辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽03民终2225号上诉人（原审被告）：田路，男，1985年9月22日出生，汉族。住址：辽宁省鞍山市铁东区被上诉人（原审原告）:鞍山万科物业服务有限公司。住所地辽宁省鞍山市铁东区营城路***号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人田路因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2016)辽0302民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田路，被上诉人万科物业公司的委托诉讼代理人刘沫含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田路的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判，即驳回万科物业公司的诉讼请求；3、万科物业公司未按照双方合同约定履行，应属于严重瑕疵，法院应判决田路未及时支付物业费原因成立；4、应认定万科物业公司未履行合同在先，对其未能履行部分应当在应交物业费中减免；5、判令万科物业公司保障消防通道畅通且符合消防通道标准；6、田路居住的房屋大面积返潮是因外墙有渗水导致，外墙属于公共设施，属于物业公司服务范围，应认定属于物业公司责任并给予修复。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1、按双方物业服务合同，物业公司应对业主人身安全负责，排除安全隐患；2、《中华人民共和国消防法》对住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公用消防进行维护管理，而万科物业公司对此没有尽到责任；3、根据物业服务合同，物业共用部位及共�设施设备明细约定，（1）明确目标，共用部位包括户外墙面和屋面；（2）物业服务内容与服务标准中明确写明，物业公司应对公共部分设施及时维修和养护；（3）照片中墙面大面积返潮及外墙面大面积裂痕，均因物业公司未能及时维修和养护造成。上诉人田路提供的照片完全能证明物业公司未能履行其义务，并在可预知造成严重后果的情况下，长时间放任或是无效管理，是对安全责任的严重蔑视。房屋大面积反水和外墙面大面积裂痕均明显可以证明，因未及时维修和维护而形成因果关系，法院应考虑上诉人田路弱为势群体除事实照片外，进一步专业鉴定之类专业行为。反之，应由物业公司证明照片内容不是自己原因造成。万科物业公司辩称：一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令田路给�拖欠物业费3043.2元，物业费欠费违约金1951.45元，合计5121.45元；2.由田路承担诉讼费用。一审法院认定的事实：万科物业公司（乙方）与鞍山万科城市花园业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，约定由万科物业公司为鞍山万科城市花园提供物业服务。第五条约定，合同期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止。如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。第十条约定，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅标准为1.3元每月每平方米。第十二条约定，物业管理服务费按每半年交纳，业主或物业使用人应于每半年首月20日前向乙方交纳当期的物业�理服务费，在下个半年首月1日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。另查，田路系鞍山万科城市花园30-3052业主，建筑面积为97.54平方米，其尚未交纳自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3043.2元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。万科物业公司与鞍山万科城市花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。田路作为小区业主应当受上述合同约束。现田路拖欠万科物业公司2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3043.2元，且其提供的一组照片不足以成为其拒交物业费之正当理由，故依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，田路应承担给付物业费的义务，故对万科物业公司要求田路给付上述物业服务费3043.2元的诉讼请求，该院予以支持。关于万科物业公司要求田路支付自欠款之日起至起诉前一日按照欠费总额的日3‰计算的违约金1951.45元的诉讼请求。该院认为，虽然田路所提抗辩理由不能成为其拒交物业费之正当理由，但万科物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对万科物业公司的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、田路于该判决生效之日起十日内给付万科物业公司自2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3043.2元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果田路按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由田路负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、上诉人田路提交了照片一组，证明其居住的房屋返潮、消防通道被车辆堵上。该照片的真实性被上诉人万科物业公司认可，但认为房屋出现的返潮问题应由开发商解决，消防通道被车堵是其他业主私自占用，物业公司已经尽到劝阻，但是业主不听。本院认为虽然上诉人田路提供的照片真实，但不能证明其房屋的返潮问题应当由万科物业公司维修，小区消防通道被堵的情况存在，但不能证明系常态化，对该证据的关联性本院不予采信。2、上诉人田路二审期间向本院提交申请对其房屋进行鉴定，证明房屋返潮是否是由外墙裂痕导致。田路系在二审期间提出的鉴定申请，因本案为万科物业公司诉请田路给付物业服务费纠纷，与田路提出的鉴定其居住的房屋返潮是否由外墙裂痕导致属于两个不同法律关系，在一审期间田路并未就此问题提出反诉，故本院不接受田路的鉴定申请。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人田路所居住的小区业主委员会与万科物业公司签订的物业服务合同合法有效，双方应当认真遵守履行。现万科物业公司已经按合同约定履行了物业服务合同，且在履行过程中不存在重大瑕疵问题，田路应当履行交纳物业费的义务。关于上诉人田路提出小区消防通道被车堵，物�公司未尽到责任一节。因田路不能证明所反应的问题为物业管理中的常态化问题，田路以此理由拒交物业费不当。故对田路的此节上诉理由，本院不予支持。关于上诉人田路提出所居住的房屋返潮系因外墙面裂痕造成，物业公司没有尽到维修义务一节。物业服务合同第二条2“物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理”，第二条6“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”，万科物业公司应对上述项目进行服务，事实上，万科物业公司已按物业服务合同约定的内容提供了服务。田路居住的房屋出现的返潮问题在房屋内部，不能完全归责于物业公司未尽到对公用设施的维修而造成的，而且田路修缮房屋产生的费用与万科物业公司诉请给付物业服务费属于两个法律关系，田路另行提起诉讼。故对田路的此节上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，田路�上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田路负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 王延军审判员 许爱军二〇一七年九月二十一日书记员 全明鼎