西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏01民终82号上诉人（原审原告）：章华桑，男，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：张月辉，西藏源尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘朋朋，男，汉族，经商，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：李荣科，西藏伟豪律师事务所律师。章华桑因与刘朋朋合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法公开开庭进行了审理。章华桑及其委托诉讼代理人张月辉，刘朋朋的委托诉讼代理人李荣科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章华桑向本院提出上诉请求：1、请求二审人民法院依法将西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初686号民事判决书第三项改判为：刘朋朋立即向章华桑返还租金4000元及定金76000元；2、本案一、二审诉讼费由刘朋朋承担。事实及理由：1、一审庭审中章华桑提交了李雪出具的房租收条，且刘朋朋对该证据已当庭认可，故对该证据应予以采信；2、一审判决认定刘朋朋向章华桑交纳的100000元押金不符合定金的法律性质而未予支持，属认定事实不清，请求二审人民法院将该款认定为定金予以支持。刘朋朋答辩意见为：章华桑在一审中的诉讼请求不合理，双方签订的《铺面转让协议》应当认定为有效。刘朋朋向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初686号民事判决书；2、一、二审诉讼费用由章华桑承担。事实及理由：一审认定刘朋朋与案外人张新华于2013年8月20日签订的《铺面转让协议》无效属事实认定错误，而基于此无效的错误认定判决解除章华桑与刘朋朋签订的《铺面转让协议》不符合法律规定，请求二审人民法院撤销一审判决，依法公正审理。章华桑答辩意见为：刘朋朋的上诉请求无事实和法律依据，应不予支持。章华桑向一审人民法院提出诉讼请求：1、判令解除章华桑与刘朋朋于2017年3月11日签订的《铺面转让协议》；2、判令刘朋朋向章华桑返还转让费380000元、押金5700元及租金4000元；3、判令刘朋朋返还双倍定金76000元；4、一审诉讼费用由刘朋朋承担。一审法院对于双方当事人无争议的事实认定如下：1.章华桑提交转让费押金协议原件一份，银联商务交易凭证一份，能够证明双方约定的押金100000元，章华桑已经向刘朋朋交付完毕的事实，对此刘朋朋予以认可，一审法予以采信；2.章华桑提交《铺面转让协议》原件一份，农行客户凭条原件一份，西藏银行个人回款单原件一份，结婚证原件一份，能够证明章华桑在双方约定的时间内向刘朋朋履行完毕了380000元转让费及5700元铺面押金的事实，对此刘朋朋予以认可，一审法院院予以采信。对于双方当事人有争议的事实，一审法院认定如下：1.针对双方签订的《铺面转让协议》，章华桑有无实现该《铺面转让协议》合同目的这一争议事实，双方提交的（2017）藏0102民初388号民事判决书因提起上诉，二审法院进行了（2017）藏01民终447号判决，因（2017）藏01民终447号判决书已经发生法律效力，对于生效法律文书确认的事实，一审法院予以认定。2.刘朋朋提交的张新华与西藏拉萨汽车运输总公司签订的《房屋租赁合同》复印件，被（2017）藏01民终447号判决书确认为失效合同，故一审法院不予采纳。3.刘朋朋申请的证人邵某，在庭审中陈述刘朋朋曾告知了章华桑因涉案铺面涉及纠纷，等纠纷解决后可以进行装修并使用，该证人证言能够证实章华桑签订合同至起诉，未能使用涉案租赁铺面。证人邵某到庭接受法庭质询，且与案件当事人无利害关系，故对该证人证言一审法院予以采信。4.章华桑提交的一份出具人为李雪的收条，在无其他证据予以佐证的情况下，一审法院无法确认该收条与本案的关联性，故对该证据，一审法院不予采信。一审法院认为，从事民事活动的当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。按照（2017）藏01民终447号民事判决书确认的事实，涉案铺面出租方为西藏天海集团有限责任公司，案外人张新华承租了涉案铺面，并签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中明确约定了张新华转让承租资格，不在西藏天海集团有限责任公司申请办理转让过户手续，新承租户未与西藏天海集团有限责任公司重新签订房屋租赁合同的，张新华的转让属无效行为，故刘朋朋与案外人张新华之间2013年8月20日签订的《铺面转让协议》，实质上为转租协议。2017年3月11日，刘朋朋与章华桑签订《铺面转让协议》，因未在西藏天海集团有限责任公司申请办理转让过户手续，章华桑未与西藏天海集团有限责任公司重新签订房屋租赁合同，实质亦为转租协议。经生效判决书确认张新华与西藏天海公司的房屋租赁合同为一年一签，承租人张新华将租赁房屋转租给次承租人刘朋朋，次承租人的合同租赁期限应至承租人的剩余租赁期限。因张新华的合同期限至2017年12月31日，刘朋朋对涉案铺面的合同租赁期限也至2017年12月31日截止。刘朋朋在自身没有合同租赁期限的情况下承诺转租诉争铺面至2020年10月30日，无法保证章华桑的租赁，章华桑为取得至2020年10月30日的承租权而交纳转让费的合同目的不能实现，故双方之间签订的《铺面转让协议》应当解除，刘朋朋收取的转让费应予返还。章华桑向刘朋朋交纳的铺面押金5700元，刘朋朋在庭审中认可收到该押金，且因双方之间的合同目的不能实现，该铺面押金也应予返还。章华桑主张的租金4000元，对此仅提交了一份出具人为李雪的收条，在无其他证据予以佐证的情况下，一审法院无法确认该收条与本案的关联性，故对此主张，一审法院不予支持。章华桑主张的双倍定金76000元，其陈述是依据2017年2月22日刘朋朋从章华桑处收取的100000元押金按照法律规定申请的，从双方在庭审中的陈述可以得知，该100000元实际为章华桑预付的租金押金，后已抵作转让费，且该款并不符合定金的法律性质，故对此主张一审法院不予支持。综上所述，章华桑请求依法解除章华桑与刘朋朋于2017年3月11日签订的《铺面转让协议》的主张，一审法院依法予以支持。章华桑请求判令刘朋朋向章华桑返还转让费380000元及押金5700元的主张，一审法院依法予以支持。章华桑主张返还租金4000元及双倍定金76000元的主张，因证据不足，事实不清，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除章华桑与刘朋朋于2017年3月11日签订的《铺面转让协议》。二、刘朋朋在本判决生效之日起十五日内向章华桑返还转让费380000元（大写：叁拾捌万元整）及押金5700元（伍仟柒佰元整）。三、驳回章华桑的其他诉讼请求。本院二审审理过程中，章华桑、刘朋朋均未向本院提交新证据。本案二审认定的事实：本院于2017年9月20日作出（2017）藏01民终447号民事判决书认定以下事实：张新华与天海公司的房屋租赁合同是一年一签，双方于2015年12月18日签订的房屋租赁合同第七条约定”本合同有效期限为2016年元月1日至2017年12月31日”。该民事判决书已生效。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：章华桑与刘朋朋签订的《店铺转让协议》是否应当解除；刘朋朋是否应向章华桑返还转让费380000元、押金5700元、租金4000元及支付定金76000元。关于章华桑与刘朋朋签订的《店铺转让协议》是否应当解除的问题，本院认为，根据查明的事实和本院作出已生效的（2017）藏01民终447号民事判决认定的事实，案外人张新华与西藏天海商业集团有限责任公司签订的房屋租赁合同是一年一签，双方在合同中约定的合同期限为2016年1月1日至2017年12月31日。张新华将案涉房屋转租给次承租人刘朋朋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条”承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，因张新华与西藏天海商业集团有限责任公司的租赁合同期限至2017年12月31日，其与刘朋朋签订的《铺面转让协议》合同期限也应至2017年12月31日。2017年3月11日刘朋朋与章华桑签订《铺面转让协议》，双方在协议中约定的合同期限至2020年11月30日止，结合前述事实，因刘朋朋从张新华处转租的案涉房屋合同期限至2017年12月31日，而刘朋朋将案涉房屋转让给章华桑时，其在并未实际取得案涉房屋2017年12月31日以后的转租权利的情况下，向章华桑承诺合同期限至2020年10月30日，实质是无法保证章华桑2017年12月31日至2020年10月30日的租赁期限，故章华桑主张因其对案涉房屋租赁至2020年10月30日的合同目的不能实现，请求解除双方的《铺面转让协议》的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，应予支持。一审法院判令解除双方签订的《铺面转让协议》并无不妥，本院予以维持。关于刘朋朋是否应向章华桑返还转让费380000元、押金5700元、租金4000元及支付定金76000元的问题，本院认为，根据前述分析，因章华桑的合同目的不能实现导致其与刘朋朋签订的《店铺转让协议》解除，刘朋朋应当向章华桑返还为租赁案涉房屋支付的转让费380000元及押金5700元。关于章华桑主张刘朋朋应向其返还租金4000元的诉请，因章华桑提供的证据仅有署名为李雪的收条，无法证明该收条与本案的关联性，且二审庭审中刘朋朋称章华桑将租金交给了李雪，其并未收取该笔租金，章华桑亦认可租金交给了李雪，故该租金的返还义务不应由刘朋朋承担，一审未支持章华桑的该项诉请正确，本院予以维持；关于章华桑主张刘朋朋应向其返还定金76000元的诉请，章华桑陈述其本应依据100000元押金主张刘朋朋应双倍返还定金200000元，但其仅以380000转让费的20%主张定金76000元，其余部分自动放弃。关于该100000元的性质，章华桑于2017年2月21日向刘朋朋支付100000元后，双方为保证房屋转让合同的履行，于次日签订了《转让费押金》，章华桑在二审庭审中明确该100000元包括在380000元转让费中，故该100000元并不符合《中华人民共和国担保法》第八十九条关于定金系债权的担保这一性质，另根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定，章华桑和刘朋朋并未书面约定定金，在已认定刘朋朋向章华桑返还380000元转让费的情况下，章华桑主张刘朋朋向其支付定金76000元，无事实和法律依据，一审未支持该项诉请正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉人章华桑、刘朋朋的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费1800元（章华桑已预交）由章华桑自行承担，二审案件诉讼费7085.5元（刘朋朋已预交）由刘朋朋自行承担，本判决为终审判决。审判长  胡晓雯审判员  彭美玉审判员  白 玛二〇一八年三月五日书记员  吕 佳