福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0105民初1108号原告：吴仕林，男，汉族，1994年1月2日出生，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：杨丁娟，北京大成（福州）律师事务所律师。被告：李日许，男，汉族，1979年12月29日出生，住福建省古田县。被告：黄丹丹，女，汉族，1982年8月13日出生，住福建省古田县。第三人：福州市马尾区温莎麦田房产中介所，经营场所福州市马尾区马尾街道江滨东大道68号名城港湾二区**号***号连接体*层28店面。经营者张力军，女，1968年11月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪丁闽，系公司员工。第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。原告吴仕林诉被告李日许、黄丹丹、第三人福州市马尾区温莎麦田房产中介所（以下简称“麦田中介所”）、福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理，并由审判员沈镇友适用简易程序公开开庭审理。原告吴仕林的委托诉讼代理人杨丁娟、被告李日许、第三人麦田中介所的委托诉讼代理人汪丁闽、金诚丰公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼，被告黄丹丹经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴仕林向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行被告李日许、黄丹丹与原告吴仕林于2017年2月13日签订的《房屋买卖合同》,并协助原告吴仕林将位于马尾区的不动产权证书（包括房屋所有权、国有土地使用证）登记至原告吴仕林名下；2、判令二被告向原告吴仕林支付违约金（每日按成交价的万分之五计算，暂计至2017年8月17日为人民币151008元，实际应计算至不动产权证登记至原告吴仕林名下，详见违约金计算明细表）；3、判令二被告向原告吴仕林支付律师代理费30000元（暂算一审律师费用，若本案进入二审，则应计算二审律师代理费15000元）；4、判令二被告承担本案诉讼费（包括案件受理费、财产保全费）。事实和理由：2017年2月13日，被告李日许、黄丹丹作为甲方、原告吴仕林作为乙方、第三人麦田中介所作为丙方签订了《居间服务合同》。同日，被告李日许、黄丹丹作为甲方、原告吴仕林作为乙方签订了《房屋买卖合同》，约定：被告李日许、黄丹丹将位于马尾区的房产出售给原告，建筑面积131.14平方米，房屋成交价格为人民币1936000元整。合同第五条约定被告名下不动产权证的办理、第七条约定房屋抵押权的解除、第八条约定交易流程、第九条约定交易保证、第十条约定违约责任等。《房屋买卖合同》第十五条附则之后另行约定《补充协议》。《房屋买卖合同》第十条违约责任约定“（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币20万元，本合同另有约定的从其约定······（三）前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿”。同日，被告李日许、黄丹丹作为甲方、原告吴仕林作为乙方、第三人金诚丰公司作为丙方签订了《交易服务合同》，约定由丙方提供房屋交易服务。合同履行过程中被告李日许、黄丹丹存在诸多违约行为：其一，2017年3月13日、4月5日，第三人金诚丰公司两次向被告发函，告知其收到函件后即行携带身份证、银行卡前往该房屋开发商处办理面积补偿等相关手续，但两被告直到2017年4月27日才去开发商处办理面积补偿手续。其二，2017年5月7日，第三人金诚丰公司协助两被告到福州市民服务中心办理不动产权证，福州市马尾区国土资源局于5月15日登记该不动产权证，第三人金诚丰公司多次电话催告被告办理领取不动产权证书等相关手续，但被告均不予配合。2017年6月5日，第三人金诚丰公司向被告发出《履约通知函》，要求被告收到函件后携带身份证、存有预估税费24000元的银行卡、现金10元前往福州市民服务中心办理领证手续，被告直到6月8日才去办理领证手续。其三，2017年6月15日，第三人金诚丰公司收到两被告的征信材料，根据《房屋买卖合同》第七条第二款约定，第三人多次电话催促被告办理将出售房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保方的指定人员，并签订相关担保协议等手续，但被告拒不配合。2017年6月23日、7月3日第三人两次向被告发函要求被告配合办理上述手续，至今被告仍未配合办理。因被告多次违约，原告有权要求被告支付违约金（根据《房屋买卖合同》第十条约定，自违约行为发生之日起按合同成交价万分之五标准计算），并赔偿原告因主张违约责任所产生的律师代理费、诉讼费等。其中，原告本次诉请律师代理费仅为一审律师代理费30000元，若本案后续进入二审程序，将产生二审律师代理费15000元，也应当由被告承担。被告李日许辩称，我同意继续履行，但是我没什么过错。第三人麦田中介所辩称，被告确有违约，建议继续履行。第三人金诚丰公司辩称，被告确有拖延，建议继续履行。被告黄丹丹未答辩。对吴仕林提供的《居间服务合同》、《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》及购房保证金收款收据、房屋所有权证等证据材料，到庭被告均不持异议，本院予以采纳。对李日许提出未收到告知函、履约通知函及律师费过高的意见，本院认为告知函和履约通知函是第三人金诚丰公司按照李日许在《房屋买卖合同》中约定的预留地址进行送达，双方的约定并不违反法律规定，李日许的意见本院不予采纳。而律师费问题属于律师业务市场正常表现，3万元的律师费已臻合理，本院不予干预。前述本院采纳的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2017年2月13日，李日许（甲方，同时代表黄丹丹）与吴仕林（乙方）签订《房屋买卖合同》，双方一致同意由吴仕林购买李日许、黄丹丹所有的位于福州市马尾区。同日，双方还与麦田中介所（丙方）签订《居间服务合同》，与金诚丰公司（丙方）签订《交易服务合同》。《房屋买卖合同》第三条约定房屋价款为1936000元。第五条第一款约定，甲方应在交易服务方、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋不动产权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下不动产权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务方，办理该证件应缴纳的税费、公共维修基金由甲方承担，面积差异补款（或退款）由甲方承担（或接受）。第七条第一款约定，（一）抵押情况：B。·······B、存在抵押，甲方应在领取该房屋其名下所有权证后三个工作日内向抵押权人申请还款。第二款约定，若该房屋存在抵押权的，甲方解除抵押权所用方式为：C项。······C、乙方向相关担保公司指定的银行申请按揭贷款并向担保公司申请提供贷款担保（即赎楼解押）。鉴于甲方无法自行出资解除该房屋现存的银行抵押权，经权衡利弊甲乙双方决定采用较低成本的贷款方式筹款解押，即乙方向相关担保方指定银行申请按揭贷款并向担保方申请贷款担保，且该贷款用于解除该房屋的抵押权。甲方应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提供符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给担保方的指定人员，同时积极配合办理相关手续、签订相关担保协议。在取得该公证书原件后，甲方将公证书原件提交给担保方·····第九条第二款约定，乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币10万元。第十条第一款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金20万元，本合同另有约定的从其约定。第三款约定，前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。第十一条约定，甲乙双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准。因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。双方在合同上签字捺印，并预留各自送达地址。合同签订当日，吴仕林支付了10万元购房保证金，该款由金诚丰公司进行监管。2017年2月18日，黄丹丹在《授权确认函》上签字，对之前李日许代理其所签订合同行为进行追认。2017年3月13日和4月5日，金诚丰公司两次发函告知李日许、黄丹丹办理房屋面积补差手续，李日许、黄丹丹在4月27日办理该手续。2017年6月5日，金诚丰公司发函告知李日许、黄丹丹办理领取产权证手续，李日许、黄丹丹在6月8日领取房屋产权证。2017年6月15日，金诚丰公司收取了李日许、黄丹丹的征信报告。6月23日和7月3日，金诚丰公司两次发函告知李日许、黄丹丹办理出售房屋及收取购房款的公证委托书，但李日许、黄丹丹至今未办理。2017年5月15日，按照合同约定，李日许、黄丹丹所出售房屋的产权证办理完毕。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《交易服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。生效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定履行相应合同义务。按照《房屋买卖合同》第五条、第七条和第十条的约定，李日许、黄丹丹应在收到金诚丰公司的通知后三日内办理房屋面积补差、领取产权证和办理委托公证书，逾期将承担相应的违约责任。吴仕林表示第三人多次催促，但无证据证明相关催促信息，应以其书面通知时间为准。其中，金诚丰公司于2017年3月13日第一次通知李日许和黄丹丹办理房屋面积补差，李日许、黄丹丹直至4月27日才办理该手续，应承担的违约金按照1936000元成交价以日万分之五计算自2017年3月17日至4月27日计为40656元。对逾期领证违约金，金诚丰公司在6月5日通知，李日许和黄丹丹在6月8日已领取，不存在违约，无需支付逾期领证违约金。2017年6月23日，金诚丰公司已经通知李日许和黄丹丹办理委托公证书，但李日许和黄丹丹至今未办理。由于吴仕林主张违约金计算至不动产权证书登记至其名下止，该主张缺乏合同依据。尽管双方在《房屋买卖合同》第十条第三款约定“前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提”，但李日许和黄丹丹的违约行为系未办理委托公证书，只要该行为终止，违约金继续计算缺乏法律依据，双方该项约定有违法律规定，本院不予认可。鉴于吴仕林主张违约金暂计至2017年8月17日，因此，对逾期办理委托公证书的违约金本院支持计算至该日，违约金按照1936000元成交价以日万分之五计算自2017年6月27日至8月17日计为50336元，上述两项合计90992元。按照《房屋买卖合同》第十条第三款的约定，李日许和黄丹丹因违约引发本案诉讼，应赔偿吴仕林律师费损失30000元。对吴仕林主张的二审律师费15000元尚未实际发生，本院不予支持。由于无证据证明《房屋买卖合同》已经解除或终止，李日许和黄丹丹未按照合同约定履行相应义务已经构成违约，本院上文已有详述。因此，对吴仕林要求李日许、黄丹丹继续履行《房屋买卖合同》的请求本院予以支持。但对吴仕林要求李日许、黄丹丹协助将讼争房屋产权证登记至其名下的请求，由于该项请求属于合同继续履行情况下的合同义务和必然结果，本院已经判决李日许和黄丹丹继续履行合同，对该项请求不再重复判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告李日许、黄丹丹应在本判决生效之日起继续履行其与原告吴仕林在2017年2月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李日许、黄丹丹应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴仕林违约金90992元；三、被告李日许、黄丹丹应在本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴仕林律师费损失30000元；四、驳回原告吴仕林其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22224元，减半收取11112元，由原告吴仕林负担1112元，由被告李日许、黄丹丹负担10000元。财产保全费5000元由被告李日许、黄丹丹负担。被告李日许、黄丹丹应于本判决生效之日起七日内向本院缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 沈镇友二〇一七年九月二十一日法官助理 王晓蓉书 记 员 林剑英附引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。E*MERGEFORMAT