山西省晋城市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0502民初1866号原告：纪颖林，男，1967年5月12日生，汉族，山西省晋城市城区人，现住晋城市城区。原告：牛雪林，女，1970年2月28日生，汉族，山西省晋城市城区人，现住晋城市城区。共同委托诉讼代理人：原白杨，山西亚圣律师事务所律师。被告：晋城市城区北石店镇司徒村村民委员会，住所：晋城市城区。法定代表人：周小明，任村委主任。委托诉讼代理人：冯健康，山西权康律师事务所律师。原告纪颖林、牛雪林诉被告晋城市城区北石店镇司徒村村民委员会（以下简称司徒村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告�颖林、牛雪林及其共同委托诉讼代理人原白杨、被告司徒村委的委托诉讼代理人冯健康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪颖林、牛雪林向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房产买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款350000元并承担相应利息（按银行同期贷款利率年利率6.4%自付款之日计算至还清之日止）。事实和理由：2013年被告对外销售房屋，称所售房屋是大产权。2014年2月18日，原告向被告交付购房款350000元，2014年2月24日双方正式签订《房产买卖合同》，合同约定于2014年12月31日前交房，但被告未如约交房，且原告得知被告所修房屋并不是大产权的商品房，至今为止也无任何土地使用证、建设用地规划许可证等证件。依据法律规定，此房屋买卖合同应为无效合同，被告应当返还原告购房款及相应利息。被告司徒村委辩称：原告购买的房屋不是商品房，不能适用商品房买卖的相关规定，本案所涉房屋属于城市棚户区改造项目，被告出售该房屋不违背法律和行政法规的强制性规定，并且符合山西省人民政府有关棚户区改造项目的要求，《房产买卖合同》应认定为有效，故请求依法驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点为：一、原被告签订的合同是否有效？二、原告要求被告返还购房款350000元及相应利息（以同期银行贷款年利息6.4%计算至清偿之日止）有何事实和法律依据？针对焦点一，原告主张依据山西省人民政府关于实施城市棚户区改造的指导意见，采取政府主导市场运作，腾空的土地按照规划设计条件向社会公开出让，其土地收益用于城市棚户区改造，也就是说原来属于司徒村委的用地，�管是进行国有土地征收，或者变为国有土地出让，均应当按照法律法规进行办理。而本案合同所涉土地并未办理相应手续，运作方式及手续的办理不符合法律规定。原告提供被告对外销售房屋的宣传彩页一张，证明被告当初对外销售房屋，向不特定的个人销售，并且承诺可办理土地证，房产证，满足商品房买卖的基本条件，原告就是基于该宣传而购买的房屋。被告质证称，这不是被告做的彩页，与本案无关。被告主张原告所购买的房屋是司徒棚户区改造项目所建房屋，按照山西省人民政府有关棚户区改造项目的规定，棚户区改造的房屋可以向改造区域范围内的居民或职工出售，原告属于晋煤集团的职工，根据晋城市政府有关北石店镇棚户区改造实施方案的要求，必须优先解决晋煤集团职工的住房需求，原被告所签的买卖合同，就是基于上�要求，当时由晋煤集团相关单位，包括宏圣公司和铭基公司进行团购，解决晋煤集团职工的住房需求，因此，本案所涉房屋买卖合同是合法有效的。被告提供了以下证据：1、晋城市人民政府关于印发《晋城市北石店区（矿区棚户区）城市化改造实施方案》的通知（晋市政发[2009]16号）；2、中华人民共和国选字第二十九号建设项目选址意见书；3、晋城市人民政府办公厅（2011）25次《关于变更市区城中村改造回迁安置项目建设手续有关问题的协调会议纪要》；4、晋城市国土资源局晋市国土资规字（2011）39号《关于晋城市城市棚户区改造建设用地预审的批复》；5、《山西省发展和改革委员会关于核准晋城市住建局新建晋城市城区司徒城市棚户区改造项目申请报告的通知》。上述证据证明本案所涉案的房屋为城市棚户区改造项目，被告出售该房屋符合相关法律的规定，符合山西省人民政府有关棚户区改造项目的要求，原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告对上述证据的真实性均无异议，该证据均是政府内部的行政文件，属于政府安排行政项目的一些指导或者通知，不具备法律法规的效力。就本案所涉房屋的土地性质而言，被告应当提供正式的国土资源局颁发的证书，以此来证明房屋合法的土地性质，但是被告并未提供，也无法说明该房屋的土地性质。针对焦点二，原告提供以下证据：1、结婚证复印件一份、《商品房买卖合同》一份，证明：2014年2月24日，双方签订《房产买卖合同》，该合同就所购商品房的基本情况、付款方式、交付期限、违约责任等条款作了明确约定。其中合同第六条约定，2014年12月31日前交房，交房时要经验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件；第七条可以看出被告向房屋买受人作出承诺，可以办理银行贷款。但至今为止，房屋未交付，银行贷款也不能办理。2、中国工商银行汇款凭证一份，证明原告于2014年2月18日将350000元购房款汇入被告账户。3、被告出具的收据一支，证明被告经确认后于2014年2月18日向原告开具了350000元购房款收据。4、关于司徒村凤凰谷房屋交房前业主若干意见一份，证明由于被告出卖的房子产生逾期交房、证件手续没办理等多种问题，小区业主多次主张权利。5、银行贷款利率统计及原告利息的计算标准一份，证明由于原告交付的350000元购房款一直由被告使用，故参照《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，要求被告按2014年银行贷款年利率6.4%支付原告从交款之日至还清之日的利息。被告质证称，证据1的真实性无异议，但结婚证与本案无关，按合同约定，原告所购买房屋的总价款是709099元，原告至今未支付剩余款项，构成违约；对证据2、3的真实性无异议；对证据4不予认可；对证据5，原告所主张的利息计算方式，与本案无关，不予认可。经审理查明：2010年，被告司徒村委拟在晋城市城区北石店镇畅安路西侧建设城中村改造回迁安置住宅楼项目，2011年，经山西省发展和改革委员会批准，该项目变更为城市棚户区改造项目。2014年2月18日，原告纪颖林向被告司徒村委交纳购房款350000元。2014年2月24日，原告纪颖林、牛雪林与被告签订《房产买卖合同》，约定原告以每平米5340元的价格购买位于畅安路西侧、北环路北侧司徒·�凰谷第X幢X单元XX层XXXX号房屋一套，总价款709099元。本院认为，《山西省人民政府关于实施城市居民棚户区改造的指导意见（试行）》中规定，城市居民棚户区改造搬迁居民住宅建设用地，以行政划拨方式供应，按经济适用房供地程序划拨。所需资金可以从以下渠道筹措：各级人民政府城市居民棚户区改造专项补贴资金，腾空土地用于商业开发或商品房建设公开出让所得土地收益等。本案中，司徒·凤凰谷小区项目原为城中村改造回迁安置项目，后经批准变更为城市棚户区改造项目，从该项目的演变过程可以看出，项目的开发主体为司徒村委，项目地点位于司徒村，《房产买卖合同》中也明确约定，土地没有使用期限的限制，说明该项目土地性质为划拨用地，项目本身具有保障性住房的性质，主要起到回迁安置本村村民的作用。从资金筹措上来讲，棚户区改造可以采取市场运作的方式，在缴纳土地出让金后进行商业开发或商品房建设，但应当符合国家有关规定。从原、被告双方签订的《房产买卖合同》来看，原告作为非司徒村村民，被告以预售的方式与其签订合同，表明被告已经以商品房买卖的方式向社会不特定的多数人出售房屋，符合商品房买卖的特点，则必须遵守商品房买卖的法律规定，但被告本身不具备商品房销售的主体资格，且未办理土地性质的变更手续，未取得商品房预售许可证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产交易的法律规定，属于违反法律的强制性规定，根据合同法第五十二条第五项，应认定为无效合同。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者�有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同被认定无效后，被告基于该合同收取原告的购房款350000元，应当予以返还。由于被告违反法律规定向原告出售房屋，导致合同无效，被告作为过错方，应赔偿原告因此受到的损失，原告于2014年2月18日向被告交纳购房款，故被告应当按照中国人民银行同期同种类贷款利率向原告支付相应利息。原告诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告的辩解意见，本院认为，虽然本案中房屋所涉项目为棚户区改造项目，但被告以商品房买卖的方式向社会不特定的多数人出售房屋，已符合商品房买卖的特点，则应当适用商品房买卖的法律规定，棚户区改造与商品房买卖之间并不矛盾，不能因为是棚户区改造项�而违反国家关于商品房买卖的强制性规定，故对于被告该意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、第四十条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告纪颖林、牛雪林与被告晋城市城区北石店镇司徒村村民委员会签订的《房产买卖合同》无效。二、被告晋城市城区北石店镇司徒村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告纪颖林、牛雪林购房款350000元及利息（以350000元为基数，自2014年2月18日起按中国人�银行同期同种类贷款利率计算至还清之日止）。案件受理费6550元，由被告晋城市城区北石店镇司徒村村民委员会负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长  王和平人民陪审员  张建设人民陪审员  郭鹏举二〇一七年九月十三日书 记 员  宋 杰