江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终10291号
上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1960年2月29日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
上诉人（原审被告）：周密，女，1959年12月16日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：王笑之，江苏刘洪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沙伏云，男，1984年11月25日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。
被上诉人（原审原告）李长蓉，女，1985年10月10日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。
上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王贵斌，江苏联勤律师事务所律师。
上诉人ＸＸ、周密因与被上诉人沙伏云、李长蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
ＸＸ、周密上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.双方在签订买卖合同时，上诉人并不了解市场的相关行情，被中介公司误导，被上诉人与中介公司相互串通，压低房价，上诉人存在重大误解。2.涉案合同存在缺陷，该合同签订时间为2016年2月28日，而合同约定的完成房屋解押时间为2016年3月5日，在6天时间内是无法办理过户解押等手续。3.被上诉人一审提供的电话录音时间发生在2016年3月20日前，该录音仅做为双方公平议价的策略，且只停留在口头上，不能作为上诉人违约的证据。4.被上诉人在一审中，称中介公司向其发出催告函，但上诉人当时并未收到任何通知及信件。5.被上诉人在签订合同时明知存在三年以上的租赁期，其在购买房屋的过程中也未现场察看过房屋，被上诉人所陈述购买涉案房屋系其刚性需求，与事实不符。6.涉案买卖中介合同非上诉人周密本人所签，周密并不同意出售涉案房屋，也未授权ＸＸ代为其签字交易，这一情况被上诉人也是明知的。7.在一审诉讼中，被上诉人主张按照原来签订的协议进行交易，但却隐瞒了双方在协议签订后已变更了履行方式和首付款交付时间，被上诉人同意在办理过户手续前交付首付款，经上诉人一再催要，但被上诉人并未继续按照约定履行交付首付款义务，已构成违约。综上，请求二审法院查明案件事实，支持其上诉请求。
沙伏云、李长蓉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据。1.上诉人未提供任何证据证明被上诉人与中介公司恶意串通，误导上诉人而签订买卖中介合同，被上诉人当时按照市场价格购买该房屋，但上诉人在房价上涨后违背了诚信原则要求加价，受到中介公司的阻止，且被上诉人仍然按照上诉人要求增加了2万元，此后，上诉人仍然拒绝办理贷款审批手续，延期办理房屋解押手续，拒绝履行房屋过户义务，被上诉人、中介公司不断和上诉人协调，要求按照合同所约定的期限履行义务，而上诉人仍以房屋涨价、周密未签字为由，拒绝履行合同义务。2.上诉人称被上诉人购房非刚性需求无事实依据，且有无该事实并不能作为合同履行的限制性条件。3.上诉人称双方对合同首付款交付时间作了变更，上诉人对此有义务提供相关的证据。4.上诉人在一审庭审中，经法庭多次询问，上诉人明确表示不履行合同义务，其主观上有不履行合同故意，客观上有不履行合同的行为，构成根本违约行为。5.上诉人在一审中并未谈到周密本人有无授权问题，其上诉提出买卖中介合同并非周密本人签字，但《南京市存量房买卖合同》由周密本人所签，且周密本人在办理贷款手续的银行卡号上也亲自签名。综上，恳请二审法院维持原判。
沙伏云、李长蓉向一审法院起诉请求：判令双方继续履行房屋买卖合同，ＸＸ、周密配合沙伏云、李长蓉办理涉案房屋过户手续；ＸＸ、周密支付沙伏云、李长蓉违约金290000元；ＸＸ、周密承担诉讼费。
一审法院认定事实，2016年2月28日，ＸＸ、周密与沙伏云及案外人南京驰宁房地产经纪有限公司（以下简称驰宁经纪）分别作为甲方、乙方、丙方，签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城某幢1单元2803室房屋（建筑面积141.47平方米）出售给乙方，房屋价格1450000元。……违约责任：（二）、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的（甲方拒绝将该房屋售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；甲方将该房屋出售给第三方；乙方拒绝购买该房屋）；……（三）三方商定，违约方按房屋总价款的20%计290000元支付违约金给守约方。甲乙双方在签约当日，乙方支付甲方购房定金20000元。乙方借给甲方100000元，用于2016年3月30日前办理房屋解押手续。解押后于2016年4月15日前办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款。乙方于房屋产权送件当日另支付甲方部分房款520000元。如解押后因不可抗力致使合同不能履行，甲方应在3天内将乙方支付的解押款和定金共计120000元还给乙方，超出期限，按每日万分之五支付给乙方作为补偿。甲乙双方承诺于2016年3月5日前办理贷款申请手续，乙方申请贷款800000元，由银行直接下达甲方银行帐户。甲乙双方于贷款下达甲方帐户三日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款10000元。甲方在房屋交付前，负责将房屋户口全部迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、停车费、物业管理费、水电公摊等费用。甲乙双方必须按照合同内所有条款约定的时间按时履行，如逾期，按房屋总价万分之五每日支付给守约方，逾期超过三十个工作日，视为根本违约，违约按本合同第九条违约责任中的（三）小条执行。……除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本合同。甲方或乙方违反，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的中介佣金，无须退还，如支付中介佣金费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。如丙方违反，丙方承担相应的违约责任。如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金。……甲方承诺该房屋产权证已满两年无营业税，过户时若产生营业税，则由甲方自行承担。该房屋成交价1450000元为甲方净得价，过户所产生的国家税费（营业税除外）及双方中介费均由乙方承担。补充条款约定：原甲方与租客签订的租赁合同继续有效，在乙方贷款下达甲方帐户后，甲方将原租赁合同转让给乙方，租赁合同中的所有条款，乙方均知情并认可。在乙方贷款下达甲方帐户后，则该房屋原租客的租金乙方有权收取，甲方同意并认可。合同签订后，沙伏云、李长蓉向ＸＸ、周密支付定金20000元。同年３月5日之前，ＸＸ、周密未配合沙伏云、李长蓉办理贷款申请手续。
2016年3月22日，ＸＸ短信联系沙伏云，短信载明：“小沙，昨天接到你电话后，我就打电话给我老婆了，和她说了你的情况。你是老实人，也是为了小孩才在南京买房。今天下班后我又去了她家（她父亲家，她住那）告诉她，你愿意补偿点钱。她开始还是不太想卖的，经过耐心工作，有松动。我本人也不好意思让你多加钱，我跟老婆说人家三个小孩，啃老族。我跟她说补20000吧，吃亏就吃亏，必经是我有错在先，你看行不？”后沙伏云、李长蓉同意在总购房款基础上增加支付20000元。2016年3月28日左右，双方办理了贷款申请手续，后双方约定2016年4月14日办理银行解押，沙伏云、李长蓉于当日支付购房款120000元。现ＸＸ、周密已偿还涉案房屋的全部贷款，但ＸＸ、周密至今未到房产登记机关办理房屋他项权注销手续。
一审另查明，沙伏云、李长蓉及ＸＸ、周密已签订《南京市存量房买卖合同》。ＸＸ、周密在一审庭审中表示不同意继续履行合同。
在本案审理过程中，经一审法院向驰宁经纪工作人员刘金龙调查，刘金龙陈述合同约定双方在３月5日之前办理贷款申请手续，但ＸＸ、周密未配合沙伏云、李长蓉办理。3月30日前也因ＸＸ、周密拖延时间且要求沙伏云、李长蓉先支付解押款、首付款而未办理解押手续。另外ＸＸ、周密要求增加20000元房款，沙伏云、李长蓉同意后，双方在3月30日之后办理了银行贷款解押手续，沙伏云、李长蓉支付了120000元解押款。因办完解押手续到拿到他项权证需20个工作日，且需要卖方自己去拿，其在这个期间联系ＸＸ、周密拿他项权证，但ＸＸ、周密一直不接电话，不回短信。20个工作日之后，其到银行了解到ＸＸ已取走他项权证，遂与ＸＸ、周密联系，但ＸＸ、周密一直未予回复，也没有要求中介公司通知沙伏云、李长蓉办理过户手续。
一审法院认为，上诉人ＸＸ、周密与被上诉人沙伏云、李长蓉签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中ＸＸ、周密未按合同约定配合沙伏云、李长蓉办理贷款申请手续，在沙伏云、李长蓉支付解押款后已还清银行贷款情况下，至今未办理他项权注销手续，且在沙伏云、李长蓉及中介公司多次联系办理过户手续过程中不接电话，不予回复，以其行为表示不履行合同，诉讼中也表示不同意继续履行合同，一审法院认定ＸＸ、周密拒绝履行合同，构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此沙伏云、李长蓉要求继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。沙伏云、李长蓉主张违约金290000元，一审法院认为双方合同约定由违约方支付守约方违约金290000元，本案中ＸＸ、周密构成违约，应当支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，一审法院酌情调整为20000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决：一、继续履行沙伏云、李长蓉与ＸＸ、周密签订的《房地产买卖中介合同》及《南京市存量房买卖合同》；二、ＸＸ、周密于判决生效之日起五日内办理抵押登记注销手续，并在抵押登记注销后五日内协助沙伏云、李长蓉办理南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城某幢1单元2803室房屋的产权登记手续，将上述房屋产权过户至沙伏云、李长蓉名下；三、沙伏云、李长蓉于上述房屋产权过户手续办理之日给付ＸＸ、周密购房款1330000元；四、ＸＸ、周密于判决生效之日起五日内支付沙伏云、李长蓉违约金20000元；五、上述第三项、第四项给付款项相抵扣，沙伏云、李长蓉实际给付ＸＸ、周密1310000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20460元，由沙伏云、李长蓉负担3069元，ＸＸ、周密负担17391元。
双方当事人在本案二审中未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。
本院二审另查明，涉案《房地产买卖中介合同》落款处，甲方周密的签名系ＸＸ代签，涉案《南京市存量房买卖合同》落款处，甲方周密的签名系其本人所签；双方当事人在签订《南京市存量房买卖合同》时，周密向沙伏云提供其银行贷款解押的银联卡复印件，周密在该复印件上注明卡号为95×××17，并签上周密本人的名字。
此节事实，由《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》、银联卡复印件、当事人在二审中的陈述等在卷证实。
本院认为，上诉人ＸＸ与被上诉人沙伏云、李长蓉签订的《房地产买卖中介合同》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应按此履行。上诉人周密虽未在该《房地产买卖中介合同》中签字，但周密在事后的《南京市存量房买卖合同》签订过程中，签署其本人的名字，同时也向沙伏云、李长蓉出具其贷款解押的银行账号，应视周密对ＸＸ签订《房地产买卖中介合同》行为的追认，故周密主张ＸＸ签订《房地产买卖中介合同》未得到其授权，拒绝履行《房地产买卖中介合同》，与事实不符，与法相悖，本院不予支持。ＸＸ、周密主张，涉案合同签订时，沙伏云、李长蓉与中介公司串通压低房价，使其产生误导，对此，其未提交任何证据加以证明，本院不予支持。涉案《房地产买卖中介合同》签订时间为2016年2月28日，其中约定，“乙方借给甲方人民币壹拾万元整，用于2016年3月30日前办理房屋解押手续”，“甲乙双方承诺于2016年3月5前办理贷款申请手续”，上述约定的履行期间并无不妥，ＸＸ、周密提出其无法在合同签订后六天内完成房屋解押、合同存在缺陷的意见，与事实不符，本院不予采纳。涉案《房地产买卖中介合同》并未约定沙伏云、李长蓉购买涉案房屋需满足刚性需求条件，且相关法律、法规及其他政策性文件对于购房人是否为刚性需求作出限制性的规定，ＸＸ、周密以此为由拒绝履行合同，缺乏依据。ＸＸ、周密还提出，双方已协商变更了首付款支付的时间，对此，其也未提交有效证据加以证明，本院对此亦不予采信。本案根据沙伏云、李长蓉提供的短信记录，以及一审法院向中介公司工作人员的调查笔录，足以认定ＸＸ、周密以其实际行为表明不履行合同，且其在本案一审中也明确表示不同意继续履行合同，ＸＸ、周密构成根本性违约，故一审法院判决双方当事人继续履行合同符合法律规定。
综上所述，ＸＸ、周密的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20460元，由上诉人ＸＸ、周密负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 刘 凡
二〇一七年三月三日
书记员 郭旭冬