甘肃省张掖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）张中民终字第835号
上诉人（一审原告、反诉被告）代红霞，女，甘肃省张掖市甘州区人，农民。
被上诉人（一审被告、反诉原告）张掖市海湾房地产开发有限公司。
上诉人代红霞因与被上诉人张掖市海湾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2015）甘民初字第1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人代红霞及其委托代理人王旭东，被上诉人张掖市海湾房地产开发有限公司委托代理人曹凤、万晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认定，2014年3月18日，代红霞作为买受人，海湾公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同一份。约定：代红霞购买海湾公司开发的商品房一套，面积85.78平方米。房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米2980元，总金额为255624元。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意以张掖市房管局测绘队实测面积为准，多退少补。付款方式双方约定，于2014年3月18日付清全部房款255624元。并约定买受人逾期付款的违约责任：逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付期限，双方约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2条中条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经验收合格。若逾期交房，双方约定逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起二十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。
合同签订前的2013年9月6日，代红霞向海湾公司交纳订金5000元；同年11月27日，交纳订金215000元；2014年3月18日交纳35624元，共计付款255624元。2014年7月1日，张掖市房兴房产测绘队对海湾公司委托的代红霞购买的房屋所在的紫豪家园11号楼的房屋全部进行了测绘，代红霞购买房屋的测绘面积为89.2平方米，比合同约定的85.78平方米多出3.42平方米，需补交差价款10192元，原告代红霞至今未支付。2014年10月24日，代红霞和海湾公司就购买房屋的装饰装修完工验收情况签订登记表一份，载明代红霞在装修过程中对楼梯踏步台、楼梯扶手、楼道墙面无损坏，也无遗留问题和违反装修协议的情况。现在代红霞认为海湾公司违反合同约定的交付时间延期交付了房屋，应该承担延期交房的违约责任，并将海湾公司诉至本院。海湾公司在提交答辩状期间向本院提出反诉，认为代红霞还拖欠其公司房屋差价款、维修基金、电视初装费、太阳能热水器款、装修保证金、物业费、垃圾清运费等各项费用未付清，应该予以支付，并承担延期付款的违约责任。
证明上述事实的证据有：原告向法庭提供的双方签订的商品房买卖合同复印件一份、代红霞向海湾公司交纳了房款255624元的收款收据复印件三份；被告提交的商品房买卖合同原件一份、业主入住费用收取明细表一份、测绘报告一份、房屋装修完工验收登记表一份。上述证据及双方当事人在法庭上的当庭陈述在案佐证，足以证明本案的事实。
一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，受到法律保护。
现本案争议的焦点问题是原、被告双方是否具有违约行为？根据双方提交的商品房买卖合同的约定，被告海湾公司应该在2014年6月30日前向原告代红霞交付验收合格的房屋，并办理交接手续。但是根据双方在庭审中的举证和质证，双方并未办理房屋的交接手续，原告即已经入住该购买的房屋，并且对于交付房屋的时间，双方未形成书面性的证据和文字，现原、被告的陈述又不一致，根据被告提交的原告质证后无异议的装饰装修完工验收情况登记表记载的装修完工验收的时间“2014年10月24日”进行判断，原告在诉状中陈述，被告是2014年10月24日才将房屋实际交付原告的内容不属实，因为从该验收情况登记表可以看出，在2014年10月24日这个时间点，已经是代红霞房屋装修完毕并由双方进行验收的时间点，而通常新房屋的装修是需要一定的时间才能完成的。因此，虽然双方对于交付的实际时间没有一致的陈述，但根据上述验收表证明的内容，应该是该时间2014年10月24日之前。由于被告海湾公司没有严格按照合同约定的办理房屋交接手续，导致双方发生争议，因此，可以认定被告海湾公司存在未严格按照合同约定履行交付房屋的违约行为。但是原告也未提交证据证实房屋具体是何时接受的，并且其诉状中的陈述和装饰装修完工验收情况登记表记载的内容所证实的事实互相矛盾，因此，其所主张的违约金的计算缺乏事实依据。
对于海湾公司反诉代红霞拖欠其房款55624元的请求，在本院告知其应交纳反诉案件受理费后，海湾公司在限定的期限内未交纳该部分请求55624元的案件受理费，该部分请求，已经裁定按撤诉处理，并记入笔录。
对于海湾公司反诉的楼房差价款10192元，经过质证，代红霞对于测绘的面积无异议，该面积差也符合合同约定的面积误差比的比例，代红霞应该按照合同约定据实结算支付海湾公司差价款10192元。对于海湾公司反诉主张的维修基金5352元，经当庭质证后，代红霞对该费用的计算和收取本身无异议，应该由代红霞承担。现查明代红霞已经接受购买的房屋，至今还拖欠上述费用未予以支付，因此，代红霞也存在违约行为。对于代收的契税5000元、房屋登记费80元、房产证工本费10元、印花贴税5元，属于海湾公司代收的办理房屋产权手续的费用，经过庭审调查，代红霞同意由海湾公司代收。对于单元门门禁对讲机480元、阁楼门款400元、电视初装费350元、水表110元、太阳能热水器款2880元、公共照明100元、物业费514元、垃圾清运费300元、垃圾处理费54元，海湾公司当庭表示另行解决，在本案中再不主张。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现查明，原、被告双方均存在违约行为，并且该违约行为、违约的情形、违约引起的后果基本相当，因此，应该各自承担相应的责任。故原、被告各自主张的违约金均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）代红霞要求被告（反诉原告）张掖市海湾房地产开发有限公司承担违约金29652.38元的本诉请求；二、原告（反诉被告）代红霞向被告（反诉原告）张掖市海湾房地产开发有限公司承担楼房差价款10192元、维修基金5352元、代收契税5000元、房屋登记费80元、房产证工本费10元、印花贴税5元，合计20639元，于本判决生效后十五日内履行；三、驳回被告（反诉原告）张掖市海湾房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）代红霞承担违约金10846.68元的反诉请求。本诉案件受理费542元，由原告（反诉被告）代红霞负担。反诉案件受理费757元，由原告（反诉被告）代红霞负担408元，被告（反诉原告）张掖市海湾房地产开发有限公司负担349元。
宣判后，一审原告代红霞不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人认为：1、根据双方合同约定，被上诉人必须交付经验收合格的房屋，但至一审庭审时，被上诉人仍未出示综合验收合格的相关证明文件，使得房屋价值严重受损，同时构成严重违约，应承担合同约定的违约责任。一审判决却认定上诉人的主张缺乏事实依据，属认定事实错误。2、上诉人将合同约定的购房款已按期全部交纳，没有拖欠合同约定的任何费用和款项，被上诉人主张入住费用和面积差价在诉讼前从未向上诉人主张过，且入住费用并非合同约定事项，故上诉人在履行合同期间不存在任何违约行为，一审认定上诉人违约亦属认定事实错误。3、被上诉人要求交纳的面积差价和维修基金等各项费用未经过国家行政主管部门的确认，数额尚存在不确定性，一审判决上诉人交纳上述费用不当。综上，上诉人请求撤销一审判决，改判被上诉人承担违约责任。
本院经审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人于2014年3月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。上诉人已按合同约定履行了支付购房款的义务，而被上诉人未按合同约定的条件向上诉人交付房屋。
本案审查的焦点问题是：房地产开发公司交付未经综合验收合格的房屋是否构成有效交付。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，商品房交付使用的条件应为项目竣工验收合格，包括工程质量、规划、消防、人防等项目。同时，双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了将涉案的商品房经综合验收合格才能交付。从法律规定和双方约定可以看出，按时交付包含了两层含义：第一是按约定的时间交房；第二是交付的商品房必须符合法律的规定和合同约定交付的条件，开发商的交付只有同时具备上述两层面的要求，才构成有效交付。本案中，被上诉人交付未经综合验收合格的房屋，不符合约定的交付条件，只履行了合同的部分义务，未能完成房屋的有效交付，故上诉人认为被上诉人应承担违约责任的上诉理由成立，本院予以支持。
关于违约责任如何承担的问题。上诉人主张按照合同约定自2014年7月1日至2014年10月24日按已交付房价款每日万分之十承担违约金。因该房屋已实际交付，上诉人已装修入住，对于上诉人的损失，是没能按期办理物权登记，因此该主张明显过高，本院酌情予以调整。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金本院酌情支持4549元（255624×5.6%÷365天×116天）。
因被上诉人主张入住费用，不属于合同约定的收费项目，且被上诉人要求上诉人支付上述费用并未向上诉人告知。被上诉人要求补交的房屋面积差价款，因涉案房屋还未进行物权登记，房产管理部门还未对测量面积进行确认，面积差价还处于未定状态，因此被上诉人认为上诉人违约的诉请不能成立，上诉人的上诉理由本院予以支持。一审判决认定上诉人违约没有事实依据，应予以纠正。被上诉人要求支付契税、维修基金、工本费等可在房产管理部门进行物权登记时确认的面积按法律规定各自缴纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持甘州区人民法院（2015）甘民初字第1872号民事判决第三项；
二、撤销甘州区人民法院（2015）甘民初字第1872号民事判决第一、二项
三、被上诉人张掖市海湾房地产开发有限公司支付上诉人代红霞违约金4549，于判决生效之日起十日内履行。
一审本诉案件受理费542元，由上诉人代红霞承担315元，被上诉人张掖市海湾房地产开发有限公司承担227元。反诉案件受理费757元，由被上诉人张掖市海湾房地产开发有限公司承担。
二审案件受理费1299元，由上诉人代红霞承担315元，被上诉人张掖市海湾房地产开发有限公司承担984元。
本判决为终审判决。
审判长 袁建银
审判员 陈 军
审判员 宋 睿
二〇一五年十一月二十六日
书记员 王晓娟
附本案所适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。