浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）湖安民初字第573号
原告（反诉被告）：郑敏达。
原告（反诉被告）：徐叶强。
两原告委托代理人：王亿文、夏乐庚。
被告（反诉原告）：陈士良。
委托代理人：叶根贵。
原告郑敏达、徐叶强与被告陈士良房屋租赁合同纠纷一案，两原告于2010年6月30日向本院递交起诉状，本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理。被告陈士良于案件审理期间向本院提起反诉，本院依法受理。该案后因案情复杂于2010年9月27日转普通程序审理。本院传唤原、被告双方于2011年5月5日进行了证据交换，原告（反诉被告，以下简称原告）郑敏达及两原告的委托代理人王亿文、夏乐庚，被告（反诉原告，以下简称被告）陈士良及其委托代理人叶根贵到庭参加诉讼；于2011年7月27日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人王亿文、夏乐庚，被告陈士良的委托代理人叶根贵到庭参加诉讼；于2011年9月29日公开开庭进行了审理，原告郑敏达及两原告的委托代理人王亿文，被告陈士良的委托代理人叶根贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑敏达、徐叶强诉称：两原告于2006年7月18日共同与被告陈士良签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告将其位于灵峰村的厂房及设备自2006年8月1日起租赁给两原告使用，两原告可根据生产需要在厂区内搭建不少于500平方米的钢棚，搭建后每年抵扣1万元租金，五年后钢棚产权则归被告陈士良所有。签约后，被告交付了厂房、设备，两原告开始生产经营并搭建了钢棚。2009年6月5日，在两原告停业期间，被告因拆迁进行突击装修引发火灾，导致厂房内的原材料、成品及部分设备设施毁损，由此产生的不利后果应由被告承担。在安吉县公安局消防大队要求原告方保护现场期间，被告与安吉县环灵峰建设总公司达成拆迁协议，对厂房进行了拆迁，并将本该属于两原告所有的钢棚及各类搬迁补偿款据为已有。两原告诉请判令被告支付各类搬迁补偿317114元、赔偿火灾损失130000元并承担本案诉讼费。本案审理过程中，两原告变更请求支付的搬迁补偿款为272632元。
被告陈士良答辩称：1.双方于2006年7月18日签订厂房租赁合同是事实，租赁期限到2009年7月30日止。但原告在使用租赁物过程中违反了合同约定，依合同7.2条及9.1条规定，原告对租赁的财产有妥善保管及维护之职责，2009年6月5日发生火灾，并不是被告装修所致，因此，按照合同约定，火灾损失应由原告承担。2.租金按照第二条第四款的规定是每年85000元，原告没有达到下调租金的条件，故租金应按85000元计算，原告方拖欠租金，被告已提起反诉。3.被告于2009年10月19日签订拆迁协议，原、被告的租赁合同是2009年7月30日到期的，原告理应在此期限届满时自行将设备搬迁，因此该设备搬迁费原告无权享受。停业损失28823元、周转金15934元原告亦无权享受。即使评估报告中的钢棚是原告所建，根据租赁合同第10.3条之规定，该钢棚在租赁期满后所有权也应属于出租人。4.房屋拆迁评估报告房屋部分第6项中所载明的钢棚房261.4平方米并不是原告搭建，因此，两原告要求支付拆迁钢棚赔款47575元没有事实依据。综上，请求驳回原告的本诉请求。
被告陈士良反诉称：2006年7月18日，原、被告签订了《厂房租赁合同书》，约定两原告自2006年8月1日起承租被告位于开发区灵峰村的厂房，租期为三年，年租金85000元。被告依约将租赁物交付给了两原告，但原告方却严重违约，不仅没有依约及时如数交付租金，而且还因使用不当致使部分租赁物在2009年6月5日被焚毁。双方约定的租赁期限届满后，原告方为了逃避支付租金及财产赔偿，采用关门上锁的方式回避。被告多次向原告方发函催促无果，遂在安吉县公证处的现场公证之下分别于2009年11月10日、2010年3月11日打开厂房，将原告方的物品移至厂外，并再次致函原告方要求妥善处理，但原告方仍置之不理，造成被告损失进一步扩大。被告提起反诉，请求判令两原告给付厂房租金104666元、逾期付款滞纳金108000元、电费3870元、其它损失15800元并承担反诉诉讼费用。案件审理过程中，被告以出租给原告的厂房审批期限已到期为由变更诉请要求原告给付房屋占有使用费及损失共计222681元。
原告郑敏达、徐叶强答辩称：根据合同约定，租金有下调的条件，按照该计算方法，原告已经超额支付租金，相应的滞纳金也不存在；关于电费，被告装修期间的电费应由被告承担；被告主张的其他损失不存在，是被告擅自扩大损失；合同期满之后，如果不拆迁则原告方有优先权继续租用，若不允许出租则不应主张租金。综上，请求驳回被告的反诉请求。
原告为证明自己的本诉主张，向本院提供如下证据：
证据1，厂房租赁合同书一份，以证明原、被告双方签订租赁合同的事实。
被告质证对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为依据合同约定：原告承租到2009年7月30日止；租金每年按照85000元计算，原告方应在每年的8月1日付清，如果承租人逾期交付租金，需支付滞纳金；因原告使用不当或管理不善造成的损失，应由原告方承担，原告在租赁房屋过程中应注意防火并购买相应的保险；租赁期限届满后，原告应将房屋腾空并搬离机器；原告三年内不继续租赁房屋的，钢棚无条件归被告所有。
证据2，收条四份，以证明原、被告双方对延期支付租金重新达成了协议。
被告质证对四份收条的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，称三份租金收条虽都表明余款在何时付清，但并不表示被告放弃追究两原告延期支付租金的违约责任。
证据3，拆迁补偿协议一份及评估表，以证明其中部分拆迁补偿费的受益人是原告，包括协议第6项中钢棚拆迁费47575元、评估表第3页中搬迁费58100元、评估表第6页第5项中磁双灶、评
估表第7页中空调及简易木厨、评估报告第5页中周转金15934元、停业损失28823元、设备搬迁费。
被告质证对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，称原告的确在被告的房屋中搭建过钢棚，但原告所搭建的钢棚在2008年下大雪时倒塌了，且依照原告搭建的钢棚所残余部分测量，长为11.4米，宽为14.3米，面积仅为163平方米，故评估表第6项中的钢棚不是原告所搭建的钢棚；被告签订拆迁合同时，原、被告间的房屋租赁合同早就到期了，此时不存在原告停业损失和周转金的问题，因原告一直不肯将设备搬离被告的厂房，故设备搬迁费与原告亦无关联。
证据4，照片27张，以证明被告在2009年6月6日仍在装修，厂房由被告占有；装修中有钉，存在安全隐患；开关和电闸的照片说明火灾发生时厂区处于断电状态；缝纫机堆在一起的照片说明原告当时处于停业状态，被告为了装修将原告的设备堆在一起；部分照片反映出火灾的着火点，装修的附加物有过火的状况。
被告质证对照片的真实性无异议，但认为：原告不能证明照片是拍摄于2009年6月6日；照片反映了局部的问题，无法判断该照片是来源于被告出租的房屋当中；原告称6月5日火灾发生时被告的房屋还在装修不是事实，装修是2009年4月份结束的；缝纫机堆在一起的照片拍摄在火灾发生之后，原告称被告为了装修将原告的设备堆在一起不是事实；起火点应由消防部门认定，在认定之前不能确定起火点。
证据5，安吉县公安局消防大队于09年6月5日出具的保护火灾现场通知书，以证明被告及拆迁部门未经消防大队同意清理了火灾现场，导致火灾原因不能认定，故不能认定火灾是原告造成的。
被告质证对该证据真实性无异议，认为该通知书是发给原告的，说明原告对火灾现场有保护的职责，但原告没有履行该职责，且原告拍摄照片是在2009年6月6日，因此破坏火灾现场的是原告。
被告为证明自己的反诉主张，提供如下证据：
证据6，函件三份及相应的邮件详情单，以证明本案租赁合同约定的租赁期限届满之后，原告拒不搬离及修复房屋，被告发函要求原告支付相应租金并限期搬离的事实。
两原告质证承认收到该三份函件，但称函件记载的内容不真实，不予认可，原告没有拖欠租金，也没有义务按函件指示履行义务。
证据7，协议书及收据各一份，以证明被告委托丁洪生搭建钢棚，原告在合同履行过程中未按约搭建钢棚、修复钢棚。
两原告质证对该组证据的真实性有异议，认为被告认可了原告搭建的钢棚被雪压倒的事实，且被告没有证据证明原告搭建的钢棚不符合质量标准。
原告方称大的钢棚被雪压掉了，原告方搭了一个小的钢棚，这个小的钢棚残余的废料是被告拆去卖了500元。被告对此予以认可。
证据8，证明、搬迁费用领款凭条及收条，并由证人陈忠、陈旭强、章国良、高顶红、施永红出庭接受质询，以证明：原告拒绝履行搬迁义务，被告动用人员将原告的机器设备搬离厂房；被告支出的搬迁费用为21500元、设备存放房屋租金及保管费为27500元。
两原告质证对该组证据的真实性、关联性有异议，认为：原告机器设备虽是被告搬迁，但无法得知搬迁费用是多少；原告当初去搬过机器设备，是被告方不同意才未搬迁；对被告主张的存放机器租金价格是否合理有异议；被告搬运两次系扩大损失，搬运费用应按照劳务市场工资计算，原告认为按被告主张费用的三分之二计算为妥，愿意由法院核定。
证据9，2009年上半年电费单据，以证明原告拖欠电费3870.29元。
证据10，公证处证明及公证费发票各一份，以证明被告在搬迁原告机器设备过程中支付公证费2500元。
原告质证认为电费单据中用电量为零，但却有电费金额，要求被告解释；对公证处证明及公证费发票的真实性无异议。
后原告补充提供证据11，证人施荣、傅威出庭接受质询，以证明原告郑敏达曾于2009年年中叫人去租用的厂房拉机器设备，被告以租金未付清为由不让拉的事实。
被告质证认为两证人证言有矛盾之处，不能达到原告的证明目的。
经审理，本院对相关证据及当事人陈述认定如下：
一、原告提供的证据1-5及被告提供的证据10，原、被告双方就真实性无异议，本院予以认定；双方就其中有关证据所主张的待证事实不一致的，本院于后文予以分析。
二、被告提供的证据6，原告承认收到相应函件，对该事实本院予以认定；至于函件内容是否对原告具有约束力，本院于后文阐述。
三、被告提供的证据7，原告称对真实性有异议，但其后原告所陈述质证意见的重点在于其早先搭建过钢棚的事实，而对被告主张的在大雪压塌原告所建钢棚后委托丁洪生重新搭建钢棚的事实并未提出实质异议，故对该组证据的真实性本院予以认定；被告对原告曾在承租的厂区内搭建过钢棚的事实予以认可，对该事实本院亦予认定。
四、被告提供的证据8，原告不予认可，因该组证据的证明力不足，被告亦未提供其他证据佐证，故本院不予认定。
五、被告提供的证据9，原告不予认可，被告补充提供安吉县供电局证明及电费清单予以印证。本院经核对认定涉案厂房2009年1-6月电费为3831.74元，其中2009年3、4月电费合计1476.57元。
六、被告陈述材料中自认原告已付租金为207000元并于计算过程中予以扣除，又称原告存在违约故无权要求被告返还20000元保证金，后被告于庭审中称207000元中包含了20000元保证金，其陈述明显存在矛盾，故本院认定被告所称207000元租金中未包含20000元保证金。
七、原告提供的证据11，被告不予认可，亦无其他证据佐证，本院不予认定。被告称所涉厂房属临时审批，房屋租赁时审批期限已到期，系自认对其不利之事实，本院予以认定。
综上，本院认定如下事实：2006年7月18日，两原告与被告签订《厂房租赁合同书》一份，约定两原告租赁被告位于开发区灵峰村的厂房及设备，租赁期限自2006年8月1日起至2009
年7月30日止；租赁保证金为20000元，不建钢棚租金为每年85000元；原告应于合同签订之日起两个月内支付保证金20000元，应于每年8月1日前支付当年租金，逾期则应按拖欠天数乘以欠缴租金额的百分之三支付滞纳金；原告在租赁期满或合同提前终止时，应将租赁物清扫干净、搬迁完毕并交还被告；被告在原告满足以下条件的前提下承诺年租金调整为第一年80000元、第二年70000元、第三年70000元，以此类推，钢棚搭建费用为5万，每年扣1万，5年后产权归被告；原告需满足的条件为所建钢棚面积不小于500平方米且质量符合国家或行业规定、于2007年8月1日前建成、如合同提前解除或三年后乙方不继续承租，所建钢棚无偿归甲方所有。合同签订时，所涉厂房临时审批的期限已经届满。此前，两原告与被告已于同月16日办理了租赁物交接。原告于2006年11月5日给付被告保证金20000元，至今并累计支付占有使用费207000元。原告承租房屋后，搭建了钢棚，后大部分被大雪压塌，原告为便于生产经营将倒塌的钢棚予以清理，剩余部分163平方米原告未拆除。2009年6月5日，原告承租的厂房内发生火灾，安吉县公安局消防大队当天下达了保护火灾现场通知书，要求原告的企业履行保护火灾现场职责。2009年7月3日，被告致函两原告要求支付租金及电费。2009年10月19日，被告陈士良与安吉县灵峰房屋拆迁有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，就本案租赁合同所涉房屋拆迁补偿事项达成协议；被告获得原告余留的163平方米钢棚的相应拆迁补偿，并于拆迁评估之后将该部分钢棚拆除出卖获款500元；补偿清单中另涉及原告余留的磁双灶、空调、简易木橱及一批机器设备。2009年10月20日，被告致函两原告要求支付租金及其他损失，并要求原告方交还房屋；2009年11月10日，被告经公证处公证搬离了原告的机器设备；2010年1月4日，被告致函两原告，告知已在公证处公证下搬离了两原告的机器设备，并要求两原告收函后7日内搬离办公室及住房内物品，否则被告将予以处置；2011年3月11日，被告经公证搬离了原告办公室及住房内物品。原、被告双方就租金计算标准及有关补偿费归属意见不一，遂纠纷成讼。
本案中，原、被告争议的焦点为：
一、房屋占有使用费应按何标准及期间计算。
本案中，租赁合同双方约定了减少租金的条件，原告主张该条件已经成就，因为原告已经搭建了钢棚只是后来大部分被雪压塌了；被告则主张条件未成就，因为被告未实际获得500平方米的钢棚。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同解释》）第二条、第三条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的租赁合同涉及的房屋属临时审批且自临时审批期限届满后未办理审批手续，故该租赁合同无效。但被告已经将合同所涉房屋等财物交付原告使用，原告获得相应占有、使用权，故应参照合同约定支付占有使用费。双方所签合同中，被告同意条件成就时调整原告应支付的租金，实际上并非降低租金标准，而是期待条件成就前提下减少的租金将会以获得钢棚所有权的方式得到弥补，且原告所建钢棚倒塌前所有权尚未让渡于被告，钢棚因雪灾受损的风险应由原告自担。故对原告有关其已经搭建过钢棚、钢棚后来倒塌系不可抗力所致、其已经履行了搭建钢棚义务、租金应按造价抵扣的主张本院不予采纳。但因原告所建钢棚并未全部倒塌，尚余163平方米，租赁期满后，被告占有了该部分钢棚并据此享受了补偿款、废料变卖款等收益，应视为接受该部分钢棚；从涉案《厂房租赁合同书》中“钢棚搭建费用为伍万，每年扣壹万，五年之后产权归甲方”的表述分析，原、被告具有原告以不少于500平方米的钢棚折抵共计50000元厂房使用费的合意，双方虽另有“如合同提前解除或三年后乙方不继续承租，所建钢棚无偿归甲方所有”的约定，但该合同无效且双方对此均有过错，若剩余钢棚无偿归被告所有则显然有失公平，故双方原约定降低的租金应按比例减少，具体数额为163／500＊50000=16300元（下文相关5年期内使用费计算过程中均按相同比例扣除）。另被告自认其于2009年3月、4月期间对涉案厂房实施了装修，包括搭建钢棚、铺设地砖及墙面装修，其大范围装修行为势必严重影响原告的正常使用，故该两个月的使用费应酌情予以扣除，计（85000-163／500＊15000）／12＊2=13352元。综上，原告本应支付2006年8月1日至2009年7月30日期间的占有使用费为85000＊3=255000元，扣除应减少费用及原告已支付的使用费，原告尚欠3年内占有使用费为255000-16300-13352-207000=18348元。
原告主张占有使用费应计算至火灾发生之日，其后不得计算。本院认为，火灾发生于原告实际占有使用期间，现火灾原因无法查明，无法确认被告对此存在过错，火灾后较长时间内涉案厂房仍为原告占用，故对原告该主张本院不予采纳。被告于2009年11月10日经公证处公证搬离了原告的机器设备，2009年7月31日至该日期间，涉案厂房处于原告占用状态；而被告本可于搬离机器的同时搬离原告其他物品，却直至2010年3月11日再次采取公证方式搬离原告办公室及住房内物品，属放任损失扩大，故该部分扩大损失应由被告自负。被告主张原告应双倍支付租赁期满后实际占用期间的租金，本院认为，该主张系基于本院已经认定为无效的合同提出，缺乏法律依据，本院不予支持。2009年7月31日至2009年11月10日实际占用计102天，占用费参照涉案《厂房租赁合同书》约定的标准计算，为（85000-10000＊163／500）／365＊102=22842元。
二、拆迁合同涉及的设备搬迁费、停业损失、周转金应归何人所有。
原告主张补偿清单中磁双灶、立式及挂式空调、简易木橱合计价值2200元为其所有。本院认为，该部分补偿费系针对物品本身作出，被告认可上述物品为原告所有，故本院认定该部分补偿款应归原告所有。
因拆迁合同签订之时被告承诺给予原告的使用期限已经届满，原告本应在合理期限内搬离腾空，故相应停业损失、周转金与原告无涉，原告无权主张。
同理，原告主张的机器设备搬迁补偿系基于被告与案外人之间的拆迁合同产生，对原告该部分请求本院不予支持，至于被告是否存在假借原告财物套取补偿款的情形，非本案当事人间的权利义务争议，本院不宜处理。另，被告反诉要求原告支付该部分机器设备的搬迁费、保管费损失49350元，而原、被告均确认补偿清单中涉及原告所有的机器设备的搬迁费补偿为58100元，本院认为，即使被告实际发生了49350元搬迁、保管费支出，其获得的58100元补偿款亦足以弥补该损失，故对被告该反诉请求及搬迁过程公证费本院亦不予支持。
三、火灾损失应由何人承担。
火灾发生后，消防部门暂无法认定火灾原因，遂指定原告方保护现场，现火灾现场被拆迁，而火灾原因未经查实，故本院不作认定，对原告要求被告赔偿火灾损失的诉讼请求本院不予支持。
综上，本院认为：原告租赁的被告厂房属未经审批的临时建筑，故双方签订的《厂房租赁合同书》属无效合同，但原告实际占用使用了被告房屋，应参照所签合同支付相应使用费。原告至今尚欠被告2009年7月30日之前的使用费18348元及此后至2010年3月11日的使用费22842元，合计41190元；被告要求原告支付使用费，对其合理部分本院予以支持，超出部分不予支持。被告并要求原告按日利率0.3‰支付至2010年9月12日的利息损失，本院认为，双方此前就火灾发生原因及使用费计算标准一直存有争议，目前火灾原因仍未查明，被告主张的使用费计算亦确有不合理之处，故对被告的利息请求本院不予支持。被告主张原告尚欠2009年上半年电费3870.29元，经查实该时段电费为3831.74元；因2009年3、4月期间被告对涉案房屋实施装修，该时段电费1476.57元被告亦应部分承担，本院酌定被告承担1000元；剩余电费2831.74元原告应给付被告。被告应给付原告所有的磁双灶、立式及挂式空调、简易木橱补偿款2200元；原、被告间的租赁合同无效，原告给付被告的保证金20000元，被告无权扣留，应返还原告。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告陈士良给付原告郑敏达、徐叶强2200元，退还保证金20000元。
二、反诉被告郑敏达、徐叶强给付反诉原告陈士良占有使用费41190元、电费2831.74元，合计44021.74元。
三、驳回原告郑敏达、徐叶强其他本诉诉讼请求。
四、驳回反诉原告陈士良其他反诉诉讼请求。
五、第一、二项相抵扣，郑敏达、徐叶强尚应给付陈士良21821.74元，限于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费8020元，由郑敏达、徐叶强负担7620元，陈士良负担400元，反诉案件受理费2395元，由陈士良负担1925元，郑敏达、徐叶强负担470元，限于本判决生效之日起五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 彭瑞森
审 判 员 吴佩珏
人民陪审员 汤美兰
二〇一一年十一月三日
书 记 员 别 峰