广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初10629号原告：吴坚，住广州市天河区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。被告：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。统一社会信用代码91440101725639469M。法定代表人：黄咏东，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。原告吴坚与被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴坚的委托诉讼代理人杨丽华，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人赵瑰丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴坚向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告向原告支付逾期交楼违约金（以总房款904137元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2015年8月11日起计至被告按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给原告之日止）。2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年9月4日，原、被告双方就广州市花都区新华街花都永发路2号花都雅居乐花园（扩展）（自编27栋）3003房签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》、补充协议及《装修合同》。双方约定：涉案房屋总房价为904137元，被告应于2015年8月10日将符合合同约定的房屋交付给原告使用，如被告不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交付给原告使用，被告应从约定交房日的次日起每日按总房价的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告按约定履行了全部义务，但被告却没有按合同约定将涉案房屋按法律规定和合同约定交付给原告。被告提供的是临时基建用电，被告将临时基建用电转为居民用电（永久用电）是违法行为。被告雅居乐公司辩称：双方的商品房买卖是合同行为，应当遵守合同的约定。双方签订的购房合同附件七补充协议第六条已变更交楼标准为：涉案项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《工程竣工验收备案表》）及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》之后即符合合同约定的交楼标准。永久用电未办妥的原因是雅宝变电站在选址过程中遇到阻碍，现仍在建设中，所以该项目（107B地块第四期即23—28栋）的电是处于临电状态。我方租用了八台变压器来保证居民用电，而且是按0.6元/度来收取电费的，达到了居民用电的要求。我方没有放弃履行自身的责任，按照合同约定的交付标准，我方没有违约。导致目前使用临电的状态，不是我方的过错，而是不可抗力的因素造成的。因此，我方不应承担违约责任。经审理查明：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年9月4日，吴坚与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），吴坚为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区新华街永发路2号花都雅居乐花园（扩展）自编27栋3003房，总金额为904137元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年6月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。2014年6月21日，原告吴坚（乙方）与被告雅居乐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》补充协议书，约定：三、该商品房的交楼日期为2015年8月10日。四、本补充协议为原合同的补充，若与原合同约定不一致的，按本补充协议执行。本补充协议未约定事项，仍按原合同约定履行。合同签订后，吴坚按约定支付完毕全部购房款项。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《工程竣工验收备案表》。雅居乐公司承认《建设工程规划许可证》编号与《广州市商品房买卖合同》第四条记载的涉案房屋属于107B地块第四期27栋，至本案一审开庭时，该地块第四期23—28栋，均使用的是临时用电。以上事实双方当事人没有争议，本院予以确认。雅居乐公司提供2015年7月27日向吴坚发出的《花都雅居乐花园收楼通知书》及快递单，通知吴坚在2015年8月6日至2015年8月9日办理收楼手续。本院认为，本案争议的焦点为：涉案房屋是否符合交付条件。本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全、扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。雅居乐公司在本案庭审时承认提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”。依据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥，原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，本院对该抗辩理由不予采纳。双方协议约定的交楼日期为2015年8月10日，吴坚要求雅居乐公司从2015年8月11日起承担违约责任，符合双方协议的约定，本院予以支持。雅居乐公司应自2015年8月11日起承担违约责任。本案一审诉讼期间，尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故本案只处理吴坚起诉之日即2016年11月8日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向吴坚支付自2015年8月11日起至2016年11月8日止的违约金，按总房价款904137元，每日0.1‰的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴坚支付逾期交楼违约金41138.23元。案件受理费414元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杨国辉二〇一七年××月××日书记员  胡卫华