广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）叠民初字第4号
原告王峰，男，汉族。
被告桂林市宝盛天投资发展有限公司。
法定代表人XXX，董事长。
被告桂林市圣隆房地产开发有限公司。
法定代表人XXX，总经理。
被告李干锋，男，汉族。
上列三被告的共同委托代理人XX，北京市XX律师事务所广西分所律师。
原告王峰诉被告桂林市宝盛天投资发展有限公司（以下简称宝盛公司）定金合同纠纷一案，本院2013年12月23日立案受理后，于2014年1月6日依法追加了桂林市圣隆房地产开发有限公司（以下简称圣隆公司）、李干锋为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年1月28日公开开庭审理了本案。原告王峰、被告宝盛公司、圣隆公司、李干锋的委托代理人XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王峰诉称：原告与被告宝盛公司于2012年5月8日签订“宝盛.XX花园房产定购协议书”一份，原告按照协议约定支付给被告定金110万元。但由于被告宝盛公司一直不能履行协议，直至2013年12月12日被告宝盛公司的房产开发项目以及被告宝盛公司所持有的该项目用地被桂林市雁山区人民法院拍卖，原告才得知自己的合法权益受到严重损害。故诉至法院，请求：一、判令被告宝盛公司偿还原告定金110万元的双倍计人民币220万元；二、被告圣隆公司及李干锋承担连带责任；三、本案诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、《协议书》，证明原告与被告宝盛公司确定订购房产的事实；2、收条及汇款单委托书证明原告已支付购房款及被告宝盛公司收到款项的事实；3、承诺书，证明被告宝盛公司履约的情况说明及追加圣隆公司及李干锋为被告的依据。
被告宝盛公司、圣隆公司、李干锋答辩称：与原告签订的协议为无效协议，双方没有约定双倍返还的条款，同意归还本金；请求驳回对被告李干锋的诉请。
三被告对其答辩在举证期限内未提供证据。
经过开庭质证，三被告对原告提供的证据1-3真实性无异议，但对证据3的证明内容有异议，认为被告李干锋不应承担连带责任。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以确认，对提出异议的书证因各自无相关证据予以否定，且该类书证确与双方抗辩事由具有一定关联性，故作为定案的依据。
综合全案证据和庭审记录，本院确认以下法律事实：2012年5月8日，原告与被告宝盛公司签订《宝盛·XX房产订购协议书》一份，约定：原告定购被告位于桂林市雉山路13号“宝盛·XX”住宅房，建筑面积为466㎡，总房价为163.1万元；原告在签订本定购协议书的当日向被告宝盛公司交纳定金110万元；由于被告宝盛公司的原因造成本定购协议书的违约，被告宝盛公司承担原告因维权所发生的一切费用。协议签订当日，原告按约定将购房定金110万元存入被告宝盛公司指定的账户内，被告宝盛公司出具收条交由原告收执。2013年8月13日，被告宝盛公司作为承诺方出具《承诺书》一份，载明：“王峰与我公司于2012年5月8日签订的宝盛·XX房产订购协议书，因国家政策性影响及其它原因未能兑现。在此，我公司承诺如下：1、无论该协议的期限，该协议王峰所付给我公司的人民币壹佰壹拾万元（1100000元）款项理应延期有效。2、我公司法定代表人XXX以其在桂林市圣隆房地产开发有限公司持有的股权对王峰所支付的人民币壹佰壹拾万元（1100000元）款项做清偿担保。3、本承诺书与上述定购合同合并执行，直至结清定购合同所及款项为止。”被告圣隆公司作为担保方在该承诺书上加盖公章，被告李干锋在承诺方被告宝盛公司的法定代表人和担保方被告圣隆公司的法定代表人处签名确认。
本院认为：本案争议焦点为：1、原告与被告宝盛公司签订《宝盛.XX房产定购协议书》是否有效？2、被告宝盛公司是否应双倍返还原告定金？3、被告李干锋是否承担本案责任？
关于第一个争议焦点，本院认为，本案所涉《宝盛·XX房产定购协议书》系原告与被告宝盛公司的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该协议合法有效。对三被告辩称该协议无效，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为，被告宝盛公司未能开发双方所签合同中涉及的房产项目，致使合同无法履行，已构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因此，本案被告宝盛公司收取原告交纳的定金，应予双倍返还。但根据《中华人名共和国担保法》上述法律第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”，本案所涉合同标的为163.10万元，因此定金不得超过32.62万元。据此对原、被告约定的110万元定金数额过多，应认定原告向被告宝盛公司支付的110万元中定金为32.62万元，原告提出要求被告宝盛公司定金双倍返还的诉请，本院按定金为32.62万元的双倍计算为65.24万元予以支持。对于原告支付的110万元余下部分即77.38万元，为原告的预付款，被告宝盛公司应予返还。对原告要求被告宝盛公司双倍返还110万元的诉请，本院予以部分支持。对三被告辩称其仅承担归还本金110万元的民事责任的辩解意见，本院不予采信。
关于第三个争议焦点，根据被告宝盛公司与圣隆公司出具的承诺书，被告圣隆公司作为被告宝盛公司的担保人，应对被告宝盛公司上述债务承担连带担保责任。承诺书第2条的约定“我公司法定代表人XX以其在桂林市圣隆房地产开发有限公司持有的股权对王峰所支付的人民币壹佰壹拾万元（1100000元）款项做清偿担保，”被告李干锋对以其自有财产对被告宝盛公司结清定购合同所及款项提供担保已明知并确认，因此被告李干锋应载在其担保财产价值范围内承担本案的担保责任。对原告诉请被告圣隆公司、李干锋承担本案连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告圣隆公司、李干锋作为担保人，应承担本案的连带还款责任。因被告李干峰在本案中以其股权提供担保，属于物的担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定：同一债权既有保证人又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，因此被告圣隆公司作为保证人在实现上述物的担保以外的债权承担保证责任。被告圣隆公司、李干峰作为保证人在承担保证责任后，有权向债务人被告宝盛公司进行追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条第一款、第三十一条、第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告桂林市宝盛投资发展有限公司双倍返还原告王峰定金为65.24万元，偿还原告王峰预付款77.38万元；
二、被告李干锋对上述债务在其所持有桂林市圣隆房地产有限公司股权价值范围内承担连带保证责任；
三、被告桂林市圣隆房地产有限公司对上述债务对实现以上物的担保以外的债务承担连带保证责任；
四、被告李干峰、桂林市圣隆房地产开发有限公司在履行了上述担保责任后有权向被告桂林市宝盛投资发展有限公司进行追偿；
四、驳回原告王峰的其他诉讼请求。
本案案件受理费24400元（原告已预交），由原告王峰负担4400元，被告桂林市宝盛投资发展有限公司负担20000元，此款由被告桂林市宝盛投资发展有限公司在履行债务时一并支付给原告王峰。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费24400元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，帐号：20216301040001416），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状上诉期届满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 黄长发
代理审判员 唐晓莹
人民陪审员 粟喜发
二〇一四年三月十二日
书 记 员 唐振灵
附：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。