浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初5563号
原告李靖，男，1978年2月23日出生，汉族，住址吉林省吉林市龙潭区。
委托代理人柳建鸣、洪谷威，浙江古鼎律师事务所律师。
被告浙江鑫亚控股集团有限公司。住所地浙江省杭州市江干区杭海路***号***室。
法定代表人木增权，该公司董事长。
委托代理人郭英儒，该公司员工。
原告李靖为与被告浙江鑫亚控股集团有限公司（以下简称鑫亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月31日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2017年9月21日、10月18日公开开庭进行了审理。原告李靖委托代理人洪谷威、被告鑫亚公司委托代理人郭英儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李靖诉称，2016年5月20日，李靖与鑫亚公司签订租赁合同，约定李靖承租鑫亚公司位于杭州市江干区钱江新城钱江国际时代广场地下1层101室面积为180平米的商铺1间，用于经营日料；租赁期限为3年，自2016年7月7日至2019年7月6日；租金第1年为每天每平方米5元，第2至第3年在上年基础上每年环比递增5%，物业费每月每平方米12元，公共能耗费另计；李靖另向鑫亚公司交付保证金54750元，并约定如鑫亚公司违约，应退还保证金双倍的金额作为赔偿。租赁合同签订后李靖依约交纳了首期租金、保证金、物业费、装修保证金等。随后李靖进场装修，并招聘员工，等待开业经营。2016年12月3日，李靖因开业需要办理餐饮服务许可证，但经审查尚缺少租赁房屋的烟道图，遂与鑫亚公司协商，要求鑫亚公司提供相关图纸，但鑫亚公司再三推诿。2016年12月27日，李靖向鑫亚公司发函，要求鑫亚公司提供烟道图，但鑫亚公司仍未作回应。2017年2月22日，鑫亚公司在租赁房屋外张贴租赁合同解除通知函，解除了租赁合同，并强行将房屋内属于李靖的物品搬离，且未归还给李靖。李靖认为，其与鑫亚公司之间的租赁合同合法有效，鑫亚公司未提供符合租赁用途的房屋，致使其合同目的无法实现，且鑫亚公司违约解除合同，应承担民事责任。原告李靖提出以下诉讼请求：
一、判令被告鑫亚公司退还保证金109500元。
二、判令被告鑫亚公司赔偿各项损失772864.35元。
被告鑫亚公司辩称，一、根据双方签订的租赁合同，鑫亚公司不应退还李靖保证金。租赁合同附件4租金支付明细表明确约定，李靖应于2016年12月28日前支付第2期租金，然而经鑫亚公司一再催告，李靖始终不予支付。故鑫亚公司依照合同约定于2017年2月22日向李靖发出租赁合同解除通知，告知合同已经依约解除。合同的解除是因李靖不支付租金所致，故依照租赁合同第10.1条约定，鑫亚公司有权不予退还保证金。二、鑫亚公司提供的房屋状况符合合同要求和房屋租赁用途。签约之初鑫亚公司已告知李靖该房屋没有烟道，且在租赁合同附件3中明确写明租赁场地无烟道。对此李靖明显清楚但却一再要求鑫亚公司提供本就不存在的烟道图是无理的。签约之初李靖应当充分了解没有烟道是否可以办理餐饮服务许可证，对是否可以办理许可证不是鑫亚公司的义务。而且在李靖搬离后，后来租赁该房屋的餐饮公司同样没有烟道却可以办理出餐饮服务许可证，可见办理不出许可证是李靖自身原因，与房屋本身无关，更不能据此要求鑫亚公司承担损失。三、因租赁合同解除而导致李靖损失为李靖自身行为所致，鑫亚公司没有承担责任的义务。李靖在起诉状中罗列的诸多费用损失，鑫亚公司对这些损失是否真实存在存疑，即使真实存在也是因为李靖拒绝正常支付租金导致合同解除所致，应由李靖自行承担。鑫亚公司根据租赁合同约定解除合同没有任何过错，不应为李靖自身过错承担责任。四、鑫亚公司处置李靖遗留在房屋内物品的行为符合合同约定，不应承担赔偿责任。根据租赁合同第13.3条，合同提前终止时李靖应及时搬出物品、归还场地，否则视为其放弃租赁场地物品所有权，鑫亚公司有权随意处置。既然合同解除是因为李靖拖欠租金所致，同时合同又约定李靖放弃物品所有权，那么鑫亚公司无需赔偿其损失。且鑫亚公司因李靖违约遭受房屋空置损失、租金损失、搬离遗留物品的人工和仓储费用等相关损失，鑫亚公司保留进一步向李靖追讨的权利。
经审理本案事实认定如下：
2016年5月20日，鑫亚公司（甲方）与李靖（乙方）签订租赁合同，约定：
租赁房屋为杭州市江干区钱江新城钱江国际时代广场地下1层101室商铺，租赁面积为180平方米；租赁期限为3年，自2016年7月7日起至2019年7月6日止，免租期为45天，自2016年5月23日起至2016年7月6日止；甲方于2016年5月23日前将租赁场地交付与乙方；乙方将租赁场地用于经营日料，其品牌名称为鱼先生，乙方应自行办理营业执照及税务登记证等证照，不得擅自变更经营范围及品牌名称。
第1年租金单价按每天每平方米5元计算（不含物业管理公共能耗费、水、电费、通信等费用），第2-3年在上年的基础上每年环比递增5%；具体租金为2016年7月7日
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2017年1月6日164250元，于合同签署之日支付，2017年1月7日至2017年7月6日164250元，于2016年12月28日前支付，等等；乙方须于合同签署之日向甲方支付相当于首年2个月租金金额54750元，作为合同保证金，如乙方违约提前终止合同，保证金不予退还，由于甲方的原因书面提出提前终止合同，则甲方将保证金在扣除乙方欠付款项后无息退还于乙方。
乙方逾期没付清保证金、租金、物业管理费及其他应由乙方支付的费用超过30日的，甲方有权提前终止合同，并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失；如甲方终止合同，则乙方除应付清所有应缴费用和赔偿给甲方造成的损失外，甲方不退还乙方合同履行保证金；甲方应提前15日书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后15日内及时腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，合同另约定的除外。
在合同租期届满或提前终止时，若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地归还甲方，应视为乙方放弃租赁场地内物品的所有权，甲方可随意清理和处置，此外，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的相应损失，包括甲方自行或雇用专门人员腾空租赁场地的费用、延期租赁的租金损失和因任何后续承租人或任何其他第三方由此而提出索赔而受到的损失。
合同附件3“租赁场地装修和机电设施标准”第2部分“租赁场地周围配套的机电设施标准”中“机电设施”一栏载明，无烟道。
合同签订后鑫亚公司向李靖交付了租赁房屋，李靖向鑫亚公司支付了第1期租金164250元、保证金54750元。李靖对租赁房屋进行了装修，于2016年8月左右开始试营业。
2016年12月27日，李靖发函至鑫亚公司，主要内容为：李靖因办理食品服务许可证，其中1项材料需提供物业盖章的大楼烟道图，要求鑫亚公司在1周内提供相关材料，待材料提交给工商执法部门，确认可以办理食品卫生许可之后，李靖及时交付下期房租。
李靖一直未支付第2期2017年1月7日至2017年7月6日的租金164250元。2017年2月22日，鑫亚公司在涉案租赁房屋外张贴了租赁合同解除通知函，主要内容为：根据双方签订的租赁合同李靖应于2016年12月28日前将2017年1月7日至2017年7月6日的租金164250元汇入鑫亚公司指定账户，逾期付款天数超过1个月的，鑫亚公司有权单方终止合同；告知李靖，依据合同约定鑫亚公司于即日正式解除合同，没收租赁合同保证金，并要求李靖在该函发出后3天内结清应付租金、物业费、水电费等费用，清空租赁房屋内所有物品，恢复房屋原状，否则依照合同约定，届时鑫亚公司将有权采取任何方式处理屋内物品；等等。
其后李靖未腾退房屋，鑫亚公司自行将涉案租赁房屋内的物品搬离，现该房屋已租赁给他人使用。本案审理中李靖陈述，租赁房屋内的物品有餐桌椅、碎冰机、制冰机、煮面炉、餐具杯、厨房用具、灯具、手工木船、屏风、消毒柜、饮水机、钢桌牌、整体厨房设备，价值70622元。鑫亚公司陈述，涉案租赁房屋中搬离出来的物品，现在其公司处只有12把椅子。
上述事实，有原告李靖提交的租赁合同及附件、发票、2016年12月27日函及快递面单、租赁合同解除通知函照片、交易明细、照片及视频、物品明细清单、被告鑫亚公司提交的物品清单、本案庭审笔录证实。
本院认为，李靖与鑫亚公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方应按约定履行自己的义务。李靖未按约定期限支付第2期租金，李靖主张其未支付的理由是鑫亚公司未能向其提供烟道图致使其无法办理餐饮服务许可证。本院认为，租赁合同附件3中“租赁场地周围配套的机电设施标准”部分已明确载明无烟道，因此鑫亚公司没有提供烟道图的合同义务，李靖不支付第2期租金没有依据，构成违约。
《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同约定，李靖逾期没付清保证金、租金、物业管理费及其他应由李靖支付的费用超过30日的，鑫亚公司有权提前终止合同。第2期租金应于2016年12月28日前支付，至2017年2月22日已超过30日，鑫亚公司于2017年2月22日通知李靖解除租赁合同符合上述法律规定及合同约定，涉案租赁合同已经解除。
租赁合同约定，因李靖违约鑫亚公司提前终止合同的，鑫亚公司不退还李靖合同履行保证金。因此李靖已支付的保证金54750元鑫亚公司无须退还，李靖要求鑫亚公司退还保证金109500元（双倍）的诉讼请求，本院不予支持。
李靖要求鑫亚公司赔偿各项损失772864.35元，具体包括：（1）部分员工工资156032.35元、（2）基础装修324000元、（3）设计费36000元、（4）店内设施设备70622元、（5）员工宿舍房租9000元、（6）房租及物业费177210元。本院认为，鑫亚公司系依法解除租赁合同，上述损失中的1、2、3、5、6项损失即使真实存在，亦是李靖不支付第2期租金的违约行为所导致，李靖要求鑫亚公司赔偿没有依据，本院不予支持。
对于第4项损失，本院认为，涉案租赁合同解除后李靖未按约定期限腾退房屋的，鑫亚公司可以要求李靖腾退房屋、赔偿房屋占有使用费，但对于租赁房屋内李靖所有的物品，鑫亚公司无权进行处置。租赁合同约定，合同租期届满或提前终止时若李靖未能按时搬出物品、把租赁场地归还鑫亚公司，应视为李靖放弃租赁场地内物品的所有权，鑫亚公司可随意清理和处置；本院认为，该项约定赋予鑫亚公司故意损毁他人财产的权利，应属无效。鑫亚公司应将搬离的物品返还给李靖，不能返还的，李靖有权要求赔偿损失。
关于鑫亚公司搬离的物品，应由鑫亚公司负责予以证明，但本案审理中鑫亚公司未能予以证明。李靖主张鑫亚公司搬离的物品有餐桌椅、碎冰机、制冰机、煮面炉、餐具杯、厨房用具、灯具、手工木船、屏风、消毒柜、饮水机、钢桌牌、整体厨房设备，考虑李靖承租房屋的用途，李靖主张的物品情况及价值尚属合理，可予认定。鑫亚公司表示其公司只有12把椅子可以返还，因此对于其余物品鑫亚公司应向李靖赔偿损失。对于损失金额，考虑其余物品的购买价格、使用情况，本院酌情认定为34000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十三条第（二）项、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：
一、被告浙江鑫亚控股集团有限公司向原告李靖赔偿损失人民币34000元，于本判决生效后十日内付清。
二、被告浙江鑫亚控股集团有限公司向原告李靖返还椅子12把，如不能返还的，按100元/把进行赔偿，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告李靖其他诉讼请求。
案件受理费人民币6312元，由原告李靖负担人民币5972元，由被告浙江鑫亚控股集团有限公司负担人民币340元。
原告李靖于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江鑫亚控股集团有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 叶文军
二〇一七年十一月八日
书记员 杨文婕