广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初14849号
原告（反诉被告）卢伟，男，汉族，1976年与6月16日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
委托代理人舒瑜，广东深大地律师事务所律师。
被告（反诉原告）郭晓炎，男，汉族，1979年9月23日出生，身份证住址广东省大埔县。
委托代理人黎梅珍，广东深鹏律师事务所律师。
第三人中原地产代理(深圳)有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码******。
法定代表人李耀智，该公司董事。
委托代理人李雯，该公司员工。
原告卢伟与被告郭晓炎、第三人中原地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告郭晓炎也向本院提起反诉，本院依法将两诉合并，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告卢伟及其委托代理人舒瑜，被告委托代理人黎梅珍，第三人委托代理人李雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2015年12月27日，原被告双方在第三人居间介绍下签署了《二手房买卖合同》，合同约定被告以610万元的价格将位于深圳市宝安区新安街道新湖路西侧西城雅筑花苑D座1407号房产(深房地字第××号)出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定时间向被告支付30万元定金。被告收取定金后，拒不履行合同约定在合同签订之日起十日内办理赎楼或办理赎楼相关公证委托手续的义务；且在第三人通知于2016年3月28日到银行办理首期款监管手续及签署相关文件时拒不到场，导致原告只能先行单方签署相关文件。本着促进合同继续履行的原则，第三人于2016年4月5日向被告发出《履约催告函》，原告于2016年5月13日委托广东国晖律师事务所发出《律师函》，催促被告继续履行合同义务。时至今日被告均置之不理，仍然拒绝履行《二手房买卖合同》的约定义务。被告拒绝履行合同义务的行为，己构成根本违约，被告也多次向原告表示因房价上涨，不再向原告转让房产。基于上述事实，原告认为，原被告之间签订的房屋买卖合同系真实意思表示，应属合法、有效，被告行为己构成根本违约，根据买卖合同约定，被告应按合同第十一条约定向原告支付违约金，违约金按转让成交价的20%计算。原告请求法院判令：1、解除原被告双方签订的《二手房买卖合同》：2、被告返还原告定金30万元：3、被告向原告支付违约金122万元；4、被告承担本案全部诉讼费、保全费。
被告（反诉原告）辩称并反诉称，被告郭晓炎与原告卢伟于2015年12月27日签订了《二手房买卖合同》一份，该合同约定被告将位于深圳市宝安区新安街道新湖路西侧西城雅筑花苑D座1407号房屋一套转让给原告，建筑面积为100.66平方米，转让价格为610万元，该合同还对双方的权利义务、违约责任等进行了约定，合同中还注明该物业首期款监管时间延迟到2016年5月29日。原被告二手房买卖的中介方为第三人中原地产代理（深圳）有限公司。原被告《二手房买卖合同》签订后，原告将5万元定金转到第三人的账上，将25万元定金转给被告。2016年3月，国家对公民个人购房政策作了一些调查，原告借机提出了要求被告承担增加的税费及其他费用，将被告实收610万元价款降低等一些不合理要求，并且不愿意协助被告办理相关手续，造成该合同到目前为止未能顺利履行。2016年6月底，被告在收到原告提出解除合同的律师函后，马上委托律师致函给原告，表示不同意解除双方《二手房买卖合同》，并要求继续履行合同，但遭到了原告拒绝。从以上事实可以看出，被告是愿意履行合同，愿意卖房的，是原告不愿意履行合同，故被告并未违约，而是原告根本性违约，原告依法应当承担违约责任。被告反诉请求法院判令：1、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2015年12月27日签订的《二手房买卖合同》；2、被告（反诉原告）没收原告（反诉被告）定金30万元；3、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金122万元；4、原告（反诉被告）承担本案本诉及反诉受理费、保全费。
第三人针对本诉、反诉述称，第三人作为居间方于2015年12月27日在买卖双方意思一致的基础上促成了涉案房产的交易，第三人已经完全尽到审慎审查、通知、协助等居间义务，不存在过错。按照买卖双方合同约定，在合同签订之日起10日内被告需办理赎楼公证手续，但是被告至今未办理；在办理资金监管手续时，第三人也积极通知买卖双方，但是被告一直未给予正面答复。
经审理查明，2015年12月27日，在第三人居间媒介服务下，原告（买方）与被告（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区新安街道新湖路西侧西城雅筑花苑D座1407号房屋转让给原告，转让成交价610万元；买方于合同生效当日支付定金5万元，于合同生效5日内支付定金25万元，定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金支付至监管方或打入卖方指定监管账户视为卖方收讫；买方须于2016年3月29日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以贷款承诺函为准）支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方监管账户中，并向按揭银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起10日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，卖方须协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%违约金或双方返还买方已支付的定金。同时合同备注条款还约定，如卖方提出涉案房产首期款监管时间延迟至2016年5月29日，买方同意予以配合。
2015年12月27日，原告支付定金5万元，该款至今托管在本案第三人处。2015年12月29日，原告向被告账户支付定金25万元。被告向原告出具了两份《收据》。
2016年3月底，原告到中国建设银行单方填表申请资金监管、贷款，被告未在场。原告及第三人主张一直与被告联系沟通，被告不予配合；被告主张按照合同约定资金监管时间应为2016年5月29日。
2016年4月21日，第三人向被告邮寄送达《履约催告函》，因被告未按约定办理资金监管和赎楼公证相关手续，催告被告尽快履行合同约定义务。
2016年5月14日，原告委托律师向被告邮寄送达《律师函》，要求被告于10日内办理赎楼公证委托手续，并于2016年5月29日前配合到中国建设银行深圳分行新岸线支行办理资金监管手续。
2016年6月27日，原告再次委托律师向被告邮寄送达《律师函》，主张因被告经律师函催告仍不履行合同义务构成根本违约，提出解除双方买卖合同。
2016年6月30日，被告委托律师向原告邮寄《律师函》，主张继续履行合同。
另查明，被告系涉案房产的登记所有人，涉案房屋房地产证号为深房地字第××号，涉案房屋仍处于抵押状态，抵押银行为兴业银行股份有限公司深圳分行。本院依原告申请于2016年7月18日查封涉案房产，查封期限三年。
以上事实，有经过庭审举证、质证的《二手房买卖合同》、《收据》、《履约催告函》、《律师函》等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
有关违约责任的认定。根据《二手房买卖合同》的约定，被告作为卖方负有赎楼和配合办理资金监管、申请按揭贷款的义务，被告未在约定的合同签订之日起10日内与担保公司签订服务合同办理赎楼公证委托手续，未在约定期限内配合原告办理资金监管手续，又未能提供证据证实其已提出延期办理资金监管手续的主张，且在原告发函催告的情况下仍未积极履行义务，按照双方合同约定，被告行为已经构成根本违约。原告在履约过程中，按约定支付了定金，并积极催告被告履行合同义务，不存在违约行为，不应负担违约责任。
有关合同解除。被告构成根本违约，原告有权依照合同约定主张解除双方买卖合同关系。合同自通知到达对方时解除。结合原告向被告主张解除合同的时间，本院确认原被告《二手房买卖合同》于2016年6月27日解除。被告反诉主张解除合同，鉴于被告系违约方，不享有合同解除权，但原告已先行行使解除权，本案发生合同解除的法律效果。合同解除后，被告应将收取的定金30万元返还原告，鉴于第三人仍托管部分定金，第三人应将托管定金5万元返还原告，被告应返还原告剩余定金25万元。合同解除不影响合同有关结算和清理条款的效力，结合双方买卖合同约定的违约责任，被告应向原告支付违约金122万元（610万元×20%）。对于原告诉求，超过本院认定的部分，本院不予支持。对于被告的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）卢伟与被告（反诉原告）郭晓炎签订的《二手房买卖合同》于2016年6月27日解除；
二、被告（反诉原告）郭晓炎于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）卢伟定金25万元；
三、第三人中原地产代理(深圳)有限公司于本判决书发生法律效力之日起五日内返还原告（反诉被告）卢伟定金5万元；
四、被告（反诉原告）郭晓炎于本判决书发生法律效力之日起五日内支付原告（反诉被告）卢伟违约金122万元；
五、驳回原告（反诉被告）卢伟其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）郭晓炎的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费18480元、反诉受理费9240元、财产保全费5000元，由被告（反诉原告）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 冼 晓 莉
人民陪审员 朱 纯 禄
人民陪审员 郭 映 舜
二〇一六年九月五日
书 记 员 董 宏
书 记 员 张敏（兼）
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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