中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申575号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张顺，男，1963年5月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：黎岳，海南祥瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏威，海南祥瑞律师事务所律师。
被申请人(一审第三人、二审上诉人)：广东省电白建筑集团有限公司。住所地：广东省茂名市电白区水东镇人民路**号。
法定代表人：邵国钦，该公司执行董事。
二审被上诉人、一审被告：海南东兰投资有限公司。住所地：海南省三亚市外贸路三亚茶叶进出口宿舍楼*栋***室。
法定代表人：魏泽诚，该公司董事长。
再审申请人张顺与被申请人广东省电白建筑集团有限公司（以下简称电白公司）以及二审被上诉人、一审被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2017）琼民终93号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
张顺不服原判决，向本院申请再审。请求：撤销原判决；维持一审判决；由电白公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原判决以案涉《商品房销售合同》未网签备案、合同落款和付款时间手写，以及签约、付款、交房等时间顺序不符合正常交易签约特征等因素判定案涉合同签订时间不真实、支付购房款不真实没有依据。首先，房屋网签备案只是行政监管措施，不是判断购房合同真假的依据，且未办理房屋网签登记并非张顺的过错，而是因为规划改变，规划局尚未办理变更规划导致无法申请备案。其次，现行法律并未禁止合同落款日期、付款日期手写，且民商事实践中当事人手写合同落款时间普遍常见。再者，张顺与深圳市金鸿盛实业有限公司（以下简称金鸿盛公司）股东魏保桐系好友关系，魏保桐告知并推荐张顺提前购买案涉商品房享有优惠，基于双方这种信任关系，张顺未对合同细节做过多考量。虽然合同签订日期和约定的交房时间、付款时间存在与常态交易习惯略有差异，但合同系当事人的真实意思表示，符合实际情况且并未违反法律的强制性规定，应当予以认可。另外，金鸿盛公司的股东为魏保桐夫妻，张顺将钱款转入魏保桐账户实际上相当于转给金鸿盛公司，根据《关于同意借款转为购房款的声明》，金鸿盛公司认可魏保桐收取张顺转款是公司收款。金鸿盛公司与东兰公司之间往来款差额750万元已由银行转账单证明，且经双方结算确认，若法院认为该证据不足，可依职权主动调查。张顺未在本案一审时提供《关于同意借款转为购房款的声明书》不能否认张顺已支付房款之事实，其虽然在一、二审时对支付房款方式陈述不一致，但提供了证据证明其后面的陈述为真实，应予采信。二、原判决认定事实的主要证据未经质证且不给予证据质证期限，剥夺了张顺答辩、质证、辩论的权利。原审查明的海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）作出的有关民事裁定书及协助执行通知书没有在庭审中出示过，未经张顺质证。原判决据以认定案涉商品房交易价格存在巨额价差的主要证据（2014）三亚执异字第166号执行裁定既未作为本案原审证据呈现，亦没有经过庭审质证。在张顺尚未对二审法院调取的东兰公司银行流水账证据发表质证意见的情形下，二审法院确认该证据，剥夺了张顺辩论质证的权利。三、张顺与东兰公司不存在恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害电白公司利益的情形，原判决认定案涉合同违法无效没有事实依据。原判决认定合同签订时间、购房款支付时间不真实和东兰公司明知查封而交房，不能证明张顺与东兰公司存在恶意串通签订虚假合同损害电白公司利益的事实。张顺、金鸿盛公司与东兰公司三方资金来往是客观事实，该三方于2013年3月27日约定以借款债权抵付购房款债权意思表示真实，支付房款时的价款合理，在东兰公司、魏泽成于2013年3月30日签字盖章《商品房买卖合同》时，张顺已经完成了购房款的支付义务，不存在为自身获利而恶意串通订立合同的行为。张顺在签订合同时不可能知道电白公司与东兰公司有拖欠工程款纠纷和二者即将发生的诉讼及查封事实。即使东兰公司存在明知法院查封案涉房屋仍向张顺交房的行为，张顺接收房屋时不知道房屋已被法院查封，也不负有到法院、不动产交易机构查询买卖的商品房是否属于受限制转让的义务，张顺无论是主观还是客观上均没有与东兰公司串通的恶意和行为。四、本案应以张顺与电白公司执行异议之诉案件的审理结果为依据，在执行异议之诉案件未作出判决前，海南高院应当中止本案审理。而海南高院未中止审理，严重违反法定程序。本案商品房销售合同纠纷与另案执行异议之诉，两案诉讼标的、基础法律关系基本相同，执行异议之诉案件中法院须对电白公司诉请对案涉房屋继续执行之诉求进行审理。若经法院经审理认定张顺与东兰公司以房抵债行为不具有对抗法院执行案涉房屋并判决准许继续执行，则本案认定合同无效将失去基础事实根据，故本案应中止审理。五、从物权法规定和公平角度，也应当优先保护张顺已经取得的房屋所有权。电白公司对东兰公司享有工程款的债权请求权；而张顺享有要求东兰公司交付房屋的物权请求权。且张顺已于房屋交付之时因占有而实际取得房屋所有权，该权利应当优先保护。另外，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品的全部或大部分款项后，承包人就该商品享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”。张顺作为消费者已支付全部房价款并实际占有房屋，电白公司主张的工程款不得对抗张顺。最后，电白公司对东兰公司享有的8630万债权已经实现了7360万元，即其债权大部分已经实现，而张顺若不能获得房屋的所有权，则意味着其对东兰公司的债权完全无法实现。基于公平原则应当保护张顺的权益。综上，原判决认定事实错误、适用法律错误，请求撤销原判决，支持张顺的再审请求。
本院认为，本案系张顺不服原判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是张顺的再审申请是否符合该法第二百条规定的情形。根据张顺的请求和理由，本案的争议焦点为：1.张顺与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2.原判决是否违反法定程序。
一、关于张顺与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题
从合同签订的日期以及交房、付款的日期来看，案涉《商品房买卖合同》不符合商品房买卖的正常交易习惯。经查，该合同所约定的交房日期早于合同的签订日期，亦早于付款日期。而按照合同违约责任条款，双方签订合同之时，东兰公司已经构成逾期交房的违约情形，须承担相应的违约责任。在合同签订之时即主动将己方置于违约的境地，明显有违常理。且该合同签订之时，案涉房屋处于预售期内，张顺可以办理却未办理网签备案登记手续，合同上所载日期皆为手写，在没有其他相关证据的情况下，不足以证明合同真实签订的日期即为合同所载明的日期。虽然东兰公司与张顺在本案审理过程中均认可该合同系其真实意思表示，但是该合同内容涉及到第三人利益，仅有合同双方当事人认可不足以证明该合同的真实性。从商品房交易的价格看，案涉合同所约定的商品房的价格远低于正常交易价格，根据三亚中院案涉执行裁定书显示，案涉《商品房买卖合同》的单价与正常交易价格存在每平方米万余元之差距，明显不符合商品房交易的市场行情。张顺主张本案的交易存在特殊性，不能以一般的商业交易模式来评判本案特殊商业交易行为的合理性。本院认为，交易习惯是我国合同法确立的认定交易各方当事人权利义务的重要依据之一，在可能损害第三人利益的情形下，以一般交易习惯对合同权利义务合理性作出衡量适当且必要。故对张顺的该项主张，本院不予支持。况且，张顺在本案中也未能证明其已经支付购房款，原判决查明，张顺在“新浪国际”项目未开工之前即已将购房款存入魏保桐个人账户而非金鸿盛公司账户，其后提供金鸿盛公司与东兰公司《结算表》又不足以证明两公司之间存在750万元的借款，张顺、金鸿盛公司和东兰公司三方于2013年3月27日签订的《关于同意借款转为购房款的声明书》为张顺所持有，但其于2013年11月就案涉《商品房买卖合同》提起诉讼以及2014年5月对案涉房屋提起执行异议之诉时均未提交，直至2016年11月22日才向法院提交，延迟3年不提交有利于己方的证据，有悖常理，原判决据此不认可该证据的真实性并无不妥。且张顺作为房屋的买受人，支付房款是其主要义务，但其对于房款的支付方式和支付时间的陈述在相关诉讼过程中出现了先陈述为现金付款360万元，后变更为存入魏保桐个人账户的340万元，明显自相矛盾，原判决以其违背诚实诉讼为由不采纳并无不当。
此外，有关张顺占有房屋应否受到法律保护的问题。合同履行与否并不影响合同的效力。即使从合同履行角度出发，张顺占有房屋也不应受到法律保护。原判决查明，三亚中院对案涉房产作出查封裁定后，分别送达了当事人及有关部门协助执行，送达日期均早于张顺主张的东兰公司于2013年8月10日交付房屋的日期。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，东兰公司无权将案涉房屋交付于张顺，张顺对房屋的占有不受法律保护，其以实际占有房屋主张案涉《商品房买卖合同》有效也不能得到支持。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。本案现有证据不足以证明案涉《商品房买卖合同》为当事人之间买卖商品房的真实意思表示，合同内容亦实际损害了电白公司的利益，因此，原判决纠正一审法院以电白公司没有证据证明案涉合同是恶意串通且损害第三人利益为由确认合同真实有效的意见，认定张顺与东兰公司签订的《商品房买卖合同》无效并无不当。
二、关于原判决是否违反法定程序的问题
原判决认定法院依职权查明三亚中院作出的有关生效民事裁定书、协助执行通知书皆属于生效的法律文书，无须当事人举证证明，文书作出的日期以及送达日期皆有相应法律文书确认，张顺虽然对上述事实有异议，但没有提供证据推翻，本院对其主张不予采纳。至于东兰公司银行流水账证据的问题，在庭审之中，法庭已经就该证据进行质证，张顺认为该证据与本案无关联性，后二审法院以关联性及证明力均不足为由未采信该证据，可见本案并不存在剥夺当事人质证权利的情形。且该事实并非原判决据以裁判的依据，不影响原判决的处理结果，张顺在再审申请中亦没有就该证据提出具体意见，以此主张该证据采信违反法定程序缺乏理据。再者，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否有效，而判定该合同是否有效依据现有证据即可判定，并不以张顺与电白公司的执行异议之诉案件的审理结果为依据，无需中止审理。另外，原判决以本案与张顺与电白公司执行异议之诉案件均涉及同一个基础法律事实，为节约当事人诉讼成本，减轻诉累，同时节省司法资源，经过各方当事人同意后对两案件进行合并审理，并无不妥。张顺有关原判决违反法定程序的理由均不成立。
综上所述，张顺的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回张顺的再审申请。
审 判 长 王毓莹
审 判 员 陈宏宇
审 判 员 曹 刚
二〇一八年三月二十八日
法官助理 陈 亚
书 记 员 谢松珊