江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1141号
上诉人（一审原告）：杨绩洪，男，汉族，1970年10月9日生，住江西省南昌市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：胡建平，邓斌，江西华赣律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：江联胜，男，汉族，1973年5月10日生，住江西省南昌市红谷滩新区。
被上诉人（一审被告）：江联群，男，汉族，1971年10月5日生，住江西省南昌市新建区。
被上诉人（一审被告）：江亮华，女，汉族，1970年8月19日生，住江西省南昌市新建区。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：章耀民，张旭辉，江西求正沃德律师事务所律师。
上诉人杨绩洪因与被上诉人江联胜、江联群、江亮华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
杨绩洪的上诉请求为：1、请求二审判决撤销南昌市经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初246号民事判决书；2、请求二审判决被上诉人江联胜、江联群、江亮华返还上诉人杨绩洪多支付的租金387039.09元；3、请求二审判决变更《房屋租赁合同》中约定自2014年5月20日至2014年8月19日的房屋租金由原来的77000元/月，变更为67960.87元/月；自2014年8月20日起至2015年5月30日的房屋租金由原来的84700元/月，变更为74756.96元/月；4、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉的事实与理由：一、一审的判决程序违法，4月11日同时要求上诉人签收被告撤回反诉的裁定书及本案的判决书；二、案外人程宗福出租给被告的房屋面积明明就是1000平方米，被告转身将此房屋出租给原告就变成了1270平方米，一审判决二者无关联性是错误的；三、《房屋租赁合同》中清楚地写明了租赁房屋的面积及价格，一审判决却以双方当事人未明确约定每平方米单价确定租金为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。
三被上诉人辩称：1、涉案房屋作为一个整体出租，而面积只是一个参考因素。双方当事人在2010年8月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，在本合同中，前五年的租金并非精确到每平米的单价，而是约定一个整体价格，按照交易习惯，房屋租赁费用需综合考虑到面积、位置、设施等因素，房屋面积只是一个参考的因素之一。所以可以看出，双方并非没有明确约定以每平米单价确定租金，上诉人的扣除不足面积租金的计算方式明显不合情合理，没有任何法律依据。2、一审判决过程中，答辩人本就上诉人租金支付问题提出反诉的，但后来考虑到个人因素，答辩人最终决定申请撤诉，一审程序合法。3、租赁的房屋面积仅仅是预估性质。由于租赁的房屋是分割租赁的，一部分是答辩人自己的房屋，一部分是答辩人转租的，所以案外人程宗福按多少面积租赁给答辩人与答辩人按多少面积租赁给上诉人不具有关联性。在签订合同前，答辩人与上诉人就该房屋结构、环境、面积等已经实地考察过后确认，签订合同书时上诉人也没有实际测量面积；4、答辩人出租给上诉人房屋已经使用多年，上诉人并未在合理期限内就房屋的面积提出异议。且双方在签订合同后，上诉人就对房屋进行了装修，在装修房屋时就应推定上诉人知晓该房屋的面积，但在一年的合理期限内，上诉人未对租赁房屋提出异议。综上所述，要求驳回上诉，维持原判。
一审法院认为：杨绩洪与江联胜、江联群、江亮华于2010年8月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于杨绩洪认为江联胜从案外人程宗福处租来的房屋面积在双方于2005年4月19日签订的合同中载明为1000平方米，但江联胜等三人将该部分房屋转租给其时，在涉案合同中将该部分面积载明为1270平方米，江联胜明显隐瞒了涉案房屋面积，构成欺诈的问题。一审法院认为，案外人程宗福按多少面积租赁给江联胜及江联胜等人按多少面积租赁给杨绩洪是两回事，二者不具有关联性，结合本案证据及双方当事人当庭陈述，在签订合同前，杨绩洪对涉案房屋已进行了查看，理应就房屋结构、环境、面积等相关情况予以确认，且双方签订涉案合同时，并没有实际测量涉案房屋，关于面积的确定，仅为估算，故江联胜等三人不构成欺诈。双方当事人争议的焦点在于双方签订的《房屋租赁合同》中对于前五年的月租金约定是否是对每平方米单价的约定，《房屋租赁合同》中第四条约定：“房屋租金为递增租金，每两年递增10%，即2010年9月20日至2012年8月19日，租金为70000元/月；2012年8月20日至2014年8月19日，租金77000元/月；2014年8月20日至2015年5月30日，租金为84700元/月。甲方与程宗福租赁合同到期（即2015年5月30日）后，若甲方续租程宗福房屋，则租金仍以84700元/月计算至2016年8月19日；2016年8月20日至合同期满日，租赁程宗福房屋的租金应以甲方与程宗福所签订房屋租赁合同中的租金为乙方支付给甲方的租金（即甲方不得再行赚取乙方的租金）。若甲方未能续租程宗福房屋，则本合同仍继续履行，但月租金乙方应根据租赁甲方房屋的实际面积1033平方米，于2015年5月30日至2016年8月19日，以36.8元每平方米计算，即38000元/月；2016年8月20日至2018年8月19日，以50元每平方米计算，即51650元/月；2018年8月20日至合同期满日，以55元每平方米计算，即56815元/月。甲方未能续租程宗福房屋，应提前两个月通知乙方。租金第一年前半年按月支付给甲方，后半年按季度支付。第二年以后按半年支付。”该条并未写明涉案房屋前五年租金是按面积乘单价计算，且该条清楚载明涉案房屋后五年租金以面积计算，相对比而言，前五年租金并非精确到每平方米的单价，而是约定了一个整体价格，按照日常交易习惯来说，房屋租赁费用要综合考虑租赁房屋的面积、位置、周边环境、设施、布局等因素，房屋面积仅是参考因素之一。在双方当事人并未明确约定以每平米单价确定租金的情况下，杨绩洪主张扣除相应不足面积租金的计算方式，显然有失偏颇。另，杨绩洪作为实际使用房屋人，已经使用涉案房屋几年之久，其有充分的时间了解并掌握租赁房屋的实际情况（包括房屋的面积、大小、结构等），但杨绩洪在合理期限内并未提出异议。综上，杨绩洪要求江联胜等三人返还租赁费用387039.09元及将《房屋租赁合同》中约定的自2014年5月20日至2014年8月19日的房屋租金由77000元/月变更为67960.87元/月；自2014年8月20日至2015年5月30日的房屋租金由84700元/月变更为74756.96元/月的主张，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：“驳回原告杨绩洪在本案中的诉讼请求。本诉案件受理费7112元，由原告杨绩洪负担”。
二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为：被上诉人江联胜等人与上诉人杨绩洪签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据上诉人杨绩洪的上诉以及被上诉人江联胜等人的答辩，并经当庭确认，本案二审争议的焦点是：房屋租金是否应当相应扣减。本案中，被上诉人出租给上诉人的房屋包括自有房屋及自案外人程宗福处转租的房屋，现上诉人提出异议的为自程宗福处转租的房屋面积，根据双方《房屋租赁合同》的约定，被上诉人与案外人程宗福租赁合同到期之前，被上诉人与上诉人的租金标准为固定数额，到期后，租金标准为以租赁面积确定租金数额。由于本案不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，且上诉人使用租赁房屋多年，其在合理期限内对租赁房屋面积并未提出异议，现又以合同约定面积与实际面积不符为由要求扣减房屋租金，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人杨绩洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7112元，由上诉人杨绩洪承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年八月二十九日
书记员 王佳蕾