浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初2769号原告：杭州龙福物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区翠苑二区4-1幢。法定代表人：陈卫星，总经理。委托代理人：李瑞德，男，汉族，1970年10月16日出生，住四川省南江县，系公司员工。被告：郎明强，男，汉族，1960年4月27日出生，住杭州市余杭区。委托代理人：郎胜杰，男，汉族，1984年12月27日，住杭州市余杭区，系被告郎明强之子。原告杭州龙福物业管理有限公司（以下简称龙福物业公司）诉被告郎明强物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告龙福物业公司委托代理人李瑞德，被告郎明强委托代理人郎胜杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙福物业公司起诉称：原告分别于2008年8月12日、2012年9月22日、2014年7月22日与东田控股集团有限公司（原名杭州东田房地产开发有限公司）签订《东田玉城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定原告为东田玉城住宅小区提供物业服务，合同的期限至业主委员会成立为止，同时约定被告应于每年9月30日前交纳物业费，物业费单价0.96元/月·每平米，能耗费单价0.5元/月·每平米，业主不按时交纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰的标准收取违约金。被告作为东田玉城住宅小区1幢3单元901室业主，房屋面积89.6平方米。根据合同约定，被告应当交纳2011年10月1日至2016年9月30日期间的物业管理费5160.96元，能耗费2688元。经原告多次催缴，被告拒不缴纳上述费用。根据合同约定，被告逾期不缴纳物业费等相关费用，原告有权按每天1‰的标准收取违约金为2158元（从2015年10月1日至2016年7月1日）。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告2011年10月1日至2016年9月30日期间的物业管理费5160.96元，能耗费2688元；二、被告支付原告违约金2158元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告立即支付原告2011年10月1日至2016年8月31日期间的物业管理费5074.94元，能耗费2643.2元。原告杭州龙福物业管理有限公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、东田玉城小区前期物业服务合同（2010年）、东田玉城小区前期物业服务合同（2012年）、东田玉城小区前期物业服务合同（2014年）各一份，证明原告为东田玉城小区物业管理公司，有权向被告收取物业费的事实。2、商品房买卖合同、业主情况登记表、东田玉城业主交付物品领用表、东田玉城房屋验收表、房屋产产权登记查询信息各一份，证明被告为东田玉城小区业主，有义务向原告缴纳物业管理费的事实。3、缴费通知书五份、缴费通知书照片五份（打印件）、律师函二份、整付零计交寄清单二份（复印件）、邮件跟踪记录查询各二份（打印件），证明原告多次向被告催收物业费，被告拒不缴纳的事实。4、报销单、能耗费发票一份（复印件），证明能耗费的使用情况的事实。被告郎明强答辩称：原告诉请已经超过2年诉讼时效，原告起诉主张的2011年10月1日至2016年8月31日的物业费，至今已达5年之久，早已超过诉讼时效，故被告有权拒绝支付。原告未按照合同履约，存在重大过失导致小区消防瘫痪。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告郎明强未向本院提交证据材料。原告龙福物业公司提交的证据：证据1、2、4，被告郎明强对真实性无异议；证据3，被告郎明强提出异议，认为被告的催缴照片系后补的，且未收到过律师函，邮件查询记录显示不是本人收的。本院审核后，对证据1、2、4予以确认；证据3，证据3中的邮件跟踪记录查询显示邮件系他人收或退回寄件人，且被告明确否认收到过律师函，故对于原告据以证明的其曾通过发送律师函的方式进行催收的事实本院不予确认，证据3中的催缴通知书及催缴照片，本院对于该组证据拟证明原告曾书面催缴的事实予以确认，但原告提交的照片电子版显示的拍摄时间均为2016年3月，故催缴通知书上显示的时间并非实际催缴时间。根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下：2008年8月12日，原告龙福物业公司与杭州东田房地产开发有限公司就东田玉城住宅小区签订前期物业服务合同，合同约定：由原告为东田玉城小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.8元/月·平方米，小高层住宅为1.2元/月·平方米，商业物业为1.2元/月·平方米，能耗费按0.5元/月·平方米预交。原告龙福物业公司依约进驻东田玉城小区提供前期物业服务。后因东田玉城小区业委会未成立，原告于2012年9月22日、2014年7月22日两次续签前期物业服务合同。关于物业服务费的交纳时间，2008年8月12日签订的前期物业服务合同约定物业服务费按年交纳，2012年9月22日、2014年7月22日续签的前期物业服务合同约定，物业服务费按月计算，按年预交，业主应于每年10月1日前预交下一年度的物业服务费、能耗费。2016年东田玉城小区成立业主委员会，原告龙福物业公司于2016年8月31日退出东田玉城小区。被告郎明强系东田玉城小区1幢3单元901室业主，该房屋建筑面积89.6平方米。按照原告主张的物业费0.96元/月·平方米，能耗费0.5元/月·平方米的标准计算，被告郎明强拖欠2011年10月1日至2016年8月31日的物业费5074.9元，能耗费2643.2元，其中2016年的物业费为688.1元、能耗费358.4元。按照物业服务合同约定的物业费缴费期限，2015年的物业费应于2014年10月1日前预交，2016年的物业费应予2015年10月1日前预交。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业应按约提供物业服务，业主亦应依约向前期物业服务企业交纳物业服务费、能耗费。原告龙福物业公司降低物业费的收费标准主张按照0.96元/月·平方米收取物业服务费并无不当，本院予以准许。关于诉讼时效，原告诉讼主张的2015年之前的物业费、能耗费约定的付款时间距原告起诉已超过二年，原告龙福物业公司提供的证据亦不足以证明在这两年期间存在向被告郎明强主张了该项权利等导致诉讼时效中断、中止的事由，故被告郎明强提出本案超过诉讼时效的答辩意见，合理部分，本院予以采纳。结合本院正在审理的同一小区的其他物业服务合同纠纷案件情况，原告龙福物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故对其要求被告郎明强支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告龙福物业公司要求被告郎明强支付物业服务费、能耗费的诉讼请求，未超过诉讼时效部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郎明强支付原告杭州龙福物业管理有限公司自2016年1月1日起至2016年8月31日止的物业费688.1元、能耗费358.4元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担22元，被告郎明强负担3元，于本判决生效之日起七日内向缴纳至本院。原告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告郎明强于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 孟 斌二〇一七年五月十九日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?