福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0703民初1303号原告：王建山（曾用名王建生），男，1956年4月22日出生，汉族，退休干部，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：林庆雄，福建齐欣律师事务所律师。被告：真相通，男，1959年8月10日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：周燕燕，南平市建阳区“148”法律服务所法律服务工作者。被告：杨景，男，1967年11月25日出生，汉族，住南平市建阳区。原告王建山与被告真相通、杨景房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。因公告送达被告杨景，于2016年4月18日依法组成合议庭，于2016年7月26日、10月28日公开开庭进行审理。原告王建山及其委托诉讼代理人林庆雄、被告真相通及其委托诉讼代理人周燕燕到庭参加诉讼，被告杨景经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建山向本院提出诉讼请求：1.解除王建山与杨景、真相通于2011年5月10日签订的《房产买卖协议》；2.杨景、真相通返还王建山已付购房款人民币250,000元,并自2011年5月10日起至全部款项返还时止按人民银行同期贷款年利率6.56%的两倍支付利息（截止2016年3月9日，该利息为158,532元）。事实和理由：王建山和杨景、真相通于2011年5月10日签订一份《房产买卖协议》，约定杨景、真相通将位于建阳区民主南路南阳新村（建设用地批准证书：****潭字第***号）3层房屋以人民币349,800元价格出售给王建山。合同约定了签订协议时先付200,000元，50,000万元每季度付10,000元，余款99,800元待杨景、真相通将房产证、土地证办理原告名下再付。协议还约定，如甲方（杨景、真相通）需按当地政策法规尽早帮乙方（王建山）办好房产证、土地证，如甲方没有积极为乙方办理，乙方有权要求退房，甲方需无条件收回房屋，并且退还乙方所支付的房款，并从乙方支付首付款之日起按银行同期利息双倍赔付乙方。合同签订后，原告依合同约定，向杨景、真相通支付了购房款250,000元（购房款从王建山妻子翁丽兰帐户汇给杨景、真相通）。由于杨景、真相通未为王建山办理房产证、土地证，经多次催促，杨景、真相通才告知由于所建房屋层数超规划，无法办理房产证和土地证给王建山。因此导致至今无法单独进行水、电，也无法进行装修入住。据王建山了解，杨景、真相通所出售的房屋至今未办理房屋所有权证和土地使用权证。王建山认为，杨景、真相通未按协议约定为王建山办理房屋所有权证、土地使用权证变更登记已构成违约，导致王建山所购买房屋存在交易风险，也因无法开通水、电而无法使用。不能实现王建山购房的目的。根据双方协议的约定，王建山有权要求解除协议，退还房屋。之后，王建山多次找杨景、真相通协商要求退房，杨景因个人债务原因已长期外出无法联系，真相通则以种种理由拒绝王建山退房也不肯退钱。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百四十四条规定，诉至法院，请求依法支持王建山的诉讼请求。真相通辩称，1.2009年杨景、真相通执（****）潭字第***号建设用地批准书在建阳区潭城街道南阳新村建房1栋，共6层6套住房，房屋建成后陆续出让他人，本案讼争房屋系最后一套。该栋房屋因超高暂时不能办理不动产登记，购买的住户均知道该情况，王建山购房时，其他5套住户已装修入住，故其购买房屋时就知道讼争房屋因超高问题暂时不能办证，等到能办证时，杨景、真相通会积极配合着办理，王建山亦表示同意。在其交付第一次购房款时，房屋就已交付其使用，双方在签订《房产买卖协议》第三条约定“杨景、真相通将房产证、土地证办在王建山名下，王建山支付杨景、真相通余款99,800元”，另外还有口头约定“如果产权证一直无法办下来，住房归王建山，其不予支付99,800元”。另协议第五条约定，只有杨景、真相通按照当地规定尽早办证的约定，也可以证明王建山在购房前就知道讼争房屋办理产权手续有困难，并非其所说的后来才知道讼争房屋不能办理产权手续；2.双方签订的《房产买卖协议》约定“杨景、真相通需按当地政策法规尽早帮王建山办理房产证、土地证，如杨景、真相通没有积极办理，王建山有权要求退房”，并没有约定办理产权登记的期限，从2010年起至今年止，真相通一直通过各种方式积极请求给讼争房屋办理产权手续，现相关部门已启动为讼争房屋办理产权登记的程序，王建山请求解除《房产买卖协议》不符合合同约定，杨景、真相通并未违反合同约定，没有出现合同约定的解除协议和退房的情形；3.杨景、真相通在没有违约的前提下，请求解除《房产买卖协议》，应是王建山违约，其应当履行《房产买卖协议》第六条第二款的约定，杨景、真相通不予退还已收取的款项；4.王建山于2011年向杨景、真相通受让住房已达5年多，如果王建山因杨景、真相通未办产权而主张解除协议，王建山已超过行使解除权的时限；5.王建山请求按6.56%的两倍支付其250,000元的利息，没有法律依据，请求法院依法驳回王建山的诉讼请求。杨景未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证。王建山提供《房产买卖协议》、银行汇款凭证及结婚证、常住人口登记卡，真相通无异议；本院依职权制作的郑建辉询问笔录、南平市建阳区潭城国土资源所出具的《关于福建省南平市建阳区人民法院协助调查取证函的回复》，王建山、真相通均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.水南集资建房协议书，该协议系杨景、真相通与案外人梁水珠签订，从其内容上看与本案讼争房屋并无关联，故不予确认；2《建阳市人民政府关于研究处理潭城街道桥南村南阳新村农民建房有关问题的备忘录》[（2009）4号备忘录]、《关于南阳新村产证问题》、《建阳市房地产管理处关于市政协第十二届四次会议第2010066号提案办理情况的答复》[潭房（2010）综字02号]、《中共潭城街道工作委员会关于郑建辉同志反映桥南村南阳新村无法办理土地证问题信访事项处理答复意见书》[潭街信访（2015）14号]、《信访事项实体性受理告知书》、《南平市建阳区规划建设和旅游局关于郑建辉要求办理南阳新村20余户房产证的信访事项处理答复意见书》等均系复印件，真相通未提供证据原件及说明复印件来源，不予确认；3.《建阳区乡镇（街道）两违分类处置调查摸底表》系空白表格，无法证实与本案有关，不予确认；4.南平市建阳区潭城街道桥南村村民委员会出于2016年4月1日、5月28日出具的《证明》两份，有村委会盖章，但无负责人及经办人的签字或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条关于单位出具证明文书的形式要求，不具有证据效力，不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南平市建阳区民主南路（街）南阳新村的土地性质为国有，2009年真相通、杨景在南阳新村建造一栋6层框架结构房屋，并出售他人。2011年5月10日，真相通、杨景（甲方）与王建山（乙方）签订《房产买卖协议》，真相通、杨景将该房3楼建筑面积约106平方米的房产出售给王建山，每平方米3,300元，约定成交价为349,800元，并约定具体付款日及金额如下：王建山向真相通、杨景支付200,000元，在收到该款同时将房屋钥匙交给王建山；50,000元分合同签订日起推算每季度向真相通、杨景缴纳10,000元，超过一星期后按每条金额的2%支付滞纳金；真相通、杨景将房产证、土地证办到王建山名下，王建山必须及时支付余款约99,800元给真相通、杨景，届时按房屋实际平方数加减，逾期一个月不能支付，超过一个月后按每天金额2%支付滞纳金。真相通、杨景需按照当地政策法规尽早帮王建山办理好房产证、土地证，如真相通、杨景没有积极为王建山办理，王建山有权要求退房，真相通、杨景需无条件收回该房屋，并且退还王建山所支付的访客，并从王建山支付首付款之日起按银行同期利息双倍赔付王建山。合同签订后，王建山通过其妻子翁丽兰先后分别向真相通、杨景支付购房款计250,000元。真相通、杨景依约交付了房屋钥匙。讼争房产因超出批准的层数，未能办理不动产权属登记。截止法庭辩论终结前，讼争房屋仍未办理不动产权属登记。本院认为，王建山与真相通、杨景签订的《房产买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定和法律规定履行义务。王建山购买房屋系用于居住生活，但讼争房屋因超出批准的高度至今未能办理不动产权属登记，影响房屋用水、用电等，致使合同目的不能实现，双方于2011年5月10日签订的《房产买卖协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，依法可以解除。讼争房屋系于2009年建造，双方签订合同之时已明知房屋未能办理不动产权属登记的事因，合同目不能实现不是杨景、真相通的过错，故杨景、真相通无需承担违约责任。综上所述，王建山提出主张：1.解除双方于2011年5月10日签订的《房产买卖协议》，于法有据，予以支持；2.杨景、真相通返还王建山已付购房款人民币250,000元,于法有据，予以支持；3.杨景、真相通支付自2011年5月10日起至全部款项返还时止按人民银行同期贷款年利率6.56%的两倍支付利息（截止2016年3月9日，该利息为158,532元），于法无据，不予支持。被告杨景经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王建山与杨景、真相通于2011年5月10日签订的《房产买卖协议》；二、杨景、真相通应于本判决书生效之日起十日内返还王建山购房款250,000元；三、驳回王建山其他诉讼请求。如果杨景、真相通未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7428元，由王建山负担2883元，由杨景、真相通负担4545元；公告费560元，由杨景、真相通负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 长  钟金凤代理审判员  廖淑芳人民陪审员  张晓清二〇一六年十一月二十九日书 记 员  张燕勍本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。