辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0102民初2389号原告：沈阳家天下物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文体路4-3号1402室。法定代表人：周晓巍，该公司总经理。委托诉讼代理人：于立淼，男，该公司物管部主任。委托诉讼代理人：杨帆，辽宁法德律师事务所律师。被告：邵红伟，男，1960年4月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：冯松，辽宁申扬律师事务所律师。第三人：沈阳中雁房产投资发展有限公司，住所地沈阳市和平区文体路6-2号1501室。法定代表人：吴胜义，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠向清，女，该公司工作人员。原告沈阳家天下物业管理有限公司（以下简称家天下公司）与被告邵红伟、第三人沈阳中雁房产投资发展有限公司（以下简称中雁公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家天下公司委托诉讼代理人杨帆、于立淼、被告邵红伟委托诉讼代理人冯松、第三人中�公司委托诉讼代理人屠向清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家天下公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告交纳物业服务费80682.1元；2、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告家天下公司将第一项诉讼请求变更为：要求被告向原告交纳物业服务费41893.4元。事实和理由：原告系沈阳“五里河城”的物业管理公司，被告系沈阳“五里河城”4甲10号、4甲11号业主，该房屋总计建筑面积861.17平方米。应被告的两处房屋为商业用房，应按照《五里河城前期物业管理协议》第五条约定的标准收取物业服务费。被告自购房后未按通知办理入住交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条的规定，被告应当交纳自2007年4月28日至2015年12月31日拖欠物业服务费80682.1元。被告邵红伟辩称，一、答辩人与被答辩人未直接签订书面物业服务协议，答辩人与中雁公司所签的《商品房买卖合同》及补充协议未约定物业条款，答辩人与被答辩人之间不存在物业服务合同关系，答辩人不是本案适格的被告。1、答辩人从未见及签过《五里河城前期物业管理协议》，该份物业协议应为被答辩人和中雁公司所签，被答辩人与中雁公司签订的前期物业管理协议对答辩人没有约束力。被答辩人亦未提供证据证明答辩人与被答辩人之间曾签署过书面物业服务协议。2、答辩人与中雁公司于2006年12月25日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均未约定物业服务条款。根据《物业管理条例》第23条、第25条规定，中雁公司既未约定前期物业服务合同内容，又没提示答辩人该合同第11条的约定涉及物业费内容，被答辩人仅根据该合同第11条中�到的各项费用就要求被告承担物业费用，显然是不合理。二、截至庭审之日涉案房屋仍未交付答辩人，物业费用应由建设单位即中雁公司承担。1、被答辩人未提供相应证据证明答辩人曾接到中雁公司的通知。被答辩人在此次庭前向贵院提交一份由沈阳中雁房产投资发展有限公司于2007年3月9日出具的《准住通知单》。该份证据是中雁公司单方出具的一份材料，只能证明中雁公司曾出具过这样一份材料，然而该证据并无答辩人的任何签名或意思表示，仅凭此证据显然不能证明中雁公司或被答辩人已将该证据通知或送达到答辩人处；同时被答辩人亦未提供其他证据足以佐证中雁公司或被答辩人曾通知答辩人交付房屋的主张，因此被答辩人应承担举证不利的责任。2、截至庭审之日涉案房屋尚未交付答辩人。被答辩人提交的起诉状称：“被告自购房后未按通知�理入住交接手续，按照《商品房买卖合同》第十一条规定，由于××（即被告）原因，未能按期交付的，视为××已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险随之转移给××，××并应承担交付日起应承担的各项费用”。事实上，答辩人在与中雁公司签订《商品房买卖合同》后就一直等待中雁公司通知答辩人办理房屋交付手续，然而答辩人却始终未接到中雁公司的通知，相反在2013年即答辩人办理二次房屋贷款时曾要求中雁公司交付涉案房屋，但在查验房屋时认为该房屋不具备交付条件，要求中雁公司在房屋达到交付条件时通知答辩人，但时至庭审之日中雁公司也未通知答辩人，涉案房屋也未交付给答辩人。3、被答辩人未提供证据证明房屋未交付的原因在答辩人，其主张不成立。被答辩人称根据中雁公司与答辩人所签的《商品房买卖合同》的约定，由于××原因未能按期交付的，视为××已按本合同约定条件交付房屋。在本案中，被答辩人在庭前仅向法庭提供一份单方作出的、真伪不明的《入住通知单》，其无法证明中雁公司已将入住通知书送达到答辩人，被答辩人仅凭此证据欲证明房屋未交付的原因在答辩人，其主张显然是不成立的。4、诉争房屋未达到房屋交付条件。根据被答辩人提供的房产信息、准住通知单及原告提供的房屋产权证可知，诉争房屋为和平区文体路4甲10号，是一个独立房屋，拥有独立产权，为1-2层的建筑结构。然而在2016年5月10日，答辩人、被答辩人同贵院对诉争房屋进行实地考察时却发现，该房屋设计有显著缺陷，显然未到房屋交付标准。主要有以下三个问题：1、作为一个独立的房屋，竟然没有隔断，同4甲11号完全连在一起，导致答辩人、被答辩人均无法区分到底何处为4甲10号、何处为4甲11号，而该房屋产权证的房地产平面图上显示该房屋有明显的隔断；2、4甲10号与4甲11号共用一个入户门、一个入户梯，作为两个拥有独立产权的房屋，如此设计明显不合理；3、作为一个二层的商铺，从房屋一层无法进入房屋二层，如想进入二层就必须借助商铺后身的消防通道才能进入二层，在此情况下，被答辩人及中雁公司竟认为该房屋已达到房屋交付条件，这是不能成立的。《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业××的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由于涉案两房屋尚未交付给答辩人，故依附于该房屋的物业也未交付给答辩人，因此该物业费用应由建设单位即中雁公司交纳，与被告无关。综上，由于答辩人与被答辩人之间未签订物业服务合同，答辩人与中雁公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议又未约定前期物业内容，答辩人不是本案的适格主体，同时由于中雁公司未按约定向答辩人交付涉案房屋，故答辩人所主张的物业费用应为中雁公司承担，被答辩人要求答辩人承担物业费用，没有事实与法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人中雁公司述称，我方手中有2007年3月9日开具的准住通知单，合同也是2007年3月9日签订的，合同必须是本人签字的，该两份材料的时间是一致的。签订合同时，我方将准住通知单一起给了被告，可以说明诉争房屋已经具备入住条件，房产局办理房证和交纳契税时需要用到准住通知单，交纳契税必须是房主本人进行办理，2007年3月19日最后一批款项到账，2007年3月27日公司财务入账，2007年3月28日公司开具出入住通知单，后通知被告来办结算发票和入住手续。2007年4月3日，被告拿着预收款发票来换结算发票，2007年4月3日，我方同时给被告开具了维修基金专用收据，被告去银行交纳了维修基金费用，被告交纳维修基金后将收据返还我公司。2007年3月28日开出准住通知单后，被告到我公司两次，我方可以确定入住通知单已经给被告了。交契税时明确规定，被告是契税的纳税人，必须是被告本人去交纳的，提供的材料里面有准住通知单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告提交的“商品房买卖合同”证据。原告拟证明双方的权利义务关系。被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据系被�与第三人签订，且无物业服务内容。第三人无异议。被告拟证明该合同内容与原告无关，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据对房屋的交付时间及条件有明确记载。第三人无异议。鉴于原、被告及第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。2、原告提交的“前期物业服务合同”、“2012年5月11日的补充协议”等证据。原告拟证明其具备收取被告物业费的资格，期限自2007年8月1日至业主委员会成立时止。被告对该组证据的真实性、关联性均有异议，认为原告主体成立时间在前期物业服务合同之后，程序违法，2012年5月11日的补充协议与被告无关。第三人无异议。鉴于“前期物业服务合同”证据为被告于庭审中提交的“本院（2014）沈和民二初字第01431号民事判决书”证据中审理查明的事实，其真实性已被认定，“2012年5月11日的补充协议”证据加盖原告及第三人的公章，第三人亦无异议，本院对该组证据的真实性予以认定。3、原告提交的“入住通知书”、“准住通知单”证据。原告拟证明房屋具备交付条件，第三人已书面通知被告进行房屋交接。被告对“入住通知书”的真实性、关联性均有异议，认为该证据的落款日期在前，而原告主体的成立在后，且该证据系复印件，无法核实证据的真实性；对“准住通知单”的真实性无异议，但对关联性有异议，认为无法证明第三人已送达被告�并抗辩诉争房屋至今仍未向其实际交付。第三人对该组证据无异议。鉴于“入住通知书”证据系复印件，亦无被告的签字确认，无法证明被告于何时接收，本院对该证据不予认定。鉴于被告及第三人对“准住通知单”证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。4、原告提交的“2007年10月22日的补充协议”证据。原告拟证明截止2007年7月31日，原告对被告拖欠的物业费具备收取权利。被告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据仅为前后物业公司的主体交换，与被告无关。第三人无异议。鉴于原、被告及第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。5、被告提交的“沈阳家天下物业管理有限公司登记情况查询卡”证据。被告拟证明原告提交的“入住通知书”证据的出具日期为原告主体成立前，该证据系伪造。原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告系依法成立前已实际对被告房屋所在小区进行管理。第三人无异议。鉴于该证据加盖有沈阳市工商事务咨询中心印章，原告及第三人对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。6、被告提交的“房屋所有权证”证据。被告拟证明诉争房屋于2013年办理房屋贷款，查验房屋时并不具备交付条件。原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据证明被告系诉争房屋业主。第三人认为被告并未反馈诉争房屋不具备交付条件的信息。鉴于原告及第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。7、被告提交的“本院（2014）沈和民二初字第01431号民事判决书”证据。被告拟证明收取物业费的前提系办理入住手续。原告及第三人对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为该证据与本案无关。鉴于原告及第三人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月9日，被告（××）与第三人（××）签订商品房买卖合同一份，约定被告（××）购买第三人（××）开发建设的位于沈阳市和平区文体路4甲10号房屋（建筑面积447.15平方米）……但该合同未约定房屋�付期限。2007年8月1日，第三人中雁公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对沈阳五里河城（一期）提供前期物业管理服务，合同还约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、双方的权利和义务及违约责任等事项。其中第七条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式，不足部分由甲方另行支付。1、“包干制”即物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：（1）住宅物业（C1—C5）：1.80元/月.平方米……；第八条约定：业主应于每季度第一个月的5日—10日交纳本季度物业服务费用……；第十八条约定：甲方、业主违反本合同第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交款的千分之二向乙方支付滞纳金，乙方保留诉讼的权利；第二十五条约定：本合同期限自2007年8月1日起至2012年7月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年10月22日，第三人中雁公司（甲方）、案外人戴德梁行房地产咨询大连有限公司（以下简称戴德梁行）（乙方）与原告（丙方）签订《补充协议》一份，约定根据第三人中雁公司与戴德梁行签署的“合同终止协议”，就沈阳[五里河城]项目财务交接及物业管理费收缴权转交事宜，经甲乙双方一致同意，达成补充条款如下：1、甲乙双方合同终止后，乙方不再承担收缴沈阳[五里河城]项目物业管理费之权�，由2007年8月1日起正式转交甲方指定的沈阳家天下物业管理有限公司全权负责收缴。而截止2007年7月31日，经甲乙双方确认沈阳[五里河城]项目未收缴之物业管理费共计RMB127267.58元亦由丙方负责收缴；2、截止2007年9月20日，乙方于沈阳[五里河城]项目的物业管理账户存款金额为RMB210339.44元，乙方将转入甲方指定的银行账户……。2008年4月24日,被告取得诉争房屋所有权证（庭审中，被告自认系其本人到房产部门办理的房屋所有权证）。2013年6月9日，浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权，权利价值8000000元，抵押期限至2018年6月9日。2012年5月11日，第三人中雁公司（甲方）与原告（乙方）就上述《前期物业服务合同》签订《补充协议》一份，约定原合同的期限延长到“五里河城”业主委员会成立，并且业主委员会决定终止与乙方的物业服务关系时为止……另查明：经本院至诉争房屋现场勘查，现原告仍在为诉争房屋所在的“五里河城”小区提供物业服务。又查明，根据本院调取的诉争房屋的房屋所有权证办理手续，其中包括上述“准住通知单”。本院认为，关于被告抗辩其并非为本案的适格被告。因原告与第三人签订的《前期物业服务合同》及该合同的《补充协议》均不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，对“五里河城（一期）”小区全体业主均具有约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，现被告以其并非前期物业服务合同的相对人为由提出抗辩，不符合前述规定，故本院不予支持。关于诉争房屋的交付问题。被告抗辩未实际交付的原因系第三人未履行交付通知义务及诉争房屋不具备交付条件，而原告主张在第三人已经履行了通知入住的前提下，系被告不主动配合所致。关于第三人是否履行了通知入住的义务，庭审中，因原告提交的入住通知书证据未被本院认定，同时第三人亦无其他证据证明其已履行了通知入住义务，故依照《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称民诉法解释）第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。但被告已于2008年4月24日取得诉争房屋的所有权证，享有诉争房屋的完整物权。按照交易习惯，商品房买卖中××应先验收房屋，后办理房屋所有权证。因此，被告最迟应于取得诉争房屋所有权证时向第三人主张收房的权利。诉争房屋所有权证办理手续中包括准住通知单，且被告自认系其本人到房产部门办理房屋所有权证，故被告最迟应于办理房屋所有权证时知晓上述准住通知单的存在，并应主动向第三人主张收房权利。而被告在办理完毕房屋所有权证后，在长达七年的时间里未向第三人行使收房权利，且未对第三人提起逾期交房违约金等权利救济，因而被告对诉争房屋应收房而不收房的行为具有过失。虽其抗辩于2013年浦发银行沈阳分行就诉争房屋设立抵押权时曾向第三人主张过收房，但当时因诉争房屋设计有显著缺陷、不具备交付条件拒绝收房，而被告未对上述抗辩提供证据证明，依照民诉法解释第九十条规定，被告应承担举证不能的不利后果。因此被告已于2008年4月24日取得房屋所有权证的事实反而可以证明诉争房屋已经竣工验收合格、已具备交付条件。如被告认为诉争房屋存在瑕疵，可另案主张权利。因此，被告以诉争房屋存有设计缺陷，不具备交付条件为由�绝收房的抗辩，本院不予支持。故被告在已取得诉争房屋所有权证后又以该房屋未交付为由拒付物业服务费的抗辩，本院亦不予支持。结合前述，因原告仍在为诉争房屋所在的“五里河城”小区提供物业服务，故被告应给付原告自取得房屋所有权证之日起，即2008年4月24日起至今的物业服务费，原告主张的自2007年8月1日至2008年4月23日的物业服务费，本院不予支持。根据原告与第三人签订的《前期物业服务合同》第七条约定的物业服务费标准，自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费共计37131元（0.9元/月/平方米*92个月零8天*447.15平方米）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告邵红伟于本判决生效后十日内给付原告沈阳家天下物业管理有限公司自2008年4月24日至2015年12月31日的物业服务费37131元；二、驳回原告沈阳家天下物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848元，由原告沈阳家天下物业管理有限公司负担120元，由被告邵红伟负担728元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿审 判 员  宋 亮人民陪审员  朱 铁二〇一六年十二月一日书 记 员  王妤馨附1：本案证据目录原告沈阳家天下物业管理有限公司提交证据如下：第一组：商品房买卖合同，拟证明双方的权利义务关系。第二组：前期物业服务合同、2012年5月11日的补充协议，拟证明其具备收取被�物业费的资格，期限自2007年8月1日至业主委员会成立时止。第三组：中标通知书，拟证明原告依法成为沈阳五里河城前期物业管理的中标企业。第四组：房屋电子登记查询证明，拟证明本案房屋确系被告所有。第五组：入住通知书（复印件），拟证明第三人已在合理时间内书面通知了被告进行房屋交接。第六组：准住通知书，拟证明诉争房屋具备入住条件。第七组：空置房巡视记录表，拟证明原告一直对涉案房屋进行服务管理，履行了物业公司相关义务。第八组：五里河城6甲1号房屋入住通知书、业主资料联络登记表、房屋验收签收表、五里河城6甲1�前期物业管理协议、业户办理收楼手续汇签单，拟证明与本案房屋相邻的房屋交付的时间分别为2007年8月，同时也证明本案房屋当时也具备了交房条件与开发商出具书面入住通知的事实。第九组：沈阳五里河城小区排水清扫施工合同（8份），拟证明原告作为小区物业服务的管理者，在公共设施及公共管道管理方面履行了其应尽的义务。第十组：2007年10月22日的补充协议，拟证明截止2007年7月31日，原告对被告拖欠的物业服务费具备收取权利。被告邵红伟提交证据如下：第一组：原告登记情况查询卡，拟证明原告提交的“入住通知书”证据的出具日期于原告主体成立前，该证据系伪造。第二组：房屋所有权证，拟证明诉争房屋于2013年办理房屋贷款，查验房屋时并不具备交付条件。第三组：商品房买卖合同，拟证明该合同内容与原告无关。第四组：（2014）沈和民二初字第01431号民事判决，拟证明收取物业费的前提系办理入住手续。第五组：房地产平面图，证明诉争房屋未达到交付标准。第三人沈阳中雁房产投资发展有限公司提交证据如下：第一组：中国建设银行联网业务入账通知（两张）、第三人记账凭证一张，拟证明收到被告最后一笔购房款的到账时间是2007年3月27日。第二组：记账凭证、辽宁省地方税务统一�票记账联、辽宁省地方税务统一发票发票联（三张），拟证明2007年4月3日被告本人拿着预收款发票至第三人处换结算发票。第三组：沈阳市物业共用部委共用设施设备专项维修基金专用收据，拟证明被告于2007年4月3日至第三人处开具维修基金收据。第四组：照片（两张）、中华人民共和国契税暂行条例，拟证明房屋权属承受的个人为契税的纳税人，必须被告本人办理，办税应提供材料中明确规定要提供准住通知单。办理房产证必须提供维修基金收据、契税缴纳完税凭证。本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行�采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据�以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。