广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂10民终349号
上诉人（一审被告）潘志成，男，1956年3月7日出生，壮族，个体工商户，现住百色市右江区。
上诉人（一审被告）潘海峰，男，1981年11月13日出生，壮族，个体工商户，现住百色市右江区。
二上诉人共同委托代理人潘凌，广西凌盛律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）百色市右江区百城街道办事处东合一组。
负责人覃杰书，该组组长。
委托代理人黄光铭，广西桂百律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）杨绍飞，男，1962年9月15日出生，壮族，个体工商户，住百色市右江区。
委托代理人李喜晶，广西桂恒丰律师事务所律师。
上诉人潘志成、潘海峰因与被上诉人百色市右江区百城街道办事处东合一组（以下简称东合一组）、杨绍飞侵害集体经济组织成员权益纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，于2016年4月27日组织当事人到庭调查、质询和调解。上诉人潘海峰及其委托代理人潘凌，被上诉人东合一组的委托代理人黄光铭，被上诉人杨绍飞的委托代理人李喜晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院确认以下事实，两被告系父子关系，百色市右江区百城街道办事处东合一组的前身是百色市百色镇东合一组，百色市右江区百城街道办事处东合一组在签订合同时均使用“右江区百城街道东合一组农业经济合作社”的公章。2005年，因百色市右江区江滨路江滨二期建设，东合一组的部分土地被征收，接受到东合七组“香密湖”小区项目用地上进行异地开发，东合一组强烈要求政府预留土地作为开发产业用地。为此，百色市右江区人民政府经报百色市人民政府同意，在“香密湖”小区项目用地上预留16.6亩土地给东合一组作为开发产业用地。因原告东合一组资金不足,经该村民大会讨论通过将该地块使用权转让。2005年9月6日两原告签订《合作开发协议书》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞，该协议约定：上述的16.6亩土地由乙方投资人民币3000000元资金进行合作开发，乙方付给甲方3000000元投资资金后，甲方将位于香密湖小区A地块12.1亩土地交由乙方开发使用，并把土地使用权过户到乙方名下，余下的4.5亩土地由甲方开发使用，A地块划分后，如建设部门建设连通小区道路需要各小区负责提供土地的，属于在甲方一端的由甲方自行负责，属于在乙方一端的由乙方负责，甲、乙双方开发使用经营各自地块所需的各种费用由各自负责，但甲方有义务协助乙方办理建设中的各种手续，双方分别在划分后的各自地块开发使用经营中所得利益归各自所有等。东合一组以户为代表的村民均在协议书上签名认可。2007年3月7日两原告又签订《协议书》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞。约定：甲方先期将位于香密湖小区A地块12.1亩由乙方独资开发使用外，现余下的4.5亩土地甲方无资金进行开发建设，在大多数村民强烈要求转让给老板使用土地的情况下，将余下的4.5亩土地转给乙方开发使用，转让费为1450000元，乙方开发使用经营地块所需的各种费用，开发建设中办理的各种手续所发生的费用均由乙方自负，但甲方有义务协助乙方办理建设中的各种手续等。东合一组的村民在协议书上签名认可。协议签订后，香密湖小区开发所需办理的各种证照均以原告东合一组的名义办理，所需费用均由原告杨绍飞支付，原告东合一组协助办理，2006年9月20日取得了《建设用地规划许可证》，2009年7月26日取得了《建设工程规划许可证》。在开发过程中，原告杨绍飞因为资金紧缺，香密湖小区2#商住楼A4、A5、A6号楼没有资金建设，即与两被告口头协商，由两被告以包工包料的形式出资承建A4、A5、A6号楼，每栋楼层为5层，建成后由原告一次性付清工程款给两被告。2008年10月份两被告开始动工起建A4、A5、A6号楼，在承建A4、A5、A6号楼期间，两被告将A6号楼交由陆正宝、廖陆明（陆正宝儿子）承建，被告潘海峰及廖陆明为此于2008年7月7日各缴纳了防空费、城市配套费、设计变更费60000元和30000元给原告儿子杨中山，后因陆正宝没有资金放弃了A6号楼的承建，A6号楼由两被告出资承建。A4、A5、A6号楼于2010年10月竣工，由两被告使用至今，原告杨绍飞亦未支付工程款给两被告。2011年11月30日两被告与杨艳签订《房屋买卖合同书》，两被告将A6号楼以1460000元的价格卖给了案外人杨艳。原告杨绍飞知道此事后即找两被告协商要回两被告代建的A4、A5、A6号楼，两被告以原告杨绍飞已将讼争地块转让给其，其在2010年6月18日支付给杨中山转让费1230000元，所建成的A4、A5、A6号楼房属其所有由其处分为由拒不归还，原告杨绍飞遂诉至该院。另，2012年10月31日原告东合一组与杨绍飞又签订《补充协议》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞，约定：现乙方已对约定的建设用地全面进行投资开发，该地面上所有建筑物均为乙方独自投资建设，地上建筑物的所有权、占用权、使用权、收益权、处分权永久归乙方个人，甲方有义务应乙方的要求在相应的时间里配合乙方将约定的用地使用权变更到乙方的名下，以及协助办理地上建筑物的产权，如因政府规划需征用到约定的用地的，地上物的补偿款全部归乙方所有等。有原告东合一组的村民在该协议书上签名认可。该三栋单体楼的总造价为2410924元。
一审法院认为，本案争议焦点：东合一组是否是本案适格的诉讼主体；原告杨绍飞能否行使转让权，原告杨绍飞与被告潘志成、潘海峰在百色市右江区香密湖小区商住楼A4、A5、A6号楼之间是土地使用权转让关系还是代建关系。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。关于百色市右江区东合七组“香密湖”小区的用地问题，百色市右江区人民政府经报百色市人民政府，同意东合一组在该“香密湖”小区项目用地上预留出16.6亩土地作为原告东合一组的集体产业建设用地，故该地块的所有权人是东合一组，依照法律、行政法规的规定，该小组对该地块享有占有、使用、收益和处分的权利，可进行开发和利用，故东合一组是本案适格的诉讼主体。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“建设城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同阶。”原告东合一组取得该地块为产业用地，根据百色市右江区人民政府、百色市人民政府的批复，该地块属于集体经营性建设用地的范畴，集体经济组织可经村民会议讨论决定进行商业开发，或以其他形式进行开发利用。在开发过程中因该组开发资金不足，经该组村民讨论后同意由原告杨绍飞投资开发，并先后签订了《合作开发协议书》、《协议书》，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，该院予以确认。协议签订后，杨绍飞依约支付合作款项给东合一组，但双方未取得政府职能部门办理的变更登记手续，涉案建筑物均以东合一组的名义进行报建，故该地块的所有权人仍是东合一组，对该地块行使转让权的亦是东合一组，不是杨绍飞。故杨绍飞与潘志成、潘海峰关于百色市右江区香密湖小区商住楼A4、A5、A6号楼所在的地块是代建关系而非土地转让关系。两被告抗辩其与杨绍飞的关系是土地使用权转让关系的理由不成立，该院不予采纳。由于该地块的所有权人是原告东合一组，原告杨绍飞与两被告之间未约定何时支付建房款以及返还房屋，因此原告东合一组可随时要求两被告返还基于代建关系而垫资承建并竣工的A4、A5、A6号楼房。原告东合一组请求两被告返还A4、A5、A6号楼房，于法有据，该院予以支持。两被告返还A4、A5、A6号楼房给原告东合一组后，A4、A5、A6号楼房承建及装修费用参照广西正意价格评估有限公司作出的评估意见，讼争的A4、A5、A6号楼房造价合计2410924元，由原告东合一组支付给两被告。原告东合一组取得A4、A5、A6号楼房后，基于两原告之间是合作开发关系，由两原告自行处理A4、A5、A6号楼房的归属及与之相关的问题。关于两被告已将讼争的A6号楼转让给杨艳的问题，依据合同相对性原则，杨艳与两被告之间为另一法律关系，应另案处理。由于原告杨绍飞未与两被告约定A4、A5、A6号楼房何时返还，故不存在两被告对该房屋的使用费问题，原告主张两被告支付A4、A5、A6号楼房的使用费1200000元，理由不成立，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告潘志成、潘海峰应于本判决生效之日起三个月内将香密湖小区2#商住楼土地上的A4、A5、A6号楼房交还给原告百色市右江区百城街道办事处东合一组；二、由原告百色市右江区百城街道办事处东合一组支付建房款2410924元给被告潘志成、潘海峰；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费17410元，评估费84382元，合计101792元，由原告东合一组负担26592元，原告杨绍飞负担15600元，被告潘志成、潘海峰共同负担59600元。
上诉人潘志成、潘海峰上诉称，一、一审程序违法。本案依职权追加被上诉人东合一组为原告不符合法律规定。共同诉讼中的共同原告需基于特定的法律关系或事实共同起诉被告。本案是建设工程施工合同关系，二被上诉人与上诉人无建设工程施工合同关系，故只能将东合一组列为无独立请求权的第三人。本案也遗漏了必须参加诉讼的当事人。本案涉及被上诉人杨绍飞之子杨中山和A6号楼的建设方廖陆明、陆正宝。一审法院未予追加属程序违法，请求二审予以纠正。二、一审判决认定案件主要事实不清。1、一审认定涉案的A4、A5、A6号楼由杨绍飞与上诉人口头协商，由上诉人出资，以包工包料形式承建不符合事实。事实上，在开发过程中，因杨绍飞资金紧缺，双方口头协商由其将土地经营权转让给上诉人。2、涉案的A6号楼不是上诉人转给廖陆明、陆正宝承建，而是廖陆明、陆正宝从被上诉人处取得，因无资金承建，经杨绍飞同意，才将A6号楼土地开发经营权转让给上诉人。3、本案对讼争的三栋楼房作出的评估与事实不符。上诉人与案外人杨艳签订的房屋买卖合同中，A6号楼成交价为146万元，依该价推断，涉案三栋楼的价格远远超出评估价格。故本案的评估意见不能作为本案的事实依据，应当重新评估。4、二被上诉人之间签订的协议书及补充协议属于买卖土地性质的合同，未经相关部门登记、审批，违反法律规定，并且双方均无房地产开发资质，故协议无效。一审认定二被上诉人之间签订的协议及补充协议有效并予确认错误。5、法律规定代建合同的形式要件之一是签订书面合同。上诉人与被上诉人没有任何书面合同，根据本案的证据应当认定双方属于开发经营转让关系，而非代建关系。一审对此认定有误。若二被上诉人之间签订的协议合法有效，则涉案的土地使用权及房屋产权应归杨绍飞享有，一审判决该产权归东合一组，存在矛盾。此外，上诉人提交与东合一组签订的协议，一审又不予认定，实属错误。6、被上诉人杨绍飞与其子杨中山之间存在表见代理关系。上诉人于2010年6月18日支付给杨中山的转让费123万元应视为支付给杨绍飞的转让费。综上所述，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律不当，请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人东合一组答辩称，一、东合一组提交的涉案土地使用证、人民政府批复函、建设用地规划许可证及工程规划可证足以证实讼争的土地权属归东合一组。由于东合一组与杨绍飞合作开发的土地目前未经变更登记，所以涉案的土地权属仍归东合一组。因此，上诉人认为东合一组不是本案原告的理由不成立。本案在一审中案由变更为侵害集体经济组织成员权益纠纷，审理内容是上诉人是否存在侵害行为，所在不存在遗漏当事人的事实，上诉人以此上诉，理由不成立。二、东合一组与杨绍飞及上诉人均未签订土地转让协议，不存在土地转让关系。上诉人提交的证据都不能证明杨绍飞收取上诉人转让费及将涉案土地转让给上诉人的事实。此外，从杨中山2010年6月18日出具的收据内容看不能证实收取土地转让款，更不能构成表见代理行为。三、涉案的三栋楼经双方同意，由人民法院委托具备资质的评估公司作出工程造价鉴定，可以作为本案的造价意见。综上，上诉人的上诉无事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人杨绍飞同意被上诉人东合一组的答辩意见，并认为一审判决正确，应予以维持。
二审期间双方当事人无新证据材料提交。
经审理查明，一审判决认定本案的事实属实，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审中当事人争议的焦点是：一、本案各方当事人之间的协议效力如何？涉案的土地使用权及房产权归谁所有？二、被上诉人杨绍飞与上诉人之间是何法律关系？三、本案是否遗漏当事人？
关于焦点一。涉案的“香密湖”小区土地系经百色市人民政府批准同意为被上诉人东合一组的集体产业建设用地，该地的所有权人为东合一组。根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，经百色市人民政府批准同意，东合一组作为土地的产权人，可以经村民会议讨论决定进行合作开发。因此，被上诉人东合一组经其全体组员讨论通过与杨绍飞签订《合作开发协议书》及补充《协议书》，是集体经济组织成员的真实意思表示，符合法定程序，也未违反法律、法规的规定，是合法有效的协议。上诉人主张涉案的土地经营权由杨绍飞转让归自己享有。因被上诉人东合一组不予认可，上诉人与被上诉人杨绍飞之间未签订书面合同，并且被上诉人杨绍飞对涉案的土地并未享有合法的处分权，故双方之间不存在合法的土地经营权转让关系。至于上诉人一审中提供东合一组的《证明》，证明涉案土地已由东合一组交由潘海峰出资开发。诉讼中，东合一组认为该证明无集体组织成员签名，不予认可。本院认为，上诉人与东合一组未签订涉案土地合作开发协议，并且提供的证明与自称涉案土地是由杨绍飞转让取得相互矛盾，因此，上诉人与被上诉人东合一组之间不存在合同关系。如前所述，涉案土地及房产的权利人仍为东合一组，上诉人基于与杨绍飞之间建设合同关系而占有土地及房产侵害了东合一组集体经济组织成员的利益，一审判决上诉人予以退还并无不当，本院予以维持。
关于焦点二。被上诉人杨绍飞主张与上诉人之间是建设工程代建关系，而上诉人主张双方系土地经营权转让关系。作为涉案土地的权利人东合一组并不认可上诉人杨绍飞之间的土地转让关系。而上诉人也无证据证实与杨绍飞之间存在土地经营权转让关系。因此，上诉人与杨绍飞之间系出资代建的法律关系。基于上诉人已实际出资建设涉案房产的事实，故上诉人有权向土地的开发者即东合一组请求支付建设资金。
关于焦点三。涉案的建设工程是由上诉人实际出资建设完成，案外人廖陆明、陆正宝并未投资建设，也未实际占有涉案的房产及损害东合一组集体经济组织成员的利益，故上诉人认为应当追加其二人作为当事人的理由不成立。对于应否追加杨绍飞之子杨中山为当事人的问题。从上诉人提供杨绍飞出具的收据内容来看，该收据反映的是杨中山收到上诉人潘海峰交来借条欠款123万元的事实，而不能证明上诉人用于支付涉案土地经营权的转让款。因此，本院认为，上诉人潘海峰与杨绍飞之子杨中山之间借款往来属另一法律关系。上诉人主张杨中山的行为构成表见代理，请求追加杨中山为当事人的理由不成立，本院不予支持。对于上诉人参照转让给案外人房产的价格，认为涉案房产评估过低的问题。本院认为，上诉人转让涉案房产的价款包含土地使用权及房产权两项价值，而一审委托评估的是上诉人投入涉案房产的建设成本，并不包含土地价值，故上诉人提出评估结论不符合事实及申请重新评估的理由不成立，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律及判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17410元，由上诉人潘志成、潘海峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨玉林
审 判 员 郭承峙
代理审判员 陈菲菲
二〇一六年五月五日
书 记 员 许艳梅