北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第776号
原告北京市昌平区崔村镇真顺村村民委员会，住所地北京市昌平区崔村镇真顺村。
法定代表人张士舜，主任。
委托代理人李云峰，男，1973年1月4日出生，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。
委托代理人张启山，男，1968年11月15日出生。
被告张明荣，女，1950年4月15日出生。
委托代理人尚长宝，男，1982年2月9日出生。
第三人张启良，男，1957年6月12日出生。
委托代理人张春月，北京张春月律师事务所律师。
原告北京市昌平区崔村镇真顺村村民委员会（以下简称真顺村委会）与被告张明荣、第三人张启良合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李炜鑫独任审判，公开开庭进行了审理。原告真顺村委会的委托代理人李云峰、张启山、被告张明荣的委托代理人尚长宝、第三人张启良的委托代理人张春月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告真顺村委会诉称：被告系原告村×号村民。被告张明荣在真顺村×号房屋院落居住期间，与邻里因土地使用权发生争议，无法调和解决，故于2006年6月2日向原告村委会申请，请求另批宅基地。2006年7月31日，真顺村两委会研究，并经村民代表会通过决定，另批被告张明荣宅基地一处，签订了建房合同，主要内容为：被告张明荣新房建成后，将真顺村×号房屋院落交与原告集体所有，原告支付被告张明荣3.5万元。原告已向被告付清款项3.5万元。2012年4月8日，被告新宅基地房屋建成，真顺村×号房屋未与原告办理交付交接手续，第三人张启良占有该院落房屋，拒绝腾退。故此发生纠纷，综上为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、判令被告继续履行2006年7月3日签订的建房合同，履行交房义务，将位于北京市昌平区崔村镇真顺村×号房屋及院落交付原告；2、判令第三人张启良腾退北京市昌平区崔村镇真顺村×号房屋及院落；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告张明荣辩称：我们家房屋早就将房屋交付给真顺村委会了，我们不同意支付诉讼费用。我们家之前下雨时地道坍塌了，地道是村委会挖的，村委会就跟我们协调，村委会把我家房屋作价2.5万元，在村委会协调下跟张启良对换了房屋，我们家就住在张启良家，当时没有贴上门牌号，张启良买的我们村北边的楼房。后来我们才知道张启良把房子给村委会了。当时我结婚，要盖房，我们家就我一个男孩，所以不能另批宅基地，所以把老房子交回村委会，村委会给我批的新宅基地。我们还跟村委会签订了一个协议，我盖完新房，我们就把老房交给村委会，我们已经履行了该协议，我们之前住的就是真顺村×号宅院，也就是当时张启良的宅院。
第三人张启良辩称：1、本案起诉张明荣系主体错误。合同纠纷之诉，所涉及的建房合同，那么合同主体是谁，谁在合同上签的字，签的谁的名字，是否有相应的委托手续是本案的关键证据。根据以前的开庭笔录，看出建房合同上张明荣非其本人所签，因此应依法裁定驳回起诉。2、村委会在（2013）昌民初字第4798号案件审理中的陈述与本案陈述自相矛盾，涉案房屋、院落张启良一家享有完全的所有权和使用权，不能以张明荣的户口在此就能证明张明荣是×号宅院的所有权人。宅基地使用权一直在张启良名下，未做过任何变更，根据我国法律规定，如果土地使用权发生变更，应依法进行登记并办理变更登记手续，由镇政府核查上报，由区县人民政府批准。故原告起诉张启良没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对张启良的起诉。
经审理查明：张明荣、张启良均系北京市昌平区崔村镇真顺村村民。1996年2月，张启良以6万元价款从真顺村委会购买村北楼房一栋。1997年2月22日，张启良交付真顺村委会购楼房款0.7万元；1997年3月2日，张启良交付真顺村委会购楼房款0.55万元。涉案的真顺村×号宅院在1995年登记的使用权人为张启良。因张明荣家宅院地下有地道，居住环境存在安全隐患，1996年11月22日，真顺村委会与张明荣、张启良签订《换房说明》，载明：“张明荣家宅院因有地道，为安全，用张启良家宅院对换，张明荣家房屋归集体。”此外还载明了张启良原宅四至及院外走道等相关情况。三方在上述换房说明上签字。签订上述换房说明后，张明荣将其原有房屋交回真顺村委会，搬至涉案的真顺村×号院居住。真顺村委会支付张启良上述房屋折价款2万元，张启良在载有“付张启良房款（张明荣房下有地道搬到张启良房住）”的《付出凭条》领款人处签字。
张明荣因邻里纠纷及儿女达到适婚年龄，于2006年6月2日向真顺村委会另行申请审批一处宅基地。真顺村委会召开“两委”会，并作出《说明》一份，载明同意张明荣另批宅基地，旧房作价2.5万元及宅基地归集体，村委会另付搬迁费1万元，双方签订协议后付款，付款方式是协议签订后付款2.5万元，余下1万元待张明荣家搬出×号院后再付款。2006年7月初，真顺村委会（甲方）与张明荣（乙方）签订《建房合同》，约定经乙方申请，经村“两委会”研究并于2006年7月12日村民代表会表决通过，批给乙方宅基地一处（村北望京小区西侧），收取乙方押金1000元；甲方负责测量宅基地，验收地基、建房主体、院落竣工；乙方院落总面积不能超出村量面积；经双方协商，1996年11月22日与张启良所换房屋及院落由甲方以3.5万元人民币收归集体所有，乙方在新房建成后搬出（工期一年）。签订建房合同后，2006年7月30日张明荣出具《保证书》，保证新房建成后搬空（×号院），暂定工期一年，不搬不兑现余款；不兑现余款不搬空。2006年8月10日，真顺村委会支付张明荣约定的2.5万元。张明荣新批宅基地房屋建成后，并未立即腾退×号宅院房屋，直至2012年4月8日张明荣一家才搬出×号宅院。当日，真顺村委会支付张明荣×号宅院房屋剩余收购款1万元。张明荣搬出×号院后，张启良搬入占有使用至今。张启良在2012年4月占有使用×号宅院后，未经规划审批在该院内建设了部分房屋。
另查，张明荣及其家人的户口至今仍在涉案的×号院，张启良家户口在他处。根据我院已生效的（2013）昌民初字第4798号民事判决书查明的事实，真顺村委会将涉案的×号宅院从张明荣处收购回后，又以3.5万元的价格出售给苏建敏和张国利（系苏建敏丈夫）。2013年3月28日，苏建敏以排除妨害为由将张启良诉至我院，要求张启良腾退涉案的×号宅院，在审理中本院依法追加真顺村委会为第三人进行了审理，因苏建敏和真顺村委会并未提供充足证据证明其主张及张明荣拒绝陈述其与真顺村委会、张启良之间的真实置换房屋情况，在真顺村委会无法证明其出售给苏建敏具有合法依法的前提下，驳回了苏建敏要求张启良腾退×号宅院的请求。2013年11月20日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第12944号民事判决维持了上述一审判决。2014年4月11日，真顺村委会将张明荣、张启良诉至我院，要求确认涉案的×号宅院所有权归其所有。2014年10月31日，真顺村委会申请撤诉，我院作出（2014）昌民初字第5834号民事裁定书准许其撤诉。现真顺村委会又将张明荣、张启良诉至我院，要求张明荣将涉案的×号宅院房屋交付，张启良腾退×号宅院房屋。
上述事实有换房说明、付出凭单、申请、建房合同、保证书、支出凭单、说明、发票、（2013）昌民初字第4798号民事判决书、（2013）一中民终字第12944号民事判决书、（2014）昌民初字第5834号民事裁定书及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为：1996年11月22日，真顺村委会与张明荣、张启良签订的《换房说明》系三方真实意思表示，合同内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同签订后，三方均按照合同履行，张明荣将其原有房屋交回真顺村委会，搬至张启良×号宅院居住至2012年4月8日，真顺村委会支付张启良×号宅院房屋相应的购房款。关于张启良对真顺村委会支付其相应的2万元购房款的事实不予认可，真顺村委会在本案中出具的1997年2月23日《付出凭条》，载明了付款事项和领款人处张启良本人的签名，虽张启良对此不予认可，但其并未提供相反证据证明签名非其本人所签，亦未能举证推翻该凭条款项未领取，故本院对此辩称不予采信。通过《换房说明》及其履行情况能够认定当时×号宅院房屋所有权已经归属张明荣所有。因张明荣除置换后×号院宅基地外，在真顺村并未有其他宅基地，其申请另批宅基地获得真顺村委会同意后，双方于2006年7月4日签订《建房合同》，该建房合同亦系双方真实意思表示，内容合法，应属有效合同。虽事后张明荣并未在建好新房后立即搬出×号院房屋，直至2012年4月8日双方才按照合同履行，真顺村委会支付其剩余1万元购房款，张明荣搬出×号院房屋。根据该合同及履行情况可以看出，真顺村委会通过支付对价的方式从张明荣处取得了真顺村×号宅院房屋的所有权。因张明荣已经按照合同约定履行了交付×号宅院房屋的义务，故真顺村委会要求张明荣将×号宅院房屋交付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于真顺村委会要求张启良腾退涉案×号宅院房屋，虽涉案的×号宅院集体土地建设用地使用证上登记的使用权人是张启良，但真顺村×号院宅基地申请审批是在1995年，而真顺村委会与张明荣、张启良签订《换房说明》是在1996年11月，且至今我国对农村宅基地房屋的变更转移登记缺乏制度规定，亦无专业登记机构，真顺村委会作为集体土地的所有权人有权对本集体经济组织内的宅基地作出相应的调整，故不能仅凭涉案的×号院集体土地建设用地使用证登记的使用权人是张启良就能证明该宅院的所有权未发生过变更或者仍归其所有。现根据查明的事实，×号院的集体土地建设用地使用证申请审批在前，签订换房说明在后；同时结合签订换房说明后张明荣一直占有居住×号宅院房屋至2012年4月8日、张明荣一家户口均在×号院及换房后真顺村委会支付张启良购房款2万元、张启良在签订换房说明之前已在真顺村购买楼房一栋的事实，足以佐证1996年11月22日三方签订的换房说明的真实性，亦能够证明×号宅院房屋的所有权已经转移至张明荣。再根据张明荣要求新批宅基地《申请》、《保证书》、《建房合同》及相应履行情况，本院能够认定自2012年4月8日张明荣自×号院搬出交付真顺村委会、真顺村委会支付其剩余1万元购房款起，×号宅院房屋的所有权归真顺村委会所有。现张启良于2012年4月搬入涉案×号宅院房屋，但并未提供相应证据证明其现在占用并拒绝腾退该宅院房屋具有合法依据，故真顺村委会要求张启良腾退涉案×号宅院房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。
关于张启良辩称张明荣提交真顺村委会的申请、保证书等部分文件上的签名并非张明荣本人所签，庭审中张明荣亦认可部分签字并非本人所签，但其对签名事后均予以认可。对此本院认为，委托代理可以用书面形式，亦可以用口头形式，即使部分文件上的签字并非其本人所签，但事后经张明荣追认亦为有效，故本院对张启良的此辩称不予采信。张启良辩称×号宅院房屋系借予张明荣暂时居住，此主张与本院查明的事实不符，且该辩称亦有违常理，本院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、第三人张启良于本判决生效后二十内将北京市昌平区崔村镇真顺村×号宅院房屋腾退给原告北京市昌平区崔村镇真顺村村民委员会。
二、驳回原告北京市昌平区崔村镇真顺村村民委员会的其他诉讼请求。
案件受理费七十元，由被告张启良负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李炜鑫
二〇一五年十二月十六日
书 记 员 李 杰