河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再145号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州裤都置业有限公司。住所地：新密市。
法定代表人：廖永伦，该公司总经理。
委托代理人：姜涛、杨懿，河南天新律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈晓丽，女，汉族，1965年10月5日生。
委托代理人：张振刚。
郑州裤都置业有限公司（以下简称裤都公司）因与沈晓丽房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中级人民法院（2015）郑民二终字第768号民事判决，向本院申请再审，本院于2015年11月20日作出（2015）豫法立二民申字第01724号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，裤都公司的委托代理人姜涛，沈晓丽的委托代理人张振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年8月5日，沈晓丽起诉至新密市人民法院，请求：1、依法确认其与裤都公司签订的房屋买卖合同无效；2、判令裤都公司返还购房款396275元，并赔偿396275元；3、判令裤都公司支付自2012年5月8日至起诉之日的利息59292.64元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日至履行完毕之日期间的利息；4、判令裤都公司赔偿经济损失393000元；案件诉讼费由裤都公司承担。一审中，沈晓丽将诉讼请求第一项变更为“解除原、被告双方签订的房屋买卖合同”。
新密市人民法院一审查明，裤都公司系新密市曲梁乡科技产业园密杞公路南侧（646-0011-0032），建筑面积2151.24平方米的5层楼房（房产证号为新密市房权证字第××号）的所有权人，该房屋的规划用途为综合楼，裤都公司于2009年12月16日登记取得该房屋的所有权。2011年4月18日，沈晓丽与裤都公司签订《房屋出售合同》一份，该合同约定，裤都公司将其“建筑面积131平方米”的“郑州曲梁服装工业园区平安街A15东A1-2户店铺”出售给沈晓丽，房屋总价款396275元。同时沈晓丽承诺将该房屋无条件交付给裤都公司免费使用5年，使用期限为2011年4月18日至2016年4月17日。裤都公司承诺在沈晓丽付清房款之日的165个工作日内，负责为沈晓丽办理房屋产权证过户。沈晓丽将房款396275元付清后（2012年5月8日付清），截至沈晓丽起诉之日，裤都公司一直未能给沈晓丽办理房屋过户。一审另查明，裤都公司并无房地产开发的资格，其所建房屋不属于商品房，而属于其自用的“综合楼”，裤都公司所出售给沈晓丽的“店铺”是其“综合楼”的一部分，该部分并无单独的所有权登记。在未告知沈晓丽的情况下，裤都公司于2014年2月13日将该包含沈晓丽购买的“店铺”在内的楼房，整体抵押给郑州银行股份有限公司，获取了该银行1000万元的银行贷款。
新密市人民法院一审认为，裤都公司并无房地产开发的资格，不属于房地产开发企业，出售给沈晓丽的“店铺”是其“综合楼”的一部分。裤都公司销售给沈晓丽房屋的行为并非商品房预售或销售，而系二手房交易，双方合同不因裤都公司未取得商品房预售许可证而无效，应为有效合同。但在房屋买卖合同签订后，裤都公司在未告知作为买受人的沈晓丽的情况下，私自将售于沈晓丽的房屋抵押给他人，该行为是导致沈晓丽不能取得房屋所有权，致使沈晓丽合同目的不能实现的根本原因，虽然双方买卖的是二手房，但裤都公司的行为明显违背合同法中的诚实信用原则，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第8条第1款的规定，沈晓丽有权要求解除合同，并根据该司法解释的规定向裤都公司主张返还购房款及利息，并由裤都公司赔偿不超过其已支付购房款1倍的赔偿责任。裤都公司辩称其并非房地产开发企业，不能适用该司法解释，该院不予支持。沈晓丽请求解除其与裤都公司签订的合同、并由裤都公司返还已付购房款396275元及利息、承担已付购房款1倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。对于沈晓丽主张的请求判令裤都公司赔偿其损失393000元，沈晓丽的损失仅存在裤都公司给其造成的利息损失，且由裤都公司承担赔偿沈晓丽购房款1倍的责任，一方面是惩罚裤都公司的不诚实守信行为，另一方面也是对沈晓丽损失的弥补，所以对沈晓丽主张再由裤都公司赔偿393000元损失的诉讼请求，该院不予支持。新密市人民法院于2015年2月26日作出（2014）新密民二初字第543号民事判决：1、解除沈晓丽与裤都公司于2011年4月18日签订《房屋出售合同》；2、裤都公司于判决生效后10日内返还沈晓丽购房款396275元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率，从2012年5月8日计算至债务清偿完毕之日止），并赔偿沈晓丽396275元；3、驳回沈晓丽的其他诉讼请求。案件诉讼费16003元，由裤都公司承担10951元，沈晓丽承担5052元。
裤都公司不服一审判决，向郑州市中级人民法院提起上诉称，1、原判认定事实错误。裤都公司与沈晓丽的房屋买卖并不是“二手房交易”，且在一审判决前，裤都公司的综合楼已解除抵押，可以分割过户，合同目的可以实现。2、一审判决适用法律错误。裤都公司并非房地产开发企业，双方签订的《房屋出售合同》非《商品房买卖合同》，不能适用《商品房买卖合同司法解释》及《合同法》第94条的规定。裤都公司请求依法改判或发回重审。
沈晓丽答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。
郑州市中级人民法院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
郑州市中级人民法院二审认为，裤都公司并没有房地产开发的资格，不属于房地产开发企业，其所建房屋不属于商品房，原审认定双方系二手房交易并无不当。双方在房屋买卖合同签订后，裤都公司在未告知沈晓丽的情况下，私自将售于沈晓丽的房屋抵押给他人，该行为不仅违反了房屋买卖合同关于在沈晓丽付清房款之日的165个工作日内裤都公司负责为沈晓丽办理过户的约定，而且违背了诚实信用原则，导致沈晓丽不能取得房屋所有权，致使双方合同目的不能实现，虽然裤都公司在二审诉讼中主张抵押已解除，表示可以办理分割过户，但因该公司的不诚实守信的违约行为，致使沈晓丽长期未取得房屋产权证，沈晓丽基于裤都公司的违约行为要求解除合同的理由成立，原审判决解除双方合同并无不妥。考虑到裤都公司的违约行为及其违背诚实信用原则之情形，原审参照《商品房买卖合同司法解释》第8条第1款的规定，判决裤都公司返还购房款396275元及利息，并赔偿沈晓丽396275元并无不当。郑州市中级人民法院于2015年7月10日作出（2015）郑民二终字第768号判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10951元，由裤都公司负担。
裤都公司不服二审判决，向本院申请再审称，1、沈晓丽按约定将房屋交给裤都公司免费使用，裤都公司据此将房屋抵押给银行合法，且目前抵押已经解除，原审判决认定沈晓丽不能取得房屋所有权错误。2、原审判决已经认定本案房屋买卖行为不是商品房买卖，但又参照《商品房买卖合同司法解释》第8条作出惩罚性赔偿的判决错误。3、裤都公司与沈晓丽于2011年4月18日签订的《房屋出售合同》合法有效，人民法院应按照双方合同约定对沈晓丽提起的解除合同和赔偿损失的诉讼请求依法判决。裤都公司请求依法进行改判。
沈晓丽答辩称，原审判决正确，请求予以维持。
本院再审查明的事实除与一、二审查明的事实一致外，另查明，沈晓丽与裤都公司签订的《房屋出售合同》第四条约定：如甲方（裤都公司）不能在规定期限内为乙方（沈晓丽）办好房屋产权证书的，双方同意按下列第一项或第二项：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内按乙方已付房款总额的2%赔偿乙方损失，并将房款退还给乙方。2、乙方不退房，甲方按已付房款总额的2%向乙方支付违约金。《房屋出售合同》第五条第2款约定：乙方如逾期付款，按逾期每日向甲方支付逾期付款金额0.1%的违约金。
本院再审认为，一、原审参照适用《商品房买卖合同司法解释》存在适用法律不当。《商品房买卖合同司法解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，裤都公司并不具备房地产开发企业资质，且涉案房产所属的楼房整体此前已经办理过房产登记，不属于《商品房买卖合同司法解释》所规定的商品房，故原审适用《商品房买卖合同司法解释》判令裤都公司承担违约责任不当。裤都公司该项再审请求于法有据，本院再审予以支持。
二、沈晓丽有权解除合同，并要求裤都公司赔偿损失。本案中，裤都公司在不能确定就涉案房产分割办理房产证的情况下，即与沈晓丽签订房屋买卖合同，且在未告知买受人的情况下予以抵押，至今未能为沈晓丽办理房产证，违背诚实信用原则，沈晓丽有权解除合同，要求裤都公司赔偿损失。关于沈晓丽的损失问题，沈晓丽认为《房屋出售合同》约定违约责任过低，不足以弥补其损失。经查，裤都公司与沈晓丽所订立《房屋出售合同》中对于裤都公司违约责任的约定，明显低于沈晓丽逾期付款的违约责任，确不足以弥补沈晓丽所受损失，有失公平原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。为弥补沈晓丽所受损失，本院酌定自裤都公司承诺为沈晓丽办理房屋过户之日（即沈晓丽付清款项后165个工作日，也即是2013年1月5日）起，至债务结清之日止，按银行同期贷款利率的四倍予以赔偿。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但在适用法律方面存在不当之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销郑州市中级人民法院（2015）郑民二终字第768号民事判决；
二、维持新密市人民法院（2014）新密民二初字第543号民事判决第一项、第三项；
三、变更新密市人民法院（2014）新密民二初字第543号民事判决第二项为：郑州裤都置业有限公司于本判决生效后十日内返还沈晓丽购房款396275元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2013年1月5日计算至债务清偿完毕之日止）。
一、二审案件诉讼费，均由郑州裤都置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 荆国安
代理审判员 李向乔
代理审判员 项 坤
二〇一六年四月二十九日
书 记 员 李向华