济南市历下区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）历民初字第1274号
原告山东新开元置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人李夕林，董事长。
委托代理人金剑，男，1987年出生，汉族，该公司员工，住济南市。
委托代理人崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。
被告济南鱼多多餐饮有限公司，住所地济南市。
法定代表人张丽伟，总经理。
委托代理人杨秀梅，女，1977年出生，汉族，该公司员工，住山东省烟台市。
原告山东新开元置业有限公司（以下简称“新开元公司”）与被告济南鱼多多餐饮有限公司（以下简称“鱼多多公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月17日公开开庭进行了审理。原告新开元公司的委托代理人金剑、崔慧平、被告鱼多多公司的委托代理人杨秀梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告新开元公司诉称，2013年9月13日，原告新开元公司与被告鱼多多公司签订《济南开元广场二期租赁合同》，约定被告鱼多多公司承租原告新开元公司的位于济南市明湖路*号开元广场二期*、*号商铺。租赁合同签订后，原告新开元公司履行了合同义务，被告鱼多多公司向原告新开元公司支付履约保证金75971.1元。2014年4月22日，原告新开元公司与被告鱼多多公司以及济南鱼多多餐饮有限公司明湖路分公司（以下简称“鱼多多明湖路分公司”）签订《济南开元广场二期租赁合同补充协议》，约定原告新开元公司与被告鱼多多公司签订的租赁合同项下的权利义务由鱼多多明湖路分公司享有和承受，被告鱼多多公司对鱼多多明湖路分公司履行涉案租赁合同承担连带保证责任。按照租赁合同的约定，鱼多多明湖路分公司应于2015年1月26日前支付2015年2月9日至2015年3月22日的租金52451.28元，延迟交纳租金的，每延迟一日，应当支付相当于欠费金额万分之八的迟延履行违约金。经原告新开元公司多次催要，鱼多多明湖路分公司未支付上述租金。2015年3月23日，鱼多多明湖路分公司停止经营，并将商铺内的物品撤出，该行为表明单方解除合同的意思表示。根据租赁合同的约定，因被告鱼多多公司违约而解除的，原告新开元公司有权没收本合同项下的履约保证金。故请求法院依法判令：1、鱼多多明湖路分公司向原告新开元公司支付租金52451.28元及迟延履行违约金（以52451.28元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2015年1月26日起计算至判决生效之日止）；2、鱼多多明湖路分公司将涉案房屋恢复原状；3、被告鱼多多公司对鱼多多明湖路分公司的上述债务承担连带责任。2015年7月17日，原告新开元公司撤回了对鱼多多明湖路分公司的起诉，仅要求被告鱼多多公司支付租金52451.28元及迟延履行违约金（以52451.28元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2015年1月26日起计算至判决生效之日止），并将涉案房屋恢复原状。
原告新开元公司为证实其主张，提交以下证据：
证据1，开元广场*、*号商铺的房屋所有权证一份；
证据2，原、被告签订的《济南开元广场二期租赁合同》（复印件）一份；
证据3,原告新开元公司与被告鱼多多公司、鱼多多明湖路分公司于2014年4月22日签订的《济南开元广场二期租赁合同补充协议》一份；
证据4，原告新开元公司与鱼多多明湖路分公司签订的《济南开元广场二期租赁合同补充协议》一份；
证据5，鱼多多明湖路分公司向原告新开元公司提交的《闭店申请》一份；
证据6，涉案房屋照片一宗；
证据7，原告新开元公司向鱼多多明湖路分公司发送的《关于闭店申请的复函》一份。
被告鱼多多公司辩称，根据原、被告签订的房屋租赁合同的约定，被告鱼多多公司欠付的租金，原告新开元公司可以从履约保证金中扣除。在被告鱼多多公司欠付租金的情况下，原告新开元公司不从履约保证金中扣除，也不与被告鱼多多公司解除合同。在原告新开元公司给予断水断电的情况下，被告鱼多多公司无法继续经营，只能从涉案房屋中撤出，此时原告新开元公司并未阻止或提出异议，因此对于扩大的损失，原告新开元公司无权要求被告鱼多多公司承担。原告新开元公司无权在全额没收被告鱼多多公司交纳的履约保证金75971.1元之后，再要求被告鱼多多公司支付租金及逾期付款违约金。对于原告新开元公司要求将房屋恢复原状的诉讼请求，被告鱼多多公司已将房屋内的设施搬走，并将房屋门锁好，将钥匙交给了物业公司。被告鱼多多公司认为应保持房屋现状，原告新开元公司再次出租时，如果对方不需要，被告鱼多多公司可以自行拆除。此外，原告新开元公司应当退还被告鱼多多公司燃气开户费13000元、物业保证金2497.68元及水电卡内的余额。
被告鱼多多公司为证实其主张，提交以下证据：
2015年6月24日拍摄的涉案房屋的现状照片一张。
经审理查明，2013年9月1日，原告新开元公司（甲方）与被告鱼多多公司（乙方）签订《济南开元广场二期租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于开元广场二层*、*号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积为277.52平方米，租赁期限为5年。该合同第六条约定：“本合同签署后七日内，乙方应当向甲方支付人民币75971.1元作为履约保证金。租赁期限届满或本合同解除后30日内，如不存在本合同第21条约定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或本合同约定的其他费用，乙方应在7日内补足保证金。”合同第21.3条第一款约定：“双方确认，本合同因乙方违约而解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，已交租金不予退还，并赔偿损失。本合同因甲方违约而解除的，甲方应当双倍返还本合同项下的履约保证金，并赔偿损失。”合同21.4条第一款约定：“乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额万分之八的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同”。该合同签订后，被告鱼多多公司向原告新开元公司交纳了履约保证金75971.1元，原告新开元公司按约将房屋交付给被告鱼多多公司使用。
2014年4月22日，原告新开元公司（甲方）、被告鱼多多公司（乙方）、鱼多多明湖路分公司（丙方）签订《济南开元广场二期租赁合同补充协议》一份，约定在甲、乙双方签订《济南开元广场二期租赁合同》后，乙方注册成立了分公司，即丙方，现甲、乙、丙确认丙方成为《济南开元广场二期租赁合同》的承租人，该合同项下的权利义务由丙方享有和承担，乙方对丙方履行租赁合同承担连带保证责任。
之后，原告新开元公司（甲方）与鱼多多明湖路分公司（乙方）签订《济南开元广场二期租赁合同补充协议》一份，在该补充协议中双方确认计租日为2013年11月9日，免租期为两个月。
另查明，2015年3月21日，鱼多多明湖路分公司向原告新开元公司提交《闭店申请》一份，称自开业以来，因明湖湾整体运营、推广等各项工作不到位，一直处于亏损状态，为保护股东利益并及时止损，提出闭店申请，要求原告新开元公司本着最大限度维护双方利益的前提下开展闭店程序。2015年3月27日，原告新开元公司向鱼多多明湖路分公司送达《关于〈闭店申请〉的复函》一份，称鱼多多明湖路提出的解除《济南开元广场二期租赁合同》的理由不能成立，并要求其承担单方解除合同及拖欠物业服务费的违约责任。
另，原、被告双方均认可鱼多多明湖路分公司应于2015年1月26日之前交纳2015年2月9日至2015年3月22日期间的租金52451.28元，但鱼多多明湖路分公司未向原告新开元公司支付。鱼多多明湖路分公司于2015年3月22日正式从涉案房屋中撤出，但撤出时未与原告新开元公司办理房屋交接手续。原告新开元公司认可涉案房屋自鱼多多明湖路分公司撤出后，一直由其实际控制。
原告新开元公司为证实涉案房屋现状，提交照片一宗，照片显示房屋的墙面、地面、水管受损，室内安装了吊顶。庭审中，被告鱼多多公司认可照片中显示的吊顶是其自行安装的，但否认墙面、地面、水管是其损坏的。
本院认为，原告新开元公司与被告鱼多多公司及鱼多多明湖路分公司签订的《济南开元广场二期租赁合同》及补充协议合法有效，本院予以认定。在2014年4月22日原告新开元公司与被告鱼多多公司、鱼多多明湖路分公司签订的《济南开元广场二期租赁合同补充协议》中明确约定被告鱼多多公司对鱼多多明湖路分公司履行租赁合同承担连带保证责任，且鱼多多明湖路分公司作为被告鱼多多公司的分支机构已注销，故其权利义务应由被告鱼多多公司承担。
鱼多多明湖路分公司作为房屋的承租人，在合同约定的租赁期限届满前从涉案房屋中撤出，单方解除了租赁合同，该行为构成违约。此外，鱼多多明湖路分公司应于2015年1月26日之前交纳2015年2月9日至2015年3月22日期间的租金52451.28元，但其未交纳，理应承担继续履行的责任。对于原告新开元公司要求被告鱼多多公司自2015年1月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付迟延履行违约金的诉讼请求，本院认为，因鱼多多明湖路分公司未按约定的时间支付租金，理应承担相应的违约责任。根据《济南开元广场二期租赁合同》第21.4条第一款的约定，“乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额万分之八的延迟履行违约金”，原告新开元公司要求被告鱼多多公司按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期付款违约金，该计算标准低于上述合同约定的迟延履行违约金的计算标准，故对原告新开元公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于被告鱼多多公司主张其欠付的租金及迟延履行违约金应从履约保证金中予以扣除的抗辩，如前所述，鱼多多明湖路分公司在合同约定的租赁期限届满前单方解除合同的行为构成违约，故根据《济南开元广场二期租赁合同》第21.3条第一款的约定，原告新开元公司有权没收履约保证金，并要求被告鱼多多公司赔偿损失。因此，对被告鱼多多公司的上述抗辩，本院不予支持。
对于原告新开元公司要求被告鱼多多公司将房屋恢复原状的诉讼请求，因被告鱼多多公司仅认可房屋内的吊顶系其自行安装，并称在原告新开元公司再次出租时，如果承租人不需要，被告鱼多多公司同意自行拆除。因此，对原告新开元公司要求被告鱼多多公司拆除吊顶的诉讼请求，本院予以支持。对于原告新开元公司提交的照片中显示的墙面、地面、水管受损的情况，因被告鱼多多公司否认系其所为，且照片无法反映拍摄时间，故原告新开元公司仅以照片证实墙面、地面、水管受损系被告鱼多多公司造成的，并要求恢复原状，证据不足，本院不予支持。
对于被告鱼多多公司要求原告新开元公司退还燃气开户费13000元、物业保证金2497.68元及水电卡内的余额的主张，因其未提出反诉，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告济南鱼多多餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付2015年2月9日至2015年3月22日期间的租金52451.28元；
二、被告济南鱼多多餐饮有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东新开元置业有限公司支付逾期付款违约金（以52451.28元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，自2015年1月26日起计算至本判决生效之日止）；
三、被告济南鱼多多餐饮有限公司于判决生效之日起十日内将位于济南市明湖路*号开元广场二期*、*号商铺内的吊顶拆除；
四、驳回原告山东新开元置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1210元，由被告济南鱼多多餐饮有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 孙晓博
人民陪审员 张 忠
人民陪审员 郭小云
二〇一五年十月十四日
书 记 员 高理力