江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终2351号上诉人（原审被告）：温新生，男，1957年10月31日出生，汉族，赣州市宁都县人，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：何玲，江西钨都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈鑫，江西钨都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：饶庆生，男，1967年10月23日出生，汉族，赣州市宁都县人，住江西省赣州市宁都县。被上诉人（原审被告）：赣州市居安房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区体育路1号。统一社会信用代码：360702210007711。法定代表人：孙方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玮，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴群，江西南芳律师事务所律师。上诉人温新生与被上诉人饶庆生、被上诉人赣州市居安房地产开发有限公司（以下简称“居安公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初2334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。温新生上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判居安公司向饶庆生返还购买车位款12万元或者发回重审，本案一、二审诉讼费由居安公司承担。理由如下：1、上诉人从未以自己的名义销售车库，而是以居安公司的名义销售，对于饶庆生而言，上诉人与居安公司是代理关系，上诉人以居安公司的名义构成表见代理。2、上诉人已将案涉车库款项全部转账给了居安公司，无论合同效力如何，承担退款义务的应该是居安公司，而不是上诉人。居安公司答辩称，1、上诉人的行为不构成表见代理，而属于无权代理。居安公司未向上诉人授权出售车库，且已提交通知及公证书证明向业主告知车位购买由居安公司办理的事实。上诉人与居安公司属于合作开发关系，双方未对车位进行产权划分，车位仍属于居安公司所有，居案公司也未对上诉人的出售行为进行追认。2、上诉人向居安公司支付的款项为税款，因上诉人无权代理，退回车位款的责任应由上诉人承担。上诉人于2014年10月20日和24日向居安公司转入76万元，居安公司收到款项后依照双方约定为上诉人缴纳了税款，居安公司并不知晓上诉人以其名义销售车位，结合居安公司一审提交的银行存款日记账可以认定，上述款不是购车位款而是税款。饶庆生与居安公司没有任何协议或经济往来，居安公司没有收到饶庆生的车位款。饶庆生未发表答辩意见。饶庆生向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的车位购买合同；2、被告向原告返还车位购买款120000元及赔偿其相应利息（实际计算时从原告支付款项之日起至被告返还原告购买款之日为止，按年利率12%计算。当前计算至2016年6月19日利息为22800元）；3、由被告向原告赔偿损失3853元，该损失包括安装电度表费用253元，租赁车位费3600元；以上共计146653元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告饶庆生与被告温新生口头约定购买位于赣州市章××区××青春××小区地下××号车位，原告于2014年11月19日通过现金的方式向被告温新生支付了12万元车位购买款。原告饶庆生与被告温新生未签订书面的购买合同。之后，因被告赣州市居安房地产开发有限公司不认可原告饶庆生购买了其开发的居安青春无限小区地下17号车位，故原告未能实际取得该车位并办理所有权登记。故原告诉至法院，要求法院依法处理。另查明，被告温新生与被告赣州市居安房地产开发有限公司系合作开发了案涉的居安青春无限小区。被告温新生与被告赣州市居安房地产开发有限公司对双方的权利义务进行了约定，其中约定：“根据市城市规划管理局指导精神，经过双方协商决定，将上述两宗地块统一合并以甲方（被告赣州市居安房地产开发有限公司）名义申请开发报建手续，统一开发销售”；“甲方（被告赣州市居安房地产开发有限公司）负责甲宗地的具体建设、销售；乙方（被告温新生）负责乙宗地的具体建设、销售”……。之后，两被告以被告赣州市居安房地产开发有限公司的名义开发了案涉的楼盘，并进行了实际销售。两被告对案涉的地下车位的销售问题进行了协商定价，但对车位的分配未明确。2014年10月20日，被告温新生向被告赣州市居安房地产开发有限公司的账户中转入54万元，备注表明为“车位款”；2014年10月24日，被告温新生向被告赣州市居安房地产开发有限公司的账户中转入22万元，无备注说明。被告赣州市居安房地产开发有限公司对收到上述款项的事实并无异议，但认为被告温新生转入的上述76万元系被告温新生应缴纳的税款，并据此代被告温新生缴纳了部分税费。两被告对合作开发房地产工程项目以及销售分配等并未进行最后的结算。一审法院认为：本案的争议焦点有：1、原、被告之间是否成立车位买卖合同关系；2、原告能否要求解除与被告之间的买卖合同关系并要求被告返还购买款及要求被告承担违约责任；3、两被告之间应由谁来承担相应的法律责任？首先，可以明确的是，本案的原告在整个交易过程中一直与被告温新生联系，并未与被告赣州市居安房地产开发有限公司签订书面协议或有直接的经济往来。原告与被告温新生口头达成了买卖车位的合意，并且原告支付了12万元的购买车位款，对该项事实被告温新生予以认可。故本案应视为原告作出了以12万元购买车位的意思表示（要约），被告温新生接受了该意思表示，但双方是否成立商品房销售合同关系应建立在被告赣州市居安房地产开发有限公司对被告温新生的接受承诺的行为是否给予认可，即车位买卖合同尚未成立。再次，原告与被告温新生之间法律关系如何认定的问题。本案案涉的车位系正常的商品房开发和销售的车位，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院》的相关规定，只有房地产开发企业才具备商品房开发和销售的主体资格，因此，被告温新生作为自然人，是无权对外进行商品房销售的。虽然，被告温新生与案涉小区的开发企业赣州市居安房地产开发有限公司存在合作开发房地产的合同关系，但是两被告签订的合同中约定对外销售应由被告赣州市居安房地产开发有限公司统一对外销售，即使本案案涉的车位属于被告温新生所属地块上的车位，其内部之间的合作关系不应产生对外的效力，亦不能直接以被告温新生的名义对外销售。另外，被告温新生的行为是否构成表见代理？表见代理的关键在于相对人足以相信代理人有代理权限且相对人属于善意。本案中，商品房开发和销售应由房地产开发企业来实施是法律法规明确的，也是有一定社会生活经验之人应当具备的生活常识，故原告作为相对人未选择到被告赣州市居安房地产开发有限公司办理正规的购房手续，而选择被告温新生作为购买车位的相对方，违背社会正常交易习惯，表见代理不能成立。综上，由于被告温新生未取得被告赣州市居安房地产开发有限公司的委托销售的授权，被告赣州市居安房地产开发有限公司在事后亦未对被告温新生销售车位的事实进行追认，故被告温新生销售本案案涉车位系无权代理，其行为的法律责任应由被告温新生个人承担。由于被告温新生属于没有代理权而签订的合同，且被代理人拒绝追认，原告作为相对方要求“解除与被告之间的车位购买合同”实质上应认定为原告要求撤销其购买车位的要约，在被告赣州市居安房地产开发有限公司拒绝追认的情况下，原告的该项撤销要约的主张依法有据，予以支持。再次，承担责任主体的问题。由于被告温新生出售车位的行为属无权代理，其在本案中的行为应由被告温新生承担责任。被告赣州市居安房地产开发有限公司与被告温新生属于合作开发房地产的关系，属于另一个法律关系。被告温新生汇入被告赣州市居安房地产开发有限公司账户中的款项属于何种性质的款项应由两被告之间进行清算，其内部的法律关系不能用于对抗外部的原告方，故被告温新生辩称本案的承担责任主体应为被告赣州市居安房地产开发有限公司没有事实和法律依据，不予支持。最后，关于承担责任的问题。由于原告现要求撤销购买车位的意思表示有事实和法律依据，予以支持。被告温新生据此收取原告的车位款12万元应予以返还。关于利息问题，由于本案的原告就是居住在案涉小区的业主家属，被告赣州市居安房地产开发有限公司亦在案涉小区张贴公示小区车位的销售事宜，以上事实足以认定原告在与被告温新生购买车位时，未尽到审慎的审查义务，具有一定的过错，故对于原告要求被告支付利息的主张没有事实和法律依据，不予支持。关于原告主张的其他损失，包括安装电度表以及租赁车库的费用，由于原告并未提供充分有效的证据证明原告具有上述损失，应承担举证不能的法律责任，故对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告温新生于本判决生效之日起七日内向原告饶庆生返还购买车位款120000元。二、驳回原告饶庆生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3233元，由被告温新生负担。二审中，上诉人向本院提交以下证据：证据1、2014年8月、9月、10月的《现金明细账》、《费用报销单》、《中国建设银行单位客户专用回单》各一份，证明居安公司为销售车库，专门在中国建设银行开设银行账户，因开户产生的相关费用由上诉人按照比例承担支付给了居安公司。居安公司实际上授权了温新生代为销售车位并收取款项，公司实际收取了76万元购车位款，相应的权利义务应当由居安公司承担，与上诉人无关。证据2、《建筑消防检测协议书》、《合同书》、《地下停车场工程承包合同》、《青春无限塑钢门窗制作安装施工协议》、《合同书》、《不锈钢栏杆施工协议》、《锌钢玻璃栏杆单项分包合同》、《有线电视户线施工合同》、《工程施工承包合同》、《管道燃气安装工程合同》、《宽带服务协议书》、《建设工程设计合同》各一份，证明居安公司和上诉人合作开发的居安青春无限小区项目，上诉人作为居安公司的代理人在相关对外合同上签字，在开发该项目的过程中具有代理权。居安公司质证认为，对证据1有异议，上诉人没有提交原件予以核对，无法得知其真实性；对其证明对象有异议，该组证据无法证明居安公司已授权上诉人销售车位，也无法证明居安公司确认收到了76万元款项。对证据2的关联性和证明对象有异议，上诉人与居安公司虽然系合作开发关系，对外签订的合同仅依据该合作开发关系，并不代表双方对车位的分割以及权属转移予以确认，小区内的所有车位均为居安房公司统一销售，上诉人并未得到任何授权。二审中，居安公司向本院提交《商品房销售合同》，证明涉案车位已由居安公司统一销售给了其他小区业主。上诉人质证认为，对该组证据的关联性和证明对象有异议，居安公司将案涉车位销售给其他业主，并不能因此规避其在本案中应当承担的责任。其将车位出售给他人，应当将收到的上诉人代缴的车位款返还给饶庆生。饶庆生对上诉人及居安公司的证据未发表质证意见。本院审查认为，对上诉人证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认；对居安公司证据的真实性、合法性和关联性予以确认。二审认定的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是居安公司是否应当承担责任。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，上诉人与饶庆生双方达成了买卖车位的合同，属于本案合同的相对人。居安公司并未与饶庆生形成合同关系，根据合同相对性原则，不应承担本案合同责任。上诉人在履行本案合同过程中，由于未得到居安公司的追认，案涉车位已经实际出卖给了案外人，饶庆生的合同目的已经无法实现，饶庆生可以据此解除合同，上诉人对此应当承担返还车位款的法律责任。上诉人认为已经将车位款打入了居安公司的账户，可以另行主张权利。上诉人主张其与居安公司形成代理关系，其行为应由居安公司承担。但是，根据查明的案件事实，上诉人与居安公司属于合伙关系，上诉人是以自己的名义对外销售车位及接收车位款，并不属于居安公司的代理人。因此，上诉人请求居安公司承担责任没有法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人温新生承担。本判决为终审判决。审 判 长  赖国东审 判 员  郑小兵审 判 员  王阿婷二〇一七年十月二十日书 记 员  王 佳代理书记员  邱 宇