云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初2382号
原告：昆明吉瑞祥物业服务有限公司，统一社会信用代码：915301007535666312。
住所：昆明市五华区威远街***号龙园金龙阁****号。
法定代表人：李青。
委托诉讼代理人：耿慧梅，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。
被告：昆明市盘龙区机关事务管理局，统一社会信用代码：12530103015119602U。
住所：昆明市北京路****号。
法定代表人：肖伟。
委托诉讼代理人：覃仕蛟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：沈万明，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。
原告昆明吉瑞祥物业服务有限公司与被告昆明市盘龙区机关事务管理局物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人耿慧梅，被告的委托诉讼代理人覃仕蛟、沈万明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆明吉瑞祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2005年3月4日至2009年11月23日、2012年9月6日至2017年3月3日的物管费、电梯及二次加压水泵电费及水池清洗消毒费及化粪池清掏费、垃圾清运费、消防无线报警联网服务费共计34892.70元；2、判令被告支付原告违约金150000元、律师代理费26600元。事实和理由：我公司系为龙园豪宅提供物管服务的公司，被告系龙园豪宅A2204号房屋业主。2004年3月4日我公司与被告签订物业管理合同。我公司一直提供物业服务，被告仅支付了一年的物管费后就未支付我公司物管费，我公司多次联系并登报，被告均置之不理。因房屋长期空置浪费，为了维护业主的利益、弥补我公司的损失，我公司用被告接房时留下的钥匙打开房门，装修了房屋，并出租以抵扣物管费。后来被告出现，要求解除租赁并将房屋恢复原状，我公司照做。2016年被告委托律师发给我公司律师函，提出租金抵扣物管费、延期支付利息，后双方就物管费的具体抵扣基本达成协议，但被告起诉我公司，要求我公司支付房屋空置期间的租金及延期支付利息等，我公司当时提起反诉，被裁定另案起诉。为维护我公司的合法权益，因此提起诉讼。
被告昆明市盘龙区机关事务管理局辩称，我局没有与原告签订书面的物业管理服务协议，但存在事实上的物业服务合同关系。参照原告与其他业主签订的物业管理服务协议，空置房屋可以减半收取物管费，我局的房屋自2005年3月4日至2009年11月23日一直空置，我局承担该期间的费用为原告主张的14717.30元的一半即7358.65元。原告未经我局同意，于2009年11月24日将我局所有的房屋出租给他人，我局多次与原告协商无果，我局只得起诉。后原告与承租方达成和解协议，原告也没有将房屋再行出租，但原告一直实际控制房屋，2016年12月23日原告才将房屋钥匙交给了我局，我局不应承担2009年11月24日至2016年12月23日的物管费等费用。物管费由物业使用人承担，我局没有使用房屋，原告要求我局支付物管费等费用没有法律依据。原告长期占有、使用我局的房屋，原告要求我局支付违约金没有事实和法律依据。如果法院认定我局违约，我局认为原告主张的违约金过高，请求降低违约金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的2004年3月4日原告与乙方签名为“钱华”签订的物业管理服务协议有异议，认为钱华不是其当时的法定代表人，该协议与本案无关。本院依原告申请责令被告对2004年钱华的身份作出书面说明，被告无正当理由拒不提交。被告对原告提交的龙园物业业主钥匙、灶具领取登记表的真实性无异议，该登记表载明本案讼争房钥匙领取者签名为钱华。被告亦确认于2004年3月4日支付原告2004年3月4日至2005年3月3日的物管费。依日常生活经验法则，一般情形下，业主接房当天应签订物业管理服务协议并支付相应物管费。故本院确认2004年3月4日钱华代表被告与原告签订物业管理服务协议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系昆明市威远街166号龙园的物业服务公司。被告系本案讼争房昆明市威远街166号龙园金龙阁2204号（建筑面积187.85平方米）的所有权人。龙园物业业主钥匙、灶具领取登记表载明2004年3月4日钱华领取了本案讼争房五把钥匙，备注栏载明“钥匙差一把待入住时归还”。2004年3月4日钱华代表被告与原告签订《物业管理服务协议》，约定被告于每年到期前一周内支付下一年费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计，因被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.75元计；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天交纳违约金为欠款的1％或采取其他相应措施。同日被告支付原告2004年3月4日至2005年3月3日的物管费3381.30元。被告认可2005年3月4日至2009年11月23日原告收取物管费的标准为按建筑面积每月每平方米1.2元计。龙园电梯及二次加压水泵电费、水池清洗消毒费、化粪池清掏费住宅为21元/月，垃圾清运费住宅为10元/月/户，消防无线报警联网服务费住宅为3.3元/月/户。2009年11月24日至2012年9月5日期间，原告未经被告同意，将本案讼争房出租。2012年原告收回本案讼争房后，将其出租本案讼争房的房屋租赁合同及收回本案讼争房的和解协议交付被告，被告自2012年后就没有去过本案讼争房。2012年2月28日原告签章的龙园豪宅物业服务费调整公示载明2012年7月1日起居住用房物管费调为1.5元/月/平方米。本院在审理（2016）云0102民初8954号原告昆明市盘龙区机关事务管理局与被告昆明吉瑞祥物业服务有限公司物权保护纠纷一案中，2016年12月23日，经本院组织双方查看房屋，昆明市盘龙区机关事务管理局认可房屋符合原状，并接收了钥匙。原告因本案聘请律师支付律师代理费26600元。另，本案讼争房除被原告出租外，一直空置。
本院认为，本案系物业服务合同引起的诉讼纠纷。2004年3月4日钱华代表被告与原告签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。双方应全面、善意地履行合同义务。协议约定物管费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计，因被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.75元计，即确定了空置房减半收取物管费的原则。故被告应支付原告2005年3月4日至2009年11月23日的物管费6386.90元（187.85平方米×0.6元/月/平方米×12个月×4年+187.85平方米×0.6元/月/平方米×8个月+187.85平方米×0.6元/月/平方米÷30天×20天）、电梯及二次加压水泵电费及水池清洗消毒费及化粪池清掏费1190元（21元/月×12个月×4年+21元/月×8个月+21元/月÷30天×20天）、垃圾清运费566.67元（10元/月×12个月×4年+10元/月×8个月+10元/月÷30天×20天）、消防无线报警联网服务费187元（3.3元/月×12个月×4年+3.3元/月×8个月+3.3元/月÷30天×20天）；2012年9月6日至2017年3月3日的物管费7598.53元（187.85平方米×0.75元/月/平方米×12个月×4年+187.85平方米×0.75元/月/平方米×6个月-187.85平方米×0.75元/月/平方米÷30天×2天）、电梯及二次加压水泵电费及水池清洗消毒费及化粪池清掏费1132.60元（21元/月×12个月×4年+21元/月×6个月-21元/月÷30天×2天）、垃圾清运费539.33元（10元/月×12个月×4年+10元/月×6个月-10元/月÷30天×2天）、消防无线报警联网服务费177.98元（3.3元/月×12个月×4年+3.3元/月×6个月-3.3元/月÷30天×2天）。2012年原告收回本案讼争房后，将其出租本案讼争房的房屋租赁合同及收回本案讼争房的和解协议交付被告，且被告也持有钥匙，故本院对被告抗辩其不应承担2012年9月6日至2016年12月23日的物管费等费用不予采纳。协议约定被告于每年到期前一周内支付下一年费用，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间支付有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天交纳违约金为欠款的1％或采取其他相应措施，违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，鉴于被告持续拖延的违约情形，结合被告请求降低，故本院酌情由被告支付原告违约金20000元，故本院对原告主张的律师代理费不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款和第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：
由被告昆明市盘龙区机关事务管理局于本判决生效后十日内支付原告昆明吉瑞祥物业服务有限公司2005年3月4日至2009年11月23日和2012年9月6日至2017年3月3日的物管费13985.43元、电梯及二次加压水泵电费及水池清洗消毒费及化粪池清掏费2322.60元、垃圾清运费1106元、消防无线报警联网服务费364.98元，合计17779.01元；
由被告昆明市盘龙区机关事务管理局于本判决生效后十日内支付原告昆明吉瑞祥物业服务有限公司违约金20000元；
驳回原告昆明吉瑞祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4472元，减半收取计2236元，由被告昆明市盘龙区机关事务管理局负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 猫 莉
二〇一七年六月五日
书记员 李炻佳