天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民四终字第623号
上诉人（原审被告）天津市华兆房地产开发有限公司，住所地天津市东丽区华明经济功能区13号楼202号。
法定代表人李越，董事长。
委托代理人陈建，天津渤海律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张鸿志。
委托代理人张佳林（张鸿志之子）。
上诉人天津市华兆房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2014）丽民初字第1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月28日公开开庭进行了审理。上诉人天津市华兆房地产开发有限公司的委托代理人陈建，被上诉人张鸿志的委托代理人张佳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2012年9月24日，原告张鸿志与被告天津市华兆房地产开发有限公司（以下简称华兆公司）签订了《天津市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买由被告开发的坐落于天津市东丽区津汉公路北侧华明新家园天欣锦园14-8号房屋一套。该房屋为联排别墅金角，建筑层数为3层，建筑面积188.01平方米，总价款2022439元。原告于2012年12月31日向被告华兆公司交付了全部购房款。按照双方合同约定被告应于2013年9月10日交付房屋。在房屋交付前，原告发现在所购房屋东山墙2米左右的地方被告建起一座桥型建筑。该建筑物的上面建有凉亭。所建桥型建筑物与涉诉房屋东山墙的窗户距离为2.2米，与东山墙距离为2.9米，桥型建筑从地面到栏杆的高度为2.4米，桥上凉亭高度为5.6米。原告认为被告违反合同约定私自变更小区规划设计，更改平面绿地的用途，且搭建的桥型建筑物距离其房屋过近，高度已达到原告房屋的二层，对原告的通风、采光、隐私、噪声、远景眺望等造成影响，为此原告未与被告办理收房手续。后双方协商未果成诉。
被告销售的沙盘及宣传册中对于涉诉建筑物处的规划设计为绿地，与实景实物不一致。在被告展示的沙盘、散发的宣传册以及合同所附的平面图中均未有实物景观（桥型建筑物）的设计，且该设计未经过规划部门的批准。
原审庭审中，经原审法院释明后，原告选择以双方系商品房买卖合同关系主张权利。
原审法院认为，齐全的社区功能与优雅的小区环境是购房者进行投资行为时的一项重要参考因素，购房者在购房时非常注意房屋的朝向、采光和户外景观、环境布局。通常对开发商最初制作的社区规划沙盘或图纸进行认真的考察后方作出选择。被告作为开发商对小区总体的规划设计进行优化调整和变动，应在合理的范围内进行，不能违反双方合同的约定，更不能损害和侵犯每个业主的利益。小区规划设计一经审定，开发商必须严格按照此规划设计进行建设，不得随意变更，中途变更必须经主管部门批准。
原告张鸿志与被告华兆公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。依据双方所签合同第十条的约定“甲方（被告）未征得乙方（原告）同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商”。在原、被告提供的销售沙盘图片中，原告所购买的涉诉房屋东山墙旁是一片绿地，没有任何建筑物或大型的景观，但实景却建有一座桥型建筑，与被告的销售沙盘和宣传资料存有差别。依据相关法律规定，沙盘作为销售房屋重要的广告和宣传资料，对于双方当事人合同的订立及房屋价格的确定不仅会产生重大的影响，而且是开发商就建房屋及相关设施所做的说明和承诺，该说明和承诺应视为合同内容由合同双方共同遵守和履行。原告提供的经规划部门批准备案的规划图中显示，本案涉诉的部分标注为绿化。对此变更设计，被告不仅未按合同约定与原告协商，也未提供相关的批准文件。因此，被告对原告应承担违约责任。
本案通过庭审调查及现场勘查，原告购买的房屋为联排别墅的金角，其价格高于其他同类房屋的原因即为朝向、采光和户外景观的优势。但是，由于被告擅自改变了环境设计，将原本为绿地的景观变更为桥型的建筑，违背了原告购买此房的初衷，使得原告不能达到预期的购房目的。同时，在一定程度上影响了原告的采光、通风、隐私和户外景观眺望。对此，被告应承担相应的赔偿责任。鉴于本案当事人双方至今未办理涉诉房屋交接手续，导致原告未收房的原因和责任在于被告，因此对于原告要求被告赔偿损失的主张，原审法院予以支持，其赔偿的数额应以原告主张的法律关系，参照双方签订的商品房买卖合同约定的关于违约责任的承担标准，即按银行同期贷款利率标准予以赔付。期间参照被告应交房的次日即2013年9月11日起计算至本案庭审结束之日，原审法院综合分析案件情况酌定被告赔偿原告经济损失80000元。
对于原告要求被告拆除涉诉的桥型建筑物、恢复绿地的诉请，因小区规划内的绿地等公共设施的权属和收益属于全体业主，原告诉请不能代表全体业主的意思，故对于原告此项主张原审法院不予支持。本次诉讼后，原、被告双方应尽快办理房屋交接手续为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：“一、被告天津市华兆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张鸿志经济损失80000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张鸿志的其他诉讼请求。案件受理费4300元，原告张鸿志负担2000元，被告天津市华兆房地产开发有限公司负担2300元。”
一审宣判后，上诉人华兆公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：上诉人并未违反法律规定，涉诉房屋已经过规划部分的验收，说明并不存在违反规划的问题，且亦未给被上诉人造成损失，华兆公司不应承担赔偿责任。
被上诉人张鸿志辩称：不同意华兆公司上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，并予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”双方当事人均认可上诉人用于销售涉诉房屋的沙盘及宣传册中对上诉人修建涉诉景观设施处的描绘为绿地，且双方当事人签订的商品房买卖合同中也没有标注涉诉景观设施。上诉人华兆公司建造的景观设施高达两米以上，距离被上诉人房屋仅有两米有余，且该景观设施较为高大，与沙盘及宣传册中描绘该处为绿地相比，明显会对被上诉人所购买的涉诉房屋的采光、视野及隐私保护等方面造成重大影响，故沙盘及宣传册中显示的涉诉房屋附近绿地的情况应视为合同内容。涉诉房屋周边实际存在上述景观设施与上述合同内容不符，对此上诉人应当承担违约责任。原审法院酌情判令上诉人赔偿被上诉人经济损失80000元并无明显不当，本院予以维持。
双方当事人之间的纠纷属于商品房买卖合同纠纷，上诉人是否承担违约责任应以合同约定为判断标准。上诉人修建涉诉景观设施是否办理规划手续与其是否构成违约没有关联，本院不予涉及。
综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费1800元，由上诉人天津市华兆房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 健
代理审判员 王 珊
代理审判员 李宝罡
二〇一四年十一月七日
书 记 员 于明辉
速 录 员 李 晶