洛阳市老城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）老民初字第599号
原告(反诉被告)：洛阳银鑫房地产开发有限公司，住所地：洛阳市老城区凤化街锦绣港湾1号楼201号。
法定代表人：刘跃钦，该公司总经理。
委托代理人：王建军，该公司经理。
委托代理人：刘新生，该公司法律顾问。
被告：闫银花（反诉原告），女，1919年7月7日出生，汉族，本市人，无业，住洛阳市老城区。
被告：李自强（反诉原告），男，1945年11月16日出生，汉族，本市人，洛阳第一拖拉机厂退休职工，住洛阳市涧西区。
以上二被告共同委托诉讼代理人：李自刚，系本案被告。
委托诉讼代理人：张英杰，河南森合律师事务所律师。
被告：李自刚（反诉原告），男，1954年10月2日出生，汉族，本市人，洛阳铁路分局退休职工，住洛阳市老城区。
委托诉讼代理人：张英杰，河南森合律师事务所律师。
原告洛阳银鑫房地产开发有限公司（以下简称：“银鑫公司”）与被告闫银花、李自强、李自刚房屋拆迁安置纠纷一案，本院于2014年4月28日立案后，依照被告的财产保全申请，本院依法查封原告银鑫锦绣港湾D座1-1903号、D座1-2104号房屋2套。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建军、刘新生、被告闫银花、李自强的委托诉讼代理人李自刚、张英杰、被告李自刚及其委托诉讼代理人张英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告银鑫公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告支付房屋差价款人民币721786.08元；2、依法判决撤销原告为被告出具的过渡费欠条，被告返还原告人民币10万元。事实与理由：2009年，由于旧城改造的需要，原告承担了旧城改造任务。2009年10月21日，原、被告签订了房屋拆迁安置补偿协议，后被告反悔。因李自刚四处上访，在各方压力之下，原告违反洛阳市房屋拆迁补偿条例的规定，于2012年2月17日又与被告签订了第二份房屋拆迁安置补偿协议，按照该协议，原告为被告多安置120余平方房屋。协议约定，被告应向原告支付房屋面积差价款721786.08元。被告不但不支付该款，反而利用李自刚上访，在各种压力之下，原告又为被告出具了一份27万余元的过渡费欠条，并支付给被告了10万元。原告认为，被告利用上访，给各级政府施压，使原告旧城改造项目受到极大影响，为息事宁人，被迫做出违背自己意志、显失公平的民事行为，为维护原告的合法权益，诉至法院。
三被告共同辩称，本案原告的诉讼请求超过诉讼时效，应当驳回。原告于2011年4月4日已经对被告的房子强制拆迁并霸占，双方第二份合同的签订时间不是2012年，按照该合同约定，被告房屋交给原告后7天内，被告应当支付房屋差价款，故原告起诉超过诉讼时效。行使撤销权的诉讼时效为一年，故原告的第二项诉求也超过了诉讼时效。原告所述不属实，原告在拆迁过程中采取不恰当手段导致被告权利无法实现，请求法院驳回原告的诉讼请求。
三被告向本院提出反诉请求：1、依法判令银鑫公司交付位于银鑫锦绣港湾7-5-501号、东2-2-502号、C座20-101号、C座21-101号房屋；2、判令银鑫公司退还C座20-101号、C座21-101号房屋面积差价款101308元；3、判令银鑫公司支付临时安置补助费至房屋交付反诉人之日止，按有证面积14元/㎡计算，利息按同期银行贷款利率计算；4、判令银鑫公司支付2012年4月9日出具的欠条中的欠款8818元，利息按同期银行贷款利率计算至款付清之日止。事实与理由：反诉人在雷家口街××住宅××套。2011年4月4日深夜2点左右，银鑫公司带领三、四十人将反诉人家房屋强行拆除，反诉人无奈只好寻求政府部门解决，最终经老城区洛浦办事处协调，解决意见为：1、李自刚的房子一、二层无证面积有40㎡左右，按有证面积结算；2、三层建筑面积大约230㎡左右，按现有结算政策2:1结算；3、解决两套高层，每套120㎡左右。2012年4月9日，在上述处理意见的基础上，双方签订房屋拆迁补偿安置协议一份，约定银鑫公司在2012年10月4日前提供给反诉人安置房五套，如延期交房，银鑫公司应按有证面积每月14元/㎡的标准向反诉人支付超期临时安置补助费等内容。合同签订当日，反诉人发现银鑫公司草拟的格式化协议与双方达成的调解意见不一致，遂提出异议。最终，双方对合同中的产权调换差价部分进行变更，按照双方实际履行的结算依据，银鑫公司给李自刚出具欠条一张，由银鑫公司支付反诉人158818元。合同签订后，反诉人履行了合同，而银鑫公司仅交付反诉人一套安置房，过渡费发放至2013年6月，之后停发至今。欠条上的158818元，银鑫公司支付了15万元，尚余8818元至今未付。反诉人认为，欠条视为对房屋差价款的变更，双方债权债务应以该欠条为准。
原告针对被告的反诉辩称，原告没有将安置房交付被告是因被告未按协议约定先行向原告未支付房屋差价款所致，原告行使抗辩权符合法律规定。被告要求退还C座20-101号、C座21-101号房屋面积差价款没有依据。按照拆迁有关规定，被告应安置多层楼房，在被告多次上访情况下，原告迫于各种压力，为被告安置高层商品房，该房房价远远超出多层楼房价格，故被告要求退还房屋面积差价款不应得到支持。按照双方协议约定，被告应先行向原告支付房屋差价款，原告延期交房是由于被告违约所致，故被告要求原告支付超期临时安置补偿费没有道理。综上，请法院驳回被告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：
闫银花系李自刚母亲、系李自强的伯母。闫银花、李自强在洛阳市老城区雷家口街××号共有宅院一所。闫银花、李自强各出具证明一份，证明涉案的拆迁房屋系李自刚出资所建，归李自刚所有。2009年因旧城改造需要，银鑫公司拟对李自刚的房屋进行拆迁，双方于2009年12月13日签订拆迁补偿安置协议一份，载明：被拆迁房屋坐落于雷家口街××号，有证房屋建筑面积计461.76㎡。房屋主体补偿款合计416081.66元，室内装饰装修和附属物设施的补偿金额为98527.9元，李自刚于2009年12月23日前搬迁完毕。双方还对搬迁补助费、临时安置补助费、奖金等进行了约定。按协议约定，银鑫公司需支付李自刚拆迁补偿款计584535.32元。李自刚挑选安置房5套，需向银鑫公司支付安置房价款548804.51元，两者相抵后，银鑫公司需付给李自刚房屋差价款35730.81元。协议签订后，李自刚认为银鑫公司的拆迁违规，拒绝搬迁。2011年4月4日银鑫公司趁李自刚家中无人之机对李自刚的房屋进行了拆迁。李自刚对银鑫公司的拆迁行为不满，多次到有关部门上访。2011年11月3日，针对李自刚的上访诉求，老城区洛浦办事处做出处理意见：经协调：1、李自刚的房子一、二层无证面积有40㎡左右，按有证面积结算；2、三层建筑面积大约230㎡左右，按现有结算政策2:1结算；3、解决两套高层，每套120㎡左右。目前，拆迁指挥部、办事处正在协调解决落实等。以上述信访处理意见为基础，双方又签订了一份“房屋拆迁产权调换补偿安置补偿协议”，该协议没有落款日期，审理中双方均认为是2012年4月9日签订。该协议载明:李自刚被拆迁房屋坐落于雷家口街××号，砖混结构,有证房屋建筑面积计461.76㎡。房屋主体补偿款合计416078.28元，室内装饰装修和附属物设施的补偿金额为98725元，搬迁补助费16元/㎡,计7388.16元；临时安置补助费按有证面积461.76㎡,5元/㎡,过渡期18个月,计41558.40元；奖金4万元,以上共计604161.04元。李自刚挑选安置房5套（9-1-201号131.5㎡、7-5-501号98.35㎡、东2-2-502号93.59㎡、C座20-101号129㎡、C座21-101号129㎡），需向银鑫公司支付安置房价款1325947.12元，两者相抵后，李自刚需付给银鑫公司房屋差价款721786.08元。房屋差价款应在乙方（李自刚）将房交付甲方验收后7日内，一次性支付给甲方（银鑫公司）。甲方提供的安置房最迟应在2012年10月4日前交付。如延期交房，甲方应按有证面积每月14元/㎡的标准向乙方支付超期临时安置补助费等内容。同日，银鑫公司支付李自刚10万元，另给李自刚出具欠条一张，载明：今欠李自刚拆房补助款158818元，月底清，欠条上加盖了银鑫公司的公章，证明人王建军在欠条上签名。上述258818元是由银鑫公司应付李自刚室内装饰装修和附属物设施的补偿款98725元、搬迁补助费7388.16元、12个月的临时安置补助费27705.6元、奖金4万元、40㎡房屋不再安置，银鑫公司补偿李自刚85000元相加之和258818.76元所得出的。后因银鑫公司未支付欠条上的158818元，李自刚到市、区有关部门上访。2013年11月19日，由洛阳市副市长张世敏召集市信访局、老城区、银鑫公司有关人员开会研究解决李自刚反映的问题，并于当日形成会议纪要，内容为:一、由老城区牵头、督促银鑫公司将欠李自刚的15.8万元10日内兑付到位；二、信访人收到欠款后，老城区负责指导办理信访终结手续。2013年11月29日，洛阳市老城区洛浦办事处作出“信访事项处理意见书”，载明：2013年11月29日上午，区信访局、洛浦办事处、银鑫公司、上访人李自刚在办事处会议室进行协商，经协调形成处理意见，银鑫公司一次性向李自刚支付所欠补偿款15.8万元，李自刚上访反映的拆迁补偿问题得到圆满解决，李自刚本人写出停访息诉保证书。如信访人对处理意见不服，自收到处理意见之日起30日内到老城区人民政府信访事项复查委员会或原办理行政机关的上一级行政机关申请复查。否则视为放弃复查权利。2014年5月，银鑫公司将15万元交给老城区洛浦办事处，2014年5月30日李自刚从办事处领走该15万元，剩余8818元银鑫公司至今未付。银鑫公司给李自刚发放过渡费至2013年6月底，之后未再发放过渡费。2014年11月4日银鑫公司将9-1-201号房屋交付李自刚，剩余4套房屋7-5-501号、C座20-101号、C座21-101号房屋银鑫公司卖给他人，东2-2-502号房屋因故不再建设。审理中，经本院主持调解，双方于2016年9月1日达成调解协议：原安置协议约定安置给李自刚的7-5-501号、东2-2-502号房屋无法安置给李自刚，银鑫公司同意将正在建的10-1-201、10-2-504两套房屋安置给李自刚等，本院制作调解书并送达双方当事人。
本院认为，2012年4月9日的房屋拆迁产权调换补偿安置补偿协议确系双方签订，双方对安置给李自刚的5套房屋亦无异议，双方争执的焦点问题是该协议中载明的李自刚应付银鑫公司的房屋面积差价款是否真实存在。从实际情况看，老城区洛浦办事处的信访协调意见双方虽未签字同意，但双方实际上是按该意见执行的，具体表现在以下几点：1、按照洛浦办事处的信访协调意见，李自刚有证房屋面积461.76㎡，加上一、二层无证面积43.32㎡按1:1置换，三层231.14㎡按2:1置换即115.57㎡，银鑫公司应给其安置房620.65㎡(461.76㎡＋43.32㎡＋115.57㎡)，其中的40㎡不安置，赔偿李自刚85000元，银鑫公司应给李自刚安置580.65㎡，与双方协议约定的安置房面积581.44㎡大致相当;2、银鑫公司也确实是按信访协调意见给李自刚安置两套高层；3、银鑫公司应付李自刚的258818元中包含了李自刚的40㎡不再安置，赔偿李自刚的85000元，也包含了双方协议中约定的室内装饰装修和附属物设施的补偿款98725元、搬迁补助费7388.16元、12个月的临时安置补助费27705.6元、奖金4万元。若李自刚还欠银鑫公司房屋面积差价款721786.08元未付，那么银鑫公司不可能于协议签订当天支付李自刚10万元，并给李自刚出具欠158818元的欠条；若李自刚还欠银鑫公司房屋面积差价款721786.08元未付，那么银鑫公司不可能再向李自刚发放临时安置过渡费至2013年6月底，并支付李自刚欠款15万元，正常的做法是将过渡费、欠款进行冲抵。综上，原告银鑫公司要求被告闫银花、李自强、李自刚支付房屋面积差价款人民币721786.08元、撤销其2014年4月9日给被告出具的过渡费欠条、返还其10万元之诉讼请求，证据不足，本院不予支持。双方2012年4月9日签订的房屋拆迁产权调换补偿安置补偿协议中约定的安置给李自刚的5套房屋已解决3套，另2套高层未安置，银鑫公司的该行为构成合同违约，原告银鑫公司应承担相应的违约责任。按双方2012年4月9日签订的房屋拆迁产权调换补偿安置补偿协议约定，原告银鑫公司应将银鑫锦绣港湾C座20-101号、C座21-101号房屋交付被告李自刚。因C座20-101号、C座21-101号房屋已由原告银鑫公司卖予他人，客观上已无法履行，被告李自刚同意将本院查封的银鑫锦绣港湾D座1-1903号（123.96㎡）、D座1-2104号房屋（123.96㎡）调整安置给本人，故被告李自刚要求原告银鑫公司交付银鑫锦绣港湾D座1-1903号、D座1-2104号房屋之反诉请求，本院予以支持。因双方均同意房屋面积差价款按4500元/㎡计算，故原告银鑫公司应退还被告李自刚房屋面积差价款45360元{（129㎡-123.96㎡）×4500元/㎡×2}之反诉请求，本院予以支持。其请求中的超出部分，证据不足，本院不予支持。因原告银鑫公司未按约定交付安置房，故被告李自刚要求原告银鑫公司按每月14元/㎡支付超期交房过渡费之反诉请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。2012年4月9日原告银鑫公司给被告李自刚出具欠条欠李自刚158818元，后原告银鑫公司支付被告李自刚15万元，故被告李自刚要求原告银鑫公司支付剩余的8818元之反诉请求，本院予以支持。因双方未约定逾期支付过渡费的利息，也未约定欠款付款时间及利息，故被告李自刚要求原告银鑫公司支付过渡费、欠款利息之反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、原告洛阳银鑫房地产开发有限公司将银鑫锦绣港湾D座1-1903号、D座1-2104号房屋交付被告李自刚；
二、原告洛阳银鑫房地产开发有限公司支付被告李自刚2013年7月至2014年11月13日期间的过渡费106235.58元，并从2014年11月14日起每月支付被告李自刚过渡费4623.64元（未交付安置房面积330.26㎡×14元/㎡）至判决确定的交房之日止；
三、原告洛阳银鑫房地产开发有限公司支付被告李自刚安置房面积差价款45360元；
四、原告洛阳银鑫房地产开发有限公司偿还被告李自刚8818元；
五、本判决第一、二、三、四条于判决生效后十日内履行完毕；
六、驳回原告洛阳银鑫房地产开发有限公司的诉讼请求；
六、驳回被告闫银花、李自强、李自刚的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12018元，由原告全部负担；反诉费8070元，原告负担7870元，三被告负担200元；财产保全费5000元，由原告全部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 刘军杰
审 判 员 刘 磊
人民陪审员 吴天福
二〇一六年十二月三十日
书 记 员 张浩然