河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终17666号
上诉人(原审原告、反诉被告)：河南美聪教育咨询有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路138号37号楼8层806号。
法定代表人：崔丽婷。
委托诉讼代理人：陈文杰，河南季布律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡泽政，男，汉族，1994年2月17日出生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：刘合莲（系蔡泽政之母），女，汉族，1965年10月21日出生，住郑州市金水区。
原审第三人：汤积富，男，汉族，1973年2月10日出生，住郑州市金水区。
原审第三人：陈德娣，男，汉族，1974年8月13日出生，住郑州市经济技术开发区。
上诉人河南美聪教育咨询有限公司（以下简称美聪教育）因与被上诉人蔡泽政、原审第三人汤积富、陈德娣房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美聪教育上诉请求：一、依法撤销一审判决，确认2011年上诉人与汤积富所签订的《租赁协议》合法有效；二、改判上诉人对位于郑州市金水区××楼××号房屋拥有合法承租权，被上诉人将上述房屋交付给上诉人继续使用至2031年10月1日。三、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于2011年上诉人与汤积富所签订的《租赁协议》并没有进行认定，汤积富向郑州财智创业咨询服务有限公司借款，用借款冲抵房租履行债务，真实、合法、有效。一审法院没有调查核实房屋拍卖后的移交情况，汤积富以债务冲抵租金属实。二、美聪教育取得租赁权是基于2011年与汤积富所签协议，陈德娣只是对原协议和租赁关系的认可，即使后来补签的协议一审法院认为属于倒签，也不影响租赁关系存在及对案件的判决。三、本案当事人存在关联关系，但是一审法院以当事人关系密切对案件事实进行间接推理，而忽视本案的书面证据，违反关于案件事实认定的法律规定。依据涉案房屋关联的各种行为时间先后顺序可认定并不存在恶意串通针对任何第三人。四、上诉人与被上诉人之间的《还款协议书》只是约定关于房屋所有权的转移，没有涉及到房屋的租赁和移交。涉案房屋已经完成所有权的过户，租赁权遇到法定不可抗力因素无法移交，无法履行移交。签订该协议时，上诉人已经在涉案房屋处经营幼儿早期教育培训，被上诉人对于涉案房屋的装修及培训人员进出可知涉案房屋的真实状态，被上诉人在签订《还款协议书》时，不对房屋权利人、真实状态进行核实，就与上诉人签订该协议，显然不符合常理。而本争议的真实经过是上诉人与被上诉人在案外还有其他经济纠纷，被上诉人是抱着不管房屋状态是什么情形先过户到其名下的态度才同上诉人签订该协议的，其并不是不知情该房屋的真实状态。故被上诉人称在签订《还款协议书》及房屋过户时对房屋状态不知情、一审法院认定签订协议时未告知房屋租赁问题没有事实依据。
蔡泽政辩称，美聪教育提供的租赁协议、与第三方签订的协议书，租赁补充协议书全系弄虚作假，真实性不认可。原审判决正确，应予以维持。
汤积富同意美聪教育的上诉意见。
陈德娣未到庭发表意见。
美聪教育向一审法院起诉请求：一、依法确认原告关于郑州市金水区××楼××号的房屋于2011年与汤积富所签订的《租赁协议》和于2013年与陈德娣所签定的《租赁补充协议》合法有效和可承续，对于被告蔡泽政具有约束力。二、判令原告对被告所有的位于郑州市金水区××楼××号的房屋拥有合法承租使用权，直至2031年10月1日止。（该一套房子余下15年租赁期租金为75.6万元，为本案标的）。三、判令被告将房屋交由原告继续使用。
蔡泽政反诉请求：1、判令反诉被告偿付反诉原告欠交的房屋使用费107333元(自2014年10月14日至2016年1月24日，参考市场价7000元/月计算)。2、本案的全部诉讼费用由反诉被告承担。
一审法院认定事实：位于郑州市金水区××院××楼××号的房屋（以下简称涉案房屋）原系第三人汤积富所有，后因债务纠纷，涉案房屋被河南省郑州市中级人民法院依法拍卖，由第三人陈德娣竞得。第三人陈德娣向该院提交了其通过拍卖公司以成交价款和佣金共计106.8万元拍得涉案房屋的《拍卖成交确认书》。并提交了2014年9月2日郑州市中级人民法院作出的（2012）郑执一字第234号、（2013）郑执一字第154号执行裁定书，裁定将第三人陈德娣拍得的涉案房屋过户至第三人陈德娣名下。
2014年10月27日，第三人陈德娣与案外人蔡忠新（系蔡泽政之父）签订《还款协议书》一份，主要约定：双方经友好协商，就第三人陈德娣向案外人蔡忠新借款产生的债务，达成还款方式，并签订此协议。第三人陈德娣向案外人蔡忠新借款情况，第三人陈德娣于2013年8月19日向案外人蔡忠新借款本金100万元，已经支付了利息16万元；第三人陈德娣于2013年10月9日向案外人蔡忠新借款55万元，已经支付了利息13.2万元。以上两笔借款，本金155万元，双方同意第三人陈德娣以物抵债，第三人陈德娣将位于郑州市金水区郑汴路138号37号楼（即英协广场A座）8层801号的房屋作价133万抵债给案外人蔡忠新，房产过户至蔡泽政名下，房屋过户已经于2014年10月11日全部完成。蔡泽政无需支付房款。余欠本金22万元，由第三人陈德娣继续偿还，于2014年11月15日前清偿完毕。协议另约定的其他债务处理。蔡泽政提交的证据显示，2014年10月14日，涉案房屋登记至蔡泽政名下，产权证号：郑房权证字第××号。
美聪教育认为其承租涉案房屋，享有涉案房屋的使用权。提交了第三人汤积富作为出租方与美聪教育作为承租方签订的《租赁协议书》一份，主要约定美聪教育承租第三人汤积富位于郑州市金水区××楼××、××、××、××、××、××、××、××、××共七间（及英协广场A座8层）。面积一共1354.92平方米。租赁期限为20年，从2011年10月1日至2013年10月1日。租赁费用双方按照每月每平方米30元的标准计算房屋租赁费用，优惠后为每月四万元整，美聪教育在协议签订后3日内一次性支付给第三人汤积富20年期240个月的租赁费用。即960万元。协议中的签约日期为2011年10月1日，第三人陈德娣在承租人方签字。
美聪教育另提交了第三人陈德娣作为出租方与美聪教育作为承租方签订的《租赁补充协议书》一份，主要约定：第三人陈德娣于2013年11月9日通过河南正义拍卖有限公司竞得郑州市金水区××楼××号房产。第三人陈德娣在参与拍卖活动中已经知悉该房产已经由美聪教育承租和使用，租赁合同尚未到期。第三人陈德娣通过拍卖所购买的房产，已经由郑州市中级人民法院裁定（2012郑执一第234号和2013郑执一字第154号）和下发的《协助执行通知书》（2012郑执一第234号和2013郑执一字第154号），过户至第三人陈德娣名下。美聪教育因公司经营需要，继续租赁第三人陈德娣的房子作为公司办公经营场所，双方签订租房补充协议如下：根据《中华人民共和国合同法》第229条有关规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，第三人陈德娣认可美聪教育与原房屋产权人汤积富于2011年10月1日签订的《租赁协议书》，继续将房子租赁给美聪教育办公使用。该协议书写的签约时间为2013年12月1日。出租方陈德娣在协议上签字，承租方美聪教育代表崔丽婷签字。
现美聪教育认为其享有涉案房屋的租赁权，要求蔡泽政将房屋交由其使用，蔡泽政反诉要求其支付房屋使用费用。遂成本案纠纷。
一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中双方因涉案房屋的使用权产生纠纷。美聪教育认为其按照与第三人汤积富签订的租赁协议书及与第三人陈德娣签订的补充协议享有涉案房屋20年的使用权，请求法院予以确认。该院认为，涉案房屋已由第三人通过抵债133万元的形式抵给蔡泽政之父蔡忠新，并登记至蔡泽政名下，美聪教育要求确认租赁权使用房屋的请求已影响到房屋所有权人蔡泽政的占有、使用、处分涉案房屋的权利。故美聪教育所主张的租赁权能够对抗蔡泽政的所有权，应考虑双方权利的取得方式。本案中，第三人陈德娣作为曾经的房屋所有权人，在竞拍取得房屋后即通过抵债形式将房屋过户给蔡泽政。另因本案审理中经询问美聪教育法定代表人崔丽婷因和美聪教育与第三人汤积富签订的租赁协议书中美聪教育签名处是第三人陈德娣所签，美聪教育法定代表人称其与陈德娣系夫妻关系，其委托陈德娣签署的。故可以得知，美聪教育与第三人陈德娣关系密切，第三人陈德娣在竞拍取得涉案房屋所有权前即已经对涉案房屋的情况十分了解，其在以成交价款和佣金共计106.8万元的价款拍得涉案房屋后作价133万元抵给蔡泽政之父蔡忠新，但在2014年10月27日与案外人蔡忠新（系蔡泽政之父）签订《还款协议书》却未告知其所知悉的房屋租赁的问题。另第三人陈德娣与美聪教育签订的《租赁补充协议书》，对美聪教育所主张的租赁权进行确认，并记载了法院作出执行裁定书、协助执行通知书等内容，对此该院经审查第三人陈德娣的提交的证据发现，其与美聪教育签订租赁补充协议书的落款时间是2013年12月1日，郑州市中级人民法院作出的（2012）郑执一字第234号、（2013）郑执一字第154号执行裁定书、协助执行通知书的落款时间均为2014年9月2日，美聪教育及陈德娣签订的补充协议在法律文书作出之前即引用文书案号、文书内容，明显属倒签时间进行租赁权确认的行为。故该院认为，美聪教育及陈德娣关系密切，通过隐瞒房屋真实情况将涉案房屋以高于取得价抵给蔡泽政之父蔡忠新，并倒签时间确认房屋租赁权的行为属恶意串通，侵害他人合法权益的行为，违背了民事活动应遵循的诚实信用的原则。故该院对美聪教育要求确认其享有房屋租赁权，要求继续使用房屋的请求，该院不予支持。
对于反诉原告蔡泽政要求反诉被告美聪教育支付2014年10月14日至2016年1月24日参考市场价7000／月计算房屋使用费的请求，该院认为，案外人蔡忠新与第三人陈德娣在2014年10月14日即已完成房屋过户、10月27日签订还款协议书将涉案房屋作价抵偿，双方合同即系补签，且在合同中亦未明确约定具体的房屋交接时间或相应的违约责任。故反诉原告蔡泽政要求自房屋登记之日向其支付房屋使用费并无相关依据，该院亦不予支持。反诉原告蔡泽政取得房屋所有权可在合理期限内要求交付，反诉被告美聪教育如拒不交付对其造成损失的，其可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）河南美聪教育咨询有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告（被告）蔡泽政的反诉请求。本诉案件受理费11360元，由原告（反诉被告）河南美聪教育咨询有限公司负担，反诉案件受理费1224元，由反诉原告（被告）蔡泽政负担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
本院经审理查明的事实与一审法院相同。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋已由原审第三人陈德娣通过抵债的形式抵给蔡泽政之父蔡忠新，并登记至蔡泽政名下，美聪教育要求确认租赁权使用房屋的请求,不应影响房屋所有权人蔡泽政的占有、使用、处分涉案房屋的权利。因美聪教育所要求继续租赁使用涉案房屋的请求，侵害了房屋所有权人蔡泽政合法权益，违背了民事活动应遵循的诚实信用的原则，原审法院不予支持，并无不当。
综上所述，美聪教育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11360元，由上诉人河南美聪教育咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 贾建新
审判员 黄智勇
审判员 曹逢春
二〇一八年二月六日
书记员 胡 枭