云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第531号
上诉人（原审原告、反诉被告）王土兴，男，1963年2月20日生。
特别授权委托代理人孙丽琼，云南格元律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）蔡吾美（曾用名蔡物美），女，1962年11月18日生。
委托代理人谢登云（系被上诉人表哥），男，1955年12月13日生。特别授权代理。
原审第三人唐伦元，男，1953年11月21日生。
上诉人王土兴与被上诉人蔡吾美及原审第三人唐伦元租赁合同纠纷一案，上诉人王土兴不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月30日受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下法律事实：2006年11月25日，原告王土兴、第三人唐伦元作为甲方、被告蔡吾美作为乙方签订了《租房合同》，由甲方将福昌路100号二楼、三楼及临街铺面一间租给乙方蔡吾美使用。合同约定由被告蔡吾美先垫资修建四楼、五楼，原告王土兴、第三人唐伦元根据被告的出资额，最后减免完止，再收取租金（注：房租免费范围是四楼、五楼）。该合同第六条载明租金的增幅：“甲方跟生产队签合同时是每5年递增一次，现乙方同样按照5年递增一次即租金总金额的5%。”在合同的履行过程中，因原被告对租金的起算时间点和应该纳入抵扣工程款的投资数额存在争议，原告王土兴和第三人唐伦元曾于2012年3月23日向一审法院提起诉讼，经审理，一审法院依法作出的（2012）官民一初字第1231号民事判决书现已生效。判决认定：王土兴、唐伦元出租给蔡吾美的房屋租金起算时间是2007年2月10日，二楼、三楼共12个普通间按每月每间450元的租金标准，至2012年3月共产生租金329400元；因房屋主体工程建盖完毕，内部粉刷、地板铺设及门窗安装好后，房屋即具备使用功能，可以交付给承租方使用，被告对房屋进行开办招待所必要的投入及设备的安装为其经营所需，不应计入房屋建盖成本纳入工程款抵扣租金的范围，也不应成为被告四楼、五楼租期延后起算的理由，故被告应纳入抵扣租金的工程款为加盖四楼、五楼所投资的392629.09元；因此被告出资的工程款抵扣完应付给王土兴、唐伦元自2007年2月10日至2012年3月的房屋租金后，被告尚余6万余元工程款可以抵扣应付租金，而根据《租房合同》的约定，四、五楼12间房屋在工程款抵扣完租金之前是免收租金的。在本次庭审中，被告蔡吾美提交新的证据证实，从2007年7月12日起至2013年7月15日，被告向原告王土兴和第三人唐伦元支付了12笔房屋租金共计327500元，其中原告王土兴收到11笔共计275000元，第三人唐伦元收到1笔共计52500元。具体支付情况如下：一、2007年7月12日和11月3日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2007年3月30日至2008年3月30日房租费5万元（收据号分别是0019503、0033151）；二、2008年3月21日和11月25日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2008年3月31日至2009年3月30日房租费5万元（收据号分别是0019504、0019506）；三、2009年4月13日和9月30日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2009年3月31日至2010年3月30日房租费5万元（收据号分别是0019507、0129921）；四、2010年5月18日和9月29日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付2010年3月31日至2011年3月30日房租费5万元（收据号分别是0559154、0019508）；五、2011年4月9日和5月1日被告分两次、每次2.5万元，共向原告王土兴支付房租费5万元（收据号分别是0129922、0129925）；六、2012年4月7日被告支付王土兴房租费2.5万元（收据号是0129928）；以上11笔房租均有王土兴签字的收据为证。2013年7月15日被告一次性支付给第三人唐伦元2013年4月1日至2014年3月30日房租费52500元（收据号是1023412）。原被告约定招待所经营过程中产生的拉粪排污等费用由原告承担、被告先行垫付，故被告支付租金时的实际支付金额中扣除了垫付的拉粪排污等费用。汇丰招待所四楼、五楼分别有六个标准间，六个普通间。因双方当事人对抵扣房租的金额和计算租金的方式存在争议，原告以工程款已抵扣完，被告应当支付房租为由，诉至一审法院主张请求判令：1.被告支付给原告房屋租金357500元；2.被告支付拖欠租金期间的同期银行利息10000元整；3.由被告承担本案诉讼费。被告认为其所投资的应抵扣的工程款以及已支付的房租尚有剩余，应继续抵扣房租，遂提起反诉，请求：1.驳回反诉被告的诉讼请求；2.反诉原告投资在汇丰招待所的资金，截止至反诉被告起诉时、反诉原告已经支付房租后还剩余的500570元，继续折抵房租；3.诉讼费由反诉被告承担。因双方分歧较大，调解未能达成一致。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助、保密等义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案原、被告和第三人签订的《租房合同》依法成立并生效，受法律保护，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点，一是可用于抵扣房租的工程款和已交房租数额，二是计算、抵扣租金的方式。（2012）官民一初字第1231号民事判决书已认定，被告应纳入抵扣租金的工程款为被告蔡吾美与施工方金天霖第二次签署的《工程结算明细表》载明的392629.09元，其他的投资为被告经营所需，不应计入房屋建盖成本纳入工程款抵扣租金的范围，也不应成为被告租期延后起算的理由，原被告双方应严格执行该生效判决，故对被告在庭审中辩称并反诉称尚有附属工程款190750元可用于抵扣房租的观点，本院不予支持。被告有证据证实其在2007年7月12日至2013年7月15日期间已支付房租327500元，按照合同约定，在工程款抵扣完毕前被告本来不需要交纳租金，故实际已缴纳的房租在工程款抵扣完毕后，可继续用于折抵二、三、四、五楼的房租。本案第二个争议焦点是如何计算和抵扣租金。根据（2012）官民一初字第1231号民事判决书及双方签订的《租房合同》，租金的计算和抵扣可分为两个阶段。第一阶段是从2007年2月10日起至2013年2月9日止，在该阶段被告用392629.09元工程款抵扣二、三楼房屋租金（该工程款抵扣完毕之前，四、五楼免收租金），计算方法如下：从2007年2月10日至2012年2月9日五年期间，二、三楼房屋12个标准间每月应交租金为5400元，共计60个月，总计可抵扣工程款324000元，剩余工程款68629.09元；从2012年2月10日起，按照约定，二、三楼房屋房租增加5%，每月租金增加为5670元，剩余工程款68629.09元可折抵12个月房租，到2013年2月9日基本抵扣完毕，还余589.09元。第二阶段是从2013年2月10日起，被告用已交的327500元房租加589.09元工程款共计328089.09元，折抵二、三、四、五楼产生的租金，计算方法如下：四、五楼房屋从2013年2月10日起计收租金，标准间和普通间各6间，每月房租为5985元（［450元／间×6间＋500元／间×6间］×（1＋5%）=5985元），加上二、三楼每月房租5670元，四层楼每月房租共计11655元，可折抵28个月租金共计326340元，还余1749.09元。也即被告已经向原告及第三人支付了至2015年6月9日的租金。从2015年6月10日起被告需按照《租房合同》约定的方式按期向原告支付租金。原告要求被告支付房屋租金357500元以及同期银行利息10000元整的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告蔡吾美用投资的工程款折抵及款项支付的方式已向原告王土兴及第三人唐伦元支付了至2015年6月9日的租金，余下的1749.09元计入后期已交租金。二、驳回原告王土兴的诉讼请求。三、驳回反诉原告蔡吾美的其他诉讼请求。案件本诉受理费6662元，由原告承担；反诉受理费8806元，由反诉被告承担。
一审判决宣判后，一审原告王土兴不服，向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，依法改判由被上诉人支付上诉人房屋占用费357500元；本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审判决对事实认定错误，在没有查明合同约定的真实意思表示的情况下，错误的计算、判决被上诉人（一审被告）已交二、三楼租金款可继续折扣房屋占用费；二、一审判决认定合同有效，系对合同的效力认定错误。
被上诉人蔡吾美答辩称：一审适用法律正确，认定事实无误，请求维持一审判决。
原审第三人唐伦元陈述称：我与王土兴系联营，双方有约定他来收租金我收水电费。
二审中，上诉人提交其与他人的租赁合同一份，经质证，被上诉人及原审第三人对该合同的真实性无异议，但被上诉人认为该证据与本案无关。本院认为，该份证据的真实性已经各方当事人确认，对该份证据的真实性本院予以认可。
经审理，二审查明的主要案件事实与一审一致，本院对一审认定的案件事实予以确认。
本案二审争议焦点为：一、本案中计算、抵扣、减免租金的方式？二、本案所涉《租房合同》的效力？
针对第一个争议焦点，本院认为，（2012）官民一初字第1231号民事判决书已经对该部分事实作出认定，且该民事判决已经生效，故若上诉人对该部分存在异议，应该通过其他途径进行救济，在该民事判决生效的期间，上诉人的该上诉理由不能成立。
针对第二个争议焦点，本院认为，本案属于农村建房，且本案所涉房屋的加盖得到了房屋所在地村委会的同意，故上诉人认为本案中所涉房屋因没有取得房屋建盖手续而导致租赁合同无效的理由是没有法律依据的，上诉人的该上诉理由亦不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果并无不当，本院对原判结果予以维持。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6662元，由上诉人王土兴承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 起 俊
代理审判员 熊梓旭
代理审判员 杜明豫
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 马 娜