福建省屏南县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0923民初23号
原告谢德岩，男，1963年4月6日出生，汉族，福建省古田县人，住古田县。
委托诉讼代理人：孙翔，福建通享律师事务所律师。
被告屏南县房地产综合开发公司，住所地屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢2号。
法定代表人：张瑾，经理。
委托诉讼代理人：池哲斌，福建合立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶华锦，福建合立律师事务所律师。
原告谢德岩与被告屏南县房地产综合开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢德岩的委托诉讼代理人孙翔、被告屏南县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告违约金12123.92元。事实及理由：2010年7月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告的佳垅新村XXXX号房，房屋总价款301590元，原告按照约定付清全部房价款。被告没有在合同约定的时间内交房，逾期到2011年5月30日通知原告交房。另外，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。被告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，就负有为原告办理房屋权属证件的合同义务；同时，被告原本就有协助原告办理房屋权属登记的法定义务。由于被告不履行办证义务，为此原告于2014年11月24日提起诉讼，要求被告支付2012年5月28日至2014年11月24日期间逾期办证的违约金。屏南县人民法院于2014年12月19日作出(2014)屏民初字第851号民事判决，判决被告支付原告从2012年5月28日至2014年11月24日期间的逾期办证违约金。被告没有提出上诉，该判决已经履行。由于被告不依法依约履行办证义务，至今原告还未取得房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，原告不能在2011年5月30日交房后90日内取得房屋权属证书，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，直至原告取得房屋权属证书为止。被告已经支付了2014年11月24日之前的违约金，依法还要支付2014年11月25日之后的违约金。现原告要求被告再支付从2014年11月25日至2015年12月31日期间402日的违约金，违约金计算为301590元×0.01%/日×402日=12123.92元。
被告辩称，被答辩人诉求答辩人支付2014年11月25日至2015年12月31日期间的逾期办理房屋权属证书（房权证）违约金没有事实和法律依据。理由如下：1.答辩人已按讼争合同第十四条及合同补充协议第七条第4点的约定履行协助及配合的附随办证义务。2.答辩人与被答辩人之间并未形成委托代办房屋权属登记合同关系，答辩人没有义务为被答辩人代办房屋权属登记。3.退一万步来说，既便假定答辩人负有为被答辩人代办房屋权属登记的义务，答辩人证据2也表明答辩人已于2015年5月12日履行完毕该项义务。4.答辩人不可能承担也无须承担代被答辩人领取房屋权属证书的义务。5.依据相关法律规定，讼争合同约定的房屋权属证书特指房屋所有权证（房权证），而不包括性质为土地权属证书的国有土地使用证（土地证）。因而讼争合同约定的“逾期办证”违约责任仅指逾期办理房屋权属证书（房权证）的违约责任。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：原、被告提交的（2014）屏民初字第851号民事判决书等，上述证据经审查本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2010年7月23日签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、原告购买被告的XX镇佳垅新村的XXXX号房，该房总价款301590元。二、合同第十四条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议（附件六）。补充协议相关约定：第七条第4项：买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。第八条、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。第九条、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。2010年7月23日，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元。原告于2010年7月23日缴纳购房款151590元，2010年11月29日缴纳购房款150000元。实际交房时间为2011年5月30日。因引起违约纠纷，原告于2014年11月24日提起诉讼，要求被告支付2012年5月28日至2014年11月24日期间逾期办证的违约金，本院于2014年12月19日作出（2014）屏民初字第851号民事判决，判决被告向原告支付逾期办证违约金27444.69元，该判决现已生效。
本案的争议焦点：被告是否应当向原告支付逾期办证违约金12123.92元？
原告提交证据一屏南县人民法院民事判决书，证明2011年1月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告的佳垅新村XXXX号房，房屋总价款301590元。原告按照约定付清全部房价款。被告没有在合同约定的时间内交房，逾期到2011年5月30日通知原告交房。另外，被告向原告收取了办理房屋权属登记各项费用800元，承诺为原告办理房屋权属证件，双方形成代办房屋权属证件的合同关系。原告于2014年11月24日提起诉讼，要求被告支付2012年5月28日至2014年11月24日期间逾期办证的违约金。屏南县人民法院于2014年12月19日作出（2014）屏民初字第851号民事判决，判决被告支付原告从2012年5月28日至2014年11月24日期间的逾期办证违约金。二、当庭提交材料收集单据，证明被告发给原告的《材料收集单据》载明：“以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补”，据此可以确定双方的委托办证合同履行至办证费用结算后终止，被告的办证义务应履行至原告取得房屋权属证书并进行费用结算为止。
被告认为，一、对民事判决书的真实性没有异议。二、原、被告之间未在讼争合同及补充协议中约定由“出卖人”负责办理房屋权属证书，被告出具的《收据》仅能证明被告代收代缴部分费用的事实，该收据无法证明双方之间已形成“口头委托办理房屋权属登记合同关系”，该判决书主文的P9页中关于“退一步说…….”的分析认定也表明该判决对此项口头委托关系并没有予以明确认定。三、对原告当庭提交的证据二，1、《材料收集单据》已超过举证期限（由法庭认定），未提交该证据的原件或经法庭核实无误的复印件，对其真实性无法确认；2、该证据仅能体现原、被告之间形成代收代缴相关费用的关系，不能证明原告的待证事实（即双方之间形成委托办理房屋权属登记合同关系），更无法证明被告的义务履行的截止日期应到双方费用结算日为止，双方费用结算与原告办证无关。
原告认为，生效民事判决认定的事实该怎样就怎样，851号民事案件也是依法经过开庭，庭审笔录经过被告核对。对收集材料单据的举证期限是超过了，但该证据对认定本案事实有重要意义，且该证据在851号案件中也进行过举证、质证，被告没有异议，在851号民事判决书中也有体现。
被告认为，1、人民法院的生效判决认定的事实可以作为证据使用，但并非表明生效判决认定的事实在出现相反证据的情况下不能变更或重新认定；2、851号判决书中也没有对原告今天当庭提交的《材料收集单据》进行认定并采信，而仅对《收据》进行认定采信。
针对本案的争议焦点，被告提交3组书证，并在举证期限内申请法庭调查取证。提交1、商品房初始登记收件单、商品房初始登记审批表（业务宗号：011312200030），证明被告己于2013年12月20日将本案讼争房屋所属的佳垅新村“佳洋新居”项目向屏南县房地产管理所进行商品房初始登记收件，并于2014年1月16日审批通过。这充分有效证明被告己于2013年12月20日按本案讼争合同第十四条及合同补充协议第七条第4点的约定履行“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人”的协助办证义务。2、房屋所有权证、国有土地使用证，证明屏南县房地产管理所已于2015年5月12日对本案讼争房屋完成产权转移登记并制作房权证。屏南县国土资源局于2015年9月1日登记发证。3、屏南县人民法院民事判决书，证明已发生法律效力的民事判决在判决主文第8页明确载明：本院对本案套房于2014年1月24日己具备办理商品房转移登记条件予以确认。
原告认为，1、商品房初始登记收件单、商品房初始登记审批表。该两份证据不能证明被告已经履行了办证义务，而且记载的时间也是事后提前。2、原告至今没有取得房屋所有权证、土地使用权证，也不知道两证在哪里，登记机关与被告都没有人通知原告。房屋所有权证、土地使用权证为本案起诉后2016年才制作的，时间提前。被告串通登记机关将登记办证时间提前，以减少支付违约金。在本案起诉之前，被告销售部人员一直告诉佳洋新居业主（包括原告）两证还没办好，因此原告才被迫起诉。去年佳洋新居业主杨洪剑等46人起诉的屏民初字（2015）第703号至第747号的45个案件，被告于2016年2月19日签收判决书，在长达半年的诉讼过程中被告都没有对原告杨洪剑等46人关于两证没有办理的主张进行抗辩，认可了佳洋新居两证当时还没有办理的事实。被告在这46个案件的答辩主张，足以说明佳洋新居房屋权属证书在本案起诉时还没有办理。该46个案件判决被告承担的违约金60多万元，加上今天的26个案件，被告要承担100多万元违约金，巨额违约金促使被告办理两证，并将登记时间提前。3、民事判决书确认具备商品房转移登记条件，不等于已经办理转移登记，不能证明被告已经履行办证义务。
被告认为，1.原告对屏南县房管所的两份文件落款日期有异议，是强词夺理，因为这些文件都是电脑进行流程管理的，且这么重要的文件没有谁敢对日期进行伪造，何况房管所是行政职能部门，不是被告公司的下属单位；这两份文件证明被告已按合同约定履行“初始登记”的协助办证义务。2.两证是重要的权利证书也是通过电脑流程进行管理的，没有人敢冒天下之大不韪对两证日期进行伪造、变造，我方已申请法庭调查核实两证原件，被告认为对于基本事实我们都应该尊重，不要为反对而反对。而且被告的证据三也表明原告对2014年1月24日已具备办理商品房转移登记条件是明知的。如果原告至今未领证，是原告有意为之，其目的是为了获取不当利益。3.也说明被告已履行必要的告知义务。
原告认为，原告有庭前申请调查取证，要求调查两证是否事后补办，同时要求调查如果不是补办，为什么证件办理后不交付给原告。
本院认为，原告提供的证据二材料收集单据，已经（2014）屏民初字第851号案件，庭审举证、质证，被告没有异议，本案庭审原告虽提供的是复印件，但不影响对该证据的认定，该证据可作为本案认定事实的依据。原告提供的证据一、被告提供的证据3（即原告的证据一），原、被告双方对对方提供的证据真实性、合法性没有提出异议，其真实性、合法性予以认定。被告提供的证据1商品房初始登记收件单、商品房初始登记审批表，原告虽提出异议，但没有提供反驳证据，被告提供的证据1予以认定可作为本案认定事实的依据。被告提供的证据2房屋所有权证、国有土地使用证，原告虽申请调查取证，但没有说明应由法院调查收集证据的理由，其申请不予采纳，被告提供的证据2，原告虽提出异议，但没有提供反驳证据，被告提供的证据2予以认定可作为本案认定事实的依据。上述证据除了可以证明上述无争议事实外，还可以证明以下事实：
1.2010年7月23日，被告通知原告：“为了便您办理购房有关手续，我司将以批量方式办理有关证件等事宜，除我司销售部要求提供的个人材料外，现向您另收如下材料：一、代收证件办理费用（800元），收据号码：0012842。1、房管所：产权登记费，抵押预告登记、预抵押登记、抵押证、款额、印花税。2、土地局：登记费、工本费、印花税。注：以上费用待办理完证件后凭各票据与您结算，多还少补。二、蟠龙小区保障房住宅专项维修资金缴纳缴款凭证1张，号码0021069等。”。
2.屏南县房地产管理所于2013年12月20日对开发商被告的屏南县佳垅新村的房屋进行商品房初始登记收件，并于2014年1月16日对屏南县佳垅新村“佳洋新居”的商品房初始登记审批。
3.屏南县房地产管理所于2015年5月12日对XX县XX镇佳洋社区XXX路XXX号X幢XXXX房进行房屋所有权登记（房屋所有权人谢德岩），屏南县国土资源局于2015年4月9日对上述房产进行土地使用权登记。
4.XX县XX镇佳洋社区XXX路XXX号X幢XXXX房产于2014年1月24日己具备办理商品房转移登记条件。
综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件六《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。2010年7月23日，被告出具收据向原告收取该商品房办证费用800元，同日被告通知购房户原告等，被告以批量的方式代原告办理有关证件等事宜，原、被告双方之间形成委托与被委托关系，委托代理合同关系成立。被告即应为原告办理权属证书，没有办理则构成违约。《商品房买卖合同》的附件六《补充协议》：第七条第4项：买卖双方同意将主合同第十四条约定变更为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。因此被告应于商品房交付使用后365日内为原告办理权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书），被告没有办理应承担逾期办证的违约责任。且被告没有提供证据证明由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在合同规定的期限内取得房屋权属证书，也没有提供证据证明本案被告提交证据（2016.3.30）之前，有通知原告已经可以领取房屋权属证书。因此被告也仍然违约。据此根据《商品房买卖合同》第十四条的规定，未能取得房屋权属证书的，被告应当自逾期之日起每日按房款0.01%支付违约金，原、被告双方约定按日计付违约金，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，被告已支付2014年11月24日之前的违约金，原告请求被告支付从2014年11月25日至2015年12月31日期间的违约金为301590元×0.01%/日×402日=12123.92元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢德岩支付逾期办证的违约金12123.92元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费103元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。
审 判 长 苏枝贵
审 判 员 周作通
人民陪审员 张久贵
二〇一六年十二月二十三日
书 记 员 郑沙沙
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附判决所引用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。