北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1528号
上诉人（原审被告）：北京天宜乳腺医院有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号8号楼。
法定代表人：李晋，执行董事。
委托诉讼代理人：陈东辉，北京厚大合川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：修凭，北京厚大合川律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京五棵松饭店有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号。
法定代表人：韩元军，董事长。
委托诉讼代理人：王一，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张京莹，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京海淀金桥信息咨询公司，住所地北京市海淀区五棵松路91号（五棵松饭店会议楼502）。
法定代表人：赵钢，总经理。
委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。
原审第三人：北京肿瘤医院，住所地北京市海淀区阜成路**号。
法定代表人：季加孚，院长。
委托诉讼代理人：米岚，男，北京肿瘤医院职员。
委托诉讼代理人：魏旻，北京市康达律师事务所律师。
上诉人北京天宜乳腺医院有限公司（以下简称天宜公司）因与被上诉人北京五棵松饭店有限公司（以下简称五棵松饭店）、被上诉人北京海淀金桥信息咨询公司（以下简称金桥公司）、原审第三人北京肿瘤医院（以下简称肿瘤医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天宜公司上诉请求：同意一审法院判决第二项，撤销一审法院判决第一项、第三项，依法改判驳回五棵松饭店关于腾退房屋及支付占用费的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.对于主体的认定存在错误。在三方协议中金桥公司是原租赁合同的承租人，金桥公司作为承租人对于次承租人的相应行为应承担连带责任，故法院应判决金桥公司对于天宜公司应承担的责任承担相应连带责任。2.本案涉案部分是主楼，系主要的医疗区，天宜公司有加建行为，投入特别巨大，涉案价值明显增加，要求对涉案的现有房屋价值进行评估。3.对于租赁期限认定错误。天宜公司的装修、改扩建是以五棵松饭店同意将租赁期限延长至2026年12月31日为前提的，双方是联建合作关系。从情理角度出发，如果仅剩3年租期，天宜公司是不可能投入大量资金进行装修和改扩建的。二、一审法院判决书第一项不具有可操作性。涉案房屋作为肿瘤医院的西院区对外经营，具有社会服务性的特点，应给予合理的腾退时间。以便新院区周转安置。一审法院判令判决书生效后30日内腾退交还房屋，未充分考虑实际情况，不具有可操作性。
五棵松饭店辩称，同意一审判决，不同意天宜公司的上诉请求。五棵松饭店与天宜公司之间的合同已于2016年12月31日终止，五棵松饭店已提前两个月通知天宜公司不再续租。天宜公司多次欠付租金，存在违约行为。天宜公司没有证据证明其投入巨额资金进行改扩建装修情形，亦没有证据证明五棵松饭店同意天宜公司改扩建。加建行为没有建委的审批手续，属于违建。五棵松饭店收回租赁场地用于自己的办公。
金桥公司辩称，同意一审法院判决，不同意天宜公司的全部上诉请求。三方协议签订后原协议终止，终止后金桥公司不再作为租赁合同的一方，从2012年1月1日开始金桥公司并未实际使用涉案房屋，天宜公司在征得五棵松饭店同意的情况下已再次将涉案房屋转租给北京肿瘤医院，该转租行为与金桥公司没有任何关系。
肿瘤医院述称，同意一审法院判决，不了解五棵松饭店与天宜公司之间的事情，肿瘤医院与天宜公司签订的合同期限是至2025年12月31日，肿瘤医院在腾退上确有困难。
五棵松饭店向一审法院起诉请求：1.判令金桥公司、天宜公司及肿瘤医院将19号全楼及该楼前场地房屋腾退并交给五棵松饭店;2.判令金桥公司、天宜公司向五棵松饭店支付欠付的2016年度房屋租金1756000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2017年1月1日至实际支付之日止的利息，暂计至2017年3月27日为74741.58元；3.判令金桥公司、天宜公司按照3512000元每年即两倍租金标准向五棵松饭店支付房屋自2017年1月1日至实际腾退清空之日的占有使用费，暂计至2017年3月31日为878000元。
一审法院认定事实：五棵松饭店原名称为北京中铁五棵松饭店。91号的地址名称后变更为19号。五棵松饭店隶属于中铁物资集团有限公司（以下简称中铁集团），中铁集团出具委托书，将其名下19号院的32000平方米的房屋及附属设施委托五棵松饭店经营管理，同意五棵松饭店以受托单位的名义，对外出租委托管理房屋。涉案房屋在日常使用中的原名称为会议楼，后变更为8号楼。
1999年6月28日，五棵松饭店（出租方、甲方）与金桥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定五棵松饭店将91号院内北侧的会议楼租给乙方作为经营餐饮、写字间之用，并给乙方下发此楼物业管理的委托书；原会议楼二、三层因层高较高，在二、三层中间夹层两层以增加使用面积，其改动经费乙方自理，到期后整个会议楼改动后的一切结构、设施不得拆走。会议楼的房屋所有权归甲方所有；合同期限11年，自1999年11月1日起至2010年10月30日止，合同期满后，甲方仍继续出租房屋时，乙方享有优先权，合同另议。2006年8月30日，五棵松饭店（出租方、甲方）与金桥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充协议书》，约定甲方同意将91号院北侧的会议楼在原合同基础上延长乙方租赁时间，续租时间为六年，续租期间甲方免费提供一个月装修期，自2010年11月1日起至2016年11月30日止。同日，五棵松饭店（出租方、甲方）与金桥公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定甲方将91号院北侧的会议楼与写字楼之间的小院（此处为防火通道），租给乙方使用，租赁期限为10年，自2006年11月1日起至2016年11月30日止，年租金6000元。2010年6月8日，五棵松饭店（甲方）与金桥公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方理解乙方因2008年四号楼改造期间给乙方带来的影响，针对造成损失所提要求，经过充分论证、办公会研究，甲方同意给予适当的经济补偿；甲方同意2006年8月30日所签的《房屋租赁补充协议书》期满时，延长使用期一个月至2016年12月31日止，租金不变。
2011年11月10日，五棵松饭店（甲方）与金桥公司（乙方）、天宜公司（丙方）签订《三方协议书》，约定2010年11月1日甲方将19号（原91号会议楼）全楼及该楼前空地的使用权租给乙方使用，租期至2016年12月31日合同期满止，年度租金175.6万元，五年合计租金878万元，现甲方同意乙方于2012年1月1日起又将此标的物使用权转租给了丙方至2016年12月31日止。经甲、乙、丙三方协商达成如下协议：一、三方现有合同关系维持至2011年12月31日止，正在执行的合同继续有效，至三方协议生效止；二、经乙方同意，丙方直接向甲方交纳2012年及以后年度租金，每年度租金175.6万元，支付方式采取预付款方式，按季度交纳，丙方需分别于2011年12月及次年3月、5月、8月10日前不用通过乙方直接向甲方交纳下年度房租费，以此类推。甲乙双方均视此同于乙方直接向甲方支付租金，甲方收此租金后，向丙方开具发票。三、乙丙方双方签订合同差值部分，由丙方直接向乙方交纳，并不用通过甲方。四、本合同与原合同具有同等法律效力。五、本协议经甲乙丙三方签字盖章后，自2012年1月1日起生效。2012年3月20日，五棵松饭店（甲方）、金桥公司（乙方）与天宜公司（丙方）签订《补充协议》，约定鉴于丙方于2012年1月6日向甲方提交《关于申请玻璃候诊大厅的报告》申请对租赁房屋外墙及东门一层雨棚（总面积190平方米）进行改建，甲方对丙方的申请予以理解和支持；丙方完成改建后，三方共同以书面方式确认，在租赁有效期内，乙丙方不得擅自拆除、破坏，并保证其正常、合法使用；租赁期满后，乙丙方同样不得擅自拆除、破坏，并与租赁合同项下标的物一并返还甲方；租赁期届满后，丙方如需继续租用租赁合同项下标的物的，租赁关系的建立及其内容等，另行协商确定。
天宜公司分别于2012年8月、2013年11月取得建筑工程施工许可，对涉案房屋进行了两次装饰装修工程施工，在上述二次工程施工许可的审批过程中，中铁集团分别于2012年8月27日、2013年4月23日向北京市住建委出具了书面材料，中铁集团的上述二份材料显示，中铁集团同意天宜公司对中铁集团所有的8号楼（原会议楼）进行装修，并表示工程完成后，新增固定资产产权无偿归中铁集团所有。
2013年3月1日，天宜公司向五棵松饭店出具《承诺书》一份，内容为“鉴于我院、北京海淀金桥信息咨询公司与贵公司2011年11月10日签订的《三方协议书》，《三方协议书》约定租赁的标的物（楼房）于2016年12月31日到期，现我院将对贵公司所有的19号院内的8号楼（原会议楼）进行内部装修，尚须归贵公司领导批准，为此我院作出如下承诺：一、在租赁合同期内，我院对8号楼进行装修的投资部分无需贵公司补偿，我院对此不主张任何权利；二、在租赁合同期满后，我院对8号楼进行装修的投资部分无需贵公司补偿，我院对8号楼所增加的不可移动的附属设施无偿归贵公司所有，我院对此不主张任何权利。租赁期满后，在同等条件下，我院有优先续租权。”
2016年4月29日，肿瘤医院（甲方）与天宜公司（乙方）签订《合作协议》，约定，甲乙双方就设立北京肿瘤医院乳腺癌预防治疗中心事宜，达成协议；医疗场所19号院（房屋平面图见本协议附件1）。该房屋产权人为中铁集团，受托单位为五棵松饭店，目前使用人为天宜公司（租赁标的物的产权证书见本协议附件2，产权人委托书见本协议附件3，使用人的租赁合同见本协议附件4）。房屋建筑面积6788.08平方米，包括六层医院大楼5500平方米，一层行政办公楼410.8平方米，二层会议室350平方米，食堂527.28平方米。该租赁标的物产权方提供产权证明及委托书，受托方出具关于房屋租赁合同的说明（见本协议附件5），同意天宜公司在约定租期内（至2026年12月31日止）将标的物转租于甲方设立医疗经营场所。双方于2014年1月28日签署的原《房屋租赁协议》终止。经产权人委托单位（五棵松饭店）授权，乙方将租赁标的物转租予甲方，租期十年，自2016年1月1日起，至2025年12月31日止。租赁期满，双方根据实际需要以及房屋的客观权属情况协商确定是否继续租赁。租赁标的物租金为1000万元每年，第一年度租金于合同签订后十五日内支付，此后甲方于每年2月28日前支付当年度租金（因甲方支付本项目租金需获得行政主管部门审批，故具体支付时间以甲方行政主管部门审批时间为准）。自第二个租赁年度起，经双方协商一致，以后每年租金增加2.55%（详细金额见附件6。）另，天宜公司与肿瘤医院于2014年1月28日曾签署的《房屋租赁协议》约定租赁标的物19号院六层独栋含楼前使用院落（附平面图）共9000平方米，租赁期限十年，自2014年1月25日起至2024年1月24日止。
天宜公司向肿瘤医院提供了上述《合作协议》载明的附件4《租房协议书》及附件5《关于房屋租赁合同的说明》。本案中，肿瘤医院向法院提供了《租房协议书》及《关于房屋租赁合同的说明》的复印件，其中《租房协议书》显示，五棵松饭店（甲方）与天宜公司（乙方）约定就19号（原91号）会议楼全楼及该楼前全部空地，甲方将使用权租给乙方使用，租期至2026年12月31日合同期满止，年度租金为803万元。该份协议书上加盖有天宜公司及五棵松饭店的公章，但未载明签订日期；《关于房屋租赁合同的说明》显示内容为五棵松饭店表示其将19号8号楼房屋出租给了天宜公司，其同意天宜公司在房屋租赁周期内转租给肿瘤医院，并同意肿瘤医院在国家相关法律、法规允许范围内对租赁房屋进行装修改造。上述材料中亦加盖有五棵松饭店的公章，但未载明日期。本案庭审中，天宜公司表示上述二份材料原件由其持有，庭后向法院提交，但截至本案判决作出前，天宜公司未向法院提交上述二份材料的原件；五棵松饭店则表示其从未与天宜公司签订过上述《租房协议书》，亦从未出具过《关于房屋租赁合同的说明》。天宜公司另主张其与五棵松饭店达成口头协议五棵松饭店同意其承租涉案房屋及场地至2025年12月31日，但举证不足，五棵松饭店对此亦不予认可。
除本案所涉房屋及场地外，天宜公司与五棵松饭店于2016年另行签订租赁合同，确认天宜公司自五棵松饭店处承租了19号院3号楼3101-3120室、5号楼A座、B座、E103、203室房屋（以下简称副楼房屋），租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年度租金为165万元，支付方式为季度支付，2016年6月28日前支付上半年及第三季度租金1237500元，余款于当年9月25日前交纳。天宜公司如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日租金的千分之三支付滞纳金。
2016年10月26日，五棵松饭店通过北京矩阵律师事务所向天宜公司发出了《律师函》，表示天宜公司欠付租赁房屋2016年租金共计200余万元，要求天宜公司在收到函件之日起10日内支付租金。同日，五棵松饭店向天宜公司发出了《告知函》，表示租赁期限届满后，其将收回天宜公司承租的所有租赁物，不再与天宜公司续签租赁合同，天宜公司于租赁期限届满前腾空租赁物，以便双方进行租赁物交接。
涉案房屋为产权人为中铁集团的房产证中房屋登记表记载的11号楼，为房产证所附房地平面图中最西北角处所标识的建筑。涉案房屋由五棵松饭店出租时最初为三层，后于2000年由金桥公司出资在原二至三层中间加建形成五层，现涉案房屋主体为六层楼，六层之上有肿瘤医院手术室空调、交换机的外部设备所在的“设备层”。天宜公司通过与肿瘤医院签订《合作协议》，将本案涉案房屋及场地与另案诉讼所涉副楼房屋中的部分房屋转租给了肿瘤医院，肿瘤医院支付租金至2017年6月31日。现涉案房屋及场地由肿瘤医院使用。庭审中，天宜公司表示其在手续不全的情况下于2012年装修工程的施工过程中，出资将涉案房屋由五层加建至“七层”。五棵松饭店表示其从未同意天宜公司对涉案房屋进行加建，天宜公司的加建行为没有合法审批手续。天宜公司对于其主张的加建房屋的事实，未向法院提交充分有效证据。
本案庭审中，五棵松饭店与天宜公司确认，本案所涉房屋、场地及另案诉讼所涉的副楼房屋在2016年1月1日（不含当日）之前的租金，天宜公司已经支付完毕；2016年1月1日后，就全部租赁房屋，天宜公司共计向五棵松饭店支付租金1335333.05元，五棵松饭店表示双方并未约定上述款项是支付的本案所涉房屋及场地的租金还是支付的另案所涉副楼房屋的租金，其在本案中将上述款项全部计入副楼房屋租金；天宜公司则表示其曾口头告知五棵松饭店上述款项交纳的是本案所涉房屋及场地的租金。
天宜公司主张其对涉案房屋及场地享有优先续租权，五棵松饭店则表示其收回涉案房屋自用。肿瘤医院抗辩认为依据天宜公司提供的《合作协议》的附件材料，其与天宜公司签订的《合作协议》合法有效，五棵松饭店则否认《合作协议》的附件4《租房协议书》及附件5《关于房屋租赁合同的说明》的真实性，主张《合作协议》超出其与天宜公司之间合同约定的租赁期限的部分应为无效。
另，本案诉讼过程中，经五棵松饭店申请，法院对于天宜公司银行账户中的存款2705771.01元进行了保全，五棵松饭店交纳保全费五千元。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，五棵松饭店、金桥公司、天宜公司的《三方协议书》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《三方协议书》的约定，金桥公司与五棵松饭店签订的房屋租赁合同及补充协议在《三方协议书》生效后均已终止履行，且现金桥公司未实际使用涉案房屋及场地，故五棵松饭店对金桥公司所提相应诉请，缺乏依据，法院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，天宜公司虽抗辩主张其承租涉案房屋及场地的期限应届至2025年，但举证不足，法院对此无法采信。依据天宜公司与五棵松饭店就涉案房屋及场地所签订的《三方协议书》和就副楼房屋所签订的《房屋租赁合同》，天宜公司承租全部租赁房屋的期限均于2016年12月31日届满；天宜公司与肿瘤医院签订的《合作协议》，名为合作，实为租赁，因天宜公司超过其有权租赁期间转租，《合作协议》自2017年1月1日起应为无效。天宜公司主张其经五棵松饭店同意，出资对涉案房屋进行了加建和装修，腾退房屋将造成其损失，然天宜公司就其主张的加建事实，举证不足，且其已通过2013年3月1日的《承诺书》明示放弃装饰装修投资的相应权利，故现天宜公司以上述理由拒绝腾退房屋的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采纳。综上，五棵松饭店要求天宜公司、肿瘤医院腾退涉案房屋及场地、要求天宜公司支付涉案房屋及场地自2017年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，具有事实及法律依据，法院予以支持。但五棵松饭店主张的房屋占有使用费标准过高，法院参考此前租金标准酌情调整为200万元每年。
因五棵松饭店与天宜公司并未约定已付租金对应的租赁物，对于五棵松饭店将已付租金算作另案主张的副楼房屋租金的主张，法院予以确认，但五棵松饭店的上述主张不应有损天宜公司的诉讼利益，结合考虑天宜公司与五棵松饭店就租赁期限问题存在争议的事实，对于五棵松饭店主张的未付租金利息，法院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、第十五条之规定，判决：一、北京天宜乳腺医院有限公司、北京肿瘤医院于本判决生效后一百八十日内将十九号八号楼全楼及楼前场地腾退交还北京五棵松饭店有限公司；二、北京天宜乳腺医院有限公司于本判决生效后七日内向北京五棵松饭店有限公司支付上述房屋及场地自二〇一六年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的租金一百七十五万六千元；三、北京天宜乳腺医院有限公司按照每年二百万元的标准向北京五棵松饭店有限公司支付上述房屋及场地自二〇一七年一月一日起至腾退之日止的占有使用费；四、驳回北京五棵松饭店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，天宜公司提交证据材料用以证明其投入资金进行装修、改扩建的情况。五棵松饭店对该证据的真实性表示无法确认，对关联性不予认可。
本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，五棵松饭店、金桥公司、天宜公司于2011年11月10日签订的《三方协议书》，以及五棵松饭店与天宜公司于2016年签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按照合同约定履行己方义务。
《三方协议书》约定，三方现有合同关系维持至2011年12月31日止，从2012年1月1日起将标的物使用权转租给天宜公司至2016年12月31日止，天宜公司直接向五棵松饭店交纳2012年及以后年度租金。故天宜公司上诉主张金桥公司应承担连带责任，不具有合同和法律依据，对于天宜公司所称一审判决存在主体错误的上诉理由，本院不予采信。
对于五棵松饭店和天宜公司就本案诉争场地形成的租赁合同关系，双方约定的租赁期限均至2016年12月31日止。天宜公司虽称其与五棵松饭店系联建合作关系，且租赁期限延长至2026年12月31日，但并未就此提供证据予以证明，本院对此不予采信。天宜公司超过其有权租赁的期间将诉争房屋转租给肿瘤医院，天宜公司与肿瘤医院之间租期超过部分的约定应属无效。五棵松饭店要求天宜公司和肿瘤医院在合同到期终止后腾退房屋，具有事实和法律依据。天宜公司虽主张己方享有优先续租权，但五棵松饭店称其系收回房屋自用，尚不存在优先续租权的适用问题。天宜公司虽称其在承租期间对于诉争房屋有加建、装修、改扩建行为，终止合同会给其造成损失，但其在一审期间并未就此提出反诉，且不能作为合同到期终止之后其拒绝腾退房屋的理由，本院对其在二审期间提供的证据不予处理。
对于腾退房屋的时间一节，由于合同约定租赁期限至2016年12月31日止，天宜公司对腾退问题应有相应预期，不能仅以现房屋使用人肿瘤医院使用房屋具有社会服务性特点为由拒绝腾退。天宜公司在合同履行期限内欠付的租金，应当按照合同约定标准予以支付。在合同终止之后到腾退房屋之前的占有使用费亦应由天宜公司承担。一审法院判令天宜公司、肿瘤医院腾退交还房屋，天宜公司支付欠付租金和腾退之前的占有使用费，并无不当，本院予以维持。
综上所述，天宜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27673元，由北京天宜乳腺医院有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十三日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸