辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）本民一终字第00400号
上诉人（原审被告）本溪嘉业房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区。
法定代表人景殿忠，该公司总经理。
委托代理人李辉，该公司工作人员。
委托代理人刘守峰，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）鲁静，女，1965年4月1日出生，汉族，现住本溪市平山区。
被上诉人（原审原告）郑某甲，女，2004年11月1日出生，汉族，现住本溪市平山区。
法定代理人鲁静，女，1965年4月1日出生，汉族，现住本溪市平山区。
二被上诉人共同委托代理人陈战胜，辽宁平正律师事务所律师。
上诉人本溪嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人嘉业房地产公司的委托代理人李辉、刘守峰，被上诉人鲁静及其与被上诉人郑某甲的共同委托代理人陈战胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审判决认定的基本事实是：原告鲁静与郑某乙系夫妻关系，原告郑某甲系鲁静与郑某乙长女。2012年2月18日郑某乙因病死亡。2002年12月9日，原告鲁静与被告（原为本溪市凯达房地产综合开发有限公司）签订《商品房买卖合同书》一份，购买其开发建设的位于本溪市平山区某某公寓楼负一层，房号为A＊＊7的商业用房一处。合同约定，A＊＊7房屋面积466.85平方米（其中233.425平方米，单价为5100元；另233.425平方米，单价为7600元），房款总额为2964497.50元。2003年6月24日，郑某乙与被告又签订《商品房买卖合同书》一份，购买同一栋楼，房号为A＊＊8的商业用房一处。房屋面积305.87平方米，单价为6200元，房款总额为1896394元。上述两处房屋总面积为772.72平方米，总价款为4860891.50元。两份合同中均注明“面积以市指定单位测算的面积为准，结算时执行多退少补”。同时约定，原告进户时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部剩余房款及相关费用，方可进户。合同签订后，原告鲁静于2002年12月9日、2003年6月23日分别以现金形式给付被告2784497.5元、1600000元，在购买A＊＊7房屋时，双方通过抹帐形式结算房款180000元，以上款项合计4564497.5元。随后原告进户所购买房屋。2007年1月9日，本溪市房屋产权管理处就该两户房屋颁发房屋所有权证，其中A＊＊7、A＊＊8两户房屋地上部分合并登记为一户，座落为××路×栋×层×号，建筑面积为355.71平方米；A＊＊7、A＊＊8两户房屋地下部分合并登记为一户，座落为××路×栋地下×层×号，建筑面积为355.39平方米。该两处房屋实际登记面积为711.1平方米，实际面积比约定面积少61.62平方米，关于缺少面积的部分，双方均认可无法确定属于哪一处房屋。庭审中，双方均同意房屋单价按照6300元／平方米计算。另查，原告鲁静与郑某乙共有两名子女，长子郑某丙、长女郑某甲。郑某乙父亲郑某丁、母亲张某某及长子郑某丙均表示放弃其对本案争议房屋的继承权。
原审法院认为：《商品房买卖合同司法解释》第14条规定了出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理原则，即合同有约定的，按照合同约定处理；合同没有约定的，以面积误差比绝对值3％为标准分别处理。本案中，双方签订的合同关于面积出现误差的约定为“面积以市核定单位测算的面积为准，结算时多退少补”，该约定系当事人自由意志的体现，体现出原告对风险的自我判断，当事人基于自身的商业判断所为的约定，应当得到诚信地遵循，故原告主张按照3%规则处理没有法律依据，不予支持。双方应当按照房屋登记面积和约定单价计算房屋价款，执行“多退少补”约定。关于双方争议的购房款是否全部支付的问题。原告提出在购买A＊＊8房屋时，被告承诺A＊＊7房屋价款可以打九折，因此自己在交付A＊＊8房屋价款时即已将两套房屋价款结清。被告则否认房屋价款打九折的问题，主张原告尚欠房款296394元。对此，第一，从房屋价款数额来看，合同约定的A＊＊7房屋价款为2964497.50元，A＊＊8房屋价款为1896394元，A＊＊7房屋价款九折后为2668047.75元（2964497.50元×90%），与A＊＊8房屋价款总和为4564441.75元，此数额与原告实际缴纳的4564497.5元的房款仅有55.75元之差，这对原、被告之间几百万标的额的交易来说极其微小，因此原告的陈述符合常理。第二，原告自进户至起诉时长达十年，被告并未提供证据证明此期间其通过有效途径向原告主张尚欠购房款之事，被告系在原告起诉主张房屋面积误差赔偿的诉讼中提出原告未支付全部购房款，以此抵销原告的诉讼请求，因此被告的主张与常理不合。第三，双方的合同明确约定购房者进户时必须以商品房销售结算单为依据，交齐全部房款及费用方可准许进户，现原告已实际进户多年，被告又未能提供证据证明其与原告之间存在房款未交齐亦可进户的协议或约定故可以排除原告尚欠房款的情形。综上，认定原告已足额交付全部房款，被告的辩称不能成立。关于购房款返还问题。双方均认可房屋购买单价为6300元。被告交付的房屋面积误差为61.62平方米，核房款为388206元（61.62平方米×6300元／平方米），执行多退少补的约定，被告应返还原告388206元，并支付相应利息。关于原告主张的被告协助办理房屋权属证书问题，因被告同意协助办理，法院不持异议。
据此原审法院判决：一、被告本溪嘉业房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告鲁静、郑某甲房屋差价款388206元及利息（自二ＯＯ三年六月二十三日起至判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告于判决生效后十日内协助两原告办理坐落于本溪市平山区××路×栋×层×号及地下×层×号两处房屋的所有权转移登记；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费11082元，由两原告负担5174元，由被告负担5908元。
上诉人嘉业房地产公司的上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人返还被上诉人房屋缺少面积的差额款91645元并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其依据的事实及理由是：1、原审判决认定A＊＊7房屋九折销售，被上诉人鲁静已足额交付全部房款属认定事实错误。通过2002年12月9日双方签订的《商品房买卖合同书》、抹帐协议及专用收款收据，足以证明双方并未约定A＊＊7房屋九折销售，且被上诉人在签订合同当日已按合同价款交付全部购房款2964497.5元，并非按九折价款交付房款。另外从购房时间看A＊＊7房屋购买时间在前，A＊＊8房屋购买时间在后原审判决认定A＊＊7房屋九折销售不符合常理。原审判决认定被上诉人实际进户多年，排除被上诉人尚欠房款的情形是错误的。被上诉人已支付全款购买A＊＊7房屋，后被上诉人又购买A＊＊8房屋尚欠房款，是因双方按合同约定结算时多退少补，故允许被上诉人进户不能排除其尚欠房款情形。2、原审判决认定利息起算日为2003年6月23日无事实及法律依据。2003年6月23日是被上诉人支付A＊＊8房屋房款的日期，此时双方合同已约定，房屋价款结算以市指定的单位实测面积为准，多退少补，故原审法院以2003年6月23日确定利息起算日不妥。
被上诉人鲁静、郑某甲答辩：不同意上诉人的上诉请求，应驳回上诉，维持原判。
本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。
本院认为，本案的争议焦点是被上诉人鲁静是否欠付上诉人嘉业房地产公司的购房款。被上诉人鲁静主张，A＊＊7房屋是以合同价款的九折优惠价格予以销售，其已付清全部购房款，并不欠付房款。上诉人嘉业房地产公司则主张A＊＊7房屋的实际交易价款即为合同约定价款，被上诉人鲁静就A＊＊7、A＊＊8两处房屋尚欠房款296394元。因双方当事人在房屋销售合同中不仅约定了房屋价款，亦约定了买受人应交齐全部剩余房款及相关费用后方准许进户。该合同条款所约定的内容对于嘉业房地产公司而言，是一项合同权利，对于鲁静而言是一项合同义务。按照该合同条款约定，如果鲁静不交齐全部房款及相关费用，嘉业房地产公司有权拒绝将买卖房屋交付鲁静。而事实上，上诉人嘉业房地产公司却于2003年在鲁静交付房款与合同约定房款相差296394元时即将两处房屋交付鲁静。这个事实的出现只能存在两种可能性：第一种可能性是确如鲁静所说，A＊＊7房屋是以合同约定价款的九折销售，鲁静已交齐全部购房款；第二种可能性是鲁静与嘉业房地产公司商量缓交剩余购房款并获得了被上诉人嘉业房地产公司的同意，在没交齐全部剩余房款的情况下提前进户。在这两种可能性中，第二种可能性有利于嘉业房地产公司。依据民事诉讼举证责任的分配原则，证明是因为第二种可能性导致鲁静提前进户的举证义务在于嘉业房地产公司，而嘉业房地产公司在一、二审阶段均未能提供证据证明是因为第二种可能性导致鲁静提前进户。所以，举证不能的不利后果只能由嘉业房地产公司自己承担。另外，嘉业房地产公司将房屋交付上诉人鲁静的时间距今已十年之久，且未有证据证明嘉业房地产公司曾就欠付房款事宜向鲁静主张权利。在鲁静发现房屋实际面积比合同约定面积有所减少，而向嘉业房地产公司主张返还减少面积的相应购房款之际，才以鲁静尚欠购房款为由予以抗辩，望藉此与应返还减少面积的购房款予以折抵。综合评判，原审判决认定鲁静已足额交付全部房款并无不当。故对上诉人嘉业房地产公司主张鲁静尚欠购房款的上诉理由不予采纳。
关于上诉人嘉业房地产公司主张的返还房屋差价款的利息起算时间问题。因双方约定“面积以市指定单位测算的面积为准，结算时执行多退少补”，且涉案房屋于2007年1月9日由本溪市房屋产权管理处颁发房屋权属证明，对涉案房屋面积予以确定。至此时方应返还多收款项，返还房屋差价款的利息应从此时起算。
综上，原审判决确定利息起算时间有误，二审予以纠正，但其余判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00132号民事判决第二项、第三项；
二、变更本溪市平山区人民法院（2014）平民二初字第00132号民事判决第一项为：上诉人本溪嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人鲁静、郑某甲房屋差价款三十八万八千二百零六元及利息（自二ＯＯ七年一月九日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费一万一千零八十二元，二审案件受理费五千九百零八元，合计一万六千九百九十元。由上诉人本溪嘉业房地产开发有限公司负担一万一千一百零八元，被上诉人鲁静、郑某甲共同负担五千八百八十二元。
本判决为终审判决。
审 判 长 潘秀菊
审 判 员 孙 源
代理审判员 于 璇
二〇一六年二月十七日
书 记 员 霍 颖
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；