广东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）粤高法民二申字第108号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广州市华忆百货有限公司。住所地：广东省广州市天河区中山大道。
法定代表人：高建国，该公司执行董事（经理）。
委托代理人：黄晓芸，广东广信君达律师事务所律师。
委托代理人：章勋，广东广信君达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：广州汇普商业发展有限公司。住所地：广东省广州市海珠区江南大道。
法定代表人：潘惠文，该公司董事长。
一审被告、二审上诉人：广州市华忆百货有限公司海珠分公司。住址：广东省广州市海珠区江南大道。
负责人：高建国，该分公司总经理。
再审申请人广州市华忆百货有限公司（以下简称华忆公司）因与被申请人广州汇普商业发展有限公司（以下简称汇普公司）及一审被告、二审上诉人广州市华忆百货有限公司海珠分公司（以下简称华忆海珠分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2363号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
华忆公司申请再审称：一、汇普公司未按合同约定办理整栋建筑物作为临时商业用途使用的合法手续，违约的是汇普公司，法院却判决华忆公司承担全部违约责任，实属颠倒责任。假设《租赁合同书》有效，根据合同的约定，汇普公司有义务办理整栋建筑物作为临时商业用途使用的全部手续并取得合法批准和许可。而整栋建筑物作为临时商业用途使用，正是华忆公司承租案涉场地的根本合同目的。广州市规划局海珠分局作出的穗海规函（2010）51号《关于变更建筑物使用功能的复函》，只是提出了可以在符合一定要求的前提下适当配套临时商业、餐饮用房，并未同意整栋建筑改为临时商业用途。而广州市规划局的《广州市规划局关于穗规海珠信（2013）6号文的复查意见》（穗规信（2013）62号）则更明确地指出：“教育活动中心整天调整为商业用房不符合规划要求，即使考虑到项目为‘活动中心’，不改变整体性质的情况下在建筑物内部配套少量商业用房（如小卖部）和内部餐厅是合理可行的，也需要建设单位海珠区教育局委托设计单位编制详细的建筑设计图后报我局审批”。可见，第一、汇普公司出租的案涉建筑物是根本无法整体改为临时商业用途的，只能允许少量的商业用房；第二、汇普公司并未履行合同约定的保证义务去办理案涉建筑物整体改为临时商业用途的手续。因此，汇普公司作为出租方，其没有履行合同约定的最主要和最基本的义务的违约行为，导致案涉场地无法正常使用，致使华忆公司订立合同的目的得不到实现。对此，华忆公司是具有法定的先履行抗辩权的，即未按时交付租金不能认定为违约。一、二审判决完全无视了这一关键事实，在合同违约问题的处理上颠倒事实、明显一边倒，将全部责任归咎于华忆公司，这明显是极不公平的。二、《租赁合同书》是关于划拨土地上建筑物出租的合同，属于无效合同，一、二审法院判决认定《租赁合同书》有效是错误的。本案所涉的出租物，是行政划拨土地上建成的建筑物，业主是海珠区教育局，按照国务院行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）的规定，案涉土地及地上建筑物不符合法定的出租条件，违反了行政法规的强制性效力性的规定。因此，华忆公司与汇普公司之间签订的《租赁合同书》依法应属无效合同。一、二审法院关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条属于“管理性规定”的认定，是对法律的严重曲解，是错误的。三、华忆公司承租案涉场地后，基于对合同和汇普公司的合理信赖，对案涉场地投入了几千万的资金进行了装修、设计、安装设备、并进行招商，案涉场地由承租时的毛坯状态提升到可经营使用的场地，但场地却不能正常经营使用，最后不但颗粒无收，还要承担巨额的租金和违约滞纳金，这对华忆公司极不公平，也将一个民营百货企业逼到了破产的绝境。综上，一、二审法院将本应由汇普公司承担的责任全部推到华忆公司身上，将无效的合同认定为有效错误。为此，请求对本案进行再审，依法改判。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据华忆公司申请再审的理由，本案再审审查主要涉及：一、汇普公司与华忆公司签订的涉案《租赁合同书》的效力问题。二、违约责任的问题。
关于涉案《租赁合同书》的效力问题。经查，涉案《租赁合同书》为华忆公司与汇普公司双方自愿签订。汇普公司用于出租的涉案建筑物在签订租赁合同时已经取得《建设工程规划验收合格证》，并于合同履行期间领取了《房地产权证》，即涉案建筑物为合法建筑。因此，涉案《租赁合同书》应为合法有效合同。华忆公司主张涉案《租赁合同书》无效，是认为涉案建筑物是行政划拨土地所建成，业主是广州市海珠区教育局，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号）第四十四条、第四十五条的规定，涉案土地及地上建筑物不符合法定的出租条件，涉案《租赁合同书》违反该条例的规定而无效。从该条例第一条“为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例”的规定看，该第四十四条、第四十五条的规定属于有关土地管理的规定，并不能作为确定本案房屋租赁合同效力的依据。因此，一、二审法院认定华忆公司要求确认涉案《租赁合同书》无效依据不足，不予支持，并无不当。华忆公司主张一、二审法院认定涉案《租赁合同书》有效错误的再审理由，不能成立，本院不予支持。
关于违约责任的问题。根据一、二审法院查明的事实和双方的诉辩意见及所举证的在案证据，汇普公司作为出租人，已经将涉案建筑物依约交付给华忆公司使用，华忆公司、华忆海珠分公司再分租给他人使用。华忆公司、华忆海珠分公司主张因汇普公司并未将涉案建筑物整体改为临时商业用途，导致涉案场地无法正常使用。汇普公司则认为根据广州市规划局海珠分局穗海规函（2010）5l号《关于变更建筑物使用功能的复函》、昌岗街办事处《广州市海珠区临时经营场所使用证明》及有关消防验收文件证明，涉案建筑物具备商业经营的条件。对于双方的上述诉辩意见，首先，华忆公司向汇普公司出具的《关于缴交租金的承诺书》中，华忆公司并没有提到是由于汇普公司的原因导致其无法经营，并承认有五成供应商顺利进场经营。至本案原审诉讼期间，仍有“万宁”、“麦当劳”等商户在正常经营。其次，华忆公司于2011年3月25日向汇普公司发出了《沟通函》，提出了消防验收、转租证明的问题。汇普公司在收到函件后出具了同意转租的证明，华忆海珠分公司亦领取了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。华忆公司于2011年9月6日向汇普公司发出的《沟通函》确认其将负一楼转为商业用途的事实，并承诺于合同期满后恢复原状。上述事实证明，华忆公司承租涉案建筑物后是可以使用的。在此情况下，华忆公司如认为涉案建筑物不具备商业功能的使用条件致使其无法履行合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项的规定，华忆公司享有解除合同的权利，即华忆公司可以提出解除合同交还场地。但至汇普公司提起本案诉讼前，合同已经履行了16个月，华忆公司仅缴纳了1个月的租金及20万元。二审法院据此认定华忆公司、华忆海珠分公司既不缴纳租金又不提出解除合同交还场地的行为，不符合民事活动应遵循的诚实信用原则，对华忆公司、华忆海珠分公司认为其不缴纳租金的行为属于先履行抗辩权，不予认定，并无不当。由于华忆公司存在没有依约按时向汇普公司缴纳租金的行为，故一、二审法院认定华忆公司的行为构成违约，亦无不当。华忆公司主张一、二审法院认定其承担全部违约责任错误的再审理由，亦不能成立，本院不予采纳。
综上，华忆公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回广州市华忆百货有限公司的再审申请。
审 判 长 林修凯
审 判 员 陈少林
代理审判员 潘晓璇
二〇一四年三月十三日
书 记 员 黎云香