广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初399号
原告：高珊。
委托代理人：钟照才。与关系。
被告：苏郁兰，私营业主。
原告高珊诉被告苏郁兰租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员李兰英适用简易程序于2016年3月9日公开开庭进行了审理，书记员杨晓担任法庭记录。原告委托代理人钟照才，被告苏郁兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月1日，经友好协商，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定被告租用原告所有的贺州市八步镇日月街香港城12-21铺（经核实房产证，实为21-12铺），租金为每月3500元，在每月10日前付清当月租金。签订合同时由被告给付押金6000元；如被告不按时交付租金，原告有权终止合同，不退押金。约定违约金为7000元，双方有任一方违约的，违约方向守约方支付违约金。合同签订后，被告在原告铺面经营养生茶生意。从2015年7月起，被告因资金周转等问题未按时交付租金，经原告同意，延迟了交款时间。2015年11月底，被告补交了7月至9月的租金，但错误地把押金当作租金，提出10月、11月的租金用押金6000元抵扣，对此原告不同意。2015年12月1日，被告单方面终止合同，将其养生茶生意从原告铺面搬到隔壁铺面。为此，原告要求被告按照合同约定补交10月、11月的租金共7000元并支付违约金7000元，原告承诺，被告补交租金及交纳违约金后可以解除合同，但被告拒绝支付。因此，原告解除合同未得到原告确认，合同继续生效，现在商铺钥匙还在被告处，截至2016年1月，被告已欠四个月的租金共14000元，按照合同约定被告属于违约，还需交违约金7000元。以上款项经原告多次催收，被告仍未支付。故原告诉至法院请求判令：1、被告支付2015年10月份至2016年1月的租金共14000元。2、支付违约金7000元。3、支付诉讼期间继续履行所产生的租金即2016年2月至法院判决之日起的租金。4、本案的诉讼费用由被告承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：
1、租赁合同，证明原被告之间存在租赁关系，合同约定租期从2014年11月1日至2016年10月31日，每月租金3500元。合同还对押金、违约金作了约定。
2、催缴租金通知书及照片，证明原告于2016年1月10日向被告催缴商铺租金14000元，要求被告于2016年1月15日之前缴纳。
3、电话短信记录，证明被告提出以租金抵作押金，原告不同意，被告没有支付2015年10月、11月的租金。
4、结婚证、房屋所有权证（贺房权证八步字第（2011）00043198号）及房屋平面图，证明涉案商铺系原告与丈夫钟照才共同所有。
6、录音录像，证明2016年1月18日原告到被告新店铺催缴2015年10月起的租金。
被告辩称：不同意支付租金和违约金。2015年10月、11月的租金我已经支付完毕。因为亏损我没有钱支付铺面租金，2015年11月初我电话联系原告丈夫钟照才告知我将于月底退出铺面，并与其协商是否能降租，原告同意2015年10月份起的租金按照每月3000元支付。2015年11月30日，我将所欠的7月至9月的租金10500元转给原告，并短信告知原告我已将铺面腾空以及用押金6000元抵作10月、11月的租金的事情。当天下午原告夫妻俩到我新租的铺面商量退租事宜，我将钥匙还给原告，原告当场已接收钥匙，当天晚上双方因押金问题不能达成一致，原告就把钥匙丢在我铺面，为了安全起见我先把钥匙收了起来。我搬离后原告已经在其铺面张贴招租广告，说明我已不是承租人，铺面空租的亏损不应由我承担，我最多承担违约责任。
被告为其辩称未向本院提供证据。
经开庭质证，被告对原告的证据1-5真实性无异议，对证据6，原告未经被告同意自行拍摄，不认可该证据的证明内容。本院对证据的分析认定：对双方均无异议的证据，本院予以认定。原告提交的录音录像系在被告的经营场所拍摄，能证明原告向被告催收租金的事实，与本案有关联，本院予以认定。
综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2014年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定租期两年，从2014年11月1日起至2016年10月31日止。合同第三条约定：每月租金3500元，乙方应在每月的10日前付清该月的租金。第四条约定：租赁押金，乙方应于签约同时给付甲方押金人民币6000元，到期结算，多余归还。第五条第三款约定：当月租金交付日期为每月的10日前，如乙方不按时交付，甲方有权终止合同，并收回铺面，不退押金。合同第六条约定：甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为人民币7000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。合同签订后，双方按照合同约定履行。到2015年7月，被告因资金周转困难提出迟延交付租金，并经得原告同意。2015年11月30日，被告向原告转账10500元，用于支付所欠的2015年7月至9月共3个月的租金，同时短信告知原告，2015年10月、11月的租金用押金6000元抵扣，至此房租已经结清，并已将店面腾空。庭审中，原告承认曾口头同意按照每月3000元支付2015年10月、11月租金，但原告不同意押金抵作租金，认为10月、11月的租金还未交，且现被告不按合同约定履行权利义务，因此租金应按照合同约定的每月3500元支付。2015年11月30日，被告搬离铺面并将店面腾空后，与原告协商退租事宜，原告要求被告补交2015年10月、11月的租金及支付违约金7000元，方同意终止合同，被告未同意，双方对此未能协商一致。
本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。
本案中，第一、在合同的履行过程中，被告因经营出现亏损而向原告提出提前退租，根据2015年11月30日双方的往来短信记录，被告在2015年11月初提前告知原告11月底将搬出此门面。原告提出若被告补交10月、11月的租金和交纳违约金7000元，原告可以与被告解除合同。被告于2015年11月30日在未按照原告要求补交租金和交纳违约金的情况下搬离所租铺面，将铺面腾空，与原告协商铺面交接事宜，实际上系单方解除与原告的租赁合同关系，按照合同约定被告属于违约。原告主张被告交纳违约金7000元的诉请，符合合同约定，对此应予支持。
第二、关于2015年10月、11月租金的问题。庭审中，原告承认双方曾口头协议2015年10月、11月的租金降为每月3000元，此口头协议应视为双方对租金的金额作出新的约定，因此2015年10月、11月的租金应按每月3000计算。原告称被告未按合同约定履行权利义务，应按3500元计收。其一，对被告的违约行为，《租赁合同》第六条已约定了相应的违约责任；其二，民事主体在民事活动中应遵循诚实信用原则，遵守自己的允诺。据此，本院认为，2015年10月、11月的租金，应按照双方后来通过口头约定的每月3000元支付。被告于2015年11月30日向原告转账10500元，用于支付所欠的2015年7月至9月的租金共10500元，同时向原告提出2015年10月、11月的租金6000元用已交的押金6000元抵扣，至此双方租金结清。由于双方的租赁合同关系已于2015年11月30日解除，《租赁合同》不再继续履行，被告用押金抵扣租金的做法，并无不妥。对被告关于2015年10月、11月租金已交清的抗辩，本院予以采纳，原告要求被告按照每月3500元支付2015年10月、11月的租金，不予支持。
第三、原告认为合同继续生效，从而要求被告继续支付2015年12月起至法院判决之日起的租金。一方面，原被告的租赁合同关系已于2015年11月30日解除，双方的租赁合同已无法继续履行。另一方面，被告确实存在提前退租的违约情形，现原告已主张被告支付违约金7000元，在此基础上再要求被告承担2015年12月起至法院判决之日止的租金，对此不应支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，的规定，判决如下：
一、被告苏郁兰应向原告高珊支付违约金7000元。
二、驳回原告高珊其他诉讼请求。
案件受理费325元，减半收取163元（原告已预交），由原告高珊负担109元，被告苏郁兰负担54元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
代理审判员 李兰英
二〇一六年四月十五日
书 记 员 杨 晓