山东省滨州市中级人民法院
行 政 裁 定 书
（2017）鲁16行终82号
上诉人（原审被告）滨州市沾化区房地产管理局。住所地：滨州市沾化区金海五路**号。
法定代表人李远景，局长。
委托代理人刘芳军，山东芳军律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）滨州市中宇置业有限公司。住所地：滨州市沾化区经济开发区恒业二路***号。
法定代表人马山修，董事长。
委托代理人赵景志，山东城合律师事务所律师。
原审第三人滨州农村商业银行股份有限公司沾化支行。住所地：滨州市沾化区中心路***号。
法定代表人郭天新，行长。
委托代理人丁金元，滨州农村商业银行股份有限公司沾化支行职员。
原审第三人滨州市沾化区峻泽泡沫制品有限公司。住所地：滨州市沾化区城东工业园恒业二路***号。
法定代表人王燕，董事长。
上诉人滨州市沾化区房地产管理局（以下简称沾化区房管局）因与被上诉人滨州市中宇置业有限公司（以下简称中宇置业公司）及原审第三人滨州农村商业银行股份有限公司沾化支行（以下简称沾化农商行），原审第三人滨州市沾化区峻泽泡沫制品有限公司（以下简称峻泽公司）房屋行政登记一案，不服滨州市沾化区人民法院（2015）沾行初字第6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审认定以下事实，2015年7月16日，被告沾化区房管局受理以中宇置业公司为抵押人，以沾化房权证大高镇字第××、20××76号房产为抵押物的抵押登记申请，抵押人、抵押权人、借款人向被告提供了如下材料：1、中宇置业公司营业执照复印件（法定代表人石清霞，核发日期2014年8月13日）；2、组织机构代码证复印件（法定代表人石清霞，核发日期2014年8月21日）；3、石清霞身份证复印件一份；以上三份材料均加盖中宇置业公司印章；4、房地产抵押清单，该清单抵押人栏加盖中宇置业公司印章及石清霞私章；5、沾化农商行营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、法人授权书、受�人身份证明；6、峻泽公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、授权委托书、受托人身份证明；7、房地产抵押契约、最高额抵押合同、流动资金借款合同各一份。被告于同日依申请办理抵押登记。2015年7月17日，被告向第三人沾化农商行核发编号为沾化房他证大高镇字第201503**号他项权利证书，该证书载明房屋所有权人为中宇置业公司，房屋所有权证号为20××75、20××76号。中宇置业公司不服被告作出的上述抵押登记行为，于2015年11月17日提起本案行政诉讼。
另查明，2015年1月21日，中宇置业公司的法定代表人已由石清霞变更为宗学涛，抵押登记时石清霞已经不是法定代表人。该公司营业执照、组织机构代码证已于2015年1月26日作了更换，旧证由发证机关收回。公司印章于2015年2月6日被滨州市公安局沾化分局收缴，并更换新印章（编号3723250013190）。
原审认为，《房屋登记办法》第十一条规定，“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记”；第十八条规定，“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示…以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”；第四十三条规定，“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”本案中，办理抵押登记的申请人虽提交了相关材料，但其所提交材料中原告营业执照、组织机构代码证已经有权机关收回，材料中加盖的中宇置业公司印章也由公安机关收缴，故申请抵押人向被告提交的抵押登记申请书及办理抵押登记的相关材料缺乏真实性，致使被告作出登记的行政行为主要证据不足，应予撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告滨州市沾化区房地产管理局于2015年7月作出的，以原告滨州市中宇置业有限公司为抵押人，以该公司所有的沾化房权证大高镇字第××、20××76号房产为抵押物的抵押登记。案件受理费50元，由被告负担。
原审被告沾化区房管局不服一审判决上诉称，1、上诉人尽到了审查义务，补证与抵押登记程序合法。被上诉人中宇置业公司经办人提供了办理抵押登记所需材料，根据《房屋登记办法》第十一条的规定，对申请登记材料的真实性应由申请人负责，沾化区房管局对申请材料进行的是形式审查，并非实质审查，上诉人在审查过程中并无过错。2、在上诉人补证合法有效的情况下,被上诉人应当先申请撤销房产证号为20××75、20××76的房权证登记，再来申请撤销抵押登记。3、被上诉人提起诉讼，根本原因是其公司内部股权转让引起的，被上诉人应通过股东会议或者提起民事诉讼解决好内部纠纷。在解决内部纠纷后，确定抵押登记是否是其真实意思表示，再决定是否提起行政诉讼。在被上诉人内部股东及所占份额、法定代表人无法确定的情况下，其先提起行政诉讼法律程序错误。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人中宇置业公司答辩称，1、上诉人违法办理补证及抵押登记，没有尽到法定审查义务。石清霞在办理补证以及抵押相关手续时，石清霞已不是中宇置业公司的法定代表人，其所持已经作废的营业执照和组织机构代码证加盖私刻公章后向上诉人提出登记申请，上诉人既没有与原件相核对，也没有作必要的查询、询问，就作出了补证及抵押登记行为，其登记行为违法，依法应予撤销。2、被上诉人是先申请撤销房产登记还是撤销抵押登记，法律并没有先后顺序的规定。司法实践中，只有先撤销了抵押登记才能为撤销房产登记提供必要的条件。3、提起行政诉讼是被上诉人的真实意思表示，这一点无需质疑。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人沾化农商行、峻泽公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。
经审理查明，山东省人民政府办公厅于2015年10月20日发布的鲁政办字[2015]188号《山东省人民政府办公厅关于推进市县不动产登记职责和机构整合的意见》规定，将市县房屋登记等不动产登记职责整合到国土资�主管部门，由其统一负责辖区内不动产登记工作。市、县（市、区）要组建统一的不动产登记经办机构，机构名称为不动产登记中心，为隶属国土资源主管部门的事业单位。房产主管部门职责为“负责贯彻落实房屋交易政策，制定房屋交易规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等工作；负责做好本级房屋交易和产权管理相关工作；协同国土资源主管部门做好房屋登记工作，…”2015年11月27日，滨州市沾化区机构编制委员会作出《沾化区机构编制委员会关于整合全区不动产登记职责和机构的通知》，载明：整合不动产登记职责。按照中央和省、市部署要求，将全区土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记职责整合到区国土资源局。区国土资源局统一负责全区不动产登记工作，并接受上级国土资源主管部门的指导和监督。完善协调配合�制。区国土资源、住房和城乡建设、农业、林业等有关部门要全面落实《不动产登记暂行条例》各项规定，建立协调配合机制，…确保不动产登记职责和机构整合工作无缝衔接。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿、发证等职责统一到不动产登记经办机构，严禁随意拆分，确保不动产登记职责的完整性。12月底前不动产统一登记工作全面运转，颁发统一的不动产权证书。
本院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。滨州市沾化区机构编制委员会于2015年11月27日作出的《沾化区机构编制委员会关于整合全区不动产登记职责和机构的通知》已明确，沾化区国土资源局负责辖区范围内不动产�一登记工作。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。本案中，被上诉人中宇置业公司起诉请求撤销沾化区房管局于2015年7月作出的涉案抵押登记，但在一审审理期间，不动产登记职权的行政机关变更为沾化区国土资源局。在此情形下，原审法院应向中宇置业公司释明变更被告，如被上诉人拒绝变更，应当裁定驳回其起诉。但原审法院未经释明迳行以沾化区房管局为被告对本案进行实体审理，属适用法律错误。在被告主体不适格的情况下，一审不应进入实体审理，故本院对原审证据及据此认定的相关实体事实不予评价。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销滨州市沾化区人民法院（2015）沾行初字第6号行政判决；
二、发回滨州市沾化区人民法院重审。
审判长 牛淑华
审判员 方月伦
审判员 庞 辉
二〇一七年十二月八日
书记员 王丽真