广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠博法园民初字第392号
原告冯志彭。
委托代理人袁震峰、吴伟标，广东金羊律师事务所律师。
被告曾镜明。
委托代理人黄达权，广东法村律师事务所律师。
第三人梁绍玲。
第三人博罗县园洲镇建基胶袋制品厂，住所地：博罗县园洲镇白耀前村福兴工业区。
法定代表人涂建春。
原告冯志彭诉被告曾镜明、第三人梁绍玲、第三人博罗县园洲镇建基胶袋制品厂建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人吴伟标、被告的诉讼代理人黄达权到庭参加诉讼，第三人梁绍玲、第三人博罗县园洲镇建基胶袋制品厂无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告于2013年3月19日签订了《土地转让意向书》约定：甲方（被告）将位于博罗县园洲福元路陈村路段的一地块转让给乙方（原告）使用。签订协议的当天，原告按协议的约定支付了50万元给被告作为诚意金，并在协议中约定：甲方收到诚意金后该地块不得转让他人，违者则赔偿双倍诚意金给乙方壹佰万元整。后来由于被告的原因不能继续履行上述协议，被告予2014年9月25日签下承诺：在2014年9月底前还清上述诚意金的本金50万元给原告，并在11月份前付清按合同约定的违约金50万元。之后被告陆续归还了50万元本金给原告，并于2015年元月8日签下承诺书，承诺于2015年3月31日前付清违约金50万元给原告。然而如今已经超过了约定的付款期限，被告在此期间只付了10万元给原告后就再也没有任何付款。原告曾多次向被告催要，但被告总以各种借口推拖，至今没有归还剩余的违约金40万元整。为了依法维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求：一、判令被告偿还原告违约金人民币400000元，并支付利息（自2014年11月1日至实际还款之日，按同期银行逾期贷款利率计算利息，暂计至2015年10月31日利息为36000元），暂共计：436000元。二、由被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，被告将诉讼请求变更为：一、判令被告偿还原告欠款人民币400000元，并支付利息（白2014年11月1日至实际还款之日，按同期银行逾期贷款利率计算利息，暂计至2015年10月31日利息为36000元），暂共计：436000元。二、由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称，原告的诉讼请求无任何的法律依据，本案涉案合同为无效合同，违反法律的禁止性规定，双方约定的违约金条款当然无效。退一步来说，假如涉案合同有效，但被告方并无违约，原告方请求支付违约金无依据。对原告变更请求，被告答辩称：1、第一次开庭时，法庭释明的是要求原告就本案合同的效力问题，及相关法律后果变更诉请，而原告将违约金变更为欠款，不符合法庭的要求，且该诉请变更没有按照法律规定在举证期限内提出，被告方不同意原告变更诉请；2、原告将诉请变更为欠款而没有明确该欠款的具体性质和内容，该请求违反了债的发生原理；3、综合本案相关证据以及第一次开庭所查清的事实，原告所称的欠款与其主张的违约金应当是同一性质，事实上诉请没有变更。
本院依职权向博罗县国土资源局调取涉案土地情况，该局向本院作出博国土资函（2015）754号复函。原告对其真实性、合法性无异议，认为从复函的土地登记卡可见，其中有五块土地使用权是在2015年6月24日由原来的权利人转让给了现在的权利人梁绍玲，正好印证了被告违约的事实。被告对其三性无异议，认为该证据对涉案土地的描述与被告在第一次开庭时的陈述一致，被告确实未取得该土地的处分权，导致本案合同无效，此外对涉案五块住宅用地的转让均发生在2015年6月24日，此时原、被告之间的《土地转让合同》已终止，终止的具体合同条款可见合同第二条第一款中的约定，因此被告并没有违约，况且转让该土地并非被告所为，根本谈不上承担违约责任的问题。
经审理查明，2013年3月19日，原告与被告签订《土地转让意向书》，约定：一、甲方（被告）将位于园洲镇福元路陈村路段的一地块（详见红线图）转让给乙方（原告）进行商住楼开发，该地块占地面积为5484平方米，每平方米转让价为2300元，合计为人民币壹仟贰佰陆拾万元（￥12600000）。另加贰佰万元由原来的部分工业用地改变为商住用地功能的费用。再加中介业务费用伍拾万元，共总计转让费为壹仟伍佰壹拾万元（￥15100000）。二、付款方式：1.甲方签定土地转让意向书后乙方先交诚意金人民币伍拾万元整（￥500000），甲方收到诚意金后就马上与乙方找当地设计单位按乙方的意图出设计方案图纸，然后到县住建局审批图纸，确认该地块可建容积率为8以上得楼房，计算容积率建筑面积不小于43000平方米（在这过程，乙方不付任何费用）。如一个月达不到乙方要求，则甲方全额退回诚意金伍拾万元（￥500000）给乙方。甲方收到诚意金后该地块不得转让他人，违者则赔偿双倍诚意金给乙方壹佰万元整······。合同签订后，原告于当天付50万元给被告。2014年11月，被告陆续将50万元退回给原告。2015年1月8日，被告书面向原告承诺：我本人2013年3月19日与冯志彭签订了位于博罗县园洲镇福元路路段一地块的《土地转让意向书》，由于本人原因不能继续履行合同，已于2014年11月底分期归还本金伍拾万元给冯志彭，并于2014年9月25日承诺按合同违约金（伍拾万）在2014年11月底付清给冯志彭，但由于自己近段时间资金周转困难，至今未支付合同违约金给冯志彭，现本人再次承诺在2015年3月31日前按合同把所有合同违约定金付清给冯志彭。逾期后，被告向原告支付了10万元，原告无奈，遂向本院起诉。
另查明，案涉土地其中699平方米使用权属于第三人梁绍玲所有，土地性质：国有土地；其中3750平方米使用权属于第三人博罗县园洲镇建基胶袋制品厂所有，土地性质：国有土地。另外1035平方米未办证，为集体土地。第三人梁绍玲及第三人博罗县园洲镇建基胶袋制品厂在本案一审辩论终结前均未对案涉合同予以追认。
诉讼中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定向原告释明，原告遂向本院变更诉讼请求，即把“违约金”变更为“欠款”，庭审中原告明确的该“欠款”为定金。
本院认为，本案讼争的未办证的1035平方米土地在一审辩论终结前未办理征收、出让手续，土地权属属于集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”的规定，原告既不是本村村民，该1035平方米土地土地也未经依法批准使用于乡（镇）村公共设施和公益事业，涉案1035平方米土地土地未经国家征收或变更土地性质，因此，原告与被告签订的《土地转让意向书》涉及1035平方米土地部分因违反法律的规定无效。
对已办证的4449平方米的土地，由于该部分土地权属并不是被告，被告在本案一审辩论终结前亦未取得权属人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，原告与被告签订的《土地转让意向书》涉及4449平方米土地部分因无权处分而无效。因此，原告与被告签订的《土地转让意向书》，或因违反法律的规定，或因无权处分，属无效合同。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告收取原告的500000元应予以返还，被告亦已返还。由于合同无效，定金条款亦无效，且本案中双方签订的合同并无关于定金的条款，因此原告要求被告偿还定金及利息的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告冯志彭的全部诉讼请求。
本案受理费3920元，由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 钟伟志
二〇一五年十二月三十日
书记员 李 洋