江苏省盱眙县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0830民初2693号
原告（反诉被告，下同）：胡巧珍。
委托诉讼代理人：袁晓明，江苏维世德律师事务所律师。
被告（反诉原告，下同）：杨秀志。
原告胡巧珍与被告杨秀志买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告杨秀志提起反诉，本院依法决定合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序公开开庭进行了审理，原告胡巧珍及其委托诉讼代理人袁晓明、被告杨秀志两次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡巧珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨秀志给付购房款40000元及该款自2011年7月30日起按月利率2%计算的利息至给付之日止；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年6月5日被告杨秀志在对原告所有的坐落于盱眙县盱城镇兴府路2-2号1室的房屋现状充分了解的情况下自愿购买，双方并因此签订房屋买卖合同书一份，合同约定了标的物现状、价格及办理过户的相关手续，而且明确了付款方式和违约责任。合同签订后，原告即按照合同约定交付了房屋及相关设施，并配合被告办理了房屋过户手续。然而被告却怠于履行支付购房款的义务，仅支付部分购房款，尚欠40000元一再拖延。原告曾多次与其协商，被告不置可否，至今分文未付，故具状起诉，请求依法判决如诉所请。
被告杨秀志答辩并反诉称，原、被告于2011年6月5日签订房屋买卖合同属实。被告已给付购房款及其他转让款并办理了产权过户手续。从原告胡巧珍提供的条据看其付款的期限是在2011年6月19日以后，属于后履行付款义务。原告胡巧珍交付房屋及院落未将交付财产的所有权当中的使用权毫无瑕疵地交付给被告，且没有保证合同中转让的财产无其他权属争议，作为后履行义务一方有权拒绝履行。即使被告欠付原告40000元购房款，根据法律规定被告行使先履行抗辩权应得到支持。原告胡巧珍提起诉讼超过了诉讼时效。原告所称被告在充分了解的情况下自愿购买房屋不是事实，原告所交付的房屋及院落与第三人之间产生矛盾并未告知被告，被告并不知情，被告不可能花340000元购买有矛盾的房屋及院落，这也有违常理。原告胡巧珍未按合同约定交付全部内容，且一直未履行水电费支付义务，亦未办理土地使用权变更手续。不承认原告胡巧珍的诉讼请求。反诉要求原告因未全面履行合同而返还合同约定房款应减少的价款130000元、协助被告办理土地使用权变更登记手续、协助被告办理供用水变更登记手续并结清所欠水费32元，本案反诉费用由原告负担。
原告胡巧珍对被告杨秀志的反诉陈述认为，被告提出的反诉请求没有事实和法律依据。原、被告双方房屋买卖关系中作为出卖方已经履行了合同所约定的义务，标的物已由被告于2011年6月27日接收，到目前为止被告并未说因出卖人未完全履行合同而拒付房屋余款，不承认被告杨秀志的反诉请求。
本院经审理认定如下事实：2011年6月5日原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告胡巧珍为甲方（卖方），被告杨秀志为乙方（买方），甲乙双方经过充分协商就房屋买卖事项自愿达成协议；甲方将坐落在盱眙县盱城镇兴府路2-2号1室（共三层，建筑面积合计101.39平方米，二个院子及院内二间半成品房及附属设施，产权证号00924号）二个院落及院内二间半成品房等附属设施出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方，上述房地产及附属建筑物总价款为340000元；乙方在签订合同前支付定金10000元，2011年6月9日前支付首付款80000元，余款于办理产权过户的同时一次性付清；甲方保证土地使用权属无争议，积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时乙方付清全部房款余额；甲方于2011年6月19日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收；乙方对该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状情况均已知悉，并无任何异议。乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，其他所付款不在此限，甲方中途违约应在违约之日起十日内双倍返还定金并返还乙方所交的购房款，未在此期限内给付的，甲方按照月息二分计付利息。该合同还对其他事项进行了约定，合同由原、被告双方签名并捺印。合同签订后，被告杨秀志于2011年6月9日缴纳房屋交易契税10465元，该发票注明了收款和付款方为本案原、被告，销售的不动产楼牌号为兴府路2-2-1号，建筑面积76.15平方米。2011年6月10日被告杨秀志取得上述盱城兴府路2-2-1号房屋的房屋产权证明书，证号为盱房权证盱城镇字第××号，房屋所有人为被告杨秀志与沙庆菲共同共有。2011年6月27日被告杨秀志向原告胡巧珍出具收条一份，注明“收到胡巧珍兴府路2-2-1号房屋所有钥匙，房屋已验收交付”。
另认定，原、被告签订房屋买卖合同后，被告杨秀志先后数次分批给付房款，截止2011年6月9日计付购房款260000元。2011年6月19日被告杨秀志经催要向原告胡巧珍出具欠条一份，注明“今欠到胡巧珍人民币捌万元整，于2011年6月20日前付肆万元整，余款肆万元于2011年7月30日前给付贰万元整，2011年8月30日前给付壹万元整，尚欠壹万元如遇该房屋存在其他纠纷的，待法院处理完毕后付清”。2011年6月20日被告杨秀志付款40000元。2011年6月25日原告胡巧珍与案外人因案涉房屋引起争议经本院审理后调解结案。本案审理期间，被告杨秀志提供证据收条一份，该收条记载内容为“收到杨秀志购房款捌万元整，胡巧珍，2011.6.28”。以证明被告杨秀志在2011年6月19日出具欠条后所欠款80000元已给付完毕。原告胡巧珍质证认为，该收条注明的80000元是当年6月8日收到的，属于2011年6月9日前共收到260000元的一部分，收条中的“28”中的“2”是被告杨秀志添加的。原告胡巧珍对其出具的为被告杨秀志所持有的该收条是否存在添加篡改申请司法鉴定。本院依照法定程序委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定，该所于2018年1月10日作出宁金司（2017）文鉴字第682号文件检验鉴定意见书，鉴定意见为收条上落款处“2016.6.28”字迹中数字“8”前的“2”与前后其他字迹不是一次书写形成，系添加形成。被告杨秀志对此质证不予认可，但未举证证明该鉴定机构主体不具备资质及鉴定程序违法的事实。
再认定，原、被告签订房屋买卖合同后于2011年6月10日办理了房屋产权证明书的变更过户登记手续，未办理案涉房屋土地使用权证的变更登记。被告杨秀志反诉认为原告胡巧珍未完全履行合同义务，要求减少房款130000元并应返还，但未提出有效充分的证据加以证明，并且对该130000元的构成、依据及计算方法未作有理有据的陈述。其同时反诉主张的水电费32元仅要求原告胡巧珍向供水单位交纳，而未主张因本人已垫付而行使追偿的权利。原告胡巧珍在本案中关于利息部分的诉讼请求在庭审中明确为，欠款40000元的20000元自2011年7月20日起计，10000元自2011年8月30日起计，10000元自起诉之日起计，利息率均以月2%计算，其陈述计息依据为合同中的甲方返还购房款应按照月息二分计付利息，要求按照对等原则公平处理。
本院认为，原告胡巧珍与被告杨秀志签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当根据合同约定或者依照法律规定全面履行义务。被告杨秀志经实地察看并与原告胡巧珍充分协商，对案涉房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状情况均已知悉并无任何异议，其签订合同时对产权证号00924号原属原告胡巧珍的房屋产权状态及登记薄记载事项知晓明了，对契税发票、已过户的房屋产权证书注明的房产处所及面积等物理状况未持异议，并且于2011年6月27日出具收条时注明房屋已验收交付，应当认定原告胡巧珍已经履行了交付房产及相应设施的出卖人义务。原告胡巧珍于2011年6月8日出具的包含在已收总房款260000元中的80000元收条交付被告杨秀志，该收条由被告杨秀志一直持有，鉴定意见认为“2”字是事后添加形成，应当推定为被告杨秀志于2011年6月19日出具欠条后篡改添加，被告杨秀志应当承担给付该尾欠购房款40000元的民事责任。合同约定待房产过户时付清全部房款余款，属于当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。原告胡巧珍出卖的房屋已于2011年6月10日即合同签订后的五日内过户至被告杨秀志名下，因而被告杨秀志不具有先履行抗辩权。被告杨秀志主张房款已付清，原告胡巧珍未完全履行合同义务及先履行抗辩权等意见，该辩解与诉讼时效理论相矛盾，故其关于诉讼时效的辩称理由依法不能成立。被告杨秀志对鉴定机构的主体资格及鉴定程序未提出违反规定的证据及其他意见，应当认定鉴定意见书真实合法有效。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。原告胡巧珍出卖房屋应当承担协助办理土地使用权变更过户登记手续的义务。被告杨秀志反诉要求原告胡巧珍向供水单位交纳32元水费，不属本案审理范围，因而不予理涉，但原告胡巧珍应依照相关规定协助被告杨秀志办理供用水用户变更登记手续。关于原告胡巧珍诉请内容中关于利息部分的核定，其主张的月利率2%没有合同依据，适用对等原则没有法律依据，被告杨秀志逾期付款违约金可以银行同期贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计算。原告胡巧珍关于违约利息计算的起算时间并无不当，依法照准，但应计算至本判决确定的给付之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条、第二十四条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条第一款、第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：
一、被告杨秀志于判决生效后10日内给付原告胡巧珍购房款40000元，被告杨秀志承担前述应付购房款以中国人民银行同期贷款基准利率的逾期罚息利率标准计算的逾期付款违约金至本判决确定的给付之日止（其中20000元自2011年7月30日起计，10000元自2011年8月30日起计，10000元自2017年5月3日起计）。
二、驳回原告胡巧珍其他诉讼请求。
三、被告胡巧珍于判决生效后30日内依照有关规定协助被告杨秀志办理盱眙县盱城镇兴府路2-2-1号房屋的土地使用权及供用水用户变更登记手续。
四、驳回被告杨秀志的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2180元，反诉案件受理费3100元，鉴定费2550元，合计7830元，由原告胡巧珍负担430元，被告杨秀志负担7400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。
审 判 长 陈正龙
人民陪审员 王宜国
人民陪审员 武振波
二〇一八年一月二十六日
书 记 员 卓 蕾
附：本案援引相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十三条标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。
价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。
第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。
买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。
买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：
（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；
（二）鉴定程序严重违法的；
（三）鉴定结论明显依据不足的；
（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。
对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。
第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。
第七十二条一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。
一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。