南京市浦口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民初字第73号
原告刘昌，男，1970年10月23日生，汉族。
委托代理人李萱，江苏当代国安律师事务所律师。
被告严荣荣，男，1987年10月4日生，汉族。
委托代理人石征银，女，1966年10月31日生，汉族，系被告母亲。
委托代理人喻志耀，男，1943年12月15日生，汉族。
原告刘昌与被告严荣荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘昌及委托代理人李萱，被告严荣荣的委托代理人石征银、喻志耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘昌诉称，2013年8月28日，原、被告在江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业）居间下，签订了一份《房地产买卖中介合同》及补充协议，合同约定被告严荣荣将位于本区迎江路59号20幢1单元403室房屋出售给原告，房价为780000元。原告于当日给付定金20000元，并于同年9月30日前支付首付款300000元。合同签订后，原告依约给付被告定金20000元，给付中介公司佣金18720元，向担保方支付了20000元担保费。同年9月9日，双方签订了《南京市存量房买卖合同》，对未尽事宜进行了补充约定。期间原告积极履行包括筹集首付款、办理银行贷款等合同约定的义务，且于2013年9月30日前积极联系被告及中介公司希望按约定期限支付首付款，但被告一直未予理睬，却于2013年10月8日向原告发出不再出卖该房屋的律师函，属恶意违约。故诉至法院请求判令：1、被告双倍返还定金40000元；2、赔偿原告支付的中介费用18720元及担保费8000元；3、诉讼费由被告负担。
被告严荣荣辩称，1、原告系外地人在南京不具有购房资格。2、原告2013年9月30日前在银行两次存款共计800000余元，却不按合同约定时间支付首付款，已构成违约。原告的违约行为致被告在江宁买房的目的落空，故被告发函要求解除合同，符合法律的规定。3、签订中介合同后，原、被告双方对首付款给付期限没有新的约定，不存在10天宽限期，且存量房买卖合同中关于宽限10天的问题应是指履行合同大部分义务后才适用的延迟和催告条件，而原告不适用此情形，另该合同不具备合同的基本要素，属无效合同。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月28日，被告严荣荣、原告刘昌及中广置业（以）分别甲方、乙方、丙方，签订了一份《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将位于本区海德北岸城20幢1单元403室房屋出售给乙方，房屋价款780000元。三方商定，丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，由甲方支付佣金和代办费9360元；完成本合同约定的乙方委托和代办事项，由乙方支付佣金和代办费9360元，上述费用于签定合同当天前支付给丙方。甲、乙方有无正当理由拒不履行合同等违约行为的，应向守约方支付违约金40000元。双方另签订补充协议，约定：乙方于2013年8月28日前支付定金20000元；乙方首付款用于甲方解押，支付时间为2013年9月30日前，金额为300000元。乙方于2013年10月15日前，支付甲方首付款50000元，同时，双方办理产权过户及贷款手续。乙方以贷款的方式支付甲方房款400000元，下款时间以银行放款时间为准。甲方净得价，乙方承担此次交易过程中产生的税费以及中介费用。……甲、乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金。合同签订后，原告刘昌于当日给付被告严荣荣定金20000元，给付中广置业佣金18720元。
2013年9月9日，原、被告双方签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定：……乙方逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过20000元，甲方有权解除合同。甲方在解除合同后10天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付占总房价款的5%的赔偿金。
2013年10月9日，被告严荣荣给中广置业邮寄一份律师函，要求转交给原告刘昌，该函表示根据《房地产买卖中介合同》及补充协议的约定，刘昌应于2013年9月30日支付首付款300000元，但一直未付，已构成违约，该房产不再出售给刘昌，中广置业将收取的房产证及土地证立即归还严荣荣。
另查明，原告刘昌分别于2013年9月6日、9月29日向银行存款410341.2元。2013年9月30日，首付款给付期限到期后，被告严荣荣未向原告刘昌催要过首付款。
庭审中，原告表示其在2013年9月30日前积极联系中介要求付款，中介说让自己等等，还没有协商好，且存量房合同中也约定可以推迟10天。10月2日其也与被告电话联系要求付款，被告表示不卖房了，并在10月8日发律师函表示不再出售房屋。根据存量房合同，首付款的付款时间期满10天后原告仍不付款，被告才有权解除合同，现被告未对原告进行催告，即在10天内要求解除合同，构成违约。为此，原告申请证人杨影、喻柱到庭作证。证人杨影陈述，中介合同签订后，买卖双方对首付款给付期限没有变更。存量房合同是格式合同，中介公司只负责把空白内容填完整。原告的银行贷款在9月30日前未审批通过，直到10月8日贷款审批通过，才约卖方解押，但公司的业务员说卖方不肯解押了。证人喻柱陈述，买卖双方未约定过用银行贷款支付首付款，买方贷款的钱与首付款不是同一笔钱。买方曾在9月30日前找自己要求付款，但因买方的贷款审批未通过，其提醒买方银行贷款审批未通过，后面风险比较大，让买方再等等。银行贷款审批是10月份通过的。中介合同签订后，买卖双方对首付款给付期限没有新的约定，存量房合同中的10天宽限期是中介公司根据房产局的合同填的内容。
被告表示，2013年9月30日前，原告从未联系过被告要求付款，且10月2日打电话是说喻柱不接原告电话，没有涉及房屋。自己是在发出解除通知后才说不卖房的。证人的证言证明首付款与原告贷款无关，原告在9月30日前有钱却不付首付款，构成违约；同时证明了双方在签订中介合同后未就首付款期限进行协商变更。存量房合同不具备合同的基本要素，属无效合同。另原告系外地人，根据房产新政，不具有购房资格。
以上事实有原、被告当庭陈述、房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同、律师函、证人杨影、喻柱的证言等证据在卷证明。
本院认为，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。根据合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被告在原告未履行首付款给付义务后，未对原告进行催告即发函要求解除合同，违反合同法的规定，被告解除行为无效。原告刘昌诉请被告双倍返还定金40000元、赔偿中介费用18720元及担保费8000元，其所依据的事实是自己在付款期限前联系中介公司要求付款，10月2日其又电话联系被告，被告表示不卖房，且被告违反了存量房合同中的“逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过20000元，被告有权解除合同”的约定，未超过10天即发律师函表示不再出卖该房屋，存在违约行为。根据原告庭审陈述及证人喻柱证言，原告在9月30日前仅联系过中介，其此前已准备好钱款，但因担心银行贷款审批无法通过，付款后会造成自己的损失而未付款。10月2月原告虽与被告电话联系，但未举证证明被告拒绝卖房的事实。关于存量房合同中的10天期限，联系该合同上下文，应是指在履行部分付款给付义务后的余款给付期限的宽限期，结合证人杨影、喻柱陈述的双方对首付款付款时间未变更的事实，综上，原告主张被告有违约行为无事实依据，不予支持。相反，原告未按合同约定的期限履行首付款给付义务，已构成违约，其无权要求返还定金、赔偿损失，故对原告主张的诉请不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百一十五条的规定，判决如下：
驳回原告刘昌的诉讼请求。
本案受理费1468元，由原告刘昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄 维
人民陪审员 高志军
人民陪审员 唐明辉
二〇一四年五月二十三日
书 记 员 屈泽宏