辽宁省康平县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0123民初1965号
原告：沈阳汇金苑物业有限公司，住所地康平县。
法定代表人：于勇，该公司总经理。
被告：姚杨明，男，1977年9月12日出生，汉族，康平县政协职工，住址康平县。
委托诉讼代理人：王艳艳，辽宁兴康律师事务所律师。
被告：王丽丽，女，1982年3月6日出生，蒙古族，康平县城建局职工，住址康平县。
委托诉讼代理人：王艳艳，辽宁兴康律师事务所律师。
原告沈阳汇金苑物业有限公司（以下简称汇金苑物业）与被告姚杨明、王丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇金苑物业的法定代表人于勇、被告姚杨明、王丽丽及其共同委托诉讼代理人王艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汇金苑物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令二被告支付拖欠的物业服务费2275元以及按照双方签订的《前期物业管理服务协议》计算的违约金3450元，合计5725元；2、起诉费由二被告承担。事实和理由：原告汇金苑物业对金墅花园小区进行物业服务，约定金墅花园小区物业服务费按康平县物价局批准多层住宅按每平方米每月0.7元收取，小高层住宅按每平方米每月1.2元收取，门市房按每平方米每月0.35元收取，赠送的阁楼按住宅面积的1/2收取。二被告系原告所服务的金墅花园小区32号楼2单元602室业主，该房屋建筑面积83.35平方米。自2014年11月15日起，二被告拖欠物业服务费至今，共计拖欠物业服务费2275元。二被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。原告多次催要，多次向二被告门上贴欠费通知，二被告仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促二被告履行支付物业服务费的义务，依法起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告姚杨明辩称，我是金墅小区32号楼2单元602室的业主，我不同意原告要求支付物业服务费及违约金的诉讼请求。我拒绝交纳物业费的理由如下：第一，金墅花园小区开发商台安县申信房地产开发有限公司未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业公司。原告起诉依据的前期物业服务合同中物业基本情况部分、第三章服务费用部分、合同期限部分全部为空白，可以随意填写，故原告提供的前期物业服务合同为无效合同，其索要物业服务费没有依据。第二，原告索要滞纳金的条款为格式条款，不发生法律效力，被告有权拒绝交纳。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告没有进行起诉前必要的书面催交程序，应驳回其诉讼请求。第四，原告索要2014年11月15日至2016年12月31日的物业费，由于2016年12月31日还没有到达，原告没有权利索要未完成物业服务部分的物业费。原告要求每平方米每月1.05元的物业服务费没有依据，双方签订的前期物业服务合同载明多层住宅每平方米每月0.7元。第五，物业是一种等价服务行为，有服务才有收费。原告提供的物业服务存在很多问题，小区门禁卡收费不合理、小区内车辆乱停乱放、保安和保洁人员不到位、小区未封闭、规划绿地无人管理、卫生垃圾清理不及时、公共安全设施不健全、雨季排水不畅等。此外，我家窗框漏水、阁楼有三米的裂缝、墙皮脱落等问题，这些问题我多次跟物业沟通过，物业一直没有解决。基于上述理由，所以拒绝交纳物业费。
被告王丽丽辩称，同姚杨明答辩意见一致。我没有想拖欠物业费，但是32号楼问题实在太多，32号楼前有一个大坑，非常危险，特别是晚上很容易出现事故，32号楼外墙有很高的杂草，楼内污水返水，往楼上返味，物业一直没有解决。如果物业公司能解决这些问题，我也不会存在欠交物业费的情况。
本院经审理认定事实如下：被告姚杨明、王丽丽系夫妻，二人为康平县金墅花园小区32号楼2单元602室房屋的业主，二被告家房屋为多层住宅并带有赠送的阁楼，建筑面积为83.35平方米。原告汇金苑物业为二被告所在小区提供物业服务。
2012年11月15日，原告汇金苑物业作为乙方与二被告姚杨明、王丽丽作为甲方签订一份《前期物业管理服务协议》，约定物业收费标准为多层住宅、独立产权的阁楼按建筑面积每月每平方米0.7元收取，赠送的阁楼按照住宅面积的1/2收取；甲方首次交纳物业服务费期限为两年，以后每年度交纳一次物业服务费，交费起始时间以本协议签订日期为准；乙方提供的物业管理服务内容包括：房屋共同部位的维护和管理、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理、园区及楼宇内公共设施及设备的卫生保洁、维护物业区域内公共秩序、园区实施封闭式管理、秩序维护员24小时值勤巡逻、交通秩序与车辆停放管理。协议签订当日，二被告交纳了2012年11月15日至2014年11月14日两年期间的物业服务费2100元，之后未再交纳物业服务费。2016年9月1日，原告在二被告门上张贴收费通知，向其催收欠交的物业服务费，二被告至今未交纳。
本院认为，原告汇金苑物业与被告姚杨明、王丽丽签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。基于该份协议，原告为二被告所在小区提供物业服务，二被告实际接受了原告提供的物业服务，双方之间形成物业服务关系，根据权利义务一致原则，二被告理应按照约定交纳相应的物业服务费，原告也应按照约定全面履行自己的服务义务。关于二被告辩称原告物业服务存在小区未封闭、小区内车辆乱停乱放、卫生垃圾清理不及时等各项问题，原告未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业服务存在瑕疵，故本院酌情对原告要求支付的物业服务费标准予以酌减，具体标准按应交物业服务费的80%交纳为宜。关于原告要求二被告支付物业服务费的期间即2014年11月15日至2016年12月31日，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定每年度交纳一次物业服务费，交费起始时间以本协议签订日期为准，且2016年12月31日尚未到达，无法确定这期间原告提供物业服务的情况，本院认为二被告交纳物业服务费的时间应截止到2016年11月14日为宜，故二被告应该向原告支付2014年11月15日至2016年11月14日期间的物业服务费1680元[（83.35平方米×0.7元/平方米/月+83.35平方米×0.7元/平方米/月×1/2）×80%×24个月]。
关于被告提出的双方签订的《前期物业管理服务协议》载明多层住宅按照每平方米每月0.7元收取，原告按照每平方米每月1.05元主张物业服务费没有依据的辩解，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》明确约定赠送的阁楼按照住宅面积的1/2收取物业服务费，且二被告在2012年11月15日办理入住时已经按照协议约定的该标准交纳了两年的物业服务费，说明二被告对于协议的内容是认可的，该约定是双方的真实意思表示，故本院对二被告的此项辩解不予采纳。
关于二被告提出的其房屋存在质量问题而原告未予解决的辩解，房屋质量问题不是物业服务内容，二被告有关因房屋质量所致的维修义务，应向相关责任人主张，故对二被告此项辩解本院不予采纳。
关于二被告提出的原告未进行起诉前必要的书面催交程序，应驳回其诉讼请求的辩解，诉讼前置程序应当由法律加以规定，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，只是赋予了物业服务企业催交物业服务费的权利，并未规定物业服务合同的诉讼需要上述前置程序，原告依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定直接行使诉权，不存在违法起诉情形。二被告辩解原告从未向其催收过物业服务费，也未在其门上张贴收费通知，该辩解不符合常理，与被告同一小区的部分业主已经交纳了物业服务费，说明原告已经通知了包括二被告在内的所有小区业主交纳物业费。故二被告此项辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告的物业服务存在瑕疵，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告姚杨明、王丽丽于本判决生效后10日内支付原告沈阳汇金苑物业有限公司2014年11月15日至2016年11月14日的物业服务费1680元；
二、驳回原告沈阳汇金苑物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告姚杨明、王丽丽负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审判员 蒋娇艳
二〇一六年十一月二十二日
书记员 沈雨童