浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2007）绍中民一终字第265号
上诉人（原审原告）宣佩虎。
委托代理人（特别授权）唐国胜。
被上诉人（原审被告）诸暨市织成有限公司。
法定代表人洪冬英。
委托代理人（特别授权）金顺新、陈寅。
上诉人宣佩虎为与被上诉人诸暨市织成有限公司房屋租赁财产损害赔偿纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2006）诸民一初字第3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年2月2日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，审判员单卫东、代理审判员金湘华参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2000年12月23日原告从被告单位租赁座落于大唐镇开元西路库房8间，用于存放长丝等物品，租赁期限为2000年12月30日至2003年12月9日，每间年租金3700元。租赁期满后原告继续租用，但双方未签订书面的延租合同。2004年8月6日8时30分，因大唐镇物华路顾大庆定型厂职工宿舍起火，火势迅速蔓延，消防大队接警后，到达火灾地因无消防用水，致从较远的水源引水扑灭火势后，过火面积已达1680平方米，造成包括原告在内的七户厂家、个人受损。经诸暨市公安局消防大队勘察认定，起火原因为顾大庆定型厂内职工宿舍内的生活用电线路超负荷引起。起火房屋系顾大庆从张建明处租用。2004年8月10日，原告向诸暨市公安局消防大队申报直接财产损失36.5万元。原告以诸暨市织成有限公司、张建明为被告诉至本院，要求被告赔偿损失365400元。庭审中原告选择以合同之诉要求被告诸暨市织成有限公司负责赔偿，撤回对张建明的起诉，本院经审查，予以准许。
原审法院审理认为，原告以租赁合同为诉的请求权基础，以被告出租房屋存在重大瑕疵造成原告经济损失为由，要求被告承担赔偿责任之请求，不能成立。理由如下：根据房屋租赁法律关系的特点，出租人对租赁房屋具有承担瑕疵担保义务，包括质量瑕疵担保义务和权利瑕疵担保义务；本案被告出租的房屋权利归属明确，由房、地产权证可证实，也不存在设定抵押等情形，因而不存在权利瑕疵。原告主张质量瑕疵的事实依据是出租房没有消防设置，法律依据是《中华人民共和国消防法》的规定，认为没有消防设施的仓库不应出租。包含两层含义，一是法律规定不得出租；二是如出租应承担责任。首先从法律、规章规定分析，虽然建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条第一款第（六）项规定“不符合安全标准的”房屋不得出租，但该“办法”未规定不符合安全标准的情形；而从《城市危险房屋管理规定》第二条第二款明确规定“危险房屋，系指结构严重损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋”，未函盖缺乏消防设施不得出租的内容；即使是《中华人民共和国消防法》火灾预防条款中，只规定建筑物防火设施要求及不符合消防要求的行政处理措施，未规定已经验收并领有产权证的房屋如不符合消防设施禁止出租的内容；而且消防设施的缺乏，不必然导致火灾发生。因此，被告出租房屋是可行的。其次被告出租房屋应否承担赔偿责任。从业已查明的事实看，被告出租房屋缺乏消防设施应是客观存在，故出租房屋存在瑕疵也可确认。但房屋租赁合同关系中，因房屋瑕疵造成承租人损失赔偿的前提是，房屋瑕疵本身所造成的损害，如房屋结构不牢固坍塌造成损害等；本案系他人过错行为引起火灾发生，祸及租赁房屋内财物受损。非出租房瑕疵本身所产生，是不可归责于双方的事由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，在此情形下承租方可以要求减少或不支付租金，出租方无赔偿损失之义务。另外，被告提供的出租房符合原告租赁房屋的用途。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条规定精神，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告宣佩虎要求被告诸暨市织成有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。本案诉讼费用8075元，由原告宣佩虎负担。
上诉人宣佩虎不服原审判决，提起上诉称：1、原告是以被告的房屋依法不准使用、不准出租为由，要求法院确认双方租赁合同为无效，然后依《合同法》第五十八条之规定判令被告承担赔偿责任：原审法院已查明原、被告双方存在着租赁合同关系；原审法院也已查明被告所建房屋未安装消防栓或设置防火水源，造成火灾发生时消防人员寻找水源困难，不能及时扑救，导致灾情扩大，相关个体经营户的财产损失扩大；原审判决在本院认为中开宗明义，声称原告是以租赁合同为请求权基础，以被告的出租房屋存在重大瑕疵给原告造成了经济损失为由而要求被告承担赔偿责任。对此，上诉人认为，原审法院针对原告的请求权基础是在明显的转移论题，故意模糊违反国家法律、法规的强制性条款的行为与出租质量有瑕疵的建筑物的行为这两个涵义不同的行为之间的界限。2、原审判决将原告主张的被告出租的房屋违反了浙江省为实施《中华人民共和国消防法》而制定的办法中的第十四条和第十六条强制性规定的观点，转移为用《城市房屋租赁管理办法》及《城市危险房屋管理规定》来解释。原审判决将违反国家消防法律、法规强制性条款的行为说成仅是建筑物的瑕疵的观点错误。3、原告遭受的经济损失被形式上确认，但具体上却被否定，原审法院存在自身矛盾之处。故请求二审法院在查清事实的基础上撤销原判，依法改判。
被上诉人诸暨市织成有限公司书面答辩称：1、双方房屋租赁合同有效。2、上诉人主张被上诉人违约无事实和法律依据。上诉人向被上诉人承租的房屋是作为生产厂房使用。上诉人承租时，并未要求就消防方面达到何种要求。上诉人作为房屋实际使用人，对其生产、贮藏产品的危险性比被上诉人清楚。被上诉人并未限制上诉人根据其生产实际，重新布置，加强消防安全的权利。被上诉人已经交付了可按约定用途使用的租赁物，已完成了合同义务，不存在违约情形。3、火灾引发系双方之外的第三者引起，是明显的侵权行为。被上诉人也是受害人，房屋损毁的损失也应得到赔偿。4、消防栓的有无，并非上诉人财产损失的唯一并肯定之原因。5、上诉人的损失无法确定，上诉人作为主张方，应当对此负举证责任。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人宣佩虎，被上诉人诸暨市织成有限公司在二审中均未提出新的证据。
二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，上诉人主张其与被上诉人之间存在租赁关系，但由于被上诉人未安装消防栓，违反了《浙江省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》第十四条、第十六条及公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条之规定，则上诉人与被上诉人之间的租赁合同应属无效，再根据《合同法》第五十八条之规定，应由被上诉人承担赔偿责任。本院认为，《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而上诉人提出的《浙江省实施〈中华人民共和国消防法〉办法》及公安部《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》分别为地方性法规及部门规章，并非法律或行政法规，不符合《合同法》第五十二规定之情形。故上诉人与被上诉人之间的租赁合同应属有效。根据2000年12月23日双方签订的《房屋租赁协议》，上诉人与被上诉人亦未对消防设施及消防安全责任作出约定。而上诉人作为生产化纤制品的厂家，在明知租赁物未安装消防栓等消防设施的情况下，仍与被上诉人签订租赁合同，则被上诉人在本案中并不存在违约情形，毋须承担违约责任。此外，被上诉人出租给上诉人的厂房虽未安装消防栓等消防设施，但这一事实并不是造成上诉人因火灾受损的直接原因。退一步讲，未设置消防栓导致消防人员到别处引水灭火从而造成损失扩大也仅仅是一种可能性。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费用7995元，由上诉人宣佩虎负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
审 判 员 单卫东
代理审判员 金湘华
二〇〇七年四月六日
书 记 员 许华娣