广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初3973号原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区江翠路南泉道东4号。负责人：林倍汶。委托代理人：吴海东，广东良匠律师事务所律师。委托代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。被告：徐文峰，男，1966年8月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司(以下简称原告）诉被告徐文峰(以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴海东到庭参加诉讼，因被告徐文峰下落不明，经本院公告送达期满后仍未到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会于2013年1月14日签订《五邑城午夜管理委托合同》，并于2013年4月8日签订《补充协议》，约定原告于2013年4月1日起依约对江门市五邑城商住大厦提供物业管理服务，并开始计收物业管理费。《五邑城物业管理委托合同》第五条第二项第7点约定，原告负责向业主和物业使用人收取（1）物业管理服务费；（2）公用水电分摊；（3）垃圾处理费；（4）需要分摊的其他合理费用。另外，合同第七条第3点约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴管理费的1‰/天支付违约金。被告于2005年7月28日取得江门市蓬江区胜利路21号2幢1103室的房屋所有权，被告作为该房屋的所有权人，接受原告对五邑城商住大厦的物业管理服务，依法依约应当按《五邑城午夜管理委托合同》约定向原告缴纳物业管理费及相关费用。但被告自2015年5月1日起欠缴物业管理服务费以及公用水费、公用电费等费用。原告曾多次通过打电话、发催缴通知方式向被告催缴上述费用，并曾于2017年3月20人委托律师向被告发出《催款律师函》，但被告一直拒收该函件，亦拒绝支付欠缴费用，截止起诉之日，被告尚欠原告1、2015年5月至2017年4月的物业感觉服务费3331.2元；2、2015年4月至2017年3月的公用水费180.3元、公用电费1055.1元，合计1235.4元；3、自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金，以应缴物业管理服务费的1‰/天计算，从2015年5月1日起暂计至2017年4月30日为1265.02元。为了维护原告的合法权益，诉至法院，并请求法院判令：一、被告向原告支付2015年5月至2017年4月的物业感觉服务费3331.2元。二、被告向原告支付2015年4月至2017年3月的公用水费180.3元、公用电费1055.1元，合计1235.4元。三、被向原告支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金，以应缴物业管理服务费的1‰/天计算，从2015年5月1日起暂计至2017年4月30日为1265.02元。以上款项合计：5831.62元。四、本案诉讼费由被告承担。原告为其陈述提供的证据有：一、原告营业执照，证明原告主体资格。二、《五邑城物业管理委托合同》、《补充协议》，证明原告依约对江门市五邑城商住大厦提供物业管理服务，有权按约定向房屋所有权人计收物业管理费及其他应缴费用。三、《房地产买卖合同》、不动产登记信息证明，证明被告为蓬江区胜利路21号2幢1103室房屋所有权人。四、水费票据；五、电费票据；证据四、五，共同证明被告欠缴公用及自用水费、电费情况。六、律师函、EMS快递单、物流信息，证明原告曾向被告催缴物管费及相关费用，但被告一直拒绝接受该函件，亦拒绝支付欠缴费用。七、荔盈物业管理有限公司五邑城管理处收款单，证明原告每月均向被告发出交款通知其每月应缴物管费、自用水费、公用水、电费的金额。八、消防维护保养合同、电梯日常维护保养合同、电梯产品销售安装合同、特种设备安装改造维修告知书；九、照片；证据八至九共同证明原告一直以来均依约对五邑城商住大厦提供物业管理服务。十、计费说明，证明相关费用的计算方式。被告徐文峰没有到庭参加诉讼，但其在开庭前向本院提交了书面的答辩意见及证据，并答辩称：一、原告不是独立法人，不能独立承担合同的权利义务，其诉讼主体不适格。二、有关物管费问题。1、被告是五邑城B座1103业主，当时是五邑城业主委员会与广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司签订物业管理服务合同。但五邑城业主委员会从未公示业主大会授权其与物业管理公司签订合同的决议，合同内容也并没有对全体业主作出公示，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司也没有与业主签订任何的管理服务范围及明确收费标准，严重侵害了被告作为被服务一方的知情权。尽管如此，如果原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司真正能够根据合同履行了所规定的义务，那被告作为业主缴纳物业管理费是合理的。但是，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司根本就没有完全履行合同所规定的义务，导致业主遭受不可估计的损失，因此被告作为业主不应承担支付物业管理费的义务。2、原告广州荔盈物业管理有限公司江门分公司没有履行《五邑城物业管理委托合同》中的合同条款，物业管理十分混乱。2.1公用下水管道爆裂因长期没有维修导致污水横流，公共场所环境卫生恶劣，杂物堆积无人清理。2.2消防设施、设备长期没有得到保养和维护。楼顶A、B、C、D座恒压泵及控制箱已损坏，不能正常运作；地下车库消防拴止回阀及喷淋管网碟阀不能正常运作；凤厨餐馆和668饺子馆的报警联动系统已全部失效；二楼防火卷闸有两台已失效；五楼消防拴管严重生锈；消防应急灯大多数处于故障状态无法使用。现在五邑城大厦存在很大的消防隐患，已经严重威胁到业主住户的生命财产安全。2.3被告并没有在五邑城B座1103室居住，但公共下水道经常被堵塞，被告多次把问题反映到原告物管公司却没有得到处理，导致经常污水倒灌，屋内被污水浸泡，家具、地板、墙体、物品多次被浸坏，损失惨重！（维修及损坏物品详见附表清单1）2.4被告房屋所在的五邑城B座治安差，虽然设有门卫室但长期无人看管，闲杂人等可以自出自入无需登记，所聘请的安保人员也没有公示其相应的从业资格。楼内公共地方被涂鸦处数不胜数，被告家门锁更不知被何人在何时更换，至今无法进入自己的合法居所。2.5停车场无人管理，外来车辆可以随便停放，更有人对公共车位上锁私自霸占。停放秩序混乱无人管理，如遇堵塞也只能自行协商或致电交警求助。综上所述，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司收取物管费但没有履行管理的责任和义务，并多次损害被告合法权益，被告作为业主只好履行先履行抗辩权，拒交物业管理费，这完全是清理中的事，也是逼于无奈，合理合法。三、有关公共水费、电费问题。原告从来没有提供公共的水电总用量度数给被告，也没有提供被告应承担的分摊水电量度数，原告对公用水电的计算方式、收费依据、收费明细更是从来没有对众业主公示，故被告无法缴纳相应的费用。四、原告应提供物管费发票、（分摊）水电费的发票、五邑城物业服务从业人员的资质证明给被告。被告为其答辩提供的证据有：一、照片，证明公用下水管道爆裂因长期没有维修导致污水横流，公共场所环境卫生恶劣，杂物堆积无人清理。二、照片、视频，证明消防设施、设备长期没有得到保养和维护。楼顶A、B、C、D座恒压泵及控制箱已损坏，不能正常运作；地下车库消防栓止回阀及喷淋管网碟阀不能正常运作；凤厨餐馆和668饺子馆的报警联动系统已全部失效；二楼防火卷闸有两台已失效；五楼消防栓管严重生锈；消防应急灯大多数处于故障状态无法使用、现在五邑城大厦存在很大的消防隐患，已经严重威胁到业主住户的生命财产安全。三、照片、视频，证明被告并没有在五邑城B座1103室居住，但公共下水道经常被堵塞，答辩人多次把问题反映到被答辩人物管公司却没有得到处理，导致污水倒灌，屋内被污水浸泡，家具、地板、墙体、物品被浸坏，损失惨重！（维修及损坏物品详见附表清单1）四、照片，证明原告房屋所在的五邑城B座治安差，虽然设有门卫室但长期无人看管，闲杂人等可以自出自如无需登记，所聘请的安保人员也没有公示其相应的从业资格，由于无人值班，电梯故障也没人理。楼内公共地方被涂鸦处数不胜数，被告家门锁更不知被何人在何时更换，至今无法进入自己的合法居所。五、停车场无人管理，外来车辆可以随便停放，更有人对公共车位上锁私自霸占。停放秩序混乱无人管理，如遇堵塞也只能自行协商或致电交警求助。经审理查明：2013年1月14日，原告作为乙方与江门市五邑城商住大厦业主委员会作为甲方签订一份《五邑城物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。其中合同的第六条约定：“乙方须按下列物业管理服务质量约定，实现目标管理：1、房屋外观：完好整洁；每三年大堂或公配设施要翻新；公共内墙、走廊、楼梯等装饰每一年粉包饰一次；公共防盗门、公共管道等设备设施每二年刷新一次。2、设备运行：电梯按规定时间24小时运行；水泵、发电机等设备每日检查一次；部分电梯运行方式根据实际使用情况相应调整。3、房屋及设施、设备的维修、养护：屋面及房屋渗漏原则十日修好。4、公共环境、道路：全天保持清洁；室内外排水畅通；化粪池、沙井半年清理一次；5、清洁卫生：（1）公共场地每天清扫二次；（2）电梯卫生每天清扫、保洁三次；（3）公共用水池九十天清洁一次；（4）公共用水池的清洁，特殊情况特殊处理；（5）每季度定期投放防卫药，进行灭鼠、灭蚊、灭蟑等。6、绿化：绿地覆盖率达到90%以上；绿化覆盖率指泥土覆盖的区域，绿化要与美化相结合统筹布局好小区的花草、树木的栽种。7、交通秩序：室内（外）停车场一天24小时保管；保证双车道双向行驶，确保道路畅通；小区禁止一切机动车驶入停车；8、保安：实行24小时保安制度，每天巡查楼层不少于3次；……”等内容。合同另外约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定原告于2013年4月1日进驻五邑城实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，原告依约进驻五邑城提供物业管理服务，被告亦按约交纳了一段时间的费用。在合同期满后，上述双方未解除合同，原告继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市五邑城商住大厦业主委员会续签了一份《五邑城物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《五邑城物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，原告继续提供物业管理服务，但被告只交纳公用水电费至2015年3月份及交纳物业管理服务费至2015年4月份后,未再向原告交纳相关费用。原告于2017年3月20日委托律师邮寄一份《催款律师函》给被告，因被告一直要求自取后仍未取件，最后该邮件被退回，被告也未支付相关费用。后原告提起本案诉讼。另查明，2011年6月3日，被告徐文峰购买了涉案江门市蓬江区胜利路21号2幢1103室（即五邑城商住大厦的房屋），该房屋的建筑面积为92.55平方米。本院认为：关于原告的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，原告是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，依法享有诉讼主体资格，因此，原告是适合的诉讼主体。对于被告提出的“原告不是独立法人，不能独立承担合同的权利义务，其诉讼主体不适格”的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于《五邑城物业管理委托合同》是否合法有效的问题及是否对被告有约束力的问题。原告与江门市五邑城商住大厦业主委员会之间签订的《五邑城物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。对于被告提出的“江门市五邑城商住大厦业主委员会未将合同向业主公示及原告没有与业主签订服务合同”的抗辩意见，本院认为，作为业主的代表江门市五邑城商住大厦业主委员会有权与原告签订物业服务合同，签订的合同对全体业主有约束力，且在原告进驻小区后被告亦按约交纳了一段时间的费用，现被告以不知情为由拒绝交纳相关的费用，不符合诚实信用的原则，因此，本院对被告的上述抗辩意见，不予采纳。关于被告是否应向原告交纳物业服务费、公用水电费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，江门市五邑城商住大厦业主委员会与原告签订了《五邑城物业管理委托合同》约定由原告为五邑城大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费，被告徐文峰作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受原告的物业管理及原告先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向原告支付物业管理服务费用、公用水电费。对于被告以对原告提供的物业服务不到位为由作为拒交物业管理服务费的抗辩意见，其提供的照片、媒体采访等视频证明杂物阻碍消防通道、个别下水管道漏水、垃圾未及时清理的问题为某一时间的现象，未能证实以上问题长期存在，也未能提供证据证明原告在小区物业自治管理过程中存在其他违约情形，应承担举证不能的不利后果。另，物业管理服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对原告提供的服务不满意，可以通过小区的业主委员会与原告交涉，也可以向小区所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处等机构或单位申请协调处理，解决不了的，也可以通过其他合法的途径处理。对于被告提出因公共下水道被堵塞引起污水倒灌从而造成被告房屋的财物损失的抗辩意见，被告提供的照片未能反映具体的位置，且亦不能反映是否因公共下水道被堵塞而引起的问题，因此，本院对被告的上述抗辩意见，同样不予采信。关于物业管理服务费、公用水电费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《五邑城物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，原告按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而被告的涉案房屋建筑面积为92.55平方米，即被告每月应支付的物业管理服务费为138.8元（1.5元/月/平方米×92.55平方米），因此，原告请求每月的物业管理服务费138.8元，合理有据，本院予以支持，即被告应向原告支付的2015年5月至2017年4月期间的物业管理服务费为3331.2元（138.8元/月×24个月）。二、关于公用水电费的计算标准问题。原告主张公用水费的计算标准为[（住宅总表水厂读数-各住户水表读数总和）×3.13元（即当时的水费单价）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积，同时原告主张的公用电费的计算标准为[（电费总金额-商用用户自用电费总金额）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积。本院认为原告主张的公用水电费的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，原告提供收款单证明被告每月拖欠公用水电费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，原告的主张合理有据，本院予以支持，即被告应向原告支付2015年4月份至2017年3月份期间的公用水费180.3元及公用电费1055.1元。对于被告提出“原告从来没有提供公用的水电总用量度数给被告，原告从来没有把公用水电的计算方式、收费收据、收费明细没有向业主公示而导致被告无法缴纳相关的费用”的抗辩意见，本院认为被告应交的公用水电费是原告提供物业管理服务的必要费用，均由原告先行垫付，如果允许任何一个业主以原告没有提供用量度数为由拒付交纳公用水电费，则必然导致原告因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。被告如果认为原告没有提供用量度数或提供的读数有异议，可以通过业主委员会、居民委员会等机构或单位反映相关情况，要求原告公示计算标准及数据，但不能以此为由拒绝缴纳相关费用，因此，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于被告是否应承担物业管理服务费的违约金问题。首先，原告按约提供了物业管理服务，被告从2015年5月份开始未再支付物业管理服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。其次，虽然《五邑城物业管理委托合同》约定被告应以每日1‰的标准向原告支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，原告要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，且原告亦未提出证据证明因被告违约造成原告有重大的损失，另，被告提供的证据亦能反映出原告提供的物业管理服务的确存在一定的瑕疵，因此，本院酌情予以调整为按年利率12%计算违约金。最后，因《五邑城物业管理委托合同》只约定了按月收取物业管理服务费，但未约定交纳该费用的具体时间，因此，本院认为当月的物业管理服务费应最迟于当月月底交纳，即当月物业管理服务费违约金应于次月1日开始计算。综上，在本案中，2015年5月份物业管理服务费的违约金应从2015年6月1日起算，2015年6月份物业管理服务费的违约金从2015年7月1日起算，以此类推，按每月应交的物业管理服务费为基数以按年利率12%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止为宜。综上，依照《物业管理条例》第七条、第十二条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项、第二百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐文峰应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费3331.2元；二、被告徐文峰应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用水费180.3元；三、被告徐文峰应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用电费1055.1元；四、被告徐文峰应自本判决生效之日起十日内向原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付上述判决第一项物业管理服务费的违约金（2015年5月份的违约金应从2015年6月1日起算，2015年6月份的违约金从2015年7月1日起算，以此类推，按每月应交的物业服务费为基数以按年利率12%计算至本院判决确定的履行期限届满之日止）；五、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告徐文峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  李翠金人民陪审员  崔显宗二〇一七年十月三十日书 记 员  林绮莹