成都市新都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0114民初5452号
原告（反诉被告）成都市海伦堡商业管理有限公司，住所地成都市新都区新都街道电子路172号，统一社会信用代码91510114098105686F。
法定代表人盛高。
委托代理人李某，女，1986年11月13日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司员工。
被告刘某某（反诉原告），女，1958年5月1日出生，汉族，住四川省蒲江县。
委托代理人李杰，泰和泰律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告李某某，男，1977年7月16日出生，朝鲜族，住黑龙江省泰来县。
被告新都区海将中餐馆，住所地新都区新都街道电子路***号*层**号。
原告（反诉被告）成都市海伦堡商业管理有限公司（以下简称海伦堡公司）与被告刘某某（反诉原告）、李某某、新都区海将中餐馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日受理本诉，案件审理过程中，刘某某提出反诉。海伦堡公司在开庭审理前经本院同意撤回对被告李某某、新都区海将中餐馆的起诉。2017年2月8日，由审判员余唯嘉独任审判对本诉和反诉公开开庭进行了审理。海伦堡公司委托诉讼代理人李某、刘某某委托代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海伦堡公司在本诉中诉请，判令：1、依法解除原、被告签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；2、被告向原告支付拖欠的租金95734.55元、逾期违约金30665.83元，上述合计126400.38元（以上费用暂计至2016年9月30日，直至被告交还租赁物及付清款项之日止）；3、原告无须返还被告缴纳的保证金38844.08元，且被告须向原告支付105335.12元解除合同违约金；4、被告向原告支付免租期租金48025.80元；5、被告向原告支付拖欠的仓库租金10453.85元；6、由被告承担诉讼费用。事实与理由如下：2015年6月8日，刘某某签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》（简称租赁合同），约定刘某某向海伦堡公司承租位于成都市新都区电子路175号“海伦城市广场”三层3号商铺。海伦堡公司依照租赁合同约定交付商铺后，刘某某以海将中餐馆的名义开展中餐经营。自2016年1月起，刘某某开始无故拖欠租金、水电煤气等费用，其未按租赁合同约定按时支付租赁费用的行为已构成根本违约，海伦堡公司有权按约定解除租赁合同并要求刘某某支付由此产生的违约金及赔偿金。
刘某某针对本诉诉请辩称，同意解除合同，海伦堡公司应当退还保证金。不认可原告提出的租金金额，开业日期应当为原告领取消防合格证的日期，再除去75天的免租期，租金起算日期应当是2016年4月5日计算至被告离场日2016年9月7日。原告违反了被告能够在海伦城市广场独家经营海鲜类餐饮的约定，属于根本违约，导致被告签订租赁合同的目的不能实现，原告违约在先应当承担相应的违约责任，被告一直与原告协商另行解决的方法，比如免除租金，但是原告一直拖延，没有给出确定的解决方法，故导致被告不能寻求其他的救济途径，所以被告没有支付后续的租金，并不是违约，不应当承担责任，更不应支付免租期租金，原告也无权以此为由拒绝返回被告支付的保证金。被告确定收到过原告的催收，但被告认为原告无权要求被告缴纳费用。对于双方约定的每日千分之二的逾期违约金，被告认为标准过高，主张调低为银行同期贷款利率。至于原告主张的仓库租金，在原、被告签订的合同中并未约定，原告如要主张应另案起诉。
刘某某在反诉中诉请，判令：1、解除《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；2、被反诉人返还反诉人交纳的各项费用共计122134.48元；3、被反诉人向反诉人支付违约金125263元；4、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由如下：因被反诉人承诺在其经营管理的海伦城市广场中只由反诉人独家经营海鲜类别的餐饮，反诉人与被反诉人在2015年6月8日签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》（以下称：租赁合同）及《成都海伦城市广场物业管理合同书》。租赁合同约定：反诉人承租被反诉人位于成都市新都区电子路172号购物中心海伦城市广场第3层3号商铺，面积262.46平米，用于开办海鲜、烤串等类别的餐饮；租赁期为5年。在被反诉人试营业期间，反诉人无须支付租金及物管费。前述合同签订后，反诉人随即进行了店铺设计、装修，购买经营所需的设备、物品。随后，海伦城市广场陆续出现了咕噜咕噜海鲜涮涮锅、韩式海鲜自助烧烤、锦禾轩海鲜自助、名风堂料理等具有经营海鲜类别的餐饮商户，被反诉人作为该广场招商、管理主体，严重违反了其与反诉人达成的独家经营海鲜类别餐饮的约定，后反诉人多次与被反诉人协商处理此事，但被反诉人至今未给出解决方案。由于被反诉人的违约行为，致使反诉人签订前述合同的目的无法实现，并造成了反诉人巨大的损失。反诉人有权解除前述合同，要求被反诉人退还反诉人交纳的各项费用（包括工本费、装修管理费、装修押金，出入证押金、水电押金、租赁押金、租赁诚意金）。被反诉人也应当承担违约责任，并赔偿由此给反诉人造成的经济损失。
海伦堡公司针对反诉诉请辩称，同意解除合同，但不认可反诉原告提出的海伦堡公司有违约行为。合同并未约定刘某某系独家经营海鲜，且独家经营的具体定义及范围不能明确，刘某某系点餐商户，其他自助餐饮商户有海鲜是正常经营行为，并未影响被告经营及盈利，不存在被告所说的合同目的无法实现的情况，所以海伦堡公司并未违约，不需要退还各项费用也不需要支付违约金。而出入证押金需要履行手续才能退。刘某某于2015年12月12日与商场其他商户同时开业，商场举行了开业典礼，被告本人亦在开业通知上签字认可，自此刘某某经营的商铺开始营业，取得营业收入。故租金应该从2015年12月12日起算，扣除免租期75天，即2016年2月25日开始计算租金。海伦堡公司于2016年1月19日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，取得该证系政府的行政管理行为，并非租赁合同的生效要件，且刘某某在2015年5月就通过了消防验收，只是由于政府原因导致的发证延迟，刘某某主张租金自2016年4月5日起算没有事实及法律依据。
海伦堡公司为证明自己的本诉主张及反诉辩解意见，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明本诉原、被告存在租赁关系以及本诉被告存在缴纳相关费用的义务；2、房屋租赁授权委托书，证明本诉原告合法从产权人成都一方公司处承租涉案商铺，具有合法的出租权；3、新公消验字[2015]第0040、0087号建设工程消防验收意见书以及新都公消安检字[2016]第007号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，证明本诉原告商场通过了消防验收，合法对外出租；4、开业函签字确认表，证明本诉被告签字确认本诉原告于2015年10月25日书面通知正式开业时间为2015年12月12日；5、本诉被告欠费明细，证明本诉被告欠费租金金额及逾期违约金；6、保证金单据，证明本诉被告缴纳的保证金金额；7、催费函件、照片，证明本诉原告多次向本诉被告催缴欠费。
刘某某为证明自己的本诉辩解意见及反诉主张，向本院提交如下证据：1、反诉原、被告身份信息，证明当事人主体适格；2、《成都海伦城市广场物业租赁合同书》，证明反诉原告与反诉被告之间有租赁合同关系以及双方约定的租金、免租期、违约责任等；3、视频资料，证明反诉原告的店在2016年9月7日被反诉被告封了，不允许反诉原告搬离物品，因此租期只能算到2016年9月7日；4、两段现场对话录音，刘某某主张通话对象是刘某某的客户经理汪春灵与海伦堡公司招商负责人程世伟的通话记录，拟证明海伦堡公司向刘某某承诺过刘某某能在海伦城市广场独家经营海鲜类的餐饮；5、反诉原告律师和反诉被告方一楼的值班人员蒋薇的通话记录，证明程世伟是反诉被告的员工，当时是负责招商的，他对于反诉原告的独家经营海鲜的承诺应当视为反诉被告对反诉原告的承诺。反诉被告在社保局查到了程世伟缴纳社保的情况，程世伟系反诉被告的员工；6、商场内的视频和照片，证明至今为止海伦城市广场存在其他多家经营海鲜的餐饮商家，反诉被告违约在先，违反了反诉原告能够在海伦城市广场独家经营海鲜类餐饮的约定，属于根本违约；7、反诉被告开具的收款收据，证明反诉原告向反诉被告交纳的各项费用。
经审理查明，2015年6月8日，原告海伦堡公司作为甲方与被告刘某某作为乙方签订了《成都海伦城市广场物业租赁合同书》。租赁合同约定，原告将位于新都区电子路海伦城市广场第3层3号的商铺出租给被告使用，商铺租赁面积262.46平方米，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止。租赁合同第1.2条约定，乙方租用该商铺仅限于经营海鲜、烤串、小吃等，经营品牌为海将，乙方如因经营调整需要增加或改变该商铺经营品牌和上述经营范围，须提交相关资料经甲方审核同意。合同第2.4条系开业日的约定，乙方所租物业的开业日暂定为2015年10月1日，甲方保留提前书面通知乙方调整开业日的权利。合同第3.1条约定了装修期与免租期，自该物业交付日起2015年7月30日至2015年8月14日止，合计15天为装修期，乙方在装修期内不须支付租金。在乙方遵守合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方从2015年10月1日起至2015年12月15日止合计75天为免租期，免租期内乙方无须承担租金；第3.2条约定自2015年10月1日起至2016年9月30日期间，每月租金为19422.04元；第3.3条约定，租金按第三个月为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为合同约定交付日起7个工作日，金额为58266.12元。第4.1条和4.4条约定租赁保证金及退还，乙方向甲方支付商铺租赁保证金38844.08元，租赁关系终止时，在乙方办妥交结物业相关手续后3个月内由甲方一次性无息退还乙方；第4.8条约定在装修期内，乙方应当承担装修管理费，装修期间管理费应在办理进场交接手续时向商业管理公司一次性支付，且不退还。在第14条约定了违约责任，14.8条约定，如若乙方在完成装修后购物中心尚未整体开业，则在此期间乙方无需向甲方交纳租金，同时享有将免租期顺延至甲方统一开业之日开始使用的权利；第14.9条约定，租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止合同均视为违约，违约方应付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。第14.10条约定，乙方拖欠甲方租金等费用视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之二支付违约金…拖欠达20天，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所欠款项及违约金。
另查明，合同签订后海伦堡公司将商铺交付给刘某某用于经营海将中餐馆，2015年10月海伦堡按照合同约定书面通知刘某某正式开业时间定为2015年12月12日，扣除免租期75天后，计租日期从2016年2月25日开始。刘某某在入场前提交交付了3个月租金58266.12元，第二季度从2016年5月25日起开始欠交租金，双方协商无果，海伦堡公司于2016年9月起诉至法院。刘某某于2016年9月7日离场、于2016年11月9日提出反诉，主张因海伦堡公司严重违反了双方达成的独家经营海鲜类别餐饮的约定致使其签订租赁合同的目的无法实现，刘某某有权解除合同、要求海伦堡公司退还其已交纳的各项费用并赔偿损失。庭审过程中，经本庭准予，海伦堡公司在本诉中降低诉请租金金额为81036.79元、降低违约金金额为21531.68元，二项合计102568.47元。刘某某经本庭准予，撤回反诉中违约金的诉请，并降低反诉诉请返还费用金额为63290.4元（包括三个月的租金58266.12元、出入证押金150元、工本费用150元、装修管理费用4724.28元）。
又查明，刘某某对开业日提出异议，但其主张并无合同依据，按合同约定，开业日为海伦堡公司书面通知的日期即2015年12月12日。租金分为免租期间与免租期外两部分，据开业日期和合同约定，免租期从2015年12月12日起算至2016年2月24日共75日，免租期租金应为48025.8元；免租期之后的租金（从2016年2月25日至离场之日9月7日）共6个月12日应为124301元，扣除刘某某入场前预交三个月租金58266.12元，刘某某实际欠交房屋租金66034.94元。
以上事实，有原、被告主体身份证明，《成都海伦城市广场物业租赁合同书》、房屋租赁授权委托书、开业函签字确认表、刘某某欠费明细、保证金单据、催费函件、收款收据及当事人的陈述等证据在卷予以证明。
本院认为，海伦堡公司、刘某某签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，海伦堡公司依约交付了房屋，刘某某应按约支付租金。刘某某主张海伦堡公司违反了双方达成的独家经营海鲜类别餐饮的约定，但其主张并未记载于合同，也缺乏有效证据予以证明，对此事实不予以认定。刘某某自2016年5月25日开始欠交租金，其因未履行主要合同义务而违约，按合同约定，海伦堡公司有权解除合同，现海伦堡公司与刘某某均愿意解除合同，对双方提出解除合同的诉请予以支持。对海伦堡公司要求刘某某支付欠交租金并支付逾期付款违约金的诉请予以支持。
关于海伦堡要求刘某某补交免租期租金的诉请，结合租赁合同对免除期约定的前提条件“乙方遵守本合同各项条款”，以及合同目的是鼓励乙方遵守合同关于租赁期间为五年的约定，现乙方违约且明确提出解约，乙方行为已违背该条款约定意旨，出于诚信原则、公平原则考量，刘某某应补交免租期的租金，本院对海伦堡公司此项诉请予以支持。
关于逾期付款违约金标准。本院认为海伦堡公司主张按每日千分之二的标准支付逾期付款违约金，标准过高，应当按照同期银行贷款利率的130%计算为宜，酎定以欠交租金66034.94元为基础从2016年5月25日起按照上述标准支付相应的违约金直到付清之日止。免租期间补交的租金不应该计算逾期付款违约金。
关于解约违约金、租赁保证金，海伦堡公司主张因刘某某的违约行为，根据租赁合同相关规定，应按未完成租期租金总额的百分之十计算解约违约金并没收租赁保证金。本院认为，刘某某违约导致合同解除这一事实给海伦堡公司造成的损失主要是合同解除后出租方另行出租之前涉案房屋闲置损失，对此项损失酌情支持由刘某某承担海伦堡公司相当于三个月的租金损失58266.12元。刘某某违约给海伦堡公司造成的逾期付款利息损失、房屋闲置损失已得到支持，海伦堡公司并无其余实际损失，对其同时主张没收租赁保证金的诉请，不予以支持，故采纳刘某某辩称意见，租赁保证金应予以退还。
海伦堡公司主张的仓库租金无合同依据，不予以支持。刘某某反诉诉请要求海伦堡退还装修管理费用，因合同约定装修管理费用不予以退回，对该项反诉诉请不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）成都市海伦堡商业管理有限公司与被告（反诉原告）刘某某于2015年6月8日所签订的《成都海伦城市广场物业租赁合同书》；
二、刘某某于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付欠缴租金66034.94元、补交免租期租金48025.8元，二项共计114060.74元；以欠缴租金66034.94元为基数支付逾期付款违约金（按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率1.3倍标准从2016年5月25日起计算至实际付清之日止）；
三、刘某某于本判决生效之日起十日内向成都市海伦堡商业管理有限公司支付解约违约金58266.12元；
四、成都市海伦堡商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘某某退还租赁保证金38844.08元；
五、驳回成都市海伦堡商业管理有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回刘某某的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费本诉3118元、反诉2505元，二项共计5623元（已减半收取），由刘某某负担4037元，成都市海伦堡商业管理有限公司负担1586元。（此款双方在履行上述给付义务时一并结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
(此页无正文)。
审判员 余唯嘉
二〇一七年三月五日
书记员 马 玲