河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第879号原告张宇。委托代理人刘方晓，河南邦基律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人蔡伟斌，河南邦基律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告张超。委托代理人张灵全，河南文丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人陈建华，河南文丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人翟德峰。委托代理人陈维刚，北京大成（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人申德松，北京大成（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。原告张宇与被告张超、第三人翟德峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宇的委托代理人刘方晓、被告张超的委托代理人陈建华、第三人翟德峰的委托代理人陈维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宇诉称：2012年7月21日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》一份，约定：第三人将其出资购买的位于郑州市郑东新区商务外环路12号楼26层的九套房产卖与原告，其中5号、6号房产（建筑面积共计156.7平方米，合同价款计2650975元）系由被告代第三人持有。原告已按合同约定支付房屋价款，第三人也依约将上述房产交付原告使用，但被告及第三人至今不协助原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令被告、第三人协助原告办理位于郑州市郑东新区商务外环路12号楼26层5号、6号房屋相关过户手续；判令被告、第三人支付迟延履行合同违约金159059元（暂计至2013年7月21日，直至实际履行之日）；由被告及第三人承担本案诉讼费。被告张超辩称：1、本案双方所签订的房屋买卖合同是张宇、翟德峰双方互相串通损害他人利益所签；2、本案所涉房产是翟德峰与案外人共同购买，翟德峰单方处置，属于无效；3、本案被告张超并非合同当事人，不应当承担合同约定义务；4、张宇并非真正交付购房款，无权要求过户。第三人翟德峰辩称：翟德峰是涉案房屋的实际所有人和出资人，有权处置房产，翟德峰与张宇签订的房屋买卖合同已经郑州中院判决认定合法有效，翟德峰同意履行合同义务，但鉴于当时房产登记在被告名下，所以需要被告协助过户，因此第三人不应当承担违约责任。原告张宇为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据，原告与第三人之间的房屋买卖合同一份，证明原告与第三人之间存在真实的房屋买卖合同关系，被告和第三人均应按照合同约定履行义务；第二组证据，被告与第三人之间的公证书一份、被告的房屋产权登记证书两份，证明第三人系涉案房屋的实际所有人，被告只是代持人，第三人有权处分自己的房屋，被告及第三人均应按协议履行义务；第三组证据，郑州市中级人民法院（2014）郑民一终字第1501号民事判决书一份，证明经法院判决认定，第三人是房屋实际所有人，与原告签订的合同真实有效，故被告及第三人应当协助原告办理房屋产权变更登记手续，并承担违约责任。被告张超对原告张宇提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据，1.本案被告张超并非合同当事人，不应当承担合同义务，合同对张超不具有约束力，2.双方合同第4条第1项显示已付款1000万元，但原告无任何合同显示日期的银行转账凭证，也没有其他证据证明原告交付了1000万元的证据，因此翟德峰与张宇合同中约定交付的1000万元是互相串通损害第三人利益，因此翟德峰只是该房产出资人之一，无权处置房子的全部产权，因此原告的主张无根据；对第二组证据，在扶沟县人民法院卷宗中已充分说明了该公证文书的取得系翟德峰欺骗张超等人的结果，该出资实际是翟德峰与陈二勤共同出资，所以翟德峰单方出售房产无效；第三组证据，该证据显示的只是翟德峰同原告签署合同，但未能查明翟德峰与陈二勤出资购买，翟德峰与陈二勤的实际关系，所以该判决不能证明翟德峰有合法处置权。第三人翟德峰对原告张宇提交的第一、二、三组证据均无异议。被告张超为支持其答辩意见，向法庭提交如下证据：（2014）扶民初字第623号民事判决书一份，证明该公证文书系翟德峰欺骗后取得，不能够反映出资人的真实情况，同时还证明了翟德峰与陈二勤共同出资购买房产，而且本案系因陈二勤与翟德峰二人发生纠纷才引起的相关诉讼，也间接证明了房屋买卖合同系伪造合同。原告张宇对被告张超提交的证据发表如下质证意见：该判决未生效，不能起到证据的效力；该判决仍然认为公证有效，翟德峰是实际所有权人。第三人翟德峰对被告张超提交的证据发表如下质证意见：该判决未生效，不能起到证据的效力；该判决书并未认定陈二勤是房屋的实际出资人。第三人翟德峰未提交证据。本院根据原、被告及第三人的诉辩意见、举证、质证，对本案证据作如下分析认证：原告张宇提交的三组证据均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；被告张超提交的证据无其他证据佐证该判决已生效，且不能证明被告的主张，故本院不予采信。本院根据各方当事人的举证、质证、庭审查证，对本案事实确认如下：2007年3月12日，原告张超与河南老街坊置业有限公司签订了商品房买卖合同两份（合同编号为D07099020、D07099016），约定购买郑州市郑东新区CBD外环路东第十大街北A15号地1幢26层05、06号房屋二套，用途为办公，建筑面积分别为83.27平方米、76.03平方米，单价为每平方米6470.4元、6287.4元。2009年3月11日，河南省扶沟县公证处出具（2009）扶证民字第12号公证书，其中声明书载明：我叫张超，男，1967年9月1日出生，汉族，住址扶沟县城关镇后斗虎营街76号。我叫王新丽，女，1966年8月20日出生，汉族，住址同上。位于郑州市郑东新区商务外环12号26层5号（郑房权证字第08010407**）、6号（郑房权证字第08010242**）两处房产，于2007年5月份由朋友翟德峰全额出资购买。由于该处房产为按揭购买，根据当时贷款银行规定，每个自然人不得办理两处以上房产的按揭贷款，因此，本人代翟德峰办理了该两处房产的购买合同，并在房管局登记为所有权人。签于此，本人声明，该两处房产的所有权实际归翟德峰所有，本人并未出资也不享有对上述房产的所属权益，也不承担由此房产所附属的所有风险。特此声明。声明人张超、王新丽各自签名捺印。2012年7月21日，原告张宇与第三人翟德峰签订《房屋买卖合同》一份，约定：张宇购买翟德峰出资购买的分别位于郑州市郑东新区商务外环路12号26层1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、10号房屋，建筑面积分别为56.64㎡、85.45㎡、81.91㎡、74.79㎡、81.91㎡、85.45㎡、85.45㎡、81.91㎡、111.28㎡，房屋总价款为1260万元，约合单价16917.52元／㎡；双方确认在合同签订前，张宇已分五次共向翟德峰支付购房款1000万元整，剩余房款260万元待翟德峰办理房产过户时，由张宇一次性付清；双方商定在本合同签订6个月后办理过户手续，办理期限2个月，翟德峰按照张宇的指示，将房产过户给张宇或者张宇指定的第三人，翟德峰承诺最迟于2013年3月21日之前协助张宇办理完毕产权过户登记手续；因未在合同约定时间翟德峰给张宇办理完毕合同项下九套房屋的过户手续，翟德峰需向张宇支付未过户房屋对应房屋价值每日万分之五的违约金，直至房屋实际全部过户登记到张宇或者张宇指定的第三人名下。另查明：张超与翟德峰、张宇确认合同无效纠纷一案，本院作出（2014）开民初字第1514号民事判决，判决驳回张超的诉讼请求。张超不服该判决上诉至河南省郑州市中级人民法院，该院作出（2014）郑民一终字第1501号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告张超在2009年3月11日的公证书中声明该房屋的所有权实际归第三人翟德峰所有，其本人并未出资，不享有房产的所有权，也不承担由此房产所附属的所有风险，故本院认定第三人翟德峰系该房屋的实际所有权人，享有占有、使用、收益和处分权利，被告张超仅为该房屋的借名人。原告与第三人翟德峰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定全面及时履行自己的义务。第三人翟德峰认可原告依约支付了购房款，第三人翟德峰作为房屋出卖人、被告张超作为房屋的登记所有权人均应当依约将涉案房屋转移交付并协助原告办理房屋过户登记。故对原告请求被告及第三人协助原告办理位于郑州市郑东新区商务外环路12号楼26层5号、6号房屋的相关过户手续的诉讼请求，本院予以支持。根据原告与第三人签订的《房屋买卖合同》的约定，第三人翟德峰未在合同约定的期限内协助原告办理过户，其应当承担合同约定的违约责任。本案中，涉案的5、6号房屋的建筑面积分别为74.79㎡、81.91㎡，房屋总价款约为2650975元，原告主张的违约金159059元，不超过按照合同约定房屋价值每日万分之五的标准自2013年3月21日计算至7月21日的数额，故本院予以支持。鉴于第三人已将房屋交付原告使用，并不影响原告对房屋的占有、使用、收益，故对2013年7月22日之后的违约金不再予以支持。第三人翟德峰承担违约责任后可以就其损失部分向被告张超另行主张。被告张超辩称本案房屋买卖合同无效，系第三人翟德峰与他人共同购买的，第三人单方处置，应属无效，本案中，被告未举证证明涉案房屋存在其他出资人，被告已在公证书中做了真实声明，且该合同已经河南省郑州市中级人民法院作出生效民事判决，认定了该合同的效力，故对被告的该意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张超及第三人翟德峰于本判决生效后十日内协助原告张宇办理位于河南省郑州市郑东新区商务外环路12号楼26层5号（郑房权证字第08010407**）、6号（郑房权证字第08010242**）房屋的过户登记；二、第三人翟德峰于本判决生效后十日内向原告张宇支付迟延履行合同违约金十五万九千零五十九元；三、驳回原告张宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百元，由被告张超及第三人翟德峰共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  崔 敏人民陪审员  董祥丽人民陪审员  白珺珺二〇一五年六月九日书 记 员  付若楠