安徽省合肥市瑶海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）瑶民一初字第01713号
原告：绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司。
负责人：吴樟林，该分公司经理。
委托代理人：钟维来，安徽事茂律师事务所律师。
被告：吴新会，女，1974年8月22日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县。
原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（以下简称“宝业合肥分公司”）与被告吴新会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理。依法由审判员吴彬适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝业物业合肥分公司的委托代理人钟维来，被告吴新会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝业合肥分公司诉称，被告系原告所管理的宝业·桐城绿苑的业主。被告与开发商签订了《商品房买卖合同》，购得桐城绿苑X#XX室，建筑面积112.14㎡。被告于2009年11月23日接受该物业时与原告签订了《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定原告向被告提供物业管理服务。被告2012年应按1.1元／㎡／月的标准，2013年应按1.3元／㎡／月的标准向原告缴纳物业管理费，如果被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并未按约定向原告缴纳物业管理费，被告拖欠2012年9月6日至2013年12月31日期间的物业管理费2218.12元，拖欠2011年11月16日至2012年12月31日期间的电梯费276.33元，能耗费67.33元，滞纳金2615.99元，原告多次催款均未果，故诉至法院，请求判令：1、被告给付2012年9月6日至2013年12月31日期间的物业管理费2218.12元；2、被告给付2011年11月16日至2012年12月31日期间的电梯费276.33元、能耗费67.33元；3、被告按照每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2013年12月31日应付款滞纳金为2615.99元。
原告宝业合肥分公司为支持其诉讼请求及陈述事实和理由，提供了如下证据：
1、原告公司营业执照副本、组织机构代码证副本、法定代表人身份证明各一份，证明：原告的主体资格。
2、《前期物业管理服务协议》一份，证明：原、被告物业服务合同存在。
3、被告的身份证复印件一份，证明：被告的身份信息。
4、催费照片打印件两张，证明：原告已经履行催要物业费手续。
5、有效期分别为2011年12月至2012年12月、2013年1月至2014年1月《服务价格登记证》复印件两份，有效期为2014年1月至2017年1月《服务价格登记证》一份，证明：物业费收费标准的依据。
6、原告自制的公共能耗统计计算表一份，证明：原告收取公共能耗的依据。
被告吴新会辩称，2011年，原告的10张电脑桌经保安同意暂放在地下室，第二天全部丢失，原告公司因为管理问题，造成被告财产损失。被告门铃问题一年半都没有修理好，小区保安都是老年人，没有安全保障。汽车没有地方停放，电动车存放车库，但充电问题一直没有解决。小区监控一直没有使用，电梯里也没有监控。电梯、楼道口的卫生得不到及时打扫，味道难闻，电梯、楼道存在黄色广告，对孩子成长不利。综上，原告公司服务不到位，物业费应该减少收取，且物业费应该按照被告房屋实际建筑面积112.01平方米计算，不是112.14平方米；另外，拖欠物业费不是被告造成的，被告不应承担滞纳金。
被告吴新会就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据为：
《房地产权证》一份，证明：被告房屋的建筑面积为112.01平方米。
当事人质证意见：
（一）被告吴新会对原告宝业合肥分公司所举证据的质证意见：对证据1、3、5没有异议。对证据2的真实性没有异议，但这是交房时原告单方要求我签的，且协议上房屋建筑面积写错了。对证据4的真实性没有异议，但贴通知拍照时我家里没有人。对证据6，计算表是原告单方面自制的，不透明，被告不予认可，原告应该将各项费用及计算方法予以公示。
（二）原告宝业合肥分公司对被告吴新会所举证据的质证意见：对证据的真实性无异议。
经审理查明：2009年11月23日，原告宝业合肥分公司（甲方）与被告吴新会（乙方）签订《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》，约定：“甲方对宝业·桐城绿苑提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的前期物业管理服务；乙方所购房屋坐落位置是X幢XX室，建筑面积112.14平方米；乙方缴纳物业管理费用周期为每半年预缴一次，首次缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次缴纳时间为该半年第一个月的上旬；小高层、高层按建筑面积1.10元／平方米·月收取（其中不包括电梯运行电费及小高层、高层二次供水泵运行电费）；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，未按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日按每日3‰支付违约金；……”。上述《协议》签订后，宝业合肥分公司对宝业·桐城绿苑进行物业管理，吴新会向宝业合肥分公司缴纳物业服务费。后原、被告对宝业合肥分公司物业服务是否到位、物业服务费是否应减少收取等产生争议，吴新会未缴纳2011年9月6日至今的物业服务费。2014年4月28日，宝业合肥分公司工作人员在桐城绿苑X幢XX室入户门上张贴《催交物业管理服务费通知单》，通知吴新会五日内到物业管理处缴纳2012年9月6日至2013年12月31日期间物业管理费2218.12元等。2014年7月8日，宝业合肥分公司诉讼来院，提出诉称之请求。
另查，吴新会所购宝业·桐城绿苑X幢XX室的建筑面积为112.01平方米。经合肥市包河区物价局核准：宝业·桐城绿苑小高层、高层2012年物业服务费收费标准为1.1元／平方米·月，2013年收费标准为1.3元／平方米·月。
又查，宝业·桐城绿苑小区至今尚未成立业主委员会。
本院认为，原告宝业合肥分公司提供的营业执照、组织机构代码证、《前期物业管理服务协议》证实其系合法的物业服务企业。宝业合肥分公司提供的《前期物业管理服务协议》证实原告宝业合肥分公司与被告吴新会于2009年11月23日签订《宝业·桐城绿苑前期物业管理服务协议》，双方对宝业·桐城绿苑的物业服务内容、质量、费用、违约责任等进行了约定。该《前期物业管理服务协议》是原、被告的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应按协议约定的内容履行相应义务，即：宝业合肥分公司作为物业服务企业应当按照《前期物业管理服务协议》中的约定向宝业·桐城绿苑的业主提供物业服务，吴新会作为宝业·桐城绿苑业主应按照《前期物业管理服务协议》中的约定向该小区的物业服务企业宝业合肥分公司履行缴纳物业服务费用的义务。
对宝业合肥分公司主张的“吴新会欠缴2012年9月6日至2013年12月31日期间物业服务费”，因吴新会对此不持异议，故本院予以采纳。对宝业合肥分公司主张的“吴新会应按1.1元／平方米·月的标准缴纳2012年物业服务费，应按1.3元／平方米·月的标准缴纳2013年物业服务费”，因其提供了有效期分别为2011年12月至2012年12月、2013年1月至2014年1月、2014年1月至2017年1月的三份《服务价格登记证》予以证明，且吴新会对此不持异议，故本院亦予以采纳。因吴新会提供的《房地产权证》证明宝业·桐城绿苑X幢XX室的建筑面积为112.01平方米，故对宝业合肥分公司主张的“吴新会应按建筑面积112.14平方米缴纳物业服务费”，本院不予采纳，吴新会应按建筑面积112.01平方米缴纳物业服务费。吴新会辩称“宝业合肥分公司提供的物业服务不到位，物业费应该减少收取”，因吴新会未能提供相应的证据予以佐证，且宝业合肥分公司对此持有异议，故对吴新会该辩称意见，本院不予采纳；吴新会如对宝业合肥分公司向其提供物业服务有异议，可与该小区其他业主依法成立业主委员会后有效维护自身的合法权益。综上，吴新会应向宝业合肥分公司支付2012年9月6日至2013年12月31日期间的物业服务费为2219.66元，但因宝业合肥分公司仅诉请2218.12元，故吴新会只需按2218.12元向宝业合肥分公司支付2012年9月6日至2013年12月31日期间的物业服务费。
因宝业合肥分公司提供的公共能耗统计计算表系其自制，该计算表不足以证明其主张的“吴新会拖欠2011年11月16日至2012年12月31日期间的电梯费、能耗费276.33元、能耗费67.33元”，且吴新会对此持有异议，故对宝业合肥分公司依据该主张诉请“吴新会支付2011年11月16日至2012年12月31日期间的电梯费276.33元、能耗费67.33元”，本院不予支持。
关于逾期缴纳物业服务费的滞纳金，虽然原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定“乙方未按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日按每日3‰支付违约金”，但因该违约金约定的标准明显超出法律规定，且吴新会未缴纳2011年9月6日至今的物业服务费系因原、被告对宝业合肥分公司物业服务是否到位、物业服务费是否应减少收取等产生争议，因此，吴新会承担的逾期缴纳物业服务费违约金应自2014年7月8日宝业合肥分公司起诉之日起，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算至吴新会付清物业服务费之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
一、被告吴新会于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司2012年9月6日至2013年12月31日期间的物业服务费人民币2218.12元；
二、被告吴新会于本判决生效之日起十日内支付原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司逾期缴纳物业服务费违约金（违约金以2218.12元为基数，自2014年7月8日起，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款基准利率计算至吴新会付清物业服务费2218.12元之日止）；
三、驳回原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取25元，原告绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司负担15元，被告吴新会负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 吴彬
二〇一四年九月十八日
书记员 王雄
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。