广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终548号
上诉人（原审原告）：梅州市欧城建材有限公司，住所地梅州市梅江区侨新路2号梅州花园。
法定代表人：郑凤梅，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李健欧，该公司监事。
委托诉讼代理人：张文源，广东义致律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：梁海宁，男，1952年2月4日出生，汉族，住梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈小兰，广东法泰律师事务所律师。
原审第三人：中国建设银行股份有限公司梅州市分行，住所地梅州市江南路56号。
负责人：杨应文，该分行行长。
原审第三人：广州粤稷实业投资有限公司，住所地广州市天河区天河北路574-578号414房。
法定代表人：温彩红，该公司董事长。
委托诉讼代理人：姚维刚，该公司副总经理。
上诉人梅州市欧城建材有限公司因与被上诉人梁海宁、原审第三人广州粤稷实业投资有限公司、中国建设银行股份有限公司梅州市分行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2016）粤1402民初1777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
梅州市欧城建材有限公司上诉请求：1、改判由上诉人和被上诉人分别承担该涉案34套房产过户的税费；涉案34套房产由梅州耀梅房地产开发有限公司过户至被上诉人名下相关税费的缴交和法律障碍的消除，由被上诉人负责解决。２、本案诉讼费用由被上诉人负担。梅州市欧城建材有限公司上诉称：一、涉诉房地产过户至上诉人存在诸多法律障碍。1、在一审阶段，上诉人已就涉案房产仍存在诸多法律障碍问题向法庭提交了相关证据，如（2015）梅中法民二终字第133号《民事判决书》，该生效判决文书已明确涉案之34套房产目前仍登记在梅州耀梅房地产开发有限公司名下，虽然法院裁定涉案房产归梅州建行所有，但梅州建行一直未依法办理房产转移登记手续，而是将涉案房产与其他银行不良资产以场外交易的方式打包出售给珠海汇达置业有限公司。珠海汇达置业有限公司在买得上述资产后又擅自转售给广州粤稷实业投资有限公司，广州粤稷实业投资有限公司又再次私下转售给被上诉人。上述几手资产交易均未按国有资产处置的法定程序进行公开拍卖，属违法场外交易，该交易的合法性存疑的涉案房地产能否过户至上诉人存在法律障碍。２、被上诉人在交易时未向上诉人提供交易房产的全面信息资料，故意隐瞒涉案房产几经转手而未经监管部门备案及缴纳税费的事实，掩盖其在转让涉案房产时，该房产过户已严重超过其与上手约定的过户期限，被上诉人明知涉案房产不能过户至上诉人，仍继续与上诉人签订《房产转让协议书》，并在协议签署后，否认其必须承担的权利担保和协助过户义务。一审查明事实不清。二、一审判决要求由上诉人负担涉案房地产办理过户的所有税费，缺乏法律依据。1、涉案房地产多次转让均属转受让双方的私下交易，未办理正式的产权过户手续，未依法缴交相关税费。依合同相对性原则，上诉人在该系列交易合同中不享有权利和义务，无需负担被上诉人与其前手或被上诉人前手与再前手等转让涉案房产时所应当缴交之税费。２、在上诉人与被上诉人签订的《房产转让协议书》或《补充协议》中，双方均未明确约定涉案房产转让的相关税费由上诉人负担。《房产转让协议书》所约定的“按现状转让房产”，并非指涉案交易无需办理过户手续或卖方除交付该涉案房产外无任何其他义务。《房产转让协议书》第五条“房屋过户房屋交付乙方后，由乙方自行办理过户手续”，该条款并非指由乙方承担该房产过户所有环节的税费，只是指由乙方自行办理房产过户手续，并无明确约定由此而产生的税费由谁负担。相关税费负担应以法定方式来确定，即买卖双方各自负担各自依法应当缴交的税费。一审判决在合同当事人缺乏明确约定的情形下，硬生生地将办理过户时应当缴纳的所有税费强加于上诉人，既缺乏法律依据，也与交易习惯、风序良俗相悖。请求二审法院依法改判支持我方诉请。
梁海宁答辩称：1、欧城建材公司的诉讼请求不明确，因为能否完善过户手续，将涉案房产过户至我方名下，请求权不在欧城建材公司，不属其诉讼请求范围，这是我方以另一法律关系主张的事情，而且该请求也不在双方合同约定范围内。欧城建材公司的第二项诉讼请求以第一项请求为前提，由于第一项诉讼请求不成立，其第二项诉讼请求就更加不成立。此外，欧城建材公司尚欠我方购房款，该案正在申请执行中，上述房屋已被查封，随时可以拍卖执行以偿还欠款，能否过户给上诉人存在不确定因素。2、涉案34套房产的购房款为4602000元，按照合同约定，欧城建材公司应当在2013年1月6日前付清。但欧城建材公司只支付了210000元，其余购房款未支付，属根本性违约行为。为此，我方向法院起诉，（2015）梅江法民三初字第347号生效判决判令欧城建材公司在10日内支付购房款4392000元给我方。在执行该生效判决时，欧城建材公司向梅州市中级人民法院申请再审，被该院裁定驳回再审申请。由此可见，支付购房款是欧城建材公司依法应当先予履行的义务。3、涉案房产目前不能过户。涉案房产已被法院查封，至今尚未解封，被法院查封的房产应当不予登记。此外，依据双方合同的约定，欧城建材公司应自行办理过户手续，并承担过户所需要的全部税费。这是因为双方都明白涉案房屋经过了四次权属变更均未办理过户登记，所以才可能约定位于梅城市地段的电梯房按每平方米1300元的价格转让，这个转让价格明显低于当时当地的市场交易价格，低于市场交易价格的价差部分就是应由买方承担过户税费的原因。合同已明确约定按现状转让房产，过户登记的税费不应由我方分担。请求二审法院依法驳回欧城建材公司的诉讼请求。
广州粤稷实业投资有限公司、中国建设银行股份有限公司梅州市分行未提交答辩意见。
梅州市欧城建材有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告迅速完善《房产转让协议书》项下34套房产(位于梅州市××路××花园××、××、××、××、××、××、××、××共××套；7层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共八套；13层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共八套；16层A1、A2、C1、C2、D1、D2共六套；26层C1、C2、D1、D2共四套)的过户手续，将以上房产登记过户至被告本人名下，确保出卖的上述房产不存在过户至原告的法律障碍，负担由此产生的费用；2、被告在履行完毕第一项诉讼请求的基础上，协助原告将上述房产过户至原告名下，并各自承担相应的税费；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求：1、请求被告待涉案房产解封后及消除其他法律障碍后，履行协助过户义务，并由被告负担前手所涉的过户费用，过户至原告名下时，由被告承担依法应由其承担的税费；2、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：2012年11月13日，原、被告签订《房产转让协议书》，约定的主要内容：被告将自己合法拥有的房产转让给原告，转让房屋位于梅州市××路××号梅州花园，按现状转让房产，分别是：7、13、15层全部套房（各8套）；16层A1、A2、C1、C2、D1、D2共6套套房；26层C1、C2、D1、D2共4套套房。合计34套房地产，建筑面积3540平方米。房产转让价格为每平方米1300元，共计人民币4602000元。签订合同时，原告预交押金300000元。后续余款，被告协助提供相关过户手续清晰后，确定可以过户到原告时，原告无条件付清所有余款。被告应于本合同协议书生效之日起日内，将上述房屋的全部钥匙交付原告，并在双方在场的情况下由原告对房屋进行验收，原告如无任何异议，视为该房产情况符合合同约定，被告完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归原告行使。房屋交付原告后，由原告自行办理过户手续。被告保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。被告保证该转让房产不涉及第三方的权利，产权清晰。双方在签字后，被告中途反悔，作被告中途悔约处理，被告赔偿原告定金300000元，并退回原告所交定金300000元，原告中途反悔，则被告没收原告所交定金300000元。本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议书，补充协议书和本合同具有同等法律效力。合同签订后，被告按约将房屋的房产证复印件、房屋相关资料及房屋锁匙交付给原告，原告按约向被告支付定金300000元。随后，原告以自己名义或者授权梅州市东城房地产开发有限公司、李健欧向第三人销售上述房产，收取房款，并向原告支付购房款210000元，剩余购房款4392000元未付。
2013年1月2日，原、被告签订《补充协议》，约定的主要内容：按双方2012年11月13日签订《房产转让协议书》约定付款方式条款，现由于原告资金未能及时按合同按时支付给被告，经征得被告允许同意后，双方再次协商约定，原告须在2013年1月16日按原协议书约定的转让价格支付给被告，如果原告在约定时间仍未按时付款，视为原告违约处理，被告没收原告所交定金并终止双方签订的《房产转让协议书》。合同履行过程中，双方产生纠纷。被告于2013年7月5日诉至原审法院，请求判令终止双方的《房产转让协议书》，要求原告返还位于梅江××路××花园××房产，及所欠房款1065750元。经原审法院审理后，认定《房产转让协议书》及《补充协议》有效，判决支持被告的诉讼请求。原告不服上诉，梅州市中级人民法院于2014年1月26日作出裁定，将该案发回重审。2014年3月31日重新立案，被告变更诉讼请求，请求判令确认双方签订的《房产转让协议书》及《补充协议》无效，及要求原告返还位于梅江××路××花园××房产。原审法院重审审理后，判决涉案《房产转让协议书》及《补充协议》无效，原告应将位于梅州市梅江区侨新路2号梅州花园25套房产返还给被告，原告应支付已销售的9套房产的房款765750元给被告。宣判后，原告不服该判决，再次提起上诉。梅州市中级人民法院经审理认为，被告基于其对转让标的物不具有所有权为由，要求确认诉争的《房产转让协议书》及其《补充协议》无效，缺乏法律依据。诉争合同虽然为无权处分，但仍属有效合同。在合同未解除的情况下，被告要求返还涉案房产的主张不能得到支持。原告又已经依据其与被告签订的转让合同处分了涉案房产，有些下手买受人又已经装修入住。在上下买家均未依法取得物权的情形下，只能依据双方之间签订的合同履行各自的义务。梅州市中级人民法院作出(2015)梅中法民二终字第133号民事判决书，判决：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院(2014)梅江法民三重字第4号民事判决；二、驳回梁海宁的诉讼请求。
上述二审判决生效后，被告于2015年6月24日诉至原审法院，请求判令原告支付购房款4392000元及利息；原告支付的定金300000元不予退还。案经（2015）梅江法民三初字第347号生效判决认定，原告应支付购房款4392000元及利息，原告支付的定金300000元不予退还。该案诉讼期间，被告申请财产保全，原审法院作出（2015）梅江法民三初字第347-1号民事裁定书，依法查封了涉案34套房产。此后，原告不服(2015)梅江法民三初字第347号民事判决，以送达程序违法及认定事实错误为由，向梅州市中级人民法院申请再审。梅州市中级人民法院于2016年10月9日作出（2016）粤14民申12号民事裁定书，裁定驳回原告的再审申请。因原告未履行（2015）梅江法民三初字第347号生效判决确定的义务，被告向原审法院申请强制执行。目前，该案仍在执行当中。双方因涉案房产的过户问题无法协商，原告遂于2016年10月向原审法院提起诉讼。
另查明，涉案房产位于梅州市××路××号梅州花园，包括：第7层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共8套套房；第13层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共8套套房；第15层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共8套套房；第16层A1、A2、C1、C2、D1、D2共6套套房；第26层C1、C2、D1、D2共4套套房，合计34套房地产，建筑面积3540平方米。权属人为梅州耀梅房地产开发有限公司，房地产权证号分别为第7层为粤房地证字第XXX号、第XX号，第13层为粤房地证字第XXX号，第15层为粤房地证字第XXX号，第16层为粤房地证字第XXXX号，第26层为粤房地证字第XXX号。梅州耀梅房地产开发有限公司提供上述房地产作为抵押物，向第三人梅州建行借款，因未能偿还借款，第三人梅州建行提起诉讼。2001年，梅州市中级人民法院作出(2001)梅中法执案字第167号、169号、170号民事裁定书，将涉案房产裁定归第三人梅州建行所有。2006年11月15日，中国建设银行股份有限公司广东省分行以资产转让的方式，将涉案房产转让给珠海汇达置业有限公司。同年11月24日，珠海汇达置业有限公司又以资产转让的方式，将涉案房产转让给第三人粤稷公司。2007年4月1日，被告与第三人粤稷公司签订《资产转让协议》，第三人粤稷公司将涉案房产转让给被告，并将相关法律文件移交被告持有。涉案房产均未到有关部门办理产权过户手续。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《房产转让协议书》及其《补充协议》的效力，已经(2015)梅中法民二终字第133号和（2015）梅江法民三初字第347号生效法律文书认定为有效，予以确认。上述协议对双方当事人均具有约束力，双方均应按约履行。本案争议的焦点为：1、原告请求过户涉案房产能否支持。2、过户税费由谁承担。关于原告请求过户涉案房产能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告作为涉案房产的买受方，目的是为了取得涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，被告作为涉案房产的出卖方，除应按约向原告交付涉案房产外，还应履行协助原告过户的法定义务。鉴于涉案房产是经几次转让，均未到有关部门办理产权过户登记手续。第三人梅州建行、粤稷公司作为期间的转让方亦同样有义务协助原告办理涉案房产过户手续。因涉案房产现已被法院查封，现原告请求被告待涉案房产解封后，履行协助过户义务，依法有据，予以支持。原告请求被告消除其他法律障碍的主张，因其未提供证据证实有其他法律障碍，难以支持。关于过户税费由谁承担的问题。根据《房产转让协议书》的约定，“按现状转让房产，……后续余款，被告协助提供相关过户手续清晰后，确定可以过户到原告时，原告无条件付清所有余款。……房屋交付原告后，由原告自行办理过户手续。……被告保证该转让房产不涉及第三方的权利，产权清晰”。可以看出，针对涉案房产过户的约定，被告的义务仅是协助提供相关过户手续，并保证产权清晰，过户手续由原告自行办理。过户手续包括办理过户时应当缴纳的税费。且双方当时知道涉案房产未过户至被告名下，协议约定由原告自行办理过户的手续，理应包括之前几手转让的过户手续。据此可以认定，协议已经明确约定，涉案房产的相关过户税费由原告自行承担。被告辩称相关过户税费由原告自行承担的主张，符合双方的约定，原审法院予以支持。原审法院于2017年3月21日作出判决：一、被告梁海宁、第三人中国建设银行股份有限公司梅州市分行、第三人广州粤稷实业投资有限公司，应在本案房屋查封状态消除后5日内，协助原告将位于梅州市××路××号梅州花园34套房地产权（其中：15层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共八套；7层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共八套；13层A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2共八套；16层A1、A2、C1、C2、D1、D2共六套；26层C1、C2、D1、D2共四套。房地产权证号分别为：第15层为粤房地证字第XXX号；第7层为粤房地证字第XXX号、第XX号；第13层为粤房地证字第XXX号；第16层为粤房地证字第XXX号；第26层为粤房地证字第XXX号）过户给原告梅州市欧城建材有限公司。相关过户税费由原告梅州市欧城建材有限公司承担。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费43600元（已由原告预交），由原告负担21800元，被告负担21800元。
二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点是涉案房产办理过户应缴纳的税费是否应由梅州市欧城建材有限公司自行承担的问题。梅州市欧城建材有限公司与梁海宁签订的《房产转让协议书》是双方当事人自愿签订，合法有效的协议，该协议对双方当事人有法律约束力，双方应按约履行。该协议明确约定：“按现状转让房产，……后续余款，甲方协助提供相关过户手续清晰后，确定可以过户到乙方时，乙方无条件付清所有余款。……房屋交付乙方后，由乙方自行办理过户手续。……甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，产权清晰。”根据上述合同条款关于房产过户的约定，梁海宁作为房产出让方的义务是协助办理相关过户手续并保证产权清晰，过户手续由受让方梅州市欧城建材有限公司自行办理。缴纳房产过户税费系办理房产过户手续的主要内容之一，梅州市欧城建材有限公司在签订合同时已知涉案房产尚未过户至梁海宁名下，双方约定过户手续由梅州市欧城建材有限公司自行办理，也理应包括之前几手转让的过户手续。房产过户税费的承担是房产转让协议中的主要条款之一，梅州市欧城建材有限公司关于合同未约定过户税费承担的辩解，缺乏事实依据，也与交易习惯不符，本院对此依法不予支持。原审结合合同条款及涉案房产的交易价格明显低于市场交易价格等综合因素，认定涉案房产的相关过户税费由梅州市欧城建材有限公司自行承担，符合双方的合同约定，处理并无不当。关于本案房产过户存在其他法律障碍的主张，梅州市欧城建材有限公司在一审庭审中自述“只要将税费交清后，就可以过户”与其上诉主张存在其他法律障碍的说法自相矛盾，且其未能提供充分证据证实其他法律障碍的客观存在，原审法院根据“谁主张谁举证”的证据举证规则，对此不予认定，处理并无不当。
综上所述，上诉人梅州市欧城建材有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费43600元（已由上诉人预付），由上诉人梅州市欧城建材有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈立民
审 判 员 曾园芳
代理审判员 李新红
二〇一七年七月二十五日
书 记 员 蔡璐璐