杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0109民初14207号
原告：周忠军，男，1983年1月13日出生，汉族，住江山市。
委托诉讼代理人：盛建坤、刘晋辉，浙江赞程律师事务所律师。
被告：杭州好客隆企业管理有限公司，机构代码79094397-7，住所地杭州市上城区复兴南街180号339室。
法定代表人：张荣林，总经理。
委托诉讼代理人：周潮星、周隽华，浙江同策律师事务所律师。
原告周忠军与被告杭州好客隆企业管理有限公司（以下简称好客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法由审判员郑卜训适用简易程序于2017年1月20日公开开庭进行了审理，原告周忠军及其委托诉讼代理人盛建坤、刘晋辉，被告好客隆公司的委托诉讼代理人周潮星到庭参加诉讼。双方曾申请庭外协商及审限届满后继续适用简易程序审理，本院均予准许，并依法延长审限三个月。本案现已审理终结。
原告周忠军向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵害、排除妨碍、返还原告在杭州市××人民路××号房屋内的物品；2.被告赔偿原告损失共计1036733元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉请，现要求：1.确认双方签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年9月11日解除；2.被告赔偿原告损失共计1036733元[主要为营业损失及物品损毁的损失，具体包括空气能250000元、空气能搬运及安装费14000元、大厅房租44474元（自2014年12月1日至2016年3月31日计487天，按10万元/年的标准计算为133424元，被告承担1/3）、营业损失321039元（自2015年3月1日至2016年5月初，依据酒店PM系统对比2015年3月1日前后的营业差额，按自行核定的每日营业差额2197余元×487天计算为1070133元，被告承担1/3）、加盟保证金损失80000元、电梯维修2860元（包括电梯刷卡系统2600元、检验费480元及电梯主板5500元，合计8580元，被告承担1/3）、电梯维保费3000元（二次维保合计9000元，被告承担1/3）、电梯及公摊电费24350元（按150元/天×487天计算为73050元，被告承担1/3）、保洁及保安工资39107元（包括保洁工资54563元及保安工资62758元，合计117321元，被告承担1/3）、停业损失197500元（自2016年7月18日至同年9月9日，包括实际支出的房租及人工费用）以及广告牌损失60403元，以上合计1036733元]；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月22日，原告与被告签订《租赁协议》，约定由原告租赁被告位于杭州市萧山区XX路XXX-
XXX号三、四层客房77间（含一层大厅、二楼办公室、财务室、停车场、房屋外立面及广告位、房顶，以下简称案涉租赁物）。自同年12月1日起，被告将五楼棋牌室通道由原告所经营杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司（以下简称恒八酒店）内电梯上下及进出。由此，被告违反关于原告单独使用一楼大厅及电梯的合同约定，且因棋牌室客人在原告所经营酒店内电梯上下及进出，停车位全部被棋牌室占用，严重影响原告根据《浙江省旅游业治安管理办法实施细则》的规定落实“四实”登记工作，而被杭州市公安局萧山区分局责令限期改正，并导致原告所经营酒店的品质下降、客源流失等经济损失。期间，因被告拒不提供房屋消防验收合格证、房屋建筑验收合格证明、房屋产权证、被告与产权方的租房合同等相关文件，导致原告无法办理酒店经营所需证件。2015年6月，被告又将原告放置在房顶的空气能及LED广告字等物品损毁，致使酒店无法经营。2016年7月27日，被告在违约在先的情况下发函要求原告于同年8月22日腾空租赁物。原告根据其要求前往办理时受到阻挠，被告拒绝交还属于原告所有的物品，该行为严重侵害了原告的合法权益。
原告方认为，一、案涉租赁合同的终止时间是2016年9月11日。被告已函告原告解除合同，并通过断水断电等手段终止合同，而原告方系经营酒店，故合同目的无法实现；同时，原告方于当日撤离酒店工作人员，并发函告知被告。至于被告主张的合同解除时间即2016年12月16日，因被告行为导致原告方于同年9月11日后根本无法正常经营，且庭审中被告亦确认合同解除的告知时间为同年9月11日，故其主张的合同解除时间无事实及法律依据。二、因被告违约导致租赁合同解除，其应承担相应的违约责任。被告未配合原告办理相应证件，原告直至2016年3月25日才办出营业执照，导致原告断续经营，甚至被公安机关多次处罚；被告违反协议约定，未将五楼通道问题予以解决，导致棋牌室出入的人员均使用原告经营酒店的电梯，原告没办法办理乘梯人员登记手续及梯控，以致原告方多次被行政主管部门予以警告、整顿及关停；同时，被告在处理纠纷过程中，手段武断，简单的以停水停电的方式处理，导致原告所经营酒店经常被投诉而无法经营；此外，被告任意处置属于原告租赁范围内的物品，造成原告重大经济损失。被告主张城管拆除了四楼的广告牌与空气能设备，与事实不符，这实际上是被告私自处理的结果。三、因为五楼棋牌室等问题导致原告相应经济损失，理应由被告赔偿。首先，因五楼棋牌室问题导致原告经营的三、四楼与棋牌室共用电梯，且五楼出入人员量大，原告主张被告承担电梯维护费、保洁费等费用的三分之一合情合理。其次，因通道问题造成酒店经营安全隐患，进而导致原告方被行政处罚及停业整顿，由此造成的经济损失理应由被告赔偿。再次，因被告拒不提供相应证件，导致合同无法履行，相应损失理应由被告承担。最后，被告阻挠原告搬离或拆除案涉租赁物中的物品，且现其已将原告所有的物品转让给案外人，仅仅就可移动的物品转让价格就达到80万元，尚不包括电线、空气能等不可搬动的物品。至于被告关于部分物品属被告所有的主张，案涉租赁物在原告承租后，被告同意原告一并处理，故原告进行了装修并添置酒店内的物品，被告认为原告不愿支付之前的租金，故其将原告物品予以扣留并转让给案外人，以达到抵扣租金的目的。此外，原告方已于2016年9月11日全部腾空，只是其中物品被被告使用、转让，若被告无法返还物品，原告将另行主张赔偿该项损失。四、关于双方就五楼棋牌室问题达成的补充协议，仅为延期交付租金，并非占用五楼通道的赔偿费用，事实上该延期支付的租金已由法院判决并经执行支付。就五楼通道产生的损失问题，原告已进行了损失分摊，故其计算标准公平、合理；此外，原告同意法院予以酌情处理。综上，请求依法支持原告变更后的诉请。
被告好客隆公司辩称，一、原告主张的诉请没有事实依据，其损失赔偿的理由不成立，本案其亦未提供充分有效的证据。1.关于五楼棋牌室通道问题，双方曾签订协议，被告同意延付租金，该问题已协商解决，故不存在需额外赔偿的问题。2.不存在原告主张的未予配合导致酒店无法经营的情况，酒店在之前一直是正常经营的，原告在之前几次诉讼过程中也未提出过无法正常经营的问题。3.原告主张的被告阻扰其腾空清退的问题也不存在，被告于2016年7月份发函通知原告方，原告未付租金及腾退房屋，直到被告再次发函要求腾退，原告亦未搬空物品。针对案涉租赁房屋内的物品，按合同约定，被告不负保管责任。这些物品尚在案涉租赁物内，双方在前案执行阶段曾就物品交接时间点进行协商，原告并未与被告办理交接，应视为一直在使用。此外，为减少损失，被告已于2016年12月17日将该房屋租给案外人徐良华、徐深国及郑浩明经营单身公寓及酒店使用，故原告的租金应计算至同年12月16日。4.关于财产损毁问题，不存在被告损毁原告财产的情况，即使存在，也不是被告原因造成，系城管拆除广告牌和空气能设备。二、针对合同解除的问题，被告确认合同已解除，但认为解除时间应为2016年12月16日，因双方并未办理交接，原告一直占有使用，且未予腾空房屋。同时，合同解除的根本原因是原告多次违约拖欠租金，才导致被告发函催讨及解除合同。综上，请求依法判决驳回原告诉请。
本院经审理认定以下事实：2014年8月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于杭州市萧山区XX路XXX-
XXX号三、四层客房77间（含一层大厅、二楼办公室、财务室、停车场、房屋外立面及广告位、房顶），建筑面积约3100㎡的房屋出租给乙方，出租房屋用途为工业用房，经营所需有关证照由乙方自行办理，费用自理；租赁期限为五年，自2014年8月23日至2019年8月22日，租赁保证金为10万元，租金第一年为93万元，第二年开始每年按5%递增。乙方应于本协议签订时向甲方一次性支付全部保证金，于第一次协议签订时支付当年租费的50%即465000元，第二次在协议签订后六个月内支付当年租费的余额50%部分，即每期租金到期应提前30天支付下期租金（租期内以此类推，租期免一个月，即从2014年8月23日至同年9月22日）；租赁期满或提前终止时，乙方装修、改建后形成的固定添附物所有权归属甲方；租赁期限内，乙方如欠交租金或物业管理费超过10日，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失均由乙方承担。乙方如拖欠租金等超过30日或在租赁屋内从事违法经营活动被相关行政部门查处的，甲方有权提前解除本协议，甲方以传真或信函等书面通知方式到达乙方的第3日起，本协议即自动终止。本协议提前解除后，甲方有权留置租赁物内的乙方财产等内容。原告交付了前述保证金，并在此经营恒八酒店。2015年1月20日，双方签订《补充协议》，约定：1、因出租方所属物业的五楼经营所需，需要临时从酒店一楼大厅及电梯内通行，承租方同意并配合给予通行至2015年3月1日为止。2、出租方应在2015年3月1日前自行处理好五楼的通行问题，即时停止从承租方酒店大厅、电梯出入。3、于2015年3月1日后仍未能处理好五楼通行问题的，承租方有权不予通行，如若强行通行，给承租方所带来的消防、治安等安全隐患，酒店环境影响等因素造成的国家处罚和经营损失均由出租方承担。同年3月3日，双方再次签订《补充协议》，约定：因杭州市萧山区人民路841号五楼棋牌房进出通道尚未解决，给恒八酒店正常运营带来影响。现经好客隆公司与恒八酒店协商一致，在五楼棋牌室通道问题没解决之前，好客隆公司同意恒八酒店延迟支付从2014年8月23日起至2015年8月22日止房屋部分租金187500元。待五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题解决后，恒八酒店须全部付清欠款187500元。2015年9月17日，好客隆公司向本院起诉要求周忠军支付第三期房租488250元，本院于2016年2月14日以“在五楼棋牌室通道问题未解决前，好客隆公司同意延付租金。好客隆公司在两次《补充协议》约定的时间后一直未为周忠军解决五楼棋牌室通道由恒八酒店电梯上下进出问题，有违诚信”等为由判决驳回其诉讼请求。好客隆公司不服该判决并上诉至二审法院，后因其未按规定时间交纳上诉费用而被裁定按其撤回上诉处理。2016年4月11日，好客隆公司向本院起诉要求周忠军、恒八酒店支付第二期房租余额187500元、第三期及第四期房租各488250元及相应利息，本院于同年8月16日判决周忠军支付好客隆公司房租1164000元及利息4610元等，后周忠军不服该判决并上诉，该案经二审法院于同年10月31日判决驳回上诉并维持原判。后该案进入强制执行程序，并由双方达成和解协议，周忠军已支付部分执行款项。其间，被告曾发函催款，并于同年9月9日张贴通告，主张原告“经多次催缴，仍未支付，已构成违约”等，并要求原告于同年9月11日前腾空租赁房屋。期间，双方因拆除设备等问题发生纠纷，并于同年9月11日、12日向公安机关报警处理。同年12月，被告与案外人签订合同，将案涉租赁物租给其使用。因案涉争议，双方均起诉来院，案经调解无效。
另查明，前述好客隆公司诉周忠军、恒八酒店房屋租赁合同纠纷一案中，双方均认可五楼通道由恒八酒店电梯上下进出的问题已解决。
再查明，案涉房屋系杭州市萧山区新塘街道董家埭社区经济联合社的物业，并由其整体出租给好客隆公司，该楼屋顶广告牌因未经审批等，故于2016年6月被城管集中拆除并堆放在屋顶。
上述事实有原告提供的《租赁协议》、《补充协议》及（2015）杭萧民初字第5195号民事判决书，被告提供的证明、通知函及邮寄凭证，本院依原告方申请调取的（2016）浙01民终5948号民事判决书及向杭州市公安局萧山区分局调取的110处警现场处结备案单及情况登记表，以及双方于庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁协议》及相应补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应系合法有效，双方应按约履行。针对本案主要争议点，其一、案涉租赁协议等合同解除原因及时间点的认定。庭审中双方均确认合同已解除，但对解除原因存在争议。本案中，在五楼通道问题解决后，原告仍未按约支付第二期剩余房租以及第三、四、五期房租，根据协议约定，原告在租赁期限内如拖欠租金超过30日的，被告有权提前解除协议，现被告据此通知解除协议符合约定，应认定为合同解除的原因为原告方违约。至于原告主张系“被告未配合办理相应证件导致原告断续经营，甚至被公安机关处罚；被告违反约定未解决五楼通道问题，导致原告无法办理酒店登记手续及梯控，以致被行政主管部门警告、整顿及关停；被告在处理纠纷过程中手段武断且简单的以停水停电的方式处理，导致酒店经常被投诉而无法经营”等原因导致合同目的无法实现而解除，本院认为，首先，协议中并未明确出租方应承担何种协助义务，且被告方实际已协助原告办理证照，庭审中原告亦认可被告方提供了部分协助，故不能据此认为被告违约而导致合同无法履行。其次，关于五楼通道问题，双方就此进行了协商处理，且期间合同正常履行，不存在因此导致合同解除的问题。最后，关于原告主张的处理纠纷过程中手段武断等，并未提供相应证据，故不予认定。就合同解除时间点，原告方认为应为2016年9月11日，被告方认为应为同年12月16日。本院认为，根据前述认定的事实，本案被告发函解除合同后，原告方撤离案涉房屋，并到场要求拆除相应设施等，但客观上存在被告方阻扰拆除及搬空物品并发生争执及报案的情形，且至今尚有原告方的物品仍存于案涉租赁物内，且由被告另行出租使用，被告理应承担相应责任，故认定合同解除时间为2016年9月11日，本院对原告关于确认协议解除的相应诉请予以支持。就未返还的物品，原告方可依法另行主张。其二、案涉五楼棋牌室的通行问题是否构成合同解除的正当理由，以及因此造成原告所主张营业等损失的认定。结合前述关于合同解除原因的分析，本案不存在因此导致合同解除的问题。至于原告主张的相应营业及停业等损失，就停业损失，其主张的停业期间为2016年7月18日至同年9月9日，但该期间内五楼通道问题早已解决，合同应可正常履行，且即使存在停水停电等情形，也系因原告违约支付租金，导致被告行使“停止乙方使用租赁物内有关设施”的合同权利，且按约由此造成的一切损失均由原告承担，故对其该项损失不予支持。就营业等损失，原告计算的期间为2015年3月1日至2016年5月初，即五楼通道问题未予解决的期间。首先，原告主张该损失的依据为二份补充协议及案外人周光明向其出具的承诺书，第一份协议已由承租方同意并配合给予通行至2015年3月1日，故不存在该期日之前的损失问题；第二份协议中明确了该期日之后、通道问题解决之前延付租金，实际上原告的第二期剩余租金及第三、四期租金均因此延付，可以说因通道问题给原告方带来的影响已通过前述方案及对价予以处理，应无相应损失赔偿的问题；此外，前述承诺书系周光明出具，未经被告授权或追认，故对被告不具法律约束力。其次，原告主张营业损失的计算标准系对比2015年3月1日前后的酒店营业差额，且不论该差额来源的真实性及标准的合法性是否存在问题，酒店经营的商业风险及其他诸多客观因素均可能导致营业差额，其该项损失主张与通道问题缺乏法律上的因果关系。最后，本案原告并无相应有效证据证实损失客观存在，且部分项目，如大厅房租、电梯维修及维保费、电梯及公摊电费、保洁及保安工资等，应系原告经营产生的必然成本，且不在补充协议约定的范围之内，故不应认定为损失。综上，对原告主张的损失诉请，无事实及法律依据，故不予支持，对被告相应合理辩称予以采信。其三、关于原告所主张被告拒不履行提供证件义务导致损失及财物损毁等是否属实，以及是否导致合同无法履行及损失的认定。就原告主张的证件协助义务，结合前述关于合同解除原因的分析，本案难以认定系被告违约并导致合同无法履行及产生相应损失。就财物损毁问题，该楼屋顶广告牌因未经审批等被城管集中拆除，双方因此亦发生争议，但拆除无法归结于被告方，且本案原告并无相应证据证明系被告方原因导致其空气能及广告牌被拆毁的损失，其该项主张并无事实依据，故不予支持，对被告方的相应合理辩称予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认周忠军与杭州好客隆企业管理有限公司签订的《租赁协议》及《补充协议》于2016年9月11日解除；
二、驳回周忠军的其余诉讼请求。
案件受理费14130元，减半收取计7065元，由周忠军负担7025元，杭州好客隆企业管理有限公司负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一七年四月十二日
书记员 王中卉