上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0105民初5405号
原告(反诉被告)：周志云，男，1961年12月1日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：张宓玲，上海中常达律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：孙艾娜，职务总经理。
委托诉讼代理人：黄磊，上海市铭源律师事务所律师。
原告(反诉被告，以下简称原告)周志云诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海亚和投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年4月12日、5月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序。审理期间，原告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B-414、415室的装修残值(或现值)向本院提出评估申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行司法鉴定，鉴定机构出具沪建经咨(2017)第163号鉴定报告，本院于2017年5月12日公开开庭进行了审理。2017年8月2日，鉴定机构出具对鉴定报告的补充说明，本院于2017年8月16日再次公开开庭进行了审理。在上述庭审中，均由原告及其委托诉讼代理人张宓玲，被告的委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案依法延长审理期限六个月，现已审理终结。
原告周志云向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同及补充条款无效；2、被告返还租金保证金227,652元、物业管理费保证金45,045元、公共事业费保证金20,000元、装修押金10,000元，合计302,697元；3、被告返还已支付的三个月租金210,789元、物业管理费45,045元，合计255,834元；4、被告赔偿装修损失304,014元；5、被告赔偿燃气管道工程损失150,000元；6、被告赔偿消防机电工程损失20,000元；7、被告赔偿中央空调损失49,000元；8、被告返还已支付的租金、物业管理费以及保证金的利息，计算方法为：以558,531元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年5月28日起计算至判决生效之日止；9、被告赔偿因擅自收回租赁房屋，造成厨具、餐具、固定资产及低值易耗品损失89,618.30元；10、本案诉讼费，以及律师费50,000元由被告承担。
事实和理由：上海市长宁区虹桥路XXX号为“上海警备区综合性保障服务接待中心”建设工程，改建后名为“星空购物中心”，由被告承租。原、被告于2014年5月28日签订租赁合同及补充条款，约定原告承租“星空购物中心”B-414、415室(以下简称系争房屋)，�赁期5年。因“星空购物中心”改建工程未办理建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告签订的租赁合同及补充条款无效。被告提供的军队房地产租赁许可证2015年2月28日期限届满，后未能获得新的租赁许可证，致原告未能办理食品经营许可证，于2015年12月13日暂停营业。后由被告组织人员经营并由上海伽华餐饮有限公司(以下简称伽华公司)开具发票，该公司与被告有关联性，故原告不应继续支付使用费。原告为维护合法权益，提起本案诉讼。
被告上海亚和投资管理有限公司辩称：2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设租赁协议，约定由被告出资改建上海警备区第一招待所所有的云峰综合楼(洛城广场)、第一招待所综合楼(和平广场)、第一招待所四号楼、洛城广场地下室。2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，工程改建后名为“星空购物中心”。现因上海警备区第一招待所未提供建设工程规划许可证，故同意原告第1-3项诉请。
对原告的其余诉请，被告的抗辩意见如下：1、2015年12月3日原告获得营业执照后应当继续办理食品经营许可证，但原告不仅未依法办理相关许可，反而于同月13日自行停业，未向被告移交系争房屋，致房屋被他人占用，被告与伽华公司无关联性，应由原告支付使用费至2017年5月31日。2、装修折旧期限应至勘测现场之日，按23个月折旧计算应为234,470元，同意赔偿20%。3、关于燃气管道工程、消防机电工程、中央空调等损失，原告未能提供相关发票，银行流水亦无法证明是用于支付上述项目，故无法确认损失金额；即使需要赔偿，也应按照合同期限折旧计算。4、工程没有建设工程规划许可证非被告过错，合同无效后应恢复原状，故不同意原告的利息诉请。5、厨具、餐具等可移动物品是否遗失不清楚，即使遗失也不是因被告所致，故不应计算在损失范围内。6、案件受理费由法院裁判，律师费不是必然发生的诉讼成本，且双方均有律师费支出，故不同意赔偿律师费的诉请。
被告提出反诉请求：1、确认原、被告签订的租赁合同及补充条款无效。2、原告支付房屋使用费合计2,425,110元，计算方法为：参照合同约定的租金标准，自2014年8月15日计算至2017年5月31日；自2014年8月15日至2016年8月14日，每月使用费70,263元，合计1,686,312元；自2016年8月15日至2017年5月31日，计9个月17天，每月使用费77,289元，合计738,798元。3、原告支付物业管理费503,887元，计算方法为：参照合同约定的物业管理费标准每月15,015元，自2014年8�15日计算至2017年5月31日。4、原告支付2015年11月至2016年8月的水费3,572元、电费31,336.80元、燃气费31,034.60元。
原告针对被告的反诉请求答辩称：被告无权转租系争房屋，原告无需支付使用费、物业管理费，即使需要支付，因租赁许可证过期，原告无法申办食品经营许可证，并受到行政处罚，同意按合同约定标准的20%支付，但期间应从2015年4月28日试营业之日计算至2015年12月13日停业之日，同意支付2015年11月1日至2015年12月13日的水费、电费、燃气费。
此后被告强行收回房屋，不应由原告承担使用费、物业管理费以及水电等费用。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原、被告提交的租赁合同及补充条款，军队房地产租赁许可证，房地产登记簿，两份中国人民解放军南京军区第一房地产管理分�证明、授权委托书、情况说明，租金、物业管理费、公共事业费保证金发票，装修押金发票，首期租金、物业管理费发票，用餐预结单、发票、签购单，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，行政处罚决定书、行政处罚决定履行催告书、非税收入一般缴款书，上海市公安局案件接报警回执单，军队房地产建设、租赁协议书，建设工程规划许可证，军队工程建设项目施工许可证，上海市发展和改革委员会固定资产投资处公文办理便签(沪发改投便字【2011】第215号)等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：
本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。
2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。
2011年11月25日，上海警备区第一招待所与被告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由被告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，被告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由被告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由被告承担。上述协议书尾部加盖被告公司图章并由孙和平签字。
2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。
2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号-1出租给被告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。
2013年10月8日，中国人民解放军上海警备区后勤部出具情况说明，表示上海市警备区对外空余房地产租赁管理部门为中国人民解放军上海警备区后勤部生产管理处，是上海警备区第一招待所业务主管部门，出具的军队房地产租赁许可证合法有效，地址更正为“虹桥路XXX号”。2013年11月1日，上海警备区后勤部生产管理处出具授权委托书，委托被告代为行使长宁区虹桥路XXX号1-6层房屋(含车库、地下室)的管理权、使用权、经营权、租赁权。
2014年4月24日，南京军区第一房地产管�分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。
2014年5月28日，原、被告签订租赁合同及其补充条款，约定原告承租“星空购物中心”B-414、415室，装修免租期自实际交付日开始起计60天，起租日为免租装修期结束次日起算，租赁期自起租日起5年，预计开幕日2014年10月1日等。自起租日起计的第一、二年每月保底租金为人民币(下同)70,263元。物业管理费(含推广宣传费、中央空调能源费)按营业时间段10：00am-10：00pm标准，为每月65元/平方米，按承租面积231平方米计算即每月15,015元。
合同签订后，原告向被告支付租金保证金227,652元、物业管理费保证金45,045元、公共事业费保证金20,000元以及装修押金10,000元；首期三个月保底租金21,0789元、物业管理费45,045元，合计558,531元。
2014�8月15日，被告将系争房屋交付给原告。2015年1月，原告对涉讼房屋进行了装修。
2015年4月7日，上海市长宁区环境保护局出具了关于上海市长宁区馋客餐厅环境影响报告表的审批意见，同意项目建设。
2015年4月28日，原告以“馋客餐厅”名义对外经营。
2015年8月4日，上海市长宁区市场监督管理局出具个体工商户名称预先核准通知书，同意预先核准个体工商户名称为“上海市长宁区馋客餐厅”，经营者为原告，名称保留期至2016年2月4日。
2015年8月10日，上海市长宁区公安消防支队向原告颁发公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。
2015年9月28日，上海市长宁区市场监督管理局向原告出具行政处罚决定书，就原告无法提供餐饮服务许可证和工商营业执照的情况下对外从事餐饮经营活动，决定处以罚款4,000元。原告于2016年4月18日缴纳上述罚款。
2015年11月10日，南京军区第一房地产管理分局再次出具证明，表示军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。
2015年12月3日，原告持被告提供的军队房地产租赁许可证、南京军区第一房地产管理分局于2014年4月、2015年11月出具的证明、环评报告等登记了营业执照。
2015年12月13日，原告停止营业。
2015年12月底，原告起诉要求撤销营业执照登记，后撤回起诉，并于2016年4月11日自行注销营业执照。
2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。
2016年3月，原告提起本案诉讼。在审理期间，鉴定机构会同原、被告进行了现场勘测。2017年5月底，原告将所有物品搬离，被告接收了系争房屋。
原告陈述，之所以要起诉撤销�业执照，系因被告2015年12月14日后组织原告的部分员工并招募其他人员使用系争房屋对外经营。2016年4月19日，原告就系争房屋被他人占用营业向上海市公安局长宁分局仙霞路派出所报案。
原告主张，2015年12月14日后，“馋客餐厅”由被告通过伽华公司经营，该公司的监事孙伟与孙和平共同投资成立了上海炫艺娱乐有限公司，而孙和平系被告的实际控制人，曾在被告与上海警备区第一招待所签订的军队房地产建设、租赁协议书尾部签字。综合上述原因，原告不应支付2015年12月14日后的使用费、物业管理费及水电煤气费用。
为此，原告提供了2016年1月1日、2016年1月20日至“馋客餐厅”用餐的预结单、银联POS签购单、发票联，三者金额一致，预结单上载明“馋客餐厅”、“地址：上海市长宁区虹桥路XXX号B415”，发票联记载的收款单位为伽华公司。因原�提交的预结单、签购单、发票联的金额、时间相同，与原件一致，与本案具有关联性，本院予以认可。
原告另提供了伽华公司、上海炫艺娱乐有限公司的登记信息。登记信息显示，伽华公司的监事为孙伟，法定代表人及执行董事兼总经理为孙一俊。上海炫艺娱乐有限公司的投资人为孙伟、孙和平，法定代表人为孙伟，注册于上海市长宁区虹桥路XXX号4号楼东侧2-5楼。2017年7月28日，上海炫艺娱乐有限公司的投资人变更为孙和平、孙一俊，法定代表人变更为孙一俊。
另查明，2015年6月19日、7月19日，被告先后向原告送达星空购物中心收款通知单，催缴自2015年7月1日起欠付的租金、物业管理费，2015年4月1日起欠付的水费、电费、煤气费，由原告本人签字。
2015年8月21日、9月19日、11月18日，被告向原告送达星空购物中心收款通知单，催缴租金、�业管理费、水费、电费、煤气费，原告签字注明仅确认水、电、煤气费用。
2015年12月11日，被告出具星空购物中心收款通知单，载明2015年11月1日至11月30日水费251元、电费3,636.60元、煤气费2,741.30元。原告未签字。
2016年1月5日，被告出具星空购物中心收款通知单，载明12月1日至12月25日的电费2,377.10元，由“赵岚”签字。
2016年2月2日，被告出具星空购物中心收款通知单，载明2015年12月1日至2016年1月25日水费418.40元，2015年12月26日至2016年1月25日电费2,869.90元，2015年12月1日至2016年1月25日煤气6,430.10元，由“赵岚”签字。
结合上述收款通知单及煤气费账单，本院确认2015年11—12月的水费为483元，电费为6,569元，燃气费为9,171元。
审理中，关于2015年12月13日以后系争房屋的使用状况，被告第一次开庭时陈述为“员工自行组织营业�，后陈述为“不知道具体情况”。
根据原告的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋的装修残值进行鉴定，鉴定机构于2017年4月6日出具鉴定报告。原、被告无异议部分装修工程造价为380,017元。原告认为装修使用年限应按12个月计算(折旧期限至被告实际占有期限为止)，据此计算装修残值为304,014元。被告认为装修使用年限应按23个月计算(折旧期限至踏勘现场日期为止)，据此计算装修残值为234,470元。2017年8月2日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具补充说明，确认上述鉴定报告中的鉴定意见为现值。对此，原、被告均予认可。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案法庭辩论终结前，被告不能证明“星空购物中心”已取得建设工程规划许可证或经规划部门批准建设，且原、被告均以此为由诉请确认就系争房屋签订的租赁合同及补充条款无效，本院予以认可。被告同意向原告返还已支付的各项保证金、押金及租金、物业管理费，原告的相关诉请，本院予以支持。双方关于原告是否应当向被告支付使用费、物业管理费，如何确定支付标准及期间，以及租赁合同无效后的赔偿责任存在争议。
首先，系争房屋所属的“星空购物中心”虽然未取得建设工程规划许可证，但在对外经营期间，并未发生安全隐患或现实危险导致原告无法正常使用系争房屋，难谓使用、收益的合同目的完全不能实现，而原告确实使用系争房屋对外经营，根据权利义务相一致的原则，原告应当支付使用费、物业管理费。
其次，关于支付周期。被告主张自2014年8月15日系争房屋交接�日，计算至2017年5月31日原告将物品搬离之日。原告主张自2015年4月28日试营业之日，计算至2015年12月13日停止营业之日。本院认为，原告支付使用费的基础是原告使用系争房屋，租赁合同目的得以实现。2014年8月15日房屋交付时，系争房屋并不能立即投入使用，从租赁合同约定免租装修期结束次日为起租日亦可得到印证，且“星空购物中心”为大型商业商场，原告租赁合同的目的是开设餐厅，租赁合同约定“预计开幕日2014年10月1日”，而2014年8月15日商场尚未开业，显然不具备使用条件。因此，被告关于从2014年8月15日计算使用费的主张，本院不予采纳。2015年1月，原告为经营目的对系争房屋进行装修，由此开始支付使用费，符合公平原则，故本院确认自2015年1月开始计算使用费、物业管理费。
从被告在诉讼中的陈述来看，被告在最初开庭时表示2015年12月14日�由原告的员工为自救而经营，后坚称不知情。被告作为“星空购物中心”的出租人，对包括系争房屋在内的区域负有管理义务。根据查明的事实，2016年1月1日，“馋客餐厅”开具的发票载明的经营者为伽华公司，而该公司的高级管理人员与上海炫艺娱乐有限公司、被告的高级管理人员互有交集，原告与被告相比较而言，被告与伽华公司的关联度显然更高，而被告并未举证证明原告与伽华公司有任何关联。原告主张2015年12月14日房屋被占用，但原告并未采取通知、报警等方式维护自身的权益并固定证据，故本院结合上述情况确定原告支付使用费、物业管理费至2015年12月底。此后伽华公司经营期间的使用费、物业管理费，被告有权另行主张。本案诉讼期间，因鉴定需要保留装修原貌，系争房屋因此空置系为了双方的诉讼利益，故鉴定期间不再计算使用费、物业管理费。
再次，关于使用费、物业管理费的计算标准。被告主张按合同约定的标准支付；原告主张即使支付，也应按合同标准的20%计算，因租赁许可证过期致原告无法申办食品经营许可证等。本院认为，2015年4月原告试营业时，被告提供的军队房地产租赁许可证期限已经届满，此后原告持被告提供的军队房地产租赁许可证、南京军区第一房地产管理分局于2014年4月、2015年11月出具的证明、环评报告等，于2015年12月3日登记营业执照。《食品经营许可管理办法》第九条规定，申请食品经营许可，应当先行取得营业执照等合法主体资格。因此，被告无法提供有效的租赁许可证，确实对原告办理合法经营所需证照产生影响。但从另一方面看，原告使用系争房屋对外经营并获得收益，即使未盈利，也主要与餐厅经营时间短、是否符合市场需求等经营风险相关，不完全是因�建筑物没有建设工程规划许可证或租赁许可证期限届满，租赁合同的目的已部分实现。基于以上原因，本院酌定原告参照合同约定标准的一定比例，应向被告支付2015年1-12月系争房屋的使用费421,578元，物业管理费90,090元。原告另应支付2015年11-12月的水费483元，电费6,569元，燃气费9,171元。
合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据被告与上海警备区第一招待所签订的合同，“星空购物中心”的改扩建工程由被告出资并负责规划设计方案，被告在规划设计方案未获规划部门审批通过的情况下，即开工建设，故租赁合同无效的过错主要在被告。被告抗辩称因上海警备区第一招待所未提供规划许可手续，被告无过错的抗辩意见，本院不予采纳。受军队和武警部队全面停止有偿服务工作的影响，虹桥路XXX号房屋无法获得有效的租赁许可证，进而对经营活动产生影响，对于该情况，原、被告都无法预见，故对合同无效后的损失赔偿，由本院根据案情予以酌定。原告主张的消防机电工程20,000元、中央空调49,000元，合计69,000元，确系原告装修实际发生的费用，相关合同与收据彼此印证，金额合理，本院予以认可。但已经原告合理使用，应扣减一定的损耗，加上装修损失304,014元，被告应赔偿323,293元。燃气管道工程损失150,000元，原告未能提供相关合同、发票予以佐证，但原告确实安装了燃气管道用于经营，结合本案实际，本院酌定为50,000元。原告使用系争房屋并获得收益，故利息损失的诉请，本院难以支持。律师费不是诉讼必然发生的费用，本院不予支持。关于厨具、餐具、固定资产以及低值易耗品损失，因原告未能提供证据证明上述物品因被告原因丢失或损坏，�厅被他人占用后也未及时采取有效措施维护自身权益，故不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)周志云与被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号“星空购物中心”B-414、415室签订的租赁合同及补充条款无效；
二、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周志云租金保证金227,652元、物业管理费保证金45,045元、公共事业费保证金20,000元、装修押金10,000元，合计302,697元；
三、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周志云租金210,789元、物业管理�45,045元，合计255,834元；
四、被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)周志云装修、燃气管道工程、消防机电工程、中央空调损失合计373,293元；
五、原告(反诉被告)周志云应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司上址房屋2015年1-12月使用费421,578元、物业管理费90,090元，合计511,668元；
六、原告(反诉被告)周志云应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司2015年11-12月的水费483元、电费6,569元、燃气费9,171元，合计16,223元；
七、驳回原告(反诉被告)周志云的其余本诉请求；
八、驳回被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
司法鉴定费16,500元，原告(反诉被告)周志云负担8,250元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担8,250元。
本诉案件受理费15,340元，原告(反诉被告)周志云负担3,135元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担12,205元。
反诉案件受理费8,775.30元，原告(反诉被告)周志云负担1,546元，被告(反诉原告)上海亚和投资管理有限公司负担7,229.30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 顾 鸣 香
审 判 员 史 捷
人民陪审员 牟 世 荣
二〇一七年九月八日
书 记 员 �李浩浩
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。