湖南省长沙市望城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0112民初3797号
原告：杨觉良，男，1979年11月12日出生，汉族，住长沙市望城区。
委托诉讼代理人：欧阳丽，湖南芙蓉律师事务所律师。
原告：刘敏，女，1983年7月26日出生，汉族，住长沙市望城区。
委托诉讼代理人：欧阳丽，湖南芙蓉律师事务所律师。
被告：郭学博，男，1965年3月23日出生，汉族，住湖南省南县。
委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。
被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人：袁李，总经理。
委托诉讼代理人：李铁山，男，住长沙市开福区，系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司法务部职员。
委托诉讼代理人：钟梦雅，女，住湖南省双峰县，系湖南新环境房地产经纪连锁有限公司法务部职员。
被告：向珍珍，女，1994年9月17日出生，汉族，住湖南省洪江市。
第三人：张茂群，女，1966年4月14日出生，汉族，住湖南省南县。
委托诉讼代理人：杨凯，湖南仲声律师事务所律师。
原告杨觉良、刘敏诉被告郭学博、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、向珍珍、第三人张茂群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨觉良及其与原告刘敏的共同委托诉讼代理人欧阳婷、被告郭学博及其委托诉讼代理人陆灿、被告新环境公司的委托诉讼代理人李建山、钟梦雅、被告向珍珍、第三人张茂群及其委托诉讼代理人杨凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨觉良、刘敏向本院提出诉讼请求：1、判令各被告向原告承担损失58700元；2、本案诉讼费用由各被告负担。事实与理由：原、被告于2016年9月25日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告郭学博将其所有的位于长沙市望城区星城镇润和星城住宅小区5栋1706房以43.5万元的价格卖给原告，原告于合同签订当日应将5万元购房定金及8700元居间服务费交给被告新环境公司，但郭学博以各种理由拖延办理过户手续。原告要求新环境公司、向珍珍督促郭学博履行合同义务，但各方均对原告的要求置之不理。各被告收取了购房定金和居间服务费后拒不履行合同义务的行为已经严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的损失。因此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。审理过程中，郭学博依法申请追加案外人张茂群参加本案诉讼，本院经审核并征询各方当事人意见后依法追加案外人张茂群作为本案第三人参加本案诉讼。
被告郭学博辩称，1、从案涉委托书的形式和内容来看，该份委托书均应当被认定为无效委托，理由为：郭学博为房屋所有权人，但其并未给向珍珍出具售房委托，案涉委托书并非郭学博亲自签署按手印；而且，案涉委托书中表述“……特全权我向珍珍合法代理人前往新环境润和紫郡店办理本人手续并签订相关合同。”所述内容语句不通，委托权限及事项不明，委托日期未写。2、案涉《房屋买卖合同》为无效合同，理由为：向珍珍一直与张茂群电话、微信联系，明知委托书的书写、签字和按手印均非郭学博本人行为，仍与原告签订《房屋买卖合同》，是无权代理行为；且郭学博与新环境公司签订的《限时委托代理销售协议》已于2016年8月30日到期，合同已经终止，新环境公司、向珍珍仍然促成该笔交易并签订合同，也可证明其行为为无权代理行为。3、根据我国合同法相关规定，郭学博并未委托新环境公司、向珍珍签订买卖合同，新环境公司、向珍珍的无权代理行为带来的法律后果应当由其承担责任；而且，根据诚实信用原则，代理人应尽谨慎、勤勉的职责，最大限度维护委托人的权益，不得弄虚作假，不得恶意交易，新环境公司、向珍珍作为专业的房产交易中介公司及从业者，故意弄虚作假、恶意交易，至今郭学博仍未收到买卖合同的原件，也未收到原告支付的分文购房款或定金，而原告与郭学博从未见面，亦未联系，如此签订买卖合同有违交易原则和习惯。4、新环境公司、向珍珍确定定金为5万元，高于市场的交易习惯，也没有得到郭学博的确认，且委托书与买卖合同均为无效，亦不可适用定金法则。
被告新环境公司辩称，1、原告与郭学博签订的买卖合同合法有效。向珍珍作为郭学博的代理人，签订房屋买卖合同，代理行为有效。合同签订后，因为房屋价格上涨，郭学博不愿意出售房屋，应当承担违约责任。2、新环境公司不是适格的被告，本案三方所签订的买卖合同中，新环境公司是居间方，与买卖双方是居间合同关系，而非房屋买卖的当事人，本案是房屋买卖合同纠纷而非居间合同纠纷，新环境公司不是适格的被告。3、向珍珍的职责在于促成买卖双方签订房屋买卖合同，其代理郭学博签订合同的目的是为了促成交易从而取得个人利益，应认定为个人行为，并非职务行为，即便认为本案向珍珍其代理行为为无效代理，新环境公司也无需承担因无效代理而造成损失的责任。
被告向珍珍辩称，1、卖方委托向珍珍与原告签订的买卖合同是有效的。2、向珍珍不应该承担损失，卖方委托向珍珍帮其出售房屋，向珍珍只是帮卖方做事，提供居间服务。3、向珍珍的代理行为是职务行为，相应的责任应当由公司承担。
第三人张茂群述称，1、张茂群同意郭学博的答辩意见，且张茂群与郭学博系夫妻关系。2、新环境公司与郭学博原来签订的限时销售协议已到期，应当终止。如果要为郭学博继续提供居间服务，双方应当重新签订合同，并对交易的方式、付款的方式再进行约定，从现有的材料来看，是没有相关证据的。3、委托书是应新环境公司的工作人员即向珍珍的要求所写，而事后向珍珍以郭学博的名义签订的协议是格式合同，对权利义务应当作出提示并说明，委托书未明确，没有作出说明，也未得到郭学博的确认。包括短信证据在内，均未对合同的履行及如何履行进行详细约定，因此合同是无效的。4、原告的诉讼请求不太明确，也没有提供相关证据证明损失57800元是怎么构成的，新环境公司是否退还也没有明确，张茂群认为无法核实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《房屋买卖合同》及定金收条、收款收据，杨觉良及新环境公司、向珍珍对该二组证据均予以认可，可以证明向珍珍以郭学博的名义与杨觉良、刘敏签订了一份书面《房屋买卖合同》并收取杨觉良、刘敏交纳的定金及居间服务费用等基本事实，本院予以认可；至于该二组证据是否与郭学博、张茂群有关以及郭学博是否应当受上述协议约束，应当结合合同签订的具体情况、合同是否成立并发生法律效力等进行分析。关于《限时委托代理销售协议》，郭学博、新环境公司均认可该份协议系双方签署，故本院予以采信；该委托协议上载明委托代理期限为2016年6月1日至2016年8月30日止，则双方间的委托代理关系应当以约定期限为准，至于之后双方间是否存在委托代理关系则应当结合双方在委托协议到期后是否还就继续委托代为销售房屋达成合意进行判断。关于微信截图及微信照片，郭学博提交的微信截图实际上为新环境公司提交的微信照片中的一部分，且各方对微信交流沟通内容并无异议，本院予以采信，作为查清本案事实的依据。关于委托书，郭学博当庭表示该份委托书并非由其出具，所签“郭学博”字样及所按手印均非其本人意思表示，张茂群亦在庭审中陈述称上述字样及手印均为其制作，而向珍珍亦表示其在考虑郭学博、张茂群系夫妻关系且确有共同委托售房意愿的基础上未向郭学博核实上述签名及捺印的真实性，则结合各方陈述，可以确定关于该委托书的效力审查是双方的一个争议焦点，为避免重复陈述，本院将在事实查明及案件分析部分一并陈述。
根据上述有效证据及原、被告、第三人的当庭陈述，本院查明的事实如下：
2016年9月25日，原告杨觉良、刘敏、被告郭学博（其签名捺印由被告向珍珍代）、被告新环境公司三方签订了一份书面《房屋买卖合同》，约定由原告购买郭学博所有的位于长沙市望城区星城镇润和星城住宅小区5栋1706号房，确定房屋价格为43.5万元，付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款方式。同时还约定了付款步骤、居间服务费用承担、违约责任以及各方详细的合同权利及义务。合同签订后，原告于同日向郭学博支付购房定金5万元（该定金由新环境公司作为中介方代为收取，由向珍珍代为出具收条），向新环境公司支付居间服务费用9000元，后双方因合同履行发生纠纷导致房屋买卖合同无法继续履行，新环境公司即退还原告定金5万元及居间服务费用300元，之后双方经多次协商未能就纠纷解决达成一致意见，因而成诉。
另查明，郭学博于2016年6月1日与新环境公司润和紫郡店（由向珍珍作为经纪执业人员代）签订了一份《限时委托代理销售协议》，约定由新环境公司独家接受郭学博委托代为销售其所有的上述房屋并确定委托代理期限为2016年6月1日至2016年8月30日，同时还约定了委托双方的具体权利义务。
再查明，郭学博与张茂群系夫妻关系，上述案涉房屋为二者夫妻共同财产，2016年9月，向珍珍作为新环境公司的经纪执业人员多次与张茂群通过微信沟通联系代为销售案涉房屋事宜，并于9月25日向张茂群发送一份委托书模板并指导张茂群完成案涉委托书的制作及签字捺印等事宜，张茂群通过微信图片方式发送给向珍珍的委托书上载明委托人为郭学博，受托人为向珍珍，委托事项为“委托人因有事在身，不便前往办理长沙市望城区润和紫郡5栋1706房屋出售手续，特全权我向珍珍合法代理人，代为前往新环境润和紫郡店办理本人手续并签订相关合同。受托人在委托人权限内签订的相关文件，我均予以承认并自愿承担以其法律责任。委托人无转委托权。委托期限自签署之日起至上述事项办完为止。”后向珍珍即以获得授权为基础代郭学博与原告签订了案涉房屋买卖合同并代为收取购房定金5万元，并通过微信方式于同日将代为签订合同的基本情况及合同签订后的照片通过微信图片、视屏方式发送给张茂群确认。郭学博于庭审中陈述称其并不知晓授权委托事宜，向珍珍亦未向其具体陈述房屋销售的详细细节，张茂群称其因不懂相关法律规定及房屋销售操作流程，且完全由向珍珍指导制作委托书并代郭学博签名捺印，向珍珍则称其已与郭学博多次联系售房事宜，但郭学博并未认可。
本院认为，本案双方争议的焦点在于原告杨觉良、刘敏与被告郭学博（被告向珍珍代为签字捺印）、被告新环境公司之间所签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；原告杨觉良、刘敏所主张的损失58700元是否于法有据。
关于《房屋买卖合同》的效力问题，关键在于审查双方争议的授权委托书是否有效和向珍珍在签订合同时是否具有代理权。郭学博认为，其并未出具委托书给向珍珍代为办理房屋销售事宜，张茂群亦称委托书是由其在向珍珍的指导下出具并签名捺印，郭学博、向珍珍之间并未能就授权委托事项达成一致意见，双方之间的书面委托关系因不符合法定构成要件，不能成立。但是，本院认为向珍珍代郭学博与杨觉良、刘敏所签订的《房屋买卖合同》应当认定为有效合同，并约束合同双方当事人。理由是：张茂群代郭学博出具授权委托书给向珍珍的行为，符合表见代理构成要件，从而使向珍珍获得有效授权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，表见代理的构成应当符合行为人无代理权，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，以及相对人善意无过失等三项条件。首先，张茂群作为郭学博的妻子及案涉房屋共有人，无权代郭学博在处置夫妻重大共同资产的事项上向其他人出具授权委托书，共有资产的处置应当征得共有人的同意方可为之，故张茂群的行为符合无代理权之特征；其次，基于郭学博在2016年6月1日曾与新环境公司（由向珍珍代）达成限时委托销售房屋协议，该协议的达成及履行一直由向珍珍与郭学博、张茂群夫妻二人具体负责沟通联系，向珍珍有理由相信二者均有售房意愿及郭学博因工作原因已全权交由张茂群来处理具体事宜；再次，上述委托协议虽已期限届满，但从本案现有证据及已查明事实来看，郭学博、张茂群在期限届满后未明确表示不再委托新环境公司及向珍珍代为出售房屋，反而在2016年9月25日前后与向珍珍通过微信等方式沟通房屋出售事宜，向珍珍亦通过微信将房屋出售的基本情况及时反馈给张茂群，因此能够认定向珍珍作为授权委托协议的相对方具有善意且无重大过失；还有，双方发生纠纷后新环境公司及向珍珍仍组织双方进行协商且郭学博、张茂群仍有售房意愿，仅因认为合同约定的房价过低而没有达成一致意见，亦可反映郭学博、张茂群委托新环境公司及向珍珍代为出售房屋为真实意思表示。综上所述，张茂群代郭学博给向珍珍出具授权委托书的行为符合表见代理构成要件，该授权委托书对郭学博发生法律效力。郭学博称并没有授权向珍珍代为出售房屋的抗辩理由与本案已查明事实不符，本院不予采纳。向珍珍依据该有效授权与杨觉良、刘敏所签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，双方当事人均应当严格依约履行义务；郭学博拒绝履行合同义务，应当承担相应的违约责任。
关于损失的确定及责任承担问题，《房屋买卖合同》签订后，杨觉良、刘敏向中介方即新环境公司交纳了购房定金5万元（该笔定金应认定为新环境公司和向珍珍代郭学博收取，已由新环境公司退还），现因郭学博认为房屋销售价格过低导致合同无法继续履行，其明确表示不履行合同的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据双方合同的约定及法律规定，杨觉良、刘敏要求郭学博按照定金罚则赔偿5万元的诉讼请求具有事实依据且符合法律规定（不超过总价款的20%），本院予以支持。关于8700元居间服务费用的问题，根据双方合同约定，居间服务费用应当由郭学博负担。关于杨觉良、刘敏要求新环境公司、向珍珍、张茂群承担责任的问题，新环境公司、向珍珍在该合同履行过程中没有过错，亦非其行为导致合同违约，所以新环境公司、向珍珍不应当承担违约责任；张茂群作为郭学博妻子及案涉房屋共有人，在授权委托书上代为签名并捺印，可视为其与郭学博共同委托向珍珍代为签订合同并处理售房事宜，应当认定为合同相对人，亦受合同条款约束，张茂群应与郭学博共同承担违约责任。
综上所述，原告杨觉良、刘敏要求被告郭学博、第三人张茂群承担因《房屋买卖合同》无法履行所产生的损失58700元的诉讼请求合情合理合法，本院予以支持；要求被告向珍珍、新环境公司承担损失赔偿责任的诉讼请求没有事实依据和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告郭学博、第三人张茂群于本判决生效后十日内共同支付原告杨觉良、刘敏损失58700元；
二、驳回原告杨觉良、刘敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1268元，因适用简易程序审理减半收取计634元，由被告郭学博、第三人张茂群共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 殷兵兵
二〇一七年三月十三日
代理书记员 肖 娜
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
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当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
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第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。