苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第05101号
原告(反诉被告)：王丽娟,女,1987年8月26日生，汉族，户籍地山东省东明县。
委托诉讼代理人：曹鑫发，江苏孙吴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢志华，江苏孙吴律师事务所律师。
被告（反诉原告）：项瑞春,女,1973年8月18日生，汉族，户籍地贵州省）公司散居（6）。
委托诉讼代理人：孙心远，江苏水城律师事务所律师。
原告王丽娟诉被告项瑞春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，项瑞春以王丽娟违约转租及对房屋造成损害为由提起反诉，本院一并受理。原告王丽娟的委托代理人曹鑫发、邢志华、被告项瑞春的委托代理人孙心远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告王丽娟诉称：本诉被告项瑞春委托杨忠星将其位于苏州工业园区亿城钟南花苑8幢1001室房屋出租给王丽娟，双方在2013年12月6日签订租赁合同，约定租期至2017年12月5日，后项瑞春在王丽娟不知情的情况下发通知要求王丽娟于2015年9月22日搬离。王丽娟要求项瑞春赔偿未果，项瑞春于2015年10月10日将房屋的水表拆走、10月28日将电表拆走，给王丽娟造成出租赁损失。王丽娟诉请至法院，请求判令：1、项瑞春赔偿违约金30000元；2、项瑞春返还王丽娟未开通水（2013年12月6日至2014年3月25日）的租金合计5450元、赔偿2015年10月10日至2015年12月21日断水、断电期间的租金损失5450元；3、项瑞春承担本案诉讼费。
本诉被告项瑞春辩称：双方之间从未签订任何房屋租赁合同，项瑞春对该租赁合同也不予认可，也未书面委托杨忠星出租房屋，王丽娟没有依据要求项瑞春赔偿损失。上述房屋由王丽娟一直占用，王丽娟以牟利为目的将房屋分割成多间群租，对周围邻居生活环境造成影响，违约责任在于王丽娟。因为已经在2015年9月通知王丽娟收回房屋，之后断水断电的后果由王丽娟自行承担。综上请求法院驳回王丽娟的全部诉讼请求。
反诉原告项瑞春诉称：项瑞春为讼争房屋的所有权人，并未委托任何人对外出租房屋，王丽娟占用房屋并对外群租，对房屋的装修损害房屋结构，应当承担赔偿责任。项瑞春据此提起反诉，请求法院判令：1、王丽娟返还苏州工业园区亿城钟南花苑8幢1001室房屋；2、王丽娟向项瑞春支付违约金15000元；3、王丽娟赔偿房屋损害费用20000元；4、王丽娟支付物业费4800元；5、王丽娟返还保证金1300元；6、王丽娟承担反诉案件受理费。后项瑞春撤回第5项反诉请求。诉讼中，双方在2016年11月16日进行房屋交接、王丽娟也缴纳2016年度物业费，反诉原告项瑞春另据此撤回第1项、第4项反诉请求，同时增加诉请，要求王丽娟按照每月1500元的标准从2016年1月1日计算至2016年11月16日止的房屋使用费。
反诉被告王丽娟辩称：相关转租事宜已经告知过项瑞春，故王丽娟不存在违约，请求法院驳回项瑞春的反诉请求。
经审理查明：位于苏州工业园区钟南街388号钟南花苑8幢1001室的房屋登记产权人为项瑞春及陈西利,产权登记时间为2009年4月15日。项瑞春因居住在台湾，故委托其姐姐项顺菊对讼争房屋对外出租，双方签订有《房屋出租委托书》，内容为：项瑞春因长期居住在台湾，现委托大姐项顺菊协助出租苏州工业园区亿城新天地8幢1001室出租（本房屋只做居住使用，不得转租或改装群居房等违法乱规活动，如有违约后果自负）。特别授权委托人处项瑞春签字并捺手印，受托人处项顺菊签字并捺手印。
诉讼中，王丽娟提交一份《房屋租赁合同书》。内容显示，2013年11月6日，由苏州宇航不动产经纪有限公司（以下简称宇航公司）作为居间方，杨忠星（出租方、甲方）与王丽娟（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定由甲方将上述房屋出租给乙方，用途为居住，租期自2013年12月6日至2017年12月5日计48个月，租期届满甲方有权收回房屋，乙方继续续租的的应提前7天向甲方提出口头续租要求，征得同意后双方重新签订租赁合同。租金每月1500元，合计72000元，每三月支付一次，第一次在签约时支付，以后租金按固定付款期限提前15天支付下次房款。房屋交付时间为2013年11月6日前，租期届满或合同解除时房屋返还。除双方有约定外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，并应按规定与接受转租方签订书面转租合同，因转租对该房屋及其附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。乙方未经甲方同意将该房屋部分或者全部转租他人的，甲方有权终止合同并收回房屋。甲方擅自提前终止合同应按一个月平均租金向乙方支付违约金，并退还剩余房款及保证金，乙方擅自提前终止合同应结清所有合同期内应承担费用并按一个月租金向甲方支付违约金，甲方退还剩余租金及保证金、在其他事项部分，双方手写以下内容：此房不包括物业费，如一方未交物业费，甲方有权收回房屋，如双方谁一方违约，赔另一方违约金三万元，此房甲方允许乙方装修隔断，允许乙方转租。合同下方甲方杨忠星签字，乙方王丽娟签字，丙方加盖宇航公司印章。就该份租赁合同，项瑞春表示不知情。
诉讼中，项瑞春提交一份《房屋租赁合同》，内容为2013年11月6日，由苏州市吴中区大龙房产中介服务部（以下简称大龙房产）作为居间方，杨忠星（甲方、出租方）与王丽娟（乙方、承租方）所签订，约定租房保证金为1300元，相当于一个月租金，租金每3个月支付一次，第一次及保证金在签约时支付，以后在付款期限提前15天支付下期房租。租赁期间水费、电费、物业费等均由乙方承担。未经甲方同意，乙方不得私自将该房的部分和全部转租给他人，乙方如因使用不当损坏房屋及其附属设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。违约责任部分，双方约定，乙方违反上述约定，甲方有权终止合同、收回房屋、没收剩余房款，如不足抵过甲方损失应予赔偿。补充条款部分，双方约定上述房租不包括物业费，如乙方未交付物业费甲方有权收回房屋。如任何一方违约，应向对方支付违约金30000元。该协议下方，甲方由杨忠星签字，乙方处签有“王丽娟”字样，大龙房产在中介方处加盖公章。就该份租赁合同，王丽娟表示并非自己签字且从未见过。
就上述两份租赁合同，本院向经办人杨忠星核实案件情况。杨忠星表示，项顺菊口头委托自己将上述房屋出租，杨忠星先和王丽娟在宇航公司居间下签订了一份《房屋租赁合同书》并收取了租金，租金标准约定每月1500元，后来自己制造了加盖大龙房产的租赁合同交给项顺菊，该合同上王丽娟的签字是杨忠星代写的。杨忠星按照每月1300元的标准向项顺菊交租金，部分差额款项杨忠星认为就算做自己的服务费了。就项瑞春所持房屋租赁合同上“王丽娟”的签字，当事人双方均不同意鉴定并表示没有必要鉴定。
2015年8月31日，苏州市公安局工业园区分局湖东派出所接到项顺菊报警电话，声称将房租出租给杨忠星后，对方将房子变成群租房、民警接警后告知双方通过法律途径解决纠纷。
2015年9月22日，陈西利向王丽娟发《通知函》及《律师函》，告知王丽娟在2013年11月6日承租讼争房屋，根据双方约定，王丽娟不得将房屋部分或者全部转租他人。根据报警记录，王丽娟已严重违约，在租赁房屋后以牟利为目的擅自将房屋分割多间出租并造成群租现象，对周围邻居生活环境造成很恶劣影响。经本人及亲属多次沟通无效，现根据决定即日解除租赁合同，要求王丽娟在收函后办理解约手续并付清房租及物业费等，如三日内不办理上述手续，将采取断水、断电等方法，由此带来损失由王丽娟承担。另外要求三日内归还房屋，同时按照合同约定自行办理并恢复原状，否则房东有权恢复原状，届时将所有物品搬离且不承担保管义务。王丽娟主张，陈西利在上述时间发函解除租赁合同，之后自己准备将房屋交还项瑞春，但项瑞春未接受房屋，且双方未结算费用及确定损失。项瑞春主张，不认可房屋在上述时间已经解除。
2015年10月21日，苏州工业园区钟南社区居委会向8幢1001室发《钟南花苑住宅小区违规出租整改通知书》，内容为：依据《苏州市居住房屋出租管理办法》、《苏州市住宅区物业管理条例》规定，用于出租的居住房屋应当具备基本的生活设施，符合安全要求，按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋，住宅出租人均承租建筑面积不得低于二十平方米。经核实你户已经违反相关规定，请在通知后7日内（2015年10月28日前）自行整改到位。如预期未能整改到位，将上报东沙湖社工委综治办联合辖区公安、消防、城管等职能部门进行综合整治，后果自负。王丽娟表示，在收到上述通知后即已经按照要求进行整治。
庭审中，项瑞春申请项顺菊出庭作证。项顺菊证言如下：项瑞春委托我出租房屋，我口头委托杨忠星出租，杨忠星是开中介公司的，是我朋友的儿子。当时我把项瑞春的身份证复印件、房产证复印件、钥匙都给了杨忠星，项瑞春授权我出租房屋并禁止转租的委托书我也给了杨忠星了,杨忠星给我的是禁止转租的合同，杨忠星告诉我租住的是两个小夫妻。房租最开始每月1300元，后来1500元。杨忠星在2013年12月给我打了6个月的租金和一个月的押金合计7800元，王丽娟在2014年6月17日给我打了租金9100元、2014年12月12日打了租金9000元、2015年1月19日打了租金5000元、2015年9月15日打了租金4000元。2015年8月23日，我回苏州看房子，王丽娟拒绝见面，后面我叫别人去看，知道房屋改建和出租并拍摄的照片，8月31号我就和王丽娟说要收回房屋，后来派出所开门房屋内还有租户。我在2015年10月10日对房屋断水、10月28号断电，之后没有恢复，但王丽娟的租户一直住在里面到2016年3月10日，期间还有水电。2008年交房时房屋是毛坯，给王丽娟是有水的，水卡遗失后王丽娟拿着物业出具的证明和项瑞春的身份证复印件自己去开卡的。王丽娟确认，项顺菊断水断电后，自己从隔壁房屋借用水电继续使用。
本案在2016年11月11日第二次开庭时，经询问，王丽娟与项瑞春均表示愿意解除合同。为避免损失扩大，本院询问双方是否愿意进行房屋交接，王丽娟表示在2016年7月已经陆续将租户清理并准备交还房屋，目前室内尚有部分自有物品，愿意进行交接；项瑞春表示在损失赔偿之前不予交接。后王丽娟在2016年11月16日将房屋清空并将钥匙交还给项瑞春，项瑞春表示接受，双方拍摄照片固定交接现场。项瑞春表示，根据照片，房屋墙体腻子脱落、墙上有钉子，王丽娟应当对此进行赔偿。王丽娟表示，墙上虽有少许腻子脱落，但在房屋出租开始即已存在，目前房屋符合正常使用后的状态；至于墙上的钉子，转租装门会有钉子，可以轻易取出。
关于租金支付。王丽娟对于项顺菊证言已收款的租金金额以及时间无异议，同时表示杨忠星给付项瑞春的7800元也是自己的钱。对于项瑞春主张王丽娟从2016年1月1日开始欠付租金的意见，王丽娟对欠付时间予以确认。关于转租。王丽娟诉称：当时项顺菊和项瑞春都知道自己转租的，房屋是毛坯，本来是3个小房间的，但是杨忠星让自己调高做阁楼并再做两个房间，所以隔断后就有了5个小房间，自己与丈夫住一间，其余出租。项瑞春主张对转租不予认可。关于水电。王丽娟主张，双方在2013年11月6日签约，但项瑞春一直到2014年3月25日才将水开通，期间借用水使用，王丽娟据此提交在2014年3月25日开通水的票据；2015年10月项顺菊拆除水表、电表至今，自己也是从隔壁借用水电继续使用。项瑞春主张，交付房屋给王丽娟时是有水电的，2015年10月以后确实断水断电并一直未恢复，但王丽娟一直使用房屋且有水电。
以上事实，由《房屋租赁合同书》、《房屋出租委托合同》、部分票据等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为：王丽娟与项瑞春虽各持一份《房屋租赁合同书》，其中对于部分条款的约定不一致，但项瑞春委托项顺菊出租房屋、项瑞春对外交付租赁房屋并收取租金，王丽娟客观上租赁、使用房屋并交付租金，王丽娟与项瑞春之间的房屋租赁关系依法成立。项瑞春关于双方之间无合同关系以及王丽娟霸占房屋的主张缺乏依据，本院不予采信。关于两份租赁合同，一方面，项瑞春概括委托项顺菊对外出租房屋，杨忠星作为实际行为人将房屋对外出租，因项顺菊确认已将房产证、身份证复印件均交付杨忠星，租赁合同也系在中介方的居间下所签订，故王丽娟有理由相信杨忠星有权对外出租房屋，其行为构成善意，其持有的《房屋租赁合同书》应当合法、有效；另一方面，王丽娟及杨忠星均主张项瑞春所持有的《房屋租赁合同书》上“王丽娟”的签字并非本人所签，双方均不同意对该签字进行鉴定，并无证据表明王丽娟明确知晓该份合同或其与杨忠星互相串通，故该份《房屋租赁合同书》并非王丽娟真实意思表示。故应当按照王丽娟所持的《房屋租赁合同书》来确定双方的权利义务。根据该份租赁合同，王丽娟有权对房屋进行转租，陈西利在2015年9月以转租违约为由发函解除合同缺乏依据，且王丽娟之后继续使用房屋并交付部分租金，故双方之间的租赁合同并未因此得以合法解除。王丽娟与项瑞春在2016年11月11日的庭审中一致同意解除租赁合同，本院认定双方的《房屋租赁合同书》在2016年11月11日已解除。合同解除后，承租方应当将房屋交还给出租方，出租方也有义务及时收回房屋避免损失进一步扩大。双方在2016年11月16日进行房屋交接，故房屋租金（使用费）应计算至该日、标准为1500元/月，经核算为15781元。就本诉原告王丽娟诉请项瑞春赔偿2013年12月6日至2014年3月25日未开通水期间的租金损失5450元、2015年10月10日至2015年12月21日断水断电期间的租金损失5450元。本院认为，因房屋租赁时用途明确为“居住”，项瑞春作为出租方根据诚实信用原则有义务提供便利开通用水。根据现有证据，房屋确实在2014年3月25日补办水卡。因项瑞春以转租为由在2015年10月10日对房屋断水、在10月28日对房屋断电，上述行为对于租赁房屋的正常使用客观上也造成影响。鉴于王丽娟确认在上述时间段另外借用水、电并使用房屋，本院综合考量，酌情支持由项瑞春赔偿王丽娟损失1500元。就反诉原告项瑞春主张的房屋损害，其主张损害的部位为墙体腻子脱落及墙上存在钉子，在房屋交接后其又表示还存在墙体裂缝，王丽娟表示房屋交付之前腻子就已经脱落、墙上的钉子可以轻易取掉。本院认为，一方面，讼争房屋并非新房，使用时间较长且交付时为毛坯，墙体腻子脱落的原因及时间均不明确，是否系相关租户故意损坏并可归责于王丽娟不能确认，且缺乏双方交付房屋时的交接清单以供参照；另一方面，出租方对于承租方就房屋的合理使用以及房屋的正常损耗负有一定的容忍义务。关于各方的违约责任。本案中，项瑞春在2015年10月开始对房屋持续断水、断电的行为构成违约，王丽娟从2016年1月开始欠付租金也构成违约，双方的行为对于合同解除均有影响，但交付租金为承租方的根本合同义务，故王丽娟的行为过错更为明显且对于合同解除影响更大。综合考量双方对于违约金的约定、过错程度以及各方的损失，本院在支持项瑞春没收保证金1500元的基础上，酌情支持由王丽娟按照2个月的租金标准另行赔偿项瑞春损失3000元。反诉原告项瑞春撤回对于房屋交还、物业费等主张，本院不再理涉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、六十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、依法确认本诉原告王丽娟与本诉被告项瑞春于2013年11月6日签订的《房屋租赁合同书》于2016年11月11日已解除；
二、本诉被告项瑞春于本判决生效之日起10日内赔偿断水断电所致本诉原告王丽娟损失1500元；
三、反诉被告王丽娟于本判决生效之日起10日内支付反诉原告项瑞春租金（使用费）15781元；
四、反诉被告王丽娟于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告王丽娟违约金3000元；
五、驳回本诉原告王丽娟的其余诉讼请求；
六、驳回反诉原告项瑞春的其余诉讼请求。
本诉案件受理费收取686元，由本诉原告王丽娟负担86元，本诉被告项瑞春负担600元；反诉案件受理费减半收取525元，由反诉原告项瑞春负担400元，反诉被告王丽娟负担125元。以上费用，均由相关诉讼的原告向本院预交，本院均不予退还，双方在本判决生效之日起10日内自行结算。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 刘 虎
人民陪审员 殷荣冠
人民陪审员 任家绪
二〇一六年十二月六日
书 记 员 曹继红
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