广东省东莞市第一人民法院
行 政 裁 定 书
（2015）东一法行初字第155号
原告阙梓贤，男，汉族，住福建省厦门市思明区，身份证号码：×××0011。
委托代理人郭安慧，广东林德律师事务所律师。
委托代理人奉文立。
被告东莞市国土资源局，住所地：东莞市东城区，组织机构代码：××。
法定代表人刘杰，该局局长。
委托代理人余婧，该局工作人员。
委托代理人吴开雄，广东方中天律师事务所律师。
第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社，住所地：东莞市南城区，组织机构代码：××。
负责人谢锦池。
第三人王淦坤，男，汉族，住广州市越秀区，身份证号码：×××561X。
原告阙梓贤诉被告东莞市国土资源局、第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社、王淦坤行政登记纠纷一案，于2015年3月23日向本院提起诉讼，本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理了本案。原告阙梓贤的委托代理人郭安慧、奉文立，被告东莞市国土资源局的委托代理人余婧、吴开雄到庭参加诉讼。第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社、阙梓贤经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阙梓贤诉称，东莞市南城莞太大道南城段29号胜和工贸大厦B座（即现在的恒顺大厦）五层登记房地产权证号是“粤房地证字第××号”，登记产权人是东莞市南城区胜和股份经济联合社，其占用的土地宗地编号为1903011500001，土地使用权证是东府集用（2004）第1900030100800号（以下简称涉案土地）。但是，案涉房屋的土地和房屋均属于集体所有，土地使用权来源是划拨的，用途却是商业。一、原告认为案涉房屋的土地使用权的初始登记没有法律依据，应当依法撤销，原因如下：1、案涉土地的用地规划许可证已失效。案涉土地的用地规划许可证的发证日期是1993年7月7日，而根据广东省实施《中华人民共和国城市规划法》办法第二十九条的规定，建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，必须在一年内申请用地，逾期未申请的，建设用地规划许可证自行失效。而建设单位在2004年才申请用地，因此，案涉土地的用地规划许可证已失效。2、被告擅自改变了涉案土地的规划用途且未经批准。案涉土地的规划用途是拆旧建新商业住宅区，而案涉土地及周边地块的用途均是商业用途，地上建筑物均是办公楼，并没有住宅。根据1991年3月1日实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》第二章的规定，居住用地和商业用地是分别属于不同的类别，案涉土地的规划用途是拆旧建新商业住宅区属于居住用地，而案涉土地的土地使用权证显示被告批准的案涉土地的用途却是“商业用地”。参照《土地管理法》第56条的规定，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。而被告却未经规划行政主管部门同意，就擅自变更用途。3、案涉土地应当通过市场公开交易的方式，在依法缴纳土地出让金后，并领取国有土地使用权证后，方可进行商业开发。根据《中华人民共和国土地管理法》第43条的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。案涉房产是商业用途，其来源又是划拨，即不符合土地管理法第43条规定的可以使用集体土地情形，也不符合土地管理法第五十四条可以划拨无偿使用的情形。参照《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条和第十五条的规定，集体土地用于商业用途的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。因此，案涉土地未通过市场公开交易的方式，又未缴纳土地出让金的情况下，被告直接颁发商业用途的集体土地使用权证是没有任何法律依据的。二、原告是案涉具体行政行为的利害关系人。1、原告已支付案涉房屋250万元的租金。2008年12月第三人向东莞市永佳实业投资有限公司（以下简称“永佳公司”）出具一份《承诺书》，该承诺书明确工贸大厦B座2楼至12楼的权利和义务由永佳公司享有和承担。2007年10月9日东莞市恒顺融资担保有限公司（以下简称恒顺公司）将工贸大厦5楼整层转让给原告，签订了《物业转让协议》根据该协议约定，转让总价为人民币420万元，在转让协议签订后3日内原告向恒顺公司支付转让款200万元，于2008年1月1日向恒顺公司支付转让款50万元，并且根据该协议的约定，工贸大厦更名为恒顺大厦。原告于2007年10月11日和2008年1月22日分别两次向恒顺公司支付了转让款共计250万元。之后，恒顺公司和永佳公司共同签订《确认书》确认将物业转让关系变更为租赁关系，并确认250万元的转让款变更为租金，租期从2007年10月1日至2023年10月1日。之后双方一直未签订租赁合同，直至在永佳公司的多次催告下，双方签订了租赁合同。根据该租赁合同的约定，永佳公司案涉房屋出租给原告，租期为2007年10月1日至2023年10月1日，租金即为原告已付给恒顺公司的转让款250万元。2、被告错误的具体行政行为导致案涉房屋和土地被抵押并即将被拍卖，导致原告的租赁权无法实现。因为被告为第三人办理了案涉土地的土地使用权证，导致东莞市房管局又办理了第三人名下的房地产权证，并在2010年在原告不知情的情况下又被抵押给东莞农村商业银行厚街支行，又因第三人王淦坤主张债权和抵押权导致案涉土地和房屋即将被东莞市第二人民法院拍卖，从而最终导致原告的租赁权无法实现。三、原告是在案涉房屋被查封并提起执行异议申请时才知道被告的具体行政行为。案涉房屋是由第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社与永佳公司共同建造，相关的产权登记资料由他们持有。后因案涉房屋被东莞市第二人民法院查封，原告申请执行异议，并委托律师调查才知道案涉土地的登记情况。综上所述，原告认为被告办理涉案土地的土地使用权证是没有事实和法律依据的，依法应当撤销。且被告错误的行政行为，严重损害了原告的合法权利。请求法院判决：1、撤销东莞市南城胜和股份经济联合社名下的东府集用（2004）第1900030100800号土地使用证；2、被告承担本案的诉讼费。
被告东莞市国土资源局辩称，一、被告核发东府集用（2004）第1900030100800号土地使用证（以下简称涉案土地证）给第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持。2004年8月20日，第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社提交《土地登记申请、调查、审批表》、《建设用地批准书》及《关于篁村胜和管理区建设用地的批复》等材料向被告申请案涉土地登记发证。被告受理后，依法进行地籍调查。经东莞市南城区胜和社区居委会、东莞市国土资源局南城分局初审同意，被告于2004年11月18日根据我国《土地管理法》第五条以及《土地登记规则》（96）第四条、第六条、第七条、第九条、第二十二条及第二十五条等有关规定，同意准予登记并核发涉案土地证给第三人。据此，被告核发涉案土地证给第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社事实清楚、依据充分、程序恰当、合法有效，依法应予维持。二、涉案土地登记行为对原告的权利义务不产生任何实际影响，原告本案起诉不属人民法院行政诉讼的受案范围，依法应驳回起诉。原告起诉称其对涉案房产享有租赁权，主张因被告违法办理涉案土地证，导致东莞市房管局办理了第三名下房产证并在其不知情的情况下办理了抵押登记，因抵押权人主张债权及抵押权，导致涉案土地及房产将被拍卖，从而最终导致原告的租赁权无法实现，损害其合法权益。但据原告提供的（2014）东二法执外异字第22号《执行裁定书》显示，人民法院并无否认其依法设立的租赁关系，仅因该租赁关系设立于涉案房屋抵押后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”的规定，不支持原告保留租赁权的主张。原告作为完全民事行为能力人，在设立涉案房屋租赁关系前，应当也可以了解涉案房屋的抵押情况，其在涉案房屋抵押权后设立租赁关系，相应的法律后果其应当预见并由其自行承担。退一步讲，假设涉案土地登记没有办理或依法撤销，相应的涉案房产登记也不能办理或应依法撤销。那么，根据我国《合同法》及相关司法解释的规定，原告就涉案房产设立的租赁合同关系也会因违反法律规定而应认定无效，其所谓的租赁权益也就根本无从谈起。因此，无论涉案土地登记办理与否，均对原告的权利义务不产生任何影响。根据《最高人民法院关于执行，﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第一条“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（一）行政诉讼法第十二条规定的行为；（二）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（三）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（四）不具有强制力的行政指导行为；（五）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（六）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”的规定，原告本案起诉，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，依法应驳回起诉。综上所述，被告核发涉案土地证事实清楚，依据充分，程序恰当，合法有效，依法应予维持；原告本案起诉，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，依法应予驳回。
第三人东莞市南城区胜和股份经济联合社、王淦坤没有向本院陈述意见。
经审理查明，涉案的胜和工贸大厦B座位于东莞市南城区莞太大道南城段29号，由东莞市南城区胜和股份经济联合社（以下简称“胜和联合社”）与东莞市永佳实业投资有限公司（以下简称“永佳公司”）于2005年合作开发，双方约定，该大厦建成后部分楼层产权归永佳公司，其余归胜和联合社所有。2008年12月12日，胜和联合社出具一份承诺书，确认上述大厦二至十一层已转让给永佳公司。原告庭审中称，永佳公司与东莞市恒顺融资担保公司（以下简称“恒顺公司”）的实际控制人均为林淦明。2007年10月9日，原告阙梓贤与恒顺公司签订了《转让协议》，约定恒顺公司将上述胜和工贸大厦B座五楼转让给原告。原告先后两次向恒顺公司支付了2500000元。后来，原告与恒顺公司、永佳公司签订三方《确认书》（具体时间不详），确认解除上述《转让协议》，改为由永佳公司将胜和工贸大厦B座五层出租给原告，原告向恒顺公司支付的2500000元转变为租金，并订立了《楼宇租赁合同》（具体时间不详）确认了上述转让协议。永佳公司、恒顺公司、南城胜和联合社、东莞市裕和建筑材料有限公司（以下简称“裕和公司”）等与王淦坤因债权转让合同纠纷，被王淦坤诉至东莞市第二人民法院。2013年9月18日，东莞市第二人民法院作出（2013）东二法民二初字第409号民事判决书，判决裕和公司需向王淦坤支付50000000元；永佳公司需要承担连带清偿责任；王淦坤对胜和工贸大厦B座三至五层、八至十一层的房屋拍卖所得价款，享有优先受偿权。上述民事判决书生效后，裕和公司等债务人不履行付款义务，东莞市第二人民法院根据王淦坤的申请，于2014年2月10日立案执行，并查封了涉案的房屋。后，原告向东莞市第二人民法院提出执行异议，称其对涉案房屋享有租赁权，请求东莞市第二人民法院在拍卖涉案房屋时保留其租赁关系。2014年9月29日，东莞市第二人民法院作出（2014）东二法执外异字第22号执行裁定书，认为拍卖财产上原有的租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，应将其除去后进行拍卖，故不予保留阙梓贤的租赁权，驳回其申请。2015年3月，原告阙梓贤提起本次诉讼。
另查明，涉案房屋登记在胜和联合社名下，2010年9月，胜和经济联合社将涉案胜和工贸大厦B座三至五层、八至十一层抵押给银行作为裕和公司的50000000元贷款担保，并办理了抵押登记。2012年9月11日，王淦坤与东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行签订了《债权转让合同》，约定东莞农村商业银行股份有限公司厚街支行将其对东莞市裕和建筑材料有限公司的上述债权转让给第三人王淦坤。
本院认为，原告阙梓贤已于2012年与恒顺公司解除了关于涉案胜和工贸大厦B座五层的转让协议，其对该房屋的租赁权亦被东莞市第二人民法院除去。被告东莞市国土资源局为第三人胜和经济联合社颁发东府集用（2004）第1900030100800号土地使用权证的行为，对原告的合法权益并不产生实际影响。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（八）项：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的”的规定，本院依法驳回原告的起诉。
综上，依照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（八）项和最高人民法院《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十九条第三款的规定，裁定如下：
驳回原告阙梓贤的起诉。
本案不收取诉讼费用。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 余燕飞
代理审判员 李洪朝
人民陪审员 谭雪莹
二〇一五年八月十八日
书 记 员 钟玉婷