江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10374号原告：洪春祥，男，1976年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：鲁林，蓝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，蓝海律师事务所律师。被告：张国翠，女，1980年8月6日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：曹彧，江苏法德永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卉，江苏法德永衡律师事务所律师。原告洪春祥与被告张国翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪春祥委托诉讼代理人鲁林、周丹，被告张国翠及其委托诉讼代理人曹彧、杨卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪春祥向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的房屋买卖合同；2、被告向原告支付违约金514000元；3、被告返还原告已经支付的定金30000元；4、被告向原告支付中介费26000元；5、诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由如下：原、被告双方经南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）介绍于2016年9月10日签订了关于鼓楼区幕府西路103号森林湾花园X幢X单元XXX室房屋的买卖合同。原告于2016年9月10日向被告支付定金3000元。因市场房价暴涨，被告于2016年9月22日向原告发出通知，提出解除合同。后原告多次与被告协商要求其继续履行合同，被告拒绝答应。原告认为，被告提出解除合同并非自然灾害所致，而是房产价格飞涨所致。原告认为，合同签订后，房屋价格的涨跌应由买卖双方承受，被告不能因房价大涨而提出解除合同。被告辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同后双方经过了一段时间的协商和沟通，后被告催促原告继续履行合同，但原告拒不履行合同，故被告通过律师函的形式以原告方根本违约为由依照合同的约定与原告方书面解除了买卖合同。被告认为，被告无过错，本案中的违约方是原告，原告主张被告给付违约金无事实和法律依据。另外，因原告在2016年11月份即已购买了其他房屋，故即使被告违约，其实际损失亦未达到该数额，被告不应承担如此高的违约金。最后，被告认为原告也存在过错，即使被告有损失，也不应由被告全部承担。综上，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，张国翠向好邻居公司出具了一份声明，明确委托该公司销售其名下的102室房屋，并将该房屋所有权证和土地证交给了好邻居公司。当日，原、被告双方和南京好邻居公司签订了居间服务合同，并在该公司的居间下签订了南京市存量房买卖合同。居间服务合同约定，由洪春祥支付居间费26000元，如张国翠在合同履行中违约，洪春祥可向张国翠追偿。房屋买卖合同约定由张国翠（甲方）向洪春祥（乙方）出售位于南京市××幕府西路××森林××花园××单元××室的房屋，总价2570000元，洪春祥于2016年9月10日支付定金30000元，张国翠于2016年10月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2016年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续，乙方自愿在未办理过户的情况下，用其首付款替甲方归还原银行贷款。同时还约定贷款审核通过三日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移手续；甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额1700000元，用于支付房屋转让价款的余额，并协助乙方于2016年9月30日前与贷款银行签订借款合同，并在签订借款合同后3日内将所有资料提供齐全。合同第十条规定，甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，或者是乙方拒绝购买该房屋的，均应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价的20%向对方支付违约金。合同签订的当日，洪春祥向张国翠缴纳了定金30000元。合同签订后两三天，洪春祥曾告知好邻居公司其不想购买涉案房屋了，好邻居公司的工作人员遂告知其违约后将要承担的责任，其表示继续购买，且未将该意思告知张国翠。2016年9月22日，张国翠向洪春祥发送了一份通知，告知因家庭原因其丈夫不同意出售涉案房屋，如其丈夫在9月22日至25日期间同意出售，则正常进行交易。该通知有中介公司的工作人员李欣飞予以见证。2016年9月22日至25日期间，张国翠未通知洪春祥继续交易。2016年10月16日，洪春祥与张国翠通过电话就是否继续销售和购买房屋进行交谈。谈话中，张国翠问洪春祥买不买，洪春祥称：“那我就买吧……我也不想再烦了”。张国翠在电话中还称：“我就是问你，你要买就买，你要不买你就起诉，这个我也不反对”。洪春祥称：“如果说你要卖，真心实意卖嘛，我就算了，我也不想……”。洪春祥在电话的末尾明确告知对方：“那我就给中介打电话吧”。洪春祥和张国翠在该次电话后曾一致同意签订补充协议，但在签订补充协议时张国翠要求带走部分家用电器，洪春祥不同意张国翠的该项请求，双方不欢而散。2016年10月，南京市实施了新的购房政策，购买二套住房的首付比例从30%提高到50%。洪春祥于2016年11月1日至本院诉讼，要求解除房屋买卖合同。洪春祥起诉后，张国翠委托的律师至好邻居公司告知该公司员工其同意继续按照原合同履行，好邻居公司工作人员曾邀请洪春祥至公司进行协商，但洪春祥未去。2016年11月23日，张国翠委托律师向洪春祥发函，认为双方签订的买卖合同仍然合法有效，并希望洪春祥在2016年12月1日前办理银行贷款手续，支付首付款870000元。2016年12月6日，张国翠委托律师再次发函，通知解除双方于2016年9月10日签订的房屋买卖合同，同时没收定金。2016年12月8日，本院向张国翠邮寄送达起诉状副本，邮递员就该邮件分别于12月12日、12月14日、12月29日进行投送，在最后一投送到达前，张国翠至本院领取了起诉状副本。庭审中，本院曾对好邻居公司工作人员李欣飞进行调查，李欣飞陈述的内容与原、被告双方陈述的内容基本一致。洪春祥称的其在2016年11月份已经购买了其他房产，李欣飞表示其知道该事实。张国翠表示其仍同意继续履行合同，但如果法院认定其违约，其仅同意按照定金标准承担违约责任。好邻居公司于2016年10月18日向本院提起诉讼，请求判令洪春祥向其支付居间费26000元，并支付逾期付款违约金。该案经本院主持调解，好邻居公司与洪春祥于2016年12月7日达成调解协议，约定由洪春祥向好邻居公司支付居间服务费20000元。2016年12月27日，洪春祥支付了该款。上述事实，有原、被告双方提供的证据，原被告双方的陈述与抗辩，以及本院对李欣飞的谈话笔录等予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，并有权要求对方承担违约责任。一、关于张国翠是否违约的问题本院认为，原、被告双方于2016年9月10日在好邻居公司的居间下所签订的存量房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张国翠在合同签订后书面告知洪春祥只有在其丈夫于2016年9月25日前同意交易的情况下，才正常进行交易，该行为虽非拒绝交易，但实际已经告知对方自己在此期间不会协助对方办理银行贷款手续，该行为已经构成违约，但并不构成根本违约。因张国翠未在2016年9月25日前告知洪春祥其同意继续交易，故结合其在2016年10月16日告知洪春祥可以选择至法院起诉的事实，本院认定张国翠以实际行动作出了不同意继续交易的意思表示。因上述行为符合合同所约定的根本违约情形，故本院认定张国翠存在根本违约行为。张国翠虽在2016年10月16日与洪春祥通电话时达成了继续买卖该房屋的意思表示，并同意签订补充协议，但在签订补充协议时张国翠又提出带走部分家电，致使双方未能签订补充协议，故张国翠的违约行为未能被后续的行为所吸收。张国翠虽于2016年11月23日提出继续履行原合同，但并未获得洪春祥的同意，且洪春祥已于2016年11月1日向本院起诉，故张国翠主张洪春祥存在根本违约行为，无事实和法律依据，本院不予支持。因张国翠在合同履行期限届满前存在拒绝将房屋出售给洪春祥的行为，该行为已构成根本违约，故洪春祥请求解除双方所签订的房屋买卖合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于违约责任问题本院认为，张国翠的违约行为不仅延迟了洪春祥获得房屋的时间，而且还可能会加重洪春祥首付款的比例，给洪春祥的购房带来重大障碍，故张国翠请求按照定金标准承担违约责任，不具有合理性，本院不予采纳。但是，洪春祥并未提供证据证明其损失的具体数额，且其在2016年11月份已经购买了其他房屋，故其请求按照合同总价20%的比例计算违约金，亦缺乏合理性，本院亦不予采纳。根据张国翠的过错程度、张国翠同意继续按原价款交易的时间，以及洪春祥购买房屋的时间和南京市房产政策变动的事实，本院酌定张国翠应承担违约金50000元。因张国翠在签订房屋买卖合同时收取了定金30000元，故洪春祥请求其返还该款，具有事实和法律依据，本院予以支持。张国翠的违约行为不仅导致了洪春祥未能依约购买房屋，还导致了洪春祥支付了中介费20000元，故根据双方所签订的居间服务合同，洪春祥主张被告赔偿该款，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告洪春祥与被告张国翠之间于2016年9月10日签订的存量房买卖合同；二、被告张国翠于本案判决生效后十日内向原告洪春祥支付违约金50000元；三、被告张国翠于本案判决生效后十日内向原告洪春祥返还定金30000元；四、被告张国翠于本案判决生效后十日内向原告洪春祥赔偿居间服务费损失20000元；五、驳回原告洪春祥的其他诉讼请求。案件受理费9200元，保全费5000元，共计14200元，由被告张国翠承担（原告已预交，被告在履行上述义务实一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  周晓波人民陪审员  桑道春二〇一七年四月二十六日书 记 员  陈 蓉