河南省商丘市睢阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商睢民初字第00570号
原告刘德才，男，汉族，住商丘市睢阳区。
委托代理人刘迎军，李攀飞，河南君盟律师事务所律师。
被告商丘安民置业有限公司。住所地：商丘市睢阳区。
法定代表人郑豪，总经理。
委托代理人苗伟，系该公司员工。
委托代理人赵志体，河南振商律师事务所律师。
原告刘德才因与被告商丘安民置业有限公司合同纠纷一案，原告刘德才于2015年2月5日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，后向原告刘德才送达了受理案件通知书、举证通知书、开庭传票，向被告商丘安民置业有限公司送达了起诉状副本、应诉通知书，举证通知书、开庭传票。本院依法组成合议庭于2015年4月29日、2015年5月15日两次公开开庭进行了审理，原告刘德才及委托代理人李攀飞，被告商丘安民置业有限公司的委托代理人苗伟、赵志体到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告刘德才诉称，2013年2月6日，原、被告双方签订《协议书》，约定原告刘德才以其位于被告开发的安民花园社区内的4.864亩土地置换被告开发的安民花园社区楼层分别为1、2、3层的三套商品房，被告在2013年10月1日开盘销售时向原告刘德才交付房屋，刘德才有权先行挑选房屋，任何一方违约应向守约方赔偿违约金10万元。现双方约定的先行挑选房屋、交房期限早已届满，且被告早已开始售房，而被告至今没有按照协议约定履行由刘德才先行挑选房屋并交付房屋的义务，因被告拖延至今没有交付房屋，给原告造成了很大的经济损失，为维护原告合法权益。请求判令被告向原告支付违约金及因延期交付房屋造成的损失共计10万元，诉讼费由被告负担。
被告商丘安民置业有限公司辩称，一、原告称被告至今未交付房屋明显与事实不符。早在2014年2月，被告所建房屋就已竣工验收合格，被告的工作人员采取多种方式对购房人告知，原告收到通知后已实际领取钥匙，置换合同双方均已履行完毕。被告虽延期交房是因农村工作环境特殊，存在停电等不可抗力因素，但原告所置换的是耕地，不存在房租损失的问题，延期交房没有给原告带来实际损失。二、原告所主张的违约金及损失10万元无法律依据。依据双方签订的协议第二条第2项规定：任何一方违约导致本合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿违约金10万元，本条款无任何歧意，是特指因违约导致置换合同无法履行才是支付违约金的条件，而本案中被告已经交付房屋，原告已实际接收房屋，双方的交易已经完成，不存在违约导致合同无法履行的问题，显然原告请求的支付10万元违约金无事实及法律依据。
根据原、被告的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为:原告刘德才的诉讼请求有无事实依据和法律依据？
原告刘德才为支持其主张向本院提交的证据材料有：证据1：原告刘德才与被告商丘安民置业公司的置换协议书1份。以此证明被告应当在2013年10月1日前在开盘销售时由甲方（刘德才）优先挑选房屋并交付房屋，否则违约方应当承担违约金10万元，被告至今没有履行交房义务。证据2：刘德才分别与杜永春、李全德、张红军签订的房屋买卖合同各1份、解除买卖协议各1份、收条各1份。以此证明因为被告违约拒不交房，致使原告不能向第三人履行交房义务，造成原告仅定金一项直接损失6万元。证据2、李龙林、李红伟、步木才书面证言各1份。以此证明被告第一次提交的有关通知交房的证言不真实，证人对证言内容不知情。
被告商丘安民置业有限公司为支持其主张向本院提交的证据材料有：1、李龙林、李红伟、步木才书面证言1份。以此证明2014年2月份安民置业房屋全部竣工验收合格。公司多次委托村委会通知安置户领钥匙。2、涉案房屋竣工验收报告1份。以此证明建设单位即本案被告、监理单位商丘市建设监理有限公司、施工单位河南天蕴建设工程有限公司共同签署了涉案房屋竣工验收报告，涉案房屋已经竣工验收合格。3、被告于2014年2月9日张贴在售楼部大门上的《交房通知》1份、照片2张。以此证明被告建好房屋后及时通知了业主交房，业主过期不去交接，视为交房成功了。4、被告代理律师对王广辉的调查笔录1份及刘纪春、王敬中、王敬俊书面证言各1份。以此证明被告建好房屋后通过村委会大喇叭通知了业主交房，业主过期不去交接，视为交接成功。
被告商丘安民置业有限公司申请证人王广辉出庭作证。
经庭审质证，被告商丘安民置业有限公司对原告刘德才提交的证据质证意见如下：对证据1没印象，应该是马磊通过勒马司法所签订的。对证据2有异议，原来征地时政府对村民都说过，村民不能往外私自转让。另外原告的这三个人应出庭。对证据3有异议，这三份证据在形式上不合法，有的是户口本复印件，三份证据不具有真实性，是不是三个证人所写不得而知，三份证据是在第一次开庭后原告打击报复证人，去人家家里吵闹后的结果，是因为给被告作证后，原告找到了这些证人，证人不愿意得罪原告而出的违背证人真实意思的结果，为了查明真实情况，请法院进一步核实。
原告刘德才对被告商丘安民置业有限公司提交的证据质证意见如下：对证据1真实性有异议，且证据形式不合法，达不到证明目的，该证据证人身份不明，没有身份证复印件，从字迹上，书写证明内容的字迹与证人的签名不是同一字迹，证明没有书写时间，不知道是何时书写，根据法律规定证人应出庭接受法庭质询，无正当理由不出庭的，证言不应采纳；被告主张已经交付房屋钥匙，应当提交原告领取房屋及钥匙时签字认可的凭证，被告交付房屋应当直接通知原告，因原告长期在外工作，即便被告通过大喇叭进行通知，但原告并不知情，不能视为被告履行了通知交房的义务。李龙林、步木才他俩知道原告的电话号码，应当电话通知原告。
对竣工报告，不符合法定竣工报告的模式，居民住宅的验收应由主管建设行政部门进行，而这一份竣工报告没有主管建设行政部门的印章和签字；被告提交的这些竣工验收报告都是15号楼的，而按照原被告双方的约定，被告应当提前从一期工程中任选3套房屋，15号楼竣工验收不等于全部都竣工验收；从该竣工验收报告显示，竣工验收的时间是2014年3月7日，而双方约定的合同交房时间是2013年10月1日之前，即便这个验收报告是合法有效，那么被告实际竣工验收的时间比合同约定的交房时间晚了5个多月，进一步证明被告违约的客观事实。对于交房通知及照片，对该证据真实性、合法性、关联性都有异议，交房通知发布时间显示为2014年2月9日，而按照被告的第一组证据，竣工验收时间是在3月，也就是发布交房通知时，按照被告自己的证据当时还不具备交房条件；根据原被告双方的合同约定，被告应该在开盘销售之前让原告先行挑选房屋，这一点就说明被告应当在通知其他业主交房之前提前通知原告交房，而被告没有履行合同约定的义务就单方发布交房通知，恰恰证明了被告违约；对于通知交房的方式，应当直接通知业主，要么书面通知，最起码也要电话单独通知，而被告没有采取直接通知的方式，就在售楼部的某些区域张贴交房通知，致使原告无法按时挑选房屋，也应当视为被告没有履行通知义务。
对上述异议，本院认为，原、被告提交的李龙林、李红伟、步木才的书面证言相互矛盾，且三证人均没有出庭作证接受质询，对原、被告双方提交的李龙林、李红伟、步木才书面证言均不予采信。
原告提交的置换协议书客观真实，本院对该置换协议书的真实性予以采信；原告提交的分别与杜永春、李全德、张红军签订的房屋买卖合同、解除买卖协议及收条，不足以证明其主张的事实，本院不予采信。
被告提交的竣工验收报告及交房通知客观真实，本院予以采信；证人王光辉在庭审中所陈述的证言能够证实被告通知原告提前挑选房屋的事实，本院对该事实予以采信。
本院依据上述有效证据并结合当事人陈述，确认以下案件事实：2013年2月6日，原、被告签订了置换协议书1份，协议约定的主要内容有：甲方（刘德才）自愿将勒马乡大王庄西地安民花园社区，面积为4.864亩的耕地与乙方（商丘安民置业有限公司）所开发的安民置业社区楼层为1、2、3层的三套商品房屋（每层约118平方）等价置换，置换后的土地乙方拥有使用权，三套商品房的所有权归甲方所有，乙方负责办理房屋登记的相关手续。协议签订之日生效，协议生效之日起，甲方耕地使用权归安民花园社区所有，乙方将在一期工程完工（2013年10月1日前交房），开盘销售的同时，乙方将社区内楼层的1、2、3层的三套商品房交付给甲方使用，甲方有权先行挑选，与其他购买商品房的业主享受同等待遇，非不可抗力因素，双方不得违约，任何一方违约导致本合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿违约金10万元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，原、被告签订的置换协议，系原告以承包的耕地置换被告开发的房产，且被告开发的房产也建设在睢阳区勒马乡大王庄村的农用地上。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设，故原、被告所签订的置换协议应为无效协议，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持，原告提供的有关损失的证据不足以证明其主张的事实，故本院对原告要求被告支付因延期交房造成的损失的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告刘德才的诉讼请求。
一审案件受理费2300元由原告刘德才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审 判 长 贾自民
审 判 员 杨晓红
人民陪审员 宋建华
二〇一五年七月二十一日
书 记 员 徐 力