江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0682民初5751号原告（反诉被告）：亿丰置业（南通）有限公司，住所地如皋市益寿北路88号。法定代表人：王尤赛，董事长。委托诉讼代理人：谭小辉，北京市盈科（南京）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：邓传林，男，汉族，1969年9月9日生，住如皋市。被告（反诉原告）：张岳梅，女，汉族，1971年10月12日生，住如皋市。委托诉讼代理人：储呈红，江苏如一律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）亿丰置业（南通）有限公司（以下简称亿丰置业）与被告（反诉原告）邓传林、张岳梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。亿丰置业的特别授权委托代理人谭小辉，邓传林、张岳梅的特别授权委托代理人储呈红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿丰置业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付“亿丰（如皋）国际商贸城”3幢301室的购房款2702679.5元。2、被告向原告支付逾期付款期间的违约金，从2016年2月15日按日万分之五计算至实际付款期间，本金为欠付的购房款。事实和理由：2012年9月19日，原告与邓传林签订一份商品房认购单，邓传林认购原告开发的亿丰（如皋）国际商贸城3号楼三层天桥以东部分，该部分商品房建筑面积约为538平方米，商品房单价每平方米4000元，总房款2152000元整。签订认购书后，原告向邓传林交付了上述商品房，邓传林进行装修后就在商铺经营销售金牌亚洲的陶瓷业务。2015年4月14日，邓传林同意以张达秀的名义与原告分别签订正式的商品房买卖合同（合同编号2015010、2015011）一份，分别购买亿丰（如皋）国际商贸城3幢302、303室房屋一套。2015年4月14日，邓传林以自己的名义与原告签订正式的商品房买卖合同（合同编号2015009）一份，购买亿丰（如皋）国际商贸城3幢301室房屋一套，合同书约定该商品房建筑面积806.77平方米，单价为每平方3350元，合计价格为2702679.5元，同时约定签订合同时付首付款1352679元，余款1350000元办理银行贷款支付。逾期付款在90日后，被告按日支付逾期应付款的万分之五的违约金。商品房买卖合同签订之后，为了被告能够顺利贷款，在被告邓传林、张岳梅未付款的情况下，原告为被告办理了房产证领取手续，被告于2016年2月23日取得了编号为皋房权证字第196376、19××77号房产证。但被告办理贷款后至今没有支付购房款，故诉至法院请求判如所请。亿丰置业为主张自己的权利，提供证据如下：证据1、商品房买卖合同书一份，证明双方于2015年4月14日签订过301室商品房买卖合同，该合同的主要内容为该商品房的交易价格为3350元/平方以及交房时间为2015年9月30日前。买受人承担逾期付款的违约责任问题，具体就是逾期超过90天后，原告有权向被告主张逾期应付款万分之五的违约金。证据2、房产证、土地证复印件，证明原告出售给被告的301商品房已经在2016年2月23日履行了交房的义务。证据3、邓传林的承诺一份，证明2016年2月17日邓传林向原告承诺商品房的真实交易价格为3350元/平方，而去办房产用的2280元/平方价格是因为想避税少缴纳税而做的不真实的合同。证据4、工程竣工验收证明书，证明争议的房屋已经在2011年1月30日进行了工程竣工验收。根据合同的约定，说明原告的房屋具备了交付条件。原告在具备交付条件的前提下，不履行交房义务，不存在一定的可能性。证据5、竣工验收备案表，证明交易的房屋于2012年12月17日进行了建设行政部门的验收，具备了领取房产证的条件。说明原告在具备办理房产证的情况下，不交房子也没有可能。证据6、抵押他项权证，证明原告出售给被告的房屋不但帮助被告办理了产权证而且被告自己已经利用该购买的房屋为自己在银行的贷款办理了房屋抵押手续。进一步说明原告对所出售的房屋履行了交房义务，被告也对自己的房屋进行了使用管理的行为。证据7、2016年2月26日的房屋评估报告两份，证明本案争议的房屋在原告出售给被告办理房产证的情况下，被告对其所购买的房屋进行了价格评估，该评估报告的评估价为3400元/平方左右，该价格与原告出售给被告约定的3350元/平方的价格基本一致，说明原告出售给被告的3350元/平方的价格也符合市场情况且另一份同地段吴建霞、骆宏杰也于2016年2月14日对所购买的房屋进行了价格评估，评估价格为3400元/平方左右。该两份评估报告单充分说明了原告出售给被告3350元/平方的价格是合理的。证据8、销售不动产发票，证明办理产权证登记的发票虽然给被告进行了过户登记使用但发票的原件仍在原告公司，说明被告不管是按3350元/平方计算房款，还是按照2280元/平方价格计算房款，至今仍然没有支付一分钱购房款。证据9、邓传林给付的购房定金收据两张，证明邓传林在2012年9月19日支付购房定金50万及2014年1月27日给付定金62万元（是由借款转购房定金），该购房定金由于邓传林事实上还以张达秀的名义购买了商品房，该购房定金的金额具体在哪一份合同项下扣除，我们由被告自己选择。邓传林、张岳梅质证认为：对证据1、该商品房买卖合同已经由原、被告双方共同到房地产交易部门办理了注销登记手续，该合同对双方当事人已经不具备法律的约束力。双方之间就买卖合同的价款重新进行了约定，并于2016年2月15日重新签订商品房买卖合同，双方约定房屋的单价为2280元/平方，原告必须在2016年3月8日之前按照法律的规定将验收合格的商品房交付买受人使用。所以，本诉原告提供该证据不能证明原告的主张。对证据2、关于产权证，涉案的房屋虽然将产权登记到被告邓传林、张岳梅的名下，但并不能证明原告已将该房屋交付给被告使用，因为双方当事人在前后两份合同中均明确约定原告的义务是将涉案的房屋交付给被告使用，而不仅仅是将产权证办理到被告的名下，众所周知的事实，办理产权证与实际控制是两个不同的概念。被告在庭前已经向法院提交了书面的申请，要求法院对涉案的房屋进行实地的勘察，以证明案涉房屋目前不具备交付使用的条件。所以，原告提供该证据无法证明其主张。对证据3、关于邓传林书写的备忘录。首先经过本代理人核实，该份备忘录从上到下的字体并不是一人完成，另外，作为本案的当事人之一即另一位产权共有人张岳梅并没有在该备忘录上签字，而该备忘录形成的时间是在2016年2月17日双方签订第二份商品房买卖合同之后，如果原、被告双方要对合同进行变更，必须要得到双方当事人的共同认可，由于该备忘录没有得到张岳梅的认可，所以该备忘录不具备法律效力。对证据4、5，按照法律规定原告作为房屋的建设单位首先有义务向法庭提交原件。另外，该两份证据不能证明原告主张，与本案的事实不相吻合。本案所涉房屋，原告曾经在2011年3月5日与雷拓移门的胡娟签订认购单将涉案房屋销售给胡娟用于经营一线品牌的橱柜，为此胡娟向原告缴纳了购房费用，后由于胡娟与原告之间产生分歧，胡娟将涉案房屋退还给原告，原告在重新将该房屋转销售给本案被告。因此，涉案的房屋不是仅仅存在说符合了竣工验收的条件就符合了交房条件的说法，由于胡娟在涉案房屋中进行了经营，所以该房屋的装潢、隔断目前都属于胡娟所有，原告没有能跟前一位购买人之间处理完矛盾，在庭审之前原告也将曾经与邓传林之间沟通的另一份关于延期交房的备忘录给本代理人和法官进行观看，在该备忘录中原告方承认其有义务将该涉案房屋清理交付被告使用。但截止目前为止，雷拓装潢的东西仍在，原告方一直没有清理，所以原告方认为其已经按照合同的约定将涉案房屋交付被告使用，被告不知从何说起。另外，原告在与胡娟签订认购单时，确定涉案房屋800多个平方，只按700个平方来进行结算，总的价款为2345000元。同是亿丰商贸城的经营户，被告邓传林购买的是一个二手房而现在原告所要的价格明显高于与胡娟之间签订的价格。邓传林也是有头脑的人，这本身就不符合常规的逻辑。对证据6、抵押他项权证，在上次庭审后本代理人与邓传林与张达秀进行了核实，他们从未委托任何一家评估机构对涉案的房屋进行评估。原告在没有收到被告缴纳的购房款的情况下，急于将产权证办到被告名下，这本身就令人匪夷所思。产权证办理好后，银行与邓传林和张达秀联系说：亿丰商贸城和我们沟通以你们的房屋作为抵押向我们贷款，我们征求你们的意见，此贷款我们要直接打入亿丰商贸公司名下。遭到了邓传林和张达秀的拒绝，所以才发生了邓传林和张达秀以涉案房屋抵押贷款的事情。我们今天当庭表示被告邓传林和张达秀并不需要向银行贷款，这个款项我们会即时向银行汇款。原告不能以此来证明涉案的房屋已经交付给了被告。事实上，原告也并没有交付给被告。对证据7、与本案没有任何关系。被告从未委托任何部门对涉案房屋进行评估。买卖合同的签订是双方协商的过程，一个愿买，一个愿卖，只要不违背法律的规定，不损害社会的公共利益，合同的双方均应该依法履行。所以房产评估报告上的价格并不能认定为双方合同的价格。对证据8、被告没有给付购房款，原告为什么要急于将产权证办到被告名下，这本身不符合逻辑。由此可以推断被告邓传林并不欠原告任何款项。对证据9、原告认为是我们自己选择的问题，我们认为这是原告自己选择的问题。原告认为这两笔购房定金分别是交的哪一个购房合同的定金。因为在原告与被告张达秀的案件中，原告将该两份购房定金的收据已经作为证据向法庭提交。同时在与张达秀的诉状中也已经明确邓传林所缴纳的两笔定金是为张达秀缴纳的，所以被告方认为这不是被告选择适用的问题。邓传林、张岳梅辩称，被告不欠原告购房款，具体的事实和理由在举证质证过程中将进行发表。同时被告就本案提出反诉，要求原告支付逾期交房的违约金，从2015年10月1日开始到交房时止，以总购房款为基数按照合同中约定的日万分之五的标准进行给付，截止到2016年7月8日违约金为374321.18元。邓传林、张岳梅为主张自己的权利，提供证据如下：证据1、原告与被告签订的合同编号为2016001商品房买卖合同，该合同是我方从房产交易部门复印并加盖公章而来的。证明该合同是双方当事人真实意思的表示，且已经在国家有权部门进行了备案。双方商定的价格为2280元/平方米。同时约定原告应当在2016年3月8日之前，将涉案的商品房交付给被告使用，需要提醒的是在合同的第5页第8条，双方明确约定出卖人应当将合同约定的商品房交付买受人使用。证据2、税收缴款书一份及销售不动产统一发票一份。证明被告已经按照法律规定缴纳相关税赋，原告也已经向被告开具了正式的增值税发票，以证明双方之间没有房款纠纷。证据3、邮政特快专递邮件详情单一份和网上查询的邮寄快递单单号为1026281309816查询记录一份，邮寄的是要求以借款抵算购房款的通知，证明被告不欠原告购房款。证据4、原告于2016年7月10日向本案的被告发出的对2016年7月10日收到邓传林一份通知的答复。证明被告邮寄给原告以债权抵算购房款的通知，原告方已经收到，同时证实原告方的书面答复，根据法律规定对被告没有任何的约束力。证据5、原告与胡娟于2011年3月15日签订的认购单一份和收据四份，证明原告在将房屋销售给被告之前，已经将涉案的房屋销售给案外人胡娟，目前涉案的房屋中仍然有胡娟的物品遗留，被告无法占有使用，同时证明原告在与胡娟商谈的时候，涉案房屋确定的建筑面积为700平方米，总购房款为2345000元。证据6、照片10份，证明涉案的房屋目前仍然被雷拓移门占有的事实。证据7、原告向被告邓传林出具的承诺书一份，证明原告同意以原告欠被告的借款抵算购房款的事实，同时证明所有的款项按照月息二分进行计算。证据8、收据四份和借条一份。证明原告共收到被告借款本金2757600元。被告按照原告的承诺分别进行了利息结算。截止2016年8月17日原告共欠被告本息合计4048858元。被告要求更正被告在发给原告的通知及在张达秀案件中计算利息有误，以今天的庭审为准。亿丰置业质证认为：对证据1、该合同确实是双方签订，但意思表示不真实，该合同是为了少缴纳税务，而将交易价格从3350元/平方降低为2280元/平方。对证据2、真实性没有异议，但并不表示被告履行了付款的义务。因为当时被告谈好的是等办好房产证办理抵押贷款手续后才支付购房款，所以原告才在未付款的情况下开具办证的发票给被告办理手续。事实上，该发票里面的第一联原件也就是作为被告付款凭据的原件仍然在原告公司。被告也没有其他的付款凭据，所以该证据不能表示被告履行了付款义务。对证据3、原告是收到被告的通知，但该通知的内容以及有关金额的问题都是被告自己单方的意思。并没有其他证据佐证相应金额，且原告在收到被告通知后，已经回复被告说：原告所欠被告相关借款的金额与事实不符。对证据4、我方确实在收到被告的通知后，对被告进行了答复，但我方答复的内容并不是被告所说的证明目的，原告没有认可双方的借款金额及存在约定将借款抵扣购房款的事实。对证据5、原告确实与于娟于2011年3月15日签订认购单，但胡娟已经在2015年10月份左右与原告协商解除了认购房屋的协议。对于该认购单中的有关面积和价格的问题，面积仅仅是说约为700平方米，不表示所争议的房屋只有700平方米，且该认购单上的商品交易价格实际是3350元/平方，所以该证据不能证明被告所要的证明目的。对证据6、不表示案外人雷拓还在使用所争议的房屋，照片的情况说明雷拓已经搬走了，至于原告交付给被告后，对房屋的使用就由被告自己决定。对证据7、2016年8月11日的承诺书明确记载原、被告双方的购房款纠纷不能够在本案中以原告所说的借款来进行抵扣，该承诺书说的是待本案所做的判决书生效后可以抵扣，而不是在本案判决之前进行抵扣，且对于双方的借款金额双方并没有一致的结果。事实上在买卖合同交易过程中双方也没有约定可以将借款抵扣被告的购房款。对证据8、被告与原告存在借款关系，但双方并没有约定将借款抵扣房款的情况，所以这些借据具体金额的多少有待双方对借款进行核算，不能作为抵扣房款的依据。邓传林、张岳梅向本院提出反诉请求：要求原告支付逾期交房的违约金，从2015年10月1日开始到交房时止，以总购房款为基数按照合同中约定的日万分之五的标准进行给付，截止到2016年7月8日违约金为374321.18元。亿丰置业对邓传林、张岳梅的反诉辩称，1、被告要求我方承担逾期交房的违约责任，通过被告的诉讼请求计算逾期交房的时间开始日期是2015年10月1日，而该交房时间就是原、被告双方2015年4月14日合同中约定的交房时间，说明被告是按照2015年4月的合同来主张双方的权利。2、合同是否存在逾期交房的情况，双方在2016年2月3日对交房延期的情况达成了一致协议，就是原告承担交房延期办理的违约责任，具体违约责任的损失是支付10万元给被告，我们认为即使要承担逾期交房的违约责任，原告最多承担10万元。亿丰置业为证明其主张，提供证据如下：2016年2月3日被告公司办公室主任陈伟、总经理周祖岳与邓传林对邓传林的购房情况的意见，该意见有四条，主要一条是证明双方已经对交房延期的问题达成了一致意见，即由原告贴补被告损失10万元，说明该协议达成的时候被告不但领取到了房产证，而且也拿到了房屋。邓传林、张岳梅质证认为：1、经与邓传林核实2016年2月3日的购房谈话上的签字是邓传林本人所签。2、从该谈话内容中可以看出，原定的8月30日交房后改为9月30日，亿丰公司陈述谈话笔录形成是2016年2月3日，即在第一份合同签订时，双方约定的交房时间是9月30日。而该谈话笔录上写的原定交房时间是8月30日，到形成谈话笔录的时间正好是6个月。即双方商定截止2016年2月3日亿丰公司就交房延期的问题同意贴补邓传林10万元。亿丰公司与邓传林就谈话笔录形成时间之前的延期交房的问题，双方已经达成了一致的共识，贴补10万元。但从谈话笔录形成以后所形成的延期交房的问题并没有达成一致的意见，至于谈话笔录形成后至今没有交房的违约责任亿丰公司应当承担。3、在这份谈话笔录第3条中明确约定雷拓的拆除由亿丰负责，但截止目前为止雷拓的物品仍然存在。由此可见，本案涉案的房屋亿丰公司并没有交付给邓传林使用，亿丰公司也没有按照合同的约定来履行自己的义务。本院经审理认定事实如下：2011年3月15日亿丰置业与胡娟签订认购单一份，胡娟自愿认购亿丰（如皋）国际商贸城3号楼三层天桥以西部分，建筑面积约为700平方米，商品房单价3350元/㎡，商品房总房款为2345000元整，该房屋即为本案的涉案房屋。2012年6月25日亿丰（如皋）国际商贸城3#工程的竣工验收备案表、证明书，该工程已经竣工验收合格。又查明，2015年4月14日亿丰置业与邓传林、张岳梅、邓翔签订商品房买卖合同一份，约定亿丰置业将亿丰（如皋）国际商贸城第3幢3单元3-1号房出售给邓传林、张岳梅、邓翔，单价为每平方米3350元，总金额2702679.5元。2016年2月15日亿丰置业与邓传林、张岳梅签订商品房买卖合同一份，约定亿丰置业将亿丰（如皋）国际商贸城第3幢3单元3-1号房出售邓传林、张岳梅，单价为每平方米2280元，总金额1839435.6元。付款方式及期限为一次性付款，买受人签订合同时一次性付清全部房款。逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的伍%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。出卖人应当在2016年3月8日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过玖拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2016年2月3日邓传林购房谈话一份，载明：1、原订8月30日，后记9月30日；2、外面广告位（横向做窗台）；3、雷拓（拆由亿丰负责）；4、交房延期算半年，贴10万。陈伟、周祖岳、邓传林在该谈话上签字确认。2016年2月17日，邓传林签购房合同备忘一份，载明：1、邓传林、张岳梅、张达秀所购买的亿丰商城3#楼三层，实际购买单价为3350/㎡，以此结算。2、为减轻税赋以2280/㎡签约。亿丰因此而少缴的税息事后按实退给邓传林。邓传林在该备忘上签字确认。2016年2月17日销售不动产统一发票一份，付款方邓传林，收款方亿丰置业，合计金额1839435.6元。2016年2月23日，邓传林、张岳梅领取到如皋市城北街道益寿北路88号3楼301室的房产证（皋房权证字第××号），建筑面积806.77平方米。再查明，2012年9月19日亿丰置业出具给邓传林的收据一份，收到邓传林第三幢三层商铺购房订金500000元。2014年1月27日亿丰置业出具给邓传林的收据一份，收到邓传林第三幢三层商铺购房订金620000元。2015年7月30日亿丰置业出具给邓传林的收据一份，收到邓传林往来款768800元。2016年3月6日亿丰置业出具给邓传林的收据一份，收到邓传林往来款768800元，2016年2月6日亿丰置业出具的借条一份，今借到金牌亚洲壹拾万元整（转账）该欠条底部注明陈伟经办。2016年3月10日案涉房屋向江苏如皋农村商业银行股份有限公司柴东支行抵押贷款，贷款数额167万。2016年7月8日邓传林向亿丰置业邮寄通知书两份，其中一份载明：截止2016年7月7日，其在亿丰置业的债权为3461325.44元，现将该债权中的1223379元转让给张达秀，转让后的债权所应该享受的权利由张达秀享有；另一份载明：301室购房款为1621889.84元，与逾期交房违约金374321.18元相抵，还需支付购房款1247568.66元，截止2016年7月7日，我在贵公司的债权总额为3461325.44元，故我以该债权中的1247568.66元抵算购房款。2016年7月10日亿丰置业收到该两份通知书并向邓传林、张达秀作出答复，认为3461325.44元债权的事实并不存在，不同意将其中的1223379元转让给张达秀抵扣房款，也不同意将1247568.66元抵算涉案房屋的购房款。2016年8月11日亿丰置业向邓传林出具承诺书一份，载明：你在我公司的集资款，我公司承诺在我公司诉你及张达秀等之间的商品房买卖合同纠纷一案的判决书生效后，在具体结算时，可以直接抵扣你们相应数额的购房款。注：所有集资款均按单据注明的月息2分结算；如抵算后尚有余额部分，我公司仍无法结算的，仍按照月息2分结算。还查明，邓传林经营金牌亚洲陶瓷专卖店，邓传林有营业执照，张达秀在该金牌亚洲陶瓷专卖店工作，张达秀没有营业执照。以上事实，有当事人当庭陈述、认购单、商品房买卖合同、通知书、签购房合同备忘、借款结算凭证及相应证据经庭审质证在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、涉案房屋的实际购买价格是多少，债权抵销是否生效，邓传林、张岳梅是否欠付原告购房款？邓传林、张岳梅是否需要向原告支付逾期付款违约金？2、亿丰置业是否逾期交房，是否需要承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点1，本案中就涉案房屋，原告亿丰置业2015年4月14日与邓传林、张岳梅、邓翔签订商品房买卖合同，合同的价格为3350元/㎡，2016年2月15日原告就同一房屋又与邓传林、张岳梅重新签订商品房买卖合同，价格为2280元/㎡，原、被告双方对于该两份合同的真实性均无异议，但对于为何同一房屋先后存在两份合同，双方的解释不同。原告陈述是因为被告想在过户时少缴纳税款，才让我方与其另行签订2016年2月15日的合同，两份合同的其他内容都是一样，只是就房屋的价款做了变动而已。原告认为2016年2月15日的合同是为了逃避赋税、损害国家的税收利益，根据合同法的规定，该价格条款应为无效，应当按照真实交易价格3350元/㎡计算房款，且2016年2月17日邓传林签字的购房合同备忘中已明确载明：1、邓传林、张岳梅、张达秀所购买的亿丰商城3#楼三层，实际购买单价为3350/㎡，以此结算。2、为减轻税赋以2280/㎡签约，该合同备忘也能印证原告所陈述的购房实际价款应为3350/㎡。被告辩称，2015年4月14日的合同已经去房产交易部门注销，失去了法律效力，原、被告后重新商定被告所购买的房屋单价变更为2280/㎡，双方就此将原先的合同注销，重新签订合同并按照新签订的合同领取房产证，邓传林未得到被告的授权无权代表被告向原告出具承诺书。从2016年2月17日邓传林签字的购房合同备忘中可知，价格突然变动的原因确实是如原告所陈述的为了减轻赋税以2280/㎡签约，邓传林、张岳梅、张达秀所购买的亿丰商城3#楼三层，实际购买单价应为3350/㎡。又因邓传林、张岳梅系夫妻关系，夫妻一方对于夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，本案中，邓传林、张岳梅未能证明第三人亿丰置业非为善意，从备忘录所载内容来看，亿丰置业系有理由相信该备忘录的订立为夫妻双方的共同意思表示。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：1、根据合同性质不得转让；2、按照当事人约定不得转让；3、依照法律规定不得转让。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，债权人邓传林已经将其对亿丰置业所享有的部分债权1223379元转让给张达秀，即使该债权未到期，也不属于法律规定的例外情形，因此该债权转让行为是符合法律规定的。2016年7月8日邓传林向亿丰置业邮寄通知书一份，通知债务人亿丰置业部分债权已经转让给邓张达秀，2016年7月10日亿丰置业收到该份债权转让通知书并向邓传林作出答复，认为3461325.44元债权的事实并不存在，不同意将其中的1223379元转让给张达秀抵扣房款。可知，债务人亿丰置业于2016年7月10日收到债权转让通知书但不同意债权转让，法律规定债权转让不以债务人的同意为生效要件，相关的转让债权的通知自通知发出之日即发生法律效力，故1223379元债权的转让于2016年7月8日已经发生法律效力。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或附期限。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可知，抵销的前提是互负到期债务。本案中，邓传林于2016年7月8日向亿丰置业邮寄通知书，载明邓传林以债权中的1247568.66元抵算亿丰（如皋）国际商贸城3幢301室的购房款。2016年7月10日亿丰置业收到该份通知书并向邓传林作出答复，认为3461325.44元债权的事实并不存在，不同意抵扣房款。原、被告双方在庭审中对于2015年7月30日的768800元借款和2016年3月6日的的768800元借款的借款时间、数额以及月息为2%均无异议，但是对于还款的时间存在争议。为此原告提供了两份借款结算证明，一份是2015年7月30日的借款结算证明，载明：今向邓传林先生/女士借款人民币柒拾陆万捌仟捌佰元整，借款期限为一年，月息为2%。借款日期为2015年7月30日。此据仅作结算凭据。另一份是2016年3月6日的借款结算证明，载明：今向邓传林先生/女士借款人民币柒拾陆万捌仟捌佰元整，借款期限为一年，月息为2%。借款日期为2016年3月6日。此据仅作结算凭据。这两份结算证明上有周祖岳签名并盖有原告公司的印章，但未有邓传林的签字确认。被告辩称该两份借款结算证明中没有邓传林的签字，所以该证据不能证明原告所称借款时间为1年的主张，根据法律规定，如果没有约定准确的还款时间，债权人随时有权向债务人主张。债权转让以及抵扣是有效的。经审查，原告出具的两份借款结算证明确实是只有原告单位工作人员周祖岳的签名以及原告公司的印章，未有邓传林的签字确认，原告也未能对此作出合理解释并提供相应证据，故对于原告主张还款时间未到不能抵销的抗辩理由，本院难以认可。因邓传林与亿丰置业在收据中未约定具体的还款日期，对借款期限没有约定或约定不明的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。经查，2015年7月30日亿丰置业出具给邓传林的收据一份，收到邓传林往来款768800元，2016年3月6日亿丰置业出具给邓传林的收据一份，收到邓传林往来款768800元，双方约定月息2%，故至2016年7月10日，邓传林对于亿丰的债权共计1775415.42元【（本金768800元＋利息174261.3）＋（本金768800元＋利息63554.12）】，减去邓传林于2016年7月8日转让给张达秀的1223379元债权，邓传林对于亿丰置业的债权尚余552036.42元，邓传林虽然在2016年7月8日向亿丰置业邮寄通知书，载明以债权中的1247568.66元抵算亿丰（如皋）国际商贸城3幢301室的购房款，但直至2016年7月10日，邓传林对于亿丰置业的债权仅有552036.42元，故本院认可本案中552036.42元债权抵销于2016年7月10日对债务人亿丰置业发生效力。原、被告在2016年2月15日的商品房买卖合同中约定，亿丰置业将亿丰（如皋）国际商贸城第3幢3单元3-1号房出售给邓传林、张岳梅，买受人签订合同时一次性付清全部房款。又因原、被告双方的实际购房结算价格为3350元/㎡，故被告应当于2016年2月15日付清全部房款2702679.5元（3350元/㎡*806.77㎡），现邓传林、张岳梅就案涉房屋已经于2012年9月19日缴纳订金500000元，2014年1月27日缴纳购房订金620000元，2016年2月6日缴纳100000元，共计1220000元，另，2016年7月10日邓传林通过债权抵销购房款552036.42元，故被告尚欠原告购房款930643.08元（全部房款2702679.5元-1772036.42元）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告要求被告支付逾期付款期间的违约金，以欠付的购房款为本金从2016年2月15日按日万分之五计算至实际付款期间。原、被告在2016年2月15日的商品房买卖合同中约定，买受人签订合同时一次性付清全部房款。逾期超过玖拾日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的伍%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。被告邓传林、张岳梅就案涉房屋已经于2012年9月19日缴纳订金500000元，2014年1月27日缴纳购房订金620000元，2016年2月6日缴纳100000元，共计1220000元，至原被告约定的2016年2月15日一次性付款时间，被告尚欠原告购房款1482679.5元(2702679.5元-1220000元)，故被告邓传林、张岳梅应当支付逾期付款期间的违约金，以1482679.5元为本金从2016年2月16日起按日万分之五计算至2016年7月10日止；又因2016年7月10日邓传林通过债权抵销购房款552036.42元，至此被告尚欠原告购房款930643.08元(1482679.5元-552036.42元)，故被告邓传林、张岳梅应当支付2016年7月10日之后的逾期付款违约金，以930643.08元为本金从2016年7月11日起按日万分之五计算至实际给付之日止。对于争议焦点2、被告反诉要求原告支付逾期交房的违约金，从2015年10月1日开始到交房时止，以总购房款为基数按照合同中约定的日万分之五的标准进行给付，截止到2016年7月8日违约金为374321.18元。因2016年2月3日邓传林购房谈话中载明：1、原订8月30日，后记9月30日；2、外面广告位（横向做窗台）；3、雷拓（拆由亿丰负责）；4、交房延期算半年，贴10万。原被告对该谈话中所载内容均认可，本院亦无异议，从该谈话中可知，亿丰自愿贴补邓传林、张岳梅延期交房费100000元，且明确约定案涉房屋中雷拓遗留的装潢物由亿丰负责拆除。又因原被告在2016年2月15日的商品房买卖合同中约定出卖人应当在2016年3月8日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过玖拾日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。经查，亿丰至今未能拆除案涉房屋中雷拓遗留的装潢物，未能满足双方在2016年2月3日邓传林购房谈话中约定的交房条件。邓传林、张岳梅在2016年2月15日之前实际支付购房款1220000元，至2016年7月10日实际支付购房款1772036.42元（1220000元+债权抵销552036.42元）。综上，亿丰置业需向原告支付100000元逾期交房违约金，并自2016年3月9日起至2016年7月10日止按日向买受人支付1220000元房价款万分之五的违约金，自2016年7月11日起至实际交房之日止按日向买受人支付1772036.42元房价款万分之五的违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》、第八十四条、第八十五条之规定，判决如下：一、被告邓传林、张岳梅于本判决生效之日起十日内给付原告亿丰置业（南通）有限公司购房款930643.08元。二、被告邓传林、张岳梅于本判决生效之日起十日内给付原告亿丰置业（南通）有限公司逾期付款违约金（以1482679.5元为本金从2016年2月16日起按日万分之五计算至2016年7月10日止；以930643.08元为本金从2016年7月11日起按日万分之五计算至实际给付之日止）。三、驳回原告亿丰置业（南通）有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告亿丰置业（南通）有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告邓传林、张岳梅逾期交房违约金（100000元并以1220000元为本金从2016年3月9日起按日万分之五计算至2016年7月10日止；以1772036.42元为本金从2016年7月11日起按日万分之五计算至实际给付之日止）。五、驳回反诉原告邓传林、张岳梅的其他反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28421元，由原告亿丰置业（南通）有限公司与被告邓传林、张岳梅各半负担14210.5元；反诉案件受理费6180元，由反诉被告亿丰置业（南通）有限公司负担。（此款原告、反诉原告已垫付，由被告、反诉被告于履行上述款项时一并给付原告、反诉原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）预交上诉案件受理费28421元。审 判 长  许夕坤代理审判员  唐杨静人民陪审员  章瑞祥二〇一七年三月二十日见习书记员  王树春