山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁12民终215号上诉人（一审原告）：祝卫东。委托代理人：黄跃君，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托代理人：黄伟佳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：莱芜宝利世纪商业管理有限公司（自然人独资），住所地山东省莱芜市凤城西大街人员隐蔽及物资库西段。法定代表人：赵心成，董事长。被上诉人（一审被告）：赵心成。两被上诉人委托代理人：李海亮，莱芜高新振成法律服务所法律工作者。一审第三人：莱芜市刚友商贸有限公司，住所地山东省莱芜市建材大市场。法定代表人：何玉忠。总经理。委托代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。上诉人祝卫东因合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院（2015）莱城商初字第953号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员亓雪飞担任审判长、审判员孙磊、代理审判员王玮参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祝卫东委托代理人黄跃君、黄伟佳，被上诉人莱芜宝利世纪商业管理有限公司（以下简称宝利公司）、赵心成共同委托代理人李海亮，一审第三人莱芜市刚友商贸有限公司（以下简称刚友公司）委托代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝卫东于2015年7月2日向一审法院诉称，请求：1.撤销祝卫东与宝利公司签订的《解除合同协议书》；2.宝利公司继续履行与祝卫东签订的《商铺委托出租经营及管理合同》；3.宝利公司立即支付祝卫东自2015年4月1日至2016年3月31日止的租金95540.16元；4.宝利公司支付祝卫东迟延履行交付2015年租金义务的滞纳金；5.赵心成对第3、4项诉讼请求承担连带清偿责任；6.确认宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》第2.2条约定的“租赁期限4年，自2015年1月15日起至2019年1月15日止”无效或将宝利公司与刚友公司签订的商场租赁合同第2.2条约定的“租赁期限4年，自2015年1月15日起至2019年1月15日止”改为“租赁期限自2015年1月15日起至2018年3月31日止”。理由：2011年3月29日，祝卫东从莱芜宗圣人防工程投资有限公司购得坐落于莱芜市凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B区域066号（现为B75）、067（现为B76）、081（现为B82）、082（现为B83）号4个商铺的50年经营使用权。之后，祝卫东交付全部价款，上述四个商铺已经交付。2014年1月12日，祝卫东与宝利公司签订《商铺委托出租经营及管理合同》及补充条款各一份，约定：祝卫东委托宝利公司出租上述4个商铺，建筑面积共计173.08平方米；租期自2014年4月1日起至2018年3月31日止；前两年租金均为95540.16元，第三年和第四年的租金均为119425.20元；同时，双方口头约定租金支付时间是每年3月30日，先付后租。之后，宝利公司支付第一年租金，但是没有支付第二年租金，祝卫东多次向其催讨未果。2015年5月17日，祝卫东与宝利公司签订《解除合同协议书》，宝利公司承认自己违约，无继续履行《商铺委托出租经营及管理合同》的能力，双方同意解除合同。协议书约定，如发生纠纷，由宝利公司所在地法院管辖。但当祝卫东准备收回上述商铺时，发现宝利公司早在2015年1月13日就已将上述商铺转租给了第三人。经祝卫东进一步调查得知：宝利公司将包括祝卫东出租的上述4个商铺在内的总建筑面积为12982平方米的地下人防商铺转租给了第三人，但仅收取50万元租金（该金额远远低于宝利公司支付给委托出租商铺业主的租金总额）。宝利公司与第三人约定的租赁期限是自2015年1月15日起至2019年1月15日止。祝卫东认为，在签订《解除合同协议书》时，宝利公司隐瞒了已将涉案商铺转租的事实，以欺诈手段使祝卫东在违背真实意思的情况下与其签订协议书，并最终出现表面上委托出租合同已经解除，但实际上祝卫东无法收回商铺的局面，故《解除合同协议书》依法应予撤销。另外，宝利公司系赵心成设立的一人公司，根据公司法的规定，赵心成应当对宝利公司的债务承担连带责任。一审法院查明，2011年3月29日，祝卫东与莱芜宗圣人防工程投资有限公司签订《宝利世纪大道买断经营权合同》，约定莱芜宗圣人防工程投资有限公司向祝卫东提供位于莱芜市凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B区域066号的经营场地，经营使用权年限为50年。该铺建筑面积为43.27平方米，销售价格为每平方米6900.00元，公摊占比48%，该铺销售总金额为人民币贰拾玖万捌仟伍佰陆拾叁元整，￥298563.00元。合同还约定，祝卫东于2011年4月15日付清60%首付款：壹拾柒万玖仟壹佰叁拾柒元捌角整（￥179137.80），剩余40%商铺款：壹拾壹万玖仟肆佰贰拾伍元贰角整（￥119425.20）于商铺交付之日付清。合同约定，莱芜宗圣人防工程投资有限公司应在2011年10月1日前将该铺交付祝卫东使用。2011年3月29日，祝卫东与莱芜宗圣人防工程投资有限公司签订《宝利世纪大道买断经营权合同》，约定莱芜宗圣人防工程投资有限公司向祝卫东提供位于莱芜市凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B区域067号的经营场地，经营使用权年限为50年。该铺建筑面积为43.27平方米，销售价格为每平方米6900.00元，公摊占比48%，该铺销售总金额为人民币贰拾玖万捌仟伍佰陆拾叁元整，￥298563.00元。合同还约定，祝卫东于2011年4月15日付清60%首付款：壹拾柒万玖仟壹佰叁拾柒元捌角整（￥179137.80），剩余40%商铺款：壹拾壹万玖仟肆佰贰拾伍元贰角整（￥119425.20）于商铺交付之日付清。合同约定，莱芜宗圣人防工程投资有限公司应在2011年10月1日前将该铺交付祝卫东使用。2011年3月29日，祝卫东与莱芜宗圣人防工程投资有限公司签订《宝利世纪大道买断经营权合同》，约定莱芜宗圣人防工程投资有限公司向祝卫东提供位于莱芜市凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B区域081号的经营场地，经营使用权年限为50年。该铺建筑面积为43.27平方米，销售价格为每平方米6900.00元，公摊占比48%，该铺销售总金额为人民币贰拾玖万捌仟伍佰陆拾叁元整，￥298563.00元。合同还约定，祝卫东于2011年4月15日付清60%首付款：壹拾柒万玖仟壹佰叁拾柒元捌角整（￥179137.80），剩余40%商铺款：壹拾壹万玖仟肆佰贰拾伍元贰角整（￥119425.20）于商铺交付之日付清。合同约定，莱芜宗圣人防工程投资有限公司应在2011年10月1日前将该铺交付祝卫东使用。2011年3月29日，祝卫东与莱芜宗圣人防工程投资有限公司签订《宝利世纪大道买断经营权合同》，约定莱芜宗圣人防工程投资有限公司向祝卫东提供位于莱芜市凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B区域082号的经营场地，经营使用权年限为50年。该铺建筑面积为43.27平方米，销售价格为每平方米6900.00元，公摊占比48%，该铺销售总金额为人民币贰拾玖万捌仟伍佰陆拾叁元整，￥298563.00元。合同还约定，祝卫东于2011年4月15日付清60%首付款：壹拾柒万玖仟壹佰叁拾柒元捌角整（￥179137.80），剩余40%商铺款：壹拾壹万玖仟肆佰贰拾伍元贰角整（￥119425.20）于商铺交付之日付清。合同约定，莱芜宗圣人防工程投资有限公司应在2011年10月1日前将该铺交付祝卫东使用。2011年3月29日，祝卫东支付商铺定金40000元；2011年4月15日，祝卫东支付商铺款676551.20元；2013年7月8日，祝卫东付清了商铺尾款307418元。2014年1月12日，祝卫东与宝利公司签订《商铺委托出租经营及管理合同》，合同约定祝卫东委托宝利公司独家出租、经营及管理祝卫东享有经营使用权的莱芜市宗圣·星光大道地下商业街B-066、B-067、B-081、B-082号商铺，建筑面积共为173.08平方米，自莱芜凤城西大街宗圣·星光大道地下商业街正式开业起，宝利公司按下列年租金标准支付甲方租金收益：第一年（即2014年4月1日起至2015年3月31日止）收取收益为95540.16元；第二年（即2015年4月1日起至2016年3月31日止）收取收益为95540.16元；第三年（即2016年4月1日起至2017年3月31日止）收取收益为119425.20元；第四年（即2017年4月1日起至2018年3月31日止）收取收益为119425.20元。租金按年付收取（天租金=年租金／365），直至合同终止。委托期限自2014年4月1日起至2018年3月31日。本合同履行期间，宝利公司有权自主选择委托商铺的租赁对象，并有权以祝卫东或宝利公司自己的名义与承租人签订租赁协议以及以宝利公司的名义就租赁协议的履行向承租人主张权利，不受祝卫东或任何第三方干涉、限制，无需祝卫东另行出具委托手续。合同还约定，非祝卫东原因导致祝卫东不能按时收取租金的，每逾期一天宝利公司按当期祝卫东应收取租金的万分之一向祝卫东支付滞纳金。上述合同签订后，祝卫东将案涉商铺交付给宝利公司出租经营及管理，但宝利公司仅支付第一年（即2014年4月1日起至2015年3月31日止）租金，尚未支付第二年（即2015年4月1日起至2016年3月31日止）租金。2015年5月4日，祝卫东向宝利公司邮寄送达了催交租金通知，催促宝利公司于2015年5月15日前将所欠租金支付到祝卫东个人账户，如果到期未支付，则祝卫东将认为宝利公司已无继续执行商铺委托租赁合同的诚意和能力且宝利公司已单方终止了商铺租赁合同，由此造成的一切法律后果由宝利公司承担，祝卫东将保留与宝利公司追讨租金的权利和追究宝利公司法律责任的权利，宝利公司保安于2015年5月10日签收该邮件，但是一直未支付催交租金通知祝卫东要求宝利公司支付的租赁费。2015年5月17日，祝卫东与宝利公司签订《解除合同协议书》，协议书约定因宝利公司情势发生变更无继续履行合同能力，经双方友好协商一致，双方于2014年1月12日签订的《商铺委托出租经营及管理合同》自《解除合同协议书》签订之日解除，宝利公司在协议解除之前存在拖欠祝卫东租金一事与本协议无关，按原协议执行并协商，自本合同签订之日起，祝卫东自行对商铺进行出租、经营以及管理，宝利公司无权对商铺行使前述权利，如因宝利公司继续行使原合同下权利使得祝卫东利益受损的，宝利公司应予赔偿。2015年1月13日，宝利公司与刚友公司签订《商场租赁合同》，约定宝利公司享有山东省莱芜市凤城西大街地下人防工程-“宗圣•星光大道莱芜潮流商业地1街”项目的运营、出租等权利，宝利公司已依法接受业主、开发商委托，有权对外租赁本合同标的，已取得本项目运营管理所有权的全部手续，项目位于山东省莱芜市莱城区凤城西大街，东至长勺路，西至胜利路，总建筑面积约12982平方米，宝利公司即日起将本项目运营管理权交由刚友公司全权负责。宝利公司同意刚友公司具有独家招（转）租、运营管理本项目中除本项目“自营业主”以外的所有商业面积，租赁期限4年，自2015年1月15日起至2019年1月15日止。合同约定，第一年度租金（税前）人民币大写：伍拾万元（￥：500000元），此后，每年度租金比前一年度增加10万元，以此类推。一审庭审中，祝卫东将其第6项诉讼请求变更为“将宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》第2.2条约定的‘租赁期限4年，自2015年1月15日起至2019年1月15日止’改为‘租赁期限自2015年1月15日起至2018年3月31日止’”。另查明，宝利公司为一人有限责任公司，股东为赵心成。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求撤销。宝利公司隐瞒了已将包括涉案商铺在内的整个商场租赁给刚友公司的事实，而以自身情势发生变更无继续履行合同能力为由误导祝卫东与其签订《解除合同协议书》，导致祝卫东在与其签订《解除合同协议书》后无法收回涉案商铺，宝利公司的行为构成欺诈，故祝卫东请求撤销其与宝利公司签订的《解除合同协议书》、双方继续履行《商铺委托出租经营及管理合同》的诉讼请求，予以支持。关于涉案商铺第二年（即2015年4月1日至2016年3月31日）租金的支付问题，祝卫东主张双方口头约定租金的支付时间是每年的3月30日，宝利公司不予认可且祝卫东并未提供证据予以证实，祝卫东的该项主张不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，双方在《商铺委托出租经营及管理合同》中对租金的支付期限并没有约定也没有补充协议，且委托出租经营及管理期限的时间超过一年，租金应在委托出租经营及管理期限每届满一年时支付，现第二年委托出租经营及管理期限尚未届满，故祝卫东要求宝利公司支付第二年租赁费及滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于祝卫东要求赵心成对宝利公司的债务承担连带清偿责任问题，《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。赵心成主张公司财产与其个人财产无任何联系，其不参与公司的经营行为且不知情，但未提交任何证据予以证实，不予采信，故祝卫东要求赵心成对公司债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。关于祝卫东主张的更改宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》中对租赁期限的约定问题，宝利公司与刚友公司签订的商场租赁合同中租赁期限截至2019年1月15日，而祝卫东与宝利公司签订的商铺委托出租经营及管理合同的期限截至2018年3月31日，在2018年4月1日至2019年1月15日间宝利公司行使出租权系超越代理权且祝卫东并未进行追认，因此，该《商场租赁合同》部分无效，但根据合同的相对性原则，依法成立并生效的合同仅对签订合同的双方当事人具有约束力，祝卫东请求法院直接将宝利公司与刚友公司签订的商场租赁合同中关于租赁期限的约定进行更改无法律依据，不予支持。刚友公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、依法撤销祝卫东与宝利公司2015年5月17日签订的《解除合同协议书》。二、祝卫东与宝利公司自判决第一项中所涉的《解除合同协议书》撤销之日起继续履行双方于2014年1月12日签订的《商铺委托出租经营及管理合同》。三、驳回祝卫东的其他诉讼请求。案件受理费2189元，由祝卫东负担2089元，宝利公司、赵心成负担100元。上诉人祝卫东不服一审法院做出的上述判决上诉称，请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项，依法改判：1、宝利公司立即支付祝卫东自2015年4月1日至2016年3月31日的租金95540.16元；2、宝利公司支付迟延履行交付2015年租金义务的滞纳金（以95540.16元为基数，自2015年4月1日起，按日万分之一计算至宝利公司履行还款义务时止，最迟算至2016年3月31日止）；3、赵心成对前两项诉讼请求承担连带清偿责任；4、确认宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》第2.2条约定的“租赁期限4年（自2015年1月15日起至2019年1月15日止）”无效，改为“租赁期限自2015年1月15日起至2018年3月31日止”。三、一、二审诉讼费用由宝利公司和赵心成承担。事实与理由：一、一审判决关于租金支付时间的事实认定与法律适用错误。虽然祝卫东与宝利公司签订的《商铺委托出租经营及管理合同》未约定租金支付时间，但双方口头约定租金支付时间为每年3月30日，并且第一年（2014年4月1日至2015年3月31日）的租金就是先行支付的。结合宝利公司先付租金后用商铺的实际做法，祝卫东主张的“先付后用”具有高度可信性，能够认定先支付租金后使用商铺符合双方交易习惯。一审判决租金应在租赁期间届满一年时支付不符合交易习惯和法律规定。二、一审判决关于祝卫东要求变更宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》租期的认定错误。祝卫东在一审中的第6项诉讼请求为确认《商场租赁合同》部分无效并变更租期，一审将前述两个并列的请求错误理解为二选一的请求，未将对《商场租赁合同》部分无效的认定写入判决主文。一审判决以合同相对性为由认定祝卫东无权要求变更租期错误，在合同部分无效的前提下变更租期不受合同相对性的限制。被上诉人宝利公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：根据宝利公司与祝卫东签订的《商铺委托出租经营及管理合同》，宝利公司不是租赁人，而是受托为祝卫东管理商铺，祝卫东不应要求宝利公司承担租赁费用。被上诉人赵心成辩称，赵心成在祝卫东与宝利公司签订合同后才担任宝利公司法定代表人，未参与宝利公司经营管理，现在已不再担任宝利公司法定代表人，不应承担连带责任。一审第三人刚友公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。《商场租赁合同》的签订方为宝利公司与刚友公司，根据合同相对性原则，应由合同签订方进行变更，不应由法院直接进行变更。根据当事人的诉辩称，本案的争议焦点是：一、祝卫东与宝利公司签订的《商铺委托出租经营及管理合同》租金支付时间如何确定，是否是先支付租金后使用商铺，祝卫东要求支付租金及滞纳金的请求是否应予支持，赵心成是否应承担连带责任；二、宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》的效力及租赁期限应如何认定。对上述争议焦点，各方当事人无异议，无补充。祝卫东为证实双方先支付租金后使用商铺的交易习惯成立，提供银行汇款凭证一份，该凭证载明宝利公司向祝卫东的汇款凭证，支付时间是2014年6月26日，支付金额95540.16元，与祝卫东同宝利公司签订的委托合同第一年租金金额相同，祝卫东认为该款项为宝利公司支付给祝卫东的第一年租金。宝利公司、赵心成质证认为，对证据真实性无异议，对证明观点有异议。双方在合同中没有约定租金给付时间，也没有口头约定。宝利公司作为受托人而非租赁人，只要在收到租户租金后一年内将租金支付给祝卫东就符合合同约定和法律规定。刚友公司质证认为，该证据与刚友公司无关。宝利公司、赵心成、刚友公司未提供新证据。本院认证意见：祝卫东提交的证据系原件，能够证实第一年租金的支付时间及支付方式，与本案待证事实具有关联性，合法有效，本院予以认定。本院经二审查明，宝利公司于2014年6月26日以银行转账的形式支付涉案商铺第一年度（2014年4月1日起至2015年3月31日）租金95540.16元。本院经二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于争议焦点一，涉案商铺租金支付时间如何确定及先支付租金后使用商铺的交易习惯是否成立的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。祝卫东主张双方的交易习惯是先支付租金后使用商铺，租金支付时间为每年的3月30日，宝利公司不认可。祝卫东仅提供宝利公司支付第一年度租金的汇款凭证，不足以证实先支付租金后使用商铺系双方经常、反复使用的习惯做法或本地区房屋租赁行业的惯常做法。且本案第一年度租金系在第一年度租期开始两个月后才支付的，并非祝卫东主张的先支付租金后使用商铺，故祝卫东的该主张不成立，本院不予支持。关于祝卫东主张的第二年度（2015年4月1日至2016年3月31日）租金及滞纳金应否予以支持及赵心成应否承担连带责任的问题。祝卫东与宝利公司未在《商铺委托出租经营及管理合同》中约定租金支付期限，也不能依据前述合同有关条款或交易习惯确定租金支付期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，本案租期在一年以上，涉案租金应在每届满一年时支付。祝卫东起诉时至一审法庭辩论终结前，第二年委托出租经营及管理期限尚未届满，故一审判决不予支持祝卫东要求宝利公司支付第二年租金及滞纳金的诉讼请求，并无不当。对于涉案第二年度租金及滞纳金，祝卫东可另案主张。关于赵心成的责任承担问题，宝利公司为一人有限责任公司，赵心成作为宝利公司股东，在不能证明公司财产独立于其个人财产的情况下，理应对公司债务承担连带责任。但在本案中因祝卫东请求宝利公司支付第二年度租金及滞纳金的请求未被支持，故祝卫东要求赵心成对前述租金及滞纳金承担连带清偿责任的请求亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》的效力及租赁期限如何认定的问题。据一审卷宗，经一审庭审释明，祝卫东已将其第6项诉讼请求即确认宝利公司与刚友公司签订的《商场租赁合同》部分无效、更改租赁期限，明确变更为更改《商场租赁合同》的租赁期限。该诉讼请求的变更系祝卫东对其自身权利的处分，且《商场租赁合同》由宝利公司与刚友公司签订，祝卫东并非合同当事人，根据合同相对性原则，祝卫东无权要求更改《商场租赁合同》中关于租赁期限约定条款的内容，故一审判决不予支持祝卫东要求变更《商场租赁合同》租赁期限的诉讼请求，并无不当。祝卫东主张一审法院曲解其第6项诉讼请求，将两项并列请求错误理解为一项，未将《商场租赁合同》部分无效的认定写入判决主文，与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人祝卫东的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2189元，由上诉人祝卫东负担。本判决为终审判决。审 判 长  亓雪飞审 判 员  孙 磊代理审判员  王 玮二〇一六年五月二十日书 记 员  亓 晨