福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）南民初字第4859号
原告李丽芳，女，1965年6月22日出生，汉族，打工，住广东省廉江市。
委托代理人阮志强、王巧玲，福建求达律师事务所律师、实习律师。
被告陈江艺，男，1989年3月9日出生，汉族，经商，住南安市。
委托代理人叶清国，南安市诗山法律服务所法律工作者。
被告陈承呈，男，1944年9月23日出生，汉族，住香港屯门，现住南安市。
原告李丽芳与被告陈江艺、陈承呈返还原物纠纷一案，本院于2013年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月26日公开开庭进行了审理。原告李丽芳及其委托代理人阮志强、王巧玲和被告陈江艺及其委托代理人叶清国、被告陈承呈均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李丽芳诉称，位于南安市诗山镇潭美开发区A幢401室套房和9号柴火间原是洪小嵩向南安市诗山镇政府购买。2009年1月5日，原告与洪小嵩通过洽谈协商，洪小嵩将上述套房及柴火间转让并交与原告，双方签订了房屋买卖协议，原告将房款全部支付给洪小嵩，洪小嵩与原告到南安市诗山镇财政所就交款原始发票就购房人姓名变更于原告名下，并将该套房及柴火间交给进行装修，原告对该套房及柴火间装修后即搬入居住使用，水、电等费用均是原告缴交。2013年3月25日，原告从深圳打工返家，发现上述套房及柴火间门锁被被告陈江艺撬掉更换，被告陈江艺强行居住在里面。被告陈江艺声称被告陈承呈将上述套房、柴火间卖给他，原告质问被告陈承呈，被告陈承呈说，其到被告陈江艺家所开的餐馆吃饭，被告陈江艺利用其年老智昏，唆使其作假书证，欲以此达到侵占原告合法房产之非法目的。原告向诗山派出所反映，诗山派出所认为是经济纠纷，应由法院处理。另房屋内的财产，诗山派出所还在调查处理中，未明确告知是否立案。为此，特向贵院具状起诉，请求法院判决：1、二被告立即返还原告位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套、9号柴火间一间；2、被告陈江艺返还放置于套房内的财物；3、诉讼费由二被告支付。
被告陈江艺辩称，原告乘人之危，颠倒买房主体，该房屋是被告陈承呈向洪小嵩购买的，被告陈承呈口头委托原告的妹妹李丽珠与洪小嵩处理买卖房屋事宜，李丽珠在与洪小嵩签订房屋买卖协议时，将买主签为原告李丽芳，认为原告李丽芳与洪小嵩签订的房屋买卖协议无效；套房内所有财产与原告无关；而他是向被告陈承呈购买的，他现合法拥有房屋所有权。
被告陈承呈辩称，原告所述事实与理由与实际不符，诉讼请求不能成立，该房屋是他向洪小嵩购买的，请依法驳回；原告将他列为被告是错误的，他在本案中是有独立请求权的第三人。
本案原、被告争议焦点：1、本案位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套及9号柴火间一间的权属问题，二被告是否应返还该房产？2、被告陈江艺是否应返还放置于诉争套房内的财物？
围绕上述原、被告争议焦点，原告李丽芳向本院提供以下证据：1、身份证1份，证明原告主体资格。2、基本信息、身份证、收条复印件各一份，证明二被告身份及被告陈承呈出具的违法收条。3、房屋买卖协议书复印件、收据各1份，证明原告向洪小嵩购买房屋的事实。4、电费、水费收据各1份，证明诉争套房及柴火间用水电均是原告缴交。5、收条一份及证明书一份三页，证明原告付房款及被告陈承呈代管原告材料的事实。
对原告李丽芳向本院提供的上述证据，被告陈江艺提出如下质证意见：对原告提供的证据1、2、3、4均无异议，证据5与被告陈江艺无关，不清楚。
对原告李丽芳向本院提供的上述证据，被告陈承呈提出如下质证意见：对原告提供的所有证据均无异议。原告所述的证据二收条原件，证据三的买卖协议、收据原件均在我处，因为房子是我买的，所以原件均在我处，因为原告提供了，我就不再重复提供。
围绕上述原、被告争议焦点，被告陈承呈向本院提供以下证据：1、农业银行的清单复印件，证明原告与洪小嵩签订协议当天，他有领款100000元付房款；2、泉州三院住院病历复印件，证实买卖协议书签订当日，我精神病发；3、买卖协议一份，证实二被告之间的买卖协议。
对被告陈承呈向本院提供的上述证据，原告李丽芳提出如下质证意见：证据1、无法看清，无法证明被告主张；证据2、关联性有异议；证据3、是二被告瞒着原告买卖房屋属于无效。
对被告陈承呈向本院提供的上述证据，被告陈江艺无异议。
在审理中，经被告陈承呈申请，本院到南安市公安局诗山派出所调取南安市诗山镇政府财政所工作人员洪应都的笔录、调查报告各一份，以证明涉诉房屋及屋内财物的情况。对以上证据，原告李丽芳认为调查报告所述洪小嵩及林德回证实买卖房屋的金额系陈承呈在诗山镇农业银行取款由林德回交给洪小嵩不是事实外，其他没有异议，购房款是原告本人交给洪小嵩本人，诗山镇财务工作人员洪应都所述属实；对以上证据，二被告没有异议。
对原、被告提供的和本院依法调取的上述证据，本院分析认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且被告对以上证据均没有异议，故本院予以确认。被告陈承呈提供的证据1、2，其证据来源合法，内容客观真实，但原告对证据的关联性有异议，认为证据无法证明被告主张，本院认为该二份证据无法证明被告陈承呈所要证明的，其向洪小嵩购房的事实，故本院不予采信；被告陈承呈提供的证据3，被告陈江艺无异议，原告虽对被告的证明目的有异议，但来源合法、形式有效，可以证明二被告之间签订买卖协议，买卖南安市诗山镇潭美开发区A幢401室套房和9号柴火间的事实。本院依法调取的二份证据，二被告对该证据均没有异议，原告李丽芳认为调查报告所述洪小嵩及林德回证实买卖房屋的金额系陈承呈在诗山镇农业银行取款由林德回交给洪小嵩不是事实外，其他没有异议，本案购买房款由谁支付并不影响原告与洪小嵩之间的房屋买卖关系，因此，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。
根据原、被告的举证、质证及本院对证据的分析认证，结合原、被告的庭审陈述，本院确认以下事实：
位于南安市诗山镇潭美开发区A幢401室套房和9号柴火间是由南安市诗山镇政府牵头，诗山镇工程公司建造，由诗山镇政府财政所销售的，因早期没有办证，该房屋没有办理房产证。该房原是洪小嵩向南安市诗山镇政府购买。2009年1月5日，原告李丽芳与洪小嵩通过洽谈协商，洪小嵩将上述套房及柴火间以人民币118000元转让并交与原告，双方签订了房屋买卖协议，原告将房款全部支付给洪小嵩，洪小嵩与原告到南安市诗山镇财政所就交款原始发票就购房人姓名变更于原告名下，并将该套房及柴火间交给原告进行装修，原告对该套房及柴火间装修后即搬入居住使用，水、电等开户名均是原告李丽芳。2013年2月21日，被告陈承呈自以原告李丽芳代理人身份，将上述套房及柴火间以人民币35000元转让并交与被告陈江艺，并签订了一份房屋买卖协议，房屋买卖协议中卖方为“卖方：陈承呈代理李丽芳，男，1944年9月23日出生，身份证：H034194（2）李丽芳，女，1965年6月22日出生，身份证：440822196506225129”，房屋买卖协议中卖方签名为“卖方：陈承呈代理”。2013年3月25日，原告从深圳打工返家，发现上述套房及柴火间门锁被被告陈江艺更换，被告陈江艺强行居住在里面。被告陈江艺声称被告陈承呈将上述套房、柴火间卖给他。为此，原告向南安市公安局诗山派出所反映，诗山派出所认为房产问题是经济纠纷，应由法院处理。另房屋内的财产，诗山派出所还在调查处理中，待查究。
综上事实，本院认为，原告李丽芳与洪小嵩之间的房屋买卖合同系双方当事人在自愿平等的基础上达成，是双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，因该房屋没有办理房产证，且房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件而不是房屋买卖合同生效的条件，因此，原告李丽芳与洪小嵩之间的房屋买卖合同应确认为有效，本案诉争房屋的使用权应当归属原告李丽芳。被告陈承呈关于诉争房屋的购买款是其提供的，是其向洪小嵩购买的的辩称意见，因证据不足，本院不予采信。被告陈承呈自以原告李丽芳代理人身份，将上述套房及柴火间以人民币35000元转让并交与被告陈江艺，并签订了一份房屋买卖协议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”该协议因被告陈承呈没有代理权，又未经原告李丽芳追认，且原告李丽芳明确作出否认表示；被告陈江艺在房屋的登记购买人为李丽芳，被告陈承呈没有提供任何书面授权委托手续的情况下，私自与其签订房屋买卖协议，应视为被告陈江艺知道被告陈承呈没有代理权；因此，被告陈江艺、陈承呈对原告造成损害的，二被告应负连带责任。被告陈江艺关于他是向被告陈承呈购买的，他合法拥有房屋所有权的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，被告陈江艺无权占有诉争的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，被告陈江艺占有诉争的房屋，现原告要求二被告立即返还原告位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套、9号柴火间一间，因诉争的房屋现由被告陈江艺占有，要求被告陈江艺立即返还，合理合法，应予支持。原告要求被告陈江艺返还放置于套房内的财物，因证据不足，且南安市公安局诗山派出所对原告所述的房屋内的财产还在调查处理中，故原告该请求，本院不予支持。但有新证据可另行起诉。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干意见》第二条的规定，判决如下：
一、被告陈江艺立即返还原告位于诗山镇潭美开发区A幢401室套房一套、9号柴火间一间。
二、驳回原告李丽芳的其他诉讼请求。
本案受理费人民币7496元，由原告李丽芳负担人民币4836元，被告陈江艺、陈承呈负担人民币2660元。鉴于受理费已由原告预交，被告承担的受理费应在执行上述判决内容时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡宗场
代理审判员 高燕玲
人民陪审员 林寿辉
二〇一三年九月二十六日
书 记 员 林志源
附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：
《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可退途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。