北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初30686号原告:陈凤英，女，1929年1月24日出生。委托诉讼代理人:任立成，北京通特律师事务所律师。委托诉讼代理人:王淑温（陈凤英之女），无职业，住北京市朝阳区。被告张秀兰，女，1951年9月8日出生。被告王士东，男，1973年11月7日出生。被告张秀兰、王士东共同委托诉讼代理人：殷红天，北京仁创律师事务所律师。被告张秀兰、王士东共同委托诉讼委托代理人：江庆兰，北京仁创律师事务所实习律师。被告：王士杰，男，1976年2月23日出生。委托诉讼代理人：张建国。原告陈凤英与被告张秀兰、王士东、王士杰确认合同有效纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈凤英的委托诉讼代理人任立成、王淑温，被告张秀兰、王士东的共同委托诉讼代理人殷红天，被告王士杰及其委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈凤英向本院提出诉讼请求：要求依法判决原告与ＸＸ于2003年10月28日的签订的《房屋转让协议书》合法有效。事实和理由：原告陈凤英与ＸＸ系北京市通州区马驹桥镇六郎庄村同村村民。原告作为买方，ＸＸ作为卖方，双方于2003年10月28日签订《房屋转让协议书》，约定：“今有六郎庄村村民ＸＸ将座落在村西路北的北房七间、东厢房四间及院内一切地上建筑物，自来水，暖气，照明经人介绍，同意将上述以上物种转让给陈凤英，陈凤英也同意接受此事。转让费为人民币柒万元，于2003年10月28日一次当众付清。”合同签订后，原告付款给ＸＸ，ＸＸ向原告交付房屋及院落。该房屋所占宅基地证号：通集建（92大）字第110**号。现该房的门牌号为马驹桥镇六郎庄村×号。2016年ＸＸ去世。原、被告之间的售房契约符合法律规定，属于合法有效合同。所以原告请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告张秀兰、王士东辩称，我们不同意原告的诉讼请求，涉诉房屋不是卖给陈凤英了，是卖给了一位叫王淑温的人。被告王士杰辩称，我认为原告诉讼主体不适格，其不具备诉讼资格。我父亲ＸＸ从未与原告签订过任何房屋买卖合同，双方之间不存在合同关系。六郎庄×号院内原有北房七间，东厢房四间，该房屋属于ＸＸ的家庭共有财产。ＸＸ在生前将涉案房屋以分家的形式分给了王士杰，另一处房产分给了王士东。ＸＸ在生前擅自处理他人财产，其行为应属于无效。我们和陈凤英之间并没有发生买卖行为，我们只是和王淑温进行过一次房屋买卖，且该房屋的所有权和张秀兰及王士东无任何关系，是王士杰于2003年6月28日分家所得。对于原告所提交的房屋买卖协议，我方认为即便是真实的，也不能约束王士杰作为所有权人的权利。王士杰只知道也只同意将房子卖给王淑温，也没有收到陈凤英的任何款项。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、陈凤英所提交的日期为2003年10月28日的《房屋转让协议书》，张秀兰、王士东对其真实性不予认可。王士杰对该证据真实性提出质疑。本院认为该证据与证人王×、张×、蒋×的证言以及北京市通州区马驹桥镇六郎庄村村民委员会（简称“村委会”）于2016年10月8日所出具的《关于六郎庄村本村经济组织成员之间买卖房屋的情况说明》能够相互印证，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。2、陈凤英所提交的村委会于2016年10月8日所出具的《关于六郎庄村本村经济组织成员之间买卖房屋的情况说明》，张秀兰、王士东对该证据不予认可。王士杰对其真实性认可，但对证明目的不予认可。本院认为该证据系由村委会出具，且与证人王×、张×、蒋×的证言能够相互印证，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。3、陈凤英所提供的证人王×、张×、蒋×的证言，张秀兰、王士东、王士杰对其真实性不予认可。本院认为三名证人就本案房屋买卖的经过的陈述，虽然在具体细节（房款支付次数、房屋间数、协议签订时间等）上稍微存在前后不一致的地方，但总体上三人的证言能够相互吻合，故本院对其与其他证据不矛盾的部分的真实性、合法性、关联性予以认可。4、王士杰所提交的日期为2003年7月15日的《房屋转让协议书》，陈凤英对其真实性未提出质疑，但称系草签的协议。张秀兰、王士东对该证据不持异议。本院认为该协议书经证人王×、张×辨认，确系由二人作为证明人签字的协议，故对其真实性、关联性予以认可。5、王士杰所提交的日期为2003年6月28日的《房产议定书》，陈凤英对其真实性不予认可。张秀兰、王士东对其不持异议。本院认为该证据经证人王×辨认，确系由其作为见证人的《房产议定书》，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据以上述认证，本院认定以下事实：陈凤英系六郎庄村农民，王淑温系陈凤英之女。ＸＸ原系六郎庄村农民，于2016年去世。ＸＸ生前与张秀兰系夫妻关系，二人共育有两个儿子——王士东、王士杰。涉诉房屋位于北京市通州区马驹桥镇六郎庄村（以下简称六郎庄村）×号院，该院落所涉及的通集建（92大）字第11011号《集体土地建设用地使用证》记载的土地使用者为ＸＸ。六郎庄村×号院内有北房七间、东厢房四间，上述房屋系1990年左右所建。2003年6月28日，经村委会工作人员王×、任×见证，ＸＸ将六郎庄×号院内正房（即北房）七间分给了王士杰。2003年7月15日，ＸＸ（转让方）与王淑温（接收方）签订《房屋转让协议书》，约定“今有六郎庄村村民ＸＸ将座落在村西路北的北房七间、东厢房四间及院内一切地上建筑物、自来水、暖气、照明经人介绍，同意将以上所写物种转让给王书温，王书温也同意接受此事。转让费为人民币柒万元整，分两次付清。第一次于2003年7月15日当众付给ＸＸ人民币肆万元整，第二次王书温所欠人民币叁万元整于2003年10月20日付清，两次付清人民币柒万元后，此协议生效。生效后房屋及地上一切建筑物、自来水、暖气、照明的所有权归王书温所有。此次转让双方同意认可。双方签名后，永不得反悔。”证明人王×、任×、张×、蒋×在该协议上进行了签字。当日，ＸＸ接收了房款40000元。王士杰表示对上述房屋转让协议内容知情，未提出异议。该合同签订时，ＸＸ系六郎庄村农民，王淑温（原告陈凤英的女儿）已从六郎庄村出嫁，并非六郎庄村成员。2003年10月28日，王淑温代陈凤英（接收方）与ＸＸ（转让方）签订《房屋转让协议书》约定：“今有六郎庄村村民ＸＸ将座落在村西路北的北房七间、东厢房四间及院内一切地上建筑物，自来水，暖气，照明经人介绍，同意将以上物种转让给陈凤英，陈凤英也同意接受此事。转让费为人民币柒万元整，于2003年10月28日一次当众付清。此次转让双方同意认可。双方签字后，永不得反悔。”其中“接收方”处签字为“王淑温（代）”，证明人王×、任×、张×、蒋×在该协议上进行了签字。当日，陈凤英向ＸＸ支付了转让费30000元。至此，六郎庄村×号院地上物的转让费70000元已经全部支付完清，ＸＸ亦将六郎庄村×号院的集体土地建设用地使用证交予陈凤英。该协议签订时，双方当事人ＸＸ、陈凤英均系六郎庄村农民。另查，ＸＸ之所以将涉诉房屋转让，是为了给儿子王士杰在城里购买楼房，而陈凤英购买涉诉房屋是为了居住使用。本院认为：公民的合法权益受到法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。农村房屋买卖合同是否有效，应考虑签约主体的身份、相关法律法规的强制性规定等因素进行综合判定。ＸＸ于2003年7月15日与王淑温签订了《房屋转让协议书》，后又于2003年10月28日与陈凤英签订《房屋转让协议书》，后一份《房屋转让协议书》中明确载明受让方为陈凤英。本院认为，根据本案现有证据、综合案情可以判定，两份《房屋转让协议书》均真实存在，后者应为双方就转让费、房屋及集体土地建设用地使用证交接完毕之后，最终确定的版本，且是对前者进行变更、修正后的版本。据证人王×、张×所言，ＸＸ转让六郎庄村×号院房屋是为了给王士杰在城里买楼房，故该事在当时应属ＸＸ家中重大事项，且涉诉房屋最后一笔转让费也由陈凤英是在签订后一份《房屋转让协议书》之日付清的，故ＸＸ的家人（包括王士杰）均应对将房屋转让给陈凤英一事知情并同意。截至目前，2003年10月28日的《房屋转让协议书》已履行完毕超过13年之久，现被告表示对于涉诉房屋转让给陈凤英一事并不知情，明显与常理不符。据此可见，2003年10月28日的《房屋转让协议书》是在涉案房屋权利人知情的情况下签订的，内容系双方真实意思表示，亦不违反我国有关法律、法规的强制性规定，且经六郎庄村村委会认可，故属有效。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：ＸＸ与原告陈凤英于2003年10月28日所签订的《房屋转让协议书》有效。案件受理费1550元，由原告陈凤英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李宏印审 判 员  吴连启人民陪审员  翟玉刚二〇一六年十一月三十日书 记 员  侯康丽