浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0602民初3641号
原告吴凤娟，女，1949年8月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。
委托代理人（特别授权代理）楼丽萍，浙江元培律师事务所律师。
被告绍兴市万通房地产开发有限公司，住所地绍兴市玛格丽特商业中心东区2幢10号。
法定代表人杨友法，董事长。
委托代理人(特别授权代理)沈锋标、李旺荣，浙江大公律师事务所律师。
原告吴凤娟与被告绍兴市万通房地产开发有限公司（以下简称“万通房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理，依法适用简易程序，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人楼丽萍、被告委托代理人沈锋标到庭参加诉讼。后因本案审理需以另案审理结果作为依据，本院于2016年7月12日将案件依法转为普通程序，于2016年8月15日裁定中止诉讼。本案于2017年4月14日恢复审理，分别于2017年5月4日、2017年6月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人楼丽萍、被告委托代理人沈锋标到庭参加诉讼。本案庭外和解时间1个月。本案现已审理终结。
原告吴凤娟诉称：2004年11月3日，原告向被告购买位于绍兴市国际广场A2幢（现命名为玛格丽特商业中心西区2幢）8层804号房，并签订了《商品房买卖合同》一份，商品房用途为住宅，土地使用年限70年，房屋建筑面积48.16平方米，每平方米6671.84元,总金额321316元。后因面积误差，调整房屋建筑面积为47.79平方米，总房款318847元。合同签订后，原告按约履行了支付房款义务。《商品房买卖合同》签订的同日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，房屋由被告作为酒店式公寓经营使用，期限至2015年12月31日。在租期到期时，被告通知原告表示交还原告房屋，但屋内未安装管道煤气，与合同约定的配套设施不符，原告未接收房屋。原告认为，按合同约定，被告承诺为涉案房屋安装管道煤气，管道煤气在交付时达到使用条件。被告现有的配套设施与承诺不符，并且作为住宅使用的商品房，管道煤气为生活之必需。被告违背承诺，严重影响和降低原告房屋使用价值，不能实现原告购买商品房作为住宅使用的目的。故原告诉至本院，要求判令：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、原告退还被告房屋，被告返还原告已付购房款318847元；3、被告向原告赔偿损失65359.13元及从2016年1月1日起至退房之日止的租金损失；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告按合同承诺为原告安装管道煤气并达到使用条件；2、如果被告不能按照合同承诺为原告安装管道煤气并达到使用条件，赔偿原告损失95654.10元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告万通房地产公司辩称:涉案房屋在2006年交付原告，双方签订的商品房买卖合同第八条、第十三条、第十四条约定了商品房交付标准，交付当时管道煤气没有安装，原告在房屋交付时签署交接单予以确认，所以房屋在交付时不符合合同约定情形，买受方应当在房屋交付时提出异议。原告在房屋交付当时对不符合合同约定的交付事项未提出异议，也未在合理期限内要求履行，而是在房屋交付使用十年后提出异议，显然属于怠于履行权利，诉讼请求超过两年诉讼时效，故原告相关权利不受法律保护，请求法院依法驳回原告诉讼请求。
经审理认定：2004年11月3日，原告吴凤娟（买受人）与被告万通房地产公司（出让人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人购买由出让人开发建设的绍兴市火车站广场A2幢（现房屋位于绍兴市××商业中心西区××）804号房屋，房屋建筑面积48.16平方米，价格每平方米6671.84元,总房款321316元。后双方签订补充合同一份，调整房屋建筑面积为47.79平方米，总房款318847元。合同同时对付款方式及期限、交付期限、买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任，以及双方其他权利义务进行约定。其中合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2006年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（即该商品经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，其中第1项载明：有关水、电、排污、管道煤气、电信等在交付时达到使用条件，并做好用户申请开通前的准备工作。
上述商品房买卖合同签订同日，原告吴凤娟作为出租方与承租方绍兴市万通商务有限公司（以下简称“万通商务公司”，其与万通房地产公司同属于万通集团的子公司）签订《房屋租赁合同》1份，约定就其所购买的涉案房屋租赁给万通商务公司，用途为住宅租赁，期限为2005年12月31日至2015年12月31日止，为期十年；租金为每年19300元。合同同时对付款方式、违约责任，以及双方其他权利义务进行了约定。2009年12月31日，原告吴凤娟、万通商务公司、万通房地产公司三方签订《协议》1份，约定前述房屋租赁合同中的主体由万通商务公司变更为万通房地产公司，万通商务公司不再具有合同主体资格，合同约定的万通商务公司的权利义务由万通房地产公司承受。
2006年5月30日，原告吴凤娟与被告万通房地产公司签署《房屋交接单》1份，内容为：根据您与绍兴市万通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》相关规定，绍兴市万通房地产开发有限公司现将玛格丽特商业中心西区2幢1单元804室房屋交付给您使用（现交毛坯房，内部装修由万通房地产公司根据合同负责装修）。附钥匙3把。”同日，原告吴凤娟与万通商务公司签署《房屋交接单》1份，内容为：根据合同相关条款，吴凤娟女士将玛格丽特商业中心西区2幢1单元804室房屋交付给绍兴市万通商务有限公司使用。附钥匙3把。”
2015年11月15日，万通商务公司向原告出具《还房通知书》一份，告知原告因房屋租期将至，将根据合同约定交还房屋，要求原告前来办理还房手续。2015年11月16日，万通商务公司出具《房屋返还交接单》一份给原告，载明因涉案房屋租赁期限即将到期，原告在该交接单上签字后，视为原告已接收房屋。原告未在该交接单上签字，但自认实际已接收房屋。2016年1月21日，原告等购买人向绍兴市燃气有限公司书面申请对涉案房屋安装管道煤气，2016年3月15日，绍兴市燃气公司出具回复函告知原告等购买人涉案房屋不符合进行户内管道燃气供气的相关要求。原告等购买人自认于2016年1月22日致电绍兴市燃气公司城西营业厅要求安装管道煤气，当时的工作人员告知原告等购买人因涉案房屋没有埋设煤气管道，房屋结构不符合消防、通风等安全要求不允许安装。后原告等购买人于2016年2月5日共同签署《退房通知书》，要求与万通房地产公司解除商品房买卖合同，并要求退还房款及支付违约金。
另查明，涉案房屋截止于2006年1月25日骏工验收合格，2007年7月9日于绍兴市建筑业管理局通过骏工验收备案。
再查明，经本院至绍兴市燃气有限公司调查，根据绍兴市物价局相关文件，自1996年开始，绍兴市区的管道煤气初装费标准调整至3500元，该规定一直延续至2012年6月；经本院通过绍兴市越城区房地产管理处查询，玛格丽特国际广场A2幢小户型房屋（建筑面积40-60平米方）自2016年至今的成交均价约为7300元/平方米。
又查明，原告方五十六人于2016年7月21日向本院提起对被告绍兴市建筑业管理局的行政诉讼，请求法院确认被告对万通房地产公司于2007年7月9日作出的竣工验收备案的行政行为违法并撤销备案。后本院依法追加万通房地产公司为第三人参加诉讼。2016年10月8日，本院作出（2016）浙0602行初00156号行政裁定书，认为原告起诉已超过了五年的起诉期限，裁定驳回原告起诉。后原告方提起上诉，绍兴市中级人民法院于2017年3月7日作出（2016）浙06行终431号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。
以上事实由原告提交的商品房买卖合同1份，购房发票1份，房屋三证、印花税、契税发票各1份，房屋租赁合同、协议各1份，还房通知书、还房须知各1份，绍兴市万通商务有限公司公司基本登记情况复印件2份、杭州万通实业投资有限公司企业信息复印件1份、绍兴市万通房地产开发有限公司变更登记情况复印件1份，录音资料1份，要求安装燃气的申请报告、绍兴市燃气公司出具的答复意见各1份，退房通知书1份，EMS快递单、回执各1份，火灾事故认定书复印件1份，房屋交接单1份，房屋返还交接单1份，单婷婷房屋交付验收单复印件、房屋交付物品清单复印件各1份；被告提交的房屋交接单1份，承诺书复印件1份，竣工验收备案表、消防验收意见书各1份；本院出示的行政裁定书1份，房屋成交记录1组，绍兴市物价局文件1份、绍兴市发改委文件1份以及原、被告庭审陈述予以证实。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按约履行合同义务。根据合同约定，被告万通房地产公司应于2006年5月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用，其中被告承诺房屋管道煤气在交付时达到使用条件，并做好用户申请开通前的准备工作。现涉案房屋未安装管道煤气，故被告万通房地产公司未能交付符合合同约定的房屋，显然已构成违约。本院认为，本案有以下两个争议焦点，并分别予以评析：
一、原告诉请有否超过诉讼时效。本院认为，首先，虽然原、被告于2006年5月30日签署了《房屋交接单》，但该交接单仅载明被告将涉案房屋交付给原告，未有原、被告对管道煤气等房屋验收情况的记载，被告亦未能提供证据证明于当时告知过原告方涉案房屋未设置管道煤气；其次，原、被告签署的《房屋交接单》载明“现交毛坯房，内部装修由万通房地产公司根据合同负责装修”，但根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告交付的房屋应系经过装修的房屋，故该交付并不符合合同约定；最后，原告于同日又与万通商务公司签署了《房屋交接单》，载明根据房屋租赁合同原告将涉案房屋交付给万通商务公司出租使用。鉴于被告万通房地产公司与万通商务公司系同属于万通集团的子公司，原告在与被告万通房地产公司签署商品房屋买卖合同的同时就与万通商务公司签署了房屋租赁合同，起租期在商品房买卖合同约定的房屋交付日之前，且两份房屋交接单签署时间相同，故原告并未实际占有房屋，房屋一直由万通商务公司、万通房产地公司租赁使用与管理。综上，原、被告签署《房屋交接单》的主要目的系为涉案房屋进行返租履行相应手续，该交付应视为形式交付，并不能证明原告于签署之日便知道涉案房屋未设置管道煤气。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害之日起计算。2015年12月31日，原告与万通商务公司的房屋租赁合同到期；2015年年底左右，原告实际接收涉案房屋。故根据现有证据，可以认定原告诉请未超过诉讼时效，被告关于原告诉请已过诉讼时效的相关辩称意见，缺乏充分的事实及法律依据，本院不予采信。原告要求被告按合同承诺为原告安装管道煤气并达到使用条件，但现被告和燃气公司明确已无法实际安装管道煤气，原告的该诉请无法实现；被告未按约履行合同，原告据此要求被告赔偿损失的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。
二、原告的损失如何确定。本院认为，根据合同约定及实际履约情况，结合原告诉请，原告的损失可从以下两方面考虑：一是未安装煤气管道的成本损失。根据物价局相关文件，自1996年开始，绍兴市区的管道煤气初装费标准调整至3500元，该规定一直延续至2012年6月。故2006年时涉案房屋未安装管道煤气的成本损失为每户3500元。二是房屋使用功能受限损失。根据合同约定，涉案房屋系作住宅使用，且房屋所有权证中载明的规划用途亦为住宅，故被告交付的房屋应满足基本生活居住所需。厨房作为住宅的必要功能区域，在厨房中使用管道煤气已经成为现代社会人们居住的常态，虽然满足饮食之需亦可用其他方式替代，但该常态化功能的缺失会造成一定的生活不便，导致房屋因某些功能受限而贬值。玛格丽特国际广场A2幢小户型房屋自2016年至今的成交均价约为7300元/平方米，与涉案房屋2004年的成交价格相差不大。此外，虽然原告未曾实际占有房屋，但其作为房屋买受方应对合同约定的商品房负有一般市场交易的审慎注意义务，原告于2006年签署《房屋交接单》时未积极主动要求验收房屋，亦未对被告的后续装修情况予以检查，故原告未能尽到合理的注意审查义务，自身亦存在一定的过错。综合考虑涉案房屋功能受限的程度、房屋返租情况、目前市场均价等因素，以及原告自身亦存在过错的情形，本院酌情确定原告的该部分损失为房屋成交价格的7%。综上，原告的损失共计为25819元（3500元+318847元×7%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市万通房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴凤娟25819元；
二、驳回原告吴凤娟的其他诉讼请求。
案件受理费2191元，由原告吴凤娟负担1600元，被告绍兴市万通房地产开发有限公司负担591元，被告绍兴市万通房地产开发有限公司负担的部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 戴伟章
代理审判员 赵晓岑
人民陪审员 陆荣新
二〇一七年六月十四日
书 记 员 严莺飞
附页：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。