浙江省温州市瓯海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0304民初1953号
原告（反诉被告）：温州万都房地产开发有限公司。住所地：温州市市府路新益大厦*幢****室。统一社会信用代码：913303005609552006。
法定代表人：邵辉益，执行董事。
委托诉讼代理人：李林华，男，1963年12月19日出生，汉族，系原告公司职员，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：木慧建，浙江时代商务律师事务所律师。
被告（反诉原告）：温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海区娄桥街道前园村翠竹路*号。
法定代表人：章建武，社长。
委托诉讼代理人：沈斌，浙江井朗律师事务所律师。
原告温州万都房地产开发有限公司（以下简称万都房开公司）与被告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社（以下简称前园村股份经济合作社）委托代建合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理。同年4月7日，前园村股份经济合作社提起反诉，本院于同日予以受理，决定合并审理。本案依法由审判员余立达适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李林华、木慧建，被告（反诉原告）的法定代表人章建武及委托诉讼代理人沈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万都房开公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方间的《委托代建合同》已解除；2.判令被告立即支付违约金198万元。事实和理由：2013年3月29日，原告与被告就为温州市瓯海区娄桥街道前园村三产留地安置房建设项目签订《委托代建合同》，被告就其村三产留地安置房建设项目委托原告实施代建管理。合同约定：原告的代建范围包括前期工作代理，全过程项目协调、合同履行与管理、后期管理；项目建设费用包括直接建设费（单体住宅建安费、配套基础设施及公建分摊）、相关费用（勘察费、设计费、监理费、招标费、造价咨询费、审计费和各项报建规费及配套设施费用等）及代建人费用（代建管理费）；代建管理费按工程总造价的1.8%计取，工程总造价为直接建设费和相关费用之和，暂按11000万元计算，即代建管理费暂定为198万元；当事人一方要求变更或者解除合同，应当提前20日以书面形式通知对方。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告未依约向原告按期支付代建管理费。按照合同约定，土建施工单位进场之日，被告应付足50%代建管理费即99万元，但经原告多次催讨被告仅支付698000元。原告于2017年1月22日向被告寄送律师函要求被告立即支付拖欠的代建管理费，并告知被告若在接到通知20日内仍未支付的，则原告将依约行使单方解除权（该函同时作为解除合同的书面通知）。但被告未支付拖欠代建管理费，也未对函告事项做回复。为此，原告有权单方解除合同，并要求被告按照合同第16.5.6条约定支付违约金198万元。现原告依约提前告知限期支付代建管理费否则视为解除合同的函告，而被告仍未支付管理费且未做回应。故本案合同已由原告行使单方解除权予以解除，被告应承担违约责任。综上，请求法院支持原告诉讼请求。
被告前园村股份经济合作社答辩：对于双方间签订诉争合同及已支付款项698000元没有异议，但对本案有下列不同意见：1.根据原告完成的工作内容，被告支付的进度款已经超额，并不存在违约；2.原告未依约履行合同义务，被告只能自己完成部分合同内容，比如办理临时用电手续、建设工程质量鉴定书、建设工程施工安全措施备案等。
反诉原告前园村股份经济合作社向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告万都房开公司退还反诉原告前园村股份经济合作社多收取的代建管理费25万元。2.判令反诉被告万都房开公司赔偿反诉原告前园村股份经济合作社损失416000元。事实和理由：诉争合同履行期限长，从开工前的手续办理，到施工过程中的事务管理，直至房屋产权的办理，需要几年的时间。反诉被告需要做的工作也才刚刚开始，其在收取超额代建管理费后，对于代建管理过程中复杂工作置之不理，推诿给反诉原告，后又提出解除合同，其行为明显违约，经反诉原告估算，反诉被告应退还反诉原告代建管理费25万元。2013年3月反诉原告在反诉被告安排下与浙江鸿地建筑设计有限公司签订建设工程设计合同，因反诉被告沟通不及时，户型设计不符合村民要求，导致反诉原告增加设计费26万元。2014年9月浙江鸿地建筑设计有限公司被鹿城区人民法院列入失信人名单，导致工程无法办理施工许可手续，工程被迫延误数月。反诉被告作为代建管理人，对于设计单位的选任以及工程延误负有责任，应当赔偿反诉原告的损失，损失按照设计费用108万元的20%计算，计216000元。诉争项目工程原计划与邻村岩头村项目是同步合体施工的，预计在2015年底前完工，岩头村的安置房已经建成，但反诉原告的工程才刚刚开工，反诉被告亦应对此承担赔偿损失的责任，该损失酌情确定为20万元。
反诉被告万都房开公司答辩称：1.反诉被告不存在超额收取代建费，是反诉原告未足额支付代建费。基于反诉原告违约，反诉被告才依法主张解除合同；反诉原告因不愿意支付代建费用，故抛开反诉被告擅自办理手续。2.因反诉原告自身无力组织村民认购、中途变更容积率等，导致需要变更设计，进而导致工期延误，反诉被告并不存在过错。首先，设计单位系由被告通过村民代表会议决定选任，选任时并不存在资质问题。其次，反诉原告频繁要求变更设计，导致工程延误。诉争工程中有10250.44平方米的建筑面积属于提高容积率用于解决反诉原告村集体的历史遗留问题，但后又因反诉原告无力缴纳相应的土地出让金，最后又放弃该容积率提高部分。由此，导致相关部门的土地手续在2016年1月才批复，进而导致工程前期无法办理施工许可证，相应的责任在反诉原告自身，并非设计工作的质量问题。最后，反诉原告在2013年村委会换届后，一直怠于组织村民认购，直至2014年12月才召开动员大会，这也是工程延误的主要原因。综上，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
经审理，本院认定：对于原告主张的签订合同经过及合同内容，双方都没有异议，本院亦予以确认。2016年6月25日，被告与案外人温州威泰建设有限公司签订建设工程施工合同，随后温州威泰建设有限公司进场施工。在此之前，被告支付原告代建管理费698000元。2017年1月22日，原告向被告寄送律师函要求被告立即支付拖欠的代建管理费，并告知被告若在接到通知20日内仍未支付的，则原告将依约行使单方解除权解除《委托代建合同》。被告收到函件后未向原告支付款项。2017年3月15日，原告函告被告正式解除双方间《委托代建合同》。
另查明，原告、被告分别作为代建人、发包人于2013年3月20日与浙江鸿地建筑设计有限公司签订建设工程设计合同，约定：被告将诉争工程的设计工作委托给浙江鸿地建筑设计有限公司完成，设计费为82万元。2014年9月1日，浙江鸿地建筑设计有限公司因债务纠纷被温州市鹿城区人民法院列入失信被执行人名单。2015年5月8日，因安置户套型认购意愿与原套型设计存在出入，被告就诉争工程套型设计修改一事与浙江鸿地建筑设计有限公司达成补充协议，约定：因5#楼设计修改，被告包干支付浙江鸿地建筑设计有限公司26万元。浙江鸿地建筑设计有限公司于2016年5月11日将“建筑行业甲级”资质平移给温州市大地建筑设计有限公司（于2016年7月20日正式更名为“浙江众生建筑设计有限公司”），并于2016年7月22日将原合同履约主体变更为浙江众生建筑设计有限公司，后续合同义务均有浙江众生建筑设计有限公司负责。
再查明，温州市瓯海区人民政府于2016年1月21日同意了被告村集体关于要求原在诉争工程项目中安置的部分二产置换三产指标面积调整安置到中心区南单元E-02地块的请示。随后，被告自行办理了部分诉争工程建设手续。
证明上述事实的证据有：原、被告双方的陈述及原告提供的《委托代建合同》、《律师函》两份、委托代建资料汇总、抄告单、《关于要求前园村部分二产置换三产指标面积调整安置的请示》、现场施工照片，被告提供的《临时供用电合同》、建设工程质量监督书、工程施工安全措施备案、测绘合同、施工许可证、水土保持方案报告、监理合同、施工合同、建筑工程设计合同、补充协议书、申请报告、补充协议、函、被执行人名单。上述证据，经庭审出示质证，本院认为证据来源合法，内容真实，本院经审查予以认定。
审理中，被告要求对原告已完成的代建管理工作造价进行鉴定，本院不予准许，具体理由在下文予以阐述。
本院认为，原、被告签订的《委托代建合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。
一、双方合同明确约定土建施工单位进场施工时，被告应将代建管理费支付至50%，但被告经原告多次催告仍拒绝履行合同义务，显属违约。原告按照约定书面通知被告解除合同，于法有据。故原告关于确认双方《委托代建合同》已解除的主张，本院予以支持。双方合同明确约定代建管理费按照工程进度节点支付，并非按照实际工作量多少进行支付。现行市场合同中，普遍存在预付款、定金等交易习惯，被告主张应严格按照实际工作量支付进度款，显然与实际不符，也不利于促进市场交易。故被告主张原告实际履行的代建义务并未达到总体工作量的50%，故被告无需支付50%代建管理费的意见，无理无据，本院不予采纳。原告履行的是代建管理服务，包括前期工作代理、全过程项目协调、施工合同履行与管理等，上述工作系复杂的整体工程代建服务付出，无法明确具体量化。双方合同进度款支付应能大致反映原告已履行合同义务的占比情况，故本院酌情将原告已经完成代建管理工作的价款确定为698000元。被告要求对原告已经完成代建管理工作的价款进行鉴定的申请，本院不予准许。被告主张退还支付代建费25万元的诉讼请求，本院不予支持。
二、被告违约逾期支付合同约定款项，原告要求被告依约支付违约金，于法有据，本院予以支持。但合同约定违约金为合同总价款的100%，显然过分高于原告实际损失，故被告要求调整违约金，本院予以支持。综合考虑被告逾期付款的事实以及继续履行合同原告可能获得的经济效益，本院酌情将违约金数额确定为396000元（合同价款198万的20%）。
三、浙江鸿地建筑设计有限公司在原告选任时并不存在失信或者其他影响正常设计工作开展的情形，故被告主张原告存在选任过错的意见，与事实不符，本院不予采纳。但原告作为专业的代建管理服务公司，应勤勉的履行合同义务，对于工程前期设计等事务，应全方面指导、提示、配合被告开展工作。现因未做前期农户购置意向摸底调查工作，导致户型设计方案与农户购置意向不匹配，进而需要重新设计，增加设计费用。原告对此存在过失，应负部分责任。故被告主张原告应承担增加设计费的意见，本院予以部分支持，酌情确定原告应承担78000元（增加设计费26万的30%）。被告未提供证据证明，诉争工程延期系由于原告原因造成，故被告主张要求原告赔偿延期损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，扣减原告应赔偿被告的损失78000元，被告仍应支付原告318000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告温州万都房地产开发有限公司与被告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社于2013年3月29日签订的《委托代建合同》已经解除。
二、被告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社支付原告温州万都房地产开发有限公司违约金396000元；反诉被告温州万都房地产开发有限公司赔偿反诉原告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社设计费损失78000元；上述两款项相抵后，被告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社应于本判决生效后十日内支付原告温州万都房地产开发有限公司318000元。
三、驳回原告温州万都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费22620元，减半收取11310元，由原告温州万都房地产开发有限公司负担8310元，被告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社负担3000元；反诉受理费6295元，由反诉原告温州市瓯海区娄桥街道前园村股份经济合作社负担5400元，由反诉被告温州万都房地产开发有限公司负担895元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 余立达
二〇一七年六月二十日
书记员 戴雯雯
附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项
一、判决适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
二、当事人应知的相关事项
1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。
2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。
3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。
4、当事人一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后的两年内向第一审人民法院申请执行。