江西省乐平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乐民一初字第263号
原告乐平市嘉华商业经营管理有限公司。地址：乐平市苏溪巷*****号。组织机构代码58656804-9。
法定代表人熊国安，系该公司总经理。
委托代理人高玲，系该公司员工。
委托代理人邓育华，江西博煜律师事务所律师。
被告程叶燕，女，汉族，1984年8月15日出生，住江西省上饶市玉山县。
委托代理人张武通，江西济仁律师事务所律师。
原告乐平市嘉华商业经营管理有限公司与被告程叶燕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告乐平市嘉华商业经营管理有限公司委托代理人高玲、邓育华，被告程叶燕及其委托代理人张武通均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告乐平市嘉华商业经营管理有限公司诉称，原、被告双方就被告租赁原告翥山天城S6-314至317、S9-318至320商铺事项，于2013年7月12日签订了一份《翥山天城商铺租赁合同》。合同签订后，原告按约履行了合同义务，可被告至今尚欠原告租金、物业管理费等共155121元人民币。就此，原告曾多次向被告催讨，但被告均不理不睬，可见被告的行为已构成根本违约，并承担违责任（拖欠的租金按每天千分之三交纳滞纳金，并且被告所交纳的35000元履约保证金归原告所有不予退还）。为此，请求法院判令解除原被告于2013年7月12日签订的租赁合同，原告收回商铺。判令被告支付租金、物业管理费共计155121元人民币（上述租金、物业费等暂计算至2015年3月31日，实际费用按合同约定计算至还清所有款项之日止），并承担违约责任（拖欠的租金按每天千分之三交纳滞纳金，并且被告所交纳的3500元履约保证金归原告所有不予退还）。
被告程叶燕辩称，1、原告出具给我的85000元的收据应当予以采信。原告在庭审中认为85000元的收据实际上是交纳了8500元，并提供收据存根联，存根联发生涂改，该存根联发生涂改，不能作为证据使用；2、原告公司违约在先，应当承担因此造成的所有损失；3、本案作为租赁合同纠纷，原告主张要求支付物业管理费与本案不属于同一个法律关系，对原告主张物业管理费的起诉予以驳回。本合同租金应当认定每季度25500元，自2014年4月1日计算，因为有约定从约定，在履约过程中实际履行过程中更改合同，应当以实际履行内容为准。
经审理查明，原、被告双方于2013年7月12日签订了一份《华润·翥山天城商铺租赁合同》。合同约定：第一条，甲方（即原告）将位于乐平市洎阳中路407号商六314-317、商九318-320共7个商铺出租给乙方（即被告）使用，用于经营儿童游乐场。第二条，租赁期限五年。第三条，计租面积约425.23平方米。第四条，租金标准，免租装修期2013年7月15日至2013年9月30日，免租试运营期2013年10月1日至2013年12月31日，即自2013年10月1日至2018年9月30日止（起始日期以实际交付时间为准）。第一年按40元/平方米（2014年1月1日至2014年9月30日的租金15.3万元），第二年按40元/平方米（2014年10月1日至2015年9月30日的租金20.41万元），以上租金不含税费乙方如需租赁发票，税金由乙方自行承担，如面积出入，以实际测量面积为准。第五条，租金的支付，乙方每季度支付一次租赁费用，即每季度到期前25日向甲方支付下季度商铺租赁费用（遇法定节假日相应顺延）。第七条，履约保证金，在本合同签订之日的同时，乙方须向甲方交付人民币35000元履约保证金，本合同到期终止后，如乙方无违约行为甲方应无息据实退还乙方履约保证金。第八条第（二）项第4款规定，该商品交付后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线费等相关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如因乙方欠费致使甲方被有关部门追讨滞纳金或罚金，甲方有权从乙方所交纳的履约保证金抵扣，并有权要求乙方补足该履约保证金的不足部分，乙方不得拒绝，否则甲方有权解除合同，并不予退还乙方交纳的履约保证金。乙方投入的设施不得拆除（具体范围详见本合同第九条第7款约定），乙方应在接到甲方书面通知后七天内清场退出。第九条第3款规定，乙方如拖欠租金，则每天按应交纳租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，且经甲方书面催告后15天内仍不支付或有意逃避，则甲方有权单方解除合同，清点和封存乙方投入的设施设备，收回场地另租他人，并有权不予返还乙方所缴纳的履约保证金。甲方继续保持追索乙方债务的权利，在双方未达成一致之前，乙方投入的设施设备不得拆除。合同签订后，原告按约履行了合同义务，原告提供了被告程叶燕交租金的收据存根联，其中第一张是在2014年1月1日向原告交纳租金51000元，在收款事由写着：租金（2014年1月1日至2014年3月31日）；第二张2014年4月21日向原告交纳租金17000元，在收款事由写着：二季度租金（先交一个月，欠半个月）；第三张（收据号码3008091）2014年5月15日交纳租金85000元，后涂掉改为8500元，交款事由写着二季度租金，（再交一部分）已清。被告程叶燕在庭审中对第一张、第二张收据的真实性不持异议。被告对原告提交的第三张证据持有异议，并提供第三张收据的收据联（收据号码3008091），并主张交纳租金85000元，该85000元是没有涂改的。交款事由写着二季度租金，（再交一部分）已清，加盖了原告公司公章。
另查明，被告在庭审中明确表示，已于2015年7月底已将诉争店面腾出还给原告。
通过庭审，原被告存在的争议有：1、被告程叶燕先后交纳给原告的租金是多少？2014年5月15日交纳租金是85000元，还是8500元？2、原被告是哪一方存在违约？3、租金如何计算？
一、被告程叶燕先后交纳给原告的租金是多少？2014年5月15日交纳租金是85000元，还是8500元？、原告主张被告先后交纳租金76500元（51000+17000+8500）；被告主张其交纳租金153000元（51000+17000+85000）。根据原被告在2013年7月12日签订协议约定，被告程叶燕在2013年7月5日至2013年12月31日期间属于免租期，自2014年1月1日开始交纳租金，交纳租金每季度交纳一次，即每季度到期前25日向甲方支付下季度商铺租赁费用（遇法定节假日相应顺延），被告程叶燕在2014年1月1日交纳第一次（季度）租金51000元，第二次（季度）交纳租金时间应当为2014年3月25日之前，交纳租金应当为51000元，然而被告程叶燕第二次交纳租金为2014年4月21日，向原告交纳租金17000元，在收款事由写着：二季度租金（先交一个月，欠半个月）。被告程叶燕第二次交纳的租金的金额、时间都不符合合同约定。从庭审中原被告都明确表示被告生意不很景气，所以被告要求原告减免租金，之后，原告同意第二季度的租金减为25500元，即原定租金的一半。故此，被告程叶燕第二季度租金分两次交纳，2014年4月21日向原告交纳租金17000元，2014年5月15日交纳租金8500元，故此，本院认为原告的陈述与原告提供的证据是一致的，即被告第二季度因为生意不景气，租金由合同定价51000元降为25500元，被告程叶燕分两次交纳，一次为2014年4月21日交纳的17000元，一次为2014年5月15日交纳的8500元；同时认为被告的主张在2014年5月15日交纳租金85000元，与合同相悖。因为按原被告陈述，被告的生意不很景气，原告收取房租都要减半，约定租金是每季度交纳一次即交纳25500元，被告一次交纳85000元，相当于交纳了3.4（85000÷25500）个季度的租金，况且，被告程叶燕在第二季度又已经交纳了17000元，第二季度只差8500元，被告程叶燕主张于2014年5月15日交纳租金为85000元，不符合交易习惯，更不符合生活逻辑，再加上在审理期间，原告申请证人出庭证实，当时由其开具的2014年5月15日的收据是由于她的疏忽造成的，之后，证人还与被告方联系，并将电话录音在法庭播放，从证人证言及录音材料也佐证了2014年5月15日被告程叶燕交纳的租金是8500元，而不是85000元，故此，应当认定被告程叶燕交纳的租金总合计76500元，被告程叶燕在2014年5月15日交纳租金为8500元，而不是85000元。
二、原被告是哪一方存在违约？原告认为，被告程叶燕拖欠租金，通过电话通知交纳租金，被告置之不理，只有通过正当程序向被告催收，并由律师发出律师函，通过快递邮寄送达，并提供了律师函和快递证明予以证实，认为被告不交纳租金，严重违约；被告主张没有收到原告一方律师函，并主张原告无故停止供电给被告，提供国网江西乐平市供电有限责任公司客户服务中心抄表记录予以证实，认为原告严重违约。本院认为，被告提供的国网江西乐平市供电有限责任公司客户服务中心抄表记录不能证实是原告采取停止供电行为，况且，根据合同约定，水电费由乙方（被告）自行缴交与甲方（原告）无关，故此被告主张原告违约不符合事实。被告从2014年5月15日交纳租金8500元，之后就一直未交纳租金，未履行合同主要义务，应当认定严重违约。
三、租金如何计算？原告主张按照合同约定的每季度51000元计付租金，被告主张按照每季度25500元计付租金。本院认为，有约定从约定。根据原被告签订的合同，原被告约定的租金应当是每季度为51000元，原被告对此不持异议。在原被告履行过程中，因原告开发的店面租给被告，生意不景气，双方协商对租金予以优惠，第二季度的租金减为25500元，原被告对此也没有异议；第三季度乃至之后的租金是多少，因双方发生诉讼，对租金各执己见；从第三季度乃至之后，被告的生意仍然不景气，甚至到了关门歇业，应当认为按每季度25500元给付租金比较合理，故对原告主张因被告第二季度生意不景气，只优惠被告第二季度租金不符合事实，不予支持。
本院认为，原、被告双方于2013年7月12日签订了一份《华润·翥山天城商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以认定。正因如此，原、被告应当自觉履行。根据该合同第九条第3款规定，乙方如拖欠租金，则每天按应交纳租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，且经甲方书面催告后15天内仍不支付或有意逃避，则甲方有权单方解除合同，原告在被告拖欠租金之后，由律师发出律师函催告，被告仍未交纳租金。故此对原告主张解除2013年7月12日原被告签订的租赁合同，由原告收回商铺的诉讼请求，本院予以支持；并且因被告程叶燕生意不景气，双方重新约定了租金优惠一半，即按每季度25500元支付租金予以认定，故此，对原告主张超过每季度按25500元以上支付租金的部分，不予支持。同时，被告程叶燕作为违约方，应当承担违约责任，即对原告主张被告承担滞纳金并不返还被告履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张物业费与本案不属于同一个法律关系，本院不予支持；对被告主张其在2014年5月15日交纳租金为85000元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原被告签订的租赁合同，由原告即刻收回商铺。
二、被告程叶燕在判决书生效后十日内支付拖欠的租金110500元（自2014年7月1日计算到2015年7月30日为止）并承担滞纳金（按实际拖欠的租金，以应付的实际天数按每天千分之三予以计算至履行为止，如2014年第三季度租金25500元，在2014年6月25日前支付；2014年第四季度租金25500元，在2014年9月25日前支付，以此类推）。并且被告所交纳的35000元履约保证金归原告所有，不予退还。
三、驳回原告乐平市嘉华商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。
案件受理费4102元，由被告程叶燕负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。
审 判 长 徐国江
人民陪审员 程荣焱
人民陪审员 罗秀英
二〇一五年九月二十一日
代书 记员 汪秋红