黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑2701民初788号
原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司，住所地加格达奇区。
法定代表人孙龙春，经理。
委托代理人王林富，黑龙江众兴律师事务所律师。
被告张盛，女，汉族，现住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区，户籍所在地加格达奇区红旗街。
原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司诉被告张盛物业服务合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司委托代理人王林富、被告张盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月3日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：被告楼房建筑面积113.46平方米，每平方米物业费1.00元，每年物业费1361.00元，被告一直未交物业费。原告认为，双方签订的协议有效。被告不付物业费，是违约行为。被告应当依约定给付物业费。业主入住收费通知上写明一至二层是商业网点，应该每平方米按照1.00元收取物业费，被告房屋实际用途也是用于商业，开的宾馆，所以应该按照1.00元的收费标准收取物业费。2016年虽然没有到年终，但是业主入住收费当中是预收一年，是业主同意的，被告也没有预交物业费，违反合同的约定，双方应该按照合同约定收费标准执行。况且原告收取的费用不违反国家的规定。
从实际情况看，二楼也作为宾馆的房间使用，只是被告没有让我们看到室内设施的全貌。被告所称平台有垃圾，原告一直未予打扫，经勘验表明，被告所称的平台是1楼的屋顶，是彩钢瓦铺就，不属于平台。原告没有各家的钥匙，无法上楼顶彩钢瓦上打扫卫生，另外勘验结果表明，彩钢瓦上有零星垃圾，并非被告所说垃圾成堆，一直未予打扫，恶臭不能开窗。所以原告认为物业费二楼应按商服收取费用，原告已尽到物业管理责任，被告拒绝付费，没有道理。
原告诉至法院要求被告给付物业费合计3853.00元。计算方式：每年1361.00元÷365天=3.73元/天，3.73元×303天（2014年3月4日-2014年12月31日）=1130.00元。1361.00元每年×2年（2015年1月1日-2016年12月31日）=2722.00元。2722.00元+1130.00元=3853.00元。
被告辩称，被告交了2014年3月5日到2015年3月4日的物业费725.00元，有票据。被告的房屋是住宅，应该每平方米按照0.60元交物业费，原告每平方米按照1.00元收取物业费不合理。被告方购买房屋时与物业公司签订的协议是每平方米0.60元，为什么现在每平米1.00元收取，要求物业公司提供政府指导价及物价局指导价的文件，原告是按照几级物业标准收取被告的物业费的，每次变更价格是原告随意定的吗，被告不同意。被告购买房屋时，签订的房屋买卖合同是住宅，没有商用，为了老少三代居住，所以看到的是带门牌号的房间，而且，被告进不去宾馆房间，因为有门阻隔着，根本打不开那个门，从宾馆进入房间，被告是被迫的，因为需要回家，不交物业费，物业公司不提供门禁卡钥匙，不认同是商用，有证据证明全家人居住在那屋，如果物业公司认为是商用，是否买回来的住宅，也不可以租出去呢，租出去也是商用了吗。况且被告没有租赁，是作为家人使用。
原告没有打扫垃圾，开窗有恶臭味，无论是被告称的平台也好，还是原告称的彩钢瓦铸成的平台也好，都是被告住宅打开窗户就能看到的地方，都是物业打扫范围，物业公司承诺打扫公摊面积的卫生，并没有做到，原告说没有各家的钥匙不合理，为什么没有各家的钥匙，被告还能看到物业公司人员在彩钢瓦平台上不只一次，而且所说的恶臭味，现在天气渐凉，天气热的时候根本不能开窗。
2016年没有过完，不同意交物业费。原告称预收一年的费用，但是被告没有接到口头及书面的通知。被告没有同意预交物业费用，没有接到任何通知。原告说收取费用不违反国家规定，应该拿出文件。
在被告还没有交物业费前，被告的车在物业范围内被砸，物业公司没有做到买房时承诺的24小时安保，况且物业公司的监控设施不完全，给警方破案带来了不必要的麻烦，给被告带来了很大的损失，所以2016年的物业费被告才未予交纳，物业公司并没有尽到义务，作为业主被告没有享受到物业公司承诺过的服务。
经审理查明，被告系加格达奇区曙光街康庄幸福里1#西至东1单元2层东1022房业主，该房屋建筑面积为113.46平方米。2014年3月3日，被告办理了入户手续，与原告签订了前期物业管理服务协议一份，约定：由原告为被告提供物业管理服务，首次交纳物业管理费用期限为1年，1年以后的的物业费为全年收费，交纳办法为每下半年开始前30日交纳全年的物业管理费。2-6层商品住宅按产权面积每月每平方米0.6元，1-2层商业网点按产权面积每月每平方米1.0元。原告以每月每平方米0.60元的标准收取了被告2014年3月至2015年1月的物业管理费725.00元，原告同意在诉请总额中予以扣除。2015年2月-2016年8月被告未向原告交纳物业管理费。
另查明，被告所购住宅实际用作经营宾馆，原告在为商业网点业主提供物业管理服务的过程中存在瑕疵。
上述事实有原告提供的入户通知单、入住文件目录、业主入住收费通知、前期物业管理服务协议；被告提供的收据、照片、商品房买卖合同；现场勘察照片以及原、被告的陈述，在卷为凭，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议真实有效，本院予以确认。依照合同约定，原告享有向业主收取物业管理费及每年7月30前预收物业管理费的权利，因被告将其购买的住宅用于商业经营，物业管理费的标准应当为1.00元/平方米/月。
但依本案证据，可认定原告在为商业网点业主提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，结合本案案情，酌情减少原告20%的物业管理服务报酬。
被告欠缴的物业管理费为：113.46平方米×1.00元/平方米/月×23个月（2015年2月-2016年12月）=2609.58元。
被告应当承担物业管理费的数额为：2609.58元×80%=2087.66元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
被告张盛向原告大兴安岭佳兴物业管理有限责任公司支付自2015年2月起至2016年12月期间的物业管理费2087.66元。
案件受理费减半收取25.00元（原告已预交），由被告张盛负担25.00元。
以上有给付内容的判项，应在本判决生效后十日内给付完毕。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。
代理审判员 陈东梅
二〇一六年九月六日
书 记 员 赵玉凤
附适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。