山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第992号
上诉人（原审被告）：烟台培玲科教文卫发展中心。
法定代表人包敦顺，董事长。
委托代理人尹晓明，山东晟宇律师事务所律师。
委托代理人李旭日，男，1964年3月18日出生，汉族，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：李娜，女，1970年1月27日出生，汉族，无业。
委托代理人孙晓燕，山东鲁石律师事务所律师。
委托代理人栾松山，山东鲁石律师事务所律师。
上诉人烟台培玲科教文卫发展中心与被上诉人李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民一初字第287号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人烟台培玲科教文卫发展中心的委托代理人尹晓明、李旭日，被上诉人李娜的委托代理人孙晓燕、栾松山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2010年9月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋买卖合同，原告购买被告开发建设的烟台经济技术开发区长江路188号新东方商城B区二层和C区二层西部的房屋。合同第一条第三款约定：“鉴于买卖标的物的现状十分复杂，乙方按循序渐进、由易到难的方式分批次购买上述买卖标的”；第二条第一款约定：“B区销售总面积为8419.31㎡，其中被法院查封的面积为5982.19㎡（含已经设定抵押权的），没有任何权利瑕疵的为2437.12㎡；C区西部销售总面积1448.04㎡（面积计数全部以房产管理部门实际测绘注册证核定的面积为准）”；第三条第一款约定：“买卖标的价格为每平方米平均叁仟柒佰元整（￥3700.00／㎡），总价款=乙方实际取得所有权的总面积×每平方米价格”；第四条约定具体操作方式包括：“1、按照分批次购买方式，乙方先一次性购买没有任何产权瑕疵问题的2437.12㎡，甲、乙双方在本合同签订后，甲方与乙方立即签订分户商品房买卖合同，再根据分户合同，乙方在十五个工作日内支付甲方全部房款，甲方在收到乙方全部房款三个工作日内必须为乙方提供齐全的、合法有效的办理房产产权证的材料。2、上述所称的没有任何产权瑕疵问题的房产具体是买卖标的物的208号、211号、212号、214号、220号（刘淑芳25.27㎡除外）、221号和237号。3、其他现存权利瑕疵的部分（包括法院查封和设定抵押权）由甲方收到无瑕疵的2437.12㎡全部房款后二至三个月内偿还完债务并通过法院、银行等相关部门分次办理解封和注销抵押权手续；甲方义务总计在两个月至三个月之内完成，否则视为违约；然后乙方根据甲方解封和解押手续分次办理的房产位置，具备办理产权手续之日起十五个工作日内和甲方确定分户合同。再根据分户合同，乙方在十五个工作日内向甲方支付自北向南部分房款，比例为1／4左右，剩余房产房款由乙方按上述比例条件依次办理直至结束。乙方义务总计在两个月至三个月之内完成，否则视为违约；C区204号、205号总面积1448.04㎡等注册证办好30个工作日内一次性付清房款，乙方也可和甲方确定分户合同，乙方可根据分户合同30日内付清C区204、205号总面积1448.04㎡房产的全款。甲方在收到乙方全部房款三个工作日内必须为乙方提供齐全的合法有效的办理房产证的材料”；第七条约定：“违约责任：甲、乙任何一方违反上述第四条第1款或第3款约定的各自义务，需向守约方承担该买卖标的房款总额10%的违约金，并赔偿因此给守约方造成的损失”。
2010年10月15日，原告与被告又签订补充协议，对上述房屋买卖合同中所约定的分户商品房买卖合同如何签法、如何办理房产证等，达成了具体实施的协议。双方一致认可，所谓分户合同，是指原告与被告签订房屋买卖合同后，原告找其他人顶名与被告签订其中部分房产的买卖合同，房产证办在顶名人名下，但房款由原告支付。
上述合同签订后，对于双方约定的无权利瑕疵的B区二层208号、211号、212号、214号、220号、221号和237号房屋，以及另外的239号房屋，原告付清房款税务发票开具的时间为2010年10月20日，其中208、212、214号房款2301992.00元；211号房款1867575.00元；220、221、237、239号房款4846704.00元，合计9016271.00元。原告主张交款时间早于2010年10月20日，但未提供相应证据。
2010年10月21日，原告与张言丽、曾祥虎三人共同向被告出具收条，载明：“我们三人（李娜、张言丽、曾祥虎）于2010年10月20日收到烟台培玲科教文卫发展中心提供的齐全的、合法有效的办理房产产权证的材料。于2010年10月21日我们收到所购买的烟台培玲科教文卫发展中心新东方商城B区二层2436.83平方米房产（房号221、220、237、239、211、214、212、208共8处）”。
2010年10月22日，原告与张言丽、曾祥虎领取了上述房屋的房屋所有权证。
2011年5月30日，因烟台市中立房产测绘有限公司开发区分公司此前受被告委托作出的包括案涉房产在内的烟台经济技术开发区长江路188号的面积测绘报告结果错误，被告于2010年4月15日取得的B区二层的商品房屋登记注册证（烟开房第752号）及上述B区二层208号、211号、212号、214号、220号、221号、237号、239号房屋所有权证被收回作废后，根据重新测绘的结果，换发了B区二层的商品房屋登记注册证及房屋所有权证。上述房屋所有权证具体办证情况为B区二层220、221、237、239号房屋所有权证办理至原告名下，证号为烟房权证开字第K0045**号，建筑面积1219.65平方米；B区二层208、212、214号房屋所有权证办理至张言丽名下，证号为烟房权证开字第K0045**号，建筑面积492.96平方米；B区二层211号房屋所有权证办理至曾祥虎名下，证号为烟房权证开字第K0045**号，建筑面积469.96平方米。
对于双方约定的有权利瑕疵的B区二层的其他房屋，其中的217号房屋签订分户合同的时间为2011年7月11日，包括被告与徐敬伟签订房屋买卖合同，徐敬伟购买其中的217-1号、217-2号房屋，建筑面积600.64平方米；与徐玉英签订房屋买卖合同，徐玉英购买其中的217-3号房屋，建筑面积302.51平方米；与杨李锋签订房屋买卖合同，杨李锋购买其中的217-4号房屋，建筑面积308.77平方米。上述房屋，原告向被告交款的时间、数额分别为：2011年8月8日2068260.81元、2011年8月9日3403.00元、2011年8月10日200000.00元、2011年8月17日917840.48元、2011年8月18日357600.30元、2011年8月24日13903.40元、2011年9月23日45000.00元、2011年9月23日738553.16元、2011年9月27日134520.53元、2011年10月18日5022.32元，合计4484104.00元。
双方约定的B区二层有权利瑕疵房屋的税务发票开具的时间和金额分别为：2011年7月22日房款3160022.00元，2011年8月17日房款3586447.00元、3141411.00元、5192148.25元各一笔，2011年9月23日，B区二层217-1、217-2号房款2222368.00元；B区二层217-3号房款1119287.00元；B区二层217-4号房款1142362.54元，合计19564045.79元。
以上原告已交纳的涉案B区二层全部房屋的房款，包括上述无权利瑕疵和有权利瑕疵的房款，共计28580316.79元。
2011年7月21日，烟台市芝罘区人民法院裁定解除了B区二层216号房产的查封。2011年8月16日，栖霞市人民法院裁定解除了B区二层209、210、216、217、218房产的查封。
2011年7月29日，B区二层206号房屋所有权证办理至原告名下，证号为烟房权证开字第K0064**号，建筑面积854.06平方米。2011年8月22日，B区二层216号房屋所有权证办理至原告名下，证号为烟房权证开字第K0070**号，建筑面积1657.52平方米。2011年8月23日，B区二层218号房屋所有权证办理至原告名下，证号为烟房权证开字第K0070**号，建筑面积849.03平方米；B区二层209、210号房屋所有权证办理至曾繁强名下，证号为烟房权证开字第K0070**号，建筑面积969.31平方米。2011年10月10日，B区二层217-1、217-2号房屋所有权证办理至徐敬伟名下，证号为烟房权证开字第K0083**号，建筑面积600.64平方米；B区二层217-3号房屋所有权证办理至徐玉英名下，证号为烟房权证开字第K0083**号，建筑面积302.51平方米；B区二层217-4号房屋所有权证办理至杨李锋名下，证号为烟房权证开字第K0083**号，建筑面积308.77平方米。
以上案涉B区二层全部房屋，包括上述无权利瑕疵和有权利瑕疵的房屋，房屋所有权证登记的建筑面积共计7724.41平方米。
案涉C区二层房屋，至今未办理登记注册证。2012年12月10日，山东省烟台市中级人民法院裁定继续查封至2013年12月23日。
2011年8月16日，被告出具证明一份，载明：“2010年10月，李娜、张言丽、曾祥虎购买烟台培玲科教文卫发展中心所有的新东方商城B区二层212号、208号、214号、211号、220号、237号、239号、221号房产，由于当时开发区中立测绘公司测绘的房产面积有误，多计房产面积254.26平方米，导致李娜等三人多付房款940672元。当时税务部门在计收税款时，已将多付房款包括在内。为请税务部门退回培玲中心多交部分税款，故请李娜这次在办理购买商城B区二层216号房产时，本着原房产面积不变，房款总额不变的原则，另调整一下216号房产的单价，冲减上次多交的940672元税款。本证明仅为到税务部门开发票用，其他事项仍按购买216号房产合同执行。现在李娜已按照原购买216号房产合同履行完”。
上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、收款收据、发票、案外人与被告签订的房屋买卖合同、房屋所有权证、初始登记证明及双方当事人陈述等为证，足以认定。
双方争议的焦点是：一、双方签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告的请求是否超过诉讼时效期间；三、原、被告是否违约（房屋买卖合同第四条第1款或第3款约定的义务）；四、如被告违约，应承担多少违约金。
关于双方签订的房屋买卖合同是否有效的问题。原告主张有效。被告主张签订买卖合同时部分房屋被法院查封或抵押给银行，合同无效。原审法院认为，双方签订房屋买卖合同时对被查封的部分房屋如何处理作出了明确约定，即在原告支付未被查封的房屋房款后，由被告负责偿还债务以解除查封，查封现已被解除且办理了房屋所有权证，不属于《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997）经他字第8号所规定的情况，应当认定合同有效；合同所称被抵押部分的房屋，双方均未指明哪些被抵押并提供相关证据，即使存在被抵押的情形，也不影响合同的效力，且现已解除抵押并办理了房屋所有权证，买卖合同亦有效；C区的房屋，双方在买卖合同中约定属于没有权利瑕疵的房屋，亦无证据证明双方在签订买卖合同时已被查封，即签订合同在前，查封在后，合同亦应有效。故，双方签订的房屋买卖合同有效。
关于原告的请求是否超过诉讼时效期间的问题。被告主张已超过诉讼时效期间。原审法院认为，B区被查封的房屋于2011年8月16日才被解除查封，按照合同约定，解除查封后再办理付款、办证等手续，合同还在继续履行过程中，原告2013年6月27日起诉，并未超过诉讼时效期间。
关于原、被告是否违约（房屋买卖合同第四条第1款或第3款约定的义务）的问题。原告主张被告违约，未在约定的期限内向原告提供合法有效的办理房产证的手续，也未在约定的期限内办理解封、解押手续，其中C区房产至今未解封。被告主张其没有违约，已按约定于2010年10月20日向原告提供了齐全的、合法有效的办理B区房产产权证的材料，C区房屋按约定是待注册证办好后履行付款及办证义务，而注册证至今未办好，约定的条件未成就。相反原告存在未按时交纳房款的违约行为。
根据合同第四条第1款和第3款的约定，被告应承担的合同义务包括在收到原告无权利瑕疵的B区208号、211号、212号、214号、220号、221号和237号房屋全部房款后，3个工作日内为原告提供齐全的、合法有效的办理房产产权证的材料；二至三个月内偿还完有权利瑕疵房屋相应的债务，并通过法院、银行等相关部门分次办理解封和注销抵押权手续；C区204号、205号房屋，在收到原告全部房款后3个工作日内为原告提供齐全的合法有效的办理房产证的材料。原审法院认为，尽管2010年10月20日被告收到没有权利瑕疵的房屋的房款后，已经将齐全的合法有效的办理房产证的材料交付给了原告并且原告于2010年10月22日即领取了房屋所有权证，但因办理房屋所有权证所依据的房屋面积测绘报告结果错误，已办理的房屋所有权证被收回作废，之后经过重新测绘，才根据重新测绘的结果，于2011年5月30日取得房屋所有权证。被告第一次提供的房屋面积测绘报告结果，后来经过重新测绘，故应认定被告未能在原告2010年10月20日交款后3个工作日内向原告提供了齐全的合法有效的办理房产证的材料，被告违约。被告作为房屋的建设开发者，房屋面积测绘的委托方，其辩称测绘不是其委托、测绘结果错误以及房屋所有权证是否换发均与其无关，没有事实和法律依据，依法不予支持。原告在2010年10月20日付清了B区无权利瑕疵的房屋的全部房款后，被告应当在2011年1月20日前偿还B区有权利瑕疵房屋的相关的全部债务，在原告已举证证明被查封的房屋于2011年7月21日后才开始陆续解除查封的情况下，应由被告证明其于2011年1月20日前已偿还完全部债务并已申请解除查封或注销抵押权这一事实，否则应认定被告违约，而被告并未提供相应证据。被告主张该约定无效，理由为解除查封的权力在法院，被告和原告均无法预测。另双方认可在合同履行过程中，原、被告协商由原告提前支付有权利瑕疵的房款并直接交付给相关法院和银行，以便办理解除查封和注销抵押权手续，被告据此主张合同履行方式已变更，合同约定的在两到三个月内完成解封、解押也一并变更。原告则主张这并不能免除被告的义务。本院认为，被告的义务首先是要按约定清偿债务，其次是在清偿完债务后向法院和银行申请办理解除查封和注销抵押权的手续，即使法院和银行在债务已清偿的情况下不依法及时办理解除查封和注销抵押权手续不应归责于被告，亦不能因此而免除被告按约定清偿债务的义务。被告回避了其清偿债务的合同义务，以解除查封的权力在法院为由主张双方的上述约定无效，于法无据，依法不予支持。根据合同约定，被告要用原告先期支付的没有权利瑕疵房屋的房款偿还有权利瑕疵房屋相关的债务，被告没有用该款偿还债务已然违约，双方协商由原告提前支付有权利瑕疵房屋的房款并直接交付给相关法院和银行以便办理解除查封和注销抵押权手续，只是有权利瑕疵房屋房款履行方式的变更，不足以认定双方已协商变更了被告所承担的合同义务即不再承担清偿债务并办理解除查封和注销抵押权义务的义务，并不能改变被告已违约的事实。故应认定被告违约。至于C区204号、205号房屋，原告主张C区房屋至今仍被查封，被告没有履行清偿债务、办理解除查封手续的合同义务，已构成违约。被告主张合同约定的是等注册证办好后双方才履行付款和办证的合同义务，因注册证仍未办好，合同约定的条件不成就，被告不存在违约。原审法院认为，双方签订房屋买卖合同时C区房屋未被查封，因此，双方合同所约定的用先期收到的无权利瑕疵房屋的房款清偿有权利瑕疵房屋所涉债务，应不包括C区房屋。双方对C区房屋如何办理付款及房屋所有权证已有明确约定，被告并未违反该约定。虽然房屋被查封属于被告的责任且影响办理房屋所有权证，但在双方约定的付款、办证条件尚未成就的情况下，查封并未对原告的权利造成实际的损害。故不应认定被告C区房屋违约。
根据合同第四条第1款和第3款的约定，原告应承担的合同义务包括对于无权利瑕疵的B区208号、211号、212号、214号、220号、221号和237号房屋签订分户合同后15个工作日内支付全部房款；对于B区有权利瑕疵的房屋根据被告解封和解押手续分次办理的房产位置确定分户合同后15个工作日内支付1／4左右的房款，剩余房款上述比例条件依次办理直至结束，总计在两个月至三个月之内完成；对于C区204号、205号房屋等注册证办好后30个工作日内一次性付清房款或者在确定分户合同后30日内付清房款。原审法院认为，原告已于2010年10月20日付清了B区无权利瑕疵房屋的全部房款，而原、被告双方均未提供上述房屋分户合同的签订时间的证据，原告是否延期付款无从认定，不足以认定原告违约。对于B区有权利瑕疵的房屋，根据被告提供的217-1、2、3、4号房屋的分户合同及付款收据以及原告提供的法院法律文书，分户合同于2011年7月11日签订，房款于2011年8月8日至同年10月18日间分次共支付4484104.00元，但该房屋解除查封的时间却是2011年8月16日，付款时间应相应顺延，应自解除查封之日起算，且双方约定的期限是15个工作日而非15天，原告应在2011年9月6日前支付1／4左右即1121000.00元左右即符合合同约定，而原告2011年8月8日即付款2068260.81元，2011年8月24日前已付款3561007.99元。如果1／4指的是B区有权利瑕疵的全部房屋的1／4，除217-1、2、3、4号房屋外，其他房屋房款开发票日期及数额是2011年7月22日3160022.00元、2011年8月17日3586447.00元、3141411.00元、5192148.25元各一笔，均在合同约定的15个工作日期限内付款并且数额大大超过了约定的比例数额。2011年10月18日最后一笔5022.32元付款时间也未超过合同约定的总计在两个月至三个月之内完成的期限，故原告不违约。对于C区204号、205号房屋，根据合同约定，至今注册证未办好，亦未确定分户合同，付款条件尚未成就，不存在原告逾期付款的违约事实。
关于如被告违约，应承担多少违约金的问题。双方一致认可，合同第七条约定的“承担该买卖标的房款总额10%的违约金”是指哪一部分违约则支付该部分房款总额的10%的违约金。原告主张被告应承担违约金3650919元，被告主张不应承担违约金。原审法院认为，如前所述，被告在履行合同B区房屋时违约，而C区房屋没有违约。故，违约金应以B区房屋房款总额为基数。因合同约定的建筑面积不是实际面积，应以最终测绘后核定的建筑面积并原告据此交纳的房款为准。案涉B区房屋最终登记核定的建筑面积共计7724.41平方米，原告交纳房款共计28580316.79元，以此款为准计算10%，则为2858031.68元。
综上，原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告违约，应当按照合同约定支付违约金。原审法院于2013年10月18日做出判决如下：被告烟台培玲科教文卫发展中心于本判决生效之日起十日内支付原告李娜违约金2858031.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费36008元减半收取18004元，由被告烟台培玲科教文卫发展中心负担14832元，由原告李娜负担3172元。申请诉讼保全费5000元，由被告烟台培玲科教文卫发展中心负担。
宣判后，烟台培玲科教文卫发展中心不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定上诉人与被上诉人2010年9月13日签订的房产买卖合同有效是错误的。首先，B区二楼多处房产，并不是上诉人的房产，而是有关人（包敦顺等人）的房产，早在2009年芝罘区法院的判决书中，就将这些房产的所有权确定为有关人所有。在没得到相关人的授权之前，上诉人当然无权处理有关人的房产。其次原审认定双方签订合同时C区房屋未被查封，与事实不符，C区房屋在2010年9月13日之前已经被法院查封，所以上诉人与被上诉人关于C区房产的转让合同也是无效的。二、一审法院认定有权利瑕疵的房屋付款时间，应自解除查封之日起算是认定事实错误。因为按照2011年7月11日分户合同的约定，付款条件仍按2010年9月13日已签订的房屋买卖合同的约定办理。分户合同明确认定该房屋属于没有解封解押的房产，双方既已签约，说明原购房合同约定的双方在解封解押后签订分户合同的条款已经变更，应按变更后的条件履行原购房合同和分户合同。三、一审法院认定“2011年10月18日最后一笔5022.32元付款时间也未超过合同约定的总计在两个月至三个月之内完成的期限，故原告不违约”，属认定事实错误，因为被上诉人应当根据2010年9月13日签订的房产买卖合同的约定，在签订分户合同后15个工作日内向上诉人支付房款，否则就是违约。四、一审法院在被上诉人没有任何经济损失、被上诉人也有严重的延期履行付款义务违约责任、且无偿占有C区已经三年的情况下，判决上诉人承担高额违约责任是错误的。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。
本院审理期间，上诉人提供一、烟台市芝罘区人民法院（2009）芝执字第811-2、831-2、810-2等执行裁定书复印件用于证实，上诉人与被上诉人在签订涉案房屋买卖合同时上述裁定书中所载的B区二层房产不属于上诉人。二、本院（2005）烟执字第185-3号协助通知书复印件，证明C区房产在签订合同时已被查封的事实。三、李娜签字的证明复印件两份，证明被上诉人认可测绘面积以中立房产测绘公司的测绘数据为准，原审法院认定第一次测绘面积错误导致迟延办证的责任由上诉人承担是不公平的。被上诉人称，上诉人提交的上述证据不是新证据，有的证据其在一审中已经提供，有的是复印件，不予质证。
本院经审理查明的其他事实同原审认定一致。
本案的焦点问题是：1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否有效；2、上诉人是否存在违约行为，应否支付被上诉人违约金。
本院认为，关于焦点问题1：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。就本案来讲，双方签订的房屋合同及补充协议作为涉案房产所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房产所有权转让的物权变动行为。另外，本案双方当事人在房屋买卖合同中约定，上诉人应自收到被上诉人无权利瑕疵的房款后，二至三个月内偿还债务并通过法院、银行等相关部门办理解封和注销抵押权手续。即以约定的方式将先行解除涉案房屋的查封和抵押权负担的义务赋予了上诉人；该约定既保障了查封人和抵押权人的利益，也不妨害查封人、抵押人和受让房屋的第三人的利益，与法律规定的保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，没有违反法律的规定。从合同法的角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，其主动告知转让房屋上的权利负担，并承诺在收取无权利瑕疵担保的房款后先行解除查封及抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了查封人、抵押权人的利益不受侵害，与《担保法》、《物权法》的立法本意和制度设计不相抵触。因此，双方签订的房屋买卖合同应认定为有效。
关于焦点问题2：双方在房屋买卖合同中明确约定，上诉人应自收到被上诉人无权利瑕疵的房款后，二至三个月内偿还债务并通过法院、银行等相关部门办理解封和注销抵押权手续，否则视为违约。但上诉人自2010年10月20日收取了B区无权利瑕疵房屋的全部房款后，直至2011年7、8月份，B区有权利瑕疵的房屋才陆续解除查封，而C区的房屋至今仍被查封。因此，按照双方合同的约定，上诉人应当承担相应的违约责任。
综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18004元，由上诉人烟台培玲科教文卫发展中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 王云龙
审判员 樊 勇
审判员 慈勤哲
二〇一三年十二月五日
书记员 辛婷婷