辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第492号
上诉人（原审原告）：沈阳伯伦物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区三好街27号。
法定代表人：王洪忠，该公司经理。
委托代理人：朱戈，男，1967年6月15日出生，汉族，该单位员工。
被上诉人（原审被告）：东北印刷厂，住所地沈阳市和平区三好街**号。
法定代表人：潘大庆，该厂厂长。
委托代理人：周宇，男，1971年2月18日出生，汉族，该单位法律顾问。
上诉人沈阳伯伦物业管理有限公司（以下简称伯伦物业）因与被上诉人东北印刷厂房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2011）沈和民二初重字第32号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年2月25日立案受理后，依法组成由代理审判员刘冬担任审判长并主审，代理审判员相蒙、代理审判员李妍参加评议的合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案，上诉人伯伦物业的委托代理人朱戈，被上诉人东北印刷厂的委托代理人周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：位于沈阳市和平区三好街27号栋号为80号建筑面积为6，282平方米的房屋，所有权单位系东北印刷厂，所有权性质系国有。从2003年至2008年，东北印刷厂作为出租方将该房屋及后门20平方米收发室出租给伯伦物业，伯伦物业、东北印刷厂签订5份房屋租赁合同。除2003年签订的合同租期至2004年底以外，其余四份合同期限均从当年初至当年底。五份合同签订时间分别为2003年5月16日、2005年1月24日、2006年1月1日、2007年1月1日、2008年1月22日。2008年1月22日签订的房屋租赁合同系最后一份书面合同约定，甲方（东北印刷厂）自愿将座落在辽宁省沈阳市和平区三好街27号的房屋（建筑面积6282平方米）及后门20平米的收发室出租给乙方（伯伦物业）使用；用途为餐饮、写字间；租赁期限2008年1月1日至2008年12月31日；其中第三条租金及租金的交纳期限约定，年租金1，800，000元（不含水费、电费、采暖费），租金实行上打租，按季结算，乙方在每季度的前5日内交付甲方；付款方式现金、转账；乙方如需要将租用房产转租他人使用，必须征得甲方同意；其中第六条违约责任约定，乙方有下列情形之一，甲方可终止合同收回房产，并停止供水供电，乙方必须在一个月内迁出，逾期不迁出时，甲方有权采取必要手段执行或向人民法院起诉，甲方因此所受损失由乙方赔偿。1、……2、乙方拖欠租金超过规定期限1个月以上……；其中第七条其他约定事项：1、因乙方原因终止合同或合同期满时，乙方在此楼主体外部新扩建及内部装修固定部分不得拆除，无偿完整交付甲方或根据甲方意见给予恢复原样，并交足合同期内全部租金及水电费用；乙方投入的可动资产在一个月内自行处理完毕，因甲方中途违约，需按乙方投入资产的折余价值赔偿乙方改造费、装修费及搬迁费。2、基于甲方原有两部货用电梯，乙方因经营需要将其中一台改为客用电梯（原货梯已被乙方处理），因此合同期满或乙方中途不租用房屋时，将现有的一部货梯、一部客梯无偿交付甲方，合同期间归乙方使用，并负责日常维护。合同签订后，东北印刷厂将诉争房屋交付伯伦物业使用，但伯伦物业尚欠东北印刷厂2008年部分租金78，800元未付。2009年第一季度双方就2009年度的应交纳租金数额伯伦物业、东北印刷厂进行过协商，但在协商过程中，2009年4月28日，东北印刷厂向伯伦物业发出通知，内容为房屋租赁合同已到期，已超出合同期限3个月，因伯伦物业拖欠租金及水电费，故终止租赁关系。同时，东北印刷厂向驻伯伦大厦业户发出通知，内容为东北印刷厂终止与伯伦物业的房屋租赁关系，收回房产。2009年4月30日，东北印刷厂发出通知，驻厦所有单位至224房间办理续租合同……。案外人海外华侨招商实业公司随即接管经营管理权。伯伦物业认为东北印刷厂系单方解除房屋租赁关系，违反合同约定，故起诉至原审法院。
重审期间，原审法院通过沈阳市中级人民法院委托辽宁光辉资产评估有限责任公司对伯伦物业诉请的涉案房产因出租违约造成的改造、加层、扩充面积、装修、预期收益损失进行评估，评估价值为9，563，255.89元，其中改造、加层、扩充面积、装修评估值为1，284，521.25元，2009年-2011年预期总收益评估值为8，278，734.64元。
伯伦物业的原审诉讼请求是：1、请求确认东北印刷厂行为构成违约，判令东北印刷厂赔偿因违约行为给伯伦物业造成的损失200万元（其中，一、伯伦物业对伯伦大厦先后大规模的改建、扩建、改造和装修投入产生损失；二、由于东北印刷厂单方提前解除合同，导致伯伦物业应得利润无法实现，造成的利润损失；三、由于东北印刷厂单方提前违约行为，导致大厦很多驻户在无法正常管理的情况下逃逸，拖欠租金无法收回产生的损失；四、伯伦物业是专门为了与东北印刷厂长期合作，经营伯伦大厦物业设立的公司，由于东北印刷厂擅自违约导致伯伦物业公司停顿，产生的人员安置和相应的投入损失，还有属于搬迁等项目的损失）；2、请求判令解除伯伦物业、东北印刷厂双方龙泉路15号的房屋租赁合同；3、判令东北印刷厂承担本案的全部诉讼费用。诉讼中伯伦物业撤回第2项诉讼请求。
原审法院认为：伯伦物业、东北印刷厂于2008年1月22日签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力，各方当事人应当按照协议约定履行各自的合同义务。东北印刷厂依约将诉争房屋交付伯伦物业使用，伯伦物业应依约履行给付租金的义务。现该租赁协议已于2008年12月31日到期，双方未再续签租赁协议，故伯伦物业、东北印刷厂双方形成了不定期的租赁合同关系。对于不定期租赁，任何一方当事人均可随时解除合同。当然对于出租人一方在解除不定期租赁合同时，负有在合理期限以前通知承租人的义务。故本案东北印刷厂作为房屋出租人于2009年4月末东北印刷厂向伯伦物业发出解除房屋租赁关系通知，终止双方的租赁合同关系于法有据，不存在违约。本案问题的关键在于，在伯伦物业、东北印刷厂终止合同关系过程中其中一方是否存在过错，应否承担相应的民事责任。首先，从本案查明的事实看出，伯伦物业、东北印刷厂自2003年以来即已形成了租赁合同关系，伯伦物业对所租用伯伦大厦先后进行了大规模的加层、扩建、装修、增加客梯等改造。双方对租赁合同一年一签，2004年至2007年年租金为140万元，2008年为180万元，直至2008年伯伦物业拖欠东北印刷厂2008年度部分租金78，800元未付。伯伦物业提出，按双方交易习惯，待2009年上半年当年房租确定后，才应交齐2008年房租，东北印刷厂对此予以否认，而伯伦物业欠付租金行为已违反双方签订的租赁合同第三条关于租金的交纳期限约定，据此，伯伦物业主张欠付租金有合理理由不能成立。相反，伯伦物业欠付租金已构成违约。现涉案合同期满，双方并未签订续租合同，尽管伯伦物业主张双方已达成口头租赁合同，但东北印刷厂予以否认，而伯伦物业亦不能提供充分的证据证明。对伯伦物业主张装修损失一节，不符合合同第七条“1、因乙方原因终止合同或合同期满时，乙方在此楼主体外部新扩建及内部装修固定部分不得拆除，无偿完整交付甲方或根据甲方意见给予恢复原样，并交足合同期内全部租金及水电费用；乙方投入的可动资产在一个月内自行处理完毕，因甲方中途违约，需按乙方投入资产的折余价值赔偿乙方改造费、装修费及搬迁费。……”之规定，故原审法院不予支持。对伯伦物业诉请东北印刷厂赔偿各种损失的诉讼请求，因伯伦物业不能证明东北印刷厂有违约行为，而伯伦物业已构成违约，故对伯伦物业该项诉讼请求，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，判决如下：驳回原告沈阳伯伦物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费22，800元，鉴定费48，600元，由原告沈阳伯伦物业管理有限公司承担。
宣判后，伯伦物业不服，向本院提出上诉。伯伦物业的上诉请求是：1、请求撤销原审法院民事判决书；2、请求判令支持上诉人的全部诉讼请求。主要理由：重审一审认定事实错误，上诉人提供的历年租赁合同及缴费发票，已经充分证明双方是在当年上半年商定当年租金后，结清上年租金并签订当前租赁合同，这已经成为双方的交易惯例，重审一审对双方长达五年形成的交易惯例未予确认，进而推论上诉人未按期交纳租金、违约在先，明显认定事实错误。此外上诉人提供的两次谈话录音，也充分证明被上诉人当时的法定代表人始终认可双方已达成继续2009年房屋租赁的协议，但重审一审对这一证据也视而不见、避而不谈。
被上诉人东北印刷厂答辩称：同意原审法院判决。
本院查明事实与原审查明事实一致。
上述事实，有5份房屋租赁合同，3份通知，资产评估报告书等证据材料及当事人陈述，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：上诉人伯伦物业与被上诉人东北印刷厂连续几年签订的房屋租赁合同虽然在合同内容上只是对租金数额及租赁日期有所调整，其他内容均无变化，但每份租赁合同都是独立的合同，每份合同均合法有效。双方最后于2008年1月22日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2008年12月31日，至伯伦物业一审起诉时租赁合同约定的履行期限已经届满，因双方未再续签新的房屋租赁合同，而伯伦物业继续使用租赁物，该租赁合同有效，但租期为不定期，不定期租赁合同可以随时解除，双方的租赁合同于2009年4月28日东北印刷厂向伯伦物业发出解除租赁关系通知时合同解除。
关于合同解除的法律后果问题。伯伦物业没有证据证明导致合同解除系东北印刷厂原因所致，反而是伯伦物业欠付东北印刷厂2008年部分租金及2009年1-4月份不定期租赁期间的租金，东北印刷厂有权行使法律规定的合同解除权，并且按照2008年租赁合同第七条约定“因乙方原因终止合同或合同期满时，乙方在此楼主体外部新扩建及内部装修固定部分不得拆除，无偿完整交付甲方或根据甲方意见给予恢复原样，并交足合同期内全部租金及水电费用；乙方投入的可动资产在一个月内自行处理完毕，因甲方中途违约，需按乙方投入资产的折余价值赔偿乙方改造费、装修费及搬迁费。……”，本院认为一审法院驳回伯伦物业要求东北印刷厂支付装修改造损失等的主张符合合同约定及相关法律规定，本院予以维持。此外，因东北印刷厂不构成违约，故对伯伦物业的其他诉讼请求一审法院不予支持并无不当。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人沈阳伯伦物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘冬
代理审判员 相蒙
代理审判员 李妍
二〇一四年四月二日
书 记 员 王鑫
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。