江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初3481号
原告：艾浩程，男，1993年1月7日出生，汉族，户籍地苏州市姑苏区，现住苏州市高新区。
委托诉讼代理人：张建林，江苏瀛元律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔扬，江苏瀛元律师事务所律师。
被告：苏州亿亨实业有限公司，住所地苏州市姑苏区广济南路18号。
法定代表人：黄勤建，董事长。
委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。
原告艾浩程与被告苏州亿亨实业有限公司（以下简称亿亨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2016年6月28日公开开庭进行了审理，原告艾浩程及其委托诉讼代理人张建林和被告亿亨公司的委托诉讼代理人丁子安到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月19日公开开庭审理了本案，原告艾浩程及其委托诉讼代理人张建林和被告亿亨公司的委托诉讼代理人成玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告艾浩程向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿损失128.34万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月15日签订《商铺租赁合同》，被告将苏州市广济南路18号中盛艾美广场五层06、06单元（面积832.12平方米）出租给原告用于开设姑苏区艾浩程火锅酒楼，月租金70869元，保证金141738元，租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止。合同补充条款约定被告整体开业率未达到70%，原告有权解除合同并要求被告退还租赁押金、赔偿经济损失。事实上，被告的开业率远没有达到70%，且存在延期开业，造成原告巨额亏损且经营每况愈下，原告按照合同约定关于2016年5月3日行使解除权。原告为经营火锅酒楼投入大额装修、装饰及添置相关设施，被告违约导致合同解除理应进行赔偿。
被告亿亨公司辩称，1.原告的损失系其经营不善和自身的商业风险造成，应由其自行承担；2.原告自2015年12月起一直拖欠租金，违约在先；3.原告解除合同没�事实和法律依据，其虽于2016年5月3日向我公司发出解除函，但仍实际营业至6月3日，以实际行动改变了解除的情形；相反，原告拖欠租金达到了15日以上，被告可以合同约定解除租赁合同，并保留要求原告赔偿损失的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定：
1.苏州市广济南路18号房屋系军队房地产，由被告亿亨公司承租经营，其中一至六层用于开设苏州中盛艾美广场商业综合体。2015年1月15日，被告亿亨公司（甲方）与原告艾浩程（乙方）签订《苏州中盛艾美广场商铺租赁合同》，约定甲方将苏州市广济南路18号苏州中盛艾美广场内编号5层5F-05/06号单元商铺（面积832.12�方米）出租给乙方，乙方以“蜀九香”品牌在该区域经营火锅店；租赁期限自2015年5月1日起至2020年4月30日止，2015年2月28日至4月30日期间为装修免租期；乙方以每月租金或每月营业额提成方式支付租金（两种方式取高者），首年租金标准为每平方米2.8元/天，每月租金70869元，营业额提成扣率为5%，租金按季支付，每季租金在自然季首月7日前交纳；乙方还应交纳履约保证金141738元；乙方拖欠租金等应付费用的达十五天以上的，甲方有权解除合同。上述合同以租赁区域平面图作为附件一，以补充条款作为附件二。补充条款增加了乙方解除合同情形的约定，具体内容为：“有下列情形的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方退还租赁押金，赔偿乙方损失或另行支付违约金二个月固定租金.(1)甲方整体开业率未达到70%；（2）甲方给予乙方进场条件符合相关法律规定。”合同签订后，被告亿亨公司于2015年3月1日将租赁商铺交付给原告艾浩程，原告艾浩程以此作为经营场所设立了姑苏区艾浩程火锅酒楼。除履约保证金141738元外，原告艾浩程按期支付了前六个月的租金。
2.原告艾浩程为在租赁场所开设“蜀九香”火锅酒楼，在租赁合同签订前后进行了开业准备，主要项目为：（1）室内装修，原告艾浩程于2015年2月20日与苏州力天营筑建筑装饰工程有限公司签订《装饰工程合同书》，委托该公司就火锅店室内、走道、办公司的顶面、墙面、地面、立面进行装修，结算造价为722496元；（2）消防工程，原告艾浩程于2015年4月3日与江苏新时代防火保安工程有限公司苏州分公司签订《消防工程合同书》，将店铺内的消防工程（包�施工改造、消防设计审核、消防设施检测、消防验收备案、消防开业合格证办理、消防资料的收集等）发包给该公司施工，工程造价56000元；（3）空调设备，原告艾浩程向苏州市亿腾制冷设备有限公司采购了空调设备，其中安装费部分为54565元；（4）原告艾浩程于2015年5月向苏州燃气集团有限责任公司支付了燃气管道安装费14万元；（5）2015年1月20日，原告艾浩程与四川蜀九香企业管理有限公司（以下简称蜀九香公司）签订《特许经营合同》、《商标使用权许可协议》，约定由原告艾浩程仅在苏州中盛艾美广场5层设立及经营加盟店，使用“蜀九香”商标，合同期限自签订并付款时起算3年，期满按条件展期，加盟费为50万元，品牌保证金10万元，收银软件费为3万元，经书面申请，在加盟期内可变更经营地点，品牌保证金在合同终止后无违约情�下返还，原告艾浩程于2015年1月23日支付了上述63万元。
3.租赁房屋所在商业综合体艾美生活广场于2015年6月12日整体开业，原告艾浩程所经营的“蜀九香”火锅店也随之开业。开业时，商场内各楼层均有商家入驻。在租赁合同履行过程中，因商场整体业态调整及商户经营状况等原因，部分承租户先后关门歇业。至2016年4月中下旬，除一楼数间沿街商铺及六层尚有一家餐厅开业外，商场的二至五层仅余“蜀九香”火锅店尚在经营，其余商户均处于关停状态。2016年5月3日，原告艾浩程向被告亿亨公司发出解除合同通知书，提出因商场整体开业率未到达70%造成经营巨额亏损，通知对方解除双方之间的租赁合同，被告亿亨公司于次日签收该邮件。2016年5月30日，商场的物业管理单位苏州�盛商业管理有限公司向原告艾浩程发函告知，因其欠交租金、物业费，于2016年5月31日起停止水电供应。之后，“蜀九香”火锅店继续经营至2016年6月3日后停业，但未搬离室内物品、设施，双方未即时办理房屋交接手续。此时，房屋外部的商场其他区域已经进入重新装修，无法正常经营。在本案审理过程中，原告艾浩程于2016年7月将租赁房屋内的可移动物品、设施搬离，本院于2016年7月19日组织双方对房屋进行了交接，自此，房屋转由被告亿亨公司控制。
4.因原告艾浩程的申请，本院依法委托苏州市价格认定局对租赁场所内剩余装修、装饰的价格进行评估，该单位于2016年12月5日作出苏价认民[2016]84号价格认定结论书，结论为：苏州市广济南路18号（中盛艾美广场）五层05、06单元（蜀九香火锅店）内剩余装修�装饰在2016年7月19日的价格为403197元。
5.本案审理过程中，被告亿亨公司及苏州中盛商业管理有限公司分别另案起诉原告艾浩程，要求其支付拖欠的租金、物业管理费及逾期支付这些费用的违约金。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。合同补充条款明确约定甲方整体开业率未达到70%情形下，乙方有权解除合同并要求退还租赁押金、赔偿经济损失。原告艾浩程选择在商业综合体内租赁经营，与租赁场所的整体商业氛围及出租人提供的公用服务设施相关，双方在合同中作此特别约定，应当认定系在整个租赁期内，赋予承租方行使解除权的条件及对合同解除后的结算方式的约定，也系原告艾浩程选择在此承租的重要考量因素。被告亿亨公司抗辩仅需开业当时达到70%开业率，对方即无权行使解除权的观点，本院不予采纳。现原告艾浩程据此条款于2016年5月3日发出的解除合同通知书合法有效，自被告亿亨公司签收该通知的2016年5月4日，双方之间的租赁合同解除。合同解除后，艾浩程确实未及时交还房屋而是继续经营一个月后关闭，其解释称系为消化库存食材减少损失有一定的合理性，该行为不能改变合同已经解除的结果，至于该期间的房屋占用费问题，被告亿亨公司已经另案诉讼，本案中不予理涉。按照合同约定，被告亿亨公司除收回房屋外，还应向原告艾浩程退还押金并赔偿经济损失。就原告艾浩程主张的各项经济损失，本院分别确认如下：
1．室内装修。原告艾浩程主张室内装修的总造价为722496元，平摊至合同期五年，剩余租赁年限四年的装修损失为577996元�双方在交接房屋时，原告艾浩程已将可移动物品和设施搬离，并申请对室内剩余装修的现值进行了评估，本院以评估结论为准，确定原告艾浩程的装修损失为403197元。
2．消防工程、空调安装费、及燃气管道安装费。原告艾浩程提供了合同及付款凭证等证明其支出该三项费用共计250565元，同样主ＸＸ摊至合同期五年，剩余租赁年限四年的损失合计200452元。本院认为这些损失实际存在，原告艾浩程的计算方式也属合理，考虑到其在合同解除后仍继续经营一个月，本院对损失金额相应调低，确定为196276元。
3.品牌加盟费、保证金及软件费。原告艾浩程提供了合同及付款凭证证明该部分63万元费用的实际发生，本院予以确认。但从这些费用的性质及合同内容来看，加盟费在经申请后可变更经营地点，也可在期满后申请展期，保证金可在合同终止后返还，收银软件在正常维护情况下也可长期使用，因而在原告艾浩程未能提供与“蜀九香”品牌的其他结算材料情况下，其将全部63万元平摊至五年租赁期内，将剩余四年的费用列入损失计算的请求，本院不予支持。
综上，本院确定亿亨公司应向艾浩程赔偿的经济损失的金额为599473元，其超出此范围的请求，本院不予支持。至于租赁保证金，原告艾浩程在本案中未提出主张，且双方另有租金纠纷，本院在本案中不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
被告苏州亿亨实业有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告艾浩程经济损失599473元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费16351元，由原告艾浩程负担8713元，被告苏州亿亨实业有限公司负担7638元；被告苏州亿亨实业有限公司部分，于本判决生效后十日内向原告艾浩程支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：a。
审 判 长 潘宇容
审 判 员 杨 钧
人民陪审员 孟 瑾
二〇一七年四月二十五日
书 记 员 邓 琴