上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第1725号
上诉人（原审被告）孙卫民。
上诉人（原审第三人）王恂。
被上诉人（原审原告）孙德望。
委托代理人郎大勇，江苏薛济民律师事务所律师。
委托代理人舒群，江苏薛济民律师事务所律师。
原审被告孙德龙。
委托代理人孙卫民。
上诉人孙卫民、上诉人王恂因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第681号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1995年1月16日，孙德龙与出售人签订《公有住房买卖合同》，约定上海市宝山区海滨二村XXX号XXX室房屋（以下简称101室房屋）建筑面积37.62平方米，以1994年规定的价格计算，房屋全部售价为人民币6，644.44元（以下币种均为人民币）。孙德龙愿意以一次性付款方式支付房价款，房屋实际付款金额为5，315.55元。孙德龙支付首期房屋维修基金509元、手续费，以上款项总计5，917.28元。嗣后，孙德龙取得沪房地宝字第274**号《房屋所有权证》，经登记为101室房屋所有权人。该房屋所有权证由孙德望持有。
1995年2月20日，孙德望与孙德龙签订《协议书》，主要内容为，101室房屋居住人之一孙德龙因个人经济上原因无力承担购房费用，孙德望愿出资全部费用，由孙德龙代购，在过户之前无偿提供给父亲孙建中、母亲陈美瑜及孙德龙居住，在孙德龙自行解决住房后仍无偿提供父母居住，但房产权属于孙德望。孙德望愿意出资6，000元，一次性付清购房费，购房后无偿提供给父母及哥居住。在适当的时候将住房户名无条件过户到孙德望名下，以供孙德望夫妻退休回原籍定居之用。孙德龙同意为在江苏仪征化纤公司工作的孙德望代购住房，并于1995年2月收到孙德望6，000元代购住房款，承认101室房屋产权应属孙德望所有。孙德龙已在此协议前自行解决了住房，此房目前无偿提供父母亲居住，同意在适当时候将产权户口无条件过户到孙德望名下。协议附件：1、母亲陈美瑜代收由孙德望委托马志丰（大阿舅）转交的陆仟元购房款收据；2、孙德龙自愿为弟代购住房代购书。
陈美瑜于1995年1月18日出具收到6，000元的收条。孙德龙于1995年2月20日在该收条下方写下“此款已收代弟孙德望购房用”。孙德龙于1995年2月20日签字的《住房代购书》载明，因本人无经济能力购房，父母亲为退休职工，更无购房能力，孙德望愿全部出资购买101室房屋，并已交付本人现金6，000元，本人同意由孙德望全部出资，本人为孙德望代购住房，供父母亲居住。本人承认101室房屋产权归孙德望所有。同时，本人已自行解决住房。在适当时候将房产户名无条件过户到孙德望名下，终身承认，决无反悔。
2008年2月19日，孙德龙与孙卫民签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙卫民以112，860元受让孙德龙所有的101室房屋。同年3月6日，孙卫民经核准登记为101室房屋房地产权利人。审理中，孙德龙、孙卫民表示，只交了税，房款没有支付过。
孙卫民（出卖方，甲方）与王恂（买受方，乙方）及上海宏谊房地产经纪事务所（居间方，丙方）签订的《房屋买卖合同》（编号：XXXXXXX），约定甲乙双方通过丙方居间介绍，由乙方受让甲方101室房屋，房屋设立有租赁，转让价款为58万元，付款方式：首期房价款，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款20万元；第二期房价款38万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方。交易的当天交房。根据法律、法规、规章等规定的交易税费全部由乙方承担。2013年6月14日，孙卫民（甲方）与王恂（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：XXXXXXX），约定甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产即101室房屋，房屋建筑面积37.62平方米，转让价款共58万元。甲乙双方确认，在2013年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同对房屋交付使用日期、购房款的支付方式及期限等未作约定。上海市宝山区房地产交易中心于2013年6月21日受理，于2013年7月5日核准登记王恂为101室房屋房地产权利人。
孙德望诉至原审法院，要求确认孙德龙与孙卫民就101室房屋签订的房地产买卖合同无效，101室房屋归孙德望所有。由于孙卫民在诉讼期间将101室房屋出售给王恂，二者存在恶意串通，且王恂不是善意第三人，故要求确认孙卫民与王恂就101室房屋签订的买卖合同无效。
原审审理中，孙卫民表示，原来不认识王恂，经宝山医院旁边眼镜店里姓季的人介绍王恂和中介给孙卫民；101室房屋原出租给孙卫民的同事，租期到2014年4月30日，租金已一次性付清；孙卫民与王恂约定，剩余10个月的房租1万元由孙卫民给王恂，到期后由王恂决定是否再租给孙卫民的同事。
王恂向法院提供了向孙卫民账户现金存款金额均为10万元的《中国农业银行银行卡存款业务回单》5份，孙德龙、孙卫民向法院提供了孙卫民账户现金取款金额均为10万元的《中国农业银行银行卡存款业务回单》5份，法院就上述存取款情况向中国农业银行股份有限公司上海友谊支行进行了调查，经查，孙卫民账户于2013年6月16日10时35分50秒在友谊支行存入10万元，同日11时03分21秒在友谊支行取款10万元，当日11时35分16秒在友谊支行存入10万元，6月20日在水产路支行取款10万元，6月21日在水产路支行存入10万元，6月21日在牡丹江路支行取款10万元，6月21日又在水产路支行存入10万元，6月21日16时05分55秒在友谊支行取款10万元，6月22日在牡丹江路支行存入10万元，6月23日在友谊支行取款10万元。
王恂还提供以下证据：1、孙卫民出具的《收条》1份，收条的落款日期为2013年7月11日，载明收到王恂购房款8万元；2、王恂出具的《借条》2份，其中2013年6月16日收条载明收到张德华20万元，2013年6月21日收条载明收到张德华30万元，均载明在2016年12月30日之前全部还清；3、赵晋平于2013年6月21日出具的《收条》，载明收到王恂购买101室房屋代办手续费3，000元。
孙德望认为，房地产交易中心备案的合同载明双方交易没有通过中介公司居间，三方房屋买卖合同系事后补签订。王恂在法院调查时称均为银行转账，但回单显示为现金存款，不是银行转账；回单不能体现系王恂所存，其中6月16日、6月21日均各有2笔10万元的存款，不符合常理，如果是王恂所存，应当当日一笔存入；对于8万元购房款，数额较大，应该提供其合法来源的证据。借条是否为王恂本人签名无法确认，无法确定借款是否实际发生；按社会常理，大额借款应通过转账方式转入借款人账户，借款到账后通过一笔支付购房款，而不是通过多笔的方式支付购房款；根据交易习惯，借条应在出借人手上，不应在借款人手上，对借条的真实性不予认可。赵晋平出具的《收条》，收款人为个人，没有相关发票，应加盖中介公司公章。上述证据不能证明王恂已付清全部购房款及是否通过中介，孙德望有理由怀疑孙卫民与王恂系恶意串通，损害孙德望的合法权益。孙德龙、孙卫民对上述证据没有异议，上述证据可以证明王恂已向孙卫民支付购房款，王恂是善意第三人。
原审法院向上海宏谊房地产经纪事务所的赵晋平进行了调查，赵晋平表示，孙卫民通过其朋友找到上海宏谊房地产经纪事务所原来的老板，原来的老板要赵晋平代办房屋交易手续，因是他们自己找上门来的，故只收了手续费3，000元；当时孙卫民称其女儿出国急需用钱，所以价格比市场价要低1-2万元；对房屋情况及付款情况等均不清楚；《房屋买卖合同》是赵晋平经办的，加盖的是上海宏谊房地产经纪事务所的公章；收条是赵晋平出具的，是在交易中心写的，故没有加盖公章；当时因没有取得密钥，不能打印合同，请其他中介打合同需付费300元，故在交易中心签订网上合同，合同上记载为没有经过中介。孙德望表示，对笔录的真实性没有异议，但认为其他资料显示没有中介参与本次交易。孙德龙、孙卫民对笔录的真实性没有异议，认为赵晋平已对有关情况进行了说明。
原审法院认为，孙德望与孙德龙签订的《协议书》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当根据诚实信用的原则履行。孙德龙、孙卫民主张孙德龙在签订该《协议书》时没有民事行为能力，缺乏证据证明，不予采信。根据《协议书》的约定，孙德龙系为孙德望代购101室房屋产权，101室房屋产权属于孙德望所有，孙德龙在适当的时候无条件将101室房屋产权过户到孙德望名下，故101室房屋按约应归孙德望所有。以孙德龙为房地权利人的101室房屋房地产权证实际由孙德望持有，孙德龙、孙卫民对此应是明知的，在补办房地产权证后，孙德龙通过与孙卫民签订《上海市房地产买卖合同》的形式，无偿将101室房屋房地产权利转让给孙卫民，其恶意串通的行为侵害了孙德望的合法权益，孙德望要求确认孙德龙与孙卫民就101室房屋签订《上海市房地产买卖合同》无效的诉请，符合法律规定，予以准许。合同被确认无效后，孙卫民因该合同取得的101室房屋的房地产权利应返还给孙德龙。但是，孙卫民在诉讼过程中将101室房屋房地产权利转移给了王恂，由此为孙卫民返还101室房屋房地产权利制造了法律上的障碍，孙德望为此增加诉请，以孙卫民与王恂恶意串通为由，要求确认二者就101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。首先，从该合同的内容来看，合同对房屋交接时间、购房款的付款方式等主要条款未作约定，孙卫民、王恂均称其在本次交易前双方互不相识，而两个互不相识之人对上述合同主要条款不作约定，明显违反生活常理和交易习惯。其次，从合同订立的情况来看，孙卫民称其在2013年3月将101室房屋挂牌，但上海宏谊房地产经纪事务所的赵晋平证明是买卖双方自己找上门的，其只是代办房屋交易手续，由此可见，孙卫民关于在中介挂牌的陈述不可信，101室房屋的《房屋买卖合同》并不是该经纪事务所居间促成，而是孙卫民与王恂两人在之前已自行达成交易默契。孙卫民与王恂两个原本互不相识之人，在没有中介挂牌信息来源的情况下，王恂通过一个眼镜店人员的介绍取得101室房屋信息并与孙卫民达成交易，在现实生活中基本上没有这种可能，令人难以置信。第三，孙卫民与王恂所订《房屋买卖合同》约定首期房价款20万元应于签订示范合同当日支付，第二期房价款38万元应于房地产交易中心出具以王恂为权利人的过户收件收据后当日内支付，示范合同的签订日期为2013年6月14日，房地产交易中心出具收件收据的日期为2013年6月21日，可见，上述日期应为双方《房屋买卖合同》所约定房款的支付期限。根据王恂提供的银行业务回单和法院向银行调查取得的证据，王恂在2013年6月16日分两次各在友谊支行存款10万元，2013年6月21日分两次各在水产路支行存款10万元，2013年6月22日在牡丹江路支行存入10万元，王恂提供的收据表明其在2013年7月11日支付购房款8万元，以上款项共计58万元。以上证据显示，所有购房款都是在签订示范合同之后支付的，这种情况明显有违正常的交易习惯；按约定须一笔支付的购房款，在同一天、同一银行存款，正常人在通常情况下不会分几次存入，本案中却人为地分两次存入，明显违反生活习惯。第四，对于购房款的来源，王恂未提供8万元购房款来源的证据，王恂提供了落款日期为2013年6月16日、金额为20万元的《借条》和落款日期为2013年6月21日、金额为30万元的《借条》，该两份《借条》的真实性及履行情况王恂不予配合调查，如果属实，就证明上述存款方式更不符合常理。综上，孙德望关于孙卫民与王恂恶意串通的主张，可予采信。孙德望要求确认孙卫民与王恂就101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉请，可予准许。合同被确认为无效后，王恂应将101室房屋的房地产权利返还给孙卫民。鉴于孙卫民须将101室房屋房地产权利返还给孙德龙，孙德龙与孙德望所订协议约定101室房屋的房地产权利人为孙德望，须将101室房屋房地产权利转移给孙德望，故王恂可将101室房屋的房地产权利直接交付给孙德望。至于孙卫民与王恂之间因合同无效产生的其他法律后果，因不属本案处理范围，本案不作处理，双方可另行解决。据此，原审法院判决如下：一、孙德龙与孙卫民于2008年2月19日就上海市宝山区海滨二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、孙卫民与王恂于2013年6月14日就上海市宝山区海滨二村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、王恂于判决生效之日起十日内，返还上海市宝山区海滨二村XXX号XXX室房屋的房地产权利，配合将该房屋的房地产权利转移给孙德望。
原审法院判决后，上诉人孙卫民不服，向本院提出上诉称：1、101室房屋自1995年至2000年是不能转让的，孙德龙与孙德望签订的协议书违反国家有关规定，应属无效；2、孙卫民将101室房屋转让给王恂不存在不合理之处，王恂善意取得该房屋权利。请求本院撤销原判，改判驳回孙德望的诉讼请求。
上诉人王恂亦不服，向本院提出上诉称：王恂原来与孙卫民不认识，不存在恶意串通事实。王恂已将房款通过银行转账付清，应当善意取得101室房屋。请求本院撤销原判，改判驳回孙德望的诉讼请求。
被上诉人孙德望辩称：1、孙德望与孙德龙签订的《协议书》合法有效，双方应当履行；2、孙卫民恶意转让101室房屋，王恂并非善意取得，其签订的买卖合同应属无效。请求本院驳回上诉，维持原判。
原审被告孙德龙与孙卫民的意见一致。
经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，孙德望与孙德龙签订的《协议书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。孙卫民上诉称该协议违反法律法规规定，依据不足，本院不予采信。因当时的政策原因，孙德望无法取得101室房屋所有权，但其取得了101室房屋的期待权，期待孙德龙在条件成就后将101室房屋产权过户到自己名下。但孙德龙在条件成就后未履行协议书约定的义务，却通过与其儿子孙卫民签订《上海市房地产买卖合同》的形式，无偿将101室房屋房地产权利转让给孙卫民，其恶意串通的行为侵害了孙德望的合法权益。孙德望诉请确认孙德龙与孙卫民就101室房屋签订《上海市房地产买卖合同》无效，应获支持。孙卫民在诉讼中将101室房屋权利转移给了王恂，存在明显恶意。而王恂在购买系争房屋时存在的种种不合常理现象，原审法院已有详尽阐述，本院予以认同，不再赘述。本院对王恂关于其对101室房屋属于善意取得的主张，不予采纳，故孙德望诉请确认孙卫民与王恂就101室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，本院予以支持。至于孙卫民与王恂之间因合同无效产生的其他法律后果，如有证据可另行解决。上诉人孙卫民、上诉人王恂的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，557元，由上诉人孙卫民、上诉人王恂各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 马忆蔺
代理审判员 陈 俊
二〇一四年十一月三日
书 记 员 彭奕佳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……