湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初3275号原告：向俊达。被告：武汉搏胜世纪房地产开发有限公司。法定代表人：骆海，董事长。委托诉讼代理人：赵胤，湖北山河律师事务所律师。原告向俊达与被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司（以下简称搏胜世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向俊达、被告搏胜世纪公司的委托诉讼代理人赵胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向俊达向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金42,070.24元（包括逾期交房违约金15,710.44元+逾期办证违约金26,359.8元）；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2015年6月5日，原告购买被告出售的银湖水榭30栋2单元303室房屋，面积92.57平方米，总价527,196元。合同签订后，原告履行了全部付款义务，被告虽依约交付了房屋，但其直至2017年1月24日才办理竣工验收备案，2017年3月6日才将办理房产证的资料给原告，已构成违约，应承担逾期办证和逾期交房的违约责任。被告搏胜世纪公司辩称，1、被告已经按照合同约定向原告实际交付房屋，不存在逾期交房的行为；2、从案涉房屋满足交付使用的条件到办理初始登记的时间未超过90日，符合双方签署的有关产权登记的约定，被告不存在逾期办证的违约行为；3、在整体项目建设过程中，为方便业主使用，被告按照业主要求将部分房屋凹槽部分填平，导致规划部门办理竣工验收未通过，因被告并未将违规部分面积计价销售，且情节轻微，不影响整体规划，未造成不良后果，经专家论证不拆除更安全，最终以被告补缴土地出让金、缴纳罚款，补缴相应税款的形式完善了规划手续，取得了竣工验收备案证，但被告主观上并无违约之故意；4、如果法院认定被告违约，逾期交房违约金只应从原告收房的次日即2016年5月1日起算，并请求法院对违约金标准酌情予以调整。综上，恳请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月5日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东14×××63）一份。合同约定：原告向俊达购买被告搏胜世纪公司开发的位于武汉市东西湖区金银湖马池路北、环湖路东银湖水榭商品房第30幢2单元3层3号房屋一套，建筑面积为92.36平方米，房屋总价为526,000元。其中合同第九条约定：“出卖人应当在2016年3月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起五日内书面告知买受人。”合同第十一条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过六十日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起六十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。”合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向俊达向被告搏胜世纪公司按房屋实际面积92.57平方米支付全部购房款527,196元。被告搏胜世纪公司按原告向俊达在《武汉市商品房买卖合同》中填写的住所地址向其邮寄《入伙通知书》，通知其于2016年3月31日办理入伙手续，但原告向俊达直至2016年4月30日才办理收房手续。被告搏胜世纪公司于2017年1月24日取得案涉房屋湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，于2017年3月23日办理案涉房屋的初始登记，并通知业主于2017年4月5日至2017年4月7日领取办证资料，原告向俊达于2017年4月6日领取了案涉房屋的不动产权属证明。之后，双方就违约赔偿事宜协商未果。2017年8月4日，原告向俊达诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告搏胜世纪公司坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，原、被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向俊达依约支付房款后，被告搏胜世纪公司应依约向其交付符合合同约定和法律规定的房屋。本案中，被告搏胜世纪公司虽向原告向俊达交付了房屋，但该房屋项下的竣工验收备案证明书直至2017年1月24日才取得，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，此时案涉房屋才符合法律规定的交付条件，超出了原、被告约定的交付期限，故被告搏胜世纪公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房违约金应按已交付房价款日万分之一的标准计算。庭审中，原、被告双方对逾期天数及违约金标准有争议。原告向俊达认为违约金应从合同约定的交房之日次日即2016年4月1日起按已交付房价款日万分之一的标准计算至2017年1月24日止，共计298天；被告搏胜世纪公司则认为应从原告向俊达实际收房次日即2016年5月1日起算至2017年1月24日止共计268天，且违约金标准约定过高，请求法院依法调整。本院认为，虽然被告搏胜世纪公司书面通知原告向俊达于2016年3月31日办理入伙手续，而原告向俊达直至2017年4月30日才办理房屋交接手续，但此时案涉房屋并未达到法定的交付条件，故即便原告向俊达因自身原因迟延一个月收房，亦不影响从2016年4月1日起算违约金，故本院认定逾期交房天数为298天。关于违约金标准，本院综合考虑被告搏胜世纪公司已依约实际交付房屋的事实及原告向俊达的实际损失情况后，酌情认定被告搏胜世纪公司按合同约定的标准的70%向原告向俊达支付违约金10,997.3元（527,196元×0.0001×298天×0.7）。另，根据合同约定，被告搏胜世纪公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，自2017年1月24日案涉房屋符合法定交付条件时起至2017年3月23日办理案涉房屋的初始登记时止，并未超过90天，故被告搏胜世纪公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证违约金。综上，对原告向俊达要求被告搏胜世纪公司向其支付违约金42,070.24元的诉讼请求，本院在10,997.3元的范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告向俊达违约金10,997.3元；二、驳回原告向俊达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取计426元（原告向俊达已预交），由原告向俊达负担315元，被告武汉搏胜世纪房地产开发有限公司负担111元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  屠俊霞二〇一八年一月二十三日书记员  陈利霞