浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终4195号上诉人（原审被告）：宁波市镇海区十字路水库花木园艺场。住所地：宁波市镇海区九龙湖镇九龙湖村十字路水库。法定代表人：陈安国，该场场长。委托诉讼代理人：尤准国，宁波市骆洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宁波市镇海区十字路水库管理处。住所地：宁波市镇海区九龙湖镇九龙湖村。法定代表人：严益定，该管理处主任。委托诉讼代理人：蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。上诉人宁波市镇海区十字路水库花木园艺场（以下简称花木园艺场）因与被上诉人宁波市镇海区十字路水库管理处（以下简称水库管理处）租赁合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2016年11月28日作出的（2016）浙0211民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。花木园艺场上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间是转制引起的纠纷，不属于法院受理范围，案由应为转制纠纷，而非租赁纠纷。二、镇农[1998]宁1**号及镇产改办（1998）57号文件明确载明，由企管办对三家转制企业实行租赁经营，没有规定租赁期限，原判对此事实认定错误。且原审法院对租赁范围的确定也是错误，应当是转制时上诉人在水库大坝下种植的全部土地和房屋。因租赁是永久性的，被上诉人要求上诉人腾空，违背了文件精神，应当承担赔偿责任。水库管理处辩称：一、一审关于案由认定正确；二、租赁协议没有约定租赁期限，不能推定为永久性期限；三、被上诉人要求解除合同、要求上诉人腾空，是基于协议约定和合同法规定，也是基于水库安全考虑，有原审证据佐证；四、上诉人认为相关损失应该由被上诉人承担的，可以通过诉讼解决，不是本案抗辩理由。综上，请求驳回上诉、维持原判。水库管理处向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方间的土地房屋租赁费协议于2015年1月18日解除；2.被告立即腾空租赁土地及房屋，拆除自行搭建的建筑；3.被告向原告支付占有使用费（自协议解除之日起到被告实际腾空之日止，按协议约定的租赁费标准计算）。诉讼过程中，原告放弃第1、3项诉讼请求。一审法院审理认定事实：被告原为原告下属的集体所有制企业。1998年12月28日，镇海区农业局申请对原告下属四家企业（含被告）进行产权制度改革，其中企业净资产扣除提留、核消，划归十字路水库企管办管理；被告设股本金100?000元，每股1?000元，计100股，其中法人股（企管办）60000元，计60股，经营者20?000元，计20股，职工20?000元，计20股。2001年8月3日，十字路水库企管办与被告签订土地房屋租赁费协议一份（区农业局亦加盖公章），经被告产权制度改革后所使用的房屋、场地产权归属十字路水库企管办。现因生产、经营等需要，向十字路水库企管办租赁该部分房屋、场地，就有关事宜订立协议如下：一、租赁范围：见房产证；二、租赁时间：自2001年8月1日起；三、租赁费：每年1?200元，6月20日前交费600元，12月20日前交费600元；四、租赁期限：按双方的实际情况，在任何一方提出租赁终止，即为租赁期满。但必须在事前六个月前提出；五、被告不按时如数交付租赁费，十字路水库企管办有权终止租赁合同；六、今后物价指数有较大变动时，租赁费由双方再行协商，签订补充协议。另查明，涉诉的房屋原登记在被告名下[房权证镇河字第××号，1998年8月24日]，产别为公产。涉诉的一块土地使用权登记在原告名下[镇国用（97）字第0600019号，1997年9月24日]，用途为农用地（园地），经行政划拨取得。涉诉的另一块土地使用权原登记在原告名下[镇国用（1997）第0600017号，2013年9月25日注销]，后该土地使用权登记在宁波市镇海投资有限公司名下[甬国用（2013）第0607675号，2013年10月22日]，划拨取得。2014年3月，宁波市水利水电规划设计研究院对十字路水库大坝安全进行鉴定，经鉴定工程存在主要问题之一是水库下游镇压平台绿化和下游坝脚处的狗舍不方便水库运行管理（绿化种植苗木较高，使水库不能进行水平位移观测，且绿化苗木的种植容易招惹白蚁侵害大坝），并建议迁移下游镇压平台苗圃和下游坝脚处的狗舍，修砌下游坝坡镇压平台。宁波市水利局要求镇海区农业局根据鉴定报告提出的意见做好有关工作。2015年11月11日，原告向镇海区农业局申请要求办理包括被告在内的三家转制企业房屋、土地产权的变更登记，因包括被告在内的三家转制企业土地、房屋产权仍登记在该三家企业名下，未进行相关产权变更登记，为更好管理国有资产，避免国有资产流失，同时为理顺历史遗留问题，要求将三家单位的土地、房屋产权统一登记收回到原告处。2015年12月7日，宁波市镇海投资有限公司和原告出具情况说明，载明：兹镇海区十字路水库花木园艺场房产证图上有4间房屋（产权证号为：镇河字第11-00016，坐落于九龙，1幢、2幢产权归属水库管理处，3幢、4幢产权为镇投公司。现因房产权属变更，房管部门经实地查看发现房产证上第4幢房屋（面积16.65平方米）已倒塌，现提出申请注销第4幢房屋。2016年1月11日，原登记在被告名下的三处房屋（即原登记在被告名下的1、2、3幢房屋，建筑面积分别为45.99平方米、47.88平方米和15.20平方米）登记在原告名下。原登记被告名下的第4幢房屋（面积16.65平方米）的产权已经注销。现登记在原告名下的两处涉诉房屋（房产证分别为：房权证镇骆字第××号、房权证镇骆字第××号）对应的土地使用权是登记在原告名下[镇国用（97）字第0600019号]的土地使用权。现登记在原告名下的一处涉诉房屋（房产证：房权证镇骆字第××号）对应的土地使用权是登记在宁波市镇海投资有限公司名下[甬国用（2013）第0607675号]的土地使用权。又查明，2016年6月7日，宁波市镇海投资有限公司出具授权确认书，载明：十字路水库土地使用权已于2013年9月25日由原告处划拨至宁波市镇海投资有限公司[土地证号：甬国用（2013）第06076**号]。宁波市镇海投资有限公司对原告在2013年9月25日之前签订的涉及该土地范围内的租赁协议（含场地、房屋等）予以认可。宁波市镇海投资有限公司委托原告对土地证范围内的房屋、场地等进行管理，原告有权以自己名义进行租赁或解除租赁合同等。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，十字路水库企管办与被告签订的土地房屋租赁费协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据土地房屋租赁费协议的约定，按双方的实际情况，在任何一方提出租赁终止，即为租赁期满，但必须在事前六个月前提出。本案中，根据被告陈述（因原告要收回涉诉土地和房屋，故原告未收取2014年、2015年租金），原告早已告知被告要收回涉诉土地和房屋，根据涉诉土地使用权和房屋的现状，宁波市镇海投资有限公司委托原告管理其名下的场地，原告有权依据土地房屋租赁费协议的约定要求被告腾退涉诉土地和房屋并拆除搭建的建筑物。同时，根据宁波市水利水电规划设计研究院的鉴定意见，本案涉诉苗木和下游坝脚处的狗舍对大坝的安全构成妨碍，原告要求被告腾退涉诉土地和房屋并拆除搭建的建筑物亦属合理。综上，被告应腾退涉诉土地和房屋并拆除搭建的建筑物。关于腾退的范围，根据原、被告的陈述，原告要求被告腾退原告提供的放大宗地图红线画出的部分（被告认可该部分的苗木属于被告）亦属合理，予以确认。关于腾退土地、房屋及拆除搭建的建筑物的时间，考虑到被告经营花木的面积较大，移植花木等需要一定时间，酌情决定为6个月内。被告辩称本案系政府部门对下属企业转制引发的纠纷，不属于法院受理范围，对此，原审法院认为，从被告转制的过程来看，转制后被告成为股份合作制企业，十字路水库企管办出资60?000元，职工出资40?000元，十字路水库企管办于2001年8月1日将其持有的60?000元股份转让给王昌发，后十字路水库企管办与被告于2001年8月3日签订土地房屋租赁费协议，从该过程可以看出被告在签订土地房屋租赁费协议时转制已基本完成，被告的抗辩依据不足，不予采纳。被告辩称原告主体不适格，该主张依据不足，不予采纳。被告辩称涉诉土地和房屋的租赁未经批准，土地房屋租赁费协议无效，对此，原审法院认为，因被告系从事苗木种植，转制前、后均有使用涉诉土地和房屋的需要，十字路水库企管办于转制后将涉诉的土地和房屋租赁给被告使用有历史原因且亦属合理，该租赁协议不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效，被告的抗辩依据不足，不予采纳。被告辩称土地房屋租赁费协议没有转制后被告的盖章、没有职工代表的签字、协议内容不完整、不公平，协议无效，该主张依据不足，不予采纳。被告辩称应对其种植、培育的花木按现行价格通过评估对被告进行赔偿，否则不予返还涉诉土地及房屋，对此，原审法院认为，被告的该项抗辩不能对抗原告要求其腾退的诉请，对于被告种植的花木，被告可依法自行处理，故对被告的抗辩不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：被告宁波市镇海区十字路水库花木园艺场将其占有的位于宁波市镇海区九龙湖镇长胜村的房屋（房产证：房权证镇骆字第××号、房权证镇骆字第××号、房权证镇骆字第××号）及土地[国有土地使用权证:镇国用（97）字第0600019号、甬国用（2013）第0607675号]（放大宗地图红线范围内部分）腾退给原告宁波市镇海区十字路水库管理处，并拆除占有土地上自行搭建的建筑物，于本判决生效之日起六个月内履行完毕。本案受理费80元，由被告宁波市镇海区十字路水库花木园艺场负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对原审法院认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案房屋、土地原系上诉人集体所有，但上诉人于1999年转制时，明确其变更后的注册资本来源并不包括涉案房屋土地的投入，上诉人此后对该房屋土地的使用系基于十字路水库企管办与上诉人于2001年8月3日签订的土地房屋租赁费协议，该协议也明确涉案土地房屋归属十字路水库企管办，现被上诉人基于该租赁关系提起的相应诉讼，原判确定本案案由为租赁合同纠纷，符合法律规定，并无不当。根据该土地房屋租赁费协议“租赁期限：按双方的实际情况，在任何一方提出租赁终止，即为租赁期满，但必须在事前六个月前提出”的约定，该协议对租赁期限的约定实际不明确，应认定为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但被上诉人作为出租人提出解除合同应当在合理期限之前通知上诉人。现因水库下游镇压平台绿化和下游坝脚处的狗舍不方便水库运行管理（绿化种植苗木较高，使水库不能进行水平位移观测，且绿化苗木的种植容易招惹白蚁侵害大坝），为十字路水库大坝安全需要，2014年3月宁波市水利水电规划设计研究院建议迁移下游镇压平台苗圃和下游坝脚处的狗舍，修砌下游坝坡镇压平台。为此，被上诉人已及时告知上诉人要收回涉诉土地和房屋并已停收2014年、2015年租金。上诉人以合同未约定租赁期限并要求对其种植、培育的花木先行赔偿为由，拒绝腾退，理由不足，本院不予支持。至于房屋土地腾退范围，因上诉人未能举证证明原判确定的腾退范围超越其租赁的范围，故上诉人该主张本院也不采信。综上所述，宁波市镇海区十字路水库花木园艺场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宁波市镇海区十字路水库花木园艺场负担。本判决为终审判决。审判长  黄永森审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一七年三月七日书记员  桂红艳??8???9?