浙江省宁波市鄞州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0212民初13476号
原告（反诉被告）:宁波天宁物业有限公司（统一社会信用代码913302011441169507）。住所地：宁波保税区东区兴业四路*号。
法定代表人：董达，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈培培，该公司员工。
委托诉讼代理人：郑宁生，浙江铭生律师事务所律师。
被告（反诉原告）：宁波裕康益民生物科技有限公司（统一社会信用代码91330204MA282W6K8L）。住所地：宁波市鄞州区福明路***号。
法定代表人：何艳梅，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王金喜，该公司股东。
原告宁波天宁物业有限公司为与被告宁波裕康益民生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月25日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员黄文娟适用简易程序进行审理。审理中，被告提出了反诉，经审查，本院决定于本诉合并审理。本案于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈培培、郑宁生，被告的委托诉讼代理人王金喜均到庭参加诉讼。经当事人申请并经本院批准，本案延长审理期限三个月并继续适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。
原告宁波天宁物业有限公司起诉称：2016年9月28日，原告与被告签订了两份房屋租赁协议，约定：被告承租位于宁波市鄞州区福明路978号、980号房屋，建筑面积分贝为462.52平方米和40平方米，押金租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日止；租金分别为19067元每月和2500元每月，租金每六个月付一次，先付后住，且被告需缴纳押金20000元和2500元；水、电及物业管理费由被告负担并自行交付。合同签订后，原告按约提供房屋，被告也按约支付了第一期租金。之后，被告未支付租金及物业管理费。被告也一直未缴纳水、电费。合同到期后，被告也拒绝搬出。另外，2017年1月1日，原告与鄞州区东方瑞士小区业主委员会签订了一份物业服务合同，由原告对涉案的房屋收取综合物业管理费等相关费用，但被告没有缴纳2017年4月1日至9月30日的物业费等费用。故请求法院判令：1、被告立即办理腾空座落于宁波市鄞州区福明路978、980号的租赁房屋；2、被告支付2017年4月1日至9月30日至的房租13000元、综合服务费4146元、公共维修费462元以及2016年10月1日至2017年9月30日的水费472元、电费8519.3元，并支付自2017年10月1日起至被告实际腾退之日止的房租、综合服务费、公共维修费、水费、电费（分别按照21567元/月、691元/月、77元/月、5.90元/吨、0.95元/度计算）；3、被告支付违约金21567元。
被告宁波裕康益民生物科技有限公司答辩并反诉称：同意腾退房屋，至多愿意支付至2017年5月底的租金以及至2017年4月底的水费、电费和物业费，对原告主张的水费价格和电费价格无异议。但是：1、被告在四月份的时候已经提出要搬离厂房，并自愿缴纳至2017年6月底的租金，但原告不同意，也不准被告搬离，故原告要求被告支付2017年7月1日起的租金没有依据；2、被告实际已于2017年4月份停业，不需要支付物业费、水费和电费。因原告擅自停水停电给被告造成了损失，故提出反诉，要求原告赔偿原告公司固定资产103004.67元、员工解散赔偿费用26809元、遗留在公司的物品价值40000元以及顾客赔偿20000元，合计189813.67元。审理中，被告撤回公司固定资产103004.67元的反诉请求，本院予以准许。
原告宁波天宁物业有限公司针对反诉答辩称：原告没有停水停电，被告诉请的费用与原告无关，请求法院予以驳回。
原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
房屋租赁协议两份，拟证明原被告之间存在房屋租赁合同关系以及双方对租赁期限、租金、违约金、水费、电费、物业管理费进行了约定的事实；
2、物业服务合同一份，拟证明原告为被告承租房屋提供物业服务以及物业服务费标准等事实；
3、证明一份，拟证明原告有权对外出租涉案房屋的事实；
4、发票五份、催款通知单一份，拟证明原告向被告催缴租金、税费、电费、综合服务费、公共维修费的事实。
被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：
承包协议一份，拟证明被告已经公司业务内部承包给案外人佟新宇、涉案房屋由佟新宇使用的事实；
2、员工解散赔偿清单一份、固定资产盘点清单一份、聊天记录一份，拟证明原告擅自停水停电，导致被告停业倒闭，滞留在里面的产品（价值约40000元）、固定资产（价值约103004.67元）无法使用，且被告还赔偿了原告解散费用26809元的事实。
对原告提供的证据，被告质证意见及本院认证意见如下：
证据1、3，被告无异议，本院予以确认。证据2，被告表示不清楚，仅认可涉案房屋确实在鄞州区东方瑞士小区；本院认为，证据系原件，真实合法，本院对其真实性予以确认。证据4,被告表示没有收到，本院对发票的形式真实性予以认可，至于各项费用是否应由被告负担、以及费用计算是否准确，本院在论述部分陈述。
对被告提供的证据，原告对证据真实性及关联性均有异议。本院认为，证据1系复印件，无原件核对，故对其真实性不予认可；证据2中员工解散费用清单系被告自制，无其他证据作证，故对其真实性不予认可，固定资产方面，被告已撤回相应主张，故本院对固定资产清单不予审查，聊天记录仅原告单方意见，无对方反馈，无法证据被告停水停电的事实。
综上，根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：
2016年9月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将坐落于宁波市鄞州区（江东区）福明路978号商铺出租给被告使用，建筑面积为462.52平方米，租期自2016年10月1日至2017年9月30日；租金为每月19067元，每六个月一付，先付后用；被告需支付租房押金20000元，到期各项费用结清后退还被告；水、电、物业管理费由被告负担。同日，原、被告另签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将坐落于宁波市鄞州区（江东区）福明路980号商铺出租给被告使用，建筑面积为40平方米，租金为每月2500元，其余约定同上一份《房屋租赁协议》。原告按约交付房屋，被告支付了押金22500元，并支付了第一期租金及2017年4月1日之前的物业管理费。之后，被告未付费。
另查明，2017年11月24日，被告将涉案的两个商铺腾空交还给原告。截止腾退之时，水表读数80吨，电读数为26361度。庭审中，双方一致认可，水价为5.90元/吨，电价为0.95元/度。
再查明，原告于2017年1月1日，原告与鄞州区东方瑞士小区业主委员会签订了一份物业服务合同，约定由原告对涉案的房屋收取综合物业管理费等相关费用，其中商铺的综合服务费是每月按照建筑面积每平方米1.5元，公共维修费小高层每年每平方2元。
本院认为：涉案两份《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约全面实际履行。合同到期后，被告应腾退商铺。因案件审理中，商铺已于2017年11月24日腾退，故原告第一项诉讼请求本院无需处理。被告为支付合同期内租金，在合同到期后又未立即腾退，故原告要求被告支付租金至2017年9月30日，并要求被告以租期内租金标准支付至被告腾退商铺之日止的占有使用费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，故本院予以支持。经核算，被告未付租金和应付的房屋占有使用费金额合计为128222.6元。被告未支付腾退之前的水、电费，原告要求被告支付至腾退日止的水、电费的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。关于具体用电用水量，原告自认被告入住时水度数为零、电度数为17539，被告未能向本院提供入住时的水电度数，故本院以原告自认的数量为准。结合腾退日止的水、电度数及双方认可一致的水、电单价，被告应付的水、电费合计为9023.9元。被告未支付物业管理费（包括综合服务费和公共维修费），原告要求被告支付至腾退日止的综合服务费、公共维修费的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。经核算，被告应付的综合服务费、公共维修费合计为1758.82元。被告为按约支付租金，构成违约，原告要求被告支付违约金21567元（相当于一个月租金）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应付原告200572.32元。因被告已付原告租赁押金22500元，原告也同意在本案一并扣除，为免被告讼累，本院在本案中将押金在被告应付款项中予以抵扣，故被告尚需支付178072.32元。被告反诉要求原告其员工解散赔偿费用26809元、遗留在公司的物品40000元以及顾客赔偿费20000元，但其未提供充分证据予以证明其损失的存在以及损失的存在系原告所致，故本院对被告的反诉不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
被告宁波裕康益民生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波天宁物业有限公司租金及房屋占有使用费168222.6元、综合服务费及公共维修费9023.9元、水费及电费1758.82元；
二、被告宁波裕康益民生物科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告宁波天宁物业有限公司违约金21567元；
上述两项合计200572.32元，扣除被告已付原告的押金22500元，被告宁波裕康益民生物科技有限公司尚需支付原告宁波天宁物业有限公司178072.32元；
驳回被告宁波裕康益民生物科技有限公司的反诉请求。
如各被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本诉案件受理费4308.5元，减半收取2154.25元，财产保全费220元，合计本诉诉讼费用2374.25元，由被告宁波裕康益民生物科技有限公司负担；反诉案件受理费985元，由被告被告宁波裕康益民生物科技有限公司负担负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审 判 员 黄文娟
二〇一八年四月二十日
代书记员 蒋晓艳
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