江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第00275号
上诉人（原审被告、反诉原告）熊菊英。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南通市安全生产宣传教育中心，住所地南通市崇川区教育路**号。
法定代表人罗进明，主任。
委托代理人王粟，北京大成（南通）律师事务所律师。
原审被告（反诉原告）杨桂林。
上诉人熊菊英因与被上诉人南通市安全生产宣传教育中心（以下简称安全教育中心）、原审被告杨桂林房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，南通市劳动保护宣传教育中心系安全教育中心的前身。南通市崇川区天艺打印部（以下简称天艺打印部）工商登记经营者为杨桂林，实际经营者为熊菊英，组成形式为个人经营，经营住所地南通市教育路25号，产权属性租赁使用权。2004至2013年期间，安全教育中心及其前身南通市劳动保护宣传教育中心分别与杨桂林、天艺打印部签订房屋租赁合同共9份，合同载明，出租房屋坐落于教育路25号壹间，朝向南，建筑面积37.125平方米，房屋用途为打字复印，合同租赁期均为一年，从1月1日至12月31日止，租金按年结算，并在签合同时一次性付清。房屋租赁合同除2009年签订时仅盖天艺打印部公章外，其余在乙方签章或乙方代理人签章处均有熊菊瑛的签字。年租金：2004年为4608元；2005年与2006年均为5760元；2007年为7680元；2008年、2009年、2010年、2011年及2012年均为9000元；2013年为11520元。上述租金，已由实际经营者熊菊英按约支付。
原审庭审中熊菊英称，该案涉房屋系其与其他二人投资重建，对该主张，熊菊英未提供任何证据予以证明。
原审另查明，案涉房屋系临时性建筑，未经有关部门批准，亦未办理产权登记。
原审法院认为，案涉的南通市教育路25号的房屋，系临时建筑，未经批准亦未办理产权登记，双方就该房屋签订的房屋租赁合同应当认定无效。关于安全教育中心提出杨桂林、熊菊英从未就案涉房屋租赁协议效力提出异议，现要求确认双方合同无效已过诉讼时效的主张，原审法院认为，确认合同无效属于形成权，不应受诉讼时效的限制。对杨桂林、熊菊英要求确认双方就该案涉房屋签订的房屋租赁合同认定为无效的反诉诉讼请求，予以支持。
熊菊英提出该案涉房屋系其与其他二人投资重建的主张。双方当事人已就案涉房屋连续签订了十年的房屋租赁协议，熊菊英亦实际交付历年的租金，亦未有第三人主张案涉房屋的相关权益。熊菊英主张的事实与常理不符，且无任何证据予以证明，不予确认。
关于安全教育中心要求杨桂林返还案涉房屋的本诉诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案熊菊英基于双方签订的房屋租赁合同占有案涉的房屋，该合同无效，熊菊英负有返还义务。安全教育中心的诉讼请求，于法有据，予以支持。
关于安全教育中心要求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的本诉诉讼请求。依据物权法对占有的规定，出租人不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的权利。2014年起，承租人一直实际占有房屋，并从事电脑打印工作，其实际已获得出租人应当享有的占有权益。该权益为无形财产，只能折价补偿给出租人。就案涉房屋租赁合同约定的租金是当事人协商一致的结果，与合同订立时的市场行情相符，未显失公平。对于的该诉讼请求，予以支持。
关于熊菊英要求返还租金64200元的反诉诉讼请求。案涉租赁合同被确认无效后，出租人应当返还已收的租金，承租人应返还占有租赁的房屋及支付房屋使用费。前述，法院已认定参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。2013年底前，出租人返还的租金与承租人应当支付的房屋使用费数额相一致，予以抵消。对熊菊英要求安全教育中心另行返还租金的主张，不予支持。
天艺电脑打印部系个体工商户，工商登记的经营者为杨桂林，实际经营者为熊菊英。法律规定，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。营业执照登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。庭审中，杨桂林、熊菊英都认可熊菊英为天艺打印部的实际经营者，且签订的租赁合同中，均有熊菊英的签字，故安全教育中心要求杨桂林、熊菊英承担连带清偿责任符合事实与法律规定，予以支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十六条之规定，判决：一、确认南通市安全生产宣传教育中心与杨桂林于2004年至2013年之间就南通市教育路25号的房屋签订的租赁合同无效。二、杨桂林于判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋腾空返还给南通市安全生产宣传教育中心，并按每月960元支付从2014年1月1日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋使用费。三、熊菊英对杨桂林上述债务承担连带责任。四、驳回杨桂林、熊菊英的其他反诉请求。
宣判后，上诉人熊菊英不服，向本院提起上诉称，原审法院依据安全教育中心提交的房屋租赁协议，认定协议书中出租房屋权属被上诉人，实属错误。安全教育中心在签订合同时具有欺诈行为，故意隐瞒了自己没有案涉房屋所有权证和使用权证的事实。尽管安全教育中心一再强调出租的房屋是自有的，但没有任何证据表明该房屋是其所有的资产。安全教育中心故意隐瞒真实情况，其行为应认定为欺诈。安全教育中心侵占社会公共绿化用地，破坏公序良俗，其行为不应得到支持。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
被上诉人安全教育中心答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告杨桂林二审中未应诉答辩。
经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，杨桂林与安全教育中心就临时性建筑签订租赁协议，因案涉房屋的建造未经批准并办理产权登记，双方就该房屋签订的房屋租赁合同因违反国家的强制性规定而应认定为无效。安全教育中心虽然未能取得案涉房屋的所有权，但双方协议签订以后，承租人一直实际使用房屋对外开展业务，其已经实际获得房屋的使用收益。对于房屋的所有权证等证书的审查，双方当事人在签订合同时均有据实陈述并严格审查的义务，对此双方当事人均存在过错，原审已据此认定双方签订的租赁协议无效，杨桂林、熊菊英应当将租赁房屋返还给安全教育中心。本案并不涉及房屋确权问题，故原审并未对房屋所有权的归属作出认定。因合同当事人已经在2004至2013年期间签订了9份合同并业实际已履行，虽然该合同被认定为无效，但熊菊英亦未能举证证明因此而造成了相应损失，故原审认定参照合同约定的租金标准支付房屋使用费并无不当。关于熊菊英主张的安全教育中心侵占社会公共绿化用地问题，因与租赁合同非同一法律关系，故在本案中不予理涉。综上，熊菊英的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1832元，由上诉人熊菊英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦昌东
代理审判员 高 雁
代理审判员 郭相领
二〇一五年四月二十日
书 记 员 李新珠
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定