湖北省江陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂1024民初400号
原告：湖北江陵农村商业银行股份有限公司。住所地：江陵县郝穴镇荆江路***号。
法定代表人：桑茂芳，该行董事长。
委托诉讼代理人：汤运芝，湖北楚明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更或增加诉讼请求，进行和解，代为支付或收取款项，申请追加当事人，提起反诉、撤诉、上诉，缴纳、退领诉讼费等。
委托诉讼代理人：杨波，湖北楚明律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更或增加诉讼请求，进行和解，代为支付或收取款项，申请追加当事人，提起反诉、撤诉、上诉，缴纳、退领诉讼费等。
被告：荆州市顺科房地产开发有限公司，住所地：江陵县郝穴镇银花路01幢。
法定代表人：董泰驷，总经理。
委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、和解等。
被告：湖北乐山乐水房地产开发有限公司，住所地：荆州开发区江津东路。
法定代表人：董泰驷，总经理。
被告：董太泗（曾用名董泰驷），男，1972年12月26日生，汉族，住江陵县。
被告：侯明松，男，1962年12月17日生，汉族，住江陵县。
委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。
被告：罗会美，女，1961年4月20日生，汉族，住荆州市沙市区。
委托诉讼代理人：陈万军，湖北居正律师事务所律师。代理权限：即代为承认、放弃、变更诉讼请求、提出反诉、进行和解、签收相关法律文书。
原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司（以下简称江陵农商行）诉被告荆州市顺科房地产开发有限公司（以下简称顺科公司）、湖北乐山乐水房地产开发有限公司（以下简称乐山乐水公司）、董太泗、侯明松、罗会美借款合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江陵农商行的委托诉讼代理人杨波、汤运芝、被告罗会美委托诉讼代理人陈万军、被告荆州市顺科房地产开发有限公司和侯明松共同委托诉讼代理人梁松到庭参加诉讼，被告湖北乐山乐水房地产开发有限公司、董太泗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。
原告江陵农商行诉称：2013年11月15日原告与被告顺科公司签订《固定资产借款合同》，该合同约定原告向被告借款1000万元，借款期限为36个月，年利率为10.2%，被告未按约还款在上述约定利率的基础上加收50%罚息。同日，双方又签订了《抵押合同》，被告以其开发的位于江陵县秦市乡陆阳西路的土地使用权及在建工程作抵押担保，并到房产、土地管理部门办理了抵押登记手续。被告乐山乐水公司、董太泗、侯明松分别与原告签订了保证合同，自愿为上述借款提供连带责任保证。被告罗会美向原告出具无限连带清偿承诺书，承诺对该借款承担连带清偿责任。2013年11月26日原告向被告顺科公司发放贷款600万元，在还款期限届满后，被告未还款，且原告多次催收无果。为维护自身的合法权益，特诉请法院判令：1、判决被告顺科公司向原告偿还借款本金469.8万元及利息619843.84元（利息计算至2017年5月18日），2017年5月19日起的利息以469.8万元为基数按年息15.3%计算至借款本金清偿之日止；2、判决被告乐山乐水公司、顺科公司、董太泗、侯明松、罗会美对上述借款本息承担连带清偿责任；3、判决原告对江陵房建秦市乡字第130013号房屋他项权证项下的江陵县秦市乡陆阳西路1幢、2幢、3幢的在建工程及江陵他项（2013）第29100081号土地他项权证项下的使用权面积18019平方米的国有建设用地使用权享有优先受偿权；4、本案案件受理费、财产保全费、原告支出的律师费等实现债权的费用全部由被告承担。
被告顺科公司辩称，1、我公司与原告签订了1000万元的借款合同，但实际借款为600万元，剩余借款本金应为459.8万元，截止2017年5月18日，剩余利息为619843.84元，但于2017年5月31日偿还利息2万元。2、我公司确实办理了在建工程与土地使用权抵押。3、对于原告请求的律师费没有事实和法律依据，应不予支持。
被告侯明松辩称：1、被告顺科公司所欠原告的贷款本息以法庭查明为准。2、因顺科公司为借款办理了在建工程与土地使用权抵押，本人应在抵押范围之外承担保证责任。3、对于原告请求的律师费没有事实和法律依据，应不予支持。
被告罗会美辩称：1、原告诉称不属实，罗会美并未对该笔1000万元的贷款向原告出具承诺书。2、原告要求罗会美对本案借款本息及诉讼、律师等费用承担连带清偿责任，既无事实依据，又无法律依据。3、倘若原告硬是要将罗会美的承诺书作为连带保证的证据使用，那么，从另一法律角度上来讲，原告已丧失了向罗会美主张保证责任的诉讼时效。
被告董太泗、乐山乐水公司既未在答辩期间提交答辩状，也未在本院指定的举证期间提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据一（原、被告身份信息）、证据二（借款及担保证据）、证据三（还款明细、利息），被告罗会美提交的证据一（罗会美身份信息）、证据二（工商变更信息），本院依法予法采信并在卷佐证。
对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对被告顺科公司提交的证据一（银行流水），原告对其真实性无异议，但是关联性有异议，认为偿还的是利息。本院认为，从银行流水中可以看出2017年5月31日顺科公司分两次还款12万元，拖欠本金为459.8万元，结合本案起诉标的469.8万元，可以认定其中10万元为偿还本金，2万元为偿还的利息。2、对被告罗会美提交的证据三（承诺书、借款合同、起诉状等），原告对其证明目的有异议。对被告罗会美是否应承担保证责任，本院将在论理部分予以论述。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日原告与被告顺科公司签订编号为QS20131115J001《固定资产借款合同》，借款金额为1000万元（实际借款金额为600万元），借款种类为房地产开发贷款。合同中约定借款期限为36个月，自实际放款日起算（放款日期依借款凭证为2013年11月26日）。借款期限内年利率为10.2%。借款人未按约定的期限归还借款的，在上述约定利率基础上加收50%罚息（即年利率按15.3%计算）。同日，原告与被告顺科公司签订编号为QS20131115D001的《抵押合同》，双方约定以顺科公司土地使用权和在建工程作为抵押物并在房管部门办理了抵押登记，领取了他项权证。
2013年11月21日，被告董太泗与原告签订了保证合同，所担保的主合同为原告与被告顺科公司签订编号为QS20131115J001《固定资产借款合同》，所担保的主债权金额和期限依主合同之约定。担保的范围包括：主合同项下全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费及评估费等），保证期间为自主合同项下的借款期限届满之次日起两年内。同日，被告侯明松、乐山乐水公司与原告签订了担保合同，内容与同上。
2013年10月23日，被告罗会美向江陵农商行秦市支行出具无限连带清偿承诺书。
被告欠款金额及利息详见下表
欠款金额（元）
起止时间
利率
(年)
利息（元）
备注
6000000
2013年11月26日至2016年11月26日
10.2%
275294.67
被告顺科公司应付利息为1836000元，偿还利息1358303.33元，拖欠利息477696.67元，原告主张275294.67元，以此为准。
4720000
2016年11月27日至2017年3月27日
15.3%
240720
4700000
2017年3月28日至2017年3月31日
15.3%
7990
4698000
2017年4月1日至2017年5月18日
15.3%
95839.2
合计
619843.87
注：2017年5月31日，顺科公司偿还借款本金10万元，利息2万元。
本院认为，本案的焦点问题为：
一、双方借款本金、利息确定的问题。
本院认为，经庭审审理，原告与被告顺科公司对贷款本金600万元，贷款期限内年利息按年利率为10.2%计算，贷款期届满后（从2016年11月27日起）利息按年利率15.3%计算无异议。截止2017年5月18日，被告顺科公司拖欠原告借款本金469.8万元，利息619843.87元。因2017年5月31日被告顺科公司偿还贷款本金10万元，利息2万元。故截止2017年5月31日，被告顺科公司拖欠原告贷款本金459.8万元。应从2017年5月19日起至2017年5月30日，按借款本金469.8万元、年利率15.3%计算利息。从2017年5月31日至清偿之日，按借款本金459.8万元、年利率15.3%计算利息。
二、被告侯明松的先诉抗辩权的问题。
原告认为，被告侯明松应承担连带保证责任，根据《担保法》第6条之规定，保证合同是发生在保证人和债权人之间的从合同，保证合同原则上是单独订立。本案原告与侯明松订立保证合同符合法律规定。关于保证合同和抵押合同关系根据《物权法》第178条之规定，《担保法》与《物权法》规定不一致的，适用《物权法》。《物权法》第176条规定，既有物的担保，又有保证的，债权人按约定实现债权。本案侯明松明确放弃物的担保抗辩权，这在保证合同中有约定，所以原告同时行使担保物权和要求保证人承担保证责任符合物权法的规定。
被告侯明松认为，原告格式化的保证合同中排除侯明松权利、加重保证责任的条款无效。1、侯明松签订《保证合同》时是被告明确告知贷款已经由借款人提供了抵押担保的，否则他本人不会做出任何与贷款有关的保证担保。2、从原告举证的《保证合同》形式上看，被告侯明松、董太泗和乐山乐水公司所签的保证合同形制、条款完全一样，可以认定是原告提供的格式合同。原告主张可以要求侯明松在先承担连带责任的约定是合同的第六条第二款，该条款要求保证人放弃物的担保优先抗辩以及原告免除其他担保责任时保证人仍承担责任。暂且不说物的担保和保证责任如何适用的问题，仅从此条款约定的内容看，明显存在与原告作为提供格式条款的一方利用其贷款提供者的强势地位，排除侯明松的抗辩权利并加重其保证责任的情形，而且没有向侯明松做专门的提示、说明。因此，根据《合同法》第39条、第40条的规定，原告与侯明松签订的《保证合同》中第六条第二款无效，侯明松仍享有抗辩的权利。
本院认为，被告侯明松、董太泗、乐山乐水公司与原告分别签订了保证合同，且上面有侯明松、董太泗的签名、乐山乐水公司的公章及法定代表人的签名，是双方真实意思的表示。根据《保证合同》，保证期间为借款期限届满之次日起两年，即保证期为2016年11月27日至2018年11月27日。故被告侯明松、董太泗、乐山乐水公司的保证责任在保证期间内，应承担连带保证责任。
三、被告罗会美是否承担连带保证责任的问题。
原告认为，被告罗会美应承担保证责任。根据《担保法司法解释》第30条规定，保证期间债权人和债务人对主合同的数量等内容作了变动后，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变动后的合同承担保证责任。本案罗会美出具的承诺书载明的借款金额为1200万元，顺科公司实际借款600万元，这实际上减少了债务，故罗会美应对本案借款承担连带清偿责任。本案罗会美出具的承诺书系向原告的分支机构秦市支行出具的，被保证人是顺科公司，原告作为法人单位有权主张权利。关于保证期限问题，原告一直在向罗会美主张权利，同时固定资产借款合同第4条明确约定借款期限为36个月，自实际放款日起算，本案的借款凭证载明的还款周期为到期时，而实际放款日是2013年11月26日，那么，还款的到期日应为2016年11月26日。原告的起诉没有超过保证期限。
被告罗会美认为，1、原告与被告罗会美之间并不存在保证合同关系。本案中，原告并未提交与被告罗会美签订的书面保证合同，从事实上讲，双方之间并不存在保证合同关系。2、原告诉请的借款600万元与被告罗会美承诺书中载明的贷款1200万元，并非属于同一笔借款。顺科公司申请的借款为1000万元，罗会美承诺书中的借款为1200万元，且承诺书日期在借款合同签订之前，按照保证合同的从属性原则，保证合同的成立应以主债务合同成立并生效为前提，否则就违反了保证合同的从属性原则。原告没有提供证据证明，罗会美承诺担保的1200万元贷款就是原告起诉的借款600万元。3、原告硬要将承诺书认定为连带保证合同，那么原告未在法定保证期间内主张保证权利，其保证责任依法应予以免除。从承诺书的内容上看，该承诺书未约定保证期限，按照《担保法》第26条第一款之规定，对于连带保证合同中未约定保证期限的，被告罗会美的保证期间应为主债务履行期届满之日起6个月。原告与被告顺科公司约定的最后一次主债务履行期满日为2016年11月10日，原告向法院提交的诉状日期为2017年6月9日，从最后一次主债务期满日起算（2016年11月10日）至主张保证责任的2017年6月9日止，期间长达7个月之久，超过了6个月的保证期。综上，罗会美不应对本案债务承担保证责任。
本院认为，被告罗会美的承诺书中并未约定保证期限，其保证期间应为主债务履行期届满之日起6个月。原告放款日期为2013年11月26日，借款36个月，故主债务期满为2016年11月26日。而原告起诉日期为2017年6月9日，已超过6个月期限。根据《担保法》第二十六条第一款之规定，被告罗会美不承担保证责任。
四、被告顺科公司是否承担抵押责任的问题。
原告认为，原告与顺科公司签订有借款合同和抵押合同，顺科公司以案涉的在建工程及土地使用权为本案借款提供抵押并办理了抵押登记，原告有权就案涉抵押物的拍卖、变卖价款优先。所以顺科公司应当承担抵押责任。
被告顺科公司认为，顺科公司与原告签订了借款合同和抵押合同，但是在借款合同约定的担保方式仅为土地和在建工程抵押，顺科公司也对抵押的在建工程和土地使用权办理了登记，顺科公司依法承担相应责任。
本院认为，原告与被告顺科公司签订了《抵押合同》，双方约定以顺科公司土地使用权和在建工程作为抵押物并在房管部门办理了抵押登记，领取了他项权证。故顺科公司应承担抵押责任。
五、原告的优先受偿权如何主张的问题。
原告认为，1、顺科公司作为债务人应承担偿还本金的责任，不仅应承担合同期限内的偿还责任，还应当按合同约定从2017年5月19日起至还款日止按15.3%的利率支付利息。2、顺科公司既是债务人又是抵押人，其作为抵押人应当承担抵押责任，原告关于优先受偿权的请求应得到支持。
被告顺科公司认为，顺科公司财产价值足以覆盖原告债权。顺科公司与原告在借款合同中约定的担保方式是原告的土地使用权和原告开发的江陵县秦市乡陆阳西路1幢、2幢、3幢在建工程做抵押担保，其中江陵县秦市乡陆阳台村的土地使用权抵押担保的债权数额为231万元，秦市乡陆阳西路1幢、2幢、3幢在建工程抵押担保的债权数额为797万元。因此，原告诉状中的诉讼请求第三项是不明确的，应对不同抵押物所担保的债权数额予以明确，才能确定原告在不同抵押物上享有的优先受偿额度。并且，顺科公司作为抵押的秦市乡陆阳西路1幢、2幢、3幢在建工程已经完工，商品房已开始销售，所销售的房款可以用于偿还贷款，而且完工的商品房财产价值远大于未还的贷款本息金额，原告实现抵押权完全可以使贷款得到清偿。
被告侯明松意见同顺科公司一致。并且认为，根据《担保法》第28条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案中，借款人顺科公司为贷款提供了抵押担保，而且担保财产的价值足以覆盖贷款债务，即使处置后不能覆盖，侯明松的保证责任的承担也应是抵押财产处置后不能获得清偿的部分，这样也会减少原被告双方以及侯明松的诉累。因此，原告应在实现抵押权后对仍无法获得清偿的部分向侯明松主张保证责任。
本院认为，江陵农商行与被告顺科公司签订了《抵押合同》，并办理了抵押物登记，依照约定对抵押物依法享有优先受偿权。
综上，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定全面履行合同义务。原告与被告顺科公司签订合同是双方真实意思表示。原告履行了借款义务，被告顺科公司不完全履行合同义务是引起纠纷的直接原因，应承担相应的法律责任。故原告要求被告顺科公司履行还款义务及被告侯明松、董太泗、乐山乐水公司承担保证责任的请求，合理合法，应予支持。原告要求被告罗会美承担担保责任的请求，于法无据，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十三条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告荆州市顺科房地产开发有限公司偿还原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司借款本金459.8万元(被告荆州市顺科房地产开发有限公司于2017年5月31日已还本金10万元)、利息599843.87元（截止2017年5月18日利息为619843.84元，被告荆州市顺科房地产开发有限公司于2017年5月31日已还利息2万元）。从2017年5月19日起至2017年5月30日，按借款本金469.8万元、年利率15.3%计算利息。从2017年5月31日至清偿之日，按借款本金459.8万元、年利率15.3%计算利息。
二、被告湖北乐山乐水房地产开发有限公司、董太泗、侯明松对上述借款本息承担连带保证责任。
三、原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司对被告荆州市顺科房地产开发有限公司所有的抵押国有建设用地使用权（他项权证为：江陵他项2013第29100081号）享有优先受偿权。
四、驳回原告湖北江陵农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
上列应付款项，于本判决生效之日起三十日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费49025元，由被告荆州市顺科房地产开发有限公司、湖北乐山乐水房地产开发有限公司、董太泗、侯明松共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
审 判 长 熊学栋
人民陪审员 齐红霞
人民陪审员 龚华夏
二Ｏ一七年十二Ｏ一七年十一月六日
书 记 员 黄智娟