北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第28731号
原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。
法定代表人虞若军，该公司总经理。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被告赵晓海，男，1967年6月14日出生。
委托代理人霍春霞，北京宏健仁和律师事务所律师。
委托代理人杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。
原告北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)与被告赵晓海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员禹霖华独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托代理人杨殿芳与被告赵晓海的委托代理人霍春霞、杨默均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安居物业公司诉称，我公司下属的第四分公司自2002年起至今一直为北京市海淀区天秀花园古月园小区全体业主提供前期物业服务。赵晓海系北京市海淀区天秀花园古月园16号楼×室的业主。2002年11月2日，双方签订前期物业服务合同，该合同对收费标准和交费时间以及滞纳金进行了约定，但赵晓海入住房屋后拖欠2006年1月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费至今未付，我公司多次催缴未果。我公司认为，赵晓海的违约行为严重侵害了我方的合法权益，故我公司诉至法院，要求赵晓海向我公司支付2006年1月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费共计43253.12元及滞纳金9000元。本案的诉讼费由赵晓海负担。
被告赵晓海辩称，不同意安居物业公司的诉讼请求。第一，我拖欠费用是因为安居物业公司未按合同约定的标准提供物业服务。物业服务合同第三条服务质量的第六项关于交通秩序和车辆停放进行了约定，约定小区内无车辆和机动车，但安居物业公司提供物业服务期间小区内道路两侧停满机动车，影响了小区环境及业主出行，没有达到合同约定的服务标准。第二，合同约定物业费标准为每月每平方米0.80元，电梯费自入住第二年收取、按照北京市相关文件确定电梯费标准。安居物业公司从未公示过电梯费的收费依据。包括我在内的业主多次向安居物业公司就电梯费标准提出质询意见，安居物业公司均未给予任何答复。安居物业公司的上述行为，违反了《北京市物业管理办法》第23条的规定。第三，安居物业公司主张的欠费期间大部分费用已经超过2年的诉讼时效。安居物业公司2015年7月21日提起本案诉讼，此前我未收到安居物业公司的任何催缴通知。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，安居物业公司不具有追索物业费和电梯费的诉权。而且2013年7月20日之前的物业费、电梯费已全部超过诉讼时效，我对此之前的费用均不认可。第四，2007年5月，古月园小区召开业主大会，表决通过了《关于授权业主委员会选聘物业服务公司的决议》。2007年9月，古月园小区业委会根据古月园小区第二次业主大会的决议选聘首欣物业公司作为新的物业服务企业对诉争小区进行物业管理。古月园业委会于2008年5月28日、2008年6月13日分别向安居物业公司发出通知,要求安居物业公司与业委会及新物业公司办理交接工作、退出诉争小区，并告知安居物业公司自2008年6月1日起滞留小区构成违法，其无权收取该小区的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条，物业服务合同权利义务终止后，业委会请求物业企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，法院应予支持，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，法院不予支持。同时，《北京市物业管理办法》第26条规定，业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。就诉争小区，业主大会已作出有效决议终止了与安居物业公司的物业服务合同，具备上述法律文件适用的条件，安居物业公司自2008年6月1日起已无权收取我方的物业服务费。第五，我不同意支付滞纳金。我未交费是由于安居物业公司未按照物业服务合同的约定提供物业服务及我对安居物业公司收费依据的不明确产生异议，我在业主大会与安居物业公司终止物业服务合同前、安居物业公司提供物业管理服务期间多次向安居物业公司提出关于服务质量不满的意见及电梯收费标准的质询意见，但安居物业公司未予理会。而且，安居物业公司自2008年6月1日起也无权再向我收取物业费。所以，我非恶意拖欠费用，不应适用滞纳金条款。而且，合同约定的滞纳金标准过高。
经审理查明，安居物业公司的注册资本为300万元，为具备二级资质的物业服务企业。自2002年5月至今，安居物业公司受北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开公司）委托为北京市海淀区天秀花园古月园小区提供物业服务。安居物业公司与海开公司的物业管理全权委托合同载明，上述古月园小区的建筑面积为152970平方米，其中住宅为124891平方米。
赵晓海系北京市海淀区天秀花园古月园16号楼×室的业主。诉争房屋所在单元楼为6层建筑，顶层为复式结构，该单元仅有一部运行电梯、无其他电梯，运行时无人看守。2002年10月21日，赵晓海办理入住手续。2002年11月2日，北京安居物业管理有限公司第四分公司（以下简称安居物业公司第四分公司、甲方）与赵晓海（乙方）就上述房屋签订《天秀花园前期物业管理服务协议》，该协议载明:房屋建筑面积为188.02平方米；由甲方提供相应物业服务;从入住之日起（入住日以入住通知单上的日期为准）第一年，物业费为每月每平方米0.80元,每季度的第一个月交纳；第二年开始收取电梯费，电梯费的收取按照北京市有关文件收取，电梯费含电梯运行费、电梯维护费、电梯检验费，不含中大修费、折旧费；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。赵晓海现拖欠2006年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、电梯费至今未付。
另查，古月园小区曾成立过业主委员会，目前正再次筹备第一次全体业主大会。北京市物价局于1996年发布京价（房）字[1996]第274号《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》及其附表一、二、三，对住宅运行电梯、住宅备用电梯及高压水泵的收费标准进行了规定。此后,《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第13条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出、按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定,协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价;第24条规定，本办法自2006年1月1日起执行，京价（房）字[1996]第274号通知同时废止。
在本院同时受理的安居物业公司诉杨若肖电梯费、物业费纠纷中，安居物业公司在庭审中确认诉争小区地面存在大量私家车停放的情况，但主张系车库设计容量有限、不能满足现实需求所致。
庭审中，安居物业公司称，诉争小区最早一批购房的业主的物业服务合同约定的是物业费每月每平方米0.80元、电梯费按北京市有关标准收取，但此后从开发商处购房的业主的物业服务合同直接约定物业费为每月每平方米2.50元、未再区分物业费和电梯费；其系按照物业费每月每平方米0.70元、电梯费每月每平方米1.70元的标准向赵晓海主张诉争房屋2006年1月1日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费，且因按日计算滞纳金数额过高，其于估算后主张9000元；其主张的电梯费每月每平方米1.70元系参考其根据京价（房）字[1996]第274号通知及其附表一、用诉争小区58部电梯的运行费及维护费总和与诉争小区的住宅总建筑面积计算出的结果而来。赵晓海就安居物业公司已被诉争小区业主委员会依法解聘一事举证不足，安居物业公司亦不予认可。
上述事实，有双方当事人的陈述、《天秀花园前期物业管理服务协议》等证据、本案开庭笔录，在案佐证。
本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，安居物业公司系依法成立的物业服务企业且具备相应物业服务资质，其系开发商依法指定的前期物业服务企业，是诉争小区合法的物业服务主体。安居物业公司第四分公司与赵晓海签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力，在安居物业公司已依约提供物业服务的情况下，赵晓海理应依约支付物业费和电梯费。因安居物业公司系就诉争房屋所在小区连续提供物业服务，故就赵晓海关于安居物业公司主张的部分物业费和电梯费已超过诉讼时效之主张，本院不予支持。庭审中，赵晓海就安居物业公司已被诉争小区业主委员会依法解聘一事举证不足，安居物业公司亦不予认可。
关于收费标准：首先，诉争小区尚未召开全体业主大会、成立业主委员会，尚不具备业主与物业服务企业就物业费标准与电梯费标准进行协商的条件。第二，物业费每月每平方米0.80元系安居物业公司就诉争小区全体业主统一适用的收费标准，未超出政府的相关收费标准，现安居物业公司自降标准按每月每平方米0.70元主张物业费，并无不妥。第三，电梯费每月每平方米1.70元的标准系安居物业公司自入住诉争小区起即适用的标准，并未违反当时作为政府价格指导标准的京价（房）字[1996]第274号通知。尽管京价（房）字[1996]第274号通知根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》已经废止，但根据该试行的收费管理办法，在业主与物业服务企业就电梯收费协商达成具体办法之前仍执行政府指导价，而目前就诉争小区的电梯尚无新的政府指导价适用。第四，安居物业公司入驻诉争小区十三年以来，从未变更过其实际适用的上述物业费收费标准和电梯费收费标准。综上，结合诉争小区的实际情况和当前的政府相关收费规定，现安居物业公司要求赵晓海按照诉争房屋所在小区一直以来统一适用的物业费标准每月每平方米0.70元和电梯费标准每月每平方米1.70元交纳物业费和电梯费，并无不妥，且数额合理。
关于滞纳金，安居物业公司与赵晓海之间签订的前期物业管理服务协议虽约定了逾期付款时的滞纳金，但安居物业公司就赵晓海恶意拖欠物业费和电梯费举证不足，故本院对于安居物业公司主张的滞纳金，不予支持。
需要说明的是，第一，物业服务系指向全体业主共用共有的物业、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，因此单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位。第二，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。第三，小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业公司的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业公司与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业公司也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务的正常运转。物业服务企业对业主提出的合理意见和客观问题不予理会、不予处理，也会对物业服务企业与业主之间的关系及物业服务的开展产生消极影响。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：
一、赵晓海于本判决生效后十日内向北京安居物业管理有限公司支付二〇〇六年一月一日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费和电梯费共计人民币四万三千二百五十三元一角二分。
二、驳回北京安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果赵晓海未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百五十三元，由北京安居物业管理有限公司负担九十五元（已交纳）；由赵晓海负担四百五十八元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 禹霖华
二〇一五年十月二十日
书 记 员 陈迎宾