浙江省兰溪市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0781执异1号
案外人：赵翠琴，女，1966年12月9出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。（业主代表）
案外人：董凌霄，男，1976年12月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。（业主代表）
案外人：方清，女，1973年2月19日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。（业主代表）
案外人：罗俊，男，1982年11月9日出生，湖北省随州市曾都区府河镇人民政府。
案外人：祝世昌，男，1967年1月18日出生，汉族，住湖北省广水市。
案外人：朱艾萍，女，1970年11月3日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人刘爱民，男，1972年7月15日出生，住湖北省随州市曾都区。
案外人：杨方，女，1984年10月9日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：赵华丽，女，1980年4月2日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：何高峰，男，1975年3月2日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：刘桂芳，女，1966年2月17日出生，住湖北省随州市曾都区。
案外人：万定仙，女，1973年10月22日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：佘万春，男，1984年2月11日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：李晓艳，女，1976年12月8日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：吴艳玲，女，1963年12月27日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：王娟，女，1987年8月10日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：宋小兵，男，1979年7月12日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：占小刚，男，1977年3月26日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：刘功树，男，1981年9月28日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：丁传柱，男，1986年11月20日出生，汉族，住湖北省随县。
案外人：王爱玲，女，1982年11月1日出生，住湖北省随州市曾都区。
案外人：王丹龙，男，1976年1月1日出生，汉族，住湖北省随县。
案外人：程素娟，女，1986年9月6日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：汪德平，女，1958年10月9日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：王永光，男，1982年3月18日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：邓登家，男，1969年10月21日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：蔡莉，女，1971年11月30日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：肖玲，女，1979年8月13日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：徐丽，女，1978年2月22日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：余玉平，女，1977年11月20日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：李建州，男，1977年6月14日出生，汉族，住湖北省广水市。
案外人：朱磊，男，1980年10月12日出生，汉族，住武汉市江岸区。
案外人：徐宗兵，男，1974年2月23日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：罗杰，女，1984年2月3日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：张鹏莎，女，1988年1月20日出生，住河南省洛阳市洛龙区。
案外人：赵兵，男，1974年6月18日出生，住湖北省随州市曾都区。
案外人：龚晓芳，女，1963年9月1日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：许红，女，1976年5月12日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：汤义德，男，1960年2月19日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：汤春晖，女，1984年1月11日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：苏小鹏，男，1985年10月22日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
案外人：张朝辉，男，1978年4月1日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。
共同委托代理人：高东菊，湖北五合律师事务所律师，特别授权。
申请执行人：余云生，男，1952年2月10出生，住兰溪市。
委托代理人：余燕，女，1979年4月2日出生，汉族，住兰溪市。（系申请执行人余云生之女儿）
被执行人：随州市兰天置业有限公司，住所地：湖北省随州市解放路221号。
法定代表人：章永富，董事长。
被执行人：兰溪市金味食品有限公司，住所地：兰溪市云山街道黄泥岭388号。
法定代表人：章永富，董事长。
被执行人：章永富，男，1970年12月30日出生，汉族，住兰溪市。
被执行人：方文仙，女，1974年6月12日出生，汉族，住兰溪市。
本院在执行申请执行人余云生与被执行人随州市兰天置业有限公司（以下简称“随州兰天置业公司”）、兰溪市金味食品有限公司、章永富、方文仙民间借贷纠纷一案过程中，案外人赵翠琴、董凌霄、方清等42人向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭公开进行听证。案外人赵翠琴、董凌霄、方清等42人的委托代理人高东菊及业主代表赵翠琴、董凌霄、方清，申请执行人余云生的委托代理人余燕到庭参加听证，被执行人随州兰天置业公司、兰溪市金味食品有限公司、章永富、方文仙经本院合法传唤，未到庭参加听证。本案现已审理终结。
赵翠琴、董凌霄、方清等42名案外人及其委托代理人称，1、法院查封执行的随州兰天置业公司的房产系案外人所有。案外人与随州兰天置业公司签订了《商品房买卖合同》，与相关银行和随州兰天置业公司三方签订了《按揭购房合同》以及房屋首付款和按揭款付款凭证、销售不动产统一发票和房屋已经由案外人实际占有的相关证据，足以证明在法院查封不动产之前，案外人已经取得了被查封房屋的所有权，即被查封的财产系案外人所有。2、赵翠琴、董凌霄、方清等42名案外人已经依据《物权法》的规定，向登记机构申请了预告登记，并取得了房屋的《预告登记证》。42名案外人与被执行人随州兰天置业公司签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，办理权属登记的义务由随州兰天置业公司履行，而随州兰天置业公司在收取赵翠琴、董凌霄、方清等案外人办理房产证及土地使用权费用后，拒不向案外人出具销售不动产统一发票，经过集体上访，随州兰天置业公司迫于压力才向部分业主出具了销售不动产统一发票，因为业主在取得销售不动产统一发票后，房屋已经被法院查封，导致部分提前偿还银行借款的案外人也没有取得不动产登记。综上42名案外人对没有进行不动产登记不存在任何过错。3、案外人的行为符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，且经过预告登记，根据《物权法》规定，未经预告登记权利同意，处分该不动产不发生物权效力的规定。故请求法院解除对赵翠琴、董凌霄、方清等42名案外人所有的坐落于随州市西城区聚玉街西端兰天农贸商城快捷酒店的房屋执行。并且提出，对于首付款因为付款时间比较长，很多的业主都是付现金的。
案外人赵翠琴、董凌霄、方清等42人向本院提交的证据是：42名案外人的身份证明、案外人各自所有的《商品房买卖合同》、《个人购房借款、担保合同》、银行借款凭证、按揭不款流水明细单、保管抵押物凭据、房屋预告登记证、交房费用收据、销售不动产统一发票等。（上述均为复印件，经法庭审核，原件均已退还给案外人）
申请执行人余云生的委托代理人余燕称，对所有的案外人提出的异议都有意见，虽然案外人提供了一些材料，但对于首付款，所有的案外人均没有任何银行汇款凭条，有些也仅有收据。故不予认可案外人的异议。
申请执行人余云生及其委托代理人未向法庭提交证据。
被申请人随州市兰天置业有限公司、章永富、方文仙未出庭参加听证，亦未提供书面意见。
经审理查明，本院于2015年3月1日作出了（2014）金兰商初字第1752号民事判决，判决“一、被告章永富、方文仙于本判决生效后十日内归还原告余云生借款本金人民币900万元及利息（利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍自2014年2月15日开始计算至实际履行之日止）；二、被告随州市兰天置业有限公司、兰溪市金味食品有限公司对上述第一条的给付内容承担连带责任。”作出（2014）金兰商初字第1753号民事判决，判决“一、被告随州市兰天置业有限公司、兰溪市金味食品有限公司于本判决生效后十日内归还原告余云生借款本金人民币273.5万元及利息（利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍自2014年2月15日开始计算至实际履行之日止）；二、被告章永富、方文仙对上述第一条的给付内容承担连带责任。”
后章永富不服一审的两个判决，提起上诉，金华市中级人民法院于2016年2月2日作出（2015）浙金商终字第1790、1791号民事调解，调解协议如下：“一、章永富于2016年5月20日前付清余云生人民币750万元；二、若章永富按上述第一项如期履行，则各方当事人均确认余云生和章永富、兰溪市金味食品有限公司、随州市兰天置业有限公司、方文仙之间再无其他债权债务纠纷；三、若章永富未按上述第一项如期履行，则余云生有权按照浙江省兰溪市人民法院（2014）金兰商初字第1752号、（2014）金兰商初字第1753号判决申请法院执行；四、浙江省兰溪市人民法院（2014）金兰商初字第1752号一审案件受理费44569元，保全费5000元，合计49569元，由章永富、方文仙、随州市兰天置业有限公司、兰溪市金味食品有限公司负担；二审案件受理费44569元，由章永富负担。浙江省兰溪市人民法院（2014）金兰商初字第1753号一审案件受理费19438.5元（已减半收取），保全费5000元，合计24438.5元，由随州市兰天置业有限公司、兰溪市金味食品有限公司、章永富、方文仙负担；二审案件受理费19438.5元，由兰溪市金味食品有限公司负担。”
本院于2014年12月9日依据（2014）金兰商初字第1752号、（2014）金兰商初字第1753号民事裁定查封了被执行人随州兰天置业公司名下土地使用权以及章永富名下的房产，其中查封的随州市兰溪市置业有限公司20××18号房产证号。因被执行人章永富、兰溪市金味食品有限公司、随州市兰天置业有限公司、方文仙未履行生效判决确定的义务，申请执行人余云生向本院申请强制执行，本院作出（2016）浙0781执1607、1608号执行裁定书，对于被执行人名下的财产保全予以续封。
另查明，随州市房权证城区字第××号位于西城聚玉街西端北侧（兰天商贸城快捷酒店），产权人为随州兰天置业公司，所包含的房号有：101、302、303、304、306、307、308、309、313、314、315、316、401、402、406、407、409、413、503、504、506、507、508、511、605、607、608、609、613、614、616、701、702、708、709、712、715、803、804、805、807、810、902、903、907、909、917、1005、1007、1009、1011、1107、1110、1111。
案外人赵翠琴购买了随州兰天置业公司位于西城聚玉街西端北侧（兰天商贸城快捷酒店）413号，董凌霄购买了1110、1111号，罗俊购买了302号，祝世昌购买了303、304号，朱艾萍购买了401、402号，刘爱民购买了306号，杨方、赵华丽共同购买了313、314、315、316号，何高峰购买了309号、刘桂芳购买了307号，万定仙购买了406号，佘万春购买了409号，李晓艳购买了407号，吴艳玲购买了308号，王娟购买了503号，宋小兵购买了504号，占小刚购买了506号，刘功树购买了507号，丁传柱购买了508号，方清购买了605号，王爱玲购买了607号，王丹龙购买了511号，程素娟购买了609号，汪德平购买了608号，王永光购买了613号，邓登家购买了701、702号，蔡莉购买了616号，肖玲购买了614号，徐丽购买了805号，余玉平购买了709号，李建州购买了712号，朱磊购买了810号，徐宗兵购买了807号，罗杰购买了803、804号，张鹏莎购买了903号，赵兵购买了907号，龚晓芳购买了902号，许红购买了1011号，汤义德、汤春晖共同购买了1007号，苏小鹏购买了1009号，张朝辉购买了1107号。上述案外人购买的房屋，均在2010年至2012年期间已与被执行人随州兰天置业公司签订房屋买卖合同，且以银行按揭或者自付的方式，付清了全部房款，均办理了房屋预告登记。除一次性全款付清当即取得销售销售不动产统一发票外，其余业主均在2016年7月份取得了被执行人随州兰天置业公司出具的增值随发票。
本院认为，申请执行人余云生与被执行人随州兰天置业公司、兰溪市金味食品有限公司、章永富、方文仙之间的债权债务合法有效，本院依法予以确认，本院有权查封被执行人随州兰天置业公司、兰溪市金味食品有限公司、章永富、方文仙名下所有的财产。案外人赵翠琴、董凌霄、方清等42人在本院查封涉案财产之前就已经与被执行人随州兰天置业公司签订了商品房买卖合同，以自付或者银行按揭贷款的方式支付了全额房款，且积极办理了房屋预告登记手续，缴纳了相关的物业管理费，在法院查封之前就已入住了涉案查封的房屋；虽42名案外人未办理不动产登记手续，但过错并非由于案外人的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的条件。42名案外人中大部分人虽未能提供出房屋买卖首付款如数的银行汇款凭条，但均能提供出被执行人随州兰天置业公司出具的收条，且房屋买卖签订时间是在2011年至2012年期间，首付付款亦是在该期间，且根据业主代表陈述，首付款并非一次性交付，而是先购买购房卡（即存少抵多），也有直接付现金的，由于购买的房屋系单身公寓，首付款相对较低，且均办理了房屋预告登记手续，在事后被执行人随州兰天置业公司也补开了税务票据；本案42名案外人系普通购房消费者，不存在逃避或者转移债务的可能，其权利足以排除本案的执行。
综上，故对于案外人赵翠琴、董凌霄、方清等42人提出的位于随州兰天置业公司位于西城聚玉街西端北侧（兰天商贸城快捷酒店）302、303、304、306、307、308、309、313、314、315、316、401、402、406、407、409、413、503、504、506、507、508、511、605、607、608、609、613、614、616、701、702、709、712、803、804、805、807、810、902、903、907、1007、1009、1011、1107、1110、1111号房屋为其所有，要求解除查封执行的异议成立。
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对登记在被执行人随州市兰天置业有限公司名下的随州市房权证城区字第××号位于西城聚玉街西端北侧（兰天商贸城快捷酒店）下的302、303、304、306、307、308、309、313、314、315、316、401、402、406、407、409、413、503、504、506、507、508、511、605、607、608、609、613、614、616、701、702、709、712、803、804、805、807、810、902、903、907、1007、1009、1011、1107、1110、1111号房屋的查封执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 唐肖琴
代理审判员 董璐佩
人民陪审员 吴国荣
二〇一七年一月十九日
代书 记员 陈 斐