新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民四终字第594号
上诉人（原审原告、反诉被告）：尹懂强，男，1978年8月28日出生，汉族，新疆博石房地产开发有限公司副总经理，住乌鲁木齐市。
委托代理人：杨健军，男，1967年7月20日出生，汉族，新疆博石房地产开发有限公司法律顾问，住乌鲁木齐市经济技术开发区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱新生，男，1958年2月13日出生，汉族，新疆城乡建设工程设计有限公司经理，住乌鲁木齐市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：朱凯（系朱新生之子），男，1988年12月14日出生，汉族，新疆城乡建设工程有限公司职员，住址同上。
朱新生、朱凯共同委托代理人：张晓红，新疆天阳律师事务所律师。
上诉人尹懂强、朱新生、朱凯因房屋买卖合同纠纷一案，不服（2014）沙民三初字第1023号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尹懂强的委托代理人杨健军、上诉人朱新生及其委托代理人张晓红、上诉人朱凯的委托代理人张晓红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审经审理查明，2013年7月29日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院受理了朱凯、朱新生诉李宣成、陈强、尹懂强针对本案诉争房产（乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商住宅楼1栋-1层地下室）的房屋买卖合同纠纷一案。经查明，涉案房产原所有权人为李宣成，2013年3月5日，李宣成与尹懂强签订《房产转让合同书》，约定：李宣成将涉案房产转让给尹懂强，转让价为90万元。合同签订后，尹懂强向李宣成支付了房款，李宣成亦将房屋交付尹懂强。因涉及房屋所有权变更问题，3月6日，李宣成向尹懂强出具了公证委托书，委托尹懂强办理涉案房屋的房产转让相关事项，其中包括代签房屋转让合同书，代办房产转让过户手续事宜，委托期限自委托人签字之日至委托事项办妥为止。同年4月20日，尹懂强委托陈强在网上发布广告信息，办理该地下室出租出售事宜，陈强发布广告信息称，该地下室可做经营，欲出租出售，朱新生和朱凯看到该信息后欲购买该地下室，并对该地下室进行了实地查看。同年4月23日，在居间人居间下，朱新生与尹懂强签订《买卖定金合同》，约定：朱新生愿意认购涉案房产，并自愿支付定金确定买卖关系，该房产资料买方已阅并现场实地勘验完毕，予以认可，房产交易价格137万元，买方支付定金5万元等。当日，朱新生向尹懂强支付5万元，并由朱新生（乙方）和尹懂强（甲方）签订《房产转让合同书》，约定：甲方将涉案房屋转让乙方，转让价为137万元，分三次于2013年5月22日前付清，甲方必须在2013年5月25日前将房屋交付乙方等，该合同中房屋基本用途一栏填写“地下室”，合同签订后，朱新生陆续向尹懂强、陈强支付130万元（含5万元），尹懂强亦将房屋交付了朱新生。同年5月9日，尹懂强依据李宣成出具的授权委托书与朱凯办理涉案房屋的过户手续（由李宣成变更登记为朱凯），并领取了房屋所有权证，该房屋所有权证房屋规划用途一栏填写“地下室”。同年6月14日，朱凯和尹懂强办理了土地使用权证过户登记手续，该国有土地使用权证中登记地类（用途）为“仓储”，因朱新生、朱凯取得该地下室后无法作为商业经营用途使用，原、被告双方发生争议诉至法院。本案上诉后，二审法院查明的事实与原审法院查明事实一致，二审法院最终认定，李宣成与尹懂强签订房产转让合同书后，双方已实际履行，李宣成向尹懂强出具的委托书其真实意思表示应系委托尹懂强办理委托房产过户手续，尹懂强接受该房屋后即将该房屋再次转让，该授权委托书实质是为减少中间过户环节，朱新生与尹懂强签订房产转让合同书后，朱新生向尹懂强、陈强交付房款，尹懂强、陈强收到房款后亦未将房款转交李宣成，该房屋转让合同书系尹懂强以本人的名义与朱新生签订，李宣成并未享有该合同权利，其与朱新生之间不存在买卖合同关系，故该房屋转让合同书的当事人应系朱新生与尹懂强。另朱新生与尹懂强签订的房产转让合同中房屋用途一栏中注明“地下室”，与朱凯取得的房屋所有证中规划用途一栏“地下室”相一致，朱新生在购买房屋前对该房屋状况进行了现场查看，对房屋状况已进行充分了解，且该房屋国有土地使用证中登记地类（用途）明确为仓储，朱新生、朱凯在办理房产过户手续时应该知道该地下室用途，现因地下室不能作为商业经营使用，朱新生、朱凯主张撤销《房产转让合同书》的诉讼请求事实和法律依据不足，不予支持。
2014年7月，新疆通达热力有限责任公司向涉案房屋的住户发出催款通知，该通知载明：2011年供暖前期，我公司检修人员发现该地下室在未告知我公司的情况下私自接暖，我公司多次联系该房主前来解决此事，对方一直以各种理由为借口不来办理供暖手续和缴纳采暖费用。根据《乌鲁木齐市城市供热管理条例》规定，对擅自并网、改变用热设施性质及运行方式，用热户不按合同约定缴纳热费的，供热单位可以逾期之日起，按日加收欠缴热费总额3‰的滞纳金，对拒不缴纳的，可停止供热。现我公司以书面形式通知住户，请尽快来我公司办理用暖手续并结清所有费用。在所附的清单明细中，其中采暖费2011年至2012年度、2012年至2013年度和2013年至2014年度采暖费分别是4993.30元，滞纳金28368.15元（2011年-2012年滞纳金14895.15元、2012年-2013年滞纳金9431.10元、2013年-2014年滞纳金4041.90元）、设施配套费9078.70元，私自接暖气造成其他用热户不热的改造费用20000元，合计72426.85元。同年7月8日，热力公司向朱凯收取涉案地下室2011年-2012年的采暖费4993.30元、2012年-2013年的采暖费4993.30元、滞纳金5000元，维修费15000元。
另查明，朱新生、朱凯当庭提出要求尹懂强支付门头改造费27090元的反诉请求不在本案中进行处理，其要求另案起诉，且针对该部分反诉请求其亦未缴纳相应的反诉费用；针对热力公司的应收款项，朱新生称为了避免停止供暖，其只支付了部分款项。
一审法院认为，本案首先应解决本诉与反诉是否应该合并审理的问题，本案系房屋买卖合同纠纷，尹懂强的本诉请求是要求朱新生、朱凯支付剩余房款及利息，而朱新生、朱凯系针对其接收房屋后，因房屋存在瑕疵而要求尹懂强支付代垫的采暖费、滞纳金、采暖改造费和门头改造费，朱新生等提出的反诉请求与尹懂强提出的本诉请求系基于同一房屋买卖合同，具有事实和法律上的牵连关系，本院认为合并审理并无不当。其次针对尹懂强的本诉请求，生效判决已经认定涉案房屋转让合同的当事人为朱新生与尹懂强，房屋转让价款为137万元，朱新生向尹懂强、陈强支付了房款130万元，且经庭审查明事实，朱新生、朱凯亦没有充分证据证实其代尹懂强向承租户支付1万元的事实，故本院仅能依据生效判决认定朱新生仅支付了130万元房款，针对尹懂强要求朱新生等支付房款75600元的诉讼请求，对其适当调整仅对合理部分70000元（137万元-130万元）予以支持；针对尹懂强要求朱新生等支付欠款利息4791.15元的诉讼请求。鉴于涉案房屋系尹懂强向朱新生、朱凯实际转让，尹懂强应负有按现状交付保证朱新生等正常使用的瑕疵担保义务，朱新生接收房屋后，系因房屋不能正常使用导致本案诉讼，故尹懂强亦对房屋价款不能如约支付负有一定责任，故其要求朱新生等支付欠款利息的依据不足，不予支持。针对朱新生要求尹懂强支付采暖费9986.6元、私自接通暖气的改造费15000元的反诉请求。合同具有相对性，针对房屋内置设施尹懂强应向朱新生负有按原状交付并保证其正常使用的义务，现供热公司向尹懂强收取的2011年-2012年采暖费4993.30元、2012年-2013年采暖费4993.30元以及私自接通采暖改造费15000元均属于朱新生接收房屋之前应发生的费用，且朱新生已经实际垫付，尹懂强理应赔付该笔费用，故朱新生等的该项反诉请求合理有据，予以支持；针对尹懂强要求朱新生支付代垫的滞纳金5000元的诉讼请求，该金额与热力公司实际要求交纳的滞纳金数额有所出入，且因涉及2013年-2014年的采暖费滞纳金系被告自己接收房屋后未能按时交纳所致，该部分滞纳金亦应从5000元滞纳金中予以剔除，本院仅能按比例调整后对合理部分4287.60元（5000元-4041.90元÷28368.15元×5000元）予以支持。以上尹懂强应负担的款项，因部分属于原所有权人应负担费用，鉴于合同相对性原理，尹懂强可在案外向适格主体另行主张。针对朱新生要求尹懂强支付垫付的门头改造费27090元的反诉请求，因其庭审中明确不在本案中进行处理，且亦未缴纳相应的反诉费用，故对其不作处理。遂判决：一、被告朱新生、朱凯向原告尹懂强支付拖欠的购房款70000元；驳回原告尹懂强要求被告朱新生、朱凯支付欠款利息4791.15元的诉讼请求；原告尹懂强向被告朱新生、朱凯支付垫付的采暖费9986.6元；原告尹懂强向被告朱新生、朱凯支付滞纳金4287.60元；原告尹懂强向被告朱新生、朱凯支付改造费15000元。
以上各项折抵后款项合计40725.8元，朱新生、朱凯于本判决生效之日起十五日内向尹懂强付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼标的80391.15元，实际给付标的70000元，占请求标的的87.07%。应收本诉受理费1809.78元（尹懂强已预交），由尹懂强负担234元，朱新生、朱凯负担1575.78元。反诉请求标的29986.6元，实际给付标的29274.2元，占请求标的的97.62%，应收反诉案件受理费274.83元（朱新生、朱凯已预交），由尹懂强负担268.29元，朱新生、朱凯负担6.54元。邮寄送达费40元（尹懂强已预交），由尹懂强负担。
尹懂强不服一审判决，上诉称，2013年4月23日，我与朱新生签订《房产转让合同》，我将涉案房屋转让给朱新生，转让款为137万元，双方还就其它内容进行了约定。合同签订后，我按约定交付了房屋，并于2013年5月9日和同年6月14日将房屋所有权证及土地使用证办至朱新生之子朱凯名下。本案的本诉是基于商品房买卖合同，反诉是基于供热合同，两个法律关系不一致，朱新生应当另行诉讼，在供热合同中债务人是李宣成，并非上诉人，朱新生反诉状主张的是2011年至2013年期间的的暖气费，此段期间的债务人是李宣成，朱新生应当向李宣成主张暖气费；门头是李宣成与超市业主签订的协议，与我无关。请求撤销一审判决第三、四、五项，支持我的上诉请求。尹懂强针对朱新生、朱凯的上诉答辩称，朱新生可以明确拒绝热力公司的催款，因为该款项产生的期间朱新生并不持有涉案房屋，而朱新生的付款行为无疑剥夺了李宣成对热力公司的抗辩权。
朱新生、朱凯上诉称，我从尹懂强处受让地下室，其拖欠2011年度至2013年度暖气费及滞纳金。为避免热力公司停止供暖，我于2014年7月8日垫付了尹懂强应支付的暖气费及部分滞纳金5000元。该5000元滞纳金系2011年度及2013年度欠付暖气费的部分滞纳金，不涉及2014年度暖气费，一审法院将此款中的一部分认定为2014年暖气费没有事实依据。故恳请二审法院依法判令尹懂强支付我垫付的全部滞纳金5000元。朱新生针对尹懂强的上诉答辩称，双方定金买卖合同中明确约定，涉案地下室交付之前的费用由尹懂强承担。
本院二审查明的事实与原审查明的事实基本一致。
以上事实有（2013）沙民三初字第866号民事判决书、（2013）乌中民四终字第972号民事判决书、催款通知、欠款明细、发票、收据、合同、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷为证。
本院认为，（一）尹懂强主张本案不构成反诉，朱新生主张的暖气费等应当另行诉讼。因涉案房屋尹懂强于2013年3月5日从产权人李宣成处购买，尹懂强购买涉案房屋并非自己使用，而是为了再次转让，故由李宣成向尹懂强出具公证的委托书，由尹懂强办理涉案房屋的房产转让等相关事宜。其实质是为了减少中间过户环节，最终达到直接再次转让过户并避税的目的。所以，尹懂强于2013年4月23日将涉案房屋转让给朱新生，朱新生接收房屋后，方知涉案房屋在其签订合同之前存在债务。据此，朱新生在尹懂强起诉要求其给付购房款及利息时，其亦因涉案房屋在签订合同之前存在的债务要求尹懂强予以支付，鉴于双方的诉求均针对同一涉案房屋，以及合同相对性的原则，因此原审法院将本诉与反诉合并审理并无不当。尹懂强的上诉请求不成立，本院不予支持。（二）朱新生于2013年4月23日与尹懂强签订涉案房屋的买卖合同，而朱新生于2014年7月8日向新疆通达热力公司分别交纳2011年至2012年、2012年至2013年、2013年至2014年三个采暖期的暖气费各4993.30元及滞纳金5000元。该笔滞纳金系朱新生与尹懂强签订涉案房屋转让合同前后所欠费用产生的滞纳金，朱新生2013年至2014年暖气费也未按时交纳。因此，一审按比例判付滞纳金并无不妥。朱新生、朱凯的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费（本诉）531.86元（尹懂强已交），由尹懂强负担；本案二审案件受理费（反诉）50元（朱新生、朱凯已交），由朱新生、朱凯负担。
本判决为终审判决。
审判长 达莲花
审判员 刘雪花
审判员 于 翔
二〇一五年四月二十三日
书记员 梁士辉