文书内容广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤53民终250号上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，该公司总经理。委托代理人：林剑飞，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继才，男，1956年6月1日出生，汉族，户籍住址罗定市，现住罗定市。委托代理人陈国荣，男，1984年7月25日出生，住罗定市，系被上诉人陈继才的儿子。上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称创宇公司）因与被上诉人陈继才商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2016）粤5381民初2388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创宇公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人一直未完善办理房地产权证手续系上诉人至今未办理完毕产权证的根本原因，上诉人已发出通知，不存在过错，一审法院认定上诉人存在过错并应承担逾期办证违约责任系认定事实不清、证据不足。根据《合同补充协议》第四条“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）”，即上诉人协助办证的前提是被上诉人不但需要交清办理房地产权证应交的费用，而且需要完善办理房地产权证的有关手续如授权委托手续，否则上诉人有权不另行通知被上诉人，并将办理房地产权证的期限相应顺延。本案中，被上诉人虽已于2013年1月2日向上诉人交付办证相关费用，但其未向上诉人提交书面的授权委托书以完善办证相关手续。另，案涉商品房于2014年4月28日取得竣工验收备案表，此时的案涉商品房才符合交付条件，在此后的180日内（即2014年10月25日前），上诉人曾向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但因欠缺前述授权委托书等办证手续材料而未果，对此，产权登记部门根据《房屋登记办法》第十七条之规定只是口头通知上诉人需要补正的材料，况且，产权登记部门作为行政机关在无书面授权委托书的情况下，不能也不可能简单地根据被上诉人的代办证费用收据就认定上诉人与被上诉人之间的授权委托关系成立。此后，上诉人已通过电话通知被上诉人并要求其补足授权委托书以完善办证手续，但被上诉人一直未予以回应，直至《不动产登记暂行条例》施行前被上诉人仍未给予任何答复，对此，上诉人根据《补充协议》第四条之约定有权顺延办证期限并不再另行通知被上诉人。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》明确要求办理产权登记需要提供书面的授权委托书，为此，上诉人根据《合同补充协议》第四条之约定已多次通过电话方式通知被上诉人，但仍未收到回应，后上诉人于2015年12月7日通过快递形式通知被上诉人，至此，被上诉人仍未予以配合。所以，上诉人至今未能为被上诉人办理完毕房地产权证的根本原因是被上诉人一直未配合上诉人完善办证的授权委托手续，过错不在于上诉人方，而一审判决却认定上诉人存在逾期办证行为并承担违约责任系认定事实不清、证据不足。此外，被上诉人主张其已签订了授权委托书并完善了办证相关手续，对此，被上诉人应提供相关证据子以证实，否则，其应承担举证不能的法律后果。二、退一万步来说，即使上诉人存在逾期办证违约行为并应支付违约金，计算违约金的时间也不应从2014年10月26日起计算至不动产管理部门发出房地产权证之日止，一审法院计算上诉人应支付违约金的时间错误。如上所述，上诉人不存在逾期办证的行为，但在《不动产登记暂行条例》施行之日即2015年3月1日起至2015年12月7日期间，上诉人虽有通知被上诉人补足办证手续材料，但鉴于无相应书面证据予以证实，为此，上诉人愿意按照合同约定承担该期间的逾期办证违约责任，在2015年12月7日之后的时间内，因上诉人已书面通知被上诉人补足办证手续，但被上诉人至今仍未给予配合，由此产生的逾期办证责任应由被上诉人自行承担，与上诉人无关。另，上诉人有协助被上诉人向不动产管理部门提交办理涉案商品房产权证的相关义务，并无决定不动产管理部门何时发放房地产权证书的权利，不动产管理部门发放相关产权证书的行为属于行政行为，与本案无关。因此，计算上诉人支付逾期办证违约金的时间应截止至上诉人向不动产管理部门提交办证应由其提交的资料之日止。综上，上诉人至今未为被上诉人办理产权证是因为被上诉人自签订涉案合同后一直未与上诉人完善代办证的授权委托手续，对此，上诉人已发出通知，并无过错，虽然双方有关于代办证费用的票据，但该票据不能代表正式的书面授权委托书，不动产管理部门不能也不可能仅凭该代办证费用的票据而认定双方存在代办证的授权委托关系，而一审法院单凭该票据就认定被上诉人已完善了代办证的授权委托手续系认定事实不清，证据不足，二审法院应予以撤销，并依法改判。被上诉人陈继才辩称：一、上诉人认为被上诉人没有提供书面授权委托导致其不能按期办证没有事实和法律依据。（一）被上诉人已按照上诉人的要求在签订购房合同的时候办妥了相关委托手续并缴纳相关办证费用。被上诉人与上诉人签订的购房合同及补充协议证明被上诉人已经委托上诉人办理房产证。被上诉人与上诉人签订的《合同补充协议》第四条约定：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”，被上诉人在签订购房合同的时候已经缴清了相关办证费用和办理手续。如果被上诉人在签订购房合同的时候没有缴清相关费用和办理手续，上诉人是不会与被上诉人办理相关购房合同的手续的。况且，签署委托书仅仅是签字而已，并非其他多么繁重的工作，被上诉人在缴清大笔办证费用的情况下不可能不肯签订办证委托书，这与事实和常理不符。如果被上诉人在签订购房合同和补充协议的时候未签或者漏签委托书，上诉人也应当当场提出，或者在短期内提出。但是在本案中，上诉人在2013年1月2日与被上诉人签订购房合同和补充协议、缴纳相关办证费用后将近3年之内从未向被上诉人催告过，这也严重不符合常理。证明上诉人在该3年内从未为被上诉人办理过任何房产证手续。（二）上诉人没有证据证明不能办理房产证登记的原因是因为被上诉人没有签署委托书。1、《房屋登记办法》第十二条并没有关于委托办理房产证需要签署书面委托书的规定。2、《房屋登记办法》第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”而在本案中，上诉人并未能提交任何房屋产权登记部分关于为被上诉人办理房产证需要补正材料的证据。证实上诉人在一审起诉前从未开始为被上诉人办理房产登记手续。不能办理房屋权属登记的原因在上诉人，而不在被上诉人。3、上诉人在2016年1月20日前从未向房地产管理部门递交办证资料，更没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署委托书。4、上诉人于2016年11月22日才为被上诉人缴纳契税，而被上诉人早在2013年1月2日与上诉人签署购房合同的时候已经缴纳了契税费用。因上诉人缴纳契税情况，而导致办证逾期，所以逾期办证的责任完全在于上诉人。二、上诉人认为被上诉人没有配合导致其不能按期办证没有事实依据。被上诉人作为XX小区第一批拿到房屋的不动产权证书的业主，就证明被上诉人一直在配合上诉人。如果被上诉人不配合，那为何能在2017年1月15日拿到房屋所属的不动产权证书。而拿到的房屋不动产权证书恰恰证明逾期办证的原因在上诉人，而不是被上诉人不配合。综上所述，上诉人的上诉理由认为不能办理房产证的原因在于被上诉人没有签署委托书，系被上诉人单方主观阻止上诉人办理房产证的事由与事实和法律规定不符，上诉人的上诉没有事实和法律依据。恳请二审法院在查清事实真相的基础上，正确适用法律，依法驳回上诉人的上诉，赔偿被上诉人2014年10月26日至2017年1月14日的逾期办证违约金47281.30元（从2014年10月26日至2017年1月14日止，共811天，每日按商品房总价款583000元的0.1‰的标准计付违约金，共计47281.30元），并依法承担诉讼费用。陈继才向一审法院起诉请求：1、创宇公司在十天内支付逾期办证违约金67103.3元给陈继才及从起诉之日起按银行贷款利率计算利息，从2016年11月1日起按购房款583000元每日万分之一计算逾期办证违约金，直至创宇公司办好房地产证日止；2、创宇公司在一个月内办理好房地产权证书给陈继才；3、受理费由创宇公司承担。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市XX街道XX路XX号的XX住宅小区的房地产开发商。2013年1月2日，陈继才作为买受人（乙方）与创宇公司作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第X座X层X号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为583000元。第六条约定买受人必须在2013年1月2日前付清首期房款293000元给出卖人，剩余房款29万元须于2013年1月9日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同第十一条约定乙方未按甲方书面通知确定的时间和地点办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付乙方，此后产生的一切费用（包含但不限于该物业管理费及公摊水电费用）及该商品房的全部风险责任由乙方承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的甲方无须承担责任……合同签订后，陈继才按约定付清了购房款，并于2013年1月2日向创宇公司支付了代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17584元。2013年2月7日，陈继才办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：涉案商品房于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。陈继才认为，创宇公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，遂于2016年10月25日诉至一审法院，要求处理。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陈继才与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：创宇公司是否存在逾期办证的违约行为？至今未能办理房产证的责任应归责于哪一方？本案中，创宇公司于2013年1月2日已收取陈继才支付的代办土地使用权证、房地产权证契税及工本费用共17584元，创宇公司收取了上述费用，以该行为表示接受陈继才要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，陈继才已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，陈继才亦已向创宇公司交付了办证资料及完善了有关手续，陈继才与创宇公司之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2013年1月2日已成立。根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》的约定，创宇公司须在陈继才付清购房款并在商品房“交付”使用后的180日内为陈继才办妥房产证。《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《合同补充协议》第七条的约定，涉案的商品房只有在满足本合同约定的两个条件，才能交付使用：一是取得报告结论为“合格”的《建筑工程竣工验收报告》；二是出示工程竣工验收相关备案证明，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，而涉案商品房于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定，“甲方应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在乙方交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”即创宇公司在上述期限内，不仅应将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，还应为陈继才办妥房地产权证。该约定明确了创宇公司的办证义务及期限，现创宇公司未能依约为陈继才办妥产权证件，其行为已构成违约。因此，创宇公司须在将符合约定的商品房交付使用后的180日内（即2014年4月28日至2014年10月25日期间）办妥房产证，否则，创宇公司应自逾期之日的次日（即2014年10月26日）开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向陈继才支付违约金，至房地产权证出证之日止。创宇公司至今未向房地产登记部门递交权属转移登记所需的材料，且对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于陈继才方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，已构成违约，故陈继才要求创宇公司办理房屋权属证书的诉讼请求，合法有据，予以支持。陈继才要求创宇公司支付从2014年10月26日起至办妥房地产权证止每日按商品房总价款583000元的0.1‰的标准计算的逾期办证违约金，合法有据，予以支持，计至2016年10月31日（共736日）止共42908.8元。陈继才主张的从2013年9月5日起至2014年10月25日止的逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。创宇公司提出的抗辩意见，合法合理部分，予以采纳。陈继才要求创宇公司支付从起诉之日起按银行贷款利率计算的利息的主张，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起60日内协助陈继才办理罗定市XX街道XX路XX号XX住宅小区第X座X层X号房的房屋权属证书。二、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2014年10月26日起计至2016年10月31日止的逾期办证违约金42908.8元给陈继才；从2016年11月1日起的违约金，每日按商品房总价款583000元的0.1‰的标准计至办妥房产证之日止。三、驳回陈继才的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费739元（陈继才已预交），由陈继才负担266元，由云浮市创宇贸易有限公司负担473元。二审中，上诉人创宇公司为支持其上诉请求提交了以下证据：不动产权登记证复印件一份，拟证明上诉人已经代被上诉人完税，并于2017年1月15日取得不动产权证书。陈继才对上述证据质证认为：对证据三性无异议。陈继才二审中提交了以下证据：1、《不动产权证书》复印件一份，拟证明上诉人逾期办证，被上诉人一直配合上诉人办证。2、税收缴款书复印件一份，拟证明上诉人逾期交契税导致办证逾期，所以逾期办证的责任在于上诉人。创宇公司对上述证据质证认为：对证据的三性无异议，对证明内容有异议，不能因此而直接认定上诉人承担逾期办证的违约责任。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明：本院作出的已发生法律效力的（2016）粤53民终888号民事判决认定：创宇公司于2016年1月4日为办理罗定市XX路XX住宅小区XX座的商品房权属初始登记向罗定市房地产管理局递交资料。创宇公司于2017年1月15日为陈继才办理取得不动产权证书[证号：粤（2017）罗定市不动产权第20001XX号]。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。上诉人认为涉案房屋于2014年4月28日取得竣工验收备案后，曾在此后的180天内，向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，由于欠缺授权委托书，经上诉人电话通知被上诉人提供，但被上诉人并未提供才致其不能办证。本院认为，根据双方在《合同补充协议》第四条：“乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续……”的约定，被上诉人已按合同约定在签订《商品房买卖合同》的同时向上诉人交纳了办理房地产证应交的费用，被上诉人亦已按合同约定向上诉人交付了办证资料及完善了办证手续，双方之间的委托代理办证关系已成立。而且上诉人并没有证据证实不能办理房产证的原因是被上诉人没有签署书面委托书，因此，本院对其没有委托书而不能办证的主张不予采信。上诉人认为曾于2014年4月28日取得竣工验收备案表后的180天内向产权登记机关申请涉案商品房产权登记，但上诉人直至2016年1月4日才向房地产管理部门递交初始办证资料，上诉人不存在早于初始登记时间而向产权登记机关申请办理涉案商品房的产权转移登记的可能性。因此，上诉人的说法明显与事实不符，上诉人未在合同约定的期限内为被上诉人办理房屋产权登记手续，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。上诉人认为，即使需承担逾期办证的违约责任，违约金也应计至其提交资料报产权登记机关备案之日止，而不应计至办妥房产证之日止。根据双方签订的《附件四：合同补充协议》第四条：“1、甲方(出卖人)应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”的约定，上诉人须在2014年10月25日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，同时在上述期限内办妥房产证，但上诉人直至2017年1月15日才为被上诉人办理取得房产权属证书，因此，上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，又未能提供证据证实未能办妥房产证的原因不能归责于上诉人，故一审判决判令上诉人支付从2014年10月26日起至办妥房产证之日止的逾期办证违约金，符合合同的约定，本院予以维持。上诉人该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。鉴于，上诉人已在上诉期间为被上诉人办理取得了房地产权证书，被上诉人陈继才要求创宇公司办理房地产权证书的请求，已得到了实现，因此，对被上诉人的该项诉讼请求本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉请求，理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2016）粤5381民初2388号民事判决第二项、第三项；二、撤销罗定市人民法院（2016）粤5381民初2388号民事判决第一项。本案二审案件受理费1478元，由上诉人云浮市创宇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一七年六月十九日书 记 员  冯梓叶