山东省烟台市芝罘区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芝民一初字第4号
原告周求生，无固定职业。
委托代理人曲卫、赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。
被告烟台嘉诚实业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区卧龙北路8号。
法定代表人周建明，该公司董事长。
委托代理人赵东平，山东中亚顺正律师事务所律师。
被告娄景栩，无固定职业。
委托代理人费卫民，山东纬达律师事务所律师。
原告周求生诉被告烟台嘉诚实业有限公司（以下简称嘉诚公司）、被告娄景栩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周求生与被告嘉诚公司的委托代理人赵东平及被告娄景栩的委托代理人费卫民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原门牌号为上夼西路099号）的房屋原属于烟台市芝罘区人民政府奇山街道办事处（以下简称奇山办事处）所有。因奇山办事处为被告嘉诚公司的债务承担保证责任，上述房屋被山东省烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）依据（2008）烟执字第33－10号民事裁定书裁定给我个人所有，并于2013年7月24日办理了房屋产权登记。而被告嘉诚公司在未征得原房屋产权人奇山办事处同意的情况下，在2006年7月30日擅自与被告娄景栩签订了房屋租赁合同，将上述房屋中的2－11、4－10、4－11、6－5、6－6号房屋出租给被告娄景栩使用，并占用至今拒不搬出。故请求确认两被告在2006年7月30日签订的房屋租赁合同无效。
被告嘉诚公司辩称，我公司与被告娄景栩所签订的房屋租赁合同依法有效，请求驳回原告的诉讼请求。
被告娄景栩辩称，我与被告嘉诚公司签订的房屋租赁合同合法有效，其效力不应受到该房屋产权变更的影响。原告主张房屋租赁合同无效缺乏事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年7月25日，坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原门牌号为烟台市芝罘区上夼西路099号）、建筑面积共计4082.29平方米的房屋（地下1层、地上7层）所有权登记在奇山办事处名下，产权证号为烟房权证芝字第××号。
2006年7月30日，被告嘉诚公司与被告娄景栩在签订的房屋租赁合同中约定：被告嘉诚公司自愿将坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号［嘉诚商务公寓］二层2-11（含卫生间）、四层4-10和4-11（含卫生间）、六层6－5和6－6房屋，共六间，建筑面积180平方米，出租给被告娄景栩使用；上述房屋的年租金总额为人民币31000元，租期自2006年8月1日起至2021年7月31止共15年；被告娄景栩为被告嘉诚公司施工完成了华侨置业及大东夼项目等工程，工程款预算总额为464047.91元（以决算为准），两被告经协商同意，被告嘉诚公司以被告娄景栩应付上述房屋租金抵顶工程款，多退少补，双方互相找补。合同签订后，被告娄景栩取得了上述房屋并开始使用。
2007年，中国建设银行股份有限公司烟台分行（以下简称建行烟台分行）诉被告嘉诚公司借款合同纠纷，烟台中院立（2007）烟民二初字第192号案。该案审理过程中的2007年7月30日，奇山办事处向烟台中院出具了书面担保函，载明：“烟台市中级人民法院贵院受理的烟台嘉诚实业有限公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行借款纠纷案件，我办事处愿以座（坐）落于烟台市芝罘区上夼西路099号房产（房产证号：烟开房权证芝××号）为烟台嘉诚实业有限公司提供担保；此房产无设定抵押、担保及权利瑕疵。”该案诉讼中，被告嘉诚公司提供了下列证据：1、1994年7月4日，奇山办事处与山东胶东集团公司（原山东房地产集团胶东发展公司，以下简称胶东集团）签订的协议书一份；2、烟台中院于2000年5月18日作出的关于建行烟台分行起诉胶东集团及奇山办事处借款合同纠纷一案的（1999）烟经初字第334号民事判决书一份、2000年7月11日案外人孙胜购买上夼西路南端东侧办公楼南半部分及北半部顶层的拍卖成交确认书及专用发票各一份、烟台中院于2000年7月13日作出的（2000）烟执字第207号、（1998）烟执字第128号民事裁定书一份。其中烟台中院在2000年7月13日作出的民事裁定书载明：两案合并执行后的申请执行人分别为建行烟台分行和被告嘉诚公司，被执行人为胶东集团；3、2000年8月9日，建行烟台分行与奇山办事处及被告嘉诚公司签订的编号为JD－1合作协议一份；4、建行烟台分行和被告嘉诚公司签订的、未标明时间的编号为JD－2号转让协议一份。被告嘉诚公司提供上述证据用以证明，位于烟台市芝罘区上夼西路南端东侧的办公楼建设项目原是奇山办事处和胶东集团联合建设，双方约定建成后各分得50%的产权；后因胶东集团对外欠款，经烟台中院合并执行，裁定将胶东集团所有的、位于上夼西路南端东侧办公楼南半部分及北半部顶层（以该楼沉降缝为界）房屋拍卖所得的价款扣除拍卖费用后分别交付申请执行人建行烟台分行和被告嘉诚公司用于清偿债务；2000年8月9日，建行烟台分行与奇山办事处及被告嘉诚公司三方协商共同签订了JD－1号合作协议，决定继续合作建设上述在建工程，建成后对执行标的物不足5000平方米的部分，从北侧5楼（从上往下第二层）南端继续分割，奇山办事处作为一方，建行烟台分行和被告嘉诚公司作为一方，各按50%分享；待综合验收后，奇山办事处负责为被告嘉诚公司办理有关房产手续；后建行烟台分行又与被告嘉诚公司签订了JD－2号转让协议，建行烟台分行将其在上述工程中所占份额全部转让给了被告嘉诚公司所有；至此，位于烟台市芝罘区上夼西路南端东侧的办公楼由被告嘉诚公司和奇山办事处各占50%的产权；被告嘉诚公司是为了盘活上述不良资产才向建行烟台分行举借了借款。2007年10月22日，烟台中院作出了（2007）烟民二初字第192号民事判决书，认为虽然被告嘉诚公司辩称其为了帮助建行烟台分行处置不良资产才进行借款，借款无法归还也是因建行烟台分行违约造成的；因建行烟台分行与被告嘉诚公司之间的借款虽与建行烟台分行和被告嘉诚公司、奇山办事处三方签订的JD－1号合作协议、建行烟台分行和被告嘉诚公司签订的JD－2号转让协议有关，但两协议所涉及的房产分割和转让与该案借款是两个不同的法律关系，如被告嘉诚公司对建行烟台分行在履行房产分割和房产转让协议中行为不当，可另行主张权利。故判令被告嘉诚公司向建行烟台分行偿还借款本金21500000元及暂计至2007年2月21日的利息和逾期利息3768915.92元、律师代理费192945元、案件受理费169109元及财产保全费5000元。该民事判决书已发生法律效力。
2013年2月4日，烟台中院作出（2008）烟执字第33－10号执行裁定书，载明（2007）烟民二初字第192号建行烟台分行诉被告嘉诚公司借款合同纠纷案的民事判决书已发生法律效力，被告嘉诚公司未履行生效法律文书确定的义务，裁定变更本案原告为该案的申请执行人，被告嘉诚公司为被执行人，奇山办事处为保证人，奇山办事处在其所提供担保的坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号房产的价值范围内对被告嘉诚公司的债务承担清偿责任，上述房产及相应的土地使用权经过两次公开拍卖均无人竞买流拍；原告申请以第二次拍卖的保留价接受拍卖的房地产，烟台中院遂依法裁定将奇山办事处所有的、位于烟台市芝罘区上夼西路099号面积共计4082.29平方米的房产及相应的土地使用权作价20540790元交付原告抵偿相同数额的债务，原告可持该裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。
2013年7月24日，坐落于烟台市芝罘区上夼西路099号、建筑面积共计4082.29平方米的房屋（地下1层至地上7层）所有权登记在原告名下，产权证号：烟房权证芝字第××号。
2013年9月22日，烟台市公安局芝罘分局奇山派出所向房产管理部门出具证明确认：原上夼西路099号，应省厅办理二代身份证相关要求规定，现地址为奇山西街20号附1号；该栋楼上下共八层，自下而上门牌号排列如下：奇山西街20号附1号地下一层、奇山西街20号附1号一层、奇山西街20号附1号二层至奇山西街20号附1号七层。
2014年10月20日，奇山办事处在向被告娄景栩出具的《关于娄景栩反映国有资产流失信访事项的答复意见》中载明：“您反映我街道办事处所属上夼西路099号国有房产非法流失情况的信访事项，经调查核实，现答复如下，信访所涉位于上夼西路的房产原是奇山街道和山东房地产集团胶东发展公司于1994年联合投资建设的，双方协议约定按总建筑面积各分得50%的产权（只因该项目初期是以奇山办事处名义申请建设的，因此整个房屋产权登记在奇山办事处名下）；后期，因胶东公司出现经济纠纷，将其所有的50%的产权进行抵押，几经法院判决及拍卖，上夼西路99号房产（原胶东公司占有的50%房产）所有人变更为周求生，周求生也于2013年办理了房屋产权变更手续；上夼西路099号房产虽然登记在奇山办事处名下，但在法院对相关案件的执行过程中，该房产的实际所有权人曾经是烟台嘉诚实业有限公司，上述事实在烟台嘉诚实业有限公司的相关案件中已经确认，所以，不存在国有资产流失问题。
至今，坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号二层2-11（含卫生间）、四层4-10和4-11（含卫生间）、六层6－5和6－6房屋，除了其中的六层6－5和6－6房屋由案外人实际使用外，其余四间房屋仍由被告娄景栩使用。
本案庭审中，被告嘉诚公司亦提交了其在烟台中院（2007）烟民二初字第192号案件审理过程中出示的4组证据材料，以证明其对涉案房屋享有处分权。
上述事实，有房屋所有权证书、房屋租赁合同、（2007）烟民二初字第192号民事判决书、（2008）烟执字第33－10号执行裁定书、工商档案登记材料等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。
本院认为，（一）本案原告通过烟台中院公开拍卖的方式取得了坐落于烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原烟台市芝罘区上夼西路099号）房屋中建筑面积共计4082.29平方米的房屋所有权，并于2013年7月24日办理完成了上述房屋所有权登记手续的证据充分，烟台中院（2008）烟执字第33－10号执行裁定书及房屋所有权证书能够佐证。
（二）被告嘉诚公司提供的一系列证据显示，被告嘉诚公司在本案中对外出租的奇山西街20号附1号（原上夼西路099号）房屋中的2－11、4－10、4－11、6－5和6－6号六间房屋所在的上夼西路南端东侧办公楼建设项目，最初是由奇山办事处与胶东集团达成合作协议共同开发建设，在该项目建成之前，因胶东集团对外欠款，经烟台中院合并执行以及建行烟台分行、被告嘉诚公司和奇山办事处三方协商，最终确定由奇山办事处和被告嘉诚公司继续履行奇山办事处与原胶东集团合作协议中的权利义务，对上述在建工程继续开发建设，从北侧5楼南端继续分割，按确权后的面积双方各占50%的产权，奇山办事处负有为被告嘉诚公司办理有关房产手续的义务；协议签订后至今，奇山办事处与被告嘉诚公司双方未办理相应的房产变更登记手续。自2006年7月30日开始，本案被告嘉诚公司就将上述登记在奇山办事处名下的涉案六间房屋出租给被告娄景栩使用至今长达七年，早于原告取得上述房屋所有权的时间即2013年7月24日的事实清楚，结合烟台市芝罘区奇山西街20号附1号（原烟台市芝罘区上夼西路099号）的登记产权人奇山办事处在2014年10月20日出具的《关于娄景栩反映国有资产流失信访事项的答复意见》内容，至今并无证据证明奇山办事处对被告嘉诚公司出租涉案六间房屋的行为存有异议。基于本案实际情况，现原告请求确认两被告在2006年7月30日签订的房屋租赁合同无效的主张，本院不予支持。
综上所述，依据，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：
驳回原告周求生的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告周求生负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 于晓宁
人民陪审员 于书湖
人民陪审员 吕其杰
二〇一四年十一月七日
书 记 员 吕海燕