福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初3429号原告：福州百详物业管理有限公司，住所地福州市晋安区塔头路36号鸿达大厦三层01房-05。法定代表人：包晓红，总经理。委托诉讼代理人：余坦禧，男，系公司员工。被告：毕文江，男，1975年3月3日出生，汉族，住四川省渠县。被告：梁雅贞，女，1976年12月4日出生，汉族，住连江县。原告福州百详物业管理有限公司（以下简称百详物业）与被告毕文江、梁雅贞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余坦禧到庭参加诉讼，被告毕文江、梁雅贞经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。百详物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令毕文江、梁雅贞支付2014年1月1日起至2016年6月30日止物业管理费2967元及2014年1月1日起至2016年6月30日止水电公摊费661元，合计3628元。2、请求判令毕文江、梁雅贞从2014年2月1日起按照每日万分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。3、请求判令毕文江、梁雅贞承担本案全部诉讼费用。事实和理由：毕文江、梁雅贞系百详物业所管理的华庆花园B区外滩1号的业主。2009年9月1日福建省华庆房地产开发有限公司与百详物业签订《外滩一号项目物业管理委托合同》，约定住宅房屋的管理服务费由百详物业按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取;业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。2010年4月毕文江、梁雅贞向福建省华庆房地产开发有限公司购买江南乡江滨路外滩1号8#1006单元，住房建筑面积为122.76平方米。百详物业依约为毕文江、梁雅贞提供完善的物业管理服务，但毕文江、梁雅贞并未依约向百详物业缴纳物业管理费，毕文江、梁雅贞从2014年1月1日起至2016年6月30日止欠交物业费2967元以及滞纳金4028元；2014年1月1日起至2016年6月30日止共欠水电公摊费661元，百详物业多次对其书面及上门催缴后续费用，均无效果。毕文江、梁雅贞拒不缴纳物业费的行为已经严重违反了《外滩一号项目物业管理委托合同》约定，严重侵犯了百详物业及其他业主的合法权益，故将此事诉至法院，判如所请。毕文江、梁雅贞未作答辩。百详物业围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依职权调取毕文江、梁雅贞的身份信息和华庆花园B区8幢3梯1006单元的产权登记情况，毕文江、梁雅贞未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，其对百详物业的证据和本院调取的证据没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。根据百详物业的陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定：2009年9月1日福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司与百详物业签订《外滩一号项目物业管理委托合同》，约定“第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：福建省连ＸＸ庆房地产开发有限公司委托方（以下简称乙方）：福州百详物业管理有限公司根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将外滩1号（物业名称）委托于乙方实行前期物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况物业类型：住宅小区座落位置：连江县江南乡南江滨西路1号……第三条乙方提供服务的受益人为本全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。……第二十二条物业管理服务费1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取;……4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金;……第二十五条其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：……2、公共水电费由全体业主按实际用量结算分摊，由乙方向业主或物业使用人收取。……第四十一条本合同自签字之日起生效。”另查明，百详物业系物业服务企业，为江南乡南江滨西路1号华庆花园B区外滩一号小区提供物业服务。毕文江、梁雅贞为连江县江南乡南江滨西路1号华庆花园B区8#1006单元的业主，该单元房建筑面积为122.76㎡，每月每平方米按0.8元交纳物业服务费。毕文江于2014年2月10日向百详物业缴纳了2012年12月至2013年12月的水电公摊费计374元，百详物业于2016年7月5日向毕文江、梁雅贞催收2014年1月1日起至2016年6月30日止的物业管理服务费用2967元和水电公摊费661元，但毕文江、梁雅贞仍未交纳。诉讼中，毕文江、梁雅贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，在福建省连江县××区××号业主选聘新的物业服务企业之前，毕文江、梁雅贞在内的福建省连江县××区××号全体业主均应按照《外滩一号项目物业管理委托合同》的约定享受权利、履行义务。百详物业依约向毕文江、梁雅贞提供物业服务，有权按约定收取物业服务费；毕文江、梁雅贞作为业主，有缴纳物业服务费的义务。现毕文江、梁雅贞拖欠物业服务费违反了合同的约定，因此，百详物业请求毕文江、梁雅贞支付物业服务费及滞纳金，依法予以支持。百详物业主张毕文江、梁雅贞支付2014年1月1日起至2016年6月30日止物业管理费2967元，经查其计算有误，应为2946.24元（122.76㎡×0.8元/㎡·月×30个月），本院予以调整;百详物业主张2014年2月1日起计算滞纳金系对其权利的处分，本院予以准许，但其约定的滞纳金日万分之三偏高，予以调整，滞纳金按年利率6%计算。对于水电公摊费的诉求，虽《外滩一号项目物业管理委托合同》未对水电公摊费的缴纳进行约定，但毕文江已向百详物业缴纳水电公摊费至2013年12月止，说明其对百详物业代缴水电公摊费的行为及费用的公摊标准表示认可，现百详物业主张毕文江、梁雅贞共欠2014年1月1日起至2016年6月30日止水电公摊费661元，因毕文江、梁雅贞未到庭提出异议，故本院予以支持。诉讼中，毕文江、梁雅贞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理与判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、毕文江、梁雅贞应在本判决生效之日起10日内支付福州百详物业管理有限公司2014年1月1日起至2016年6月30日止物业服务费2946.24元及滞纳金（从2014年2月1日起以应交纳的物业服务费按年利率6%计算至款项还清之日止）；二、毕文江、梁雅贞应在本判决生效之日起10日内支付福州百详物业管理有限公司2014年1月1日起至2016年6月30日止水电公摊费661元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由毕文江、梁雅贞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  林本剑人民陪审员  熊 伟人民陪审员  詹方和二〇一七年十一月二十四日书 记 员  高金忠附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。