上海市闸北区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）闸民三（民）初字第880号
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司崇明县支行。
法定代表人陈标。
委托代理人张锦飞。
被告（反诉原告）上海德岳酒店管理有限公司。
法定代表人奚嘉男。
委托代理人徐磊。
委托代理人张唯，上海力帆律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国农业银行股份有限公司崇明县支行（以下简称农业银行）与被告（反诉原告）上海德岳酒店管理有限公司（以下简称德岳酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。农业银行委托代理人张锦飞、德岳酒店委托代理人张唯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
农业银行本诉诉称，2011年12月31日，农业银行与德岳酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定，农业银行将坐落于上海市闸北区河南北路XXX号XXX楼整层物业（以下简称系争房屋）出租给德岳酒店，年租金630092.2元，租金按季先付后用，同时支付相当于三个月租金计157523.05元作为履约保证金，德岳酒店自行承担租赁期间的物业管理费、水、电、煤气等各项费用支出，租赁期满，德岳酒店应将房屋原状归还被告，否则承担相关恢复费用，双方并约定了合同解除的条件和违约责任条款。同日，双方与房屋所在物业管理公司签订《物业管理协议》，约定租赁期间，德岳酒店直接向物业公司支付物业管理费等内容。2012年11月7日，农业银行致函德岳酒店，催促其履行合同义务，但截至起诉，德岳酒店仅仅支付了保证金157523.05元、物业管理费15万元。综上，德岳酒店违约行为损害了农业银行的合法权益，现农业银行诉讼请求为：1、判令《房屋租赁合同》终止履行；2、要求德岳酒店支付截至2012年年底欠缴的租金420061.47元，并支付2013年1月1日至判决书生效之日期间的租金；3、要求德岳酒店以上述欠缴租金为本金并按30%的标准支付违约金126018.44元；4、要求德岳酒店按日租金的3倍支付判决生效之日起至实际腾空租赁物之日止的费用；5、要求德岳酒店支付2012年7月1日至2012年12月31日的物业管理费165000元，并按每年31万元标准支付2013年1月1日至实际腾空租赁物之日止的物业管理费；6、要求德岳酒店恢复系争房屋原状或承担相关恢复费用。
德岳酒店本诉辩称，德岳酒店在系争房屋投入了装修费用，由于农业银行未能和有关部门良好沟通，一直以来德岳酒店不能正常经营，签订合同时，德岳酒店曾担心系争房屋同幢楼有和被告经营同性质酒店的公司存在，是否会产生纠纷，原告承诺会进行沟通，不会影响德岳酒店经营，合同签订后，酒店投入了相当费用进行装修，但同幢房屋内经营旅馆的公司不断举报，导致德岳酒店无法办理营业执照以及其他相关执照，故农业银行出租的系争房屋存在瑕疵。德岳酒店承认未按期支付租金，承认农业银行所述欠租情况属实，愿意支付欠缴租金和物业管理费，但德岳酒店目前没有支付能力，希望银行给予一定宽限期，同时不同意农业银行其余诉讼请求。
德岳酒店反诉述称，2011年12月31日，双方签订《房屋租赁合同》，约定，农业银行将系争房屋出租给德岳酒店使用，德岳酒店承租系争房屋拟用于宾馆经营，合同签订前，得知楼下有一家宾馆，担心经营用途冲突引起两家宾馆矛盾，农业银行承诺会与该宾馆沟通，保证德岳酒店的正常经营。合同签订后，德岳酒店办理各种经营审批手续及装修改建的过程中，该宾馆相关人员不断向物业及相关审批部门投诉，致使德岳酒店改建项目始终无法通过审批，德岳酒店多次与该宾馆沟通均无结果，为此造成重大损失。根据《合同法》相关规定及立法精神，农业银行作为出租人，知晓系争房屋出租用途的前提下，应保证房屋可实现承租人的使用需求，否则应视为未履行出租义务，现德岳酒店要求判令农业银行赔偿德岳酒店系争房屋装修费用150万元。
农业银行反诉辩称，其一，德岳酒店提供的发票证据不真实；其二，德岳酒店租赁系争房屋时，已经对系争房屋环境进行了调查，根据合同约定，德岳酒店经营资格应该自行解决，银行没有义务协助其办理相关营业执照；其三，合同约定，合同解除后，装修应当拆除，且德岳酒店装修客观上并未经过银行的同意。为此，不同意德岳酒店的诉讼请求。
经审理查明，2011年12月31日，农业银行（出租方，甲方）与德岳酒店（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，农业银行将上海市闸北区河南北路XXX号XXX楼整层出租给德岳酒店使用，租期为2011年12月31日至2016年12月31日，年租金为630092.20元，物业管理费由德岳酒店承担，违约责任条款明确，逾期交付租金等费用，每逾期一日，应按拖欠费用的1%支付滞纳金，拖欠租金、物业管理费等累计30日以上的，农业银行有权收回房屋，德岳酒店应按月租金的一倍支付违约金。同日，农业银行、德岳酒店与上海商建物业有限公司三方签订《物业管理协议》，协议载明，在《房屋租赁合同》约定的租期2012年1月1日至2016年12月31日期间，每年物业管理费31.5万元由德岳酒店向上海商建物业有限公司每半年支付一次，先付后用，若德岳酒店不正常履行支付义务，物业公司有权不提供物业管理服务，并直接追讨物业管理费。
2012年11月7日，农业银行向德岳酒店发出《公函》，称截至发函日，德岳酒店应向农业银行支付保证金157523.05元、租金315046.10元，但德岳酒店仅支付了保证金，要求德岳酒店于2012年11月20日之前支付上述租金。2013年1月，上海商建物业有限公司向农业银行出具《情况说明》，称德岳酒店拖欠2012年物业管理费16.5万元。
德岳酒店提起反诉后，申请对装修费用进行司法评估，但之后拒绝支付评估费用。
审理中，农业银行申请上海佑海实业有限公司法定代表人吴佑海、公司顾问朱岳君及装潢工人赵永光出庭，三位证人陈述，德岳酒店承租系争房屋后，即将房屋转租给上海佑海实业有限公司，之后由上海佑海实业有限公司出资对系争房屋进行了装潢施工。
上述事实，有农业银行提供的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》、《公函》等证据及双方当事人的庭审陈述、证人证言等为证，经质证，本院予以确认。
审理中，德岳酒店确认租金支付至2012年3月31日，之后未再向农业银行支付租金，确认农业银行所述欠缴租金金额和时间一节属实，但称，1、若解除租赁合同，合同约定的违约金标准过高；2、物业管理费收取单位应为物业管理单位，农业银行无权向德岳酒店主张该笔费用。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。农业银行、德岳酒店签订的《房屋租赁合同》明确了双方的权利义务，作为承租方的德岳酒店应依约支付租金，现德岳酒店长期拖欠租金，农业银行主张合同终止履行及要求支付拖欠租金、依约承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其次，关于物业管理费一节，鉴于合同明确物业管理费收取单位为上海商建物业有限公司，农业银行要求德岳酒店支付物业管理费的请求依据不足。第三，农业银行主张德岳酒店恢复房屋原状或承担恢复费用，因农业银行提供的证人证言已经反映出系争房屋由案外人使用和投资装潢，且农业银行亦不能提供系争房屋出租时原状的具体情况，本院对该项诉讼请求不予支持。第四，德岳酒店未提供证据证明存在装潢损失，且作为违约方，又拒绝支付评估费用，故要求农业银行赔偿装潢损失的主张本院不予准许。德岳酒店关于违约金标准过高的观点，本院予以采纳，本院依据合同约定酌情确定违约金数额。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告中国农业银行股份有限公司崇明县支行与被告上海德岳酒店管理有限公司于2011年12月31日就上海市闸北区河南北路XXX号XXX楼房屋签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日终止履行；
二、被告上海德岳酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司崇明县支行2012年12月31日之前欠缴的租金420061.47元，并按年租金630092.20元的标准支付2013年1月1日至返还上址房屋期间的租金和使用费；
三、被告上海德岳酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司崇明县支行违约金100000元；
四、原告中国农业银行股份有限公司崇明县支行其余诉讼请求不予支持；
五、反诉原告上海德岳酒店管理有限公司要求反诉被告中国农业银行股份有限公司崇明县支行赔偿装修费用150万元的诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10910.80元由原告中国农业银行股份有限公司崇明县支行和被告上海德岳酒店管理有限公司各半承担、反诉案件受理费9150元由被告上海德岳酒店管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 缪为军
代理审判员 谷晓燕
人民陪审员 陈名玲
二〇一四年四月二十五日
书 记 员 陈亚新
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。