成都市成华区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成华民初字第2128号
原告王德占，男，住四川省成都市郫县。
委托代理人谭秀建，律师。
委托代理人张红斌，律师。
被告四川省力天投资有限公司，住所地：四川省成都市成华区。
法定代表人梁朝晖。
委托代理人俸军，律师。
原告王德占与被告四川省力天投资有限公司（以下简称力天投资）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法适用简易程序，于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告王德占的委托代理人谭秀建、张红斌，被告力天投资的委托代理人俸军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王德占诉称，2013年8月30日，原、被告签订《内部认购协议》约定，原告王德占拟认购被告力天投资建设的商业写字楼一套，面积558.4平方米，单价5331元，总价款2976830元。原告王德占在该认购协议签订当日支付定金100000元。由于力天投资不具备房地产开发资质，其作为成都市成华区龙潭经济总部基地的投资方，转让案涉房屋没有征得成都市龙潭都市工业集中发展区管理委员会（以下简称龙潭管委会）和成都市国土资源局、成都市人民政府等相关部门的同意，协议签订至今近2年时间，因土地性质为工业用地，至今未能取得土地使用权证、建设用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、房屋销售许可证，不符合法定销售的条件，而且王德占购买案涉房屋后无法获得房屋权证，购买房屋的合同目的无法实现，由于力天投资的上述违法违规行为导致商品房买卖合同不能签订，过错在于力天投资，请求判令解除《内部认购协议》并要求力天投资双倍返还定金200000元，承担本案诉讼费用。
被告力天投资辩称，力天投资通过成都市成华区人民政府招商引资进入成都龙潭工业集中发展区投资建设，项目建设经过有关部门批准，土地、规划等建设、施工手续正在办理过程中，项目并非违规建设；本案属工业地产的房屋转让，不属于商品房买卖合同，不适用商品房买卖相关法律的调整；案涉《内部认购协议》签订后，力天投资多次口头通知王德占前来签署房屋买卖合同，但王德占无正当理由拒绝签订，力天投资在签约过程中不存在过错行为，王德占的诉讼请求没有事实依据，请求判决驳回王德占的全部诉讼请求。
经审理查明，2005年6月13日，成都市工业布局和开发区建设协调领导小组办公室颁发成开发办（2005）12号文《关于对工业集中发展区建设项目审批特事特办的会议纪要》，载明的主要内容为：为加快工业集中发展区建设，推进工业向工业集中区集中，针对目前入驻企业反映报批手续延误工期等问题，成都市工业布局和开发区建设领导小组办公室会同成都市计委、成都市国土局、成都市建委、成都市规划局、成都市卫生局等部门，商定了按照特事特办的原则，对符合城市总体规划、土地利用总体规划和工业布局规划的工业集中发展区内的建设项目给予大力支持。一、关于立项审批：凡进入集中区的工业项目，在备案或核准所需相关资料齐备后，报相关部门，属市、区级权限内的项目由受理部门在2个工作日内出具备案通知书或核准文件。二、关于土地审批：在土地批文下达前，市、区（市）县国土部门对符合“三规”和投资额度要求并已立项入集中区的项目在2个工作日内出具土地确认函。三、关于规划审批：规划部门依据土地确认函及企业提供其他必备资料后，在5个工作日内完成项目用地定点放线并出具红拨资料，办理并出具规划选址意见书及建设工程技术咨询备案意见等，待取得土地出让合同后及时补办相关手续。四、关于报建审批：建设部门依据规划部门出具的手续，在10个工作日内完成施工图的审查及其他准备工作，待各类手续齐备后，配合建设项目业主补办施工手续。2014年8月20日，成都市经济和信息化委员会颁布《关于做好中心城区工业项目审批事项有关工作的通知》，针对成都市各中心城区停止中心城区工业集中发展区内所有工业总部项目和制造业项目的有关审批工作情况，要求成都市各中心城区有关部门继续办理工业项目有关审批工作，对已审批的工业总部项目，按成办发（2008）48号、成办发（2009）51号、成办发（2011）109号文件要求，继续办理大产权和分户产权，在市政府新的文件未出台前，暂停审批新的工业总部项目。
2008年2月27日，力天投资与龙潭管委会签订《四川省力天投资有限公司成都龙潭工业区总部基地项目投资协议书》，约定由力天投资投资500000000元在成都市龙潭都市工业集中发展区内打造广告传媒总部基地，地块编号为，项目用地总面积34.81亩，用地性质属一类工业用地，土地使用年限为50年，力天投资应支付项目用地的补偿费、安置补助费、土地管理费、农房及附属设施拆迁补偿费等相关费用共计12942000元，分两次缴纳，龙潭管委会负责拆迁并将整理好的土地交给力天投资，在力天投资项目建成营运时，协助力天投资办理土地使用权证，同时在力天投资提供全部所需文件资料的前提下，协助力天投资到相关部门办理项目立项、环评、工商注册、报建、施工等手续，该项目土地应缴纳的土地出让金、契税等另行计算，由力天投资支付。合同还对项目建设内容、双方责任与权利、违约责任等进行了约定。
2011年成都市人民政府办公厅出台成办发（2011）109号文《成都市工业总部经济发展管理办法》（试行），该管理办法对总部经济的定义、准入条件、用地性质、规划控制要求、产权办理及使用要求、工业总部项目准入办理流程、工业总部企业准入办理流程、监督管理等进行了规范。该办法载明：工业总部项目是指在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地规划建设的，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，并按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设项目；工业总部企业是指国际性、全国性、区域性的制造业企业，在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地并依法注册设立的，具有设计研发、销售、采购、结算、投资营运中心功能，对其控股企业或分支机构行使管理和服务职能的企业法人机构；该办法还对工业总部项目和工业总部企业的准入条件进行了界定，要求入住工业总部必须是企业，第六条关于产权办理及使用要求载明：房屋的受让人应为经认定的工业总部企业的非自然人，房屋产权性质为工业总部用房，产权登记以规划核定的房屋用途为准，办理产权和租用房最小基本单元面积不小于300平方米；工业总部企业准入办理流程规定：入园购房企业必须经园区管委会初审，成都市项目审定小组组织评审，有关部门出具入驻通知后再签订购房协议，园区管委会出具企业经营场所证明后到工商部门、房管国土部门办理注册登记和产权登记。
2013年8月30日，王德占与力天投资签订《内部认购协议》，协议约定，王德占认购力天投资建设的物业一套，面积558.4平方米，单价5331元，总价2976830元；付款方式为王德占选择银行五成五年按揭的贷款方式支付购房款，签订协议之时支付认购定金100000元，在签订正式买卖合同后该定金自动转换为房款；王德占应在接到力天投资通知后5日内携带认购协议、定金收据、应付房款及合同买受人证件等到力天投资销售中心签订《买卖合同》，若王德占未能在约定期限内签订《买卖合同》，视为王德占放弃本套商品房认购权，力天投资有权不通知对方而将物业另行出售，且所付定金按约定处理。该认购协议签订当日，王德占即向力天投资支付定金100000元。截止王德占起诉之日，双方尚未签订《买卖合同》。
2014年4月1日，力天投资向龙潭管委会提出《成都市工业用地产业准入申请表》，该申请表对地块位置、地块报征批次及获批文号、项目产业要求、产品及产能要求、地块面积等予以载明，成都市国土资源局成华分局、成都市成华区经济和科学技术局、成都市经济和信息化委员会分别作出审查意见，同意力天投资准入。2014年5月12日，成都市成华区经济和科学技术局作出《关于成都市龙潭都市工业集中发展区工业用地产业发展条件的批复》：经核查，该宗地重点引进以科研办公为主的总部项目，符合《成都市产业投资导向目录（2008年修订）》产业发展要求及产业鼓励发展类别。该宗地净地面积29.9亩，位于成都市龙潭都市工业集中发展区龙潭街办，总投资不低于50000万元，投资强度不低于1672万元／亩，项目建成后产能不低于30000万元／年，税收不低于1200万元／年，符合《成都市工业项目建设用地投资强度控制指标（2010年修订）》的规定。根据《国家限制用地项目目录》及《禁止用地项目目录》，此类项目不属于国家限制及禁止用地项目目录范围，符合成都市龙潭都市工业集中发展区产业发展规划。
2014年11月14日，力天投资与成都市国土资源局就案涉土地的出让事宜签订《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，协议约定成都市国土资源局出让案涉项目土地面积19933.34平方米，规划用地性质为一类工业用地，使用年限50年，出让价款14352000元，分别应于2014年12月14日、2015年2月14日、同年5月14日前支付7176000元、2870400元、4305600元。力天投资已于2014年12月10日、2015年1月7日、2015年2月9日、2015年5月14日分四次足额缴纳了土地出让金，现国有土地使用权证书尚在办理中。
以上案件事实有下列经过庭审质证认证的证据予以证实：原、被告身份证明、成都市工业布局和开发区建设协调领导小组办公室颁发成开发办（2005）12号文《关于对工业集中发展区建设项目审批特事特办的会议纪要》、成都市经济和信息化委员会颁布《关于做好中心城区工业项目审批事项有关工作的通知》、力天投资与龙潭管委会签订《四川省力天投资有限公司成都龙潭工业区总部基地项目投资协议书》、成都市人民政府办公厅出台成办发（2011）109号文《成都市工业总部经济发展管理办法》（试行）、王德占与力天投资签订《内部认购协议》、2014年4月1日，力天投资向龙潭管委会提出《成都市工业用地产业准入申请表》、2014年5月12日，成都市成华区经济和科学技术局作出《关于成都市龙潭都市工业集中发展区工业用地产业发展条件的批复》、2014年11月14日，力天投资与成都市国土资源局就案涉土地的出让事宜签订《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、四川省土地出让金专用票据四份、当事人陈述等。
本院认为：王德占与力天投资签订的《内部认购协议》载明了双方当事人的姓名、名称，该认购协议对转让标的物的面积、价款计算、支付方式等有明确约定，并约定王德占应在签订该认购协议后，在接到力天投资通知后5日内与力天投资另行签订书面《买卖合同》。上述条款内容清楚，双方权利义务关系明确，包含了双方确定在未来一定期限内订立本约的意思表示，该认购协议符合最高人民法院《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，双方建立的是预约合同法律关系，本案应为房屋预约合同纠纷，该认购协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。
王德占以力天投资不具备房地产开发资质，其作为成都市成华区龙潭经济总部基地的投资方，转让案涉房屋没有征得成都市龙潭都市工业集中发展区管理委员会和成都市国土资源局、成都市人民政府等相关部门的同意，项目欠缺国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证，不符合法定销售的条件，王德占购买房屋后无法获得房屋权证，购买房屋的合同目的无法实现为由，认为力天投资的上述违法违规行为导致正式的商品房买卖合同不能签订，过错在于力天投资，要求解除《内部认购协议》并要求力天投资双倍返还定金。本案争议的焦点就是力天投资对于案涉《买卖合同》没有签订是否存在过错，王德占要求解除《内部认购协议》、双倍返还定金的事实和法律依据是否充分。
商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案中，力天投资并非房地产开发企业，力天投资为顺应成都市加快工业总部经济优化升级的战略，发展总部经济的需要，通过成都市成华区人民政府招商引资，进入成都市成华区龙潭工业集中发展区进行投资建设，为工业总部项目业主，依照成都市人民政府相关文件精神，工业总部项目是指在成都市五城区工业集中发展区内利用工业用地规划建设的，为入驻工业总部企业发展提供平台和载体，并按照工业总部用房相关技术标准进行设计，通过项目选址、规划条件、规划建设用地许可、设计方案审查、建设工程规划许可的非生产性工业建设项目，案涉项目系力天投资在工业用地上建设的工业地产，该工业地产项目系力天投资根据在成都市规划的城区工业集中发展区利用工业用地规划建设开发的项目，有关部门在审批该项目时，对项目的产业要求、产品及产能等都进行了定位，案涉项目系以科研办公为主的总部项目，主要是从事为技术推广服务的企业，力天投资的经营模式是将其投资修建的工业地产通过房屋转让的方式进行招商，吸引企业进入工业集中区发展，入驻该项目的企业为工业总部企业，案涉在对外推广时对地产的性质、买受人必须是企业以及房屋必须用于兴办公司企业等用途都作了特别的约定和限制，王德占与力天投资所签的《内部认购协议》中明确了王德占在签订本认购协议之前，已经知悉项目不低于300平方米起售，法人组织购买及工业总部属性等基本情况。因此，虽然力天投资向不特定对象转让该工业地产项目，但其经营模式有别于传统意义上的商品房开发经营，不宜将其界定为商品房开发性质，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整，王德占主张本案案涉法律关系性质属商品房买卖合同性质事实和法律依据不足，本院依法不予支持。
基于上述理由，加之现行法律对工业用地修建的房屋的转让并没有进行限制，故案涉项目的土地性质，力天投资是否取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋预售许可证等证件，并不是双方签订本约的必备条件，王德占主张本约不能签订的过错在于力天投资不具备商品房销售条件，没有法律依据。王德占通过与力天投资签订正式合同，通过支付价款，实现购买房屋并取得房屋所有权的目的，王德占该合同目的能否实现，属双方签订正式合同后实际履行的问题，力天投资若不能交付房屋并转移房屋所有权于王德占，力天投资承担的是履行瑕疵的违约责任，王德占以力天投资不具备商品房销售条件为由，主张其合同目的无法实现缺乏相应的事实和法律依据。结合本院审查的事实，虽然在签订案涉《内部认购协议》时，力天投资尚未取得土地、规划、建设施工等相关许可证照，但根据力天投资提交的与龙潭管委会签订的投资协议书和成开发办（2005）12号《关于对工业集中发展区建设项目审批特事特办的会议纪要》以及成都市成华区经济和科学技术局《关于成都市龙潭都市工业集中发展区工业用地产业发展条件的批复》，成都市国土局成华分局、成都市成华区经济和科学技术局、成都市经济和信息化委员会批复的《成都市工业用地产业准入申请表》，项目建设的相关报批手续没有及时办理同成都市为工业向工业集中区集中的推进工作有关，政府相关部门要求相关职能部门立项审批、土地审批、规划报建等审批工作进行先行介入，待各类手续齐备后，配合建设项目业主补办建设施工手续。力天投资补充出示的2014年11月14日与成都市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》以及按照合同约定向成都市国土资源局足额缴纳土地出让金的相关依据，也印证了上述文件精神，对项目建设合法性的审查权在有关行政执法部门，人民法院不宜代替行政执法部门对案涉项目是否合法进行审查，就目前的情况来看，王德占并未提交有关行政执法部门对案涉项目违法性审查所作出的认定结果，因此王德占主张力天投资建设的项目违法违规依据不足。
综上，王德占与力天投资签订的《内部认购协议》，虽然双方对房屋的价款、面积等重要内容达成一致意见，但因双方尚未对房屋的位置、房屋交房时间和交付条件、余款支付方式、违约责任等房屋买卖合同的其它重要条款达成一致意见，而这些内容需要双方在进一步的正式合同中进行磋商并加以约定，因此，双方在签订上述预约合同后，负有签订本约合同的义务，应就订立本约合同积极地履行诚信磋商的义务，就订立本约达成一致意见，按照《内部认购协议》约定，力天投资应向王德占发出签约通知，王德占在接到力天投资通知的5日内携带相关手续到力天投资签订书面的《买卖合同》，现力天投资没有举证证明其履行了相关的通知义务，而王德占亦未举证证明其为履行签约义务作了积极的努力和相关的工作，双方并未就本约的签订履行各自的义务。从现有证据来看，案涉《买卖合同》未能签订，属于双方尚未积极履行磋商义务的结果，并不能归责于力天投资，王德占在没有积极履行与力天投资协商合同条款的义务前，主张力天投资在订立本约中存在明显过错依据不足，其要求解除《内部认购协议》，要求力天投资双倍返还订金的诉讼请求于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：
驳回原告王德占的诉讼请求。
本案按规定征收的案件受理费减半收取2200元，由原告王德占承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨骥
二〇一五年七月二十日
书记员 王贇