河南省信阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）信中法民终字第598号
上诉人（原审被告）程浩，男，1971年6月11日出生，汉族。
委托代理人杨庆辉，河南紫弦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张蔷，女，1985年12月26日出生，汉族。
委托代理人张振坤，男，1956年9月21日生，系张蔷父亲。
委托代理人陈礼友，河南冠南律师事务所律师。
上诉人程浩因与被上诉人张蔷、廖庆玲房屋租赁合同纠纷一案，不服光山县人民法院（2013）光民初字第743号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程浩的委托代理人杨庆辉、被上诉人张蔷的委托代理人张振坤、陈礼友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告张蔷单独所有商业房一套，总层数5层，建筑面积1445.28㎡，位于光山县城某路，该房产证获得时间为2011年5月10日。该房屋系张蔷父母购买地皮于2005年开始动工建设，2008年完工，以张蔷名义申办的房产证。经张蔷委托授权，原告母亲盛运秀、姐夫张明与被告程浩于2008年9月21日签订一份房屋租赁合同。合同第一条约定：“房屋坐落位置，原告单独所有的某商行西头自西向东一楼一层第一、二、三、四间共计四间，租给被告。”第二条对租赁期限、用途的约定：“从公历2008年9月21日至2016年9月20日，为期8年，乙方（被告）向甲方（原告）承诺，租赁该房屋仅作为家俱卖场使用。”第三条对租金及交款时间、方式约定：“前三年租金为每年壹拾貳万元整，三年共计叁拾陆万元整。签订合同付伍万元，装修完毕开业前付齐剩余部分。后两年租金分别在2009年10月20日、2010年10月20日前交齐。三年后租金，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度，随行就市进行调整。”第五条对房屋的转让与转租约定：“租赁期间，甲方有权依照法定程序出售或转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。”第六条对合同的变更、解除与终止约定：“2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，不得改为餐饮、机械修理和全段造业。”第九条对乙方（被告）违约责任约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的40%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；合同签订后，原告依约及时如数向被告交付了出租房屋，被告按合同第三条约定，逐年按时向原告付齐了前三年（2008年9月21日至2011年10月20日）房屋租金共计360000元。2011年8月5日，被告程浩与第三人廖庆玲签订了一份《房屋转租协议》，被告将承租原告的上述房屋以250800元的价格转租给第三人，房屋租赁期限以被告与原告签订的房屋租赁期限为准，该协议第十条约定：“本协议在三方（系指原房主、程浩、廖庆玲）共同签字后生效。”该协议只有程浩、廖庆玲签字，原房主未签字，廖庆玲接手上述四间房屋后，以该四间门面房作股份入股该房屋楼上的光山县某娱乐会所，某娱乐会所对该四间门面房的部分设施作了拆改变动。另查明，该案在原审期间，光山县人民法院先后共执行被告程浩310000元。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。合同当事人行使权利、履行义务均应遵循诚实信用原则。本案原告授权的代理人与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。被告程浩于2011年8月5日与第三人廖庆玲签订的房屋转租协议，有以下几个方面的违约行为，一是在房屋的用途上，被告违反了合同第二条“租赁该房屋仅作为家俱卖场使用”的承诺。二是违反了合同第六条第2项（1）、（2）、（3）、（4）的约定，虽然被告与第三人均辩称转租房屋系经过原告父母口头同意，但均未能举证证实，且原告父母予以否认，被告应承担举证不能的后果。庭审中被告认为原告提供的其委托母亲及哥哥管理经营房产的委托书的签名是打印字体，不能证明是其本人的真实意思表示，并且要求张蔷出庭。庭后张蔷来到法庭表示所有委托手续均是其真实意思表示，委托其父母全权代理。被告在审理中提供一份其于2013年8月5日与光山县某娱乐会所签订的投资合伙协议一份辩称其以租赁的房子入股某会所并不是转租行为，所以其没有违约。依据原告与被告签订的租赁合同第二条规定：“乙方（被告）向甲方（原告）承诺，租赁该房屋仅作为家俱卖场使用。”，被告即使是以租赁房屋入股某会所，但从事的娱乐经营依然是违约行为。按照房屋租赁合同第六条第2项第（1）款的约定，原告诉求依法解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，理由正当，符合法律规定，法院予以支持。根据原告与被告签订的房屋租赁合同，被告未经出租方书面同意，无权转租租赁房屋，且被告与第三人签订的房屋转租协议第十条也明确规定：“本协议在三方共同签字后生效。”所以被告无权单方转租该房屋，且事后没有得到房主同意，故其与第三人签订的房屋转租协议无效。原告诉求依法确认被告与第三人之间签订的房屋转租协议无效，法院予以支持。关于原告诉求责令被告及第三人恢复房屋的原状，由于房屋装修改动已实施完毕现已无法恢复原状，原告此项诉求予以驳回，但其可以另行提起损害赔偿之诉。按照房屋租赁合同第九条第一款的约定，原告诉求被告承担违约责任，支付房屋占用费用及合同违约金理由正当，符合法律规定，本院予以支持。按照合同第三条双方对租金的约定，前三年租金为每年壹拾貳万元整，从第四年、第七年开始，分别按上年租金的15%至20%幅度，随行就市进行调整。庭审中要求原告对该条解释是三年一调，三年不变，因双方没有约定具体幅度，按最低幅度15%计算。依据该约定，第四年、第五年、第六年的租金是一样即是第一年房租额的基础上递增15%即138000元，第七年、第八年的租金也是一样的，是第六年租金的基础上递增15%即158700元。8年合同房屋总租金为1091400元（120000元×3年＋138000元×3年＋158700元×2年）。合同签订后，被告程浩按合同第三条约定，逐年按时向原告付齐了前三年（2008年9月21日至2011年10月20日）房屋租金共计360000元。2011年8月5日，被告程浩与第三人廖庆玲签订了一份《房屋转租协议》，被告将承租原告的上述房屋以250800元的价格转租给第三人，被告开始违约。根据合同法的公平原则及公序良俗原则，计算违约金额时应将前三年守约金额基数扣掉，违约金数额为292560元［（1091400元－360000元）×40%］，其中光山法院已执行的310000元应予以折抵。原告主张违约金45.504万元，对过高部分本院不予支持。本案系因被告违约引起的纠纷，原告的合法权益应受保护，被告的房租交至2011年9月20日，此后至被告交付房屋前的房屋占用费，原告有权向被告索要，被告应当给付。根据租赁合同约定从第四年即2012年度至第六年即2014年度每年租金一样即138000元／年，被告每天支付的房屋占用费为378元／天（138000元÷365天），被告应从2011年9月21日始至交付房屋止，每天支付原告房屋占用费378元。经原审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十二条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除原告张蔷的母亲盛运秀、姐夫张明与被告程浩签订的房屋租赁合同，被告程浩在本判决生效后十日内向原告交付其租赁的原告张蔷所有的位于光山县的某路一楼一层第一、二、三、四间共计四间房屋。二、被告程浩与第三人廖庆玲签订的涉案房屋转租协议无效。三、驳回原告要求被告及第三人恢复房屋原状的诉讼请求。四、被告程浩向原告张蔷支付违约金292560元，其中光山法院已执行的310000元应予以折抵。五、被告程浩从2011年9月21日起至房屋交付之日止，每天向原告张蔷支付房屋占用费378元，其中光山法院已执行的剩余款项17440元（310000元－292560元）应予以扣除。六、驳回原告张蔷的其他过高诉讼请求。案件受理费16603元，被告程浩承担13282元，原告张蔷承担3321元。
程浩不服原审判决，向本院提出上诉称：1、原审程序违法，张蔷诉请法院确认程浩与廖庆玲签订的转租协议无效，法院超请求判决收回房屋；2、一审张蔷诉讼主体错误，双方签订合同在2008年，而张蔷领取房产证的时间在2010年，故双方签合同时该房屋所有权人不是张蔷，张蔷不能作为诉讼主体；3、上诉人在将诉争房屋转租前，与张蔷及其委托代理人盛运秀、张振坤多次协商，并经过其同意后才进行装修使用，盛运秀、张振坤实际已经默认了转租行为，故程浩与廖庆玲之间的转租行为应为合法；4、上诉人的房屋转租行为合法有效，不存在违约行为，故一审判决上诉人承担违约金没有法律依据。请求二审依法予以改判。
张蔷答辩称：1、答辩人诉求解除与程浩的房屋租赁合同，法院判决解除租赁合必然产生答辩人收回房屋的法律效果，故一审程序并不违法；2、争议房屋所有权人本来就是答辩人，只是办证时间较晚，答辩人作为房屋所有权人，当然有诉讼主体资格，且在该案原审期间被答辩人并未对主体资格提出异议；3、双方租赁合同明确约定，如果转租必须经过答辩人书面同意，但被答辩人在未经答辩人书面同意的情况下于2011年8月5日将房屋转租给他人，答辩人在知道后立即提出了异议，并在2011年11月3日向光山县人民法院提起了诉讼，因此，被答辩人没有证据证明答辩人对其转租行为予以了确认，原审判决其转租行为无效并无不当；4、被答辩人未经答辩人许可，将答辩人的房屋转租给他人使用，按照双方合同约定，应当承担违约责任，原审判决其承担违约金并无不当。请求二审加判对方应付的房屋占用费和违约金。
根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：1、原审程序是否合法，张蔷的诉讼主体是否适格；2、程浩与廖庆玲之间的房屋转租协议是否有效；3、盛运秀、张明与程浩之间的房屋租赁协议是否应予解除。
二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，张蔷在一审诉请确认解除其与程浩之间的房屋租赁合同，原审法院经审理后依法作出解除合同，并判令程浩交付其租赁的房屋并无不当，程浩上诉称原审判决程违法本院不予支持，双方诉争的房屋确属张蔷所有，虽办证时间较晚，但不影响张蔷的诉讼地位，且原审时程浩并未对张蔷的主体资格提出异议，现其以张蔷主体不适格为由提出上诉，本院不予支持。程浩上诉称其在将房屋转租给廖庆玲之前与张蔷的父母多次沟通并取得其父母的口头同意，但张蔷及其父母均不予认可，且双方合同约定，如需转租，需经甲方书面签字认可，而张蔷的父母在得知程浩将房屋转租后很快诉至法院亦说明其对此次转租行为不予认可，因此，程浩认为其与廖庆玲之间的转租行为应为有效的上诉理由不能成立。程浩违反其与盛运秀、张明之间的房屋租赁合同，未经许可擅自将房屋转租给他人，应当按照合同约定承担相应的违约责任。原审认定事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费16603元，由上诉人程浩承担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 宏
审判员 门长庚
审判员 任明乐
二〇一四年五月十五日
书记员 张 静