宜昌市夷陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂夷陵民初字第00911号
原告（反诉被告）宜昌宏信房地产有限公司（以下简称宏信房地产公司，组织机构代码：75700978-7），住所地宜昌市夷陵区黄金路42号。
法定代表人蔡开云，该公司董事长。
委托代理人黎明，湖北前锋律师事务所律师。
被告（反诉原告）阮金龙，男，汉族。
被告（反诉原告）樊友军，男，汉族。
被告（反诉原告）望莉丹，女，汉族。
三被告（反诉原告）共同委托代理人张恩喜，湖北夷陵律师事务所律师。
原告（反诉被告）宏信房地产公司诉被告（反诉原告）阮金龙、樊友军、望莉丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月9日受理后，依法由审判员洪辉云担任审判长，与审判员向丽丽、人民陪审员李先伸组成合议庭于2014年11月13日、2015年5月18日公开开庭进行了审理。被告阮金龙、樊友军于2014年11月13日庭审时向本院申请追加望莉丹为本案被告参加诉讼，本院予以许可。原告宏信房地产公司委托代理人黎明、被告阮金龙、被告樊友军及其三被告共同委托代理人张恩喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏信房地产公司诉称，2009年7年31日，原告与王大平签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于金凤朝阳小区2-106号、2-202号商铺租赁给王大平经营使用，租赁面积为932.86平方米，租赁期限为十年，从2009年8月1日至2019年7月31日止。每月租金为13182元，三年内租金不递增，三年期满后按每年递增10%计算租金。2011年元月11日，原告与被告阮金龙及王大平三方签订《补充协议》，约定王大平将《房屋租赁合同书》约定的承租人的全部权利和义务一并转让给被告阮金龙，阮金龙成为该商铺的承租人。《补充协议》生效后，《房屋租赁合同书》在原告与阮金龙之间继续产生效力，具体条款不变。自2012年1月1日开始，被告阮金龙拖欠租金累计超过30个月；2014年5月5日，原告发布公告解除《房屋租赁合同书》，并于2014年5月8日收回租赁之房屋。被告樊友军与被告阮金龙在上述租赁房屋合伙经营音皇歌舞厅（营业执照为个体户，经营者为樊友军），被告阮金龙以合伙代表身份与原告签订《补充协议》，因此，被告樊友军应与被告阮金龙对拖欠租金承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、要求二被告清欠2012年1月1日至2014年3月31日期间的房屋租金385573.5元；2、二被告按照同期银行贷款利率向原告支付从2012年1月1日起至实际还款之日期间的逾期还款违约金（暂计算至2014年6月20日为34020元）；3、本案的诉讼费由二被告承担。
被告阮金龙、樊友军辩称，1、另一合伙人望莉丹应追加为被告；2、原告、王大平在和被告阮金龙签订《补充协议》转租房屋过程中，原告存在隐瞒事实、弄虚作假的欺诈行为，并怠于行使开辟消防“安全通道”的义务，致使被告租赁该房屋后无法正常经营，合同目的无法实现。因上述原因原告给被告造成经济损失共计1565875.21元；3、答辩人拒付租金属于行使不安抗辩权的正常行为。
被告阮金龙、樊友军、望莉丹反诉称，被反诉人在与反诉人签订《补充协议》过程中存在欺诈行为，在履行《房屋租赁合同书》过程中违反了合同义务，致使反诉人无法正常使用该租赁房屋，合同目的无法实现。具体为：1、原《房屋租赁合同书》及《补充协议》的签订，违反了国务院《娱乐场所管理条例》和《娱乐场所管理办法》关于在居民小区内禁止设立娱乐场所的的禁止性规定。2、被反诉人在与反诉人签订《补充协议》时，蓄意隐瞒王大平租赁该房屋经营“金地文娱俱乐部”过程中被小区居民投诉的事实；蓄意隐瞒王大平租赁该房屋经营“金地文娱俱乐部”期间，夷陵区消防大队多次向王大平发出整改通知，要求“开辟安全通道”，王大平因无法开辟消防通道加之小区居民投诉导致王大平经营目的无法实现的事实；并唆使租赁房屋所在小区恒基物业管理公司出面证明暂无居民投诉。3、被反诉人在履行租赁合同过程中，怠于履行出租人协助开启消防“安全通道”的义务，致使反诉人《娱乐经营许可证》不能正常通过年审，无法继续正常经营，租赁房屋合同目的无法实现。因为被反诉人在缔结《补充协议》出租房屋过程中存在上述欺诈行为，给反诉人造成如下损失：向王大平支付20万元转让费（含押金4万元，冰柜、POS机1500元，王大平租赁期间装修费158500元）；转租后投入装修费523041.21元。请求：1、解除与被反诉人之间的房屋租赁合同关系，判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失共计1565875.21元；2、返还反诉人缴纳之保证金4万元；3、返还反诉人租赁房屋内所有物品；4、诉讼费用由被反诉人承担。
因被告阮金龙、被告樊友军于2014年11月13日庭审时当庭提出对装修费用和未来五年收益申请评估，法庭中止审理。经二被告于2014年11月18日提出评估申请，本院委托宜昌捷博房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》，评估确定装修价值为452971元。2015年5月18日庭审时，反诉原告变更反诉请求为：1、认定合同无效；2、反诉被告退还反诉原告保证金4万元；3、反诉被告承担鉴定费3000元，并赔偿反诉原告装修费452971元。
反诉被告辩称：1、合同有效，是双方当事人的真实意思表示，租赁房屋不是纯居民小区，未违反法律法规禁止性规定；2、赔偿装修损失于法无据，当前没有任何证据证明反诉原告无法正常经营是消防通道无法打通直接造成；3、鉴定机构不具备装修鉴定资质，鉴定结论不应被采纳；4、在查证属实基础上，同意退还已收之保证金4万元。
经审理查明，2009年7年31日，原告宏信房地产公司与王大平签订《房屋租赁合同书》，约定原告将位于金凤朝阳小区2-106号、2-202号商铺租赁给王大平经营使用，租赁面积为932.86平方米，租赁期限为十年，从2009年8月1日至2019年7月31日止。每月租金为13182元，三年内租金不递增，三年期满后按每年递增10%计算租金。2011年元月11日，原告与被告阮金龙及王大平三方签订《补充协议》，约定将王大平于2009年7年31日与原告签订的《房屋租赁合同书》之全部权利义务一并转让给被告阮金龙，原告并在该《补充协议》上盖章。该《补充协议》生效后，被告阮金龙、樊友军、望莉丹三人合伙在承租房屋开设“音皇KTV”。在开设“音皇KTV”期间，因未开辟消防通道，音皇KTV多次受到宜昌市夷陵区公安消防大队、宜昌市公安局夷陵区公安分局小溪塔派出所《责令限期改正通知书》。2011年8月27日，音皇KTV向原告提交《开启安全通道申请》，原告在收讫该申请后批示“同意开设安全通道两处，位置2#楼3、4单元2层休息平台外，请物业公司协调业主”，并盖章确认。但此后，仍未能开设安全通道。三被告经营至2014年5月，租金交至2011年7月9日，原告诉至本院，要求判令三被告支付2012年1月至2014年3月31日期间的租金385573.5元，并承担违约金。
上述事实，有房屋租赁合同、店铺转让合同、补充协议、收据、合伙协议、听证笔录、夷陵区公安消防大队整改通知书、日常消防监督检查记录、开启安全通道申请书、信访单、夷陵区文化体育局通知、音皇歌舞厅2011年度营业汇总财务报表、装修预算表及双方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。
本院认为，2011年元月11日，原告与被告阮金龙、王大平三方鉴定的《补充协议》，是当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同。在合同履行过程中，因三被告开设“音皇KTV”，因未能开辟消防通道，致使无法经营，原告方负有一定责任。故原告宜昌宏信房地产有限公司要求三被告给付租金385573.5元的诉讼请求成立，本院予以支持；要求三被告承担违约金的理由不成立，本院不予支持。因反诉被告宏信房地产公司的原因，造成三反诉原告阮金龙、樊友军、望莉丹经营的“音皇KTV”不能正常经营，其损失应由反诉被告赔偿，故三反诉原告要求反诉被告退返保证金40000元，赔偿装修费452971元，并承担鉴定费3000元的反诉请求成立，本院予以支持。本案经调解双方难以达成一致协议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、解除2011年元月11日原告宜昌宏信房地产有限公司与被告阮金龙、王大平三方签订的《补充协议》。
二、在本判决发生法律效力后，由被告阮金龙、樊友军、望莉丹立即支付原告宜昌宏信房地产有限公司租金385573.50元。
三、在本判决发生法律效力后，由反诉被告宜昌宏信房地产有限公司立即返还三反诉原告阮金龙、樊友军、望莉丹保证金40000元，并赔偿装修损失452971元及鉴定费3000元，合计495971元。
上述（二）、（三）项相抵后，反诉被告宜昌宏信房地产有限公司应支付三反诉原告阮金龙、樊友军、望莉丹110397.50元。
四、驳回原告宜昌宏信房地产有限公司及反诉原告阮金龙、樊友军、望莉丹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费7594元、反诉案件受理费9626元，合计17220元，由原告宜昌宏信房地产有限公司负担12220元，三被告阮金龙、樊友军、望莉丹负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 ??洪辉云
审 判 员 ??向丽丽
人民陪审员 李 先 伸
二〇一五年九月二十三日
书 记 员 舒 邦 春