重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初1828号原告：高新技术产业开发区万方针织厂，住所地重庆市九龙坡区热水瓶总厂（原总装分厂*楼）。经营者：万锋。委托诉讼代理人:施峰杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗定宏，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社，地址重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪。负责人：杨文华，职务社长。委托诉讼代理人：徐兴权，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：重庆高新技术产业开发区征地服务中心（重庆市九龙坡区征地办公室），住所地重庆市九龙坡区二郎科城路71号留学生创业园D3-2，统一社会信用代码12500107588933003W。法定代表人：刘万勃，职务主任。委托诉讼代理人：刘永圣（系该中心职工）。原告高新技术产业开发区万方针织厂（以下简称“万方针织厂”）诉被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社（尹家坪经济合作社）、重庆高新技术产业开发区征地服务中心（以下简称“征地中心”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘娜适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告万方针织厂的委托诉讼代理人施峰杰，被告尹家坪经济合作社负责人杨文华、委托诉讼代理人徐兴权，第三人征地中心的委托诉讼代理人刘永圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万方针织厂诉称，原、被告于2008年4月15日签订了《房屋租赁协议》。合同到期后，双方于2014年4月14日续签了租房协议，双方约定被告将面积为552.52平方米的房屋出租给原告，租赁期限从2014年4月14日起至2017年4月14日止。租赁期间，被告于2015年6月与第三人签订了《征地企业拆迁补偿（补助）协议》，协议约定了相关补偿费用，原告因此不得不完成搬迁。原告认为，被告的拆迁行为给原告带来了巨大经济损失，为维护自身合法权益遂诉至法院，请求：1、确认原告与被告于2014年4月签订的《房屋租赁协议》无效；2、判令被告支付原告企业搬迁损失费27626元（按50元/平方米计算）、提前搬迁奖励27626（按50元/平方米计算）及提前搬迁补助16575.60元（按面积30元/平方米计算），合计71827.60元；2、本案诉讼费由被告承担。被告尹家坪经济合作社辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。对于租赁合同效力由法院依法认定。即便合同无效，原告在签订合同时对于被告是否对涉案房屋有相应产权证明，并未尽到合理的审查义务。原告主张的各项费用，是第三人针对房屋的所有者或者持有者进行的补偿，原告并非补偿对象。此外，原告并未提供证据证明其提前搬迁的事实，至于第三人向被告支付的提前搬迁的奖励及补助系另一法律关系。第三人征地中心陈述，第三人与被告签订了征地拆迁补偿协议，并且已按照协议向被告支付了全部款项。经审理查明，2014年4月14日，被告尹家坪经济合作社作为甲方与作为乙方的万锋签订了《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将位于该社渣场预制厂房3号房2楼543.22平方米、梯间9.30平方米，合计552.52平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限从2014年4月14日起至2017年4月14日止，租期三年；租金为每月11元/平方米，半年租金36466元，全年租金72932元；乙方在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用，租赁协议到此终止，房租由甲方按乙方实际租用时间收取。此外，双方还对租金的支付、水电费的交纳等事项进行了约定。合同签订后，被告向原告出租了房屋，原告向被告支付了相应租金。2015年6月30日，被告作为乙方与作为甲方的第三人签订了《征地企业拆迁补偿（补助）协议》，协议约定，甲方支付乙方建构筑物补偿、企业搬迁损失费、拆迁补助、拆迁奖励等款项，并对支付条件、支付时间等进行了约定。此外，在被告与第三人确认的《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中载明：搬迁损失费按面积50元/平方米计算；提前搬迁补助（同类农房标准30%），22308.26平方米，补偿金额为4103415.44元；提前搬迁奖励50元/平方米。现原告已搬离承租房屋，对于搬离时间双方陈述不一致，但均未提供证据证明。另查明，原告万方针织厂系个体工商户，其经营者为万锋。上述事实，有房屋租赁协议、收据、《征地企业拆迁补偿（补助）协议》、《高新区征地拆迁企业补偿确认表》、双方当事人陈述、庭审笔录等证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。结合原告的诉请及被告的抗辩，本案的争议焦点如下：一、租赁合同的双方当事人；二、租赁合同的效力认定；三、原告主张的搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿能否支持。首先，万锋虽然是以自己名义与被告尹家坪经济合作社签订的租赁合同，但万锋系原告的经营者，并且租赁房屋也实际是由原告在使用，故租赁合同的相对人应当为原告。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但同时应当注明该字号经营者的基本信息。因此，原告既是租赁合同的相对人也是本案适格的诉讼主体。其次，关于租赁合同的效力问题。本案所涉房屋系被告尹家坪经济合作社修建，被告既无该房屋相应的产权证书，也未提供主管部门准予建房的相关批文。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的租赁合同违反此规定，应认定为无效，因此本院对于原告要求确认与被告于2014年4月14日签订的租赁合同无效的诉讼请求，予以支持。最后，原告主张的搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿能否支持的问题。原、被告之间的租赁合同已被认定无效，则双方关于“在租用时如遇国家征收应无条件搬出，甲方不赔偿任何费用”的约定亦不能适用，应视原、被告之间就此没有约定。在原、被告之间就租赁房屋被征收产生的补偿未作分配约定，现又协商不成的情况下，原告能否主张按照《高新区征地拆迁企业补偿确认表》中确认的补偿项目及标准计算搬迁损失费、提前搬迁奖励、提前搬迁补助等补偿？本院认为，被告与第三人签订的《征地企业拆迁补偿（补助）协议》是拆迁人与被拆迁人达成的合意，其本质是合同。根据合同的相对性原则，原告并非该协议的相对人，故以该协议约定的补偿项目及标准为依据主张相应费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告搬迁客观上会产生一定的搬迁损失，被告作为出租人应当给予原告适当赔偿。由于原告自身未尽到合理的审查义务，而被告明知其出租房屋系未经审批建设，双方对于租赁合同无效均存在过错，故本院酌情认定按建筑面积25元/平方米计算，即被告支付原告552.52平方米×25元/平方米=13813元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、原告高新技术产业开发区万方针织厂与被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社于2014年8月1日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社在本判决生效之日起十五日内支付原告高新技术产业开发区万方针织厂13813元；三、驳回原告高新技术产业开发区万方针织厂的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取797元，由原告高新技术产业开发区万方针织厂负担500元，由被告重庆市九龙坡区石桥铺街道尹家坪经济合作社负担297元（此款原告已缴纳，由被告在向原告支付上述款项时一并直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。代理审判员  刘娜二〇一七年六月十五日书 记 员  刘蕾