广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终3426号
上诉人（原审被告）：周润。
委托代理人：黄渊，北京市信利（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黎东霞。
委托代理人：白卫霞，广东诚公律师事务所律师。
原审第三人：深圳市广天地德盛苑房地产经纪服务部。
负责人：董新武。
上诉人周润因与被上诉人黎东霞、原审第三人深圳市广天地德盛苑房地产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第858号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
黎东霞原审诉讼请求：1、确认《二手房买卖合同》解除；2、周润返还定金30000元；3、周润赔偿黎东霞违约金229400元；4、本案诉讼费用由周润承担。
原审法院经审理查明，2015年5月3日，黎东霞（买方）与周润（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：黎东霞向周润购买位于深圳市龙岗区布吉街道西环路德福花园德隆苑X栋X层X单元房产，转让成交价为1147000元；买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金30000元；买方须于2015年6月5日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月5日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理。卖方应当于收到全部房款三日内将该物业交付予买方；双方同意在在定金或首期款中预留3000元作为交楼押金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，黎东霞向周润支付购房定金30000元。
2015年5月5日，周润出具公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司及有关人员办理涉案房产的赎楼等相关事宜。
2015年5月27日，周润向黎东霞和第三人出具《致：买家及中介方的通知书》，内容为：因本人个人原因单方面违约停止出售该物业，现已通知银行、国土局及担保公司等相关单位停止赎楼及按揭和过户手续，并通知中介方和买方停止办理一切关于该物业相关手续，即日起买家不必按合同履行合约，不视为买方违约，因本人违约在先。
2015年6月10日，黎东霞向周润邮寄《合同解除通知书》，通知周润解除涉案合同。之后，黎东霞具状原审法院并提出上列诉讼请求。
经原审法院向深圳市广天地德盛苑房地产经纪服务部调查了解涉案房产的交易过程，深圳市广天地德盛苑房地产经纪服务部称，涉案合同订立后，周润依约出具了公证委托书，在合同履行期限内即将做资金监管时，周润打电话说不卖房了，该公司就通知黎东霞、周润面谈，周润同意适当赔偿黎东霞违约金，黎东霞当时不同意，双方未达成一致意见，后来周润称其已通知银行和国土部门不再卖房，黎东霞担心其未作资金监管造成违约，便要求周润出具书面通知书，周润表示同意，该公司将通知书内容当面向黎东霞、周润口述并打印，周润确认后就在通知书中签名。
原审庭审中，黎东霞称其已于2015年6月初另行购买了房产。
原审法院审理认为，黎东霞、周润签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点在于周润在涉案合同的履行过程中是否存在违约行为。本案中，黎东霞依约支付了定金，但在黎东霞支付首期款履行期限届满前，周润电话通知深圳市广天地德盛苑房地产经纪服务部不再出售涉案房产，而后周润向黎东霞出具《致：买家及中介方的通知书》，明确表示不再履行涉案合同，周润的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。黎东霞在收到周润书面通知不再履行涉案合同后，于2015年6月10日向周润发出《合同解除通知书》，符合合同约定，原审法院确认涉案合同已经解除。合同解除后，周润收取的定金30000元应返还给黎东霞。关于黎东霞请求周润支付转让成交价百分之二十的违约金，虽然合同约定的违约金数额为总价款的20％即229400元，但违约金的法律性质在于以补偿为主，而黎东霞亦未举证证明其所遭受的实际损失，鉴于周润在本案中以其不构成违约而进行免责抗辩，故原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条的规定对违约金的数额予以适当调整。由于周润在黎东霞支付首期款履行期限届满前即明确表示不再履约，而黎东霞于2015年6月10日通知周润解除涉案合同，在交易机会的选择上即未再受涉案合同约束，黎东霞亦在2015年6月初另行购买了房产，故在黎东霞未能证明其实际损失的情况下，原审法院根据公平原则酌情将违约金数额调整为91760元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院判决：一、确认黎东霞与周润于2015年5月3日签订的《二手房买卖合同》已经解除；二、周润于本判决生效之日起十日内向黎东霞返还定金人民币30000元；三、周润于本判决生效之日起十日内向黎东霞支付违约金人民币91760元；四、驳回黎东霞的其他诉讼请求。案件一审受理费人民币2596元、保全费人民币1817元，合计人民币4413元（黎东霞已预交），由黎东霞承担人民币1228元、周润承担人民币3185元。
上诉人周润不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、诉讼费用由被上诉人承担。上诉依据的事实和理由为：1、一审认定上诉人违约的主要依据为上诉人出具的《致：买家及中介方通知书》，但是一审法院未考虑出具该通知书的特定情形。该通知书为中介草拟打印的，且是当面交给被上诉人，这足以说明双方之前已进行磋商，并非上诉人单方面要恶意解约，被上诉人接受该通知并未提出继续履行合同，说明双方已有解除合同的意向，第三人也证实被上诉人担心其未做资金监管造成违约才要求上诉人出具该通知，至于解约后的定金退还问题，双方达成意向为双倍返还定金，否则上诉人不会给被上诉人出具该通知书。2、被上诉人缺乏履行合同的意愿，双方2015年5月3日签订《二手房买卖合同》后，被上诉人直到5月27日仍未筹足首期款做资金监管，上诉人多次催促仍未筹足首期款，加上上诉人妻子一直不同意卖房，此时双方开始协议合同解除的问题。被上述人在收到上诉人的解约通知后，没有提出过继续履行合同，如果此时被上诉人有履行首期款资金监管的能力应当提出继续履行合同，相反，被上诉人于2015年5月29日就向上诉人发出《合同解除通知》，目的直奔20%的违约金。3、被上诉人支付定金后没有任何履行合同的行为。合同签订时因被上诉人没有足够的首期款，上诉人才给了被上诉人一个多月的资金监管的期限，正常的资金监管时间是7天左右，上诉人已经为合同履行做了最大的诚意，但是直到履行期限的最后几天被上诉人仍未作资金监管。4、被上诉人没有任何损失。被上诉人没有做资金监管，本次交易并不占用其资金，且被上诉人于2015年6月初又买了新房，被上诉人在交易机会上并未受影响。综上，上诉人并没有恶意违约，被上诉人对合同没有履行负有很大责任，且被上诉人没有任何损失。一审法院判决91760元的违约金不公平，对上诉人是一个巨大的负担，上诉人2013年购买该房产的价格是40多万元，该房产是其唯一房产，可见其家庭的收入不高，91760元的违约金已接近上诉人买房时的首付，显然远远超出了上诉人的负担能力，虽然房价现在有上涨，但是上诉人也因本次交易未完成了置换新房的权利。违约金应当以补偿性为主、惩罚性为辅，一审判决的违约金对上诉人是一个巨大的惩罚，没有充分考虑本案的特殊性以及公平原则，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人黎东霞口头答辩称：本案争议焦点为何方违约，如何承担违约责任。上诉人在房价暴涨后，由于利益驱使反悔，并通知中介、银行、国土局、担保公司等部门停止售楼，公开明确表示违约。对于违约责任，双方在合同中已有明确约定，对双方均有约束。请求法庭支持守约方依合同主张权利，一审法院已经将违约金进行了大幅的降低调整，被上诉人的利益已被严重削减。出于息事宁人，停止纷争的角度，我方没有提起上诉，恳请二审考虑客观情况，现实背景，维护守约方的合法权益，维持原判。
原审第三人深圳市广天地德盛苑房地产经纪服务部经本院合法传唤，未到庭参加庭审调查，亦未发表答辩意见。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，黎东霞、周润签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。
合同有效，即应恪守履行。《二手房买卖合同》明确约定资金监管的期限为2015年6月5日，而2015年5月27日，上诉人周润向被上诉人黎东霞和第三人出具《致：买家及中介方的通知书》明确表示不再履行涉案合同，上诉人周润的行为已构成根本违约，上诉人周润主张其出具《致：买家及中介方的通知书》之前双方已经就解除合同达成和解，但上诉人周润没有提交有效证据证明，被上诉人黎东霞也不予承认，根据民事证据规则，上诉人周润应承担举证不能的法律后果，本院对其该项主张予以驳回。关于上诉人周润主张被上诉人黎东霞履行资金监管迟延的问题，由于上诉人周润在合同约定的资金监管期限之前就明确表示不再履行合同，也就不存在上诉人黎东霞履行资金监管迟延的问题，上诉人周润该项主张本院予以驳回。至于违约金的问题，原审法院根据合同履行情况，以及被上诉人黎东霞已经另行购房的事实，依据公平原则酌情将违约金数额调整为91760元，并无不妥，本院予以维持。
综上，上诉人周润的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2094元，由上诉人周润负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理审判员 吴 春 泷
二〇一六年七月十八日
书 记 员 伍圣权(兼)
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。