甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0102民初8444号
原告孙某，
委托诉讼代理人：张金金，甘肃赛莱律师事务所律师。 被告：兰州港联市场管理有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人：冯继宗，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘强，甘肃熙和律师事务所律师。
被告：兰州港联生态环境发展有限公司，住所地兰州市城关区
法定代表人：张建强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘强，甘肃熙和律师事务所律师。
原告孙某与被告兰州港联市场管理有限公司（以下简称港联市场公司）、被告兰州港联生态环境发展有限公司(以下简称港联生态公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案受理后，依法组成适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人张金金，被告港联管理公司、被告港联生态公司共同委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《港联大道购物中心商铺租赁合同》；2.被告向原告返还租金442656元、物业费27666元；3.被告向原告退还装修押金、装修水电预付金、垫付的公共部分装修款等共95692元；4、被告向原告赔偿损失1533398元。事实和理由：2014年9月9日，原告孙某与被告港联市场公司签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》、《兰州港联市场管理有限公司商铺租赁合同补充协议》，合同签订后，原告孙某依约向被告港联生态公司支付房屋租金、物业费、履约保证金等费用共计470322元。2015年3月10日，被告港联市场公司向原告孙某出具《室内装修许可证》，准许原告孙某进场装修施工，原告孙某遂于2015年3月12日开始装修。2015年4月25日装修结束后，被告港联生态公司并未按合同约定整体开业，亦未按其2014年11月25日出具《关于开业日延期的通知》承诺的2015年5月1日开业，截止起诉之日，原告孙某仍无法营业，给原告孙某造成巨大经济损失。
被告辩称，1、《港联大道购物中心商铺租赁合同》的签订主体为原告孙某与被告港联市场公司，因此被告港联生态公司诉讼主体不适格；2、港联大道购物中心被住建部认定为违章建筑，因此该租赁合同无效，不存在解除情形；3、租赁商铺已具备开业的物业条件，且原告孙某在一段期间已经开始营业，因此原告孙某理应支付其装修完毕之日截止目前的房屋占有使用费及物业费，故原告孙某请求被告返还租金及物业费的诉讼请求不成立；4、对于原告孙某所提出的装修损失应以现存价值为准，不应以初始装修费用为准。且本案原告孙某在承租时未对房屋权属情况尽到应有的审慎注意义务，其应自行承担一定损失。
本案当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。原告孙某针对自己的主张，在庭审中提交以下证据：
证据1、《港联大道购物中心商铺租赁合同》；证据2、《兰州港联市场管理有限公司商铺租赁合同补充协议》；证据3、新闻摘要“住建部清查所有城违建项目兰州港联上榜”；证据4、《承诺书》；证据5、《关于开业日延期的通知》；证据6、《关于整体开业日期的通知》；证据7、《兰州港联大道购物中心悦宝园经营环境客观条件的情况说明》；证据8、室内装修许可证；证据9、租金：442,656元(银行交易记录；收据No.3176701、No.3139220）；证据10、物业费：27,666元（收据：No.3176702、No.3176703）；证据11、装修押金及垫付工程款：85,875.00元（装修收款单041；协议书；收据No0341266）；证据12、水电预付金：12,057.50元（收据：No.0341300、No.1051240、No.1051332、No.01254242；水电表押金收款单A3-010；商户安装电话/网络缴费单（002、A-010）；商户电话缴费单A-001两份；证据13、装修合同款：476,950元（装修合同；委托书；银行交易记录）；证据14、消防设施：25,440元（消防改造施工合同；银行交易记录；销货清单No.0027371）；证据15、空调安装：169,200元（空调工程承包合同；银行交易记录；收据No.6298706）；证据16、橱柜：33,900元（销货清单；银行交易记录；收据No.0344624）；证据17、鞋柜衣柜展示柜：24,696元（收据No.6127962；欧雅整体衣柜制作合同）；证据18、沙发：17,300元（商品定金单；银行交易记录）；证据19、地垫：30,172元（淘宝交易单；发票No.01683814、No.00087997）证据20、马赛克砖：4,450元（支付宝交易电子回单4份；淘宝订单4份）；证据21、座便器：3,080元（支付宝交易电子回单2份；淘宝订单2份）；证据22、厨房五金：2,940元（支付宝交易电子回单2份；淘宝订单2份）；证据23、台下盆：855元（支付宝交易电子回单2份；淘宝订单2份）；证据24、水暖配件：535元（购货单）；证据25、地漏：231.07元（支付宝交易电子回单1份；淘宝订单1份；发货单）；证据26、收边条：364元（购货单）；证据27、配电箱：2,500元（出货单No.0000624；收据No.1206928）；证据28、灯具：7,362.80元（支付宝交易电子回单8份；淘宝订单8份；发票3张：No.05820922、No.00051824、No.2955576）；证据29、监控线：949.84元（支付宝交易电子回单2份；淘宝订单2份；发票No.01110551）；证据30、排气扇：728元（支付宝交易电子回单1份；淘宝订单1份；发货单；发票No.05931877）；证据31、插销等及配件：831元（支付宝交易电子回单4份；淘宝交易单4份；发货单2张；发票3张：No.05483552、No.00592491、No.00317738）；证据32、装修耗材：1,527元（销售单3张）；证据33、窗帘及轨道：1,226元（支付宝交易电子回单3份；淘宝交易单3份；订购单0003307；发票No.00841121）；证据34、卫生间用品：322元（订单No.0000334；支付宝交易电子回单1份；淘宝交易单1份；发票No.07333597）；证据35、软包墙、布料、篮框：3,550元（购货单No.000108；支付宝交易电子回单2份；淘宝交易单2份）；证据36、铁皮柜：1,030元（支付宝付款记录）；证据37、打印机：2,258元（京东交易单2张；发票2张：No.03657478、No.02114407）；证据38、电脑：13,764元（京东交易单两张；发票2张：No.03316869、No.03797330）；证据39、投影器材：2,253.40元（京东交易单3张；发票3张：No.12797304、No.01158687、No.33805077）；证据40、咖啡机：2,260元（支付宝交易电子回单1份；淘宝交易单1份；发票No.20751141）；证据41、饮水机：107.10元（京东交易单1张；发票：No.09376066）；证据42、洗衣机：1,926元（京东交易单1张；发票：No.030860710）；证据43、小厨宝：646元（京东交易单2张；发票2张：No.03103474、No.05036909）；证据44、泡泡机、泡泡液：496元（支付宝交易电子回单2份；淘宝订单2份）；证据45、音响：288元（支付宝交易电子回单1份；淘宝订单1份；发票No.09387306）；证据46、电子琴：139元（支付宝交易电子回单1份；淘宝订单1份）；证据47、办公桌椅：2,833元（支付宝交易电子回单4份；淘宝订单4份）；证据48、儿童游乐器具：1,992元（支付宝交易电子回单3份；淘宝订单3份）；证据49、手推车：210元（支付宝交易电子回单1份；淘宝订单1份）；证据50、净化器：1,000元（照片复印件；发票：No.00695309）；证据51、加盟物品、教具采购：490,000元（物品采购协议；教具单项采购协议；银行交易记录）；证据52、经营特许及授权：400,272.73元（特许经营协议及附录；补充协议；发票6张：No.54333490、No.54333491、No.54333496、No.54333492、No.54333488、No.54333497）；证据53、招聘费：7,800.00元（网聘服务合同4份；发票No.23171858）；证据54、社保与工资：268,550.43元（人力成本明细；全国人事委托服务合同；交易记录3张；账务明细清单；付款回单3张）；证据55、市场推广：5,660元（收据No.5438392；发票2张No.00158602、No.00158594）；证据56、兰州市城关区人民政府关于城关区河洪道综合整治项目经营所属权有关事宜的函；证据57、兰州心可为企业管理咨询有限公司营业执照复印件；证据58、现场照片；证据59、结婚证及身份证复印件；
以上提交的证据1至证据8及证据56、证据57拟证明：1、原被告签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》系双方自愿签订，意思表示真实。2、合同及补充协议明确约定港联购物中心应于2015年3月20日之前实现整体开业。然被告违反上述合同约定，多次将开业时间予以延期，至今该购物中心仍未开业。根据合同约定，原告方有权单方解除合同。3、港联购物中心项目因违反法律、行政法规，已被住建部认定为“三无”工程，该租赁房屋已无法使用。原告主张解除合同的诉求，理应予以支持。4、合同签订后，被告在明知不具备开业条件的前提下，仍允许原告进场装修，造成原告巨大经济损失。证据9至证据12拟证明：被告应当向原告返还租金、物业费、装修押金、垫付工程款及预付金等费用共计568254元。证据13至证据55拟证明：被告应赔偿因其违约行为对原告造成的损失。（装修费809,064.71元、配套办公物品31,203.1元、加盟费用890,272.73元、人工成本：276,350.43元、市场推广：5,660元，共计2012550.97元）。
证据58拟证明“港联中心”未实现整体开业。
证据59拟证明：原告孙某系兰州心可为企业管理咨询有限公司法定代表人，且其与柳婕系夫妻关系。
二被告港联管理公司、港联生态公司的质证意见为：对于原告孙某提交的证据1至证据12以及证据56至证据59均没有异议。对证据16至证据55的真实性无异议，但不能证明原告的主张。
2017年6月22日，原告补充提交证据1、《关于特许经营协议的函》；2、《美国悦宝园兰州港联中心装修工程汇总表》拟证明被告违约行为造成原告890272.73元加盟费用无法追回以及部分装修损失636086.67元的事实。二被告港联管理公司、港联生态公司的质证意见为：无法证明原告主张。
上述证据经本院审核，认证如下：对于原告孙某所提交的证据，被告港联市场公司、港联生态公司的真实性均无异议的，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月9日，原告孙某与被告港联市场公司签订了《港联大道购物中心商铺租赁合同》，被告港联市场公司将位于兰州市城关区盐场路的港联大道购物中心1号楼3层A3-010出租予原告孙某，作为原告孙某的儿童早教机构“悦宝园”经营场所，租赁面积614.8平方米；租赁期间自2014年12月20日至2019年12月19日。同日双方又签订《兰州港联市场管理有限公司商铺租赁合同补充协议》，约定“合同开业日暂定为2014年12月20日”、“若甲方（被告）于2015年3月20日之前仍未实现整体开业，则无论乙方（原告）是否提前开业，乙方均有权单方解除合同，要求甲方双倍返还原合同项下履约保证金及预付租金”。该合同签订后，原告孙某依约向港联生态支付六个月房屋租金295704元、三个月租金押金147552元、六个月物业费18444元、三个月物业押金9222元。
2015年3月10日，被告港联市场公司向原告孙某出具《室内装修许可证》，准许原告孙某进场装修施工。原告孙某遂于2015年3月12日开始装修，并向被告港联市场公司支付装修押金55875元,替被告港联市场公司垫付工程款3万元及向被告港联市场公司支付相关装修水、电、电话等1****.50元。孙某于2015年4月25日装修结束。截止起诉之日，被告港联生态公司并未按合同及延期通知的约定整体开业，原告孙某装修完毕的“悦宝园”早教中心因无法开业经营导致睿优公司已终止与其特许经营协议，相关加盟教具等费用全部扣除。2017年2月，本案诉争房产所属“港联购物中心”项目被住房和城乡建设部认定为无建设用地规划许可、无建设工程规划许可、无建筑工程施工许可的“三无”工程，并已勒令拆除。且经本院现场勘察，本案诉争商铺所属商场为“港联购物中心”1号楼，整体并未完工，孙某装修完毕后未实际经营使用。现该1号楼已被拆除。拆除前，相关机构委托甘肃立信工程造价咨询有限公司对孙某的装修工程进行了计价评估，其中装饰装修工程费379555.43元、水电线路工程费82568.58元、安装工程费4762.56元、风管式中央空调系统169200元，共计造价为636086.67元。另，消防改造工程花去费用：25,440元。
2014年9月20日，原告孙某与北京睿优铭管理咨询有限公司（以下简称睿优公司）签订《美国悦宝园早教特许经营协议》，约定：睿优公司授权原告孙某在授权地址：甘肃省兰州市城关区盐场路赵家庄桥港联购物中心内建立和运营美国悦宝园早教特许经营机构，开业期限为协议签署后六个月内开业，未经同意延迟开业，睿优公司有权立即收回特许经营权并终止协议，且不承担任何法律责任。协议签订后，原告孙某共计向睿优公司支付经营特许费400272.73元。2014年10月20日，原告孙某与北京睿优铭管理咨询有限公司（以下简称睿优公司）签订《美国悦宝园物品采购协议》约定原告孙某向睿优公司购买运营悦宝园所需教具教材和会员管理软件，总价人民币36万元。2014年11月13日，双方签订《美国悦宝园教具单项采购协议》，约定原告孙某向睿优公司购买教具13万元。原告孙某合计向睿优公司支付教具教材等费用共计49万元。2017年4月6日，睿优公司致函孙某，因孙某开业和经营的希望渺茫，收回孙某的特许经营权，孙某已经交纳的加盟费、推广基金及版税不予退还。
本院认为，原告孙某与被告港联市场公司签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》是双方真实意思表示。故本案焦点问题是：1、原告孙某与被告港联市场签订的《港联大道购物中心商铺租赁合同》是否有效。2、港联生态是否为本案适格被告，应否承担责任。3、原告孙某是否应承担占用期间的相关费用，要求返还租赁费、物业费是否适当。4、原告孙某提出损失计算依据是以现有价值为主，还是以实际投入为主。
关于涉案合同是否有效，根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定及《兰州市城关区人民政府关于城关区河洪道综合整治项目经营所属权有关事宜的函》内容可以表明，“港联购物中心”系经兰州市城关区人民政府批准建设项目。因此，原告孙某与被告港联市场签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》时已取得兰州市城关区人民政府批准建设，因此，涉案合同的效力应认定为有效合同。
关于原告孙某请求解除涉案合同是否符合法律规定，因“港联购物中心”自始未曾开业，且该中心已被拆除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，本案涉案场地已被拆除，原告孙某无法实现合同目的，原告孙某请求解除与被告港联市场签订《港联大道购物中心商铺租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于被告港联生态是否为本案适格被告，应否承担责任。被告港联生态公司作为“港联购物中心”建设运营方以及被告港联市场公司实际控制人，收取商户租金及物业费等费用，通知商场开业运营事宜，行使“港联购物中心”出租人管理之权责，作为本案被告主体适格，被告辩称港联生态公司诉讼主体不适格的辩解理由不能成立，本院不予支持。
关于原告孙某是否应承担占用期间的相关费用，要求返还租赁费、物业费是否适当。通过本案证据以及本院现场调查，涉案商场整体并未完工，原告位于涉案商场3层，虽已全部装修完毕，但因商场整体未开业而无法经营，原告孙某无法实现涉案合同中对租赁物使用之目的，承担相应费用于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”二被告并未向原告履行交付具备开业条件的商场，原告孙某也因商场未开业而无法经营使用。因此，合同解除后，二被告向原告返还租金442656元、物业费27666元、装修押金55875元、装修水电等预付金11257.50元，垫付公共部分装修款30000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告以原告租赁商铺已具备开业的物业条件，且原告孙某在一段期间已经开始营业，因此原告孙某理应支付其装修完毕之日截止目前的房屋占有使用费及物业费的理由，因本院现场调查，本案诉争商铺所属商场为“港联购物中心”1号楼，整体并未完工，且被告无证据证明原告开始营业，故对该项辩解理由不予采纳。
关于原告孙某要求被告港联市场公司、港联生态公司赔偿损失1533398元的诉讼请求，因原告孙某是收到被告港联市场公司出具的《室内装修许可证》后对租赁房屋进行装修，装修完毕后，涉案商场却未完工开业，致使原告孙某无法使用经营。因此，二被告理应对原告孙某的实际投入装修损失进行赔偿。二被告关于装修损失应由第三方机构进行评估的辩称理由，因其并未向本院申请对原告孙某的装修损失进行评估，故对其该项辩称理由不予采纳。
关于赔偿损失认定问题，甘肃立信工程造价咨询有限公司对孙某的装修工程进行了计价评估为636086.67元,该评估结果具有一定的科学性和客观性，故装修损失应以该评估结果为准；消防改造工程花去费用25,440元予以认定；市场推广5,660元即广告制作费，实际为装修费用的一部分，不再另行计入损失；可移动的办公物品对孙某具有使用价值，不计入损失；孙某支付的加盟经营特许费400272.73元，因未能成功开业，睿优公司明确表示不予退还，对该损失予以认定；关于支付给睿优公司教具教材等费用共计49万元，该费用是否退还睿优公司致孙某的函件中未提及，考虑到孙某已无法经营，教具教材无法使用，但该教具教材本身的价值含量以及具有可转让性等综合因素，酌定认定损失10万元，以上损失共计1161759.40元。关于原告孙某主张的人工成本276,350.43元，经核查系孙某聘用人员的工资，但孙某实际并未经营，故不予认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：
解除孙某与兰州港联市场管理有限公司签订的《港联大道购物中心商铺租赁合同》；
兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司向孙某返还房屋租金295704元、租金押金147552元、物业费18444元、物业押金9222元、装修押金55875元、装修水电等预付金11257.50元、垫付的公共部分装修款30000元；
兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司向孙某赔偿损失1161759.40元；
上述二、三项判决事项共计1729813.9元于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23595元，由被告兰州港联市场管理有限公司、兰州港联生态环境发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 柴宗海
审 判 员 丁雨宁
人民陪审员 倪 展
二〇一七年九月五日
书 记 员 徐 萍