南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）江宁民初字第1709号
原告王有虎，男，1971年3月23日生，汉族。
委托代理人梁勇，江苏联勤律师事务所律师。
被告绿地地产集团南京置业有限公司（以下简称绿地集团南京公司，组织机构代码证56285191-5），住所地在南京市江宁区东山街道石羊路章村工业园。
法定代表人吴嘉毓，绿地集团南京公司总经理。
委托代理人奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。
原告王有虎诉被告绿地集团南京公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王有虎及其委托代理人梁勇、被告绿地集团南京公司的委托代理人奚传江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王有虎诉称，2011年10月26日，被告绿地集团南京公司开发建设的紫峰公馆开盘，其于当天认购了4幢商业用房08室期房一套，并向被告支付了购房定金50000元。同年10月30日，其与被告签订了《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定其购买被告开发建设的江宁区东山街道东新北路188号紫峰花园4幢商业用房08室期房，建筑面积为51.76平方米，总房款为1438048元，付款方式为分期付款，首付款1138048元，余款300000元为银行按揭。合同签订后，其按约支付了首付款，并在被告销售人员的安排下，于11月8日到售楼处向农业银行信贷员提交了贷款所需资料，但其被告知因被告缺少所购房屋的竣工验收报告，导致按揭贷款不能办理，之后，被告对此事无说法。双方合同中对逾期不支付房款其所承担责任的条款是霸王条款，应属无效。其系船员，于2011年11月17日上船至2012年6月才回来休假，此后其就按揭贷款之事多次找被告交涉，但被告知接待其的销售人员已离职，并明确表示不再履行双方的购房合同，要求其退房。其得知被告已将涉案房屋再次销售给了吴诚烨，并签订了购房合同，并在房产部门办理了登记备案手续。被告在与其签订合同后未按照约定的时间内到房产部门备案，导致被告又将该房屋出售他人，被告的行为已构成一房二卖，其与被告签订的购房合同已不能继续履行。现其要求判令：1、于2013年5月28日解除双方签订的商品房预售合同及补充协议；2、被告返还已付购房款1138048元及利息（自2011年11月8日计算至判决之日止，按照同期贷款利率计算），判决之后的利息按照法律规定支付；3、被告承担其一房二卖的赔偿责任，赔偿金额为1138048元；4、被告赔偿其房屋的增值部分差价264852元。
被告绿地集团南京公司辩称，其与原告王有虎签订《南京市商品房预售合同》及补充协议、原告支付首付款是事实，但该合同已于2012年5月27日解除，其同意将原告已付的房款扣除50000元的定金及违约金28760元后剩余的1059288元退还原告。原告主张其承担赔偿责任无事实及法律依据，应予驳回。根据双方的合同第5条第3款的规定，原告欠房款300000元，占购房款20.86%，其多次电话催告原告补交房款，并于2012年4月25日发书面通知给原告，要求及时支付余款，但原告一直未付，在其通知催告30日后约定解除的条件已成就，其于5月26日向原告发解除合同的通知，经查询合同解除的通知到达原告的时间是2012年5月27日16时01分，按照合同第九十三条的规定，合同解除权人解除合同通知到达对方时合同解除，故双方的合同已于5月27日解除。根据相关司法解释的规定，原告也未在合同解除3个月内提出异议，原告向法院起诉的日期是2013年4月8日，远超过3个月的时间，故原告的诉讼请求不应当得到支持。合同解除的原因是原告自己造成的，原告久拖余款不付，其按照合同约定和法律规定解除合同是合法的，不应承担任何责任。原告所称的不能办理按揭贷款是其主观推测，原告应当为其违约行为承担责任，关于定金和利息，根据双方的合同第三条规定，原告的定金无权收回。根据其5月26日的解除通知，应当视为原告放弃了主张已付购房款存款利息的权利。其将涉案房屋再次出售他人并不违法，原告要求双倍赔偿的请求无事实及法律依据，该纠纷是因为原告的工作原因所致，没有及时办理贷款，怠于履行合同的义务，导致合同的解除。
经审理查明，2011年10月30日，原告（乙方）王有虎与被告（甲方）绿地集团南京公司签订《南京市商品房预售合同》1份，约定：“乙方购买甲方开发建设的坐落于江宁区东山街道东新北路188号紫峰花园4幢商业用房幢商业08室（以下简称4幢商业用房08室），建筑面积为51.76平方米，乙方应于2011年10月26日向甲方支付定金50000元（在乙方最后一次付款时抵合同价款），单价为27783元／平方米，总价款1438048元，乙方付款时间和方式为：第一期应于2011年10月30日前支付1138048元，商业性贷款300000元。按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；乙方应于2011年10月30日前向甲方支付首付款（含定金）人民币1138048元、余款人民币300000元，乙方应于2011年11月20日前用银行按揭方式支付给甲方；乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担按照未付到期价款的万分之二／天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除本合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后30日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：乙方应按总房价款的2%向甲方支付违约金，甲方解除本合同的，应向乙方发出书面的解除通知书，本合同于解除通知书到达乙方之时起解除，本合同解除后，乙方须配合甲方共同向本合同的登记机关申请注销本合同的登记，注销登记所需费用由乙方承担，甲方于本合同解除、乙方协助甲方到登记机关注销本合同的登记后30天内将剩余已收房款扣除乙方应承担的违约金后无息退还乙方。甲方应于2013年6月30日前向乙方交付该商品房。甲、乙方约定，本合同经双方签署并交付定金后生效。一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地，一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方；因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达”。《甲、乙双方的其他约定》：乙方选择按揭贷款形式支付房款，应按照以下规定办理按揭及付款手续：1、乙方应在签订《商品房预售合同》后3日内向按揭贷款银行提交并签署办理按揭手续的相关资料，供按揭贷款银行审查，乙方对所提供的资料的真实性及全面性负责，因乙方未能在约定时间内提供完整资料办理完毕相关手续或其他乙方原因造成银行未按合同约定的期限放款的，视为乙方逾期付款，乙方按合同约定承担逾期付款责任；2、如果银行经审查后决定不给予乙方按揭贷款或放款额少于乙方为交全房款所需贷款额度，乙方同意在接到按揭贷款银行或甲方通知后10日内，用货币形式付清应付的房款数额，逾期付款的，乙方按合同约定承担逾期付款责任。合同解除后，对乙方已付房款部分，甲方在扣除承担保证责任的金额、处理此事的行政收费、律师费、诉讼费等正常费用及乙方应承担的违约金后，余款无息归还乙方。若乙方为二人（含）以上的，除非本条款约定乙方的收件人外，甲方将通知送达乙方的任何一人则即视为甲方履行了通知义务，如以挂号邮件的方式寄往上述地址或变更后的地址，在寄出后三个工作日，即视为已送达收件人，如以快递、特快专递的方式送达该等文件，于投送次日视为已送达收件人。合同备案手续和权属登记手续：1、本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案；2、在本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案后，且在本合同签订后30日内（应当不超过30日），甲、乙双方应按规定办理商品房预售合同登记备案手续。原告落款的通讯地址为东山街道长塘佳苑1幢605室。2011年11月8日，被告出具收款发票，载明收4幢商业用房08室商铺购房款1138048元。紫峰花园04幢于2013年6月7日竣工验收并在南京市江宁区住房和城乡建设局备案。
另查明，经向顺丰快递南京分公司了解2012年4月25日（邮件号为511086770190）、5月26日（邮件号为511086769840）的两份快件是否送达收件人王有虎的相关情况，快递公司答复：邮件号为511086770190未能查到任何信息，邮件号为511086769840因信息时间长，分公司无权限查详细情况，已向北京总部汇报，等待回复。顺丰快递南京分公司提交邮件号为511086769840邮件存根联复印件。
被告提供与吴诚烨于2012年5月31日签订的《商品房预售合同》，证明在原告合同签订后合理期限内未付清房款情形下其公司与他人订立合同，将4幢商业用房08室商铺出售他人，房款为1394026元，相比出售给原告的房价是减少的，为降价出售，非恶意违约。原告质证后对合同的真实性予以认可，证明被告在未与其解除合同的情况下，将4幢商业用房08室商铺又出售给他人的行为符合法律规定的一房二卖情形，造成其合同目的不能实现，被告应按照法律规定支付已付房款利息及承担赔偿责任等。原告同时主张合同解除时间为2013年5月28日。
经原告申请，本院委托南京长城资产评估土地房地产估价事务所（鉴定部门）对4幢商业用房08室商铺的市场价值进行了评估，结论为估价对象在估价时点为2013年10月17日的房地产市场价值为1702900元。
审理中，原告为证明银行贷款未能办理成功是因被告无竣工备案表所致，提供2011年11月8日其已填写的办理银行贷款的相关手续的证据：《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行个人房地产贷款申请表、《南京市江宁区房地产抵押合同》以及银行办理业务的人员的证言。被告质证后认为，该证据不能证明致原告贷款未成的原因在于其，且原告在已知其贷款无法办理的情形下，应通知其，补充材料，原告未能告知，又不按照合同约定以现金方式履行支付余款的义务，是原告违约。被告为证明贷款未能办理是原告过错，提供其他与原告同期购房的人在招商银行办理贷款成功的证据。原告质证后认为，该购房人贷款时间为2012年2月，与其办理贷款时间不同，无法证明贷款未能办理与被告无关。经本院向中国农业银行工作人员询问，证实在2011年11月8日其因被告之约到售楼处与原告办理贷款之事，其当时让原告填写了相关资料，并要求开发商提供竣工验收报告，但开发商无法提供，因此，其告知原告无法办理贷款，其将所有贷款资料退回原告，此后，双方均未向其申请办理贷款之事。
被告为证明其按照合同约定向原告发函催缴房款余款，在原告仍不付清余款的情形下发出解除双方合同的通知，合同已于2012年5月27日解除，提供了以下证据：一、2012年4月25日的《通知》1份及邮件号为511086770190的顺丰快递存根联1份，通知内容为：“你于2011年10月30日向我公司购买了4幢商业用房08室商铺，该房屋的售价为1438048元，按照合同第五条第一款之规定，你应于2011年10月30日前向我公司支付1138048元（含定金）房款，余款300000元在2011年11月20日前以银行按揭方式支付，但合同订立至今你只向我公司支付了1138048元房款。按照合同第五条第二款之规定，你应按未付到期价款的万分之二／天向我公司支付违约金。我公司按照合同第五条第三款之规定，保留与你依法解除合同的权利。”证明其公司于2012年4月25日向王有虎发函催缴房款。二、2012年5月26日的《解除合同通知书》1份及邮件号为511086769840存根联1份，通知书内容为：“你应于2011年11月20日前付清全部房款，截止到2011年5月26日前，你仍未付清房款。根据双方合同约定，逾期付款超过30日后，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，乙方应按总价款2%向甲方支付违约金，我公司多次以电话或邮件的形式与你联系，要求你尽快付清余款，而你至今未有回应，现我公司根据合同约定，向你正式通知如下：1、解除你我双方签订的《商品房预售合同》，自本通知书送达之日起，上述合同《补充协议》效力即终止；2、请你于接到本通知书的3日内前来办理退房结算事宜。”并附寄件公司存根2份。原告质证后认为对上述两份证据的真实性不予认可，其及家人从未收到被告发的任何书面通知，亦未接到被告的电话通知，其当时出海不在住所地居住。被告认可在解除通知发出后，曾接到自称原告家人的电话，告知原告已出海，不在家居住。
本院拨打了4008111111顺丰快递的查询电话，对上述两份邮件查询结果是邮件号为511086770190查无此单号，邮件号为511086769840亦无法查到信件情况。
上述事实，有《商品房预售合同》、《甲、乙双方的其他约定》、《通知》、《解除合同通知书》、当事人陈述等证据证实。
本院认为，原告王有虎与被告绿地集团南京公司签订的《南京市商品房预售合同》、《甲、乙双方的其他约定》，是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据合同对迟延支付合同价款违约责任承担的约定，原告未付房款已达到全部房款的五分之一，故合同中对逾期不支付房款原告所承担责任的约定符合法律规定，合法有效，原告主张是霸王条款属无效的请求，本院不予支持。原告已支付1138048元（含定金）房款，余款300000元应于2011年11月20日前以银行按揭方式支付，原告在同年11月8日办理银行贷款时，已被告知按揭贷款无法办理，在此情形下，原告应当按照合同约定继续履行付款义务，即得知后10日内，用货币形式付清应付的房款数额，原告在明知其2011年11月17日出海，较长时间内不能在其通讯地址处居住，应当预见其不继续履行付款义务的后果，原告怠于行使自己的义务，其将逾期付款的责任全部归于被告显然是违背了合同约定和法律规定的付款义务，原告应承担逾期付款责任。被告在原告违约的情形下，按照应合同约定催告付款，在催告付款后30日原告仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，被告有权解除本合同。被告虽提供的催缴房款通知及编号为511086770190的顺丰速递详情单，但并未提供该邮件收寄及送达情况的其他证据，且该详情单并无顺丰公司印章，故被告主张已按约催缴房款的意见，证据不足，本院不予采信。被告在此情况下，解除合同不符合合同约定的解除条件，即使解除通知到达原告方，亦不发生合同解除的效力，被告又将涉案房屋出售他人，应属根本违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中，被告又将4幢商业用房08室商铺出卖给第三人，导致双方签订的商品房买卖合同目的不能实现，原告无法取得房屋，被告己构成根本违约，原告可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告请求解除双方签订的《商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告承认合同已经解除，故对原告要求确认合同解除时间为向法院请求解除合同之日即2013年5月28日，本院予以照准。原告主张被告未按照合同约定的在签订后30日内办理商品房预售合同登记备案手续，属被告违约，但是否办理备案手续并非合同约定的解除权产生的必要条件，被告应承担违约责任。原告主张的房屋增值部分是因被告违约行为造成的实际损失，被告出售给第三人4幢商业用房08室商铺的价格是买卖双方的自行约定，并不能反映市场价格，该商铺的市场价值是增加的，故被告应赔偿原告的房屋增值部分。原告要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，考虑在合同履行过程中，双方均存在违约行为，结合双方过错程度及给原告造成的损失范围，本院酌定被告除赔偿原告房屋填值损失外另承担赔偿200000的责任。原告请求被告返还已付的购房款1138048元及支付利息、赔偿房屋增值部分差价264852元的损失，符合上述法律规定，应予支持。原告主张自收款之日即2011年11月8日起至给付之日止计算利息时间，本院应予支持，但利息的标准应按照中国人民银行同期存款利率计算。原告主张利息超过部分，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百六十七条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告王有虎与被告绿地集团南京公司于2013年5月28日解除双方于2011年10月30日签订的《南京市商品房预售合同》。
二、被告绿地集团南京公司返还原告王有虎购房款1138048元及支付利息（自2011年11月8日起计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）、赔偿原告王有虎房屋增值损失264852元及赔偿损失200000元，均于本判决发生法律效力之日起10日内付清。
三、驳回原告王有虎其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应当收取案件受理费32548元，鉴定费9300元，合计41848元，由原告王有虎负担9154元，由被告绿地集团南京公司负担32694元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院（开户行：农行鼓楼分理处，账号10105901040001276）预交上诉案件受理费。
审 判 长 孟 维
人民陪审员 程以本
人民陪审员 吕 敏
二〇一四年五月十四日
见习书记员 陈 玲