河北省沧州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沧民再终字第5号
申请再审人（一审原告、二审上诉人）：郭淑芬，女，汉族，住河北省沧州市。
委托代理人：王海龙，男，汉族，河北省沧州市。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋友芹，女，汉族，住河北省沧州市。
委托代理人：陈富德，河北通和律师事务所律师。
申请再审人郭淑芬与被申请人宋友芹集资建房资格转让合同纠纷一案，沧州市运河区人民法院于2007年11月10日作出（2007）运民一初字第1460号民事判决，郭淑芬不服，上诉于本院。本院于2009年12月21日作出（2009）沧民终字第275号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。沧州市运河区人民法院于2011年1月7日作出（2010）运民初字第305号民事判决，郭淑芬仍不服，上诉于本院。本院于2011年5月30日作出（2011）沧民终字第1026号民事判决，已经发生法律效力。郭淑芬不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2013年11月1日作出（2012）冀民申字第2289号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人郭淑芬及其委托代理人王海龙、被申请人宋友芹及其委托代理人陈富德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2007年8月21日原告郭淑芬将被告宋友芹起诉至沧州市运河区人民法院称，原告单位于2003年8月26日为照顾职工住房集资建房，原告经申请获得24号楼2单元4层101室。被告找到原告，以其儿子毕业后到原告单位工作为由，要求将该房转让给她。原告对被告并不太熟悉，本不情愿，但碍于情面，双方签订了一份房屋转让买卖协议。主要内容是：集资房款由被告支付，被告向原告付1万元转让费。协议签订后，原告觉得不应把自己的福利分房转让给被告。2005年4月，原告又得知被告的儿子并没有去农校工作，于当年5月便通知被告终止履行双方协议并声明不让被告再继续交房款。被告共计交房款148002元，原告共交房款37804元。此后双方经中间人多次协商，未能解决纠纷。双方所签合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第一百三十条、《城市房地产管理法》第三十五条、沧州市房产管理局沧房复字（2004）42号批复第四项及学校的规定等。故诉至法院，请求确认原、被告所签协议无效。
被告宋友芹辩称，2003年8月21日，原、被告经协商签订协议书，约定被告向原告支付10000元转让费，原告将自己在职业学院申请将来可以购买的住宅转让给被告，购房的一切费用均由被告自己直接向学院交纳，房屋产权永远属于被告所有。该协议由原、被告签字生效并由涂云芬老师签字证明。2003年8月26日、2004年12月16日被告按职业学院要求分别交纳房款44100元、58800元，此时诉争的房屋尚未动工建设。后被告又于2005年5月1日、10月25日、2006年4月26日向学院交纳房款37400元、7300元和402元。至此，被告共向职业学院交集资款148002元。2005年3月底“学府花园”小区动工建设，2006年10月竣工。2006年11月，原告看到房价不断上涨，要求毁约，遭被告拒绝。2007年初职业学院向被告交付了房屋，被告实际占有该房屋。原告代理人主张本案转让的标的是集资建房请求权，不是房屋，被告亦无异议。原、被告签订协议时均具有民事行为能力，内容是双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫、恶意串通的行为，没有损害国家利益、集体利益、第三者利益和公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，同时职业学院又不反对职工向他人转让的行为，因此该协议书合法有效。原告收取被告支付的10000元转让费后，双方的转让协议书已经履行完毕。现原告看到沧州房屋价格上涨较快，找到被告要求毁约，遭被告拒绝后又恶意提起诉讼，原告的行为违反了，《民法通则》第四条“民事活动应遵循诚实信用的原则”的规定，不应得到法律的支持，请求人民法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
沧州市运河区人民法院一审查明，2003年原告郭淑芬所在学校沧州职业学院拟在学院土地上集资建房，学校职工均有资格参加。原告作为学校老师，亦申请一套集资房。2003年8月21日，原、被告经协商，达成如下协议：“郭淑芬老师农校的24号楼中单4楼东侧转让给宋友琴老师，转让费壹万元整。转让费俩人协议一次性付清，以打收据条为凭。购房费一切费用由宋友琴自己付出。房产权永属宋友琴所有。如过户费用由宋友琴支出。共同遵守协议，如有违约经济惩罚壹万元整”，2003年8月26日被告向原告交清转让费1万元。2003年8月25日被告向职业学院交纳首笔购房款44100元。2004年6月17日沧州市政府常务会议批准职业学院集资建设“学府花园”住宅小区。2004年11月22日沧州市房管局以（2004）42号文件亦批准建设。2004年12月16日被告交纳集资款58800元。2005年3月“学府”花园小区动工建设。2005年5月1日、10月25日及2006年4月26日被告又向学院分别交款37400元、3700元和402元。至此被告共向职业学院交集资款148002元。其间原告于2005年6月9日、2006年11月13日向职业学院交款7300元、30504元，共计37804元。2006年10月集资房竣工，2007年初职业学院房屋开始交付，现被告已实际占有了该房屋。
另查明，原、被告双方的转让行为作为集资建房单位的职业学院是了解的，并采取不干涉的原则。根据沧州市房屋管理局沧房复（2004）42号文件批复，争议的集资房纳入全市经济适用住房建设规模和计划，享受经济适用房的优惠政策。销售对象为职业学院符合条件的干部职工，严禁对外出售。
运河区人民法院一审认为，从原、被告双方的协议内容及客观事实来看，双方协议转让的并非房屋，而系集资建房的资格，故双方的合同不适用房地产管理法的规定，而应适用民法通则和合同法的规定。双方的协议不违反民法通则第五十八条及合同法第五十二条之规定，应为有效合同。虽然原告所有单位集资建房本市有批复，对售房对象有规定，但该规定是对集资建房单位职业学院、承建单位宏业房地产开发公司的规定，如违反规定应由行政部门依法对违规行为进行处罚。同时，国家及省市有关部门对于集资建房是纳入经济适用住房政策范围内进行管理，规定五年内集资房不得进入市场的规定还未上升为法律，它是行政机关在行政时执行的规定，其结果是在五年内不予物权转移，对其中的相关权益进行调控。同时本案被告虽然已实际占有集资房，但不能说明其已合法取得房屋的所有权，其在取得所有权前还必须经集资房行政主管部门的审批和处理。另外，原告方在履行合同中自行交纳的集资款，根据法律应由被告返还给原告。故根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
郭淑芬不服运河区人民法院一审判决，向本院提起上诉。本院二审认为，原判认定事实不清，于2009年12月21日作出（2009）沧民终字第275号民事裁定：一、撤销沧州市运河区人民法院（2007）运民一初字第1460号民事判决；二、发回沧州市运河区人民法院重审。
重审过程中，郭淑芬补充起诉称，涉案房产性质应确定为经济适用住房，原、被告关于购买经济适用房（含购房资格）的协议为附条件的合同，尚未生效，且因违反法律、法规强制规定，应为无效协议。请求2005年5月8日前被告所交的房款产生的损失，按双方责任划分予以赔偿，2005年5月8日后被告所交房款的损失，原告不应承担。同时要求判令被告支付占有涉案房屋期间的房屋使用费。
沧州市运河区人民法院重审查明，2003年校沧州职业技术学院拟在学院土地上集资建房，学校职工均有资格参加集资建房。2003年5月28日、6月23日沧州职业技术学院先后制定了《沧州职业技术学院关于教职工购买经济适用房的实施办法（讨论稿）》、《沧州职业技术学院关于教职工购买经济适用房的实施办法》。规定三年内不得转让，违者罚款10000元，从其工资中扣除。2004年6月17日沧州市政府常务会议批准职业学院集资建设“学府花园”住宅小区。2004年11月22日沧州市房管局以（2004）42号文件，批准建设70000平方米的住宅小区。同时规定该集资建房纳入全市经济适用住房建设规模和计划，享受经济适用房的优惠政策。销售对象为职业学院符合条件的干部职工，严禁对外出售。2003年原告郭淑芬所在学校沧州职业学院拟在学院土地上集资建房，学校职工均有资格参加。原告作为学校老师，亦申请一套集资房。2003年8月21日，原、被告经协商，达成如下协议：“郭淑芬老师农校的24号楼中单4楼东侧转让给宋友琴老师，转让费壹万元整。转让费俩人协议一次性付清，以打收据条为凭。购房费一切费用由宋友琴自己付出。房产权永属宋友琴所有。如过户费用由宋友琴支出。共同遵守协议，如有违约经济惩罚壹万元整。空口无凭，立字为证”2003年8月26日被告向原告交清转让费壹万元。2003年8月25日被告向职业学院交纳首笔购房款44100元。2004年6月17日沧州市政府常务会议批准职业学院集资建设“学府花园”住宅小区。2004年11月22日沧州市房管局以（2004）42号文件亦批准建设。2004年12月16日被告交纳集资款58800元。2005年3月“学府”花园小区动工建设。2005年5月1日、10月25日及2006年4月26日被告又向学院分别交款37400元、3700元和402元。至此被告共向职业学院交集资款148002元。其间原告于2005年6月9日、2006年11月13日向职业学院交款7300元、30504元，共计37804元。2006年10月集资房竣工，2007年初职业学院房屋开始交付，现被告已实际占有了该房屋。
另查明，原、被告双方的转让行为作为集资建房单位的职业学院是了解的，并采取不干涉的原则。根据沧州市房屋管理局沧房复（2004）42号文件批复，争议的集资房纳入全市经济适用住房建设规模和计划，享受经济适用房的优惠政策，销售对象为职业学院符合条件的干部职工，严禁对外出售。该学府花园小区开始设计图纸有住房和储藏室，没有车库。原、被告签订购房资格转让协议后，学府花园的图纸进行了变动，增加了车库。被告就车库问题要求原告一并转让，但双方没有达成最终意见。现原告占有车库，被告占有住房、储藏室。
运河区人民法院重审认为，2003年8月21日原、被告订立的转让协议，因协议订立时集资房屋并未动工，被告仍以原告的名义交款，所以该协议非房屋买卖协议，而是单位集资建房资格转让协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该协议涉及到的房产属于纳入经济适用房建设计划的集资建房，国家、省有关部门、市政府和学校均规定，限制售房对象，一定年限内不得进入市场。但该规定是对集资建房单位、承建单位和职工的规定，如违反规定应由行政部门依法对违规行为进行处罚，属于管理性规定，不属于法规。所以该协议不违反法律、法规禁止性规定。该协议是双方真实意思表示，在学院和有分房资格的人不主张权利的前提下，为维护市场交易安全，应认定为有效协议。原告将拥有的集资权转让给被告，处分了自己的福利待遇，并取得了10000元的经济利益，应本着诚实信用的原则，按约履行。原告主张该合同是附条件合同，因孩子到职院工作为由帮忙，未写入协议中，亦缺乏可操作性，本院不予支持。关于后来增加的车库，不属于原协议中需要交付的附属物，故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，运河区人民法院于2011年1月7日作出（2010）运民初字第305号民事判决：驳回原告的诉讼请求。
郭淑芬不服运河区人民法院重审判决，向本院上诉称，1、原审判决认定双方的转让协议为集资建房资格转让是错误的，因该集资建房是纳入经济适用房建设计划，学院对单位职工在转让方面作了限制性规定，因此双方订立协议不具有效力；上诉人有证据表明，上诉人是在被上诉人说其儿子毕业后到学院工作，并为上诉人代办学院的事后才同意转让的，这不能作为附条件，但被上诉人确实向上诉人说这话了，原审判决认定协议是双方真实意思的表示是不确切的。2、原审判决在提供证据方面存在不公道、不公正的问题。3、原审判决适用法律存在错误。请求撤销原审判决，依法改判。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。
本院二审认为，2003年8月21日上诉人、被上诉人订立转让协议时集资房屋并未动工，在协议履行中，被上诉人以上诉人名义预交集资款；因此双方签订的《协议书》并非房屋买卖协议，而是单位集资建房资格转让协议。该协议涉及的房产属于纳入经济适用房建设计划的集资建房，国家、省有关部门、市政府及学院均作出政策规定，限制售房对象，一定年限内不得进入市场；但该政策规定是对集资建房单位、承建单位和职工的规定，属于管理性规定，不属于法律、法规的范畴；因此该协议并不违反法律、法规禁止性规定。该协议是双方真实意思表示，在职业学院及有分房资格的人不主张权利的前提下，为维护市场交易安全，应认定为有效协议；上诉人将集资建房资格转让给被上诉人并取得10000元经济利益，应本着诚实信用原则按约履行。上诉人主张该合同是附条件合同，缺乏证据支持，对其主张本院不予采信。上诉人上诉理据不足，对其上诉请求本院不予支持。本院于2011年5月30日作出（2011）沧民终字第1026号民事判决：驳回上诉，维持原判。
郭淑芬申请再审称，1、二审判决认定双方签订的协议书是单位集资建房资格转让协议，系认定事实错误。2、二审判决认定双方协议不违反法律、法规禁止性规定，应认定为有效协议，系适用法律错误。双方签订的协议违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）项的规定，应是无效协议。3、申请人与职院签订的购房协议书中的房子是经济适用房。4、二审判决认定协议是双方真实意思表示，系认定事实错误。申请人是在被申请人谎言欺骗下同意转让，签订协议不是申请人的真实意思表示。请求确认申请人与被申请人签订的协议书无效；判令被申请人支付占有房子使用费。
除原一、二审中提交的证据外，申请再审人郭淑芬向本院提交以下证据：
1、杜文学的书面证言。证明2003年7月，其曾向郭淑芬要求把她分的那套房转让给其，当时郭淑芬没有同意，说要自己住。2003年9月2日金淑红和曾燕等也要求郭淑芬转让她的经济适用房，其听郭淑芬说，房子已经给了宋友芹，宋友芹说她儿子毕业后到职院工作，能为她代办职院的事。
2、2013年7月21日沧州职业技术学院出具的证明一份。主要内容：一、学府花园小区是经济适用房、集资房，该小区土地是我院无偿提供。二、郭淑芬符合我院公示的经济适用房购买资格条件，2005年10月8日我院与郭淑芬签订了购买学府花园24号楼中单401室《购房协议书》，该房以郭淑芬名字备案，没有改名。三、2009年11月我院向郭淑芬交付了储藏室、车库、24号楼中单401室钥匙，我院没有将该房交付其他人。学府花园小区住房与储藏室等设施各自独立，该房没办房产证。
3、职院租房主录音记录。证明宋友芹将争议房屋出租。
4、钥匙一套共12把。证明沧州职业技术学院将争议房屋的钥匙交付给郭淑芬。
5、曾燕、金淑红、李春青、刘志芳的书面证明。证明2007年之前沧州职业技术学院的购房款已交清，之后没有再交过购房款。2007年3月沧州职业技术学院向教职工交付经济适用房。
6、王立栋的书面证明、孟文俊的书面证明。证明学府花园的储藏室和车库是2006年11月中旬最后交购房款时一次交清的。
7、赵英的书面证明。证明其和郭淑芬去本案诉争房屋查看，该房现出租，没有装修。
8、学府花园24#购房交款概算表。证明郭淑芬最后应交款30504元。
被申请人宋友芹答辩称，1、本案是转让购房资格的合同，不是转让房屋的合同。2、双方签订的合同有效且已经实际履行完毕。3、合同不是附条件的合同。4、在本案诉讼过程中，职院已将本案涉及的集资房屋登记簿、各种单据上记载的购房人名字由申请人变更为答辩人，以实际行动认可了申请人将购买集资房的资格转让给答辩人的事实。5、申请人的行为违反诚实信用原则。应依法驳回申请人的再审请求，维持终审判决。
除原一、二审中提交的证据外，被申请人向本院提交如下证据：
1、改名后的房款收据5张。证明沧州职业技术学院将原交款收据中郭淑芬的名字改为宋友芹，并加盖了沧州职业技术学院的财务章，说明职院对郭淑芬将购房资格转让给宋友芹的事实知情、认可、同意。
2、2012年3月7日沧州职业技术学院的收据1份。是用于办理过户的费用4200元，证明目的同证据1。
3、2012年10月21日的物业费收据、2013年1月7日热力公司的收费单的报停申请单、热力入网费发票、有线电视申请书及交费发票。证明被申请人已经占有争议房屋。
为查明案件事实，本院依法调取了如下证据：
1、对沧州市房管局审核科主任卢庆丰的询问笔录1份。主要内容：沧州职业技术学院的依次建房至今没有向我局申请办理房产证，如办理，需要沧州市经济适用房管理中心进行资格审查。
2、对沧州市住建局住房保障科科长王书林的调查笔录2份。主要内容：沧州职业技术学院所建房屋只是适用经济适用房的政策，属于集资建房，这房子的总房证没有办，单户更没有办法办理房证。对房子买受人的身份应该严格按当时的集资建房政策审查，不符合条件的不能参加集资建房。转让列入经济适用住房范畴的集资建房资格，不符合政府的政策性要求。
3、对沧州职业技术学院主任高福燕、副主任张玉珍的调查笔录1份。主要内容：2013年7月21日的证明是各级领导签完字，我们盖的章，内容我们不清楚。2012年3月7日沧州职业技术学院收取宋友芹24号楼2单元401室房款4200元，并将交款单上郭淑芬的名字改为宋友芹并加盖财务章，是财务科的事。
4、对沧州职业技术学院财务处长崔炳昌的调查笔录2份。主要内容：通过询问上任财务处长袁凤良，2003年我单位建设的住房是经济适用房。2012年3月7日宋友芹拿着（2011）沧民终字第1026号民事判决，写了改名申请，要求改名。经领导审批，我们收的4200元钱房屋差价款。除了他们还有其他买卖房屋的情况。
申请再审人郭淑芬的质证意见：被申请人提交的证据1、2有异议，职院将收据改名及被申请人缴纳该购房款没有依据，不具有合法性、真实性；证据3与本案没有关联性。本院调取的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性认可。
被申请人宋友芹的质证意见：申请再审人提交的证据1、5、6、7证人均未出庭作证，不具有真实性，且与本案无关；证据2中第一部分内容是真实的，第二部分在出具证据的时候是真实的，第三部分不真实；证据3无法证明敲门的地点和对话人，不具有真实性、合法性；证据4、8与本案不具有关联性。本院调取的证据1、3与本案不具有关联性；证据2的前半部分认可，对后半部分不认可，政府没有规定不允许转让纳入经济适用房管理范围的集资建房；证据4中崔炳昌说本案争议的房子是经济适用房、收的4200元是房屋的差价款有异议，对其它没有异议。
本院再审查明，2012年3月7日，宋友芹持（2011）沧民终字第1026号民事判决书，向沧州职业技术学院申请，要求将学府花园24号楼中单401室住宅由郭淑芬过户给宋友芹，该申请经沧州职业技术学院院长霍献育签字同意，该院财务处收取了宋友芹的4200元后，将宋友芹所交购房款的五张收据（分别2003年8月25日交44100元、2004年12月16日交58800元、2005年5月1日交37400元、10月25日交3700元、2006年4月26日交402元）中郭淑芬的名字改为宋友芹，并加盖了沧州职业技术学院的财务专用章。经查，沧州职业技术学院职工转让学府花园住宅楼的不止郭淑芬和宋友芹一户。
其它查明事实与本院（2011）沧民终字第1026号民事判决查明事实一致。
本院认为，1、2003年8月21日申请再审人郭淑芬与被申请人宋友芹订立转让协议时本案争议的房屋尚未动工，在协议履行中，被申请人以申请再审人的名义预交购房集资款；因此双方签订的《协议书》并非房屋买卖协议，而是单位集资建房资格转让协议，故本案为单位集资建房资格转让纠纷。2、对于双方签订的协议效力问题：（1）2004年11月22日沧州市房管局（2004）42号文件，同意沧州职业技术学院集资建房项目纳入全市经济适用住房建设规模和计划，享受经济适用房的优惠政策，故本案诉争的房屋属于纳入经济适用房建设计划的集资建房。对于此类房屋，经征询政府主管部门的意见，只有真正的经济适用房（国家划拨土地，由开发商建设并对外销售），政府才对购房资格进行审查；而2003年沧州职业技术学院建的学府花园小区属于单位集资建房（单位自己提供土地，自收集资款，销售给本单位职工），是由集资单位向审批机关提供一个集资建房的名单，且沧州职业技术学院也存在其它人买卖集资房屋的情况。虽然6月23日沧州职业技术学院制定的《沧州职业技术学院关于教职工购买经济适用房的实施办法》明确规定禁止代他人购买或变相倒卖，但该规定是对集资建房单位、承建单位和职工的规定，属于管理性规定，不属于法律、法规的范畴；因此2003年8月21日双方签订的协议并不违反法律、法规禁止性规定。（2）2003年8月21日的协议系双方亲笔签名，且申请再审人郭淑芬已于2003年8月26日收取了被申请人宋友芹交付的转让费10000元，现申请再审人郭淑芬主张系在被申请人谎言欺骗下才同意转让，所签协议不是其真实意思表示，无有效证据证实，本院不予支持。（3）虽然在交款过程中，郭淑芬两次亲自交款共计37804元，但因双方在协议中并未约定一方解除的协议的条件，故即使一方在履行协议过程中反悔，在对方未表示同意的情况下，也不能导致协议当然解除。综上，双方于2003年8月21日签订的协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，为维护市场交易安全，应认定为有效协议。该协议签订后，双方依约履行，申请再审人郭淑芬将集资建房资格转让给被申请人并取得10000元经济利益，应本着诚实信用原则按约履行。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
维持本院（2011）沧民终字第1026号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 杜金生
审 判 员 于振东
代理审判员 谢盼书
二〇一四年七月十日
书 记 员 杨方霖