广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1283民初2027号
原告：曾金波，男，1962年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。
原告：曾焕新，男，1969年1月27日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。
被告：甘新海，男，1961年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。
原告曾金波、曾焕新诉被告甘新海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月28日及2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告曾金波、曾焕新，被告甘新海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾金波、曾焕新向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付清拖欠购楼房款50000元及转让办证手续费2961元，合共52961元；2.判令被告支付拖欠购楼房款及手续费52961元由2016年2月至2016年10月共9个月所产生的利息1727.85元【52961×4.35%（银行贷款年利率）÷12×9=1727.85元】。3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于1992年为解决居住，向水南镇居民卢有和购买了位于高××区水南镇××号的混合结构三层楼房一幢，当时因经济原因，并未办理楼房的土地及房产权属过户手续。后来，原告生活条件改善，决定将该幢三层楼房转让。被告也因为在农村居住原因，想在水南圩镇买楼房。2014年2月21日，经原、被告协商一致，原告将该位于水南镇中心街32号的楼房转让给被告，双方并签订了《卖屋合约》，并约定楼房转让价为90000元，转让楼房所需的办证费等全部由被告负责，被告在签订《卖屋合约》时付款40000元给原告，并明确在办理好过户手续后，被告将剩余的50000元购楼房款付清给原告。原告在签订《卖屋合约》后，积极协助被告办理该楼房的土地房产过户手续，期间并为被告代支了过户所需的测量、评估等费用共2961元。被告也承诺在办完过户后付清购房款及原告代支的费用。原告也以为在过户手续办完后，被告取得房产证后会立即付清所有款项。2016年4月期间，原告到禄步房管所查询知道，被告已于2016年2月24日取得了该楼房的房产证及土地证，原告马上向被告要求付清剩余购楼款及代支的过户费用，哪知被告百般推却，根本不想付款，并扬言打死也不给，且讲要退回楼房给原告，要原告退回所收的钱。原告经多次与被告沟通联系，被告毫无付钱的行动及想法，由此并使双方多次激烈争执，难以协调沟通。
被告甘新海辩称：一、被答辩人对房屋的处置属于无权处分。从本案涉及的事实来看，答辩人与被答辩人的确于2014年2月21日签订了一份《房屋合约》，但签订该协议时，被答辩人并未取得本案所涉及的高××区水南镇××号的混合结构三层楼房的房屋所有权，被答辩人本无权处分上述房屋，但被答辩人却以自己为房屋所有权人的名义与答辩人签订房屋买卖合同，这份合同是否有效还有待法官根据法律条文去认定。如若被答辩人无权出卖上述房屋，被答辩人应将收取答辩人前期支付的购房款即人民币4万元全额退还答辩人，利息按同期银行利率另行计算，答辩人还保留进一步追讨被答辩人因欺骗而受到的经济损失的赔偿责任及其他法律责任的权利。二、退一步讲，即使答辩人与被答辩人双方于2014年2月21日签订的《卖屋合约》合法、有效，被答辩人的所作所为构成违约，被答辩人理应补偿答辩人因此遭受的损失。因为根据双方2014年2月21日签订的《卖屋合约》的相关约定，被答辩人要在2014年6月将房屋交由答辩人使用、居住的。事实上，答辩人于2014年2月21日签订《卖屋合约》当天就支付了被答辩人4万元的购房款（剩余房款于双方办理完过户手续后再一次性支付），按合约约定，被答辩人应在2014年6月将房屋交由答辩人支配使用，但被答辩人一拖再拖，一直没有履行当初合同的约定，使答辩人不能如期使用上述房屋，答辩人不得不另行租房住，每月的租金就要人民币400多元，从2014年6月至今共32个月，因被答辩人的违约行为，导致答辩因此遭受直接经济损失达人民币12800多元（还未计利息），这笔损失应在未支付的购房款中扣除。三、被答辩人一直不按双方签订的《卖屋合约》的相关约定履行，后来逼于无奈，答辩人最终通过找到房屋的真正所有权人卢有和，才办理完相关的房屋过户手续的。被答辩人对此一直不予协助，反而百般刁难，被答辩人要为此负一定的责任。综上所述，答辩人认为，被答辩人之诉请因于法无据而不应得到法律支持，请求驳回其诉讼请求，并判令被答辩人赔偿答辩人因其违约而遭受直接经济损失12800多元（还未计利息），或判令被答辩人退还答辩人支付的房款40000多元（还未计利息）。
经查理查明：原告曾金波、曾焕新与被告甘新海于2014年2月21日签订《卖屋合约》一份，基本内容为：原告曾金波、曾焕新将坐落于水南镇中心街32号的三层楼房一间卖给被告甘新海，转让价款90000元，双方同意一切转让手续费由被告甘新海负责，房屋在2014年6月交付买方即被告甘新海居住，被告甘新海应在办理好房屋过户手续后将房款付清。被告甘新海已于签订合同当日支付购房款40000元给原告曾金波、曾焕新。后被告甘新海经原告及原产权人卢有和协助，于2016年2月取得讼争房屋的产权证【国有土地使用证：高要国用（2015）第02552号，房地产权证：粤房地权证肇字第××号】，过户的手续费大部分由被告甘新海支付，而原告则支付了其中的评估费、测量费等各项费用共计2961元。原告曾金波、曾焕新至今未能按约定将讼争房屋交付给被告甘新海使用，而被告甘新海在办理好房屋过户手续后亦未依约将剩余购房款50000元支付给原告曾金波、曾焕新。
另查明，原告曾金波、曾焕新于1995年6月9日以20500元的价格向原产权人卢有和购买上述房屋，并已实际交付，但未办理产权过户手续。
以上事实有原告曾金波、曾焕新所提供的证据及本院庭审、询问笔录在案，足以认定。
本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案原告曾金波、曾焕新在与被告甘新海签订《卖屋合约》时虽不是讼争房屋的产权人，但其与原房屋产权人卢有和就讼争房屋存在买卖关系，且原房屋产权人卢有和亦协助被告甘新海实际取得了房屋产权及占用土地的产权，表明原告作为出卖人对标的物的房屋有处分权，双方签订的《卖屋合约》应认定为有效。对被告甘新海提出的原告无处分权及应退还已交购房款40000元的抗辩不予采纳。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百三十条又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依照《卖屋合约》的约定，被告甘新海在2016年2月完成产权过户手续后，应履行向原告曾金波、曾焕新支付剩余的购房款50000元及代支的过户手续费2961元的义务，因其未履行，已构成违约，应当继续履行付款义务，并赔偿因违约造成原告的实际损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案双方对逾期付款违约金没有约定，原告可主张以购房款50000元为基数（过户手续费双方约定由被告甘新海承担，原告主动代支其中的过户手续费2961元，要求计付利息缺乏依据），自办理好过户手续次月即2016年3月起（原告要求自2016年2月起算缺乏事实依据）参照逾期罚息利率标准要求被告甘新海支付逾期付款损失至付清购房款时止；而原告仅诉请按银行贷款年利率4.35%计至2016年10月所产生的利息，实质系对逾期付款损失的主张，且在法律规定的合理范围内，视为在法律规定的范围内自行处分民事权利，本院予以支持，逾期付款损失为50000元×4.35%÷12×8=1450元。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案双方就房屋交付没有另行约定，应以房屋是否已转移买受人被告甘新海占有为判断依据。依照《卖屋合约》的约定，原告曾金波、曾焕新应于2014年6月交付房屋给被告甘新海使用，但其至今未将房屋转移给被告甘新海占有，即未按约履行房屋交付义务，亦构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿被告甘新海因此遭受的租金损失。被告甘新海虽就租金损失提出赔偿意见，但就租金损失的计算未提供证据佐证，本院酌情按200元/月计算，自应交付房屋次月即2014年7月起计至本判决发生法律效力当月止（该租金损失应与被告甘新海本案应履行的付款义务相抵减）。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告甘新海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾金波、曾焕新付清购房款50000元、过户手续费2961元及逾期付款损失1450元，合共54411元。
二、原告曾金波、曾焕新应于本判决发生法律效力之日起十日内交付坐落于水南镇中心街32号的三层楼房给被告甘新海，并按200元/月的标准赔偿被告甘新海自2014年7月起至本判决发生法律效力当月止的租金损失（该租金损失应与被告甘新海本案应履行的付款义务相抵减）；
三、驳回原告曾金波、曾焕新的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1167元，由原告曾金波、曾焕新和被告甘新海各承担583.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院禄步人民法庭（地址：广东省肇庆市高要区禄步镇禄步人民法庭，邮编：526124，电话：0758-825****）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤诉处理。
审 判 长 梁巧明
代理审判员 李国坤
人民陪审员 习金喜
二〇一七年五月二日
书 记 员 周鸿滨