福建省漳浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民初字第409号原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司，住所地漳浦县。法定代表人李日强，董事长。委托代理人许育平，福建方佳律师事务所律师。被告漳州千禧餐饮有限公司，住所地漳州市芗城区。法定代表人陈国清，董事长。委托代理人潘金聪，男，1957年11月1日出生，住龙海市，系漳州千禧餐饮有限公司的员工。原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司（以下简称永嘉公司）诉被告漳州千禧餐饮有限公司（以下简称千禧公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理。依法由审判员林文波适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中原告永嘉公司申请对被告千禧公司所有址在漳州台商投资区角美镇石厝村丰泰财富广场第1幢310号-316号商品房财产保全，并由福建日鑫担保有限公司提供财产保全担保，本院于2015年2月6日作出（2015）浦民初字第409-1号民事裁定书，查封被告千禧公司位于漳州台商投资区角美镇石厝村丰泰财富广场第1幢310号-316号共七套商品房。本案现已审理终结。原告永嘉公司诉称，2012年4月26日原、被告签订合同编号为YJSY-B1-×××-×××的《商铺租赁合同》及附件，约定被告千禧公司租赁原告永嘉公司所有位于漳浦县龙湖路中段“漳浦县城市生活广场”3#楼内之第5层A5001-A5013号商铺及2#楼内之第5、6层C5001-C6001号商铺，总租赁商铺面积为5459.64平方米，租赁期限自2012年10月1日起至2022年12月31日止。根据被告千禧公司实际使用的商铺面积及合同约定，被告千禧公司应自2013年1月1日起每月支付原告永嘉公司租金人民币44588元及推广费用人民币28260元，由于被告千禧公司未能按合同的约定时间及金额支付原告永嘉公司的租金及推广费用，截止2014年10月被告千禧公司共拖欠原告永嘉公司租金及推广费用合计人民币1002372元，2014年12月23日原告向被告送达《关于终止商铺租赁合同的通知书》。请求判令：1、确认原、被告签订《商铺租赁合同》于2014年12月26日终止，并将租赁商铺交还原告。2、判令被告千禧公司支付原告永嘉公司截至2014年12月止的租金及推广费用合计人民币1148068元。3、判令被告千禧公司支付原告永嘉公司违约金人民币874176元。4、判令被告千禧公司支付原告永嘉公司迟延缴纳租金及推广费的违约金人民币82732元。被告千禧公司辩称，因被告千禧公司未收到原告永嘉公司《关于终止商铺租赁合同》的通知书，被告不同意终止双方的租赁合同；原告请求被告支付租金及推广费合计人民币1002372元没有依据，应按合同的约定计算；原告请求被告支付违约金没有法律依据，被告不同意支付原告的违约金。经审理查明，原告永嘉公司为将其公司开发的楼盘，位于漳浦县龙湖路中段“漳浦县城市生活广场”（推广名：永嘉天地）出租给被告千禧公司经营餐饮服务生意，双方于2012年4月26日签订合同编号为YJSY-B1-×××-×××的《漳浦永嘉天地商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）一份，永嘉公司为合同的甲方，千禧公司为合同的乙方，约定本合同项下的租赁场地为位于漳浦县龙湖路中段“漳浦城市生活广场”（推广名永嘉天地）3#楼内第五层A5001-A5013号商铺及2#楼内第五、六层C5001、C6001号商铺，总面积约为5459.64平方米（面积以实际测量为准，实际面积与约定面积误差在5%范围内，双方互不追究，如误差超过5%的双方协商解决）。甲方应于2012年5月10日前将出租的房屋交付乙方进行装修，装修免租期限自2012年5月10日起至2012年9月30日止，若甲方迟延交付出租的房屋，则乙方的免租金期限及租赁期限等相应顺延。租赁期限自2012年10月1日起至2022年12月31日止，其中自2012年10月1日起至2012年12月31日为开业后免租金期限，自2013年1月1日起开始计算租金，从2013年至2015年间每月租金为人民币71000元、每月营运业务共同推广费人民币45000元；2016年至2018年间每月租金人民币74800元、每月营运业务共同推广费人民币52500元；2019年至2021年间每月租金为人民币79300元、每月营运业务共同推广费人民币58500元；2022年间每月租金为人民币84700元、每月营运业务共同推广费人民币63300元；租金及营运业务共同推广费按月支付，乙方（千禧公司、以下同）应在上月28日前支付甲方（永嘉公司、以下同）下一个月租金及营运业务共同推广费。乙方同意开业后首年每月给予甲方专用代金券（充值卡）300张（等值消费金额人民币3000元），作为双方营运业务共同推广形式之一。乙方有以下任一种违约情形（a.乙方迟延支付租赁费或营运业务推广费的，应按迟延支付费用的日息3‰向甲方支付违约金；如逾期超过六十日，甲方有权停止向乙方供水、电及其他配套服务，乙方在甲方停止上述服务十五日内仍未付清所欠费用及违约金的……）。甲方有权书面通知乙方终止本合同，乙方应在甲方终止合同的通知书面送达之日起五日内结清所欠甲方费用，除无权要求返还租赁保证金外，还应当向甲方支付相当于该年租金及该年业务推广费总额的违约金，违约金不足以赔偿实际损失的，应当赔偿实际损失。任何一方就本合同发给另一方的任何通知、函件等必须以中文书面形式进行，或经专人递交、或以航空挂号信件、或以公认的快递服务、或传真发至另一方。双方同意，通知被视为送达的日期按如下方法确定：a.以特快专递的方式发送的通知应于交公认的快递服务发送后第三日视为有效送达……。合同签订后原告永嘉公司将出租的商铺交付被告千禧公司使用，被告千禧公司也按合同的约定对租赁的商铺进行装修，后经原、被告双方确认租赁的房屋实际面积为3428.25平方米，占合同约定租赁面积的62.8%，被告千禧公司应支付的租金及业务营运推广费用相应的调整为按合同约定62.8%支付原告永嘉公司，调整后被告千禧公司从2013年至2015年间租金每月调整为人民币44588元、业务营运推广费每月调整为人民币28260元；开业后免租金期调整为自2012年11月11日起至2013年2月10日止。被告千禧公司由于经营不善于2014年11月4日停业，经双方于2014年11月5日确认，截至2014年10月31日止被告千禧公司共拖欠原告永嘉公司租金及营运业务推广费合计人民币1002372元，同年12月5日原告永嘉公司向被告千禧公司送达《履行商铺租赁合同约定义务的函》，请求被告按合同的约定支付其租金及业条推广费，因被告千禧公司未按合同履行义务，原告永嘉公司于2014年12月25日向被告千禧公司送达《终止商铺租赁合同的通知书》，请求终止原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，讨回尚欠的租金及业务推广费，截至2014年12月31日止，被告千禧公司尚欠原告永嘉公司租金及业务推广费合计人民币1148068元。上述事实有原、被告在庭审中的陈述及原告提供的证据1.商铺租赁合同，2.原告千禧公司的催讨通知书，3.协议书，4.银行支付凭证，5.违约金汇总表，6、终止合同通知书等证据在案为凭，上述证据经被告永嘉公司质证后，被告永嘉公司对上述证据的真实性及证明的内容均无异议，上述证据形式合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，可作为本案认定事实的依据。本案争议的主要焦点为：1、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否终止？2、被告应支付原告违约金金额为多少？关于第一个焦点问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项之规定，当事人在合同中约定合同权利义务终止条件的，当条件成就时合同的权利义务终止。本案中原、被告签订的《商铺租赁合同》第十一条第2.2项约定，乙方有以下任一种违约的情形，则甲方有权书面通知乙方终止本合同。其中第a种违约情形为：a.乙方迟延支付租赁费或业务运营推广费的，应按迟延支付费用的日息3‰向甲方支付违约金；如逾期超过六十日，甲方有权停止向乙方供应水电及其他配套服务，乙方在甲方停止上述服务十五日内仍未付清所欠费用及违约金的。因被告千禧公司自2013年2月以来，均未能按《商铺租赁合同》的约定支付原告永嘉公司的租金及业务运营推广费，经原告永嘉公司多次催讨，被告至今仍未能付清原告租金及业务运营推广费，原告虽未对被告采取停止供水供电等方式催讨租金及推广费，但由于被告自身经营不善，于2014年11月4日停业，原告于2014年12月25日向被告千禧公司送达《终止商铺租赁合同的通知书》，被告千禧公司于次日收到原告寄给的《终止商铺租赁合同的通知书》，原告向被告送达的《终止商铺租赁合同的通知书》符合双方合同的约定，《终止商铺租赁合同的通知书》于送达后发生法律效力，原、被告于2012年4月26日签订的《商铺租赁合同》，于2014年12月26日终止合同的权利义务。关于第二个焦点问题，原告永嘉公司认为因为被告违约，根据《商铺租赁合同》第十一条第2.2项约定，乙方在甲方终止合同的通知送达之日起五日内结清所欠甲方费用，还应向甲方支付相当于该年租金及业务推广费总额的违约金，违约金不足以赔偿损失，应当赔偿实际损失，故被告应赔偿原告的违约金总额为（租金人民币44588元／月＋业务推广费人民币28260元／月）×12个月=874176元。根据《商铺租赁合同》第六条第5项约定，乙方应按合同约定如期支付租金、推广费，乙方迟延支付上述费用的，在甲方发出书面通知之日起七日内仍拒绝支付的，应按日息0.3‰向甲方支付逾期付款违约金，截至2014年10月30日被告应支付原告逾期付款违约金为人民币82732元。被告千禧公司因违约应按《商铺租赁合同》的约定支付原告违约金合计人民币956908元。被告千禧公司认为原告主张违约金的金额偏高，请求对原告主张的违约金金额予以减少的调整。本院认为，从原、被告签订《商铺租赁合同》约定的内容来看，被告千禧公司违约的情形主要为逾期支付租金及推广费，被告千禧公司的违约行为，主要造成原告租金及推广费因被告千禧公司逾期缴纳造成的资金被占用的利息损失，庭审过程中原告也未提供证据证明，因被告的违约行为造成其可得利益损失的金额，故原、被告约定的违约金存在偏高的情形，应予调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案的实际情况及原告提供的证据，可将本案的违约金调整为按月利率9‰计算逾期付款违约金，截至2014年10月31日被告千禧公司应支付原告永嘉公司的违约金总额为人民币82732元，同年11月份被告千禧公司应支付原告永嘉公司逾期付款违约金人民币为：（1002372＋28260＋44588）×9‰=9676.98元，同理被告千禧公司应支付原告永嘉公司12月份逾期付款违约金为人民币10332.61元，截至2014年12月30日被告千禧公司应支付原告永嘉公司逾期付款违约金为人民币102741.59元。综上所述，本院认为，原告永嘉公司与被告千禧公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定及损害社会公共利益，该合同合法有效，原、被告双方应按合同的约定履行义务。原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告永嘉公司将出租的商铺交按合同的约定交付被告千禧公司使用，被告千禧公司在租赁商铺后未能按合同的约定支付原告的租金及业务运营推广费，构成违约的事实，原告按合同的约定向被告送达了终止合同通知书，现原告请求确认《商铺租赁合同》的权利义务已终止；并请求被告支付尚欠的租金、推广费，有事实和法律依据，应予以支持。原告永嘉公司请求被告千禧公司按合同的约定支付违约金人民币956908元，因原告未能提供证据证明因被告的违约造成其实际的损失，被告千禧公司造成原告永嘉公司资金被占用的损失，原告主张的违约金存在过高的情形，且被告千禧公司以抗辩方式提出双方约定的违约金过高，请求对违约金予以减少的调整，故原告的上述主张与法不符，应予以调整；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案的实际情况及原告提供的证据，可将本案的违约金调整为按月利率9‰计算逾期付款违约金。被告千禧公司提出其公司没有收到原告方邮寄《终止商铺租赁合同通知书》，不同意终止合同的抗辩意见，与事实不符，不予采纳。被告千禧公司提出原告主张的违约金金额过高，请求予以调整的意见，有事实和法律依据，应予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司与被告漳州千禧餐饮有限公司签订合同编号为YJSY-B1-002-A5F的《漳浦永嘉天地商铺租赁合同》于2014年12月26日终止。被告漳州千禧餐饮有限公司应于本判决生效后10日内将承租的商铺归还原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司。二、被告漳州千禧餐饮有限公司应于本判决生效后10日内支付原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司租金、业务运营推广费合计人民币1148068元，并支付自2015年1月1日起至还清租金及业务运营推广费等款项之日止按月利率9‰计算的逾期付款违约金。三、被告漳州千禧餐饮有限公司应于本判决生效后10日内支付原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司截至2014年12月31日止逾期支付租金及业务运营推广费等款项的违约金合计人民币102741.59元。四、驳回原告永嘉（漳浦）房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币23638元，适用简易程序减半收取为人民币11819元，保全费人民币5000元，合计人民币16819元；由被告漳州千禧餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内，按本判决确定的一审案件受理费的同等金额（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额确定的金额），向漳州市中级人民法院预交上诉受理费。审判员林文波二〇一五年六月十日书记员林秋皇附注引用主要法律条文提示：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。