上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0113民初1045号
原告(反诉被告)：宋树纲，男，1952年4月29日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：叶国华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
被告(反诉原告)：杨惠珠，女，1951年6月12日生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：杨惠民，住上海市虹口区。
第三人：上海双琳房地产经纪有限公司，住所地浦东新区民耀路XXX号A座。
法定代表人：徐秋林，经理。
第三人：周发发，男，1960年5月17日，汉族，住杨浦区闸殷路***弄***号***室。
原告(反诉被告)宋树纲与被告(反诉原告)杨惠珠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，通知上海双琳房地产经纪有限公司(以下简称双琳公司)、周发发作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。宋树纲及其委托诉讼代理人叶国华、杨惠珠及其委托诉讼代理人杨惠民、第三人双琳公司、周发发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宋树纲向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的房地产买卖居间协议有效；2、判令被告继续履行上述协议，协助完成陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋产权转移登记至原告名下的所有手续。事实和理由：2010年9月13日，宋树纲经上海智德房地产经纪事务所(以下简称智德事务所)居间，与杨惠珠的代理人顾伟光签订了《房地产买卖居间协议》，约定宋树纲购买陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称502室房屋)，总价人民币(以下币种均为人民币)48万元，分二次支付，留尾款3万元，约定过户后支付。因502室房屋系动迁房，故约定过户日期为2015年10月30日前办理。协议签订后，宋树纲履行了付款义务，共支付了45万元，杨惠珠也交付了房屋，协助宋树纲办理了入户、维修基金支付、水电煤登记安装等一系列手续，宋树纲之子入住结婚至今。后杨惠珠因与委托人之间的矛盾，拒绝履行上述协议，并要求收回房屋，并诉讼至法院，被依法驳回。双方就502室房屋签订的《房地产买卖居间协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，宋树纲支付了合理对价，也实际占有并使用了502室房屋，杨惠珠理应按约协助宋树纲完成502室房屋的产权过户手续。
杨惠珠反诉并辩称，不同意宋树纲的诉讼请求，要求确认杨惠珠与宋树纲之间的买卖关系无效、宋树纲返还杨惠珠502室房屋的房地产权证原件。宋树纲就502室房屋签订的《房地产买卖居间协议》非法无效，不同意办理产权转移登记。居间协议是在杨惠珠不知情的情况下签订的，该居间协议在杨惠珠委托双琳公司之前就已签订，杨惠珠与双琳公司签订代理合同时并有告知502室房屋的具体价格，如果写了价格，杨惠珠就不会签订代理合同。杨惠珠至今没有房子也没有拿到房款，不同意过户。杨惠珠不知道智德事务所，也不认识顾伟光，没有授权委托案外人顾伟光出售房屋。
宋树纲针对杨惠珠的反诉辩称，不同意反诉请求，双方签订的《房地产买卖居间协议》是双方真实意思表示，顾伟光是杨惠珠委托的双琳公司的代理人，在居间协议上的签名代表杨惠珠，该协议不违反法律规定，是合法有效的。
第三人双琳公司述称，杨惠珠于2010年委托周发发出售502室房屋，周发发到双琳公司处为其寻找买家，后双琳公司委托了顾伟光找了买家。双琳公司告知周发发，需要杨惠珠本人到场办理代理手续，后杨惠珠至双琳公司就502室房屋签订《房地产代理合同》。房价是周发发按照当时的市场价确定的，当时房价在40万元左右，杨惠珠自己要求将房款交给周发发处理，至于杨惠珠与周发发之间的其他事宜，应当另行处理。杨惠珠还曾经约过双琳公司、周发发及杨惠珠单位的领导一起拟过协议，协议里也写明杨惠珠明知502室房屋出售的事情。宋树纲的诉请是正确的。不同意杨惠珠的反诉请求。杨惠珠现在认为不存在委托关系是与事实不符的。
第三人周发发述称，502室房屋系杨惠珠委托周发发出售，杨惠珠对502室房屋出售的过程都是清楚的。宋树纲的诉讼请求合理，502室房屋应归宋树纲所有。杨惠珠如果要求房款，周发发可以将房款给杨惠珠，如果杨惠珠要求房子，周发发可以为其寻找。不同意杨惠珠的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括《房地产买卖居间协议》、《房地产代理合同》，本院予以确认并在卷佐证。对于宋树纲提供的银行卡回单、收款证明，虽然杨惠珠表示不清楚，但双琳公司确认收到相关款项，故本院对其真实性予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：502室房屋房地产权利于2010年10月9日登记至杨惠珠名下。杨惠珠(甲方)与双琳公司(乙方)签订《房地产代理合同》，约定，乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产交易买卖合同，并完成其他委托服务事项；房屋坐落：陆翔路XXX弄XXX号XXX室，配套商品动迁房；委托事项：代为办理物业进户手续及领取相关进户资料，代为办理该物业出售手续及寻找买家等。补充条款约定，该物业属于置换形式，由杨惠珠委托周发发办理房屋置换，因此该房屋出售所得房款全部交周发发收取，周发发所置换的房屋差价部分由杨惠珠补足给周发发；该物业每平方米价格为3,330元，总价为171,128.70元。2010年9月13日，宋树纲(乙方)与双琳公司的代理人顾伟光(甲方)、智德事务所(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买502室房屋，总价48万元；首期房价款24万元，第二期房价款21万元，尾款3万元。合同签订后，顾伟光将502室房屋交给了宋树纲。2013年7月13日，杨惠珠(甲方)与周发发(乙方)、双琳公司(见证人)签订了协议书，主要约定，甲方于2010年6月10日委托乙方调换房屋，事情还未落实，乙方抓紧办理，初步确定在2013年8月解决，最晚不超过2013年9月底；房源定为河涧路688弄或555弄一室一厅房屋，面积约52平方米；换房差价解决办法：甲方动迁房已委托乙方卖出，卖房款在乙方手中，不足部分，甲方已交乙方4万元，甲方还承诺再交付8万元，乙方同意承担差价10万元，仍不足部分，双方协商解决。
后周发发未能依约将房屋交给杨惠珠。杨惠珠认为，502室房地产权利人还是杨惠珠，故诉至法院要求宋树纲搬离该房屋，将房屋返还给杨惠珠。2016年6月8日，本院作出判决[(2016)沪0113民初6070号]，对杨惠珠要求宋树纲搬离并返还502室房屋的诉讼请求不予支持。后杨惠珠提出上诉，上海市第二中级人民法院于2016年7月20日作出终审判决，驳回上诉，维持原判[(2016)沪02民终5833号]。
庭审中，双琳公司确认宋树纲支付房款45万元，其中顾伟光拿走了1万元，智德事务所收取了3万元，剩余41万元交给了周发发，其中1万元支付了进户费用。周发发表示收到房款40万元，此外杨惠珠还向周发发支付过4万元补差价款。
审理中，宋树纲表示，当时为保证买卖协议的履行，宋树纲在502室房屋设置了抵押权，但实际并不存在债权，现同意将该抵押权注销。考虑到本案的实际情况，宋树纲除支付尾款3万元外，愿意另行补偿杨惠珠5万元。
本院认为，从杨惠珠与双琳公司签订的《房地产代理合同》，以及杨惠珠、周发发签订的协议书中可以看出，杨惠珠确有委托周发发出售502室房屋的意思表示，宋树纲与受双琳公司委托的顾伟光就502室房屋签订了《房地产买卖居间协议》，而后杨惠珠向宋树纲交付了502室房屋也配合办理了相关进户手续，可以认定杨惠珠对502房屋已经出售的事实明确知晓，其也未对502室房屋的买卖条件提出过异议，故杨惠珠与宋树纲之间就502室房屋存在买卖关系，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据《房地产买卖居间协议》，宋树纲已按约履行了付款义务，故宋树纲要求杨惠珠协助办理502室房屋的产权过户手续符合约定，本院予以准许，宋树纲同时应将余款3万元付清。宋树纲自愿补偿杨惠珠5万元，于法不悖，本院予以准许。杨惠珠要求确认双方买卖关系无效等反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院难以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)宋树纲于本判决生效之日起十日内，注销上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权；
二、被告(反诉原告)杨惠珠于上述房屋抵押权注销后十日内，将上述房屋产权过户至原告(反诉被告)宋树纲名下；
三、原告(反诉被告)宋树纲于上述房屋抵押权注销后十日内，支付被告(反诉原告)杨惠珠购房余款及补偿款8万元；
四、被告(反诉原告)杨惠珠的反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述条款之规定，支付迟延履行金。
本诉案件受理费8,500元、反诉案件受理费减半收取4,250元，由被告(反诉原告)杨惠珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 俞蔚明
审 判 员 金 芳
人民陪审员 王 芳
二〇一七年七月十四日
书 记 员 朱旻卿
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。