湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初8575号
原告:广州莱佛士物业服务有限公司,住所地广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。
法定代表人：梁顺源，系公司董事长。
委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐欣，湖南天润人合律师事务所律师。
被告：刘庄，女，汉族，1968年10月16日出生，住长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：王莉，湖南湘商律师事务所律师。
原告广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）诉被告刘庄物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法由助理审判员颜宇适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员盛阳担任记录，原告莱佛士公司的委托诉讼代理人左堃、被告刘庄的委托代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莱佛士公司诉称，依据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，原告于2010年12月28日参与建设单位湖南凯达财信投资有限公司（以下简称“凯达财信公司”）对其开发建设的湖南省长沙市岳麓区含浦科教园麓山别墅会所小区物业管理服务招标会的竞标，并由原告中标。中标后原告依法与凯达财信公司于2011年1月21日签署《麓山别墅物业管理委托合同》，由原告负责为该小区提供专业物业管理服务。原告接受委托进驻小区提供物业管理服务后，一直依约提供了相关物业管理服务并得到绝大多数业主的支持。但被告自2014年9月1日起至今未缴纳其物业管理服务费，经催缴，仍未交纳物业管理服务费。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：一、被告支付2014年9月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费16021.56元；二、被告承担本案诉讼费。
被告刘庄辩称：1、原告的物业服务不到位，缺乏日常管理，井盖乱放，车辆无法通行，公共绿化缺少浇水施肥、小区内部垃圾随处可见、花园围墙铁栏杆被人为损坏遗失，别墅四周栅栏被盗、围墙开裂有倒塌的危险，广告贴到被告的家中；2、被告欲出租B6栋物业，但该物业的车库卷闸门无法使用，物业公司确认2周内将门修好能使用，但至今未修理好，致使被告损失20万元；3、被告的房屋为空置房，未实际使用，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》的规定已办理交付手续但未使用的物业，物业费应按90%缴纳。
经审理查明，被告刘庄购买案外人湖南凯达财信投资有限责任公司（以下简称凯达投资公司）开发建设的位于长沙市××原××山别墅××栋房屋，房屋产权证登记的建筑面积为421.62㎡。2010年12月17日被告收了房，但收房后至今未入住。2010年12月28日，原告参加麓山别墅小区物业管理服务招标会，次日原告中标。后凯达投资公司与原告签订《麓山别墅物业管理委托合同》，合同约定：凯达投资公司委托原告对该小区进行物业管理，管理期限自2011年1月5日起至2012年12月31日，服务收费标准为每月每平方米建筑面积人民币2元，已收房户（含已入住未收房）按上述标准由原告足额向相关业主收取，已收房及从未入住的空置房由原告参照长沙市相关的法规自行向相关业主收取。合同签订后原告进驻该小区并于2011年1月5日为该小区提供物业服务。合同到期后，该小区尚未成立业主委员会，2012年12月30日、2013年12月、2015年1月凯达投资公司先后三次与原告签订《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》，由原告继续为小区提供物业服务，服务期限为2013年1月1日起至2015年12月31日，服务收费标准与《麓山别墅物业管理委托合同》约定的相一致。2015年年底，涉案小区成立了麓山别墅业主委员会。2015年12月，麓山别墅业主委员会与原告签订《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》，该合同约定：麓山别墅业主委员会委托原告对该小区进行物业管理，管理期限自2016年1月1日起至2016年12月31日，服务收费标准为2元/平方米/月（别墅住宅）。原告为小区提供物业服务后，被告未交纳物业服务费。
本案审理期间，原告到庭表示因被告收房后未入住，同意在合同约定的物业服务费的基础上按九折收取物业服务费。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证审查认定的《商品房买卖合同》、《麓山别墅物业管理委托合同》、《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》、照片、岗亭车辆登记本、业主/住户情况登记表，被告提交并经庭审质证审查认定的情况说明、EMS邮单、照片等证据证明，本院予以确认。
本院认为，原告于2010年通过参加麓山别墅小区物业管理服务招标会并中标，小区的建设单位凯达投资公司据此委托原告对该小区提供物业服务，双方签订了物业服务合同。2015年底，麓山别墅小区于成立业主委员会后，业主委员会与原告重新签订了物业服务合同。凯达投资公司与原告签订《麓山别墅物业管理委托合同》、《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》及麓山别墅小区业主委员会与原告签订的《香格里·麓山别墅物业管理服务合同》均合法有效，效力同时及于本物业区域的全体业主，对原、被告双方均具有约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。被告于2010年12月17日收房，原告已依约为麓山别墅小区提供了物业服务，被告作为小区业主依法应当交纳相应的物业服务费。故原告要求被告按照合同约定的标准支付自2014年9月1日起至2016年3月31日止的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定。
被告刘庄虽辩称“原告的物业服务不到位，缺乏日常管理，井盖乱放、小区内部垃圾随处可见、花园围墙铁栏杆被人为损坏遗失、涉案房屋车库卷闸门无法使用，物业公司至今未修理好”，但未提交充分证据证实，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
另，因被告已收房但尚未入住，且原告同意在合同约定物业服务费基础上按九折收取物业服务费，故被告应按2元/平方米/月的90%的标准交纳物业服务费，经计算，自2014年9月1日至2016年3月31日止，被告需交纳的物业服务费为：14419.4元（2元/月·㎡×421.62㎡×19个月×90%）元，原告诉请的物业服务费16021.56元超出该数额，对超出部分本院不予支持。
综上所述，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告刘庄在本判决生效之日起七日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付自2014年9月1日起至2016年3月31日止的物业服务费14419.4元；
二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费201元，因适用简易程序减半收取101元，由原告广州莱佛士物业服务有限公司承担10元，被告刘庄承担91元。上述款项已由原告垫付，被告在兑现本判决款项时将其应负担的受理费一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
代理审判员 颜宇
二〇一七年二月九日
书 记 员 盛阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。