广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂0109执异3号
案外人：朱小萍
代理人：韦晓东，男，广西君桂律师事务所律师。
代理人：苏敬，男，广西君桂律师事务所律师。
申请执行人：答涛
被执行人：唐文玲
本院在执行申请执行人答涛与被执行人唐文玲民间借贷纠纷一案过程中，案外人朱小萍不服本院作出的（2017）桂0109民初243号民事裁定，书面向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人朱小萍称：原告答涛与被告唐文玲民间借贷纠纷一案，南宁市邕宁区人民法院立案受理的案号为（2017）桂0109民初243号。2017年2月27日，答涛向法院提出财产保全申请，法院于2017年3月1日作出（2017）桂0109民初243号民事裁定，查封了被告唐文玲名下的位于青秀区合作路××园区××楼××单元××号房屋（以下简称涉案房屋）。现该案已进入执行阶段，案号为（2017）桂0109执220号。因被执行人唐文玲已将涉案房屋出售给案外人朱小萍，朱小萍已经支付了全部房款并实际占有涉案房屋，对于未办理房屋过户手续不存在过错，因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院不得查封涉案房屋，主要理由有：
一、案外人已经足额支付了全部的购房款。2017年3月，朱小萍通过中介方广西世华房地产代理有限公司南宁分公司向唐文玲购买涉案房屋。3月21日，朱小萍与唐文玲签订了《房屋买卖合同》，合同约定唐文玲将涉案房屋出卖给朱小萍，房屋总价1415000元（包含涉案房屋物业押金35000）。合同签订后，朱小萍已经足额支付了全部的购房款，唐文玲均出具《收条》予以确认。
二、案外人已经实际占有了涉案房屋。2017年3月24日，案外人与唐文玲签署《物业交割单》，约定唐文玲将涉案房屋交付给申请人使用，因未结清的水电、物业等费用由申请人预扣费用予以结清，钥匙已经交给案外人，据此，案外人已经于2017年3月24日实际占有涉案房屋。
三、案外人对于买受房屋及办理过户手续均无过错。2017年3月20日，为了签订《房屋买卖合同》，确定涉案房屋的产权、抵押查封情况，案外人特意到南宁市不动产登记中心查询了涉案房屋的权属等情况，确认涉案房屋无查封，只有银行按揭抵押，因此案外人与唐文玲才签订了《房屋买卖合同》。为了顺利办理房屋过户手续，案外人代唐文玲提前支付了银行按揭贷款，并于4月13日办理了抵押登记注销手续。
4月18日，案外人在办理过户登记前再次到南宁市不动产登记中心对涉案房屋进行房屋公开档案查询，南宁市房产档案服务部于当日出具《证明》，《证明》记载该房屋“产权人为唐文玲，无查封，无抵押”。同日，案外人即办理了房产转移登记业务，南宁市不动产登记中心予以受理。因此，在房屋买卖的整个交易过户过程中，案外人尽到了谨慎的义务，不存在任何过错。
四、法院依据（2017）桂0109民初243号民事裁定，查封涉案房屋属于查封错误。如前所述，法院在2017年4月19日查封涉案房屋前，案外人已经足额支付了全部的购房款并实际占有涉案房屋，并且对于未能办理房屋过户手续不存在任何过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，法院不应对涉案房屋予以查封。
五、法院依据答涛的申请，查封了唐文玲名下1套商铺、2套房屋，属于超额查封。答涛与唐文玲民间借贷纠纷案的诉讼标的为690000元，本案中，法院依答涛的申请对唐文玲名下1个商铺、2套房屋进行了查封，被查封财产分别为：1.位于南宁市××合作路××园区商业步行街××号商铺；2.位于南宁市××号民发·大观天下D1栋1单元3A02号房屋；3.位于南宁市××合作路××园区××楼××单元××号房屋。据案外人了解，位于南宁市××号民发·观天下D1栋1单元3A02号房屋面积为156.17㎡，参照周边房价，售价为9500/㎡，房屋总价约为1483615元；位于南宁市××合作路××园区商业步行街××商铺面积为115.27㎡，参照市场价，售价为30000/㎡，房屋总价约为3458100元。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”之规定，本案涉案标的为690000元，而唐文玲名下任意一套不动产的价值就远超涉案标的，因此，法院查封唐文玲的财产明显超过了债权额，对于超额查封的部分，法院应当依法予以解除。
综上，案外人在2017年4月19日法院对涉案房屋查封之前已支付全部价款并实际占有该房屋，且对于未办理过户登记手续不存在过错；而法院查封的唐文玲的财产也明显的超过了涉案标的，因此查封涉案房屋明显属于超额查封，依法应当予以解除。为此，案外人依法向法院提出执行异议申请，请求法院解除对涉案房屋的查封。
案外人提供的证据有：1.（2017）桂0109民初243号民事裁定书1份；2.南宁市房产档案服务部2017年4月27日出具的《证明》1份，记载涉案房屋产权人为唐文玲，有查封，无抵押；3.案外人与唐文玲签订的房屋买卖合同1份；4.银行转账凭证6份及收条5份；5.结婚证1本；6.公证书和物业交割单各1份；7.南宁市房产档案服务部2017年3月20日出具的《证明》1份记载涉案房屋产权人为唐文玲，无查封，有抵押；8.不动产登记业务受理凭证1份；9.房屋同地段市场价格情况调查1份；10.朱小萍丈夫王全和关于通过银行转账支付涉案房屋购房款的说明1份。
经审理，本院查明：本院于2017年2月23日受理了原告答涛与被告唐文玲民间借贷纠纷一案[案号：（2017）桂0109民初243号]。案件在审理过程中，2017年3月1日，依原告答涛的申请，本院依法作出（2017）桂0109民初243号民事裁定，裁定冻结、查封唐文玲的银行存款、房屋或其他财产，保全价值在690000元范围内，并于2017年4月19日查封了唐文玲名下的位于南宁市××合作路××园区××楼××单元××号房屋。之后，因唐文玲未履行本院作出的（2017）桂0109民初243号民事调解书所确定的义务，答涛向本院申请强制执行，本院于2017年5月4日立案执行，执行案号为（2017）桂0109执220号案。
同时查明，案外人朱小萍与唐文玲于2017年3月21日签订了《房屋买卖合同》，主要约定唐文玲向朱小萍出售其名下的位于南宁市××合作路××园区××楼××单元××号房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第××号），房屋价款1415000元，等等。合同签订后，朱小萍丈夫王全和通过银行向唐文玲的账户共支付了房款1384810元，具体为：1.2017年3月21日转账100000元；2.2017年3月28日分别转账70000元、20000元；3.2017年3月29日转账558250元；2017年4月6日分别转账606560元、30000元。
2017年3月24日，朱庆怀代理唐文玲与朱小萍签订了一份《物业交割单》，该物业交割单载明“钥匙已交给买方”、“卖方（唐文玲）同意买方（朱小萍）支付定金后交付房屋给买方使用”等内容。
2017年4月12日，唐文玲向朱小萍出具了收条一张，内容为：“今收到朱小萍现金叁万零壹佰玖拾元整（￥30190元）。现总共已收到XX园XX号房款壹佰肆拾万伍仟元整（￥1415000元），所有房款已结清。”
2017年4月18日，朱小萍前往南宁市不动产交易中心办理房屋过户手续，南宁市不动产交易中心出具了《房产交易、不动产登记业务（预）受理凭证》，后因本院查封了涉案房屋未能办理过户。
另查明：1.2017年3月20日，南宁市房产档案服务部出具的证明，载明：经查询房屋坐落“青秀区合作路××园区××楼××单元××号”产权人为唐文玲，无查封、有抵押。2017年4月18日，南宁市房产档案服务部出具的证明，载明：经查询房屋坐落“青秀区合作路××园区××楼××单元××号”，产权人为唐文玲，无查封、无抵押。
2.2017年3月20日，唐文玲与朱庆怀到南宁市XX公证处办理公证委托，双方在现场签订了《委托书》一份，主要内容为唐文玲委托朱庆怀代为办理房产查档、签订房屋买卖合同、过户、纳税、物业交割等手续。南宁市XX公证处为此出具了（2017）桂东博证民字第5091号公证书。
本院认为，案外人朱小萍与被执行人唐文玲于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》，该合同不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，且朱小萍已于2017年3月24日已取得房屋钥匙，合法占有使用涉案房屋，该交易行为均在本院对涉案房屋实施查封之前。同时，根据朱小萍提供的银行转账凭证和唐文玲出具的房款收据来看，其中通过银行转账方式付款1384810元、通过现金支付的房款为30190元，由此可见，朱小萍在本院查封房屋前已经根据买卖合同的约定付清了全部房款1415000元。朱小萍于2017年4月18日在南宁市不动产交易中心办理不动产交易手续时，因本院查封了涉案房屋以致未能办理过户手续，因此，从现有证据来看，朱小萍对涉案房屋未能办理房屋过户手续不存在过错。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，结合前述事实，作为买受人的朱小萍，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，因此，依法应中止对涉案房屋的执行。
此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定“：……发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超额部分财产的查封……。”对超额查封的异议并非案外人异议范围，故本院对是否存在超额查封问题不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对被执行人唐文玲名下的位于南宁市青秀区XX路X号XX园区X号楼X单元XX号房屋（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 李景强
审判员 粟少清
审判员 韦明姣
二〇一七年六月二十一日
书记员 陆 玮
附：裁判文书引用的法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》:
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》:
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》:
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。