湖南省衡阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）衡中法民一终字第150号
上诉人（原审被告）雷凤生。
上诉人（原审被告）鲁凤和。
二上诉人共同委托代理人刘仁儒，耒阳市法律援助中心律师。
被上诉人（原审原告）资阳枚。
被上诉人（原审原告）资检青。
二被上诉人共同委托代理人资运冬、谢雄全，湖南教正律师事务所律师。
上诉人雷凤生、鲁凤和因与被上诉人资阳枚、资检青土地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2013）耒民二初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26作出（2013）衡中法民一终字第371号民事裁定，将本案发回重审。湖南省耒阳市人民法院审理后于2014年5月28日作出（2014）耒民二重字第1号民事判决，上诉人雷凤生、鲁凤和不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。上诉人雷凤生、鲁凤和的委托代理人刘仁儒、被上诉人资阳枚、资检青及其共同委托代理人资运冬、谢雄全到庭参加了诉讼。本案现已经审理终结。
原审查明，2009年6月5日、7月14日，资阳枚、资检青从耒阳市庆隆房地产开发有限公司分别受让了9间门面和11间住宅地的土地使用权，并于2013年9月5日办理了土地使用权证，土地登记在资阳枚名下。2009年11月25日，资阳枚、资检青与雷凤生、鲁凤和签订《合作建房协议书》，约定：资阳枚、资检青提供土地，雷凤生、鲁凤和提供合作建设内容规定的全部工程资金，申办项目的规划、设计和建筑及房屋报建、审批的有关手续，并负责支付各项费用；双方合作建设项目的房屋报建、审批手续必须以双方的名义办理，缺一不可。工程施工期在雷凤生、鲁凤和办理报批手续后，由双方商量具体施工时间，工程建设时间在2年。按照规划，设计公用通道及电梯井除外，临街商住楼1楼的所有门面及2楼商铺归资阳枚、资检青所有，3楼（含以上）全部归雷凤生、鲁凤和所有；地方关系协调由雷凤生、鲁凤和负责处理，建房手续必须在2009年12月底前办好，否则，雷凤生、鲁凤和向资阳枚、资检青赔偿经济损失50万元。该项目为8层商住楼，资阳枚、资检青要求前栋1、2楼的设计层高为4.2米，后栋1楼参照左右建筑物，2楼住房必须不低于3.3米，雷凤生、鲁凤和所有规划、设计必须得到资阳枚、资检青的认可。协议签订后，雷凤生、鲁凤和未组织商住楼建设，资阳枚、资检青多次催促雷凤生、鲁凤和尽快开工建设，雷凤生于2010年12月12日向资阳枚、资检青出具承诺书，承诺项目保证在2010年12月31日前开工，并在协议期限内交付使用。之后亦未开工，经资阳枚、资检青多次催促后，被告雷凤生又于2011年11月25日出具承诺书，承诺合作项目的前栋在签订承诺书后10个月内交付使用，后栋在签订承诺书后13个月内交户原告使用，如未按期交户使用，所延期的日期按现有市场左右已出租门面的价格计算给原告。2011年11月底，该商住楼开始动工建设，但至今只建成了前栋层高为2层的房屋框架，且1、2层分别为3.8米、4.1米高，后栋仍未动工建设。
另查明，2009年12月18日，雷凤生、鲁凤和就合作建设项目获得耒阳市初步设计文件审查批准书，批准该项目初步设计文件作施工图设计。2009年11月23日，雷凤生、鲁凤和办理了合作建设项目前栋的建设用地规划红线图。2009年12月17日，雷凤生、鲁凤和办理了合作建设项目前栋的建设工程规划红线图。2010年10月27日，雷凤生、鲁凤和办理了合作建设项目后栋的建设用地规划红线图。
受原审法院委托，司法鉴定所出具的鉴定结论为：前栋1、2层总面积为820.8㎡，2011年1月1日至2013年6月23日期间的基准日租金单价为0.54元／㎡。后栋1层总面积为501.6㎡，2011年1月1日至2013年6月23日期间的基准日租金单价为0.32元／㎡；2层总面积为501.6㎡，2011年1月1日至2013年6月23日期间的基准日租金单价为0.14元／㎡。
原审认为，资检青、资阳枚与雷凤生、鲁凤和之间签订的《合作建设协议书》，从内容看，实为资阳枚、资检青将自己受让取得土地使用权，以合作建房形式再转让与被告取得部分土地使用权及利益房屋。该协议应属土地使用权转让合同性质，协议并未违反相关法律规定，为有效合同。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定资阳枚、资检青提供土地使用权，雷凤生、鲁凤和负责投资建设，协议约定的前、后栋为层高8层商住楼，但至今雷凤生、鲁凤和只投资建成前栋层高为2层的房屋框架，后栋尚未开工建设。经资阳枚、资检青多次催告后，雷凤生、鲁凤和二次作出建房承诺，但至今仍未建成商住房交付资阳枚、资检青使用，致使资阳枚、资检青合作建房的合同目的不能实现，资阳枚、资检青由此享有法律规定的合同解除权。故对资阳枚、资检青请求解除原、雷凤生、鲁凤和签订的《合作建设协议书》的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，雷凤生、鲁凤和之前以双方名义所办理的规划、建设等建房手续理应变更至资检青、资阳枚名下，故对资阳枚、资检青请求雷凤生、鲁凤和协助资阳枚、资检青将规划、建设等建房手续变更至资检青、资阳枚名下的诉讼请求，予以支持。合同解除后，雷凤生、鲁凤和已建成的前栋1、2层房屋框架，虽未达到协议中规定的1、2层层高均为4.2米的要求，但其1、2层仍分别具有3.8米、4.1米高，并没有丧失房屋的通常使用价值，且该1、2层房屋框架具有一定价值，拆除后将破坏其现有价值，亦不能重复使用，拆除该房屋框架有违公平原则。故对资阳枚、资检青请求雷凤生、鲁凤和拆除在门面地上建成的二层房屋框架，并清理好场地的诉讼请求，不予支持。至于该1、2层房屋框架的归属问题，在本案中不宜处理，双方可另案主张权利。资阳枚、资检青请求房屋租金损失，从双方约定的房屋交付之日起算，因被告雷凤生2011年11月24日向资阳枚、资检青所做承诺书中对施工期限作出了承诺，资阳枚、资检青未提出异议，应视为双方已对具体施工交付期限作出最后约定，由此可以认定，前栋交房期限为2012年9月25日，后栋为2012年12月25日。逾期交房租金由此起算至鉴定日2013年6月23日止。依司法鉴定数据计算，前栋1、2层租金为120115.87元（820.8㎡×0.54元／㎡×271天）；后栋1层租金为28892.16元（501.6㎡×0.32元／㎡×180天），2层租金为12640.32元（501.6㎡×0.14元／㎡×180天），合计租金161648.35元。据此予以支持原告租金损失请求。对于2013年6月23日之后至资阳枚、资检青建房所需合理期间的房屋租金损失，因未有相关鉴定结论为证，在本案中不宜处理，资阳枚、资检青可另案主张权利。故对资阳枚、资检青超出计算部分租金损失本院不予支持。雷凤生、鲁凤和在2009年12月底只办理了合作建设项目前栋的规划用地、工程红线图，尚未办齐其他建房手续，后栋的建房手续亦未在约定的期间办理好，系违约理应承担违约责任。但双方协议所约定50万元违约金过高，对于该违约金，雷凤生、鲁凤和请求予以核减，本院综合雷凤生、鲁凤和的违约事实和所造成的违约后果，酌情调整为30万元。故对资阳枚、资检青请求被告雷凤生、鲁凤和支付50万元违约金的诉讼请求，部分予以支持，对超出部分该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、解除原告资阳枚、资检青与被告雷凤生、鲁凤和签订的《合作建设协议书》；二、被告雷凤生、鲁凤和在本判决生效后五日内赔偿被告资阳枚、资检青房屋租金损失161648.35元；三、被告雷凤生、鲁凤和在本判决生效后三十日内协助原告资阳枚、资检青将房屋建设规划手续变更至原告资阳枚、资检青名下；四、被告雷凤生、鲁凤和在本判决生效后五日内支付原告资阳枚、资检青违约金30万元；五、驳回原告资阳枚、资检青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，原审被告雷凤生、鲁凤和不服，向本院提出上诉称，一、资阳枚、资检青在向耒阳市人民法院起诉前还没有取得出让土地使用权证书，故雷凤生、鲁凤和与资阳枚、资检青签订的《合作建设协议书》是无效合同；二、资检青不是本案适格原告，其不是《土地转让合同》的受让人，也不是《国有土地使用权证》记载的受让人；三、即使《合作建设协议书》有效，原判解除《合作建设协议书》，由雷凤生、鲁凤和将建房一切手续变更至资阳枚、资检青名下，并判决雷凤生、鲁凤和承担赔偿、违约金责任，也严重不公。综上，请求撤销原判，发回重审或依法改判雷凤生、鲁凤和不承担赔偿、违约责任及将房屋建设规划手续变更等责任，驳回被上诉人资检青的起诉。
被上诉人资阳枚、资检青答辩称原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。
经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，资阳枚、资检青与雷凤生、鲁凤和签订的《合作建设协议书》中约定，雷凤生、鲁凤和提供合作建设内容规定的全部工程资金，申办项目的规划、设计和建筑及房屋报建、审批的有关手续，并负责支付各项费用；资阳枚、资检青固定收取临街商住楼1楼的所有门面及2楼商铺，故根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，资阳枚、资检青与雷凤生、鲁凤和签订的《合作建设协议书》应为土地使用权转让合同，合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同履行自己的义务，但雷凤生、鲁凤和未按照合同约定如期完成合同义务，且在向资阳枚、资检青作出书面承诺后，仍未按期履行合同义务，从双方签订合同至今，已将近5年，合同中约定的房屋仍只建成两层框架，雷凤生、鲁凤和的行为已构成根本违约，资阳枚、资检青要求解除合同，并要求雷凤生、鲁凤和按照合同约定承担违约责任的理由成立，应予支持。因资阳枚在2013年9月5日即本案诉讼期间，已经办理了土地使用证，故雷凤生、鲁凤和上诉称资阳枚在起诉前，尚未取得土地使用证，故而双方合同无效的理由不能成立，本院不予采信。本案中的涉案土地使用权人虽是资阳枚，但资检青作为《合作建设协议书》的合同相对方，有权向雷凤生、鲁凤和主张违约责任。雷凤生、鲁凤和的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16770元，由上诉人雷凤生、鲁凤和负担。
本判决为终审判决。
审判长 龙 巍
审判员 周隽斓
审判员 邓 琳
二〇一四年十月十七日
书记员 匡光美
校对责任人：周隽斓打印责任人：匡光美附相关法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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