成都市温江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0115民初97号
原告王轮，男，汉族，1972年10月6日出生，住四川省资中县。
委托代理人吴凡，四川公生明律师事务所律师，特别授权代理。
被告张能飞，男，汉族，1994年3月20日出生，住江苏省如皋市。
被告张光余，男，汉族，1955年6月8日出生，住江苏省徐州市贾汪区。
两被告共同委托代理人刘刚，四川素文律师事务所律师，特别授权代理。
本院立案受理原告王轮诉被告张能飞、张光余房屋租赁纠纷一案后，依法适用简易程序，由审判员刘路茜公开开庭进行了审理。原告王轮的委托代理人吴凡，被告张光余、张能飞的共同委托代理人刘刚、被告张光余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王轮诉称，2015年9月24日，原告与被告张能飞签订了《光华国际物业租赁合同》，合同约定原告将自有的位于成都市温江区柳城街道人和路188号***号房屋租赁给被告张能飞经营酒店使用（建筑面积1203.79平方米）。自2016年3月1日起，张能飞未按照合同约定履行相应的给付租金的义务。2016年9月20日，在凯吉精品酒店，原告向被告张光余当面送达《催告函》，督促被告期限交纳所欠的房屋租金。2016年9月22日，原告分别向张能飞、张光余邮寄《催告函》，催促二被告限期缴清所欠的租金。后经原告与二被告三方协商，被告张能飞、张光余向原告出具《承诺书》，被告张能飞承诺于2016年11月30日前向原告付清所欠房租，被告张光余作为担保人，对此承担连带担保责任。至今，二被告未向原告偿还所欠房屋租金，为维护原告合法权益，特向法院起诉，诉讼请求为：1、判令解除原告与被告张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》；2、判令被告张能飞、张光余无条件退场并将房屋完好无损的腾退交还原告；3、判令被告张能飞向原告支付所欠房屋租金，租金计算至被告返还房屋之日止，截止2016年12月30日止，被告所欠租金共计人民币509,203.17元，并支持原告没收张能飞已缴纳的履约保证金人民币56,000元；4、判令被告张能飞自2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述所欠房屋租金的利息，利息计算至被告张能飞实际支付本息之日；5、判令被告张光余对上述被告张能飞应支付的租金及利息向原告承担连带清偿责任；6、判令被告承担本案的全部诉讼费。
被告张能飞、张光余共同辩称：1、原告的诉讼主体不适格、涉案房屋不能证明为原告所有，房屋不在原告的名下；2、本案的被告应该是温江凯吉精品酒店；3、被告张光余的连带责任不能成立，张能飞与张光余系父子关系，张光余是帮张能飞签订合同而不是提供担保；4、没收履约保证金的请求不能支持；5、本案中，被告经营难以继续的关键因素就是房屋租金过高，应该适当减少。合同中关于装修的约定对被告具有约束力，没有异议。综上，被告希望能够与原告达成和解，继续履行合同。
经审理查明，2015年3月10日，王轮与成都市柳城泰基地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定王轮购买由成都市柳城泰基地产有限责任公司开发的位于成都市温江区柳城街道人和路188号“光华国际”5幢***号房屋，建筑面积1203.79平方米。
2015年9月24日，王轮（甲方）与张能飞（乙方）签订了《光华国际物业租赁合同》，约定甲方将购买的位于成都市温江区柳城街道人和路“光华国际”188号***号房屋租赁给乙方,租赁期限从2015年9月22日至2025年12月31日。该租赁合同第四条约定：甲方给予乙方叁个月的装修免租期，即从2015年9月22日至2015年12月31日止。免租期内乙方须预先缴纳实际承租面积，正式计租日开始的前三个月的租金，合计人民币：169,734.39元，在未缴纳完全合同约定的预先缴纳租金前，甲方不予将上述物业交付使用，已经自行开始使用的甲方有权收回。按照先付租金后使用的原则，乙方需按租金到期日起提前30日按以下合同约定支付租金，首年需按每半年向甲方一次性全额支付租金；第二年后乙方需按租金到期日起提前30日按每一整年向甲方一次性全额支付租金。第壹、贰、叁年租金每月标准为人民币47元/平方米，月租金为56,578.13元，以后按约定逐年递增。合同第八条约定：乙方未按本合同规定的时间支付房屋租金视为违约，按以下方式承担违约责任：逾期在30天以内的，乙方除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方终止合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。
2016年9月20日，王轮向张能飞送达《催告函》，要求张能飞支付租金，张光余代为签收。后张能飞向王轮出具《承诺书》，载明：“致温江区柳城街道人和路188号5栋3楼301号、302号房业主王轮先生：我于2015年9月24日，2015年11月20日和你分别签订两份《光华国际物业租赁合同》用于经营酒店，在签订合同时向你支付了301号房三个月房租（即：2016年1月至2016年3月房租），由于经营困难和多方面原因，我再未按合同约定向你缴纳后续房租。截止2016年9月30日止，我已欠你房租301号房为339,468.78元，302号房为120717.15元，在酒店中途装修时因资金不足又向你借款80,000元，共计欠你540,185.93元。我现向你承诺：从2016年10月起，在20号前支付完当月租金96,817.18元，并在2016年11月30日前支付清前期欠的房租及借款。如到期不能履行本承诺，我本人无条件退场并将房屋按现状完好无损退还给你，并承担一切违约责任。担保人承担无限连带担保责任。被告张光余在该承诺书担保人栏签字。
截止法庭辩论终结，被告张能飞未再向原告缴纳过案涉的人和路“光华国际”188号***号房屋的欠付租金。
另查明，庭审中，原告王轮认可被告张能飞在《承诺书》中写的“在签订合同时向你支付了301号房三个月房租”系笔误，张能飞实际上是支付的是面积较大的302号房2016年1月至2016年3月的房屋租金。被告张能飞还向原告王轮交纳了案涉房屋的履约保证金56,000元。
上述事实，有原被告的陈述、原被告的身份信息、《商品房买卖合同》、《光华国际物业租赁合同》、《催告函》、《签收函》、《承诺书》等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，原告王轮与被告张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。
一、关于二被告辩称本案诉讼主体不适格的问题。根据王轮提供的《商品房买卖合同》，王轮于2015年3月在成都市柳城泰基地产有限责任公司购买了案涉房屋并交付使用，对案涉房屋享有法定的使用、处分、收益等权利，是本案适格原告。被告在庭审中对《商品房买卖合同》的真实性不予认可，但不申请对合同印章及签名的真实性进行鉴定，本院对被告提出的异议不予支持。同时，原告王轮与被告张能飞签订了《光华国际物业租赁合同》，合同上并无温江凯吉精品酒店的签章，故不能认定凯吉酒店是合同的当事人，王轮与张能飞才是案涉租赁合同的合同相对方，张能飞是本案的适格被告。另一被告张光余作为担保人在张能飞出具的《承诺书》上签字，原告王轮有权起诉要求其承担保证责任。综上，王轮、张能飞、张光余均为本案适格主体，本院对被告的上述辩称意见不予采纳。
二、关于原告王轮请求判令解除原告与被告张能飞签订的《光华国际物业租赁合同》，并判令二被告无条件退场并将房屋完好无损腾退交还原告的诉请。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告王轮与被告张能飞在《光华国际物业租赁合同》第八条中约定：“逾期在30天以内的，乙方（即张能飞）除应支付逾期应付款之外，每逾期一日，乙方向甲方（即王轮）支付逾期应付款的千分之6.7的违约金；逾期超过30天（包括30天）的，除按本款约定标准由乙方向甲方支付两倍违约金外，甲方有权单方终止合同并收回房屋，且乙方交纳的履约保证金甲方不予退还，乙方必须无条件腾退房屋给甲方，对不能移动的装饰物件不能强拆，由此造成的乙方装修损失、经营损失等由乙方自行承担。”
因被告张能飞仅在签订房屋租赁合同时向原告支付了302号房屋2016年1月至2016年3月的租金，2016年4月至起诉之日的租金一直拖欠，符合租赁合同约定解除的条件，故本院对于王轮要求解除租赁合同的请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，张能飞应将案涉的人和路“光华国际”188号***号房屋腾退给王轮。
关于被告张能飞主张租赁合同存在租金过高显失公平的情形，请求降低租金继续履行合同的意见。显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。因该租赁合同是张能飞与王轮自愿签订，租金标准是双方协商一致的结果。张能飞提供的证据不能证明双方约定的租金属于显失公平的情形。故本院对其主张不予支持。
三、关于原告王轮请求判令被告张能飞向原告支付所欠房屋租金（计算至被告返还房屋之日止），并自2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率向原告王轮支付上述所欠房屋租金的利息(计算至被告张能飞实际支付本息之日)的诉请。
因被告张能飞仅在签订租赁合同时向原告王轮支付了302号房屋2016年1月至2016年3月的租金，故应按月租金56,578.13元的标准，从2016年4月起计算至腾退302号房屋给原告王轮为止。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。本案中，被告张能飞逾期支付租金造成了原告王轮的损失，对此原告王轮既主张资金利息损失又主张其没收被告张能飞已支付的56,000元履约保证金不予退还，该两项主张已超过被告张能飞的违约行为对原告王轮所造成的实际损失。本院认为结合被告张能飞的违约情况及造成的实际损失，原告王轮主张的资金利息损失足以弥补其实际损失，故被告张能飞已支付的履约保证金应当在其欠付租金中予以扣除。据此，根据租赁合同第四条的约定，按照先付租金后使用的原则，乙方需按租金到期日起提前30日按以下约定支付租金，首年租金半年一付。故被告张能飞应当于2015年12月1日前一次性向原告王轮支付2016年1月至2016年6月的全部房租。本案中，被告张能飞已向原告王轮支付了2016年1月至2016年3月的房屋租金，仍欠付2016年4月至2016年6月的房屋租金。根据欠付租金的先后顺序，该履约保证金应在该笔欠付房屋租金中予以扣除，在扣除履约保证金56,000元后，欠付租金应为113,734.39元。该部分的租金利息应计算为：以113,734.39元为基数，从原告所主张的2016年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清之日止。
对于2016年7月至2016年12月的租金339,468.78元，张能飞按约定应于2016年6月1日前一次性向王轮支付。故该部分的租金利息应计算为：以339,468.78元为基数，从2016年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清之日止。
根据租赁合同第二年起租金一年一付的约定，张能飞应于2016年12月1日前向王轮一次性支付2017年的房屋租金。但因原告已提出解除租赁合同，故2017年的租金应计算至张能飞实际腾退房屋之日止。故该部分的租金利息应计算为：以2017年1月至张能飞实际腾退302号房屋给王轮之日止的租金（月租金为56,578.13元）为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述租金付清之日止。
四、关于原告王轮请求判令被告张光余对张能飞应支付租金及利息承担连带清偿责任的诉请。被告张光余辩称其是张能飞的父亲，是帮张能飞签订合同而不是提供担保。因被告张光余在《承诺书》中的担保人栏签字，并非作为张能飞的代理人代签，故被告张光余的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。本案《承诺书》载明的保证方式为无限连带担保责任，故张光余应对张能飞欠付王轮的租金及利息承担连带保证责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王轮与被告张能飞签订的关于成都市温江区柳城街道人和路188号***号房屋的《光华国际物业租赁合同》；
二、被告张能飞于本判决生效之日起十五日内腾退位于成都市温江区柳城街道人和路188号***号的房屋给原告王轮；
三、被告张能飞于本判决生效之日起十五日内向原告王轮支付位于成都市温江区柳城街道人和路188号***号的房屋租金（租金计算方式：按月租金56,578.13元的标准，从2016年4月计算至张能飞腾退前述房屋给原告王轮之日止）；
四、被告张能飞于本判决生效之日起十五日内支付原告王轮欠付的租金利息（计算方式为：2016年4月至2016年6月租金的利息，以113,734.39元为基数，从原告王轮所主张的2016年3月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清之日止；2016年7月至2016年12月租金的利息，以339,468.78元为基数，从2016年6月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清之日止；以2017年1月至被告张能飞实际腾退房屋给原告王轮之日止的租金的利息，以按月租金56,578.13元计算出的实际租金为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至上述租金付清之日止）；
五、被告张光余对上述第三项、第四项判决主文确定的被告张能飞的支付义务承担连带清偿责任。
六、驳回原告王轮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取4,446元，由被告张能飞、张光余共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 刘路茜
二〇一七年五月二十四日
书记员 龚学琪