重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中区法民初字第01253号
原告孙和平，男，土家族，1966年3月5日出生，住重庆市石柱县。
原告姚红，女，汉族，1970年5月19日出生，住重庆市石柱县。
被告重庆大信房地产开发有限责任公司，住所地重庆市渝中区临江路89号，组织机构代码20289530-8。
法定代表人张芳荃，经理。
委托代理人ＸＸ，男，该公司员工。
第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区民族路168号地王广场，组织机构代码90285936-7。
负责人崔敏奎，行长。
委托代理人江洪，男，该公司员工。
第三人中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，组织机构代码90280443-8。
法定代表人赵传标，总经理。
委托代理人田翌，女，该公司员工。
委托代理人徐玉连，女，该公司员工。
原告孙和平、姚红与被告重庆大信房地产开发有限责任公司（以下简称大信公司）、第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行（以下简称光大银行）、第三人中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方公司重庆办事处）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员余顺辉担任法庭记录。原告孙和平、姚红、第三人光大银行的委托代理人江洪、第三人�方公司重庆办事处的委托代理人田翌到庭参加诉讼。被告大信公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告孙和平、姚红诉称，2005年12月17日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆市渝中区×××商铺，原告已按照合同约定付清了全部房款228684元，被告于当日将该商铺交付给原告使用。被告在原告购买商铺之前已经将该商铺抵押登记给第三人光大银行，但原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》之前，第三人光大银行向被告出具了同意销售商铺的复函，被告销售商铺后未偿还贷款，致使原告购买的商铺未解除抵押。被告自交付房屋使用至今未为原告办理房地产权证。现原告要求：1、被告为原告办理位于重庆市渝中区×××商铺房地产权证；2、第三人光大银行、东方公司重庆办事处协助被告注销渝中区×××�铺的抵押登记及办理房地产权证。
被告大信公司未答辩。
第三人光大银行辩称，（2007）渝高法民初字第41号民事判决书已确定其对重庆市渝中区×××等商铺有优先受偿权；2008年4月18日，光大银行与东方公司重庆办事处签订了资产转让协议，已将（2007）渝高法民初字第41号民事判决书中所列债权转让给东方公司重庆办事处，上述商铺作为该债权的从权利也一并进行了转让。上述商铺的抵押权现属于东方公司重庆办事处享有，故光大银行无法注销上述商铺的抵押登记。
第三人东方公司重庆办事处辩称，原告与被告大信公司签订的是房屋买卖合同，仅是一般债权合同，因重庆市渝中区×××商铺已设置抵押权，不能因一般债权引起物权的变更；（2011）渝五中法执异字第640号执行裁定书与（2007）渝高法民初字第41号民事判决书相悖，抵押权没有撤销的情况下，第三人享�优先受偿权，原告请求办证没有法律依据。请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明，2001年1月18日，大信公司与光大银行签订了M2001001200号《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，约定光大银行向大信公司最高授信额度为6000万元，有效期限为2001年1月18日至2002年1月18日。双方根据签订的《综合授信协议》及《最高额抵押合同》，于同年1月19日签订了《抵押合同》，约定大信公司将其所有的位于重庆市渝中区×××负三层至负二层车库5916.64平方米及负一层至负四层商业用房15187.79平方米抵押给光大银行，并办理了抵押登记。同年1月22日，大信公司在最高授信额度6000万元之内与光大银行签订了《借款合同》，光大银行向大信公司发放了贷款。2003年3月25日，大信公司与光大银行签订了编号为Y200313号《借款合同》，约定光大银行向大信公司贷款8074万元用于“借新还旧”，�款期限为2003年3月28日至2004年3月28日止。为保证《借款合同》的履行，同年3月27日，双方签订了Y200313号《抵押合同》，约定将大信公司所有的现重庆市渝中区×××1幢二层1845.51平方米、三层4929.8平方米的商业用房、负二层2000平方米的车库、负二、三层5916.64平方米的车库及负一层1900平方米的商业用房予以抵押，并办理了抵押登记。2005年6月13日，光大银行向大信公司复函，内容为：……为了支持你司的销售工作，加速资金回笼，加快归还贷款进度，降低你司的经营成本，现就相关问题复函如下：一、同意你司销售属我行贷款抵押物的“女人广场”第2层和第3层商场；……四、希望你司精心组织，做好宣传，确保销售工作顺利开张。
2005年12月17日，孙和平、姚红（合同中“乙方”）与大信公司（合同中“甲方”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市渝中区×××摊位，套内建筑面积各4.08平方米，套内单价为每平方米28025元，总成交金额228684元；甲方应当在2005年12月17日前，将商品房交付给乙方使用；180天内办好房地产权证。孙和平、姚红与大信公司还就其他权利义务进行了约定。该合同签订当日，孙和平、姚红按约支付了全部购房款228684元，大信公司将上述商铺交付给孙和平、姚红。孙和平、姚红将该商铺又委托重庆女人广场有限公司代为出租。但大信公司未在合同约定期限内为孙和平、姚红办理所购商铺的房地产权证。
2006年1月9日，大信公司与光大银行又以“借新还旧”的方式签订了编号为M2006000100号的《借款合同》，约定光大银行向大信公司贷款4916万元，贷款期限为2006年1月至2007年1月止等内容。为保证《借款合同》的履行，双方还签订了编号为M2006000100号的《抵押合同》，约定将大信公司所有的位于重庆市渝中区×××平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1505.73平方米、负二层车库2000平方米以及位于×××负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产作为抵押物为前述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。
2007年7月16日，中国光大银行重庆民生路支行以其与大信公司于2006年1月9日签订的M20060001000号《借款合同》及《抵押合同》为依据，向重庆市高级人民法院提起诉讼，该院于同年12月12日作出（2007）渝高法民初字第41号民事判决书，判决：一、大信公司于本判决生效后十日内偿还中国光大银行重庆民生路支行贷款本金4757万元及利息（截至2007年6月21日，利息为194.288177万元；2007年6月22日起至付清之日期间，按借款合同约定的逾期罚息利率计算利息）；二、大信公司未能在上述期限内偿还上述贷款本息，中国光�银行重庆民生路支行对大信公司位于重庆市渝中区×××平街第二层商场1801.36平方米、平街第三层商场1179.87平方米、负二层车库2039.38平方米及位于×××负一层商场55.64平方米、负二层车库3237.08平方米、负三层车库3034.24平方米的房地产以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。判决生效后，光大银行向重庆市高级人民法院申请强制执行，该院指定重庆市第五中级人民法院（以下简称“五中院”）执行。执行中，东方公司重庆办事处以已与光大银行于2008年4月18日达成债权转让协议为由，双方申请变更申请执行人为东方公司重庆办事处。五中院作出（2008）渝五中执更字第1281号民事裁定书，对其请求予以准许。2011年10月11日，孙和平、姚红就重庆市渝中区×××平街三层B82、B83号商铺向五中院提出执行异议，同年10月26日，五中院作出（2011）渝五中法执异字第640号执行裁定书，裁定中止对重庆市渝中区×××商铺的执行。
另查明，孙和平、姚红购买的重庆市渝中区×××商铺从2001年1月18日的抵押登记之日起，均在每次抵押登记的范围之内，孙和平、姚红至今尚未取得该商铺的房地产权证。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、重庆市高级人民法院（2007）渝高法民初字第41号民事判决书、重庆市第五中级人民法院（2011）渝五中法执异字第640号执行裁定书等证据以及原告和第三人的陈述在卷为凭，足以认定。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，原告与被告大信公司所签订的《重庆�商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原告和被告大信公司均应依照上述合同的约定全面履行各自义务。原告按合同约定付清了×××商铺的全部购房款，被告大信公司理应在合同约定的期限内为原告办理所购商铺的房地产权证，但被告大信公司至今未为原告办理其所购的×××商铺的房地产权证，违反了双方合同的约定。
关于第三人东方公司重庆办事处提出的其对重庆市渝中区×××商铺享有优先受偿权的辩称。本院认为，被告大信公司在取得第三人光大银行同意的情况下出售部分抵押房产，后第三人光大银行又要求执行该已经出售的房产，与买房人的权利产生冲突，该过错在第三人光大银行与被告大信公司。第三人光大银行有条件对被告大信公司的售房款进行这一程序的监督和管理�但并未采取有关措施，自身有一定疏漏。因此第三人东方公司重庆办事处从第三人光大银行处受让债权而享有的抵押权不能优先于原告购买商铺的权利受偿，被告大信公司应继续履行与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》，为原告所购房屋办理房地产权证。第三人光大银行在同意被告大信公司销售涉案商铺后，理应申请注销涉案商铺上存在的抵押登记，以消除为原告办理所购房屋权属证书的权利障碍。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告重庆大信房地产开发有限责任公司、第三人中国光大银行股份有限公司重庆分行于本判决生效后十五日内申请注销重庆市渝中区×××商铺的抵押登记；
二、被告重庆大信房地产开发有�责任公司在本判决生效后十五日内为原告孙和平、姚红所购的重庆市渝中区×××商铺办理《房地产权证》；
三、驳回原告孙和平、姚红的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取40元，由被告重庆大信房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员 赵 辉
二〇一四年三月十九日
书记员 余顺辉