四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川07民终925号
上诉人（原审被告）：胡小林，男，汉族，生于1964年2月17日，住四川省绵阳市。
委托代理人林勇，四川晓君律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李瑞泷，女，生于1976年6月30日，汉族，住四川省绵阳市。
委托代理人杨春，四川道融民舟律师事务所律师。
上诉人胡小林因与被上诉人李瑞泷租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2007）涪民初字第1545号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡小林及其委托代理人林勇，被上诉人李瑞泷的委托代理人杨春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2006年4月24日，李瑞泷（甲方）与四川太豪商业经营管理有限公司（以下简称太豪公司）（乙方）签订了《爱喜嘉年华商业物业委托招商租赁协议》，约定甲方将其所有的爱喜嘉年华项目1101号商铺全权委托乙方提供专业化招商租赁管理服务，乙方利用自身品牌效应和自有资源代为对外招商、签订租赁合同；甲方不得擅自将商铺租赁与他人；商铺经营须符合乙方对爱喜嘉年华项目商铺的商业业态定位、租赁价格定位、经营管理策略；商铺出租前产生的水、电、气费和物业管理费由甲方承担，出租后，该费用由承租人承担；商铺出租后，乙方有权向甲方收取第一个月的租金的50%即2884元作为招商管理佣金，该佣金由乙方在支付给甲方第一期租金中扣除。
2006年6月26日，太豪公司（甲方）与胡小林（乙方）签订了两份《爱喜嘉年华商业物业租赁合同》。双方约定：甲方受“爱喜嘉年华”项目房屋产权所有人全权委托，将爱喜嘉年华项目第1101号（租赁建筑面积57.68㎡）商铺租赁给乙方，用于经营中国法律、法规、法令所允许的餐饮经营活动及配套经营活动；租赁期从交房日（以开发公司书面通知为准）起计3年，免租优惠期1个月（从交房日起来），租金交付为半年付；从交房起第1年租金单价为100元/㎡/月，第2年租金单价为100元/㎡/月，第3年租金单价为110元/㎡/月……；乙方经营项目须符合国家相关要求，油烟、噪音、污水排水、垃圾处理等应符合国家标准；乙方自行负责其经营场地内的物业管理，以及场地内的供电线路、消防设施、通讯线路、宽带网络、自用空调系统等的维修与更换；乙方有权在租赁商业房屋范围内设置店招，店招的位置和规格由乙方设计，交由甲方审定；甲方有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守双方协议进行监督；乙方租赁经营期间与他方产生经营性矛盾，甲方应积极协调帮助，予以妥善解决，如属乙方责任，由乙方自负；乙方不得擅自将其所租赁房屋转租、分租、入股、转借第三方使用或与他人交换；租赁期内，如果甲、乙任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方支付守约方违约金17000元；本合同经协商一致后可进行变更或解除；甲方与该房屋产权人签订的《授权委托书》作为本合同附件给予一方；由于政府的法律、法令致使本合同无法履行时，经双方协商本合同即可终止。
另查明，2007年2月7日，包括胡小林在内的爱喜嘉年华项目部分商户以“嘉年华全体餐饮经营户”的名义，向太豪公司递交了《紧急报告》，表明“……一、及时将贵公司指定的餐饮区全部商家安装好天然气，保证春节前通气、正常开业，避免给商家造成不必要的损失。二、餐饮区内临时增设的排烟管道达不到排烟的实际效果，请贵公司尽快改造，以免给影响正常经营。三、餐饮区内全部商家的排污管道应该更新改造，增大口径，以免在经营过程中堵塞，造成不必要的经济损失，甚至停业……”该报告同时报送给该嘉年华项目的物管公司，物管公司在报告上注明，“物管多次与施工方衔接整改烟道，排烟仍不顺畅，情况属实。”同年6月，被告等商户又向物管公司递交了《紧急再报告》，表明“……鉴于贵司对餐饮区油烟排放存在的严重问题，至今未作回复，我们深受其害，曾经多次向贵司各位领导反映，贵司也曾数次派人查看现场，但存在的问题并未得到解决……再次书面申请贵司在近期内必须彻底改造，保证商家能够正常经营……对餐饮区烟道进行大手术，完全、彻底的改造，解决油烟不能排放的问题……”同年6月11日，部分商户再次以“爱喜.嘉年华餐饮区”的名义向太豪公司递交《报告》，表明“……餐饮区油烟排放的严重问题……已经给我们造成了严重经济损失。为此，我们强烈要求贵公司尽快解决，并承担因此给商家造成的全部经济损失。一、烟道必须重新按规定设计，重新施工，保证油烟排放畅通，并符合国家相关规定。二、墙体必须重新更新，保证不相互窜烟……”2007年8月1日太豪公司向被告等餐饮商户发出书面回复，载明“我公司受业主委托，已按合同规定向你交付了房屋。你方提出的要求我公司无法接受。我公司建议你方通过法律途径解决。”
2007年6月28日，绵阳市环境保护局（下称环保局）作出《关于爱喜.嘉年华商住区设立餐饮项目的意见》，表明：绵阳市人民政府关于《绵阳市城区餐饮娱乐服务业环境保护管理办法》第五条规定，兴办餐饮娱乐服务业项目，必须建有油烟通道和隔音设施，并达标排放，不具备上述条件的，不得兴办餐饮娱乐服务业项目；具备条件的，建设餐饮项目的单位及个人必须在开工建设前，到环保部门办理相关环保审批手续，经批准后方可建设。2007年7月6日，向被告经营的餐厅发出了《油烟污染限期整改通知书》，载明“经调查核实，你单位产生的油烟未经治理，直接排放违反了下列环境保护规定……现根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条的规定，责令你单位于2007年7月30日之前改正以上违法行为。（1）安装油烟排放烟道，且高出周围最高建筑1—2米”。同年8月22日，环保局再次发出《关于责令佳佳旺餐厅限期补办环境影响评价的通知》，载明“根据群众投诉和我局调查，你单位餐饮项目未进行环境影响评价，违反了……现责令你单位于2007年9月30日前补办环境影响评价文件，逾期不补办手续，将依法处理。你单位餐饮业项目选址违反了市政府〔2003〕184号文件规定‘商业用房未预留排烟通道，不得从事餐饮业’，属选址不当，请另行选址”。
原审法院认为：李瑞泷与胡小林签订的租赁协议，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。经审理查明，双方在合同约定案涉门面只能经营餐饮，但该门面因排放烟道不符合相关标准，确实导致被告无法继续经营，实际已限制了案涉商铺所能经营的餐饮业种类及其配套经营活动，因此，原告对案涉商铺经营范围的约定存在瑕疵，对由此造成的租赁合同不能继续履行的后果，有一定过错。但被告作为餐饮经营者，应具备餐饮经营活动所必须的经验及常识，其接受商铺后未按照相关规定办理环保审批手续，但亦应在装修时知晓商铺的真实状态，其提交的紧急报告，也印证至少在2007年2月7日原告就清楚排烟管道不适合所经营的餐饮业，而被告在此后仍然继续经营，对由此所扩大的损失应当承担相应责任。综上，原、被告对合同履行不能都应当承担相应的责任。
原告主张被告应当按合同约定从2007年7月9日起至搬离承租店面时止计算支付租金。原审法院认为，原告与被告的租赁合同存续期间，被告应当继续履行给付租金的义务，但由于原告的过错，可适当减轻被告给付租金的义务。被告已经付租金至2007年7月8日，因此从2007年7月9日至2008年8月12日即双方合同解除日，被告应当按照过错责任，按原租金金额的50%继续向原告给付租金。同时，因双方租赁合同已经协商一致解除，原告与被告之间的租赁合同关系亦随之终止，被告有义务将案涉门面恢复原状并返还给原告。但被告未及时移交门面，致使原告产生新的租金损失，故被告应当对扩大的损失承担赔偿责任。对该期间的租金损失原审法院酌定由被告按照原租金金额的30%向原告承担赔偿责任。
关于原告要求被告承担违约金及支付拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，原审法院认为，由于本案的租赁合同的解除是双方达成合意所致，并非单方擅自解除合同，原告主张违约金无约定依据，对该主张原审法院不予支持。遂判决：一、被告胡小林在本判决生效后十日内按照原租金金额的50%继续向原告支付2007年7月9日至2008年8月12日的租金，并从2008年8月13日起至返还租赁门面之日止按照原租金金额的30%向原告赔偿租金损失；二、驳回原告其他诉讼请求。
上诉人胡小林的上诉理由为一审法院对该案租赁合同履行不能责任划分不当，导致该租赁合同履行不能的根本原因在于被上诉人，应由被上诉人承担全部责任，一审法院判令上诉人支付租金及赔偿损失没有事实及法律依据。一审法院认定事实不清，双方合同已在2007年11月7日胡小林诉李瑞泷一案庭审时当庭达成合意解除，并非一审法院认定的2008年8月12日。合同解除后，上诉人多次提出移交门面，但被上诉人迟迟不予接受，故门面的扩大损失责任不在上诉人，上诉人不应承担赔偿责任，请求本院依法改判。
被上诉人认为一审责任划分不当，扩大了被上诉人的责任，上诉人迟迟没有将涉案门面交还给被上诉人，造成损失扩大，被上诉人没有上诉只是基于想尽快了结此事，请求本院驳回上诉。
二审中，胡小林向本院提交《关于原告胡小林诉被告张小林等租赁合同纠纷一案原告所购置设施设备清单》一份，该清单上有四川太豪商业经营管理有限公司王晓川于2008年3月18日“情况属实，物品数量未核实，以移交为准（附件共17页）”的签字。胡小林以此证明其于2008年3月就要求移交门面。对该清单，被上诉人的质证意见为该清单只能证明胡小林与太豪公司一道对其租赁的门面内的设施设备进行了清点，不能证明其证明目的。
因该清单未提及对案涉门面进行移交，不能实现胡小林的证明目的，本院不予采信。
二审中，双方均未向本院提交有效新证据，本院对一审查明的基础事实予以确认。同时，本院补充查明，在胡小林诉李瑞泷及四川太豪商业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案中，双方在2007年11月7日第一次开庭时达成解除本案租赁合同的合意，此事实亦记载于本院（2015）绵民终字第834号民事判决中，该判决已经发生法律效力。同时，双方当事人均认可胡小林于2008年10月8日将案涉门面退还给李瑞泷。
本院认为李瑞泷与太豪公司签订的委托招商租赁协议以及太豪公司基于委托关系与胡小林签订的租赁合同，均系各方真实意思表示，且未违反相关法律规定，该两份合同合法有效。本案纠纷的引发是由于案涉商铺排放烟道不符合相关标准，导致胡小林无法继续经营。因李瑞泷与太豪公司约定，由太豪公司定位案涉商铺业态。而太豪公司在对外招商租赁时，应当清楚商铺状态以及适合经营的范围，但其在合同中未明确餐饮业的种类，亦未告知胡小林商铺的真实状况，对于因此造成租赁合同不能继续履行的后果，有一定过错，应当承担主要责任。因太豪公司与李瑞泷之间系委托关系，其行为后果应由李瑞泷承担。胡小林在2007年2月7日提交《紧急报告》时就知晓商铺的真实状况，但在此后仍然继续经营，故对扩大的损失亦应当承担相应责任。原判对双方责任的分配并无不当，胡小林所持原判责任划分不当，导致该租赁合同履行不能的根本原因在于被上诉人，应由被上诉人承担全部责任的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采信。但一审对双方解除合同的时间认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：
一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2007）涪民初字第1545号民事判决第一项；
二、维持四川省绵阳市涪城区人民法院（2007）涪民初字第1545号民事判决第二项；
三、胡小林在本判决生效之日起10日内按照原租金金额的50%向李瑞泷支付从2007年7月9日起至2007年11月7日的租金，并按照原租金金额的30%支付从2007年11月8日起至2008年10月8日止的房屋占用损失费用。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人胡小林负担40元，被上诉人李瑞泷负担10元。
本判决为终审判决。
审判长 李又平
审判员 陈 幽
审判员 赵才明
二〇一六年八月二十二日
书记员 陈 莹
张薇