江苏省宿迁市宿豫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1311民初5175号
原告：潘玉荣，男，1970年9月19日出生，汉族，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。
委托诉讼代理人：李新杰，江苏厚远律师事务所律师。
被告:恒开投资发展宿迁有限公司,住所地江苏省宿迁金融财富中心A座金融办公楼1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司总经理。
委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。
原告潘玉荣与被告恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘玉荣委托诉讼代理人李新杰、被告恒开公司委托诉讼代理人侯善云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘玉荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房及逾期办理产权登记违约金225567元（其中逾期交房违约金以706000元为基数，自2014年10月1日起按日利率万分之三计算至被告取得竣工验收备案表并交付房屋之日止；逾期办理产权登记的违约金以706000元为基数，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，按日万分之三计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月26日，原被告签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的宿迁国际购物公园第1#A区幢第1-1-121#号房。合同第八条约定，被告应在2014年9月30日前将具备非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表的商品房交付原告使用。合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则应按原告已付房价款日万分之三向原告承担违约金。合同生效后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未取得竣工验收备案表。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求判为所请。
被告恒开公司辩称，一、关于逾期交房：1.涉案房屋交房时间为2014年9月24日，不存在逾期交房，在此期间诉讼时效经过，原告丧失胜诉权。2.原告交付给第三方委托管理时间为2014年9月24日，原告已就涉案房屋与第三方宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订《宿迁国际购物公园委托经营管理合同》，合同约定经营管理期限为10年，原告同意商铺前三年产生的收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入，从第四年开始即2016年12月28日起相关收益将根据《委托经营合同》的约定支付给原告。原告对涉案房屋已经获取收益，原被告订立合同期望的经济利益已经实现。原告没有实际损失，涉案贷款房不能融资且其有收益，开发商延期交房没有实际影响。3.收房手续已经明确约定：“交房办理一经完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。”被告认为原、被告签订的交房手续书系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定进行免责。原告应当按照合同约定免去对方的违约责任，涉案房屋已经交付，原告方在使用当中并无损失，房屋交付时原告已经承诺不追究我方任何责任，我公司不应当再支付违约金。综上：请求法院驳回原告逾期交房违约金诉讼请求。二、关于逾期办证：1.该涉案房屋实际交房时间为2014年9月24日，收房手续已经明确约定：交房办理一经完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任。2.原告要求支付逾期办证违约金，诉讼时效应当按照两年的普通诉讼时效计算，本案交房时间为2014年9月24日，加90日后是2014年12月24日，诉讼时效期间为2014年12月24日至2016年12月24日，原告在此期间未向被告主张逾期办证违约金，时效利益丧失，被告不再承担该期间的违约责任。被告现只应承担2016年12月24日起至具备办证条件时止的违约金。3.涉案房屋2014年9月24日已经使用，原告已就涉案房屋与第三方宿迁奥莱商业经营管理有限公司签订《宿迁国际购物公园委托经营管理合同》，合同约定经营管理期限为10年，原告同意商铺前三年产生的收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入。从第四年开始即2016年12月28日起相关收益将根据《委托经营合同》的约定支付给原告。原告对涉案房屋已经获取收益，原被告订立合同期望的经济利益已经实现。4.原告没有实际损失，也不能证明其有实际损失，涉案贷款房不能融资且其有收益，开发商延期办证没有实际影响。5.本案的违约金过高应当调整降低。综上，请求法院依法判决。
经审理本院认定事实如下：2013年11月26日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的宿迁国际购物公园1#A区幢第1-1-121#号商铺一套，总价款为706000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表……”。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。原告于合同签订前已向被告支付首付款356000元，余款350000元已通过按揭贷款方式支付。2014年9月24日，原告与被告签订一份交房手续书，注明原告已验房并同意接收房屋，同时将房屋移交经营管理公司。该交房手续书下方注明一行特别提醒，内容为“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。同日，原告与案外人宿迁奥莱商业经营管理有限公司（以下简称奥莱公司）签订一份宿迁国际购物公司委托经营合同，约定原告将涉案商铺委托给奥莱公司经营管理，委托管理经营期限为10年（2013年12月28日至2023年12月27日止），前三年经营收益全额转为弥补奥莱公司的前期投入，自第四年起的收益收原告所有，但应将每年收益的15%作为经营管理服务费支付给奥莱公司。
另认定：被告至今未取得涉案商铺的竣工验收备案表。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告依约付清房款，被告未在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，存在违约行为，其应按合同约定向原告支付逾期办证的违约金。被告关于因“特别提醒”的约定被告无须向原告承担违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到原告的切身利益，但被告在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒原告的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于原告签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且原告陈述对于该内容并不知情，被告亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了原告，故本院认为该“特别提醒”不能作为免除被告承担违约责任的约定，对被告的该抗辩意见本院不予采纳。因被告逾期备案的违约行为至今仍在持续中，故对于被告提出的2016年12月24日之前的逾期办证违约金已过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。被告关于原告没有实际损失，逾期办证违约金约定过高需要调整的抗辩意见，因该违约金条款系双方自愿约定、真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调整的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，本院对该违约金不予调整，将按照双方的合同约定予以支持，对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因被告已于2014年9月24日向原告交付房屋，虽然已交付的房屋未经综合验收，但原告已与第三方签订委托经营管理合同，并对房屋获取收益，未产生实际损失，故对于原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告恒开投资发展宿迁有限公司于本判决生效后十日内给付原告潘玉荣逾期办证违约金（以706000元为基数，自2014年12月31日起按日万分之三计算至原告实际取得房屋权属证书之日止）；
驳回原告潘玉荣其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取2342元，保全费1820元，合计4162元，由被告恒开投资发展宿迁有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。
审判员 王丽娜
二〇一七年十一月十日
书记员 程 浩
附录：
法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
二、申请执行
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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