安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1119号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽三川物流有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区1号路，统一社会信用代码91340122669488482Q。法定代表人：黄雪梅，总经理。委托诉讼代理人：陆晨，男，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肥东县坤达工贸有限责任公司，住所地安徽省肥东县龙塘镇。法定代表人：王定和，董事长。委托诉讼代理人：邓磊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人安徽三川物流有限公司（以下简称三川物流）因与被上诉人肥东县坤达工贸有限责任公司（以下简称坤达工贸）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2015）肥东民一初字第02645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。三川物流二审上诉请求：撤销原判第一、三项判决，依法改判三川物流不向坤达工贸支付租赁费、违约金及地坪费用共计1979300元及支持三川物流在一审的反诉请求。事实和理由：一、三川物流与坤达工贸2014年10月29日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）未能生效。合同第三条约定：坤达工贸签订合同后二个月将租赁物交付给三川物流，以三川物流出具验收合格书后合同条款才正式生效。交付租赁物是坤达工贸义务，但坤达工贸所交付的租赁物是否符合三川物流承租的目的及租赁物是否符合质量等必然涉及三川物流出具验收合格为准。而三川物流对外招租行为是基于合同第二条规定“坤达工贸只给予三川物流8个月的招租期，自2014年11月1日到2015年06月30日止（其中免2个月招商期房租用于招商优惠），招商期租金按每平方米每月8.5元计算，按实际使用面积计租，招商期结束按照合同履行租赁期执行”，即无论坤达工贸交付的租赁物是否合格，只要其履行了交付义务且过了2个月的期限，三川物流应按每平方米8.5元向坤达工贸支付租金。三川物流为了减少损失不得不对外招商，三川物流对外招商的行为并不免除坤达工贸交付租赁物必须符合三川物流承租的目的，即三川物流对租赁物出具验收合格证明是租赁合同生效要件与三川物流对外招商并不矛盾。故一审法院认定合同生效错误。二、一审法院认定三川物流解除《房屋租赁合同》无法律依据错误。坤达工贸未按合同约定将租赁物仓库外围路面硬化，未按约定搭建雨棚，未将环形通道打通及未应租户使用要求增开库门；未履行将租赁物的基础设施（含厕所、办公室、排水等）提供和修缮的行为，导致租赁物在下雨天根本无法正常使用，并且额外增加了三川物流的正常运营成本。一审法院无视三川物流合法权益长期受损且错误认为三川物流解除合同无法律依据。三、一审法院认定房屋租赁合同解除应由三川物流承担坤达工贸的损失错误。因违约者是坤达工贸，在三川物流多次要求其严格按照合同约定履行义务，但坤达工贸均拒绝履行，三川物流无奈向被上诉发出解除合同函，不能因三川物流合法行使解除权而需要承担违约者所谓的损失。故一审法院认定房屋租赁合同解除应由三川物流承担坤达工贸的损失错误。四、一审法院认定三川物流反诉请求不成立错误。坤达工贸在租赁期间除不履行上述义务外，还恶意多次采取封堵租赁物大门及频繁断电等激烈手段，严重干扰了租户的正常经营生产，并公开对外散步诋毁三川物流商业信誉的不实言论，对三川物流的经济利益和商业信誉造成了巨大的损失。为此坤达工贸理应向三川物流承担相应赔偿，且三川物流在原审中提起的反诉符合法律规定。故一审法院认定三川物流反诉请求不成立错误。坤达工贸辩称：一、案涉房屋租赁合同已经生效。三川物流在上诉理由前后矛盾，既认定合同在其出具验收合格书才生效，又解释接收房屋并转租他人是因为合同条款中约定了招商期限。合同既然未生效，招商期限自然没有效力。事实上，房屋交付给三川物流后，其进行了多家商户的招租并收取的房租费用，在此之上，声称合同未生效没有任何事实与法律依据。双方租赁合同中虽然约定交付房屋以三川物流出具验收合格书后合同条款才正式生效，但实际上本案中委托人将厂房交付三川物流已经7个月且未对房屋质量提出异议并将部分房屋转租给他人。根据《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。当事人可以约定合同附生效条件，之后，经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中当事人实际全面履行合同的行为，应视为已经通过协商变更了合同生效条款。本案中三川物流在使用出租厂房后已将房屋转租给他人且故意不出具验收合格证书的行为，明显是为自己的利益不正当阻止条件的成就，应当视为本案的合同已经生效。二、案涉合同为三川物流违法解除。三川物流于2015年6月6日即招商期即将结束将要支付房租之时，向委托人发送了解除租赁关系函件，且三川物流至今未支付委托人任何房租费用，水电费用也是在委托人起诉之后支付的。解除租赁关系的理由更是无中生有，没有实质有效的证据：1、针对未按合同约定将租赁物仓库外围路面硬化，未按约定搭建雨棚，未将环形通道打通，未应租户使用要求增开库门。一审过程中，委托人提交了大量证据包括钢结构雨棚施工合同收据、租赁厂房录像光盘及照片、地坪工程施工合同证明了委托人的租赁厂房完全符合合同要求。三川物流声称委托人招租泡沫厂造成安全隐患，实际上在与三川物流建立招商租赁关系前与泡沫厂租赁关系已经形成且长期合作。三川物流在签订合同时没有提出异议且后期其在租赁物内对张朝的泡沫厂进行招租。三川物流未提交厂房不能实现合同目的不能够正常使用的证据，且将租赁物转租给多家商户，因此，三川物流主张委托人在合同履行中存在重大违约行为证据不足，三川物流单方解除合同的行为没有法律依据。三、三川物流向委托人支付违约金的数额。三川物流在合同签订后接收了厂房的交付，并且将其转租收取了房租，至今未支付任何房租给委托人，在要履行合同义务支付房租的期限时，向委托人发函，单方声称无中生有的理由要求与委托人解除合同关系。以上行为造成了委托人重大的经济损失，在厂房上的多数承租人已经将一年房租支付给了三川物流且三川物流收取租金后未将上述费用支付给委托人，且委托人不得不将厂房继续给承租人使用，不仅导致委托人无法收回房租，更造成委托人自行招租的困难。根据合同规定“违约方应当承担租赁合同的剩余房租”，三川物流违反诚信义务没做出违约行为，依法应当支付委托人所有的损失。四、关于三川物流的反诉请求。三川物流解除合同后还继续使用该租赁物，产生的水电费用应当由其承担，其反诉委托人返还水电费2238.67元不予支持。三川物流主张坤达商贸支付违约金1,419,500元、商业信誉损失200,000元、因房屋漏水和停电封门的客户货物损失及退租损失100,000元的反诉请求未提供充足证据加以证明。因此，依法应当予以驳回。坤达工贸向一审法院起诉请求：请求判决三川物流支付坤达工贸因其违约行为造成的全部损失共计3,086,675元。三川物流向一审法院提起反诉请求：1、判令坤达工贸支付三川物流违约金合计人民币1,419,500元；2、判令坤达工贸赔偿三川物流商业信誉损失人民币200,000元；3、判令坤达工贸赔偿三川物流因房屋漏水和停电风门引起的客户货物损坏及退租的损失100,000元及退还多交的水电费27338.5元。一审法院认定事实：坤达工贸与三川物流于2014年10月29日签订《房屋租赁协议》。合同约定坤达工贸将位于肥东县龙塘镇新安村面积为16700平方米厂房出租给三川物流（以实际面积为准）。合同第二条规定：双方合同期限为13年，自2015年7月1日至2028年6月31日；坤达工贸给予三川物流8个月的招商期，自2014年11月1日至2015年6月30日，招商期内按照实际使用面积收取房租，免两月房租用于招商优惠，两月后按实际使用面积开始计算租赁费用，招商期结束按照合同履行租赁费。合同第三条规定：坤达工贸自合同签订后二个月内交付给乙方使用，乙方出具验收合格书后，合同条款正式生效。合同第五条规定：仓库外围路面硬化雨棚的搭建和环形通道打通由甲方负责在两个月内完成，费用由甲方承担；甲方负责仓库内地面地坪全部做地坪漆。如果甲方在招商期内收益不足支付地坪漆成本，成本超出部分由甲乙双方共同承担；在使用过程中，如因租户使用需要增开库门，由甲方负责打通。合同第七条规定：乙方未经甲方同意中途擅自退房的，乙方应按剩余合同租赁费额向甲方支付违约金。三川物流与安徽比亚姆地坪工程有限公司于2014年11月10日签订合同总价为304000元的肥东坤达工贸有限公司地面固体胶硬化工程施工合同，结算单位为坤达工贸。另查明本案租赁厂房于2014年11月1日已交付给三川物流使用，招商期内有包括合肥驭驰轮胎贸易有限公司、江苏百城大达物流有限公司、合肥凯亭商贸有限公司、上海成农饲料有限公司、张朝、徐峻、无锡市速通运输有限公司、上海港玖事业有限公司多家商户进驻。三川物流于2015年6月6日发送《解除招商期租赁合同函》给坤达工贸，截止至开庭之日起，三川物流未支付房租给坤达工贸，水电费用于开庭前支付完毕。一审法院认为:该案争议焦点在于：一、本案房屋租赁合同是否已经生效。三川物流答辩双方租赁合同中约定坤达工贸交付房屋以三川物流出具验收合格书后合同条款才正式生效，认为双方签订的《房屋租赁合同》未生效。根据《合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。当事人可以约定合同附生效条件，之后，经协商一致，也可以对所附生效条件进行变更。本案中当事人实际全面履行合同的行为，应视为已经通过协商变更了合同生效条款。《合同法》三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面合同形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《合同法》三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”本案中三川物流在使用出租厂房后已将房屋转租给他人且故意不出具验收合格证书的行为，明显是为自己的利益不正当阻止条件的成就，应当视为本案的合同已经生效。由此可见，即使当事人没有订立书面合同，但已经实际履行的，《合同法》认为合同成立。故，坤达工贸将厂房交付三川物流已经7个月且三川物流未对房屋质量提出异议并将部分房屋转租给他人，其实际履行行为也能够认定变更协议成立，合议庭认为该《房屋租赁合同》已经生效。二、三川物流单方解除合同行为是否有法律依据。三川物流指出坤达工贸有以下违约行为：未按合同约定将租赁物仓库外围路面硬化，未按约定搭建雨棚，为将环形通道打通，未应租户使用要求增开库门及坤达工贸在租赁物周边招租了泡沫厂使租赁物存在消防安全隐患。对此，三川物流未出具实质有效的证据证明坤达工贸存在上述违约行为，而坤达工贸提交了证据四坤达工贸与泡沫厂之间的租赁合同、证据六钢结构雨棚施工合同收据、证据七租赁厂房录像光盘及照片、证据九地坪工程施工合同中可以证明坤达工贸按照合同约定已对租赁物进行改造，且在三川物流租赁厂房之前，坤达工贸就已经与泡沫厂租赁关系已经形成，三川物流在签订合同时没有提出异议且后期其在租赁物内对张朝的泡沫厂进行招租。同时，三川未提交厂房不能实现合同目的不能够正常使用的证据，且将租赁物转租给多家商户，因此，合议庭认为三川物流主张坤达工贸在合同履行中存在重大违约行为证据不足，三川物流单方解除合同的行为没有法律依据。三、《房屋租赁合同》的效力及损失的计算。三川物流于2015年6月6日向坤达工贸发送了《解除招商期租赁关系函》，根据《合同法》第九十六条规定，双方合同关系自通知到达之日解除。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见法发〔2009〕40号第8条“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”因此，双方合同自三川物流2015年6月6日向坤达工贸送达《解除招商期租赁关系函》之日起解除，合同解除行为基于三川物流违约行为，坤达工贸主张全部损失请求应当符合法律依据，三川物流应当与坤达工贸进行租赁费用的结算。本案合同约定违约金过高，根据《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第27条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法规定调整违约金的，人民法院应予支持。因此，该院认为招商期内的房租减免基于双方诚信原则，现三川物流违反诚信义务，做出违约行为，应支付招商期内的全部房租给坤达工贸。现坤达工贸只要求三川物流支付6个月作为违约金，该院无异议。同时，根据合同约定三川物流应当承担地坪做漆费用的50%共计152,000元，扣除三川物流已经支付的20万元，以上费用合计16700平方米×8.5元每平方每月×8个月＋16700平方米×8.5元每平方每月×6个月+152000元-200000=1939300元。四、关于三川物流的反诉请求是否应予支持。三川物流解除合同后还继续使用该租赁物，产生的水电费用应当由三川物流承担，其反诉坤达工贸返还水电费2238.67元不予支持。三川物流主张坤达工贸支付违约金1419500元、商业信誉损失200000元，因房屋漏水和停电封门的客户货物损失及退租损失100000元的反诉请求因未提供充分证据加以证明，因此对于该院对三川物流的反诉请求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条，第四十五条、第七十七条、第九十六条、第九十八条之规定，判决：一、安徽三川物流有限公司于本判决生效后十五日内给付坤达工贸全部损失共计1979300元；二、驳回肥东县坤达工贸有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回安徽三川物流有限公司的反诉请求。本案一审案件受理费31200元，由肥东县坤达工贸有限责任公司承担12100元，安徽三川物流有限公司承担20000元；反诉案件受理费10138元由安徽三川物流有限公司负担。二审中，当事人未提供新的证据。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为：三川物流与坤达工贸就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。三川物流主张依据合同约定需三川物流出具验收合格书才生效，然根据查明的事实，坤达公司在双方签订合同后即2014年11月即将厂房交付给三川物流，在三川物流接收使用厂房7个月期间未对于房屋质量提出异议且已将房屋转租给他人，应视为对于房屋质量的认可，原审法院关于三川物流存在其为了自身利益不出具验收合格书而阻止合同生效条件成就的认定，合法有据，本院予以维持。针对原审判决中案涉房屋租赁合同于2015年6月6日解除的认定，双方均无异议，本院予以确认。关于双方合同履行过程中存在违约行为以及相应的责任认定问题。三川物流虽主张坤达公司存在未全面交付房屋、未按约实行路面硬化、搭建雨棚、环形通道打通等行为，然未提供充分证据证明其主张，根据坤达公司提交的雨棚合同收据、厂房现状录像照片及地坪施工合同及证人证言反映坤达工贸已经履行相应的合同义务，故三川物流以此为由解除合同依据不足，应依约承担法律责任。案涉合同中约定如三川物流未经坤达工贸同意中途擅自退房，应当按照剩余合同租赁费额向甲方支付违约金，基于该违约金的计算标准过高，原审判令三川物流支付招商期间及六个月的租金数额系合法行使自由裁量权，并无不当，本院予以维持。此外，原审判决对于地坪费用的判决符合双方合同约定，本院予以维持。三川物流关于坤达公司应承担违约金及赔偿损失的各项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费32100元，由安徽三川物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年八月一日书记员 罗 晶附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。