福建省永安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永民初字第1665号
原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司，住所地永安市五洲第一城6号楼架空层。组织机构代码：78901088-9。
负责人杨毓波，总经理。
委托代理人官安东。
被告福建世创房产开发有限公司，住所地永安市解放北路1069号。组织机构代码：66687587-4。
法定代表人王晓基，总经理。
委托代理人郑开林、高洁，福建明经律师事务所律师。
原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司与被告福建世创房产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法由审判员钟增贵适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人官安东、被告委托代理人高洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司诉称：2011年7月，原、被告签订《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》一份，被告将其建设开发的永安市名流豪庭小区的前期物业服务项目交由原告实施。该建设项目建成后，从2012年8月18日（一期）、2013年12月18日（二期）被告开始交房给各业主至今，由于交房时间不一，名流豪庭小区一期有25套房产空置形成物业费45081元、名流豪庭小区二期有251套房产空置形成物业费295665元。依照《物业管理条例》第四十二条等有关规定，上述房产在未出售或尚未交付物业买受人期间的物业服务费由建设单位承担。原告在合同签订后即进驻该小区，垫付了大量资金并投入了大量人力、物力对小区物业进行维护管理服务，被告未及时给付房产空置形成的物业服务费用，造成原告经营困难。原告向被告催讨未果，为维护自身合法权益，依法诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告物业服务费340746元（从2012年10月1日起至2014年12月31日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告福建世创房产开发有限公司辩称：1、原告主张物业空置形成的物业费已经超过二年诉讼时效。2、答辩人已于2014年3月28日向原告发函解除《前期物业服务委托合同》，该合同已于2014年4月1日解除。3、答辩人所拥有的项目很多，原告知道若与答辩人长期合作可以带来相当大的利益，故其在与答辩人协商关于永安市名流豪庭小区前期物业服务项目的相关事宜时，原告承诺交房之前即空置期间的物业费答辩人无需承担。4、根据答辩人与原告之间签订的《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》第七条物业服务的相关费用第2款关于“乙方（原告）以甲方（答辩人）给业主开出《交房通知单》上的时间为准，每半年向业主收取一次物业服务费”的约定可以看出，答辩人与原告在签订合同时就已经排除了房屋空置期间所产生的物业费，即空置期间答辩人无需承担物业费，物业费从交房时开始计算，由业主承担。同时根据该�同第五条关于答辩人的权利义务之规定，可以明确答辩人根本没有缴纳物业费的义务。5、本案中，答辩人与原告就物业费的起算时间作了明确约定，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，因此，本案关于物业费的事宜应按双方约定进行，而不适用《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》之规定。6、原告在履行合同期间未尽职责，存在小区内卫生清洁脏乱差、绿化未尽保养养护职责遭到严重破坏、将人行道改为车道等诸多问题，违反了双方合同第六条关于物业服务质量的约定，给答辩人造成损失，原告应当对此承担赔偿责任。7、原告提供的名流豪庭空置明细表时间、金额存在错误。综上，原告的诉请无事实基础和法律依据，答辩人无需承担空置期间的物业费，相反，原告应当赔偿答辩人因其失职造成答辩人的损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：厦门圣博楼宇经营管理有限公司系具有三级资质等级的物业服务企业，原告系厦门圣博楼宇经营管理有限公司设立的分公司，依法领取营业执照，营业执照登记的经营范围为“代理厦门圣博楼宇经营管理有限公司在永安的业务联系”。永安市名流豪庭楼盘系被告开发建设。2011年7月，原、被告签订《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》（以下简称“合同”），约定由原告为永安市名流豪庭小区提供物业服务，物业类型为住宅区，物业坐落于永安市北大桥东南侧，占地面积47253.60平方米，建筑面积：住宅117343.96平方米、店面2047.43平方米、物业活动用房450平方米、设备用房449.94平方米、架空层面积4514.16平方米、地下车库／人防地下室9275平方米。物业服务内容包括房屋建筑共用部位的管理、共用设施设备的维护、运行和管理、�区公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、公共环境卫生、交通秩序、车辆停放的管理、公共秩序的维护等；合同期限自豪庭各项目按照政府规定具备交房条件之日起至项目业主委员会成立后，依法选定物业服务企业并签订正式物业服务合同生效之日止；物业服务收费标准豪庭小区带电梯住宅每月1元／平方米、店面每月1.2元／平方米；原告以被告给业主开出《交房通知单》上的时间为准，每半年向业主收取一次物业服务费，具体收费时间为：上半年在3月30日前，下半年在9月30日前；物业的交付接管以原告通知的接管时间为准，原告以物业符合政府综合验收为标准；原告违反国家相关法律、法规及本合同约定，未能达到约定的管理目标，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改的，被告有权终止合同，造成被告损�的，原告应给予被告经济补偿。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告于2011年7月底、8月初入驻该小区，依约接管该小区物业并提供物业服务，至2014年11月13日永安市名流豪庭小区业主委员会成立，原告与该业主委员会签订物业服务合同，继续为该小区提供物业服务。永安市名流豪庭小区一期于2012年8月18日起陆续交付业主使用、二期于2013年12月18日起陆续交付业主使用。2015年1月23日，原告委托永安市法律服务中心以中国邮政特快专递的形式向被告发出催缴函，要求被告自收到函件之日起七日内支付拖欠原告自2012年10月1日起至2014年12月31日止的本案讼争物业空置期间产生的物业服务费共计340746元，被告于2015年1月24日签收该催缴函。庭审中，原、被告双方一致确认截止2014年12月31日，永安市名流豪庭小区一期及二期因空置产生的物业服务费数额共计335948元�
另查明，被告于2014年3月31日以中国邮政特快专递的形式向原告发出《解除“前期物业服务委托合同”的函》，以《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》从订立合同后履行开始至今存在诸多问题，被告要求原告限期整改但都未能达标，致使物业管理虚设，无法满足住户和业主的要求为由，通知原告于2014年2月28日解除双方签订的《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》，并要求原告在解除合同后六日内向原告移交有关物业并办理相关手续；该函件并载明“另贵公司（指原告）所谓‘空置房物业服务费’按照合同约定是不存在的，与本公司无关”。原告于2014年4月1日签收该催缴函。原告表示该合同并未实际解除，系因之前原告向被告主张讼争小区空置期间的物业费，双方产生矛盾，故被告发函解除合同，原告收到该函后也曾再找被告协商，当时被告仅�意支付20000元，若原告不同意就要求原告退出该小区，原告表示要考虑，之后，原、被告双方放下争议，原告继续提供物业服务，至该小区业主委员会成立，原告与业主委员会签订物业服务合同。被告并提供照片两组，欲证实原告在提供讼争小区物业服务过程中，未尽到绿化养护管理职责，造成草木枯萎之事实。原告对该证据不予认可，原告并提供三明市住房和城乡建设局于2013年11月颁发给原告的“名流豪庭2013年度全市物业管理示范项目”牌匾予以反驳。
上述事实，有原告提供的营业执照、组织机构代码证、物业服务企业资质证书、关于选聘前期物业服务公司的公告、《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》、交房通知单、永安市法律服务中心函、中国邮政特快专递邮寄单、送达情况查询单、永安市名流豪庭小区业主委员会备案证明、被告提供的解除�前期物业服务委托合同”的函、中国邮政特快专递邮寄单、送达情况查询单、交房情况信息表、交房情况表、记账凭证、交房通知书及当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，可以采信。
本院认为，原、被告签订的《永安市名流豪庭前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约为被告开发建设的永安市名流豪庭小区提供物业服务，至该小区业主委员会成立，原告与该小区业主委员会订立了物业服务合同，并继续为该小区提供物业服务。因此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第二款关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，原、被告之间签订的上述合同虽未明确约定该期间物业服务费用的支付方式，但合同亦未明确排除被告支付该期间物业服务费用的义务，也无证据表明原告曾作出放弃该期间物业服务费用的承诺，故依照有约定从约定，无约定从法定的原则，被告理应支付物业具备交付条件后但尚未出售或交付给买受人期间的物业服务费用。合同中关于物业服务收费时间的约定，应视为对业主交房后原告向业主收取物业服务费用时间的约定，被告据此主张合同已经排除业主交房前建设单位应当支付的物业服务费用，依据不足、理由不能成立，本院不予采纳。被告虽于2014年3月31日发函解除上述合同，但在此期间原告仍实际为该小区提供物业服务，被告也未拒绝原告继续提供物业服务，合同是否解除并不影响被告应当承担支付物业服务费用之义务。被告提供的两组照片并不足以证实原告所提供的物业服务与合同约定严重不符之事实，且原告亦提供了三明市住房和城乡建设局于2013年11月颁发给原告的“名流豪庭2013年度全市物业管理示范项目”的牌匾予以反驳，因此，对被告提供的照片，本院在本案中不予采信，对该照片所要证实之事实亦不予认定。从被告提供的《解除“前期物业服务委托合同”的函》中载明“另贵公司（指原告）所谓‘空置房物业服务费’按照合同约定是不存在的，与本公司无关”的内容可以证实，原告在此之前已经就本案讼争的相关物业服务费用向被告主张权利，并于2015年1月23日向被告发出正式的书面催缴函，因此，结合原告主张的物业服务费用的起始期间，被告认为本案原告主张的物业服务费用已经超过诉讼时效之主张，其理由不能成立，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付该期间的物业服务费用之请求，于法有据，理由充分，应予支持。该期间的物业服务费用经双方一致确认为335948元，对此本院予以认定。据此，�照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、国务院《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，判决如下：
一、被告福建世创房产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司物业服务费人民币335948元（截止2014年12月31日）；
二、驳回原告厦门圣博楼宇经营管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3205.50元（已减半），由原告负担45.50元、由被告负担3160元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明�中级人民法院。
审判员 钟增贵
二〇一五年十月十三日
书记员 朱中欢
附本案适用的主要法律条文：
《中华人民共和国民法通则》：
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
国务院《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从�约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。