江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终2945号
上诉人（原审被告）：杨宝扣，男，1954年12月5日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：吴雪峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪祖兴，男，1963年7月21日生，汉族，住苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：周大伟，江苏久顺律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周静芬，江苏久顺律师事务所实习律师。
上诉人杨宝扣因与被上诉人汪祖兴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
杨宝扣上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审，案件受理费由汪祖兴承担。事实和理由：一、一审程序违法，超过三个月未转为普通程序，未追加苏州高新区横塘街道房屋征收与补偿办公室作为第三人参加诉讼，未对汪祖兴户口簿进行质证。二、汪祖兴不具备本案诉讼主体资格，涉案房屋产权人为殷杏珍，其诉讼要求我方迁出房屋及支付房屋使用费没有依据。涉案房屋在租赁期内已被列入拆迁范围并开始实施拆迁，一审有关已过6个月的组织实施期并据此认定不存在拆迁明显自相矛盾。汪祖兴不配合我方对损失进行确认并评估，也不配合拆迁部门办理协议拆迁手续，故房屋在此期间未能签订拆迁协议，文件只是载明在6个月内事实拆迁，并未说在6个月内拆迁完毕，更不是说6个月内未实施完毕未拆迁房屋就不再实施拆迁。三、涉案房屋在租赁期内涉及拆迁，我方依法享有相应的拆迁补偿权益。汪祖兴对我方依法享有的安置补偿金额不予确认，也不配合拆迁部门确认我方补偿范围及金额，在这种情况下，我方有权继续占有房屋直至相关补偿的确认，且在此期间无需支付房屋使用费。我方认为汪祖兴有先与我方确认补偿数额的义务，在确认补偿后我方才有迁出房屋的义务。
汪祖兴辩称：服从原审判决。
汪祖兴向一审法院起诉请求：1、杨宝扣迁出苏州市高新区横塘石湖二区38号；2、杨宝扣支付自2016年5月19日至实际迁出之日止的房屋使用费（每年16万元）；3、本案诉讼费由杨宝扣承担。
一审法院认定事实：苏州市石湖二区38号房屋系汪祖兴自建房屋，于2003年1月2日办理房屋产权登记手续，房屋登记所有权人为其妻子殷杏珍（汪祖兴与妻子殷杏珍于2002年3月11日登记结婚），登记建筑面积为788.16平方米。
2006年3月18日，杨宝扣为开设浴场需要向汪祖兴租赁上述房屋，并签订《房屋租赁协议》一份，约定杨宝扣承租上述房屋，面积约800平方米，租赁期间为2006年5月8日起至2011年5月18日止，租金每年12万元。合同签订后，汪祖兴向杨宝扣交付了房屋，杨宝扣告也对承租房屋进行了装修，后用来经营苏州市高新区石湖湾休闲浴场。
上述合同到期后，双方续签《房屋租赁合同》一份，租赁期间约定为2011年5月17日至2016年5月17日，租金每年16万元，每年提前十天一次性支付。
因合同到期后，双方未达成续租意向，杨宝扣也未交还租赁房屋，2016年5月23日，汪祖兴委托江苏久顺律师事务所周大伟律师向杨宝扣发送《律师公函》一份，邮寄地址为苏州市高新区横塘石湖二区38号，内容如下：现双方租期已经届满，请你方在接到本律师函之日起3日内搬离苏州市石湖二区38号房屋并交付房屋使用费。该函件因杨宝扣拒收而退回。
后因杨宝扣一直未搬离租赁房屋，故汪祖兴诉至法院。
另查明，诉讼中，杨宝扣为证明租赁房屋在租赁期内遇拆迁的事实，提供以下证据：1、横塘街道房屋征收与补偿办公室《告知书》一份，证明横塘老街改造（四期）项目鸿运路北文化路东地块和鸿运路南吴越路西及昌普路延伸地块的房屋协议搬迁工作自2016年1月20日已启动；2、苏高新管【2016】58号文件，证明苏州高新区管委会同意对上述地块上房屋实施协议搬迁，另外协议搬迁应自2016年3月31日起6个月内组织实施。对此，汪祖兴不予认可，并认为涉案房屋不在拆迁范围内。
上述事实由房屋租赁合同、房屋租赁协议，房产证、结婚证、律师函、邮寄凭证、告知书以及庭审笔录等予以证实。
一审法院认为，双方签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。本案中，由于最后一期《房屋租赁合同》已到期，且双方至今未签订任何续租合同也未达成任何续租之合意，因此，对于汪祖兴要求杨宝扣搬出租赁房屋并交付给汪祖兴的诉讼请求，一审法院予以支持。至于汪祖兴要求杨宝扣支付房屋使用费的诉请，一审法院认为，合同租赁期限届满后，汪祖兴即以发送律师函的方式表达了不再续租的意思表示，并要求接函后3日内搬离交付房屋，现杨宝扣拒不搬离承租房屋的行为己构成违约，应就占有房屋期间给汪祖兴造成的损失承担相应的赔偿责任，现汪祖兴按照原租金即16万元/年向杨宝扣主张房屋使用费于法有据，一审法院予以支持。
至于杨宝扣辩称的汪祖兴不是涉案房屋的产权人，不具备原告主体资格的意见，一审法院认为，一方面，涉案房屋为汪祖兴夫妻两人自建房屋，产权登记亦在两人夫妻关系存续期间，故汪祖兴为涉案房屋共有人，另一方面，租赁合同签订方亦为汪祖兴，汪祖兴系合同相对方，故其当然具备本案原告主体资格。至于其提出的在租赁期，租赁房屋遇拆迁，杨宝扣应当享受拆迁相关补偿之意见，一审法院认为，一方面，相关的政府文件仅告知启动房屋协议搬迁工作，其法律意义区别与动迁令；另一方面，涉案租赁房屋至今也未启动协议搬迁工作，且根据上述文件规定，也已过6个月的组织实施期，故杨宝扣的上述意见缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、杨宝扣于本判决生效之日起三十日内搬出苏州市高新区横塘石湖二区38号房屋并交付汪祖兴。二、杨宝扣于本判决生效之日起十日内支付汪祖兴房屋使用费（计算方式：自2016年5月19日起至实际交还房屋之日止，标准按16万元/年计算）。如采用转账方式支付，请汇入汪祖兴指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：54×××24。案件受理费2380元，减半收取1190元，由杨宝扣负担。
二审经审理查明的事实与一审法院一致。
二审中，汪祖兴陈述拆迁部门没有通知其房屋需要拆迁。
本院认为，汪祖兴与杨宝扣签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同于2016年5月18日到期，双方未签订续租合同，汪祖兴以发送律师函的方式明确表示不再续租，双方租赁合同到期终止，杨宝扣应返还涉案租赁房屋给汪祖兴并支付相应的占有使用费。
杨宝扣上诉认为汪祖兴不具备原告主体资格，但涉案房屋租赁合同由汪祖兴与杨宝扣签订，两份租赁合同履行期间长达十年，且涉案房屋系汪祖兴夫妻自建房屋，产权登记在两人夫妻关系存续期间，汪祖兴系房屋共有权人，故汪祖兴具备本案原告主体资格，本院对杨宝扣该上诉主张不予采信。至于杨宝扣有关涉案房屋已进入拆迁程序，在未确定拆迁补偿前其有权无偿占用房屋的上诉主张，因相关政府文件仅告知启动房屋协议搬迁工作，并非强制动迁，且汪祖兴亦明确其未就涉案房屋签订搬迁协议，故杨宝扣该上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。一审程序并未明显不当，杨宝扣有关因一审程序违法而发回重审的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。
综上所述，杨宝扣的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2380元，由上诉人杨宝扣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 斌
审判员 顾 平
审判员 杨 兵
二〇一七年五月二日
书记员 韩泽滔