福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霞民初字第1754号
原告（反诉被告）阮诗明，男，1959年1月9日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人陈金桃，女，1962年10月5日生，汉族。
委托代理人吴炳烨，福建风岚律师事务所律师。
被告林晨（反诉原告），男，1979年11月6日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
第三人刘航飞，男，1977年1月18日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
原告（反诉被告）阮诗明诉被告（反诉原告）林晨、第三人刘航飞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员苏玲玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阮诗明及其委托代理人吴炳烨、被告（反诉原告）林晨到庭参加诉讼，第三人刘航飞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告阮诗明诉称，原、被告于2011年7月15日签订《房屋租赁协议书》，约定将原告所有的坐落于霞浦县松城镇东吾路31号房屋租赁给被告经营旅馆，约定租期从2011年7月15日至2014年7月14日止，并约定违约等条款。嗣后至租期届满前两个月，原告征求被告意见后被告表示不继续租赁，为此原告在被告租期满前与其他租赁者签署租赁协议将房屋出租，后租期届至时被告不依约搬迁，且继续占用，而且肆意破坏屋内设施，明显侵犯了原告财产权益，且造成原告的房屋无法交付给新承租者使用，请求：1、依法判决被告立即搬迁出原告所有的坐落于霞浦县松城街道东吾路31号房屋；2、判决被告支付逾期搬迁占用原告房屋的租金每天260元至搬迁日止；3、判决被告支付损坏原告屋内设施的财产损失费计6000元；4、判决被告支付租用期间的水、电费2192元。
被告林晨辩称，1、原告请求被告搬迁排除妨碍事实不存在。原告于2014年7月14日（即与被告合同解除日）已将房屋出租给案外人谢某使用，被告和次承租人已不在此房屋内行使任何权利，同时也并未在解除合同后继续就原告的房产获利，次承租人已尽到腾房义务。据次承租人所述在其搬离物件时原告多次阻止其搬走自己的物品，导致几次腾房都发生争吵，并且次承租人也未就合同期满后继续获取相关收益，原告也将房屋转租他人使用。2、原告刻意隐瞒存在次承租人的事实。2012年7月15日经原告同意，被告将房屋转租给次承租人刘航飞。被告已多次于合同期满前电话提醒次承租人行使腾房义务，次承租人也给予积极配合。3、原告起诉排除妨碍的起因是原告在合同期满后拒不履行退还押金的义务，意图以次承租人损耗房屋租赁物为由抵赖押金，拒不退还而引起的自我妨碍。原告所提的赔偿房屋租赁物损耗的主张既没有证据证实也无法律依据。原告自列损坏清单没有任何证据，系凭空捏造，事实上所列清单原件依然存在，只因某几种物件确实因年代久远自然磨损。4、2012年7月3日原告与被告专门就合同期满后退还押金事由签订了一份补充协议，其中明确说明在合同期满拆卸搬离过程中未对房屋墙体和地面造成损坏的，原告应退还押金。而本案中原告并未就次承租人在搬离过程中对其房屋墙体以及地面的结构性破坏提出异议，而是公然以协议外的其他房屋租赁物损耗为由提出非法的索赔要求。5、原告在诉状中明确指控被告肆意破坏房屋设施非法侵害他人财产，侵犯了原告的财产权利，属故意捏造事实。综上，请求判决驳回原告诉请。
反诉原告林晨诉称，反诉原、被告经协商同意，由反诉原告出资租下反诉被告阮诗明坐落于松城镇东吾路31号的房屋一栋，租期自2011年7月15日至2014年7月14日止。2012年7月15日经反诉被告同意，反诉原告将该房屋转租给次承租人刘航飞，现租期已满反诉被告已将房屋转租给他人，却以反诉原告损耗房屋租赁物为由，意图抵赖押金拒不退还，经多次协商未果。现反诉被告在本诉中向法院起诉捏造反诉原告肆意破坏房屋设施非法侵害他人财产的事实，故请求：1、反诉被告退还押金8000元；2、责令反诉被告向反诉原告赔礼道歉，并在具有相当影响力的报纸上刊登道歉申明。
反诉被告阮诗明辩称，其确实有收林晨押金8000元，但反诉原告将房屋转租时没有经过其同意，且在租赁期间将房屋内的东西弄坏了，门也被砸了。如果对方将房屋内的东西修好，其就退还8000元。
第三人刘航飞书面述称，其与林晨签订的财产转让协议，以3万元财产转让费将租赁房屋内的财产（包括太阳能、空调、热水器、电视、床、床头柜、窗帘、布柜、电表、卫具、灯具）转让归刘航飞所有，租期满后，可将其搬走。2014年7月14日前，原告在未通知其本人的情况下，将房屋租给他人使用，并以不当理由制止第三人搬走现还留在原告房屋的财产，所以不存在第三人延租其房屋的事实。
经审理查明，原、被告双方于2011年7月15日签订《房屋租赁协议书》，约定将原告所有的坐落于霞浦县松城镇东吾路31号房屋租赁给被告经营旅馆，租期三年，从2011年7月15日至2014年7月14日止，现三年租金均已支付完毕。原、被告双方于2012年7月10日签订了《补充协议》，被告向原告交付8000元押金作为履行原租赁协议第七条的保证金。若被告依约履行原告则退还8000元，若被告拆损添加不动产，或造成墙体、地面损坏（不含自然损耗）而不修复，除应修复外原告不退还8000元。原告于2014年7月14日将该房屋出租给案外人谢某并签订了租赁合同，并于2014年7月17日更换了大门钥匙。
上述事实，有原告提供的二份《房屋租赁协议书》、一份《补充协议》及原、被告双方陈述为证，本院予以确认。
本案争议焦点：1、被告是否损坏原告租赁房屋内的财产，具体财产损失金额是多少。2、被告是否已向原告退还租赁房屋，若未退还，逾期租金是多少。3、被告是否尚欠租赁期间的水、电费合计2192元。4、反诉被告是否应退还反诉原告押金8000元。
针对第一个争议焦点：被告是否损坏原告租赁房屋内的财产，具体财产损失金额是多少。
原告认为，被告承租期间肆意破坏屋内设施，造成原告财产损失6000元，并提供了一份原告自列的损坏清单：阳台扶手、玻璃窗户、门柜、马桶盖、排气扇、开关、门锁等。被告质证认为损坏清单没有鉴定，系原告自列的，且属于自然损耗，原告没有证据证明被告故意损坏原告财产6000元。
本院分析认证认为，原告向法庭提供的损坏清单不属于证据，而是属于原告的书面陈述，原告诉请财产损坏6000元没有提供证据证明，且因原告房屋长期用于租赁，存在自然损耗，另外，原告也无法证明屋内设施出租给被告及次承租人时的状态，无法证实被告造成原告财产损失6000元的事实。
针对第二个争议焦点：被告是否已向原告退还租赁房屋，若未退还，逾期租金是多少。
原告认为，房屋租赁期届满，被告的物品仍遗留在租赁房屋内未搬走，空调、太阳能等都是坏的，不拆会影响安全，并提供原、被告双方的《房屋租赁协议书》及原告与案外人谢某的《房屋租赁协议书》，证明原、被告之间的租赁合同于2014年7月14日租期届满，原告将房屋转租给案外人谢某。同时申请证人谢某出庭作证，证明被告在房屋租赁期满后未将房屋内属于承租人的东西搬走，导致房屋无法使用，后原告与谢某共同将留在房屋内的东西于2014年7月25日搬走放于楼梯道边。被告林晨质证认为对两份《房屋租赁协议书》没有异议，对证人证言，其认为次承租人已经尽到腾房义务，但原告无故阻止，不让次承租人搬走屋内可动财产并更换门钥匙，导致次承租人无法搬走屋内物品。
第三人刘航飞在庭审前向本院提交的书证一份，证明林晨将讼争房屋内可动财产包括太阳能、空调、电视机、床、热水器等物品以3万元转让给刘航飞。原告质证认为这是林晨与刘航飞之间的事情，其并不知情。被告林晨对该证据真实性没有异议，认为是其转让给刘航飞的。
本院分析认证认为，根据原告提供的原、被告的《租赁协议书》及原告与案外人谢某的《租赁协议书》，证实原告在其与被告合同到期后已经将该房屋转租给案外人谢某，并由谢某进行经营收益。对于第三人刘航飞提供的书证，符合证据的形式要件，被告亦予以认可，对该证据本院予以确认，可证实第三人刘航飞承租期间房屋内可动财产属于刘航飞所有。原告认为被告未将房屋内属于被告的物品搬走，导致房屋无法正常使用，但根据原、被告双方陈述及证人证言，房屋已经于2014年7月15日交付谢某使用，被告及次承租人并没有实际控制该房屋。后次承租人在搬迁物品时与原告发生争执，原告于2014年7月17日更换了大门钥匙，导致次承租人物品未能搬出。因此，原告主张被告退还租赁房屋，支付逾期租金的诉请，依据不足，本院不予支持。
针对第三个争议焦点：被告是否尚欠租赁期间的水、电费合计2192元。
原告认为，被告结欠两个月水、电费合计2192元未交付，并提供了一份水费发票（抄表时间至2014年7月1日），计435元；二份电费发票（抄表时间为2014年6月11日及2014年7月11日），合计1560元。因被告租赁期至2014年7月14日，按比例计算后面13天的水费，应为632元，合计水、电费为2192元。被告质证认为，对水、电费发票没有异议。
本院分析认证认为，对于原告提供的水、电费发票，被告没有异议，本院予以确认。因水、电费出票的时间与实际租赁时间存在间隔，原告按比例计算剩余天、数的水、电费，符合客观事实，且被告没有表示异议，本院予以确认，可以认定被告尚欠租赁期间的水、电费合计为2192元。
针对第四个争议焦点：反诉被告是否应退还反诉原告押金8000元。
反诉原告林晨认为，根据双方2012年7月3日签订的《补充协议》，反诉原告支付阮诗明押金8000元，作为履行原租赁协议第七条的保证金，若反诉原告依约履行，则反诉被告退还8000元；若反诉原告拆损添加已装修的不动产，或造成墙体、地面损坏（不含自然损耗）而不修复，除应修复外反诉被告不退还8000元。本案反诉被告并没有证据证明反诉原告有违反《补充协议》的约定，反诉被告应退还押金8000元。
反诉被告认为，反诉原告将房屋转租给刘航飞，未经过反诉被告同意，刘航飞在租赁期间将屋内东西损坏，只要对方将损坏东西修好，则同意退还押金8000元。
本院分析认证认为，根据反诉原、被告之间签订的《补充协议》，反诉被告只有在拆损添加已装修的不动产，或造成墙体、地面损坏（不含自然损耗）而不修复的情况下，才能不退还押金8000元。而本案中，反诉被告没有提供证据证明反诉原告在租赁期间拆损添加已装修的不动产，或造成墙体、地面损坏（不含自然损耗）而不修复，因此，现双方租赁期间结束，根据双方签订的《补充协议》，反诉被告应退还反诉原告押金8000元。
综上，本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁合同合法有效，双方必须按合同约定履行义务。被告在剩余一年租赁期间将房屋转租给次承租人刘航飞，原告未提出异议，转租合同依法有效。租赁期满后，次承租人已经积极履行搬迁义务，且房屋已经转租给案外人谢某并由其管理、经营，部分留在房屋内的物品系在搬迁时受到原告阻挠并将房屋钥匙更换导致无法搬离。因此，原告诉请要求被告立即搬迁出租赁房屋并支付延期搬离的租金，依据不足，本院不予支持。原告诉请要求被告支付财产损失费6000元，但没有提供相应证据证明，本院不予支持。对于原告诉请被告支付水电费2192元，因该水电费系次承租人承租期间所发生，应由被告及次承租人承担。反诉原告诉请要求反诉被告阮诗明退还押金8000元，根据双方签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》，反诉原告的诉请合法有据，反诉被告应予退还。反诉原告诉请要求反诉被告赔礼道歉，因本案本诉部分原告向法院起诉被告赔偿损失并没有造成被告名誉损失，因此，反诉原告的该项诉请没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告林晨应于本判决生效之日起五日内支付原告阮诗明水电费共计2192元。若被告林晨支付上述款项后可向第三人刘航飞追偿。
二、反诉被告阮诗明应于本判决生效之日起五日内退还反诉原告林晨押金8000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告阮诗明的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告林晨的其它诉讼请求。
本案受理费减半收取50元，由原告阮诗明负担25元，被告林晨负担25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 苏玲玲
二〇一四年十月十五日
书记员 梁美铜
附注：
一、主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
二、执行申请提示
本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。