新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）乌中民四终字第197号
上诉人（原审被告）：新疆海里行房地产开发有限公司
法定代表人:范泽凯，该公司董事长。
委托代理人：郭建勇，该公司法律顾问。
委托代理人：王金凤，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：魏红。
委托代理人：张一峰，新疆百域君鸿律师事务所律师。
委托代理人：李江，新疆百域君鸿律师事务所律师。
上诉人新疆海里行房地产开发有限公司（以下简称海里行公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2013）天民三初字第1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月24日受理后，于2014年2月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海里行公司的委托代理人郭建勇，被上诉人魏红的委托代理人张一峰、李江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2011年4月18日，魏红（买受人）与海里行公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的位于本市天山区中桥三巷136号物流中心高层综合楼1栋3层83号商铺，总金额1675744元，签订合同当天，买受人需向出卖人交付50.05%房款803744元，余款49.95%房款802000元，以商业贷款方式支付10年,买受人按揭资料需在7个工作日内办理完毕，并自行报送相关审贷部；出卖人应当在2011年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，交付买受人使用；允许出卖人有两个月逾期交房时限，出卖人逾期180日以上按已交房款的万分之一一次性赔付；出卖人应当在商品房交付使用、竣工验收后365个法定工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的万分之四赔偿买受人损失。合同签订后，魏红按约向海里行公司交付了首付款并提交了按揭贷款资料。但海里行公司至今未将按揭手续办理完毕，也未向魏红交付商铺，亦未向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心报送备案资料，涉案综合楼未办理初始登记。2013年11月19日，魏红诉至原审法院，提出上述请求。本案在审理中，魏红提供其交纳抵押费票据，金额为550元；预告登记费票据，金额为550元。
另查明，2011年6月30日，因乌鲁木齐市商业银行小西门支行停止对商铺发放贷款，乌鲁木齐市商业银行小西门支行向海里行公司发放了最后一笔贷款，并通知海里行公司已不能继续发放贷款。
原审法院认为，海里行公司与魏红签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，双方均应按约履行。双方签订合同之后，魏红将办理按揭手续的材料交至海里行公司，因银行不能放贷，致使魏红的按揭贷款手续无法办理，海里行公司在此期间也未与魏红协商变更付款方式，导致魏红剩余房款无法顺利支付，并且海里行公司至今亦未向魏红交付房屋，致使魏红的合同目的无法实现，故对魏红要求解除合同的诉讼请求予以支持。海里行公司应退还魏红购房款803744元，魏红为取得商铺所有权，向有关部门缴纳了抵押费550元、预告登记费550元，属合理损失，海里行公司应予赔偿。海里行公司自2011年6月30日就已知道银行停止放贷，却未与魏红协商剩余房款的支付方式，导致合同解除，其应承担占用魏红所缴首付款的利息损失，海里行公司应当赔偿魏红自2011年6月30日至2013年11月30日期间的利息损失113629.31元（803744元×4.875‰×29个月），对魏红主张超出部分不予支持。据此，原审法院判决：一、解除魏红与新疆海里行房地产开发有限公司于2011年4月18日签订的《商品房预售合同》；二、新疆海里行房地产开发有限公司退还魏红购房款803744元；三、新疆海里行房地产开发有限公司赔偿魏红抵押费550元、预告登记费550元；四、新疆海里行房地产开发有限公司赔偿魏红利息113629.31元（803744元×4.875‰×29个月，自2011年6月30日至2013年11月30日）。
上诉人海里行公司不服原审判决上诉称，我公司与被上诉人在合同中约定，被上诉人的按揭资料需在合同签订之日起七个工作日内办理完毕，并自行报送银行审贷部，我公司无义务将被上诉人的按揭资料递交银行；按揭资料报送银行后，放不放贷是由银行审查决定的，与我公司无关；双方约定被上诉人改变付款方式须征得我公司同意，这说明被上诉人有比一般人更高的注意义务，我公司在2011年6月30日接到银行停止放贷的通知后，通知了被上诉人，但被上诉人至起诉前也未到我公司处支付余款；我公司与被上诉人在合同中约定了我公司未交付房屋而买受人要求退房的赔偿方法，原审判决未依双方的约定计算赔偿数额；本案中，被上诉人应当先支付购房款（含按揭款），我公司才会交付房屋，未交付房屋是被上诉人的原因，与我公司无关；被上诉人在本案中的合同目的还是可以实现的，根据合同法的规定，被上诉人起诉要求解除合同已构成违约，应承担违约责任；被上诉人支付的工本费、两证登记手续费均在房屋价款内，应由被上诉人自行承担，原审判决我公司支付错误；即使我公司同意解除合同，也不应向被上诉人支付利息损失，我公司无任何过错，也未对被上诉人造成任何损失。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人对我公司的原审诉讼请求，判令被上诉人承担本案诉讼费。
被上诉人魏红答辩称，我在签订协议后将银行按揭手续提交给了上诉人，上诉人也交给了银行，后因上诉人不具备放贷条件按揭手续未能办理下来，上诉人一直未告诉我，所以我起诉要求解除合同。根据银行调取的证据来看，是因上诉人贷款期限到了，所以银行不给我们办理按揭手续，上诉人恶意占用我交纳的购房款，明知办不下来按揭手续却不给我退款，也不支付违约金。原审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原审判决。
经本院审理查明的事实与原审法院认定事实相一致。
本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。实践中，商品房按揭贷款合同的签订并非完全取决于买受人的还款担保能力，银行对于贷款合同保证人(即开发商)的资信状况和保证能力更为关注。如果按揭贷款合同未能签订，结合普通购房者的履行能力，买卖合同的继续履行即成为事实上的不可能。如按揭贷款合同未能订立不可归责于买卖合同的双方当事人，如因国家金融政策变化导致发放按揭贷款规模的调整，亦导致买卖合同不能继续履行的，出卖人应返还买受人已付购房款本金和利息。二、本案中，被上诉人魏红与上诉人海里行公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应严格履行。被上诉人魏红与上诉人海里行公司约定的购房款支付方式为按揭贷款，此后因银行停止发放贷款导致被上诉人魏红未能办理按揭贷款手续，但上诉人海里行公司接到银行通知后，并未及时通知被上诉人魏红协商变更付款方式，至今亦未向被上诉人魏红交付房屋，被上诉人魏红请求解除《商品房预售合同》，并要求上诉人海里行公司偿付利息损失符合法律规定，本院依法予以支持。对上诉人海里行公司提出被上诉人魏红未能办理按揭贷款手续与其无关，故不应解除房屋买卖合同并由其承担利息损失的上诉主张不予采信。三、对上诉人海里行公司上诉提出其与被上诉人魏红在合同中约定了赔偿标准，应依双方约定给付的主张本院认为，双方当事人在合同中就产权登记约定的违约金支付方式并不适用于未能办理按揭贷款手续导致合同不能继续履行的情形，上诉人海里行公司该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。四、经查，本案按揭贷款手续未能办理虽存在政策性调整因素，但主要责任仍在于上诉人海里行公司，故被上诉人魏红请求上诉人海里行公司赔付抵押费、预告登记费不违反相关法律规定，本院对上诉人海里行公司该项上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13295.18元（上诉人新疆海里行房地产开发有限公司已预交），由上诉人新疆海里行房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 李 健
审 判 员 王 宏
审 判 员 陈映红
代理审判员 柳 燕
二〇一四年三月五日
书 记 员 李 杰