山东省鄄城县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1726民初3692号
原告：李翠玲，女，1983年10月30日出生，住鄄城县。
委托诉讼代理人：杨胜海，鄄城诚诺法律服务所法律工作者。
被告：李秀英，女，1973年12月1日出生，住鄄城县。
被告：鄄城绿庄房地产信息咨询服务中心有限公司，住所地鄄城县人民路西段。
法定代表人：王玉玺，该公司经理。
原告李翠玲与被告李秀英、被告鄄城绿庄房地产信息咨询服务中心有限公司（以下简称鄄城绿庄公司）房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李翠玲、委托诉讼代理人杨胜海、被告李秀英、被告鄄城绿庄公司法定代表人王玉玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李翠玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还房款25万元及1个月的银行按揭贷款利息，并赔偿损失，支付违约金1万元；2.本案全部涉诉费用由被告负担。诉讼过程中，李翠玲变更诉讼请求为：1.解除原告李翠玲与被告李秀英之间签订的买卖合同；2.由被告李秀英返还房屋款25万元及利息（按照年利率6%计算）；3.由被告李秀英返还银行按揭贷款还款1597元；4.由被告李秀英按合同约定支付违约金1万元及逾期交房的滞纳金（自2017年11月4日按日200元计算至合同解除之日）；5.被告鄄城绿庄公司承担连带责任；6.本案全部涉诉费用由被告负担。事实和理由：2017年10月28日原告通过被告鄄城绿庄公司与被告李秀英签订房屋买卖合同一份，合同签订后原告依照约定支付了25万元房款，并支付了一个月的银行按揭贷款。但被告李秀英没有按照合同的约定交付房屋，现在房屋出现了共有权人董建军，现该房屋由董建军占有。原告不能实现购买房屋的合同目的。被告提供虚假房产信息，导致原告无法取得所购买房屋，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次与被告交涉均不能解决，故诉至法院。
李秀英辩称，本案房屋买卖合同合法有效，因董建军在该房屋张贴了法院判决书，李秀英即告诉原告和被告鄄城绿庄公司涉案房屋是董建军与李秀英按份共有财产，与董建军的纠纷正在法院解决，原告也认可了，并要求李秀英将家中的家具给付原告，李秀英即将家具同意给付原告。2017年11月17日被告鄄城绿庄公司打电话说租客搬走了，但给原告的钥匙打不开门，锁心被人换了，后来才知道是董建军换的锁。李秀英对房子享有绝对的使用权，自合同签订之日李秀英即将房屋的使用权转移给原告，谁使用房屋是原告的权利，是原告自己的事情。房屋已经交付给原告，至于租客推迟搬家，李秀英同意支付违约金。现原告要求退回购房款，应当将房屋的使用权交付给我，原告购买房屋是善意取得，李秀英占有房屋产权的90%，有权出售房屋。综上，不同意解除合同，如果法院判决解除合同，同意返还购房款，只是现无能力返还，并且必须将房子交付给李秀英。
鄄城绿庄公司辩称，公司已经审核了李秀英的商品房买卖合同、借款合同、离婚证、李秀英与董建军之间的调解协议书，且李秀英本人承诺房屋是其本人的，没有任何纠纷。2017年11月30日原告给公司打电话称房子有经济纠纷，公司立即给被告李秀英核实，李秀英称与董建军有财产纠纷，与房子没有关系，让原告直接搬进去就行。2017年11月2日董建军将与李秀英离婚时的法院民事判决书贴到房子的门口，公司再次询问李秀英，李秀英说法院认定房子是李秀英与董建军的共同财产，法院的判决书不影响李秀英卖房。后来董建军把锁换了，公司积极做调解工作，公司已尽到了审查义务，不应当承担责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同、借款合同、原告与被告签订的房屋买卖合同、定金单据、银行转账票据、山东省菏泽市中级人民法院（2017）鲁17民终1221号民事判决书，被告李秀英提交的欠条复印件，被告鄄城绿庄公司提交的商品房买卖合同、离婚证复印件、李秀英出具的承诺书，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、形式和来源符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证；被告李秀英提交的其与董建军的调解协议书、离婚协议书，证据本身是复印件，且与山东省菏泽市中级人民法院（2017）鲁17民终1221号民事判决书相矛盾，被告李秀英主张能够证明李秀英有权处分房屋，本院不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月21日原告李翠玲与被告李秀英经被告鄄城绿庄公司介绍就上海城市花园19号楼1单元101室楼房达成初步买卖协议，次日原告李翠玲通过被告鄄城绿庄公司支付被告李秀英定金2万元。2017年10月28日原告李翠玲与被告李秀英签订房屋买卖合同一份，被告鄄城绿庄公司以居间方的名义在合同上加盖了公司印章。合同约定：李秀英将坐落于菏泽市鄄城县上海城市花园19号楼1单元101室卖与李翠玲，售价总金额为455000元；李翠玲于合同签订之日向李秀英支付定金2万元（此定金可转作购房款），合同签订之日起1天内向李秀英交付首期购房款25万元，剩余房款155710元于2028年8月28日前一次性交付李秀英；李秀英应于李翠玲付清购房款总额的54.9%（25万元）之日起7日内将房屋交付李翠玲使用；李秀英应于签订房屋买卖合同之日起3日内结清以前所产生的相关费用（水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业费等）；合同履行期间，如李秀英或李翠玲中途违约，则由违约方按1万元的标准向对方支付违约金；如李翠玲不能按时付清购房款或李秀英不能按时交付房屋，则每逾期1日由违约方向对方支付200元标准的滞纳金；李秀英确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款等事宜，如遇因李秀英产权不明晰而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，李翠玲有权提出退房，李翠玲不构成违约，李秀英在李翠玲提出退房后将李秀玲已支付的购房款全部退回给李翠玲，同时李秀英必须独自承担双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且李秀英必须承担李翠玲由此产生的一切损失；同时约定李秀英剩余银行按揭贷款由李翠玲自2018年8月28日全部代还。合同中载明鄄城绿庄公司的义务为：向李秀英、李翠玲详解合同各项条款；将李秀英提供的房屋的信息如实向乙方披露；在李秀英、李翠玲提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，负责协助双方办理产权过户登记后续。
合同签订当天，原告李翠玲通过转账方式支付被告李秀英购房款23万元，原告李翠玲代替被告李秀英偿还银行按揭贷款1597元。后因李秀英先前将案涉房屋租赁给他人居住，未能按合同约定的时间交付房屋，后李秀英前夫董建军对案涉房屋主张权利，并将法院相关判决书张贴于案涉房屋的门上以示其对案涉房屋拥有一定的权利。李秀英、李翠玲、鄄城绿庄公司与董建军多次沟通未能解决房屋的交付问题，后董建军将案涉房屋锁换掉。原告李翠玲于2017年12月6日诉至本院，其于2017年12月15日变更诉讼请求后，本院当日告知了被告李秀英。
另查明，2016年2月26日李秀英的姐夫陈新军起诉李秀英，要求李秀英偿还借款20万元。2016年5月27日双方达成协议，李秀英以其在上海城市花园按揭购买的19号楼1单元101室房屋一套即为本案所涉房屋作为抵偿，用以偿还所欠陈新军的借款本金20万元，本院作出（2016）鲁1726民初511号民事调解书。涉案楼房上海城市花园19号楼1单元101室没有办理房产登记手续。董建军以李秀英、陈新军为被告于2016年12月13日向本院提起诉讼，以李秀英对案涉房屋没有处分权、李秀英与陈新军达成的协议侵害了其合法权益为由要求撤销鄄城县人民法院作出的（2016）鲁1726民初511号民事调解书。经审理本院认定涉案楼房系董建军与李秀英共有，李秀英与陈新军达成的以房抵债协议，侵害了董建军的权益，本院于2017年3月17日依法作出判决，判决撤销鄄城县人民法院作出的（2016）鲁1726民初511号民事调解书。李秀英不服提出上诉，山东省菏泽市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，于2017年9月18日作出判决，驳回上诉，维持原判。
再查明，被告鄄城绿庄公司在签订合同时，审核了李秀英的商品房买卖合同、借款合同、离婚证、李秀英与董建军之间的调解协议书，被告李秀英向被告鄄城绿庄公司出具承诺书承诺案涉房屋无纠纷。
本院认为，原告与被告李秀英、被告鄄城绿庄公司签订的房屋买卖合同、居间合同，系三方真实意思表示，房屋买卖合同及居间合同成立并有效。当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，或者一方的违约行为致使不能实现合同目的时，解除权人有权解除合同。
根据原告的起诉及被告的答辩，本院认为双方的争执焦点是：1.本案房屋买卖合同是否符合解除的条件，是否确认解除；2.如果本案房屋买卖合同解除，相互的返还责任及违约责任如何确定；3.被告鄄城绿庄公司是否应当承担连带责任。
一、关于本案房屋买卖合同是否符合解除的条件，是否确认解除问题。原告主张李秀英对案涉房屋不享有完整的处分权，并提供了已经产生法律效力的裁判文书，被告李秀英亦认可案涉房屋属于其与董建军共有，本院对案涉房屋属于李秀英与董建军共有之事实予以确认。合同约定如遇因李秀英产权不明晰而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，李翠玲有权提出退房，现房屋被另一共有人董建军占有，李秀英已无法交付房屋，李翠玲与其签订房屋买卖合同的目的已无法实现，原告李翠玲依法享有合同解除权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿责任的，人民法院应予支持”，故李翠玲主张解除其与李秀英的买卖合同，依法予以支持。被告李秀英辩称其已经交付房屋、不同意解除合同的主张本院不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，合同解除权属于形成权，在解除权人以通知方式行使解除权时，合同自通知到达相对人时解除。解除权人直接向人民法院提起诉讼行使解除权时，法院确认合同解除的，应当自解除合同请求告知违约方时发生合同解除的效力，故案涉合同应确认于2017年12月15日解除；
二、关于如果本案房屋买卖合同解除，相互的返还责任及违约责任如何确定问题。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第九十八条规定：“合同的权利义务，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”，被告李秀英故意隐瞒案涉房屋存在纠纷的情况而不能交付房屋，构成违约，导致本案合同解除，被告李秀英应当返还原告购房款及银行按揭贷款还款1597元，并按合同的约定承担违约责任。本案合同约定了违约金的数额同时又约定的逾期交房违约金的计算方式，本院认为，被告李秀英的同一违约行为不应重复计算违约金，二者应选择其一予以承担。合同已解除无需再履行，不宜选择逾期交房违约金，故由被告李秀英承担违约金1万元为宜。违约金既具有惩罚性质，又具有补偿性质，原告未提供出证据证明因合同解除给其造成的损失高于违约金1万元，故原告主张由被告李秀英赔偿购房款利息损失不予支持；
三、关于被告鄄城绿庄公司是否应当承担连带责任问题。被告鄄城绿庄公司在签订合同时，审核了李秀英的商品房买卖合同、借款合同、离婚证、李秀英与董建军之间的调解协议书，被告李秀英向被告鄄城绿庄公司出具承诺书承诺案涉房屋无纠纷。被告李秀英故意隐瞒了涉案房屋存在纠纷的情况，被告鄄城绿庄公司已经尽到了审查义务，其在签订合同过程中不存在过错，不宜由其承担连带责任。故原告主张由被告鄄城绿庄公司承担连带责任的主张依法不予支持。
综上所述，原告请求解除合同、由被告李秀英返还购房款并承担违约金1万元的主张，依法予以支持；原告请求由被告李秀英支付逾期交房违约金及赔偿购房款利息损失的主张，依法不予支持；被告鄄城绿庄公司不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：
一、确认原告李翠玲与被告李秀英于2017年10月28日签订的房屋买卖合同于2017年12月15日解除；
二、被告李秀英返还原告李翠玲购房款25万元及银行按揭贷款还款1597元；
三、被告李秀英支付原告李翠玲违约金1万元；
四、被告鄄城绿庄房地产信息咨询服务中心有限公司不承担责任；
五、驳回原告李翠玲其他诉讼请求；
六、上述第二、三项内容于本判决生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5200元，减半收取2600元，保全费1820元由李秀英负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。
审判员 李随兴
二〇一八年一月九日
书记员 孔祥端