贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南少民初字第6号
原告田某某，男，2004年1月14日生，汉族。
法定代理人田广山，男，1963年6月6日生，住址同上，系原告之父。
法定代理人崔瑶珍，女，1968年10月12日生，住址同上，系原告之母。
被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所，贵阳市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人肖春明。
委托代理人刘萍，贵州华顿律师事务所律师，特别代理。
委托代理人傅舒，系宏益房开法务专员，特别代理。
原告田某某诉被告宏益房开商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨鸿飞独任审判，公开开庭进行了审理。原告田某某的法定代理人田广山，被告宏益房开的委托代理人刘萍、傅舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田某某诉称：原告委托代理人田广山于2012年4月24日向被告一房屋出卖经办人购买了在建的位于花果园二期C区16栋2单元3303号房，一次性付款37余万元，并签订《商品房买卖合同》。2014年5月6日，首次接到被告办理接房手续的信息。当原告代理人前去接房时，对方交房人员告知暂时无法接房，需缓几日，当代理人前去看房时，发现工人在未交房内重新做防水，还扫刷胶性水泥浆在地面。原告代理人明白对方是怕交房日到，怕不好交待遂先发信息。于是原告代理人立即拍照。2014年6月4日，原告代理人再次接到接房信息，与被告接房人员到房内看到屋内存在质量问题，于是原告代理人质疑施工质量存在问题，声明不敢接房，后对方经办人表示会将情况向上汇报，让等候退房电话。在《商品房买卖合同》第十三条第一项分项（2）对逾期交房应当退还全部已付款，并支付违约金的约定，故我提出退房是有理由的。当6月10日，我与家人办理退房手续时，对方收走退房协议和房管处退房手续缴款收据原件，当我提出退房要按全部房款分时段计算利息时，对方声称若要算利息，只能摆起，我们在无奈的情况下，在退房协议上签字。在房管处销案时，遇到其他办理退房销案的人，才知别人拿到退房违约金和利息的。故我们是被对方忽悠了，为此诉请法院：1、判定2014年6月10日，原告代理人与被告经办人所签订的退房协议无效；2、判令被告支付自2012年4月24日至2014年6月10日，790天的退房违约金16016元、退房手续费190元、购房全部已付款的利息33033元，共计49239元。3、诉讼费由被告承担。
被告宏益房开辩称：原告关于房屋质量存在问题并无证据证实，即使房屋存在质量问题也是在双方自愿的情况下签订的退房协议，原告也收到被告按退房协议支付的退房款，在退房协议上也明确双方约定的预售商品房的义务予以终结，该协议是真实有效的。被告退房是因为逾期交房，而非房屋质量问题退房，双方是自愿签订退房协议，是双方真实意思的表示，不存在欺诈、胁迫之情形，且原告代理人具有大专文化，退房协议内容涉及原告的权利义务，原告代理人关于是在未看协议内容的情况下就签字的陈述是违反常理的，故原告诉请主张退房协议无效无法律依据及合同约定，不属于合同无效的情形，故请求驳回原告的诉请。
经审理查明：2012年4月24日原告田某某作为买受人，由其监护人崔瑶珍与出卖人即被告宏益房开签订了《商品房买卖合同》，购买花果园二期彭家湾C区16栋2单元33层3号房，建筑面积64.65平方米，总价373，031元。合同约定：买受人在2012年4月24日前分期支付房价款。预付款112，031元，剩余房款261，000元于2012年4月24日付清。出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。合同上对双方逾期付款、逾期交房责任均有明确规定。合同签订当日，原告按合同约定支付全部购房款373，031元。2014年5月原告接到被告接房通知信息，前去看房时认为房屋存在质量问题。2014年6月4日，原告再次接到接房信息，到现场看后原告以被告房屋存在施工质量问题拒绝接房。事后，原告提出退房要求，被告基于其逾期交房，原告可按合同提出退房之规定，于2014年6月10日与被告签订退房协议，约定：一、原告到产权处解除与被告签定《商品房买卖合同》，全部费用由原告自行承担。二、被告收到贵阳房地产交易中心服务发票后二个月内退还原告已付款373，031元人民币。三、原、被告双方履行完上述义务后，双方因《商品房买卖合同》所产生的权利义务即告全部终结。四、本协议一式叁份，被告执贰份，原告执壹份，双方签字盖章之日起生效。退房协议签定后，被告于2014年6月11日将购房款373，031元从网上银行转帐到崔瑶珍的帐户。2015年1月，原告以其签订退房协议是在被被告欺骗、强迫的情况下签订为由诉到本院，诉请如前。审理中，原告提交如下证据：1、照片八张，以证实被告所交房屋存在质量问题。2、购房合同、退房协议、购房收据两张，以证实退房协议签订时被告的经办人未说明协议的具体内容，当时是基于想尽早拿回购房本金，且对方经办人催着去产权处办理退房手续款，若非是房屋存在质量问题，被告不会办理退房协议。退房协议的第一条、第三条均属于霸王条款，是在欺骗、不知情的情况下签订的。3、户口本，证实原告的主体资格及其与代理人之间的监护关系。被告宏益房开对原告提交的证据中，不认可照片，认为是原告单方提交无法证实是原告向被告购买的房屋，而且即使是原告购买的房屋，也是属于有瑕庛，不代表房屋存在质量问题，而且照片的时间地点不明确，无法达到证明目的。对于购房合同、退房协议、收据的真实性无异议，但认为退房协议对双方权利义务约定清楚，涉及到几十万元的购房款，原告代理人不可能不看就签字，该协议是双方真实意思表示，不能证明被告有欺骗胁迫行为。对于户口本无异议。被告宏益房开提交退房协议及网上银行电子回单，以证实退房协议是双方真实意思表示，被告已按协议退还原告购房款，故该协议已履行完毕。原告对于事后签订退房协议及收到退还的购房款之事实无异议。但认为被告未支付购房利息款及违约金。以上事实，有原、被告陈述及庭审质证的原被告提供的商品房买卖合同、退房协议、购房缴款收据、退还购房款银行回单等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九条：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人可以依法委托代理人订立合同。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中原告系未成年人，其在订立《商品房买卖合同》及《退房协议》时由其监护人代为订立，符合法律规定。在依法订立的《商品房买卖合同》中对原被告双方的权利义务均有明确约定，其中关于原告由于被告逾期交房或者因房屋质量提出退房，被告应当承担违约金及按全部已付款支付利息的赔偿责任之约定，原告是明知的。在被告逾期交房后，原告以房屋存在质量问题及逾期交房的理由向被告提出退房申请，被告亦在认可其逾期交房的情况下同意原告退房之申请，双方就此重新订立《退房协议》，协议中明确双方履行完原告到产权处解除与被告签定的《商品房买卖合同》，全部费用由原告自行承担，被告收到贵阳房地产交易中心服务发票后二个月内退还原告已付款人民币373，031元的义务后，因《商品房买卖合同》所产生的权利义务即告全部终结。故该协议是双方自愿达成，系双方真实意思表示，现双方已按协议约定履行完各自义务，该协议已履行完毕，且该协议并非格式条款，原告并无证据证实与被告签订该《退房协议》是被告以欺诈、胁迫手段或者乘人之危，使原告在违背真实意思的情况下订立的，不符合合同无效的情形。而该退房协议的签订将《商品房买卖合同》的权利义务已终结，故原告请求判令被告按照原《商品房买卖合同》之约定承担违约金并支付购房全部已付款的利息于法无据。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告田某某的诉讼请求。
二、案件受理费1090元，减半收取545元由原告田某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 杨鸿飞
二〇一五年三月二十六日
书记员 王 静