河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第1731号原告李献伟。委托代理人王佩明、姜军刚，河北纳木水律师事务律师。被告保定市天业房地产开发有限公司，住所地保定市七一西路93号教办楼。法定代表人白万起，该公司总经理。委托代理人郭福友，河北润民律师事务所律师。委托代理人苏雷，保定市天业房地产开发有限公司职工。原告李献伟与被告保定市天业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李献伟及其委托代理人王佩明、姜军刚，被告委托代理人郭福友、苏雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月原告与被告就位于保定市香溪茗苑第5栋3单元2203房屋签订了购房协议，并于2013年11月7日签订了正式的商品房买卖合同，合同约定了房屋建筑面积共89.43平方米，单价为4870元，房屋交付期限为2015年5月31日前。合同签订后，原告按约履行了付款义务。但是被告通知原告交付房屋时，却要求原告交纳房屋差价款及太阳能费用，否则不予交付房屋，对被告的无理要求原告提出了异议，被告一直不予解决。后经原告多方了解，才知道被告在建设房屋时就明知房屋大于约定的建筑面积，且多出的部分基本都为公摊面积的情况下，做出了“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时按所交房款多退少补。”的格式条款，进而规避法律规定的面积差异处理原则，欺骗原告已达到多收房款（大部分为公摊面积）的目的，其以欺诈手段所做出的格式条款也理应无效。此外，被告还强行要求原告交纳太阳能费用，而该项费用没有任何的依据，属于强买强卖，严重违反了法律规定。由于上述被告的原因，至今未向原告交付房屋。因此，请求人民法院判令被告在不缴纳面积差额房款和太阳能费用的情况下向原告交付房屋，并且按照合同约定，被告还应向原告支付逾期交房违约金1350元（违约金计算至2015年7月1日，后期违约金顺延计算，直到交付房屋为止）；诉讼费用由被告负担。被告辩称，原告所诉理由不能成立。双方在签订购房合同时，房屋面积的约定并非由被告的主观意志所左右，而是按照政府部门的有关规定办理的。这已由《保定市住房和城乡建设局建设项目管理协调例会会议纪要》所证明。合同约定的建筑面积正是设计单位根据《建筑工程建筑面积计算规范》计算而来，而不是被告自行编造出来的。所以合同约定面积是双方依照相关规定填写的，而非被告单方按照自己意愿随意填写。依照政府有关部门规定，房屋预售阶段执行《建筑工程建筑面积计算规范》，房屋登记环节执行《房产测量规范》；正因为两个规范存在差异，而且主要差异在于公摊面积的计算上，所以在不同阶段出现了两种不同结果，而且增加的面积主要是公摊面积。这种情况的发生同样不是由被告的主观意志所决定，而是执行政府有关部门的规定得出的结果。面积增加后原告补交增加差价，等于是被告晚收到房款（相对于预售时比较），况且在目前房价日益高涨又是现房的情况下，建筑面积增加意味着购房人受益增多，原告的利益并未受到损害，而且原告也未提出退房要求。保定市建设局（2009）28号文件规定：“对具备利用太阳能热水系统条件的十二层以上民用建筑，建设单位应当采用太阳能热水系统…。对因技术或其他特殊原因未采用太阳能热水系统的民用建筑，由当地建设行政主管部门审核认定是否采用太阳能系统。”由于本案涉及的楼号不存在技术或特殊原因不能采用太阳能热水系统的情况，自然属于应当采用太阳能热水系统的民用建筑，所以没必要报请政府部门审核认定，而且必须采用太阳能热水系统。正是在这种情况下，在该楼的建设过程中，才通过了设计、施工和验收等各个环节。在双方签订的购房合同中没有注明另行收取太阳能费用，说明太阳能费用没有包含在房屋价款中，在被告确实另外进行了投入、并且选择名牌太阳能产品、以低于市场价收取费用，完全合情合理。从公平原则出发，原告也应当交纳太阳能费用。被告完全按照合同约定的交房日期通知原告办理交房手续，只是由于原告拒绝履行合同义务、明确表示不再交纳面积差额房款和太阳能费用，导致双方发生争议。在此情况下原告主张逾期交房违约金不应得到支持。经审理查明，2013年8月原被告签订了《天业.香溪茗苑购房协议》，2013年11月7日双方签订了正式的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于保定市富江路西侧候河桥北侧香溪茗苑第5栋3单元2203号商品房，总楼层34层，原告所购房屋建筑面积89.43平米，其中套内建筑面积68.67平米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.76平米。合同第五条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局实测面积为准，办理产权时按所交房款多退少补。原告首付房款135524元，其余房款30万元申请办理按揭贷款。交房时间是2015年5月31日前。合同签订后，原告按约定交纳了首付款并办理了银行按揭贷款手续。被告也如约建好了房屋。但是在办理入住手续时，被告要求原告必须先交清面积差额款以及4350元太阳能费用后才能办理入住手续。原告购房协议中是89.43平米，实测面积是103.57平米，面积差额14.14平米，原告应补交68862元。原告认为多出的面积大部分是公摊面积，而且超过法律规定的3%误差，被告在销售商品房的过程中存在欺诈消费者的行为；太阳能热水系统属强卖，原告不予认可。上述事实，有原告提供的购房合同、贷款手续、入住须知、被告提供的测绘报告、会议纪要、建设局文件，本院调取的施工图、规划图以及庭审笔录等予以证实。本院认为,2013年8月原、被告签订的《天业.香溪茗苑购房协议》与2013年11月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方都应遵守并全面履行。合同第五条对于房屋面积确认及面积差异处理有两种方式，双方同意按照第1种方式处理，即“房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时按所交房款多退少补。”第2种处理方式是以面积误差比绝对值是否超过3%为原则，规定了各自的权利义务。依照合同自治原则，当事人有约定的优先适用约定。既然双方同意按照第1种方式处理，也就排除了适用第2种处理方式的可能。因此原告以被告提供的房屋面积误差比绝对值超过3%，双方纠纷应该适用第2种处理方式的诉请本院依法不予支持。至于增加的面积大部分显示是公摊面积是否合理以及测量面积应该适用何种规范，是建设行政主管部门的管辖范围，人民法院无法做出评判。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案涉及的商品房买卖合同文本是由建设部和国家工商局制订的示范文本，合同的主要内容都是原、被告协商后确定的，原告认为被告提供的是格式合同、订立合同时存在欺诈行为证据不足、理由不充分，其主张本院依法不予支持。双方虽然没有在购房合同中约定安装太阳能热水系统，但是在被告按照市政府的规定投入了人力财力后，如果原告不交纳相关费用，也违背公平原则和诚实信用原则，原告应交纳相关费用。购房合同签订后，原告交纳了首付款，被告也如期将房屋建成，被告之所以没办成入住手续是由于双方存在纠纷，并不是被告违约拖延了房屋竣工时间，因此原告要求被告支付逾期交房违约金的主张本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一、二款、第四十四条第一款、第六十条第一、二款之规定，判决如下：驳回原告李献伟的诉讼请求。案件受理费50元由原告李献伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  孙宝哲审 判 员  宋爱云人民陪审员  宋琳琳二〇一六年六月二十一日书 记 员  赵 园