湖北省荆门市掇刀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂掇刀南民初字第00072号
原告李万全，男，1964年12月26日出生，汉族，荆门市人，个体工商户。
委托代理人何飞，湖北新天律师事务所律师。
被告荆门市小龙置业有限公司。
法定代表人廖小龙，公司经理。
委托代理人马锦程，荆门市掇刀区掇刀石法律服务所法律工作者。
原告李万全诉被告荆门市小龙置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后。依法由审判员何阳适用简易程序于2013年9月12日公开开庭进行了第一次审理。因案情复杂，转换程序，依法组成合议庭，于2013年11月27日对本案公开开庭进行了第二次审理。原告李万全及其委托代理人何飞、被告荆门市小龙置业有限公司的委托代理人马锦程到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。
原告李万全诉称，2011年7月12日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告以177500元的价格购买被告开发的位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内4号楼东单元302号商品房一套，被告于2011年7月12日当天交房，并于交房之日起一年左右办妥房产证、土地使用证。2011年7月23日，原告与被告又签订第二份《房屋买卖合同》，约定由原告以50000元的价格购买被告开发的位于团林铺镇“小龙置业”院内东面第2个车库一间，被告于2011年7月25日交房。上述合同签订后，原告均按约定支付了相应购房款，被告仅交付了有关商品房，但至今未按约定期限为原告办理产权证件，也未交付有关车库。被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令被告荆门市小龙置业有限公司立即为原告办理位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内4号楼东单元302号商品房的房屋所有权证、土地使用权证，立即交付位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内东面第二个车库，并支付原告违约金45500元；诉讼费由被告承担。
原告李万全为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：
A1、原告李万全的身份证复印件1份，证明原告的身份情况及其诉讼主体资格；
A2、被告的登记信息1份，证明被告的诉讼主体资格；
A3、《房屋买卖合同》复印件1份，证明原、被告于2011年7月12日就位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内4号楼东单元302号商品房达成的买卖合同的约定内容；
A4、《房屋买卖合同》复印件1份，证明原、被告于2011年7月23日就位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内东面第二个车库达成的买卖合同的约定内容；
A5、收据复印件3份，证明原告已按合同约定支付被告荆门市小龙置业有限公司购房款及车库款共计17万元，
A6、视听资料1份，证明被告荆门市小龙置业有限公司欠原告工程款25000元，用于抵付有关购房款的事实。
被告荆门市小龙置业有限公司辩称，对原告李万全主张的为其办理位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内4号楼东单元302号商品房的房屋所有权证、土地使用权证的诉请没有异议，但因有关权证办理的延误是因第三方原因造成的，且原告违约在前，即使被告违约，双方的违约责任也应抵销。对于原告就有关车库买卖合同主张的事实及诉讼请求，被告否认与原告签订了有关买卖合同，被告不存在向原告交付有关车库的义务，请求人民法院依法予以驳回原告有关诉请。
被告荆门市小龙置业有限公司向本院提供了下列证据：
B1、企业营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，证明被告的诉讼主体资格；
B2、《房屋买卖合同》复印件、3张收据复印件各1份，证明原告对于有关房屋买卖合同的履行违约在先的事实；
B3、荆门市掇刀区团林铺镇城镇建设开发服务中心出具的证明1份，证明被告未按合同约定的期限为原告办理房屋所有权证及土地使用权证是因政府行为所致，非被告主观原因，被告迟延履行办证义务不属于违约。
经庭审质证，被告荆门市小龙置业有限公司对原告提供的第A1、A2项证据没有异议；原告李万全对被告提供的第B1项证据无异议。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以采信。
被告荆门市小龙置业有限公司对原告李万全提供的第A3项证据的真实性无异议，但主张该证据证明原告就有关商品房买卖合同的履行存在违约行为。本院认为，因被告对该证据的真实性没有异议，但该份证据不能作为孤证以证明原告违约，故对被告就该份证据主张的异议本院不予认定，对该份证据本院予以采信。
被告对原告提供的证据A4的真实性无异议，但认为有关合同的签订属于廖发永的个人行为，与被告公司无关，被告公司即未予以追认，原、被告也均未履行有关合同，其公司不应承担有关合同约定的权利义务。本院认为，该份证据是以被告公司名义与原告签订的车库买卖合同，虽未加盖被告公司印章，原告也未提供被告公司就有关事宜对案外人廖发永的授权委托书，案外人廖发永的行为属于无权代理行为；但结合原告所提供的证据A3、A5，被告提供的证据B2以及当事人的当庭陈述，本案所涉买卖合同的签订、履行等事宜均是由案外人廖发永以被告公司的名义具体实施，原告有理由相信案外人廖发永具有进行有关行为的代理权，廖发永的有关行为应当认定为《中华人民共和国合同法》第49条规定的表见代理行为，故本院对于被告就证据A4的异议理由不予采纳，对原告就该份证据主张的证明目的予以采信。
被告对原告提供的证据A5的真实性无异议，但主张该份证据反映的有关款项均属于商品房购房款，而并非原告主张的其中有2万元用于购买车库的款项。本院认为，该组证据中2011年7月23日面额为3万元的收据在时间上能与证据A4相互印证，且结合证据A3以及当事人的当庭陈述，对于原告依据其与被告签订的两份合同，分别于2011年7月12日支付商品房款10万元，于2011年7月23日支付商品房款2万元、车库款1万元，于2011年10月14日支付商品房款3万元、车库款1万元的事实能够相互印证，故对于证据A5证明的上述事实，本院予以采信。
被告对原告提供的证据A6的真实性有异议，认为该份证据无法确定通话时间、人物，也未反映用工程款抵付车库款的内容。本院认为，该通话时间、通话双方身份不明，即使确为原告李万全与廖发永的通话，其通话内容也并无以工程款抵付所欠车库款的内容，故本院对于被告的异议理由予以采纳，对该份证据本院不予采信。
原告对被告提供的证据B2的真实性无异议，但对被告就该组证据主张的原告违约的证明目的有异议。本院认为，结合证据A3、A5以及原告的当庭陈述，能够证明原告未按有关商品房买卖合同中“2011年9月12日前付5万元”的约定履行有关合同，故原告的异议理由不能成立，对被告就证据B2所主张的证明目的本院予以采信。
原告对被告提供的证据B3有异议，认为有关证人的主体不合法，即使原告因第三方的原因造成违约也应承担违约责任。本院认为，该证据虽然来源合法，客观真实，但其内容证明在被告与原告签订有关合同前的“2010年上半年”即已发生行政规划变更的情况，被告对于有关因素并非不能预见，该因素不符合《中华人民共和国合同法》第117条规定的不可抗力事由的条件，故对于被告就该证据主张的证明目的，本院不予采信。
根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：
2011年7月12日，原告李万全与被告荆门市小龙置业有限公司签订了第1份《房屋买卖合同》。该合同约定由原告以177500元的价格购买由被告开发的、位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内4号楼东单元302号商品房一套。合同约定：原告应于2011年7月12日支付被告购房款10万元，于2011年9月12日前支付被告购房款5万元，于被告办理上述房屋房产证及土地使用权证后支付购房余款27500元。被告应于2011年7月12日交房，并于交房之日起一年左右办妥房屋产权证、土地使用证。如一方违约，违约方按房款总额的20%支付守约方违约金。
上述合同签订后，原告按照合同约定的期限分别于2011年7月12日支付购房款10万元、于2011年7月23日支付购房款2万元；未按照合同约定的期限逾期于2011年10月14日支付购房款3万元。被告未按上述合同约定在交房之日起一年内为原告办妥有关房屋的产权证及土地使用权证。
2011年7月23日，原告与被告签订第二份《房屋买卖合同》，约定由原告以5万元的价格购买被告开发的位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内东面第2个车库一间。合同约定：原告于2011年7月23日支付被告购房款1万元，余款以原告为被告工程施工的应得工程款抵付；被告应于2011年7月25日交付该车库。如一方违约，违约方按房款总额的20%支付守约方违约金。
上述合同签订后，原告按约定于2011年7月23日支付了车库款1万元，于2011年10月14日支付车库款1万元。被告至今未向原告交付有关车库。
本院认为：关于原、被告于2011年7月12日签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按约定履行。原告已按合同约定履行了到期房款的支付义务，被告应当按照合同约定为原告办理有关房屋的产权证及土地使用权证，对于原告要求被告立即为其办理有关权证的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张的被告未按上述合同约定的期限办理有关权证的违约金承担问题，被告辩称其未能按合同约定的期限为原告办理有关权证，是因不可抗力的事由所造成，有关事由本院已在证据认证部分阐述，这里不再赘述，被告该免责理由不能成立，本院不予采纳；被告另主张原告也存在违约行为，双方就有关合同的违约责任相互抵销，本院认为因原告对于有关合同的履行也存在迟延履行的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，原、被告均应分别承担应负的违约责任，而根据合同的约定，双方的违约金计算方式、数额均相同，根据《中华人民共和国合同法》第99条的规定，有关债务可以抵销，被告该抗辩理由能够成立。综上，对于原告要求被告承担有关违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于原、被告于2011年7月23日签订的《房屋买卖合同》，对有关合同的效力认定本院已在证据认证部分予以阐述，这里不再赘述。被告有关抗辩理由不能成立，本院不予采纳，原、被告均应当按照合同约定履行有关义务，被告拒不履行已构成违约。故对于原告要求被告按照合同约定立即履行交付有关车库、以及承担有关1万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。另因原告并未提供充分证据证明其已全部履行有关合同义务，被告在履行交付车库的义务后，原告也应履行支付剩余车库款3万元的义务。
关于被告主张原告就有关车库的买卖合同的起诉已超过两年诉讼时效的问题。本院认为，有关车库买卖合同虽签订于2011年7月23日，原告是于2013年8月12日向本院提起诉讼，其间已逾两年，但原告所提供的证据A5能证明其于2011年10月14日向被告支付过有关车库款，被告予以接受，原、被告的有关行为符合《中华人民共和国民法通则》第140条有关诉讼时效中断的规定，有关诉讼时效应当重新计算。故本院认为，原告起诉并未超过诉讼时效，对于被告的有关抗辩理由，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、九十九条第一款的规定，判决如下：
一、被告荆门市小龙置业有限公司为原告李万全办理位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内4号楼东单元302号商品房一套的房屋产权证及土地使用权证；
二、被告荆门市小龙置业有限公司向原告李万全交付位于荆门市掇刀区团林铺镇小龙置业公司院内东面第2个车库一间，支付违约金10000元；
三、驳回原告李万全的其他诉讼请求。
上列第一、二项，限于本判决生效之日起十日内履行。
案件受理费950元，由被告荆门市小龙置业有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 杨小瑜
审 判 员 何 阳
人民陪审员 黄金辉
二〇一四年一月二十日
书 记 员 陈卫华