浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金义民初字第535号
原告（反诉被告）何某某。
委托代理人吴某某。
被告义乌市××建筑工程有限公司。
×号。
法定代表人金某。
被告（反诉原告）义乌市××开发有限公司。
义乌市××号。
法定代表人金某。
两被告共同委托代理人季某。
原告何某某为与被告义乌市××建筑工程有限公司。
乌市××开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2010年1
月29日向本院提起诉讼，被告义乌市××开发有限公司于2010
年3月11日提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2010
年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何某某及
其委托代理人吴某某、被告义乌市××建筑工程有限公司、被
告（反诉原告）义乌市××开发有限公司的委托代理人季某到
庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某某诉称，原告在向被告义乌市××建筑工程有
限公司、义乌市××开发有限公司支付了60万元购房款，两被
告交付房屋后，2008年6月13日，原告与被告义乌市××开发有限公司补签了商品房预售合同书一份，合同约定：原告向被
告义乌市××开发有限公司购买坐落于义乌市××、××号商
品房（现更名为建设二村75幢3号），房屋总价60万元，被告
义乌市××开发有限公司于2002年6月30日将商品房交付给原
告使用。合同签订前及签订后，原告已履行自己的义务。但是
由于被告至今未向房地产权属登记机关提交办理房屋产权证书
所必要的证明文件，致使原告至今未能办理房屋产权证书。被
告义乌市××开发有限公司是被告义乌市××建筑工程有限公
司为了开发房地产及履行义乌市城市建设综合开发公司未完成
的开发义务而投资设立。要求两被告立即向房地产权属登记机
关提供必要的证明文件，协助原告办理义乌市××、××号商
品房（现更名为建设二村75幢3号）房屋权属证书；两被告自2
008年1月20日始至房地产权属证书办结之日止，按原告已支付
的购房款60万元的银行同期贷款利息向某告支付逾期办证违约
金（到目前止为8万元）。
为证明自己的主张，原告向法庭提供了下列证据材料：
1.被告公司的基本情况三份，证明被告的主体身份，证
明义乌市城市建设开发有限公司改制为义乌市××建筑工程有
限公司，被告义乌市××开发有限公司是由义乌市××建筑工
程有限公司投资设立等相关事实。
2.义乌市人民政府关于某某市住宅公司、义乌市建设综
合开发公司脱钩改制的批复及义乌市××建筑工程有限公司关
于要求由公司某会参与投资成立房地产开发公司的报告各一份
，证明义乌市城乡建设房地产开发有限公司之前的债务由义乌市住宅公司甲；以后成立的义乌市××开发有限公司是义乌市
××建筑工程有限公司为了完成一些项目而设立的。
3.商品房预售合同一份，该合同约定了双方的权利义务
，合同载明土地使用权是出让，明某某定，需要办证才能取证
房屋所有权。
4.义乌市北苑街道建设社区证明一份，证明涉案房屋的
更名情况，更名为建设二村75幢3号。
5.收款收据二份，证明原告按照合同约定支付购房款的
事实。
6.义乌市人民政府令第6号，证明义乌市关于土地改变用
途的实行管理办法已经出台，即使按照被告的承诺，在有关政
策出台之后办理产权证书，也应当办理相关产权证书。
7.义乌市人民政府抄告单一份，证明其他同类型的房屋
已经办理了产权证书。
经庭审质证，被告发表如下质证意见：
对证据1无异议；
对证据2，华泰公司成某某并未就改制前的企业债权债务
进行过约定；
对证据3的真实性没有异议，对证据目的有异议，双方的
合同关系实际上成立于2001年，而原告入住实际发生在2002年
，因此该合同仅仅是对已经发生的合同关系以书面的形式补充
确认。补签合同时双方已经对以往6年的一些权利义务进行了
附条件的谅解，因此合同中才将余款的支付时间写在2007年，
这并不表示被告在原告违反谅解的情况下放弃主张违约金的权利。合同第10条应该与原告出具的声明结合起来看，实际上是
一个假设性条款，如果涉案土地属于有偿出让的话，那么将来
的土地出让政策也适用于该宗土地。
对证据4无异议。
对证据5无异议，恰恰证明了原告在入住6年后才将余款
付清。
对证据6的真实性无异议，但是该份暂行办法目前是否执
行尚存异议，从客观实际上讲，目前涉案房屋办理产权证确实
存在障碍。
对证据7的真实性无异议，但与本案无关。
被告义乌市××建筑工程有限公司、义乌市××开发有
限公司共同辩称，本案合同双方形成合同关系的时候，涉案房
屋的土地使用权性质是划拨，对此原告是明知的，双方也对此
事进行了明确。2008年6月13日补签合同时，原告已经入住使
用了6年，双方对土地状况更是明确。被告对办理产权证的事
项已作说明。目前，涉案房屋相关办理产权证的政策尚未出台
，因此客观上存在办理产权证的障碍，该障碍并非被告责任。
双方没有约定办理产权证的期限，合同也没有具体约定办理房
产证是出卖人的义务，因此，原告主张缺乏事实和法律依据，
要求驳回原告的诉讼请求。
被告义乌市××开发有限公司反诉称，2002年，反诉被
告依据本案当事人之间的买卖合同关系入住建设小区11幢5、6
号房屋（现更名为建设二村75幢3号），反诉被告入住后，延
迟6年才支付合同余款40万元，根据我国法律规定，反诉被告应支付逾期付款违约金。请求法院判令反诉被告支付逾期付款
违约金149040元，解除反诉原告与反诉被告签订的商品房销售
合同，反诉被告腾退建设二村75幢3号返还给反诉原告。
为证明自己的主张，被告向法庭提交了下列证据材料：
1.建设小区规划图、建设用地许可证、规划许可证、固
定资产投资许可证、土地使用权登记证明、（1999）浙义证民
拆第2486号公证书、建设用地项目呈报说明书、义城改指2001
30号文件、供地方案各一份，证明涉案房屋相关土地使用权的
历史沿革及土地使用权状况。
2.何某某出具的声明一份，证明本案涉及的房产土地状
况已告知原告，原告在签订合同时已明知土地的具体情况，对
涉案房屋办理产权证的瑕疵是清楚的。
3.原告提供的商品房预售合同及收款收据，可以证明原
告没有依约及时支付购房款。
经庭审质证，原告发表质证意见如下：
对证据1的真实性没有异议，但是这些证据不能反映出被
告有权开发涉案房地产，被告也没有在签订合同过程中将上述
情况告知原告。
对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，该声明
不能反映出原告对土地使用权性质是划拨是知情的，该声明应
该与合同联系起来，这样才能反映事情的原貌，如果被告有意
将真实情况告知原告，为什么要在合同上写明是出让土地，该
声明是沿用以前的格式，在声明签署之前，市政府的相关政策已经出台。因此，所附条件没有意义。如果市政府没有出台相
关规定，那么附条件的行为在条件无法出现的情况下，该行为
也是无效的。
证据3可以证明原告完全是依照约定履行合同的，没有任
何违约行为。
针对反诉原告的反诉，反诉被告何某某辩称，反诉原、
被告在2001年洽谈，2002年3月15日支付了购房款，入住时间
是交付房款之后。2008年，原、被告签订了房屋买卖合同。20
08年6月13日签订的合同明某某定了反诉被告的付款时间，在
合同签订之前被告已经支付了其余的40万元的购房款，因此反
诉被告的付款时间完全符合合同的要求，反诉原告提出要求追
究反诉被告逾期付款违约责任是完全没有依据的。
结合当事人的举证、质证及庭审陈述，本院认定本案事
实如下：
被告义乌市××建筑工程有限公司系由原义乌市住宅公
司、义乌市城市建设综合开发公司脱钩改制后成立的。被告义
乌市××开发有限公司是由被告义乌市××建筑工程有限公司
及义乌市××建筑工程有限公司工会投资设立（2002年6月17
日成立）。2002年3月15日，原告向被告支付购房款20万元，
原告于2007年11月6日支付购房款40万元。原告于2002年6月30
日入住涉案房屋，并一直管业使用至今。2008年6月13日，原
告与被告义乌市房地产开发有限公司补签《浙江省商品房预（
销）售合同书》一份，约定：被告向某告出售位于建设小区第
11幢第5、6号垂直3、5层（现更名为建设二村75幢3号），建筑面积288.65平方米的商品房；被告于2002年6月30日将该房
屋交付原告使用；购房款60万元。本案涉案房屋所涉土地系义
乌市住宅公司因义乌市旧城改造房屋拆迁安置所得，土地性质
为国有划拨，建房时审批建设用地项目为生产经营用房，尚未
取得产权证书。
本院认为，根据原、被告双方提供的证据，原告主张涉
案房屋目前可以办理产权证书缺乏依据，目前涉案房屋办理产
权证书尚存在客观障碍，待办理产权证书的条件具备后，原告
可另行主张解决，因此，原告要求被告协助办理涉案房屋的权
属证书的诉请，本院不予支持。原告于2008年6月13日出具声
明一份，表示对因非出售方的原因导致一时不能做房产证的情
况表示谅解，并不追究有关责任，因此，原告要求被告支付逾
期办证违约金的诉请缺乏依据，本院不予支持。反诉原告提出
的反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此
，依照《中华人民共和国合同法》第七条的规定，经审委会讨
论，判决如下：
一、驳回原告何某某的诉讼请求。
二、驳回反诉原告义乌市义乌市××开发有限公司的诉
讼请求。
案件受理费10600元，由原告何某某负担；反诉案件受理
费3280元，由被告义乌市××开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币10600元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得
超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政
局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银
行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴
纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 何小甫
审 判 员 徐云飞
代理审判员 张小燕
二〇一〇年九月三十日
书 记 员 吴 姣