山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2015）芝民一初字第891号原告：施鹏翔，男，1987年1月30日出生，汉族，烟台海普制钙有限公司工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：高强，山东通世律师事务所律师。被告：烟台天安置业有限公司，住所地烟台市芝罘区卧龙中路1号。法定代表人：孙福建，董事长。委托代理人：王建文、张华顺，山东鼎然律师事务所律师。原告施鹏翔诉被告烟台天安置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案后，被告于法定答辩期内提出管辖异议。本院于2015年10月9日裁定驳回了被告的管辖异议。被告不服，向烟台市中级人民法院提起上诉，烟台市中级人民法院于2016年5月12日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，公开进行了审理。原告施鹏翔的委托诉讼代理人高强与被告的委托诉讼代理人王建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2013年9月24日至2015年8月30日期间的逾期办理房屋所有权证违约金35000元（以房款总额496812元为基数，按日0.01%计算705天）。事实和理由：原、被告在签订的《商品房买卖合同》和附件补充协议中约定，原告购买被告开发的商品房，被告应在房屋实际交付后180日内将办理产权证书所需资料提交产权登记机构。但被告至今未提交相关资料，致使原告一直未能取得房屋产权证书。被告辩称，第一，房屋买卖合同约定起算违约金的时间应以实际交房为准，而不是合同约定的时间。第二，政府行为导致迟延办证，原、被告关于办证时间和违约金的约定应变更或解除，被告不应承担逾期办证的责任。第三，原告没有损失发生，且原告主张的违约金过高。第四，原告应当先于被告履行合同义务且原告迟延履行的情况下，被告可根据原告迟延履行的情况向后顺延履�。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、被告提交了土地出让文件（6号宗地和96号宗地）原件1份、2013年4月17日《关于调增建筑面积补缴土地出让金的处置意见》复印件1份、《补缴土地出让金协议书》原件1份、烟台市城市规划项目审批纪要复印件1份、烟政办法【2006】43号文《关于经营性用地容积率调整问题的通知》复印件1份、2014年3月21日烟台市规划局芝罘分局关于项目规划手续办理有关情况的通知原件1份及时任烟台市国土局局长唐建平于2014年10月18日签署的《审议取证单》复印件1份，拟用上述证据证明被告已经按照土地出让合同的约定足额缴纳了土地出让�，但烟台市国土局没有依照土地出让合同和政府纪要执行，要求被告补缴6号宗地因增加容积率而产生的土地出让金，因被告对该宗地土地出让金的计算标准有异议且与烟台市国土局未能协商一致，导致被告所有相关的规划手续都被暂停办理，最终导致办证迟延。对上述证据，原告对上述复印件不予质证，对原件真实性无异议，但质证称与原告无关。本院认为，被告提供的上述证据可以证明被告对[2006]6号宗地应补缴的土地出让金标准有异议之事实。2、2012年5月5日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：被告以出让的方式取得坐落于烟台市芝罘区黄务街道初家居委会用地东北区域、编号为烟国用（2009）第101030号的地块的土地使用权，规划用途为住宅用地，被告在该地块上建设商品房，暂定名为天安山水龙城；原告购买的�品房为预售商品房，商品房预售许可证号为烟房预许字2011第109号；原告购买山水龙城A-1区住宅楼1单元第3层303号房（以下简称涉案房屋），总价款496812元；原告于2012年5月5日前支付首付款176812元，余款320000元于2012年9月30日前付清；被告于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府规定，将取得建设工程竣工规划验收合格证、建设工程竣工验收备案表、烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付给原告。附件七《补充协议》第七条第一款约定：在房屋实际交付原告后的180日内，被告将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为被告履行了办证义务；该条第二款约定：若原告采用银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，按以下约定执行：在房屋实际交付后的160天内，原告向被告提交办理房地产权属登记证书手续应由原告提交的资料，同时原告全权委托被告办理该商品房的房地产权属登记证书手续。因原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担。被告应在该商品房实际交付使用后180日内将办理产权登记手续所需要的资料提交产权登记机构，若被告没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据为准），每延误一天按照0.01%向原告支付违约金。原告已向被告交付房款496812元。2013年3月24日，被告将涉案房屋交付给原告。本院认为：（一）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的商品房买卖合同系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反法律强制性规定，本院认定为有效，该合同对原、被告双方具有约束力。践约中，原告已履行了支付房屋价款496812元�义务，被告即应按合同约定向产权登记机构提交办理产权登记手续所需资料，否则就应承担民事责任。（二）《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”，即适用先履行抗辩权的前提是双方互负债务。本案中，原、被告在合同中约定的160日和180日分别是原、被告为办理原告个人房屋产权证书（即通常所说的小证）和办理初始登记提交资料（通常所说的大证）的时间，两项内容是相互独立的，在合同中亦分列为第七条第二款第（1）项和第（2）项，而且在合同中还存在着原告迟延交付办证材料，由此产生的后果由原告自行负担，亦即原告取得个人房屋产权证书的延误的后果，但并不影响被告履行向产权登记机构提交办理初始登记所需资料的义务，不属于互负债务，不应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权，故被告关于其享有先履行抗辩权的辩解，于法不合，不能成立。（三）本案中，被告虽主张其因土地出让金缴纳标准与烟台市国土局有争议，相关手续被停办，最终导致延期办证。但被告提供的证据不足以证明其主张，故其关于适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条解除或变更双方关于办证时间和违约金的约定的抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。（四）本案中，原被告均认可涉案房屋于2013年3月24日实际交付，被告应依约于交房后的180日内将办理产权登记手续所需资料提交产权登记�构，但被告未能提供证据证明其履行了相应义务，故被告构成逾期办证，应承担违约责任。原告要求被告支付以总房款496812元为基数，按日0.01%计算的2013年9月24日至2015年8月30日期间的逾期办证违约金35000元，于法并无不妥，本院予以支持。被告对合同约定的违约金过高且原告无实际损失的抗辩理由，未能提供证据佐证，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十七条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告烟台天安置业有限公司自本判决生效之日起10日内偿付给原告施鹏翔2013年9月24日至2015年8月30日的逾期办证违约金35000元。如果被告烟台天安置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由被告烟台天安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  徐小明人民陪审员  魏秀经人民陪审员  吕其杰二〇一七年三月二十九日书 记 员  吕海燕