江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10489号
上诉人（原审被告）：曹桂芳，男，1958年10月5日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：高丹霞，女，1959年8月28日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市鼓楼区。
被上诉人（原审原告）：南京金吉星物业管理服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路418号。
法定代表人：房亚山，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张婷，江苏中虑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔楠，江苏中虑律师事务所律师。
上诉人曹桂芳、高丹霞因与被上诉人南京金吉星物业管理服务有限公司（以下简称金吉星公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹桂芳、高丹霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原判决认定事实不清，无视上诉人举证的2005年至2015年期间存在多份物业合同的事实，错误地将2006年已经终止的合同作为判定本案的主要事实依据。上诉人提交的《给清江西苑业主的一封信》能够证明，自2004年4月1日至2015年12月31日，小区物业公司与业主共存在三份物业合同。一是2004年收房时开发商与业主签订的《物业管理服务合约》；二是2005年5月19日业主委员会主任潘大和与被上诉人签订的《物业管理合同》，合同期限至2007年；三是新业委会于2013年签订的《清江西苑小区物业服务合同》。2008至2012年，小区无物业合同，因物业公司拒绝与业委会签订物业合同，处理于瘫痪状态。一审法院将物业公司与开发商签订的《物业委托管理协议》与收房时签订的《物业管理服务合约》错误地替代上述三份合同，将委托管理期限认定物业公司与业主之间的物业委托期限，与事实不符。小区在2005年就成立了业主委员会，并与物业公司签订了《物业管理合同》，而物业公司与开发商签订的《物业委托管理协议》是2006年签订，时间相互重叠，不是伪造就是开发商侵权，对业主无法律效力，与本案无关。2.一审法院错误认定诉讼时效，适用法律错误。上述三份合同存在相互独立的债权和债务，不能因三个合同的债权人是同一人而视作一个债务，一审法院认为是连续合同或一直提供服务，没有法律依据，回避了三个合同各自具有独立的诉讼时效期间这一事实。2013年之间的合同均已经超过诉讼时效，被上诉人只能从2015年12月31日往前追溯两年。3.一审判决对被上诉人的违约行为未予纠正，认定不公。被上诉人将小区公共收益纳入囊中；在小区人行道、消防通道私分车位，私装地锁，谋取非法收益；殴打上诉人，并限制上诉人人身自由，侵犯上诉人的人身权益；截留业主预交的水电费；小区设施年久失修、污染严重、业主家中失窃；物业服务满意度仅为20%，在2014年物业服务企业信用分值黑榜排名第二名。一审法院对此仅以服务有瑕疵认定，明显不公。4.一审法院要求被上诉人补充物业公司与开发商签订的前期合同证据，系故意帮助被上诉人伪造证据。一审判决认定被上诉人催要无果，与事实不符，被上诉人的诉讼材料中并未提供相关证据。被上诉人发送的催告函上的收件人通讯号码不是收房时曹鼎所留号码，是被上诉人杜撰，但一审法院未予查实。上诉人提交的《给清江西苑业主的一封信》对本案事实有重大关联，但一审法院未予质证，在判决中也不采信。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
金吉星公司辩称，一审法院认定事实基本清楚，但一审法院认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，并以此瑕疵为依据部分减免物业服务费及违约金，没有事实和法律依据。为和谐解决物业服务合同纠纷以及节省诉讼资源，被上诉人未提起上诉，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
金吉星公司向一审法院起诉请求：1.曹桂芳、高丹霞向金吉星公司支付拖欠的物业费12658元（117.21平方米×1元/月*平方米×108月）、公摊费540元、可视门铃360元、违约金1265元（12658元×10%），合计14823元；2.曹桂芳、高丹霞承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：曹桂芳、高丹霞系清江西苑业主，居住在该小区某幢三单元501室，房屋建筑面积117.21平方米。2005年底，南京清江花苑物业管理有限责任公司与南京市下关城市建设开发（集团）公司（以下简称下关城建公司）签订《物业委托管理协议》，约定由南京清江花苑物业管理有限责任公司向清江西苑提供物业管理服务，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理、房屋建筑共用设备设施的维修、养护、管理、物业管理区域内的公共设施和附属建筑的维修、养护、管理、公共环境及房屋建筑物共用部位的卫生保洁、垃圾的收集清运、物业管理区域内的道路秩序、车辆的停放管理、物业管理区域内的公共安全护卫、消防管理等，委托管理期限自2006年4月1日至2011年4月1日。双方还约定南京清江花苑物业管理有限责任公司按照相关规定收取物业管理服务费，金吉星公司主张该规定即南京市物价局宁价房物字[2003]013号批复和宁价房物字[2004]021号批复，曹桂芳、高丹霞所在楼层按每月每平方米1元的标准收取物业费。另南京清江花苑物业管理有限责任公司与曹桂芳签订了《物业管理服务合约》，约定按时交纳物业管理服务费及其他应交纳的费用，物业管理服务费按建筑面积收取。曹桂芳、高丹霞抗辩称该合约系被迫签署，但并未提供相应证据证明。合同期限届满后，物业公司仍继续在该小区从事物业管理服务。
2013年2月5日，南京清茳物业管理有限公司与南京市清江西苑住宅小区业主委员会签订了《清江西苑小区物业服务合同》，约定由南京清茳物业管理有限公司向清江西苑提供物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修养护、物业共用设施设备的日常运行和维修养护（特种设备的专业维修需另行签订合同）、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务、车辆停放管理服务、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理等。曹桂芳、高丹霞所在楼层按照每月每平米1元的标准收取物业费。合同期限是自2013年1月1日起至2015年12月31日止。双方约定物业服务费用按每半年为周期交纳，业主应在每半年的第一个月履行交纳义务。双方还约定业主、物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，按不超过应交数额的10%支付违约金。曹桂芳、高丹霞自2007年1月1日至2015年12月31日未缴纳物业费，金吉星公司催要无果，现诉至法院，请求判如所请。
一审审理中，金吉星公司撤回了对公摊费、可视门铃费的诉讼请求，曹桂芳、高丹霞提供相关证据证明金吉星公司提供的物业服务有瑕疵。
一审法院另查明，2007年3月31日，南京市工商行政管理局鼓楼分局准予南京清江花苑物业管理有限责任公司变更登记为南京清茳物业管理有限公司。2015年4月13日，南京市工商行政管理局鼓楼分局准予南京清茳物业管理有限公司变更登记为南京金吉星物业管理服务有限公司。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。本案中，金吉星公司及其前身公司自2006年4月1日起即为涉案小区提供物业管理服务，曹桂芳、高丹霞作为涉案小区业主，应当及时履行缴费义务。曹桂芳、高丹霞提供了相应证据证明金吉星公司提供的服务有瑕疵，可适当降低物业费收费标准，酌定曹桂芳、高丹霞应承担物业费11392元。对于金吉星公司撤回要求曹桂芳、高丹霞支付公摊费、可视门铃费的诉讼请求，予以准许。关于违约金，结合双方履行合同情况及曹桂芳、高丹霞未缴纳费用的原因，故对金吉星公司此主张不予支持。曹桂芳、高丹霞抗辩称金吉星公司主张权利已过诉讼时效，就此一审法院认为，金吉星公司自2006年4月1日起至2015年12月31日止一直为清江西苑小区提供物业服务，诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合本案情况，曹桂芳、高丹霞提出金吉星公司主张权利已过诉讼时效的主张，不予支持。金吉星公司在撤场后，已于2016年2月24日向曹桂芳、高丹霞发送律师函催促其及时履行缴费义务，收件人曹鼎系曹桂芳、高丹霞购房时登记的购房人，故金吉星公司已完成书面催交手续，有权向曹桂芳、高丹霞主张权利，对于曹桂芳、高丹霞的抗辩意见，不予采信。关于金吉星公司逾期提交的证据《物业委托管理协议》，因该证据与本案基本事实有关，予以采纳。曹桂芳、高丹霞对此不予质证，视其放弃抗辩权利，由其承担不利后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，六十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零二条的规定，判决：一、曹桂芳、高丹霞于判决生效之日起十日内一次性向金吉星公司支付自2007年1月1日起至2015年12月31日止的物业费11392元；二、驳回金吉星公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由金吉星公司负担3元，曹桂芳、高丹霞负担22元（金吉星公司已预交，曹桂芳、高丹霞在向金吉星公司给付上述款项时加付此款）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人提出一审认定被上诉人催要无果与事实不符，被上诉人从未向其催要过。被上诉人认为曾向上诉人登记的购房人曹鼎发过律师函，该邮件虽被拒收退回，但其已经履行催要义务。上诉人认可曹鼎的身份，但认为该邮件上的电话并非曹鼎所留，其并没有收到该邮件。对此本院认为，被上诉人所发邮件上的电话虽无法确认是否系曹鼎所留，但该邮件的地址系案涉房屋，应当认为被上诉人已经履行了催要义务。2.上诉人提交的2004年物业公共服务费发票，证明其于2004年3月1日已经入住。被上诉人对发票的真实性及证明目的没有异议，并认为该发票的客户名称为曹鼎，开票单位为南京清江花苑物业管理有限责任公司，能够证明从2004年上诉人入住小区开始就由被上诉人为该小区提供物业服务，物业费收费标准是1元每月每平方米。本院对此予以确认。3.上诉人提供的小区业主委员会2006年7月24日《给清江西苑业主的一封信》载明以下事实：2005年5月，小区业主委员会成立；2005年5月19日，业主委员会主任潘大和在其他委员均不知情的情况下与被上诉人了为期三年的物业管理合同，当年7月，潘大和私自向物业公司负责人请辞，致使业主委员会工作一度陷入瘫痪；业主委员会公章被物业公司占有不退还；被上诉人拒绝业主代表与业主委员会一起参与签订合同；业主委员会集体辞职。被上诉人在一审质证称，对该信内容的真实性不予认可，没有相关证据予以证明。本院认为，《给清江西苑业主的一封信》内容的真实性虽无法核实，但可以反映出该届业主委员会对原主任潘大和与被上诉人签订的物业管理合同不予认可，一度处于瘫痪状态，并因各种原因集体辞职。
本院认为，上诉人曹桂芳、高丹霞系案涉清江西苑小区业主，被上诉人金吉星公司系曾在该小区内提供物业服务的企业。根据上诉人在入住时签订的《物业管理服务合约》及上诉人在2004年的缴费发票，能够证明双方在2004年时即存在物业服务合同关系。上诉人虽主张《物业管理服务合约》系被迫签订，但并未提供证据证明，且上诉人亦未在法定期间内提出撤销或者变更该合约，故对上诉人此项上诉意见，本院不予采纳。《物业管理服务合约》未约定服务期限，此后被上诉人两次变更公司名称，并分别与小区建设单位、小区业主委员会签订过物业服务合同，直到2015年12月31日前一直在小区内提供物业服务。上诉人认为《给清江西苑业主的一封信》中的部分内容能够证明案涉小区在2005年时已经成立业主委员会，但被上诉人一直拒绝与小区业主委员会签订物业服务合同，建设单位此时无权再与被上诉人签订合同，小区直到2012年前均无物业服务合同，对其无法律效力。对此本院认为，从《给清江西苑业主的一封信》中可以看出，该届业主委员会对潘大和与被上诉人签订的物业服务合同并不认可，该届业主委员会因各种原因集体辞职，并于2006年7月公告小区业主，反映出小区业主委员会已经处于瘫痪状态。下关城建公司作为案涉小区的建设单位，在新的业主委员会成立前与被上诉人签订物业服务合同，对小区的生活秩序起到了积极维护作用，应等同于前期物业服务合同的效力，对全体业主具有法律约束力。即使上诉人不认可该合同的效力，其事实上接受了被上诉人提供的物业服务，被上诉人要求上诉人支付相应的物业服务费用，人民法院亦应予以支持，故上诉人认为其与被上诉人在2012年前无合同关系，不应承担物业费的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。
上诉人认为被上诉人签订的三份合同系三个相互独立的债权和债务关系，应分别适用诉讼时效制度。因被上诉人所签订的物业服务合同，无论相对方是建设单位还是业主委员会，均系代表全体业主签订，对全体业主均产生法律约束力。虽然各份合同期间存在间断，但被上诉人一直在小区内提供物业服务，间隔期间应成立不定期物业服务合同关系，直到2013年新业主委员会成立并再次与被上诉人签订物业服务合同，上诉人与被上诉人之间始终存在物业服务合同关系。根据相关规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，根据被上诉人与小区业主委员会于2013年签订的物业服务合同，业主应在每半年的第1个月履行交纳义务，被上诉人于2015年12月31日撤离小区，故案涉的诉讼时效期间应当从2015年8月1日起算。至被上诉人2016年7月提起本案诉讼，并未超出诉讼时效期间，故上诉人认为被上诉人的主张已经超出诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采信。
上诉人认为一审法院对被上诉人的违约行为未予纠正，因被上诉人已经撤离小区，其在服务期间对小区业主造成的损害并不属于被上诉人诉讼请求范围，上诉人要求对被上诉人的违约行为进行纠正，本院不予处理。上诉人认为一审法院故意帮助被上诉人伪造证据，未提供证据证明，本院不予采纳。
综上，上诉人曹桂芳、高丹霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曹桂芳、高丹霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一七年二月九日
书记员 汪海燕