浙江省温岭市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙1081民初5615号
原告：温岭市置地投资咨询有限公司，住所地：浙江省温岭市城东街道三星大道938号三楼。
法定代表人：徐剑峰。
委托代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。
被告：蔡新波。
委托代理人：戴振宇，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。
被告：胡华伟。
委托代理人：郭一廷，浙江乾衡（温岭）律师事务所律师。
原告温岭市置地投资咨询有限公司（以下简称置地公司）与被告蔡新波、胡华伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月2日以简易程序立案后，因被告蔡新波下落不明，本院于2016年6月28日转入普通程序审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案因案情复杂，经本院院长批准延长审限二个月。本案现已审理终结。
原告置地公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2014年6月5日签订的《房屋租赁确认书》、《房屋租赁合同》已于2016年5月13日解除；2、判令被告向原告支付租金344000元，以及按照每日千分之一自2015年5月11日计算至实际付清之日的违约金（其中截至2016年5月31日的违约金177160元）；3、判令被告向原告支付水电费86520元以及按照每日千分之一自立案之日计算至实际付清之日的违约金；4、判令被告向原告赔偿三个月免租期内的租金损失258000元。审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为：要求被告赔偿原告扣除租赁保证金后的租金损失258000元。事实和理由：原告于2013年9月13日与温岭市太平街道田洋村村民委员会签订了一份《温岭市××街道田××村体育场路商业楼租赁合同》，承租了其坐落于温岭市××街道体育场路西边田洋村商业楼，享有对该商业楼进行经营管理、招商引资和对外出租等权利。2014年6月5日，原、被告签订了《房屋租赁确认书》、《房屋租赁合同》，约定原告将置地国际商业广场（即田洋村综合楼）第一层B102、第二层B201、第三层B301房屋（建筑面积2181.6平方米）出租给被告使用。合同约定：租赁期限共十年九十天，自2014年6月17日起至2024�9月16日止；房屋年租金为1032000元，租金每三年在上期的基础上递增5%；承租期内所产生的水费、电费由被告自行承担；被告不按期支付或逾期支付租金水电费，逾期一天按照逾期支付金额的5%加付违约金至实际支付之日止。上述合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告已支付了第一年租金。然而，被告本应于2015年5月10日前付清第二年度（2015年9月17日至2016年9月16日）租金1032000元，但其仅于2015年10月11日付款344000元，至今仍欠第二年租金688000元及水电费86520元。原告也曾多次向被告发送催交通知书，但被告至今仍未付清第二年剩余租金及水电费。鉴于被告迟延支付租金已长达近一年时间，为防止损失的进一步扩大，根据《房屋租赁合同》约定，原告于2016年4月28日、2016年5月12日分别向两被告发送了《解除合同通知书》，依约解除上述《房屋租赁确认书》、《�屋租赁合同》，并已于2016年5月18日自行收回了该房屋。因此，被告应支付2015年9月17日至2016年5月17日的租金为688000元，扣除已付租金344000元，剩余未付租金为344000元。由于被告严重违约导致涉案合同提前解除，这不仅给原告造成了很长的房屋闲置损失，还将严重影响商业楼的整体经营形象，原告有权要求被告赔偿扣除租赁保证金后的租金损失258000元。
被告蔡新波辩称，双方签订房屋租赁合同是实，但原告已于2016年1月29日向被告发送解除合同通知书，双方已于2016年1月29日解除合同。讼争房屋是先支付租金、水电费再使用，被告已支付租金及水电费至2016年1月29日，租金的违约金也应从2016年1月29日起计算。因为讼争房屋已转让给沈华富，之后的事由沈华富跟原告接洽，但因沈华富跟被告签订转让合同后，没有再次与原告签订租赁合同，导致本案纠纷的发生�被告在足浴店，已经投资了400多万元的装修费用，包括室内空调、电梯的装修。合同解除后，被告没有拿回放在原告处的任何装修、设备。目前原告已将这些设备转租给他人用于经营，没有造成任何损失。对被告蔡新波来讲已经履行了租赁合同的相应义务，并且已经将原先的设备等按合同无偿给了原告。被告自己也已经造成相当大的损失。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
被告胡华伟辩称，同意被告蔡新波的答辩意见。另外，被告胡华伟系蔡新波聘用的主管，与原告签订《房屋租赁确认书》系职务代理行为，由此引起的法律后果，应由实际经营者即被告蔡新波承担，应当依法驳回原告对被告胡华伟的诉请。2015年9月25日，蔡新波指派洪阿顺将水印足浴会所整体转让给沈华富，并明确约定，转让后的租金、水电费等一切费用由沈华富承担。对此事实原告是知情的。事实上，沈华富受让该足浴会所后，已经向原告交纳了四个月的房租344000元和86520元水电费，后于2016年1月16日停业。停业后，蔡新波与原告协商解除租赁合同。原告于2016年1月29日向被告蔡新波送达了《解除合同通知书》，应视为双方于2016年1月29日已经实际解除合同。并且租金已经按合同约定支付完毕。被告蔡新波按租赁合同的约定已经将15万元履约保证金及价值400万元的设备无偿归原告所有，并且合同解除后，原告已经将店铺及设备重新出租给他人，故原告要求赔偿三个月装修免租期的租金损失没有法律依据。原告应当提供租赁标的物的房产证、土地证，如果租赁物未取得产权证书，应认定租赁合同无效。综上，被告胡华伟认为自己系职务代理行为，而被告蔡新波已按照合同约定支付完毕房租及水电费，应当依法驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉�请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告提交的《温岭市××街道田××村体育场路商业楼租赁合同》、《房屋租赁确认书》、《房屋租赁合同》、2016年4月28日的《解除合同通知书》和针对被告胡华伟的答辩意见在庭审后补充提交的门牌证、房产证、土地证，以及被告蔡新波提交的2016年1月29日的《解除合同通知书》的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的租金、物业管理费用缴纳通知书、水电费的收款收据、历史电费明细、水费清单，被告蔡新波认为上述证据均系原告单方打印，未经被告核对，被告不予认可，2016年1月29日双方解除租赁合同时已将水电费结算，之后的水电费不应再由被告承担；被告胡华伟认为2016年1月29日之前的水电费已结清。本院经审查认为，原告单方开具的水电费收款收据有供电公司出具的电费明细、供水公司出具的水费清单予以佐证，并且与《解除合同通知书》中载明的水电费金额一致，本院对上述证据的真实性均予以认定。
本院经审理认定事实如下：
原告置地公司于2013年9月13日向温岭市太平街道田洋村村民委员会承租得坐落于温岭市××街道田××村体育场路商业楼，约定租赁面积8231平方米，租赁期限20年，原告享有转租权。2014年6月5日，案外人袁平与被告胡华伟签订《房屋租赁确认书》一份，约定原告置地公司将上述房屋中一楼B102、二楼B201、三楼B301（建筑面积2181.6平方米）出租给被告蔡新波作为经营足浴场所。租赁期限10年90天，前三个月为装修免租期，年租金为1032000元，被告在合同签订时支付首年度房屋租金，之后在每年的5月上旬付清下一整年度的房屋租金，租赁保证金为15万元。同时双方还约定，待2014年6月17日前付清全款时，承租方凭此确认书拿回2014年6月5日签订的正式合同，否则，双方签订合同无效，保证金不予退还。同日，原告与被告蔡新波签订《房屋租赁合同》一份，合同中除约定上述确认书中约定的租赁期限、租金、付款方式、保证金等事项外，还约定了双方权利义务及违约责任等内容，其中约定：原告须提前5日通知被告缴纳下一期房租及每月水电费，被告仍不按期支付或逾期支付租金水电费，逾期一天按逾期支付金额的5‰加付违约金至实际支付之日止；如逾期支付超过十五天，原告有权终止《房屋租赁协议》，并有权收回出租房屋，租赁范围内的一切改扩建、装潢、水、电设施及设备等全部无偿归原告所有，同时赔偿原告因此所造成的损失。对于转租，约定必须经过原告同意，否则视为违约。后被告蔡新波已交付租赁保证金150000元及至2016年1月16日止的租�。2016年1月29日，原告向被告蔡新波发送解除合同通知书一份，载明因被告蔡新波逾期支付租金及水电费，原告依约解除租赁合同，若被告收到通知书后3日内仍未付清欠款并腾空房屋，原告将自行收回商铺等内容。2016年4月28日，原告又向被告蔡新波、胡华伟发送解除合同通知书一份，载明因两被告逾期支付租金，原告依约解除租赁确认书以及租赁合同，并于2016年5月18日开始自行收回房屋，若房屋内还留存物品，原告将自行处置，以及要求两被告在收到通知书后三日内付清剩余租金344000元及违约金161406元、水电费86520元等内容。
本院认为，本案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，租赁标的物享有合法产权，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为合法有效，原、被告双方均应按约履行。
关于被告胡华伟是否系共同承租人。�院认为，双方当事人于同一日先后签订了《房屋租赁确认书》以及《房屋租赁合同》。首先，从内容上看，租赁确认书仅对租赁期限、租金及付款方式、租赁保证金作了约定，并且明确同日另签订正式合同，而租赁合同除上述外，还对双方详细的权利义务、违约责任作了约定。其次，租赁确认书中原打印的承租方为蔡新波，胡华伟的名字系手写加上的，并且原告方也是派代表签署租赁确认书，未加盖公章。再次，原告于2015年4月15日通知缴纳租金及于2016年1月29日通知解除合同均是向被告蔡新波发送。综上，《房屋租赁合同》为正式合同，双方最终正式确定双方具体权利义务，原告予以加盖公章确认，而《房屋租赁确认书》只是在签订合同之前由双方各派代表初步确定有关租赁事项，故应当按照《房屋租赁合同》来确定租赁方和承租方，结合被告蔡新波亦认可胡华伟系职务代理行为，应当认定被告胡华伟系职务代理行为。本院对原告要求被告胡华伟承担有关租赁合同相关责任的诉请不予支持。
双方当事人对讼争合同已解除无异议，但对解除合同的时间存在争执。本案中，因被告逾期支付租金超过15个工作日，故原告有权依照合同约定单方解除合同，原告于2016年1月29日向被告蔡新波发送了解除合同通知书，被告蔡新波也认可于该日收到该通知书。通知书中载明自被告方收到之日起双方权利义务终止，本案被告也没有异议，故双方解除合同的时间应为2016年1月29日。
对于原告主张被告蔡新波应当支付2016年1月17日至2016年5月17日止的租金344000元，并支付违约金的意见。本院认为，房屋租赁合同解除前，被告尚未支付的租金应当按合同约定予以支付。双方一致认可被告已支付租金至2016年1月16日止，故2016年1月17日至�同解除日2016年1月29日止的未付租金计37267元，应由被告蔡新波支付给原告。房屋租赁合同解除后，被告继续占有租赁标的物的，应该参照合同中约定的租金标准支付实际占有使用费至实际腾退之日止。本案双方对被告有无继续占有租赁房屋意见不一。被告主张2016年1月29日解除合同后，已将房屋交还给原告。原告主张直至2016年5月18日才收回房屋，期间被告仍占有使用房屋。本院认为，2016年1月29日的解除合同通知书中明确载明：如果被告在收到通知书后3日内仍未付清欠款并腾空房屋，原告将自行收回商铺。庭审中，被告蔡新波明确表示其已自愿将店铺内的装修、设备归原告所有，且合同中亦有装修、设备等全部无偿归原告所有的相关约定，所以不存在腾空房屋问题。其次，从原告提交的水电费发票可反映出原告统计水电费主要至2016年2月13日止，之后仅于2016年4月6日统计电费为91.52元，水费则没有，可见至少在2016年2月13日至4月6日期间房屋应未处于使用经营状态。并且原告也没有举证证明解除合同后被告仍占用使用房屋。综上，原告主张2016年1月29日后被告继续占有使用房屋的意见，依据不足，本院不予支持。除上述予以支持的37267元租金外，对原告主张的其余租金，本院不予支持。按照双方合同约定，被告逾期支付租金的，应当支付违约金。原告在2016年1月29日的《解除合同通知书》中明确载明，根据租赁合同及双方后来达成的补充协议，被告本应于2015年8月17日前付清第二年度的租金，但仅于2015年10月11日支付344000元。故其中于2015年10月11日逾期支付的租金344000元的违约金应从2015年8月18日算至2015年10月10日止，未付租金37267元的违约金应当从2015年8月18日算至实际支付之日止。至于违约金支付标准，原告主张按每日千分之一计算�高，本院酌情调整为按日万分之五计算。
对于原告主张被告蔡新波应当向原告支付水电费86520元及违约金的意见。被告辩称2016年1月29日解除合同时双方已经结清水电费，但并未提交任何证据予以证实，本院不予支持。水电费中2016年4月6日统计的电费91.52元发生于双方解除合同后，本院不予支持。其余水电费合计86464元，应为双方解除合同前所发生，本院予以支持。依照双方合同约定，被告逾期支付水电费的，应当支付违约金，现原告主张自立案之日起至实际付清之日止计算违约金，本院予以支持。至于违约金支付标准，原告主张按每日千分之一计算过高，本院酌情调整为按日万分之五计算。
对于原告主张被告蔡新波应当赔偿原告扣除租赁保证金后的损失258000元的意见。原告认为双方因被告违约而解除合同，原告可以要求被告赔偿房屋闲置期间的损失，并且合同约定了三个月的免租期，现被告违约，还应支付原告三个免租期的租金损失，现原告扣除保证金后酌情主张三个月租金损失258000元合理合法。被告认为合同解除后自己投入的装修、设备均没有拿回，归原告所有，并且15万元保证金因确系自己违约也没有要求退还，所以原告并不存在损失。本院认为，本案讼争房屋租赁合同因被告违约而解除，原告依法有权要求赔偿损失。合同解除后，原告存在免租期内的租金损失以及房屋闲置的租金损失。对于保证金、装修、设备等，双方在合同中约定，承租期内被告违约给原告造成损失的，在保证金中扣除；被告逾期支付租金及水电费超过十五天，原告有权终止租赁协议，收回出租房屋，租赁范围内的装修、设施、设备等全部无偿归原告所有，同时被告还需赔偿原告因此造成的损失。综合考虑本案的实际情况，原�主张其损失按扣除租赁保证金后258000元来确定合理合法，本院予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、原告温岭市置地投资咨询有限公司与被告蔡新波于2014年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2016年1月29日解除。
二、被告蔡新波于本判决生效后十日内支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司租金37267元及违约金（其中自2015年8月18日起以344000元的本金按日万分之五计算违约金至2015年10月10日止，自2015年8月18日起以37267元的本金按日万分之五计算违约金至实际支付之日止）。
三、被告蔡新波于本判决生效后十日内支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司水电费86464元及违约金（自立案之日2016年6月2日起按日万分之五计至实际支付之日止）。
四、被告蔡新波于本判决生效后十日内赔偿给原告温岭市置地投资咨询有限公司损失258000元。
五、驳回原告温岭市置地投资咨询有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费12457元，由原告温岭市置地投资咨询有限公司负担5957元，被告蔡新波负担6500元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一份，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 胡敏芝
人民陪审员 蒋驰斌
人民陪审员 张妙花
二〇一七年四月一日
代书 记员 陈雨露