广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东中法民一终字第1389号
上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
委托代理人：张敏敏，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：曲小艳。
委托代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。
委托代理人：曾文岳，广东桥达律师事务所辅助人员。
被上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。
法定代表人：刘学斌，该公司董事长。
委托代理人：梁森，该公司员工。
上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏公司）因与被上诉人曲小艳、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法朗民一初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2014年12月24日，曲小艳向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、曲小艳与景宏公司签订的《商品房买卖合同》及《富盈商业中心委托经营管理协议》已解除。2、景宏公司向曲小艳返还已付购房款601359元、签约律师费1300元、印花税20元、住宅专项维修资金1963元及契税24055元及利息(其中定金50000元的利息，从2012年12月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；首期款151359元、签约律师费1300元、印花税20元、住宅专项维修资金1963元及契税24055元合计178697元的利息，从2012年12月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；银行按揭款400000元的利息，从2013年4月18日起按《个人房屋抵押借款合同》中约定的利息计算至付清之日止；以上利息暂计算至起诉之日为66227.74元)。3、景宏公司向曲小艳支付逾期交房违约金3006.795元。4、富盈房地产公司对上述款项承担连带清偿责任。5、本案诉讼费用由景宏公司、富盈房地产公司承担。
原审法院审理查明：2012年12月9日，曲小艳与景宏公司签订《富盈商业中心认购书》，约定由曲小艳向景宏公司购买位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心之商铺单元1136号铺位，价格为801812元。认购书约定楼款支付方式为银行按揭贷款，定金50000元须于签署认购书时付清，首期款（含定金）401812元在签订认购书次日起5日内付清，余款400000元须于2012年12月14日前办理银行按揭。认购书对其他问题也做出约定。2012年12月13日，曲小艳（××）与景宏公司（××）签订《商品房买卖合同》[合同编号：2012121330BCB1962177]，约定由景宏公司向曲小艳出售位于东莞市大朗镇美景东路76号富盈商业中心商务楼商铺1136号房屋，价格为801812元。合同对以下问题做出约定：1.支付方式。支付方式为××应于签订合同时，足额支付首期401812元，余款400000元通过银行按揭方式支付付款。2.交付期限：××应在2014年5月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。3.逾期交房的违约责任。逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。双方对其他问题也做出约定。
2013年4月18日，曲小艳与中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行（以下简称工行大朗支行）、景宏公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定曲小艳向银行申请发放贷款40000元，贷款期限10年，利率为浮动利率，为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率水平上浮10%，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360，遇利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本金还款法，每月10日为还款日。景宏公司在该合同中以保证人的身份签名确认。
2012年12月13日，曲小艳与景宏公司签订《富盈商业中心委托经营管理协议》，约定由曲小艳委托景宏公司经营管理案涉商铺，期限自2013年1月1日至2017年12月31日。合同对其他问题也做出约定。
2012年12月9日以及13日，曲小艳分别向景宏公司支付定金50000元以及首期购房款151359元；2013年4月18日，曲小艳通过申请银行贷款向景宏公司支付购房款400000元。另，曲小艳亦于2012年12月13日支付了签约律师费1300元，于2012年12月25日支付住宅专项维修资金1962.5元及于2012年12月26日支付契税24054.36元，于2013年4月19日支付印花税20元。
2014年4月26日及7月29日，景宏公司两次向曲小艳发出《延期交楼通知书》，主要内容为项目交付延迟。景宏公司予以确认。
曲小艳主张于2014年11月27日向景宏公司发出律师函，景宏公司于2014年11月28日签收，主要内容为因景宏公司违反合同约定逾期180日未能交付商品房，要求解除双方签订的合同，并退回购房款等以及赔偿损失。景宏公司予以确认。
曲小艳为证明景宏公司、富盈房地产公司需要承担连带责任，提交了以下证据：1.景宏公司的工商查询资料。工商登记资料显示景宏公司为法人独资有限责任公司，投资人为富盈房地产公司。2.国有土地使用权招标拍卖挂牌出让结果公告。该公告显示案涉房地产所在土地在2009年7月27日拍卖，由富盈房地产公司竞价所得。3.宣传资料。宣传资料显示多处出现有“富盈地产”以及“富盈”的标识，以及在名为“富盈地产购房手册”的宣传资料中，列入包括案涉房地产项目以及“WO城”、“香茶郡”、“东方华府”等多个房地产项目。4.光盘。光盘为媒体对案涉案件的报道，但未出现富盈房地产公司授权人员做出关于愿承担违约责任的事实。5.延期交楼通知书。通知书上提到曲小艳购买的是富盈项目。6.工商内档查询资料。该工商查询资料显示景宏公司、富盈房地产公司办公的地点、办公电话以及法定代表人相同，富盈房地产公司董事长为刘学斌，董事是刘寿彭，景宏公司执行董事兼经理是刘学斌，董事是刘寿彭。7.网页招聘信息。该网页显示的景宏公司简介内容以介绍富盈房地产公司为内容。景宏公司对于上述证据1的真实性予以确认，但关联性不予确认，对证据2、3、4、7的真实性、合法性以及关联性均不予确认，对于证据5的真实性予以确认，对于证据6关联性不予确认。
上述事实，有曲小艳提交的《富盈商业中心认购书》、《商品房买卖合同》、《收款收据》（定金、首期房款）、《刷卡记录》、《完税证》、《收款收据》（律师费）、《住宅专项维修资金专用收据》、《个人购房借款/担保合同》、《富盈商业中心委托经营管理协议》、《收款收据》（租金抵购房款）、律师函、快递单、《企业机读档案登记资料》、宣传资料、国有土地使用权招标拍卖挂牌出让结果公示、媒体报道光盘、延期交楼通知书，以及原审法院庭审笔录等附卷为证。
原审法院认为，本案曲小艳与景宏公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方之间真实意思表示，合法有效，双方之间为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务依法由合同法等法律法规予以调整。本案双方争议的问题在于：1.《商品房买卖合同》以及《富盈商业中心委托经营管理协议》是否应当解除，以及解除后的法律后果。2.富盈房地产公司是否需要承担连带责任。
关于第一点，双方签订的合同约定案涉房屋的交付期限为2014年5月1日前，并约定逾期交房超过180日的，××有权解除合同。现景宏公司未能在约定交付期限内向曲小艳交付案涉房屋已逾期超过180天，景宏公司的逾期交付行为已达到合同约定的解除条件，曲小艳请求解除曲小艳与景宏公司所签订的《商品房买卖合同》符合合同约定以及法律规定，原审法院依法予以支持。因《商品房买卖合同》解除，双方所签订的《富盈商业中心委托经营管理协议》已无法实现合同目的，依法也应当一并予以解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案曲小艳可要求景宏公司退还购房款以及赔偿损失。依据上述规定，对于曲小艳的各项请求，原审法院分析如下：
1.对于曲小艳所主张的退回购房款问题。曲小艳直接以及通过申请银行贷款方式由银行代为向景宏公司支付购房款共601359元，景宏公司应当予以退回给曲小艳。
对于曲小艳所主张的退回住宅专项维修资金以及契税、印花税问题。因住宅专项维修资金以及契税是由曲小艳向相关主管部门缴纳，应当在合同解除后由曲小艳向相关主管部门申请办理退回手续，因此对于该两项要求景宏公司直接退回的请求，原审法院不予支持，但景宏公司应当协助曲小艳向相关部门办理退回手续。对于印花税，基于合同书成立即为收取，无法退回，故此，因合同解除，双方目的无法实现，应当由景宏公司予以赔偿。
对于曲小艳所主张的签约律师费以及利息、购房款利息、住宅专项维修资金利息、契税利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”，本案合同曲小艳为了实现合同目的，向景宏公司支付了购房款、向相关部门支付了税费、向签约律师支付律师费，上述费用均至少产生利息损失，而本案中双方约定，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金，该款项计算结果为3006.8元，该数额明显低于未能实现合同目的而产生的签约律师费损失以及利息、购房款利息、住宅专项维修资金利息、契税利息之和，原审法院依法予以调整。关于按揭贷款400000元利息问题，因双方合同中明确约定以银行按揭贷款方式支付部分楼款，景宏公司也在贷款合同中签名确认，因按揭贷款而产生的利息应当可预见，故该部分利息应按曲小艳、景宏公司、案外人工行大朗支行于2013年4月18日签订的《个人购房借款/担保合同》约定利率计算至景宏公司付清贷款本金为止。损失计算的利率均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算方法分别为：（1）以50000元（购房款定金）为本金，自2012年12月9日起；以151359元（购房款）为本金，自2012年12月13日起；以1300元（签约律师费）为本金，自2012年12月13日起算；均计算至付清之日。（2）以1963元（住宅专项维修资金）为本金，自2012年12月26日起；以24054.36元（契税）为本金，自2012年12月26日起；以20元（印花税）为本金，自2013年4月19日起；均计算至相关部门退回之日止。
对于曲小艳主张的逾期交房违约金问题。如前所述，原审法院已对曲小艳的损失予以认定以及对合同约定的违约金计算方法予以增加，已涵盖合同所约定的违约金，故此对于曲小艳再要求按照合同约定计算违约金，原审法院不予支持。
关于第二点，曲小艳基于两个理由要求富盈房地产公司承担责任，一是景宏公司为一人有限责任公司，富盈房地产公司是该公司唯一股东。二是富盈房地产公司以该房地产项目为其开发项目并对外宣传，对曲小艳是否购买该房地产项目起到决定作用。关于第一点，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，景宏公司为富盈房地产公司开办的一人有限责任公司，曲小艳在起诉时已明确表明主张景宏公司、富盈房地产公司之间的财产不能独立，但富盈房地产公司未能提交证据对此予以证明，故此，富盈房地产公司应当对景宏公司的上述责任承担连带责任。关于第二点，虽然曲小艳提交的包括宣传资料当中可证实富盈房地产公司在对外宣传当中将该项目宣称为其开发的项目，但双方最终签订的合同中，合同主体双方为景宏公司与曲小艳，对此曲小艳应当是明确知道的，应当以该合同为约束双方的权利义务，故此，对于曲小艳的该项主张，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院于2015年3月15日作出判决：一、确认曲小艳与东莞市景宏名苑房地产开发有限公司于2012年12月13日签订的《商品房买卖合同》以及《富盈商业中心委托经营管理协议》已解除。二、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内，返还及支付曲小艳以下款项：1.购房款601359元；2.印花税20元；3.律师费1300元；4.利息[（1）以50000元（购房款定金）为本金，自2012年12月9日起；以151359元（购房款）为本金，自2012年12月13日起；以1300元（签约律师费）为本金，自2012年12月13日起算；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至付清之日。（2）以1963元（住宅专项维修资金）为本金，自2012年12月26日起；以24055元（契税）为本金，自2012年12月26日起；以20元（印花税）为本金，自2013年4月19日起；均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计算至相关部门退回之日止。（3）以400000元为本金，按曲小艳、东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、案外人中国工商银行股份有限公司东莞大朗支行于2013年4月18日签订的《个人购房借款/担保合同》约定利率计算至东莞市景宏名苑房地产开发有限公司付清贷款本金为止]。三、东莞市富盈房地产开发有限公司对东莞市景宏名苑房地产开发有限公司的上述责任承担连带责任。四、驳回曲小艳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费5390元，由曲小艳承担22元，东莞市景宏名苑房地产开发有限公司承担5368元。
上诉人景宏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实及适用法律错误。（一）原审法院程序严重错误，侵害第三人的诉讼权利与权益。本案中，虽为曲小艳与景宏公司之间的房产买卖纠纷，但曲小艳将案涉房屋的使用权转移于第三人东莞市百富物业管理有限公司。为查明本案事实及保护第三人的合法权益，景宏公司向原审法院申请追加第三人参与诉讼，但原审法院却裁定不予追加，亦从未通知第三人东莞市百富物业管理有限公司有独立请求权的诉讼权利，根据《民事诉讼法》第五十六条规定已明确第三人在诉讼的权利，原审法院无视第三人权利，贸然作出判决，必然损害第三人的合法权益及参加诉讼的权益。因此，本案应发回重审，依法通知第三人有依法参加诉讼的权利。（二）曲小艳的物权存在瑕疵，其请求没有事实与法律支持。曲小艳已将案涉房屋使用权转移到东莞市百富物业管理有限公司上，因此曲小艳对案涉房屋的物权是不完整的。曲小艳根据合同约定请求解除合同，在物权有瑕疵的情形下请求解除，根据物权优先债权的法理原则，应优先东莞市百富物业管理有限公司对案涉房屋的使用权。而原审在判决中对该法理没有考虑，导致判决必然错误，因此本案应发回重审，或查明事实后，改判案涉的《商品房买卖合同》不能解除。（三）原审就利息部分适用法律错误。根据合同约定，若景宏公司无法在约定时间交付并且过了180天，即达到合同解除条件，曲小艳可按照合同要求解除合同并要求违约金，购房款从达到解除合同条件之日起重新变为资金形态才能产生法定孳息。因此应从合同约定交付商品房2014年5月1日后180日计算。即以2014年10月28日开始计算利息，并非从付款之日计算。原审判定案涉合同是解除而非撤销，合同条款并非对双方自始无效，故利息起算日期应以达到解除条件为准。且双方为买卖合同关系，非借贷关系。曲小艳也非金融机构，原审法院判令景宏公司按同期贷款利率计付损失是不恰当的。而住房维修基金、契税均交付相应的政府部门，由政府部门占用，故要求景宏公司支付该部分利息没有事实依据。况且双方是解除合同，已履行部分，因为已恢复原状，故也不存在利息。再，案涉的商品房买卖合同中已明确约定逾期交房的违约责任，曲小艳根据合同约定的违约责任要求解除合同，故不应支持利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，在没有约定违约条款的情况下才能按其他标准，但当事人有约定违约责任条款的情况下应按约定处理。据此，曲小艳请求本院：1、撤销原审判决，发回重审。2、依法改判撤销原审判决第一项，改判不解除《商品房买卖合同》、《富盈商业中心委托经营管理协议》。3、撤销原审判决第二项关于利息部分，改判景宏公司应返还购房款利息15337元（以购房款601359元为本金，由达到解除合同条件之日起算即2014年10月28日起算，按中国人民银行同期贷款利率5.35%，暂计至2015年4月20日）。4、本案一、二审诉讼费用由曲小艳承担。
被上诉人曲小艳答辩称：1、景宏公司的上诉请求是前后矛盾的。2、景宏公司上诉主张追加东莞市百富物业管理有限公司为第三人，但曲小艳并未将案涉商铺租给该公司，故景宏公司此项请求不成立。3、曲小艳为购房所交纳的购房款、契税、律师费及向银行贷款均是为了实现合同，但至今景宏公司仍未将通过验收合格的商品房交付给曲小艳，景宏公司理应对造成曲小艳的损失承担赔偿责任，包括契税、律师费及向银行贷款，上述费用产生的利息损失也理应从交付之日起计算。综上，景宏公司的上诉均没有事实及法律依据，应驳回景宏公司的全部上诉请求，依法维持原判。
被上诉人富盈房地产公司答辩称:与景宏公司的上诉意见一致，且富盈房地产公司不应当承担连带责任，因景宏公司和富盈房地产公司是两个公司,是两个独立的法人。
本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据曲小艳上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点是：1、景宏公司要求追加东莞市百富物业管理有限公司为本案第三人参加诉讼能否支持；2、曲小艳诉求购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等的利息损失能否支持。对此，本院分析如下：
对焦点一。景宏公司主张认为曲小艳将案涉房屋的使用权转移至东莞市百富物业管理有限公司，要求追加东莞市百富物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。对此，曲小艳不予同意。由于景宏公司对其主张未提供曲小艳与东莞市百富物业管理有限公司有合同关系的相关材料佐证，东莞市百富物业管理有限公司与景宏公司、曲小艳之间的房屋商品房买卖合同没有直接关联性，不是本案必须共同进行诉讼的当事人，故景宏公司以原审法院未追加东莞市百富物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼，程序违法缺乏事实依据，本院不予支持。
对焦点二。景宏公司与曲小艳签订了《商品房买卖合同》，该合同是合法有效的。在履行该合同过程中，景宏公司未能依合同约定依时交付房屋给曲小艳，已构成违约，景宏公司依法应承担违约责任。景宏公司上诉认为其与曲小艳在合同中约定了违约条款，景宏公司应按违约条款承担违约责任。对此，曲小艳提出抗辩，认为双方约定的违约条款不足以补偿其实际损失，其诉求景宏公司赔偿实际损失符合《中华人民共和国合同法》相关规定。本院认为，曲小艳因合同而向景宏公司或有关部门缴付了购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等事实清楚，景宏公司对此亦无异议，本院予以确认。曲小艳交付给景宏公司或有关部门有关款项，必然产生孳息。该孳息在司法审判实践过程中，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算更为公平合理，可以适当弥补曲小艳的实际损失，故原审法院认定曲小艳诉求的购房款、签约律师费、住宅专项维修资金、契税等利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算是恰当的，本院予以维持。景宏公司要求按双方当事人约定的违约责任计算的违约金额只为3006.8元，相对曲小艳的损失显然过低，曲小艳依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定要求调整合法有理，本院予以支持。景宏公司上诉理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费183元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎淑娴
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 杨 浩
二〇一五年九月十八日
书 记 员 罗锦婵
附相关的法律条文（节选）：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……。
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