广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1023民初316号原告：凌泽官。委托诉讼代理人：张智，广西智团律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦良丽，广西智团律师事务所实习律师。被告：百色中恒房地产有限责任公司，住所地平果县马头镇大学城大学路2号一品天下营销中心。法定代表人：苏庆群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：阮怀流，该公司总经理。被告：中国农业银行股份有限公司平果县支行，住所地平果县马头镇新兴路272号。负责人：黄志党，该支行行长。委托诉讼代理人：李修巧，该分行个贷中心客户经理。原告凌泽官诉被告百色中恒房地产有限责任公司（以下简称“中恒公司”）、中国农业银行股份有限公司平果县支行（以下简称“平果农行”）商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月13日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。原告凌泽官及其委托诉讼代理人张智、韦良丽，被告中恒公司的委托诉讼代理人阮怀流，被告平果农行的委托诉讼代理人李修巧到庭参加诉讼。现已审理终结。原告凌泽官诉称，2015年8月30日，原告与被告中恒公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告中恒公司将位于平果县商品房预售给原告，由原告支付购房款362160元给被告中恒公司，并约定交房的时间是2016年5月31日前。原告已通过现金或银行交付和银行按揭贷款的方式向被告中恒公司交付全部房屋价款362160元。但是直至今日，已逾期超过180日被告中恒公司仍未能交房，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第1项第（2）目之规定，原告可以就此解除合同并要求被告中恒公司退还全部购房款并支付利息、违约金和赔偿经济损失。同时，原告与被告平果农行于2015年12月2日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45××）的目的是为了履行原告与被告中恒公司于2015年8月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》，当原告与被告中恒公司的商品房买卖合同被解除时，原告与被告平果农行签订的《个人购房担保借款合同》的目的亦无法实现。据此，现原告特将两被告诉至人民法院，请人民法院依法判令：1.解除原告与被告中恒公司于2015年8月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告平果农行于2015年12月2日签订的《个人购房担保借款合同》；3.被告中恒公司向原告返还首期购房款112160元、更名费2000元，并向原告赔偿利息损失（利息计算：以114160元为基数，按年利率6%自2015年8月30日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止计付）；4.判令被告中恒公司向原告返还原告已向被告平果农行归还的贷款本金并赔偿利息损失（贷款本金及利息计算：自2015年12月8日起至本案判决生效之日止，以被告平果农行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5.判令被告中恒公司向原告支付违约金3621.6元和赔偿原告已支付的个人抵押贷款房屋综合保险保险费2062.5元、备案登记等费用250元；6.判令被告中恒公司向被告平果农行返还原告自本案判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金及利息。原告凌泽官为支持其诉称，向本院提交如下证据：１．《商品房买卖合同（预售）》，证明凌泽官与中恒公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定，凌泽官向中恒公司购买坐落于平果县房屋；总价款为362160元，首期房价款为112160元，余款250000元向银行申请贷款支付；交房时间为2016年5月31日前，逾期交付的，买受人有权解除合同，出卖人自买受人付款之日起按年利率6%支付利息，并按照全部房价款的1%支付违约金等。２．《个人购房担保借款合同》，证明凌泽官为支付购房款于2015年12月2日向平果农行借款250000元。３．被告中恒公司出具的收据、收款收据，证明凌泽官于2015年8月30日向中恒公司支付首期房价款为112160元，更名费和抵押、备案、所有权登记费、工本费等2250元。４．借款凭证、个人抵押贷款房屋综合保险保险单，证明平果农行于2015年12月8日向凌泽官发放住房贷款250000元，并将该笔款项汇入被告中恒公司指定的账户，凌泽官向中国太平洋财产保险股份有限公司平果支公司对该房投附加还贷责任保险，交纳保险费2062.5元。被告百色中恒房地产有限责任公司辩称：一、原告已经放弃解除合同的权利，不应解除本合同。根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第2款的约定“出卖人逾期交房180日的当天算起10日内买受人以书面形式通知出卖人解除合同，逾期则视为要求继续履行合同”。合同约定于2016年5月31日前交房，逾期交房180日应为2016年11月27日，原告应当于2016年12月7日前以书面形式向中恒公司提出解除合同通知，逾期则视为要求继续履行合同。但是原告没有在约定规定的时间内提出，因此根据合同约定视为要求继续履行合同，故原告已经主动放弃了解除合同的权利。二、逾期交房并不是中恒公司主观造成的，是受到全球性经济环境的影响。中恒公司正在积极筹款，加快施工进度，争取早日将房屋交付使用。三、原告与平果农行是自愿签署《个人购房担保借款合同》的，合同意思表示真实，合法有效。是否解除借款合同应由合同双方当事人决定，与中恒公司无关，解除后的还款责任由合同相对方的原告承担，不应由中恒公司承担。因贷款而发生的费用不属于购房款，不应由中恒公司承担。被告中恒公司为支持其辩称，向本院提交如下证据：１．《商品房买卖合同（预售）》，证明该合同第十二条中明确约定“出卖人逾期交房180日的当天算起10日内买受人以书面形式通知出卖人解除合同，逾期则视为要求继续履行合同”，故凌泽官已经放弃了解除合同的权利。被告平果农行辩称：一、原告要求解除借款合同，按照规定应该提前三个月向平果农行申请解除借款合同，但至今原告并未向平果农行提出申请，因此原告将平果农行列为被告不适格。二、在借款合同生效后，原告都一直向平果农行还贷，因此在原告与中恒公司解除商品房买卖合同前应继续履行借款合同，在商品房买卖合同解除后，仍旧应当继续履行借款合同。被告平果农行无证据向本院提交。经质证，被告中恒公司对原告凌泽官的证据1、2、3均无异议，对证据4的真实性、合法性无异议，但认为向保险公司投附加还贷责任保险与购房合同无关。被告平果农行对原告凌泽官的证据均无异议。原告凌泽官对被告中恒公司证据1的真实性无异议，但认为该合同条款属格式条款，双方在签订合同时，中恒公司没有履行提示和说明义务，该条款属无效条款。被告平果农行对被告中恒公司证据1无异议。根据双方当事人的举证、质证及本院的核证，对证据分析确认如下：关于原告凌泽官证据1、2、3，被告中恒公司、平果农行均无异议，本院对其证明力予以认定；关于证据4，被告中恒公司对其真实性、合法性无异议，被告平果农行无异议，本院对其真实性、合法性予以认定。关于被告中恒公司证据1，原告凌泽官对其真实性无异议，被告平果农行对其无异议，本院对其真实性予以认定。根据双方当事人的起诉、答辩、陈述及举证、质证，本院认证情况及庭审笔录，本院确认如下法律事实：被告中恒公司系平果县小区的房地产开发企业，开发的商品房已由平果县房地产管理所批准预售，并取得预售许可证。2015年8月30日，原告凌泽官与被告中恒公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同主要约定，原告凌泽官向被告中恒公司购买坐落于平果县房屋；总价款为362160元，首期房价款为112160元，余款250000元向银行申请贷款支付；交房时间为2016年5月31日前，逾期交付的，买受人有权解除合同，出卖人自买受人付款之日起按年利率6%支付利息，并按照全部房价款的1%支付违约金；出卖人逾期交房180日的当天算起10日内买受人以书面形式通知出卖人解除合同，逾期则视为要求继续履行合同等。合同签订后，原告凌泽官于2015年8月30日向被告中恒公司支付了首期房价款112160元（包含签订合同前给付的定金20000元）。同日，原告凌泽官向被告中恒公司交纳更名费2000元，并交纳抵押、备案、所有权登记费、工本费等共计250元。2015年12月2日，原告凌泽官作为借款人与被告平果农行、中恒公司（保证人）签订一份《个人购房担保借款合同》。合同主要约定，凌泽官为购买房产坐落于平果县房屋，向被告平果农行借款250000元，借款期限为180个月，即自2015年12月2日起至2030年12月1日止；贷款人将贷款资金划入中恒公司的账户；贷款以等额本息还款方式偿还；借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；被告中恒公司为本合同项下凌泽官的全部债务提供阶段性连带保证担保。2015年12月8日，被告平果农行向原告凌泽官发放住房贷款250000元，并将该笔款项汇入被告中恒公司指定的账户。同日，凌泽官向中国太平洋财产保险股份有限公司平果支公司对该房投附加还贷责任保险，交纳保险费2062.5元。原告凌泽官自2015年12月2日起逐月向被告平果农行归还贷款本息至今。因被告中恒公司未能于2016年5月31日前交房，原告凌泽官遂于2017年2月13日向本院提起诉讼。本院认为，原告凌泽官与被告中恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。双方应依据合同的约定，履行自己的义务。现原告凌泽官已按合同的约定支付了全部购房款，应视为履行相应义务，而被告中恒公司未按合同的约定交付房屋，显属违约，依法应当承担相应的违约责任。被告中恒公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，应当在2016年5月31日前向原告凌泽官交付房屋，逾期超过180天，原告凌泽官有权解除合同。现被告中恒公司逾期交房已超过180日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告凌泽官据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。被告中恒公司辩称根据《商品房买卖合同》第十二条中“出卖人逾期交房180日的当天算起10日内买受人以书面形式通知出卖人解除合同，逾期则视为要求继续履行合同”的约定，原告凌泽官未在该期限内提出解除合同，故认为原告凌泽官已经放弃解除合同的权利，由于被告中恒公司的违约行为致使不能实现合同的目的，故对被告中恒公司的该项辩称，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告凌泽官要求解除其与被告平果农行签订的《个人购房担保借款合同》，亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告中恒公司应将原告凌泽官支付的购房款予以返还，并赔偿原告凌泽官因此所产生的损失。因此原告凌泽官要求被告中恒公司返还购房款，支付违约金和利息，并赔偿其他经济损失，符合合同的约定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故被告中恒公司应向被告平果农行返还剩余贷款本息，向原告凌泽官返还已付的首期房价款及已向被告平果农行所还贷款本金，并赔偿首期房价款的利息及已还贷款的利息。被告平果农行辩称原告凌泽官未提前三个月向平果农行申请解除借款合同，故平果农行不是本案适格的被告，理由不成立，本院不予采纳。被告平果农行辩称商品房买卖合同解除后，贷款本金及利息仍由原告凌泽官偿还，于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项，第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告凌泽官与被告百色中恒房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、解除原告凌泽官、被告百色中恒房地产有限责任公司与被告中国农业银行股份有限公司平果县支行签订的《个人购房担保借款合同》。三、被告百色中恒房地产有限责任公司向原告凌泽官返还首期购房款112160元并赔偿利息损失（利息计算：以112160元为基数，自2015年8月30日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按年利率6%计付）。四、被告百色中恒房地产有限责任公司向原告凌泽官返还原告凌泽官已向被告中国农业银行股份有限公司平果县支行归还的贷款本金并赔偿利息损失（贷款本金及利息计算：自2015年12月8日起至本案判决生效之日止，以被告中国农业银行股份有限公司平果县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。五、被告百色中恒房地产有限责任公司向原告凌泽官支付违约金3621.6元。六、被告百色中恒房地产有限责任公司向原告凌泽官赔偿更名费，抵押、备案、所有权登记费，工本费，保险费等损失共计4312.5元。七、被告百色中恒房地产有限责任公司向被告中国农业银行股份有限公司平果县支行返还原告凌泽官自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金和利息。八、驳回原告凌泽官的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。逾期则视为放弃权利。本案受理费6800元，因适用简易程序审理，减半收取3400元，由被告百色中恒房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书达达之日起十五日内，向本院或直接向百色市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出上诉请求数额确定，收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  彭乃桢二〇一七年四月十四日书记员  黄源婷