辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈中民二终字第2668号
上诉人（原审原告）：赵晓淳，男，1982年6月14日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。
委托代理人：孙志勇，系辽宁弘立律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵源立，男，汉族，1973年11月18日出生，住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：杨春光，男，1977年2月6日出生，汉族，现住址：沈阳市大东区。
被上诉人（原审被告）：辽宁远东房屋土地开发公司，住所地：沈阳市沈河区。
法定代表人：赵俊华，职务：总经理。
委托代理人：宫向东，男，1966年11月21日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地：沈阳市大东区。
负责人：连辰夫，职务：行长。
委托代理人：崔莹，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：徐晓明，男，1969年7月12日出生，汉族，系该银行职工。
被上诉人（原审被告）：沈阳市化工油漆厂，住所地：沈阳市大东区。
法定代表人：李宝清，职务：厂长。
委托代理人：何伟业，男，1950年2月6日出生，汉族，系该厂职工。
上诉人赵晓淳与被上诉人赵源立、杨春光、辽宁远东房屋土地开发公司（以下简称远东公司）、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称商业银行大东支行）、沈阳市化工油漆厂（以下简称化工油漆厂）物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第3242号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，于2014年11月6日依法组成由审判员王惠丽担任审判长，审判员白丽萍主审、审判员丁广昱参加评议的合议庭公开开庭审理了本案，上诉人的委托代理人孙志勇，被上诉人远东公司的委托代理人宫向东，被上诉人商业银行大东支行的委托代理人崔莹、徐晓明，被上诉人化工油漆厂的委托代理人何伟业到庭参加诉讼，被上诉人赵源立、杨春光经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案已审理终结。
原审原告赵晓淳诉称：1997年6月原告购买了由被告远东公司开发建设的位于大东区合作街46号（13-16轴）房屋，之后原告出国到美国学习。2013年原告从美国回来后发现，诉争房屋由被告非法占用，从事麻将社生意，经原告与被告多次协商未果无奈起诉法院请求法院依法保护原告的合法权益。1、请求判令被告赵源立腾退原告所有的位于大东区合作街46号（13-16轴）房屋；2、诉讼费由被告承担。
原审被告赵源立辩称：我方租用的是农村商业银行大东支行的房屋，我方从2005年开始租用，我方一直给付租金。最开始是面包房，现在开歌厅。我方不同意原告诉讼请求，我方是从银行手中租用的，租期未到，有书面的租赁合同但是没有租赁期限，如果要卖也必须卖给我方，我方投入装修等很大的费用。
原审被告杨春光辩称：与赵源立是合伙开歌厅，诉争房屋是赵源立与银行谈的，杨春光签的协议。
原审被告远东公司辩称：1995年与前进信用社即现在的商业银行签订购房协议，由沈阳化工油漆厂担保付款，考虑到是银行，所以在未划款的情况下让其提前入住，事后我方向商业银行多次催缴房款，至1997年也未给付。根据当时签订的购房协议第九条，诉争房屋买卖协议已经解除，所以我方就在1997年6月将诉争房屋卖给了原告。
原审被告商业银行大东支行辩称：不同意原告的诉讼请求。事实情况与原告及远东公司陈述不符，事实上是1993年至1994年商业银行分四次贷款给沈阳机制精碳厂金额为30万元、30万元、35万元、30万元，共计125万元贷款。当时约定贷款用途是水泥、钢材、制造设备，到期日分别为1995年6月20日、1996年4月20日、1998年5月20日、1997年4月20日，由于机制精碳厂无能力偿还，由沈阳市化工油漆厂及沈阳金飞马制漆有限公司以其拥有的本案争议房屋做抵债，偿还金额为1065317.25元，剩余4682.75元是在沈阳化工油漆厂账上代为偿还。所以该诉争房屋作为抵债还款，1995年11月28日远东开发公司向商业银行发放了商品房准住通知，不存在被告远东公司称的由农商行催缴房款等，我方是合法的物权人，所以不存在缴费义务。1995年时商业银行叫前进信用社一直在此经营，至今没有人进行催缴任何费用。1996年3月被告远东公司就已经吊销，所以远东公司在1997年为什么还能与被告签订买卖合同，我方存在质疑。
原审被告化工油漆厂辩称：我厂是转制企业，机制精碳厂转制化工油漆厂，化工油漆厂变为现在金飞马公司，现在化工油漆厂营业执照还有。诉争房屋是我方抵账给银行的。当年机制精碳厂从信用社借的钱，由化工油漆厂以本案房产作价还的。本案诉争房屋是我方从远东开发公司花钱购买的，当时协议已经没有了，我当时把入住证已经给商业银行了。入住证是给谁开的我记不清了。如果房屋我卖的有瑕疵，那么我可以收回该房屋，再给银行钱。我认为时间这么长了，我与信用社没有争议，所以没有瑕疵。
原审法院经审理查明：1993年，沈阳市机制精炭厂曾向被告商业银行大东支行贷款125万元。1995年1月1日，被告化工油漆厂为机制精炭厂偿还上述贷款1，145，317.25元。该贷款收回凭证上写有“合作新村和东山小区大套抵压顶帐”字样。1995年10月26日，被告远东公司、沈阳市东陵区前进信用社（以下简称前进信用社）及沈阳化工油漆厂签订一份商品房购销协议书，房屋位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（含一层住宅），面积为377.52平方米，总价款为864，633元。协议第九条约定“乙方接到进住通知一个月内，办理完毕结算手续。超期未结算者按日向甲方缴纳商品房管理费，每平方米每天0.2元，超期三个月仍不办理者，协议自行解除。甲方可将乙方购房款退回，房源另行出售”。在协议第二页手写有：签协议三日起付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还。在第一页页头处乙方后写有“沈阳市东陵区前进信用社（款由沈阳化工油漆厂交付），在第二页盖章处有被告远东公司、被告化工油漆厂及沈阳市东陵区前进信用社三家单位的印章。
1995年10月25日，沈阳市东陵区前进信用社与沈阳房产实业公司供暖公司签订供暖合同，在合同最后一页采暖费结算认证表中标注有住址为“合作新村6#13-16轴”。1995年11月28日，被告远东公司为沈阳市东陵区前进信用社出具了二份商品房准住通知，一份上写有“产权”，一份上写有“物业”。
2007年9月28日，被告杨春光与沈阳市东陵区前进信用社签订了租房协议，租期从2007年9月28日至2008年9月28日。每年租金为7万元。被告赵源立与杨春光系合伙关系。现房屋由二人租赁使用。
另查明，1997年6月15日，原告与被告远东公司签订了商品房购销协议书，房屋地址位于沈阳市大东区合作街6#楼网点13-16轴（含一层住宅），面积为377.52平方米，总价款为864，633元。1997年6月20日，被告远东公司为原告出具了商品房准住通知及交纳总房款864，633元的收款收据。2013年1月8日，沈阳市房产产权登记发证中心登记原告为大东区合作街46号（13-16轴）网点的所有权人。
沈阳市东陵区前进信用社后更名为沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行。被告远东公司的法定代表人赵俊华与原告赵晓淳为父子关系。
原审法院认为，本案的争议焦点是原告是否有合法依据要求占有人腾出涉诉房屋。
首先应确定的是被告远东公司与被告化工油漆厂、被告商业银行大东支行的抵帐协议是否解除的问题。1995年10月26日，三方签订了抵帐协议，将房屋抵与商业银行大东支行，协议约定付款单位为化工油漆厂。被告远东公司陈述因未付款，根据协议第九条的约定自行解除，房源可另行出售。但是远东公司并未举证证明其曾向化工油漆厂及商业银行大东支行催要过房款，并且在抵帐协议的第二页手写有“签协议三日起付款50万元办结算手续，其余款打欠条，以石粉与四大油、水泥、油漆偿还”，即说明房款并非全部是以现金的方式给付。并且，远东公司在1995年10月26日即签订抵帐协议的一个月后即1995年11月28日向商业银行发出了准住通知书。其后在其认定协议自行解除后也未向商业银行或化工油漆厂发出要求收回房屋的通知，远东公司的上述行为不符合常理，其所述合同已解除的主张依据不足，本院不予采信。
其次，如上所述，在远东公司解除合同依据不足的情况下，其出卖房屋的行为属无权处分行为，原告赵晓淳与被告远东公司房屋买卖合同效力则取决于原告购买房屋时是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，即：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。从本案来看：1、原告与被告远东公司签订协议的时间为1997年6月15日，远东公司向原告发出准住通知的时间是1997年6月20日，在此期间房屋由商业银行大东支行占有使用，对于此事实原告应是明知的。2、原告与远东公司的法人代表赵俊华为父子关系，远东公司未能提供原告交纳86万元的财务记录。3、如原告所述，1997年以后原告全家去美国，房屋于2013年取得房证，但是原告从美国回来后应当到房屋处查看，房屋当时为出租状态，在房屋有纠纷的情况下原告仍然办理了房产证书。从以上三点来看，原告受让房屋并不具备善意的条件，而房屋是否是以合理的价格转让存在疑问，即使原告已取得了房屋所有权证书，但其要求腾房的依据不足。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中国人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵晓淳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
宣判后，上诉人赵晓淳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求法院撤销一审判决发回重审或依法改判2、一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：1、上诉人取得争议房屋所有权证书，一审法院未支持腾房诉求无法律依据。本案争议房屋是由被上诉人远东公司开发建设，其是房屋所有权人，上诉人与被上诉人远东公司对争议房屋签订了房屋买卖合同，并依法办理了房屋登记，依据《物权法》第十六条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。法院无权否定房屋所有权证产生的法律效力，即使法院或当事人对房屋所有权证书存有异议，也应当依法通过行政诉讼或行政复议程序提出，民事审判庭无权评价行政行为产生的效果。2、一审法院分配举证责任错误。依据被上诉人远东公司与被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂签订的房屋买卖合同，明确约定，在被上诉人化工油漆厂未按期支付全部价款时，买卖合同自动解除。该协议时当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应当为有效合同。在被上诉人远东公司与被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂签订的合同是否解除的问题上，只要被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂能证明其履行了付款义务，就说明双方签订的合同未解除。依据《最高院民事证据举证规则》规定，在合同纠纷中，负有合同履行义务一方承担举证责任。但被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂在一审过程中未证明其支付全部房款，而一审法院在被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂负有举证责任，且举证不能的情况下，对被上诉人远东公司提供的未付款证据不予采纳，仅以被上诉人远东公司在履行合同中的行为“不符合常理”为由免除被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂的举证责任。对此，上诉人存有异议。3、一审法院适用不动产物权善意取得制度错误。适用善意取得制度的前提是存在无权处分行为，上诉人认为，本案被上诉人远东公司基于开发建设行为第一个取得争议房屋的所有权，其与被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂签订合同后，在被上诉人商业银行大东支行、化工油漆厂未办理房屋所有权证前，争议房屋所有权未发生变动，还是归被上诉人远东公司所有，其当然有权将房屋出售给他人。因此，被上诉人远东公司与上诉人出售房屋的行为非无权处分行为，既然本案无无权处分行为，也就不存在善意取得制度，在该环节一审法院适用法律是存在瑕疵的。
被上诉人远东公司答辩称：同意上诉人的意见。
被上诉人商业银行大东支行答辩称：一、一审法院举证责任分配正确。一审判决书第7页中，法院认为“远东公司在其后自行解除后也未向商业银行或化工油漆厂发出要求收回房屋的通知”，远东公司在行使解除权时未履行相应的通知程序，其证明合同已解除的证据不足。上述举证责任分配是完全正确的。根据《合同法》第96条规定，当事人一方依本法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。可见，合同解除应当以通知为生效要件。无论是约定解除还是法定解除的出现，都不意味着合同的当然解除，只有行使了合法的通知程序，方能产生解除的效力。本案中，远东公司从未有任何解除合同的意思表示和行为，更没有通知程序，自1995年11月28日至2014年年初（本案庭审），本案争议房屋一直处于大东支行直接或间接使用中，远东公司从未向大东支行主张过解除合同或向化工油漆厂催要房款，其所谓的“自动解除”没有法律基础。一审法院不予采信是正确的。二、上诉人无权主张腾房之诉。1、本案争议房屋是商业银行大东支行获得的抵账资产，远东公司的行为属于一房二卖，上诉人获得房屋是通过远东公司无权处分获得，故根据《物权法》第一百零六条规定：无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。故上诉人无权获得本案争议房屋的所有权。2、上诉人获得本案争议房屋非“善意取得”。根据《物权法》第一百零八条规定，界定“善意”主要是看第三人受让时是否知情或是否应当知情。《物权法》对这种善意的保护，是公信原则的体现。与之相对应的就是恶意第三人。恶意就是第三人依当时的情况知道或应当知道出让人无让与的权利。即根据当时的环境，依交易的一般情况，可以得出出让人无权让与的结论，则第三人应视为恶意。本案远东公司的法定代表人与上诉人是父子关系，其双方对于房屋已经转让的情况是明知的。远东公司和上诉人均无法提供购房发票、银行对账单、发票底联等，无法证明存在真实的交易。3、上诉人的房屋所有权证是基于无权处分获得，不具有合法的权利基础，不应得到法律保护。由于远东公司无权处分，恶意一房二卖，造成房屋所有权证无法办理，由此造成的全部损失，答辩人将根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》追究远东公司加倍的赔偿责任。
被上诉人化工油漆厂答辩称：商业银行大东支行意见。
被上诉人杨春光未作答辩。
被上诉人赵源立未作答辩。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
另查明，上诉人与被上诉人远东公司签订的商品房购销协议书上，上诉人的名字是其父亲赵俊华代签，签订此协议书时上诉人15周岁。
上述事实，有原告提供的商品房购销协议书、商品房准住通知、收款收据、房屋所有权证书；被告赵源立提供的租房协议、收款收据；被告远东公司提供的商品房购销协议书；被告商业银行大东支行提供的企业贷款凭证、贷款收回凭证、商品房准住通知供暖合同、原、被告当庭陈述等证据，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：上诉人赵晓淳与被上诉人远东公司于1997年6月15日签订商品房购销协议，2013年1月8日，沈阳市房产产权登记发证中心登记上诉人为大东区合作街46号（13-16轴）网点的所有权人。但是在1995年10月26日，被上诉人远东公司与被上诉人化工油漆厂、前进信用社（商业银行大东支行）签订了抵账协议，约定房屋由商业银行大东银行所有，并且商业银行大东支行占有使用该房屋至今，故上诉人取得的房屋登记存在瑕疵，主张房屋所有权的依据不足。
关于上诉人诉求中一审法院分配举证责任是否错误的问题，被上诉人远东公司并未向被上诉人化工油漆厂或被上诉人商业银行大东支行主张过解除商品房购销协议，且1995年11月28日，被上诉人远东公司为被上诉人商业银行大东支行出具了商品房准住通知，该行为系对被上诉人商业银行大东支行房屋所有权的认可。原审判决认为被上诉人远东公司并未举证证明其曾向被上诉人化工油漆厂及被上诉人商业银行大东支行催要过房款，原审将该证据的举证责任分配给上诉人正确。
关于一审法院适用不动产物权善意取得制度是否错误的问题，被上诉人远东公司与被上诉人化工油漆厂、前进信用社（商业银行大东支行）签订的房屋抵账协议并未解除，且被上诉人远东公司于1995年11月28日已将涉案房屋实际交付给被上诉人商业银行大东支行使用至今，被上诉人远东公司在将房屋出售给上诉人及为上诉人办理房屋所有权证之前从未向被上诉人商业银行大东支行主张过任何权利。被上诉人远东公司处分房屋的行为系无权处分，1997年6月20日被上诉人远东公司向上诉人发准住通知时该房屋已由被上诉人商业银行大东支行占有使用，上诉人及被上诉人远东公司对此事实是明知的，2013年上诉人回国时房屋为出租状态，在房屋产权可能存在争议的情况下上诉人仍办理房产证书，故上诉人受让房屋不具备善意的条件。原审法院适用不动产物权善意取得制度正确。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长 王惠丽
审判员 白丽萍
审判员 丁广昱
二〇一四年十一月十七日
书记员 董晓琳
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；