江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0508民初5897号原告：苏州亿亨实业有限公司，住江苏省苏州市姑苏区广济南路18号（中盛艾美广场8楼办公室）。法定代表人：黄勤建，总经理。委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。被告：苏州嘉特敏贸易有限公司，住苏州工业园区和顺路58号新海宜二期A楼2层3号房。法定代表人：杨繁，总经理。委托诉讼代理人：汪慧丹，北京市中银（苏州）律师事务所律师。原告苏州亿亨实业有限公司（以下简称“亿亨公司”）与被告苏州嘉特敏贸易有限公司（以下简称“嘉特敏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，于2017年2月7日公开开庭进行了审理。原告亿亨公司的委托诉讼代理人丁子安、成玲玲分别于第一次、第二次开庭到庭参加诉讼，被告嘉特敏公司的委托诉讼代理人汪慧丹两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿亨公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金132478元；2、判令被告支付违约金50604元（每逾一日以未付金额的千分之三计，暂计至2016年6月27日，剩余部分计算至实际支付之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月11日，原、被告签订《苏州××××广场商铺租赁合同》一份，约定原告将苏州市姑苏区苏州××××广场1层1F-06号商铺出租给被告使用，月租金30413元(合同虽然约定分段收取，但实际租金以30413元/月计)，以一季度为一个交租期；每季租金在自然季首月七日前交纳，若被告拖欠租金，原告有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金。但被告却拖欠自2015年12月12日至2016年3月11日期间的租金共计41239元（被告于2016年1月11日已交纳租金50000元），拖欠自2016年3月12日至2016年6月11日期间的租金91239元。故诉至法院，望判如所请。被告嘉特敏公司辩称：1、原告主张的租金金额与事实不符，被告在原告处还有60826元的履约保证金，且根据双方签订的合同约定在被告结欠原告租金的情况下，原告可以从履约保证金中扣除。2、由于原告擅自无故变更商场的经营性质，由原来定位为集合餐饮、休闲、娱乐、购物等多元化的商业形态直接变成了单一的商业形态即现在的××手机数码港，原告已构成根本违约。被告在2016年4月18日已发函单方解除合同，且原告在被告还有履约保证金可以支付租金的情况下强行关闭被告的店铺，故租金仅能计算至2016年4月16日，所以被告计算至2016年6月11日无事实和法律依据。因此，扣除掉被告的履约保证金，计算至2016年4月16日，被告仅结欠原告租金15895元。此外，被告在此保留向原告主张相关损失的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，原告亿亨公司（甲方）与被告嘉特敏公司（乙方）签订《苏州××××广场商铺租赁合同》一份，约定亿亨公司将苏州市姑苏区××南路××号苏州××××广场内1层1F-06号商铺出租给嘉特敏公司，租用面积为138.87平方米，租期自2014年12月25日至2016年12月24日止（其中装修期自2014年12月25日至2015年1月24日止）；租赁用途：乙方承诺仅以×××商号/名称在该租赁区域经营进口食品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。关于租金费用合同第四条约定：2015年1月25日至2015年12月24日，月租金为30413元；2015年12月25日至2016年12月24日，月租金为31933元；乙方首期租金交纳日为2015年1月25日，所交纳租金期间为2015年1月25日至2015年3月24日，租金支付方式为以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付该租期租金；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。关于履约保证金合同第五条约定：在合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金60826元；若乙方未完全履行合同项下义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除；若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足；乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款。关于合同解除合同第十二条约定：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同。关于违约责任合同第十三条约定：13-2若乙方拖欠租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；13-6因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有；13-9-d无论本合同其他条款如何约定，甲方均无需对下列不可抗拒情形承担任何责任：在本合同有效期内任何时候，甲方有权无需征得乙方同意，对购物广场的包括商业零售业态、商品分类/品种、柜台摆放布置、经营格局等不时进行增减、调整；有权对租赁区域所在房屋建筑结构予以变更、修缮，根据购物广场的整体布局不时变动或更改该购物广场公共区域的位置、面积；同时，根据需要临时封闭该购物广场公共区域或部分包括走廊、通道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、自动楼梯、水管通道、燃气管道、电梯、防火、保安设施、空气调节设备等结构。合同还对其它租赁事项作了约定。合同签订后，原告亿亨公司依约向被告嘉特敏公司交付了涉案房屋，被告将涉案房屋用于开设名为“×××”的进口食品店，并依约支付了60826元保证金及截至2015年12月11日之前的全部租金。此后，被告除于2016年1月11日向原告支付了50000元租金外，其余租金未再支付。2016年4月13日，原告亿亨公司向被告嘉特敏公司发出欠费催缴函一份，载明经原告多次催缴，被告仍欠付租金、物业费共计157822元，其中2015年12月12日至2016年3月11日的租金及物业管理费共计53911元，2016年3月12日至2016年6月11日租金及物业管理费共计103911元，并告知被告于2016年4月15日17时前缴清上述所欠费用。若被告届时未缴清所欠租金及物业费的，原告将根据合同约定追究被告的违约责任并将于2016年4月15日18时对涉案房屋进行停电、停水，采取必要措施或解除合同。该份催缴函由被告店内工作人员签收。2016年4月15日，原告亿亨公司对涉案房屋拉闸断电，并于次日对涉案房屋进行上锁，导致被告嘉特敏公司无法进入涉案房屋，也无法继续经营。2016年4月18日，被告嘉特敏公司向原告亿亨公司发出律师函一份，载明双方签订涉案房屋租赁合同后，因原告存在迟延半年交房，商场出租率低于原告承诺的80%，原告变更营业范围等违约行为，其一直与原告洽谈租赁及赔偿事宜，但原告不予理睬，并2016年4月15日对涉案房屋断电，2016年4月16日又将涉案房屋强行上锁，导致被告停业。故通知原告：1、解除双方的租赁合同；2、退还2015年6月至今的租金及保证金；3、赔偿被告店铺的经营损失200000元；4、赔偿被告店铺装修损失150000元；5、赔偿被告因原告断电造成的产品变质过期损失50000元。该律师函原告于次日收悉。2016年5月28日，被告嘉特敏公司搬离涉案房屋，并将该房屋腾清后交付给原告亿亨公司，但其所结欠原告自2015年12月12日起至其搬离之日止期间的租金，除支付了50000元外，其余租金仍未予支付。另查明，合同签订后，涉案房屋所在的中盛艾美广场未能及时开业，直至2015年6月12日商场才整体开业。且商场业态也非原告前期招商广告宣传的集合餐饮、休闲、娱乐、购物等多元化的商业体，而由原告变更为主要以经营手机业务为主的××手机数码港。审理中，原告亿亨公司表示涉案房屋租赁合同签订后因被告欠付租金存在违约，故根据双方合同约定，被告已交纳的履约保证金原告方不予退还。因2015年6月12日涉案房屋所在的商场整体开业，故被告租金是从2015年6月12日开始起算。另外，2015年12月12日被告未依约支付下一季租金后，原告曾给予被告支付租金宽限期至2015年12月21日，故其主张的违约金的起算日自2015年12月21日暂计至2016年6月27日。为了计算方便，该期的租金均按照41239元为本金计算违约金，不再主张分段计算违约金。此外，原告于2016年5月28日收回涉案房屋后，房屋一直空置，直至2016年7月份重新出租。上述事实，由原、被告当庭陈述及原告提供的《苏州××××广场商铺租赁合同》、上海浦东发展银行（苏州姑苏支行）贷记通知、催款函、商户申请表、被告提供的网页截图、宣传册、照片、律师函等证据证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《苏州××××广场商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，原、被告双方在涉案房屋租赁合同中约定被告拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未缴交的，原告有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止被告营业或者解除合同。因被告自2015年12月12日之后所欠租金，除于2016年1月11日向原告支付了50000元租金外，其余租金均未支付，经原告书面催告后仍不支付，拖欠时间已逾十五日，原告有权依约采取上述措施中止被告营业。被告亦于2016年4月18日发函要求解除涉案房屋租赁合同，但双方对解除合同事宜并未达成一致意见。此后，鉴于被告于2016年5月28日搬离涉案房屋，原告亦于当日将涉案房屋收回并于2016年7月另行出租，本院认为，涉案房屋租赁合同已于2016年5月28日实际解除。关于被告支付租金的问题。支付租金是承租人的基本义务。双方签订租赁合同后，原告依约将涉案房屋交付给被告经营使用，被告亦应依约履行支付租金的合同义务，而被告自2015年12月12日起至其实际搬离涉案房屋之日止期间的租金，除于2016年1月11日向原告支付了50000元租金外，其余租金均未支付，故原告要求被告支付结欠租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案原告均以30413元/月的租金标准主张被告欠付的租金，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，未超出合理范围，本院予以确认。另因原告于2016年4月15日对涉案房屋拉闸断电，并于将房屋上锁，导致被告无法进行正常的经营活动并获得收益，故本院酌情将2016年4月15日至2016年5月28日期间的租金进行减半，计22303元[（30413+30413/30*14）/2]。经本院核算，被告还结欠原告租金96996元（30413*4+30413/30*3+22303-50000）。此外，因被告还支付给原告60826元保证金，而根据双方合同约定，在被告未完全履行支付租金义务时，原告可从履约保证金中予以扣除，故上述被告结欠的租金扣除被告已付的60826元保证金后，被告还应向原告支付租金36170元。关于违约金的问题。被告未依照合同约定的时间按时足额支付租金，已经构成违约，原告根据合同约定就被告拖欠租金的违约行为要求其支付相应违约金的主张，于法有据，本院予以支持。至于该违约金的起算时间及计算本金，本院审查后认为，原告既已于审理中明确表示曾给予被告支付租金的宽限期至2015年12月21日，并以该日为其主张违约金的起算点，且为了计算方便，不再主张分段计算违约金，即租金均以41239元（2015年12月12日至2016年3月11日期间的租金扣除被告已付的50000元）为本金计算违约金，系其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院予以确认。至于该违约金的标准，根据合同约定，该违约金以被告拖欠租金金额为基数按每日千分之三计收，本院审查后认为，违约金的设定具有惩罚性和补偿性的双重功能，在原告方未举证证明除租金损失外还存在其他损失的情况下，合同约定的违约金标准确实偏高，本院将该违约金酌情调整为以被告拖欠租金金额为基数按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍计算。另外，考虑到原告已将违约金基数调整为均以41239元计算，而放弃2016年3月12日至2016年5月28日期间更高的租金作为基数，本院亦不再对被告已付的50000元租金所对应的租期内的违约金予以扣除。因此，被告向原告支付的违约金应以41239元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍，自2015年12月21日起计算至其实际支付上述租金之日止。关于被告抗辩原告擅自改变商场业态及擅自将涉案房屋断电、换锁导致其损失的问题，因被告已另案提起诉讼，本案不予理涉。此外，关于原、被告双方在履行合同过程中产生的纠纷，可以进行友好协商，即使协商不成，亦可通过法律途径予以解决。而原告因被告拖欠租金而擅自将涉案房屋断电锁门的行为，影响了被告的正常经营，有加大双方矛盾之虞，不利于纠纷的解决，本院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏州嘉特敏贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州亿亨实业有限公司支付租金36170元，并以41239元为基数，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率的1.3倍向原告苏州亿亨实业有限公司支付自2015年12月21日起至其实际支付上述租金之日止的违约金；二、驳回原告苏州亿亨实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3962元，由原告苏州亿亨实业有限公司负担3153元，被告苏州嘉特敏贸易有限公司负担809元，被告苏州嘉特敏贸易有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州亿亨实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。审 判 长  潘宇容代理审判员  张 鹏人民陪审员  郁 明二〇一七年三月六日书 记 员  朱晶雯