江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1087号
上诉人（原审被告、反诉原告）：李会金，男，1957年4月28日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。
委托诉讼代理人：肖卓孝，江西久保律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶莉瑶，江西久保律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌新物实业（集团）有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。
法定代表人：孙金亮，董事长。
委托诉讼代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师。
原审第三人（反诉被告）：南昌市红谷滩新区沙井街道办事处，住所地：南昌市红谷滩新区凤凰中大道。
负责人：熊经纬，主任。
委托诉讼代理人：王小惠，江西新兰律师事务所律师。
上诉人李会金与被上诉人南昌新物实业（集团）有限公司（以下简称新物公司）、原审第三人南昌市红谷滩新区沙井街道办事处（以下简称沙井街办）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2014）东民重字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李会金委托诉讼代理人肖卓孝、饶莉瑶，被上诉人新物公司委托诉讼代理人曹新春，原审第三人沙井街办委托诉讼代理人王小惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
李会金上诉请求：一、请求判令撤销一审判决第一项、第三项、第五项，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。未查明新物公司是否取得本案相关标的物的预售许可。根据被上诉人提交的由新建县房地产公司于1997年9月9日为新物公司颁发的（97）房预售证第015号商品房预售许可证可知，新物公司预售房屋的坐落点位于新建县长堎乡镇企业城，预售总建筑面积为71000平方米。本案争议标的5/H南1号店面是否处于预售范围，原审法院并未进行核实，直接认定涉案房屋未取得过预售许可证，径行断定《店面购销合同》无效。2、根据南昌市人民政府办公厅抄告单、南昌市红谷滩新区管理委员会洪新函[2005]22号文件、洪新办字[2008]44号文件可以证实，因被上诉人未按要求规划设计，导致项目报建手续不完善，未能审批，最终无法继续建设。《店面购销合同》无法履行的根本性原因在于被上诉人的不作为，被上诉人应对合同未能履行负有全部的责任。3、上诉人作为一个普通老百姓，其已尽到作为购买人的合同义务，针对市政有关该房屋坐落点所在区域的相关规划文件，上诉人很难知悉，而原审法院径行以上诉人怠于行使权利认定上诉人自行承担60%的责任，显然不公。4、被上诉人的违约导致上诉人未能取得房产，而大部分购买同地段店面的其他购房者均已取得了房产证，将店面用于出租或自我经营，根据公平原则及违约责任填补原则，可得利益损失亦属于被上诉人应承担的赔偿责任，原审法院以租金损失的赔偿系迟延性赔偿，只能在合同有效能继续履行的情况下方能主张为由未予支持上诉人的请求，于法无据。二、原审法院适用法律错误。《店面购销合同》于1995年10月29日签订，当时施行有效的是《经济合同法》，上诉人签订的《店面购销合同》不属于《经济合同法》中规定的无效情形。我国现行有效的《合同法》生效于1999年10月1日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》生效于2003年6月1日，根据《合同法解释一》第一条之规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。《店面购销合同》签订时，新《合同法》及其相关司法解释尚未颁发，根据法不溯及既往的原则，应适用当时施行的《经济合同法》作为认定本案的法律依据。
新物公司答辩称：一、涉案房屋的出卖方即南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会（以下简称乡企城管委会）在与上诉人签订《店面购销合同》时并未取得商品房预售许可证。对此，上诉人也不否认。根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，该《店面购销合同》依法应认定无效。二、涉案房屋项目因与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符，且该项目规划未报市规划和交通部门审批，导致政府不同意被上诉人开发兴建“乡企城”项目，最终无法完成涉案房屋项目的施工建设，属不可抗力。三、涉案房屋没有在（97）房预售证第015号商品房预售许可证的范围内，上诉人无法履行《店面购销合同》项下房屋的交付。四、原审法院根据庭审查明的事实认定合同无效，并按过错程度划分各自应承担的责任比例，有理有据，充分体现了以事实为依据，以法律为准绳的办案原则。
沙井街办答辩称：一审法院认定事实清楚，法律依据恰当，我方认为上诉人的上诉请求没有依据。在1995年与上诉人签订合同是因特定原因签订的，当时是没有获得房屋预售许可的，在1997年我方已经将权利和义务转给了被上诉人，由于红谷滩新区的改造和规划，被上诉人申报建设商品房没有批准，故一审法院认定合同无效是有依据的。本案已经超过了诉讼时效，时隔十年，上诉人一直没有提起诉讼，上诉人也认可我方将权利义务已经转给了被上诉人，造成损失上诉人是有过错的，且我方在本案中不承担连带责任。
新物公司向一审法院起诉请求：依法判令解除双方的店面买卖合同且返还李会金购房款54400元。
李会金向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的合同有效；2、判令新物公司和乡企城管委会按同类合同已经履行交付房产的市场价值连带赔偿李会金813202元（租金损失196238元、房屋价值616964元）；3、本案反诉及本诉的诉讼费、鉴定费由新物公司和乡企城管委会承担。
一审法院经审理查明：1995年10月29日，乡企城管委会与李会金签订《店面购销合同》一份，合同约定：李会金向乡企城管委会购买X/H南X号店面，专业市场名称百货，建筑面积68㎡，单价800元/㎡，合计金额54400元，房屋交付使用日期为1996年12月31日。其中合同第四条第一项约定，李会金付乡企城管委会房款后，如不履行合同要求退款，乡企城管委会则扣下李会金交纳房款的30%，如乡企城管委会不履行合同要求退房款，也以房款的30%补给李会金。该合同签订后，李会金当即向乡企城管委会支付购房款54400元。同日，新建县公证处为该合同出具了（95）新证字第1348号公证书。1995年11月30日，新建县人民政府批复同意乡企城管委会征用长堎镇与南昌大桥北侧土地1350亩，用于兴建长堎乡镇企业城。1996年5月24日，南昌市人民政府批复同意长堎乡镇企业城第一期工程市场区部分用地面积570.502亩，但要求“乡企城”内外道路规划设计，尤其是对外交通进出口的设计，于6月底前分别报市规划局和市交通局审批，“乡企城”的建设规划必须由专业设计部门进行规划设计。在规划未审批之前，“乡企城”项目只允许实施土方工程，不得进行任何建筑施工。1996年12月8日，乡企城管委会取得长堎镇至南昌大桥公路北侧的土地使用权，用于兴建长堎乡企城家电市场。乡企城管委会取得长堎镇至南昌大桥北侧的土地使用权后，并未按期兴建长堎乡企城家电市场。
1997年9月10日，乡企城管委会与新物公司签订《土地转让协议》一份，协议约定：乡企城管委会将乡企城市场外围及临乡企城大道的土地转让给新物公司建设三、四层店面，转让土地坐落乡企城大市场内，面积为51.97亩，转让价格为13万元/亩，转让款为675.61万元，土地使用权转让后，出让合同所载明的权利和义务也由乡企城管委会转让给新物公司。同年，乡企城管委会与新物公司就“三、四层店面占地面积、市政设施、水电设施、绿化工程费用分摊”又另行签订协议，在该协议附件三中明确李会金的购房款未退。上述协议签订后，李会金向乡企城管委会购买的店面转由新物公司向李会金履行交付义务，但乡企城管委会将交付店面的义务转由新物公司履行并未得到李会金的同意。2000年4月7日，新物公司经新建县城乡建设局批准取得开发建设乡企城的建设用地规划许可证。2001年11月21日，新物公司取得乡企城47.32亩国有土地使用权。2001年11月24日，新物公司取得开发建设乡企城店面（建筑面积73200㎡）建设工程规划许可证。2002年4月29日，新物公司取得开发建设乡企城店面的建筑工程施工许可证。但该项目由于新物公司报建手续不完善，始终未能按期开工建设。2005年3月15日，新物公司向南昌市政府提交《关于要求解决我公司投资房地产项目紧急报告》，南昌市政府将该报告转交红谷滩新区管委会处理，红谷滩新区管委会认为该项目规划未报市规划和交通部门审批，且该项目违反了红谷滩新区控制性详细规划，不同意新物公司开发兴建“乡企城”项目。2008年5月6日，新物公司再次提交《关于请求尽快解决我司房地产项目的报告》，红谷滩新区管委会再次答复新物公司，认为新物公司开发的项目与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符，不同意新物公司开发兴建“乡企城”项目。
一审庭审中，经李会金申请，原审法院依法委托江西省中审房地产评估有限公司对李会金购买的上述店面进行了鉴定，经鉴定，上述店面的市场价格为616964元，自1996年12月31日至2014年10月31日期间租金损失为196238万元。李会金为此支付鉴定费4000元。李会金认可上述鉴定意见。新物公司对鉴定报告的内容的真实性、合法性均提出异议，认为上述店面本身没有产权也不符合交易条件，该鉴定价格是以有产权的房屋作为参照。乡企城管委会认同新物公司的质证意见，并认为其与李会金之间的店面合同已明确约定不能履行应按房款的30%予以退款，该鉴定意见与合同约定相悖。
新物公司提交的由新建县房地产公司于1997年9月9日为新物公司颁发的（97）房预售证第015号商品房预售许可证载明的项目名称为江南乡镇企业名优产品交易中心，房屋坐落地点新建长堎乡镇企业城，房屋用途性质为商铺，预售总建筑面积71000平方米。
一审庭审中，李会金明确表示，虽乡企城管委会将涉案土地及该土地上权利义务一并转让给新物公司时并未通知并征得其同意，但其现认可新物公司与乡企城管委共同履行合同义务并承担相应合同责任。
一审法院认为：乡企城管委会与李会金签订的《店面购销合同》系在《城市房地产管理法》施行后订立，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。李会金提交的（97）房预售证第015号商品预售许可证系向新物公司颁发，涉案房屋的出卖方即乡企城管委会并未取得过预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，乡企城管委会与李会金于1995年10月29日签订的《店面购销合同》依法应认定无效。故对李会金要求解除双方签订的《店面购销合同》诉请，一审法院不予支持。因其双方签订的《店面购销合同》被确认无效，根据民法通则第六十一条第一款规定，乡企城管委会与李会金应根据其过错就李会金的损失各自承担相应的责任。因乡企城管委会在未取得商品房预售许可证的情况下向李会金预售涉案店面，导致双方签订的《店面购销合同》无效，致使李会金遭受本案损失，乡企城管委会应负一定的过错责任。又因《店面购销合同》约定涉案店面交付使用日期为1996年12月31日，2005年、2008年政府有关部门已先后两次答复涉案店面所在项目因与红谷滩新区周边地区控制性详细规划不符而不同意继续开发兴建，而李会金通过诉讼方式主张权利时距约定交房时间却已过十七年多时间，李会金怠于行使权利，对本案损失的扩大，存在过错，李会金也应负相应责任。故乡企城管委会不仅应将收取的李会金的购房款54400元予以返还，对李会金主张的涉案店面的合理增值损失部分亦应予赔偿。对李会金主张的按涉案店面位置现重置市场价格616964元与合同签订时的购房价款54400元相比产生的房屋增值损失562564元，一审法院结合本案案情酌定李会金自行承担60%的损失，乡企城管委会承担40%的损失，即承担225025.6元（562564×40%）。对于李会金主张的房屋损失616964元中所包含的购房款一倍的惩罚性赔偿金部分，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，一审法院结合本案案情酌定为10880元（54400元×20%）。又因乡企城管委会已将涉案土地及该土地上权利义务一并转让给新物公司且李会金现明确表示认可新物公司与乡企城管委会有关其店面买卖合同的权利义务的转让，故乡企城管委会应承担的上述违约赔偿责任及购房款返还责任，应由新物公司承担。对于李会金在认可新物公司与乡企城管委会有关其店面买卖合同的权利义务转让的情况下仍要求乡企城管委会承担连带责任的诉请，于法无据，一审法院不予支持。对于李会金诉请的租金损失196238元的赔偿系迟延性赔偿，其只能在合同有效能继续履行的情况下与继续履行并罚，故对李会金该诉请，一审法院不予支持。对乡企城管委会提出本案已过诉讼时效的抗辩意见，因乡企城管委会与李会金签订的《店面购销合同》诉前尚未被确认无效，故对其该抗辩意见，一审法院不予采纳。对乡企城管委会提出本案应按双方约定的以购房款30%确定违约赔偿损失的抗辩意见，因双方所签合同被确认无效，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第六十一条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、南昌市红谷滩新区乡企城管理委员会与李会金于1995年10月29日签订的《店面购销合同》无效；二、南昌新物实业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内返还李会金购房款54400元；三、南昌新物实业（集团）有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿李会金损失235905.6元；四、驳回南昌新物实业（集团）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李会金其他诉讼请求。本案本诉案件受理费1160元，由南昌新物实业（集团）有限公司负担；本案反诉案件受理费5970元、评估费4000元，合计9970元，由李会金负担5982元，由南昌新物实业（集团）有限公司负担3988元。
双方当事人在二审均未提交新证据。二审审理期间，本院调取了洪编发[2015]128号南昌市机构编制委员会文件，证明红谷滩新区乡镇企业城管理委员会被撤销，其管辖地域范围内的经济社会各项事项由沙井街办承接。
经庭审质证，李会金、新物公司和沙井街办对该文件均没有异议，本院予以认定。
本院查明的事实与一审法院查明事实相同。本院另查明：2015年10月16日，南昌市机构编制委员会下发洪编发[2015]128号文件，撤销红谷滩新区乡镇企业城管理委员会，其管辖地域范围内的经济社会各项事项由沙井街办承接。
本院认为：上诉人李会金与乡企城管委会于1995年10月29日签订《店面购销合同》时，乡企城管委会是否取得涉案店面的预售许可证明，双方均未提供证据证明；新物公司提交的（97）房预售证第015号商品房预售许可证复印件经行政部门确认系新建县房地产公司颁发，但并未能确认该预售证涵盖涉案店面，本案当事人也均未能证明涉案店面取得了预售许可证明，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同为无效合同。无效合同则自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。关于损失的认定，一审法院根据双方的过错程度，酌定乡企城管委会承担40%的损失并无不当，同时依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，酌定乡企城管委会承担已付购房款20%的赔偿责任，符合法律规定，应予以维持。至于租金损失，因无效合同的处理是以恢复原状为原则，不赔偿期待利益，而租金损失属于可期待利益，对李会金的该项上诉主张，不予支持。新物公司与乡企城管委会签订转让协议时虽未告知李会金，但李会金在一审时对该转让行为予以认可，一审判决由新物公司承担乡企城管委会的违约赔偿责任及购房款的返还责任，符合法律规定。
综上，对于李会金的上诉请求，本院不予支持，一审法院判决正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11388元，由李会金承担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 兴
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年九月二十六日
书记员 王 倩