太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2014）迎商初字第2号原告太原宏道实业有限公司，住所地：太原市迎泽区建设南路25号。法定代表人马睿杰，总经理。委托代理人刘建军，太原宏道实业有限公司职员。被告太原市电影发行放映公司，住所地：太原市迎泽区建设南路25号。法定代表人刘光亮，经理。委托代理人胡玉亭，山西谦诚律师事务所律师。原告太原宏道实业有限公司与被告太原市电影发行放映公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太原宏道实业有限公司委托代理人刘建军，被告太原市电影发行放映公司委托代理人刘光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原宏道实业有限公司诉称，1998年12月18日，太原德融实业有限公司与被告签订一份《房屋租赁合同》，被告将座落于太原市新建路25号的房屋出租给德融公司，由该公司统一出租管理，合同约定由德融公司对部分房屋加层、改造、装修、使用、租赁，经营使用权归德融公司，租期15年。2001年2月18日又签订一份《房屋租赁补充协议》，约定了租金的起算时间，租赁期至2016年3月1日终止。德融公司于2001年被工商局吊销营业执照后，由原告承接了该公司的权利义务，继续与被告履行《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。原告承接上述合同权利义务后，一直如约履行合同，但至今未能办理房屋产权手续，因该建筑为违法建筑，不具备出租条件，鉴于此我公司长期要求被告办理产权手续，交付符合国家规定的出租屋，但被告置之不理，导致我公司无法针对市场需求合理提高房租，给我公司造成了经济损失，且被告已经将我方租赁的房屋停水，使我方与第三方的转租合同无法正常履行，被告又于2013年9月2日给我公司下达通知，要将我方诉诸法律，我方也多次与被告协商要求尽快履行合同，被告仍不予理睬。请求判决依法解除原告与被告履行的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，判令被告赔偿原告经济损失326.25万元，诉讼费由被告负担。被告太原市电影发行放映公司辩称，根据德融公司与我公司签署的《房屋租赁合同》的约定，综合服务楼的建设费用应由德融公司承担；建设手续应由德融公司办理；产权手续由我公司办理。而德融公司及宏道公司既未按约承担综合服务楼的全部建设费用，也未按照批准文件确定的面积及层数进行综合服务楼的建设，擅自违反规划加层建设，不仅直接导致综合服务楼违反规划成为了违章建筑，且施工企业太原市立诚信建筑工程处因工程款未结清至今未向我公司移交有关工程竣工手续，导致至今无法办理综合服务楼的产权登记，还使我公司被施工企业起诉要求支付剩余工程款。根据太原市中级人民法院生效判决，原告应于判决生效之日起10日内支付我公司截止2013年2月的房屋租赁使用费2916200元，而截至本案起诉时，原告既未支付所欠租金，还发生新的拖欠房屋租金，本案实际违约方是原告而非我公司。由于原告方的违约行为导致涉案建筑成为违建的责任在原告一方，而根据生效法律文书的认定，我公司与原告之间以及原告与联通公司之间的一系列房屋租赁合同及转租协议并不违反当时的法律规定，各方当事人均应依约履行。房屋是否违章并不影响其权利实现。原告没有证据证明因该建筑系违建而影响有关权利的实现。而且根据其与次承租人所签合同的约定，原告方并无单方变更租金的权利，因此，其所诉损失并不存在。反而其通过向联通公司收取高额租金的方式，获取了巨大的经济利益。综上，原告所诉事实不符合实际，我公司并未违约，同时，根据《民事诉讼法》“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”的规定，原告无权就合同履行、解除事宜再次提起诉讼，应依法驳回其起诉。经审理查明，1998年2月18日，被告太原市电影发行放映公司（以下简称“电影公司”）与太原德融实业有限公司（以下简称“德融公司”）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：电影公司将其所有的坐落于太原市新建南路25号的房屋出租给德融公司，租赁物包括11间临街门面房，建筑面积294.62平方米；一幢4层办公楼，面积2791.22平方米；职工食堂建筑面积253.38平方米；车库4间，同时，以上房屋由德融公司进行拆除、改造、扩建，上述房屋改扩建相关费用由德融公司负担，德融公司享有经营权，所有权归电影公司。改扩建后的标的物及其租金：将11间门面房及四间车库拆除，翻、扩建为综合服务楼，每年房租26万元，德融公司承担建设期间的费用和手续，其他手续由电影公司办理。加盖一层办公楼，电影公司负责办理有关手续。办公楼和职工食堂房租每年为60万元。从第6年起每年按5%的递增比例计算租金。办公楼加盖的第5层德融公司无偿使用6年，从第6年到第10年每年租金8万元，剩余年限每年10万元。3、租赁期限为15年。新建3层培训楼一栋,费用由德融公司负担，建设费用在租金中扣除。在租赁期间，若德融公司不能按时交纳租金，则德融公司违约，如果其违约电影公司有权收回所有房产。双方签订《房屋租赁合同》后，德融公司对合同标的物实施了拆除、改造、扩建和装修，于1999年元月前后标的物陆续改扩建完毕，投入使用。2001年2月18日，双方又签订一份《房租租赁补充协议》，对《房屋租赁合同》未尽事宜约定如下：11间临街门面房租期为15年，从1998年8月20日起计算。原办公楼、食堂、车库租期为15年，从2001年3月1日起至2016年3月1日。电影公司将办公楼后院及车库无偿交由德融公司使用，德融公司出资在车库顶建同等面积的房屋供电影公司使用。上述租赁物原始产权状况及其改扩建后新形成的标的物现状及其产权状况如下：1、11间临街门面房和四间车库拆除重建为综合服务楼，现为4层，地上3层地下1层，重建前后直至今日均无房产证；1998年4月，拆除重建该楼时太原市规划局核发了《建设工程规划许可证》，该证载明建设面积800平方米、层数为2层；实际新建面积约为2800平方米。2、办公楼一幢，在电影公司4层办公楼（有房产证）的基础上加层为5层，面积约2700平方米，加层部分未获规划部门审批，至今也未办理产权证。3、食堂（有房产证）进行了装修改造。4、片库（有房产证）原为一层，现加一层改造成澡堂，加层部分未获规划部门审批，也未办理产权证。5、食堂（有房产证）一层，装修改建。6、德融公司出资在后院空地新建的4层小红楼，自建设初期就从未获规划部门审批，至今也未办理房产证。7、院内的职工活动室改建成配电室（平房）。2001年6月20日，德融公司与联通太原分公司签订《房屋转租协议》，将上述改扩建后的房屋整体转租给联通太原分公司，租赁费用合计2500万元，租赁期限15年，即2001年6月1日至2016年3月31日，租金分两次全部交清。签订上述合同后，德融公司将租赁物交付联通公司使用，联通公司也将房屋租赁费交付德融公司，现房屋仍由联通公司占有使用。2001年底德融公司被太原市工商局吊销营业执照，委托清算单位为太原宏道实业有限公司（以下简称“宏道公司”），宏道公司承接了德融公司的权利义务，继续与电影公司履行上述《房屋租赁合同》及其补充合同，与联通公司履行上述《房屋转租协议》。2003年底，电影公司将宏道公司、联通公司诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议并支付拖欠款项。后经调解，电影公司、宏道公司及联通太原分公司达成调解协议，由宏道公司履行德融公司与电影公司签订的房屋租赁合同及其房屋租赁补充协议，并按原合同继续履行，约定上述合同的终止期限为2016年3月31日。2005年，扩建工程的施工队太原市立诚信建筑工程处（以下简称“立诚信工程处”）因改扩建工程款将电影公司诉至法院，经二审终审，判令电影公司向立诚信建筑工程处支付剩余工程款763458.19元。立诚信建筑工程处依据上述终审判决申请法院强制执行电影公司，2010年7月，法院向宏道公司下发协助执行通知书，内容是“扣留宏道公司应支付太原市电影公司的房租款并将上述款项扣留后直接支付我院”，协助执行金额为801772.19元。宏道公司接到该通知后，停止向原告支付到期房租。2011年，电影公司向法院提起诉讼，请求确认与宏道公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效，并确认宏道公司与联通公司之间的《房屋转租协议》无效，要求其返还其占用使用的房屋及其设施，支付办公楼房屋占有使用费。2013年4月25日太原市中级人民法院作出（2011）并商终字第93号《民事判决书》，由宏道公司于本判决生效之日起10日内支付电影公司2011年至2013年2月的房屋租赁使用费2916200元，并判决宏道公司、电影公司、联通公司继续履行所签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋转租协议》，并按合同约定支付房屋租赁使用费，于2016年3月31日宏道公司、联通公司将所租赁的标的物交还电影公司。截至本案审理，原告未向被告支付判决确认的款项。另查明，本案审理中，原告向本院提交了由联通公司于2013年8月22日和9月2日发给宏道物业公司的两份函件，该函件称，2013年8月21日至今停水，对公司生产造成极大危害，请求尽快恢复供水。被告对该函件所称停水一事不持异议，并确认在上述时间对该出租房实施了停水。本院查明的上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋转租协议》、《规划许可证》、（2004）迎民初字第59号《民事调解书》、（2009）并民终字第671号《民事判决书》、（2011）并商终字第93号《民事判决书》、联通公司《关于恢复供水的函》及当事人陈述在案为凭。本院认为，原被告之间因租赁合同的履行历经数次诉讼，本案的争议焦点是原告提出本案诉讼是否违反一事不再理的原则；原告提出的解除合同并赔偿经济损失326.25万的诉讼请求应否予以支持。一、关于原告提出本案诉讼是否违反一事不再理的原则。根据《民事诉讼法》有关“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外，”的法律规定，司法实践中对于一事不再理原则中的“一事”主要是指同一当事人、同一事实和同一诉讼请求。本案中，原告在中级法院对于合同效力及欠缴租金事项作出终审判决后，认为被告至今仍未办理房屋所有权证，导致其无法针对市场需求合理提高房租从而造成了经济损失，并认为被告停水行为使得转合同无法正常履行，据此提出解除合同与赔偿经济损失的主张，是一个新的实体权利主张，与合同效力及欠缴租金是两个不同的诉讼请求。中级人民法院对同一当事人、同一事实作出的终审判决，是围绕合同效力及欠缴租金作出了判定，并未对原告在本案中提出的解除合同和经济赔偿事项作出判决。原告就租赁合同这个同一事实主张不同的实体权利时，应不违反一事不再理原则。二、关于原告提出的解除合同并赔偿经济损失3262500元的诉讼请求应否予以支持。本案证据显示，原告是在2010年7月份收到法院“将支付太原市电影公司的房租款直接支付我院”的协助执行通知书后停止向原告支付租金，协助执行的金额为801772.19元。而太原市中级人民法院于2013年4月25日作出（2011）并商终字第93号《民事判决书》判令原告向被告支付的房屋使用费总额为2916200元，远远高出原告协助法院执行的金额，原告此时不得再以协助法院执行为由而拒绝向被告支付租金。自2013年4月终审判决生效至原告于2013年12月提起本案诉讼期间，无论是按照双方合同约定，还是按照终审判决的裁判，原告未向被告支付租金的行为既是一种不履行生效法律文书确定的义务的行为，也是一种违约行为。根据《合同法》的规定，赔偿损失的法定适用条件是一方违约给对方造成了损失。而原告在本案提出解除合同并赔偿经济损失的诉讼理由是认为被告至今仍未办理房屋所有权证，导致其无法针对市场需求合理提高房租从而造成了经济损失，并认为被告停水行为使得转合同无法正常履行。根据生效判决确认的事实，在涉案租赁合同中承担翻扩建综合楼建设费用和办理各种手续均是承租方的合同义务。本案涉案房屋《建设工程规划许可证》经核准的建设规模是二层建筑，总面积800平方米。而承租方实际完工的建筑是四层，总面积2800平方米，远远超出了规划许可的范围。根据《城乡规划法》的规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的属于违法建筑。违法建筑将由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门限期拆除或予以没收实物或者违法收入。可见，导致涉案建筑无法办理产权登记的责任不是作为出租方的被告，而是承租方违法超规划许可施工所致。原告将涉案房屋至今未能办理产权登记的责任推向被告与查明的事实不相符。至于原告有关因此无法针对市场需求合理提高房租从而造成经济损失的主张也与查明的事实不符。在本案涉案房屋的转租合同中并没有可以调整租金的约定内容，而且联通公司在签订合同后已分两次将全部租赁期间的租金支付完毕，不存在因未办理产权登记而导致的经济损失的情形。至于原告认为被告停水导致转租合同无法履行的主张，本院认为，首先是原告不履行向被告支付租金的违约行为在先，根据《合同法》有关解除合同的法律规定，解除合同是一种违约救济方式，通常情况下，在排除了不可抗力致使合同目的不能实现的情况下，违约一方不享有解除合同的权利。故作为违约方的原告无权提出解除合同之诉；其次，被告对原告违约行为采取停水的行为虽有不妥，但因原告在本案中提交的证据尚不足以证明其提出经济损失3262500元的事实主张，依法应对此承担不利后果。故原告有关请求判令被告赔偿3262500元经济损失的主张无基本事实根据，也无法律依据，该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告太原宏道实业有限公司的诉讼请求。案件受理费三万三千元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  田德胜人民陪审员  任思洁人民陪审员  赵雪梅二〇一四年三月二十四日书 记 员  增 斌有关法律规范《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。