江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏03民终5350号
上诉人（原审被告）：新沂市新苑房地产综合开发有限公司，住所地新沂市新安�道圣丰小区1号楼2单元202室。
法定代表人：朱继刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：闻政华，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：薛艳,女,1964年4月15日出生，汉族，无业，住新沂市。
委托诉讼代理人：张可升，新沂市安泰法律服务所法律工作者。
上诉人新沂市新苑房地产综合开发有限公司（以下简称新苑公司）因与被上诉人薛艳商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第2910号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人新苑公司的委托诉讼代理人闻政华，被上诉人薛艳的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人新苑公司的上诉请求：1、发回重审或依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、2002年3月8日，华厦公司与吴国粉签订的协议约定，根据吴国粉已施工完成的工程量，以糖酒公司综合楼中的23套房屋（包括涉案房屋）抵付工程款给吴国粉，上诉人房屋已由代理销售单位新苑公司办理购房手续销售给个人，个人预付款亦付给吴国粉，未交清的购房款仍交至华厦公司，由华厦公司代缴不动产销售税后，将余款退还给吴国粉。该协议明确载明新苑公司是销售方，华厦公司并未授权吴国粉销售涉案房屋，仅约定将涉案房款交付给吴国粉，故吴国粉对涉案房屋没有处分权。从签订合同的主体来看，于华强是同新苑公司签订的商品房销售合同，新苑公司是出售方，于华强是购买方，该合同的效力已被（2015）新民初字第2827号民事判决确认，是有效合同，该判决只是从程序上驳回了于华强要求确认薛艳与吴国粉之间签订合同为无效合同�诉讼请求，但是并未从实体上进行驳回。一审法院认定上述协议是对吴国粉处分诉争房屋行为的追认不当。2、涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条不当。
被上诉人薛艳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
一审法院认定事实：华厦公司与新苑公司的法定代表人均系朱继刚，华厦公司后更名为江苏住友建设有限公司。2000年10月8日，华厦公司向吴国粉出具法人授权委托书一份，委托吴国粉为华厦公司关于糖酒副食品公司商住楼工程代理人，办理有关事宜。2000年10月24日，华厦公司与糖酒公司签订一份关于联合开发建设糖酒公司西仓库综合楼协议，双方约定：糖酒公司以土地投资，工程由华厦公司全额投资建设；建成后，�街商住楼底层商用楼产权归糖酒公司所有，二至五层住宅产权归华厦公司所有。次日，华厦公司与吴国粉签订一份协议书，双方约定：根据华厦公司与糖酒公司签订的协议，华厦公司委托吴国粉为该工程的负责人，工程由吴国粉全额投资建设。2001年2月5日，华厦公司与吴国粉签订一份内部承包合同书，双方约定：华厦公司将位于新沂市新安镇新安路糖酒公司商住楼交给吴国粉承建，承包方式为包工包料，承包范围为土建、水电安装，合同价款为200万元，施工期间吴国粉实行独立核算、自负盈亏。
2001年12月4日，吴国粉与薛艳签订一份商品房（订购）合同，约定薛艳购买糖酒公司综合楼丁单元三层××室房屋，车库4平方米，建筑总面积134平方米，购房总价款为8.28万元，吴国粉在售房单位委托代理人处签名；同日，吴国粉出具收到薛艳丁单元三层××室购房款8.28万元收条一张。2001年12月20日，华厦公司与新苑公司签订委托销售协议一份，约定华厦公司委托新苑公司对新安路87号糖酒公司商住楼二至五层的商品房（包括涉案的××室）进行销售。2002年2月3日，原新沂市房产管理局将糖酒公司商住楼二至五层的商品房所有权登记在新苑公司名下，并向新苑公司颁发了商品房预售许可证。
2002年3月8日（后改为2003年12月23日），华厦公司与吴国粉签订一份协议书，双方约定：根据吴国粉已施工完成的工程量，以糖酒公司综合楼中的23套房屋（包括涉案的××室）抵付工程款给吴国粉，上述房屋已由代理销售单位即被告新苑公司办理购房手续销售给个人，个人预交款亦付给吴国粉，未交清的购房款仍交至华厦公司处，由华厦公司代缴不动产销售税后将余款退还给吴国粉；其余9套房屋由华厦公司自行出售抵付吴国粉应付的税金、管理费、华厦公司的投资款。
2002年5月1日，新苑公司与案外人于华强签订一份商品房预（销）售合同，将位于新沂市新安路87号商住楼四单元三层307室房屋以8万元的价格出售给于华强，吴国粉在经办人处签名。
由于吴国粉在施工期间出售了多套房屋，而且售房款被吴国粉掌控，华厦公司得不到管理费等；于是，华厦公司与新苑公司自2002年7月起多次在报纸上刊登公告，否定吴国粉对外售房行为，要求购房户到新苑公司签订正式购房合同、到新苑公司办理缴款手续。
另查明：涉案房屋即薛艳与吴国粉所签的商品房（订购）协议上记载的综合楼丁单元三层××室房屋、案外人于华强与新苑公司签订的商品房预（销）售合同上记载的新安路87号商住楼四单元三层307室房屋、新苑公司在原新沂市房产管理局进行预售登记的糖酒副食品公司小区�部四单元××室房屋（登记的门牌号为××室），以上房屋系同一套房屋。
2014年9月10日，一审法院立案受理了于华强与江苏住友建设有限公司、新苑公司、第三人薛艳确认合同效力纠纷一案，一审法院于2015年10月8日依法作出（2015）新民初字第02827号民事判决，判决于华强与新苑公司于2002年5月1日签订的商品房销售合同有效；同时，驳回于华强要求确认第三人薛艳与吴国粉之间所签订合同为无效合同的诉讼请求。该案已发生法律效力。目前，薛艳与于华强均未办理房屋所有权登记手续。新苑公司称由于薛艳一直占有使用涉案房屋，致使新苑公司无法向于华强完成交付房屋义务。
一审法院认为，本案诉争房屋实质上系一房二卖，薛艳从吴国粉处购买了诉争房屋，华厦公司与吴国粉达成的协议书中明确了诉争房屋是抵给吴国粉的，可见，吴国粉有权对�争房屋行使处分权，故薛艳与吴国粉所签的合同系有效合同。一审法院已经生效的（2015）新民初字第02827号民事判决对于薛艳与吴国粉所签合同系有效合同已经确认，故对新苑公司主张该合同系无效合同的观点不予支持。虽然吴国粉在出售诉争房屋时并未得到华厦公司的授权，但是根据2002年3月8日华厦公司与吴国粉之间关于商住楼23套房屋抵付工程款的协议，华厦公司对吴国粉处分诉争房屋的行为进行了追认，因此该行为对华厦公司产生法律效力，华厦公司应当对薛艳履行商品房销售合同的义务，这其中包括协助薛艳办理房屋产权过户登记手续。2001年12月20日，华厦公司作为房屋所有权人与新苑公司订立委托销售协议，新苑公司于2002年2月3日取得商品房预售许可证。虽然薛艳不是直接与新苑公司签订购房协议，但是，薛艳向吴国粉购买涉案房屋，华厦公司也同意将�案房屋抵款给吴国粉，作为受华厦公司委托售房的受托人，新苑公司有义务协助薛艳办理所有权过户登记手续。由于薛艳和案外人于华强与相关主体订立的商品房买卖合同均已成立、生效，且两份合同的标的物为同一处房屋，因此必定有一人不能实现合同目的。解决此类纠纷的一般规则是：已经办理所有权登记手续的优于未办理登记的，均未登记的，先行合法占有房屋的优于未占有的，均未合法占有房屋的，应当优先保护合同生效在先的买受人的权利。薛艳与案外人于华强均未办理房屋所有权登记手续，由于薛艳一直占有使用涉案房屋，以致新苑公司无法向案外人于华强完成交付房屋义务，故薛艳应优先于案外人于华强取得涉案房屋所有权，新苑公司应当协助薛艳办理涉案房屋所有权变更登记手续。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民�院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：新苑公司应判决生效后十日内协助薛艳办理位于新沂市新安街道糖酒副食品公司小区西部四单元××室房屋的所有权和土地使用权变更登记手续。
二审期间，上诉人新苑公司向本院提交：新沂市公安局的讯问笔录照片打印件两份，证明吴国粉与被上诉人所签的合同为恶意串通，损害了第三人即上诉人的利益，且吴国粉因与被上诉人所签合同而获得的利益，被认定为其刑事犯罪的数额，故吴国粉与被上诉人所签的合同为无效合同。被上诉人质证认为，对真实性、合法性持有异议，因为该两份笔录系复印件，未加盖出具公安机关的公章，来源不合法。笔录上并未显示案外人吴国粉与薛艳存在恶意串通的行为，吴国粉只是谈及与薛艳之间就涉案房产买卖的过程。且该份证据，上诉人在（2015）新民初字第02827号民事案件中提交过，新沂法院也对双方买卖合同的真实性、合法性也进行了确认。
本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。
本院认为，被上诉人薛艳与案外人吴国粉于2001年12月4日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应为合法有效。且吴国粉出售涉案房屋的权利已经在其与华厦公司的协议中得到认可，该协议虽约定由新苑公司办理购房手续，但此约定系对房屋买卖方式的约定，并非否定吴国粉的处分权。上诉人主张两人签订的合同存在恶意串通的行为，并提供新沂市公安局的讯问笔录复印件。该复印件的内容显示，吴国粉自称薛艳知晓涉案房屋已经卖给案外人于华强，且双方签订房屋买卖协议时落款日期进行了提前，但该陈述仅是吴国粉的单方陈述，上诉人对薛艳与吴国粉签订的商品房买卖合�的形成时间不申请鉴定，而被上诉人陈述不存在吴国粉所述情形，故仅该证据不能证明双方所签合同系恶意串通。虽生效判决已确认上诉人与案外人于华强的商品房预售合同有效，但该合同在时间上晚于被上诉人与吴国粉签订的商品房买卖合同，且被上诉人已经占有涉案房屋，故于华强的权利顺位应低于被上诉人薛艳已对涉案房屋取得的权利。故被上诉人薛艳与吴国粉签订的合同应优先得到履行。一审判决并无不当。
综上，上诉人新苑公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人新苑公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李存生
审判员 史善军
审判员 程 叶
二〇一七年十月十一日
书记员 金宇婷