广西壮族自治区平南县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）平民初字第1979号
原告中国建设银行股份有限公司平南支行
法定代表人梁柱文
委托代理人陆赤军
委托代理人吴健
被告卢桂杏
被告平南县平南镇房地产开发公司
法定代表人张桂贤
委托代理人林奕
原告中国建设银行股份有限公司平南支行（以下简称建行平南支行）与被告卢桂杏、平南县平南镇房地产开发公司（以下简称平南镇房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理。依法由审判员陈永辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人陆赤军、吴健、被告平南镇房地产公司的委托代理人林奕到庭参加诉讼，被告卢桂杏经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告建行平南支行诉称，2010年8月18日，原告与被告平南镇房地产公司签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定平南镇房地产公司对因购买其开发的平南镇盛世豪庭项目的房产而与原告发生借贷关系的债务人承担连带保证责任。被告卢桂杏因购置被告平南镇房地产公司开发的盛世豪庭项目房产向原告申请贷款。2011年5月4日，原告与被告卢桂杏签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，约定原告向被告卢桂杏发放贷款人民币（下同）166000元，贷款期限为20年。2011年5月5日，被告卢桂杏以其所购置的位于平南镇龚洲大道盛世豪庭1栋2单元403号房产为该笔贷款作担保，并在平南县房地产管理所依法办理房产抵押登记手续。2011年5月9日，原告依约向被告卢桂杏发放贷款，贷款期限从2011年5月9日到2031年5月9日止。贷款发放后，被告卢桂杏多次不按合同约定按时足额归还贷款。原告根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有关约定，多次从平南镇房地产公司的保证金账户中扣款用于偿还卢桂杏拖欠原告贷款本息。计至2014年8月9日，被告卢桂杏又拖欠原告月供本息2期，金额2522.62元。经原告多次追索均未果。被告卢桂杏拖欠贷款本息的行为已构成违约，根据合同约定，被告卢桂杏应当提前归还原告借款本息，被告平南镇房地产公司承担连带保证责任。故请求法院判决：1、被告卢桂杏提前偿还原告贷款本金152536.09元及利息（计至2014年8月9日1695.41元，之后的利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）；2、卢桂杏以其提供的抵押物平南镇龚洲大道盛世豪庭1栋2单元403号房优先清偿原告的贷款本息；3、被告平南镇房地产公司对被告卢桂杏上述借款承担连带保证责任；4、本案的诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。原告建行平南支行对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照，证实原告具有货币经营资质；2、拖欠明细清单，证实借款人拖欠借款情况；3、贷款对账单，证实借款人还款、拖欠情况；4、贷款催收登记信息清单，证实原告向借款人催收借款；5、身份证，证实借款人、抵押人身份情况；6、个人贷款支付凭证，证实贷款发放情况；7、最高额保证合同，证实开发商平南镇房地产公司承担连带保证责任；8、个人住房借款合同，证实原告与被告卢桂杏的借贷关系合法有效。
被告平南镇房地产公司辩称，被告卢桂杏所借原告贷款的本金及利息由法院核准，但该借款应先由卢桂杏偿还，在处理其抵押房产和其他财产仍不足的情况下，被告平南镇房地产公司再按法律规定承担责任。被告平南镇房地产公司在举证期限内没有为其辩解提供证据予以证实。
被告卢桂杏未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。
经审理查明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告卢桂杏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。被告平南镇房地产公司对原告提供的证据的真实性认为应由法院核实。原告建行平南支行提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院依法予以确认。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2010年8月18日，原告（乙方）与被告平南镇房地产公司（甲方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定平南镇房地产公司对因购买其开发的平南镇盛世豪庭项目的房产而与原告发生借贷关系的债务人提供连带责任保证，担保责任的最高限额为8000万元。该保证合同第七条第二款约定“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等保证方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否有债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张……乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。”被告卢桂杏因购置被告平南镇房地产公司开发的盛世豪庭项目房产向原告申请贷款。2011年5月4日，原告与被告卢桂杏签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，约定原告向被告卢桂杏发放贷款166000元，贷款期限为20年，借款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上下浮0%，若因借款人出现违约情形导致贷款人宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用的，借款逾期罚息利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮50%，还款方式为按月等额本息还款。同时还约定，若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用。2011年5月5日，被告卢桂杏以其所购置的位于平南镇龚洲大道盛世豪庭1栋2单元403号房产为该笔贷款作担保，并在平南县房地产管理所依法办理房产抵押登记手续。2011年5月9日，原告依约向被告卢桂杏发放贷款166000元，贷款期限从2011年5月9日到2031年5月9日止。贷款发放后，被告卢桂杏多次不按合同约定按时足额归还贷款，其中，2012年12月9日欠款8081.58元，2013年3月9日欠款3854.98元，2013年8月9日欠款6350.86元，2013年9月9日欠款1281.46元，2013年10月9日欠款1252.42元，2013年11月9日欠款1252.59元，2014年3月31日欠款5047.77元，2014年6月30日欠款3797.37元，原告根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》有关约定，分别于2012年12月27日、2013年3月28日、2013年8月30日、2013年9月30日、2013年10月31日、2013年11月29日、2014年3月31日、2014年6月30日从平南镇房地产公司的保证金账户中分别扣款8018.58元、3854.98元、6350.86元、1281.46元、1252.42元、1252.59元、5047.77元、3797.37元用于偿还被告卢桂杏拖欠原告贷款本息。计至2014年8月9日，被告卢桂杏尚欠原告本金152536.09元，利息1695.41元。原告经多次追索均未果，遂向本院提起诉讼。
本案的争议焦点是：被告平南镇房地产公司是否应在处理被告卢桂杏的财产不足清偿债务后才承担保证责任。
本院认为，原告建行平南支行分别与被告平南镇房地产公司、卢桂杏签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业住房）借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告卢桂杏未按照合同的约定履行还款义务，已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告卢桂杏提前偿还原告贷款本金及利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。在被告卢桂杏与原告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》中，被告卢桂杏自愿以其自有的房屋作抵押，并办理了抵押登记手续，该抵押担保合同合法有效，故原告请求对抵押的房屋享有优先受偿的诉讼请求亦符合法律的规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”，根据原告与被告平南镇房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第七条第二款的约定，原告可直接要求被告平南镇房地产公司对被告卢桂杏欠原告的借款承担连带保证责任，故本院对被告平南镇房地产公司认为应先由被告卢桂杏的财产进行偿还后不足的部分才由其承担连带责任的辩解依法不予采纳。被告平南镇房地产公司在承担保证责任后，有权向被告卢桂杏追偿。故原告请求被告平南镇房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，本院依法亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告卢桂杏偿还借款本金152536.09元及支付利息（利息计算方法：计至2014年8月9日1695.41元，从2014年8月10日起的利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）给原告中国建设银行股份有限公司平南支行；
二、原告中国建设银行股份有限公司对被告卢桂杏用于抵押担保的座落于平南镇龚洲大道盛世豪庭1栋2单位403号房（商品房预售许可证号：平房预字2010第1-027号）享有权优先受偿权；
三、被告平南县平南镇房地产开发有限公司对被告卢桂杏的上述债务承担连带清偿责任；被告平南县平南镇房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告卢桂杏追偿。
案件受理费3384元，减半收取1692元，由被告卢桂杏、被告平南县平南镇房地产开发有限公司共同负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3384元，汇款至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 陈永辉
二〇一四年十二月十九日
书记员 林雅媚