广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终9212号
上诉人（原审原告）：徐阿星。
委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：林兴灶。
原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。
委托诉讼代理人：郑雨霞，女，系该公司员工。
原审第三人：林兴传。
原审第三人：中国农业银行股份有限公司深圳深南支行。
负责人：曹芳。
上诉人徐阿星因与被上诉人林兴灶及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、林兴传、中国农业银行股份有限公司深圳深南支行房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人徐阿星上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令林兴灶继续履行和徐阿星签订的XXX号《房地产买卖合同》（合同价人民币33万），注销抵押登记，并协助徐阿星办理过户登记手续；3、判令林兴灶负有配合徐阿星申请减免相关交易税费的义务；4、判决林兴灶支付徐阿星迟延履行违约金；（暂计人民币5千元，按合同价人民币33万的日万分之四每天计算，从法院认定违约之日直至林兴灶办理完过户止）；5、判令林兴灶承担本案一审二审全部诉讼费、保全费。事实和理由：1、房屋买卖合同签订后第三人中介公司应被上诉人的要求提供万X融资担保有限公司使用的公证书版本电子档一份给其代理人林兴传，2015年8月24日，被上诉人和第三人林兴传去罗湖区公证处办理了赎楼公证委托，2015年8月25日被上诉人的代理人林兴传取得公证书后，通过微信拍照给上诉人。这里面有个细节，那就是公证书中的万X融资担保有限公司是第三人中介公司的子公司，被上诉人去公证处办理公证，正是为了履行和上诉人签订的房屋买卖合同。2、被上诉人的代理人林兴传在2015年8月25日在公证处取得公证书后，曾于2015年11月25日替被上诉人预约了抵押权银行农业银行提前还贷申请，并将申请回执单拍照传给上诉人，之后被上诉人的代理人林兴传声称年底无周转资金，要等到来年3月才有钱履行赎楼，并在2016年1月19日在电话里声称委托公证书在手上，如果上诉人赎楼款筹齐了，随时可以去过户。上诉人筹齐赎楼款，于是被上诉人的代理人林兴传于2016年1月25日再次向抵押权银行农业银行预约提前还款申请，约定2016年2月18日去赎楼过户。2016年2月14日，被上诉人的代理人林兴传打电话给上诉人，声称被上诉人过年期间改变主意，不愿配合过户了，要求被上诉人的代理人林兴传给他人民币30万（以下货币均为人民币）才肯配合过户，并要求上诉人加价出10万，房子才可过户。深圳二手的交易习惯，申请提前还款必须是房产的本人或持有公证委托书的代理人向抵押权银行提出。一审中第三人林兴传提交了被上诉人在2015年11月25日预约抵押权银行农业银行提前还贷申请的回执单，充分可以证明，在2015年11月25日被上诉人还是一直在积极的履行双方的买卖合同，但是一审的判决中没有体现该事实。3、一审法院认为合同的效力不及于被上诉人，是适用法律错误。首先，在签订买卖合同时，中介公司的中介人员有和被上诉人电话核实的情节，被上诉人对其名下的房产出售给上诉人是知情的。其次，在买卖合同签订后，被上诉人通过其代理人林兴传向中介公司索取公证委托书样本，并办理了公证委托，目的很明确就是为了履行和上诉人之间的买卖合同。并且在2015年11月25日还办理了提前还款的申请，说明其一直的履行双方的买卖合同。最后，涉案的房产在签订买卖合同后，从2015年3月份到现在，一直由上诉人居住使用，被上诉人也已经把月供的银行卡原件交付给上诉人，上诉人一直在缴纳涉案房产的月供，说被上诉人不认可买卖合同，如何解释这样的事实。4、在上诉人提交证明被上诉人在2015年8月24日已经办理公证委托手续，授权第三人林兴传有权出售涉案房产的初步证据后，应有被上诉人就没有委托或没有办理公证举证。第三人林兴传作为被上诉人的公证代理人，在一审中明确公证书先是在自己手里，后来又被被上诉人取走，该事实说明第三人林兴传在合同签订后已经取得了被上诉人的授权，被上诉人用实际行动追认了合同的效力。需要特别说明的是，第三人林兴传在2016年1月19日在和上诉人的电话中还是确认公证书仍在其手中。
原审第三人世华地产述称：关于事实部分，请求撤销原审判决关于“徐阿星的佣金已支付”的陈述，事实上徐阿星在其提交的证据材料补充协议中提及的佣金及按揭过户服务费共计11000元并未支付，徐阿星及林兴灶也无其他任何款项在世华地产托管。原审世华地产代理人基于重大误解，作出了错误的答辩，请求法庭予以撤销。
原审第三人林兴传述称：1、徐阿星的上诉状有一些与事实不符，徐阿星要求判林兴传承担违约金，林兴传是因为无法过户，不是不配合，房子早就交付了。2、林兴传从未让徐阿星加价，是因为房子无法过户，林兴灶要林兴传支付30万元。3、徐阿星称当时中介向林兴灶核实出售房屋的事实，与事实不符，实际上中介知道涉案房产实际所有权人是林兴传，因为涉案房产是林兴传之前通过世华地产购买的，所以世华地产了解房屋权属问题，不需要向林兴灶核实相关细节。4、林兴传购买后，林兴灶从未管过，租金、按揭卡都在林兴传这里，作了公证后，林兴灶说房子要卖可以，但要加30万元给林兴灶，徐阿星认为林兴传不配合过户，希望法院可以强制性过户。
被上诉人林兴灶、原审第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未提交书面意见。
徐阿星向一审法院起诉请求：一、继续履行和徐阿星签订的XX号《房地产买卖合同》（合同价33万），注销抵押登记，并协助徐阿星办理过户登记手续；二、负有配合徐阿星申请减免相关交易税费的义务；三、支付徐阿星迟延履行违约金（暂计5千元，按合同价33万的日万分之四每天计算，从法院认定违约之日直至林兴灶办理完过户）；四、承担本案全部诉讼费、保全费。
一审法院认定事实：
一、产权情况：涉案房产位于广东省××××2201，房屋性质为商品房，于2011年3月10日转移登记至林兴灶名下，于2011年3月14日抵押登记至第三人中国农业银行股份有限公司深圳深南支行名下。本院依徐阿星申请，依法于2016年3月15日查封涉案房产。
第三人林兴传主张涉案房产虽系以林兴灶名义购买，实际为其所有，并提交《双方协议及见证书》佐证，该证据乙方处有“林兴灶”签名及捺印。
二、合同签订情况：第三人林兴传以林兴灶委托代理人名义与徐阿星于2015年3月7日签订《房地产买卖合同》约定，林兴灶将涉案房产转让给徐阿星，成交价为330000元；徐阿星须于签订合同时向林兴灶给付定金20000元；剩余房款采取银行按揭付款的方式支付，徐阿星须于2015年12月5日（含当日）内付清首期房款160000元（不含已付定金），首期款等于310000元减去银行承诺贷款金额；徐阿星、林兴灶应于银行出具贷款承诺书之日（如林兴灶需赎楼，则在林兴灶赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）其三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，林兴灶委托担保公司担保融资赎楼，须于合同签订之日起45日内（含当日）出具公证委托书等；如林兴灶未按照合同约定的期限履行义务，徐阿星有权要求林兴灶以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。
第三人林兴传以林兴灶委托代理人名义与徐阿星于2015年3月11日签订《关于罗湖区XX苑X栋XX物业延期过户的补充协议》约定，林兴灶同意徐阿星于2015年12月5日后办理过户及按揭手续；徐阿星同意于2015年3月11日支付第一部分房款160000元，林兴灶出示收据给徐阿星；2015年6月30日前再支付第二部分房款40000元；最后一笔款项129610元于12月5日以后通过按揭贷款支付给林兴灶；公证后徐阿星有权直接出售该物业，并且第三人林兴传承诺以现金形式垫付楼款，同时徐阿星出示借据给垫资方；如徐阿星选择不过户直接转卖该物业，林兴灶需无条件配合办理手续，同时徐阿星须支付全额佣金及按揭过户服务费给居间方世华地产Q房网11000元；林兴灶收到第一部分房款之日起交付物业给徐阿星使用，因现状为租赁期内，林兴灶收到第一部分房款之日起（2015年4月1日）由徐阿星开始收租金及代林兴灶供楼，直到徐阿星正常办理过户按揭手续止；上述林兴灶的责任和义务，均由林兴灶代理人第三人林兴传代替履行，如林兴灶违约，违约金由林兴灶代理人承担及赔付约定的全部款项。
三、合同履行情况：上述合同签订后，徐阿星向第三人林兴传支付购房款200000元。徐阿星主张从2015年3月到开庭前，徐阿星共还涉案房产贷款16174.92元，并提交银行流水及支付宝转账单证明。徐阿星及第三人林兴传均主张涉案房产已交付徐阿星使用，并提交加盖有深圳市志诚物业管理有限公司公章的《收款单》佐证，该证据载明涉案房产物业客户为林兴灶。
四、其他情况：第三人林兴传当庭确认与林兴灶没有亲属关系，系同村村民。第三人林兴传主张自购买涉案房产至今，涉案房产一直由第三人林兴传出租使用。
第三人林兴传当庭作出如下陈述：“第一次徐阿星跟我买的房子，是我名下的，因为徐阿星不懂得深圳限购政策，所以导致合同无法履行，我不忍心收她两万元的定金，才将林兴灶的房子卖给她。因为林兴灶的房子总价较低，之所以没有在45天内办理公证，是因为第三人居间人说这套房子徐阿星现在没有购房资格，到2015年12月份，徐阿星是卖还是自用，尚不确定，所以第三人1的居间人说等到了12月份徐阿星有购房资格再说。徐阿星代理人说，签合同时世华地产居间人当场向林兴灶打电话购房这个事情，这个事情不属实，没有打电话给林兴灶。但这个居间人知道这个房子的产权人是我的，因为涉案房产也是在第三人处成交的。”“林兴灶让我给他30万元才把公证书给我，才同意我出售涉案房产。”
深圳市不动产登记中心于2016年8月23日出具《购房资格证明》载明，徐阿星家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格。
一审法院认为，涉案房产的登记权利人为林兴灶，根据现有证据，无法认定《房地产买卖合同》及《关于罗湖区XX苑X栋XX物业延期过户的补充协议》为林兴灶的真实意思表示：其一，徐阿星提交的证据6公证委托书为复印件，无法证明林兴灶同第三人林兴传存在委托代理关系。即使罗湖公证处曾作出上述公证委托书，但该份公证委托书载明的代理期限为2015年8月24日至2018年8月23日，晚于涉案《房地产买卖合同》及《关于罗湖区旭飞华天苑A栋2201物业延期过户的补充协议》签订时间；且第三人林兴传无法提供公证委托书原件，并当庭确认该份公证委托书已被林兴灶取走，不排除林兴灶撤销对第三人林兴传委托或从未将该份公证委托书交付给第三人林兴传的可能。其二，《房地产买卖合同》及《关于罗湖区XX苑X栋XX物业延期过户的补充协议》均为第三人林兴传以林兴灶委托代理人名义与徐阿星签订。若第三人林兴传主张其为涉案房产的实际权利人，应另徇法律途径妥善解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回徐阿星的诉讼请求。案件受理费6325元，保全费2195元，公告费400元，由徐阿星承担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产经登记的所有权人系林兴灶，原审第三人林兴传与被上诉人林兴灶签订的《双方协议及见证书》系房屋代持协议，其形成的系林兴传与林兴灶之间的债权关系，并不当然产生物权效力，原审第三人林兴传并不享有涉案房产的所有权，因此，在未经被上诉人林兴灶授权的情况下，原审第三人林兴传无权处分涉案房产。本案上诉人徐阿星提交的公证委托书仅能证明原审第三人林兴传的代理期限为2015年8月24日至2018年8月23日，并不能证明被上诉人林兴灶对原审第三人林兴传与上诉人徐阿星于2015年3月7日签订《房地产买卖合同》进行了追认，上诉人徐阿星也未提交其他有效证明被上诉人林兴灶对涉案合同进行了追认，其也未进行催告，因此一审法院认定无法确定《房地产买卖合同》及《关于罗湖区旭飞华天苑A栋2201物业延期过户的补充协议》为被上诉人林兴灶的真实意思表示，认定正确，本院予以维持。
综上所述，上诉人徐阿星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6325元，由上诉人徐阿星负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年八月二十八日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。