浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初5194号原告（反诉被告）：周利丽，女，汉族，1986年12月29日出生,住浙江省杭州市富阳区。原告（反诉被告）：吴炎平，男，汉族，1988年11月29日出生，住浙江省杭州市富阳区。二原告共同委托诉讼代理人：李艳红，浙江博方律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州金旺房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县城白云源路1466-1468号影城嘉园。法定代表人：金文明，该公司董事长。委托诉讼代理人:陈一群、周爱萍，浙ＸＸ茂律师事务所律师。原告（反诉被告）周利丽、吴炎平与被告（反诉原告）杭州金旺房地产开发有限公司(以下简称金旺房产)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周利丽、吴炎平及其委托诉讼代理人李艳红，被告金旺房产的委托诉讼代理人陈一群、周爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周利丽、吴炎平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年4月1日起计至实际交房之日止以536433元为基数按每日万分之二计算的逾期交房违约金（暂计2017年8月31日为55574.46元）；2、判令被告向原告支付自2016年7月1日起计至实际交付土地、房屋权属证书之日止以536433元为基数按每日万分之一计算的逾期交付权属证书违约金（暂计至2017年8月31日为22905.69元）；3、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中,原告周利丽、吴炎平增加了一项诉讼请求：要求被告金旺房产协助办理房屋权属转移登记手续。事实和理由：原告于2014年8月20日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买桐庐县，房屋总价款为536433元，合同第九条约定被告应于2016年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，合同第十六条约定被告承诺于2016年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按约履行交房和交付权属证书的义务。合同第十条约定：出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。合同第十六条约定：出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告认为，被告至今未能交房，也未交付权属证书，已属违约，应按合同约定承担违约责任。为维护原告权益，特向法院起诉，请求法院判决支持原告诉请。原告周利丽、吴炎平为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及双方对权利义务的约定；2、销售不动产统一发票，用以证明原告向被告支付了预售购房款。被告金旺房产辩称：一、原告已于2017年8月22日申请提前进入室内装修，按照双方于2017年8月22日签订的《协议书》，涉案商品房原告已认可验收合格，认可合格交房。被告金旺房产于2017年9月27日向原告邮寄办证通知书。1、虽原、被告在合同中所约定商品房经竣工验收合格，取得竣工验收备案证明等才符合合同约定的交付条件，但原告向被告申请提前入室装修，自愿接收房屋，房屋己转移占有，应视为房屋自2017年8月22日已交付使用。2、金旺房产于2017年9月27日向原告邮寄办证通知书，原告应当按照通知要求领取不动产的初始登记权证，并自行办理不动产权证的变更登记。《商品房买卖合同》第十六条约定，出卖人负责土地及房屋初始登记，出卖人在2017年9月27日取得权证初始登记证书后，即于当日寄发办理房地产权证通知书。原告应当按照通知要求在办理好交房手续并付清维修基金、物业管理费后领取初始登记证书，再自行去办理变更登记的手续，不存在被告不予配合的情况。二、原告存在逾期付款行为，被告有权顺延交付房屋并且不承担逾期交房及逾期办证的违约责任。按照合同附件八补充条款第28条，出卖人按合同第九款约定的日期将该房屋交付给买受人使用的前提条件是买受人己付清全部房价款（包括逾期付款的违约金、利息等等），交付期限届满，买受人银行按揭款未划入出卖人银行账户或未付清房款及其他款项，本合同继续履行的，交付期限顺延至买受人付清相应款项后15天内，顺延期间出卖人不承担逾期交房的违约责任。按照合同附件八补充条款第15条，买受人应在出卖人向其交付合同第十六条约定的权属证书前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。若买受人未与出卖人结清款项，出卖人有权拒绝交付权属证书。本案原告怠于履行合同，未在签订合同之日起3日内与银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续，依约应承担逾期付款的违约责任（具体详见反诉状），在原告向被告承担逾期付款违约责任，支付违约金之前，被告有权顺延交付房屋，并且不交付权属证书。三、因被告开发的江山御墅项目地块内周家溪改道、主入口市政工程金西路迟延施工，直接导致本案所涉项目无法通过竣工验收，导致逾期交房。上述情形根据合同约定属于不可抗力及免责事由，被告可以据实予以延期，不属于被告逾期交付，不承担逾期交付责任。本案中，被告在项目开发过程中具体遇到以下特殊情形，工期可以顺延：1、桐庐县建设局出让春江村一号地块时，该地块内有承担防洪排涝作用的周家溪从中间穿过。政府当时就承诺要将周家溪改道，通过箱涵将周家溪改到富春江边）下方。因周家溪改道工程迟迟不能动工，被告为不耽误工期，还在小区范围内，对周家溪临时改道过一次。因金西路一直拖延施工，导致周家溪改道一直拖延，导致江山御墅项目无法通过综合验收。2、江山御墅项目主入口设在富春江边）上，而该市政工程于2012年7月就完成了项目的规划设计，并于2013年1月招标，按照招标文件，项目工期是90日历天，但该工程因为拆迁问题迟至2015年11月20日才开工，2016年10月12日竣工，2016年12月9日竣工验收。同时从桐庐县富春江边）工程竣工验收证书中（被告证据八）可以得知，箱涵一座即为原周家溪。由于江山御墅项目的管网、排水等均需与金西路对接，该路段建设不完成，江山御墅就没有主通道，不能完全综合竣工验收。因金西路工程迟迟不开工，周家溪一直在地块内，导致12、17幢排屋和2幢小高层不能打桩，周家溪临时改道至少增加一年多施工时间，影响打桩、地基，外墙，地下管道埋放，费用增加200万元左右。在金西路道路工程完工后，被告立刻进行管道对接、主入口对接、小区绿化工作，待符合综合竣工验收的条件后，被告立刻组织了竣工验收，并在2017年9月8日备案，在这一过程中，金旺房产没有拖延。3、城南街道直到2013年底才全部完成春江村一号地块拆迁工作。2009年9月25日被告拿地时是毛地，合同约定青苗、建筑物和构筑物均由城南街道和政府负责清理，费用由他们出，但城南街道迟迟不能完成苗木及附着物的清理工作，2013年底才全部拆迁完毕。被告打围墙三次，均被村民推倒，施工收到村民的阻挠。原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条以及附件八补充条款第9条对不可抗力及免责事由作出了明确约定，被告可以据实延期交付，不视为出卖人违约。四、关于逾期办证的问题，办证的前提是房屋通过综合竣工验收，取得竣工备案证明，由于本案存在不可抗力及免责事由造成交付时间的延迟，必然造成办理所有权初始证书的推迟，同样不可归责于被告。五、如法院判令被告承担违约责任，根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，被告认为约定的违约金过分高于造成的损失的，请求人民法院予以适当减少。违约金过高的认定标准要以实际损失为基础并参考合同的履行情况、违约方的过错程度、合同当事人的预期利益等因素进行综合评断。从本案来看，被告主观上没有逾期交房和逾期办证的故意，造成逾期交房和逾期办证的主要原因是政府迟延完成征地工作及金西路的建设，导致被告项目建设进度受到影响，均属于不可归责于被告的原因，应当调减违约金。综上所述，请法庭依法裁判，驳回原告的诉讼请求。被告金旺房产为支持诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、国有建设用地使用权出让合同及补充协议，用以证明桐庐县春江一号地块于2009年9月25日出让给金文明，出让合同第13条约定地上附着物、建筑物、构筑物等由桐君街道办事处负责处理，2010年4月16日,出让合同的受让方由金文明调整为本案被告；2、金旺房产致桐庐县城南街道办事处函，用以证明2011年4月5日,金旺房产致函城南街道办事处，要求协调处理春江村一号地块内拆迁、防洪排涝布置、金西路规划建设等工作；3、金旺房产致桐庐县人民政府报告及县人民政府办文单、县建设局承办意见，用以证明2011年8月15日，金旺房产请求政府落实金西路及沿富春江绿化带建设，县建设局表示均将列入2012年的建设及整治计划；4、关于迁移春江一号地块附着物的请示,用以证明2013年金旺房产分别于2月27日及5月23日请示城南街道及县委书记毛溪浩,要求政府对春江一号地块进行苗木及附着物清理；5、关于春江一号地块苗木拆迁及土地使用税的请示，证据4、5共同证明2013年，金旺房产分别于2月27日及5月23日请示城南街道及县委书记毛溪浩，要求政府对春江村一号地块进行苗木及附着物清理；6、关于要求建设项目周边配套基础设施的请示，用以证明2015年4月15日及8月7日，金旺房产继续请求政府落实金西路及沿富春江绿化带等配套项目建设；7、关于要求加快江山御墅项目周边配套基础设施建设的报告，用以证明2016年1月5日，金旺房产向城南街道提出报告，要求加快江山御墅项目周边配套基础设施建设；8、桐庐县金西路（春江路-富春江边）工程竣工验收证书，用以证明金西路是江山御墅小区正门主入口。该工程于2013年2月开标，预定工期90日，因拆迁等问题，金西路工程2015年11月20日才开工建设，2016年10月12日竣工，2016年12月9日竣工验收；9、桐庐城市基础建设有限公司证明，用以证明金西路是江山御墅小区正门主入口。该工程于2013年2月开标，预定工期90日，因拆迁等问题，金西路工程2015年11月20日才开工建设，2016年10月12日竣工，2016年12月9日竣工验收；10、江山御墅主入口及金西路周边照片，用以证明金西路是江山御墅小区正门主入口，金西路不完工，江山御墅项目无法完成管网接入、小区绿化，无法通过综合竣工验收；11、桐庐县房屋建筑工程竣工验收备案证明书，用以证明金旺房产江山御墅工程于2017年9月8日通过竣工验收备案。12、协议书，用以证明原告于2017年8月22日向被告申请提前进入室内装修，约定自协议签字之日起，涉案房屋原告已认可验收合格，认可合格交房；13、办理房地产权证通知书及EMS邮寄面单，用以证明被告于2017年9月27日向原告邮寄了办理房地产权证通知书；14、商品房买卖合同，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系及被告可以延期的情形；15、桐庐县金西路（春江路-富春江边）工程方案设计，用以证明春江一号地块地坪内有一现状水渠，连接现状富春江边泵站和富春江；由于春江一号地块开发，渠道将废除，本次设计将进入渠道的水全部引入金西路下的雨水暗渠；金西路雨水接纳春江路及金西路东段的雨水后向西排入现状泵站，再通过排涝泵站排至富春江。金西路污水管为春江一号区块内的支管，收集两侧地块部分污水，向东排入春江路已建污水主管；金西路雨水管道采用暗渠形式，道路南侧（春江路一号）有2根现状管涵，本次需接入道路下的雨水暗渠；排水平面图可见春江村一号地块内有周家溪穿过，本次设计将周家溪改道，水流引入金西路下暗渠；16、江山御墅项目设计方案图，用以证明该图纸是住建局审批下来的，根据金西路工程方案中周家溪改道的设计，江山御墅项目范围内已不存在周家溪，溪水通过金西路下暗渠流入富春江；17、浙江省商品房预售资金监管协议书，用以证明金旺房产、交通银行桐庐支行、杭州广厦建筑监理有限公司桐庐分公司在2014年9月3日签订协议，9月29日通过人民银行、住建局备案。自2014年9月29日开始金旺房产指定的交通银行桐庐支行可以办理按揭手续；18、地名使用批准书，用以证明桐庐县城金西路18号是江山御墅项目经审核后的地名地理位置，金西路作为江山御墅主入口，必须在综合验收前完工；19、杭州广厦建筑监理有限公司桐庐分公司出具的证明，用以证明金西路配套工程未竣工验收，江山御墅项目不能通过综合竣工验收；20、图纸，用以证明污水、雨水、排水都是按设计方案建造的，管网都是通到金西路下面的，金西路配套工程未竣工验收，江山御墅项目不能通过综合竣工验收。21、交通银行个人房产抵押贷款业务合作协议，用以证明2014年8月8日，金旺房产与交通银行浙江省分行签订合作协议，就江山御墅项目的购房人向交通银行申请个人房产抵押贷款的事项进行了约定；22、桐庐电力开发公司出具的情况说明，用以证明江山御墅小区配电工程的管线要通过金西路，金西路的延迟竣工导致江山御墅小区配电工程整体工程竣工推迟，不能进行电力配套项目的验收；23、桐庐水务有限公司出具的情况说明，用以证明江山御墅项目的市政给水接口从春江路DN1000给水总管开口，沿金西路铺设的DN200给水管接入该小区；24、桐庐县建筑业管理处的情况说明，用以证明根据有关规定房屋建筑工程未通水通电前不予办理竣工备案手续；25、浙江省气象证明，用以证明2014年7月1日到2017年8月30日影响江山御墅小区施工进度的气象天数；26、浙江省住房和城乡建设厅关于《G20峰会建设系统环境质量保障工作方案》的通知，用以证明按照浙江省住房和城乡建设厅的规定，金旺公司在8月26日至9月6日停工12天。被告金旺房产同时向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付违约金68401.65元（逾期付款按日计算的违约金297天*28万元*0.0005=41580元和逾期付款按总房价5%计算的违约金536433元*0.05=26821.65元）;2、反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2014年8月20日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定由反诉人将桐庐县房屋以536433元的价格出售给被反诉人，合同第七条约定被反诉人应于合同签署之日支付首付款256433元，剩余280000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件八补充条款第6条约定，买受人应当在《商品房买卖合同》签订之日起3日内与出卖人指定的银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续，由于买受人原因导致按揭贷款不能及时划付到出卖人账户的，买受人承担逾期付款的违约责任。买受人应继续履行支付房款义务及每日按未付房款额的万分之五向出卖人支付违约金，还应另按总房价的5%向出卖方偿付违约金。合同签订后，被反诉人怠于履行合同，未在签订合同之日起3日内与银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续，导致应付房款28万元至2015年6月16日才付清，依约应承担自2014年8月23日起至2015年6月16日止的逾期付款的违约责任。综上所述，被反诉人迟延付款的行为已经严重侵害了反诉人的合法权益，反诉人特向法院提起反诉，请求法院维护反诉原告合法权益。被告金旺房产为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：交通银行电子回单凭证，用以证明原告按揭款到账时间。原告周利丽、吴炎平针对被告金旺房产的反诉辩称：一、反诉被告不存在逾期付款。在购房合同签订后，由于反诉原告尚未与银行及公积金中心确认贷款事宜导致无法办理按揭贷款手续，反诉原告也未及时指定贷款银行，未办理按揭手续是反诉原告造成的，反诉被告在接到反诉原告通知后提供相关资料，办理手续，不存在因反诉被告原因导致迟延的事实，办理按揭是需要开发商提供担保，实际上接到开发商通知后需开发商陪同，办理按揭非反诉被告的单方义务；二、目前被告主张的逾期时间从合同签订后第三天到按揭款发放的时间，我们认为不成立，在银行按揭合同签订到贷款发放，时间非原告可控制，不应将这段时间计入原告的延期时间。合同签订后3天内就办理完成是不现实的。三、被告主张的违约金计算标准过高且重复计算，合同约定的违约金是万分之五每天，但被告自己的只有万分之一、二每天，权利义务不对等，被告也未提供实际依据。按总价款百分之五计算是重复计算，被告的违约金标准应该调整，应按银行同期贷款的基准利率，总价款的百分之五不宜使用；四、被告主张的逾期付款违约金超过诉讼时效，已经超过两年。综上，认为应当驳回被告的反诉。原告周利丽、吴炎平针对被告金旺房产的反诉主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、个人房产抵押贷款合同，用以证明原告签订按揭合同的时间，签订相关合同需要被告的配合；2、金旺房产出具的说明，用以证明由于指定银行未能办理按揭手续，需买受人在接到通知后再去办理按揭手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提供的证据1至10、15、16、19、20的真实性、关联性、合法性均有异议，本院经审查认为前述证据与本案没有客观联系，故不予认定；对证据12的真实性无异议，但对证明内容有异议，本院经审查认为该证据所证内容与法律规定不符，故仅对该证据的真实性予以认定。对证据13的真实性、关联性、合法性均有异议，本院经审查认为原告不认可已收到该通知书，故对该证据的真实性不予认定。对证据17的真实性无异议，但对证明内容有异议，本院经审查认为该证据不能证明所证内容，与原告提供的说明不一致，故不予认定。对证据18的真实性无异议，但对证明内容有异议，本院经审查认为该证据不能证明所证内容，故不予认定。对证据22、23的真实性、关联性、合法性均有异议，本院经审查认为该证据形式不合法，所证内容与合同约定的内容缺乏客观联系，故不予认定。对证据24的真实性、合法性、关联性均有异议，本院经审查认为该证据属当事人陈述，所证内容与合同约定的内容缺乏客观联系，故不予认定。对证据25、26的真实性无异议，但对证明内容有异议，本院经审查认为所证内容与合同约定的内容缺乏客观联系，故仅对证据的真实性予以认定。被告对原告提供的金旺房产出具的说明真实性有异议,本院经审查认为该说明所盖公章与商品房买卖合同上所盖公章一致,故予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，原、被告签订商品房买卖合同1份，约定：原告向被告购买坐落于桐庐县；建筑面积共118.94平方米；单价4510.11元/平方米，总价款536433元；付款方式为银行按揭贷款方式支付房款，于合同签订之日支付首期房款256433元，剩余购房款28万元在签订合同后七天内办理完毕相关贷款手续（相关贷款手续指买受人在办理贷款过程中，按商业贷款银行的要求将相关资料完整的提供给贷款银行）；买受人逾期付款的违约责任：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。本条中的逾期付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。2、上述逾期付款违约责任是指一次性付款和分期付款方式的逾期付款违约责任，按揭贷款（含公积金贷款）付款方式的违约责任见附件八《补充协议》。出卖人应当在2016年3月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，但如遇到特殊原因（1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、县（市）级及县（市）级以上规划、建设、文物、环保、土管、林业、水利、电力、教育等主管部门根据法律、法规的规定变更或要求导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。3、交房期限届满，因买受人原因银行按揭贷款未到出卖人银行账户或未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，出卖人有权相应延长交付期限，不视为交付逾期。）除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自2016年3月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年3月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，如遇到特殊原因（1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、县（市）级及县（市）级以上规划、建设、文物、环保、土管、林业、水利、电力、教育等主管部门根据法律、法规的规定变更或要求导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。）导致商品房延期交付，出卖人不承担违约责任。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，取得商品房《房屋所有权证》，交付给买受人。出卖人不能在2016年6月30日前交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同附件八补充条款第6条规定：买受人应在《商品房买卖合同》签订之日起3日内与出卖人指定的银行签订按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续，由于买受人的原因导致按揭贷款不能及时划付到出卖人账户的，买受人承担逾期付款的违约责任。出卖人未通知解除合同或根据买受人的书面请求而同意不解除合同的，《商品房买卖合同》继续执行，买受人应继续履行支付房款义务及每日按未付房款额的万分之五向出卖人支付违约金，还应另按总房价的5%向出卖方偿付违约金，并在支付房款时一并支付给出卖人。银行要求调整首付款比例或贷款利率的，买受人应按银行规执行，否则视为未办理完毕按揭手续，承担上述逾期付款的违约责任。由于国家政策调整或买受人的原因，按揭贷款申请被驳回的，银行要求增加首付款或提高利率而买受人拒绝的，均视为买受人变更付款方式，买受人应在本《商品房买卖合同》签订之日起60日内付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应继续履行支付房款义务及每日按未付房款额的万分之五向出卖人支付违约金。第9条规定：本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件、法律法规及政府政策的改变等行为。第15条规定：买受人应在出卖人向其交付合同约定的权属证书前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项。若买受人未与出卖人结清款项，出卖人有权拒绝交付权属证书，其责任由买受人承担。第28条规定：出卖人按合同约定的日期将该房屋交付给买受人使用的前提条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金、利息等等），交付期限届满，买受人银行按揭款未划入出卖人银行账户或未付清房款及其他款项，本合同继续履行的，交付期限顺延至买受人付清相应款项后15天内，顺延期间出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同还对房屋质量、保修责任等其他事项作了约定。合同签订后,原告按约支付了首付款256433元,并于2015年5月30日、6月10日分别与交通银行股份有限公司杭州桐庐支行、被告金旺房产签订了个人房产抵押贷款合同各1份，购房按揭款28万元于2015年6月16日划入被告银行账户。2017年8月22日，原、被告签订协议书1份，约定：甲方（被告）房屋目前没有达到交房条件，乙方（原告）因家庭特殊需要，向甲方申请提前进入室内装修，甲方根据乙方的请求，以甲乙双方共同协商达成如下协议：…本协议书签字之日起，该室房屋乙方已认可验收合格，并且乙方认可已经合格交房。2017年9月8日，涉案商品房竣工验收为合格。2017年9月27日，被告邮寄通知原告办理权属证书，但法庭辩论终结前未协助办妥房地产权属证书转移登记手续。另查明,被告金旺房产于2014年9月29日出具说明1张给业主，内容为：因江山御墅办理按揭指定银行暂未能办理按揭手续，现买受人在接到售楼处正常通知可办理按揭之日3个工作日内与出卖人指定的银行签订按揭合同。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己的主张,有责任提供证据,没有提供证据或者提供的证据不足证明其主张的,应承担举证不能的法律后果。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为开发商应当预见到房地产开发过程中可能遇到的困难，被告辩称的周家溪改道、金西路改造等延期事由不属于不可抗力的情形。被告提供的证据不足以证明存在政府事由即主管部门根据法律、法规规定的变更或要求导致开发建设期延长的情形。被告出具的说明证明办理按揭贷款需被告与相关银行办妥相关事宜，然后通知原告到指定银行办理按揭贷款，被告未提供证据证实在双方签订商品房买卖合同时通知原告就涉案商品房到相关指定银行办理按揭贷款手续，因原告的原因导致按揭贷款不能及时划付到被告账户的。退一步讲，即使原告逾期支付按揭款，根据原、被告签订的商品房买卖合同约定，原告应于2014年8月23日前办理完毕相关贷款手续，被告现主张逾期付款违约金超过了二年诉讼时效，丧失了胜诉权。因此，对被告关于存在双方合同约定的特殊原因不承担逾期交房和逾期办理权属证书违约责任的辩解不予采信，对被告的反诉请求不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。据此，法律禁止将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用。原、被告双方虽然于2017年8月22日签订协议书约定原告签字之日视为认可验收合格，且已经合格交房，但该约定违反法律禁止性规定，属无效行为。因此，被告未在合同约定的期限即2016年3月31日前交付符合条件的涉案商品房，被告应承担自2016年4月1日起至涉案商品房竣工验收合格之日即2017年9月8日止的逾期交房违约责任。根据商品房买卖合同约定，被告于2016年6月30日前办理土地使用权、涉案商品房初始登记,取得《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》，并将前述权属证书交付给原告，但被告未提供证据证实其已将前述权属证书交付给原告，因此，被告应承担逾期办理房地产权属证书的违约责任。逾期交房（日万分之二）和办证的违约金（日万分之一）远低于被告主张的逾期付款违约金（日万分之五加合同总价的5%）标准，亦未违反法律规定，故对被告关于前述违约金过高的辩解不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杭州金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付周利丽、吴炎平逾期交房违约金56325.47元（自2016年4月1日起至2017年9月8日止）；二、杭州金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付周利丽、吴炎平自2016年7月1日起至实际交付房屋权属证书之日止以536433元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金；三、杭州金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助周利丽、吴炎平办理桐庐县房屋的产权转移登记手续（相关费用按国家规定执行）；四、驳回周利丽、吴炎平的其他诉讼请求；五、驳回杭州金旺房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1762元,减半收取计881元，由杭州金旺房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费755元，由杭州金旺房地产开发有限公司负担。原告周利丽、吴炎平于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州金旺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  吴海祥二〇一七年十二月二十八日书记员  李 丹?附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-26-??*ArabicDash?-27-?