辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽01民终4733号
上诉人（原审原告）：黄慧，女，1985年9月8日出生，汉族，无职业，住址湖北省大悟县。
委托代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：益华集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1号。
法定代表人：吴家雄，该公司董事长。
委托代理人：叶清，辽宁华轩律师事务所律师。
委托代理人：张侃侃，女，1984年11月26日出生，汉族，该公司员工。
上诉人黄慧因与被上诉人益华集团（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“益华公司”）商品房销售合同纠纷一案不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第03355号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016�3月24日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长、代理审判员李大鹏主审、审判员韩彩霞参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
黄慧一审诉称：黄慧与益华公司于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定黄慧购买益华公司开发的位于沈阳市东陵区新明街1-4号2-9-1房屋一处，合同约定，益华公司应当在2014年8月31日前将单体验收合格的商品房交付黄慧使用，并约定水、电于黄慧入住时开通，供暖及煤气开栓按相关市政配套单位与益华公司签订的供应时间为准。同时合同第九条约定了益华公司逾期交房的违约责任。合同签订后，黄慧依约向益华公司支付了全部购房款。2014年10月，益华公司要求黄慧办理入住手续并交纳物业费、水电费等相关费用。黄慧接收房屋后才发现，房屋没有水、电，因益华公司供暖�施未铺设完成而无法供暖，电梯根本无法使用，房屋也未经消防验收，存在安全隐患。黄慧认为益华公司所交房屋未达到合同约定的标准和法定条件。益华公司应当按照合同约定向黄慧支付逾期交房违约金。黄慧与益华公司协商未果，故来院诉讼，请求法院依法判令：一、益华公司向黄慧支付迟延交房违约金18，274元（自2014年9月1日起暂计至2015年5月11日止，实际计算至益华公司交付合格房屋时止）；二、诉讼费用由益华公司承担。
益华公司一审辩称：一、黄慧已经确认收房，黄慧已签署业主物品签收记录、承诺书、业主入住验房表、签收的B钥匙等房屋验收文件并且本人确认该房屋，符合购房合同约定的交房各项条件，益华公司认为黄慧此行为视为对房屋质量及各项设施的认可和接受，交房行为成立；二、园区现已铺设水、电管线，具备供暖条件，完全�合入住条件，此外电梯与消防设备均没有问题，不存在黄慧称的没有水电、无法供暖、电梯无法使用存在安全隐患等情形；三、益华公司在黄慧未缴纳公共维修基金的情况下，与黄慧进行了商品房交接，该行为也已经得到了黄慧签字确认，交房手续也已经履行完毕，同时益华公司自行出资购置了相关设备，为黄慧免费供应水电及采暖，完全符合入住条件，黄慧也确实使用了益华公司的水电及供暖设备，既然交房手续已经办理，且满足入住条件则黄慧主张不能成立，其请求逾期交房违约金的行为也就当然不应得到支持；四、瑕疵交付和不予交付是两个不同的概念，区别在于是否已经实际交付，黄慧可以对房屋提出异议，但其实际占有并使用房屋后仍称未交房显然与事实不符，黄慧不能在主张瑕疵交付违约的同时还要求益华公司承担不予交付的违约责任；五、司法解释明确规定对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，黄慧签署交房手续并领取钥匙，房屋的实际控制权已经转移到黄慧处，应视为房屋的交付使用。故益华公司请原审法院驳回黄慧诉讼请求，保护益华公司合法权益。
原审法院审理查明：黄慧与益华公司于2013年11月18日签订《商品房买卖合同》，约定黄慧购买益华公司开发的位于沈阳市浑南区新明街1-4号2-9-1号，建筑面积为134.36平方米的房屋一处，房屋总价款725，178元。合同第八条约定，益华公司应于2014年8月31日前将符合单体验收合格的商品房交付黄慧使用。如买受人未及时交付全额购房款或未按要求缴纳公共维修基金的，出卖人可以据实予以延期。合同第十四条约定，益华公司承诺水、电于黄慧入住时开通；供暖及煤气开栓按照相关市政配套单位与益华公司签订的供应时间为准。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，益华公司按日向黄慧支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，黄慧向益华公司支付了全部房款725，178元，黄慧于2014年10月13日签署了《房屋交接单》、《业主入住验房单》、《业主物品签收记录》、《确认书》、《承诺书》等五份接收房屋入住手续。其中《业主物品签收记录》载明黄慧领取了装修时使用的A钥匙。黄慧在领取A钥匙时，益华公司向黄慧房屋提供了临时水、电、采暖设施。黄慧在接收房屋后对房屋进行了装修。因益华公司与施工单位存在纠纷，涉案房屋至今尚未取得验收相关手续。现黄慧以益华公司交付的房屋不符合入住标准，没有正式通电、水，电梯无法使用，消防未经验收合格等理由，要求益华公司支付逾期交房违约金。
原审法院另查明：黄慧已交纳物业费、水电费、垃圾清运费等相关费用，但收据上均注明“预交”。黄慧至今尚未缴纳公共维修基金，2014年-2015年度采暖期间，涉案房屋系通过独立的电锅炉进行的供热，黄慧已按采暖费标准支付采暖电费。
原审法院再查明：房屋至今已通正式水、电、采暖。
原审法院认为，黄慧与益华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条明确约定，益华公司应当在2014年8月31日前向黄慧交付单体验收合格的房屋。益华公司没有证据证明其在2014年8月31日前通知黄慧交付房屋，故应当认定益华公司交付房屋的时间和黄慧接收房屋的时间是双方办理房屋交接手续的�间，即2014年10月13日。故根据合同约定，益华公司于2014年10月13日交付房屋的行为已构成违约，黄慧有权要求益华公司承担从2014年9月1日起至2014年10月13日止的逾期交房违约责任，按照黄慧已支付房款的日万分之一计算违约金即725，178元×0.0001×43天＝3118.27元。
关于黄慧称益华公司交房时承诺此次交房不是正式交房，黄慧仅领取装修时使用的A钥匙，没有领取正式的B钥匙，因此黄慧没有实际接收房屋的抗辩事由，原审法院认为，黄慧领取装修钥匙，并且在接收房屋的相关手续上签字确认，说明黄慧有接收房屋的意愿并实施了实际行为，因此对于黄慧称没有实际接收房屋的抗辩理由，原审法院不予采信。对于黄慧称领取装修钥匙时房屋不符合交房条件，因此益华公司应当承担逾期交房的违约责任的主张，原审法院认为，黄慧在领取装修钥匙时，明知房屋水、电�供暖等基础设施和公共配套建筑运行有不完备之处，不符合房屋交付条件，仍然接收房屋，说明黄慧对交付条件是认可的，况且交付房屋时益华公司提供了临时水、电及采暖设施，满足房屋基本使用功能。因此黄慧接收房屋的实际行为变更了合同约定的交付条件。因此，益华公司对于黄慧接收房屋之后，即2014年10月13日之后不应当承担逾期交房的违约责任。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄慧支付逾期交房违约金3118.27元。二、驳回原告黄慧其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，其中由原告黄慧承担207元，被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担50元。
宣判后，黄慧不服，向本院提出上诉。上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人一审诉请；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：上诉人没有办理正式交房手续，没有变更房屋交付条件的意思表示。被上诉人交付的房屋应符合双方合同约定，否则即为瑕疵交付，被上诉人应承担违约责任。案涉房屋没有竣工验收备案表，没有消防备案，被上诉人已违反了合同约定。
被上诉人益华公司二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。
本院审理查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有当事人当庭陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、业主物品签收记录、业主入住验房表、承诺书、确认书、房屋交接单、供热管道建设合同及相关发票、物业费收据、垃圾清运费收据、水电费收据等证据佐证，经庭审质证，予以确认。
本院认为，黄慧与益华公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约恪守。现益华公司交付案涉房屋的时间已超过约定期限，应按照合同约定承担相应违约责任。
关于黄慧是否已于2014年10月13日正式接收案涉房屋的问题，双方虽于案涉合同中约定案涉房屋的交付标准为单体验收合格，但根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。黄慧于2014年10月13日签署接收房屋入住文件并接受房屋钥匙及进入案涉房屋进行装修的行为，应视为对案涉房屋当时现状的认可，�通过其实际行为变更了合同中对房屋交付标准的约定。因此原审认定案涉房屋交付时间为2014年10月13日，并根据双方合同约定确定被上诉人应支付的违约金数额并无不当。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费257元，由上诉人黄慧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 妍
审 判 长 李 妍
审 判 员 韩彩霞
代理审判员 李大鹏
二〇一六年五月十一日
书 记 员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉�件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。