北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终6178号
上诉人（原审原告）侯衍尚，男，1986年2月25日出生。
委托代理人王亚慧，天津君悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）邓胜旻，男，1975年9月8日出生。
上诉人侯衍尚因与被上诉人邓胜旻房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第29385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官陈敏光、法官赵纳参加的合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人侯衍尚及其委托代理人王亚慧，被上诉人邓胜旻均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
侯衍尚在一审法院诉称：2014年4月15日，侯衍尚、邓胜旻签订了《房屋租赁合同》，约定侯衍尚承租位于北京市朝阳区关东店北街19号楼108号房屋（建筑面积约60平方米）用于经营，租赁期限自2014年4月15日至2017年4月14日，租金支付方式为季付，租金每年递增5%。合同签订后，侯衍尚如约支付了租金，并对房屋进行装修，花费约85427元。直至2014年12月15日，政府相关部门在邓胜旻出租房屋张贴了《关于依法依规整治朝阳北路沿线临街住宅“开墙打洞”的通知》以及《关于查处朝阳北路沿线住宅楼首层房屋擅自拆改承重主体结构违法行为的公告》。此时，侯衍尚才知该房屋系民用住房。侯衍尚认为，邓胜旻明知房屋属于违法改建，仍故意出租给侯衍尚，邓胜旻的行为不但损害了公共利益，还给侯衍尚造成了重大的经济损失。故侯衍尚诉至法院，请求判令：一、确认侯衍尚、邓胜旻签订的《房屋租赁合同》于2014年12月15日解除；二、邓胜旻返还侯衍尚租金85500元及押金9500元；三、邓胜旻赔偿侯衍尚经济损失（装修损失）85427元。
邓胜旻在一审法院辩称：不同意侯衍尚的全部诉讼请求。邓胜旻认为双方签订的《房屋租赁合同》应该自邓胜旻收回房屋时解除，而且邓胜旻在合同履行过程中不存在任何过错。双方约定房屋用于经营但也没有具体约定用于餐厅经营，且双方对房屋的装修及装修产生的费用如何负担也没有约定。即使根据侯衍尚主张的拆迁打洞的问题，政府相关部门只是要求存在上述问题的业主及经营人完成整改，并未禁止经营。
一审法院经审理查明：北京市朝阳区关东店北街19号楼108号房屋（以下简称涉案房屋）登记在案外人张×名下，张×委托邓胜旻出租涉案房屋。2014年4月15日，侯衍尚（乙方）与邓胜旻（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：“第一条甲方自愿将北京市朝阳区关东店北街19号楼108号房屋，建筑面积约60平米，租赁给乙方经营使用。第二条租赁期限：自2014年4月15日至2017年4月14日第三条租金及支付方式：租金每1年调整一次，每年递增5%，在租赁期内第一年租金为人民币拾壹万肆仟元整（￥114000元），首期三个月房租及一个月押金于本合同签订之日支付，以后租金每三个月支付一次，应于房租到期前15日由乙方支付给甲方。……第五条1.甲方应于2014年4月12日之前把房屋交付给乙方……2.甲方应提供此租赁房屋的房产证明用于乙方办理经营的相关手续。……第六条乙方的责任和义务1.乙方应按时缴纳房租，不拖欠房租，如逾期每日甲方按年租金的1‰收取乙方滞纳金，如乙方逾期超过十五天则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并扣除乙方交纳的全部押金，并有权要求乙方赔偿因乙方违约给甲方造成的所有损失。……第八条如乙方不续租应于合同到期日把屋内乙方物品清空，并把此房屋完好交还给甲方，如3日内未清空，甲方有权收回房屋，并视为乙方对屋内物品放弃处置权。第九条违约责任：甲乙双方应严格遵守本合同，如任何一方违反本合同相关条款给对方造成经济损失，守约方可向违约方要求赔偿，赔偿额不低于违约当期半年房租。”《房屋租赁合同》签订后，侯衍尚向邓胜旻支付了2014年4月13日至2015年1月14日期间的房租共85500元及租房押金9500元。
侯衍尚主张，2014年12月15日北京市朝阳区人民政府呼家楼街道办事处以及朝阳区住房和城乡建设委员会分别在涉案房屋处张贴《关于依法依规整治朝阳北路沿线临街住宅“开墙打洞”的通知》、《关于查处朝阳北路沿线住宅楼首层房屋擅自拆改承重主体结构违法行为的公告》，要求产权人自行整改、拆除私搭乱建、恢复被拆改的房屋结构等，并导致其无法正常经营，侯衍尚遂电话通知邓胜旻收回房屋，并于2014年12月21日搬离涉案房屋。邓胜旻对侯衍尚的上述陈述不予认可，主张侯衍尚并未通知其收回房屋，是侯衍尚拖欠房租邓胜旻多次催促并要求其搬离未果后，邓胜旻于2015年7月18日找开锁公司进入涉案房屋，并实际收回房屋；为证明上述主张，邓胜旻提交了其与手机号码为“137XXXX****”的短信记录，包括“……侯衍尚先生：我于2015年6月19日和你联系，因你租我的房自2015年1月15日到今天的房租未付，并违法占据房屋，我多次和你联系未果，我决定于2015年6月27日对你强占我的房屋进行收回，并追缴房租。到时候房主将带房产证原件到场。……有20天房租是改造闭门厅的，我下午给你电话。……我说的房东为此房房屋所有权人，签合同时，我已经给你房产证了，你可以看看，房东是我三舅，委托我出租。……我现在在外地出差呢过不去啊……7月17日：我回到北京，就把钥匙电卡门禁给你送过去，尽快这几天”。侯衍尚认可“137XXXX****”为其手机号，但对上述短信真实性、证明目的均不予认可。现双方均确认无法继续履行《房屋租赁合同》。
关于涉案房屋装修事宜，侯衍尚主张对涉案房屋进行装修与邓胜旻沟通过，邓胜旻亦同意，但双方没有书面确认；邓胜旻对此不予认可，主张是在2015年7月份收房时才知晓装修事宜。诉讼中，侯衍尚提交了其与邓胜旻电话通话录音，并称该录音形成于2014年12月18日、19日，用于证明邓胜旻最晚于上述时间已知晓其对涉案房屋进行了装修。邓胜旻认可上述录音中部分内容是其本人声音，但主张双方沟通是在2015年4月份左右，并非是2014年12月。侯衍尚未提交录音证据的原始载体。为证明经济损失主张，侯衍尚提交了涉案房屋装修费用明细、收据提货单、制作单、淘宝交易记录等，邓胜旻对上述证据真实性不予认可、证明目的亦不认可。
一审法院判决认为：《房屋租赁合同》系侯衍尚、邓胜旻双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。侯衍尚主张邓胜旻未告知其涉案房屋属于住宅，且涉案房屋被政府有关部门责令整改，导致其无法经营，法院认为，邓胜旻提交了其与侯衍尚的短信记录，侯衍尚虽否认真实性，但认可“137XXXX****”为其手机号码，故法院采信上述短信记录，根据短信记录显示双方沟通过程中，邓胜旻提及“我说的房东为此房房屋所有权人，签合同时，我已经给你房产证了，你可以看看，房东是我三舅，委托我出租”，侯衍尚对此未予否认，且侯衍尚未举证证明邓胜旻存在违约，故侯衍尚通知邓胜旻解除合同、收回房屋，无事实依据及合同依据。
邓胜旻称其于2015年7月18日收回涉案房屋，双方均表示无法继续履行合同，法院确认双方《房屋租赁合同》于2015年7月18日解除。侯衍尚支付邓胜旻租金85500元系2014年4月13日至2015年1月14日期间的房租，尚处于合同履行期内，故侯衍尚要求邓胜旻返还上述房租，于法无据，法院不予支持。结合双方陈述，侯衍尚迟延支付租金远超过15天，已构成违约，故其要求邓胜旻返还押金的请求，法院不予支持。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，故侯衍尚要求邓胜旻赔偿其经济损失的主张，法院不予支持。综上，判决：驳回侯衍尚的全部诉讼请求。
侯衍尚不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判支持侯衍尚的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由邓胜旻承担。侯衍尚认为：一、一审判决认定事实错误。其一，邓胜旻提交的短信记录没有经过公证，该证据在形式上不合法。邓胜旻在法庭质证阶段也没有出示短信记录原件。因此，该证据（短信记录）不应当被采信。其二，邓胜旻并没有提供证据证明其在2015年7月18日才收回涉案房屋。一审法院确认《房屋租赁合同》于2015年7月18日解除没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，本案中，邓胜旻对涉案房屋开墙打洞、擅自变动房屋承重结构的行为违反了《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》、《北京市城乡规划条例》、《北京市市容环境卫生条例》等法律、行政法规的规定。在2014年12月15日，北京市朝阳区人民政府呼家楼街道办事处在涉案房屋门上张贴了《关于依法依规整治朝阳北路沿线临街住宅“开墙打洞”的通知》，北京朝阳区住房和城乡建设委员会在涉案房屋门上张贴了《关于查处朝阳北路沿线住宅楼首层房屋擅自拆改承重主体结构违法行为的公告》。上述两政府部门张贴的通知、公告有力地证明了涉案房屋存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。因此，侯衍尚请求解除合同有事实和法律依据。一审判决适用法律错误。
邓胜旻服从一审判决，其针对侯衍尚上诉请求发表答辩意见称：一审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、侯衍尚称一审法院认定事实有误没有任何依据。2015年6月13日邓胜旻以书面形式向侯衍尚发出了《限期腾房通知书》，2015年6月14日又以彩信的方式发给侯衍尚。侯衍尚仍不肯腾房，又不交房租。但由于侯衍尚原因不接电话，双方始终保持短信沟通，侯衍尚在2015年7月17日给邓胜旻回信息：“…我回到北京，就把钥匙电卡门禁给你送过去，尽快这几天…”以上是侯衍尚至今仍使用的手机号137XXXX****回复的内容，但是侯衍尚承租期间屡次违约，其应交房租一拖再拖。侯衍尚言而无信，房东（产权人）才委托开锁公司在邓胜旻的见证下，打开该房锁，收回房屋。所以，侯衍尚认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。二、一审法院适用法律适当，侯衍尚称一审法院适用法律错误，但侯衍尚所述并不是本案争议的焦点。侯衍尚与邓胜旻签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且遵守国家法律法规，在签订房屋租赁合同的同时，查看房屋所有权证是承租人必然经过的事项，也是出租房屋时包含的内容。邓胜旻业已在签订房屋租赁合同时出示了房屋所有权证原件并向侯衍尚提供了房屋所有权证复印件，侯衍尚从未提出异议。侯衍尚所述是为其拒绝承担违约责任作掩护，并不是本案争议的焦点。
本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
上述事实，有当事人提交的上述《房屋租赁合同》、房屋所有权证书、短信记录、电话录音、费用明细等证据及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：《房屋租赁合同》系侯衍尚、邓胜旻双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。
一审法院根据侯衍尚对电话号码“137XX****XX”的认可，采信邓胜旻提交的其与侯衍尚的短信记录并无不当。邓胜旻提及“我说的房东为此房房屋所有权人，签合同时，我已经给你房产证了，你可以看看，房东是我三舅，委托我出租”，侯衍尚对此未予否认。侯衍尚虽不认可上述短信记录，并上诉主张邓胜旻提交的短信记录不全面，但侯衍尚并未提供充分有效的证据足以否认上述短信记录。且侯衍尚未举证证明邓胜旻存在违约，故侯衍尚通知邓胜旻解除合同、收回房屋，无事实依据及合同依据。邓胜旻称其于2015年7月18日收回涉案房屋，双方均表示无法继续履行合同，结合双方的短信记录的内容及时间，一审法院确认双方《房屋租赁合同》于2015年7月18日解除并无不当。结合《房屋租赁合同》的解除情况，侯衍尚要求返还合同履行期内支付的邓胜旻的租金及押金于法无据，故一审法院未予支持侯衍尚要求邓胜旻返还上述房租及押金并无不当。关于租赁期内装饰装修残值损失，因侯衍尚的违约行为导致合同解除，且侯衍尚亦未提供充分证据证明双方签订《房屋租赁合同》时曾就装修问题进行过协商，故一审法院未予支持侯衍尚关于经济损失的请求并无不当。
综上，侯衍尚的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3908元，由侯衍尚负担（已交纳）。
二审案件受理费3908元，由侯衍尚负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 陈敏光
二〇一六年六月一日
书 记 员 李 君