广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终3180号
上诉人（原审原告）：吴秀平，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张婉媚，广东领路律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤志伟，广东领路律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：佛山市南海山水桃园房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：赵宇轩，该公司职员。
委托诉讼代理人：江雪，该公司职员。
上诉人吴秀平因与被上诉人佛山市南海山水桃园房地产有限公司（以下简称山水桃园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴秀平上诉请求：1.撤销一审判决，改判山水桃园公司立即向吴秀平赔偿因房屋质量问题导致2012年1月至2013年12月期间不能入住碧桂园某房的逾期交楼违约金137100.44元；2.一、二审诉讼费用由山水桃园公司承担。事实和理由：（一）涉讼房屋存在严重质量问题，不符合交楼条件，自2012年1月至2013年12月期间吴秀平无法正常入住，山水桃园公司应支付逾期交楼违约金至符合交楼条件止。生效的（2015）佛南法里民三初字第57号民事判决认定“涉讼房屋因质量问题导致在2012年1月至2013年12月期间吴秀平不能正常入住”，吴秀平在2012年2月9日验收涉讼房屋时已经列明涉讼房屋存在质量问题不能入住，并明确在验收交楼表上写明：此纸不作收楼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，山水桃园公司应向吴秀平支付2012年1月至2013年12月期间的逾期交楼违约金。（二）一审判决认为2012年1月至2013年10月涉讼房屋因质量问题无法正常入住期间无须交纳的物业管理费属于对涉讼房屋因质量问题导致无法正常入住造成吴秀平损失的赔偿，该认定没有事实和法律依据。1.涉讼房屋存在质量问题导致不能正常入住，视为不符合交楼条件，属于山水桃园公司的违约责任，应该向吴秀平承担因违约产生的全部损失。生效的（2015）佛南法里民三初字第57号民事判决认定“因房屋存在质量问题需要维修导致吴秀平无法正常入住，因此，在维修完毕前的物业服务费不应由吴秀平承担”，该生效判决确认在房屋质量问题维修完交付买受人正常入住前的物业服务费本来就依法不应由吴秀平承担。2.本案为商品房预售合同纠纷，与物业管理服务合同纠纷是两种不同的法律关系，其对应的法律主体和合同主体亦属不同主体关系，两种合同关系所产生的债权债务未经合同当事人同意不能互相抵消和混同，一审判决自行将两种不同法律关系、不同法律主体和不同合同主体混合合并处理是明显错误的。3.根据物业管理服务协议，涉讼房屋每月的物业管理费仅为210.2元，吴秀平因房屋质量问题导致不能正常入住产生的损失远远大于应交纳的物业管理费数额。（三）因房屋存在严重质量问题导致不能入住，应视为山水桃园公司逾期交房，根据吴秀平与山水桃园公司签订《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。本案违约金应自2012年1月1日起每日按房价款625173元的万分之三（187.5519元）计算至2013年12月30日共731天，合共137100.44元。
山水桃园公司辩称，吴秀平上诉认为房屋存在严重质量问题不符合交楼条件，山水桃园公司不认可。（一）山水桃园公司一审提交的证据证明双方按照合同签署了房屋交接的材料文件，山水桃园公司在2012年1月7日已经办理了交付手续，不存在逾期交楼。（二）吴秀平认为物业费是从物业交付给其之日起开始计算，吴秀平对此理解错误，物业费是从合同约定的交付房屋之日起开始计算，该费用是开发商为房屋质量存在问题的业主交付的，是开发商的一种补偿方式，不是以房屋维修完毕交物业费就视为交付房屋。（三）关于诉讼时效，吴秀平起诉的诉讼时效超过两年，二审法院应该依法予以驳回。
吴秀平向一审法院起诉请求：1.山水桃园公司立即向吴秀平赔偿因山水桃园公司的房屋质量问题导致吴秀平于2012年1月至2013年12月期间不能入住碧桂园某房的逾期交楼违约金137100.44元；2.山水桃园公司立即对吴秀平所有的碧桂园某房的卫生间空鼓及客厅、客房渗透质量问题进行维修；3.山水桃园公司对维修部位从维修完毕之日起重新计算质量保息期两年；4.诉讼费用由山水桃园公司承担。诉讼中，吴秀平撤回第2、3项诉讼请求。
一审法院认定事实：山水桃园公司为房地产开发公司。2010年12月8日，吴秀平与山水桃园公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定：山水桃园公司将位于佛山市南海区里水镇某房以625173元价格出售给吴秀平；山水桃园公司应于2011年12月30日前将办理竣工验收备案的房产交付给吴秀平，逾期超过90天，吴秀平有权解除合同，吴秀平要求继续履行合同的，山水桃园公司向吴秀平按日支付已付房款万分之三违约金。
2011年11月29日，碧桂园某座办理竣工验收备案。2011年12月30日，山水桃园公司向吴秀平发出书面收楼通知书。2012年1月7日，吴秀平与山水桃园公司办理房产及资料移交书，同日，山水桃园公司向吴秀平出具金额为618962元购房款发票。2012年2月9日，吴秀平在验收涉讼楼房时提出，房屋存在大厅帘顶渗水、大厅两帘石材下开裂、橱柜门需调正、厨房龙头漏水、花园排水管渗水、厅铝帘有滴水痕迹、房门裂缝较大、卫生间洗手盆管漏水、房门夹瓷砖不够长、木地板脚线补灰等质量问题，并备注：此纸不作收楼，渗水问题未解决一概不收楼，一年时间证实无渗水才收楼。
2012年8月28日，山水桃园公司向吴秀平提出维修说明，说明已解决客厅窗户的外装饰梁与天面交接位有点渗水问题。2013年6月27日，山水桃园公司向吴秀平提出施工方案，针对主房窗户顶出现渗漏水现象提出施工方案。2013年9月3日，吴秀平办理涉讼房产的房地产权证。2013年10月28日，山水桃园公司向吴秀平提出处理方案，针对入户花园天花排水管边约0.2平方米泛黄现象，提出处理方法。2014年1月，吴秀平入住涉讼房屋。2014年10月16日，吴秀平以洗手间地板空鼓问题向山水桃园公司提出维修申请。
2015年8月3日，广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司起诉吴秀平，请求吴秀平支付2012年1月起物业服务费及违约金，法院作出（2015）佛南法里民三初字第57号民事判决，认为吴秀平与广东碧桂园物业服务有限公司佛山南海里水分公司均确认房屋质量问题在2013年10月28日才维修完毕，因房屋存在问题需要维修导致吴秀平无法正常入住，维修完毕前物业服务费吴秀平无须交纳，故判决吴秀平交纳2013年11月后物业服务费及利息。
2015年10月16日，吴秀平提起本案诉讼。诉讼中，吴秀平、山水桃园公司均确认涉讼房屋交付时带装修。
一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。吴秀平、山水桃园公司签订的《广东省商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方应当按合同约定履行各自的义务。涉讼房屋已办理竣工验收备案并办理了房地产权证，吴秀平也办理收楼手续，吴秀平现按合同约定逾期交楼违约责任向山水桃园公司主张2012年1月至2013年12月期间按日万分之三计算的违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。吴秀平在2012年2月9日验收房屋时提出的几项质量问题，属装修瑕疵，未严重到影响房屋正常居住使用功能，山水桃园公司已依照保修责任对房屋进行了维修，吴秀平也未举证证明房屋除维修期间存在不适合居住使用的情形，吴秀平于2012年2月9日在验收房屋时提出一年时间证实无渗水才收楼意见过于苛刻，考虑到（2015）佛南法里民三初字第57号民事判决已判定吴秀平无须交纳2012年1月至2013年10月期间的物业管理费，属于对涉讼房屋维修期间对吴秀平造成损失作出的补偿，一审法院在本案中对吴秀平主张的因房屋存在质量瑕疵造成无法正常使用的赔偿不再予以支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回吴秀平全部诉讼请求。一审案件受理费适用简易程序减半收取1521元（吴秀平已预交），由吴秀平负担。
本院二审期间，吴秀平没有提交新证据，山水桃园公司提交了《补充协议书》一份。本院组织了当事人进行证据交换和质证，吴秀平发表了质证意见。对上述证据，本院认定如下：山水桃园公司提交的证据不能证明其拟证明的事实，本院不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据吴秀平的上诉请求和山水桃园公司的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：山水桃园公司应否向吴秀平赔偿2012年1月至2013年12月期间的逾期交楼违约金。
吴秀平与山水桃园公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定山水桃园公司应于2011年12月30日前将办理竣工验收备案的房产交付给吴秀平，逾期交付，山水桃园公司按日支付已付房款万分之三违约金。本案中，涉讼房屋于2011年11月29日办理了竣工验收备案，山水桃园公司于2011年12月30日发出书面收楼通知书，吴秀平与山水桃园公司于2012年1月7日办理了物业及资料移交书，吴秀平收取了物业钥匙以及《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。以上表明山水桃园公司已经按照合同约定的交楼标准交付涉讼房屋给吴秀平，吴秀平上诉主张山水桃园公司逾期交房，理由不成立，本院不予支持。吴秀平办理了收楼手续之后主张房屋存在质量问题，但是其所举证据并不能证明房屋维修期间严重影响了房屋的正常居住使用功能，对于涉讼房屋存在的大厅帘顶渗水、厨房龙头漏水等问题，山水桃园公司已经依照保修责任对房屋进行了维修，而且生效民事判决免除了涉讼房屋维修期间的物业管理费，对吴秀平造成的损失作出了补偿。综上，吴秀平上诉主张山水桃园公司赔偿2012年1月至2013年12月期间因房屋质量问题产生的逾期交楼违约金，理由不成立，本院不予支持。原审判决对此处理正确，应予维持。
综上所述，吴秀平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3042元，由上诉人吴秀平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 覃心怡