广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0114民初5418号
原告：广州市港裕纺织有限公司，住所地广州市花都区花山镇华侨科技工业园育才路1号，统一社会信用代码91440101791024139U。
法定代表人：黎森其。
委托诉讼代理人：李刚，广东伯方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李欣怡，广东伯方律师事务所实习律师。
被告：广州市元昶包装器材有限公司，住所地广州市花都区炭步镇广汇路2号3-1，统一社会信用代码9144011474188638XC。
法定代表人：何怀正。
委托诉讼代理人：罗艾，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘发銮，北京市金杜（广州）律师事务所律师。
原告广州市港裕纺织有限公司（以下简称港裕公司）与被告广州市元昶包装器材有限公司（以下简称元昶公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告港裕公司的委托诉讼代理人李刚、李欣怡，被告元昶公司的的委托诉讼代理人罗艾、潘发銮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋使用费487588元、电梯维护费1850元；2.判令被告支付拖欠房屋使用费及电梯维护费期间的资金占用利息（利息自2015年12月1日起，按中国人民银行同期年贷款利率4.35%计算，直至欠款清偿日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：2012年5月6日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告向原告承租坐落于广州市花都区花山镇两龙南街41号华侨科技工业园内的厂房。合同第六条约定：1.2012年5月1日起至2012年6月30日止，为进厂装修期，不计租金；2.从2012年7月1日至2015年6月30日，年租金732000元，租赁期内每三年递增10%，从2015年7月1日起每三年按10%递增。第十六条约定：租赁期内，厂房及其配套设施的维修及保养由乙方（即承租人，本案被告）负责，费用由乙方承担。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。被告承租厂房后不久，即开始陆续有拖欠租金的行为。自2013年6月至2014年5月，欠租732000元，欠水费18349.47元，欠电梯维护费1800元。2014年5月8日，双方为解决上述欠款事宜签订了《协议书》，被告拖欠租赁费用的问题得以解决。然而，自2015年12月起，被告再度拖欠租金，至2016年3月，欠租达268400元。经租赁厂房所在地的花都区花山镇人民政府调解，原告、被告双方于2016年3月28日签订了《调解协议书》，约定：从2015年12月起至法院（就租金问题）作出终审判决生效之日起，乙方（即本案被告）先按原租金标准（67100元/月）的一半（33550元/月）向甲方（即本案原告）支付租金；乙方必须于本协议签订之日起十个工作日内向甲方支付2015年12月至2016年3月（即《调解协议》签订当月）共4个月租金总额的一半，其余租金问题待法院进行裁决后处理。《调解协议》签订后，被告按约定先向原告支付了2015年12月至2016年3月共4个月租金总额的一半，共134200元。尔后，被告继续按先交一半租金的方式向原告交租至2016年9月，之后再没有交租。上述《调解协议》签订不久，元昶公司即向广州市花都区法院提起诉讼，请求解除其与港裕公司签订的《租赁合同》，该案案号为（2016）粤0114民初3348号，（下称“3348号案”）。该案审理期间，元昶公司于2016年12月8日将涉案房屋、场地交回港裕公司。2017年6月2日，法院对3348号案作出一审判决，认为：涉案《租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证，遂判决双方签订的《租赁合同》无效。按照最高人民法院发布的相关司法解释，租赁合同无效的，出租人可以主张以约定的租金标准要求承租人支付房屋使用费。被告在2016年12月8日将租赁物交回原告，其在交回房屋前欠付的房屋使用费及设备维护费用应当向原告清偿。被告欠缴的费用如下：1.2015年12月至2016年9月共10个月的房屋使用费335500元（33550*10=335500）；2.2016年10月1日至2016年12月8日，共2个月零8天的房屋使用费152088元（67100*2+【67100/30】*8=152088）；3.电梯维护费1850元。请求支持原告的诉讼请求。
被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：一、关于房屋使用费的请求。我方认为按照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费的前提是原告能够依照约定提供合法的租赁物以及相应的配套设施。原告在租赁合同中也确认负责该物业能正常交付使用前的有关手续及费用。直至（2016）粤0114民初3348号的审理过程当中，我方才知道涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证，合同无效的过错在于原告。参照无效合同的租金标准支付房屋使用费对被告是极不公平的。被告于2012年5月开始使用租赁物，当时厂区门口有一条七米宽的大路通往两龙南街。但原告于2013年5月阻断了上述道路，改为在租赁物的另一侧铺设一条七米宽的通往村道的违建道路给被告使用。根据原告提交的2014年5月8日的协议书，当时就重新铺设七米宽大路的情况，原告同意减免10万元租金作为补偿。但在2015年10月至12月期间，新铺道路被政府认定为是违建而被拆除，导致被告无路可走。2015年12月，原告又重新铺设了一条4米宽的路给被告使用，但该路依然是违建。请法庭调查。原告也确认就前述七米宽道路被拆除给被告带来不便。就重新铺设七米宽道路的行为，原告就减免了10万元的租金，而从七米宽的路改为4米宽的路，反而要被告按照租金标准全额支付房屋使用费，合理吗？退一步讲，双方在2016年3月26日签订的调解协议书中，已确认租金减为每月33550元，且原告已明确“同意乙方提出的租金支付方式”；从该调解协议书第四条也可看出原告有长期阻碍被告正常经营活动的行为。因为原告铺设的4米宽道路已严重影响被告的日常经营，被告在使用涉案租赁物的过程中，一直处于不安状态，于是在2016年12月8日搬迁。我方认为搬迁费用应由原告承担。二、关于电梯维护费的请求。合同中并没有约定电梯维护费，原告该项主张没有法律与事实依据。三、原告主张拖欠房屋使用费及电梯维护费的债务利息也没有任何法律依据。其次，双方已在调解协议中确认租金按原租金标准的一半支付。调解协议书第二条已明确，其余租金问题待法院裁决后处理。原告是知悉且同意被告至2015年12月都按原租金标准的一半支付房屋使用费的，因此不存在资金占用的事实。
经审理查明：2012年5月6日，港裕公司（甲方、出租方）与元昶公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定，甲方将座落于广州市花都区花山镇两龙南街41号华侨科技工业园内的厂房、宿舍及厂区空地出租给乙方使用；该物业的面积为厂房、宿舍合计4486平方米，空地1290平方米；租赁期限为10年，从2012年7月1日起至2022年6月30日止；年租金为732006元，从2015年7月1日起租金每三年递增10%。乙方应先交租金后使用，于每月租赁期前10天内，向甲方一次性缴交当月租金；每拖欠一天，甲方有权向乙方收2%的滞纳金；超过一个月甲方有权追究乙方违约责任，并要求对甲方进行补偿。关于双方责任，合同约定：甲方负责该物业能正常交付使用前有关手续及费用；交付使用前，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态……租赁期内，厂房及其配套设施的维修及保养由乙方负责，费用由乙方承担；乙方必须按时缴纳经营时所产生的各项费用及税金，包括租金、水电费、营业税、增值税等。关于违约责任，合同约定：任何一方未能履行合同的条款，守约方有权提前解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方因此造成的损失，甲方应按期向乙方交付符合约定标准的上述物业供乙方使用，甲方不得妨碍乙方的正常经营……
合同签订后，港裕公司将涉案租赁物交付元昶公司使用。
租赁过程中，双方发生纠纷。2014年5月8日，港裕公司与元昶公司经协商签订一份《协议书》，载明：元昶公司尚欠港裕公司租金、水费、电梯维护费（2013年的电梯维护费1800元）共752149.47元；基于之前因道路、门口、招牌等事宜的争议，双方协商达成共识，港裕公司减免元昶公司10万元的租金作补偿……签订协议后，元昶公司缴纳拖欠费用，并按租赁合同约定继续缴纳租金等费用，继续承租涉案租赁物。
自2015年12月1日开始，元昶公司未继续支付租金给港裕公司。2016年3月28日，港裕公司（甲方）及元昶公司（乙方）在花山镇人民调解委员会的主持下，签订了《调解协议书》，达成以下协议：“一、甲、乙双方承诺对于该纠纷问题采取法律途径进行解决。二、乙方承诺从2015年12月起至法院终审判决生效之日止向甲方支付原租金（67100元）的一半：叁万叁仟伍佰伍拾元整（￥33550元），乙方必须于本协议签订之日起十个工作日内向乙方支付2015年12月至2016年3月（4个月）的租金，其余租金问题待法院进行裁决后处理。三、甲方同意乙方提出的租金支付方式，支付日期按原有合同规定不变。四、自本协议签订之日起，甲方不得以任何理由、任何方式阻碍乙方生产经营活动，并协力做好厂区治安及环境整治工作，提供良好的服务环境……自本协议签订之日起，乙方必须在两个月内向法院提出诉讼……”。
协议签订后，元昶公司按每月33550元的标准向港裕公司支付2015年12月至2016年9月期间案涉租赁物的租金。
2016年3月30日，元昶公司向本院起诉港裕公司，案号为（2016）粤0114民初3348号。本院在该案中经审理认定以下事实：在案涉《租赁合同》履行过程中，元昶公司与港裕公司因厂区配套道路的问题产生争议，元昶公司认为其工厂是生产新能源包装材料的，需要使用大型运货车，在签订合同之前对案涉租赁物进行实地考察，并将道路的宽度、路面的硬度等要求告知港裕公司，签订合同时配套道路很宽敞，可以满足元昶公司生产和运输的要求，港裕公司为了将厂房租赁给他人使用，在2013年5月份将原有配套道路封锁，为元昶公司在侧面修建一条7米宽的道路，但是新修建的道路不符合元昶公司运输要求，为了避免扩大损失，元昶公司继续在案涉租赁物进行生产经营，元昶公司与港裕公司就道路问题产生争议后，元昶公司开始欠付租金；2014年5月8日，双方签订协议书就道路赔偿达成一致意见，元昶公司开始继续交纳租金；2015年10月份，新修建的道路被认定为违建而被拆除，双方再次就道路问题产生争议，2015年12月份，港裕公司又为元昶公司修建了—条4米宽的道路。港裕公司认为，合同没有明确约定道路的使用标准，签订合同时港裕公司告知元昶公司需要使用一条专用马路，初始元昶公司是与其他厂区内的其他承租户一起共用道路，因为当时新修的那条道路没有修好，2012年7月份港裕公司专门为元昶公司修建的7米宽的道路建成，就把该道路交付给元昶公司使用，该道路因不符合要求被政府命令拆除，2015年12月份又修建了一条4米宽的水泥道路供元昶公司使用，这条4米宽的水泥道路两侧各有1.5米宽砂石路，元昶公司至今还在使用该道路。元昶公司从2013年6月份至2014年5月份欠交租金和水电费，从2014年5月份双方就争议达成协议后元昶公司继续支付租金，4米宽的新道路修建后从2015年12月份至2016年3月份期间元昶公司又没有支付租金。2017年6月2日，本院作出（2016）粤0114民初3348号民事判决，认为：元昶公司与港裕公司签订的《租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证……双方签订的上述合同应为无效。上述民事判决已发生法律效力。
另查明，元昶公司于2016年12月8日将涉案租赁物交还给港裕公司。关于电梯维护费，港裕公司提交中国银行国内支付业务付款回单拟证明2016年6月24日，港裕公司向广东海力格电梯有限公司支付涉案租赁物内的电梯维修费3700元。港裕公司解释该电梯安装在涉案厂房中，由元昶公司与案外人源大公司共同使用，两家公司各分摊一半的电梯维护费。元昶公司陈述其承租一至三层厂房，第四层厂房由源大公司使用，认为电梯维护费与元昶公司无关。诉讼中，元昶公司提供大型货车通行涉案厂区门口4米宽道路的相片，拟证明因道路宽度不够给其通行造成严重影响。从相片中显示，路面仅可勉强供一部大型货车转弯及通行。元昶公司主张其承租期间，港裕公司曾安排车辆堵住元昶公司大门，导致元昶公司无法正常运营，并提供相片若干张予以证明。港裕公司解释是由于元昶公司不按时交租，港裕公司才采取上述手段予以维权。
本院认为：根据生效判决的认定，原被告签订的《租赁合同》因违反法律强制性规定，为无效合同。合同无效，但元昶公司已实际使用涉案租赁物，应当支付占有期间的使用费。参照《租赁合同》约定的租金标准计算，元昶公司尚欠港裕公司2015年12月1日至2016年12月8日期间的占有使用费487016元（33550×10+67100×2+67100÷31×8）。元昶公司以港裕公司无法提供符合约定的租赁物及相应的配套设施为由拒绝支付上述占有使用费。本案争议焦点在于港裕公司要求元昶公司按《租赁合同》约定租金标准支付占有使用费理由是否充分。经查明，港裕公司在元昶公司承租期间，对租赁厂区门口道路进行了两次变更。第一次变更了道路走向后，双方发生争议，对此港裕公司以减免10万元租金作为补偿后，双方达成协议并继续履行租赁合同。第二次变更是港裕公司将7米宽的路面变更为4米宽路面后，元昶公司认为影响其通行，因此拒绝继续支付租金等费用。结合元昶公司提供的相片等证据显示，道路宽度从7米变更为4米，必将对元昶公司的货物运输造成一定的影响。另外，港裕公司在争议发生后，并未及时通过合法途径解决，而是采取阻挡涉案厂区大门等不正当方式企图影响元昶公司的正常经营活动，存在过错。综上，本院酌情将占有使用费减少10万元，认定元昶公司应向港裕公司支付房屋占有使用费387016元。
关于电梯维护费问题。《租赁合同》约定：租赁期间，厂房及其配套设施的维修及保养由乙方负责，费用由乙方承担……。虽然合同并未明确约定元昶公司应承担的费用包括电梯维护费，但该电梯位于元昶公司所承租厂房内，元昶公司使用其中的第一至第三层，案外人仅使用其中的第四层，港裕公司要求元昶公司承担该电梯维护费的一半合理合法。另外，2014年5月8日港裕公司与元昶公司签订的《协议书》中，确定元昶公司拖欠2013年电梯维护费1800元，由此亦可印证元昶公司已实际使用电梯设备。因此，港裕公司要求元昶公司支付电梯维护费1850元合法有据，本院予以支持。
关于利息问题，《租赁合同》《调解协议书》均未对此作出约定。考虑到元昶公司并非恶意拖欠相关费用，且双方在《调解协议书》中已约定“其余租金问题待法院进行裁决后处理”，因此对资金占用期间的利息主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告广州市元昶包装器材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市港裕纺织有限公司支付房屋使用费387016元；
二、被告广州市元昶包装器材有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市港裕纺织有限公司支付电梯维护费1850元；
三、驳回原告广州市港裕纺织有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4489元，由原告广州市港裕纺织有限公司负担1118元，被告广州市元昶包装器材有限公司负担3371元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。
审判员 陈耿俊
二〇一七年十一月三日
书记员 彭小容
孙雪芳