广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1223民初1110号原告（反诉被告）：陈文杰，男，1984年12月7日出生，汉族，住广东省广宁县，委托诉讼代理人：胡海丽，系广东鼎都律师事务所律师。被告（反诉原告）：广宁县正一物业经营管理有限公司（以下简称正一公司），住所地：广宁县南街镇城南大道（广宁国际家居中心A区）首层1C03、1C05、1C06、1C07卡，1D06-1D07卡及夹层。法定代表人：黎海强委托诉讼代理人：陈国盛，系广东宁盛律师事务所律师。原告（反诉被告）陈文杰诉被告（反诉原告）广宁县正一物业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邓耀辉适用简易程序独任审判，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告陈文杰的委托诉讼代理人胡海丽及被告正一公司委托诉讼代理人陈国盛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈文杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商铺租赁合同》（租赁期限自2017年7月18日起2020年11月30日止）。2、判令违约条款无效。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年6月11日签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2017年1月1日起至2020年11月30日止。原告也向被告缴纳了租金保证金7072元及水电费保证金500元，在租赁期间，原告一直按时向被告缴纳租金，直至今年的6月份开始，被告拒收原告租金，在同年的7月6日，原告收到被告交来的《解除商铺租赁合同》，被告知被告于2017年7月6日起单方解除双方所签订的《商铺租赁合同》，要求原告在2017年7月21日前撤出商铺并将物品清离并通知停水停电。原告认为被告单方解除合同的行为不符合法律规定，该租赁合同应该继续履行下去。综上，原告要求被告继续履行《商铺租赁合同》（租赁期限自2017年7月18日起2020年11月30日止），请求贵院确认违约条款无效。为维护原告合法权益，特具状至贵院，恳请贵院能依法支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）正一公司答辩及反诉称：第一、对原告诉称，原告按时向被告缴纳租金这不是事实，收据证明了被告迟付租金，其违约显而易见；第二、原告的请求无事实依据和法律依据，请法庭予以驳回。反诉请求：1、依法确认反诉原告向反诉被告发出《解除告知书》合法有效，反诉原、被告于2017年6月11日签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月21日起解除。2、判令反诉被告从2017年6月1日起至其将位于广宁县南街镇城南大道家居中心第临A1-A5号商铺腾空交还反诉原告时止按3536元/月向反诉原告支付商铺占用费及实际用电、用水费；3、确认反诉被告无权请求返还已交付的履约保证金7072元；4、责令反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2016年12月反诉原告与反诉被告口头约定：反诉原告将位于广宁县南街镇城南大道家居中心第临A1-A5号商铺以3536元/月租赁给反诉被告；反诉被告向反诉原告交付履约保证金7072元。其后，反诉原、被告于2017年6月11日补签《商铺租赁合同》约定：租赁期限至2020年11月30日；2017年10月前每月租金为3536元；反诉被告必须在每月25日前向反诉原告交付下月租金；并订明：如反诉被告逾期10天交付租金，反诉原告有权解除合同，并无须向反诉被告返还履约保证金。依《商铺租赁合同》约定：反诉被告应当在双方签约后即时补交同年6月份租金，并应当在2017年6月25日前交付当年7月份的租金，但反诉被告至同年7月6日仍不交付上述租金。鉴于双方的约定，反诉原告依照法律规定向反诉被告发出《解除告知书》明确告知反诉被告：解除双方签订的《商铺租赁合同》，并告知反诉被告应当在同年7月21日前将商铺腾空交还给反诉原告。但反诉被告无视反诉原告的告知，拒绝向反诉原告交还商铺继续占用至今。为此，特向贵院提起反诉，请依法作出公正裁决。原告（反诉被告）陈文杰对被告的反诉辩称：对反诉原告的第一项请求，我方不同意，要求继续履行合同；对第二、三项请求都不同意，理由是被告方是故意拒收原告方的租金，以此达到解除合同的目的。经审理查明，原告于2016年12月3日已开始实际租赁被告的涉案商铺。原、被告双方于2017年6月11日签订了《商铺租赁合同》，约定：正一公司将位于广宁县南街镇城南大道家居中心旁第临A1-A5号商铺租赁给原告，商铺建筑面积221㎡，原告租用该商铺经营类别仅限于汽修，租赁期限自2017年1月1日起至2020年11月30日止，2017年1月1日至2017年10月31日月租金为人民币3536元；2017年11月1日至2018年10月31日月租金为人民币3890元；2018年11月1日至2019年10月31日月租金为人民币4279元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金为人民币4707元。租赁期内，租金按月结算，原告方应于每月25日前，向正一公司以现金、支票、汇票等方式支付下月租金。签订合同时，原告须向正一公司一次性缴纳相当于首年两个月的租金即合计人民币7072元及一次性缴纳人民币500元作为租赁履约保证金和水电费履约保证金，由正一公司开具财务凭证，在合同期满后，正一公司在原告方无违约和无赔偿的前提下无息退还原告方。租赁期间，原告方拖欠正一公司方租金、水电费等费用均视为违约，拖欠时间达十天，正一公司有权解除合同，原告方的全部合同权利视为自动放弃，原告方须付清所欠的款项并无条件把该商铺原状交回正一公司，正一公司已收的各种款项不予退还，正一公司有权对该商铺采取停水、停电、禁止或限制该商铺财物进出等强制措施，且正一公司无须就该措施带来的结果承担责任等。原告于2016年12月3日向正一公司缴纳了租赁履约保证金7072元以及水电费保证金500元。2017年3月31日，原告支付1-3月份租金10608元；2017年5月5日，原告支付2017年3月份水电费1040元。2017年6月8日，被告向原告发出付款通知单，通知原告支付2017年4月至5月份的租金7072元；原告于2017年6月15日支付4-5月份租金7072元。2017年7月6日，被告正一公司向原告发出《解除告知书》，主要内容为：“您（原告）在广宁国际家居中心临铺承租的第临A1-A5卡铺位，未能按照《商铺租赁合同》第三条约定，依时向我司（被告）交付租金，经我司工作人员多次催收都迟迟未能交付。依照《商铺租赁合同》第三条、第十条约定及《合同法》第九十四条、九十六条之规定，现我司郑重函告您，我司定于从2017年7月6日起，解除《商铺租赁合同》，请你方在2017年7月21日前撤出商铺并将物品清离，逾期拒不清理的物品，我司将按无主物品处理”。当天，原告收到了该告知书。原告于2017年8月8日向被告交纳了2017年4月至7月份的水电费3632元，但2017年6月份后的月租金原告未交付给被告正一公司。庭审中，原告提出双方签订的《商铺租赁合同》是格式合同，事先无与原告协商，违约处理条款属于免除己方责任，加重对方责任，是格式条款。依原告申请，本院于2017年7月20日作出（2017）粤1223民初1110号民事裁定书，裁定在本案诉讼期间，禁止被申请人正一公司对申请人经营的铺位停水、停电及禁止被申请人阻塞申请人正常经营所需要的道路，保持目前通行现状。被告正一公司于2017年8月14日撤回了主张确认反诉被告无权请求返还已交付的履约保证金7072元的请求。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》意思表示真实，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告在租赁商铺期内，无按照租金按月结算，于每月25日前向正一公司以现金、支票、汇票等方式支付下月租金，从2017年1月份起的月租金均拖欠时间达10天以上，按合同约定应视为违约。被告据此向原告发出“解除《商铺租赁合同》告知书”,告知原告从2017年7月6日起解除双方签订的《商铺租赁合同》及要求原告撤出商铺，这是被告依约行使自己的权利，原告于2017年7月6日已收到告知书，该告知书合法有效。对于原告提出双方签订的《商铺租赁合同》是格式合同，事先无与原告协商，违约处理是格式条款，属于免除己方责任，加重对方责任的问题，经查合同系租赁过程中双方协商一致并自愿补充签订的，且合同上违约处理的条款并不存在免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，其意见缺乏依据，本院不予采纳。原告现已违约，其主张继续履行《商铺租赁合同》（租赁期限自2017年1月1日起至2020年11月30日止）及主张违约条款无效，缺乏依据，本院不予支持。被告提出反诉，请求依法确认反诉原告向反诉被告发出《解除告知书》合法有效，反诉原、被告于2017年6月11日签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月21日起解除。反诉被告从2017年6月1日起至其将位于广宁县南街镇城南大道家居中心第临A1-A5号商铺腾空交还反诉原告时止按3536元/月向反诉原告支付商铺占用费及实际用电、用水费，理据充分，本院予以支持。由于原告在2017年7月6日已收到了被告发出的《解除告知书》。按照合同法第九十六条第一款的规定《商铺租赁合同》应从2017年7月6日起予以解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第五十二条第九十三条第二款、第九十六条第一款及第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告陈文杰的诉讼请求。二、原告陈文杰与被告广宁县正一物业经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》和被告于2017年7月6日向原告发出的《解除告知书》合法有效，《商铺租赁合同》从2017年7月6日起予以解除。三、原告陈文杰应从2017年6月1日起按3576元/月向被告广宁县正一物业经营管理有限公司支付商铺占用费至商铺腾空之日止及向被告广宁县正一物业经营管理有限公司支付实际用电、用水费。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1688元（原告已预交），保全费30元（原告已预交），反诉费33.5元（被告已预交），合共1751.5元，由原告陈文杰负担。反诉费33.5元，由原告在支付本判决第三项的款项时一并支付给被告。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邓耀辉二〇一七年八月十五日书记员  黄敏聪相关法律适用《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。