广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初5756号
原告深圳市龙广市场发展有限公司，住所地广东省。
法定代表人谢汉伦。
委托代理人郭娟，广东竞德律师事务所律师。
被告巫玉城，男，户籍地址广东省。
委托代理人吴海涛，广东君可扬律师事务所。
委托代理人钟乃容，广东君可扬律师事务所实习律师。
上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市龙广市场发展有限公司委托代理人郭娟，被告巫玉城委托代理人吴海涛、钟乃容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月，原告与被告签订了《市场店档租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市龙岗区龙平公路的龙岗第二市场一楼的4号门店租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2013年5月1日起至2014年4月30日止。因龙岗第二市场建设于上世纪80年代，严重老旧，不符合《深圳经济特区消防条例》之相关规定，存在消防安全隐患，原告根据有关部门的建议拟定于2014年5月开始对龙岗第二市场进行升级改造工程，并在合同到期前明确告知市场内各租户合同到期后将不再续约，有意向在升级改造后的市场内继续经营的租户可到市场管理办公室进行报名登记，待改造完毕后同等条件下将享有签订新租赁合同的优先权。但被告在合同到期后既没有在市场管理办公室进行报名登记，也没有搬离门店、返还租赁房屋，反而一直在市场内非法占用门店持续经营，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判决：一、被告立即停止侵害，返还非法占用的租赁门店；二、被告支付非法占用门店期间的占用使用费95472元及利息（利息自2014年5月1日起暂计至起诉之日止，按照中国人民银行同期贷款年利率计算）；三、本案的诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1、关于本案案由的确定及法律适用，本案应为排除妨害请求权纠纷。从引起本案的法律关系来看，原、被告之间不存在租赁、借用等合同关系，原告系因被告无权占用讼争摊位而引发纠纷；从原告的诉讼请求来看，原告诉请被告停止侵害、返还原物，符合排除妨害请求权纠纷的法律特征，因此本案应适用《中华人民共和国物权法》及其司法解释等的规定。2、原告诉请被告停止侵害返还摊位应承担举证责任。首先，原告应对其系涉案摊位的合法权利人进行举证，证明其系涉案摊位的所有人或其合法权利人，但原告并未提交任何关于涉案摊位合法有效的产权证明。其次，深圳市龙岗区工商行政管理局出具的《关于龙岗第二市场的产权证明》显示，涉案市场的产权转移未向深圳市国土资源和房产管理局申报登记，因此其所有权不明确。最后，深圳市龙岗区国有资产监督管理办公室出具的《关于龙广市场公司产权证明的请示的批复》显示，相关单位未就涉案市场的产权及使用权向相关部门进行房地产历史遗留问题登记，因此其使用权也不明确。综上，本案适格主体应为深圳市龙岗区工商局或龙岗区投资管理有限公司，原告并非本案适格主体。3、关于占有使用费及其利息。首先，根据原告提交的证据，涉案市场已被行政处罚责令停产停业，原告对涉案市场进行停业整改并在相关摊位上贴上“停业条”，涉案市场不能正常使用，因此原告要求被告支付占有使用费缺乏事实和法律依据。即使被告依法需要支付占有使用费，也应结合涉案市场的实际使用情况（无法正常营业）酌情支付。其次，原告请求支付利息没有事实和法律依据。再次，根据原告提交的相关证据，《市场店档租赁合同》签订之时涉案市场既无合法产权证明，又无合法报建手续、消防及质量验收证明等文件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，原、被告之间签订的《市场店档租赁合同》依法应当无效，原告应返还收取的押金及质保金2800元。
经审理查明，2006年5月16日深圳市工商行政管理局龙岗分局出具的《关于龙岗第二市场的产权证明》显示，龙岗第二市场是由原宝安县工商局于1987年兴建，1989年竣工使用，建筑面积为5350平方米，地址为龙岗区龙岗镇龙平公路南侧，平南街西侧。1993年该市场（龙广第二市场）产权移交给刚成立的龙岗区工商局，并于1998年移交给按国家'管办分离'政策而改制成立的深圳市龙广市场发展有限公司。2006年8月28日深圳市龙岗区国有资产监督管理办公室出具的深龙国资复[2006]30号《关于龙广市场公司产权证明的请示的批复》，确认原告拥有对龙岗第二市场的使用权和经营权，并督促原告根据《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》中规定的“对于用地单位有报建资料但无土地权属证明的，应经用地单位申请，由国土部门对拟核定的土地权属进行公告。公告期满无异议的，国土部门依法补办土地使用权出让手续，”“对于用地单位有土地权属证明但无报建资料或报建资料不齐全的，经用地单位申请，规划部门核实建筑物现状功能、面积，除严重违反规划外，应补办规划确认文件”等规定补办相关登记手续，确保国有资产安全。原告涉案市场属于深圳市特定历史条件下的遗留建筑，其未向国土部门和规划部门申请确认产权，也未补办相关的报批及登记手续，依据相关法律规定原告对涉案市场不能取得合法产权。但根据上述两个文件的内容可知，原告对涉案市场具有使用权和经营权。
原、被告于2013年5月8日签订了《市场店档租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市龙岗区龙岗第二市场一楼副食行业4号门店的使用权出租给被告作商品销售用途；租赁期限为12个月，自2013年5月1日至2014年4月30日，期满由原告收回；租金为1470元/月，综合费为630元/月，租费合计2100元/月；被告应于合同签订之日向原告支付人民币2000元作为租赁押金，原告收取押金时应向被告开具押金收据，合同期满后，被告在履行完合同义务后凭押金收据向原告要求返还押金（不计利息），被告违约不履行合同义务时无权要求返还押金，原告违约不履行合同义务时应当双倍返还押金；被告应于每月10日前以现金或银行划转的方式向原告缴清当月租费，如不按时交费或因被告存款不足造成划转款不成功的按违约处理，每推迟一天按租费的2%收取违约金，超过一个月不交租金合同自动终止，原告可收回店档另行安排，并没收押金作为违约金；被告应向原告缴纳食品安全卫生质量保证金800元。
原、被告之间签订《市场店档租赁合同》后，双方按照合同约定的内容履行了各自的权利义务。合同期满，被告已经向原告缴清了合同期内的租金和水、电费等相关费用。
另查明，因原告市场存在消防安全隐患问题，2013年12月16日深圳市公安局龙岗派出所向原告出具《建议整改函》。原告拟定于2014年5月开始对龙岗第二市场进行升级改造工程，并对包括被告在内的租户发布了《关于对龙岗第二市场进行升级改造的公告》，告知：市场内现有经营户的租赁合同于2014年4月30日到期后公司不再续签，同时终止双方租赁关系，请现经营户在租赁合同期满后向我公司交还经营场地并在十个工作日内到龙岗第二市场管理办公室办理退租手续。被告在合同到期后，继续占用原告的店铺进行经营，在原告市场验收合格后，也未与原告办理店铺租赁续签手续。
根据原告提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》及《建设工程竣工验收消防备案表》显示，原告的综合和楼消防主体于2015年9月23日进行消防竣工备案，状态为合格，备案号为440000WYS150023594。
以上查明的事实，有原、被告双方提供证据，及庭审笔录为证，本院予以认定。
本院认为，结合原告的诉请，被告的答辩意见及本院查明的事实，本案的争议焦点主要有三个：一是原告是否有权要求被告返还占用的涉案租赁店铺；二是涉案店铺占有使用费的支付标准及利息；三是涉案店铺占有使用费及利息的应计期间。
关于原告是否有权要求被告返还占用的涉案租赁店铺的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告涉案市场属于深圳市特定历史条件下的遗留建筑，其未向国土部门和规划部门申请确认产权，也未补办相关的报批及登记手续，原告对涉案市场无合法产权，故原、被告之间签订的《市场店档租赁合同》依法应认定为无效。又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中因房屋租赁合同无效，被告对涉案店铺的占用属于无权占有，无权占有人对占有的财产有返还的义务，原告作为涉案店铺的合法占有人，对无权占有人的被告有要求返还涉案店铺的权利。此外，因租赁合同无效，本案原告也应当依法返还其向被告收取的租赁押金及质保金。
关于涉案店铺占有使用费的支付标准及利息问题。依据法律规定，出租人不能取得违法建筑的所有权，但作为涉案房屋的合法占有人，不影响基于占有享有的占有利益。承租人取得了出租人对违法建筑享有的占有利益，承租人受益，出租人利益受损，承租人应当对出租人的租金损失予以折价补偿。原告为确定涉案店铺的租金损失，向本院提交了由深圳市世联土地房地产评估有限公司出具的世联咨自[2016]Z03008号《房地产租金咨询报告》，该咨询报告经分析确定龙岗第二市场商业物业合理市场月租金为：龙岗第二市场临龙平东路街铺（首层街铺）410-450元/月/平方米；龙岗第二市场临民昌街街铺（首层街铺）115-130元/月/平方米；龙岗第二市场首层内铺（菜市场内）80-100元/月/平方米；龙岗第二市场首层内铺（龙平东路内铺）130-150元/月/平方米；龙岗第二市场第二层商铺60-80元/月。原告称被告的店铺属于龙岗第二市场临民昌街街铺（首层街铺），面积为30.6平方米，根据该评估报告的标准，被告店铺的合理租金区间为115-130元/月/平方米，故主张以3978元/月（130元/月/平方米×30.6平方米=3978元/月）为标准计算占有使用费。被告辩称由于涉案市场的整改期间影响了市场经营状况，《房地产租金咨询报告》的数据不能作为收取标准，计算占有使用费时应剔除整改期间无法营业的部分损失。且该报告显示租金的标准有浮动区间，不应以最高值130元/月/平方米的标准计算，由此得出3978元/月的标准与原、被告签订的《市场店档租赁合同》中1470元/月的标准相差较大，应予以调整。除此之外，被告对原告所称涉案店铺的面积大小亦有异议。本院认为，占有使用费作为折价补偿方式，其支付标准不仅要考虑当地经济发展程度和房地产市场因素，而且也要遵循公平合理的法律原则。原告提交的《房地产租金咨询报告》系根据市场调查给出的租金建议，其租金支付标准的确定具有一定的合理性，但考虑到涉案市场升级整改对租户经营的影响，该咨询结果难以合理体现2016年3月14日之前涉案市场的租金情况，且该标准与原、被告签订的《市场店档租赁合同》约定的租金标准相差较大，有违公平合理原则，故本院对原告要求被告以3978元/月的标准计算支付占有使用费的主张不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故本院认为本案中占有使用费应参照《市场店档租赁合同》约定的租金标准，即按照1470元/月的标准计算。关于原告诉请被告支付占有使用费利息，于法无据，本院不予支持。
关于涉案店铺占有使用费及利息应计期间的问题。原告主张被告支付占有使用费及利息的起算时间应从2014年5月1日开始，原告市场的升级改造的期间为2014年5月8日至2015年8月30日，被告店铺不属于升级改造的范围，被告店铺在升级改造期间仍正常营业。为证明其主张，原告向本院提交了三份证据，分别是《龙岗第二市场平面图》、《申报消防建设竣工验收备案表》以及《深圳市龙广市场发展有限公司收款收据》。其中《龙岗第二市场平面图》证明被告店铺的位置和面积，被告的店铺位于临民昌街，升级改造工程设计的范围是龙平路的店铺以及市场内铺（包括菜市场内铺和龙平路内铺），被告临民昌街的店铺并未受到升级改造的影响，一直处于经营和使用中。《申报消防建设竣工验收备案表》显示龙岗第二市场升级改造完成时间为2015年9月23日。《深圳市龙广市场发展有限公司收款收据》显示被告在此升级改造期间缴纳过电费，证明被告的店铺正常经营、未受影响。被告辩称，根据原告提交的《行政处罚决定书》及《建设工程竣工验收消防备案表》，整改期间应为2014年1月24日至2015年9月23日。由于涉案市场被责令停产停业后进行整改，并在相关店铺上张贴停业条，因此涉案店铺不能正常使用，原告要求被告支付占有使用费缺乏事实和法律依据。本院认为，如何认定被告在龙岗市场升级改造期间是否正常经营和使用涉案店铺是本争议的关键。综合现有证据及庭审记录本院认为原告在升级改造期间被告涉案店铺的正常经营和使用受到一定影响。首先，原告对涉案市场进行停业整顿，并已在相关摊位贴上了停业条，因此涉案市场已经不能正常使用，且即使被告的店铺不在整改范围内，但此次整改针对的是整个市场而非就市场部分进行整改，原告的整改势必会影响被告的正常使用和经营。其次，原告提交的《深圳市龙广市场发展有限公司收款收据》虽然显示被告有缴纳水电费，但不足以证明被告在整改期间对涉案店铺进行过正常使用和经营。再次，《建议整改函》里的“发现第二市场部分店铺存在电线乱搭、老化等堵塞消防通道的问题”以及《行政处罚决定书》中关于“未进行消防设计备案、未进行消防竣工备案、未经消防安全检查擅自营业的消防违法行为”等内容表明涉案市场有消防安全隐患的问题，消防安全隐患的存在必将影响被告对涉案店铺的正常使用。综上所述，本院认为原告市场在升级改造期间被告店铺无法正常使用及经营，因此被告无需支付升级改造期间的占有使用费，涉案市场于2015年9月23日改造完成，故本院依法将被告占有使用费支付的起始日期认定为2015年9月24日。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告深圳市龙广市场发展有限公司与被告巫玉城于2013年5月8日签订的《市场店档租赁合同》无效；
二、被告巫玉城于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙广市场发展有限公司返还双方签订的《市场店档租赁合同》约定的店铺（深圳市龙岗区龙岗第二市场一楼副食行业4号门店）；
三、被告巫玉城于本判决生效之日起五日内向原告深圳市龙广市场发展有限公司支付占用使用费（自2015年9月24日起，按人民币1470元/月计算至涉案店铺实际返还之日止）；
四、原告深圳市龙广市场发展有限公司于本判决生效之日起五日内向被告巫玉城返还租赁押金及产品质量保证金人民币2800元；
五、驳回原告深圳市龙广市场发展有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1093元（原告已预交），由被告巫玉城承担人民币102元，原告深圳市龙广市场发展有限公司承担人民币991元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 李旭春
二〇一六年八月三十日
本件与原件核对无异
书记员 邓武义