贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初294号原告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520502337449380B。负责人：尚万俊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201510771344。委托诉讼代理人：朱小波（一般授权代理），贵州中创联律师事务所律师，执业证号：15201201110106109。被告：贵州新食尚美餐饮管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园大街1号花果园购物中心内GF-38至GF-50号，统一社会信用代码：91520102067747600W。法定代表人：邓力波，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗雪飞（特别授权代理），系该公司经理，第三人：招商局物业管理有限公司毕节分公司，营业场所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。负责人：刘新文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张承健（一般授权代理），系该公司职工，原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司（下称：招商公司商业管理分公司）与被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司（下称：新食尚美公司）、第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司（下称：招商物管公司毕节分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商公司商业管理分公司之委托诉讼代理人郎荣昌、朱小波，被告新食尚美公司之委托诉讼代理人罗雪飞，第三人招商物管公司毕节分公司之委托诉讼代理人张承健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招商公司商业管理分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告向原告退还装修补贴费用人民币780000.00元，并支付利息人民币142237.81元，（利息暂计算至2017年12月，直至被告退还所有装修补贴时止）；3、判令被告支付原告欠付租金人民币625760.71元、推广费244944.21元，违约金130082.95元（暂计至2017年12月，至《房屋租赁协议》解除时止）；4、判令被告向第三人支付欠付的物业管理费881799.17元，水电费5686.4元，违约金885240.6元；5、判令被告于合同解除时清空并交还所承租的商铺；逾期未搬出，则被告以《房屋租赁协议》解除时最后一个月的商铺租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费（支付期间为判令《房屋租赁协议》解除时至被告实际交还商铺时止）；6、判令被告所交纳的230000元履行保证金归原告所有；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告2015年5月签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第三层14、15、16、17、18号商铺，租赁期限为8年。按照《租赁协议》的约定被告在租赁期间应向原告支付房屋租金、物管费、公共宣传推广费等必要费用，并且应持续开店经营。协议生效后，原告依约向被告交付了所出租的商铺，但被告从2015年12月起至今未履行支付租金、物业管理费、公共宣传推广费、水电等费用的义务。原告经统计被告欠付各项费用共计2,773,514.04元（暂统计至2017年12月31日），且被告在合同履行过程中擅自关闭店铺，至今未开店营业，被告的行为已经严重违反了双方之间《租赁协议》的约定。为此，原告多次找被告索要前述费用无果。原告为维护其合法权益，因此诉至法院，期判如所诉。被告新食尚美公司答辩称，我公司于2015年5月与原告签订的房屋租赁协议中约定：租期8年，租期从开始营业的日期起算。我公司开始营业的时间是2015年12月，因此租期起算时间应为2015年12月；同时协议约定：经营的第1年为免租期，乙方经提前1个月提出书面申请，可以提前解除本协议。我公司于2016年6月起就向原告提出解除协议（退场申请），并于2016年10月20日正式将书面申请送达原告当时的负责人余治平和公司员工陈浩洋，并于2016年10月底实际退场。因此原告起诉的所有合理费用的计算截止日期应为2016年10月。在确认以上事实的前提下，对原告的具体诉讼请求发表意见如下：1、关于判令解除协议，因我方于2016年10月已书面通知原告解除协议并于2016年10月底实际退场，故我司认为双方的协议已实际提前解除；2、关于退还装修补贴，我公司认可退还装修补贴本金78万元。但因我公司不存在违约行为，故不认可该补贴利息，同时应退回我公司缴纳的装修保证金5万元；3、关于支付租金、推广费、违约金，因双方的协议中明确约定，经营第1年为免租期，经营期间原告并未按约定对我公司经营的品牌进行任何推广，且我公司并无违约行为，故不认可租金、推广费和违约金；4、关于向第三人支付物业管理费和违约金，因我公司实际经营期间为2015年12月至2016年10月，且我公司并无违约行为，也未曾与第三人有过任何约定，故只认可支付第三人2015年12月至2016年10月期间的物管费385429.72元；5、关于交还商铺，我公司于2016年10月已退场，退场后商铺已由原告实际管理使用；6、关于判令履约保证金23万元归原告所有，根据合同约定：乙方经提前1个月提出书面申请，可以提前解除本协议，但不退还履约保证金。在双方均认定协议实际解除时间为2016年10月的前提一，同意法院判决23万元保证金归原告所有；7、关于诉讼费承担，因我公司已按合同约定书面通知后离场，故只认可我公司同意退还的装修补贴和承担的物业管理费部分的诉讼费用。第三人招商物管公司毕节分公司向本院提出独立诉讼请求：1、判令被告向申请人支付物业管理费用881799.17元、水电费5686.4元（暂计至2017年12月31日，直至被告向原告实际返还房屋为止）；2、判令被告向申请人支付违约金885240.6元，（暂计至2017年12月31日，直至被告向原告实际返还房屋为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，贵院受理的招商公司商业管理分公司诉新食尚美公司合同纠纷一案，原告将申请人列为第三人。由于该案的处理结果与申请人有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定，申请人以第三人身份参加诉讼，并提出独立的诉讼请求。申请人是原、被告租赁纠纷中涉案商铺的物业管理人，虽申请人没有与被告签订书面的服务合同，但原被告在《房屋租赁协议》里约定了涉案商铺的物业管理费用每月每平米18元，自2015年12月5日招商花园城购物中心开业后起算，逾期未支付的，被告以欠费总额为基数每日向申请人支付千分之三的违约金。普通用水4.4元每吨，特殊用水11.7元每吨，电费每度0.76元，水电费每月抄表，据实结算。自被告承租商铺以来，申请人一直按照约定向被告提供物业服务，但被告一直拖欠申请人物业管理费、水电费等必要费用，现因出租人已经作为原告提起诉讼，要求解除租赁关系，本案的审理结果与申请人有利害关系，故依据《民事诉讼法》的相关规定，特申请法院批准申请人的请求。本院经审理查明，2015年，原告为甲方，被告为乙方，甲乙双方分别签订《房屋租赁协议》及《租赁补充协议》，协议约定：甲方将其位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第3层的14、15、16、17、18号商铺出租给被告。房屋建筑面积1969.72平方米，租赁面积1350.50平方米。租赁期限8年，自2015年12月5日起至2023年12月4日止；免租期为12个月，自2015年12月5日起至2016年12月4日止；计租日自2016年12月5日起至租赁年限结束；租金以租赁面积为单位进行计算。第一年租金为0元/平方米·月，第二年为36元/平方米·月，每月的租金为48,618.00元，第三年至第五年为40.32元/平方米·月，每月的租金为54,452.16元，第六年至第八年为45.16元/平方米·月,每月的租金为60,988.58元。租金按月支付，首月租金为自免租期终止前15日内支付（即最迟应于2016年12月4日支付），前述租金不包含管理费和推广费。被告应向原告指定的银行账户汇入230,000.00元租赁履约保证金，被告应向物业公司支付装修保证金50,000.00元。物业管理费按建筑面积计收，在租赁年度为18元/平方米·月，由被告按月向物业管理中心缴纳35,454.96元，公共宣传推广费每月共计9,848.60元，被告应按照每月实际使用情况，将水电费支付至物业公司账户。2015年8月10日，原告将涉案商铺交付被告，被告委托成都铂睿装饰工程设计有限公司对涉案商铺进行装修，用于经营新食尚美食广场。原告、被告及成都铂睿装饰工程设计有限公司签订了《毕节花园城装修补贴三方协议》，约定：原告给予成都铂睿装饰工程设计有限公司人民币780000.00元作为被告新食尚美公司专区的装修补贴，如被告新食尚美公司发生严重违约，则被告新食尚美公司应全额返还已经支付的装修补贴，同时按8%的利率向甲方支付利息；三方约定的严重违约情形之一为：在《原合同》有效期内，自被告专区经营之日起不足五年，被告单方面提出终止本原租赁合同。2015年11月23日，原告招商公司商业管理分公司向招商花园购物中心各商户发布《毕节花园城购物中心开业致商户函》，函件载明，购物中心于2015年12月5日开业，原告公司将联合各商家发行现金券吸引顾客回馈，以达到增加人流量的目的。2015年12月3日，原告认为通过发放现金券的形式涉及不正当竞争，于是临时取消发放现金券的活动，改为发放价值50元的雨伞和价值60元的儿童乐园门票。另外，原告通过微信群、高炮广告牌、流动广告车等形式对2015年12月5日购物中心开业进行宣传推广。被告开门营业后，未按照合同的约定按月向原告支付租金。2017年9月18日，原告向被告发送律师函，要求被告支付房屋租金、推广费、物管费等。另查明，原告与毕节招商局物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，由毕节招商局物业管理有限公司对原告的毕节招商花园城购物中心提供物业管理服务。2017年11月1日，毕节招商局物业管理有限公司与第三人招商物管公司毕节分公司签订《债权转让协议》，毕节招商局物业管理有限公司将其对招商商置（贵州毕节）投资有限公司及毕节招商花园城购物中心商户因提供物业服务而享有的全部债权转让给第三人。本院认定的上述事实有原告、被告及第三人的陈述，原告提交的营业执照副本复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、被告营业执照复印件、房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、履约保证金专用收据、授权委托书、装修公司办理入场手续凭证、租户登记表、装修申请审批表、装修许可证、毕节花园城装修施工临时用水用电申请表、商铺装修期间消防安全责任书、装修管理协议、装修补贴协议、装修补贴款打款凭证、开业告商家书、开业推广的微信截图及照片、开业后持续推广的照片、杨艳判决书、罗玉堂判决书、杨智诚判决书、曾庆亚判决书、严重违约告知函、张贴告知函的现场照片、中律函字2017第01112号律师函、现场张贴律师函的照片、债权转让协议、物业合同、收费单据、被告所承租商铺的现状照片、食品经营日常监督检查结果记录表、花园城中心放行条，被告提交的被告营业执照复印件、退场说明四张，第三人提交的营业执照副本复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、保洁合同、垃圾清运合同、外墙清洁协议、化粪池清掏合同、消防维保合同、电梯维保合同、植物租摆合同、巡查记录表、债权转让协议。原、被告及第三人提供的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》及《租赁补充协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金、推广费等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《房屋租赁协议》第十三条之约定：“被告欠付租金一个月以上的，视为乙方违约”，被告已违反合同约定，原告有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》并返还房屋的请求，本院予以支持。对于被告应向原告退还装修补贴780,000.00元及利息的问题，因本案系被告欠付原告租金，致双方签订的《房屋租赁协议》解除，欠付租金达一年零四个月的行为，应属严重违约情形，故应退还原告装修补贴780,000.00元；对于装修补贴利息，《毕节花园城装修补贴三方协议》约定了按8%的利率支付息，该约定过分高于被告违约给原告造成的损失，本院酌情予以调整，以装修补贴780,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从合同解除之次日（2018年4月5日）起计付至实际履行完毕之日止。对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，毕节花园城购物中心开业日期为2015年12月5日，根据协议约定，购物中心开业之日起12个月内为乙方的优惠免租期，计算被告应付租金的起点时间为2016年12月5日，截止2017年4月4日，被告应当支付的租金为：801,224.64元（48,618.00元/月×12个月+54,452.16元/月×4个月=801,224.64元）。对于2018年4月5日至被告实际返还涉案商铺时的租金，按照《房屋租赁协议》及《租赁补充协议》约定的方式计算，但对于原告要求以房屋租赁协议解除时最后一个月租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费的请求，因该约定过分高于被告逾期返还房屋给原告造成的损失，本院不予支持。对于被告欠付原告推广费问题。根据协议约定，被告应当支付的公共宣传推广费为每月9,848.60元，由于原被告双方在协议中未约定推广费的起算时间点，故应从毕节花园城购物中心开业日期2015年12月5日起开始计算被告应当支付的推广费至租赁协议解除时止（2018年4月4日），共计：28个月×9,848.60元/月=275,760.80元。对于原告诉请被告支付逾期支付租金违约金的请求。根据协议约定，被告应当按月支付原告租金，若被告逾期支付，则应以拖欠租金为基数，每日按千分之一计付至实际履行完毕之日止。但是该约定过分高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，本院酌情予以调整，决定以每月应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从每月应付之日起计付至实际履行完毕之日止，首次计算违约金的起点时间为自免租期2016年12月4日终止前15日内支付，即2016年12月4日。故计算被告第一次违约的起点时间为2016年12月4日，之后每月违约时间的起算点，以此类推。对于原告诉请没收被告已缴纳的230,000.00元履约保证金作为被告应向原告支付的违约金的请求。根据《房屋租赁协议》第十三条第四款第三项的约定，如被告违约，则原告有权没收被告已缴纳的履行保证金抵扣被告应当支付的租金违约金，如违约金数额超过保证金数额，被告仍应就超出部分承担赔偿责任。故对原告该项诉请，本院予以支持。对于第三人诉请要求被告支付物业管理费、水电费、违约金的问题。根据《房屋租赁协议》及《租赁补充协议》的约定，自交付日起，被告应于每季度最后5日前向毕节招商局物业管理有限公司支付管理费，并按每月实际使用情况将每月水、电费支付至物业公司。毕节招商局物业管理有限公司与原告签订《物业管理服务协议》，由毕节招商局物业管理有限公司对原告的毕节招商花园城购物中心提供物业管理服务。毕节招商局物业管理有限公司已将其享有的上述债权转给第三人，因此，第三人有权向被告主张2015年12月5日至2018年4月4日期间涉案租赁房屋所产生的物业管理费992,738.88元（35,454.96元/月×28个月=992,738.88元），故对第三人该项诉请，本院予以支持。对于物业管理费的违约金，因《房屋租赁协议》约定的计收标准为：每拖欠一日，计收拖欠管理费总额的3‰，该违约金按拖欠天数，累计计算，该约定过分高于被告逾期支付物业管理费给第三人造成的损失，本院酌情予以调整，再结合被告对租赁物的使用情况，决定以未付的物业管理费992,738.88元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年4月5日起计算支付至履行完毕之日止。对于水电费，因第三人未提交证据证明其代被告交纳的具体金额，本院不予支持。对于被告提出其已于2016年10月已书面通知原告解除协议并于2016年10月底实际退场的辩解，因被告所举证据不能证明其主张，且原告提交的证据证明，截止本案庭审时，被告经营的新食尚美食广场的设备仍在其所承租的商铺内，且2017年6月，被告的员工罗雪飞仍在《毕节市七星关区市场监督管理局食品经营日常监督检查结果记录表》上签名，故对被告这一辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司与被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于2015年5月签订的《房屋租赁协议》；二、被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司装修补贴780,000.00元并支付利息，利息以780,000.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年4月5日起计付至实际履行完毕之日止；三、被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市七星关区南部新区招商花园城购物中心内第3层14、15、16、17、18号商铺腾空并移交给原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司；四、被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司租金801,224.64元及推广费275,760.80元。对于2018年4月5日至被告实际移交涉案商铺时的租金，按照《房屋租赁协议》约定的标准计算；五、被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司逾期支付租金违约金，违约金计算方式为：以被告每月应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告应付而未付之日起计付至实际履行完毕之日止，首次计付起点时间为2016年12月4日；六、被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司的230,000.00元履约保证金用作抵扣应当支付给原告的逾期支付租金违约金，若逾期支付租金违约金数额大于230,000.00元，就不足部分被告仍应承担支付义务；七、被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司物业管理费992,738.88元及违约金，违约金以992,738.88元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年4月5日起计算支付至实际履行完毕之日止；八、驳回原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求；九、驳回第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,494.00元，独立诉请案件受理费10,377.00元，合计24,871.00元，由被告贵州新食尚美餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年四月四日书记员  高立