广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第1327号
上诉人（原审被告）徐伟灿，男，汉族，住广州市花都区。
委托代理人叶景达，广东富荣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李杞红，女，汉族，住广州市花都区。
委托代理人商志铭，男，汉族，住广州市花都区。
原审第三人广州市花都区公益经济合作社，住所地广州市花都区。
负责人徐启棉，该社社长。
委托代理人林国栋，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人马彪，国信信扬律师事务所律师。
上诉人徐伟灿因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第1541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月26日，李杞红作为甲方（出租方）与徐伟灿作为乙方（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定李杞红将位于广州市花都区新华街茶园北路公益村公益经济社综合楼9号商铺出租给徐伟灿，租赁期限为2年，即自2010年1月1日起至2011年12月31日止。合同第三条租用办法约定：每月租金为壹仟伍佰元，乙方按季交租，并应于到期交租月5号前交清叁个月的租金，先交租后使用，迟交按天按应收金额5%加收滞纳金。推迟15天不交租，甲方有权收回店铺，没收押金，并追回所欠租金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，李杞红将涉案商铺交给徐伟灿使用，徐伟灿使用涉案商铺至今没有返还，其向李杞红交纳租金至2012年1月底。
2011年12月26日，李杞红作为甲方与徐伟灿作为乙方签订一份《续租协议》，内容为：乙方租用甲方位于花都区新华街公益村公益经济社（公益市场东对面）新都大道北综合楼自编A栋9号商铺已于2011年12月31日期满，经双方协商达成如下协议：1、甲方同意乙方延长租用期至2012年1月31日止。2、乙方应付甲方一个月租金2280元整。3、其他条款按原租用合同执行，乙方应在期满日前搬走，把店铺完好交还给甲方，结清水电等费用，甲方退回押金。4、期满后甲方将店铺另租他人使用。
2012年2月20日，徐伟灿向李杞红出具《决定承诺书》，内容为：本人徐伟灿租用李杞红位于广州市花都区新华街茶园路新都大道北公益市场东对面自编A栋9号商铺，合同期已于2012年1月31日结束。我本应于合同结束时将店铺交还李杞红，但因接到经济社通知，该铺已由经济社收回（详细内容见“通知”），李杞红提出异议，表示她与公益经济社的租用合同仍然有效，为此，本人决定：1、该铺暂不交还李杞红。2、如该铺是经济社收回经营权，我将继续使用该铺，租金交给经济社，如该铺的经营权仍然是李杞红，我将该铺交还李杞红，从2012年2月1日至交还该铺日的租金，按原签订的补充合同的金额交给李杞红。决定并承诺人：徐伟灿。
2012年3月27日，李杞红通过快递方式向徐伟灿发送《通知》，内容为：本人李杞红与广州市花都区新华街公益村公益经济合作社（以下称公益经济社）关于公益市场东两幢两层商铺租赁合同纠纷问题，已由广州市花都区人民法院立案受理，案号为：（2012）穗花法民三初字第234号。为维护您的合法权益及避免日后重复缴纳租金等不必要麻烦，郑重告知您：请您暂勿与公益经济社的相关人员进行签订合同及缴纳租金，待法院作出生效判决后再依法处理。
2012年4月27日，徐伟灿、丁永朝、黄锦帮、李正兵四租户向李杞红出具《原租户与刘敏玲重签租赁合同情况说明》，内容为：我们是租用李杞红商铺做生意多年的客户，一直以来遵纪守法，租赁双方合作愉快。2012年1月20日，自称是经济社的人将盖有公益经济社公章的“交租通知”，张贴在各个经营铺面的墙壁上，内容是向李杞红催缴租金。至2月7日，同样的人又将盖有公益经济社公章的“通知”张贴在各个铺面的门前，内容是讲李杞红在商铺二楼加建一层违章建筑物，公益经济社决定终止与李杞红的合同，同时向我们每个分租户也派发了一份内容相同的并写有“威哥”字样及电话号码（1890229****）的通知。2月20日，我们又收到盖有公益经济社公章的“关于处理李杞红违约的工作方案”，内容是“李杞红违反合同……经济社终止与李杞红的合同并收回出租的商铺，并委托刘敏玲对两栋商铺暂为管理”等等。与此同时，又是同样的人上门要求我们与刘敏玲重新签订租赁合同。我们纷纷致电给李杞红，询问究竟发生什么事。李杞红告知我们，她没有欠缴公益经济社的租金，二层加建的简易建筑物是经过经济社同意并使用了很长一段时间，没有违反合同，且出示了她与经济社签订的租赁合同和相关资料给我们。之后不久，自称经济社的人又上门要求我们与刘敏玲重签合同，我们认为与李杞红签订的合同是合法有效的，都拒绝与刘敏玲签约。但是，因为不与刘签约，他们说，你们如果不签约，我们就要拉闸封铺，不准继续经营，还说要将我们赶走，并对一些已关门的店铺强行加锁。当我们继续开门经营时，他们上下午都派4-5个人坐在我们经营的桌子上或门口，讲一些威胁的话，干扰我们的正常经营，令我们深受其害和困扰。为了保证自己投资的财产和能够继续经营，我们被迫与他们指定的刘敏玲重新签订铺位的租赁合同，并交纳按金和租金。与刘敏玲重签合同并不是我们自愿的，是在被人胁迫的情况下，我们为了能继续做生意而被迫签订的。我们都一致希望李杞红能够处理好这些问题，保障我们的合法权益，能够顺利经营。
2013年8月1日，李杞红通过快递方式向徐伟灿发送《关于催交租金的通知》，要求徐伟灿在2013年8月10日前交清所欠租金至其指定的账号。
李杞红于2013年10月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、徐伟灿交纳暂计自2012年1月至2013年10月欠缴李杞红的场地使用费50160元，并保留计收由此产生的滞纳金；2、本案的诉讼费由徐伟灿承担。诉讼中，李杞红申请增加由徐伟灿支付50160元滞纳金的请求。李杞红明确：李杞红请求的场地使用费和滞纳金计算至2013年10月底止，之后的费用另行主张权利，滞纳金按涉案合同约定的日5%计算，以不超过每季度应交的场地使用费为限。因计算错误，李杞红申请将第一项诉讼请求变更为：徐伟灿交纳自2012年2月1日起至2013年10月31日止欠缴李杞红的场地使用费47880元，并支付滞纳金47880元。
原审另查明，2000年10月18日，李杞红与公益经济社签订一份《房屋租赁合同》，约定公益经济社将其所有的两栋商铺出租给李杞红，租赁期至2020年11月30日止。因公益经济社要求收回该两栋商铺双方发生纠纷，李杞红于2012年3月13日起诉至原审法院，案号为（2012）穗花法民三初字第234号（以下简称234号案），请求判令继续履行合同。公益经济社提起反诉，请求解除合同，后变更请求为确认合同无效。原审法院于2013年7月26日作出判决，查明：2012年1月至2月，公益经济社以李杞红未缴交租金、未经其同意擅自加建为由，向李杞红发出《交租通知》、《通知》及《关于处理李杞红违约的工作方案》，强制收回房屋，并委托刘敏玲与各租户签订《房屋租赁合同》，各租户的租金由公益经济社收取。原审法院认为：公益经济社于2012年1月至2月以李杞红不交缴租金及未经其同意擅自加建为由强行收回涉案房屋并以自己的名义出租，但根据该案的证据及双方的陈述，李杞红没有不付租金的情形且房屋的加建取得公益经济社的同意，所以公益经济社以上述理由收回涉案房屋无理。在没有证据证明涉案房屋取得《建设工程规划许可证》的情况下，李杞红与公益经济社签订的上述合同应为无效。原审法院判决：李杞红与公益经济社于2000年10月18日签订的《房屋租赁合同》无效；驳回李杞红的诉讼请求。该案判后，李杞红不服判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）穗中法民五终字第3135号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。涉案商铺为上述两栋商铺中的一部分。
原审法院认为：涉案商铺为李杞红与公益经济社于2000年10月18日签订《房屋租赁合同》约定的两栋租赁商铺中的一部分。李杞红于2009年12月26日与徐伟灿签订《房屋租赁合同》，约定将涉案商铺出租给徐伟灿，双方当事人形成租赁合同关系。李杞红与徐伟灿签订的涉案合同是双方的真实意思表示。李杞红、徐伟灿之间争议的焦点是徐伟灿是否应向李杞红支付占有使用费。
李杞红与公益经济社于2000年10月18日签订的《房屋租赁合同》经广州市中级人民法院终审判决认定为无效合同，而涉案合同作为转租合同也应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据上述法律规定，无效合同的合同相对方应当相互返还因该合同取得的财产，并根据过错承担损失赔偿责任。234号案中，李杞红请求继续履行合同，公益经济社请求确认合同无效，法院依据双方的请求对合同的效力进行了认定，但没有对租赁物的返还、损失的赔偿等问题作出处理，且双方至今对此没有达成一致意见。公益经济社强行收回涉案商铺并委托刘敏玲与各租户签订租赁合同、收取租金的行为是公益经济社的单方行为，不产生交还商铺的后果。本案中，徐伟灿在租赁期满后继续使用涉案商铺，至今没有返还，双方仍然存在租赁合同关系。故李杞红依据与公益经济社签订的租赁合同、徐伟灿依据与李杞红签订的租赁合同各自取得的租赁物均未返还。
李杞红与徐伟灿的房屋租赁合同关系虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，徐伟灿应当参照合同约定的租金标准支付其使用期间的占有使用费。故李杞红要求徐伟灿支付自2012年2月1日起至2013年10月31日止涉案房屋的占有使用费的请求合理合法，原审法院予以支持。关于该期间占有使用费的金额，因徐伟灿出具的《决定承诺书》承诺“从2012年2月1日至交还该铺日的租金，按原签订的补充合同的金额交给李杞红”，所以占有使用费的金额按续租协议约定的每月2280元租金的标准计算。经核算，自2012年2月1日起至2013年10月31日止的占有使用费为47880元（2280元×21月）。因涉案合同无效，李杞红请求按合同约定的日5%计算滞纳金没有理由和依据，原审法院不予采纳。但徐伟灿欠付占有使用费造成李杞红的利息损失，所以滞纳金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算为宜，李杞红超额请求的滞纳金原审法院不予支持。李杞红请求将占有使用费及滞纳金计算至2013年10月底，之后的费用另行主张，是当事人处分自己的权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，于2013年12月25日作出判决：一、徐伟灿于判决发生法律效力之日起十日内向李杞红支付广州市花都区新华街公益村新都大道北综合楼A栋9号商铺自2012年2月1日起至2013年10月31日止的占有使用费47880元；二、徐伟灿于判决发生法律效力之日起十日内向李杞红支付上述占有使用费的滞纳金，滞纳金的计算方法：以每季度应交的占有使用费为基数，按先交租后使用的原则，从到期交租月的6日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计至2013年10月31日止；三、驳回李杞红的其他诉讼请求。案件受理费1097元，由李杞红负担545元，徐伟灿负担552元。
判后，上诉人徐伟灿不服原判，向本院上诉称：一、李杞红向徐伟灿收取场地占用费必须满足两个前提条件，1、双方签订的《房屋租赁合同合同》有效；2、李杞红对涉案商铺享有管理使用权、出租权。而李杞红均不具备上述两个条件。因为法院已经确认李杞红与徐伟灿签订的《房屋租赁合同》无效，经广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法民五终字第3135号民事判决书已经确认公益经济社取回涉案商铺。因此，一审法院认为公益经济社收回涉案商铺是单方行为，不产生交还商铺的后果，是错误的。首先，李杞红与公益经济社签订的《房屋租赁合同》是无效合同，无效合同自始没有法律效力，其法律后果是相互返还财产。因此，公益经济社有权随时收回涉案商铺。其次，李杞红与公益经济社存在矛盾纠纷，双方不可能达成一致意见，李杞红也不可能主动向公益经济社交还商铺，公益经济社为避免更大损失，单方收回涉案商铺也是合情合理的做法。公益经济社既然已经收回了涉案商铺，也就不存在还要求李杞红返还商铺的问题。因此，公益经济社无需再次起诉要求李杞红返还涉案商铺。再次，李杞红从2012年2月起就没有向公益经济社缴纳费用，也可以证明李杞红已经丧失对涉案商铺的管理、使用权。最后，公益经济社已经实际收回涉案商铺，这是事实，至于公益经济社是以何种方式收回涉案商铺，是公益经济社与李杞红之间的内部关系。对于徐伟灿来讲，公益经济社收回涉案商铺对涉案商铺进行管理，并向徐伟灿出租，那么徐伟灿理所当然是向公益经济社缴纳租金。二、涉案商铺已经被公益经济社强行收回，且徐伟灿也已经向公益经济社缴纳租金，因此，一审法院判决徐伟灿继续向李杞红缴纳租金，损害了徐伟灿的合法权利。同时，徐伟灿在一审时已经说明《原租户与刘敏玲重签租赁合同情况说明》是李杞红事先打好，强迫我们签订的。三、徐伟灿向李杞红缴纳租金到2012年2月底，李杞红于2013年10月29日才提起本案诉讼，已经过了诉讼时效，不应受法律的保护。为此，请求法院判令：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回李杞红的全部诉讼请求；2、一审案件受理费、二审案件受理费由李杞红负担。
被上诉人李杞红答辩称：一、同意一审判决，请求驳回徐伟灿的上诉请求，维持原判。二、徐伟灿一直使用涉案商铺，没有交还，李杞红与公益经济社的《房屋租赁合同》是因为公益经济社恶意违反合同，没有提供其建筑规划许可证和只提供了一个虚假的土地使用证而被确定无效的，但是李杞红与公益经济社的案件调查中，经规划、城管部门认定是历史遗留问题，房屋并无经有关部门禁止使用，且房屋在徐伟灿从李杞红手上租用后一直在使用中。公益经济社及任何人都无权收回商铺。三、李杞红向公益经济社缴纳租金至2012年3月份，只是因3月向公益经济社起诉才暂停交租。同时公益经济社向李杞红的租户收取租金都是无理据的，徐伟灿也无理由向任何第三人缴纳场地租金（使用费）。四、对于租赁情况说明，是徐伟灿当时依据事实签名确认的。不存在被胁迫的情形。同时李杞红与公益经济社诉讼期间曾向徐伟灿发出不要向公益经济社交租的通知，徐伟灿自行向公益经济社交租，责任应由其自行承担。五、（2012）穗花法民三初字第234号、（2013）穗中法民五终字第3135号民事判决书已经清楚的认定谁侵害了李杞红利益。
原审第三人公益经济社陈述，不同意一审判决，一审判决损害了公益经济社作为产权人的利益，应该撤销。
经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，在一审庭审中，李杞红提供徐伟灿与刘敏玲签订的《房屋租赁合同》及《收据》复印件各一份，该《房屋租赁合同》载明租赁期限从2012年3月1日至2013年3月1日止。徐伟灿从2012年3月1日开始向公益经济社缴纳租金。徐伟灿对《房屋租赁合同》表示没有异议。
在本院作出的（2013）穗中法民五终字第3135号民事判决书中确认如下事实：李杞红向公益经济社提存了2012年1月和2月的租金；2012年1月至2月，公益经济社以李杞红未缴交租金、未经其同意擅自加建为由，向李杞红发出《交租通知》、《通知》及《关于处理李杞红违约的工作方案》，强行收回涉案房屋，并委托刘敏玲与各租户签订《房屋租赁合同》，各租户的租金由公益经济社收取。
二审庭审中，公益经济社陈述涉案商铺已经由其收回、管理和处分，并且与徐伟灿签订了相应的租赁合同并收取徐伟灿交付的租金。对此李杞红不予确认，认为涉案商铺还是由其占有和支配。
二审期间，公益经济社于庭后向本院提交《花都区农村集体经济组织收款专用收据》（编号0078737）、刘敏玲《结婚证》复印件各一份拟证明刘敏玲从2012年开始向徐伟灿收取租金；《花都区农村集体经济组织收款专用收据》（编号0079055、0073705）复印件二份拟证明徐伟灿已经向公益经济社交纳了2013年的租金；广州市花都区人民法院的2012年4月23日开庭笔录和2013年7月10日调解笔录复印件各一份，拟证明李杞红承认涉案房屋已被公益经济社收回。
本院认为：二审争议焦点在于涉案商铺是否被公益经济社收回，徐伟灿是否应该向李杞红支付涉案商铺使用费。关于涉案商铺是否被公益经济社收回的争议事实，本院作出的（2013）穗中法民五终字第3135号民事判决，确认公益经济社已强行收回涉案商铺。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中李杞红并无提供证据推翻公益合作社已收回场地的事实，因此，本院认定公益经济社已经收回涉案商铺，李杞红认为现涉案商铺仍由其占有、支配，并无证据证明，本院不予采信。关于徐伟灿是否应该向李杞红支付使用费的争议。本案租赁合同自始无效，徐伟灿基于占用场地的事实支付使用费，并不是基于合同关系支付使用费，故其支付使用费的权利对象不应该是李杞红，应该是房屋权利人。李杞红不能证明其因徐伟灿的过错产生场地使用费的实际损失。因此，原审法院判决徐伟灿应该向李杞红支付占用费，缺乏法律依据，本院不予认同。应当指出的是，涉案物业因缺乏合法建筑许可文件而不能出租收益，公益经济社应完善手续后再依法行使出租收益权利。综上所述，原审判决查明事实清楚，但对法律规定的适用理解有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：