渭南市临渭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0502民初1880号
原告（反诉被告）：蔡某，男，汉族。
委托诉讼代理人：王静、柴晓君，陕西西岳律师事务所律师。
被告（反诉原告）：问某某，女，汉族。
委托诉讼代理人：田林涛，男，汉族。
委托诉讼代理人：张毅，男，1969年8月21日出生，汉族。
原告蔡某与被告问某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡某及委托诉讼代理人王静、柴晓君到庭参加诉讼，被告问某某经传票传唤未到庭，其委托代理人田林涛、张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡某诉称：2014年8月15日，原、被告协商一致，签订了一份《房屋租赁合同》，原告蔡某将座落在渭南市临渭区解放路阳光医保小区九点半酒店所在一、二层楼房、建筑面积约2000平方米房屋出租给被告问某某使用。合同约定租赁期限为四年，从2014年8月15日起至2018年8月15日止，每年房租费为620000元，被告问某某应自签订合同之日起按每月为一周期提前5天向原告蔡某交付租金。若有违约要支付给对方年租金10%的违约金。合同签订后被告问某某接收了租赁物进行经营，同日原、被告就双方之间往来账务进行了清算。为此，1、依法要求被告问某某支付拖欠2016年2月15日起至4月15日的租金共计123217.33元及原拖欠租金19884元。2、依法要求被告问某某支付违约金12321.73元。3、请求被告问某某支付拖欠租金103333.33及违约金10333.33元。4、请求解除原告蔡某与被告问某某签订的《房屋租赁合同》，并从2016年6月15日起按每月51666.67元支付租赁费至腾房之日止；5、诉讼费用由被告问某某承担。
被告问某某辩称：原、被告的房屋租赁关系已经解除，双方不存在租赁关系，原告蔡某起诉要求解除《房屋租赁合同》并支付租金及违约金不能成立，请求依法驳回原告蔡某的诉讼请求。
原告蔡某为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明双方于2014年8月15日签订房屋租赁合同的事实，合同约定年租金为62万元，每月租金51666.67元，每月为一周期，提前5天支付。合同第3条规定了解除条件，第12条规定了违约金计算依据。2、《酒店转让协议》一份，证明原告蔡某转让给被告问某某的仅是酒店，不包括酒店门面房。3、算账清单，证明原、被告双方于2014年8月15日经算账，一致同意将原告蔡某应付被告问某某的600116元用于抵扣2015年2月15日至2016年2月15日的房屋租金，是计算被告问某某欠原告蔡某租金及违约金的依据。对原告蔡某提供的证据，被告问某某质证意见为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，合同已经解除，不应当支付违约金。对证据2真实性无异议，证据目的有异议，原告蔡某租给被告问某某的不仅是酒店，还包括其它门面房。对证据3算账清单真实性无异议，证明目的有异议，算账清单明确说明抵扣一年全部租金，不是部分抵扣，违约金不应支付。
被告问某某为证明自己的主张，向法庭提交以下证据：1、信息对话单一份，证明被告问某某通知原告蔡某解除合同。2、告知书、特快专递收寄存根联各一份，证明被告问某某以快递形式书面通知原告蔡某解除房屋租赁合同的事实。3、停、复业报告书一份，证明被告问某某已经办理停业手续。4、房东收回房屋通知一份，证明房屋所有权人将房收回事实。5、解放路“九点半快捷酒店”与三位房东的交房协议一份，证明房屋所有权人将房屋收回的事实。6、证人薛俊杰出庭，证明2014年原告蔡某与被告问某某的儿子曾共同投资酒店，其中一个是渭南“九点半”，后原告蔡某与被告问某某儿子签订了酒店转让协议，2015年10月酒店经营不下去了，原告蔡某一直没有出面，之前原告蔡某说会帮忙转出去。对被告问某某提供的证据，原告蔡某质证意见为：对证据1真实性有异议，证据来源及形式不合法，反映不出来事实真相；对证据2真实性、证明目的有异议，告知书没有落款签名，地址也不是原告蔡某的住所地，原告蔡某未收到此快递；对证据3真实性有异议，与本案无关联性；对证据4真实性、关联性及证明目的均有异议；对证据5真实性有异议，证据6证人薛俊杰证言部分不属实。
反诉原告问某某诉称：2014年8月反诉被告蔡某以合伙开办“陕西天逸酒店投资管理公司”为名，哄骗我儿子200万元，到2014年10月份，反诉被告蔡某也没有把“陕西天逸酒店投资管理公司”办下来，反诉被告蔡某欺骗“我”儿子说：合同上写债务双方共同承担，是“你”和“我”合伙办公司，不要让“你”妈插手，现渭南酒店要交房租，“你”先交22万元，其余“我”想办法。儿子不懂法又给打了22万元，前后进入反诉被告蔡某腰包225万元。出现问题后，儿子和“我”要求退伙并赔偿损失，反诉被告蔡某提出把渭南九点半快捷酒店转给“我”经营，且以租赁形式将酒店房屋出租给“我”，迫于无奈，“我”接受了转让协议和房屋租赁协议，但反诉被告蔡某仍不讲诚信，导致该协议不能改变，且反诉被告蔡某多项违约给“我”造成巨大经济损失。为此，现反诉请求：1、反诉被告蔡某赔偿房屋租赁期间租费损失41565元；2、反诉被告蔡某赔偿因解除房屋租赁合同造成营业损失240000元；3、要求反诉被告蔡某承担本案的反诉费用。
反诉被告蔡某辩称：1、反诉原告问某某要求“我”方承担41565元租费损失不能成立。反诉原告问某某租赁房屋并不包含三间门面房，故其擅自收益的三位租户租赁费退还问题，不应当由反诉被告蔡某承担。2、其要求反诉被告蔡某承担解除合同造成的营业损失240000元的理由不能成立，反诉被告蔡某与三位房屋所有权人均签订有《房屋租赁合同》，反诉原告问某某违约不按照合同约定支付租金，导致本案诉讼发生，其要求反诉被告蔡某承担解除合同造成的营业损失24万元的理由不能成立。综上，反诉原告问某某的反诉请求不能成立，应予以驳回。
反诉原告问某某为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、合伙合同一份，证明双方合伙投资酒店的事实。2、《酒店转让合同》一份，证明酒店转让给反诉原告问某某的事实。3、《房屋租赁合同》一份，证明双方签订房屋租赁合同，对权利义务进行约定。4、手机信息一份，证明多次告知反诉被告蔡某解除合同的事实。5、告知书、特快专递收寄存根联各一份，证明反诉原告问某某以快递形式书面通知反诉被告蔡某解除房屋租赁合同的事实。6、停业报告书一份，证明反诉原告问某某已经办理停业手续。7、房东收回房屋通知一份，证明房屋所有权人将房屋收回的事实。8、解放路“九点半快捷酒店”与三位房东的交房协议，证明房屋所有权人将房屋收回的事实。9、王斐斐证明及收条、《门面租赁协议》、张力心证明及收条、孙阳阳证明及收据、《房屋租赁合同》各一份，证明反诉原告问某某退还承租人房租费的事实，是主张租费损失的事实依据。10、算账清单，证明反诉原告问某某的营业损失依据。对反诉原告问某某提供的证据，反诉被告蔡某质证意见为：证据1真实性无异议，但与本案无关联性，证据2无异议，证据3真实性无异议，根据合同约定，反诉被告蔡某有权提出未交租金的损失赔偿，证据4真实性有异议，证据提取方式不合法，证据5真实性有异议，反诉被告蔡某未收到快递，证据6与本案无关联性，证据7、8真实性、证明目的均有异议，证据9真实性没有异议，证明目的有异议。证据10真实性没有异议，证明目的有异议，营业损失计算没有法律依据。
反诉被告蔡某为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、反诉被告蔡某与卢治安签订《房屋租赁合同》、卢治安证明一份。2、反诉被告蔡某与顾玉英签订《房屋租赁合同》一份。3、反诉被告蔡某与李迎签订《房屋租赁合同》、授权委托书一份，均证明反诉被告蔡某分别于房屋所有权人签订《房屋租赁合同》的事实。4、反诉被告蔡某银行转账、付款凭证，证明反诉被告蔡某分别于2014年12月至2015年12月期间向房屋所有权人交纳房屋租金，并未解除房屋租赁合同。对反诉被告蔡某提供的证据，反诉原告问某某质证意见：对证据1、2、3真实性有异议，对证据4真实性、关联性有异议。
结合证据的真实性、合法性、关联性，综合审核上述证据，对原告蔡某提供的证据1、2、3予以认定，对被告问某某提供的证据4、5予以认定，其余证据不予认定。对反诉原告问某某所提供的证据2、3、7、8、10予以认定，其余不予认定，对反诉被告蔡某提供的证据1中《房屋租赁合同》、证据2、证据3中《房屋租赁合同》予以认定，其余不予认定。
经审理查明:2014年8月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“原告蔡某将座落在解放路阳光医保小区第一、二层九点半酒店房、建筑面积约2000平方米房屋出租给被告问某某有偿使用，该房内配有配电箱等；租赁合同起止时间为2014年8月15至2018年8月15日，合同期限为四年，合同期限内房租不变，经营范围酒店；每年房租费为620000元；乙方（被告问某某）须自签订合同之日起按每月为一周期提前5天向甲方（原告蔡某）交付租金，否则甲方有权终止合同……；合同约定，蔡某、问某某双方应共同遵守。若有违约，违约方要付给对方年租金10％的违约金……”，原告蔡某、被告问某某在该合同上签名捺印，证明人薛俊杰在该合同上签名捺印。同日双方签订了一份酒店转让协议约定：“原告蔡某将解放路阳光医保小区九点半连锁酒店转让给被告问某某经营；转让费160万元，一次付清经营权即问某某所有；酒店所有手续现已变更问某某名下……”。同日，原、被告双方签订了一份算账清单约定：“......将原告蔡某应付被告问某某的600116元，在2015年2月15日至2016年2月15日一年中的房租费中抵扣”。合同、协议签订后原告蔡某按约将酒店交付被告问某某经营。双方算账后被告问某某未按约定支付原告蔡某租赁费。为此，原告蔡某以被告问某某拖欠租金为由向本院提起诉讼。又查，原告蔡某租赁给被告问某某的房屋系转租房屋，原告蔡某从卢治安、顾玉英、李迎处租赁而来并签订有房屋租赁合同，允许原告蔡某转租，诉讼期间，原房主收回酒店房屋，2016年5月11日被告问某某与三位房主签订一份《解放路“九点半快捷酒店与三位房主交房协议书》。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且也实际履行，合法有效，依法应予确认。被告问某某未按约定交纳房租费，显然于理不通，于法相悖，应负给付义务并承担违约之责。被告问某某租赁原告蔡某的座落在解放路阳光医保小区第一、二层九点半酒店房于2016年5月11日被房东收回，被告问某某实际上已不再使用该酒店的房，原告蔡某要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》依法应予支持。原、被告在算账清单中约定：“原告蔡某应付被告问某某的600116元在2015年2月15日至2016年2月15日的房租费中抵扣，抵扣后下欠租金19884元，2016年5月11日房屋所有权人将房屋收回，因此，租赁费的起止时间应按2016年2月16日起至2016年5月10日止共计2个月25天，《房屋租赁合同》约定年租金为620000元，每月为51666.67元，被告问某某欠原告蔡某2个月25天的租金计146388.84元。被告问某某先后共欠原告蔡某租金共计166272.84元。原告蔡某诉请的违约金，根据双方所签《房屋租赁合同》约定“若有违约，违约方要付给对方年租金10％的违约金”，考虑客观实际，违约金只计算所欠租金的违约金即16627.28元。反诉原告问某某反诉要求被反诉人蔡某赔偿租费损失及营业损失，所提供的证据不足以证明其损失是由反诉被告蔡某造成的，且合同不能履行是因为反诉原告问某某不能按月交纳租金导致房主收回房屋，故反诉原告问某某反诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十六条条、第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告问某某于判决书生效后三十日内支付原告蔡某租金166272.84元并承担违约金16627.28元。
三、驳回原告蔡某的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告问某某的反诉请求。
案件受理费3011元,由原告蔡某承担801.13元，被告问某某承担2209.87元。反诉案件受理费2066元，由反诉原告问某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。
审 判 长 艾 艳
审 判 员 赵佩璋
人民陪审员 王利娜
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 杨 洁