福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第4372号原告福建基弘实业有限公司，住所地：福建省泉州市安溪县城厢镇永安路777号海峡茗城5号楼9-11层。组织机构代码：56731161-9。法定代表人吴章强，该公司董事长。委托代理人钟志强，福建安荣律师事务所律师。被告汪新莲，女，1975年10月22日出生，汉族，住福建省安溪县，现住福建省安溪县。原告福建基弘实业有限公司与被告汪新莲商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年6月30日提起诉讼，本院于同日立案受理，并于同年11月13日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审结束后，原告书面申请庭外调解，并于2016年5月16日以双方无法达成和解协议，书面申请本院进行判决。原告福建基弘实业有限公司的特别授权代理人钟志强到庭参加诉讼，被告汪新莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建基弘实业有限公司诉称，2013年11月1日，原、被告签订合同编号为201311010054的《商品房买卖合同》［含《补充协议》及其它相关附件］一份。合同约定：被告以按揭贷款方式向原告购买座落在安溪县城厢镇永安路777号“海峡茗城”9号楼XX单元商品房，建筑面积137.3平方米，总房款人民币861018元；合同签订时，由被告支付首付款人民币261018元，余款600000元约定向银行申请按揭贷款；买受人（被告）必须在合同订立后七天内向原告提供完整的按揭材料，由原告协助被告办理银行按揭贷款；若未能按时提交，原告有权解除合同，把商品房另行出售，被告并应支付总房款10%的违约金给原告；因合同解除产生的包括律师费、诉讼费等损失（含出卖人缴交的税费）均由被告承担。合同签订后，原告就本案商品房买卖向安溪县房地产交易管理备案，并开具发票缴交税款人民币33932.34元，但被告却未能按合同约定在合同签订后七日内向原告提交按揭资料，配合原告办理银行按揭贷款。被告的行为已构成违约，经多次通知，被告至今仍未提交，原告决定依合同约定解除合同，被告应支付违约金及承担相关损失。综上，为维护原告的合法权益，特请求法院依法判决：①.解除原、被告于2013年11月1日就购买座落在安溪县城厢镇永安路777号“海峡茗城”2号楼XX单元商品房所签订的合同编号为201311010054的《商品房买卖合同》（备案收件号：20131034615，房屋代码：106226）；②.被告协助原告办理上述商品房备案注销手续；③.被告支付给原告违约金人民币86101.8元；④.被告支付给原告因本案诉讼而支付的律师代理费人民币10000元；⑤.被告承担本案的诉讼费用。被告汪新莲未作书面答辩。原告福建基弘实业有限公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证及被告的身份证复印件，证明原、被告的基本情况及其诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》及补充协议书复印件各一份，证明被告以按揭贷款方式向原告购买商品房及合同约定等事实。3、不动产销售统一发票、备案表复印件各一份，证明原告开具税票缴交税款及进行合同备案事实。4、律师委托合同、代理费发票复印件各一份，证明原告原告因本案诉讼委托律师并支付律师代理费的事实。5、律师通知书、特快单复印件各一份，证明原告通过法律顾问通知被告履行合同的事实。6、泉州市房屋权属登记查档一份，证明诉争商品房被查封的事实。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为被告自愿放弃举证、质证的权利。原告提供的上述证据1、2、3、5、6，因其来源合法，符合证据的采信性，对其证明力，本院依法予以确认。证据4，与本案不具有必然的关联性，本院不予采信。被告汪新莲未提供任何书面证据。经庭审举证、认证，本院对本案主要事实作如下认定：被告汪新莲于2013年11月1日向原告福建基弘实业有限公司购买址在安溪县城厢镇砖文村永安路777号“海峡茗城”9号楼XX号房，双方并签订合同编号为201311010054的《商品房买卖合同》及补充协议。合同及补充协议约定：房屋总价款为人民币861018元，付款方式为合同签订时支付首付款人民币261018元，余款人民币600000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；……买受人选择按揭付款方式的，必须在本合同订立后七天内向出卖人提供银行要求的完整的按揭材料……买受人若违反，出卖人（原告）有权解除本合同，把商品房另行出售。出卖人解除合同的买受人应支付总房款10%的违约金给出卖人。因合同解除而产生的费用和损失由买受人承担。嗣后，被告汪新莲仅依合同约定支付给原告购房首付款人民币261018元，对尚欠的购房款人民币600000元，据不向原告提交办理银行按揭贷款的相关材料。原告于2015年5月20日，委托福建安荣律师事务所向被告发出律师通知书，责令被告在收到函件之日起3日内提交办理银行按揭贷款的相关材料，但原告仍拒不提交，也未履行支付购房款的义务。原告于2015年6月30日诉至本院。另查，原、被告涉争房产已被司法机关查封。综上所述，本院认为，被告汪新莲与原告福建基弘实业有限公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思，内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效，受法律保护。原、被告双方理应按合同约定全面履行各自的义务。现被告虽支付购房首付款，但对其余购房款既未按约定向原告提交办理银行按揭贷款的相关材料，经原告催告也未能支付，其行为已构成违约，理应自行承担违约责任。故原告诉求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院依法予以支持。根据合同法规定的附随义务及双方合同约定，被告本应配合原告办理上述商品房备案注销手续，但鉴于目前讼争房产处于被法院查封、冻结状态，存在办理注销障碍，故被告应在具备办理注销条件之时协助原告办理该房产有关的注销手续。同时，根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告福建基弘实业有限公司应在合同解除后，将已收取的购房款人民币261018元返还给被告汪新莲。其次，原告诉求被告应支付违约金的问题。依合同约定，买受人若违反，出卖人（原告）有权解除本合同，把商品房另行出售。出卖人解除合同的买受人应支付总房款10%的违约金给出卖人。因合同解除而产生的费用和损失由买受人承担，但本着违约金救济原理，基于公平、诚实信用原则，为确保不损害各方当事人的合法权益，加上原告又未能提供证据证明其所造成的实际损失，故根据《合同法》第一百一十四条规定，对原告诉求被告汪新莲支付的违约金，本院依法按购房总价款的8%予以保护，即被告应支付给原告违约金人民币68881元（861018×8%）。至于原告诉求被告汪新莲应承担原告因本案支出的律师服务费人民币10000元的问题，虽双方约定因合同解除产生的包括律师费、诉讼费等损失（含出卖人缴交的税费）均由被告承担，原告并提供了律师费发票、委托代理合同加以佐证，但鉴于目前律师收费存在按规定和协议收费两种形式，原告又未能提供其他证据证实该费用完全符合有关规定，存在超过违约方应当预见的范围之嫌，故本院不予保护。综上，原告及其代理人的合法有据意见，本院予以采纳。被告汪新莲经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告福建基弘实业有限公司与被告汪新莲于2013年11月1日签订的合同编号为201311010054号的《商品房买卖合同》及其《补充协议》、相关附件于本判决生效之日起解除。二、被告汪新莲应在具备办理注销条件之日起10日内协助原告福建基弘实业有限公司办理址在安溪县城厢镇砖文村永安路777号“海峡茗城”9号楼XX号房的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其它相关附件）备案登记及预告登记撤销等手续。三、原告福建基弘实业有限公司应在办理注销备案登记手续之日起15日内返还给被告汪新莲购房款人民币261018元。四、被告汪新莲应在办理撤销备案登记手续之日起15日内支付给原告福建基弘实业有限公司违约金人民币68881元。五、驳回原告福建基弘实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12510元，由原告福建基弘实业有限公司负担2550元，被告汪新莲负担9960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  陈秀珠人民陪审员  林玉婷二〇一六年五月十六日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用主要法律、法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求……，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款……约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。