湖北省黄冈市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂11民终1848号
上诉人（原审原告）：罗清明，男，1974年9月14日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体工商户，住湖北省浠水县。
上诉人（原审原告）：张兢仁，男，1982年2月5日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体工商户，住湖北省浠水县。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：梅秋涛，湖北众之声律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被上诉人（原审被告）：蔡振华，男，1966年1月7日出生，汉族，湖北省浠水县人，个体工商户，住湖北省浠水县。
被上诉人（原审被告）：浠水县福万佳家俬制造厂。住所地：浠水县清泉镇东门河村。组织机构代码：55391430-4。
法定代表人：张进学，该厂厂长。
被上诉人（原审被告）：张进学，男，1968年11月24日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县。
上诉人罗清明、张兢仁为与被上诉人蔡振华、浠水县福万佳家俬制造厂（以下简称福万佳制造厂）、张进学申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省浠水县人民法院（2017）鄂1125民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成由审判员骆骥担任审判长，审判员樊军、胡美琴参加的合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张兢仁及其与罗清明的共同委托诉讼代理人梅秋涛，被上诉人蔡振华到庭参加了诉讼。被上诉人福万佳制造厂、张进学经本院传票传唤，无正当理由拒不当庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人罗清明、张兢仁不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销原判，并依法支持上诉人罗清明、张兢仁的诉讼请求。理由如下：1、一审法院认定蔡振华与张进学夫妇之间的房屋买卖行为发生在法院查封房屋之前的事实系错误的；2、房屋未办理过户手续，系因蔡振华自身原因造成。故一审法院认定蔡振华买房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蔡振华对诉争房屋享有足以排除强制执行的判决系错误的。
被上诉人蔡振华答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
被上诉人福万佳制造厂、张进学未提出答辩意见。
罗清明、张兢仁向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2016）鄂1125执异15号执行裁定；2、判决准许执行张进学享有所有权（××经济开发区××大道××建材城××单元××室）的房屋；3、由蔡振华、福万佳制造厂、张进学承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：张进学、袁晓萍（出卖人）与蔡振华（买受人）于2013年5月18日签订《房屋买卖合同》，约定张进学、袁晓萍将位于安时大道1号世贸建材城4幢1单元5-6层4052室（产权证号：01××25）私有住房出售给蔡振华（含室内家电、家具），房屋成交价格45万元，合同签订后过户时蔡振华支付全部房款，付清房款后，张进学、袁晓萍将房屋正式移交给蔡振华，交接日之前该房屋所发生的水费、电费、取暖费、煤气费、物业费等均由张进学、袁晓萍负责结清。2014年1月24日，经张进学申请、建设银行浠水支行张汉祥审核同意，2014年2月24日，蔡振华代为提前偿还涉案房屋的个人住房按揭贷款17.8万元本金及利息，2014年2月25日，蔡振华向某学银行账户转账支付购房款226000元，2014年10月31日，蔡振华代为交纳涉案房屋水电费、物业费，并向某学银行账户转账支付购房款5600.01元，双方办理了涉案房屋的交接。蔡振华亦提供涉案房屋2014年10月至2017年9月的物业费收据、部分水电费发票，证明其占有、使用涉案房屋至今。2015年10月18日，因办理涉案房屋过户登记，蔡振华与袁晓萍发生纠纷，经浠水县公安局清泉派出所调解，双方口头约定第三天到房产局协商相关事宜，袁晓萍承诺在其力所能及范围内同意到房产局协商，后未果。
因罗清明、张兢仁与福万佳制造厂、湖北省锐匠家具有限责任公司、张进学买卖合同纠纷一案，浠水县人民法院于2014年8月29日作出（2014）鄂浠水民初字第00598号民事判决：一、福万佳制造厂、湖北省锐匠家具有限责任公司共同偿还罗清明、张兢仁厂房厂地转让款1200000元，支付利息168000元，本息1368000元，于本判决生效后十五日内付清；二、张进学对上述款项承担连带清偿责任。福万佳制造厂、湖北省锐匠家具有限责任公司、张进学不服提起上诉，黄冈市中级人民法院于2015年6月3日作出（2015）鄂黄冈中民三终字第00059号民事判决：一、撤销浠水县人民法院（2014）鄂浠水民初字第00598号民事判决；二、福万佳制造厂偿还罗清明、张兢仁土地使用权及建筑物转让款1200000元，支付利息168000元，本息1368000元，于判决生效后十五日内付清；三、张进学对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回罗清明、张兢仁的其他诉讼请求。
因福万佳制造厂、张进学未履行生效法律文书确定的义务，罗清明、张兢仁向本院申请强制执行。在执行过程中，浠水县人民法院于2015年12月28日查封了该涉案房屋。2016年11月23日，蔡振华提出书面异议，黄冈市中级人民法院经审查于2016年12月6日作出（2016）鄂1125执异15号执行裁定：中止对位于浠水经济开发区胡衖村站前路安时大道1号世贸建材城4幢1单元5-6层4052室房屋（房产证号：经济开发区第01××25-1、2号，建筑面积182.38㎡）的执行。罗清明、张兢仁遂提起诉讼。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。浠水县人民法院于2015年12月28日查封本案涉案房屋，依据蔡振华提供的相关证据，确认在查封涉案房屋之前，蔡振华已经与张进学、袁晓萍签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该涉案房屋，蔡振华依据合同约定已支付全部价款，未办理过户登记非因蔡振华自身原因导致。蔡振华对登记在被执行人张进学名下的涉案房屋虽然尚未拥有所有权，但对该房屋提出的执行异议成立，其对该房屋所享有的权利在效力上优于申请执行人罗清明、张兢仁的债权，有权请求排除对该房屋的强制执行。综上，遂判决：驳回罗清明、张兢仁的诉讼请求。案件受理费500元，由罗清明、张兢仁负担。
二审中，上诉人罗清明、张兢仁为支持其上诉理由，提交如下证据：
（2014）鄂浠水证字第1043号公证书及公证人员向某学及其妻袁晓萍所做的询问笔录各一份。拟证明张进学与蔡振华并非房屋买卖合同关系，双方间系委托关系。蔡振华与张进学夫妇之间签订的房屋买卖合同并不客观真实。
经质证，蔡振华对罗清明、张兢仁提供证据的真实性无异议，但认为该证据不能达到其拟证目的，相反印证了法院采取执行措施前，张进学夫妇已与蔡振华夫妇签订合法有效的房屋买卖合同。
被上诉人蔡振华二审中提交如下证据：
水电缴费发票各一张及湖北正邦物业服务有限责任公司开具的证明一份。拟证明张进学于2014年10月31日已将诉争房屋交付给蔡振华，蔡振华从2014年11月1日起开始缴纳物业管理费及水电费。
经质证，上诉人罗清明、张兢仁对蔡振华提供的水电缴费发票的真实性无异议，但认为该发票系在诉讼后才发生的，不能达到拟证目的。对物业公司的证明真实性有异议，在法院对诉争房屋采取强制措施时，在物业公司登记的房屋户主仍是张进学。
本院经审查认为，罗清明、张兢仁提供的公证书，真实、合法、有效，本院依法予以采信；蔡振华提供的水电缴费发票、物业公司证明与房屋买卖合同及公证书的内容相互印证，能够形成有效的证据链，共同证实蔡振华的拟证目的，本院对蔡振华提交的证据予以采信。
本院经审理查明，2014年9月2日，袁晓萍签订委托书，由袁晓萍全权委托蔡振华代为办理诉争房屋所有权及国有土地使用权的转让过户变更手续，并有权签订房产转让合同及在办理房产转让过户登记时在相关法律文书上签名；全权代办二手房按揭手续、房屋抵押手续及水电物业过户手续。委托期限自2014年8月19日起至2015年7月19日止。同日，袁晓萍与蔡振华到湖北省公证处办理了委托公证。2014年10月31日，张进学夫妇将诉争房屋交付给蔡振华。2014年11月起，房屋的水电费及物业管理费均由蔡振华缴纳。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的焦点问题是：蔡振华是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院从蔡振华是否在一审法院查封之前已与张进学夫妇签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因蔡振华的自身原因未办理过户登记等方面进行审查认定。
一、关于一审法院在查封诉争房屋时，蔡振华与张进学夫妇是否已订立合法有效的房屋买卖合同的问题。
根据蔡振华提交的房屋买卖合同并结合二审中上诉人提供的张进学妻子袁晓萍出具的委托书及公证书，可以认定2013年5月18日，蔡振华夫妇与张进学夫妇签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同真实。同时，合同亦不违反法律规定禁止性规定，合同合法有效。
二、关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。
根据蔡振华提交的蔡振华夫妇与张进学夫妇于2013年5月18日签订的房屋买卖合同、物业管理公司证明和水电费发票均可表明，在人民法院查封之前，案涉房屋已处于蔡振华的实际控制之下。蔡振华基于房屋买卖合同对案涉房屋的占有为合法占有。
三、蔡振华是否已支付完合同项下的全部价款的问题。
蔡振华庭审中提交了张进学的收条、银行汇款凭证、建设银行浠水支行出具的提前归还贷款申请书及相关证人出具的证明。上述证据能够形成有效的证据链，共同证实蔡振华通过代张进学提前偿还银行房屋按揭贷款及通过银行转账的形式，已向某学支付完合同项下的全部价款。
四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。
袁晓萍虽向蔡振华出具了委托书及公证书，但作为房屋的共有权人张进学却不履行相关的协助过户义务，为此蔡振华多次找张进学妻子袁晓萍进行沟通，上述事实有公安机关的出警记录及公证书予以佐证，能够共同证实未办理过户登记并非蔡振华自身原因造成。
综上，蔡振华对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人罗清明、张兢仁要求对诉争房屋许可执行的诉请应不予支持。一审法院驳回罗清明、张兢仁的诉请并无不当，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，均由上诉人罗清明、张兢仁负担。
本判决为终审判决。
审判长 骆 骥
审判员 胡美琴
审判员 樊 军
二〇一八年三月六日
书记员 刘 雄