吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终1225号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司。（以下简称齐齐哈尔镇赉分公司）。注册号：（分）220821000008599。负责人：徐守信，该公司经理。上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司。（以下简称齐齐哈尔公司）。注册号：230XXXXXXXX5816。负责人：赵永志，系该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋福铭，吉林镜鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王云平，汉族，吉林省监狱管理局镇赉分局干警，现住镇赉县。委托诉讼代理人：孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2016）吉0821民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人委托诉讼代理人蒋福铭、被上诉人委托诉讼代理人孙丹阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。齐齐哈尔镇赉分公司、齐齐哈尔公司上诉请求：撤销原判。发回重审。事实和理由：一、原审应当追加施工单位大林建筑有限公司和开发企业白城顺达房地产开发有限公司参加本案诉讼。二、原审不准予上诉人重新鉴定，不符合本案事实。三、双方售楼合同不能解除。四、原审判决上诉人返还被上诉人184999.97元全部购楼款是不成立的。被上诉人只交首付65000元，在银行贷120000元，而且贷款还没有全部结清。所以，房屋是银行的抵押物，被上诉人不清偿贷款是不能擅自处分抵押物的。王运平辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。王云平在一审诉讼请求：1、要求解除与齐齐哈尔镇赉分公司签订的《商品房销售合同》；2、要求齐齐哈尔镇赉分公司立即返还购房款190640元及利息（自2012年2月20日起算至给付完毕之日止）；3、要求齐齐哈尔镇赉分公司赔偿涉案房屋涨价的损失76256元【（2800元—2000元）/平方米×95.32平方米】；按揭贷款利息损失48809.11元，装修损失85000元，共计210065.11元，后变更为188245.11元；4、要求齐齐哈尔镇赉分公司赔偿王云平办理房屋入住手续及房屋产权证等产生的各项损失共计15796.86元（契税、印花税2788.5元，土地使用证费200元，房产证费用4535.36元，住宅安装水表费用603元，住宅安装电表费用900元，安装燃气费用2200元，有线电视安装费1020元，住宅房屋维修基金3550元）；5、要求齐齐哈尔镇赉分公司承担鉴定费3000元，后变更为5000元。以上总计399681.97元，要求齐齐哈尔公司与齐齐哈尔镇赉分公司共同承担上述给付责任。事实与理由：2012年2月20日，王云平与齐齐哈尔镇赉分公司签订了《商品房销售合同》，齐齐哈尔镇赉分公司将其开发的镇赉县儒雅小区六号楼3单元401室出售给王云平，该房屋建筑面积为95.32平方米，单价为每平方米2000元，总价款为190640元，王云平于合同签订之日给付首付款60640元，余款130000元以按揭方式给付；齐齐哈尔镇赉分公司向王云平交付了房屋，王云平交付了房屋入住产生的一些相关费用。2014年初，王云平居住的房屋主墙、主梁开始出现裂缝且逐渐扩大，一直在继续，已经严重影响了居住和使用。2015年王云平与其他业主向相关部门反映，但未给予解决。故王云平诉至法院，要求解除商品房买卖合同，并要求齐齐哈尔公司与齐齐哈尔镇赉分公司共同赔偿各项损失。原审法院认定事实如下：2012年2月20日，王云平与齐齐哈尔镇赉分公司签订了《商品房销售合同》及补充条款，齐齐哈尔镇赉分公司将其开发的镇赉县儒雅小区六号楼3单元401室出售给王云平，该房屋建筑面积为95.32平方米，单价为每平方米2000元，总价款为190640元，首付60640元，贷款130000元。房屋交付后，王云平办理房屋入住手续及房屋产权证等产生的各项费用共计188245.11元（契税、印花税2788.5元，土地使用证200元，房产证费用4535.36元，住宅安装水表费用603元，住宅安装电表费用900元，安装燃气费用2200元，有线电视安装费1020元，住宅房屋维修基金3550元）。2014年初，王云平居住的房屋主墙、主梁开始出现裂缝且逐渐扩大。吉林建大建筑工程检测有限责任公司出具的司法鉴定意见书认定，本案涉案房屋主体结构质量不合格，房屋墙体裂缝、瓷砖开裂、玻璃破损、地面有轻度下沉，已经影响了正常居住使用。经白城市守信价格评估有限责任公司评估，王云平因装修该房屋产生的费用为63180元。原审法院综合评判如下：一、王云平与齐齐哈尔镇赉分公司签订的《商品房销售合同》依法应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”本案中，涉案房屋交付使用后，经鉴定，房屋主体结构质量不合格，导致房屋墙体裂缝、瓷砖开裂、玻璃破损、地面有轻度下沉，已经影响了正常居住使用。故依据上述法律规定，本院对王云平要求解除与齐齐哈尔镇赉分公司签订的《商品房销售合同》的诉求予以支持。二、齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司应共同赔偿王云平因解除房屋买卖合同产生的相关损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一款第五项规定：“民事诉讼法第48条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立的并领取营业执照的法人的分支机构。”因双方签订的合同解除，王云平有权要求出卖方赔偿己方所产生的损失。而《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”依据上述规定，齐齐哈尔镇赉分公司虽不具有法人资格，因其依法设立并领取营业执照，故其可作为本案民事诉讼的当事人。因此，齐齐哈尔镇赉分公司与齐齐哈尔公司应共同承担王云平的赔偿责任。三、齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司应给付王云平的赔偿项目及数额。1、返还王云平购房款190640元；2、装修损失63180元；3、办理房屋入住手续及房屋产权证等产生相关费用：包括契税、印花税2788.5元，土地使用证200元，房产证费用4535.36元，住宅安装水表费用603元，住宅安装电表费用900元，安装燃气费用2200元，有线电视安装费1020元，住宅房屋维修基金3550元，以上共计15796.86元；4、关于购房款190640元的利息。因王云平对本案涉案房屋是以按揭贷款的方式购买，其并未支付全部购房款，仅付首付款60640元，故应以60640元作为本金，自2012年2月20日起按年利率6%计算其利息损失。5、鉴定费：5000元；6、房屋按揭贷款的利息，本院认为应以王云平实际向银行支付的数额为准。7、关于王云平主张的涉案房屋涨价的损失，因其未提供证据证实，故本院对其该项诉求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王云平与齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、镇赉分公司签订的《商品房销售合同》予以解除；二、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即返还王云平购楼款190640元，并以60640元为本金，自2012年2月20日起至190640元付清时止按年利率6%给付王云平利息；三、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即赔偿王云平装修损失、鉴定费及其已支付的契税、印花税、土地使用证、房产证费用、住宅安装水表费用、住宅安装电表费用、安装燃气费用、有线电视安装费、住宅房屋维修基金，共计83976.86元；四、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔市五洲房地产开发有限责任公司镇赉分公司于本判决生效后立即给付王云平因按揭贷款产生的利息（以其实际向银行支付的为准）；五、驳回王云平的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人出示镇赉县人民政府出具的信访意见书复印件。证明：1、体现出上诉人对涉案5号楼墙体裂缝石膏饼加固处理后，仍出现再次扩张，进一步说明涉案房屋已不适宜加固维修。2、通过信访并未解决墙体裂缝的持续发展，没有解决被上诉人的诉求。3、意见书中明确阐述了涉案房屋质量不合格的原因。上诉人质证称，1、意见书不是新证据，一审时已经存在，被上诉人没有向一审法院提供。2、该证据说明政府解决问题时通过吉林省最权威的质检部门的质检，涉案房屋可以通过加固解决问题。本院经评议认为，该份证据和本案没有关联，不予采信。本院在二审查明事实与一审基本相同。综合证据分析，结合本案事实。本院认为，首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定提出证据证明存在下列情形之一的人民法院应予准许（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司上诉认为原审法院委托吉林建大建筑工程检测有限公司作出的司法鉴定意见书存在严重问题，原审法院应准许重新鉴定，因为该鉴定意见书是依据其委托吉林省建筑工程质量检测中心作出的检测报告作出的。经本院审查，由齐齐哈尔镇赉分公司委托，吉林省建筑工程质量检测中心于2015年10月10日作出的检测报告，鉴定的项目为墙体裂缝鉴定，分析了王云平居住楼房墙体裂缝产生的原因，并对解决办法提出了建议。而原审法院委托吉林建大建筑工程检测有限公司作出的司法鉴定，是对房屋地基基础和主体结构质量是否合格进行鉴定，虽然采用了前一个鉴定报告的部分勘验内容，但两个鉴定的内容、目的均不同。故得出的结论亦不同，两个鉴定之间并不存在冲突。齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司上诉要求对工程质量和装修损失重新鉴定，但其申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条相关规定，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”经鉴定，争议房屋的主体质量不合格，故原审法院判决解除双方当事人的房屋买卖合同并赔偿相关损失是正确的。其次，关于本案是否遗漏诉讼主体问题，因本案为房屋买卖合同纠纷，依照合同相对性原则，齐齐哈尔镇赉分公司为房屋出卖人，买受人向其主张权利是正确的。至于齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司认为工程施工单位大林建筑有限公司水泥比例不够，导致工程质量不合格。和另一开发企业白城顺达房地产开发有限公司将基础压在本案争议楼房的基础上，导致楼房出现裂缝。其主张与本案系两个法律关系，齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司可另行主张权利。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。程序合法。齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司的上诉理由因无充分证据证实，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7295.00元由齐齐哈尔公司、齐齐哈尔镇赉分公司承担。本判决为终审判决。审判长  黄学军审判员  王天立审判员  杨剑虹二〇一七年十月三十日书记员  姜孟雪