四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5567号
上诉人（原审原告）深圳市雅尔典科技有限公司。住所地：广东省深圳市龙岗区龙岗街道平南社区龙岗大道****号万汇大厦*楼*******号。
法定代表人詹述忠。
委托代理人朱伟，四川上浩律师事务所律师。一般授权代理人。
被上诉人（原审被告）成都青创西芯科技投资有限公司。住所地：四川省成都市高新西区天宇路*号。
法定代表人张云，执行董事。
委托代理人黄成荣，北京炜衡（成都）律师事务所律师。
委托代理人陈艳敏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。
上诉人深圳市雅尔典科技有限公司（以下简称雅尔典科技）因与被上诉人成都青创西芯科技投资有限公司（以下简称青创西芯）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2016）川0191民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年6月16日，雅尔典科技、青创西芯签订《资产转让合同》，约定青创西芯将诉争房屋转让给雅尔典科技，实测建筑面积为668.07平方米，房屋单价为每平方米6000元，房屋总价款为4008420元，土地用途为工业用地。合同约定如因青创西芯的责任导致雅尔典科技未能在2013年5月31日之前取得房屋所有权证书的，青创西芯应每日按雅尔典科技全部已付房款的万分之一向雅尔典科技支付违约金，并于雅尔典科技实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。2015年8月28日，诉争房屋所有权登记至雅尔典科技名下。
2008年6月11日，成都市人民政府办公室印发《关于规范工业总部基地建设的意见》，其中规定该意见适用于全市各工业集中发展区工业总部基地建设项目。其中相关定义为：（一）工业总部基地建设项目，是指在我市规划的工业集中发展区内建设的为工业总部企业发展提供平台和载体的工业性建设项目；（二）工业总部企业，是指国际性、全国性、区域性的现代制造业、高新技术产业企业在我市设立的，具有设计研发、销售、采购、结算、投资营运中心功能，对一定区域内的下属机构和关联企业行使管理和服务职能的总部或分支机构。产权办理要求为：（一）工业总部基地建设项目产权性质为工业性科研用房。房屋管理部门要按照最小分隔单元面积不小于300平方米为工业总部基地项目办理房屋产权手续；（二）工业总部基地建设项目的受让（租赁）人应为非自然人。
2011年12月30日，成都市人民政府办公室印发《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》，规定适用范围本办法适用于锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下简称五城区）工业集中发展区，利用工业用地规划建设的工业总部项目和入驻的工业总部企业。五城区以外的其他区（市）县、成都高新区参照本办法指定本辖区工业总部经济发展管理办法并组织实施。有关定义为：（一）工业总部项目，是指在我是五城区工业集中发展区内利用工业用地规划建设的，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，并按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设项目；（二）工业总部企业，是指国际性、全国性、区域性的制造业企业，在我市五城区工业集中发展区内利用工业用地并依法注册设立的，具有设计研发、销售、采购、结算、投资营运中心功能，对其控股企业或分支机构行使管理和服务职能的企业法人机构。准入条件：（一）工业总部项目准入条件。在本市注册、具有独立法人资格的各类投资主体，注册资金或净资产不低于1亿元人民币、上年度营业收入不低于10亿元人民币；项目建成后，符合入驻条件的企业用房（含租用）面积不少于总建筑面积的80%（投资主体是工业企业的，自用房面积不少于总建筑面积的50%）；项目投资强度不低于400万元/亩，税收（指企业所得税、增值税、营业税、个人所得税成都市留成部分，下同）不低于150万元/亩；（二）工业总部企业准入条件：1.在本市注册，具有独立法人资格，经营期限10年以上；2.在本市统一汇总纳税，并承诺注册运营后年缴纳税收不低于15万元/百平方。该文件印发后2008年6月11日成都市人民政府办公室印发的《关于规范工业总部基地建设的意见》废止。
2012年6月14日，成都高新区管委会办公室印发《成都高新区工业总部项目管理办法》，规定本办法适用于成都高新区范围内，利用工业用地规划建设的工业总部项目和入驻的工业总部企业、生产性服务业企业（机构）。有关定义：（一）工业总部项目，是指在成都高新区范围内利用工业用地规划建设的，为入驻企业发展提供平台和载体，并按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设项目；（二）工业总部企业，是指依法注册设立的具有设计研发、销售、采购、结算、投资营运中心功能，对其控股企业或分支机构行使管理和服务职能，且符合成都高新区产业发展方向的国际性、全国性、区域性制造业企业；（三）生产性服务业企业（机构），是指依法注册设立的为生产制造业提供配套服务的交通运输、仓储、信息传输、计算机服务和软件、金融、科学研究、技术服务、商务服务等行业的企业法人机构。准入条件：（一）工业总部项目准入条件：1.成都高新区原则上不新增工业用地建设工业总部项目;2.本办法出台前已由成都高新区管委会批准建设的工业总部项目，可按原有约定继续开发建设;3.在成都高新区工业用地上进行工业总部项目开发建设的，需报经管委会专题研究同意；（二）入驻企业准入条件，入驻单位必须是在成都高新区注册并统一汇总纳税的工业总部企业或生产性服务业企业（机构）。
2014年5月19日，成都市高新工商行政管理局做出行政处罚决定，因案外人成都菲尼克斯酒店管理有限公司在青创西芯开发的工业总部项目，因经营地土地性质原因，未能取得相关许可证，责令该案外人改正违法行为，并做出处罚。该事实由雅尔典科技提交证据证明，雅尔典科技主要证明目的为：青创西芯擅自允许改变涉案工业总部用地性质，导致房屋所有权登记延期。
雅尔典科技在原审中的诉讼请求是：请求人民法院依法判令青创西芯支付雅尔典科技因逾期办理房屋所有权证书产生的违约金共计327888.77元。
原审法院认定上述事实，以上证据有青创西芯、雅尔典科技公司工商注册信息、《资产转让合同》、《关于规范工业总部基地建设的意见》、《成都市工业总部紧急发展管理办法（试行）》、《成都高新区工业总部项目管理办法》、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。
原审法院认为，本案中双方合同约定如因青创西芯原因造成房屋所有权登记延迟青创西芯应当承担违约责任。因办理房屋所有权登记为青创西芯对雅尔典科技的合同义务，青创西芯应当举证证明并非其原因造成的房屋所有权登记延迟方得免除其违约责任之承担。
在本案中雅尔典科技积极举证意图证明青创西芯对于房屋所有权延迟登记具有主观原因，其主要证据为案外人不顾土地使用性质违法进行经营。从青创西芯所举证据无法确定该违法行为与青创西芯的关联性，更无法确定该违法行为与延迟登记房屋所有权的关联性，故雅尔典科技的该主张不能成立。因举证责任本质上应当由青创西芯承担，故无法仅据此否定雅尔典科技的诉讼请求。
从雅尔典科技、青创西芯所举成都市及成都高新区相关规定来看，双方当事人签订合同时有效的2008年6月11日《关于规范工业总部基地建设的意见》要求入住的工业总部企业，需要在成都市设立的。之后成都市或者成都高新区的文件更进一步对入驻主体都有所要求。雅尔典科技在审理中对文件提出了不同解读，主要认为雅尔典科技属于生产性服务业企业（机构），不受注册地或者税收限制。从字面上雅尔典科技的陈述未必没有道理，但是应该看到地方政府为特定企业提供用地办公优惠，实质上是将全体居民的资源对特定企业予以优惠，这种优惠是当地政府履行经济职能的重要方面，通过对特定企业的优惠可以起到促进投资、引导产业布局，最终促进当地就业、增加当地财税，成都市或者成都高新区对入驻工业基地总部（从而可以享受用地优惠）的主体进行限制，按照前述逻辑展开，本案中雅尔典科技不符合前述主体限制。据此，原审法院认为，青创西芯所提供的证据能够形成优势证据以证明：诉争房屋所有权登记延迟办理的原因系雅尔典科技主体存在问题。
当然青创西芯作为资产转让方，开发工业基地总部，对于政府的相关用地优惠政策应当具体掌握，在雅尔典科技购买诉争房屋时，青创西芯应当善为提醒，以有助于雅尔典科技判断购买诉争房屋的要求和风险。从该点，原审法院决定诉讼费用由青创西芯负担。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告深圳市雅尔典科技有限公司的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取3109元，由青创西芯负担（本案案件受理费雅尔典科技已预交，青创西芯于判决生效后3日内向雅尔典科技支付）。
宣判后，原审原告雅尔典科技不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：2011年6月16日双方签订《资产转让合同》，约定将案涉房屋转让给雅尔典科技。雅尔典科技在约定时间支付了应付款项，则青创西芯应于2013年5月31日之前交付房屋所有权证书。否则其将向雅尔典科技每日支付已付款的万分之一违约金。但青创西芯于2015年8月28日才完成合同义务。在一审中雅尔典科技指出了青创西芯的违约事实，且不存在约定和法定的免责事由，相反青创西芯存在将该项目下的房产出租他人从事酒店经营的不符合土地使用性质的违法行为，导致雅尔典科技办理产权受到牵连。而青创西芯辩称是政策变化导致的不可抗力，对此法庭当场释明，本案不适用不可抗力，现今判决做出的理由是，依据政策逻辑理解，雅尔典科技不符合入驻条件。对此雅尔典科技要说明的是，在双方进行房屋交易时，青创西芯作为出卖方没有告知雅尔典科技存在什么限制性要求，再者按照合同约定，在合同履行过程中遇到重要情况时，一方应当以书面形式在30日内通知对方，但雅尔典科技没有相应行为。庭审中双方出示了高新区管委会文件，青创西芯要证明的观点是因为政策原因导致了办证延迟，但该文件已经规定了对过往行为没有溯及力。其次，雅尔典科技的主体资格根据该文件的解释在办证时也不应当受到限制。雅尔典科技认为诉讼案件的审理应当根据法律，双方签订合同的依据是合同法，合同法是基本民事法律，虽然政策不能完全被排除适用序列，但其效力不能超过基本法律制度，其只能起补充作用。并且，雅尔典科技取得房屋应当受到物权法保护，与物权法相冲突的政策行为是违法的。雅尔典科技从入驻高新区便拥有了成都市高新区工商营业执照和税务登记证，也说明其主体合法，具备在该区域从事相应活动的行为能力。据此请求：撤销原判，改判由青创西芯向雅尔典科技支付违约金327888.77元；本案二审案件受理费由青创西芯负担。
青创西芯发表答辩意见称：一、逾期办理房屋所有权证书系由于政策调整，并非青创西芯违约，不应当承担违约责任。双方签订合同后，2011年12月31日成都市人民政府印发的《成都市工业总部经济发展管理办法（施行）》第一条第二款规定：成都市高新区参照本办法指定本辖区工业总部经济发展管理办法并组织实施。2012年6月14日成都市高新区管委会办公室印发了《成都高新区工业总部项目管理办法》，第三条第二款规定：入驻单位必须是在成都高新区注册并统一汇总纳税的工业总部企业或生产性服务业企业。合同签订时雅尔典科技系登记注册机纳税均在深圳的企业，并不符合管理办法第三条第二款的规定因此导致其预期办理房屋所有权证书。
二、雅尔典科技预期办理房屋所有权证书其自身存在过错，不应当由青创西芯承担责任。双方合同第十六条第一款约定：青创西芯应在2013年5月31日前取得建设项目的房屋权属证明。在合同签订后的2011年9月9日青创西芯取得了建设项目房屋所有权证书，后因青创西芯名称变更所以在2012年9月6日将建设项目房屋所有权证书重新登记。青创西芯并未违反合同，且青创西芯的各项条件符合管理办法规定的准入条件。
管理办法出台后雅尔典科技一直未积极将其工商、国税关系转至高新区，导致无法办理房屋所有权证书。直到2015年7月1日雅尔典科技向高新区经贸发展局发出承诺书，承诺其将在取得产权分割审批意见书之日起一年内将其公司的工商、国地税关系转移至高新区。雅尔典科技遂于2015年8月28日取得房屋所有权证书。雅尔典科技因为自身的过错导致其逾期办理房屋所有权证，责任应由其自行承担，青创西芯不存在违约，不应当承担违约责任。据此请求：驳回上诉，维持原判。
二审中，雅尔典科技提交了雅尔典科技成都分公司营业执照以及雅尔典科技成都分公司税务登记证，拟以此证明雅尔典科技成都分公司符合入驻高新区的条件，且进行了依法纳税。
青创西芯发表质证意见称：对于该分公司营业执照和税务登记证的真实性无异议，但对该证据与本案的关联性和证明力有异议。该证据只能证明雅尔典科技在成都高新区设立了分公司，本案上诉人是雅尔典科技，分公司与子公司系不同的概念，在高新区成立分公司不符合高新区的准入条件，高新区要求的是设立子公司。且青创西芯系与雅尔典科技签订的《资产转让合同》，故该证据不能达到雅尔典科技符合准入条件的证明目的。
本院经审查认为：雅尔典科技提交的其分公司营业执照和税务登记证，该证据的真实性本院予以确认。但本案系雅尔典科技与青创西芯公司之间发生的纠纷，且雅尔典科技分公司并非在成都市设立的工业总部企业，故该证据不能达到其证明目的。
经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：青创西芯逾期取得案涉房屋所有权证是否存在过错，是否应当承担违约责任。依照雅尔典科技与青创西芯签订的《资产转让合同》约定，如因青创西芯的责任导致雅尔典科技逾期取得房屋所有权证书的，青创西芯应承担违约责任。对此，本案应对青创西芯在办理案涉房屋所有权证书的过程中是否存在过错进行分析。
根据本案查明的事实，双方在签订合同时，成都市人民政府办公室印发的《关于规范工业总部基地建设的意见》规定，入驻的工业总部企业须在成都市设立。后根据《成都市工业总部经济发展管理办法（试行）》以及《成都高新区工业总部项目管理办法》，均对于入驻企业的准入条件进行了明确规定。虽在本案审理过程中，雅尔典科技对于其企业性质作出了不同的解读，但按照上述文件规定，雅尔典科技不符合入驻企业规定。且青创西芯公司提交的证据，可以证明其在合同签订后为尽到协助办理案涉房屋所有权证的义务，向行政主管部门反映情况、提交说明，未能在约定时间内办理案涉房屋所有权证的原因系雅尔典科技自身不符合入驻条件的规定所致。而该情况的出现并非因青创西芯公司的行为导致，故青创西芯公司在履行协助办证义务时不存在过错。
雅尔典科技另提出，因青创西芯房产出租他人从事酒店经营，受到行政处罚导致雅尔典科技办理产权受到牵连。本院认为，雅尔典科技对其该项主张，应当举证予以证明。但原审、二审诉讼过程中，雅尔典科技均未提交证据证明其该项主张，故本院对其该项上诉理由不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费6218元，由上诉人深圳市雅尔典科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 锋
代理审判员 何广智
代理审判员 龚 耘
二〇一六年七月二十五日
书 记 员 崔玉翠