山东省东营市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁05民终78号
上诉人（原审被告）：东营市宝洋置业有限责任公司，住所地东营市东营区太行山路经济园区亚圣路25号，统一社会信用代码91370500681729592P。
法定代表人：邹瑞海，经理。
委托诉讼代理人：刘静静，山东东胜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵燕，山东东胜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵东荣，男，1953年6月6日出生，汉族，无业，住东营市东营区。
委托诉讼代理人：赵昊，山东领先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴楠楠，山东领先律师事务所实习律师。
上诉人东营市宝洋置业有限责任公司（以下简称宝洋置业公司）因与被上诉人赵东荣商品房买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2016）鲁0502民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝洋置业公司的委托诉讼代理人刘静静、赵燕，被上诉人赵东荣的委托诉讼代理人赵昊、吴楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝洋置业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决将交付房屋期限和条件与办理产权登记的期限和条件混淆，适用法律错误。1、一审判决以上诉人未取得涉案房屋相关证照判令解除合同，适用法律错误。双方当事人签订《商品房预售合同》的时间为2010年1月21日，约定交付房屋时间为2010年7月30日。一审判决认定被上诉人于2010年7月30日接收了房屋。自2011年1月至2014年8月10日，被上诉人通过委托上诉人租赁形式收取涉案房屋的租金，获得收益。从被上诉人接收房屋至起诉，时间达六年之久。根据涉案《商品房预售合同》第十二条约定，如出卖方就涉案房屋未取得相关证明，××有权拒绝接收房屋，但被上诉人实际接收房屋达六年之久。期间未因房屋质量、相关证照等原因向上诉人主张过权利，此可视为对房屋验收合格，被上诉人无权要求解除合同。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条的规定，即使被上诉人没有实际接收房屋，其解除权也因超过法定期限而消灭。根据《商品房预售合同》和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》相关规定，出卖方取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书是关于房屋交付的规定，而非办理产权登记条件的规定。一审法院以上诉人未取得该两项证明为由解除涉案合同，属于适用法律错误。2、一审判决对被上诉人在本案中享有的解除权的产生和行使期限认定错误。一审判决认定交付房屋时间为2010年7月30日，涉案合同约定的办理产权登记的时间为交付使用后180日内，即2011年1月26日，被上诉人的解除权已成就。根据合同法的规定，法定解除权应在合理期限内行使。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条对法定解除权的行使期限没有规定，应参照合同法司法解释关于解除权合理期限的规定。
赵东荣辩称，一、一审判决认定事实和适用法律正确。1、上诉人未依约向房产管理部门提供相应的材料，致使涉案房屋无法取得产权证书。2、在双方协商不成的情况下，一审法院按照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十九条规定处理，适用法律正确。二、因涉案房屋质量不合格等原因，未达到交付条件而交付，涉案房屋属于不合格商品，一审判决解除合同是正确的。1、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房屋经验收合格后交付，既是约定条件也是法定条件。2、上诉人是通过欺诈方式交付的房屋，该交付无效。在交付房屋时，上诉人并未告知涉案房屋未通过验收，而是通过委托经营和返租等手段，隐瞒涉案房屋的真实情况。三、一审判决适用法律正确。本案不适用上诉人主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。因被上诉人不能取得房产证而解除合同，应适用该解释第十九条的规定。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人赵东荣向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2.判令被告退还原告购房款289350元及向原告支付违约金77999.24元，并按银行同期贷款利率支付自立案之日至实际还款日的利息；3.诉讼费用由被告负担。
一审法院认定的事实：2010年1月21日，原告赵东荣（××）与被告宝洋置业公司（××）签订《商品房预售合同》（合同编号YS0014691），约定：“原告购买被告开发建设的东营区商河路29号商河路精品城第2幢1207房屋（房屋代码131749），用途为商业用房，预测建筑面积44.52平方米，其中套内建筑面积22.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.8平方米。该商品房单价为每平方米6499.33元，总金额289350元。××应在2010年1月30日前付清全部房款，××应当在2010年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一、二种条件并符合合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2、该商品房取得面积实测技术报告书。但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、影响工程进度但××无法事先预见和控制的客观原因造成工期延误；3、因政府行为，以及因遵守、配合执行政府有关法规及规范性文件和政策而引致的延误。商品房达到交付使用条件后，××应当通知××办理交付手续，进行验收交接时，××应当出示第九条交付时规定的证明文件，并签署房屋交接单。××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的原因，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，××在××提出退房要求之日起30日内将××已付房价款退还××，并按已付房价款的0.5%赔偿××损失；2.××不退房，××按已付房价款的0.02%向××支付违约金；3.如出现本条约定情形由合同双方协商选择第1项或第2项处理。”合同还约定了其他条款。原告赵东荣按约定于2010年1月21日交付全部房款289350元。2010年7月30日原告接收涉案房屋。
一审法院另查明，2011年1月至2014年8月10日期间，原告通过委托被告租赁的形式收取涉案房屋的租金。涉案房屋至今未取得竣工验收备案，办理房屋产权登记的相关手续仍不齐备。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行。合同关于交房条件约定为商品房取得建筑工程竣工验收备案表及面积实测技术报告书，关于产权登记约定为××在商品房交付后180日内将办理产权登记的资料报登记机关备案。被告虽已将涉案商品房交付原告使用，但至原告起诉时仍未取得建筑工程竣工验收备案表及面积实测技术报告书，不具备法定及约定的交房条件，亦不能为原告办理产权登记，合同约定的解除条件成就。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故对原告解除合同的请求依法予以支持，被告应当退还房款289350元并按合同约定赔偿损失1446.75元（已付房款的0.5%），虽然该损失数额较少，鉴于原告在使用房屋期间委托被告出租涉案房屋收取租金，可视为其损失已得到补偿，对其超出的部分损失请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告赵东荣与被告东营市宝洋置业有限责任公司之间的《商品房预售合同》（合同编号YS0014691）；二、限被告东营市宝洋置业有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告购房款289350元并赔偿损失1446.75元；三、驳回原告赵东荣其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6810元，减半收取3405元，由原告负担576元，由被告东营市宝洋置业有限责任公司负担2829元。
上诉人宝洋置业公司、被上诉人赵东荣在二审均未提供新证据。
本院查明的案件事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人宝洋置业公司与被上诉人赵东荣签订的《商品房预售合同》符合法律规定，系有效合同，双方应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被上诉人赵东荣已按约向上诉人宝洋置业公司履行了支付房款义务，但上诉人宝洋置业公司向被上诉人交付的房屋并未达到合同约定的条件。合同约定上诉人宝洋置业公司在向被上诉人赵东荣交付房屋时，应当提供建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，上诉人一直不能提供。合同约定涉案房屋交付后180日内将办理产权登记的资料报登记机关备案，但上诉人至今也没有证据证明已经备案。因上诉人的违约行为，致使被上诉人所购买的涉案房屋一直无法办理房屋所有权登记，目前这种状况仍在持续，且上诉人不能作出合理解释。上诉人的行为严重影响了被上诉人订立合同时所期待的利益。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于××的原因，导致××无法办理房屋所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。从本案来看，涉案房屋虽已交付六年之久，但至今未能取得建筑工程竣工验收备案表和面积实测技术报告书，致使被上诉人无法办理房屋所有权登记，其原因全在上诉人一方。因此，一审法院判决解除涉案合同并由上诉人赔偿被上诉人经济损失，并无不当。
综上所述，上诉人宝洋置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6810元，由上诉人东营市宝洋置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 隋宪贞
审 判 员 王梓臣
代理审判员 袁永林
二〇一七年二月八日
书 记 员 张 纯