湖南省长沙市天心区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天民初字第476号
原告陈肇贞，女，1948年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区韶山南路**号梅岭村**栋***房。
委托代理人李福荣，湖南云天律师事务所律师。
被告湖南长大投资置业有限公司，住所地长沙市大托乡黑石村汪子头组。
法定代表人李和平，董事长。
委托代理人王正刚，湖南同湘律师事务所律师。
委托代理人李国文，湖南同湘律师事务所律师。
原告陈肇贞诉被告湖南长大投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员石红星担任审判长，与人民陪审员赵箭、周建华组成合议庭，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。代理书记员李萍担任记录。原告陈肇贞的委托代理人李福荣、被告湖南长大投资置业有限公司的委托代理人李国文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈肇贞诉称，2010年2月25日，原被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告投资开发的位于天心区的长大彩虹都家园的第3栋第704号商品房一套，合同订立、生效后，原告依合同约定当日一次性付清全部购房款，被告出具了《销售不动产统一发票》的增值税专用发票。根据合同约定，被告应当自2011年2月12日收房之日起，545日内为原告办妥房屋所有权证，逾期办理所有权证的，被告应按日向原告支付100元的违约金。截至2013年7月17日被告才办理完房屋所有权证。被告办理房屋所有权证已经违约347天，应当按照合同约定向原告支付延期办理房屋产权证的违约金共计34700元。为维护原告的合法权益，遂诉至本院，提出如下请求：1.被告依照与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》第19条的约定承担延期办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的违约责任，向原告支付延期办理房产证违约金34700元；2.由被告承担本案的全部诉讼、执行费用。
被告湖南长大投资置业有限公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》的第19条规定，权证的办理从房屋时机交付使用时开始起算的，原告的实际收房时间不一，应该以原告实际接收房屋的日期为权证办理期间的起算点。2、本案延迟办理权证并非恶意违约所造成，因彩虹都家园其他业主有不缴纳或不按期交纳物业维修基金的事实，导致原告陈肇贞客观上无法完成权证办理手续，且原告陈肇贞无损失的相关证据提供。根据《最高人民法院法官阐释民商裁判疑难问题》的解释，对类似本案的纠纷作出了明确意见，最多以不超过房款总额的百分之二计算违约金。
原告陈肇贞为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据1、《房屋买卖合同》；
证据2、销售不动产统一发票；
证据3、物业维修资金交款凭证；
证据4、房屋所有权证（长房权证天心字第7131678**号）
证据5、彩虹都家园交房通知书；
证据6、施工合同段质量竣工验收信息。
被告湖南长大投资置业有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
证据1、长沙市物业维修资金交款凭证；
证据2、房屋交接确认书
证据3、长沙市物业维修资金交款申请单发票以及明细。
对原告陈肇贞所举证据，被告湖南长大投资置业有限公司发表的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联系均无异议；
对被告湖南长大投资置业有限公司所举证据，原告陈肇贞发表的质证意见为：对证据1无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，房屋交接的确定并不代表原告陈肇贞之前没有收房。对证据3与原告陈肇贞无关，与本案无关联性。
本院认为，作为定案证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件事实相关联。根据参加庭审各方的举证、质证意见，综合各证据间的联系，本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据一、二、三、四符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
经审理查明，原告与被告于2010年2月25日签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同订立生效后，原告陈肇贞按合同约定当日一次性支付了全部购房款，被告湖南长大投资置业有限公司出具了《销售不动产统一发票》的增值税专用发票。被告于2011年1月30日开始交房，原告遂于2011年2月12日缴清了物业维修基金，办理了一系列的收房手续。2013年7月17日被告为原告办理了房屋所有权证（长房权证天心字第7131678**号）。
本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、系双方真实意思表示、合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各自的义务。根据合同第十九条的约定，被告长大投资公司应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告陈肇贞的房屋所有权证。而原告陈肇贞买受的3栋704号房于2011年2月12日交付使用，被告长大投资公司最迟应于2012年8月10日办妥704号房的房屋所有权证，而被告长大投资公司实际于2013年7月17日才为原告陈肇贞办妥704号房的房屋产权证，构成违约，应当承担违约责任。对于原告提出延迟交房的责任在被告，办理房屋产权证的起算时间应当为被告应当交房之日即2011年1月30日的主张，本院认为，首先，合同十九条的原文为“商品房交付使用后”，只有在被告实际向原告交付了房屋后，原告才可能对该房屋进行使用，故办理房屋产权证的起算时间应当理解为原、被告实际办理房屋交接手续之日。所以违约金的计算日期应自2012年2月12日开始计算。对于违约金的数额问题，原告陈肇贞主张依据合同第十九条按日100元计付违约金，而被告长大投资公司提出合同约定的每日100元的违约金过高，请求法院在公平合理的基础上，依法降低违约金数额，理由为被告长大投资公司并非主观恶意违约，而是因为原告陈肇贞所购房屋所在幢号的其他业主未按期缴纳物业维修资金，致被告长大投资公司未能按期办理该幢商品房的初始登记，进而未能按期为原告陈肇贞办理房屋所有权证。根据《﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定被告自2012年8月11日起至2013年7月17日止按日50元向原告支付违约金，即被告长大投资公司应当向原告陈肇贞支付延期办理房屋产权证的违约金17050元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、限被告湖南长大投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告陈肇贞违约金17050元；
二、驳回原告陈肇贞的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费675元，由原告陈肇贞负担337元，由被告湖南长大投资置业有限公司负担338元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 石红星
人民陪审员 赵 箭
人民陪审员 周建华
二〇一五年五月二十七日
代理书记员 李 萍
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。