吉林省敦化市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）敦民初字第1284号
原告王世英，住敦化市。
委托代理人王莉，敦化市动物卫生监督所职员，住敦化市，系原告王世英妻子。
委托代理人王延君，吉林敦诚律师事务所律师。
被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司。
法定代表人王朝，经理。
委托代理人王炳源，该公司职员。
原告王世英与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王世英的委托代理人王莉、王延君，被告兴旺房地产公司的委托代理人王炳源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王世英诉称：2011年9月19日，原、被告签订房屋买卖合同。原告购买被告开发的天玺阳光城7号楼4单元301室，建筑面积88.93平方米房屋，房款总额为351274元。合同约定交付房屋日期为2012年12月31日前，出卖人逾期交房自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。2013年10月中旬，被告电话通知原告取钥匙，原告经咨询得知涉案房屋未验收，不具备交付条件，被告于2015年5月13日将房屋交付给原告，违反了合同约定，请求依法判令被告给付原告逾期交付房屋的违约金76927.40元，由被告承担本案诉讼费用。
被告兴旺房地产公司辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1、被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2、被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约。3、在本案争议中，被告仅就房屋交付期限确定上认为，应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4、原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5、房屋外墙变更为干挂大理石材，使房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。2013年9月被告通知原告取钥匙，原告一直推脱不取，直到2015年5月15日才取钥匙。
本案争议的焦点为：
一、原、被告在履行房屋买卖合同过程中，被告是否存在违约行为；
二、原、被告订立的合同中约定的违约金是否过高，应否调整。
原告为证明自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：
证据1.商品房买卖合同一份（核对后的复印件）。证明：2012年6月18日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的天玺阳光城7号楼4单元301室，建筑面积88.93平方米房屋，房款总额为351274元。该合同第八条约定被告应在2012年12月31日前向原告交付房屋，合同第九条第一款约定出卖人逾期交房自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。被告已构成违约。
被告质证正认为：对合同约定的内容无异议。
证据2.贷款购房确认书一份（核对后的复印件）。证明：原告在被告处购买涉案房屋的事实，确认书载明的房屋位置、房屋价款与合同一致。
被告质证无异议。
证据3.宣传画册一份（复印件）。证明：被告在建设涉案房屋前就明确承诺天玺阳光城外墙是干挂大理石，不存在被告陈述的变更设计。
被告质证认为：对该证据的真实性无异议，该证据证明了被告在设计变更之后书面通知了原告，原告默认了该行为，没有提出异议。
证据4.个人住房公积金借款合同一份（核对后的复印件）。证明：原告购买涉案房屋办理了按揭贷款，合同原件在建设银行存档，与贷款购房确认书中房屋位置、价款一致。
被告质证无异议。
证据5.物业服务合同一份（核对后的复印件）。证明：原告在领取钥匙的当天签订该物业合同，证明房屋交付时间。
被告质证认为：对该证据的真实性无异议。签订物业合同时间不能证明是房屋交付时间。物业服务合同签订的条件是必须要召开业主大会、成立业主委员会，天玺阳光城入住业主应达到一半以上，天玺阳光城已经实际交付很久了。
证据6.工程竣工验收备案表一份（核对后的复印件，来源敦化市建设局档案馆）。证明：涉案房屋没有经过验收，没有验收合格，没有经过消防管理部门验收。备案表不是验收合格表，没有报送时间。该房屋至今未验收，违约金仍然进行计算。
被告质证认为：对该证据的真实性无异议，根据合同第九条，因延期交工，违约金计算至被告实际交付房屋钥匙时为违约截止日期。
被告为证明自己的抗辩主张，向本院提供的证据有：
设计变更材料一份（核对后的复印件）。证明：经设计部门同意，被告在2012年6月28日对天玺阳光城外墙进行了设计变更，楼房外墙由涂料变更为干挂大理石。原告购买房屋以后被告进行的设计变更。
原告质证认为：对该证据有异议。被告设计变更应在设计变更之后十日内以书面形式通知买受人，该房屋不存在设计变更的问题，外挂大理石是被告在房屋宣传画册中做出的承诺，属于合同的一部分，并不是后期改变的设计。设计变更应经设计单位审批，不应由延边建筑设计咨询有限责任公司作出说明。
经庭审调查及对证据的分析，本院综合认证如下：
被告对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6的真实性无异议，本院予以采信。
被告提供的证据，结合庭审调查能够印证天玺阳光城1-14号楼，在施工过程中外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，该证据证明的内容客观真实，本院予以采信。
根据当事人的陈述和采信的证据，本院综合认定如下事实：
2012年6月18日，原告王世英与被告兴旺房地产公司签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于天玺阳光城7号楼4单元301室，建筑面积88.93平方米房屋，双方约定房屋单价为每平方米3950元，房屋总价款351274元。合同签订后，原告王世英向被告兴旺房地产公司交纳首付购房款111274元，剩余房款在敦化市建设银行办理按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）小区环境、楼间距、楼外型、屋面颜色采光；（3）遇遮光等情况均以小区实际落成为准。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为同意接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起5天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。2013年10月中旬，被告电话通知原告取钥匙，原告以涉案商品房不具备交付使用条件为由拒绝接收。2015年5月13日，被告兴旺房地产公司向原告王世英交付房屋钥匙，现该房屋原告已实际入住使用。
另查明：2012年6月，被告兴旺房地产公司在施工过程中，天玺阳光城1-14号楼外墙外观设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙。
涉案天玺阳光城7号楼于2013年12月30日经相关部门竣工验收。
本院认为，原告王世英与被告兴旺房地产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺房地产公司在建筑施工过程中，外墙外观设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，被告未能在合同约定的期限内交付房屋存在违约行为，应承担相应的违约责任，但在本院审理的同类型案件中，被告在设计变更后，采取多种方式通知购房户工期顺延，并下发了“致买受人函”，告知了统一交付房屋的日期为2013年3月至6月底之间。由于被告延期交付房屋的情况涉及天玺阳光城众多购房户，原告在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，故应认定视为原告亦知晓“致买受人函”的通知，并接受涉案房屋工期顺延至2013年3月至6月底之间的事实。涉案天玺阳光城7号楼于2013年12月30日经相关部门竣工验收，视为涉案商品房具备交付使用的条件，此后原告拒绝接收产生的损失应由原告自行承担。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告主张按合同约定的每日总房款的万分之三违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年12月30日原告已付购房款351274元的利息损失（按当时中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效后立即给付原告王世英违约金9917元（按年利率5.6%计算）；
二、驳回原告王世英的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1723元，其他诉讼费用50元，合计1773元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 宫英东
代理审判员 滕百茹
人民陪审员 张凤鸣
二〇一五年十二月二十五日
书 记 员 郎 静