江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆民初字第4159号
原告（反诉被告）江苏昆山农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省昆山市前进中路219号。
法定代表人刘斌，该公司董事长。
委托代理人费峥，该公司员工。
委托代理人赵保亮，该公司员工。
被告（反诉原告）陆献忠。
委托代理人吴景贵，江苏王建华律师事务所律师。
委托代理人金元杰，江苏王建华律师事务所实习律师。
原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司与被告陆献忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月10日受理后，依法由审判员孙守旺独任审判，于2015年11月9日、2015年11月30日、2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司委托代理人费峥、赵保亮、被告陆献忠委托代理人吴景贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司诉称：2012年11月22日，原告委托拍卖公司公开拍租位于昆山市南港震阳路东侧沿街商铺五年的租赁使用权，被告以555000元/年的价格竞得。双方签订拍卖成交确认书后，原告于2013年2月将该房交付给被告使用，被告支付了2013年度的租金。后被告使用上述房产至今，但未支付房租，经原告多次催促未果。故请判令被告立即支付结欠原告房租1110000元（暂计算至2015年2月1日，实际计算至实际搬离之日）；判令被告支付原告损失36000元（按照同期人民银行基准利率3.25%计算）；判令解除双方的租赁合同关系；诉讼费由被告负担。
被告陆献忠辩称：原告在拍租时，明确表明涉案标的物为商铺。被告根据原告的拍租要求及租赁物的性质，在拍租时将拟经营的经营方式报给原告，原告认可。拍租成功后，被告按照原方案积极装修，装修完毕后，因原告不能提供相应的产证，致使被告无法办理营业执照合法经营。被告拿到原告的起诉材料后，经过调查，才知道涉案房屋为被告擅自扩建的营业楼，属于办公用房。综上，被告无法实现合同目的，原告无权要求被告支付相应租金。
反诉原告陆献忠诉称：反诉被告在出租房屋时，在报纸及其他拍租机构都宣称出租房屋为商铺，并且要求承租人根据商铺性质针对性做了标段计划。反诉原告拍租房屋，且装修之后，准备办理营业执照时，反诉被告无法提供权属证书以便办理登记。现反诉原告投入大量资本装修房屋，因不能办理营业执照导致不能营业，具有重大经济损失。综上，请判令反诉被告退还反诉原告已付租金555000元及迟延返还的利息损失，退还押金100000元，赔偿装修损失2500000元；反诉费由反诉被告负担。
反诉被告江苏昆山农村商业银行股份有限公司辩称：反诉原告与反诉被告之间建立了租赁合同关系，反诉原告也使用了租赁物，并支付了部分租金。在租赁合同解除前，该项主张无法律依据。关于利息计算，需要反诉原告明确其主张的具体计算方式。关于押金100000元，于法无据，理由同租金部分。关于损失，需要反诉原告提供证据证明损失金额、因果关系。诉讼费不应由反诉被告承担。
经审理查明：2012年11月15日，原告委托的拍卖公司在昆山日报上刊登了拍卖公告，拍卖标的为：1号标的为昆山市南港震阳路东侧沿街商铺，五年租赁使用权；2号标的为昆山市南港望江路北侧沿街商铺，五年租赁使用权。其中1号标的为涉案房产。
2012年11月16日，被告在拍卖公司提供的拍租会特别约定载明竞租人在公告规定的咨询时间内有权了解拍租标的物的情况，获得文本资料，实地查看，若你作出竞租决定，进入拍租会现场，即表明愿意接受拍品的一切现状和缺陷；拍租标的物以现场实际看样为准；本次参拍的竞拍人已提交的租赁经营方案及行业规划平面图并经委托人审核通过，所有经营项目必须经政府有关部门的批准，证照手续的办理、审批及由此产生的一切费用由承租人承担；房租一年一付，提前一个月支付，从第二年起应于前一租赁期到期前一个月支付；该约定还对其他事项进行了载明。
被告提交的商铺规划载明一楼为服装、电子器材、美容美发行业、烟酒业、休闲食品及面食行业；二楼为宾馆或卖场；三楼整体商铺设定为大型餐饮或大型服装卖场。
2012年11月22日，被告通过拍卖获得了涉案房产的五年租赁使用权，成交价为555000元*5年。2012年11月30日，拍卖公司出具成交报告，载明被告以555000元的价格竞得涉案房产的五年租赁使用权。被告竞得该标的后，支付了一年租金555000元，另支付押金100000元。2013年2月，原告将涉案房产交付给被告。
另查明：原告下属的南港支行系昆山市张浦镇震阳路159号国有土地的使用权人，证载土地面积为2577.4平方米，地类为金融保险业。2010年2月20日，原告下属的南港支行获得昆山市发展和改革委员会的批复，同意在张浦镇南港振阳路东侧建造营业楼2000平方米，项目投资4000000元，资金自筹解决。2011年1月4日，原告下属南港支行获得20110001号建设工程规划许可证，建设项目为营业楼A区，面积为509.83平方米；同日获得20110002号建设工程规划许可证，建设项目为营业楼B区，面积为1136.39平方米。2011年5月18日，原告下属的南港支行获得建筑工程施工许可证，工程名称为“营业楼A区、B区”，建设规模为1646.22平方米，合同开工日期为2011年5月18日，合同竣工日期为2011年6月30日。2015年11月16日，原告下属南港支行获得了竣工备案意见书，载明工程名称为营业楼A区、B区，工程面积为1661.74元。上述工程，包含涉案房产。
上述事实由拍卖公告、拍租会特别约定、拍卖成交报告、拍卖成交确认书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工备案意见书、发改委批复及当事人的陈述予以证实。
本院认为：原、被告之间通过拍租的形式建立房屋租赁合同关系，拍租过程中的要约、承诺为双方合同组成部分，该合同系当事人真实意思表示。原告在与被告建立租赁合同关系前，已于2011年取得了涉案房产的规划许可证，且依据该规划许可证进行了建设，亦不违反法律规定，该合同合法有效，当事人均应信守。被告关于房屋性质属于办公用房的抗辩，虽然拍卖公告上载有“商铺”字样，但该用语并非规范表述方式，结合涉案房产的实际，该表述也符合一般认知，并不构成欺诈或重大误解。根据拍租会特别约定，竞租人有权了解拍租标的物的情况，其拍租则视为接受拍品的一切现状和缺陷，故涉案标的办公用房的性质以及因此对被告造成的不利后果，应由被告自负。
现被告未依约履行支付租金义务引起本纠纷，其应当承担违约责任。被告承租该房至今，仅支付一年的房租，迟延履行合同主要义务，导致合同目的不能实现，原告有权解除双方的租赁合同，因此原告关于解除双方租赁合同关系的主张本院予以支持。关于租金损失，原告于2013年2月将涉案房屋交付给被告，因其并未就具体交付日期提供证据予以证明，考虑到必要的交接时间，本院以2013年3月1日作为租赁合同起始期限，扣除第一期租金555000元后，被告欠付租金2014年3月1日至法庭辩论终结之日即2015年12月14日租金共计为555000元+555000元*（365天-76天）/365天=994438.37元，之后的租金损失按照555000元/365天=1520.55元/天计算至实际返还涉案房产之日。关于利息损失，根据约定被告应于2014年2月支付次年租金，于2015年2月支付第三年租金，其主张的损失36000元未超过中国人民银行同期同档基准贷款利率，也未超过其主张的3.25%的利率标准，本院予以确认。
被告关于支付返还已付租金、利息损失及押金的主张，基于上述事由，本院不予支持。因涉案房产尚未实际返还，关于押金部分本院暂不抵扣，原、被告在房屋交接时可根据交接及款项支付情况在被告欠付租金、租金损失及利息中予以扣减。关于装修损失，根据拍租会特别约定，被告已承诺相应风险应由其自负，故其再行主张，无事实依据。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司与被告陆献忠之间关于“昆山市南港震阳路东侧沿街商铺”的房屋租赁合同关系。
二、被告陆献忠于本判决生效后十日内支付原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司房租994438.37元及租金损失（从2015年12月15日开始按照1520.55元/天计算至被告搬出租赁的“昆山市南港震阳路东侧沿街商铺”之日）。
三、被告陆献忠于本判决生效后十日内支付江苏昆山农村商业银行股份有限公司损失36000元。
四、驳回反诉原告陆献忠的反诉请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。
本诉案件受理费15114元，减半收取7557元，此款原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司已预交，由被告陆献忠于本判决生效后十日内返还原告江苏昆山农村商业银行股份有限公司。
反诉案件受理费7557元，由被告陆献忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审判员 孙守旺
二〇一五年十二月十五日
书记员 陈 翩