湖南省凤凰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘3123民初409号
原告：杨英，女，1985年1月7日出生，汉族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。
原告：张金莲，女，1956年4月15日出生，汉族，湖南省凤凰县人，农民，住湖南省凤凰县。
二原告共同委托代理人：吴建华，湖南延群律师事务所律师。
被告：田儒杰，男，1984年1月19日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。
委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师。
原告杨英、张金莲与被告田儒杰确认合同无效纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法组成由审判员张青山担任审判长、审判员田志刚、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2017年9月27日公开开庭审理，代理书记员杨茜担任记录。原告杨英、张金莲及其共同委托代理人吴建华，被告田儒杰及其委托代理人杨昌生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨英、张金莲共同诉称，2014年9月24日两原告与被告签订《合作建房转让协议》，约定由原告出农村宅基地，被告负责出资修建房屋，并约定修建房屋1、2楼中的一套（合计2套）及一楼车库由原告所有，其他房屋由被告所有。协议签订后，被告田儒杰未经原告同意又私自转包由ＸＸ军、杨胜云两兄弟进行修建销售。鉴于本协议违反《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律的相关强制性规定，故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认两原告与被告签订的《合作建房转让协议》无效；2、案件受理费由被告田儒杰承担。
原告杨英、张金莲为支持其诉讼请求，向本院提交了《合作建房转让协议》一份，拟证明该协议实质上是房屋买卖合同，原告出农村宅基地，被告负责出资修建房屋，并约定修建房屋1、2楼中的一套（合计2套）及一楼车库由原告所有，其他房屋由被告所有。
被告田儒杰辩称，原告的建房手续合法，签订的合同是双方真实的意思表示，合法有效。
被告田儒杰为支持其答辩意见，向本院提交了（2014）凤政土划字38号凤凰县人民政府集体土地划拨审批单1份，拟证明建房经过审批，是合法的。
当事人的质证意见和本院对证据的认证：
1、对原告杨英、张金莲提交的证据材料，经庭审质证，被告对证据的真实性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为该协议合法有效。本院认为，原、被告对该合同的真实性并无异议，故本院对原、被告于2014年9月24日签订《合作建房转让协议》的事实依法予以确认。
2、对被告田儒杰提交的证据材料，经庭审质证，原告杨英、张金莲无异议，本院依法予以认定。
依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：
原告杨英系原告张金莲的女儿。2014年4月28日，原告杨英通过申请，经凤凰县人民政府批准，同意划拨凤凰县沱江镇大众村3组湃泥冲208平方米农用地给原告杨英作为住宅用地。2014年9月24日，原告杨英、张金莲（甲方）与被告田儒杰（乙方）签订《合作建房转让协议》，约定甲方将位于凤凰县沱江镇大众村湃泥冲的宅基地，用于甲乙双方合作建房。建房占地面积约为200平方米左右（道路除外，道路为公共道路，任何人不得侵占）。房屋由乙方负责设计，每层两套，户型为叁房两厅两卫一厨，房屋修建好每套应装好玻璃窗户防盗门，且通水电。甲方出宅基地，乙方在甲方宅基地上修建房屋，乙方负责办理建房各种手续，以及房屋修建费用和相关费用，甲方在合作中仅出宅基地，各种手续费用和建房费用全部由乙方负责，房屋竣工后，该房屋的一楼与二楼其中一套（共计两套）及两间车库归甲方所有，其余楼层房屋归乙方所有，且可以对外销售。协议签订后，被告办理了建房审批手续，审批修建三层。2014年9月被告开工建房，2016年年底竣工，共修建六层，每层两套房屋。按照协议约定，原告享有两套房屋的所有权，其余房屋被告均已出售。原告认为原、被告签订的协议违反法律的强制性规定，故诉至本院，请求依法判令：1、确认两原告与被告签订的《合作建房转让协议》无效；2案件受理费由被告田儒杰承担。
另查明，被告田儒杰无建筑施工资质。
本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。本案中，原告杨英、张金莲与被告田儒杰签订的《合作建房转让协议》，根据协议内容，该协议既属于《房屋建筑承包合同》，又属于《房屋转让合同》。首先，从《房屋建筑承包合同》的角度来分析，根据《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定，承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。被告田儒杰作为涉案房屋的建设承包人，并没有相应的施工资质违反了该强制性规定，故原、被签订的该份协议应当属于无效合同；其次，从《房屋转让合同》的角度来分析，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋所建土地虽然经原告申请，凤凰县人民政府已将批准其作为宅基地使用，但该土地的所有权仍属于凤凰县沱江镇大众村，被告田儒杰不属于大众村集体组织内部成员，与原告签订《合作建房转让协议》通过合作建房的形式，原告将房屋转让给被告，该协议名为买房，实为买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，且未取得集体组织同意，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，故从房屋转让的角度来说，该协议也属无效合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国建筑法》第十三条、第二十六条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项之规定，判决如下：
原告杨英、张金莲与被告田儒杰于2014年9月24日签订的《合作建房转让协议》无效。
案件受理费100元，由被告田儒杰承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
审 判 长 张青山
审 判 员 田志刚
人民陪审员 韩志清
二〇一七年九月二十八日
代理书记员 杨 茜
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国建筑法》
第十三条从事建筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。
第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。
《中华人民共和国土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。