湖北省天门市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂天门民二初字第00087号
原告戚某某。
原告屈某某。
二原告共同委托代理人徐丰华，湖北晨睿律师事务所律师。
被告祁某某。
委托代理人张锋，湖北鹰之歌律师事务所律师。
被告蔡某某。
原告戚某某、屈某某诉被告祁某某、蔡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法由审判员樊柏芳担任审判长，与代理审判员杨梅、人民陪审员李循秀组成合议庭审理本案；诉讼中，根据二原告申请，本院依法作出（2014）鄂天门民二初字第00087-1号民事裁定书，对本案诉争房屋所予以查封，并于同年5月8日公开开庭进行了审理。原告戚某某、屈某某及其共同委托代理人徐丰华、被告祁某某及其委托代理人张锋、被告蔡某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：2009年6月11日，被告蔡某某将二被告共同所有的单元（房权证：天门市房权证竟陵字第000394**号）卖给原告屈某某，二原告将房款24000元交付被告蔡某某，被告蔡某某将房屋产权证及土地使用证交付原告屈某某，但双方并未签订书面合同。尔后，二原告搬入该单元入住至今。2013年5月，二原告要求二被告协助办理房屋过户登记手续未果后，二原告遂诉至法院，请求人民法院依法责令二被告协助二原告办理房屋过户登记手续，并由二被告承担本案诉讼费用。
二原告为支持其诉讼主张，向本院提交四份证据，结合当事人的庭审质证意见，本院对原告提交的证据作如下认定：
证据一：二原告居民身份证、常住人口登记卡复印件各1份，拟证明二原告的身份情况。
证据二：二被告户籍登记证明复印件1份，拟证明二被告的身份情况。
二被告对上述证据均无异议。上述证据客观真实、来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信。
证据三：天门市房权证竟陵字第000394**号房屋所有权证及收条复印件1份，拟证明二被告将本案诉争房屋卖给二原告的事实。
二被告对该组证据中的房屋所有权证复印件均无异议，本院依法予以采信；被告祁某某对该组证据中的收条的真实性有异议，被告蔡某某对该证据无异议，本院认为该证据能够证明被告蔡某某已收取原告屈某某给付的房款，依法予以采信。
证据四：遗失声明复印件1份，拟证明二被告不履行合同约定的事实。
被告祁某某对该证据无异议，被告蔡某某认为该遗失申明是被告祁某某的个人行为。本院认为，该证据客观真实，来源合法，与本案有关联，依法予以采信。
被告祁某某辩称：本案诉争房屋系二被告夫妻共同财产。因房屋买卖合同属要式合同，该合同未采取书面形式，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖行为依法不成立。被告蔡某某在未取得被告祁某某同意的情形下擅自处分共有财产，未经被告祁某某追认，该合同对被告祁某某不产生效力，应属无效合同。
被告祁某某为支持其抗辩理由，向本院提交五份证据，结合当事人的庭审质证意见，本院对被告祁某某提交的证据作如下认定：
证据一：天门市人民法院（2007）天民初字第461号民事裁定书复印件1份，拟证明二被告的身份情况及被告蔡某某曾以双方夫妻感情不和为由诉请离婚的事实。
被告蔡某某对该证据无异议，二原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明二被告夫妻感情不和。本院认为，该证据客观真实，能够证明二被告曾诉请离婚的事实，依法予以采信。
证据二：天门市竟陵办事处鸿渐居委会出具的证明及丁秀琴与被告祁某某签订的房屋租赁协议书复印件各1份，拟证明二被告夫妻感情不和，被告祁某某自2005年6月起至2013年6月止一直居住在武汉，被告蔡某某独自在娘家居住，双方分居生活至今的事实。
证据三、武汉天兴出租汽车有限公司出具的证明及被告祁某某的从业资格证复印件各1份，拟证明被告祁某某自2006年起一直在该公司从事出租车客运行业的事实。
被告蔡某某对上述二证据无异议，二原告有异议，认为证据二中居委会的证据不能作为证据使用，居住情况应由派出所出具证明；该组证据中的房屋租赁合同存在明显修改行为，且合同未约定租赁期限，也不能作为证据使用；证据三中的从业资格证与公司证明相互矛盾，不能证明被告祁某某长期居住于武汉的事实。本院认为，原告屈某某向被告蔡某某购买房产时已获知二被告长期不在一起，结合被告提交的证据一，上述证据相互佐证，能够证明被告祁某某自2006年起在武汉从事出租客运行业，二被告长期不在一起生活的事实，本院依法予以采信。
证据四：华中科技大学同济医学院附属协和医院住院病案1份，拟证明被告祁某某患病及治疗情况。
被告蔡某某对该证据无异议，二原告对该证据有异议，认为与本案无关联。本院认为，该证据与本案无关联，依法不予采信。
证据五：原告委托代理人对曾建雄的调查笔录及曾建雄的居民身份证复印件各1份，拟证明本案诉争房屋一直由曾建雄租赁居住的事实。
被告蔡某某对该证据无异议，二原告对该证据有异议，认为证人未出庭作证。本院认为，因证人无正当理由未出庭作证，其证言的真实性无法查明，依法不予采信。
被告蔡某某辩称：2007年，被告蔡某某起诉与被告祁某某离婚后，双方分居生活至今，未向其告知房屋出卖事宜直至被告因病回天门。现被告蔡某某不同意帮助原告办理房屋过户手续。
被告蔡某某未向本院提交证据。
本院根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定如下法律事实：
本案诉争房屋系二被告共同所有的坐落于天门市竟陵金东璐一号（三号楼）03幢203号的房屋单元，该房系被告蔡某某原单位于1990年分配的建筑面积为40.10平米，套内建筑面积为34.68平米的福利房，该房一直交由被告蔡某某同事李隔山负责出租。2009年5月，该房屋的房产证（房权证号：天门市房权证竟陵字第000394**号）下发，由李隔山代为领取并保管。2009年6月11日，李隔山询问蔡某某是否出卖该房屋，蔡某某表示同意出卖后，双方约定前往李隔山处，其后李隔山将本案诉争房屋产权证交给被告蔡某某。当天中午，经被告蔡某某原单位同事严巧英介绍后，被告蔡某某与原告屈某某协商房屋买卖事宜，口头约定房款为24000元（依据相邻房屋出卖时的价款确定），并未以书面形式签订房屋买卖合同。被告蔡某某给原告屈某某出具房款收条后，原告屈某某将房款给付被告蔡某某，被告蔡某某遂给付原告屈某某房产证。原告屈某某查看房产证后，得知该房屋产权证上载明产权人为被告蔡某某、祁某某，向被告蔡某某询问该房屋是否为两个人所有，此房产交易是否存在问题。被告蔡某某告知原告屈某某，其与被告祁某某长期不在一起，该房屋系其个人所有，由其个人做主就行。当晚，原告屈某某查看房屋后，被告蔡某某将钥匙交出。二原告购买本案诉争房屋后仍将该房屋出租给他人居住至今。2013年4月，因房屋过户费用上涨，原告屈某某电话联系被告蔡某某，要求协助办理房屋过户手续，被告蔡某某表示同意。2013年5月，被告蔡某某告知被告祁某某房屋出卖事宜，被告祁某某不同意后，被告蔡某某告知原告屈某某其夫祁某某不同意过户。被告祁某某亦曾电话告知原告戚某某，其不同意出卖本案诉争房屋，可将房款退还，双方协商未果。2013年5月20日，被告祁某某在天门日报登报诉争房屋房产证的遗失申明，并于2013年6月8日为该房屋重新办理房屋所有权证（房权证号为：天门市房权证竟陵字第000630**号）。因双方协商过户登记未果后，二原告诉至本院。
另查明，被告蔡某某曾于2007年起诉要求与被告祁某某离婚，后于同年11月12日申请撤诉，本院作出（2007）天民初字第461号民事裁定书准予被告蔡某某撤回起诉。自2004年起，被告蔡某某一直在其娘家居住生活，被告祁某某自2006年起在武汉从事出租客运行业，双方长期不在一起生活。
本院认为：原告屈某某与被告蔡某某口头约定购买本案诉争房屋，并支付了房屋价款，被告蔡某某收取房款后，将该房屋及其产权证交付给原告屈某某实际占有，双方之间成立房屋买卖合同关系。合同成立后是否有效，应按法律规定的要件予以确认。依据相关法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同，此类规定主要倡导房地产交易规范化，便于行政管理和税费征收，属管理性规定，并非效力性规定。故对被告祁某某辩称房屋买卖合同属要式合同，该合同未采取书面形式，违反了法律的强制性规定，该房屋买卖行为应属无效合同的辩解意见，本院不予采纳。
本案诉争房屋系二被告的夫妻共同财产，共有人处分共有财产应经共同共有人的同意。结合原告屈某某庭审陈述及被告蔡某某曾起诉离婚的事实，被告蔡某某出卖该房屋时二被告夫妻感情不和，处于长期分居状态，且其自称该房屋为其个人所有及由其做主便行，可见被告蔡某某出卖诉争房屋并未取得被告祁某某的同意或委托授权，其动机并非为了日常生活的需要，其行为已超出夫妻日常生活互为代理的范畴。原告屈某某作为买受人，购买前对诉争房屋的产权情况未尽到一般的注意及审查义务，在被告蔡某某告知其二被告长期分居的情况后，且已获取其房产证上的登记信息记载属二被告共有的事实，其应知被告蔡某某出卖该房屋未取得被告祁某某的同意，不能认定其有理由相信被告蔡某某出卖共有房屋的行为系二被告共同意思表示，原告屈某某与被告蔡某某缔约显然不具备表见代理的特征。故被告蔡某某处分诉争房屋的行为属狭义无权代理行为，其处分行为无效。
依据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，原告屈某某与被告蔡某某签订房屋买卖合同后，被告祁某某已电话告知原告戚某某不同意出卖该房屋，并重新办理新房产证，可见其拒绝对该合同予以追认，该房屋买卖合同对被告祁某某不发生效力。
综上，依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条关于“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”之规定，结合本案实际情况，该房屋买卖合同应属无效合同。依法成立的合同受法律保护，且双方应按约定全面履行自己的义务，现因原、被告双方成立的口头房屋买卖合同无效，双方约定的权利、义务自始无效，双方无需履行约定的义务，故对二原告依诉争房屋买卖合同要求二被告协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院依法不予支持。视此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第四十八条、第四十九条、第五十二条第（二）项、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下：
驳回原告戚某某、屈某某的诉讼请求。
案件受理费400元，财产保全费260元，由原告戚某某、屈某某负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行：农行仙桃市支行复州分理处；户名：湖北省汉江中级人民法院；帐号：17－313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 樊柏芳
代理审判员 杨 梅
人民陪审员 李循秀
二〇一四年九月九日
书 记 员 周青岚