上海市奉贤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0120民初2544号
原告(反诉被告)：龚炎标，男，1950年10月19日生，汉�，住上海市奉贤区。
委托诉讼代理人：林吉忠。
被告(反诉原告)：上海涛荣家具厂，住所地：上海市奉贤区。
投资人：朱焰荣，总经理。
委托诉讼代理人：许汉涛，男。
委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。
原告龚炎标(以下简称原告)诉被告上海涛荣家具厂(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月13日公开开庭进行了审理，后被告上海涛荣家具厂提起反诉，本院于2017年8月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林吉忠、被告及其委托诉讼代理人许汉涛、高震两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付原告租金人民币(下同)372,900元(半年租金加上2016年11月25日之前的尚欠租金6,450元)；3、判令被告支付租金，从2016年11月26日起至实际搬离日止，按月租金61,075元计算；4、判令被告支付违约金75,000元。
事实和理由：原告与被告投资人朱焰荣及其丈夫于2011年12月28日签订房屋租赁协议，约定被告租赁原告的上海市奉贤区奉城镇新叶公路XXX号厂房，租期自2012年1月8日至2018年1月7日止等。签约后，原告按约交付房屋，但被告截止2016年11月25日尚欠租金379,350元，经原告多次催讨，被告未支付。原告委托律师向被告发函，被告置之不理。故原告起诉来院。
原告提供如下证据：1、房屋租赁协议一份；2、律师函一份；3、进账单一份；4、仓库用地使用转让书一份；5、上海市奉贤区环境保护局沪奉环函(2016)62号文件一份。
被告辩称，请求驳回原告诉请。第一，签订的房屋租赁协议约定的租期未到。第二，被告没有及时支付租金是因为原告严重违约：1、原告拒不提供与村里的合同，导致被告厂房被相关部门停电，员工被打伤，从2016年8月16日至今一直处于停电状态，被迫租用发电机进行发电生产，造成被告巨大经济损失，是原告不履行义务造成；2、原告本人一直不在房屋租赁协议上签字，导致被告的相应权利受损；3、原告的儿子在租赁期间开车拦在厂房门口，直至派出所干预下才离开的，导致被告无法赶上船期而遭受损失。
被告向本院提出反诉诉讼请求(变更后)：1、要求原告赔偿因断电导致租用发电设备的租金和油费以及与电费的差价134,752元；2、原告赔偿被告搬迁损失费103,965元、装修损失费997,450.29元。
原告就反诉辩称，反诉没有事实和法律依据，请求依法驳回。第一，断电是政府部门对被告经营方面的处罚导致，不是原告实施，因断电而要求原告赔偿没有法律依据。第二，搬迁是被告多次拖欠租金和相关费用，构成违约而导致，装修在合同第13条第5项明确约定协议到期或被解除，被告应对装修和添付不得另行结算，应归原告所有。第三，被告所谓装修，鉴定没有经过原告到场认可；程序不合法，对鉴定的真实性、合法性、关联性都有异议，而且该鉴定意见书涉及评估项目大部分是原告原有的。
被告提供证据如下：1、房屋租赁协议一份；2、原告儿子与许汉涛往来短信一组；3、搬离承诺书、切电告知书各一份；4、收条一份；5、电费的费用单据一组、柴油费用的单据(增值税发票)一组、租用发电机费用的单据(增值税发票)一组、租赁合同一份、柴油发电机组租赁协议一份；6、付款凭单一组、车辆使用派车单一组。
根据当事人的陈述�经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2011年12月28日，原告的儿子龚顺代表原告与被告签订房屋租赁协议，约定原告将上海市奉贤区奉城镇新叶路XXX号部分厂房出租给被告开办家具厂；租期自2012年1月8日至2018年1月7日止；先支付租金后使用房屋，租金半年一付，提前七天支付；被告支付保证金60,000元；年租金为698,000元，前三年租金不变，后三年在原有的基础上递增5%等。该协议上注明“本厂房无房产证”。
原告将涉案厂房交付被告租赁使用，被告交付押金60,000元。2015年之前的租金双方已经结清。2016年1月8日被告支付2016年上半年的部分租金360,000元，之后未再支付租金。
因政府部门的“五违”整治，政府部门通知被告将拆除违法建筑物，要求及时搬离，否则采取停电等措施。上海市奉贤区环境保护局于2016年8月15日向奉城镇政府发�，要求对因环境违法而责令停止生产的包括被告在内的奉城镇七家企业采取必要措施(包括停电停水等)，阻止企业环保违法行为,于是2016年8月16日起，被告被停电。
2016年11月17日，原告向被告发出律师函，载明：双方租赁协议约定，年租金698,000元，第四年起递增5%，被告上期租金支付至2016年7月7日，但尚欠6,450元至今未付，请于2016年11月25日前付清上半年尚欠租金及本期租金，共372,900元；如果到期不付，原告根据合同可行使单方解除权，并追究违约责任等。
被告收到该律师函后，并没有支付租金，故原告起诉来院，要求解除双方合同。涉案厂房没有房产证和建设工程规划许可证，庭审中，经本院释明，原告表示，如果法院认定涉案的房屋租赁协议无效，就撤回第四条违约金的诉请，不坚持解除合同的诉请，但其他诉请仍主张。
审理�，被告主张形成附合的装饰装修现值为2,200,000元，经被告申请，本院通过高院委托上海市建设工程监理咨询有限公司就租赁厂房形成附和部分的装饰装修现值进行评估，该公司于2017年6月14日现场勘验，之后形成工程造价鉴定意见书一份，鉴定意见为：现值为997,450.29元，包括第一部分厂棚搭设350,320.19元、第二部分车间隔层搭设77,541.12元、第三部分油漆房和磨砂装修111,803.20元、第四部分厂门口及其余车间109,366.48元、第五部分展厅装修276,082.76元、第六部分宿舍装修17,407.38元、第七部分办公楼装修47,449.91元、第八部分监控布线7,479.24元。鉴定费48,000元，由被告垫付。
被告对该鉴定意见书无异议。原告对该鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均有异议，认为鉴定单位现场勘查时原告未在场确认装饰装修物，鉴定意见书上载明的第一、二、三、八部分是被告搭�装修的，其余第四、五、六、七部分是属原告装修；原告另主张，第一、二、三、八部分，在被告搬离时全部拆光和损毁，并且把原告的电器设备、有关设施等拉走和损毁，所以原告不应再赔偿被告装修损失。本院认为，涉案厂房将被政府有关部门拆除，本院为查明事实，及时委托鉴定单位进行装修装饰的价格鉴定，现原告认可鉴定意见书上载明的第一、二、三、八部分是被告搭建装修的，并主张其余第四、五、六、七部分不是被告装修，被告没有举证证明对第四、五、六、七部分进行装修的事实，所以本院只能认定第一、二、三、八部分(现值为547,143.75元)为被告装饰装修。
另查明，被告已经于2017年6月26日搬离涉案租赁厂房。搬离过程中，将形成附合的装饰装修拆除了部分。审理中，双方确认装饰装修拆除部分的现值为97,000元。2017年7月13日，涉案租赁�房被政府部门拆除。
本院认为，原、被告双方于2011年12月28日签订的房屋租赁协议，因涉案租赁的厂房没有房产证或建设工程规划许可证，故违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁协议应属无效，原告无需诉请解除。虽协议无效，但被告仍应按照双方协议约定的租金标准支付占有使用费。按照双方约定的租金标准，2016年1月8日至2017年1月7日，以及2017年1月8日至2018年1月7日的年租金各为732,900元，据此，2016年1月8日至2017年6月26日被告搬离期间的房屋占有使用费为1,076,954元(2016年年租金732,900元+2017年上半年租金366,450元-11天的租金22,396元)，减去被告已经支付的360,000元，被告尚欠房屋占有使用费716,954元，故对原告的诉请予以支持。原告撤回第四项违约金的诉请，本院予以准许。被告支付的押金60,000元本应由原告退还被告，现可在被告应付的占有使用费中直接扣减，所以被告实际支付原告房屋占有使用费656,954元。
根据查明的事实，被告被停电是因为政府有关部门阻止被告的环保违法行为而采取的停电行为导致，并非原告的责任，即使被告确实存在租用发电设备的租金和油费以及与电费的差价损失134,752元，也是被告自己扩大的损失，与原告无关，所以对被告该反诉请求，本院不予支持。原、被告之间的租赁关系无论出于何种原因终止后，被告总要搬离，被告自己承担搬迁费用，所以被告主张由原告承担搬迁损失缺乏合同或法律依据，本院对被告请求赔偿搬迁损失的反诉诉请不予支持。关于形成附合部分装饰装修的赔偿问题，本院在上述已经认定第一、二、三、八部分(现值为547,143.75元)为被告装饰装修，减去被告自行拆除的装饰装修现值97,000元，因双方租赁协议被认定无效，被告应当根据相关司法解释的规定，按照导致合同无效的过错分担现值损失，租赁协议上明确租赁的厂房无产权证，所以本院认定双方对导致合同无效各承担一半责任，由此原告应赔偿被告装饰装修损失225,071.88元,故对被告的该部分反诉诉请予以部分支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)龚炎标与被告(反诉原告)上海涛荣家具厂于2011年12月28日签订的《房屋租赁协议》无效；
二、被告(反诉原告)上海涛荣家具厂于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)龚炎标房屋占有使用费人民币656,954元；
三、原告(反诉被告)龚炎标于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海涛荣家具厂装饰装修损失人民币225,071.88元。
四、对被告(反诉原告)上海涛荣家具厂的其余反诉诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10,970元，减半收取计5,485元，诉讼保全费3,020元，均由被告(反诉原告)上海涛荣家具厂负担；反诉案件受理费7,963元，由原告(反诉被告)龚炎标负担2,338元，由被告(反诉原告)上海涛荣家具厂负担5,625元；鉴定费48,000元，由原告(反诉被告)龚炎标、被告(反诉原告)上海涛荣家具厂各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 唐祖峰
二〇一七年十一月十七日
书记员 刘 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释�
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同�利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。