黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1181民初215号原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司，住所地北安市。法定代表人毛宝林，男，职务经理。委托代理人高红霞，女，该公司经理。委托代理人丁震，男，该公司职员。被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司，住所地大庆市让胡路区。法定代表人黄秀虹，女，职务董事长。委托代理人张猛，男，该公司法务部经理。委托代理人郭丽丽，女，该公司经理。反诉第三人黑龙江双鹏商贸集团有限公司，住所地哈尔滨市动力区。法定代表人王民双，男，职务董事长。委托代理人高红霞，女，该公司经理。原告(反诉被告)北安市东北亚商厦有限责任公司（以下简称东北亚商厦）与被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司（以下简称大庆国美）及反诉第三人黑龙江双鹏商贸集团有限公司（以下简称双鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告(反诉被告)东北亚商厦的委托代理人高红霞、丁震，被告（反诉原告）大庆国美的委托代理人张猛，反诉第三人双鹏公司委托代理人高红霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东北亚商厦诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告于2012年12月15日签订的房屋租赁合同被告方迟延支付租金属于违约行为；2、请求依法解除原告与被告于2012年12月15日签订的房屋租赁合同；3、请求判令被告支付2016年上半年租金111778.36元；4、请求判令被告自2016年7月1日开始占用原告房屋的租金根据实际销售额，按合同约定比例予以支付，至被告迁出占用原告房屋之日止；5、请求判令被告承担合同迟延履行金11177.84元；6、请求判令被告承担违约责任，按照合同约定即1个月的房租费用12486.78元；7、诉讼费及其他相应费用由被告承担。事实与理由：2012年12月25日双鹏公司与被告签订房屋租赁合同，租赁房屋地址为北安市龙江路东、金华街北的东北亚购物广场一层部分房屋（面积约1100平方米）；合同期限自2013年3月10日起至2023年3月9日止；租赁用途为家电经营。双鹏公司按合同约定交付房屋，全面履行了合同；被告接收并开始经营（被告实际未能履行合同规定的全部义务）。2013年11月8日经双鹏公司、原告及被告协商签订“三方协议”，约定将房屋租赁合同的甲方变更为东北亚商厦。原告请求解除合同的理由及依据如下：一、房屋租赁费用超过约定期限未予以支付。依据房屋租赁合同第十二条约定，租赁费用的计数基数为（即乙方V7系统零售含税销售收入—折扣折让—会员积分—退货款）。租赁费用按上述基数的3.5%计提，数据以乙方ERP系统销售数据为准，按半年结算支付。原告依据被告提供的2016年上半年销售数据，被告应当支付租金111778.36元，原告于2016年7月19日向被告开具了税务发票，被告未及时支付租金。原告又于2016年8月20日向被告发出书面通知，要求被告于2016年8月29日前交付，被告再次超过10个工作日未交纳租金，原告依据合同规定在被告违约的前提下有权解除合同。二、合同目的不能实现。房屋租赁合同第五十九条规定，乙方以租赁房屋开设门店，甲乙双方确认该门店每自然年的预估销售额为3000万元（以乙方该店FRP系统数据为准）。依据被告提供的数据，被告销售数据为2013年下半年销售金额6016840.00元，租金210589.40元；2014年全年销售金额7521234.00元，租金263243.23元；2015年全年销售金额7819220.00元，租金273672.73元；2016年上半年销售金额3225028.00元，租金111778.36元。被告每自然年均未达到合同约定的3000万元销售额，被告三年来累计支付房租费为859283.72元（含2016年上半年未交租金），如果按照合同约定，被告每年租用原告1100平方米面积的房屋应当支付租金在70万元以上，原告三年损失房屋租赁费用约计人民币150余万元。原告的房屋租赁费用是依据被告的销售数额计算，被告经营不利，造成年销售额未能达到3000万元，给原告造成极大的利益损失，原告出租房屋的利益未能得到保障，原告的合同目的未实现。综合以上两点，依据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告请求解除合同具有事实及法律依据，应当予以支持。被告大庆国美辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、被答辩人要求解除合同，无事实与法律依据。被答辩人认为答辩人迟延支付2016年上半年租金，故有权解除合同，该理由不能成立。（一）被答辩人诉称我司未交付2016年上半年租金，不是事实。该2016年上半年的租金111778.36元，我司已经于2016年9月8日支付给被答辩人，被答辩人也为我司开具了合法发票。（二）答辩人晚于合同约定支付租金，不是答辩人的原因。双方租赁合同第十二条约定“……甲方在收取费用前5个工作日向乙方提供正规房屋租赁发票，乙方在收到发票后7个工作日内向甲方支付。甲方逾期提供发票，乙方有权延期付款且不承担任何责任。”本案被答辩人并未及时向答辩人开具合法正规的发票，其第一次出具的发票开票信息错误，因此我司没有按照错误的发票信息付款。故造成晚收款的原因在于被答辩人自身。（三）双方合同对乙方违约责任有提前阻却的约定。双方租赁合同第四十六条约定“……如在违约行为发生后，甲方继续收取乙方租赁费用并开具发票的，则视为甲方放弃追究乙方违约行为（包括一般违约和根本违约）的权利。”本案中，被答辩人为我司开具了房屋租赁发票，并且2016年上半年的房屋租赁费用答辩人也早已支付。因此退一步讲，假使答辩人存在违约行为，也应当根据合同约定，甲方以自身行为实际上做出了放弃追究违约行为的意思表示。况且，2016年上半年房屋租金的支付发生在2016年的9月初，对于资金来说，支付与收取仅仅是经济行为中因不同角色而产生的名称差异而已，其实质是相同的，一方支付即是另一方收取，被答辩人提供的银行账户，就是其收款账户。如果被答辩人认为其并没有“收取”租金，则按照常理，其应当在合理期限内明确提出拒绝收款的主张，但被答辩人在长达半年有余的时间内从未提出，双方继续正常履行合同至今。在被答辩人的诉讼请求中，也赫然列明了主张要收取2016年上半年租金。足可以说明，其对于2016年上半年租金，并不持拒绝收取的态度。因此，本案应当根据合同约定，视为被答辩人放弃追究违约责任。二、如前所述，2016年上半年租金已经于2016年9月初正常支付，被答辩人的第三项诉讼请求没有意义。三、如前所述，答辩人的行为并未违约，租金晚支付是由于被答辩人行为所致，或者应当根据合同约定，视为被答辩人已经放弃追究违约责任的权利。故被答辩人要求我司承担合同迟延履行金、违约责任1个月的房租费用等，无事实与法律依据。四、双方合作以来，被答辩人一直存有破坏合作、将答辩人清除的意图，曾采取了要求答辩人退租、给答辩人停电、拒绝给答辩人电力充值、强行落锁等措施，并于2017年4月25日强行关闭了国美门店，被答辩人的单方解除行为，不符合双方合同约定的解约条件和解约程序，系严重违约行为，答辩人已经就此提起反诉。综上，恳请人民法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉请。反诉原告大庆国美向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认双方租赁合同于2017年4月25日解除；二、判令反诉被告赔偿给反诉原告造成的损失559630.69元；其中包括：1、装修、装饰损失：141347.69元。2、广告投入的损失：25411.00元。3、员工遣散经济补偿及人工支出：181167.00元。4、可得利润损失：172432.00元（按照门店被强行关闭前6个月的利润计算）。5、因反诉被告停电给反诉原告造成的损失：39273.00元。三、请求人民法院判令反诉被告支付违约金273249.00元（一年租赁费用标准）。四、请求人民法院判令被告返还原告缴纳但未发生的电费5000元。五、第三人对以上反诉被告应支付的款项承担连带责任。六、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，反诉原告与第三人就位于北安市龙江路东、金华街北的东北亚购物广场一层签订了房屋租赁合同，用于开设国美电器卖场门店。合同约定租赁期限为2013年3月10日至2023年3月9日。第29条约定：“甲方应保障租赁房屋的供电、供水、通风，如非因乙方原因导致停电（供水供电部门的正常检修及供电部门单方原因导致除外）给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方实际损失。”“另行约定”部分第50条约定“甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，……同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（5）非因乙方原因停电一年内累计达3次或达到连续24小时的（供水供电部门的正常检查及供电部门单方原因导致除外）”。2013年11月8日，反诉原告、第三人、反诉被告之间签署了《三方协议》，约定第三人将其在房屋租赁合同中的全部权利义务转让给反诉被告，并与反诉被告就合同的履行承担连带责任。三方正常履行合同至2016年6月。2016年6月21日反诉被告无正当理由实施停电，造成反诉原告家电卖场当日事实上无法经营。其后逾演逾烈，自2016年6月21日至2016年8月19日，被告累计停电达10次之多，单日停电持续时间达6、7个小时之久，直接导致多日原告家电卖场无法经营，造成重大损失。2017年3月，反诉被告违约拒不向原告门店提供电力，意图迫使反诉原告撤场。2007年4月25日，反诉被告突然将门店落锁，在不符合合同约定的解约条件、解约程序的情形下强行解除租赁合同，造成反诉被告重大损失，五一节日电器销售旺季在即，反诉原告为北安门店的广告宣传、备货等投入以及预期利润均付之东流，原告还需为员工安置、闭店收尾等后续事项承担费用。反诉原告认为，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，本应谨守。反诉原告经营家电卖场，对于用电有着极强的依赖程序，合同中多次强调了用电的重要性，然而反诉被告却无故擅自予以停电，并在不符合合同解除条件的情形下强行造成反诉原告停业闭店，给反诉原告造成了重大经济损失，对国美电器门店经营的持续性与良好的商誉口碑也造成了严重影响，直接违反了合同约定，应当根据双方租赁合同另行约定第50条的约定，承担违约责任。现被告拒绝担责，反而起诉要求解约，原告因而提起反诉，恳请人民法院予以支持。反诉被告东北亚商厦辩称，东北亚商厦没有违约行为，大庆国美没有任何经济损失，东北亚商厦不承担任何责任，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉第三人双鹏公司未答辩。原告（反诉被告)东北亚商厦为证明其主张的事实成立，向本院提交证据及被告（反诉原告）大庆国美的质证意见如下：证据一、房屋租赁合同（2012年12月25日）。旨在证明房屋的位置、租赁面积、租赁期限，房租费用按大庆国美的销售额百分之三点五提取，本合同不允许大庆国美电器另行转租等。经质证，被告对该证据的真实性和关联性无异议，认为证明目的均是合同的内容，这里对合同内容进行确认。证据二、大庆国美电器的营业执照和授权委托书。旨在证明合同相对方的主体资格身份。经质证，被告对该证据无异议。证据三、东北亚商厦出具的发票（4份），2016年7月7日2份，2016年7月19日2份。旨在证明原告于2016年7月7日已经向被告大庆国美电器开具了合规的增值税发票，这份发票没有开户行的名称，于2016年7月19日重新开具，本案2016年上半年房租费的结算点应当定为7月7日，2016年7月19日原告补正后直至2016年9月9日，被告方才向原告的账户打入房租费用，因此被告方是逾期交付租金。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但是对原告所要证明的目的有异议，第一被告认为该四张发票系原告开具，根据双方合同约定，原告开具发票并收款的行为视为放弃追究被告的违约责任。第二原告自诉7月7日开具的发票信息不完整，那么根据双方合同约定，原告未开具正确发票被告有权迟延支付租金。第三原告仅提供了4份发票，并不能证明向被告送达发票的时间，尤其是不能证明2016年7月19日发票送达的时间，因此，被告不存在迟延支付租金的行为，是在约定的时间内交付的租金。第四原告仅提供了4份发票，并没有根据合同的解约条件提前向被告送达书面催缴通知，仅凭四份发票不能证明原告有权解约。证据四、2016年8月20日东北亚商厦发出的书面通知及2015年国美电器销售报表。旨在证明原告于2016年8月20日书面通知被告于2016年8月29日前交付2016年上半年的租金，逾期不交即为违约。大庆国美电器北安分店拒绝签收不能否认原告送达书面通知的事实。经质证，被告认为，首先对这份流水账，2015年的房屋租赁费用因已经支付，且双方并无争议，因此该份证据不具有关联性。对于通知，首先该通知我方并没有收到，通知的接收人处备注拒签，也不符合事实，对通知的送达可以有多种合法方式选择，原告没有举出有效的送达方式的证据。证据五、大庆国美的业务回单。旨在证明国美电器在2016年9月9日交付2016年上半年的房租费用距2016年7月7日第一次开具发票时间间隔2个多月，被告属于逾期支付。被告方打入东北亚商厦账户上半年房租费现存于东北亚账户，原告方并未使用。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为此份回单可以证明被告已经支付了2016年上半年的房租，那么之所以是在2016年9月9日支付是由于原告方第一次发票开具错误，并且2016年9月9日支付房租也并不属于迟延支付，那么房租已支付，发票已开具，即使属于迟延支付，也应当视为原告放弃追究违约责任。被告不存在违约行为。证据六、大庆国美电器2017年2月15日向东北亚商厦发出的书面通知一份。旨在证明大庆国美电器拒绝交付房屋租赁费，题目就是暂停支付租金费用的通知，证明被告在前期违约的前提下，进一步违约，证实被告根本违约的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对于证明目的有异议，第一该通知的内容是与原告商讨就原告擅自停电的有关赔偿事宜，并不是专门停止支付租赁费用的意思表示。第二即便该通知有暂停支付租赁费用的意思表示，那么由于原告在此前采取了停电、两次起诉，要求我方退租等行为，暂停支付租赁费用是为了行使不安抗辩权的行为。证据七、东北亚商厦租给相邻商户的租赁合同（4份）。旨在证明与被告相邻的其它商户的租金，如果按原、被告的合同面积计算应该在七、八十万元左右，被告年租金就在三十万余元，远远低于正常的租赁价格，原告方受到了很大的经济损失，合同的目的不能实现。经质证，被告认为该份证据的真实性无法确认。因原告仅提供了合同文本不能证明合同是否已实际履行，也不能证明原告实际上按照合同价格收取租金。第二该四份合同的经营项目为服装，经营面积差异很大，于本案经营电器也不具有可比性，不存在关联。第三原、被告双方合同所约定的三千万是双方确认的预估值，并非任何一方的单方承诺，也不存在保底经营的情况。销售数据未能达到三千万，受商业氛围和地区经济发展程度多重影响，并非是被告原因，原告也无任何证据证明其所主张的合同目的不能实现。关键一点，双方的租赁合同并无达不到预估额原告就有权解约的约定。被告（反诉原告）大庆国美为证明其本诉、反诉主张的事实成立，向本院提交证据及原告（反诉被告）东北亚商厦的质证意见如下：证据一、房屋租赁合同及三方协议。旨在第一证明双方的权利义务关系，第二证明反诉被告强行解除合同不符合租赁合同的约定，第三证明反诉原告主张违约和损失的合同依据。经质证，东北亚商厦对该证据的真实性无异议，但两份合同不能证实反诉方称东北亚商厦强行解除合同的事实，反诉方所说的违约金和经济损失在合同中没有明确约定。证据二、授权委托书和三方协议。旨在证明反诉被告与第三人应当就合同的履行承担连带责任，因为三方协议上有明确的约定。经质证，东北亚商厦认为本合同是房屋租赁合同，双鹏公司、东北亚商厦、大庆国美均为具有独立法人资格的企业，本案所涉及到的租赁房产就在东北亚商厦的管理之下，所以只有三方权利义务的转移，不存在双鹏公司授权问题，再有本份授权委托书落款没有日期，授权内容也没有体现具体的时间，因此授权委托书不符合授权的法律规定。证据三、双鹏公司于2016年9月向北安市人民法院起诉的起诉状及人民法院的程序性文书。旨在证明2016年9月双鹏公司起诉大庆国美要求解除合同，证明反诉被告以非正当理由在双方正常履行合同期间要求解除合同，其预期违约解除合同的意图十分强烈，但该起诉被法院予以驳回，已经足以使反诉原告产生不安。经质证，东北亚商厦对该证据的真实性无异议，但证明不了反诉原告的诉讼主张。双鹏公司于2016年9月12日提起诉讼是在大庆国美电器迟延交纳房租之后进行的。该诉讼是因反诉人提出诉讼主体不适格，依据三方协议北安市人民法院驳回了双鹏公司的起讼。这份证据证实的是程序问题与本案的事实无关。证据四、退租协议书。旨在证明反诉被告在合同正常履行时要求大庆国美退租部分场所，当时大庆国美基于维系与物业方的关系只好同意，证明反诉被告在2014年即产生预期解除合同的意图。经质证，东北亚商厦对该证据的真实性无异议，但不能证实反诉人的诉讼主张，反诉人用了许多过激的词语反复强调东北亚商厦具有胁迫大庆国美电器退租部分房屋面积的事实，而根据本协议是乙方即大庆国美电器自愿退租。证据五、照片二张（2017年3月21日）。旨在证明诉讼进行中，反诉被告曾采取过强制落锁关闭门店的方式，将反诉原告清除。此行为已经足以使反诉原告产生不安。经质证，东北亚商厦认为反诉原告不能证明该份证据的出处，没有提供原件，两张照片不具备证据的真实性，不能支持反诉人的诉讼主张。证据六、照片二张（2017年4月25日）。旨在证明该落锁行为直接导致了双方合同无法再继续履行。经质证，东北亚商厦对该证据的真实性有异议，没有提供原件，依据反诉人所说的所谓拍摄人没有出庭作证，不能证实反诉人所诉东北亚商厦强行落锁的事实，该份证据为无效证据。证据七、关于要求正常供电及商请支付租金的函（2017年4月24日）。旨在证明大庆国美并非拒不支付租金，而是怀着诚意与反诉被告协商解决问题，证明反诉被告不仅采取闭店落锁的方式，还采取了拒不供应电力的方式，以达到解除合同的目的。经质证，东北亚商厦对该证据的真实性没有异议，对此份证据东北亚商厦收到。但这份证据不能支持反诉人的诉讼主张，首先，在诉讼当中反诉人向被反诉人发函，这种行为被告认为不是善意的行为，反诉人想用这个证据证实反诉人在积极解决问题，而事实正好相反，这份函是在反诉人送达拒绝交付租金的函后发出的，24日发出，25日东北亚商厦不可能接到这份函，所有停电都是在4月25日之后，这份函证实了反诉人不是积极的解决问题，而是在拖延诉讼时间。证据八、照片（32张），这组照片旨在证明2016年6月和8月东北亚商厦无正当理由给反诉原告门店停电（10次），是根本违约行为，有迫使国美电器停业的意图，也给反诉原告造成了损失，另外这组照片是由当时店长郭丽丽提供的。经质证，东北亚商厦对这组照片的真实性有异议，认为不能证实停电的事实。第一证据应当提交原件，没有原件，复印件不能证实事实发生。第二手机照片的时间显示是后加上的，手机拍照的时间与格式不符。2016年8月10日星期三这张照片显示的日期、时间是“反”的。再有如果在自行关闭门店的情况下，手机拍照也能有停电后果，手机原拍照人郭丽丽没有到场，不能证实这组照片拍摄的真实经过。该证据不符合证据规则的规定，不具备证明效力。证据九、关于暂停支付租赁费用的通知和北安门店管理损益表（2016年6月至2017年4月）。旨在证明东北亚商厦给反诉原告造成的停电损失应先予赔偿。因为损失是发生在2016年6月和8月，是在先的。从2016年6月到2017年4月损益表的销售数据可以体现，其它月份的销售数据都是在五、六十万左右甚至六、七十万左右，只有2016年8月份数据突然下滑到不到三十万，很显然这是受到了停电的影响。经质证，东北亚商厦对该证据的真实性无异议，对证明的目的有异议，2016年8月的销售额，多与少是反诉人自己经营的问题，没有具体到每天，不能证实停电与销售额多少有关，反诉人所称的停电损失是反诉人自己臆造的，根本没有停电也没有损失。证据十、装修合同1份、装修发票8张。旨在证实8张发票里面有部分发票是当时没有签订书面合同，总价是379643.00元，反诉原告主张的装修残值是141347.00元。经质证，东北亚商厦认为关于合同的施工期间为2013年4月27至5月11日，工期15天，该合同没有工程总价款，没有具体验收的标准及形式，当庭提供的合同是复印件，我方认为这份合同不真实。关于发票，正常来讲反诉人进行装修，其费用材料款按照最高法院司法解释是由反诉人自行承担，房屋租赁合同当中也没有约定装修款由被反诉人承担的条款，现在，国美电器所有的装修物已全部搬迁完毕，不存在残值。证据十一、广告宣传合同5份及发票7张。旨在证明关闭门店一年前广告宣传投入的损失。经质证，东北亚商厦认为对这五份广告合同如何操作的并不清楚，不能确定它的真实性。根据合同规定，广告的费用由反诉人自行承担。发布广告是为了反诉人的经营利润而进行的，所花费的支出应当计入反诉人的经营成本。2013年至2016年的广告发布合同已经履行完毕，不存在任何损失。2017年广告发布活动反诉人是在明知双方有纠纷且未交付房屋租赁费的情况下进行的，广告宣传所支出的费用及后果由反诉人自行承担。证据十二、门店管理损益表。旨在证明双方合同终止前北安门店6个月的利润情况，作为主张可得利益的依据。经质证，东北亚商厦认为反诉原告主张的销售额与门店给我们报的销售额不一致，损益表每月的销售额不真实，高于给被反诉人提供的数额，反诉人为了获得赔偿故意提高销售数额。反诉第三人双鹏公司对反诉原告所提证据的质证意见同反诉被告东北亚商厦的质证意见一致。原告（反诉被告）东北亚商厦为证明其反诉抗辩主张的事实成立，向本院提交证据及被告（反诉原告）大庆国美的质证意见如下：证据一、大庆国美用于计算房租费的明细。旨在证明2016下半年到2017年4月份的销售数额，也证实大庆国美电器停电的时间没有销售损失的问题。经质证，大庆国美对房租费数额的真实性没有异议，要说明的是在店长签字这一栏有总计销售额和折扣销售额，总计销售额减去折扣销售额是房租的计算基数。证据二、交接确认单及现场状态照片（6张）。旨在证明大庆国美电器将所有物品全部搬出。余下展台，桌子自动放弃，牌匾自动拆除不需要我方承担损失。经质证，大庆国美对照片的现状确认，确实已将商品搬出完毕；对于交接确认单，乙方遇延江签字不能代表大庆国美电器；对于牌匾不承担损失的事项不认可。证据三、照片2张。旨在证明4月25日东北亚商厦向大庆国美电器送达停业通知。经质证，大庆国美认为，第一照片无拍摄时间，无法确定送达时间；第二从照片上也无法看出是什么文件；第三被送达人这位男士身份不能确定。这份证据若是4月25日下达的停业通知，那么也就证明了反诉原告的主张即反诉被告单方给反诉原告解约，造成反诉原告损失。证据四、代销合同书（甲方是北安市三好电脑经销有限公司，乙方是黑龙江黑天鹅家电有限公司，法定代表人黄秀虹）。旨在证明反诉人主张的装修、广告等损失，都由代销商支付。大庆国美电器将在北安市东北亚商厦租赁的房产以其它秘密的方式转租给他人经营违反了合同的规定，属于违约行为。经质证，大庆国美对该证据的真实性不予认可，系复印件，并且没有任何大庆国美的签字盖章。这份合同名称为代销合同书，这是大庆国美所采取家电经销模式的一种，与转租是完全不同的法律关系。该证据不能证明反诉被告的任何主张。证据五、证人马宝祥出庭作证（系东北亚商厦申请）。其陈述内容如下：本人系东北亚电工，负责东北亚商厦电器设备管理维护，没有连续五天停电的时候，2016年6月份东北亚二期由于商场改造有停电的时候，停过两次，一次停电大约是4、5个小时吧，7、8月份停不停记不清了。经质证，大庆国美认为此证人证言不属实。反诉第三人双鹏公司未举证。经审理查明，2012年12月25日双鹏公司与大庆国美签订房屋租赁合同，租赁房屋地址为北安市龙江路东、金华街北的东北亚购物广场一层部分房屋（面积约1100平方米），合同期限为2013年3月10日起至2023年3月9日止，房屋租赁用于家电经营。2013年11月8日经双鹏公司、东北亚商厦及大庆国美协商签订“三方协议”，约定将房屋租赁合同的甲方变更为东北亚商厦，双鹏公司与东北亚商厦就合同的履行承担连带责任。房屋租赁合同第五十九条约定，乙方以租赁房屋开设门店，甲乙双方确认该门店每自然年的预估销售额为3000万元（以乙方该店FRP系统数据为准）。大庆国美的销售数据为2013年下半年销售金额6016840.00元，2014年全年销售金额7521234.00元，2015年全年销售金额7819220.00元，2016年上半年销售金额3225028.00元。大庆国美每自然年均未达到合同约定的3000万元预估销售额。2014年7月东北亚商厦与大庆国美签订协议书，大庆国美退租使用面积200平方米，承租面积由1100平方米调整至900平方米。房屋租赁合同第十二条约定，租赁费用的计数基数为（即乙方V7系统零售含税销售收入—折扣折让—会员积分—退货款）。租赁费用按上述基数的3.5%计提，数据以乙方ERP系统销售数据为准，按半年结算支付。甲方在收取费用前5个工作日向乙方提供正规房屋租赁发票，乙方在收到发票后7个工作日内向甲方支付。原告东北亚商厦依据被告大庆国美提供的2016年上半年销售数据，大庆国美应当支付租金111778.36元。东北亚商厦向大庆国美开具了增值税发票，落款日期为2016年7月7日，大庆国美认为发票信息不完整，东北亚商厦重新开具，落款日期为2016年7月19日，并称于当日送达被告。东北亚商厦称按照合同四十六条约定：“……乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同……”于2016年8月20日向大庆国美发出书面通知。大庆国美称并未接到此通知。2016年9月9日大庆国美将上述租金111778.36元支付至东北亚商厦帐户上。2016年9月13日双鹏公司诉至本院，认为大庆国美延迟支付租金的行为属违约，请求法院依法解除双方签订的房屋租赁合同。2016年12月29日本院作出裁定，以原告主体不适格，驳回双鹏公司的起诉。房屋租赁合同另行约定部分：第五十条约定，“甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同，……同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：（5）非因乙方原因停电一年内累计达3次或达到连续24小时（供水供电部门的正常检查及供电部门单方原因导致除外）”。被告称从2016年6月21日至2016年8月19日原告东北亚商厦给被告大庆国美累计停电达10次，造成重大损失。经查，2016年6月间，东北亚商厦有停电情况发生，但被告大庆国美对停电的次数、时长及原因没有充分的证据予以证实。2017年2月15日大庆国美向东北亚商厦寄送《关于暂停支付租赁费用的通知》，表示暂停支付租赁费用，要求原告先赔付停电损失。2017年4月25日，东北亚商厦对大庆国美北安店实施关门落锁行为，使其被强制停业。经查，被告大庆国美此前未向原告东北亚商厦支付2016年7月1日起至2017年4月25日房屋租赁费用。大庆国美此期间销售金额为4839272.57元，按照合同约定的比例，此期间大庆国美的房屋租赁费用为169374.54元。2017年6月7日在本院组织协商下，双方自愿签署撤场协议，并确认本案所涉租赁合同及补充协议于当日解除。6月20日大庆国美撤场完毕后，双方签署交接确认单。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。关于本诉原告东北亚商厦请求确认被告大庆国美迟延支付2016年上半年租金属于违约的诉讼请求，按照房屋租赁合同第十二条和第四十六条的相关约定，原告当庭未能提供证据证实被告收到发票的具体时间，被告是否迟延支付租金的起算日期无法确定；另外原告提交的送达书面通知的证据也不能有效证明该通知已送达，故原告此项请求本院不予支持。关于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告在反诉状中亦请求法院确认双方租赁合同于2017年4月25日解除，因双方均没有继续履行合同的意思表示，2017年6月7日在本院组织协商下双方自愿签署撤场协议，并确认本案所涉租赁合同及补充协议于当日起解除，对双方协议解除房屋租赁合同本院予以确认。关于原告要求被告给付2016年上半年租金111778.34元的请求，大庆国美已于2016年9月9日将该款支付至原告账户上，原告当庭亦表示已收到。关于原告请求判令被告给付2016年下半年至迁出占用房屋之日止的房屋租金的诉讼请求，本院按照原告东北亚商厦当庭提供的双方认可的房租费明细所载明的实际销售额（2016年7月至2017年4月25日）计算，按照合同约定的比例计算为169374.54元，大庆国美应按合同约定给付此期间的房屋租赁费用，此项请求本院予以保护。关于原告要求被告承担合同迟延履行金11177.84元，因原告当庭未举证证明发票送达的具体时间，无法计算迟延履行的具体天数，故此项请求待有其他证据后，原告可另行主张权利。关于原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，因原告未按合同第四十六条约定提供充分证据证实已送达书面通知，不符合合同约定的违约条件，故本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告大庆国美称反诉被告东北亚商厦从2016年6月21日开始至2016年8月19日，累计给反诉原告停电10次，单日停电持续6、7个小时之久，已违反合同第二十九条和另行约定部分第五十条约定，应当承担违约责任。本院认为，结合双方提供关于停电情况的证据，可以认定当时有停电的情况存在，但不足以构成合同另行约定第五十条第（5）项约定的根本性违约。反诉原告当庭提供的关于停电的手机照片及门店管理损益表等证据不能形成完整的证据链条，无法证明其主张，因此反诉原告主张的关于合同另行约定第五十条约定的违约金等损失本院不予支持。关于大庆国美至今未给付东北亚商厦房屋租金（2016年7月1日至2017年4月5日）的事实，大庆国美于2017年2月15日作出《关于暂停支付租赁费用的通知》，并寄送给东北亚商厦，大庆国美认为东北亚商厦应该先给付其停电损失，暂时未支付房租是为了避免损失扩大而行使的不安抗辩权。本院认为，反诉原告大庆国美对于租赁房屋在此期间已使用完毕，应按合同约定交付租金，没有履行不能的可能，反诉原告大庆国美不符合行使不安抗辩权的条件。反诉原告行使不安抗辩权不成立，其暂停支付房租中止合同履行的行为，应当承担违约责任。反诉原告要求反诉被告赔偿其装修、装饰及广告投入的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失的，不予支持。本案反诉原告违约，其请求反诉被告赔偿其装修、装饰损失，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿其广告投入的损失，比照上述规定，本院亦不予支持。关于员工遣散经济补偿及人工支出损失，反诉原告当庭表示撤回该项诉讼请求，待手续完备后另行起诉，本院予以准许。关于反诉原告要求判令反诉被告返还原告缴纳但未发生的电费5000元的诉讼请求，庭审中双方同意按照电卡剩余实际数额结算，反诉原告撤回返还电费5000元的诉讼请求，本院予以准许。关于反诉原告主张的可得利益损失，因反诉原告存在违约行为，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司房屋租赁费169374.54元；二、驳回原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司的其它诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5881.00元，原告（反诉被告）北安市东北亚商厦有限责任公司负担2193.51元，被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司负担3687.49元；反诉案件受理费6090.00元，由被告（反诉原告）大庆国美电器有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判长  吕春野审判员  王胜宇审判员  刘 东二〇一七年八月二日书记员  高 艳