陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕09民终383号
上诉人（一审原告）：罗发德，男，1956年3月15日出生，汉族，住汉滨区。
委托诉讼代理人：龙伦立，陕西政源律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：陈远贵，男，1962年10月30日出生，汉族，住汉滨区。
委托诉讼代理人：李红云，安康市汉滨区148法律服务所法律工作者。
上诉人罗发德因与被上诉人陈远贵确认合同无效纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2017)陕0902民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗发德及其委托诉讼代理人龙伦立，被上诉人陈远贵及其委托诉讼代理李红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
罗发德上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院(2017)陕0902民初2194号民事判决，依法改判确认罗发德与陈远贵签订的《购房协议合同》无效；2.由陈远贵返还罗发德《购房协议合同》中所涉房屋（正房四间及厦房一间）及院坝等，同时返还该房屋所涉原宅基地使用证；3.本案一、二审诉讼费由陈远贵承担。事实与理由：1.陈远贵与罗发德并非同一集体经济组织成员，双方签订的《购房协议合同》无效。陈远贵及其家庭户口均在五里镇张光石村一组，并非五里镇丁家营村村民，双方签订涉案合同时，陈远贵并没有在丁家营村生产和生活，无权获得所涉宅基地使用权。房屋和土地是不可分割的一个整体，农民之间的宅基地上房屋转让应当限定在集体经济组织内部。本案合同违反《物权法》相关规定，应属无效合同。2.本案所涉《购房协议合同》未经村组同意，更没有任何审批手续。罗发德与陈远贵签订的《购房协议合同》未经村组同意，更未经村民大会批准，也没有经乡镇人民政府审批，违反了《土地管理法》第六十二条规定。3.陈远贵在其户籍所在地五里镇张光石村一组仍有宅基地，在丁家营村购买罗发德的房屋不符合农村居民一户一宅的法律规定。罗发德一审提交的《安康市农村村民宅基地登记审查表》已经确认陈远贵于1992年4月就已经取得五里镇张光石村一组的宅基地。4.陈远贵未取得涉案房屋所有权。一审中罗发德出具了1998年五里镇人民政府土地管理所颁发的涉案房屋集体土地建设用地使用证。涉案合同签订后，罗发德向陈远贵交付的是颁发在先的集体土地建设用地使用证，该证据应属无效，故本案所涉的产权凭证客观上未向陈远贵交付。
陈远贵辩称，1.陈远贵与罗发德签订的合同符合法律规定，双方当事人不得擅自变更或解除。本案中，罗发德在出售房屋时对标的物的实际情况是知晓的，说明双方买卖房屋的意思表示真实，不存在重大误解、胁迫或乘人之危的情形，也不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应为合法有效的合同。2.本案涉及的合同是房屋买卖合同，罗发德是涉案房屋登记的所有权人，也是本案中的出卖人，罗发德与陈远贵在合法、自愿、平等情况下签订的合同真实有效，合同效力与陈远贵是否是丁家营村村民没有关联性。3.陈远贵购买的房屋虽然没有办理过户登记，但是产权登记只是实现合同目的的一种表现形式。本案合同第三条约定过户登记时契税双方各一半，因罗发德不愿意承担部分契税，故一直不配合陈远贵办理过户登记。且根据《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。请求驳回上诉，维持原判。
罗发德向一审法院起诉请求：1.依法确认罗发德与陈远贵于2013年4月2日签订的有关将罗发德位于五里镇丁家营村十三组房屋一处出售给陈远贵的《购房协议合同》无效；2.陈远贵向罗发德返还2013年4月2日签订的有关将罗发德位于五里镇丁家营村十三组房屋一处出售给陈远贵的《购房协议合同》所涉房屋及院坝等，同时返还该房屋所涉原宅基地使用证；3、本案诉讼费用由陈远贵负担。
一审法院认定事实：2013年4月2日，罗发德（作为甲方）与陈远贵（作为乙方）经过协商，自愿达成《购房协议合同》，该合同约定：“汉滨区五里镇丁家营村十三组村民罗发德将原有老房正房四间发子一间共捌万元整一次性出售给五里镇张矿石村一组陈远贵所用，经双方协议如下：1.房界东以墙皮外40公分为界通前至后；南以房屋水挡为界；西以地边水沟为界；北以公路为界。2.甲方必须保证乙方水电路三通，如有问题甲方负责。3.契税款甲、乙双方各一半。4.从付款日起，甲方要将房产证交给乙方负责过户，房由乙方使用。5.付款分为初期当时伍万，下余在2014年5月份一次性付清。上述5条通过双方同意，方可生效，双方不能反悔，如有反悔者要承担一切经济损失。在场人ＸＸ陈远山乙陈远贵甲罗发德2013年4月2日。”双方签订合同后，罗发德向陈远贵交付该房屋及相关证件，陈远贵向罗发德交付购房款80000元，2015年6月11日，罗发德家人张万娟向陈远贵出具收条一张，载明：“陈远贵买罗先立老房，共计80000元（捌万元整），今天一次性付清。张万娟2015.6.11日。”
一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，罗发德与陈远贵所签订《购房协议合同》，双方就该房屋价款、位置等五个方面进行了约定，该合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，系合法有效合同。陈远贵按照合同约定履行相应付款义务，罗发德亦按照合同约定履行相应交付义务，陈远贵已在该房屋居住三余年，现罗发德要求确认其双方所签订合同无效，于法无据，对其诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十条之规定，判决：驳回罗发德的诉讼请求。案件受理费1800元，由罗发德负担。
本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：罗发德提交的汉滨区人民政府土地统征储备中心与陈远贵签订的《安康市富强机场拆迁建工程房屋征收安置协议书》，与本案争议的事实不具有关联性，故不予采信。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，陈远贵的户籍所在地为陕西省安康市汉滨区花园乡张光石村一组。涉案《购房协议合同》签订后，罗发德向陈远贵交付了涉案房屋的证件，即1991年12月5日的《集体土地建设用地使用证》。2017年12月14日，《购房协议合同》中涉及的房屋已被拆除。罗发德在二审中增加诉讼请求，要求依法判决本案所涉房屋拆迁补偿款526644.9元归其所有，由陈远贵向其返还该拆迁补偿款。
本院认为，本案的争议焦点为：一、罗发德与陈远贵签订的《购房协议合同》是否无效；二、陈远贵应否向罗发德返还《购房协议合同》所涉及的房屋、院坝等及原宅基地使用证。
关于焦点一，2013年4月2日，罗发德与陈远贵签订《购房协议合同》，约定罗发德将位于汉滨区五里镇丁家营村十三组原有老房正房4间发子一间共捌万元整一次性出售给陈远贵。合同签订后，陈远贵向罗发德支付购房款80000元，罗发德将涉案房屋及所涉及的宅基地使用权证书交给陈远贵。从合同内容及履行情况看，该买卖合同的标的物不仅包括房屋，还包括相应集体土地的宅基地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”；《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十二条第三款规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”从上述法律规定看，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。即依据我国现行法律及政策，村民对宅基地使用权的取得、行使和转让必须符合相关法律的规定，非本村集体经济组织成员，依法不能成为该集体经济组织所有的宅基地的使用权人。结合本案，罗发德出售的房屋所占用的土地为丁家营村的集体土地，陈远贵作为购房一方并非该集体经济组织成员，无权取得属于丁家营村集体所有的宅基地的使用权，其通过与罗发德签订《购房协议合同》的方式，变相取得了涉案房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，应属无效。一审法院认为《购房协议合同》有效属于适用法律错误，二审依法予以纠正。
关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，罗发德请求陈远贵返还原涉案房屋原宅基地使用证，符合上述法律规定，应予支持。因二审中查明涉案房屋已于2017年12月14日被拆除，现无法返还，故罗发德要求返还《购房协议合同》中所涉及的房屋及院坝等的请求，本院不予支持。对于罗发德在二审中增加的要求陈远贵向其返还拆迁补偿款的诉讼请求，因陈远贵对该请求不同意调解，也不同意在本案中一并审理，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条之规定，罗发德可另案主张权利。
综上，罗发德的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2017）陕0902民初2194号民事判决；
二、罗发德与陈远贵20**年4月2日签订的《购房协议合同》无效；
三、陈远贵于本判决生效后十日内返还罗发德《购房协议合同》中所涉房屋的原宅基地使用证；
四、驳回罗发德的其他诉讼请求。
一审案件受理费1800元，由罗发德负担900元，陈远贵负担900元；二审案件受理费1800元，由罗发德负担900元，陈远贵负担900元。
本判决为终审判决。
审判长 王 佳
审判员 张 燕
审判员 刘慧琴
二〇一八年四月二十四日
书记员 吴亚男