福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终字1469号
上诉人（原审被告）董清涛，男，1981年7月22日出生，汉族。
委托代理人陈福猛、林艺丹，福建重宇合众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）董春波，男，1981年11月20日出生，汉族。
委托代理人郭立群，福建汇丰联盟律师事务所律师。
原审被告陈碧云，女，1984年7月9日出生，汉族。
上诉人董清涛因与被上诉人董春波、原审被告陈碧云房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2015）翔民初字第3133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
董春波向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认董春波与陈碧云、董清涛于2015年2月26日签订并经厦门鹭江公证处公证的《房屋买卖协议书》有效；2、陈碧云、董清涛协助董春波履行房产过户义务；3、由陈碧云、董清涛承担全部诉讼和保全费用。
原审判决查明，2015年2月26日，董春波与陈碧云、董清涛签订了一份《协议书》，约定陈碧云、董清涛将位于厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目1#商业1层117单元的商品房以2400000元的价格转让给董春波，并由厦门市鹭江公证处出具（2015）厦鹭证内字第04253号公证书。该《协议书》在转让价格及买卖条款中约定：1.董春波同意于本合同签署之日起三日内向陈碧云、董清涛支付上述房屋的购房款1316532.93元，上述款项转入陈碧云、董清涛任一人账号下即视为支付成功，陈碧云、董清涛收到上述款项后应将该套房产的购房合同原件及发票交予董春波。2.陈碧云、董清涛在中国建设银行股份有限公司厦门市分行的贷款本金及利息计1083467.07自2015年3月由董春波负责偿还。在《协议书》房屋交接及相关凭证的交付条款中约定，陈碧云、董清涛应于开发商将上述房屋交付后十日内将房屋完整移交董春波使用。同日，陈碧云、董清涛出具委托书，全权委托张某代为管理、处分厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目1#商业1层117单元的房产，并由厦门市鹭江公证处出具（2015）厦鹭证内字第04254号公证书。2015年6月27日，开发商为董春波办理了厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目1#商业1层117单元房产的交房手续。董春波交纳了2015年7月1日至2015年12月31日的物业管理费及公共维修基金共计2249.28元。
另查明，本案讼争的厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目1#商业1层117单元房产尚未办理不动产权证书。
上述事实，有董春波和陈碧云、董清涛陈述在案的庭审笔录及董春波提供的协议书、委托书、公证书、房屋交接验收表、前期物业服务协议、区域防火责任书、收据，陈碧云、董清涛提供的个人住房（商业用房）借款合同，证人张某证言等证据为证。
原审法院认为，董春波与陈碧云、董清涛签订的《协议书》确系双方真实意思表示，且协议内容经厦门市鹭江公证处公证，应认定为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。至于陈碧云、董清涛关于讼争房产系抵押给董春波并非卖给董春波的抗辩意见，因无相关证据支持，且董春波予以否认，不予采纳。因厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目1#商业1层117单元房产尚未办理不动产权证书，导致无法办理房产过户手续，但在该房产办理一手不动产证后，陈碧云、董清涛负有协助董春波办理讼争房屋不动产变更登记手续的义务。因此，陈碧云、董清涛应在取得一手不动产权证之日起三十日内协助董春波办理该房产的变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公证法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认董春波与陈碧云、董清涛于2015年2月26日签订的《协议书》有效；二、陈碧云、董清涛应在取得厦门市泰禾翔安X2012P02地块项目1#商业1层117单元房产一手不动产权证之日起三十日内协助董春波办理该房产的变更登记手续。本案案件受理费26000元，因适用简易程序审理，减半收取为13000元，由陈碧云、董清涛负担，保全费5000元亦由陈碧云、董清涛负担。
宣判后，董清涛不服，向本院提起上诉。
上诉人董清涛上诉称，一、本案名为房屋买卖，实为民间借贷，原审法院认定法律关系错误，事实不清。1、上诉人与被上诉人存在民间借贷关系。2015年7月30日，被上诉人曾向法院提起诉讼，要求上诉人偿还其借款60万元及利息，并向法院提供一份借条，后法院缺席判决。2015年10月29日，法院裁定冻结、扣划、提取被执行人董清涛、陈碧云所有的款项60万元及利息。由此可见，双方存在民间借贷关系，且发生的时间点与本案一致。正是因为被上诉人于2015年7月起诉还款，上诉人才在2015年7月以后停止支付利息。2、上诉人与被上诉人签署本案讼争房屋买卖“协议书”系以讼争房屋为上述民间借贷提供担保，这才是双方的真实意思。第一，从时间上看，借条签署的时间与办理讼争房屋买卖协议公证的时间前后衔接，符合借贷担保的特征。上诉人签署借条的时间是2015年2月2日，而双方办理讼争“协议书”公证的时间是2015年2月26日，可见时间一前一后，极为接近。需要说明的是，双方除了借贷关系之外，不存在其他法律关系。但因为是同村人、同龄人，有信任基础，才会毫无防备的配合办理公证手续。第二，从讼争“协议书”的内容上看，存在不合理的地方。首先，从购房款数额1316532.93元的数额上看，竟然还有0.93元的零头，不符合一般习惯。其次，合同约定签署之日起三日内付款，即2015年3月1日前应付清，但双方于2016年2月26日已办理了房屋全权委托公证。根据交易习惯，在买方未支付任何购房款之前，卖方不会提前去办理房产委托公证的。再者，被上诉人没有按照“协议书”的约定实际付款。实际过程是：2015年2月27日，董春波向上诉人转账“第一笔”35万元，上诉人按照被上诉人的安排立即将35万元转账给案外人彭坤浩，彭坤浩又将35万元转账给董春波；同日“第二笔”35万元同样按照上述方式立即操作；同日“第三笔”30万元也是同样按照上述方式操作。事实上，上诉人没有获得任何一分钱。同理，2015年2月28日，被上诉人按照同样的手法将“第四笔”30万元转账给上诉人，上诉人按照被上诉人的安排立即将其中的20万元转账给彭坤浩，仅留下之前谈好的借款10万元。如此一来，被上诉人又获得了体现被上诉人向上诉人转账30万元的银行支付凭证。但事实上，上诉人仅借得其中的10万元。此从被上诉人提供2015年2月27日至2月28日期间的建设银行卡交易明细即可一览无遗。法院有必要对此付款细节进行调查。此外，按照协议书的约定，被上诉人应当支付的是1316532.93元，但被上诉人仅提供130万元的支付凭证，为什么上诉人没有对金额提出异议，因为上诉人知道办理房产买卖协议仅是为双方的借款提供担保，不可能提出异议的。最后，本案履行方式有违常理。根据协议书约定，讼争房屋的银行贷款自2015年3月由董春波负责偿还，但事实上，银行贷款仍是原审被告在进行偿还的。由此可见，在银行按揭仍由卖方支付的情况下，买方未据此向卖方账户支付相应的按揭款项，这是违背房屋买卖交易常识的。上诉人也未据此起诉或主张被上诉人违约，是因为双方存在借贷关系，讼争房屋仅是担保。3、被上诉人出租讼争房屋，收取租金，并非因为被上诉人是买方，而是因为双方存在借贷关系，被上诉人收取高额利息，这仅是一种变相的收益方式。二、本案讼争房屋为双方借贷关系的担保，被上诉人要求讼争房屋归其所有，违反禁止流质的原则，不应支持。根据担保法、物权法规定，本案名为房屋买卖，实为民间借贷，被上诉人要求讼争房屋归其所有，违反法律的强制性规定。综上，法院应探究当事人之间的真实意思表示，通过审查合同内容，结合交易习惯，生活常理查清案件的基础法律关系，以确定合同的性质。请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回董春波原审诉求。
被上诉人董春波答辩称，一、上诉人主张的与答辩人先前60万元的债权纠纷与本案讼争房屋有担保关系的上诉事由不成立。二、上诉人主张的房屋买卖协议书签订后，房屋的每月按揭由上诉人支付而使得房屋买卖协议书无效的上诉事由不成立。三、上诉人主张答辩人在房屋买卖协议没有依协议书约定支付购房款的上诉事由不成立，相关证据与本案无关联性。四、上诉人主张的违反禁止流质原则上诉事由适用法律错误。五、上诉人在一审法庭上亲口承认收取房款之事。六、上诉人上诉证据不应成为二审新的证据。七、上诉人早已有严重资信问题，并涉嫌刑事犯罪。综上，答辩人的证据能够充分证明双方签订的房屋买卖协议书确系双方真实意思表示，且协议内容经公证。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
第三人陈碧云未作陈述。
经审理查明，对原审判决查明事实，双方当事人均无异议。本院予以确认。同时，被上诉人认为，原审判决遗漏查明一个事实，陈碧云有向开发商出具书面说明，要求开发商向被上诉人交付讼争房产。
审理过程中，上诉人提交民事起诉状、证据材料清单、借条、（2015）翔执行字第1343-1号执行裁定书，证明双方存在民间借贷关系；提交银行卡客户交易查询／打印，证明所谓“购房款”转账记录存在操纵，交易不真实。佐证被上诉人提交公证处的支付凭证存在虚假，被上诉人最终没有实际支付购房款，讼争房产买卖关系不真实；提交银行交易明细，证明2015年3月及之后的讼争房屋银行贷款，仍是原审被告在偿还的，不是由被上诉人偿还的，被上诉人也没有偿还过。佐证本案讼争房屋买卖不符合交易习惯和生活常理等相关事实；提交结案声明，证明其与董春波民间借贷案件已履行完毕；提交短信，证明双方实际上存在的是民间借贷关系。
被上诉人亦提交原审被告陈碧云出具的通知书，证明陈碧云书面通知物业公司已将讼争房产出卖给被上诉人，还要求物业接到通知后更改房产业主物业资料；提交申请书，证明被上诉人向法院申请在民间借贷执行案件中抵消上诉人代为支付的房屋按揭本息。对于陈碧云出具给物业公司的通知书，上诉人表示不予认可，但对陈碧云的签字亦不申请鉴定。本院对该份证据予以确认。
本院认为，本案的焦点在于，双方当事人签订的房产买卖《协议书》是否真实有效。首先，双方当事人虽有存在民间借贷法律关系，但该纠纷已经法院另案处理，上诉人并未举证证明该民间借贷关系与本案存在牵连关系。其次，上诉人认为双方签订的协议书存在不合常理的地方，但其上诉理由仍然证据不足。上诉人向被上诉人签署借条的时间是2015年2月2日，讼争协议书签订的是时间是2015年2月26日，并不能推论出该协议书系民间借贷的担保。第三，首付款存在零头，而非整数，但首付款与按揭款本息之和正好为双方约定的购房总款。上诉人以首付款存在零头为由，认为讼争协议书不合常理，不予采信。第四，上诉人委托案外人代为管理和处分讼争房产，亦不违背常理。第五、上诉人称，被上诉人付款给上诉人，上诉人按照被上诉人安排转账给案外人，案外人又将款转账给被上诉人，但未提供证据予以证明。第六、协议书签订后，银行按揭虽由上诉人支付，但考虑到上诉人尚欠被上诉人60万元，被上诉人也一直主张以该款抵扣上诉人已支付的按揭款，故该情形并非不符常理。第七，从上诉人的妻子，即原审被告陈碧云出具给物业公司的通知书，可印证上诉人及原审被告将该房出售给被上诉人是其真实意思表示。综上，上诉人主张其与被上诉人签订的协议书并非双方真实意思表示，没有提供足够证据予以证明，本院不予采信。双方签订的协议书经过公证，协议书签订之后，被上诉人依约付款，上诉人亦将讼争房产交付给被上诉人，在无足够证据予以推翻的情况下，原审判决认定该协议书真实有效，并无不妥。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费26000元，由上诉人董清涛负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
代理审判员 章 毅
二〇一六年六月三十日
书 记 员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。