辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）大民二终字第1147号
上诉人（原审原告、反诉被告）：宁辉，系大连长城宽带有限公司职工。
委托代理人：岳洪武，系辽宁诺海律师事务所律师。
委托代理人：苏东，系辽宁诺海律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：熊得荣，无职业。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王三福，无职业。
二上诉人共同委托代理人：杨琳，系辽宁青松律师事务所律师。
原审第三人：孙友玉。
原审原告（反诉被告）宁辉与原审被告（反诉原告）熊得荣和王三福、原审第三人孙友玉返还原物纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年5月6日作出（2013）甘审民初字第40号民事判决，宁辉、熊得荣、王三福均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宁辉的委托代理人岳洪武、上诉人王三福及其与熊得荣的共同委托代理人杨琳到庭参加了诉讼，原审第三人孙友玉经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告宁辉在一审中诉称及反诉辩称：2011年2月，原告宁辉从孙友玉处购买了大连市高新园区黄浦路901B号4-3-2号房屋（以下简称黄浦路房屋），已办理完产权过户。但二被告在此房屋中居住，原告要求二被告腾退房屋，但二被告拒绝腾退。故起诉至法院，请求：1、判令二被告腾退大连市高新园区黄浦路901B号4-3-2号房屋；2、二被告支付原告租金按每月1200元计算，自2011年2月24日起至二被告腾退之日止。对于二被告的反诉，不同意被告的反诉请求。房屋所有权证书就是所有权的凭证，现在房屋所有权证书的产权人是原告宁辉，因此原告宁辉对黄浦路房屋具有所有权。
原审被告熊得荣、王三福在一审中辩称及反诉诉称：不同意原告的诉讼请求。黄浦路房屋系动迁安置房屋，动迁前房屋系由二被告从第三人孙友玉处于1999年6月购得。动迁前房屋系公房，该房屋在2009年6月拆迁，拆迁安置房屋即本案黄浦路房屋，因第三人孙友玉拒不配合二被告办理安置房屋的登记过户手续，因此黄浦路房屋仍登记在第三人孙友玉名下，而由二被告继续居住使用。因此二被告不同意原告的诉讼请求，并提出反诉要求确认黄浦路房屋的产权归二被告所有。
原审第三人孙友玉在一审中未到庭，也未提交书面答辩意见。
一审法院审理查明：1999年6月，第三人孙友玉将其拥有使用权的位于梁家沟的瓦房三间（以下简称梁家沟房屋）卖予被告王三福、熊得荣，房屋价款为5000元，并承诺动迁包办手续，证明人为李建翔（已故）和温化尧。协议签订后，被告王三福与熊得荣支付了5000元，并进入房屋居住。2009年6月，梁家沟面临动迁，拆迁人为大连建安房屋拆迁有限公司。梁家沟房屋动迁过程中系第三人孙友玉与动迁部门签订的动迁手续。2009年9月8日，第三人孙友玉与大连海创房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，大连海创房地产开发有限公司将大连市高新园区黄浦路901B号4-3-2号即黄浦路房屋卖予第三人孙友玉，2011年1月13日，第三人孙友玉作为产权申请人，大连海创房地产开发有限公司作为产权转让人共同向大连高新技术产业园区房产局出具房屋权属转移登记申请书，申请将黄浦路房屋登记于第三人孙友玉名下。黄浦路房屋系梁家沟房屋的回迁安置房屋。被告王三福与被告熊得荣在梁家沟房屋动迁后即进入黄浦路房屋居住至今。被告熊得荣与被告王三福系母子关系。
2011年2月，第三人孙友玉将黄浦路房屋卖予原告宁辉，并办理了变更登记，现原告系黄浦路房屋产权登记人。原告在其购买房屋时并未到黄浦路房屋内查看，也知晓黄浦路房屋内有人居住，但原告称第三人孙友玉告知其黄浦路房屋内居住的是第三人的亲属，黄浦路房屋过户后，即可搬出。二被告据此认为原告与被告间具有恶意串通之嫌。
一审法院审理认为：黄浦路房屋系梁家沟房屋的回迁安置房屋。二被告从第三人孙友玉手中购买第三人拥有使用权的梁家沟房屋，并在梁家沟房屋内一直居住，故认定二被告在黄浦路房屋动迁前对房屋具有使用权。后二被告居住的梁家沟房屋发生动迁，二被告又进入黄浦路房屋内居住，在原有房屋灭失的情况下，黄浦路房屋对原有房屋的各项权利予以承继，即被告仍对案涉房屋享有使用权。第三人在出卖房屋的过程中应保证其对黄浦路房屋享有完整的所有权，原告在购买房屋的过程中也应对第三人是否对黄浦路房屋享有完整的所有权进行审查。原告在购买黄浦路房屋时，明知黄浦路房屋内有人居住，但其未对二被告在黄浦路房屋内居住是否有合法依据进行进一步的调查核实，导致了原告购买了黄浦路房屋，但二被告仍在黄浦路房屋内居住的情形。故虽然原告取得了黄浦路房屋的产权证，但其对黄浦路房屋享有的并不是完整的所有权，原告要求二被告从案涉房屋内腾退的诉讼请求不应得到支持。关于原告要求二被告支付房屋租金的诉讼请求，因二被告对案涉房屋具有使用权，其在房屋内合法居住，不应向原告支付租金，故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于二被告要求确认黄浦路房屋归其所有的反诉请求，一审法院认为，虽然本案中，原告与二被告的诉争房屋系同一套房屋，但双方依据的法律关系非同一法律关系，原告依据的是房屋买卖合同法律关系，而二被告依据的是梁家沟房屋的动迁，系对梁家沟房屋权利的承继。二被告向第三人购买梁家沟房屋时，第三人对梁家沟房屋并没有所有权，故二被告取得的只是梁家沟房屋的使用权而不是所有权。后梁家沟房屋动迁，系第三人与动迁部门签订相应的动迁手续，且第三人依据动迁手续取得了黄浦路房屋的相应产权，二被告并未与动迁部门签订相应的动迁手续，故其反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、驳回原告（反诉被告）宁辉的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）王三福、被告（反诉原告）熊得荣的诉讼请求。案件受理费本诉人民币4680元（原告已预付），由原告自行负担；反诉费4680元（二被告已预付），由二被告自行负担。
宣判后，宁辉、熊得荣、王三福均不服，向本院提起上诉。
宁辉上诉要求撤销原判，依法改判或发回重审。其上诉理由为：一、宁辉通过合法途径购买该房屋，并依法办理产权过户手续，对位于大连市高新园区黄浦路901B4-3-2号房屋拥有无可争议的所有权。二、一审法院认定熊得荣、王三福从第三人孙友玉手中购买第三人拥有使用权的梁家沟房屋是没有事实和法律依据的。1、熊得荣、王三福提供的买房证明是孙明柱与王鹏二人签订的，而非第三人孙友玉与熊得荣、王三福（或王鹏）签订的。通过一审庭审，熊得荣、王三福的证人已证实，第三人孙友玉对此事并不知情，此协议（证明）与第三人孙友玉无关。2、此买房证明只能证明是孙明柱与王鹏二人之间签订买房协议，如果有效，也只能对他们有约束力，不能对其他人有约束力。熊得荣、王三福如主张权利也应向孙明柱主张。通过庭审已证明孙明柱拥有动迁所得的位于大连市高新园区黄浦路901B4-2-1号房屋，其主张权利主体错误。3、宁辉所拥有的房屋非梁家沟动迁的房屋，此房屋系第三人孙友玉拥有完全所有权的房屋。4、没有证据证明孙明柱与王鹏二人签订的《证明》的真实性，一审认定第三人孙友玉与熊得荣、王三福买房有效是错误的。三、上诉人是大连市高新园区黄浦路9O1B4-3-2号房屋善意取得人。
熊得荣、王三福上诉要求撤销原判第二项，依法改判确认案涉房屋归熊得荣、王三福所有。其上诉理由为：一、原审已认定熊得荣、王三福通过购买的方式取得了梁家沟动迁公有房屋的承租权，那么在动迁时，第三人在动迁房屋中已经没有丝毫权益，即其已不具有被动迁人的身份，当然就谈不上什么与拆迁人签订动迁协议了。此时，熊得荣、王三福才是适格的被动迁人，第三人所谓签订动迁协议的行为只是由于其与熊得荣、王三福的公有房屋买卖没有过户，而在形式上代表熊得荣、王三福签订动迁协议，该签约行为并非是为其自身利益，而是为熊得荣、王三福的利益，是原公有房屋买卖的一项附随义务。此后，第三人除应配合熊得荣、王三福办理过户手续外，无权对案涉安置房屋进行处分。原审判决认为熊得荣、王三福还应与第三人就该安置的所有权归属进行约定没有事实及法律依据。二、第三人对安置房屋没有处分权心知肚明，对熊得荣、王三福在安置房屋进行使用和管理并无异议，而宁辉“买房”时不实际查看房、不向实际使用人核实情况、不向实际使用人了解何时腾退房屋，由此可见，宁辉与第三人存在恶意串通行为。熊得荣、王三福应当享有案涉房屋的所有权。
原审第三人孙友玉未到庭，也未提交书面答辩意见。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：原审第三人之子孙明柱与上诉人熊得荣之子王鹏于1999年6月签订一份名为“证据”的材料，主要内容为：“孙明柱收到王鹏买梁家沟瓦房三间，面积约60平方米，共计人民币伍仟元整（动迁包办手续）”。上诉人宁辉取得案涉房屋产权证书后曾起诉王鹏，要求王鹏从案涉房屋中腾退。大连市甘井子区人民法院以“房屋的实际占有使用人非被告王鹏”为由于2011年11月8日作出（2011）甘民初字第6516号民事裁定书，裁定驳回了宁辉的起诉。在本案一审中，王鹏接受法院询问时称“动迁前房屋的出资人是王三福”、“对案涉房屋动迁前由熊得荣、王三福享有全部权利没有异议”。
另查明，梁家沟房屋动迁过程中，曾有类似公有房屋买卖及确权纠纷。其中，杨相君与孙士权、大连华侨兴达实业公司房屋买卖合同纠纷案，大连甘井子区人民法院作出了（2010）甘民初字第1355号和（2011）甘民初字第4613号民事判决，确认了杨相君与孙士权之间签订的房屋买卖合同有效及动迁后房屋归杨相君所有，该判决已经发生法律效力。
本院认为，原审第三人之子孙明柱与上诉人熊得荣之子王鹏于1999年6月签订一份名为“证据”的材料，该“证据”虽然没有写明买方、卖方字样，但该“证据”中载明的“孙明柱收到王鹏买梁家沟瓦房三间，面积约60平方米，共计人民币伍仟元整（动迁包办手续）”清楚地表明了“买”、标的（梁家沟瓦房三间）、价款（伍仟元整）以及履行（动迁包办手续），“证据”反映出了双方的买卖关系，应为双方的买卖合同。由于王鹏在一审中已经表明出资人是王三福，其对案涉房屋没有权利，且王鹏知晓房屋使用权人为孙明柱父亲，其也有理由相信孙明柱具有代理权，因此，“证据”是上诉人熊得荣、王三福与原审第三人孙友玉之间的梁家沟公有房屋使用权转让协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，且上诉人熊得荣、王三福在此居住多年孙友玉也没有提出任何异议，更何况该地区类似公有房屋使用权转让情况已被生效法律文书确认为有效，因此，上诉人熊得荣、王三福与原审第三人孙友玉之间的梁家沟公有房屋使用权转让协议有效。
既然“证据”是有效协议，那么，原审第三人就应当按照约定履行“动迁包办手续”的义务使上诉人熊得荣、王三福取得房屋的使用权，然而，在梁家沟公有房屋动迁过程中原审第三人孙友玉没有履行该义务而是自己与拆迁单位签订协议，显然，孙友玉的行为构成违约。由于案涉房屋系原梁家沟公有房屋动迁后回迁安置房屋，是原公有房屋权力的承继体，且法律保护善意、保护合法行为，因此，不能因孙友玉与拆迁单位签订协议而否定上诉人熊得荣、王三福对案涉房屋的居住使用权，更何况，拆迁后上诉人熊得荣、王三福也居住在案涉房屋中，因此，一审没有支持宁辉要求熊得荣、王三福腾退房屋并支付租金的诉请并无不当。至于上诉人熊得荣、王三福要求确认案涉房屋所有权归其所有一节，因毕竟在动迁过程中上诉人熊得荣、王三福没有与动迁单位签订协议，没有完成从使用权到所有权的过度，因此，一审没有支持熊得荣、王三福要求确认案涉房屋所有权的诉请也是正确的。
关于宁辉提出的其是善意第三人一节，本院认为，购买房屋对一个家庭来讲，是一件大事，在购买时不可能不到所要购买的房屋中查看，然而，宁辉没有证据证明其在购买前到案涉房屋进行查看，宁辉没有尽到一个买房人应尽的审慎义务，其在买房过程中存在过失，宁辉虽取得案涉房屋的产权证书，但因其在购房中存在过失而不适用善意第三人制度。
综上，原判事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9360元（上诉人宁辉、上诉人熊得荣、王三福各预付4680元），分别由上诉人熊得荣、王三福及宁辉负担。公告费600元（上诉人宁辉、上诉人熊得荣、王三福各预付300元），分别由上诉人熊得荣、王三福及宁辉负担。
本判决为终审判决。
审判长 霍 宏
审判员 丁大勇
审判员 王 鹏
二〇一五年一月六日
书记员 耿 艳