阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初2146号原告:中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：谭乃忠、蔡计存，该行职员。被告：贺翠玲，女，1962年12月28日生。汉族，住阳江市阳东区。被告：林善梯，曾用名：林文侨，男，1948年12月8日生，汉族，住阳江市阳东区。被告：阳江市锦绣名城房地产开发有限公司。住所地：阳江市漠江花园*号楼***号商铺。法定代表人�陈周回。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）与被告贺翠玲、林善梯、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司（以下简称锦绣名城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭乃忠，被告林善梯到庭参加诉讼；被告贺翠玲、锦绣名城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告农行江城支行与被告贺翠玲、林善梯和被告锦绣名城公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150061005号）；二、请求判令被告贺翠玲、林善梯立即偿还借款本金256633.83元及利息（其中利息计至2017年6月11日止为3276.46元，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。三、请求判令被告锦绣名城公司承担连带保证责任。四、请求判令原告农行江城支行在处置被告贺翠玲、林善梯共有的坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭4幢2单元x房抵押物价款中优先受偿；五、请求判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实及理由：被告贺翠玲、林善梯因向被告锦绣名城公司购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭4幢2单元x房，于2015年5月27日在我行借个人住房贷款人民币290000元正，期限15年，年利率5.9325%，还款方式为等额本金递减还款法，并用被告贺翠玲、林善梯共有的坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭4幢2单元x房的房产作借款抵押及被告锦绣名城公司承担连带保证责任，且四方协商一致于2015年5月14日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150061005号），于2015年5月18日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是:粤房地预登阳预押字第xx号），原告于2015年5月27日依约借款290000元正给被告贺翠玲（借款凭证号码：440220150084276)，被告贺翠玲依约清偿了21期本息，偿还本金33366.17元，利息25995元，但自2017年2月28日至2017年6月11日止连续4期没有清偿本息，违反了原告与三被告所签订的《个人购房担保借款合同》第9页十一条，同时被告锦绣名城公司违反《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第14页第31条，被告贺翠玲2017年6月11日止尚欠我行贷款本金人民币256633.83元及利息人民币3276.46元（利息计至2017年6月11日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告贺翠玲、林善梯是夫妻关系属共同债务，并且被告林善梯在《个人信贷业务申请表》、《共同还款责任确认书》、《个人购房担保借款合同》签名确认应负连带清偿责任，经我行多次上门催收无果，遂起诉如诉称。被告林善梯辩称：这是被告锦绣名城公司的过错，被告锦绣名城公司已逾期一年尚未交房，应由被告锦绣名城公司还钱给银行。被告贺翠玲、锦绣名城公司均没有答辩意见，在举证期限内亦没有向本院提供证据。本院经审理查明：被告贺翠玲、林善梯是夫妻关系，两人于2015年4月16日登记结婚。2015年4月16日，被告贺翠玲、林善梯（买受人）与被告锦绣名城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015040990），合同主要内容有：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区××路××湖××单元××房商品房××套，该商品房为预售商品房，建筑面积共103.33平方米，房屋总价款为425000元，签订合同时交付首期款135000元，余款290000元由银行提供按揭。2015年4月20日，坐落于阳江市江城区�×路××号伴湖豪庭4幢2单元x房房地产办理了商品房买卖（预购）登记，该房地产至今尚未办理房地产权属登记。2015年4月17日，被告贺翠玲因向被告锦绣名城公司购买位于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭4幢2单元x房而向原告农行江城支行提交《个人信贷业务申请表》借款290000元。同日，被告林善梯作为共有人向原告出具了《共同还款责任确认书》，内容记载：“致中国农业银行阳江江城支行本人同意借款人：贺翠玲（身份证号码：）向贵行申请个人住房贷款（借款合同编号为440201201500号，借款期限为15年，金额为人民币贰拾玖万元正）。本人愿意以包括与借款人共有财产在内的个人全部财产清偿上述债务”。2015年5月14日，被告贺翠玲（借款人、抵押人）、林善梯（抵押人）与原告农行江城支行（贷款人）及被告锦绣名城公司（保证人）签订了�份《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150061005号），合同主要约定：借款本金290000元；借款期限180个月；实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上浮百分之伍，年利率5.9325%；本合同项下借款采用等额本金还款方式还款，还款周期为1个月；本合同项下借款采用阶段性保证担保和抵押担保；保证人按保证及阶段性保证担保+抵押合同条款的约定提供保证担保；保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损耗赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用；锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现或部分债权；抵押人同意以坐落于阳江市江城区××路××号伴湖豪庭4幢2单元x房房地产作抵押；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款�同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同还约定了其他相关条款。被告贺翠玲在借款人、抵押人一栏签名并捺指模，被告锦绣名城公司在保证人一栏加盖公章确认，被告林善梯在抵押人一栏签名并捺指模。签订借款合同后，原告将贷款290000元划入了被告贺翠玲指定的账户，有《借款凭证》证实，《借款凭证》注明借款期限为2015年5月27日至2030年5月26日。2015年5月18日，双方到阳江市住房和城乡规划建设局办理了上述抵押房产的预告登记手续（房地产预告登记证号：粤房地预登阳预押字第xx号），预告登记权利人原告农行江城支行，预告登记义务人贺翠玲、林善梯，预告登记依据合同号44020120150061005。借款后，被告贺翠玲按合同约定偿还借款本息至2017年2月27日，但自2017年2月28日起至2017年6月11日止连续4期�有清偿本息，截至2017年6月11日止，贺翠玲尚欠借款本金256633.83元、利息3276.46元。此后，原告以其经催收无果为由，故诉至本院，请求如诉称。以上事实，有原告提供的借款人身份证、户口簿、结婚证、个人房地产贷款申请书、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、商品房买卖合同、商品房买卖（预购）登记证明书、房地产预告登记证明、企业法人营业执照、个人贷款未还逾期查询、贺翠玲个人贷款凭证查询等证据为证，结合本案庭审笔录，本院经综合分析，足以认定。本院认为，原告农行江城支行与被告贺翠玲、林善梯、锦绣名城公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150061005号），是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。农行江城支行与贺翠玲之间形成了借款合同和抵押合同关系，与贺翠玲、林善梯之间形成了抵押合同关系，与锦绣名城公司之间形成了保证合同关系。签订合同后，原告农行江城支行依约履行了发放贷款的义务，但被告贺翠玲连续3期没有清偿本息，截至2017年6月11日止，贺翠玲尚欠借款本金256633.83元、利息3276.46元，其行为已构成违约。根据原告与被告贺翠玲、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》第十二条的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，现农行江城支行请求解除与贺翠玲、林善梯、锦绣名城公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150061005号），并要求被告提前清偿借款本金256633.83元及利息（其中计至2017年6月11日的利息为3276.46元，从2017年6月12日起至本判决确定的履行之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支�。本案的债务发生在被告贺翠玲和被告林善梯婚姻关系存续期间，且用于购房，被告林善梯作为共有人向原告出具《共同还款责任确认书》，以及被告林善梯作为抵押人在借款合同上签名确认，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”的规定，因此上述所欠原告的债务应认定为被告贺翠玲、林善梯的夫妻共同债务，被告林善梯应对被告贺翠玲所欠原告的债务承担共同清偿责任。关于农行江城支行对贺翠玲、林善梯提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农行江城支行与贺翠玲、林善梯双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登�的法律效果。现农行江城支行与被告贺翠玲、林善梯双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》，锦绣名城公司与农行江城支行形成了合法有效的保证合同关系，该合同约定“锦绣名城公司作为阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。……贷款人已经选择某一担保方式来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式来实现全部或部分债权”，由此，锦绣名城公司为本案涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今尚未办理正式抵押登记手续，锦绣名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人贺翠玲的债务承担连带保证责任。锦绣名城公司承担保证责任后，有权向贺翠玲追偿。被告贺翠玲、锦绣名城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一�四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告贺翠玲、林善梯、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120150061005号）；二、限被告贺翠玲、林善梯在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还借款本金256633.83元及其利息（其中计至2017年6月11日止的利息为3276.46元，从2017年6月12日起至本判决确定的履行之日止的利息按上述《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市锦绣名城房地产开发有限公司对上述判决第二项主文所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市锦绣名城房地产�发有限公司承担保证责任后，有权向被告贺翠玲、林善梯追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元（已减半收取，该款原告已预交），由被告贺翠玲、林善梯、阳江市锦绣名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 许 玲二〇一七年九月二十二日书记员 冼金莲