甘肃省嘉峪关市城区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0271民初2901号原告：嘉峪关市康安物业管理有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市德轩小区2-137号。统一社会信用代码×××。法定代表人：闫学敏，总经理。委托诉讼代理人：梁南山，嘉峪关同舟律师事务所律师。被告：张升辉，男，汉族。委托诉讼代理人：李桂芝（系张升辉母亲），女，汉族，嘉峪关市环卫局环卫五所环卫工。原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司与被告张升辉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月17日作出（2016）甘0271民初2852号民事判决书，原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司不服该判决，向嘉峪关市中级人民法院提起上诉。嘉峪关市中级人民法院于2017年6月20日作出（2017）甘02民终50号民事裁定，发回重审。本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人闫学敏及其委托诉讼代理人梁南山、被告委托诉讼代理人李桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉峪关市康安物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费共计4396.70元；2、判令被告支付逾期物业费违约金1187.10元；3、判令被告支付代收取的城市生活垃圾处理费1456.40元。以上合计7040元。事实和理由：被告2012年10月19日购买了嘉峪关市瑞方房地产有限责任公司开发的白马公寓小区378-1号房产（面积101.14平方米），该房屋属于原告签订的《前期物业服务合同》和小区业主委员会签订的《物业服务合同》的服务区域，原告一直依照合同约定为被告的物业区域提供服务，相邻业主都能履行自己应尽的缴费义务。被告自2014年2月至2016年6月共拖欠应缴纳的物业费4396.70元（其中2014年2月1日-2014年7月31日单价0.9元/㎡,欠费6月计546.2元；2014年8月1日-2015年7月31日单价1.29元/㎡,欠费18月计2348.5元；2015年8月1日-2016年6月30日单价1.35元/㎡,欠费11月计1502元；2012年10月1日至2014年1月31日共计14月1456.4元被告已交清），城市生活垃圾处理费1456.40元（2012年10月18日-2016年8月30日单价0.3元/平方米/月），截止2016年6月30日，依据合同约定被告应承担违约金1187.10元(2014年3月10日-2016年8月10日共900天，每日千分之三计)，累计欠费7040元。被告未按照《物业服务合同》约定缴纳物业服务费，其行为严重侵犯了原告的合法权益，同时更严重的影响到社区公共物业服务秩序稳定与和谐，故提起诉讼。张升辉辩称，其于2013年4月26日购买了嘉峪关市瑞方房地产有限责任公司开发的白马公寓378-1号商铺，与原告签订了物业服务合同。2013年4月27日，被告交纳物业费1456.4元，装修垃圾清运费404元、装修保证金2000元。原告承诺预交物业费后开始对商铺门口道路进行硬化、亮化，装修期间负责装修垃圾的清运，装修结束后退回保证金。但被告交款后，原告的承诺均未兑现，垃圾由被告雇车清运，商铺门口道路没有改善，装修保证金至今未退。被告自购买商铺开始，没有享受到物业服务，商铺门前没有任何硬化、亮化、绿化措施，没有清洁人员清扫，商铺区域没有垃圾桶，严重影响了业主的生活质量。原告在长达四年多的时间里没有做过任何改善措施，未按物业服务内容及标准提供相应服务。原、被告签订的物业服务合同期限是2年，原告与所谓的小区业主委员会签订的物业服务合同，作为业主的五家商铺从始至终没有收到任何通知，被告不知道收费标准、收费依据以及物业服务的项目和相关具体内容，白马公寓门外五家商铺的垃圾都是其母亲李桂芝清扫处理。378-2、378-3号商铺业主也未交不该交的物业费，原告曾以同样的理由先后起诉378-5、378-4、378-1商铺业主，嘉峪关市城区人民法院（2016）甘0271民初1810号、2852号民事判决书及嘉峪关市中级人民法院（2016）甘02民终289号民事判决书，均以康安物业公司未尽到物业服务义务而驳回原告的诉讼请求，因此，请求法院以同样的理由驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告与白马公寓小区业主委员会于2014年4月10日签订的《物业服务合同》及白马公寓小区业主委员会选聘物业服务企业公告，证明被告所有的白马公寓小区378-1号商铺属于原告提供物业服务范围和服务内容、收费标准等事实。被告对此不予认可，认为从未听说有业主委员会，没有收到任何通知，也没见过该合同和公告。2、原告与被告张升辉2013年4月27日签订的《物业服务合同》、张升辉签字的承诺书和《物业小区管理规约》，证明被告明确知道原告所提供的物业服务内容和质量标准。被告认为商铺是2013年4月27日购买，但原告却从2012年10月开始收取物业费，不合理。3、白马公寓小区物业收费标准公示栏照片打印件，证明向白马公寓小区全体业主公示了物业服务项目、标准。被告称商铺位于小区大门外，不知道公示的事情。4、白马公寓小区环境卫生状况、监控录像、现场照片，会议记录，以及小区巡查交接记录簿、外来人员来访记录簿、公共配套设施设备检修确认处理登记簿、视频监控查询记录簿、巡查登记簿、小区绿化养护记录簿、保洁巡查记录簿、小区投诉记录簿等，原告证明按照合同约定提供了物业服务，履行了相关义务。被告认为该组证据反映的是小区院内情况，对于小区院外商铺台阶前区域原告没有清扫，从未提供过物业服务。5、铁南社区服务中心、白马公寓小区业主委员会共同出具的情况说明、嘉峪关市建设局关于对白马公寓小区外围部分道路未硬化的回函，原告以此证实商铺门前硬化属于城建部门，不存在被告所称的商铺前多年未清扫的事实。被告称商铺前是戈壁滩，没法清扫，垃圾是商铺业主自己收集后放至其他地点的垃圾存放处，原告未提供过物业服务。6、嘉峪关市房管局2014、2015、2016年度物业服务考核结果通报，证明原告提供的物业服务项目和质量经主管部门年度考核均达到合格和优秀。被告认为原告是在上级检查时才清扫。7、嘉峪关市发改委关于康安物业管理公司物业管理服务收费标准的批复，证明被告商铺物业收费标准经政府相关部门核准同意。被告认为收费不合理。8、白马公寓小区业主委员会关于督促业主交纳物业费的通知，证明逾期不交纳应承担违约责任。被告称从未见过该通知。9、垃圾处理费缴费发票，小区公共水、电缴费发票，证明被告应当交纳垃圾处理费和分担公共服务费用。被告认为谁打扫给谁交费，物业公司不能收取垃圾处理费，公共水电是小区院内业主享受的服务，商铺业主没有使用。10、被告提交物业服务合同、物业费发票、购房发票、垃圾清运费收据、装修保证金收据、照片打印件7张，证明被告与原告签订的物业服务合同已经终止，被告已交纳物业费1456.4元、装修垃圾清运费404元和装修保证金2000元，因垃圾是被告自己清运，应由原告退回装修垃圾清运费和装修保证金。原告认为上述证据不能证实原告没有提供物业服务。本院对原、被告各自提交的上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，被告张升辉与嘉峪关市瑞方房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，于2013年4月27日办理白马公寓378-1号商铺（面积101.14平方米）业主入住交房手续，当日原告与被告签订物业服务合同，约定服务期限自2012年10月18日起至2014年8月15日止，逾期六个月不交纳服务费用等需业主承担的费用时，按每天1%收取违约金，但双方未在合同中约定物业服务费收费标准。同日，原告向被告交纳白马公寓378-1号商铺物业费1456.4元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费404元。2014年4月10日，原告与嘉峪关市镜铁区铁南社区白马公寓小区业主委员会签订物业服务合同，区域内住宅房屋178户、商铺房屋5户；期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止；物业服务费标准住宅为0.65元/平方米/月，商铺为1.35元/平方米/月；物业公司应将物业服务收费价格和标准在本物业区域内公示；业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起按每日千分之五加收违约金。原告依据上述合同在白马公寓小区开展物业管理服务，嘉峪关市房地产管理局关于2014、2015、2016年度物业服务规范化管理考核结果通报显示，白马公寓考核结果均在80分以上，嘉峪关市康安物业管理有限责任公司管理考核结果为合格。现白马公寓小区外围部分道路未硬化已列入政府计划，待通过后将予以实施。另，原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司曾于2016年6月1日提起诉讼，请求判令白马公寓378-4号商铺（64.86㎡）业主支付2014年2月至2016年4月拖欠的物业费2356.3元、垃圾处理费525.4元、违约金706.9元。本院（2016）甘0271民初1810号民事判决认为原告对商铺门前台阶以下区域内的清洁卫生、垃圾收集未尽到物业服务义务，驳回了物业公司的诉讼请求。嘉峪关市中级人民法院（2016）甘02民终289号民事判决认为，依法依规提供优质物业服务是物业管理公司收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务，本案中物业公司既未举证证明其已向378-4号商铺业主告知了物业服务的相关具体内容和标准，亦未提供证据证明其已提供与物业服务合同约定相符的实质性物业服务，其主张的物业费缺乏事实依据和法律依据，待达到物业服务标准后再向业主收取相应的物业费，判决驳回上诉，维持原判。嘉峪关市康安物业管理有限责任公司不服一、二审判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院（2017）甘民申337号民事裁定书认为，申请人所提交的证据材料不足以证实其已告知被申请人相关物业服务的具体内容，且不能够证实自己严格按照行业标准对被申请人商铺门前区域提供了实质性物业服务的义务，举证责任并未完成，裁定驳回再审申请。本院认为，本案争议焦点是原告作为白马公寓小区物业管理公司对白马公寓商铺门前区域是否履行了卫生清洁、垃圾收集等物业服务义务。本院（2016）甘0271民初1810号生效判决查明，嘉峪关市人民政府镜铁区字（2016）13号文件规定，住宅小区”门前三包”由权属物业公司或权属单位负责，并明确”门前三包”纵向为建筑物的墙基至非机动车道的道缘石。因此，白马公寓小区外围部分道路未硬化问题虽已列入政府实施计划，但按照”门前三包”要求，该区域的卫生清洁、垃圾清理仍由物业公司负责。原告所提供的物业服务照片，没有显示拍摄时间，无法证实是在被告所欠物业费的期间内，且在本案原一审诉讼中亦未提交，而会议记录簿、工作记录簿、考核通报等书证亦不能证实其对白马公寓商铺门前区域提供了实质性物业服务的义务，故原告的主张，证据不足，本院不予支持。被告作为小区业主，对物业服务中存在的问题应当及时告知，亦可向业主委员会反映，履行小区业主权利，原告作为物业管理公司，应改善服务水平，提高管理能力，在物业公司按照合同约定履行相应的服务义务后，业主应当按时交纳物业服务费用，以便物业公司更好地开展物业服务工作，使小区的居住和生活环境更加舒适。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  张淑清人民陪审员  赵晓慧二〇一七年十一月三日书 记 员  寇俊珊