北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第402号
原告（反诉被告）北京糖豆之星科贸有限公司，住所地海淀区信息路甲28号C座6层06C-128号。
法定代表人张萍，总经理。
委托代理人保增户，男，1975年3月7日出生，北京糖豆之星科贸有限公司副经理。
委托代理人刘勇，北京市大成（珠海）律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京盛世华仑科技发展有限公司，住所地海淀区复兴路83号九州大厦402号。
法定代表人王一君，总经理。
委托代理人田军，男，1981年11月16日出生，北京盛世华仑科技发展有限公司职员，住海淀区复兴路83号九州。
被告王一君，男，1973年9月14日出生。
委托代理人李速，男，1959年11月7日出生，北京恒诚信法律咨询中心职员。
原告（反诉被告）北京糖豆之星科贸有限公司（以下简称糖豆之星公司）与被告（反诉原告）北京盛世华仑科技发展有限公司（以下简称盛世华仑公司）、王一君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告糖豆之星公司委托代理人保增户、刘勇，被告盛世华仑公司委托代理人田军，被告王一君委托代理人李速，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告糖豆之星公司诉称：2013年9月30日，我公司与盛世华仑公司签订了《房屋租赁合同》，我公司承租位于丰台区小屯路2号院5号楼1层2-08号房屋（以下简称2-08号房屋），租期自2013年11月18日至2019年11月17日。签订合同后，我公司向盛世华仑公司法定代表人王一君个人支付了租金180000元，并给付了保证金30000元。但事后我公司才知道2-08号房屋已经被法院查封。2013年10月5日起，我公司对2-08号房屋进行装修并为经营进行准备。2013年10月18日，案外人持《房屋产权按份共有协议书》进入2-08号房屋，导致我公司无法正常使用房屋。2013年11月4日，案外人加装新的房门，收回了房屋。我公司认为，诉争房屋在签订合同时所有权存在争议，该情形符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，租赁房屋被司法机关依法查封的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上，我公司要求：1、解除《房屋租赁合同》；2、盛世华仑公司返还租金180000元、保证金30000元；3、盛世华仑公司给付装修损失310718.5元、保证金损失10000元；4、盛世华仑公司给付预期利益损失10000元；5、王一君对上述请求承担连带责任；6、诉讼费用由盛世华仑公司、王一君负担。
被告盛世华仑公司、王一君辩称：不同意糖豆之星公司的诉讼请求。2-08号房屋系盛世华仑公司从洪清源手中承租而来。糖豆之星公司所述在出租之前就已经知道查封没有依据。法院只是通知盛世华仑公司不要再将租金交给洪清源，而是交到法院而已。因此，虽然法院查封了2-08号房屋，但并不导致合同无法继续履行。
被告盛世华仑公司反诉称：2013年9月30日，我公司与糖豆之星公司签订《房屋租赁合同》。签订合同后，糖豆之星公司给付租金180000元及保证金30000元。但糖豆之星公司未依约于2014年4月18日给付下半年租金，因此，我公司反诉要求糖豆之星给付租金180000元。
原告糖豆之星公司就反诉部分辩称：盛世华仑公司作为出租方无法保障我公司正常使用2-08号房屋，故不同意继续给付租金。
经审理查明：2-08号房屋登记洪清源名下。
2013年，洪清源（甲方）与盛世华仑公司（乙方）签订《租赁合同》，盛世华仑公司承租2-08号房屋，租期自2013年2月26日至2019年4月25日（后修改为2013年2月26日起至2019年7月25日止，含免租期5个月）。合同第七条约定“乙方权利义务……将场地转让给第三人或与其他租户交换场地的，应合法按规定办理相关手续，并不得出租、转证、转借营业执照”。
2013年6月26日，本院作出（2013）丰执字第5430号强制执行裁定书，裁定“冻结、扣划被执行人洪清源人民币六百万元或查封、扣押其相应价值的财产”。同日，本院轮候查封2-8号房屋。2013年7月22日，本院向盛世华仑公司发出协助执行通知书，要求盛世华仑公司协助执行：一、冻结被执行人洪清源在你处收取的租金；二、未经法院允许，租金不得给付洪清源……
2013年9月30日，盛世华仑公司（甲方、出租方）与糖豆之星公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，租赁用途为孕婴幼童服饰及用品玩具等。糖豆之星公司承租2-08号房屋，租期自2013年10月1日至2019年11月17日，其中2013年10月1日起至2013年11月17日为免租期。租金标准为360000元/年，付款方式为押一付六，乙方须提前一个月缴纳下半年房租。签订合同后，糖豆之星公司给付租金180000元、保证金30000元。盛世华仑公司向糖豆之星公司交付2-08号房屋。
糖豆之星公司主张合同签订后本欲进行经营孕婴幼童服饰及用品玩具，但盛世华仑公司以下两项违约行为导致合同无法履行。1、2-08号房屋权属存在争议；2、糖豆之星公司被案外人赶出房屋，且现房屋已被洪清源另行出租，合同已经无法继续履行。糖豆之星公司称基于上述情况，要求解除《房屋租赁合同》，返还已付租金、保证金并给付装修损失（专柜费用230000元、采购费用10718.5元、装修费用70000元）、保证金损失及预期利益损失，王一君承担连带责任。糖豆之星公司对上述主张提交《专柜装修合同》、《协议》、《装修合同》、付款凭证、《销售合同》、《送货单》等证据予以佐证。《销售合同》系保增户（乙方）与北京鼎信尚品贸易有限公司（甲方）就甲方授权乙方经营迪士尼宝宝品牌事宜签订（经营地址为丰台区小屯路），保增户为此交纳保证金10000元。《专柜装修合同》、《协议》、《装修合同》显示糖豆之星公司应给付300000元，但付款凭证显示糖豆之星公司已给付80000元（专柜费用50000元、装修费用30000元）。送货单载明金额为10718.5元，但并未显示与糖豆之星公司有关的内容。经本院询问，糖豆之星公司称目前确实只给付了专柜费用50000元、装修费用30000元以及采购费用10718.5元。保证金只是以保增户的名义交纳，但实际系糖豆之星公司所交。预期利益损失系糖豆之星公司自行酌情确定。盛世华仑公司、王一君认可糖豆之星公司确实对2-08号房屋进行了装修，但对糖豆之星公司上述主张不予认可。盛世华仑公司、王一君称法院查封并未影响糖豆之星公司使用2-08号房屋，且即使案外人来主张权利，糖豆之星公司亦应当及时告知盛世华仑公司。盛世华仑公司称2-08号房屋仍然在糖豆之星公司控制之下。盛世华仑公司反诉要求糖豆之星公司继续给付租金180000元。糖豆之星公司不同意盛世华仑公司反诉请求。
审理过程中，本院前往2-08号房屋进行调查。房屋使用人向本院表示其系从洪清源处承租诉争房屋，与糖豆之星公司无关。房屋使用人另称入住2-08号房屋后又对房屋进行了装修。糖豆之星公司、盛世华仑公司、王一君对上述调查笔录不持异议。同时，本院依糖豆之星公司申请前往青塔派出所就糖豆之星公司所述内容进行调查。民警李广振称“报警人（糖豆之星公司）11月2日中午报警说有租赁纠纷，他们想进店和对方协商，但对方不让进。当时门是锁着的。我们正在询问报警人的时候。从二楼下来人了，从里面打开门，说帮助报警人联系经理进行协商”。
另查：2013年，吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章起诉洪清源、第三人北京泰和典当有限责任公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部要求确认包括2-08号房屋在内的多套房屋由六人按共有比例共有，共有比例分别为：洪清源15%、吴文成15%、吴文秋20%、吴金狮20%、吴承发15%、吴文章15%；洪清源协助办理房屋产权变更登记手续。后，本院作出（2013）丰民初字第2966号判决书，确认吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章、洪清源对2-08号房屋共有。北京泰和典当有限责任公司、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行不服提出上诉。2016年1月6日，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第7502号判决书，改判驳回吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章的诉讼请求。在该案件审理过程中，吴文成、吴文秋、吴金狮、吴承发、吴文章称并未驱赶糖豆之星公司。
上述事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。
关于本诉诉求：依据本院调查情况可以认定，2-08号房屋被案外人使用。通过对派出所民警的调查笔录可以看出，2013年11月2日，糖豆之星公司报警后警察到场时，控制房屋的人系从屋内打开房屋，可见其确已控制2-08号房屋。虽然盛世华仑公司称糖豆之星公司仍然控制房屋，但通过本院对房屋使用人的调查，使用人称房屋系通过洪清源承租，而盛世华仑公司对该调查笔录不持异议，故本院对盛世华仑公司称糖豆之星公司仍然控制该房屋的意见，不予采信。出租人应当保证租赁合同履行期间承租人能够正常使用租赁物，现糖豆之星公司无法使用诉争房屋，故对糖豆之星公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。解除后，如前文所述，本院结合双方提交的现有证据，有理由相信糖豆之星公司确从2013年11月4日起已经无法使用2-08号房屋。因上述时间尚在免租期内，故盛世华仑公司应当返还已付租金180000元及保证金30000元。因合同解除系由于盛世华仑公司原因所致，故盛世华仑公司应当承担相应损失。赔偿损失以“填平”为原则。因现有证据仅能证明已发生的专柜损失数额为50000元，其他损失尚未实际发生，故本院认定盛世华仑公司应当给付该部分损失50000元。盛世华仑公司认可糖豆之星公司对2-08号房屋进行了装修，本院予以认定。因该房屋现已被案外人使用，且案外人已经重新对房屋进行了装修，不具备评估鉴定条件，故本院仅能参考装修合同等证据酌情确定装修损失。因糖豆之星公司截止至法庭辩论终结前仅实际给付装修费用30000元，故本院认定盛世华仑公司给付装修损失30000元。对于专柜及装修，若今后发生新的损失，糖豆之星公司可另行主张。依据《销售合同》及票据，本院可以认定糖豆之星公司的确给付保证金10000元，故盛世华仑公司应当给付保证金损失10000元。因仅凭送货单不能证明与本案的关联性，故本院对该部分损失，不予支持。糖豆之星公司对其主张的预期利益损失未提交证据予以佐证，且本院考虑到糖豆之星公司在未实际经营的情况下，合同已无法履行，并没有盈利情况予以参考，故考虑到经营活动的商业风险，本院对糖豆之星公司主张的预期利益损失10000元，不予支持。糖豆之星公司以王一君收取其租金为由，要求王一君承担连带责任。但《房屋租赁合同》相对方系糖豆之星公司与盛世华仑公司，王一君并非合同相对方，仅凭王一君收取租金的行为，并不能充分证明王一君加入到合同履行当中。因此，本院对糖豆之星公司要求王一君承担连带责任，不予支持。
关于反诉诉求，如前所述，因本院已认定盛世华仑公司自2013年11月4日起不能保证糖豆之星公司正常使用2-08号房屋，故本院对盛世华仑公司要求继续给付租金的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：
一、解除北京糖豆之星科贸有限公司与北京盛世华仑科技发展有限公司于二〇一三年九月三十日签订的《房屋租赁合同》。
二、北京盛世华仑科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内返还北京糖豆之星科贸有限公司租金十八万元。
三、北京盛世华仑科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内返还北京糖豆之星科贸有限公司保证金三万元。
四、北京盛世华仑科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京糖豆之星科贸有限公司装修损失八万元。
五、北京盛世华仑科技发展有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京糖豆之星科贸有限公司保证金损失一万元。
六、驳回北京糖豆之星科贸有限公司其他诉讼请求。
七、驳回北京盛世华仑科技发展有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费9207元，反诉受理费1950元，由北京糖豆之星科贸有限公司负担4269元（已交纳），由北京盛世华仑科技发展有限公司负担6888元（于本判决书生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 高 原
人民陪审员 孙桂华
人民陪审员 卢桂萍
二〇一六年一月十三日
书 记 员 宋 悦