湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）岳民初字第05427号
原告佰仕居置业有限公司。
法定代表人谢磊。
委托代理人刘潭洪。
委托代理人潘晓剑。
被告湖南正湘置业有限公司。
法定代表人胡正佑。
委托代理人郭谷良。
被告湖南新猎鹰科教有限公司。
法定代表人张江波。
被告张剑波。
委托代理人肖宏。
委托代理人缪先进。
原告佰仕居置业有限公司（以下简称“佰仕居公司”）诉被告湖南正湘置业有限公司（以下简称“正湘�司”）、湖南新猎鹰科教有限公司（以下简称“新猎鹰公司”）、张剑波商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，原告佰仕居公司对其诉讼请求申请变更并确定本案案由为民间借贷纠纷，本院予以准许并依法由审判员刘建担任审判长，与人民陪审员廖寓舒、刘润雅组成合议庭于2015年11月11日、2015年12月8日公开开庭进行了审理，书记员唐娟担任庭审记录。原告佰仕居公司的委托代理人刘潭洪，被告正湘公司的委托代理人郭谷良，被告张剑波的委托代理人缪先进到庭参加诉讼，被告新猎鹰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告佰仕居公司诉称：2015年1月21日被告正湘公司与原告就长沙市岳麓区枫林三路骑龙苑9套商品房签订了9份《商品房买卖合同》（即XD130287201、XD1302951110、XD1302951210、XD1302951310、XD1302951410、XD1302951810、XD1302952411、XD1302952511、XD1302953003），且在合同签订当天办理了商品房买卖合同网签手续。原告购房的成交价格为3000元／平方米。被告新猎鹰公司及被告张某签署《担保书》为上述被告正湘公司的合同义务承担连带担保责任。根据被告正湘公司于2015年1月19日与原告所签订的《商品房销售及回购协议书》第二条第1款之规定，被告正湘公司应在2015年7月18日向原告主张回购，上述期限届满后，被告正湘公司未主张回购的，则被告正湘公司丧失回购的权利；被告正湘公司须配合原告办理上述9套房产相关过户手续。截止到本起诉日，被告正湘公司的回购权利已经丧失，骑龙苑9套商品房依法由原告享有所有权。基于上述事实和理由，为维护原告的合法权益，根据法律相关规定，请求判令：1、确认被告正湘公司丧失回购权，其与原告于2015年1月21日所签订的9套商品房买卖合同合法有效；2、被告正湘公司为原告购买的9套商品房办理预告登记；3、被告新猎鹰公司、张某对被告正湘公司的合同义务承担连带责任；4、三被告共同承担本案所有诉讼费用。在庭审过程中，原告佰仕居公司提交变更诉讼请求书，事实和理由为：被告正湘公司为了融资需要，于2015年1月19日与原告、案外人长沙家园贷信息科技有限公司（平台方，原公司名称为长沙佰仕居家园贷信息科技有限公司，以下简称“家园贷公司”）等签订《协议》，约定被告正湘公司向原告佰仕居公司、长沙家园公司等融资，被告正湘公司须按实际融资金额的3%向家园贷公司支付平台服务费，若乙方未履行还款义务，须向投资人支付违约金。同日，被告正湘公司与原告就上述《协议》签订《补充协议》和《商品房销售及回购协议书》，约定被告正湘公司须按实际融资金额的6%向原告支付房产代持、担保垫付等融资相关服务费用，以上平台服务费、融资服务费等费用在发放贷款时可以预先扣除。2015年2月2日，原告向被告正湘公司发放贷款300万元。就上述《协议》、《补充协议》、《商品房销售及回购协议书》，被告新猎鹰公司和被告张某向原告出具《担保书》，承诺对被告正湘公司上述合同的义务承担连带、不可撤销担保。原告向被告正湘公司发放贷款300万元以后，被告正湘公司既未对网签房屋进行回购，亦未还本付息。原告多次寻找各被告协商，房屋回购和还款问题均未得到解决。原告认为，各被告的行为已经严重违约，侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告正湘公司偿还借款本金300万元；2、被告正湘公司支付违约金60万元（以本金为基数，按月息2%暂计算至2015年12月2日）；并支付自2015年12月2日起至款项还清之前未还款项的利息，按应还款项年利率24%计算；3、被告新猎鹰公司、张某对被告正湘公司的本金、违约金的支付义务承担连带责任；4、三被告承担本案诉讼费用、保全费用。
被告正湘公司辩称：1、原告主体不适格，本案中原告并非资金的出借方，仅为协议中约定的房屋代持方，并不是实际出借人，因此原告并不具备诉讼主体资格；2、本案所涉及本金并非300万元，被告正湘实际收到金额为270万元；三、原告诉称的违约金及利息无合同依据，协议中仅约定年化收益率15%，但并没有约定具体的收益期起算时间，同时2015年1月19日所签订的协议，并没有达到协议中第二条约定的生效条件。因此，协议本身未生效。综上，请求驳回原告诉请。
被告新猎鹰公司未出庭参加诉讼，但于庭前向本院提交了书面答辩状：佰仕居公司与正湘公司之间并非真实房屋买卖法律关系。佰仕居公司与正湘公司签订《商品房销售及回购协议书》及九份《长沙市商品房买卖合同》，主要意图是为家园贷公司与正湘公司的民间融资提供担保。一、2015年1月家园贷公司、正湘公司及佰仕居公司签订的《协议》，实际是一份借款协议，该协议由家园贷公司和佰仕居公司持有，即使佰仕居公司不提供《协议》，根据《商品房销售及回购协议书》也可以看出：正湘公司通过家园贷公司网络P2P借贷平台向投资人进行P2P融资，正湘公司向投资人出让房产作为抵押物，并赋予正湘公司附期限回购权利，佰仕居公司受投资人委托进行房产代持等服务（包括替投资人签订商品房买卖合同，签订本协议，购买房产网在佰仕居公司名下等）。各方真实的意思表示及法律关系：家园贷公司网络P2P平台向投资人募集资金，募集到资金后出借给正湘公司，为�保障投资人资金安全，正湘公司把九套商品房网签给投资人委托的佰仕居公司作为担保；二、《商品房销售及回购协议书》与《协议》具有不可分割性，《商品房销售及回购协议书》不是真实的买卖关系。1、双方签订的《商品房买卖合同》并非以取得涉案房屋所有权的目的，而是为了实现自己融通，目的只是为了担保借款资金的偿还。协议中关于标的房产的表述均采用了详见《1500万元贷款抵押物明细》，协议处处可见融资、融资资金、融资本息等字眼，很难让人相信这是一桩真实的房屋买卖；2、该协议第三条特别约定第1款约定准入正湘公司名下的资金并非购房款，而是融资资金。佰仕居公司提供的九份《长沙市商品房买卖合同》，完全是履行《商品房销售及回购协议书》第三条特别约定第1款约定，他们并非独立的商品房买卖合同，而是《商品房销售及回购协议�》的执行协议；3、该协议第三条特别约定第4款约定，若因正湘公司原因导致投资人不能获得投资本息，正湘公司应承担高额的违约金，仅仅165天，正湘公司除了支付年利率15%的资金占用费外，还需承担50%的违约金；4、销售价格显失公平。在枫林三路梅溪湖地段很难以3000元／㎡价格购买涉案房屋，正常销售价格达5600元／㎡。综上，依据法律规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，但佰仕居公司并非《协议》的借贷关系的原告适格主体，真正的资金出借方系家园贷公司货投资者，因此请求贵院判决驳回原告的全部诉讼请求。
被告张某辩称：1、同意被告正湘公司答辩意见；2、即使原告与被告正湘公司存在借款合同关系，双方签订的�款合同也属无效合同，应为企业之间的合同，不适用2015年新施行的民间借贷关系的规定。主合同无效，担保合同亦无效，本案张某无需承担担保责任；3、企业之间的借贷利息不受法律保护；4、原告出借款项的数额为270万元。
原告佰仕居公司为支持其诉讼主张，提供如下证据证明：
证据一、《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原告与被告正湘公司签订的9套房屋的《商品房买卖合同》合法成立并生效，被告正湘公司应及时履行合同义务；
证据二、商品房销售及协议，拟证明因被告正湘公司没有及时主张回购，被告正湘公司丧失回购权，其与原告签订的9套房屋的《商品房买卖合同》合法成立生效并应继续履行；
证据三、付款凭据，拟证明被告正湘公司已经收到了原告的借款金额；
证据四、担保书，拟证明被告新猎�公司为被告正湘公司的合同义务提供连带责任保证；
证据五、担保书，拟证明被告张某为被告正湘公司的合同义务提供连带责任保证；
证据六、协议及协议的补充，拟证明被告正湘公司系通过原告途径进行融资，并向原告借款；
证据七、300万元收据，拟证明被告正湘公司于2015年2月2日收到原告借款300万元；
证据八、9万元收据及发票，拟证明原告根据协议约定代被告正湘公司向家园贷公司支付了玖万元服务费，根据合同约定在支付300万元本金时予以扣除；
证据九、18万元发票、委托付款函，拟证明原告根据协议及补充协议的约定委托原告预先扣除了叁佰万元的六个点即18万元；
证据七、八、九拟共同证明实际借款金额为300万元。
被告正湘公司、新猎鹰公司、张某未向本院提交证据。
法庭组织了质证。被告正湘公司对原告佰仕居公司提交的证据发表如下质证意见：证据一的真实性无异议，但并非正湘公司真实意思表示，合法性、关联性有异议，系无效合同，并非真实的买卖行为，达不到原告的证明目的；证据二的真实性无异议，关联性有异议，达不到证明目的；证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明其支付了叁佰万元的购房款，实际付款行为系根据协议中约定的融资款项，实际付款金额为273万元，达不到原告的证明目的；证据四、五的真实性无异议，合法性、关联性有异议，并非为购房行为提供的担保，达不到原告的证明目的；证据六的真实性无异议，协议中约定的百分之三是乙方正湘公司向丙方长沙佰仕居家园贷科技有限公司支付，达不到原告的证明目的，且购房合同中价款也与其所支付的价款不一致；证据七，无原件，�实性、合法性有异议，实际收到金额与付款金额不一致，因此只以实际付款金额为依据，达不到原告证明目的；证据八，收据真实性无异议，是2015年2月26日出具，被告正湘公司实际收到付款2月2日，关联性有异议，票据无原件真实性有异议；证据九，无原件，真实性有异议。被告张某对原告佰仕居公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、二，证明目的、关联性有异议，只能要求还款不能要求履行合同项下的义务；证据三的关联性有异议，出借款项并非本案原告所有，根据证据六协议，是相关投资人将钱汇总在家园贷公司，委托该公司向本案被告正湘公司提出出借款项，原告无权提起本案诉讼；对于证据四，因我方不是担保当事人无法发表质证意见；证据五，该担保行为属于无效行为，原告现主张的是原被告之间企业借贷关系，不受2015年关于借贷关系相关法律�释的保护；证据六的真实性无异议；证据七、八、九，都于本案无关联性，证据七，收据所写性质为购房款，实际上本案是借贷关系，真实性无法确定，我方只是担保方，证据七、八、九同意被告正湘公司的质证意见。
本院认证如下：对于对原告正湘公司提交的证据一到证据九，均有相关当事人的签字盖章，本院对其真实性均予以认定。
综合上述有效证据及庭审当事人的陈述，本院查明如下事实：2015年1月19日，丁方原告佰仕居公司（代持方）与甲方（投资人）、乙方被告正湘公司（融资方）、丙方（平台方）家园贷公司签订合同编号为BSJ-
JYD-D-20150119-01的《协议》，约定：一、融资项目详情及汇报计划：1．1融资项目详情，编号为BSJ-
YJD-D-002的骑龙大街工程项目融资15000000元用于支付工程款，预期年化收益率为15%，期限为6个月。1．2回报计划�融资到期，甲方可获得以下方式之一的回报：1．2．1融资到期，乙方对甲方投资款项还本付息；1．2．2融资到期，乙方不能还本付息，则融资到期之日起5日内，甲方可选择由丁方代为垫付本息，或甲方可参与乙方提供的房产确权（购买价格为3000元／平方米），在购买成功后，办理相关手续后取得房产；1．2．3融资到期，乙方不能还本付息，丁方未垫付本息，且甲方参与乙方提供的房产购买未成功，乙方提供的房产进行处置后，获得本息。房产处置期间，不收取乙方利息。四、融资服务费等费用。4．1在本协议中，融资平台服务费是指因丙方为乙方提供信用资讯、评估、还款提醒、账户管理、还款特殊情况沟通、本金保障等系列信用相关服务（统称“信用服务”）而由乙方支付给丙方的报酬。丁方融资相关服务费是指丁方为乙方本项目融资提供相关金融服务、房产�为网签及其他融资相关服务而由乙方支付给丁方的报酬。4．2对于丙方、丁方向乙方提供的一系列信用及融资服务、乙方同意在本协议生效时向丙方支付本协议第一条所约定融资本金总额的3%作为融资平台服务费、并支付丁方融资相关服务费（由乙方和丁方另行约定），该平台服务费和融资相关服务费由甲乙双方授权并委托丙方根据本协议规定在划扣投资本金时一次性扣除分别支付给丙方和丁方，扣除后视为乙方已缴纳。”同时，原告佰仕居公司（甲方）与被告正湘公司（乙方）签订《补充协议》，内容为“1、《协议》中融资款项的发放：《协议》中融资款项总额不超过乙方提供网签房产价值总额；乙方将房产网签至甲方名下、并待乙方对甲方尽职调查通过及其他相关手续办理完毕后发放给乙方。甲乙双方在此确定，融资款项先划至乙方提供网签房产的房管局�定的交通银行预收款监管账户，之后再划转至甲方和交通银行指定的监管账户。2、《协议》中第4．2条中的房产代持、担保垫付及其他融资相关服务费，甲乙双方确定为《协议》第一条所约定融资本金总额的6%。3、乙方有义务协助甲方办理相关房产网签及其他房产相关手续，投资人、甲方或其他第三人购买房产成功的，乙方应当协助办理房产手续，如有需要，乙方还需进行预售款垫付以办理相关手续。”
2015年1月19日，原告佰仕居公司（乙方）与被告正湘公司（甲方）签订《商品房销售及回购协议书》（以下简称“《协议书》”），《协议书》第一条“标的房产”约定内容为：“乙方替投资人购买甲方开发的位于岳麓区枫林三路瑟骑龙路交汇处东南角‘骑龙大街’项目商品房，具体每套的建筑面积及户室号、栋号详见《1500万贷款抵押物明细》”。《协议书》第二条“回购条款”约定内容为：“1、本协议签订后165日内，甲方对销售房产拥有回购的权利，甲方进行回购的回购价款为：投资人支付的购房款本金加上该购房款被甲方占用期间按年息15%计算出的资金占用费后的总额；上述165天期限届满后，甲方未主张回购的，则甲方丧失回购的权利。甲方需配合乙方办理房产相关过户手续。2、甲方在乙方主张回购权的当天将回购房款全部支付给长沙佰仕居家园贷信息科技有限公司（以下简称‘家园贷公司’）指定账户，乙方将双方签订的商品房买卖合同退还给甲方，并协助解除网签。”《协议书》第三条“特别约定”内容为：“1、网签时间：本合同签订之日起＿日内，乙应当将《1500万贷款抵押物明细》中所有房产网签至乙方名下。若家园贷公司未能在约定期限内将融资资金转到甲方账户的，则乙方应在当日无条件�除《1500万贷款抵押物明细》中相应价值房产的网签。2、本协议中的购房款只能用于骑龙大街项目工程，乙方有权对甲方项目和资金使用情况进行监督；3、若投资人选择乙方代为垫付融资利息，依据《协议》（合同编号：BSJ-
JYD-D-20150119-01），投资人将本协议中投资人相应的购房和确权的权利转让给乙方，乙方有权就其垫付资金与其他投资人享有同等权利，并就其垫付资金在网签到乙方名下的房产得到赔偿，甲方对此表示认可。乙方购房成功的，在乙方垫付家园贷平台投资人融资本息之日起，乙方垫付款项作为已付的购房款。4、甲方同意并确认，甲方没有主张回购或依据甲方依据本协议丧失回购权后，若因甲方原因或第三方原因，致使投资人或者乙方不能获得本协议约定的房产或投资人不能获得甲方、乙方、家园贷公司及投资人签订的《协议》中约定的投资人应得投资本息，甲方应承担全部违约责任，赔偿投资人或者乙方受到的所有损失，该等损失的计算方式为：3000元／平方米＊投资人对应享有的网签房产建筑面积＋网签房产按照市价与3000元／平方米的差额＊投资人对应享有的网签房产建筑面积，作为投资人的预期记得利益损失应由甲方赔偿给投资人，其中房产市价按4500元／平方米计算。
2015年1月20日，被告正湘公司（出卖人）与原告佰仕居公司（买受人）就长沙市岳麓区枫林三路骑龙苑9套商品房签订了9份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号分别为：XD1302951110、XD1302951210、XD1302951310、XD1302951410、XD1302951810、XD1302952411、XD1302952511、XD130287201、XD1302953003，《合同》一致约定：按建筑面积计算，该商品房单价为3000元／㎡。原告佰仕居公司与被告正湘公司在合同签订当天办理了商品房买卖合同网签手续。
2015年1月16日、2015年1月19日，被告张某、新猎鹰公司先后在向原告佰仕居公司、家园贷公司出具的《担保书》上签字盖章，约定：本保证人张某、新猎鹰公司自愿以湖南正湘置业有限公司（下称债务人）完全履行其与贵司已订立的《协议》和《商品房销售及回购协议书》以及即将订立的所有合同项下的全部义务向你司提供连带责任保证。保证责任期间：两年，自主债务履行期届满之日起计算。本保证为连带的、无条件的、独立的，本保证的效力不受上述合同效力的影响，不因合同无效而无效。保证人对债务人因上述合同无效而某
2015年1月22日，原告佰仕居公司（甲方）与被告正湘公司（乙方）、家园贷公司（丙方）就2015年1月19日签订的《协议》未尽事项签订《协议》补充，对《协议》中的部分内容予以部分变更或补充。原告佰仕居公司于2015年2月2日通过银行�款的方式向被告正湘公司支付2730000元。2015年2月26日，被告正湘公司向家园贷公司出具《委托付款函》，内容为：兹委托贵公司将“佰仕居置业有限公司”为公司骑龙大街工程众筹项目，所做的连带责任风险服务费180000元直接转入“佰仕居置业有限公司”银行基本户（浦发银行长沙分行营业部，账号：66×××75）。同日，原告佰仕居公司以被告正湘公司名义于当日向家园贷公司支付信息服务费90000元。其后原告佰仕居公司因被告正湘公司未回购房屋，亦未偿还借款或办理产权过户手续，双方发生争议，诉至本院。
本院认为，本案的案由为民间借贷纠纷。本院综合全案归纳案件争议焦点如下：一是原告佰仕居公司与被告正湘公司是否存在借贷关系；二是原告佰仕居公司关于违约金的诉请是否应予支持；三是被告新猎鹰公司、张某是否应当承担连带责任。具体�析如下：
一、原告佰仕居公司与被告正湘公司是否存在借贷关系。原告佰仕居公司基于合同编号为BSJ-
JYD-D-20150119-01的《协议》，参与骑龙大街工程众筹项目，除作为房产代持方以外，还以投资人身份参与资金众筹，将273万元以银行汇款的方式向被告正湘公司转账支付。原告佰仕居公司与被告正湘公司签订的《商品房销售及回购协议书》，明确约定在回购期内被告正湘公司支付购房款及其按年息15%标准计算的占用费后，有权回收所出售的房屋，原告佰仕居公司有义务配合。从约定可以看出，至少在回购期限届满之前，被告正湘公司与原告佰仕居公司之间并不以转移房屋所有权为目的，而是一种相互拆借资金的行为，其目的是通过“以房抵债”的担保方式实现原告佰仕居公司对被告正湘公司的借款债权，双方之间的这项约定可以视为非典型担保，本案所�房屋买卖合同有明显的借款担保性质，而非合同本身所展示的房屋买卖合同纠纷的表象。原告佰仕居公司与被告正湘公司之间通过众筹平台方家园贷公司形成事实上的民间借贷关系，双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》实际上是作为民间借贷合同的担保，不具有商品房买卖的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条的规定：法人之间、其他组织之间以及他们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。据此可知，法人之间为生产、经营需要相互拆借资金并不当然无效，故本院认为原告佰仕居公司与被告正湘公司之间存在借贷合同关系。至于借款本金的认定，因借款合同为实践性合同，应当�借款人实际得到的借款数额认定为借款本金，故本院认定双方借款本金金额为273万元。原告佰仕居公司代被告正湘公司向家园贷公司缴纳的信息服务费9万元以及依据协议所收取的服务费18万元系根据《协议》之约定收取和缴纳，本案系民间借贷纠纷，该两笔款项与本案并非同一法律关系，不应当在本案中作为借款本金一并主张，故本案对此不予处理，原告佰仕居公司可另案主张权利。
二、原告佰仕居公司关于违约金的诉请是否应予支持。关于回购条款效力的认定，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”《中华人民共和国担保法》第四十条亦规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人�受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”而本案中双方订立房屋买卖合同的目的是担保原告名为购房款实为借款的债权实现，而根据法律规定，不动产抵押应当办理合法有效的房屋抵押担保登记手续，而不是采取网签预售方式，故鉴于未办理抵押登记手续，网签房屋买卖合同备案也非法定的担保方式，双方的约定违法了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，原告佰仕居公司与被告正湘公司签订的《商品房销售及回购协议书》属于无效合同。同理，《协议》中关于有关房产确权优先受偿等回报条款的约定亦因违反法律禁止性规定而属无效条款。无效的合同自始没有法律约束力，原告佰仕居公司根据合同约定要求被告正湘公司承担存在未回购房屋等违约行为的违约金缺乏法律依据，本院不予支持。但被告正湘公司占用�告佰仕居公司的资金未归还，客观上给原告佰仕居公司造成一定的利息损失，应当承担相应责任。参照《商品房销售及回购协议书》中第2.1条款的约定，被告正湘公司占用原告佰仕居公司资金的占用费为按年息15%的标准，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。双方关于资金占用费的约定并未超出上述司法解释允许范围，据此本院认定被告正湘公司应当参照双方约定的年息15%的标准自2015年2月3日起计算至欠款实际付清之日止。
三、被告新猎鹰公司、张某是否应当承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第五条之规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。被告新猎鹰公司、张某分别出具的《担保书》均约定：本保证为连带的、无条件的、不可撤销的、独立的，本保证的效力不因上述合同效力的影响，不因合同无效而无效。保证人对债务人因上述合同无效而某上述约定系被告新猎鹰公司、张某的真实意思表示，实质上是为被告正湘公司借助家园贷公司对骑龙大街工程项目融资借款所欠债务自愿承担连带保证责任，明确约定担保合同效力不因主合同无效而无效。故原告佰仕居公司要求被告新猎鹰公司、张某在担保期限内对被告正湘公司所欠债务承担连带保证责任的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告新猎鹰公司、张某就合同效力所提抗辩理由缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第�五）项、第五十六条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第五条、第三十一条、第四十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、限被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佰仕居置业有限公司支付本金273万元；
二、限被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告佰仕居置业有限公司支付逾期还款利息（以273万元为基数，自2015年2月3日起按年息15%的标准计算至欠款实际付清之日止）；
三、被告湖南新猎鹰科教有限公司、张剑波对被告湖南正湘置业有限公司的上述款项承担连带责任。被告湖南新猎鹰科教有限公司、张剑波承担保证责任后，有权向被告湖南正湘置业有限公司追偿；
四、驳回原告佰仕居置业有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费35600元，财产保全费5000元，共计40600元，由被告湖南正湘置业有限公司承担、湖南新猎鹰科教有限公司、张剑波共同承担。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘 建
人民陪审员 刘润雅
人民陪审员 廖寓舒
二〇一六年一月十一日
书 记 员 唐 娟
附相关法条：
《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
《中华人民共和国担保法》
第五条担保合同是�合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
担保合同另有约定的，按照约定。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。