苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初3475号
原告：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地江苏省苏州市人民路1450号。
负责人：温咏，该支行行长。
委托诉讼代理人：曹宁，北京大成（苏州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘青峰，北京大成（苏州）律师事务所律师。
被告：王延昌，男，1967年10月9日出生，汉族，住安徽省寿县。
被告：徐为芹，女，1967年7月2日出生,汉族，住安徽省寿县。
原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行（以下简称“中行姑苏支行”）诉被告王延昌、徐为芹金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月26日受理后，由本院代理审判员俞优明独任审理，并于2017年6月26日公开开庭进行了审理。原告中行姑苏支行的委托诉讼代理人曹宁到庭参加诉讼，被告王延昌、徐为芹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中行姑苏支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王延昌、徐为芹归还原告借款本金241781.9元，利息5614.1元、罚息247.09元（利息、罚息暂计算至2017年4月12日，之后利息、罚息按照合同约定计算至被告实际给付之日止）；2、判令被告王延昌、徐为芹赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失17659元；3、本案诉讼费用由被告王延昌、徐为芹承担；4、判令当两被告不履行上述债务时（包括诉讼费用），原告有权对被告王延昌、徐为芹抵押的坐落于苏州市吴中区××口镇××室的房屋进行拍卖、协议折价、变卖，并从所得价款中优先受偿。
事实和理由：2014年，中行姑苏支行与王延昌、徐为芹签订了《个人商业用房贷款合同》一份，约定，原告一次性向被告王延昌发放贷款290000元，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途为借款人支付其购买坐落于山合坊的商业用房购房款。被告王延昌、徐为芹自愿以其购买的房屋为合同项下的贷款提供抵押担保。同时，被告徐为芹出具了《共同还款承诺函》一份，自愿作为共同债务人对王延昌合同项下的债务的偿还承担连带还款责任。2014年9月12日，中行姑苏支行按照合同约定向借款人王延昌发放贷款290000元。2016年6月25日，中行姑苏支行与王延昌、徐为芹就其抵押的房屋办理了不动产登记证明手续。原告按约发放了贷款，但截至2017年4月，被告已连续五期未能履行还款义务构成违约，原告多次催讨未果，现为维护自身合同权益，特诉至法院。
被告王延昌、徐为芹未作答辩亦未向本院提供证据。
本院经审理查明：2014年，中行姑苏支行（贷款人、抵押权人）与王延昌（借款人、抵押人）、徐为芹（抵押人）签订了《个人商业用房贷款合同》（编号：2014年苏中城商借字449号）一份。合同项下贷款金额为290000元，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途为借款人支付其购买坐落于山合坊的商业用房购房款。合同项下的贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，重新定价日为实际放款日在重新定价当月对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收利息的，利息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360。按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日。贷款人在同意借款人贷款申请后，按以下方式发放贷款：借款人同意并授权贷款人将全部贷款先划至借款人指定的贷款人的贷款资金监管专户，在满足相关条件后，再划至借款人售房人的结算账户（开户行：中行；账户名称：苏州鑫康房产开发有限公司；账户：48×××07）。贷款的偿还为按月等额本息还款。采取按月等额本息还款的，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计120期，约定还款日为每月的1日。
合同约定，借款人未按期归还贷款本息构成合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权。
借款人以合同项下贷款所购房屋（为抵押物）向贷款人提供抵押担保，合同所附的《抵押物清单》约定的抵押物为坐落于山合坊的房屋。抵押担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。
2014年9月12日，中行姑苏支行按照合同约定向借款人王延昌发放贷款290000元，借款期限自2014年9月12日起至2024年9月12日止，贷款月利率为6.0042‰。借款人自2014年10月开始按月以等额本息还款法归还贷款本息。
2016年6月25日，中行姑苏支行与王延昌、徐为芹就其所有的坐落于苏州市吴中区××口镇××室的房屋办理了不动产登记证明手续，房屋权利人为中行姑苏支行。
另外，徐为芹向原告中行姑苏支行出具了《共同还款承诺函》一份，自愿作为共同债务人对借款人王延昌在《个人商业用房贷款合同》项下的债务的偿还承担连带还款责任。
依据原告提供的逾期未还款查询单、贷款已还款明细清单，结合原告的当庭陈述，被告王延昌、徐为芹自2016年12月1日起出现逾期未足额还款情形，于2016年12月21日归还贷款104.8元，之后再无任何还款，中行姑苏支行因此宣布合同项下贷款本息全部提前到期。截至2017年4月12日，被告王延昌、徐为芹尚结欠原告贷款本金241781.9元，利息5614.1元、罚息247.09元。
另查明，王延昌、徐为芹签署了文书送达地址确认书一份，王延昌、徐为芹确认山合坊的地址为中行姑苏支行送达催收函、对账单等文书以及产生纠纷后法院送达司法文书的送达地址，并承诺因提供或确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时书面告知，或指定的代收人拒绝签收，导致文书未被实际接收的，文书退回之日视为送达之日。
再查明，2017年，原告与北京大成（苏州）律师事务所签订了《聘请律师合同》一份，约定，原告聘请北京大成（苏州）律师事务所的律师为委托代理人，代理解决原告与王延昌、徐为芹金融借款合同纠纷一案，中行姑苏支行应支付律师代理费17659元。
上述事实，有《个人商业用房贷款合同》、借款借据、不动产登记证明、《共同还款承诺函》、逾期未还款查询单、贷款已还款明细清单、已计未结清单、文书送达地址确认书、《聘请律师合同》、当事人陈述等予以证明。
本院认为，原告中行姑苏支行与被告王延昌、徐为芹签订的《个人商业用房贷款合同》、被告徐为芹出具的《共同还款承诺函》均系各方当事人真实意思表示，且符合相关法律规定，合同依法成立生效。原告在合同签订后按约履行了发放贷款的义务，被告王延昌未按约归还贷款本息构成违约，原告因此宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告王延昌归还全部贷款本金并支付相应利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告与北京大成（苏州）律师事务所签订的《聘请律师合同》合法有效，原告聘请的律师出庭参加诉讼，原告要求被告王延昌支付其为实现本案债权所支出的律师费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，但原告主张的律师费标准过高，本院依法予以调整为10529元。被告徐为芹自愿作为共同债务人对上述债务承担连带还款责任，故对原告要求被告徐为芹归还贷款本金及支付利息、罚息、律师费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告行使抵押权的请求，被告王延昌、徐为芹自愿以其所有的房屋为合同项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权依法设立，中行姑苏支行为抵押权人，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告王延昌、徐为芹经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告王延昌、徐为芹于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行贷款本金241781.9元，利息5614.1元、罚息247.09元（利息、罚息暂计算至2017年4月12日，之后利息、罚息按照《个人商业用房贷款合同》及借款借据约定计算至被告实际给付之日止）。
二、被告王延昌、徐为芹于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行律师费损失10529元。
三、若被告王延昌、徐为芹未能履行上述债务（包括本案案件受理费），原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行有权就被告王延昌、徐为芹抵押的坐落于苏州市吴中区胥口镇山合坊1幢4-048室的房屋（不动产登记证明号：苏（2016）苏州市不动产证明第6018334号）在债权数额290000元范围内经过协议折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5280元，减半收取2640元，由原告中国银行股份有限公司苏州姑苏支行负担25元，由被告王延昌、徐为芹负担2615元（原告同意其预交的案件受理费2615元，由被告直接向其支付，本院不再退还，由被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
代理审判员 俞优明
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 谢 蓓
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。