陕西省宝鸡市渭滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宝渭法民初字第02292号
原告（反诉被告）陕西建工第二建设集团有限公司。
法定代表人刘新潮，董事长。
委托代理人郑永鑫，陕西鸿辰律师事务所律师。
委托代理人逯明娟，女，该公司职工。
被告（反诉原告）宝鸡市鸿誉商贸有限公司，住所地宝鸡市金台区东风路60号。
法定代表人姚江，执行董事。
委托代理人马卫军，陕西国文律师事务所律师。
被告谭立红，女。
委托代理人喻绍伟，陕西高理律师事务所律师。
原告陕西建工第二建设集团有限公司（以下简称陕建二公司）诉被告宝鸡市鸿誉商贸有限公司（以下简称鸿誉商贸公司）、谭立红房屋租赁合同纠纷一案，在本院审理过程中，被告鸿誉商贸公司提出反诉，本院依法予以了受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陕建二公司委托代理人郑永鑫、逯明娟，被告（反诉原告）鸿誉商贸公司委托代理人马卫军，被告谭立红的委托代理人喻绍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陕建二公司诉称，2011年9月16日，被告鸿誉商贸公司与原告签订房屋租赁合同，约定由被告鸿誉商贸公司承租原告位于广元南路盛华佳园一、二层房屋，面积3050平方米，每平方米每月租金43元，年租金为1573800元，租金按年结算，签订合同之日，被告鸿誉商贸公司缴纳保证金60万元，交房时支付半年的租金，开业后一月内支付剩余半年租金。同时合同第八条约定，若不能按时支付租金，原告将从保证金中逐月扣除，当保证金不足30万元，原告有权单方面终止合同。合同签订后，被告鸿誉商贸公司缴纳了保证金60万元，并陆续缴纳了租金40万元，除此之外，被告鸿誉商贸公司再未缴纳租金。截止2013年8月底，共计产生租金3016450元，减去被告鸿誉商贸公司所缴纳的60万元保证金和40万元租金后，尚拖欠租金2016450元，虽经原告多次催要，但被告鸿誉商贸公司拒不缴纳。2013年8月26日，原告依据合同第八条的约定，以书面形式通知被告终止合同。被告鸿誉商贸公司应当清偿房租并交还房屋。在被告鸿誉商贸公司的工商登记中，被告谭立红系被告鸿誉商贸公司的股东，出资额45万元，但公司成立时被告谭立红并未实际出资，其作为被告鸿誉商贸公司的实际控制人，大量侵占被告鸿誉商贸公司的资产，因此其应对被告鸿誉商贸公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，遂诉至法院请求判令：1、被告鸿誉商贸公司立即清腾房屋并交还原告，支付拖欠的租赁费2016450元，支付迟付租金违约金295705元，；2、被告鸿誉商贸公司赔偿原告损失711162元；3、被告谭立红承担连带清偿责任。
被告鸿誉商贸公司辩称，其与原告签订了房屋租赁合同后，原告未按约定交付正常的房屋，其交付的房屋漏水、消防不达标。2012年12月1日，双方达成补充协议，并以此时间开始计算房屋租金，因此原告计算租金数额不当。在被告交付了保证金及部分租金的情况下，原告于2013年7月3日将被告鸿誉商贸公司赶出承租房屋，扣留了房屋内的物品及公司资料。综上，被告鸿誉商贸公司并不拖欠房屋租金，请求驳回原告的诉讼请求。
被告谭立红辩称，原告交付的房屋不符合约定，随后又将被告从房屋中赶出，行为不当。其次，原告请求由其承担连带清偿责任无事实及法律依据，请求法院驳回原告对其诉求。
反诉原告鸿誉商贸公司诉称，其承租了反诉被告的房屋后，将部分房屋转租给了另外几家商户，在租赁合同期间内，由于房屋质量问题经常漏水，致使其与各商户均受到了极大的财产损失和经营损失。为此，其多次与反诉被告沟通但一直没有得到解决。由于房屋的供水供电均由第三方控制，多次被无故停水停电，造成了其与各承租商户的损失，多家商户将反诉原告诉至法院要求赔偿损失300余万元，社会影响极其恶劣。更为恶劣的是2013年7月3日反诉被告在未通知反诉原告的情况下，强行将反诉原告及王尊农艺术馆的员工赶出租赁房屋并强行扣押了反诉原告及王尊农艺术馆财产。由于反诉原告所有公司材料均不能拿出，造成反诉原告不能履行法人职能，由此造成的损失应由反诉被告赔偿。为维护其权益，遂诉法院请求判令反诉被告返还反诉原告企业资料并赔偿各项损失共计150万元。
反诉被告陕建二公司辩称，由于双方的租赁合同中并未约定反诉原告可以转租房屋，因此反诉原告转租房屋的行为不当；反诉原告承租的房屋此前是有渗水，但并未造成任何损失，且反诉被告已积极的进行了修缮；反诉原告称反诉被告擅自停水、停电并不属实，物业公司临时检修造成的停水停电与反诉被告无关；反诉原告所称被反诉被告驱赶出房屋并不属实，自2012年起反诉被告就要求反诉原告及反诉原告的实际控制人谭立红缴纳房租，但直至2013年仍然未能交付，还声称让反诉被告去起诉他，无奈之下反诉被告在2013年7月3日收回了房屋，房屋内有部分王尊农的字画，但未见其营业执照、印章等资料。综上所述，反诉原告的主张无事实及法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2011年9月16日，原告（反诉被告）陕建二公司与被告（反诉原告）鸿誉商贸公司签订《房屋租赁合同》。合同约定由鸿誉商贸公司承租陕建二公司位于桥南广元南路盛华佳园一、二层房屋，面积3050平方米，租赁期限自2011年10月1日至2022年3月1日，租金每月每平方米43元，按年计算，年租金1573800元，租金支付方式为签订合同之日，鸿誉商贸公司一次性缴纳保证金600000元，待陕建二公司将房屋交付鸿誉商贸公司时，鸿誉商贸公司支付半年租金，待开业后一个月内支付剩余半年租金，次年起至合同期满前，每年提前一个月一次性支付当年租金，如鸿誉商贸公司不能按期支付租金，陕建二公司从鸿誉商贸公司缴纳的保证金中逐月扣除，当保证金不足300000元时，陕建二公司有权单当面终止合同。同时，合同内约定陕建二公司在向鸿誉商贸公司交付房屋前，应保证水电畅通能正常使用，保证房屋无渗漏水，如出现问题陕建二公司负责修复后方可交给鸿誉商贸公司。
合同签订后，陕建二公司即向鸿誉商贸公司交付了租赁房屋。2011年9月20日，鸿誉商贸公司向陕建二公司缴纳了保证金600000元。2013年3月25日，鸿誉商贸公司向陕建二公司缴纳了房屋租金400000元。2013年7月3日，陕建二公司以鸿誉商贸公司拖欠房屋为由，阻止被告鸿宇商贸公司人员进入，并扣押鸿誉商贸公司房屋内财产。2013年8月26日，陕建二公司向鸿誉商贸公司发出《解除房屋租赁合同的函》。
房屋承租伊始，由于争议房屋出现渗水，陕建二公司分别于2011年9月21日、12月12日向管理本案争议房屋的物业公司函告此情况，并由陕建二公司进行了维修。此后鸿誉商贸公司将所承租房屋分割区域后除自用1楼进行办公使用外，其余房屋分别进行转租，2011年11月14日与孙静签订了转租合同，2012年5月2日与赵淑云签订了转租合同，2012年5月14日与袁帅签订了转租合同，2012年9月26日与陈太原签订了转租合同。
另查，鸿誉商贸公司的类型为有限责任公司，注册资本500000元，股东有两人，其中姚江出资50000元，持股比例10%，谭立红出资450000元，持股比例90%。在公司经营期间，次承租人孙静、赵淑云等人将租赁费共计764800元汇入了谭立红个人账户，由鸿誉商贸公司出具了收款收据。
本案所确认的上述事实，有房屋租赁合同、转账汇款回单、收款收据、鸿誉商贸公司工商档案、陕建二公司函件、庭审笔录在卷为凭。以上证据经当庭举证、质证和本院审查，足以采信。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，陕建二公司与鸿誉商贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。在案件审理中，原、被告均对解除《房屋租赁合同》并无异议，本院予以确认。原告在2013年8月26日向鸿誉商贸公司送达了解除合同通知，鸿誉商贸公司也未提出异议，因此本院确认双方之间的租赁合同于2013年8月26日解除。由于双方房屋租赁合同解除，因此而产生的次承租人的权益保护及转租问题，由次承租人依据其租赁合同另行处理。在房屋租赁期间原告陕建二公司向鸿誉商贸公司交付了租赁物，鸿誉商贸公司理应按时支付租金，但鸿誉商贸公司自合同生效至2013年8月仅支付了租金400000元，保证金600000元，与其应当支付一年又九个月的租金3016450元（1573800元／年÷12月×11月＋1573800元）相差2016450元，对该拖欠租金，被告鸿誉商贸公司应当足额清偿。合同解除后，鸿誉商贸公司应当向陕建二公司返还租赁房屋，但由于其继续占有2楼1600㎡房屋，并未返还，因此其应当向陕建二公司赔偿占有期间造成的损失。陕建二公司要求鸿誉商贸公司支付2013年9月至2013年12月期间租赁费的请求，理由正当，本院予以支持。对于租赁费的计算，陕建二公司主张按每平方米49元计算，但无证据证明该标准系客观准确，因此本院认为以双方签订租赁合同中所约定的租赁费43元／㎡／月计算较为适宜，故租赁费为275200元（1600㎡×43元／㎡×4月）。由于原告陕建二公司阻止鸿誉商贸公司进入1楼鸿誉商贸公司自用场所，致无法清腾房屋，因此其要求鸿誉商贸公司继续支付1楼1092㎡2013年9月至2013年12月期间租赁费，无事实依据，本院不予支持，关于陕建二公司主张保管费及物业费等请求，因无证据证明损失的客观性，因此对其请求本院不予支持，如有争议，双方可另行解决。由于双方在《房屋租赁合同》中并未约定违约金，因此陕西二公司主张支付迟付租金违约金295705元，无法律依据，本院不予支持。
被告鸿誉商贸公司辩称，依据《补充协议》的约定，房屋租金的起算时间应为2012年12月1日，原告按照2011年10月计算房屋租金不当。为证明其观点，被告鸿誉商贸公司提交了《补充协议》一份。对该证据，原告不予认可，辩称并不存在《补充协议》。本院认为，该《补充协议》无双方当事人签字确认，且原告不予认可，因此不足以证明该《补充协议》已生效，并具有拘束力，因此原告依据该《补充协议》主张租金起算时间的辩解意见，本院不予采纳。
《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，在本案中，被告鸿誉商贸公司股东谭立红将被告鸿誉商贸公司应收取的租赁费汇入其个人名下，混淆了公司财产和股东个人财产，属于滥用公司法人的独立人格，因此被告谭立红应当在其收取的764800元范围内对被告鸿誉商贸的上述债务承担连带清偿责任。
反诉原告鸿誉商贸公司请求由反诉被告陕建二公司赔偿烟、酒、茶、经营损失等各项损失共计150万元的主张，由于无证据证明损失的确定数额，因此其主张因证据不足，本院不予支持。对于房屋承租期间因房屋质量问题产生的争议，因被告未举证证明损失的具体数额，因此对该争议双方可另行处理。反诉原告另主张由陕西二公司返还扣押的相关公司材料的诉讼请求，因不属于租赁合同审理范围，本院不予处理，如有争议，可另行解决。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、本诉被告宝鸡市鸿誉商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向本诉原告陕西建工第二建设集团有限公司返还租赁房屋，并支付拖欠租赁费2016450元、2013年9月至2013年12月租赁费损失275200元，合计2291650元。
二、本诉被告谭立红在764800元限额内对上述债务承担连带清偿责任。
三、驳回本诉原告的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告宝鸡市鸿誉商贸有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费30990元，由本诉原告陕西建工第二建设集团有限公司负担7500元，由本诉宝鸡市鸿誉商贸有限公司被告23490元。保全费5000元，由本诉被告宝鸡市鸿誉商贸有限公司负担。反诉受理费9150元，由反诉原告宝鸡市鸿誉商贸有限公司负担
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。
审 判 长 杨建文
审 判 员 韩 菲
代审判员 徐文博
二〇一五年三月十日
书 记 员 王 巍