辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第1494号
上诉人（原审原告）：柳英林，男，1963年11月9日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。
委托代理人：李国荣，系辽宁联胜律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：马强，男，1975年3月16日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。
委托代理人：马丹宁，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳旅游渡假中心，住所地：沈阳市东陵区东陵路***号。
法定代表人：马增禄，系该公司总经理。
委托代理人：李丹一，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
原审第三人：沈阳市东陵公园管理中心，住所地：沈阳市东陵区东陵路***号。
法定代表人：魏玉良，系该中心主任。
委托代理人：李莉，女，1970年5月16日出生，汉族，系该单位法律顾问。
上诉人柳英林因与被上诉人马强、沈阳旅游渡假中心、原审第三人沈阳市东陵公园管理中心土地租赁合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民一初字第1261号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年7月8日受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、代理审判员孙卓（主审）、审判员周海鹏参加评议的合议庭，于2014年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人柳英林的委托代理人李国荣、被上诉人马强的委托代理人马丹宁、沈阳旅游度假中心的委托代理人李丹一、原审第三人沈阳市东陵公园管理中心的委托代理人李莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1993年1月15日，被告渡假中心与沈阳市东陵公园（第三人沈阳市东陵公园管理中心前身）签订了合同一份，合同约定第三人将其经营管理范围内的场地和房舍租赁给被告渡假中心使用，租赁期限26年（即1993年1月1日起至2018年12月31日止），租金为每年30000元，合同约定在租赁期间未经第三人允许被告渡假中心不得将租赁场地以任何形式转租或者转借他人。2003年12月10日，被告渡假中心作出一份授权决定，授权被告马强主持该单位工作，并对外代表企业，有权以个人名义处理一切经营管理事项以及债权债务等事宜。2005年4月22日，被告马强与原告柳英林签订了一份租赁合同，合同约定被告马强将位于东陵公园东侧沈棋路东边鱼塘二个、二层楼房一栋租给原告使用，租赁期限12年（即2005年4月15日起至2017年4月15日止），原告每年付给被告马强租金45000元，交付时间为每年第一季度。该合同文本一式两份，在被告马强处留存的合同书为乙方原告柳英林签字，在原告处留存的合同书为甲方被告马强的母亲孙爱华代签。签订合同后，原告支付了第一年的租金45000元，被告马强在收到租金后将租赁场地交付原告使用。2006年12月21日、2007年4月15日第三人曾两次向被告渡假中心发出通知，提出被告渡假中心将租赁场地转租给原告的行为未经其同意，已经违反了双方之间的合同约定，故要求被告渡假中心解除与原告之间的租赁合同。被告马强于2007年以其本人名义诉至本院，请求法院判令本案原告给付拖欠的租金并解除双方之间的合同，因为主体不适格被告马强撤诉。被告渡假中心于2010年5月24日向原告以特快专递的方式发出解除合同通知书，要求解除与原告之间的合同，并要求原告于2010年5月31日前搬离租赁场地，原告没有按照通知书的要求解除合同，搬离租赁场地。被告马强于2011年2月20日在沈阳晚报上登载了紧急通知，要求原告于见报3日内将租赁场地上存放的物品清理完毕，原告没有按照通知要求办理，被告马强到租赁场地将原告物品清理后收回了租赁场地，并分别于2011年4月26日、2011年5月10日通过公证部门对租赁场地的堆放物现状进行了保全证据公证。现原告诉至本院，要求继续履行合同并将租赁物腾退给原告。
原审法院认为：本案中的争议租赁合同所指向的场地使用权人系第三人，在其与被告渡假中心签订的租赁合同中已经约定，未经第三人允许被告渡假中心不得将租赁土地转租或转借。因此可以认定，得到第三人允许后被告渡假中心将租赁场地转租或转借的合同才能生效，被告马强代表被告渡假中心与原告就争议租赁场地达成租赁合同后，在未经第三人允许，将该租赁场地交付给原告使用的行为，属无处分权人处分他人财产，该行为只有经权利人追认或者在其订立合同后取得处分权的，该合同才有效，本案中，第三人未对被告渡假中心将租赁土地转租给原告的行为予以追认，也未授予其处分权，且多次向被告渡假中心发出通知，表示不认可原告与被告渡假中心之间的租赁合同，故原告与被告渡假中心之间的租赁合同不应继续履行。
对原告是否明知租赁土地应得到第三人允许虽无法确定，但原告履行合同过程中确实存在逾期交纳租金的行为，原告签订合同后只缴纳了第一年即2005年的租金，之后一直没有缴纳租金，案件审理过程中仅以打电话联系不到被告为由作为拒缴租金的抗辩，不能对抗被告马强及被告渡假中心提供的向法院诉讼、特快专递邮寄《解除合同通知书》、在沈阳晚报上发公告等多种形式向原告催缴租金的证据，逾期交纳租金的行为也构成违约，而该行为也是被告渡假中心收回租赁场地及附属物的主要原因。
本案原告的诉讼请求是继续履行租赁合同并将租赁场地腾退，并未对在合同履行过程中添附所增加的价值提出具体诉讼请求，但为查明事实并给与相应处理，经原审法院向原告释明，原告于2013年12月30日向法院提出申请，要求对其在租赁期间对租赁场地及租赁物的投入价值进行鉴定，但原告又于2014年2月19日以该鉴定与本案无关为由自愿撤回了鉴定申请，并表示如果因未作鉴定而导致其在本案中造成的一切不利法律后果均由其个人承担，而原告提供的证据又不足以证明其在租赁期间的投入情况，故对于原告在租赁期间是否对租赁场地及租赁物有经济投入及具体投入价值本案中不予确认。
原审法院判决：驳回原告柳英林的诉讼请求。案件受理费100元，由原告柳英林承担。
宣判后，原告柳英林不服，向本院提出上诉，请求：1.请求二审法院撤销沈阳市东陵区人民法院（2013）东陵民一初字第1261号民事判决书，依法改判；2.请求被上诉人承担诉讼费用。主要理由：一、一审法院认为：“第三人未对被告渡假中心将租赁土地转租给原告的行为予以追认，也未授予其处分权，且多次向被告渡假中心发出通知，表示不认可原告与被告渡假中心之间的租赁合同，故原告与被告度假中心之间的租赁合同不应继续履行”属于事实认识错误；二、一审法院认定：“上诉人未交付租金的行为是违约行为，该违约行为是被告度假中心收回租赁场地及附属物的主要原因”属于认定事实错误。
被上诉人马强答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
被上诉人沈阳旅游渡假中心答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审第三人沈阳市东陵公园管理中心答辩称本案是柳英林与马强的纠纷，与我方无关。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为：本案的争议焦点为沈阳旅游渡假中心与柳英林之间的土地租赁合同应否继续履行。
首先，沈阳市东陵公园管理中心将诉争土地出租给沈阳旅游渡假中心，约定：未经沈阳市东陵公园管理中心允许，沈阳旅游渡假中心不得将租赁土地转租或转借。沈阳旅游渡假中心将诉争土地转租给柳英林，并未取得沈阳市东陵公园管理中心的同意，现沈阳市东陵公园管理中心明确表示不同意沈阳旅游渡假中心将诉争土地转租给柳英林。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，柳英林继续租赁诉争土地已无合法依据。
其次，柳英林签订租赁合同后只缴纳了第一年即2005年的租金，之后一直没有缴纳租金。马强及沈阳旅游渡假中心通过诉讼、邮寄《解除合同通知书》、在沈阳晚报上发公告等多种形式向柳英林催缴租金，在积极主张权利并给了柳英林合理的催告期限的情况下，柳英林仍未缴纳租金，已构成违约。马强采取私力救济方式收回诉争土地，沈阳旅游渡假中心与柳英林之间的租赁合同事实已履行不能。
基于上述事实，柳英林要求沈阳旅游渡假中心继续履行租赁合同，腾退土地的诉讼请求事实和法律依据不足，原审判决不予支持正确。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人柳英林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵明静
代理审判员 孙 卓
审 判 员 周海鹏
二〇一四年十月十四日
书 记 员 张 莹
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以、决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。