江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民再254号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨灯，男，1953年6月18日出生，汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨伟（系杨灯之子），男，1981年2月26日出生，汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：房明忠，江苏明弘律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宝应县大地农业机械有限公司，住所地江苏省宝应县安宜东路43号。
法定代表人：吴宝东，该公司董事长。
被申请人（一审被告）：伍凤鸣，男，1965年2月20日出生，汉族，住江苏省宝应县。
再审申请人杨灯、杨伟因与被申请人宝应县大地农业机械有限公司（以下简称大地公司）、伍凤鸣排除妨害纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第00543号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年7月20日作出（2016）苏民申338号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨灯、杨伟的委托诉讼代理人房明忠、被申请人大地公司的法定代表人吴宝东到庭参加诉讼。被申请人伍凤鸣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。
杨灯、杨伟申请再审称：请求：撤销江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第00535号民事判决、江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第2302号民事判决；改判大地公司将房屋租金7750元返还给杨灯、杨伟，伍凤鸣立即腾让宝应县�宜东路61号房屋，并以每月250元的标准支付自2013年3月1日至腾让之日止的房屋使用费。事实和理由：（一）一、二审判决认定“涉案房产占用范围内的国有划拨土地使用权人为被申请人（大地公司）”系法律适用错误。1.一、二审判决作出以上认定的理由之一是“涉案房产占用范围内的土地使用权目前登记于被告宝应县大地农业机械有限公司名下”，而（2004）扬执字第44号民事裁定书充分证明法院早在2004年7月就将涉案房产占用范围内的国有划拨土地使用权裁定归中国建设银行股份有限公司宝应县支行（以下简称建行宝应支行），由于建行宝应支行至今未到国土部门办理土地使用权变更登记手续，导致大地公司原有的土地使用权证未被注销。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，自法院作出该裁定之日，该土地使用权人就变更为建行支行。故大地公司�有的土地使用权证不具有法律上的确权效力，其不再是该划拨土地的使用权人，建行支行才是该土地的使用权人。2.一、二审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定作出以上认定，属于适用法律错误。《最高人民法院关于转发国土资源部<关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知>的通知》规定，国有划拨土地使用权在办理了抵押登记的情况下，“不以国有划拨土地使用权抵押未经批准而认定抵押无效”。因此，人民法院在执行过程中，对没有经过政府部门审批，但办理了抵押物登记的国有划拨土地使用权，也可以不经过政府或土地管理部门的批准或同意，直接进行强制拍卖、变卖。大地公司在建行支行借款时，己经将涉案房产的房屋所有权和土地使用权一并抵押给建行宝应支行，且在对以上房产进行价值评估时对�屋所有权和土地使用权的价值均进行了评估。故在法院执行涉案房产时，国有划拨土地使用权的转让无需再经过政府的同意。一、二审判决以该土地流转需经政府批准为由认定土地使用权人仍为大地公司，违反了以上规定。（二）一、二审判决认定“诉争的房屋房、地权属分离”适用法律错误，且违背了“房随地走”、“地随房走”的“房地一体流转”规则，必然给房地产交易市场带来混乱。（三）一、二审判决以“房、地权属相分离”为由认定杨灯、杨伟“对该房地产不能行使完全的所有权”违反法律规定。1.根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条的规定，即使涉案房屋的土地使用权存在争议，也不影响杨灯、杨伟基于房屋所有权行使排除妨害的权利，更不影响其获取相应租金收益的权利。2.该土地使用权目前应暂为建行宝应支行享有，杨灯、�伟与建行宝应支行之间土地使用权人的主体变更应依照相关行政法规及部门规章规定的程序办理。这只是一个程序性的问题，不影响杨灯、杨伟最终取得该土地使用权。当然，在办理土地使用权人变更的过程中，如果涉及到国有划拨土地的租金收益，也应该是政府土地管理部门向杨灯、杨伟收取，但不意味着杨灯、杨伟不能行使该房地产的所有权，更不意味着大地公司可以分享该收益。
大地公司提交意见称，1.在贷款过程中只抵押了房屋未抵押土地使用权。产权证上备注的是房屋被抵押，土地使用权证上没有土地被抵押的字样。（2003）扬民二初字第157号民事调解书中也明确以办公室和仓库提供担保，谈话笔录亦能反映该事实。2.二审法院将房与地一并裁定给债权人建行宝应支行抵债无事实依据。3.杨灯、杨伟的诉讼主张无事实和法律依据，并规避讼争土地为国有划拨土地这一重要事实。
杨灯、杨伟向江苏省宝应县人民法院起诉称：宝应县安宜东路61号房屋原为大地公司所有。2011年1月，杨灯、杨伟通过拍卖取得该房屋。2011年7月，宝应县房产局依法注销大地公司对该房屋的所有权证书，并登记为杨灯、杨伟所有。2011年8月，杨灯、杨伟曾起诉伍凤鸣要求其腾让该房屋并支付房屋占用费，法院以租期未到为由驳回了杨灯、杨伟的诉讼请求。在该案诉讼中，杨灯、杨伟得知大地公司在2010年2月已将该房屋出租给伍凤鸣，租期至2013年2月28日。杨灯、杨伟自2011年7月取得该房屋所有权之日，即对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，大地公司在此情况下仍然收取该房屋的租金，侵害了杨灯、杨伟的所有权，已经收取的租金应返还给杨灯、杨伟。伍凤鸣明知该房屋属于杨灯、杨伟且未与杨灯、杨伟签订租赁合同�情况下，仍旧使用该房屋没有法律依据，应予以腾让交还杨灯、杨伟，并支付房屋使用费。故请求法院判决大地公司将房屋租金7750元返还给杨灯、杨伟，伍凤鸣立即腾让宝应县安宜东路61号房屋，并以每月250元的标准支付自2013年3月1日至腾让之日止的房屋使用费。
大地公司在一审中辩称：杨灯、杨伟的房产证系违法取得，请求法院依法撤销。本案涉及的房产所有权和土地使用权两证分离，即使杨灯、杨伟享有合法的房产权利，也无权对划拨土地上的房屋进行出租。因为大地公司是涉案房屋的合法土地使用权人，房屋租金不仅仅涉及房屋本身的价值，更涉及土地的价值，且土地的价值远远大于房屋的价值，涉案房屋是70年代所建，价值已非常微小。杨灯、杨伟要求实现房屋所有权，但大地公司享有更大价值的土地使用权，应得到法律的保护。另外，杨灯、�伟的诉求已过诉讼时效，杨灯、杨伟在诉状中称于2011年8月起诉伍凤鸣，当时就已得知大地公司已将房屋出租给伍凤鸣，并收取租金，截至杨灯、杨伟提起本案诉讼之日，已超两年诉讼时效。因此，请求驳回杨灯、杨伟的诉讼请求。
伍凤鸣一审辩称：其从2006年开始一直向大地公司租赁讼争房屋，并缴清房租，没有违反法律规定，请求驳回杨灯、杨伟对伍凤鸣的诉讼请求。
一审法院认定以下事实：江苏省宝应县安宜镇东升路23号房屋（原宝应县安宜镇安宜东路61号）原为大地公司仓库。大地公司曾向建行宝应支行借款50万元，以该房产抵押担保，后因大地公司未能按约还款，建行宝应支行诉至法院。2004年7月19日，江苏省扬州市中级人民法院作出（2004）扬执字第44号民事裁定，将上述房地产裁定归建行宝应支行所有。2011年1月，东方资产管理公司委托江苏通力国际商品拍卖有限公司对该讼争房屋进行拍卖，杨灯以38.5万元买得该房屋。5月3日，江苏省扬州市中级人民法院向宝应县房产管理局发出协助执行通知，要求将上述房屋所有权过户给建行宝应支行。2011年7月，建行宝应支行与杨灯、杨伟签订协议，约定由建行宝应支行将上述房产协助过户给杨灯、杨伟。2011年7月18日，宝应县房产管理局作出《关于注销宝应县农业机械公司宝房权证字第××号<房屋所有权证>的决定》，同年7月21日为杨灯、杨伟办理了房屋所有权证，面积为1941.80平方米。该讼争房屋2006年以前由大地公司使用，从2006年起大地公司将该房屋分解出租给伍风鸣、李永年、蔡士平等人。2010年2月25日，伍风鸣与大地公司续签租赁协议，约定租期3年，从2010年3月1日起至2013年2月28日止，每年租金3000元。协议到期后，双方于2013年2月25日�次签订租赁协议，约定租期从2013年3月1日到2015年2月28日，每年租金2000元。涉案房产占用范围内的土地使用权目前登记于大地公司名下，系国有划拨土地，土地用途为仓储用地。
一审法院认为：物权所有人对其所有的物享有占有、使用、收益、处分的权利。本案系房地产物权纠纷，杨灯、杨伟系房产登记簿所记载的本案房产所有权人，大地公司系房产占用范围内的土地使用权人，杨灯、杨伟享有所有权的房屋所占有的土地系国有划拨土地，其用途为仓储用地，对于该类土地上的房屋转让，应报有批准权的人民政府批准，由受让方办理土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。另根据国务院规定，对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回。本案房、地权属分离，房屋依附于土地存在�房、地作为不动产，其实无法分割。因此，本案讼争房屋房、地权属分离，杨灯、杨伟对该房地产不享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。杨灯、杨伟在房、地权属尚未统一的情况下，要求伍凤鸣腾让房屋，不予支持。本案房屋此前一直由大地公司出租获取收益，租金包括土地的价值产生的孳息。在房屋与土地的价值比例未予确定的情况下，杨灯、杨伟要求大地公司、伍凤鸣给付租金，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，该院判决：驳回杨灯、杨伟的诉讼请求。案件受理费50元，由杨灯、杨伟负担。
杨灯、杨伟不服一审判决，上诉至江苏省扬州市中级人民法院称：1.（2004）扬�字第44号民事裁定书充分证明法院已于2004年7月将涉案房屋占用范围内的国有划拨土地使用权裁定归建行宝应支行所有；2.大地公司在建行宝应支行贷款时已经将涉案房屋的所有权和土地使用权一并抵押给银行，故上述裁定将房屋及土地使用权一并裁定给建行宝应支行，符合法律规定；3.一审判决认定“讼争房屋的房、地权属分离”属适用法律错误，亦严重违背房屋产权与房屋占用土地使用权的权利人一致原则和共同流转原则。故请求撤销原判，改判支持杨灯、杨伟的诉讼请求。
二审法院认为：讼争房屋的现状为，房屋权属登记于杨灯、杨伟名下，而房屋占用范围内的土地使用权属登记于大地公司名下，伍凤鸣与土地使用权人大地公司签订租赁协议，故其占用、使用依附于讼争土地上的房屋有合同依据，现杨灯、杨伟诉求伍凤鸣迁出讼争房屋，超出了其权�范围，不予支持。同样，大地公司收取的房屋租金系房屋、土地的共同孳息，因杨灯、杨伟享有的房屋与大地公司享有的土地使用权物化为上述租金的比例不明，现杨灯、杨伟诉求大地公司直接返还房屋租金，亦超出了其权属范围，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨灯、杨伟承担。
本院经再审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，1997年7月，原宝应县农业机械公司（以下简称：农机公司）变更为大地公司。1998年12月22日，大地公司与建行宝应支行签订《房地产抵押合同》一份，约定：抵押人为农机公司（甲方），抵押权人为建行宝应支行（乙方）；“甲方为了贷款，将自有房地产及其附着物抵押给乙方，作为归还�款的保证”；“该房地产坐落于安宜东路61号，建筑面积1941.8平方米”；抵押价值为78.8万元。同日，双方又签订《中国建设银行（贷款）抵押合同》一份，约定抵押担保的贷款金额为50万元。该合同所附“抵押物清单”载明抵押物为：办公室411.6平方米、仓库1530.2平方米，处所均为安宜东路61号，抵押物评估价值为78.8万元。
2003年9月12日，二审法院就建行宝应支行与大地公司借款合同纠纷一案作出（2003）扬民二初字第157号民事调解书，确认建行宝应支行与大地公司达成如下调解协议：大地公司自愿承担借款本金50万元及利息163490.98元，合计663490.98元，由大地公司于2003年10月底前一次性偿还给建行宝应支行。因大地公司未能履行上述民事调解书确定的还款义务，建行宝应支行向二审法院申请强制执行。
执行过程中，二审法院委托宝应县开元房地产评估咨询有限公司就抵押财产进行评估。2004年5月20日，该公司作出宝应开元房地估字[2004]第0100号《关于宝应县农机公司位于安宜镇安宜东路61号房地产价格的评估报告》（以下简称：评估报告）。评估报告载明：评估项目名称为宝应县农业机械公司位于安宜镇安宜东路61号宝房权证［安宜］字第××号的房地产；报告中的土地面积来自于评估人员的现场实测，其使用权面积以有权部门的确权为准；报告中的土地是以国有划拨性质、工业用途为假设前提的；评估依据为《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价范》、有关房地产评估的政策、条例和规定、房屋权属证书等；评估结果为该宗房地产的价格为510263.58元。
2004年7月14日，二审法院召集建行宝应支行的代理人及大地公司的法定代表人吴宝东谈话，双方当事人均表示同意上述评估报告的结果，依据该报告确定的价值以物抵债后执行案件结案，剩余欠款174917元因大地公司无力偿还，由建行宝应支行向法院申请债权凭证，待有可供执行的财产线索，建行宝应支行可随时向法院申请恢复执行。同日，建行宝应支行向二审法院申请领取债权凭证。
2004年7月19日，二审法院作出（2004）扬执字第44号民事裁定书，载明：大地公司欠建行宝应支行借款本息685180.88元，建行宝应支行同意以大地公司“贷款抵押物（位于安宜镇安宜东路61号房地产）”抵偿债务。经委托宝应县开元房地产评估咨询有限公司对抵押物进行评估，评估价为510263.58元。该价值得到建行宝应支行的认可。抵偿后不足部分174917.30元的债权，因大地公司无其他财产可供执行，建行宝应支行申请领取债权凭证，本案本次执行程序终结。期间，若建行宝应支行发现大地公司有可供执行的资产线索，可随时依债权凭证申请恢复执行。并裁定：将大地公司所有的坐落于宝应县安宜东路61号的房地产按评估价510263.58元抵偿给权利人中国建设银行宝应县支行；（2004）扬执字第44号一案的本次执行程序终结。
本案再审争议焦点为：1.杨灯、杨伟对讼争房地产是否享有权利；2.如果杨灯、杨伟对讼争房产享有权利，其能否主张腾让房屋和支付租金。
本院再审认为：
一、杨灯、杨伟已取得讼争房产的所有权，但尚未取得附属土地的使用权。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效�发生效力。本案中，杨灯、杨伟已被有权机关登记为讼争房产的所有权人，目前并无证据足以推翻该产权登记证书的证明效力或证明存在法律规定的其他情形，因此，其已取得该房产的所有权。
至于讼争房屋所涉土地的使用权归属问题。首先，（2004）扬执字第44号民事裁定书确定以物抵债的范围包括房产和土地。理由如下：1.上述裁定明确写明以物抵债的财产是大地公司抵押给建行宝应支行的房地产，而非房产，且该裁定已确认大地公司在以物抵债后无财产可供执行，建行宝应支行申请领取债权凭证，该案该次执行程序终结。由此可见大地公司已将自有的房地产全部用于抵偿债务，如果其仍保留涉案土地使用权，则其仍属于有财产可供执行，与上述裁定确认的事实不符；2.执行过程中的评估报告明确写明评估财产范围为房地产，而非房产，评估人员现场�测了土地面积，报告中的土地以国有划拨性质、工业用途为假设前提，且评估的依据涉及房产和土地；3.虽然抵押物清单上写明抵押物为房产，并未列土地使用权，土地使用权抵押也未经登记，但一方面房地本为整体，不应人为分割，仅在房屋上设置抵押权，另一方面，即使登记的抵押物仅为房产，也仅证明建行宝应支行未取得土地使用权的抵押权，至于抵押物范围是否包括土地使用权属于合同条款如何解释问题。而根据双方当事人签订的《房地产抵押合同》的约定，抵押物为大地公司自有的房地产及附着物。况且，在（2004）扬执字第44号案件执行过程中，执行法院已召集大地公司和建行宝应支行谈话，大地公司明确表示对前述评估报告无异议，且除抵押物抵债外，公司无其他财产，剩余17万余元债务无财产偿还，由此亦能证明抵押物包含了土地使用权；4.根据上述裁定，大地公司以涉案房地产抵债后，建设银行领取了债权凭证，该执行案件终结执行，亦证明大地公司已无财产可供执行，即大地公司已不再享有土地使用权等财产权利。因此，涉案房地产已被法院裁定抵偿大地公司所欠建行宝应支行的债务。大地公司主张上述裁定载明抵债的财产为房地产系笔误，涉案土地使用权不属于抵押财产范围，并未抵偿债务，但其未能提供该裁定因存在错误而被依法纠正的证据，且该主张与上述事实矛盾，故不能成立。
其次，最高人民法院于1997年8月21日作出的[1997]经他字第23号《最高人民法院关于新疆石河子地区中级人民法院裁定转移给石河子八一棉纺织厂的财产不应列入承德市针织二厂破产财产问题的复函》认为，讼争的房产地产权利是否转移应以人民法院判决、裁定为依据，需要办理有关财产权证转移手续的人民法院可�向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。讼争房地产权利转移的具体时间应以人民法院的判决、裁定生效时间为准。虽然（2004）扬执字第44号裁定作出时《中华人民共和国物权法》尚未实施，但该裁定已发生法律效力，应据此确定涉案房地产的权利已转移给建行宝应支行，大地公司应将涉案房地产交付建行宝应支行抵偿债务，在未经权利人同意的情况下，大地公司无权继续将该房地产出租给他人使用，亦无权继续获取租金等收益。在《中华人民共和国物权法》实施后，本案中裁定以物抵债的事实状态仍然存在，根据该法第二十八条的规定，该裁定具有导致涉案土地使用权发生物权变动的效力，应据此确定涉案土地使用权的权属。
再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当�照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。据此，虽然（2004）扬执字第44号民事裁定系将原由大地公司享有的土地使用权变更为建行宝应支行享有，但该土地的性质为国有划拨建设用地，涉案房地产拍卖给杨灯、杨伟时，并未依法履行国有划拨土地使用权的出让手续，因此，杨灯、杨伟尚未取得该土地的使用权。
（二）杨灯、杨伟有权要求伍凤鸣腾让涉案房屋。在（2004）扬执字第44号民事裁定生效后，大地公司无权将涉案房地产出租、受益。伍凤鸣与大地公司于2010年2月25日签订的租赁协议约定的租赁期限至2013年2月28日止，在此期限届满前，杨灯、杨伟已取得涉案房屋的所有权，租期届满后伍凤鸣继续占用涉案房屋未经所有权人杨灯、杨伟的同意，存在过错。因此，作为该房屋的所有权人，杨灯、杨伟有权要求伍凤鸣腾让房屋。但由于杨灯、杨伟尚未取得涉案土地使用权，其向大地公司、伍凤鸣主张腾让前按租金标准计算的房屋占用费用，因涉及第三方土地使用权人的合法权益，应在其与第三方确定权利义务关系后另行主张。
综上所述，杨灯、杨伟关于要求伍凤鸣腾让涉案房屋的再审诉讼请求成立，本院予以支持。一、二审判决认定大地公司享有涉案土地的使用权以及驳回杨灯、杨伟的上述诉讼请求不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬民终字第00535号民事判决及江苏省宝应县人民法院（2013）宝民初字第2302号民事判决；
二、伍凤鸣于本判决生效后一个月内腾让江苏省宝应县安宜镇东升路23号（原宝应县安宜镇安宜东路61号）房屋；
三、驳回杨灯、杨伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费50元，由杨灯、杨伟负担25元，伍凤鸣负担25元；二审案件受理费50元，由杨灯、杨伟负担25元，伍凤鸣负担25元。
审判长 马 杰
审判员 张贞伟
审判员 蒋 蕾
二〇一七年七月二十六日
书记员 孙 婧