湖南省永兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第1373号
原告黄论豪，男。
被告永兴县富通房地产开发有限公司。
法定代表人曹国荣，该公司董事长。
委托代理人邓华平，男，系永兴县富通房地产开发有限公司办公室主任。
被告刘定美，男。
委托代理人李远林，湖南银光律师事务所律师。特别授权。委托代理人陈智锋，湖南银光律师事务所律师。一般代理。
被告郴州市骏马房地产开发有限公司。
法定代表人朱朝英，系该公司董事长。
委托代理人曾晶石，湖南福城律师事务所律师。特别代理。
原告黄论豪诉被告永兴县富通房地产开发有限公司（简称富通公司）、被告刘定美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月10日立案受理，依法由审判员张臣晖，人民陪审员宋永辉、邓慧组成合议庭。在审理过程中，被告刘定美申请本院依法追加郴州市骏马房地产开发有限公司（简称骏马公司）为被告。2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告黄论豪、被告永兴县富通房地产开发有限公司的委托代理人邓华平、被告刘定美及委托代理人陈智锋、被告骏马公司委托代理人曾晶石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄论豪诉称：原告与被告于2013年5月23日签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于永兴县翠竹广场的“翠竹大厦”房屋两层（第A、B层），房屋总价款为人民币肆佰万整，被告应于2013年12月31日前交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告至今仍未能交付房屋，已经逾期十一个月有余，根据合同中约定，被告应当承担逾期交房的违约责任，给付原告逾期交房违约金。逾期交房天数从被告约定最后交付期限的第二天起至今。本案总计336天，据此，原告依据我国《民事诉讼法》之规定，诉请贵院。请求判令：一、判令被告自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止向原告支付已付房价款万分之一的违约金（其中从2014年1月1日起至起诉之日止为134400元）；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告富通公司辩称：被告富通公司不是本案的适格主体，驳回原告的起诉。2009年1月6日被告刘定美以富通房地产公司的名义竞得永兴县开发区龙山路2008＊＊＊地块一宗，占地面积9489平方米，规划拟建翠竹大厦，设计总建筑面积33212平方米。2012年3月30日富通公司与刘定美签订了合作开发协议，协议第四条“甲方对该项目不作任何形式投资，也不承担该项目所有债权、债务、盈亏责任”，协议第七条“该项目的债权、债务、盈亏全部由乙方承担”。2012年4月1日翠竹大厦正式开工，大厦的投资、设计、施工管理、人员调配均是刘定美负责。2013年6月8日，富通房公司与刘定美签订了终止合同协议。协议第3条“翠竹大厦开发所有相关的债权债务全部由乙方负责，与甲方无任何关系，甲方不负任何连带责任”。第4条“甲方授权给乙方的项目部印章在签订此协议时，归还甲方，由甲方处置”。从上述协议可以看出，翠竹大厦项目的业主不是富通房地产公司。二、富通公司与被答辩人不存在房屋买卖合同纠纷，该合同无效，因此，不承担支付违约金，驳回原告的诉请。翠竹大厦的所有权人是刘定美，2013年5月23日被答辩人是与刘定美签订房屋买卖合同，房款也是付给了刘定美，富通公司根本未与被答辩人签订售房合同，也未收取被答辩人一分钱购房款。若该资产是富通公司的，所签合同属无效合同，因为合同是盖项目部的公章，不是盖富通公司的公章，合同所填写的内容也不是富通公司工作人员填写的，所有权人都不知道房屋已出售，合同效力从何谈起。三、本案诉讼费由原告承担。
被告刘定美辩称：一、原告、被告双方事实上面签订了房屋买卖合同，但是原告并未支付房款，故原告无权要求我方支付；二、其他人打过来的款项，与本案原告无关，不能算作原告支付的购房款，其他人支付的款项，与答辩人刘定美是一种与本案无关的债权债务关系；三、本案即使要求答辩人刘定美承担责任，但被告骏马公司也应与刘定美一起承担责任，刘定美与骏马公司是合作关系，2013年5月之前，翠竹大厦的公章已经移交给被告骏马公司，被告骏马公司相关工作人员已经到翠竹大厦领取相关报酬，并参与事务管理。被告骏马公司未按照相关合作约定履行相关义务。故应当一起才承担。
被告骏马公司辩称：一、因本案系原告黄论豪与被告富通公司之间的房屋买卖合同纠纷，答辩人不是本案适格主体。被告富通公司为开发湖南省永兴县龙山路翠竹大厦项目，设立了富通公司翠竹花园项目部，刘定美为项目部负责人，其行为是项目部的管理行为，代表富通公司。本案所涉《商品房买卖合同》均由刘定美签名，合同主体明确。富通公司是房屋买卖合同的主体，也是责任主体，依法应当承担相关法律责任。刘定美主张本案系其与答辩人合作开发房地产过程引起的纠纷，该主张没有事实依据，且与本案的法律关系无关联。因此，答辩人不是本案适格主体。二、答辩人与刘定美、富通公司没有合作开发法律关系。刘定美与富通公司于2012年3月30日签订《合作开发协议》。其诉称早已于2010年5月8日，就与答辩人签订《项目合作协议书》，从时间上也是不合常理。答辩人从来没有与其签订过《项目合作协议书》。退一步假定，如果存在《项目合作协议书》，刘定美应按法律规定证明合同履行的事实。答辩人认为其所谓合作开发法律关系，完全凭空想象，没有任何证据证明合作开发已履行的事实。也与其在另一案二审中，所自认的借款合同关系相矛盾。以上事实已由郴州市中级人民法院生效的判决所确定，且生效判决也认定“不应追加郴州市骏马房地产开发有限公司为当事人。”因此，请求人民法院依法驳回追加答辩人为被告的请求。
经审理查明：原、被告的举证、质证及本院的认证。
原告黄论豪为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1号证据：商品房买卖合同原件两份，拟证明原告与被告永兴县富通房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同的事实。
被告富通公司对该合同有异议，合同没有盖本公司的公章，签名也不是本公司工作人员签的，房款也没有打到本公司的账户。
被告刘定美对该份证据的真实性无异议，但应结合付款凭证，被告刘定美没有收到原告的购房款。
被告骏马公司质证认为该证据与我方无关联，合同上面是被告刘定美自己亲笔所签的字迹。
2号证据：收款收据原件一份，拟证明被告富通公司收到原告购房款4000000元并出具收据。
被告富通公司质证认为：该款项没有打到公司的账户上，公司方不知情，收据也不是公司方出具的。
被告刘定美对该证据的真实性无异议，证明方向有异议。此款我方没有收到，是项目部收取的，并且由被告骏马公司划走了。收据是翠竹项目部出具的，当时公司和财务都是骏马公司掌握的。
被告骏马公司质证认为：该证据与我公司无关，且根据转款凭证，可以证明，该款项是转到被告刘定美个人账户的事实。
3号证据：转账凭证原件一份，拟证明原告黄论豪向被告刘定美通过中国工商银行转账支付4000000元（400万元）。
被告永兴富通公司质证认为：该款项没有打到公司的账户上，我方不知情。收据也不是我方出具的。
被告刘定美对该证据的真实性无异议，证明方向有异议。刘定美没有收到，是项目部收取的，并且项目部收取的这个钱，被告骏马公司划走了。收据是翠竹项目部出具的，当时公司和财务都是骏马公司掌握的。
被告骏马公司质证认为：该证据与我方无关，且根据转款凭证，可以证明，该款项是转到被告刘定美个人账户的事实。
被告富通公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1号证据：合作开发协议原件一份，拟证明依照合同内容，债权债务都归被告刘定美承担。2012年3月30日签订。
原告黄论豪质证认为是被告方内部的事情，与本案无关。
被告刘定美对该证据无异议。
被告骏马公司质证认为：该证据与我方无关，更加证明该项目的开发主体是被告富通公司。
2号证据：终止合同协议书原件一份，拟证明翠竹大厦债权债务全部由刘定美承担，与我方无任何关系，我方不负任何责任。2013年6月8日签订。
原告黄论豪质证认为：我是5月23日买房的，房款4000000元，我现在要求被告交房或者退还购房款。
被告刘定美对该证据真实性无异议，但是终止协议事实上并没有履行，原因是翠竹大厦项目已经移交给被告骏马公司。
被告骏马公司质证认为：该证据与我方无关。可以证明开发主体是被告富通公司，且被告刘定美与被告富通公司存在内部合作开发的法律关系的事实。
被告刘定美为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1号证据：项目合作协议书一份，拟证明我方与被告骏马公司是合作关系，双方共同开发，共负盈亏，被告骏马公司是翠竹大厦的实际控制人，本案应由被告骏马公司承担连带责任。
原告黄论豪质证认为：该证据与我无关，这些都是被告方内部事务。
被告富通公司对该证据无异议。
被告骏马公司质证认为：该证据与我方无关，对其真实性，合法性，关联性都有异议。
2号证据：房地产开发合作协议原件一份，拟证明刘定美与被告骏马公司是合作关系，双方共同开发，共负盈亏，被告骏马公司是翠竹大厦的实际控制人，本案应由被告骏马公司承担连带责任。该协议2013年6月8日签订。
原告黄论豪质证认为：该证据与我无关，这些都是被告方内部事务。
被告永兴富通公司对该证据无异议。
被告骏马公司质证认为：该证据与我公司无关。对其关联性有异议，该协议进一步证实双方之间是借款合同关系，我方基于借款合同关系对于借款事实予以监控。我方并非该项目的实际控制人，该项目的实际控制人是被告刘定美。
3号证据：记账凭证及工资表原件共15份，拟证明被告骏马公司是翠竹大厦项目部的实际控制人。被告骏马公司实际履行了与被告刘定美的合作协议。被告骏马公司在本案中应当与被告刘定美一起对外承担连带责任。
原告黄论豪质证认为：该证据与我无关，这些都是被告方内部事务。
被告富通公司对该证据无异议。
被告骏马公司质证认为：该证据与我方无关。不能证明领取工资的人员是骏马公司人员的事实，同时该证据证明了该项目的实际控制人为被告刘定美。由其提供的证据财务凭证的事实证明了财务由被告刘定美管控的事实。
被告骏马公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：
1号证据：声明原件一份，拟证明被告刘定美的证据1不真实。被告刘定美提供的证据1有法定代表人签字，并声明不知情的事实。
原告黄论豪质证认为：该证据与本案无关。
被告永兴富通公司质证认为：不清楚，与我方无关。
被告刘定美质证认为：一、是骏马公司内部的声明，不符合举证规则，未到庭。二、不能仅凭一个情况说明，不能证明是本人出具的。三、该说明不能对抗被告刘定美提供的证据2，该证据2协议书加盖了被告骏马公司的公章，也有雷某甲自己的签名。故被告刘定美提供的证据是否真实，需要看公章是否真实。四、被告骏马公司要以公司名义出具情况，应由现在的法人代表出具，该声明出具者不是被告骏马公司的法人代表。
2号证据：（2014）郴民一终字第900号民事判决书，拟证明该判决书已经认定，在买卖合同纠纷中，我方与买卖合同纠纷无关联，不应当追加我方作为当事人的事实认定。根据被告永兴富通公司及被告刘定美在该二审诉讼过程中，提交的证据6，及本次庭审中被告刘定美提交的证据2，被告刘定美在该诉讼过程中，自认该协议是属于借款协议这一法定性质自认的事实。同时，该二审诉讼过程中的证据8，证实我方与被告富通公司于2013年10月11日共同出具了转让不能的声明及事实。故本庭中被告刘定美提交的证据2没有履行的事实。
原告黄论豪质证认为：与本案无关。
被告富通公司质证认为：不清楚，与我方无关。
被告刘定美对该证据真实性无异议，证明方向有异议。该判决书是其他人的案件，与本案无关。故郴州市中级人民法院对其他案件的事实认定，不能作为本案的定案依据。
本院对本案的证据认证如下：
原告所举1号证据系商品房买卖合同，该合同均有买卖双方的签章，符合合同的生效要件，且印有房产管理部门预售登记的印章。第2号证据系收款收据，且有永兴富通公司的盖章。第3号证据系中国工商银行出具的转账凭证，与1号、2号证据相互印证。对于原告所举的1至3号证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
被告富通公司所举的第1号、2号证据，真实性本院予以采信，可证实刘定美及富通项目部的签章可以代表富通公司出售房屋，其终止协议系内部协议，不得对抗善意第三人，不能作为本案的定案依据，且与本案无关联。
被告刘定美所举的第1、2、3号证据与本案无关联性，本院不予采信。
被告骏马公司所举的1、2号证据均与本案无关联性，本院不予采信。
上述本院采信的证据，经审查具备证据效力，可以作为本案定案的依据，结合双方的陈述，查明本案下列事实。
被告刘定美与被告富通公司于2012年3月30日签订了《合作开发协议》，主要内容是：“乙方以甲方的名义于2009年1月6日竞得永兴县开发区龙山路2008＊＊＊地块一宗，占地面积9489平方米，规划拟建翠竹大厦，设计总建筑面积33212平方米，决定于2012年4月1日正式开发”。之后，原告黄论豪与被告富通公司翠竹花园项目部于2013年5月23日签订了两份商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告富通公司开发的位于永兴县龙山路与永康路交叉口的翠竹大厦的商品房某房，建筑面积1183.06平方米，单价1690.53元／平方米，价款2000000元；第A幢某层，建筑面积1183.06平方米，单价1690.53元／平方米，价款200000元；双方所签订的2份《商品房买卖合同》均在永兴县房产管理局进行了商品房预售合同登记备案。合同约定被告应当在2013年12月31日将商品房交付给原告使用，逾期交付则承担万分之一的违约金。原告依约先后交清房屋总价款4000000元。翠竹大厦于竣工但未经相关部门验收，现被告已逾期未交付商品房给原告使用，原告多次催促未果。为此，原告诉至法院，要求判其所请。
本院认为：本案争议的焦点是：一、该商品房买卖合同是否有效；二、违约责任应当由谁承担。阐述如下：
一、原告黄论豪与富通公司签订的《商品买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告黄论豪为完全民事行为能力人，被告永兴县富通房地产有限公司具备商品房开发、出售资质，翠竹花园项目部系富通公司设立，其从事的民事法律行为应视为富通公司的行为，由富通公司承担法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且无证据证明有上述情形，故原告黄论豪与被告富通公司签订的《商品买卖合同》合法有效。
二、违约责任应当由谁承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律的保护，双方应按照合同约定全面履行合同义务。原告已支付购房款，但被告富通公司未按照合同约定于2013年12月31日前将商品房交付原告，构成违约，根据合同相对性原则，被告富通公司系合同的主体，应当承担相应的违约责任。被告刘定美及翠竹花园项目部系经永兴富通公司授权的售房方，其行为代表富通公司，在本案中被告刘定美无开发房地产的资质，被告骏马公司与刘定美之间的合作关系与本案无关联性，不是房屋买卖合同主体，故被告刘定美、被告骏马公司无需在本案中承担责任，被告刘定美、骏马公司的纠纷可另行主张权利。被告富通公司至今未履行交房义务，该违约行为是一种持续的违约行为，按约应当持续支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约的应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故被告富通公司应支付自2013年1月1日起每日按原告已支付房款4000000元的万分之一的违约金给原告黄论豪，至交房之日止。被告富通公司以其与被告刘定美终止合同为抗辩理由，本院认为，该项目是富通公司设立的房地产开发项目，对外是富通公司发生的法律关系，双方的终止合同不能对抗善意第三人，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、由被告永兴县富通房地产开发有限公司自2014年1月1日起至实际交房之日止每日按原告购房款4000000元的万分之一支付违约金给原告黄论豪；
二、驳回原告黄论豪其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2988元，由被告永兴县富通房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
（本页无正文）
审 判 长 张臣晖
人民陪审员 邓 慧
人民陪审员 宋永辉
二〇一五年五月五日
书 记 员 王媛媛
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。