上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初6879号
原告：崔肖非，男，1967年1月17日生，汉族，住江苏省苏州市。
委托诉讼代理人：冯爱京。
被告：上海何跃实业有限公司，住上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室。
法定代表人：吴友朝，执行董事。
委托诉讼代理人：张宇晟，上海市万联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵静，上海市万联律师事务所律师。
第三人：上海市宝山区北上海商业广场业主委员会，住所地上海市宝山区蕰川路XXX号。
负责人：赵玉明，主任。
委托诉讼代理人：吴新宏。
原告崔肖非与被告上海何跃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，追加上海市宝山区北上海商业广场业主委员会作为第三人参加诉讼。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔肖非及其委托诉讼代理人冯爱京、被告上海何跃实业有限公司的委托诉讼代理人张宇晟、赵静、第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会的委托诉讼代理人吴新宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔肖非向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截止至2016年11月30日的租金人民币53,242元及违约金29,646元；2、判令被告按人民银行同期贷款利率计算，支付未付租金59,916元自2016年12月1日起至实际支付之日止的滞纳金。事实和理由：原告是宝山区蕰川路XXX号北上海商业广场1516室商铺的产权人。2015年3月17日，原被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将上述商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，前六个月为免租期(即2013年12月1日起开始计算租金)。租金每三个月支付一次，先付后租，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给原告。但合同签订后，被告没有按合同约定向原告支付租赁费。截止至2016年11月30日前，被告应付租金为177,876元，现仅支付150,776元，故涉讼。
被告上海何跃实业有限公司辩称，对于每季度应付租金的标准无异议，对于被告向原告已付租金金额也无异议。北上海商业广场是统一经营管理的，但因经营不善，自2016年6月1日后，租金统一调整为根据商场实际经营的盈利情况为标准发放，即双方租赁合同中的租金标准已作出了变更。根据实际经营情况，2016年6月后，被告至多只能按小业主投资额的2%支付，实际上被告也按此标准履行。2016年6月1日之后被告所付的租金只是支付的2016年6月1日之后的租金，而不能作为2016年6月1日之前的。原告主张的违约金和滞纳金不应该计算，如果计算，也明显过高。
第三人上海市宝山区北上海商业广场业主委员会述称，2016年年初，被告拖欠业主约三个季度租金，小业主开始维权，并直接影响了商场的正常经营秩序，因此在业委会组织下召开了业主大会，通过走访、投票的形式，最终达成了业主大会决议。决议于2016年3月18日形成，决议内容较多，基本定了大框架，业委会根据业主大会决议的精神，代表业主与被告进行最终谈判，要求被告每季度按时发放租金，但根据实际经营的收入来定，除去被告基本运营的成本，最低不低于合同约定的各小业主总投资额3.8%标准的一半作为年租金。业委会据此和被告签订了备忘录。业委会一并出具委托函给被告，授权被告按照每季度发放租金，为了方便统计，租金支付方式改为先用后付，每一次支付金额对应上一季度的租金，即2016年9月支付的租金是2016年7、8、9月的租金，以此类推。事实上，自2016年6月1日开始，除去存在诉讼案件和没签约的小业主，被告已向98%的签约业主支付了截止于2017年6月底的租金，年租金标准统一为投资额的2%。关于原、被告之间的诉讼，由法院依法裁决。
本院经审理认定事实如下：原告是系争商铺的权利人。2015年3月17日，原、被告签订了《北上海商业广场商铺租赁合同》，约定，原告将蕰川路XXX号北上海商业广场1516室商铺出租给被告，租赁期限为2013年6月1日起至2023年5月31日止，其中2013年6月1日起至2013年11月30日止为乙方六个月的装修免租期。本合同签订后，乙方将与商户签订不少于十年的转租合同，转租收益按照下列方案支付甲方的出租收益金后，盈亏均由乙方承担。乙方承诺年按照甲方实际投资额的3.8%的标准支付给甲方出租收益金；第四年起每三年递增一次，每次环比增长8%。甲方出租收益金的税收、物业管理费均由乙方承担。但免租金出租期期间的出租收益金视为已支付给甲方。租金每三个月支付一次，先付后租，其中首笔出租收益金自乙方进场后于2013年6月1日止10日内先于支付给甲方，免租期顺延。合同第十条约定，租金自每三个月中的第一个月的10日前支付给甲方。乙方逾期支付的，乙方逾期支付租金，每逾期一日，按银行同期的日利率向甲方支付滞纳金。乙方迟延付款超过三十日，视为违约。合同第二十一条约定，因乙方原因导致本合同实际履行期不足约定履行期的，乙方应向甲方支付相当于六个月出租收益金的违约金，违约金不足赔偿甲方损失的，不足部分由乙方承担赔偿责任。合同签订后至诉讼前，被告共计向原告支付150,776元租金，其中2016年12月22日支付8,714元，于2017年3月22日支付8,714元，于2017年6月30日支付8,714元。
2016年3月7日，第三人向北上海商业广场的业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回被告在北上海商业广场经营权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，被告自2013年10日进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给第三人或者第三人指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回被告在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与被告签订的租赁合同，对被告拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。第三人根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。
2016年3月18日，上海市宝山区北上海商业广场业主大会出具关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。
2016年4月13日，被告(甲方)与第三人(乙方)签订备忘录，主要内容为，因甲方拖欠租金长达九个月，广大业主维权呼声很高，强烈要求业委会收回经营权，并自发组织了多次维权活动，鉴于此，业委会于3月8日至14日召开了业主大会，就相关事宜进行了表决，根据业主大会决议，甲乙双方进行交涉，经友好协商达成如下备忘录：1、根据商铺租赁合同约定甲方保留商场经营管理权；2、甲方同意乙方代表全体业主对本司的财务收支状况集中行使监督权；3、乙方对甲方在运营中过程中的资金收入，分配进行严格监督确保业主的利益不受侵犯；4、甲方承诺2015年6月后所欠租金在往后的经营改善后逐步偿还，遵守业主大会决议通过的按实发放决定，根据实际情况暂时每季度不低于合同约定收益率(3.8%)的50%发放，差价部分待商场经营改善后逐步补足；5、租金发放时间调整为先做后付的方式，在每一季度的次月30日前发放前一季度的租金。4月15日，第三人向被告出具授权函，载明本业委会根据业主大会的决议，授权被告于2016年6月1日起租金发放暂时按不低于商铺租赁合同约定的收益率(3.8%)的50%发放，差价部分在经营改善后逐步补足。
另查明，自2013年起，被告与北上海商业广场大部分业主陆续签订了租赁合同，约定从2013年12月1日起，按各业主投资总额的3.8%作为年回报，由被告统一支付租金。因被告自2015年起，欠付租金的情况日益严重，业主陆续向本院提起诉讼，要求被告支付2016年5月31日前拖欠的租金。本院经审理后作出判决，确定由被告支付截止于2016年5月31日前的租金及滞纳金。
审理中，对于业主大会决议、备忘录、授权函的理解问题，原告表示，原告表示从未参加业主大会，对于表决结果也不予认可。原告也没有授权过任何第三方为原告与被告签订任何形式的协议，所以备忘录、表决票、授权函等原告均不予认可。第三人陈述，因被告长期拖欠租金，违约严重，故通过业主表决的形式由业委会代表小业主与被告解除租赁合同，由业委会托管，并寻找新的管理方。2016年3月18日当天，业主大会决议张贴在北上海商业广场的公告栏，符合规约。但此后，业委会与被告协商解除合同时遭到了被告的反对，业委会也认为解除存在客观困难，故而业委会基于决议的精神，同意继续由被告进行管理，并和被告达成了备忘录，备忘录和业主大会决议并不矛盾，备忘录是业主大会决议的细化，更具可操作性。磋商过程中，双方认为如果继续按照投资额3.8%的比例计算租金，则被告每期需发放的总额在630万元，根据被告的财务报表计算，被告一个季度的营业收入是400多万元，扣除被告的营运成本，即为被告能够承受的租金总额。基于此，双方将租金标准进行了下浮50%的约定。第三人还表示，备忘录是根据业主大会决议形成的，不是对决议的更改，故不需要再进行投票程序，故备忘录通过商场的公告栏进行过张贴，也有电话进行联络和回访。原告表示，从未看到备忘录的公示以及电话联络。
本院认为，原、被告签订的《北上海商业广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。本案的争议焦点在于2016年3月“关于收回何跃经营权的业主大会决议”产生何种效力，以及2016年4月，第三人关于继续保留被告经营权并降低租金标准的备忘录及授权函是否具备法律效力。本院认为，2016年3月8日至14日，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回被告商场经营监督管理权的事项采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，该程序并不存在严重瑕疵，经审核、统计最终做出业主大会决议，并采取公告的方式进行公示。据此，可以认定业主大会的决议对全体业主产生拘束力，全体业主集体决定解除与何跃公司的委托管理合同。其次，根据法律规定，享有解除权的当事人，其解除合同的意思表示到达对方时，合同终止履行。本案中，鉴于被告长期欠租的行为已经构成严重的明示毁约，包括原告在内的小业主，其依法享有单方解除权。而该解除权的意思表示又通过业主大会决议形成一致，并授权第三人作为全体业主的代表将解除通知送达被告以及处理合同终止履行的后续事宜。2016年4月13日，第三人与被告签署的备忘录中明确记载了业主大会的情况，可以认定已经将业主大会的决议明确告知被告。被告严重违约在先，无合法抗辩理由，故可认定租赁合同解除效果依法成立。但备忘录达成的协商结果是被告继续经营商场，显然与业主大会的决议相悖，作为第三人，其在未经业主授权、未经业主大会召开并形成新的决议的前提下擅自与被告就租赁合同有关重要条款进行重新协商和变更，应当认定该备忘录达成的协议对包括原告在内的业主无法律约束力。据此，备忘录及基于此产生的授权函均因违背业主大会决议精神而无效，被告应当在合理期限内退出北上海商业广场的管理监督，并向第三人移交账目及经营权，若第三人认为必须由被告继续经营管理，应另行通过业主大会的商议并形成正式决议。据此，本院认为，在租赁合同履行期间内，被告若存在拖欠的租金及滞纳金，原告有权主张。经计算，截止至2016年5月31日，被告应付租金金额为148,230元，该款被告业已付清，而原告诉请中要求被告支付2016年6月1日后租金的部分主张，依据上述分析，因双方合同已经提前终止履行，故本院对此无法予以准许。同时，根据双方合同约定，滞纳金应当按照迟延的时间计算。原、被告在合同中对滞纳金的利率约定为“按银行同期的日利率”，本院从一般交易习惯出发，认定日利率应理解为贷款利率。按照相关司法解释的规定，被告于2016年12月后支付的租金，应认定支付先到期的债务，故本院根据被告实际付款情况分段计算滞纳金。
关于原告依据合同约定第二十一条主张的违约金，该条系解约情况下的违约金约定，原告以双方合同继续履行为基础主张租金，又依据该约定主张解约违约金，诉请存在矛盾；其次，依据本案实际情况及前述分析，包括原告在内的小业主系以业主大会决议的形式向被告行使解除权，并未就解除后的违约责任是否追究及如何追究形成决议，故原告依据合同第二十一条单独主张违约金，本院不予准许。小业主可就违约责任等通过业主大会决议形成一致意见后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：
一、被告上海何跃实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告崔肖非支付滞纳金(按银行同期的日贷款利率计算，其中23,596元自2016年12月1日算至2016年12月22日，14,882元自2016年12月22日算至2017年3月22日，6,168元自2017年3月22日算至2017年6月30日)；
二、原告崔肖非的其余诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1,533元，由被告上海何跃实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 刘姗
二〇一七年十月二十七日
书记员 朱丹
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。