福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第436号
上诉人（原审原告）蔡佳悦，男，1974年9月5日出生，汉族。
上诉人（原审原告）张文筑，男，1980年11月14日出生，汉族。
共同委托代理人林楚雄、林俊强，福建天衡联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄永清，男，1971年8月11日出生，汉族。
委托代理人王素云、魏银素，福建凌一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘进丁，男，1979年5月24日出生，汉族。
委托代理人王文，福建东方格致律师事务所律师。
上诉人蔡佳悦、张文筑因与被上诉人黄永清、刘进丁房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7545号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
蔡佳悦、张文筑原审请求判令：1、确认刘进丁以张文筑代理人名义与黄永清分别于2010年7月30日、2010年8月10日就讼争房产签订的房产买卖合同无效；2、黄永清立即向兴业银行股份有限公司厦门分行清偿设定在讼争房产的全部抵押债务，并注销设定在该房产上的抵押登记；3、黄永清在履行完毕上述第二项义务后立即将上述房产的权属变更登记至张文筑名下。
原审法院查明，2009年10月12日，张文筑收到黄永清支付的现金100000元并出具《收条》。2010年1月12日，张文筑收到黄永清支付的现金50000元并出具《收条》。2010年7月27日，张文筑在厦门市公证处出具一份《委托书》，主要内容为：张文筑就位于厦门市思明区西林西里68号之803室房产（以下简称为讼争房产）委托刘进丁代为管理、出租及出售讼争房产；刘进丁在办理委托事项时所为的一切行为，签署的相关文件，及支付的相应税费，张文筑均予以承认。同日，厦门市湖里区民政局出具一份《无婚姻登记记录证明》，主要内容为此前张文筑未在该机关办理过结婚登记。同日，张文筑将贷款详细信息查询打印件与《交通银行厦门松柏支行私人业务受理书（交易名称：还款账号变更确认）》交付黄永清，载明张文筑在交通银行办理讼争房产贷款的还款账户的卡号为×××3572。2010年7月30日，刘进丁作为张文筑的代理人与黄永清签订一份《房产买卖协议》，约定黄永清以655112元的价款向张文筑购买讼争房产，约定黄永清于签订协议时支付定金150000元，于2010年8月10日前支付579000元，余款于交房次日支付。2010年8月3日，黄永清通过转账方式向张文筑的上述还款账户支付合计429950.41元，还清讼争房产的银行贷款。2010年8月10日，刘进丁作为张文筑的代理人与黄永清在厦门市国土资源与房产管理局签订一份《厦门市房地产买卖合同》，约定黄永清以370000元的价款向张文筑购买讼争房产。讼争房产现登记在黄永清名下。2010年10月20日，黄永清以讼争房产作为抵押物向兴业银行股份有限公司厦门分行抵押贷款2190000元。2013年8月1日，黄永清以张文筑拒绝交房为由向原审法院起诉张文筑，请求判令张文筑立即将讼争房产交付给黄永清并支付房屋使用费与逾期交房违约金等。该案现中止审理。
另查明，2010年3月12日，黄永清与蔡佳悦签订《借款合同》，约定蔡佳悦向黄永清借款600000元。2011年2月21日，黄永清以蔡佳悦未按合同约定还款付息为由向原审法院起诉蔡佳悦。原审法院经审理对该案作出（2011）思民初字第3199号《民事判决书》，判决蔡佳悦向黄永清偿还借款600000元及利息。2010年7月27日，黄永清通过银行转账支付蔡佳悦300000元，蔡佳悦当日通过银行转账支付黄永清9950元。
原审法院认为，本案的主要争议焦点在于黄永清与刘进丁是否存在恶意串通行为。（1）蔡佳悦、张文筑提供两份落款日期分别为2010年3月12日、2010年7月27日的《借款合同》作为证据，并据此主张：2010年3月12日《借款合同》系黄永清起诉蔡佳悦时提交的，该合同没有黄永清的签名，系以厦门市思明区西林西里122号之五号房产作为抵押；2010年7月27日《借款合同》也没有黄永清的签名，系以讼争房产作为抵押。黄永清质证认为，2010年3月12日《借款合同》系复印件，对其真实性、合法性、关联性不予认可，该合同没有黄永清的签名，从内容看，借款人系蔡佳悦，与本案无关联性；对2010年7月27日《借款合同》的质证意见同上，该合同记载的是讼争房产，在该合同签署时，讼争房产的所有权人系张文筑，假设张文筑与黄永清存在880000元的借款，则借款人应当为张文筑，而非蔡佳悦，故该合同系蔡佳悦参照2010年3月12日《借款合同》的格式自己制作的。刘进丁质证认为，对2010年3月12日《借款合同》的真实性不予确认，不符合证据基本要求，也没有黄永清与抵押担保人的签名；对2010年7月27日《借款合同》的质证意见同上。（2）蔡佳悦、张文筑当庭出示2010年7月27日《借款合同》原件，并主张该合同的借款880000元包括之前以张文筑名义出具的《收条》合计150000元、2010年7月27日转账300000元以及2010年8月3日还房贷429950.41元。蔡佳悦还主张，2010年7月27日《借款合同》与公证《委托书》系在同一天出具的，先出具公证《委托书》，再到黄永清的公司签订《借款合同》，然后黄永清转账300000元给蔡佳悦；张文筑应蔡佳悦的要求在公证处办理《委托书》公证后即先离开；此前张文筑出具的《收条》系蔡佳悦向黄永清的借款，包含在880000元借款之内；为了保证抵押物没有瑕疵，不影响将来黄永清实现债权，应黄永清的要求，双方又协商黄永清可以代蔡佳悦还房贷约430000元，包含在880000元借款之内，实际上黄永清未提供剩余借款430000元给蔡佳悦；当日蔡佳悦按照300000元的利息标准向黄永清支付了第一个月的利息9000元；张文筑系蔡佳悦的好朋友，2009年蔡佳悦将讼争房产转移登记到张文筑名下，由张文筑帮忙办理银行贷款手续，贷款为蔡佳悦所用，2010年7月27日之前的房贷实际上均系蔡佳悦通过张文筑的银行账户支付的；蔡佳悦向黄永清借款时告知讼争房产系蔡佳悦挂在张文筑名下的，张文筑在做授权公证时也称讼争房产系蔡佳悦的。黄永清质证认为，2010年7月27日《借款合同》原件也没有黄永清的签名；蔡佳悦的主张背离事实，《收条》（100000元＋50000元）系张文筑出具的，系张文筑与黄永清之间的借款，原来签订了《借款合同》与《收条》，目前《收条》原件仍由黄永清收执，后张文筑与黄永清之间达成讼争房产的买卖，遂将150000元借款转为购房款，并撕毁《借款合同》，此后没有任何关于150000元借款的还款记录；2010年7月27日黄永清转账支付蔡佳悦的300000元系蔡佳悦与黄永清之间的多笔借款往来之一，与本案无关；黄永清转账支付至张文筑贷款账户的429950.41元系黄永清偿还房贷的款项；因此，蔡佳悦为了诉讼伪造880000元《借款合同》；黄永清仅知道讼争房产系张文筑的，没有核实更早之前是谁的。刘进丁质证认为，其对蔡佳悦与黄永清有关商定《借款合同》的陈述不清楚。后刘进丁根据原审法院的要求提交书面说明，主要内容为“一、关于张文筑做授权公证时刘进丁是否在场的问题：在场。二、关于办理公证手续前是否认识张文筑的问题：原本不认识张文筑，后由黄永清介绍认识后才办理公证手续，事后即再无联系。三、关于公证后如何接受张文筑指示协商、签订买卖协议：办完授权公证手续后张文筑即告诉刘进丁其与黄永清已经协商好买卖条件，此后，刘进丁经张文筑电话确认后签订了房产买卖协议和合同。由于时隔四年之久，且刘进丁对此事并无较深印象，故现已难以回忆起该过程的详细情况”。
原审法院分析认为，（1）关于2010年7月27日《借款合同》的真实性。一方面，蔡佳悦主张上述《借款合同》载明的880000元借款中包括此前张文筑向黄永清所借的150000元，但是上述《借款合同》未提及张文筑向黄永清借款150000元，蔡佳悦亦未向黄永清收回张文筑出具的《收条》。另一方面，蔡佳悦主张，蔡佳悦因需要张文筑帮助办理银行贷款手续遂于2009年将讼争房产转移登记至张文筑名下，讼争房产实际为蔡佳悦所有，蔡佳悦在借款时将此情况告知黄永清。但是，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。蔡佳悦没有提供证据证明上述主张，应当承担举证不能的不利后果，故原审法院认定讼争房产系张文筑所有。上述《借款合同》约定“丙方为乙方提供担保，以其所有的座落于厦门市思明区西林西里68号803室房地产作为上述借款的抵押担保物”，但是作为讼争房产的所有人，张文筑并未在合同落款“丙方（抵押担保人）”处签字，故相应的抵押合同不成立。另外，蔡佳悦主张上述《借款合同》与2010年3月12日《借款合同》均系黄永清所拟。显然，两份《借款合同》的格式条款内容基本相同，但是字体、大小、行距、位置等均有不同，有违常理。鉴于黄永清对上述《借款合同》的真实性不予认可，原审法院对上述《借款合同》的真实性、关联性实难确认。（2）代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。张文筑在公证处委托刘进丁代为出售讼争房产，并且“刘进丁在办理委托事项时所为的一切行为，签署的相关文件，及支付的相应税费，张文筑均予以承认”。据此，刘进丁作为张文筑的代理人，以张文筑的名义与黄永清就讼争房产的买卖事宜先后签订《房产买卖协议》与《厦门市房地产买卖合同》，并将讼争房产变更登记至黄永清名下。由于依法成立的合同，自成立时生效，刘进丁根据张文筑的委托，代理张文筑出售讼争房产，不违反法律、行政法规的强制性规定，由此产生的法律责任应当由张文筑承担。张文筑与黄永清约定讼争房产成交价为655112元，黄永清应当于签订协议时支付定金150000元，于2010年8月10日前支付579000元，余款于交房次日支付。黄永清主张，张文筑尚未返还黄永清的借款150000元与黄永清代张文筑偿还的房贷429950.41元作为已支付的购房款。对此，张文筑不能提供证据证明其反驳意见，故本院认定黄永清依约履行了付款义务。因此，蔡佳悦不能提供证据证明其系讼争房产的所有人，其与张文筑主张黄永清与刘进丁在讼争房产买卖过程中存在恶意串通行为的依据不足，不予采纳。
综上所述，张文筑委托刘进丁代为出售讼争房产并办理公证，上述委托事项不违反法律规定、行政法规的强制性规定，故刘进丁有权代理张文筑出售讼争房产。蔡佳悦、张文筑不能提供证据证明黄永清与刘进丁存在恶意串通的行为，故蔡佳悦、张文筑要求确认刘进丁作为张文筑的代理人以张文筑的名义与黄永清就讼争房产签订的《房产买卖协议》与《厦门市房地产买卖合同》无效，不能成立。基于此，蔡佳悦、张文筑的其他诉讼请求均没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回蔡佳悦、张文筑的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告蔡佳悦、张文筑负担。
宣判后，蔡佳悦、张文筑不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡佳悦、张文筑上诉称，一、原审判决认定张文筑与黄永清之间存在房屋买卖合同关系是错误的。张文筑与黄永清并不存在房屋买卖合同关系，实际系蔡佳悦与黄永清存在借款关系，张文筑出具委托书给刘进丁仅仅只是为了办理借款抵押登记手续之用。原审法院未缠绵张文筑与黄永清、刘进丁之前是否认识，双方在什么时候、通过何种方式对房屋买卖、成交价款、房屋交付时间等有关房屋买卖条件合意的达成，讼争房屋的实际所有人、居住人是谁，黄永清是否对讼争房屋进行过实地查看、了解，黄永清是否有向张文筑催交讼争房屋等等问题，上述问题均是判定张文筑与黄永清是否存在房屋买卖合同关系的重要依据。但原审判决在没有查清上述问题的情况下，仅凭张文筑一份授权委托书及刘进丁单方出具的书面说明就认定双方存在房屋买卖合同关系，显属错误认定。本案实际情况是蔡佳悦向黄永清借款30万元，黄永清提出需以讼争房屋进行抵押，并且为了确保抵押权的安全，需将讼争房屋的银行按揭贷款还清。为此，蔡佳悦与黄永清进行金额确认，其中抵押房产因在银行有按揭贷款43万元，另外蔡佳悦以张文筑名义于2009年、2010年共计向黄永清借款15万元，加上此次实际借款30万元，共计金额为88万元。为此，2010年7月27日，黄永清拟了一份《借款合同》让蔡佳悦签字，借款金额88万元，借期一年，由蔡佳悦以讼争房屋作为抵押，该房屋为蔡佳悦所有，登记在张文筑名下。当日应黄永清的要求，蔡佳悦让张文筑就该房产对黄永清指定的刘进丁作了授权委托公证，张文筑所作的公证委托书，仅仅只是作为办理讼争房屋抵押登记手续之用。张文筑出具的15万元收条，实际系蔡佳悦向黄永清的借款，因当时讼争房产登记在张文筑名下，黄永清提出要以张文筑名义借款，以保证借款的安全，并且该15万元借款均是发生在公证授权及房屋过户之前，不可能是购房款。
二、原审判决不予认定蔡佳悦与黄永清关于2010年7月27日《借款合同》的真实性、关联性是错误的。本案及案外所涉两笔借款，其中一笔借款60万元，另一笔借款88万元，均是由蔡佳悦向黄永清借款，均是在相同格式版本的《借款合同》上约定以相应房产作为抵押，均是在办理房产公证委托后签订《借款合同》，均是在公证委托办理不久后刘进丁在蔡佳悦、张文筑不知情的情形下悄悄过户至黄永清名下，均是没有黄永清的签名也没有抵押人签名。上述两笔借款存在如此多的相同情况，完全可以确认两笔借款都是蔡佳悦向黄永清借款，以其房产进行抵押，并办理了抵押委托公证，又被黄永清偷偷过户的事实。另外，因两份《借款合同》均由黄永清提供，但上面的借款金额、还款时间等并不一样，并且出具的时间相差好几个月，因此字体、行距等存在不一样是很正常的情况。但原审判决仅仅以两份《借款合同》在字体、行距等存在不同，就对88万元《借款合同》的真实性、关联性不予确认系错误的。
三、讼争房产的价值远远高于黄永清与刘进丁签订的合同的成交价，并且他们是在借款期限远没有到期及蔡佳悦、张文筑完全不知情的情况下，偷偷进行过户的。黄永清与刘进丁的行为明显属于恶意串通，损害黄永清与刘进丁利益的行为，应认定黄永清与刘进丁签订的房产买卖合同无效。讼争房产为复式建筑，在2010年7-8月份的市场价格至少在160万元以上，黄永清在取得房屋产权证后就抵押给了兴业银行股份有限公司厦门分行，抵押金额达到219万元，以此也可以印证该讼争房产的实际价值。但黄永清与刘进丁签署的合同，房屋成交价仅仅只有65.5万元，其成交价远远低于实际价值。黄永清与刘进丁的过户行为是在蔡佳悦与张文筑不知情的情况下偷偷进行的。另外，蔡佳悦于2010年7月27日向黄永清借款，借款期限为1年，而刘进丁与黄永清于2010年7月30日签订房产买卖合同，即在借款后的第3天就将讼争房产偷偷过户至黄永清名下。黄永清与刘进丁的行为完全是恶意串通，严重损害蔡佳悦与张文筑的利益。
四、讼争房产一直由蔡佳悦居住、使用至今，从未有人来进行收房。且在蔡佳悦得知黄永清偷偷将讼争房产过户后，一直联系黄永清，但黄永清一直躲避不见，从未向蔡佳悦及张文筑主张交付房屋。
五、黄永清将讼争房屋过户后进行抵押贷款的程序违法，为此，原审中蔡佳悦、张文筑向原审法院提交了相关的调查申请，但原审法院并没有依法进行调查，属于程序违法。综上，请求撤销原审判决，改判支持蔡佳悦、张文筑原审全部诉讼请求。
被上诉人刘进丁答辩称，一、刘进丁在本案中仅与张文筑存在委托代理关系，刘进丁在张文筑委托范围内的代理行为的后果依法由张文筑承担。刘进丁与蔡佳悦之间不存在任何法律关系。二、刘进丁在履行代理事项中不存在任何过错，更不存在所谓恶意串通的事实。代理事项完成后，刘进丁从未收到蔡佳悦及张文筑的异议，也从未受到公安机关的相关调查，足以证明刘进丁的代理行为是合法的、有效的。
三、对蔡佳悦与黄永清之间是否存在借贷关系、原登记在张文筑名下的讼争房屋是否为蔡佳悦所有、张文筑与黄永清之间是否存在借贷关系等争议，刘进丁并未参与，亦不了解。
四、刘进丁与本案没有直接利害关系，蔡佳悦及张文筑也没有对刘进丁提出任何实质性的诉讼请求，不是本案适格被告。
基于上述理由，刘进丁在本案中不应承担任何法律责任，应当驳回蔡佳悦、张文筑对刘进丁的起诉。
被上诉人黄永清答辩称，一、一审法院认定事实清楚。黄永清与张文筑于2010年7月30日签订的《房产买卖协议》合法有效，是双方真实意思表示。黄永清是讼争房屋的现产权人。这一事实认定既有充分的事实依据也有充分的法律依据。原审查明的事实已经足以认定房产买卖协议合法有效。蔡佳悦、黄永清之间的借贷合同关系与张文筑、黄永清之间的房屋买卖合同关系是两个相互独立、无任何关联的法律关系。所谓的《借款合同》是黄永清单方制作，原审不予认定其真实性是正确的。《房产买卖协议》系受张文筑委托的刘进丁代张文筑进行签名，且其委托是经过公证，截至目前也未撤销。故刘进丁的代理行为合法有效，也符合二手房买卖常规做法，并无任何不妥。房款支付方面，首先，双方约定此前的15万元债务转为购房定金是双方真实意思表示，正是由于张文筑资金困难，才在向黄永清借款之后，又将讼争房屋出售给黄永清。根据《合同法》的规定，合同双方有权就互相负有的到期债务进行抵销，本案中房屋买卖双方约定将借款转作为购房款的行为系行使法定权利的表现，并不违法。并且，买卖协议达成之后，张文筑未对该15万元债务进行任何清偿，黄永清也未就该债权进行任何主张，这一事实印证了房屋买卖的真实性。其次，黄永清在张文筑的配合下，向张文筑支付了429950.41元（此款项后用于偿还房屋贷款），此也再次印证了房产买卖协议的真实性。关于房屋总价款，讼争房产当时的价值仅仅几十万，房产过户到黄永清名下之后，黄永清将讼争房产与其名下另外一套158平方米的房产捆绑抵押，向银行贷款219万元，而非蔡佳悦、张文筑陈述的仅用讼争房屋抵押贷款219万元。房产交付方面，因蔡佳悦、张文筑拒绝交付，黄永清已向思明区人法院提起诉讼，但该诉讼因蔡佳悦、张文筑提起本案而中止审理。并非蔡佳悦、张文筑所说的三年来未进行任何权利主张。根据相关产权证记载，讼争房屋的原产权人是张文筑，而非蔡佳悦。房屋所有权人以不动产登记为准，因此，不论蔡佳悦、张文筑关于讼争房屋的产权存在什么约定，都与黄永清无关，蔡佳悦更是本案不存在任何关联。二、一审法院审理程序合法适当，举证、质证程序公平公正。蔡佳悦、张文筑提交的一系列证据中，有的不具有关联性，有的系其个人拟定，而未得到法院和黄永清认可，从而不被法院采纳。原审对其举证证据的认定符合法律规定。三、张文筑是自愿授权刘进丁签署相关协议，并办理了委托公证。黄永清出于善意向张文筑购买讼争房产，并未损害到任何人的利益。因此，本案不属于蔡佳悦、张文筑陈述的《合同法》第52条第2款的情形，不存在合同无效的情形。综上，请求驳回蔡佳悦、张文筑的上诉，维持原判。
经审理查明，各方当事人对原审查明的事实除蔡佳悦、张文筑认为原审遗漏查明张文筑与黄永清的买卖合同，黄永清并未实际付款，而是以借款相抵外，对其余事实没有争议。本院对各方无争议的事实予以确认。
另查明，本案讼争房产原系蔡佳悦、梁米霞（蔡佳悦之妻）2004年7月向案外人林桂妙购买；2009年3月，张文筑向蔡佳悦、梁米霞购买了讼争房产。2010年8月，刘进丁代理张文筑将讼争房产出售给黄永清。
还查明，本案讼争房产现无抵押。
二审中，蔡佳悦、张文筑提交一份金鸡亭社区居委会于2015年3月17日出具的证明，内容为“兹证明西林西里68号803室居民梁某某自2004年7月至今一直居住在本居；居民蔡佳悦自2008年8月至今一直居住在本居。特此证明。”对该证明黄永清、刘进丁质证认为，真实性合法性无异议，但该证明不能证明本案讼争房产买卖协议有任何无效的情形，也不能证明购买时房屋的所有权人是蔡佳悦，应以登记的产权人为主。而且居委会的证明不具备证据效力。
二审中，本院就本案讼争合同的签订及交易过程询问当事人，黄永清述称，刘进丁系其指定的代理人。本院询问为何不直接与张文筑签合同而是要与刘进丁签合同，黄永清陈述张文筑陈述其没时间办理过户手续，需要找一个代理人协助办理。本院询问为何合同与公证委托书不是同一天签订，黄永清的代理人称具体原因要问当事人，但至今仍未就该问题回复法院。本院询问刘进丁，签订合同时有无与张文筑商量，刘进丁陈述，有电话联系张文筑，张文筑和黄永清协商清楚才签字的，张文筑对于上述说法不予认可，并称张文筑并未与刘进丁电话联系过。
二审中，本院依照蔡佳悦、张文筑的调查申请，向兴业银行调查本案讼争房产在银行抵押贷款时的评估报告，经调查，兴业银行在本案讼争房产抵押贷款时并未进行评估，而是以内部抵押估价的形式与黄永清协商本案讼争房产作价80万元。对于该事实，各方当事人均无异议。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。代理人与交易对方恶意串通，损害被代理人利益的，应属上述规定之情形，合同应认定无效。因此，刘进丁是否与黄永清恶意串通损害蔡佳悦或张文筑的利益，成为判断买卖合同效力的关键。本院从以下方面进行分析：
首先，张文筑出具的《委托书》的真实意思系出售讼争房产还是担保债务；从本案查明的事实分析，2010年7月27日，黄永清向蔡佳悦转账30万元，同日张文筑出具委托书。2010年7月30日，刘进丁即以张文筑代理人的身份与黄永清签订房屋买卖合同。黄永清述称该委托书是为了方便办理房产过户手续，但从常理分析，如果双方存在真实房屋买卖关系，因房产交易属于大额交易，卖方通常会极其慎重的对待房产出卖，与买方详细磋商合同条款等等，实践中，通常的做法是先签订房屋买卖合同，再签订委托书，合同条款由买卖双方商定后，卖方委托他人办理产权过户手续。而本案则恰恰相反，张文筑先与黄永清指定的代理人刘进丁签订委托书且将相关资料交予刘进丁后，后刘进丁才与黄永清签订买卖合同，该做法显然有悖常理。在本案诉讼中，黄永清始终未能解释既然已经决定购买讼争房产，张文筑也同意出售，为何在签订委托书的当天不签订买卖合同。相反，在张文筑签订委托书的当天，黄永清向蔡佳悦转账30万元，结合蔡佳悦始终居住在讼争房产中，系讼争房产的实际使用人。而且黄永清于2011年起诉蔡佳悦还款时也仅主张60万元，对于2010年7月27日的借款30万元并未主张。综上，蔡佳悦、张文筑主张该委托书并非出售房产的意思表示，而是作为债务的担保显然更符合本案证据所体现的事实。因此，本院认为，本案案涉委托书的真实意思是作为蔡佳悦借款的担保。
其次，本案房产买卖双方刘进丁与黄永清是否存在恶意串通，损害张文筑或蔡佳悦利益的情形；如前所述，张文筑出具委托书的真实意思是作为借款的担保。而且刘进丁作为黄永清指定的代理人，其于2010年7月30日与黄永清签订房产买卖合同时，并无证据证明刘进丁在整个交易过程中有与委托人张文筑联系并征询委托人的意见，加之刘进丁与黄永清关系亲密，其代理张文筑与黄永清签订房屋买卖合同难谓善意。而黄永清系蔡佳悦的债权人，明知该房产的情况，在张文筑签订委托书后三日内即将讼争房产过户至自己名下，主观恶意显而易见。而本案讼争房产市场价在双方签订合同时至少在80万元以上，黄永清仅以65.5万元的价格购买，显然低于市场价，而且黄永清实际支付的购房款与合同约定的价款并不相符，也未作合理解释。由此，本院认为，因刘进丁与黄永清关系密切，张文筑及蔡佳悦也均无出售房产的真实意思，本案讼争房产买卖合同及过户行为显然是刘进丁与黄永清共同协商操作的，价款也低于评估价，该行为显然存在恶意串通损害张文筑或蔡佳悦利益的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，双方之间的房产买卖合同应当认定无效。讼争房产应当恢复登记至张文筑名下。因讼争房产现无抵押，蔡佳悦、张文筑要求黄永清偿还贷款的诉求本院不予支持。综上，原审判决错误，应予纠正，蔡佳悦、张文筑的上诉部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7545号民事判决；
二、确认被上诉人刘进丁以上诉人张文筑代理人名义与被上诉人黄永清分别于2010年7月30日、2010年8月10日就厦门市思明区西林西里68号之803室房产签订的房产买卖合同无效；
三、被上诉人黄永清应于本判决生效之日起三日内将厦门市思明区西林西里68号之803室房产的权属变更登记至上诉人张文筑名下。
四、驳回上诉人蔡佳悦、张文筑的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费13800元、二审案件受理费13800元，由被上诉人刘进丁、黄永清负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 林巧玲
审 判 员 柯艳雪
代理审判员 许 莹
二〇一五年十二月八日
代书 记员 彭丽月
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。