安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖11民终1834号
上诉人（原审被告）：辛树军，男，1975年4月28日出生，汉族，住安徽省明光市，
委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李友贵，男，1980年1月10日出生，汉族，户籍地安徽省明光市，现住安徽省明光市，
原审被告：ＸＸ，男，1979年10月20日出生，汉族，住安徽省明光市，
委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。
原审被告：许春彪，男，1973年9月23日出生，汉族，住福建省沙县，
原审第三人：明光市金港地产开发有限公司，住所地安徽省明光市华亚大酒店一楼，统一社会信用代码91341182550179121A。
法定代表人：陶兴军，董事长。
委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。
上诉人辛树军因与被上诉人李友贵、原审被告ＸＸ、许春彪、原审第三人明光市金港地产开发有限公司（以下简称金港公司）案外人执行异议纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院(2017)皖1182民初1396号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
辛树军上诉请求：请求二审法院纠正一审判决中关于涉案别墅产权属于明光市金港地产开发有限公司所有的认定。事实和理由：1、ＸＸ从金港公司购买涉案别墅，ＸＸ依照合同约定支付了购房款，且金港公司已将别墅交付给ＸＸ，ＸＸ实际占用、装修入住该别墅，ＸＸ对涉案别墅已经享有并行使财产所有人的权利。涉案别墅没有办理产权登记的原因是开发商金港公司将涉案房屋的土地抵押给银行，该房产开发项目的购房者均无法办理产权登记手续。2、一审认定涉案房屋产权属于金港公司所有，违反法律程序。涉案房屋已被明光法院查封，且明光法院作出保全裁定，认定ＸＸ对涉案别墅享有物权效力。且本案执行异议之诉的审理应围绕原审原告李友贵执行异议的理由和事实能否成立进行，而非对ＸＸ与金港公司的房屋买卖合同及物权变动效力进行判定。
李友贵未答辩。
ＸＸ辩称，涉案房屋由其所有，请求二审法院依法判决。
许春彪未答辩。
金港公司辩称：一审法院对涉案别墅产权归属的认定是正确的。涉案别墅的产权仍然属于金港公司所有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
李友贵向一审法院起诉请求：1、确认坐落在明光市世纪金港小区32栋3单元102号的别墅归李友贵所有；2、确认李友贵对金港小区32栋3单元102号的别墅享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该标的。
一审法院认定事实：2013年8月21日，ＸＸ与明光市金港地产开发有限公司（下称金港公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房，合同约定价款240000元，2013年8月19日支756864元，2014年1月13日付690000元，尚欠953136元。该公司于2013年年底向ＸＸ交付了该套别墅房。由于ＸＸ未能按合同约定足额支付金港公司购房款，金港公司没有将该房屋产权转移登记至ＸＸ名下，该房屋产权仍在第三人金港公司名下。2016年11月11日，ＸＸ在涉案房屋产权仍登记在金港公司名下情况下，与李友贵签订了《房屋买卖协议》一份。该协议约定：ＸＸ将其购买的上述壹套别墅房出卖给李友贵，总价款为人民币壹佰伍拾万元；ＸＸ应于2017年4月10日将上述房屋以及附属建筑物交付李友贵，并且将房屋产权证明等相关证书、证明一并交付给李友贵。李友贵于收到房屋同日向ＸＸ支付所有房款。李友贵在签订买卖协议的当天，通过银行提前向ＸＸ汇付了全部购房款150万元。2017年1月，本院在审理辛树军诉ＸＸ、许春彪民间借贷一案中，根据辛树军申请，作出（2017）皖1182民初364号民事裁定，对ＸＸ位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房裁定查封，明光市人民法院执行局根据该裁定采取的查封执行措施。李友贵于2017年1月25日向明光市人民法院递交了《执行异议书》，请求撤销（2017）皖1182民初364号民事裁定，中止对涉案房屋的执行。2017年2月25日明光市人民法院执行局与李友贵作书面谈话时，李友贵陈述：“因为ＸＸ急等用钱，所以叫我提前支付购房款；…在ＸＸ出走后的第三天我就找到ＸＸ妈了，他家人不同意交房子，后来在你们查封以后我将ＸＸ家的门打开进去，隔几天去住一次”。本院于2017年3月3日作出（2017）皖1182执异3号《执行裁定书》。该裁定书认定：李友贵本应在ＸＸ交付房屋之日即2017年4月10日交付购房款，变更为提前至合同签订的当日即2016年11月11日交付；双方对房屋交付时间未作任何变更；李友贵进住上述房产系明光市人民法院执行局对该房屋查封之后。明光市人民法院据此驳回李友贵的异议请求。李贵友不服该裁定，依法向明光市人民法院提起诉讼，请求人民法院裁判。一审法院在诉讼过程中向第三人金港公司释明，案外人异议之诉的提起须经过案外人执行异议审查程序，第三人金港公司未经案外人执行异议程序，直接针对执行标的物提出诉讼请求不符法律规定。本院释明后第三人金港公司撤回了其诉讼请求。金港公司在诉讼中主张涉案房屋所有权没有发生转移，金港公司系涉案房屋所有权人，ＸＸ尚欠金港公司购房款953136元，执行该房屋损害金港公司的利益。
一审法院认为，本案争议焦点如下：一、涉案房屋权属归属；二、李友贵的诉讼请求应否支持；三、李友贵提起案外人异议之诉一审法院应否受理。
一、关于涉案房屋权属归属。金港公司作为涉案房屋的开发者原始取得涉案房屋的房产权益，无论其是否办理房产权属登记，均对该房产享有权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”ＸＸ虽主张涉案房屋系由其合法购买，但未办理房产变更登记手续，该房产未发生物权变动，金港公司主张涉案房屋产权仍归金港公司所有的主张于法有据一审法院予以采纳。ＸＸ、辛树军关于该房屋所有权属于ＸＸ的主张于法无据，一审法院不予支持。
二、关于李友贵的诉讼请求应否支持。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定的四种情形必须同时具备，但李友贵主张的事实并不能同时满足上述四个条件：一是一审法院查封之前李友贵并没有合法占有该套涉案房屋；查封涉案房产时李友贵尚未入住，因此其亦未取得该房产的占有权和使用权。该事实事系李友贵在明光市人民法院执行局与其谈话时自认的事实，明光市人民法院执行局在（2017）皖1182执异3号《执行裁定书》中对该事实予以认定并据此驳回其执行异议并无不当。二是自ＸＸ与李友贵签订《房屋买卖协议》之日至现在，该房屋的产权并没有登记在ＸＸ名下，该事实李友贵并无异议。李友贵异议成立的前提条件之一是涉案房屋登记在ＸＸ名下，但这个前提条件自始不存在。故李友贵关于请求确认涉案房屋产权归李友贵所有的诉讼请求一审法院不予支持。查封涉案房产时李友贵尚未入住，故查封涉案房屋前其亦未取得该房产的占有权和使用权。鉴于李友贵未取得涉案房产的物权，其主张阻却明光市人民法院执行涉案房产请求，没有事实根据和法律依据一审法院亦不予支持。
三、关于李友贵提起案外人异议之诉一审法院应否受理。辛树军认为查封涉案房屋的裁定是诉讼保全裁定而不是执行裁定，李友贵提出的案外人执行异议不符合法律规定，请求驳回李友贵起诉。2016年12月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。一审法院在审理辛树军诉ＸＸ、许春彪民间借贷一案中，根据辛树军申请，对位于明光市世纪金港小区32栋3单元102号壹套别墅房进行保全，查封了该套别墅房，李友贵基于其与ＸＸ签订了《房屋买卖协议》，通过房屋买卖关系取得该套别墅房所有权为由向明光法院提出书面执行异议。明光市人民法院按照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出驳回其异议请求的执行裁定，李友贵不服该裁定提起案外人异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定的条件，故辛树军要求驳回李友贵起诉的辩称意见没有法律依据，一审法院不予支持。李友贵起诉符合法院受理的案外人异议之诉条件，依法应予受理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定判决：驳回李友贵的诉讼请求。案件受理费100元由李友贵负担。
二审过程中，各方均未提供新证据。因金港公司未提供涉案别墅的相关产权登记信息，对一审法院查明“金港公司没有将该房屋产权转移登记至ＸＸ名下，该房屋产权仍在第三人金港公司名下”一节，本院不予确认。对一审查明的其他事实本院予以确认。
本院认为，本案执行异议之诉的关键是审查李友贵享有的实体权利是否足以阻却执行措施，对该问题一审法院已进行充分说理，本院不再赘述。对于本案诉争房屋的权属问题，ＸＸ从金港公司处购买该房屋，双方签订房屋买卖合同，金港公司已经向ＸＸ交付房屋。至于房屋买卖合同对价支付问题，不属于本案审理范围。如ＸＸ和金港公司在房屋买卖合同履行问题上存在纠纷，可另行起诉。一审法院关于诉争房屋的权属表述欠妥，本院予以纠正，本案不能确认涉案房屋产权仍归金港公司所有。故关于辛树军此节的上诉理由成立。考虑原判根据本案具体情况并未判决支持李友贵执行异议的诉请，原审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
维持安徽省明光市人民法院(2017)皖1182民初1396号民事判决。
二审案件受理费80元，由上诉人辛树军负担。
本判决为终审判决。
审判长 周海燕
审判员 谭庆龙
审判员 张明勇
二〇一七年十一月一日
书记员 杜元亨
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。