重庆市江津区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）津法民初字第04949号
原告：重庆渝西半岛实业有限公司。住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江中路*栋。组织机构代码73659958－9。
法定代表人：王能，董事长。
委托代理人：李美军，重庆霁泽律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：何深辉，重庆霁泽律师事务所律师，一般代理。
被告：重庆市江津区洛维房地产开发有限公司。住所地重庆市江津区几江街道办事处滨江路西段10—*号滨江怡苑。组织机构代码70932266—4。
法定代表人：刁新友，董事长。
委托代理人：成小松，重庆季霖律师事务所律师。特别授权。
原告重庆渝西半岛实业有限公司与被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司项目转让合同纠纷一案，本院于2013年7月10日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2013年9月12日公开开庭进行了审理。原告重庆渝西半岛实业有限公司的委托代理人李美军、何深辉，被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司的委托代理人成小松均到庭参加，本案现已审理终结。
原告重庆渝西半岛实业有限公司诉称：2006年12月29日，原告与被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司签订《房地产开发权预约转让合同》约定：原告将《江津市滨江东段控制性详细规划04土地利用规划图》中的C1—1号地块的开发权转让给被告，转让单价500元／平方米，总金额按暂定面积40000平方米计算为2000万元，最终以双方结算面积为准；被告逾期支付项目开发转让费用，每逾期一日，被告应按合同约定项目开发权转让总价款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告将合同约定地块交与被告进行房地产开发，修建了锦绣花园尚城5、6号楼。2010年5月6日，房屋测绘机构出具了上述5、6号楼房屋建筑面积的测绘报告，两栋楼房屋建筑面积共计为44579.16平方米。按合同约定，被告应付原告2228.958万元，而被告至今仅付2198.3089万元，尚欠30.6491万元。被告在得到测绘报告后一直隐瞒所建房屋超出约定面积的事实，也不在得到测绘报告后支付超建面积的款项，故被告应按合同约定承担违约责任，由于合同约定的违约金过高，原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金。请求人民法院判令被告支付项目转让款30.6491万元；并从2010年5月7日起到款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款30.6491万元的违约金。
被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司：原告重庆渝西半岛实业有限公司与被告签订的《房地产开发权预约转让合同》实为土地使用权转让合同，该合同违背了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定而无效。对项目转让费，被告于2008年10月出具了欠原告810万元的欠条后，2009年被告又支付原告100万元，余款经重庆市第五中级人民法院判决后，被告已按判决履行完毕，现原告已不欠原告土地转让款。如果原告要按被告所建房屋实际面积计算项目转让费，原告就应支付国土部门因此而增加的土地出让金。
经审理查明：2006年12月29日，原告重庆渝西半岛实业有限公司与被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司签订《房地产开发权预约转让合同》约定：《江津市滨江东段控制性详细规划04土地利用规划图》中的C1—1号地块，有经规划局批准的用地面积约21万平方米，其中原告转让给被告4万平方米左右，被告以自己的名义进行开发建设，并将由国土部门办理土地出让手续，实际面积按照国土及规划部门下发的用地和规划红线图，由原告予以分摊后按该地的面积按实确认；办理土地手续费用由被告承担；项目转让单价500元／平方米，总金额约为2000万元，以最终双方结算面积为准；本合同签订后6个工作日内，被告向原告首付项目开发转让费800万元，在2007年2月日前付200万元；尚余50%的余款，被告必须在本合情签订之日起12个月付清；被告逾期支付项目开发转让费用，每逾期一日，被告应按合同约定项目开发权转让总价款的3%向原告支付违约金。除上述内容外，合同还就土地整治及整治费用的负担、土地的交付等进行了约定。合同签订后，原告将合同约定地块交与被告进行房地产开发，修建了锦绣花园尚城5、6号楼。被告在2006年12月30日至2008年6月4日间，分9次共支付原告项目转让款1388.3089万元。2008年10月9日，被告向原告出具欠条一张，载明：欠原告土地项目转让款810万元，保证于2009年3月1日前付清，并承担从2008年7月1日至2009年3月1日利息，按农村商业银行贷款利率支付，若逾期未付，……还自愿承担违约金，按借款利率四倍支付。2009年9月18日，被告又给原告转款100万元。2010年，原告向重庆市第五中级人民法院起诉，请求被告支付项目转让款810万元，并按银行四倍贷款利率支付逾期付款违约金。2011年3月29日，重庆市第五中级人民法院认定原被告签订的《房地产开发权预约转让合同》有效，并判决：一、被告支付原告项目转让款749.2039万元（注：被告于2009年9月18日支付的100万元，法院认定其中有39.2039万元是被告应承担的2008年7月1日至2009年3月1日的利息，余款60.7961万元才是支付的项目转让款），并从2009年3月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，至转让款付清之日止；……。该判决生效后，被告已按判决履行了付款义务。2009年11月26日和2010年5月6日，重庆市房屋勘测院江津区房地产测量所分别出具了锦绣花园·尚城5号、6号楼的《重庆市房产面积测算报告书》，载明5号楼总面积为19414.19平方米，6号楼总面积为25164.97平方米，两楼共计44579.16平方米。按该面积计算，被告应支付原告项目转让款2228.958万元。现被告已付原告2198.3089万元（1388.3089万元＋60.7961万元＋749.2039万元），尚欠30.6491万元。
庭审中，被告表示：按实建房屋面积，被告现尚欠原告30.6491万元项目转让款属实，但由于原告现不愿支付增加房屋面积的土地出让金，故被告也不应支付此款。
以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点是：一、原告重庆渝西半岛实业有限公司与被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司签订的《房地产开发权预约转让合同》是否有效；二、被告是否应支付尚欠原告的项目转让款30.6491万元。
本院认为，原告重庆渝西半岛实业有限公司与被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司签订的《房地产开发权预约转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，与法无悖，合同合法有效。故被告称合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定而无效的理由，不能成立。该合同签订后，双方均应按约定认真履行。按合同约定，项目转让面积以最终结算面积为准，而被告建设房屋的总面积为44579.16平方米，总价款为2228.958万元，被告现仅付2198.3089万元，因此被告尚欠项目转让款30.6491万元，此款被告应支付原告。对原告请求被告支付的违约金，由于双方一直未就建房面积进行结算，原告也未提供证据证明其要求被告支付超建房屋面积的项目转让款，所以其起算时间应从起诉之日起计算。对违约金的计算标准，原告请求按同期同类贷款利率的四倍计算仍过高，被告请求减少符合法律规定，本院予以支持，并确定按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，故原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算的违约金，其超过部分本院不予支持。对被告辩称，因原告不愿支付增建房屋面积的土地出让金，原告就不应支付项目转让余款的理由，因被告未就此提起反诉，本院对土地出让金应由谁支付及支付的多少等，不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆渝西半岛实业有限公司项目转让款30.6491万元。
二、被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付所欠原告重庆渝西半岛实业有限公司项目转让款30.6491万元的违约金。（从2013年7月10日起至本判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算）。
三、驳回原告重庆渝西半岛实业有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费9150元，减半收取4757元，由被告重庆市江津区洛维房地产开发有限公司负担4000元，原告重庆渝西半岛实业有限公司负担757元。此款原告已预交，被告承担部分，被告在履行前述款时直付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 周思远
二〇一四年二月十八日
书记员 周 寒