江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4676号
上诉人（原审被告）：苏州市闻钟苑农贸市场有限公司，住所地苏州市姑苏区西园路51号。
法定代表人：颜培军，总经理。
委托诉讼代理人：孟志，该公司员工。
委托诉讼代理人：赵梅，江苏众勋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：苏州江达食品配送有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇八坼交通北路。
法定代表人：刘国宏，总经理。
委托诉讼代理人：张志佳，江苏天辩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔建林，江苏天辩律师事务所律师。
上诉人苏州市闻钟苑农贸市场有限公司（以下简称闻钟苑农贸市场公司）因与被上诉人苏州江达食品配送有限公司（以下简称江达食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2016）苏0508民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
闻钟苑农贸市场上诉请求：撤销原审判决第二项并依法改判或将本案发回重审，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案出租协议约定租期为5年，被上诉人在签订协议前所交付的50万元经营保证金和租赁保证金，系作为协议的风险保证金使用。因被上诉人违约提前退场，故上诉人不应退还前述保证金。二、被上诉人的违约行为给上诉人造成了重大经济损失，上诉人不但为其承担了退场期间的工人工资、市场管理费用等，另因被上诉人经营期间采取大幅度提高摊位租金等措施导致了许多经营户离开市场。三、原审法院认可了自2016年1月31日至2018年12月31日的合同效力得到了补正，但在违约金计算上却只计算了一年，与事实相悖，显失公平。
江达食品公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确。其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。
江达食品公司向一审法院起诉请求：判令撤销江达食品公司与闻钟苑农贸市场签订的《农贸市场店面摊位出租协议》，并判令闻钟苑农贸市场退还保证金50万元。一审审理中，江达食品公司以闻钟苑农贸市场与产权人租期仅有一年为由，变更诉讼请求为要求判令解除双方签订的《农贸市场店面摊位出租协议》。
一审法院认定事实：西园路51号、51号101-104室房屋产权人为苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处。
2011年底至2012年初，苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处（出租方、甲方）与闻钟苑农贸市场公司（承租方、乙方）签订房屋租赁协议书，将上述房屋出租给闻钟苑农贸市场公司用于农贸产品经营等用途，租期自2012年1月1日至2016年12月31日。上述租赁协议书履行过程中，闻钟苑农贸市场有限公司根据苏州市政府农贸市场实际改造实事工程的要求，对涉案农贸市场进行了升级改造。
一审法院另查明，2015年11月24日，江达食品公司（乙方）与闻钟苑农贸市场公司（甲方）签订《农贸市场店面摊位出租协议》，约甲方将闻钟苑农贸市场一楼、二楼内经营蔬菜、肉禽、水产等农贸产品（只限于经营农贸产品）的摊位出租给乙方用于农贸产品的经营，承包租期间，由乙方负责对所租摊位进行经营管理，并自行承担一切因经营所产生的费用和责任。租期5年，自2016年1月31日起至2021年1月31日止，前三年年租金98万元，后两年年租金105万元；协议约定，乙方在订约前所交付经营保证金和租赁保证金为50万元，作为协议风险保证金使用，协议期满后该保证金无息返还乙方，但乙方在承租期内违约的除外。双方还约定，如乙方在承租期间因特殊情况需提前终止本协议，应提前三个月以书面方式通知甲方，甲方所收取的50万元保证金及租金不予退还，乙方向经营户收取的租金、押金等与甲方无关。
协议签订后，江达食品公司支付50万保证金及第一年租金98万元，闻钟苑农贸市场于2016年1月2日对此予以书面确认。2016年1月31日，双方另行签订补充协议，对租金支付时间予以明确。
闻钟苑农贸市场自2016年1月31日起将租赁摊位交付江达食品公司经营使用，江达食品公司通过招商的形式将摊位出租给小商户经营农贸产品；一审审理中，江达食品公司表示其与小商户之间的租赁合同的租赁期限均至2017年1月31日止，小商户租金均已由其收取，另外每个小商户还向其支付了1000元押金，江达食品公司已经在一审审理中向大部分小商户退还了该押金，以后如有小商户主张押金也由其负责。
2016年7月，江达食品公司结清其雇佣的工人工资后就不再经营管理市场，市场由闻钟苑农贸市场接手经营管理并以闻钟苑农贸市场名义对外招租，包括工人工资等运营支出由闻钟苑农贸市场负责。江达食品公司表示其不再经营是因为在招租过程中得知闻钟苑农贸市场与产权人之间的租期只有一年了，同时闻钟苑农贸市场指出其对市场管理不当，卫生、保安人员配备不足，告知其不能做就走人并同意退还保证金，所以其退出不再经营，但是在其正式退出（即结清7月份工人工资）后，闻钟苑农贸市场却拒绝退还保证金；闻钟苑农贸市场表示江达食品公司退出系因为其招商不利、经营不善，没有达到其预期的利润，该行为违反了双方租赁协议的约定。
一审法院另查明，苏州市姑苏区人民政府石路街道办事处基于闻钟苑农贸市场在其租赁期间对涉案的闻钟苑农贸市场进行升级改造的事实，在一审审理中与闻钟苑农贸市场续签了房屋租赁协议书，租赁期限至2018年12月31日。对此，闻钟苑农贸市场表示愿意继续履行其与江达食品公司之间的租赁协议；但是江达食品公司表示其在签订租赁协议时虽然知道闻钟苑农贸市场并非涉案房屋产权人，但是闻钟苑农贸市场在未提供其与产权人之间的房屋租赁合同的情况下告知其有长期租赁权，在签订协议时存在不诚信行为，故不再愿意继续履行合同，要求闻钟苑农贸市场退还保证金。
一审审理中，闻钟苑农贸市场主张其还承担了涉案农贸市场14000元的城镇垃圾处理费，该费用应由江达食品公司负担，江达食品公司表示其确实未支付过城镇垃圾处理费，但是该城镇垃圾处理费是闻钟苑农贸市场就整个市场向环卫部门支付的，其仅承租市场内部的1楼和2楼部分摊位，且市场有专门的工人清运垃圾，故不同意再负担该费用。对于市场运营支出，闻钟苑农贸市场主张其自江达食品公司退场后每月支付两个工人工资共计6500元，江达食品公司对此予以认可，并同意在保证金中扣除。
以上事实，由江达食品公司提交的《农贸市场店面摊位出租协议》及补充协议、保证金收据、小商户押金收据、闻钟苑农贸市场提交的流水账、城镇垃圾处理费发票、江达食品公司员工郑伟伟证言、房屋租赁协议书、一审法院调取的房屋所有权证、房屋租赁协议书、一审法院调查笔录及当事人陈述在案证实。
一审法院认为，江达食品公司与闻钟苑农贸市场签订的《农贸市场店面摊位出租协议》及补充协议虽系双方真实意思表示，但是其租赁期限远超出闻钟苑农贸市场与承租人之间的房屋租赁期限，超出部分当属无效。根据闻钟苑农贸市场与产权人之间的原房屋租赁合同书，涉案《农贸市场店面摊位出租协议》本只在2016年1月31日至2016年12月31日期间有效，但在一审审理中，闻钟苑农贸市场得以与产权人续签两年的租赁合同至2018年12月31日，故本案《农贸市场店面摊位出租协议》在2018年12月31日前的效力均得以补证，自2019年1月1日起的超出部分无效。
对于有效部分的租赁协议，双方本应恪守己方合同义务，现江达食品公司已经于2016年7月退场、不再经营管理，涉案市场也已由闻钟苑农贸市场收回、管理并以其名义对外招租，双方租赁合同实际已经解除，鉴于江达食品公司已经结清2016年7月工资，一审法院认定双方间《农贸市场店面摊位出租协议》自2016年8月1日起解除。
关于租赁协议解除原因，江达食品公司表示系因其发现闻钟苑农贸市场没有长期租赁权并根据闻钟苑农贸市场要求退场，但江达食品公司作为承租人在知晓闻钟苑农贸市场并非涉案房屋产权人的情况下，对闻钟苑农贸市场承租期限应尽到必要的注意义务，且江达食品公司并未举证证明其在得知闻钟苑农贸市场租期仅有1年的情况下曾向江达食品公司发出解除通知；其次，闻钟苑农贸市场与产权人之间的租期至2016年12月31日，在2016年7月时并未影响其对涉案市场的租赁使用，当时其至少可以经营至2016年12月31日；第三，审理中闻钟苑农贸市场已经自产权人处续租的情况下，江达食品公司仍然表示不愿意继续履行；最后，江达食品公司并未举证证明其在2016年7月退场系双方协商一致的结果。综上，江达食品公司以无法实现合同目的为由主张合同解除，一审法不予支持；一审法院认定涉案农贸市场店面租赁协议系因为江达食品公司违约解除，江达食品公司需承担违约解除合同的相关责任。
根据双方合同约定，如江达食品公司提前解除合同，闻钟苑农贸市场有权没收50万元保证金，故江达食品公司支付的50万元保证金属于违约保证金。违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，江达食品公司退场时距小商户与其之间的租期届满尚余半年之久，闻钟苑农贸市场有着长达6个月的寻租期，而这6个月的租金江达食品公司已经付清、小商户的押金江达食品公司已退还且表示所有小商户事宜由其处理，因此闻钟苑农贸市场并不存在寻租期的损失和可能发生的与小商户之间的返还押金损失；同时，闻钟苑农贸市场在与产权人租期尚余1年的情况下与江达食品公司签订租期5年的租赁合同，存在过错；因此，闻钟苑农贸市场没收50万元保证金作为违约金标准明显过高。考虑到双方均认可2016年12月31日前闻钟苑农贸市场运营市场支出的工人工资为32500元（6500元*5）、闻钟苑农贸市场负担了涉案市场全部的城镇垃圾处理费14000元的事实，以公平原则为基础，根据闻钟苑农贸市场原剩余的1年租期与双方之间的5年租期的比例，一审法院认定江达食品公司需向闻钟苑农贸市场支付违约解除租赁协议的违约金10万元，自其支付的50万元保证金中扣除后，闻钟苑农贸市场需返还江达食品公司40万元保证金。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、苏州江达食品配送有限公司与苏州市闻钟苑农贸市场有限公司之间的《农贸市场店面摊位出租协议》自2016年8月1日起解除；二、苏州市闻钟苑农贸市场于判决生效之日起十日内返还苏州江达食品配送有限公司租赁保证金40万元。案件受理费39280元，减半收取19640元，由苏州江达食品配送有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点在于涉案租赁协议书解除后闻钟苑农贸市场应否退还江达食品公司保证金及应当退还的数额。根据租赁协议书的约定，江达食品公司提前解除合同时闻钟苑农贸市场有权没收保证金，故一审法院认定该保证金属于涉案租赁协议约定的违约金并无不当。现因江达食品公司在租赁期内提前解除合同构成违约，对此江达食品公司应当承担相应的违约责任。至于江达食品公司应承担的违约金数额，应当以闻钟苑农贸市场的实际损失为基础，兼顾租赁协议的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量进而作出认定。鉴于江达食品公司于2016年7月退出涉案市场后已由闻钟苑农贸市场收回涉案房屋并以其名义对外招租、在签订涉案租赁协议之时闻钟苑农贸市场与房屋产权人的租赁期限仅剩1年但闻钟苑农贸市场却与江达食品公司签订长达5年租期的租赁协议等因素，一审法院酌情认定江达食品公司应承担10万元违约金并判令闻钟苑农贸市场应返还江达食品公司40万元保证金尚属合理，本院对此予以确认。
综上所述，闻钟苑农贸市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由苏州市闻钟苑农贸市场有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨恩乾
代理审判员 黄源榕
代理审判员 柳 璐
二〇一七年七月十九日
书 记 员 袁丽媛