广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字2096号上诉人（原审原告）：黄宇。委托诉讼代理人：毛青松，广西冠益律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐菊芬，系黄宇的母亲。被上诉人（原审被告）：广西南宁秀隆资产管理有限公司。法定代表人：袁佳龙。委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，广西广为律师事务所律师。原审第三人：广西南宁秀隆农贸市场开发有限公司。法定代表人：袁顺成。委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，广西广为律师事务所律师。上诉人黄宇因与被上诉人广西南宁秀隆资产管理有限公司（以下简称“秀隆资产有限公司”）及原审第三人广西南宁秀隆农贸市场开发有限公司（以下简称“秀隆农贸有限公司”）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄宇的委托代理人毛青松、徐菊芬，被上诉人秀隆资产有限公司及原审第三人秀隆农贸有限公司共同的委托诉讼代理人陈军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄宇的上诉请求：一、改判支持上诉人请求的装修费损失3万元；二、改判支持上诉人的设备原料损失15838元、租金10191元。事实和理由：一、涉案商场始终没有开业经营，导致了上诉人承租铺面的目的无法实现，上诉人装修铺面花费了3万元，应当由被上诉人赔偿；二、上诉人为经营铺面，确实购买了设备器皿和煮咖啡的机器，被上诉人于2014年9月5日未经上诉人同意，把上诉人铺面的设备和原料全部搬走，被上诉人应当承担赔偿责任；三、上诉人提前向被上诉人交纳了前三个月的租金，但商场始终没有开业，租金10932元应当退还。被上诉人秀隆资产有限公司及原审第三人秀隆农贸有限公司共同辩称，同意一审判决。黄宇向一审法院起诉请求：1、解除黄宇与秀隆资产有限公司于2012年7月29日签订的秀隆流行前线（商场）《租赁及商业管理合同》；2、秀隆资产有限公司返还黄宇推广费306元、保证金10191元、管理费357元及租金10191元；3、秀隆资产有限公司赔偿黄宇装修损失3万元及购买设备、原材料等费用15838元。4、本案诉讼费用由秀隆资产有限公司负担。一审法院查明的事实：2011年6月27日，黄宇与秀隆农贸有限公司签订《租赁与商业管理合同》约定，秀隆农贸有限公司将位于南宁市秀灵路东五里9号“秀隆·流行前线”商场x号铺面出租给黄宇，租期三年，自2011年10月1日至2014年9月30日止。合同第一条第二款约定：“租金按季度缴纳，签订合同当日黄宇缴纳三个月租金10932元、商业管理服务费384元、铺位保证金10932元。”合同签订后，黄宇随即向秀隆农贸有限公司交付了三个月租金10932元、商业管理服务费384元、铺位保证金10932元。2012年7月29日，经秀隆农贸有限公司要求，黄宇与秀隆资产有限公司签订《租赁及商业管理合同》将原合同的出租方变更为秀隆资产有限公司、商铺门牌号××、租期变更为自2012年9月7日至2015年9月6日止、租金变更为3397元每月，保证金变更为10191元并增加推广费119元每月。同时将黄宇交付秀隆农贸有限公司的钱款直接变更为交付秀隆农贸有限公司的三个月的租金10191元、保证金10191元、推广费306元及管理费357元。2012年8月2日，黄宇为装修商铺与广西楚天装饰工程有限公司签订了《店铺装修合同》，约定黄宇委托广西楚天装饰工程有限公司对商铺装修进行设计及施工，合同预算金为3万元。次日，黄宇支付给广西楚天装饰工程有限公司3万元，广西楚天装饰工程有限公司开具收款收据给黄宇。截止庭审当天，涉案铺面由黄宇占有使用。一审法院另查明：2014年9月25日，黄宇向一审法院申请对涉案商铺装修损失进行评估，一审法院依法准许评估。2015年5月20日，黄宇以秀隆农贸有限公司将涉案商铺在开庭后就已另出租他人并重新装修，原装修已灭失为由向一审法院申请撤回鉴定。2015年7月2日，一审法院经现场勘查发现涉案商铺现经营一家“创胜螺蛳粉”的米粉店，店内已重新装修。一审法院再查明：涉案商场未取得建设规划许可证。一审法院认为：关于双方2012年7月29日签订的《租赁及商业管理合同》效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，秀隆农贸有限公司作为出租人，将未经建设工程规划许可的商铺出租给黄宇，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《租赁及商业管理合同》无效。关于黄宇能否主张返租金的问题。双方的租赁协议属无效协议，但秀隆农贸有限公司已将商铺交付黄宇，并且黄宇对商铺进行了装修，已实际占有铺面，庭审中黄宇亦认可涉案铺面其已经使用，故黄宇要求返还租金没有事实及法律依据，不予支持。关于黄宇要求返还推广费、保证金及管理费问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故黄宇要求秀隆农贸有限公司返还保证金10191元、推广费306元及管理费357元，于法有据，予以支持。关于黄宇要求秀隆农贸有限公司赔偿装修费用的问题。由于涉案商铺已被另租他人并重新装修，无法鉴定装修的损失。鉴于该房屋确实进行装修，且黄宇提交有装修合同及收款收据为凭，故确定装修的损失为3万元。秀隆农贸有限公司将未经规划许可而建造的房屋出租给秀隆农贸有限公司使用明显有责任，而黄宇租赁房屋时未能仔细审核房屋的性质亦存在过错，综合考虑双方的过错程度，确定黄宇承担20%责任，秀隆农贸有限公司承担80%责任。故秀隆农贸有限公司应支付黄宇装修损失费24000元（30000元×0.8=24000元）。关于黄宇要求秀隆农贸有限公司赔偿购买机器设备及制作奶茶原材料的损失的问题。黄宇购买的机械设备及原材料均能搬离，并未造成实际损失，故对黄宇的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、秀隆农贸有限公司返还黄宇保证金10191元、推广费306元及管理费357元；二、秀隆农贸有限公司支付黄宇装修损失费24000元；三、驳回黄宇其他诉讼请求；一审案件受理费1472元，由黄宇负担700元，秀隆农贸有限公司负担772元。本院查明事实与一审法院查明事实相一致外，本院另查明：南宁市秀灵路东五里9号“秀隆·流行前线”商场在上诉人承租期间没有开业经营。本院认为：一、关于合同效力问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”在本案中，涉案商场未取得建设工程规划许可，一审法院认定上诉人与被上诉人于2012年7月29日签订的《租赁及商业管理合同》无效是正确的，本院予以维持。二、关于租金、装修费损失的问题。即使《租赁及商业管理合同》无效，如涉案商场开业经营则上诉人仍可使用涉案商铺进行经营活动。上诉人向被上诉人预交了租金10191元，因涉案商场在上诉人承租期间始终没有开业经营，故被上诉人应向上诉人退还租金10191元。上诉人还花费了3万元装修涉案铺面，该装修费的损失是因涉案铺面无法开业经营导致的，而并非合同无效导致的，故被上诉人应对此承担全部责任。上诉人要求被上诉人赔偿3万元装修损失本院予以支持。四、关于原料设备损失的问题。上诉人主张其购买了制作咖啡饮料的机器设备及咖啡原料共计15838元，提交了3张发票及5张送货单据为证。3张发票虽系2016年5月12日、5月13日两天补开，但能与2012年7月13日、2012年12月12日、2013年11月13日、2013年11月11日、2013年11月18日的5张送货单互相印证。且被上诉人无法提供任何证据加以反驳。该批咖啡饮料的机器设备及原料放置于涉案铺面，上诉人主张系由被上诉人搬走，而被上诉人主张系由上诉人自行搬走。被上诉人作为商场的管理方，持有商场的监控录像，但被上诉人拒不提供，导致该事实无法查清。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，应当由被上诉人承担不利的后果。本院对上诉人的主张予以采信，认定被上诉人搬走了上诉人铺面内价值15838元的机器设备及原料，故被上诉人应当赔偿上诉人15838元。综上所述，上诉人黄宇的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1373号民事判决第一项；二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1373号民事判决第三项；三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2014）西民一初字第1373号民事判决第二项为：被上诉人广西南宁秀隆资产管理有限公司赔偿上诉人黄宇装修费损失30000元；四、被上诉人广西南宁秀隆资产管理有限公司赔偿上诉人黄宇设备、原材料费损失15838元。一审案件受理费1472元，二审案件受理费1219元，均由被上诉人广西南宁秀隆资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢玉梅审判员  高翔宇审判员  刘 萌二〇一七年五月十一日书记员  梁志洁