南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鼓民初字第1109号
原告杨新民，男，汉族，1955年8月4日生，无固定职业。
原告严金梅，女，汉族，1955年1月1日�，xx大学退休教师。
两原告共同委托代理人范永玲、王新峰，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告杨良翰，男，汉族，1933年1月15日生，南京xx分局南京xx所退休职工。
第三人刘影珍，女，汉族，1933年7月27日生，南京xx车辆厂退休工人。
原告杨新民、严金梅诉被告杨良翰所有权确认纠纷一案，本院受理后，在审理中依法追加刘影珍为第三人，本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨新民、严金梅及其委托代理人范永玲、王新峰，被告杨良翰、第三人刘影珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨新民、严金梅诉称：1981年，杨新民和严金梅享受结婚公租房政策，由严金梅单位中国药科大学分配本市鼓楼区童家巷40号公租房给杨新民和严金梅。1989年8月该房屋拆迁，安置本市鼓楼区童家巷70号401室公租房给杨新民和严金梅，租赁证在杨新民名下。�公租房承租人变更登记为杨新民父亲杨良翰。1999年，根据房改政策，杨新民、严金梅出资以杨良翰名义购买了本市鼓楼区童家巷70号401室产权。1999年6月，杨良翰与严金梅签订协议，确认本市鼓楼区童家巷70号401室房屋由杨新民、严金梅出资购买，房屋所有权人为杨新民、严金梅。现要求确认杨新民、严金梅是南京市鼓楼区童家巷40号401室房屋所有权人。
被告杨良翰辩称：杨新民之前已购买了房改房，按南京市以户为单位，每户限购一次的房改政策，杨新民和严金梅不具有购买本市鼓楼区童家巷40号401室房屋的资格，只能以杨良翰的名义购买，1996年南京市鼓楼区童家巷40号401室房屋已变更为杨良翰的承租公房，在房改过程中，以杨良翰名义购买；按1999年的协议，本来房屋是可以给杨新民和严金梅的，但现在杨良翰不再同意；南京市鼓楼区童家巷40号401室房屋的房屋�有权证和国有土地权证均是杨良翰的，因此房屋所有权也是杨良翰的，与原告使用没有关系，请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人刘影珍述称，当时为了帮两原告分大房子才让被告与第三人迁居到童家巷的，后第三人与被告一直居住在该房屋中，第三人对于原、被告之间协议的事情不清楚。
经审理查明，杨新民与严金梅原系夫妻关系，于1980年11月17日结婚，2014年1月10日离婚。杨新民为杨良翰、第三人刘影珍夫妻所生之次子。
1981年，严金梅单位南京药科大学分配本市童家巷40号-3简易房给杨新民与严金梅结婚使用。1989年该处房屋拆迁，1989年8月29日杨新民取得本市童家巷70号401室房屋拆迁居住证，并取得与南京市鼓楼区房产经营公司签订的公有住房租赁合约。1996年3月，杨良翰将公有住房租赁合约更名在其名下。该处房产一直由杨良翰和刘影珍居住使用。杨良翰与�影珍（杨良翰之妻）在单位均没有分配住房，故杨良翰在其单位领取了住房补贴。
1999年6月，严金梅与杨良翰签订协议一份，约定本市童家巷70号401室房屋所有权归属杨新民、严金梅所有，使用权归杨良翰、刘影珍享用，今后换房或其他事宜应由双方共同协商。杨新强（杨良翰之三子）在公证人处签名。1999年10月，杨良翰与南京市鼓楼区房产经营公司签订《南京市直管公有住房买卖契约》，由杨良翰按1998年度的房屋成本价以及杨良翰工龄折算，以总价16578.15元购得本市童家巷70号401室房屋所有权。上述公房购买手续均由严金梅办理，购房款亦由杨新民、严金梅出资。
2014年4月24日，严金梅所在单位出具证明，其内容为“严金梅同志在我校享受过童家巷70号401室房改房一套，建筑面积51.24平方米。经我校审核，该同志配偶已享受过房一套，建筑面积73.44平方米，因此严金梅同志房改房面积已达标，不再予以发放住房补贴。”
在审理过程中，本院考虑案件当事人之间的亲情关系，采用法官寄语、分开调解、人民陪审员介入调解等方式，但终因双方不能互相谅解，未能达成一致意见。
以上事实，由原告所提交的中国药科大学2005年12月的证明、房屋拆迁居住证（1989年8月29日）、南京市房管部门直管公房租金收据（1991）、南京市职工租住公房证明（1992年6月30）、公有住房租赁合约，南京市直管公有住房买卖契约（1999年10月25日）、南京市私有房屋所有权登记申请书、南京市房地产交易过户登记审批表、颁发权属证书记录、房屋登记簿、购买直管公有住房现金交款单、江苏省公有住房出售收入专用票据（1999年10月25日）、严金梅与杨良翰的协议（1999年6月份）、南京市职工住房情况表、证明（2013年12月9日）、说明（2014年4月24日），被�杨良翰提交的上海铁路局职工住房情况配偶单位证明表（2006年1月）等证据，以及双方当事人的陈述在案佐证，足以证实。
通过法庭调查和庭审质证，本院认为，案件存在两个争议焦点：
一是杨新民、严金梅能否购买涉案房屋。这是关于公房房改的购房资格问题，公房的房改政策有着变化的过程，其中1992年6月14日《南京市住房制度改革实施方案》“（四）买房给优惠……职工以优惠价格购买公房，以户为单位，每户限购一次……”；宁政发（1998）278号《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》规定：“（三十八）……职工购买公有住房按规定的购房面积标准（见附表二，副处级110平方米）执行。低于购房面积标准下限（含下限）的按成本价享受政策折扣计价；购房面积在下限与上限之间（含上限）的按房改成本价不享受政策折扣计价；购房面积超过上限的按市场价计价。……（四十八）本方案自公布之日起施行。原有的有关政策和规定凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。”从上述两个文件和严金梅单位所出具的证明来看，严金梅当时可以享受的购房面积标准为110平方米，原告杨新民单位分房为73.44平方米，加上其分配了涉诉房屋51.24平方米，其超过优惠购房的面积为14.68平方米，应当不享受优惠政策。涉案房屋进行房改在1999年10月，相关规定并未限制杨新民与严金梅购买符合相关政策的第二套房改房，因1996年杨良翰将公房租赁契约变更在其名下所致，故由杨良翰名义购了此房。从本市鼓楼区童家巷70号401室房屋的取得来源、出资情况及原、被告和第三人的关系来看，刘影珍、杨新民、严金梅在该房屋房改之时系该房福利保障对象之一，杨良翰是名义购买人及工龄折算对象，但受该房屋保障的其他人员对房屋产权不因该房屋由其中一名家庭成员购买而丧失，即杨良翰购买本市鼓楼区童家巷70号401室房屋的行为不构成对其他权利人权利的排除。应视为杨良翰代表对诉争房屋进行了产权登记。涉案房屋系公有住房出售后取得，由杨新民、严金梅出资，使用了杨良翰的工龄，刘影珍系同住人，杨良翰、刘影珍均未在原单位分配有公有住房。因此，涉案房产为杨良翰、刘影珍、杨新民、严金梅共同共有。
二是1999年协议的性质和效力。1999年协议内容为“座落在童家巷70号401室的房屋，使用面积36.6㎡原来是中国药科大学分配给教工严金梅住的公房，后因拆迁于1991年2月迁入。1994年9月由公婆（即杨良翰、刘影珍）住入，目前由杨新民、严金梅夫妻出资购买（因父母自行到房产公司更改户名），考虑自家父母就不去公证处公证，经协商所有权归属杨新民、严金梅所有……”。此份协议，表面上是一份确认所有权的协议，实为杨良翰无偿处分其房屋所有权的赠与协议。童家巷70号401室的房屋既然为杨良翰、刘影珍、杨新民、严金梅共有，杨良翰对房产份额的赠与应办理物权转移登记手续，现杨良翰在赠与财产的权利转移之前明确表示撤销赠与，符合法律规定。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认南京市鼓楼区童家巷70号401室的房屋为杨良翰、刘影珍、杨新民、严金梅共同共有。
案件受理费9262元，原告杨新民、严金梅承担4631元，被告杨良翰承担4631元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级�民法院。
审 判 员 李仁军
人民陪审员 刘文勇
人民陪审员 刘继红
二〇一四年九月十八日
见习书记员 宋文天