贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0303民初1693号
原告：谢小燕，女，汉族，1967年5月4日生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区，
委托代理人：杨先明，贵州于道律师事务所律师。
委托代理人：周刚，贵州于道律师事务所实习律师。
被告：向克勇，男，汉族，1962年3月10日生，贵州省绥阳县人，住贵州省绥阳县，
委托代理人：叶昌铠，贵州严正律师事务所律师。
原告谢小燕与被告向克勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨德均适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢小燕及委托代理人杨先明、被告向克勇及委托代理人叶昌铠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告谢小燕诉称，原、被告于2007年1月6日签订《预定合同》，约定被告向原告购买位于遵义市××田村民主路××单元××楼××号住宅，面积120平方米，每平方米700元，共计84000元。同时，合同还约定，首付定金10000元，其余款项按每月1000元支付，直至付清为止。合同签订后，被告即向原告交纳定金10000元，后原告将房屋交付给被告，原告通知被告签订房屋买卖合同并要求被告按时支付购房款，但被告一直不与原告签订房屋买卖合同，原告多次要求被告支付购房款，被告只向原告支付购房款10000元，其余款项未支付。另该房已被征收，征收补偿款为497072元。综上，原告认为，被告一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行，其行为违反了合同约定，为此，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：解除原、被告于2007年1月6日签订的《预定合同》；被告赔偿原告房屋补偿款497072元；案件受理费由被告承担。
被告向克勇辩称，双方签订《预定合同》是合法有效的，不具备法定解除条件，签订合同后，我向原告及其前夫邱伟共支付了房款77000元，因双方口头约定在办理房产证后再支付剩下的7000元故未支付，我方并没有延迟履行债务，不应解除合同，房屋征收补偿款应属于我方，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2006年6月2日，原告谢小燕申报村民个人建房用地，并经相关部门批准同意新建，准许新建的宅基地面积为80平方米，升楼壹层。该申报表上载明原告谢小燕结婚时间为1998年9月18日，分户时间为2005年1月24日，配偶姓名为邱伟。2006年7月31日遵义市规划管理局向原告谢小燕颁布遵义市建设工程规划许可证，载明建房户主为谢小燕，建房地址为高桥镇干田村民主组，底层面积80平方米，建筑面积160平方米，建筑性质为新建住宅，层数为贰层，建筑时间为2006年7月开工。原告谢小燕与案外人邱伟口头协议，由谢小燕办理修建房屋的审批手续，邱伟负责出资修建，修好后将其中十套房屋（包括本案涉案房屋）归原告谢小燕所有。2007年1月6日，原告谢小燕（卖房）与被告向克勇（买方）签订《预定合同》，约定：定购楼宇单位为遵义市大坡林商住楼A栋1单元8楼1号住宅，面积120平方米；楼宇单价为700元每平方米，总计为84000元；买方选择分期付款方式，首付10000元，房屋完工后每月按1000元交纳直至交完为止；每套住宅定金为10000元，买方已交付10000元，此定金不退还，买方已交定金在签《商品房买卖合同》时转入购房款；在卖方书面或电话通知买方后，七日内与卖方签定《商品房买卖合同》，并备齐相关按揭资料，如逾期未来办理相关手续，买方被视为违约，则本认购书失效，卖方有权处理该房。房屋修建好后，被告向克勇接房并自己出资进行装修，于2008年底入住。2017年因涉案房屋被征收，被告向克勇与拆迁单位签订了征收补偿安置协议，协议约定的补偿款项共592472.2元，包括征收房屋合法建筑面积82.77平方米的市场评估价款364188元、装饰装潢及其他地上附着物补偿91805元、搬家费3547.2元、奖励措施中搬迁奖励45000元、一次性物业补助费5000元、一次性交通补助费3000元、房屋评估价值（不含装修及附属设施）上浮20%即72837.6元、6个月周转过渡费7094.4元。该协议上载明奖励措施系向克勇按照约定期限搬迁完毕并将房屋交予拆迁单位拆除才享有。诉讼中原告申请对涉案房屋的拆迁补偿款进行保全，本院已依法采取了保全措施。
另查，双方签订《预定合同》时被告向原告支付了购房定金10000元，2010年4月27日原告向被告之妻陈月春出具了20000元的收条，2011年、2012年案外人邱伟陆续向被告出具了三张收条，金额共为47000元。原告谢小燕与案外人邱伟原系夫妻关系，于2004年9月16日办理离婚登记。被告向克勇与案外人陈月春系夫妻关系，被告向克勇户籍所在地为贵州省绥阳县××小旺××组××号附13号。
诉讼中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：确认双方于2007年1月6日签订的《预定合同》无效；要求被告返还该房屋的拆迁补偿款497120元（包括房屋合法面积评估价值364188元、搬迁奖励45000元、一次性物业补助费5000元、一次性交通补助费3000元、房屋评估价值上浮20%72837.6元、6个月周转过渡费7094.4元）。
以上事实有原、被告陈述、庭审笔录、《遵义经济技术开发区村民个人建房用地申报表》、《遵义市建设工程规划许可证》、《预定合同》、《遵义市汇川区上海路新交巷棚改项目集体土地及地上附着物征收补偿安置协议（货币补偿）》、收条、离婚证等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订《预定合同》后虽未补签房屋买卖合同，但实际被告已经接房并装修入住，对此原告知晓，说明双方已将《预定合同》视为房屋买卖合同履行，合同约定购买的房屋属集体土地上修建的宅基地住房，虽然该房屋系原告申请获得批准修建，但被告并非该集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，双方签订《预定合同》违反了法律、行政法规及规章等规范性法律文件的义务性、禁止性规定，应属无效。
对原告主张的要求被告返还该房屋的拆迁补偿款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据查，本案双方争议的房屋因国家城市建设需要已被征收，无法将房屋返还，另被告向克勇与拆迁单位签订了该房屋征收安置协议约定了房屋的拆迁补偿款，原告有权要求以拆迁补偿款进行补偿，结合已查实被告接收涉案房屋系毛坯房，从2008年底装修后入住至今，房屋内物品均系被告购买，本院认为原告主张的搬迁奖励45000元、一次性物业补助费5000元、一次性交通补助费3000元、房屋评估价值上浮20%72837.6元、6个月周转过渡费7094.4元均系被告作为房屋实际居住人配合拆迁单位工作才享有，不应作为该房屋自身价值的补偿予以返还，故本院支持被告应向原告返还房屋的折价补偿为该房屋被征收后合法面积评估价值364188元。
综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：
一、被告向克勇于本判决生效后五日内支付原告谢小燕房屋折价补偿款364188元；
二、驳回原告谢小燕其余的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4380元（已减半由原告预交），保全费3005元，共计7385元，由原告谢小燕负担2215元，被告向克勇负担5170元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 杨德均
二〇一七年七月十一日
书记员 车 孟