广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）良民一初字第334号
原告广西物产投资发展有限公司。
法定代表人彭怀忠，该公司董事长。
委托代理人何伟华，广西星汉律师事务所律师。
被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司。
法定代表人：陈永作，该公司董事长。
委托代理人：陈应鸥，该公司员工。
委托代理人：徐欢，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。
第三人广西锐升通盛仓储配送有限公司。
法定代表人李朴成，该公司董事长。
委托代理人王建儒，该公司员工。
第三人广西物资集团有限责任公司。
法定代表人：张福利，该公司董事长。
委托代理人：孙文龙，该公司法务部科员。
原告广西物产投资发展有限公司（以下简称物产投资公司）与被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司（以下简称中凯公司），第三人广西锐升通盛仓储配送有限公司（以下简称锐升公司）、广西物资集团有限责任公司（以下简称物资公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理后，根据原告物产投资公司的申请，依法裁定查封了被告中凯公司的动产。本院依法组成合议庭，于2013年7月30日、2014年4月22日公开开庭进行了审理。原告物产投资公司的委托代理人何伟华，被告中凯公司的委托代理人陈应鸥、徐欢，第三人锐升公司的委托代理人王建儒，第三人物资公司的委托代理人孙文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物产投资公司诉称：2009年9月1日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订一份《货场铺面租赁协议》，约定甲方将位于南宁市良庆区银海大道和玉洞大道交汇处的广西再生资源综合利用中心玉洞市场的货场、铺面租赁给被告从事经营，乙方承租甲方自编号为南堆3、4，中堆2，东堆1、东堆2-4～7，南堆5等的货场（总面积44429平方米）；编号为南C、D，中B、C，南F，东C、D铺面（总占地面积2072平方米，建筑面积5513平方米）。乙方承租的货场、铺面用途为钢材建材交易市场，租赁期限自2009年9月1日起至2014年11月14日止，共计5年2.5个月。起租日为2009年11月15日，由起租日开始计收租金，第一年月租金为174735元，第二年月租金为197582元，第三年月租金为220429元，第四年月租金为232074元，第五年月租金为255421元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。
2012年4月16日，因玉洞大道编号为南C、南D的临街商铺面临移交、拆迁问题，原告与被告达成《玉洞大道临街铺面补充协议》，约定甲方负责联系、沟通、协调拆迁事宜，乙方同意将租赁的南C、南D商铺共14间2086平方米按每月每平方米2元的标准增加租金，月增加租金共4170元，每月5日前支付当月增加的租金，增加的租金从2012年3月1日起计算。
从2012年7月起，被告出现拖欠租金的情形，且拖欠金额越来越多，截止2013年5月6日，被告共拖欠原告租金1886708.01元和逾期支付租金的违约金96263.41元，合计1982971.42元。被告的行为损害了原告的合法权益，依法应承担支付拖欠的租金和相应的违约金责任。为此，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原告与被告于2009年9月1日签订的《货场铺面租赁协议》和2012年4月16日签订的《玉洞大道临街铺面补充协议》；2、判令被告将承租的货场、铺面及配套设施交还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠租金的违约金至退还货场、铺面及配套设施之日止（其中：暂计至2013年5月6日的租金为1886708.01元、违约金96263.41元，合计1982971.42元；2013年5月7日起至退还货场、铺面及配套设施给原告之日的租金，2013年11月15日前的租金按月租金236244元计算，2014年11月15日前的租金按月租金259591元计算，违约金按拖欠租金额每日1‰计算）。
被告中凯公司辩称：中凯公司于2009年成立，是一个信誉度较高的企业，只是之后钢材市场出现低迷状况后，中凯公司才不能按照合同约定如期支付租金给物产投资公司，中凯公司希望双方继续履行本案场地租赁合同。对原告诉请的租金和违约金，中凯公司与物产投资公司已进行确认，以双方确认的为准。合同约定的1‰违约金率过高，要求予以降低，按银行贷款利率计算。
第三人锐升公司述称：锐升公司将场地承包给物产投资公司经营，物产投资公司与锐升公司之间的纠纷与锐升公司无关系。
第三人物资公司述称：物产投资公司是物资公司的一个下属公司，物产投资公司与中凯公司之间的纠纷与物资公司无关系。
经审理查明：位于南宁市良庆区南北二级公路七公里东面的“广西再生资源综合利用中心”一期项目玉洞钢材市场建设项目系第三人锐升公司和第三人物资公司（原广西物资集团总公司）合作的项目（土地证号为邕国用2004第027042**），该项目于2005年3月15日由原邕宁沿海经济走廊开发区管理委员会登记备案。该项目由物资公司承包经营。2009年1月1日，广西物资集团总公司（2011年3月16日变更名称为广西物资集团有限责任公司）出具《授权书》，授权其公司通过投资控股成立的广西桂物再生资源有限责任公司对邕国用（2004）第02704235号土地和地上建筑物、设备设施进行经营管理（包括对外租赁）。
2009年9月1日，广西桂物再生资源有限责任公司（于2012年12月31日变更名称为广西物产投资发展有限公司）作为甲方与被告中凯公司作为乙方签订一份《货场铺面租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于南宁市良庆区银海大道和玉洞大道交汇处的广西再生资源综合利用中心玉洞市场（土地证号为邕国用（2004）第027042**号）的货场、铺面租赁给乙方从事经营事宜，货场占地面积为44429平方米，铺面占地面积2072平方米，建筑面积为5513平方米，乙方承租的货场、铺面用途为钢材交易市场。租赁期限自2009年9月1日起至2014年11月14日止，共计5年2.5个月，起租日自2009年11月15日起，由起租日开始计收租金。第一年的租金为209.682万元，第二年的租金为237.098万元，第三年的租金为264.515万元，第四年的租金为278.489万元，第五年的租金为306.505万元。租金支付采取转账方式，第一次的租金支付时间为起租日起5日内支付当月租金，以后租金的支付时间为当年当月5日前预付当月租金，甲方收到乙方支付的租金后，应在3日内向乙方提供正式的发票。乙方于协议签订之日起五日内向甲方支付相当于3个月租金的保证金50万元作为履行协议的担保。合同第九条“协议的解除及违约责任”第一款第3项约定，乙方逾期15日未支付租金并经甲方书面催促二次（含二次）仍不支付租金的，甲方有权解除协议，乙方按照保证金金额支付违约金；第五款约定，乙方未按照约定支付租金的，每日向甲方支付迟延租金1‰的违约金。该租赁协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告物产投资公司依约将货场和铺面交付被告中凯公司使用，中凯公司亦依约支付了保证金50万元及相应期间的租金。中凯公司承租后将货场、铺面又分租给他人经营钢材。
就玉洞大道编号南C、D的临街商铺移交、拆迁问题，原、被告于2012年4月16日签订《玉洞大道临街铺面补充协议》，约定由原告负责与拆迁单位联系、沟通，协商解决玉洞大道临街商铺拆迁问题，暂缓拆迁，延长商铺使用时间，同时做好拆除临街面卷闸门、修建砖墙的协商工作，以解决临街商铺治安问题；被告同意将租赁的南C、D商铺共14间2086平方米按每月每平方米2元的标准增加租金，月增加租金共4170元，每月5日前支付当月增加的租金，用于解决商铺暂缓拆迁问题，增加的租金从2012年3月1日起计算。
因中凯公司未能依约如期如数支付相应租期的租金，物产投资公司分别于2012年8月8日、8月20日、9月7日、10月9日、11月21日向中凯公司发出《关于催付租金的函》，要求中凯公司支付拖欠的租金和支付逾期付款违约金及水电费。中凯公司收到函件后除了支付部分租金外，仍不能如数支付拖欠的租金，原告为此提出如前诉讼请求。
诉讼过程中，中凯公司申请缓判，提出与物产投资公司就协议等问题进行协商。2013年7月30日第一次庭审之后，原、被告于2013年11月8日就解决被告拖欠租金和违约金等问题签订一份《补充协议书》，约定：一、乙方同意按原租赁协议租赁甲方的现处于空置状态的货场、铺面进行重新招商招租，重新招商招租的租赁协议由三方签订（三方协议中物产投资公司为甲方，租赁商户为乙方、中凯公司为丙方），乙方现有场地上的商户也重新签订租赁协议。二、甲、乙双方均有权对空置的货场、铺面进行招商招租，租赁价格不得低于原租赁协议约定的租赁单价，高于原租赁协议约定的租赁单价的部分由招商方享有，如乙方招商引进的商户（包括乙方场地上的现在商户）的租赁单价高于原租赁单价的部分，由甲方按实际税率支付税金，剩余金额由乙方享有。三、租金由甲方收取、开具发票，甲方按租金收取时间、租赁面积及原租赁协议约定的价格计算抵减乙方原租金。双方在签订三方租赁协议时签订《转租货场铺面面积及抵减租金确认表》，甲方据确认表计算抵减乙方原租赁协议应付的租金，双方根据确认表进行账务处理，并按月核对。四、所有租赁的货场铺面要独立安装水电表，商户的水电费由甲方负责收取，甲方结算乙方水电费时在乙方分表项下计算抵付。五、为便于货场铺面转租，乙方应根据招商招租需要对原租赁协议下已出租的商铺进行调整，对原场地的货物进行场地适当转堆，以利招商引租。如果重新招商招租进来的客户租赁的货场或商铺有较多的钢材或有办公设备时，乙方应积极配合做好钢材转堆工作和商铺调整及办公设备搬迁工作，甲方按成本价支付转场费或办公设备搬迁费。六、乙方负责解决在原租赁协议下乙方与原签约租赁商户的有关租金、债权债务等问题和相关纠纷，并承担因此产生的有关法律责任。随后，物产投资公司作为甲方，案外公司广西期翔机电设备有限公司作为乙方，中凯公司作为丙方，三方就重新租赁丙方原租赁甲方的空置的货场、铺面从事经营事宜签订一份《货场铺面租赁协议》，约定丙方原租赁甲方的货场、铺面现由乙方承租，租赁期限自2013年11月13日起至2014年11月14日止，开始计算租金日期为2014年1月15日，租金由乙方直接支付给甲方。该协议对三方的权利义务进行了明确的约定。物产投资公司与中凯公司经对2012年7月5日至2013年12月5日的租金情况进行核对后，于2014年1月16日核签《物产投资公司与中凯公司租金核对表》，确认2012年7月5日至2013年12月5日未收租金共计357.621401万元，其中2013年3月12日和3月19日转账的148988.89元用于抵充违约金。
2014年3月6日，物产投资公司提出《变更诉讼请求申请书》，申请撤回原第一、二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付2012年7月至2013年12月期间所拖欠的租金357.621401万元，并按每日1‰计付拖欠租金额的违约金至付清租金之日止，其中：2012年7月至2013年12月的违约金为734897.15元，2014年1月1日起至付清租金之日止的违约金按每日1‰标准另计。本案于2014年4月22日第二次开庭审理，被告中凯公司在第二次庭审中撤回对原代理人江德运的授权委托，另行委托其公司参加物产投资公司与中凯公司租金核对工作的职工陈应鸥作为第二次庭审的诉讼代理人。第二次庭审中，被告对原告变更的诉讼请求无异议，认可原告主张的尚欠租金数额，以公司资金紧张为由要求缓付，并主张双方约定的违约金率每日1‰过高，要求调整为按照银行贷款利率计算违约金。
本院认为：原、被告签订的《货场铺面租赁协议》和《玉洞大道临街铺面补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守。合同签订后，原告已依约履行了提供货场、铺面给被告使用等义务，被告未能依法按期如数支付租金，依法已构成违约，应承担支付拖欠的租金和违约金等违约责任。原、被告经核对，确认被告拖欠2012年7月5日至2013年12月5日的租金共计357.621401万元，原告诉请被告支付该拖欠的租金，于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。被告主张约定的违约金率日1‰过高请求予以适当调低，而原告未能就被告未按时支付租金造成的经济损失举证证明，本院确定原告的实际损失为按时收取租金后可以产生的贷款利息损失，双方约定按照拖欠租金额按每日1‰计算违约金，明显高于原告的损失，本院确定违约金按照中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率6个月至1年期贷款利率6%的1.3倍计算，2012年7月5日至2014年5月5日的违约金共计294206.79元，扣减已支付的违约金148988.89元，尚需支付违约金145217.9元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广西物产投资发展有限公司支付2012年7月5日至2013年12月5日的租金357.621401万元；
二、被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广西物产投资发展有限公司支付2012年7月5日至2014年5月5日的违约金余额145217.9元，2014年5月6日至本案生效判决确定的履行期限届满之日的违约金以357.621401万元为本金，按照中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率6个月至1年期贷款利率6%的1.3倍计算。
案件受理费36571元，诉讼保全费5000元，合计41571元，由被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司负担。被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司负担的案件受理费和诉讼保全费，原告已预交，由被告广西中凯钢材交易市场经营管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告广西物产投资发展有限公司。
义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交，又未申请缓交、免交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李 愿
审 判 员 廖辉燕
人民陪审员 周树立
二〇一四年五月五日
书 记 员 汤艺萍
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法。第六十一条的规定仍不确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。
《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。