广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终1774号
上诉人（原审原告）：佛山市顺德区铭奇实业有限公司，住所广东省佛山市顺德区容桂街道容边桂洲大道东4号首层之六。
法定代表人：梁秋颜。
委托诉讼代理人：罗永东，广东宝言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁惠芳，广东宝言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山市顺德区飞美电器有限公司，住所广东省佛山市顺德区容桂街道扁滘建奇路1号首层之五。
法定代表人：何绍华。
委托诉讼代理人：吕伟虹，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李莹光，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。
原审被告：何绍华，男，1963年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原审被告：陈雪影，女，1964年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。
原审第三人：中国太平洋财产保险股份有限公司顺德中心支公司，住所广东省佛山市顺德区大良街道凤翔路1号之一。
负责人：何灿荣。
上诉人佛山市顺德区铭奇实业有限公司（以下简称铭奇公司）为与上诉人佛山市顺德区飞美电器有限公司（以下简称飞美公司）、原审被告何绍华、陈雪影、原审第三人中国太平洋财产保险股份有限公司顺德中心支公司（以下简称太平洋保险顺德支公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2876号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：位于佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会建奇路1号厂房登记在铭奇公司名下，套内面积3426.97平方。2013年7月15日，铭奇公司的法定代表人梁秋颜代表铭奇公司与何绍华签订一份《厂房租赁合同》，由何绍华承租上述厂房一部分，用作生产车间，合同载明：出租厂房建筑面积约1798平方米；租赁期从2012年8月1日至2017年8月1日止，为期5年；前两年的租金为每月27750元，第三、四年每月租金为30525元，最后一年每月租金为33577.5元；何绍华还需每年支付园区管理费及土地使用税10000元；何绍华在签订后三天内产交付押金55500元，水电押金20000元，共计75500元；何绍华必须保管好铭奇公司财产，并对厂房进行定期保养，如因厂房使用不当造成铭奇公司财产损失的，何绍华应负完全责任，并负责维修费用；合同期内发生安全及消防事故所造成的一切损失及责任由何绍华承担，同时应赔偿在事故中造成铭奇公司的财产及经济损失；租赁期满，何绍华要把铭奇公司提供的厂房及水电设施完好状态归还给铭奇公司。同日，铭奇公司的法定代表人梁秋颜代表铭奇公司还与何绍华签订一份《厂房租赁合同》，由何绍华承租上述厂房一部分，合同载明：出租厂房建筑面积约1670平方米，租赁期从2011年8月1日至2017年8月1日止，为期六年；前两年每月租金为25050元，第三、四年每月租金为27555元，最后两年每月租金为30310.5元；何绍华还需每年支付园区管理费及土地使用税6680元；何绍华在签订后三天内产交付押金50100元，水电押金20000元，共计75500元；其余内容与上一份《厂房租赁合同》相同。何绍华承租在上述厂房后，于2013年8月1日在该承租厂房成立并经营飞美公司。
2014年11月23日17时12分左右，飞美公司成品仓库发生火灾。2014年12月19日，佛山市公安消防支队顺德区大队作出《火灾事故认定书》，载明：过火面积5000平方米左右，波及佛山市顺德区庆和塑料制品有限公司和容桂派太厨卫电器厂的厂房，属于一般火灾事故。起火原因是案外人罗洪祝在飞美公司成品仓库内进行电焊作业产生的高温焊渣溅落到可燃物上着火成灾。铭奇公司因火灾导致财产损失，经索赔未果，于2014年12月17日诉至原审法院。原审法院以财产损害赔偿纠纷为案由予以立案，铭奇公司要求依据租赁合同主张权利，申请将本案案由确定为租赁合同纠纷。
诉讼中，铭奇公司申请对位于佛山市顺德区容桂街道扁滘社区民委员会建奇路1号厂房内的水电、消防等基本设备设施损失及修复方案与费用，进行评估、鉴定。经原审法院委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2015年3月13日作出《房屋火灾后安全质量及受程度鉴定报告》（编号：仲恒鉴字[2015]SW0140-1），报告载明：根据现场检查、检测及房屋危险性评级结果，佛山市顺德容桂街道办事处扁滘社区居民委员会建奇路1号1#房屋构成局部危房（C级），1#西侧附属房、中间附属房构成整幢危房（D级）；建议：对受损的混凝土构件加固补强处理，对烧毁、变形、倒塌钢屋架、门、窗更换处理，对受损的墙体铲除抹灰后重新饰面处理，对1#西侧附属房、中间附属房拆除处理。同日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出编号为仲恒鉴字[2015]SW0140-2号的《房屋火灾后安全质量及受程度鉴定报告》，报告载明：根据现场检查、检测及房屋危险性评级结果，佛山市顺德容桂街道办事处扁滘社区居民委员会建奇路1号2#房屋2#西侧附属房、东北附属房、东南附属房构成整幢危房（D级）；建议：对2#房屋、2#西侧附属房、东北附属房、东南附属房拆除处理。铭奇公司于2015年3月30日支付鉴定费157340元。
2015年7月15日，铭奇公司与何绍华、飞美公司就涉案厂房的水电、消防、防雷等基本设备设施损失部分达成的和解协议，协议载明：因飞美公司2014年11月发生火灾，烧毁铭奇公司所有的案涉厂房(包括出租给何绍华、及出租给佘庆坤、李茂平、程环等案外人的部分)，致使厂房内的水电、消防、防雷等基本设备、设施一并遭到损毁，不能进行正常使用，经协商，由确定铭奇公司该部分损失为160000元，何绍华、飞美公司承诺将于本案审理结束，相关法律文书生效后，联同其他赔偿项目一并向铭奇公司支付，铭奇公司同意不再就涉案厂房内的水电、消防、防雷等基本设备设施损失情况及修复方案配费用提出鉴定申请。2015年7月16日，铭奇公司向原审法院申请撤回对案涉厂房内的水电、消防、防雷等基本设备设施损失的评估。
原审法院收到广州仲恒房屋安全鉴定有限公司上述两份房屋安全鉴定报告后，于2015年4月3日组织当事人进行质证。后委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对案涉房屋的修复方案进行设计。铭奇公司于2015年7月8日支付设计费131118.25元。广东南粤珑图建筑设计有限公司于2015年10月份对案涉房屋作出修复方案。原审法院收到该修复方案后，于2015年12月29日组织当事人进行质证。后委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对案涉厂房依据上述修复方案进行工程造价评估。2016年4月1目，铭奇公司认为上述修复方案遗漏地面、地基部分的修复方案，故要求广东南粤珑图建筑设计有限公司补充对案涉厂房地面、地基部分的修复方案。后广东南粤珑图建筑设计有限公司补充对案涉厂房地面、地基部分作出修复方案。广东诚安信工程造价咨询有限公司收取相关资料后，于2016年7月25日作出修复工程费用司法鉴定报告，载明：总工程造价为3083147.66元,已使用折旧515239.38元，交接日尚可使用价值为2567908.28元。铭奇公司于2016年8月3日支付工程造价评估费53200元。2016年8月15日，铭奇公司对上述工程造价鉴定报告提出异议，认为上述鉴定报告存在少计、漏计情况。为此，原审法院函告广东诚安信工程造价咨询有限公司，该公司于2016年8月20日复函，调整事项如下：案涉厂房工程造价为3137734.61元，已使用折价526156.77元，交接日尚可使用价值为2611577.84元。2016年9月5日，铭奇公司再次要求核实工程造价，并提供相关材料。广东诚安信工程造价咨询有限公司于2016年9月14日复函，调整事项为：工程造价为3163516.32元，已使用折价531309.11元，交接日尚可使用价值为2632207.21元。
另查明，何绍华与陈雪影于1986年7月5日登记结婚。飞美公司为有限责任公司，何绍华为股东之一。
又查明，2011年8月1日，铭奇公司的法定代表人梁秋颜与案外人李茂平签订一份《厂房租赁合同》，载明：位于佛山市顺德区容桂扁滘建奇路1号部分厂房出租给李茂平，出租厂房建筑面积830平方米，租赁期从2011年8月1日至2017年8月1日，为期六年，前两年每月租金为12450元，第三、四年每月租金为13695元，最后两年每月租金为15064.5元。2014年8月15日，铭奇公司的另一股东（梁秋颜丈夫）与案外人佘庆坤签订一份《厂房租赁合同》，载明：位于佛山市顺德区容桂扁滘建奇路1号部分厂房出租给佘庆坤，面积约1380平方米，每月租金23300元，租赁期由2014年10月1日至2016年9月30日止共两年。飞美公司因经营安装独立的水电表，共拖欠铭奇公司代付的水电费56254.56元。
铭奇公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.何绍华向铭奇公司返还原物，即返还位于佛山市顺德区容桂街道扁滘社区居民委员会建奇路1号租赁物；2.何绍华赔偿铭奇公司租金损失3247690元；3.何绍华向铭奇公司支付水电费56254.56元；4.何绍华赔偿铭奇公司水电、消防、防雷等基础设备设施的损失160000元；5.何绍华赔偿铭奇公司房地产土建部分财产损失3200000元；6.陈雪影、飞美公司对何绍华上述债务承担连带清偿责任；7.案件诉讼费由何绍华、陈雪影、飞美公司承担。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身，财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵害责任。”铭奇公司依据其与何绍华签订的租赁合同主张权利，符合法律规定，应予以采纳。何绍华与铭奇公司签订的《厂房租赁合同》后，用于经营飞美公司，故飞美公司与铭奇公司存在事实上的租赁合同关系，因上述《厂房租赁合同》产生的法律责任应由何绍华与飞美公司承担。
关于铭奇公司租赁损失。对于租赁计算的起止时间，涉案火灾发生于2014年11月23日，铭奇公司主张租金损失从2014年12月1日起算，符合法律规定，应予以确认。对于截止时间，飞美公司因与保险公司的纠纷案件，需对案涉厂房进行现场勘查及评估，铭奇公司因此未能及时收回重建。另案于2016年6月份对涉案厂房评估完毕，综合考虑涉案厂房建筑期间及建成后待租期间，铭奇公司主张租金损失计至2017年7月份，合情合理，应予以支持。何绍华、陈雪影、飞美公司主张对案外人李茂平、佘庆坤承租的厂房损失不应由其承担赔偿责任，依据合同约定，发生安全及消防事故，承租人应赔偿在事故中造成铭奇公司的财产及经济损失，故何绍华、陈雪影、飞美公司亦应对铭奇公司该部分租金损失予以赔偿。飞美公司承租的厂房部分2014年12月份至2017年7月份的租金为1961322元，案外人李茂平、佘庆坤承租的厂房部分租金共1216708元，合计依合同计算的租金总额为3178030元。因案涉厂房已烧毁，已非一个完整的租赁物。虽然案涉厂房被烧毁是因飞美公司员工作业引起，但此并非飞美公司、何绍华所意愿，且飞美公司、何绍华亦未能从中取得收益，根据公平原则，应减轻飞美公司、何绍华承担租金损失的责任，故酌定由飞美公司、何绍华承担上述租金损失3178030元的70%，即2224621元。对于铭奇公司主张的园区管理费，因涉案厂房已被烧毁，相应的承租人未再经营，亦未接受相应的管理服务，故铭奇公司主张飞美公司、何绍华支付管理费缺乏事实和法律依据，应不予支持。
关于水电费，飞美公司因经营拖欠水电费56254.56元，证据充分，应予以支持。飞美公司主张该费用包括其他承租人的水电费，理据不足，不予采纳。
关于案涉厂房的水电、消防、防雷等基本设备设施损失，因飞美公司、何绍华与铭奇公司已达成和解协议，根据和解协议，由飞美公司、何绍华赔偿铭奇公司160000元，铭奇公司据此主张飞美公司、何绍华予以赔偿，证据充分，应予以支持。
关于案涉厂房土建部分财产损失。至火灾发生之日，涉案厂房已使用多年，铭奇公司亦从中受益多年，故应按折旧后的价格确定铭奇公司的损失，而不应按全新的工程造价由飞美公司、何绍华承担赔偿责任。经广东诚安信工程造价咨询有限公司于2016年9月14日复函，涉案厂房工程造价最终为3163516.32元，已使用折价531309.11元，交接日尚可使用价值为2632207.21元。即飞美公司、何绍华应赔偿铭奇公司涉案厂房的房屋损失2632207.21元。对于铭奇公司主张返还租赁物原物，案涉厂房已烧毁，铭奇公司主张返还租赁物原物，缺乏事实基础，不予支持。案涉合同事实上已不能再履行，且相关鉴定评估工作已完成，飞美公司、何绍华怠于清理遗留物，铭奇公司可自行处理案涉厂房。
何绍华承租案涉厂房经营飞美公司，虽然飞美公司为有限公司，但何绍华为股东，其享有收益，陈雪影作为何绍华的妻子，必会分享何绍华取得的收益，而上述案涉债务属被告何绍华在承租案涉厂房进行经营过程中产生的债务，该债务应作为何绍华、陈雪影的夫妻共同债务，故陈雪影应对案涉债务承担共同清偿责任。对于铭奇公司超出合理部分的主张，应不予支持。对于案涉鉴定、评估、设计费用，因依据诉讼费用交纳办法，由败诉方负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：一、飞美公司、何绍华于判决发生法律效力之日起三十日内向铭奇公司赔偿租金损失2224621元；二、飞美公司、何绍华于判决发生法律效力之日起三十日内向铭奇公司支付水电费56254.56元；三、飞美公司、何绍华于判决发生法律效力之日起三十日内向铭奇公司赔偿水电、消防、防雷等基本设备设施损失160000元；四、飞美公司、何绍华于判决发生法律效力之日起三十日内向铭奇公司赔偿房屋损失2632207.21元；五、陈雪影对上述第一、二、三、四项债务承担共同清偿责任；六、驳回铭奇公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为33455.78元，财产保全费5000元,合计38455.78元，由飞美公司、何绍华、陈雪影负担30000元；鉴定费157340元、设计费131118.25元、评估费53200元，合计341658.25元，由飞美公司、何绍华、陈雪影负担。
上诉人铭奇公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院判决何绍华、飞美公司、陈雪影承担租金损失3178030元的70%，认定事实部分有误，适用法律有误。原审判决已确认本案火灾事故起因及损害后果，那么，既然被烧毁的案涉厂房在被烧毁前是完整租赁物，被烧毁后性质亦应不变，原审法院认定“案涉厂房已非一完整租赁物”错误。首先，本次火灾是由于何绍华、飞美公司疏于日常工作管理造成，其明知有危险存在却抱有侥幸心理可以避免，有间接故意的主观过错。而原审法院以其未能从中得到收益为由，从而减轻其赔偿租金损失，错误理解《中华人民共和国侵权责任法》关于分担损失赔偿的构成要件，处理明显不当。其次，案涉厂房被烧毁，导致案外人余庆坤、程环解除了其与铭奇公司的租赁合同，各承租人未支付合同期内租金。结合案涉《厂房租赁合同》第二条“合同期内发生安全及消防事故所造成的一切损失及责任由乙方承担，同时应赔偿在事故中造成甲方的财产及经济损失”之明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能成的损失”之规定，本案中，铭奇公司租金损失经依法核实为3178030元，均应由何绍华、飞美公司、陈雪影赔偿。但原审法院以火灾发生非其意愿，根据公平原则，判决何绍华、飞美公司、陈雪影承担上述损失的70%，适用法律错误。二、原审判决对案涉厂房工程造价费用予以折旧，没有事实及法律依据。广东诚安信工程造价咨询有限公司于2016年9月14日出具的《佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居委会建奇路l号厂房修复工程费用司法鉴定报告意见回复》最终确定案涉厂房工程造价为3163516.32元，但原审法院以“至火灾发生之日，案涉厂房已使用多年，亦从中受益多年，故应按折后的价格确定铭奇公司损失”为由，判决赔偿案涉厂房折后损失2632207.21元不当。理由如下；（一）根据案涉鉴定中“其中车间一基础上建筑结构全部拆除重建，车间二…进行锈蚀和修补处理”之内容可知，车间二不需要拆除重建，而仅需要进行修复，但原审法院却将该部分修复价格给予打折87%核算该车间财产损失，折旧202181.16元，属处理不当。从日常经验法则及建筑学角度分析，案涉建筑物虽然使用了一定的年限，但从本案修复方案可知，修复方案及方法并不是连地基框架均进行修复，不能等同于拆除重建而成为全新建筑物。而案涉修复车间仅是对受到火灾烧损部分进行局部性而非全部进行修复，即对旧建筑进行见缝插针式或片面性修复，但不会改变建筑物原有风貌及状态。本案中，对于因火灾致损而仅需进行局部修补修复部分的建筑物，不可能由此修补行为而使旧厂房变化为新厂房，更不应该将修补修复部分费用再进行打折。事实上，在处理交通事故财产损失时，对更换零件等修复费用从来没有打折赔偿这一司法惯例。但原审法院仅此项目就将修复费用按87%打折计算损失额，不当减少铭奇公司202181.16元损失。另外，工程造价评估报告书中载明需拆除重建部分费用1645639.7元，不需重建仅需修复部分费用1517876.58元，原审法院却也未能将此性质不同的修复费用及拆除重建费用区分处理，反而统一打折处理，请求二审法院予以纠正。（二）车间一厂房的评估价格、评估机构注明建筑物使用年限为25年，这是国家根据会计准则通过大数据统计投资收回成本的平均年限，而不是案涉同类型厂房的实际寿命。而原审法院完全照搬此投资回本的平均年限作为建筑物的使用寿命，从而根据铭奇公司已实际使用的年限，折算出案涉厂房剩余残值不科学、无理据，应按案涉厂房新旧程度给予判断。原审法院以铭奇公司的厂房已使用5年，从而以80%的比例折算工程造价不合理。最合理的计算方法是按全新厂房市场价格，而不是以工程造价成本进行折算。此外，造价评估机构在评估报告中列明案涉厂房工程造价为1645639.7元，按照案涉厂房使用时间折旧329127.95元，实际上导致被损毁的厂房无法被修复完整，无法实现使用功能，铭奇公司作为物权人的权益无法得到保护。此外，本案鉴定机构采取的鉴定方法为重置成本法，并未采取市场价评估。从评估方法讲，计算折旧同样没有法律依据。综上，原审判决错误，应依法予以纠正。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为何绍华、飞美公司、陈雪影向铭奇公司赔偿租金损失3178030元（不服金额953409元）；2.撤销一审判决第四项，改判为何绍华、飞美公司、陈雪影向铭奇公司赔偿房屋损失3163516.32元（不金额531309.11元）。上述两项不服金额合计1484718.11元。3.本案一审、二审诉讼费用全部由何绍华、飞美公司、陈雪影承担。
上诉人铭奇公司于二审期间向本院提交了如下证据：
证据1、照片16张，以证明何绍华、飞美公司还未交付案涉厂房予铭奇公司；
证据2、评估报告书，以证明重建厂房的工期，一审判决认定租金计算到2017年7月份妥当。
上诉人飞美公司针对上诉人铭奇公司的上诉答辩称：原审法院认定应当由飞美公司承担租金损失有误，适用法律错误，应当不予支持。一审判决对涉案厂房工程造价进行折旧不存在错误，应予以维持。
上诉人飞美公司不服原审法院上述判决，向本院上诉称：租金计算时间应截止至一审判决之日止，不应计算至2017年7月份。同时飞美公司不应承担飞美公司承租之外的其他厂房的租金。一审判决书确定飞美公司承租的厂房的租金为1961322元（自2014年12月至2017年7月共32个月），即每月租金61291.31元，而飞美公司只应承担从2014年12月1日至2016年11月期间共24个月的租金损失1470991.5元（61291.31元/月×24个月）的70%即1029694.05元。理由为：一、租金损失并不是必然会发生的损失，如果承租方突然解除合同搬离租赁场地，最多也仅需支付退出场地后3个月的租金，这3个月的租金可以视为出租人的租金损失。二、现在经济不景气，出租人未必能够完全按照合同约定收取足额的租金，佛山地区也已经发生众多因提前解除租赁合同而产生的诉讼纠纷。综上，上诉请求：1.改判一审判决第一项为飞美公司向铭奇公司赔偿租金损失1029694.05元。2.维持一审判决第二、三、四、六项；2.本案诉讼费由铭奇公司承担。飞美公司在上诉期间届满后，申请变更其上诉请求为：1.撤销一审判决第一、四、五项内容。2.改判铭奇公司对本次火灾事故承担50%责任，飞美公司向铭奇公司赔偿房屋损1165103.60元（2632207.21×50%-151000元押金）。3.驳回铭奇公司的其他诉讼请求。4.本案一审、二审诉讼费用由铭奇公司承担。
上诉人飞美公司于二审期间向本院提交了如下证据：
证据1、《建筑设计防火规范》一份；
证据2、《鉴定报告》一份。
证据1、证据2共同用以证明将消防通道用以出租，使火灾无法有效扑灭，铭奇公司应对火灾蔓延担责。
上诉人铭奇公司针对上诉人飞美公司的上诉答辩称：飞美公司上诉称租金损失非必然损失没有依据。本案是飞美公司的侵权行为导致案涉租赁物无法使用和出租，铭奇公司依据租赁合同向飞美追究违约责任，损失范围包合同履行后可获得的利益。案涉租赁合同已签订并履行中，合同到期时间为2017年，合同是在履行过程中由于飞美公司的火灾致使不能履行，因此上述租金损失飞美公司应当依法全额予以赔偿。上诉期属于除斥期间，飞美公司在此期间外变更上诉请求，对变更部分，应不予审理。飞美公司要求改判其仅承担火灾事故50%的责任，超出其上诉状的诉请范围。而且其要求铭奇公司分摊火灾损失的理由是案涉房屋不符合防火规范，但在案涉《火灾事故认定书》并未认定铭奇公司的厂房系导致火灾发生的原因，也未认定铭奇公司应为火灾担责，铭奇公司出租的厂房属于合法出租建筑物，飞美公司主张铭奇公司在履行合同中存在过错，进而应当减轻其违约责任没有事实法律依据。
上诉人飞美公司对上诉人铭奇公司提交的证据1的真实性、关联性、合法性不予确认，对证据2的真实性没有异议，对关联性有异议。上诉人铭奇公司对上诉人飞美公司提交的证据1的真实性表示不清楚，对证据2与本案无关。经审查，飞美公司对铭奇公司提交的证据1的真实性不予确认，但未提交反证予以否定，故本院对该证据真实性予以采信。铭奇公司提交的证据2系其自行委托评估，不作为本案定案依据。飞美公司提交的证据1、证据2不能证明其诉讼主张，不作本案定案依据。
原审被告何绍华、陈雪影于二审期间未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。
原审第三人太平洋保险顺德支公司于二审期间未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。
经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审应围绕铭奇公司、飞美公司的上诉请求进行审理，对当事人没有提出请求的，不予审理。飞美公司于二审期间虽申请变更其上诉请求，但因其申请变更上诉请求时上诉期间已届满，且其新变更的上诉请求已超出其原上诉请求范围，此与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”之规定不合，故本院对其申请变更上诉请求不予准许，本案仍应围绕其原上诉请求予以审理。
铭奇公司与何绍华签订的案涉两份《厂房租赁合同》意思表示真实，属有效合同，当事人双方应依约履行。飞美公司在使用案涉厂房时，疏于安全防范，引发火灾，致铭奇公司的厂房被大火毁损。原审法院根据何绍华为案涉租赁合同签订人，飞美公司系案涉厂房实际使用人，判决飞美公司、何绍华应向铭奇公司赔偿水电、消防、防雷等基本设备设施损失160000元并支付水电费56254.56元，判决飞美公司、何绍华应向铭奇公司赔偿厂房毁损损失2632207.21元，又以何绍华与陈雪影系夫妻关系，何绍华之债务发生于夫妻关系存续期间为由，判决陈雪影对上述债务承担共同清偿责任，均属妥当，本院予以维持。铭奇公司上诉称遭火灾毁损的车间二厂房不需拆除重建，仅需进行修复，原审判决将该部分修复价格给予打折87%核算车间二厂房损失，从而折旧202181.16元，属处理不当。对此，根据广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋火灾后安全质量及受程度鉴定报告》（编号[2015]SW0140-2号）所载“建议：对2#房屋、2#西侧附属房、东北附属房、东南附属房拆除处理”可知，铭奇公司所称的车间二厂房中亦存在需拆除重建的房屋而非仅需修复之情形，故铭奇公司该上诉主张，本院不予支持。铭奇公司上诉称案涉厂房需拆除重建部分费用为1645639.7元，修复部分费用1517876.58元，对该修复费用金额，不应予以折旧打折处理。对此，根据广东诚安信工程造价咨询有限公司出具的《佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会建奇路1号厂房修复工程费用司法鉴定报告》可知，该报告中所载的费用1517876.58元系车间二厂房的工程总造价，包括拆除重建房屋费用，并非仅系修复费用，故铭奇公司该主张与事实不符，本院亦不予支持。铭奇公司还上诉称案涉厂房遭火灾毁损的赔偿款不应根据其工程造价予以折旧打折，原审判决采信上述《佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会建奇路1号厂房修复工程费用司法鉴定报告》，对案涉两车间工程造价根据其使用年限分别以80%、87%的折扣计算该在租赁期间内交接日的可使用价值金额，并以该价值金额作为赔偿数额不当，对此，由于上述鉴定报告系原审法院委托的有鉴定资质的鉴定机构所出具，铭奇公司并未举反证否定上述鉴定报告结论的合理性，故对其该上诉主张，本院亦不予支持。
铭奇公司诉请何绍华、飞美公司、陈雪影应向其赔偿2014年12月至2017年7月止的租金损失3178030元（何绍华、飞美公司、陈雪影应付的租金损失1961322元及两案外人应付的租金损失745600元、471108元），对此，首先，铭奇公司主张的租金损失系案涉租赁合同合同期内的租金损失，该合同期内的租金损失系铭奇公司因案涉厂房遭遇火灾毁损而致合同终止履行的可得利益损失，铭奇公司该项损失主张于法有据；其次，案涉火灾系飞美公司雇请人员在案涉厂房内点焊操作不当所引致，飞美公司对火灾引发案涉厂房毁损具有过错，但却无证据证明铭奇公司对案涉厂房遭火灾毁损具有过错。飞美公司虽辩称铭奇公司封闭消防通道而扩大案涉厂房损失，但其对此不能举证予以证明，其该辩解主张不足采信。此外，案涉《厂房租赁合同》亦明确约定，“乙方（何承租人）必须保管好甲方（出租人）财产，并对厂房进行定期保养，如因厂房使用不当造成甲方财产损失，乙方应负完全责任。”“甲方将厂房租给乙方，并委托乙方为经营安全和消防安全责任人。乙方应维护及配备好厂内符合国家相关规定的消防设施，定期组织内部人员开展安全消防培训。合同期内发生安全及消防事故所造成的一切损失及责任由乙方承担，同时应赔偿在事故中造成甲方的财产及经济损失。”据此，何绍华、飞美公司、陈雪影赔偿该租金损失符合合同约定；再次，自火灾发生至2017年7月止，飞美公司既未修复或重建案涉毁损厂房达正常使用状态并返还于铭奇公司，也未举证证明其未修复或重建案涉厂房系因铭奇公司的行为所致，铭奇公司主张租金损失有事实依据。最后，飞美公司主张合同期内的租金损失虽有事实和法律依据，但因案涉厂房毁损赔偿金额2632207.21元是以2014年11月23日火灾发生日作为案涉厂房已使用年限的截止时间点而折旧计算得出，故何绍华、飞美公司、陈雪影应赔偿予铭奇公司的租金损失金额应为2014年12月至2017年7月止32个月期间的租金金额3178030元减去该期间内的案涉厂房折旧金额，因该折旧金额系铭奇公司于该期间内收取该期间内租金而应支付的成本代价。该32个月期间内的厂房折旧率可参照《佛山市顺德区容桂街道办事处扁滘社区居民委员会建奇路1号厂房修复工程费用司法鉴定报告》中载明的“三年折旧率为13.32%”而酌定为12%，由此，则可计算出案涉厂房自该32个月期间内的折旧金额为315865元（2632207.21元×12%）。综上，则可认定何绍华、飞美公司、陈雪影应赔偿予铭奇公司的租金损失金额为2862165元（3178030元－315865元），对铭奇公司诉请超出该金额的部分，本院不予支持。原审法院以案涉厂房遭火灾毁损已非完整租赁物及案涉厂房遭火灾毁损亦非何绍华、飞美公司之意愿为由，判决酌定何绍华、飞美公司、陈雪影向铭奇公司赔偿租金损失金额3178030元的70%即2224621元有失妥当，因该酌定理由牵强，案涉租赁厂房因遭火灾毁损而不完整，系因飞美公司行为所致而非铭奇公司之过错。该火灾损失虽非何绍华、飞美公司之所愿，但以此减轻何绍华、飞美公司所负租金损失赔偿责任于法无据，于理不合。是故，本院依法予以改判。飞美公司上诉主张其赔偿铭奇公司的租金损失金额应扣除案外人应支付的租金金额再按24个月计算，然后予以70%打折为1029694.05元，其该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2876号民事判决第二项、第三项、第四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2876号民事判决第六项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2876号民事判决第一项为：佛山市顺德区飞美电器有限公司、何绍华应于本判决发生法律效力之日起三十日内向佛山市顺德区铭奇实业有限公司赔偿租金损失2862165元；
四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法容民初字第2876号民事判决第五项为：陈雪影对上述第一项、第三项债务承担共同清偿责任；
五、驳回佛山市顺德区铭奇实业有限公司的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取为33455.78元，财产保全费5000元,合计38455.78元，由佛山市顺德区飞美电器有限公司、何绍华、陈雪影负担32954元，由佛山市顺德区铭奇实业有限公司负担5501.78元；鉴定费157340元、设计费131118.25元、评估费53200元，合计341658.25元，由佛山市顺德区飞美电器有限公司、何绍华、陈雪影负担；二审案件受理费33716.8元，由佛山市顺德区飞美电器有限公司、何绍华、陈雪影负担23353.34元，由佛山市顺德区铭奇实业有限公司负担10363.46元。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
审 判 员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 黎嘉鸿