辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）辽02民初609号
原告：大连农村商业银行股份有限公司红旗支行，住所地大连市沙河口区马栏街3A号1-2层。
负责人：郭兴强，行长。
委托诉讼代理人：梁勇，该公司职员。
委托诉讼代理人：周福成，辽宁邦鸿律师事务所律师。
被告：大连安邦房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。
法定代表人：张仕祥，总经理。
被告：张忠忱，男，汉族，1961年6月2日出生，住址大连市中山区。
被告：包展红，女，汉族，1963年6月2日出生，住址同上。
上述三被告共同委托诉讼代理人：于永亲，辽宁甘霖律师事务所律师。
原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行（以下简称农商银行）与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）、被告张忠忱、被告包展红金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告农商银行的委托诉讼代理人梁勇、周福成，被告安邦公司、张忠忱、包展红的委托诉讼代理人于永亲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告的诉讼请求：1、请求判令被告安邦公司立即偿还原告借款本金人民币5400万元。2、请求判令被告安邦公司偿还原告至实际还款日止的利息（包括罚息、复息），（截止2016年9月20日利息、罚息、复息共计4126782.71元，自2016年9月21日起至本金及利息全部还清之日止，罚息按合同约定利率1.5倍计算，复息以所欠利息为基数按合同约定利率1.5倍计算）。3、请求判令原告对被告安邦公司提供的房产及土地享有优先受偿权。4、请求判令被告张忠忱、被告包展红对被告安邦公司的上述债务承担连带保证责任。5、本案诉讼费及实现债权费用（即律师费、评估费）由三被告承担。
事实与理由：2015年6月23日，原告与被告安邦公司签订了《借款合同编号为×××号》，约定原告给被告安邦公司提供贷款人民币5400万元；借款期限为2015年6月23日起至2016年6月22日；贷款利率为年9.18%；按月计息；借款到期后利随本清。
同日，原告与被告安邦公司签订了《抵押合同》（编号为：×××号）,约定被告安邦公司为原告的上述《借款合同》项下债权提供抵押担保。
2015年5月12日，被告张忠忱、包展红向原告出具贷款担保承诺函，承诺自愿以个人及家庭全部财产为被告安邦公司在原告的借款5400万元及利息等相关费用承担连带责任保证。保证期间为借款到期之次日起两年。上述合同签订后，原告向被告安邦公司发放贷款人民币5400万元。
贷款发放后，被告安邦公司未按期足额偿还贷款本金及利息，已构成违约。截止2016年9月20日累计欠息（包括罚息、复息）共计4126782.71元。上述借款本息经原告多次催要未果，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
安邦公司答辩称：1、涉案借款之《借款合同》及《抵押合同》真实存在，对借款本金没有异议，借款人因社会经济的变化导致未能如期还贷；2、关于利息的金额（包括复息及罚息）需要对账核对，对于复息和罚息尽管合同有约定，但是安邦公司认为，还是偏高，如果法律允许，提请法庭予以调整；3、安邦公司以其位于大连市沙河口区胜利路186号2层1号、3层1号、4层1号房屋对涉案借款提供物的担保，原告在《借款合同》约定债权范围内有权依法就该抵押物实现抵押权，并依法定顺位受偿；3、关于原告第五项诉讼请求律师费，原告应当提交相关证据，关于其他实现债权的没有发生的费用，不应当在本案诉讼范围内。
张忠忱、包展红答辩称：1、被告张忠忱、包展红作为涉案借款的保证人，保证责任范围应当为涉案《借款合同》项下债务经实现担保物的抵押权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。根据担保法第28条及物权法第176条规定'同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任'，'被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权'，为此张忠忱、包展红的保证责任范围应当为涉案《借款合同》项下债务经实现担保物的抵押权后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；2、同意安邦公司的其它答辩意见。
本院经审理查明，2015年6月23日，原告与被告安邦公司签订了编号为×××号的《借款合同》，约定原告给被告安邦公司提供贷款人民币5400万元；借款期限为2015年6月23日起至2016年6月22日；贷款利率为年9.18%；按月计息；安邦公司到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，逾期借款按合同利率加收50%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的利率计收复利。
同日，原告与被告安邦公司签订了编号为：×××号的《抵押合同》，合同约定：本合同担保的主债权为：安邦公司与原告于2015年6月23日安邦公司与原告签订的合同编号为×××的《借款合同》，金额为5400万；主合同履行期间为12个月，自2015年6月23日起至2016年6月22日止。如有变更，依主合同之约定；安邦公司担保的范围包括：主合同项下全部债务本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、抵押财产保管费、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费等）。抵押财产为：安邦公司所有的位于大连市沙河口区胜利路186号2层1号、3层1号、4层1号房屋。上述抵押财产已进行了抵押登记。
2015年5月12日，被告张忠忱、包展红向原告出具《贷款担保承诺函》，承诺自愿以个人及家庭全部财产为被告安邦公司案涉借合同与原告形成的5400万元借款债务提供连带责任保证，保证期间为主债权确定的借款到期之次日起两年。上述合同签订后，原告于2015年6月30日向被告安邦公司发放贷款人民币5400万元。
2016年6月，原告向被告发出《到期贷款催收通知书》，催收上述债权，被告安邦公司及张忠忱在其加盖公章及名章。
以上事实有《借款合同》、《抵押合同》、房屋产权证、土地证，他项权证、《贷款担保承诺函》、《到期贷款催收通知书》及庭审笔录为证，本院予以确认。
本院认为，案涉《借款合同》、《抵押合同》、《贷款担保承诺函》是合同当事人真实意思表示，符合法律规定，是有效的合同，各方均应依约履行合同义务，现原告依约放款，被告安邦公司未能按时还本付息，应当承担还款付息的责任。因安邦公司未履行还款义务，原告依据抵押合同的约定对案涉安邦公司所有的抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权。被告张忠忱、包展红亦未履行保证义务，应当对上述安邦公司的债务在扣除抵押物价值后的部分承担连带清偿责任。对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告安邦公司应当承担律师费及评估费的诉讼请求，本院认为，因原告未能提交有效的证据证明上述费用已实际发生和支出，对其此项诉讼请求，本院不予支持。待费用实际发生时可另行主张。
关于原告主张被告张忠忱、包展红对安邦公司的全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求一节，本院认为，张忠忱、包展红于2015年5月12日向原告出具了《贷款担保承诺函》，承诺对案涉债权承担连带保证责任，但因在本案中安邦公司以其所有的土地使用权及房屋所有权提供抵押担保，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，上述承诺提供的保证中，并未约定债权人实现债权的顺序，应当先就抵押物的担保实现债权，故张忠忱、包展红应当就原告依据抵押合同的约定对案涉安邦公司所有的抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款受偿后，仍未足额受偿部分承担连带清偿责任。担保人在履行担保义务后，有权向债务人追偿。
关于三被告主张案涉借款合同约定利息、罚息、复利约定过高一节，本院认为，案涉借款合同约定借款期限内的年息为9.18%，逾期加收50%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的利率计收复利。上述约定未违反法律、行政法规效力性强制性规定，被告安邦公司应当依约支付利息，计算方法如下：以5400万元为基数，自2015年6月30日起按年息9.18%计算至2016年6月22日，自2016年6月23日起按罚息利率（9.18%×150%）13.77%计算至款项付清之日止，并按合同约定计收复利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，判决如下：
一、被告大连安邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行借款本金5400万元；
二、被告大连安邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行借款利息，计算方法如下：以5400万元为基数，自2015年6月30日起按年息9.18%计算至2016年6月22日，自2016年6月23日起按罚息利率（9.18%×150%）13.77%计算至款项付清之日止，并按合同约定计收复利。
三、原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行对被告大连安邦房地产开发有限公司所有的位于大连市沙河口区胜利路186号2层1号、3层1号、4层1号房屋享有抵押权，在被告大连安邦房地产开发有限公司逾期未履行第一、二项还款义务时，原告大连农村商业银行股份有限公司红旗支行对上述财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押合同约定的范围内享有优先受偿权；
四、被告张忠忱、包展红对被告大连安邦房地产开发有限公司的上述债务在扣除原告受偿抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款后，仍未足额受偿部分承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
五、驳回原告大连农商银行股份有限公司红旗支行其它诉讼请求。
案件受理费332,433.91元，保全费5,000元，合计337433.91元，由被告大连安邦房地产开发有限公司、张忠忱、包展红共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉人于辽宁省高级人民法院。
审判长王丽明
审判员宁宁
审判员王慧莹
二〇一七年七月十二日
书记员张文秀