陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初6685号
原告（反诉被告）杜某。
委托代理人曹某，系原告杜某之母。
被告（反诉原告）薛某。
委托代理人牛某，系某律师事务所律师。
原告杜某与被告薛某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案受理后，依法由审判员李长鹏独任审判，于2016年8月9日公开开庭进行了审理，原告杜某的委托代理人曹某、被告薛某的委托代理人牛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杜某诉称：2001年7月15日，原告与被告签订了集资建房协议，协议约定：原告购买被告开发修建的位于榆林市榆阳区西沙人民路13号的金桥商住楼西单元601号单元房，房屋面积为106.76㎡，单价1100元/㎡，总价为人民币11600元。由被告负责办理房屋所有权证到原告名下并约定交工时间为2002年11月31日。后原告向被告交纳了房款人民币10万元，剩余人民币16000元经协商以原告提供的防盗门及安装费抵扣。2003年4月25日，被告向原告交付了该房屋的钥匙，原告于2004年装修入住。后原告得知被告已将该单元房的房屋所有权证办好，原告要求被告返还原告的房屋所有权证无果，致原告向法院提起诉讼并提出诉讼请求为1、依法确认原告与被告签订的集资建房协议有效。2、依法判令被告向原告交付位于榆林市榆阳区西沙西人民路13号1-601号房屋所有权证。3、本案诉讼费用由被告承担。对于被告的反诉，反诉被告认为应当按照协议约定支付房款，反诉被告已经支付房款113280元，不存在违约不予承担反诉原告的违约责任，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
原告向法庭提交了以下证据：
集资建房协议1份、收据4份，用以证明原告与被告签订了集资建房协议，原告支付了房款人民币113280元的事实。
被告薛某辩称：原告与被告签订了集资建房协议是事实。合同签订后，原告支付了房款9万元，下欠房款38711元（实际面积为117.01㎡×1100元/㎡=128711元-90000元=38711元）。按照合同约定应全额支付房款，现不能支付剩余房款已构成违约，违约金为实际房款总额的30%。现如果原告能够付清剩余房款及违约金，被告交付原告位于榆林市榆阳区西沙西人民路13号1-601号房屋所有权证。为此，被告提起反诉并提出反诉请求为1、依法判令反诉原告与反诉被告签订的集资建房协议有效。2、依法判令反诉被告向反诉原告支付剩余房款人民币38711元、垫付的其他杂费人民币2153元、违约金人民币38613.30元，共计人民币79477.30元。3、反诉费用由反诉被告承担。
被告向法庭提交了以下证据：
1、集资建房协议1份，用以证明原告与被告签订了集资建房协议，协议约定1100元/㎡及原告应承担房款总金额30%的违约金的事实。
2、房屋所有权证1份，用以证明涉案房屋的实际面积为117.01㎡，总房款为128711元，违约金为38613.30元的事实。
经庭审质证，原告提交的证据，被告质证为对集资建房协议的真实性及证明目的均无异议；对9万元的收据经办人是王冬梅而不是被告，不予认可；对1万元认可；对防盗门及安装费无被告的签字不予认可。被告提交的证据，原告质证为对证据1、2的真实性无异议。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：
原告提交的证据，被告对集资建房协议无异议，能够证明原告与被告之间签订了集资建房协议，对本案具有证明力，依法予以采信；对2002年6月17日的收据，被告有异议，经审查，经办人为王冬梅系被告儿媳，该事实对本案具有证明力，依法予以采信；对2003年4月25日收款1万元，被告无异议，对本案具有证明力，依法予以采信；对防盗门及安装费，被告有异议，经审查，2002年7月30日防盗门16合及安装16合门费用有王冬梅及杜鹏的签字确认，能够证明费用为13280元的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提交的证据，原告对真实性无异议，能够证明原告与被告签订了集资建房协议及涉案单元房已经办理在原告名下并由被告持有该房屋所有权证的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2001年7月15日，原告杜某（甲方）与被告薛某（乙方）签订了集资建房协议，协议约定：甲、乙双方就双方集资修建位于西沙人民路13号的金桥商住楼6层西单元1号，达成如下协议：建筑面积及价格为该单元建筑面积106.76㎡，单价1100元/㎡。房产所有权证甲方负责办到乙方名下。交工时间为2002年11月31日。违约责任如有违约，违约方将付给另一方房屋价格总额的30%作为违约金等事项。协议签订后，2002年6月17日，原告向被告交纳了房款人民币9万元。2002年7月30日，原告向被告出售防盗门16个折合人民币12800元（16个×800元=12800元）。2002年8月6日，安装防盗门费用480元。2003年4月25日，原告向被告交纳了房款人民币1万元，共计人民币113280元。2003年4月25日，被告向原告交付了该单元房的钥匙。2004年，原告对该单元房进行装修入住。2005年3月22日，被告为该单元房办理了房屋所有权证，载明：房屋所有权人杜某，房屋坐落西沙西人民路13号，房号为1-601号，建筑面积为117.01㎡，所有权证号0016113号。后因原告与被告房款问题发生争议，被告不能将该单元房的房屋所有权证交付原告，致原告提起诉讼并提出上述诉讼请求。
另查明：建筑面积为117.01㎡×1100元/㎡=128711元。106.76㎡×1100元/㎡=117436元，原告已付房款113280元，下欠房款4156元（117436元-113280元=4156元）。
本院认为，原告杜某与被告薛某签订的集资建房协议，系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，依法应确认为有效合同。原告诉请依法确认原告与被告签订的集资建房协议有效及被告向原告交付位于榆林市榆阳区西沙西人民路13号1-601号房屋所有权证的诉讼请求有必要的事实依据，本院予以支持。反诉原告反诉请求反诉原告与反诉被告签订的集资建房协议有效及反诉被告支付剩余房款人民币38711元、垫付的其他杂费人民币2153元、违约金人民币38613.30元，共计人民币79477.30元反诉请求。经审查，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买卖人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价款补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”之规定。本案中，房屋实际面积为117.01㎡，合同约定面积为106.76㎡，误差比例为9.6%（（117.01㎡-106.76㎡）÷106.76㎡×100%），反诉被告应承担补足房款人民币3523.08元（3%×1100元/㎡×106.76㎡=3523.08元），另反诉被告拖欠的房款人民币4156元，共计反诉被告应付给反诉原告房款人民币7679.08元（3523.08元+4156元=7679.08元）。反诉原告的其他反诉请求没有必要的事实依据支持，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告杜某与被告薛某签订的集资建房协议有效。
二、本判决生效后十日内，由被告薛某交付原告杜某位于榆阳区西沙西人民路13号1-601号房屋所有权证1本（所有权证号为0016113号）。
三、本判决生效后十日内，由反诉被告杜某付给反诉原告薛某剩余房款人民币7679.08元。
四、驳回反诉原告薛某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告薛某负担。反诉费940元，由反诉原告薛某负担820元，反诉被告杜某负担120元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 李长鹏
二〇一六年八月二十三日
书记员 郭 鹏