云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1429号
上诉人（原审原告）:陈剑飞，男，汉族，1967年10月15日生，住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：邹花园、刘啸，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告）:云南中豪置业有限责任公司，住所地：昆明市官渡区彩云北路5151号。
法定代表人刘卫高，董事长。
委托诉讼代理人：李豪，系公司法务，特别授权代理。
被上诉人（原审第三人）：富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行。住所地：昆明市螺蛳湾国际商贸城二期13区中庭。
法定代表人：张红敏，行长。
委托诉讼代理人：李亚秋，云南博凡律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人陈剑飞、云南中豪置业有限责任公司（以下简称“中豪公司”）因与被上诉人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行（以下简称“富滇银行彩云支行”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭于2017年4月18日审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人陈剑飞上诉请求：1、撤销原审判决第三项，判令中豪公司向上诉人支付违约金313808.2元；2、撤销原审判决第四项，判令中豪公司返还上诉人已经向第三人富滇银行彩云支行支付的本息，判令解除上诉人与第三人富滇银行彩云支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》，由中豪公司向第三人富滇银行彩云支行返还尚欠借款本金及利息（具体金额以富滇银行账面金额为准）；3、本案诉讼费用由中豪公司承担。其主要的事实及理由为：一、原审判决根据《商品房买卖合同解释》第25条的规定审理本案属于适用法律错误。首先，该条第1款仅应适用于购买人只起诉开发商的情形。其次，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同紧密关联，两者类似主从合同关系，购房人有权同时起诉两个合同，也有权分别起诉两个合同，在购房人同时起诉两个合同时就应该同时处理。再次，一并审理商品房买卖合同法律关系与商品房担保贷款合同符合诉讼经济原则及司法惯例。二、原审判决驳回上诉人要求中豪公司支付其已经向富滇银行归还的贷款本息及中豪公司向富滇银行彩云支行归还尚欠贷款本息的诉讼请求，系适用法律错误，违反了前述司法解释第25条第2款之规定。三、根据《商品房购销合同》之补充协议第十七条第2款约定，被告应按合同总价款的20%支付原告违约金。故请求二审法院支持其上诉请求。
上诉人中豪公司上诉及答辩请求：1、撤销原审法院判决第一、二、三项，依法改判驳回陈剑飞的诉讼请求；2、由陈剑飞承担诉讼费用。其主要的事实及理由为：一、上诉人认为原审法院判决“解除《商品房购销合同》”无事实依据，适用法律错误。二、双方所签的《商品房购销合同》不满足法定解除的事由，上诉人不应当返还被上诉人购房首付款及其他费用870928元，上诉人也不存在违约行为，不应当支付违约金47071.23元。三、上诉人认为原审法院认定“诉讼费15463元，由被告承担”属于认定事实不清，适用法律错误，有失公平。故请求二审法院支持其上诉请求。
上诉人陈剑飞对于中豪公司提出的上诉请求，答辩表示不同意其上诉请求，请求驳回其上诉。
被上诉人富滇银行彩云支行答辩称，不同意上诉人的诉讼请求，请求驳回上诉，维持原判。
一审法院确认的案件事实：2011年6月16日，原告与被告签订了编号为ZFO0484号《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于昆明螺蛳湾国际商贸城二期4幢第1层04号商铺，商铺套内建筑面积为39.39㎡，总价款为1569041元，首付款为789041元，其余价款780000元贷款支付。原告代收了维修基金、契税、印花税、工本费79887元，配套费2000元。合同约定交房时间为2011年12月31日前，合同第十二条约定，被告应于原告办理完以下事项后180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规范、配套费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；3、原告向被告交齐委托被告办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告方已履行完毕协助办理产权的义务。双方《补充协议》第十七条第二项约定，若由于被告原因导致解除《商品房购销合同》及《补充协议》的，被告应向原告支付合同总价款20%的违约金，被告应在合同解除之日起30日内向原告返还已付的房价款、配套费及代收款项（均不计利息）。合同签订后，原告依约向被告支付了商品房首付款、维修基金、配套费、契税、印花税、工本费等费用，并于2011年7月20日与第三人签订了编号为938061107301022的《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定原告向第三人借款78万元，被告为保证人，贷款期限自2011年7月20日至2021年7月20日，该贷款已用于向被告支付购房款。后原告按约提交完相关手续，被告于2012年3月1日向原告交付房屋，但原告至今未取得房屋产权证书。
一审法院认为：原、被告在自愿基础上订立的商品房购销合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。基于商品房购销合同，原告、被告与第三人富滇银行股份有限公司昆明螺蛳湾彩云支行签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，银行依约向原告发放了借款。本案中，原告提交的被告于2013年5月19日出具的《交付使用证明》，已明确当时被告已认可本案房屋已交付使用，产权证正在办理过程中。庭审中，被告未能举证证实在房屋交付后至今长达4年的时间里，因何原因导致未能办理房产证，对于其辩解由于原告未提交齐全办证手续，产权证无法办理的理由，不予采纳，应当由被告承担举证不利的责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，本案中因被告原因导致原告至今未能取得本案诉争房屋的所有权，根据以上法律法规的规定，原告有权要求解除购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，依法确认双方合同于被告方收到原告诉状之日（即2016年7月28日）解除。合同解除后被告应当退还原告已支付的首付款789041元、维修基金、契税、印花税、工本费、配套费共计81887元。被告交付房屋给原告后，原告对房屋一直具有占有、使用、收益的权利，对于原告主张的违约金313808.2元，一审法院认为属于约定过高，酌情按照总房价的3%计算本案违约金，即47071.23元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案第三人虽然参与了本案的审理，但其并未提出诉讼请求，故仅处理商品房买卖合同纠纷这一法律关系。对于原告要求解除其与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉请，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决，一、原告陈剑飞与被告云南中豪置业有限责任公司2011年6月16日签订的编号为ZFO0484号《商品房购销合同》及《补充协议》已于2016年7月28日解除；二、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈剑飞返还其已支付的购房首付款及其他费用共计870928元；三、由被告云南中豪置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈剑飞支付违约金47071.23元；四、驳回原告陈剑飞的其他诉讼请求。
在二审审理中，被上诉人富滇银行彩云支行提交一份案外人的房屋产权证复印件，欲证实在与上诉人陈剑飞同一栋房屋的其他房屋已经办理了房屋产权证。对此，上诉人陈剑飞不予认可，认为与本案无关联性。上诉人中豪公司对于该证据予以认可。经本院审查，因该产权证复印件与本案无关联性，故本院不予采信。
对于一审法院所确认的事实过程，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。
综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人中豪公司是否违约、上诉人陈剑飞与被上诉人富滇银行彩云支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》应否在本案中判决解除、上诉人陈剑飞已经支付给富滇银行彩云支行的首付款、贷款本金及利息应否由中豪公司返还给上诉人陈剑飞，并由中豪公司承担尚欠的贷款本金及利息？
本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人中豪公司提出至今未能办理涉案房屋的产权证是因为上诉人陈剑飞所提交给中豪公司的相关材料不齐而造成的，但中豪公司未能提交相应证据证实该公司已经及时通知陈剑飞补齐相应资料而陈剑飞未能提交，故对于上诉人中豪公司提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人中豪公司与陈剑飞之间签订的《商品房购销合同》应否解除的问题，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，认定“……因被告原因导致原告至今未能取得本案诉争房屋的所有权，根据以上法律法规的规定，原告有权要求解除购房合同……”判决解除该合同并无不妥之处，故对于上诉人中豪公司提出的该项上诉请求不予支持。
关于上诉人陈剑飞所主张的违约金问题，本案中，因上诉人中豪公司的原因未能在约定的期限内办理涉案房屋权属证书，故应当由上诉人中豪公司承担违约责任。双方当事人在签订的《补充协议》第十七条第2项约定，如果因中豪公司的原因解除《商品房购销合同》及《补充协议》的，应当由中豪公司向陈剑飞支付合同总价款20%的违约金。故上诉人陈剑飞依据该约定主张由中豪公司支付违约金313808.2元。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，结合本案实际情况对于双方当事人约定的违约金做适当调整并无不妥之处，故本院依法予以维持。
关于上诉人陈剑飞所主张的在本案中解除其与富滇银行彩云支行所签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》，陈剑飞已经支付给富滇银行彩云支行的首付款、贷款本金及利息由中豪公司返还给上诉人陈剑飞，并由中豪公司承担尚欠的贷款本金及利息的问题，原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，认为“……本案第三人虽然参与了本案的审理，但其并未提出诉讼请求，故仅处理商品房买卖合同纠纷这一法律关系。对于原告要求解除其与第三人签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》的诉请，可另行起诉……”并无不妥之处，上诉人认为应当在本案中一并审理该借款合同，主张前述诉讼请求不应予以支持。
据此，上诉人陈剑飞及中豪公司提出的上诉请求均无事实及法律依据，本院依法予以驳回。原审法院所做判决并无不妥之处，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15463元由上诉人陈剑飞承担7731.5元，由上诉人云南中豪置业有限责任公司承担7731.5元。
本判决为终审判决。
审判长 刘昕光
审判员 朱 欢
审判员 杨 艳
二〇一七年四月二十八日
书记员 奚 琳