江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终8号
上诉人（原审被告）：全东梅，女，1983年5月11日生，汉族，住陕西省西安市碑林区。
委托诉讼代理人：刘杰，男，1983年11月6日生，汉族，住陕西省城固县，系上诉人丈夫。
被上诉人（原审原告）：张万林，男，1984年7月5日生，汉族，住四川省南江县。
委托诉讼代理人：曹俊杰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。
上诉人全东梅因与被上诉人张万林房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
全东梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张万林的诉讼请求，解除《房地产买卖居间协议》，全东梅退还定金并按照协议支付赔偿金3万元，张万林承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，本案违约方是张万林。张万林未按照协议约定在贷款审核通过后三天内支付首期房款，逾期付款近三个月，不存在积极履行合同的行为，我方有权拒绝履行合同。二、即使我方违约，一审认定违约金明显过高。本案违约金的调整应兼顾以下情况：1、张万林存在逾期付款，构成违约，对损失发生存在重大过错，逾期付款期间房价升值部分不应作为其损失。2、张万林只支付了3万元定金，未签订正式购房合同、未支付首付、未办理网签，双方履行合同不深入。3、双方协议中明确违约责任为定金责任，是双方签约时可预见损失，一审法院扩大自由裁量权。4、我方已经于7月份通知合同不再履行，8、9月份房价的大幅度上涨不属于张万林的损失，75万元估价明显过高，且还应当扣除必要的交易税费和中介费。
张万林辩称，我方无违约行为，是对方拖延履行合同，后又拒绝履行合同，构成根本违约，一审判决对方赔偿房屋差价损失是我方的合理损失。全东梅的上诉理由不能成立，请二审法院判决驳回上诉请求，维持原判。
张万林向一审法院起诉请求：1、全东梅返还定金30000元并赔偿评估费、贷款服务费6600元及房屋差价损失225000元；2、本案诉讼费用由全东梅承担。
一审法院认定事实：2016年3月20日，双方当事人签订房地产买卖居间合同，约定张万林向全东梅购买位于昆山市××灯镇××华美××广场××楼××室房屋（88平方米），合同总价525000元。首期房价款：双方应在签订本协议后15日内提供该房屋贷款所需的按揭材料，并签订该房屋的贷款手续，如若有因其中一方的延迟或逾期，未取得相对方的同意视为违约。张万林在贷款申请审核通过后三天内，张万林自行筹款方式支付全东梅第一期房价款计人民币120000元（含已支付的全部定金）。尾款：10000元由居间方代为保管，在房屋交接当日由居间方直接转付给全东梅。交易过户：张万林的贷款抵押合同出具，全东梅抵押登记注销后三个工作日内，赴房地产交易中心申请产权过户。第二期房价款：张万林通过贷款方式支付第二期房价款计人民币405000元，若成交价低于评估价，张万林的贷款额度不足，在该房屋的产权过户当日将其补足并支付给全东梅。房屋交房：待房地产交易中心出具以张万林为所有权人权证和张万林第二期房款已支付到全东梅指定帐户后三日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，全东梅应将该房地产交付张万林。转定金：全东梅在本协议上签字，则张万林同意原交居间方的意向金转付给予全东梅转为定金。待全东梅签订本协议后三日内，张万林应补足定金至人民币三万元，若全东梅违约不出售该房地产，则应向张万林双倍返还定金；若张万林违约不购买该房地产，则已支付全东梅的定金不予返还。合同落款由双方当事人及居间方昆山吉家房产咨询有限公司南浦东路店签字盖章。
合同签订后，张万林按约于2016年3月20日、3月21日向居间方支付定金10000元、20000元，再由居间方于2016年3月20日、3月21日将30000元定金支付全东梅。2016年3月29日居间方将评估费2550元交付江苏金宁达房地产评估有限公司昆山分公司，张万林于2016年4月15日向居间方支付评估费2550元、贷款服务费4050元。2016年4月7日张万林向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆山市支行申请银行贷款，2016年5月4日该行审批同意向张万林发放贷款405000元，贷款期限360个月。2016年5月4日至6月14日期间张万林配偶杨琼银行账户余额有79000余元至87000余元的资金变动，2016年6月18日至9月20日期间张万林银行账户余额有20000元至60000元的资金变动，2016年5月19日居间方短信通知全东梅，张万林的银行贷款申请已通过审批，要求全东梅将涉案房屋的他项权证办理注销。2016年7月27日张万林的妹妹张利华与全东梅电话联系，全东梅明确表示涉案房屋不卖给张万林。2016年7月30日张万林与全东梅电话联系，全东梅再次明确涉案房屋不卖给张万林，双方就合同解除事宜未达成一致意见。
一审另查明，涉案房屋所有权登记在全东梅名下，建筑面积87.9平方米，涉案房屋的他项权证（银行按揭抵押）未办理注销。庭审中，双方一致确认涉案房屋的当前市场价格为750000元。
以上事实，由张万林提供的房地产买卖居间合同、收据、房屋所有权证、土地使用证、电话录音、银行存款记录、全东梅提供的转账记录、短信记录及一审法院调取的个人消费贷款审查审批表、当事人庭审陈述等予以证实。
一审法院认为，双方当事人订立房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。张万林依约向全东梅给付定金，并申请办理银行贷款，在张万林的银行贷款申请已通过审批且张万林已备有足额存款的情形下，张万林通过居间方要求全东梅全面履行合同，全东梅拖延不予协助履行，后明确表示解除合同，故一审法院认定全东梅构成根本违约，应承担违约责任。全东梅主张张万林未依约履行首期房价款构成违约，但根据双方的举证情况分析，张万林履行合同的状态为积极主动，全东梅履行合同的状态为消极懈怠，故对上述主张不予采信。庭审中，张万林要求解除合同，全东梅亦同意解除合同，一审法院确认双方签订的房地产买卖居间合同解除。张万林要求全东梅返还定金30000元，予以支持。一审法院结合全东梅违约情况、昆山地区存量房交易价格的市场行情（双方一致确认涉案房屋的当前市场价格750000元较为合理）、张万林另行购买房屋所需的咨询、查勘、协商时间等因素综合考量，对张万林要求全东梅赔偿房屋差价损失225000元（750000元—525000元）的诉讼请求予以支持。至于评估费、贷款服务费，上述费用属于违约损失，已包含在上述赔偿费用中，故对张万林有关评估费、贷款服务费的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、全东梅于判决生效之日起十日内向张万林返还定金30000元，并赔偿房屋差价损失225000元，合计255000元。二、驳回张万林的其它诉讼请求。案件受理费5126元，减半收取2563元，财产保全费1845元，合计4408元由张万林负担8元，全东梅负担4400元。
二审经审理查明的事实与一审查明一致。
二审审理期间，全东梅向本院提交：与中介机构工作人员微信记录、短信记录各一份及中国邮政储蓄银行的挂失补办材料一份，证明其提供贷款材料、补办接受贷款所需的存折，积极配合对方贷款手续的办理。张万林质证认为：上述证据均不属于二审新证据，且不能证明全东梅后续合同履行状态。
二审中，张万林陈述：根据中介公司的通知，双方一起去上海的中国银行交接首付款，张万林支付首付款后全东梅直接归还房贷，后因为全东梅没有凑齐还贷资金，中介公司又通知取消。对此，全东梅认为：双方之前进行过协商，但全东梅没有明确同意，中介公司也没有要求支付首付款与还房贷同时进行。中介公司提议2016年6月去上海的银行还贷款，去银行预约过，但因为借同学的钱没有到位，所以没有还贷款，并不表示我方不需要张万林支付首付款了。我方曾经电话通知中介公司催要首付款，目前没有书面证据提供。
本院认为，全东梅与张万林2016年3月20日签订的房地产买卖居间合同，明确了房屋坐落、面积、价格、房款支付方式、过户及交付时间等内容，具备房屋买卖合同的主要条款，是正式的房屋买卖合同，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据合同约定，张万林应在贷款申请审核通过后三天内再向全东梅支付首付款90000元（不含定金）。中介公司于2016年5月19日短信通知全东梅，告知张万林的银行贷款申请已通过审批，并要求全东梅将涉案房屋的他项权证办理注销。全东梅之后并未积极办理他项权注销手续，且明确系因为自己资金不足无法提前还贷。未注销他项权将对合同的继续履行产生障碍。张万林虽未按期支付首付款，但其一审中提供了证据证明有首付款履行能力，全东梅无证据证明其曾催告张万林支付首付款，故本案不存在约定合同解除情形，也不存在一方迟延履行主要债务经催告后仍未履行或一方迟延履行债务导致合同目的不能实现的法定合同解除情形。全东梅无合同解除权，其于2016年7月表示不再出售房屋，拒绝履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中双方均同意解除合同，张万林要求全东梅赔偿因合同解除给其造成的实际损失于法有据。张万林因合同解除无法取得涉案房屋，因房价上涨，其要获得相同的房屋需要支付更高的房价，故合同解除时与合同签订时的房价差额应为张万林的实际损失。全东梅一审庭审中认可涉案房屋当时的市场价为75万元，故一审法院认定张万林的实际损失为225000元并无不当。全东梅上诉主张的交易税费和中介费并未包含在房价中，不应从实际损失中扣除。
综上，上诉人全东梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5126元，由上诉人全东梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 刚
代理审判员 赵 俊
代理审判员 郭 锐
二〇一七年八月一日
书 记 员 朱冰丽