汝州市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）汝民初字第393号
原告王武杰，男，1975年5月17日出生，汉族，住汝州市。
被告闫柱平，男，1949年12月29日生，汉族，住汝州市。
委托代理人郭一恒，男，系汝州市司法局煤山司法派出所基层法律服务工作者。
被告闫方方，男，1979年1月19日出生，汉族，住址同被告闫柱平，系被告闫柱平之子。
被告闫柱平、闫方方的共同委托代理人张灵灵，女，1955年9月6日生，汉族，住址同上，系被告闫柱平之妻。
原告王武杰与被告闫柱平、闫方方房屋买卖合同纠纷一案，2015年2月10日本院受理后，依法组成合议庭，2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告王武杰、被告闫柱平的委托代理人郭一恒、被告闫柱平、闫方方的委托代理人张灵灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年3月份我在广告上看到了卖房信息，介绍人刘增辉称所介绍房屋证件齐全，可以为原告办理房产证。这些说法被告也多次提及并在契约上有反映。于是原告在2013年4月3日下午在被告家里与被告签订了房屋买卖契约，购买了被告位于某地的一套房子，购房款为169000元（之前付定金40000元，当天下午给了129000元）。签契约时被告承诺所售房屋证件齐全，可以为原告办理房产证，房屋面积为106平方米。因为买这套房子我借了不少钱，所以办理房产证这事就暂时搁置了下来。有一次，在单位我向一位同事提及我买房的事，同事质疑我买的房可能是小产权房，因为大产权房不会那么便宜。听到这，我赶紧向有关人士咨询，果真是小产权房。于是我多次去找被告理论，被告拒不承认是小产权房，也不配合去办理房产证。这个时候，我只有自己安慰自己，掏了这样的钱可能是买不到大产权房吧，我只有自认倒霉了！又过了些日子，我又筹了一些钱想把房子简单装修一下，谁知一量面积，竟然少了10平方左右，我又多次找被告协商，被告拒不承认少给我房屋面积，也不给我退钱，买这样的房子我真是忍无可忍了。因此，我决定起诉被告，要求法院依法确认原被告签订的房屋买卖契约无效，原告和两被告所签的房地产买卖契约违反了《中华人民共和国合同法》第52条、42条之规定，理由如下：1、被告所建所售房屋是在自家宅基地上，共有4层，并进行了出售。被告所售房屋五证不全，属违规建房、违规宣传、违规销售。被告违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房销售管理办法》等的法律、法规的规定。2、农村宅基地上所建房屋不得向城镇居民出售，原告是城镇居民。被告在出售房屋时并没有审查我是否可以买房，存在过错。被告违反了《国务院办公厅国办发（2007）1号通知》的法规的规定。3、被告承诺能给我办理房产证，可是却办不成。再者两被告售给原告的房屋面积少了10平方左右，被告存在欺诈行为。综上1、请求法院依法认定原告和被告于2013年4月3日所签订的房地产买卖契约为无效合同。2、判令两被告返还原告购房款169000元及利息。3、诉讼费由两被告承担。
被告闫柱平辩称，现就原告的起诉答辩如下，1、原告具有完全民事行为能力，且原、被告两家仅一路之隔，相距不足200米，原告在买房前多次到所购房屋查看了解，说明原告对该房屋是小产权房是清楚的；2、被告从未向原告说能给原告办理相关产权证件；3、被告的房屋是有产权证明的房屋，不属于违法建筑，所建房屋受法律保护；4、双方签订的合同属于自愿签订；5、该合同不违背法律规定，综上被告认为原告所诉无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告闫方方辩称，我是闫柱平的儿子，房子是我父闫柱平建的，原、被告签订协议时我父不在家，我代我父亲签订的协议，我父回来后又在协议签了自己的名。应驳回原告对我的起诉。
经审理查明，被告闫柱平与张灵灵系夫妻关系，被告闫柱平、闫方方系父子关系，原被告诉争的房产位于汝州市某地，房产系被告闫祝平所有，1989年12月10日汝州市人民政府给被告闫祝平颁发有土地使用证，编号为xx，使用性质为集体。2003年9月2日给被告闫祝平颁发有房屋所有权证，证号为汝房权证xx第x号，房产证显示为住宅。2013年被告闫祝平将其房产进行改建为4层，1层由被告居住生活，2层以上对外出售。2013年3月原告看到被告卖房信息，经协商房价为16.90万元。2013年3月28日被告闫祝平之妻张灵灵收到原告购房预付款4万元，被告之妻张灵灵给原告出具收到条一张，收条写明“今收到王武杰购某地一户预付款肆万元整（40000元）三日内付清余款，收款人张灵灵，2013.3.28”。2013年4月3日原被告达成契约一份，契约载明“立卖房文约人闫祝平，经与家人亲友协商一致自愿将自有房产壹处售与王武杰名下永久为业。中人说合自愿达成购售房文书。该房产位于汝州市某地，房屋结构砖混，面积壹佰零陆平方，时价人民币壹拾陆万玖仟元整，当面钱房手续叁清各无异说，永不反悔，该房无任何权属纠纷及经济纠纷。如遇卖方各种权属纠纷及经济纠纷，卖方全面承担。买方日后如需过户办证，卖方协助办理。费用由买方承担。恐后无凭，立此据为证，四至分明，永无争执。售房人闫方方、闫祝平，承买人王武杰，代笔人刘增辉，中证人王延杰。”协议签订当天原告付给被告129000元，被告将该房的钥匙交给原告由原告使用，后因建筑面积及办证原被告发生纠纷，原告反悔，现起诉要求依法确认原被告于2013年4月3日所签订的房屋买卖契约为无效合同。2、判令两被告返还原告购房款169000元及利息。3、本案诉讼费由被告负担。
本院认为，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，只能在集体成员内部转让、置换，向非本集体成员的第三人转让或出售，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。原告王武杰属城市居民，与被告闫祝平、闫方方不属同一集体组织的成员，被告闫祝平闫方方将房屋卖给集体成员外王武杰违反法律规定，同时，被告闫祝平、闫方方出售给原告王武杰的房产不能办理房屋产权过户手续，其买卖行为并不受法律保护。因此，原告王武杰和被告闫祝平、闫方方于2013年4月3日所签订的房屋买卖契约为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告闫祝平、闫方方应返还给原告王武杰购房款169000元，原告王武杰退还给被告闫祝平、闫方方所购房产。原告王武杰在购买被告的房产时的价格应当知道不是合法的商品房而购买存在过错，现要求被告闫祝平、闫方方支付利息的请求，不予支持。被告闫祝平、闫方方称卖给原告的房子是刘增辉卖给原告的，卖房款也是刘增辉收取，被告闫祝平、闫方方没有提供证据，从原被告所立契约来看原被告是房屋买卖合同的当事人，刘增辉仅是代笔人，因此，被告的辩称理由不足，本院不予采纳。故根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
原告王武杰和被告闫祝平、闫方方于2013年4月3日所签订的房屋买卖契约为无效合同。
被告闫祝平、闫方方返还给原告王武杰购房款169000元；原告王武杰退还给所购被告闫祝平、闫方方的房屋一套。
驳回原告王武杰的其他诉讼请求。
上述一、二项判决内容限本判决书生效后10日内履行完毕。
如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3680元，由被告闫祝平、闫方方负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审 判 长 金根周
审 判 员 李喜儒
代理审判员 杨艳艳
二〇一五年六月九日
书 记 员 李佩佩