贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初2792号原告：中国工商银行股份有限公司毕节分行(统一社会信用代码：91520500215470237K)，住所贵州省毕节市七星关区麻园大道。负责人：李文，该行行长。委托诉讼代理人：龙杰（特别授权代理）、兰继超（一般授权代理），均系毕节市律师事务所律师。被告：卯文英，女，1973年9月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：龙猷，系贵州本芳律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司毕节分行（以下简称：工行毕节分行）与被告卯文英租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，于2016年11月1日以（2016）黔0502民初3686号《民事判决书》判决被告返还门面并支付租金。被告不服，上诉至毕节市中级人民法院，毕节市中级人民法院于2017年5月8日以（2017）黔05民终420号《民事裁定书》裁定撤销原判，发回重审。本院组成合议庭于2017年8月1日开庭进行审理，原告工行毕节分行的委托诉讼代理人龙杰，被告卯文英及其委托诉讼代理人龙猷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行毕节分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告归还原告位于清毕路的0号门面；2、依法判令被告支付自2015年10月起直至归还原告门面之日止的租金（暂定计算租金为￥20,000.00元）。3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月18日，原告委托本单位员工杨贵生与被告签订《门面租用协议》，约定原告将位于清毕路的0号门面（工行大楼左侧）出租给被告使用，合同约定商铺租赁期自2014年10月1日至2015年10月1日。租金为每年￥60,000.00元，支付时间为2014年10月20日之前一次交清。在2015年10月1日之后，被告并没有继续与原告签订任何协议，但却继续占用使用原告的门面至今。自2015年12月1日起，因七星关区物价生活水平提高，门面租金在上一年度的基础上均上涨10%，也就是原告与被告在2014年10月1日至2015年10月1日签订的《门面租用协议》中月租￥9,167元的基础上上涨10%后为￥10083元/月。因被告自2015年10月1日起一直继续使用原告的门面，所以最终导致原告租金因上涨实际损失的事实。被告事到如今仍然未支付门面租金，却一直没有与原告办理交房手续。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告卯文英辩称：一、关于租期。被告卯文英最初租赁原告的位于毕节市××区清××号砖混结构0号门面的时间始于2003年，租期为一年。至今依然保存的分别有2006至2007年份、2007至2008年份、2009至2012年份、2012至2013年份、2013至2014年份、2014至2015年份，每次签订《门面租赁协议》，双方均对租赁期限均进行明确约定，不存在不定期租赁的情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。由此，《门面租赁协议》依法对双方当事人具有约束力，合同双方当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，被告卯文英与原告工商银行毕节分行于2014年10月18日签订的《门面租赁协议》系双方真实意思表示，且该《门面租赁协议》明确约定租期为一年，即自2014年10月1日起至2015年10月1日止。据此，合同是双方当事人之间的法律，双方当事人应受《门面租赁协议》的约束，租期届满，双方的权利义务完全终止。若租期届满，承租人继续租赁门面且出租人同意，则双方应另行签订协议或补充协议以约定双方的权利义务。客观上，租期届满前，被告就早已搬离原告的门面，更不存在租期届满后卯文英继续占用并使用其门面的情形。故原告认为自2015年10月1日后被告仍然继续占有并使用其门面，进而向被告主张支付自2015年10月1日后的租金的请求无事实依据，依法应当予以驳回。二、关于租期届满后承租人卯文英是否继续使用门面。第一，最近几年来，承租人卯文英均按出租人工商银行毕节分行的提出的要求——按租金的6%向阳光房屋中介服务公司（位于毕节××××路中医院旁）支付中介费用。双方在2014年最后一次签订《门面租赁协议》时，原告工商银行毕节分行的代理人杨贵生和阳光中介服务公司就多次告知被告卯文英：“涉案门面属国有资产，今后需交由毕节市公共资源交易中心统一招租，故2014-2015年是最后一次出租给卯文英使用，且租期只能签订一年，一年期限届满后，出租人将不再续签租赁协议”。原告还告知承租人需在租期届满前提前做好准备，另行选择新的经营场所。事实上，租期届满前两个月被告卯文英就搬离了涉案门面，另行到毕节××××区万丰国际商贸城从事劳动保护用品生意，被告卯文英有在万丰国际商贸城签订的合同、收据、销货清单等证据证实前述事实。原告工商银行毕节分行和阳光房屋中介服务公司对前述事实完全知情，因为涉案门面位于原告工商银行毕节分行的住所（办公楼）前，就原告而言，涉案门面相当于其“家门口”、近在咫尺，其租赁门面的委托代理人杨贵生随时路过涉案门面，其完全知晓被告对涉案门面的租赁和使用情况。第二，从情理上讲，阳光房屋中介服务公司作为房屋租赁或出售的居间代理单位，其经营之目的就是为了收取租赁或售房中介费用等佣金，若原告的门面可以继续出租，则为了其自身利益最大化，其不可能不通知原、被告双方续签租赁合同。第三，原告工商银行毕节分行未能提供任何证据，以举证证实租期届满后被告卯文英继续占有、使用其门面。依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《民事诉讼法解释》以及《证据规定》关于举证质证的规定，应由原告工商银行毕节分行承担举证不能的不利法律后果。综上所述，租期届满后，被告卯文英未占有、使用原告的门面，被告不应承担向原告支付自2015年10月1日后的租金的义务。为此，被告卯文英为维护其合法权益，恳请人民法院判决驳回原告全部诉讼请求！经综合审查全案证据，原告所举第一组证据，被告无异议，能够证明原、被告双方有过租赁关系的事实，本院予以采信；原告所举第二组证据照片，不能体现照片标的物是本案门面，达不到原告催促被告返还租赁物的证明目的，本院不予采信。被告所举第一、二组证据，能够证明原、被告双方2005年12月1日至2015年10月1日历年租赁关系并分别签订合同及支付租赁中介费的事实，本院予以采信；原告所举第三、四组证据，只能体现被告与其他人有其他门面租赁关系及经营的情况，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月1日至2015年10月1日，被告持续租赁原告位于清毕南路的0号门面（原告办公大楼左侧），并分别多次签订合同，其中，2014年10月18日签订最后一次租赁合同，约定租期为2014年10月1日至2015年10月1日，租金为60000元每年。2015年10月1日以后，双方未再签订租赁合同，原告以被告未返还门面为由，认为被告继续使用门面，遂诉至本院要求被告返还门面，并支付2015年10月1日以后的租金。本院认为：本案争议的焦点是：2015年10月1日租赁期限届满后，被告是否还继续使用涉案门面？原告诉称被告2015年10月1日以后一直使用门面；被告辩称2015年10月1日租赁期限届满之前就已经搬出涉案门面，且已按原告代理人杨贵生的要求将门面钥匙交到保安室。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条：“人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，关于本案举证责任的分配问题，原告需举证证明在合同约定的租赁期限届满后被告仍然使用租赁物，即原告应对后续租赁法律关系存在的基本事实承担举证证明责任，但原告所举证据照片，欲以原告2015年12月24日催促相关承租人返还门面来证明被告未返还门面，经审查，该照片只能体现局部事实，没有相关参照物佐证体现哪一门面，且从照片内容看，也不能体现催促本案被告返还门面的事实。原告作为企业法人单位，应有专门的人员负责处理与被告等承租人之间的事宜，且涉案门面紧邻原告主办公区左侧，2015年10月1日至原告诉至本院的2016年8月11日长达近一年时间，被告是否持续地使用门面，原告的相关工作人员应非常清楚，也有足够的时间采取各种方法搜集原告使用门面的证据，但是原告却未充分履行该项义务，应承担举证不力的诉讼责任。从《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，……”的规定看，被告有返还租赁物的义务，返还租赁物的举证责任的确属于被告。被告辩称已经将门面钥匙交付原告的门卫，虽无证据证明该事实，但从日常生活经验法则来看，被告作为自然人，没有全面的留存证据意识，日常交易中不可能做到所有行为都留存证据，因此，如果仅以被告未能举证证明返还了房屋，就认定被告仍然在使用房屋，并要求被告支付租金，将显示公平。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司毕节分行的诉讼请求。案件受理费360元，由原告中国工商银行股份有限公司毕节分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  陈庆坤人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一七年八月九日书 记 员  宋 刚