文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初6090号原告重庆美伦物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪转盘西北侧，统一社会信用代码91500108736555754R。法定代表人郑荣海，总经理。委托代理人程德芳，女，汉族，1989年4月5日出生，重庆美伦物业管理有限公司员工，住重庆市丰都县。被告付玲茵，女，土家族，1976年5月17日出生，职业不详，户籍地贵州省松桃苗族自治县。原告重庆美伦物业管理有限公司与被告付玲茵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告重庆美伦物业管理有限公司的委托代理人程德芳到庭参加诉讼，被告付玲茵经本院公告送达开庭传票及诉状副本拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆美伦物业管理有限公司诉称：重庆美伦物业管理有限公司原名为重庆浪高凯悦物业管理有限公司，于2011年11月1日变更为重庆美伦物业管理有限公司。重庆美伦物业管理有限公司受重庆凯悦房地产开发有限公司的委托，与其签订《前期物业服务合同》，承担对重庆市南岸区江南大道7号浪高会展国际广场项目前期物业管理。被告购买重庆市南岸区江南大道7号某号房屋，该房屋建筑面积为49.23平方米。被告于2008年2月29日办理了房屋接房手续，并签署了《浪高会展国际广场前期物业服务合同》。原告已按约定向被告居住的小区提供物业服务，但被告未按时缴纳物业服务费，经原告多次催收未果。原告请求法院判令：被告支付原告从2008年5月至2016年3月期间的物业服务费6309.79元、滞纳金6085.07元。被告付玲茵未答辩。经审理查明：原告系具备贰级资质的物业服务企业。2006年3月20日，重庆凯悦房地产开发有限公司（甲方）与重庆浪高凯悦物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由重庆浪高凯悦物业管理有限公司对位于重庆市南岸区江南大道7号“浪高会展国际广场”提供物业服务，住宅收费标准为2元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金；合同期限为3年，自2006年3月20日起至2009年3月19日止，合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2010年3月5日，付玲茵签署《浪高会展国际广场临时管理规约》，该临时管理规约中约定：浪高会展国际广场由重庆浪高凯悦物业管理有限公司根据本规约进行管理；自规约生效之日起，业主自住住宅物业服务费按物价局审批建筑面积1.5元/平方米/月计收（不含电梯费，电梯费每户按20元/月计收）标准执行，或按建筑面积2元/平方米/月计收（包含电梯费）标准执行；业主（使用人）应按期缴纳应缴的各项费用，逾期未交者，每日加收应交费用总额3‰的滞纳金。《前期物业服务合同》签订后，重庆浪高凯悦物业管理有限公司对重庆市南岸区江南大道7号“浪高会展国际广场”提供物业服务至今。另查明：2011年11月1日，重庆浪高凯悦物业管理有限公司将名称变更为重庆美伦物业管理有限公司。被告付玲茵系重庆市南岸区江南大道7号某号房屋业主，该房屋的建筑面积为44.91平方米。还查明：“浪高会展国际广场”未成立业主委员会。庭审中，原告陈述《前期物业服务合同》中约定住宅物业服务费按照建筑面积计算2.00元/月/平方米收取，现原告实际按照建筑面积1.40元/月/平方米的标准收取。被告从2008年5月起未缴纳物业服务费。上述事实，有房屋产权证、资质证书、前期物业服务合同、浪高会展国际广场临时管理规约、准予变更登记通知书、生化池及污水管网清掏维护承包合同、保洁服务合同、电梯维保合同、催收函等证据及当事人的当庭陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，重庆凯悦房地产开发有限公司与重庆浪高凯悦物业管理有限公司就“浪高会展国际广场”签订的《前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。重庆浪高凯悦物业管理有限公司名称变更为重庆美伦物业管理有限公司后，相应的权利义务应由重庆美伦物业管理有限公司继受。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，重庆凯悦房地产开发有限公司与重庆浪高凯悦物业管理有限公司就“浪高会展国际广场”签订的《前期物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。物业服务合同到期后，原告继续为小区提供事实上的物业服务至今。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，2006年3月20日签订的《前期物业服务合同》其履行期限已自动延续，“浪高会展国际广场”的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据合同的约定，被告需按月交纳物业服务费，逾期支付的，应当承担违约责任。《前期物业服务合同》约定住宅收费标准为2元/平方米/月，原告自愿按照1.4元/平方米/月收取，本院认定系原告处分自己权利且未违反法律规定，应予准许，本院以此标准主张2008年5月至2016年3月的物业服务费5973.03元（1.4元/平方米/月×44.91平方米×95个月），被告应当缴纳。关于滞纳金，本院认为，原告请求的滞纳金实际为对被告逾期缴纳物业管服务费的违约行为约定的违约金，本案中被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，原标准约定过高，考虑原告损失情况，本院酌情调整为按中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告付玲茵于本判决生效之日起十日内支付原告重庆美伦物业管理有限公司2008年5月至2016年3月期间的物业服务费5973.03元及违约金（违约金以每月欠费金额为基数，从欠费之日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆美伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元、公告费1000元，共计1109元，由原告重庆美伦物业管理有限公司承担59元，被告付玲茵承担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  余洪峰人民陪审员  胡晓蓉人民陪审员  郑玉梅二〇一六年十二月十九日书 记 员  曹迁玲