云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5237号上诉人（原审原告）：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市南苑小区独立商网***号。法定代表人：李云波，该公司总经理。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李童璞，男，1991年11月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：王慧，云南天外天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于桐，女，1987年9月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：张潇尹、杨浚珑，云南建广律师事务所律师。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）、李童璞、于桐均因不服昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尊园公司的委托诉讼代理人文华兵、上诉人李童璞的委托诉讼代理人王慧、上诉人于桐的委托诉讼代理人张潇尹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尊园公司上诉请求：一、将本案发回重审或依法撤销昆明市西山区人民法院作出的（2016）云0112民初5737号民事判决；二、改判由李童璞和于桐向尊园公司连带支付佣金20000元及利息（利息以20000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月21日起计至判决确定的付款之日止）；三、由李童璞和于桐承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院在未查明事实的情况下适用合同法第425条之规定错误，本案中，尊园公司有权收取佣金，一审法院对合同法第425条规定的如实报告义务理解存在偏差。同时，涉案合同是各方当事人真实意思表示，合法有效。该份合同包括李童璞与于桐之间的房屋买卖合同法律关系，也包括三方当事人之间的居间合同法律关系，尊园公司已促成李童璞与于桐之间买卖合同关系的成立。此外，合同第十五条明确约定，尊园公司有权取得佣金。依照合同法第424条及426条的规定，居间人只要促成合同成立，即可收取居间报酬。至于该合同是否生效或有效，均在所不问，更不论合同是否实际履行，是否提前解除。涉案合同签署前，于桐曾就房屋是否有查封、抵押等情况询问李童璞之母，李童璞明确告知无查封，但有抵押，且车位产权证尚未办理，于桐对于上述情况知晓并认可。二、于桐及李童璞违反诚实信用原则，恶意绕开尊园公司办理涉案房屋的交易手续，且双方的合同目的已实现，故二人应当依照合同约定，连带承担佣金债务。综上所述，请求二审法院查明事实后依法改判。李童璞上诉并针对尊园公司、于桐的上诉答辩称，一、一审法院认定事实错误。首先，尊园公司未履行促成交易的基本居间义务，无权收取居间费用，仅告知卖方有房出售，并告知签字，其他事项均由尊园公司业务员处理，甚至合同签字都为轮签，李童璞甚至未见过买方。直至2016年5月1日，李童璞在案外人的居间下签订合同并办理解押赎证手续时仍未接到尊园公司关于房屋销售情况的通知，故尊园公司未能促成交易，要求李童璞承担居间费用于法于理无据。其次，尊园公司应将房屋详尽信息告知买方，但其在居间过程中恶意隐瞒信息，导致房屋不能顺利出售，直接损害了买卖双方的利益。涉案房屋交易完全是在案外人的居间、配合下完成的，故尊园公司主张居间费用无事实和法律依据。二、一审法院适用法律错误。根据合同法第四百二十五条第二款之规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据该条法律规定，上诉人无权请求居间报酬。其次，涉案《房屋买卖暨居间合同》系李童璞在受到尊园公司哄骗的情况下签订的格式条款，依法应认定无效。三、一审法院程序违法。一审中，尊园公司的委托代理律师以公司员工名义出庭，违反法律的相关规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销西山区人民法院（2016）云0112民初5737号民事判决，改判驳回尊园公司的全部诉讼请求。于桐上诉并针对尊园公司、李童璞的上诉答辩称，一、一审判决认定事实不清。涉案《房屋买卖暨居间合同》签订时，买卖双方未见面，且于桐未支付过定金。二、一审法院适用法律错误。首先，一审法院认定涉案合同合法有效，但于桐认为，该合同十五条约定免除尊园公司的责任，加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效的格式条款。其次，因涉案房屋存在抵押，根据相关法律的规定，未经抵押权人的书面同意或解除抵押登记前，交易房屋不得转让，故尊园公司未促成房屋买卖合同的成立。再次，房屋交易的完成并非尊园公司促成，与尊园公司无关。三、一审法院程序违法。一审中，尊园公司的委托代理律师以公司员工名义出庭，违反法律的相关规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：一、撤销西山区人民法院（2016）云0112民初5737号民事判决，改判驳回尊园公司的一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由尊园公司承担。尊园公司针对于桐、李童璞上诉的答辩意见与其上诉理由一致。尊园公司向一审法院起诉请求：一、李童璞和于桐立即支付佣金20000元及利息（利息以20000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年5月21起至判决书确定的付款之日止）；二、本案诉讼费由李童璞和于桐承担。一审法院认定事实：2016年4月29日，尊园公司（丙方）与李童璞（甲方）、于桐（乙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市度假区滇池湖岸花园一期2-6地块5幢1单元602号房，该物业成交价格为2100000元，甲乙双方约定于2016年5月21日前办理该房屋权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金20000元。该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，乙方同意丙方向甲方转交定金20000元。以上合同价格包含地下车位一个。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金20000元，佣金支付时间为2016年5月20日前。甲乙双方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿。该合同中对物业产权状态有无抵押并未进行标注。2016年4月29日，于桐（甲方）与尊园公司（乙方）签订佣金确认书，载明成交物业：滇池湖岸花园5-1-602号房，成交金额210万元含车位，佣金金额20000元，佣金支付日期2016年5月20日前。甲方经乙方居间服务就上述物业签署了买卖合同，甲方承诺按上述约定向乙方支付居间报酬。本佣金确认书与《买卖合同暨居间合同》关联使用，具同等法律效力。2016年5月1日，李童璞（甲方）、于桐（乙方）与昆明佳莱宝房地产经纪有限公司签订《购房买卖定金合同》，约定乙方自愿购买滇池湖岸花园一期2-6地块5幢1单元6楼602号房（以下简称602号房），房价总额1800000元，由昆明佳莱宝房地产经纪有限公司代办过户手续，过户中介费15000元由乙方支付。2016年5月6日，李童璞与于桐就602号房的买卖签订《房屋买卖合同》，并进行了公证。现602号房的房屋所有权人为于桐。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。尊园公司以已促成于桐、李童璞之间房屋买卖合同的成立为由要求二人支付报酬，故本案系居间合同纠纷。由于《房屋买卖暨居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。对于尊园公司要求李童璞、于桐支付佣金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”的规定，作为居间人的尊园公司收取报酬的前提是促成合同的成立。根据三方当事人签订的《房屋买卖暨居间合同》的内容来看，其包含了买卖双方当事人的姓名、标的以及价款，于桐、李童璞之间就602号房屋已经达成买卖的合意，故应当认定尊园公司已经促成了于桐、李童璞之间买卖合同的成立。但同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”的规定，居间人对于订立合同的事项应尽到相应的审查和告知义务。就本案而言，在尊园公司制作并提供给于桐、李童璞签订的《房屋买卖暨居间合同》中，并未对交易房屋有无抵押的情况进行描述，亦未对交易车位的权属情况进行描述；尊园公司亦未提交证据证明其已向于桐告知了交易房屋及车位是否存在抵押以及是否具有所有权证。而作为于桐来说，其之所以让尊园公司对其提供居间服务，其目的就是希望尊园公司在向其提供订立合同的机会或媒介服务时能够提供尽可能全面的信息让其做出正确的判断，结合当前二手房买卖的交易习惯来看，居间人应当向买方提供交易房屋的权属信息以及有无抵押的信息，故尊园公司提供的居间服务存在瑕疵，其无权主张全额居间服务费。鉴于此，一审法院酌情确定佣金10000元。对于于桐、李童璞承担的责任方式，《房屋买卖暨居间合同》中约定“本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿”，由于于桐、李童璞未委托尊园公司办理房屋交易手续，故于桐、李童璞应连带向尊园公司支付佣金10000元。对于尊园公司主张的利息，因无当事人的约定及法律依据，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决：“一、被告李童璞、于桐于本判决生效之日起十日内连带支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金10000元。二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。”本案案件受理费301元（尊园公司已预交），减半收取，计150.5元，由李童璞、于桐连带承担75元（此款与上述款项一并给付尊园公司），由尊园公司承担75.5元，余款150.5元退还尊园公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于尊园公司提交的录音资料，因于桐及李童璞对其真实性均不予认可，且与本案处理结果无关，故本院对于上述新证据的真实性不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、尊园公司对于于桐及李童璞与案外人昆明佳莱宝房地产经纪有限公司签订《购房买卖定金合同》并支付过户中介费的一审法院认定事实不予认可，对此，本院认为，因尊园公司并非该合同的当事人，且于桐、李童璞于一审中提交了相应证据，同时，该事实属于对其二人不利的自认事实，故本院对于尊园公司所提事实异议不予采信。二、于桐及李童璞要求补充确认合同未经当事人协商，系由各方当事人轮流签字，对此主张，于桐及李童璞均未提交证据予以证实。此外，根据合同法的相关规定，轮流签字并不影响合同的成立，故本院对于于桐及李童璞主张的上述事实不予确认。三、于桐主张合同中约定的20000元定金并未实际交付，但该事实与本案处理结果无关，故本院不予审查确认。综上，各方当事人对于一审法院认定事实所提异议及补充均不能成立，本院经审理查明事实与一审法院认定一致，故本院对于一审法院认定事实予以确认。本院认为：本案争议焦点为：一、尊园公司是否有权全额收取佣金及相应利息？二、如有权获取，该笔费用应当如何承担？首先，涉案《房屋买卖暨居间合同》已成立并生效，不论依据涉案合同的约定或合同法的相关规定，尊园公司均有权取得佣金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。而于桐和李童璞上诉称尊园公司有诸多未忠实履行合同义务的行为（如故意隐瞒诉争房屋的抵押及权属证书情况），损害双方当事人的利益，故无权收取佣金。对此，本院认为，根据前述分析，涉案《房屋买卖暨居间合同》客观上已经成立并生效，根据双方合同约定，尊园公司的义务为“向买卖双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务”，故尊园公司有权按照合同约定标准，全额获取佣金。同时，不论李童璞是否首先履行如实向尊园公司及于桐告知上述情况的义务，亦不论尊园公司是否知晓并在此基础上如实向于桐告知上述情况，于桐及李童璞对于其主张的“故意隐瞒”均无证据予以证实（合同中对此未作出明确记载亦不能必然证实尊园公司存在“故意隐瞒”的情形）。此外，诉争房屋客观上已完成交易，亦可证实房屋的上述实际情况并未影响双方当事人的交易，更未给买卖双方造成损害后果，一审法院对此认定有误，本院予以改判。其次，根据本案《房屋买卖暨居间合同》第十五条关于居间费用负担之约定，“甲乙方均承诺本合同所涉及的房屋交易手续只委托丙方办理，若违反了此承诺，造成丙方佣金损失，由甲乙方按上列佣金总额标准共同连带向丙方进行赔偿”，再结合于桐及李童璞自认涉案房屋的交易客观上系在案外人昆明佳莱宝房地产经纪有限公司的居间下完成，故尊园公司现主张由于桐、李童璞连带承担佣金支付义务具有事实依据，本院予以支持。此外，因合同明确约定佣金支付时间为2016年5月20日前，因于桐及李童璞未如约支付，故应当承担相应利息。至于于桐和李童璞所提一审中，尊园公司的委托诉讼代理律师以公司工作人员身份进行诉讼的上诉意见，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”之规定，该情形并不属于严重违反法定程序的情形。最后，对于于桐和李童璞所主张涉案《房屋买卖暨居间合同》第十五条之约定为格式条款的上诉主张，本院认为，格式条款并非一律无效，根据合同法对于格式条款的相关规定，该条约定并不符合无效格式条款的构成要件，故本院对于于桐及李童璞的上述主张亦不予支持。综上所述，尊园公司的上诉请求成立，本院予以支持；于桐、李童璞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市西山区人民法院（2016）云0112民初5737号民事判决；二、上诉人于桐、李童璞于本判决生效之日起十日内共同向上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司支付佣金20000元；三、上诉人于桐、李童璞于本判决生效之日起十日内共同向上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司支付上述20000元佣金自2016年5月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。一审案件受理费150.5元，二审案件受理费301元，共计451.5元，由上诉人于桐、李童璞负担。本判决为终审判决。审判长  郑会利审判员  邓林春审判员  符圆圆二〇一七年二月十八日书记员  寸杨杰——