广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦南民初字第230号
原告黄XX，男，1970年10月19日出生，汉族，钦北区人，住钦州市××东南社区××渡口村××号。
委托代理人吴鉴新，广西海岸律师事务所律师。
被告陈XX，男，1965年4月4日出生，汉族，钦南区人，教师，住钦州市××新城××号。
原告黄XX诉被告陈XX房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李安伟适用简易程序公开开庭审理本案。原告黄XX及其委托代理人吴鉴新，被告陈XX出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告黄XX诉称，2010年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于钦州港富港新城1F-21号房出租给被告。租期自2010年1月1日至2016年12月31日止。租金及支付方式：第一、第二年房租每月1625元，第三年起每月房屋租金在上年月租金的基础上上浮5%，第四、第五、第六年依次类推。先交租金后使用，每季度付租金一次，甲方收款后应提供给乙方收款收据。合同第七条对“合同变更、解除与终止”的条件作了规定，其中第2款规定：“房屋租赁期间，乙方（即被告）有下列行为之一的，甲方（即原告）有权解除合同，收回出租房屋；7）拖欠房租累计壹个月以上的”。合同第九条“双方违约责任”其中第九条第一款规定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本合同租金总额10%支付违约金。4）拖欠房租累计壹个月以上。”另外合同还对其他条款作了约定。合同签订后，原告依约把房屋交给被告用于经营饭店。由于被告从2012年1月份开始，没有按约定交纳租金给原告，至今已拖欠原告租金15个月共25845元。为维护原告的合法权益，请求法院：一、判决解除原告和被告于2010年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》，责令被告把租赁房屋交还给原告；二、判决被告支付拖欠的15个月房屋租金25845元，并按合同租金总额10%支付违约金15212元；三、本案的诉讼费由被告负担。
原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1、黄XX的身份证，用于证实原告的身份基本情况。
2、《房屋所有权证》，证明租赁房屋属原告所有。
3、《房屋租赁合同》，证实原告、被告的权利和义务，被告已构成根本违约。
被告陈XX辩称，被告曾与谢强及原告协商一致不上浮租金之后，被告通知了另一出租人谢强及原告来领取租金。谢强按时来领取了租金，而原告经数次通知都不来领取，所以如果被告违约也是由原告故意造成的。如果原告要求解除原定为七年的合同，将会造成被告巨大的损失，造成部分设备不能使用，或降低设备使用功能。如：1、烟罩12800元，2、炉头9600＋2800元，3、过滤池及排烟管4100元，4、烧烤炉3000元，5、打荷台48**元，6、装修案台、隔墙、瓷砖费用20000元，海鲜池15000元，约共损失72100元。综上，请求人民法院依法判决是否解除合同，如要解除，困原告有过错，请酌情以被告的上述部分损失抵减部分租金，根据情势变更确定合理的租金，并驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。
被告在诉讼期间提供如下的证据：
1、收据（十二份），证实被告支付房租及数额和原告没有及时收取租金的情况。
2、照片（六张），证实被告租原告房屋做陈二酒家厨房的部分设备及装修费用。
本案证据经过开庭质证，本院认证如下：
原告提交的证据1、身份证，2、《房屋所有权证》，经庭审当事人互相质证和本院审查属实，予以确认。被告对原告提交的证据3、《房屋租赁合同》的真实性没有异议，但原告说被告已构成根本违约有异议，被告认为其不构成根本的违约。本院对《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认。原告对被告提交的证据1、收据，认为谢强所收的租金与原告无关，被告自2012年开始拖欠原告的租金。原告对被告提交的证据2、照片，原告认为被告所安装的设施是可以移动的，不会因解除合同而造成损失。经庭审当事人互相质证和本院审查后，认为收据所证实的内容是真实的，照片只能证实被告装修厨房的外观，并不能证实所需的费用，也不能证实是否可以完整移动而不影响其使用功能。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
经审理查明，2010年1月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于钦州港富港新城1F-21号房出租给被告。租期自2010年1月1日至2016年12月31日止。租金及支付方式：第一、第二年房租每月1625元，第三年起每月房屋租金在上年月租金的基础上上浮5%，第四、第五、第六年依次类推。先交租金后使用，每季度付租金一次，甲方收款后应提供给乙方收款收据。合同第七条对“合同变更、解除与终止”的条件作了规定，其中第2款规定：“房屋租赁期间，乙方（即被告）有下列行为之一的，甲方（即原告）有权解除合同，收回出租房屋；7）拖欠房租累计壹个月以上的”。合同第九条“双方违约责任”其中第九条第一款规定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照本合同租金总额10%支付违约金。4）拖欠房租累计壹个月以上。”合同的第十二条约定：“本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”合同的第十三条约定：“其他约定事项，合同生效后三日内，乙方向甲方交纳履行合同保证金人民币3000元，待本合终止后无违约的情况下归还乙方。”另外合同还对其他条款作了约定。合同签订后，原告依约把房屋交给被告用于经营饭店。被告从2012年1月份开始，没有按约定交纳租金给原告，至起诉之日已实际拖欠原告租金12个月。
另查明，被告开的“陈二酒家”是租谢强位于钦州港富港新城2F-02号房和原告黄XX位于钦州港富港新城1F-21号房连在一起作为场所的。谢强的房租原为每月5300元，原告的房租原为每月1625元。自2011年第二季度起谢强的房租降为每月4500元，原告的房租降为1500元。到2013年第一季度谢强的房租降为第每月3800元。原告从2011年4月起至2011年12月这九个月的房租都是按每月1500元来收取的。2012年1月份，原告与被告不能就房租浮动问题达成新的协议，而产生矛盾，原告不同意被告就房租再次降低而拒收被告支付的房租。
另查明，原告收到被告履行合同保证金3000元。
本院认为：原、被告双方订立的《房屋租赁合同》是平等自愿的，不违反法律强制性规定，合同有效。原告认为被告已构成了根本的违约，主张与被告解除合同，并要求被告支付拖欠的15个月房屋租金25845元。本院认为，被告没有构成违约。理由是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中原告没有证据证明其已要求被告在合理期限内支付租金。被告的“陈二酒家”是租了谢强与原告的房屋一起作为场所的，而另一房东谢强再次把房租降为每月3800元而收取了租金，本案的原告由于要求被告按原合同的约定：“第三年起每月房屋租金在上年月租金的基础上上浮5%”来支付租金，被告要求按2011年第二季度双方已达成协议的每月租金为1500元来支付给原告，原告不同意，拒收租金才造成被告拖欠应付给原告的租金15个月的，其中有3个月是还没有实际使用的。原告与被告于2011年4月7日已达成了租金每月为1500元的口头协议，并已实际履行。房屋租金应按新的约定来支付才是正确的。所以本院认为被告并不构成违约。原告提出与被告解除《房屋租赁合同》的主张，被告在法庭上也同意解除，这说明解除该合同原告与被告已达成了一致的意见。本院对原告请求解除《房屋租赁合同》予以支持。原告主张被告支付拖欠的15个月房屋租金25845元，本院对原告要求被告支付15个月的租金予以支持，但应按每月1500元计算共为22500元。被告要求在支付租金时应抵减被告原支付给原告的3000元履行合同保证金这一请求，本院予以支持，所以被告应支付房租共19500元给原告。被告主张解除合同后造成的损失，由于没有经过评估，不能确定其实际的损失，被告可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十三条、第九十七条之规定判决如下：
一、被告陈XX支付给原告黄XX15个月房屋租金共19500元。
二、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。
收取案件受理费826元，减半计收413元，由被告陈XX负担。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送到达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。
审判员 李安伟
二〇一三年三月七日
书记员 陈培蓓