辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民三终字第1167号
上诉人（原审原告）：董岩，男，住沈阳市皇姑。
委托代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。
委托代理人：杨鹤鹏，辽宁隆丰律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：金延辉，男，住沈阳市和平区。
委托代理人：王长峥，辽宁隆丰律师事务所律师。
委托代理人：杨鹤鹏，辽宁隆丰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁瀚德拍卖有限责任公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：段新辉，该公司经理。
委托代理人：苏宏彪。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部，住所地：沈阳市沈河区。
负责人：高世扬，该营业部总经理。
委托代理人：常江，该营业部法律顾问。
委托代理人：刘晓明，该营业部法律顾问。
上诉人董岩、金延辉因与被上诉人辽宁瀚德拍卖有限责任公司（以下简称“瀚德公司”）、中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部（以下简称“农行营业部”）拍卖合同纠纷一案，董岩、金延辉不服沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民三初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员徐扬担任审判长，与代理审判员何阳、马晨光组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。
原审法院经审理查明：2012年9月28日，沈阳市沈河区人民法院作出（2008）沈河执字第1428-1号、1429-1号、1431-1号、1432-1号执行裁定书将位于沈阳市皇姑区珠江街207号1门网店（建筑面积392平方米、窗改门面积85平方米）以第三次拍卖保留价人民币705万元抵债给中国农业银行股份有限公司沈阳东陵支行。中国农业银行股份有限公司辽宁省分行营业部取得上述资产后委托辽宁瀚德拍卖有限责任公司进行拍卖。辽宁瀚德拍卖有限责任公司接受委托后于2013年3月4日在沈阳晚报上刊登拍卖公告，定于2013年3月9日上午10时在其公司公开拍卖，并在拍卖公告中刊登了预展时间为2013年3月4日-2013年3月7日，预展地点在拍卖标的现场（沈阳市皇姑区珠江街207号1门）。2013年3月9日，董岩、金延辉与辽宁瀚德拍卖有限责任公司签订《竞买协议书》，就董岩、金延辉竞买位于沈阳市皇姑区珠江街207号1门房产达成协议，约定：拍卖标的沈阳市皇姑区珠江街207号1门，建筑面积约477平方米，竞买人愿意接受拍卖标的现实状况和全部瑕疵，董岩、金延辉向瀚德公司缴纳人民币300万元履约保证金。同日，董岩、金延辉与瀚德公司签订《房产拍卖成交合同书》，董岩、金延辉以人民币603万元价格成功竞买到位于沈阳市皇姑区珠江街207号网点，面积477平方米（其中：拆改面积85平方米），经双方确认就拍卖成交后有关事宜达成协议，承担并履行下列责任和义务：……三、董岩、金延辉在参加竞买前已认真查验过拍卖成交标的和相关资料，愿意接受拍卖标的的现实状况；……八、拍卖成交标的公告面积、用途和性质是按现有相关法律文书确定的，仅供参考，若与日后房屋、土地权证面积、用途和性质不符合时，不影响本次拍卖的有效性。同日，董岩、金延辉向瀚德公司、农行营业部出具《承诺书》，内容为：本人已对标的情况进行了认真细致的调查和了解，现作出如下承诺：……（4）抵债房产中窗改门面积85平方米，拆改使用许可证于1997年6月25日下发，未按规定年审；（5）抵债房产产权证和拆改使用许可证只有复印件无原件；……（7）招标人不保证标的物的相关证书的合法性。本人已充分了解拍卖标的的实际状况（包括但不限于面积、数量、质量等状况）和瑕疵情况，同意标的数量、质量等以其现状为准，如实际状况与权属证书、设计图纸等相关鉴定资料记载不相符的，也承诺以实际状况为准，愿意接受任何瑕疵（包括潜在瑕疵）并承担可能由此带来的损失。
另查，2013年6月30日，沈阳市皇姑区执法局向原告下发《行政执法责令改正通知书》，内容为：沈阳市皇姑区珠江街207号擅自搭建的建筑物不符合城市容貌标准，责令于2013年7月2日17时前自行拆除，逾期未拆除将依法强制拆除。2013年12月16日，董岩、金延辉对拍卖取得的位于沈阳市皇姑区珠江街207号（1门）的房产办理了房屋所有权证书，产权证上登记的建筑面积为392平方米。现各方当事人因拍卖房屋中85平方米拆改面积问题发生纠纷，董岩、金延辉起诉来院。上述事实，有当事人陈述、沈阳晚报、竞买协议书、拍卖成交合同书、拍卖成交确认书、承诺书、抵债资产移交书、房屋拆改使用许可证复印件、执行裁定书、发票、缴款收据、税收通用完税证、行政执法责令改正通知书、房屋所有权证、照片等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案辽宁瀚德拍卖有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据董岩、金延辉与农行营业部提供的证据对本案的事实予以认定。董岩、金延辉与瀚德公司签订的《竞买协议书》、《房产拍卖成交合同书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力。瀚德公司接受农行营业部委托后，对拍卖标的进行了预展，《竞买协议书》约定董岩、金延辉愿意接受拍卖标的的现实状况和全部瑕疵，《房产拍卖成交合同书》中记录了董岩、金延辉在参加竞买前已认真查验过拍卖成交标的和相关资料，愿意接受拍卖标的的现实情况，并约定了拍卖成交标的公告面积、用途和性质是按现有相关法律文书确定的，仅供董岩、金延辉参考，若与日后房屋、土地权证面积、用途和性质不符合时，不影响本次拍卖的有效性，董岩、金延辉在出具的《承诺书》中承诺已充分了解拍卖标的的实际状况和瑕疵情况，承诺以实际状况为准，愿意接受任何瑕疵（包括潜在瑕疵）并承担可能由此带来的损失。上述事实说明董岩、金延辉同意拍卖标的以实际情况为准，愿意承担任何瑕疵，且拍卖标的作为整体进行拍卖，董岩、金延辉请求撤销拍卖取得房屋总面积中85平方米拆改面积诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回董岩、金延辉的诉讼请求。案件诉讼费人民币100元，由董岩、金延辉负担。
一审宣判后，董岩、金延辉不服一审判决，向本院提起上诉称：原审法认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求本院依法撤销沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民三初字第318号民事判决，并依法改判或发回重审。理由如下：1、原审法院认为“董岩、金延辉与瀚德公司签订的《竞买协议书》、《房产拍卖成交合同书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有法律约束力”是错误的，瀚德公司在合同中明显免除自身的责任和义务，加重上诉人责任的不利条款，属于霸王条款，上诉人作出的承诺应是无效的，不能简单理解为上诉人的真实意思表示。另外拍卖公告、竞买协议书、房产拍卖成交合同书、法院执行裁定、评估报告等文书均体现上诉买受的房产是477平米的合法房产，上诉人也按477平米向税务部门缴纳相应税费，这也使上诉人买受的是合法房产。而瀚德公司、农行营业部故意将违法建筑表述成“拆改面积”误导上诉人，使上诉人产生重大误解，对上诉人是显失公平的；2、原审法院认定“董岩、金延辉在出具的《承诺书》中承诺愿意接受任何瑕疵并承担可能由此带来的损失”是错误的，诉争的85平面积不属于超过3%的比例，不能算作瑕疵；3、上诉人基于对生效法律文书的信任而购买诉争房产，而实际上从1998年就属于违法建筑，存在利用法律漏洞欺诈上诉人。
被上诉人瀚德公司辩称：董岩、金延辉在参加拍卖会前均查看了拍卖标的，查验了该标的的相关手续并办理了登记手续，在办理竞买手续的同时，均签署了《承诺书》。承诺书中第四条明确告知竞买人“抵债房产中窗改门面积85平米，拆改使用证于1997年6月25日下发，未按规定年审”。在拍卖会结束后，董岩、金延辉与我公司签订的《房产拍卖成交合同书》，合同书第八条明确规定“拍卖成交标的公告面积、用途、性质是按现有法律文书确定的，仅供乙方参考，若与日后房屋、土地权证面积、用途性质不符时，不影响拍卖的有效性”。以上足以证明董岩、金延辉在拍卖过程中已表达了愿意承受拍卖标的全部瑕疵，请求驳回董岩、金延辉的上诉请求。
被上诉人农行营业部辩称：董岩、金延辉在上诉状中明确提出基于生效法律文书的信任才购买的，所以我们在整个拍卖过程中没有任何隐瞒董岩、金延辉的行为和事实，董岩、金延辉对所购买的房屋情况是了解的。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是当事人之间的拍卖合同纠纷。本案的争议焦点是双方诉争的85平米的面积是否属于依法可以进行拍卖的房产及董岩、金延辉是否可以以违法面积为由撤销对该85平米的拍卖。
《中华人民共和国拍卖法》第六十二条第二款规定：“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”瀚德公司与董岩、金延辉签订的《竞买协议书》中第二款约定：“竞买人愿意接受拍卖标的的现实状况和全部瑕疵。”董岩、金延辉与瀚德公司签订的《房产拍卖成交合同书》中第三约定：“乙方在参加竞买前已认真查验过拍卖成交标的和相关资料，愿意接受拍卖标的的现实情况。”第八条约定：“拍卖成交标的公告面积、用途和性质是按现有相关法律文书确定的，仅供乙方参考，若与日后房屋、土地权证面积、用途和性质不符合时，不影响本次拍卖的有效性。”董岩、金延辉在为委托人、拍卖人出具的《承诺书》中承诺“本人已充分了解拍卖标的的实际状况和瑕疵情况，同意标的数量、质量等以其现状为准，如实际状况与权属证书、设计图纸等相关资料不相符的，也承诺以实际状况为准，愿意接受任何瑕疵（包括潜在瑕疵）并承担可能由此带来的损失。”以上合同均是当事人之间的真实意思表示，拍卖人已经充分告知买受人董岩、金延辉拍卖标的的实际状况和权属情况，且明确标注了拍卖标的的房产证面积和拆改面积，并向董岩、金延辉告知拆改使用权证未按规定年审的瑕疵情况，因此瀚德公司已明确向董岩、金延辉告知标的物的权利负担，并且董岩、金延辉也对标的物权利瑕疵状况已充分了解并同意免除瀚德公司权利瑕疵担保责任。该项拍卖合同的标的物作为一个整体，董岩、金延辉要求撤销部分面积的请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人董岩、金延辉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 扬
代理审判员 马晨光
代理审判员 何 阳
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李芳菲
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。