广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤18民终2170号
上诉人（原审被告）：清远市中裕置业有限公司，住所地：清远市新城北江三路金鑫大厦首层106号。
法定代表人：郑金树，该公司董事长。
委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。
委托代理人：刘庆斌，广东中肯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李典科，男，1988年7月3日出生，汉族，住清远市。
委托代理人：陈弘，广东盈辉律师事务所律师。
委托代理人：莫丽冰，广东盈辉律师事务所律师。
上诉人清远市中裕置业有限公司（以下简称中裕公司）因与被上诉人李典科房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民一重字第66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2011年11月10日，李典科、中裕公司签订了《商品房买卖合同》，约定中裕公司将位于清远市新城北江三路一号××金鑫花园三××号楼2××层03××号商品房出售给李典科，建筑面积为171.48平方米，总房价款为800000元。合同第八条约定出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人。合同第九条约定除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1项种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，李典科依约向中裕公司付清房屋总价款800000元。2014年4月18日，中裕公司将商品房交付给李典科使用。诉讼中，李典科提出合同的签订时间为2011年11月10日，而合同约定的交楼期限为2011年9月30日前，故约定的交楼期限应为合同签订日2011年11月10日的意见。对此，中裕公司予以认可。但中裕公司陈述其在合同签订时已口头通知李典科收楼，在办理了建设工程竣工验收备案手续后，曾电话通知李典科收楼，庭审中，中裕公司表示对李典科主张的违约金计算方式无意见，但逾期交楼违约金应计算至2013年3月21日止。
另查明，涉案××金鑫花园工程三号楼于2013年3月21日办理了建设工程竣工验收备案。
原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点：一是中裕公司是否存在逾期交房的违约行为；二是李典科主张违约金是否超诉讼时效。
对于中裕公司是否存在逾期交房的违约行为。本案中，李典科已按约定向中裕公司付清购房款，双方在诉讼中已明确约定的交楼期限应为2011年11月10日，故按约定中裕公司应于2011年11月10日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人，但涉案房屋到2013年3月21日才办理了建设工程竣工验收备案。因此，中裕公司未能按约定时间及条件向李典科交付涉案房屋已构成违约，中裕公司以涉案房屋不妨碍使用抗辩其并没有违约，明显缺乏依据，原审法院不予采纳。按合同约定中裕公司应从逾期交楼之次日即2011年11月11日起按日以已付购房款800000元万分之二计付违约金给李典科，至涉案房屋经工程竣工验收备案之日即2013年3月21日止。
对于李典科主张违约金是否超诉讼时效。按照合同约定，中裕公司应于2011年11月10日前协助李典科办理房屋权属登记，由于中裕公司至2013年3月21日才完成建设工程竣工验收备案手续，在此之前的违约行为一直为持续状态，故逾期交楼违约金诉讼时效的起算点应从2013年3月21日之次日起计算2年时间。李典科起诉之日为2014年5月7日，故李典科要求中裕公司承担给付逾期交楼违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2016年12月25日作出（2015）清城法民一重字第66号民事判决：限清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向李典科支付违约金（违约金从2011年11月11日起按日以购房款800000元万分之二计算，至2013年3月21日止）。本案受理费4403元，由清远市中裕置业有限公司负担。
宣判后，中裕公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销清城区人民法院（2015）清城法民一重字第66号民事判决书第一项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。具体事实和理由如下：一、涉案房屋已具备实际交楼条件，被上诉人无故拒绝收楼，责任不在上诉人。涉案房屋在合同约定交付房屋之前已具备实际的交付条件，可以装修居住使用，业主收楼不影响其对房屋的正常居住使用。而上诉人已通过电话通知被上诉人前来办理收楼手续，被上诉人无故拒绝收楼，责任不在上诉人。二、合同签订时间与约定交楼时间先后存在矛盾，约定交楼时间无效，交楼时间应顺延至合同签订时间之后的合理时间。上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》的时间为2011年11月10日，合同约定的交付楼房时间为2011年9月30日。依照常理交付房屋时间应在签订合同时间之后。而本案两个时间在时间先后顺序上明显是矛盾的。因此，双方约定的交楼时间2011年9月30日应是无效的约定。三、被上诉人主张的逾期交楼违约金已过诉讼时效。合同约定交付楼房的时间为2011年9月30日，上文已论述该约定无效。那么双方实际约定的交楼时间应当是在签订合同2011年11月10日之后的合理时间。换言之，若上诉人未在该日期之内交付房屋则属违约，可以计算违约金，那么诉讼时效依法从违约金可以主张之日起计算两年。一审判决以涉案楼盘竣工验收备案时间2013年3月21日次日为起算诉讼时效期间无任何法律依据。
综上所述，一审判决认定事实错误，判决不恰当，清二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李典科口头答辩称：一、上诉人主张涉案房屋已具备实际交楼条件，但双方签订的商品房买卖合同第八条第四款约定商品房符合竣工验收备案才符合交楼条件，而上诉人得到建设工程验收备案的时间是2013年3月21日。二、合同是上诉人提供的，属于格式合同，对合同理解有歧义的解释权归被上诉人。三、一审对于逾期交楼违约金的诉讼时效问题，截至至2013年3月21日的工程验收备案，我方提出起诉时，是未超过诉讼时效的。
经本院审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且在平等自愿、协商一致的情况下签订，内容合法，为有效合同。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、上诉人是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任。2、本案是否超过诉讼时效。
关于上诉人是否存在逾期交楼的违约行为，应否承担违约责任的问题。本案中，被上诉人已按合同约定向上诉人付清购房款，而根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于”出卖人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给买受人”的约定，上诉人应当在2011年9月30日前将具备经建设局工程竣工验收备案条件的商品房交付给上诉人使用。根据查明的事实，涉案房屋于2013年3月21日才办理竣工验收备案，符合合同约定的交楼条件，对此，原审法院认定上诉人存在逾期交楼的违约行为并判令上诉人按合同约定承担违约责任正确。上诉人认为之前涉案房屋已具备交付条件，是上诉人无故拒绝收楼而主张其不承担违约责任的上诉请求，缺乏事实及合同依据，对其该项上诉请求，本院不予采纳。至于涉案房屋的交付使用时间认定问题。虽然合同约定的交楼早于合同签订的时间，但双方在签订合同后，对于涉案房屋的交付使用时间并没有重新约定，因此，原审法院确认涉案房屋的交付使用时间为合同签订当天并无不当。上诉人以涉案房屋约定的交付时间无效为由，认为涉案房屋交付使用的时间应相应顺延至于合同签订之后的合理期限的主张，并无提供相关的事实及法律依据，对其该项请求，本院不予支持。
关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及一百三十七条关于”诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，从本案查明的事实反映，涉案房屋经工程竣工验收备案而达到合同约定立交付条件的日期为2013年3月21日，此时，被上诉人应知道或者应当知道其权利被侵害，原审法院认定2013年3月21日为本案诉讼时效的起算时间正确。本案被上诉人于2014年5月7日向原审法院提起诉讼，并没有超过二年的诉讼时效期间。上诉人以本案超过诉讼时效为由，请求驳回被上诉人的诉讼请求，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4403元，由上诉人清远市中裕置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 巢忠文
代理审判员 何 燕
代理审判员 何昭敏
二〇一六年十一月八日
书 记 员 冯敏静