中华人民共和国最高人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）最高法执监437号
申诉人（诉讼保全被申请人）：福建聚宏房地产开发有限公司，住所地：漳浦县绥安镇金浦路金浦花园6号楼D03、D04室。
法定代表人:张远辉，该公司总经理。
申诉人（诉讼保全被申请人）：福建聚源房地产开发有限公司，住所地：漳浦县绥安镇青年路湖滨花园第一幢214-217号。
法定代表人:罗增铨，该公司总经理。
上述申诉人共同委托诉讼代理人：黄峻飞，北京市海铭律师事务所律师。
诉讼保全申请人：兴业银行股份有限公司漳州分行，往所地：漳州市芗城区胜利西路27号。
负责人：陈志伟，该分行行长。
诉讼保全被申请人：张远辉。
诉讼保全被申请人：卓清英。
诉讼保全被申请人：黄腾灿。
诉讼保全被申请人：余世昌。
诉讼保全被申请人：吴厦妹。
诉讼保全被申请人：罗增铨。
诉讼保全被申请人：陈智北。
诉讼保全被申请人：叶秀金。
申诉人福建聚宏房地产开发有限公司（以下简称聚宏公司）、福建聚源房地产开发有限公司（以下简称聚源公司）不服福建省高级人民法院（以下简称福建高院）（2017）闽执复54号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
2016年7月6日，福建省漳州市中级人民法院（以下简称漳州中院）在审理兴业银行股份有限公司漳州分行（以下简称兴业银行漳州分行）与聚宏公司、聚源公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北、叶秀金金融借款合同纠纷一案中，作出（2016）闽06民初158号民事裁定：查封、扣押、冻结被告聚宏公司、聚源公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北、叶秀金价值相当于人民币1.4亿元的财产。漳州中院根据兴业银行漳州分行提供的财产线索，查封了聚宏公司、聚源公司、张远辉、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北所有的部分房产，冻结了聚宏公司、聚源公司、陈智北、黄腾灿、罗增铨、余世昌、吴厦妹、卓清英所有的部分银行存款。聚宏公司、聚源公司等九名财产保全被申请人向漳州法院提出执行异议，认为该案存在超申请保全标的查封的情形。
漳州中院查明，该院在诉讼保全执行过程中，根据兴业银行漳州分行提供的财产线索，分别实施了下列财产保全行为：
一、冻结聚宏公司在中国建设银行漳浦支行的账户（账号35×××09，实际冻结金额为4870.48元）、在中国银行漳浦支行综合管理部的账户（账号43×××59、实际冻结金额为2351.05元）。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
二、冻结聚源公司在中国建设银行漳浦县支行的账户（账号35×××08，实际冻结金额为19398.19元）、在中国银行漳浦绥安支行的账户（账号42×××62，实际冻结金额为3266.98元）、在兴业银行漳浦支行的账户（账号16×××93，实际冻结账户金额为6207.32元）。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
三、冻结陈智北在漳浦县农村信用合作联社营业部的账户（账号90×××50，实际冻结金额为330.61元）。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
四、冻结黄腾灿在沙县农村商业银行股份有限公司营业部的账户（账号90×××36，实际冻结账户金额为7503.89元）、在中国邮政储蓄银行沙县支行营业部的账户（账号62×××91，实际冻结账户金额为2912.09元）、在中国工商银行股份有限公司三明沙县支行的账户（账号分别为62×××91、14×××44，实际冻结金额为34.43元）、在中国工商银行股份有限公司三明沙县支行的账户（账号分别为62×××91、14×××44，实际冻结金额为34.43元）、在兴业银行沙县支行的账户（账号18×××89，实际冻结金额为492.54元）、在中国银行沙县支行业务发展部的账户（账号40×××64，实际冻结金额为6107.29元）。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
五、冻结罗增铨在中国农业银行沙县支行营业部的账户（账号62×××11，实际冻结金额为1193.28元）。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
六、冻结余世昌在沙县农村商业银行股份有限公司城关支行的账户（账号90×××25，实际冻结金额为1813.18元）、在沙县农村商业银行股份有限公司小吃支行的账户（账号90×××61，实际冻结金额为1324.96元）、在中国建设银行沙县支行会计科的账户（账号62×××75，实际冻结金额为420.68元）。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
七、冻结吴厦妹在中国工商银行股份有限公司三明三元支行的账户（账号分别为62×××19、14×××44，实际冻结金额为9879.55元）、在中国建设银行沙县府西支行的账户（账号62×××79，实际冻结金额为1747.60元）、在中国农业银行武夷山支行景区分理处的账户（账号95×××10，实际冻结金额为1461.41元）。上述银行账户冻结期限均为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
八、冻结卓清英在中国银行沙县府西支行的账户（账号41×××10，实际冻结金额为16800.11元）、在中国银行沙县支行分理处的账户（账号40×××06，实际冻结金额为8962.11元）。上述银行账户冻结期限为12个月，开始日期为2016年7月18日，结束日期为2017年7月18日。
九、查封陈智北名下位于漳浦县绥安镇麦市街东段温馨家园1幢406室房产（房产证号：浦房权证漳浦字第××号）及位于漳浦县绥安镇金浦大道万新西湖商业广场2幢311室房产（房产证号：浦房权证漳浦字第××号），查封期限为三年，即自2016年7月7日起至2019年7月6日止。
十、查封聚宏公司开发建设的位于漳浦县金浦路西侧漳浦聚源广场在建工程房屋共计530套[以浦房抵（2014）第1535号漳浦县在建工程抵押登记证明书、浦房抵（2014-0635）号漳浦县在建工程抵押登记证明书、浦房（在建）抵（2013-2281）号漳浦县商品房在建工程抵押登记证明书、浦房（在建）抵（2013-1295）号漳浦县商品房在建工程抵押登记证明书、浦房（在建）抵（2013-1682）号漳浦县商品房在建工程抵押登记证明书所记载办理抵押登记的在建工程房屋范围为限]，查封期限为三年，即自2016年7月20日起至2019年7月19日止。
十一、查封吴厦妹名下位于三明市沙县华山小区F幢1层9号店面、F幢F8号店面、K幢16号店面、K幢10号车位、K幢11号车位、凤岗街道陈马新村45号、新城西路北侧华龙世纪花园10号楼5号店面、新城西路北侧华龙世纪花园6号楼6号店面等房产共计8套，查封期限为三年，即自2016年7月27日起至2019年7月26日止。前述房产除凤岗街道陈马新村45号、K幢10号车位、K幢11号车位外，其它的在该院查封之前均已设定抵押给他人。
十二、查封黄腾灿名下位于三明市沙县府西路92号第一层26、28号店面，沙阳乐园国安假日度假村星跃居S30-a号-1层店面，沙阳乐园国安假日度假村星跃居S30-a号1-2层，凤凰路10幢8号等房产共计4套，查封期限为三年，即自2016年7月27日起至2019年7月26日止。前述房产在该院查封之前均已设定抵押给他人。
十三、查封余世昌名下位于三明市金泉花园小区30号，205国道林业新村段17（2）、18、19号，205国道林业新村段17-19号等房产共计6套，查封期限为三年，即自2016年7月27日起至2019年7月26日止。前述房产除205国道林业新村段17（2）、18、19号外，其它的在该院查封之前均已设定抵押给他人。
十四、查封余世昌名下位于三明市泰宁县杉城镇绣衣坊101号、110号、110、121、122等房产共计5套，查封期限为三年，即自2016年7月28日起至2019年7月27日止；前述房屋均已设定抵押给他人。
十五、查封黄腾灿名下位于三明市泰宁县杉城镇绣衣坊117号房产，查封期限为三年，即自2016年7月28日起至2019年7月27日止。前述房产在该院查封之前已设定抵押给他人。
十六、轮候查封张远辉名下位于三明市沙县华山小区D幢2层转角SD2号店面、2幢D8号店面、D幢二层D11号店面、B幢B6号店面、B幢B7号店面、B幢B8号店面、B幢B9号店面、K幢1号商铺、K幢12号车位、K幢15号车位、鸿图花园鸿辉园H6号别墅、新城西路北侧华龙世纪花园7号楼4号店面等房产共计12套，查封期限为三年。上述房产除K幢12号车位、K幢15号车位外，其它的在该院轮候查封之前均已设定抵押给他人。
十七、轮候查封罗增铨名下位于三明市沙县天皇新村5幢1号、205国道林业新村段15、16、17（1）号等房产共计4套，查封期限为三年。前述房屋在该院轮候查封之前均已设定抵押给他人。
十八、轮候查封余世昌名下位于三明市泰宁县杉城镇绣衣坊106号房屋1套，查封期限为三年。前述房产在该院轮候查封之前均已设定抵押给他人。
十九、查封聚源公司名下位于漳浦县绥安镇府前街小桥东岸聚源东岸的房产及车位共计143套［9号楼804号、7号楼D07号、2号楼510号、1107号、地下室C01-C60、C62-C66、C69-C74、C77、C80-C87、C90、C92、C95、C97、C100、C104-C105、C110、C113-C114、C116-C117、C120-C124、C137-C140、C142、C149、C152、C157-C158、C163-C164、C166、C171-C173、C178-C181、C185、C187、C189-C191、C196-C202、C204-C205、C208、C210、C212、C224-C225、C228、C230、C235、C237号］，查封期限均为三年，即自2016年8月10日起至2019年8月9日止。
漳州中院另查明，该院查封的聚宏公司开发建设的位于漳浦县金浦路西侧的漳浦聚源广场530套房产，作为在建工程在申请贷款时已抵押给兴业银行漳州分行；其中的聚源广场1、2、3号楼至今尚未竣工验收，工程处于停工状态，据聚宏公司法定代表人张远辉到庭陈述，该后续工程建设资金尚需1200万元左右，而聚源广场前期工程的工程款，聚宏公司与建设施工单位尚未最终决算。在实施查封过程中发现，查封范围内的部分房产已被第三人占有使用，该院于2016年7月20日到聚源广场现场张贴查封公告，后又于2016年11月21日再次到现场张贴公告，公告查封财产范围，并明确告知在上述财产查封期限内，任何单位及个人不得妨碍该院对上述在建工程的查封，相关占用或进行装修的案外人，应立即停止对上述在建工程房屋的占用或装修等行为，否则应自行承担由此产生的法律后果。在本案审查期间，漳州中院责令聚宏公司向该院提交聚源广场房产销售清单。聚宏公司向该院提交了聚源广场已售未备案房源明细，共计47套，聚宏公司已收取购房款13920889元，其中5＃503房屋和1－3＃D129、1－3＃D114、1－3＃D115号店面系在漳州中院查封之后销售。前述47套房产的销售均未经抵押权人兴业银行漳州分行同意。
在本案审查过程中，漳州中院依法向漳浦县住房保障与房地产管理局（以下简称漳浦县房管局）调取聚源广场全部房产以及该院查封的聚源公司名下聚源东岸房产备案登记情况。从漳浦县房管局向该院提供的房屋楼盘表记载情况看：1.聚源广场已出售并办理备案登记的房产中，住宅单价每平米在4700－6500元之间，店面单价每平米在9500－26000元之间，车位单价每平米约为4026元；2.漳州中院查封的聚源东岸143套房产按备案登记预售价格估算总计价值约为2484万元。
漳州中院认为，本案争议的焦点是本案查封的标的物价值是否明显超过兴业银行漳州分行申请保全的1.4亿元标的金额。对此，该院分析认定如下：
一、聚宏公司提供的均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告虽系聚宏公司单方委托福建均恒房地产评估有限公司作出的评估报告，但该评估机构为福建省一级资质的房地产估价机构，其所作出的估价结果中的住宅、店面、车位的单价与房管部门备案登记销售价格和备案登记预售价格较为接近，甚至部分低于备案价格。因此，漳州中院认为，该估价报告可以作为本案认定查封标的物价值的参考，但该估价报告也明确估价为估价对象已扣除优先受偿权后的抵押价值，且没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易因素。兴业银行漳州分行虽对聚宏公司单方委托评估有异议，但其既没有否定福建均恒房地产评估有限公司的评估鉴定资质，也未申请对查封标的物重新委托评估，因此，该院对兴业银行漳州分行提出的估价报告系单方委托不宜作为认定价值依据的答辩意见不予采纳。
二、关于查封聚源公司在建工程变现后剩余可用于清偿的价值估算。鉴于本案查封聚宏公司房产为在建工程，且将来可能采取整体拍卖等快速变现的方式，从平等保护双方当事人权益的角度出发，在均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告的基础上，对查封标的物变现价值估算如下：该院查封的聚源公司1－7号楼现有在建工程，按均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告其市场公开价值为25114.76万元，如按抵押物70%变现折价率计算变现价值约为17580.33万元，如按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》规定的不低于评估价56%的最低保留价（第一次按评估价的70%，第二次再降20%）估算，上述在建工程的变现价值约为14064.2656万元，在二者之间取中间值约为15882.3万元。该金额不包括强制变现财产依照法律规定应当支付的必要税费，当前不动产变现税率约为变现成交价的11%左右，扣除税费后剩余可用于清偿的价值约为14135.3万元。因聚源广场现已停工，后续工程款按聚宏公司自认还需要1200万元左右，而前述在建工程的估值是以工程完工为假设条件，故变现价值还应当扣除后续工程款1200万元；其次，现查封的已抵押的在建工程530套房产中，聚宏公司未经抵押权人同意已对外销售了47套，并收取了购房款1392.0899万元，该款项也应从变现价值中予以预扣除。由上可得，查封聚源公司在建工程变现后剩余可用于保障债务清偿的价值约为11543.16万元（15882.3－1747.053－1200－1392.0899＝11543.16万元）。
三、本案除抵押的在建工程外，还保全查封了聚源公司名下的聚源东岸143套房产，查封其他异议人（被告）名下的房产，冻结异议人名下的银行账户及存款。前述财产中，聚源公司名下聚源东岸143套房产按房管部门登记备案预售价格估算总价值约为2484万元。此部分财产尚未考虑快速变现中的折价、税费等因素，按此价值加上前述在建工程变现后剩余可用于清偿的价值总计约为1.4027亿元，与兴业银行漳州分行申请诉讼保全的标的金额1.4亿元基本相当。而本案冻结异议人名下的银行账户及存款，根据实施冻结时各银行反馈，累计冻结存款余额尚不足9万元；个人债务人名下的房产，除余世昌与陈长森共有位于三明市205国道林业新村段17（2）、18、19号房屋1套、吴厦妹与吴木儿共有位于三明市沙县凤岗街道陈马新村45号房屋1套及车位2个、陈智北名下位于漳浦县绥安镇麦市街东段温馨家园1幢406室房产外，其它的要么为轮候查封尚未实际发生查封效力，要么已经设定抵押给他人，实际可用于保障本案债务清偿的剩余价值与本案申请诉讼保全的标的金额相比，不足以影响本案是否超标的查封的认定。
综上，漳州中院认为，财产保全的目的在于保障债权实现。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：”保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”认定保全是否超出请求的范围，应以保全的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值为判定依据。在本案中，该院查封聚宏公司抵押的在建工程，其评估价值虽然超过债权人申请诉讼保全的标的额，但其变现后剩余可用于保障债务清偿的价值尚未达到申请保全标的范围，因此，该院在抵押物范围之外，在申请保全标的范围内继续查封、冻结债务人名下的其它财产并无不当。本案在保全实施中查封的财产变现后剩余可用于保障债务清偿的价值与申请保全标的金额基本相当，保全未明显超出请求的范围，异议人认为本案存在超标的查封的异议理由不能成立，故应继续对聚宏公司、聚源公司的房产进行查封。鉴于本案为诉讼保全，综合考虑今后案件执行的便利以及保全行为对各债务人正常生产经营的影响，该院认为对各债务人名下银行账户现冻结余额不足部分可以解除冻结，同时对异议人张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北个人名下房产可以解除查封。
综上，漳州中院于2017年5月16日作出（2017）闽06执异3号执行裁定：一、驳回异议人要求解除对聚宏公司、聚源公司名下房产查封的异议请求；二、对异议人聚宏公司、聚源公司、张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行账户现冻结余额不足部分予以解除冻结；三、解除对异议人张远辉、卓清英、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下房产的查封。
聚宏公司、聚源公司不服，向福建高院申请复议，请求：一、撤销漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书主文第一项；二、解除对聚宏公司在建工程超过1.4亿部分的财产保全措施，具体而言，即解除附件”均恒抵ZZ[2016]1043号”《房地产估价报告》中表二列明财产的查封、扣押、冻结；解除对聚源公司财产的查封、扣押、冻结；三、解除对卓清英在中国银行沙县府西支行账号为41×××10账户及在中国银行沙县支行账号为40×××06账户的冻结。主要理由是：一、本案财产保全范围应当以兴业银行漳州分行请求保全价值1.4亿为限；二、被查封的聚宏公司财产价值应当参照评估报告加以确定；三、原审法院对查封标的物价值的认定没有法律依据；四、对卓清英的裁定违背生效裁定，应当予以纠正；五、原审法院超期限审理明显不当，应当予以纠正。
福建高院查明事实与漳州中院查明事实一致。福建高院另查明，漳州中院于2017年4月28日作出（2016）闽06民初158号之二民事裁定书，裁定允许原告兴业银行漳州分行撤回对被告卓清英的起诉，并于2017年4月28日作出（2016）闽06民初158号之三民事裁定书，裁定解除对卓清英在中国银行沙县府西支行账号为41×××10账户及中国银行沙县支行分理处账号为40×××06账户的冻结。上述两份裁定已发生法律效力。
本案复议审查过程中，双方当事人均提交了答辩意见。聚宏公司认为其已在异议阶段向漳州中院提交了涉案房产评估报告，完成了举证义务，根据该评估报告被查封的不动产价值2.5亿元远远超过保全的标的额1.4亿元，不同意向法院申请进行司法评估。兴业银行漳州分行认为，聚宏公司单方面委托评估，未经过双方协商，也未经法院指定，委托评估过程不符合法定程序。评估报告假设的条件与事实不符，聚宏公司以该报告主张超标的查封没有事实和法律依据；查封的聚宏公司名下的不动产系本案的抵押物，向法院申请查封是为了制止其私下转卖的行为，申请财产保全的目的是为了维护抵押权、债权的安全，是否进行评估不影响查封措施的合法性、合理性。
福建高院认为，一、本案争议的焦点是本案查封的标的物价值是否明显超过兴业银行漳州分行申请保全的1.4亿元标的金额。本案系诉讼财产保全，财产保全的目的在于保障债权实现,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条”人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》第二十一条第一款”查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”之规定，本案查封的标的物系不动产,而非存款等具有明确价额的财产，其市场价值只有通过专业评估并经市场交易才能够确定。聚宏公司、聚源公司不同意向该院申请进行司法评估。未经司法评估，无法精确计算其价值，仅能参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合估算查封财产的价值。聚宏公司、聚源公司主张漳州中院超保全标的查封不动产，其提供的均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告系单方委托作出，兴业银行漳州分行对估价结果不予认可，仅能作为确定不动产价值的参考，不能仅以此确定查封不动产目前的实际价值。因此，难以据此证明本案存在超保全标的查封的情形。漳州中院查封的不动产部分系已设定抵押权的在建工程，即便按均恒抵ZZ[2016]1043号房地产估价报告中的估价结果确定本案查封的在建工程价值，漳州中院根据在建工程实际情况，参照相应的市场价格及兼顾司法拍卖变现过程中降价因素、快速变现应当支付的必要税费等综合估算查封财产变现价值的算法亦并无不当，从目前查封的财产看，漳州中院并未明显超保全标的额查封财产。复议申请人提出的应当以其提供的评估报告作为确定被查封在建工程价值的主要参考依据以及据此主张漳州中院超保全标的查封的复议理由不能成立，不予支持。
二、漳州中院（2016）闽06民初158号之二、之三民事裁定书已发生法律效力，根据该两份裁定应当解除对卓清英在中国银行沙县府西支行账号为41×××10账户及中国银行沙县支行分理处账号为40×××06账户的冻结。但漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第（二）项对卓清英银行账户冻结余额不足部分予以解除冻结，与上述两份生效裁定相冲突，复议申请人关于该项的复议理由成立，应予以采纳。另，漳州中院在实施保全中未对张远辉名下银行账户、卓清英名下房产采取冻结、查封措施，（2017）闽06执异3号执行裁定书第（二）项对张远辉银行账户冻结余额不足部分予以解除冻结、第（三）项解除对卓清英名下房产的查封不当，应予以纠正。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的人民法院自收到书面异议之日起十五日内进行审查，目的是约束执行法院及时进行审查，提高司法效率，但基于案件的具体情况以及疑难、复杂程度，特殊情况下审理期限可以申请延长。未能在法定期限内完成审查的，不影响裁定的效力。因此，复议申请人关于漳州中院超期限审查本案，请求予以纠正，不予支持。
综上，福建高院于2017年9月15日作出（2017）闽执复54号执行裁定：一、驳回复议申请人请求撤销漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第(一）项的复议请求，维持漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第(一）项；二、变更漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第(二）项为：对异议人聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行账户现冻结余额不足部分予以解除冻结；第(三）项为：解除对异议人张远辉、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下房产的查封。
聚宏公司、聚源公司不服，向本院申诉，请求：一、撤销福建高院（2017）闽执复54号执行裁定第一项和第二项第（一）款、漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定书第一项、第二项；二、解除对聚宏公司价值超过人民币1.4亿元部分房产的查封，解除对聚源公司名下房产的查封；三、变更（2017）闽执复54号执行裁定第二项第（一）款为：对聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行账户解除冻结。主要理由为：一、本案保全范围应当以1.4亿元的请求保全范围为限，超过部分即为超标的查封，应当予以解除。原审法院根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十六条及《查封规定》第二十一条进行认定，属于适用法律错误。二、本案查封的在建工程系可分割房产，在1.4亿元范围内查封房产具有可操作性。三、原审法院一方面认可评估报告的评估价值，但不以评估报告价值确认标的物价值，却以”司法拍卖变现过程中降价因素”等为由，大幅调低对查封财产价值的认定，其最终认定的财产价值缺乏依据。
本院查明的事实与福建高院查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：本案是否存在超保全标的查封、冻结问题。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条”保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”之规定，人民法院在作出财产保全裁定时应限于申请人请求的范围或者与案件有关的财物。关于保全裁定作出后应如何具体办理的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百五十六条作了专门规定，即”人民法院采取财产保全的方法和措施，依照执行程序相关规定办理。”而《查封规定》第二十一条第一款规定：”查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”。据此，人民法院在依据财产保全裁定采取具体的查封、扣押、冻结措施时，不得明显超出申请保全的标的，以维护被保全人的合法权益。而判断是否存在明显超保全标的查封、扣押或冻结情形，关键是要对被查封、扣押或冻结的财产价值作客观合理的估定，而后才能与保全标的进行比较。具体到本案，则需要对漳州中院查封的聚源广场530套在建房产价值、聚宏公司名下聚源东岸143套房产价值，以及冻结的聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行存款数额等作出客观合理之估定或确认。
关于聚源广场530套在建房产的价值。聚宏公司单方委托福建均恒房地产评估有限公司出具了评估报告，该评估公司是具有相应资质的评估公司，其依正当程序作出的评估报告可以作为执行法院认定保全标的物价值的参考依据。但是该评估报告明确其评估目的是为确定该房地产的公开市场价值，同时声明估价结果未将拖欠工程款、已抵押担保债权数额扣除，且没有考虑快速变现、交易税费等特殊交易因素对房地产价值的影响。而聚源广场在建工程的实际现状为:工程整体尚未竣工、前期工程款尚未与建设施工单位决算(聚宏公司法定代表人向法院自述中对此亦予认可)、后续工程建设还需投入约1200万元建设资金。此外，聚宏公司未经抵押权人兴业银行漳州分行同意，自行将47套房产对外销售并收取购房款1392.0899万元。鉴于存在上述工程欠款、工程未完工仍需后续建设资金、部分房产已实际出售等价值瑕疵，以及在建工程司法处置变现过程中可能需要对其整体拍卖、存在相关交易税费、确定拍卖保留价时可依法下浮一定比例等因素，漳州中院最终以案涉评估报告确定的市场价格为基础，参考银行对不动产抵押物变现价值的折价率，结合网络司法拍卖规定最低保留价的下浮比例，折中估算出该530套在建房产的总体价值，并在扣除已知税费及已对外销售房产价值后，估定聚源广场在建工程变现后可用于清偿债务的价值约为1.154316亿元,并无明显不当。聚宏公司提出的应当直接依据案涉评估报告来确定聚源广场530套在建房产价值的申诉理由，与在建房产的实际价值情况不符，不能成立，本院不予支持。
而关于聚源公司名下聚源东岸143套房产的价值，根据漳浦县房管局向该院提供的聚源东岸房产备案登记价格估算，约为2484万元；关于漳州中院冻结的聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下的银行存款数额，累计有8万余元。当事人对于该两项查封、冻结财产的价值并无争议，本院亦予认可。
将上述三项查封、冻结的财产价值相加，结果为1.4035亿元，与兴业银行漳州分行申请诉讼保全的标的金额1.4亿元基本相当，并不存在明显超标的查封、冻结情形。聚宏公司、聚源公司以超保全标的查封为由，请求解除对聚源广场部分房产、聚源东岸全部房产的查封，以及解除对聚宏公司、聚源公司、黄腾灿、余世昌、吴厦妹、罗增铨、陈智北名下银行存款的冻结，缺乏法律和事实根据，不能成立。
综上所述，福建高院（2017）闽执复54号执行裁定、漳州中院（2017）闽06执异3号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聚宏公司、聚源公司的申诉请求不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：
驳回福建聚宏房地产开发有限公司、福建聚源房地产开发有限公司的申诉请求。
审 判 长 毛宜全
审 判 员 朱 燕
代理审判员 邱 鹏
二〇一七年十二月二十五日
法官 助理 林 莹
书 记 员 陈晓宇