广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10250号
上诉人（原审被告）：陈桂成，男，1954年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：何丽，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁燕红，女，1979年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：周振普，广东天道勤律师事务所律师。
上诉人陈桂成因与被上诉人梁燕红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈桂成上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为确认陈桂成与梁燕红于2011年2月23日签订的《房屋买卖协议》无效；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回梁燕红的第二项诉讼请求；3.撤销一审判决第四项，改判驳回梁燕红的第三项诉讼请求；4.判决一、二审诉讼费用由梁燕红承担。事实和理由：（一）陈桂成与梁燕红签订《房屋买卖协议》时，买卖的房屋标的物并非确定的和唯一的，一审法院遗漏了这一事实。在分房抽签前，双方对交易的标的物具有未知性，双方交易的仅仅是陈桂成的一种预期权利，此种预期权利即包括因拆迁而获得的人身权利，也包括财产权利；分房抽签后，陈桂成共抽得三套房屋和三个车位，双方对交易的标的物仍没有唯一指向性。因此《房屋买卖协议》名为买卖，但实际上并不是就买卖具体标的物而签署的合同，充其量只能算是对陈桂成的预期权利的处分。（二）涉案物业并不是普通的商品房，而是在一定时期具有人身属性的拆迁房，一审法院遗漏了这一事实。在陈桂成与佛山市南海区汉粤房地产开发有限公司签订买卖合同前，此拆迁房是兼顾人身属性和财产属性的，否则佛山市南海区汉粤房地产开发有限公司不可能向陈桂成出售，亦不可能以如此低价出售。（三）陈桂成与梁燕红签订《房屋买卖协议》时，涉案物业兼具人身性和财产性，且未办理权属证明，《房屋买卖协议》应确认为无效，一审法院适用法律错误。《房屋买卖协议》的诉争标的物为拆迁房，因拆迁房是为了市政建设或其它原因，政府拆掉陈桂成的旧房子而进行实物补偿，因此其在一定时期里具有人身属性，不同一般的财产权利，在一定时期内是不得转让的，因此有些地方政府明确规定拆迁房5年内不得
上市（如上海、南京）。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法领取权属证书的，不得转让。（四）梁燕红未按《房屋买卖协议》足额支付购房款。根据陈桂成与梁燕红的约定，梁燕红应在回迁安置房抽签前3天向陈桂成支付购房款645800元，但到目前为止，其仅支付640000元，剩余5800元经催促一直未支付。（五）梁燕红就涉案物业办理房地产权证事宜从未与陈桂成联系，也未进行催告并给予合理期限，且双方对误差面积未进行结算，一审法院在遗漏事实的情况下，认定陈桂成违约实属不合理。（六）2017年5月31日佛山市人民政府办公室颁布《佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从2017年6月1日起佛山二手房进入限购的行列，请法院对梁燕红是否具有继续履行《房屋买卖协议》的资格进行判断。
梁燕红辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈桂成在上诉状中所提种种理由只是借口，其实质是因近年房价飙升想毁约，所以在一审中提出管辖异议后又不出庭应诉，故意拖延诉讼至限购政策出台，其理应承担违约责任。（一）首先，纵观本案事实，双方在2011年2月23日签约时已清楚知悉拆迁安置事宜，作为出卖人的陈桂成也清楚知悉将要出售的房屋及车位所在小区及具体面积情况，并据此明确交易价格。事后又于2011年9月20日抽签确定回迁楼内将出售的房屋的具体楼层和位置及车位位置编号（梁燕红在场见证），至2011年10月份，陈桂成将涉案房屋交付梁燕红，之后一直由梁燕红装修入住至今（车位使用至今）。而早在2011年10月前，梁燕红已陆续支付了绝大部分的房款。陈桂成从未提出过异议。其次，从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定可知，法律并未要求出卖人签约时必须取得权属证书，而今陈桂成已取得的不动产权证显示涉案房屋为商品房，完全可以继续交易。涉案《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。（二）陈桂成认为梁燕红未足额支付购房款、房屋面积有误差未结算不属于违约，与事实不符。双方约定差额的5800元待办理房屋过户后在最后一笔购房款支付时一并结算。退一万步来讲，涉案受理费和保全费高达9078元，未算上梁燕红聘请律师的费用，远远高于这差额5800元，若不是陈桂成不配合办理过户，试问梁燕红怎么可能为5800元而劳心劳力多此一举提起诉讼。（三）陈桂成所提限购政策问题，因涉案《房屋买卖协议》早于2011年已签订，并在2012年累计转账支付了绝大部分购房款，因此不属于限购范围，不存在过户障碍，且在新限购政策出台前，梁燕红已起诉要求过户。因此，陈桂成寄希望于限购政策不想继续交易没有依据。
梁燕红向一审法院起诉请求：1.确认梁燕红、陈桂成签订的《房屋买卖协议》有效；2.陈桂成继续履行《房屋买卖协议》，协助梁燕红办理佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑9座301房及岐海苑地下车库529号车位的产权过户登记手续；3.陈桂成向梁燕红支付以640000元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2017年3月2日起至房管部门核发出属梁燕红名下的房地产权证书之日止的逾期办理房屋及车位过户手续的违约金；4.陈桂成承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2011年2月23日，梁燕红与陈桂成签订《房屋买卖协议》，约定梁燕红向陈桂成购买位于黄岐泌冲黄岐大桥脚武广高铁回迁楼内的房屋及车库，房屋套内面积约为100平方米，车库套内面积约为13平方米。房屋及车库均按套内建筑面积成交，房屋单价为每平方米5800元，车库单价为每平方米6600元，最终成交总价以发房产证时测得套内建筑面积计算。梁燕红在签订本协议后3个工作日向陈桂成支付首期购房款及车位款350000元。在陈桂成进行会签安置房现场抽签前3天，支付购房款及车位款295800元。在陈桂成协助梁燕红办理房屋及车位产权证后，支付剩余款项20000元。双方确认，武广客运专线回迁房及车位的实际交付日期为陈桂成向梁燕红交付房屋及车位的日期。陈桂成应配合梁燕红对其权属状况到有关机构进行核实，按要求提供相关资料并积极配合梁燕红办理相关过户手续。任何一方违反本协议的约定均构成违约，应当依法承当相应的违约责任。
2011年9月20日，陈桂成参加武广回迁楼歧海苑的抽签，中签9座301房及529号车位。
2016年8月9日，佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库529号车位（即涉案车位）办理登记于陈桂成名下，套内建筑面积为12.82平方米；2016年11月22日，佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑9座301房（即涉案房屋）办理登记于陈桂成名下，套内建筑面积为100.37平方米。
2017年3月15日，本案应诉材料送达陈桂成。
另查明一，梁燕红已向陈桂成支付房款及车位款共640000元。
另查明二，梁燕红于2011年12月对涉案房屋进行装修，后入住使用至今。涉案车位现亦由梁燕红使用。
一审法院认为，《房屋买卖协议》是梁燕红与陈桂成真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。梁燕红诉请确认《房屋买卖协议》效力合法有据，一审法院予以支持。涉案房屋及车位现登记于陈桂成名下，除本案查封外，涉案房屋无其他权利障碍，梁燕红亦具备支付剩余房款的能力，涉案合同具备继续履行可能，故梁燕红请求陈桂成协助办理房屋及车位过户登记手续合法有据，一审法院予以支持。
梁燕红虽主张双方约定在陈桂成办妥房屋、车位产权登记后即应配合办理过户登记手续，但未举证予以证明，一审法院不予采纳。但基于《房屋买卖协议》约定及诚实信用原则，陈桂成应积极配合办理涉案房屋及车位过户登记手续。双方虽未约定违约责任的具体方式，但约定一方违约需向对方承担违约责任，梁燕红已经通过本案起诉提出配合主张，但陈桂成在收到本案应诉材料后仍不配合办理手续，已经构成违约，应当承担相应违约责任，一审法院基于公平及诚实信用原则，酌定以梁燕红已付款项640000元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。至于计算期间，梁燕红虽主张从起诉之日起计算，但未能举证证明起诉前曾通知陈桂成配合办理手续而其不予配合，一审法院不予采纳；陈桂成于2017年3月15日收到一审法院应诉材料，即应配合办理过户手续而未予配合，违约金应从该日起计算。梁燕红虽主张违约金计算至行政部门核发梁燕红名下的房地产权证书之日，但本案判决后陈桂成实际履行情况并不确定，且陈桂成仅负协助办理过户手续的义务，而梁燕红实际取得产权证书的时间受行政部门工作安排等因素影响，故一审法院酌定本案中陈桂成应付违约金暂计算至庭审辩论终结之日，此后的违约金梁燕红可待事实情况确定之后再另行主张。综上，陈桂成应向梁燕红支付逾期违约金4794.67元。梁燕红有关违约金的诉请超出一审法院核定范围部分，一审法院在本案中不予支持。
陈桂成经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认梁燕红与陈桂成于2011年2月23日签订的《房屋买卖协议》有效；二、陈桂成应于判决发生法律效力之日起十日内协助梁燕红办理将佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑地下车库529号车位变更登记至梁燕红名下的手续；三、陈桂成应于判决发生法律效力之日起十日内协助梁燕红办理将佛山市南海区大沥镇黄岐海北大道3号岐海苑9座301房变更登记至梁燕红名下的手续；四、陈桂成应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金4794.67元予梁燕红；五、驳回梁燕红的其他诉讼请求。本案受理费减半收取5229元，由陈桂成负担；财产保全费3849元，由陈桂成负担。
本院二审期间，梁燕红向本院提交中国电信通话记录一份、电话录音光盘一张，拟共同证明2017年2月20日梁燕红有催促陈桂成协助办理过户手续，其中差额5800元是在办理过户时一并结算。陈桂成没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，由于梁燕红主张其提交的电话录音内容发生在2017年2月20日，因此该录音内容不能证明陈桂成在合同约定的梁燕红应履行支付该5800元期限前同意该5800元在办理过户时一并结算，梁燕红提交的证据不能证明其主张的证明内容，本院对梁燕红提交的证据不予采信。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据陈桂成的上诉意见和梁燕红的答辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）梁燕红与陈桂成于2011年2月23日签订的《房屋买卖协议》的效力问题；（二）陈桂成应否协助梁燕红办理将涉案9座301房、地下车库529号车位变更登记至梁燕红名下的手续；（三）陈桂成应否向梁燕红支付逾期违约金4794.67元。
关于梁燕红与陈桂成于2011年2月23日签订的《房屋买卖协议》的效力问题。陈桂成上诉主张双方签订《房屋买卖协议》时涉案物业具有人身性和财产性，且未办理权属证明，该协议应确认为无效。经审查，涉案物业为拆迁安置的回迁房及车库，并不具有人身性。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，陈桂成与梁燕红签订《房屋买卖协议》时涉案物业未办理物权登记，不影响合同效力。涉案《房屋买卖协议》是陈桂成与梁燕红的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件是房地产变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，陈桂成以上述条文主张涉案《房屋买卖协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。陈桂成上诉主张双方签订《房屋买卖协议》时交易的房屋不具有确定性和唯一性，双方交易的仅仅是陈桂成的一种预期权利。经审查，《房屋买卖协议》载明因武广客运专线建设拆迁需要，陈桂成经申请购得一套武广客运专线回迁房和车库，即该协议明确了转让的是陈桂成取得的回迁房和车库，只要陈桂成交付的是其取得的武广客运专线回迁房和车库，且面积符合合同约定即可，该协议约定的交易对象是具有可执行性，在签订上述协议时无论是否具有确定性和唯一性，不影响该协议的效力。
关于陈桂成应否协助梁燕红办理将涉案9座301房、地下车库529号车位变更登记至梁燕红名下的手续的问题。根据《房屋买卖协议》的约定，梁燕红应在陈桂成进行回迁安置房现场抽签前三天支付295800元。陈桂成于2011年的9月20日确认回迁房抽签结果，梁燕红于2011年9月29日向陈桂成支付了290000元，比上述协议约定应支付的金额少5800元。梁燕红陈述双方约定该差额5800元待办理房屋过户后在最后一笔购房款支付时一并结算，陈桂成对此予以否认。本院认为，虽然现有证据无法证明双方已协商一致该差额5800元可延后支付，但由于梁燕红已支付了绝大部分的房款，且涉案房屋及车库已由陈桂成向梁燕红交付使用六年多，综合本案合同的履行程度，一审判决继续履行涉案《房屋买卖协议》处理正确，本院予以维持。陈桂成在二审中表示现在不愿意接收梁燕红支付的5800元，在梁燕红向陈桂成支付差额5800元或办理相关提存手续后，陈桂成应协助梁燕红办理涉案9座301房、地下车库529号车位变更登记至梁燕红名下的手续。陈桂成上诉主张其无需协助梁燕红办理过户手续，理据不足，本院不予支持。
关于陈桂成应否向梁燕红支付逾期违约金4794.67元的问题。由于梁燕红尚未向陈桂成支付差额5800元，陈桂成可拒绝履行办理过户手续的合同义务。一审认定陈桂成违约并判决陈桂成向梁燕红支付逾期违约金4794.67元，处理不当，本院予以纠正。陈桂成上诉主张其无需向梁燕红支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。
综上所述，陈桂成的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2739号民事判决第一项至第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初2739号民事判决第四项、第五项；
三、驳回梁燕红的其他诉讼请求。
一审案件受理费5229元，财产保全费3849元，合共9078元，由陈桂成负担8999元，梁燕红负担79元；二审案件受理费10458元，由陈桂成负担10367元，梁燕红负担91元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑正坚
审 判 员 邱程辉
代理审判员 潘伟丹
二〇一七年十二月二十四日
书 记 员 覃心怡