广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂12民终351号上诉人（原审原告）：谭恒，女，1978年6月11日出生，汉族，住广西南丹县。委托诉讼代理人：唐周，广西金城江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：覃智慧，女，1955年4月20日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。委托诉讼代理人：覃孟山，广西河城律师事务所律师。上诉人谭恒因与被上诉人覃智慧房屋租赁合同纠纷一案,不服金城江区人民法院（2016）桂1202民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人谭恒的委托诉讼代理人唐周，被上诉人覃智慧的委托诉讼代理人覃孟山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人谭恒上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人归还上诉人合同保证金10000元和租金4300元；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。一审判决认定上诉人提前解除合同的，保证金不予退还，但从本案实际情况来看，2015年3月上诉人联系被上诉人要求将商铺转租给第三方许某,4，被上诉人也同意了，而在当年的3月以后，上诉人就陆续收到第三方许某,4的汇款，很明显这是被上诉人提前同意终止与上诉人的租赁合同，从第三人办理的营业执照可以体现出来，既然双方协商一致终止原租赁合同，保证金应予以退还。一审判决作出了对上诉人不公平的裁决，这是对原合同的变更。二、上诉人转租第三人多支付的租金应由被上诉人退还。一审过程中被上诉人声称不认识证人许某,4，为何在许某,4经营该商铺多日且办理了营业执照被上诉人却毫不知隋，显然不符合常理。而上诉人在2015年3月经上诉人同意后才将商铺转租于他人，依据证人证言和相关证据，恰好说明双方协商一致解除合同的时间是2015年3月，现多收的租金应予退还。综上，特提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人覃智慧答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。上诉人的上诉理由不成立，本案依法应驳回上诉，维持原判。上诉人谭恒向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告归还给原告合同保证金10000元和多交的租金4300元，共计14300元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：位于河池中心广场金城地王一层的B49号商铺系被告覃智慧所有。2011年12月28日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述商铺的租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，主要内容如下：“甲方将位于河池新建路河池中心广场金城地王一层B49号商铺出租给乙方使用……租赁期限自2012年6月30日到2017年7月1日止……双方签订合同之日，乙方付给甲方履约保证金10000元，本保证金在乙方正常履行合同的情况下，于合同期满后的十五天内（不计利息）由甲方退还给乙方……甲方向乙方收取的租金标准为每月3200元，租金按每季收取，方式为银行汇款或现金收取……本合同在发生下列情况之时可以终止，由于乙方自身经营不善，需要提前终止本合同的，乙方需提前三个月书面通知甲方，乙方提前终止本合同的，甲方不予退还履约保证金……。”此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订上述合同当日，原告向被告支付了履约保证金10000元，被告在原告持有的《房屋租赁合同》上书写《收条》予以确认。原告按照合同约定的租赁时间使用涉案商铺。2012年9月至2015年3月期间，原告按季度向被告支付租金如下：2012年9月24日支付10000元，2013年3月23日支付10000元，2013年6月29日支付10000元，2013年9月29日支付10000元，2013年12月31日支付10000元，2014年4月1日支付10000元，2014年6月3日支付10000元，2014年10月3日支付10000元，2015年1月4日支付10000元，2015年3月20日支付9900元；自2015年4月起至2016年4月，由原告或本案证人许某,4按每季度10000元的标准向被告支付租金。2016年7月，原告以原、被告实际于2015年3月已口头解除租赁合同为由向法院提起诉讼，引发本案。一审法院已确规定，应予以准许。因起告平安保险公司的起坏的，对应当由其他机动车辆的交强险赔偿的金领一审法院易一审认为，关于本案《房屋租赁合同》何时解除的问题。原、被告在协商一致的基础上签订本案《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规规定，属合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，按照双方所签订租赁合同的约定，原告提前解除合同，应提前三个月书面通知被告。现原告主张其于2015年3月以口头形式要求解除合同且获被告同意，但被告对此予以否认，原告未提交其他证据加以证实，应不予采信。在诉讼过程中，被告同意于2016年8月31日与原告解除本案《房屋租赁合同》，不违反法律规定，应予以确认。关于本案合同解除后，被告应否向原告退还履约保证金10000元的问题。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定享有权利履行义务。原、被告在合同中约定“乙方（原告）提前终止本合同的，甲方（被告）不予退还履约保证金”，现合同期限尚未届满，原告请求提前解除合同，被告无需退还履约保证金10000元。原告请求被告退还履约保证金10000元没有依据，不予支持。关于原告请求被告退还多付租金4300元有无事实和法律依据的问题。被告认可原告自2016年4月起未再支付租金，结合本案租赁合同于2016年8月31日解除的事实可见，原告尚未支付2016年4月至同年8月期间的租金，该部分的租金已远远超过原告请求返还的租金，故对原告诉请被告返还多支付租金4300元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告谭恒与被告覃智慧于2011年12月28日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日解除；二、驳回原告谭恒的其他诉讼请求。一审案件受理费160元，减半收取80元（原告已预交），由原告谭恒负担40元，由被告覃智慧负担40元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谭恒二审提交了支付宝支付凭证，证明2015年3月份之后门面转租给许某,4并由许某,4支付租金给覃智慧的事实。本院认为，该证据能够证明许某,4通过支付宝转账给覃智慧的事实，是间接证据，在无其他证据佐证的情况下，不能直接证明转租事实的成立，证据未足以达到谭恒的证明目的。二审当事人争议的事实仍是一审争议的事实，二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：本案租赁合同于何时解除，上诉人谭恒请求被上诉人覃智慧返还履约保证金10000元及租金4300元是否有事实及法律依据。本院认为，本案谭恒与覃智慧在自愿的基础上签订房屋租赁合同，合同为双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。双方在合同中明确约定“……由于乙方（谭恒）自身经营不善，需要提前终止本合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方（覃智慧），乙方提前终止本合同的，甲方不予退还履约保证金……”。本案谭恒主张其于2015年3月以口头形式要求解除合同且获覃智慧同意，但覃智慧对此予以否认。谭恒虽提交了许某,4的证人证言及支付宝转账凭证作为证据，但上述证据仅能证明许某,4通过支付宝转账给覃智慧的事实，是间接证据，不能直接证明覃智慧同意解除合同、同意转租及返还履约保证金的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，谭恒主张合同于2015年3月解除及返还履约保证金的理由不成立，本院不予支持。在诉讼过程中，覃智慧同意于2016年8月31日与谭恒解除本案合同，不违反法律规定，本院予以确认。从查明的事实看，谭恒自2016年4月起未再支付租金，而本案租赁合同于2016年8月31日方才解除，谭恒尚未支付2016年4月至同年8月期间的租金，故对谭恒请求返还多支付租金4300元的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，谭恒的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元（谭恒已预交），由上诉人谭恒负担。本判决为终审判决。审判长  蒋林飞审判员  韦 媛审判员  张桂生二〇一七年五月三十一日书记员  罗盛壮附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。