天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津02民终2242号
上诉人（原审被告）天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。
法定代表人杨文杰，经理。
委托代理人王亚东。
委托代理人ＸＸ，该公司职员。
被上诉人（原审原告）李振国。
被上诉人（原审第三人）杜磊。
上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人李振国、杜磊商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2015）南民一初字第3301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭于2016年6月7日公开开庭进行审理。上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人ＸＸ，被上诉人李振国到庭参加诉讼。被上诉人杜磊经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，原、被告于2011年5月11日签订商品房买卖合同，被告按约定于2013年3月30日向原告交付了其购买的津南区八里台镇八二路以南碧桂园蓝岸庭院177-1-2405号房屋。原告称被告交付的房屋当时即存在顶棚开裂、橱柜损坏等问题；5月份，由于洗衣间漏水，造成墙面损坏；由于客厅外墙漏水，造成客厅壁纸发霉；12月，由于壁纸质量问题，造成主卧壁纸污渍，书房壁纸鼓包。2014年7月份，由于楼上水管漏水，造成卫生间、洗衣间、厨房、客厅的顶部被水浸泡。原告于2013年12月15日就房屋维修问题（含洗衣间楼上漏水，导致墙壁浸泡、客厅顶棚开裂、客厅、主卧、书房的壁纸问题）向被告进行过投诉，要求尽快维修并赔偿损失，承担物业费和采暖费，并提供了客户诉求受理登记表证明上述问题的存在。卫生间顶部水管漏水和天花板脱落的问题直到2016年1月底方才修复完毕，之前卫生间的顶部板材已经部分脱落，被告对原告提供的卫生间照片上的现状亦认可。原告称壁纸存在的问题至今未予修复。由于房屋存在维修问题，原告至今未入住房屋，原告一直租房居住。2014年，原告就该纠纷曾向原审法院提起诉讼，后申请撤回诉讼。现原告再次呈讼原审法院，提出如上诉请。诉讼中，原一审判决时即2015年8月10日前后，原告的洗衣间、厨房、客厅的问题已经得到修复，对此项诉讼请求原告表示不再主张，但对于修复过的部分，原告要求对质保期进行修正，从修复完毕开始重新起算。原告另主张2014年7月30日开始至房屋修好为止的租房费应由被告承担,并提交了租房合同和单位代扣房租的薪资单，2014年8月至11月15日，每月租金为1051.62元，2014年11月15日至今，每月租金为1120.98元；物业费为每月129元；原告主张2014年-2015年度、2015年-2016年度的采暖费应由被告承担。原告提交的证据显示，2014年-2015年度、2015年-2016年度原告租住的房屋分别向天津三元热力有限公司缴纳采暖费1762.5元、1674.4元；原告购买的房屋分别向天津市正阳供热有限公司缴纳采暖费2188.5元、2166.6元。庭审中，被告承认去原告房屋处勘察时卫生间漏水，并同意维修，维修部位以现场勘察为准，在原告的诉讼请求范围内发现其他地方漏水或者有需要维修的问题，被告也同意负责维修。被告认为卫生间漏水不能导致整个房屋无法使用，且卫生间存在的问题已于2016年1月底维修完毕，所以不同意赔偿原告主张的租金、采暖费和物业费。被告认为2015-2016年度采暖费可以报停，原告未报停扩大了损失。原告认可被告已将卫生间顶部水管漏水的问题和天花板脱落的问题维修完毕，对此项诉讼请求，原告表示不再主张。另外，被告称之前不维修是因为杜磊不配合，原告的损失应当由第三人承担。另经查明，被告交付给原告和第三人的房屋均系精装房屋。第三人是原告楼上的业主。
原告诉讼请求：1、判令被告立即修复客厅壁纸发霉，主卧壁纸污渍，书房壁纸鼓包问题。2、判令被告对原告所有房屋质量保修期限进行修正，自房屋质量问题修复完毕开始计算修复部位质量保修期。3、判令被告支付原告因房屋质量问题，自2014年7月30至原告房屋问题完全修复期间无法入住的经济损失，2014年8月至11月15日，每月租金为1051.62元，2014年11月15日至今，每月租金为1120.98元；物业费为每月129元；采暖费为2014年-2015年度、2015年-2016年度原告购买的房屋缴纳的采暖费4355.1元。
原审认为，被告作为商品房开发企业，其有义务依据法律规定承担商品房的维修义务。关于原告要求被告对其房屋中客厅壁纸发霉、主卧壁纸污渍、书房壁纸起鼓进行维修的诉讼请求，被告当庭表示同意在原告的诉讼请求范围内，进行现场勘查，对于勘察到的问题全部同意维修。关于原告要求判令被告对其所有房屋的质量保修期进行更正，要求自被告修复完毕后开始计算修复部位质量保修期的诉讼请求，由于被告应承担的上述维修事项是基于对装修部分的维修事项，故原告无权要求对住宅质量保证书显示的所有质保项目的质保期重新计算，由于被告应承担上述装修部分和卫生间顶部的维修义务，故被告就其承担的装修部分的维修和卫生间顶部的维修事项应重新计算质保期。关于原告要求被告支付其租金和物业费诉讼请求，根据原告提交的现场照片可知，房屋确系存在需要维修的事项，且卫生间系房屋的重要组成部分，具有重要的生活使用功能，因2016年1月底之前卫生间的屋顶已经大部分脱落，确实影响原告正常居住使用，故对原告要求赔偿其无法入住房屋造成的损失的诉讼请求予以支持。关于租金和物业费数额，原告提供了租房合同和单位代扣房租的薪资单，原告主张2014年8月至11月15日，每月租金1051.62元，2014年11月16日至今每月租金为1120.98元；物业费为每月129元，予以支持，因本案第二次开庭时间已经进入2月份，被告维修完毕后亦未通知原告，且现在仍然存在需要维修的项目，所以原告租房损失的给付期间自2014年7月30日至2016年2月29日为宜，租金应为21018.49元元；物业费应为2451元。被告辩称仅卫生间漏水不影响居住的观点，不予采纳。被告关于不维修是因为杜磊不予配合，原告的损失应由第三人承担的抗辩理由不予采纳。原、被告之间具有商品房买卖合同关系，被告具有对原告购买的房屋存在的质量问题进行维修的法定义务，被告与第三人属于另一法律关系，可另案主张权利。关于原告要求被告支付其2014年-2015年度和2015年-2016年度购买的房屋缴纳的采暖费的主张，因被告至今未能将原告房屋存在的问题完全修复完毕，造成原告不能正常居住，造成原告租房的损失，租房期间冬季必然产生采暖费，2014年-2015年度和2015年-2016年度原告租住的房屋缴纳采暖费3436.9元，该费用是原告实际产生的损失，予以支持。原告主张购买的房屋应当缴纳的采暖费于法无据，不予支持。被告对于原告未履行暖气报停手续属于扩大损失的抗辩，因被告负有对售后房屋及时维修的义务，被告没有履行该义务，其责在于被告，故对此抗辩不予采纳。基于被告已将原告卫生间顶部水管漏水问题维修完毕，第三人不再具有配合义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内对坐落于津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院177-1-2405号房屋内的客厅壁纸发霉、主卧壁纸污渍、书房壁纸起鼓部位等需要维修的部分修复完毕。二、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司对原告客厅顶棚开裂、洗衣间、厨房、客厅天花板的污渍以及卫生间顶部维修问题的质保期自维修完毕之日起重新计算。三、被告天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于本判决书生效后五日赔偿原告2014年7月30日至2016年2月29日的租房损失21018.49元和物业费2451元；赔偿原告2014年-2015年度和2015年-2016年租住房屋缴纳的采暖费3436.9元。四、第三人杜磊不再承担责任。五、驳回原告李振国的其他诉讼请求。案件受理费371元，由被告承担。
一审宣判后天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人李振国在原审的诉讼请求。理由是涉诉房屋于2013年3月30日交付被上诉人，被上诉人未提出质量问题，房屋交付后的风险转移，是否使用由被上诉人自行决定。收房后再诉租金损失，无事实和法律依据。壁纸被水浸泡的原因未查明，判令上诉人承担责任的依据不足。被上诉人的屋顶系原审第三人的水管漏水，与上诉人无关。重新计算保质期没有依据。即使存在质量瑕疵，也不影响入住，赔偿租金损失依据不足。
被上诉人李振国辩称，原审认定事实说清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人杜磊未出庭，未提供书面答辩意见。
经本院审理，查明的案件事实与原审相同。
本院认为，上诉人作为商品房买卖合同的出卖人，对诉争房屋的质量瑕疵依法承担维修义务。其主张房屋交付后风险转移，不承担维修义务，没有法律依据，不予支持。上诉人主张诉争房屋屋顶漏水的原因不明，原审判令其承担责任的依据不足。从被上诉人提供的诉争房屋的照片分析，显然不是楼上水管突然大量跑水浸泡被上诉人屋顶，而是屋顶管道或地面渗水。这就不能排除屋顶管道渗漏或屋顶防水存在问题。上诉人既没有说明屋顶渗水的具体原因，也没有提供证据证明屋顶渗水不是房屋质量瑕疵造成，故原审判令上诉人承担维修责任，并无不妥，应予维持。被上诉人购买的系精装修房屋，房屋出现顶棚开裂、卫生间渗漏等问题，影响被上诉人正常居住，原审判令上诉人承担租金和采暖费损失，确定修缮部位重新计算质保期，并无不妥，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费473元，由上诉人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 安丽霞
审判员 杨宝华
审判员 吴狄红
二〇一六年六月十四日
书记员 张 韬