重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第03345号
上诉人（原审被告）杨永珍，城镇居民。
委托代理人管俊杰，重庆索达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）冉谨华，城镇居民。
委托代理人马守容。
原审第三人重庆耀强房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区施家梁镇陵峡路1号，组织机构代码62218789-3。
法定代表人薛明勇，该公司董事长。
上诉人杨永珍与被上诉人冉谨华、原审第三人重庆耀强房地产开发有限公司（以下简称耀强公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2014年1月21日作出（2013）碚法民初字第07240号民事判决。杨永珍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月15日对本案进行了审理。杨永珍及其委托代理人管俊杰和冉谨华的委托代理人马守容参加了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2001年12月5日，耀强公司（甲方）与杨永珍（乙方）签订了《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》（以下简称《使用权转让合同》）。合同约定：“一、甲方出让的经营场所为一层1号网箱（共计壹个单位），该场所单位建筑面积27平方米，每个单位（每平方米）单价（人民币）2500元，总价合计人民币￥67500元（大写人民币）：陆万柒仟伍佰。期限30年。二、付款方式：一次性现金付清。三、甲方承诺向乙方提供必要的经营便利条件；乙方保证在经营期限内遵守国家有关法律法规，遵守甲方有关市场的各项规定，按时缴纳物业管理费、水电费，服从甲方对市场的管理，并签订保洁协议。四、甲、乙双方其它约定：1、该场所建筑面积以房管部门实际测量面积为准。2、若乙方将该经营场所租赁与他人，须与甲方、租赁方签订三方协议，并且乙方还须督促租赁方按时缴纳物业管理费、所用水电费等费用，并承担连带责任。3、使用期限满30年后，乙方可继续使用。4、本合同签订壹年后，该场所若能办理产权证，则由甲方协助办理。五、本协议一式贰份，甲方、乙方各执壹份，经双方签字盖章后生效”。甲乙双方均在协议上签字盖章捺印。
2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民初执字第500恢1-1号执行裁定书，裁定第三人耀强公司所有的位于重庆市北碚区碚峡路303号第一层房屋，建筑面积1590.99平方米（产权证号：107房地证2007字第14855号）经法定程序拍卖，该房屋的所有权及相应的其他权利归买受人冉谨华所有。2012年2月9日，冉谨华取得了该房屋的所有权，产权证号：107房地证2012字第00726号。
2005年9月19日，重庆市北碚区人民法院作出（2005）碚民初字第2718号民事调解书，确认杨永珍与耀强公司于2001年12月5日订立的北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同有效。
2012年3月5日，冉谨华起诉刘支伟房屋租赁合同纠纷一案，要求确认耀强公司与刘支伟签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。2012年5月10日，重庆市北碚区人民法院作出（2012）碚法民初字第02060号民事判决书，判决：确认耀强公司与刘支伟签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。判决后，刘支伟不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，2012年9月27日，该院作出（2012）渝一中法民终字第03398号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
2012年12月21日，冉谨华起诉刘凤英房屋租赁合同纠纷一案，要求确认耀强公司与刘凤英于2002年7月30日签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。2013年1月30日，重庆市北碚区人民法院作出（2013）碚法民初字第00126号民事判决书，判决确认耀强公司与刘凤英签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。判决后，刘凤英不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，2013年7月20日，该院作出（2013）渝一中法民终字第01778号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
冉谨华在一审中诉称：2011年9月28日，重庆市第五中级人民法院（2006）渝五中民初执字第500恢1-1号执行裁定书裁定：位于重庆市北碚区碚峡路303号第一层房屋、面积1590.99平方米（产权证号：107房地证2007字第14855号）的所有权及相应的其他权利归冉谨华所有（该房屋系农贸市场），随后，冉谨华取得了该房屋的所有权证（产权证号：107房地证2012字第00726号）；根据《物权法》的规定，该农贸市场房屋产权证登记的权利人是冉谨华，则该市场的物权归冉谨华。冉谨华取得了该房屋的所有权后，理应享有所有权人的各项权利，即整个农贸市场都归冉谨华所有，其他任何人不得享有占有、处分、使用、收益的权利；而杨永珍与第三人签订的《使用权转让合同》中转让的经营场所（摊位），既无房地产登记机关的测量和红线位置图，也无房地产登记机关的登记和备案确认，更无产权证。因此原转让合同中所转让的“使用权”实质就是一个租赁，原转让合同的性质是一个租赁合同，其行为就是一个租赁。杨永珍只是一次性付了租金给第三人而已，杨永珍并不享有理应归所有权人享有的权利。且原合同约定：1、杨永珍保证在经营期限内遵守冉谨华有关市场的各项规定，按时缴纳物业管理费、水电费，服从冉谨华对市场的管理，并签订保洁协议；2、杨永珍若将该经营场所转租给他人，须与冉谨华、租赁方签订三方协议，并且杨永珍还须督促租赁方按时缴纳物业管理费、所用水电等费用，并承担连带责任。现杨永珍擅自将该场所转租给他人，杨永珍始终认为自己不是从冉谨华手中转让（租赁）的该经营场所，并且先于冉谨华转让（租赁），因此就要凌驾于冉谨华的权利之上，冉谨华多次找杨永珍协商未果。根据《合同法》的有关规定，杨永珍违约。故冉谨华起诉至法院，要求法院判令：1、确认《使用权转让合同》性质为租赁合同；2、杨永珍擅自转租经营场所的行为无效，本案在审理中，冉谨华撤回第2项诉讼请求。
杨永珍在一审中辩称：冉谨华起诉所依据的《使用权转让合同》是杨永珍与第三人签订的，合同主体为杨永珍和第三人，冉谨华主体不适格，《使用权转让合同》性质为使用权性质。请求法院驳回冉谨华的诉讼请求。
第三人耀强公司在一审中书面意见辩称：第三人与杨永珍签订《使用权转让合同》是因为当时市场摊位和网箱不好招租，为搞活市场，将其中少量摊位和网箱以转让“使用权”的名义，以很低的价格转让了30年使用权，一次性收取了30年的使用权转让租金，并签订了《使用权转让合同》，这些摊位和网箱都没有办理产权证，也办不了产权证，杨永珍是其中之一。2011年9月，重庆市第五中级人民法院将包括杨永珍使用的1#网箱在内的整个“碚峡路”房屋带租赁整体拍卖给了冉谨华，冉谨华是整个市场房屋的所有权人。耀强公司与杨永珍签订的《使用权转让合同》是使用权的转让，不是所有权的转让，不存在买卖。至于该合同的性质是使用权合同还是租赁合同，请法院认定。
一审法院认为，冉谨华、杨永珍双方争议焦点为杨永珍与耀强公司签订的《使用权转让合同》的合同性质问题。根据双方当事人的陈述，结合本案的证据，法院对争议焦点评述如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条和第四十条的规定，“物权的种类和内容由法律规定”，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权”。因此，只有在用益物权人即土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和地役权人对不动产进行合法使用时，不动产的所有权人和使用权人才会分离，且上述用益物权人根据国家相关法律法规取得了证明其享有合法使用权的权利证书。本案中，杨永珍虽与耀强公司签订了《使用权转让合同》，但该使用权并不符合物权法规定的用益物权权利性质，也没有取得相关权利证书。
其次，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该条规定不享有用益物权的人，也可以经不动产所有权人同意通过租赁形式合法使用不动产。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。本案中，杨永珍与耀强公司签订《使用权转让合同》时，耀强公司系该市场的所有权人，合同约定了杨永珍使用摊位，并不享有所有权，也约定了使用期限，杨永珍支付了相应对价。据此，可以认定杨永珍与耀强公司签订的《使用权转让合同》符合租赁合同的特征。故法院认为，杨永珍与耀强公司于2001年12月5日签订的《使用权转让合同》性质为租赁合同。
另，对于杨永珍抗辩的冉谨华并非适格的诉讼主体问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”冉谨华通过法院拍卖已取得重庆市北碚区碚峡路303号第一层、建筑面积为1590.99平方米房屋的所有权，也承接了该房屋的所有权利义务，杨永珍与耀强公司签订的《使用权转让合同》所涉及的标的物的所有权人现已变更为冉谨华，该合同仍然有效，冉谨华系本案的适格主体。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告杨永珍与第三人重庆耀强房地产开发有限公司于2001年12月5日签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》性质为租赁合同。案件受理费80元，减半收取40元由杨永珍承担。
宣判后，杨永珍不服向法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回冉谨华的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由冉谨华承担。主要事实和理由：1、杨永珍与耀强公司签订的《使用权转让合同》明确约定的是使用权转让，并且转让期限为30年，期满后可继续使用，因此该转让实际上就是使用权的永久转让；2、该合同还明确约定了在合同签订一年后，该场所若能办理产权证，则由甲方协助办理，由此可以看出，杨永珍与耀强公司签订该合同的目的就是为了最终获得该场所的产权，只是由于种种原因，耀强公司无法为杨永珍办理产权证，因此该合同的性质实为买卖合同。
冉谨华答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：之前已有生效判决书对耀强公司与刘支伟、刘凤英签订的《使用权转让合同》的性质予以了确认，因此本案中耀强公司与杨永珍签订的《使用权转让合同》性质应比照该生效判决书的认定。
本院二审查明的事实与一审认定的相同。
本院认为，双方争议焦点：杨永珍与耀强房地产公司签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》的合同性质问题。
根据双方当事人的陈述，再结合本案的证据，本院对本案争议的焦点问题评判如下：
1、根据《中华人民共和国物权法》第五条、第三十九条和第四十条的规定，“物权的种类和内容由法律规定”，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上用益物权和担保物权”。因此，只有在用益物权人即土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和地役权人对不动产进行合法使用时，不动产的所有权人和使用权人才会分离，且上述用益物权人根据国家相关法律法规的规定取得了证明其享有合法使用权的权利证书。本案中，杨永珍与耀强公司签订了《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》，该合同约定其享有的使用权并不符合物权法规定的用益物权权利性质，也没有取得相关权利证书，虽然合同约定了“期满后可继续使用”，但这仅是一个可然状态，并不是必然出现的情况。因此，杨永珍上诉认为其取得的是北碚区碚峡路303号一层1号网箱使用权永久转让的理由不能成立。
2、虽然杨永珍与耀强公司签订的该合同约定了“本合同签订一年后，该场所若能办理产权证，则由甲方协助办理”，因此杨永珍认为其与耀强公司签订的应为买卖合同，本院认为，首先根据该约定耀强公司对是否能办理到北碚区碚峡路303号一层1号网箱的产权证并不确定，另根据合同的相对性原理，如耀强公司未能在约定时间内办理到产权证致使杨永珍遭受损失的，也应由耀强公司承担相应责任。因此，对不动产不享有用益物权的人，也可以经不动产所有权人同意通过租赁、借用等形式合法使用不动产。本案中，耀强公司与杨永珍签订《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》时是该市场的所有权人，该合同约定了杨永珍使用耀强公司所有的北碚区碚峡路303号一层1号网箱的使用费数额和使用期限，并一次性支付使用费给耀强公司以及双方的权利义务，该合同符合《中华人民共和国合同法》所规定的租赁合同的性质、特征，应认定为租赁合同，由于北碚区碚峡路303号一层房屋已由冉谨华经拍卖取得了整体所有权，根据“买卖不破租赁”的规定，冉谨华承接了耀强公司与杨永珍签订的《北碚“碚峡路市场”经营场所使用权转让合同》，该租赁合同仍然有效。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由杨永珍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 付永雄
审 判 员 师玉婷
代理审判员 陈 娟
二〇一四年五月二十一日
书 记 员 谢 静