山东省莱西市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1055号
原告（反诉被告）青岛雅美电子有限公司。
委托代理人崔洪强，山东益强律师事务所律师。
被告（反诉原告）青岛宝泉游艇有限公司。
法定代表人丁保国，系该公司董事长。
委托代理人董太光、张文庆，山东瀚生律师事务所律师。
第三人那琪，系青岛家海游艇有限公司法定负责人。
原告（反诉被告）青岛雅美电子有限公司与被告（反诉原告）青岛宝泉游艇有限公司、第三人那琪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔洪强、被告委托代理人董太光、张文庆到庭参加了诉讼，第三人那琪经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2008年10月12日，原、被告签订厂房租赁合同，约定被告承租原告位于莱西市经济开发区天山路8号院和6号院内所有场地、房屋及设施，租赁期限自2009年1月1日起至2028年12月30日共计20年。约定租赁费每年18万元，每年1月1日前交纳租金。还约定“第六条：乙方应按时交纳租金，逾期按千分之三交纳罚金，逾期达到一个月合同自动解除……。第八条：应乙方要求，甲方同意1、将前后两车间通开并加盖房屋。2、将8号大门拆除砌墙。3、前后厂房院墙打通。费用由甲方负担，如果未到租期终止合同，乙方应承担建设、拆除及恢复的费用。第九条：因一方违约造成合同终止时，违约方必须给予对方赔偿金，赔偿数额为一年租赁费的金额。第十一条：合同终止日，乙方应将自有物资搬离厂区，否则视为乙方物权放弃，归甲方所有”。合同签订后，被告从2012年1月1日前至今未按约定支付租金，且被告单方违约，公司已整体搬迁，依约于2014年1月1日缴纳房租未交已超一个月。被告不仅未按约定承担费用而且也未依约支付逾期付租金的违约金，特具状贵院，请求判令：一、判令解除原、被告于2008年10月12日签订的厂房租赁合同，判令被告支付原告违约金人民币180000元。二、判令被告支付自2014年1月1日起至2014年1月31日期间的租金15000元。三、判令被告支付自2012年1月1日起至2013年12月30日期间逾期缴纳租金的滞纳金233670元。四、判令赔偿合同约定项目的损失50000元。五、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。
针对被告的反诉，原告辩称：一、青岛宝泉游艇有限公司反诉称的事实证据不足。青岛宝泉游艇有限公司不能证明答辩人于2013年11月将租赁物擅自租给第三人那琪经营使用，并收取了租赁费。同时青岛宝泉游艇有限公司也不能证明答辩人违约，相反却是反诉人单方违约，擅自解除合同，致使双方发生纠纷。二、青岛宝泉游艇有限公司诉讼请求证据不足。1、青岛宝泉游艇有限公司单方违约，其请求赔偿损失18万元没有事实和法律依据。2008年10月12日，双方签订厂房租赁合同，约定青岛宝泉游艇有限公司承租答辩人位于莱西市经济开发区天山路8号院和6号院内所有场地、房屋及设施，租赁期限自2009年1月1日起至2028年12月30日共计20年。约定租赁费每年为18万元，每年1月1日前交纳租金。还约定“第六条：乙方应按时交纳租金，逾期按千分之三交纳罚金，逾期达到一个月合同自动解除……第九条：因一方违约造成合同终止时，违约方必须给予对方赔偿金，赔偿数额为一年租赁费的金额。”合同签订后，青岛宝泉游艇有限公司于2013年11月公司已整体搬迁单方解除租赁合同，并且单方在请求莱西市开发区供电所办理销户时已明确称“兹证明，因我公司已搬迁，于2013年11月21日与莱西市经济开发区天山路X号院、X号院解除租赁合同，望同意过户。特此证明-
青岛宝泉游艇有限公司、2013-11-21”，因此反诉人未按合同约定于2014年1月1日前交纳2014年度的房租。而且反诉人在反诉状中明确双方是未协商一致解除了租赁合同，答辩人也认可解除合同未经协商一致。后答辩人为了减少损失，依法采取措施，于2014年3月10日将租赁物出租给那琪所在的公司青岛家海游艇有限公司合法。由此可见，是反诉人履行合同违约，而答辩人没有违约行为，反诉人主张的18万元赔偿金于法于事实无据。2、青岛宝泉游艇有限公司请求继续履行合同至租赁期满不应支持。1）、青岛宝泉游艇有限公司于2013年11月21日已单方明确与答辩人解除了租赁合同，并且于2014年1月1日前也没有依约缴纳租金，其行为已表明其单方违约，不再履行租赁合同，其现在主张继续履行合同已经没有法律和事实有据。2）、青岛宝泉游艇有限公司违约，答辩人依法提起诉讼请求解除合同于法于事实有据。3）、在青岛宝泉游艇有限公司违约后，答辩人为了减少损失依法采取措施，已将租赁物租赁给那琪所在的青岛家海游艇有限公司，青岛家海游艇有限公司已正式投入使用，其主张继续履行合同是为掩盖其违约行为而采取的诉讼欺诈手段，结果不仅没有使答辩人的损失减少，相反却是将严重损害答辩人及青岛家海游艇有限公司的合法权益，不应得到支持。综上，请求法院驳回反诉人的诉讼请求。
被告（反诉原告）辩称，1、自2009年1月1日至2013年末被告已缴纳了租赁费，自2014年1月至今未缴纳租赁费是因为原告擅自将租赁物转租给他人，侵犯了被告的承租经营权，被告根据合同法的规定同时履行抗辩权，不构成违约。因此请求法庭驳回原告诉讼请求。2、被告至今尚有产品及设施在租赁的场所，被告也始终缴纳该租赁场所的电话费及电费，有相关的单据予以作证。被告一直在履行合同，原告在看到被告建了新厂区，就先入为主的认为被告要解除合同，并在被告已缴纳租赁费租期未到情况下，将租赁的8号院租给了第三方那琪，原告的行为已经构成了违约，被告已向法庭提出反诉，已提交书面反诉状，请求继续履行合同，并要求原告承担违约责任，赔偿被告的经济损失18万元。
被告反诉称，2008年10月12日，反诉人与青岛雅美电子有限公司签订厂房租赁合同，租赁厂房为莱西市经济开发区天山路8号院和6号院，租赁期限自2009年1月1日起至2028年12月30日止。在2013年11月份，被反诉人擅自将房屋出租给第三人那琪经营使用，并收取了租赁费。被反诉人在未与反诉人协商一致解除租赁合同的情况下，在租赁期内又转租的行为已构成违约，严重影响了反诉人对租赁物的使用。根据双方签订合同的第九条，违约必须给予对方违约金，违约金数额为一般租赁费的金额即人民币18万元。现针对本诉提起反诉：1、要求继续履行2008年10月12日签订的租赁合同至合同期限届满。2、要求被反诉人承担违约责任，赔偿损失人民币18万元。3、诉讼费用由被反诉人负担。
第三人那琪未答辩。
经审理查明，2008年10月12日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订租赁合同，由被告租赁原告位于莱西市经济开发区天山路X号院和X号院。合同主要内容如下：第一条、厂房、场地位置及租赁范围。1、厂房位置：莱西市经济开发区天山路X号院和X号院。2、租赁范围：院内所有场地、房屋及设施。第二条、租赁期限，自2009年1月1日起至2028年12月30日止共计20年。第三条、租赁费及支付时间：租赁费前三年为壹拾捌万元（180.000元）。乙方应于每年1月1日前交纳租金。租赁期内因国家政策调整或经济形式变化，造成房屋租赁市场价格产生较大起伏时，房屋租金可根据市场价格变化适时协商调整。乙方交款时甲方给开收据收款。第四条：乙方租赁后必须合法经营，不得私自对租赁物转让、转借或抵押，要作好租赁物的维护和保养，未经甲方书面同意不得私自拆建，否则甲方有权解除本合同。乙方根据生产、生活需要，经甲方同意修缮或改造的设施，租期结束时乙方应原状恢复或交纳恢复的费用由甲方自行恢复。造成租赁物损坏的乙方应给予赔偿并承担由此造成的其他经济损失。第五条：乙方租赁期间，水、电费，通讯费，卫生费及租赁物的各种税费由乙方承担。乙方应按时支付水、电等费用，价格按有关部门规定。因支付不及时造成停水、停电的一次罚款2000元。第六条：乙方应按时交纳租金，逾期按千分之三交纳罚金，逾期达到一个月合同自动解除……。第八条：应乙方要求，甲方同意1、将前后两车间通开并加盖房屋。2、将8号大门拆除砌墙。3、前后厂房院墙打通。费用由甲方负担，如果未到租期终止合同，乙方应承担建设、拆除及恢复的费用。第九条：因一方违约造成合同终止时，违约方必须给予对方赔偿金，赔偿数额为一年租赁费的金额。企业因破产解散造成的违约除外。第十一条：合同终止日，乙方应将自有物资搬离厂区，否则视为乙方物权放弃，归甲方处理。
合同签订后，原告按照被告的要求，将前后两车间通开并加盖房屋、将8号大门拆除砌墙、将前后厂房院墙打通。被告开始按照合同约定租赁、使用厂房，并按照规定交纳租赁费等费用。被告租赁期间，租赁费缴纳至2013年12月30日。
2013年11月，因被告将公司搬至院上镇新厂房，所以与原告达成口头协议解除合同。2013年11月14日，原告将房屋租赁给青岛家海游艇有限公司，并收取其定金5万元，原告公司委托代理人史本光给那琪出具了收条，载明：“今收到那琪租房订金伍万元正，租期自2014年1月1日起”。
因被告租赁厂房期间交纳电费的户头是被告名称，所以被告于2013年11月21日出具了证明给原告，由原告负责将交纳电费的户名改为新租赁的公司的名称，证明内容如下：“莱西市开发区供电所：兹证明：因我公司已搬迁，于2013年11月21日与莱西市经济开发区天山路6号院、8号院已解除租赁合同，望同意过户”。
同日，因被告租赁厂房期间交纳水费的户头是被告名称，所以被告出具了证明给原告，由原告负责将交纳水费的户名改为新租赁的公司的名称，证明内容如下：“莱西市自来水公司：兹证明：因我公司已搬迁，于2013年11月21日与莱西市经济开发区天山路X号院、X号院已解除租赁合同，望同意过户”。后双方因厂房交接问题发生争执，原告诉来本院，请求判令：一、判令解除原、被告于2008年10月12日签订的厂房租赁合同，判令被告支付原告违约金人民币180000元。二、判令被告支付自2014年1月1日起至2014年1月31日期间的租金15000元。三、判令被告支付自2012年1月1日起至2013年12月30日期间逾期缴纳租金的滞纳金233670元。四、判令赔偿合同约定项目的损失50000元。五、本案诉讼费及财产保全费由被告承担。
庭审时，原告提供：一、录音光盘，证明：1、原告于2013年5月27日向被告催要过租赁费。2、原告于2013年5月27日询问被告那一天搬厂房。3、原告于2013年11月29日询问被告那一天将厂房收拾出来。4、原告于2013年12月8日催促被告将厂房交给“人家”，将垃圾尽快清理完毕。5、原告于2013年12月10日询问被告锅炉如何处理，并问丁保国何时能交厂房。6、原告于2013年12月25日、12月30日向被告会计催缴电费。7、证明2013年12月31日被告整体搬迁厂房完毕。二、提供莱西市开发区供电所职工姜桂峰的书面证言，证明：1、2013年12月下旬，姜桂峰通知史本光缴纳电费，史本光将所欠电费交清。2、史本光持青岛宝泉游艇有限公司的资料，到供电所要求更名，供电所要求新增户或变更户名，需要安装预付费电表，并且需要改造配电盘，所以史本光没有办理变更户名事宜，将宝泉游艇的资料带走。
另查明，原告青岛雅美电子有限公司成立于2000年6月16日，公司法定代表人是纪思红，公司股东有纪思红、周雯、冯鹏旭。其中，纪思红占公司80%股份、冯鹏旭占14%股份、周雯占6%股份。在2009年1月，公司委托史本光以公司名义与被告签订租赁合同。后在合同履行过程中，被告将租赁费均是交给史本光。2010年，纪思红去世，纪思红之妻史秀君作为法定继承人，没有到工商部门变更登记，没有参与公司管理，但仍委托史本光管理公司。股东史秀君、周雯出庭作证，证明纪思红去世后其同意由史本光继续管理公司业务。
本院调查青岛家海游艇有限公司负责人那琪，那琪证明内容如下：1、那琪是从2014年1月1日开始接管租赁厂房。2、那琪租赁原告厂房是与史本光商谈的，史本光就是房东，是从2013年5月份开始电话联系租赁该厂房。3、证明史本光该那琪出具的收到订金收条复印件是丁保国用手机拍的，该收条那琪已经还给房东。4、证明因原、被告之间有矛盾，所以其与原告签订租赁合同是在2014年3月10日才签订合同。5、证明被告仍有锅炉和部分下脚料在原告公司。6、证明其从2013年11月份开始以被告的名义缴纳电费，电费发票给了被告。
诉讼中，本院根据原告的申请，委托莱西市价格认证中心，对被告租赁原告厂房时拆除的X号大门砌墙、前后两厂房之间的院墙拆除及恢复费用、前后两车间通开并加盖房屋费用进行鉴定。经鉴定：1、8号大门拆除砌墙，费用为3010元；2、前后两厂房之间的院墙拆除及恢复费用2380元；3、前后两车间通开并加盖房屋费用（彩钢瓦屋面、塑钢窗、瓷砖地面）为29630元，共计35020元。花鉴定费800元。
庭审时，被告表示可以安排人立刻将8号大门恢复、前后两厂房之间的院墙恢复、前后两车间之间的房屋拆除，但原告表示不同意。
2014年3月10日，原告与青岛家海游艇有限公司，签订租赁合同（法定代表人那琪），租赁期限从2014年3月10日至2017年3月9日止。租赁费为每年22万元。
本院所确认的上述事实，有租赁合同、收据、银行明细、交纳电费发票、工商登记材料、书面证明、光盘、照片、证人证言及当事人陈述笔录在案为凭，上述证明材料已经庭审审查，可以采信。
本院认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。本案争执的焦点是：一、原告公司法定代表人纪思红去世后，史本光的代理行为是否继续有效。二、被告提出解除合同后，原告是否表示同意。被告反诉要求继续履行合同的请求是否应予支持。被告反诉要求原告赔偿损失人民币18万元的请求，是否应予支持。三、原告要求被告支付违约金、租金、滞纳金的请求，是否应该予以支持。四、原告要求赔偿合同约定项目的损失即（拆除的8号大门砌墙、前后两厂房之间的院墙拆除及恢复费用、前后两车间通开并加盖房屋费用），是否应该支持。
一、原告公司法定代表人纪思红去世后，史本光的代理行为是否继续有效。
根据《中华人民共和国公司法》第七十五条的规定：“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东的资格。”因此，纪思红死亡后，其妻子史秀君（及儿女）有权继承纪思红在公司的股权。另外，纪思红在公司占80%的股份，对公司享有实际控制权。纪思红在2009年与被告签订租赁合同时委托史本光代理签订租赁合同，并且代收租赁费，纪思红对此没有提出异议。所以，纪思红去世后，史秀君作为公司股东，仍委托史本光管理该公司，并代收租赁费，其代理行为得到史秀君的认可，股东周雯出庭也表示认可，虽然股东冯旭朋没有明确表态，但也没有提出反对意见，应认定史本光的代理行为得到了公司大部分股东的认可，其代理行为有效。
二、被告口头提出解除合同后，原告是否表示同意。被告反诉要求继续履行合同的请求是否应予支持。被告反诉要求原告赔偿损失人民币18万元的请求，是否应予支持。
通过本庭调查第三人那琪可以证明，那琪在2013年5月份联系过史本光，要求租赁诉争厂房；通过原告提供的史本光与被告法定代表人丁保国的通话录音，证明史本光在2013年5月27日电话联系丁保国，问丁保国什么时间搬厂房。以上说明原告知道被告已经向其提出搬迁厂房事宜。被告于2013年11月21日给原告出具了变更交纳电费、水费户头证明，变更交纳电费证明中已载明“于2013年11月21日与莱西市经济开发区天山路6号院、8号院已解除租赁合同，望同意过户”，该证明中已载明“已解除合同”的意思表示（说明史本光已同意解除租赁合同），史本光曾持相关资料到供电所办理过变更户头事宜，但因其他原因没有办成，说明史本光代表原告同意与被告解除租赁合同。另外，通过第三人那琪的证词及史本光给那琪在2013年11月14日出具的定金收条，证明史本光已经于2013年11月14日收取那琪的租房定金5万元；通过2013年12月8日史本光与丁保国的通话录音，史本光要求丁保国让新的承租人进厂清理卫生，进一步说明原告已经同意与被告解除租赁合同。
通过以上可以证明，被告口头提出解除合同后，原告已经同意，原告在反诉答辩中也承认已经将厂房租赁给那琪。在被告已经实际将租赁厂房交付，原告已经将厂房租赁给那琪的情况下，原、被告之间签订的租赁合同已经实际终止，故原告要求解除租赁合同的请求，本院不予支持。
因被告已实际将厂房交给原告，故被告要求继续履行合同的反诉请求，本院不予支持；被告反诉要求原告赔偿损失人民币18万元的请求，证据不足，本院不予支持。
三、原告要求被告支付违约金、租金、滞纳金的请求，是否应该予以支持。
1、原告要求被告支付违约金人民币180000元、要求被告支付自2012年1月1日起至2013年12月30日期间逾期缴纳租金的滞纳金233670元。租赁合同第三条约定：“租赁费及支付时间：租赁费前三年为壹拾捌万元（180.000元）。乙方应于每年1月1日前交纳租金”。双方并没有对每年1月1日缴纳的租赁费是当年的租赁费还是上一年的租赁费进行明确约定。另外，被告将租赁费交纳至2013年12月30日，被告并没有拖欠原告的租赁费，所以原告按照租赁合同的第六条、第九条要求被告支付违约金、滞纳金的请求，本院不予支持。
2、原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年1月31日期间的租金15000元。第三人那琪的证言可以证明，2013年11月14日，原告收取那琪定金5万元后，那琪是从2014年1月1日开始接管租赁厂房，虽然原告提供的其与那琪签订租赁合同的租赁期限是从2014年3月10日开始，但并不能对被告产生约束力，因为从2014年1月1日被告已经经史本光同意，将厂房钥匙交给那琪，已经不实际控制诉争厂房，更没有继续使用诉争厂房，所以原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年1月31日期间的租金15000元，无事实依据，其该请求本院不予支持。
四、原告要求赔偿合同约定项目的损失即（拆除的8号大门砌墙、前后两厂房之间的院墙拆除及恢复费用、前后两车间通开并加盖房屋费用），是否应该支持。
租赁合同第六条约定“应乙方要求，甲方同意1、将前后两车间通开并加盖房屋。2、将8号大门拆除砌墙。3、前后厂房院墙打通。费用由甲方负担，如果未到租期终止合同，乙方应承担建设、拆除及恢复的费用”，故根据合同约定因被告未到租期终止合同，应该承担建设、拆除及恢复的费用。经价格鉴定部门鉴定，以上建设、拆除及恢复的费用共计35020元，应由被告承担。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）青岛宝泉游艇有限公司于判决生效后十日内付给原告（反诉被告）青岛雅美电子有限公司建设等费用35020元
二、驳回原告（反诉被告）青岛雅美电子有限公司对被告（反诉原告）青岛宝泉游艇有限公司、第三人那琪的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）青岛宝泉游艇有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8480元，由原告负担7805元，由被告负担675元；保全费3020元，速递费60元，反诉费1950元，由被告青岛宝泉游艇有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王云林
人民陪审员 刘思君
人民陪审员 臧美艳
二〇一五年三月四日
书 记 员 赵少馥