广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终1701号
上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区。
法定代表人：田全蓝，职务：董事长。
委托代理人：潘柳西，广东智洋律师事务所律师。
委托代理人：何晓安，广东智洋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁煜垣，身份证住址广州市越秀区，现住广州市。
委托代理人：郭永泉，荔湾区昌华法律服务所工作人员。
上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）因与被上诉人梁煜垣房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：梁煜垣是原广州市大新西路360号地下房屋的使用人，广某公司经批准拆迁该房屋所在地块。1995年7月29日，广某公司（甲方、拆迁人）与梁煜垣（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第X号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，承租面积20.09平方米（其中非住宅6.94平方米），有正式户口的实际居住人口3人；乙方同意1995年11月30日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的河南燕子岗地段泰沙路泰宁村前街四巷X号之一三楼作临时居住；甲方应于1999年10月30日前，在大新西路地段回迁楼南向第八层套间（使用面积24平方米）安置给乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任；乙方原有非住宅面积6.94平方米，回迁安排新建回迁楼的首层建筑面积是6.94平方米（在大新路地段）；乙方在临迁期间，铺面面积由甲方在拆除原地段路面搭设铺位给乙方临时营业，如确需停业的，则甲方补偿给乙方每月停业补偿费1000元等。该协议经广州市荔湾区公证处公证，天佳公司亦在上述协议甲方签章处盖章确认。协议签订后，梁煜垣依约迁出涉讼房屋。1996年8月20日，梁煜垣（乙方）与广某公司（甲方）签订《补充协议》，约定：如乙方在临迁期间由甲方安排临迁房的，甲方补偿乙方2人交通费，每人每月45元，在大新路临铺开始营业时计起至回迁止等。2000年8月14日，天佳公司（甲方、拆迁人）与梁煜垣（乙方、被拆迁人）签订《补充协议书》，约定：根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]42号”文的规定，并经甲乙双方一致达成如下协议：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变；甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款；住宅继续由甲方安排临时居住，铺面仍然执行原发放标准直到回迁为止等。2003年8月6日，天佳公司（甲方）与梁煜垣（乙方）再签订《协议书》，约定：乙方同意从2003年8月6日开始，自行租用临迁房，甲方不再租用临迁房给乙方居住；甲方同意从2003年8月6日开始，每月支付450元作为乙方拆迁期间的临迁费补偿，直至甲方通知乙方回迁为止，双方原签订的房屋拆迁安置协议不变等。
另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第X号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广某公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。
2010年7月27日，原审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。
2010年11月10日，原审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。
2010年11月25日，原审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。
2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。
2011年1月5日，原审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。
2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。
2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。
2012年4月，原审法院发出公告，其中载明：该院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函原审法院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。
2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。
还查明：2012年6月13日，梁煜垣基于上述协议曾向原审法院起诉广某公司、天佳公司，要求其支付2010年12月16日前的延期补助费，该院已作出相应判决。
嘉强公司未向梁煜垣支付2010年12月17日起的临迁费用，也未安置梁煜垣回迁。2012年6月13日，梁煜垣向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、嘉强公司向梁煜垣支付从2010年12月17日至回迁之日止的临迁费（按每月450元计算）及延期补助费（按每月450元的200％计算）；2、嘉强公司支付2010年12月17日至回迁之日的停业补偿费（按每月1000元计算）及交通费（按每月90元计算）。
原审法院认为：梁煜垣与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》及与天佳公司签订的《补充协议书》等是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。广某公司、天佳公司没有依约向梁煜垣支付临迁费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。
嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，原审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，嘉强公司应按上述合同约定向梁煜垣支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费、交通费及停业补偿费。
上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给嘉强公司予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定嘉强公司安排梁煜垣回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，嘉强公司应从该日次日起向梁煜垣支付延期补助费等相关费用。
本案的《补充协议书》已写明该协议书是根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]42号”文的规定由双方协商达成，且约定如逾期回迁按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款，故违约责任的适用应按照相对应的《广州市城市房屋拆迁管理条例》。嘉强公司至今未安置梁煜垣回迁，应按上述条例规定及上述所述时间向梁煜垣支付延期补助费。另外，因判决发生法律效力之日后的状况处于未发生的待定状态，故本案对此所产生的相关费用不予调处。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，经该院审判委员会讨论决定，于2015年12月4日作出如下判决：一、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起5日内向梁煜垣支付临迁补助费（自2010年12月17日起至本判决发生法律效力之日止，按每月450元计算）。二、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起5日内向梁煜垣支付延期补助费（自2014年12月17日起至本判决发生法律效力之日止，按每月450元×200%计算）。三、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起5日内向梁煜垣支付交通费（自2010年12月17日起至本判决发生法律效力之日止，按每月90元计算）。四、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起5日内向梁煜垣支付停业补偿费（自2010年12月17日起至本判决发生法律效力之日止，按每月1000元计算）。五、驳回梁煜垣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费898元，由嘉强公司负担。
判后，上诉人嘉强公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我国房地产开发政策及流程极其复杂及漫长，而且环环相扣，涉案场地是历史遗留问题复杂的烂尾楼，其本身各项手续的办理就更加错综复杂。我方于2011年5月就己向广州市国土局申请土地物权转移，但由于涉案场地无法交付的问题，一直无法作实地勘察及用地红线划分，再加上涉案场地作为烂尾楼纠缠多年的土地出让税费界定问题，直至2013年12月才向我方发放国有土地使用权证。我方在取得国有土地使用权证后，该场地物权在手续上才正式转移到我方手中，才能办理相关后续的规划许可证、房地产开发资质、用地批准书、项目立项备案、设计施工招投标、工程专项会审、施工许可证等等一系列繁复并且一环扣一环的房地产开发基本手续。二、涉案场地项目是历史遗留问题严重的烂尾楼，楼体结构的建造时间是1998年前，距今超过17年，已不符合现有的楼宇结构设计规范及抗震规范，因此必须重新设计加固，进行技术论证及专家会审。作为首批被盘活的烂尾楼项目，其复建手续流程本身就没有先例可循，因此法院的判决在不熟悉此类政策和流程的前提下，只参考普通在建工裎的流程，不理会我方在办理复建过程中遇到的实际困难，未考虑到新旧楼宇设计规范冲突造成的大量额外繁复手续及时间，是不符合客观依据的。我方认为，工程迟迟未能封顶，造成回迁户回迁延期，并不是我方主观拖延，法院应考虑该烂尾楼在盘活过程中遇到的实际情况来酌情考虑合适的延期补助款生效时间及标准。为此，上诉请求：1、撤销原审判决中第二、第三项中对于嘉强公司应承担逾期支付临迁费用的生效时间的界定，查清事实重新审核；2、判令本案一、二审诉讼费用由梁煜垣承担。
被上诉人梁煜垣答辩同意原审判决，不同意嘉强公司的上诉请求。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，嘉强公司表示同意有条件地支付延期补助费，其中对于回迁期限同意按四年计算，但认为应按照其取得《建设工程规划许可证》当日即2014年7月21日起算，另对于延期补助费标准认为应当由双方重新协商确定。
本院认为：嘉强公司经公开拍卖的方式竞得涉案地块，故其应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承担竞得人义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。因此，原审法院判令嘉强公司依照原拆迁人与梁煜垣签订的《房屋拆迁安置协议》、《补充协议书》等合同约定继续向梁煜垣履行支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费、交通费、停业补偿费及延期补助费等相关费用的合同义务，并无不当，本院予以认可。
关于延期补助费的计算标准问题。首先，对于原审法院酌定嘉强公司安置回迁的期限为四年，双方在二审中均无异议；同时，原审法院按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间等因素，酌情确定上述回迁期限从拍卖成交当日起算，是可行的，本院予以维持。嘉强公司上诉主张回迁期限应自其取得《建设工程规划许可证》当日起算，理由不充分，本院不予采纳。另外，涉案《补充协议书》载明该协议书是根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]42号”文的规定由双方协商达成，且约定如逾期回迁按广州市房屋拆迁管理条例规定的标准罚款，故原审法院对于嘉强公司应付的延期补助费适用《广州市城市房屋拆迁管理条例》的标准计算，并无不当，本院亦予维持。
综上所述，嘉强公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费898元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一六年五月十六日
书记员 仪文娟