福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0921民初600号
原告:严奶章，男，1963年4月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。
原告：严长支（又名严长枝），男，1968年8月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。
共同委托诉讼代理人：邓盛良，福建宁川律师事务所律师。
被告：方永祯，男，1943年1月17日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被告：黄爱琴，女，1955年4月18日出生，汉族，住福建省霞浦县，系被告方永祯之妻。
被告：方永祥，男，1937年9月24日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。
被告：方永兴，男，1940年3月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被告：方永洁，女，1946年4月7日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。
被告：�永秋，男，1952年5月12日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被告：方永瑞，男，1957年6月7日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被告：林珠兰，女，1940年10月5日出生，汉族，住福建省霞浦县。
被告：方丽清，女，1958年3月14日出生，汉族，住福建省霞浦县，系被告林珠兰之女。
被告：方丽萍，女，1960年6月14日出生，汉族，住福建省霞浦县，系被告林珠兰之女。
被告：方丽容，女，1963年5月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区，系被告林珠兰之女。
原告严奶章、严长支诉被告方永祯、黄爱琴、方永祥、方永兴、方永洁、方永秋、方永瑞、林珠兰、方丽清、方丽萍、方丽容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告严奶章、严长支及其共同委托代理人邓盛良、被告方永祯、黄爱琴、方永瑞到庭参加诉讼，被告方永兴、方永洁、方永秋、林珠兰、方丽清、方丽萍、方丽容经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
严奶章、严长支向本院提出诉讼请求：1.依法确认1992年9月10日方永祯、黄爱琴与严奶章、严长支签订的《房屋卖断契》合法有效；2.判令方永祯、黄爱琴、方永祥、方永兴、方永洁、方永秋、方永瑞、林珠兰、方丽清、方丽萍、方丽容协助严奶章、严长支办理上述房屋的过户登记手续。事实和理由：1992年9月10日，方永祯、黄爱琴夫妻将登记在方伏金名下，坐落于霞浦县××城街道××（现××）的房屋（四至范围：西边壹座内西半爿前面正坐大厅西边樫的西扇壁起伸西排行卧室贰樫，二楼西边卧室壹樫，余下暗楼壹透（散樫），再接前西边两座上下层为肆樫，前走廊向西直达尾扇外，有内通弄壹段，内弄北边简易搭壹小樫，走廊向东直达大厅通行，前天井壹块，天井南面什间壹樫，共计捌樫。其四至：正座东至卖主留下大厅边樫的西壁为共有扇壁，天井东按现行矮墙外皮为界，西至部队厝驳岸脚为界，南至分西段至卖主钢混楼房己北大墙外皮为界，东段承接卖主己天井北墙外皮为界，北至正座中柱划分界，其扇壁与方永瑞、方永祥为共有，公用场所有正座前后大厅、大厅下天井、门楼路径一律八行通用，共占地面积约147.66平方米），以36000元的价格卖断给严奶章、严长支为业，当时方永祯、黄爱琴立有《房屋卖断契》一份，连同该房的《房屋所有权证》（证号：霞房字第××号）、《国有土地使用权证》（证号：霞国用（××）字第××××号）和上述房�一并交付给严奶章、严长支，当天契款两清。该房屋由严奶章、严长支占有、使用、收益至今。严奶章、严长支曾多次要求方永祯、黄爱琴协助办理该房屋产权过户手续，因其兄弟众多，协调难度较大，一时难以办理涉案房屋产权过户手续。
方永祯与黄爱琴系夫妻关系，方永祯、方永祥、方永兴、方永洁、方永秋、方永瑞、方永宝系兄弟姐妹关系，均为已故的方伏金、江淑娟之子女，为第一顺序的法定继承人。因方永宝已故，其妻子林珠兰及子女方丽清、方丽萍、方丽容是其第一顺序的法定继承人。
方永祯、黄爱琴将涉案房屋卖给原告的行为合法有效，且负有协助原告办理房屋产权过户手续的义务，鉴于产权登记人均已亡故，作为其第一顺序法定继承人和其子方永宝的第一顺序法定继承人均有义务协助原告办理涉案房屋产权过户手续的附随义务。
方永祯、黄爱琴辩称，该讼争的房屋系祖宗留下的，当时父母健在的时候将房子分割给各兄弟，后方永宝、方永秋将他们各自的份额卖给方永祯，后严奶章、严长支向方永祯、黄爱琴买房，方永祯将从方永宝、方永秋处买过来的份额一并卖给严奶章、严长支，而自己的那份额因老人家要居住没有卖给严奶章、严长支。原是想等老人家过世后，也将其一间一并卖给严奶章、严长支，后来一直没有卖，到现在这一间还是没有卖给严奶间、严长支，过户手续也没有办。
方永瑞辩称，1、方永祯无权将方永瑞等人共有的房产卖断给严奶章、严长支。方永瑞的父母在婚姻关系存续期间生育有7子女，分别为方永宝、方永祥、方永兴、方永祯、方永洁、方永秋、方永瑞。涉案房屋为方永瑞等人父母所有，建筑面积323.73平方米。该房产也一直由方永瑞六兄弟使用，如该共有房产兄弟六份均分，每份应为53.955平方米，后方永兴于1988年9月26日将其房产份额以3500元卖断给方永瑞，因此方永瑞的份额应为107.97平方米，但至目前房产仅有50.6平方米。在父母过世后，方永瑞等人还未该共有的房产进行确认的情况下，方永祯却于1992年将属于方永瑞等人共有的一部分房产卖给严奶章、严长支，由于方永祯没有得到其他共有人的授权，因此是无权将属于共有的未经过阉分的房产的一部分卖断给严奶章、严长支。本案的房屋买卖行为违法，私下交易构成侵权。根据公序良俗，房屋的买卖要在见人及房屋产权的共有人，以及产邻人确认签字，按拇指印才生效。
方永兴、方永洁、方永秋、林珠兰、方丽清、方丽萍、方丽容未作答辩。
本案当事人严奶章、严长支围绕诉讼请求提交了下列证据：1、《房屋卖断契》，证明方永祯、黄爱琴于1992年9月10日将登记在其父亲方伏金名下涉讼房屋卖给严奶章、严长支的事实；
2、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，证明涉讼房屋目前仍登记在方伏金名下。
3、《社区证明》，证明涉讼房屋原门牌号为松城镇××号，现变更为松城街道××号的事实。
4、由方伏金出具的《遗嘱》，证明方伏金于1991年6月26日将讼争的房屋遗赠给方永祯。
方永祯、黄爱琴质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但因只卖给严奶章、严长支2间房屋，尚有1间是属于方永祯的，因当时是约定给其父亲居住到百年后再卖，但至今没有卖。土地证上南边东西走向的长度写大了，实际没有那么多，我们按实际面积交付。方永瑞质证认为，《房屋卖断契》与其没有关系，《遗嘱》其并不知道，其他证据没有异议。
本院分析认证认为，
对上述证据的真实性，到庭当事人均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。
方永祯、黄爱琴针对本案诉讼请求向法庭提交了下列证据：
1、1990年1月份方伏金出具的《分房契约》，证明方伏金对房屋分配作出处理：长子方永宝分得南边西侧壹间（包括楼上），次子方永祥分得厨房两间（其中半间有楼上）和后小天井的一些空地（今已由方永祥建成房屋），方永兴分得后大厅西侧壹间及其楼上，方永祯分得前大厅西侧壹间及其楼上，方永秋分得南侧中间壹间及其楼上，方永瑞分得北侧中间壹间及其楼上。另外，大门大天井、大厅、后大厅及天井、走廊、楼梯及水井等都属于公用，其修缮费应由使用者共同负担。
2、1988年10月《房屋卖断契》，中证人为方伏金，证明讼争房屋经方永祯兄弟六人协商每人分得壹间的原则，各人房前空地包括在内，方永秋将其分得的房屋为座北朝南中间壹间，东至方永桢房屋，西至方永宝房屋，南至天井墙，北至方永瑞房屋为界，协定以3500元整卖断给方永祯为业。
3、1991年10月的《房屋卖断契》，中证人为方伏金，方永宝将讼争房屋中坐西朝东及楼上楼下共六间房屋、后埕壹块，以14000元卖断给方永祯；
4、1990年3月，方伏金、江秀维出具的房产继承授权书，加盖霞浦县松城镇万贤村民委员会印章，证明方伏金、江秀维将讼争房屋中分出东至大厅己木扇壁和廊下公用天井西边己墙为�，西至己墙和部队房屋墙脚边为界，南至己墙和内天井南墘为界，北至房间隔樫共用木扇壁为界之楼下房屋叁樫，小厅、厨房各壹樫，楼上房间叁樫，内天井贰小块，划归子永祯继承为业。
严奶章、严长支对上述证据没有异议，证明方永祯将房屋出卖给严奶章、严长支真实有效。
方永瑞质证认为，对证据2、3没有异议，对证据4并不知情，对证据1，没有看过，但对这样分房没有意见。方永瑞的意见是方永祯承认大厅以南的13米为他们所有，以北的部分为方永瑞的部分，大概10.7米，方永祯等无也权干涉。
方永瑞向法庭提交了如下证据：
尽房契约，证明1988年9月26日，方永兴将讼争房屋中属其的壹间（包括楼上），四至：东至后厅西墙，西至方永瑞隔板墙、南至方永祯隔板墙，北至路弄，以3500元尽给方永瑞所有。
严奶章、严长支对尽房契约没有异议，与涉案主张无关联。
方永祯、黄爱琴对尽房契约也没异议。
另查明，该讼争房屋现有的房产证登记在方伏金（已故）名下，房产证填发时间为1991年10月2日，房屋状况为木制结构7间，房屋四至为北至部队墙、南至方永祯墙、东至公有前后厅、天井，南至部队营房。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1992年9月10日，被告方永祯、黄爱琴夫妻将登记在方伏金名下，坐落于霞浦县××城街道××（现××）的房屋（四至范围详见诉状）以36000元的价格卖断给原告为业，当时方永祯、黄爱琴立有《房屋卖断契》一份，连同该房的房屋使用权证（霞房�第××号）、土地证（霞国用（××）字第××××号）和上述房屋一并交付给原告，当天契款两清。该房屋由原告占有、使用、收益至今。原告曾多次要求被告方协助办理该房产权过户手续，因其兄弟总打，协调难度大，一时难以办理涉案房屋产权过户手续。
本院认为，因本案房屋系方永祯祖上遗留的房屋，经分家析产后，该房屋由方永祯六兄弟共同按份共有，后经共有人之间的买卖，该房屋由方永祯、方永瑞、方永祥按份共有。1992年2月，方永祯夫妻将其享有的共有部分出售给严奶章、严传支，且根据《中华人民共和国物权法》解释（一）第11条的规定，“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：。（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”本案买卖合同至今已经超过20多年未有人提出异议，且房屋交付后严奶章、严长支也已经入住使用，因此，本案严奶章、严长支与方永祯签订的《房屋卖断契》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。因房屋房产证上登记的为木制结构的7间房，而房屋在1991年分家析产时已经是上下二层的木制结构，房屋过户登记属于房屋买卖合同的附随义务，属于履行行为，因房屋现状与房产证上登记的情况不一致，导致无法办理过户登记手续，属于履行不能的行为，而该行为发生在买卖合同之前，双方对房屋的现状与房产证上不一致导致房屋无法办理过户均具有过错，方永祯、黄爱琴应负责应根据时现有房屋结构为木制结构双层，房屋无法未能过户到方永祯
方永祥、方永祥、�永兴、方永洁、方永秋、林珠兰、方丽清、方丽萍、方丽容未到庭参加诉讼，本案依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：
一、严奶章、严长支与方永祯于1992年10月签订的房屋买卖合同合法有效。
二、驳回严奶章、严长支的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为613元，由方永祯负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到�院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 黄家华
审 判 员 苏玲玲
人民陪审员 汤淑敏
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 周巧玲
附注：一、主要法律条文
《中华人民共和国物权法》
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百一十五条主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
二�执行依据
本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。