苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第04254号
原告杨某,男,1980年5月18日出生,汉族，户籍地址苏州。
委托诉讼代理人朱建珍，江苏华海中天律师事务所律师。
被告孙某2,女,1984年8月1日出生,汉族，户籍地址苏州。
被告孙某3,男,1957年11月11日出生,汉族，户籍地址苏州。
被告孙某1。
法定代理人孙某2，系孙某1之母。
委托诉讼代理人张敏，江苏百年东吴律师事务所律师，代理上述三被告。
原告杨某诉被告孙某2、孙某3分家析产纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法追加孙某1为共同被告参加诉讼。本案由本院审判员马莺独任审理。后转为普通程序，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。后又因审判人员工作调动，本院依法变更合议庭组成人员，由审判员王冬青担任审判长，与人民陪审员沈永年、刘义文组成合议庭，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人朱建珍，被告孙某2、孙某3以及委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某诉称：原告杨某与被告孙某2原系夫妻关系，2015年10月20日经苏州工业园区人民法院调解离婚。夫妻关系存续期间，原告与被告孙某2和孙某2的父亲孙某33人因拆迁，安置到2套动迁房，分别是苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室和406室。2009年4月拿到2套动迁房后，原告花费169000多元对2套房屋进行了装修。因原告杨某与被告孙某2已经解除婚姻关系，维持房屋共同共有的基础已经丧失，原告因此提起分家析产诉讼，要求对苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室和406室房屋及其装修进行分割，要求将苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室判归原告所有，或将属于原告的房产、装修份额以现金形式给付原告人民币150万元。诉讼费用由被告承担。
原告提交以下证据：
1、苏州工业园区人民法院民事调解书，证明本案原告杨某与被告孙某2离婚，本案房屋共同共有的基础已经丧失。
2、《家庭财产归属协议》，证明在动迁安置时，交换安置动迁房的旧房屋，位于苏州工业园区车渔村的房屋，其中二楼二底主房的所有权归原告杨某和被告孙某2。
3、《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）》、《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》，证明本案拆迁安置人员为原告杨某和被告孙某2、孙某3共3人，不包括孙某1。
4、淞泽家园九区9幢405室、9幢406室的房产证，登记的所有权人为原告杨某和被告孙某2、孙某33人。
5、原告装修的单据，证明本案所涉的房屋是由原告付钱装修的。
6、陶晓枝、杨红弟、沈彬、金林荣、凌阿二、杨建峰、帅彩国、庞全龙写的书面证词，证明本案诉争两套房屋装修的材料、设备、人工费用等钱款都是杨某支付的。
7、评估报告，证明涉案房屋的评估价值。
被告辩称：
被告认为本案2套房屋的实际房价并不像评估报告所评估的那么高，即使评估报告的价格是合理的，按照4人分割，原告也分不到150万元。在拿动迁房时，被告额外付了171393.30元，因此在房屋分割时应将此款扣还给被告。装修的169800元也是被告支付的，在房屋分割时也应将此装修款扣还给被告。涉案房屋中有一套是原告出租的，六年以来的租金合计122400元均是原告收取的，要求在房屋分割时对此租金也予以分割。另外，离婚前的黄金以及金银首饰在原告处，共同财产苏Ｅ×××××汽车1辆在原告处，也要求予以分割。
被告提交的证据有：
1、淞渔社区居民委员会2015年10月22日的《证明》1份，主要内容是证明孙某2家拆迁安置4人，除了孙某2、杨某、孙某3外，另一安置人员为孙某1。
2、淞渔社区居民委员会2015年11月30日的《证明》1份，主要内容是2006年孙某2签订拆迁安置协议时，按照政策每人分得40M2，孙某2、孙某3、杨某每人40M2，当时孙某2已怀儿子孙某1，尽管未出生，但按照政策也给予40M2，再加上可以额外出钱购买20M2，因此孙某2户共分得180M2拆迁安置房，拆迁协议也是如此签订的。
3、两套安置房屋由被告装修的单据、票据。
4、拆迁的老房子的《村镇房屋所有权证》，2000年3月份办证，所有权人为孙某3。
5、《苏州工业园区私有住房作价经济补偿表（B2）》，证明老房子在拆迁时的作价。
对于原告提交的证据，被告方的质证意见是：对证据1人民法院离婚调解书的真实性没有异议。对证据2《家庭财产归属协议》的真实性没有异议，关联性不予认可，这份协议不是分家，而是为拆迁做的。对证据3《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）》、《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》的真实性没有异议，拆迁协议明确安置人员为4人。对证据4房屋产权证的真实性没有异议，但该2套拆迁安置房屋的所有权人包括孙某1。对证据5原告装修单据来源的合法性及关联性均不予认可，涉案房屋是被告方装修，装修款是被告方支付的。对于证据6陶晓枝等人的书面证词的真实性和关联性均不予认可，其与事实严重不符，涉案房屋是被告方装修的。对证据7评估报告的真实性无异议，但认为评估报告评估出的价值高于房屋的实际价值。
对于被告提交的证据，原告杨某的质证意见是：对淞渔社区居委会两份《证明》来源的真实性没有异议，但是两份证明不具有证明力，本案所涉房屋的所有权人就是杨某、孙某2、孙某33人。对于被告装修房屋的单据、票据，除了车库的不锈钢小窗，以及窗帘是被告付的钱，其他不认可。对于老房子的所有权证、老房子的作价补偿均无异议。
根据原被告的举证、质证，当事人对于真实性无异议的证据，包括：原告提交的法院离婚调解书、《家庭财产归属协议》、《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）》、《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》、涉案房屋的产权证、评估报告，以及被告提交的淞渔社区居委会两份《证明》、拆迁的老房子的《村镇房屋所有权证》、《苏州工业园区私有住房作价经济补偿表（B2）》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，即原告提交装修单据和陶晓枝等人的书面证词，以证明涉案房屋由原告装修，被告亦提交装修单据、凭证以证明涉案房屋由被告装修。对此本院认为，原被告双方分别提交的关于房屋装修的票据、单据以及书面证词，其真实性、与本案诉争房屋的关联性均不能得到证实，本院不予采信。原告杨某和被告孙某2于2015年10月20日经本院调解离婚，而涉案房屋装修于原告杨某与被告孙某2婚姻关系存续期间，应是家庭成员对家庭房屋的共同添附，装修的价值亦为原被告家庭成员共同共有，本案在对涉案房屋进行分割时将对装修现值与房屋现值一并分割。
经审理查明：
原告杨某与被告孙某2原为夫妻关系，二人于××××年××月××日登记结婚，××××年××月××日生育儿子孙某1，被告孙某3系被告孙某2之父。2006年5月开始，原被告家庭位于苏州工业园区车坊车渔村的房屋被拆迁，2006年7月22日签订《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书》等拆迁文件，孙某2户被拆迁安置的人员为“3+1人”，即本案原告杨某、被告孙某2、孙某3，和“照顾1人”，可获得拆迁安置房屋180M2，安置房坐落为淞泽家园9区9幢405室（80M2）、淞泽家园9区9幢406室（100M2）。实际交付的安置房，淞泽家园9区9幢405室建筑面积129.15M2（包括阁楼47.18M2），淞泽家园9区9幢406室建筑面积171.54M2（包括阁楼67.13M2）。原告杨某与被告孙某2于2015年10月20日经本院调解离婚。因拆迁房涉及他人权益，因此离婚诉讼中对拆迁房屋未予理涉。2015年10月26日原告杨某提起本案分家析产诉讼。
另查明：
（一）孙某3家庭被拆迁的旧房屋2000年3月8日进行了房屋产权登记，登记的所有权人为本案被告孙某3。拆迁中，对旧房作价补偿90686.60元，其中楼房144.28M2，单价495元，补偿金额71418.60元。
（二）在签订《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书》前，时任车渔村村主任金雨根，和村经济合作社副社长潘宝明，负责做孙某3、孙某2家的拆迁工作。2006年7月12日，在金雨根、潘宝明协调下，杨某与孙某3签订一份《家庭财产归属协议》，主要内容是，将孙某3、李金娥夫妻原有的二楼二底楼房及两间副房中的二楼二底归属于杨某、孙某2，两间副房归属于孙某2的妹妹孙丽萍。孙某3、李金娥夫妻中，一人归杨某、孙某2户，计4人，可以安置动迁房180M2，另一归孙丽萍户，计2人，可以安置动迁房100M2。《协议》还约定了将来拿到动迁房后由谁装修，孙丽萍出嫁后动迁房如何处置等内容。该《家庭财产归属协议》由杨某、孙某3签字，金雨根、潘宝明作为“现场调解人”签名。为进一步了解该《协议》的背景和反映的内容，本院向金雨根、潘宝明进行了调查。金雨根、潘宝明向本院说明，苏州工业园区的拆迁工作很多是村干部出面去做的。孙某3家两个女儿，可以分户安置。按照苏州工业园区的拆迁要求，拆迁需要有老房子才能交换安置新房子，所以把孙某3、李金娥夫妻原有的房子，二楼二底放在孙某2的名下，并把孙某3的名额放在孙某2的名下，按照拆迁办法交换安置和结算，两间副房放在小女儿孙丽萍的名下，李金娥的名额放在孙丽萍的名下，按照拆迁办法交换安置和结算。签订这个《家庭财产归属协议》的目的很明确，就是为了孙某3家的拆迁安置，而不是分家，孙某3家两个女儿的拆迁就是根据这个《协议》来安置的。
金雨根、潘宝明还说明，拆迁协议中的“照顾1人”，指的是已经领了结婚证的夫妻，小孩子还没有出生，但是拆迁安置时可以照顾安置一个小孩的份额。
（三）在本案审理过程中，经原告申请，本院委托苏州金九房地产土地评估有限公司对诉争房屋的价值进行了评估。经评估，苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室（含配套自行车库），建筑面积129.15M2（其中阁楼47.18M2），评估单价14632.60元，评估价值取整1889800元，室内二次装修评估价值18400元，合计1908200元；苏州工业园区淞泽家园9区9幢406室（含配套自行车库），建筑面积171.54M2（其中阁楼67.13M2），单价14567.45元/M2，评估价值取整2498900元，室内二次装修评估价值84100元，合计2583000元。2套房屋（含二次装修）评估总计价值4491200元。
上述事实，有《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）》、《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》、《苏州工业园区私有住房作价经济补偿表（B2）》、诉争房屋的估价报告书、本院（2015）园少民初字第00300号民事调解书，拆迁的旧房屋的产权证、本院调查笔录，以及当事人陈述等证据在卷证实。
本院认为，原告杨某与被告孙某2原为夫妻关系，二人婚姻关系存续期间，2006年7月，原被告家庭住房被拆迁，获得了苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室和406室安置房屋2套。原告杨某与被告孙某2于2015年10月20日离婚，共有关系的基础已不存在，原告杨某要求对共有房屋进行分割依法有据。
本案双方当事人争议的焦点主要是：涉案房屋的共有人应为几人？本案中《家庭财产归属协议》的性质，是否表明孙某3将其所有的旧房屋分割赠与了两个女儿？
（一）关于涉案房屋的共有人应为几人的问题。
原告杨某认为，根据《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）》和《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》，2006年拆迁时原被告家安置的人员是杨某、孙某2、孙某33人，那时儿子孙某1还未出生，因此涉案房屋的共有人应为杨某、孙某2、孙某33人。被告认为，拆迁时被告孙某2已怀孕，孙某1虽未出生，但安置时还是为他安置了一人份额，安置是4人，涉案房屋的共有人应为杨某、孙某2、孙某3、孙某14人。
本院认为，本案拆迁中2006年5月30日的《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》记明拆迁的家庭人数是“3+1”，名单为孙某2、杨某、孙某3加上“照顾1人”。根据时任所在村村干部的说明，所谓“照顾1人”，指的是已经领了结婚证的夫妻，小孩子还没有出生，但是拆迁安置时可以照顾安置一个小孩的份额。村干部的说明与书证《苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1）》等的记载吻合，证明原被告家庭被拆迁安置人员为4人，即本案原告杨某、被告孙某3、孙某2，加上杨某、孙某2的婚生子孙某1。根据苏州工业园区的拆迁政策，拆迁安置房屋是按照拆迁安置对象确定的。本案原被告4人均为被安置对象，因此拆迁安置的2套房屋为原告杨某、被告孙某3、孙某2、孙某14人共有。
（二）关于本案中《家庭财产归属协议》的性质，是否表明孙某3将其所有的旧房屋分割赠与了两个女儿的问题。
原告杨某认为，在拆迁前，被告孙某3通过《家庭财产归属协议》，把老房子中的主房二楼二底分给大女儿孙某2、杨某夫妻，把副房分给了小女儿孙丽萍，主房二楼二底已经赠与了孙某2和杨某。
被告认为，拆迁前签的《家庭财产归属协议》仅是为拆迁安置而做的手续，并不是孙某3把旧房分割给两个女儿的意思。
本院认为，首先，本院向时任车渔村村干部金雨根、潘宝明的调查证明，签订该份《家庭财产归属协议》的目的是为了孙某3家的拆迁安置，并不是分家；其次，从本案证据看，2006年5月30日原被告家庭的房屋已经进行拆迁测量，表明涉及原被告家庭的拆迁工作已经开始，旧房必将被拆迁，此时将旧房“赠与”、“分割”，与常理不符；再次，该《家庭财产归属协议》签于2006年7月12日，2006年7月22日原被告家庭签订了《苏州工业园区拆迁私有住房产权交换协议书（B3）》等拆迁文件，印证了被告对该份《家庭财产归属协议》的解释，以及村干部金雨根、潘宝明对该份《家庭财产归属协议》所作说明的真实性。据此本院认为，该份《家庭财产归属协议》确系围绕拆迁中以旧房屋面积获取拆迁安置新房屋的“产权交换”而进行的安排，不表明孙某3与其妻子李金娥将他们所有的旧房屋分割赠与给了两个女儿。
上述旧房屋2000年3月份即已进行了产权登记，登记的所有权人为本案被告孙某3。原告杨某与被告孙某2于××××年××月××日登记结婚。该旧房屋建造、登记于原告杨某与被告孙某2结婚之前，原告杨某不享有旧房屋的权利。
按照拆迁安置协议，原被告4人，人均安置40M2，计160M2，加上照顾安置20M2，合计180M2。拆迁安置协议载明的安置房面积为：淞泽家园9区9幢405室80M2、淞泽家园9区9幢406室100M2。原告杨某作为安置对象，享有其本人的安置面积40M2，对于照顾安置的20M2，其也应享有5M2。而实际交付的安置房，淞泽家园9区9幢405室建筑面积129.15M2（包括阁楼47.18M2），淞泽家园9区9幢406室建筑面积171.54M2（包括阁楼67.13M2）。主要因为实际交付的两套拆迁安置房均有阁楼（阁楼面积合计114.31M2），本案2套安置房实际面积合计300.69M2，超出了拆迁安置协议载明的安置面积。根据我国《婚姻法》第三十九条规定，夫妻离婚后对于共同财产的处理协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。根据《婚姻法》的规定，对于超出安置协议的房屋面积，本院酌定将其中20M2归原告杨某所有。综上，本院确认双方当事人诉争的拆迁安置房中的65M2归原告杨某所有。
因原告杨某享有65M2面积不能单独分得整套房屋，宜将其拥有的份额折价归其所有。鉴于本案诉争的2套房屋的面积不同，评估单价也不同，按照公平原则计算，这65M2房屋价值为949001.63元（14632.60元/M2×32.5＋14567.45元/M2×32.5＝949001.63）。
本案诉争的2套拆迁安置房均有二次装修，根据评估报告，淞泽家园9区9幢405室的室内装修价值18400元，淞泽家园9区9幢406室的室内装修价值84100元，2套房屋的室内装修价值合计102500元。原告和被告均称当初装修费用是己方出资，但原告与被告提交的证据均无法有效地证明自己的主张。本院认为2套房屋的室内装修系家庭成员对家庭房屋的共同添附，装修的价值亦为原被告家庭成员共同共有。鉴于被告孙某1未成年，对房屋装修无贡献，该2套房屋装修价值应按原告杨某、被告孙某2、孙某3三人进行分割，原告杨某占其中三分之一，享有装修价值34166.67元（102500×1/3＝34166.67）。
拆迁时用于产权交换的旧房属于被告孙某3所有，故产权交换协议中的旧房、附着物作价90686.60元应归被告孙某3（及其妻子）所有，不归原被告4人共有。产权交换协议中的旧房、附着物作价90686.60元已经与原被告获得的安置面积（基准面积160M2+照顾安置面积20M2＝180M2）统一结算，原告杨某享有45M2安置面积，对应占有了旧房、附着物作价的金额22671.65元〔（90686.60÷180）×45＝22671.65〕，应返还被告孙某3。根据苏州工业园区的拆迁安置办法，被拆迁人以拆除的主房面积作为产权交换的结算面积。安置面积不足被拆除主房面积，不足部分可另增100%给予补偿。原告杨某享有45M2安置面积，是以孙某3夫妇的旧房主房面积交换而来。而孙某3夫妇的旧房主房面积如果不用于产权交换，可以“另增100%补偿金额”。原告杨某应将对应45M2旧房主房面积的“另增100%补偿金额”返还被告孙某3。根据本案《苏州工业园区私有住房作价经济补偿表（B2）》，孙某3家旧房主房作价495元/M2，原告杨某应返还被告孙某3“另增100%补偿金额”22275元（495×45＝22275）。
综上，原告杨某在本案诉争的2套拆迁安置房屋中享有65M2，折价949001.63元，加上应归其所有的2套房屋室内装修价值34166.67元，减去其享有45M2安置面积对应的旧房、附着物作价金额22671.65元和旧房主房面积的“另增100%补偿金额”22275元，应得金额为938221.65元（949001.63+34166.67-22671.65-22275＝938221.65）。
鉴于原告杨某不能实际分得房屋，3被告应向原告杨某支付对应的折价款938221.65元，折价款支付完毕后，本案涉案房屋归被告孙某2、孙某3、孙某1所有。
另外，关于被告提出，在拿拆迁房时额外付了171393.30元，房屋分割时应将此款扣还给被告的主张，因被告未提交证据证明，本院不予支持。关于被告提出涉案房屋中有一套是原告出租，六年以来的租金合计122400元是原告收取，要求在房屋分割时对此租金予以分割的主张，本院认为，原告杨某与被告孙某22015年10月20日离婚，2015年10月26日原告杨某提起本案诉讼，出租房屋发生在原告杨某与被告孙某2婚姻关系存续期间，被告未提交证据证明出租房屋的租金的收取、使用情况，应认为出租房屋的租金用于家庭共同支出，对被告要求分割出租房屋的租金的主张不予支持。关于被告提出离婚前的黄金以及金银首饰在原告处，共同财产汽车1辆在原告处，也要求予以分割的主张，因本案审理的是原告杨某与被告孙某2离婚后，对于2套拆迁安置房屋如何分割的问题，对被告的这一主张本案不予理涉。
综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十八条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告杨某在苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室、406室房屋中享有65m2份额，被告孙某2、孙某3、孙某1应于本判决生效之日起30日内向原告杨某支付折价款938221.65元；折价款支付完毕后，苏州工业园区淞泽家园9区9幢405室、406室房屋归被告孙某2、孙某3、孙某1所有。
二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
案件受理费23638元，评估费28300元，合计51938元，由原告杨某承担17312元，被告孙某2、孙某3、孙某1承担34626元。原告预交的不再退还，由双方当事人之间进行结算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按撤回上诉处理。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 王冬青
人民陪审员 沈永年
人民陪审员 刘义文
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 金泓希
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