，总房款为253万元；尹雪群购买鑫隆公司开发的隆华花园二期61栋101房，总房款为218万元。三套房产总房款共计729万元。合同约定的付款方式为分期付款，付款日期分别为2011年5月30日和2011年11月30日。交房日期为2011年12月31日，出卖人应在商品房交付使用后567个工作日内提供办证资料报产权登记机关备案。合同签订当天，原告等三购房户通过尹雪群妻子陈婷的工商银行账号向鑫隆公司转账支付339万元，该款项包括尹雪群购房款98万元、刘海平购房款133万元及原告刘桂芳购房款108万元。2011年11月30日，三购房户又通过尹雪群妻子陈婷的农业银行账号、工商银行账号分别向鑫隆公司转账73万元、157万元及100万元，该款项包括尹雪群购房款100万元、刘海平购房款100万元及原告刘桂芳购房款130万元。以上，刘桂芳、刘海平及尹雪群共支付三套房产共计729万元，其中刘桂芳的房款为258万元、刘海平的房款253万元、尹雪群的房款218万元，合同约定的购房款全部交清。以上银行转款，鑫隆公司均出具了收款收据并有记账凭证。鑫隆公司陈述，因鑫隆公司没有资金支付不动产税务发票致原告不能办证。各购房户均向鑫隆公司提出了办证申请，但因为鑫隆公司的过错而未能办理。
庭审中，刘海平、尹雪群、陈婷明确表示：对刘桂芳通过其账号支付给鑫隆公司的房款不向鑫隆公司主张权利。
二、2012年4月27日，原告还对本案房产进行了装修设计。2012年5月29日，郴州晨曦物业管理有限公司（以下简称晨曦公司）出具了入住通知单，原告与鑫隆公司及晨曦公司填写业主入住验收表，办理交房手续。原告与晨曦公司签订《前期物业服务合同》及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，并交纳相应的物管费、水电费、装修押金及垃圾转运费等费用。2012年6月30日原告与他人签订《工程承包合同》，对本案房产进行装饰装修，并支付相应款项。
三、被告杨建红、阳世信与第三人鑫隆公司民间借贷纠纷一案，原审法院依据杨建红、阳世信的申请，于2013年10月29日作出（2013）郴民诉保字第70号民事裁定：“一、查封、冻结、扣押被申请人郴州市鑫隆房地产开发有限公司银行存款5，772，600元或同等价值的其它财产；二、查封郴州市恒宇投资有限公司的产权证号：郴房权证苏仙字第××号房产。”
原审法院于2014年3月17日作出（2013）郴民二初字第70号民事判决：“一、被告郴州市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告杨建红、阳世信借款5270000元，并支付利息412647元；二、驳回原告杨建红、阳世信其他的诉讼请求。”后杨建红、阳世信向本院申请强制执行，本院于2014年5月6日作出（2014）郴民执字第40号执行裁定书：“划拨（冻结）被执行人郴州市鑫隆房地产开发有限公司的银行存款5790929.00元（其中：1、向申请执行人支付借款及利息和案件受理费，共计5734855.00元；2、负担申请执行费56074.00元）及支付迟延履行期间的加倍债务利息或扣留、提取其在其他单位数额相同的收入。如银行存款、收入不足则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人郴州市鑫隆房地产开发有限公司应当履行义务部分的财产。”2014年5月23日，原审法院向郴州市房产局作出（2014）郴民执字第40号协助执行通知书，请求该局协助查封鑫隆公司所有的隆华花园二期32栋101房（所有权证号713028166）等房产。刘桂芳、李水林于2014年7月23日向原审法院提出书面异议，原审法院于2014年8月4日作出（2014）郴执异字第59号执行裁定：“驳回异议人刘桂芳、李水林的异议申请。”并告知如不服，且认为与原判决无关，可自裁定书送达之日起十五日内向原审法院提起诉讼，原告遂提起本案诉讼。
原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，另案被执行人（鑫隆公司）反对案外人（本案原告）对执行标的所主张的实体权利的，才能成为共同被告。本案中，鑫隆公司不反对案外人对执行标的主张实体权利，故鑫隆公司在本案中的诉讼地位为第三人而非原告所列举的被告。本案的争议焦点是：是否应对诉争房产停止执行解除查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。现原告请求对涉案房产停止执行，依据上述法律规定，如同时满足以下三个要件：一、已经支付全部价款；二、有占有事实；三、对未办理产权过户无过错。则原告的请求可以得到支持。具体到本案中：
其一、关于房款的支付。从原告提交的证据可以看出，原告于2011年4月29日通过刘海平的账号支付20万元定金。之后刘桂芳与鑫隆公司于2011年5月10日签订了《商品房买卖合同》，并于当日通过案外人陈婷的账号支付108万元房款。原告又于2011年11月30日通过案外人陈婷的账号支付130万元房款。鑫隆公司、刘海平、陈婷均对上述事实予以认可，且上述款项均有银行转账记录及鑫隆公司的记账凭证予以证实，上述当事人陈述及证据能直接证明，在涉案房产被法院查封之前，合同约定的房款已经全部付清。在刘海平、尹雪群、陈婷等人均出庭陈述，且明确表示就上述款项不向鑫隆公司主张权利的情况下，当事人通过刘海平等人账号支付房款的方式或途径不足以影响和否定涉案房产房款已经付清的事实。
其二、关于原告对涉案房产的事实占有。占有是指占有人对于物事实上的控制与支配，入住是对房屋占有的一种最直观方式但不是唯一方式。具体到本案中：1、原告办理了房屋入住手续、签订了物业服务合同并缴纳了相应物管和水电费用；2、原告对涉案房产进行了设计装修，并组织装修支付装修款项；3、原告办理上述手续系对涉案房产占有权的行使，是对涉案房产的控制使用，且上述行为均是在本院对涉案房产查封之前，原告对涉案房产行使占有权系合法占有。因此，本案原告虽然没有入住涉案房产，但对涉案房产实际控制、使用和支配，已对涉案房产形成事实占有。
其三、关于未办理产权过户登记的过错问题。1、本案中原告与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后567个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而本案中商品房的实际交付日期为2012年5月29日，按照上述约定及一年251个工作日计算，出卖人履行办证备案义务的日期为两年之后。亦即在涉案房产被查封之日（2014年5月23日），合同约定的办证备案时间条件尚未成就；2、按照鑫隆公司的陈述，因鑫隆公司没有资金支付不动产税务发票致原告不能办证。各购房户均向鑫隆公司提出了办证申请，但因为鑫隆公司的过错而未能办理。综上，原告对未办理产权过户登记没有过错。被告杨建红、阳世信辩称原告未签订网签合同，合同未到房产部门登记备案，存在明显过错。原审法院认为，上述事实与涉案房产未办理过户登记手续无直接关联性，不属于足以导致未办理产权登记之结果的过错，故对该抗辩理由不予采纳。
最后，被告杨建红、阳世信还以原告未取得诉争房产的物权为由予以抗辩。原审法院认为，案外人执行异议之诉是要审查案外人是否就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，对执行标的享有物权是阻止强制执行的最有效方式，但没有取得物权并不排除当事人享有其他足以阻止强制执行的实体权利。故被告杨建红、阳世信该抗辩理由不能成立，应不予采纳。
综上所述，原告虽未取得涉案房产的权属证书，但原告已支付全部房款并实际占有涉案房产，且对未办理产权过户登记无过错，故原告请求对涉案房产停止执行、解除查封有事实和法律依据，应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：停止对位于郴州市开发区万华路28号隆华花园二期32栋101号（所有权证号为713028166）房屋的执行，并解除查封。案件受理费80元，由鑫隆公司负担。
上诉人杨建红、阳世信不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人刘桂芳、李水林与被上诉人鑫隆公司根本不存在商品房买卖关系，刘桂芳、李水林没有向鑫隆公司支付一分钱所谓“购房款”；2、被上诉刘桂芳、李水林没有对涉案房产进行任何形式的占有，更不存在所谓的实际占有；3、上诉人之间所谓“购房”，但又未办理过户登记完全是被上诉人刘桂芳、李水林的过错；4、一审法院对证据的认定、采信上出现严重错误，在适用法律上出现错误，导致了一审的错误判决。请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人刘桂芳、李水林答辩称：购房款已经全部按照合同履行完毕，房屋已经交付并进行了装修，属实际占有，虽然没有进行房屋登记、过户，但是不是自己原因造成的，是因为被上诉人鑫隆公司没有资金支付不动产税务发票致原告不能办证。一审判决程序合法，事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，应予维持。
被上诉人鑫隆公司答辩称：刘桂芳、李水林与我公司是房屋买卖关系，杨建红、阳世信与我公司是借贷关系，我公司不存在偏袒任何一方，也不存在为刘桂芳、李水林作伪证的情况，刘桂芳、李水林确实已经付清了全部价款并占有该房屋，对于产权证没有办理的原因在于我公司资金链的断裂，不能交纳相关的税费，是我公司的过错。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。
二审中，上诉人杨建红、阳世信向本院提交了如下证据：1、房屋产权情况表1份、房屋登记薄2份，拟证明涉案房产所在小区隆华花园二期房屋部分业主已办理产权登记，而本案涉案房屋所有权系鑫隆公司所有的事实；2、6张房屋照片复印件，拟证明本案涉案房屋至2015年3月19日前都无装修迹象，即处于无人占有状态；3、商品房买卖合同1份，拟证明被上诉人刘桂芳、李水林虚假购房，杨建红、阳世信同样与鑫隆公司签订有购房合同的事实；4、关于郴州市中级人民法院（2014）郴法技评字第16号司法鉴定评估项目相关情况的说明、湖南省郴州市中级人民法院委托书、湖南省郴州市中级人民法院司法评估中止通知书各1份及16张照片复印件，拟证明房屋现状及房屋现无装修迹象，处于无人占有的事实。
上述证据经当庭质证，刘桂芳、李水林对证据1的真实性、合法性无异议，但认为不能达到其证明目的，不能以其他业主已经过户推定涉案房屋未过户系被上诉人刘桂芳、李水林的原因；对证据2的真实性、合法性予以认可，但认为不能达到上诉人的证明目的，从照片上反而能够看出刘桂芳、李水林对房屋进行了装修；对证据3的真实性、合法性、关联性均提出异议，认为合同的真实性无法核实，不能证明涉案购房合同就是虚假的；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，认为该份证据只能说明涉案房屋被法院查封的过程，正因为房屋被采取了强制措施，才导致本案的发生，且房屋是否入住并不影响对涉案房屋实际占有的事实。
被上诉人鑫隆公司对证据1、2、3的质证意见与被上诉刘桂芳、李水林相同。对证据4的真实性、合法性予以认可，对关联性提出异议，认为房屋已经进行了装修，刘桂芳、李水林已经实际占有该房屋。
被上诉人刘桂芳、李水林、鑫隆公司在二审期间未向本院提交新的证据。
根据双方当事人举证、质证的情况，本院对上诉人杨建红、阳世信于二审期间提交的证据认证如下：对证据1，被上诉人对其真实性、合法性均无异议，本院予以采信；对证据2，虽为复印件，但被上诉人对其真实性均无异议，本院审查后认为其能够反映部分涉案房屋现状，且与本案具有一定关联性，故对其真实性、关联性予以认可；对证据3，该份《郴州市商品房买卖合同》与本案中刘桂芳、李水林与鑫隆公司签订的房屋买卖合同之间无关联性，不能否定本案中涉案房屋的买卖合同的真实性，本院不予采信；对证据4，虽为复印件，但盖有鉴定机构及郴州市中级人民法院印章，对其真实性、合法性予以认可，且与本案具有一定关联性，本院予以采信。
本院另查明：本案涉案房屋所在小区隆华花园二期房屋的部分业主已办理了产权登记，也有部分业主尚未办理产权登记。被上诉人刘桂芳、李水林对涉案房屋的外墙进行了改造和装修。2014年7月3日，湖南远航房地产土地评估有限责任公司受郴州市中级人民法院委托，对涉案房屋（713028166号，隆华花园二期32栋）及隆华花园二期9栋、隆华花园一期37栋、隆华花园一期30栋进行了房地产市场价值评估，对涉案房屋现状表述为：“房屋为毛坯房、室内未装修，现无人居住，大门处有郴州市中级人民法院的封条。”对涉案房屋估价为：评估单价6658元／㎡，评估价值3057287元。
本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案二审期间的争议焦点主要在于是否应当对涉案房屋停止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，对涉案房屋应否停止执行之关键问题是被上诉人刘桂芳、李水林对涉案房屋是否已经支付全部价款并实际占有以及是否对未办理产权过户登记存在过错等问题。
一、被上诉人刘桂芳、李水林与被上诉人鑫隆公司签订之《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同签订后，被上诉人的弟弟刘海平、弟媳陈婷通过转账方式代其向鑫隆公司支付了三笔款项共计258万元，并出具了银行转账记录及鑫隆公司的记账凭证予以证实。该支付的款项数额与《商品房买卖合同》约定的购房款价格258万元一致，且发生在涉案房产被法院查封之前，能够证明被上诉人已经根据《商品房买卖合同》之约定将房款付清。上诉人称被上诉人刘桂芳、李水林与被上诉人鑫隆公司不存在商品房买卖关系，没有支付购房款之上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。
二、上诉人杨建红、阳世信称被上诉人刘桂芳、李水林没有对涉案房产进行任何形式的占有，更不存在所谓的实际占有。本院认为，对房屋占有之表现形式并非是以入住为唯一标准，而是事实上的控制与支配。虽然涉案房屋未进行内部装修，尚为毛坯房，但刘桂芳、李水林对房屋外墙已经进行了装修和改造。且刘桂芳、李水林还办理了房屋入住手续、签订了物业服务合同、缴纳了物管和水电费用。以上事实系对房屋事实上的控制与支配，对涉案房产形成了实际占有。故对于上诉人的该上诉理由，本院不予支持。
三、本案涉案《商品房买卖合同》所约定的出卖人办理权属登记的期限为房屋交付使用后567个工作日，从房屋实际交付日2012年5月29日起计算该期限为两年之后，而涉案房屋被查封日期为2014年5月23日，此时合同约定之权属登记期限尚未到，被上诉人刘桂芳、李水林对于涉案房产未办理过户登记手续没有过错。故对于上诉人称未办理过户登记是被上诉人刘桂芳、李水林过错的上诉理由，本院不予支持。
综上，上诉人杨建红、阳世信的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人杨建红、阳世信负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐雨松
代理审判员 刘 杨
代理审判员 樊 航
二〇一五年四月一日
书 记 员 吕 晶