山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0103民初2575号
原告（反诉被告）：高岩，女，1972年12月26日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。
被告（反诉原告）:王伟，男，1963年8月16日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：韩春芳，山东国盾律师事务所律师。
原告（反诉被告）高岩与被告（反诉原告）王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高岩的委托诉讼代理人吴晓辉、被告（反诉原告）王伟及其委托诉讼代理人韩春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高岩向本院提出诉讼请求：1、解除涉案房屋买卖合同；2、被告返还定金5万元；3、被告支付违约金20万元。事实和理由：2017年2月12日，原告通过居间人山东中住地产经纪有限公司与被告签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告座落于济南市房屋。合同第1条明确约定房产状况仅有两项抵押：分别是金鑫公司的29万元抵押、工商银行的39万元抵押。合同第13条、第9条特别约定：双方在2017年2月13日至17日期间办理完毕撤押、解除抵押、网签手续。解除金鑫公司29万元抵押权的当日办理网签手续，其后解除工商银行的39万元抵押。在原告交付5万元定金、24400元中介费后，在积极的依约办理解除金鑫公司29万元抵押手续时，被告突然额外要求原告另行支付13万元（后变更为10万元）用于清偿被告拖欠金鑫公司的另外一笔信用借款。被告要求原告为其偿还该10万元债务的同时再解除29万元的抵押权，否则不能解除该29万元抵押；如果不同时解决上述10万元债务，金鑫公司不能交付其持有的涉案房屋房产证原件，无法按照合同约定期限及时有效的办理网签事宜。在签订合同时，被告未如实向原告告知涉案房屋的权利瑕疵，故意隐瞒其与案外人已存在的债务纠纷，并强加给原告未经合同约定的额外负担。因被告没有及时解决与案外人的债务纠纷，导致在合同特别约定的期限内未能解除抵押、交付房产证原件、办理房产交易网签等事项。被告违反合同约定，原告的合同目的不能实现，为此诉至法院。
被告王伟辩称：一、10万元的借款并不是被告突然要求额外支付，该10万元是在原告应支付122万元购房款中支付的，在双方咨询金鑫公司抵押借款时，该公司声称只要交29万元就可将房产证退还被告，但后来该公司经过查账了解在退还房产证同时，被告还应当偿还10万元的信用借款，在合同中双方仅约定了购房款122万元，以及交付定金5万元和29万元，及后来的户口办理及其他房产证交付预留的2万元，对其他的购房款86万元双方并未约定支付时间，因此该10万元不是被告额外要求原告支付的。二、原告所称的无法按照合同约定期限办理房产交易网签事项，均是由原告自身原因造成的，合同签订后，原告为了取得购房证明需要提供个人身份信息，但原告是离异，不属于购房证明条件的单身，为此原告自己为了变更身份信息一直到2017年2月20日以后才办理完毕。三、原告所说被告故意隐瞒已存在的债务纠纷是不符合客观实际的，因为当时双方签订合同时被告的卖房意愿是全额现金支付，考虑到原告的原因，被告从125万元降到122万元，只要原告按照合同约定及时将购房款支付被告，就不会存在任何债务纠纷，正是由于原告个人原因导致该合同无法履行并形成违约，给被告造成了严重的经济损失。因此，原告的起诉缺乏事实根据，请求予以驳回。同意解除涉案的房屋买卖合同。
反诉原告王伟向本院提出诉讼请求：1、解除涉案的房屋买卖合同；2、反诉被告支付违约金20万元。事实和理由：2017年2月12日，反诉原、被告及居间人山东中住地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于济南市房产卖给乙方，买卖价格为122万元；该房屋有抵押、无租赁（抵押情况为抵押公司29万元、银行抵押约39万元），合同签订时交付定金5万元，付款方式为现金付款，于2017年2月13日至2017年2月17日之间办理完毕撤押、解押、网签手续，办理过程甲乙双方须积极配合，甲方须配合乙方于撤押（抵押公司金鑫的抵押）当日去办理网签手续，甲乙双方在2017年2月17日前办理完所有解押（特殊情况时间顺延），合同签订后，任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应支付本合同总房价款3‰的违约金（或承担合同总房价的30%的违约金）……等等。合同签订后，反诉被告在交付了5万元定金后，便以需要变更身份为由拖至2017年2月20日，导致反诉原告在合同约定期限内无法实现合同目的。同时，反诉原告于同年2月20日前去办理解押的当日，反诉被告仍未履行付款义务。为此反诉原告于2017年3月初委托山东国盾律师事务所向其发送“律师函”，督促其继续履行合同、支付购房款，但一直没有结果，却形成本案诉讼。反诉被告的违约、失信行为，直接造成反诉原告卖房目的无法实现，合同权益受到严重损害，为此提出反诉。
反诉被告高岩辩称：通过反诉原告的反诉状可以得知以下事实：一、原、被告签订有涉案房屋买卖合同；二、该房屋的权利瑕疵有两项抵押，分别为案外人金鑫公司的29万元抵押和银行的39万元抵押；三、双方约定在2017年2月13日至17日办理完毕撤押、解押、网签手续，至迟在2017年2月17日前办理完毕所有解押；四、反诉原告收到了反诉被告支付的5万元定金。根据以上事实，我方提供的第一、二组证据与反诉原告的反诉状是一致的，唯一不同之处是由反诉原告和金鑫公司出具的情况说明。本案事实基本没有争议，争议的是金鑫公司要求额外支付的10万元如何定性，我方认为该10万元是反诉原告以向金鑫公司质押涉案房产证原件借款10万元，是质押借款，该10万元并未在买卖合同中予以约定，而是在原告向被告支付5万元定金之后被告提出来的额外要求，从而导致本案纠纷。合同约定我方仅需支付29万元即可解除第一项抵押，因为该10万元质押借款的存在，反诉原告要求我方支付39万元用于清偿10万元及解除29万元抵押权，我方提交的情况说明中可以确认该事实。因为反诉原告的原因导致我方的合同目的无法实现，应当驳回其反诉请求，支持我方的诉讼请求。我方同意解除涉案的房屋买卖合同。
本院经审理认定事实如下：位于济南市房屋的登记所有权人为被告王伟，产权证号为：济房权证中字第2407**号。2017年2月12日，原告高岩（乙方、买受人）与被告王伟（甲方、出卖人）在案外人山东中住地产经纪有限公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方以122万元的价格将上述涉案房屋出售给乙方，合同签订时乙方支付定金5万元，乙方于撤押当日向甲方支付29万元，该房产在中国工商银行趵突泉支行设有房产抵押，甲方应在得到银行通知后并于2017年2月17日前（特殊情况顺延）办理解除抵押（撤押）手续，款项来源于乙方首付款；甲方于收到全部房款后并在2017年3月20日前通知乙方进行房屋验收交接；合同第十二条违约责任约定：“1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失。2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。……”；合同第十三条其他约定事项约定：“1、签订合同当日乙方交购房定金伍万元整（小写￥50000.），若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方，违约方将承担支付三倍以上的的服务佣金给丙方。……①甲乙双方约定于2017年2月13日至2017年2月17日之间办理完毕撤押、解押、网签手续，办理过程甲乙双方须积极配合②甲方须配合乙方于撤押抵押公司（金鑫）的抵押当日去办理网签手续③甲乙双方在2017年2月17日前办理完毕所有解押（特殊情况时间顺延）④甲方乙方预留贰万元人民币留存丙方处待乙方取得产权证当日，由丙方将壹万伍仟元整交付于甲方，待甲方户口迁出当日，由丙方将伍仟元整交付于甲方⑤过户当日甲方收到壹佰贰拾万元整房款”。合同签订当日，原告高岩向被告王伟支付了购房定金5万元，向案外人山东中住地产经纪有限公司支付了中介佣金24400元。
2017年3月14日，被告王伟与案外人王金桥共同向原告高岩出具“情况说明”一份，内容为：“买房人高岩老师需要支付拾万元，用于清偿王伟老师拖欠金鑫公司的另外一笔借款，否则金鑫公司不能办理解除29万元抵押权事项，金鑫公司持有的房产证原件不能交付。特此说明。如果高岩今天不能支付上述款项，则王伟与高岩的房屋买卖合同解除。以上金额，共计叁拾玖万元正。卖房人：王伟（签字并捺印）1368860****金鑫公司代表：王金桥（签字）151688421782017年3月14日”。原告高岩据此主张被告王伟故意隐瞒了向案外人金鑫公司质押房产证原件借款10万元的事实，被告王伟在收到原告交付的5万元定金后额外要求原告支付39万元用于清偿该质押借款10万元及解除29万元的抵押权。被告王伟对于“情况说明”的真实性无异议，但主张内容上存在欺诈，是原告事先打印好后由被告及金鑫公司王金桥经理签的字，10万元与房产证无关，是信用借款，在签订房屋买卖合同时曾询问金鑫公司需要多少钱可以解押，金鑫公司说只要29万元。
2017年3月26日，原告高岩向被告王伟发送短信，内容为：“王伟老师你好！因你要求房屋买受人高岩在解除抵押的同时为你偿还信用借款，双方在一个多月的时间内对此问题多次协商仍不成。现合同期限已过，现通知你：解除王伟与高岩签订的房屋买卖合同。后续工作，依法办理”。原告高岩主张已于2017年3月26日通知被告王伟解除涉案的房屋买卖合同。被告王伟主张该短信是原告在起诉本案后发送，当时并不知道原告已经起诉了，不知道原告发送短信的目的。
被告王伟在本案中提交“律师函”复印件一份，主张至2017年3月6日原告一直没有履行付款义务，因为只有付款才能解押，当时被告想继续履行合同，但原告一直不付款。“律师函”的内容为：“高岩女士：山东国盾律师事务所接受委托人王伟的委托，就其与王伟双方房屋买卖合同纠纷问题，谨向你发函致意，请继续按照合同约定自觉履行付款义务，否则，将承担违约责任。据委托人提供的证据表明：2017年2月12日，委托人王伟作为出卖人与你作为买受人、山东中住地产经纪有限公司作为居间人签订了一份《房屋买卖合同》。根据该合同的约定：鉴于涉案房屋存在抵押情形，你应当于撤押当日将29万元购房款存入委托人指定账户，双方于2017年2月13日至2017年2月17日之间办理完毕撤押解押、网签手续……。由于你未能及时、足额交付该款，致使撤押解押、网签手续未能及时依约办理，委托人合同目的无法实现，其合法权益受到严重损害。因此，为妥善解决上述纠纷，维护双方的合法利益，减少不必要的诉讼费用支出和时间浪费，本律师谨向你致函：请您认真对待，并于2017年3月25日前按照《房屋买卖合同》约定自觉履行付款义务，或提出处理意见及解决方案；逾期，将视为你以行为方式表明其违约、拒绝履行合同义务的意思表示，委托人将依法解除该合同，其法律后果由你全部承担”。原告高岩主张未收到过“律师函”，但在中介公司听说过有份“律师函”，确实至2017年3月6日只支付了定金和中介佣金，这是因为在支付了定金后听说了存在10万元新债务的事，所以不敢再付款了。
被告王伟在本案中提交录像光盘一张，欲证实在《房屋买卖合同》签订时曾询问了金鑫公司工作人员，答复是支付29万元即可解押，所以在合同中约定了原告先支付29万元，在合同签订后金鑫公司又提出了10万元信用借款需要与29万元一并偿还，所以才要求原告另外再支付10万元；当时曾提出如果原告不放心，可以把10万元交到中介公司处，等将29万元抵押解除后由中介公司再向我方支付，但双方一直没商量成；如果在签订合同时知道金鑫公司要求将39万元一并偿还，那我方会在合同中要求原告先支付39万元，因为金鑫公司是在合同签订后提出的此项要求，所以在合同签订后我方要求原告另行支付10万元。原告高岩对于录像的真实性无异议，但主张该10万元是质押借款，并非信用借款，是以被告房产证原件作为质押，没有房产证原件无法办理网签手续；而且一开始被告王伟要求再支付18万元，后变更为13万元，最后变更为10万元，我方因此觉得更不安全，所以未支付后来的款项。
另查明，涉案房屋现仍存在两个有效抵押，分别是金鑫公司29万元的抵押和工商银行的39万元抵押。
另，被告王伟主张在案外人金鑫公司处存在10万元的信用借款，并根据金鑫公司的要求将涉案房屋房产证原件存放于该公司，只有将29万元的抵押和10万元的信用借款一并清偿才能把房产证原件取回，才能办理房屋解押手续。
以上事实，有房屋买卖合同、定金收条、佣金确认单、情况说明、短信记录、律师函、光盘及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在本案中均主张要求解除涉案的《房屋买卖合同》，且双方均当庭同意对方提出的此项主张，双方对于合同的解除已达成合意，故涉案的《房屋买卖合同》应自2017年5月22日起解除。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。虽然被告王伟主张涉案的“情况说明”系因被欺诈而签字出具，但对此未提供证据予以证实，故对被告王伟的此项抗辩理由，本院不予采纳。虽然被告王伟主张系因原告高岩需要变更身份信息导致合同未能按期履行，但对此未提供证据予以证实，故对被告王伟的此项抗辩理由，本院不予采纳。根据《房屋买卖合同》的约定及庭审查明的事实可以认定原、被告对于付款、解押、过户的约定为：1、原告高岩于2017年2月12日合同签订当日支付定金5万元；2、被告王伟于2017年2月13日至17日期间办理解除金鑫公司29万元的抵押，撤押当日原告高岩支付首付款29万元，撤押当日双方办理网签手续；3、2017年2月17日前被告王伟办理解除工商银行的39万元的抵押，原告高岩支付购房款39万元；4、原告高岩于过户当日向被告王伟支付购房款47万元；5、预留2万元存于中介公司处，待原告高岩取得房产证当日，中介公司支付给被告王伟15000元，待被告王伟将户口迁出后中介公司支付5000元。虽然《房屋买卖合同》中未明确约定办理房屋过户的时间，但合同第十一条约定在被告王伟收到全部房款后并在2017年3月20日前进行房屋验收交接，可以认定，至迟应于2017年3月20日前办理过户手续，原告高岩亦应在过户当日支付购房款47万元。根据“情况说明”载明的内容及庭审查明的事实可以证实，在《房屋买卖合同》签订时，除案外人金鑫公司的29万元抵押借款及工商银行的39万元抵押借款外，原告高岩对于被告王伟需要另行偿还10万元借款后金鑫公司才配合办理29万元的解押手续、才能将房产证原件取回用于办理网签手续是不知情的。基于上述分析认定，虽然原告高岩未将首付款29万元支付给被告王伟用于解除金鑫公司的抵押、未将39万元支付给被告王伟用于解除工商银行的抵押，但未支付该部分款项系因其在支付了5万元定金后，在向被告王伟支付首付款29万元用于解除案外人金鑫公司的抵押前，得知被告王伟另有向金鑫公司的借款10万元需要一并清偿才能办理该项解押手续，才能将房产证原件从金鑫公司处取回用于办理网签手续所致，而在原、被告签订《房屋买卖合同》时，被告王伟并未将此情况告知原告高岩，所以即使在原告高岩支付了首付款29万元后，被告王伟也无法解除金鑫公司的抵押，无法取回房产证原件用于办理网签手续，故在此情况下，原告高岩拒绝继续支付购房款项，理由正当，故对反诉原告王伟的主张，本院不予采纳，对其要求反诉被告高岩支付违约金的请求，本院不予支持。本案纠纷的产生，系因被告王伟在合同签订时未告知涉案房屋存在的权利瑕疵，而在合同签订后，被告王伟亦未能将与案外人存在的债务纠纷予以解决，导致合同无法继续履行，应属违约，故对原告高岩要求被告王伟返还定金、支付违约金的主张，本院依法予以支持，但合同约定的违约金计算标准过高，虽然原告已自行将违约金调低，但因原告未能举证证明其受到的损失与所主张的违约金相当，且该标准并无合同及法律依据，故根据合同的性质、损失的大小、当事人主观过错、履约和赔偿能力等因素，本院酌情将违约金调整为5万元予以支持，对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）高岩与被告（反诉原告）王伟于2017年2月12日签订的《房屋买卖合同》自2017年5月22日起解除。
二、被告王伟于本判决生效之日起十日内返还原告高岩定金5万元。
三、被告王伟于本判决生效之日起十日内支付原告高岩违约金5万元。
四、驳回原告高岩的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告王伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元、财产保全费1770元、反诉费2150元，均由被告王伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 李 钧
人民陪审员 乔永欣
人民陪审员 关晓军
二〇一七年八月二十二日
代理书记员 孙 靖