安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初29号原告：卢荣斌，男，1967年3月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：王欣然，安徽古圣律师事务所律师。被告：李卫陵，女，1962年3月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：王振民，江苏东域律师事务所律师。被告：邵从和，男，1963年1月6日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：王振民，江苏东域律师事务所律师。第三人：铜陵市百度房产中介所，住所地安徽省铜陵市天桥新村*栋***号。经营者：谢金巧，男，1960年10月22日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：向开蓉，女，该中介所业务员。第三人：钱海燕，女，1966年10月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：向开蓉，女，1971年10月29日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告卢荣斌与被告李卫陵、邵从和及第三人铜陵市百度房产中介所（以下简称百度中介）、钱海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢荣斌的委托诉讼代理人王欣然，被告李卫陵、邵从和及共同的委托诉讼代理人王振民，第三人百度中介、钱海燕共同的委托诉讼代理人向开蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢荣斌向本院提出诉讼请求：1.确认卢荣斌与李卫陵签订的《二手房买卖合同》无效；2.李卫陵将离婚证原件、户口本原件返还给卢荣斌；3.李卫陵、邵从和共同返还购房款23万元，办证费用1万元，并支付利息损失6840元；4.李卫陵、邵从和共同赔偿房屋差价损失26万元、装潢损失5万元；5.百度中介、钱海燕对上述第3.4项请求，承担连带清偿责任；6.李卫陵、邵从和共同承担本案诉讼费。事实和理由：2006年12月20日，经百度中介居间介绍，卢荣斌与李卫陵签订《二手房买卖合同》，约定：李卫陵将铜陵市铜官区××栋XXX号房屋出售给卢荣斌，李卫陵保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，否则概由李卫陵承担相关民事责任及经济损失，房屋价款为29万元，首先支付15万元，余款14万元待领取房地产权证后10日内支付，李卫陵必须将户头变更至卢荣斌名下。合同签订后，卢荣斌按照合同约定支付购房款15万元，期间，李卫陵又以各种理由从卢荣斌处收取了购房款9万元，但产权变更手续至今未予办理。2016年10月，卢荣斌发现，该房屋已进入法院拍卖程序，卢荣斌事实上已无法取得所购房屋的产权证书。为此，卢荣斌及时与百度中介与李卫陵协商购房款的退还及经济损失的补偿等问题，但李卫陵与百度中介至今未能解决。李卫陵、邵从和共同辩称：1.李卫陵与卢荣斌签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，该合同合法有效；2.因《二手房买卖合同》合法有效，本案不存在返还购房款及赔偿损失等问题，且卢荣斌所陈述的损失是其在履行合同过程中没有采取措施防止损失扩大造成的，应由卢荣斌自己承担；3.涉案房产确实存在，并能够取得房地产权证，卢荣斌称涉案房产无法取得产权证与事实不符；4.《二手房买卖合同》签订后，李卫陵已将涉案房屋交付给了卢荣斌，卢荣斌使用房屋多年，得到了利益，即使有损失也应该折抵，且其所主张的损失数额证据不足；5.卢荣斌尚欠购房款6万元未能支付。综上，请求判令驳回卢荣斌的诉讼请求。百度中介与钱海燕共同述称：1.卢荣斌与李卫陵签订的《二手房买卖合同》，该合同当事人主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规和社会公共利益，合法有效；2.因涉案房屋产权证尚登记在开发公司名下，李卫陵实际是首先从开发公司处购买后再出卖给卢荣斌，卢荣斌购买涉案房产存在一定风险。为此，在房屋买卖居间过程中，百度中介就上述情况向卢荣斌作了说明，但卢荣斌坚持购买。同时，在合同签订过程中，经百度中介要求，卢荣斌与李卫陵分别出示了相关的证件，百度中介也进行了审核。百度中介已经尽到了审查义务，不应承担连带赔偿责任，且卢荣斌与李卫陵签订的《二手房买卖合同》也未约定如涉案房产交易发生纠纷应由百度中介承担连带赔偿责任。综上，请求判令驳回卢荣斌的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年12月20日，经百度中介居间介绍，卢荣斌与李卫陵签订《二手房买卖合同》，约定：1.李卫陵（甲方、卖方）将铜陵市铜官区××栋XXX号房屋（建筑面积110平方米，房屋权证字号为014604）出售给卢荣斌（乙方、买方）；2.甲方保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，若发生概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；3.房屋价款为29万元，在办理房地产交易、登记手续时，国家规定的有关中介服务费2000元，由乙方承担；4.乙方需向甲方交纳购房定金15万元，合同生效后，定金充抵房款；6.办理完房地产交易手续（即领到房地产业务受理单）当日内，乙方先付购房款15万元，待领到房地产权证的10日内将剩余购房款14万元一次性付清；11.甲方必须把户头变更到乙方头上。合同对其他事项亦作了明确约定。合同签订后，卢荣斌按照合同约定，于当日向李卫陵支付购房定金15万元，李卫陵于当日将房屋交付给了卢荣斌，卢荣斌对该房屋进行了装修并居住至今。2007年2月7日，卢荣斌再向李卫陵支付购房款8万元。2007年7月24日，李卫陵以办理产权变更登记手续为由，又收取卢荣斌购房款1万元，并收取了卢荣斌户口本原件1本，离婚证原件1本以及身份证复印件一张。此后，李卫陵始终未能将该房产的产权人变更为卢荣斌。2016年卢荣斌发现，法院已在涉案房屋中张贴了执行裁定书，决定拍卖铜陵市铜官区××栋房屋（含卢荣斌购买的XX栋XXX号房屋）。得知后，卢荣斌及时与百度中介与李卫陵协商购房款的退还及经济损失的补偿等问题，但李卫陵与百度中介至今未能解决。关于涉案房产的来源。卢荣斌向李卫陵购买铜陵市铜官区××栋XXX号房屋时，该房屋登记的产权人是开发商铜陵市诚艺装饰有限责任公司（以下简称诚艺公司），仰礼道是该公司登记的法定代表人。该房屋实际上是李卫陵通过签订售房协议的形式，从诚艺公司处购买后再转售给卢荣斌。庭审中，百度中介与李卫陵均陈述：李卫陵与卢荣斌签订《二手房买卖合同》时，李卫陵向卢荣斌出示了该房屋的产权证复印件。关于涉案房屋至今无法办理产权证的原因。庭审中，卢荣斌与李卫陵均陈述：诚艺公司的房屋位于铜陵市铜官区××栋，共有房屋若干套，在未经相关部门同意的情况下，法定代表人仰礼道在顶层加盖了一层建筑，以致该处房屋无法办理产权证，相关部门要求仰礼道补足相关费用或限期拆除，但仰礼道既不补足费用也不拆除。为此，李卫陵与卢荣斌分别就此事与仰礼道沟通过，但问题至今未能解决。关于涉案房产被查封的原因。因仰礼道向铜陵市富源小额贷款有限责任公司（以下简称富源公司）借款未能归还，富源公司于2015年向原铜陵市狮子山区人民法院提起诉讼，法院判决仰礼道归还借款，并判决对抵押人诚艺公司所有的铜陵市××路××房产（含卢荣斌购买的XX栋XXX号）行使抵押权。因仰礼道未履行判决确定的还款义务，富源公司向法院申请强制执行，法院裁定拍卖铜陵市××路××房产。本院认为，根据卢荣斌的诉讼请求以及事实和理由，李卫陵、邵从和的答辩意见，百度中介与钱海燕的陈述意见，本案各方当事人争议的主要焦点问题是：卢荣斌与李卫陵签订的《二手房买卖合同》是否合法有效。首先，从本案查明的事实来看，卢荣斌从李卫陵处购买的房屋，该房屋已经建成并交付使用，只是涉案房屋的产权尚登记在诚艺公司名下，且李卫陵也向卢荣斌出具了涉案房产的房地产权证书复印件，涉案房屋确实存在；其次，李卫陵向卢荣斌出售的房屋，实际上是通过合法程序购买而来，其对涉案房屋具有合法的处分权，其将涉案房产再次出售给卢荣斌并不违反相关法律规定；第三，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该规定属于管理性规定，与房屋买卖合同的效力并无关联；第四，《中华人民共和国物权法》明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。结合本案实际情况来看，卢荣斌与李卫陵签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，该合同合法有效。卢荣斌以李卫陵并非涉案房产的所有权人且该房屋已被法院查封为由，要求确认双方签订的《二手房买卖合同》无效的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持；其以《二手房买卖合同》无效为由，要求李卫陵等人返还购房款、赔偿损失并要求第三人承担连带清偿责任等诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。对于李卫陵、邵从和的答辩意见以及百度中介与钱海燕的陈述意见，本院予以采信。针对涉案房产的现状及本案的实际情况，如该房产确无法办理产权变更登记手续，卢荣斌可再通过其他途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告卢荣斌的诉讼请求。本案受理费9368元，减半收取计4684元，由原告卢荣斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一七年三月七日书记员  张雪琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条——依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条——有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条——房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条——下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国物权法》第十五条——当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条——合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。