江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终617号
上诉人（原审被告）侍恩生，男，1954年9月10日生，汉族。
委托代理人石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王微江，男，1964年8月23日生，汉族。
委托代理人刘梅，南京众城检修安装有限公司经理。
上诉人侍恩生因与被上诉人王微江房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
王微江原审诉称：王微江于2010年7月28日从瑞凯房地产公司购买了园西路81号的门面房，交房日期是2011年1月1日，即从2011年1月1日起就应由王微江收取房租。被告侍恩生长期占用该房屋，且未向王微江缴纳租金。请求判令侍恩生腾空81号房屋并交付给王微江，支付2011年1月1日至2015年6月30日期间租金61200元，并自起诉之日起至实际偿付之日按银行同期贷款利率计算利息，承担本案的诉讼费用。
侍恩生原审辩称：1、侍恩生与南京市大厂区地产发展中心（以下简称地产中心）于2002年签订的《协议》中，约定了侍恩生收取81号房屋一半租金的权利，该协议系补偿性协议，有效期应至侍恩生搬离受影响的房屋；2、2011年至2014年侍恩生曾间断性地将该房屋出租，但也仅收取了自己应得的一半租金，约1万元；3、不认可王微江与钟小平直接签订合同的行为，请求依法判决。
原审法院经审理查明，被告侍恩生系南京市六合区大厂新华五村35幢101室住户。2002年8月16日，侍恩生与地产中心签订一份《协议》，记明：甲方（即地产中心）于乙方（即被告）居住的新华五村35幢南侧新建门面房一排，受地形地貌的限制，门面房高出小区地坪，致使其与后排的35幢住宅楼局部地段的建筑距离达不到1：1.1国家规范要求，直接影响到35幢101室侍恩生住户的采光、通风，为此经双方多次协商，达成协议如下：1、为弥补乙方（侍恩生）居住条件受到的影响，甲方（地产中心）将门面房79、81号一间半租赁给乙方经营，租金按甲方对外租金的一半收取，乙方租赁的门面房服从物业管理，缴付物业管理费……3、本合同……自签字之日起生效。今后若乙方本人不再居住在新华五村35幢101室时，本合同自行失效。
同年12月，侍恩生和地产中心根据前述协议签订一份《租赁合同》，期间一年，后南京瑞凯房地产开发有限公司（以下简称瑞凯房地产公司）接手相关门面房，侍恩生自2003年10月起开始向瑞凯房地产公司支付租金。前述租赁合同到期后，侍恩生与瑞凯房地产公司未再另行签订租赁合同，瑞凯房地产公司收取的租金随年有增涨。2010年5月，王微江从瑞凯房地产公司购买了园西路81号房屋（以下简称涉案房屋），并于同年7月28日取得该房屋的所有权证。2011年，王微江、侍恩生曾就涉案房屋进行协商，侍恩生要求继续沿用其与地产中心于2002年签订的协议，租金按对外租金的一半计算，王微江不予认可，双方未能达成一致。
2015年1月19日，侍恩生将涉案房屋转租给钟小平，租期自2015年1月1日至2015年6月30日，月租金1000元；钟小平向侍恩生支付了6个月的租金计6000元。同年6月16日，王微江提起本案诉讼。同年7月31日，王微江与钟小平签订一份《房屋租赁合同》，约定由王微江将涉案房屋出租给钟小平，租期自2015年7月1日至2015年12月31日，每月收取租金1600元，嗣后王微江遂撤回对钟小平的起诉，但仍坚持要求侍恩生返还租赁房屋，并支付2011年1月至2015年6月的租金损失。
原审法院另查明，涉案房屋系一整间门面房，面积约25平方米，园西路同一地段相同面积的门面房租金情况为：2011年年租金9600元、2012年至2015年上半年租金为51600元。
以上事实，有原、被告陈述、协议、租赁合同、房屋所有权证、房屋租赁合同、收据等证据予以证明。
原审法院认为，侍恩生与地产中心达成的协议，包括两个部分，其中第一条内容已明确了双方关于涉案房屋的财产关系，即租赁关系。该部分约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但前述协议中关于租赁期限的约定，即“乙方本人不再居住在新华五村35幢101室房屋，合同自行失效”，违反国家关于租期不得超过二十年的规定，故双方的租赁关系系有效期，既以被告居住地改变为衡量标准，又自2003年1月1日起不得超过二十年。
前述协议是因建房行为影响到侍恩生阳光权而达成的，侍恩生主张是补偿协议本身没有错，但这也得不出其可以无偿占有涉案房屋的意思。该协议对双方租赁关系中的权利义务，已作明确约定，侍恩生应当遵守。侍恩生不对外出租经营涉案房屋，或出租收取的租金偏少，均不影响其依约履行交租义务，除非双方提前解除该协议，否则存在违约风险。王微江于2010年7月28日经购买方式取得涉案房屋产权后，不破坏原有租赁关系，且自动替代了地产中心的出租地位，因此，王微江享有向侍恩生收取租金的合同权利。
根据协议约定，租金按王微江对外租金的一半收取，故可参照同地段、同面积门面房正常出租的租金的一半收取，即2011年1月1日至2015年6月30日期间的总租金为61200元，侍恩生应支付王微江30600元。对王微江要求侍恩生返还涉案房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。关于王微江越过侍恩生出租涉案房屋的侵权问题，双方可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条的规定，原审法院判决：一、侍恩生于判决生效之日起十日内向王微江支付30600元。二、驳回王微江的其他诉讼请求。案件受理费1540元，由侍恩生负担。
上诉人侍恩生不服原审判决，向本院提起上诉称：1.地产中心将涉诉房产转让给瑞凯房地产公司，后者再将涉诉房产转让给被上诉人，上诉人不知情，也未见任何通知。自起诉之前，被上诉人未曾要求支付房屋租金。依据民法通则的规定“延付或者拒付租金的诉讼时效为一年”。被上诉人未在合理期间内主张租金，最多也只能主张自起诉日近一年的租金；2.上诉人与地产中心的《协议》，实质是一份补偿协议，约定“租金按甲方对外租金的一半收取”将房产租赁的受益一半补偿给上诉人，并且约定了解除条件，即上诉人不再居住在新华五村35幢101室。地产中心带有政府性质，租金标准需对外公布，让上诉人知晓，被上诉人取得房屋产权后，承继《协议》时，也应当履行此义务。被上诉人从未公布过租金标准。此外，门面房租金因为位置不同价格差异也很大，并非统一标准。现一审法院仅与周边房屋进行比较就得出租金标准的结论，并依此判决，不符合实际情况。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人王微江辩称：涉案地段57间门面房都是王微江的委托代理人刘梅收取租金，2011年上半年刘梅就已经和侍恩生见面，其也认可刘梅的身份，原本当时就准备签订合同，但当时侍恩生才向刘梅出示其与地产中心签订的《协议》并要求租金减半，我方对此未予认可所以才没签合同。2012年侍恩生曾经寄给我方一个律师函，也可以证明其知晓我方是房主。因为涉案地段的房屋前两年涉及多起诉讼，我方无暇处理本案涉案房屋的房租问题。实际上从2011年到2014年，上诉人一直没有给我方房租，我方找对方要，对方还是不给。我方每一年都通过贴公告的方式向涉案地段的57间房屋催要房租的。关于租金数额，其不认同“门面房租金因位置的不同差异很大”的观点，因为当时和地产公司签订的合同已明确提出要参照周围门面房进行收取。现其作为房东，有权参照周围门面房收取租金。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审中，上诉人对原审查明“2011年原、被告曾就涉案房屋进行协商”有异议，认为其当时并未与被上诉人协商过，不知道被上诉人的情况。另对原审查明的同一地段门面房租金情况有异议，认为其原审诉讼期间未准备充分，侍恩生向次承租人收取的租金数额并没有那么高。
除上述事实外，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院二审期间，上诉人为证明其观点，向法庭提交案外人陆启勇作为涉案房屋的次承租人出具的证明及租赁期间租赁费的打卡记录，拟证明次承租人陆启勇在2012年至2014年底使用涉案的门面房，其对涉案房屋年使用费是一万元，三年的打卡记录一共是32000元。被上诉人对上述证据的质证意见为：对真实性、合法性、关联性均不予认可。认为上诉人提供的证据与其之前所述涉案房屋这几年基本没怎么租的主张矛盾，给付租金时未必都是汇款，有时也可以是现金，打卡记录上也显示不出名字。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，上诉人与地产中心签订的《协议》中，关于双方确立租赁关系的约定系双方真实意思表示，合法有效，但关于租赁期限的约定，不得违反法律法规的强制性规定，故原审认定双方租赁关系的有效期既以上诉人居住地改变为衡量标准，又自2003年1月1日起不得超过二十年于法有据。《协议》的产生与地产中心建房行为影响到上诉人的阳光权这一事实有关，因此该协议带有补偿的性质，就租金数额进行了适当让步，但并不表示上诉人可以无偿占有涉案房屋。该协议中关于租金的约定，上诉人应当遵守，其是否对外转租房屋或收取的租金数额是否偏少都不影响其依约履行交租义务。被上诉人经购买方式取得涉案房屋的产权后，上诉人对涉案房屋在租赁合同约定的期限内的承租权不因房屋买卖而受到影响，被上诉人作为租赁关系的出租方，有权向上诉人收取租金。根据《协议》约定，租金按甲方对外收取租金的一半收取，原审期间，被上诉人提供的租赁合同、租金收据、银行对账单等证据证明了涉案房屋周边相同面积门面房的租金情况，上诉人对该事实予以否认，但未能提供证据证明自身的观点，本院对其主张原审查明涉案房屋周边房屋租金数额错误的主张，不予认可。因上诉人与地产中心签订的《协议》中，并未明确租金的支付时间，故对上诉人认为被上诉人的主张超出诉讼时效的上诉理由本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1540元，由上诉人侍恩生负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
审 判 员 许云苏
代理审判员 马 帅
二〇一六年四月十四日
书 记 员 朱亚芳