江苏省靖江市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）泰靖民初字第0355号
原告杨洋。
委托代理人刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。
委托代理人林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师。
被告张磊。
被告孙淼淼。
两被告委托代理人曹芳、杨红燕，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。
原告杨洋与被告张磊、孙淼淼为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨洋委托代理人刘惠明、林纪芳，两被告委托代理人曹芳、杨红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月，原告父母以原告的名义购买了位于靖江市某小区1-12号房屋一幢（附车库，下称1-12号房屋），时购买价格为162万元，办理相关证照费用为5万余元，并以原告名义领取了房屋所有权证。2013年，原告为其同学借款1万元提供担保，后该笔借款利滚利本息达到56.5万元，因出借人催讨甚急，原告无法归还，出借人遂介绍原告向被告张磊借款偿还，被告张磊同意借款给原告，但要求原告将1-12号房屋出售给他，并称该房屋上的银行贷款及原告所欠的高利贷均由其负责偿还。2013年7月1日，原告与被告张磊签订了《房屋买卖合同》（下称7月1日合同），约定原告将1-12号房屋出售给被告张磊，售价为180万元，产权过户等费用由原告承担。2013年7月5日，两被告带原告至靖江市行政服务中心签订了《存量房买卖契约》（下称7月5日契约），当时该契约上载明的房屋价格为237.3万元，之后原告就将1-12号房屋过户给了两被告。应被告张磊的要求，原告先后向被告张磊出具了四张收条，载明收到被告张磊的购房款共计180万元。2013年7月10日、7月14日，被告张磊又逼迫原告出具了两张金额分别为10万元、3万元的借条，但原告并未实际取得上述借款。2012年6月26日，泰州市信达房地产估价有限公司对1-12号房屋进行了价格评估并出具了评估报告书，确认该房屋在估价时点2012年6月26日的评估总价为人民币272.8万元，但实际上被告张磊仅仅为原告归还了银行贷款51万元和高利贷52万元，承担了房屋过户费用等331750元（含监管资金10万元），合计1361750元，且当时被告张磊跟原告讲，借给原告180万元支付房款，借期3个月，月息7分，三个月的利息是37.8万元，所以其180万元房款已全部付清。原告认为被告张磊将其应付的房款转变成高利贷借给原告是无效的，原告当时年幼无知，完全听从被告张磊的摆布，无异议的将房屋过户给被告，而未提出过支付剩余房款的要求，因此原告当时默认了房屋的实际交易价格为1361750元，扣除过户费用等，原告实际净得款项仅为103万元。而根据原告申请，法院委托江苏天元房地产与资产评估造价有限公司对1-12号房屋在2013年7月16日的市场价值的评估结果为245.98万元。综上所述，原告认为被告张磊乘原告无力归还高利贷和年幼无知，且对靖江市房屋买卖市场行情一无所知之机，与原告签订了房屋买卖合同，并将房屋过户给了两被告，该合同显失公平，故请求法院撤销原、被告签订的7月1日合同和7月5日契约。
两被告辩称：本案所涉1-12号房屋系原告主动提出要出售给被告张磊的，当时该房屋设定了抵押权，且房屋所有权证也在放高利贷的人手中，故被告张磊是在明知该房屋存在高度风险的情况下同意购买的。原告与被告张磊自愿签订了7月1日合同，约定房屋售价为180万元，被告张磊为筹措购房款，贷款100万元，又向朋友借了几十万元。2013年7月5日原、被告办理了房屋过户手续，被告张磊也支付了全部购房款。原告系完全民事行为能力人，其曾多次以涉案的房屋对外抵押担保借款，故其本人对该房屋的价值应当是十分清楚的，不存在年幼无知之说；双方是在平等协商的基础上达成的买卖协议，故7月1日合同是双方当事人真实意思表示，不存在可撤销性。上述房屋过户后被告张磊对该房屋进行了装潢，并以该房屋作为抵押贷款了130万元，如果撤销房屋买卖合同也会侵犯第三人合法权益。原、被告签订的7月5日契约是为了办理房屋产权过户，按照相关部门的要求进行评估，并按照评估后的价格签订的合同，并非双方当事人真实意思表示，不具备可撤销性。2013年10月，原告父亲威胁被告张磊，被告张磊无奈放弃了原告诉称的两张借条上的13万元，但该借款系真实借款，即被告张磊在购买1-12号房屋上又多支付了13万元。综上所述，被告张磊为购买1-12号房屋共支付原告193万元，原、被告之间的买卖公平合理，不存在显失公平之说，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2011年2月，原告杨洋向靖江市某房地产开发有限公司购买了1-12号房屋一幢，时购房价格为162万元。2012年6月26日，泰州市信达房地产估价有限公司为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据受原告杨洋委托对1-12号房屋作出了估价报告，确认该房屋在估价时点2012年6月26日的评估总价为272.8万元（在房地产市场无较大波动情况下，有效期为一年，即从2012年6月26日-2013年6月25日）。2012年6月30日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司受原告委托作出土地估价报告，估价结果为在估价基准日2012年6月28日现状利用条件下，位于靖江市某小区1-12号国有出让土地使用权价格为31.59万元。2013年7月1日，原告杨洋与被告张磊签订了7月1日合同，约定原告将1-12号房屋出售给被告张磊，交易价格为180万元，房屋产权过户等费用由原告承担。2013年7月2日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司受两被告委托对1-12号房屋作出了估价报告，确认该房屋在估价时点2013年7月2日的评估总价为237.3万元。2013年7月5日，因办理房屋产权过户之需，原告杨洋与两被告签订了7月5日契约，该契约上约定的房屋价款为237.3万元。2013年7月10日，原告杨洋出具收条一张，载明收到张磊全部购房款合计180万元，购房款已清。
另查明：1-12号房屋现登记在两被告名下。被告张磊已支付1-12号房屋的过户及相关办证费用231750元，并缴纳监管资金10万元。被告张磊为原告归还了1-12号房屋的银行贷款51万元及借款52万元。
审理中，经原告申请，本院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对1-12号房屋市场价值进行了评估。2014年7月18日，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具估价报告书，结论为：1-12号房屋于价值时点（2013年7月16日）的市场价值为245.98万元，每平方米评估单价为8294元（其中宗地的市场价值为39.49万元）。
以上事实有原告提供的2013年7月10日张磊出具的收条、7月5日的存量房买卖契约、泰州市信达房地产估价有限公司出具的房地产价格评估报告书、江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具的土地估价报告、2011年2月24日销售不动产统一发票，被告提供的房屋所有权证、土地使用权证、7月1日的房屋买卖合同、江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司出具的房地产交易纳税评估报告、1-12号房屋过户及办证费用的相关票据、靖江市存量房交易资金监管存款凭证及当事人的陈述等证据在卷作证，本院予以确认。
本案的主要争议焦点为：1、原、被告关于1-12号房屋买卖是基于7月1日合同，还是7月5日契约；2、除上述两份合同（或契约）之外，原、被告是否将房屋交易价格变更为1361750元；3、原告基于显失公平请求撤销上述两份合同（或契约）能否得到支持。
围绕争议焦点，原告向本院提供了如下证据：
1、2013年12月23日被告张磊与原告父亲对话的录音资料一份。证明本案所涉的1-12号房屋，被告张磊除为原告归还房屋贷款51万元和借款52万元之外，未向原告支付过任何款项。
2、户名均为杨洋，卡号分别为6222＊＊＊＊＊＊0926（2012年6月26日至2013年12月21日）、6215＊＊＊＊＊＊7174（2013年4月1日至2013年7月1日）的中国工商银行牡丹灵通卡账户历史明细清单各一份。原告据此证明2013年7月之后未收到过汇款。
3、2011年2月21日，靖江市某A房地产开发有限公司及泰州市某物业服务有限公司靖江分公司出具的收据各3张。原告以此证明为1-12号房屋缴纳了税收及其他费用。
经质证，两被告认为原告提供的证据1的真实性无法确认，不清楚是否经过后期处理，该录音事前未经张磊许可，且2013年12月23日张磊并未和原告父亲见过面，双方是在2013年12月24日见的面，当时张磊与原告父亲着重提出180万元是其真实付出，13万元也是真实借款，并不再向原告追要，原告父亲最终承诺事情已经处理结束，再无争议；证据2、3与本案不具有关联性。
围绕争议焦点，两被告向本院提供如下证据：
1、2013年7月3日借款借据2张（分别载明两被告收到施建芬借款30万元、70万元，靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司作为见证单位在该借据上加盖了印章）、2013年7月3日靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司出具的收条2张（载明收到两被告房产证、土地证）、2013年7月3日还息确认书2张、2013年11月4日施建芬出具的本金归还证明书2张。两被告据此证明为支付1-12号房屋购房款其向靖江市高仕抵押贷款咨询服务有限公司贷款100万元并支付利息7.5万元和手续费4万元。
2、2013年12月24日，原告之父杨某出具的收条1张。载明：今收到张磊与杨洋购房时协助杨洋还款凭证（收条等系列凭证）伍张（其中带一张无效购房合同）；另收张磊借条2张，其中叁万元代付冯卫（付条子在已付55中），其中一张为壹拾万元整杨洋借款，以上两张借条经本人与张磊协商，本着双方友好，张磊放弃追收款；本人与张磊关于杨洋买卖房产所有收条（收据）均退回，共4张。关于杨洋与张磊房屋买卖再无收据手续争议，全部事项处理结束。
经质证，原告认为两被告提供的证据1与本案不具有关联性；证据2的真实性无异议，但其仅仅反映原告父亲收到了房屋买卖的所有收条、收据，关于收据的手续处理结束，但并不意味着有关房屋买卖的所有事宜处理结束。
审理中，经原告申请，本院依法委托江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司对1-12号房屋市场价值进行了评估。2014年7月18日，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具估价报告书，结论为：1-12号房屋于价值时点（2013年7月16日）的市场价值为245.98万元，每平方米评估单价为8294元（其中宗地的市场价值为39.49万元）。原告支付了鉴定费18349元。
对上述估价报告书，原告无异议，认为原、被告的交易价格仅为该评估结果的55%；被告认为该评估报告书评估价值偏高，且因原、被告已提供了交易时的评估报告，此次评估无实际意义。且即使按该份评估报告书，合同交易价格180万元及被告实际给付的房款193万元也超过了70%。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中存在7月1日合同和7月5日契约两份合同，根据原、被告诉辩及所举证据可以确认7月1日合同系双方当事人真实意思表示，并实际履行的合同，而7月5日契约系原、被告为办理房屋产权变更登记之需所签订的合同，该合同内容中交易价格等约定对合同当事人并不产生法律约束力，但对1-12号房屋的买受人由7月1日合同中的被告张磊变更为两被告，因此，7月1日合同与7月5日契约共同确立了原告与两被告间的房屋买卖合同关系，原告与两被告为合同当事人，房屋价格及其他合同权利义务关系应依7月1日合同确定。
我国法律规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案7月1日合同订立时，原告早已年满18周岁，系完全民事行为能力人。现其诉称被告张磊乘其无力归还高利贷、年幼无知、对靖江房屋买卖市场行情一无所知之机与其签订合同，但对此并未提供有效的证据证实，且客观上交易前原告为办理抵押贷款就1-12号房屋委托评估机构评估，评估价值原告应当清楚，故对原告上述辩称事实难以采信。原、被告在7月1日合同中约定1-12号房屋售价为180万元，原告认为被告实际仅支付了原告购房款1361750元（含为原告归还的银行贷款51万元、借款52万元、房屋过户等费用331750元），故双方在发生房屋买卖时确定的房屋转让价格应为1361750元。因原告并未举证证明双方在7月1日合同约定的价格之外另有补充协议存在或口头对7月1日合同约定的房屋价格进行过变更，该诉称事实仅为原告一方推断，本院不予采信；两被告辩称房屋实际转让价格为193万元，因原、被告或原告之父与被告间并未就被告自愿放弃要求原告归还的13万元借款一并计入房屋价格，该辩称事实也不予采信。本院只能认定原告与两被告合同约定的房屋转让价格仍为180万元。
本案为合同撤销权争议，原告提供的证据1、2不具关联性，如原告认为被告未按约履行合同义务付清购房款，可另行合法途径主张权利；原告提供的证据3仅能证明在本案中无须考察的1-12号房屋原始取得时的成本，与原告待证事实间也无关联。两被告如何筹措购房资金与合同应否撤销无关，被告举证1不具关联性。上述证据均不能作为本案定案依据。被告提供的证据2真实性原告无异议，可据此认定与本案有关的原、被告部分交易过程。2012年6月26日泰州市信达房地产估价有限公司作出的房地产估价报告及2012年6月30日江苏苏信房地产评估咨询有限公司作出的土地估价报告均为原告自行委托，且估价目的系为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，估价时点也非原、被告交易之时，故不能作为本案的定案依据；2013年7月2日江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司作出的估价报告，虽估价时点为交易之时，然系两被告自行委托，也不宜作为定案依据；本案诉讼过程中原告申请对双方交易时的1-12号房屋进行司法鉴定，江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司出具的估价报告书来源合法且具关联性。该估价报告书估价结论符合本地区房地产市场价格情况，客观公正，且原告不持异议，可作为本案定案依据，本院可据此认定1-12号房屋在原、被告7月1日合同订立时市场价格为245.98万元。对比该市场价值，即使考虑交易时按规定应由被告交纳而合同约定由原告承担的契税等因素，客观上双方当事人之间利益并不严重失衡，且1-12号房屋交易时设定了抵押权，被告存在一定的交易风险，故双方以180万元价格订立合同，尚不能认定权利义务明显违反公平、等价有偿原则。
综上，原、被告签订的7月1日合同全部内容及7月5日契约中当事人变更内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效，原告主张合同（契约）显失公平，请求撤销的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告杨洋要求撤销原告与被告张磊于2013年7月1日订立的《房屋买卖合同》及原告与被告张磊、孙淼淼于2013年7月5日订立的《存量房买卖契约》的诉讼请求。
本案受理费28620元、财产保全费5000元、评估费18349元，合计51969元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费28620元。
审 判 长 陆舜州
代理审判员 曹永清
人民陪审员 刘桂兴
二〇一四年十月二十四日
书 记 员 夏 冬
本案援引法律条款
《中华人民共和国民法通则》：
第五十九条下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：
（一）行为人对行为内容有重大误解的；
（二）显失公平的。
被撤销的民事行为从行为开始起无效。
最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》：
第七十二条一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。
《中华人民共和国合同法》：
第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。