北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第14975号
原告：北京永福昌商贸有限责任公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人：张国连，总经理。
委托诉讼代理人：林春来，男，汉族，北京永福昌商贸有限责任公司职员，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：赵晶炜，女，汉族，北京永福昌商贸有限责任公司职员，住北京市大兴区。
被告：北京经中阳光石油化工有限公司，住所地北京市大兴区。
法定代表人：程文波，总经理。
原告北京永福昌商贸有限责任公司（以下简称：永福昌公司）与被告北京经中阳光石油化工有限公司（以下简称：经中公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永福昌公司的委托诉讼代理人林春来、赵晶炜到庭参加了诉讼。被告经中公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永福昌公司向本院提出诉讼请求：1.经中公司赔偿因合同无效造成的租赁费损失75万元；2.经中公司退还租赁费92900元；3.诉讼费由经中公司承担。事实和理由：1999年6月1日，永福昌公司与经中公司签订租赁合同，约定经中公司将位于天河化工厂东墙外的十亩土地租赁给永福昌公司，租赁期限为25年。现租赁合同未到期，经中公司便以合同无效为由拒绝继续履行合同，并于2013年3月进行停水停电，导致永福昌公司无法正常经营，迫于压力，永福昌公司只能在其他地方支付高昂的租金用于企业的正常经营。合同无效的根本原因是经中公司没有办理国有土地使用证，经中公司应承担永福昌公司的全部损失，故诉至法院。
经中公司未作答辩。
本院经审理认定事实如下：1999年6月1日，北京市天河化工厂（出租方，甲方）与北京永顺兴商贸有限责任公司（承租方，乙方）签订租赁合同载有：甲方将天河化工厂北院东墙外荒地约十亩，租给乙方使用，乙方承租后搞餐饮服务业、仓储、加工业；租赁期限为25年（自1999年6月1日起至2024年6月1日止）。租赁金额及交纳方式：1.年租赁费为8500元，25年租金合计为207500元。双方并就其他权利义务进行约定。
2006年12月11日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会向北京市经中实业开发总公司做出关于北京市天堂河电镀厂和北京市天河化工厂改制工作的有关意见载有：根据《市国资委关于贯彻落实〈关于规范国有企业改制工作意见〉的通知》，由你公司董事会对北京市天河化工厂的改制事项进行研究并作出决定。
2006年12月19日，北京市经中实业开发总公司做出关于北京市天河化工厂改制工作的批复载有：对于土地问题，应采取实事求是的原则。鉴于你公司清商脱钩前该宗土地已被低价长期出租30年的现状，为极大限度发挥地租效益，保证国有土地增值，经研究，同意你公司以此现状土地入资组建新公司。原租赁合同同时终止。
2007年2月15日，北京市经中实业开发总公司（甲方）与北京太阳石油化工有限公司（乙方）签订合作协议载有：为深化国企改革，打造绿色能源产业，双方协商整合优势资源，建立有限责任公司，公司名称为北京经中阳光石油化工有限公司；甲方以原天河化工厂的全部院落、土地及六环路南的28.63亩土地使用权作价出资，投入新建公司，占注册资本的42%。
另查，北京市经中实业开发总公司作为土地使用权人取得的京兴国用（2006划）第079号土地使用权证载明涉案土地的使用权终止期限为2009年11月8日。北京永顺兴商贸有限责任公司于1998年12月7日被吊销。就涉案租赁合同，经询问北京永顺兴商贸有限责任公司法人代表张国连及经中石油公司，双方均确认现涉案合同的租赁主体为经中石油公司与永福昌公司，且由双方实际履行涉案租赁合同。
合同签订后，永福昌公司分三次共支付租金207500元。
2013年2月3日，经中公司将永福昌公司以租赁合同纠纷诉至本院，要求：1.确认北京永顺兴商贸有限责任公司与北京林峰食品厂于1999年6月1日签订的关于租赁涉案土地的租赁合同无效；2.永福昌公司立即将承租土地上的房屋及其他地上附属物自行拆除，并将承租土地返还给经中公司；3.诉讼费用由永福昌公司承担。本院于2013年8月16日出具了（2013）大民初字第3061号民事判决书，该案本院认为部分载明：涉案租赁合同约定的租赁期限超过20年，故超过20年的部分应属无效；同时根据涉案土地使用权证载有的使用期限看，经中石油公司在使用期限到期后不具有使用权，其无权出租涉案土地，故从现有情况看，自2009年4月19日起涉案租赁合同应属无效合同。在经中石油公司不具有土地使用权的情况下，其要求永福昌公司拆除地上建筑物及返还土地的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。判决：一、北京市天河化工厂与北京永顺兴商贸有限责任公司于1999年6月1日就位于涉案土地所签订的租赁合同，自2009年11月9日至2024年6月1日期间的租赁合同部分属无效；二、驳回经中公司的其他诉讼请求。
2013年3月26日，经中公司向永福昌公司发出关于迅速做好企业、搬迁工作的通知，该通知载明：一、从通知下达之日起30日内，各企业抓紧安排好企业停产搬迁的各项工作，并在此期限内保证按规定时间搬迁完毕。二、涉及到拆迁方面的有关补偿问题，在此期限期间公司将安排有关人员进一步与你企业沟通、商确具体事宜。三、未按规定时间搬迁的，公司将停电、停水，不再继续保障水电供应。四、请贵公司在收到本通知后，迅速行动，以免造成不必要的损失。永福昌公司称自此日其公司不再使用涉案土地，但未提供相应的证据证实具体的搬家日期以及搬家费用，且未与经中公司办理交接手续。
庭审中，永福昌公司提交了2013年4月1日签订的厂房及院落租赁合同一份和发票一张。厂房及院落租赁合同载明：出租方为北京腾达利明房地产经纪有限公司（以下简称：腾达公司），承租方为永福昌公司，约定腾达公司将位于北京市大兴区团桂路双河东路8号的厂房或仓库租赁于永福昌公司使用，租赁物面积经双方认可确定为10亩，租赁物的用途仅用于合法经营；租赁期限为10年，即从2013年4月1日起至2023年3月31日止，在本出租合同生效之日起3日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；租金为每年30万元，每半年支付一次。发票载明：开票日期为2015年9月17日，收款单位为腾达公司，付款单位为永福昌公司，经营项目为租赁费，单价为60万元。
永福昌公司称未保留腾退时的时间及支出费用的证据，但因涉案场地进行拆迁，可查询相关拆迁档案。本院到拆迁单位核实相关情况，拆迁单位称没有与永福昌公司签订拆迁协议，但与经中公司签订拆迁协议，永福昌公司为经中公司的租户之一，被拆迁场地第一次交付拆迁单位的时间为2013年10月31日。
本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经中公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方于1999年6月1日签订租赁合同经本院生效判决确认自2009年11月9日至2024年6月1日期间的租赁合同部分属无效，但永福昌公司在2009年时仍使用租赁物，故永福昌公司实际占用期间的使用费仍应向经中公司交纳，永福昌公司无法提供具体腾退时间，故本院参照拆迁时的腾退时间予以确定，故经中公司应返还永福昌公司自2013年11月1日起至2024年6月1日止的租赁费。对于永福昌公司要求经中公司赔偿因合同无效造成的租赁费损失的诉讼请求，新的租赁费并非因合同无效产生，还涉及房屋拆迁等情况，且合同无效的主要原因系超出了法律规定的年限，故对永福昌公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，对永福昌公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，北京经中阳光石油化工有限公司退还北京永福昌商贸有限责任公司已付租赁费87842元；
二、驳回北京永福昌商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12229元，由北京永福昌商贸有限责任公司负担10955元（已交纳），由北京经中阳光石油化工有限公司负担1274元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 怡
人民陪审员 刘香连
人民陪审员 焦东霞
二〇一七年十二月二十九日
书 记 员 马伊祎