贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔2301民初2912号
原告：中国农业银行股份有限公司黔西南分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金南路45号，统一社会信用代码91522300714322562E。
负责人张天明，系该分行行长。
委托代理人：黄珏，女，1969年8月19日生，汉族，贵州省望谟县人，大专文化，系该分行客户经理，住贵州省兴义市，特别授权代理。
委托代理人：任映蓁，贵州天生律师事务所律师，一般授权代理。
被告：王天鹏，男，1988年6月16日生，汉族，初中文化，无业，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。
被告：黔西南州博强房地产开发有限公司，住所地兴义市盘江西路3号，统一社会信用代码91522300789767566M。
法定代表人钟涛，系该公司总经理。
委托代理人胡腾，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行（以下简称农行黔西南分行）与被告王天鹏、黔西南州博强房地产开发有限公司（以下简称博强房开）金融借款合同纠纷一案，本院2016年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行黔西南分行的委托代理人黄珏、任映蓁，被告博强房开的委托代理人胡腾到庭参加了诉讼，被告王天鹏经本院传票传唤未到庭。本案现己审理终结。
农行黔西南分行向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原告与被告王天鹏签订的《人个购房担保借款合同》，被告王天鹏归�原告借款本金人民币227002.39元及利息（利息、罚息、复利按合同约定计算至还清之日止）；二、判令被告博强房开对被告王天鹏上述债务承担连带清偿责任；三、判令原告对坐落于兴义市南环路××小区××单元××号房屋享有优先受偿权；四、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2011年9月5日，原告与被告王天鹏、博强房开签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：52020520110018687），约定：王天鹏向原告借款278000元用于购买博强房开开发的位于兴义市南环路××小区××单元××号房屋，借款期限自2011年9月5日至2016年9月4日，共计180个月，执行利率为浮动利率，即为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款人未按合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行规定计收罚息，罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮50%，借款期内�生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利；还款方式为等额本息还款法，还款日为每期借款发放日对应日；担保方式为：阶段性保证担保＋抵押＋阶段性质押，借款人王天鹏以该合同项下贷款所购兴义市南环路××小区××单元××号房屋向贷款人提供抵押担保，于合同签订之日起20日内办妥抵押预告登记，预告登记后，抵押人应自能够进行登记之日起三个月内通知并配合抵押权人办妥抵押；阶段性保证担保保证人为被告博强房开，即自贷款发放之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，博强房开为借款人的债务承担连带保证责任；阶段性质押人为博强房开，即博强房开按贷款金额的千分之贰拾交纳保证金作为动产质押，存入保证金专户，在其�担连带保证责任期间内，借款人未按合同约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从其保证金账户中划收相关款项；双方还约定借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入博强房开账户。2011年11月25日，原告将278000元汇到被告博强房产开账户，履行了发放借款的义务。2011年11月14日，原、被告双方就兴义市南环路××小区××单元××号房屋办理了商品房抵押权预告登记（预告登记证号为：市房预兴字第201109246号，建筑面积为143.28平方米）。从约定还款日2011年12月25日至2016年4月24日合同履行期间被告王天鹏多次出现逾期还款，截止至2016年4月26日其已连续4期未偿还借款本息，尚欠原告借款本金人民币227002.39元，利息3722.71元、复利15.84元、罚息21.75元，合计230762.69元。因被告王天鹏未按时履行还本付息义务，原告依约自黔西南州博强房地产开发有限公司保证金账户扣款6次，累计金额12725.75元。综上所述，为维护原告的合法权益而诉至人民法院。
博强房开辩称，对原告陈述的事实无异议，但本案中王天鹏己将其所购买的位于兴义市南环路××小区××单元××号房抵押给原告并办理了抵押登记，根据《担保法》第二十八条的规定，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，博强房开仅对王天鹏提供的抵押物不足以清偿本案借款本息的部分承担保证责任。且本案中原告己扣划了博强房开的12725.75元用于偿还王天鹏所欠付的借款本息，根据《担保法》第三十一条规定，博强房开有权向王天鹏追偿。
王天鹏未到庭答辩。
本院认为，原、被告双方所签订的《个人购房担保借款合同》约定具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，系双方的真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律约�力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告农行黔西南分行已经按照合同约定向被告王天鹏发放贷款278000元，被告王天鹏则应按照合同约定履行还本付息的义务。被告王天鹏取得贷款后，未按照合同约定还本付息，其行为已构成违约，经原告农行黔西南分行催告后在合理期限内仍未履行，故原告农行黔西南分行要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》及偿还本金的请求，本院予以支持。而对于利息、罚息、复利，原告农行黔西南分行与被告王天鹏在《个人购房担保借款合同》均有明确约定，此系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，故本院对原告农行黔西南分行请求被告王天鹏支付利息、罚息、复利的请求予以支持；对于复利，我国禁止利滚利，允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息，农行黔西南分行与被告王天鹏在合同中约定，罚息利率为在合同借款执行利率基础上上浮50%，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计收复利，故罚息及复利应按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮50%确定。针对原告农行黔西南分行诉请对位于兴义市南环路××小区××单元××号享有优先受偿权一节，虽然原、被告双方就该房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记行为的目的是为保证将来实现物权，该行为并不能等同于物权登记行为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的法律效力为：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，原、被告双方因至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证，抵押权尚未成立，故原告农行黔西南分行对位于兴义市南环路××小区××单元××号房屋并不享有优先受偿权。因博强房开与原告农行黔西南分行在《个人购房担保借款合同》中已经约定承担保证责任的方式为连带责任保证，且原告农行黔西南分行至今尚未办妥正式的抵押登记手续，亦未取得房屋他项权证书，即双方约定的保证责任免除条件并未成就，故博强房开应当对该债务承担连带清偿责任。被告博强房开向原告农行黔西南分行承担保证责任后，有权向被告王天鹏追偿（包含原告农行黔西南分行已从被告博强房开账户内扣划的保证金12725.75元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行与被告王天鹏、黔西南州博强房地产开发有限公司于2011年9月5日签订的《个人购房担保借款合同》；
二、被告王天鹏偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行贷款本金227002.39元、利息3722.71元、复利15.84元、罚息21.75元，合计230762.69元；并以230725.1元为基数，从2016年4月27日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮50%计付利息至清偿完毕之日止；
三、被告黔西南州博强房地产开发有限公司对上述债务向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带清偿责任。被告黔西南州博强房地产开发有限公司向原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行承担连带保证责任后，有权向被告王天鹏追偿；
四、驳回原告中国农业银行股份有限公司黔西南分行的其余诉讼请求。
上列义务，限判决生效后十日内自动履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4762元，减半收取2381元，由被告王天鹏、黔西南州博强房地产开发有限共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书确定的履行期限届满之最后一日起二年内向本�申请强制执行。
审判员 文钒
二〇一六年九月七日
书记员 张璟