福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第18484号
原告中国人民解放军厦门警备区保障部，住所地厦门市思明区虎园路1号。
诉讼代表人刘如山。
委托代理人林春松、常静，福建天衡联合律师事务所律师。
被告杨子连，男，1962年11月6日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人马秀珍。
被告薛立泉，男，1963年3月6日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托代理人邓永华，福建厦宇律师事务所律师。
被告田永禄，男，1962年9月25日出生，汉族，住厦门市。
委托代理人刘文宁，上海锦天成（厦门）律师事务所律师。
原告中国人民解放军福建省厦门警备区保障部（以下简称厦门警备区保障部）与被告杨子连、薛立泉、田永禄租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法由代理审判员王瑛适用简易程序，于2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告厦门警备区保障部的委托代理人林春松、常静，被告杨子连的委托代理人马秀珍，被告薛立泉及其委托代理人邓永华，被告田永禄的委托代理人刘文宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门警备区保障部诉称，2005年元月，被告杨子连、薛立泉向原告承租位于厦门市思明区龙山南路锦龙公司南侧（编号为南闽字第2747号）地块，用于搭建临时厂房、仓库。2006年10月13日，被告杨子连与原告就上述场地租用事宜签订一份《军队房地产租赁合同》，约定租赁期限自2006年11月1日起至2007年12月31日止，若租赁期间承租人确需改造、新建、添建建筑物、构筑物的，应自担费用且该建筑物、构筑物权属归出租人所有，租赁期满后或解除合同时承租人应将建筑物、构筑物无偿移交出租人。该租赁合同到期后，被告杨子连、薛立泉未与原告续签租赁合同，但仍继续使用租赁场地并支付租金，双方继续维持该事实租赁关系。因军用房地产管理需要，原告于2011年告知被告杨子连、薛立泉将于2012年1月1日收回上述租赁场地，但之后被告杨子连、薛立泉并未将讼争租赁地块及地上建筑物、构筑物腾退返还原告。现经了解，被告杨子连、薛立泉自2005年起未经原告同意即擅自与被告田永禄签订了一份合作开发合同，将上述讼争租赁地块转租给田永禄使用，自2012年1月1日原告要求收回讼争租赁地块之日起至今，该讼争租赁地块也仍由田永禄实际使用，期间田永禄每年向杨子连、薛立泉支付租金36万元。原告认为，原告已告知被告杨子连、薛立泉于2011年12月31日终止上述地块的事实租赁关系，并要求返还讼争租赁地块及地上建筑物、构筑物，故各被告在事实租赁关系终止后继续占用讼争租赁地块，缺乏依据，被告杨子连、薛立泉应按同期租金标准向原告支付占用期间的占用费。故诉请判令：1、被告杨子连、薛立泉、田永禄腾退位于厦门市思明区龙山南路锦龙公司南侧（编号为南闽字第2747号）地块及地上建筑物、构筑物并将其移交原告管业；2被告杨子连、薛立泉向原告支付场地占用费（按每年36万元标准，自2012年4月1日起计至实际返还讼争租赁地块及地上建筑物、构筑物之日）。
被告杨子连辩称，原告所主张的诉讼标的与杨子连没有任何法律关系，杨子连作为本案被告的主体不适格；原告与薛立泉于2004年年底签订了三年的合同，后因警备区内部清理合同，薛立泉不便出面，才找杨子连代签一年合同，但所有的权利义务关系均由薛立泉履行，原告也是明知这一事实；且杨子连所签订的租赁合同已于2007年12月31日终止并已经履行完毕，杨子连自2008年1月1日起与原告就讼争租赁地块不再存在任何事实和法律上的关联。原告要求按36万元／年的标准支付占用费，于法无据，应参照租金标准计算。另，原告诉状中所诉称事实多处与案件事实不符，亦与其证据不符。
被告薛立泉辩称，其同意腾退讼争租赁地块，因被告田永禄无理纠缠才导致原告无法收回讼争租赁地块；薛立泉与原告之间至今仍存在租赁关系，故对原告主张支付占用费之诉求不予认可。原告诉称2011年已告知被告方将收回该地块与事实不符；另，原告与被告田永禄在讼争租赁地块的管理过程中进行了长期的配合，原告对薛立泉转租的事实系予以默认的；2012年，因上级部门提出逐步清理讼争租赁地块，故原告与薛立泉商量不签订书面合同，该地块由薛立泉继续承租，2012年第二季度薛立泉要向原告提出支付租金，原告告知要等上级部门的决定后再行结算，自此后原告就未再向薛立泉收取租金，也未收回地块；原告主张自2012年起的场地占用费，部分已经超过诉讼时效，不应得到支持。另，2005年元月薛立泉与原告签订了租赁合同，后因薛立泉与原告领导有亲属关系，为了避嫌，薛立泉才让杨子连代其与原告签订讼争租赁合同，但是讼争合同全部事项都是薛立泉出面处理、负责，杨子连代为签订的合同全部是薛立泉实际履行，杨子连并非适格被告。
被告田永禄辩称，原告要求田永禄腾退地块并将地上建筑物、构筑物移交原告管业，没有事实和法律依据，应当予以驳回。首先，田永禄不存在违约，已经将讼争租赁地块自2005年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2015年8月31日的租金全部支付给薛立泉，2012年系因原告要求对讼争租赁地块进行整改故无需缴纳租金。其次，田永禄自2005年起至今一直占用讼争租赁地块（2012年原告要求整改除外），并投资了一千多万元进行地上建筑物、构筑物的搭建工作，原告及薛立泉亦清楚该事实，故这些建筑物、构筑物应当归田永禄所有。再次，原告在知晓田永禄对讼争租赁地块的承租、占用、开发、搭建、经营、管理事宜后，从未提出异议，也从未通知停止搭建行为，而是在租赁期限届满后仍然默许田永禄进行搭建、管理、运营。原告在起诉状中非常明确知晓田永禄至少已经将2012年至2015年的租金交给薛立泉，如果按照讼争合同在2007年12月31日租期已届满，按照薛立泉与田永禄的合同是在2008年1月1日终止，而本案讼争租赁地块上建筑物、构筑物在2006年8月就已经全部完工，如果原告要求终止协议并要将所有的地上建筑物全部收归其管理或所有，应当在合同期满之前书面通知，或在合同期满后合理期限之内通知，要求田永禄或薛立泉进行交接、移除或商讨其他方案，但是本案中原告并未提出任何的书面通知，而是在田永禄已经搭建好了所有建筑物、构筑物并且目前已经整改并已经可以直接进行有效运营的情况下直接起诉要求接管所有建筑物、构筑物。综上，原告无权要求田永禄腾退土地并将地上建筑物、构筑物移交原告管业，即使最终判定租赁合同终止，因为地块上的建筑物、构筑物系田永禄投资搭建，如该地块继续出租，田永禄在同等条件下有优先承租权，如未出租，田永禄因此导致的所有损失也应当由原告及被告杨子连、薛立泉承担。
经审理查明，2006年12月13日，中国人民解放军福建省厦门警备区后勤部（以下简称厦门警备区后勤部，后变更为原告厦门警备区保障部）（出租方／甲方）与被告杨子连（承租人／乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》（以下简称为讼争租赁合同），约定甲方将福建省厦门市思明区龙山南路锦龙公司南侧场地（编号原为南闽字第27**号，后变更为南闽字2725号）出租给乙方使用，面积1000平方米，租赁用途为搭建临时厂房、仓库；租赁期限自2006年11月1日起至2007年12月31日止；年租金为3万元，每平方米每月2.5元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为现金或转账。双方还在合同中对双方的权利义务及违约责任等事项进行了约定。其中，合同第八条约定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方。（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作为抵押或者入股联营。上述租赁期间届满后，原告并未收回讼争租赁地块，并继续收取租金至2012年3月31日止。
2004年12月23日，被告薛立泉（甲方）与被告田永禄（乙方）签订一份《厦门警备区龙山南路2747地块合作开发合同》（以下简称合作开发合同），约定甲、乙双方就龙山南路警备区后勤部2747地块进行合作开发，甲方负责签订该地块军队房地产租赁合同并办理搭建相关手续，负责现有临时搭建搬迁工作，乙方负责场地平整，搭建、经营、管理、安全、防火及住用人员管理工作；地块平整后约为3300平方米，每月每平方米定价4元，乙方每月支付甲方13200元，甲方负责向厦门警备区交纳租金；合作期限自2005年元月1日至2008年元月1日止，租金三年后按每年10%递增；经营期间若遇到部队、政府用地及不可抗拒的自然灾害，建筑物回收归乙方所有。该合作开发合同签订后，讼争租赁地块实际由田永禄使用至今，并由其在该地块上搭建建筑物、构筑物，现该合作开发合同项下租金已调整为36万元／年。
2015年9月19日，厦门警备区在讼争租赁地块上张贴一份《通知》，内容为：“南闽字第2725号座落各承租户及场地内滞留人员：你们承租或滞留我区位于龙山北侧地块，系我区部队用地。依据总政治部、总后勤部、军委纪委后营（2005）78《关于进一步从严规范空余军地产租赁管理有关问题的通知》要求，我区将全面收回该座落，望接此通知后，请于10月15日前自行撤离，逾期未搬离者，视为侵占军产行为，我区将采取相应措施，后果自负……”。
以上事实，有《军队房地产租赁合同》、《厦门警备区龙山南路2747地块合作开发合同》、两份《证明》、《通知》以及庭审笔录为证，本院予以确认。
本案中，各方当事人对讼争租赁关系的承租人及讼争租赁关系是否已于2012年1月1日解除存在争议。
原告厦门警备区保障部主张，讼争租赁关系的承租人为被告杨子连、薛立泉，因薛立泉不便签订合同，故仅由杨子连签订讼争租赁合同，但被告杨子连、薛立泉作为共同承租人实际履行租赁合同；另，原告曾于2011年12月底口头通知薛立泉解除讼争租赁关系，故讼争租赁关系已于2012年1月1日解除，后因薛立泉提出需要一个季度的搬迁时间，故其又向原告支付了2012年第一季度的租金，但之后薛立泉并未腾退，原告已多次口头要求薛立泉腾退讼争租赁地块及支付占用费；并提交一份对话录音为证，主张该录音系原告方人员与薛立泉于2015年10月19日下午的对话，拟证明原告曾通知薛立泉于2012年1月1日解除讼争租赁关系。
被告杨子连主张，讼争租赁关系的承租人为薛立泉，因薛立泉不便签订合同，故由杨子连代其签署讼争租赁合同，杨子连也从未实际履行该合同；对原告提交的对话录音中薛立泉对话部分的真实性予以确认，但认为该证据无法证明原告曾通知于2012年1月1日解除讼争租赁关系，反而证明了原告亦认定薛立泉为讼争租赁场地的唯一法律责任人；并提交以下证据予以证明：1、警备区后勤部与杨子连就思明区公园东路84号之一店面签订的《军队房地产租赁合同》，载明租赁期限为2006年11月1日起至2007年12月31日止，租金为18000元／年，拟证明杨子连除代薛立泉签订了讼争租赁合同之外，还同时代签了该份租赁合同；2、薛立泉于2006年10月31日出具的承诺书，载明因警备区内部清理合同，薛立泉不便出名，需要将原租赁合同的承租人更改为他人，特找老朋友杨子连帮忙，由杨子连出面与警备区代签一年的租赁合同，应交租金及相关债权债务全部由薛立泉个人承担，与杨子连无关。
被告薛立泉主张，讼争租赁合同的承租人为薛立泉，杨子连仅代其签署讼争租赁合同，并非承租人，讼争租赁合同均由薛立泉履行；原告从未通知薛立泉于2012年1月1日解除租赁关系，也从未要求腾退租赁地块，只是告知还有再签约的机会，且系因原告告知租金先不用支付、以后再支付，薛立泉才未再支付2012年4月起的租金；对原告及被告杨子连提交的上述证据真实性均无异议，但认为原告所提交的对话录音无法证明其曾于2011年通知解除租赁关系，反而证明双方一直存在事实租赁关系；并提交以下证据予以证明：1、中国人民解放军通用收费票据，载明2009年1月至2009年12月期间租金为每季度12000元，2010年1月至6月租金为24000元，2010年7月12日租金为24000元，2011年1月至3月租金为12000元，2012年第一季度租金为12300元，交款人均为薛立泉，拟证明讼争租赁合同实际由薛立泉履行，上述租金包含思明区公园东路84号之一店面租金，讼争租赁地块的租金一直按30000元／年支付；2、军地空余房地产租赁场所现场检查记录，载明检查时间为2012年11月1日，检查场所为龙山北侧，负责人处由薛立泉签字，拟证明讼争租赁场地一直由薛立泉在实际承租，双方租赁关系并未在2012年1月1日解除；3、薛立泉与原告方人员林培育、田永禄的短信记录，载明2013年5月19日薛立泉曾将田永禄的手机号码发送给林培育，2013年5月20日、2013年7月12日、2013年9月21日薛立泉多次发送短信要求田永禄配合厦门警备区做好龙山防台风、转移人员等工作，拟证明薛立泉与原告一直存在事实租赁关系。
原告对杨子连、薛立泉提交的上述证据质证认为：1、警备区后勤部与杨子连就思明区公园东路84号之一店面签订的《军队房地产租赁合同》的关联性不予确认，无法证明杨子连并非适格被告；2、薛立泉于2006年10月31日出具的承诺书的真实性无法确认，系被告薛立泉与杨子连之间的约定，对原告不发生法律效力；3、中国人民解放军通用收费票据的真实性予以确认，薛立泉也是承租人，其也可支付租金，确认大部分租金由薛立泉支付，现无法确认杨子连是否也曾支付租金；另，根据该证据显示讼争租赁地块的租金至少从2007年4月开始已调整为48000元／年；4、军地空余房地产租赁场所现场检查记录的真实性予以确认，只能证明原告对讼争租赁地块进行安全检查，不代表租赁关系的存续；5、薛立泉与原告方人员林培育、田永禄的短信记录的关联性不予确认，但确认林培育系原告方管理讼争租赁地块的人员，对短信中林培育的手机号码亦予以确认。
本院分析认为，（一）关于讼争租赁关系中的承租人。讼争租赁合同所约定的租赁期间已于2007年12月31日届满，此后原告未再就讼争租赁地块与承租人签订书面租赁合同，其与承租人系形成事实租赁关系，事实租赁关系中的承租人应以实际履行租赁关系中的权利义务者为认定标准。首先，根据薛立泉所举示的中国人民解放军通用收费票据，薛立泉向原告支付了讼争租赁地块2007年12月31日之后的租金，原告亦确认大部分租金由薛立泉缴交；其次，讼争租赁地块虽由被告田永禄实际占有使用，但田永禄系根据其与薛立泉的合作开发合同对讼争租赁地块进行使用的，故实际上薛立泉对讼争租赁地块具有一定的支配权利，且根据在案证据，讼争租赁地块的相关事宜原告也均与薛立泉联系，薛立泉实际履行了讼争租赁关系中的权利义务；再次，原告亦确认薛立泉确存在不便以自己名义签订讼争租赁合同之情形，该事实可与薛立泉向杨子连出具的承诺书内容互相吻合，且原告也未举证证明杨子连实际履行了讼争租赁关系中的权利义务。综上分析，本院认定2007年12月31日之后，原告厦门警备区保障部系与被告薛立泉之间就讼争租赁地块形成不定期租赁关系，被告杨子连并非该租赁关系中的承租人。
（二）关于讼争租赁关系是否已于2012年1月1日解除。原告主张曾通知被告薛立泉于2012年1月1日解除讼争租赁关系，其依法应就该项事实承担举证责任。首先，原告所提交的对话录音尚不足以证明其已通知于2012年1月1日解除讼争租赁关系，该录音发生于2015年10月19日，且相关对话内容均不足以体现原告曾通知于2012年1月1日解除租赁关系；其次，薛立泉已经支付了讼争租赁地块截至2012年3月31日的租金，原告主张讼争租赁关系已于2012年1月1日解除与该事实相悖；再次，根据薛立泉所举示的军地空余房地产租赁场所现场检查记录及短信记录，可以证明薛立泉在2012年1月1日之后仍与原告就讼争租赁地块相关事宜存在联系、配合，而原告却未能举证证明在2012年1月1日之后曾要求薛立泉腾退讼争租赁地块及催讨占用费。综上分析，对原告主张其曾通知薛立泉于2012年1月1日解除讼争租赁关系之主张，本院不予采信，讼争租赁关系并未于2012年1月1日解除。
本院认为，原告警备区保障部与被告薛立泉就讼争租赁地块形成的不定期租赁关系为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。不定期租赁关系，双方可以随时要求解除合同，原告已于2015年9月19日在讼争租赁地块上张贴《通知》，通知讼争租赁地块的承租户及场地内滞留人员于10月15日前自行撤离，故应认定原告与薛立泉的不定期租赁关系已于2015年10月15日解除。现原告有权要求薛立泉及田永禄腾退讼争租赁地块，根据讼争租赁合同第八条之约定，原告亦有权要求薛立泉及田永禄将讼争租赁地块上的建筑物及构筑物一并移交给原告；田永禄与薛立泉之间就该建筑物、构筑物形成的权利义务关系，可另行处理。
讼争租赁关系已于2015年10月15日解除，被告薛立泉应向原告支付租赁关系解除之日起的占用费，综合考虑讼争租赁合同约定的租金标准确属偏低、田永禄向薛立泉支付的租金标准及讼争租赁地块面积、合作开发合同所涉土地面积等因素，本院酌定薛立泉应按12万元／年的标准向原告支付占用费；讼争租赁关系解除之前的租金，原告可另行主张。
另，如前分析，被告杨子连并非讼争租赁关系的承租人，对原告要求其共同承担责任之诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告薛立泉、田永禄于本判决生效之日起十日内将福建省厦门市思明区龙山南路锦龙公司南侧场地（原编号为南闽字第27**号，后变更为南闽字2725号）及地上建筑物、构筑物腾空交付给原告中国人民解放军福建省厦门警备区保障部；
二、被告薛立泉于本判决生效之日起十日内支付原告中国人民解放军福建省厦门警备区保障部占有使用费（按12万元／年的标准，自2015年10月15日起计至实际归还上述场地及地上建筑物、构筑物之日止）；
三、驳回原告中国人民解放军福建省厦门警备区保障部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费8475元，由原告中国人民解放军福建省厦门警备区保障部负担5650元，被告薛立泉、田永禄负担2825元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 王 瑛
二〇一六年二月二日
代书 记员 周月娜
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。