山西省阳泉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）晋03民终540号
上诉人（原审被告）：阳泉市丽玉房地产开发有限公司。住所地：山西省阳泉市城区桃南东路**号。
法定代表人：谷玉娟，执行董事。
委托代理人：于某，公司职员。
被上诉人（原审原告）：张帝。
委托代理人：刘静，山西众晨律师事务所律师。
上诉人阳泉市丽玉房地产开发有限公司（以下简称丽玉公司）因与被上诉人张帝房屋买卖合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2015）城民初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丽玉公司的委托代理人于某和被上诉人张帝的委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年丽玉公司将正在建设中的房屋预先出售给张帝，双方签订《商品房买卖合同》一份，张帝所购商品房为××××××××；该商品房合同约定建筑面积共397.25平方米，地下室面积196.83平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币3500000元；丽玉公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房且符合本合同约定的商品房交付张帝使用。张帝于2011年7月4日交付丽玉公司定金1000000元，于2011年7月28日交付购房款2500000元。2014年10月26日交付×××××××有限公司50000元底商装修保证金。张帝、丽玉公司双方于2015年2月27日签订《补充合同》一份，具体内容为“甲乙双方于2015年2月10日签订了《商品房买卖合同》，乙方购买甲方出售的房屋位于××××××××，建筑面积397.25平方米，地下室面积196.83平方米，结构为剪力墙，用途为商业用房：《商品房预售许可证》编号为：××××××××。现根据测绘部门对上述房屋的实地测量，上述房屋的产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积不符，以及房号排序变更，故原商品房买卖合同内容予以变更，上述当事人经协商，自愿签订以下补充条款以资双方共同遵守：一、上述房屋产权登记建筑面积为486.46平方米（其中负1层地下室面积：163.26平方米），根据原合同甲、乙双方约定的商品房总价款，购房款为人民币3500000元”。丽玉公司交付张帝的商品房建筑面积由594.08平方米变更为486.46平方米。减少107.62平方米，面积误差比为18.11%。购买款350万未变。诉讼中，张帝还称2011年丽玉公司预售房时地上部分的单价为1平方米为8000元，房屋地下室部分单价1平方米为2000元，张帝购买的×号底商和吴某某购买的×号底商，两套房房款共计7029480元，张帝、丽玉公司经过协商以两套房700万成交，每套底商350万。
原审法院认为，张帝、丽玉公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全部履行其义务。张帝交付了全部购房款，丽玉公司应该交付给张帝符合合同约定的房屋，张帝、丽玉公司在合同中约定房屋的建筑面积为594.08平方米，包括房屋面积397.25平方米和地下室面积196.83平方米，丽玉公司交付给张帝的房屋建筑面积变更为486.46平方米，包括房屋面积323.20平方米和地下室面积163.26平方米。虽然张帝、丽玉公司双方在合同中约定按套计价，但同时也约定了建筑面积，双方没有就面积误差范围以及误差如何处理等问题进行约定，合同中对面积误差问题约定不明，丽玉公司作为签订合同的提供方，如果根据格式条款随意调整所售房屋面积，则将损害张帝的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用原则。张帝、丽玉公司双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了该套房屋的建筑面积，双方基于信赖签订合同，张帝已按合同约定支付购房款。丽玉公司未提交证据证明自身因房屋面积减少承担更多义务的情况下，收受张帝已减少房屋面积对应的购房款明显不符合等价有偿的原则，故丽玉公司主张《补充合同》是双方真实意思的表示，仍按350万房款计算的主张，该院不予支持，丽玉公司应返还减少面积的购房款。从等价有偿、公平原则考虑，张帝依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的主张，该院不予支持。因双方在《商品房买卖合同》中未对地上及地下面积、单价进行约定，所以按该房屋的平均单价计算为妥。按照房屋总价款350万，合同约定房屋建筑面积594.08平方米计算，每平方米单价5891元，实际交付房屋的面积减少了107.62平方米，面积减少部分的购房款为633989.42元（5891元×107.62平方米）。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决为：一、阳泉市丽玉房地产开发有限公司在判决生效十日内返还张帝购房款633989.42元。二、驳回张帝的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审被告丽玉公司不服，向本院提起上诉，具体上诉理由为：1、原审判决认定事实不清，双方签署的《补充合同》已对面积误差问题作出了约定，应遵照执行；2、《补充合同》合法有效，不存在显失公平问题。故上诉请求撤销一审判决并依法改判。
经二审审理，本院查明的基本事实与原审法院查明的基本事实一致。
本院认为，公民和企业的合法权益均受到法律的保护。《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”这就说明要依据公平、等价有偿等基本原则平等的保护公民和企业，否则当事人就有权依法维护自己的的合法权益。在本案中，张帝与丽玉公司先后就涉案房产签订了《商品房买卖合同》和《补充合同》，而房屋的总建筑面积从594.08平方米变更为486.46平方米，减少了107.62平方米，减少比例高达18.12%。众所周知，房屋买卖在家庭经济生活中占有非常重要的地位。在房屋建筑面积减少如此之大的情况下，房屋总价如果保持不变显然违反了《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，有失公平，原审法院酌情判令丽玉公司返还张帝部分购房款依法有据，本院予以支持。从另一个方面来说，张帝与丽玉公司所签订的《补充合同》为格式合同，该合同第一条约定：“上述房屋产权登记建筑面积为486.46平方米（其中负1层地下室面积：163.26平方米），根据原合同甲、乙双方约定的商品房总价款，购房款为人民币3500000元”，对此存在两种理解，一种理解是在房屋面积减少的情况下购房款仍然为3500000元，另一种理解是房屋面积减少，根据双方之前的约定商品房总价款为3500000元，但对房屋建筑面积减少后商品房总价款没有进行约定。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”鉴于此，对张帝与丽玉公司双方所签订的《补充合同》，应按照第二种理解予以解释，并对双方之间的经济纠纷依法酌情作出认定。丽玉公司主张的上诉理由，本院不予支持。综上，原判虽然在案件受理费和财产保全费的分担上存在瑕疵，但认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费15707元，由张帝负担5567元，由阳泉市丽玉房地产开发有限公司负担10140元。财产保全费5000元，由张帝负担2500元，由阳泉市丽玉房地产开发有限公司负担2500元。二审案件受理费10140元，由阳泉市丽玉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张卫华
审 判 员 贾志强
代理审判员 冯华锐
二〇一六年八月十八日
书 记 员 霍乐乐