黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂黄石港胜民初字第00172号
原告（反诉被告）：周本水，无固定职业。
委托代理人：鄂学勇、鄂彬，均系湖北易圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）：何新洋，个体工商户。
委托代理人：程贵芳，无固定职业。
委托代理人：刘会清，湖北群力律师事务所律师。
原告（反诉被告）周本水与被告（反诉原告）何新洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周本水的委托代理人鄂学勇、鄂彬，被告何新洋的委托代理人程贵芳、刘会清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告周本水向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2013年7月12日签订的《协议书》已经依法解除；2、被告限期腾退黄石市武汉路广场路英才学校正面9号店面；3、被告向原告支付协议解除后的门面占用费9350元（计算至起诉之日，要求按承包协议约定的承包费用标准据实结算）。4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告将第三项诉讼请求明确为：被告按合同约定支付房屋占用费，从解除合同后至2016年2月3日止。事实理由：2013年7月12日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定原告将黄石市武汉路广场路英才学校正面9号店面给被告承包经营，承包期限4年，自2013年7月16日起至2017年7月15日止，月承包费用为17000元，分八期交付，并从第五期开始递增10%。协议还约定了每期承包费的上缴时间及违约责任。2015年7月16日，协议约定的第五期承包费上缴时间届满，被告拒付承包费用，至今已拖欠半月有余，已构成违约。故此，原告依据协议第三条第（2）项之约定，决定终止承包协议，并向被告送达了书面解除合同通知书。被告拒收解除通知书，拒不上缴承包费，同时拒不腾退经营门面。原告认为，被告拒不支付费用的行为已经明显构成违约，严重损害了原告的合法权益，根据双方合同的约定，原告有权解除合同。同时，因合同解除后，被告一直占有使用房屋，则被告应按原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。综上所述，被告的违约行为，侵害了原告的合法权益，故诉至法院。
原告（反诉被告）周本水为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据材料：
第一组证据：原告周本水与被告何新洋的身份证复印件。证明原、被告双方诉讼主体适格。
第二组证据：2013年7月12日协议书复印件。证明双方签订的合同期限为4年，并约定了承包费用标准、支付方式及履约保证金等问题。
第三组证据：两份关于终止承包合同通知及照片3张，日期分别为2015年7月17日、2015年7月23日，前一份通知被告拒收，后一份通知原告张贴在被告店门口。证明原告已书面通知被告解除合同。
第四组证据：2015年8月13日周本水向黄石兴港科技投资有限公司交纳的门面租金的发票。证明原告已取得2015年到2016年度的店面承租权。
第五组证据：原告代理律师与黄石兴港科技投资有限公司办公室主任刘霞的谈话笔录。证明被告2015年4月就知道原告与该公司的店面租赁合同一年一签。
第六组证据：2016年2月3日的收款收据。证明原告在2016年2月3日已经腾退了房屋，并将被告店内物品移至仓库存放，故房屋占用费计算至2016年2月3日止，为此原告支付了搬运费700元。其后，2016年3月25日因挪库支付了300元。
被告何新洋辩称：一、原告诉称的不是客观事实。2015年7月16日，原告要求被告缴纳2015年7月16日至2016年1月16日的租金，被告为保护自己的合法权益，要求原告提供原告与房屋产权单位签订的租赁合同，但原告拒不提供，为此被告认为自己的权利得不到保障，原告丧失商业信誉，房屋不能一次性缴纳，只能使用一个月缴纳一个月租金，双方就此发生纠纷。二、原告请求解除合同、腾退房屋的行为给被告造成了巨大的经济损失，应当赔偿下列损失：1、原告因在被告与原承租人洽谈转让租赁房屋过程中隐瞒租赁房屋不能转让及租期只有一年的事实，导致被告支付案外人黄雅婷的转让费15万元；2、原告于2015年8月5日强行将租赁房屋予以锁门封堵，导致被告不能经营，也给被告造成了巨大的经济损失；3、原告应当赔偿店面装修损失51733元（总装修费用77600元×2／3=51733元），设备损失53558元（设备总价值80388×2／3=53558元）；4、原告应当退还合同押金40000元。三、原告的诉讼请求没有法律依据，本案合同无法履行的原因是原告的行为造成，其诉讼请求应当予以驳回。
被告何新洋向本院提出反诉请求：1、确认原告与被告于2013年7月12日（实际签订时间为2014年4月8日）签订的《协议书》无效；2、原告赔偿被告各项经济损失共计303146元；3、原告返还被告合同履行保证金40000元；4、本案反诉费用及其他费用由原告承担。事实理由：原告请求解除《协议书》、腾退房屋，被告认为原告的行为给被告造成了巨大的经济损失，原告在与被告洽谈租赁房屋的过程中隐瞒了租赁房屋不能转租及租期只有一年的事实，原告存在缔约过失责任，导致被告支付案外人黄雅婷转让费15万元，且在被告与原告签订租赁合同后，不能取得授权单位的转租权利，被告将存在经营风险，2015年7月16日被告要求租金按月支付，符合不安抗辩的法律规定，为此，被告以原告违约提起反诉。
被告（反诉原告）何新洋为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了以下证据材料：
第一组证据：被告何新洋的身份证复印件。证明被告诉讼主体适格。
第二组证据：原告周本水身份信息查询表。证明原告诉讼主体适格。
第三组证据：协议、收款收据及汇款凭证三份、协议书、合同履行保证金收款收据一份、营业执照、房屋租赁合同。证明原告隐瞒出租房屋不能转租及合同只有一年的事实。原告存在缔约过失责任，导致被告损失150000元转让费用。原告收取了被告合同履约保证金40000元。原、被告之间签订的协议书不存在承包经营关系，实为房屋租赁合同关系。原告没有转让的权利，原、被告之间签订的《协议书》应当认定为无效。
第四组证据：原材料库存货物清单、产品库存明细表、经营设备清单及设备购置合同、购买发票6张、监控及收银系统工程合同及发票各一份、门面店面装修预算清单、施工合同、装修费用支出凭证二份、经营利润表（会计报表3本、银行交易明细清单1本）、协议、收款收据及汇款凭证三份。证明被告的经济损失为303164元，其中：原材料库存货物损失20507元、产品库存损失4438元、经营设备损失53558元、店面装修损失51733元、经营的利润为22910元、支付给原承租人的转让费损失150000元。
第五组证据：通知一份、快递查询单一份。证明原告隐瞒房屋不能转租的事实，影响双方签订的协议书的效力，导致被告的经济损失而行使不安抗辩。
第六组证据：照片一张。证明原告于2015年8月5日将被告承租的房屋封锁造成被告不能经营的事实。
第七组证据：证人李某、胡某的证人证言。证明存入李某账户的款项都是蛋糕店经营的收入，发生纠纷后原告封堵了被告经营的门面，造成被告经营损失。
第八组证据：水运新调查笔录一份。证明该房屋所有权人明确规定房屋不能转租，并向原告下达了整改通知书。
第九组证据：光盘一张。证明店内物品情况。
第十组证据：中国电信公司业务登记单以及收费发票、证明1份。证明原告锁门导致被告的电话不能使用也不能办理停机，造成损失435元。
反诉被告周本水辩称：1、原、被告双方2013年7月12日签订的协议书依法成立，合法有效，不存在无效的法定事由。2、原告不存在任何违约行为，无须进行赔偿，本案的违约方是被告，因被告拒付承包费用，导致原告的合同目的不能实现，原告已于2015年7月17日向被告书面送达《关于终止承包合同的通知》，而被告在法定的合同解除异议期内未向法院就原告的解除行为起诉，双方合同已于2015年7月17日解除，故被告请求原告赔偿损失没有事实及法律依据。3、根据《协议书》约定，被告无权收回保证金，双方的合同关系经原告行使解除权而依法解除，被告由于其自身的违约行为，应当按照约定承担相应的违约责任。
反诉被告周本水针对被告的反诉，向本院提交的反诉证据有：
照片29张。证明被告所主张的设备清单、库存清单及原材料清单等损失要结合现场照片进行核实。
经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据真实性、合法性、关联性均无异议。对第二组证据真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，该合同实际履行时间是2014年4月8日，且该合同名为承包合同，实为房屋租赁合同。对第三组证据有异议，认为两份通知被告都没有收到，后一份原告什么时间贴在门上的，被告不清楚。2015年7月13日被告向原告发出通知要求取得出租权才支付租金，之后原告才将解除合同通知张贴在门上。对第四组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，产权单位出具发票是2015年8月27日，原告在锁门之前没有取得出租权。且合同约定不能转租。对第五组证据有异议，认为证人未出庭作证不能采信，被告知道合同一年一签但是提出过异议，而且合同约定是不能转租的。对第六组证据真实性有异议，认为均是复印件，库内物品是搬离了，但是搬离的时间被告不确定。对证明目的有异议，门面是原告自己锁的，导致被告无法腾退，而且将物品搬离是原告单方行为，被告并不清楚，损失应当由原告承担。对原告的反诉证据没有异议，认为拍摄的内容虽然是真实的，但有遗漏，被告有录像证明。
原告对被告提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第三组证据中协议的真实性、关联性有异议，认为不是原件，黄雅婷是诉争门面的前承租人，其与被告之间的转让费与原告没有关系。对收款收据及汇款凭证的真实性无异议，关联性有异议，认为收款人都是黄雅婷，与本案没有关系。对协议书的真实性、合法性、关联性无异议。对履约保证金的真实性、合法性、关联性无异议，对营业执照的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关。对房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性有异议，双方签订的是承包协议，并非租赁关系，原告本身自己在经营，再转给黄雅婷经营，后来黄雅婷不做了，又承包给本案被告。对第四组证据中原材料库存清单、产品（商品）进出明细表、经营设备清单的真实性、合法性、关联性均有异议，认为是被告单方面制作的，里面的数据没有任何依据。对4张发票的真实性无异议，对2张收据的真实性、合法性、关联性有异议，该收据没有出处、没有盖章及签名。同时6张票据所列物品用于何处并不清楚，应当有其他证据进行佐证。对购置合同的真实性有异议，合同为打印件，无法确定真实性，因被告同时经营有3家蛋糕店，该设备是不是用于诉争的房屋，无法证明且没有付款凭证，不能凭合同确定。对监控及收银系统工程合同真实性、合法性、关联性均无异议，对门面装修预算清单有异议，认为不能证明被告主张的事实，预算只是装修的准备。对施工合同及支出凭证有异议，装修投入与装修损失是两个概念，不能用装修的费用证明被告损失的大小，还要考虑双方过错。对经营利润表的真实性、合法性、关联性均有异议，是被告单方面制作的，而且被告提供的是2014年5-7月份利润表，而双方争议发生在2015年，因此该证据与本案没有关联性，且该账户是李某的账户信息与本案没有关联性。会计报表与银行流水清单之间没有关联，对协议与收款收据及汇款凭证与本案没有关联性，是被告与案外人发生的。同时认为，关于设备的证据不能证明该设备装入了诉争门面，清单都是2014年4月份购买的，被告是在2013年7月份接手诉争房屋的，因此该设备是否是诉争房屋使用原告并不清楚，而且被告同时经营着3个店面。利润收入报表都是被告单方制作，不具备真实性，流水不能证明经营利润，因此关于被告的经营利润不具备真实性、合法性。对第五组证据的真实性、合法性均有异议，该通知是打印稿，被告本人没有签字，时间也不清楚，签收人是黄国强，不清楚该快递是由何人寄出的。对第六组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对第七组证据证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，证人身份不能确认，证人应当出庭作证，不出庭的证人其证言是不能采信的，而且内容本身是不真实的。对第八组证据调查笔录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为证人应当出庭作证，该份笔录与本案没有关联性，转租6个月没有提出异议，应视为同意转租。原告与房屋实际产权人之间的合同与原、被告之间的合同没有关系。对第九组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为该证据不足以证实被告的损失。对第十组证据真实性、合法性、关联性均有异议，电话是用案外人的名义办理的，电话费产生的时间是2015年7月-11月，并非锁门的时间，该电话费应当由被告自行承担，电话是否报停与锁门是没有关系的。
本院经审查认为，原告提交的第一、二组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，可以证明原、被告双方建立合同关系的事实，本院予以认定。第三组证据中前一份通知，因被告拒收且有异议，本院不予认定。后一份通知能够证明原告依法解除合同的事实，本院予以认定。第四组证据能够证明原告已交纳下一个合同期限内租金的事实，本院予以认定。第五组证据因被告有异议，证人亦未出庭作证，本院不予认定。第六组证据能够证明原告自行腾退被告店内物品的事实，本院予以认定。对原告的反诉证据符合证据的真实性、合法性、关联性，可以证明店内物品的情况，本院予以认定。
被告提交的第一、二组证据原告均无异议，本院予以认定。第三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以认定。第四组证据中原材料库存清单内的物品、产品（商品）进出明细表、经营设备清单均系被告自行填写制作，原告也有异议，本院不予认定，但原告提交的照片、被告提交的光盘等证据反映被告店内确有相关物品，具体损失的数额将酌情认定。对设备购置合同及购买发票、监控及收银系统工程合同及发票，均能够证明被告购买店内设备的情况，本院予以认定。对门面店面装修预算清单、施工合同、装修费用支出凭证二份，能够证明被告将店面进行过装饰装修的情况，本院予以认定。经营利润表是被告单方制作，是反映2014年度的经营状况，原告有异议，且银行交易明细中的交易方与本案没有关联性，本院不予认定。该组其他证据与证据三一致，本院予以认定。第五组证据原告有异议，邮寄的内容、时间均不清晰，本院不予认定。第六组证据原告无异议，本院予以认定。第七、八组证据因原告均有异议，证人亦未出庭作证，本院不予认定。第九组证据原告无异议，本院予以认定。第十组证据是被告交纳店内电话费的情况，与本案没有关联性，本院不予认定。
经审理查明，2013年7月12日（合同落款时间），原告周本水与被告何新洋签订协议书一份，约定：原告将位于黄石市武汉路广场路英才学校正面9号门面房屋承包给被告经营“安琪蛋糕店”，承包期限为4年，自2013年7月16日起至2017年7月15日止，月承包费用为17000元，半年一付，分八期付清，并从第五期开始按10%的比例递增承包费。协议还约定被告须按时缴纳承包费，不得拖延。如有拖延，将视被告违约，原告有权终止本协议，收回承包权并不退还保证金。合同签订后，被告向原告支付了合同履行保证金40000元，开始经营活动。其后，被告按约定付清了2015年7月15日前的承包费。2015年7月16日，原告向被告主张支付2015年7月16日起至2016年1月15日期间的房屋租金，被告以原告不是房屋所有权人，且原告与房屋所有权人的租赁合同期限仅为一年，即将于2015年8月31日到期为由，认为原告在未取得下一年度租赁权的情形下，要求其支付2015年7月16日起至2016年1月15日的房屋租金不合理而拒付租金。为此，原告于2015年7月23日向被告送达书面解除合同通知，并张贴在被告经营的“安琪蛋糕店”门前，以此通知被告解除双方的租赁合同，并限期要求被告腾房。由于被告在此之后并无支付租金及腾退房屋的行为，2015年8月5日，原告单方将门面锁门封堵，双方故而成讼。
另查明，上述双方诉争门面（黄石市武汉路广场路英才学校正面9号）管理方为黄石兴港科技投资有限公司。长期以来，该公司一直将该门面出租给原告使用，双方合同为一年一签。原告于2015年8月13日向黄石兴港科技投资有限公司缴纳了下一年度的租金99324元。被告租赁该门面之前，该门面由原告租赁给案外人黄雅婷使用，被告实际于2014年4月8日取得门面经营权，并向案外人黄雅婷支付了150000元转让费。
再查明，在本案诉讼过程中，原告于2016年2月3日已经单方腾退了门面内的所有物品设备，并将其移至仓库存放。
本院认为，一、本诉部分。原告周本水与被告何新洋于2013年7月12日签订的协议书系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。该协议名为承包，实际反映的是原、被告双方对门面房屋的租赁关系。在双方合同履行过程中，因被告未按约定缴纳租金，其行为已构成违约。原告行使合同解除权于2015年7月23日书面通知被告解除合同，并将通知张贴于被告经营的蛋糕店门上，则双方的协议自解除通知到达被告时解除，故本院确认原、被告双方2013年7月12日签订的协议书已于2015年7月23日解除。合同解除后，被告应当将门面返还给原告。鉴于原告已于2016年2月3日单方腾退门面内的物品，现原告实际已控制了该门面，故腾房行为已无必要，对原告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。因双方的租赁合同已经解除，被告继续占用房屋没有法律依据，其占用房屋的行为导致原告未能及时收回房屋，给原告造成了房屋被占用的实际损失。原告要求被告支付自合同解除之日起（即2015年7月23日）至2016年2月3日止的房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，参照双方协议中月租金标准17000元的约定，占用期间实际为6个月零10天，该房屋占用费应为107667元。但原告在诉讼中通过自力救济的方式先查封门面，其后自行腾退的行为不符合法律规定，具有重大过错，对107667元房屋占用费的损失应由原、被告双方各自承担相应的责任。其中70%的部分应由原告自行承担，被告承担30%的部分即32300元，对原告主张超过部分的数额，本院不予支持。
对于被告抗辩不缴纳租金是行使不安抗辩权的理由。不安抗辩权的行使须存在后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，且必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务。本案中原告已将诉争店面交付给被告使用一年多时间，双方此期间并未发生租金争议，被告对该门面的实际租赁状况应当知晓，且被告没有举证证明原告有丧失门面出租权的现实危险，从而会影响到被告租赁经营。被告在没有确切证据的情况下，中止缴纳租金，亦未腾退房屋，应当承担违约责任。故被告该抗辩理由不能成立，本院不予支持。
二、反诉部分。对于被告反诉请求确认双方2013年7月12日签订的协议书无效的主张。该协议反映了原、被告双方租赁过程中的权利义务关系，对双方具有法律约束力，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，且双方已经实际履行，该反诉请求，本院不予支持。对于被告反诉请求原告赔偿各项经济损失共计303146元的主张。其中：1、原材料库存货物损失20507元及产品（商品）库存损失4438元。因被告提供的原材料库存清单、产品（商品）进出明细表均为单方制作，且该清单、明细表的制作依据不足，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告受损的具体数额。但根据原、被告双方提供的现场照片和视频资料，再结合被告提供的相关物品清单，由于原告自行锁门的行为，确实导致店内蛋糕、饮品、原材料等物品受损，故对该部分损失，酌情认定20000元，超出部分本院不予支持。2、经营设备损失53558元。因经营设备具有独立性，不因租赁合同的解除或原告的锁门行为造成价值的贬损，基于原告已实际清退了店内物品设备，相关经营设备及物品应由原告自行返还被告，该部分损失本院不予支持。3、店面装修损失51733元。因本案系被告的违约行为而导致原告依法解除合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，故该部分损失本院不予支持。4、经营利润损失22910元。因双方的租赁合同已于2015年7月23日经原告通知后解除，合同解除后被告即丧失继续经营的权利，对该部分损失本院不予支持。5、转让费150000元。该费用系被告自愿向原承租人支付，与本案没有关联性，对该部分损失本院不予支持。6、对被告主张合同履行保证金40000元原告应当返还的反诉请求。现因被告自身的违约行为而导致原告解除合同，依据双方合同的约定被告无权要求原告返还保证金，但鉴于原告自行腾退房屋的行为具有重大过错，该反诉请求本院酌情由原告返还被告20000元，超出部分本院不予支持。
对于原、被告双方主张的本诉及反诉损失，结合上述认定的数额并相互抵销后，原告应当赔偿被告损失7700元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条的规定，判决如下：
一、确认原告周本水与被告何新洋在2013年7月12日签订的协议书于2015年7月23日解除。
二、原告周本水于本判决生效后五日内，赔偿被告何新洋损失7700元。
三、驳回原告周本水的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告何新洋的其它反诉请求。
如果原告（反诉被告）周本水未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。
案件受理费200元及反诉费用3224元，由原告（反诉被告）周本水负担565元；由被告（反诉原告）何新洋负担2859元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照其不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，款汇：湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××29，上诉人在上诉期届满后七日内仍未交上诉费的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 董 进
人民陪审员 熊 丰
人民陪审员 傅靖宏
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 ＸＸ元