江西省永丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣0825民初953号
原告：钟金华。
委托诉讼代理人：刘铁春，江西阳丰律师事务所律师，一般代理。
被告：江西华亭置业有限公司，住所：永丰县恩江镇聂家村路582号。注册号：360825210010654。
法定代表人：沈雷雷，系公司总经理。
委托诉讼代理人：艾斌，江西同和律师事务所律师，特别授权。
原告钟金华与被告江西华亭置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟金华及其委托诉讼代理人刘铁春、被告江西华亭置业有限公司的委托诉讼代理人艾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钟金华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行《商品房买卖合同》约定的协助为原告办理土地使用权证的义务；2、判令被告支付原告违约金1451.63元；3、判令被告立即返还原告多收取的购房款10544.96元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以292325元价格购得被告开发的绿海花园23号别墅一栋。合同规定，该商品房的建筑面积共275m2、庭院面积165m2。同时，合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定：产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条“关于产权登记的约定”写明，土地证及房产证由出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。根据房产证登记显示，该商品房建筑面积只有265.08m2，比合同约定面积少9.92m2，但被告至今未返还多收的购房款10544.96元。同时，也不肯协助办理该房的土地使用权证。被告行为严重违约，原告常年找被告协商均未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。
被告江西华亭置业有限公司辩称，一、不是自己不同意协助办理土地证，而是因为原告的庭院占地面积远远超过合同约定的面积，导致无法办理；2、本案不存在违约金，且多付的购房款也超过诉讼时效，原告一直未主张。
原告钟金华围绕诉讼请求依法提交的证据有：证据一、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息；证据二、企业信息和工商企业登记信息表，证明江西华亭置业有限公司是本案的适格被告；证据三、商品房买卖合同，证明2004年5月31日原告从被告处购买绿海花园别墅一栋，房号23号，合同对面积以及庭院面积、房价、土地证、房产证、违约金、面积误差等事项进行了约定；证据四、房屋产权证，证明购买该房后于2008年办理房屋产权证，建筑面积为265.08m2，该房土地面积包括庭院面积。
被告江西华亭置业有限公司质证认为，对证据一、二无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告仅是协助办理相关产权；对证据四无异议，但原告一直未向自己主张违约赔偿及购房面积差额退还，已过诉讼时效。
本院认证认为，对证据一、二、三、四的三性，本院予以确认并在卷佐证，至于诉讼时效问题以及被告是否存在违约，需根据全案证据以及查明事实予以综合考量。
被告江西华亭置业有限公司未提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年5月31日，原告钟金华（买受人）与被告华亭置业有限公司（出卖人）就位于永丰县恩江镇××花园××号商品房（别墅）签订《房屋买卖合同》（合同编号：04023017），约定了商品房建筑面积（275m2）、庭院面积（165m2）、商品房单价（1063元/m2）、总金额（29232.5元）、面积误差处理、付款方式及期限、违约责任、产权登记等事项。其中第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同登记面积发生差异时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；绝对值超出3%时，买受人有权退房；第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，则出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，土地证及房产证由出卖人办理（房产证费用由买受人自理）。签订合同后，原告依约�付了购房款，被告依约将商品房交付。2008年7月9日，该房办理房产证，载明建筑面积为265.08m2。但原告所购商品房在实际使用中，庭院现占用面积超出合同约定面积（165m2）约30m2。由于庭院面积与合同约定不符，致使房屋土地证无法办理。原、被告双方之间因土地证的办理产生纠纷，协商也未果，原告遂诉至法院。
本院认为，本案的争议焦点可归纳为：一、被告是否负有协助原告办理土地证的义务；二、被告在买卖合同中是否存在违约；三、原告诉请返还购房差额款是否超过诉讼时效。
关于争议焦点一，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行各自义务。原、被告于2004年5月31日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。在合同履行过程中，原、被告双方对土地证的办理事宜产生争议，原告称被告未尽到协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人是商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。因此，本案的办证主要义务人为原告，被告承担协助办证义务。因此，被告负有协助原告按照合同约定办理所购商品房的土地使用权证书的义务。
关于争议焦点二，根据双方提交的证据以及当事人的陈述包括原告的自认，可以确认原告所购商品房庭院的实际占用面积超过合同约定面积（165m2），正是由于庭院面积与合同约定不符，导致被告客观上无法履行协助原告办理土地使用权证的义务，即被告未能履行相应协助义务是由于原告所造成，�延办证的原因不在被告。根据现有证据，无法认定被告在买卖合同中存在违约，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
关于争议焦点三，根据合同约定以及房产证上显示的建筑面积，可以确认原告所购房屋的产权登记面积（265.08m2）与合同登记面积（275m2）存在差异，即产权登记面积比合同登记面积少9.92m2。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，被告应返还原告购房面积的差额款10544.96元（9.92m2×单价1063元/m2）。被告抗辩称已过诉讼时效，但被告未提供证据予以支持自己的意见，故本院不予采纳，即被告应返还原告购房面积差额款10544.96元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规�，判决如下：
一、被告江西华亭置业有限公司于本判决生效后三十日内，按照《房屋买卖合同》（合同编号：04023017）约定，协助原告钟金华办理所购商品房的土地使用权证书；
二、被告江西华亭置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告钟金华购房面积差额款10544.96元；
三、驳回原告钟金华的其他诉讼请求。
案件受理费5685元，由原告钟金华负担28元，由被告江西华亭置业有限公司负担5657元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审 判 长 邹 铖
审 判 员 孙清武
人民陪审员 帅清荣
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 姜 薇
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易�惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。