湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终3645号
上诉人（原审被告）：马吉成，男，1981年6月7日出生，回族，住青海省化隆县，
委托诉讼代理人：马德云，系马吉成妹夫，1984年2月10日出生，撒拉族，住青海省化隆县，
被上诉人（原审原告）：彭振鹏，男，1985年6月6日出生，汉族，住武汉市新洲区，
上诉人马吉成因与被上诉人彭振鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2016）鄂0192民初3406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日受理后，依法组成合议庭于2017年7月13日公开开庭审理了此案，上诉人马吉成的委托诉讼代理人马德云，被上诉人彭振鹏均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马吉成上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回彭振鹏诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由彭振鹏承担。事实和理由：一、彭振鹏无诉讼主体资格，民事诉讼法第119条规定起诉必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民法人和其他组织。彭振鹏没有签订租赁合同和依法解除双方房屋租赁合同的资格，本案诉讼主体应该为房屋所有权人王倩倩，马吉成和彭振鹏虽然曾先后签订房屋租赁合同，并自觉履行，根据房屋租赁合同法规定，彭振鹏既不是房屋所有权人，也没有房屋租赁凭证，更没有委托代管手续情况下，所实施的法律行为都是无效行为，依据民诉法意见第211条的规定，房屋所有权人王倩倩是必须参加诉讼的当事人，请求人民法院核实本案诉讼当事人的主体资格后，再行公正审理。二、马吉成和彭振鹏约定合同期满后在同等条件下乙方有优先续租权，为了信守承诺马吉成于合同期满前对租赁房屋进行了材料和资金达壹拾捌万元整的装修和装潢，彭振鹏也未予以阻止和干涉的前提下做出了上述的承诺，曾经也办理了相应的营业证、卫生许可证、健康证、居住证，但彭振鹏就在马吉成将店面收拾停当之日借故将一纸诉状打破了我们家庭脱贫的梦想。家乡的脱贫目标是2018年为了完成这个目标，我们响应党和国家退耕还林，种草种树的政策贷了60多万元的贷款，将拉面生意扩大，规范经营，马吉成家中经济困难，父亲又是低保护，马吉成是家中的长子。马吉成请求人民法院在查明事实真相的前提下依法驳回彭振鹏无理诉求，发回重审，也维护弱势群体的合法权益，在此希望人民法院再次沟通我们三方的关系（出租方、转让方、受让方）。马吉成愿意赔礼道歉，重塑自我，维护好相邻权和各兄弟民族关系。
彭振鹏辩称维持一审判决。
彭振鹏向一审法院起诉请求：1、要求马吉成赔偿因私自违法改变房屋损坏结构，造成商铺其他门面玻璃损坏造成损失2000元及维修所需款项20000元，共计22000元；2、解除双方签订的房屋租赁合同，马吉成立即腾退房屋；3、本案诉讼费由马吉成承担。后变更诉讼请求为：1、要求马吉成立即腾退位于光谷软件园A1栋综合单元E1-2号门面一间；2、诉讼费由马吉成承担。
一审法院认定事实：2015年2月20日，甲方（出租人）彭振鹏与乙方（承租人）马吉成签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于武汉东湖新技术开发区光谷软件园E1-2号商铺（一间，房屋面积共计约25平方米）租赁给乙方使用，租赁期限自2015年2月20日起至2017年2月20止，共24个月；月租金第一年为5000元，第二年5500元，租金按半年结算，首次租金乙方于2015年2月20日之前交付给甲方。乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金6000元。合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金退还给乙方；（甲方责任）：1、甲方保证出租房屋产权明晰并保证出租该房屋符合国家及武汉市的相关法律法规行政规定；2、甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付给乙方。甲方每逾期一日按月租金的千分之三向乙方支付违约金。甲方逾期15日不能交房的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿损失；3、在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备设施损坏（含自然损耗），甲方负责有修缮责任。甲方修缮的，乙方应予以协助，甲方另行约定的除外；（乙方责任）：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在5日内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：1、未经甲方同意，擅自将承租房屋转租转借或擅自调换使用的；2、未经甲方同意，擅自改变房屋结构损坏该房屋或改变房屋用途的；3、拖欠租金累计达10日；4、利用该房从事非法活动或存放危险物品的；该房屋租赁期间，乙方支付物业管理费等经营产生的一切费用；合同变更及解除：1、租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，赔偿对方一切经济损失。如乙方家中有重大事故，需要转让时，通过甲方允许转让，同时乙方向甲方支付500元手续费；2、合同期满，在同等条件下乙方有优先续租权；3、因不可抗力导致该房屋损毁或灭失而不能继续租赁的，则任何一方解除合同，且互不承担违约责任。甲方按实际租期收取租金，保证金予以退还。上述合同签订后，双方当事人均按合同履行，马吉成缴纳房租至2017年2月20日。
2016年10月1日，马吉成开始装修门面，彭振鹏、马吉成为装修门面及续租租金等事宜发生争议，彭振鹏认为马吉成在装修过程中存在公共通道走廊上方搭建阁楼等违法行为，遂诉至一审法院，要求解除合同并由马吉成赔偿损失。本案在诉讼过程中，彭振鹏表示仅要求马吉成立即腾退诉争房屋，放弃其他诉讼请求。
本案在审理过程中，经一审法院释明，马吉成提出反诉，本院予以准许，但马吉成既未提交反诉状明确反诉请求，也未缴纳诉讼费用。一审法院已告知马吉成，马吉成在本案中提出的反诉不予合并进行审理，就本次房屋租赁纠纷，马吉成可在诉讼时效届满前另案主张权利。
另查明，彭振鹏与涉案房屋所有权人王倩倩于2015年4月1日签订房屋租赁合同一份，约定租赁期自2015年4月1日至2018年4月1日。彭振鹏、马吉成签订的《房屋租赁合同》期限届满后，双方未续约，目前马吉成在该商铺继续经营。彭振鹏表示收回商铺后自行经营。
一审法院认为，彭振鹏与马吉成签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，彭振鹏认为马吉成装修商铺，违反双方签订合同的相关规定，要求解除合同，在诉讼过程中双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，而没有续租，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，彭振鹏要求马吉成腾退房屋的请求符合法律规定，应予支持。彭振鹏放弃在本案中主张的其他诉讼请求，系当事人对民事权利的主张且不违反法律禁止性规定，应予准许。综上所述，彭振鹏诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：马吉成于本判决生效后十五日内腾退位于武汉东湖新技术开发区光谷软件园E1-2号商铺并将该商铺交还彭振鹏。本案案件受理费175元，由彭振鹏负担75元，马吉成负担100元。
本院二审期间，马吉成提供两组证据：第一组，照片三张，其中装修前两张，装修后一张，拟证明装修没有破坏房屋的结构，只是店面升级；第二组，2016年11月5日协议书一份，拟证明双方发生争议后双方已经达成调解（原件在茅店派出所）。经质证，彭振鹏意见：第一组证据证明马吉成将大门前移扩大面积，占用了消防通道；第二组证据协议书的真实性认可，对占用旁边的门面达成了协议，之后没有为占用相邻门面发生矛盾。因二组证据不能达到证明目的，本院不予采信。彭振鹏未向本院提交新证据，本院对一审判决审理查明事实予以确认。
本院认为，2015年2月20日，彭振鹏与马吉成签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按约全面实际履行各自的义务。合同履行中，马吉成装修商铺，彭振鹏认为马吉成在装修过程中存在公共通道走廊上方搭建阁楼等违法行为，违反双方签订合同的相关规定，彭振鹏、马吉成为装修门面及续租租金等事宜发生争议，彭振鹏要求解除合同，在诉讼过程中，2017年2月20日，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，而没有签订续租协议，彭振鹏变更诉请，要求马吉成腾退房屋，该请求符合租赁期间届满，承租人应当返还租赁物的法律规定，一审判决支持该请求并无不当，本院予以维持。马吉成上诉认为应追加房屋所有权人王倩倩到庭参加诉讼，因王倩倩与彭振鹏已订立有房屋租赁合同，且合同中没有彭振鹏不得另行转租的约定，彭振鹏向马吉成转租行为未违反其与王倩倩的约定，对王倩倩的权利义务未产生影响，王倩倩不属必须到庭参加诉讼的当事人，可以不参加本案诉讼，马吉成的该上诉理由不能成立。马吉成上诉提出装修花费费用很大，家庭困难的情况，马吉成在一审诉讼中提出过反诉请求，未按规定期限内交付反诉费用，一审法院按自动撤诉处理，马吉成二审中对此提出相关主张，不属本案审理范围。其该上诉理由亦不能成立，其上诉请求本院不予支持。
综上所述，马吉成的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币175元，由马吉成负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳
二〇一七年八月三十日
书记员 刘 樊