浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温永瓯民初字第73号
原告：汪政标。
委托代理人（特别授权）：张文跃，浙江永瓯律师事务所律师。
被告：李金香。
被告：林如武。
第三人：林瑞东。
原告汪政标与被告李金香、林如武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理，依法由代理审判员陈海鸥适用简易程序于2015年3月31日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因林瑞东称涉案房屋系其与被告林如武共同建造、共同共有，故本院依法于2015年6月3日追加林瑞东为第三人。因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭于2015年7月13日第二次公开开庭进行了审理。原告汪政标及其委托代理人张文跃，被告李金香、林如武两次开庭均到庭参加诉讼；第三人林瑞东第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汪政标诉称：被告李金香、林如武系母子关系。2013年1月15日，原、被告签订房屋买卖协议，该协议约定：二被告将位于永嘉县××北××山路两间店面及跃层房屋［土地证号为：永嘉集用X号］出卖给原告，原告于签约当日支付定金1万元（实际于次日支付定金5万元），原告分期支付房屋总价款148万元，分别于2012年农历年底前支付90万元（包括定金在内），2013年4月底支付38万元，于房屋办理产权过户手续后支付20万元；二被告在原告付清房款前腾空房屋内的物品，将房屋交付原告使用，该房北面的临时棚亦归原告永久使用。签订房屋买卖协议后，原告按约支付90万元购房款，被告按约将房屋交付原告使用并移交房屋土地使用权证给原告保管。房屋交付原告使用后，原告已将该房屋出租。后因被告林如武的哥哥林瑞东认为上述房屋买卖协议无效，多次干涉原告承租事宜。被告林如武出具书面说明和担保书，允许原告延期支付38万元购房款，并保证做好林瑞东的思想工作。原告认为原、被告签订的房屋买卖协议意思表示真实，内容合法，属有效合同。故原告诉至法院请求判令：一、确认原告与二被告于2013年1月15日签订的房屋买卖协议书有效；二、本案诉讼费由二被告负担。
在审理过程中，原告补充陈述：若法院经审理查明的事实与原告主张的事实不一致，认定房屋买卖合同无效，原告自愿变更诉讼请求为：判令被告林如武返还购房款90万元并赔偿利息损失（利息损失从2013年2月8日起按月利率1.5%计算至履行完毕之日止）。
原告为证实自己的主张，在举证期限内向本院提供了下列证据：
1、身份证复印件三份，以证明原、被告的身份情况；
2、房屋买卖协议书一份，以证明2013年1月15日二被告将位于瓯北镇罗浮乌山路65号至69号两间店面及跃层房屋以总价款148万元出卖给原告以及双方约定相关权利义务的事实；
3、收条四份，以证明原告已经支付被告90万元购房款（含定金）的事实；
4、土地使用权证复印件一份，以证明涉案房屋的土地登记情况；
5、说明书、担保书各一份，以证明被告林如武允许原告延迟支付购房款并保证该房子已出卖给原告，由其负责处理其家庭内部纠纷的事实；
6、规划许可证复印件三份，以证明涉案房屋已经法定部门规划审批的事实。
被告李金香辩称：涉案房屋登记在被告名下，但实际由被告的两个儿子建造的，与该房屋相关的审批手续亦由他们负责办理，被告没有权利进行处分。房屋买卖协议上李金香的名字系被告林如武代签，购房款均由被告林如武收取，被告李金香未收到购房款，自己直到2014年底才知道房屋买卖事宜。房屋现由原告出租给他人。
在审理过程中，被告李金香补充陈述：因第三人林瑞东不同意出卖涉案房屋，现被告李金香亦不同意出卖。
被告林如武辩称：房屋出卖时，被告李金香并不知情。自己将涉案房屋出卖给原告，并签订房屋买卖协议书，该协议书上李金香的名字系自己代签。自己确已收到原告交付的90万元购房款。被告林如武同意将涉案房屋出卖给原告，但第三人林瑞东不同意出卖，被告林如武希望该房屋买卖协议继续履行。如返还购房款，被告同意按月利率1%计算利息。
第三人林瑞东述称：涉案房屋系被告林如武和第三人共同建造，登记在被告李金香名下，系被告林如武和第三人共同共有。涉案房屋出卖时，第三人并不知情，亦未经过第三人的签字确认，现第三人不同意出卖其共有部分。第三人认为该房屋买卖协议是无效的。
被告李金香、林如武及第三人林瑞东在本院指定的举证期限内均未向本院提供相应的证据。
因案件审理需要，本院依职权向案外人李叶妹进行谈话并形成谈话笔录。李叶妹陈述：李叶妹系涉案房屋买卖的中介人。被告李金香家中曾有两套房屋经由她介绍出卖，均由被告林如武出面买卖，且无出具委托书，被告李金香会补签房屋买卖协议，林瑞东均无到场签字。本案房屋与前两套房屋是在同一地点，权属登记均为被告李金香。出卖时，被告林如武说李金香和林瑞东均已委托他出卖房屋并保证李金香补签买卖协议。后，被告林如武在买卖协议上代被告李金香签字。房屋出卖后，李叶妹曾联系李金香丈夫林银长，其只表示出卖价格太低，但是并未提及不同意出卖、林瑞东不同意出卖等事项。被告李金香后来未补签房屋买卖协议。
因案件审理需要，本院依职权对被告李金香的丈夫林银长进行谈话并制成谈话笔录，林银长陈述：被告林如武和第三人林瑞东系其儿子，因已有房屋居住，无法审批宅基地，故而涉案房屋以被告李金香的名义审批，由被告林如武和第三人林瑞东出资建造。被告林如武未经林瑞东同意，将涉案房屋出卖给原告。
原告提供的证据，经被告李金香质证表示：对证据1、4、6无异议；证据2上被告李金香的名字不是自己所签，指印亦不是自己所按；对证据3不知情，购房款由被告林如武收取；对证据5不知情。经被告林如武质证表示：对证据1-6均无异议，证据2上被告李金香的名字和指印确系被告林如武代签代按。经第三人林瑞东质证表示：对证据1的真实性无异议，但是与本案不具有关联性，被告李金香不应当成为本案被告；对证据2的真实性有异议，且未经第三人签字确认；对证据3、5不知情，对证据4、6无异议。
对本院制作的李叶妹的谈话笔录，经原告质证表示对其三性均无异议，但是第三人林瑞东去找李叶妹的时间应当是在装修后而不是装修前；经被告李金香、林如武及第三人林瑞东质证表示对其三性均无异议。对本院制作的林银长的谈话笔录，经原告质证表示与本案不具有关联性，涉案房屋的建设审批手续及土地使用权证均登记为被告李金香，原告有理由相信被告林如武有权对涉案房屋进行买卖；经被告李金香、林如武及第三人林瑞东质证表示对其三性均无异议。
结合原、被告及第三人的质证意见，本院对上述证据作如下认定：
原告提供的证据1、4、6经二被告质证均无异议，第三人林瑞东对真实性无异议，本院均予以认定。证据2，被告李金香的签字和指印系被告林如武代签代按，本院对协议的真实性予以认定，至于该份协议是否有效，详见本院认为部分。证据3、5，经被告林如武签字确认，本院予以认定。
对本院制作的李叶妹的谈话笔录，经原、被告及第三人质证均无异议，本院予以认定。对林银长的谈话笔录，系在本院审判人员组织下制作，对其真实性予以认定，但至于是否能够证明第三人林瑞东对涉案房屋共同共有及涉案房屋买卖协议的效力问题，详见本院认为部分。
综合以上认定的证据，结合原、被告及第三人的庭审陈述，本院认定如下事实：
2013年1月15日，原告与被告林如武经永嘉县新建房屋介绍所介绍，就位于永嘉县瓯北XX山路住宅用地两间店面及跃层房屋买卖事宜达成合意，双方签订《房屋买卖协议书》，该协议书约定：房屋出卖人李金香、林如武（甲方），房屋买受人汪政标（乙方）：甲方将坐落于温州市永嘉县××北××山路住宅用地两间店面及跃层（集体土地84.6平方米，永集用字第X号，地号X，跃层套间约90平方米）出卖给乙方为业，总房价为148万元，房内包括该房北面空地等不动产在内，乙方于签订协议当日付定金1万元，其余购房款于2013年4月30日付清；涉该房产权纠葛不清或家庭成员持有不同意见或有关债务问题均由甲方负责处理；乙方办理产权过户手续时，甲方应主动无偿配合乙方办理。该协议第九条约定：该房屋属罗浮村集体土地，一层店面及跃层目前还没办理房产权证，因此乙方暂扣房款20万元，待该房产证办妥后，乙方立即付清此款20万元；该房付款方式为古历年底乙方付清90万元，其余房款38万元在2013年4月底付清；该房北面空地现有临时棚也归乙方永久使用。被告林如武在房屋出卖人处签字并按指印确认，同时被告林如武在房屋出卖人处写上被告李金香的名字并按上指印。原告在房屋买受人处签字并按指印确认。中介人高定西（系李叶妹的丈夫）在中介人处签字，并加盖永嘉县新建房屋介绍所印章。被告林如武于2013年1月16日收到原告交付的定金5万元，于2013年1月18日、2013年1月30日、2013年2月7日分别收到原告交付的购房款15万元、25万元，45万元，共计购房款90万元（包括定金5万元）。2013年5月1日，被告林如武向原告出具说明书，该说明书载明：关于瓯北镇××山路的房屋已出卖给汪政标所有，有关部分购房款原商定2013年4月底付清，现因我本人和兄长林如东还未处理两人之间一些账务，故允许乙方（即原告）延期付款，并对该房出卖事宜我本人负全权责任，与其他方无关，特此说明，说明人，林如武，2013年5月1日。2013年8月8日，被告林如武出具担保书，担保做好其兄长林如东的工作，不再干涉租房人开业经营事项。该房屋现由原告出租给他人占有、使用。
另查明，被告李金香系被告林如武及第三人林瑞东的母亲。涉案房屋的土地使用权人登记为被告李金香，土地类型为批准拨用宅基地，地号为X，使用权面积为84.6平方米。2002年6月10日，办理建设用地规划许可证，用地单位为被告李金香。2007年5月29日，该房屋经罚款后补办建设工程规划许可证。2007年8月24日，该房屋重新办理建设工程规划许可证，建设单位均为被告李金香。该房屋现尚未办理房屋产权登记。
本院认为：涉案房屋的土地使用权人登记为被告李金香，该房屋的建设工程规划许可证上的建设单位均为被告李金香。现登记权利人即被告李金香对林如武代签其名字的行为不予追认，亦不同意出卖涉案房屋。另，结合二被告、第三人林瑞东及案外人林银长的陈述及被告李金香的实际情况，假如被告李金香对涉案房屋仅为挂名审批，房屋实际由被告林如武及第三人林瑞东共同建造，亦应为共同共有。现第三人林瑞东对被告林如武单独处分涉案房屋的行为不认可，亦不同意出卖涉案房屋给原告，可见被告林如武无权处分涉案房屋。在房屋买卖过程中，原告亦应明知涉案房屋并非被告林如武个人单独所有，其并非善意第三人。根据相关法律规定，涉案房屋买卖协议应认定为无效。房屋买卖协议无效，原告可依法主张被告林如武返还购房款90万元。被告林如武对原告提出赔偿自2013年2月8日起计算的利息损失无异议，同时同意利息损失按月利率1%计算，系其自行处分自己的民事权利，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、确认原告汪政标与被告林如武于2013年1月15日签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、被告林如武于本判决生效之日起十日内返还原告汪政标购房款900000元并赔偿利息损失（利息损失自2013年2月8日起按月利率1%计算至履行完毕之日止）。
如被告林如武未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费16950元，由被告林如武负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 陈海鸥
人民陪审员 潘光二
人民陪审员 李丽媚
二〇一五年八月二十日
书 记 员 郑植元