四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终2446号
上诉人（原审原告）:绵阳世纪昌达房地产开发有限公司，住所地：绵阳市绵山路64号（科学城M-10工业园区小二层楼一楼）。
法定代表人：郭成华，该公司董事长。
委�诉讼代理人：罗建全，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：袁玉良，男，生于1933年6月16日，汉族，四川省安岳县人，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：文艺，四川风行律师事务所律师。
原审第三人：袁昌凯，男，生于1958年12月13日，汉族，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：景雪榕，四川风行律师事务所律师。
原审第三人：袁昌兴，男，生于1960年3月13日，汉族，住绵阳市涪城区。
委托诉讼代理人：景雪榕，四川风行律师事务所律师。
原审第三人：袁昌贤，男，生于1962年9月27日，汉族，住绵阳市高新区。
委托诉讼代理人：景雪榕，四川风行律师事务所律师。
上诉人绵阳世纪昌达房地产开发有限公司（简称昌达公司）因与被上诉人袁玉良，原审第三人袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2015）涪民初字第1578号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年11月21日立案后，依法组成合议庭于2016年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人昌达公司的委托诉讼代理人罗建全，被上诉人袁玉良的委托诉讼代理人文艺，原审第三人袁昌凯及袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤的委托诉讼代理人景雪榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人昌达公司上诉请求：撤销原判，确认双方签订的协议有效，判令被上诉人向上诉人移交两证，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：涪城路11号安置方案经公告、修改后，上诉人与业主代表签订了《绵阳市通力汽车运输有限公司涪城路11号住宅旧城改造拆迁安置方案》，后相继与全体业主户主签订了《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》�上诉人有理由相信户主有代理权签订补偿协议，即被上诉人与第三人之间构成表见代理；事实上被上诉人在上诉人起诉前一年即已搬家，第三人不可能不知情；安置补偿协议不存在恶意串通，也没有损害第三人的利益。
被上诉人袁玉良、原审第三人袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。
原审原告昌达公司向一审法院起诉请求：1.判决确认原、被告签订的《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》、《关于被拆迁房屋两证管理使用的协议》合法有效；2.判决被告履行协议，立即搬出涪城路××号×幢×单元×楼×号房屋，将该房屋及房产证、土地证移交原告；3.判决被告赔偿原告各种损失（资金利息、过渡费发放、停工、项目团队人员工资等损失）100万元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实�2011年2月16日，原告昌达公司作为拆迁人与被拆迁人袁玉良签订《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁两证移交清单》，双方对涪城路××号×幢×单元×楼×号房屋的安置补偿、过渡安置办法、搬家费、房屋两证移交等作了约定。在协议签订后，原告于当日支付了袁玉良第一年度临时过渡安置费11510元、搬家费3000元。被告袁玉良收到上述费用后未搬出案涉房屋。
2012年1月17日，原告代表李昌木与被告袁玉良（乙方）签订《关于被拆迁房屋两证管理使用的协议》，约定改造项目因拆迁政策调整，增加拆迁范围、项目审批延缓、拆迁安置补偿协议签订等因素，到2011年12月该项目还不具备开工条件，根据原拆迁安置补偿协议及拆迁改造工作现状和乙方的要求，经甲、乙双方商定，达成如下协议：“1.双方签订的《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》续存有效，乙方支持甲方继续办理小区改造的有关事宜；2.根据乙方申请，甲方同意将乙方原移交给甲方管理使用的房产证和土地使用权证移交给乙方保管，乙方暂停领取过渡费；3.乙方承诺，甲方《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》签约率达到80%时通知乙方交回两证，乙方在接到甲方通知后5个工作日内，将上述两证交给甲方按原协议使用，甲方给乙方续发过渡费。若乙方不将上述两证交回甲方用于拆迁改造，并按甲方通知的时间搬家移交旧房，则应退还已领取各种费用并承担由此给甲方造成的经济损失。”
据房屋产权证记载，涪城区涪城路××号×幢×单元×楼×号建筑面积68.51平方米，房屋登记所有人为袁玉良，共有人为罗明淑。袁玉良与罗明淑系夫妻，育有儿子袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤三人。罗明淑于2002年11月10日死亡。
另查明，2010年3月24日，绵阳市涪城区灾后城镇住房重建办公室向市重建办转报《绵阳市通力汽车运输有限公司涪城路11号明珠小区职工住宅小区灾后重建改造的申请报告》的报告文件中称“涪城路×号×幢房屋共136户，地震后鉴定2幢为C级中度破坏，3幢为B级轻微破坏，2009年9月该小区通过比选确定绵阳世纪昌达房地产开发有限公司为该小区开发商，准备整体改造，现希望享受灾后重建相关优惠政策，但其不属于灾后重建范畴，建议市上给予以相关优惠政策。”
2010年9月3日，原告昌达公司与涪城路11号职工住宅业主代表九人签订《绵阳市通力汽车运输有限公司涪城路11号住宅旧城改造拆迁安置方案》，约定对涪城路11号通力公司所属职工住房2、3、5、6栋进行拆迁重建，双方约定了安置补偿办法、过渡安置办法、新房标准等。
2011年1月18日，绵阳市城乡规划局向原告颁发了《建�用地规划许可证》。同年4月20日，绵阳市城乡规划局制作了《世纪昌达房地产公司涪城路1号-11号旧城改造地块规划设计条件》。2011年3月22日，绵阳市房产管理局向原告昌达公司出具《关于办理拆迁许可证的函》，称“你公司关于办理拆迁许可证的请示收悉，现将有关情况函告如下：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院（2011）第590号令）已于2011年1月21日公布施行。根据新条例第三十五条规定2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。因此，我局按新条例规定，不再办理拆迁许可证。”2015年4月17日，绵阳市住房和城乡建设局向涪城区城乡规划建设和住房保障局复函称，“同意将涪城路1-11号项目纳入涪城区2015年危旧房棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等。”
一审法院认为，本案争议的主要焦点是：一、昌达公司与袁�良签订的《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》、《关于被拆迁房屋两证管理使用的协议》的效力问题；二、第三人是否为案涉房产的权利人。
关于第三人主张确认其为案涉房屋权利人的请求。一审法院认为，根据查明的事实，涪城路××号×幢×单元×楼×号房屋登记所有人为袁玉良，共同人为其妻罗明淑，2002年罗明淑死亡后该房屋中共有人的产权应由袁玉良及袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤共同继承。虽未作分割，但继承已因被继承人死亡而开始，故该房屋确属袁玉良及袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤共同所有。第三人袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤请求确认其为案涉房产的权利人，一审法院予以支持。
关于《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》、《关于被拆迁房屋两证管理使用的协议》的效力问题。被告主张原告无拆迁许可证，故两份协议均无效。原告主张不是无拆迁许可证而是因法律调整政府主管部门不再颁发许可证，不影响原、被告签订上述协议。一审法院认为，案涉项目涉及5.12大地震受损房屋的灾后重建，是在特殊背景和政策环境下产生的拆建行为，从地方政府及其有关主管部门针对该项目所作出的函件及许可性文件可以得知，案涉项目的灾后改造建设是有关主管部门同意的。原告最终未能办理拆迁许可证是因国家对拆迁法律政策进行了调整。因此，被告主张原告没有拆迁许可证致其签订的上述协议无效，一审法院不予支持。被告及第三人还主张原、被告签订协议未经第三人同意，其行为侵害了共有人的利益，应属无效。一审法院认为，本案所涉涪城路××号×幢×单元×楼×号房屋登记所有人为袁玉良，登记有共有人罗明淑，原告与袁玉良签订拆迁相关协议前，应当认真审查房屋登记产权人情况，在产权登记明显记载有共有人的情形下应当通知共有人参与签订协议，明确签约对象。如原告稍加审查，是完全可以发现共有人罗明淑死亡及第三人继续部分产权的事实的。如上所述，罗明淑死亡后该房屋因发生继承，其产权应由袁玉良及袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤共有。原告与袁玉良签订的拆迁补偿协议、两证管理使用协议处分、侵害了第三人的合法权益，现第三人均不予追认，故应认定协议无效。
综上，对第三人的主张，一审法院予以支持；对原告的主张,一审法院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国继承法》第二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、原告绵阳世纪昌达房地产开发有限公司与被告袁玉良于2011年2月16日签订的《业主个人（房屋拆迁）安置补偿协议》及2012年1月17日签订的《关于被拆迁房屋两证管理使用的协议》无效；
二、第三人袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤系涪城区涪城路××号×幢×单元×楼×号房屋的共有人；
三、驳回原告绵阳世纪昌达房地产开发有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费6900元，由原告绵阳世纪昌达房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，上诉人昌达公司围绕上诉请求提交了以下证据：第一组《涪城路11号2.3.5.6.7栋业主缺资料汇总表》一份及该小区其他业主所签《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》三份，拟证明该小区有其他拆迁户的安置协议亦是由登记户主代表房屋共有人签字并向其他共有人说明相关事项；第二组《涪城路11号通力公司原址回迁业主新春联谊会签到册》�份，拟证明袁玉良的子女对拆迁事宜是知晓的。被上诉人及原审第三人质证认为：第一组证据涉及案外人信息，对其真实性、关联性不予认可，且不能用类推的方法达到其证明目的；第二组证据签到表的形成时间是2015年春节，但协议签订的时间是2011年、2012年，不能倒推在签协议时能够形成表见代理。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是案涉《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》是否有效？2011年2月16日昌达公司与袁玉良签订《业主个人房屋拆迁安置补偿协议》前协议所涉房屋的共有人罗明淑已死亡，继承因罗明淑死亡已开始，协议签订时共有人已因继承而转化为袁玉良及其子女袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤，现袁昌凯、袁昌兴、袁昌贤明确表示不同意该协议，一审法院认定协议无效并无不当，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持；上诉人之上诉理由证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人绵阳世纪昌达房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 兵
审判员 于红霞
审判员 肖玉生
二〇一七年一月五日
书记员 毛玉红