乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民三初字第654号原告：马学斌。原告：马静。二原告共同委托代理人：吴颖，新疆方舟律师事务所律师。二原告共同委托代理人：黄臻，新疆方舟律师事务所律师。被告：孙建。被告：刘艳。二被告共同委托代理人：王永财，新疆鼎信旭业律师事务所律师。原告马学斌、马静与被告孙建、刘艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年12月1日作出（2014）沙民三初字第713号民事判决，原告马学斌、马静及被告孙建、刘艳均不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉。2015年3月26日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2015）乌中民四终字第208号民事裁定，裁定撤销本院（2014）沙民三初字第713号民事判决，发回本院重审。本院于2015年5月6日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年7月21日、2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告马学斌、马静及其委托代理人吴颖，被告孙建及其与刘艳的委托代理人王永财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马学斌、马静诉称，2013年11月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，二被告将位于乌鲁木齐市阿勒泰路一汽原建二楼商铺租赁给原告用于经营火锅场所。合同签订后，原告向二被告支付了租金400000元，并对商铺进行了装修。后因二被告无法办理相关消防手续，造成原告不能达到合同目的，故诉至法院，请求依法判令解除2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，返还租金400000元，赔偿原告装修损失254086.28元。被告孙建、刘艳辩称，房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，我方不同意解除房屋租赁合同。合同签订后，我方已将房屋交付给原告使用，房屋规划用途是商业，只是在房产部门登记时错登记为住宅，导致无法办理消防手续，这并不是我方的过错，现通过纠正，该房屋已恢复登记为商业用房，办理消防手续的障碍已消除，双方租赁合同不存在无法履行的情形，故应继续履行，原告单方要求解除合同、退还租金并赔偿损失的请求不能成立。在合同履行中，原告本身也有过错，其在开始装修前未先办理消防手续，从而导致装修工程被消防部门查封造成损失，该损失应由原告自行承担，我方依据合同一直在积极履行协助原告办理消防手续的义务，并不存在违约行为及过错。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年10月24日，原告马学斌与被告孙建协商租赁孙建房屋事宜，当日，原告马学斌向被告孙建支付房屋租金400000元。同年11月1日，原告马学斌、马静与被告孙建、刘艳签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告租赁被告位于乌鲁木齐市阿勒泰路一汽原建二楼商铺用作原告营业用火锅场所；期限六年，自2013年11月1日起至2019年10月30日；被告给原告三个月装修期，装修期不算租金；租赁房屋每年租金900000元，以后每年租金递增7%，第一年租金分两次付清，第一次于合同签订时付400000元，第二次于2014年6月30日付清等等。同时原、被告双方在合同中注明：被告协助原告办理消防手续，直到办好为止。合同签订后，被告孙建、刘艳将房屋交付给了原告马学斌、马静，原告马学斌、马静即开始对房屋进行装修。2013年11月14日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区大队在日常检查中发现原告马学斌、马静对涉案房屋进行装修未办理行政许可手续，遂查封了施工现场，要求原告停止装修并办理相应消防备案手续。后原、被告双方到消防部门办理相关消防手续时，因涉案房屋登记为住宅，无法办理商业用途的消防手续。现涉案房屋仍处于半装修的空置锁闭状态，被告孙建、刘艳亦持有租赁房屋钥匙一把。另查明，本案租赁房屋所在楼栋为商住楼，二楼租赁房屋为商业用房，原属新疆第一汽车厂，该房屋在房产登记过程中，被错误登记为住宅。后新疆第一汽车厂被新疆广汇房地产开发有限公司兼并。2008年10月8日，被告孙建从新疆广汇房地产开发有限公司购买了涉案房屋，但双方始终未办理房屋产权过户登记手续。本案原审期间，被告孙建、刘艳与新疆广汇房地产开发有限公司申请恢复涉案房屋商业用途登记。2015年2月8日，被告孙建取得了涉案房屋所有权证，涉案房屋已变更登记为商业用房，但房屋所有权人仍登记为新疆广汇房地产开发有限公司。此后，原、被告双方再未到消防部门办理装修工程的相关消防审批手续。在本案原审诉讼过程中，原告马学斌、马静申请对其装修损失进行评估，经本院委托新疆铭鉴工程造价咨询有限公司鉴定，原告马学斌、马静装修工程造价为254086.28元。上述事实，有房屋租赁合同、租金收条、房屋产权证、新疆广汇房地产开发有限公司证明、封条、询问笔录、鉴定结论及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，原、被告双方于2013年11月1日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行中，原告马学斌、马静已依约支付了400000元租金，被告孙建、刘艳亦将房屋交付给原告，但原告马学斌、马静在房屋开始使用前的装修过程中因未办理消防备案手续，导致装修工程停工，房屋被查封，此后双方在办理消防备案手续过程中，又因涉案房屋错误登记导致消防备案手续无法办理，2015年2月，被告孙建、刘艳在本案诉讼过程中才将涉案房屋用途更正为商业用房，但此后因原告马学斌、马静不愿继续履行房屋租赁合同，原、被告双方均未再继续履行合同办理消防备案手续。因原、被告双方签订房屋租赁合同至今已两年，现原告马学斌、马静亦明确表示不再继续履行租赁合同，且双方租赁合同亦不适于强制履行，双方合同目的已不能实现，故本院基于上述原因，对原、被告双方签订的房屋租赁合同应予解除。对原告马学斌、马静要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方所签房屋租赁合同解除，原告马学斌、马静应向被告孙建、刘艳返还租赁房屋，为减少当事人讼累，本院一并处理。因原、被告双方在签订合同之初，均明知原告经营餐饮需要办理相关消防手续而未办理，后又因涉案房屋登记瑕疵导致不能办理消防审批手续，本案诉讼过程中，被告孙建、刘艳虽更正了涉案房屋的瑕疵登记，但原告马学斌、马静已明确表示不再继续履行合同，导致租赁房屋至今空置两年，对原告马学斌、马静交纳租金后无法按约使用房屋及投入的装修等损失，双方均存在过错。现房屋租赁合同解除，本院酌情考虑双方在合同履行中的过错程度，原告马学斌、马静对其损失应负主要过错责任，被告孙建、刘艳应负次要过错责任，对原告马学斌、马静支付的租金及投入的装修损失，本院酌定由被告孙建、刘艳退赔40%的款项。对原告马学斌、马静要求被告孙建、刘艳退还租金及赔偿装修损失的合理部分诉讼请求，本院予以支持。被告孙建、刘艳辩称其已履行了协助义务，不存在过错，不应承担过错责任的意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告马学斌、马静与被告孙建、刘艳2013年11月1日签订的《房屋租赁合同》，原告马学斌、马静于本判决生效后十日内与被告孙建、刘艳办理租赁房屋返还交接手续；二、被告孙建、刘艳返还原告马学斌、马静租金160000元（400000元×40%）；三、被告孙建、刘艳赔偿原告马学斌、马静房屋装修损失101634.51元（254086.28元×40%）。上述被告孙建、刘艳应付原告马学斌、马静款项合计261634.51元，由被告孙建、刘艳于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的654086.28元，实际给付标的261634.51元，占诉讼标的的40%；本案案件受理费10340.86元（原告原诉讼标的900000元，已预交受理费12800元，因原告在法庭调查结束前变更诉讼请求，变更后诉讼标的为654086.28元，应收受理费10340.86元，应退还原告受理费2459.14元），由被告孙建、刘艳负担40%，即4136.34元（该款由被告孙建、刘艳连同上述款项一并直接给付原告马学斌、马静），由原告马学斌、马静负担60%，即6204.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。（此页无正文）审 判 长  武惠军人民陪审员  李志新人民陪审员  樊永登二〇一五年十一月四日书 记 员  何晶晶