广东省惠东县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1323民初3418号
原告（反诉被告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马镇政府大院二楼。
法定代表人：陈宇辉。
委托诉讼代理人：刘虹，系该公司员工。
被告（反诉原告）：张世平，男，汉族，1959年7月14日出生，住广东省深圳市平山新区，
被告（反诉原告）：武彦红，女，汉族，1971年7月25日出生，住广东省深圳市平山新区，
委托诉讼代理人:张世平，男，汉族，1959年7月14日出生，住广东省深圳市平山新区，
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司与被告张世平、武彦红物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人刘虹、被告张世平到庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张世平立即向原告支付自2014年8月起至2016年10月止的各项费用共计2260.12元（其中物业服务费1745.76元、水费122.24元、公摊费392.12元）；2、判令被告张世平立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金（从逾期缴纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之五的标准，计算至实际全额支付应付款之日止），暂计至2016年10月26日为1544.99元；3、本案诉讼费由被告张世平承担。事实与理由：2012年6月29日，原、被告双方签订编号为0036810号的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告张世平位于惠东碧桂园商品住宅区中的水蓝天9号楼1单元30层01号的单位提供物业管理服务，被告张世平按每月145.48元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项分摊费用。逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。2015年1月23日，被告张世平正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但2014年10月起，被告张世平在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2014年10月起至今所拖欠的物业服务费、公摊及违约金。综上，被告张世平长期拖欠费用的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现依据法律法规及双方合同约定，提起诉讼。
诉讼过程中，经本院释明，原告以武彦红为涉案房屋共同所有人为由，向本院申请追加为本案共同被告，并变更诉讼请求为：两被告向原告共同支付2014年10月份至2017年5月份的物业服务费2764.12元、水费122.24元、公摊费467.71元及违约金（按每日千分之五计算）。
被告张世平辩称，有异议，1、我在2015年1月底入住的，原告就在2014年8月的时候开始计算物业费不合适，根据相关法律，这是霸王条款，是不合理的，相关的法律依据说明发现问题可以向相关部门反映；2、我去收楼的时候，房子的地板都给水给泡了，当时隔壁是一个碧桂园的人员，他在那里违建，违建的东西影响到我的房子，当时物业的人叫我去跟隔壁的邻居处理，我跟原告方协商说这是你们的职责，无论我房子遇到什么问题我都是向你方而不是他方，后面协商后由物业出面去处理。而当时我还没有收楼，而对于整改我方也有当初给出整改的证据。3、后面我交了2014年10月份至12月份的物业费，不然当时原告不给我入住，所以我为了入住就交纳了3个月的物业管理费，因为房子进水，家里电线短路，造成我家里电器都短路，而去找保修，原告说过了保修期，还说木地板要收费每平方300多元。我交纳了物业管理费给原告，但原告没有尽到他们应有的义务，这是物管有违约在先，所以我方有权拒绝交纳物业管理费，但我有交纳水电费，对方无权断水断电，我也问过相关律师，这是违法的，我一要求对方开电、开水的时候，对方就要求我交纳物业管理费。
反诉原告张世平向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告赔礼道歉，并对房屋质量问题免费维修；2、反诉被告对反诉原告电器（电冰箱、电视、热水器）损毁承担维修责任；3、反诉被告永久免除反诉原告的物业管理费。事实与理由：我于2012年6月29日签约购置了碧桂园十里银滩水蓝天九号楼××单元3001的房产，现已取得合法的房产证，确权无异议。合同规定的交房期为2014年9月，本人因故不得已于2015年1月23日收房。我之所以迟收房，原告有着不可推卸的重大责任。当我按期到场验房时，只见房门大开，地面积水，木地板已被全部泡发，严重翘曲变形，墙面满是污渍，潮湿发霉，全屋充斥着腐臭的气味。我当时要对现场进行拍照，但碧方员工强力阻止，一再声称会进全力维修，我当时对碧方提出了两个选择：1、暂不收房，碧方必须限期整改，达到全部合同规定的质量标准；2、如整改仍未达标，房子我不要了，并依法维权索赔，碧方有蓄意隐瞒房屋质量隐情之嫌，侵犯了业主的知情权和产品使用权，要求碧方按双倍价款退房。碧方客户关系部负责人戴小兵出面，承诺予以最长五年管理费全免，加上一个月内整改完毕，达到完全可以入住等条件。我是2015年1月23日办理了收房手续，但碧方却要求我从上一年即2014年10月开始交管理费，直到2015年的2月底共五个月，迟收房的原因与责任在碧方，我坚持哪一天入住，就应从哪天计收。在对方的纠缠下，我一次性交了五个月的管理费，但碧方继而无理要求提出所谓公摊费的要求。在我收房后，仍问题不断，漏雨、地板变形、墙皮脱落、屋顶爆裂、阳台门关不严等不胜枚举，我仔细考察了一下，发现其房屋的隔热、隔水层存在严重的原始缺陷与施工质量问题，天热屋里如桑拿，下雨尤其是台风天，由于其门窗密封不严，雨进到室内，导致其恶劣木地板翘曲变形，这也是我始终未在其整改验收单上签字的缘故。我自入住后，年复一年要求碧方彻底解决这些质量问题，碧方除了减免了半年的管理费之外，其他该做的事情了无进展。此前允诺的赠送五年管理费，因无文字证明，碧方就开始耍赖。去年开始，碧方开始改了口径说修缮可以，但必须收费，因为已经过了“保修期”。在多次理性沟通无效的情况下，我先后数次告诫管理处，如继续无理拖延不解决问题，我将停交管理费，但水电费照交，一分不少。但碧方态度傲慢，不予理睬，问题也照旧不予解决。我不得已交了管理费，但原告蓄意停水停电，导致我的电视机、冰箱、电热水器被同时烧毁或严重损坏，损失达六千多元，同时烧毁的还有室内照明灯等，时间是2016年5月22日。事后碧方将责任推给稔山镇供电所和自来水公司，说是该所的不当停电造成我电器损坏，让我去找镇供电所。经查看当月的运行记录，全月全镇范围内根本无停电，一切正常。关于公摊费的问题，碧方要收这笔费用，也要有政策法规依据。依照惠州市发改局和惠州市房管局联合下发的惠市发改价（2015）135号文件，以及惠东发改（2015）638号文件，物管企业如在原有政府核定收费的基础上实施二次收费，应满足七个方面的条件，其中三条是硬指标，即物管企业须事先与业委会或广大业主充分沟通、征求意见；物管企业须接受第三方的审计，并由其出具审计报告；物管企业须公示，明码标价。时至今日，我们未看到以上任何方面的落实，就连最起码的挂牌公示都没有。综上，碧方是有过错的一方，且过错在先，本人拒交管理费事出有因，完全是由于碧方的诸多管理不善、诚信不善，并由其直接侵犯了作为消费者一方的业主至合法权益所引发的，是不得已的维权行为。权利和义务都是对等的，物管企业在收取管理费的同时，理应负起应尽的责任和义务，对其未尽到应尽的职责和义务，由其是恶意拖延不作为的行径，依照相关的政策法规，业主有权拒交物管费。结合本案，及参照碧方单方制定的前期物业合同，碧方也未尽到对业主所购房产应尽的维修、维护与保全之责任。
原告（反诉被告）广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司针对被告（反诉原告）张世平的反诉辩称，第一，诉请一系基于房子存在质量问题，房产公司与物业公司是两个不同主体，物业公司负责小区公共区域维修，不负责小区业主家里的维修；第二，被告提出的损害结果没有证据证明是由物业公司造成，不予认可；第三，物业公司对小区公共区域进行维修，已经尽到合同约定的义务，被告要履行缴纳管理费的义务，不予认可免除缴纳物业管理费的请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：
被告张世平、武彦红与惠东碧桂园房地产开发有限公司于2012年6月29日签订《商品房买卖合同》，被告张世平、武彦红购买由惠东碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于惠东县稔山镇亚婆角地段的水蓝天9号楼1单元30层01号商品房，合同约定的交房期限为2014年9月15日前。经选聘，惠东碧桂园房地产开发有限公司授权原告对涉案园区实施前期物业管理服务，由原告代为查验园区的物业共用部位、共用设施设备。原告于2012年6月29日与被告张世平、武彦红签订了《惠东碧桂园前期物业服务协议》（以下简称“协议”）。协议第二章物业管理服务内容第二条约定为：乙方（原告）按下列服务内容及标准向甲方（被告张世平、武彦红）及该物业使用人提供物业管理服务：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括：楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共用设施设备的维护和管理服务，包括：小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备。3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、通讯、有线电视等设施设备。4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本园区内的公共文化体育场所、公园及有关设施设备。5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。6、公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生。7、交通与车辆停放秩序的管理服务。8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，包括对本园区公共区域及进出本园区的各出入口进行巡查、管理。9、装饰装修管理服务。10、社区文化工作的管理服务。11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。协议第四条第1项约定乙方按以下结算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为49.98平方米；该物业的公用分摊建筑面积为13.27平方米；合计该物业的房屋建筑面积为63.25平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按145.48元/月向乙方交纳物业服务费。第3项约定为“本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。……”。第4项约定为“包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费。甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。”协议第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”协议第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”
2015年1月23日惠东碧桂园房地产开发有限公司向被告张世平、武彦红发出《收楼通知书》，通知书中载明“阁下的物业服务费从阁下实际办妥收楼手续次月1号起计收，但若阁下于合同收楼日期2014年9月15日仍未办妥收楼手续的，则物业服务费从2014年10月1日起计收。”同日，被告张世平、武彦红与惠东碧桂园房地产开发有限公司签订《惠东碧桂园物业及资料移交书》（以下简称“《移交书》”），确认双方于2015年1月23日办妥涉案物业及相关资料的移交。甲方确认乙方已将物业钥匙、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》移交给甲方。《移交书》第二条约定乙方将物业交付给甲方后，须按《商品房买卖合同》以及《房屋质量保证书》的约定履行该物业的保修义务。同日，被告张世平、武彦红在《入住登记表》中登记确认实际收楼日期为2015年1月23日。
关于房屋质量问题。两被告主张在办理房屋验收手续后，发现房屋存在严重的质量问题，交涉后仍未及时处理，认为原告未能履行相关的服务管理义务，拒绝支付后续的物业管理费，并提交了4份碧桂园十里银滩房屋验收记录表及7张房屋照片。房屋验收记录表显示在2014年5月17日至2014年6月29日期间被告张世平向原告反映涉案房屋存在大厅吊顶漏水、墙体不平等质量问题。房屋照片显示存在地砖缝隙较大、墙面剥落、墙体开裂等质量问题。原告对房屋验收记录表真实性予以确认，对房屋照片不予认可，认为没有记载日期；同时原告主张房屋质量维修义务在保修期内是由房地产公司负责售后维修，保修期外找物业维修是有偿的。
关于电器毁损问题。两被告主张原告在2016年5月22日蓄意报复停电，导致涉案房屋内的电冰箱、电视及热水器损毁，并申请向涉案房屋的物管人员宋大刚、王育兴调取证言。本院向两被告释明可申请证人出庭作证，两被告对此不予变更。因两被告的申请不属人民法院主动调取证据的范围，本院不予准许。原告对电器毁损情况不予认可，主张没有证据证明是原告造成的损毁。
关于欠费数额。原告提交的明细单显示两被告未交纳2015年11月至2017年3月期间的物业服务费共2473.16元，2014年10月至2016年5月期间的部分水费共122.24元，2014年10月至2017年3月期间的各项公摊费（楼道照明电费分摊、消防公摊电费、电梯电费分摊、路灯照明电费分摊等）共457.23元。两被告对物业服务费提出异议，主张原告口头承诺减免物业服务费，应从2016年1月份开始起算，且因房屋质量问题，自2016年3月份开始拒交。两被告对公摊费的异议为按照惠市发改价（2015）135号及惠东发改（2015）638号文件的规定，原告不符合实施二次收费的条件，其中三条是硬指标，即物管企业须事先与业委会或广大业主充分沟通、征求意见；物管企业须接受第三方的审计，并由其出具审计报告；物管企业须公示，明码标价。
另，2015年11月27日，原告经惠东县工商行政管理局核准，将企业名称由广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司变更为广东碧桂园服务股份有限公司惠东分公司。
本院认为，对涉案房屋的质量问题。因两被告主张的涉案房屋的质量问题并不属于涉案园区公共区域内的质量问题，系其专有部分的质量问题，应归属于业主与房屋开发商签订的商品房买卖合同的约定法律范畴。两被告以交房时房屋存在质量问题或者需要整改而未整改等为由，主张原告未尽物业服务管理义务的问题，系因房屋买卖产生的纠纷，与本案物业服务合同纠纷无关，本案不予审查。若涉案房屋专用部分出现漏水、裂缝等质量问题，两被告应另行向涉案房屋开发商主张权利。因此，两被告反诉请求原告赔礼道歉，并对房屋质量问题免费维修，缺乏依据，本院不予支持。
对原告诉请的各项费用。根据原告与被告张世平、武彦红签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》约定，原告作为涉案园区的物业管理公司，提供环境卫生、治安巡逻、共用设施设备的维护管理等各项物业服务，两被告作为业主按约定向原告缴纳物业服务费、代收代缴的水费，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。在本案中，两被告已接收涉案物业，原告亦已实际提供了物业管理服务。因此，原告诉请两被告支付2015年11月至2017年5月期间的物业服务费2764.12元、2014年10月至2016年5月期间的部分水费共122.24元及2014年10月至2017年3月期间的公摊费共457.23元，符合合同约定，本院予以支持。2017年4月、5月期间的公摊费，因缺乏费用明细，本院不予支持。至于两被告主张原告口头承诺减免2015年11月至2016年1月期间的物业服务费，但未提供证据予以证实，本院不予采信。同时，两被告反诉请求原告永久免除其物业服务费，缺乏法定及约定依据，本院不支持。
对违约金诉请。原告诉请两被告支付逾期交纳物业服务费的违约金，符合合同约定，本院予以支持，欠交的每期物业服务费应从逾期之日起至付清款日止每日按每期应付物业服务费的5‰计付违约金。
需要指出的是，业主按约定支付物业管理费是物业服务管理的保障，且涉及所在小区全体业主的利益。同时，物业管理是物业服务企业与业主之间服务与被服务的关系，物业服务的质量与每位业主的内在价值感受是紧密相连，服务的质量不一定能够满足每一位业主的特定的具体需求。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费作为对抗手段。
至于两被告反诉请求原告承担电器毁损维修责任，因两被告未能举证证明其电器毁损系由原告的过错导致，该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告张世平、武彦红于本判决生效之日起7日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司支付2014年10月至2017年5月期间的物业服务费2764.12元及其违约金（从每期物业服务费逾期之日起至付清款日止每日按每期应付物业服务费的5‰计付）；
二、被告张世平、武彦红于本判决生效之日起7日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司支付2014年10月至2016年5月期间的水费122.24元、2014年10月至2017年3月期间的公摊费457.23元，合计579.47元；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告张世平、武彦红全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费25元、反诉案件受理费100元，合计125元，均由被告张世平、武彦红共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 练新贵
二〇一七年十二月十八日
书记员 何科达