常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初4246号
原告汪良军。
原告汪金兰。
二原告共同委托代理人陈敏丰，江苏常辉律师事务所律师。
二原告共同委托代理人刘乾道，江苏常辉律师事务所实习律师。
被告高朝鲜。
委托代理人王伟锋，江苏臻儒律师事务所律师。
委托代理人梁艳，江苏臻儒律师事务所律师。
第三人马合克木。
原告汪良军、汪金兰与被告高朝鲜、第三人马合克木房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月17日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用小额诉讼程序于2016年9月13日、2016年11月15日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为适用普通程序，组成合议庭于2016年12月8日公开开庭进行了审理。原告汪良军、汪金兰的委托代理人陈敏丰、被告高朝鲜的委托代理人王伟锋、梁艳、第三人马合克木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪良军、汪金兰诉称：2015年9月16日，被告与华润置地（常州）有限公司（以下简称华润公司）签订关于华润国际花园21幢9号商铺的租赁合同，约定租赁期限为5年（自2016年1月1日起至2020年12月31日止）。明确该商铺仅用于生活超市经营，用于其他用途需经华润公司书面同意，并在8.13条明确约定未经华润公司书面同意，不得以任何形式转让，转租。租金支付方式约定为：首期租金自2016年1月1日至2016年6月30日合计为7804元，第二期租金自2016年7月1日至2017年12月31日合计7890元……除首期租金外，被告应在每个记租期的前5个工作日内一次性支付。逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期支付金额2%支付滞纳金。2016年4月15日，原告与华润公司签订商品房买卖合同，同日原告与被告以及华润公司签订三方协议书明确租赁合同项下的全部权利义务转让给原告所有。后原告发现被告在没有经过任何一方同意的基础上将该商铺以高价转租给了马合克木用于拉面店经营。原告与被告协商无果，并且被告拒不履行合同义务至今。原告为维护自身权利，诉至法院，请求判令：1、解除关于华润国际花园21幢9号商铺的租赁合同，要求被告立即向原告腾退占用房屋；2、被告向原告支付拖欠的商铺租金2058元（暂计到2016年8月17日止）并按照合同约定支付实际返还租赁房屋之日止的占用费，以及滞纳金2367元，合计4425元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃关于滞纳金2367元的诉讼请求。
被告高朝鲜答辩称：1、被告转租是得到华润公司和原告的认可的，三方签订协议时，被告已经将商铺转租，2、原告和华润公司合同约定交房时间是在被告将该房屋转租之后，原告作为买受人已经对该房屋进行过查看和验收，办理了房屋交办手续，因此原告在房屋买卖时就已经知晓了转租的事实，因此可以视为其知道转租的事实，如果原告不同意转租完全可以不签订该买卖合同；3、被告已经付清2016年全年租金，于2016年6月30日付清了房屋下半年的租金，不存在任何违约行为。此外，华润公司已经将该租金转交给原告，原告已经收到2016年下半年的租金，综上，原告要求解除合同腾房，要求支付滞纳金的请求没有事实和法律依据，请求驳回诉请。
第三人马合克木称：第三人承租涉案房屋时并不知道高朝鲜并非房屋所有权人。如果判决第三人搬离涉案房屋，第三人将向高朝鲜主张赔偿。
经审理查明，2015年9月16日，华润公司（作为甲方、出租方）与高朝鲜（作为乙方、承租方）就常州市天宁区和平中路街道1号项目21栋8号、9号、10号、11号、12号、13号商铺各签订《商铺租赁合同》一份，关于本案所涉房屋，约定高朝鲜承租常州市天宁区和平中路街道1号项目21栋9号商铺作经营生活超市用，租期为自2016年1月1日起至2020年12月31日。《商铺租赁合同》关于租赁期间相关事项，作如下约定：1、首期租金即2016年1月1日至2016年6月30日止期间的租金7804元，于店铺交付之日一次性缴纳，2016年7月1日至2016年12月31日的租金7890元，应于2016年7月1日的前五个工作日内一次性缴纳……；2、未经甲方的书面同意，乙方不得以任何方式转让、转租、转借所租该商铺或其任何部分或其任何权益，并不得与其他租户交换场地；3、乙方未经甲方书面同意，擅自将该商铺全部或部分转租、转让、分租、转借他人、调换使用、委任或特许第三方经营和管理，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，没收履约保证金作为违约金，上述违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方仍需赔偿；4、乙方应于签署本合同时缴纳履约保证金2676元；5、甲方一次或多次原谅、宽恕乙方违反或不履行其在本合同项下的任何义务，不得视为甲方放弃追究乙方任何日后持续违反或不履行义务的责任的依据，亦不得在任何方面减损或应向甲方追究乙方任何日后持续违反或不履行义务的责任权利，除非甲方以书面方式作如此表示；6、关于送达，“任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达……”，高朝鲜的送达地址为“武进区湖塘镇阳湖世纪苑40幢丙单元502”；7、其他约定。
2016年4月15日，华润公司与汪良军、汪金兰签订《商品房买卖合同》一份，约定由汪良军、汪金兰购买华润国际花园21幢9号房。同一日，华润公司（作为甲方）与高朝鲜（作为乙方）、汪良军、汪金兰（作为丙方）签订《三方协议书》，明确就本案所涉房屋，汪良军、汪金兰对华润公司与高朝鲜签订的《商铺租赁合同》知悉且无异议，高朝鲜对汪良军、汪金兰与华润公司签订的《商品房买卖合同》知悉且无异议，并约定自买卖合同中按揭款到达华润公司账户日之次日起，华润公司将其在租赁合同项下的全部的权利和义务转让给汪良军、汪金兰享有和承担，同时视为华润公司对汪良军、汪金兰已经履行了交付义务。关于租金的收取，《三方协议书》约定“在丙方办理完成产权证及他项权证前，三方同意仍由甲方代为收取乙方应支付给丙方的租金，在丙方办理完成产权证及他项权证以及解除甲方担保责任后，三方对各项款项予以结算，甲方将归属于丙方的租金及其他款项移交给丙方。”
又查明，高朝鲜自2016年初开始使用涉案房屋，于2016年3月9日将涉案房屋转租给杨玉山，杨玉山向高朝鲜支付了2016年3月10日至2017年3月9日的物业费2016元、租金53000元。2016年6月，杨玉山将涉案房屋转让给马合克木，并收取2016年3月10日至2017年3月9日的物业费2016元、店面转让费75000元（即2016年3月10日至2017年3月9日的租金及店内装饰装修设施设备费用），由马合克木作为承租人与高朝鲜作为出租人就常州市天宁区华润国际社区中央花园21号楼69栋建筑面积60平方米的房屋（庭审中各方当事人均确认该房屋系本案所涉华润国际花园21幢9号楼）重新签订《租房协议》，约定租期自2016年3月10日至2019年3月9日，年租金50000元，同时一次性缴付保证金3000元。签订《租房协议》后马合克木向高朝鲜支付了3000元保证金。由于杨玉山将租金支付至2016年3月9日及马合克木已向杨玉山支付店面转让费的事实，高朝鲜认可马合克木已将租金支付至2017年3月9日。
汪良军、汪金兰委托律师向华润公司发出《律师函》询问是否就涉案房屋的转租向高朝鲜出具过书面许可。2016年7月18日，华润公司出具《情况说明》一份，明确未收到过高朝鲜转租的书面申请且未开具过同意其转租商铺的书面证明。
2016年7月25日，汪良军向高朝鲜发出《解除合同告知函》，告知高朝鲜，因其没有按照合同约定的用途进行经营并且在未取得书面同意的基础上进行了转租，故解除商铺租赁合同。该函件通过EMS特快专递的方式邮寄至常州市武进区湖塘镇阳湖世纪苑40幢丙单元502室。
高朝鲜分别于2015年12月21日向华润公司支付了2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金、于2016年6月30日通过转账方式向华润公司支付了72970元（其中包括2016年7月1日至2016年12月31日的租金）。
另查明，华润公司于2016年5月12日收到汪良军、汪金兰的按揭款，华润公司称《三方协议书》签订当天已与汪良军、汪金兰办理了相关交接手续，因公司内部操作流程，2016年5月12日起至2016年6月30日止的租金及高朝鲜缴纳的押金共计4820元实际于2016年8月12日转账给汪良军、汪金兰。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》、《三方协议书》、《租房协议》、《情况说明》、律师函、收据以及当事人庭审陈述等证据证实。
本院认为：本案所涉《商铺租赁合同》、《三方协议书》是各方当事人真实意思的表示，均应严格按约履行。根据《商铺租赁合同》约定，高朝鲜需获得华润公司书面同意后，方可将租赁房屋转租，汪良军、汪金兰购房按揭款达到华润公司的次日起，汪良军、汪金兰作为出租人承继华润公司在《商铺租赁合同》项下的所有权利义务，该租赁合同继续有效。即自2016年5月13日起，高朝鲜如需转租，应取得汪良军、汪金兰的书面许可。高朝鲜称汪良军、汪金兰在购房时已知悉房屋转租，根据本案查明的事实，汪良军、汪金兰购买涉案房屋时，该房屋经高朝鲜转租，由杨玉山在使用，汪良军、汪金兰作为出租人承继《商铺租赁合同》项下权利义务后，高朝鲜如需将涉案房屋再次转租，应经汪良军、汪金兰的同意，2016年6月，在未取得汪良军、汪金兰书面许可的情况下，将涉案房屋转租给第三人马合克木，违反了合同约定，出租人有权根据合同约定解除租赁合同。高朝鲜辩称已取得华润公司的许可的意见，因其将房租转租给马合克木时，汪良军、汪金兰已替代华润公司作为出租人，故本院对该意见不予采纳。
合同解除后，承租人应及时搬离、返还涉案房屋，即根据合同相对性，高朝鲜负有上述搬离、返还房屋的义务。但结合本案庭审查明的事实，涉案房屋实际由第三人马合克木经营使用，故该搬离、返还义务实际由马合克木承担。因合同解除对马合克木造成的损失，其有权向高朝鲜另行主张。基于民事诉讼不告不理的原则，在汪良军、汪金兰并未要求马合克木搬离、返还涉案房屋的情况下，本案中对此不予裁判。
合同履行期间，承租人有义务按照合同约定支付租金，合同解除后，承租人应及时搬离并返还涉案房屋，逾期搬离的，应按租金计算标准计算房屋使用费，故汪良军、汪金兰要求高朝鲜返还房屋并支付租金及占用费的诉讼请求本院予以支持。租赁合同约定，2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金为7890元，因此自2016年7月1日起计算至2016年11月15日止期间的租金及占有使用费计算如下：7890元÷6个月×4.5个月=5917.5元。自2016年11月16日起至高朝鲜实际搬出返还涉案房屋之日止的占有使用费按7890元÷6个月=1315元/月的标准进行计算。
关于高朝鲜已经向华润公司支付的租金，根据合同约定，2016年5月12日后由汪良军、汪金兰作为出租人继续履行合同，故关于2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金，高朝鲜应向汪良军、汪金兰支付。高朝鲜向华润公司支付涉案房屋2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金，给付对象不当，高朝鲜可以另行向华润公司主张返还。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条的规定，判决如下：
一、解除汪良军、汪金兰与高朝鲜关于华润国际花园21幢9号商铺的租赁关系。
二、高朝鲜于本判决发生法律效力之日起十日内向汪良军、汪金兰支付自2016年7月1日起至2016年11月15日止的租金及占有使用费5917.5元及自2016年11月16日起至实际返还房屋之日止按1315元/月标准计算的占有使用费。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由高朝鲜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 凌琎琎
代理审判员 陈 琳
人民陪审员 戴建平
二〇一六年十二月八日
书 记 员 徐 漪