广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终805号
上诉人（一审被告）：张如意，男，1984年4月15日出生，汉族，住玉林市。
委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：梁道明，男，1952年7月5日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：陈日榕，广西玉洲律师事务所律师。
一审被告：玉城街道新民企管会第四组集体经济理事会，住所地广西玉林市玉州区新民社区。
法定代表人：陈永源，理事长。
委托诉讼代理人：范德普，广西三益律师事务所律师。
一审第三人：广西宁铁工程有限责任公司，住所地广西南宁市衡阳西路30号。
法定代表人：陈正军，总经理。
委托诉讼代理人：温朝苑，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：丘祥明，男，该公司经营部主任。
一审第三人：玉林市玉州区新民小学，住所地玉林市玉州区玉城街道新民社区江玄路***号。
法定代表人：欧现，校长。
委托诉讼代理人：庞浩武，男，该校教师。
上诉人张如意因与被上诉人梁道明、一审被告玉城街道新民企管会第四组集体经济理事会（以下简称经济理事会）、一审第三人广西宁铁工程有限责任公司（以下简称宁铁公司）、一审第三人玉林市玉州区新民小学（以下简称新民小学）租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张如意的委托诉讼代理人姚国、被上诉人梁道明及其委托诉讼代理人陈日榕、一审被告经济理事会的法定代表人陈永源及其委托诉讼代理人范德普、一审第三人宁铁公司的委托诉讼代理人温朝苑和丘祥明、一审第三人新民小学的委托诉讼代理人庞浩武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张如意上诉请求：撤销一审判决第一项，本案诉讼费用由梁道明承担。事实和理由：本案所出租的商铺产权存在争议，且房屋租赁到期后双方没有再签订合同，一审法院判决支付租金到2016年6月1日是错误的。
梁道明辩称，租赁合同到期后，上诉人张如意还一直在使用所租赁的商铺，一审判决其支付租金是正确的。另外，一审判决认定梁道明与宁铁公司签订的土地租赁合同租期为2015年7月1日至2016年6月30日有误，应为从2015年7月1日至2016年12月31日止。并且一审判决对其诉讼请求认定有遗漏，请求驳回上诉，维持原判外，加判张如意支付2016年6月至最后租用日的租金。
一审被告经济理事会述称，同意上诉人张如意的上诉请求和理由。
一审第三人宁铁公司述称，同意被上诉人梁道明的答辩意见。
一审第三人新民小学述称，同意被上诉人梁道明的答辩意见。
梁道明向一审法院起诉请求：1、确认经济理事会与张如意2016年4月27日签订的《出租合同》无效；2、判令经济理事会与张如意连带支付拖欠的租金，租金从2015年10月5日起暂计至2016年6月5日为128000元，应计至实际付清租金之日止；3、判令经济理事会与张如意连带支付逾期付款的违约金，按照造成实际租金损失的30%计算，违约金从2015年10月5日起至2016年6月5日为38400元；4、本案诉讼费用由经济理事会与张如意共同承担。在一审诉讼中，梁道明向一审法院申请放弃第1项诉讼请求。
一审法院认定事实：2006年7月1日，梁道明与柳州铁路局玉林土地管理所签订《临时占用铁路用地协议书》，由柳州铁路局玉林土地管理所将铁路黎湛线玉林站自K139公里505公尺至139公尺共550平方米的土地出租给梁道明使用，租赁期限2年，从2006年7月1日起至2008年6月30日止，年租金为19800元。期间，上述租赁土地的管理部门变更为南宁铁路土地利用综合服务部。2008年7月1日，上述协议期满后，梁道明与南宁铁路土地利用综合服务部签订《财产租赁合同》，租赁期限2年，从2008年7月1日起至2010年6月30日止，年租金为19800元。合同对租赁的土地的位置修正为黎湛线K139+505至560下行左侧23M。合同期满后，双方又续签了3年合同。期间，上述租赁土地的管理部门变更为广西南宁宁铁房屋场地租赁有限公司。2013年7月1日合同期满后，梁道明与广西南宁宁铁房屋场地租赁有限公司签订《铁路用地租赁合同书》续租上述土地，期限为一年。2014年7月1日合同期满后双方又续签一年的租赁合同。期间，上述租赁土地的管理部门变更为广西宁铁工程有限责任公司，即上述所称的宁铁公司。2015年7月1日，梁道明与宁铁公司签订《租赁合同》，由宁铁公司将位于黎湛线K139+505至560下行左侧的550平方米场地租赁给梁道明使用，租赁期限1年，从2015年7月1日起至2016年6月30日止。2006年10月26日，梁道明与新民小学签订《场地租赁合同》，约定由新民小学将与上述租赁土地毗邻的工业品正门对面的168平方米空地出租给梁道明使用，租赁期限为13年。梁道明在与上述两部门签订租赁合同后，一直按照合同的约定支付租金至今。
梁道明在租赁上述的两块土地后，出资进行了平整，并在地上建造了一层商铺共16间。2013年4月5日，梁道明与张如意签订《房屋租赁合同》，约定由梁道明将上述16间铺面中的3间（即玉林市玉州区人民政府调解处理土地山林水利纠纷办公室作出的《关于测绘铁路仁东站到玉林站区间（玉林市工业品市场对面）黎湛线K139+505至560下行左侧铁路用地与地方用地的界线告知书》附图中的①②③间）出租给张如意经营使用。租期从2013年4月5日起至2016年4月5日止，共3年，每月租金16000元，每半年支付一次，逾期每日加收10%的违约金。张如意在合同签订后，在铺面挂牌成立“明朗电动工具商行”，经营电动工具、焊接设备等。在经营过程中，因经济理事会对上述铺面所在的土地主张使用权而与梁道明产生争议且至今无法协商解决，铺面门口被人堆放大量泥土，导致张如意在2015年6月至11月期间有四个月时间不能正常使用上述铺面。铺面的租金，张如意已支付到2015年10月5日，其主张这四个月由于不得使用铺面，已支付的租金应抵扣以后的租金或由梁道明返还给其。在此之后，张如意继续使用上述铺面但再未支付过租金给梁道明。为此，梁道明向一审法起诉，要求张如意和经济理事会支付拖欠租金并支付逾期付款违约金。
另查明，为了划清铁路用地和地方用地的界线，根据经济理事会、南宁铁路局玉林土地管理所、新民小学和梁道明的要求，玉林市玉州区人民政府调解处理土地山林水利纠纷办公室委托玉林市国土资源规划测绘信息院对上述争议土地的界线进行测绘，并依据上述单位作出的测绘图于2016年12月20日作出《关于测绘铁路仁东站到玉林站区间（玉林市工业品市场对面）黎湛线K139+505至560下行左侧铁路用地与地方用地的界线告知书》，明确了铁路用地和地方用地的界限，分清了经济理事会、新民小学和南宁铁路局的土地权属界线。梁道明所建造的上述16间铺面全部处在其租赁新民小学和宁铁公司的土地上。
一审法院认为，梁梁道明与张如意于2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。另外，上述铺面所在土地经政府部门委托测绘院测绘，已明确系处在梁道明租赁铁路用地和新民小学用地的范围内，梁道明享有合法使用权，故其要求张如意支付从2015年10月5日起至2016年6月5日的租金合法有据，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。”的规定，张如意主张其已支付但不得使用铺面的四个月时间的租金往后扣除有理，应予以采纳。截止至2016年6月5日，张如意应支付给梁道明的租金为64000元（128000-16000×4）。由于上述铺面在使用期间产生权属争议，曾一度导致张如意不得正常使用，为减少损失，其主张待铺面的权属确定后再视情况缴纳租金的抗辩理由成立，其行为不能认定为违约，故梁道明请求张如意支付逾期付款违约金没有事实依据，不予支持。由于经济理事会并非租赁合同的一方当事人，也没有使用上述铺面，梁道明要求其与张如意连带支付租金的主张，没有法律依据，应予以驳回。因上述《告知书》及附图已明确了各方用地的界限，梁道明在诉讼中向本院申请对租赁场地的现状及使用的四至范围进行现场勘验已无必要。鉴于梁道明已放弃其诉请第一项，一审法院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、张如意于本案判决生效之日起十日内支付从2015年10月5日起至2016年6月5日止共八个月的租金64000元给梁道明；二、驳回梁道明其他的诉讼请求。案件受理费3628元（梁道明已预交），由张如意负担1395元，梁道明负担2233元。
二审中，梁道明提交了如下证据：1、梁道明与宁铁公司2017年1月1日签订的租赁合同两份及缴纳租金的银行转账凭证，欲证明梁道明与宁铁公司的租赁合同到期后，双方续签了租赁合同，租期到2019年12月31日，有能力履行本案的租赁合同。2、缴纳水电费的打印清单，证实梁道明一直管理所出租的铺面。
张如意经质证认为，所出租的铺面存在争议是事实，上述证据的真实性、合法性和关联性由法院认定。
经济理事会对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性不予确认，如果真的签订有租赁合同也与本案无关，因为一份是租赁门面，一份是租赁房屋，而梁道明一直主张铺面是其自己建的。且该房屋所在的土地存在争议，双方签订的租赁合同也是无效的。对转账凭证的真实性了不予确认。对证据2，清单上没有写明是缴纳哪里的水电费，无法证明是交涉案铺面的水电费。
宁铁公司经质证认为，梁道明提供的证据是真实有效的，租金也收到了。
新民小学经质证认为，上述证据是梁道明与宁铁公司之间的事情，其效力由法院来认定。
本院认为，对梁道明提交的上述证据，其真实性可以确认，因与本案的租赁纠纷的发生过程有一定的关联性，本院作为定案的参考依据。
其他各方当事人均没有提交新证据。
二审庭审中，本院出示了一审法院收集的证据《关于测绘铁路仁东站到玉林站区间（玉林市工业品市场对面）黎湛线K139+505至560下行左侧铁路用地与地方用地的界线告知书》及附图给各方当事人进行补充质证。张如意经质证认为，其真实性、合法性和关联性由法院认定。理事会认为，该证据不具有法律效力。梁道明、宁铁公司和新民小学认为该证据是真实、合法、有效的。本院认为，该证据是为了划清铁路用地和地方用地的界线，应经济理事会、南宁铁路局玉林土地管理所、新民小学和梁道明的要求，玉林市玉州区人民政府调解处理土地山林水利纠纷办公室委托专业测绘机构玉林市国土资源规划测绘信息院对上述争议土地的界线进行测绘后作出的，能够证实梁道明所建造的上述16间铺面全部处在其租赁新民小学和宁铁公司的土地上，一审采信并无不当。
本院经审理查明，一审判决认定的事实除了认定梁道明与宁铁公司于2015年7月1日签订的租赁合同的租期“2016年6月30日”有误，应为“2016年12月31日”外，其他事实属实，本院予以确认。
本院另查明，梁道明取得宁铁公司和新民小学出租的土地使用权后，于2006年在该土地上建设了涉案的出租房屋，但没有办理建设工程规划许可证或经有关部门批准。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，梁道明未能提交所出租房屋相应的建设审批手续，其庭审中亦承认出租的房屋没有取得准建手续，故梁道明与张如意于2013年4月5日签订的《房屋租赁合同》无效。但张如意实际使用了所出租的房屋，合同无效后，其应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给梁道明。租赁期限于2016年4月5日届满后，张如意还继续使用租赁的房屋，梁道明也没有提出异议，张如意应当按照原来合同约定的租金标准支付租赁到期后的房屋占有使用费给梁道明。由于所出租的房屋所在土地权属有争议，导致张如意有四个月不能使用该房屋，应扣除该段时间的房屋占有使用费。因此，张如意应支付2015年10月5日至2016年6月5日的房屋占有使用费64000元（16000元/月×8个月-16000元/月×4个月）给梁道明。对于梁道明在答辩中要求加判张如意支付2016年6月至最后租用日的租金的问题，由于其对一审判决未提出上诉，本院二审依法不予进行处理。
综上所述，张如意的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初2119号民事判决；
二、上诉人张如意支付2015年10月5日至2016年6月5日的房屋占有使用费64000元给被上诉人梁道明；
三、驳回被上诉人梁道明的其他诉讼请求。
上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
一审案件受理费3628元（梁道明已预交），由上诉人张如意负担1395元，被上诉人梁道明负担2223元；二审案件受理费1400元，由上诉人张如意负担。
本判决为终审判决。
审判长 梁 坚
审判员 江永胜
审判员 郑燕冰
二〇一七年八月十日
书记员 卢丽娟