浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终1753号
上诉人（原审第三人）：潘政光，男，1975年12月21日出生，汉族，住玉环市。
委托诉讼代理人：陈智勇，玉环县海天法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：浙江玉环城市建设集团有限公司，住所地：玉环市玉城街道长康路。
法定代表人：张志文，董事长。
委托诉讼代理人：陈晓凌，浙江榴岛律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：玉环县环球齿轮厂，住所地：玉环市坎门街道海港东路。
法定代表人：蔡贺根，厂长。
委托诉讼代理人：蔡亮亮，男，系该厂职工。
被上诉人（原审第三人）：李梅友，男，1949年8月26日出生，汉族，住玉环县。
被上诉人（原审第三人）：曾芳玉，女，1952年3月8日出生，汉族，住玉环县。
上诉人潘政光因与被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司、玉环县环球齿轮厂、李梅友、曾芳玉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2017）浙1021民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘政光上诉请求：1.撤销玉环市人民法院（2017）浙1021民初3024号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司、玉环县环球齿轮厂负担。事实和理由：一审在查明事实方面存在认定不清与认定错误，适用法律不当。首先，一审认定被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司主体适格，显属错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条之规定，房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府，被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司主体是不适格的。一审认为被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司与被上诉人玉环县齿轮厂于2016年11月17日签订的《非住宅房屋拆迁补充协议书》兼具行政合同和民事合同的性质，显然是错误的。无论是民事合同还是行政合同，合同的一方必须是行政机关。而被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司显然不属于行政机关，因此，无论从哪一方面来说，《非住宅房屋拆迁补充协议书》都是无效的。况且，上述协议也损害了上诉人的合法租赁权，应当认定为无效。既然一审认定上诉人潘政光与被上诉人玉环县环球齿轮厂（李梅友、曾芳玉）于2015年7月31日签订的《厂房租赁协议书》合法有效，又直接对《厂房租赁协议书》予以解除，违背了当事人意思自治原则，同时也损害了当事人的租赁权。其次，《厂房租赁协议书》合法有效，理应得到保护。从时间上看，《厂房租赁协议书》签订于2015年7月31日，上诉人有理由相信，被上诉人李梅友、曾芳玉作为被上诉人玉环县环球齿轮厂的股东有权出租被上诉人玉环县环球齿轮厂的厂房。况且，被上诉人玉环县环球齿轮厂法定代表人蔡贺根也将自己分得的厂房出租给案外人。因此，上诉人认为自己的租赁关系相对方为被上诉人玉环县环球齿轮厂。而且被上诉人玉环县环球齿轮厂在上诉人的租赁期内未提出任何异议。被上诉人玉环县环球齿轮厂恶意阻却《厂房租赁协议书》的履行。2015年2月17日，上诉人以案外人的身份提起执行异议申请，被上诉人玉环县环球齿轮厂以被执行人的身份参与了执行异议听证，其应当知道了《厂房租赁协议书》的签订与履行情况。但是被上诉人玉环县环球齿轮厂的法定代表人在没有告知上诉人也没有召开股东会议的情况下，于2016年11月17日与被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司签订了《非住宅房屋拆迁补充协议书》，蔡贺根还私自处分所谓的补偿款900000元。这些都能反映被上诉人玉环县环球齿轮厂恶意促使被上诉人无法继续租赁案涉厂房。因此，被上诉人玉环县环球齿轮厂应对上诉人造成的损失承担赔偿责任。
浙江玉环城市建设集团有限公司辩称，一、关于主体问题。一审法院判决认定被上诉人玉环城市建设集团有限公司作为拆迁人的主体合格是正确的。本案所涉拆迁协议有两份，第一份是玉环县建设办公室签订的，后一份是由被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司作为拆迁人签订的。玉环县建设办公室是玉环县人民政府设立的拆迁机构，2012年12月28日，玉环县人民政府下发文件，明确撤销玉环县建设办公室，其原先管理的所有资产及债权债务并入被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司，相应权利义务归入被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司，故第二份拆迁协议由被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司作为拆迁仁签订的主体是适格的。上诉人认为根据相关法律规定，被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司不是市县级人民政府，不能实施拆迁工作，属于理解有误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第二款和第五条的规定，具体工作单位不是市县级人民政府，而是市县级人民政府指定的房屋征收实施单位，原玉环县建设办公室与被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司就是具体的实施单位。因此，一审法院认定被上诉人主体适格是正确的。二、关于拆迁协议的效力问题。一审认定《非住宅房屋拆迁补偿协议书》及其补充协议合法有效是正确的。所谓的拆迁安置补偿协议是指拆迁人依据法律规定就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以安置和补偿所达成的协议。本案中，为了隧道建设的需要，属于公共利益建设视野。被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司不是隧道工程的建设单位，签订这份协议系履行职责行为。被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司与玉环县环球齿轮厂在当地政府的协调下，经过充分的协商，于2016年11月17日签订了《非住宅房屋拆迁补充协议书》，系双方真实意思表示，应当得到尊重。且涉及的土地早在2009年已全部得到安置，地上物补偿部分也已大部分支付。两份拆迁协议应当确认为有效。三、关于上诉人与原审第三人签订的《厂房租赁协议书》。上诉人多次强调自己是承租人，但按照《厂房租赁协议书》落款和抬头的内容，出租人应是原审第三人李梅友和曾芳玉，上诉人主张其与被上诉人玉环县环球齿轮厂签订，但上诉人的租金是否也交给了玉环县环球齿轮厂？原审第三人虽然是被上诉人玉环县环球齿轮厂的股东，但原审第三人无权出租厂房谋利，更何况被上诉人玉环县环球齿轮厂一直没有予以追认。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
玉环县环球齿轮厂辩称，《厂房租赁协议书》是李梅友、曾芳友与潘政光所签订，未盖玉环县环球齿轮厂的公章，也没有法定代表人的签字。2006年两被上诉人签订了拆迁协议，玉环县环球齿轮厂已无权出租厂房。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，潘政光的损失与玉环县环球齿轮厂无关。
李梅友、曾芳玉未作陈述。
浙江玉环城市建设集团有限公司向一审法院起诉请求：要求被告和三第三人腾空被告名下坐落于玉环市××街道××王隧道口总用地面积2700.135平方米，总建筑面积1629.03平方米的厂房及附属物交付原告（其中第三人潘政光腾空所承租的650平方米，第三人李梅友、曾芳玉腾空实际占用部分）。
一审法院认定事实：被告企业成立于1991年8月7日，投资人为蔡贺根、曾益葱及第三人李梅友、曾芳玉。蔡贺根、曾益葱系夫妻，共占50%股份。两第三人也系夫妻，也共占50%股份。2006年6月7日，玉环县建设办公室作为拆迁人，被告作为被拆迁人，签订了一份《非住宅房屋拆迁协议书》，约定因坎门赵三王隧道建设需要拆迁被告所有的坐落在该隧道口的房屋14间及附属物，涉及总建筑面积647.47平方米(房产证载面积)、总用地面积4.05亩。对房屋及附属物，约定在建设需要时拆除，按拆迁时丈量的建筑面积的重置价格结合成新进行结算补偿。对土地安置，约定根据玉环县建设办于2005年11月10日同坎门办事处共同达成的会议纪要精神，将被告企业安置在解放塘农场汽摩园区，安置面积6.5亩。该协议载明拆迁主管部门为玉环县建设规划局。2009年间，依照该协议约定，被告被安置在玉环县××园区××号地块，面积约为6.5亩。之后，被告各投资人对涉讼拟拆除房屋等进行分割，分别管理使用。2012年12月28日，玉环县人民政府发文载明玉环县建设办公室因机构撤销，其原管理的所有资产、债权债务并入玉环城市建设集团有限公司即本案原告。2015年7月31日，第三人李梅友、曾芳玉对经被告内部分割而归其管理使用的房屋部分，除留用一部分外，将650平方米建筑面积部分租赁给第三人潘政光。双方签订了一份《厂房租赁协议书》，约定租期五年，至2020年7月31日止，租金共600000元，分两期在2015年8月15日前付清。该协议还约定租赁期间因政府拆迁等致使不能履行本合同，出租方应退还租金、补偿搬迁费、赔偿搬迁损失。2016年11月17日，原告作为拆迁人，被告作为被拆迁人又签订了一份《非住宅房屋拆迁补充协议》，明确被拆迁厂房及附属物总建筑面积1628.03平方米（包括工程许可证范围内取得房产证面积及工程许可证面积等），总用地面积2700.135平方米（4.5亩×666.67平方米），总补偿款1461059元（包括房屋补偿金额906680元、土地征用费246252元、土地审批费168600元、土地回填费101707元、搬迁奖励费24420元、重机械搬迁费13400元）。补充协议约定被告须在2017年2月10日前搬迁腾空完毕交由原告拆除，补偿款在被告交付房地两证后三日内支付50%，余款在房屋腾空验收合格后三十日内付清等事宜。该补充协议载明拆迁主管部门为玉环县住房和城市建设规划局。协议签订当日被告向原告交付了产地两证，原告支付了补偿款800000元，之后又支付了100000元。协议约定的腾空期限届止时，被告以部分厂房被三第三人占用为由表示无法腾空，遂引起诉讼。
一审法院认为：两份房屋拆迁协议所涉玉环县建设规划局和玉环县住房和城市建设规划局系同一部门（名称变更），作为拆迁主管部门，符合相关法律、法规规定。前协议的拆迁人玉环县建设办公室为本县人民政府设立的具体实施拆迁行为的机构，后因该机构撤销，其原管理的所有资产、债权、债务并入后协议的拆迁人浙江玉环城市建设集团有限公司即原告，故两协议的拆迁人签约主体均适格，原告诉讼主体适格。前后两协议全面涉及土地、房屋的征收、安置、拆迁、补偿，内容完整，不可分割。两协议兼具行政合同和民事合同的性质，既涉及行政决定，也涉及民事契约，其内容并不违反国家法律强制性规定，依法应确认有效。签约双方应全面履行合同义务。现被告虽表示愿意履行腾空房屋的义务，但因三第三人实际使用了部分房屋而不愿腾空，致履行困难，也是客观事实。因此，本案争执的焦点应该是第三人李梅友、曾芳玉依据被告各投资人之间的内部协议取得部分房屋的管理使用权及三第三人之间的房屋租赁协议能否对抗原、被告之间的房屋拆迁协议问题。首先，被告各投资人之间的协议仅具有对内效力，且第三人李梅友、曾芳玉对部分房屋仅取得管理使用权，而不是所有权，不能对抗具有对外公示效力的房地两证，而房地两证载明的权利人为被告，故两第三人对此的实体权利应服从于被告。其次，第三人李梅友、曾芳玉对其实际管理使用的房屋用来出租，第三人潘政光进行承租，虽不违反国家法律强制性规定，但该出租权和承租权的行驶，因所涉房屋已明确为国家征收对象而应该受到限制，且三第三人在房屋租赁协议中也明确约定租赁期间因政府拆迁等致使不能履行本协议，出租方应退还租金、补偿搬迁费、赔偿搬迁损失，再结合第三人李梅友、曾芳玉系租赁标的物所有人即被告的投资人，而早在2006年6月7日原、被告即已签有一份房屋拆迁协议，且被告也早在2009年已接受安置土地等事宜，该院有理由相信三第三人均知悉租赁标的物系拟拆迁对象，故在租赁协议中约定了实际拆迁的处理方案。三第三人的相关主张不能对抗原、被告的房屋拆迁协议，其所占有或承租的房屋应该予以腾空，第三人潘政光可就租赁合同解除后向合同相对人另行主张相关权利。原告的诉讼请求合法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条之规定，判决：限被告玉环县环球齿轮厂和第三人李梅友、曾芳玉、潘政光于本判决生效后十五日内腾空被告名下的坐落在玉环市××街道××王隧道口总用地面积2700.135平方米，总建筑面积1628.03平方米的房屋及附属物交付原告浙江玉环城市建设集团有限公司。（其中第三人潘政光腾空所承租的650平方米房屋，第三人李梅友、曾芳玉腾空实际占用部分房屋）。案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告玉环县环球齿轮厂负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。
本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，各方当事人争议的主要焦点在于以下两个方面：一、被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司作为房屋拆迁安置补偿合同法律关系的一方主体是否适格。根据本案已查明的事实，2006年6月7日，玉环县建设办公室作为拆迁人与被上诉人签订了《非住宅房屋拆迁协议书》，符合双方真实意思表示，合法有效。2012年12月28日，玉环县人民政府发文规定，玉环县建设办公室因机构撤销，其原管理的所有资产、债权债务并入玉环城市建设集团有限公司。因此，被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司依法继受玉环县建设办公室的相关权利义务，其根据在先签订的《非住宅房屋拆迁协议书》的相关约定，与被上诉人玉环县环球齿轮厂签订《非住宅房屋拆迁补充协议书》对拆迁事项作进一步约定，并据此提出权利主张，主体适格。上诉人关于被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司主体方面的异议缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。二、关于被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司是否有权要求上诉人潘政光腾空讼争厂房的问题。根据原审第三人李梅友、曾芳玉与上诉人签订的《厂房租赁协议书》第五条“合同的终止”相关条款之约定，租赁期间因政府拆迁等致使不能履行合同，出租人应当通知承租人，并退还租金、补偿搬迁费、赔偿搬迁损失。由此可见，双方在签订《厂房租赁协议书》之时已经预见到了讼争的厂房可能会被拆迁，并将此作为合同终止的条件。现被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司根据《非住宅房屋拆迁协议书》以及《非住宅房屋拆迁补充协议书》要求被上诉人玉环县环球齿轮厂履行腾退厂房的义务，《厂房租赁协议书》自此终止，上诉人对讼争厂房之占有即已丧失正当性，应当履行腾退厂房的义务。本案中，讼争厂房的产权人玉环县环球齿轮厂亦认可被上诉人浙江玉环城市建设集团有限公司的主张，故原审判令上诉人潘政光、被上诉人玉环县环球齿轮厂和原审第三人李梅友、曾芳玉共同承担腾退并交付讼争厂房的义务，并无不当。综上所述，潘政光的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人潘政光负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 谦
审 判 员 邬卫国
审 判 员 汤坚强
二〇一七年九月二十九日
代书记员 郭巧燕