广东省珠海市斗门区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0403民初338号
原告（反诉被告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区湖心路2223号东方威尼城4栋2269号。组织机构代码666503405。
法定代表人：邓锐标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖丽娜，广东华大律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：余述银，男，1973年1月11日出生，汉族，住珠海市香洲区。
原告珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）与被告余述银物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，被告余述银提出反诉，本院将本诉与反诉予以合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中港城公司的委托诉讼代理人孔静、廖丽娜、被告余述银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中港城公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2010年2月至2015年12月的物业服务费12638元、违约金12638元；2.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告自2007年9月10日起为海逸豪庭小区提供物业服务，其后与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定原告为海逸豪庭小区提供物业服务，电梯住宅每月每平方米建筑面积1.5元，楼梯住宅每月每平方米建筑面积1元，若业主逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起按每日千分之一计算违约金。被告是海逸豪庭小区业主，拖欠物业服务费，经原告多次催缴至今未支付。
原告中港城公司对其诉称向本院提交如下证据：
1．房地产权登记表一份，拟证明被告是案涉小区的业主；
2．《物业管理合同》一份，拟证明原告为案涉小区提供物业服务的事实；
3．证明二份，拟证明原告为案涉小区提供物业服务的事实；
4．海逸豪庭入伙通知一份，拟证明海逸豪庭开发商已经通知业主入伙；
5．物业管理费、水电费催缴函及照片一组，拟证明原告向被告催收物业服务费的事实。
被告余述银辩称，一、关于物业管理合同的效力。1、原告没有资质、超越资质等级承接物业服务项目，所签物业服务合同违反国家强制性规定，应当认定无效。根据《物业管理条例》第三十二条第二款和《物业服务企业资质管理办法》第三条规定，国家对物业服务企业承接服务项目实行严格的资质许可制度，原告明显违反上述强制性规定，在没有任何资质等级的情况下承接物业服务项目、签订物业服务合同，物业管理合同应当认定无效。原告在2014年2月20日才取得了三级资质，原告对于2014年2月20日前的物业费的请求权没有法律依据。且原告无资格承接20万平方米以上的物业服务项目，原告超越资质等级签订物业服务合同，应当认定无效。2、原告与珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》未经备案，未申领《广东省经营服务性收费许可证》，属违规收费。物业服务合同的行政备案作为行政管理部门的监督手段之一，虽不影响合同效力，但具有行政确认效力，对物业服务合同纠纷具有定纷止争的作用。根据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第十三条规定，珠海市实行物业管理服务收费许可证制度。原告未取得许可证，不具有收取物业管理服务费的法律资格。
二、关于物业管理费的具体确定。物业服务费应当参考《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》具体计算，而非原告肆意决定。1、物业管理合同所定物业服务费用超过法定标准。根据法律规定，成立业主委员会的小区，其物业管理服务收费实行市场调节价，而物业已交付但尚未成立业主委员会的，物业管理服务收费应当实行政府指导价，并须经市价格主管部门批准。本人与建设单位签订的商品房买卖合同中的物业管理及各项收费标准所定的每月每平方米1.5元的标准系建设单位利用其经济地位单方面确定，不仅故意模糊物业服务项目标准及明细造成合同约定不明，且单方所定的1.5元的收费标准明显超过《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》所定最高标准，且未经市价格主管部门批准。该行为系利用其经济地位的优势所定的格式条款，刻意加重业主的责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第（二）项之规定，应当认定争议合同第六条为无效条款。2、原告未完全履行物业管理服务义务。退一步讲，纵然原告为小区提供了事实上的物业服务，但其未完全履行物业服务义务，致小区环境卫生、治安秩序等各方面情况混乱。表现为：车辆管理松散、停放混乱，消防设施维护不到位、消防栓无水、消防报警按钮没通电，游泳池没有清洁养护，未曾开放，场景景观灯罩长期损坏、小区道路路面损坏严重一直得不到有效维护，建筑物电线裸露，产生严重的安全风险，环境卫生管理不到位，垃圾桶、果皮箱布局不合理，垃圾桶没有盖子，小区内苍蝇、老鼠成群，环境卫生恶劣，原告违法经营小区的电梯广告位、停车场且从未公示过财务成本，系侵吞广告位收入、摊位收入及停车费收入，损害全体业主利益。3、应当依据《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》对原告所提供的事实上的物业服务项目计算收费标准。原告所提供的事实上的物业服务远不及珠海市高层住宅五级服务标准，根据《物业服务收费管理办法》和《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的“费用与服务水平相适应”的原则，只能在0.7元以下范围内适当收取物业管理费。被告认为原告提供的事实上的物业服务最多达到0.5元的标准。
三、关于违约金的主张。原告通过阴阳合同的方式欺骗广大业主，违约金主张缺乏事实和法律依据。本案中，本人收到原告起诉材料才知道有物业管理合同的存在，业主在签订买卖合同时仅知道物业管理及各项收费标准，且两份前期物业服务合同关于违约金规定不一致。物业管理及各项收费标准作为建设单位与被告所签的商品房买卖合同的一部分，得到双方确认并对业主具有法律约束力，原告提交的物业管理合同，被告在本案前从未见过，且合同上甲乙双方的法定代表人为同一人，签约时间不明，合同期限与起诉状说法不一致，这是原告为了谋取额外的不法利益而伪造的。业主作为房地产消费中的弱势群体，没有办法知道建设单位与原告私下约定的任何不法协议，仅知道包含在商品房买卖合同中的前期物业服务合同条款，原告通过捏造虚假合同将更多法律责任强加到业主身上，于理不合，于法不公，原告提交的物业管理合同对业主没有约束力。
综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告余述银对其辩称向本院提交如下证据：
1.资质证书，拟证明原告在2014年2月20日前并未获得任何物业服务资质，2014年2月20日后也仅获得三级资质，不具备承包案涉小区的物业服务资格；
2.照片一组，拟证明原告管理服务达不到标准，致使小区内车辆随意摆放、游泳池脏乱、景观灯长期处于毁损状态、道路路面毁损严重、垃圾围城、卫生环境恶劣、消防设施长期损坏、小区电线裸露，存在严重的安全隐患；
3.小区广告位、停车费收据及照片一组，拟证明原告利用小区公用部位、设施进行经营并侵吞广告收益，损坏业主利益；
4.斗门住建局三方会议纪要，拟证明原告管理服务长期达不到标准，致使小区混乱，严重影响业主的生活；
5.珠江晚报报道，拟证明原告未履行接管验收的职责，饮水质量达不到标准，乱收水费，致使业主得不到安全用水小区混乱，严重影响业主的生活及生命健康；
6.珠海市商品房买卖合同，拟证明原告通过阴阳合同欺骗广大业主，业主从未见过物业管理合同，该合同对业主没有约束力，违约金主张缺乏法律依据和事实依据；
7.信访事项程序性受理告知书，拟证明白蕉居委会和白蕉镇政府出具的证明是不真实的；
8.信访事项实体性受理告知书，拟证明原告提供的服务不符合要求，也证明原告的资质不符合要求；
9.供水系统整改意见书，拟证明原告供水不达标，是临时用水；
10.业主联合维权签名书，拟证明原告提供的服务不合格；
11.光碟1张，拟证明原告物业服务不合格；
12.停车费收据，拟证明原告收取了被告的停车费；
13、海逸豪庭停车位租用公告，拟证明原告收取了业主的停车费；
14、关于海逸豪庭小区楼顶琉璃瓦修复施工通知、通知，拟证明原告没有按照公告的时间完成施工工作。
原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1、原告对被告提交的证据1、6、12-14没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：本院对原告提交的证据2、3的真实性、合法性及关联性予以确认；原告提交的证据4与本案无关，本院不予采信；原告提交的证据5没有其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据2、3、4、7、8、10、11，没有其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交的证据5、9与本案无关，本院不予采信。
经审理查明：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与原告中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由原告中港城公司为位于珠海市××区白蕉镇××号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日起至业主委员会成立止。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起原告中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起原告中港城公司开始为案涉小区提供物业服务。
另查明，被告是位于珠海市××区白蕉镇××号（海逸豪庭）×栋×单元×房的权属人，该房产建筑面积118.54平方米，该房为电梯住宅，总层数为10层。案涉房产是被告2010年1月30日向珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司购买，办理房地产权证的时间为2010年3月3日。
本院认为，原告没有提交证据证明其是案涉小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明案涉小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，案涉小区建设单位与原告签订的物业管理合同，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然案涉小区建设单位与原告签订的物业管理合同无效，但原告实际上为案涉小区提供了物业服务，被告作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，本院予以支持。
原告主张被告拖欠2010年2月至2015年12月的物业服务费，但是原告并没有提供证据证明被告何时从案涉小区开发单位处接收案涉房产，从案涉房产的权属登记情况来看，案涉房产于2010年3月3日办理权属登记，应视为被告在该日已经实际接收使用案涉房产，故本院确定被告应当从2010年3月起支付物业服务费，被告当庭确认自己在此期间从未支付过物业服务费。故被告应支付的物业服务费为12446.7元（118.54平方米×1.5元/月/平方米×70个月）。原告主张超出本院核算部分本院不予支持。
由于原告与案涉小区建设单位签订的物业管理合同无效，故原告援引该合同约定的违约金计算标准，要求被告支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，本院不予支持。由于被告欠付物业服务费的行为确实给原告造成了一定的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付欠付物业服务费的利息，由于原告仅主张至2015年12月31日的违约金，故被告应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。
关于收费标准问题。被告抗辩要求按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的收费标准核算应支付的物业服务费。本院认为，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》规定的是住宅小区物业管理服务收费政府指导价标准，因物业管理经营成本高等特殊原因，可以另行确定物业服务费的标准。《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》是2001年2月1日颁发执行的，考虑物价、人员成本上涨等因素，如按该办法的规定确定物业服务费，有违公平原则，而且原告主张的物业服务费标准没有超过《珠海市住宅物业服务收费参考标准（试行）（2016年版）》规定的收费标准，故本院对被告该抗辩不予采纳。
对被告提出的反诉，本院已作出（2016）粤0403民初338号之一民事裁定，裁定驳回被告余述银的反诉。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告余述银于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付2010年3月至2015年12月的物业服务费12446.7元；
二、被告余述银于本判决生效之日起七日内向原告珠海市中港城物业管理有限公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日计至2015年12月31日）；
三、驳回原告珠海市中港城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费432元（原告珠海市中港城物业管理有限公司已预交），由原告珠海市中港城物业管理有限公司负担219元，被告余述银负担213元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 曹晓南
审 判 员 刘改宏
人民陪审员 邝宏毅
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 梁泳媚