湖南省汝城县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1026民初228号原告：黄文胜，男，1977年8月13日出生，汉族，汝城县公路管理局职工，住湖南省汝城县。原告：朱凌华，女，1979年2月11日出生，汉族，自由职业，住湖南省汝城县，系黄文胜妻子。两原告委托诉讼代理人：黄常秀，系黄文胜叔父。被告：郴州市浙商房地产开发有限公司汝城分公司（以下简称浙商房地产汝城分公司），住所地：湖南省汝城县卢阳镇文化路建行办公楼九楼。负责人：高杰。委托诉讼代理人：何冬青，湖南水正兰律师事务所律师。被告：郴州市浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商房地产公司），住所地：郴州市苏仙区郴江路16号东方新城二期北苑1栋102号。法定代表人：何富堂。第三人：罗静，女，1982年6月20日出生，汉族，户籍地四川省自贡市自流井区，系汝城县星空网络俱乐部星空网咖店负责人。委托诉讼代理人：朱文专，汝城县星空网络俱乐部星空网咖店员工。第三人：汝城县兴隆商业管理有限公司（以下简称兴隆管理公司），住所地湖南省汝城县卢阳镇卢阳步行街。法定代表人：周文革。委托诉讼代理人：杨德志，兴隆管理公司工作人员。原告黄文胜、朱凌华与被告浙商房地产汝城分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，追加浙商房地产公司为本案被告，追加罗静、兴隆管理公司为本案第三人，依法适用普通程序，2017年4月21日、2017年5月9日、2017年7月6日三次公开开庭进行审理，原告黄文胜、朱凌华及其委托诉讼代理人黄常秀，被告浙商房地产汝城分公司的委托诉讼代理人何冬青、第三人罗静的委托诉讼代理人朱文专、第三人兴隆管理公司的委托诉讼代理人杨德志到庭参加诉讼，被告浙商房地产公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄文胜、朱凌华向本院提出诉讼请求：一、要求被告按合同立即向原告交房；二、要求被告赔偿原告逾期交房违约金人民币295571.5元、经济损失人民币37500元，共计人民币333071.5元；三、因本案产生的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2014年5月24日以分期付款方式在汝城××××步行街购得格子铺一个，面积27.36平方米，房号S西2-0213，并与被告签订了商品房买卖合同。由于被告未按合同第八条规定期限（2014年12月31日前）内交房、未按合同第十一条规定在商品房达到交付使用条件后书面通知原告并签署房屋交接单，因此原告要求被告按合同第九条规定继续履行合同、被告向原告赔偿逾期交房违约金人民币295571.5元[（46357+50000+98611）×20÷10000×758日]，违约金计算期限从2015年1月1日起至2017年2月28日止。由于被告未按规定期限交房导致原告不能开店经营，应按市场行情每月1500元向原告赔偿损失从2015年1月至2017年2月共计人民币37500元。浙商房地产汝城分公司辩称：原告的起诉已超过诉讼时效，双方签合同时，已达成委托培育经营期的协议，所以原告才能享受合同上的买房价格，这个价格比市场价低。被告浙商房地产未到庭、未答辩、未提交证据。第三人兴隆管理公司述称：我们已将包含S西2-0213号商铺在内的908.87平方米的商铺出租给罗静。第三人罗静述称：我们是跟兴隆管理公司签订的租赁合同，按合同约定开店。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告方提交证据：1、《商品房买卖合同》；2、收据三张，完税证明二张；3、短信记录两张。浙商房地产汝城分公司提交证据：4、卢阳兴隆街可售商铺销售模式，销售政策，广告宣传单；5、房价计算清单；6、商品房预售许可证；7、营销方案；8、其他六位购房人的房价计算清单；9、其他七位业主与被告签订的《商品房买卖合同》；11份委托经营管理协议；10、租赁合同及商场平面图。被告浙商房地产、第三人罗静、兴隆管理公司未提交证据。浙商房地产汝城分公司对原告提交的证据的真实性无异议，对部分证据的证明目的有异议；原告方认为在买房时售楼人员并没有为自己计算房价，房价是双方协商的结果，认为被告提交的部分证据与原告无关；第三人对原、被告提交的证据无异议，本院认为上述证据1-10符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙商房地产汝城分公司在汝城县开发卢阳商住步行街（又名卢阳兴隆街、兴隆步行街、卢阳步行街），2014年5月24日，黄文胜、朱凌华与浙商房地产汝城分公司签订《商品房买卖合同》，约定黄文胜、朱凌华购买卢阳商住步行街S西2-0213号店面，建筑面积27.36平方米，每平方米7043.6元，总房款192713元，合同约定：“第八条交付期限：出卖人应当在2014年12月31日前将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……，第九条：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不做累加)（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人定金数额向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之二十的违约金”。2014年5月18日原告交50000元定金，2014年5月24日交购房款46357元，2014年8月4日，原告交剩余房款96357元及维修基金、契税、印花税、办证费用。2016年8月12日，兴隆管理公司与罗静签订《卢阳兴隆步行街卢阳商场租赁合同》，兴隆管理公司将包含原告所购买的S西2-0213号商铺在内的共908.87平方米的商铺出租给罗静，租赁期限自2016年9月30日起至2021年6月30日止，罗静租用店面后在此经营汝城县星空网络俱乐部星空网咖店。另查明，浙商房地产汝城分公司是浙商房地产公司的分公司，浙商房地产汝城分公司在兴隆步行街开盘时制作了销售广告，广告上有“卢阳兴隆街买铺收益分析：委托培育经营期截止日期至2017年12月31日，期满后根据70%以上委托业主的决议可以协商续签委托管理协议”。2014年7月1日，浙商房地产汝城分公司与兴隆管理公司签订《委托招商经营及小区物业管理合同》，将兴隆步行街的招商及物业管理工作委托给兴隆管理公司。从兴隆步行街开盘至今，已购买商铺的业主大部分和兴隆管理公司签订了委托经营管理协议。本院认为，本案的焦点有:(1)本案是否已过诉讼时效。法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或应当知道权利被侵害时计算。原告认为被告违反合同约定，未在2014年12月31日前交付商铺，因此，应从2015年元月1日起计算诉讼时效。原告在第一次开庭时提交二张短信记录，拟证明原告一直在要求被告交房。本院审查认为该短信记录只体现了商铺租金情况，无原告要求交房的内容，不能证明诉讼时效有中断、中止的情况，原告在2017年3月7日提起诉讼，已经超过两年的诉讼时效。（2）浙商房地产汝城分公司对原告购买的商铺是否有三年委托培育经营的权力。黄文胜、朱凌华认为买房时没有听说过委托培育经营期，没有见到过被告的销售广告，被告未按合同约定在2014年12月31日前将S西2-0213号商铺交给原告，被告属违约，应承担违约责任；浙商房地产汝城分公司认为：作为开发商，为把兴隆步行街发展起来，吸引人气，在兴隆步行街的销售政策中有委托培育经营的内容，并制作发布了销售广告，销售广告上已明确了三年的委托培育经营期，原告在购房时，被告方的工作人员已详细介绍销售政策，原告已享受了7.9折的房价优惠，属于已提前取得了三年的商铺收益，被告则取得了将原告购买的商铺出租三年的权力，黄文胜、朱凌华所购商铺的委托培育经营期限为2015年1月1日至2017年12月31日，因此，被告并未违约；本院认为，购买商铺是投资行为，买房人在购买之前必定详细了解拟购买的商铺，慎重考虑后再决定，黄文胜、朱凌华陈述购买前不清楚被告方的销售政策与常理不符；黄文胜是汝城县公路管理局工作人员，其工作单位与被告开发的兴隆步行街相距只有几百米，原告方在第二次开庭时认可黄文胜的工作单位、家庭住址与兴隆步行街比较近，如此近距离的情况下，黄文胜陈述未见到被告发布的销售广告、不了解被告的销售政策与常理不符。浙商房地产汝城分公司提交与其他部分购买商铺的业主的购房合同、价格计算表，业主与兴隆管理公司签订的《委托经营管理协议》也足以证明被告销售兴隆步行街商铺的销售政策中有业主享受7.9折的房价优惠，开发商取得三年委托培育经营期的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”《中华人民共和国合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”黄文胜、朱凌华自愿与浙商房地产汝城分公司签订《商品房买卖合同》，又未与浙商房地产汝城分公司就委托经营期内对所购商铺的管理达成其他的协议，因此，销售广告的内容做为要约已生效。销售广告上明确注明：“委托培育经营期截止日期至2017年12月31日止，期满根据70%以上委托业主的决议可以协商续签委托管理协议”。原告享受了7.9折的房价优惠，属于提前收取了三年的商铺收益，被告则取得了将原告所购商铺代为出租三年的权力。2014年5月24日原告与被告浙商房地产汝城分公司签订《商品房买卖合同》，2014年8月4日付清购房款，因此，原告请求判令被告立即向原告交房，并要求被告赔偿从2015年1月11日起至2017年2月28日止的违约金及直接损失无事实及法律依据。综上，原告未举证证明被告存在违约的情况，且原告的起诉已过诉讼时效，对原告的诉讼请求不予支持。被告浙商房地产经传票传唤未到庭，由此引起的不利后果自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告黄文胜、朱凌华的诉讼请求。案件受理费6296元，由原告黄文胜、朱凌华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  朱丽娟人民陪审员  何俭松人民陪审员  李矿辉二〇一七年八月十八日书 记 员  陈 柳