河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）商民再终字第84号申请再审人（一审被告、二审上诉人）：李英。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：刘建。申请再审人（一审被告、二审上诉人）：刘超。以上三申请再审人共同委托代理人：赵宇靖。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王凤廷。委托代理人：高鹏。申请再审人李英、刘建、刘超因与被申请人王凤廷租赁合同纠纷一案，不服本院（2013）商民二终字第153号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月20日作出（2014）商立二民申字第151号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人李英、刘超及其委托代理人赵宇靖，被申请人王凤廷及其委托代理人高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年5月3日，一审原告王凤廷起诉至柘城县人民法院称，1984年1月，原告在柘城县城关镇北关大街科技巷北侧建造82平方米房屋一套（土地面积521.58平方米），并于1989年3月20日经申请办理了房屋登记，房地产管理机关向原告颁发了005022号《柘城县房地产所有权证》。1998年10月16日，经原告申请，相关部门向原告颁发了土地面积为521.58平方米的《国有土地使用证》。1994年1月19日（农历），原告与被告李英之夫刘X签订协议，以27000元价款将涉案房屋卖给刘X，并约定刘X于1994年1月底（农历）将房款交清。协议签订后，刘X交付原告20000元，下余款项一直未付。4个月后，刘X提出退房，原告同意，并要求刘X全家搬离涉案房屋后将2万元现金退还被告。后被告又要求租赁涉案房屋用于居住。双方口头约定年租金1000元，租期以该20000元现金折抵完为止。现被告将涉案房屋拆除后重建，该行为严重侵犯了原告的合法权益，请求判决解除原、被告的房屋租赁行为，并将坐落在柘城县城关镇北关大街科技巷北侧的房地产（土地面积为521.58平方米，房屋建筑面积为82平方米）恢复原状。被告李英、刘建、刘超辩称，1、原告按租赁合同起诉无事实依据，被告及家人从未与原告签订任何形式的租赁合同；2、涉案房屋系被告以买卖方式取得所有权，且双方签订有协议，被告及其家人在此房屋居住长达20年之久，2010年被告对涉案房屋进行了翻建并办理了产权证，在此期间，无任何人以任何理由提出异议，故原告的诉讼请求应予驳回。柘城县人民法院一审查明，刘X与被告李英系夫妻关系，被告刘建、刘超系刘X与被告李英之子。1984年1月，原告王凤廷在柘城县城关镇北关大街科技巷北侧建造82平方米房屋一套，并于1989年初对该房屋办理了房屋登记（房产证号为0050**号）。1994年1月19日（农历），原告王凤廷与刘X在中间人胡X友的见证下签订购房协议，原告王凤廷以27000元的价款将涉案房屋卖给刘X，并约定刘X于1994年1月底（农历）将房款交清。协议签订后，刘X交付20000元房款后，下余7000元未付，双方协商后原告王凤廷以1000元／年的价格将涉案房屋租赁给刘X，刘X以其交付给原告王凤廷的20000元房款作为租赁费，租赁原告房屋20年，上述事实有中间人胡X友予以证实。2010年三被告对涉案房屋进行了翻建，故原告诉至法院，要求依法解除原、被告的房屋租赁行为，并将涉案房屋恢复原状。另查明，1998年10月16日，经原告王凤廷申请，相关部门向原告颁发了土地面积为521.58平方米的国有土地使用证，该521.58平方米土地上建两处房产，涉案房屋为其中一处。柘城县人民法院一审认为，本案中原告王凤廷与案外人刘X在中间人胡X友的见证下，于1994年所签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，后因刘X未能足额交纳购房款，导致房屋买卖合同未能实际履行，原告王凤廷又将涉案房屋租赁给刘X，双方之间形成房屋租赁关系。三被告虽辩称购房款27000元已足额交纳，但庭审时未能提供相关证据予以证实。且购房合同上明确约定“从立字之日起，到正月底刘X将款交清，王凤廷将房产证交给刘X”，现房产证尚在原告王凤廷手中，原告又于1998年为涉案房屋所处土地办理了国有土地使用证。现中间人胡X友出具证言证实刘X交纳20000元房款后，因下余7000元房款未付，原告王凤廷与刘X协商后原告王凤廷以1000元／年的价格将涉案房屋租赁给刘X，刘X以所交20000元房款作为租赁费，租赁原告房屋20年。现原告要求依法解除原、被告间的房屋租赁关系，因刘X已将20年的租赁费全部支付给原告王凤廷，而双方之间的租赁期限并未到期，对于原告要求解除房屋租赁关系的诉请不予支持。庭审时原告当庭表示不要求三被告赔偿损失，仅要求三被告将已翻建的涉案房屋恢复原状。因涉案房屋已被被告刘建、刘超拆除翻建，恢复原状已不能实现，故对原告要求恢复涉案房屋原状的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，柘城县人民法院于2013年12月17日作出（2013）柘民初字第658号民事判决：驳回原告王凤廷的诉讼请求。案件受理费300元，由原告王凤廷承担。李英、刘建、刘超不服一审判决，向本院提起上诉称，本案是房屋买卖关系，双方1994年签订房屋买卖合同，上诉人一家自1994年至今一直使用该房屋，且在2010年进行翻建，双方已经实际履行。原审判决认定租赁关系没有事实依据，没有新的协议也无补充协议将房屋买卖关系变更为房屋租赁关系。请求二审认定为买卖关系，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王凤廷答辩称，本案是房屋租赁纠纷，1994年双方订立买卖协议后，因上诉人支付了部分房款后反悔，要求退回房款，双方没有办理过户登记，买卖合同没有实际履行。双方达成租赁协议，上诉人支付的2万元房款作为20年的租金，一次性支付完毕，双方虽未订立租赁协议，但被上诉人拥有房产证，上诉人交付租金，双方形成租赁关系。上诉人称买卖关系成立，但上诉人既没有按照协议支付剩余房款，也没有要求被上诉人交出房产证。上诉人在2011年就翻建的房屋违法办理房产证，该房产证已经被撤销。原审认定租赁关系正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院二审认为，关于是租赁合同关系还是买卖合同关系问题。1994年1月19日（农历），王凤廷与刘X在中间人胡X友的见证下签订涉案房屋买卖协议，王凤廷以27000元的价款将涉案房屋卖给刘X，约定从签字之日起，刘X于正月底将房款交清，王凤廷将房产证交给刘X。从签订的协议内容看，刘X明知涉案房屋有产权登记，但从1994年签订协议到本案诉讼近20年时间内，没有证据证明刘X及本案上诉人曾要求王凤廷就涉案房屋办理过户登记，上诉人也没有证据证明按协议交足27000元房款的证据。1998年10月16日，王凤廷就涉案房屋所占土地办理了国有土地使用证，上诉人对此没有依法提出异议。上诉人关于涉案房屋属于买卖关系的主张与其行为不符，原审认定租赁关系并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院于2014年4月15日作出（2014）商民二终字第153号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费300元，由王凤廷承担，二审案件受理费300元，由李英、刘建、刘超承担。李英、刘建、刘超申请再审称，1、1994年农历正月19日双方签订的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定和禁止性规定，在合同签订之日房屋即交付申请再审人使用，至今已有20年之久，期间房屋拆除重建，双方的房屋买卖合同已实际履行，申请再审人没有足额缴纳购房款，只能说明债权债务没有完全履行，并且没有履行债务是因为与四邻有争议，无法解决，2010年申请再审人与四邻达成了建房协议，让出了部分土地，扣除了房屋尾款，不能以债务违约整体否定房屋买卖合同的履行。被申请人没有将房产证交付，但也不能否定房屋买卖合同的履行。被申请人虽于1998年又办理了国有土地使用权证，根据地随房走，土地房屋不能分离的物权原则，土地也应属于已经交付履行。原审以申请再审人未足额缴纳购房款，认定双方签订的房屋买卖合同没有履行的理由不能成立。2、原审认定房屋为租赁合同关系没有事实依据。第一，双方签订的房屋买卖合同没有变更；第二原审仅以证人证言否定书面的买卖合同的效力，认定申请再审人所缴纳的2万元为20年的租金，没有事实依据，其理由不能成立。请求依法撤销一、二审民事判决，驳回被申请人的诉讼请求。被申请人王凤廷答辩称，双方于1994年1月19日签订的房屋买卖协议已经解除，所以没有实际履行，并恢复了原状。刘X与被申请人在胡X友的见证下，交付20000元定金，被申请人将房屋卖给刘X，到1994年夏天，被申请人找胡X友给刘X要下欠款，刘X不但不给，反而要求被申请人返还20000元定金，被申请人坚持履行合同未果，在中间人胡X友劝解下，又订了口头房屋租赁合同，定金抵销租金。胡X友是书面房屋买卖协议订立、解除的亲身经历者，其证言具有客观真实性。其次，双方协议中明确约定“面积大小院墙以内”，院墙就是与四邻的界线，不存在争议，申请再审人诉称没有付清房款是因为与四邻有争议的理由不能成立。再者，如果房屋买卖协议没有解除，申请再审人明知被申请人有涉案房屋所有权证不要求办理过户登记，反而通过不正当手段办理了房屋所有权证，后迫于房产登记部门的压力又主动申请注销了为其办理的房屋所有权证，亦证明买卖协议已经解除。由于刘X未足额缴纳购房款，房产证仍在被申请人手中，1998年被申请人又办理了国有土地使用权证。因此原审判决认定涉案房屋为租赁关系是正确的，请求依法驳回申请再审人的再审申请，维持原审判决。申请再审人为支持其申请再审理由，庭审中提交有以下证据材料，1、刘建与杜X璧于2010年9月27日签订的盖房契约一份；2、柘城县城关镇北街村委会于2014年10月15日出具的证明一份；3、王X明于2014年10月1日书写的证明一份；4、王金虎于2014年10月7日书写的证明一份；5、王卫军于2014年9月16日书写的证明一份；6、黄X平于2014年9月1日书写的证明一份；7、孙X贞于2014年10月3日书写的证明一份；8、李X霞于2014年10月13日书写的证明一份；9、杜X璧书写的证明一份；10、照片一组；11、视频资料一份；12、刘建与李X于2010年10月6日签订的协议书一份；13、1994年3月27日王凤廷出具的收款条一份；14、1996年刘X去世帐本一份。上述证据用以证明1、申请再审人所购买的房屋与邻居有地界争议，所以没有付清房屋尾款；2、双方之间系买卖关系不是租赁关系；3、申请再审人对买卖房屋已经实际履行控制、占有、使用、修缮、新建、重建、拆迁等事实。对申请再审人提交的证据，经王凤廷质证认为，证据1未表明刘建与杜X璧之间有争议，没有说谁让与谁多少面积，反而证明双方没有争议，与本案也无关联。证据2村委会不了解情况，应以房产登记为依据，该证明只能证明刘X全家在此居住，不能证明产权归属。证据3能证明申请再审人在此居住，不能证明买卖关系及与四邻有争议；证据4、6证明与四邻无争议；证据5证明申请再审人在此居住，与四邻无争议，垫路与本案无关；证据7证明与双方签订的买卖协议不一致；证据8、9不能证明买卖关系；证据10证明申请再审人租赁被申请人房屋在此居住；证据11证明土地房屋是被申请人的，如果是申请再审人的，没有必要录视频及拍照片，占有房屋是基于租赁合同关系；证据12未说明双方有争议，证明申请再审人侵害了被申请人的权益，应当承担违约责任。证据13证明申请再审人未交清房款的事实；证据14帐本只能说明被申请人让刘X在此发丧比较仁慈。综上，申请再审人所提供的证据只能证明申请再审人在此居住过，与四邻没有争议，申请再审人对房屋的占有是基于租金关系的占有，证人证言无法核实，均不应采信。经审查认为，申请再审人所提供的证据，能证明申请再审人在涉案房屋中居住多年，1996年刘X去世后在涉案房院内办理丧事等事实，但不能证明涉案房屋是买卖关系还是租赁关系。本院经再审查明，刘X于1996年8月12日去世，并在涉案房院内办理丧事。2010年三申请再审人对涉案房屋进行了拆除重建，柘城县房地产管理局、柘城县房地产市场交易管理所于2011年5月17日向刘超、刘建分别颁发了柘城房权证城关镇字第20110016**号、第20110016**号房屋所有权证，2013年7月5日又被颁发机关注销。涉案房屋于2012年底因开发已拆除，现房屋已不存在。其余事实与原审查明的事实相同。本院再审认为，刘X与王凤廷双方于1994年1月19日签订的房屋买卖协议约定当月底把房款27000元交清，王凤廷将房产证交给刘X。但是刘X在交付20000元后，全家就搬进涉案房屋居住至开发拆迁，期间又对涉案房屋进行拆除重建，刘X1996年去世在涉案房屋院内办理了丧事，但下欠7000元一直未付清。申请再审人原审及再审中亦没有提供证据证明下欠7000元房款给付王凤廷，王凤廷不要，或者曾要求王凤廷就涉案房屋办理过户登记。原审判决认定双方由买卖关系变更为租赁关系，有签订房屋买卖协议的中间人胡X友的证言予以证明。且王凤廷既持有柘城县人民政府于1989年3月20日为其颁发的房产所有权证、又持有柘城县人民政府于1998年10月16日为其办理的国有土地使用证，2010年申请再审人虽把房屋拆除重建，并于2011年办理了房屋所有权证，但2013年7月5日该房屋所有权证又被颁证机关予以注销，因此涉案房屋所有权没有转移。原审判决认定双方为房屋租赁关系事实清楚，判决并无不当。申请再审人的诉请理由不能成立，再审不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2013）商民二终字第153号民事判决。本判决为终审判决。审判长  柳中庆审判员  翟作仁审判员  肖玉学二〇一五年六月八日书记员  张良涛