黑龙江省伊春市西林区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第205号
原告佟某某，女，1938年4月18日出生。
委托代理人隋富，黑龙江兴福律师事务所律师。
被告孙某某，女，1971年1月3日出生。
委托代理人卜立新，黑龙江林都律师事务所律师。
原告佟某某诉被告孙某某赠与合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告佟某某及委托代理人隋富、被告委托代理人卜立新到庭参加诉讼，被告孙某某未到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告诉称，2011年1月原告之子刘某某因病去世，原告与刘某某妻子孙某某一起居住，共同生活。2012年9月15日，被告孙某某要将由原告佟某某所有、位于伊春市西林区�苑小区8号楼4单元303室出卖置换新房。当时，原告为防止被告出卖房屋并占有该房屋出卖款后不履行抚养义务，随即同意孙某某出卖但要求被告孙某某书写内容为“兹有楼房一处：南苑小区8号楼4单元303室，由孙某某出卖，但前提是不能撵走佟某某老人，孙某某搬哪儿把佟某某老人带到哪，如孙某某再婚，也要带着佟某某老人，空口无凭，立字为证”的保证书一份。孙某某出具此保证书后，位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室的房屋于2013年2月19日由孙某某以8万元的价格出卖给杨某某。孙某某占有该房屋买卖款后又在西林区购置了位于西林区爱民小区44号楼3单元603室的房屋，并与原告一起生活。2015年5月8日被告违反承诺，将原告撵走，对原告不管不问，原告无奈，现居住于西林博爱之家敬老院。原告认为，原告同意被告出卖房屋并将房屋出卖款赠与被告，但也附加了义务。现被告违反约定，将原告从家中撵出，依据我国《合同法》相关规定，现诉请法院判决撤销原被告的附义务赠与合同、由被告返还房屋买卖款8万元给原告并承担本案诉讼费用。
被告孙某某在庭审中答辩称，被告孙某某在刘某某去世后与原告佟某某共同生活至2015年5月18日，且是佟某某女儿刘某芝将佟某某从家接走送至西林博爱之家敬老院，被告不存在撵走佟某某的行为；另就本案争议的房屋是被告以4万元从原告手中购买，此房屋所有权归被告所有，被告有权处分自己所有的财产，出卖此房屋与原告无关；就原告诉述的“保证书”，是被告为了不让老人生气而为，且被告原系原告的儿媳，现原告之子刘某某已故，被告与原告不存在赡养义务关系。综上，被告不存在撵走原告的事实，亦无违反承诺之行为，原告诉请及理由不成立，恳请法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，被告孙某某原系原告佟某某之子刘某某之妻，2012年1月13日佟某某之子刘某某因车祸死亡并于同年1月15日至南岔火化。2012年1月15日原被告签订位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室、建筑面积为44.72平方米的房屋买卖协议：双方协议约定此房屋成交价为人民币40000.00元并由被告于当日一次性付清，佟某某于2012年1月15日将该房屋交付给孙某某，该协议并有佟某范、刘某芝及刘某江为中间人的签字。2012年9月15日由孙某某出具内容为“兹有楼房一处：南苑小区8#四单元303室，由孙某某出卖，但前提是不能撵走佟某某老人，孙某某搬哪儿把佟某某老人带到哪，如孙某某再婚，也要带着佟某某老人，空口无凭，立字为证”的保证书一份。2013年2月19日佟某某与杨某某签订位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室、建筑面积为44.72平方米的房屋买卖协议，此房以80000.00元出卖给杨某某，房款由杨某某一次性付清，此房款已交付孙某某并由其占有至今。2015年5月18日原告佟某某由佟某范、刘某芝从被告孙某某家中接走并送至西林博爱之家敬老院生活至今，照管费2000.00元／月。
位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室、建筑面积为44.72平方米的房屋为回迁安置房，其由原告佟某某原私有位于西林区西林办护林街的砖木结构、房号为西房2-093房屋置换所得，2009年10月26日佟某某与伊春市中天房地产开发有限公司签订该房屋买卖合同后于2012年4月9日取得该房屋所有权证书。
以上事实有原被告提交的孙某某于2012年9月15日出具的保证�、原告房屋所有权证书、与杨某某签订的《房屋买卖协议》、2012年1月15日佟某某与孙某某签订的《房屋买卖协议》、刘某某的死亡及火化证明、佟某某于2012年4月2日与中天房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议、房屋产权调换协议书、2011年1月17日物业费票据一份、2012年4月物业费票据一份、2012年3月31日销售不动产统一发票二份、灭籍房屋情况表、本案争议房屋档案一份、证人修某某、孙某菊、朱某某书面证言、证人赵某某、刘某云出庭证言及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，根据被告孙某某于2012年9月15日向原告佟某某出具的保证书“兹有楼房一处：南苑小区8号楼4单元303室，由孙某某出卖，但前提是不能撵走佟某某老人，孙某某搬哪儿把佟某某老人带到哪，如孙某某再婚，也要带着佟某某老人，空口无凭，�字为证”的内容，双方在履行过程中发生分歧，产生纠纷，其涉案位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室、建筑面积为44.72平方米房屋所有权的归属、被告孙某某于2012年9月15日向原告佟某某出具的保证书是否为附义务赠与合同、双方在履行此“保证书”过程中是否存在违反约定义务的情况及此“保证书”能否撤销为本案的争议焦点问题。
一、涉案位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室、建筑面积为44.72平方米房屋所有权的归属问题。
本院认为，涉案位于伊春市西林区南苑小区8号楼4单元303室、建筑面积为44.72平方米房屋所有权应归原告佟某某所有。理由如下：根据我国《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让�消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发效力……”及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”之规定，本案所涉房屋为不动产，且原被告在庭审中提交的产权证书所有权人署名均为佟某某。故本院认为，该房屋登记于佟某某名下，其所有权应归佟某某所有。虽被告孙某某在庭审中出具于2012年1月15日与佟某某签订的《房屋买卖协议》及持有相关产权办理票据等证据，但根据物权法定、优先原则及债权相对性原理，本案争议房屋所有权的归属并不因非所有权人的买卖合同行为及所持有的相关票据而发生改变。同理，如果以此《房屋买卖协议》主张本案争议房屋所有权转移被告孙某某所有，本案中此房屋出卖给杨某某时就无需佟某某允许及签�。即在本案中，被告孙某某办理房屋产权证书及后续将此房出卖给杨某某的行为，应为代理行为，而不是对该房屋的实体处分行为。
二、被告孙某某于2012年9月15日向原告佟某某出具的保证书是否属于附义务赠与合同。
本院认为，被告孙某某于2012年9月15日向原告佟某某出具的保证书属于附义务赠与合同。理由如下：根据该保证书“兹有楼房一处：南苑小区8号楼4单元303室，由孙某某出卖，但前提是不能撵走佟某某老人，孙某某搬哪儿把佟某某老人带到哪，如孙某某再婚，也要带着佟某某老人，空口无凭，立字为证”的内容，即从该保证书字面意义应理解为：此房屋由孙某某出卖，买卖款归孙某某所有，但前提是孙某某赡养佟某某。庭审中被告孙某某称此保证书内容未体现“赡养”字样，但根据其“……孙某某搬哪儿把佟某某老人带到哪，如孙某某再婚，也要带着佟某某老人……”的内容，虽无赡养字样，但按其生活常理应推定为由孙某某赡养佟某某。同时，对于一个不会写字、即将进入耄耋之年的人，要求其穷尽所有表达，实属困难。庭审中被告质证称此保证书是在佟某某逼迫下所为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己……反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明……”之规定，诉讼中被告孙某某并未向本院提交相应证据证明在出具该保证书是被迫所为，故应对其承担举证不能的责任，故本院认定该协议具有附义务赠与合同性质，其内容并未违反国家法律法规的强制行规定，应确认有效，依法受法律保护，当事人应按约全面履行。
三、双方在履行此“保证书”过程中是否存在违反约定义务的情形及此“保证书”能否撤销。
本院认为，双方在履行该“保证书”过程中，被告孙某某存在违反约定义务的情况，故该“保证书”能予撤销，理由如下：根据该“保证书”中“……孙某某搬哪儿把佟某某老人带到哪，如孙某某再婚，也要带着佟某某老人……”的内容及生活常理可判定：佟某某将自己所�的房屋出卖后房款赠与被告，要求孙某某到哪都要带着佟某某，即与孙某某一起生活，一起生活即佟某某与孙某某生活期间，孙某某应尽到合理照顾佟某某的义务。2015年5月18日原告佟某某由佟某范、刘某芝从被告孙某某家中接走并送至西林博爱之家敬老院，从其表面上看被告确实无逼迫原告离家之意，但根据原告庭审中陈述其在被告家经常吃不饱饭、一天就给一袋奶喝，生病不让下地及证人刘某云所述，佟某某在被送至敬老院时臀部因未及时清洗出现红肿等症状，可知佟某某在与孙某某生活期间，未得到孙某某的合理照顾。同理，反其推定，原告佟某某如果在被告家物质及精神生活状况良好，不可能每月再花2000.00元至敬老院生活；另因个人生活房屋属于封闭空间，外人对其内部状况难以知悉，加之佟某某年老有病，要求举证证明在被告家未得到合理照顾实属困难，故本院认定佟某某在被告家中生活期间，被告孙某某未尽到合理照顾佟某某的义务，即违反了该“保证书”的合理照顾义务。而根据庭审，双方对本案争议房屋由佟某某出卖给杨某某，此房屋买卖款80000.00元由杨某某一次性交付给被告孙某某，此房屋买卖款一直由孙某某占有至今的事实均无异议，即原告佟某某按约定将房屋款由孙某某占有，在履行“保证书”过程中，孙某某未尽到合理照顾佟某某的义务，即违反了本案中附义务赠与合同的义务。故根据我国《合同法》第一百九十二条“受赠人有……不履行赠与合同约定的义务，赠与人可撤销赠与”之规定，本案中该附义务赠与合同可以撤销。庭审中被告辩称自己并非原告的子女，对原告无法定赡养义务，但该“保证书”由被告孙某某出具，具有法律效力，应受法律保护，即被告孙某某对原告佟某某有约定的赡养义务。
综上所述，本院认为，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的民事法律行为。赠与可以附义务，受赠人应当按照约定履行所附义务，受赠人不履行赠与所附义务的，赠与人有权撤销赠与或要求受赠人履行所附义务。本案中，本案中原告佟某某将本案争议房屋买卖款80000.00元由被告孙某某占有，佟某某在与被告孙某某生活期间，被告孙某某未尽到合理照管佟某某的义务，根据法律规定，佟某某有权撤销该附义务赠与合同，亦有权要求被告孙某某返还原告交付的80000.00元，故原告佟某某请求判令撤销与被告孙某某的赠与合同及要求被告孙某某返还80000.00元的诉请本院予以支持。�依照《中华人民共和国合同法》第一百九十条、第一百九十二条第一款（三）项，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、撤销本案中被告孙某某于2012年9月15日向原告佟某某出具的保证书的效力；
二、被告孙某某于本判决生效十日内返还原告佟某某房屋买卖款80000.00（八万元整）元。
被告孙某某如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1800.00元，由被告孙某某负担。被告孙某某应于本判决生效七日内向本院缴纳诉讼费。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。
审 判 长 高明月
代理审判员 王 龙
代理审判员 李 英
二〇一六年五月十日
书 记 员 孟令怡