南京市栖霞区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）栖龙民初字第367号
原告徐道林，男，汉族，1966年2月27日出生。
委托代理人李志成，江苏和忠律师事务所律师。
委托代理人王守益。
被告孙晶，女，汉族，1982年10月25日出生。
被告孔宪荣，女，汉族，1956年10月21日出生。
以上两被告共同委托代理人李凤花。
原告徐道林与被告孙晶、孔宪荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月8日立案受理后，依法由代理审判员陈培适用简易程序，于2014年9月16日公开开庭进行了审理。本案于2014年11月6日转为普通程序，由审判员许庆林担任审判长，依法组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告徐道林及其委托代理人李志成，被告孙晶的委托代理人李凤花，被告孔宪荣及其委托代理人李凤花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告徐道林诉称，2008年9月，被告孙晶将其位于南京市栖霞区某某城某某苑XX幢XXX室房屋作价216000元出售给原告，双方签订了房屋转让协议。同时，被告孙晶将上述房屋的拆迁安置补偿协议、被拆迁房的房屋所有权证和土地使用证、拆迁房屋评估报告、选房结果确认表等资料交付给原告。协议签订后，原告将购房款164810元（含维修基金3296元）直接汇入南京某某房地产开发有限公司的账户，作为被告孙晶购买经济适用住房的应付房款。支付房款后，原告取得了购房发票原件，同时按照协议约定另向被告孙晶支付了35190元房款。2008年10月2日，原告向物业公司缴纳了物业管理费、垃圾费等，次日领取了房屋交接反馈单并入住该房屋至今。2012年5月27日，被告孙晶申请了上述房屋的权属登记，该房屋已经符合办理过户的法定条件，但是被告坚决要求涨价并拒绝过户，故原告诉至法院，请求判令原被告签订的房屋转让协议有效，位于南京市栖霞区某某城某某苑XX幢XXX室的房屋归原告所有，被告将上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证过户至原告名下；被告孙晶按照协议约定支付原告违约金50000元，并承担本案诉讼费用。
被告孙晶辩称，原告与我签订房屋买卖合同时，我并没有取得涉诉房屋。涉诉房屋是经济适用住房，原被告之间签订的房屋买卖合同是私下转让经济适用住房的合同，该转让房屋的行为违反法律法规的规定，该合同应属无效，故原告的诉讼请求没有法律依据，涉诉房屋不能归原告所有，我要求原告返还房屋。签订房屋买卖合同后至今，我没有申领过房屋所有权证书和国有土地使用证，是原告以我的名义申请了房屋登记，我并不知道什么时候可以申请登记房屋所有权证和国有土地使用证，也从未向原告提出涨价或拒绝过户，原告在此期间也没有通知过我配合其过户，直到我收到法院的传票后才知道此事，故我不存在违约行为，更不应支付违约金。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求，由原告承担本案诉讼费用。
被告孔宪荣辩称，我不是涉诉房屋的产权人，也不是买卖合同的当事人，所以我不是本案适格的被告。
经审理查明，2005年8月，因实施沪宁铁路改线项目，被告孙晶所有的位于南京市栖霞新村116号的房屋被拆迁。2005年8月20日，被告孙晶与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，并以164810元申购了位于南京市栖霞区某某城某某苑XX幢XXX室房屋一套。2008年9月17日，原告徐道林（乙方）与被告孙晶（甲方）签订一份房屋转让协议，约定：原告徐道林以216000元的价格购买被告孙晶所有的坐落在南京市栖霞区某某城某某苑XX幢XXX室房屋（建筑面积为85.21平方米）；原告徐道林在签订协议时一次性先行支付被告孙晶购房款150000元，被告孙晶将房屋所有收款单据、购房合同等所有房屋相关资料交与原告徐道林保管；原告徐道林在2009年元月20日之前付现金人民币50000元正，不按时付款按违约处理；剩余现金人民币16000元，待产权过完户后一次性付清。协议签订后，原告徐道林按照约定向被告孙晶支付了购房款合计200000元，被告孙晶向原告徐道林出具了两张收条，内容分别为：今收到徐道林现金人民币壹拾伍万元正（150000）；剩余购房款壹万伍仟元正，定于产权证过户完后一次性付清，其他房款已付清，甲方已收购房款贰拾万元正。之后，被告孙晶将上述房屋的购房发票等材料交付给了原告徐道林，原告徐道林随即入住该房屋至今。之后原被告一直未办理房屋过户登记手续，原告徐道林认为被告孙晶拒绝将房屋过户并要求涨价，属违约行为，故诉至法院要求处理。审理中，原告徐道林坚持其诉讼请求；被告孙晶在第一次庭审中主张合同无效，要求原告徐道林返还房屋，在第一次庭审后和第二次庭审中，其均表示同意与原告徐道林协商调解，即由其将房屋过户给原告徐道林，原告徐道林在过户后支付其购房尾款15000元，且被告孙晶表示其至今尚未领取上述房屋所有权证和国有土地使用证，原告徐道林也从未通知其协助过户，故其不存在违约行为；被告孔宪荣则认为其非本案适格的被告。因原告徐道林对调解协议反复无常，致调解不成功。
另查明，原告徐道林与被告孙晶签订房屋转让协议时，上述房屋尚未符合办理房屋所有权证和国有土地使用证的条件。2012年5月27日，被告孙晶作为申请人申请办理上述房屋所有权证和国有土地使用证，但截至原告徐道林起诉前，被告孙晶尚未领取上述房屋的所有权证和国有土地使用证。
上述事实，有双方当事人的陈述、房屋转让协议、收条、购房发票、南京市城市房屋拆迁补偿协议、购房协议书、选房结果确认书、某某城房屋权属登记收件收据及本院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，本院予以采信。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2008年9月17日，原告徐道林与被告孙晶签订的房屋转让协议，是原被告双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定，该协议合法有效，原告徐道林与被告孙晶应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告徐道林在签订合同当日已支付购房款合计200000元，被告孙晶收到款项后向其出具了收条，被告孙晶在分配到房屋后也向原告徐道林交付了房屋，并由原告徐道林入住该房屋至今，双方均是按照协议约定履行各自的义务。原告徐道林作为上述房屋的买受人，其应当取得上述房屋的所有权。协议约定“被告孙晶必须在取得产权证后及时办理产权过户给原告徐道林，过户期限在被告孙晶取得产权证、土地证后三十天之内，不得以各种理由推迟拖延或加任何附加条件”，被告孙晶虽于2012年5月27日申请办理房屋产权证和国有土地使用证，但其尚未领取上述房屋的所有权证和国有土地使用证，即被告孙晶尚未完全取得上述房屋的所有权证和国有土地使用证，且原告徐道林也未举证证明被告孙晶存在拒不过户、要求涨价等行为，同时鉴于目前房价及利益考虑，不能由此认定被告孙晶构成违约，故对原告徐道林要求被告孙晶承担违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。原告徐道林诉称被告孔宪荣为涉案房屋买卖事宜的经办人，故将孔宪荣列为本案共同被告，要求其与被告孙晶共同承担责任，本院经审查认为被告孔宪荣对经办房屋买卖及为被告孙晶代收房款等行为均予以认可，被告孙晶对被告孔宪荣的代理行为也予以认可，且被告孔宪荣并非涉案房屋的所有权人，也非买卖协议的一方当事人，故原告徐道林要求被告孔宪荣承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、坐落于南京市栖霞区某某城某某苑XX幢XXX室的房屋归原告徐道林所有。
二、被告孙晶于本判决生效后三十日内协助原告徐道林将坐落于南京市栖霞区某某城某某苑XX幢XXX室的房屋所有权证和国有土地使用证登记在原告徐道林名下，由此产生的费用由原告徐道林自行负担。
三、原告徐道林于办理完上述房屋变更登记手续后十日内一次性支付被告孙晶剩余购房款人民币15000元。
四、驳回原告徐道林的其他诉讼请求。
五、驳回原告徐道林对被告孔宪荣的诉讼请求。
案件受理费5290元，保全费1850元，合计7140元，由原告徐道林负担4495元，被告孙晶负担2645元（此款原告徐道林已预缴，由被告孙晶于本判决生效后十日内直接给付原告徐道林）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 许庆林
代理审判员 丁 旦
人民陪审员 侯裕芳
二〇一四年十二月十二日
书 记 员 尹 紫