江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终2969号上诉人（原审原告）:宿迁东亚信华投资有限公司，住所地江苏省宿迁经济技术开发区人民大道713号。法定代表人：李世新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王秀燕，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张大军，北京市安理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:叶成举，男，1963年9月4日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁东亚信华投资有限公司（以下简称东亚公司）因与被上诉人叶成举商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东亚公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持东亚公司的一审诉讼请求。理由如下：1.东亚公司请求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议有合同依据。双方签订的补充协议第二条第2款约定，“由于买受人违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同通知到达之日起十日内，向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金”。该条款的违约包含商品房买卖合同及补充协议的所有行为。叶成举拖欠银行按揭贷款的行为既是对房屋买卖合同的违约行为，也是叶成举与银行之间借款合同的违约行为。2.叶成举严重违约事实清楚，东亚公司解除合同条件已经成就。中国农业银行宿城支行划扣款项明细可以证明，叶成举拖欠银行贷款3期，致使东亚公司代为支付银行月供款及提前收回全部贷款共计256948.18元，占全部购房价款的52.6%。3.合同解除后，叶成举应当按照合同及补充协议约定给付违约金，办理房屋备案登记注销手续，并根据合同约定承担商品房总价款百分之二十的违约金。叶成举二审未作答辩。东亚公司向一审法院起诉请求：1.解除东亚公司、叶成举签订的《商品房买卖合同》；2.叶成举协助东亚公司办理合同备案注销登记；3.叶成举支付东亚公司解除合同违约金97751.6元；4.叶成举向东亚公司支付代偿月供款256948.18元及利息3523.38元（以256948.18元为基数，从2014年5月30日起计算至2015年12月31日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.叶成举支付逾期偿还月供违约金6177.13元【自2015年6月25日起计算至2015年12月31日，按照日千分之一计算】。一审法院认定的事实：2012年2月23日，东亚公司、叶成举签订编号为201202230011的《商品房买卖合同》，约定叶成举以488758元的价格购买东亚公司开发的东亚嘉苑5幢2单元806号房屋。合同约定，买受人于签署合同当日支付198758元首付款，剩余290000元房款以按揭贷款的方式支付。当日，东亚公司、叶成举还签订了《商品房买卖合同补充协议》。协议第一条第3款第（5）项约定，“如果出卖人为买受人向‘贷款机构’申请贷款提供了阶段性连带责任保证，买受人在‘贷款机构’发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代为偿还贷款本息的保证责任，则出卖人有权向买受人追索代为偿还的贷款本息，并自出卖人代为偿还贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还贷款本息日千分之一计算的违约金。”第二条第2款约定，“由于买受人违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同通知到达之日起十日内，向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金并于该期间内配合出卖人办理合同解除和备案登记注销手续”。2012年3月19日，叶成举向中国农业银行贷款290000元。同时，东亚公司为叶成举提供阶段性连带责任保证。后由于叶成举未及时还本付息，中国农业银行宣布涉案按揭贷款全部到期，并要求东亚公司承担保证责任。东亚公司于2015年6月25日分四次替叶成举偿还贷款本息合计256948.18元。一审法院认为，东亚公司、叶成举签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》依法成立，且合法有效。关于合同解除权，《商品房买卖合同补充协议》第二条第二款约定的“买受人违约”是指，买受人在购买商品房过程中的违约行为，而非买受人与银行之间的借款合同中的违约行为。在商品房买卖合同中，买受人叶成举，按照约定支付了购房款，即履行了商品房买卖合同的义务。出卖人东亚公司也依照约定向叶成举交付了房屋。故东亚公司无权依据该条款请求解除《商品房买卖合同》及补充协议。关于东亚公司第二项、第三项诉讼请求，均建立在合同解除的基础上，也不予支持。东亚公司履行了保证责任，向中国农业银行偿还了贷款256948.18元，有权向叶成举追偿。关于违约金，根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第3款第（5）项，应从代偿之日起按照日利率1‰计算。从代偿之日起至2015年12月31日止，256948.18元按照日利率1‰计算，违约金为48563.21元。原告自愿主张6177.13元，本院予以支持。关于代偿款的利息，从代偿次日2015年6月26日起至2015年12月31日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准计算为6163.54元。东亚公司自愿主张3523.38元。一审法院认为，违约金和利息之和为9700.51元，低于按照年利率24%计算所得，也低于合同约定的违约金，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、叶成举应于判决发生法律效力之日起支付东亚公司代偿款256948.18元及违约金6177.13元，并赔偿利息损失3523.38元；二、驳回东亚公司其他诉讼请求。案件受理费6926元、公告费520元、保全费2342元，合计9788元，由东亚公司负担488元，叶成举负担9300元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。除了东亚公司与叶成举签订《商品房买卖合同补充协议》的时间为2011年10月9日以外，二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，东亚公司主张双方于2012年2月23日签订的商品房买卖合同第六条约定“买受人于签署买卖合同当日向出卖人支付不低于该商品房总房款40%的首付款，即198758.00元，剩余房款290000.00元，由买受人以‘商业银行、公积金管理中心等贷款审批、发放机构’申请按揭贷款方式向出卖人支付”。第七条约定“买受人如未按规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。双方于2011年10月9日签订的补充协议第二条第二款约定“由于买受人违约，出卖人有权单方解除买卖合同，买受人应于出卖人解除合同通知到达之日起十日内，向出卖人支付该商品房总价款百分之二十的违约金并于该期间内配合出卖人办理买卖合同解除和备案登记注销手续，承担向房管局交纳办理相关手续的一切费用。”东亚公司主张因叶成举未能按时偿还银行按揭贷款，东亚公司替叶成举偿还了逾期贷款及利息，因此叶成举未能按时足额支付购房款，构成违约，东亚公司有权依据商品房买卖合同第六条、第七条以及补充协议第二条第二款约定行使合同解除权，并要求叶成举支付违约金。但叶成举已经于商品房买卖合同签订当天支付首付款，按揭贷款也于2012年4月23日到达东亚公司账户。叶成举并不存在逾期付款的违约行为，东亚公司依据上述约定行使合同解除权没有事实和法律依据，本院不予支持。东亚公司、叶成举签订的补充协议第一条第五款规定“如果出卖人为买受人向贷款机构申请贷款提供了阶段性连带责任保证，买受人在贷款机构发放贷款以后，逾期偿还贷款本息而致使出卖人履行了代位偿还贷款本息的保证责任，则出卖人有权向买受人追索代位偿还的贷款本息，并自出卖人代位偿还贷款本息之日起，由买受人向出卖人支付代还贷款本息日千分之一计算的违约金”。因叶成举逾期偿还贷款本息，东亚公司替叶成举代位偿还了贷款本息，故东亚公司有权依据该条约定向叶成举追索代偿的贷款本息，并要求叶成举支付违约金，一审判决叶成举支付东亚公司代偿款、利息及违约金并无不当。但东亚公司无权依据该条约定要求解除与叶成举签订的商品房买卖合同。因东亚公司无权要求解除与叶成举签订的商品房买卖合同及补充协议，故其要求叶成举办理房屋备案登记注销手续，并承担商品房总价款百分之二十的违约金的请求，亦不应得到支持。综上所述，东亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6926元，由宿迁东亚信华投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二○Ｏ一七年十月十八日法官助理赵迎娣书记员汤媛媛第7页/共7页