浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2001号
上诉人（原审原告）：夏宇恒。
委托代理人：张耀芳，浙江浙嘉律师事务所律师。
委托代理人：俞华。
被上诉人（原审被告）：浙江德信汇运置业有限公司。
法定代表人：胡一平。
委托代理人：罗弘韬、哀韬光，浙江金道律师事务所律师。
上诉人夏宇恒因与浙江德信汇运置业有限公司（德信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：夏宇恒诉称的其与德信公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买了坐落于本区德信臻园2幢1单元1402室房屋，德信公司应于2014年9月30日前交付房屋及合同约定的违约责任条款等内容的事实，德信公司并无异议，予以认定。
双方合同还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；商品房在约定的交付日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续；买受人在该房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规以及该商品房《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此为由拒绝接受交付的，《入伙通知书》上载明的交房截止日视为房屋实际交付日期，出卖人不承担逾期交付的责任。
合同履行过程中，因诉争房屋尚有部分装修瑕疵问题需要整改处理，故截至合同约定的交房届满之日（2014年9月30日），双方也未能办理诉争房屋的交接手续。2014年12月5日，夏宇恒发函德信公司，要求德信公司及时交房，并称否则考虑退房。12月18日，德信公司书面通知夏宇恒于2014年12月22日办理收房手续。之后，夏宇恒认为诉争房屋存在严重的质量问题，不具备交房条件，不同意收房；而德信公司则认为诉争房屋不存在任何质量问题，只是房屋的装修有些细微问题且已经整改处理完善，早已符合交房条件。对此，双方各持己见，又达不成一致意见，致使至今未能完成诉争房屋的交接。期间，双方多次协商交涉，未果。夏宇恒诉至原审法院，请求判令德信公司立即交付位于杭州市拱墅区德信臻园2幢1单元1402室全装修商品房，继续履行约定的质量瑕疵维修义务直到修好为止，立即支付逾期交房违约金217440元（按每日万分之三暂计算自2014年10月1日至2015年1月5日止，此后仍按此标准计算至实际交房之日止）。
原审法院认为：夏宇恒与德信公司之间的权利义务关系，由双方签订的《浙江省商品房买卖合同》等得到确定。该合同系双方在平等自愿的基础上达成，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，德信公司原本应于2014年9月30日前向夏宇恒交付房屋，但因诉争房屋装修上的瑕疵问题，双方不能达成一致意见，以致双方至今未能实际办理房屋的交付手续。根据双方合同：“…除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人…承担相应的保修责任，…买受人以此为由拒绝接受交付的，…出卖人不承担逾期交付的责任”的约定，虽然诉争房屋装修上的瑕疵问题，不构成德信公司承担逾期交付责任的条件，但是，诉争房屋确实有瑕疵问题需要修复处理，在双方规定的交房截止日未能办理房屋交付手续的情形下，德信公司又于2014年12月18日书面通知夏宇恒12月22日办理收房手续，该书面通知上载明的交房日，可以视为德信公司实际交房日，因此，双方原定的房屋交付截止日（2014年9月30日）至德信公司书面通知夏宇恒收房日（2014年12月22日）期间，可以认定为德信公司延期交房的期间，德信公司应当承担相应的违约责任。因此，夏宇恒诉请德信公司支付逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，且证据充分，应予支持。但其诉请按每日万分之三计算违约金之主张，不予支持。因为双方合同虽有违约金的约定，但在审理中，德信公司抗辩称双方约定的违约金过分高于造成的损失，并请求法院予以适当减少，对德信公司该主张，原审法院以夏宇恒的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，鉴于夏宇恒未能证明因德信公司的违约行为造成的损失等于或高于约定的违约金，故酌情以同期银行贷款基准利率计算相应的违约金。夏宇恒要求修复房屋质量瑕疵之主张，符合双方合同约定，予以支持，德信公司应当对诉争房屋已发现的质量问题予以修复。另就案涉房屋的交付问题，从本案查明的事实来看，双方至迟应当于2014年12月22日完成房屋的交接，根据双方合同规定，即使交付时房屋尚有瑕疵问题未解决，也不影响房屋的实际交付，而质量瑕疵，则由德信公司承担相应的保修责任，因此，夏宇恒要求交付诉争房屋之主张，予以支持。至于德信公司辩称其无须承担违约责任之主张，缺乏依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、德信公司将坐落于杭州市拱墅区德信臻园2幢1单元1402室房屋交付于夏宇恒；二、德信公司修复坐落于杭州市拱墅区德信臻园2幢1单元1402室房屋的质量瑕疵；三、德信公司支付夏宇恒逾期交房违约金96304元（按755万元本金以银行同期贷款基准利率5.6%计算自2014年10月1日至2014年12月22日止）；上述一至三项，于判决生效之日起十五日内履行完毕。四、驳回夏宇恒其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，也可直接支付至原审法院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，账号：75718100153439）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4562元，减半收取2281元，由夏宇恒负担1177元，德信公司负担1104元。
宣判后，夏宇恒不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误导致错判。（一）原审法院将德信公司未达到交付标准的涉案房屋认定为质量瑕疵是错误的。原审法院在判决中认定双方是因诉争房屋装修上的瑕疵问题不能达成一致意见，以致双方未能办理房屋的交付手续。这种认定是片面的。首先，夏宇恒购买的是精装修房屋，不是毛坯房。那么也就是该房屋中的装修部分也是夏宇恒所购买的商品房所整体购买的不可缺少的部分。该精装修房屋要达到交付标准，就不仅仅是主体结构达到验收标准即可，而必须主体和装修都达到验收标准才能达到精装修房屋的交付条件。根据国家及建筑行业公开发布的《建筑装饰装修工程质量验收规范》和《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》，诉争房屋未达到装修的验收标准。夏宇恒在一审庭审中也多次提出，双方一直未能办理房屋的交付手续是因为诉争房屋的装修未达到验收标准。而原审法院却未全面考虑诉争房屋为精装修房屋的特殊性，片面认定装修未达到验收标准仅是装修上的瑕疵问题，只要该房屋的主体结构质量不存在问题，夏宇恒都不能拒绝接受交付。此外，依照谁主张谁举证的原则，德信公司提出诉争房屋已达到交付条件，德信公司应举证证明。德信公司仅是在庭审中口头提出诉争房屋早已整体验收，但未提供任何的书面证据予以佐证。而原审仅凭德信公司的口述即认定诉争房屋达到交付条件，是非常草率、不合理的。（二）原审法院否认《入伙通知书》是德信公司确定的唯一通知形式是错误的。首先，根据双方所签《浙江省商品房买卖合同》第九条交接条款来看，德信公司已经在该条款的所有处理方式中都明确其通知夏宇恒办理交接手续的唯一通知形式就是《入伙通知书》。其次，根据德信公司实际操作来看，德信公司会给所有的住户交寄《入伙通知书》。夏宇恒在原审中也提供了其他住户所收到《入伙通知书》予以证明。《入伙通知书》是德信公司通知夏宇恒接收房屋的唯一通知形式，原审法院片面的否认这一点是错误的。
二、原审法院毫无依据的降低违约金计算标准是错误的。在夏宇恒对于未达到验收标准的房屋给予了宽限整改后，德信公司仍违约逾期交房，且对于不达标的诉争房屋一直未予整改，无限期拖延，此行为己严重违约。而夏宇恒在签订购房合同的当日就支付了755万元的全部购房款，德信公司依据合同向夏宇恒支付己付款日万分之三的违约金合情合理。
三、原审举证责任分配错误，原审判决认为夏宇恒未能证明德信公司的违约行为，该判定把举证责任分配给夏宇恒是不公平的，因为双方的购销合同明确约定德信公司违约造成夏宇恒损失的计算方法是每天万分之三，假如德信公司认为上述约定的违约造成的损失过高的，应当由德信公司来举证，但是，原审法院把应当分配给德信公司举证的证据分配给了夏宇恒，导致最后判决错误。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持夏宇恒的全部诉讼请求。2.一二审诉讼费用由德信公司承担。
德信公司答辩称：一、本商品房符合合同约定和法律规定的房屋交付条件，夏宇恒主张的房屋存在质量瑕疵属于质保范围，不构成夏宇恒拒收房屋的理由。商品房的交付条件，无论是本案讼争的《商品房买卖合同》中第七条的约定，还是《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，都是经竣工验收合格。夏宇恒所主张的质量瑕疵应当是不符合《商品房买卖合同》第十一条（附件三）中的装饰、设备标准，该标准并非交付条件。如果房屋不符合装饰、设备标准的，德信公司承担的是修复等质保责任，德信公司需承担质保责任并不等于该房屋不符合交付条件，故夏宇恒也不得据此拒收房屋。二、德信公司已通知夏宇恒受领房屋，讼争房屋已进入房屋交接的阶段，夏宇恒主张必须向其发送《入伙通知书》才能交付于法无据。从事实层面讲，本案的房屋属于现房，在签订《商品房买卖合同》后只要购房人付清房款即可交房。而夏宇恒在2014年9月2日签订《商品房买卖合同》的当天即付清了房款，德信公司即现场通知夏宇恒可以收房，讼争《商品房买卖合同》中第七条约定的是2014年9月30日前交付，根本不存在夏宇恒所称的双方合意在2014年9月30日前完成房屋瑕疵修复再行交付。而德信公司在收房的过程中已经完成了领取发票、办证证明、门牌等手续，并已交纳了物业维修基金，但是最后查验房屋后以存在质量瑕疵拒绝签署商品房交接书，由于不签署交接书，也就没有领取房屋钥匙。因此，双方在2014年9月2日当天的交房进程，或者说合同的履行阶段，已经到了夏宇恒基于房屋质量瑕疵拒收房屋的阶段，早已经过了通知德信公司来交付的阶段。故经多番协商，夏宇恒仍不来完成交房手续且发函称德信公司未及时交房的情况下，德信公司无奈在2014年12月18日发函催告其来完成房屋交接手续。从法律层面讲，夏宇恒拒收房屋的理由不成立，其主张的装饰质量瑕疵不属于可以拒收房屋的房屋主体结构质量问题，也不属于可以退房的严重影响房屋正常使用的质量问题。故夏宇恒拒收房屋的行为实际上是一种违约行为，且其事后称德信公司未通知其来交房更是一种信口雌黄，违反诚实信用原则的行为。而德信公司向夏宇恒寄发的《催办收房通知书》完全符合双方当时的合同履行阶段，而夏宇恒坚称需向其寄发《入伙通知书》为名称的函件是唯一形式，才能办理交房，一是不能正确认识到合同法上是内容决定性质，二是其他很多购买现房的业主都是付款后销售当场通知其去办理交房，绝大部分业主都是完成了交房手续。三、一审法院调整违约金数额合法有据。首先，德信公司申请调整违约金金额符合合同法及相关司法解释的规定。其次，夏宇恒并没有居住讼争房屋的需求，据德信公司了解，夏宇恒是长期在国外留学的学生，其父以其名义购房，但其父在本小区亦有住房，故所谓的“延期交房”实际上不会给夏宇恒造成损失。故《商品房买卖合同》约定的每日万分之三的违约金显然过高，应当依法予以调整。关于举证责任的分配问题，原则是事实是积极事实还是消极事实，德信公司客观上无法举证夏宇恒不存在损失，夏宇恒认为其有损失，当然应由其自行举证，法院根据证据规则，不可能将举证夏宇恒是否存在损失以及损失是否过高的举证责任由德信公司承担。综上所述，德信公司对一审法院认定逾期交房是不认同的，但是由于当时办理交接过程中未注意留存证据，导致诉讼中的不利，加上考虑到德信的信誉，未就一审判决提起上诉。请求驳回上诉。
二审期间，上诉人夏宇恒向本院提交下列证据：证据1.入伙通知书，欲证明德信公司于2015年3月26日向夏宇恒发放涉案房屋《入伙通知书》的事实；证据2.房屋设备设施验收单，欲证明夏宇恒在德信公司工作人员的陪同下分别于2015年3月26日、2015年5月17日对涉案房屋的装修情况进行验收的事实，两次验收结果均显示该精装修房屋仍有20多处地方不合格的事实；证据3.现场照片三张，欲证明讼争房屋直至今日还存在很多质量问题，包括渗水、地面泛碱；证据4.购置讼争房屋家具、灯具材料的凭证7页，欲证明夏宇恒2014年8月就已经在为入住案涉房屋做准备购买家具，所以，该房屋一直没有达到实际交付的原因在于德信公司，而不是夏宇恒；证据5.德信公司与案外人（寿华锋、倪镌）签订的商品房买卖合同，欲证明夏宇恒与德信公司签订的合同是德信公司单方提供的打印文本，所涉违约内容也是德信公司所反复使用的格式条款；证据6.夏宇恒父亲与坤和公司签订的商品房购销合同，欲证明房屋开发商逾期交房应承担日万分之三的违约金是行业行规的事实。
对上诉人夏宇恒提交的证据，被上诉人德信公司对证据1的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，该入伙通知书并非通知夏宇恒去受领房屋，而是夏宇恒父母到现场要求才出具的，该通知书中的落款时间3月26日通知其3月26日上午来办理交付手续也可以看出，不可能当天通知；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据是夏宇恒的单方主张，德信公司没有确认过，不能证明是房屋装饰装修的瑕疵与实际房屋相符，因为房屋一直处于修复过程中，不能证明现在还存在这些房屋质量的瑕疵；对证据3真实性、合法性有异议，从三张照片看，不能确定照片中的房屋就是本案所涉的房屋，且该照片的生成时间不明，该照片的所谓的原件的载体，即相机没有，因此，原件不存在。关于关联性，该照片不能反映该房屋的情况，以及该房屋体现出来的状况的时间，不是证明房屋客观情况的依据；对证据4真实性、合法性无异议，但关联性有异议，该些单据并不能认为是装修就是为了让夏宇恒立即居住，另该订货时间都是8月底，可以印证其很明确地8月底之后，马上就可以收房了。一般情况下，不确定可以收房，不可能订购家具；对证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，这是工商备案的版本，不同于传统的文本，在备案成形的文本，对开发商来说也是格式合同，对双方来说，都是不可磋商的。并且，其中的约定符合范本，也是对等的，不存在排除夏宇恒主要权利或增加其义务的条款；对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，也不存在所谓的行业行规。这是以前的范本，现在是新的范本，不属行业行规。本院认为，证据1的真实性能够确认，但是否系德信公司以此通知夏宇恒交房应结合本案其他综合认定；证据2系夏宇恒方验收案涉房屋时填写的验收情况，仅能证明夏宇恒曾提出过案涉房屋存在质量瑕疵；证据3照片无法确定拍摄时间，不能达到夏宇恒的证明目的；证据4真实性予以确认，但仅能证实夏宇恒曾订购过家具、灯具材料等，不能证明没有达到实际交付的原因在于德信公司；证据5系德信公司与案外人签订的商品房买卖合同，与本案无关联性，本院不予采信；证据6系夏宇恒父亲与案外人签订的商品房购销合同，与本案无关联性，本院不予采信。
被上诉人德信公司向本院提交了下列证据：证据1.领取入伙通知书确认函，欲证明入伙通知书是夏宇恒当场向德信公司索要的并非德信公司用来通知夏宇恒收房的；证据2.业主入伙物品交接清单，欲证明夏宇恒已于2015年5月17日实际受领讼争的商品房；证据3.工程竣工报告及验收证明书，欲证明讼争房屋的精装修工程竣工验收合格；证据4.竣工验收备案表，欲证明讼争房屋土建工程已经竣工验收备案。
被上诉人德信公司提交的证据，上诉人夏宇恒认为证据1真实性、合法性无异议，但是对证明对象有异议，该函是夏宇恒的母亲在领取德信公司提供的入伙通知书当日签订的，并非德信公司所说的，当场向德信公司索要的，这可从俞华在该材料上书写的内容可以看出，双方是根据双方的合同约定而领取了入伙通知书，只是对收到通知书予以确认。所以，该份证据不能达到德信公司证明目的；对证据2三性无异议，但需要说明的是该证据更能明确地证明了夏宇恒实际受领房屋的时间2015年5月17日；对证据3真实性、合法性没有异议，但是该组证据只能证明德信公司二号楼、四号楼工程精装修的整体验收情况。并没有明确地分项分户地验收实际情况，无法确认讼争房屋的精装修达到了合同标准；对证据4，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为土建验收合格与精装修没有必然的关联性。本院认为，关于证据1，结合夏宇恒二审期间提交的证据1及一审期间夏宇恒提交的催办收房通知书，可以认定2014年12月18日德信公司书面通知夏宇恒2014年12月22日办理收房手续，2015年3月26日德信公司向夏宇恒的母亲送达了入伙通知书；夏宇恒对证据2三性均无异议，本院对该证据予以采信；证据3、证据4能够证明案涉房屋的土建及装修工程已通过竣工验收的事实，本院予以采信。
本院经审理认定的事实与原审认定一致。
本院认为：德信公司向本院提交的工程竣工报告及验收证明书可以证实案涉房屋的土建工程已通过竣工验收，案涉房屋装修工程已于2014年5月15日通过竣工验收。一审期间夏宇恒提交的由德信公司做出的《催办收房通知书》载明：“现催促您务必带上本人的身份证、《商品房买卖合同》、购房合同等相关证件，于2014年12月2日前来臻园物业中心办理收房手续，特此告知！”该通知书形式上虽不是《入伙通知书》，但通知夏宇恒收房的意思表示明确，夏宇恒认为仅有《入伙通知书》才是唯一通知形式的上诉理由本院不予采信。案涉房屋装修中虽存在瑕疵需要修复，但夏宇恒以此为由拒绝收房不能成立，据此可以认定双方至迟应当于2014年12月22日完成房屋的交接，原审法院判决德信公司承担合同约定的房屋交付截止日至2014年12月22日逾期交房的违约责任并无不当。关于违约金标准，双方合同虽约定按每日万分之三计算违约金，但原审法院依据本案实际，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度等综合考量酌情以同期银行贷款基准利率计算相应的违约金并无不当，本院予以确认。综上，夏宇恒的上诉请求本院均不予支持，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2723元，由夏宇恒负担。夏宇恒已预交二审案件受理费4562元，应退1839元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。
本判决为终审判决。
审判长 瞿 静
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一五年十一月九日
书记员 项 琳