安徽省池州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖17民终667号
上诉人（原审被告）：程国友，男，汉族，1954年10月25日出生，住安徽省石台县。
上诉人（原审被告）：唐春兰，女，汉族，1962年1月14日出生，住安徽省石台县。
被上诉人（原审原告）：夏敷学，男，汉族，1949年11月21日出生，户籍地安徽省石台县，现住石台县。
委托诉讼代理人：程千胜，安徽程千胜律师事务所律师。
上诉人程国友、唐春兰因与被上诉人夏敷学房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省石台县人民法院（2017）皖1722民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程国友、唐春兰、被上诉人夏敷学的委托诉讼代理人程千胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程国友、唐春兰上诉请求：请求依法撤销一审判决的第一项，改判驳回夏敷学要求程国友、唐春兰履行协助过户的诉求。事实理由：1.夏敷学和程国友签订书面购房协议，唐春兰不同意出卖房屋，也未在购房协议上签字，夏敷学与唐春兰不存在房屋买卖合同关系，故唐春兰作为被告诉讼主体不适格，应依法驳回对唐春兰的起诉。2.夏敷学与程国友、唐春兰签订的购房协议无效。购房协议的标的物属于集资房，在取得房屋所有权证和土地使用权证5年后，方可按照市场价进行上市交易；购房协议的标的物属于程国友、唐春兰共同共有，程国友未经唐春兰书面同意擅自出售，该协议无效。3.夏敷学明知买卖集资房，未经唐春兰签字同意，且未过户登记，不构成善意取得。4.夏敷学起诉超过诉讼时效，应依法驳回其起诉。5.程国友卖房虽和唐春兰商量，但是唐春兰未同意，另购买储藏室的价款没付，所以房子一直未交付。
夏敷学辩称，二上诉人在2005年的经济状况不好，无力缴纳建房集资款，故协商后将房屋卖给被上诉人；案涉房屋2006年就实际交付给了被上诉人入住使用，且与上诉人的住所很近，上诉人称其不知情不符合常识；2、2016年5月13日，二上诉人办理了手续，取得了产权证、土地证等，于是被上诉人在2016年和2017年又付款合计2.5万元。故上诉人以唐春兰不知情主张协议无效，不符合相关法律，请求驳回上诉人的上诉请求。
夏敷学向一审法院起诉请求：1.要求程国友、唐春兰立即为其办理石台县仁里镇蓬莱路69号2幢2-302室（房地权证石房字第××号）房产及皖（2016）石台县不动产权第000839号国有建设用地使用权的过户手续；2.要求程国友、唐春兰退还其交付的补偿款25000元；3.要求程国友、唐春兰承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：程国友、唐春兰系夫妻关系，程国友原系安徽石台兰雪妇幼用品厂职工。2005年上半年，该厂职工集资建房，程国友选取的房号为2幢2-302室。2005年9月24日，夏敷学经双方朋友汪某介绍，并在朋友陈小龙的见证下，签订了一份《购房协议》，约定程国友将该集资房及附随的储藏室出售给夏敷学，该协议第一条规定主房价格为850元/㎡，实际面积以测绘为准；该协议第四条规定储藏室价格为500元/㎡，防盗门费用由夏敷学负担，此外，该协议还对交房时间、付款方式、水电入户等均作了详细约定。协议签订后，夏敷学当日交付50000元给程国友，2006年11月15日，夏敷学支付尾款48710元（含储藏室、防盗门），程国友将房屋交付夏敷学入住。2015年12月10日，安徽石台兰雪妇幼用品厂与程国友签订协议，约定将讼争房屋出售给程国友，配偶姓名为唐春兰，建筑面积为97.87㎡。2016年5月13日，程国友、唐春兰办理了讼争房屋的不动产登记手续，取得了石房字第××号房地权证及皖（2016）石台县不动产权第00008**号不动产权证。夏敷学即要求程国友、唐春兰办理过户手续，但程国友、唐春兰要求另行支付差价补偿，夏敷学于2016年12月25日给付程国友15000元，程国友交付了房地权证；夏敷学于2017年1月20日给付其10000元，程国友交付了不动产权证。其间，为办理过户手续，夏敷学完成了房产、土地的评估、测绘工作并补交了土地出让金，承担了全部费用。但程国友、唐春兰拒不配合办理过户手续。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，夏敷学作为讼争房屋的买受人已依约支付了购房款（含储藏室、防盗门），作为出卖人的程国友、唐春兰应当履行转移讼争房屋所有权即协助办理过户手续的义务。程国友、唐春兰认为讼争房屋属集资房，在取得房屋所有权证和土地使用权证五年后方可上市交易，且该标的物属程国友、唐春兰共同共有，程国友未经唐春兰书面同意擅自出售，故《购房协议》无效。该院认为，本案双方签订《购房协议》是债权行为，该行为是否有效应看其是否符合《中华人民共和国合同法》的规定，是否存在《中华人民共和国合同法》规定的无效事由。该协议签订于2005年9月24日，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，而《经济适用住房管理办法》系部委规章，不能作为认定合同无效的依据；虽然《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，但该法施行于2007年10月1日，且该规定指向物权行为，并非指向签订合同的债权行为，不能溯及2005年9月24日签订协议的债权行为；《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，程国友、唐春兰系夫妻关系，对本案诉争的房屋共同所有，程国友作为原安徽石台兰雪妇幼用品厂职工、讼争房屋的集资户主，在2005年9月24日与夏敷学签订《购房协议》后已将房屋交付夏敷学实际使用、管理至今，时间长达十年之久，唐春兰曾常住于人民北路××室，对此不可能不知晓，因此夏敷学有理由认为买卖房屋系夫妻双方的意思表示，程国友、唐春兰以此为由主张合同无效缺乏事实与法律依据，不予采纳。夏敷学提起本案诉讼符合法律规定的起诉条件且不属于民事诉讼法第一百二十四条规定的情形，唐春兰主张驳回对其起诉于法无据，不予采纳。夏敷学并未提出其行为构成善意取得，程国友、唐春兰关于夏敷学不构成善意取得的主张与本案无关，不予采纳。程国友、唐春兰办理了讼争房屋的不动产登记手续、取得了房地权证及不动产权证后，夏敷学一直在要求程国友、唐春兰办理过户手续，且买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务不受法律规定的诉讼时效期间的限制，故对程国友、唐春兰提出的起诉超过诉讼时效的主张，不予采纳。此外，夏敷学分别于2016年12月25日、2017年1月20日给付程国友15000元、10000元，此系双方协商对合同价款的变更，予以认可，故对夏敷学要求程国友、唐春兰退还其交付的补偿款25000元的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款之规定，判决：一、被告程国友、唐春兰于本判决生效之日起十日内协助原告夏敷学办理石台县仁里镇蓬莱路69号2幢2-302室（房地权证石房字第××号）房产及皖（2016）石台县不动产权第0000839号国有建设用地使用权的过户手续；二、驳回原告夏敷学的其他诉讼请求。案件受理费425元，减半收取212.5元，由原告夏敷学负担62.5元，由被告程国友、唐春兰负担150元。
本院二审期间，双方当事人均未提交证据。夏敷学一审提供的房款构成记录有涂改，且系其个人单方制作，本院不予采纳。程国友当庭自认已收到98710元房款，但辩称双方口头协议变更住房价格为1000元/㎡，98710元款项中不包括买卖储藏室的价款。经查，双方签订的《购房协议》约定：房屋价格为850元/㎡，储藏室价格为500元/㎡，交房时余款一次性付清，结合证人汪某等证言，可认定案涉房屋价款已付清，程国友辩称房屋价格已变更为1000元/㎡，但未能提交相关证据证明其事实主张，本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，夏敷学与程国友签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。程国友、唐春兰提出《购房协议》的标的物属于集资房，且未经共有权人唐春兰书面同意，故该协议无效的上诉理由无法律依据，本院不予支持。本案中，诉争房屋于2006年被交付给夏敷学，夏敷学在支付购房对价后已实际占有使用诉争房屋十余年时间；唐春兰与程国友系夫妻关系，唐春兰、程国友曾常住的地址与案涉房屋距离较近，程国友、唐春兰在庭审中亦称唐春兰对出售案涉房屋知情，且唐春兰未提交证据证实其在本案一审诉讼前向夏敷学提出过异议。故夏敷学有理由相信程国友的行为是其夫妻双方共同的意思表示，唐春兰、程国友直至夏敷学起诉要求协助办理过户时，才以唐春兰未在协议上签字、不同意出售房屋为由提出抗辩，违背了民事法律中的诚实信用原则。故一审认定案涉房屋买卖合同合法有效，程国友、唐春兰有义务协助夏敷学办理过户手续，并无不当。程国友、唐春兰相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。程国友、唐春兰提出夏敷学起诉已逾诉讼时效的抗辩。经查，双方签订的《购房协议》并未约定办理产权过户的具体时间，且夏敷学已按照约定支付购房款，其请求程国友、唐春兰协助办理房地权证过户登记并未超过诉讼时效。故对程国友、唐春兰关于诉讼时效的抗辩意见本院不予支持。
综上所述，程国友、唐春兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人程国友、唐春兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 许院生
审判员 胡少斌
审判员 康启林
二〇一七年十二月五日
书记员 夏国栋