湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初1496号
原告唐琴，女，1985年4月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。
委托代理人杨陶梅，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人曾桂枚，湖南泓锐律师事务所律师。
被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路569号C102房。法定代表人文雄，该公司执行董事。
委托代理人刘佑权，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人杨俐，湖南金州律师事务所律师。
原告唐琴诉被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司（以下简称“金茂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖和平适用简易程序进行了审理。书记员戴林玉担任记录。原告的委托代理人杨陶梅，被告金茂公司的委托代理人刘佑权、杨俐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告唐琴诉称：原告与被告长沙金茂梅溪湖国际广场置业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购买座落于梅溪湖××号房屋。交房后原告发现该房屋装修与合同约定、宣传资料严重不符，宣传资料中承诺“豪装大事件：购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”，而实际装修价值远远达不到5000元/㎡。由于被告的虚假承诺行为已构成消费欺诈，导致原告做出错误的意思表示，被告虚假承诺的行为已严重侵犯原告的合法权益。收房后，原告与被告多次协商无果。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求判决：（一）被告为原告已购房产更换与合同约定不符的装修材质；（二）被告按照宣传册承诺的5000元/㎡赔偿原告装修差价及赔偿款，共计121.94㎡×2000元/㎡﹦243880元；（三）被告承担本案诉讼费。
被告金茂公司答辩要点：第一、被告已在合同约定的时间交付房屋，且交付的房屋完全符合法定及合同约定的交付标准。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在约定的交房时间前将已经竣工验收的商品房交付买受人。该房屋已于交房前，经过五方验收合格，并完成了竣工验收备案，故被告交付的房屋完全符合法定及合同约定的交付标准。2、被告已按合同约定时间和合同上载明的联系方式和地址向原告寄发《交房通知书》，通知原告于合同约定的时间前收房。被告完全按照合同约定的时间及方式履行了交付通知义务。第二、原告要求被告更换装修材质的请求缺乏合同依据及法律依据。1、被告完全依据合同及合同附件四《具体装饰、设备标准》约定的品质标准向原告交付，无任何违约行为，不应承担更换装修材质的违约责任。2、合同附件四中的《具体装饰、设备标准》中对内墙、卧室、顶棚、室内地面…以及室内部分及设备设施的交付标准做出了明确的约定。该附件中还明确约定“出卖人有权以同等标准的建筑、装修材料和设备替代上述所列各项”。由此可知，即便存在个别装修材料与合同约定不一致的个别情形，也属于被告就供应商合作情况、市场供需变动、产品更新换代等诸多客观因素做出的合理调整行为，也在合同补充协议中特别约定，不属于被告的违约行为，不应承担相应赔偿及重做责任。3、双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款、第三款约定“出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验。”“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签收商品房交接单。”原告已经办理了房屋交接手续，并签署了商品房交接单。充分说明原告已经接受并认可被告交付的商品房，对该商品房质量及合同约定的装饰装修设备均无异议。第三、原告主张的装修差价及赔偿款缺乏合同依据及法律依据。1、金茂广场项目是被告在长沙市场建设的高端房地产开发项目，全石材的入口大堂门楼，布满绿植的自然通风采光井地下车库，对于居住者的关怀大度已开始进化到生活的每个细节，健康人居系统在社区中随处可见，以生活艺术的个性化以及人性化的角度来涉及空间、居住与服务细节，正是金茂府的生活视角。4号栋装饰、设备标准均采用的是长沙市精装商品房中的高端品牌，其中地面工程的木地板选用生活家；瓷砖选用新中源；墙面工程选用博洛尼橱柜；厨房选用西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜；弗兰卡水槽、龙头；卫生间选用樱花热水器、松下浴霸、汉斯格雅花洒；灯具选用雷士；固定家具选用华鹤；空调选用大金；净水器选用怡口；垃圾粉碎机选用格莱达等等。答辩人为全面履行商品房买卖合同，提升产品品质，尽到了最大努力，现已交付的金茂府一期项目获得了整个长沙市场的高度好评。2、被告从未对原告做出任何关于除合同明确约定之外的其他承诺，原告的诉讼请求缺乏证据基础。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告无证据证实本案诉争房屋装修价值存在违约行为，应承担举证不能的不利后果。3、被告发布的广告不具备要约效力。(1)原、被告所签订的《商品房买卖合同》补充协议第十四条约定：“1、销售现场人员口述项目介绍、金茂广场（方茂苑）项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。2、该房屋装修、户型结构等、均以本购房合同约定为准。买受人不因购房合同以外的文件、图纸、宣传资料等向买受人承担任何责任”。该条款内容系原、被告在自愿、平等的基础上协商一致的结果，且合同签订后，没有任何合同主体在法定期限内对该条款内容行使撤销权，可见该条款体现了双方的真实意思，对双方应具有法律约束力。综上，原、被告已在合同签订之时协议中明确排除了任何广告的适用。（2）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人发布的销售广告和宣传资料如构成要约须同时符合两个构成要件。其一是需对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出明确具体的说明和许诺；其二是该说明和许诺对商品房的订立和价格的确定产生重大影响。本案中，被告在宣传资料中仅作出一般性的说明和许诺，且原告未举证证实该描述对商品房的价格确定产生重大影响。因此，该宣传资料不属于要约，对双方没有约束力。关于格式条款：补充协议中关于广告宣传效力的第十四条内容并未约定双方的权利和义务，该条款并不存在提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故该条款合法有效。4、合同的基本原则在于意思自治，就原、被告的合同法律关系而言，有约定从约定，无约定从法定。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真是意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受到法律保护；且合同附件四《具体装饰、设备标准》中就该商品房的具体装修标准已作出明确的约定。故双方关于商品房买卖的全部权利义务及装饰装修标准等均应以双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议为准。故原告所主张的宣传广告与合同毫无关联，既不是合同的要约邀请，更不是合同要约。原告要求被告以广告宣传为基础承担装修差价的诉讼请求缺乏依据。5、梅溪湖片区属于政府规划发展的重点工程，是一个集高新产业、文化艺术、商业CBD为一体的国际服务区。金茂有六大系列，府，悦，墅，山，湖，湾；其中府是金茂的产品系列的高端产品，定位于大平层精装修的优质改善户型。被告开发的“金茂广场”项目位于梅溪湖中心地带，自开盘起广受消费者及投资者关注并获得好评，房价亦随之持续上涨。原告在民事起诉状中主张的所谓“消费欺诈”、“虚假承诺”显然与客观事实不符。综上所述，被告所开发建设的房屋符合合同约定和法律规定，在房屋交付前，经相关部门验收合格取得竣工验收备案，已达到了法定和约定的交付条件，并按照合同约定履行交付义务，原告所主张承担的诉讼请求均没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。
经审理查明：2015年8月31日，原告唐琴与被告金茂公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）（以下简称“《合同》”）及其附件。《合同》约定由原告购买被告开发的坐落于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1099号方茂苑G-11地块第3栋44层4402号房屋，房屋建筑面积121.94平方米，商品房单价为9170.03元/㎡，房屋总房价为1118194元。《合同》第八条关于交付时间及条件约定为：“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。”《合同》附件四关于具体装饰、设备标准的约定有：“电梯品牌：三菱；入户门：采用高档钢木装甲无门槛入户门，高档指纹、刷卡、密码或机械开启锁；厨房：高档橱柜、水槽及龙头配净水器和垃圾处理器，高档燃气灶、抽油烟机、消毒柜；高档燃气热水器带热水循环；空调系统：户式中央空调；户式新风系统。”另双方对入户大堂等也进行了约定，并注明：“出卖人有权以同等标准的建筑、装修材料和设备代替上述所列各项。”《合同》附件七补充协议。补充协议第十四条关于广告和宣传约定有：“1、出卖人为商品房所作的项目介绍、宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准。买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。2、出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路、销售人员说辞等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”合同签订后，原告向被告支付了全部的购房款。2016年5月30日，涉案房屋所在的梅溪湖国际广场一期工程3#栋完成了建设工程竣工验收备案。2016年6月27日，被告金茂公司向原告唐琴邮寄了交房通知书。2016年6月28日，涉案房屋所在的梅溪湖国际广场一期工程3#栋完成了精装修竣工验收。原告办理了涉案房屋的交接手续。
另查明，被告金茂公司在营销涉案房屋所在楼盘时的宣传单上写明：“购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”。
在本案审理过程中，原告当庭请求撤回第一项诉讼请求。
上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、购房发票及收据、广告宣传单，被告提交并经庭审质证的交房通知书及邮寄单、交房流转单、建设工程竣工验收备案表、建设工程精装修竣工验收表等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为：原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告应当按照《合同》及其附件行使权利和履行义务。原告在本案审理过程中，自愿撤回第（一）项诉讼请求，本院予以准许，且原、被告合同附件四中明确约定“出卖人有权以同等标准的建筑、装修材料和设备代替上述所列各项”，因此，对原告主张该房屋装修与合同约定不符的诉请，本院不予支持。本案的争议焦点为，被告在其所售房屋所在楼盘的宣传资料中包含“豪装大事件：购一线湖景豪宅，狂享5000元/㎡豪装”的内容及样板房的装修标准是否应当视为原、被告约定的合同内容，是否对原、被告产生约束力。根据《合同》补充协议第十四条关于广告效力的约定“出卖人为商品房所作的项目介绍、宣传资料、模型、样板房、广告等仅供参考，不构成要约邀请或要约，所有资料以政府最终批准的文件和购房合同约定内容为准，买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”，因双方对于宣传资料、样板房等中的内容是否构成合同内容已有明确约定，双方应当依从该约定，该约定中明确排除了宣传资料作为合同内容的可能，故本院认为该宣传资料中的内容不能作为被告履行合同的义务。且本系列案中，部分原告对现有装修价款主张不一，因此，对原告主张按照宣传资料赔偿差价的诉请，本院不予支持。另外，原告主张被告的承诺行为已经构成消费欺诈，本院认为，原告在与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件的内容，原告是明知的，故对原告的该主张本院不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告唐琴的全部诉讼请求。
本案案件受理费减半收取2479元，由原告唐琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 肖和平
二〇一七年四月二十八日
书记员 戴林玉