瓦房店市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0281民初4697号
原告：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路14号。
负责人：都基敏，该行行长。代码：91210281823622XXXX
委托代理人：孙东祚。
被告：郝正来。
被告：王秀华。
被告：大连融达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城镇新城街路东。
法定代表人：李明光。注册号：210281212XXXX
原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称“建设银行”）诉被告郝正来、王秀华、大连融达房地产开发有限公司（以下简称融达房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员栾雪适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托代理人孙东祚到庭参加诉讼，被告郝正来、王秀华、融达房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告建设银行诉称，2010年12月24日，原告与被告郝正来签订个人住房（商业住房）借款合同。合同约定，原告向第一被告发放金额为人民币70000元的贷款，用于购买瓦房店市复州城镇新城街润和园X幢X-
X-
X号商品房，借款期限为120个月，贷款利率为基准利率水平上下调15%，采用等额本息还款方式，二被告以上述商品房作为抵押，并办理了抵押预告登记。合同生效后，原告依约向被告拨付了贷款，而第一被告没有完全履行还款义务。依据合同第十六条、第十七条的约定，借款人不按合同约定足额偿还借款或其他应付款项，贷款人有权宣告贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。另外，第一被告所欠原告的债务系第一、第二被告婚姻存续期间的共同债务。2009年11月20日，第三被告与原告签署一份楼盘按揭合作协议，协议约定第三被告对因其违反协议相关约定等原因而导致购房人未履行借款合同项下还本付息义务时，应承担连带保证责任，保证期间自每笔借款合同借款人与原告签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。故原告请求：1、判令第一、第二被告立即偿还借款本金人民币44805.75元及自欠款之日起至还清之日止的利息、罚息；2、原告对于二被告抵押的房屋享有优先受偿权；3、第三被告对第一、第二被告所欠原告的债务承担连带保证责任；4、三被告承担诉讼费及一切相关费用。
被告郝正来、王秀华未出庭，未答辩。
被告融达房地产公司未出庭，未答辩。
经审理查明：二被告系夫妻关系。2009年11月20日，原告（乙方）与被告融达房地产公司（甲方）签订楼盘按揭合作协议，约定：甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于瓦房店市复州城镇的经批准命名为融达润和园一期X幢X-
X-
X号的商品楼宇进行按揭合作；甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房预购销合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用；甲方对因违反前述规定如烂尾、楼盘缩水等原因而导致购房人未履行《个人住房借款合同》项下还本付息义务时，应承担连带保证责任。保证范围包括贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用；保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。2010年12月24日，原告与被告郝正来签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，原告向被告郝正来发放金额为人民币70000元的贷款，用于购买瓦房店市复州城镇新城街润和园1幢1-6-2号商品房，借款期限为120个月，贷款利率为基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息，委托扣款，自起息日次月起，约定还款日为每月对日的前一日，当日无起息日对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日。被告郝正来用购买的上述房屋作为抵押物设定抵押权，且被告王秀华在抵押人处签字及摁手印，并办理抵押权预告登记，约定抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利；贷款人处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。合同第十六条约定了违约情形：包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款；借款人发生其他足以对其偿还债务能力造成不利影响的事件，或借款人明确表示将不履行本合同项下的义务等。第十七条约定违约救济措施：出现上述任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等。
合同签订后，原告于2011年1月4日向被告郝正来支付贷款70000元，被告已多月未正常还款，截止2016年10月4日被告拖欠本金44805.75元，欠利息及罚息5667.73元。
上述事实，有原告提供的被告户口本复印件、被告身份证复印件、结婚证复印件、个人住房借款合同、贷款支付凭证、发票、个人贷款对账单、楼盘按揭合作协议及当事人陈述笔录在卷为凭，经本院审查，可以采信。
本院认为，原告与被告郝正来签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原告按期向被告郝正来指定的账户发放贷款，被告郝正来应按合同约定偿还借款本息，逾期偿还应按约定承担违约责任计收罚息。被告郝正来已多月未偿还借款，被告的行为已经违反合同约定，原告有权宣布贷款立即到期。被告郝正来、王秀华系夫妻关系，上述借款发生在夫妻关系存续期间，故本院对原告请求被告郝正来、王秀华共同偿还借款剩余的本金44805.75元及利息、罚息，本院予以支持。原告与被告融达房地产公司签订的楼盘按揭合作协议系双方真实意思表示，合法有效。被告融达房地产公司应按照协议约定，为被告郝正来借款提供阶段性连带保证，且该阶段性连带保证的期限届满条件未成就，被告融达房地产公司的连带性保证处于保证期间内，因此，被告融达房地产公司应对被告郝正来因借款合同所产生的借款本金、利息（包括罚息）等承担连带清偿责任。关于原告请求享有抵押物优先受偿权的诉讼请求，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿无法律依据，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告郝正来、王秀华于本判决生效后立即偿还原告中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金44805.75元及按合同约定的利息、罚息；
二、被告大连融达房地产开发有限公司在上述借款、利息、罚息范围内承担连带清偿责任；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取460元，由被告郝正来、王秀华、大连融达房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
代理审判员 栾雪
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 王妍