浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初11325号原告（案外人）：吴君明，男，1973年7月15日出生，汉族，住苍南县。原告（案外人）：陈文更，男，1943年12月5日出生，汉族，住苍南县。原告（案外人）：吴联爱，男，1965年3月8日出生，汉族，住苍南县。原告（案外人）：李祖成，男，1959年1月17日出生，汉族，现住苍南县。原告（案外人）：蔡景敏，男，1962年6月28日出生，汉族，住苍南县。原告（案外人）：倪亦吾，男，1959年9月24日出生，汉族，住苍南县。上列六原告共同委托诉讼代理人：蔡华存、金跃浦，浙江法之剑律师事务所律师。被告：苍南县农信融资担保有限公司，组织机构代码：78968343-4，住所地：苍南县灵溪镇河北西路44号。法定代表人：徐守光，董事长。委托诉讼代理人：张安友、洪榕净，浙江豪江律师事务所律师。被告（申请执行人）：曾宝琴，女，1978年4月12日出生，汉族，住苍南县。第三人：陈庆苗，男，1971年11月12日出生，汉族，住苍南县。第三人：徐守亮，男，1960年12月7日出生，汉族，住�南县。第三人：王文浩，男，1965年2月25日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡开山，男，1945年4月28日出生，汉族，住苍南县。第三人：李其标，男，1969年2月26日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡进门，男，1952年2月11日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡成枪，男，1971年12月12日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡春华，女，1974年10月05日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡景宣，男，1954年11月17日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡润清（又名蔡荣清）,男，1971年9月26日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡景忠，男，1957年3月1日出生，汉族，住苍南县。第三人：郑如凯，男，1971年5月18日出生，汉族，住苍南县。第三人：林卫镜，曾用名项延象，男，1980年10月26日出生，汉族，住苍南县。第三人：蔡景盈，男，1976年12月4日出生，汉族，住苍南县。第三人：吕黄芬，女，1978年8月11日出生，汉族，住苍南县。第三人：李孝周，男，1961年11月1日出生，汉族，住苍南县。第三人：董秀英，女，1963年9月30日出生，汉族，住址同上。第三人：李微微，女，1983年5月3日出生，汉族，住址同上。原告吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦吾与被告苍南县农信融资担保有限公司、曾宝琴、第三人陈庆苗、徐守亮、王文浩案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月2日立案后，依原告的申请，本院于2017年1月3日依法追加蔡开山、李其标、蔡进门、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜、蔡景盈、吕黄芬、李孝周、董秀英、李微微作为本案的第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2017年4月5日公开开庭进行了审理。六原告的共同委托诉讼代理人蔡华存、被告苍南县农信融资担保有限公司的委托诉讼代理人洪榕净、第三人蔡进门到庭参加诉讼，被告曾宝琴、第三人陈庆苗、徐守亮、王文浩、蔡开山、李其标、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜、蔡景盈、吕黄芬、李孝周、董秀英、李微微经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认六原告购买的坐落于苍南县龙港镇××、××层的房屋买卖合同有效；2.立即停止对上述房屋的执行，并解除查封；3.判决六原告享有上述房屋的所有权；4.依法判令第三人陈庆苗协助办理过户登记手续；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房产不是陈庆苗所有，�房产原登记在陈庆苗名下，但实际上该房产早在2008年11月20日就转让给了六原告，已属原告所有。坐落于龙港镇××、××层的房屋，与龙港镇泰和路89弄1幢1-7号的其他楼层及泰和路89号至101号一起，于2002年8月15日，由蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票等人从苍南县华凯印刷厂退股所得的地基（退股股金补偿），经苍土监罚字（2004）37号以非法转让国有土地使用权没收地上建筑物后变卖所得的使用权，由蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票、李其标、郑如凯、蔡春华、蔡景宣、蔡荣请、项贤象、蔡景忠、蔡成枪、夏冶潭等人共同投资联合委托蔡进门、陈庆苗承建，于2006年5月1日前完工建成的房子。该房在建设期间，经苍土监罚字（2004）37号以非法转让国有土地使用权罚没变卖后，各投资者间2004年4月15日签订协议，约定各投资者所投资比例及所占产权份�进行分配，并对苍土监罚字（2004）37号文件中所认定的14间房屋的归属权进行明确的约定：罚没变卖文件中所认定的五人名字（蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票）只是用于办理手续时的权宜之计，不能认为该房屋就归处罚书上五人名下所有，以协议约定的份额为实，该协议书中投资人分别为蔡开山、蔡华存、夏孟依、陈庆苗、陈振票、李其标、蔡景宣、项延象、夏冶潭，各自所占份额见协议书。此后，又因投资资金问题，又有新股东加入，且房子已建至六层，便于2005年7月18日全体投资者进行协议约定，约定各自所占份额、面积核算、费用摊牌等事项。上述房屋早在2002年4月8日通过全体投建股东共同意愿出让给蔡景盈，蔡景盈于2007年农历正月初十转卖给李微微所有，后又通过中介于2008年农历11月20日出售给以六原告为代表的龙港召会，供教会聚会等使用�但是上述房屋产权证上的名义仍然沿用原“罚没变卖文件”中注明的五人名字。可见，陈庆苗对上述房屋并没有所有权，仅是名义户主。原告受让后，该房屋未办理产权证，待产权证统一办理后，陈庆苗离婚，前妻另嫁一直不能配合原告办理过户登记手续，所以搁置至今。在执行过程中，原告依法向苍南县人民法院提出执行异议，但法院以（2016）浙0327执异88号裁定书驳回了原告的申请。综上，原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告苍南县农信融资担保有限公司辩称，涉案房屋现登记在陈庆苗名下，陈庆苗作为被执行人，法院据此查封涉案房屋，于法有据。原告提供的现有证据材料仅能证明原告使用涉案房屋，并不能证明其实际取得涉案房屋所有权。关于陈振票等人与蔡景盈、蔡润清之间签订的契约中载明的14间房屋一层店面出卖给蔡景盈、蔡润清，是否包括本案讼争房屋，及本案讼争房屋是否经由蔡景盈、蔡润清共同约定归属蔡景盈所有均无法确定。从涉案契约来看，蔡景盈将涉案房屋转让给了李微微，尔后并非由李微微转让给了六原告，本案中六原告作为买受人是从李孝周、董秀英购买了涉案房屋。现李微微并未予以追认，显然，李孝周、董秀英属于无权处分。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。第三人蔡进门对于涉案房屋建造过程、各合伙人内部协议处分及蔡景盈出卖涉案房屋等六原告主张的事实予以承认，但其辩称对于是否由六原告购置涉案房屋的交易情况并不知情。原告在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1．身份证、公民基本身份信息证明、组织机构代码证、企业工商登记信息复印件各一份，用以证明原、被告及第三人的主体资格；2．卖尽契复印件三份，用以证�原告于2008年购买涉案房屋的事实；3.用水清单复印件一份，用以证明原告实际占有使用涉案房屋的事实；4.（2015）温苍金商初字第574-1号民事裁定书、（2015）温苍执民字第1712号执行裁定书复印件各一份，用以证明涉案房屋被法院查封的事实；5.退股协议书、苍土监罚字（2004）37号行政处罚决定、建（构）筑物变卖通知书、罚款收据、苍政办抄（2007）第43号文件、苍证地[2007]125号批文、苍规建处字（2006）94号行政处罚决定书、苍规建处字（2008）060号行政处罚决定书、建设工程代理合同、投资者于2004年4月15日签订的《协议书》、全体投资者于2005年7月18日签订的《协议书》复印件各一份，用以证明涉案房屋建造过程、合伙人份额分配及陈庆苗不是实际产权人的事实；6.执行裁定书、送达回证复印件各一份，证明原告提出执行异议被驳回的事实。被告苍南县农�融资担保有限公司、第三人蔡进门在本院指定的举证期限内未提供证据材料。被告曾宝琴及第三人陈庆苗、徐守亮、王文浩、蔡开山、李其标、蔡成枪、蔡春华、蔡景宣、蔡润清、蔡景忠、郑如凯、林卫镜、蔡景盈、吕黄芬、李孝周、董秀英、李微微未作答辩，在本院指定的举证期限内亦未提供证据材料。本院依职权调取了龙港镇泰和路89弄1幢系列案件涉及第三人蔡开山等人的谈话笔录，以及（2011）温苍执异初字第14号民事判决书和（2012）浙温执异终字第15号民事判决书。上述证据经庭审出示质证，并经审查，第三人蔡进门对于上述证据均无异议。本院认为，对证据1、4、6，被告苍南县农信融资担保有限公司均无异议，且上述证据符合有效证据的基本特征，具有证明效力，本院予以确认。对证据2，被告苍南县农信融资担保有限公司�其真实性有异议，认为买卖契约上载明的标的物是否一致交由法院审核，本院认为结合证据3-5及第三人蔡进门的陈述，可以证明涉案房屋系交易标的物及交易过程等事实，本院予以确认。对证据5，被告苍南县农信融资担保有限公司对除协议书之外的其他证据均无异议，对于三份协议书内容的真实性有异议，本院认为结合本院调取的相关证据材料及第三人蔡进门的陈述，上述协议书业经生效判决所确认，故本院对证据5的证明效力予以认定。对于本院依职权调取的证据，被告苍南县农信融资担保有限公司对其真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为上述依职权调取的证据材料系本院依法制作，并经生效判决所确认，且与本案之间存在关联，应予以认定。为进一步查明本案事实，本院于庭后电话联系第三人李微微，其在电话中陈述称：其并未参与涉案房�的买卖过程，涉案房屋系其父母李孝周、董秀英以其名义出资购置的，并将上述房屋赠与给她。尔后，又将上述房屋转让给原告。对于涉案房屋转让给原告的事实，其是知情的，转让之时亦未反对，但签订买卖契约、收取转让款等事项都是其父母经手的，具体并不清楚。同时，其表示如若涉案房屋是转让给龙港召会使用的，并将上述房屋产权过户至龙港召会名下，则无任何异议。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：2004年4月1日，苍南县国土资源局作出行政处罚决定书，认定陈振票、蔡开山、蔡华存、陈庆苗、夏孟依与原苍南县凯华印刷厂非法转让国有土地使用权，决定没收陈振票等五人在非法转让的土地上的一切建筑物，后作价由陈振票等人购回。之后，陈振票与蔡开山等人在上述土地上继续建设，直至建成两幢七层公寓式商品房。2006年至2008年间，苍南县规划建设局两次作出行政处罚决定书，对违法建设进行罚款。经过处罚及补办土地出让手续后，蔡开山等人于2009年6月至10月以处罚决定书上的五人名义完成了两幢七层建筑的土地、房屋的初始登记，本案诉争房屋登记在陈庆苗名下。合伙建房期间，陈庆苗、蔡开山共九人于2004年4月15日签订协议书，约定各合伙人应当按照协议按份共有，不能以处罚决定书的五人为准。2005年7月18日，陈庆苗与蔡开山等合伙人之间签订协议书，对各合伙人所占房产的份额、面积核算、费用摊派、分配房号进行约定。在此之前，陈庆苗、蔡开山等全体投资建房合伙人于2002年4月8日签订卖尽契约，将涉案房屋出让给蔡景盈。之后，李孝周、董秀英以其女儿李微微名义与蔡景盈、吕黄芬于2007年农历正月初十签订卖契，以27万元价款购置了上述房屋。2008年农历11月20日，李孝周、董秀英又将上述房屋以38万元转让给以六原告为代表的龙港召会，供教会聚会等使用。上述房屋涉及的交易价款均已由买受人付清。现涉案房屋已实际交付龙港召会使用至今。再查明，坐落于苍南县龙港镇××、××层房屋登记在陈庆苗个人名下。2015年5月28日，在审理曾宝琴与陈庆苗民间借贷纠纷一案的过程中，本院作出（2015）温苍金商初字第574-1号民事裁定，裁定查封上述房屋。2016年7月5日，在执行上述案件的过程中，本院作出（2015）温苍执民字第2096-1号执行裁定，裁定拍卖上述房屋。2016年9月4日，吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦吾向本院提出执行异议，要求法院终止对涉案房屋的执行并解除查封。本院经审查后于2016年9月16日作出（2016）浙0327执异88号执行裁定，裁定驳回吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦吾的异议申请。吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦吾不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼。本院认为，执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，陈庆苗与蔡开山等人共同集资合伙建造的房屋，经土地行政主管部门处罚、办理土地出让手续后，已转为合法建筑，依法可予流通。涉案的协议书系合伙体各成员之间的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。蔡景盈与其他合伙体成员签订关于涉案房屋的买卖契约，并购得上述房屋的事实清楚，依法应予确认。李孝周、董秀英以其女儿李微微名义出资购置了涉案房屋，应视为赠与行为。其后，李孝周、董秀英以自己名义与原告签订房屋买卖契约，虽然上述房屋转让之时未有证据证明业经李微微明确授意，但结合庭后李微微通话陈述，李微微称自已对当时上述房屋转让给原告是知情的，亦未持反对意见，并表示如若上述房屋实际转让给龙港召会使用，且办理产权过户手续，则无任何异议。由此可见，从李微微的意思表示来看，其对于其父母李孝周、董秀英转让涉案房屋的行为知情并予以认可。退一步来讲，即使在上述房屋转让之时，李微微未表达同意与否的意见，但上述房屋转让时间发生在2008年，而买受人已实际占有使用该房屋长达近9年之久，结合李微微的通话陈述，可视为李微微对上述转让涉案房屋的行为予以追认，况且从买受人购置涉案房屋的用途来看，确系供教会聚会等使用，在涉案买卖契约中已明确载明，也符合李微微的本意。因此，李孝周、董秀英与原告签订的涉案房屋买卖契约合法有效。被告苍南县农信融资担保有限公司辩称李孝周、董秀�转让涉案房屋系无权处分行为，由此导致买卖契约无效的理由不成立，本院不予支持。六原告代表龙港召会与李孝周、董秀英订立涉案房屋买卖契约，支付了全部购房款项并实际占有使用，其已尽到了谨慎注意义务和履行了合同约定义务。涉案房屋未办理过户手续，并非原告自身原因造成，现有证据也无法证明其对此存在过错，故原告因买卖而取得涉案房屋权益，具有阻止对涉案房屋强制执行效力。因本案原告未在合理期限内办理涉案房屋过户登记而引发纠纷，本案诉讼费用应由原告负担。综上，原告提出要求确认其与李孝周、董秀英之间签订的涉案房屋买卖契约有效和停止对涉案房屋执行的请求，理由成立，本院予以支持。但原告要求确认涉案房屋的归其所有，因该房屋未进行产权变更登记，不宜在本案中处理。原告诉请第三人陈庆苗协助办理涉案房屋产权过户登记手续，不属于本案审理范围，原告可另行提出主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认以吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦吾为代表的龙港召会与李孝周、董秀英于2008年（农历）11月20日签订的房屋买卖契约有效；二、不得执行坐落于苍南县龙港镇泰和路89弄1幢2号一层、3号一层房屋；三、驳回吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦�其他诉讼请求。案件受理费8050元，由吴君明、陈文更、吴联爱、李祖成、蔡景敏、倪亦吾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  高海忠审 判 员  谢春凤人民陪审员  沈海瑞二〇一七年五月四日代书 记员  李翩翩相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，�民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。