浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉南民初字第1638号
原告（反诉被告）：余甲。
委托代理人：马某某、郭某某。
被告（反诉原告）：杨某某。
委托代理人：钱某某。
原告（反诉被告）余甲与被告（反诉原告）杨某某房屋
买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月4日受理后，适用简易程
序实行独任审判，于2009年10月14日公开开庭进行审理，后本
案转由普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2009年11月17日再次公开开庭进行了审理。余甲及其委托代理人马某某与郭
某某、杨某某及其委托代理人钱某某均到庭参加诉讼，本案现
已审理终结。
原告余甲起诉称，2009年6月22日，原、被告在嘉兴市博
捷中介服务有限公司（以下简称博捷中介）签订《商品房屋转
让合同》，被告向原告转让嘉兴市巴黎都市e区7幢1号房产，
合同约定了转让价格、交付时间及违约责任等内容。之后，原
告按照合同约定向被告支付了购房某某10000元及购房款50000
0元。但随着房价的上涨，被告强行要求提高房价200000元，
原告未同意，被告遂蓄意毁约，2009年7月21日，原告通过被
告提供的银行账号向被告支付全部购房余款时，因被告擅自销
户致使付款未成。为此原告联系被告要求其提供新的收款账号
并尽快协助原告办理过户等房屋交付手续，但被告迟迟未答复
，2009年7月30日，被告却向原告发送一份解除合同通知书，
称原告未按期付款，要求解除上述合同。原告认为合同一经签
订即应严格遵守和履行，被告的行为已严重违背诚信及合同约
定，损害了原告的合法权益。诉请判令：1、被告立即向原告
交付嘉兴市巴黎都市e区7幢1号房产，并协助原告办理房产交
付的相关手续；2、被告向原告双倍返还定金20000元，并支付
违约金23040元（暂计至2009年8月20日）。
被告杨某某答辩称，本诉原告的诉请缺乏事实依据和法
律依据。1、双方的商品房转让合同约定杨某某是配合余甲过
户，实际上是指将杨某某与嘉兴市广某房地产公司（以下简称
广源某某）的商品房买卖合同的权某与义务转让给余甲。原、被告双方及余甲手下的员工尉涛都去了广源某某，与该公司约
定由杨俊乙行退房即解除原商品房买卖合同，然后由余甲与该
公司就所涉房屋签订商品房买卖合同并在当天付清房款。杨某
某如约于2009年7月6日退房，而余甲在约定的7月21日之前没
有去办有关购房手续并付款，于是广源某某不予保留房屋。由
于余甲违约逾期未去房产公司办理更名、付款手续，杨某某于
2009年8月3日通知解除双方间的合同。因此，造成双方间合同
不能履行的责任在余甲，要求杨某某承担违约责任没有依据。
2、根据双方甲的约定：逾期10天不去房产公司某款及办理手
续的，对方乙解除合同。因余甲违约，杨某某有权解除合同，
故原告起诉要求继续履行商品房屋转让合同没有法律依据，也
在事实上不可能。3、对于更名手续应由谁办理以及剩余房款
应付给谁等问题，双方于2009年6月26日在广源某某对操作流
程的约定是明确的，余甲是房产中介公司的老板，知道杨某某
尚未取得房屋权属证明，且知晓本案双方履行合同的方式，杨
俊甲义务是按时退房，协助余甲办理购房（即更名）手续，而
余甲不去办理更名、付款手续，杨某某是无法协助的。因此根
本不需要将余款支付给杨某某，从而不需要杨某某提供账户。
2009年7月23日余甲通过律师发函要求杨某某提供银行账号，
本身不是其履行合同的证据，而是为其逾期不办理更名、付款
手续的违约行为寻找借口。
杨某某提起反诉称，本案的基本事实：双方于2009年6月
22日签订《商品房屋转让合同》，约定由杨某某将巴黎都市e
区7幢1号房（未取得房产证）以2400000元的价格转让给余甲，订约时支付10000元作购房某某。合同第九条对违约责任作
了约定，第十四条其他约定事项：一切税费由余甲承担，杨某
某必须配合余甲办证，所有房款在合同签订起一个月内全部付
清。合同签订后，6月23日经向广源某某了解该商品房销售合
同转让给余甲的具体操作手续后，双方又约定包某办房产证等
一切费用由余甲承担，总付款为2560000元，其中商品房原价2
039750元由余甲直接支付给广源某某，其余差价款520250元支
付给杨某某。6月26日余甲支付杨某某500000元，双方一起至
广源某某，与该公司约定：由杨俊乙退房，撤销原销售备案登
记，余甲于2009年7月21日前直接与广源某某签订商品房买卖
合同并付款，合同签订当日与杨某某结清其余款项。后杨某某
于2009年7月6日与广源某某解除了购房合同，但余甲直到2009
年7月21日也未去广源某某办理购房、付款手续，此后广源某
某不再保留该房，已另行销售。余甲系故意违约，给杨俊丙成
损失，应当承担相应的违约责任，诉请判决：1、确认原、被
告双方的《商品房屋转让合同》已解除；2、购房某某10000元
归杨某某所有；3、余甲支付违约金21600元；4、余甲赔偿杨
某某其余差价损失326250元。
反诉被告余甲答辩称，整个反诉状除了合同约定的关于
税费支付主体变更问题和总价款变更为2560000元没有错误外
，反诉状中陈述的其他约定情况都不符合事实，也无证据证明
。到底是什么原因导致双方最终没有办理转让、过户手续？真
正的原因是因为杨某某要求加价而余甲没有同意，并不是余甲
工作忙而不去办理手续；杨某某讲双方约定2009年7月21日前由余甲到房产公司办理更名过户手续，这不是事实。本案是由
于杨某某违约，导致合同没有履行，故请求驳回全部反诉请求
。另外反诉状中讲的“另行销售”实际是杨某某另行销售（卖
给案外人沈某某），不是房产公司另行销售，请求追加沈某某
为本案第三人，本案事实有无变化也是基于此关键问题。
针对自己的起诉主张，本诉原告余甲提供了如下证据：
1.《商品房屋转让合同》一份；
2.杨某某出具的收条二份及2009年6月26日银行转账凭证
一份；
3.2009年7月21日银行转账凭条一份及银行出具的证明一
份；
4.律师函二份；
5.杨某某发给原告的解除合同通知书一份；
6.原告申请的证人尉涛（系博捷中介公司法定代表人，
原、被告签订的商品房屋转让合同系使用该公司的格式合同，
尉涛是中介公司经办人）当庭陈述：2009年6月26日，其与原
、被告一起到了广源某某，余甲与杨某某一起填过更名申请表
，更名手续是建立在双方间合同的基础上的，并依赖广源某某
的同意。2009年7月份，杨某某曾打过其两次电话，讲更名手
续好办了什么时候去办理更名；其就打电话给余甲，告知快点
去办更名手续，因余甲出差在外，也跟余甲说了在7月22日前
一定要办理，并回复杨某某等余甲出差回来后办理。之后是余
甲与杨俊丁接联系的，期间发生了一些变故，最终没有交易成
功。据以证明原、被告于2009年6月22日签订商品房转让合同
，由杨某某将巴黎都市e区7幢1号房转让给余甲，总价款为240
0000元，付款期限是2009年6月22日支付10000元作为购房某某
，6月23日前支付100000元，余款2290000元在更名当天付清；
一切税费由受让方某担，出让方必须配合受让方办证，所有房
款在合同签定起一个月内全部付清；违约责任的约定为：受让
方未按期付清购房款或出让方未按期交付房屋的，每逾期一日
，由违约方给付总房款万分之十的违约金，逾期十日未付清房
款或未交付房屋的，对方乙解除合同，违约方应承担违约责任
并对造成的损失承担赔偿责任。合同签订后，原告余甲已支付
定金10000元，并在2009年6月26日支付了购房款500000元。杨
某某出具的收条中明确：余款2050000元（包某更名费及所有
税费）待更名完成当天付清，即双方对付款总额及剩余款项的
付款时间进行了重新确定。2009年7月21日原告按约支付全部
购房余款2050000元，但被告杨某某取消收款账号而支付未成
，原告立即委托律师发函要求被告提供新的收款账号并协助办
理过户等房屋交付手续，被告杨某某没有回复，反而于2009年
7月30日向原告余甲发送一份解除合同通知书，以原告未按期
支付房款构成根本违约为由通知解除合同。
被告杨某某质证意见：对上述五组书证的真实性均无异
议。但认为双方间的转让合同是商品房买卖合同的整体转让，
不是房屋所有权的转让，理由是被告还没有从房产开发商处交
接房屋，也没有办理相关的房屋产权登记，房屋产权还在房产
公司名下；二份收条收到510000元是事实，但双方对余款支付时间并没有重新约定，没有改变原合同约定的付清时间，收到
的50余乙是被告应得的差价；关于注销银行账号，是因为被告
要办理金卡故将银行卡集中在一起注销了该账号，双方签订的
转让合同并没有约定要付款至该账号，且在收到510000元后双
方也未约定剩下的余款要付给被告，故被告注销银行账号与如
何履行合同没有关联性；解除合同是被告针对原告逾期不办理
更名付款手续，依合同约定来行使单方解除权。
对于尉涛的证言，庭审中原、被告双方均没有提出异议
。
针对己方的抗辩意见及反诉请求，被告杨某某提供了如
下证据：
1.商品房屋转让合同（与原告余甲提供的合同一致）；
2.2009年9月18日由浙江佳源房地产开发有限公司（由嘉
兴市广某房地产开发公司更名而来，为表述的一致性以下简称
广源某某）出具的情况说明一份；
3.双方当事人的电话通话记录与短信记录清单；
4.解除合同通知书、邮政快递单及邮件跟踪查询单；
5.嘉兴市加捷网络技术有限公司、嘉兴市博捷中介服务
有限公司的工商登记材料。
据以证明双方签订商品房屋转让合同后，在2009年6月26
日余甲、杨某某与博捷中介的尉涛一起到了广源某某协商，约
定了房屋转让的具体操作办法（即合同约定的“更名”办法）
，两人同时填过更名申请表。7月6日被告已与广源某某解除了
双方间原房屋买卖合同，之后被告多次催促原告前去广源某某办理更名手续及付款，一直持续至整个7月份，双方没有中断
过联系，但原告一直在拖延，逾期未去办理手续，7月30日广
源某某已将被告退出的房屋另行销售，被告即发函通知原告解
除合同。另外，余甲是博捷中介的控股股东，该公司法定代表
人尉涛实际是余甲手下的员工。
原告余甲质证意见：开发商的书面说明，形式不符合法
律规定，如果是证言，应由证人到庭作证，情况说明中所讲的
协商办理购房手续，没有这个事实，我方也没有答应；对于通
话清单及短信，被告说内容是联系与催促，更是无从解释，我
方认为联系的内容是被告要求加价，且付款期限还没有到，谈
何催促或拖延；对工商登记信息的真实性没有异议，但与本案
争议事实无关。
本案审理过程中，本院依法调查取证如下：
1.被告杨某某与广源某某签订商品房买卖合同，证明对
于本案诉争的房屋，被告仅与开发商于2006年12月18日签订了
购买合同，一直未办理该房的权属登记；
2.2009年7月6日被告与广源某某的退房协议一份及被告
出具给广源某某的承诺，证明被告已与广源某某解除原商品房
买卖合同；
3.2009年7月30日广源某某与案外人沈某某签订的有关某
争房屋的商品房买卖合同以及房地产管理部门有关该房的房屋
销售网上备案登记信息，证明本案诉争房屋已由案外人沈某某
从广源某某购买并进行了销售备案登记。
原告余甲质证意见：对证据本身没有异议。关于退房协议，实际上是假退房不是真退房，是被告为了赚取差价，结合
承诺书，更加说明了退房是假的。对于沈某某的这份合同，清
法庭注意合同的时间点与价格，我方认为是被告通过广源某某
二手转让给沈某某，合同显示是原来的价格，且与被告发给原
告的解除合同通知是同一时间，这不是巧合。
被告杨某某质证意见：没有异议。被告是按照双方约定
先行退房，以便让原告跟房产公司签订合同，但因原告自己的
原因逾期不办手续致转让不成。原告方质证意见都是推测，没
有证据证实。
本院认证意见：上述证据原、被告双方经质证均对真实
性无异议，与双方各自主张的有关合同履行、违约情况等有关
联性，可据此认定本案基本事实。
经审理，本院认定事实如下：2006年12月18日，杨某某
与广源某某签订《商品房买卖合同》，由杨某某购买该公司开
发的巴黎都市e区7幢1号房，总价为2039750元，后杨某某已付
清全款。2009年6月22日，杨某某在未办理上述房屋交接手续
亦未取得房产证的情况下，与余甲达成《商品房屋转让合同》
，约定：杨某某将上述房屋以2400000元的价格转让给余甲；
付款方式为合同签订当日支付10000元作为购房某某，6月23日
支付房款100000元，余款2290000元在更名当天付清；一切税
费由余甲承担，杨某某必须配合余甲办证，所有房款在合同签
订起一个月内全部付清。合同签订后，余甲于2009年6月26日
支付了500000元，杨某某出具收条一份，并在收条上注明：余
款2050000元待更名完成当天付清，包某更名费及所有费用、税费（即双方重新约定明确了全部税费为160000元）。2009年
7月6日，杨某某与广源某某解除了原商品房买卖合同，后因双
方对约定的更名、付款等事项的具体操作过程发生争议，致房
屋转让未成，余甲遂诉至本院。
另查明，2009年7月30日，广源某某已将上述房屋出售给
案外人沈某某，双方签订了《商品房买卖合同》，并向房管部
门进行了销售备案登记。
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2007年8月经修订）第三十八条的相关规定，未依法登记领
取权属证书的房地产不得转让；同时第三十五条规定：国家实
行房地产成交价格申报制度，房地产权某人转让房地产，应当
如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。本案中，杨
某某在2006年12月与广源某某签订的是预售商品房合同，但其
一直未办理房屋交接手续并依法登记取得所购房屋的所有权证
等相关权属证书，在这种情况下，杨某某与余甲于2009年6月2
2日签订的有关涉案房屋的转让合同已违反法律的强制性规定
。尤其需指出，从合同内容看，双方签订的商品房屋转让合同
实质是进行“二手房”的买卖，而“二手房”买卖的正常转让
程序应当先由杨某某合法取得相关房屋的权属证明并依法缴税
；正是因为杨某某未取得房屋所有权证，故而双方在商品房屋
转让合同中约定以“更名”的方式进行操作，庭审中对于“更
名”双方有一致的理解：即取得广源某某的同意，由杨俊乙与
该公司解除商品房买卖合同（退房并撤销原销售备案），余甲
再以原价与该公司重新签订商品房买卖合同以进行房产转让。由此可见，双方如此约定履行方式的目的在于有意逃税（包某
正常转让中杨俊乙办理产权登记应缴的税款和不实成交价的少
交税），而对此双方是明知的。因此，本案实质上系双方利用
平等主体间达成房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非
法目的，损害国家利益，显然不受法律保护。综上所述，原、
被告间的商品房屋转让合同无效，故依法对双方争议的有关合
同履行、合同是否解除、违约责任的本诉与反诉请求均不予支
持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五
十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规
定，判决如下：
一、余甲与杨某某于2009年6月22日签订的商品房屋转让
合同无效。
二、驳回余甲的本诉诉讼请求。
三、驳回杨俊甲反诉诉讼请求。
本诉案件受理费32624元，由余甲负担；反诉案件受理费
6667.76元，由杨某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省嘉兴市中级人民法院。
审判长 周平华
审判员 曹 刚
审判员 余锦明
二〇一〇年一月二十日
书记员 张月珍