山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初3924号
原告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。
负责人：常云安，总经理。
委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。
被告：柳成良，男，1972年6月23日生，汉族，无业，住济南市
委托诉讼代理人：方政，山东乐和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐晓庆，女，山东乐和律师事务所实习律师，住济南市。
原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）与被告柳成良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业济南分公司负责人常云安的委托诉讼代理人李喜庆、张传刚，被告柳成良及其委托诉讼代理人方政、徐晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中海物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费6190元及违约金6540.16元。(庭审中原告变更诉讼请求为判令被告支付拖欠的物业费6170元及违约金6540.16元主张变为6170元)。2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与济南中海地产投资有限公司于2012年11月签订购房合同，购买位于中海国际社区雍景郡8号楼2-1002室，同时原、被告签订了物业服务协议。协议约定，物业服务费按照2.08元/月每平方米计算；被告交纳物业费的时间，首次以入伙交楼时开始计算，一次性预交半年的物业管理服务费及相关费用，业主空置房物业管理费按照全额标准收取，物业费按季度交纳，被告应在每季度首月10日前预交，逾期则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费的0.3%收取违约金。原告依约为小区提供了物业服务，被告也接受了服务，但一直拖欠原告自2015年6月26日至2017年3月31日的物业服务费6190元，同时应支付违约金6540.16元。经原告多次催收，被告拒不交纳。为此原告诉至法院，请求判如所请。
被告柳成良辩称，1、原告主张的物业费金额有误，经我方计算金额应为6112元；2、自交房到现在被告房屋一直处于空置状态，应按照7折标准交纳物业费，即在全额费用6112元的基础上按7折计算为4278.4元，我方同意按此数额交纳；3、关于原告主张的违约金，我方不予认可，因我方不是故意不交纳物业费用，且原告提供的物业服务不到位，故我方认为原告无权主张违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，被告与开发商济南中海地产投资有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，由被告购买了中海国际社区雍景郡8号楼2-1002室房屋。同时，本案原、被告作为合同的双方当事人签署了该合同附件七《中海国际社区前期物业服务协议》，协议约定由原告中海物业济南分公司为中海国际社区B3社区（即雍景郡小区）提供物业服务；物业服务费按照政府实测房屋建筑面积收取，收取标准为高层2.08元/月每平方米；物业费按季度交纳，被告应在每季度首月10日前预交，逾期则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费的0.3%（千分之三）收取违约金。协议第十条约定：“甲方（本院注：即本案被告）应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业管理服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳物业管理服务费。被告交纳物业费的时间，以首次入伙交房时开始计算，需向乙方（本院注：即本案原告）一次性预交半年的物业管理服务费（6个月）及相关费用。业主空置房物业管理服务费用按照全额（即百分之百）标准收取。”；物业费按季度交纳，被告应在每季度首月10日前预交，逾期则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费的0.3%（千分之三）收取违约金。2014年9月28日，被告办理了涉案房屋的收房手续。收房后，被告按照全额标准交纳物业费至2015年4月30日。，原告陈述交房时出于给被告提供优惠，以空置房的标准按7折收取物业费，故原告按照全额交纳的物业费按7折标准收取之后的剩余部分自动转为后期物业费。原告主张经计算被告物业费实际交纳至2015年6月26日。
庭审中，原告主张依据济南市房产测绘研究院出具的房产测绘成果报告，被告所购买的房屋实测面积为140.17平方米，要求被告按照每月292元的标准交纳物业费。关于物业费起止日期，原告自述被告第一次交费时，确实给被告提供了空置房按7折标准收取物业费的优惠政策，故被告按照全额标准交纳的物业费按7折收取之后的剩余部分自动转为后期物业费，经计算，被告物业费实际交纳至2015年6月26日，故本案中主张自2015年6月27日起至2017年3月31日止的物业服务费共计6170元（292元/月乘以21个月零4天）。被告对原告主张的计算方式无异议，但认为物业费应按月计算，且要求按照7折标准交纳。原告提供的物业费计算明细主张其房屋面积应为139.93平方米，欠交时间为2016年6月26日起至2017年3月31日止共计21个月整，计算全额欠交金额为6112元，同时由于房屋一直空置状态应按照全额的7折交纳，即6112元乘以70%为4278.40元。关于违约金，原告主张按照合同约定的标准，现要求被告支付违约金6540.16元；被告对此不予认可，辩称原告服务不达标，违约在先，不同意支付。
被告辩称自交房到现在被告房屋一直处于空置状态，交房时原告也同意被告按照7折标准交纳物业费，但在后来被告到原告处办理空置房续约手续时，原告拒绝办理，为此被告才拒绝交纳后期的物业费，对于本案中原告主张的物业费，被告要求应按照7折标准交纳物业费；对于违约金，被告辩称，因原告提供的物业服务不达标，严重影响其作为小区业主的正常生活，因我方不是故意不交纳物业费用，是原告违约在先，故原告无权主张违约金。为此被告提交物业费计算明细、空置房巡查记录表、房屋报修记录、雍景郡小区物业服务现状照片一宗、地上车位摇号公示通知等，主张自交房到现在被告房屋一直处于空置状态，应按照7折交纳物业费。；同时原告未按合同约定对小区车位进行统一管理，导致业主出行困难；未公布物业费收支情况及广告费收支情况；小区内垃圾清运不及时、保洁不到位等。原告对上述对物业费计算明细、雍景郡小区物业服务现状照片及地上车位摇号公示通知等证据的真实性不予认可，主张即使上述证据中的照片真实，也只能反映小区内某个时间、地点的状态，因物业服务具有长期性、连续性等特点，仅凭一张照片不能证明原告的服务不到位。对于证据空置房巡查表无异议被告辩称的房屋空置情况，原告主张但认为应结合按照双方的合同约定履行义务。，即使被告房屋空置也应该按照合同履行义务。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。
现原告要求以房产测绘成果报告中确认的涉案房屋实际面积为140.17平方米、按照每月292元的标准计算物业费，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋的实际面积，原告主张为140.17平方米，并提交济南市房产测绘研究院出具的房产测绘成果报告用于证明。被告主张房屋实际面积为139.93平方米，但未提交证据证明，同时被告在庭审中明确表示其对原告主张的物业费计算方式无异议，因此，本院对于被告辩称其房屋面积为139.93平方米的抗辩意见不予支持。
关于被告欠交物业费的时间，原、被告均认可被告自收房时交纳全额物业费至2015年4月30日。原告主张交房时出于给被告提供优惠，以空置房的标准按7折收取物业费，故原告按照全额交纳的物业费按7折标准收取之后的剩余部分自动转为后期物业费，经计算告主张被告的物业费实际交纳至2015年6月26日，本案要求被告交纳2015年6月27日起至2017年3月31日止的物业费，不违反法律规定，本院予以准许。
关于被告辩称其房屋一直处于空置状态，要求按照7折标准交纳物业费的辩论意见，本院认为，本案中，被告并未提供充分证据证实其房屋一直处于空置状态，且即使房屋确实空置，但根据原、被告签订的前期物业服务协议约定，“业主空置房物业管理服务费用按照全额（即百分之百）标准收取”，现被告以其房屋空置为由要求按照7折标准交纳物业费，不符合合同约定，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。
综上，原告中海物业济南分公司向被告提供了物业服务，被告应按照约定及时交纳物业服务费，现原告要求被告支付2015年6月27日至2017年3月31日止的物业服务费6170元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据本院审理的涉及该小区的其他物业服务合同纠纷案件所查明的事实以及本案中被告所提交的证据和答辩意见，可以证明原告提供的物业服务确有不足之处，在小区环境卫生、车辆管理等方面还需要进一步提升服务水平；同时，原告作为物业服务企业，应与业主及时沟通，和谐相处，对业主反映的小区内物业管理方面存在的问题及时进行整改，努力为小区业主提供更为优质的物业服务，创造优美的生活环境。综上，被告并非无故拒绝交纳物业服务费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：
一、被告柳成良于本判决生效之日起10日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司交纳2015年6月27日至2017年3月31日止的物业服务费6170元。
二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费120元，减半收取60元，由被告柳成良负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 韩晓爽
二〇一七年六月二十六日
书记员 董文燕