湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂随中民二终字第00008号
上诉人（原审被告）徐泽富，男，1973年3月1日出生，汉族，湖北省广水市人。
委托代理人何少俊（代理权限：一般代理），湖北天赋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈远明，男，1968年10月15日出生，汉族，湖北省广水市人，个体工商户。
被上诉人（原审原告）应霞，女，1966年3月12日出生，汉族，湖北省广水市人，无职业，系陈远明之妻。
上列二被上诉人的委托代理人沈剑（代理权限：一般代理），广水市应山法律服务所法律工作者。
原审第三人李恒海，男，1967年9月21日出生，汉族，湖北省广水市人。
上诉人徐泽富因与被上诉人陈远明、应霞，原审第三人李恒海房屋租赁合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第02056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年12月25日受理后，依法组成由审判员袁涛担任审判长，审判员杨亘、张珍参加的合议庭进行了审理。
原审原告陈远明、应霞诉称：2008年11月12日，陈远明与徐泽富签订了《房屋租赁合同》，租赁期十一年，合同未征得应霞的同意。徐泽富租赁该房屋后并未实际经营，且未经陈远明同意擅自将租赁的房屋转让给第三人李恒海经营。徐泽富在租赁期间，违背合同约定用红砖水泥夹墙，经营旅社未办理任何手续，且环境污染严重，噪音大。徐泽富多次违反合同约定，现要求解除陈远明与徐泽富签订的房屋租赁合同，并要求徐泽富赔偿违约金15600元和其他经济损失2000元。
原审被告徐泽富辩称：1、答辩人自合同签订后，严格履行合同的约定，不存在违约行为。2、陈远明诉称“房屋租期长达十一年，对此约定未征得应霞的同意”与事实不符。答辩人在此经营近四年，陈远明、应霞系夫妻关系，在此期间，答辩人从未听到应霞对此提出异议。即使如此，其责任也应由陈远明承担。答辩人并未将房屋转让给李恒海，李恒海系答辩人聘用的高级管理员。3、陈远明要求答辩人按市场价给付租金6万元依法不能成立。
原审第三人李恒海未予答辩。
原审查明：2008年11月12日，陈远明与徐泽富签订了《房屋租赁合同》，合同约定：陈远明将其所有的位于城郊乡人民政府斜对面，临公路一楼的第三、第四两间门面及二楼的六间房屋出租给徐泽富，租赁期限十一年，即2008年11月8日至2019年11月8日止，前四年租金每年26000元，中间三年租金每年在原租金基础上增加20%即31200元，后两年租金每年在原租金基础上增加20%即37440元。租赁期间，徐泽富进行房屋装修与装潢不得改变房屋主体结构，二楼夹墙不可在预制板上直接夹墙，夹墙材料可用泡沫砖或木板，徐泽富在租赁期间应合法经营，自办相关证照，不得污染环境，应将噪音控制在法律许可的范围内。未经陈远明同意，不得将承租的房屋转让、转借他人或调换使用，拖延租金不得超过三个月，不得进行违法经营，如一方违约，应按当年度租金总额的20%赔偿对方违约金，合同还约定了其他相关权利与义务。租赁期间，徐泽富装修房屋时违反合同约定，擅自在预制板上用红砖夹墙。2009年4月，在登记机关虚假注册领取营业执照，营业执照登记的经营者为徐小勤，非徐泽富，营业执照经营范围是中、晚餐供应，而徐泽富在租赁房屋的二楼经营住宿与棋牌，超出营业执照范围违法经营，2012年8月，工商行政管理机关将该营业执照予以收回。另查明，徐泽富尚欠陈远明、应霞房屋租金26000元未付，且未经陈远明同意，将承租的房屋转让给第三人李恒海，在经营期间因水管渗漏给他人造成损失2000元，该2000元由陈远明垫付。2012年6月，陈远明、应霞以徐泽富违反合同约定为由向法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求徐泽富赔偿违约金15600元和其他经济损失2000元。
原审法院认为：（一）关于徐泽富是否将承租的房屋已转让给第三人李恒海等违约的问题。徐泽富将租赁的房屋以徐小勤的名义在工商行政管理机关注册取名“广水市城郊泓城酒楼”，2009年实际经营者系徐小勤，2009年年底徐小勤离开酒楼；至今实际经营者为李恒海。徐泽富长期未对酒楼进行管理，与实际经营者的身份显然不符，庭审中徐泽富辩称，徐小勤与李恒海均系其聘用的高级管理人员，但其未向法院提交聘用合同以及有关工资签单等，不能证明徐小勤、李恒海为管理人员；且徐泽富违背约定，以红砖在预制板构件上夹墙。故法院认为，徐泽富构成违约。（二）徐泽富是否存在违法经营的问题。徐泽富辩称其属泓城酒楼的实际经营者，但从未以其名义办理工商营业执照，也没办理公安消防证照，没有获得相应的行政许可，虽然徐小勤弄虚作假取得营业执照，其经营范围确定为中、晚餐供应，但徐泽富将租赁房屋的二楼经营住宿与棋牌，超出营业执照范围经营。2012年8月，工商行政管理机关将该营业执照予以收回，至今未颁发新证，故徐泽富无合法经营资格。陈远明、应霞诉请要求解除房屋租赁合同、赔偿违约金和其他损失2000元，予以支持，徐泽富辩称无违约行为与法不符。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条之规定，判决：一、解除陈远明与徐泽富签订的《房屋租赁合同》。二、徐泽富给付陈远明、应霞房屋租金26000元，并赔偿陈远明、应霞违约金5200元。三、徐泽富赔偿陈远明、应霞其他经济损失2000元。四、驳回陈远明、应霞的其他诉讼请求。五、上列应付款项于判决生效之日起七日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由徐泽富承担。
上诉人徐泽富不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决上诉人违约的事实不成立。原审判决认定上诉人将承租的房屋转租给徐小勤、李恒海与客观事实不符。事实上，在与被上诉人签订租赁合同后，就投资了四十多万元对租赁房屋进行了装修，开始经营“广水市城郊泓城酒楼”，上诉人一直是该酒楼的实际经营者，徐小勤、李恒海是上诉人聘请的管理人员。在当时办理工商注册的时候，上诉人正身患传染病，不符合申请条件，所以才以上诉人的亲戚徐小勤的名义办理了工商注册，该事实有徐小勤在工商部门调查时的陈述，上诉人的病历以及李恒海的证言为证，上诉人并未将租赁房屋转租。上诉人在装修该房屋时，只使用了红砖夹墙，并没有改变房屋结构，故原审认定上诉人改变房屋结构不符合事实。上诉人曾多次向被上诉人交纳2011年的房租，为此，上诉人于2011年12月31日请公证处见证了向被上诉人交纳房租的过程，但被上诉人为了达到增长房租的目的，一直拒绝收取上诉人交纳的房租，原审判决认定上诉人不交纳房租的事实错误。原审判决认定上诉人存在违法经营活动没有证据支持，相关行政部门也从未认定上诉人进行违法经营活动。二、被上诉人要求解除《房屋租赁合》缺乏法律依据。双方签订的合同中，约定了解除合同的条件，但上诉人在使用该房屋的过程中，没有合同约定解除的事由，故原审判决解除合同没有法律依据。三、原审原告在原审起诉时，没有要求上诉人给付租金的诉讼请求，但原审判决超出诉讼请求的范围，判决上诉人支付26000元的租金，违背民事诉讼不告不理的诉讼原则。请求二审法院依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人陈远明、应霞辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人徐泽富在二审期间向本院提交如下证据：
证据一、房屋租金收据三张。证明目的：在租赁被上诉人房屋期间，所有的房屋租金均是由上诉人徐泽富交纳；
证据二、上诉人的病历和徐小勤、丁超（酒楼厨师）、程华（酒楼服务员）的证言。证明目的：上诉人一直是酒楼的实际经营人和投资人，只是在办理工商注册时，因患传染病，才登记为徐小勤；
证据三、消防合格证和餐饮服务许可证。证明目的：上诉人已取得了相关行政许可，没有违法活动。
经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一真实性没有异议，但认为该证明不能证明上诉人没有转租房屋。认为证据二中的证人证言不符合客观事实，证据三是上诉人2012年才办理的，而房屋是从2008年开始租赁，故上诉人提交的证据均不能采信。
对上诉人提交的证据一和证据三，因被上诉人对其真实性无异议，本院予以采信。对上诉人提交的证据二，结合上诉人提交的病历和徐小勤在工商行政部门的陈述，可以认定上诉人徐泽富是租赁房屋的实际经营者，对该证据亦予以采信。
被上诉人陈远明、应霞二审期间未提交新的证据。
经审理查明：2008年11月12日，陈远明与徐泽富签订了《房屋租赁合同》，该合同第十条约定：“乙方（徐泽富）有下列情形之一的，甲方（陈远明）可以终止合同并收回房屋：1、若将承租的房屋转让、转借他人或调换使用未征得甲方协商同意；2、擅自或故意改变承租房屋结构；3、拖欠租金三个月；4、利用承租房进行违法活动的。合同签订后，徐泽富开始利用该租赁房屋经营“广水市城郊泓城酒楼”，因当时上诉人徐泽富身患传染病，不符合申请工商注册的条件，故以徐小勤的名义进行了工商登记注册。在工商行政管理部门于2012年7月30日对徐小勤进行调查时，徐小勤对上述事实进行了陈述，工商行政管理部门以提供的经营场所证明为虚假材料为由，对徐小勤送达了警示书。2012年1月16日，上诉人徐泽富向被上诉人陈远明交纳26000元现金，被上诉人陈远明拒收，该交款行为由湖北省广水市公证处公证员彭静涛、王俊国现场予以公证。2012年8月13日和12月5日，上诉人徐泽富以自己的名义分别办理了《餐饮服务许可证》和《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另原审判决认定被上诉人垫付因水管渗漏给他人造成损失2000元以及上诉人徐泽富将承租房屋转租给第三人李恒海，缺乏充分的证据证实。原审判决认定其它事实属实。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”被上诉人陈远明与上诉人徐泽富签订的《房屋租赁合同》中，约定了合同解除的条件，但被上诉人陈远明没有提供充分的证据证明，被上诉人徐泽富的行为符合合同约定解除的条件。上诉人徐泽富在签订房屋租赁合同后，被上诉人陈远明没有充分的证据证明，上诉人将承租的房屋转租给他人使用，也没有充分的证据证明，上诉人在利用承租房屋进行违法活动。上诉人徐泽富所装修使用的红砖夹墙，是墙壁的隔断，虽然不符合合同约定，但没有改变房屋结构，不构成双方合同解除的条件。上诉人徐泽富向被上诉人陈远明交纳2011年的房屋租赁费，但被上诉人陈远明拒收，不能由此证明上诉人徐泽富拖欠被上诉人陈远明的房屋租赁费，故被上诉人陈远明要求解除与上诉人徐泽富签订的房屋租赁合同，要求上诉人徐泽富赔偿损失，给付租金的诉讼请求，没有事实和法律依据。上诉人徐泽富上诉要求不解除合同的理由成立，本院予以支持。由于上诉人徐泽富违反合同约定，擅自以红砖在预制板构件上构筑夹墙，原审判决上诉人徐泽富承担5200元违约金正确。原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，导致实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
撤销广水市人民法院（2012）鄂广水民初字第02056号民事判决；
上诉人徐泽富于本判决生效后五日内支付被上诉人陈远明、应霞违约金5200元；
驳回被上诉人陈远明、应霞的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1500元由被上诉人陈远明负担。二审案件受理费625元，上诉人徐泽富负担125元，被上诉人陈远明、应霞负担500元。
本判决为终审判决。
审判长 袁涛
审判员 杨亘
审判员 张珍
二〇一三年三月十四日
书记员 孙峻