吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0204民初261号原告：谭茗中（曾用名谭志建），男，1987年10月3日出生，满族，梅河口市三株房地产开发公司职员，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：谭勇，1962年10月16日出生，满族，梅河口市三株房地产开发公司总工程师，住吉林省梅河口市。被告：吉林省祥业房地产有限公司，住所：吉林市船营区德胜街顺城街98号。法定代表人：林禹怀，总经理。委托代理人：谢振远，北京盈科（长春）律师事务所律师。原告谭茗中与被告吉林省祥业房地产有限公司（下称祥业房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭茗中的委托代理人谭勇、被告祥业房地产公司的委托代理人谢振远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭茗中诉称：2011年3月6日，谭茗中购买祥业房地产公司开发建设的桃源臻品小区，面积为90.91平方米，单价为4185元/每平方米，总价款为380457元，售楼部负责人表示该楼在2012年6月30日竣工，当天签订了商品房认购协议，同时交付定金120458元。两个月后售楼部表示签不了正式合同，又过了两个月，答复手续不全，仍不能签正式合同。2011年8月2日谭茗中补交楼房款252886元。2012年6月末工程还未竣工，无法使用结婚用房，只得重新找房，售楼部仍表示差手续不能签正式合同。2012年11月28日谭茗中交纳燃气费2454元，谭茗中自2013年3月至2015年1月多次要求签订正式商品房买卖合同，2015年6月售楼部通知办理入住手续，但谭茗中发现楼内漏水、窗玻璃裂坏、没安隔断门，售楼部主张需补齐物业费、供暖费等各项费用2.6万多元的相关费用才能签商品房买卖合同，交钥匙办理入住，因没有入住也没有享受物业、供热服务，其收费不合理。2016年4月，除楼房玻璃更换外，其他问题仍未解决，祥业房地产公司同意签订合同，但需先交纳维修基金及相关费用，没办法只得交了这两项费用。祥业房地产公司提供了正式商品房买卖合同，谭茗中认为存在欺诈、霸王条款，谭茗中在第26页中提出了异议，并提出对房屋内的设施补齐、解决漏水等质量问题的处理方案，但双方未能达成一致性意见。谭茗中购买房屋为结婚用房，祥业房地产公司迟迟不履行合同义务，至今没有签订正式商品房买卖合同，不能办理产权证，不能如期入住，给谭茗中造成了极大损失，为了维护谭茗中的合法权益，请求法院判决：1、解除双方签订商品房认购协议；2、祥业房地产公司双倍返还定金240916元；返还购房款252886元、燃气费2454元、房屋维修基金9278元、交易费178元，支付违约赔偿金50273.74元；3、赔偿交通费、住宿费及误工损失计1500元；支付2011年8月12日至2016年12月15日期间的利息85729.47元；4、本案诉讼费由祥业房地产公司负担。被告祥业房地产公司辩称：谭茗中与祥业房地产公司之间形成了商品房买卖关系，双方签订了商品房认购协议，祥业房地产公司按照协议完成建设和手续的办理，因谭茗中的原因至今没有在合同上签字，未申请办理房屋过户手续，祥业房地产公司同意与谭茗中签订正式的商品房买卖合同，同意办理入住手续，不同意解除商品房认购协议，要求继续履行，祥业房地产公司不存在违约行为，不同意给予谭茗中赔偿金或违约金，谭茗中在诉状中的表述均为其代理人的意思表示，不是谭茗中本人的意见，亦不是客观事实。经审理查明：2011年3月6日，买受人谭茗中与出卖人祥业房地产公司签订桃源V尊商品房认购协议，认购协议约定：一、谭茗中自愿购买祥业房地产公司开发的桃源V尊10号楼×室，建筑面积90.91平方米（暂按）；（以政府相关部门最终认定为准，本协议暂不执行《城市商品房预售管理办法》第三章、第二十六条关于面积误差比的规定）；二、谭茗中所购商品房单价为每平方米4270元，9.8折后单价每平方米4185元，总价380458元；三、本认购协议签订之时，谭茗中须向祥业房地产公司支付120458元，谭茗中选择付款方式为银行按揭贷款付款，谭茗中须于本协议签订时支付总房款的30%，即120458元（含定金），作为按揭货款的首付款，并在接到祥业房地产公司电话通知后3日内同祥业房地产公司签订商品房买卖合同，谭茗中须于签订商品房买卖合同后7日内按要求向祥业房地产公司提供办理银行按揭贷款手续的全部材料；商品房认购协议还约定了其它相应条款。同日，谭茗中向祥业房地产公司支付购房首付款120485元。祥业房地产公司于2011年7月5日取得吉林市船营区绣山街500号桃园臻品10号楼的商品房预售许可（吉市房预字第1107005号）。2011年8月2日谭茗中与祥业房地产公司在商品房认购协议中补充约定：补清全部房款，本次补交252886元。同时，谭茗中向祥业房地产公司补交购房款252886元。2012年11月29日谭茗中向祥业房地产公司交纳了供热费2454元，2016年5月20日交纳了物业维修基金9278元，2016年5月23日谭茗中交纳房屋所有权登记手续费178元。2016年4月28日祥业房地产公司为谭茗中开具金额为373344元销售不动产发票。另查明，2012年8月29日，桃源V尊10号楼通过竣工验收，2016年1月25日取得竣工工程备案证。因买受人谭茗中与出卖人祥业房地产公司在履行商品房认购协议过程中产生纠纷，谭茗中遂在本院提起诉讼。认定上述事实的证据：(一)谭茗中提供的证据：祥业房地产公司印发的广告宣传单和户型图、商品房认购协议书、收据、短信打印件、商品房销售基本情况公示牌、自制的房屋平面图、照片、图纸的说明、档案袋照片和现场照片、商品房买卖合同；（二）祥业房地产公司提供的证据：商品房认购协议书、票据、商品房预售许可证、与谭茗中同单元的其他业主商品房买卖合同和入住通知书、竣工工程备案告知书、商品房买卖合同打印件。本院认为：一、谭茗中与祥业房地产公司签订的商品房买卖合同有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。谭茗中与祥业房地产公司签订的商品房认购协议即商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，祥业房地产公司在谭茗中提起本案诉讼前取得桃园臻品10号楼的商品房预售许可证明，因此应当认定谭茗中与祥业房地产公司签订的商品房买卖合同有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务；二、谭茗中关于解除商品房买卖合同，并由祥业房地产公司承担违约责任（即谭茗中的第二、三项诉讼请求:2、祥业房地产公司双倍返还定金240916元；返还购房款252886元、燃气费2454元、房屋维修基金9278元、交易费178元，支付违约赔偿金50273.74元；3、赔偿交通费、住宿费及误工损失计1500元；支付2011年8月12日至2016年12月15日期间的利息85729.47元）的诉讼请求不应得到支持。谭茗中在履行商品房买卖合同过程中，履行了支付合同约定的房屋价款及其它相关费用的合同义务，祥业房地产公司亦可以履行交付房屋及登记备案的义务，即谭茗中具备了取得房屋及办理房屋登记备案的条件，谭茗中的商品房买卖合同目的可以实现，但由于谭茗中的原因未办理进户手续及登记备案。谭茗中主张祥业房地产公司在履行商品房买卖合同过程中存在违约事实，但其所提供的证据不足以证明其诉讼主张，不符合解除合同的法定事由，因此谭茗中关于解除商品房买卖合同并由祥业房地产公司承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告谭茗中所有诉讼请求。案件受理费10232元由原告谭茗中负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  王 晶人民陪审员  李罕殊人民陪审员  毛 强二〇一七年四月十日书 记 员  张 乐