河北省唐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）唐民四终字第61号
上诉人（原审被告）石家庄市华丰体育用品有限公司，
法定代表人丁鸿斌，该公司经理。
委托代理人邢发齐，河北来仪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘奕辰，男，1990年4月21日生，满族，居民。
委托代理人马军戍，河北承唐律师事务所律师。
上诉人石家庄市华丰体育用品有限公司与被上诉人刘奕辰因租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2013）遵民初字第2717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年6月28日，原告刘奕辰及其母闫国芹作为甲方与被告石家庄市华丰体育用品有限公司作为乙方签订《房屋租赁协议书》，协议书主要内容为：“一、乙方自愿承租甲方所有的楼房一层门市东数第3、4、5、6、7、8、9间共计7间。二、租赁期限为六年。从2010年6月28日至2016年6月27日。三、租金额及支付期限：前三年每年租金29万元，后三年租金根据市场房租租金行情，进行增减租金，最高涨幅后每年租金不超过前三年年租金29万元8%的增长。交款方式：租金每年乙方每次提前15日一次性向甲方交纳下一年租金，第一年签字之日付清，以此类推每年进行交房屋租金，甲方指定账号乙方进行汇款交房屋租金。最低每年租金29万元。甲方指定账号：刘奕辰账号：×××0818农行遵化支行。四、租赁财产的维护：改造后的设备、设施，乙方自己装的灯具货架、电视归乙方所有。装饰装潢合同到期后甲方所有。改造过程中各种合法手续的办理均由乙方自行完成，自行支付相关费用。五、不经甲方同意，乙方不得擅自增建、改建。六、乙方不经甲方同意，不得将该楼房转让、出租。七、在本协议期限内遇国家法律政策变化、不可抗力因素出现，城市改建，征收征用时，甲方需退回乙方所剩房租，并拆除货架、灯具、电视等。乙方有权向政府部门要回自己装修损失，本协议自动终止履行，并不认为任何乙方违约。八、与租赁有关的所有税费均由乙方承担。九、本协议期限内乙方所有税费、取暖费、电费、水费按国家标准自行缴纳。十、违约责任1、甲方违约责任：如乙方在正常履行合同的情况下，由于甲方原告导致本合同无效或违反本合同约定，提前收回房屋解除合同中，除应返还预收乙方剩余租期的租金外，应赔偿乙方三十万元的违约金。2、乙方违约责任：由于乙方经营不善，导致提前退还房屋应向甲方支付三十万元的违约金。”协议签订后，被告一次性支付原告前三年的租金87万元。
一审法院认为：原告刘奕辰及其母闫国芹与被告石家庄市华丰体育用品有限公司签订的《房屋租赁协议》，内容�违反法律规定，该协议合法有效，原、被告双方均应按协议约定履行各自的义务、享有相应的权利。原、被告签订的《房屋租赁协议》约定租期为2010年6月28日至2016年6月27日即租期6年，现被告交纳了2010年6月28日至2013年6月27日租期3年的租金，并按月向原告交纳租赁房屋的电费至租期第4年第1月即本案开庭前，且涉案租赁房屋的钥匙至今仍由被告保管，双方租赁合同未依法解除，故原、被告的租赁关系存续。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”，第二百二十七条规定：“承租人无正当理由�支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据原、被告签订的协议约定，被告应于2013年6月12日交纳2013年6月28日至2014年6月27日的租金。现原告主张被告交纳2013年6月28日至2014年6月27日的租金，本院依法予以支持。原告与被告签订的协议约定：“根据市场房租租金行情，进行增减，最高涨幅后每年租金不超过前三年租金29万元8%的增长”，原告主张租金数额应为32.13万元，但未能提供市场房租租金行情变化的相关证据，本院依法确认租金数额为29万元。被告抗辩主张早已与原告解除租赁合同，不应再支付第四年的租金，但未提供相应的证据予以证实，故对该抗辩主张，本院依法不予采信。抗辩主张应由原告之母闫国芹向其主张权利，根据原告提交的房屋赠与合同、公证书及闫国芹本人的书面声明，原告刘奕辰享有涉案房屋的使用权及收益权，故被告的抗辩主张，本院依法不予采信。被告主张本院冻结其帐户存款致使其造成损失，但未提供相应证据予以证实，该主张于法无据，本院依法不予支持。为维护当事人的合法权益不受侵犯，遂判决：由被告石家庄市华丰体育用品有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘奕辰租赁费29万元；二、驳回原告刘奕辰的其他诉讼请求。案件受理费6000元，减半收取3000元，保全费2120元，合计5120元，由被告石家庄市华丰体育用品有限公司负担。
石家庄市华丰体育用品有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审法院程序违法。2010年6月28日被上诉人刘奕辰及其母亲闫国芹与上诉人签订租赁合同，闫国芹既是合同相对方，亦是出租房产的所有权人，被上诉人称闫国芹已将房屋赠与其本人没有�据证实，上诉人亦不予认可，故一审法院应追加闫国芹为本案原告。2、一审判决认定事实错误。⑴被上诉人未举证证明其已将出租房屋及房屋钥匙交付上诉人，被上诉人一审诉讼中提交的照片恰恰证明了上诉人没有占用承租房屋。因为被上诉人未交付房屋，上诉人依法行使抗辩权，才拒绝交纳租金。⑵上诉人抗辩早已与原告口头解除了租赁合同。如果该解除合同行为不合法，被上诉人应另行提起解除合同之诉，一审法院在本案中直接认定租赁合同未解除是错误的。综上，一审法院认定事实错误，程序违法，望二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人刘奕辰口头答辩称：1、答辩人在一审诉讼中提交了其与母亲闫国芹签订的房屋赠与协议和公证书及受赠房屋的权利凭证，证明了答辩人是本案适格主体。闫国芹亦出具了证明，证实租赁合同所涉租金收益与其无关�归答辩人享有，故本案不存在上诉人主张的需追加闫国芹为原告的情形。2、答辩人在一审诉讼中提交了上诉人于2013年3月至7月缴纳电费的收据及房屋现状照片，证人李某亦出庭作证，证明了上诉人自租赁合同签订后一直在使用和管理房屋，且至今房屋的钥匙还在上诉人手中。3、上诉人与答辩人签订租赁合同后实际占有和使用房屋。租赁合同中约定的租赁期限是六年，该合同从未被解除。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人之上诉理由不能成立，望二审法院驳回上诉，维持原判。
二审诉讼中，上诉人石家庄市华丰体育用品有限公司提交了一组照片共计11张，以证明2013年5月在距离其承租房屋不足80米的范围内，百丽、贵人鸟体育等五家店铺相继闭店，故该房屋所在区域不适合商业经营。被上诉人刘奕辰认为上述照片不属于新证据，且无�证实照片拍摄时间是2013年5月份，亦不能证实照片内容是在承租房屋80米范围之内。被上诉人刘奕辰亦提交了一张录像光盘，以证明涉案房产距离遵化市中心商业区只有百米距离，周围是繁华商场，不存在上诉人所称因地段不好要求情事变更的情况。上诉人石家庄市华丰体育用品有限公司质证称：对被上诉人称录像时间是2014年1月1日不完全认可，且从录像内容看涉案房屋东边紧邻一个正被拆迁的小区，商业情况萧条，不如100米以外的商业区繁华，故对被上诉人的证明目的不认可。
因上诉人石家庄市华丰体育用品有限公司称闫国芹应作为本案原告参加诉讼，并主张其在租赁合同履行过程中与闫国芹协商解除了合同，本院于2014年1月9日传闫国芹到庭并制作了询问笔录。闫国芹表示本租赁合同纠纷所涉房屋其已于2010年4月9日赠与了被上诉人刘奕辰，2010年6月27日的租赁合�系刘奕辰与上诉人签订的，房屋出租收益归刘奕辰所有，与其无关，其本人不会向上诉人主张权利。上诉人亦从未就解除租赁合同事宜与其进行协商。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实无异。
本院认为，2010年6月28日上诉人石家庄市华丰体育用品有限公司与被上诉人刘奕辰及其母闫国芹签订了房屋租赁合同，而在2010年4月9日闫国芹、刘洪将包括上诉人所承租房屋在内的十幢房屋经过公正赠与了刘奕辰。且在本案一、二审诉讼中，闫国芹均表示本案争议的租赁合同与其无关。故上诉人主张法院应追加闫国芹为本案原告参加诉讼没有依据。租赁合同签订后，上诉人一次性交纳了前三年的租金，并对所承租的房屋进行了装修，且在被上诉人于2013年7月8日起诉本案前，上诉人从未向被上诉人要求过交付房屋，故上诉人称租赁合同签订后被上诉人并未实际交付房屋既无依据，亦不合情理。上诉人主张其与被上诉人已经协商解除了租赁合同，但未提供证据证实，被上诉人及闫国芹亦均不予认可，故本院不予认定。在租赁合同未经协议解除或法定解除之前，双方当事人均应继续履行，故被上诉人要求上诉人给付2013年6月28日至2014年6月27日的租金于法有据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6000元�由上诉人石家庄市华丰体育用品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苗会新
代理审判员 高贺莉
代理审判员 王国聚
二〇一四年一月十四日
书 记 员 王 玫