阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初296号原告：谭尤跑，男，1985年12月26日生，汉族，住阳江市江城区。原告：郑霞，女，1990年8月25日生，汉族，住阳江市江城区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人：陈明威，该公司经理。委托诉讼代理人：冯兆春，男，1967年10月20日生，汉族，住阳江市江城区。是该公司员工。原告谭尤跑、郑霞诉被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭尤跑、郑霞及被告锦绣名城房地产公司的委托代理人冯兆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭尤跑、郑霞诉称：2014年7月22日，被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司与原告签订《伴湖豪庭认购协议》，约定“被告出售位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元302号房给原告，成交总价为439090元；2014年7月22日支付定金20000元；2014年7月29日前支付首期款及购房费用167862元”等等。原告按上述约定分别支付了：首期款132090元、维修基金7257元、办证费26345元、房屋保险费1870元、代办证费300元，合共167862元给被告。2014年9月12日，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，约定“被告出售给原告的位于阳江市江城区华联路57号伴湖豪庭3幢1单元302号商品房的建筑面积共96.12平方米，其中套内建筑面积78.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.97平方米；该商品房单价为每平方米5618.55元，总金额439090元；被告应当在2015年4月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金”等等。2014年11月11日，原告向中国农业银行股份有限公司阳江江城支行办理了贷款，并款项直接支付给了被告。至此，原告已全部付清了该商品房的全部价款439090元及其他相关费用给被告。合同规定的最后交房期限届满，但被告没有按合同的约定交付商品房给原告，严重损害了原告的合法权益。原告要求被告继续履行合同，且被告应当自合同规定的最后交房期限的第二天即2015年4月30日起至实际交房给原告使用之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之1的违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金26872.308元(从交房最后期限第二天即2015年4月30日起暂计至2016年12月31日）及2017年1月1日起至被告实际交房给原告使用之日止的违约金给原告谭尤跑、郑霞；2、本案诉讼费用全部由被告承担。被告锦绣名城房地产公司辩称：原告起诉没有尊重本案的客观事实，请法院驳回原告的诉讼请求。具体事实和理由如下：一、原告在未征得被告同意已将该房产进行装修并部分改变了原有设计，已使用了该房产。二、原告已实际使用了所预购之商品房，行使了该房产的用益物权。三、现原告所购买的该房屋已基本完成所有实体工程并已通水、通电、通电梯，但尚有工程手尾和未办理有关的工程竣工手续。出现所谓未向原告交付房屋的问题，过错不是被告所造成的。原因：1、工程承包方没有依合同施工和完工造成的，根据被告与工程承包方签订的合同，工程总造价为12963万元，按施工合同的约定，累计应支付工程承包方工程进度款4760万元，而被告为了工程承包方能加快工程进度，已向工程承包方累计支付了工程款9900万元，已超付了5140万元工程款给工程施工方，但工程承包方未能按工程合同约定完成工程，被告不但没有过错，而且是受害人。2、外部各种非被告所能控制的因素造成的。这一事实有被告提供的证据一《锦绣名城房地产公司伴湖豪庭商住小区项目后续建设监管联席会议纪要》为证。由于有关金融部门没有依时向被告放款和为业主办理购房按揭贷款支付义务，导致了这场混乱。3、依照《商品房买卖合同》第八条第二段第3项的规定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：3、其他非××过错原因造成的延期。”因此，被告不同意原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，请法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年9月3日，原告谭尤跑、郑霞（××）与被告锦绣名城房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014090175），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区位于阳江市江城区华联路57号3幢1单元302号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2014011号，建筑面积共96.12平方米（其中套内建筑面积78.15平方米，公共分摊建筑面积17.97平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米5618.55元，房屋总价款为439090元。合同第八条关于交付期限的约定：××应当在2015年4月29日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房经验收合格”条件，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；2、施工中遇到重大技术问题，不能解决。3、其他非××过错原因造成的延期。合同第九条关于××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。签订上述合同后，2014年11月11日，原告付清全部购房款439090元给被告。被告未能按合同约定的时间交付房屋给原告，原告遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告承认其未交付涉讼房屋给原告，其开发的伴湖豪庭尚未完全建好，未能通过验收，何时建好未能确定。诉讼中，被告主张不能交房给原告，其没有过错，未能交房给原告的原因是金融部门没有依约办理业主购房按揭贷款、没有向被告支付贷款以及施工单位不按合同约定施工造成的，但被告未能举证证明上述情况不是其过错造成的。另外，原告明确表示其第一项诉讼请求变更为“被告支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以439090元为本金，按日万分之一计付）给原告谭尤跑、郑霞”，其2017年1月1日之后的违约金在本案暂不请求，以后视情况另行主张。而被告表示应按合同约定支付违约金，其无过错，不应支付违约金。以上事实，有原、被告提供的身份证、伴湖毫庭认购协议、收据、《商品房买卖合同》、阳江市住宅质量保证书、住宅使用说明书、个人购房按揭借款合同、发票等证据，结合本案的庭审笔录、询问笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告双方应按合同约定履行。本案中，原告已付清全部购房款，被告应按合同约定在2015年4月29日前交付经验收合格的商品房给原告。被告在本案开庭审理时（2017年2月20日）承认其未交付商品房给原告，逾期已超过90天，原告选择继续履行合同，被告应按合同约定承担违约责任。因此，原告请求被告从2015年4月30日起至2016年12月31日止，以439090元为本金，按日万分之一支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。被告主张不能按合同约定交付房屋给原告，其没有过错，是金融部门和施工单位违约所致，其不应承担违约责任。对被告该主张，本院认为，即使金融部门和施工单位对被告违约，也是被告与金融部门或施工单位之间的另外合同关系，也并非可归责于原告的原因，不能以此作为减轻或免除被告对原告承担违约责任的理由。因此，本院对被告上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（从2015年4月30日起2016年12月31日止，以439090元为本金，按日万分之一计付）给原告谭尤跑、郑霞。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费236元（该款原告已预交），由被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一七年三月十五日书记员  周仙帮