安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宿中民一终字第00591号
上诉人（一审被告）：陈科猛，男，1978年8月12日出生，汉族，居民。
委托代理人：许曙光，安徽序力律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：砀山县防风胶厂。
法定代表人：陈新华，该厂厂长。
委托代理人：王宜利，安徽梨都律师事务所律师。
上诉人陈科猛因与被上诉人砀山县防风胶厂（以下简称防风胶厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院2014年9月30日作出的（2014）砀民二初字第00146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杨俊举、杜飞组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
防风胶厂一审诉称：2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，约定：防风胶厂将院内的厂房及所属仓库（1号楼的二、三层，2、3、4、5、6号房屋）出租给陈科猛。在合同履行过程中，陈科猛未经防风胶厂书面同意于2013年6月20日擅自与徐刚签订房屋租赁合同，将所承租的2号（砖木结构）库房房屋转租。承租人擅自将防风胶厂的2号库房及相连的院墙改建、拆除，与他人的门面房修建在一起用作商业盈利，严重侵犯了防风胶厂的财产权益。陈科猛的行为违反了订立合同的本意并严重违反合同约定。请求判令：解除与陈科猛2013年6月14日签订的房屋租赁合同，并由陈科猛承担本案的诉讼费用。
陈科猛一审辩称：防风胶厂所述不是事实，陈科猛租赁防风胶厂的库房是事实，陈科猛租赁房屋后虽转租他人，但事先经防风胶厂负责人同意并补签了书面转租申请，防风胶厂负责人同意转租，应视为防风胶厂对陈科猛转租行为追认。租赁合同约定陈科猛可以对租赁房屋进行修缮，陈科猛并未违反合同的约定，且在合同履行过程中也未出现法定的解除事由，请求驳回防风胶厂的诉讼请求。
一审法院查明：2013年6月14日，防风胶厂与陈科猛签订房屋租赁合同，将其所有的位于人民西路南侧防风胶厂院内的厂房及附属仓库、房屋（1号楼的二、三层，2、3、4、5、6号房屋，不包括厂办公室和7号房屋）出租给陈科猛。约定：租赁期限10年（自2013年6月14日起至2023年6月14日止）；房屋租金暂定人民币80000元／年（五年以后，每年租金双方协商适当增加），于每年的7月20日前付清；承租方在租赁期间的房屋维修费用自理，但不得改变厂房的主体结构，如改动必须经出租方书面同意后才能实施；承租方转租必须经出租方书面同意；承租方如因建设需要，需在院内搭建附属设施，必须经出租方书面同意。涉案出租的房屋中的2号仓库房屋位于该厂院内北头靠近北面临街的门面房。陈科猛承租防风胶厂的上述仓库、房屋后，未经防风胶厂书面同意，即于2013年6月20日擅自与徐刚签订转租合同，将承租的上述2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号仓库中间空地转租给徐刚（租赁期限自2013年6月20日至2023年6月14日止），并于2013年7月1日擅自同意、允许徐刚将2号仓库房屋及2号仓库房屋与7号仓库中间空地转租给他人、以及同意他人改建和在2号仓库房屋与7号房屋中间空地搭建简易房。现上述2号仓库房屋已被改建，2号仓库房屋与7号仓库中间的空地上搭建了简易房。2013年9月4日，陈科猛书面向防风胶厂提出要将其租赁的防风胶厂的部分房屋进行转租及修缮、改建、搭建房屋的申请。该申请中没有提及涉案2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号房屋之间的空地已经转租、并被改建、搭建的事实，防风胶厂的负责人经研究同意了陈科猛的该申请。后，防风胶厂的负责人知道陈科猛已先行转租及所转租的房屋被改建的情况后，即与陈科猛就上述转租事宜发生纠纷，要求陈科猛将擅自转租的2号仓库房屋恢复原状未果，遂提起诉讼。
一审法院认为：防风胶厂与陈科猛2013年6月14日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。双方应依合同约定履行。合同履行过程中，陈科猛未经防风胶厂书面同意即将上述2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号仓库中间空地擅自转租给徐刚以及同意、允许徐刚将2号仓库房屋及2号仓库房屋与7号仓库中间的空地转租给他人，以及允许他人改建、扩建和在2号仓库房屋与7号仓库中间的空地上搭建简易房的行为，违反了双方合同中约定的“承租方在租赁期间的维修房屋，不得改变厂房的主体结构，如改动必须经出租方书面同意后才能实施；承租方转租必须经出租方书面同意；承租方如因建设需要，需在院内搭建附属设施，必须经出租方书面同意”的条款，应视为严重违约。陈科猛在违约的情况下亦不按防风胶厂的要求就擅自转租的2号仓库房屋恢复原状，侵害了防风胶厂的该财产权益，防风胶厂可以请求解除合同。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行；陈科猛应将涉案全部租赁物返还给防风胶厂，防风胶厂应按租赁物的实际租赁期限计算收取租金。故，对防风胶厂要求解除合同的诉讼请求应予支持；陈科猛的抗辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（五）项，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：解除防风胶厂与陈科猛于2013年6月14日签订的房屋租赁合同。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取为40元，由陈科猛负担。
陈科猛不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定陈科猛未经防风胶厂书面同意即将2号库房及该库房与7号库房间的空地转租给徐刚并允许徐刚将上述库房与空地转租给他人的行为构成违约，属认定事实错误。涉案2号库房系危房，出于生产经营及安全方面的考虑，陈科猛才同意次承租人对2号库房修缮、改建，但并未改变其结构。2013年9月4日前，陈科猛曾多次致电陈新华，向其说明已将2号库房及该库房与7号房屋间的空地进行转租，陈新华原则上同意。2013年9月4日，陈科猛将申请书带至陈新华家，陈新华与关秋亭、张宗儒共同研究该申请。由于陈科猛在申请中声明修建、改建、搭建的房屋在合同期满后归防风胶厂所有，陈新华同意陈科猛的转租行为，陈科猛并未隐瞒已经转租、改建2号仓库及搭建的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条的规定：追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。故，陈新华在申请上签字的行为应视为对陈科猛转租行为的追认。陈科猛没有违反合同的约定，也没有法定解除合同的事由。请求撤销原判，依法改判。
防风胶厂辩称：双方合同约定未经防风胶厂同意不得转租，不得拆除或改变原状，陈科猛未经防风胶厂同意，将2号库房拆除，违反双方合同约定，防风胶厂要求解除合同符合法律规定。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。
二审期间，陈科猛向本院提交证据如下：1、砀山县城市管理执法局于2013年9月24日作出的责令停止违法行为通知书，以证明2013年9月4日陈科猛经防风胶厂的同意后对2号库房改造重建，改建日期发生在2013年9月4日后。2、段芳颂的书面证言，以证明陈科猛2013年9月20日开始改建房屋。
防风胶厂质证如下：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。双方合同签订后的仅一周时间，陈科猛即与他人签订转租协议，拆除房屋的行为发生在该通知前。证据2证人未到庭接受质询，不能作为证据使用。
本院认证如下：证据1系行政机关依职权作出，对其真实性予以认定。证据2证人身份不明，未到庭接受质询，不予认定。
二审期间，防风胶厂向本院提交照片一组，以证明2号库房位于该厂西面，不靠护城河。
陈科猛质证如下：对真实性无异议，但与本案无关联性。
本院认证如下：陈科猛对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。
经二审审理查明：除一审查明陈科猛承租防风胶厂的仓库、房屋后，未经防风胶厂书面同意，即将承租的2号仓库房屋及2号仓库房屋至7号仓库中间空地转租给徐刚，并于2013年7月1日擅自同意、允许徐刚将2号仓库房屋及2号仓库房屋与7号仓库中间空地转租给他人、以及同意他人改建和在2号仓库房屋与7号房屋中间空地搭建简易房的事实外，一审查明的其他事实属实，本院予以确认。
另查明：防风胶厂于2014年6月23日收取陈科猛2014年7月20日至2015年7月20日房租80000元。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋租赁合同应否予以解除。
根据相关法律规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，陈科猛与防风胶厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽合同约定陈科猛未经防风胶厂书面同意不得转租，但陈科猛将2号库房转租他人后，防风胶厂书面同意其转租申请，并同意对房屋进行修缮、改建、搭建，与合同中约定如陈科猛因建设需要，经书面同意可以搭建辅助设施相符。防风胶厂作为涉案房屋权利人，其应知陈科猛对涉案房屋转租、维修、改建、搭建的事实，但自2013年9月4日至2014年7月1日提起诉讼，其在近十个月内未提出异议，并按合同约定正常收取房屋租金，故防风胶厂以陈科猛未经其同意对涉案房屋擅自转租、改建拆除为由，要求解除合同，无事实和法律依据，不予采信。一审法院判决解除陈科猛与防风胶厂之间签订的房屋租赁合同不当，本院予以纠正。
综上，一审认定案件事实部分错误，本院予以纠正。陈科猛的上诉理由成立，本院予以采纳。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省砀山县人民法院（2014）砀民二初字第00146号民事判决；
二、驳回砀山县防风胶厂的诉讼请求。
一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由砀山县防风胶厂负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 德 道
代理审判员 杨 俊 举
代理审判员 杜 飞
二〇一四年十二月十一日
书 记 员 夏春秋（代）
附：本案适用的法律条款
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。