浙江省余姚市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0281民初11227号
原告：毛娟珍，女，1956年4月15日出生，汉族，住余姚市。
委托诉讼代理人：沈忠华，浙江阳明律师事务所律师。
被告：谷妙珍，女，1965年12月28日出生，汉族，住余姚市。
被告：毛群英，男，1961年6月16日出生，汉族，住余姚市。
原告毛娟珍为与被告谷妙珍所有权纠纷一案，于2017年12月4日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员郑学强适用简易程序实行独任审判，2017年12月7日，原告毛娟珍向本院申请，要求追加毛群英为本案被告参加诉讼，本院于2017年12月9日通知毛群英为本案被告参加诉讼，因无法直接向被告谷妙珍送达诉讼文书材料，本院于2017年12月12日采用公告形式向被告谷妙珍送达诉讼文书材料，转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告毛娟珍的委托诉讼代理人沈忠华、被告毛群英到庭参加诉讼，被告谷妙珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毛娟珍向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于余姚市城区[权证号：余房权证余姚镇字第××号，余姚镇国用（2001）字第4058号]房地产所有权与被告谷妙珍按份共有，其中原告享有份额为62.5%；二、依法判决位于余姚市城区房地产拍卖后，拍卖款中其中
1642000元拍卖款系原告共有权份额的款项，系原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年3月29日，原告与被告谷妙珍签订《房屋买卖、土地使用权转让协议书》一份，协议约定：被告坐落余姚市城区房地产和土地使用权分为二次，每次25%份额（含房产和土地使用权各25%）于2002年7月和2006年1月6日转让给原告，共计50%份额，前后二次转让价分别为150000元和345000元，共计495000元，以上款项由原告于2007年3月9日前全部付清。2011年12月15日，原告与被告谷妙珍又签订《房屋买卖、土地使用权转让协议书》一份，协议中表明，被告将上述房产和土地使用权的12.5%，作价300000元，转让给原告，原告当日付清款项，并由被告出具收条一份。即截止2011年12月15日，原告与被告谷妙珍均为位于余姚市城区房地产的所有权人，其中原告占62.5%份额（实际份额中毛群英享有31.5%），被告谷妙珍占37.5%。上述二份协议均约定，该房产的房屋所有权证、土地使用权证登记在被告谷妙珍名下，该协议作为原告向被告购买房屋和土地使用权的凭证。上述协议签订后，该房产的房产证由原告保管，后被告以其有办法将该土地的用途从工业用地变为商业用地为由，骗取原告持有的房产证，被告谷妙珍实际将房产证、土地使用权证作为抵押，于2014年8月26日向浙商银行股份有限公司宁波余姚支行贷款2500000元，同时办理了抵押登记。原告发现上述事实，与被告交涉后，被告谷妙珍、毛群英向原告出具承诺书一份，承诺：贷款后按时交利息，到期按时转贷、还贷；此房产若作另外处理时，除归还2500000元贷款外，首先要还清毛娟珍实有房产（即197.84平方米）评估款1642000元，如果处置不到评估价则先按百分之七十七的银行贷款比例额，即1264300元，其余部分商定再定。至今，由于被告未能按约归还贷款，造成上述房产拍卖处置。
原告为证明自己主张，向本院提交了如下证据，被告谷妙珍未到庭质证，本院视为其自动放弃质证权利，经被告毛群英质证，本院认定如下：
1.房屋买卖、土地使用权转让协议书2份、付款清单1份，收条1份，拟证明被告谷妙珍将位于余姚市城区房地产的其中62.5%的份额转让给原告毛娟珍所有的事实。经被告毛群英质证无异议，本院予以采信；
2.承诺书1份，拟证明涉案房地产属原告毛娟珍、被告谷妙珍、毛群英三人共有及各自份额，该房产登记在被告谷妙珍名下，向银行抵押贷款，被告谷妙珍、毛群英向原告毛娟珍承诺，该房产若作另外处理时，首先还清原告毛娟珍实有房产份额的评估价款1642000元等事实。经被告毛群英质证无异议，本院予以采信；
3.房屋使用安排1份，拟证明涉案房屋由原告毛娟珍、被告谷妙珍、毛群英各自分层使用等事实。经被告毛群英质证无异议，本院予以采信；
4.竞买公告、竞买记录各1份，拟证明涉案房屋已经拍卖处理等事实。经被告毛群英质证无异议，本院予以采信。
被告谷妙珍未作答辩，亦未向本院提供证据。
被告毛群英答辩称：对原告毛娟珍的起诉没有异议，原告毛娟珍的份额为62.5%，其中被告毛群英占31.5%的份额，原告毛娟珍的份额款项为1642000元。
经审理，本院认定本案事实如下：
本案争议的房地产位于余姚市城区，系2017年11月21日司法拍卖前的所有权。房屋总层四层，位于第1-4层，房产证号：余房权证余姚镇字第××，建筑面积633.07平方米，土地使用权证：余姚市镇国用（2001）字第4058号，土地用途为工业用地，2013年土地用途改为城镇住宅用地，土地使用权证为余国用（2013）第00636号。上述房地产登记在被告谷妙珍名下。
2007年3月29日，原告毛娟珍作为受买方（乙方）与被告谷妙珍作为出卖方（甲方）签订房屋买卖、土地使用权转让协议书一份，该协议书约定，2002年7月，甲方对上述房产作价600000元，转让给乙方25%的所有权（含土地使用权），2002年7月22日乙方向甲方支付人民币150000元，获得该房地产25%份额的所有权；2006年1月6日，甲方以每平方米2200元的价格，作价345000元，再次转让给乙方该幢房屋25%所有权，至此乙方已拥有该幢房屋50%的所有权，即316.535平方米；协议签订后，原告毛娟珍于2002年7月22日至2007年3月29日先后七次支付给被告谷妙珍购房款合计495000元。2011年12月15日，原告毛娟珍作为受买方（乙方）与被告谷妙珍作为出卖方（甲方）签订房屋买卖、土地使用权转让协议书一份，该协议书约定，2011年12月，甲方对上述房地产作价2400000元，转让给乙方12.5%所有权（含土地使用权），2011年12月15日，乙方向甲方支付购房款300000元，获得该房地产12.5%份额的所有权；协议签订后，原告毛娟珍于2011年12月15日支付给被告谷妙珍购房款300000元。上述二份协议书均约定，该房屋的所有权证、土地使用权证登记在被告谷妙珍名下，该协议作为原告毛娟珍向被告谷妙珍购买房屋和土地使用权的凭证。2012年12月6日，原告毛娟珍、被告谷妙珍、毛群英就该房屋办理土地性质变更及房屋分户安排达成一致，即1、办理土地性质变更时，所需费用由三人按房产比例出资；2、分户问题按照现居住楼层及面积分户；3、谷妙珍为第四层，毛娟珍为第三层，毛群英为第二层，底层谷妙珍靠东道二间，毛群英、毛娟珍为西首各一间；4、1-4层楼梯层作为共有。2014年8月，被告谷妙珍、毛群英向原告毛娟珍出具承诺书一份，该承诺书载明，谷妙珍、毛群英因业务发展需要，用上述房地产作抵押，于2014年8月向浙商银行余姚支行贷款2500000元；此房产暂登记在谷妙珍名下，其中谷妙珍实有237.39平方米，毛娟珍实有197.84平方米，毛群英实有197.84平方米，是三人共有财产；在向银行贷款前相关部门作了评估，估价为每平方米8300元，总评估价为
5255000元，银行所贷资金：谷妙珍得1480000元，毛群英得1020000元；为保障毛娟珍房产合法权益，被告谷妙珍、毛群英向原告毛娟珍承诺如下：1、贷款按时交利息，到时按时转贷、还贷；2、不再以任何理由在2500000元的贷款基数上增加利息、债务欠款等；3、此房产若作另外处理时，除归还2500000元银行贷款外，首先要还清毛娟珍实有房产（即197.84平方米）评估价款1642000元，如果处置不到评估价款，则先还按百分之七十七的银行贷款比率额，即1264300元，其余部分商量再定。抵押贷款后，因被告谷妙珍未归还贷款，经本院审理后进入执行程序，本院对抵押的上述房地产进行拍卖，2017年11月21日，本院通过淘宝网司法拍卖平台对上述房地产予以了拍卖，案外人以4000000元的拍卖成交价竞买得上述房地产，上述房地产的权属证书均已过户给案外竞买者。
本院认为：依照《中华人民共和国物权法》的规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案争议焦点：原告毛娟珍是否享有上述房地产按份共有的所有权（含土地使用权）份额。原告毛娟珍与被告谷妙珍签订房屋买卖、土地使用权转让协议书二份，原告毛娟珍通过购买房屋、转让土地使用权份额的方式，支付了协议相对应的购房价款，取得了上述房屋的所有权（含土地使用权）份额，并已实际占有使用多年，虽然该房屋的所有权和土地使用权登记在被告谷妙珍名下，但双方对上述房屋的所有权、土地使用权的归属确实存在合意，系双方真实意思表示，上述协议合法有效，本院认定原告毛娟珍享有上述房屋的所有权（含土地使用权）的按份共有份额；对于原告毛娟珍实际享有的份额，本院根据原告毛娟珍、被告谷妙珍、毛群英签订的办理土地性质变更及房屋分户安排及被告谷妙珍、毛群英向原告毛娟珍出具的承诺书，本院认定原告毛娟珍享有31.25%的份额，被告谷妙珍享有37.5%的份额，被告毛群英享有31.25%的份额。现原告毛娟珍要求本院确认上述房地产所有权与被告谷妙珍按份共有，原告毛娟珍享有62.5%份额，本院认为：一、原告毛娟珍实际享有的份额与上述诉讼请求不符；二、上述房地产经司法拍卖，房屋所有权及土地使用权已过户给案外人即竞买人名下，客观上已无法与被告谷妙珍确认所有权的按份共有份额，故本院对该诉讼请求不予支持。对于原告毛娟珍要求确认上述房地产拍卖款中的其中1642000元系原告毛娟珍共有权份额的款项，系原告毛娟珍所有，符合双方的约定及承诺，也未违反法律规定，本院予以支持。被告谷妙珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃相关诉讼权利，且不影响本院对本案事实的认定与判决。依照《中华人民共和国物质权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认位于余姚市城区房地产拍卖款中的其中1642000元系原告毛娟珍按份共有的所有权（含土地使用权）份额的款项，属原告毛娟珍所有；
二、驳回原告毛娟珍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七×迟延履行期间）。
本案案件受理费19578元，财产保全费5000元，合计24578元，由被告谷妙珍、毛群英负担。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，开户银行为宁波市中国银行营业部，账号37×××92；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。
审 判 长 郑学强
人民陪审员 徐建棠
人民陪审员 何树明
二〇一八年三月十二日
代书 记员 吴敏敏
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