广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民二初字第750号
原告：南宁住房公积金管理中心。
法定代表人：王林一，该管理中心主任。
委托代理人：李正敏，广西天承律师事务所律师。
被告：邓勇健。
被告：韦意。
被告：广西华亨房地产开发有限公司。
法定代表人：宁候杰，该公司经理。
委托代理人：姚敏忠，广西谦行律师事务所律师。
第三人：交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行。
法定代表人：王学武，该银行行长。
委托代理人：张杰，系该公司职员。
委托代理人：黄睿。
原告南宁住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告邓勇健、韦意、广西华亨房地产开发有限公司（以下简称华亨房地产公司），第三人交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称交行广西区分行）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，适用简易程序审理，因被告邓勇健、韦意无法直接送达相关诉讼材料而采用公告方式送达且追加华亨房地产公司为共同被告，不宜适用简易程序审理，本院于2015年6月2日转为普通程序审理并于2015年8月24日、2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托代理人李正敏、被告华亨房地产公司的委代理人姚敏忠、第三人交行广西区分行的委托代理人张杰到庭参加诉讼，被告邓勇健、韦意经公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告公积金中心诉称：2004年5月28日，公积金中心与交通银行南宁分行签订《住房公积金委托贷款委托协议》，约定由交通银行南宁分行承办公积金中心委托的住房公积金个人贷款业务。2008年6月6日，被告邓勇健与交通银行股份有限公司南宁分行（以下简称交行南宁分行）签订《个人住房抵押贷款合同》，约定交行南宁分行向邓勇健发放贷款250000元，期限为20年，被告邓勇健、韦意以南宁市××州路××岭南××楼××单元××房作抵押担保。2008年6月26日，交行南宁分行按照约定向邓勇健发放贷款250000元整。2009年1月18日，交行南宁分行更名为交行广西区分行。至2015年1月21日止，邓勇健逾期三期未还款，欠款4443.89元（其中积欠贷款本金2260.43元，积欠利息2139.64元），并有贷款余额193529.79元。根据《个人住房抵押贷款合同》的规定，被告邓勇健的行为已经构成违约，为维护原告合法权利，请求法院判令：1、被告通过第三人向原告偿还住房公积金借款本金及相应的利息197973.68元（其中贷款本金余额193529.79元，截止2015年1月21日逾期利息2183.46元）；2、被告华亨房地产公司承担担保责任；3、本案诉讼费由被告承担。
原告公积金中心就其主张在举证期限内提供的证据有：
1、《住房公积金委托贷款委托协议》，证明原告与第三人之间的委托贷款关系；
2、《个人住房抵押贷款合同》，证明被告与第三人的借款关系；
3、银行对账单，证明被告还款及欠款情况；
4、住房公积金委托贷款通知单，证明原告已向被告发放贷款；
5、贷款申请表，证明被告明知原告与第三人的委托关系，被告先向原告申请，原告审核同意之后被告到交行办手续；根据合同法402条，由于被告违约，原告取得原告资格。
6、预购商品房贷款抵押登记证明，证明被告已用住房办理抵押贷款；
7、交通银行借款凭证，证明被告已经收到交通银行的贷款。
被告华亨房地产公司辩称：对原告起诉的事实没有异议，被告华亨房地产公司要求先处置抵押房屋，不足部分才由我公司承担一般保证责任。
被告邓勇健、韦意在法定答辩期内没有提出答辩，也没有向法庭提供任何证据。
第三人交行广西区分行陈述称：对原告的诉讼请求、事实和理由没有异议。
第三人未就其陈述事实提供证据。
本案当事人的争议焦点为：被告尚欠借款本息的具体数额是多少？
依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邓勇健、韦意经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
经开庭质证，被告华亨房地产公司和第三人对原告提交的证据1-7的真实性、合法性、关联性无异议，本院作为定案依据。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
第三人交行广西区分行原为交通银行股份有限公司南宁分行，2008年12月7日变更为第三人名称。
2004年5月28日，原告公积金中心（甲方）与第三人交行广西区分行（乙方）签订了《住房公积金委托贷款委托协议》，约定“甲方运用住房公积金，委托乙方向甲方所确定的缴存住房公积金的职工发放委托贷款，贷款风险由甲方承担”。2008年5月4日，邓健勇填写《住房公积金贷款申请审批表》，以购买被告华亨房地产公司位于南宁市××州路××岭南××楼××单元××房为由，向原告申请住房公积金贷款250000元，并以所购的房屋作为抵押担保，被告韦意在抵押财产共有人栏签字同意，被告华亨房地产公司担保人意见栏盖章，担保人意见栏注明“同意提供阶段性保证担保，即担保至申请人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止”。2008年6月6日，被告邓勇健与第三人签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定：原告委托第三人贷款给被告邓勇健，贷款本金250000元，期限为240个月，年利率为5.22%，利率如遇中国人民银行调整，当年仍执行调整前利率，于次年1月1日调整本合同约定的利率，自本合同利率调整日的次日起，按相应利率档次执行调整后的利率；借款用途购买位于南宁市××州路××岭南××楼××单元××房；还款方式为等额本息；若邓勇健违反本合同约定，第三人有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求邓勇健立即偿还所有到期借款本金并结清利息；邓勇健未按时足额偿还借款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用借款的，第三人有权按逾期利率或挪用贷款的罚息计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，逾期天数应从还款日当日计算至实际还款日前一日；邓勇健在取得住房公积金贷款后，又不按时足额缴存住房公积金的，原告公积金中心有权提前收回全部住房公积金贷款本息；华亨房地产公司为本合同项下贷款提供连带责任保证；邓勇健取得约定房屋的权利证明，且第三人取得房房抵押登记证明后，华亨房地产公司的保证责任免除，但在第三人取得房屋抵押登记证明文件正本前，邓勇健已存在欠款或欠费的，华亨房地产公司对该部分的应付款项仍承担保证责任；特别约定：借款人如人违约行为，南宁住房公积金管理中心有权从借款人的住房公积金个人账户余额中按约定扣还款金额；借款人在取得住房公积金贷款后，又不按时足额缴存住房公积金的，南宁住房公积金管理中心有权提前收回全部住房公积金贷款本息。合同签订后，交行广西区分行于2008年6月26日向被告邓勇健发放贷款250000元。邓勇健按合同约定归还了借款本金56470.21元和部分利息，但自2014年10月26日起至2015年1月21日止，邓勇健共计3期未归还借款，其中未还本金2260.43元，逾期利息2183.46元，未到期本金为193529.79元。2015年1月21日，原告向被告邓勇健、韦意发出《个人贷款提前到期的通知》，内容为：你们于2008年5月向我管理中心申请住房公积金贷款，2008年6月6日我管理中心委托交通银行股份有限公司南宁分行向你们发放了250000元个人住房抵押贷款，期限25年。至2015年1月21日，你们已逾期3期，欠款4443.89元，根据你们与交通银行股份有限公司南宁分行签订的《个人住房抵押贷款合同》第十六条、第十七条、第十九等有关规定，你们已构成违约，现向你们宣布该笔贷款提前到期。原告于2015年3月30日以被告没有按合同约定归还借款本息构成违约为由诉至本院，审理中原告追加华亨房地产公司为本案被告并变更诉讼请求即：1、被告邓勇健通过第三人向原告偿还住房公积金借款本金及相应的利息197973.68元（其中贷款本金余额193529.79元，截止2015年1月21日逾期利息2183.46元）；2、被告华亨房地产公司承担连带偿还责任；3、本案诉讼费由被告邓勇健、华亨房地产公司承担。另查明，2008年5月4日，被告邓勇健填写了《住房公积金贷款申请审批表》，抵押物为南宁市××州路××岭南××楼××单元××房，产权所有人（××）邓勇健、韦意均签字同意将上列财产作为抵押物抵押给第三人，被告华亨房地产公司作为担保人盖章，至今没有办理正式的房屋抵押登记。
本院认为：原告与第三人签订的《住房公积金委托贷款委托协议》及第三人与被告邓勇健签订的《个人住房抵押贷款合同》是在双方当事人平等自愿的基础上达成的协议，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依约全面履行。被告邓勇健向原告申请公积金贷款，原告委托第三人向被告发放了贷款，邓勇健取得借款后，没有按约定归还借款本息，其行为已构成违约，且邓勇健在与第三人签订借款合同时已经知道原告与第三人存在委托贷款关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”规定，第三人与邓勇健签订的《个人住房抵押贷款合同》直接约束原告与邓勇健，故原告有权主张第三人与邓勇健签订的贷款合同中的权利。《个人住房抵押贷款合同》约定若被告邓勇健违反本合同约定，第三人有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告邓勇健立即偿还所有到期借款本金并结清利息。由于邓勇健以其向被告华亨房地产公司购买未取得产权证的期房向第三人抵押贷款并办理预购商品房贷款抵押登记，该期房按揭担保方式符合非典型担保的特征，根据《中华人民共和国担保法》第四十七条规定“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”可以认定此种担保方式的抵押权效力问题，根此第三人交行广西区分行对位于南宁市××州路××岭南××楼××单元××房的抵押权自预购商品房贷款抵押登记时设立，因《预购商品房贷款抵押登记证明》已变更为预购商品房抵押权预告登记，故前述合同及期房按揭抵押担保的中权利和义务依法应由原、被告承受，根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，本案中，第三人受原告委托以自己的名义办理预购商品房抵押权登记，第三人作为受托人，而两被告是明知且没有异议，故第三人在办理抵押登记中的权利应属于原告享有。两被告以预购的南宁市××州路××岭南××楼××单元××房抵押给第三人，而被告华亨房地产公司同意为第三人作保证担保，本案存在物保和人保并存的情形，因邓勇健抵押的房屋没有办理房屋产权证，被告华亨房地产公司同意提供阶段性保证担保即担保至被告邓勇健、韦意持《房屋产权证》办理完正式抵押登记手续之日止，故被告华亨房地产公司在处理抵押物完毕后尚无法偿清原告借款本息时，才承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国担保法》第三十八条第一款、第四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告邓勇健偿还原告南宁住房公积金管理中心借款本金193529.79元及利息（利息计算：以193529.79元为基数，从2015年1月22日起至付清之日起，按中国人民银行同期住房公积金贷款利率计算）；
二、被告邓勇健偿还原告南宁住房公积金管理中心从2014年10月26日起至2015年1月21日止的逾期利息2183.46元，；
三、被告韦意对上述第一、二项在抵押物即位于南宁市望州路302号岭南名居9号楼2单元101号房产价值范围内向原告承担连带清偿责任；
四、对上述第一、二项判决确定的给付义务，由被告广西华亨房地产开发有限公司向原告南宁住房公积金管理中心承担连带清偿责任。被告广西华亨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告邓勇健追偿。
案件受理费4260元，由被告邓勇健、广西华亨房地产开发有限公司负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后的七日内预交上诉费（收款单位：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28）。逾期未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁振郁
代理审判员 王 星
人民陪审员 卢采频
二〇一六年五月十二日
书 记 员 梁 慧
【附法律条文】
《中华人民共和国合同法》
第六十条
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同
第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。
《中华人民共和国担保法》
第三十八条
第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。