上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初20420号�告(反诉被告)：吴忠麒，男，1956年2月13日生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：黄惠芳，女，1956年7月26日生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)：吴寒，男，1983年11月25日生，汉族，住上海市闵行区。上述三原告的共同委托诉讼代理人：焦伟云，上海焦伟云律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭湖，女，1975年11月11日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：洪举，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。原告吴忠麒、黄惠芳、吴寒与被告郭湖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告郭湖提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2017年3月8日、2017年4月13日公开开庭进行审理，原告吴忠麒、黄惠芳及三原告的共同委托诉讼代理人焦伟云、被告郭湖的委托诉讼代理人洪举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴忠麒、黄惠芳、吴寒向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，将本区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋过户至三原告名下；2.判令被告支付原告自2016年7月27日起至实际交房之日的违约金(以166万元为本金，按每日0.03%的标准计算)。审理中，原告增加诉请：判令被告将涉案房屋交付给原告。事实与理由：2016年2月21日，原、被告就本区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房价款166万元，原告于当日向被告支付定金2万元。2016年2月29日，原、被告签订补充协议，约定原告在2016年4月25日前通过现金方式向被告支付165万元，剩余尾款1万元于过户当日支付给被告。涉案房屋的抵押登记于2016年5月30日才注销，在注销之前原告无法全部支付房款，否则原告风险很大。2016年7月16日，原告收到被告的催告履行合同通知书，要求在接到该通知十日内支付32万元以及违约金，否则被告将解除合同。经与被告沟通，双方确定了应付款项为30万元，违约金为8,280元。原告分别于2016年7月25日支付了21万元，于7月26日支付了10万元(其中，对于违约金原告自愿按1万元支付给被告)。但是，被告在收到166万元(含违约金，不含1万元尾款)后，仍不配合办理过户手续。对于尾款1万元，原告愿意在扣除水、电费、通信费等费用后支付给被告。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告郭湖辩称：不同意原告的诉讼请求。1.本案系原告违约，因为原告逾期付款近3个月，交房时�应该因原告逾期付款而重新约定，但双方之后没有对此达成一致约定，故延迟交房系原告逾期付款导致，被告不应支付逾期交房违约金。2.原告认为应从款项付清次日起计算违约金没有依据，且违约金标准过高，希望法院予以调整。3.被告发函要求原告在2016年7月25日之前将剩余房款30万元及违约金1万元支付给被告，从双方的往来短信也可看出，原告认可了2016年7月25日为最后付款日，但原告仍然没有在2016年7月25日之前支付房款。4.被告于2016年5月30日注销抵押没有超过合同约定的过户时间，也没有给原告造成损失，是因为原告迟延付款才导致了迟延注销抵押。同时，被告郭湖提起反诉，要求判令：1.解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2.原告向被告支付违约金332,000元(1,660,000元×20%)。事实与理由：原告并未按约付款，截止至2016年4月2日，原告仅支付了135万元，被告多次催促，原告均以各种理由拒付。2016年7月15日，被告发函催告原告，但原告仍然未在10日内付清，故被告有权解除合同。另外。被告于2016年7月24日亦分别通过短信、微信告知原告须于2016年7月25日前将30万元房款及违约金全部支付，否则解除合同，原告对该截止日期也表示认可。针对反诉，原告吴忠麒、黄惠芳、吴寒辩称：不同意被告的反诉请求。1.原告已经在被告催告限定的时间内全额付清了款项，故被告没有合同解除权。2.原告之前已经根据双方的约定支付了1万元的违约金，被告现又主张违约金，没有依据。经审理查明：2016年2月21日，原告吴忠麒(乙方)与被告(甲方)、案外人上海鸿志房地产经纪事务所(丙方)签订《房地产居间合同(买卖)》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，总价166万元。合同另对付款方式、违约责任等进行了约定。同日，原告吴忠麒支付被告定金2万元，被告出具了相应收据。同时，吴忠麒签订佣金确认书，确认佣金金额为27,000元。2016年2月29日，三原告、被告签订《补充协议书》，约定双方确认166万元为净到手价；三原告须于2016年4月25日前通过现金方式支付165万元，剩余1万元于过户当日支付；银行贷款35万元在银行付款给被告两个工作日内，由被告返还给三原告。同日，原告吴忠麒通过银行转账方式向被告支付20万元。2016年3月8日，三原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将本区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，建筑面积112.46平方米，转让价款166万元；甲方于2016年6月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方在2016年6月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，向甲方支付逾期未付款的0.03%的违约金，合同继续履行。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.03%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)第七条约定，双方无论任何一方违约(甲方违约不卖或乙方违约不买)，则违约方向被违约方按合同价的20%进行赔偿。附件三付款协议约定：1.双方确认在签订本合同之前，乙方已经支付定金2万元；2.乙方应于签订买卖合同当日，向甲方支付20万元；3.乙方于2016年3月9日前向甲方支付第二期房款78万元；4.乙方于2016年4月20日前向甲方支付第三期房款35万元；5.乙方通过银行申请贷款30万元，由银行直接支付给甲方，贷款不足部分在过户前现金补足；6.乙方于过户当日向甲方支付尾款1万元。同日，原告吴忠麒通过银行转账方式向被告支付78万元。2016年4月23日，原告吴忠麒通过银行转账方式向被告支付35万元。2016年7月15日，被告向三原告寄送《催告履行合同通知书》一份，言明三原告还有32万元未按约支付，现特致函要求在接到本通知10日内向被告交付，并支付逾期违约金；如在10日内仍未依合同交付，被告将依法解除合同。该信函三原告于2016年7月16日收到。2016年7月24日，被告向原告发送短信称，欠款30万元于7月25日前到账就行，否则解除合同，违约金8,280元。原告回复表示，会按照要求做的。之后原告又称，今天晚了，又是周日，钱凑不齐，只能明天支付，请谅解。2016年7月25日，原告吴忠麒通过银行转账方式向被告支付21万元，并通过短信表示手机银行限额到了，7月26日再支付10万元。被告回复称，不用了，�方协商是7月25日之前付款的，原告完全有时间解决付款问题；被告将于2016年7月26日把房款还给原告。2016年7月26日，原告吴忠麒通过银行转账方式向被告支付10万元，但被告并未按其所述于2016年7月26日退还已收房款给原告。另查明，涉案房屋于2010年9月19日登记于被告名下，其抵押于2016年5月30日被登记(XXXXXXXXXXXX)注销。审理中，三原告陈述其在本市名下没有房产。以上事实，由上海市房地产权证、房地产居间合同(买卖)、定金收据、佣金确认书、上海市房地产买卖合同、补充协议、银行凭证、信封、催告履行合同通知书、聊天记录、银行明细、上海市房地产登记簿以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定�应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案的争议焦点在于：一、原告是否逾期付款；二、被告是否有权解除合同。关于争议焦点一，原告主张根据被告的催告通知书，付款期限的最后一天应该是2016年7月26日；被告则主张，根据催告通知书，付款期限的最后一天应该是2016年7月25日，且双方的聊天记录也表明原告同意2016年7月25日为付款截止日期。本院认为，根据催告通知书，原告应于收到通知书后的十日内付款，而原告于2016年7月16日收到通知书，故付款的最后日期应为2016年7月26日。但是，从双方2016年7月24日的短信可以看出，被告明确了7月25日为最后一日，而原告对此表示会按照要求做、明天支付款项，故原告在2016年7月24日认可了7月25日为最后付款期限。现原告在2016年7月26日才支付10万元，故原告的行为构成逾期付款。关于争议焦点二，�告主张原告未按合同约定的期限付款，经被告催告后仍然未在合理期限内付款，故被告有权解除合同。本院认为，一则，虽然原告逾期付款，被告经催告后有权解除合同，但被告所发的催告通知书并非解除通知，之后被告于2016年7月24日发送的短信亦仅是催告非解除通知；二则，虽然被告表示2016年7月26日将退还原告已付房款，但被告并未实际退还，亦不能从其退款行为得出默示解除合同；三则，在被告未明确行使合同解除权的情形下，原告支付10万元仅逾期1日，属于轻微的违约行为，被告已经收到了其所要求原告支付的除尾款1万元外的全部房款，而尾款1万元未付系双方发生合同应否履行的争议后，被告拒绝收款，非原告有意违约拖欠。之后，被告反诉要求解除合同已经丧失了解除合同的事实和理由，本院不予支持。综上，对于被告要求解除合同、支付合同解除违�金的反诉请求，本院不予支持。本案中，原告支付了除尾款1万元外的其余全部房款，被告应按约履行交房、过户的义务，故对原告的相应诉请，本院予以支持。原告主张逾期交房违约金，本院认为，原告确实曾有逾期付款，势必会导致双方无法按照约定期限交付房屋。之后原告支付了165万元，但此时已超过了合同约定的交房时间，双方对于新的交房期限并未重新约定，原告主张其支付了款项被告就应交房，否则即应立即起算逾期交房违约金，缺乏依据，本院对此不予支持。对于尾款1万元，原告同意支付，本院对此一并处理，并无不妥。原告认为尾款需过户后扣除水、电费、通信费等费用，本院认为，按照约定尾款1万元应于过户当日支付，原告提出还需扣除水、电费、通信费等费用，但未提出明确的金额，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)郭湖于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒将上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒名下[过户所涉全部税、费由原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒负担]；二、被告(反诉原告)郭湖于本判决生效之日起十日内将上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒；三、原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒于上海市松江区新桥镇新镇街XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒名下当日支付被告(反诉原告)郭湖购房尾款10,000元；四、驳回原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒的其余诉讼请求�五、驳回被告(反诉原告)郭湖的反诉请求。本诉案件受理费20,406元，反诉案件受理费3,180元，合计诉讼费23,586元，由原告(反诉被告)吴忠麒、黄惠芳、吴寒负担586元(已付)，被告(反诉原告)郭湖负担23,000元(已付3,180元，余款19,820元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜人民陪审员  范幼芳人民陪审员  陆为明二〇一七年六月十九日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……