广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初160号原告：谢智锋，男，1983年1月19日出生，汉族，住桂林市七星区。原告：刘媚，女，1986年8月15日出生，汉族，住址。被告：桂林建禹地产有限公司，住所地桂林市七星区毅峰路20号迪奥特综合楼二楼，统一社会信用代码91450300561575541Q。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托代理人：阳继宁、唐与念，广西嘉合律师事务所律师。原告谢智锋、刘媚与被告桂林建禹地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月7日立案受理后，依法由审判员张焱适用简易程序于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告谢智锋、刘媚及被告的委托代理人阳继宁、唐与念到庭参加了诉讼。后因案情复杂不宜适用简易程序审理，本案依法转为适用普通程序，于同年5月12日依法组成由审判员张焱担任审判长、人民陪审员谭继元、杨秀爱参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告谢智锋、刘媚及被告的委托代理人阳继宁、唐与念到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理桂林市七星区建干路36号中海·左岸世家第2栋1单元5层1号房的不动产权证书，并提供必要的证明文件，支付原告违约金7261.92元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月28日，原告以726192元购买被告位于桂林市七星区。2014年8月8日，原告按合同约定付清了购房款，并在同年7月30日交房当日向被告支付了房屋产权办证费用800元。被告作为房屋买卖的出售方，在原告履行义务后，被告应在交房之日起90日内按约定为原告办理房屋产权登记，协助原告办理土地使用权证，并提供必要的证明文件。但被告一直以各种理由拖延，给原告在小孩读书及贷款方面造成不便和损失。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，和现在市国土、房产等部门不再办证，改由市不动产登记中心窗口受理的实际情况，以及购房合同第十五条第二项，被告应立即协助原告办理原告购买的房屋的不动产权证书等。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。原告在举证期限内，就其主张提供的证据及拟证明的事实如下：1.商品房买卖合同，证明原告向被告购买了位于桂林市七星区左岸世家2栋1单元5层1号房和该房屋产权，被告愿意按照合同约定为原告办理该房屋权属证书；2.购房发票3张，证明原告已经付完房款；3.契税发票1张，证明原告已经交完税费；4.维修基金发票1张，证明原告交完了维修基金；5.开发商代办房屋产权证书的收款收据，证明被告答应按照合同约定及国家政策帮原告办理该房屋权属证书；6.备案的商品房买卖合同，证明备案的该房的《商品房买卖合同》中没有《补充协议》，原、被告签订的《补充协议》无效，政府不认可；7.解除抵押登记申请，证明原告已经还清该房在银行的贷款，并办理了该房的银行解押手续；8.桂林市房屋登记管理中心收件回执单，证明原告提交的解除该房屋银行抵押的材料已经交给桂林市房屋登记管理中心，并已经受理；9.预购商品房抵押权预告登记，证明原告该房屋的抵押已经注销；10.桂林市房地产交易所资料室无该房屋初始登记存档的证明，证明被告没有按约定帮原告办理该房屋所有权初始登记；11.不动产档案查询证明，证明被告没有在桂林市不动产登记局办理该房屋不动产权证书，也没有办理该房的首次登记和转移登记；12.桂林市国土资源档案馆无该房土地登记信息资料的证明，证明被告没有按国家规定办理该房土地使用权分割到户和转移；13.公示系统查询信息，证明被告的公司性质、企业类型在不停改变。被告辩称：一、原告起诉的法律依据是错误的。1.不应根据原告主张的法律和行政法规确定被告提交办理权属证书资料的期限，2.原告的诉讼请求不符合其所依据的法律行政法规，3.原告未能明确指出要求被告提供何种文件协助其办理权属登记。二、被告并未违反与原告之间的约定，不构成违约。1.原告与被告就提交办理权属证书的时间进行了特别约定，2.双方签订的《补充协议》不违反任何效力禁止性规定，被告也未违反该协议，因此不构成违约。被告在举证期限内，就其主张提供的证据及拟证明的事实如下：1.《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了《补充协议》将关于产权登记的约定变更为房屋交付使用且意见书出具后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案；2.《桂林市产权管理局关于印发（2015修订版）的通知》，证明桂林市房开企业在办理商品房所有权初始登记时需提交12类材料，其中包括《物业落实检查意见书》；3.小区物业检查落实流程，证明桂林市房开企业申请物业落实需提交11类材料，其中包括《竣工验收备案表》；4.《请求加快不动产登记工作的请愿书》，证明因桂林市办理不动产登记部门原因导致桂林市房开企业办理不动产登记工作进展缓慢，桂林41家房开企业联名向相关部门请愿加快办理不动产登记工作进程；5.《桂林市国土资源局规划测绘院不动产权籍调查业务受理回执单》，证明被告自2013年11月15日至今一直抓紧办理各业主不动产登记工作；6.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《土地证》、《建设工程质量竣工验收》，证明被告向原告出售的房屋已经取得相应证照，属合法出售，且涉案房屋已经于2014年2月21日经验收合格，并于当年交房；7.《物业管理用房落实检查意见书》、《桂林市房屋登记管理中心收件回执单》，证明被告一直在积极与相关部门接洽沟通，已于2017年4月7日取得《物业管理用房落实检查意见书》，并已于2017年4月18日前往桂林市房屋登记管理中心办理房屋首次确认登记；8.照片、《报案说明》、《报案材料》、《关于请求解决彭家岭11组、13组村民围堵中海元居小区的报告》，证明因政府征地工作未完成，导致涉案房屋所在小区被村民围堵，造成该小区无法施工，施工单位停工，并向被告索赔，被告不得已另寻施工单位，由此导致工程延误；9.《证明》、《关于解决中海元居项目被围堵及后续土地问题处理的建议》、《关于对于联发、建禹、冠城三家公司的答复》，证明涉案房屋所在小区地块因迁坟、房屋拆迁、土地征收工作未完成等原因，导致当地村民出现围堵等过激行为，政府高度关注，国土资源局发函要求七星区政府及早解决此事；10.《关于B2及A2区回收菜地的报告》、《菜地回收付款汇总表》、《穿山街道办事处屏风村11组、13组土地置换项目地上附作物补充清单》，证明根据政府要求，被告对彭家岭村民进行青苗费补偿，并于2015年4月14日完成补偿工作，从此彭家岭村民才搬出涉案小区地块，被告恢复正常施工；11.《桂林建禹地产有限公司股东决定》、《公司设立登记申请书》、《公司股东（发起人）出资信息》、《验资报告》，证明桂林建禹地产有限公司为深圳市建禹投资有限公司的全资子公司；12.《关于同意出让国有土地使用权给桂林建禹地产有限公司使用的批复》、《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案房屋所在地块经深圳市建禹投资有限公司以挂牌的方式取得，并由被告作为开发商建设中海·左岸世家进行出售；13.房屋分户明细表，证明被告已经办理完初始登记，包括原告在内的业主可以办理初始登记。本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证。被告认为：对原告的证据的真实性、合法性均无异议，但证据2-5、7-9、13与本案无关；原告的证据1中附有《补充协议》可以证明双方对被告办理权属登记有特殊约定，应按约定确定双方的权利义务；证据6可以证明合同已经备案，但备案不是合同生效的必要条件；证据10-12证明应当根据合同的特殊约定，确定被告提交办证资料的时间至起诉之日未逾期，另因涉案房屋正在办理大证，故无法查询到初始登记。原告认为：被告的证据8中的《关于请求解决彭家岭11组、13组村民围堵中海元居小区的报告》、证据9中的《关于解决中海元居项目被围堵及后续土地问题处理的建议》及证据10-11的真实性有异议，证据13的真实性不能确定，其他证据的真实性无异议；证据1的合法性有异议，因为《补充协议》违反了法律法规，故无效；证据2与本案无关；证据3证明被告违反规定，未取得证书就交房；证据4-5不能证明是不动产登记部门的原因，是被告未及时到不动产登记部门办理登记工作及提交必要材料；证据6不能证明被告验收和交房合法，因为被告未出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；证据7表明被告已经严重超过国家规定的办证期限，严重违法；证据8不能证明村民围堵是造成其长期拖延办证的理由，因与村民争议的地块与原告的房屋所处的地块不一致。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议且与本案具有关联性的证据和事实，认定如下：1.《商品房买卖合同》（含《补充协议》）。本院对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明二原告与被告于2013年6月28日就二原告向被告购买坐落在桂林市七星区致协议，签订《商品房买卖合同》（含《补充协议》）。其中《商品房买卖合同》约定：商品房单价为每平方米8386.56元，总金额柒拾贰万陆仟壹佰玖拾贰元，买受人按首付＋银行按揭贷款支付房款；出卖人应当在2014年9月30日前将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付给买房人使用；如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行，超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，继续履行合同的按已交付购房款日万分之二支付违约金；第十五条关于产权登记的约定为根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《补充协议》约定：按市房产局规定，“小区落实物业服务检查意见书（简称意见书）”出具后，出卖人才能报送办理房屋权属登记的资料，故双方经协商达成如下协议：一、同意将《商品房买卖合同》第十五条第一段内容修改调整为“出卖人应当在商品房交付使用并在意见书出具后300个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条第2项处理”。二、本协议为《商品房买卖合同》的重要补充协议，与《商品房买卖合同》具备同样的法律效力。本协议内容与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本协议内容为准。三、本协议经双方签字、盖章生效。二原告及被告在《商品房买卖合同》、《补充协议》上均分别签字、盖章。2.《物业管理用房落实检查意见书》、《桂林市房屋登记管理中心收件回执单》。本院对该证据予以确认，该证据能够证明被告于2017年4月7日取得《物业管理用房落实检查意见书》，于2017年4月18日到桂林市房屋登记管理中心办理商品房所有权首次确认登记。综合庭审及双方的控辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》所附的《补充协议》的效力。双方签订的《补充协议》与《商品房买卖合同》是在同一天，且补充协议是对主合同的条文的明确修改，双方均在协议上签名或盖章，可见《补充协议》也是双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”且该协议没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，故双方有特殊约定的，应按照双方的特殊约定执行。二原告认为该协议违反法律规定，故应无效的意见，没有法律依据，本院不予采信。原告向本院起诉之日及本案法庭辩论终结之日，均未超过双方在《补充协议》中关于报送资料的约定期限，故被告的行为不构成违约。二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下：驳回原告谢智锋、刘媚的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付本院），由原告谢智锋、刘媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  张 焱人民陪审员  杨秀爱人民陪审员  谭继元二〇一七年六月二十九日代书 记员  秦黎明