江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第817号
上诉人（原审被告）邢宏朝，男，1976年9月20日生，汉族，无业。
被上诉人（原审原告）广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，住所地南京市玄武区珠江路88号1层。
负责人蔡近胜，该分公司董事长。
委托代理人贾小江，北京盈科（南京）律师事务所律师。
上诉人邢宏朝因与被上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐南京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2014）玄民初字第837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
侨乐南京分公司原审诉称，侨乐南京分公司系南京市珠江路88号新世界中心的物业管理公司，自2010年7月开始为小区提供物业服务。邢宏朝系新世界中心B座1212室的业主，房屋面积为141.33平方米。按照每月每平方米3.6元的标准，邢宏朝拖欠2010年7月22日至2014年6月30日的物业费24077.7元，并应支付截止2014年3月31日的滞纳金6995.2元。故诉至法院，请求判令邢宏朝支付2010年7月22日至2014年6月30日的物业费24077.7元；截止2014年3月31日的滞纳金6995.2元；支付侨乐南京分公司追索物业费所支出的律师费2000元。
邢宏朝原审辩称，侨乐南京分公司起诉已过诉讼时效；侨乐南京分公司主体不适格，与新世界中心业主委员会签订合同的系广州侨乐物业服务公司（以下简称侨乐公司），并不是侨乐南京分公司，且该份合同签订时由于业委会委员人数不足法律规定的最低人数，故该份合同不能代表业主委员会的意见；侨乐南京分公司主张的3.6元收费标准亦无相关依据，且侨乐南京分公司服务已经生效判决认定存在质量瑕疵，综上，请求驳回侨乐南京分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，邢宏朝系新世界中心B座1212室业主（以下简称1212室），1212室建筑面积为141.33平方米。新世界中心向业主交付后，由南京华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）实施物业管理。2003年8月1日，新世界中心开发商与华威公司签订新世界中心前期物业管理服务协议，约定：本物业的管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公房）或4.9元（有中央空调的办公房）。
2009年9月8日，新世界中心业委会（合同甲方）与侨乐公司（合同乙方）签订南京新世界中心物业管理服务合同，约定：甲方委托乙方负责本物业的经营管理工作，乙方提供服务的受益人为甲方及本物业的全体业主和使用人；本合同委托期限为乙方收到甲方发出之正式接管通知书之日起三年；在本物业执行酬金制服务收费制度，并依照本物业的实际下情况制定管理服务工作计划和编制管理服务开支预算，报请甲方审批，并在甲方批准后组织实施保安、保洁、维修、客户接待、经营及易耗物品购置等工作；乙方提供本物业的现场管理服务，负责本物业区域内车辆的行驶秩序及车辆停放秩序的管理和控制工作；每半年在指定公示区域，向所有业主公示一次物业管理收支账目，接受甲方对乙方经营账目的监督并报告工作。
2010年7月22日起，在华威公司退出新世界中心后，侨乐南京分公司开始接管新世界中心的物业管理服务工作。
另查明，侨乐南京分公司曾另案起诉新世界中心B座1202室业主姚朱夫和石洪，要求姚朱夫、石洪给付1202室2010年7月22日至2012年8月31日的物业费22324.4元，并支付2010年7月22日至2012年10月31日的滞纳金3955.66元。原审法院经审理后认为，新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，侨乐南京分公司沿用华威公司与开发商约定的无中央空调的办公房每月每平方米3.8元物业服务费，且低于该标准按3.6元收取，符合实行市场调节价的物业服务收费规定，因侨乐南京分公司在避难层的保洁服务上存在瑕疵，故应扣减侨乐南京分公司应收取物业服务费的10%，据此，原审法院判决姚朱夫、石洪支付2010年7月22日至2012年12月31日的物业费23266元（侨乐南京分公司诉请数额的90%），因合同中未约定交费期限，故驳回了侨乐南京分公司的滞纳金请求。
该案经原审法院判决后，姚朱夫、石洪向本院提起上诉，并提交2009年9月18日南京市玄武区房产管理局指导意见书一份，意见书主要内容为：该局收到业委会委员王跃升8月18日的辞呈并告知新世界中心“业主委员会”及全体业主，2009年8月15日之后新世界业主委员会的人员只有4名，不符合业委会的组成人数，业委会签订的合同只能代表个人意思，不能代表业委会。本院经审理后认为，南京新世界中心业主委员会与侨乐公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力；侨乐南京分公司继续沿用华威公司的标准收取物业费，且侨乐南京分公司主张按低于3.8元每月每平方米标准收取3.6元，本院予以支持，据此，本院判决驳回上诉，维持原判。
本案审理过程中，侨乐南京分公司提交2009年9月9日侨乐公司授权书一份，内容为：“我司与南京新世界中心业主委员会在2009年9月8日签订了南京新世界中心物业管理服务合同，我司将接管南京新世界中心的物业管理工作，按照政府管理的要求，我司成立了广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，特授权广州侨乐物业服务有限公司南京分公司在南京实施对南京新世界中心的接管工作及接管后的正常物业管理服务工作，并且将因该合同产生的所有权利一并转让给广州侨乐物业服务有限公司南京分公司”。
邢宏朝亦提交了2009年9月18日南京市玄武区房产管理局指导意见书一份，以证明2009年9月8日新世界中心业委会（合同甲方）与侨乐公司签订的物业服务合同对业主并不具有约束力。邢宏朝陈述华威公司收取其物业费是按照每月每平方米3.6元的标准收取。
以上事实由房屋所有权证、（2012）玄民初字第1888号民事判决书、（2013）宁民终字第3173号民事判决书及当事人陈述等证据材料所证实。
原审法院认为，侨乐南京分公司起诉姚朱夫、石洪的生效判决书已经确认2009年9月8日新世界中心业委会（合同甲方）与侨乐公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。合同签订后，侨乐南京分公司作为侨乐公司的分公司为新世界中心实际提供了物业管理服务，双方亦构成事实上的物业服务法律关系，邢宏朝应缴纳物业管理费用，对邢宏朝所主张侨乐南京分公司主体不适格的抗辩，原审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定“履行期限不明确的债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业管理服务合同中未约定物业管理服务费的交纳期限，故对侨乐南京分公司关于滞纳金的诉讼请求及邢宏朝关于诉讼时效的抗辩，原审法院均不予支持。
侨乐南京分公司与新世界中心签订的合同中明确了采取酬金制的收费方式，但对业主应缴纳的服务费用标准未作约定，现已有生效判决对侨乐南京分公司主张的收费标准3.6元予以支持，故原审法院对此标准予以支持，邢宏朝不认可收费标准，无法律依据。邢宏朝应按此标准向侨乐南京分公司交纳物业服务费用。
原审法院及本院对侨乐南京分公司诉姚朱夫、石洪一案中所作出的生效判决认定侨乐南京分公司在新世界中心B座避难层的保洁服务上存在瑕疵并扣减侨乐南京分公司应收取物业服务费的10%，该服务瑕疵针对全体业主，故在本案中亦应进行扣减，原审法院依据生效判决对侨乐南京分公司应收2010年7月22日至2012年12月31日期间的物业服务费扣减10%。综上，按每平方米3.6元标准计算，邢宏朝应交2010年7月22日至2012年12月31日期间的物业服务费用为14919.3元，扣减10%后计13427.4元，加上2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费9158.4元，合计22585.8元。因侨乐南京分公司与业主之间关于物业费催收所产生的费用并无约定，故对侨乐南京分公司律师费主张，原审法院不予支持。
据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（三）项、第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、邢宏朝于判决生效之日起十日内给付广州侨乐物业服务有限公司南京分公司2010年7月22日至2014年6月30日期间的物业费22585.8元。二、驳回广州侨乐物业服务有限公司南京分公司的其他诉讼请求。
如果邢宏朝未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审案件受理费577元，由侨乐南京分公司负担158元，由邢宏朝负担419元（此款侨乐南京分公司已预交，邢宏朝在履行给付义务时加付此款）。
邢宏朝不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人之间没有签订物业服务合同，双方之间不存在物业服务关系。2、在上诉人提交给原审法院关于玄武区房产局给新世界中心业主委员会及全体业主的《指导意见书》中，载明2009年8月15日以后新世界中心业主委员会委员未到达法定人数，要求该小区物业公司选聘工作待新的业主委员会成立后进行，故该业主委员会于2009年9月8日与侨乐公司签订的物业管理服务合同不合法。3、上诉人愿意交纳物业服务费，但前提条件是被上诉人必须与其签订物业服务合同。故请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人侨乐南京分公司要求维持原审判决。
二审中，上诉人对原审法院查明的部分事实提出异议，认为原审法院对其提交的《指导意见书》的合法性未作认定。
本院二审另查明，2009年，原告南京新世界中心业主委员会以其已与侨乐公司签订了物业管理服务合同为由，向原审法院起诉，要求被告南京华威物业管理有限公司撤离南京新世界中心并办理交接工作。该案原审法院于2010年4月8日作出（2009）玄民一初字第3041号民事判决，支持了南京新世界中心业主委员会的诉讼请求。原审法院在该案审理中认为，南京新世界中心业主委员会接受业主大会的委托，依法选聘了侨乐公司，并于2009年9月8日与之签订的《南京新世界中心物业管理服务合同》合法有效，并不因部分业主存在异议而致该合同丧失有效性。该案原审判决后，南京华威物业管理有限公司上诉至本院，因未到庭参加诉讼，本院于2010年6月28日作出（2010）宁民终字第2665号民事裁定，按上诉人自动撤回上诉处理。
本院二审查明的其他事实与原审认定一致。
此节事实，有指导意见书、（2009）玄民一初字第3041号民事判决书、（2010）宁民终字第2665号民事裁定书，本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，南京新世界中心业主委员会与侨乐公司签订的物业管理服务合同合法有效，该合同对新世界中心全体业主均具有约束力。合同签订后，被上诉人经侨乐公司授权为新世界中心实际提供物业管理服务，上诉人应依约缴纳物业管理服务费。现上诉人以其与被上诉人未签订物业服务合同为由，拒缴物业服务费，本院不予支持。关于上诉人对新世界中心业委会与侨乐公司签订的物业管理服务合同无效的意见，已有多份生效裁判文书认定该物业服务合同合法有效，故对该上诉人意见本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉、维持原判决。
二审案件受理费577元，由上诉人邢宏朝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 林
代理审判员 左自才
代理审判员 汪德全
二〇一五年三月十三日
书 记 员 郭婷婷