江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0302民初4724号原告：徐州市五洲门窗材料厂。负责人：刘德洲。委托诉讼代理人：耿吉录。被告：张满湘。委托诉讼代理人：张建华。原告徐州市五洲门窗材料厂诉被告张满湘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月23日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州市五洲门窗材料厂的负责人刘德洲及其委托诉讼代理人耿吉录、被告张满湘及其委托诉讼代理人张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告分别于2010年6月10日、于2011年9月20日签订的房屋租赁合同；2、被告支付于2010年6月10日、于2011年9月20日签订的房屋租赁合同所涉房屋租金合计79.2万元；3、被告向原告返还双方分别于2010年6月10日、于2011年9月20日签订的房屋租赁合同所涉标的物，即坐落于徐州市鼓楼区某某村境内五洲仓库两座；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月10日、2011年1月21日、2011年9月20日，原告与被告分别签订房屋租赁合同合计三份，三份合同所涉标的物分别为：仓库2000平方米、瓦房两间、仓库2000平方米，双方还对租赁期限、租金等事项作了明确约定。协议生效后，被告依约承租了上述仓库及房屋，但未按照约定支付租金。后原告至徐州市鼓楼区人民法院起诉要求被告支付租金，2013年10月18日法院出具调解书，主要内容为：被告于2013年11月1日前支付原告租金43万元（截止至2013年7月25日）。根据2010年6月10日签订的房屋租赁合同，自2013年7月26日起至原告书写本案起诉状之日即2016年11月29日止，被告共计拖欠原告租金56万元；根据2011年9月20日签订的房屋租赁合同，该合同所涉租赁仓库存放的货物因被告涉嫌刑事犯罪被泉山公安机关查封，后原告多次与该公安机关交涉，该公安机关组织将仓库内被告存放的货物搬到原、被告于2010年6月10日所签合同所涉仓库内，故自2015年9月1日起原告已收回2011年9月20日所签房屋租赁合同所涉仓库并占有使用至今。原告认为，根据2011年9月20日签订的房屋租赁合同，自2013年7月26日起至2015年8月30日止，被告共计拖欠原告租金43.2万元；上述被告拖欠租金数额合计99.2万元（56万元+43.2万元）。在另一执行案件中，申请执行人（案外人）已代被执行人（被告）向原告支付20万元，故本案中被告还应向原告支付租金79.2万元（99.2万元-20万元）。被告辩称，1、关于解除合同。（1）落款日期为2010年6月10日的合同，为被告与原告所签，合同第二条已明确约定先交租金后用房，逾期不交随时终止，被告认为该合同已于2011年11月9日解除，当日和平车行的老板张勇携款潜逃，被告也是张勇携款潜逃的受害者。当时是房屋被查封了还是房屋内的物品被查封了，被告不清楚，是被泉山公安机关查封的。该合同虽然签了被告的名字，但被告是代张勇签订的，但代张勇签订合同被告也没有证据提交。故该份合同已经解除，不存在判决解除一说。（2）落款日期为2011年1月21日、2011年9月20日的合同，均非被告与原告所签，被告也不清楚是如何签订的，但该两份合同所涉标的物均为张勇实际使用，张勇为爱玛电动车的徐州总代理。2011年9月20日所签合同是否应当解除，与被告无关。2、关于租金。（1）根据落款日期为2010年6月10日的合同，自2013年7月26日起被告已不欠原告的租金，因为该合同虽然是被告签订，但实际上是代张勇所签，且该合同所涉标的物被告从未使用过，如果应当支付租金，也应当由张勇支付。关于原告陈述的后来货物挪到该合同仓库内，被告认为该货物是张勇的而非被告的，且泉山公安机关查封该货物也是因为张勇涉案犯罪而查封，相应责任应由张勇承担，与被告无关。（2）根据落款日期为2011年9月20日的合同，该合同非被告所签，被告也从未使用过租赁标的物，被告不应支付租金。3、关于返还仓库两座。（1）落款日期为2010年6月10日的合同所涉仓库，现有无货物被告不清楚，如果有也不是被告的货物应该是张勇的货物，应当由张勇向原告返还，被告没有义务。（2）落款日期为2011年9月20日的合同所涉仓库，因该合同与被告无关，被告没有返还义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2010年6月10日，原告（出租方、甲方）签订租赁合同一份，被告在承租方、乙方处签名。双方约定乙方自愿租赁甲方2000平方米仓库（坐落于中山北路西淮海液化气院后面）用于经营或储存，租期自2010年6月10日起至2013年6月9日止，第一年租金12万元，第二年租金14.4万元，第三年租金16.8万元，先租后用，按半年收取，乙方须于使用半年的第一个月前五日内向甲方交足半年租金，逾期不交，随时终止合同。原告已实际交付上述合同租赁标的物，被告自认未将上述合同租赁标的物向原告返还过。落款日期为2011年1月21日的房屋租赁协议一份显示，刘德洲在出租方、甲方处签名，承租方、乙方处为“爱玛公司”或“刘伟”签名。双方约定乙方租赁甲方坐落于李沃路五洲工业园内瓦房两间，租期自2010年12月1日起至2011年11月30日止，年租金2400元。原告自认合同中“爱玛公司”与“刘伟”的签名均为原告法定代表人刘德洲书写，上述合同所涉租赁标的物已被原告收回，现由原告占有使用。落款日期为2011年9月20日的租赁合同一份显示，刘德洲在出租方、甲方处签名，承租方、乙方处为“爱玛公司第二个仓库”签名。双方约定乙方自愿租赁甲方2000平方米仓库（坐落于中山北路李沃工业园）用于经营或储存，租期自2011年9月17日起至2014年9月16日止，第一年租金16.8万元，第二年租金19.2万元，第三年租金21.6万元，先租后用，按半年收取，乙方须于使用半年的第一个月前五日内向甲方交足半年租金，逾期不交，随时终止合同。原告自认合同中“爱玛公司第二个仓库”的签名为原告法定代表人刘德洲书写，上述合同所涉租赁标的物自2015年9月1日起已由原告占有使用至今。上述三份合同所涉租赁标的物（房屋）尚未取得不动产权证书，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。另查明，2013年10月18日，徐州市鼓楼区人民法院就原告徐州市五洲门窗材料厂诉被告张满湘房屋租赁合同纠纷一案出具（2013）鼓民初字第1859号民事调解书，主要内容为：被告张满湘于2013年11月1日前给付原告徐州市五洲门窗材料厂房屋（原告提供三份合同所指的三个租赁房屋）租金430000元（截止到2013年7月25日）。该案已进入强制执行程序，尚未执行完毕。在上述（2013）鼓民初字第1859号案件2013年10月18日开庭笔录中，被告陈述2010年6月10日租赁合同所涉仓库由被告占有使用。关于原告所举三份合同的主体问题。本院认为，第一，落款日期为2010年6月10日的租赁合同。被告已在该合同承租人处签名，其虽抗辩称是代张勇所签，原告对此不予认可，被告亦未提供证据予以证明，故本院认定该合同的主体为原告与被告。第二，落款日期为2011年1月21日的房屋租赁协议、落款日期为2011年9月20日的租赁合同。根据（2013）鼓民初字第1859号案件调解书，被告虽承担了2010年6月10日、2011年1月21日、2011年9月20日三份合同的相关租金，但在该案中被告并未承认其签订了2011年1月21日、2011年9月20日两份合同，故本案中被告对该两份合同提出异议，原告仍应就被告系该两份合同当事人承担举证责任。实际上，被告均未在该两份合同中签名，原告自认该两份合同承租人处“爱玛公司”、“刘伟”、“爱玛公司第二个仓库”的签名均为原告法定代表人刘德洲自行书写，故原告未能提供证据证明该两份合同承租人系被告，故依据该两份合同而产生的相关民事责任被告不应承担，原告在本案中主张解除2011年9月20日的租赁合同、依据该合同被告应向原告支付租金及返还该合同标的物，均无事实和法律依据。关于原告主张的解除原、被告于2010年6月10日签订的租赁合同。本院认为，解除合同的前提以合同依法成立并生效为前提，而上述租赁合同所涉仓库既未取得不动产权证书，亦未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故根据相关法律规定，上述租赁合同应为无效合同，原告现主张解除该合同，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的支付2010年6月10日签订的租赁合同所涉房屋租金56万元（自2013年7月26日起至原告书写本案起诉状之日即2016年11月29日止）。本院认为，根据相关法律规定，因上述房屋租赁合同无效，原告有权参照合同约定的租金标准请求被告支付房屋占有使用费。庭审中，被告虽主张上述租赁合同所涉仓库一直由张勇占有使用、被告未曾占有使用过，但原告对此不予认可，且被告上述主张与其在（2013）鼓民初字第1859号案件中陈述前后不一，其亦未能提供充分证据证明在上述案件中承认仓库由其占有使用的行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符，故被告上述主张本院不予采信，本院认定上述租赁合同所涉仓库由被告占有使用。庭审中，被告还陈述未曾将上述租赁合同所涉仓库向原告返还过，故根据（2013）鼓民初字第1859号民事调解书内容，自2013年7月26日起至2016年11月29日止合计1223日被告应向原告支付占有使用费。关于具体的金额。根据上述租赁合同约定及庭审中双方一致认可，合同约定租期内租金每年递增2.4万元，之后的年租金标准为16.8万元，即日租金为460元（16.8万元÷365日）。经计算，自2013年7月26日起至2016年11月29日止被告应向原告支付占有使用费562580元（460元/日×1223日），现原告仅主张56万元，本院予以确认。需要说明的是，庭审中，原告自认已收到案外人支付的20万元，并同意将该20万元用于抵扣本案中被告应向原告履行的义务数额，而被告不同意将该20万元在本案中予以抵扣，认为应当用于抵扣（2013）鼓民初字第1859号案件案款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，“债务人的给付不足以清偿同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充先到期的债务……”。（2013）鼓民初字第1859号民事调解书中确定的被告应支付租金属于先到期债务，在（2013）鼓民初字第1859号案件尚未执行完毕、各方对该20万元未作出特别约定且未达成一致意见的情形下，原告主张在本案中予以抵扣，不符合法律规定，本院不予准许。关于原告主张的被告应返还2010年6月10日签订的租赁合同所涉坐落于徐州市鼓楼区某某村境内五洲仓库一座。本院认为，根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因被告未能提供证据证明其已向原告返还上述仓库，故原告现主张被告应返还上述仓库，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张满湘于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市五洲门窗材料厂支付占有使用费56万元；二、被告张满湘于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告徐州市五洲门窗材料厂返还双方于2010年6月10日签订的租赁合同所涉坐落于徐州市鼓楼区某某村境内五洲仓库一座；三、驳回原告徐州市五洲门窗材料厂的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11880元、公告费780元，合计12660元（原告已预交），由原告负担3400元（已付），由被告负担9260元（由被告随上述案款直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长 匡 伟审判员 刘晓璐审判员 董 方二〇一七年八月二十一日书记员 高丽丽