湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1716号
上诉人（原审原告、反诉被告）唐水生，男，1965年9月12日出生，汉族，湖南省浏阳市人，住湖南省浏阳市。
被诉人（原审被告、反诉原告）易亚，女，1987年10月20日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。住株洲市芦淞区。
委托代理人王希，株洲市芦淞区诚信法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（即代为承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解、提起反诉或上诉，代签法律文书、代理调解、代理执行、代收调解款、代收执行标的款。）
唐水生与易亚房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2016）湘0203民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人唐水生、被上诉人易亚及其委托代理人王希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
唐水生的上诉请求：1、驳回易亚要求唐水生支付税费7707.98元的诉请；2、判令易亚向唐水生支付误工费、路费、住宿费、伙食费、查档费共计8000元；3、利息和罚息在原判基础上增加2000元；4、易亚承担本案所有诉讼费用。理由是：1、我方办退领预交契税手续，配合易亚办证是合理合法的，原判认为是单方面退领契税致易亚补交证据不清、事实不明；2、我方不存在任何主观过错的违约行为，应支持我方要求易亚支付误工费等8000元的诉请；3、易亚支付利息和罚息应计算至购房款实际支付之日。
易亚答辩称，1、房屋转让成交的含义是物权的所有权从一方转移至另一方，因此，唐水生保证房屋的所有权转移至答辩人处才是真正意义上的成交，其必须交纳房屋契税等费用。其领取了退还的契税，进而导致我方重新交纳契税才办理过户和两证手续，其应该返还该笔契税。2、我方已按双方合同约定与补充协议全部支付的购房款，唐水生上诉诉请的2、3、4项均无事实与法律依据。
易亚的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回唐水生的全部诉讼请求；2、二审诉讼费由唐水生承担。理由是：依据双方签订的两份协议，双方最终约定的购房款只有556800元，我方全额支付了该笔购房款，根本不存在拖欠的事实，至于更名、过户30000元是我方支付给房产公司办理相关事宜，对方一直是知情的，其承认并没有支付该笔费用，一审法院判决我方再支付30000元购房款及利息，完全没有事实和法律依据。
唐水生答辩称，从《补充协议》内容可以看出30000元是从我方应得卖房款中付出交由对方用于缴纳手续费专用的，但对方不能举证证明实际已缴纳了该过户费，其利用虚假的事实侵占了我方应得的利益，属不当得利，应当继续支付房款30000元。
唐水生向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付购房款30000元，并支付因此产生的利息和罚息6000元；2.被告向原告支付拖欠购房款违约金5000元；3.被告支付原告误工费、路费、住宿费、伙食费、查档费共计8000元；4.被告赔偿原告精神损失抚慰金40000元；5.确认《补充协议》无效。
易亚向一审法院反诉请求：反诉被告返还反诉原告垫付的二手房过户契税7707.98元。
一审认定事实：
（一）2012年8月7日，唐水生、吴小燕（乙方，当时属夫妻关系）与株洲市新住宅房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房（预）销售合同》（合同号：9000112447），合同约定：乙方向甲方购买芦淞区太子路1212号顺鑫佳园三期1栋309号（预测建筑面积127.52平方米）住宅；每平方米房屋按建筑面积单价4030元，总房价款暂定为513906元；2012年8月7日支付首期房款154906元，剩余房款359000元由银行提供20年贷款，乙方于签约之日起7日内提交所有银行按揭贷款资料，甲方协助办理相关事宜；甲方于2012年8月31日前将房屋交付给乙方；房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲乙双方各自承担；双方自本合同向房地产登记机构办理备案手续之日起90日双方共同申请办理预购商品房的预告登记；本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件办理注销登记和备案的手续等。随后，唐水生按合同支付首期房款，并办理银行按揭贷款手续及预交维修基金及办证税费。株洲新住宅房地产开发有限公司按约履行了房屋交付义务后，唐水生、吴小燕对房屋进行了装修，并居住使用。
（二）2014年3月30日，唐水生（甲方）与易亚（乙方）签订《二手房屋买卖合同》，合同主要内容：甲方出售顺鑫佳园三期1栋309号房屋予乙方；房屋转让成交价为586800元（含屋内物品），定金2万元；2014年4月10日前，乙方配合甲方先还房贷付35万元，去房产公司办理更名手续后，再付136800元，更名后第二天交房再付8万元，更名成了后全部付清（含定金）；该房屋以现状售予买方；如买方违约致合同未能顺利完成，则卖方不退定金，如因卖方原因致不能顺利完成，退还定金，并赔偿2万元；卖方在交房时，应结清房屋的一切杂费（含水、电、物业、燃气、电视、电话费）；更名手续费用由甲方承担；8万元押金，过户时，多额退还甲方，少则由甲方不足等。2014年3月31日，易亚向唐水生出具《补充协议》，内容：本人唐水生、吴小燕出售顺鑫佳园三期1栋309号房，原协议成交总价586800元，由卖方承担过户更名费用，现卖方承诺由买方负责过户费30000元，房屋总价款变更为556800元，由此产生的责任及后果由本人承担。唐水生、吴小燕在承诺人处均签名及加盖手印。2014年3月31日易亚向唐水生、吴小燕支付定金2万元，31日支付35万元，4月4日转账支付106800元、付现金7万元，4月11日支付1万元，合计556800元。2014年4月2日，唐水生与吴小燕经株洲新住宅房地产开发有限公司向株洲市房产局申请办理商品房预告登记注销。唐水生将房屋交付给易亚。2014年4月4日，易亚与株洲新住宅房地产开发有限公司签订《商品房（预）销售合同》（合同号：9000202412），合同内容除交房时间为2014年4月4日及2014年4月4日一次性支付房款外，与唐水生、吴小燕与新住宅房地产开发有限公司签订的签订《商品房（预）销售合同》（合同号：9000112447）相同。后来依据株洲市商品房交易政策，原来交纳的3.5%契税可退2%，于是唐水生到房产局退了全额的3.5%的契税，未补交1.5%正常契税。2016年4月29日，易亚交纳1.5%的契税即7707.98元，同年6月1日，株洲市房产局为易亚办理了顺鑫佳园三期1栋309号住房的房屋所有权证。此后，唐水生与易亚就更名费用及是否有拖欠购房款，发生争议而发生争吵。2016年6月28日，唐水生到株洲市房产局因查询房屋产权情况交证明费18元。
另外，唐水生与吴小燕登记离婚。在庭审中，吴小燕书面明确其在房屋买卖合同中的权利义务归唐水生承受。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的争议焦点为：易亚是否支付了更名费用30000元，及更名费用与二手房合同总购房款的关系如何？二手房合同总购房款是否包括了房屋买卖契税？
（一）当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案中，唐水生与易亚签订的《二手房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，合法有效。《补充协议》，易亚虽未在上签名，但实际由其出具，其在庭审中也明确认可，符合有效要约的形式；唐水生、吴小燕在其承诺人处签名和盖手印，符合有效承诺的形式，故其属双方的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效的协议。虽然《补充协议》中有唐水生承诺“房屋总价款变更为556800元”，但从《二手房屋买卖合同》中约定的“房屋转让成交价为586800元（含屋内物品）”及“更名手续费用由甲方承担”，以及在随后的《补充协议》中唐水生承诺的“原协议成交总价556800元，由卖方承担过户更名费用，现卖方承诺由买方负责过户费30000元，房屋总价款变更为556800元”，可以看出唐水生的真实意思是从房屋总价款中扣除30000元，由易亚去交纳更名费用，根据诚实信用原则，在唐水生要求下，易亚应向其出示其实际支付更名费的凭据。现易亚未能证明其实际支付了30000元更名费，应承担举证不能的责任，唐水生有理由认为其实际未承担该费用，故其主张由易亚支付其30000元购房款的诉讼请求，予以支持。唐水生主张的利息和罚息6000元，但罚息没有合同和法律依据。至于利息损失，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定，按年利率6%，自易亚与新住宅公司签订《商品房（预）销售合同》的2014年4月4日（即表示更名成功日）计至唐水生诉请主张的2016年7月31日止（共计2.32年），计4176元。在易亚承担利息损失的情况下，唐水生另行主张违约金5000元，因无合同和法律依据，不予支持。
（二）虽然易亚交纳的7707.98元契税，表面上是依据其与新住宅公司签订《商品房（预）销售合同》（合同号：9000202412）产的买卖交易行为，而应履行向国家交纳契税法定义务，但实际上唐水生与新住宅公司签订的《商品房（预）销售合同》、唐水生与易亚签订的《二手房屋买卖合同》以及易亚与新住宅公司签订的《商品房（预）销售合同》是一连贯的就顺鑫佳园三期1栋309号住房更名转让交易的整体，不应割裂看待。另外，《二手房屋买卖合同》中约定“房屋转让成交价为586800元（含屋内物品）”，对成交价具体构成未作明确约定，其次该合同中约定的“该房屋以现状售予买方”，就“现状”是否只限于实物性的现状，还是也包括已交纳的房屋维修基金、办证税费等权利现状，双方也未予明确。根据本地就已预告登记尚未进行产权登记的商品房更名转让的一般交易习惯，转让价款构成如无明确约定，一般包括房屋及其设施的价款，以及已向房产开发商交纳房屋维修基金、代办权证税费。故一审法院推定《二手房屋买卖合同》中约定的房屋转让成交价构成应包含唐水生已向新住宅公司交纳的代办契税款项。因此，唐水生单方面退领契税，致易亚补交，违反诚实信用原则，现易亚要求唐水生补偿应予支持。
（三）双方互有违约行为，就此发生纠纷而产生的费用，双方应自行承担，故唐水生诉请主张的原告误工费、路费、住宿费、伙食费、查档费共计8000元，不予支持。另外，唐水生诉请主张精神损害抚慰金40000元因无事实和法律依据，不予支持。
据此，一审法院判决：一、由本诉被告易亚在本判决生效后十日内支付本诉原告唐水生购房款30000元，及其利息损失4176元；二、由反诉被告唐水生在本判决生效后十日内支付反诉原告易亚7707.98元；三、驳回本诉原告唐水生其他诉讼请求。（综合本判决一、二项，易亚还应支付唐水生26468.02元）本诉案件受理费2200元，减半收取1100元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，合计1125元，由原告（反诉被告）唐水生承担725元，被告（反诉原告）易亚承担400元。
二审中，唐水生提交了株洲市房地产担保有限责任公司出具的关于唐水生退费情况的说明、株洲市房地产权属与交易管理处唐松林的名片，拟证明其退费是合理合法的，不办理退税易亚就办理不了房产证。易亚对该证据真实性无异议，正因为对方退了税才使我们不能办证。对该证据本院将结合全案事实予以综合认证。对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审争议的焦点是：1、易亚是否还应向唐水生支付购房款3万元及承担逾期支付的利息损失、支付误工费等费用；2、唐水生是否应返还易亚垫付的契税。现分析述评如下：
本案中，双方在《二手房屋买卖合同》中约定了房屋转让成交价586800元，更名手续费用由卖方唐水生承担。之后在《补充协议》中，唐水生作出承诺，由买方易亚负责过户费30000元，房屋总价变更为556800元。从上述协议看，双方明确了房屋转让价，认可了房屋转让存在更名过户费用，亦对该费用如何承担作出了明确约定。两协议系双方的真实意思表示，合法有效，均应按约履行。唐水生已收取了易亚按约支付的全部购房款，故其在自己并未承担更名过户费用的情况下，以易亚未提交支付更名费凭据为由诉请易亚还支付购房款30000元及承担逾期付款利息损失，缺乏事实和法律依据。易亚上诉请求改判驳回唐水生该诉请，理由成立，本院予以支持。易亚在合同履行中并无违约行为，故唐水生诉请其赔偿误工费、路费、住宿费等亦无法律依据，本院不予支持。易亚买房办证必须是以其自己名义交纳税金，因此其重新补交税费实际是办理更名另行交纳的交易税，属更名费的范畴，依双方约定应由易亚承担。唐水生上诉主张其不应返还垫付税款理由成立，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初1206号民事判决；
二、驳回本诉原告唐水生的全部诉讼请求；
三、驳回反诉原告易亚的全部诉讼请求。
一、二审案件受理费2022元，由唐水生承担1343元，易亚承担679元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 赵庆华
代理审判员 李 黎
二〇一六年十二月十四日
书 记 员 汪 晶