山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终2191号上诉人（原审被告)：贾思园，女，1977年9月8日出生，汉族，下岗职工，住泰安市东平县。委托诉讼代理人：侯杰，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被上诉人(原审原告):何淑峰，男，1981年7月13日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：王逸清，山东两仪律师事务所律师。原审被告：菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司。住所地：菏泽市牡丹区长江路北侧****号。法定代表人：贾勇，该公司经理。原审第三人：何玉红，女，1970年6月2日出生，汉族，住菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：王逸清，山东两仪律师事务所律师。上诉人贾思园因与被上诉人何淑峰、原审被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司、原审第三人何玉红房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2013）菏牡民重字第798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。贾思园上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定驳回被上诉人的起诉；2.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定的房产不包括“小阁楼”，该合同约定的香格里拉二期东二单元701户即是何玉红与山东华通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的香格里拉国际广场二期第2幢3单元阁楼005号房。上诉人没有卖给被上诉人小阁楼。本案争议的小阁楼应系何玉红所购房屋旁的阁楼，与本案被上诉人无关，与上诉人亦无关，上诉人不应作为适格的诉讼主体承担责任，被上诉人也不具有诉讼主体资格。2.一审判决适用法律错误。如一审法院认定上诉人不具有处分权而与被上诉人签订合同，则该行为属于无权处分，按照合同法的规定，该合同属于效力待定的合同。上诉人与被上诉人签订合同后，何玉红与山东华通房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》并办理按揭、网签等手续，且山东华通房地产开发有限公司已将争议房屋交付使用，应视为效力待定的合同，经权利人的追认和授权后成立生效，上诉人已经履行完毕合同约定的权利和义务，不存在返还购房款的情形。上诉人对该房屋享有专属购买权，对该权益进行转让，并不违反法律的禁止性规定。本案应适用《物权法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定。3.被上诉人应当对自己的诉求承担举证责任，举证不能应承担不利后果。既然被上诉人无法证明其诉称的小阁楼包含在与上诉人签订的合同中，也应承担举证不能的不利后果。何淑峰辩称，本案上诉人对其出售给被上诉人的房屋始终不享有所有权和处分权,且在本案中,存在合同欺诈，存在与中介菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司恶意串通损害国家集体第三人利益的情形,属于合同法第52条规定的合同无效情形。菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司对买卖标的物的权属也没有尽到审查义务,存在过错,要求确认合同无效,返还买卖合同价款具有事实根据和法律依据。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求依法予以维持。菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司未陈述意见。何玉红述称，同意何淑峰的意见。何淑峰向一审法院起诉请求：1.确认原告与两被告签订的房屋买卖合同无效；2.两被告连带返还原告购房款116400元，被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司返还中介费1250元；3.诉讼费用由被告负担。2011年7月9日，原告何淑峰通过被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司介绍，从被告贾思园处以25万元的价格购买了位于菏泽市香格里拉二期二号楼中间单元的大阁楼（带小阁楼），三方在被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司处签订了房屋买卖合同，原告交付给被告贾思园购房款116400元，交付给被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司中介费1250元。被告至今未交付给原告要购买的房产。一审法院认定事实：2011年7月9日，原告何淑峰（乙方）与被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司（丙方）、被告贾思园（甲方）三方签订房屋买卖合同一份。合同约定：甲方将其位于菏泽市香格里拉二期二号楼中间（东二）单元701户的房产出售给乙方，此房权属为私房房产，甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺权属无任何瑕疵。双方协商房产成交价为250000元，付款方式为合同签订当日乙方付20000元购房定金，转交中介方保管，甲方向乙方交出房产证明，转交中介方保管，余款支付方式，在改合同当日，乙方支付甲方180000元（含定金），剩余房款70000元以银行按揭支付。甲乙双方共同向丙方支付佣金3750元，甲方为2500元，乙方为1250元。甲方承诺2011年7月12日前到房产部门办理房产所有权转移手续……。合同签订后，原告交付给被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司中介费1250元并陆续支付给被告贾思园购房款共计116400元。针对涉案房产，2011年7月15日，第三人何玉红与山东华通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容为：第三人何玉红购买山东华通房地产开发有限公司开发的香格里拉国际广场二期第二幢3单元005号阁楼，建筑面积为92.06平方米，双方协议价为每平方米1480元，总金额为136249元。后第三人何玉红交付山东华通房地产开发有限公司房款133600元，山东华通房地产开发有限公司于2012年6月30日向何玉红开具了收款收据。何玉红出具证明一份，该证明内容为：“我和何淑峰系姐弟关系，菏泽市牡丹区香格里拉国际广场二期2幢3单元7楼005号阁楼及旁边小阁楼系我弟弟何淑峰出钱通过中介购买，我与弟弟商定，先将该房屋变更到我的名下，所以后来我在中介公司邓海滨、贾思园的陪同下到开发商处变更合同，变更后与开发商签订的协议上是我的名字，但该房屋实际是我弟弟所有，并且由我弟弟装修并和父母一直使用至今。”2013年4月23日，邓海滨向原告出具证明一份，该证明内容为：“我是邓海滨，2011年7月我是房产中介鲁房置换的员工，当时贾思园也是我公司员工，她是我经理贾勇的姐姐。有一天晨会贾思园说她有一套香格里拉的房子向外出售，大阁楼带小阁楼，价格也不高，25万元左右。后来何淑峰与我联系，他说他在网上看到了贾思园房子的信息，我就陪何淑峰一块看房。后来双方就签订房屋买卖合同书，当时也承诺了含有西阁楼，房产证上没有西阁楼，但是何淑峰可以一直使用。签订合同当天即2011年7月9日何淑峰交付给贾思园购房定金贰万元，又于2011年7月15日我陪同双方在中华东路和平大酒店西邻的中国银行交付了除定金2万元以外的9.64万元给出售方贾思园。随后又陪同双方到牡丹南路华通房地产公司售楼处办理改合同的相关事宜，与开发商签订的房屋买卖合同用的是何淑峰姐姐何玉红的名字，何淑峰前后两次共支付华通房产公司房款13.36万元。综上我都可以证明，并为此愿承担一切法律责任，我的联系电话是159××××2281。特此证明。证明人：邓海滨，2013年4月23日。”另查明：2012年11月5日，刘祥民以何玉红侵权为由诉至牡丹区人民法院，刘祥民在该案中诉称：本人购买了位于菏泽市牡丹区香格里拉国际广场二期2幢2单元06004号楼房，此房属于顶层，本人将其6层至斜屋面空间增加阁楼，属我所有。何玉红（三单元邻居）擅自将两家的阁楼隔墙打开一个门洞，非法侵占我的阁楼。请求法院判令何玉红立即停止侵权，从侵占我的阁楼内搬出，恢复原状。牡丹区人民法院于2013年1月6日作出（2012）菏牡民初字第2710号民事判决，该判决审理查明的内容为：2010年11月30日，山东华通房地产开发有限公司（以下简称华通房产公司）与刘祥民签订商品房买卖合同一份，合同主要内容为，刘祥民购买华通房产公司拥有的位于菏泽市牡丹南路西侧香格里拉，国际广场二期二幢二单元06004号商品房一套，建筑面积共106.55平方米，其中套内建筑面积87.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.61平方米，总价款316516元等等。合同签订后，刘祥民于2012年6月15日交付给华通房产公司购房款316724元。当日华通房产公司将位于菏泽市牡丹南路西侧香格里拉.国际广场二期二幢二单元06004号商品房一套交付给刘祥民。该楼属于顶层，刘祥民将其楼房上部至斜屋面之间用混凝土制作了隔层，上层形成阁楼。2012年10月15日华通房产公司出具证明一份，该证明载明：“证明，香格里拉国际广场二期二号楼2单元06004户属业主刘祥民购买，其六层至斜屋面的空间归06004户所有。山东华通房地产开发有限公司（公章）。2012.10.15”。2011年7月15日，华通房产公司与何玉红签订商品房买卖合同一份，合同主要内容为，何玉红购买华通房产公司位于菏泽市牡丹南路西侧香格里拉.国际广场二期二幢三单元阁楼005号房一套，建筑面积共92.06平方米，其中套内建筑面积75.98平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.08平方米，总价款136249元等等。合同签订后，何玉红于2012年6月30日交付给华通房产公司购房款133600元。当日华通房产公司将位于菏泽市牡丹南路西侧香格里拉.国际广场二期二幢三单元阁楼005号房一套交付给何玉红。何玉红所购买的阁楼位于刘祥民阁楼的东邻。何玉红通过其阁楼西墙进入刘祥民阁楼内进行了装修并搬进了家具。何玉红称其购买菏泽市牡丹南路西侧香格里拉·国际广场二期二幢三单元阁楼005号房时，开发商售楼人员说该建筑物（诉争物）可以作为何玉红购买阁楼的储藏室，不算入购房面积，何玉红可以使用。但其提供不出相应证据。该判决书判决：限何玉红于判决生效后十日内从刘祥民位于牡丹南路西侧香格里拉国际广场二期二幢二单元06004商品房的阁楼内搬出，并搬出所有物品。何玉红不服该判决，提出上述，该案在菏泽市中级人民法院审理过程中，何玉红撤回了上诉。本案在一审中，原告申请对香格里拉国际广场二期二幢3单元7楼005阁楼相邻的小阁楼在25万元购房款中所占数额及装修小阁楼产生的费用进行评估。山东宏远房地产评估有限公司于2013年9月20日作出房地产评估报告，报告结论为：确定委估对象在估价时点涉案状态下的成本价值102350元人民币。一审法院认为，被告贾思园对其出售给原告的房产不享有物权，故被告贾思园无权出售涉案房产，其与原告签订的房屋买卖合同系无效合同。合同法第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告贾思园返还购房款116400元的诉讼请求，应予支持。被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司作为房屋买卖合同的中介人，对买卖标的物的权属疏于审查，对房屋买卖合同的无效亦有一定过错，其收取原告的中介费应予返还。故原告要求被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司返还中介费1250元的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告何淑峰与被告贾思园、菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司于2011年7月9日签订的房屋买卖合同无效。被告贾思园返还原告何淑峰购房款116400元。限判决生效后十日内付清。二、被告菏泽市鼎盛鲁房房产置换有限公司返还原告中介费1250元。限判决生效后十日内付清。三、驳回原告何淑峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由被告贾思园承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点是：涉案房屋买卖合同是否有效，上诉人是否应返还被上诉人购房款。首先，关于涉案房屋是否包含“小阁楼”问题。何淑峰与贾思园签订的房屋买卖合同中约定的菏泽市香格里拉二期二号楼中间（东二）单元701户的房产与何玉红购买的菏泽市牡丹区香格里拉国际广场二期2幢3单元7楼005号阁楼系同一处房产。何淑峰与贾思园约定房屋价格是25万元，何玉红与山东华通房地产开发有限公司约定房屋价格为136249元，实际支付133600元，且“小阁楼”的评估价值为102350元，故结合刘祥民诉何玉红侵权一案的生效判决，可以认定何淑峰与贾思园签订的房屋买卖合同包含了“小阁楼”。其次，涉案“小阁楼”已经生效判决确认属刘祥民所有，贾思园对此不享有所有权，故贾思园对涉案“小阁楼”属无权处分，且因该无权处分行为真正权利人刘祥民已经进行了诉讼，已无追认可能，贾思园亦无可能取得处分权，故涉案合同无效，贾思园因该合同取得的房屋价款应予返还，其上诉理由不能成立。综上所述，上诉人贾思园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人贾思园负担。本判决为终审判决。审 判 长 路凤娟审 判 员 赵洪科审 判 员 李 兴二〇一七年十一月二十日法官助理 赵永芝书 记 员 陈亚南