浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0381民初2010号原告：张博凯，男，1995年4月20日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人（特别授权）：林金建，浙江光正大律师事务所律师。被告：浙江天瑞房地产开发股份有限公司。住所地：瑞安市滨江大道****号。注册号330000000039981。法定代表人：姜忠，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。第三人：李忠济，男，1970年3月26日出生，汉族，住瑞安市。原告张博凯与被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司(以下简称天瑞公司)、第三人李忠济商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员邢建独任审判，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告张博凯的委托诉讼代理人林金建、被告天瑞公司的委托诉讼代理人潘伟章到庭参加诉讼，第三人李忠济经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张博凯向本院提出诉讼请求称：1、依法判令被告向原告双倍返还已付购房定金，金额为人民币1590240元；2、依法判令被告向原告返还已付购房款人民币1204880元，并赔偿损失（以1204880元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2015年3月26日起计算至实际清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实及理由：原告为购买被告开发的坐落于瑞安市副中心区域的天瑞尚城项目商品房，经与被告代理人即第三人李忠济协商，确定购买该项目楼盘2-2502室，房款总额为人民币3975600元，购房定金为人民币200万元。2015年3月25日，原告通过其母池秀华的中国农业银行账户将购房定金200万元打到李忠济指定的户名：施思思，账户号为：62×××71的银行账号（于16时40分转账100万元，备注为购房前款；16时42分再次转账100万元，备注为购房）。2015年3月26日，原被告双方签署《天瑞尚城商品房预订单》。在预订单上加盖有“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章，由第三人李忠济在开单人处签字，并在右下方书写备注“购房人已于2015年3月25日将购房定金200万元汇入指定账户62×××71施思思，确认收到无异议”。预订单签订后，被告对履行时间一推再拖，拒不依约履行与原告签订《商品房买卖合同》的主合同义务，构成违约。预订单上第二条特别约定(定金罚则)：购房人按期签订《商品房买卖合同》，则前述定金转为购房款。逾期，则此单作废（即无需另行通知，双方预定协议自行解除），该套房源不予保留，且被告有权没收该套房源的全部定金，并有权另行销售该套房源。依合同法第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故原告有权据此法定定金罚则，要求被告双倍返还已付购房定金。被告天瑞公司辩称：一、被告天瑞公司没有授权李忠济订立涉案《天瑞尚城商品房预订单》以及代收所谓的“购房定金”200万元，天瑞公司也未实际收到原告所谓的“购房定金”。开单人李忠济不是被告天瑞公司的工作人员，李忠济个人与被告不存在合作关系。他与原告签订的预订单也不构成表见代理。这份预订单不是原告到被告方的工作场所签订，也不是在被告方的营销活动中签订，原告没有理由相信李忠济有权签订合同。预订合同最主要的特征是双方约定期限在将来签订正式合同，而涉案预订单没有约定何时签订正式合同，因此预约合同不成立；二、预订单的违约条款中未约定“收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”的内容，适用定金罚则没有事实依据和法律依据。适用合同法115条规定的“双倍返还定金”前提是双方对此有所约定；三、涉案200万元的性质是“订金”亦或“购房款”。预订单中出现的多处“定”（包括商品房预订协议、购房定金等），系起草人将“订”与“定的含义混淆导致的笔误。商品房预约合同的正确表述为“商品房预订协议”，采用言字旁“订”，这种书写方式才符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第五条中关于“预订”的法律概念；四：如果双方预约合同成立，返还购房款的前提是解除预约合同，现在原告并没有解除预约合同。另外，假设双方在预约合同内约定了签订本约的期限，原告也没有按期与被告积极磋商购房事宜，没有签订本约是因为双方在主要条款上没有达成一致意见，比如购房款的数额、购房款交付方式、交付时间，商品房交付使用的条件及日期，装饰、设备标准承诺等等。哪怕涉案预约合同对被告有约束力，被告也因尽到了实诚磋商的义务，而不构成预约合同的违约。第三人李忠济未答辩，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提供的天瑞尚城尾盘房源价格调整确认表、（2015）温瑞民初字第2530号判决书、（2016）浙03民终3296号终审判决书的真实性无异议，不能证明2-2502的商品房在李忠济的推销范围内以及李忠济得到相关授权；对汇款凭证的真实性无异议，关联性有异议。汇款凭证汇两笔100万是池秀华打给施思思的，被告没有收到该款项，不排除他们之间有其他经济往来。而且从汇款凭证中分别备注“购房前款”、“购房”，可以看出付款人的想法是支付购房款；对天瑞尚城商品房预订单的真实性无异议关联性有异议，认为不能构成预约合同。本院认为，“李忠济对外推销涉案楼盘是得到天瑞公司的授权”的事实已经（2016）浙03民终3296号终审判决确定，亦应适用于本案；原告通过池秀华向李忠济指定的施思思账户汇款的行为应视为向被告的履约行为；天瑞尚城商品房预订单能证明原、被告双方订立订立商品房预约合同。综上，原告方提供的证据符合证据的真实性、关联性、合法性，本院依法予以采信。根据以上证据及原被告的陈述，本院认定以下事实：2015年间，被告天瑞公司开发建设的天瑞尚城商品房项目尚有部分商品房尚未销售完毕，第三人李忠济取得了已印制格式条款并加盖“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章的天瑞尚城商品房预定单，对尚未销售的上述天瑞尚城商品房予以推销。由此，原告与第三人李忠济于2015年3月26日签订了一份天瑞尚城商品房预定单，该预定单记载：购房人张博凯，预定房号2-2502，购房定金200万元，房款总额3975600元，在该预定单的已印制的特别约定中记载：本预定单系购房人同出卖人之间的商品房预定协议。购房人需持本定位单于2015年月日(具体时间未填写)之前到浙江天瑞房地产开发股份有限公司(瑞安市滨江大道20188号尚水名都三楼营销部)签订上述商品房的《商品房买卖合同》，并按合同约定一次性缴清相应房款。购房人按期签订《商品房买卖合同》，则前述定金转为购房款。逾期，则此单作废(即无需另行通知，双方预定协议自行解除)，该套房源不予以保留，且出卖人有权没收该套房源的全部定金，并有权另行销售该套房源。该预定单并加盖了“浙江天瑞房地产开发股份有限公司尚城项目部”印章。同年3月25日，原告按第三人李忠济的要求，由其母池秀华的银行帐户向第三人李忠济指定的施思思的银行帐户转帐汇款200万元。后由于李忠济未将该200万元交付被告，被告以原告未向其支付购房款为由，拒绝与原告订立商品房买卖合同。本院认为：本案被告为李忠济提供盖有被告项目部印章的预定单，可以确定被告委托李忠济与原告订立商品房预约合同，预定单虽没有确定订立商品房买卖合同的具体时间，但原、被告之间关于预约购买商品房的意思表示明确，双方成立了商品房预约合同，原告通过其母池秀华的银行帐户向第三人李忠济指定的施思思的银行帐户转帐汇款200万元应确认为原告向被告的履约行为，李忠济收取该200万元元属于代理被告收取款项，第三人是否将该款项交付给被告，属于第三人与被告之间履行代理职责的问题，就对外关系而言，应由作为被代理人的被告承担相应责任，现被告拒绝订立商品房买卖合同，致原告不能实现订立预约合同的目的，应准予解除原、被告订立的天瑞尚城商品房预定单(商品房预约合同)，合同解除后，被告应返还原告200万元，并赔偿原告按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。该200万元在预定单中记载为定金，而在原告方汇款的附言中记载为购房前款，因此就原告方在订立及履行合同时的意思表示而言应是预付的购房款，在预定单中虽有记载：逾期订立合同，出卖人有权没收该套房源的全部定金，但预定单对合同订立的具体时间未作约定，对被告拒绝订立合同的后果也未作约定，因此该预定单并没有就预约定金性质作出全面约定，且合同约定的总房款为3975600元，而“定金”则确定为200万元，即大部分的购房款已予支付，因此该200万元应确定为预付购房款，而不是作为订立商品房买卖合同担保的预约定金，原告要求双倍返还已付购房定金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张博凯与被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司于2015年3月26日订立的天瑞尚城商品房预定单(商品房预约合同)。二、被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司返还原告张博凯预付购房款200万元并赔偿利息损失（按本金200万元，以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，自2015年3月25日始计算至本判决确定给付之日止），于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29161元，减半收取14580元，由原告负担4148元，被告浙江天瑞房地产开发股份有限公司负担10432元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件本诉受理费29161元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。审 判 员  邢 建二〇一七年四月二十七日代书记员  涂瑞梅附录一：原告提供的证据目录1：原告身份证1份。证2：被告营业执照、工商登记信息复印件各1份。证3：第三人身份信息复印件1份。证4：天瑞尚城尾盘房源价格确认表、（2015）温瑞民初字第2530号判决书、（2016）浙03民终3296号终审判决书复印件各1份。证5：汇款凭证2份。证证据6：商品房预订单1份。----??8?----