浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙03民终3131号
上诉人（原审原告）：周洲，男，1989年3月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。
上诉人（原审原告）：陈冬萍，女，1991年2月3日出生，汉族，住浙江省上虞市。
上列二上诉人委托代理人：南忠权，浙江联英（乐清）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：乐清市大地房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330382582680359H，住所地：浙江省乐清市乐成街道晨沐路388-390号三楼。
法定代表人：陈昌旺，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：王晓丹，上海尚庭律师事务所律师。
上诉人周洲、陈冬萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2017）浙0382民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
周洲、陈冬萍上诉请求：撤销原判，改判支持周洲、陈冬萍的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审审理程序违法。乐清市大地房地产开发有限公司在一审答辩时并未主张周洲、陈冬萍逾期行使解除权，一审法院却在判决书中擅自添加了该点答辩意见。二、乐清市大地房地产开发有限公司至今不能交房，存在根本违约行为。从公正公平原则出发，也应该解除合同。三、借款协议与本案无关，即使借款协议某些条款与购房有关联，也是无效条款。四、一审审限超期。本案于2017年1月10日向一审法院起诉，一审法院直到2017年4月19日才通知周洲、陈冬萍的代理人领取判决书，程序上存在瑕疵。
乐清市大地房地产开发有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。理由为：一、一审审理程序合法。周洲、陈冬萍张逾期行使解除权的答辩意见系乐清市大地房地产开发有限公司在一审庭审后补充。二、周洲、陈冬萍行使解除权应当符合法定条件，并非可以无限制行使，其于2017年1月10日向一审法院起诉解除合同，已超过解除权的行使期限。三、借款协议系双方真实意思表示，合法有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。
周洲、陈冬萍向一审法院起诉请求：1、解除周洲、陈冬萍与乐清市大地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、乐清市大地房地产开发有限公司退还周洲、陈冬萍购房款455175元及利息损失65456.54元；3、乐清市大地房地产开发有限公司支付违约金13655.25元（455175元×3%）；4、本案的诉讼费用由乐清市大地房地产开发有限公司承担。
一审法院认定事实：周洲、陈冬萍系夫妻关系。2014年9月30日，周洲、陈冬萍向乐清市大地房地产开发有限公司支付了50000元购房订金。2014年10月16日，周洲、陈冬萍为购买乐清市乐成街道湖上岙、潘家垟2010年91号地块“锦绣大地小区（二期）”第3幢301号房产，与乐清市大地房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同，合同编号：201390007200086、备案登记号：20141002827），房屋总价款为1073925元。合同第七条约定：“买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式。贷款付款（商业银行按揭贷款或公积金贷款），详见附件八补充协议第一条第2款（即买受人应在签订《商品房买卖合同》当日支付不低于总房款30%的首付款计323925元，剩余部分房款750000元通过商业银行按揭贷款或公积金贷款方式予以支付）。”合同第九条约定：“出卖人（被告）应当在2015年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级或县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期加长，但最长不得超过12个月；3.本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行疾病等不可预见不可避免的事件，以及法律法规和政策的改变等事实。交房期限届满，买受人未付清房款及其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应顺延至买受人付清相应房款后7日内。”合同第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”……。同日，周洲、陈冬萍与被告另签订了一份《借款协议》，协议第一条约定：乙方（周洲、陈冬萍）向甲方（被告）借款全部用于支付“乙方购买位于乐清市××街道××路××大地小区××室商品住房的购房首付款。第二条约定：借款金额为200000元人民币。第三条约定：乙方应在2015年1月30日前归还100000元；在2015年6月30日前归还100000元。第四条第2项约定：如乙方依据上述约定还款期限按时还款，甲方给予免息优惠；如乙方逾期未还清到期欠款，则从借款之日起至实际还清逾期应还款之日止，乙方应按日向甲方支付逾期应还款万分之四的违约金。第五条第3项约定：在乙方上述所购商品房交房时，如乙方未依本协议约定期限付清应还款，则乙方上述所购商品房开发商有权不向乙方交房，且不视为开发商逾期交房，直至乙方还清逾期应还款。《商品房买卖合同》签订后，周洲、陈冬萍于当日按约支付了首付购房款323925元（订金50000元+73925元+被告借给原告200000元）。后周洲、陈冬萍以涉案房产作为抵押，并由乐清市大地房地产开发有限公司提供担保就剩余购房款750000元向中国工商银行股份有限公司乐清支行办理按揭贷款，贷款期限为120个月。2014年11月11日，中国工商银行股份有限公司乐清支行按照约定向被告支付了750000元。2015年1月31日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，乐清市大地房地产开发有限公司未能按约交付房产。截至2016年8月，周洲、陈冬萍按借款合同的约定偿还按揭贷款本金131250元及利息65456.54元。此后，因乐清市大地房地产开发有限公司未能按约交付房产，周洲、陈冬萍停止支付按揭款，周洲、陈冬萍也未按《借款协议》约定的期限偿还给乐清市大地房地产开发有限公司200000元借款。因周洲、陈冬萍连续三个月未按实足额偿还贷款本息已违反合同的约定，中国工商银行股份有限公司乐清支行于2016年11月14日宣布周洲、陈冬萍的贷款合同提前到期，并于2016年11月28日向作为保证人的被告扣取贷款本息共计634862.54元。乐清市大地房地产开发有限公司负责开发建设的涉案房地产项目于2016年8月11日获得城镇污水排入排水管网许可证，2016年9月1日经乐清市环境保护局发函件同意该项目建筑可以投入使用，2016年11月4日通过消防验收合格，2017年1月13日取得浙江省建设工程规划核实确认书，2017年1月25日通过竣工验收，涉案房屋已经具备交付使用的条件。现周洲、陈冬萍认为乐清市大地房地产开发有限公司未按合同约定的2015年1月31日前交付涉案房屋要求解除该合同。
一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合法律相关规定，应属有效，双方均应全面履行。按照《商品房买卖合同》的约定，乐清市大地房地产开发有限公司应在2015年1月31日前向周洲、陈冬萍履行交房义务，其至今尚未交付涉案房产，已构成违约，但按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条有关“除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。……”的约定，周洲、陈冬萍在乐清市大地房地产开发有限公司逾期交房超过90日即2015年5月1日开始享有解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第95条的规定，合同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行使。无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案中，周洲、陈冬萍并未向乐清市大地房地产开发有限公司催告，其享有的解除权应在2016年5月1日前行使，而周洲、陈冬萍于2017年1月10日向一审法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，已超过法定的除斥期间，故该解除权消灭，基于解除权而产生的一系列权利也随之丧失。故对周洲、陈冬萍要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款及利息损失并支付违约金等诉讼请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回周洲、陈冬萍的诉讼请求。案件受理费9143元，减半收取4571.5元，由周洲、陈冬萍负担。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，一、关于一审审理程序是否违法的问题。乐清市大地房地产开发有限公司在一审庭审中未主张周洲、陈冬萍逾期行使解除权，但在庭后以代理词的形式明确提出了该主张，一审法院将上述内容作为乐清市大地房地产开发有限公司的答辩意见记载在判决书中，并无明显不当。另外，本案一审于2017年1月10日立案后适用简易程序审理，一审判决书于2017年4月17日签发，2017年4月20日向当事人送达判决书，超出法定审理期限，存在程序瑕疵。
二、关于一审实体处理是否正确的问题。乐清市大地房地产开发有限公司一审提供的证据显示，涉案房屋已经具备交付条件，周洲、陈冬萍称乐清市大地房地产开发有限公司至今不能交房，与事实不符，故其主张乐清市大地房地产开发有限公司逾期交房构成根本违约，依据不足。涉案《商品房买卖合同》约定：若乐清市大地房地产开发有限公司于2015年5月1日之前未能交房的，周洲、陈冬萍有权解除合同。周洲、陈冬萍直至2017年1月10日起诉要求解除合同，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定认定周洲、陈冬萍逾期行使合同解除权，并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序虽有瑕疵，但并未影响案件实体的正确处理，故对一审的判决结果本院仍予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9143元，由上诉人周洲、陈冬萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘伟达
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一七年七月十九日
书 记 员 姜岳良