上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终1412号
上诉人(原审原告)：上海安业物业发展有限公司，住所地上海市普陀区。
法定代表人：张才辉，董事长。
委托诉讼代理人：陈勤兰，女。
被上诉人(原审被告)：上海市普陀区教育局，住所地上海市。
法定代表人：范以纲，局长。
委托诉讼代理人：沈伟民,上海市申华律师事务所律师。
上诉人上海安业物业发展有限公司(以下简称“安业公司”)因与被上诉人上海市普陀区教育局(以下简称“普陀教育局”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安业公司的法定代表人张才辉、委托诉讼代理人陈勤兰，被上诉人普陀教育局的委托诉讼代理人沈伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持安业公司的一审诉讼请求。事实和理由：上海市普陀区铜川路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)在安业公司的物业服务区域内，其业主应当支付物业管理费。根据相关规定，物业公司只需要和上海市普陀区真如镇真光四小区业主委员会(以下简称“业委会”)签订物业服务合同即可，不需要和每家每户单独约定物业管理费标准。普陀教育局下属的上海市普陀区海贝尔幼儿园(以下简称“海贝尔幼儿园”)每年向安业公司支付人民币(以下币种均为人民币)4,800元物业管理费，已经构成事实合同。《上海市物价局关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》业已废止，一审法院据此判决普陀教育局不需缴纳物业管理费，属法律适用错误。
普陀教育局辩称，系争房屋的面积未包含在安业公司提供物业服务的区域内。普陀教育局不是业委会的成员，和安业公司之间不存在物业服务合同关系，不受业委会和安业物业之间所签合同的约束。安业公司是就整个小区提供物业服务，没有专门对海贝尔幼儿园所在区域提供物业服务，不应当收取物业管理费。海贝尔幼儿园属于公建配套，其发生的相关费用应当由业主承担，普陀教育局没有该项财政支出项目。请求本院驳回上诉，维持原判。
安业公司向一审法院起诉请求：普陀教育局向安业公司支付2014年1月1日至2014年12月31日止的物业管理费20,365.55元。
一审法院认定事实：2008年8月17日，安业公司与业委会签订了《物业管理服务合同》。该合同主要内容为：“物业名称：真光四小区；物业类型：多层新工房；坐落位置：普陀区真如镇铜川路XXX弄XXX-
XXX号……售后房管理服务费：按沪房地物(1996)219号文件：一室一厅(5.5元/月)，二室一厅(6.5元/月)，三室一厅(7.5元/月)。公共区域的清洁卫生服务费用：按套每户6元/月。公共区域秩序维护费用：按套每户6元/月……合同为期叁年，自2008年7月1日起至2011年6月30日止。”2011年8月21日，安业公司与业委会签订了《关于物业服务延期的协定》，约定双方于2008年8月17日签订的《物业管理服务合同》延期到换届改选后新一届业委会产生，由新一届业委会召开业主大会决定是否续聘。目前，《物业管理服务合同》仍继续履行。
2001年6月，海贝尔幼儿园取得《上海市学前教育机构办学许可证》，办学场所为本市铜川路XXX弄XXX号，办学性质为公办转制。2006年6月1日，普陀教育局取得系争房屋产权证，房屋用途为教育，房屋建筑面积为1,379.78平方米，该房屋现由海贝尔幼儿园使用，并处于安业公司的物业管理范围内。2013年11月4日，安业公司向海贝尔幼儿园开具发票，记载内容为：“支付2013年1-12月(物业管理费肆仟捌佰元整)。”后普陀教育局未向安业公司支付物业管理费，安业公司遂诉至法院，请求如其诉请。
一审法院另查明，沪价房[1997]第342号《上海市物价局关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》第五条规定，物业管理区域内公益性服务设施，如中小学、幼儿园、托儿所以及用于社区服务的房产，入住居民不支付管理费。保洁、保安费用是否收取或如何收取由业主委员会与公益性服务设施业主协商确定。2011年9月30日，上述通知被上海市物价局、上海市住房保障和房屋管理局发布的《关于废止部分住宅物业服务收费规范性文件的通知》废止。
一审法院庭审中，安业公司认为，海贝尔幼儿园使用的普陀教育局所有的房屋属于安业公司管理范围，安业公司根据《物业服务合同》的约定提供了物业服务，小区内的所有业主包括幼儿园都享受了服务，应当履行缴费义务。安业公司参考真如街道居委会及老年活动室的收费标准1.23元每月每平米收取费用价格合理。普陀教育局则认为，幼儿园属于公建配套设施，安业公司提供的服务不应包含幼儿园所在房屋，安业公司提供的物业管理合同也不包括幼儿园，且幼儿园相关设施均由普陀教育局自行负责维修管理，故不应缴纳物业管理费。并且上海市普陀区海贝尔幼儿园在2013年缴纳的4,800元属于委托安业公司处理餐厨垃圾的费用，并非物业管理费，由于2014年餐厨垃圾统一处理已不再缴纳。
一审法院认为，本案争议焦点如下：一、普陀教育局所有的房屋是否属于安业公司管理的物业区域；二、普陀教育局是否应当向安业公司交纳物业管理费。对此，法院作如下评判：一、《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。第三十四条还规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，安业公司作为物业服务企业，其物业管理区域为铜川路2060弄的1-156号，故普陀教育局所有系争房屋属于安业公司的物业管理区域。二、根据《上海市物价局关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》第五条的规定，海贝尔幼儿园属于公益性服务设施，无需支付管理费，保洁、保安费用是否收取或如何收取由业主委员会与公益性服务设施业主协商确定。前述文件虽已废止，但安业公司与业委会签订《物业管理服务合同》时，前述文件尚处于有效期内，现无证据证明当时业委会就是否收取相应费用与业主协商达成了一致，《物业管理服务合同》中亦未对幼儿园此类物业的收费作出过约定。安业公司现向普陀教育局主张收取物业管理费无合同依据，法院难以支持。判决：对安业公司的诉讼请求不予支持。
经审理查明，安业公司系上海市普陀区真如镇真光四小区的物业管理单位，该小区的道路维护、安保、绿化、公共设施等服务均由安业公司提供。海贝尔幼儿园坐落于上海市普陀区真如镇真光四小区，且其唯一进出口通道位于该小区之内。安业公司称2014年前海贝尔幼儿园每年向其支付物业管理费4,800元，并提供了2013年海贝尔幼儿园向其缴纳物业管理费的发票。普陀教育局承认海贝尔幼儿园于2010年始每年向安业公司支付4,800元，但辩称该费用系海贝尔幼儿园委托安业公司清理餐厨垃圾的费用。
另查明，《上海市物价局关于做好一九九八年度调整普通内销商品住宅物业管理服务收费基准价及浮动幅度的通知》第五条规定：“物业管理区域内公益性服务设施，如中小学、幼儿园、托儿所以及用于社区服务的房产，入住居民不支付管理费。保洁、保安等费用是否收取或如何收取由业主委员会与公益性服务设施业主协商确认。公益性服务设施业主应适当支付公共设施的维修、更新费用。”该《通知》于2011年9月废止。
2015年4月9日，安业公司向一审法院提起诉讼，要求普陀教育局以每平方米1.23元的标准向安业公司支付2014年1月1日至2014年12月31日止的物业管理费20,365.55元。一审法院经审理后判决支持安业公司的诉讼请求。普陀教育局向本院提起上诉，本院经审理后裁定该案发回一审法院重审。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，普陀教育局所有的系争房屋场所虽然独立，但其处于上海市普陀区真如镇真光四小区之内。安业公司对该小区提供道路维护、安保、绿化等管理服务，普陀教育局作为小区公共场所的使用人之一，享受了安业公司的物业管理行为所带来的利益，双方于2013年之前亦就此达成普陀教育局按照每年4,800元的标准向安业公司支付费用的合意并实际履行。现安业公司要求按照居委会、老年活动用房等公益性服务机构的收费标准向普陀教育局收取物业管理费的主张，缺乏合同依据，也未经双方协商一致，本院不予采纳。普陀教育局既已享受了安业公司提供的相关服务，并且在2013年之前根据双方的合意每年向安业公司支付4,800元费用，现主张其系公益性服务机构，不应支付任何物业服务费用，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。在政府相关部门尚未对小区内公益性服务机构的物业服务费相关事宜作出明确规定之前，双方按照已协商一致的收费标准履行，由普陀教育局每年向安业公司支付4,800元物业服务费用，公平合理，双方均应遵守。
综上所述，安业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销上海市普陀区人民法院(2016)沪0107民初12264号民事判决；
二、上海市普陀区教育局应于判决生效之日起十日内支付上海安业物业发展有限公司2014年度物业服务费用4,800元;
三、上海安业物业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费154.50元、由上诉人上海安业物业发展有限公司负担129.50元，由被上诉人上海市普陀区教育局负担25元；二审案件受理费309元，由上诉人上海安业物业发展有限公司负担259元，被上诉人上海市普陀区教育局负担50元。
本判决为终审判决。
法官助理常飞
审判长 阮忠良
审判员 倪知良
审判员 王 珍
二〇一七年八月二十八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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