四川省达州市通川区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1702民初1901号
原告：郑庆银，1962年3月20日出生，汉族，住达州市通川区。
委托诉讼代理人：朱世健，四川虹信律师事务所律师，特别授权。
被告：郑庆玲，女，1974年5月29日出生，汉族，住达州市达川区。
被告：陈帅，男，1975年2月24日出生，汉族，住达州市达川区。
第三人：万源市农村信用合作联社，住所地：万源市太平镇河街***号。
法定代表人：张小均，董事长。
委托诉讼代理人：赵继祥，四川远创律师事务所律师，一般代理。
原告郑庆银与被告郑庆玲、陈帅、第三人万源市农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑庆银及其委托诉讼代理人朱世健、第三人万源市农村信用合作联社的委托诉讼代理人赵继祥到庭参加诉讼，被告郑庆玲、陈帅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郑庆银向本院提出诉讼请求：1、判决二被告继续履行房屋买卖合同；2、判决二被告在本案判决生效之日起办理产权过户手续，并赔偿以房产总价为基数从2013年11月18日起至办理过户手续时止按人民银行同期贷款利率计算的损失。事实和理由：原告郑庆银与被告郑庆玲系亲兄妹关系，二被告结婚后与原告关系较好。原告之女郑芳芳因工作原因借住在被告所有的江州大厦房屋1单元18－3号房屋内，打听到被告夫妻要出售该房屋，经过原、被告几次商议后达成合意将此房出售给原告，房价在中介价格基础上少两万元定为33万元。2010年11月1日原告支付给被告19万元房款，原告之女郑芳芳就开始于家人一起居住屋内。因双方是亲戚关系，被告只是出具了收条，并约定过户税费的承担，口头要求交清费用后办理过户手续。后来因被告缺钱，原告分别于2011年12月13日支付房款3万元，2012年6月17日支付房款15000元，2013年2月15日支付房款5000元，2014年8月7日被告夫妇向原告出具合计房款24万元的收条。原告多次要求付清房款并一起去办理过户手续，但被告一直以房产证抵押给他人，无法办理过户手续。原告经过查询得知二被告的该房屋于2012年11月20日的抵押贷款已经还完，而后没有履行过户手续是因为2015年4月28日再次用该房设立抵押，向本案第三人继续贷款。综上所述，原、被告双方达成买卖房屋合同，原告履行了相关义务，但被告以各种理由故意拖延不履行合同后期义务，同时在还完抵押贷款后不履行过户手续，隐瞒事实真相再次进行抵押贷款，已违背双方之间的约定，构成违约。原告遂诉至法院。
被告郑庆玲、陈帅未作答辩。
第三人万源市农村信用合作联社陈述：1、原被告之间是否有房屋买卖关系，第三人是不知情的，即使房屋买卖关系成立，但没有经过抵押权人的同意将房屋出售他人是不合法的，房屋买卖合同是无效的。2、根据物权法的规定，不动产的变更应当办理过户登记手续，本案诉争房屋没有办理过户登记，所以原告对该房屋不享有物权。3、抵押权属于物权，房屋买卖属于债权，根据物权优于债权的原则，第三人对于设置抵押权的抵押物应当优先受偿。4、不管涉案房屋是否真的存在买卖关系，二被告必须将我处的债务偿还完毕解除抵押后方能进行房屋买卖，办理过户登记手续。
原告郑庆银围绕诉讼请求依法提交了1、原、被告身份证复印件；2、第三人工商登记信息资料；3、达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1－18－3号房屋工商登记信息；4、2010年11月1日《收条》原件；5、2011年12月13日、2012年6月17日、2013年2月15日《收条》原件三张；6、2014年8月7日购房凭条原件的证据，被告郑庆玲、陈帅对上述证据未予质证，也未提供证据，第三人万源市农村信用合作联社对上述证据进行了质证，并围绕诉讼请求依法提交了1、营业执照；2、被告陈帅、郑庆玲的身份证复印件，二被告的结婚证复印件；3、涉案房屋房产证、房屋他项权证的证据复印件，原告对上述证据进行了质证。对原告、第三人提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郑庆银与被告郑庆玲系同胞兄妹关系。2010年11月1日，原、被告经过充分协商口头约定将二被告共同所有的位于达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1-18-3号房屋以33万元（实际购房款32.8万元）的总价出售给原告，双方未签订书面《房屋买卖合同》。同日，原告郑庆银向二被告给付房款19万元，被告陈帅向原告郑庆银出具《收条》一份，载明：“今收到郑庆银现金190000元，大写壹拾玖万元整，此款作为郑庆银买郑庆玲荷叶街江州大厦18-3号的房子预付款。房子总价款330000元（叁拾叁万元整），房子过户的一切税费由郑庆银承担。此据。收款人：陈帅”。当日，二被告将该涉案房屋交给原告居住使用至今。此后原告又陆续向二被告支付购房款，分别于2011年12月13日给付30000元，2012年6月17日给付15000元，2013年2月15日给付5000元，合计给付房款24万元，下欠购房款8.8万元。2014年8月7日，二被告向原告出具《购房清单》一份，载明：“今收到郑庆银购买江洲大厦1栋1单元18楼3号房屋款叁拾贰万捌仟元，已付贰拾肆万元，下欠捌万捌仟元，此房屋系郑庆玲所有，该房现已进行银行抵押，等抵押期满郑庆玲取回房产证后再付余款，该买卖双方无异议，此买卖行为双方不得反悔”。
同时查明，2012年11月18日，二被告将涉案房屋用于四川信源融资担保有限责任公司借款作抵押担保，抵押期限为2012年11月18日至2013年11月18日。2014年1月23日和2015年4月28日二被告两次提供涉案房屋为借款人陈香凝在第三人万源市农村信用合作联社借款260万元进行抵押担保。抵押期限分别为2014年1月23日至2015年1月22日和2015年4月28日至2016年4月28日。原告要求二被告办理房屋过户手续未果诉讼来院，主张其诉讼请求。
本院认为，原告郑庆银与被告郑庆玲系特定的亲属关系，原、被告通过口头协商方式签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。原告向二被告交付了24万元购房款，且二被告已将房屋实际交付与原告占有居住使用，二被告明知其负有协助办理房屋过户手续的义务，却将房屋抵押给第三人，给房屋过户设置障碍，致房屋买卖合同履行延迟，其行为已构成违约。现位于达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1-18-3号房屋在第三人处设立了抵押权，原告要求二被告立即办理产权过户手续的诉讼请求存在现实障碍，但鉴于办理该产权过户手续障碍系二被告在与原告签订房屋买卖合同后故意设置，依据公平原则和诚实信用原则，在原告要求继续履行合同的情况下，二被告应尽快解除其在达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1-18-3号房屋上设立的抵押权，之后与原告办理房屋产权过户手续。至于二被告如何解除抵押，属被告与第三人之间的担保合同纠纷。原告要求被告支付以房产总价为基数从2013年11月18日起至办理过户手续时止按人民银行同期贷款利率计算的利息损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，故原告主张的此项诉讼请求，应以已付房款24万元为基数，从2014年8月7日起按中国人民银行发布的人民币同期贷款利率计算至实际过户之日止。被告郑庆玲、陈帅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼并对原告及第三人提供的证据予以反驳，应自行承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、被告郑庆玲、陈帅继续履行与原告郑庆银签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效后立即解除达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1-18-3号房屋上的抵押登记并将该房屋过户给原告郑庆银。原告郑庆银于过户当日向被告郑庆玲、陈帅支付剩余房款8.8万元；
二、被告郑庆玲、陈帅于本判决生效后次日内向原告郑庆银支付利息（利息以24万元为基数，从2014年8月7日起按中国人民银行发布的人民币同期贷款利率计算至被告郑庆玲、陈帅将位于达州市通川区西城区红旗路322号江洲大厦主楼1-18-3号房屋过户至原告郑庆银名下之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6250元，减半收取3125元，由被告郑庆玲、陈帅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审判员 谢惠丽
二〇一七年七月二十六日
书记员 鲁晶晶