湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘07民再41号
上诉人〔原审被告（反诉原告）〕：韩毅然，男，1971年10月29日出生，汉族，居民，住湖南省安乡县深柳镇文艺中路**号。
委托诉讼代理人：黄继跃，湖南琼武律师事务所执业律师。
被上诉人〔原审原告（反诉被告）〕：常德盈嘉资产管理有限公司，住所地湖南省安乡县深柳镇五总社区文艺中路。
法定代表人：徐解清，该公司经理。
委托诉讼代理人：周建宁，湖南天思律师事务所执业律师。
原审被告（原审反诉原告）：郑敏，男，1973年7月4日出生，汉族，居民，住湖南省津市。
上诉人韩毅然与被上诉人常德盈嘉资产管理有限公司（以下简称盈嘉资产公司）及原审被告郑敏房屋租赁合同纠纷一案，湖南省安乡县人民法院2014年7月21日作出（2014）安民初字第518号民事判决，已经发生法律效力。后经该院院长提交审判委员会讨论，于2016年5月23日裁定再审。10月28日，该院作出（2016）湘0721民再1号民事判决。韩毅然不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩毅然及其委托诉讼代理人黄继跃，被上诉人盈嘉资产公司的法定代表人徐解清、委托诉讼代理人周建宁，原审被告郑敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
韩毅然上诉请求：1、撤销安乡县人民法院（2016）湘0721民再1号民事判决；2、撤销安乡县人民法院（2014）安民初字第518号民事判决第二、三项，维持安乡县人民法院（2014）安民初字第518号民事判决第一、四项；3、改判支持韩毅然的其他反诉请求；4、由盈嘉资产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、盈嘉资产公司出租的房屋无法正常使用，盈嘉资产公司构成违约。韩毅然不应支付租金，更不应承担违约责任；2、一审判决认为违约金只能按双方约定的标准计算即每日租金的0.05％，而不是每日5‰计算，但判决结果却为每日按年租金270000元的0.05％计算至合同解除之日；3、一审再审认定租赁房屋一直由韩毅然控制与事实不符。一审原审判决生效执行时韩毅然已经多次要将房屋交给盈嘉资产公司，但盈嘉资产公司拒收；4、承租期间盈嘉资产公司收取的移动发射塔租金、茶楼及桑拿中心租金等合计147000元，应该返还给韩毅然。
盈嘉资产公司辩称：1、本案租赁的房屋，不是宾馆，盈嘉资产公司的义务是保证房屋能够符合商业经营条件。2、盈嘉资产公司的房屋是整体出租，应整体收回。而韩毅然承租的房屋仍然在继续经营，且其将房屋出租给了不同的业主，故盈嘉资产公司不存在拒收。3、违约金0.05％就是万分之五。4、韩毅然的其他一审反诉请求要有证据证明。故请求维持原审判决。
郑敏辩称：韩毅然上诉所述费用基本属实。但不管是房屋，还是宾馆，都属同一性质，解除合同后占用房屋，就应该付占用费，不能免除房租。
2014年4月15日，盈嘉资产公司向安乡县人民法院起诉郑敏、韩毅然，请求：1、判令郑敏、韩毅然连带给付租金270000元；2、判令郑敏、韩毅然按5‰连带给付从2014年1月20日起至给付之日止的违约金；3、本案诉讼费用由郑敏、韩毅然承担。
2014年5月15日，郑敏、韩毅然向安乡县人民法院反诉盈嘉资产公司，请求：1、判令解除郑敏、韩毅然与盈嘉资产公司2012年11月19日签订的《房屋租赁合同》；2、2012年11月20日后盈嘉资产公司收取的移动发射塔租金24000元、茶楼及桑拿中心租金76000元、证券中心租金及补偿费用35000元、垫付的水电费及兑付的储值卡费12000元，合计147000元，盈嘉资产公司应该返还给韩毅然；3、本案反诉费用由盈嘉资产公司承担。
安乡县人民法院原审查明：2012年11月，盈嘉资产公司与韩毅然、郑敏签订《房屋租赁合同》，约定将盈嘉资产公司所有的位于安乡县深柳镇文艺中路的原老盈嘉宾馆及其附属设施租赁给韩毅然、郑敏经营，年租金270000元（含房屋租金及设备使用费），租期10年，租金从2013年1月20日起计算，每年1月5日前给付当年租金，如违约，按租金每日0.05％支付违约金。合同签订后韩毅然、郑敏给付了2013年的租金。但韩毅然、郑敏没有按合同约定给付2014年的租金270000元。
另查明，韩毅然、郑敏在签订该合同前已从事宾馆行业多年。
安乡县人民法院原审认为：本案争议的焦点为：一、韩毅然、郑敏租赁盈嘉资产公司的是宾馆还是一般房屋；二、韩毅然、郑敏与盈嘉资产公司在租赁合同中谁违约，违约金应如何计算；三、韩毅然、郑敏是否可以单方面解除合同；四、租金如何给付。
焦点一，韩毅然、郑敏租赁的标的物应为一般房屋而不是宾馆。理由为：一、从合同形式上来看，韩毅然、郑敏与盈嘉资产公司在签订合同时，名称就为房屋租赁合同；二、从签订合同内容上看，合同约定为甲方（盈嘉资产公司）将其合法拥有的座落在安乡县文艺中路（南浦）的老盈嘉宾馆前栋六层及后栋九层出租给乙方（韩毅然、郑敏）用于经营，虽然内容上有老盈嘉宾馆，但老盈嘉宾馆根本就没有宾馆营业执照，只是在当地人心中一个地名，一个字号，另外，该房屋面积为5000平方米，在县城的中心地段，合同明确约定房屋租金为150000元，设备使用费每年120000元，总共270000元，如果是租赁的宾馆，租金按照当地商业地段，应该远不止现在的租金；三、韩毅然、郑敏均是从事宾馆生意多年，对经营宾馆应该具备的条件是知道的，并且双方在签订合同时韩毅然、郑敏也对租赁物的结构进行了了解。
焦点二，在租赁合同履行中，韩毅然、郑敏违约。因为按照双方签订的房屋租赁合同第三条第二款“租金支付方式，租金支付方式为现金结算，租金每一年交一次，每年270000元，于每年的1月5日前交付当年租金”，韩毅然、郑敏租赁盈嘉资产公司的房屋后，租金应该是每年度的1月5日前交付当年租金，然而韩毅然、郑敏到2014年7月份租金仍没有交付，所以按照合同约定应该属于韩毅然、郑敏违约。关于违约金，盈嘉资产公司要求韩毅然、郑敏从2014年1月20日起至给付之日止按租金每日千分之五支付违约金，但按照双方签订的合同内容第八条第四款“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，每逾期一天甲方有权要求乙方按合同年租金的0.05％支付违约金”，违约金只能按照双方的约定计算即每日租金的0.05％，而不是每日千分之五计付。至于违约金给付时间从何时算起，虽然双方合同约定从租金给付之日即每年1月5日前算起，但盈嘉资产公司要求韩毅然、郑敏从2014年1月20日算起，是盈嘉资产公司对自己民事权利的合理处分，予以认可。
焦点三，韩毅然、郑敏可以解除合同。理由如下：一、按照合同的约定，韩毅然、郑敏在规定的时间内未给付租金，存在违约，且韩毅然、郑敏也主动要求解除合同，依照合同法的有关规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同。并且按照双方签订的房屋租赁合同第五条第一款“……同时在租赁期间内乙方（韩毅然、郑敏）如以任何理由终止本合同，乙方投入任何设施，设备都不能带走……，”所以从双方签订的合同内容来看，韩毅然、郑敏也是可以解除合同的；二、根据安乡县公安消防大队责令立即改正通知书上注明的问题来看，盈嘉资产公司出租给韩毅然、郑敏的房屋存在与相邻建筑防火间距不足（按照消防法的规定，最低应为6米以上，而该标的物间距不足6米），疏散通道的宽度不够（按照消防法的规定，最低应为1.4米以上，而该标的物疏散通道不足1.4米），存在上述问题都是盈嘉资产公司的标的物主体存在的问题，达不到国家强制标准，从而使双方合同客观履行不能，合同目的无法实现，韩毅然、郑敏可依法请求解除合同。至于合同解除后产生的其他纠纷，双方当事人可以另行起诉。
焦点四，双方的房屋租赁合同解除后租赁期间内的租金，韩毅然、郑敏应立即给付。在庭审中，韩毅然、郑敏也同意给付2014年实际租赁期间内的租金，按照合同的约定，2014年房屋租金从2014年1月20日起计算房屋年租金为270000元，算到2014年7月21日止租金应给付134630元。2014年7月21日后韩毅然、郑敏实际租赁经营的，按合同约定的租金条款另行计算。
另外，争议的移动塔租金24000元，茶楼及桑拿中心的租金76000元，二楼证券中心的租金及补偿费用35000元以及韩毅然、郑敏垫付的2012年11月20日前的水电费和盈嘉资产公司以前发出的储值卡12000元，韩毅然、郑敏未提交相关证据予以证实，对韩毅然、郑敏的反诉请求不予支持。
据此，遂判决：一、解除韩毅然、郑敏与常德盈嘉资产管理有限公司于2012年11月19日签订的房屋租赁合同；二、韩毅然、郑敏于本判决生效之日起三日内一次性给付常德盈嘉资产管理有限公司房屋租金134680元（从2014年1月20日算至2014年7月21日），2014年7月21日以后韩毅然、郑敏实际租赁经营的，应按合同约定的租金条款另行计算；三、韩毅然、郑敏于本判决生效之日起三日内一次性支付常德盈嘉资产管理有限公司违约金（违约金从2014年1月20日起，每日按年租金270000元的0.05％计付至解除合同之日止）；四、驳回常德盈嘉资产管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回韩毅然、郑敏其他诉讼请求（应为反诉请求）。案件受理费6000元，反诉受理费50元，共计6050元，常德盈嘉资产管理有限公司负担2550元，韩毅然、郑敏负担3500元。
韩毅然再审中称：1、原审判决在认定租赁合同履行不能，韩毅然、郑敏的合同目的不能实现的责任在盈嘉资产公司的情况下，却又作出了韩毅然、郑敏应交租金、违约金的判决，相互矛盾；2、原审判决认为违约金只能按双方的约定计算，即每日租金的0.05％，而不是每日5‰计算，但判决结果却为每日按年租金270000元的0.05％计付至合同解除之日；3、承租期间盈嘉资产公司收取的移动发射塔租金、茶楼及桑拿中心租金等合计147000元，应该返还给韩毅然。故请求维持安乡县人民法院（2014）安民初字第518号民事判决第一、四项，撤销第二、三项；改判支持韩毅然的其他反诉请求；由盈嘉资产公司负担本案全部诉讼费用。
郑敏再审中称，郑敏与韩毅然于2013年5月10日签订《退股协议》后，其酒店股份已转让，其不再是《房屋租赁合同》的主体，不是本案适格被告，从而不应承担给付义务和违约责任。故请求撤销安乡县人民法院（2014）安民初字第518号民事判决第二、三项；改判郑敏不承担给付义务和违约责任。
安乡县人民法院再审查明的事实与原审查明的事实一致。
另查明，2013年5月10日，郑敏与韩毅然签订了退伙协议，郑敏从租赁合伙中退出，韩毅然退给郑敏合伙资金55万元。退伙协议签订后，韩毅然拒付退伙资金。2015年3月18日，郑敏另行起诉，安乡县人民法院支持了郑敏的诉讼请求。韩毅然上诉后，上级法院维持了一审判决，但郑敏在原审时未提及退伙问题。2016年2月29日，郑敏以退伙协议和一、二审判决书为新证据提出申诉，认为已经退出合伙，不再是本案租赁合同纠纷的责任主体，不承担承租期间的合伙债务；2014年5月22日，安乡县公安消防大队向盈嘉资产公司下达责令立即改正通知书，指出经营房屋存在消防隐患，责令采取措施，确保消防安全；2014年7月21日原审判决解除租赁合同后，租赁房屋仍然由韩毅然控制并经营；盈嘉资产公司出租的房屋始建于上世纪九十年代末期，房屋经验收合格，有合法的房产证和国土证。该公司在工商部门登记为法人企业，注册经营范围：投资咨询服务、其他社会经济咨询服务、酒店管理、房屋租赁。2012年消防部门向盈嘉资产公司颁发了住宿特种行业许可证。
安乡县人民法院再审认为，本案争议的焦点是租赁房屋消防要求不达标，能否导致合同目的不能实现，以及由谁承担合同的违约责任。该租赁房屋在建成后一直作为服务性经营场所，本案提及的租赁房屋虽有消防不达标问题，但未发现之前有消防部门禁止其经营的记录，本次公安消防的通知是整改，本意并不是禁止经营，参考公安部2012年颁布的《建设工程消防监督管理规定》强制消防要求达标规定的范围，该租赁房屋不在之列，该房屋作为租赁物建立合同关系，不违反国家的强制性规定，而且符合房屋出租方的经营范围，参照最高人民法院[2003]民一他字第11号函复《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力》的相关意见，认定双方签订的租赁合同成立并有效；双方在签订的租赁合同中约定：“在租赁期内租赁物的消防问题及费用由承租方自行解决”，说明双方对存在的消防问题是知晓的，同时该约定明确了消防整改责任在承租人。因此，承租人认为消防不达标、合同目的不能实现属对方违约的理由不充分。承租人以此理由主张解除合同，应当以承担违约责任为代价换取对合同义务履行的免除，加之出租人对承租人解除合同的主张也不持反对意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项的规定，强制对方履行合同义务会导致成本过高，因此，承租人要求解除合同，予以支持；承租人在承租期内不续交房屋租金构成违约，应承担违约责任，合同约定的每天按年租金的0.05％支付违约金（每天违约金为270000×0.05％＝135元），明显低于每天739.7元实际租金损失，约定违约金不违反法律规定，予以支持，盈嘉资产公司要求每天按年租金0.5％约违金标准计算，与合同上记载不符，其请求不予支持；关于郑敏所提退出与韩毅然合伙后，对外不承担合伙债务的请求，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，承租人郑敏将合同义务转移给韩毅然未经出租人同意，其合同义务不能免除；关于韩毅然要求出租人盈嘉资产公司退还收取的发射塔等租金147000元，因没有提供相关证据证明，而且在原审反诉状中也未明确主张，其主张不予支持，如有新的证据证明，可另行主张权利。另外，申请人自发现新证据认为足以推翻原判决时起算至申请再审时止，未超过六个月的申请再审期限。据此，遂判决：一、维持安乡县人民法院（2014）安民初字第518号民事判决。二、驳回韩毅然、郑敏的再审请求。本案再审受理费3240元，韩毅然承担3140元、郑敏承担100元。
本院二审期间，盈嘉资产公司提交了委托书、门面租赁合同各1份、照片1张，拟证明韩毅然委托李均安办理争议房屋出租事宜及争议房屋在继续经营的事实。
经庭审质证，韩毅然对盈嘉资产公司提交的委托书表示认可，但认为门面租赁合同是伪造的，照片是合成的。郑敏对盈嘉资产公司提交的证据表示不清楚。本院认为，盈嘉资产公司提交的委托书、门面租赁合同、照片，与本案其他证据能够相互印证，可以证明争议房屋在继续经营的事实，故予确认。
本院经二审审理查明，除乙方逾期交付租金所应该承担的违约责任外，一审法院再审查明的其他事实属实，予以确认。
另查明：盈嘉资产公司与韩毅然、郑敏签订的《房屋租赁合同》约定，甲方必须保证租赁给乙方的房屋能够从事商业经营；在租赁期内租赁物的消防问题及费用由乙方自行解决。乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，每逾期一天甲方有权要求乙方按合同年租金的0.05％支付违约金。
本院认为，本案争议的焦点有二：一是盈嘉资产公司是否应该收取租赁房屋的租金，韩毅然是否应该承担违约责任；二是盈嘉资产公司是否收取并应返还2012年11月20日后收取的移动发射塔租金、茶楼及桑拿中心租金等费用给韩毅然。
关于焦点一，盈嘉资产公司与韩毅然、郑敏签订《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害第三人及社会公共利益，合法有效，双方应按约履行各自义务。2014年5月22日，公安消防部门虽下达了责令立即改正通知书，但并没有责令停产停业，只是指出租赁房屋存在消防隐患，应采取整改措施，以确保消防安全。而根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，在租赁期内租赁物的消防问题及费用由韩毅然、郑敏自行解决。且从原判解除租赁合同至今，韩毅然一直在控制、经营租赁的房屋，可以认定盈嘉资产公司已按约履行了合同义务，其有权收取租赁房屋租金，韩毅然关于盈嘉资产公司的房屋无法正常使用的上诉理由不能成立，不予支持。尽管原审存在超盈嘉资产公司请求判决给付租金的情形，但韩毅然在向本院上诉中未提出请求，本院不予审理。因为韩毅然、郑敏没有按合同约定期限给付2014年租金，已构成违约，应承担违约责任。至于违约金的标准，《房屋租赁合同》约定“乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，每逾期一天甲方有权要求乙方按合同年租金的0.05％支付违约金。”因年租金为270000元，故每逾期一天的违约金为270000元×0.05％＝135元，原审计算正确，对韩毅然的相关上诉理由不予支持。
关于焦点二，韩毅然现无证据证明盈嘉资产公司在2012年11月20日后收取了移动发射塔租金24000元、茶楼及桑拿中心租金76000元、证券中心租金及补偿费用35000元、垫付的水电费及兑付的储值卡费12000元，合计147000元，故韩毅然的该上诉理由亦不能成立，对其请求不予支持。
综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。韩毅然的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3240元，由韩毅然负担。
本判决为终审判决。
审判长 张秋岚
审判员 杜春梅
审判员 龚哲羲
二〇一七年二月十六日
书记员 谭桃丽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。