江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锡商终字第00839号
上诉人（原审被告）无锡太湖山庄度假村有限公司，住所地江苏省无锡市南湖大道588号17-19楼。
法定代表人杭河水，该公司执行董事。
委托代理人鹿锡南，江苏梁溪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市五爱路30号。
负责人姜乔，该分行行长。
委托代理人姚卫兴，该分行职工。
委托代理人沈希光，江苏创凯律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）熊瑞琴。
上诉人无锡太湖山庄度假村有限公司（以下简称太湖山庄公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡工行）、熊瑞琴金融借款合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2013）南商初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日受理后，依法组成合议庭于2015年2月12日公开开庭审理了本案，上诉人太湖山庄公司的委托代理人鹿锡南、被上诉人无锡工行的委托代理人姚卫兴、沈希光到庭参加了诉讼；熊瑞琴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
无锡工行一审诉称：其借给熊瑞琴540万元用以购房，借款期限为14年。太湖山庄公司对上述借款本息提供连带责任保证。合同履行过程中，熊瑞琴未按约还款，其有权宣布借款立即到期并提前收贷，请求：1、熊瑞琴立即归还借款本金4917855.74元及相应利息（计算至2012年11月20日为95788.32元，此后按借款合同约定利率上浮50%计算）。2、熊瑞琴支付律师代理费109805元。3、实现房屋抵押权。4、太湖山庄公司对上述第一、二项还款承担连带保证责任。5、本案诉讼费由被告承担。
熊瑞琴一审未作答辩，亦未提供相应证据。
太湖山庄公司一审辩称：无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订的《个人购房借款、担保合同》中，无锡工行与其约定的担保条款仅选择了阶段性担保，对于阶段性担保中A、B两个选项未作出选择，该合同系无锡工行提供的格式合同，因此应当作出不利于无锡工行的解释，现熊瑞琴购买的房屋已办理了预告抵押登记，所以其不应当承担担保责任，要求驳回无锡工行对太湖山庄公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2011年1月12日，无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订《个人购房借款、担保合同》1份，约定无锡工行借给熊瑞琴540万元用于购买无锡市长广溪庄园3-18号的房产；借款期限为14年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款发放或继续发放的前提条件为已办妥抵押权预告登记或贷款人认可的其他贷款保障措施生效并持续有效；借款利率为基准利率水平下浮15%；熊瑞琴以按月等额本金还款法（按月计息）归还借款本息；熊瑞琴未按合同约定偿还借款的，无锡工行有权计收罚息，罚息利率在合同约定利率基础上加收50%；若熊瑞琴连续3个月或累计6次未按时足额偿还借款本息，无锡工行有权宣布合同提前到期，要求熊瑞琴提前清偿借款本息；订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人熊瑞琴承担；熊瑞琴以购买的无锡市长广溪庄园3-18号房屋对上述借款提供抵押担保。
《个人购房借款、担保合同》第十条关于保证担保10.2条载明：太湖山庄公司提供阶段性连带责任保证，太湖山庄公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记的信息的房屋他项权证书。B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。C、其他。无锡工行与太湖山庄公司对于免除保证责任条件的选项并未进一步约定。
合同订立后，无锡工行与熊瑞琴于2011年2月12日就抵押房产办理抵押预告登记手续，但至今未办理正式的抵押登记手续。无锡工行于2011年4月22日划付了借款540万元，借款凭证载明，起息日为2011年4月22日，借款期限为14年，借款到期日为2025年4月22日。合同履行过程中，熊瑞琴未按约还本付息，截至2012年11月20日，已连续逾期3期，累计逾期4期，尚欠借款本金4917855.74元及利息95788.32元。
2012年11月26日，无锡工行与江苏创凯律师事务所订立委托代理协议1份，约定无锡工行委托江苏创凯律师事务所代理其与熊瑞琴、太湖山庄公司借款合同纠纷一案，并支付律师代理费109805元。
上述事实，有《个人购房借款、担保合同》、借款凭证、借款人违约本金及利息表、预告登记证明、委托代理协议、律师费发票、身份证及当事人陈述等证据在卷佐证。
原审法院认为：无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订的《个人购房借款、担保合同》合法有效。熊瑞琴未按约还本付息，截至2012年11月20日，已连续3期逾期还款，已构成违约，无锡工行有权按合同约定主张提前收回全部借款本息并要求熊瑞琴承担律师费。虽然在个人住房借款担保合同中约定以熊瑞琴的房产作为抵押担保，但相关房产仅办理预告抵押登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，无锡工行未取得房屋他项权证，故无锡工行要求以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，不予支持。
无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司在《个人购房借款、担保合同》中约定贷款发放或继续发放的前提条件为已办妥抵押权预告登记。本案中，预告抵押登记办妥时间在实际放款日之前，因此太湖山庄公司及熊瑞琴办理抵押权预告登记应为贷款发放的条件而非太湖山庄公司担保责任的免除条件。双方在保证条款中明确约定了阶段性担保，虽然对于免除保证责任条件并未作选择，但从探索各方当事人签订合同时的真实意思表示及结合《个人购房借款、担保合同》的前后条款对照来看，对于太湖山庄公司保证责任免除条款的约定应为双方保证无锡工行对物的担保具体实现后可免除担保责任。因此本案应视为无锡工行和太湖山庄公司约定了阶段性担保，太湖山庄公司担保责任免除条件应为正式抵押权证办妥并交付。现正式抵押权证并未办妥，所以太湖山庄公司在本案中应当承担连带担保责任。
经该院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，该院判决：一、熊瑞琴于判决生效后3日内归还无锡工行借款4917855.74元及相应利息（计算至2012年11月20日为95788.32元，此后按借款合同约定利率上浮50%计算），息随本清。二、熊瑞琴于判决生效后3日内支付无锡工行律师费109805元。三、太湖山庄公司对熊瑞琴上述第一、二项还款承担连带担保责任。四、驳回无锡工行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费47660元，保全费5000元，公告费586元，合计53840元，由熊瑞琴、太湖山庄公司共同负担。
太湖山庄公司不服原审判决，向本院提起上诉称：无锡工行与熊瑞琴、太湖山庄公司签订的《个人购房借款、担保合同》第十条保证担保中，无锡工行与其约定的担保条款仅选择了阶段性担保，对于阶段性担保在何种情况下保证人免除保证责任未作出选择，该合同系无锡工行提供的格式合同，因此应当作出不利于无锡工行的解释，现熊瑞琴购买的房屋已办理了抵押预告登记，满足了阶段性连带责任保证中的B项免责条件，所以其不应当再承担担保责任。
无锡工行答辩称：双方未约定阶段性保证的保证期间，也未约定解除条件，只能按法律规定或借款合同中其他条款内容及签约双方的合意来确定保证人的保证责任。合同第二十七条约定贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。因此太湖山庄公司应承担保证责任。本案的合同采取抵押加保证的方式，并且抵押应至登记机关办理抵押登记手续，因此，原审法院关于办理了正式抵押权证才可免除太湖山庄公司保证责任的认定是正确的。另外，本案所涉合同条款允许合同各方进行选择或协商，不符合格式条款的法律规定，故不应作出对无锡工行不利的解释。综上，请求维持原判。
熊瑞英未作答辩。
本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。
二审另查明：三方签订的《个人购房借款、担保合同》第十条保证担保条款分为10.1及10.2两个条款。三方选择了10.2条款作为保证人承担保证责任的范围。10.1是全程连带责任保证，明确保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。10.2条是阶段性连带责任保证，明确保证人太湖山庄公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记的信息的房屋他项权证书。B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。C、其他。无锡工行与太湖山庄公司对于免除保证责任条件的选项以“\\\”方式排除选择。
本案的争议焦点为：无锡工行是否就保证担保内容提供了格式条款而导致太湖山庄公司免除担保责任。
本院认为：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案引起争议的合同第十条，虽为无锡工行预先拟定，但在合同文本上显示，双方就保证人承担保证责任的范围选择了该条款项下的10.2“阶段性连带责任保证”，同时又对保证人免责条件以斜杠方式排除选择，说明双方在签订合同时，对合同的条款内容进行了协商。故上述合同条款并非我国合同法上的格式条款，对合同约定的内容，三方均应遵守。在排除了保证人太湖山庄公司可享有的免责条件后，保证人太湖山庄公司的保证责任名为“阶段性保证”，而其内容实为“全程连带保证责任”。联系合同第五条“放款”条款，三方在该条款存在三项选择条件时，选择约定贷款发放的前提条件是已办妥抵押权预告登记，三方并实际据此履行。从三方当事人签订合同时的真实意思及先期履行情况来看，也不存在办妥预告登记即免除太湖山庄公司保证责任的意思表示。因此，太湖山庄公司应当就熊瑞琴未履行的合同责任承担连带担保责任。综上，对太湖山庄公司上诉提出《个人购房借款、担保合同》第十条关于保证担保的内容是格式条款，其在办妥预告抵押登记后即应当免除保证责任的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47660元、公告费600元，合计48260元，由太湖山庄公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蒋馨叶
审 判 员 牛兆祥
代理审判员 张 琨
二〇一五年三月十二日
书 记 员 朱俊燕