湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂襄阳中民三终字第00566号
上诉人（原审被告）襄阳市樊城区新活力汽修厂。
经营者李宏庚，男，汉族。
委托代理人李蕊，湖北长久律师事务所律师。
委托代理人张国平，湖北长久律师事务所律师。
上述二委托代理人的代理权限：代为提起诉讼，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为接收法律文书等特别授权。
被上诉人（原审原告）湖北省烟草公司襄阳市公司。
法定代表人龚春竹，该公司总经理。
委托代理人汪涛，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人襄阳市樊城区新活力汽修厂（下称活力汽修厂）因与被上诉人湖北省烟草公司襄阳市公司（下称烟草公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院于2015年7月21日作出的（2015）鄂樊城王民初字第00153号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年9月9日受理后，依法由审判员李志宇担任审判长，与审判员王淑青、刘雯莉组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人活力汽修厂的经营者李宏庚及其委托代理人李蕊、张国平，被上诉人烟草公司的委托代理人汪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
烟草公司一审诉称：原告将位于襄阳市樊城区前进路的房屋租赁给被告使用，合同到期后被告拒绝腾房。请求判令被告腾退房屋及设施、设备，并将房屋恢复原状；向原告支付所欠的房屋使用费及电费；向原告支付迟延履行违约金49500元；诉讼费由被告承担。
活力汽修厂一审辩称，合同到期前，被告通知原告不再续租，到期后被告多次找原告协商，原告未派人出面办理交接手续，被告没有违约行为，不应支付违约金，且违约金过高。
原审判决认定，2011年11月1日，烟草公司与活力汽修厂签订《房屋租赁合同》一份，其中合同第一条约定，烟草公司将其位于襄阳市樊城区前进东路的房屋及设施、设备一并租赁给活力汽修厂作汽车修理使用，该房屋现有装修及设施、设备为：办公室、修理车间、修车台、洗车房（也可统计成表作为合同附件，该附件作为烟草公司按照本合同约定交付被告使用和活力汽修厂在合同租赁期满交还该房屋时的验收依据）；合同第二条、第三条约定，合同期限为三年，自2011年11月1日至2014年10月31日止，年租金165000元，按月支付，每月25日前付清当月租金；活力汽修厂在合同签订后二个工作日内向烟草公司交纳保证金3万元，合同到期后由活力汽修厂收回保证金（也可冲抵最后的房租费）；活力汽修厂经营期间水、电费必须在当月5号之前支付给烟草公司，否则烟草公司有权停水、电处理；合同第五条第3项约定，活力汽修厂应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还烟草公司。另外，合同对双方的责任、义务、合同期内的违约责任及合同终止等做了约定。合同签订后，烟草公司将租赁物交付给活力汽修厂使用，活力汽修厂支付了押金3万元并签收了修理厂资产明细（办公桌2套、文件柜4组、三人木沙发1个、一人木沙发4个、长虹电视1台、电脑1台、开水器1台、电冰箱1台）。合同到期后，活力汽修厂继续占用租赁物，引起诉讼。
原审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，符合法律规定，属有效的合同，对当事人具有法律约束力。合同到期后，被告应按照合同的约定返还租赁物，但被告长期占用租赁物的行为，损害了原告对物的所有权及使用权，给原告造成损失，被告应该赔偿，故原告要求被告腾退租赁物及赔偿使用费的诉请符合法律规定，予以支持。使用费的标准参照合同租金的约定，自2014年11月1日至实际交房之日。被告交纳的押金根据合同的约定合同期满被告收回或冲抵租金，故押金先冲抵租赁物使用费，不足部分由被告赔偿。原告诉请的电费，因原告未提供证据证明被告拖欠电费，故对该请求不予支持。原告诉请的迟延履行违约金，因双方对被告迟延履行违约金约定不明，且原告的损失通过被告支付占用费得以弥补，故对原告要求被告另行支付迟延履行违约金的请求不予支持。原告另主张要求被告将房屋恢复原状，因原告未提供证据证明房屋原状的样子，也没有证据证明被告侵害了房屋，故对该请求亦不予支持。被告辩称被告通知原告办理交接手续，原告未出面办理，但未提供证据证实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告襄阳市樊城区新活力汽修厂将从原告处承租的房屋及设施、设备腾退给原告湖北省烟草公司襄阳市公司；二、被告襄阳市樊城区新活力汽修厂给付原告湖北省烟草公司襄阳市公司的租赁物使用费（使用费的标准参照合同年租金165000元的标准计算，自2014年11月1日起算至实际交付租赁物之日止，但应扣除原告应当返还给被告的押金3万元）；三、驳回原告湖北省烟草公司襄阳市公司的其他诉讼请求。上列应履行的义务，均应于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。案件受理费1645元，由被告襄阳市樊城区新活力汽修厂负担。
上诉人活力汽修厂不服原审判决，向本院上诉称：原判认定事实错误，上诉人在合同到期前即通知被上诉人不再续租，合同到期后也多次找被上诉人办公室负责人等协商，被上诉人一直无人出面办理交接手续；本案中并不存在次承租人，原审判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，属适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决发回重审，或改判上诉人不承担租赁物使用费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。开庭审理时，上诉人又当庭补充上诉理由称：双方签订的合同是无效合同，原审认定合同有效错误。
被上诉人烟草公司辩称：上诉人当庭补充合同无效的上诉意见，违反民事诉讼法规定；合同到期后，上诉人仍然占用租赁物，事实清楚；原审适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人活力汽修厂申请赵雄、李学慧作为证人出庭作证。赵雄出庭作证称：其于2011年10月至2014年9、10月间在活力汽修厂工作。从汽修厂离开是因听说租赁合同到期了，老板说做不下去了，其就辞职了。李学慧出庭作证称：其是上诉人活力汽修厂经营者李宏庚的姐姐，汽修厂由其在实际经营。合同到期后，烟草公司通知其交房，其同意终止合同，要求对方来清算，但对方始终没有人来交接。其现在还在汽修厂门口住着，要看门、保管东西。2014年9月28日烟草公司发给活力汽修厂及李宏庚的通知书（该通知主要内容是租赁合同到期后烟草公司将收回房屋场地自用，要求活力汽修厂届时腾退房屋场地并缴清租金等）是其签收。
对上述证人证言，上诉人活力汽修厂认为可以证明租赁合同到期后其同意不再续租，而且未再经营，上诉人不应承担合同到期后的租赁费。被上诉人烟草公司对赵雄的证言没有发表质证意见；对李学慧的证言，质证认为李学慧称自己是实际经营人与上诉人在一审时的陈述有出入，以前没听说过是李学慧在经营。本院认为，赵雄的证言仅涉及其本人在活力汽修厂的工作起止时间，未涉及上诉人与被上诉人租赁合同履行情况、双方纠纷发生原因等问题，与本案争议事实无关联性，不能作为本案证据。李学慧的证言符合证据的形式要件，可以作为本案证据，但对其证明力需结合本案其他证据，以及李学慧与本案当事人的关系等因素，进行综合判断。
经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，对于上诉人要求与被上诉人算账的内容，上诉人称“修理厂的设备，有些配件还在那，对方给我的时候全部都是废品，当时配件给我作价算钱了的。”被上诉人称是上诉人提出了合同之外的补偿要求。
本院认为，人民法院审理合同纠纷案件，依职权审查合同效力的重点是有无损害国家利益、社会公共利益等情形。当事人若认为合同无效并以此作为抗辩理由，应积极向人民法院主张并提供相应事实依据。本案房屋租赁合同期限已经届满，合同主要内容已得到实际履行，上诉人活力汽修厂在合同关系存续期间、一审诉讼期间直至对原审判决提起上诉时，均未主张合同无效，其在二审庭审时方提出合同无效的诉讼意见，且未提供具体、充分的证据，对该主张本院不予支持。
双方所签房屋租赁合同第五条第三项约定：“乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方”，且在合同正本及附件中列有修理厂资产明细，需要移交的设施、设备范围清晰明确。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，上诉人作为租赁物的返还义务人，应对其已履行返还义务承担举证责任。被上诉人烟草公司已提供证据证明，其在合同到期前曾主动通知上诉人合同到期后将收回房屋场地自用，要求上诉人届时腾退房屋场地并缴清租金等。而活力汽修厂上诉称其在合同到期前即通知被上诉人不再续租，被上诉人一直无人出面办理交接手续，却无充分证据证实。上诉人活力汽修厂要求被上诉人烟草公司对存余配件等进行清算，没有合同依据，反而印证了被上诉人关于上诉人对移交财产提出了合同之外的补偿要求的陈述。因此，原判认定上诉人活力汽修厂未按约定返还租赁物并无不当，上诉人活力汽修厂认为原审判决认定事实错误的理由不能成立，本院不予支持。
由于上诉人活力汽修厂在合同期满后不及时返还租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，其应当承担赔偿损失的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于支付逾期腾房占有使用费的规定，虽然针对的是负有腾房义务的次承租人，但次承租人与承租人除了在房屋租赁关系中的地位有区别，其逾期腾退房屋行为的性质、对出租人造成的损失等均无本质不同，原审判决参照该条规定的方法和标准，判令上诉人活力汽修厂给付租赁物使用费，并无不当。上诉人关于原审判决适用法律错误的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人活力汽修厂的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1645元，由上诉人襄阳市樊城区新活力汽修厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 李志宇
审判员 王淑青
审判员 刘雯莉
二〇一五年十一月三日
书记员 吴晓丽