重庆市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝02民终3088号
上诉人（原审被告）：胡相德，男，1965年1月21日出生，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：向中海，重庆弘全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谈中兴，重庆弘全律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢德福，男，1947年11月17日出生，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：谭羽，重庆唐颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡悦，重庆唐颂律师事务所实习律师。
被上诉人（原审第三人）：彭欣欣，女，1994年11月27日出生，汉族，住重庆市开州区。
委托诉讼代理人：谭小英，女，1971年7月7日出生，汉族，住重庆市开州区。
上诉人胡相德因与被上诉人谢德福、彭欣欣房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2017）渝0154民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
胡相德上诉请求：依法改判驳回被上诉人谢德福的诉讼请求，或者发回重审。主要事实及理由：1、一审法院认定“开县上海家具装饰建材厂（以下简称上海建材厂）与第三人彭欣欣于2014年10月1日签定《开县上海家具装饰建材厂集资建房协议书》”的事实不清，该协议书与一审法院认定的《联合建房合同》及《分房表》相矛盾，且属于无权处分行为，应自始无效；2、一审法院认定“涉案房屋已由上海建材厂出卖给第三人彭欣欣，胡相德再次出售此房屋属于重复买卖，不能实现谢德福的合同目的”错误，胡相德在本案中没有违约行为；3、一审法院认定装修费用74100元没有事实根据，仅凭装修合同无法证明本案装修费用实际支付及合同履行情况，没有现场查勘及鉴定结论不能确认上述费用；4、一审法院基于错误的事实认定，判决解除合同、支付违约金、赔偿损失显然错误。
谢德福辩称，谢德福与胡相德签订的涉案合同以及彭欣欣与上海建材厂签订的合同均真实、合法、有效。出现“一房二卖”是胡相德造成，胡相德与上海建材厂的法律关系不能对抗胡相德与谢德福之间签订的涉案合同，胡相德应承担涉案合同不能履行的法律责任，然后向合伙人主张权利。请求驳回上诉，维持原判。
彭欣欣辩称，对胡相德与上海建材厂的合伙及分配房屋并不知情，从上海建材厂法定代表人刘毅手中购买的涉案房屋，且已付清房款，如果知道此房有争议肯定不会购买。
谢德福向一审法院起诉请求：1、判令解除涉案房屋买卖合同并返还已支付购房款295000元；2、判令胡相德支付装修费用78828元；3、判令胡相德支付违约金75000元；4、本案诉讼费由胡相德负担。
一审法院认定事实：“明珠景苑小区商住楼”系由上海建材厂与胡相德等人以“寻盛门酒楼拆迁复建工程”等项目联合开发建设。2011年11月8日，胡相德作为“寻盛门酒楼复建工程项目”股东之一与上海建材厂签订《联合建设合同》，对建设项目审批、规划、变更、工程项目费用的支出和分担，以及各自的权利义务、房屋的分配等作了约定。
2014年10月1日，上海建材厂与第三人彭欣欣签订《开县上海家具装饰建材厂职工集资建房协议书》（开县上海家具装饰建材厂提供的格式合同、以下简称涉案第一份协议）。约定：第三人购买“明珠景苑小区商住楼”1单元6-3号住房，面积86.61㎡，集资单价为4000元/㎡，金额为346440元。该合同甲方署名处加盖上海建材厂公章，并有法定代表人刘毅签名，彭欣欣在乙方署名处签名并捺印。同日，彭欣欣付清约定的购房款。
2016年4月1日，谢德福与胡相德签订一份《开县上海家具装饰建材厂职工集资建房协议书》（即涉案第二份协议）。约定：上海建材厂以出让方式取得原开县新城南环路德阳中学对面的土地一块，乙方谢德福集资的套房为第1单元6-3号；甲乙双方约定集资房价款总金额为300000元，签订合同时付295000元，余款5000元在办理完房屋产权证时一次性付清；交付房屋暂定为2016年5月；双方应信守协议条款，否则违约方应支付守约方违约金，违约金按购房总额的25%支付等。同日，谢德福向胡相德指定的账户上转账295000元。胡相德在甲方署名处签名并捺印，谢德福在乙方署名处签名并捺印。
2016年4月7日，谢德福与重庆戈雅装饰工程有限公司（以下简称戈雅公司）签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定谢德福将“明珠景苑”6-3号房屋发包由戈雅公司进行装修，工期为2016年4月12日至同年7月2日，工程造价为78000元。后戈雅公司对涉案房屋进行了装修，谢德福在2016年5月27日支付装修款42900元，同年6月12日支付装修款31200元，共计74100元。2016年4月9日，谢德福缴纳涉案房屋的电梯使用费、垃圾费及水费共计2690元。涉案房屋装修完毕后，谢德福准备入住时遭到彭欣欣阻拦，彭欣欣称涉案房屋早已于2014年从上海建材厂处购买并出示相关合同。后三方多次协商均未得到解决。
一审法院认为，谢德福和胡相德签订的涉案协议不违反法律禁止性规定，是依法成立的有效合同。但谢德福购买的“明珠景苑”二期1单元6-3号住房已由上海建材厂出卖给第三人，且第三人早已付清房款，胡相德再将出售此房属于重复买卖，致使谢德福签订的合同目的不能实现，故谢德福要求解除与胡相德签订的协议，符合法律规定，予以支持。谢德福为入住房屋装修74100元，胡相德应当赔偿，并按照合同支付违约金75000元。涉案房屋在胡相德与他人联合建设中如何分配，是胡相德与建设方之间产生的法律关系，不能对抗购房人。胡相德在本案中的抗辩不能成立。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1、解除谢德福与胡相德于2016年4月1日签定的《开县上海家具装饰建材厂职工集资建房协议书》，胡相德在本判决生效后十日内退还谢德福购房款295000元；2、胡相德在本判决生效后十日内赔偿谢德福装修费74100元；3、胡相德在本判决生效后十日内支付谢德福违约金75000元。一审案件受理费6836元，由胡相德负担。
本院二审期间，当事人围绕争议事实依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实分析认定如下：
胡相德提交了三组新证据，即黄某的书面证言、胡某某的书面证言、银行存款日记帐，拟证明彭欣欣并未向刘毅缴纳购房款、刘毅将出售给胡某某的房屋又抵押给他人、合伙开发涉案房屋期间并未收到彭欣欣支付的购房款现金。谢德福的委托代理人质证认为，以上证据不符合形式要求，且与本案争议事实缺乏关联性，建议不予采信。经查，证人黄某、胡某某未能出庭作证接受双方当事人质询，其证言的客观性无法查明，故不予采信；银行存款日记帐无法查证其客观性，且与“胡相德是否有违约行为导致谢德福不能实现合同目的”的待证事实不具有关联性，因此亦不予采信。
二审中另查明，谢德福、彭欣欣均不是上海建材厂的职工。胡相德在涉案第二份协议中以委托代理人的名义签字，但胡相德声称涉案房屋分配在自己名下，自己有权出售该房并收取购房款，谢德福亦坚持系向胡相德购买的涉案房屋，故起诉胡相德寻求司法保护。谢德福在签订涉案第二份协议后从胡相德处领取了涉案房屋的钥匙，同时交清了电梯使用费、水电费、垃圾费，后将涉案房屋发包给戈雅公司装修。上海建材厂至今未能将涉案房屋的钥匙交付给彭欣欣及其亲属。
上述事实，有双方当事人的陈述等证据在案证实，足以认定。
经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人谢德福请求解除涉案第二份协议以及上诉人胡相德返还购房屋款并承担违约责任能否得到支持。
被上诉人谢德福请求解除涉案第二份协议以及上诉人胡相德返还购房款并承担违约责任不能得到支持。主要理由如下：1、胡相德举示的《分房表》仅有胡相德与祁长中的签名，并无上海建材厂法定代表人刘毅的签名，该《分房表》尚不足以证明涉案房屋分配在胡相德名下。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该项司法解释，即便涉案房屋分配在胡相德名下，上海建材厂与彭欣欣之间针对涉案房屋签订的涉案第一份协议并非必然无效。故对胡相德提出涉案第一份协议因系无权处分导致无效的上诉理由不予采纳；2、涉案第二份协议仅明确约定胡相德有权在谢德福逾期15日后付款的情况下解除合同，并未明确约定谢德福有权解除合同的条件。因此，谢德福请求解除涉案第二份协议并由胡相德返还购房款、承担违约责任，必须符合法律规定的条件才能得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”本案中，谢德福并未举证证实胡相德在明知涉案房屋已经由上海建材厂出售给彭欣欣的情况下仍然对外签订涉案第二份协议，故胡相德出售涉案房屋的行为不属于将已出售的房屋再次出售的情形。作为涉案第二份协议的卖方，胡相德的主要义务是按照合同约定将涉案房屋交付给买方，并且在具备条件时及时为对方办理产权手续。涉案第二份协议签订后，胡相德已经按照合同约定将涉案房屋的钥匙交付给谢德福，从而完成了交付买卖标的物的义务。同时，彭欣欣在二审中认可至今未能从上海建材厂处取得涉案房屋的钥匙。虽然针对同一标的物订立了二份不同的房屋买卖协议，但是谢德福已经实际取得涉案房屋并完成装修，其购买涉案房屋的合同目的已经实现。如果因他人原因不能顺利入住涉案房屋，谢德福可通过其他合法途径寻求救济。因此，谢德福请求解除涉案第二份协议以及由胡相德返还购房款并承担违约责任，与本案查明的事实不符，且不符合解除合同并承担违约责任的法定条件，不能得到支持。故对胡相德提出自己没有违约行为以及涉案第二份协议不应被解除的上诉理由予以采纳。
综上所述，上诉人胡相德的上诉请求成立，应予支持；一审判决审判程序合法，鉴于二审中出现新的证据，本院在查明全案事实后依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市开州区人民法院（2017）渝0154民初4698号民事判决；
二、驳回被上诉人谢德福的全部诉讼请求。
一审案件受理费6836元，二审案件受理费7961.50元，共计14797.50元，均由被上诉人谢德福负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨继伟
审判员 柯 言
审判员 黄文革
二〇一八年二月二十六日
书记员 章立立