柳州市中级人民法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第399号
上诉人（一审原告、反诉被告）：车仁，男，1982年12月3日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市鱼峰区西江路**号*栋*单元***室，公民身份证号码：4502031982********。
委托代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。
被上诉人（一审被告、反诉原告）：何以安，男，1965年4月30日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区航二路**号**栋*单元***室，公民身份证号码：4502211965********。
委托代理人：腾培胜，广西超仁律师事务所律师。
上诉人车仁因与何以安关于合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民二初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人车仁及其委托代理人黄柳军、被上诉人何以安及其委托代理人腾培胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2015年1月中旬，车仁到何以安经营的柳州市安顺养殖专业合作社（以下简称安顺养殖社）考察，协商转让该养殖社牛舍事宜，并于2015年2月2日，向何以安支付20000元，作为牛舍转让定金，何以安向其出具《收条》1份，写明：“今收到车仁交来牛舍转让费定金贰万元正人民币：20000元。”何以安依照车仁的要求修缮该牛舍，支付各项费用共计27400元。但双方就该牛舍是否能办理银行贷款、是否能享受政府补助等问题协商未果，车仁拒绝签订正式的转让合同。随后，车仁起诉要求何以安退还定金20000元，何以安反诉车仁支付修缮牛舍的费用共计27400元。
何以安经营的安顺养殖社在2013年10月份至11月份期间，获得柳州市柳南区发展和改革局发放的补贴307518.4元。何以安自认修缮好该牛舍后，由其经营养羊业。
一审法院认为，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。关于本诉，双方当事人之间虽然没有签订正式的牛舍转让协议这一主合同，但车仁向何以安交付了20000元定金，作为订立主合同的担保，在未能提供有效证据予以证明何以安在缔约过程中存在过错的情况下，车仁单方拒绝订立主合同，作为给付定金的一方无权要求何以安返还定金。车仁应当在支付定金之前对该牛舍是否能办理银行贷款、是否能享受政府补助等问题予以充分的了解，故对其知情权未得以保障而要求何以安退回定金20000元的诉请，一审法院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”关于反诉，车仁、何以安双方并未签订正式的养殖社牛舍转让协议，尚处于缔约阶段，依据以上法律规定，在订立合同过程中，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。何以安自认修缮该牛舍后，由其经营养羊业，以减少损失，避免该牛舍荒废闲置，故何以安要求车仁赔偿因其违约行为造成何以安的各种经济损失共计27400元的反诉请求，一审法院予以部分支持，酌情认定其损失为5000元。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：1、驳回车仁的诉讼请求。2、车仁赔偿何以安经济损失共计5000元。3、驳回何以安的其他反诉请求。
一审案件受理费300元（车仁已预交），因适用简易程序法院减半收取150元，全部由车仁负担。反诉案件受理费243元（何以安已预交），由何以安负担200元，车仁负担43元。
上诉人车仁上诉称：一、一审判决对《养殖场转让协议》效力的认定是错误的。1、《养殖场转让协议》转让标的物为养殖场，该养殖场占用范围内的土地，属于村集体所有，被上诉人根本无权转让。《养殖场转让协议》因违反《土地管理法》、《农村土地承包法》的相关规定而无效。安顺养殖社作为一家在农村家庭承包经营基础上成立的农民专业合作经济组织，对于经营场所柳州市柳南区太阳村镇老房村岭顶屯庙背岭的土地，安顺养殖社仅享有使用权，并无所有权。被上诉人作为个人根本无权转让属于集体的土地。被上诉人明知集体土地不得进行买卖，却隐瞒重要信息收取上诉人的定金，已经造成上诉人的巨大经济损失；
2、涉案的牛棚是违法建筑，并未取得建筑工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：应当被限期拆除，违法建筑是不能买卖的。
综上，一审法院对《养殖场转让协议》效力的认定是错误的，应认定为无效合同。合同无效，自始无效。主合同无效，定金担保合同无效。定金合同自始就没有法律约束力，因定金合同取得的财产，应当予以返还。故上诉人交纳的定金2万元，被上诉人应当予以退回。
二、被上诉人维修牛棚产生的费用应当由被上诉人承担，与上诉人无关。《养殖场转让协议》无效，自始无效。应当恢复到合同订立之前的状态，故维修牛棚的费用应当由被上诉人承担。所以，合同无效，上诉人并不存在缔约过失责任。且上诉人在进行养殖场转让时，该牛棚就是已经维修过的状态。牛棚维修发生在上诉人交纳定金之前。与本案无任何关联。
请二审法院在查明事实的基础上，撤销一审民事判决，依法改判。以维护上诉人的合法权益。
被上诉人何以安答辩称：一一审判决程序合法，适用法律正确，请求二审驳回上诉人诉请。1、一审判决中没有认定养殖协议的效力如何的，是上诉人误认为如此；
2、被上诉人的土地使用权是在政府部门及有关合法协议等有效合法手续的情况下办理的，有据可查；
3、上诉人称牛棚是违法建筑等，被上诉人认为上诉人说法不实。被上诉人办理的牛棚建设等都是有政府部门的审批和备案的，不存在违法建筑一说；
4、转让协议中明确约定被上诉人转让的是使用权，而不是土地的所有权。
上诉人车仁在二审期间提交以下新证据：1、转让标的照片六张共两页；2、光碟一份。拟证明对方收取定金时牛棚已经完好无损，并且收拾干净。被上诉人对上诉人提交的新证据均不认可其关联性，认为不是本案的标的。对上诉人提交的证据，本院认为，上诉人提交的证据无法判定照片和光碟上所摄的内容是本案争议的标的，本院不予采纳。
被上诉人何以安在二审中提交以下新的证据：1、太阳村镇人民政府出具的《太阳村镇关于何以安办理农业结构调整的请示》两页（复印件）；2、柳南区农业产业结构调整联审表两页（复印件）；3、关于申请拨付2012年度石漠化综合治理畜牧建设工程进度款的报告共四页（原件）。拟证明养殖场的合法性。上诉人对证据1-2未提交原件予以核对，不予质证，对证据3认为仅能证明被上诉人计划邀请第三方来做养殖场的工程作出的预算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，被上诉人对其提交的证据应提交证据原件予以核对。因此，本院对证据1、证据2不予采纳。对证据3因被上诉人提交了原件予以核对，且能证明养殖场的开办系经相关部分的审批，本院予以采信。
上诉人车仁对一审查明事实提出如下异议：1、对认定转让标的为养殖社牛舍有异议，转让标的应当是养殖场。
2、对一审认定“何以安依照车仁的要求修缮该牛舍，支付各项费用共计27400元”认为在双方协商时已经修缮完毕，并不是应上诉人要求修缮的。从上诉人提交的照片可以看出来协商时的牛舍和现在的牛舍是一样的。
3、对一审判决认定“双方就该牛舍是否能办理银行贷款…协商未果”有异议，是因对该建筑是否违章以及非村民能否办理养殖业一直协商未果。
被上诉人何以安对一审查明事实无异议。
对上诉人有异议的事实部分，本院认为：1、双方当事人没有签订正式的买卖合同，从目前反映双方合意的唯一的书证—《收条（定金）》看，载明何以安言明“今收到车仁交来牛舍转让费定金……”，因此，一审认定转让标的是牛舍并无不当；2、一审认定何以安修缮牛舍是依照车仁的要求进行的，这一认定只有何以安的陈述，并无其他证据予以佐证，上诉人对此也不予认可。一审对此认定有误，应予纠正，但对于修缮费，一审以何以安提供的修理人员的收条为依据作出认定，虽然证据仍存在缺陷，仍需补强，但在何以安自行负担的前提下，以此认定并无不当；3、双方对未能签订合同的原因各执一词，双方都没有证据证实。如何确定缔约过失责任的承担，将在本院认为部分叙述，本院在此不作详述。综上，一审查明事实除认定何以安修缮牛舍是依照车仁的要求进行及未能签订合同的原因认定有误外，其余事实属实，本院予以确认。
综合双方的诉辩意见本案的争议焦点为：一、本案转让协议的效力如何？二、被上诉人是否应返还定金？三、被上诉人维修牛棚产生的费用是否应该由上诉人承担？
关于第一个争议焦点，本院认为：一、本案双方在达成口头协议后，尚未正式签订转让协议就已产生纠纷。而本案的转让标的是什么，是双方约定签署的转让协议是否有效的关键。1、从双方均无异议的证据-《收条》分析，收条上明确写明“牛舍转让费定金”，可见双方最初的本意是转让牛舍。2、上诉人提交的《养殖场转让协议》没有双方的签字认可，不能约束双方。从提交人及合同的字面看，上诉人想使用养殖场的各种设施十五年（包括土地、牛棚及其他设施），并仍然使用柳州市安顺养殖专业合作社的有关证照，实质是养殖场的十五年的承包权转让。二、无论是牛舍的转让还是养殖场承包权的转让，都没有违法法律的效力性规定。3、上诉人提出本案中的牛棚是违法建筑，应限期拆除。首先，违法建筑应由相关职能部门作出认定；其次，该养殖场的牛栏舍（牛棚）项目工程是经柳南区政府批准扶持的项目。因此，本案中的牛棚不是违法建筑。综上，本案双方当事人约定签署的协议不属于无效协议，双方应按照原约定签署协议。
关于第二个争议焦点，本院认为，双方应按照原约定协商协议的内容，并签订协议。本案中，双方为保证协议的签订，被上诉人收取了上诉人的定金2万元，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，给付定金的一方拒绝签订主合同的，无权要求返还定金。现上诉人不愿签订协议，没有法定和约定免责理由，无权要求返还定金。
关于第三个争议焦点，本院认为，一审认定被上诉人修缮牛舍是依照上诉人的要求进行，既没有双方签注的书面意见，没有对方的认可，也没有其他类型的证据佐证，这一认定没有依据。因此，被上诉人即使对牛舍进行了修缮，也与上诉人无关，应由被上诉人自行负责。
综上，上诉人上诉部分理由成立，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民二初字第298号民事判决第一项；
二、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民二初字第298号民事判决第二、三项；
三、驳回何以安的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费300元（车仁已预交），减半收取150元；反诉案件受理费243元（何以安已预交）；二审案件受理费543元。以上诉讼费用共计936元，由车仁、何以安各自负担468元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 愿
审 判 员 孙 翔
代理审判员 丁立波
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 梁耀尹