湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民终7144号
上诉人（原审被告反诉原告)：张艳祥，男，1975年9月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：李国方、顾涛，湖北伟宸律师事务所律师。
上诉人（原审被告反诉原告）：邓铁燕，女，1977年12月8日出生，汉族，户籍所在地湖北省汉川市。
委托诉讼代理人：李国方、顾涛，湖北伟宸律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）：陈盛，男，1977年6月24日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：朱东海，湖北仁济律师事务所律师。
上诉人张艳祥、邓铁燕因与被上诉人陈盛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初71号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张艳祥、邓铁燕上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、五项，并改判驳回陈盛的全部诉讼请求及支持张艳祥、邓铁燕的全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈盛承担。事实与理由：一、一审超出诉讼请求，擅自改变了陈盛一审的诉讼请求。二、一审判决认定2015年12月1日涉案合同解除错误。三、一审判决适用法律不当。四、双方签订的涉案合同没有解除。五、陈盛应承担违反合同的违约责任。
陈盛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈盛向一审法院起诉请求判令：1、确认双方所签订的《商用房屋租赁合同》自2015年10月17日起解除；2、由张艳祥、邓铁燕向陈盛返还商用房屋租赁押金24万元整；3、由张艳祥、邓铁燕承担本案的诉讼费用。
张艳祥、邓铁燕提出反诉请求判令：1、陈盛继续履行《商用房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、陈盛支付到期应付租金56万元，并承担逾期付款违约金（按日万分之五的比率计算至实际付款之日，至2016年3月7日的金额为29200元）；3、陈盛向张艳祥、邓铁燕支付实际少付租金1115200元，并承担违约金334560元；4、陈盛支付水电物业费140986.62元（水电算至2016年2月15日、物业费算至2016年2月29日）；5、陈盛承担本案的反诉费用。
一审法院认定事实：2000年6月7日，张艳祥与邓铁燕登记结婚，两人系夫妻关系。
2011年12月2日，张艳祥与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订十六份《武汉市商品房买卖合同》，购买福星惠誉国际城Ｋ2地块第4幢4层116号房屋，建筑面积共计1281.99平方米。
2013年5月31日，邓铁燕作为甲方（出租方）与陈盛作为乙方（承租方）签订《商用房屋租赁合同》。第一条商用房屋的位置、面积和用途及附属设备基本情况：承租商用房屋位于武汉福星惠誉置业有限公司开发的《福星惠誉国际城二期项目》四栋第四层商用房屋。商用房屋的建筑面积为1281.99平方米。商用房屋的用途为餐饮服务。非经甲方同意，乙方不得在本合同约定的租赁期内擅自变更租赁用途。第二条租期和保证金：租期为8年，自2013年6月1日到2021年9月8日，其中免租装修期为三个月，时间为2013年6月1日至2013年9月8日，免租期内无需缴纳租金，但需要缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关费用。自本合同签订之日起十日内，乙方应向甲方交纳履约保证金24万元整。第三条租金：第一年月租金12万元、第二年月租金12万元、第三年递增8%（12.96万元）、第四年递增8%（14万元）、第五年递增12%（15.68万元）、第六年递增15%（18.03万元）、第七年递增10%（19.84万元）、第八年递增10%（21.82万元）。支付期限，按季度支付，第一次租金支付时间为签订本租赁合同十日内，第二次租金支付时间为第一季度届满前十日内，以此类推……。第四条物业管理费：乙方在前述租期内按时交纳租金的同时，需交纳相应物业管理费用。水、电、燃气费等因经营所发生的费用均由乙方承担。……第七条离店：1、因任何原因导致本合同终止后10日内，乙方应将商用房屋交还给甲方，甲方有权要求乙方无条件保留店内所有装修，或者要求乙方将商用房屋恢复至接收商用房屋的状态。2、乙方在前述期限交付商用房屋前应付清所有应付甲方、物业公司款项。3、乙方在未付清应付甲方或物业管理公司款项情况下自行离店超过七日，视为乙方自愿放弃其在店铺内的财产所有权，甲方和物业管理公司可自行处理上述财物，但须有第三方在场见证，所产生的费用均由乙方承担。……第九条提前解除及违约责任……4、乙方拖欠租金、保证金等应向甲方交纳的费用，应每日按拖欠额的万分之五向甲方支付违约金。5、乙方单方面解除本合同或乙方违约导致本合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额50%的违约金。……双方还就其他事项进行了约定。邓铁燕在甲方处签名捺印，陈盛在乙方处签名捺印。
签订上述《商用房屋租赁合同》后，陈盛向张艳祥交纳24万元的保证金，并对张艳祥位于福星惠誉国际城Ｋ2地块第4幢4层116号建筑面积共计1281.99平方米的商用房屋进行装修并使用。2015年3月24日，张艳祥作为甲方（出租方）与陈盛作为乙方（承租方）签订《补充协议》，约定：“一、从2014年11月8日开始，至2016年11月7日止，共计二年，乙方每季度向甲方支付人民币24万元，租金的支付时间和支付方式按照甲乙双方之前签订的《商用房屋租赁合同》执行。在此二年期间，乙方少向甲方支付人民币1115200元（2014年11月8日至2015年9月7日，每月租金4万元，计40万元；2015年9月8日至2016年9月7日，每月租金49600元，计595200元；2016年9月8日2016年11月7日，每月租金6万元，计12万元。以上三笔计人民币1115200元）。二、至2016年11月7日，本补充协议履行完毕，甲乙双方仍然按照双方于2013年5月31日签订的《商用房屋租赁合同》执行。……五、甲方有权参与餐厅的经营和管理，并委派会计一名，该会计的薪酬待遇列入餐厅的开支。六、乙方同意，在本补充协议履行期内，如餐厅有盈利，乙方同意按照如下标准对甲方予以补偿：2014年11月8日至2015年11月7日，乙方同意将餐厅利润的10%补偿给甲方，2015年11月8日至2016年11月7日，乙方同意将餐厅利润的18%补偿给甲方，乙方须在每月8日前将餐厅上月财务报表送交一份给甲方，并将上月利润按照比例支付给甲方。……八、本补充协议履行期间，若甲乙双方一方违约而导致《商用房屋租赁合同》或本补充协议解除的，违约方均按照甲乙双方签订的《商用房屋租赁合同》执行。……”双方还就其他事项进行了约定，张艳祥在甲方处签名，陈盛在乙方处签名。
2015年10月13日，陈盛向邓铁燕下发《解除合同告知函》，载明：“本人陈盛与贵房东邓铁燕所签订的位于武汉市武昌区《福星惠誉国际城二期项目》四栋第四层商用房屋的租赁合同，现因故无法再继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，现告知贵方该合同自本告知函告知之日起解除，未尽事宜双方协商解决，协商不成均有权向人民法院起诉解决。特此告知!本告知函一式三份，陈盛、邓铁燕、物业各执一份。承租人:陈盛2015年10月13日”。
张艳祥收到上述解除函后，于2015年12月28日向陈盛进行回复，对其解除行为提出如下异议：“1、你方解除行为没有任何事实依据。所谓‘无法继续履行’事实并不存在，本人房屋多年前便已交付你方使用，如系经营出现困局而无法经营，则与本人无关，本人无义务为你方承担任何商业风险。2015年12月1日，福星惠誉国际城2期物业服务中心通知本人，你方在清理物品进行搬离，这说明你方在2015年12月之前，一直在正常使用该房屋，并不是你方所说的‘无法继续履行’。2、你方解除行为没有任何法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，违约方一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，则守约方享有解除权，而本人在履行过程中没有任何不履行主要债务的表示行为，因此，你方依法没有解除权。综上，你方一方面在无解除权的前提下解除合同，另一方面，又在发出《解除合同告知函》后持续经营，以自己的行为否认了《解除合同告知函》。依法应认定为违法解除，此解除行为将不产生任何法律效力，告知函对本人将无约束力。鉴于《商用房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，而你方从2015年10月8日开始就没有按期向本人缴纳租金，且拖欠物业费、水电费近12万元，持续违约的是你方，所以，你方没有解除合同的权利，你方解除合同将不产生法律效力。两份合同将继续约束双方。本人现要求你方继续履行《商用房屋租赁合同》，足额支付应付的房租，且应按每天万分之五的比例承担逾期支付房租的违约金”。
福星惠誉国际城物业服务中心出具24/4F物业费欠费明细、24/4F水电费欠费明细及客服管理员工作日志，证实福星惠誉国际城二期商铺K244F整层丽晶教育培训机构在2015年12月1日未办理任何手续，擅自离场，丽晶教育培训在2015年12月1日之前一直在正常营业。24/4F商铺截止2015年11月30日欠物业费102713.6元，截止2015年12月15日欠水电费5616.02元。共计欠款108329.62元。截止2016年2月29日欠物业费133527.7元。截止2016年2月15日欠水电费7458.92元。共计欠费140986.62元。
2016年4月11日，福星惠誉国际城物业服务中心出具《情况说明》，证实：“赛牛炙烧牛排于2015年10月23日向我方委托转交商铺门钥匙给房东张艳祥，我方未接收”。
审理中，陈盛明确表示租用房屋的用途一部分作为烤吧，一部分作为丽晶教育培训机构。双方均认可涉案房屋的租金已交至2015年10月7日。张艳祥陈述在陈盛向其下发解除函至起诉前，双方因解除事宜进行过不下五次的协商但未果。
一审法院认为，本案争议的焦点：1、合同是否解除；2、合同解除时间如何确定；3、合同解除的法律后果如何承担。
一、合同是否解除
双方当事人签订的《商用房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同的约定，各自履行各自的义务。陈盛因无法继续履行租赁合同，向邓铁燕邮寄送达《解除合同告知函》，张艳祥收到上述函件后，认为陈盛的解除行为没有任何事实和法律依据，不同意合同的解除，要求继续履行合同，并向陈盛发出关于《解除合同告知函》的复函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现双方当事人对合同解除不能达成一致的情况下，根据公平原则，为防止损失不必要的继续扩大，一审法院确定双方签订的合同应予解除。
二、合同解除的时间如何确定
陈盛主张应以向邓铁燕邮寄《解除合同告知函》的到达时间2015年10月17日为合同解除时间。根据福星惠誉国际城物业服务中心出具的相关《证明》、《情况说明》以及走访福星惠誉国际城物业服务中心相关工作人员，证实陈盛曾于2015年10月23日向物业公司委托转交商铺门钥匙给房东张艳祥，物业公司未接收。但其分租的丽晶教育培训机构在2015年12月1日才停止经营，并于2015年12月1日未办理任何手续离场。相关联的水电费截止计算时间亦与之相印证。根据查证的事实，应认定双方解除合同的时间为2015年12月1日较为适宜。
三、合同解除的法律后果如何承担
1、关于保证金
根据双方签订的《商用房屋租赁合同》的第九条第五项的约定：“乙方单方面提出解除本合同或乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款项”。本案中，张艳祥、邓铁燕不需向陈盛退还保证金。故对陈盛返还保证金24万元的诉讼请求，不予支持。
2、关于违约责任及相应的法律后果
张艳祥、邓铁燕辩称合同有效，要求继续履行，并在反诉请求中关于违约责任要求：1、陈盛支付到期应付租金56万元（7×8万元，时间2015年11月7日2016年5月7日），并承担逾期付款违约金（按日万分之五的比率计算至实际付款之日，至2016年3月7日的金额为29200元）；2、陈盛向张艳祥、邓铁燕支付实际少付租金1115200元，并承担违约金334560元（1115200元×30%）。
根据双方签订的《商用房屋租赁合同》及《补充协议》，陈盛按下调的月租金8万元已从2014年11月8日支付至2015年10月7日，张艳祥、邓铁燕对此予以认可。双方解除合同的时间为2015年12月1日，陈盛应支付2015年10月7日至2015年12月7日租金，补交租金为16万元（2×8万元），并且陈盛应根据《商用房屋租赁合同》的第九条第四项的约定：“乙方拖欠租金、保证金等应向甲方交纳的费用，应按每日拖欠额的万分之五向甲方支付违约金”，向张艳祥、邓铁燕支付违约金4480元（16万元×0.0005×56）（从2015年10月8日至2015年12月1日，按日万分之五支付，共计56天）。
根据双方签订的《补充协议》第五、六、七条“甲方参与乙方的经营与管理，并要求乙方向甲方送交财务报表”等约定，因在履行《补充协议》期间，双方仍然按《商用房屋租赁合同》在履行租赁事宜。且少付租金1115200元，时间从2014年11月8日至2016年11月7日。合同还未履行至2016年11月7日，明显与事实不相符，故对张艳祥、邓铁燕的上述反诉请求(陈盛向张艳祥、邓铁燕支付实际少付租金1115200元，并承担违约金334560元)，不予支持。
另根据福星惠誉国际城物业服务中心出具24/4F物业费欠费明细表、24/4F水电费欠费明细表，应认定陈盛支付物业费、水电费截止至2015年12月1日为宜，其中应缴物业费102713.6元、水电费5616.02元，合计欠108329.62元。上述款项应由陈盛承担。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、陈盛与张艳祥、邓铁燕签订的《商用房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年12月1日解除；二、陈盛于本判决生效之日起七日内向张艳祥、邓铁燕支付房屋租金16万元，及违约金4480元（16万元×0.0005×56天）；三、陈盛于本判决生效之日起七日内向张艳祥、邓铁燕支付水、电、物业费共计108329.62元；四、驳回陈盛的其他诉讼请求；五、驳回张艳祥、邓铁燕的其他反诉请求。本案本诉案件受理费4900元，由陈盛承担4000元，张艳祥、邓铁燕承担900元。本案反诉案件受理费24240元，减半收取12120元，由张艳祥、邓铁燕负担10000元，由陈盛负担2120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商用房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，各自履行各自的义务。陈盛因故无法继续履行租赁合同，向邓铁燕邮寄送达《解除合同告知函》，张艳祥收到上述函件后，认为陈盛的解除行为没有任何事实和法律依据，不同意合同的解除，要求继续履行合同，并向陈盛发出关于《解除合同告知函》的复函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定精神，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证双方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。根据双方签订《补充协议》内容来看，张艳祥、邓铁燕对于陈盛租赁涉案房屋用于经营的状况持续恶化应当是知晓的，继续履行涉案租赁合同对双方均会产生不利的影响，一审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定及合同约定，在双方当事人对合同解除不能达成一致的情况下，根据公平原则，为防止损失不必要的继续扩大，一审判决确定双方签订的合同予以解除并由陈盛承担相应的违约责任正确，但涉案合同解除后，应由陈盛向张艳祥、邓铁燕赔偿涉案房屋一定期限内的空置损失，本院结合本案的实际并兼顾公平原则，比照双方签订的《补充协议》确定的租金数额，酌定二个月的空置期限，由陈盛向张艳祥、邓铁燕赔偿经济损失160000元，故张艳祥、邓铁燕的上诉理由部分成立。
综上，张艳祥、邓铁燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初71号民事判决第一、二、三、四项。
二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初71号民事判决第五项。
三、陈盛于本判决生效之日起七日内赔偿张艳祥、邓铁燕经济损失160000元。
四、驳回张艳祥、邓铁燕的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费4900元，由陈盛负担4000元，由张艳祥、邓铁燕负担900元。一审反诉案件受理费12120元，由陈盛负担4120元，由张艳祥、邓铁燕负担8000元。
二审案件受理费12120元，由陈盛负担4120元，由张艳祥、邓铁燕负担8000元。
本判决为终审判决。
审判长 张立新
审判员 王 阳
审判员 陈继红
二○二○一七年一月十三日
书记员 尹思源