四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
巴中民初字第33号
原告王平，男，汉族。
委托代理人黄伟，四川法治律师事务所律师。
委托代理人覃睿，四川法治律师事务所律师。
被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司。住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村***号楼*楼。
法定代表人王明鹏，该公司总经理。
委托代理人陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。
原告王平与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司（简称“东方房产公司”）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王平及其委托代理人黄伟、覃睿，被告东方房产公司的委托代理人陈刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王平诉称：2014年9月26日，原、被告双方签订《商品房认购合同书》，由原告购买被告开发的巴州区东方鑫村D组团一、二幢第二层及裙房一号商场的商品房。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告向原告书立了收款收据，但被告违反合同约定，拒不按《商品房认购合同书》确定的义务向原告交付房屋及办理“两证”。请求判决：1、双方签订的《商品房认购合同书》有效；2、由被告向原告交付合同中约定的房屋；3、由被告办理房屋产权证和土地使用证；4、被告承担因未履行交房义务及办理房屋“两证”的违约责任。违约金计算标准为：从2014年10月31日起至被告履行交房义务及办理完两证时止，按原告已付购房款年利率6%计算资金利息。
被告东方房产公司辩称：被告公司虽向原告出具了收款收据，但原告并未向被告给付购房款，被告已行使解除权，解除了双方签订的合同，并已发生法律效力。原告主张东方房产公司以房抵扣诚信置业公司债务的理由不成立。国丰建筑公司与诚信置业公司签订工程承包合同之前，唐友明就在王平处借款，诚信置业公司虽欠国丰建筑公司工程款，但国丰建筑公司并未授权唐友明处分诚信置业公司抵偿给国丰建筑公司的房屋。同时，诚信置业公司已向国丰建筑公司超支了工程款，故不存在用东方房产公司的房产抵偿国丰建筑公司工程款的事实。东方房产公司与国丰建筑公司之间也不存在债权债务关系。原、被告签订的协议不符合以房抵债的要件。双方所签合同未实际履行，应依法予以解除。
经审理查明：2012年11月14日，巴中市诚信置业有限公司（简称“诚信置业公司”）与四川国丰建筑总承包有限责任公司（简称“国丰建筑公司”）签订《巴州区回风东路棚户区改造（七号楼）施工合同》，由国丰建筑公司承建巴州区回风东路棚户区改造统购安置房项目七号楼工程。唐友明作为国丰建筑公司委托代理人在合同上签字，加盖了国丰建筑公司印章。
唐友明在承建工程过程中曾在原告王平处借款，2013年12月20日，原告王平与唐友明签订《借款还款合同》，合同注明：唐友明因修建四川巴中壹号公馆、凤凰国际城工程项目，从2011年1月至2013年12月期间陆续在王平处借现金6650000元，此款已经用于该工程项目的资金周转。唐友明在2013年12月31日前还款1500000元，以后每月还款500000元，至2014年9月30日前全部还清；唐友明每还一笔款项以王平出具的收条或以唐友明的转款凭证为准；双方签订合同之前唐友明出具的所有借条全部作费，一切以双方签订的《借款还款合同》为准。
国丰建筑公司、诚信置业公司在履行《巴州区回风东路棚户区改造（七号楼）施工合同》过程中，因诚信置业公司差欠国丰建筑公司工程款，国丰建筑公司于2014年4月30日向唐友明出具《授权委托书》，授权唐友明到诚信置业公司办理回风东路棚户区改造项目的债权债务相关事宜。同年9月10日，被告东方房产公司自愿用公司所有的房屋抵偿诚信置业公司差欠国丰建筑公司的工程款，并与国丰建筑公司签订了《巴中市回风东路棚户区改造统购安置房项目（柳津桥.国际城）7、8号楼项目部抵房清单》（简称《抵房清单》），该《抵房清单》上注明：楼栋为D1、D2；楼层为2；S2-1；面积772.28（㎡）；单价9980元／㎡；产权面积最终以房管局测绘面积为准；以房抵付工程款总额7707354元；所抵房屋的总款与工程结算款相互找补；国丰建筑公司所销售的房源由东方房产公司销售部进行统一销号，统一签订合同，所售房款存入专户，双方监管。国丰建筑公司及东方房产公司均在《抵房清单》上加盖了公司印章。
2014年9月25日，唐友明、唐兵在国丰建筑公司与被告东方房产公司签订的《抵房清单》上批注“同意将此S2-1商业合同变更姓名王平，身份证51＊＊＊＊＊＊8234，此房源属7、8号楼施工及抵房源”。9月26日，东方房产公司（甲方）与王平（乙方）签订《商品房认购合同书》，约定：一.乙方认购甲方东方鑫村商品房（位于D组团壹、贰幢第贰层及裙房壹号商场），暂定面积772.28㎡（最终以法定测绘部门测量面积为准）；二.乙方认购的商品房单价为9980元／㎡，房款总金额7707354元；三.甲方办理完毕该幢楼《商品房预售许可证》，乙方必须在甲方通知后7日内到东方鑫村售楼部签订正式的《商品房买卖合同》；四.该商品房甲方约在2014年10月30日交付给乙方，如遇不可抗力交付时间顺延。《房产证》、《土地证》由甲方在该商品房交付使用并竣工备案后十个月内负责办理，如遇特殊原因，延后时间不得超过六个月；五.甲方有义务在本合同第三条约定的时间内保留该套商品房，不得将该商品房另行出售，若甲方违约，甲方应向乙方支付本合同总价款1%的违约金，并根据已交房款按同期国家商业银行贷款利率计算利息，乙方预付房价款由甲方（扣除违约金）全额退付乙方（不计息）；乙方未在合同第三条约定的时间内前往东方鑫村销售部办理正式的商品房买卖手续的，则视为乙方违约，向甲方支付本合同总价款的1%的违约金，同时甲方有权将该商品房另行销售而无须通知乙方，乙方已预付房款（扣除违约金）由甲方全额退付乙方（不计息）；乙方在约定时间内，未向甲方付清购房款，由乙方承担同期银行贷款利息。原告王平在合同上签字，被告东方房产公司在《商品认购合同书》上加盖印章。10月8日，被告东方房产公司向王平出具《收款收据》，载明：收到王平交来东方鑫村购房款7707354元，在收据上注明“转帐”，并加盖了公司财务专用章。
2015年2月9日，巴中市巴州区江南法律服务所受被告东方房产公司委托，向原告发出（2015）巴江南法函字第19号函，该函主要内容为：2014年9月26日，因回风东路棚户区改造项目承包人国丰建筑公司的施工代表唐友明在未征得巴中国丰建筑公司同意的情况下，将东方房产公司抵偿给国丰建筑公司工程款的房屋向王平提供借款担保，并由东方房产公司与王平签订《商品房认购合同书》，同时向王平出具了一份备注为“转帐”的东方房产公司的专用收款收据，但至今王平仍未按合同约定的房款金额向东方房产公司履行转款义务。2015年1月18日，国丰建筑公司向诚信置业公司书面致函要求收回原工程款抵偿房屋，国丰建筑公司不再同意以房屋抵偿工程款。基于国丰建筑公司的要求，诚信置业有限公司也书面复函国丰建筑公司并表示同意收回原用于抵偿工程款的全部房屋。同时，王平未按照合同约定向东方房产公司支付房屋价款，致王平与东方房产公司签订的《商品房认购合同书》无法继续履行和实现合同目的。故东方公司提出，自王平收到该函之日起即解除王平与东方房产公司签订的《商品房认购合同书》，终止该合同的权利义务；涉及王平与唐友明（唐兵）的借贷关系，自王平收到该函之日起单独或另行向唐友明（唐兵）主张权利；自王平收到该函之日起，《商品房认购合同书》中所载明的房屋所有权由东方房产公司享有；如王平对该函有异议，可向有管辖权的法院起诉。同年4月21日，被告东方房产公司再次委托巴中市巴州区江南法律服务所向原告王平发函，函件的主要内容是解除双方签订的《商品房认购合同书》。王平确认已收到解除函。
同时查明，原告王平因与他人借款合同纠纷一案，王平向南充市顺庆区法院申请保全，王平以《商品房认购合同书》中所确定的房屋提供担保，南充市顺庆区法院于2015年2月28日对王平提供担保房产予以查封。同年4月22日，东方房产公司提出查封异议，南充顺庆区法院答复认为，东方房产公司与王平之间的房屋买卖纠纷，不属南充顺庆区法院所受理案件的异议范围，应当通过其他诉讼程序解决。
上述事实，有《商品房认购合同书》、《抵房清单》、《收款收据》、《授权委托书》、巴州区法南法律服务所《函》、《施工合同》、《借款还款合同》、南充市顺庆区人民法院《民事裁定书》、《查封异议申请书》等证据在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。
本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。被告东方房产公司自愿将其房产作价抵给国丰建筑公司，代诚信置业公司向国丰建筑公司履行支付工程款的义务，并与国丰建筑公司签订《抵房清单》，其以房抵债，并在此基础上签订的《抵房清单》，体现了东方房产公司与国丰建筑公司之间的合意，且不违反法律规定，应予确认。故被告东方房产公司已取代诚信置业公司成为国丰建筑公司的债务人。尔后，国丰建筑公司的委托代理人唐友明将东方房产公司抵债房屋转让给原告王平，以此抵偿唐友明欠王平的借款，唐友明的该转让行为得到了国丰建筑公司的授权，该转让行为合法有效，本院予以确认。在此基础上，原告王平与被告东方房产公司签订了《商品房认购合同书》，被告东方房产公司向原告王平出具了购房款收据，应当认定在原告王平与被告东方房产公司之间形成了新的合同关系，故被告东方房产公司提出原告王平未按合同约定支付购房款的理由不成立，本院不予支持。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告王平与被告东方房产公司签订的《商品房认购合同书》约定了房屋的位置、面积、价款等内容，具备商品房买卖合同的法律特征，且不违反法律的禁止性规定，故该《商品房认购合同书》应当认定为合法有效的商品房买卖合同。
《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。被告东方房产公司提出解除《商品房认购合同书》的主要理由是国丰建筑公司的施工代表唐友明未得到公司的授权；诚信置业公司与国丰建筑公司之间不存在债权债务关系，诚信置业公司已向国丰建筑公司超支了工程款；国丰建筑公司致函诚信置业公司，不再同意以房屋抵偿工程款。因此，《商品房认购合同书》已实际解除。本院经审查认为，唐友明代表国丰建筑公司处理与诚信置业公司的相关事宜，持有国丰建筑公司的《授权委托书》，其与东方房产公司签订的《抵房清单》，国丰建筑公司和东方房产公司均加盖了印章。因此，被告东方房产公司关于唐友明未得到国丰建筑公司授权的理由不能成立，不予支持。《抵房清单》和《商品房认购合同书》签订后，诚信置业公司是否超支工程款，以及国丰建筑公司是否致函诚信置业公司对以房抵债的行为予以反悔，均不影响《抵房清单》和《商品房认购合同书》两份合同的成立。且被告东方房产公司关于诚信置业公司超支工程款和国丰建筑公司不再同意以房抵债的辩解理由，未向法庭提供相关证据予以证明，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，因举证不能或举证不力，应当自行承担不利的法律后果。因此，被告东方房产公司两次授权巴州区江南法律服务所，向原告王平发函解除《商品房认购合同书》，违反了诚实信用原则，不产生合同解除的法律后果。原告王平和被告东方房产公司均应依照《商品房认购合同书》的约定，忠实地履行各自的义务。关于原告王平诉请判决被告东方房产公司承担违约责任问题。双方在《商品房认购合同书》中对违约责任约定：东方房产公司不得将该商品房另行出售，若违约，应向王平支付合同总价款1%的违约金，并根据已交房款按同期国家商业银行贷款利率计算资金利息。本案中，双方虽对合同的履行发生分歧，但被告东方房产公司并未对争议房屋另行出售，不存在违约行为。因此，对原告要求被告承担违约责任的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民和国合同法》第六条、第八条、第七十九条第一款、第八十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
原告王平与被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司签订的《商品房认购合同书》有效；
由被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司按照《商品房认购合同书》的约定向原告王平交付房屋，并办理房屋产权证及国有土地使用证；
驳回原告王平的其他诉讼请求。
本案案件受理费67800元，原告王平承担17800元，被告四川省巴中市东方房地产开发有限公司承担50000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 李家明
代理审判员 杨 睿
代理审判员 孙 涛
二〇一五年十一月三日
书 记 员 朱 芹