上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终7011号
上诉人（原审被告）：上海南鑫百货商店，住所地中国（上海）自由贸易试验区南码头路***号。
法定代表人：卢达高，店长。
委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海环境实业有限公司，住所地上海市普陀区西谈家渡路69号1幢4楼。
法定代表人：梁超，董事长。
委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邹红黎，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海溶剂厂，住所地上海市浦东新区西三里桥路*号。
法定代表人：郭忠德，厂长。
委托诉讼代理人：冯顺奎，男，该公司工作人员。
上诉人上海南鑫百货商店（以下简称南鑫百货）因与被上诉人上海环境实业有限公司（以下简称环境实业公司）、上海溶剂厂（以下简称溶剂厂）确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南鑫百货上诉请求，撤销原审判决，改判驳回环境实业公司原审诉讼请求。事实和理由：南鑫百货是善意第三人，不知道环境实业公司与溶剂厂的关系，仅知道上海市浦东新区XX路XX号XX层商铺房屋（以下简称系争房屋）处于租赁状态，没有纠纷。2014年产权变更登记后，环境实业公司没有向我们主张权利，也没有向我们告知其是房屋权利人。南鑫百货不存在拖欠租金情况。环境实业公司、溶剂厂存在过错，根据买卖不破租赁原则，应当保护我们的权利。
环境实业公司辩称，环境实业公司在2014年10月取得系争房屋产权。系争房屋是案外人出租给南鑫百货的，溶剂厂与南鑫百货签订租赁合同时，案外人已经注销。南鑫百货承认在签订租赁合同时没有要求溶剂厂出具产权证明，故南鑫百货知道溶剂厂无权出租，南鑫百货不构成善意第三人。2016年4月，环境实业公司去收取房屋，才知道被出租了。溶剂厂签订租赁合同时已经不是产权人，也没有通知南鑫百货，溶剂厂无权处分，租赁合同无效。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
溶剂厂辩称，溶剂厂与南鑫百货的租赁合同有效，系争房屋一直没有交付给环境实业公司，故环境实业公司的物权是有瑕疵的。同意南鑫百货的上诉请求及理由。
环境实业公司向一审法院起诉请求：1、确认溶剂厂、南鑫百货于2016年4月26日签订的房屋租赁合同无效；2、南鑫百货从上海市浦东新区XX路XX号房屋迁出。
一审法院认定事实：2009年溶剂厂与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）、中蓝建设工程局、中国XX公司、上海B有限公司等的合作开发纠纷由本院受理[案号：（2009）沪一中民二（民）初字第27号]。该案审理中，A公司提出反诉。2012年12月14日，本院作出一审判决。2013年2月8日，甲方[包括溶剂厂及案外人中蓝建设工程局、中国XX公司、上海B有限公司]与乙方（A公司、上海XX股份有限公司）达成和解协议，甲方同意提供包括坐落于上海市XX路XX号金谷商厦房产一层、一层半、三层、车库（总面积为4,190.73平方米）等在内的四处房产用于抵偿债务，其中约定“甲方负责将作价房产的产权变更至乙方或其指定的第三方名下，……，甲方于2013年6月30日前完成上海金谷商厦房地产过户手续。2014年10月13日,系争房屋转移登记至环境实业公司名下。2016年4月26日,溶剂厂（甲方）与南鑫百货（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定为：甲方同意将现有乙方正在使用的位于上海市（浦东新区）南码头218号商场整体建筑面积1,198平方米房屋继续出租给乙方使用；租赁期限共三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。2016年6月20日环境实业公司向南鑫百货发出了《律师函》，告知南鑫百货系争房屋属环境实业公司所有，并限期南鑫百货搬离系争房屋。
一审法院另查明，南鑫百货为个人独资企业，原投资人为案外人陈某。2012年3月27日,案外人邵某受让了陈某在南鑫百货的所有权。2014年12月17日，现南鑫百货案的法定代表人卢达高成为投资人。2007年，陈某与上海XX公司就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期为2007年6月1日至2012年5月31日，2011年4月26日陈某与上海XX公司就系争房屋又签订了《房屋租赁合同》，租期为2011年5月1日至2016年4月30日。上海XX公司为全民所有制企业，于2015年2月18日被注销，主管单位为溶剂厂。2016年5月6日，环境实业公司补交了2014年10月14日至2015年7月30日期间的物业管理费。
一审审理中，环境实业公司认为根据系争房屋的房地产权证及房地产登记信息，环境实业公司自2014年10月为系争房屋的合法产权人。2016年4月26日溶剂厂、南鑫百货签订的租赁合同没有征得环境实业公司的许可，在没有获得环境实业公司同意或者认可的情况下，溶剂厂擅自向南鑫百货出租房屋的行为，是无权处分行为，根据合同法第51条、52条、58条的规定，溶剂厂、南鑫百货签署的租赁合同无效，故要求法院确认溶剂厂与南鑫百货于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》无效，同时南鑫百货应当将租赁的系争房屋返还给环境实业公司。
溶剂厂则认为系争房屋没有实体交付，环境实业公司没有接收房屋，溶剂厂享有对房屋的占有权，不动产的交付包括实体交付和产权交付，实体交付没有完成，环境实业公司对该房产没有完整的权利。系争房屋从历史上看一直处于出租中，合同应当继续有效，如环境实业公司现在想要接收房屋的话，也应当接收溶剂厂、南鑫百货签订的租赁合同，溶剂厂、南鑫百货签订的租赁合同合法有效。
南鑫百货认为，南鑫百货现在的投资人于2014年12月8日从上家处受让南鑫百货时也了解到租赁房屋一直处于租赁状态，无纠纷。对环境实业公司与溶剂厂之间的情况不知情，环境实业公司成为系争房屋产权人，从未向南鑫百货主张权利。在前一份租赁合同到期后，环境实业公司也没有及时告知南鑫百货其才是租赁房屋的产权人。南鑫百货现在的投资人在续签合同时也尽到了注意义务，履约过程中，均按期支付了租金。南鑫百货在本案中是善意第三人，且根据买卖不破租赁的原则，无论环境实业公司与溶剂厂之间的纠纷如何，也应当保护南鑫百货的权益，认定租赁合同有效。
一审法院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。当系争房屋转移登记于环境实业公司名下时，作为原权利人的溶剂厂就应当知道其尚失了系争房屋的物权。因该物权上尚有未到期的租赁关系，所以环境实业公司没有要求实物交付并不是怠于接收物权。建立租赁关系时，出租人应当享有租赁物的所有权。溶剂厂在无环境实业公司授权的情况下就系争该房屋与南鑫百货签订租赁合同的行为应属无权处分。建立租赁关系时，了解租赁房屋的权属是承租人应尽的审慎义务，南鑫百货未经核实就与非权利人的溶剂厂签订租赁合同，自身存有过错，不属于善意取得，因环境实业公司未对溶剂厂、南鑫百货间签订租赁合同行为进行追认，故溶剂厂、南鑫百货于2016年4月26日签订《房屋租赁合同》属无效。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，环境实业公司要求南鑫百货返还系争房屋的诉讼请求法院应予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条之规定，于二○一七年四月十日作出判决：一、上海XX厂于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海南鑫百货商店于判决生效之日起三十日内从上海市浦东新区XX路XX号XX层商铺房屋中迁出。案件受理费23,180元，由上海南鑫百货商店、上海溶剂厂各半负担。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，根据各方当事人的诉辩理由，本案争议焦点为：1、南鑫百货与溶剂厂签订的《房屋租赁合同》的效力问题；2、环境实业公司是否有权让南鑫百货从系争房屋中迁出。
一、关于南鑫百货与溶剂厂签订的《房屋租赁合同》的效力问题
2014年10月13日系争房屋已转移登记至环境实业公司名下，环境实业公司成为系争房屋的合法产权人。本院认为，合同是否有效，不是以有拥有房屋所有权为依据，溶剂厂签订租赁合同时非系争房屋产权人并不影响《房屋租赁合同》的效力，故南鑫百货与溶剂厂于2016年4月26日签订的《房屋租赁合同》有效。环境实业公司以南鑫百货在订立租赁合同时对系争房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效，不予支持。一审判决《房屋租赁合同》无效有误，应予纠正。
二、环境实业公司是否有权让南鑫百货从系争房屋中迁出
在本案中，在溶剂厂与南鑫百货签订租赁合同之前，系争房屋已转移登记至环境实业公司名下。物权登记是一种公示行为，物权一旦公示即可发生物权变动和对抗第三人的法律效果，故在后取得租赁权的承租人不能以“买卖不破租赁”对抗在先取得房屋所有权者。南鑫百货提出其是善意承租人、本案适用买卖不破租赁原则的上诉理由不成立。因环境实业公司主张排除妨碍导致南鑫百货与溶剂厂签订的《房屋租赁合同》无法履行，南鑫百货可向溶剂厂主张合同责任。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58488号民事判决第二项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58488号民事判决第一项；
一审案件受理费23,180元，由上海南鑫百货商店、上海溶剂厂各半负担，二审案件受理费人民币23,180元，由上海南鑫百货商店负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 翟从海
审判员 许 军
二〇一七年八月二十八日
书记员 周 益
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》第九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
二、《中华人民共和国物权法》第三十四条
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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