陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终2137号
上诉人（原审被告）西安博大电炉有限公司，住所地：西安市莲湖区枣园西路中段。
法定代表人刘绪忠，该公司董事长。
委托代理人陈伟峰，陕西融德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）辛周芳。
委托代理人申勇刚，陕西渭临律师事务所律师。
上诉人西安博大电炉有限公司与被上诉人辛周芳房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第02580号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人西安博大电炉有限公司委托代理人陈伟峰，被上诉人辛周芳及其委托代理人申勇刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年11月9日，辛周芳与西安博大电炉有限公司签订《房屋买卖合同》，约定辛周芳购买西安博大电炉有限公司开发位于西安市大庆西路242号博大电炉科技综合楼（博大尚居）项目第1栋1单元1层1501号房屋，建筑面积72.75平方米，每平方米4604.81元，总价款335000元，辛周芳应于2013年11月30日前支付购房款234500元，于交房时支付50250元，待西安博大电炉有限公司完善相关手续后支付50250元，西安博大电炉有限公司应当在2014年12月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付辛周芳使用。2013年11月29日，辛周芳向西安博大电炉有限公司支付购房款234500元，并向西安博大电炉有限公司交付5000元参加西安博大电炉有限公司“交5000元抵10000元”的优惠活动。现该房屋尚未交付使用。另查，西安博大电炉有限公司开发的该项目所用土地用途为科研用地，所建住宅部分为西安博大电炉有限公司单位员工住宅，部分对社会公开销售，未取得商品房预售许可证。
辛周芳于2015年5月诉至西安市莲湖区人民法院称，2013年10月份，其通过西安博大电炉有限公司向社会散发的宣传资料得知，西安博大电炉有限公司对外销售位于大庆路242号“博大尚居”项目房产，并称该项目系政府批准的重点项目，已取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，商品房预售许可证将很快取得。2013年11月9日，其与西安博大电炉有限公司签订《房屋买卖合同》，约定西安博大电炉有限公司将博大电炉科技综合楼（博大尚居）期房第1幢1单元15层1501号房屋预售给其，房款共计335000元。合同签订后，其依约共向西安博大电炉有限公司支付购房款239500元。后其多次向西安博大电炉有限公司了解该项目建设文件及房屋预售证办理情况，但西安博大电炉有限公司总是敷衍推脱，至今仍未取得商品房预售许可证。为保障其合法权益不受侵害，诉至法院，请求：1、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2、判令被告退还原告购房款239500元；3、判令被告赔偿原告2015年5月20日前利息损失26117元，及自2015年5月20日至实际退还购房款期间的利息损失；4、本案诉讼费由被告承担。
西安博大电炉有限公司辩称，首先，辛周芳与其公司签订的房屋买卖合同合法有效，其公司在签订合同时已告知辛周芳房屋真实情况，且无虚假宣传或隐瞒，故应当继续履行。其次，辛周芳仅向其公司支付购房款234500元，并非辛周芳所称为239500元。第三，辛周芳未按照合同约定足额支付购房款，且其公司多次通知辛周芳接受房屋，辛周芳却拒不接收，故辛周芳存在违约行为。第四，合同未对购房款利息作出约定，辛周芳要求其公司支付利息损失无事实依据。
原审法院认为，西安博大电炉有限公司开发位于西安市大庆西路242号博大电炉科技综合楼（博大尚居）项目部分房屋向社会公开销售，至今未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，辛周芳与西安博大电炉有限公司签订的《房屋买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，故西安博大电炉有限公司应当退还辛周芳购房款234500元及交付的活动款5000元，共计239500元。西安博大电炉有限公司长期占用辛周芳资金无法律依据，故应承担资金占用费，辛周芳诉请西安博大电炉有限公司承担2015年5月20日前利息损失26117元计算有误，应为21670.16元。此外，西安博大电炉有限公司仍应承担自2015年5月21日至实际退还购房款之日以239500元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算之利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告辛周芳与被告西安博大电炉有限公司于2013年11月9日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告西安博大电炉有限公司于本判决生效后十日内退还原告辛周芳购房款234500元及活动款5000元，共计239500元；三、被告西安博大电炉有限公司于本判决生效后十日内支付原告辛周芳2015年5月20日前利息损失21670.16元，并承担自2015年5月21日至实际退还购房款及活动款之日以239500元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算之利息；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5384元，由原告承担88元，被告承担5296元（原告已预交，被告在执行本判决时一并支付给原告）。
宣判后，西安博大电炉有限公司不服向本院提起上诉称，1、其和辛周芳签订的是房屋买卖合同，而非商品房买卖合同，故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定；2、因双方签订的房屋买卖合同有效，因此，一审法院判令其公司承担全部利息损失无事实和法律依据；3、其公司即便向辛周芳支付利息，也应按照中国人民银行同期存款利率计算，而不能根据贷款利率计算。请求：1、撤销原审判决第四项；2、撤销原审判决第一、二、三项，改判为《房屋买卖合同》有效，上诉人不退还已收购房款，不承担被上诉人利息损失；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
辛周芳答辩称，1、西安博大电炉有限公司实质以商品房买卖性质对外销售，属于欺骗行为；2、合同没生效但已经成立，没有预售许可的应属无效。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，合同为双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国法律明确规定，公民合法的民事权益受法律保护。辛周芳与西安博大电炉有限公司签订《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，但西安博大电炉有限公司开发的位于西安市大庆西路242号博大电炉科技综合楼（博大尚居）项目部分房屋向社会公开销售，至今仍未取得商品房预售许可证，故该《房屋买卖合同》应认定为无效。我国法律明确规定，无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取的财产应当返还。辛周芳根据诉讼协议向西安博大电炉有限公司支付了购房款234500元及交付的活动款5000元，共计239500元，现该协议因未能取得商品房预售许可证而无效，故西安博大电炉有限公司应向辛周芳返还购房款。西安博大电炉有限公司上诉认为，其公司和辛周芳签订的是房屋买卖合同，而非商品房买卖合同，故合同有效。原审判决因西安博大电炉有限公司至今未取得商品房预售许可证，故该《房屋买卖合同》应认定为无效正确，西安博大电炉有限公司的上诉主张不能成立。至于西安博大电炉有限公司上诉认为一审法院判令其公司承担全部利息损失无事实和法律依据，应按照中国人民银行同期存款利率计算，而不能根据贷款利率计算。因西安博大电炉有限公司长期占用辛周芳的资金，原审法院判决按照中国人民银行同期贷款利率计算利息并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5384元（西安博大电炉有限公司已预交），由西安博大电炉有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高俊岗
代理审判员 窦 敏
代理审判员 王学堂
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 范致远