浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0281民初7585号原告：浙江三碧酒店股份有限公司。住所地：宁波市江北区清河路**号。统一社会信用代码：91330200668483575H。法定代表人：黄景阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯晓东，浙江阳明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蔚，浙江阳明律师事务所律师。被告：余姚市玉龙天姿娱乐有限公司。住所地：余姚市胜山西路*****号*层**层。统一社会信用代码：91330281595380523G。法定代表人：李军志，职务不详。被告：鲁海平，男，1971年12月28日出生，汉族，余姚市玉龙天姿娱乐有限公司的股东，住余姚市。委托诉讼代理人：楼剑波，宁波市江南法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：楼新，宁波市江南法律服务所法律工作者。原告浙江三碧酒店股份有限公司（以下简称三碧公司）与被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司、鲁海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月1日、2018年2月8日两次公开开庭进行了审理。原告三碧公司的委托诉讼代理人冯晓东，被告鲁海平的委托诉讼代理人楼剑波均到庭参加诉讼，被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三碧公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原告与被告鲁海平于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同书》已于2017年8月8日解除；2.判令两被告立即腾空并返还原告位于余姚市胜山西路161号1楼部分和2至3楼房产；3.判令两被告支付原告自2016年7月1日起至2017年8月7日止的房屋租金为4164891元，并承担自2017年8月8日起至实际返还房屋之日止按照《房屋租赁合同书》约定的租金标准计算的逾期腾房占有使用费；4.判令两被告支付原告自2016年7月1日起至2017年8月8日止按照《房屋租赁合同书》约定，相当于该违约年度的12个月总租金10%的违约金计416482元；5.判令两被告支付原告自2016年7月1日起至2017年12月31日止拖欠的水电费合计181387.39元，并按月支付自2018年1月1日起实际终止提供水、电、天然气之日止按照单独列表计量的水费每度5.45元、电费每度1.073元、天然气每立方4.37元计算的水、电、天然气费；6.判决原告有权终止向被告玉龙公司继续提供涉案房屋的水、电、天然气；7.请求法院判决确认涉案租房内的装修及增设物（除动产外）均无偿归原告所有；8.请求法院判决若两被告不履行上述付款义务，原告有权就涉案租房内的动产基于留置权，就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿；9.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年7月5日，原告将承租的位于余姚市（部分）和二至三楼房产共计5676.85平方米转租给被告鲁海平，并签订《房屋租赁合同书》一份，合同对房屋概况、租赁期限、租赁用途、租金结算、房屋交付、房屋装修及双方的权利、义务等进行了约定。上述《房屋租赁合同书》签订后，两被告出现了以下诸多违约情形，严重侵害了原告的合法权益：一、两被告违反合同约定，未支付履约保证金，至今尚欠750000元；二、两被告违反合同约定，拖欠巨额租金和水电费；三、两被告未完全履行（2015）甬余丈民初字第332号民事调解书确定的义务；四、两被告继续拖欠新增加的租金和部分水电费；五、两被告在法院涉及多起诉讼和执行案件，两被告以自己行为表明将不履行《房屋租赁合同书》。综上，原告为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司未答辩。被告鲁海平答辩称，对原告主张被告鲁海平与被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司共同承担责任有异议，被告鲁海平应当承担连带责任。原告的部分诉讼请求，不符合法律规定，不应当得到法院的支持。原告为证明自己的主张成立，向本院提交的证据，被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司未到庭，视为放弃质证权利，经到庭当事人质证，本院的认证意见如下：1.《解除房屋租赁合同通知书》、顺丰速运客户存根、查询详单一组，拟证明原告已于2017年8月8日通知被告解除涉案房屋租赁合同的事实。被告鲁海平对该证据的真实性无异议，但认为被告鲁海平没有收到该通知。经审查，本院对该证据予以采信；2.《房屋租赁合同书》一份，拟证明原、被告双方对租赁期限、租金结算、履约保证金、双方的权利、义务、房屋的装修、争议处理等事项进行了约定的事实。被告鲁海平对该证据的真实性及证明目的均无异议。经审查，本院对该证据予以采信；3.（2012）甬余民初字第613号民事判决书一份，拟证明被告违反合同约定未支付1500000元履约保证金，（2012）甬余民初字第613号民事判决，判决支付其中的750000元，被告至今尚欠750000元的事实。被告鲁海平对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以采信；4.《协议书》、（2014）甬余民初字第388号民事裁定书各一份，拟证明被告违反合同约定，截至2014年2月28日被告拖欠原告房屋租金1333267.30元及截止2014年1月份水电费477727.55元，共计1380994.85元，原告于2014年提起诉讼，诉讼中，原、被告达成《协议书》，原告撤回了该案，但被告违反该《协议书》拖欠巨额租金和水电费的事实。被告鲁海平对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以采信；5.（2015）甬余丈民初字第332号民事调解书一份、《执行裁定书》一份、承诺书一份，照片七张，拟证明2015年被告继续拖欠原告房租和水电费，原告于2015年10月19日再次向法院提起诉讼，在法院的主持下，达成调解协议，法院制作了调解书，由于被告未自觉履行调解书确定的义务，原告申请强制执行，由于被告无财产可供执行，法院裁定终止执行；2017年3月22日在法院对被告采取断电措施后，被告鲁海平承诺从2017年3月22日起每日给12000元，但被告鲁海平并未履行承诺的事实。被告鲁海平对该组证据的真实性无异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。6.诉讼和执行案件信息查询表，拟证明两被告在法院涉及多起诉讼和执行案，由于被告拒不履行法院裁判已被列入失信人名单，被告以自己的行为表明将不履行涉案的《房屋租赁合同》的事实。被告鲁海平对该证据的真实性无异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。7.企业档案查询材料一组，拟证明原告转租经过房屋所有权人书面同意及被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司名称变更的事实。被告鲁海平对玉龙公司名称变更无异议，对转租不清楚。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。8.现场勘查情况说明两份，拟证明被告涉案水表及电表均是与电力局和自来水公司无关的原告内部分表，涉案房屋的供水、供电行为，均是原告基于涉案房屋的租赁合同，除履行交付租赁房屋合同主义务外，由原告履行租赁合同的从义务，即向租赁房屋供水、供电义务。现原告主张租赁合同解除，自然包括供水供电在内的从义务也应当解除。被告鲁海平对真实性无异议，对关联性有异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。9.《用户用水情况清单》一份，拟证明原告有权按照自来水公司的结算价格即按照水费每度5.45元收取的事实。被告鲁海平对真实性无异议。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。10.《天姿之都娱乐有限公司水、电、气收费汇总表》、《收到天姿之都娱乐有限公司水、电、天然气清单》一份，《缴费通知》十八份，《收款情况》十八份，发票三十一份，回单五十一份，拟证明截止2017年12月底被告应支付原告水、电、气费用为842380.24元，被告实际支付660992.85元，尚欠181387.39元的事实。被告鲁海平对上述证据不知情。经审核，本院对该组证据的真实性予以采信。被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司、鲁海平未向本院提交证据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月份，三碧公司向案外人余姚市东港房地产开发有限公司租赁了明都国际大厦1-15层，双方约定所租房屋可以转租。2011年7月5日，三碧公司作为出租人（以下简称甲方），鲁海平作为承租人（以下简称乙方）签订《房屋租赁合同书》一份。协议约定，甲方将承租的坐落在余姚市胜山西路161号2-3楼和1楼部分房屋租赁给乙方使用。租赁期限自本合同签署之日始满96个月止。房屋租金计算方式：第1个月至第12个月期间，前四个月为免租金期，第一期租金计算八个月，5676.85平方米×1.5元/天×243天，8个月总租金为2069212元；第13个月至第24个月期间，5676.85平方米×1.59元/天×365天，12个月总租金为3294560元；第25个月至第36个月期间，5676.85平方米×1.69元/天×365天，12个月总租金为3501765元；第37个月至第48个月期间，5676.85平方米×1.79元/天×365天，12个月总租金为3708970元；第49个月至第60个月期间，5676.85平方米×1.90元/天×365天，12个月总租金为3936895元；第61个月至第72个月期间，5676.85平方米×2.01元/天×365天，12个月总租金为4164821元；第73个月至第84个月期间，5676.85平方米×2.13元/天×365天，12个月总租金为4413467元；第85个月至第96个月期间，5676.85平方米×2.26元/天×365天，12个月总租金为4682834元。在本合同签署成立后三天内，乙方应足额支付甲方第一期8个月租金共计2069212元，以后各期租金每12个月支付一次，在第11个月的30日前支付，以此类推。若乙方逾期10天之内未按期足额付清房屋租金，除需按日0.1%计付逾期付款违约金以外，甲方可以直接采取停水、停电、限制物品进入房屋等措施。若乙方逾期10天未按时足额支付租金的，甲方无需书面通知乙方，本合同自动解除，乙方的履约保证金将全部不予返还。乙方承租的房屋内的水、电、煤气费等单独列表计量，由乙方按照地方有关部门的要求，及时到有关部门交付费用，因逾期缴费或不缴费的，后果由乙方承担。乙方应向甲方提供1500000元作为本合同的履约保证金。保证金分两期支付，具体如下：2011年12月28日乙方支付甲方750000元，2012年12月28日乙方支付甲方750000元，上述保证金在本合同租赁期满，乙方向甲方归还房屋后，由甲方一次性返还乙方（保证金不计利息）。乙方履约保证金不与乙方应当交付的租金及水电费等相抵消。租赁期届满，或者本合同自动解除，或者被依法解除、终止的，乙方对房屋的装修或者增设的他物，除动产外，所有权无偿归甲方，乙方不得擅自拆除或损毁。除本合同其他条款已有违约情形应当承担的违约金外，如乙方有其他违约情形的，乙方应向甲方支付相当于该违约年度12个月总租金10%的违约金。该违约金可以从履约保证金中直接扣除，扣除后保证金乙方应予补足。2014年3月5日，三碧公司（甲方）、余姚市天姿之都娱乐有限公司（乙方）、鲁海平（丙方）签订协议书一份。主要内容如下：丙方鲁海平为设立乙方余姚市天姿之都娱乐有限公司于2011年7月5日与甲方订立《房屋租赁合同书》一份，就甲方向他人承租的余姚市胜山西路161号房屋2-3楼和一楼部分共计面积5676.85平方米转租给鲁海平。乙方设立后，现已实际使用租赁房屋，甲方与丙方订立的《房屋租赁合同书》的各项权利乙方继受，乙方应承担合同项下的各项义务。现因乙方未按《房屋租赁合同书》的约定履行支付租金等相关义务，现甲、乙、丙三方友好协商，就租金给付等相关事宜达成租金减免及分期支付协议。协议第五条约定，如乙方不能按期履行本协议各项义务的，本协议达成的租金减免和分期支付条款自始无效，甲、乙双方的权利义务关系按2011年7月5日的《房屋租赁合同书》的约定执行。丙方自愿对上述条款中乙方应对甲方承担的各项合同义务承担连带担保责任。协议签订后，乙方并未按期履行上述协议约定的租金支付义务，甲、乙双方的权利义务关系仍按2011年7月5日的《房屋租赁合同书》的约定执行。2014年12月18日，余姚市天姿之都娱乐有限公司名称变更为余姚市玉龙天姿娱乐有限公司。2015年10月19日，三碧公司将两被告诉至余姚市人民法院，请求：1、判令原告与被告解除2011年7月5日签订的房屋租赁协议，并腾空搬离租赁场地；2、判令被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司支付2014年3月1日至2015年11月30日拖欠的房租费4817591元，截至2015年8月底的水电费119481.07元，违约金1445277元，合计6382349.07元，并对房租、水电费等相关费用判令至被告腾空搬离租赁场地为准；3、被告鲁海平对上述款项承担连带赔付责任；4、本案诉讼费由被告承担。该案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.余姚市玉龙天姿娱乐有限公司支付三碧酒公司截止2016年6月30日止的房租费4591500元，款于2016年8月底前支付2500000元，余款2091500元从2016年9月份开始，每月月底前支付300000元，直至付清；2.余姚市玉龙天姿娱乐有限公司支付三碧公司拖欠的截至2016年6月30日的水电费342882.54元，款于2016年7月31日前一次性支付；3.三碧公司自愿放弃其他诉讼请求；4.若余姚市玉龙天姿娱乐有限公司有一期未按约履行，则三碧公司有权就剩余款项一并申请强制执行，且余姚市玉龙天姿娱乐有限公司另行承担违约金1500000元；5.鲁海平对上述款项承担连带清偿责任，被告鲁海平在实际承担清偿责任后，有权向余姚市玉龙天姿娱乐有限公司追偿。由于余姚市玉龙天姿娱乐有限公司、鲁海平未履行上述调解协议，三碧公司申请强制执行，截至目前两被告尚未完全履行调解书确定的付款义务。两被告也未支付自2016年7月1日起开始计算的租金。2017年8月7日，三碧公司通过顺丰速运向余姚市玉龙天姿娱乐有限公司发出解除房屋租赁合同通知书一份，通知余姚市玉龙天姿娱乐有限公司解除2011年7月5日签订的《房屋租赁合同书》，并腾空返还该租赁房屋。余姚市玉龙天姿娱乐有限公司于2017年8月8日签收该通知。余姚市玉龙天姿娱乐有限公司一直使用上述租赁房屋至今，截至2017年12月31日，余姚市玉龙天姿娱乐有限公司尚欠原告水、电、天然气费用合计181387.39元。本院认为：原告与余姚市玉龙天姿娱乐有限公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。2011年7月5日签订的房屋租赁合同对租金支付有明确约定，余姚市玉龙天姿娱乐有限公司未按约支付租金，已构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2011年7月5日签订的房屋租赁合同约定：“若乙方逾期10天未按时足额支付租金的，甲方无需书面通知乙方，本合同自动解除”，该条款系双方对一方解除合同条件的约定。余姚市玉龙天姿娱乐有限公司未按约支付租金，原告三碧公司解除合同的条件已成就，因此原告三碧公司于2017年8月7日以邮寄解除房屋租赁合同通知书的形式解除与余姚市玉龙天姿娱乐有限公司之间的房屋租赁合同关系的行为有效，原告与余姚市玉龙天姿娱乐有限公司之间的房屋租赁合同关系于2017年8月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与余姚市玉龙天姿娱乐有限公司之间的房屋租赁合同关系解除后，被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司理应腾空租赁房屋并返还给原告。被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司占有使用租赁物，依法应支付相应的房屋占有使用费。原告主张2016年7月1日至2017年8月7日期间的租金为4164891元，不违反法律规定，本院予以支持，之后的房屋占有使用费按照每平方米2.13元/天的标准计算至返还租赁房屋之日止。房屋租赁合同约定：“余姚市玉龙天姿娱乐有限公司逾期支付租金的，应当就逾期付款金额按每日千分之一的比例支付违约金。”、“除本合同其他条款已有违约情形应当承担的违约金外，如乙方有其他违约情形的，乙方应向甲方支付相当于该违约年度12个月总租金10%的违约金。”据此，原告请求两被告支付原告自2016年7月1日起至实际返还房屋之日按照《房屋租赁合同书》约定，相当于该违约年度的12个月总租金10%的违约金（暂计算至2017年7月4日为416482元），本院认为，原告主张2016年7月1日至2017年7月4日期间的违约金为416482元，合情合法，本院予以支持。合同约定：“租赁期届满，或者本合同自动解除，或者被依法解除、终止的，乙方对房屋的装修或者增设的他物，除动产外，所有权无偿归甲方。”据此，原告请求法院判决确认涉案租房内的装修及增设物（除动产外）均无偿归原告所有。对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司一直使用上述租赁房屋至今，截至2017年12月31日，余姚市玉龙天姿娱乐有限公司尚欠原告水、电、天然气费用合计181387.39元。原告要求被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司支付该费用，合理合法，本院予以支持。对之后的水、电、天然气费用，原告与被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司据实结算。原告与被告签订的《房屋租赁合同书》合法有效，在合同有效期内，原告有义务为承租人提供水、电、天然气。2017年8月8日，原、被告之间的房屋租赁合同已合法解除，原告要求承租人余姚市玉龙天姿娱乐有限公司腾空租赁房屋并返还给原告的请求，本院已予支持。被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司将租赁房屋腾空并返还给原告后，原告自然不必继续向被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司继续供水、供电、供天然气，故原告的诉讼请求6“判决原告有权终止向被告玉龙公司继续提供涉案房屋的水、电、天然气”包含于原告的诉讼请求2“判令两被告立即腾空并返还原告位于余姚市胜山西路161号1楼部分和2至3楼房产”之中，无需另行主张。原告要求对涉案房屋内的动产基于留置权，就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿，无事实和法律依据，本院亦不予支持。被告鲁海平为余姚市玉龙天姿娱乐有限公司在房屋租赁合同项下的全部义务提供连带担保责任，因此原告有权要求被告鲁海平对余姚市玉龙天姿娱乐有限公司的合同债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告浙江三碧酒店股份有限公司与被告鲁海平于2011年7月5日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月8日解除；二、被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司将承租的坐落在余姚市（部分）和二至三楼共计5676.85平方米的房屋腾空并返还给原告浙江三碧酒店股份有限公司，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕；三、被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司向原告浙江三碧酒店股份有限公司支付自2016年7月1日起至2017年8月7日止的房屋租金4164891元，并支付自2017年8月8日起至实际返还租赁房屋之日止按照每平方米2.13元/天的标准计算的房屋占有使用费，于本判决发生法律效力后十日内付清；四、被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司向原告浙江三碧酒店股份有限公司支付金违约金416482元，于本判决发生法律效力后十日内付清；五、被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司向原告浙江三碧酒店股份有限公司支付截至2017年12月31日的水、电、天然气费用合计181387.39元（2017年12月31日后的水、电、天然气费用原告与被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司据实结算），款于本判决发生法律效力后十日内付清；六、确认案涉承租房屋内的装修物及增设物（除动产外）归原告浙江三碧酒店股份有限公司所有；七、被告鲁海平对被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司上述判决第三项中的租金及判决第四项债务承担连带责任；其在承担连带责任后，有权向债务人余姚市玉龙天姿娱乐有限公司追偿；八、驳回原告浙江三碧酒店股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费45157元，由被告余姚市玉龙天姿娱乐有限公司、鲁海平共同负担，限于本判决发生法律效力后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  刘东方人民陪审员  胡文慧人民陪审员  苏丁江二〇一八年二月十二日代书 记员  蔡君良???