江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沛商初字第0471号
原告（反诉被告）：南京凯罗房地产顾问有限公司，住所地南京市江宁区秣周东路12号紫金（江宁）科技创业社区K311，组织机构代码59803405-2。
法定代表人：汪涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：马翔，江苏法德永衡律师事务所律师。
被告（反诉原告）：徐州虹达置业有限公司，住所地沛县工业园区1#路南侧酒厂西路西侧。组织机构代码56028033-8。
法定代表人：钱健英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：尹彬，江苏圆点律师事务所律师，
原告（反诉被告）南京凯罗房地产顾问有限公司（以下简称凯罗公司）与被告（反诉原告）徐州虹达置业有限公司（以下简称虹达公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案后，先依法由代理审判员王人杰独任�判，主持原、被告双方进行证据交换。后依法组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人汪涛及其委托诉讼代理人马翔，被告的委托诉讼代理人尹彬到庭参加诉讼；于2017年4月1日、4月28日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人马翔，被告的委托诉讼代理人尹彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告凯罗公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除原、被告之间签署的销售代理服务合同；2、被告支付所欠2015年7、8、9月销售策划费共15万元；3、被告支付所欠原告2015年4月8日至10月11日之间销售代理费3775208.84元；4、被告按约支付违约金20万元；5、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为1、被告支付所欠2015年7、8、9月销售策划费共15万元；3、被告支付所欠原告2015年4月8日至10月11日之间销售代理费1597969元。事实和理由：2015年4月8日，原、被告签署了一份《销售代理服务合同》，合同期限一年。被告虹达公司就沛县剑桥府邸项目商业铺面范围委托原告提供独家销售代理及策划服务，原告的销售代理报酬由策划费和销售代理费两个部分构成。合同约定，受托物业面积中所有可售单位，包括被告保留单位、抵款单位及被告完成销售的单位，只要客户签订《商品房买卖合同》结束，则原告正常收取该部分佣金，策划费总额30万元，每月支付5万元，直至6个月全部付清；成功销售界定：在本合同有效期内，在客户缴纳2万元或以上定金并签订认购书或商品房买卖合同缴纳首付款或全款即视为原告销售成功，本合同期内所有成交客户即成功销售客户均属于原告成交业绩并计算销售代理费，销售佣金为售出商品房买卖合同总销售金额的2%。策划费结算时间及程序，策划费单独结�，首月策划费在签订合同之日起5天内支付，以后每月5日前被告收到原告发票后5个工作日内将策划费划转至原告指定账户，原告在收回结算单5个工作日内提交正式有效的发票，被告收到原告发票后5个工作日内将销售代理费划转至原告指定账户。被告不得将款项支付给任何原告员工或任何私人账户，未按本约定支付的，由被告承担一切责任。本合同履行过程中，如被告未能履行其合约义务时，原告首先可书面告知被告并给予被告7天的整改期，若期满被告仍未修正，则原告可单方终止合约。在本合同服务期限内，若被告无正当理由终止合同或其行为导致本合同无法履行，则构成根本性违约，被告需向原告支付20万元作为违约金。
2015年4月8日，原告正式入场开始进行销售策划和销售代理服务，但被告的销售策划费仅支付到2015年4月、5月、6月，尚欠7、8、9月的销售策划费15万元未支付。即使原告的策划费存在扣减的情况，被告也应在合同期满后在销售佣金中扣除，而不能停止每月策划费的支付，被告此举已属违约。况且原告的销售业绩任务按照合同约定和徐州房地产信息网关于剑桥府邸商业项目的销售备案显示已经完成，不存在扣减情形。2015年7、8月的策划费发票原告已经按约定提前交付给被告，但被告迟迟未将策划费划转至原告指定账户。2015年10月12日，原告法定代表人至被告财务室赵会计处索要先前交付的发票，但被告表示策划费虽未支付发票已经做账不能返还，欠债是欠债，做账是做账。
2015年7月16日、7月22日、9月14日、7月9日，原告分别完成了受托项目商业十幢1单元008室、商业十幢1单元001室、住宅9号楼2单元底商06室、商业4幢1单元054室、小区幼儿园的销售任务，此部分销售代理费按照房屋总金额的2%计算，总额为227671.72元，被告本应分别于2015年8月、10月将该笔代理费结清，但时至今日被告仍未履行上述代理费的支付义务。
通过徐州房地产信息网的显示，被告委托原告销售的沛县剑桥府邸项目商业铺面除部分抵押外，已全部备案登记，即已销售。原告了解到被告之前欠沛县本地多名人员借款未还，为平息事端偿还借款，被告将部分委托给原告销售的商铺过户给了相关债权人。按合同约定应由原告方正常收取该部分销售佣金。
2015年9月21日，原告委托江苏朗华律师事务所向被告发出律师函，2015年10月8日，原告再次委托江苏朗华律师事务所向被告发出解除合同告知函。
被告虹达公司辩称，自愿公平、等价有偿是民法的基本原则，被告是在原告许诺6个月能到达到去化率达到70%的情况下才与原告签订合同，合同也是原告提供的格式合同，在合同中约定了一张纸、一张笔都是由被告承担的，后来发现原告是一个即无实力也无能力的，甚至连销售人员也是临时拼凑的公司，结果近6个月下来去化率只达到0.1%，原告滥用诉状恶意诉讼，被告针对原告的诉讼请求逐一答辩如下：1、关于策划费的问题，按照合同双方4.2.2合同约定，原告要做好营销、策划、市场调研项目，向被告提供项目销售及营销策略以及制定切实可行的计划措施，原告领取了被告的策划费没有做好这些工作，另外根据双方的合同5.2的约定策划费有个计算方式，根据这个方式被告计算下来被告仅应该付给原告60元的策划费，被告实际上早已超付他的策划费；对于销售代理费，在合同5.3第四项，成功销售的鉴�有实实在在的付款存在才能提取销售金，对于第六项的规定（销售佣金的标准），被告计算的数字只达到成功销售的比例是11.38万元，根据合同5.3.1.4规定销售考核只有5.69万，这样计算下来被告已经超付了，这一条诉讼也不能成立，对于支付违约金，通过前两项计算，被告的钱已经超付原告了，但是对方的销售业绩非常低，被告没有违约，原告违约，即便是差原告的钱根据双方约定应是首先告知被告才能解除合同，根据6.4规定，违约的是对方不是被告；被告认为本诉和反诉的费用都应当由原告进行承担。综上被告认为原告滥用诉权恶意诉讼，因此被告已经反诉原告，承担原告给被告造成的损失，被告不同意原告的诉请，认为本案的销售代理费以及策划费在销售代理合同中第五项已经明确的进行了约定，根据约定的方式进行计算，凯罗公司的代理费应该是5.69万元，而策划费应该是0.66万元，而我们策划费已经付了15万元，也就是扣减之后被告多支付原告8.65万元，原告在不能完成销售业绩,达不到去化率，实现不了被告的合同目的致使合同不能履行，然后又不辞而别，应当依据销售代理合同第6.7条构成根本性违约，向虹达公司承担违约责任。请法院予以驳回。
被告（反诉原告）虹达公司提起反诉，反诉请求为1、被反诉人返还反诉人策划费15万元；2、被反诉人给反诉人造成的部分损失467143元；3、被反诉人支付违约金20万元；4、本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担；5、保留追究被反诉人造成的其他损失的诉权。事实和理由：2015年4月8日，反诉人与被反诉人签订了销售代理服务合同一份，后因被反诉人违约，不仅让反诉人无法实现合同目的，还支付了15万元策划费，同时还给反诉人造成巨大经济损失，仅有据可查的广告制作费用就达467143元，被反诉人不仅不予返还赔偿，反而滥用诉权，抢先起诉反诉人，为维护反诉人的合法权益，特提起反诉。
原告（反诉被告）凯罗公司辩称，1、被答辩人要求答辩人返还15万元策划费缺乏合同和事实依据，应当予以驳回。双方合同约定答辩人的销售代理报酬分为策划费和销售代理费两个部分，策划费总额30万元，被答辩人应当自2015年4月起至2015年9月连续每月支付答辩人策划费5万元，直至6个月全部付清。虽然合同约定了该金额与销售效果挂钩，但是即便存在商品房未能如期销售的情况，该金额也应当是在合同结束时结算，在最终的销售佣金中抵扣，被答辩人不能自行终止策划费的支付，而被答辩人终止支付策划费的行为已经严重影响答辩人作为当时销售策划人的正常工作，截止2015年10月11日，所涉及的剑桥府邸商业铺面已经全部销售完毕。被答辩人应当每月支付的策划费5万元，答辩人需要用于开销、策划协调营销活动支出和人力雇佣成本。2、被答辩人主张的467143元广告费依约应自行承担，应当予以驳回。被答辩人提供的发票的费用名目为广告制作、招商演出、广告宣传、信息咨询服务。且不论上述费用是否真实产生、是否用于本案的销售宣传，根据双方签订的合同约定，完全属于应当由被答辩人自行承担的范畴。3、被答辩人要求答辩人承担违约金20万元缺乏事实依据，应当予以驳回。被答辩人提出该反诉请求的依据双方签订的合同约定，但是该条约定的前提条件是答辩人无正当理由终止合同或由于答辩人的原因致使合同无法履行。被答辩人提供的证据无一能显示或证明答辩人存在无正当理由终止合同或由于答辩人的原因使合同无法履行的情况。反�之，2015年10月11日之前本案全部涉案商铺均已销售完毕，被答辩人却没有遵照合同约定按时支付策划费和销售佣金。被答辩人已构成违约，故对其全部反诉请求应予驳回。
经审理查明，2015年4月8日，原、被告签订销售代理服务合同，合同约定，就沛县剑桥府邸商业项目被告虹达公司委托原告凯罗公司提供销售代理及策划事宜达成本合同，并委托原告为该物业的独家销售总代理商及全程策划。受托物业位置及面积，位于沛县××××东路北侧，红光路西侧，总建筑面积254895平方米，属于本合同委托销售物业的仅限于商业铺面范围，具体明细见附件，原、被告双方一致认可无附件。本合同服务期限，起始日期自双方签字之日起合同生效，终止日期自合同生效之日起12个月，合同期内双方无正当理由不得终止合同，除另有约定外。
双方的权责约定有被告虹达公司的权责：被告有权随时向原告工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，原告应在第一时间告知被告，被告对与购房、购铺客户签订的认购书、商品房买卖合同、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。被告在项目销售阶段与制作公司、装修公司及媒体等合作单位签订合约，承担有关营销推广、营销活动、销售物料、售楼处及样板房装修等费用。销售物料包括但不限于：项目沙盘、户型模型、3D宣传片、楼书、海报、手提袋、纸杯等供原告在售楼时使用，打印复印一体机及耗材等供后期客户签署商品房买卖合同时使用。项目营销推广费用具体详细包括但不限于以下几项条款：（1）户外广告牌、报纸、杂志、网络、电视等媒体广告费用由被告承担；（2）项目认筹、开盘、新闻发布会等所产生的费用由被告承担；（3）项目销售所涉及的物料及销售道具的制作、印刷等费用，售楼中心、样板房的保安、保洁、协调政府部门办证人员、银行按揭人员等外联、内勤人员费用，售楼处接待中心的电话使用费、水电费等由被告承担；（4）被告需确保上述（1）至（2）项推广宣传费用总额不低于可售物业预估销售总额的1.0%，如根据项目实际情况需要增加推广费用的，被告可酌情考虑，被告审批同意后方可实行；（5）原告人员使用的销售物料及销售道具，包括但不限于：来访登记本、来电登记本、客户记录本、笔记本、计算器等办公用品由原告承担。被告按时向原告支付销售代理费。若逾期支付，则按拖欠金额每日1‰的标准追加滞纳金，若逾期超过15日，则原告有权单方面终止本合同，同时原告享有追究被告所拖欠原告全部销售代理费的权利及赔偿�告一切经济损失和法律责任的权利。经被告确认的由第三方促进销售而产生的营销费用，如老带新优惠、二手房中介或社会兼职从事房屋销售的外场工作人员费用、网站或活动公司等机构组织团购优惠及费用、被告认可的分销销售公司所产生的营销费用等，以上有第三方促进销售而产生的销售业绩仍包含在原告销售代理额度内，同时原告正常提取销售代理费。如果原告自行组织的促销活动，该费用原告自行承担。客户定金、购房款，一律到被告财务部缴纳，原告不得收取。被告协助原告与客户签订经业主同意的统一固定条款的商品房买卖合同并收取完善客户购房、购铺按揭所需资料。
原告的权责：原告以被告销售部名义进行销售工作，避免工商、房管等相关部门无谓麻烦，采取的销售手段必须符合相关的法律规定。原告的服务内容为（1）营销策划，市场调研服务；（2）销售案场管理。原告的合同义务为（1）须按照与被告所确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，如需改变须经被告同意方可；（2）未经被告同意不得以低于被告认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户承诺未经被告同意的销售条件；（3）需委派经验丰富、并具有相应资历的项目经理负责本项目的整体管理工作，若因工作需要更换项目经理，原告须提前10天书面通知被告；（4）人员配置：策划2名，销售8名；（5）原告应尽职尽责为被告服务，其全程销售权不得转让；（6）每个销售单位，原告在客户签订商品房买卖合同结束后作为结算营销服务佣金的依据；（7）自合同生效之日起，受托物业面积中所有可售单位，包括被告保留单位、抵款单位及被告完成销售的单位，只要客户签订商品房买卖合同结束，则原告正常收取该部分销售佣金。
销售代理报酬包括策划费及销售代理费。策划费总额叁拾万元整，每月支付5万元，直至6个月全部付清。同时与销售效果挂钩：策划费=30万元×【销售实绩／（销售计划数×80%）】,合同结束时结算。如有扣减，可在销售佣金中抵扣。销售代理费，成功销售界定：在本合同有效期内，在客户交纳人民币2万元或以上定金并签订认购书或签订商品房买卖合同缴纳首付款或全款视为原告成功销售，在合同期内所有成交客户即成功销售客户均属于原告成交业绩并计算销售代理费；销售佣金的标准为实际成功销售的每套房屋的合同单价×该套房屋的销售合同面积×2%（为签订商品房买卖合同房款到账金额×2%）；销售佣金为售出商品房买卖合同总销售金额×2%。销售代理费支付标准:(1)办理按揭客户，客户签订购房合同并缴纳合同规定首付款，被告支付（首付款/房款总额）×100%的销售佣金，按揭完成后被告支付原告剩余销售佣金；客户手续齐全，三个月，如是被告的原因，按揭贷款资金不能到位，视为按揭完成；如是客户的原因，必须按资金额到账结算，若有溢价，按（首付款/房款总额）×50%的溢价支付溢价分成，按揭完成后被告支付原告剩余溢价分成；（2）非办理按揭客户，支付全款客户被告支付原告100%销售佣金，若有溢价，溢价50%分成按上述标准同样支付；非支付全款客户，按（已付款/房款总额）×100%缴纳比例支付销售佣金，若有溢价按（已付款/房款总额）×50%的溢价支付溢价分成；（3）违约客户，因客户违约，导致被告罚没客户已交的全部或部分定金，被告同意将已没收定金50%支付给原告作为服务费用，该服务费于次月结清用。
销售考核分为四个阶段：第一阶段进场3个月，（1）去化总货值15%以下，被告支付销售佣金的50%给原告；（2）去化总货值15%以上，被告支付销售佣金的80%给原告，同时奖励超过15%部分的佣金50%。第二阶段进场6个月，（1）去化总货值30%以下，被告支付销售佣金的50%给原告；（2）去化总货值30%以上，被告支付销售佣金的80%给原告，同时奖励超过30%部分的佣金50%。第三阶段进场为9个月，第四阶段进场为12个月。注：任务考核以成功销售为依据，佣金结算以到账资金为准。结算时间及程序，策划费结算时间及程序，策划费单独结算，首月策划费在签订合同之日起5天内支付，以后每月5号前被告收到原告发票后5个工作日内将策划费划转至原告指定账户。销售代理费结算时间及�序，原告每月初5号前将上月结算单提供给被告审算，被告在2个工作日内将签章确认的结算单交回给原告；原告在收回结算单5个工作日内提交正式有效的发票，被告收到原告发票后5个工作日内将销售代理费划转至原告指定账户，原告指定账户户口名称凯罗公司，银行名称建行南京市江宁经济开发区支行，银行账号32×××65，被告不得将款项支付给任何原告员工（包括但不限于项目人员）或任何私人账户，原告也从不授权任何个人收取上述款项，未按照本约定支付的，由被告承担一切责任，若原告指定的账户变动，原告另行书面通知被告。
违约责任、合同生效及终止约定为本合同自双方签字盖章之日起生效，原告服务期满且没有延期或者服务期未满销售工作已经完成总货值的85%，原、被告双方之间结清一切费用后，合同自然终�。考核第二阶段结束，原告达不到去货总值任务的70%，被告有权提出终止合同，策划费按营销业绩挂钩计算；在合同履行过程中，如被告未能完全履行其合约义务时：如不能按合同支付费用、广告投放金额没有达到合同标准等，原告首先可首先书面告知被告并给予被告7天的整改期，若期满被告仍未修正，则原告可单方终止合约，如有经济损失，被告承担一切赔偿。在合同服务期限内，若被告无正当理由终止合同或其行为导致本合同无法履行，则构成根本性违约，被告须向原告支付人民币贰拾万元整作为违约金，在结清相关费用后合同自然解除；若原告无正当理由终止合同或由原告的原因导致本合同无法履行，则构成根本性违约，原告须向被告支付人民币贰拾万元整作为违约金，在结清相关费用后合同自然解除。原告的法定代表人汪涛在乙方处签字并加盖凯罗�司的公章，被告虹达公司在甲方处加盖盖章及原法定代表人蒋晨虹的私章。
签订合同后，原告凯罗公司为此进行了策划，并向被告虹达公司提供了策划成果，被告按合同约定付清了2015年4、5、6月策划费计15万元，2015年7月策划费发票原告已开具给被告，被告以原告去化率太低不愿支付原告剩余部分的策划费。从原告进场进行销售至2015年10月11日原告离场，被告虹达公司共收到以下房款：（1）2015年7月16日商业10号楼1单元008室，面积171.76平方米，单价12919.73元/平方米，总款2219093元；（2）2015年7月22日商业10号楼1单元001铺，面积194.16平方米，单价12760.06元/平方米，总款2477493元（含2015年11月2日收取的50万元）；（3）2015年9月14日商业9号楼2单元006铺，面积109.29平方米，单价13724.95元/平方米，总款150万元；以上总面积为475.21平方米，总房款6196586元，截止2015年10月11日到账款5696586元。原告未按合同约定于每月5号前将上月结算单提供给被告审算，也未提交正式有效的发票给被告。
另查明，2015年9月21日，原告凯罗公司委托江苏朗华律师事务所向被告虹达公司寄送律师函，主要内容为原、被告签署了销售代理服务合同，原告按约履行了销售代理义务，但被告没有支付2015年7、8、9月份策划费，每月5万元，合计15万元，也没有及时与原告结算并支付销售代理费累计达3671468.84元，该律所认为被告未及时支付销售代理报酬的行为已构成违约，原告有权单方解除合同，并可向被告提出索赔，追究被告的全部违约责任。请被告在收到本函七日内向原告支付策划费15万元，并结清销售代理费，相关滞纳金暂不予追究，若被告拒不履行上述义务，原告有权按合同约定单方终止合同。2015年10月8日，江苏朗华律师事务所受原告的委托向被告发出解除合同告知函，主要内容为（1）原、被告签订的合同立即解除，原告驻被告项目的员工于贵公司收到函之日立即撤离；（2）被告收到本函后立即向原告支付策划费15万元及代理费3671468.84元及附属物业（幼儿园）代理费83760元，商业4号楼1单元054铺代理费19980元，合计3925208.84元，并按拖欠金额每日1‰的标准，自应付之日起加付滞纳金；（3）被告收到本函后立即向原告支付违约金20万元，并赔偿因被告违约行为给原告造成的一切经济损失。该函被告于2015年10月11日收到。
还查明，依原告的申请，本院依法调取了沛县剑桥府邸商铺截止2016年7月13日相关房屋销售的备案记录，备案记录显示，2015年4月至2015年10月11日期间沛县剑桥府邸商铺备案共54套，其中单价2897.88元2套�单价4000元20套、单价6000元13套、单价6500元1套、单价7000元6套、单价8000元4套、单价8481.36元、单价9000元、10000元、11000元、12000元、12760.06元、12919.73元、13724.95元各1套，以上商铺总面积为6094.3平方米。
依被告的申请，本院依法调取了沛县剑桥府邸商铺截止相关房屋销售的备案记录显示，2015年4月至2015年10月11日期间沛县剑桥府邸商铺备案共28套，以上商铺总面积为2571.38平方米。
再查明，被告虹达公司从2015年6月起支付广告制作费、招商演出费、广告宣传等费用合计467143元。
本院认为，原、被告之间签订的销售代理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。合同签订后双方当事人均应按照合同约定内容全面履行自己的义务。本案原告在本�部分要求被告支付策划费及代理费，被告以原告未按合同约定完成去化率构成违约为由，拒绝支付剩余策划费及佣金，被告同时提出反诉要求原告返还策划费并赔偿其损失，支付违约金，上述请求和抗辩均系建立在原告是否按合同约定完成销售指标基础之上。故本院对此一并进行分析和评判。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，原告于2015年10月11日解除与被告的销售代理合同通知已到达被告，且原告工作人员已撤离现场，故原、被告之间的合同自2015年10月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，双方在合同成立之日至合同解除之日期间已经由被告与购房人签订的房屋买卖合同并收取房款的部分，应当按照双方应当予以提取。而合同成立之前及合同解除之后的部分原告无权要求被告给予提取代理费。据此，应当首先确定双方合同约定的销售代理服务合同范围，虽然双方约定代理销售沛县剑桥府邸商业铺面范围，具体明细见附件，但在诉讼中双方均不能提供附件，一致认为没有附件，故代理范围应根据双方提供的证据予以确认，根据原、被告提供的证据及依原告的申请法院调取的证据，沛县剑桥府邸商业铺面为商业1、商业2、商业3、商业4、商业6、商业7、商业89、商业10，建筑面积共计为21113.01平方米,及2幢、3幢、8幢、9幢、13幢、14幢、15幢底商铺面，建筑面积共计为14582.44平方米，商铺合计面积为35695.45平方米，因被告在与原告签订销售代理服务合同之前被告已自行销售一部分，被告委托原告销售的面积应为26049.59平方米。
关于原、被告之间的代理费问题。
双方约定以到账�额提取代理费，从双方签订合同之日至双方解除合同之日该期间被告到账金额为5696586元，故应提取代理费为5696586元×2%=113932元，原告主张所有备案的及合同解除之日之后的合同期内的房款均应提取代理费，均不符合双方约定的计算代理费佣金的条件，本院对原告的主张不予支持。
关于原、被告提出的策划费支付与返还问题。
原、被告双方对于被告应支付原告策划费约定明确，每月给付原告5万元，6个月付清，同时与销售效果挂钩，原告所得策划费按30万元×【销售实绩/（销售计划数×80%）】计算，原告销售实绩为6094.3平方米（所有在房产中心备案的），销售计划数26049.59平方米，故原告应得策划费87731元，被告已给付原告策划费15万元，扣除原告应得策划费后原告应返还给被告62269元。
关于反诉原告请求反诉被告赔偿其支出广告费及违约金的问题。
依据双方合同约定，该广告费用应由反诉原告承担，反诉原告支出该费用也产生了广告效果，反诉被告不应承担该费用。按双方合同约定，只有构成根本性违约时才应对方支付违约金20万元，由于反诉原告并未提供证据证明反诉被告构成根本性违约，故反诉被告不应支付反诉原告约定违约金20万元。对反诉原告的该主张，本院不予支持，应驳回反诉原告的该项诉讼请求。
综上，被告应偿付原告代理费113932元，驳回原告其它诉讼请求；反诉被告返还反诉原告策划费62265元，驳回反诉原告其它诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百零五条、第四百零六条、第四百一十条之规定，判决如下：
一、被告徐州虹达置业有限公司于本判决生效后十日内偿付原告南京凯罗房地产顾问有限公司代理费113932元；
二、驳回原告南京凯罗房地产顾问有限公司的其它诉讼请求；
三、反诉被告南京凯罗房地产顾问有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告徐州虹达置业有限公司策划费62265元；
四、驳回反诉原告徐州虹达置业有限公司其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20532元，财产保全费5000元，合计25532元，由原告南京凯罗房地产顾问有限公司承担23868元，由被告徐州虹达置业有限公司承担1664元；反诉案件受理费11971元，由反诉被告南京凯罗房地产顾问有限公司承担912元，由反诉原告徐州虹达置业有限公司承担11059元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
审 判 员 黄文文
人民陪审员 唐建民
二〇一七年五月二十日
书 记 员 李慧君