上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8068号
上诉人(原审被告、反诉原告)：上海腾望实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：刘慧杰，总经理。
上诉人(原审被告)：刘慧杰，女，1983年3月10日出生，汉族，户籍地河南省。
委托诉讼代理人：刘富强(系刘慧杰丈夫)，男，1982年5月5日出生，汉族，户籍地河南省。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海莱音和工贸有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：冯全春，总经理。
委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。
原审被告：上海互越新材料科技有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：丁文新，总经理。
上诉人上海腾望实业有限公司(以下简称“腾望公司”)、刘慧杰因与被上诉人上海莱音和工贸有限公司(以下简称“莱音和公司”)及原审被告上海互越新材料科技有限公司(以下简称“互越公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初11861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
腾望公司、刘慧杰上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判腾望公司支付莱音和公司租金及房屋占有费(2016年8月21日至2016年10月13日期间按年租金40,332.5元标准支付，自2016年10月14日起至实际腾退之日止按每年39,492.1元标准支付，并扣除已付1万元)。事实和理由：1、莱音和公司对涉案的青浦区白鹤镇赵江路XXX号内的厂房(以下简称“系争厂房”)属于“198区块”这一政府政策更应知情，其明知不能出租，却通过中介将系争厂房出租给腾望公司，莱音和公司本身具有一定过错。2、一审中，腾望公司认为自己应支付莱音和公司房屋占用费为原租金的10%－30%为宜，一审法院错误理解为1.1倍至1.3倍，并以此认定腾望公司以每年520,000元(原租金的1.3倍)为标准支付房屋占用费，明显错误且显失公平。3、刘慧杰不应承担连带责任，不应作为新的债务人加入。《保证书》不是刘慧杰真实意思表示，存在加重刘慧杰责任的承担，应认定其保证行为是无效的。
被上诉人莱音和公司辩称，腾望公司、刘慧杰所称的欺诈问题并不存在，系争厂房手续齐全，可以出租使用。违约金标准系依据双方合同及保证书予以确认。刘慧杰在保证书中作出了承诺，故其属于债的加入。综上，请求二审法院驳回上诉，根据查明的事实依法判决。
原审被告互越公司则请求二审法院依法判决。
莱音和公司向一审法院起诉请求：1、判令解除莱音和公司与腾望公司签订的房屋租赁合同，腾望公司腾退位于系争厂房；2、判令腾望公司支付租金(按约定的租金标准每年403,325元的2倍，自2016年8月21日起计算至腾望公司实际腾退之日止)；3、判令腾望公司偿付违约金100,831元；4、判令刘慧杰对上述债务承担连带清偿责任；5、判令互越公司协助腾望公司、刘慧杰腾退系争厂房。
被告腾望公司并向本院提出反诉请求：1、撤销莱音和公司与腾望公司签订的房屋租赁合同，莱音和公司返还腾望公司租金201,662.50元、保证金34,000元；2、莱音和公司支付腾望公司拆违补偿款336,300元。一审审理中，腾望公司变更第二项反诉请求金额为183,700元。
一审法院认定事实：系争厂房登记在莱音和公司名下，土地面积2,780.80平方米，建筑面积1,664.58平方米。
2016年1月8日，莱音和公司作为甲方，腾望公司作为乙方，双方签订房屋租赁合同1份，约定：甲方将上述厂房及场地(含无证房屋和彩钢棚)出租给乙方，其中建筑面积双方确认为1,700平方米，乙方用于生产加工，厂房为现状出租；租期自2016年2月20日起至2019年2月19日止；租金每年403,325元，每六个月支付一次，每次支付租金须提前10天，先付后用；签订协议时，乙方支付甲方34,000元作为保证金，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方每拖缴超过一天，按日租金的10%收取滞纳金，甲方有权采取停水、停电、关闭门等措施，乙方不按时支付租金超过15天，甲方有权无条件收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时有权终止合同并对承租方厂房内物资进行清理，乙方承担因拖欠租金对自己造成的所有损失(停电、停水等)；任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方，有下列情况之一的，双方有权单方面解除合同(并赔偿违约金给守约方)：1、出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋；2、未经出租方同意或有关部门批准，承租方擅自改变房屋用途；3、未经出租方同意，承租方将出租房屋租给第三者；4、承租方从事违法活动，违反合同约定；5、承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上者；6、承租人所拖欠的各项费用累计达到20,000元以上者；7、甲方发现乙方存在安全生产隐患，或生产、经营、存储、使用危险品或处置废弃危险化学品的，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；如遇市政动迁或旧区改造等因素造成合同无法履行时，政府赔偿部分甲方的归甲方，乙方的归乙方，在不可抗拒的因素之日60个工作日内，乙方应无条件交还租赁房屋，造成的双方损失不负责任和赔偿或补偿，合同终止。合同另约定了其他事项。合同签订后，莱音和公司交付了房屋，腾望公司支付了第一期租金201,662.50元、保证金34,000元。
2016年3月2日，腾望公司作为甲方，互越公司作为乙方，双方签订租赁合同1份，约定：甲方将系争厂房西侧车间的厂房及场地出租给乙方，建筑面积经双方确认为576平方米，乙方用于防水材料，租赁期限从2016年3月2日起至2019年2月19日止，租金每年142,963元，保证金20,000元，除关于“单方解除权”约定中的承租人拖欠各项费用为达到10,000元以上者之外，其余内容均与莱音和公司与腾望公司所签订的租赁合同相同。
2016年6月，国网上海市电力公司青浦供电公司寄出《欠费停电通知》，通知案外人上海项怡五金机械有限公司(以下简称“项怡公司”)系争厂房欠付2016年5月电费，将停止供电。
2016年7月7日，在莱音和公司办公室，根据莱音和公司法定代表人拟定的内容，刘慧杰向莱音和公司出具保证书，承诺：乙方坚决履行租赁合同一切事宜；拖欠费用在两天内支付甲方(包括房租、水费、电费)；如乙方再发生违约，合同自动解除，乙方保证放弃申辩权，并在7天内搬离系争房屋，延期按双倍的天数租金支付甲方，如不搬，由甲方派人员搬离产生费用由乙方承担，如乙方违约主合同及上述条款，导致一切后果，公司法人及本人承担法律和经济赔偿。
2016年9月、10月，国网上海市电力公司青浦供电公司两次寄出《欠费停电通知》，通知莱音和公司系争厂房欠付2016年8月电费12,182.91元、9月电费10,199.97元，将停止供电。
2014年5月9日，莱音和公司将其经营地址自青浦区白鹤镇赵中路XXX号迁至系争厂房内，将经营项目自“生产加工塑料制品、销售建筑装潢材料、五金交电、消防产品、耐火材料、通信设备、办公用品、化工产品及原料(除危险品)、商务信息咨询”变更为“生产加工聚乙烯薄膜、商务信息咨询”。
合同履行期间，案外人上海立信资产评估有限公司对系争厂房出具评估报告，确认系争场地实测面积2,707.90平方米，有证房屋面积1,660.10平方米，全部房屋面积2,418.80平方米，共有9栋建筑，其中有证部分：3号房屋981.70平方米、4号房643.80平方米、9号房34.60平方米，上述合计1,660.10平方米；无证部分：2号房24.30平方米、5号房50.90平方米、6号房233.70平方米、6－1号房127.10平方米、8号房58平方米，上述合计494平方米，另有1号彩钢棚108.40平方米、4－1号篷23.20平方米、7号彩钢棚18.80平方米、3－1号房43.70平方米。
2016年9月18日，莱音和公司与案外人上海白鹤工业园区投资开发有限公司签订《腾退处置协议书》1份，约定因青浦区白鹤镇吴淞江沿线生态环境综合治理工作需要，就甲方对乙方系争厂房等资产及相关损失处置事宜经协商一致签订本协议：一、根据上海立信资产评估有限公司出具评估建议书，地面资产处置金额为163,400元(房屋评估182,800元，构筑物评估净值35,400元，系数70%)；给予拨付停工停业损失费98,800元(按每平方米200元计算494平方米)，速迁速搬奖励74,100元(按每平方米150元计算494平方米)，合计172,900元；三、按照本协议第一、二条，甲方应拨付乙方处置金额总计336,300元；四、腾地(房)时间：2016年10月15日前清空交房，具体交接时间以双方签字盖章确认的腾退交接和帮拆申请时间为准；五、付款方式：1、自协议生效之日起10日内拨付处置款总额的40%即130,000元；2、自搬清设备设计腾地后经甲方验收合格办理《腾退交接、帮拆申请》后10日内拨付处置款总额的30%即100,000元；3、余款自第二笔资金拨付之日起30日内一次性付清。协议书另约定了其他事项。2016年10月14日，莱音和公司与上海白鹤工业园区投资开发有限公司交接上述处置协议所涉违法建筑，腾望公司在帮拆申请上确认“腾望公司违建内已腾清”。
截至2017年4月6日，上海白鹤工业园区投资开发有限公司尚未支付莱音和公司上述336,300元。
一审审理中，莱音和公司和腾望公司一致确认：莱音和公司至今未获得336,300元，该笔款项由莱音和公司自行与上海白鹤工业园区投资开发有限公司结算，腾望公司应得部分由莱音和公司支付，在本案中处理。
本案双方争议焦点为：一、莱音和公司是否故意隐瞒腾望公司系争地块属于198减量化范围、政府规定不得对外出租；二、拆除的违法建筑权益归属。
针对争议焦点一，腾望公司认为系争地块属于198减量化范围，莱音和公司经营范围属于生产化工产品，系三类用地，应属于减量化范围。自2015年起，政府已告知莱音和公司不得出租系争厂房，但莱音和公司隐瞒事实与腾望公司签订租赁合同。2016年3月，莱音和公司法定代表人告知腾望公司系争厂房已不能再入住新的企业。腾望公司自2016年7月起一直停产。故莱音和公司存在欺诈，腾望公司有权撤销合同。因腾望公司不能合法使用系争厂房，故莱音和公司应退还被告已付租金和保证金。对此腾望公司提供如下证据：
1、政府公文网络打印件1组(主要内容为：2013年5月14日，上海市人民政府发布《关于统筹优化全市工业区块布局的意见》，要求各区县根据规划要求，逐步推进现状工业用地减量化；104区块指全市现有的104个规划工业区块，其中含白鹤工业园区；198区域指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地，全市共有198平方公里；198区域以复垦为导向，重点实施生态修复和整理复垦)，以证明系争厂房所在地属于198减量化范围。
2、政府告知书复印件1组，以证明2015年起，政府已告知原告等相关企业：不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施，不得办理新增、变更工商营业登记，不得对外出租；2016年4月20日起停止生产和经营，不得续签租赁协议，加快腾退处置相关设施设备，消除“五违”现象(即违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住)。
莱音和公司对证据1真实性不予认可，但确认系争厂房所在区域确实属于“198”减量化区域，对证据2真实性无异议，但认为莱音和公司未在系争厂房内实际经营，故未收到过这些政府通知。莱音和公司认为系争厂房系合法建筑，白鹤镇政府虽然之前要求莱音和公司减量化腾退，但莱音和公司未同意，故腾望公司可以租赁系争厂房，而系争厂房周围的违法建筑已被拆除，但系争厂房至今未被拆除，可见系争厂房可以合法出租。腾望公司一直占用系争厂房，应支付租金，现逾期支付租金，结欠电费(拖欠电费由互越公司代交)，又擅自转租厂房，莱音和公司有权解除合同。对此莱音和公司提供律师函1份，以证明莱音和公司于2016年8月22日催告腾望公司支付第二期租金。腾望公司称未收到过该封律师函。
一审审理中，经法院释明，腾望公司认为如果腾望公司违约，要求调低违约责任为按约定的租金标准的10%至30%支付使用费，拒绝腾退厂房返还给莱音和公司。
针对争议焦点二，腾望公司称违法建筑中除了2号房系莱音和公司所建厕所外，其余违法建筑均系项怡公司所建，后出售给腾望公司，故相应的拆违补偿款应由腾望公司获得。互越公司承租范围是5号房、6号房，违法建筑被拆除后互越公司搬入有证的3号、4号房，故补偿款中互越公司应按承租面积比例获得相应的停产停业损失和速迁速搬奖励，故针对停产停业损失和速迁速搬奖励总计172,900元中仅要求莱音和公司支付20,300元(对应8号彩钢棚)。对此，腾望公司提供如下证据：
1、支付凭证1组，以证明腾望公司支付项怡公司法定代表人妻子王文琴12,500元，支付莱音和公司法定代表人冯全春27,500元(代项怡公司支付租金等欠费)；
2、刘慧杰委托诉讼代理人刘富强与项怡公司法定代表人王本玉电话录音及文字整理资料1组、与莱音和公司法定代表人冯全春电话录音及文字整理资料1组(冯：“该谁的钱，就是谁的钱”；“我贪的话，当时建筑全部吃下来再转租给你”)，以证明王本玉确认腾望公司向项怡五金购买违法建筑及冯全春对此予以确认。
莱音和公司对证据1真实性无异议，但认为27,500元是支付腾望公司应承担的中介费；对证据2不予认可，认为经莱音和公司核实，王本玉未与刘富强通过电话，至于刘富强与冯全春的录音，听不清楚。莱音和公司并认为互越公司租赁范围本来就包括有证部分。
互越公司称自己租赁部分本来就包括有证部分和无证部分，对莱音和公司与腾望公司之间租赁关系和提供的证据均不清楚。审理中，经法院释明，互越公司针对停产停业损失和速迁速搬奖励未提出诉讼主张。
一审法院认证如下：1、政府公文网格打印件，经法院核实属实，予以采纳；2、政府告知书，莱音和公司对真实性无异议，法院予以采纳；3、支付凭证，莱音和公司对此无异议，法院予以采纳；4、录音及文字整理资料，王本玉的录音属于证人证言，因王本玉未当庭接受质询，不符合证人证言的形式要件，被告(此处系一审法院笔误，应为“莱音和公司”)不予认可，法院不予采纳，冯全春和刘富强的录音，莱音和公司未陈述明确的质证意见，又未举证证明该段录音系伪造，法院予以采纳；5、莱音和公司提供的律师函，莱音和公司未举证证明已送达腾望公司，法院不予采纳。
综上，一审法院确认如下事实：系争厂房所在地属于“198”减量化范围，政府于2015年起已要求相关企业停止违法经营；刘富于2016年2月3日支付王文琴12,500元、于2016年2月4日支付冯全春27,500元；冯全春确认莱音和公司与腾望公司各自享有部分拆违补偿利益。因莱音和公司未举证证明27,500元的用途为中介费，故法院确认该笔款项系腾望公司代项怡公司支付莱音和公司欠款用于购买项怡公司所建违法建筑的相关权益。
一审审理中，法院于2016年12月14日送达腾望公司、刘慧杰起诉状副本。
一审法院认为，莱音和公司与腾望公司签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，但其中部分租赁面积为违法建筑，故针对违法建筑部分合同无效，其余部分合法有效，双方均应按约履行。腾望公司称莱音和公司故意隐瞒系争厂房涉及“198”减量化范围，存在欺诈，且实际造成腾望公司无法使用厂房的后果，应予撤销。对此法院认为，系争厂房系合法建筑，土地性质属于出让的工业用地，结合当地政府仅拆除了周围违法建筑的现状，法院确认系争厂房可以出租用于工业用途。另外，腾望公司可以自行上网查阅打印相关政府文件，故其在承租厂房时本可自行了解相关地块是否属于减量化范围及能否承租。故对腾望公司认为原告存在欺诈行为的主张，法院难以采信，对腾望公司要求撤销合同的诉讼请求，法院不予支持。
系争房屋仅被拆除了周围的违法建筑，合法建筑仍然保留，腾望公司的物品现在系争厂房内，腾望公司拒绝搬离，且次承租人互越公司亦仍在系争厂房内经营，故腾望应支付莱音和公司租金和占用无证建筑部分的使用费。现腾望公司未举证证明其针对2016年8月21日后租金和使用费的支付情况，莱音和公司自认腾望公司已支付10,000元，自愿扣除，一审法院予以照准。腾望公司逾期支付租金超15日、结欠租金金额超20,000元、未经莱音和公司同意将部分厂房转租给互越公司，莱音和公司有权根据合同约定行使单方解除权。因莱音和公司未发送过解除通知，本案起诉状视为解除通知，故莱音和公司与腾望公司之间的租赁合同于起诉状副本送达之日即2016年12月14日解除，腾望公司、互越公司应在合理期限内腾退系争厂房，莱音和公司应返还腾望公司保证金34,000元。
刘慧杰称其所出具的保证书系受莱音和公司胁迫而出具，但对此未提供相关凭证，莱音和公司不予认可，故不予采信。法院确认刘慧杰身为腾望公司法定代表人，其代表腾望公司确认如有违约则按双倍租金标准支付租金的形式承担违约责任，对腾望公司具有约束力，刘慧杰承诺其本人承担共同赔偿责任，形成债的加入，腾望公司、刘慧杰应共同承担相关违约责任。现莱音和公司既主张按刘慧杰承诺的双倍租金标准计算的租金，又主张按合同约定的按三个月租金标准计算违约金，因无证据证明腾望公司和刘慧杰承诺两项违约责任可同时主张，故莱音和公司诉请存在重复计算。腾望公司和刘慧杰认为违约金标准过高，要求调低。一审法院考虑厂房现状、莱音和公司实际损失、腾望公司违约情形等因素，酌情确认腾望公司应按每年520,000元的标准支付莱音和公司租金和占有使用费，刘慧杰承担共同清偿责任，对莱音和公司其余诉讼请求不予支持。
关于拆违补偿，相应的违法建筑系案外人项怡公司所建，在案证据无法反映项怡公司与莱音和公司存在相关约定，故在莱音和公司接受腾望公司以代项怡公司支付租金等欠款的形式购买相关违法建筑的权益的情形下，法院确认相关拆违补偿款应归腾望公司所有。腾望公司确认互越公司应享有部分停产停业损失和速迁速搬奖励，腾望公司与互越公司均不要求在本案中处理，故针对该部分补偿款一审法院不予处理。故莱音和公司应支付腾望公司相应的补偿款183,700元。
一审法院判决：一、上海莱音和工贸有限公司与上海腾望实业有限公司于2016年1月8日签订的租赁合同于2016年12月14日解除；二、上海腾望实业有限公司、上海互越新材料科技有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇赵江路XXX号的厂房，并由上海腾望实业有限公司返还给上海莱音和工贸有限公司；三、上海腾望实业有限公司、刘慧杰应于判决生效之日起十日内支付上海莱音和工贸有限公司租金及房屋占有使用费(按每年520,000元的标准，自2016年8月21日起计算至实际腾退之日止，并扣除已付10,000元)；四、驳回上海莱音和工贸有限公司其余诉讼请求；五、上海莱音和工贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海腾望实业有限公司保证金34,000元；六、上海莱音和工贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海腾望实业有限公司拆违补偿款183,700元；七、驳回上海腾望实业有限公司其余诉讼请求。
本院对一审查明的事实予以确认。
二审审理中，莱音和公司与腾望公司均确认自2016年10月14日起年租金标准为394,921元。
本院认为，依法订立的合同受法律保护。莱音和公司与腾望公司签订的厂房租赁合同中涉及违法建筑部分合同无效，其余部分合法有效，双方均应恪守履行。腾望公司作为承租人，未按约向莱音和公司支付租金，且未经莱音和公司同意擅自将部分系争厂房转租给互越公司，故莱音和公司有权解除双方签订的租赁合同。一审法院确认双方租赁合同在起诉状副本送达之日解除并无不当。现腾望公司、刘慧杰上诉主张腾望公司应按年租金(其中，2016年10月14日起年租金为394,921元)10%的标准支付欠付租金及房屋使用费，且刘慧杰无需对腾望公司的债务承担连带赔偿责任。对此，本院认为，公司的法定代表人代表公司行使职权。刘慧杰作为腾望公司的法定代表人于2016年7月7日向莱音和公司出具保证书，确认如有违约按双倍租金标准支付租金，其与相对人之间形成的合意能够约束公司。一审法院酌情确认腾望公司应按520,000元标准支付租金及房屋使用费，已经综合考虑了本案实际情况，本院经审核，该数额并未超出腾望公司所作出的违约按双倍租金支付的承诺，且尚属合理，故本院予以维持。同时，刘慧杰在保证书上明确承诺其与公司共同承担法律和经济赔偿，该行为属债的加入，莱音和公司据此要求刘慧杰对腾望公司的债务承担共同清偿责任，符合法律规定。综上所述，腾望公司、刘慧杰的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,316.60元，由上诉人上海腾望实业有限公司、刘慧杰共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……