广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第2198号
原告梁可峰，男，1969年7月7日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。
委托代理人吴非比、林在学，均为广东博浩律师事务所律师。
被告广东宝岗房产有限公司。
法定代表人吴国康。
被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行。
负责人廖祖媚，行长。
第三人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司。
负责人陈延庆，总经理。
第三人谢玉娟，女，1958年7月9日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
委托代理人里曼、张昕，分别为广东国鼎律师事务所律师和实习律师。
原告梁可峰诉被告广东宝岗房产有限公司（以下简称“宝岗公司”）、被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称“平安银行”）、第三人中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“信达公司”）、第三人谢玉娟商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴非比、林在学，第三人谢玉娟的委托代理人里曼、张昕到庭参加了诉讼。被告平安银行和第三人信达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告宝岗公司下落不明经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年4月9日，原告与被告宝岗公司签订《宝岗大厦认购书》，约定原告以279450元向被告购买广州市宝岗大厦11楼07室（现址为海珠区宝岗路251号宝岗大厦1107房）。原告依约交付了定金、十三期购房款及契税，被告宝岗公司向原告出具了收款收据，余款由被告宝岗公司为原告办理按揭手续。之后，原告与被告宝岗公司签订了《商品房预售合同》，但被告宝岗公司以需要拿回合同盖章、监证为由，未将该合同交予原告。原告与被告宝岗公司多年交涉办理涉案房屋的产权证未果。近期得知，涉案房屋现已被两被告以“假买卖真抵押”的方式办理预售契约登记，该事实已经生效的判决查明。因此，原告认为，两被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉请求判令：1、两被告到房管部门注销双方就广州市“宝岗大厦”11楼07室（即海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层G房）办理的房产预售登记手续；2、被告宝岗公司立即为原告办理广州市“宝岗大厦”11楼07室（即海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层G房，现址为广州市海珠区宝岗路251号1107房）的房地产权属登记手续；3、被告承担本案诉讼费。
两被告没有提交答辩意见及举证。
第三人信达公司没有提交答辩意见及举证。
第三人谢玉娟述称，涉案房屋是预售登记在被告平安银行的名下，该登记情况已经在房管部门进行了公示，故被告平安银行享有物权，原告的债权不能对抗被告平安银行的物权。从材料上看，原告的房款仍未付清，故被告宝岗公司也不可能将涉案房屋过户到原告名下。而本案中被告平安公司所涉的债权已转让给第三人信达公司，第三人信达公司已将该债权转让给第三人谢玉娟，因此第三人谢玉娟是该债权的实际权利人。综上，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的请求。
经审理查明，1998年10月26日，深圳市商业银行罗湖支行与被告宝岗公司签订编号为深商银（罗湖）贷字（1998）第100015号《借款合同》，约定贷款金额为1500万元；贷款用途：流动资金；贷款期限为12个月；等。1998年10月30日，深圳市商业银行罗湖支行向被告宝岗公司发放了1500万元贷款。
1999年8月9日，被告宝岗公司（乙方）与深圳市商业银行罗湖支行（甲方）签订《协议书》，订明根据双方于1998年10月26日签定的贷款合同及抵押合同的规定，为配合乙方开展销售工作，确保甲方贷款及时、安全回收，双方就抵押物的销售、解封、还款问题，经充分协商，达成如下协议：一、为配合乙方开展销售工作，甲方同意根据乙方的实际销售进度和还款比例，对抵押物实行销售一套予以解封一套，解封的数量控制在以下范围内：即每次解封时剩余房产价值，应大于贷款本息余额（扣除已还款部分）的130%；二、乙方根据实际已签契约的销售面积、户数、总金额、按实际到账款的60%归还给甲方作为还款；三、甲方根据乙方报送的资料，在收到首期60%款项后，对已售出面积出具书面解封函，办理解封手续，便于乙方为客户办理预售契约鉴证；等。
同日，被告宝岗公司（甲方）与深圳市商业银行罗湖支行（乙方）签订编号为穗房预合字98086697号的《房地产预售契约》，约定由乙方向甲方购买广州市海珠区宝岗路同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第11层G号，所购商品房的用途为住宅，成交总金额为197839元；甲方应于1999年12月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；等。该合同于1999年8月10日在广州市房地产交易所办理了预售契约监证。
2000年4月9日，原告与被告宝岗公司签订了《宝岗大厦认购书》，约定原告向被告宝岗公司认购广州市宝岗大厦11楼07室，成交价279450元；其中定金10000元须于签署本认购书时付清；第一期楼款16767元（含定金）须于2000年4月10日前付清，并同时签署预售契约／申请办理银行按揭；第二期楼款6056元须于2000年5月9日前付清；第三期楼款6056元须于2000年6月9日前付清；第四期楼款6056元须于2000年7月9日前付清；第五期楼款6056元须于2000年8月9日前付清；余下八期于每月9号前付一期；楼款70%190000元须于交第首期楼款同时办理银行按揭；契税6288元在交付首期款时付清；等。被告宝岗公司于2000年4月11日出具收据（记载的主要内容为原告交纳购宝岗大厦11-07实订10000元），于2000年4月13日出具收据（记载的主要内容为原告交纳购宝岗大厦11-07房首期6778元，契税6288元），另分别于2000年5月-2001年4月期间每月各出具收据1张（分别记载原告交纳购宝岗大厦11-07房的房款，每期房款均为6056元）。上述收据记载了原告共向被告宝岗公司支付了购房款89450元。2006年6月6日，广州合众基业物业管理有限公司出具《证明》，其中记载宝岗大厦1107房业主梁可峰于2000年4月13日已办理收楼手续，等。该证明上盖有被告宝岗公司的公章。原告还提交了1107房的物业费、垃圾费等收款收据和发票若干张，拟证实其已实际入住涉案房屋的事实。
2000年9月28日，深圳市商业银行罗湖支行（贷款人）与被告（抵押人）签订《借款抵押合同》，约定抵押人被告宝岗公司以广州市宝岗大厦为深商银（罗湖）贷字（2000）第066号《借款合同》中借款人向贷款人所借本金1000万元以及相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等全部应付款项作担保，该抵押物原值1200万元；附件：抵押物品清单；抵押物名称为广州宝岗大厦，房地产预售契约为包括编号为98086697在内的一共28套预售合同；抵押物情况统计表包括11G房在内的29套房屋；有关抵押物详细说明：本贷款系债务重组贷款，抵押物采用预售给我行的方式进行抵押，在广州房地产交易所登记；抵押物解除抵押采用边还款边解除的方式，以还款金额确定解除面积；等。
2013年7月24日，宝岗大厦业主委员会出具《证明》，主要内容为原告和陈志勇从2000年起一直居住在原宝岗大厦11楼G房，现该房屋新地址为宝岗路251号宝岗大厦1107房；等。
据房管部门于2013年8月20日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》记载，预售契约（合同）为98086697，地址为同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦11层G房，预购人为深圳市商业银行罗湖支行（合同价为197839元）；未过户；等。
据房管部门于2013年12月16日出具的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》载明，预售项目为宝岗大厦，地址同福中路龙田西松漱前街7号，申报单位为被告宝岗公司；预售证有效期为2001年8月17日至2002年8月17日；等。
据房管部门于2014年3月27日出具的《购房资格证明》记载，经核查，截至2014年3月27日止，梁可峰具备本市住房限购区住房购买资格；等。
另查，因被告宝岗公司向深圳市商业银行罗湖支行借款1500万元逾期未还的借款合同及借款抵押合同纠纷，深圳市罗湖区人民法院于2004年7月22日作出（2004）深罗法民二初字第1740号民事判决书，判决被告宝岗公司在该判决生效之日起10日内返还借款本金1800000元及利息2611000元给深圳市商业银行罗湖支行。
据深圳市工商行政管理局于2007年7月23日出具的《变更通知书》记载，深圳市商业银行罗湖支行变更后企业名称为深圳平安银行股份有限公司深圳罗湖支行。2007年5月15日，深圳市商业银行（甲方）与中国信达资产管理公司深圳办事处（乙方）签订编号分别为（深信商）第296号和（深信商）第299号的《债权转让协议》，约定甲方将对债务人广东宝岗房产有限公司在“深商银（罗湖）贷字（1998）第100015号”和“深商银（罗湖）贷字（2000）第066号”债权文书项下的全部债权（包括但不限于本金、利息、实现债权的费用等）及从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权、委托代理合同）转让给乙方；等。2013年7月26日，第三人信达公司（甲方）与第三人谢玉娟（乙方）签订《债权转让合同》，约定甲方向乙方转让包括账面本金、利息和接收代垫诉讼费等合计为28184192.45元［截至基准日（2013年3月20日）］的债权；《标的债权明细》记载的项目名称为广东宝岗房产有限公司；保证人／抵押人／质押人基本情况一栏记载有“债务人曾将位于广州市海珠区同福中路龙田松漱前街7号宝岗大厦的29套房产预售登记在深圳市商业银行名下；该29套房产分别为……11G……”；等。
原告于2013年8月6日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示同意将剩余房款190000元交给本院代管，并同意在被告宝岗公司向其主张支付剩余房款时将该款项支付给被告宝岗公司。原告已于2014年4月24日将上述款项汇入本院账户。另外，原告和第三人谢玉娟均确认宝岗大厦11楼07室就是宝岗大厦11层G房。
本院认为，原告与被告宝岗公司所签订的《认购书》是双方的真实意思表示，符合有关法律、法规的规定，是合法有效的合同。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，商品房的认购具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。原告提交被告出具的收据、涉案房屋的垃圾费、物业费等费用的收款收据和发票以及物业公司出具的证明等证实其已向被告宝岗公司实际支付了房款89450元并于2000年实际接收涉案房屋，被告宝岗公司对此没有提出否定抗辩和提交相反证据予以证实，应承担不利的后果，故本院对原告的上述事实主张予以采信。因此，原告和被告宝岗公司之间已形成事实的商品房买卖关系。
两被告签订的《房地产预售契约》名为预售，实为贷款抵押担保，双方的真实目的并不在于进行房屋买卖交易，而且该抵押也未办理抵押备案登记手续。虽然上述《房地产预售契约》签订在先并办理了预售登记，但根据涉案《协议书》，被告宝岗公司另行出售涉案房屋是经过被告平安银行的同意，故原告要求两被告注销就涉案房屋办理的预售契约登记有理，本院予以支持。第三人谢玉娟认为涉案房屋已预售登记在被告平安公司的名下且已在房管部门进行了公示，原告的债权不能对抗被告平安公司的物权的抗辩意见，依据不足，故本院对该意见不予采纳。
原告在诉讼中将剩余购房款交到本院代管，并表示同意在被告宝岗公司向其主张支付剩余房款时将该款项支付给被告宝岗公司，原告的上述行为视为已付清全部购房款给被告宝岗公司。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告宝岗公司协助原告办理所购商铺的产权登记手续是其法定义务。因原告和被告宝岗公司没有对办理产权手续的时间进行约定，理应适用《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条所规定的法定协助办证期限即自商品房交付使用之日起90日内的规定来约束被告宝岗公司。原告接收房屋使用至今多年，被告宝岗公司至今没有协同原告办理该手续，故原告要求两被告办理完上述预售契约注销登记手续后协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续，合理合法，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告广东宝岗房产有限公司和被告平安银行股份有限公司深圳罗湖支行在本判决生效之日起10日内，到房管部门办理注销双方就广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第11层G房办理的房产预售登记手续（《房地产预售契约》编号：穗房预契字第98086697号）；
二、被告广东宝岗房产有限公司在本判决主文第一项确定的预售契约登记注销完毕之日起3日内，协助原告梁可峰办理广州市海珠区同福中路龙田西松漱前街7号宝岗大厦第11层G房的产权过户登记手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费100元，由被告广东宝岗房产有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
代理审判员 林丽娜
人民陪审员 杨灯芳
二〇一四年五月二十七日
书 记 员 童 双
钱国雄