辽阳市白塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽1002民初1415号
原告：吴云涛，男，汉族。
委托代理人：王传勇，辽宁王传勇律师事务所律师。
被告：辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司，住所地辽阳市白塔区公路社区南北杠路东侧。
法定代表人：王柏顺，公司总经理。
被告：王柏顺，男，汉族。
被告：马艳芳，女，汉族。
被告：王柏玲，女，汉族。
上述四被告委托代理人：沈查，辽宁诚信泰律师事务所律师。
第三人：辽阳亿达房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区民主路89号。
法定代表人：贾晶。
委托代理人：于雪梅，辽宁诚信泰律师事务所律师。
原告吴云涛为与被告辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司（以下简称“冶化开发公司”）、王柏顺、马艳芳、王柏玲，第三人辽阳亿达房地产开发有限公司房屋买卖纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。原告吴云涛及其委托代理人王传勇和被告冶化开发公司、王柏顺、马艳芳、王柏玲的委托代理人沈查，第三人辽阳亿达房地产开发有限公司的委托代理人于雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吴云涛诉称：2006年6月21日，原告与第一被告签订《预售房屋》合同一份，约定第一被告将其开发的位于民主路89号原气象局地块一套136㎡住宅楼和40㎡的地下室卖给原告，总价共计369280.00元。原告当日交付全款，第一被告为原告开具收款收据，后第一被告一直未能开工建设。2016年2月，原告发现《预售房屋》合同中约定的楼房开发地块被第三人亿达公司开发建设，原告找到被二、三询问缘由，其称现第一被告与第三人合作开发，由于还有手续没有办理完毕，所以尚不能为我们更换第三人的正式楼房销售合同，另外现开发的楼盘中没有当初合同约定的136平方米的户型，地下室也变成了停车位。2016年底，就《预售房屋合同》原告与第一、二被告、第四被告作为担保人，重新达成了新的协议。至原告起诉时，第二被告已将原告的房屋差价款及地下室预付款共计15万元返还给原告，但第一、二被告仍未履行《协议书》中约定的交付房屋的义务。原告认为，原告与第一、二被告间的《协议书》是对原《预售房屋合同》的变更和补充，合法有效。第一、二被告应当按《协议书》约定履行义务。现第一、二被告未能按约定履行交房义务，根据《协议书》四条1项之约定，应当向原告承担违约责任，第四被告作为合同保证人，应当承担连带保证责任。第三被告马艳芳与第二被告王柏顺系夫妻关系，为合同违约的实际受益人并且资产存在混同，故其应连带承担上述法律责任。综上，请求法院依法判令第一、第二被告返还购房款369280.00元，并向原告承担从2006年6月21日起至还款之日按应还款金额月2%计算的违约金（至起诉时违约金为974899.20元，减去已付15万元，共1194179.20元）；2、判令第三、四被告对上述款项承担连带给付责任。3、诉讼费由被告承担。
被告冶化开发公司辩称：原告按月百分之二算违约金过高，应该按照银行贷款利率计算。
被告王柏顺辩称：我是职务行为，应该由冶化开发公司承担。
被告马艳芳辩称：原告与被告冶化公司签订的预售房屋合同，原告钱给了被告冶化公司，与被告王柏顺无关，所以与我更加无关。
被告王柏玲：与我无关，都是被告冶化公司的事。
经审理查明，2006年6月21日，原告吴云涛与被告冶化开发公司签订《商品房预售协议书》及《地下室预售协议书》，约定原告购买被告冶化公司开发的位于辽阳市白塔区气象局136㎡房屋及40㎡地下室，共计369280.00元。协议签订后原告交付了369280.00元，被告冶化开发公司向原告出具收款收据两张。
2016年2月原告吴云涛与被告冶化公司、王柏顺、王柏玲重新签订协议书一份，约定“甲方冶化公司王柏顺乙方吴云涛丙方王柏玲甲乙双方于2006年6月21日签订商品房预售协议书及地下室预售协议书，约定甲方将一套面积136㎡，每平米2480.00元，总价款337280.00元的住宅和一个40㎡，每平方米800.00元，总价款32000.00元的地下室卖给乙方，乙方当日全款交付现金，交付到甲方法人王柏顺手中，现原约定的商品房所在的地块（民主路原气象局）被亿达公司开发，甲方称其在亿达公司名下有账户，现因亿达公司开发的亿达襄苑没有原约定的136㎡户型，经双方协商，现对甲乙双方签订的协议重新达成协议：一、原房屋坐落于原气象局南#四层”东变更为亿达襄苑南栋东把山20层。原房屋面积136㎡变更为118㎡。甲方于2017年3月1日前向乙方交付此房屋。二、解除地下室预售协议书；三、甲方于2017年3月1日前分两次将原房屋与新房屋差价款及地下室预付款共计15万元返还给乙方，其中8万元甲方于2017年1月1日前给付给乙方，余款7万元于2017年3月1日一次性给付完毕；四、违约责任1、如甲方不能履行（一）项义务，甲方应于2017年3月1日前一次性返还乙方购房款及地下室预付款369280.00元，并从2006年6月21日起支付利息，月利息按2%计算至预付款还清之日止。2、如甲方不能履行（三）项义务，从应付款日期的次日起支付利息，月利息按2%计算至预付款还清之日止。3、如甲方承担（一）项违约责任，则不再承担（三）项违约责任。4、丙方对甲方承担连带保证责任。五、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，本协议手改无效，自甲乙丙三方签字之日发生效力。”协议签订后，被告王柏顺按约定将原告的房屋差价款及地下室预付款共计15万元返还给原告，但2016年签署的协议书其他约定至今仍未履行。现该地块由第三人辽阳亿达房地产开发有限公司开发销售，与被告冶化公司无关。依合同被告尚欠原告购房款219280.00元（369280.00元-150000.00元）。
本院所确认的上述事实有原告提供的商品房预售协议书、地下室预售协议书、收款收据、协议书，第三人提供的国有建设用地使用权出让合同、票据及各方当事人当庭陈述记录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证和本院审查，可以采信。
本院认为，本案中双方争议的房屋买卖合同是在原商品房买卖合同未能履行的情况下，经双方协商一致终止原商品房买卖合同，建立新的房屋买卖关系而签订的。原告与被告冶化开发公司、王柏顺、王柏玲重新签订协议书并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了新的约定，该协议书系各方当事人真实意思表示一致形成，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议约定被告于2017年3月1日向原告交付房屋，若不能交付房屋依照协议约定承担违约责任，现双方约定的期限已过，被告尚未交付房屋，系违约行为，应依法承担违约责任，故原告吴云涛主张被告冶化开发公司、被告王柏顺返还购房款219280.00元，并承担从2006年6月21日起至还款之日按应还款按应还款金额月2%计算利息的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定被告王柏玲依法作为合同一方自愿为被告冶化开发公司及被告王柏顺承担连带保证责任并经被告王柏玲在协议上签字确认，被告王柏玲应承担连带保证责任，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告马艳芳承担连带给付责任的诉讼请求，因马艳芳不是协议当事人、其虽与王柏顺是夫妻关系，但该债务系冶化开发公司经营活动所负，王柏顺在其中无利益，不是夫妻共同生活所负且被告不予认可，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称王柏顺系公司法人代表，其在协议上签字是签在公章上是职务行为，个人不应承担责任。从当事人双方签订的书面协议条款上看王柏顺是作为合同的一方当事人独立参与到合同中，该协议自其在协议上签字成立，至于其在该合同中签字的位置不影响其应承担合同中的权利义务，对其辩称本院不予支持。被告辩称原告要的不是利息是违约金，违约金过高。该利息系原、被告双方在合同违约责任条款中约定一方违约时以月利息2%计算支付利息，是对因违约产生的损失赔偿额的计算方法、该约定不属于“过分高于造成损失”符合相关法律规定，故对被告辩称，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：
（一）被告辽阳冶化房屋建设综合开发有限公司、被告王柏顺返还原告吴云涛购房款219280.00元并承担从2006年6月21日起按照月息2%支付利息至全部还清之日止；
（二）被告王柏玲对上诉欠款承担连带保证责任；
（三）驳回原告吴云涛的其他诉讼请求。
上述款项于本判决生效后10日内给付。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15548.00元、由被告辽阳市冶化房屋建设综合开发有限公司与被告王柏顺、被告王柏玲共同负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。
审判员 杨英铁
二〇一七年十月九日
书记员 张 晨
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。
离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。