河南省新乡市红旗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红民一初字第2122号
原告邢素君，女，回族，1958年8月15日出生，住新乡市。
委托代理人韩林、赵蒙（实习），河南豫北律师事务所律师。
被告河南恒达瑞实业有限公司，住新乡市平原大学新奥社区三楼东部。
法定代表人王三筑，董事长。
委托代理人刘新卯，该单位职工。
第三人李玉晓，男，汉族，1966年10月20日出生，住河南省辉县。
本院在审理原告邢素君诉被告河南恒达瑞实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月24日立案受理后，经审理于2015年6月10日作出（2014）红民一初字第2355号民事裁定，驳回原告邢素君的起诉。邢素君不服一审裁定，上诉至新乡市中级人民法院。新乡市中级人民法院于2015年8月13日作出（2015）新中民五终字第375号民事裁定书，撤销本院（2014）红民一初字第2355号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院重新立案受理后，追加李玉晓为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告邢素君及其委托代理人韩林、赵蒙，被告河南恒达瑞实业有限公司的委托代理人刘新卯，第三人李玉晓到庭参加了诉讼。2016年6月29日第三人李玉晓以其已向公安机关报案为由、申请中止诉讼。2017年2月13日第三人李玉晓申请恢复对本案的审理。本案现已审理终结。
原告邢素君诉称：2007年12月7日，原告与被告签订协议书，原告交给被告房款30万元。2010年1月4日，原告与被告签订协议，双方协议约定：原告购买被告开发建设的鹏盛·九裕隆住宅小区一套商品房，住宅位于鹏盛·九裕隆小区1号楼1单元14层D户，房号1404，建筑面积143.97平方米。2010年原告先后交给被告房款10000元和31928元。2012年7月18日原告交给被告房款4395元。2012年7月18日原告交齐全部购房总款346323元。2011年8月25日原告交给被告维修基金和燃气开口费。2014年3月14日原告交给被告暖气开口费。2014年3月14日原告交齐全部购房总款及相关杂项费用后，被告办理了交房手续，被告将该房交付原告使用。原告2014年3月28日开始交物业费，原告开始入住。2010年6月22日，新乡市鹏盛产业有限公司企业名称变更为：河南恒达瑞实业有限公司。后被告以各种理由推诿，不予原告签订正式的商品房买卖合同以及相关的房产手续，不予原告办理房屋产权证书。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。原告的诉讼请求为：1.判令被告与原告签订正式的商品房买卖合同，并且给原告办理相关房产手续；2.判令被告为原告办理房屋产权证并支付违约金。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被申请人退还违规收取的燃气开口费2768元，并支付自2011年8月25日至实际退还日期的同期银行贷款利息；2.判令被申请人退还违规收取的热力入户费5104元，并支付自2014年3月14日至实际退还日期的同期银行贷款利息；3.判令被申请人承担逾期交房的违约责任，以143.97平方米为基准按同地段同类房屋租金自2012年3月31日应交付房屋之日起计算到2014年3月14日止期间内的违约金48373.92元；4.判令被申请人与申请人签订正式的商品房买卖合同，提供相关房产手续，为申请人办理房屋产权证并承担逾期办理房产证的违约金，自2012年6月31日以购房价款346323元为基准，参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计算至房产证办理完结之日；5.一切诉讼费用由被申请人方承担。
被告河南恒达瑞实业有限公司辩称：原告诉讼请求及理由不能成立，原告目前尚欠被告税金等费用，根据双方签订的合作建房选房协议第5.3、5.4条应当视为原告退房并应当向被告支付违约金。
第三人李玉晓辩称：请求法院依法判决。如果判决房子归原告所有，恒达瑞公司就属于诈骗。
经审理查明：2007年12月7日，邢素君与新乡市鹏盛产业有限公司（2010年6月变更为河南恒达瑞实业有限公司）签订《合作建房选房协议》一份，协议约定邢素君购买被告开发的九裕隆小区1号楼1单元14层D户1404号房{该房建筑面积为143.97平方米，建成后房号改为九裕隆金座3单元14层31402室（东南户）}。邢素君于2007年12月21日，向被告交纳合作建房款300000元；于2010年元月16日向被告交纳房款10000元；2010年2月6日，向被告交纳房款31928元；于2011年8月25日向被告交纳燃气开口费2768元、维修资金8815元，于2014年3月14日向被告交纳房款346323元，暖气开口费5104元。邢素君于2014年3月28日向被告交纳装修费2000元、物业费2100元、水费200元、楼道电费60元、装修管理费437元、电费100元和其他费用20元。2014年3月28日，河南恒达瑞实业有限公司将该房交付邢素君，后邢素君装修入住。
另查明，2013年1月16日，第三人李玉晓与河南恒达瑞实业有限公司签订借款合同，约定李玉晓向河南恒达瑞实业有限公司出借70万元，月息1.6%，期限12个月，并用房产做抵押；当日李玉晓向恒达瑞指定银行账户汇入70万元，河南恒达瑞实业有限公司向其出具收据、还款计划、承诺函等。双方于2013年1月15日签订商品房买卖合同（编号为2013-0101363）一份，约定恒达瑞公司将人民东路39号九裕隆金座3单元14层31××02号房出售给李玉晓，并在房产登记部门办理了备案登记。
上述审理查明的事实由合作建房选房协议、企业名称变更核准通知书、房号对应证明、收据、物业公司收据、业主财务结算清单、房屋装修照片、商品房买卖合同，借款合同、借据、收据、承诺函、还款计划、转账凭单等，以及原、被告、第三人各方在庭审中的陈述和自认予以证实。
本院认为，本案中存在两份商品房销售合同。一份为邢素君与被告签订的《合作建房选房协议》，虽然该协议并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价、交房时间等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且邢素君已经缴纳了房款，被告已将房产交付邢素君使用居住至今，故该协议应视为有效的商品房买卖合同；被告应当及时为邢素君办理房屋产权过户等手续。故原告邢素君要求恒达瑞公司与原告签订正式的商品房买卖合同并给原告办理相关房产手续、并退还热力入户费5104元、退还燃气开口费2768元的诉讼请求，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。第三人李玉晓与被告河南恒达瑞实业有限公司之间民间借贷纠纷，第三人可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、本判决生效后三十日内，被告河南恒达瑞实业有限公司为原告邢素君办理位于新乡市人民东路39号九裕隆金座3单元14层31××02号房屋产权手续。
二、本判决生效后三十日内，被告河南恒达瑞实业有限公司退还原告邢素君热力入户费5104元、燃气开口费2768元。
三、驳回邢素君的其他诉讼请求。
案件受理费6494元，由被告河南恒达瑞实业有限公司承担。
如果被告河南恒达瑞实业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。
审 判 长 郭生祥
审 判 员 张习坤
人民陪审员 郑 永
二〇一七年六月五日
书 记 员 高 晗