广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终18616号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市宇盛房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区。
法定代表人：冯庆华，职务：董事长。
委托代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭少珊，住广州市番禺区。
委托代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。
委托代理人：何焕仪，广东明和理律师事务所工作人员。
上诉人广州市宇盛房地产咨询有限公司(以下简称宇盛公司)因与被上诉人郭少珊租赁合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2016)粤0115民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宇盛公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、改判郭少珊向某甲公司补偿装修费用30000元；3、本案受理费由郭少珊承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。原审法院在查明事实部分认为“宇盛公司无法证明该费用是用于涉案商铺的装修，且未能提供相应的装修施工合同及装修费用发票”属认定事实不清，宇盛公司在原审程序中除提交《奇石山庄售楼部工程开支》汇总表外，对表中的各项费用都有提交具体的《支付证明单》、《收据》、《工程结算单》等予以证明，上述证据均能证明宇盛公司承租商铺的装修费用为211843.3元。二、原审法院判决驳回郭少珊向某甲公司补偿装修费用之诉讼请求明显显失公平。本案租赁期间为2013年7月8日至2015年7月30日止，租期为24个月，作为售楼使用的商铺，宇盛公司在租期未满前就已经与郭少珊协商续租，郭少珊也明确表示同意，因此，在郭少珊对续约请求做出承诺后，宇盛公司又在原有基础上投入资金对涉案商铺进行添加装修。然郭少珊在租赁合同履行期满后表示不再续租。之后尽管双方有经过协商，但未达成新的租赁合同，导致现郭少珊须某还商铺，而宇盛公司的装修成本无法通过继续租赁涉案商铺经营收益进行弥补。因此，郭少珊对�盛公司的装修损失存在相应的过错，如果仅仅依照最高院的解释第十二条规定判决宇盛公司腾还商铺，对宇盛公司显然是不公平的。
郭少珊答辩称：1、我方同意原审判决，不同意宇盛公司的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。虽然我方没有上诉，但是我方对案件的处理是有意见的。虽然一审法院以租期期满之后双方协商一致视为不固定的期限，按照原合同的规定到期以后，我方一直要求宇盛公司返还商铺，但是宇盛公司一直没有返还，双方没有协商一致。2、宇盛公司提供的所有单据证实不能用于涉案商铺，一审已经查明。双方之间的租赁合同没有约定租赁期满，出租方需要对宇盛公司作出补偿，无论装修是否真的用于涉案商铺，我方无需向某甲公司支付任何补偿款以及相关装修的款项。3、关于宇盛公司称2015年7月31日合同期满后，继续对涉案商铺进行添加装修，但是从一审宇盛公司提交的证据单据所显示的日期就是2015年7月30日之前，所以宇盛公司根本不存在添加装修这个情况。故此，宇盛公司要求我方支付装修补偿款没有依据，依法应予以驳回。
因本案纠纷，郭少珊于2016年4月15日向原审法院起诉，请求判令：一、宇盛公司立即将位于广州市南沙区大岗镇兴业路某号商铺交还给郭少珊；二、郭少珊不予退还租铺保证金、墙体修复保证金合计20000元；三、本案的诉讼费用由宇盛公司承担。
宇盛公司反诉主张：一、郭少珊返还宇盛公司交纳的租铺保证金15000元；二、郭少珊补偿宇盛公司装修费用80000元；三、郭少珊返还宇盛公司交纳的墙体修复保证金5000元；四、本案受理费由郭少珊告承担。
一审法院查明事实：2013年7月5日，郭少珊（出租方，甲方）与广州市宇盛房地产咨询有限公�（承租方，乙方）签订《商铺租赁协议书》，约定：第一条、甲方愿意将其合法拥有的坐落于广州市南沙区大岗镇兴业路某号铺位，面积为63.00平方米，房地产权证号码为粤房地权证穗字第××号（以下简称商铺）租赁给乙方。第二条、甲方同意从2013年7月8日起至2015年7月30日止将“商铺”出租给乙方使用，租期为24个月（从2013年8月1日起计租）。第三条、甲方向乙方出租“商铺”的租金为每月人民币柒仟伍佰元，此租金不含发票税和物业管理费用，由此产生的税费由乙方支付。除上述租金之外，乙方亦需要在本协议书生效之日向甲方支付人民币15000元作为租铺保证金。乙方另需要支付人民币7500元作为第一个月的租金。租赁期满之时，在乙方交清所有租赁期间商铺所发生的一切费用后的30天内，甲方必须将按金不计利息全额退还乙方。否则，每逾期一天，甲方须向乙方支付按金总额的1%作为滞纳金。第四条、每月的租金，乙方应在每月的10日至15日内将租金以现金方式支付给甲方，或以入账的方式存入甲方指定账户。户名郭少珊开户银行中国建设银行广州番禺东区支行，账号33×××41，逾期15天不交租金作为乙方违约处理，甲方有权终止协议收回商铺，并扣押金。甲方在收到租金之时应立即向乙方提供收据，该“商铺”租赁期内产生的水、电、电话、管理、煤气等费用，乙方按实际发生金额自行承担及缴付。第五条、在保证“商铺”于出租时结构的前提下，乙方可以在“商铺”中进行简单装修或拆墙装修，并应先征求甲方同意后才可以动工。租赁期满，“商铺”必须维持原状，按正常使用状态归还甲方。……。第九条、租赁届满，乙方应付清租赁期内“商铺”产生的一切费用，如期按正常退租手续将“商铺”交还甲方，乙方如要求续约，须在本协议期满前壹个月向甲方提出书面申请。本协议如有未尽事宜，由双方洽谈解决或签署补充协议。……第十二条、双方约定的其他事项：1、乙方负责支付一切的关于“商铺”租赁税金，并每季度向有关政府征收部门缴纳。2、“商铺”的物业管理费为每月113元，乙方向甲方支付，再由甲方统一向物管公司缴交兴业路某号物业管理费。该物业管理费乙方须和租金一起向甲方支付。3、因乙方须拆除与相邻物业的墙体，签订本协议书时乙方向甲方支付墙体修复押金5000元，租赁期满后七天内由乙方负责复原，甲方将此押金七天内无息返还乙方，若乙方违反此条款，甲方不返还此押金及商铺保证金。4、甲方兴业路某号物业的乙方租赁部位与其他未使用的分隔墙体由乙方砌筑。5、租赁期满后，乙方设置的入墙入地的固定设施，乙方不得拆除和损坏。签订合同�，宇盛公司于2013年7月9日向某乙少珊支付租铺保证金15000元及墙体修复保证金5000元。郭少珊依约将涉案商铺交付给宇盛公司使用。宇盛公司依约拆除了涉案商铺与108号商铺相邻的共同墙体。郭少珊、宇盛公司签订的《商铺租赁协议书》约定的租赁期限在2015年7月30日到期。郭少珊、宇盛公司确认合同约定的每月租金为7500元。租赁期限届满后，郭少珊、宇盛公司双方没有再签订新的租赁合同，宇盛公司仍然以原合同约定的租金标准向某乙少珊支付租金至今。宇盛公司对涉案商铺进行了装修。宇盛公司至今未将拆除的墙体复原及未向某乙少珊交还涉案商铺。
另查明，涉案商铺的房地产权属人为郭少珊。宇盛公司于2015年7月16日向某乙少珊寄发《续约通知》，向某乙少珊申请对涉案商铺进行续租，该邮件已显示在2015年7月17日妥投。郭少珊于2016年3月21日向某甲公�的注册地址及在租赁合同中载明的通讯地址分别发出《催告交还商铺函》，其中邮件号码109××××5016的邮件已显示在2016年3月24日妥投。上述《催告交还商铺函》记载，《商铺租赁协议书》租赁期限届满前，宇盛公司虽然有意续租商铺，但未能与郭少珊达成一致意见，郭少珊表示因未能协商一致在租赁期满将收回商铺。而租赁期满后，宇盛公司一直没有交还商铺，经郭少珊多次口头催告仍拒不交还商铺。故郭少珊要求宇盛公司在15日内腾空并完整地交还商铺。
为了证明宇盛公司用于涉案商铺的装修费用为211843.3元，宇盛公司提供了证据《奇石山庄销售部工程开支凭证》，经质证，郭少珊对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，宇盛公司无法证明该费用是用于涉案商铺的装修，且未能提供相应的装修施工合同及装修费用发票。
一审庭审�，宇盛公司认为在《商铺租赁协议书》租赁期限届满前，宇盛公司已向某乙少珊申请续租，在《商铺租赁协议书》租赁期限届满后，虽然双方没有签订新的租赁合同，但宇盛公司继续向某乙少珊支付租金，故涉案合同应视为已经续期，租赁期限为不定期。但郭少珊认为涉案商铺的租赁期限到2015年7月30日已经届满，其并不同意续租。郭少珊明确表示不予退还墙体修复保证金5000元后，不再要求宇盛公司复原拆除的墙体。
以上事实，有郭少珊、宇盛公司举证材料及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，一审法院予以采信。
一审法院认为：郭少珊与宇盛公司签订的《商铺租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方租约是否解除的问题。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》于2015�7月30日已经届满，之后，虽双方当事人未签订新的租赁合同，但宇盛公司继续使用商铺并交纳租金，而郭少珊亦依原合同的租金标准收取租金，根据《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故双方签订的原租赁合同继续有效，且从2015年8月1日起变为不定期租赁合同。原租赁期间届满后，郭少珊于2016年3月21日向某甲公司发出《催告交还商铺函》，要求宇盛公司在15日内腾空并交还商铺，宇盛公司已在2016年3月24日收到《催告交还商铺函》，根据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人�”宇盛公司应在收到《催告交还商铺函》的合理期限15日内腾空并交还商铺，双方的租约应在2016年4月8日已正式解除。双方的租约解除后，宇盛公司再继续占有使用涉案商铺无依据，应将涉案商铺腾空并交还给郭少珊。另根据合同第十二条第3项约定：“因乙方须拆除与相邻物业的墙体，签订本协议书时乙方向甲方支付墙体修复押金5000元，租赁期满后七天内由乙方负责复原，甲方将此押金七天内无息返还乙方，若乙方违反此条款，甲方不返还此押金及商铺保证金。”双方的租约于2016年4月8日解除后，宇盛公司并未在七天内将拆除的墙体复原，故宇盛公司已违反上述合同约定，现郭少珊要求不予退还租铺保证金、墙体修复保证金合计20000元符合合同约定，一审法院予以支持。本案庭审中，郭少珊明确表示不予退还墙体修复保证金5000元后不再要求宇盛公司修复墙体，故�体应由其负责修复，且拆除的墙体为涉案商铺与108号商铺（业主郭少珊）相邻的共同墙体，因此，郭少珊应在本判决生效后及时将墙体复原，以免影响108号商铺的正常使用。同理，宇盛公司要求退还租铺保证金15000元及墙体修复保证金5000元与合同约定不符，一审法院不予支持。关于宇盛公司要求补偿装修费用的问题。签订合同后，宇盛公司对涉案商铺进行了装修，依据合同约定，租赁期满，涉案商铺必须维持原状，按正常使用状态归还甲方。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”案涉合同中亦未另有约定郭少珊要在合同期限届满时向某甲公司补偿装修费用，故宇盛公司要求郭少珊补偿装修费用80000元没有合同和法律依据，一审法院不予支持。郭少珊抗辩宇盛公司进行装修未经过其同意，但其一直以来并未对宇盛公司的装修提出过异议，故对郭少珊的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年10月12日判决如下：一、被告广州市宇盛房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市南沙区大岗镇兴业路某号商铺腾空后返还给原告郭少珊；二、原告郭少珊不予退还租铺保证金、墙体修复保证金合计20000元给被告广州市宇盛房地产咨询有限公司；三、驳回反诉原告广州市宇盛房地产咨询有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费300元，由被告广州市宇盛房地产咨询有限公司承担；反诉受理费1450元，由反诉原告广州市宇盛房地产咨询有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经审查，各方当事人对于某审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对宇盛公司的上诉请求以及事实与理由，本院评析如下：
结合一审判决以及宇盛公司的上诉请求，本院认为，本案二审争议焦点为郭少珊是否应当向某甲公司补偿装修费用30000元。首先，宇盛公司为证明其对涉案场地的装修费用，向法院提供了《奇石山庄售楼部工程开支》汇总表等证据，在一审开庭中，郭少珊对该证据等的真实性、合法性、关联性均不予确认，且认为宇盛公司无法证明该费用是用于涉案商铺的装修，亦未能提供相应的装修施工合同及装修费用发票。一方面，该陈述为郭少珊单方陈述；另一方面，宇盛公司亦自认并无装修合同。一审法院对此予以确认，并无不当，宇盛公司上诉认为原审认定该事实不清，本院不予采信。
其次，根据《中华人民共和国�同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，涉案合同已于2015年7月30日届满，而之后双方并未签订新的租赁合同，双方之间为不定期租赁合同关系。在双方之间为不定期租赁合同关系的情况下，宇盛公司应当为自己继续添加装修的行为承担责任，其主张郭少珊对其装修损失存在相应过错，理据不足，本院不予支持。原审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定以及涉案合同约定，认定宇盛公司要求郭�珊补偿装修费用没有合同和法律依据正确，本院予以支持。
综上所述，上诉人宇盛公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费550元，由上诉人广州市宇盛房地产咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 柳玮玮
二〇一七年三月九日
书记员 张永亮