安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0102民初7109号
原告：徐正芹，女，汉族，1988年6月15日出生，住址合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：朱友生、梅明（实习），安徽朱友生律师事务所律师。
被告：沈亮，男，汉族，1974年3月6日出生，现住合肥市瑶海区，
委托诉讼代理人：章淮健，安徽博时律师事务所律师。
原告徐正芹与被告沈亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐正芹及其委托诉讼代理人朱友生、梅明和被告沈亮委托诉讼代理人章淮健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐正芹向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》，被告恢复租赁房屋原状返还给原告；2、被告支付原告租金2750元和自2017年8月5日起至被告返还原告租赁房屋之日期间的租金（租金按《房屋租赁合同》约定租金标准计算确定）；3、被告支付原告违约金2万元；4、被告承担本案案件受理费用。
事实及理由：2015年3月13日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定原告将其所有的位于合肥市瑶海区长江东大街华润紫云府10幢2701号房屋出租给被告使用，租期暂定从2015年3月15日至2020年3月15日止先付后住，租期内房租前三年每月1650元，后两年每月1800元，由被告按季度付给原告，且不得拖欠，租期内如被告拖欠房租，过期十五天，原告有权终止合同，收回出租房后果被告自负。如被告违约赔偿原告人民币2万元。《合同》签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告正常使用。但被告经常逾期支付原告租金，在以往应付十期租金中，被告就有七期租金逾期支付。更为严重的是2017年6月15日至2017年9月14日期间季度租金4950元，被告应于2017年6月15日支付原告，但至2017年7月14日，被告一直未予支付。为此，原告于2017年7月14日向被告邮寄了书面《解除房屋租赁合同通知书》（以下简称《通知书》）并将该内容编辑短信发送给了被告手机，解除与被告签订的《合同》，2017年7月15日被告收到《通知书》，但被告至今未与原告结清拖欠的租金和各项租赁房屋费用以及返还原告租赁房屋。由上看出被告构成了多次逾期支付租金的严重违约行为。为此，原告现依《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请准予所求。
被告沈亮辩称：一、不同意解除合同；二、被告未违约。根据双方《房屋租赁合同》第2条规定“租期内房租前三年每月1650元，后两年每月1800元，由乙方按季度付给甲方，过期15天不交，甲方有权终止合同”之规定。虽然合同规定先付后租，但是合同只规定按每季度支付房租，按每季度为支付节点，并没有规定每季度月头、月中、月尾支付。可以认为，只要答辩人在每个季度不超过季度底之前就属于先付后租，而且在实际付款中不存在过期15天现象，不存在违约。根据支付时间看，交易习惯如下：1、2015年3月23日付4、5、6月15日前房租；2、2015年7月12日付7、8、9月15日前房租；3、2015年7月12日付10、11、12月15日前房租；4、2015年12月21日付1、2、3月15日前房租；（收款人：韦健，中国光大银行，6214913000474026）5、2016年3月11日付4、5、6月15日前房租；6、原告向被告出具2016年3月19日【借条】在2016年3月21日转入7、2016年6月20日付7、8、9月15前房租；8、2016年9月7日付10、11、12月15日前房租；9、2016年12日22日付1、2、3月15日前房租；10、2017年3月21日付4、5、6月15日前房租；11、2017年6月付7、8、9月15日前房租（充抵2016年3月19日借条）12、2017年9月8日付10、11、12月15日前房租。以上并没有区分每季度月头、月中、月尾；三、根据我国合同法第226条“承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明的，依据本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”另根据合同法第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”；四、原告意图涨房价；五、如果原告解除合同构成根本性违约，应当支付违约金2万元，并赔偿装修损失。
本院经审理查明：2015年3月13日原告徐正芹和前夫韦建裕被告沈亮签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所有的位于合肥市瑶海区长江东大街华润紫云府10幢2701室房屋租赁给被告沈亮使用，租期从2015年3月15日至2020年3月15日，租金为租期前三年每月1650元，后两年为每月1800元，租金按季度支付，采用先付后住，如拖欠房租超过15天，出租人有权终止合同，收回房屋。同时双方约定租房押金2000元，房屋租赁期间产生的水电等费用由承租人负担，另双方还约定如一方违约应当赔偿守约方经济损失20000元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2015年3月23日被告支付了原告第一季度的房租4950元、2015年7月12日被告支付了原告第二季度的房租4950元、2015年7月12日被告支付了原告第三季度的房租4950元、2016年3月11日被告支付了原告2016年4月、5月、6月份房租4950元、2016年6月20日支付了原告2016年7月、8月、9月份房租4950元、2016年9月7日支付了原告2016年10月、11月、12月份房租4950元、2016年12月22日支付原告2017年1月、2月、3月份房租4950元、2017年3月21日支付原告2017年4月、5月、6月份房租4950元、2017年9月8日支付原告2017年10月、11月、12月份房租4950元。
另查明：2015年12月21日被告将2016年1月、2月、3月份房租4950元支付给韦建，由于原告徐正芹没有收到房租致使其无钱偿还贷款，故原告徐正芹请求被告帮忙垫付4950元房屋贷款并由徐正芹向沈亮出具4950元借条，同时徐正芹同意沈亮在租房合同快结束的最后房租中予以扣除。2017年6月在沈亮应支付原告2017年7月、8月、9月份房租4950元时，沈亮未予以支付，并在诉讼中主张其时间段的房租应予以抵扣原告的4950元借款。2017年7月14日原告徐正芹向被告沈亮邮寄了书面的《解除房屋租赁合同通知书》，之后于7月15日又向沈亮发出手机短信，告知其解除其双方之间的租赁合同。
还查明：2017年3月8日，原告徐正芹与韦建在本院调解离婚，调解书确定涉案房屋归原告徐正芹所有。
以上事实，有原、被告提供的《房屋租赁合同》、中国光大银行账户对账单、银行汇款单、借条一份、《解除房屋租赁合同通知书》、快递单、查询单、手机短信、（2017）皖0102民初64号民事调解书、《不动产登记证书》以及原、被告的当庭陈述在卷佐证。
本院认为，原告徐正芹和韦建与被告沈亮签订的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的情况下所签订，合法有效，双方在签订合同后必须严格遵照合同履行，否则视为违约。合同签订后，原告交付房屋给被告使用，被告按约先付后住的方式支付了租金，原告主张被告未按约定先行支付租金，但从被告支付租金的时间看，被告每次支付租金的时间均为每季度之前支付，其履行的时间没有违反双方先付后住的约定，原告主张被告未按约支付租金的事实，本院不予认定。关于被告2015年12月21日将2016年1月、2月、3月份房租4950元支付给韦建，本院认为，本案中的《房屋租赁合同》双方是沈亮与徐正芹、韦建，合同签订时徐正芹与韦建系夫妻关系存续期间，被告支付租金给韦建并无不妥，不属于未支付租金，由于被告将该季度租金支付给韦建而使原告徐正芹没有收到房租致使其无法偿还贷款，故而徐正芹以借款的方式请求沈亮再次给付了徐正芹4950元，并承诺了在房租中予以扣除，所以被告在诉讼中主张此4950元抵销2017年7月、8月、9月份房租的请求并无不当。对于原告认为，虽然原告承诺了4950元借款可以从房租中扣除，但借条注明是合同快结束的最后租金，而非原告主张的抵销房租期间。对此，本院认为，当事人互付到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，本案中原告在借款时承诺了将借款抵销房租，被告也诉讼中主张了抵销，故本案中的抵销行为符合法律规定，至于原告主张其借条注明是合同快结束的最后租金，而非原告主张的抵销房租期间，本院认为原告在借条上虽陈述为“合同快结束的最后租金”，但没有明确具体的时间，对此应视为其约定不明，对于约定不明的债务，债权人可随时予以主张权利，故本院对于被告主张的债务抵销予以支持。根据抵销的法律规定，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效，本案被告沈亮并没有提供证据证明在诉讼之前通知原告所借的4950元予以抵销2017年7月、8月、9月份房租，而是在诉讼庭审中提出抵销的主张，故本院认定双方的抵销行为自2017年11月1日发生效力。基于此认定，被告沈亮未支付原告2017年7月、8月、9月份房租确存在违约行为，但该违约行为并非被告的主观恶意，而是其对法律知识的缺乏，这从被告沈亮自合同签订时至2017年9月8日履行支付房租行为中可以印证，同时结合原告徐正芹向被告沈亮借款4950元的情况看，被告沈亮在已支付下一季度租金的情况下，基于对原告徐正芹的帮助而将一季度的房租作为借款给付原告，其主观上并没有恶意拖欠2017年7月、8月、9月份房租意思，基于对民事行为公平原则的遵循，原告以此主张解除合同，有失公平和诚实信用，故对原告提出解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告徐正芹的诉讼请求。
案件受理费370元，减半后收取185元，由原告徐正芹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴 扬
二〇一七年十一月三十日
书记员 杨子茹