黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）爱民初字第318号
原告许桂英，1964年5月15日出生，女，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。
委托代理人宋传东，黑龙江昂泰律师事务所律师。
被告牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。
法定代表人李成斌，男，该公司总经理。
第三人马桂莲，1970年5月20日出生，女，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
委托代理人井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。
原告许桂英与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人马桂莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由代理审判员汪淯适用简易程序于2015年6月11日公开开庭进行了审理，原告许桂英及其委托代理人宋传东到庭参加诉讼，被告银邦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2015年7月14日本院通知马桂莲作为本案第三人参加诉讼。2015年7月14日，本院依原告申请对位于牡丹江市爱民区××号车库的房屋产籍予以查封。因案件疑难复杂，本院将此案转为普通程序并依法组成合议庭，于2015年8月6日、8月19日公开开庭进行了审理。8月6日开庭审理时，原告的委托代理人宋传东，被告银邦公司的法定代表人李成斌，第三人马桂莲的委托代理人井春杰到庭参加诉讼；8月19日开庭审理时，原告许桂英及其委托代理人宋传东，被告银邦公司的法定代表人李成斌，第三人马桂莲的委托代理人井春杰及证人孟某某、许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告许桂英诉称：原告于2009年9月7日与被告签订认购书，约定原告购买被告开发的位于牡丹江市爱民区××号车库，面积19.62平方米，总价款为98100元。被告银邦公司于2010年8月初将车库交付原告，原告以出租方式使用至今。2015年3月，原告了解到被告银邦公司以借款抵押的形式将该车库抵押给他人，被告的行为严重损害了原告的权益，故原告诉讼到法院，要求确认原、被告签订的房屋买卖认购书合法有效，确认原告对牡丹江市爱民区××号车库享有所有权，被告承担案件受理费和保全费。庭审中原告明确诉讼请求为：要求确认认购书合法有效；确认牡丹江市爱民区××车库归原告所有；被告继续履行原、被告签订的认购书并协助原告办理产权登记手续，案件受理费和保全费由被告承担。
被告银邦公司辩称：2009年被告和原告的哥哥许某某有债务关系，原告让许某某和被告商量，给原告一个车库，当时是以每平方米5000元的价格将涉案车库抵顶给原告，相当于原告从被告处购得涉案车库，2010年被告将涉案车库交付给原告。2009年12月被告在工商银行贷款，把涉案车库做了抵押，2013年9月30日左右，由于工商银行的贷款有一部分到期，被告找人凑钱，解除了涉案车库在工商银行的抵押，然后被告把涉案车库开给了马桂莲，抵顶了马桂莲255060元借款，2013年第三人要求被告交付车库，被告让第三人先等一等，因为被告已经将涉案车库交给原告使用了4年，被告想用其他车库给第三人置换，但是由于其他车库都处于抵押状态，无法实现置换。
第三人马桂莲述称：原、被告签订的协议无效，因为原、被告签订认购书时涉案车库是抵押状态，而且没有取得商品房预售许可证。被告取得商品房预售许可证后于2013年9月30日将涉案车库抵顶给第三人，并备案到第三人名下，因此不能确认涉案车库为原告所有，涉案车库应为第三人所有。被告目前也根本无法协助原告办理产权登记手续，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
本案的争议焦点为：一、原、被告签订的认购书是否合法有效、被告与第三人签订的商品房买卖合同是否合法、有效；二、涉案车库应归谁所有；三、原告的诉讼请求是否有事实及法律依据。
审理中，原告许桂英为支持其主张，向法庭举证、被告银邦公司、第三人马桂莲质证、本院认证如下：
证据一、证人孟某某证实：“证人与原告系租赁关系，2013年8月证人租赁原告的车库，被告是证人2008年贷款购买的房屋的开发商，证人不认识第三人。2013年3月份证人买完车后，想租车库，2013年8月看见原告位于牡丹江市爱民区××车库要出租，证人按照车库上贴的电话，给原告打电话，在电话里谈好价钱与原告见面后，于2013年9月21日证人起草租赁合同的内容并由证人的爱人王某某与原告签订了车库租赁合同，合同约定每年租金4500元，电费、水费由证人交纳，暖气费由原告交纳，租期一年。2014年到期后证人又续租了车库，租期到2015年10月末。原告与证人已经按照租赁合同履行，租金先付，涉案车库现在由证人使用。2015年5、6月份左右，王某某给证人打电话，说租赁的车库门打不开了，有一个人要把车库撬开，证人从单位回家，看见有两个人正在撬车库的门，证人当时不清楚撬门的人是谁，以为是房东的哥哥，后来房东的哥哥到现场，说这个车库谁也不能动，当时原告的哥哥和撬门的人发生了争执，后期警察介入了，原告把该车库的门修好。”
被告有异议，被告不清楚原告和证人租赁车库的事。
第三人有异议，证人是原告的邻居，属于利害关系人，该证人证言不能作为证据使用。证人不能准确的说出车库的位置、没有证据证明证人有车，证人无法证明与王某某的身份关系，原告与证人之间有互相串通的行为。
证据二、证人许某某证实：“证人与原告系兄妹关系，与被告是朋友关系，不认识第三人。2008年12月5日证人借给被告50万，后被告还给证人30万左右，证人与被告的借款有合同和借条佐证，当时被告有能力还证人钱，但证人没要钱。因为原告和证人的二哥当时都有车，就直接要的车库。在××竣工前，证人和被告协商给证人两个车库，其中一个给原告，另一个给证人的二哥，竣工时被告就卖给证人两个车库，一个车库签订了正式的商品房买卖合同，另一个就是本案涉案车库，没签订正式的商品房买卖合同，直接签订的认购书，证人不清楚当时的市场价，但被告给证人每平方米5000元。两个车库一直都在正常使用，
直到2015年来了一个不认识的人，说车库是他的，证人就给被告打电话，问怎么回事，被告说不用证人管了。”
被告没有异议。
第三人有异议，证人与原告是利害关系人，证人没有证据证明原告是当天付款，也没有证据证明借给被告多少钱及被告还了多少钱，不能真实反映本案事实。
证据三、认购书复印件一份、收据复印件一份（与原件核对无异），证明被告于2009年9月7日与原告签订认购书，约定原告购买被告开发建设的车库一处，价款为每平方米5000元，原告于当日支付给被告全部价款，双方虽然是以认购形式签订的合同，但该认购协议符合买卖合同的基本特征，合同的标的、价款、数量、交付期限均明确体现，因此该份合同合法有效。
被告没有异议。
第三人对形式要件无异议，对证明的问题有异议，原、被告签订认购书时被告并没有取得商品房预售许可证，被告当时无权出售涉案车库，该份认购书是无效的。
证据四、票据复印件六张（与原件核对无异），证明诉争房屋于2010年8月10日交付给原告使用，原告一直占有、使用至今，并支付相应的物业费（2010年8月至2013年8月）、供热费（2010年至2015年）的事实。
被告没有异议。
第三人有异议，供热费发票付款单位一栏应为马桂莲，不应该写许桂英，公章也不清楚，物业费票据上并没有写明车库位置，也不能证明××分公司是管理××小区的物业公司，2013年9月30日马桂莲取得涉案车库的钥匙，原告的钥匙是通过案外人取得的，不是被告交付给原告的。
证据五、被告出具的情况说明一份，证明被告于2015年3月6日为原告出具情况说明，原、被告之间是房屋买卖关系，并且原告支付了全部购房款，而被告在××房产管理局以预售的形式将涉案车库备案登记在马桂莲名下，被告和马桂莲之间不是真正的房屋买卖关系，而是借款抵押。
被告无异议，但是2013年被告给第三人开具正式商品房买卖合同并备案登记时，被告银邦公司和第三人签订了抵顶协议。
第三人有异议，被告银邦公司和第三人是借款抵顶，不是借款抵押关系，2013年9月被告银邦公司和第三人已经签订了一份抵顶协议，不可能出现该份情况说明中的抵押，应该是抵顶。
证据六、2013年9月21日租赁合同复印件一份（与原件核对无异），证明原告作为所有权人将涉案车库于2013年9月21日出租给王某某，原告对诉争房屋占有使用、处置的客观事实存在。承租方在租赁合同上签字，留有身份证号码和联系电话，车库本身是价值较小的财产，在出租车库时，程序不会很繁琐，是短期租赁，2013年9月21日原告和王某某签订租赁合同时，该车库没有备案到第三人名下。
被告不清楚涉案车库的租赁事实。
第三人有异议，合同中没有承租方签字，证人应该出庭作证，原告不是所有权人，无权处分涉案车库。原告没有提交收取租金的明细凭证，不能证明已经实际按合同约定履行了权利义务，证明不了合同存在。
证据七、2010年4月4日签订的旅店转让协议书复印件一份、2008年4月4日签订的转让协议复印件一份（均与原件核对无异）、营业执照复印件一份，证明原告购买车库的资金来源。
被告称其对此不清楚。
第三人有异议，相对人没有出庭作证，不能证明协议相对人真实存在，营业执照是复印件，没有欠款的凭证，证明不了原告要证明的问题。
证据八、依原告申请调取的备案表一份（盖有××科公章），证明被告违反合同约定将已经出售并交付给原告的车库于2013年9月30日备案给马桂莲。
被告没有异议。
第三人对形式要件无异议，对证明的问题有异议，该房屋的所有权人是第三人，不是原告。
证据九、依原告申请调取的商品房预售许可证正本、副本各一份（盖有牡丹江市住房保障和房产管理局公章），证明诉争房屋于2009年已经取得商品房预售许可证，原、被告签订的合同是在被告取得商品房预售许可证后签订的，合同合法有效。
被告没有异议。
第三人对形式要件无异议，对证明的问题有异议，该证据证明不了原、被告双方签订的合同有效。
本院认为，原告举示的证据一、四、六能够证明被告银邦公司于2010年8月将涉案房屋交付给原告许桂英使用，原告许桂英于2013年9月21日将涉案车库出租给案外人王某某，原告许桂英交纳了涉案车库2010年至2013年的物业费及2010年至2015年供热费的事实，本院予以确认；证据二、三、五能够证明原告许桂英通过证人许某某购买了被告银邦公司开发的位于牡丹江市爱民区怡美嘉园小区8号楼000134号、建筑面积19.62平方米的车库，原、被告于2009年9月7日签订了关于涉案车库的认购书，被告于同日为原告出具购房款98100元收据的事实，本院予以确认；证据七与本案不具有关联性，故本院不予确认；证据八能够证明2013年9月30日被告银邦公司与第三人签订商品房买卖合同并将该合同备案登记的事实，本院予以确认，对原告要证明的其他问题，本院不予确认；证据九能够证明2009年4月30日被告银邦公司取得了涉案车库的房屋预售许可证，原、被告之间的认购书是在被告银邦公司已取得房屋预售许可的情况下签订的事实，本院予以确认。
被告银邦公司未向法庭举证。
庭审中，第三人马桂莲为支持其主张，向法庭举示2013年9月29日第三人与被告签订的顶账协议复印件一份、商品房买卖合同复印件一份、备案登记复印件一份、收据复印件一份（均与原件核对无异），证明根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，涉案车库已经备案到第三人名下，所有权人是第三人，不是原告。因2013年9月29日、30日房产才能登记备案，所以第三人和被告才签订的顶账协议，而且在3天内到牡丹江市房产管理局办理了合同备案登记手续，该备案登记和预告登记都可以对抗所有人，第三人是善意取得；第三人有证据证明2013年9月29日之前第三人就把钱借给了被告。
原告有异议，形式要件不真实、不合法，抵账协议是被告与第三人在本案诉讼后串通的行为，2015年3月，第三人找人去撬涉案车库的门被物业发现，物业通知原告。抵账协议的形成时间是2013年9月29日，商品房买卖合同签订时间是2013年9月30日，抵账协议和网签合同是自相矛盾的。原告认为是被告为了本案恶意制作的抵账协议。对商品房买卖合同和备案登记均有异议，据原告了解，商品房买卖合同和备案登记均是为了借款抵押而形成的，不是真正的买卖，同时备案登记不等于确认所有权，法律没有规定备案登记就是确认所有权，只是预售登记，不等同于物权法中的预告登记，并且第三人与被告在签订合同时明知涉案车库已经被原告占有使用三年的事实，在交易过程中第三人不属于善意。
被告没有异议。
本院认为，该组证据仅能证明2013年9月29日，被告与第三人签订《抵账协议》，约定被告用涉案车库抵顶被告欠第三人的借款255060元，2015年9月30日被告与第三人签订《商品房买卖合同》，将涉案车库以255060元的价格出售给第三人马桂莲并登记备案的事实，本院对此予以确认，但对第三人要证明的其他问题，本院不予确认。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2008年12月5日被告银邦公司向原告许桂英的哥哥许某某借款500000元，之后被告陆续偿还约300000元。2009年4月30日被告取得××（1幢至12幢、17幢）《商品房预售许可证》。经许某某与被告法定代表人李成斌协商，被告将涉案车库（建筑面积19.62平方米）以每平方米5000元的价格出售给原告，将另一车库出售给许某某的二哥，用被告尚欠许某某约200000元借款作为两个车库的购房款。2009年9月7日，原、被告就涉案车库签订《认购书》，当日被告为原告出具了购买涉案车库98100元的收据。2010年8月，被告将涉案车库钥匙通过物业公司交给原告，由原告管理使用涉案车库至今，原告交纳了涉案车库2010年至2013年物业费及2010年至2015年供热费。2013年9月21日原告将涉案车库租给王某某和孟某某使用。
2013年9月29日，被告与第三人马桂莲签订《抵账协议》，约定被告用涉案车库抵顶向第三人的借款255060元，2015年9月30日被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定被告将涉案车库以255060元的价格出售给第三人马桂莲，交付期限为2013年12月31日前。当日，被告给第三人出具了收据，双方在牡丹江市房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。庭审中，被告称其与第三人签订抵顶协议时未告知第三人涉案车库已被原告先行占有，被告未向第三人交付车库，也不清楚第三人是如何取得的车库钥匙。2015年3月6日，被告给原告出具《情况说明》，内容为：“2009年9月，许桂英购买牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称我公司）建设的××号车库，面积为19.62平方米，定价为每平方米5000元。许桂英于2009年9月7日一次性支付全部房款（车库款）98100元，我公司与许桂英签订了认购书，为其出具了普通收据。2010年8月，我公司将车库交付给许桂英使用，并为其办理了入户手续。后期我公司因资金周转紧张，向马桂莲借款，以××号车库作为借款抵押，抵押的形式是为马桂莲开具“网签”的房屋销售合同及收据。”
本院认为：本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因原告购买的诉争房屋系商品房，原、被告之间系商品房买卖合同关系，故根据《民事案件案由规定》，本案案由应为商品房销售合同纠纷。
关于原告要求确认认购书合法有效的问题。本案中，原、被告于2009年9月7日签订的《认购书》其内容对房屋具体位置、面积、价款、付款方式进行了明确约定，符合商品房买卖合同的形式要件。经原告的哥哥许某某与被告协商，被告同意用尚欠许某某的部分借款作为原告购买涉案车库的购房款，并为原告出具了购房款收据，应视为许某某将98100元的债权转移给原告。原、被告成立房屋买卖关系后，被告与原告之间债权债务已经抵销，应视为被告收到了原告的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该认购书业经原、被告签字和盖章确认，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告庭审中陈述涉案车库是2009年12月办理的抵押，被告于2013年9月将涉案车库解除抵押，2009年4月30日被告已取得涉案车库的商品房预售许可证，因此原、被告之间的认购书是在涉案车库未办理抵押登记，被告已取得涉案车库的商品房预售许可证的条件下签订的，原、被告签订的《认购书》合法有效。故本院对第三人辩称原、被告签订认购书时涉案车库是抵押状态，被告没有取得涉案车库的商品房预售许可证，原、被告之间的认购书无效的抗辩不予支持。
关于原告要求确认涉案车库归其所有的问题。本案中，被告就涉案车库分别与原告、第三人签订了买卖合同，虽然原告及第三人对涉案车库均未办理产权登记、亦未办理预告登记，但该两份买卖合同均合法、有效，故本院从以下三个方面对涉案车库的权属问题进行判断。首先、从标的物是否转移看，原告已于2010年8月合法占有涉案车库，原、被告签订的买卖合同已实际履行；而被告与第三人签订抵顶协议时并未将原告先行占有涉案车库的事实告知第三人，被告既未向第三人交付车库，也不清楚第三人是如何取得的车库钥匙，且第三人至今未实际占有、使用涉案车库；其次，从支付车库价款的顺序看，2010年9月7日被告同意原告用许某某的债权抵销原告应付的购房款，并为原告出具了购房收据，而被告与第三人于2013年9月30日签订商品买卖合同的目的是抵顶被告欠第三人的债务，故原告支付车库价款的时间在先；再次，从买卖合同的签订时间看，原、被告于2010年9月7日就涉案车库签订认购书，而第三人与被告签订的《商品房买卖合同》的时间是2013年9月7日，故原、被告就涉案车库签订买卖合同的时间在先。综上，虽然被告与第三人就涉案车库办理了商品房买卖合同备案登记，但并非是物权预告登记，不具有对抗第三人的效力，而原、被告签订的认购书先于被告与第三人签订的商品房买卖合同，且原告系已先行合法占有涉案车库的买受人，故涉案车库应归原告所有。
关于原告要求被告继续履行原、被告签订的认购书并协助原告办理产权登记手续的问题。本案中原、被告签订的认购书合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告已履行了买受人的全部义务，被告也应继续履行合同义务，在具备办理产权证条件时，协助原告办理涉案车库的产权登记手续。故原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告许桂英与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2009年9月7日签订的认购书（建筑面积19.62平方米的车库）合法有效；
二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司开发的位于牡丹江市爱民区××号、建筑面积19.62平方米的车库归原告许桂英所有；
三、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司继续履行2009年9月7日与原告许桂英签订的认购书，并在牡丹江市爱民区××号车库具备办理产权证条件起十日内协助原告许桂英办理产权登记手续。
如果被告牡丹江银邦房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行义务，原告许桂英可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。
案件受理费2253元，保全费1001元，共计3254元由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 时维
代理审判员 李雪
代理审判员 汪淯
二〇一五年八月二十六日
书 记 员 樊超