贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔26民终259号
上诉人（原审被告）黄小成。
被上诉人（原审原告）宁泽成。
原审被告陆沁轩。
原审第三人陈克文。
上诉人黄小成因房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2015）凯民初字第2464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2013年8月25日，以原告宁泽成为出租方、以被告黄小成为承租方就门面租赁事宜签订了一份《房屋租赁协议》。合同约定：乙方黄小成承租甲方宁剑明（已去世）、宁泽成位于凯里市万博商场西后楼B幢24号门面1间；租赁期限为五年，从2013年9月1日起至2018年8月31日止；租金为2000元／月，租金每年在上年租金基础上递增10%，租金支付方式现金半年结算一次；双方的非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付10万元违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；乙方应如期交付租金，若逾期交付，甲方有权要求乙方按当年租金的0.3%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；乙方未按约定期限交付租金，超过15天以上的及在租赁期内，未经甲方同意，擅自转租或转让承租门面的，甲方有权解除合同。租赁协议签订后，原告将门面交由被告黄小成与陆沁轩管理使用，被告黄小成也依约支付租金。2015年8月1日，被告黄小成无故不交纳2015年8月1日至2016年2月29日的房租，且被告陆沁轩在未征得原告宁泽成同意的情况下，擅自将门面转租给第三人陈克文。原告在多次催收租金未果后，于2015年9月23日提起诉讼。请求依法判决：1、确认第三人陈克文与被告陆沁轩2015年7月3日签订的《店面转让协议书》无效；2、解除我与被告于2013年8月25日签订的《房屋租赁协议》，并由被告在10日内搬走门面内的东西，将门面退还给我；3、由被告支付尚欠房租2420元（暂算至起诉之月止，实际应算到被告退出并交付房屋之月止）及违约金10万元；4、被告承担本案的诉讼费用。
另查明：涉案门面（凯里市万博商场西后楼B幢24号）所有权人为宁剑明，宁剑明已于2009年2月17日去世，其与妻子宁美娥生育有两个子女即宁芙芳、宁泽成。门面由宁泽成管理使用。同时查明：被告黄小成与被告陆沁轩系雇佣关系。
原审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。原告宁泽成与被告黄小成2013年8月25日签订的《房屋租赁协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的禁止性规定，对其合法性及有效性，予以确认。虽然陆沁轩系黄小成雇请的店员，但其将门面转让给第三人陈克文未经原告宁泽成的同意，鉴于出租人宁泽成不予追认，故被告陆沁轩与第三人陈克文签订的《店面转让协议书》应为无效合同。被告黄小成没有按时交付租金，既违反双方在合同中的约定，也有悖于民事活动中的诚实守信原则，原告诉请支付的租金事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以支持。虽然双方约定非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付10万元违约金，但双方约定的违约金过高，依法予以调整。以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告黄小成一次性支付原告宁泽成违约金2420元较为适宜。被告黄小成辩称涉案房存在漏水与庭审查明的事实不符，其拒绝交纳租金的理由不能成立。被告陆沁轩经传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，虽可视为对原告诉请及提交证据的默认，但其合法权益依法予以保护。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、第三人陈克文与被告陆沁轩于2015年7月3日签订的《店面转让协议书》无效；二、解除原告宁泽成与被告黄小成于2013年8月25日签订的《房屋租赁协议》，被告黄小成在本判决生效之日起十日内搬离涉案门面，并将该门面退还给原告宁泽成；三、被告黄小成在本判决生效之日起十日内支付原告宁泽成2015年9月的房租费2420元以及从2015年10月1日起至搬离门面之日止的房租（每月以2420元为基数计付）；四、被告黄小成在本判决生效之日起十日内向原告宁泽成支付违约金2420元；五、驳回原告宁泽成的其余诉讼请求。案件受理费2350元，减半收取1175元，由被告黄小成负担。
上诉人黄小成上诉称：上诉人承租门面后，投入4万多元进行了装修，因门面一直漏水，每天可以接到一小桶水，且水的味道恶臭，经多次与房东沟通没有解决，所以以缓交房租的方式督促房东解决漏水问题，根据法律规定，缓交房租理由正当。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期，所以被上诉人宁泽成应退还上诉人已交房租16575元。因2015年7月至今，门面由陈克文实际控制与经营，所以这期间的租金应由陈克文支付。请求维持原审判决第一项，撤销第二项、第四项，判决第三项的费用应由陈克文支付，由被上诉人宁泽成赔偿上诉人装修费42100元，一、二审案件受理费由陆沁轩承担。
被上诉人宁泽成答辩称：上诉人虽然没有按时交纳房租，但仍然继续使用门面，上诉人告知被上诉人房屋漏水后，上诉人的母亲为此请假一个星期到现场监督楼上施工解决漏水问题，且维修均在楼上，并不影响其经营，上诉人要求扣除房租，不符合法律规定。上诉人要求赔偿其装修费4210元没有法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，并判决上诉人支付被上诉人宁泽成违约金10万元。
原审第三人陈克文答辩称：第三人陈克文与本案没有直接关系，不是适格的被告，请求驳回原告请求。
在二审举证期限内，上诉人黄小成提供了以下证据材料：1、证人孟庆梅、彭炳元的证言；2、装修工程概算书。被上诉人宁泽成提供了凯里市金福圆酒楼肖应连的证言一份。
本院经审理查明的事实与原审法院相同。另查明，涉案门面厨房顶部有局部浸水，经被上诉人宁泽成与楼上房东联系，浸水问题经及时修缮已经得到解决。
本院认为：虽涉案租赁物厨房顶部局部浸水，需要进行维修，但修缮工程是在楼上进行防水处理，在维修期间，并不影响楼下黄小成对租赁物的使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合同期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，上诉人黄小成以承租的房屋需维修为由，要求被上诉人宁泽成退还其已交房租16575元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。
因被上诉人宁泽成与陈克文之间没有合同关系，且宁泽成对上诉人黄小成的转租行为不予认可，故上诉人黄小成认为“2015年7月至今的租金应由陈克文支付”的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释?》第十一条第（二）项规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因上诉人黄小成没有按租赁合同约定的时间交纳租金，构成违约，被上诉人宁泽成要求解除合同符合合同约定。因上诉人黄小成的违约行为导致合同解除，故其要求被上诉人宁泽成赔偿其装修费42100元的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1095元，由上诉人黄小成承担。
本判决为终审判决。
审判长 龙集东
审判员 王 莉
审判员 王 珺
二〇一六年四月二十二日
书记员 王 涛