广州市白云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗云法民四初字第509号
原告（反诉被告）：广州市雅图房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。
法定代表人：邓耀针。
委托代理人：林栩，广东仁言律师事务所律师。
被告（反诉原告）：谭焰滔，身份证住址广州市白云区。
委托代理人：谭炽荣，广东中粤云天律师事务所律师。
原告（反诉被告）广州市雅图房地产开发有限公司（以下简称雅图公司）与被告（反诉原告）谭焰滔商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雅图公司委托代理人林栩，被告谭焰滔及其委托代理人谭炽荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）雅图公司诉称：2000年6月28日，谭焰滔和林燕明向我司购买了位于广州市白云区乐嘉路宏景街91号D605房（即广州市白云区机场西路宏景雅图居D605房），该房产的建筑面积为67.6355平方米，双方约定成交总价格为243487.54元。同日，谭焰滔和林某向我司支付了93.25%的购房款227054元，我司就将该房屋交付给谭焰滔和林某使用。由于谭焰滔没有支付剩余房款，因此我司暂时没有为其办理房产登记，并多次要求其付清所有房款后，将会为其办理房产登记。后谭焰滔在广州市白云区人民法院审理的（2014）穗云法民四初字第525号案中拒绝履行支付义务。鉴于上述情况，为维护我司合法权益，特诉至法院，请求判令：一、谭焰滔支付剩余房款人民币16433.54元；二、谭焰滔支付房款利息1971.66元（按未付房款16433.54元，参照中国人民银行逾期贷款利率计算，从2013年3月25日起至款项还清之日止，现暂计至起诉之日）；三、谭焰滔承担本案诉讼费用。
对于谭焰滔的反诉请求，雅图公司辩称：我方不同意谭焰滔的反诉请求，我方认为谭焰滔的这些办证费用是应当按照相关规定由谭焰滔自行承担。
被告（反诉原告）谭焰滔辩称：1.我方不同意雅图公司的诉讼请求，我方认为雅图公司要求我方支付利息没有法律依据。2.雅图公司的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效，按照（2014）穗云某四初字第525号案判决书认定雅图公司应当在2000年9月28日之前就应当为我方办理房产证，但该判决雅图公司没有上诉，雅图公司对判决查明的这个事实是没有异议的，因此我方认为雅图公司主张剩余房款应当从2000年9月28日之日起2年内提起主张，但雅图公司直到2015年3月24日才提起起诉，我方认为已超过了法定的诉讼时效。综上，请求法院驳回雅图公司的诉讼请求。另因双方签订的《房地产预售合同》中约定上述总房价款包含办证费用，雅图公司在法定期限内为我方办妥房产证之日，我方即交余下房款等。2004年10月14日，我与前妻林某经法院判决准予离婚，法院确认广州市白云区机场西路宏景雅图居D605房归我所有。2002年，雅图公司以需要办理房产证为由，将我方持有的《房地产预售合同》原件等资料收取，却一直不为我方办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，此后，虽经我多次催促办证，雅图公司以种种理由推脱，我方只得于2014年5月8日依法提起诉讼，白云法院依法于2014年8月8日作出了（2014）穗云某四初字第525号民事判决书。我凭该生效判决书申请执行后自行办理了涉案房屋的《房地产权证》，并因办理过户登记而支付了办证费用6577.81元（包括：房屋登记费100元、房地产测绘费120元、契税3652.31元、物业维修资金2705.50元等）；根据当时购房约定及相关规定，雅图公司应当承担上述费用。现特提起反诉，请求判令：一、雅图公司支付我方办理广州市白云区机场西路宏景街雅图居D605房（现地址为：白云区乐嘉路宏景街91号605房）的产权过户和房地产登记手续的办证费用6577.81元；二、本案全部诉讼费用由雅图公司承担。
经审理查明：2000年6月28日，谭焰滔和其前妻林燕明与雅图公司就位于广州市白云区乐嘉路宏景街91号D栋605房（即广州市白云区机场西路宏景街雅图居D605房，下称“涉案房屋”）签订《商品房预售合同》，约定谭焰滔、林某向某公司购买涉案房屋，建筑面积为67.6355平方米，总房价款为243487.54元。同日，谭焰滔、林某向某公司支付购房款227054元。谭焰滔、林某支付上述房款后，雅图公司将涉案房屋交付给了谭焰滔、林某使用。
2003年9月23日，谭焰滔与林某因离婚纠纷在本案提起诉讼，本院于2003年12月23日作出（2003）云某一初字第1669号民事判决书，判决准予林某与谭焰滔离婚、涉案房屋归谭焰滔所有等。该判决经广州市中级人民法院作出（2004）穗中法民一终字第1597号民事判决书维持原判，并于2004年10月14日发生法律效力。
另查，谭焰滔和雅图公司曾因涉案房屋房地产权证的办理问题涉诉，本院于2014年8月8日作出（2014）穗云某四初字第525号《民事判决书》，判令雅图公司协助谭焰滔按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理涉案房屋的房地产权证，并判令雅图公司支付自2012年5月9日至办妥房地产权证的迟延办证违约金。该判决书书现已经发生法律效力，谭焰滔提交的房地产权证显示涉案房屋已于2015年1月16日登记在谭焰滔名下。为证明办理房屋过户登记手续发生的费用，谭焰滔提交了如下证据：1.广州市白云区房地产交易登记中心出具的非税收入（电子）票据一张，收费项目为房屋登记费，金额为100元，缴款人为谭焰滔；2.广州市房地产测绘院出具的发票一张，开票项目为房地产测绘费，金额为120元，付款方为谭焰滔；3.广州市白云区地方税务局出具的税收缴款书，税种为契税，金额为3652.31元；4.中国农业银行股份有限公司广州人和支行出具的代收费凭证一张，显示收费单位为广州市房屋安全管理所，收费种类为物业维修资金，金额为2705.5元。
上述525号民事判决书中查明：“原告（谭焰滔）为证明其与被告（雅图公司）间对涉案房屋的买卖关系，提交了1、《商品房预售合同》首页和尾页（复印件）……另经本院依法调取（2003）云某一初字第1669号案的卷宗材料，其中有一份《收件收据》显示，涉案房屋的预售合同原件由被告（雅图公司）于2002年收取。被告（雅图公司）表示因时间久远，亦无法提供预售合同”。本案中谭焰滔和雅图公司亦未能提供完整的《商品房预售合同》。另上述判决书在本院认为部分写明：“虽然原、被告双方均无法提供涉案房屋买卖关系的合同，未知双方签订合同时关于办理房地产权证的时间、逾期办理房地产权证的违约责任等约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内……的规定，在双方均未能举证证明办证时间、迟延办证违约责任的情况下，原告（谭焰滔）现依上述规定要求被告（雅图公司）支付迟延办证违约金依法有据，本院予以支持。根据上述规定，结合双方签约的时间，被告（雅图公司）应当在自合同订立之日起90日内，即2000年9月28日前为原告（谭焰滔）办理涉案房屋房地产权证，现原告（谭焰滔）主张自本案起诉之日起倒推2年，即2012年5月9日起至被告（雅图公司）办妥涉案房屋房地产权证之日止违约金的意见可行。”
以上事实，有商品房预售合同首页和尾页复印件、民事判决书、收件收据、房地产权证、登记费票据、测绘费发票、契税发票、代收费凭证及双方当事人陈述等证据证实。
本院认为：谭焰滔和雅图公司与双方之间就涉案房屋确立的房屋买卖合同关系合法有效，谭焰滔对尚有16433.54元房款未向某公司支付的事实无异议，本院予以确认。现涉案房屋已经登记在谭焰滔名下，雅图公司要求谭焰滔支付剩余房款16433.54元合理合法，本院予以支持。谭焰滔抗辩称雅图公司要求支付剩余房款已超过两年的诉讼时效，对此本院认为，在房屋买卖合同关系中，买受人和出卖人互负付款义务和交付房屋、办证义务，（2014）穗云某四初字第525号《民事判决书》虽然根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项的规定确定雅图公司应当在合同订立之日起90日内，即2000年9月28日前为谭焰滔办理涉案房屋产权证，但该时间为法院根据司法解释的相关规定确定的办证时间，并非双方约定的办证时间，且办证时间并不必然就是支付剩余房款的时间，现谭焰滔主张从2000年9月28日起算诉讼时效缺乏依据。此外，谭焰滔支付房价款是取得讼争房屋物权的对价，适用诉讼时效对雅图公司显失公平，故谭焰滔以诉讼时效已过为由拒付房款理由不成立，本院不予支持。对于逾期支付房款的利息，由于雅图公司未能举证证明双方在《商品房预售合同》中约定的支付剩余房款的期限，且谭焰滔持有的《商品房预售合同》的原件已由雅图公司收取，现双方未能提供完整《商品房预售合同》原件的责任在雅图公司，其因就此承担不利的法律后果，鉴于涉案房屋已于2015年1月16日登记在谭焰滔名下，从公平的角度，逾期支付房款的利息应当从2015年1月17日起算，计算至实际清偿之日止，利息应当按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息，即在中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%-50%，雅图公司主张上浮30%未超过上述标准，本院予以支持。
关于谭焰滔为办理涉案房屋的登记过户手续而支付的房屋登记费、房地产测绘费、契税、物业维修资金是否应当由雅图公司承担的问题。谭焰滔主张房屋总价款中包含办证费用，但对该主张未能提供证据证实，且房价款中包含办证费用即意味着买卖双方将因此多承担过户登记中的税费，故房价款中包含办证费并不符合房屋销售的一般操作规律，因此本院对谭焰滔的上述主张不予确认，房屋的登记过户手续中产生的相关费用应当由法律、行政法规及部门规章确定的缴交义务人承担。1.对于房屋登记费，国家发展改革委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格（2008）924号）第五条规定：房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。因此本案中房屋登记费缴交义务人应为谭焰滔。2.对于契税，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。因此本案中契税的法定缴交主体应为谭焰滔。3.对于房地产测绘费，原建设部《商品房销售管理办法?》［中华人民共和国建设部令（第88号）］第三十四条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。因此本案房地产测绘费的法定支付主体应为房地产开发企业即雅图公司。4.对于物业维修资金，根据广东省人大常委会于1998年7月29日公布并于1998年10月1日开始实施的《广东省物业管理条例?》（广东省九届人大常委会公告［第13号］?）第三十二条第一款和第二款：“业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。”虽然上述由建设单位缴纳专项维修基金的规定已由2003年9月1日开始实施的国务院《物业管理条例》（国务院令第379号?）第七条所改变，根据该条规定，物业专项维修资金由业主交纳。而本案中双方签订《商品房预售合同》的时间为2000年6月28日，在国务院《物业管理条例》（国务院令第379号?）实施之前，故物业维修资金的法定交纳主体仍应当根据1998年的《广东省物业管理条例?》来确定，即应当为涉案房屋的建设单位即雅图公司。综上，谭焰滔要求雅图公司向其支付房屋登记费和契税，由于房屋登记费和契税的法定缴交主体为谭焰滔，故谭焰滔的该诉求缺乏法律依据，本院不予支持；谭焰滔要求雅图公司向其支付房地产测绘费、物业维修资金，由于房地产测绘费、物业维修资金的法定缴交主体为雅图公司，故谭焰滔的该诉求合理合法，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照国家发展改革委、财政部《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》（发改价格（2008）924号）第一条、原建设部《商品房销售管理办法?》［中华人民共和国建设部令（第88号）］三十四条、《广东省物业管理条例?》（广东省九届人大常委会公告［第13号］?）第三十二条第一款和第二款之规定，判决如下：
一、在本判决生效之日起五日内，谭焰滔向广州市雅图房地产开发有限公司支付剩余房价款16433.54元及利息（利息以16433.54元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率基础上上浮30%，从2015年1月17日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；
二、在本判决生效之日起五日内，广州市雅图房地产开发有限公司向谭焰滔支付房地产测绘费120元、物业维修资金2705.5元；
三、驳回广州市雅图房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回谭焰滔的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费130元，由广州市雅图房地产开发有限公司负担25元，谭焰滔负担105元；反诉受理费25元，由广州市雅图房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判员 王丽美
二〇一五年六月十二日
书记员 郑萍军