广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法仲民初字第455号
原告（反诉被告）：赖成福，男，汉族。
委托代理人：严志芬，广东鹏鼎律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李志华，男，汉族。
委托代理人：郭志武，广东汇和律师事务所律师。
原告赖成福诉被告李志华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审判，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告赖成福诉称：原告自2004年起，一直持续租赁被告所有的位于惠州市仲恺赤岭市场侧面第二栋房屋。期间，双方签订了多份租赁合同，前后合同均呈连续状态。2006年7月29日，双方就续租案涉房屋的一楼门面事宜签订《合同》。合同约定：李志华的房屋租给乙方（即原告）使用，首次签订合同至2009年4月30日到期，现续租期从2009年5月1日起至2011年4月30止（两年），延期这两年租金现在不定，到首次签订合同到期才商议租金，到时按当地当时的市场价格重新双方商议。之后，双方又于2010年12月5日就续租事宜签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年5月1日起延至2014年4月30日，租金亦为按市场价格处理。该些租赁合同，双方均有诚信履行。2011年3月15日，双方就包括一楼门面在内的整栋房屋在2014年4月30日到期之后的续租事宜，再次达成一致并签订《房屋租赁合同》。双方约定：李志华的整栋房屋租给乙方使用，首次签订合同至2014年4月30日到期，现续租期从2014年5月1日起至2017年4月30日止（三年），延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满才商议租金，到时按当地当时的市场价格重新双方商议。除了续租的期间不同之外，其他内容均与此前各延期合同一致。但是，被告现在出尔反尔，以所谓合同已经期满或者租金条款缺失等理由，拒不承认2011年3月15日所签《房屋租赁合同》的法律效力，并且采取不正当手段试图迫使原告离开。原告认为：2011年3月15日所签《房屋租赁合》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对于租金条款也有按市场价格处理的明确约定。因此该《房屋租赁合同》完全是依法订立的，对双方具有法律约束力。被告李志华于2014年5月24日向原告提出反诉，要求原告立即搬离租赁的房屋，并将租赁房屋交还于反诉原告。因被告李志华于2014年5月12日强行将上述房屋中的第一层房屋换锁收回，导致原告无法使用。2014年5月29日，被告向原告发出《通知》，告知原告从2014年6月1日起终止与原告的租赁合同关系。自2014年6月1日起，原告无法再使用《房屋租赁合同》中约定楼房中的第一层至第二层的房屋。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第140条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款的规定，原告请求：1、确认原告、被告双方于2011年3月15日所签《房屋租赁合同》承租楼房中的第一层至第二层房屋租赁合法有效；2、判令被告继续履行将承租楼房中的第一层至第二层房屋交付给原告使用；3、判令被被告赔偿原告因无法使用承租楼房中的第一层造成2014年5月份的损失8579.88元（14300元÷30天×18天）；4、判令被告返还2014年5月份的第一层房租6599.88元（11000元÷30天×18天），以上损失及返还房租共计15179.76元。
被告李志华答辩并反诉称：1、原告要求继续履行双方2011年3月15日签订的房屋租赁合同合法有效无事实与法律依据，合同因双方没有达成合意，不存在合同合法有效的问题，也不存在合同继续履行的问题，合同的成立需双方意思表示一致，现双方因租金问题没有达成合意，合同没有成立，也谈不上履行问题，原告变更增加的诉请没有事实与法律依据；2、原告方要求被告方赔偿所谓的经济损失，返还房租没有法律依据，理由与第一点一致。原告方按原合同的标准支付了22500元给被告，因房屋在2014年5月份都是由原告转租的客户在使用，因此，原告支付的款项是房屋实际的使用和占用费，不存在退还的问题。因为原告与被告租赁合同已经在2014年4月30日终止，原告方无权继续使用被告的房屋，因此原告方要求被告方所谓的赔偿损失无事实与法律依据。综上，原告的全部诉请均无事实与法律依据，依法应当予以驳回。
2010年12月5日，反诉原被告通过平等协商达成了《房屋租赁合同书》，约定反诉原告将其名下的仲恺赤岭市场侧面第二栋房屋出租给反诉被告，租期从2011年5月1日起至2014年4月30日止，承租期满迁出，固定装修不得拆走。2011年3月15日，经反诉被告多次请求，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定续租期从2014年5月1日起至2017年4月30日止，“延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满（即2014年4月30日）才商议租金如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。”2014年4月30日，《房屋租赁合同书》的履行期限届满，经双方多次商议就续租租金无法达成一致。据此，按两份合同的约定，双方的租赁合同关系即时终止，反诉被告应当立即迁出，将租赁房屋交还给反诉原告。但是反诉被告却霸占租赁房屋继续使用，拒不交还给反诉原告，严重侵害了反诉原告的合法权益。反诉人认为，双方的合同关系终止后，被反诉人依旧强行占有房屋，严重损害了反诉原告的合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》及《物权法》等有关规定，特向贵院提起反诉，请求支持反诉人的诉讼请求，维护反诉人的合法权益。请求法院依法判令：1、依法确认反诉原、被告2010年12月5日签订的《房屋租赁合同书》合同期届满，双方权利义务终止；2、判令反诉被告立即搬离租赁的房屋，并将租赁房屋交还于反诉原告；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。
反诉被告赖成福在庭审中答辩称：1、2011年3月12日房屋租赁合同已经约定到时按当地当时的市场价格协议租赁价格，约定的时间为2014年5月1日至2017年5月31日，该房屋租赁合同对房屋租赁的期限是有约定的，为2014年5月1日至2017年5月31日，双方已经明确约定，双方协议不调是对租金协议不调的情况下，还有市场租金的情况下，才能解除合同，被告没有证据证明我方在协议不调。2、出租人知道或应当知道承租人转租，6个月内未提出异议，应视为承认转租，原告在证据中提出了充分的事实依据，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。
查明的案件事实
经审理查明：2001年3月15日，被告为位于惠州市仲恺高新区赤岭下村民小组留用地取得建设工程规划许可证，该地建设规模为框架两层。2004年6月27日，原告与被告签订《自带资金建房及租房合同》，该留用地实际建设房屋为六层半。2006年至2010年期间，原、被告双方又多次签订了房屋租赁合同，双方均按合同履行。
2010年12月5日，原、被告再次签订了《租赁房屋合同书》，合同主要内容为：被告将位于仲恺赤岭下一栋楼房一至六层租给原告使用，租赁时间从2011年5月1日至2014年4月30日止，共三年，房屋一至六层，每月租金为人民币22500元。后原告（乙方）与被告（甲方）于2011年3月15日签订了《房屋租赁合同》，合同内容为：“关于乙方要求延期租房三年一事，甲方同意延期三年给乙方，协议如下：一、甲方将仲恺赤岭市场侧面第二栋，李志华的整栋房屋租给乙方使用，首次签订合同至2014年4月30日到期，现续租期从2014年5月1日起至2017年4月30日止（三年），延期这三年租金现在不定，到首次签订合同期满（2014年4月30日）才商议租金，到时按当地当时的市场价格（即每平方米的价格）重新双方商议。到时甲方不能不按市场价格抬高房租，乙方也不能不按市场价格降低房租，如果双方协议不成的情况下，即时终止合同。”2014年4月28日，因房屋租赁期限于2014年4月30日期满，被告向原告发出律师函，要求原告于2014年5月1日针对2011年3月11日所订立《房屋租赁合同》租金条款进行商议，如果双方不能就该内容达成协议，租赁关系即于2014年4月30日终止。后双方就月租金问题达不成一致意见，原告诉至本院，要求判如所请。
另查，原告承租被告的房屋后，将该房屋转租给第三方，被告对原告的转租行为无异议。其中原告将房屋的一楼转租给熊俊，租金为14300元／月。证人熊俊开庭陈述被告于2014年5月12日强行撬门把店内货物搬走，房屋一直无法正常经营使用，已经交了5月份租金给原告。原告确认熊俊交了5月份的租金。原告通过银行转账的方式支付了被告2014年5月份的租金22500元。
裁决理由和结果
本院认为，原、被告系房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同属建设工程规划许可证规定建设范围内的部分合法有效。因原、被告于2010年12月5日签订的合同于2014年4月30日到期，双方于2011年3月15日补签了《房屋租赁合同》，被告在合同中虽同意将房屋续租给原告至2017年4月30日，但双方对合同的重要条款租金部分未明确约定，只约定“到时按当地当时的市场价格（即每平方米的价格）重新双方商议。到时甲方不能不按市场价格抬高房租，乙方也不能不按市场价格降低房租，如果双方协议不调的情况下，即时终止合同。”现双方对房租不能达成一致意见，按照合同约定应终止合同，因此，原告要求继续承租涉案楼房的第一层至第二层以及要求被告将涉案楼房第一层至第二层交付给原告使用的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿涉案房屋第一层18天的损失8579.88元以及返还2014年5月份涉案房屋第一层的房租6599.88元，因次承租人熊俊已交了5月份租金给原告，且原告未递交相关证据予以证实上述损失，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。反诉原告要求确认双方2010年12月5日签订的房屋租赁合同权利义务终止，因双方2010年12月5日签订的合同约定的租赁期限至2014年4月30日止。双方2011年3月15日的租赁合同因租金双方未达成一致意见，该合同也终止。因此，反诉原告要求确认原、被告2010年12月5日签订的房屋租赁合同权利义务终止的请求，本院予以支持。因双方签订的租赁合同均已终止，反诉被告无权继续占有使用租赁房屋，反诉原告要求反诉被告搬离租赁房屋，并将租赁房屋返还给反诉原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告赖成福的诉讼请求。
二、确认原告赖成福与被告李志华于2010年12月5日签订的房屋租赁合同的权利义务于2014年4月30日终止。
三、原告赖成福应于本判决发生法律效力后十日内搬离被告李志华位于惠州市仲恺高新区赤岭下村民小组的租赁房屋，并将该房屋返还给被告李志华使用。
本案本诉受理费379元，反诉受理费200元，共计579元，减半收取为290元，由原告赖成福负担290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
代理审判员 许小龙
二〇一四年九月十二日
书 记 员 黄 和
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