广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2115号上诉人（原审原告）：梁惠珍，女，1928年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区清水濠**号。梁惠珍的委托代理人：关兆明。上诉人（原审原告）：关翠玲，女，1957年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区清水濠**号。以上两上诉人共同的委托代理人：朱中杰，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市东晨房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：范志强。委托代理人：钟鸿，该公司职员。被上诉人（原审被告）：杨石维，住广州市越秀区。委托代理人：郭忠革、于丹阳，广东德培律师事务所律师。上诉人梁惠珍、关翠玲因与被上诉人广州市东晨房地产开发有限公司（以下简称东晨公司）、杨石维房屋买卖无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年9月1日，梁惠珍（承租人，乙方）与文德房管站（出租人，甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将座落在清水濠15号103房出租给乙方，房屋使用面积19.20平方米；甲乙双方议定上述房屋月租金为31.80元，租赁期限自1997年9月1日至1999年8月30日止，共计24个月。1998年11月30日，梁惠珍（被拆迁人，乙方）与广州市东山区房地产经营开发公司（拆迁人、甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（1998）房拆许字85号房迁许可证批准，拆除清水濠15号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积19.2平方米；乙方同意1999年3月30日前迁出原址房屋并同意自行解决临时搬迁；甲方应于2002年12月30日前，在万福路回迁新建楼第一梯第三层，居住面积35平方米安置给乙方回迁居住。该协议经广州市东山区公证处公证。2001年4月4日，广州市东山国有资产经营有限公司向东山区房地产经营开发公司发出《关于办理企业转制的批复》，其中内容为：经研究，同意你司更名为“广州市东晨房地产开发有限公司”，以国有独资有限公司进行工商变更登记。2002年12月25日，东晨公司向梁惠珍发出《通知》，知会其于2003年1月20日上午11时办理回迁手续。梁惠珍于2003年1月20日办理手续后，入住万福路72号306、307房至今。2013年7月29日，广州市越秀区珠光街万福东社区居民委员会在梁惠珍、关翠玲的申请书上盖章证明梁惠珍是其辖区内万福路72号307房的户籍居民以及关翠玲是其辖区内万福路72号306房的户籍居民。原审另查明，1999年10月28日，叶某甲、叶某乙、叶某丙、罗某、叶某丁共同签订《析产协议书》，其中内容为：广州市万福路90号、92号房屋和广州市清水濠13号、15号房屋是我们叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌、叶钦藩共同所有（广州市房地产权属证明书NO.102712、NO.102711、NO.102710。为了方便管业，明晰产权，我们决定析产如下：1、叶某甲占123.4718平方米；2、叶某丙占103.213平方米；3、叶某乙占98.092平方米；4、罗某占75.42平方米；5、叶某丁占108.26平方米，其中18.26平方米是商业铺面。1999年11月30日，广州市东山区公证处作出编号为（99）穗东内证字第5177号的《证明书》载明:兹证明叶炽明、叶炽光、叶炽材、罗伟斌的代理人叶钦藩及叶钦藩本人于一九九九年十月二十八日来到我处，在公证员面前，自愿在前面的《析产协议书》上签名。2000年6月8日，业主（叶某甲已故）、杨石维（被拆迁人，乙方）与东山区房地产经营开发公司（拆迁人，甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除属于乙方所有的，座落在东山区万福路90、92号，清水濠13、15号地段的房屋，建筑面积123.4718平方米；甲方将自有的座落在东山区万福路回迁新建楼第1、2-5层位置南向的自有房屋，建筑面积为123.4718平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），乙方根据有关规定应继续出租给原承租房，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。该协议于2000年6月29日在房管部门办理了备案手续。2008年3月24日，东晨公司出具《拆迁补偿证明书》，其中内容为：兹有东山区万福路90号房屋，业权人：杨石维是我司经市城市规划局（1993）城地批字第211号文批准，并经市房地产管理局（1997）房征字第（301）号通告征用，按产权补偿协议书回迁至我司座落在越秀区万福路72号301房等25套房屋（详见附件），原产权面积为123.4718平方米，现回迁补偿的产权面积为1014.6588平方米。超出部分，已按有关规定补价处理（已交清房款），同意超面积891.187平方米归杨石维所有。2008年5月14日，杨石维缴纳万福路72号306房契税2103元和307房契税1674元。同日，杨石维取得房地产权证（粤房地证字第××号、粤房地证字第××号），其记载：房屋所有权来源为赠与、交换、析产，房屋用途为居住用房，登记日期为2008年5月4日，其中万福路72号306房建筑面积35.6507平方米，万福路72号307房建筑面积28.3857平方米。2015年1月5日，杨石维向梁惠珍及306、307房居住人员发出《搬离房屋，付清占有使用费通知》，其中内容为：万福路72号306、307房的产权属杨石维女士所有，阁下及家人从2003年1月份一直占用该房产至今，却从未交过任何房屋使用费给杨石维女士。业权人一直催促阁下补交占用期间的使用费，再商谈阁下及家人是否以租客身份承租房屋问题，但阁下却一直不予理睬。为此，杨石维女士现再次通知阁下，请阁下以及家人在2015年1月18日前腾空、搬离306、307房，并付清占用房屋期间产生的占有使用费。2015年1月12日，万福路72号（德悦居）居住户、全体回迁户给杨石维发出复函，其中内容为：我们是万福路72号302房、303房、306房、307房、308房、313房、403房、504房，清水濠11号301房、303房、402房、清水濠13号401房、404房的住户，就有关我们居住房屋的事宜，我们希望能与业主进行协商，但因我们老人家较多，行动不方便，为了便于协商，希望在2015年1月17日上午10时正带齐相关证明、材料，在万福路72号大堂与我们协商。2015年1月14日，由全体德悦居住户通过EMS邮政快递将复函发给杨石维（邮件号码105××××6812），陆某律师（邮件号码105××××1812），邮件分别于2015年1月16日、1月15日妥投。原审再查明，2005年10月8日，本院发出编号为（2005）穗中法民四初字第106号的《公告》，其中内容为：现本院已经依法查封广州市东晨房地产开发有限公司位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1幢10层6单元、11层6单元、12层6单元、13层6单元、14层6单元、15层6单元；2栋6层3、4、5、6单元；3栋6层3、4、5、6单元，面积共596平方米。轮候查封德悦居第3、4、5层全层房产，面积共598.53平方米。房产预售证号：穗房预字第20020005号。查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理。查封期限2005年10月8日至2007年10月7日。2008年4月10日，本院发出编号为（2007）穗中法执字第1581号的《公告》，其中内容为：我院执行申请人香港锦辉企业集团有限公司申请执行被执行人广州市东晨房地产开发有限公司偿还欠款一案，经查位于德政中路德悦居负一层8、9、10号共90平方米的停车位；二层除已预售外499.29平方米的商铺和德悦居1栋10层至15层6单元；2栋至3栋6层3、4、5、6单元，面积596平方米；第3、4、5层全层房产，面积598.53平方米是登记在被执行人广州市东晨房地产开发有限公司名下的房产。现我院已查封了上述房产并准备对上述标的进行评估、拍卖，如有异议，请于十五天内，即2008年4月30日前，书面向我院提出，并附相关证明材料证明本房产属于你本人（单位）所有或长期租用、使用等情况的书面证据。没有异议或逾期不提的，我院将对上述房产进行处理。2015年3月16日，梁惠珍、关翠玲提起本次诉讼，称东晨公司明知梁惠珍、关翠玲是公租户，回迁后居住的房屋也应是公房性质，杨石维也清楚房屋的状况，并知道梁惠珍、关翠玲已居住多年，但东晨公司与杨石维为了将案涉房屋转为私房，通过非法扩大补偿面积的方式将案涉房屋转至杨石维名下，属于恶意串通。请求：1、确认东晨公司把广州市万福路72号306、307房过户到杨石维名下的行为无效；2、杨石维把涉案房屋过户回东晨公司名下。东晨公司一审答辩称，不同意梁惠珍、关翠玲的全部诉讼请求，1、我方与梁惠珍、关翠玲是拆迁安置关系，拆迁后我方已按拆迁协议约定履行了拆迁安置义务，双方的拆迁安置权利义务至安置妥当，双方的权利义务已终结。我方与杨石维也是根据拆迁安置协议的内容将讼争房拆迁安置补偿给杨石维，双方的法律关系也是拆迁安置的法律关系。2、拆迁安置过程不存在合同无效或民事行为无效的情形，所以梁惠珍、关翠玲的诉讼请求没有事实和法律依据。3、由于现在讼争房的产权人是杨石维，梁惠珍、关翠玲与杨石维之间是属于租赁关系，这与我方无关。杨石维一审答辩称，不同意梁惠珍、关翠玲的全部诉讼请求，1、我方是依据与东晨公司基于拆迁补偿的法律关系取得了讼争房的产权，根据合同相对性的原则，我方认为梁惠珍、关翠玲没有权利提出诉讼请求，梁惠珍、关翠玲的主体不适格。2、我方基于东晨公司拆迁安置补偿取得产权，在2008年已取得房管部门发出的产权证，是讼争房的合法业权人，其合法权益依法受到法律保护。3、东晨公司与我方的拆迁合同是双方真实意思表示，没有违反国家法律强制性规定，而且讼争房拆迁补偿合同已全部履行完毕是合法有效。4、本案未有存在任何民法通则及合同法所规定的过户行为无效的法定情形，更不存在梁惠珍、关翠玲主张的东晨公司、杨石维恶意串通剥夺梁惠珍、关翠玲合法权益的行为。梁惠珍、关翠玲要求将讼争房过户给东晨公司，我方和东晨公司均没有此愿意，不可能凭梁惠珍、关翠玲对东晨公司、杨石维的要求就产生诉讼请求2的法律后果。故梁惠珍、关翠玲的诉讼请求应予以驳回。原审中，梁惠珍、关翠玲认为东晨公司于2008年3月24日出具《拆迁补偿证明书》的行为是转移法院查封的被执行财产，逃避债务。原审法院认为，现对梁惠珍、关翠玲与东晨公司、杨石维双方争议焦点分析如下：首先，梁惠珍、关翠玲与杨石维基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿的。梁惠珍、关翠玲回迁居住至今已经有十多年，杨石维取得涉案房屋产权证书也有多年，两者与东晨公司之间的约定均各已履行完毕。其次，杨石维对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，对此东晨公司也予以确认，房管部门出具的产权证书记载，产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。再者，把涉案房屋过户到东晨公司名下，必须由东晨公司、杨石维形成合意。在东晨公司、杨石维没有此意愿的情况下，梁惠珍、关翠玲该请求没有依据。还有，从目前的证据看，不能证明东晨公司、杨石维之间存在恶意串通的事实。梁惠珍、关翠玲的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。最后，广州市中级人民法院（2007）穗中法执字第1581号于2008年4月10日发出的《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，而杨石维取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，杨石维取得房地产权证在后。杨石维所取得的房产并不在法院查封的执行财产范围内。否则，杨石维不能成功办理房地产权登记手续。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回梁惠珍、关翠玲的全部诉讼请求。一审案件受理费2802元和公告费45.5元，由梁惠珍、关翠玲负担。判后，上诉人梁惠珍、关翠玲不服原审判决，向本院提起上诉称：根据证据显示，东晨公司一次性把25间房屋转移给了杨石维。在这些房屋交易的“契税完税证”的备注中全都显示为“个人无偿赠与”。但杨石维从叶某甲处通过遗赠获得123．4718平方米的房屋面积，也就是说除了这123．4718平方米以外其他面积都是由东晨公司无偿赠送给杨石维的。另外东晨公司与梁惠珍、关翠玲签订《广州市房屋拆迁安置协议》在先，与杨石维签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》在后。另外原审法院认定了广州市中级人民法院的两份公告((2005)穗中法民四初字第106号、(2007)穗中法执字第1581号公告)的真实性和合法性，也查明了包括涉案房屋在内的大量房屋都是在公告显示的查封期间从东晨公司名下转移到杨石维名下，但却没有进一步查清为什么这些房产被查封后还能转移，就以此认为这些房屋没有被查封，是不能成立的。东晨公司是在法院执行阶段、查封财产期间把房屋赠送给杨石维的，而杨石维也是明知涉案房屋已有人居住难以交付仍然特地选择涉案房屋。东晨公司、杨石维显然是恶意串通转移涉案房屋的所有权的，把原有的公房转变成私房，损害了包括梁惠珍、关翠玲在内的多名公租户的合法权益。根据法律规定，恶意串通损害第三人利益的合同属于无效合同。综上，请求：1、撤销原审判决；2、判决确定东晨公司把广州市万福路72号306、307房屋过户到杨石维名下的行为无效；3、判决杨石维把涉案房屋过户回东晨公司名下；4、本案诉讼费用全部由东晨公司、杨石维承担。东晨公司二审答辩称：我方认为一审判决正确。一、我方与梁惠珍、关翠玲是拆迁安置关系，拆迁后我方按拆迁协议约定安置完毕。双方的权利义务已经终结。我方与杨石维也是按照拆迁安置的内容，将诉争的房产拆迁安置给杨石维。二、拆迁安置过程中不存在合同无效的情形，梁惠珍、关翠玲起诉确认合同无效是没有事实和法律依据的。三、由于争议房产的产权人是杨石维，梁惠珍、关翠玲与杨石维是租赁关系，与我方无关。杨石维二审答辩称：我方同意原审判决，不同意梁惠珍、关翠玲上诉请求，请依法驳回。当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人梁惠珍、关翠玲与被上诉人杨石维是基于不同的征地拆迁法律关系获得回迁安置和产权补偿，上诉人梁惠珍、关翠玲回迁居住至今已十多年，被上诉人杨石维取得涉案房屋产权证书亦已多年，两者与被上诉人东晨公司之间的约定均各已履行完毕。根据本案查明的事实，被上诉人杨石维对涉案房屋的取得除通过产权补偿外，还通过补价交清房款，房管部门出具的产权证书亦记载被上诉人杨石维产权取得的来源分别为赠与、交换、析产，并非仅为回迁补偿。本院于2008年4月10日发出的（2007）穗中法执字第1581号《公告》显示已经查封了德悦居的相关房产，提出异议期为2008年4月30日前，而被上诉人杨石维取得涉案房屋的房地产权证登记日期为2008年5月4日，即法院的查封在前，被上诉人杨石维取得房地产权证在后，本案现有证据并不能否定被上诉人杨石维取得涉案房屋的房地产权证的合法性，亦即目前证据不能证明被上诉人东晨公司、杨石维之间存在恶意串通的事实。因此，原判认定上诉人梁惠珍、关翠玲的主张不符合《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，并无不当，上诉人梁惠珍、关翠玲在原审中的诉请没有依据。现上诉人梁惠珍、关翠玲在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2802元，由上诉人梁惠珍、关翠玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年五月二十三日书 记 员  杨 旦邝伟贤