安徽省六安市裕安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）六裕民二初字第00016号
原告（反诉被告）：黄道德，男，1960年4月8日生，汉族，住安徽省霍邱县。
委托代理人（特别授权）：孙良柱，安徽金六洲律师事务所律师。
委托代理人（特别授权）：刘长琴，个体工商户。
被告（反诉原告）：六安新汉基置业有限公司，住所地六安市。
法定代表人：汤辉，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）：蔡国民，安徽皋陶律师事务所律师。
原告黄道德与被告六安新汉基置业有限公司房屋租赁合同纠纷及六安新汉基置业有限公司反诉黄道德房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的特别授权委托代理人孙良柱、刘长琴、被告的特别授权委托代理人蔡国民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2008年下半年，被告通过各种宣传广告招商“六安不夜城外贸服饰街“，并进行各种承诺给予入住户各种优惠条件，原告在与被告签订房屋租赁合同后，对房屋进行整体装修、装潢，并投资金数万元购货，然而，在原告进入市场后，被告违反先前的承诺同，未尽到相应的宣传，未尽到管理职责，并连“六安不夜城外贸服饰街“的招牌也被掩盖、更换，致使市场管理混乱，原告无法经营。被告及其物业公司玩忽职守，致原告的货物被盗，损失达两万余元，为维护原告的合法权益，现请求依法判令被告退还押送1000元并赔偿损失30000元（其中装潢损失12000元、货物被盗损失18000元）；本案一切费用由被告承担。
被告辩称：被告不存在违约，被告未对原告租赁经营做出任何关于市场方面的承诺；双方合同中明确约定由原告自行承担装潢费用；对于1000元的保证金，因原告至今未交付房屋，未退还符合合同约定，故请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告诉称：2008年10月27日，反诉人将位于六安市北门塔公园北侧商业步行街8号楼11号28.21平方米商铺出租给被反诉人，租期为2008年11月8日至2009年11月8日，并约定免租一年，而时至今日，租赁合同已届满，被反诉人既不支付反诉人租金，也不返还房屋，导致原告权益受损，现要求判令被反诉人黄道德立即返还反诉人房屋并支付房屋租金12694.50元（损失暂以15个月计算，自2009年11月8日至2011年5月8日）并负担本案全部诉讼费用。
反诉被告辩称：反诉人的反诉请求不应得到支持，所述事实也不真实。原告与被告之间签订的合同是2008年4月1日签订的，约定第一年免租金，也未对以后的承租租金进行约定，认定支付租金是没有法律和事实依据；所签订的合同显失公平，权利、义务不对等，加大了承租人的义务和责任，没有约定出租方的义务和责任；被告存在违约，要求返还房屋的诉讼请求不应得到支持。
原告就其主张向法庭举出如下证据：（一）身份证，意在证明原告的基本情况及主体资格。（二）租赁合同，意在证明被告于2008年11月1日与原告签订租赁合同，合同约定免租金，及被告违法收取押金1000元的事实；合同显示公平、违背诚实信用原则、公平原则及权利义务对等原则等，合同部分内容无效。（三）收据一份，意在证明被告违法收取原告押金2000元的事实。（四）房屋装饰工程合同及收据等，意在证明原告为服装销售装潢费用支出情况。（五）李学俊等人与被告之间的租赁合同及评估报告，意在证明为了服装经营市场单位面积的装潢价值参考。（六）鉴定报告一份，意在证明原告承租房屋被被告破坏的事实，导致装潢等破坏无法得出评估结论，残值评估为1637.31元的事实。（七）宣传单，意在证明被告虚假承诺、没有按照承诺履行，实际行为为招商承诺不符，存在欺骗招商行为等。（八）照片若干，意在证明不夜城外贸服饰街由于被告违反承诺、没有尽到管理职责等，不夜城外贸服饰街于2009年上半年已不成市场；承租房被被告破坏情况，且导致无法评估的事实。（九）（2010）六裕民二初字第00623号生效判决书一份及租赁合同一份，意在证明被告反诉无法律依据，应予以驳回，在00623号判决中已经起诉过了。（十）公安机关报警记录等材料，意在证明黄道德的经营房屋曾经被盗窃，案件仍在侦查中。被上诉人不但未履行承诺，未履行合同、违背诚信等，而且还对市场进行破坏。（十一）2007年7月1日房屋租赁合同一份，意在证明该份租赁合同是黄道德与被告方签订的，而2008年9月26日的租赁合同不是黄道德本人签的。
被告质证意见：对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性无异议，但我们认为该份证据不能证明原告的证明目的。对证据三的真实性无异议，我们认为该份收据是具有合法性的，该份证据也不能证明原告的证明目的。对证据四我们认可其具有一定的真实性，进行过一定的装潢，但是与本案的关联性可能要结合证据六的评估报告。不能证明其证明目的。对证据五的真实性无异议，但不能证明原告的主张。对证据六认为具有一定的真实性、合法性，但不能证明原告的证明目的。双方租赁合同约定装修装潢的损失是由原告自行承担，该份评估报告与本案不具有关联性。该份评估报告的合法性有异议，没有评估师的个人资质证明。对证据七的真实性无异议，但并不是像原告所说的虚假宣传，欺骗招商。该份证据同样不能证明其证明目的。对证据八的真实性无异议，但是这组照片是在特定时期近期所拍摄的照片，前期还是很红火的，还是运作起来的。市场最终像现在这样的客观状况，在于原告。该份证据不能证明其证明目的。对证据九的真实性无异议，但该份判决与本案没有关联性。我们认为不能证明其证明目的。法律明确规定，驳回起诉后认为有起诉理由的可以重新起诉。对证据十的真实性无异议，仅有报警记录，没有处理结果，证明不了原告所主张的证明目的。这份报警实际是因为被告方在行使自己的权利时而产生的事件，而并不是说非法、违法的情况。对证据十一有异议，与本案没有关联性，上面看不到被告方任何有效的签章，不具有真实性。合同上并没有对房屋的位置、面积等主要事项进行约定。
反诉原告举证：一、2008年9月26日的租赁合同，意在证明双方签订合同的日期、租赁期限以及交付房屋的日期；证明租赁房屋的位置、建筑面积以及相关的配套设施。二、王杰和李学兰的两份民事判决书，意在证明王杰承租房屋的面积与黄道德承租房屋的位置都是在8号楼，黄道德是在8号楼11铺，证明对于租金的约定都是第一年免租，第二年按30元／平方／月约定租金。
反诉被告质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性有异议，属单方制作，名字不是黄道德签的，年份不对，月份对的。对证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议。他们的判决书已经约定了租金，而黄道德的没有约定租金，也不是同地段，不能证明其证明目的。
本院所作的现场勘验笔录一份，意在证明原告黄道德所租赁的房屋已被被告六安新汉基置业有限公司收回。
原告质证意见：从现场勘验笔录反映原告所租赁的房屋已被新汉基破坏。
被告质证意见：法院调查的内容基本属实。
对原、被告提供的证据，本院认证如下：对原告所举证据的一、二、三、四、六、七、八、十的真实性、合法性、关联性予以认定，证据五本案无关，证据九的证据目的不予确认，证据十一原告当庭已认可2008年9月26日所签订的租赁合同，故对此份证据不予认定。被告所举的证据一、二具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。对本院所作的现场勘验笔录予以认定。
根据认定的证据和双方当事人的陈述，查明事实如下：2008年9月26日原告黄道德与被告六安新汉基置业有限公司签订一份房屋租赁合同，合同双方约定：被告将位于六安市北门塔公园北侧商业步行街8号楼11铺面积28.21平方米出租给黄道德经营服装，租赁期自2008年11月8日至2009年11月8日，免租金一年；合同第四条第二项约定押金1000元作为履约保证金，第七条第五项约定装潢费用承租人自行负担，合同还约定其他履约违约事项。合同签订后，原告黄道德向被告六安新汉基置业有限公司交纳了1000元租房押金。随后原告在房屋交付使用后对房屋进行了装潢，共花费装潢费12000元。合同期满后原告多次找被告续签合同，被告未与原告续签合同，原告在未续签合同后也未返还房屋。案件审理中，原告申请对其装潢损失和服装损失进行鉴定，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行了鉴定，鉴定结论为：黄道德承租的商铺内现存的装修部分的公允价值为人民币1637.31元。评估费为500元。庭审中，被告六安新汉基置业有限公司当庭放弃要求原告黄道德返还出租房屋的诉讼请求。
另查明：被告在招租时，宣传打造六安不夜城外贸服饰街，承诺有专业商业经营公司运营管理，确保市场整体形象，统一招商、统一经营、统一管理等。原告等入住后，被告没有兑现承诺，管理不到位，服饰街有经营餐饮、足浴、纹身、装裱、烟花爆竹等等，没有形成服饰街经营服饰氛围。
又查明：2010年10月8日，六安市公安局裕安分局将原告黄道德所承租的门市部被偷盗一案接受为刑事案件。2010年10月16日起，被告安排人陆续对所出租的商铺进行锁门、砸墙。原告黄道德所承租的商铺不仅两面墙被砸毁，且已被他人所占有。
本院认为：本案当事人双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行义务。合同履行一年期满后，原告黄道德在未签订续租合同情况下未返还租赁房屋，被告没有及时提出异议，应视为双方租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。原告黄道德租赁房屋后不交纳房租，应承担民事责任。因被告没有做到保障市场整体形象，没有做到统一管理、兑现宣传承诺，合同附随义务没有全面履行，违背了诚实信用原则，导致六安不夜城外贸服饰街没有形成经营服饰氛围，给经营销售服饰造成负面影响，被告负有一定责任，因而，应减轻原告的相应责任，对原告的租金诉前诉后均应按60%承担。原告的房租按同时租赁房屋的承租户的承租标准20元／平方米计算，因原告自2009年11月8日至2010年5月8日的房屋租金本院已判决生效，故对被告反诉的此部分给付租金的诉讼请求不予支持。2010年10月16日起被告已安排人对商铺进行锁门、砸墙。原告的租金应计算至2010年10月16日止，原告应给付被告自2010年5月9日至2010年10月16日租金1692.60元（28.21平方米×20元／月×5个月×60%）。被告收取的原告租房押金1000元应予以返还。被告六安新汉基置业有限公司不依法收回出租商铺，而是擅自安排人对商铺进行锁门、砸墙，破坏了商铺原有装潢，对原告所造成的损失应承担责任，原告的装潢损失虽经评估，但评估的是残存价值，不能反映装潢的原值，本院认为应按原告提供的装潢合同和发票乘以60%的成新率后，由六安新汉基置业有限公司承担60%的装潢损失，由黄道德承担40%的装潢损失，评估费500元应由被告六安新汉基置业有限公司负担。原告被盗的货物损失，因公安机关尚未定案，本院对此部分的诉讼请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告六安新汉基置业有限公司返还给原告黄道德租房押金1000元；
二、被告六安新汉基置业有限公司赔偿原告黄道德装潢损失费4320元（12000元×60%×60%）；
三、反诉被告黄道德支付反诉原告六安新汉基置业有限公司2010年5月9日至2010年10月16日租金1692.60元（28.21平方米×20元／月×5个月×60%）。
四、驳回原告黄道德的其他诉讼请求。
上述第三项比除第一、二项款后余款3627.40元于本判决生效之日起五日内由六安新汉基置业有限公司一次性给付黄道德。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费580元，反诉费120元，鉴定费500元，合计1200元，由六安新汉基置业有限公司负担1000元，黄道德负担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判长 薛 文
审判员 程如彬
审判员 王 玲
二〇一一年七月二十九日
书记员 韩 洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第二百二十六条承租人应担按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。