湖南省郴州市北湖区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘1002执异77号
案外人：郴州嘉晟房地产开发有限公司。
法定代表人：何文革。
委托诉讼代理人：石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。
申请执行人：江许生，男，1962年7月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人：乐永吉，湖南锐鹏律师事务所律师。
被执行人：曹翠平，女，1965年2月4日出生，汉族，现在湖南省女子监狱服刑。
被执行人：刘跃华，男，1965年2月8日出生，汉族。
被执行人：罗强国，男，1967年9月17日出生，汉族。
本院在执行申请执行人江许生与被执行人曹翠平、刘跃华、罗强国民间借贷纠纷一案过程中，案外人郴州嘉晟房地产开发有限公司（以下简称嘉晟公司）不服，向本案提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人嘉晟公司称，请求法院解除对案外人所有的坐落于郴州市青年大道198号龙凤嘉园9栋1801号（合同编号1901号）房屋（房产证号：郴房权证北湖字第7140016**号）的查封，并停止对该房屋的评估、拍卖等执行措施。
事实和理由：1、涉案房屋是由嘉晟公司开发自建，并于2014年1月13日取得房屋所有权证，虽与被执行人曹翠平签订房屋买卖合同，但并未办理登记过户，不发生物权变动，房屋仍属于案外人嘉晟公司所有。2、根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中，被执行人曹翠平虽支付了部分价款，但其未实际占有房屋，申请执行人也未向嘉晟公司支付剩余价款，嘉晟公司也未同意剩余价款从该房屋变价款中优先支付，因此不符合上述司法解释规定可以查封的条件，贵院查封涉案房屋没有法律依据，应予解除。3、被执行人曹翠平已于2014年6月7日法院查封涉案房屋前，将其购买涉案房屋时与案外人签订的《商品房买卖合同》中的权利、义务概括转让给他人，并取得了案外人的同意。因此，在贵院于2014年6月11日查封涉案房屋及2016年6月2日续查封时，被执行人曹翠平对涉案房屋已没有合同权利，对案外人亦没有债权，贵院查封、执行涉案房屋没有事实依据。4、案外人仅仅按照《商品房买卖合同》收取了购房款，无任何过错和违约行为，但若法院执行涉案房屋，则案外人无法向新的购房人履行合同，变相的导致案外人承担责任，将严重损害案外人的合法权利。
申请执行人称，法院查封正确，不应中止执行。
案外人嘉晟公司为支持其异议请求，向本院提交了如下证据：证据1、涉案房屋房产证，拟证明房屋登记在嘉晟公司名下；2、2013年1月29日案外人与曹翠平签订的《商品房买卖合同》，拟证明合同约定的房屋价款和支付方式等；3、收据三份，拟证明2013年1月29日曹翠平支付了房屋房款1134192元、车位款126000元；4、更名声明、遗失声明、偿债协议、曹翠平和易海身份证、嘉晟公司与新买受人易海签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，嘉晟公司为此出具给易海的购房款和车位款收据，拟证明2014年6月7日，曹翠平要求嘉晟公司将涉案房屋更名为易海，嘉晟公司同意并协助办理了更名手续，易海将剩余房款支付给案外人。
申请执行人江许生向本院提交的证据：5、曹翠平不动产预收款专用凭据和车位款交款收据，拟证明涉案房屋系曹翠平购买，并已支付1260192元，凭证原件一直质押在申请执行人处，并未遗失，曹翠平与易海串通，进行虚假遗失声明；6、北湖区人民法院执行问话笔录，拟证明在问话笔录中记载了涉案房屋的凭据等质押在江许生处，执行局就原件与复印件进行了核对，曹翠平与易海串通进行虚假遗失声明；7、《查询结果》，拟证明涉案房屋网签显示权利人系曹翠平，案外人办理的只是总证；8、《调查笔录》（被调查人嘉晟公司营销主管黄涛涵），拟证明嘉晟公司与易海是在易海缴纳了一万元违约金并由曹翠平虚假声明后才同意更名易海，涉案房屋并未实际交付给易海，三方相互串通损害申请执行人江许生利益，故《商品房买卖合同》系无效合同；9、《收据》，拟证明易海与嘉晟公司在无任何合同关系的情况下，缴纳了一万元违约金；10、民事判决书，拟证明生效判决书已经认定，在嘉晟公司与曹翠平的买卖合同未解除的情况下，嘉晟公司又与易海签订合同，属于“一房二卖”，房屋未实际交付给易海。
本院查明：
（一）2013年1月29日郴州嘉晟房地产开发有限公司与曹翠平签订《商品房买卖合同》，曹翠平购买嘉晟公司开发的龙凤嘉园项目中第9栋19层1901号房屋（属复式楼，1901号和1801号系同一套房屋，面积261.29㎡），总价为1254192元。曹翠平在当日依约交付了首付款1134192元，嘉晟公司向曹翠平开具了《不动产预收款专用凭据》，剩余的120000元购房款约定在2013年3月31日支付。签订合同后，双方共同前往郴州市房产局就上述合同办理了备案，合同编号为201001091901，权利人曹翠平。
（二）2014年6月7日，易海与曹翠平私下签订《偿债协议书》，曹翠平将其购买的位于龙凤嘉园9栋1901号房屋及车位作价126万元出售给易海，其中110万元以曹翠平所欠易海的债务抵扣。同日，易海在向嘉晟公司支付房屋尾款和违约金1万元后，与嘉晟公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为20100191901（与曹翠平和嘉晟公司签订的合同编号一致）。
（三）根据证据1房产证和证据7查询结果可知：2014年1月13日涉案房屋办理了总证，总证号为郴房权证北湖字第7140016**号，房号为1801，房屋登记在郴州嘉晟房地产开发有限公司名下。
（四）本院在审理江许生与曹翠平等民间借贷纠纷一案中，江许生向本院申请诉讼保全，本院于2014年6月11日以（2014）郴北民二初字第445号民事裁定书查封了曹翠平购买的位于郴州市青年大道198号龙凤嘉园9栋1901号房屋。2015年4月27日，本院受理该案的执行立案申请，于2016年6月2日依据（2015）郴北执字第553号执行裁定书和协助执行通知书对上述房屋进行续查封，查封期限从2016年6月2日至2019年6月1日止。
（五）易海对查封涉案房产不服，于2015年向本院提出书面执行标的异议，本院予以驳回，其不服在法定期间内向本院提出执行异议之诉，要求停止对涉案房产的执行，本院判决驳回易海的诉讼请求，后易海上诉至郴州市中级人民法院，在规定的期限内其未补缴诉讼费，郴州市中级人民法院裁定按易海自动撤回上诉处理。
本院认为，1、嘉晟公司系开发商，其在房屋建成后，办理总证，将产权先登记在自身名下，符合当前商品房市场的惯例。2、根据查明的事实，在办理总证、法院查封之前嘉晟公司已将涉案房产出售给曹翠平，双方签订了书面《商品房买卖合同》，当天曹翠平依约缴纳了绝大部分的房款，双方共同前往房产部门办理网签备案手续。网签备案具有公示、确认、管理功能，嘉晟公司以此确认并公示涉案房产已经出售给曹翠平。曹翠平作为被执行人，法院根据房产管理局的网签备案信息，查封了曹翠平购买的涉案房产，符合法律规定。3、曹翠平支付了绝大部分购房款，后易海将剩余房款付清，对于嘉晟公司而言，其已经收取全部购房款，再以登记在自身名下为由主张房屋归其所有，于情于理不合，也不符合出售房产的真实意思表示。因此，对嘉晟公司提出的执行异议，本院予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：
驳回案外人郴州嘉晟房地产开发有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 曹华英
代理审判员 肖 娜
人民陪审员 邝 倩
二〇一七年九月十一日
书 记 员 张 靓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否是系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。