广东省梅州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）梅中法民一终字第45号
上诉人（原审原告）梅州市铁路建设办公室。住所地：梅州市人民政府大楼*楼。
法定代表人沈小君，该办公室主任。
委托代理人黄长云，广东粤梅律师事务所律师。
委托代理人范伟基，梅州市公职律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）广梅汕铁路有限责任公司。住所地：广州市天河区天河路***号****房。
法定代表人李文新，该公司董事长。
委托代理人兰虹、董延红，均系该公司员工。
被上诉人（原审被告）深圳市华粤盛实业有限公司。住所地：深圳市龙岗区南联吓岗。
法定代表人邱九税。
原审第三人深圳市天道置业投资有限公司。住所地：深圳市罗湖区文锦北路1010号文锦广场A座一段第15层A3区。
法定代表人侯亚军，该公司董事长。
委托代理人赵彦武，广东晟典（长沙）律师事务所律师。
上诉人梅州市铁路建设办公室因与被上诉人广梅汕铁路有限责任公司（以下简称广梅汕公司）、深圳市华粤盛实业有限公司（以下简称华粤盛公司）、原审第三人深圳市天道置业投资有限公司（以下简称天道公司）物权确认纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人梅州市铁路建设办公室的委托代理人黄长云、范伟基，被上诉人广梅汕公司的委托代理人兰虹、董延红，原审第三人天道公司的委托代理人赵彦武到庭参加诉讼。被上诉人华粤盛公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：被告广梅汕铁路有限责任公司前称为广东省广梅汕铁路总公司，1998年9月24日变更为现在名称；被告深圳市华粤盛实业有限公司前称为深圳市龙岗区华粤实业有限公司，1996年1月11日变更为现在名称，该公司现已吊销营业执照。1995年7月4日，两被告的前身签订了一份《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》。合同约定双方合作建设梅州火车站站房及综合大楼建设工程项目，广梅汕公司提供土地约2.2万平方米为合作条件，华粤盛公司则提供项目建设全部资金，负责火车站综合大楼土建工程的建设完成交付使用为合作条件；项目建设房产分配为：火车站功能用房1.2万平方米归广梅汕铁路公司所有，联检用房2500平方米归梅州市人民政府所有，其余3万余平方米归华粤盛公司所有；广梅汕公司另行提供位于火车站站房东侧、立交桥公路两侧站前路南边新征用的土地10亩给华粤盛公司使用，作为项目投资的补偿。原告代表梅州市政府在该合同“鉴证单位”处盖章确认。
合同签订后，被告华粤盛公司旋即于1995年7月7日与梅州市粤辉有限公司签订一份《合作经营梅州火车站综合大楼房地产合同书》，决定在梅州共同兴办了一间合作企业，具体实施梅州市火车站综合大楼工程的开发经营。1995年8月14日，合作企业“广东梅州市火车站投资发展有限公司”（以下简称梅州火车站投资公司）正式成立。之后梅州市粤辉有限公司更名为“梅州市东辰有限公司”；1999年11月，梅州市东辰有限公司将其在梅州火车站投资公司的股权转让给自然人彭贺鹏。
梅州火车站投资公司成立后，梅州火车站综合大楼开始兴建。因大楼建设是当时梅州市重点建设项目，梅州市政府在大楼建设期间，为确保工程顺利进行，曾多次召开会议并形成会议纪要，在综合大楼的土地征用、项目建设发生的各项税费等方面都给予政策优惠和支持。为协助解决建设项目资金不足问题，1996年11月还特事特办，在火车站综合大楼的投资建设立项批文、土地使用权证、工程建设报建等手续未能按期、按程序办妥的情况下，对火车站综合大楼的一至三层为梅州火车站投资公司颁发了8份房地产权证。其中2份用于向梅州市工商银行贷款2000万元作抵押（不包括联检用房）。但此后，因梅州火车站投资公司一直未补齐办理上述8份房屋产权登记的有关资料以及其它原因，1999年10月10日梅州市房管局作出梅市房字（1999）30号《关于撤销房地产权证的决定》，要求该公司在3个月内将办理除联检用房外的7份房地产权证所需的一切登记材料补齐，否则全部撤销；同时撤销联检用房的房地产权证及登记，产权收归梅州市政府所有。后来，因梅州火车站投资公司一直未补办齐相关资料，梅州市房管局遂撤销了其余7份房地产权证。2007年，因该份行政决定，梅州市建设局（梅州市房管局已并入该局）曾被惠阳永安公司诉至原审法院，要求撤销该份行政决定。但案经原审法院及梅州市中级人民法院审理，均认为原梅州市房管局作出的该份行政决定合法，驳回了永安公司的诉请，相关行政判决书已经生效。火车站综合大楼在1999年火车通车前已投入使用。此后，因两被告一直未将联检用房移交原告和办理相关产权登记手续，原告遂于2012年9月起诉，请求：1、依法确认位于梅州市三角镇泮坑管理区梅州火车站综合大楼1B区联检用房第一、二层房产（面积为2500平方米）归原告所有；2、判令被告继续履行合同，协助原告办理联检用房的相关产权登记手续；3、由被告承担诉讼费用。案件在审理过程中，原审法院发现另一尚在审理的案件原告天道公司亦主张对本案联检用房拥有所有权，与本案处理结果有利害关系，遂依职权追加了该公司为第三人参加诉讼。
庭审中，当事人对火车站综合大楼是否已进行竣工验收均表示不清楚，也均未提供已进行竣工验收的证据。火车站综合大楼整栋大楼的国土使用证被告广梅汕公司未提供已经办理的相关证据，仅提供了该公司部分功能用房的国土使用证。对已撤销的8份房地产权证，以后也未再办新证。另据原告提供的证据即联检用房的平面设计图和原房地产权证复印件，联检用房设计位于火车站综合大楼一、二层，1996年“特事特办”时将权属登记在梅州火车站投资公司名下。对联检用房的四至，原告及第三人均认为按铁四院的一、二层设计图纸，一层是从9-17轴，二层是9-16轴；被告广梅汕铁路公司则认为两层均应从第10轴算起，因一、二层的9-10轴是该公司的候车室，由该公司一直在使用。
1999年9月23日，梅州市政府从《南方日报》获悉汕尾市中级人民法院“拟对梅州火车站投资发展有限公司投建的位于梅州市三角镇泮坑管理区的梅州火车站综合大楼1B区联检用房一、二层（2500平方米）进行拍卖清偿债务”的公告，于同年10月9日作出《异议书》，向汕尾中院、汕尾市政府、广东省高院提出执行异议。对提异议结果，原告称一直未获回复。2000年8月17日，汕尾市中级人民法院作出（2000）汕中法执字第69号《民事裁定书》，将被执行人梅州火车站投资公司经拍卖未能成交的位于梅州市三角镇泮坑管理区火车站综合大楼1B区联检用房一、二层（即本案涉案房产）按以物抵债的形式抵给申请执行人深圳市商业银行龙岗支行（该行后并入深圳平安银行股份有限公司）抵偿等额债务。2008年4月18日，深圳平安银行股份有限公司委托深圳市冠利达拍卖有限公司对联检用房进行拍卖，深圳市天道物业管理咨询有限公司（第三人天道公司的前身）通过竞拍取得了该拍卖房产。双方于2008年5月27日签订《拍卖成交确认书》，同年9月23日对拍卖成交标的文件进行了交接。2011年6月18日，广东省高院作出（2011）粤高法民二终字第18号《民事判决书》，该判决书确认了天道公司与冠利达拍卖公司于2008年5月27日建立的拍卖合同关系有效。
原审法院认为：原告诉请要求确认位于梅州市三角镇泮坑管理区的梅州火车站综合大楼1B区联检用房一、二层（面积2500平方米）归其所有，前提是对该联检用房拥有物权。但根据原告提交的证据，并没有可以证明其对联检用房拥有所有权的直接证据。据庭审查明的事实，1995年被告广梅汕公司在与华粤盛公司签订《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》时，承诺大楼建成后联检用房2500平方米归梅州市政府所有，该行为应视为一种赠与行为，原告在联检用房交付并办理产权登记前，对联检用房拥有的只是债权，并非物权。
原告提出两点理由认为其对联检用房已拥有所有权：一、认为梅州市政府在火车站综合大楼建设期间对项目投资补偿的10亩土地免予补征地价款并免征各项有关税费以及对建设项目的相关税费予以减免行为，属于为取得联检用房所有权支付了对价，使梅州市政府成为项目建设的合建方，在大楼竣工之日，市政府即因合法建造的事实行为取得联检用房所有权。对该主张，原审法院认为，原告在被告广梅汕公司及华粤盛公司合作建设火车站综合大楼的合同书中签章行为仅是作为鉴证单位履行职责，其并非合同当事人；梅州市政府在火车站综合大楼建设过程中给予的各种政策优惠，应属于地方政府对市重点工程表达的一种重视和支持，是在履行地方政府的服务和管理职责，该行为不应视为是一种支付对价的、有偿的行为。因此，原告认为其是火车站综合大楼合建方的意见理由不足，不予采纳。且庭审期间，被告广梅汕公司主张火车站综合大楼现在还未竣工验收，原告作为当地政府代表，亦不敢确认火车站综合大楼已竣工验收，在法院指定的期限内也未提供综合大楼已竣工验收的证据，故其认为大楼竣工之日即因合法建造的事实行为取得联检用房所有权的意见同样依据不足，亦不予采纳。二、原告认为1999年梅州市房管局作出的《关于撤销房地产权证的决定》明确联检用房收归梅州市政府所有，该决定经法院确认并无不当，故联检用房产权应归梅州市政府所有。对此，原审法院认为，原梅州市房管局作出的撤销包括联检用房在内8份房地产权证及产权登记的决定只是一种具体行政行为，该具体行政行为2007年虽经原审法院及梅州市中级人民法院确认合法，但法院的行政判决确认的仅是该具体行政行为的合法性，并不等同于确认联检用房归梅州市政府所有，两者并无因果关系。因此，原告该理由不成立，不予采纳。综上，原告要求确认联检用房归其所有权的诉请未提交充分证据证实，应承担举证不能的不利后果。
对原告诉请二，根据上述，火车站综合大楼至今尚无证据证明已经竣工验收，是否具备交付条件和办理产权登记条件尚不能认定，故原告诉请两被告履行合同义务，协助原告办理联检用房相关产权登记手续依据不足，亦不支持。
被告广梅汕公司作为火车站综合大楼合建方，依合同约定负有办理火车站综合大楼用地手续的义务，原告起诉该公司协助履行办理联检用房房地产权证登记手续有合同为依据，故其起诉被告广梅汕公司有理，被告广梅汕公司辩称其作为被告主体不适格的意见不予采纳。据庭审查明的事实，2000年8月17日，汕尾市中院曾作出（2000）汕中法执字第69号《民事裁定书》，将本案涉案联检用房以物抵债给深圳平安银行股份有限公司。原告在该案执行期间虽向汕尾中院提出过执行异议，但至今无证据证实该执行异议被采纳，故在汕尾中院的执行裁定书未被撤销之前，该执行裁定仍具有法律效力。深圳平安银行股份有限公司后虽将以物抵债的联检用房通过拍卖程序转卖给第三人天道公司，但双方至今未办理产权过户手续，故天道公司对联检用房也仅拥有债权，尚未取得物权，其述称联检用房已归该公司所有的意见亦不予采纳。被告华粤盛公司经法院公告，逾期未到庭参加诉讼，依法视为放弃对当事人提交证据及庭审陈述真实性的抗辩权，可缺席判决。综上，原告梅州市铁路建设办公室及第三人天道公司对联检用房均只拥有债权，尚未取得物权，两者主张联检用房属其所有的意见均证据不足，不予采纳。原审法院经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年9月2日作出判决：一、驳回原告要求确认位于梅州市三角镇泮坑管理区梅州火车站综合大楼1B区联检用房第一、二层房产（面积为2500平方米）归原告所有的诉讼请求；二、驳回原告要求判令被告继续履行合同，协助原告办理联检用房的相关产权登记手续的诉讼请求。
梅州市铁路建设办公室不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，并确认位于梅州市三角镇泮坑管理区梅州火车站综合大楼1B区联检用房第一、二层房产归上诉人所有；2、判令两被上诉人继续履行合同，协助上诉人办理上述联检用房的相关产权登记手续；3、责令两被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。梅州市铁路建设办公室上诉称：1、原审判决认为，本案讼争标的物被汕尾市中级人民法院于2000年8月17日作出（2000）汕中法执字第69号民事裁定书，以物抵债给深圳市商业银行龙岗支行，该执行裁定仍具有法律效力。上诉人认为一审判决以上观点明显错误。首先，一审判决仅凭原审第三人提供的证据材料复印件认定以物抵债的事实，证据不足；其次，根据原审第三人提供的上述执行裁定的执行依据来看，涉案债务人并非梅州市火车站投资发展有限公司，该执行裁定明显缺乏依据，更何况该执行裁定作出时并无证据证明讼争标的物为梅州市火车站投资发展有限公司所有。一审判决在确权纠纷案中对原审第三人主张标的物所有权的依据上欠缺审查，事实不清。2、一审判决认为，上诉人并非1997年7月4日签订的《合作建设梅州市火车站站房综合大楼合同书》（下称合作合同）的合同当事人，并认为两被上诉人承诺联检用房归上诉人所有是赠与行为。上诉人认为，一审判决对合作合同定性错误，对涉案法律行为的性质识别错误。首先，根据合作合同设定的权利义务关系，该合同所涉法律关系属合作建房关系，并非一审判决所认定的赠与关系。其次，合作合同为上诉人设定了合同权利，且上诉人在该合同上有签章，无论从形式还是内容上看，上诉人属该合同当事人。一审判决否定上诉人为合同当事人，上诉人的权利就成了无源之水，明显不能成立。第三，上诉人取得联检用房的所有权并非无偿，是通过免收土地出让金、相关税费以及提供服务等方式有偿取得，不符合赠与的无偿性特点。一审判决以大楼建设是当时梅州市重点建设项目为由，否认上诉人取得联检用房所有权的有偿性，明显违背了合同当事人的真实意思，纯属想当然。3、一审判决认为，上诉人并没有可以证明对联检用房拥有所有权的直接证据，并否定了上诉人因合法建造这一事实行为取得联检用房所有权。上诉人认为，一审判决上述观点明显与事实不符。首先，合作合同签订时，本案讼争标的物尚不存在，两被上诉人在合作建房合同中对项目房产的分配作出了承诺。其次，在合作合同项目房产建设过程中，上诉人免收相关土地的出让金、相关税、费，并对项目房产的建设体协调性服务，因此，上诉人是项目房产合作建造参与方。第三，讼争标的物早已完工，且在使用中。可见，上诉人取得讼争标的物所有权是基于合作合同项目房产合法建造的事实行为，且事实行为已成就。至于一审判决言及项目房产是否验收问题，并非事实行为成就与否的标志。4、一审判决认为，原梅州市房产管理局作为《关于撤销房地产权证的决定》不能作为上诉人取得物权的依据。上诉人认为，一审判决的上述观点，与法不符。首先，原梅州市房产管理局作决定明确联检用房归上诉人所有。其次，该决定的性质属于行政决定，完全符合物权法第28条规定的取得物权的依据。第三，该行政决定经司法审查已发生法律效力。5、一审判决未支持上诉人要求两被上诉人继续履行合同，并协助办理讼争标的物的产权登记手续，其实质是混淆了合同是否应当履行和合同能否履行两个性质不同的问题，且缺乏证据证明合同根本不能继续履行，因此是错误的。综上所述，上诉人是基于合法建造的事实行为取得讼争标的物所有权，且事实行为已成就；一审判决认定两被上诉人的承诺属于赠与性质，属于割裂合同、断章取义的错误判断；原梅州市房产管理局的行政决定是上诉人取得讼争标的物所有权又一依据；一审判决在原审第三人主张所有权的依据上欠缺审查，事实不清，在合同能否履行与是否应当履行上相混淆，实体处理明显不当。为此，请二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求，以确保国有资产不流失。
广梅汕公司答辩称，广梅汕公司与本案无关联，广梅汕公司不是本案适格被告。广梅汕公司已经完全履行了合同义务，把火车站用地交给了开发商，提供用地的义务已经履行完毕。
天道公司答辩称：1、上诉人主体不适格。1995年7月4日《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》由广梅汕公司与华粤盛公司签订，上诉人只是鉴证单位，不是合同的民事主体，对合同承担的只是见证、管理和监督履行职责，不可能依据合同享有权益。2、上诉人不能混淆其作为社会公共事务管理职能的权力义务和民事主体的权利义务，更不能借公权力侵占他人民事权利。（1）上诉人仅为合同鉴证单位，其主张的权利没有任何合同与法律依据。（2）上诉人作为地方政府部门，为被告广梅汕公司与华粤盛公司合作建设梅州火车站综合大楼提供必要的条件、公共管理和服务，是应尽的职权和职责，这种公共权力和义务与民事合同上的权利、义务是两码事。（3）上诉人对项目投资补偿的10亩土地实施免征地价款及各项税费的行为，是上诉人及梅州市政府与华粤盛公司发生的国有土地征用补偿和土地使用权出让合同关系，而本案是合作建房合同关系，两者不属同一法律关系。3、天道公司才是涉案房产的唯一享有合法权益的人。汕尾中院通过执行程序，以（2000）汕中法执字第69号《民事裁定书》、《执行通知书》等生效法律文书将涉案房产以物抵债给深圳平安银行，深圳平安银行又通过拍卖程序将房产转让并交付了天道公司。而省高院（2011）粤高法民二终字第18号生效民事判决书已确认拍卖合同有效，故在上述法律文书被撤销前，天道公司对涉案房产拥有合法权益。4、上诉人没有任何事实和法律依据证明对涉案房产享有合法权益。（1）上诉人没有任何生效法律文书证明涉案房产归属上诉人。（2）上诉人及梅州市政府撤销8份房产登记及将涉案房产收归所有的行为手段不当。（3）梅州市政府《关于同意将火车站联检用房划归市铁路建设办公室所有和管理的批复》违反《物权法》、《合同法》，不可能产生法律效力。5、天道公司先于上诉人起诉的（2012）梅江法民二初字第371号物权保护案法院裁定中止审理不当。综上，上诉人诉请无事实和法律依据，应予驳回。6、一审判决认为上诉人对涉案物业享有债权，属赠与行为，天道公司对此不认可。标的物在2000年6月9日被汕尾市中级人民法院民事裁定以物抵债，故即便是认定赠与行为，也是无效的。7、一审判决认为天道公司对涉案物业仅享有债权，这一认定不符合法律规定。（1）2000年汕尾市中级人民法院作出以物抵债的民事裁定，是生效的法律文书，这就是物权凭证，而不是债权凭证。（2）深圳平安银行股份有限公司对涉案物业进行拍卖处置是合法正当的，天道公司通过合法途径竞买并取得了涉案物业，支付了相应对价，取得了相关物业，并且这一拍卖竞购行为已经被广东省高级人民法院生效的民事判决书予以确认。故天道公司对涉案物业拥有无可争议的物权。
华粤盛公司未作答辩。
经审理查明，对于原审查明的事实，梅州市铁路建设办公室除对“火车站综合大楼整栋大楼的国土使用证被告广梅汕公司未提供已经办理的相关证据，仅提供了该公司部分功能用房的国土使用证”有异议而主张广梅汕公司提交的证据能显示整栋大楼的土地使用范围、联检用房已经取得了土地使用权，对汕尾市中级人民法院将涉案房产裁定给深圳市商业银行龙岗支行抵偿等额债务有异议而主张复印件不能作为认定事实的依据，对广东省高级人民法院（2011）粤高法民二终字第18号民事判决书有异议而主张该判决书适用于深圳华凯大厦纠纷案不适用于本案之外，对其余部分均无异议。广梅汕公司除对联检楼四至主张应从10轴开始算起之外，对于原审查明的事实无异议。天道公司对于原审查明的事实无异议。对于原审查明的事实中各方无异议的部分，本院予以确认。
另查明，《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》“二、合作条件”第6条约定，“甲方将位于站房东侧、立交桥公路两侧站前南边（详见附图三）新征用的土地10亩，由甲方承担征地的一切费用后（不含三通一平）无偿提供给乙方使用，作为对乙方投资站房建设的补偿。”《关于广梅汕铁路梅州火车站合建站房综合大楼有关问题会议纪要》载明“新征用地无偿提供给深圳龙岗区华粤实业有限公司作为投资站房建设补偿的10亩土地（详见附图二），同意免予补收地价并免收各项有关税费。”
根据编号国用（2001）0906003《地籍调查土地登记审批表》，梅州市国土局梅市土政字（2001）52号《关于广梅汕铁路有限责任公司部分土地使用权作调整使用的函》载明，“经研究，梅州市人民政府决定将广梅汕铁路有限责任公司（原广东省广梅汕铁路总公司）位于广梅汕铁路梅江区段用地752679平方米（粤地政（1998）621号文）的土地使用权中划拨4080平方米，作为兴建梅州火车站站前广场建设用地；11210平方米划拨给广东梅州火车站投资发展有限公司兴建车站综合楼、候车楼等配套设施用地。经划拨后，广梅汕铁路有限责任公司（原广东省广梅汕铁路总公司）仍有737389平方米（含车站综合楼分摊面积802平方米）以行政划拨方式取得的土地使用权。”《梅州火车站房综合大楼用地图684.43-411.00》载明，“S=5549.0㎡，投资发展公司土地分摊面积：4747㎡，广梅汕公司土地分摊面积：802㎡”。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，取得建筑物所有权的法律事实，包括交易行为（属民事法律行为）、合法建造（属事实行为）、继承或者受遗赠，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。本案争议的建筑物系广梅汕公司和华粤盛公司于1995年7月4日签订《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》后，由广梅汕公司提供土地、华粤盛公司提供全部资金建设而成，即本案争议的建筑物系因广梅汕公司和华粤盛公司合作建造而成，但尚未进行建筑物所有权登记。
广梅汕公司和华粤盛公司在《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》中，约定本案争议的建筑物归梅州市人民政府所有，该合同由梅州市铁路建设办公室代表梅州市人民政府在“鉴证单位”处盖章确认；结合广梅汕公司向华粤盛公司另行提供10亩新征土地作为项目投资补偿，以及梅州市人民政府对作为项目投资补偿的该10亩土地免予补征地价款的事实，应认定梅州市人民政府为取得本案争议的建筑物支付了对价；《合作建设梅州火车站站房综合大楼合同书》中关于本案争议建筑物归属的约定亦经梅州市铁路建设办公室盖章确认，且该约定并不违反法律的禁止性规定，应将关于本案争议的建筑物归梅州市人民政府所有的约定认定为有效。原审法院认为，梅州市政府在火车站综合大楼建设过程中给予优惠是在履行服务和管理职责而不应视为支付对价行为，广梅汕公司与华粤盛公司签订合作建设合同时承诺大楼建成后联检用房2500平方米归梅州市政府所有应视为赠与行为，属事实认定错误。
综上所述，原审认定基本事实不清。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销梅州市梅江区人民法院（2012）梅江法民二初字第30号民事判决；
二、发回梅州市梅江区人民法院重审。
二审案件受理费17220元，退还上诉人梅州市铁路建设办公室。
审 判 长 陈立民
审 判 员 黄洪远
代理审判员 李美香
二〇一四年七月四日
书 记 员 陈宏群