杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0102民初3850号
原告（反诉被告）：屠阿牛，男,1949年1月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。
委托诉讼代理人：徐建忠，浙江铁诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：嘉兴市广恒置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区广益路705号嘉兴世界贸易中心1号楼2301室-5。
法定代表人：ＸＸ兴，公司总经理。
委托诉讼代理人：徐鹏，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。
被告：沈年福，男，1959年6月24日出生，汉族，住浙江省。
被告：周红，女，1979年9月13日出生，汉族，住浙江省。
以上二被告委托诉讼代理人：朱加宁，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。
屠阿牛为与嘉兴市广恒置业有限公司（以下简称广恒公司）、沈年福、周红房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月12日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员娄磊适用简易程序进行审理。在审理过程中，广恒公司向本院提起反诉，本院受理后，于2016年12月9日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。屠阿牛的委托诉讼代理人徐建忠，广恒公司的委托诉讼代理人徐鹏，沈年福、周红的共同委托诉讼代理人朱加宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
屠阿牛起诉称：2014年11月11日，屠阿牛与广恒公司签订了多份《浙江省商品房买卖合同》，约定其向广恒公司购买位于嘉兴市嘉兴世界贸易中心1幢1601室、1602室、1603室、1604室、1605室、1606室等多套房房屋。合同约定：“出卖人逾期交房超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限（2015年3月10日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”合同签订后，屠阿牛一次性交付了上述房款的首付款共计人民币4150000元。同时，屠阿牛与广恒公司、沈年福、周红签订《商品房买卖补充协议》一份，该协议约定：“办证过程中所需要的各项费用，包括应当缴纳的税费，均由甲方承担。如果由乙方支付的，乙方有权要求甲方予以返还。”同时，沈年福、周红作为广恒公司的保证人，对广恒公司的全部义务承担无限连带担保责任，保证范围包括主债务本金、利息、违约金以及债权人为实现债权所支付的一切费用。后屠阿牛从2015年8月开始陆续代广恒公司缴纳了相关案涉房屋办证的税款，同年9月始办理了房屋权属证书。然而，至2016年2月23日才交付上述房屋。因此根据《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》的相关约定，屠阿牛有权要求广恒公司承担逾期交房违约金，支付税费、房屋登记费、办证费及律师费。同时，由沈年福、周红对广恒公司的全部给付义务承担连带清偿责任。故，屠阿牛诉至法院，请求判令：1、广恒公司向屠阿牛支付逾期交房违约金145250元（以4150000元为基数，按日万分之一的标准，从2015年3月10日计算至2016年2月23日）；2、广恒公司向屠阿牛支付已缴纳的税费款项128221.27元、房屋登记费3300元及办证费198元；3、广恒公司承担屠阿牛为实现债权支出的律师费10000元；4、沈年福、周红对广恒公司的上述第一至三项支付义务承担连带清偿责任；5、本案的全部诉讼费用由广恒公司、沈年福、周红共同承担。
广恒公司答辩称：屠阿牛诉请的事实理由均不能成立。广恒公司认为已经将房屋交付给屠阿牛，屠阿牛是否使用不影响收房及交房的事实，并且已经办理出房产证等证件。根据《浙江省商品房买卖合同》第7条付款方式及期限的约定可以看出，2015年2月10日前应付清余款，2015年3月10日是约定的交房时间，屠阿牛的付款义务在先，广恒公司交付房屋的义务在后。因屠阿牛的余款未付清，广恒公司可以履行抗辩权，不予交房。本案不存在逾期交付违约金的事实。根据合同第5条第4点约定，本案涉及的税费应由买受人自行缴纳。虽有《商品房买卖补充协议》，但仅是房屋回购进行的约定。屠阿牛已经收取房屋，交房义务已经完成。《商品房买卖补充协议》中约定的办证费用由广恒公司承担的条款与合同约定矛盾。根据《商品房买卖补充协议》第11条的约定，与《浙江省商品房买卖合同》具有同等法律效力，两份合同相互矛盾，约定不明，应按照法律规定由买受人承担。因屠阿牛的诉请不能成立，因此广恒公司无需承担律师费。沈年福、周红不应承担连带清偿责任。本案的诉讼费用应由屠阿牛自行承担。
沈年福、周红答辩称：第一，同意广恒公司的答辩意见。第二，沈年福、周红不是房屋买卖合同的保证人，而是补充协议签订时参与的保证人之一，沈年福、周红的义务是关于房屋回购承担保证责任，而事实并未出现回购，屠阿牛的诉请与事实不符，无法成立。
广恒公司反诉称：2014年11月13日，广恒公司与屠阿牛签订6份《浙江省商品房买卖合同》，约定由广恒公司向屠阿牛出售位于嘉兴市嘉洲世贸中心1幢1601室等6套房屋。根据《浙江省商品房买卖合同》第七条和第九条的约定，屠阿牛的付款方式为分期付款，由屠阿牛于2014年11月13日支付首付款总计4150000元（共六套房屋），余款总计53978元于2015年2月10日付清，广恒公司于屠阿牛付清全额房款及税费后交付上述房屋。《浙江省商品房买卖合同》签订后，屠阿牛仅向广恒公司支付了4150000元购房款，尚有53978元余款未支付。根据《浙江省商品房买卖合同》第八条约定的买受人逾期付款违约责任，屠阿牛应向广恒公司支付剩余购房款，并自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，向广恒公司支付逾期应付款万分之一的违约金。经计算，截止2016年10月10日，应付违约金共计3276元。故广恒公司付至法院，请求判令：1、屠阿牛立即向广恒公司支付剩余购房款53978元；2、屠阿牛立即向广恒公司支付逾期付款违约金3276元（按剩余未支付款项，以日万分之一，自2016年2月11日计算至2016年10月10日），之后按上述标准计算至款项付清之日止；3、屠阿牛支付广恒公司为实现债权支付的律师费10000元；4、屠阿牛支付广恒公司代付的维修基金75161元；5、本案诉讼费用由屠阿牛承担。
屠阿牛答辩称：屠阿牛不存在先履行支付余款的义务。根据2015年11月6日签订的《商品房补充协议2》及2016年2月2日由广恒公司出具的承诺书可知，案涉房屋的剩余款项在借款结清前一概无需支付。而实际上，上述所指的借款至今仍未支付。广恒公司主张的反诉律师费无法律依据，无合同约定。律师费的主张除人身损害赔偿、著作权等特定案件外，其余案件均需要在双方的合同中明确约定。而从双方提供的合同中，均没有广恒公司可以主张律师费的约定。屠阿牛无需支付维修基金。广恒公司应当就代付的事实及金额进行举证。然而广恒公司并未提交任何支付凭证。退一步讲，即使该代付行为已经发生，根据屠阿牛提供的2016年3月23日《商品房买卖合同》、2015年11月6日签订的《商品房补充协议2》及2016年2月2日由广恒公司出具的承诺书均约定，支付涉案房屋的物业维修基金、物业管理费、剩余房款等一切费用的条件也未成就。即，屠阿牛无需支付该笔维修基金。综上所述，请求法院依法驳回广恒公司全部诉请。
沈年福、周红陈述称：对广恒公司反诉的诉讼请求及事实和理由没有意见，均同意。
为证明自己的主张，屠阿牛就本、反诉向本院提交了如下证据：
1、《浙江省商品房买卖合同》六份；
2、土地使用权证、房屋所有权证各六份；
3、中国农业银行转账凭证一份；
证据1-3共同证明屠阿牛于2014年11月11日向广恒公司购买案涉6套房屋的事实，并向广恒公司支付购房款4150000元的事实；
4、《商品房买卖补充协议》一份，证明屠阿牛与广恒公司、沈年福、周红之间就案涉房屋合同解除、房款返还、利息、税款承担、违约责任及担保等事宜进行约定的事实；
5、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）六份；
6、契证六份；
证据5-6共同证明屠阿牛因案涉房屋代为广恒公司缴纳契税、印花税税款事实；
7、委托代理合同一份；
8、律师费发票一份；
9、银行支付凭证一份；
证据7-9共同证明屠阿牛为本案实现债权而支付律师费的事实；
10、入住手续一份，证明案涉房屋的交接时间；
11、承诺书一份；
12、《商品房买卖补充协议2》一份；
证据11、12共同证明广恒公司出具承诺书，对于屠阿牛购买的涉案房屋的物业维修基金、物业管理费、剩余房款等一切费用均在广恒公司与屠阿牛等人的借款结清之后再结算，借款未结清的一概无需支付的附条件约定的事实；
13、（2015）杭上商外初字第23号民事判决书一份，证明广恒公司与屠阿牛的借款尚未结清，执行案号是（2015）杭上执民字第1956号，广恒公司主张屠阿牛支付剩余房款、维修基金等付款的附条件不成就；
14、《商品房买卖合同》一份，证明广恒公司及其法定代表人ＸＸ兴均欲回购上述涉案房屋，因此作出屠阿牛对涉案房屋剩余房款、维修基金等无需支付及附条件支付的约定的事实。
为证明自己的主张，广恒公司就反诉向本院提交如下证据：
1、应收未付房款及未付房款违约金明细表一份，证明屠阿牛仍有剩余房款及违约金未支付；
2、法律服务委托合同一份、律师费发票一份，证明广恒公司为本案反诉支付律师费的事实；
3、收条一份，证明广恒置业在2015年5月之后所有的公司公章及营业执照等公司主体资料均被广恒公司收走，屠阿牛提供的承诺书、《商品房买卖补充协议2》、《商品房买卖合同》均是事后作假，不具有真实性。
沈年福、周红未向本院提交证据。
审理中，本院依法对双方提供的证据认证如下：
一、屠阿牛提供的证据：广恒公司、沈年福、周红对证据1的三性无异议，对证明对象无异议，但是认为可以从合同中看出屠阿牛未按照合同约定支付房屋尾款，违约在先；对证据2的三性无异议，对证明对象有异议，恰恰可以证明广恒公司已经交房，屠阿牛已经收房并办理房产证等事实；对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，认为屠阿牛就本案中的首付款是4150000元，恰恰也可以证明屠阿牛未付清房屋尾款；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议，认为仅是对回购事宜的约定，但是回购并未发生，与本案无关，不能证明屠阿牛的待证事实；对证据5、6的三性无异议，但是认为该税费应根据《浙江省商品房买卖合同》的约定由买受人自行承担；对证据7-9的真实性、合法性无异议，但是认为应由屠阿牛自行承担；对证据10的真实性、关联性有异议，认为入住时间不能代表交房时间；对证据11、12、14的三性均有异议，认为不能证明原告的待证事实。广恒公司的法人章等物品于2015年5月均被华东家居的老总收走，华东家居的财务提供了收条，上述证据均在公章收走后产生，均系屠阿牛等人伪造的证据，并且对承诺书和《商品房买卖补充协议2》中的ＸＸ兴的签字也有异议；对证据13的真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院认为，证据1-10、13真实、合法，与本案有关联性，本院予以认定，证据11、12、14本院综合全案予以考虑。
二、广恒公司提供的证据：屠阿牛对证据1的三性均有异议，对证明对象也有异议，认为未付房款未达到支付条件，屠阿牛不存在违约，而且剩余未付房款与总房款的比例很少，不能作为迟延交房的理由，维修基金的明细，不能证明广恒公司所要证明的代付行为和事实；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议认为委托代理合同中，广恒公司虽然委托的是二位律师，但朱加宁律师实际在本案中系沈年福和周红的委托诉讼代理人，广恒公司相应的代理费并未实际产生；对证据3的真实性请法庭核实，对关联性及证明对象有异议，认为屠阿牛提供的承诺书等证据均是由广恒公司的法人签字后盖章，合法有效，而且目前广恒公司的法定代表人仍是ＸＸ兴。沈年福、周红对证据1-3的三性均无异议。本院对证据1-3综合全案予以考虑。
根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：
2014年11月12日，屠阿牛与广恒公司签订《浙江省商品房买卖合同》六份，约定屠阿牛向广恒公司购买商品房六套，分别位于嘉兴市××中心××室、××室、××室、××室、××室、××室，屠阿牛于2014年11月13日支付首付款，余款于2015年2月10日付清；广恒公司应当在2015年3月10日前，将符合下列各项条件的商品房交付屠阿牛使用：1、建设工程经竣工验收合格，……4、买受人付清全额房款及税费；但如遇到下列特殊原因除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期等事项。同日，屠阿牛（乙方）与广恒公司（甲方）、浙江翔鸿实业有限公司、浙江嘉洲控股集团有限公司、ＸＸ兴、陈正华、沈年福、徐银花、周红、董敏黎（丙方）签订《商品房买卖补充协议》，就屠阿牛与广恒公司于2014年11月12日签订的24份《商品房买卖合同》（包括案涉6套房屋）的回购事宜、提供担保事宜达成了协议，约定：双方于2014年11月12日签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为分期支付，但应甲方要求，乙方同意于2014年11月14日前支付16410000元，剩余358190元房款在约定的交房期限内付清；甲、乙双方一致确认，甲方有权在本《商品房买卖补充协议》签署后3个月内（截止2015年2月12日）一次性回购该商品房，回购的价格为16410000元，在甲方一次性付清回购款16410000元后，乙方同意解除《商品房买卖合同》，并无条件配合甲方办理解除《商品房买卖合同》的相关手续，同时如果乙方未支付余款358189元的，则该款项无需支付，已经支付的则同样作为回购房款；如在上述约定的3个月期限内（截止2015年2月12日）甲方未一次性支付回购款16410000元，则视为甲方放弃按照约定16410000元价款进行回购的权利，如仍需回购且乙方同意，双方另行协商回购价，乙方有权要求甲方每延期一天支付违约金100000元；甲方于2014年11月14日前支付回购保证金400000元给乙方，如甲方未在2015年2月12日前一次性回购上述商品房，回购保证金自动冲抵部分回购款，如甲方在2015年2月12日前一次性回购该商品房，视为甲方违约，则回购保证金不予退还；尽管甲方不履行回购义务，但是甲、乙方双方在签订《商品房买卖合同》一年内，乙方有权无条件解除该《商品房买卖合同》，一旦乙方提出解除合同要求的，甲方应无条件退还全部购房款并按一年期银行贷款基准利率的4倍支付利息损失（利息计算时间为自购房款支付之日起至返还当日止），并配合乙方办理解除该《商品房买卖合同》的相关手续，乙方不承担因此产生的任何经济及法律责任，如甲方不同意解除该《商品房买卖合同》的，视为甲方违约，甲方须支付违约金15000000元；甲方未按期回购上述商品房，且乙方也未要求解除《商品房买卖合同》的，则甲方无条件按《商品房买卖合同》约定时间办理完毕房屋土地证、房屋权属证，交付给乙方，办证过程中所需要的各项费用，包括应缴纳的税费，均由甲方承担；丙方对本协议约定的甲方全部义务承担无限连带担保责任，保证期限为2年，保障范围为主债务本金、利息、违约金、实现债权费用等一切费用，甲方对乙方实现债权的费用同样应承担支付责任；同时还约定了其他有关事项。同年11月14日，屠阿牛将案涉房屋的首付款共计4150000元交付广恒公司，尚有余款至今未付。2015年8月11日，案涉房屋登记在屠阿牛名下，屠阿牛支付税费128221.27元、房屋登记费3300元及办证费198元。后屠阿牛（乙方）与广恒公司（甲方）、签订《商品房买卖补充协议2》，约定了乙方同意给予甲方回购期再延长3个月，即至2015年11月6日至2016年2月5日止，乙方剩余房款待甲方与屠阿牛等五人之间的借款结清之后再行结算等事项。2016年2月2日，广恒公司出具承诺函一份，承诺屠阿牛、洪嫣、王迅、洪荣钦、郑小堂五人位于嘉兴世贸中心的所有房产的物业维修基金、物业管理费等所有一切费用在本公司与上述五人之间的借款未结清之前，一概无需支付，待借款结清之后，再计算上述费用。2016年2月23日，广恒公司将案涉房屋交付屠阿牛。屠阿牛为本案诉讼支付律师费10000元。
另查明，2015年7月20日，屠阿牛曾起诉广恒公司、嘉兴市宏兴标准厂房开发有限公司民间借贷纠纷一案，案号为（2015）杭上商外初字第23号，该案经杭州市上城区人民法院判决广恒公司向屠阿牛归还借款18815500元并支付利息。广恒公司至今未全部履行还款义务。
本院认为，屠阿牛与广恒公司就涉案6套房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》，屠阿牛与广恒公司、沈年福、周红签订的《商品房买卖补充协议》、屠阿牛与广恒公司签订的《商品房买卖补充协议2》以及广恒公司出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，上述合同及承诺书合法有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人应依约全面履行自己的义务。屠阿牛与广恒公司对案涉房屋的交付条件中约定了买受人需付清全额房款及税费，现屠阿牛至今未付清全额房款，故广恒公司就案涉房屋的交付并不存在违约，屠阿牛要求广恒公司支付相应违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。屠阿牛主张其与广恒公司约定剩余款项待广恒公司与屠阿牛等人五人之间的借款结清之后再行结算，目前该条件尚未成就，故其目前无需向广恒公司支付剩余购房款，但广恒公司应当向其交付房屋。本院认为，该条款系关于剩余购房款附条件支付的约定，而非案涉房屋交付条件的变更，故关于案涉房屋交付的条件仍需按照《浙江省商品房买卖合同》的约定来履行，故对屠阿牛的该主张本院不予采信。但屠阿牛要求广恒公司支付税费128221.27元、房屋登记费3300元及办证费198元、律师费10000元，于法有据，本院予以支持。沈年福、周红应依约承担连带保证责任。关于广恒公司的反诉请求，本院认为，根据《商品房买卖补充协议2》及承诺书的约定，双方就剩余房款、物业维修基金、物业管理费的支付达成了新的约定，屠阿牛并无违约，故广恒公司的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。广恒公司主张2015年5月29日后公司的公章、财务专用章、法人章等均被他人占有，公司无法使用，并提供收条一份，故其认为上述日期之后盖有公司公章的协议、承诺书等均非公司的意思表示。本院认为，即使公司公章在他人处，但尚不能证明案涉协议书及承诺书上的盖章系屠阿牛所为，由此产生的法律责任由其自行承担，故广恒公司的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、嘉兴市广恒置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付屠阿牛税费128221.27元、房屋登记费3300元、办证费198元；
二、嘉兴市广恒置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付屠阿牛律师费10000元；
三、沈年福、周红对嘉兴市广恒置业有限公司上述第一、二项应付之款承担连带清偿责任，沈年福、周红承担连带清偿责任后，有权向嘉兴市广恒置业有限公司追偿；
四、驳回屠阿牛的其他本诉请求；
五、驳回嘉兴市广恒置业有限公司的全部反诉请求。
如果嘉兴市广恒置业有限公司、沈年福、周红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5605元，减半收取2802.5元，由屠阿牛负担1235.5元，嘉兴市广恒置业有限公司负担1567元，财产保全费1955元，由嘉兴市广恒置业有限公司负担，沈年福、周红对嘉兴市广恒置业有限公司负担的本诉案件受理费、财产保全费承担连带清偿责任；反诉案件受理费1574.2元，由嘉兴市广恒置业有限公司负担。
屠阿牛于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，嘉兴市广恒置业有限公司、沈年福、周红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
代理审判员 娄 磊
二〇一七年三月十日
书 记 员 张乐慧