杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭滨民初字第571号
原告陈益平。
委托代理人（特别授权）朱永健。
被告周爱刚。
被告周馨怡。
法定代理人周爱刚。
被告周爱刚、周馨怡共同委托代理人（特别授权）周成舜，杭州市四海法律服务所法律工作者。
被告江莉兰。
被告周爱娟。
原告陈益平诉被告周爱刚、江莉兰、周馨怡、周爱娟所有权确认纠纷一案，本院于2013年3月7日立案受理后，由代理审判员肖夏采用简易程序于2013年5月16日第一次开庭进行了审理。原告陈益平及其委托代理人朱永健、被告周爱刚、江莉兰参加了第一次庭审。后本院依原告申请，追加周馨怡、周爱娟为被告，因案情复杂依法转为普通程序，由代理审判员肖夏担任审判长，与代理审判员倪晓花、人民陪审员陶聪组成合议庭，于2013年9月16日公开开庭进行了第二次审理。原告陈益平委托代理人朱永健、被告周爱刚、周馨怡的共同委托代理人周成舜、被告江莉兰、被告周爱娟参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告陈益平诉称，2008年5月14日，原、被告双方就杭州市滨江区联庄公寓4幢1单元301室的房屋所有权达成转让协议，约定被告将该房屋及附属架空层的所有权以515000元的价格转让给原告，双方还就付款方式及产权证、土地使用权证的过户问题达成一致意见，合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告也依约向原告交付了房屋，但一直不办理房产过户手续。经原告多次催促，被告一直拖延不办。据此，原告提出诉讼请求为：1、确认原告对杭州市滨江区联庄公寓4幢1单元301室及附属架空层拥有所有权。2、被告立即履行双方于2008年5月间签订的房屋转让合同，立即办理房屋产权证、土地使用权证的过户手续。3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋转让合同及补充协议，证明合同约定的权利义务关系。
2、征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书附公证书、往来款票据，证明涉案房屋系两被告所有的拆迁安置房。
3、收条，证明原告已全额支付购房款的事实。
被告周爱刚、江莉兰辩称：1、《中华人民共和国物权法》明确规定判断不动产权属应以登记为准。虽然周爱刚和陈益平已签订房屋买卖协议，但是由于只付了部分房款，且至今未办理相关产权过户手续。房屋所有权证仍然是周爱刚名下，房屋仍属于周爱刚。2、周爱刚与陈益平所交易房屋的性质是农民拆迁安置房，并且在签订合同的2008年，当时该房屋未取得房屋所有权证和土地使用权证，原被告双方在交易前亦未依法办理上市交易审批手续，房屋属于不得上市交易之情形，故原被告双方在2008年签订的房屋转让合同属无效。3、本案中双方所买卖的房屋为农民拆迁安置房，该房屋的土地性质为集体土地，故本案中双方所签订的房屋买卖合同由于合同标的不能及违反了法律的强制性规定，而系无效合同。同时讼争房屋为保障房性质，是政府以便宜的价格补偿给失地农民拆迁后居住的，该合同也侵犯了公共利益。侵犯公共利益和违反强制性规定的合同无效。4、陈益平所签订的购房合同发生在2008年，至今已过去5年，但是这份时间跨度为5年多的交易合同仍然没有履行完毕，陈益平也没有付清房款，周爱刚也没有完成过户手续。根据一般商业合同履行的有效期限为2年的规定，因此这份长达5年的交易合同事实上已经违约。即使该份买卖集体土地房屋的合同未违反强制性规定和侵害公共利益，被告周爱刚也可以选择合同违约条款，以支付合同金额的20%作为违约金，解除合同。5、按照民诉法的诉讼时效的规定，原告不行使自己的权利，已超过诉讼时效，应丧失胜诉权。
被告周爱刚为支持其抗辩，向本院提交了如下证据：
滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表一份、离婚协议书一份，证明涉案房屋归被告一所有。
被告江莉兰未举证。
被告周馨怡辩称，在周爱刚答辩意见的基础上，另补充买卖合同上的签名为周爱刚一人，其仅是代表家人签名，涉案房屋为家庭共有，且为拆迁安置房，本人不同意转让，周爱刚与原告签订的合同无效。
被告周馨怡未举证。
被告周爱娟的答辩意见同周爱刚、江莉兰、周馨怡的一致，但未举证。
上述证据经庭审质证，本院认证如下：
1、原告陈益平提供的证据。证据1，被告周爱刚、江莉兰对其三性均无异议，被告周馨怡认为该合同违反法规强制性规定，损害公共利益，未经房屋其他所有人同意，合同应是无效合同，合同载明的违约责任理应无效。被告周爱娟认为周爱刚卖房子时并没有告知其本人，其虽然同意将讼争房屋的房产证做于周爱刚名下，但周爱刚认可其有长期居住的权利。本院对该证据的真实性予以认可，对合同的效力将结合其他证据在说理部分进行论证。证据2，被告周爱刚、江莉兰、周爱娟对该证据三性均无异议，被告周馨怡对安置协议书真实无异议，内容有异议，认为该安置协议书仅能说明周爱刚代表家庭成员签字而已，不能证明该房屋为周爱刚所有，拆迁是以户为单位。往来款票据只能证明周爱刚缴纳了购房款，与原告无关。本院经审查对该证据的真实性予以认可，对其是否能证明讼争房屋为周爱刚、江莉兰两被告所有，本院将结合其他证据在说理部分进行论证。证据3，各被告对该证据三性无异议，本院对该证据予以认可，并具以确认相关案件事实。
2、被告周爱刚提供的证据。各方当事人对该证据的三性均无异议，本院对该证据予以认可，并确认其证明效力。
根据上述有效证据和到庭当事人在庭审中的陈述，本院对案件事实认定如下：
2008年5月14日，原告陈益平与被告周爱刚、江莉兰双方就杭州市滨江区联庄公寓4幢1单元301室的房屋所有权达成转让协议，该协议中约定被告周爱刚、江莉兰将该房屋及附属架空层的所有权以515000元的价格转让给原告，双方还就付款方式及产权证、土地使用权证的过户问题达成一致意见，合同签订后，原告依照合同规定向被告周爱刚、江莉兰支付了495000元，被告周爱刚、江莉兰也依约向原告交付了房屋。迄今为止，被告周爱刚、江莉兰未协助原告办理房产过户手续。
另查明，周爱刚与杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心于2004年10月22日签订《征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书》一份，安置房屋为杭州市滨江区联庄公寓4幢1单元301室。被告周爱刚提交的《滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表》中注明周爱刚（户）安置人员5人，联庄公寓1-3-101产权人为江莉兰、周馨怡，联庄公寓1-3-402产权人为周爱娟，联庄公寓4-1-301产权人为周爱刚、孔兰珍（已死亡）。被告周爱娟当庭陈述其已获得联庄公寓1-3-402房产证。
再查明，被告周爱刚母亲孔兰珍在《滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表》签订之时已经去世，其丈夫已死亡，子女仅为周爱娟、周爱刚两人。
本院认为，本案的争议焦点有三：
一、关于涉案房屋转让合同的效力问题。1、被告周爱刚主张系争房屋属于农民拆迁安置房，在合同订立当时依照国家规定不能上市交易，因而合同当属无效。本院经审查认为，虽然在签订合同的2008年系争房屋尚不能办理房屋产权证等三证，属于限制交易的情形，但被告主张的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，以及拆迁安置房需依法办理上市交易审批手续及补交土地出让金和有关税费才能上市交易”的规定，系属管理性规定，而并非效力性强制性规定。因此，虽签订协议时涉案房屋未经依法登记，违反了管理性规定，但此情形不影响原告与被告周爱刚、江莉兰之间房屋转让协议的效力。2、被告周爱刚主张讼争房屋属于保障房性质，出卖给城市居民必将损害社会公共利益。本院经审查认为，周爱刚、江莉兰是经过相关行政手续取得涉案房产的，其对名下财产的处分并不损害社会公共利益。此外，该套拆迁安置房在一定条件下是允许上市交易的，而并非绝对禁止，所以买卖该套拆迁安置房的行为不应认定为侵害社会公共利益。3、被告周馨怡、周爱娟主张在未办理房产证之前房屋应为家庭全体成员所有，周爱刚未经其他共有人同意转让房屋，买卖合同应是无效的。本院经审查认为，被告周爱刚提交的《滨江区农转居拆迁安置房权属确认申请表》系杭州市滨江区农村多层住宅建设管理中心（以下简称建管中心）作为房屋产权登记材料使用的表格，该份申请表经过村（社区）、街道以及建管中心签章确认，且本案各方当事人均无异议，应当认定其具有证明效力。根据该份申请表中的记载，本案讼争房屋联庄公寓4-1-301归周爱刚、孔兰珍享有。现孔兰珍已死亡，其法定继承人仅有周爱刚、周爱娟两人，现周爱娟当庭认可其愿意将讼争房屋的房产证做于周爱刚名下，即意味着被告周爱刚享有对该房屋的单独处分权，其通过买卖合同转让讼争房屋无需经其他家庭成员同意，也并未侵害其他家庭成员的权利。至于周爱娟主张其依据周爱刚所作的承诺对讼争房屋享有居住使用权，本院认为周爱娟并无证据证明该承诺的存在，而且周爱娟与周爱刚系姐弟其陈述的证明力较弱，同时周爱娟已当庭确认其拥有并居住在联庄公寓1幢3单元403号，其另行主张对讼争房屋的居住权与常理不符，因而对周爱娟的居住权的主张本院不予认可。民事活动应当遵循诚实信用原则，原告陈益平与被告周爱刚、江莉兰之间签订的《房屋转让合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害其他家庭成员及社会公共利益，该合同应认定为有效。
二、原告陈益平要求被告履行合同约定办理过户手续的诉请是否能够获得支持。原告陈益平与被告周爱刚、江莉兰签订的房屋买卖合同有效，且被告周爱刚具有对该讼争房屋的单独处分权，原告陈益平有权依据合同约定要求被告周爱刚履行合同义务办理过户手续。现滨江区农转居拆迁安置房已可以办理移转登记及上市交易手续，周爱刚已具备履行合同义务的条件。被告周爱刚主张适用合同违约条款以支付合同金额的20%作为违约金，本院经审查认为守约方对合同违约责任的承担方式有选择权，本案原告陈益平作为买卖合同的守约方有权选择要求违约方以继续履行合同作为违约责任的承担方式，因而被告周爱刚作为违约方要求适用支付违约金的违约条款的抗辩本院不予支持。被告周爱刚主张原告在本案中行使的权利已超过诉讼时效，本院经审查认为原告的该项主张依据不足，本院不予认可。故原告要求周爱刚履行合同约定协助办理房屋产权证、土地使用权证的过户手续的诉请，本院予以支持。
三、针对原告要求确认其对系争房屋所有权的请求，本院认为，在债权形成后，虽然买卖合同已经部分履行，原告已支付大部分价款、卖方已交付房屋，但被告尚未取得房屋三证，也尚未向原告办理过户登记手续，在上述情形下，依据因法律行为取得的不动产物权必须经登记才成立的物权公示原则，买受人对于合同标的物享有的仍是登记请求权而不是物权，故原告该诉请，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告周爱刚于本判决生效之日起30日内办理杭州市滨江区联庄公寓4幢1单元301室的房屋产权证、土地使用权证的转移登记手续，并协助原告陈益平办理房屋产权证、土地使用权证的过户手续。
二、驳回原告陈益平的其他诉讼请求。
案件受理费8954元，由被告周爱刚负担。原告陈益平于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告周爱刚于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；帐号：78×××82）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）
审 判 长 肖 夏
代理审判员 倪晓花
人民陪审员 陶 聪
二〇一三年十月九日
书 记 员 姜舒雯