重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）綦法民初字第02095号
原告严万君，女，1983年1月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。
委托代理人赵伦学，男，1976年4月19日出生，汉族，户籍地重庆市万盛区，住重庆市万盛经开区，系原告之夫。
被告罗霞，女，1988年11月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。
第三人张静，女，1988年5月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告严万君与被告罗霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员李星伟独任审判，于2014年3月17日公开开庭进行了审理。因当事人争议较大及承办人申请回避，依法由代理审判员瞿金华、高念奎、人民陪审员陈邹组成合议庭，并依职权追加张静为第三人，适用普通程序于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告严万君及其委托代理人赵伦学，被告罗霞及第三人张静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告严万君诉称，2012年12月20日，原告与重庆市万盛经开区保障房管理中心签订房屋租赁合同，合同约定保障房管理中心将其坐落于万盛经开区塔山翠屏路18号、19号两间门面房租赁给原告用于商业经营，并约定租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月30日止，每月租金1750元等内容。2012年12月22日，被告因经营需要，经与原告协商，原告委托丈夫赵伦学与被告签订合租协议，协议约定原告在保障房管理中心租赁的19号门面由被告使用，合租期限为一年，于2013年1月1日起至2013年12月30日止等内容。被告至今未将2013年12月租金交付给原告。经原告多次催收未果，被告已违反合租协议约定。合同到期后，被告仍不返还19号门面。2014年1月1日，原告与保障房管理中心签订该两间门面房的租赁合同，确立新一轮租赁关系。经原告多次催促被告返还19号门面房未果。遂诉到法院要求判决被告返还万盛经开区塔山翠屏路19号（现翠屏路8号1－4号）门面房；被告补交2013年12月租金825元及水费25元并赔偿原告租金损失从2014年1月1日起至实际返还门面房止（每日按27.5元计算）；诉讼费由被告承担。
第二次庭审中，原告增加一项诉讼请求为被告返还前述房屋时不得损毁室内装饰，后明确为返还涉案房屋时不得损坏房管所向其交付时的门面房状态，并提出第三人亦应对其提出的诉讼请求承担相应责任。
被告罗霞辩称，争议门面并不是原告单独租用。2012年12月底，塔山的门面生意冷清，其在彭胜容的门面耍。经彭胜容牵线，其与赵伦学达成一起租门面的合意。到房管局后，只能由一个人签合同，最后由赵伦学签的合同。租下门面后，赵伦学用的大点的门面，租金多些，其用的小点的门面，租金少些。其系与赵伦学签的合租协议。后其将门面转给张静经营。2013年年底，门面可以分开签。其多次找到赵伦学分开签，但赵伦学均否认合租，并独自与房管局签订合同，根本未告知其和张静。涉案门面可以享受微企补贴，赵伦学已将2013年的微企补贴领取。赵伦学已违反合同约定。
第三人述称，被告的意见属实，其未交2013年12月租金的原因是原告违约在先。
经审理查明，重庆市万盛经开区保障房管理中心将重庆市万盛区公房经营管理所所有的位于万盛经开区塔山翠屏路18、19号商业用房门面向社会公开招租，但限定承租人必须整体承租，不能单独承租。赵伦学与被告罗霞均有承租万盛经开区塔山翠屏路门面的意向，遂在2012年12月底达成共同租赁前述门面的合意，并当场草拟协议。同年12月21日，由赵伦学作为乙方，与重庆市万盛经开区保障房管理中心（甲方），签订房屋租赁合同，合同约定甲方将坐落于万盛经开区塔山翠屏路18、19号门面租赁给乙方使用，并约定租赁期限自2013年1月1日起至2013年12月30日止，每月租金1750元，保证金3500元；乙方在租赁期间对房屋内的地、顶、墙实施装修后的固定装饰物的产权均属房管所所有；乙方在租赁期届满时如需继续承租该房，应提前30天与甲方协商，达成协议时，双方另签租赁合同。乙方在租赁期内，未经甲方同意批准，擅自转租、转让、分租或利用房屋与外单位或个人合作经营的，取消原租用单位或个人的租赁关系，甲方一律与现单位或个人建立新的租赁关系，所缴保证金不予退还。后被告将手写的协议打印，并于2012年12月22日与赵伦学签订合租协议，协议约定：现有属房管所位于原万盛经开区塔山翠屏路十八号十九号门面，分别为赵伦学与罗霞合租（属暂定18号门面属赵伦学租用，19号为罗霞租用）。合租期间费用分摊如下：1.18、19号门面租金共计1750元，其中赵伦学支付925元，罗霞支付825元。罗霞于每月18日以前将门面租金交予赵伦学，由赵伦学向房管所代缴。2.合租期间水费由赵伦学、罗霞根据实际缴纳的金额各自平摊、电费则按分表计算。3.18、19号门面由房管所所收取的保证金3500元，由赵伦学、罗霞各支付1750元。4.此合同为期一年，于2013年1月1日起至2013年12月30日（合同起始时间系手写）。5.在同等条件下，罗霞在租用方面有优先权。后赵伦学和原告严万君到重庆市万盛经开区保障房管理中心以原告严万君无法办理营业执照为由，将房屋租赁合同的乙方变更为原告严万君。2013年4月1日，罗霞将其使用的塔山翠屏路19号门面转让给第三人张静经营，转让费10000元（含交给房管所的押金等）。2013年12月底，原告严万君与重庆市万盛经开区保障房管理中心就万盛经开区翠屏路8号附1－4门面（即前述翠屏路18、19号门面）签订租赁期限2014年1月1日至2014年12月30日的房屋租赁合同。后被告罗霞、第三人张静得知赵伦学已将前述门面的承租人变更为原告严万君，且严万君已与重庆市万盛经开区保障房管理中心就前述门面签订房屋租赁合同，认为赵伦学违反合租协议约定，由此发生纠纷，且第三人拒付赵伦学2013年12月的租金和水费。
另查明，赵伦学与原告严万君系夫妻关系。
庭审过程中，原告认可涉案门面的租赁合同起初系其夫和重庆市万盛经开区保障房管理中心签订，后变成原告严万君及2013年6、7月系张静向赵伦学交纳房租，并举示赵伦学和严万君的结婚证、合租协议、房屋租赁合同（共二份，落款时间分别为2013年1月1日和2014年1月1日）、证明、收据、印刷经营许可证等书证及视听资料（证实原告方曾就装修费进行过协商），被告及第三人均对前述证据的真实性无异议，本庭予以确认。原告为证实被告未与赵伦学一起去签房屋租赁合同，申请证人陈某某出庭作证（其以前不认识被告，开庭后才认识被告，亦不认识第三人。原告打电话称赵伦学签合同要其还钱，其拿钱过去看见赵伦学，但未看见被告罗霞）。原告为证实被告与第三人之间并非转让，而是合伙，申请证人何某某、朱某某出庭作证（均证实其看见原告在和他人争吵，但不清楚对方的情况）。证人陈某某并不认识被告，却证实其在房管所时未看见被告，明显不合情理，对其证言不予采纳。证人何某某、朱某某的证言并不能确定与本案具有关联，亦不予采纳。
被告当庭举示其与重庆市万盛经开区保障房管理中心签订的租赁合同、收据和转让协议（被告和第三人于2013年4月1日签订），原告和第三人均对前述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告为证实其与赵伦学系合租关系，申请证人彭某某出庭作证（2013年底，塔山的生意不好，一个人做两个门面太困难，被告和赵伦学就说两个人合租轻松些。双方协商两、三天后就签的合租协议）。证人彭某某的证言与双方签订的合租协议能相互映证，本庭予以采纳。
上述事实，有房屋租赁合同、合租协议、转让协议、证明等书证当事人陈述等在卷证实，并经当庭质证和本院审查属实，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于涉案的法律关系。赵伦学在与重庆市万盛经开区保障房管理中心就涉案门面签订房屋租赁合同前，即与被告罗霞就共同租赁涉案门面达成合意并草拟合同条款（尚未签字）；在与重庆市万盛经开区保障房管理中心就涉案门面签订房屋租赁合同（合同签订时间为2012年12月21日）后的次日（即2012年12月22日），即按双方达成的合意与被告罗霞就涉案门面签订书面的合租协议，并按合租协议进行履行。后赵伦学到重庆市万盛经开区保障房管理中心将涉案门面（租赁期限为2013年1月1日至2013年12月30日的余下部分）的承租人变更为其妻子严万君，即本案原告。赵伦学与被告罗霞签订的合租协议，并不违反法律规定，双方均应受合租协议的约束。重庆市万盛经开区保障房管理中心、赵伦学和原告严万君三方的关系实为租赁合同承租人的变更，并不产生债权让与的效果，故原告严万君诉称其系委托赵伦学与罗霞签订转租协议，与查明的事实不符，与其自认的事实相悖，对其要求被告罗霞、第三人张静给付2013年12月租金和水费的诉讼请求，于法无据，不予支持。
二、原告严万君要求被告罗霞和第三人张静返还涉案门面的诉求应否支持。出租人重庆市万盛经开区保障房管理中心对赵伦学和被告的合租协议并不知情，且租赁合同的承租人由赵伦学变更为原告严万君，已取得出租人重庆市万盛经开区保障房管理中心的同意。出租人重庆市万盛经开区保障房管理中心又于租赁合同到期前（2013年12月底）以严万君系涉案门面的原承租人为由，与严万君就涉案门面签订租赁期限为2014年1月1日至2014年12月30日的房屋租赁合同。原告严万君对涉案门面可按房屋租赁合同享有占有、使用和收益等权利。被告罗霞就翠屏路19号门面的权利源于其和赵伦学签订的合租协议及赵伦学与重庆市万盛经开区保障房管理中心签订的房屋租赁合同，故罗霞于2013年4月1日转让翠屏路19号门面给第三人张静时亦应受合租协议的限制，即翠屏路19号门面的租赁期限截止于2013年12月30日。现翠屏路19号门面实际由第三人张静占用，被告罗霞亦以合租协议为据主张对翠屏路19号门面的权利，均系对原告严万君权利的侵害，故原告严万君要求被告罗霞和第三人张静返还原告租赁房屋的诉求，本院予以支持。庭审中，原告明确要求返还涉案门面时不得损坏房管所向其交付时的门面房（房屋系清水，墙壁刮灰，地面找平，外墙贴砖），原告的要求符合法律规定，本院予以确认。至于被告罗霞认为赵伦学违反合租协议的约定，并据此向原告严万君进行抗辩，于法无据，应另行解决。
三、关于翠屏路19号门面的占用损失。原告主张按27.5元／天的标准计算，自2014年1月1日起至实际返还翠屏路19号门面房止。经查，原告与重庆市万盛经开区保障房管理中心签订的房屋租赁合同（租赁期限从2014年1月1日至2014年12月30日）约定租金为1600元／月。结合赵伦学与被告罗霞签订的合租协议中关于翠屏路19号门面的租金（825元／月）占翠屏路18、19号门面的总租金（1750元／月）的比例，确定翠屏路19号门面房占用损失为25.14元／天（1600元／月×（825÷1750）÷30天］。被告及第三人称原告已领取国家政策补贴，要求扣减，但并未举示2014年1月1日以后原告领取国家政策补贴的证据，对被告及第三人的意见不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决如下：
一、被告罗霞和第三人张静于本判决生效后15日内腾退并返还原告严万君租赁的原重庆市綦江区（原万盛区）万东镇塔山翠屏路19号（现翠屏路8号1－4号）门面房，且不得损坏门面房的原状（门面房原状为清水，墙壁刮灰，地面找平，外墙贴砖）；
二、第三人张静按25.14元／天的标准支付原告严万君原翠屏路19号门面房的占用损失，自2014年1月1日起至实际返还翠屏路19号门面房止；
三、驳回原告严万君的其余诉讼请求。
如果第三人张静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，由被告罗霞和第三人张静承担，款项限于本判决生效后30日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 瞿金华
代理审判员 高念奎
人民陪审员 陈 邹
二〇一四年八月十五日
书 记 员 李红梅