江西省都昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0428民初字第113号
原告汪辉，男，汉族，1963年8月10日生，江西都昌人，住江西省都昌县。
原告汪坚，男，汉族，1993年5月16日生，江西都昌人，住江西省都昌县。
共同委托代理人程茂林，都昌县惠民法律服务所法律工作者，特别授权。
被告江西兴盛房地产开发有限公司，住所地：江西省都昌县都昌镇幸福路。
法定代表人汪赤金，系该公司总经理。
委托代理人江新梓，江西准星律师事务所律师，特别授权。
委托代理人程爵全，江西准星律师事务所律师，特别授权。
本院于2016年1月26日立案受理原告汪辉、汪坚诉被告江西兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法公开开庭进行了审理，原被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年元月26日，被告将其建设开发的ＸＸ大道西段幸福小区6号楼南106号、北106号商铺以总价款630196元的价格出售给原告并签订商铺定购协议，同时约定被告应在2014年12月30日前完成商铺过户手续，逾期每天按1000元违约金支付给原告。协议签订后原告依约向被告支付购房款550000元，被告将该楼南106号、北106号商铺交付给了原告，原告装修后投入使用。2015年元月开始，原告多次找到被告，要求被告履行合同约定办理产权过户手续，被告寻找各种借口推脱，原告无奈，为维护自己的合法权益，现诉至法院，要求被告依法履行合同办理产权过户手续，被告支付违约金人民币390000元（按每天1000元自2015年元月1日始计至2016年元月25日止，2016年元月25日后要求仍按每天1000元计算至被告实际办理过户日止）。
审理中原告变更诉讼请求，要求被告兴盛公司返还原告所支付的购房款及被告占用原告上述购房款期间的利息，利息率按每月2%计算，计算期间为自原告付款之日至本案判决之日，同时原告方仍坚持其前述关于违约金方面的诉讼请求。
被告辩称：一、原告并未与答辩人签订房屋买卖合同。原告只是草签了商铺定购协议，并非是房屋买卖合同，房屋买卖合同必须经住房管理部门备案，公司加盖合同专用章，法定代表人签字。二、原告并未向答辩人履行支付购房款义务，即原告至今并未向答辩人支付任何购房款。涉诉的房屋在卖给两方原告之前已进行了抵押贷款，贷款人为汪坚（汪黄金儿子），至今该贷款还未还清，原告在购房之前也知道房屋已被用于抵押进行贷款的事实，请法院驳回原告诉请。
本案举证、质证及分析认证：
原告方提供第一组证据：原告汪辉、汪坚身份证复印件，以证明两原告主体资格，二原告并称汪坚为汪辉儿子。被告予以认可，本院亦予以认定。
原告方提供第二组证据：一份原被告2014年1月26日签订的“幸福小区6#楼商铺定购协议”，一份汪黄金收取原告方550000元购房款的收条（该“收条”上收款人为“汪坚”，即汪黄金儿子，其上盖具“汪黄金”印章），一份中国银行“客户回单”（该“客户回单”上的存入户名为“汪琴”）。用以证明原被告之间已就涉诉房屋签订房屋买卖协议，原告已按协议约定履行了义务，被告应承担每天向原告方支付1000元违约金的责任。原告并称，汪黄金是时任被告方公司的法定代表人，汪琴是汪黄金的女儿，其在职期间关于公司业务的签字应具有法律效力，属公司行为；原告方将购房款汇入的账户是被告公司指定的账户；如被告方公司因其本身财务管理混乱引起的法律责任应由被告公司自行承担，不能对抗善意第三人。被告质证：对“商铺定购协议”的真实性无异议，但对其关联性有异议，不能证明原告证明目的；该协议不能证明双方间买卖合同已成立，该协议的第三条已约定双方必须签订正式的购房合同，正式合同未签订之前，被告公司方只履行协议第二条“不将房屋卖与其它人”的义务。该协议只是双方签订正式购房合同之前的意向性协议，原被告之间的权利义务只有待正式购房合同签订之后才能确定。对原告提供的收条、银行交易明细的真实性、关联性、合法性均持异议，原告汇入钱款的账号不是被告公司的账户号，原告所谓的购房款并未汇入我方公司，公司收款必须出具正式发票并加盖公司印章，收条也不是我方公司出具的。
本院分析认证：
其一，该“商铺定购协议”是否具有法律效力？
本院已查明（后文详述），该涉诉商铺，已由其所有权人进行处分，2012年8月7日已作为第三人贷款的抵押物，贷款期限为2012年8月7日至2014年8月5日。至2014年1月26日原被告方签订购房协议时，该贷款尚未归还。原被告签订之协议的第一条已述明：“一、乙方（本案原告方）已知悉本商铺的具体情况，现自愿定购幸福小区6#楼南106号、北106号商铺。……”。故本院认定原告方2014年2月28日签订购房协议时已知晓涉诉房屋被用于抵押贷款的事实。该协议签订时双方已签字或盖章予以确认，双方主要的合同权利义务已约定，且原告方在签订协议当日向被告兴盛公司履行了大部分的付款义务。故本院认定，原被告间签订的商铺定购协议已成立。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，原被告在签订“商铺定购协议”时，虽然本院可认定作为受让人的原告方知晓该受让的商铺已被抵押，但作为抵押权人都昌农村信用合作联社，从本院2016年5月3日对都昌县农村信用联社调查取证的情况及该抵押贷款仍欠抵押权人都昌县农村信用联社本息4569200元的事实（后述），本院可认定，原被告在签订“商铺定购协议”时，抵押人被告兴盛公司并未将该商铺转让情况告知抵押权人都昌县农村信用合作联社并取得抵押权人同意。故该商铺转让行为无效。综上，本院认定，原被告2014年2月28日签订的“商铺定购协议”作为双方间的买卖合同已成立，但其不具有法律效力。
其二，原被告2014年2月28日签订“商铺定购协议”之后原告方付出的550000元是否应认定已给付被告兴盛公司？
原告方该组证据中的“收条”内容为“：收条今收到汪辉、汪坚交来购ＸＸ大道西段幸福小区6#南106、北106商铺款计人民币伍拾伍万元（￥550000.00）今收人汪坚（其上盖具“汪黄金”印章）2014年2月28日”。该“收条”内容显示：该收款人为汪坚（或汪黄金），收款金额为550000元，交款用途为购ＸＸ大道西段幸福小区6#南106、北106号商铺，收款时间为2014年2月28日。结合该组证据证明的其它事实：原被告签订“商铺定购协议”时卖方一栏盖具“江西兴盛房产开发有限公司”印章，签订协议时间为2014年2月28日，协议第一条约定“乙方（原告方）于2014年1月26日向甲方（被告方）交付购商铺款550000元”，汪黄金为时任被告江西兴盛房地产开发有限公司的法人代表，汪坚为该公司的股东，同时汪坚亦为汪黄金的儿子。协议上甲方（卖方）一栏有如下字样：联系电话135××××5222（汪坚）。原告方存入550000元的中国银行“客户回单”上的时间亦为2014年2月28日，存入户名为汪琴，汪琴为汪黄金的女儿，亦为被告公司股东，本院应有较充分的理由认定，原告方交付的以上550000元，其收款方为被告兴盛公司。
对于该“收条”上盖具的“汪黄金”印章是否是时任被告兴盛公司的法定代表人汪黄金的本人印章，庭审时被告兴盛公司不予认可，本院遂限定合理的期间责令被告兴盛公司提出书面司法鉴定申请，但被告兴盛公司并未在该合理期间提出书面申请，且被告兴盛公司未提出任何证据予以证明该印章并非汪黄金本人印章。故本院认定以上“汪黄金”印章为时任被告兴盛公司的法定代表人汪黄金的本人印章。
亦是出于以上原因，本院对被告兴盛公司的质证意见“原告方汇入钱款的账号不是被告兴盛公司的账户号，原告所谓的购房款并未汇入我方公司，公司收款必须出具正规发票并加盖公司印章，收条也不是我方公司出具的”不予采纳。
综上，本院认定，原告方2014年2月28日所支付的550000元购房款已由被告兴盛公司所收取。
原告方提供第三组证据，申请证人陈某出庭作证，证明原告方已管理使用涉诉房屋。证人陈某并提供其和徐勇、汪辉之间2015年8月23日签订的“房屋租赁合同”，该合同有关内容表明：甲方徐勇、汪辉和乙方陈某2015年8月23日签订店面租赁合同，甲方将ＸＸ大道西段幸福小区附6号楼南105、南北106号店面出租给乙方，租赁期间为2015年9月1日至2016年8月30日止。被告质证称：被告认可原告使用涉诉房屋，但对此情况被告公司并不知情，被告公司没有将涉诉房屋交付给原告。
本院分析认证：对证人陈某所称的事实，被告表示认可，本院亦予以认定，即，自2015年8月至今，原告一直在管理、使用涉诉房屋。
被告兴盛公司提供1份营业执照复印件及1份组织机构代码证复印件，以证明被告的主体身份，被告并称：2014年被告公司的法定代表人是汪黄金，汪赤金是2015年5月18日担任公司的法定代表人。对被告公司的身份，原告方表示认可。
本院分析认证：对被告兴盛公司的主体身份，本院予以认定，对其法定代理人变更情况，本院2016年6月29日向都昌县市场质量监督管理局进行了调查取证后，该局出示“企业变更信息”表明，被告兴盛公司的法定代表人2014年12月24日之前由汪黄金担任，从2014年12月24日变更为汪赤金（汪赤金系汪黄金弟弟）。汪坚、汪涛、汪琴皆为被告兴盛公司股东。对以上事实，原被告方都予以认可，本院亦予以认定。
本院调查取证：2016年5月3日，本院对讼争房屋现权属状态到都昌县房地产管理局、都昌县农村信用合作社进行了调查，该两机构出示意见称：讼争房屋已和该小区南105号商铺一起共同办理了所有权人为被告兴盛公司的房产权证，产权证号为“都昌房权证县城字第××号”，该三个商铺和其它若干套房屋一起（由被告兴盛公司所有），于2012年8月7日在都昌县农村信用合作联社被用作抵押物进行抵押贷款，贷款人为汪涛（已查明汪涛为时任被告兴盛公司的法定代表人汪黄金的儿子），贷款数额为4000000元，贷款期限至2011年8月5日止，该笔贷款被告兴盛公司尚欠都昌县农村信用合作联社本息4569200元。对以上事实，原被告方皆予以认可，被告兴盛公司同时表示对以上房屋抵押贷款事实，原告方在签订房屋定购协议时已知晓，原告方则否认签订购房协议时已知晓以上事实。本院对上述房屋抵押贷款事实予以认定。
在以上举证、质证、分析认证的基础上，本院认定以下案件事实：
2014年2月28日，原告汪辉、汪坚（汪坚为汪辉儿子）与被告兴盛公司签订“幸福小区6#楼商铺定购协议”，约定由被告兴盛公司将其所有的位于都昌县城ＸＸ大道西段幸福小区6#楼南106号、北106号商铺卖与原告方，约定交易总价款为630196元，于签订协议当日由原告方向被告付购房款550000元，余款80196元在被告兴盛公司为原告方办理房产过户手续时付清，被告兴盛公司应在2014年12月30日前为原告方办理房产过户手续，逾期则由被告兴盛公司按每逾期一天付给原告方1000元违约金。签订协议当日，原告方依约将部分购房款550000元付给被告兴盛公司，自2015年9月至今，原告方一直管理使用涉诉房屋。
另查，涉诉房屋和其它若干套房屋一起（由被告兴盛公司所有），被汪涛（汪黄金儿子）用作抵押物，于2012年8月7日向都昌县农村信用合作联社贷款4000000元，贷款期限为2012年8月7日至2014年8月5日，至今该贷款尚欠贷款本息4569200元。在该笔抵押贷款的“抵押物明细表”上，有被告兴盛公司的时任法定代表人汪黄金及公司其它股东的签名并按指印、并盖有被告“江西兴盛房地产开发有限公司”的印章。对于涉诉房屋已被作为贷款抵押物的事实，原告方2014年2月28日和被告兴盛公司签订“商铺定购协议”时已知晓。
至2014年12月30日，被告兴盛公司未为原告方办理涉诉房屋产权过户手续，原告方亦未将剩余购房款80196元付给被告兴盛公司。此后，原告方要求被告兴盛公司办理房屋产权过户手续未果，原告方遂诉至本院要求判如所请。
以上案件事实，有原告方向本院提供及本院调查取证的上述证据、庭审陈述在卷佐证，本院予以认定。
本案尚有以下争议焦点问题需予以分析认证：
一、被告兴盛公司是否应给付原告方违约金？
如前述，原被告间签订的“商铺定购协议”作为双方的买卖合同虽然已成立，但不具有法律效力，属无效合同，该合同中约定的违约金条款亦无法律效力，故本院对原告方要求被告兴盛公司给付给予合同约定的违约金之诉讼请求，不予支持。
二、被告兴盛公司是否应向原告方支付占用原告方550000元购房款期间的利息？利息数额怎么计算？
原被告间签订的购房合同虽然属无效合同，但本院已认定，自合同签订之日2014年2月28日至今，被告兴盛公司一直占用原告方的购房款550000元，由此给原告方造成的利息损失较大，且该损失主要由被告兴盛公司造成（因被告兴盛公司将己方已被用作抵押物的房屋，在未告知抵押权人的情况下再次转让，在协议约定的房产过户期限内又未能履行约定义务），故被告兴盛公司对原告方的以上利息损失，应当赔偿。该利息数额的计算，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年9月1日起施行）第二十五条之规定，参照当地交易习惯、市场利率、同期中国人民银行贷款利率之规定，酌定其利率计算数额为年利率6%。
但同时，本院已查，自2015年9月至今，原告方已对涉诉铺面管理使用至今，故对原告方在管理使用该铺面期间，被告兴盛公司可不支付原告方购房款的利息。
综上，从2014年2月28日至2015年8月，被告兴盛公司应给原告方占用其购房款期间的利息为52250元（550000×年利率6%×19个月）。
本院认为：原被告间签订的购房协议，双方间的合意已成立，但二者间的房屋买卖合同属无效合同，居于该无效合同原告方给付被告兴盛公司的550000元购房款被告兴盛公司应予返还原告方。无效合同自始无效，居于该无效合同约定的违约金条款亦归于无效。被告兴盛公司于上述一定期间占用原告方的购房款，由此造成原告方较大的利息损失，该损失主要由被告兴盛公司造成，故被告兴盛公司应给付原告方占用资金期间的利息损失。综上，本院对原告方要求被告兴盛公司返还其购房款及其赔偿利息损失的诉求予以支持，对原告方要求被告兴盛公司给付违约金的诉求不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定，判决如下：
一、限被告兴盛公司于本判决生效之日起十日内，返还原告汪辉、汪坚550000元及利息52250元。
二、驳回原告汪辉、汪坚其它诉讼请求。
案件受理费13981.8元，本院酌定由原告汪辉、汪坚负担2796.36元（13981.8元×20%），由被告兴盛公司负担11185.44元（13981.8元×80%）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于收到本判决书之后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。
审判长 徐晓红
审判员 石超男
审判员 沈青华
二〇一六年八月十二日
书记员 刘彬文