广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终5168号
上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市贺生实业投资有限公司，住所地：东莞市黄江镇田美南工业城F栋。
法定代表人：江林生，总经理。
委托代理人：彭建华，广东怀明律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市许氏泉环保设备有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇田美南恒昌荣工业区第一栋2层B区。
法定代表人：戴惠芳，执行董事兼经理。
委托代理人：莫观培，广东源通律师事务所律师。
委托代理人：赖远明，广东源通律师事务所律师。
原审被告：许泽军，男，汉族，1968年11月23日出生，湖南省安乡县。
委托代理人：莫观培，广东源通律师事务所律师。
委托代理人：赖远明，广东源通律师事务所律师。
上诉人东莞市贺生实业投资有限公司（以下简称贺生公司）与上诉人东莞市许氏泉环保设备有限公司（以下简称许氏泉公司）及原审被告许泽军房屋租赁合同纠纷一案，因不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法樟民一初字第419号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2016年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人贺生公司的委托代理人彭建华、上诉人许氏泉公司及原审被告许汉军的共同委托代理人莫观培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贺生公司上诉请求：（一）撤销原审判决第二、四项，判令许氏泉公司支付贺生公司自2014年10月1日起至实际腾房之日止的租金费用。（二）判令贺生公司无须承担许氏泉公司损失616530.4元。事实与理由：1.引发火灾发生原因的责任人才是承担火灾损失的唯一责任人。（1）消防设施即使存在问题也不是引发火灾发生的因素，仅是火灾损失可能进一步扩大的因素之一，属于损失发生的次要因素；消防设施没有年检，并不必然导致消防设施不可用，况且案涉火灾最终是由消防设施完成灭火的，原审判决没有区分引发火灾发生的责任大于延误扑火的责任,认定双方承担同等责任系错误的。（2）案涉《火灾事故认定书》显示引发本次火灾发生的直接原因是许氏泉公司承租范围内的电气线路故障引燃周围可燃物导致，而许氏泉公司承租范围内的包括电路在内的装修、日常维护也是由许氏泉公司承担，同时许氏泉公司违反不可“三合一”使用的合同约定，且接到停电通知后，没有关掉电路总闸，所以引发本次火灾发生的唯一责任人是许氏泉公司。（3）许氏泉公司在其电闸周围堆放可燃物，导致火灾迅速蔓延，且中午休息期间，没有安排值班，导致不能及时发现火灾，发现火灾时，场所已经全面着火，这才是损失扩大并延误扑火的原因。（4）火灾发生到最后灭火只有十几分钟，不存在延误灭火，且火灾最终也是通过使用厂房的消防设施灭火的而不是消防部门灭火的。许氏泉公司当时使用二楼消防栓灭火没有出水是因为许氏泉公司不懂得正确操作二楼以上消防栓所致（需先按报警器，引发增压设施启动）。2.案涉评估报告书设置了许氏泉公司“提供资料客观真实”的限定条件，但原审法院没有考虑到许氏泉公司提供的物品清单等资料并不属实的事实，错误支持了火灾损失的鉴定金额。（1）本案没有证据证实许氏泉公司提供的损失清单涉及的品种、数量在火灾发生时存放在现场。（2）作为生产企业，有进货就必有出货，但许氏泉公司的单据只有进货单，没有出货单，统计表只统计进货，不统计出货，不符合常理，且进货单不少是6个月之前发生的，这与许氏泉公司的企业性质、生产周转速度完全不符。（3）火灾现场一直是许氏泉公司自行保管，事实上，火灾发生后不久许氏泉公司就在隔壁恢复了生产，存在将现场没有损坏的物品搬移到新车间的情况，所以，鉴定时的现场已经不是当时的现场，故案涉鉴定不具有真实性。（4）鉴定时，虽然三方都到现场，但并没有逐一对许氏泉公司的库存清单进行核对。（5）许氏泉公司没有申请现场证据保全，没有申请对货物库存品种、数量进行鉴定，所以许氏泉公司应当承担举证不能的后果。综上分析，由于鉴定报告所依赖的前提条件不成立，所以鉴定结论当然不能成立。3.租金只计算至合同到期日是错误的。（1）尽管租赁合同是2015年11月到期，但至今，许氏泉公司依然在使用该场所，没有办理退房手续，租金应当计算到期退房日。（2）火灾发生后，贺生公司提供了比原有面积更大的场地给许氏泉公司使用，客观上，许氏泉公司也一直在使用至今，故许氏泉公司应当支付新场地的使用费。综上所述，请二审依法改判。
许氏泉公司答辩称：1.火灾的发生是因为整个厂房的区域的消防设施不能运作的原因导致，消防报告只是证明发生火灾的着火点，并没有对火灾引起的原因作出结论。2.火灾发生时消防设施是不能使用的，消防局的笔录、多个证人证言都显示当时水带无水。贺生公司系在原审法院开完第一次庭审的次日才去购买新的消防栓，而许氏泉公司在开庭前已拍摄了现场，证明设施是破旧不能使用的，否则许氏泉公司无需重新购买设施。从证人证言、消防大队的笔录可知，火灾被及时发现，若不是消防设施的问题，就不会导致100多万元的损失。3.鉴定书合法有效，该鉴定书是第二次鉴定，且是法院依法委托鉴定机构鉴定的，法院人员及评估人员均有到现场清点，该鉴定意见具有证明力。综上，许氏泉公司请求驳回贺生公司的上诉请求。
许泽军述称：其意见与许氏泉公司的答辩意见一致。
许氏泉公司上诉请求：（一）撤销原审判决第二、三项；（二）变更原审判决第四项为贺生公司支付许氏泉公司火灾造成的财产损失863142.56元。事实和理由如下：1.贺生公司应对本次火灾事故负主要责任，至少赔偿许氏泉公司70%的财产损失。（1）贺生公司提供的建筑物没有通过消防验收以及没有配备合格的消防设施，存在严重的安全隐患。根据相关的法律规定，生产厂房必须通过消防验收或备案。案涉厂房租赁合同也约定了贺生公司须保证公共消防设施完好可靠，故保障设施合格既是贺生公司的法定义务，也是其基本的合同义务。但是，案涉《火灾事故认定书》的相关笔录、证人证词以及许氏泉公司在现场拍摄的照片均可以反映案涉现场并没有安装可以正常使用的消防设施，而贺生公司在原审法院勘查之前重新购买和安装新的消防设施的行为，更进一步说明事发时涉案建筑物的消防设施无法使用。另外，火灾发生后，还发生排水道漏水，导致许氏泉公司放置的物品给水浸湿，损失了近万元，也可证明贺生公司的消防设施是不合格的。（2）虽然案涉《火灾事故重新认定书》指出许氏泉公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致，但这仅是指起火的地点，并不必然导致火灾。贺生公司的电工操作不当，在停电后重新通电时没有经过任何调试提高了电压，从而才导致许氏泉公司操作台的电线短路、发生着火，这才是引起电气故障和着火的直接原因。（3）事实上案涉厂房起火后不久已被人及时发现，许氏泉公司的法人、员工以及邻居也及时赶去救火，而无法灭火的原因是所有楼层的消防栓都无法供水，贺生公司没有提供合格的消防设施并维护，应对此造成的扩大损失负全部责任，原审法院仅判决其承担50%的过错责任有失公正。2.案涉租赁合同约定的用途为“生产”，原出租物在火灾后已无法使用，许氏泉公司占用的其他房间只能用于放置残留物品以及维护火灾现场、等待行政和司法处理之用，且贺生公司在火灾发生之日至合同终止，也没有提供基本的水电供应，电梯也不能使用，所置换的新地场地根本无法满足合同的约定的用途和具备最基本的使用功能，许氏泉公司在此期间完全停止了经营，并造成许氏泉公司工人工资开支和经营可得利润等巨大损失，原审判决仍然要求许氏泉公司支付租金，确实违公平原则。另外，即使根据原审法院认定双方各负50%的过错比例，许氏泉公司也只应承担一半租金，原审法院判决许氏泉公司承担70%的租金损失显失公平。3.如前所述，火灾是贺生公司而非是许氏泉公司所造成的，而且，许氏泉公司已经按合同约定向贺生公司交了3年的损耗费和维修费，因此，原审法院判决许氏泉公司支付贺生公司10000元的火灾维护费，于法无据。另外，即便需要承担火灾维护费，根据原审法院认定的过错责任，许氏泉公司也只需要承担一半。综上所述，恳请二审法院支持许氏泉公司的上诉请求，维护许氏泉公司的合法权益。
贺生公司口头答辩称：对火灾损失，许氏泉公司应该承担全部或主要责任。理由是：1.依据消防部门的认定，引发本次火灾发生的直接和唯一责任人是许氏泉公司，不是贺生公司。2.许氏泉公司违反厂房不可“三合一”使用的合同约定，其在电闸周围堆放可燃物，导致火灾迅速蔓延，且中午休息期间，没有安排人员值班，导致不能及时发现火灾，发现火灾时，场所已经全面着火，上述事实表明系许氏泉公司自身原因导致了损失的扩大，同时说明使用消防设施时，损失已经全面发生。3.许氏泉公司不懂得正确操作二楼以上消防栓所致（需先按报警器，引发增压设施启动），进一步导致延误救火。4.许氏泉公司没有证据表明因消防设备问题导致火灾损失扩大一倍或以上。由上可见，许氏泉公司是引发火灾发生的唯一责任人，又存在自身因素导致损失迅速扩大和延误救火，且事实上就是使用贺生公司的消防设施完成灭火的，所以，对本次火灾损失，即使存在消防设施缺陷因素，相比许氏泉公司的责任，应该处于次要责任地位，所以许氏泉公司应承担全部或主要责任。5.本次火灾，已经将贺生公司厂房造成了损坏，许氏泉公司需承担维修费用。
许泽军述称：其同意许氏泉公司的上诉意见。
2015年4月13日贺生公司向一审法院起诉请求：（一）解除贺生公司、许氏泉公司双方于2013年12月1日签订的《房产租赁合同书》；（二）许氏泉公司支付贺生公司自2014年10月1日起至许氏泉公司腾房之日止的租金费用（以月租金10960元为基数，暂计算至2015年3月30日的租金为人民币65760元）；（三）许氏泉公司支付贺生公司自2014年10月1日起至许氏泉公司腾房之日止的水电费（暂计至2015年3月30日水电费为人民币1112元）；（四）许氏泉公司支付贺生公司自2014年10月1日起至许氏泉公司腾房之日止的电梯卫生费用（暂计至2015年3月30日止为人民币3600元）；（五）许氏泉公司所支付的履约保证金（押金）人民币10960元归还贺生公司所有；（六）许氏泉公司支付贺生公司违约金计人民币10960元；（七）许氏泉公司支付贺生公司厂房因火灾损坏的维护费30000元。贺生公司在2015年6月25日庭审中变更第五项诉请的金额为9900元。
后许氏泉公司提出反诉请求：（一）贺生公司赔偿许氏泉公司因火灾而被烧毁的财产损失1387560元；（二）贺生公司返还押金10960元；（三）贺生公司支付违约金10960元；（四）贺生公司支付评估费10000元。
原审法院认定以下事实：
一、案涉租赁物来源：2011年9月15日，案外人东莞快能电器有限公司和深圳市贺生投资有限公司签订《物业租赁合同》一份，约定东莞快能电器有限公司将其位于东莞市黄江镇田美工业区城南区厂房一栋14层共10000平方米出租给深圳市贺生投资有限公司使用，宿舍共计3000平方米用于宿舍用途，租赁期限为2011年10月7日至2020年10月6日为止。2013年10月6日，贺生公司和深圳市贺生投资有限公司签订合同书一份，约定深圳市贺生投资有限公司委托贺生公司以自己的名义管理经营，对外招租和签订租赁合同等。贺生公司提供了东府国用（2000）第特255号土地使用证书证明土地的权属。此外，贺生公司提供了东莞市建筑工程竣工验收证书，证明案涉租赁物的竣工时间为1992年6月20日，提供了“东莞市已建房屋补办产权手续登记备案回执”，证明案涉租赁物已经由当地政府部门同意纳入补办房地产权证手续的范围。同时，贺生公司还提供了东公消验字[2000]第V1724号消防验收意见书，该意见书认定“案涉租赁物经检查验收同意投入使用，且验收意见的有效期是两年，到期该工程仍需到大队办理复审手续后方可投入使用”，验收时间是2000年9月19日。另东莞快能电器有限公司和江门市消防设计工程有限公司签订了“消防维护保养合同”一份，约定在2014年3月1日至2015年2月28日期间由江门市消防设计工程有限公司为案涉租赁物的消防设施进行保养。
二、案涉租赁协议：2011年11月20日，深圳市贺生投资有限公司和许泽军签订租赁协议一份，约定将东莞市黄江镇田美南工业区恒昌荣工业区第1栋第2层B区的建筑面积500平方米出租给许泽军做生产用途，将1栋2楼作为员工宿舍出租给许泽军，租赁期间从2011年11月20日至2013年11月19日为止，双方约定履行保证金为9900元，之后双方又签订了供电合同、电梯使用合同、供水合同、工业大楼管理规章制度、工业大楼消防管理制度、工业楼危险品管理制度、工业大楼用火管理制度、宿舍管理制度。2013年12月1日，贺生公司和许氏泉公司许泽军再次续签合同，约定租期从2013年12月1日至2015年11月30日，并约定租金为每月每平方米为人民币10元，宿舍租金为人民币480元，首月租金为5480元。2011年11月20日，贺生公司收到了许泽军的押金共计9900元。
三、火灾发生以及处理过程：2014年9月30日，许氏泉公司一方收到了停电通知，内容为通知2014年10月10日9点00分到14点00分期间停电，要求用户做好停电准备工作。2014年12月10日，东莞市公安消防局黄江大队认定许氏泉公司发生火灾的原因为“许氏泉公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致”，许氏泉公司不服该结果，申请复核，2015年2月9日，东莞市公安消防局黄江大队出具了东公消火重认字[2015]第0001号“火灾事故重新认定书”，认定火灾原因为“东莞市许氏泉环保设备有限公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致”。广东震华痕迹司法鉴定所鉴定“经过宏观观察和金相组织分析，判定样品均为电热作用所致”。
四、火灾经过的调查：
1.2014年10月14日，东莞市公安消防局黄江消防大队对许氏泉公司的负责人戴惠芳进行了调查，戴惠芳称“当时在宿舍听到二楼起火了，公司大门是关着的，我用钥匙打开，发现仓库和办公室之间的门口附近着火了，我马上到了办公室门口西侧看电闸，当时看到电闸都是关闭状态，就去拿灭火器灭火，但灭火器在仓库门口，被明火包围了，所以我拿不到。然后去找消防栓，看见戴新焕也来了，他打开消防栓，不过没有水，旁边也没有水带，然后他就跑去找水源，这是我想起了办公室里面有水带，我找到之后开始把水带先铺好，过了一会儿，戴新焕也来了，他说消防栓来水了，然后他就拿起水带跑去消防栓那里接好，大概十多分钟我们就把明火灭熄了”。
2.许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的员工肖浩军进行了调查，该员工陈述“2014年10月10日主管通知说要停电，中午13时，我从外甥家里吃饭后回到工业区，看到二楼的许氏泉公司发生火灾，起火冒烟，楼下很多人围观，然后电工就用我的手机拨打了119的报警电话，我公司的经理叫员工上去帮忙救火，我因为带着小孩，所以就没有上去救火，大约2030分钟左右就看到消防员来了，……平时没有看到工业园里面有人检查和维护消防栓”。
3.许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的员工王春国进行了调查，该员工陈述“发现许氏泉公司着火，公司经理就叫我们去帮忙救火，我发现二楼的电梯口的消防栓没有水，于是我就跑到一楼把消防栓的水带接上，打开水闸后发现水非常小，根本上不了二楼，就只好在那里等着，虽然我把一楼的水带接上并拉到了二楼，但因为水小上不了二楼，我也没办法。半个小时后，消防队和消防车就来了，他们来了之后，就不让我们呆在二楼了，……平时没有看到工业园里面有人检查和维护消防栓”。王春国作为证人在开庭时出庭作证，并接受了双方当事人以及原审法院的询问。
4.许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的员工何武进行了调查，该员工陈述“二楼的电梯口处的消防栓已经打开，但是没有水出来，然后就和王春国他们到一楼找水源，我们把一楼消防栓打开，同时也把水带拉到了二楼，但一楼消防栓流出的水很小，根本就抽不到二楼没办法救火，我就到了一楼，听到有人说快打119报警，大概过了半个小时，就有消防队来了，…………平时没有看到工业园里面有人检查和维护消防栓”。
5.许氏泉公司一方代理人向东莞市友兴邦工程塑胶有限公司的负责人佘立军进行了调查，佘立军称“参加了救火，但是二楼的消防栓没有水，三楼和四楼的消防栓都没有水，一楼虽然有水源，但是水很小，后来等到消防车才把火扑灭”，“贺生公司请的电工负责恒昌荣工业区的电路和设备维护”。许氏泉公司提供了贺生公司和案外人佘立军签订的租赁合同、证明等证据，证明贺生公司的厂房因为消防设备老旧，黄江消防大队于2014年2月份进行了罚款，该费用最终由贺生公司承担。此外，佘立军到庭作证，证明其租赁贺生公司的厂房被罚款的事实，并称其两位员工因为生产任务无法到庭作证。
6.许氏泉公司提供了2015年6月25日、6月26日在火灾现场拍摄的照片，证明许氏泉公司于2015年6月25日拍照时并没有发现安装消防设施，2015年6月26日贺生公司又新买了消防栓等设施进行重新安装。
7.2015年6月26日，原审法院组织双方当事人进行现场勘查，对火灾发生的现场、着火点等进行了指认，并确认当时电梯不能使用，供水供电也异常，原审法院将现场情况全程进行了刻录光盘附卷。
五、过错责任调查：
贺生公司指出许氏泉公司主要存在以下过错：1.改变租赁物用途。贺生公司称合同约定的用途为生产，但是许氏泉公司将租赁物作为仓库和办公室使用。2.火灾发生的地点为许氏泉公司方的仓库操作台，电闸的周围是堆放了可燃物，接到停电通知后，许氏泉公司没有关掉总闸，其中戴惠芳的笔录中认可“自己从开关拉线到二楼B区办公室门口西侧接了个漏电开关……”。3.火灾的发生地点为许氏泉公司之内，许氏泉公司没有尽到注意义务。
许氏泉公司指出贺生公司存在以下过错：1.没有提前通知来电，导致发生火灾；2.消防验收没有合格，带来安全隐患；3.消防设施没有合格，不能正常使用，导致火灾不能正常扑救，扩大的损失应当由贺生公司承担。
六、损失问题：许氏泉公司提供了广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估报告，证明许氏泉公司委托评估的火灾损失估值为人民币1387560元，支付了鉴定费10000元。贺生公司对鉴定结果有异议，并提出重新鉴定，原审法院根据摇珠结果依法委托广东南天司法鉴定所进行价格评估，最终鉴定的损失为1233060.8元，贺生公司为此支付鉴定费17950元。
七、合同履行情况：1.许氏泉公司称因双方争议没有解决，现场还堆放着许氏泉公司被烧毁的物品。应许氏泉公司的要求，贺生公司已经在隔壁提供了仓库给许氏泉公司使用，两个场地从火灾到至今是没有支付租金和水电费。2.双方确认许氏泉公司从2014年10月份开始没有支付租金，贺生公司称因为许氏泉公司没有按时支付租金已经构成违约，因此要求解除合同。3.许氏泉公司主张案涉合同的相对方是贺生公司和许氏泉公司，许泽军不应当成为本案许氏泉公司；贺生公司当庭确认许泽军是代表许氏泉公司签订合同，并非是租赁合同的相对方，可以不作为本案的被告。4.贺生公司主张案涉租赁合同有效，许氏泉公司认为合同效力问题应当由法院自行认定。5.许氏泉公司申请追加东莞快能电器有限公司、林天宝作为本案的第三人或者被告，原审法院没有予以准许。
原审法院认定的上述事实依据有：贺生公司提供的房产租赁合同书、收据、火灾认定书、土地使用证、物业租赁合同书、租赁合同书、建设工程竣工验收证书、补办产权手续登记备案回执、建设工程消防验收意见书、消防维护保养合同、停电通知、工商登记查询单、联络函，许氏泉公司提供的火灾事故认定书、火灾事故复核决定书、火灾事故重新认定书、鉴定意见书、询问笔录、企业机读档案登记资料、评估费发票、评估报告、租金发票、照片等证据以及原审法院制作的勘查录像、庭审笔录等。
原审法院认为本案的争议焦点为：本案争议的焦点有如下方面：
第一，贺生公司、许氏泉公司的主体是否适格。
首先，贺生公司作为出租人，虽然并非是案涉租赁物的产权人，但已经从产权人处取得了经营的权利，能够以自己的名义出租，而合同签订的主体亦是贺生公司，根据合同相对性原则，许氏泉公司要求追加东莞快能电器有限公司、林天宝作为第三人没有必要，原审法院不予准许。至于承租人一方，虽然许泽军是合同签订人，但贺生公司、许氏泉公司均确认许泽军是代表许氏泉公司签订合同，实际的权利和义务承受人均为许氏泉公司，贺生公司也明确许泽军可以不作为本案被告。因此，原审法院认定贺生公司和许氏泉公司为本案的合同相对方，应当承担相应的合同权利和义务。许泽军本人无需在本案中承担相应的合同权利和义务。
第二，案涉租赁合同的法律效力。
2009年9月1日正式实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日实施后，东莞市在市区实行《建设工程规划许可证》制度，1997年10月之后，东莞市城建规划局从市建设委员会接管镇村业务后实施城市规划。本案建筑物的建设时间是1992年，而建筑物的地点在东莞市黄江镇，属于镇区建筑，案涉建筑物没有建设规划许可证属于历史问题，且现案涉租赁物已经通过当地政府部门的审核，可以纳入补办房产证的范畴，根据法不溯及既往的原则，原审法院认定案涉租赁合同属于有效合同。
第三，火灾责任主体问题。
东莞市公安消防局黄江大队出具了东公消火重认字[2015]第0001号“火灾事故重新认定书”，认定“东莞市许氏泉环保设备有限公司仓库北部包装区的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致”。广东震华痕迹司法鉴定所鉴定“经过宏观观察和金相组织分析，判定样品均为电热作用所致”。原审法院对于该火灾事故认定书予以确认。该火灾事故认定书认定起火原因是许氏泉公司仓库内电气线路故障起火引燃可燃物所致。原审法院认为，综观全案证据，贺生公司作为出租方，虽然案涉厂房于2000年9月19日经消防验收合格，但该有效期仅为两年，还需要定期进行消防验收，以确保安全，但贺生公司作为建筑物的管理人以及权利义务承受人，并没有履行定期消防验收的义务。同时，根据火灾发生后的现场调查情况来看，确实存在消防设备有问题的情况，耽误了扑灭火灾的时间，对此，贺生公司存在明显过错。另一方面，许氏泉公司作为承租人，直接使用案涉租赁物，应当对租赁仓库内部的电气设备进行保养维护，同时，应当尽量避免在火灾易发点堆放可燃物，而这两点正是发生火灾的原因，因此，许氏泉公司对此也明显存在疏忽和过错，也应当承担相应的责任。原审法院综合全案认定贺生公司和许氏泉公司应当对火灾造成的损失各承担50%的过错责任。
第四，案涉租赁合同是否应当确认解除。
贺生公司主张许氏泉公司从2014年10月份开始没有按时缴纳租金，已经构成违约，提起诉讼要求解除合同，许氏泉公司对解除合同不持异议，但认为自己并没有构成违约，是由于火灾导致不能继续使用租赁物而无法缴纳租金。原审法院认为，案涉纠纷源于许氏泉公司内的火灾造成的重大损失导致租赁物无法继续使用，许氏泉公司并非恶意拖欠租金，贺生公司主张许氏泉公司违约不能成立。鉴于提起诉讼后，许氏泉公司依然实际使用厂房，而在纠纷未通过司法途径解决之前，合同已经于2015年11月30日到期，因此，原审法院确认案涉租赁合同已经于2015年11月30日终止，无需另行解除。
第五，许氏泉公司是否应当支付贺生公司自2014年10月份开始的租金、水电费、电梯卫生费用。
双方签订的合同期限为2013年12月1日至2015年11月30日，该段期间许氏泉公司虽然不能正常使用租赁物，但贺生公司亦提供了场地给许氏泉公司放置相关物品，且另外的场地也没有要求许氏泉公司即时支付新的租金，但该场地不能代替原有租赁场所的全部功能。原审法院认为，双方当事人对于案涉火灾发生均有责任，且长期占用租赁物以及另外场地的原因在于维护火灾现场以便于评估损失导致。根据本案许氏泉公司占用场地的大小、功能等实际情况以及双方的过错程度，原审法院酌情认定许氏泉公司应当按照月租金的70%支付从2014年10月份至合同终止之日2015年11月30日的租金，即数额为：5480元×70%×14个月=53704元。此外，从现场勘查情况来看，电梯和水电已经不能正常使用，贺生公司也未提供发票证明水电费的数额，因此，贺生公司要求许氏泉公司支付2014年10月份之后的水电费、电梯卫生费，原审法院依法不予支持。
第六，贺生公司是否应当退回许氏泉公司履约保证金，双方是否应当支付对方解除合同的违约金，许氏泉公司是否应当赔偿火灾损害的维护费。
本案并非是一方违约导致的合同解除，而是双方共同过错导致合同无法正常履行，为此，贺生公司应当将履约保证金9900元退还给许氏泉公司。此外，贺生公司主张解除合同的违约金亦没有法律依据，原审法院不予支持。至于火灾损害的维护费，原审法院认为，从现场勘查的情况来，火灾造成了案涉租赁物较大的损害，许氏泉公司退回租赁物之后，贺生公司确实需要支付一定的维修费来恢复原状。根据火灾造成的损失面积等情况，原审法院酌定认定该项损失为20000元，许氏泉公司根据过错应当赔偿贺生公司该项费用10000元。此外，许氏泉公司主张合同解除的违约金亦没有法律依据，原审法院不予支持。
第七，贺生公司应当赔偿许氏泉公司的财产损失如何认定。
首先，贺生公司对许氏泉公司单方委托的鉴定结果有异议，并提出重新鉴定，原审法院依法委托广东南天司法鉴定所进行价格评估，最终鉴定的损失为1233060.8元，并产生鉴定费17950元。原审法院认为，该鉴定机构是通过原审法院从省法院核准的鉴定机构名册中摇珠选择，具有合法的资质，双方在鉴定结果出具之前也未提出异议，其鉴定程序合法，鉴定结果应当予以认定。因此，原审法院确认该项损失为1233060.8元。贺生公司根据过错比例，应当赔偿许氏泉公司616530.4元。至于许氏泉公司第一次申请鉴定的费用10000元，不应当由贺生公司承担。但第二次鉴定的费用17950元，应当根据和第一次鉴定结果比对的情况分摊，即许氏泉公司负担其中的950元，其余费用17000元由贺生公司承担。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年5月11日作出（2015）东三法樟民一初字第419号民事判决：一、确认东莞市贺生实业投资有限公司和东莞市许氏泉环保设备有限公司的代表许泽军于2013年12月1日签订的租赁合同已经终止；
二、限东莞市许氏泉环保设备有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市贺生实业投资有限公司2014年10月至2015年11月的租金53704元；三、限东莞市许氏泉环保设备有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市贺生实业投资有限公司火灾维护费10000元；四、限东莞市贺生实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市许氏泉环保设备有限公司火灾造成的财产损失616530.4元；五、限东莞市贺生实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付东莞市许氏泉环保设备有限公司押金9900元；六、驳回东莞市贺生实业投资有限公司对许泽军的诉讼请求；七、驳回东莞市贺生实业投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回东莞市许氏泉环保设备有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2748元，由东莞市贺生实业投资有限公司负担1355元，由东莞市许氏泉环保设备有限公司负担1393元；反诉案件受理费8788元，由东莞市许氏泉环保设备有限公司负担2756元，由东莞市贺生实业投资有限公司负担6032元。评估费17950元，由东莞市贺生实业投资有限公司负担17000元，由东莞市许氏泉环保设备有限公司负担950元。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕许氏泉公司、贺生公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉火灾事故的责任比例。（二）案涉火灾的损失。（三）案涉厂房的租金。（四）火灾损害维护费。
关于争议焦点一。首先，根据案涉火灾事故认定书可知，案涉火灾是许氏泉公司自身的操作台的电气线路故障引燃周围可燃物所致，许氏泉公司没有维护好自身的设备，且操作台周围均是存放可燃物，导致火灾的发生，故许氏泉公司应当对案涉火灾承担相应的责任；其次，虽然案涉厂房于2000年经过消防验收，但该消防验收的有效期仅为两年，贺生公司作为案涉厂房的承租方，没有定期维护消防设备，确保消防设备能够正常使用，导致相关人员在灭火时无法正常使用消防设备，延误了灭火的时间，故贺生公司亦应当对案涉火灾承担相应的责任。综上，原审法院根据双方的过错程度，认定双方对案涉事故各承担一半的责任合理恰当，本院予以维持。
关于争议焦点二。许氏泉公司的损失已经原审法院依法委托的具有鉴定资质的广东南天司法鉴定所进行了价值评估，鉴定程序合法，鉴定结论具有明确的数据基础与鉴定依据，在贺生公司不能提供充分的证据予以反驳的情况下，原审法院依据案涉鉴定报告认定许氏泉公司的损失并无不当。
关于争议焦点三。首先，虽然案涉厂房发生了火灾，但根据消防事故认定书可知，案涉火灾的过火面积仅为三四十平方，而案涉租赁合同约定的租赁面积为500平方米，说明租赁面积并非全部过火，而且即便许氏泉公司在火灾发生后无法正常使用案涉厂房，许氏泉公司在原审法院重新鉴定后亦应当及时清理现场以免继续占用案涉租赁物，故许氏泉公司在租赁期间内仍应当支付租金给贺生公司；其次，贺生公司作为出租人，在明知许氏泉公司无法使用租赁物的情况下，其应当在原审法院重新鉴定后及时要求许氏泉公司清理火灾现场，避免损失的扩大，但贺生公司没有尽到减损的义务，在租赁合同到期后，仍然任由租赁物闲置，导致损失继续扩大，故贺生公司应当对扩大的损失承担相应的责任。综上分析，原审法院认定许氏泉公司按照月租金的70%支付租金到合同终止之日并无不当，合同到期之后的租金损失由贺生公司自行承担。
关于争议焦点四。根据原审法院到现场勘查的情况来看，火灾确实造成了案涉租赁物较大的损害，故原审法院酌定许氏泉公司赔偿10000元的维修费给贺生公司并无不当，本院予以维持。
综上所述，许氏泉公司与贺生公司上诉请求均不能成立，均应予以驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费16456元，由东莞市贺生实业投资有限公司负担10502元（已预交），东莞市许氏泉环保设备有限公司负担5954元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 浩
代理审判员 冯婉娥
代理审判员 廖志明
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 伦润玲
冯颖欣