江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终1571号
上诉人（原审被告）：上海京颢资产管理有限公司，住所地上海市崇明县长兴镇潘园公路38号2号楼218室。统一社会信用代码：913102303125176742。
法定代表人蒋慧萍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱兵飞、许艳青，江苏铭天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李荣，男，汉族，1970年10月30日生，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。
上诉人上海京颢资产管理有限公司（以下简称京颢公司）因与被上诉人李荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省溧阳市人民法院(2016）苏0481民初9141号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
京颢公司上诉请求：1、裁定撤销江苏省溧阳市人民法院（2016）苏0481民初9141号民事判决书，将本案发回重审，或改判驳回被上诉人李荣德全部诉讼请求。2、判令被上诉人李荣承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院判决内容与被上诉人李荣诉讼请求不一致，程序违法。本案原审中，被上诉人李荣的第三项诉讼请求为要求上诉人京颢公司支付违约金500000元，而原审法院的判决却是判令上诉人京颢公司支付被上诉人李荣租金损失212500元。原审法院在未向被上诉人李荣释明变更诉讼请求的情况下，直接判决上诉人京颢公司支付被上诉人李荣租金损失，属于程序违法。我国《合同法》第107条规定的违约责任，包括承担支付违约金、赔偿损失等形式。而本案被上诉人李荣原审的诉讼请求为要求上诉人京颢公司支付违约金500000元，依据的是双方2015年12月28日签订的房屋租赁合同9-6条款，法律依据是《合同法》第114条之规定，即当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，本案被上诉人李荣的原审诉讼请求很明确，即要求上诉人京颢公司根据合同约定支付违约金，而原审法院判决的内容为赔偿租金损失，与被上诉人李荣的诉请明显是不一样的内容，实际变相剥夺了上诉人京颢公司主张损失赔偿的抗辩权。二、原审法院认定与判决的内容存在逻辑错误。很显然，原审法院混淆了违约金和合同损失的法律含义。违约金，是当事人完全不履行或不适当履行合同义务时，按约定给付对方一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。而合同损失，是当事人完全不履行或不适当履行合同义务时，给对方造成的实际损失。虽然法院在审理合同纠纷时，会对违约金和实际损失同时进行考量，但两者的范围并不完全等同，违约金可能会高于实际损失，也可能会低于实际损失。本案被上诉人李荣选择依据合同约定的500000元违约金向上诉人京颢公司主张违约责任，即放弃了向上诉人京颢公司主张实际损失的权利，两项诉讼请求只能二选一。至于最终法院判决多少，则属于法院自由裁量的范围，但本案原审法院的上述裁判逻辑明显存在错误，混淆了违约金和实际损失的含义。三、原审法院认定的违约金损失过高。1.计算的租金损失周期过长。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承担人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。而本案案涉房屋闲置的时间，在原审判决时只有2个月，后期案涉房屋的闲置时间是否一定会达到6个月也处于不确定状态，原审法院认定案涉房屋的租金损失周期为6个月过长。2．计算租金标准过高。原审法院认定，本案因上诉人京颢公司违约导致案涉租赁合同解除，被上诉人李荣可以根据合同约定的违约金向上诉人京颢公司主张违约责任，但约定的500000元违约金超过可得租金损失30%，明显过高，故支持被上诉人2017年度六个月租金262500元的违约金。而原审法院认定被上诉人李荣可获得的违约金为2017年度合同约定租金的50%，同样也是明显过高。根据目前的市场行情、案涉房屋所处的地段，被上诉人李荣2017年可获得的年租金不超过20万元，远远达不到52.5万元。综上所述，上诉人京颢公司认为原审法院在审理本案时存在程序违法，认定的内容与判决内容存在逻辑错误，判决的违约金明显过高，故依法提出上诉。二审中补充上诉意见称：上诉人对现有查明事实无异议，但一审判决内容与李荣诉讼请求不一致，在没有进行释明的情况下径直判决，程序违法。李荣一审主张的并非违约导致合同解除的租金损失，而是违约导致合同解除的约定违约金，其诉讼请求具有唯一性。同时一审法院认定的内容与判决内容存在逻辑错误，一审法院认定双方存在违约违约金50万超过租金损失的30%，约定明显过高，在判决内容又将租金损失等同于李荣诉请的违约金，混淆了违约金和合同损失的含义。
李荣辩称，一审法院判决事实清楚，证据确凿，我坚持一审法院判决结果。上诉人是资金公司，应讲诚信，违约了就要承担违约责任，不要无故拖延时间，逃避违约责任所导致的经济损失。
李荣向一审法院起诉请求：1、判令依法解除双方签订的房屋租赁合同，2、京颢公司立即搬出该房屋，3、京颢公司支付违约金50万元并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年12月28日，李荣（甲方）与京颢公司（乙方）签订了房屋租赁合同，约定由京颢公司从李荣处租赁坐落于溧阳市天目路42号7-10二层四间房屋（建筑面积400㎡），乙方承诺租期为三年，自2016年元月一日至2018年12月31日……。如达不到承诺期限乙方应承担违约责任。合同第四条约定：房屋年租金为税后50万元，此后每年租金在当年年度租金的基础上上浮5%。房租支付方式一年一付，先付后用，此后每年度租金乙方应通过银行转账至甲方个人指定账户，于该年度提前2个月支付下年度房租……；在首付租金的同时，支付5万元作为房屋物业抵押，此押金在房租没有及时支付时，自然转为房租或者违约金计算。合同6-4条款约定使用中乙方需重新装修或者变更原有设施的，应征得甲方书面同意；租赁期届满时，乙方应恢复原样，乙方在使用时房屋全部装修及设施部分属甲方所有……。合同第九条违约责任（9-1）另约定，在租赁期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回房屋。由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。……4、拖欠租金一个月的；（9-3）约定租赁期限内乙方未按合同规定缴纳租金，每逾期壹天按日租金5%承担违约金；（9-5）约定租赁期届满乙方应如期交还房屋，如乙方逾期不归还，由乙方按整月支付相应租金，另应向甲方支付原月租金50%的违约金；（9-6）约定租赁期限内，任何一方违反本合同的其他约定，由违约方支付违约金50万元，违约金不足以赔偿守约方全部经济损失的，违约方应承担全部赔偿责任。合同另对其他权利、义务作了约定。合同签订生效后，京颢公司于2015年12月29日向李荣账户转入550000元，京颢公司取得案涉房屋并经装修后开办设立了京颢公司溧阳分公司。因未按约支付2017年度租金，李荣分别于2016年11月27日、12月8日两次向京颢公司以EMS特快专递送达了催款函。催要2017年度租金52.5万元。因催要未果，李荣遂于2016年12月21日诉至法院，要求判如所请。
一审另查明，2017年1月2日，京颢公司溧阳分公司工作人员将案涉房屋钥匙交还给李荣，案涉房屋现处于空置状态。
一审庭审中，李荣就其主张提供了房屋租赁合同、催款函及EMS快递单回执（两份）、照片、光盘予以证实，认为双方签订的合同合法有效，应全面履行，按该合同约定，京颢公司应提前2个月支付下年度租金（按上浮5%），同时约定京颢公司使用中需要重新装修或变更原有设施的，应征得李荣书面同意，期限届满，应恢复原样，约定如有违约，由违约方支付违约金50万元。但京颢公司在李荣两次催款后未与其协商付款，而擅自搬离，京颢公司行为已构成违约，并造成李荣损失，根据相关法律规定，应承担违约责任50万元，该50万元由此下构成：1、京颢公司应承担李荣房屋空置期间的租金损失26.25万元（以2017年度租金52.52万元计算6个月），2、京颢公司应承担李荣恢复租赁房屋原装而产生的费用以及京颢公司应承担原房屋装修免费试用一年的费用合计23.75万元。如京颢公司认为过高，不予认可，则李荣申请法院委托对其损失进行鉴定确认。京颢公司质证后对租赁合同的真实性无异议，但对合同9-6条款（违约金条款）持异，称其签订合同时并没有该约定，且原件及复印件也有不一致的地方，李荣可能存有不同版本的合同，涉嫌采用欺骗手段签约。认可只收到李荣12月8日的催款函，京颢公司于2017年1月17日书面回函给李荣，明确双方合同已于2016年12月31日解除并要求退回押金5万元；对李荣提供的照片及视频资料认为形成时间不清，难以证明李荣的请求。因李荣也长期居住在案涉租赁房屋楼上，对京颢公司装修、改动行为应当知晓而未提出异议，视为对京颢公司上述行为的认可。同时认为：1、2016年12月31日，京颢公司已从案涉房屋搬出，并将钥匙交还给李荣，应视为双方已构成解除合意。2、京颢公司租赁房屋目的为经营、办公，需要进行装修，而李荣在长达一年时间内对京颢公司装修未提出任何异议，李荣所称“未经原告书面同意”的理由不能成立，其提供的照片、视频资料也无法证明京颢公司对案涉房屋具体改动的地方；导致京颢公司未能依约交纳租金，除京颢公司不愿继续承租之外，还因李荣经常在案涉房屋楼上的办公地点组织他人赌博，造成社会上对京颢公司产生负面影响，并扰乱公司正常经营，京颢公司虽构成违约，但原因在于李荣。3、李荣的诉请无事实或法律依据。1、租赁合同9-3条款已约定按月租金5%承担违约责任，李荣确选择使用合同9-6的条款，属于适用合同条款错误。2、案涉房屋在合同解除后空置时间2个月不到，后期空置时间不一定就会达到6个月，故李荣依据相关规定按6个月计算房屋空置租金损失显然不合理，也是对该规定的错误理解。3、李荣要求京颢公司赔偿恢复原状产生的费用损失也没有事实和法律依据，因未实际产生，李荣该项请求不应得到支持；李荣认为未租满3年要求京颢公司承担一年使用费，因李荣自认案涉房屋原来装修按各自上一任承租人，未按京颢公司要求重新装修，即使京颢公司应当承担，李荣也未举证证明使用一年装修的费用标准，并提出独立诉请，而不应计算在违约损失里面。同时，即使李荣主张的违约金条款正确，根据合同法解释（二）第二十九条规定，李荣也未举证证明京颢公司的违约给李荣造成的实际损失为500000元，故李荣违约金请求显然过高，依法应予调整。对其陈述，京颢公司提供了银行交易明细表及顺丰速运送达回执予以证明，回执时间载明为2017年。京颢公司于2016年12月31日向李荣出具的函，2017年1月17日寄出，1月18日签收，对京颢公司提供的证据，李荣不持异议，称收到函时，李荣已向法院提起诉讼要求解除合同并由京颢公司承担违约金，对京颢公司称系李荣原因导致合同解除，李荣予以否认。同时认可其偶尔到案涉房屋楼上临时办公点休息，未能到案涉房屋内查看其装修情况。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案系租赁合同纠纷，京颢公司虽对李荣提供的合同原件与复印件提出异议，认为李荣可能采用欺骗手段签订合同，但未提供证据证明。而合同复印件与原件内容一致，且合同约定不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。双方均应按约定全面履行自己的义务。根据该租赁合同4-2、8-2、9-1条款约定，京颢公司应提前二个月支付2017年度租金52.5万元（递增5%）或提前六个月书面通知李荣终止合同，但京颢公司在收到李荣催款函后未能按约定交付租金，仅于2017年1月18日将终止合同函邮寄送达给李荣，其行为明显不符合双方约定，已构成违约。现因京颢公司拖欠租金已达一个月以上，李荣有权提出解除合同并要求京颢公司承担违约责任的诉讼请求。而京颢公司所称系李荣存在过错导致京颢公司无法履行合同，李荣同样存在违约行为，因李荣否认，京颢公司对此未提供证据证明，故京颢公司称李荣违约在先，其享有先行抗辩权的辩解意见不能成立，法院不予采信。审理中，双方一致认可京颢公司2017年1月2日前已搬出案涉房屋并于2017年1月2日进行了交接、清点，应视为双方于2016年12月28日签订的房屋租赁合同已于2017年1月2日实际解除。故对李荣第一、二项诉讼请求，法院不予支持。关于京颢公司如何承担违约责任，虽然租赁合同9-3、9-5、9-6条款均约定违约方承担违约金方式，但9-6条款系对租赁期限内违约方因违约导致合同解除而承担违约金50万元的特别约定，故李荣据该约定向京颢公司主张权利。但该50万元违约金约定超过李荣可得租金损失30%，约定明显过高，现京颢公司提出违约金约定过高并要求调整，符合法律规定，法院依法应予调整；本案中，李荣主张京颢公司应承担恢复原状及免费使用费用计23.75万元，因合同中未作约定，李荣也未就该两项损失提供证据，故法院不予支持。综上，因京颢公司违约导致双方租赁合同解除并导致案涉租赁房屋至今仍处于空置状态，京颢公司应承担李荣2017年度六个月房租的违约责任262500元（525000元/年×6个月）。另因合同已对京颢公司交付的5万元物业押金约定转为房租，故李荣无需退还该50000元，扣除该款，京颢公司实际应向李荣支付212500元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，作出如下判决：一、上海京颢资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付李荣租金损失212500元。二、驳回李荣的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元（已减半收取），保全费3020元，以上合计7420元，由京颢公司负担4890元，李荣负担2530元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。
本院认为，被上诉人李荣虽在起诉状中明确其诉讼请求为要求上诉人京颢公司支付违约金50万元，但其在一审庭审中明确其诉讼请求时，明确陈述其诉讼请求构成为三部分，一是房屋闲置六个月的租金损失26.25万元，二是京颢公司擅自对房屋进行装修装饰的恢复费用、三是京颢公司租赁未满三年依合同应当承担的原有装修的使用费用，二、三项共计主张23.75万元。京颢公司也针对李荣的上述请求进行了抗辩，一审根据本案情况支持李荣的违约金诉讼请求构成的第一项并未剥夺京颢公司的抗辩权，也不违反法定程序。双方当事人所签订的房屋租赁合同中针对双方的各种违约行为均分别作了约定。京颢公司擅自提前终止合同，已经构成根本违约，一审法院根据查明的事实及京颢公司认为约定违约金过高请求法院调整的情况，根据相关司法解释的规定，综合李荣的损失情况支持李荣主张违约金请求构成中的租金损失并无不当，京颢公司认为一审判决混淆法律概念，缺乏事实和法律依据。京颢公司违约后，本案所涉租赁房屋一直闲置至今，一审法院判决京颢公司按照合同约定的租金标准赔偿六个月的租金损失并未超出法律及相关司法解释规定的标准，且李荣依据本案所涉房屋租赁合同可得的租金总额为100余万元，一审判决并未超出可得租金损失的30%。综上，上诉人京颢公司的上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人上海京颢资产管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈秋云
审判员 罗希夷
审判员 周韵琪
二〇一七年六月十六日
书记员 马筱艳