上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第145号
原告上海裕康房地产有限公司，住所地上海市青浦区新业路599号1幢634室。
法定代表人何齐元，董事长。
委托代理人沈凯媛，上海市申泰和律师事务所律师。
委托代理人张笃为，上海市申泰和律师事务所律师。
被告上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区金沙江西路1555弄396号3楼、4楼。
法定代表人吴建元，执行董事。
委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。
委托代理人陈安义，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海裕康房地产有限公司（以下简称裕康公司）与被告上海金丽华房地产发展有限公司（以下简称金丽华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈凯媛、张笃为、被告的委托代理人余西湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月18日，原、被告签订《购房协议》、《商品房包销合同》和《江桥镇一号地块四街坊配套商品房销售之备忘录》等一系列文件，约定原告购买被告开发的嘉定区江桥镇一号地块四街坊的房屋，面积总计约27057平米，数量为306套，在上述协议的附件中详细约定了原告所购的江桥镇一号地块四街坊306套房屋的具体栋号、单元号、室号及建筑面积总和。上述文件明确约定，被告应拥有配套商品房的销售权，且所建商品房应于2009年12月底前竣工并交付使用。签约后，原告按约全面履行了自己的义务，向被告支付购房款共计人民币2500万元（以下币种均为人民币）。但是，被告并未按约全面实际履行自己的义务，既无法如期取得所建商品房的销售权，也无法按照预定期限交付商品房。期间，经原告多次催促、交涉，被告虽一再承诺尽快落实配套商品房指标、抓紧进行商品房建设但却无任何实际行动。被告此举侵害了原告的合法权益，且给原告造成巨大经济损失，鉴于被告目前已经没有履行能力，原告诉请：1、解除双方签订的购房合同、商品房包销合同及备忘录；2、要求被告向原告返还钱款2500万元；3、被告向原告支付利息，以2500万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2009年10月1日起计算至实际付清之日止，暂计算至2014年3月6日为8354595元。
被告辩称，第一，原告庭审中才明确提出解除合同的诉请，已经超过的解除权的行使期限。原、被告合同约定的交房时间是2009年9月30日，原告在该日被告未履行交房义务时就享有了合同解除权。时至今日，早已超过一年，原告已经不能再行使解除权。第二，关于原告诉请的逾期利息，计算的标准可以按照银行同期贷款利率，但时间的起算点为2009年10月1日缺乏依据。只有在合同解除后才涉及到款项的返还，原告在庭审中明确提出解除合同的诉请，故逾期利息的起算点应从庭审之日的次日起算。第三，被告有将动迁安置房外区销售的权利，获得了江桥镇政府的相关批复。被告销售给闸北区的房屋就是依据该批文。第四，原告也是部分履行合同，资金只付了一部分。据被告了解，原告的资金出现了问题，之后原告表示不需要这些房子了，被告就将房源卖给其他人了。
经审理查明，2008年11月18日，原、被告签订购房合同一份，约定原告为安置长宁区某某路749弄和虹口区某某路218弄动迁居民住房的需要，向被告购买其开发建造的四街坊内配套商品房306套，共计建筑面积约27057平方米。具体房号详见清单。原告购买该房屋的单价为5500元每平方米，原告购买该房屋总价款暂定为148813500元。付款方式为：原告于2008年8月28日前向被告支付200万元，本合同即生效；被告于2008年11月底前取得江桥镇政府关于上述商品房调配至外区的相关批复后，原告向被告支付6500万元；本项目施工达到正负零后，原告再向被告支付1480万元；本项目工程结构封顶后，原告向被告支付3720万元；在被告取得预售许可证后，原告再向被告支付总包销价格的10%即1480万元；尾款在单体竣工后，根据原告实际使用情况进行结算。双方约定该房屋于2009年9月30日前全部交付使用。违约责任：如原告未按合同约定的时间付款，则应向被告支付违约金，违约金每天按合同未付款的万分之六计算。如被告未按合同约定的时间交房，则应向原告支付逾期交房违约金，违约金每天按总房款的万分之六计算。购房合同还对当事人的其他权利和义务进行了约定。
同日，原、被告又签订商品房包销合同一份，约定就原告包销被告开发的上海市嘉定区江桥1号地块配套商品房建设项目四街坊商品房事宜签订如下协议：该合同第一条1.3约定：本项目于2008年8月16日开工，2009年8月底前结构封顶，2009年12月底前竣工交房并取得入住许可证，2010年3月底前取得大产证。第二条约定原告为本项目部分商品房（27057平方米）的独家代理销售商。第四条对包销款的支付进行了约定，付款方式与购房合同中的约定一致。第五条约定包销商品房的销售与过户，被告有义务在原告指定的动迁人已盖章的动迁安置补偿协议上，作为开发商盖章。在大产证取得后，被告有义务在原告的配合下，为动迁居民办理小产证。第八条违约责任的8.1约定，本项目未能按期完工，每逾期一天应按照已收取原告款项的日万分之五支付违约金，逾期超过60天的，原告有权解除本合同，原告有权要求被告返还收取的款项，并按同期银行贷款基准利率承担相应的经济损失。
上述购房合同及商品房包销合同签订的当日，原、被告签订备忘录一份作为两份合同的补充条款。备忘录第三条约定，双方同意被告的交房时限以商品房包销合同所约定的时间为准。第四条约定，在合同的履行过程中，购房合同和商品房包销合同具有同等法律效力，双方严格执行。第五条约定，合同履行中发生违约行为时，如违约行为在上述两份合同中均有表述且内容一致，则双方遵照执行。如该违约行为在两份合同中均有表述但内容不一致，则受害方有权选择其中一份合同的内容，由双方遵照执行；如该违约行为只在其中一份合同中有表述，则双方按该合同的内容遵照执行。
签约后，原告于2008年8月25日向被告支付200万元。2008年11月18日，被告就1号地块配套商品房基地开发建设及房源外调取得了嘉定区江桥镇政府的答复意见，江桥镇政府同意被告在满足江桥镇动迁房源需求的前提下，将该地块内15万平方米的配套商品房外调使用，以缓解资金压力。被告获得江桥镇政府的答复意见后，向原告出示了该意见书。原告又于2008年12月底向被告支付800万元，于2009年1月支付1500万元。2010年4月6日，原告向被告发函要求被告履行合同，希望被告就能否取得所建商品房的销售权及何时能够交房给予原告明确答复。2013年5月2日，原告函告被告，要求被告向原告交付306套配套商品房。因被告自合同签订后未向原告交付过房屋，原告与被告沟通未果，遂涉讼。
庭审中，被告表示其已将合同所涉的房屋出售并交付给案外人了。目前，该整个项目区域还有部分房屋因涉及动迁还未建造，故无房源可以向原告交付。
以上事实有购房合同、商品房包销合同、备忘录、付款凭证、关于履行购房合同的函、公函、江桥镇政府答复意见书等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，原、被告签订的购房合同、商品房包销合同及备忘录（以下将上述三份文件并称为合同）系双方当事人真实意思表示，合同成立，双方均应全面履行合同义务。本案存在以下两个争议焦点：1、合同是否应当解除？2、被告支付利息的起算时间点如何确定？对于争议焦点一，根据本院查明的事实，被告已经将合同标的所涉及的房屋，出售给了案外人，无房源可以交付原告，该合同客观上已经无法继续履行，原告订立合同的目的无法实现。另外，在合同的履行过程中，原告按照合同约定支付第一笔款项200万元后，未向被告足额支付第二笔款项，仅支付了2300万元。被告在收取原告支付的部分购房款后，未按合同约定在2009年9月30日向原告交付房屋，而是将建造好的房屋出售给了案外人。双方在合同履行过程中均存在违约行为也导致合同无法继续履行。对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当将收取原告的2500万元购房款退还原告。对于争议焦点二，关于原告诉请的利息损失。原告主张从2009年10月1日起计算，被告对利息的计算标准无异议，但认为利息的起算时间点应当从合同解除之日的次日，即庭审之次日起计算。本院认为，按照合同约定，被告交房期限为2009年9月30日，自被告未履行合同并出现违约事由之日起，原告即有权主张被告返还原告已付款项。自2009年9月30日至原告起诉时，被告一直未向原告明确表示房屋无法交付，直至庭审中才明确无法履行合同。被告辩称利息应从庭审之次日起算，对原告显失公平。原告主张的利息在合理范围内，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定判决如下：
一、解除原告上海裕康房地产有限公司、被告上海金丽华房地产发展有限公司于2008年11月18日签订的购房合同、商品房包销合同和江桥镇一号地块四街坊配套商品房销售之备忘录；
二、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海裕康房地产有限公司购房款人民币2500万元；
三、被告上海金丽华房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海裕康房地产有限公司利息，以2500万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2009年10月1日起计算至本判决生效之日止。
负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费208572.98元，财产保全费5000元，合计诉讼费213572.98元，由被告负担。（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 岳 华
代理审判员 韩 颖
人民陪审员 宗小时
二〇一四年七月七日
书 记 员 方 靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。