四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）广民终字第736号
上诉人（原审原告）赵小云，男，汉族，生于1984年1月7日，四川省旺苍县人，大专文化。
上诉人（原审原告）伏珊，女，汉族，生于1986年9月18日，四川省阆中市人，大专文化。与赵小云系夫妻关系。
被上诉人（原审被告）广元市三福房地产开发有限公司。住所广元市利州区雪峰街道办事处。
法定代表人邱和木，该公司总经理。
委托代理人雒缨，四川同方正律师事务所广元分所律师。
上诉人赵小云、伏珊因与被上诉人广元市三福房地产开发有限公司（以下简称三福公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服利州区人民法院（2015）广利州民初字第2477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2013年5月27日原告赵小云、伏珊与被告三福房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同第五条约定计价方式与价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方5758.80元，总价款414000.00元。第六条约定付款方式及期限：贷款方式付款。第十一条约定交付条件：（一）出卖方应当在2014年9月30日前向原告方交付商品房；（二）约定了被告还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书以及满足第十二条中出卖承诺的市政基础设施达到的条件。第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告三福房地产公司于2014年9月27日已将本案房屋所在楼盘竣工验收，并报送相关部门进行备案。2014年9月30日前原告赵小云与被告办理了交接房手续时，原告赵小云以被告三福房地产公司未提交《竣工验收备案表》，也未出具市政基础设施和其他设施达到交付条件的证明资料而拒绝接房。2014年10月2日，原告赵小云、伏珊与被告三福房地产公司签订了《补充协议》，约定房屋面积调整为84.74平方米；总价款为413805.00元。当天原告赵小云接收了本案商品房，并缴纳了2014年10月15日至2015年10月14日的物管费。被告三福房地产公司向其发放了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主手册》。2014年11月18日被告三福房地产公司将《竣工验收备案书》办理完毕。现原告赵小云、伏珊提起诉讼，请求被告三福房地产公司支付：1、按照《商品房买卖合同》第十三条约定至2014年11月18日的违约金2028.00元；2、逾期交房期间自2014年10月16日起至2014年11月18日止的物管费115.00元；3、诉讼费75.00元。
上述事实，有营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《竣工验收备案书》、澳门湾房屋交接表、物业管理费收据予以证实。
原审认为，原告赵小云、伏珊与被告三福房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同双方均应履行各自的义务。被告三福房地产公司于2014年9月27日已将本案房屋所在楼盘竣工验收，并报相关部门进行备案。2014年9月30日前，原告赵小云、伏珊在被告三福房地产公司向其交房时，以未齐备《建筑工程竣工验收备案表》为由拒绝接房。原告赵小云、伏珊于2014年10月2日接房时，交纳了自2014年10月15日起至2015年10月14日止的物管费，被告三福房地产公司向其发放了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，从上述原、被告双方交房、接房的情形可得出，被告三福房地产公司按双方约定的时间内履行了向原告赵小云交付房屋的义务，原告赵小云、伏珊主张被告三福房地产公司逾期交房的事实不成立，故其主张由被告三福房地产公司支付逾期交房的违约金及物管费缺乏事实依据。另2014年10月2日，虽被告三福房地产公司交房时，只向原告赵小云、伏珊出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，未出示《竣工验收备案书》，但赵小云接房并实际占有了房屋，视为对交房条件的认可。至此合同目的已实现。被告三福房地产公司2014年11月18日齐备《竣工验收备案书》，属于合同履行存在的瑕疵，但此瑕疵不影响合同目的的实现。故原告赵小云以交房时未齐备《竣工验收备案书》的事实并以合同第十三条逾期交房责任的约定，主张由被告三福房地产公司承担违约金和逾期交房的物管费的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决驳回原告赵小云、伏珊的诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由原告赵小云、伏珊负担。
上诉人赵小云、伏珊上诉称：一审判决认定事实不清。被上诉人交房时未出示《工程竣工验收备案表》，不满足双方签订的《商品房买卖合同》中第十一条约定的交付要件。2014年10月2日，被上诉人明明没有办理完手续，却谎称《工程竣工验收备案表》因国庆放假等原因锁在办公室，使上诉人收了房。而被上诉人实际是在2014年11月18日才取得该备案表。被上诉人明知道未满足交付条件却故意避开，存在欺骗和逃避赔偿风险的违法行为。上诉人认为《工程竣工验收备案表》既是合同约定的必不可少的交付要件，也是判定所购商品房是否符合法律法规规定的可交付使用状态的重要标准。上诉人收房时未承诺放弃追诉的权利，被上诉人应该严格履行合同。因被上诉人取得《工程竣工验收备案表》才满足交付条件，所以被上诉人应当承担从约定交付日期2014年9月30日起到同年11月18日止共49天的逾期交房责任，按照合同第十三条的约定支付违约金。请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人广元市三福房地产开发有限公司按照与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条向上诉人支付违约金2028.00元。2、判决逾期交房期间的物管费用115.00元由被上诉人承担。3、本案上诉费用全部由被上诉人承担。
被上诉人三福公司提交书面答辩意见称：1、被上诉人没有违约。双方签订的《商品房买卖合同》是平等协商，真实意思表示，合法有效。上诉人所购楼盘于2014年9月27日进行了竣工验收并合格，具备了法律上的交付条件。被上诉人也按照合同约定的时间通知了交房。2、上诉人接收房屋是接到交付通知的第三天，即2014年10月2日，被上诉人如实告知了上诉人《房屋竣工验收备案表》没有办下来，而上诉人在了解房屋竣工验收情况后愿意接收房屋，并在《房屋交付程序表》上亲笔签字，并没有提出异议。同时上诉人还向物业服务企业缴纳了2014年9月至2015年10月的物业服务费用，上诉人的行为表明被上诉人没有违反合同约定的时间交付房屋，不应当承担违约责任。3、上诉人向被上诉人提出退还物业服务费的主体不对。收取上诉人物业管理服务费的是成都恒诚物业服务有限公司广元分公司。4、上诉人接收房屋后，又启动诉讼程序主张违约金的根本原因是由于上诉人接收房屋时的房屋价格比签订购房合同时的价格大幅降低，导致其心态失衡。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
二审举证期间，上诉人赵小云、伏珊，被上诉人广元市三福房地产开发有限公司均未提交新的证据。
经审理查明：上诉人赵小云于2014年10月2日向成都恒诚物业服务有限公司广元分公司交纳了从2014年10月15日至2015年10月14日的物业服务费用共1220元。成都恒诚物业服务有限公司广元分公司向其出具收款收据一张。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是被上诉人是否应向上诉人承担逾期交房的违约责任和物业服务费损失。
关于被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人必须依照合同享有权利、承担义务。按照该合同的约定，被上诉人应当将商品房以符合约定的方式交付上诉人，由于被上诉人在规定时间内未提供《建筑工程竣工验收备案表》，不符合交付条件，属于瑕疵履行，上诉人有权拒绝受领，由此产生的逾期交房的违约责任应由被上诉人承担。《建筑工程竣工验收备案表》于2014年11月18日办理完结，但上诉人于2014年10月2日就接收了房屋，上诉人在被上诉人仍不具备《建筑工程竣工验收备案表》的情况下受领房屋，属于对自己权利的处分，其行为不违反禁止性规定，合法有效，因此被上诉人的违约期应计算至实际交付之日即2014年10月2日，共计2天。根据双方合同约定，违约金应按日以上诉人支付的房屋总价款413805.00元的万分之一计算，则被上诉人应向上诉人支付违约金共82.76元。
关于被上诉人是否应向上诉人承担逾期交房期间的物业服务费损失。上诉人交纳物业服务费是在其实际收房之后，故不存在物业服务费损失，对上诉人的该项请求，本院不予支持。
综上，原审判决对部分事实认定不清，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：
一、撤销广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第2477号民事判决。
二、被上诉人广元市三福房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人赵小云、伏珊支付违约金82.76元。
三、驳回上诉人赵小云、伏珊其他诉讼请求。
二审案件受理费50元，由上诉人赵小云、伏珊承担20元，被上诉人广元市三福房地产开发有限公司承担30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘顺波
代理审判员 宋开新
代理审判员 姜 丽
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 曾梦佳