北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第304号
原告王菊英，女，1979年7月11日出生。
委托代理人丁增喜（王菊英之夫），1974年8月9日出生。
被告陈强，男，1977年3月16日出生。
原告王菊英与被告陈强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告王菊英的委托代理人丁增喜，被告陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王菊英诉称：自2012年9月25日我与被告签署了租房协议，将原告在丰台区303室的房屋租住给被告，一年期满后我与被告于2013年9月25日续签了房屋租赁协议，租赁期限自2013年9月25日起至2014年9月25日止，协议中对房屋内附属设施的维护责任和义务进行了清楚的约定，在合同附件一房屋交割清单中列出了附属家具等设施目录及各项损赔额度。由于原告需要提前收回房屋自住，因此于2013年10月24号短信及电话通知被告及其爱人徐静在一个月内搬出。但是被告未能按合同约定的一个月时间搬出，搬出日期比协议约定日期延后了六天，直到2013年12月1日晚被告才通知原告可以交房。在商议房屋转交的过程中，由于被告向原告诉说家中急需用钱，希望原告先以现金的方式支付部分费用以便急用。出于对被告的信任，原告便将房屋的水电煤气费、有线电视费、押金及违约金共计11680元一次性以现金的方式交给了被告。在费用结清的过程中双方未对房屋附属设备、家具设施进行验收确认。在部分费用结清后，原告清查房屋家具设施时发现屋内沙发许多部位已经严重损坏，已完全失去了原有的样式。由于被告一直用床单遮掩沙发损毁部位，并欺骗原告说遮盖沙发是为了防止弄脏沙发，导致原告没能立刻发现，而当原告通知被告返回按照合同对房屋附属物品和设备设施验收时，被告拒绝返回，但在通话中被告对居住期间毁损沙发，以及在结算费用时采用遮盖沙发毁损部位、用谎言欺骗原告的事实能够承认，并也承诺第二天对毁损沙发进行维修。对此原告能够提供通话录音来证明这个事实。但是第二天当原告给被告打电话商讨损毁沙发修复的事情时，被告对自己毁损沙发的事实以及对沙发进行修复的承诺全部矢口否认，并且在被告第二次通话之后的数天里被告及被告的爱人对原告的电话一概不再接听。原告认为虽然双方对水电煤气费、有线电视费以及押金、违约金方面费用进行了确认和执行，但是由于被告拒绝返回与原告一起对房屋附属物品和设备设施等情况进行验收确认，导致合同无法继续执行。被告拒绝维修沙发，违背双方签署的合同第九条合同解除第五款对原告房屋附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的条件，属于严重违约行为。故诉至法院，要求判令：1、被告对沙发进行赔偿，赔偿金额按合同约定为5000元；2、被告赔偿违约金4400元；3、被告承担诉讼费、诉讼期间往返法庭的交通费200元。
被告陈强辩称：由于原告提前终止合同并赔偿了我违约金，故是原告违约，不存在我违约的情况，双方交接时原告退还了我相应费用，并接受了房屋，说明房屋及设施并没有问题，原告的证据无法证明沙发是我损坏。原告提前口头一个月通知我，但未明确我于一个月内搬走，我未拖欠租金，剩余的租金已退回。原告应补偿我3000元，但未按约定补偿我。综上，我不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：2012年9月25日，王菊英（甲方、出租方）与陈强（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由王菊英将北京市丰台区303室（以下简称涉诉房屋）出租给陈强，租赁期间自2012年9月26日至2013年9月25日。上述合同租赁期满后，王菊英与陈强就涉诉房屋出租再签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期限自2013年9月26日至2014年9月25日，甲方应于2013年9月26日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金每季度13200元，押金4400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品，设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋其附属物品，设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，甲乙双方应共同修复，费用由甲乙双方共同承担，因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品，设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任，如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋……保管不当或不合理使用导致附属物品，设备设施损坏并拒不赔偿的；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。双方合同后附有附件一房屋交割清单标明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔，其中标明“沙发，品牌凯迪威，数量1套，单价5000元，损赔额同单价”。该合同签订后，王菊英向陈强收取了租金，陈强继续依约承租涉诉房屋。后因王菊英要求提前收回房屋，2013年12月1日，陈强向王菊英返还涉诉房屋，王菊英向陈强返还剩余租金、押金，并结算了有线电视费、电费、燃气费以及违约金等各项费用，陈强在房屋退还款项说明单据中签字确认“以上6项钱已结清”。庭审中，王菊英主张2013年12月1日双方交接当晚陈强离开后，其发现房屋内沙发有被宠物损坏的情况，其即打电话要求陈强返回并协商维修赔偿事宜，陈强当日认可沙发确由其宠物损坏并承诺赔偿，但次日陈强即不予配合，王菊英就此提交其与陈强的通话录音以及沙发破损处照片作为证据，录音中有“宠物把我们家沙发下面全刨了”、“这个事是我们不对”、“养了一个宠物叫小贝贝，养了几天，后来也就没再养了”等对话，照片中可见皮质沙发下围有星点状破损。陈强对通话录音及照片的真实性均予以认可，但称其对沙发损坏一事并不知情，录音不能证明沙发由其损坏，且其已搬离涉诉房屋，双方已交接完毕。王菊英主张双方当日仅对钱款进行交接，其并未对屋内物品仔细检查，双方亦未在房屋交割清单中签字，合同未解除，其要求陈强按照交割清单中标明的沙发价值承担赔偿责任，并要求陈强就其损坏沙发的行为承担合同约定的违约责任，但王菊英未能提供购买沙发的票据。陈强表示沙发价值标为5000元过高，沙发有折旧情况，且双方约定的违约金数额过高。
上述事实，有原、被告双方陈述及《北京市房屋租赁合同》、房屋退还款项说明、通话录音、照片等相关证据材料在案佐证。
本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定内容履行。承租人应当按照约定的方法使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。根据现有证据足以证明被告在居住涉诉房屋时未尽合理保管义务，致使室内沙发造成破损，故其应当承担赔偿责任。双方虽于交割清单中约定沙发单价及损赔数额，但现沙发系部分表面有所破损，虽影响美观但并未构成沙发整体损毁，亦不影响正常使用，原告要求被告根据沙发约定单价全额赔偿有失公平，故本院根据沙发损坏情况及约定损赔数额，对原告主张的赔偿数额中合理部分予以支持，对过高部分不予支持。被告未能依约妥善使用、保管房屋内物品，已构成违约，原告要求被告就其损坏沙发的行为承担违约责任，并无不当，本院应予支持，但合同中关于违约金数额约定偏高，且被告已明确对该数额提出异议，且原告已要求被告对沙发损失进行赔偿，故此，本院将结合本案双方履约情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金数额。原告的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈强于本判决生效之日起十日内向原告王菊英赔偿沙发损失一千五百元。
二、被告陈强于本判决生效之日起十日内向原告王菊英支付违约金一千元。
三、驳回原告王菊英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告王菊英负担25元，由被告陈强负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 万 迪
人民陪审员 董 荣
人民陪审员 徐茹英
二〇一四年十月二十日
书 记 员 卢晓芳
安飞