湖北省武汉市江岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0102民初4996号
原告武汉九州乐家政服务有限公司，住所地：武汉市江岸区中胜村K1地块1单元12层25号。
法定代表人张胜新，公司总经理。
委托代理人高杰（特别授权代理），湖北枫叶律师事务所律师。
委托代理人徐振芳（特别授权代理），湖北枫叶律师事务所实习律师。
被告孙琴，女，1979年8月12日出生，汉族，住武汉市，
被告港联物业（武汉）有限公司，住所地：武汉市江汉区武汉国际贸易中心建设大道568号2916室。
法定代表人王俊时，公司董事长。
委托代理人兰琼（特别授权代理），女，汉族，港联物业（武汉）有限公司员工，住武汉市江汉区，
原告武汉九州乐家政服务有限公司（以下简称九州乐公司）诉被告孙琴、港联物业（武汉）有限公司（以下简称港联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法由审判员侯立平适用简易程序于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告九州乐公司的委托代理人高杰、徐振芳，被告孙琴、港联公司的委托代理人兰琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告九州乐公司诉称：九州乐公司的法定代表人张胜新于2016年8月27日与孙琴签订租赁合同，承租孙琴的房屋一套用于办公，承租房屋每月租金2,500元，按季度支付，并支付一个月押金2,500元，如一方违约，支付对方违约金为一个月租金2,500元，孙琴次日交付承租房屋，九州乐公司于2016年8月30日注册成立并开始营业。2016年10月份左右，承租房屋二楼的一块加厚外墙玻璃不知什么原因外部破损，内部未破损。九州乐公司将情况告知孙琴及港联公司，均互相推诿，不予维修。2016年6月初，九州乐公司承租的房屋一楼进门处漏水多日，告知孙琴及港联公司，仍互相推诿。因孙琴不能提供安全的房屋，导致九州乐公司无法办公，经协商，九州乐公司于2017年6月15日提前搬离承租房屋。
根据租赁合同约定，孙琴应及时修缮出租房屋，否则承担一个月租金的违约金。作为管理方的港联公司对房屋外墙和进水部分也负有及时维修的义务，孙琴及港联公司均怠于履行责任，应承担相应的违约责任。房屋漏水后九州乐公司就无法承租，且搬迁需要必要时间，孙琴要求九州乐公司支付逾期租金不合法不合理。同时，九州乐公司对房屋外墙玻璃损坏和漏水均无过错，也未造成孙琴房屋损坏，孙琴应当将押金退还九州乐公司。水费卡由九州乐公司充值200元，孙琴应退还。故诉至法院，请求判令：1、孙琴向九州乐公司退还押金2,500元及水费卡押金200元；2、孙琴支付九州乐公司违约金2,500元；3、港联公司对违约金承担共同支付责任；4、本案诉讼费用由孙琴、港联公司负担。
被告孙琴辩称：我没有违约行为，九州乐公司要求我支付违约金2,500元没有事实和法律依据，玻璃破损系九州乐公司不当使用造成的，根据租赁合同约定，应按价赔偿，我知道玻璃破损后已经积极联系港联公司进行维修，后通过鉴定和现场勘查才知道是因为九州乐公司的不当使用造成的，九州乐公司拒付维修费用，导致至今未维修。九州乐公司还应支付我租金1,160元，赔偿我玻璃损失3,500元，并擅自转租应赔偿我违约金2,500元,共计7,160元，九州乐公司的押金不足以支付上述费用，故其要求退还押金没有事实及法律依据。我在本案中不提起反诉。
被告港联公司辩称：九州乐公司与孙琴签订的房屋租赁合同对港联公司没有约束力，九州乐公司依据租赁合同向港联公司提起诉讼，没有法律和事实依据。涉案房屋玻璃幕墙破裂，该玻璃幕墙尚在保修期，港联公司通知维保公司，维保公司经鉴定发现系非自然原因破裂，不在维保范围，孙琴表示自行更换；涉案房屋漏水系九州乐公司装修时未将下水管连接处处理好导致的，告知孙琴后，孙琴已自行处理好了。港联公司不应对违约金承担连带责任。
经审理查明，位于武汉市江岸区金桥大道20号金桥1号商住楼1栋1225室房屋（33.75平方米，两层）系孙琴购买取得。港联公司系金桥1号小区的物业服务公司。2016年8月27日，九州乐公司的法定代表人张胜新（承租方）与孙琴（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张胜新承租孙琴的上述房屋，租赁期共一年一个月，孙琴从2016年8月27日起将房屋交付张胜新使用；月租金为2,500元，按季度支付；押金按一个月房租支付，到期退还；承租方不得随意损坏房屋设施，改造需通知出租方，保证房屋使用安全；承租方造成房屋损失，按价赔偿；出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责赔偿一个月租金的违约金；承租方违反合同，擅自将房屋转让他人使用的，应支付一个月租金的违约金；合同还约定了其他条款。合同签订后，孙琴于当日交付承租房屋。九州乐公司向孙琴支付2,500元押金，并缴纳了房屋租金。九州乐公司于2016年8月30日注册成立。
九州乐公司承租房屋后，将二楼交给湖北枫叶律师事务所办公。承租期间，九州乐公司未通知孙琴，在二楼玻璃幕墙的窗框上打了四个孔洞，用于悬挂横幅。2016年10月，涉案房屋的二楼玻璃幕墙出现破损。2017年1月，九州乐公司将二楼玻璃幕墙出现破损的情况告知孙琴，孙琴将该情况告知了港联公司，因该玻璃幕墙尚在维修期内，港联公司通知维修公司，维修公司经检查，出具《工程勘验（检查）技术报告》，载明现场勘验结论为破损玻璃不属于玻璃自爆，并非玻璃本身质量问题，不在质量保修范围。孙琴与九州乐公司关于玻璃维修费用应由谁承担协商未果，至今尚未维修。
2017年5月，九州乐公司发现承租房屋一层出现部分面积漏水，告知港联公司，港联公司查看后认为是九州乐公司装修原因造成的，维修需要将室内物品搬离。九州乐公司向孙琴提出提前解除合同。2017年5月底，双方口头协议解除合同。2017年6月15日双方办理了退房手续。退房收条载明，今收到九州乐公司张胜新退还的武汉市江岸区金桥一号写字楼1225室全部钥匙6把，该公司已搬离腾空房间，水电费已结清（余200元）；14天房租未结，1,160元；玻璃破损一面，价值3,500元，未结。孙琴在退房收条上签名，九州乐公司在退房收条上盖章。其中“14天房租未结，1,160元；玻璃破损一面，价值3,500元，未结”为手写字体，其余为打印内容。孙琴认可九州乐公司退给她的水费卡中尚有余额200元。九州乐公司搬离后，孙琴已将房屋漏水维修完毕。
上述事实，有九州乐公司提交的《房屋租赁合同》、退房收条、房租和押金收条、代收水费收据、玻璃破损照片，孙琴提交的《工程勘验（检查）技术报告》、微信记录、《房屋租赁合同》、退房收条、照片，港联公司提交的《商品房买卖合同》、《武汉市前期物业管理服务协议》、回执单、《金桥壹号》办理收房程序单、临时管理规约承诺书、业主/住户保修投诉记录表、《工程勘验（检查）技术报告》等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。
因双方当事人意见不一，故调解未成。
本院认为：孙琴与九州乐公司法定代表人张胜新于2016年8月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。因房屋漏水问题双方口头协议解除合同，2017年6月15日九州乐公司搬离承租房屋，尚有14天房租1,160元未支付，应从其缴纳给孙琴的押金2,500元中予以扣除。九州乐公司认为从2017年6月开始其并未使用承租房屋办公，该14天系其腾退期间，不应支付房租，合同约定押金到期退还，也不应从押金中扣除。因九州乐公司在该期间仍占有使用孙琴的房屋，故应缴纳租金。押金系一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿，故孙琴辩称应从押金中扣除14天房租1,160元符合押金性质，本院予以准许。
孙琴认可九州乐公司退还的水费卡中尚有余额200元，故孙琴应支付九州乐公司水费卡余额200元。
九州乐公司认为孙琴未能及时维修破损玻璃，并解决房屋漏水问题，存在违约，故应向其支付一个月租金的违约金2,500元。关于玻璃破损，维修公司出具的现场勘验结论为不属于玻璃自爆，九州乐公司在承租期间存在未经孙琴同意擅自在玻璃窗框上打孔的行为，不能排除玻璃破损系九州乐公司对承租房屋使用不当造成的，双方对维修费用承担协商未果，一直未能维修，故不能认定玻璃破损未能及时维修系孙琴违约。关于房屋漏水问题，九州乐公司于2017年5月底告知孙琴后，虽然漏水系九州乐公司装修不当造成的，孙琴仍然及时联系维修，因维修需要搬离室内物品，九州乐公司提出提前解除合同，故双方协商解除了租赁合同，故孙琴并未怠于履行维修义务。综上，九州乐公司的上述诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
孙琴辩称，玻璃破损系九州乐公司使用不当造成的，应从其缴纳的押金中扣除玻璃维修费用3,500元。因破损玻璃尚未维修，孙琴尚未支付维修费用，不能确定维修费用的具体金额，且玻璃破损的具体原因不明，故对孙琴的上述辩称，本院不予采纳。扣除九州乐公司欠付的房屋租金1,160元，孙琴应向九州乐公司退还房屋押金1,340元。九州乐公司主张应由港联公司对违约金承担连带支付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告孙琴于本判决生效之日起五日内退还原告武汉九州乐家政服务有限公司缴纳的押金1,340元；
二、被告孙琴于本判决生效之日起五日内支付原告武汉九州乐家政服务有限公司水费卡余额200元；
三、驳回原告武汉九州乐家政服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元减半收取25元，邮寄费40元，合计65元由原告武汉九州乐家政服务有限公司负担35元，被告孙琴负担30元，因上述款项已由原告武汉九州乐家政服务有限公司预交本院，被告孙琴于本判决生效之日起五日内将30元款项支付给原告武汉九州乐家政服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 侯立平
二〇一七年八月二十八日
书记员 周 郴