广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0105民初1792号
原告：中国农业银行股份有限公司南宁江南支行，住所地南宁市星光大道48号。
代表人：周柳燕，行长。
委托诉讼代理人：许福天、秦钲尧，广西宁泽律师事务所律师。
被告：陈振超，男，汉族，1962年6月27日出生，住广西桂平市，
被告：南宁市建业房地产开发有限责任公司，住所地南宁市星光大道213号金康居住小区凤江苑C座27、28号。
法定代表人：喻芳森，执行董事。
委托诉讼代理人：苏荣辉，该公司职员。
原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行（以下简称农行江南支行）与被告陈振超、南宁市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业房产）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月13日公开开庭进行了审理。原告农行江南支行的委托诉讼代理人秦钲尧，被告建业房产的委托诉讼代理人苏荣辉到庭参加诉讼，被告陈振超经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行江南支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈振超归还借款本金188192.64元，支付各项利息21644.58元，共计209837.22元（利息暂计算至2016年1月15日止，之后按合同约定的利息计算办法以清偿日计算为准），被告建业房产承担连带责任；2、判令被告陈振超承担本案一审律师服务费9943元，被告建业房产承担连带责任；3、判令原告有权对抵押物进行折价或拍卖、变卖所得价款以优先受偿欠款本息和支付律师服务费；4、判令两被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2006年5月31日，原告与被告陈振超签订《个人购房担保借款合同》，被告陈振超向原告借款254000元整，2026年5月30日到期，约定按月偿还本息，还约定若被告违约将承担由此产生的律师费等费用。借款用于购买南宁市星光大道213号金康天和时代第11幢2单元307号房，并以该房抵押且依法办理了抵押登记手续。缔约后，原告已按期足额向被告陈振超发放贷款。但是被告陈振超在归还部分借款本金和利息后，出现拖欠的情况，经原告多次催收，被告拒不履行还款义务，截止2016年1月15日，累计拖欠23期，各项利息21644.58元。另依该合同约定，被告建业房产作为该合同保证人，提供阶段性保证担保，在借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前，为借款人的债务承担连带担保责任。如今，被告陈振超没有取得房产证。被告陈振超的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。
被告建业房产辩称：涉案房屋已经具备办理房产证的条件，其他业主已领到房产证，答辩人也曾向被告陈振超电话通知办证事宜，因其恶意拖延才未能及时办理。答辩人并无过错，不应再承担担保责任。
被告陈振超未作答辩。
原告、被告建业房产均围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈振超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的各项证据来源合法，与案件事实存在关联，能够证明其主张，本院予以认定并在卷佐证。被告建业房产提交的证据虽有原件，但电话记录及房产证领取登记表系其自行制作，且证据证明的内容与本案并无直接关联，故不予采纳。
结合本案证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：2006年5月31日，原告、被告签订《个人购房担保借款合同》一份（以下简称借款合同），原告为贷款人（抵押权人），被告陈振超为借款人及抵押人，被告建业房产为保证人。借款合同主要约定：原告向被告陈振超发放购房借款254000元，借款期限共计240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率6.39%的基础上下浮10%，执行年利率为5.751%，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款采用分期还款的方式归还本息，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，采用等额本息还款法，每月的20日为还款日，每期应还本息金额为人民币1783.44元；抵押人自愿以南宁市星光大道213号金康·天和时代第11幢2单元307号房作为本合同项下债务的抵押物，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用；本合同有效期内，发生借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息等事项，贷款人有权提前收回已发放借款、行使抵押权；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款人以借款合同项下所购房屋作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保，自合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。2006年5月31日，被告陈振超以约定的抵押物办理预购商品房贷款抵押登记，抵押权人登记为原告，原告于2006年5月31日向被告陈振超发放贷款254000元，借款凭证记载的到期日为2026年5月31日。贷款发放后被告陈振超未能按时向原告还本付息，截至2016年1月15日，未结清期数为23期，尚欠原告借款本金21714.18元、利息（含罚息、复利）21644.58元，本金余额为188192.64元。被告在借款合同项下作为抵押的南宁市星光大道213号金康天和时代第11幢2单元307号房尚未办理房产证。
另查明，原告为实现本案债权委托律师参加诉讼，支付律师服务费9943元。
本院认为：原告与被告陈振超、建业房产签订的借款合同系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。现原告已足额发放贷款，而被告陈振超作为借款人怠于履行还款义务，经催告后仍不予偿还，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。本案借款期限虽未届满，但被告陈振超的违约情形已经达到双方此前约定的原告提前收回借款的条件，故原告请求被告陈振超偿还所有到期及未到期的借款本金，本院予以支持。原告诉请的利息符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案诉讼系因被告陈振超违约而引发，根据合同约定原告的律师费应由被告陈振超负担，故本院对原告诉请的律师费亦予支持。被告建业房产自愿为被告陈振超提供阶段性连带责任保证，本案抵押房屋至今未予办理房产证及正式的抵押登记手续，被告建业房产以被告陈振超系过错方为由提出抗辩，但根据借款合同约定，保证人承担责任无需以其存在过错为前提，则本案保证责任终止情形尚未出现，被告建业房产对被告陈振超上述债务应承担连带清偿责任。被告建业房产承担保证责任后，有权向被告陈振超追偿。关于本案抵押权问题，原、被告做了预购商品房贷款抵押登记，但因抵押物尚未取得房产证而至今未能办理正式的抵押登记。预购商品房贷款抵押登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保障借款人取得所有权后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，其属于预登记性质，并不发生设定抵押权的法律效力，故并未使原告获得现实的抵押权。只有当抵押人领取房地产权属证书，重新办理了房地产抵押登记后，才产生优先受偿的抵押效力。因此，本院对原告诉请对抵押物享有优先受偿权不予支持，原告可待条件成就后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:
一、被告陈振超向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行归还借款本金188192.64元；
二、被告陈振超向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行支付借款利息（利息含罚息及复利，计算方式为：截至2016年1月15日金额为21644.58元；从2016年1月16日起至实际清偿之日止，以所欠借款本金为基数，按本案《个人购房担保借款合同》约定的利率标准分段计付）；
三、被告陈振超向原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行赔偿律师服务费9943元；
四、被告南宁市建业房地产开发有限责任公司对被告陈振超上述债务承担连带清偿责任，被告南宁市建业房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告陈振超追偿；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁江南支行的其他诉讼请求。
案件受理费4597元、公告费350元，合计4947元，由被告陈振超、南宁市建业房地产开发有限责任公司负担。
上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陆佳佳
人民陪审员 何伟光
人民陪审员 赖忠文
二〇一七年四月二十日
书 记 员 韦莹雅
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。