广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终9003号
上诉人（原审被告）：广州市天河科技园建设有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：何永强，职务：董事长。
委托代理人：范志强，广东百思威律师事务所律师。
委托代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师
被上诉人（原审原告）：广州市沙东有利集团有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：范美玉，职务：董事长。
委托代理人：周晓，广东康浩律师事务所律师。
原审被告：广州天力建筑工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：陈量暖，职务：董事长。
委托代理人：董春阳，该公司职工。
委托代理人：方婧，该公司职工。
原审第三人：广州市隽步物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：钟国文，总经理。
委托代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。
委托代理人：彭金常，广东广大律师事务所律师。
原审第三人：广东天河高新技术产业开发区天建实业公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：周建华。
原审第三人：广东建银金服投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：杨胜书。
委托代理人：朱文磊，广东蕴德律师事务所律师。
上诉人广州市天河科技园建设有限公司（以下简称科技园公司）因与被上诉人广州市沙东有利集团有限公司（以下简称沙东公司），原审被告广州天力建筑工程有限（以下简称天力公司），原审第三人广州市隽步物业管理有限（以下简称隽步公司）、广东天河高新技术产业开发区天建实业公司（以下简称天建公司）、广东建银金服投资有限（以下简称建银公司）所有权确认纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）粤穗天法民四初字第277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人科技园公司上诉请求：1、判令撤销一审法院作出的(2015)穗天法民四初字第277号民事判决，改判驳回被上诉人沙东公司的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担案件一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院错误认定了本案关键证据《关于沙东大厦房屋面积分配补充协议》的真实性、合法性和关联性。由一审原告沙东公司作为证据提交的《关于沙东大厦房屋面积分配补充协议》(下称：《补充协议》)是一审法院认定沙东公司对广州市天河区沙河街范屋村某号505、506、605三套房屋(下称：诉争房屋)享有物权的依据。但事实上《补充协议》三性存疑，并不能体现真正权利人的真实意思表示。首先，《补充协议》签订者的主体资格均存在重大瑕疵：《补充协议》的甲方是沙东公司，但事实上与上诉人合作建设开发沙东大厦，即诉争房屋所在地的当事方是“广州市天河区沙河镇沙东村民委员会”(下称：沙东村委会)。而《补充协议》签订时，沙东村委会是客观存在的，且其在2001年2月16日还以自己的名义申请了沙东大厦的房屋权属登记。既然沙东村委会客观存在，以沙东公司为主体签署的文件，《补充协议》并不能体现沙东村委会的意思表示。同时，《补充协议》的乙方是广州天河高新技术产业开发区建设总公司天力分公司，即原审被告广州天力建筑工程有限公司(下称：天力公司)的前身，而天力公司早在1993年2月22日(工商登记机关受理日期为1993年5月18日)，从“广州天河高新技术产业开发区建设总公司天力分公司”改名为“广州天河高新开发区天力建筑公司”，又于2000年7月改名为”广州天力建筑有限公司”，故在《补充协议》记载的签订时间，即2000年8月23日时，广州天河高新技术产业开发区建设总公司天力分公司是不存在的，其公章也早己被销毁，以曾用名签订协议的行为明显不符合常理，《补充协议》并不能体现天力公司的意思表示。其次，《补充协议》的签订主体均无权就诉争房屋进行权属分配，沙东公司是没有权利处分诉争房屋的。在2001年对沙东大厦主张权利并进行权属登记的正是真正的权利人沙东村委会。另一方面，诉争房屋早己于2000年3月大确权至上诉人名下，天力公司也没有任何权利处分诉争房屋。而一审法院忽视了该份证据的种种瑕疵与不合理，径行采信并错误的认定了本案关键事实，更在判决中将《补充协议》带来的法律后果全部归咎于并非协议当事方且也对此毫不知情的上诉人，是极为不合理且不公平的。
第二、一审法院未查明，被上诉人沙东公司并不具有起诉的主体资格。沙东公司在并非诉争房屋合作建设方的情况下，提起本次诉讼的依据是广州市天河区人民政府于2006年4月18日《关于广州市沙东有利集团有限公司撤村改制的证明》，意图证明沙东公司有权代沙东村民委员会提起本次确权之诉。虽然沙东股份合作经济联社在一审判决前向一审法院提交了《关于同意广州市沙东有利集团有限公司以其自身名义提起诉讼和诉讼请求的情况说明》，但沙东股份合作经济联社出具文件的行为本身就说明了，沙东股份合作经济联社和沙东公司是完全独立的两个法人主体。需特别强调的是，本案的案由是确权之诉，而物权确认请求权是物权保护请求权的一种，是法律赋予物权人享有的权利。即使假设沙东股份合作经济联社对诉争房屋享有物板：那么也只有沙东股份合作经济联社有权行使物权确认请求权。沙东公司不能突破法律主体资格的限定以自身名义提请确权之诉。
第三、一审法院以诉争房屋被沙东公司占有且使用为由支持沙东公司确权之请，与法律规定严重不符。首先，沙东大厦的房屋权属证明书已于2001年3月19日正式核发。位于大厦内的诉争房屋的权属应以登记为准。权属证明书与登记薄中记载的上诉人与沙东村委会的占有份额及房屋划分，与双方盖章签署的《楼层面积认定书》的约定完全一致，系真正的权利主体作出的真实意思表示。其次，由于上诉人历经改制且该事实发生时间久远，上诉人无法解释为何诉争房屋由沙东公司占有使用，但不可否认的是，我国的不动产登记制度明确以登记确定不动产物权归属，且占有并非物权的法定取得形式。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。
被上诉人沙东公司二审答辩称：我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我方坚持认为补充协议合法有效，签订补充协议的双方是1993年合建沙东大厦的我方与天力分公司双方。我方的主体资格合法有效。涉案房屋一直由我方占有使用至今，上诉人从未提出异议。
原审被告天力公司二审答辩称：不同意一审判决，坚持我方在一审的答辩意见。由于本案的相关情况我方难以确认，请法院依法进行确认。
原审第三人隽步公司二审答辩称：不同意一审判决，答辩意见与一审一致。对于上诉人的上诉请求，我方无法核实，由法院依法判决。
原审第三人建银公司二审答辩称：不同意一审判决，我方同意上诉人科技园公司的上诉意见。
原审第三人天建公司经本院公告送达传票，未到庭应诉。
因本案纠纷，沙东公司于2015年1月29日向一审法院起诉请求：1、确认位于广州市天河区沙河镇范屋村某号楼505、506、605三套房屋的产权属于沙东公司所有。2、两被告协助沙东公司办理上述房屋的产权登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院经审理查明：关于沙东公司的主体资格。1999年4月26日，广州市天河区人民政府出具穗天府复【1999】1号《关于同意撤销天河区沙东街沙东村民委员会的批复》，内容为同意撤销沙东街沙东村民委员会（以下简称“沙东村委会”），暂时保留村委会的牌子和公章。1999年7月18日，广州市天河区经济体制改革办公室出具穗天体改复【1999】005号《关于同意成立广州沙东有利企业集团的批复》，内容为同意沙东经济联社在撤销沙东村委会后成立“广州沙东有利企业集团”。2006年4月18日，广州市天河区人民政府出具《关于广州市沙东有利集团有限公司撤村改制的证明》，内容为：沙东村委会于1999年根据穗天体改复【1999】005号文，依法撤销村民委员会，成立“广州市沙东有利集团有限公司”（即一审原告沙东公司）；沙东公司作为沙东股份合作经济联社全部资产的经营管理机构，是沙东股份合作经济联社的全资公司；原沙东村委会或沙东经济发展联合总公司的用地、房屋等在撤村改制后属于沙东股份合作经济联社所有，并委托沙东公司进行经营管理，这四个单位实质上是一致的等等。2016年11月24日，广州市天河区沙东街沙东股份合作经济联社（以下简称“沙东经济联社”）出具《关于同意广州市沙东有利集团有限公司以其自身名义提起诉讼和诉讼请求的情况说明》，内容为：沙东村委会于1999年撤村改制，原沙东村委会的财产权利及义务均由沙东经济联社继承；为便于经营管理，沙东经济联社出资设立沙东公司，由其全权负责管理运营原沙东村委会名下以及该联社名下的所有资产；沙东经济联社同意沙东公司以其名义提起一审诉讼，并同意其提出的包括“要求将涉案房屋登记为其所有”在内的诉讼请求等等。
关于科技园公司的主体资格。1998年10月6日，广州市天河区机构编制委员会出具穗天编字【1998】47号《关于更改天河科技园直属公司名称问题请示的批复》，同意广州天河高新技术产业开发区建设总公司（以下简称“高新建总公司”）更名为广州高新技术产业开发区天河科技园建设总公司（以下简称“科技园建总公司”）。1999年5月17日，广州市国土局、广州市房地产管理局出具穗国房函【1999】214号《关于广州高新技术产业开发区天河科技园建设总公司用原单位名称办理房地产登记等手续的复函》，函称同意科技园建总公司属用原名称（即高新建总公司）办理了其中征地、报建、土地出让、预售等前期手续的项目，可继续用原名称在该局办理房地产预售、鉴证、交易过户、产权确认、登记发证等手续。2001年8月23日，科技园建总公司申请更名为广州市天河科技园建设有限公司，即科技园公司。
关于天力公司的主体资格。1990年4月16日，广州市天河区科学技术委员会出具《关于同意成立“广州经济技术开发区天力新型材料厂”的批复》，同意广州经济技术开发区天河新技术产业开发总公司开办具有法人资格的直属企业“广州经济技术开发区天力新型材料厂”，该厂属集体所有制企业，实行独立核算，自主经营，自负盈亏。1992年2月12日，高新建总公司出具《关于接收广州经济技术开发区天力新型材料厂的批复》，同意接收广州经济技术开发区天力新型材料厂为高新建总公司属下直属子公司，从1992年元月一日起，由高新建总公司享有作为主管部门有关的债权及承担作为主管部门有关的债务。1992年5月3日，高新建总公司出具《关于“广州经济技术开发区天力新型材料厂”变更的批复》，同意广州经济技术开发区天力新型材料厂名称变更为广州天河高新技术产业开发区建设总公司天力分公司（以下简称“高新建总天力分公司”）。1993年2月22日，高新建总天力分公司申请更名为广州天河高新开发区天力建筑公司（以下简称“高新开发区天力公司”）。2000年7月25日，高新开发区天力公司申请更名为广州天力建筑工程有限公司，即天力公司。
1993年6月2日，广州市天河区沙河镇沙东村民委员会（甲方，沙东公司确认广州市天河区沙河镇沙东村民委员会为沙东村委会的前身，以下亦简称为“沙东村委会”）与高新建总天力分公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方就共同开发沙河广从路西侧范屋村，面积约4600平方米土地，合建综合楼；甲方把上述地点的自用地（面积约4600多平方米）与乙方共同开发，并负责征地的一切费用，负责三通一平的工作和费用；乙方负责上述建筑工程所需的全部费用；甲、乙双方以建筑面积计算，实行五五分成，甲方要车库、首、二、三层作经营之用，余下楼层的选择，乙方有优先选择权；乙方占有的建筑房屋，用于商品房销售，需要办理转换土地使用性质，其土地有偿转让费由乙方负责；如出设计方案，出建筑设计图，办理报建批准后，甲、乙双方在本协议原则下，再签订合作合同；并马上着手办理转变土地使用性质的手续；半年内如无实质性进展，双方均可解除合约等等。
2000年2月25日，高新建总公司与沙东村委会签订《楼层面积认定书》，约定：双方经友好协商对广从公路西侧范屋村某号、某号之一、之二、147号、149号楼层面积分配达成共识，特订立本认定书；范屋村某号、某号之一、之二的四至九层、147号的五至九层及404套间、149号的五至九层及407套间，测绘面积为12132.5136平方米，归高新建总公司所有；范屋村某号至149号的地下室、首层、二层、三层及147号的401、402、403套间、149号的401、402、403、404、405、406、408套间，测绘面积为11724.1307平方米，归沙东村委会所有；本认定书为高新建总公司与沙东村委会于1993年6月2日所签订的合同书的补充等等。
2000年，高新建总公司提交《广州市公有房屋及用地登记申请书》，申请书主要内容为：房屋地址为天河区广从公路西范屋村某号、某号之一、之二的四至九层，147号的五至九层及404套间，149号的五至九层及407套间；总建筑面积为12132.5136平方米；权属来源情况及本次申请登记情况显示：范屋村某号至149号于1991年经批准高新建总公司与沙东村委会合作开发，按双方签订的合同上述面积属高新建总公司所有，现申请产权登记等等。上述申请书的主管单位意见一栏有广州天河高新技术产业开发区管理委员会加盖印章表示同意，落款时间为2000年3月22日。
2000年8月，沙东公司（甲方）与高新建总天力分公司（乙方）签订《关于沙东大厦房屋面积分配补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：沙东大厦是由沙东村委会（现改为沙东公司）与高新建总天力分公司1993年6月2日共同开发；现经市房管局测绘所测定总建筑面积为23856.6平方米；根据双方合建拟定房屋分配各占建筑面积50%的原则，双方应各得建筑面积11928.3平方米，现甲方实际所得房屋建筑面积为11929.08平方米（具体分配详见附表）；本协议与原签订的协议具有相同法律效力等等。《补充协议》后附有房屋列表，该列表显示包括某号505、506、605房。以下统称广州市天河区沙河镇范屋村某号505、506、605房为“涉案房屋”。
2001年2月16日，沙东村委会提交《广州市公有房屋及用地登记申请书》，申请书主要内容为：房屋地址为天河区广从公路西侧范屋村某号至149号首、二、三层，147号的401、402、403套间，149号的401、402、403、404、405、406、408及地下室；总建筑面积为11928.3207平方米；权属来源情况及本次申请登记情况显示：范屋村某号至149号于1991年经批准高新建总公司与沙东村委会合作开发，按双方签订的合同上述面积属沙东村委会所有，现申请产权登记等等。
2015年7月10日，一审法院向广州市国土资源和房屋管理局发函调查涉案房屋的预售、抵押、查封等登记情况。2015年11月27日，广州市国土资源和房屋管理局就上述调查事项向一审法院出具穗国房协查【2015】355号复函，函称：涉案房屋涉及富力大厦项目，领有19940031号预售许可证；该项目已以富字71230号案办理初始登记，地址为天河区沙河镇范屋村145，147，149号，某号之1，某号之2，产权单位为高新建总公司及沙东村委会；其中高新建总公司占有涉案房屋的产权，规划用途为住宅，未办理合同备案（预告）登记、暂无抵押登记信息；涉案房屋现被一审查封等等。
2016年7月25日，一审法院到涉案房屋进行现场勘察。当天沙东公司的工作人员持钥匙打开涉案房屋中的506、605号房的房门，505房因使用人不在场无法进入。沙东公司称涉案房屋自建成之后由沙东公司管理使用，505房是2006年对外出租，605房是2001年对外出租，506房之前对外出租，现为空置状态。沙东公司另向一审法院提交其出租506、605房的租赁合同及收取租金发票等证据多张。同日，一审法院在涉案房屋门口、出入口处张贴申报权利公告，通知对涉案房屋主张权利的相关人员在指定时间内申报权利。之后，并无相关人员向一审法院申报权利。2016年8月19日，一审法院到涉案房屋中的505房进行现场勘察，沙东公司的工作人员持钥匙打开505房的房门。
2016年11月16日，一审法院对天河区沙河镇范屋村145，147，149号，某号之1，某号之2的产权情况进行查册。上述房屋的《广州市不动产登记查册表》，记载：上述房屋建筑面积为23822.64平方米，建筑时间为1993年12月；产权人分别为沙东村委会与高新建总公司，占有份额均为详见附注；附注部分显示高新建总公司占：某号，某号之1，某号之2号4-9层，147号5-9层及404房，149号5-9层及407房共12132.51平方米；沙东村委会占：145-149号地下室、首，2、3层及147号401-403房，149号的401-406、408房共11724.13平方米；沙东村委会占有部分未办有偿使用手续；2009年12与23日，沙东村委会申请对其名下的房产分割、其他转移等等。
同日，一审法院向广州市房地产档案馆调取天河区沙河镇范屋村145，147，149号，某号之1，某号之2的全部档案材料。该档案材料记载：1993年12月23日，沙东村委会取得建设广从公路西侧范屋村陶庄商场住宅综合楼一幢的《建设工程规划许可证》；1994年3月30日，沙东村委会与高新建总公司取得沙河广从公路西侧范屋村陶庄4600平方米用地的《建设用地批准书》；1994年4月4日，高新建总公司取得广州市天河区沙河镇广从公路西侧范屋村（富力大厦）的《预售商品房许可证》，国内预售建筑面积为9950平方米；1999年7月2日，沙东村委会取得沙河广从公路西侧范屋村陶庄商场住宅综合楼一幢的《建设工程规划验收合格证》；2001年3月，房管部门对上述房屋出具《广州市房地产登记审定书》，内容为上述房屋总建筑面积为23822.64平方米，权属人为高新建总公司及沙东村委会；权属来源为高新建总公司于1993年12月建；缴交证件为协议书等；经办人意见为：合建双方有协议书说明各占部分，实测与报建图基本符，拟同意按实测及各占部位发权属证书；2001年3月的审核意见为：该楼宇是高新建总公司和沙东村委会共同开发，合建，有双方协议分成，已按实测交齐地价，同意按实测的两单位名义按各占份额出权属证明书；决定为：同意按实测发权属证明书；附注为：预售证号：940031号，高新建总公司占：某号，某号之1，某号之2号4-9层，147号5-9层及404房，149号5-9层及407房共12132.51平方米；沙东村委会占：145-149号地下室、首，2、3层及147号401-403房，149号的401-406、408房共11724.13平方米等等。另上述档案材料中包含上述已查明的高新建总公司与沙东村委会各自提交的《广州市公有房屋及用地登记申请书》、高新建总公司与沙东村委会签订《楼层面积认定书》以及高新建总公司的《房地产开发企业质证证书》。
现沙东公司以涉案房屋应归其所有为由提起一审诉讼要求确认涉案房屋归沙东公司所有并要求科技园公司、天力公司协助沙东公司办理涉案房屋的产权登记手续等等。沙东公司为证明一审事实及其主张，提交了其与案外人就涉案房屋签订的《租赁合同》等合同多份，拟证明涉案房屋由沙东公司使用收益。科技园公司及天力公司对上述证据质证称上述证据为沙东公司与案外人签订，无法确认真实性，且与一审无关。隽步公司与建银公司对上述证据质证称上述证据与其无关，认为沙东公司没有实际占有涉案房屋。
在一审中，隽步公司为证明一审事实提交了以下证据：《拍卖成交确认书》、支付拍卖价款电子回单、《标的移交确认书》、《转让告知函》、《关于限期撤离占用房屋的公告》、《拍卖会标的目录》、《拍卖标的说明》、《协议书》、《补充协议书》等拍卖文件一套，拟证明隽步公司通过合法形式取得包括涉案房屋在内的32套房屋。其中1993年6月14日，高新建总天力分公司（甲方）与天建公司（乙方）签订的《协议书》约定：甲方把沙河广从路西侧范屋村陶庄地段住宅楼壹座（D栋楼），三楼至九楼面积约4450平方米卖给乙方，每平方米（按建筑面积计算）为3500元，合计约15575000元；甲方承担住宅楼建设；乙方按合同规定付清应付款后，有权销售房屋，销售房屋所得利润归乙方；上述住宅楼于1994年12月31日前交付乙方使用等条款。1997年4月18日，高新开发区天力公司（甲方）与天建公司（乙方）签订的《补充协议书》约定：甲、乙双方在1993年7月2日签订了购房协议书，由乙方购买甲方兴建位于沙东范屋村住宅楼D栋四至九楼，面积约3660平方米；现该商住楼已完工可交付使用，为加快结尾工程的进行，进一步理顺和完善合作关系，经双方友好协商，特达成如下协议：甲方将该商住楼交付给乙方后，该楼的产权归乙方所有，有关产权人的名称由乙方提供给甲方；甲方并负责办理有关购房人的签约和鉴证等手续等条款。《拍卖标的说明》内容为天建公司享有范屋村某号3至9层32套房产（包括涉案房屋）的权益，上述房产按现状公开拍卖。《拍卖成交确认书》内容为确认隽步公司拍得范屋村某号楼32套房产。2015年1月23日建银公司向高新建总公司及高新建总天力分公司出具的《转让告知函》，内容为天建公司是原中国建设银行自办实体，原中国建设银行自办实体全部由中国建银投资有限公司承继，受中国建银投资有限公司委托，天建公司由建银公司负责管理和处置其所有资产；通知高新建总公司及高新建总天力分公司协助隽步公司办理包括涉案房屋在内的范屋村某号楼32套房产的产权手续等等。沙东公司对上述证据质证称：沙东公司对于整体拍卖不知情，真实性由法院认定，关联性不予确认，第三人无权处分涉案房屋，涉案房屋的权属属于沙东公司所有。科技园公司对上述证据称：上述证据真实性由法院认定，其没有收到《转让告知函》。天力公司对上述证据质证称：建银公司是否有权处分涉案房屋，由法院认定；天力公司无法核实《协议书》及《补充协议书》的真实性，也不申请印章鉴定，涉案的各方主体是否有签订其他协议或补充协议也无法核实等等。建银公司表示同意隽步公司的意见。
在一审中，各方关于以下问题发表了各自观点。一、关于涉案房屋登记在科技园公司名下的原因。科技园公司表示当时天力公司的前身不具有房地产开发资质，基于科技园公司当时是天力公司的主管单位，因此天力公司同意将涉案房屋登记在科技园公司名下，所以涉案房屋房屋就登记在科技园公司的名下。天力公司当庭表示无法核实，并表示在庭后指定时间内提交书面意见，逾期不交视为登记在科技园公司名下的房屋实际上是科技园公司代天力公司持有，实际产权人是天力公司，之后天力公司未在庭后提交书面意见。沙东公司表示其与天力公司签订合作协议，但报建、产权登记均是以科技园公司的名义进行，整个建造过程均是天力公司履行义务，所以最后签订面积分配协议是与科技园公司签订，另一份是与天力公司签订的。二、关于《楼层面积认定书》以及《补充协议》的关系。沙东公司确认《楼层面积认定书》上沙东村委会印章的真实性，认可沙东村委会盖章的行为，但认为《楼层面积认定书》被《补充协议》所更改。科技园公司认为《补充协议》与沙东村委会的自身意思完全不同，应当尊重被科技园公司与沙东村委会关于房屋分配的相关确认，不存在《补充协议》变更了《楼层面积认定书》。三、关于沙东公司为何未在《广州市公有房屋及用地登记申请书》中申请将涉案房屋登记至其名下。沙东公司表示当时涉案房屋已由其占有使用，第一次分配时将涉案房屋分在科技园公司名下，涉案房屋已办理了国有土地出让手续，但实际上涉案房屋已由沙东公司占有使用，所以没有将涉案房屋登记在沙东公司名下，上述申请书应为填写错误，因为申请登记的面积与《补充协议》约定的一致。科技园公司表示涉案房屋的土地权属性质是国有的，说明当时已交纳土地出让金，且根据《楼层面积认定书》的约定，2001年沙东村委会申请登记时再次明确涉案房屋登记在上诉人科技园公司名下。四、关于涉案房屋的现状。沙东公司称自签订《补充协议》后涉案房屋一直由其管理使用，现由其出租给案外人使用。科技园公司表示不清楚，因为登记在其名下的有些物业在权利主体上可能有差异，沙东公司占有使用并不意味着其对涉案房屋有所有权。另，沙东公司明确其基于物权提起一审诉讼，具体依据为其签订的《协议书》及《补充协议》，沙东公司并表示原沙东村委会名下所有的资产、债权债务均是由沙东公司承接，沙东股份合作经济联社对外的所有物业管理、资产处置均是由沙东公司行使权利。科技园公司表示其与天力公司就涉案房屋的大楼并无签订相关合同。天力公司确认涉案房屋所在大楼由其进行建设，确认高新建总天力分公司现名称变更为天力公司，并表示在指定时间内核实一审相关证据中高新建总天力分公司公章的真实性，逾期不提交书面意见视为确认公章的真实性，之后天力公司亦未提交相关意见。隽步公司在一审中明确不提出独立的诉讼请求。
另在一审审理过程中，沙东公司申请撤回第二项诉讼请求。
一审法院认为：广州市天河区经济体制改革办公室出具《关于同意成立广州沙东有利企业集团的批复》，同意沙东经济联社在撤销沙东村委会后成立“广州沙东有利企业集团”。广州市天河区人民政府出具《关于广州市沙东有利集团有限公司撤村改制的证明》，亦明确沙东村委会依法撤销后，成立沙东公司，原沙东村委会的用地、房屋等在撤村改制后属于沙东股份合作经济联社所有，并委托沙东公司进行经营管理，上述单位实质上是一致的等等。沙东经济联社亦出具相关说明明确同意沙东公司提起本案诉讼。据此，沙东公司提起本案诉讼并无不当。
1993年6月2日，沙东村委会与高新建总天力分公司签订《协议书》，约定双方以建筑面积计算，实行五五分成。2000年2月25日，沙东村委会与高新建总公司签订《楼层面积认定书》，约定包括涉案房屋在内的12132.5136平方米的房屋归高新建总公司所有，其余11724.1307平方米房屋归沙东村委会所有。2000年8月，沙东公司与高新建总天力分公司签订《补充协议》，约定根据双方合建拟定房屋分配各占建筑面积50%的原则，双方应各得建筑面积11928.3平方米，现沙东公司实际所得房屋建筑面积为11929.08平方米，包括涉案房屋。沙东公司表示其与高新建总天力分公司签订合作协议，但报建、产权登记均是以高新建总公司的名义进行，整个建造过程均是高新建总天力分公司履行义务。科技园公司表示高新建总天力分公司不具有房地产开发资质，基于其当时是高新建总天力分公司的主管单位，因此高新建总天力分公司同意将涉案房屋登记在其名下。天力公司确认涉案房屋所在大楼由其进行建设，确认高新建总天力分公司为其前身，且并未否认《补充协议》上高新建总天力分公司印章的真实性。结合上述合同、一审法院调取的房产档案材料中存有的高新建总公司的《房地产开发企业质证证书》以及各方当事人的上述陈述等相关证据，一审法院对涉案房屋所在大楼由沙东村委会与高新建总天力分公司实际合作开发建设，因高新建总天力分公司没有相应资质因此以高新建总公司名义登记等予以合理采信。
《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。关于沙东公司诉请确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。一审法院认为：首先，虽沙东村委会与高新建总公司于2000年2月25日签订《楼层面积认定书》，约定涉案房屋归高新建总公司所有，但沙东公司与高新建总天力分公司亦于2000年8月签订《补充协议》，约定涉案房屋归沙东公司所有。后签订的《补充协议》应为对先签订的《楼层面积认定书》的变更，关于涉案房屋归属的约定应以后签订的《补充协议》为准。其次，《补充协议》约定沙东村委会与高新建总天力分公司双方房屋分配各占建筑面积50%，该约定与双方1993年6月2日签订的《协议书》所约定的相符，应为合建双方的真实意思表示。再次，虽沙东村委会于2001年2月16日提交的《广州市公有房屋及用地登记申请书》并未申请将涉案房屋登记至其名下，但其申请的总建筑面积为11928.3207平方米，与《补充协议》约定的分配面积相符，不能据此认定沙东村委会最终同意按《楼层面积认定书》分配房屋。最后，根据沙东公司提交的《租赁合同》等以及一审法院的现场勘察，涉案房屋由沙东公司占有使用，沙东公司称涉案房屋实际归其所有具有事实依据。科技园公司称涉案房屋归其所有，但表示不清楚涉案房屋的实际使用情况，涉案房屋登记在科技园公司名下达十几年之久，但科技园公司未能提供证据证明其曾向沙东公司要求返还，科技园公司亦未能合理解释为何涉案房屋归沙东公司实际使用，科技园公司主张涉案房屋归其所有亦与常理不符。现涉案房屋登记在科技园公司名下，且根据广州市国土资源和房屋管理局的复函，现涉案房屋过户至沙东公司名下不存在障碍。根据本案上述查明的事实及当事人的举证情况，沙东公司主张涉案房屋的产权归其所有具有事实及法律依据，一审法院予以支持。
沙东公司撤回第二项诉讼请求属其自主处分权利，并无不当，一审法院予以照准。
隽步公司述称的拍卖法律关系与本案非同一法律关系，本案对此不予调处，隽步公司可另循法律途径解决。
天建公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，于2016年12月27日作出判决：确认广州市天河区沙河镇范屋村某号505、506、605房的产权归原告广州市沙东有利集团有限公司所有。本案本诉受理费31440元及保全费5000元，均由被告广州市天河科技园建设有限公司负担。
二审中，上诉人科技园公司庭审中认为：1、一审判决书第7页，一审并未查明被上诉人起诉的主体资格，一审法院在判决书中采信关于广州市天河区人民政府出具的证明是错误的，我方认为天河区政府没有认定主体资格的权限，证明中有记载被上诉人是沙东合作经济联社的全资公司，且被上诉人的工商登记中明显表示沙东经济联社是沙东公司的股东之一，这些信息可以显示两者为不同的独立主体。管理时间应该是出具证明时间以后，权限也仅仅是受托经营管理，所以我方认为被上诉人作为一个管理方，没有资格以自己的名义提出主张。本案为确权之诉，即使被上诉人继承了原来沙东村委的用地及房屋，那么法定的物权确认请求权是法律仅赋予物权人管理的权利，只有沙东经济联社才有权提起确权之诉，被上诉人不能突破法律主体资格的限定以自身名义提出确权之诉。2、一审判决书第11页，一审法院对于2000年8月签订《关于沙东大厦房屋面积分配补充协议》的真实性、合法性、关联性均没有查明，协议签订的主体存在重大瑕疵，2000年8月时沙东村委会是客观存在的，即使沙东村委会需要对合作建房的面积进行重新调整，也应当以自己的名义签订相关的协议，而该份补充协议由沙东公司出面签订，其当时并未代替沙东村委会签订协议的授权及法定权限。关于补充协议的另一方天力公司，天力公司并非合作建房的当事人，在我方已与沙东村委会签订楼层面积确认书的前提下，补充协议的签订主体双方均没有变更楼层面积认定书或者处分诉争房屋的合法权限，我方至今对补充协议不予认可，也无法确认，一审法院以补充协议作为认定被上诉人所有权的主要证据与事实不符，且没有依据。对于一审查明的其他事实没有异议。
各方当事人对于一审查明的其他事实亦没有异议，本院予以确认。
另，被上诉人沙东公司回应称：1、我方的主体资格一审已经充分查明清楚。天河法院也有其他案件关于沙东村委会名下的房屋土地都是以沙东公司的名义来起诉或者应诉有相关案例为据。2、我方认为案涉补充协议是合法有效的，1993年签订合建协议的双方是沙东村委会与天力分公司，实际履行合同的也是天力公司，房屋登记在我方名下也是因为天力公司没有资质，所以补充协议签订的双方就是当年签订合建协议的双方，故补充协议合法有效。在补充协议签订以后，虽然三套房屋登记在上诉人名下，但是一直由我方占有使用，对此无人提出异议，无论按照合同的约定还是实际占有，涉案房屋都应属于我方所有。
二审中，各方当事人均无新证据提交。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对科技园公司的上诉请求和理由，本院评析如下：
关于沙东公司的主体资格问题。根据原审查明的事实，广州市天河区经济体制改革办公室出具《关于同意成立广州沙东有利企业集团的批复》，同意沙东经济联社在撤销沙东村委会后成立“广州沙东有利企业集团”。广州市天河区人民政府出具《关于广州市沙东有利集团有限公司撤村改制的证明》，亦明确沙东村委会依法撤销后，成立沙东公司，原沙东村委会的用地、房屋等在撤村改制后属于沙东股份合作经济联社所有，并委托沙东公司进行经营管理，上述单位实质上是一致的等等。沙东经济联社亦出具相关说明明确同意沙东公司提起本案诉讼。因此，沙东公司提起本案诉讼并无不当。科技园公司对此提出异议的理由不充分，本院不予支持。
关于《补充协议》的效力。如上所述，原沙东村委会的用地、房屋等在撤村改制后属于沙东股份合作经济联社所有，并委托沙东公司进行经营管理，本案并无证据显示沙东经济联社对沙东公司签订《补充协议》提出异议。另外，本案天力公司确认高新建总天力分公司为其前身，确认涉案房屋所在大楼由其进行建设，并未否认《补充协议》上高新建总天力分公司印章的真实性。二审中，天力公司也表示本案的相关情况难以确认，请法院依法进行确认。因此，一审法院综合本案的证据以及当事人的陈述，确认《补充协议》的效力，并无不当，本院予以维持。科技园公司上诉认为《补充协议》并不能体现天力公司的真实意思表示，缺乏充分依据，本院不予采纳。
关于沙东公司诉请确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。根据各方当事人的陈述及原审查明的相关证据，首先，虽然原沙东村委会与高新建总公司于2000年2月25日签订《楼层面积认定书》，约定涉案房屋归高新建总公司所有，但沙东公司与高新建总天力分公司亦于2000年8月签订《补充协议》，约定涉案房屋归沙东公司所有。之后签订的《补充协议》应为对先签订的《楼层面积认定书》的变更，故涉案房屋归属的约定应以之后签订的《补充协议》为准。其次，《补充协议》约定沙东村委会与高新建总天力分公司双方房屋分配各占建筑面积50%，该约定与双方1993年6月2日签订的《协议书》所约定的相符，应为合建双方当时的真实意思表示。再次，虽沙东村委会于2001年2月16日提交的《广州市公有房屋及用地登记申请书》并未申请将涉案房屋登记至其名下，但其申请的总建筑面积为11928.3207平方米，与《补充协议》约定的分配面积相符，不能据此认定沙东村委会最终同意按《楼层面积认定书》分配房屋。最后，根据沙东公司提交的《租赁合同》等以及一审法院的现场勘察，涉案房屋由沙东公司一直占有使用，科技园公司称涉案房屋归其所有，但表示不清楚涉案房屋的实际使用情况，涉案房屋虽登记在科技园公司名下达十几年之久，但科技园公司未能提供证据证明其曾向沙东公司要求返还，科技园公司亦未能合理解释为何涉案房屋归沙东公司长期实际使用，故科技园公司主张涉案房屋归其所有与常理不符。现涉案房屋登记在科技园公司名下，且根据广州市国土资源和房屋管理局的复函，涉案房屋过户至沙东公司名下不存在障碍。按照《中华人民共和国物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。为此，沙东公司诉请确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审予以支持恰当。
另，天建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。
综上所述，上诉人科技园公司的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费31440元，由上诉人广州市天河科技园建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘碧莹
审判员 岳为群
审判员 黄春成
二〇一七年九月二十五日
书记员 张永亮