宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初2837号原告：银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街国芳百货*楼***号。经营者：李刚，男，1981年8月27日出生，汉族，银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店个体业主，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：朱盛，宁夏搏强律师事务所律师。被告：甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。法定代表人：张国芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨元昊，甘肃方域西韬律师事务所。原告银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店与被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案后，适用简易程序于2016年4月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店的经营者李刚及其委托诉讼代理人朱盛，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司的委托诉讼代理人杨元昊到庭参加诉讼，本院于2017年4月26日裁定中止诉讼，恢复审理后，本案现已审理终结。原告银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店向本院提出诉讼请求：１.解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；2.被告向原告赔偿各项经济损失860057元（房屋整体装修费370000元、总部加盟费150000元、品牌使用费50000元、培训费60000元、总部收银系统和会员系统采购费70000元、总部店面加工设计费38000元、总部加盟店品牌LOGO灯箱加门头制作费50000元、后厨设备采购费52500元、后厨油水分离器制作和安装费1500元、后厨排烟系统安装费11467元、天然气燃气报警装置费3800元、灯具费2090元、装饰画框安装费700元）；3.被告向原告支付违约金253549.44元（剩余租期即2015年9月1日至2019年11月30日租金1267747.2元的20%）。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月9日，原、被告签订《场地租赁合同》，被告将位于银川市兴庆区新华东街国芳百货五楼美食广场B-6场地租赁给原告用于经营”一麻一辣”餐饮，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日止，任一方违约，解除合同，违约方应按未履行部分租金的20%支付违约金。合同签订后，原告为开业进行装修，购买设备，雇用厨师、服务员等，于2015年2月7日开始经营。2015年9月1日，原告收到银川市公安消防支队兴庆区大队作出的不同意投入使用、营业决定书，该决定书认定被告五楼使用性质由商场变更为餐饮，使用性质变更，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，被告通知原告停业至今。诉讼中，原告主张后厨设备包括双眼燃气灶两台，净水设备一套，三眼水槽两个，双开门冰柜三台，双开门冷藏冰柜一台，单开门冷藏冰柜一台，热水器一台，碗柜一台，一米八乘以八十的工作台两张，一米五乘以七十的卧式冰柜两台，一米二乘以六十的四层货架四个，蒸饭车一台，烧水器大功率的一台，锅碗等若干，上述物品除燃气灶其余均可移动和拆除，但因门太小无法搬出，燃气报警器、油水分离器、排烟系统为”一麻一辣”店铺定做，拆除后无法使用，被告向原告赔偿的80000元是向原告返还的租金。被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司辩称，原告主体不适格，应当以工商营业执照登记业主进行诉讼，被告也已积极进行整改。原、被告签订的《场地租赁合同》为无效合同，原告主张的违约金不符合法律规定，对于鉴定机构出具的鉴定报告为工程造价，无法显示装修现值，该装修结果包含的企业管理费、规费和税金不应计算，原告也未提供证据证实缴纳税金，应从工程造价中剔除，对于可移动的设备应由原告搬走故不存在损失。被告已向原告赔偿80000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的场地租赁合同、营业执照、银川市公安局消防支队兴庆区大队不同意投入使用、录音、收条确认书、通知、消防安全检查申请受理凭证及报备材料、合伙经营协议、授权委托书，本院予以采信，并在卷佐证。对原告提交的家居装修协议及明细、收条三份、北京一麻一辣星缘餐饮有限公司加盟合同书复印件、加盟费、品牌使用费、培训费收据复印件加盖北京南氏佳盟餐饮有限公司财务专用章、银川加盟店面设计费收据、银川加盟店门头灯箱款收据、会员系统管理协议复印件、会员系统管理协议、加盟收银系统会员系统费用收据、厨房设备款收据、油水分离器收据、加工烟罩收据、装框费用收据、灯具销售凭证、工业产品买卖合同及燃气报警器收据、发票，被告对上述证据真实性有异议，对原告提供的家居装修协议明细及收条、油水分离器收据，其真实性无法核实，且诉讼中对装修价值已经宁夏圣方工程造价司法鉴定所予以鉴定，故本院不予采信；对北京一麻一辣星缘餐饮有限公司加盟合同书、加盟费、品牌使用费、培训费收据、银川加盟店面设计费收据、银川加盟店门头灯箱款收据、加盟收银系统会员系统费用收据、厨房设备款收据、加工烟罩收据、装框费用收据、灯具销售凭证、工业产品买卖合同及燃气报警器收据、发票，均加盖销售单位印章，故本院予以采信。对宁夏圣方工程造价司法鉴定所出具的《工程造价鉴定意见书》，原告对鉴定价格无异议，称未将其它损失及被告破坏的设施设备计入鉴定范围。被告对该鉴定意见书的意见同答辩意见。虽原被告对该鉴定意见书有异议，但均未提供证据证实依据不足，故对该鉴定意见书本院予以采信。经审理查明，2014年9月1日，李刚与案外人杨磊签订《银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店合伙经营协议》，约定李刚与杨磊各出资600000元，合伙经营银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店。2014年9月17日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定被告将其位于银川市兴庆区新华东街国芳百货5楼B-6出租给李刚用于开设”一麻一辣”，合同面积约180㎡，租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，被告于2014年9月25日将租赁标的交于原告，原告接受租赁标的时应办理相应的接收手续，被告给予原告65日免租期，免租期内原告完成对租赁标的装修及开业准备，免租期内不计租金，2014年12月1日为计租日，2014年12月1日至2015年11月30日月租金为21600元，2015年12月1日至2016年11月30日月租金为21600元，2016年12月1日至2017年11月30日月租金为23760元，2017年12月1日至2018年11月30日月租金为26136元，2018年12月1日至2019年11月30日月租金为28749.6元，被告按季度收取租金且原告向被告支付二个月租金作为本合同押金，押金被告应在三日内与首季租金一并支付，原、被告任何一方单方违约解除合同，违约方应按未履行部分租金的20%承担违约金。合同签订后，原告向被告支付租金96000元，并对涉案场地进行了装修。2015年2月5日，原告以个体工商户在银川市工商行政管理局兴庆一分局登记注册，李刚为个体业主。原告与李刚于2015年2月7日签订确认书，确认涉案场地租金自2015年2月10日起计算租金。另查明，2014年9月18日，李刚（乙方）与北京一麻一辣星元餐饮有限公司（甲方）签订《加盟合同书》、《会员系统管理协议》，《加盟合同书》约定，乙方接受甲方以特许经营的方式授予的”一麻一辣”品牌及文字等无形资产和专有的经验秘诀，加盟人的身份全额投银川国芳百盛购物中心5F-B6店，面积180平方米，乙方需于合同签订之日起一次性向甲方支付加盟费150000元、品牌使用费50000元，培训费60000元，账户×××，开户名称北京南氏佳盟餐饮有限公司，店面设计费200元每平方米，合同期限5年，自2014年12月1日至2019年11月30日止，合同生效后，因乙方原因造成合同终止，甲方以收取的加盟费和保证金均不退还；乙方又以开设第二家加盟店时，必须获得甲方的同意，并在约定的时间内与甲方签订加盟合同。《会员系统管理协议》约定，甲方为乙方提供会员系统，包括CRM会员系统35000元/套，会员卡1500元，短信200元。李刚向北京南氏佳盟餐饮有限公司支付加盟费150000元、品牌使用费50000元、培训费60000元，向北京一麻一辣星缘餐饮有限公司支付加盟店店面设计费38000元、杨磊向北京一麻一辣星缘餐饮有限公司支付加盟店门头灯箱款50000元及加盟店收银系统会员系统费用70000元，原告向天福酒店设备用品有限公司支付厨房设备52500元、李刚向银川市金凤区王雄强电焊不锈钢制作中心支付加工烟罩费11467元、原告向银川市兴庆区起宏画廊支付装画框费700元、原告因购买灯具向银川市城区鸿丰照明灯具销售部支付灯具款2090元、向包头市中意安全自控设备有限公司支付燃气报警器3800元。2015年8月31日，原告向银川市公安消防支队兴庆区大队申请对投入使用、营业前消防安全检查。银川市公安消防支队兴庆区大队于2015年9月1日对原告出具《不同意投入使用、营业决定书》载明，因被告五楼使用性质由商场变更为餐饮，使用性质变更，整体楼层防火分区面积不符合规范要求，不同意其商户投入使用、经营，原告实际经营至2015年8月31日。停业后，被告对国芳百盛五楼进行整体消防改造。2016年2月5日，被告向原告支付80000元赔偿款，李刚出具收条一张，载明：”今收到宁夏国芳百货购物广场有限公司支付部分补偿款捌万元（￥80000.00）一麻一辣法人李刚签收”。后原告诉至本院，请求判如所请。本院于2017年4月6日庭审中，向原告告知其放置于涉案商铺内可移动可拆卸物品，原告应自行搬离及妥善保管。本案裁定中止诉讼后，被告在未告知原告的情况下因消防改造将原告屋内物品搬离，原告主张其LOGO门头灯箱，总部收银系统和会员系统（存放于电脑内）、后厨净水设备丢失。经本院勘查现场，被告已将六楼整体改造，原告的桌子、吧椅、沙发、木柜、制冰机、保鲜柜、不锈钢冷柜、大小冷藏柜、玻璃杯、碗、货架、蒸饭柜、烧水器、热水器、油水分离器、炒锅、灶台、消毒柜、电子称、油水分离器、三眼水槽、单开门冷餐冷柜、碗柜、工作台存放于国芳百盛六楼库房，未见LOGO门头灯箱，电脑、后厨净水设备，被告列清单一张，原告认可该清单内物品均未丢失。诉讼中，经原告申请，本院通过银川市中级人民法院依法委托宁夏圣方工程造价司法鉴定所对国芳百盛B-6一麻一辣餐饮装修工程造价作司法鉴定，该鉴定所出具《国芳百盛B-6一麻一辣餐饮装修工程造价鉴定意见书》鉴定工程造价金额289050元（装饰装修工程244322元、安装工程44728元），该鉴定意见书工程造价包含灯具造价及装修费、装饰画造价及安装费。本院认为，李刚系原告登记的个体业主，与被告签订《场地租赁合同》用于原告经营，故原告主体适格。被告向原告交付的场地，因其五楼整体防火分区面积不符合规范要求，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条”公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，原、被告签订的《场地租赁合同》应属无效合同，故对原告要求解除与被告签订的《场地租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告五楼防火分区不符合要求致使合同无效，被告负有主要过错，原告在签订合同时亦未尽到谨慎审查义务，对原告的损失双方应根据过错大小承担责任，本院按80%和20%认定被告与原告的责任比例。对原告诉请的装修费370000元，根据宁夏圣方工程造价司法鉴定所出具的《国芳百盛B-6一麻一辣餐饮装修工程造价鉴定意见书》确定工程造价金额为289050元，原告实际使用场地至2015年8月31日，后被告对涉案场地五楼整体进行消防改造，对其装修现值，因租赁合同期限为五年，原告装修后实际使用房屋六个月，占总租赁期限的10%，其装修现值本院酌定为260145元（289050元×90%），故被告应对原告的装修现值损失的80%承担赔偿责任，即208116元（260145×80%）。被告辩称工程造价鉴定结果包含企业管理费、规费和税金不应计算在内，因装修工程系原告委托他人施工，施工人的工程造价所含管理费、规费、税金属于施工人经营成本及收入，对原告而言都属于支出，故对被告的该项辩称主张，本院不予支持。对原告要求被告赔偿其总部加盟费150000元、品牌使用费50000元，因合同无效确实给原告加盟经营造成损失，但考虑到原告自行选择加盟的方式进行经营，且其与北京一麻一辣星元餐饮有限公司的加盟期限尚未届满，原告仍可使用上述品牌，结合原告加盟日期至因本案诉讼无法正常使用该品牌时间，本院认定原告该部分损失为120000元，被告应按其责任比例向原告赔偿96000元（120000元×80%）。对原告主张的培训费60000元，因房屋租赁合同无效，被告无法正常经营，致使培训的员工无法继续工作，被告应按其责任比例向原告支付48000元（60000×80%）。对原告主张的总部收银系统和会员系统采购费70000元，该收银系统系针对该”一麻一辣”餐饮使用，且被告在消防改造中，该系统所存放电脑丢失，被告应按其责任向原告赔偿56000元（70000元×80%）。对原告主张的总部店面加工设计费38000元，被告应根据其责任向原告赔偿30400元（38000元×80%）。对原告主张的总部加盟店LOGO灯箱加门头制作费50000元，被告应根据其责任向原告赔偿40000元（50000元×80%）。对原告主张的后厨设备采购费52500元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九条规定：”承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”原告应当自行搬离上述物品，诉讼中，经本院告知原告搬离及保管后，其未采取相关措施，致使被告将原告主张的后厨设备中除净水器外的其他物品均搬至被告库房保管，故对原告主张被告赔偿其设备采购费52500元的诉讼请求，本院不予支持，但被告应向原告返还其所主张的后厨设备（双眼燃气灶两台，三眼水槽两个，双开门冰柜三台，双开门冷藏冰柜一台，单开门冷藏冰柜一台，热水器一台，碗柜一台，一米八乘以八十的工作台两张，一米五乘以七十的卧式冰柜两台，一米二乘以六十的四层货架四个，蒸饭车一台，烧水器大功率一台，锅碗）。对于净水器因原告无证据证实存在净水器及其价值，且被告保管的物品中亦无净水器，故本院对此不予支持。对原告主张的油水分离器和安装费1500元，因原告提供的证据无法证实支出金额，且已包含在被告保管物品中，故本院不予采信。对原告主张的后厨排烟系统安装费11467元，因该后厨排烟系统系根据房屋结构定制，拆除后原告无法继续使用，故被告应向原告赔偿9173.6元（11467元×80%）。对原告主张的天然气报警装置费3800元，被告应根据其责任向原告赔偿3040元（3800元×80%）。对原告主张的灯具费、装饰画框安装费，《国芳百盛B-6一麻一辣餐饮装修工程造价鉴定意见书》已将灯具造价及其安装费、装饰画造价及人工费计入该鉴定意见工程造价中，故对原告的该项诉讼请求，本院不再予以支持。对被告向原告支付的80000元赔偿款，原告主张系向其返还的租金，因原告实际使用场地的租金应由其自行承担，且原告所付租金未超出其实际使用场地期间，故对原告的该主张本院不予采信，本院不予采信，该赔偿款80000元应从被告应赔偿数额中予以扣减。综上，被告应向原告赔偿各项经济损失共计354729.6元（208116元+96000元+48000元+30400元+40000元+9173.6元+3040元-80000元）。对原告主张被告向其支付违约金的诉讼请求，因原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内向原告银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店赔偿损失354729.6元；二、驳回原告银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店其他诉讼请求。如果被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14922元，鉴定费7500元，共计22422元，由原告银川市兴庆区一麻一辣国芳百货店负担15280元，由被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司负担7142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  贺晶婕人民陪审员  雷泽兰人民陪审员  舒学军二〇一七年十一月二十九日法官 助理  赵 慧书 记 员  焦 娇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。