吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）延民初字第3027号
原告鲁明，男，汉族，现住延吉市河南街白菊委**组。
委托代理人鲁景利，男，汉族，现住延吉市河南街白菊委。
被告延边合宝房地产开发有限公司，住所地安图县明月镇九龙路。
法定代表人李焕成，总经理。
委托代理人李焕春，女，汉族，现住延吉市朝阳街文昌委*组。
委托代理人张宇，男，汉族，现住延吉市公园街园华二委*组。
第三人姜素娜，女，汉族，现住延吉市秋韵雅园。
第三人张勇，男，汉族，户籍所在地黑龙江省巴彦县山后乡靠林村吕凤六屯，现住延吉市秋韵雅园*期。
原告鲁明诉被告延边合宝房地产开发有限公司、第三人姜素娜、张勇之间不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人鲁景利、被告的委托代理人李焕春、张宇、第三人姜素娜、张勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年3月26日，案外人郑金荣与案外人延边联启房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号、面积为100平方米的房屋，总价款为208000元。被告与案外人延边联启房地产开发有限公司系挂靠关系，诉争房屋实为被告开发，购房合同直接约束案外人郑金荣与被告。2011年3月16日，案外人郑金荣向延边联启房地产开发有限公司支付购房款104000元，此款由被告公司负责人李焕春收取。2011年9月29日，案外人郑金荣向被告支付购房款90700元。此外，2011年3月26日，原告购买了被告开发的位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号房屋。2011年3月26日、2011年9月31日，原告向被告支付该房屋购房款194000元。2013年5月8日，第三人姜素娜经被告同意，与原告的委托代理人鲁景利签订诉争房屋委托出售协议，委托协议约束原、被告双方。2013年6月23日，被告与第三人张勇签订认购书，将本案诉争房屋出售给第三人张勇，房屋实际面积为100.47平方米，总价款为401880元，第三人张勇将全部购房款支付给被告。此后，原告与案外人郑金荣经被告同意，将两人购买的房屋进行权利兑换，由原告所有本案诉争房屋的权利。原告要求被告从诉争房屋售房款中扣除原告应交纳的购房余款14278元及原、被告约定的委托售房佣金8038元后，将售房款379564元支付给原告，但被告至今未予支付。原告诉至本院，要求被告支付售房款379564元及利息（自2013年9月5日被告收到诉争房屋全部售房款之日起至2013年9月13日起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
被告辩称，原告主体不适格。被告并未将诉争房屋出售给原告，而是出售给了案外人郑金荣。同时，被告主体不适格。原告与被告之间未签订任何委托售房协议，原告是与第三人姜素娜签订的委托协议，第三人姜素娜的行为不能视为被告公司的行为。诉争房屋购房余款至今没有交纳，该房屋尚未制作出房屋所有权证，故不能对外出售。被告虽与第三人姜素娜签有房屋承包销售协议书，但该协议中不包括本案诉争房屋，被告与本案无关。综上，请求法院驳回原告的起诉。
第三人姜素娜述称，原告是与第三人姜素娜签订的委托合同，第三人姜素娜不代表被告公司，该委托售房行为是第三人姜素娜的个人行为。第三人姜素娜将诉争房屋出售给第三人张勇，以案外人刘野的名义签订了认购书。因第三人张勇购房需要办理相关贷款手续，售房款汇入到了被告公司账户。如果售房款从被告公司账户中支付给原告，需要扣除相关税费。因此，原告要求返还售房款的数额也不属实。
第三人张勇述称，第三人张勇没有意见，本案与其无关。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2、团购房屋合同书复印件一份、收款收据复印件两份，证明2011年3月26日，案外人郑金荣与案外人延边联启房地产开发有限公司签订团购房屋合同，购买了被告开发的位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号、面积为100.47平方米的本案诉争房屋，总价款为208000元。被告与案外人延边联启房地产开发有限公司系挂靠关系，此合同实际约束案外人郑金荣与被告双方。2011年3月16日，案外人郑金荣向案外人延边联启房地产开发有限公司支付购房款104000元，该款由被告的委托代理人李焕春收取。2011年9月29日，案外人郑金荣又向被告支付诉争房屋购房款90700元，该款也是由被告的委托代理人李焕春收取。此后，案外人郑金荣与原告相互兑换了房屋，因此将诉争房屋合同及交款收据更名为原告鲁明。
3、委托协议复印件一份，证明2013年5月8日，原告与第三人姜素娜签订委托协议，但第三人姜素娜实际代表被告公司，因此委托协议约束原、被告双方，由被告受托出售诉争房屋，原告向被告支付房价的2%作为佣金。
4、认购书复印件一份，证明2013年6月23日，被告与第三人张勇签订认购书，被告将诉争房屋以401880元的价格出售给第三人张勇。
5、团购房屋合同书复印件一份、交款收据复印件三份，证明2011年3月26日，原告与案外人延边联启房地产开发有限公司签订购房合同，购买了秋韵雅园7号楼x单元x号房屋，总价款为208000元，面积为100平方米。原告于2011年3月26日、2011年9月31日、2013年8月19日向被告交付购房款共计208978元。后因原告与案外人郑金荣兑换了房屋，被告公司负责人李焕春将合同中的原告鲁明更改为案外人郑金荣。
6、证人郑金荣当庭陈述的证言，证明证人郑金荣从被告公司处购买了秋韵雅园7号楼x单元x号房屋，既本案诉争房屋。原告的房屋原是秋韵雅园7号楼x单元x号。2013年8月，因原告需要用钱，证人郑金荣与原告兑换了上述房屋。
被告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
1、企业法人营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。
2、协议书复印件一份，证明2012年5月26日，被告与第三人姜素娜签订协议。被告与第三人姜素娜之间系第三人姜素娜对被告开发、建设的秋韵雅园施工队的顶账房及特定住宅、门市房进行承包销售的关系，不属于企业内部上下管理的关系。秋韵雅园7号楼x单元x号房屋，不在被告与第三人姜素娜协议约定的房屋销售范围内，第三人姜素娜为原告对外转让房屋的行为是其个人行为，与被告无关。
3、团购房屋合同书复印件一份、收据复印件两份，证明诉争房屋由第三人姜素娜出售给第三人张勇时，房屋所有权人为案外人郑金荣，原、被告之间没有直接利害关系。
4、委托书复印件三份，证明：（1）、原告于2012年8月13日就与第三人姜素娜达成了协议，协议性质属于居间合同；（2）、原告起诉被告是依据原告与第三人姜素娜的居间协议而起诉的；（3）、该协议具有两个违法性，一个违约性。违法性体现在：第三人姜素娜在主体上不具有签订居间协议的主体资格；协议内容也违反了房地产管理法关于没有完成房产登记的房屋禁止销售的相关规定。违约性体现在：此居间协议违反了被告与第三人姜素娜签订的委托协议的第四条“不允许乙方擅自代理销售秋韵雅园个人销售的房产”的规定。
5、委托代征税款协议书及纳税税种、税率明细复印件各一份，证明被告受延吉经济开发区地方税务局委托，代收税费是协议中的义务，税率、税种皆由税务机关规定。
第三人姜素娜未向本院提交证据。
第三人张勇未向本院提交证据。
本院开庭审理时，经庭审质证，被告、第三人姜素娜、张勇对原告举证的1号证据无异议，本院予以采信；被告对原告举证的2号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该证据不能证明被告将诉争房屋出售给了原告，原告与被告之间没有直接利害关系，不存在真正的权利义务。第三人姜素娜、张勇对该证据不清楚。本院认为，结合庭审查明的事实，该证据能够证明案外人郑金荣与案外人延边联启房地产开发有限公司签订团购房屋合同，购买了诉争房屋并交付部分购房款，以及案外人郑金荣将诉争房屋兑换给原告的事实，对该证据本院予以采信；被告对原告举证的3号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：被告未将诉争房屋出售给原告，被告对委托协议签订一事并不知情。第三人姜素娜对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该委托协议是第三人姜素娜个人与原告的委托代理人鲁景利签订的，与被告无关。第三人张勇对该证据不清楚。本院认为，第三人姜素娜异议成立，委托协议系原告的委托代理人鲁景利与第三人姜素娜签订，其中委托销售的房屋包括本案诉争房屋，但该证据不能证明原、被告之间存在委托关系，对该证据的证明目的本院不予采信；被告对原告举证的4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该证据中没有被告公司的公章及法定代表人签字，不能证明出售诉争房屋系被告的行为，被告也不认可该认购书。诉争房屋系第三人姜素娜出售的，与被告无关。第三人姜素娜对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：诉争房屋出售人是第三人姜素娜本人，不是被告。第三人张勇对该证据无异议。本院认为，被告异议成立，该证据中没有加盖被告公司的公章，不能证明认购书系被告与第三人张勇签订，对该证据的证明目的本院不予采信；被告对原告举证的5号证据的真实性无异议，但认为：该证据不能证明原告与案外人郑金荣兑换了房屋。第三人姜素娜、张勇对该证据不清楚。本院认为，结合庭审查明的事实，该证据能够证明原告购买秋韵雅园7号楼2单元502号房屋并交纳购房款以及同案外人郑金荣兑换诉争房屋的事实，对该证据本院予以采信；被告对原告举证的6号证据的证人证言质证认为：原告与证人之间存在利害关系，且证人郑金荣在庭审中已表示，诉争房屋在出售给第三人张勇之前归证人所有。原告、第三人姜素娜、张勇对该证人证言无异议。本院认为，证人郑金荣作为诉争房屋的原所有权人，其当庭陈述的证言能够证明诉争房屋原为证人郑金荣购买，在房屋出售给第三人张勇后，其将诉争房屋买卖合同中的权利义务转让给原告的事实，对该证人证言本院予以采信。
原告、第三人姜素娜、张勇对被告举证的1号证据无异议，本院予以采信；原告对被告举证的2号证据的真实性无异议，但认为：原告与第三人姜素娜签订委托协议时，不知道其与被告签有该协议。第三人姜素娜、张勇对该证据无异议。本院认为，该证据能够证明被告与第三人姜素娜对特定房屋签订销售协议的事实，对该证据本院予以采信；原告对被告举证的3号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：诉争房屋出售给第三人张勇时，房屋所有权人为郑金荣。但诉争房屋出售后，房屋由被告退还给了原告，因此原、被告之间存在利害关系。第三人姜素娜、张勇对该证据无异议。本院认为，该证据能够证明诉争房屋在出售给第三人张勇前，房屋所有权人为案外人郑金荣的事实，对该证据本院予以采信；原告对被告举证的4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为：2012年8月12日的委托书已经作废，原告的委托代理人鲁景利与被告、第三人姜素娜都说过该合同已经被销毁。原告的委托代理人鲁景利是依据2013年5月8日的协议处理了诉争房屋。第三人姜素娜、张勇对该证据无异议。本院认为，该证据是原告的委托代理人鲁景利同第三人姜素娜签订的委托协议，系双方真实意思表示。该协议与被告同第三人姜素娜另签订的协议无关，对该证据的证明目的本院不予采信；原告对被告举证的5号证据质证认为：被告从来没有向原告出示过该协议，委托书和税率明细等都是后补的。第三人姜素娜对该证据无异议。第三人张勇对该证据不清楚。本院认为，该证据系被告与税务部门针对开发、建设房屋委托代征税款的协议，与本案无关，对该证据本院不予评判。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2011年3月26日，案外人郑金荣与案外人延边联启房地产开发有限公司签订《团购房屋合同书》，购买了位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号、面积为100平方米的房屋（本案诉争房屋），总价款为208000元。诉争房屋实为被告开发，被告以案外人延边联启房地产开发有限公司的名义办理相关手续。此后被告进行公司注册登记后，在房产部门将诉争房屋备案到自己名下，《团购房屋合同书》实际约束案外人郑金荣与被告双方。2011年3月16日，案外人郑金荣向案外人延边联启房地产开发有限公司支付购房款104000元，此款由被告收取。2011年9月29日，案外人郑金荣又向被告支付购房款90700元，剩余购房款14278元至今未予交纳。2013年5月8日，原告的委托代理人鲁景利与第三人姜素娜签订委托协议，委托第三人姜素娜出售诉争房屋，同时约定佣金为房价的2%，案外人郑金荣亦认可该委托协议。2013年6月23日，第三人姜素娜与第三人张勇签订诉争房屋认购书，认购书中书写的出售方为被告公司，但该认购书中并未加盖被告公司的公章。因被告与第三人姜素娜于2012年5月26日签订了协议，由第三人姜素娜对被告开发的特定房屋进行销售，故被告将其公司的公章、法定代表人印章及相关手续交给了第三人姜素娜。此后，第三人姜素娜以被告名义与第三人张勇签订商品房预售合同并加盖了被告公司公章及法定代表人印章，由第三人张勇以401880元购买了诉争房屋，房屋实际面积为100.47平方米。第三人张勇交付购房首付款后，以诉争房屋作为抵押进行了按揭贷款。现诉争房屋全部售房款401880元均在被告公司账户内。诉争房屋现已交付给第三人张勇居住、使用，并在房产部门备案登记在第三人张勇名下。
另查明，2011年3月26日，原告购买了被告开发的位于延吉市人民路东段北秋韵雅园A区x号楼x单元x号房屋。诉争房屋在出售给第三人张勇后，原告与案外人郑金荣就上述房屋买卖合同中的权利义务同诉争房屋买卖合同中的权利义务进行兑换，由原告取得诉争房屋买卖合同中的权利义务。经案外人郑金荣同意，原告到被告处将诉争房屋买卖合同及交款收据中的案外人“郑金荣”姓名更改为原告“鲁明”。本案在复庭审理后，被告向本院提交《补正庭审笔录申请书》，认为其在复庭审理中提交的作为证据的录音材料未记录于庭审笔录中。因该录音材料与本案的审理无关，本院已在复庭审理中向被告释明，录音材料可作为本案参考使用，不作为证据组织质证，故对该申请本院不予准许。原告诉至本院，要求被告扣除原告未交纳的诉争房屋购房尾款14278元及佣金8038元后，支付售房款379564元及利息（自2013年9月5日被告收到诉争房屋全部售房款之日起至2013年9月13日起诉之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”第三人姜素娜受原告委托代理人鲁景利的委托，以被告的名义出售了案外人郑金荣所有的诉争房屋，案外人郑金荣对该委托协议亦为认可。诉争房屋的购买人，即第三人张勇的购房款汇入到了被告公司账户，该售房款实际为案外人郑金荣所有。现案外人郑金荣已将诉争房屋买卖合同中的权利义务转让给了原告，被告将诉争房屋手续中的案外人“郑金荣”姓名更改为原告“鲁明”，视为其对此认可与同意，故诉争房屋售房款应为原告所有，原告系本案适格主体。原、被告之间不存在委托合同关系，但被告取得诉争房屋售房款拒不返还给原告，造成了原告的损失，构成不当得利，应将该售房款返还给原告，故原告要求被告扣除其未交纳的购房尾款14278元及佣金8038元后，支付售房款379564元的诉讼请求，本院予以支持；关于利息，被告收到诉争房屋售房款，其已认可该笔款项系诉争房屋的售房款，具有向原告返还的义务。被告未履行该义务，应承担相应民事责任，原告要求支付利息的诉讼请求，本院予以支持；关于利率，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计算的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条之规定，判决如下：
被告延边合宝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告鲁明返还售房款379564元及利息（自2013年9月5日起至2013年9月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
如果被告延边合宝房地产开发有限公司未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7002元、公告费300元、邮递费80元，合计7382元（原告已预交），由被告延边合宝房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 冯喜库
审 判 员 刘玉升
代理审判员 李德龙
二〇一四年五月六日
书 记 员 孙翠娥