安徽省界首市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1282民初1953号
原告：曹同洪，男，1982年10月12日出生，汉族，中专文化，安徽省合肥市人。
委托代理人：牛月风（系原告曹同洪之妻），女，1973年12月9日出生，汉族，小学文化，安徽省界首市人。
委托代理人：尹峰，安徽卫东律师事务所律师。
被告：郭之振，男，1952年11月8日出生，汉族，安徽省界首市人。
委托代理人：苗军，界首市西城法律服务所法律工作者。
被告：马玉玺，男，1944年9月10日出生，汉族，初中文化，安徽省界首市人，退休干部。
原告曹同洪与被告郭之振、马玉玺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案受理后，由审判员王永适用简易程序，于2016年10月20日公开开庭进行了审理。原告曹同洪及其委托代理人牛月风、尹峰，被告郭之振的委托代理人苗军、被告马玉玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曹同洪诉称：被告郭之振系经营房地产生意的小开发商，被告马玉玺系从事房屋中介业务的个体户。被告郭之振将自建的位于界首市华美路中段路北的一套房屋委托中介向外出售。原告欲购买房屋，在中介机构的介绍下，原告与被告郭之振签订了一份房屋买卖协议。协议约定，该房屋系合法建造，且出售方提供办理房产所需要的一切手续和资料，并承诺该房屋产权无瑕疵，四邻无争议，房屋价款465000元。原告于2015年11月9日，向被告马玉玺支付1万元定金。2015年11月19日，向被告郭之振支付购房款29万元，但房屋至今未交付。后原告了解情况得知，被告所出售的该套房屋无任何手续，系违法建筑，且属于城市拆迁范围。但被告方在签订协议时，并未将这些事实告诉原告，被告的行为系标准的欺诈行为。且被告方所出售的房屋系违法建筑，其无权向外出售，其与原告所签订的房屋买卖协议，系标准的无效协议。为依法维权，特提起诉讼，请求：1、请求人民法院依法确认原、被告所签订的房屋买卖协议无效。2、依法判令被告返还原告的购房款30万元，并赔偿原告的经济损失27000元（该损失计算至2016年8月19日，以后的损失计算至还清该款时止）。3、依法判令被告承担本案诉讼费用。
原告曹同洪为支持自己的诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件，证明原告的身份情况及具有诉讼主体资格。
2、房屋买卖协议一份，证明：①、原、被告于2015年11月19日签订一份房屋买卖协议，协议约定被告所有的该处房屋产权无争议，四邻明确的事实。②、二被告承诺提供一切办理房屋产权登记或办理其他手续的一切资料，说明该处房产系合法建造可以办理物权登记的事实。③、协议签订后双方应忠实履行，不得违约的事实。④、原告是通过房屋中介机构马玉玺的介绍与被告郭之振签订购房协议的事实。
3、收条两份、转账凭证一份，证明：①、2015年11月19日原告在签订房屋买卖协议时，向二被告支付购房款30万元的事实。②原告支付的款项包含一万元定金的事实。
4、调解笔录一份，证明二被告在签订购房协议时并未将此房屋属拆迁对象的事实告诉原告，被告方存在欺诈，二被告合伙欺骗原告的事实。
5、谈话录音一份，证明：①原被告在签订购房协议时，被告并未如实告知原告此房系违法建筑及此房屋属于拆迁对象的事实。②此房屋在拆迁登记时，被告郭之振将该房登记在自己名下的事实。
被告郭之振辩称：一、原告诉求确认合同无效不能成立，要求返还购房款并赔偿损失，法庭不应支持。首先，原、被告所签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，行为人具有相应的民事行为能力，协议的标的并不违反法律的强制性规定，该民事法律行为符合《民法通则》第五十五条规定的实质要件，双方签订的协议合法有效。其次，房屋买卖协议的签订是原告多次找被告要求签订的，不是被告找着原告强行卖房，原告所交部分房款也是原告自愿履行的合同义务，至今仍未履行完毕。况且该协议双方经过中介公司鉴证，从协议的签订到原告的交款都是原告的自主行为，被告对此没有任何隐瞒和欺骗。第三，原、被告双方的交易符合界首农村房屋买卖交易习惯。界首农村房产众所周知百分之百都没有办理房产登记，这是当地政策不允许造成的，并不能以被告未办理产权登记就一概认定合同无效，也不能因为被告房屋系违法建筑，认定房屋买卖协议无效。原告购买被告的房屋仅是程序上不完善的问题，可以通过补办手续使其成为合法建筑，从合同效力来讲，属于一个效力待定的合同，只要合同签订后，违建人依法补办了相关手续，违建就可以转化为合法建筑，合同的效力得以补正而有效。
二、原告在签订《房屋买卖协议》中也有明显的过错。
三、被告在协议中并没有承诺出售的房地产具有合法手续，也没有承诺出售的房屋是合法建筑。对原告没有任何欺诈，原告称被告的行为构成欺诈，明显不能成立。原告的房款至今没有交清，因此存在违约行为，其所主张的违约损失也不能成立。
综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告郭之振未向法庭提供证据。
被告马玉玺辩称：买房子的时候，原告没有到我的店里去。他找好房子之后，打电话给我让我去。我去了之后找房主郭之振。合同是我写好的，他们改好之后我们三方签字。原告说我欺诈是没有理由的，是他先看好后才找我的。房子在那放着，如果房子没有买卖成，一万元定金我退给你。房子买成了，一万元定金我要扣下来。合同我是按照法律规定写的，没有欺诈。
被告马玉玺未向法庭提供证据。
经庭审举证、质证，本院对当事人所举证据作如下认证：原告所举证据的真实性，二被告均不持异议，本院对原告所举证据的真实性均予确认。
经审理查明：2015年11月9日，原告曹同洪交付作为房产中介的被告马玉玺定金1万元，作为其购买被告郭之振房屋的定金，被告马玉玺为原告出具了收条。原告曹同洪与被告郭之振于2015年11月19日经马玉玺见证，达成《房屋买卖协议》，协议约定“一、甲方（郭之振）将自己位于华美路中段路北（原红星小学院内）房屋一处带院转让给乙方（曹同洪）。二、房屋转让总价款肆拾陆万伍仟元，（465000.00）元。三、甲方要保证乙方该房屋无争议，四邻明确，无抵押或再转让等。四、乙方需要办理房产登记或办理其他手续，甲方应积极协助乙方提供一切证明或资料。一切费用由乙方承担。五、房屋后墙留有滴水一米，中间南北墙属东西两户公用各占50%。南东西墙，墙头外留50公分属乙方所有。院内南北大道4米属院内所有住户公用通道。六、本协议甲乙双方签字后生效，不得违约。应忠实履行。本协议一式三份，甲乙双方各一份，中介一份。”被告郭之振、原告曹同洪、被告马玉玺分别作为甲方、乙方及中介方在协议上签字确认。协议签订当天，原告通过银行转账支付被告郭之振购房款29万元，郭之振为原告出具了收条一份。因原告未付完协议约定的购房款，被告郭之振将房屋钥匙交给了房屋中介马玉玺，约定待原告付清购房款后，再将钥匙交付原告。后原告得知自己所购买的房屋在拆迁范围内，遂反悔，不愿继续支付购房款，要求被告退还房款，被告郭之振称已将收取的原告购房款为其儿子在东城购买了商品房，无法退还原告。双方经多方调解，未能达成一致协议，原告遂提起诉讼。
本院认为：从庭审查明的事实来看，涉案的房屋系没有办理建筑许可证而擅自建设的、现在又面临被政府拆迁的违章建筑，因而无法取得产权证书，也无法通过补办手续取得所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。房地产转让时其物权在变更登记后才发生转移。合法的房地产未取得权属证书的尚不得转让，处在非法状态下的违章建筑不能取得权属证书，理所当然更不得转让。如进行转让，则属于非法转让；合法的房地产转让时，只有在变更登记后才发生物权转移，而违章建筑不能取得权属证书，无法进行变更登记，故非法转让时当然不能引起物权变动。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。因此，本案被告郭之振将违章建设的房屋转让给原告曹同洪的行为应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告曹同洪要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，依法应予支持，被告郭之振应将收取原告的购房款29万元予以返还并应赔偿原告因此所受到的损失。而被告马玉玺作为中介收取的1万元定金亦应返还原告曹同洪。因被告马玉玺没有提供证据证明其已就涉案房屋的违建情况在原告确定购买时履行了如实告知的义务，亦应在收取原告定金1万元范围内承担原告曹同洪因此所受到的损失。原告损失应按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告曹同洪与被告郭之振、马玉玺于2015年11月19日签订的《房屋买卖协议》为无效协议。
二、被告郭之振于本判决生效后10日内返还收取原告曹同洪的购房款290000元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月19日计算至购房款付清之日）。
三、被告马玉玺于本判决生效后10日内返还收取原告曹同洪的购房款定金10000元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，自2015年11月19日计算至购房款付清之日）。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6205元，减半收取3102.50元，由被告郭之振负担3052.50元，由被告马玉玺负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判员 王永
二〇一六年十一月二十日
书记员 宋楠
附：相关法律条文
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。