河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终5635号
上诉人（原审被告）：理顺厂，男，汉族，1978年3月4日出生，住河南省西华县。
委托诉讼代理人：唐国平，河南扬善律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨娜，河南扬善律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）:赵修乾，男，汉族，1970年2月6日出生，住河南省南乐县。
上诉人理顺厂因与被上诉人赵修乾房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初8627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人理顺厂及其委托诉讼代理人唐国平、被上诉人赵修乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
理顺厂上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不支付被上诉人租金及违约金。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据被上诉人与房东的租赁合同，未经房东书面同意，被上诉人不得转租。当上诉人与被上诉人签订本案租赁合同时，被上诉人慌称已经获得书面同意，但暂时无法出示，之后也一直未出示。实际上，被上诉人未获得房东的同意，其转租行为没有法律效力。2、上诉人与被上诉人签订合同时口头约定，上诉人先交纳2个月的房租，剩余房租待被上诉人出示房东同意转租的书面文件后再交纳。之后，上诉人按照约定向被上诉人支付了2个月的房租、空调使用费、押金、物业押金、家具费共计20095.6元。协议签订1个月后，被上诉人就向上诉人催要剩余房租，后上诉人在房东处得知被上诉人转租未经房东同意，房东于2017年2月向被上诉人分别下发了限期搬离通知书和解除合同通知书。3月7日上诉人与房东签订了租赁合同。上诉人不存在违约行为。
赵修乾辩称，上诉人称其没有转租权，但这种情况在郑州很普遍，签合同时已将原租赁合同的原件交给上诉人过目，且当着上诉人的面向房东打电话，房东称只要不欠租金都是没有问题的。之后双方就签订了租赁协议，该交下半年房租时，被上诉人及原房东均多次打电话催缴，但上诉人拒接电话。是否违约应当依据合同的约定审查，我们双方的合同及原合同都有明确约定，房东催促被上诉人交房租时，被上诉人就催上诉人缴纳下半年房租，但催缴未果。综上，一审判决正确，应予维持。
赵修乾向一审法院起诉请求：1．依法判令被告支付原告租金25403.4元、违约金3429.46元（违约金按日千分之五计算，从2017年2月1日计算至其实际履行之日）；2．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年7月5日，河南裕隆金属材料有限公司（以下简称裕隆公司）向河南科利普智能科技有限公司（以下简称科利普公司）出具收据，载明：收到科利普公司房屋2016年8月1日至2017年1月31日租金25403.4元。同日，裕隆公司向科利普公司再次出具收据，载明：收到房屋保证金8467.8元。
2016年7月11日，裕隆公司与科利普公司签订《房屋租赁合同》，约定：裕隆公司将其位于郑州经济技术开发区航海东路1346号国安经贸大厦B座916室，建筑面积128.3平方米的房屋租赁给科利普公司使用；租赁期限1年，自2016年8月1日至2017年7月31日；租金50806.8元／年，本着先付租金后使用原则，租金每六个月支付一次，合同签订当日，科利普公司向裕隆公司交付六个月租金25403.4元，已交租金到期前十天，科利普公司应向裕隆公司支付下六个月租金，依次类推；租赁期间，科利普公司拖欠租金、物业费及其他相关费用，应按日向裕隆公司支付违约金，违约金计算方式为每日欠付金额的千分之五。同日，裕隆公司与科利普公司另行签订了《房屋租赁消防安全协议》及《空调租赁协议》。原告作为科利普公司的法定代表人，上述房屋及空调由其实际支配、使用。
2016年12月1日，原、被告签订《房屋使用协议》，约定：经双方协定，原告租赁经开区国安大厦B座916室房屋交于被告使用，具体条款按原告《房屋租赁合同》签订合同为准，原告所交房租金、押金及物业押金由被告转接，室内一个挂机、板桌、沙发、桌子、椅子、办公隔断作价2000元，其他事项同原合同。
一审法院认为，原、被告签订《房屋使用协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据双方约定，原告将上述房屋交于被告使用后，被告应当依约支付租金，其未提交证据证明其租金支付情况，应承担不利后果，故对原告诉请被告应支付其租金25403.4元的诉讼请求，予以支持。
关于违约金，双方约定过高，该院确认被告应按本金25403.4元，按年利率24％向原告支付自2017年2月1日起至其实际偿还之日止期间的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告理顺厂于本判决生效之日起十日内支付原告赵修乾租金25403.4元，并自2017年2月1日起至其实际偿还之日止，期间按年利率24％向原告赵修乾支付违约金。如被告理顺厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521元，由被告理顺厂负担。
本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、房东给被上诉人下发的告知书一份，证明被上诉人转租没有经过房东同意。2、上诉人与房东签署的新的房屋租赁合同一份，证明上诉人与房东签订新的房屋租赁合同，不应再向被上诉人交房租。3、上诉人给被上诉人交的几个月房租的收条，证明上诉人与被上诉人签订合同期间已经支付了相应的房租。4、公安机关的询问笔录，证明上诉人找被上诉人协商解除租赁合同，协商未果遭到被上诉人殴打。5、国内支付业务付款回单一份，证明上诉人向原房东支付租金的情况。
被上诉人发表如下质证意见：1、告知书应该是真的。2、无法核实证据2的真实性。3、收条是真实的。4、不清楚笔录的真实性。5、对证据5的真实性无法核实。
被上诉人提交通话记录，证明在应当交纳下半年租金时，被上诉人多次联系上诉人，但上诉人均拒接电话。
上诉人认为上述证据不显示通话双方的主体、内容，证明不了与本案有关。
本院向原房东即裕隆公司了解相关情况并对其工作人员进行了询问。上诉人及被上诉人均认可询问笔录中裕隆公司工作人员的陈述。
本院经审理查明：2017年2月13日，裕隆公司向科利普公司下发《告知书》，载明该单位已于2017年2月3日下发“限期搬离通知书”，后经调查发现科利普公司将房屋转租并未书面告知裕隆公司，属于严重违约。根据双方合同的约定，解除双方的《房屋租赁合同》，履约保证金不予退还等。2017年3月9日，上诉人与裕隆公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日。合同还对其他事项进行了约定。2017年3月23日，上诉人向裕隆公司支付了房租及押金。裕隆公司认可上诉人不欠其租金。
本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，裕隆公司与被上诉人签订的租赁合同约定，未经裕隆公司书面同意不得转租。被上诉人称裕隆公司同意转租，对此，上诉人及裕隆公司均不认可，被上诉人亦未提交证据证明其主张，其应承担举证不能的法律后果。同时，该项理由与裕隆公司出具的《告知书》相矛盾，故不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，因被上诉人没有转租的权利，裕隆公司对被上诉人的转租行为亦明确提出异议，故被上诉人与上诉人之间签订的租赁合同不具备继续履行的条件。同时，上诉人已与裕隆公司另行签订了租赁合同，将房租支付给了房东，故被上诉人请求上诉人继续向其支付下半年的租金及违约金，没有事实和法律依据，对被上诉人请求上诉人向其支付租金及违约金的诉请，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第三款规定，判决如下：
一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初8627号民事判决；
二、驳回被上诉人赵修乾的诉讼请求。
一、二案件受理费各521元，共计1042元，均由被上诉人赵修乾负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟 晓 奇
审判员 张 晔
审判员 邵 晓 斐
二〇一八年五月十八日
书记员 徐明（代）