广东省佛山市中级法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1803号
上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区大沥镇东秀村。组织机构代码C0373912-3。
负责人：冯铭新，该社社长。
委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗永坤，广东盈宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市陆泰商贸有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步穗盐路东秀“大等仔、沟北”地段之二商铺。组织机构代码55555474-4。
法定代表人：黄启燎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张军龄，广东禅信律师事务所律师。
上诉人佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社（以下简称高村经济社）、佛山市陆泰商贸有限公司（以下简称陆泰公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初8060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人高村经济社上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判令陆泰公司向高村经济社支付租金16410822元（自2013年7月1日起计至2016年4月15日）；三、判令陆泰公司向高村经济社支付场地使用费450672元（按合同约定租金标准，自2016年4月16日起计算至陆泰公司实际返还涉诉土地之日为止，暂计算至2016年5月13日为止）；四、判令高村经济社没收陆泰公司已交付的定金108万元；五、判决陆泰公司向高村经济社支付迟延支付租金的违约金4923246元；六、本案一、二审诉讼费用由陆泰公司承担。事实与理由：合同约定的价格是双方协商一致后确定的，在确定价格时，高村经济社已告知陆泰公司案涉土地的权属和土地性质，对相关的后果及风险亦作出详细的解释说明。合同无效是因约定的土地用途违反了法律强制性规定，对租金条款实质没有违反法律的规定。陆泰公司一直在使用案涉土地，即使租金条款无效，陆泰公司也应支付土地使用费。租赁和土地使用的本质是承租方和出租方对出租土地的价值认可，该价值认可不因合同效力而变更，亦没有违反法律强制性规定，应当尊重双方的自愿原则，以租金标准计算土地使用费。陆泰公司一直要求继续履行合同，并由高村经济社作出赔偿，印证了陆泰公司亦认为以租金的标准承租案涉土地系物超所值。一审法院直接参照国家统一的农用地土地使用费标准计算，把土地使用费降至租金标准的20%明显侵害了高村经济社的合法利益。高村经济社虽有法律上的过错，但高村经济社积极配合陆泰公司办理案涉土地的用地申报和建设手续，行为上没有过错，一审法院驳回高村经济社的违约金的追讨，实质上已承担了自身过错应承担的责任。案涉土地的租金已因土地权属及用地性质存在一定瑕疵，比同类地块每平方米4元的租金标准大幅度下调，一审法院再次下调租金标准不符合客观事实。陆泰公司支付的定金本质上是其使用案涉土地的保证金，没有违反法律规定，陆泰公司拖欠租金，高村经济社有权没收定金。陆泰公司提供的《通知》虽有高村经济社的盖章及原负责人的签名，因2013年5月2日《关于大沥镇东秀社区村民小组整合的批复》中明确撤销东秀社区内的所有村民小组，新设立东秀村民小组。持有旧公章的案外人当时已非高村经济社的负责人，故于2013年5月31日发出的《通知》理应失去效力。且在《通知》作出当天，高村经济社向陆泰公司出具了加盖高村经济社公章的《催缴土地租金通知书》，催缴2013年1-6月的租金，《通知》暂缓收取的是同年5月31日的租金，两份通知已发生冲突。
上诉人陆泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项；二、判令高村经济社立即向陆泰公司交付涉讼土地。事实与理由：双方签署的《土地租赁合同》不违反相关法律法规的禁止性规定，属有效合同。涉讼地块所属地号为440605007027JA05117土地所有权证内的土地，有很大部分地块规划的用地性质为建设用地。高村经济社在招标公告中承诺案涉地块为商业建设使用，并体现在租赁合同中，陆泰公司没有过错，并交付了各种费用近千万元。陆泰公司从未占用过案涉土地，陆泰公司曾试图使用案涉土地，但受到村民阻挠，演变为暴力事件，陆泰公司为此报警处理。一审判决陆泰公司支付土地使用费不当。按合同无效原则，高村经济社应当退还所收取的费用。
上诉人高村经济社向一审法院起诉请求：1.解除《土地租赁合同》，陆泰公司立即向高村经济社返还土地；2.陆泰公司向高村经济社支付拖欠租金16410822元（自2013年7月1日起暂计至2016年4月15日）；3.陆泰公司按合同约定租金标准支付自2016年4月16日起计至陆泰公司实际返还涉讼土地之日止的场地使用费（暂计至2016年5月13日止为450672元）；4.高村经济社没收陆泰公司已支付的定金108万元；5.陆泰公司支付以2013年7月1日至2016年4月15日的拖欠租金总额16410822元的30%计算所得的租金迟延支付违约金4923246元；6.陆泰公司承担本案的全部诉讼费用。
上诉人陆泰公司向一审法院反诉请求判令：1、高村经济社交付涉讼土地的权属证明予陆泰公司；2、本案诉讼费用由高村经济社承担。
一审法院认定的事实：2010年3月1日，高村经济社（甲方）与陆泰公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其合法所有的位于南海区××镇××高村土名“下沙”一带，即武广客运专线东面一带约180亩土地租赁给乙方经营建设工商业项目，租赁土地用途：工商业。租赁期自2011年3月1日至2031年2月28日共20年，办证期及建设期自2010年3月1日起至2011年2月28日止共12个月（此期间为免租期）。租金自2011年3月1日起每月每平方米3.1元，以后每三年为一期复式递增10%计算。租金按每月缴交，每月10号前缴交当年当月的租金。逾期缴交的，甲方按所欠租金日千分之一收取滞纳金。拖欠超过三个月作乙方违约处理，甲方有权没收乙方已付定金以及乙方须赔偿双倍合同定金给甲方。双方并约定其他权利义务。
同日，双方签订《土地租赁合同补充协议》，约定双方同意上述《土地租赁合同》的租赁期延长10年，租赁期至2041年2月28日止。
高村经济社在诉讼中确认已收到陆泰公司支付的保证金1080000元。
高村经济社与陆泰公司签订《土地移交及租金确认书》，确认上述《土地租赁合同》的租赁土地分批交付，以土地移交实际时间开始计算一年免租期。双方确认第一批土地99.738亩的移交时间为2010年3月1日，租金从2011年3月1日起算，至2014年2月28日每月206125.2元，2014年3月1日至2017年2月28日每月226737.72元。
2011年10月24日，双方再签订《土地移交及租金确认书》，约定高村经济社将中铁大桥局搅拌站场的11.8亩，折合7858.8平方米土地于2011年7月1日移交给陆泰公司，租金从2012年1月1日起算，至2014年2月28日每月24387.7元，2014年3月1日至2017年2月28日每月26826.47元。
2012年5月31日，高村经济社和陆泰公司再签订《土地移交及租金确认书》一份，确认第三批土地108.742亩，折合72487.42平方米，移交时间为2012年6月1日，租金从2013年6月1日起算，至2014年2月28日每月224711元，2014年3月1日至2017年2月28日每月247182.1元。
2013年5月31日，高村经济社向陆泰公司送达《催缴土地租金通知书》，通知陆泰公司缴纳尚欠2013年1月至6月的租金1383077.4元。
2013年5月31日，陆泰公司收到《通知》一份，载明“因某种原因，高村经济社据约108亩耕地，暂不收取租金。”通知落款为南海区大沥镇东秀村高村村民小组公章和“冯灿铭”签名。高村经济社确认冯灿铭为高村经济社当时的负责人，上盖公章为高村经济社曾经使用的公章。
高村经济社于2010年6月10日开具收据予陆泰公司，确认收到陆泰公司支付的土地办证保证金2000000元。
高村经济社于2011年12月19分别开具两张收据，确认分别收到陆泰公司支付的场地管理费825126.80元和1030000元。高村经济社于2012年12月24日开具收据确认收到陆泰公司2012年7月至12月的场地管理费1383077.4元。陆泰公司于2013年6月15日向高村经济社账户支付1607788.2元。高村经济社于2013年6月17日出具收据确认收到陆泰公司支付2013年1月至6月场地管理费1607788.2元。陆泰公司合计支付场地管理费（租金）6453780.6元予高村经济社。
位于佛山市南海区大沥镇东秀社区居委会的面积20.266公顷的土地的登记土地所有权人为高村经济社，地号440605007027JA05117，已办理土地所有权证，高村经济社和陆泰公司在诉讼中陈述涉讼土地为该土地所有权证登记范围内的部分土地。
一审法院诉讼中依法向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，询问涉讼土地的规划情况，该局复函：根据东部片区分区规划，72494.63平方米地块的规划用地性质主要为林地，部分为村庄建设用地、道路用地。66492.11平方米地块的规划用地性质主要为村庄建设用地，部分为道路用地、公园绿地。两宗地用地功能以最终审批的控制性详细规划为准。
高村经济社和陆泰公司在诉讼中共同陈述，涉讼土地现状与高村经济社交付予陆泰公司时的原状一致。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉讼的土地是农用地，高村经济社和陆泰公司约定由陆泰公司承租涉讼土地经营建设工商业项目即用于非农业建设，至庭审终结时，双方均未举证证明已办理涉讼土地用途变更手续或已获得土地功能转换的审批依据，且一审法院向行政主管部门调查亦未见涉讼土地整块作工商建设用途符合城市总体规划，双方于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》及相关补充协议违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，因合同收受的财产应予返还，故高村经济社主张解除合同及没收定金108万元，一审法院不予支持。高村经济社请求陆泰公司返还合同项下土地，一审法院予以支持。陆泰公司反诉请求高村经济社履行交付土地证予陆泰公司协助办理土地功能转换手续的合同义务，一审法院亦不予支持。
高村经济社与陆泰公司明知涉讼土地不具备建设用地功能，在未办理土地证及未被批准为建设用地用途的情况下，仍签订涉讼合同，双方对合同无效均有过错，应当对由此产生的损失各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院参照农用地的土地使用费标准，综合考虑高村经济社的土地面积及闲置损失、陆泰公司对土地的利用状况、双方的过错程度，一审法院酌定陆泰公司参照合同约定第一期土地使用费标准的20%即每月91044.78元[（206125.2+24387.7+224711）×20%]向高村经济社支付土地使用费。现陆泰公司已支付了土地使用费6453780.6元，为减少当事人的诉累，一审法院认定陆泰公司已多缴纳的土地使用费直接冲抵已发生但陆泰公司未支付的土地使用费，经核算，从土地交付之日至庭审终结日2016年6月22日，陆泰公司应支付土地使用费为4569334.27元（见附表），陆泰公司已支付土地使用费6453780.6元，超过陆泰公司应支付的土地使用费，陆泰公司没有欠付高村经济社土地使用费。高村经济社主张按双方约定的标准全额计算土地使用费理据不足，一审法院对高村经济社在本案庭审终结前的土地使用费支付请求不予支持。由于本案庭审终结后的土地返还的履行情况及土地占用情况尚未确定，且陆泰公司已支付的土地使用费已超过陆泰公司应支付的土地使用费，一审法院对高村经济社自庭审终结日后至土地返还之日止的土地使用费请求在本案不予支持，高村经济社可根据实际情况另行主张权利。无效合同关于违约责任的约定也对双方无约束力，故一审法院对高村经济社主张陆泰公司支付违约金的诉讼请求也不予支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陆泰公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还与高村经济社于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》项下位于南海区××镇××高村土名“下沙”一带面积合计约146846.42平方米的土地予高村经济社；二、驳回高村经济社的其他诉讼请求；三、驳回陆泰公司的反诉请求。
案件受理费减半收取计78061.85元，由高村经济社负担。反诉受理费减半收取计50元，由陆泰公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对上诉人陆泰公司提供的（2015）佛南法沥民三初字第44、45、47号民事判决书，（2015）佛中法民三终字第705、706、707号民事判决书、光盘和申请调取的证据均不属新证据，且上述判决书亦未能推翻移交土地的确认书，不应作为本案的定案依据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农民集体所有的农用地不得用于非农业建设。又根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”和第三款“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”的规定，将农用地转为建设用地，以及具体建设项目用地，均须办理审批手续。具体到本案中，案涉的土地为农用地，双方约定用于非农业建设，但至今没有证据证明已办理建设用地的审批手续。一审法院据此认定双方于2010年3月1日签订的《土地租赁合同》及相关补充协议违反法律法规的强制性规定，为无效合同正确，本院予以维持。高村经济社和陆泰公司的该上诉理由均不成立，本院不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，故双方根据该无效合同收受的财产应予返还。因此，高村经济社上诉主张没收定金108万元、请求陆泰公司支付违约金4923246元缺乏法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。陆泰公司于上诉请求高村经济社交付土地属新增加的诉讼请求，且据高村经济社提供的证据证明其已交付土地给陆泰公司，陆泰公司再次要求高村经济社交付土地亦与其确认的土地移交确认书不符。
案涉土地为农用地，陆泰公司未进行非农业建设，未因使用土地而获得高于农用地的收益，故高村经济社因土地闲置造成的损失实质应为农用地的损失。为此，一审法院酌定陆泰公司参照合同约定第一期土地使用费标准的20%即每月91044.78元[（206125.2+24387.7+224711）×20%]向高村经济社支付土地使用费符合公平原则。法院审理的为双方已发生权利义务争议的事实，一审法院将使用费计至一审庭审终结日2016年6月22日，此后的使用费由高村经济社另行主张并无不当。本院对此予以维持。因陆泰公司已支付土地使用费6453780.6元足以抵销一审判决确定的应支付的土地使用费，一审法院据此驳回高村经济社关于判令陆泰公司支付租金及至陆泰公司实际归还土地的土地使用费的请求正确，本院予以维持。故高村经济社该上诉请求缺乏法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人高村经济社、陆泰公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费156223.7元，由上诉人佛山市南海区大沥镇东秀村高村股份合作经济社负担156123.7元，由上诉人佛山市陆泰商贸有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
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审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月二日
书记员 郭文静
张晓航