安徽省舒城县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）舒民一初字第01069号
原告：张中元，男，1966年1月1日出生，汉族，个体工商户，住安徽省舒城县。
委托代理人：常维根，安徽舒洲律师事务所律师。
被告：舒城县启德文化院，住所地安徽省舒城县。
法定代理人：胡汉龑，董事长。
委托代理人：任六富，安徽永诚律师事务所律师。
委托代理人：祝延兵，安徽李舒华律师事务所律师。
原告张中元诉被告舒城县启德文化院财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理。依法由审判员熊中生适用简易程序，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。原告张中元及其委托代理人常维根，被告舒城县启德文化院委托代理人任六富、祝延兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张中元诉称：2012年9月1日，原告租用被告舒城县启德文化院新综合楼六间地下室用作婚纱及儿童摄影室内场景拍摄基地，年租金13000元。2013年上半年，原告发现被告所有并管理的位于租赁房屋顶部、属于上层房间的进水管漏水，多次要求被告修理，可被告敷衍了事，修理后仍然漏水。2013年12月份原告要求被告更换水管，被告也安装新管，并电话告知原告新管已接通使用。但事实是新管始终未接通使用。还是在使用已损坏的旧管。2014年5月17日，原告摄影师带领客人到基地拍摄，发现水管爆裂，地面积水达4-5公分，房间部分墙体、地板和装潢物件及摄影景观大面积严重损毁，家具及电器也有不同程度损坏，损失巨大。原告被迫停止营业至今。事发后，双方就赔偿事宜协商未果。现依法诉请判令被告赔偿损失合计180990元：经原告申请舒城法院对损失状况及原因进行评估，结论为原告墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元，停业损失为59100元，共计158990元。水管渗透是导致损坏的主要原因；墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元。停业损失为59100元，共计158990元；鉴定费22000元。合计180990。（以当庭变更数额为准）。
原告为证明其主张，举证有：证据1、原告身份证一份，证明原告主体适格；证据2、租房协议书两份，证明原、被告之间存在房屋租赁关系，渗漏的水管系被告所有及管理；证据3、施工合同报价表、灯具报价单等材料一组，证明原告摄影景观等装饰花费161000元，灯具11485元；证据4、2013年伊人梦摄影基地营业额统计表资料一组，证明原告摄影营业2013年营业额为679775元；证据5、照片一组，证明水管爆裂后现场损坏情况；证据6、鉴定评估申请书，证明原告申请舒城法院对损失评估及因果关系鉴定；证据7、鉴定费发票一份，证明原告垫付鉴定费22000元；证据8、渗漏鉴定报告一份，证明被告水管渗漏是导致损坏的主要原因；证据9、舒城县价格认证中心《价格鉴定结论书》一份，证明原告墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元；停业损失为59100元，共计158990元。（证据3、4、5原件在鉴定时交予舒城县价格评估中心）
被告舒城县启德文化院辩称：原告是在看过地下室的实际情况后，并了解地下室通风差，容易霉变的情况下要求出租的。被告告知原告地下室潮气大，对婚纱摄影有影响等情况后，原告自愿承租该地下室房屋，且表示有办法处理好除湿问题，在此情形下，双方签订2012年9月1日至2013年9月1日和2013年9月1日至2014年8月31日止2年的租房合同。被告将房屋交付原告管理，原告在装修、使用过程中未提出任何异议。2014年3月被告得知原告已关门歇业近3个月时间，不知原因。2014年6月，原告电话通知被告“出租房水管爆裂、漏水，地面积水达4-5公分，房间部分墙体、地板和装潢物件及摄影景观大面积严重损毁，家具、电器也有不同程度损坏”，随即，被告通知水电工去察看现场，发现不是水管爆裂，而是水龙头螺丝掉在地上，水电工按上后不滴水，认为系人为因素。原告已歇业3个余月。可是原告在装修时将出租房通风口全部封闭且装有两道玻璃门，一组阻碍了地下室房间通风性能。使得地下室潮气不能散发，加上梅雨季节，是造成物件损毁、墙体发霉的主要原因。因此原告诉称被告在租赁期间房屋水管设施漏水、水管爆裂，造成原告财产损失与事实不符。原告在与被告就水管漏水发生争议，经协商不成后，而将部分财产损失归责于被告。合同中也约定如遇不可抗力造成租房户财物经济损失，一概与业主无关。原告停业、歇业损失不是被告造成的，而是原告未保障承租房地下室空气流通、进行除潮处理且歇业3个月余造成的。原告诉请无事实和法律依据。原告诉请因水管爆裂造成各项损失20万元理由不充分。自2012年9月1日起原告将出租房交付原告使用、管理，从未发生水管爆裂事件，而是原告在使用其水管设施过程中的粗心大意及未做好室内除湿、通风等因素，造成物件被损，此损失与被告出租的房屋给原告因霉变造成损失之间无因果关系。从重新鉴定结论看，所造成损失与原告有一定的关系。因此，此损失应由原告自行承担。被告认为：首先，原告所举几份证据的真实性、关联性有待考证；其次，即使这些证据是真实的，也不代表被告系上述证据中的全部财产损失的赔偿主体。原告在租赁期间，对其所添附的财产行使占有、使用、处分的权利，期间某些部分很有可能被拆除或者损坏了，原告仅凭水“管爆裂”认定其财产损失价值达20万元无事实和法律依据。综上述，原告的财产损失与被告出租房屋之间无因果关系，所造成的损失是原告将出租房屋的通风口全部封闭且装有两道玻璃门，严重阻碍了地下室房间通风性能。使得地下室的潮气不能散发加上每年的霉雨季节，且歇业3个余月无人管理是造成物件损毁、墙体发霉的全部原因，应由原告自行承担。原告诉请舒城县启德文化院赔偿损失的理由无事实和法律依据。敬请人民法院在调查核实的基础上，依法驳回原告的全部诉请。另外，被告的重新鉴定结论推翻了原告的鉴定结论，所以原告的鉴定费应该由原告自己承担。被告垫付的3万元鉴定费应该由原告承担。
被告为证明其主张，举证有：证据1、登记证书、组织机构代码证、法定代表人身份证明书，证明被告主体适格；证据2、租房合同一份，证明原告在勘察现场情况，原告对地下室潮气湿度可能有影响并承诺自行处理好，在得到原告自愿认可后，原、被告于2012年9月1日签订租房合同，约定地点、租金和付款方式、安全责任及不可抗力的自然灾害，造成租房户财物经济的损失一概与业主方无关等约定内容；证据3、水电费收据复印件材料一组，证明原告自2012年9月至2014年3月正常营业，其每月水电费都在1000元以上，2014年4月份原告已经歇业，也未交水电费，是原告自己停业的，其财物损害也是原告自己造成的；从原告缴纳水电费来看，其原告的财物损害就发生在此期间，因原告停业后，无人看管且将其租赁的房屋擅自改造封堵通风口，致使该房屋外部的雨水倒流，产生积水、发生霉变等情形，此原因是原告自己造成的，与该房屋无关；证据4、证人朴某出庭证言，证明证人系文化院外聘水电工，在张中元租房时，朴某和张中元等人员一起到地下室察看，并告知原告地下室潮气湿度大，可张中元当场就认可该租赁物的现状，并承诺自己会处理、采取通风措施；证明该租赁物内的设施不是渗水，而是原告使用其自来水接头时不谨慎，长期滴水形成的且经证人检查后，将水接头处螺丝拧紧后，就不再滴水，造成地面积水、发生霉变是原告自身原因造成的；证据5、江苏省建筑工程质量检测中心有限公司《司法鉴定意见书》、鉴定费发票，证明原告财物发霉、变黑，摄影景观墙面发霉、损毁与地下室自身潮气以及原告拍摄基地停业后无人看管发生霉变有直接的因果关系；证明该租赁物的潮气、湿度大，经原告认可后出租的，其造成损失是原告自身原因造成的，与租赁物本身没有因果关系，其造成的损失应该由原告自己承担；证明因原告自身原因造成财物损害，原告应当承担被告花去的鉴定费3万元；证据6、短信记录一份、调查笔录一份，证明原告在承租被告地下室时，明知地下室潮气大，易发霉的事实。且原告承租的地下室装饰部分发黑、霉变的原因是原告承租、使用期间自身原因所致。
庭审中，双方质证意见为：对原告所举证据，被告表示：对证据1没有异议；证据2的证明目的有异议，水管不是爆裂；对证据3的真实性、合法性都有异议，与本案没关联性。销售清单及报价表全部都是复印件，不予质证；证据4都是复印件，不能达到原告的证明目的；对证据5的三性有异议，不能证明照片中的器材是在水管爆裂后的现场器材；证据6不能作为证据使用，这是一方申请，不能证明案件的相关事实；对证据7真实性没有异议，关联性有异议；证据8真实性、关联性都有异议，达不到原告的证明目的，该鉴定报告没有去现场认真核实导致渗漏相关的真实情况。此鉴定报告确定了地下室底部水管渗漏，被告申请了重新鉴定，现场勘验检查水管均完好无损。故对此鉴定报告的三性都有异议，该鉴定报告不能证明真正的水管渗漏及地下室霉变的原因，与本案没有关联性，对真实性有异议；证据9价格评估的公正性有异议，158990元的损失是过高的，对此鉴定数额被告不认可。对被告所举证据，原告表示：对证据1没有异议，证据2的真实性没有异议，但是不能达到被告的证明目的。租房合同上面没有写到地下室潮气大的条款，水管渗漏不是不可抗拒的自然灾害，不属于免责条款；对证据3真实性、合法性没有异议，能够证明2012年9月至2014年3月原告正常营业，不能证明被告所述的损失是原告自身造成；证据5不能作为证据使用，该鉴定报告鉴定结论不确定，该鉴定报告上分析是“可能”导致，不是确定，该鉴定结论依据不足，该鉴定认为排气孔有可能有关系，与被告陈述是矛盾的，被告认为原告在2012年9月至2014年3月在营业，在这期间排气孔没有问题。因水泵放水漏水不属实，所以鉴定结论依据不足，不能作为证据；证据6短信记录与本案没有关联性。
本院认证意见为：原告所举证据1、2、5、6、7反映情况真实，具备证据属性，其证明力应予确认；证据3、4虽系复印件，能反映一定情况，但缺乏其他证据印证，关联性不足，不能作为定案依据；证据8已经为被告申请作出的重新鉴定意见所替代，应以重新鉴定意见为准，故其效力不予确认；证据9具备证据要件，其效力应予确认。被告所举证据1、2、3、4、5、6能反映有关真实情况，符合证据要件，且有关部分能相互印证，其证明力均予确认。
根据当事人陈述，结合举证、质证和认证，查明本案事实为：2012年8月份，原告张中元经人介绍，欲租赁被告舒城县启德文化院所有的位于舒城县城关镇龙舒路新综合楼六间地下室用作婚纱及儿童摄影室内场景拍摄基地。原告经实际考察后，遂于2012年9月1日与被告舒城县启德文化院签订《租房合同协议书》一份，约定租赁期限1年，至2013年9月1日止。到期后，根据双方需要可以续订或者终止；年租金12000元，于协议签订后一次付清；合同期间，如遇人力不可抗拒的自然灾害，造成租房户财物经济损失，一概与业主无关，事后，业主方应积极协助处理；承租人在租赁期间，凡是内外墙及天棚地面禁止打眼、装修，如有少部分装修，必须征得出租方同意，方可施工（并于退租时复原，如不能复原须赔偿出租方损失）；如需解除合同应提前1个月通知出租方，出租方无权转租等。随即原告在装修后投入使用（出口处安装有两扇玻璃门等）。该合同到期后，双方又于2013年9月1日续签房屋租赁合同一份，约定期限1年，至2014年8月31日止；租金增至13000元，其他约定同前次合同。合同履行期间，2014年4月原告暂停营业，5月17日，原告发现地下室（顶部水管接头部位）漏水，地面积水，通知了被告。被告方水电工朴某接到通知后对此进行了修理。同时发现墙体发生霉变、部分装潢物件损毁等。事发后，双方就导致原告财物损失发生原因产生争议，并就赔偿事协商未果。原告遂诉讼来院。经原告申请，本院委托舒城县价格认证中心作出《价格鉴定结论书》，对原告财物损失及停业损失进行评估，结论为原告墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具等损失价格为99890元，停业损失为59100元，共计158990元。对地下室渗漏原因经安徽省建筑工程质量第二监测站作出《舒城县伊人梦3D实景摄影基地渗漏鉴定报告》，认为地下室顶部水管较长时期渗漏是导致石膏板墙和木隔断底部严重发霉、变黑，上部大面积霉变，摄影景观墙面发霉、损毁及地板被水浸泡损坏的主要原因，另外地下室自身潮气及原告拍摄基地停业后无人管理对部分吊顶及墙面顶部的霉变有一定影响。并发生价格鉴定费2000元，检测费20000元。后被告对该渗漏鉴定报告结论不服，申请重新鉴定，并经江苏省建筑工程质量检测中心有限公司作出《司法鉴定意见书》，原告租赁的地下室由于停业期间无人看管，在发现顶部水管渗漏前可能存在较长时间渗漏；原告开凿的排气管下缘所在位置较雨水管和污水管顶部盖板底0.615m，在雨水较多时，存在雨水或污水通过排气孔倒流现象均可导致地下室墙体和吊顶发黑、霉变；由于地下室本身湿度较大及原告摄影基地停业期间无人看管对墙体及吊顶的发黑、霉变也有一定影响。
本院认为：原告张中元与被告舒城县启德文化院之间的房屋租赁合同依法成立，受法律保护。双方当事人之间的权利义务关系明确，由房屋租赁合同等在卷佐证，足以认定。且在合同履行过程中，原告的装饰物件、摄影设备、景观设施等遭受一定的财产损失事实存在，与双方不适当的履行行为存在一定的因果关系，应由双方根据过错大小合理分担。其中地下室自身潮湿不易使用属于租赁物固有瑕疵，被告已告知且原告知道该情况，仍然租赁使用，该部分责任属于双方约定的被告免责条款，意思表示真实，应由原告自行负担；地下室在使用过程中水管漏水，也是造成财物损害形成原因之一，此虽系被告对租赁物的瑕疵担保责任，但原告亦有发现、告知和防止损失扩大的义务，故双方均应承担一定责任；原告自行停业期间对地下室疏于管理亦系造成损失部分因素。综合情形，原告自身存在主要过错应承担主要责任，被告负次要责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一百一十二条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下：
一、原告张中元因墙体、地板、装饰物件、摄影景观、灯具损毁等损失计人民币158990元，鉴定费22000元，计180990元，由被告舒城县启德文化院承担30%即人民币54297元，于判决生效后七日内一次付清；
二、驳回原告张中元的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告张中元负担1505元，被告舒城县启德文化院负担645元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 熊中生
二〇一五年九月十八日
书记员 王晓梅