广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1091号上诉人（原审被告）：廖钊明，男，1956年3月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：廖智炜，男，1983年8月19日出生，汉族，住广东省中山市。系上诉人廖钊明的儿子。委托代理人：薛洪和，广东朗锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许新伦，男，1954年3月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：邬勇峰，广东君品律师事务所律师。委托代理人：李浩，广东君品律师事务所实习律师。上诉人廖钊明因与被上诉人许新伦房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：廖钊明名下登记有位于中山市小榄镇广源中路文兴街3巷6号的房地产（以下简称涉案房地产），国有土地使用证号为第1009200506820号，房产证号为第20259**号，土地使用权来源为划拨，房屋权属来源为自建。2011年4月间，许新伦、廖钊明经协商约定，由廖钊明向许新伦转让涉案房地产。同年4月22日，许新伦向廖钊明支付了定金100万元，并由廖钊明向许新伦出具了一份收款收据，载明“兹于2011年4月22日收到许新伦先生交来本人位于小榄镇文兴三巷5号住宅用地及房屋拆迁补偿及新购住宅用地定金人民币壹佰万元整。具体如下：2011年4月22日从小榄工行划入人民币100万元到本人儿子如下账号：［户名：廖智炜；开户行：中国建设银行中山基头庙支行；账号：3241309980120424XXX］特立此据！”等内容。同年5月1日，许新伦再向廖钊明支付了定金30万元，并由廖钊明向许新伦出具了一份收款收据，载明“兹于2011年5月1日收到许新伦先生交来本人（廖钊明）用于购买位于中山市小榄镇绩东一阜安路住宅用地壹宗［用地宗地图编号：D05RC20065455，用地面积约520平方米］定金（现金）人民币30万元整。此据”等内容。此后，许新伦、廖钊明就上述转让事宜产生纠纷，许新伦遂于2014年8月5日诉至原审法院，请求廖钊明履行与许新伦的房地产买卖关系，并由廖钊明承担本案的诉讼费用。2014年9月15日，许新伦增加一项诉讼请求，即判令廖钊明双倍返还定金260万元；同年9月17日，廖钊明又撤回其增加的上述诉讼请求。2015年1月29日，许新伦变更其诉讼请求为：解除许新伦、廖钊明之间的房地产买卖关系；廖钊明返还许新伦已支付的购房款130万元，并从收款之日起按人民银行同期贷款利率向许新伦支付利息至还款之日止（其中100万元从2011年4月22日起算，30万元从2011年5月1日起算）；廖钊明向许新伦支付违约金50万元；由廖钊明承担本案的诉讼费用。原审法院另查明：庭审中，许新伦、廖钊明一致确认双方没有对涉案房地产达成的交易签订书面合同，收款收据（2011年4月22日）上书写的涉案房地产地址是笔误，应为6号。许新伦述称：余款可以支付，但收款收据没有写清具体相关费用的（负担）情况，廖钊明应缴纳其应缴纳的相关费用，土地是划拨用地，土地出让金应由廖钊明补缴；双方已口头约定交房的同时支付余款，费用各自自理，廖钊明缴纳出让金，付款之后一起到国土部门办理过户手续。廖钊明述称：收款收据（2011年4月22日）是许新伦打印好拿给廖钊明签名的，当时上面没有备注一栏的内容；许新伦承诺所有的手续及费用由其负责，转让总价包括相关税费、廖钊明搬迁的费用及新土地的费用，许新伦将廖钊明实收的450万元支付给廖钊明并承担新土地的费用及办证到廖钊明名下的费用后办理过户手续。针对原审法院关于双方是否有愿意就交易中没有达成一致的内容作进一步协商的询问，双方均表示同意在5个工作日内书面答复，但均没有作答复。广东南天司法鉴定所出具的粤南（2014）文鉴字第898号司法鉴定意见书认为：许新伦提交的收款收据（2011年4月22日）收款人处的签名与廖钊明本人签名样本字迹是同一人书写；“备注：廖钊明同意将现居住土地及房屋以人民币450万元卖给许新伦先生”印刷体文字与其它内容印刷体文字不是同时打印形成，其印刷体文字与其他印刷体文字的墨迹碳粉种类相同，但不是同一台电脑编辑排版，不是同台机一次性打印输出形成。原审法院认为：本案中，虽然许新伦、廖钊明双方曾就涉案房地产的转让事宜作相关协商约定且许新伦已支付定金130万元是事实，但因双方未对此签订书面的房屋买卖合同，且双方就其转让所涉的各自权利义务内容及履行期限或者先后顺序均有不同的主张，故本案的主要争议焦点在于：许新伦、廖钊明双方之间的房屋买卖合同是否已成立。对此，原审法院认为：一、关于合同的形式。根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，本案中双方就涉案房地产的转让产生的交易在形式上属于应当签订书面转让合同的情形。而根据《中华人民共和国合同法》第十一条关于“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”的规定，书面形式并不局限于合同书，只要可以有形地表现所载内容的形式均可以认为是书面形式，故本案中许新伦提交用以证明合同内容的两份收款收据可以认定为是书面形式，而许新伦、廖钊明双方所主张的其他口头约定或承诺内容均应认定为口头形式。因此，本案中只能以许新伦提交的两份收款收据作为认定双方之间的房屋买卖合同是否已成立的依据。二、关于合同的内容。根据《中华人民共和国合同法》第十二条关于“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”的规定，合同一般应包括标的及其数量、质量、价款或者报酬、履行期限及履行地点、方式等内容条款。而作为本案的房地产转让而言，是一种大宗不动产交易，数额巨大，且因不动产交易的特殊性，其交付不能产生物权变动的效力，须经相应行政主管部门办理过户手续，并交纳一定的税费，故应认为标的、价款（包括税费的承担）、履行期限等内容是合同必须具备的重要条款。但从许新伦提交的两份收款收据看，除可以确定转让标的即涉案房地产及已支付定金130万元的内容外，其他内容条款均不具备。至于2011年4月22日的收款收据中的“备注：廖钊明同意将现居住土地及房屋以人民币450万元卖给许新伦先生”内容，因未经廖钊明确认，且经司法鉴定，鉴定结论认为其印刷体文字与其它内容印刷体文字不是同时打印形成，其印刷体文字与其他印刷体文字的墨迹碳粉种类虽相同，但不是同一台电脑编辑排版，不是同台机一次性打印输出形成，即不能排除该内容系许新伦事后添加的可能性，故该内容不应予采纳。同时，虽然双方的诉辩主张中均提及总价450万元，但许新伦主张的总价450万元是基于税费各自负担及划拨用地的补缴土地出让金由廖钊明负担的基础上，而廖钊明主张的总价450万元是基于所有税费及划拨用地的补缴土地出让金由许新伦负担且许新伦还须负担廖钊明搬迁的费用及廖钊明新购用于建房的土地的全部费用的基础上，且双方的主张均为口头约定或承诺，没有书面载体，不符合合同的法定形式。另外，双方对于涉案房地产的交付、过户及除定金外的价款的支付等履行期限均有不同的主张，且均为口头约定或承诺，没有书面载体，不符合合同的法定形式。因此，应认为双方就涉案房地产的转让达成的书面约定缺乏价款（包括税费的承担）、履行期限等合同必须具备的内容条款。综上，因许新伦、廖钊明双方之间虽就涉案房地产的转让交易达成了一定形式的书面约定，但因其缺乏合同必须具备的重要内容条款，故应认定双方之间的房屋买卖合同尚未成立。同时，因针对原审法院关于双方是否有愿意就交易中没有达成一致的内容作进一步协商的询问，双方均没有在限定的时间内作答复，故应认定双方没有进一步协商确定相关合同条款完成本次交易的愿意。因此，许新伦请求解除双方之间的房屋买卖关系，廖钊明返还其已支付的购房款130万元，并按人民银行同期贷款利率支付相应的利息（其中100万元从2011年4月22日起算，30万元从2011年5月1日起算，均计算至还款之日止）有理，原审法院予以支持；但其请求廖钊明支付违约金缺乏合同依据，原审法院不予支持。至于廖钊明辩称因许新伦未履行承诺导致房屋买卖不能完成造成其损失的问题，因廖钊明没有提起相应的诉讼请求，故原审法院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、解除许新伦与廖钊明之间的房屋买卖关系；二、廖钊明于判决发生法律效力之日起7日内向许新伦返还购房款（定金）130万元，并按人民银行同期贷款利率支付相应的利息（其中100万元从2011年4月22日起算，30万元从2011年5月1日起算，均计算至还款之日止）；三、驳回许新伦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42800元，由许新伦负担25800元（许新伦已付42800元），由廖钊明负担17000元（该款已由许新伦垫付，廖钊明应在判决生效之日一并迳付给许新伦，原审法院不另行收退）；鉴定费24760元，由许新伦负担（该款已由廖钊明垫付，许新伦应在判决生效之日一并迳付给廖钊明，原审法院不另行收退）。上诉人廖钊明不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决廖钊明向许新伦返还购房款并支付利息是错误的。由于许新伦没有履行帮廖钊明办理另购土地相关证照及支付相关费用的承诺，导致廖钊明购了其他土地并产生巨额损失。另外许新伦伪造核心证据，导致本案延期处理。因此，许新伦要求退款及利息是没有任何事实与法律依据的。为此上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判廖钊明无需向许新伦支付购房款（定金）130万元及相应利息；二、本案所有的诉讼费用由许新伦承担。被上诉人许新伦辩称：廖钊明与案外人签订的土地买卖合同与许新伦没有关系。尽管2011年4月22日的收款收据中的“备注”形成在后，但廖钊明对“备注”关于转让价格为450万元是确认的。廖钊明收了许新伦的钱，但是没有达成交易，其应当给予一定的利息作为补偿。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于廖钊明所称许新伦未履行承诺，导致廖钊明购了其他土地并产生巨额损失问题，这与本案不属于同一合同关系，廖钊明可循法律途径解决。另案进行起诉，该问题不影响本案所涉合同关系的认定处理。对许新伦提交的证据进行鉴定与涉案款项利息支付问题不存在法律上的必然联系。廖钊明的上诉意见缺乏法律依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16500元，由上诉人廖钊明负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲代理审判员  赖晓筠代理审判员  张群立二〇一五年八月二十日书 记 员  黄锦洋