福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）思民初字第10975号
原告（反诉被告）裕景（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市厦禾路189号银行中心3610、3611室，组织机构代码61204177-8。
法定代表人陈永栽，董事长。
委托代理人邱珊瑜、陈卫东。
被告（反诉原告）苏秀珍，女，1977年3月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。
委托代理人张志瀚、李昂然（实习），上海锦天城（厦门）律师事务所律师。
原告（反诉被告）裕景（厦门）物业管理有限公司（以下简称裕景公司）与被告（反诉原告）苏秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由审判员庄慧林担任审判长，与代理审判员李吟、人民陪审员施芸芸组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人邱珊瑜、陈卫东，被告（反诉原告）委托代理人张志瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告裕景公司诉称，2005年9月原告接受厦门建德开发有限公司之委托，为“台湾山庄”一期、二期全体业主和使用人提供物业管理服务。被告作为思明区仙岳路965号房屋之业主，在接受原告提供的物业管理服务后，却未能依法履行缴交物业管理费的义务，自2011年10月1日起至2015年6月30日止，连续拖欠33个月的物业管理服务费、房屋公共维修金和房屋公摊水电费等累计达157174.5元，原告为此致函催缴上述费用无果，故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付2011年10月至2015年6月的物业管理费51113.7元、房屋公共维修金3874.5元、公摊水电费1935.0元及滞纳金100251.3元（滞纳金自2011年10月1日起按每日万分之五计算，应计至人民法院判令被告还款之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告苏秀珍辩称，一、原告知悉被告并不住在涉案小区内，没有享受到原告提供的物业服务，原告要求支付物业费没有事实和合同依据；二、由于原告从未向被告催收或主张过物业费，原告所主张的部分物业费金额已经超过诉讼时效，从被告在2015年7月29日收到应诉通知书之日起倒推两年也即至2013年7月29日止的金额有依据，2011年10月1日至2013年7月29日的物业费已经超过诉讼时效应予以驳回诉讼请求；三、根据05年签订的前期物业合同，原告对涉案小区的收费是按照酬金制收取的，其每月物业管理酬金为22500元，根据《物业服务收费管理办法》对实行酬金制的物业公司，其收取的物业费属于代管性质，属于小区业主共同所有。因此，原告仅有权对其酬金部分提出主张，而被告在2011年10月开始便再无享受原告提供的物业服务，被告无需向其支付酬金；四、原告因未能提供小区最基本安全环境，导致被告配偶在小区内被小偷刺杀身亡。原告提供的物业服务存在根本违约之处，被告有权拒交物业费；五、原告主张的滞纳金并没有合同依据，根据原告所原因的《厦门市住宅区物业管理条例》第35条的规定，逾期六个月以上的，原告应当停止提供服务，而非持续计算物业费，因此，原告主张违约金没有法律依据；六、即使法庭支持原告的违约金，该金额也远远高于诉请本金，应当予以调低。
反诉原告苏秀珍诉称，反诉原告于2009年6月26日成为涉案思明区仙岳路965号房屋的业主，按时缴交相关物业管理费，未曾违约。2011年8月10日，反诉原告的丈夫温玲益在该房屋中被非法入侵杀害。反诉原告认为由于反诉被告裕景公司的物业管理疏漏导致原本不应该发生的惨剧出现，违反了服务合同的基本安全义务以及高额物业服务费标准下应有的服务质量的规定，构成根本违约，反诉原告有权要求反诉被告退回已经缴纳的物业管理费，且惨案给反诉原告一家带来巨大的心理阴影、在小区居住缺乏安全感，因而搬离涉案房屋。另外，该惨案导致涉案房屋出租或出售无人问津。根据该地段的相关租赁行情，2011年至2015年期间，反诉原告涉案房屋空置产生的损失至少为150万元，按照25%的损害赔偿责任计算，反诉被告至少应当承担37.5万元。现特向法院提出反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告退还2009年8月10日至2011年8月10日的已缴交的物业管理服务费共计17812.8元；2、反诉被告赔偿反诉原告损失37.5万元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告裕景公司辩称：一、反诉原告的理由不充分，根据物业服务合同反诉被告已经提供了服务，且得到了业主的认可；二、凶杀案件中反诉被告承担的是补充赔偿责任，是一种物质弥补的考量，反诉原告要求反诉被告按照25%的责任份额承担其主张受到的损失，于法无据。
经审理查明，2005年9月，厦门市建德开发有限公司与原告（反诉被告）裕景公司签订《厦门﹤台湾山庄﹥物业管理服务合同》，约定由原告（反诉被告）为坐落于江头仙岳路的台湾山庄小区一、二期别墅提供物业管理服务，综合物业管理费收费标准为2元／月·平方米，物业管理酬金为每月35000元，直接从小区物业管理费收入中提取，管理期限至成立业主委员会，业主委员会行使其职能时止。2008年3月1日，厦门市建德开发有限公司与原告（反诉被告）裕景公司签订《厦门﹤台湾山庄﹥物业管理服务合同补充协议》，约定台湾山庄一期及二期合并统一管理，由原告（反诉被告）裕景公司提供物业服务，于2008年3月1日起全面接管，物业管理收费标准为2元／月·平方米，房屋公共维修金为0.2元／月·平方米；本协议未约定的内容按主合同相关约定执行。2013年4月26日，厦门市建德开发有限公司再次与原告（反诉被告）裕景公司签订《厦门﹤台湾山庄﹥物业管理服务合同补充协议书》，双方约定从2013年7月1日起，物业管理费收费标准为3.2元／月·平方米。上述合同签订后，原告（反诉被告）依约为台湾山庄提供物业管理服务。2010年5月4日，厦门市物价局作出厦价房（2010）69号《关于台湾山庄A型叠加别墅停车库管理费标准的通知》：原告（反诉被告）所提供的别墅物业服务项目属于市场调节价，遵循自愿、合理、公开的原则签订物业服务合同，并实行明码标价。被告（反诉原告）苏秀珍系厦门市思明区仙岳路965号房屋（台湾山庄）业主，房屋用途为住宅（别墅），房屋建筑面积为434.77平方米。因被告（反诉原告）未缴交2011年10月至2015年6月的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费，原告（反诉被告）催讨未果，于2015年7月21日诉至本院。
审理中，本院根据反诉原告苏秀珍的申请，于2015年11月9日、2015年11月20日委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限公司、厦门同建土地房地产评估咨询有限公司对涉案的“仙岳路965号房产”相同地段相似面积的房产在2011年9月至2015年9月期间的房屋租赁市场价格进行评估，两家评估公司均以难予获取上述期间别墅的租赁市场案例，评估价值无法客观体现为由，予以退件。
上述事实，有原告（反诉被告）提供的《厦门﹤台湾山庄﹥物业管理服务合同》（2005年9月）及补充协议（2008年3月、2014年4月）、《关于台湾山庄A型叠加别墅停车库管理费标准的通知》、土地房屋权证（厦国土房主第00687273号）、缴费发票、厦门市大学资产评估土地房地产估价有限公司复函、厦门同建土地房地产评估咨询有限公司退件函及本案庭审笔录为证，本院予以确认。
本案双方当事人的争议焦点是：一、厦门市莲花物业管理有限公司诉讼请求是否超过诉讼时效？二、裕景公司提供的物业管理是否存在根本违约？
裕景公司的诉讼请求是否超过诉讼时效？
苏秀珍主张，裕景公司从未催收或主张过物业费，其要求收取2011年10月1日至2013年7月29日的物业费已经超过2年的诉讼时效。
裕景公司认为，其每年向苏秀珍发放收费通知单，因此存在诉讼时效中断的情形，故其诉讼请求没有超过诉讼时效，同时提供收费通知书及快递详情单。苏秀珍表示从未收到过裕景公司发送的收费通知单。
本院分析认为，裕景公司提供的证据证明其向苏秀珍发出收费通知单，但快递详情单未能证明通知单已实际送达苏秀珍，且苏秀珍否认收到该通知单，因此裕景公司提供的证据不能证明时效产生中断，裕景公司系于2015年7月21日向本院提起诉讼，故其主张2013年6月之前的物业管理费的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效。
二、裕景公司提供的物业管理是否存在瑕疵？
苏秀珍主张裕景公司在履行物业服务合同约定管理义务的过程中，违反了物业服务合同的基本安全义务以及高额物业服务费标准下应有的服务质量的规定，导致苏秀珍的配偶温玲益于2011年8月10日在小区住宅内被小偷刺杀身亡的事件发生，裕景公司的管理存在根本违约情形。同时提供（2014）厦民终字第1753号民事判决书和厦价房（2010）185号《关于公布厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价的通知》。
裕景公司认为其已经按照物业服务合同约定履行了服务，并且得到了认可，不存在根本违约情形。同时提供台湾山庄社区2010年5月被评为“居住小区园林和环境卫生成绩优秀”的公示及2011年12月被授予“安静居住小区”牌匾的通报。
本院分析认为，物业管理是指物业企业依据合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，裕景公司对“台湾山庄”小区提供物业服务的同时，应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。苏秀珍的配偶温玲益在小区内被小偷刺杀身亡系突发性的刑事犯罪事件，裕景公司虽在客观上不可能预见，但裕景公司的日常管理、安全防范存在疏漏，对刑事案件的发生有一定的过错，法院已判决裕景公司承担25%补充赔偿责任228623.52元。因而本院认为裕景公司提供的物业管理服务确有存在瑕疵。
综上，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。裕景公司与厦门市建德开发有限公司签订的《厦门﹤台湾山庄﹥物业管理服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，该合同对全体业主、物业使用人具有拘束力。裕景公司作为“台湾山庄”小区的物业管理公司，为业主及物业使用人提供了物业管理服务，苏秀珍作为该小区业主，接受裕景公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理费。裕景公司要求苏秀珍缴纳2013年6月之前的物业管理费因超过2年的诉讼时效，本院不予支持；因裕景公司提供的物业管理服务确有存在瑕疵，综合本案具体情况，原告诉求的物业管理费应按75%计算，苏秀珍应缴纳2013年7月至2015年6月的物业管理费为25043元（3.2元／平方米·月×434.77平方米×24个月×0.75）；苏秀珍迟延缴纳物业管理费，以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，对裕景公司要求苏秀珍支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业只是代收人，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益，故苏秀珍以裕景公司未尽责履职为由拒缴房屋公共维修金的抗辩意见，本院不予支持。裕景公司要求苏秀珍缴纳所欠的房屋公共维修金，本院予以支持，2011年10月至2015年6月期间的房屋公共维修金为3913元（0.2元／平方米·月×434.77平方米×45个月），裕景公司要求苏秀珍缴纳房屋公共维修金3874.5元，本院予以准许。合同未约定延期缴纳房屋公共维修金的滞纳金标准，裕景公司要求以当月欠缴的房屋公共维修金为基数，按日万分之五支付的滞纳金，本院不予支持，滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算。
裕景公司要求苏秀珍支付2011年10月至2015年6月的公摊水电费1935.0元及相应滞纳金，但未提供其已代为垫付的相关凭证及水电公摊费的计算依据，故本院对裕景公司该项诉讼请求不予支持。
苏秀珍反诉要求裕景公司退还2009年8月10日至2011年8月10日的已缴交的物业管理服务费共计17812.8元，因苏秀珍作为台湾山庄小区业主，在上述期间接受裕景公司提供的物业管理服务，应依约交纳物业管理费，故苏秀珍的该反诉请求于法相悖，本院不予支持。
苏秀珍反诉要求裕景公司赔偿涉案房屋2011年至2015年空置产生的损失37.5万元，因证据不足，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告苏秀珍应于本判决生效之日起七日内支付给原告裕景（厦门）物业管理有限公司厦门市思明区仙岳路965号房屋2013年7月至2015年6月的物业管理服务费25043元；
二、被告苏秀珍应于本判决生效之日起七日内支付给原告裕景（厦门）物业管理有限公司厦门市思明区仙岳路965号房屋2011年10月至2015年6月的房屋公共维修金3874.5元，并按银行同期贷款利率支付自欠费次月1日起至实际还清之日止的滞纳金；
三、驳回原告裕景（厦门）物业管理有限公司的其他反诉请求；
四、驳回反诉原告苏秀珍的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费3443元，原告裕景（厦门）物业管理有限公司负担2810元，被告苏秀珍负担633元；反诉案件受理费7192元，由反诉原告苏秀珍负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 庄慧林
代理审判员 李 吟
人民陪审员 施芸芸
二〇一六年六月三日
代书 记员 黄慧颖
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
……
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
……
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。