福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0504民初1696号原告：王婷婷，女，1989年3月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。被告：泉州市洛江区万安鑫兴房地产中介所，住所地福建省泉州市洛江区万安街道办事处嘉琳广场*号楼***号店面。经营者：韦彬，男，1982年9月12日出生，汉族，住重庆市南川区。原告王婷婷与被告泉州市洛江区万安鑫兴房地产中介所（以下简称鑫兴中介所）居间合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案受理,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王婷婷、被告鑫兴中介所的经营者韦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房诚意金20000元；2.判令被告承担原告因被告扣押诚意金期间造成的购房损失5000元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2017年8月12日，原告在被告的介绍下，初步了解位于泉州市洛江区的基本信息，但因该房屋的业主不在本地，被告告诉原告当日无法进入该房屋进行实地查看,因原告表示有购买意向，被告立即出具《意向金协议》供原告签字，并要求原告先行支付20000元作为购房诚意金以及2017年8月20日前与业主协商后签订正式的购房合同。原告依被告要求于2017年8月19日13时到达被告所在地，在被告引导下与该房业主见面并协商购房事宜，因原告要求签约前进入该房屋内部进行实地勘察，业主不断表示有其他中介找到买家出了更高价格并且已经在另一中介那等签约，业主不愿意等待原告看房，因此双方最终购房未能达成一致协议。此后，原告要求被告退还诚意金未果,故起诉。被告鑫兴中介所辩称，原告存在违约，原告在2017年8月12日与被告签订意向金协议，协议上明确规定，原告同意2017年8月20日与售房的业主签订购房合同，逾期签订合同属于违约，原告要赔偿上述约定的同等意向金作为违约金给售房的业主。被告作为居间方，售房的产权人订票要来泉州，原告与被告方的业务员说不买房了，售房的产权人便改日期。后原告又说要买房，被告方转了5000元定金给房屋产权人，房屋产权人在2017年8月19日又订票来泉州，这时候三方有进行协商,在协商过程中，合同均已拟完，原告多次挑剔，房屋产权人说要回到酒店休息，原告说要到厦门，到了2017年8月20日房屋产权人还在等候，我方打电话给原告，原告不接，短信不回，原告的意向金协议也是在2017年8月20日到期，综上，原告存在违约，其2万元诚意金应当无法退还。对于原告所说的售房的产权人是否是真正售房的产权人，对此存在疑问，被告方有房屋购买合同，能够证明被告方联系的房屋产权人系讼争房屋的产权人。在协商过程中，被告方已经尽到作为中介方应尽的义务，反而是原告违约，导致合同无法签约。对于原告的违约，导致售房的产权人对被告存在意见，恐怕会存在出售的房屋不再继续在被告方的中介所出售。我方不同意退还意向金，也不同意赔偿原告购房损失。为了证明原告的主张，原告提供以下证据：证据1.原告身份证，证明原告是适格的诉讼主体；证据2.被告企业信用信息公示报告，证明被告是适格的诉讼主体；证据3.《诚意金协议》，证明2万元仅为诚意金，签约期限为2017年8月20日之前，签约最后期限是2017年8月19日，原告如期赴约；证据4.支付宝转账截图，证明原告向被告转账2万元诚意金；证据5.录音证据及录音文件，证明1.房屋产权人明确说有其他中介约了他，3点多要到他那里，如果不能在未看房的情况下签约的话，他要离开。房屋产权人说已经放了定金在其他中介了，原告不是房屋产权人唯一考虑的买家，房屋产权人因自己的利益要先行离开，并未等原告看房；2.被告在2017年8月19日说19日是最后期限，原告如果未在2017年8月19日签约的话，意向金不能退；3.原告多次要求表达想要买房的意愿，中介答应原告说可以看房，最终没有看房。被告质证认为，证据1至证据4的真实性没有异议，但是对证据3意向金协议的证明内容有异议，如果原告不签订购房合同，属于违约行为，并且也有原告签字及捺手印。被告方对证据5当庭质证，对于录音的内容没有异议，但是对于证明目的有异议，房屋产权人说要卖给别人，是因为原告在2017年8月13日失约一次，才这么说的。当时我们与原告说的是可以先签合同，钱先不用给，等看房了以后再给钱。在意向协议书中有写明原告对房屋已经了解清楚。协议书上写明如果2017年8月20日原告不能签订合同的话，属于原告违约，并且出售房屋产权人是在2017年8月20日回去的。为证明被告的主张，被告提供证据如下：证据1.2017年8月14日房屋产权人订票记录，证明2017年8月14日出售房屋产权人要到泉州；证据2.微信聊天记录，证明原告不想购房，要求房屋产权人退票不要来泉州；证据3.出售房屋产权人动车票变更记录，证明原告不要房子，房屋产权人不过来；证据4.2017年8月17日被告转给房东转账记录，证明买方有诚意要买讼争房产，我方通过建行手机银行转账5000元给房屋产权人（被告方庭后补充银行流水）；证据5.2017年8月19日出售房屋产权人订票记录，证明出售房屋产权人第二次要过来泉州，想卖房给原告；证据6.房屋买卖合同一份，证明房屋产权人是有诚意要卖给原告的；证据7.被告业务员发给原告的短信记录，证明2017年8月20日房屋产权人还在等原告，被告方要求原告来签订合同，原告不来的事实；证据8.2017年8月19日下午照片，证明出售房屋产权人本人及其妻子、姐姐、被告业务员、原告三方有进行洽谈过的事实；证据9.被告营业执照，证明被告主体适格。原告对被告提供的上述证据质证认为，证据1、证据3，没有异议，这只是双方对于签约日期的变更，提前沟通，要求被告作为居间人，进行协调改期，并不能证明原告不要购房，反而证明原告是有诚意要求购房；证据2，真实性没有异议，但是这只是部分聊天记录，不能证明被告所要证明的内容，这只是说明原告要求改期，并不能证明原告不购房；证据4、证据5能够证明原告方有诚意买房；证据6，在该份合同中有一些笔迹部分，能够证明三方对房屋有进行商定，能够证明原告方有诚意买房；证据7，被告明知原告手机不在身边，还给原告发短信，2017年8月20日被告还给原告方发微信，过后，被告的老板打电话给原告，说不退给原告诚意金。本院对双方当事人提供的证据认证如下：对原告提供的证据1至证据5的客观性、关联性予以确认，对证据1、证据2、证据4、证据5的合法性予以确认，证据3属部分有效，部分无效。被告提供的证据1、证据2、证据3、证据5的客观性、合法性、关联性予以确认，对证据4、证据6的关联性不予确认，对证据7的合法性不予确认，对证据8的客观性、合法性、关联性予以确认。根据当事人的陈述及本院对证据的审核认定，本案事实认定如下：被告鑫兴中介所在未带原告王婷婷实际察看洛江区嘉琳广场12号楼502室房屋的情况下，原告王婷婷与被告鑫兴中介所于2017年8月12日签订《意向金协议书》一份，协议书约定，经鑫兴中介所初次带看泉州市洛江区产,本人(指王婷婷)已认真勘察房屋及周边环境,充分了解房屋情况。若上述房产售价为人民币83万元及以下，产权面积在80平方米至82平方米之间，交易方式为商业按揭付款，房屋设备包括见房屋现状，上述房产所有交易税由购买方承担，王婷婷愿意购买上述房产，并向鑫兴中介所交付意向金2万元整，王婷婷同意于2017年8月20日之前与上述房产产权人（产权委托人）签订正式房产买卖合同，逾期属违约，并赔偿上述约定的同等意向金作为违约金给上述房产产权人（产权委托人），如在约定时间内，上述房产产权人不愿意签订房地产买卖合同，则鑫兴中介所应将上述意向金无条件全额无息退还王婷婷，中介方居间服务费为总成交价的1.5%，后期金融代办费为2000元，于签订房产买卖合同之日支付。王婷婷于2017年8月12日通过支付宝汇款2万元给被告作为协议书中约定的意向金。鑫兴中介所于2017年8月17日汇给该房屋的产权人购房定金5000元。王婷婷于2017年8月19日到鑫兴中介所洽谈购房事宜，鑫兴中介所也通知该房屋的产权人到鑫兴中介所洽谈购房事宜，因在签订购房合同前，王婷婷坚持要实际察看将要购买的房屋，而该房屋的产权人未能提供所要销售的房屋让原告王婷婷实地察看，最终王婷婷未能与该房屋的产权人签订购房合同，原、被告双方因退意向金20000元的问题产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告与被告双方签订的《意向金协议书》，属部分有效，部分无效的合同。对此本院分析如下:首先，《意向金协议书》是鑫兴中介所提供的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告鑫兴中介所在未带原告王婷婷实际察看洛江区嘉琳广场12号楼502室房屋的情况下,《意向金协议书》约定:经鑫兴中介所初次带看泉州市洛江区产,本人已认真勘察房屋及周边环境,充分了解房屋情况。原告没有勘察房屋,却载明勘察房屋,违背了诚实信用原则。故该条款约定无效。《意向金协议书》约定:王婷婷向鑫兴中介所交付意向金2万元整，王婷婷同意于2017年8月20日之前与上述房产产权人（产权委托人）签订正式房产买卖合同，逾期属违约，并赔偿上述约定的同等意向金作为违约金给上述房产产权人（产权委托人）。居间协议约定的是委托人和居间人之间的权利义务关系，居间人不能对委托人设定必须签订买卖合同的义务及逾期无条件承担违约金内容，居间人不得设立居间人与委托人以外涉及他人的权利、义务。任何一个有完全民事行为能力人都可就自己的行为及法律后果进行预估从而作出自主选择。王婷婷提供的录音证据中，王婷婷反复要求察看所要购买房屋属合理合法的要求，因房屋出售人未能提供察看所要购买的房屋，导致没有签订正式的房屋买卖合同，王婷婷在签订房地产买卖合同前充分考虑到可能存在的风险，最终放弃签订合同是其自主选择，而《意向金协议书》协议中关于“王婷婷向鑫兴中介所交付意向金2万元整，王婷婷同意于2017年8月20日之前与上述房产产权人（产权委托人）签订正式房产买卖合同，逾期属违约，并赔偿上述约定的同等意向金作为违约金给上述房产产权人（产权委托人），”的约定，排除了王婷婷选择签订合同与否的权利，在居间人鑫兴中介所促进下，王婷婷与房屋出售人未签订房屋买卖合同的情况下，却要支付给房屋出售人的违约金，作为委托人的鑫兴中介所，无权为他人设立权利义务。故该约定的条款无效。由于该条款无效，赔偿上述约定的同等意向金作为违约金给上述房产产权人的约定就没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还。本案居间合同的性质为媒介居间，居间人不只是报告订立合同的机会，还应成功促成合同成立。居间人未促成涉案房屋买卖合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因本案中涉案房屋买卖合同最终没有签订，鑫兴中介所以王婷婷违约为由不返还2万元诚意金，于法无据，本院不予支持。王婷婷与出售房屋人之间买卖合同并不成立，鑫兴中介所未经王婷婷同意，直接支付给房屋出售人5000元，系鑫兴中介所自身行为，与王婷婷无关，应由鑫兴中介所自行承担责任。因此，王婷婷主张鑫兴中介所退还2万元诚意金，合法合理，本院予以支持。王婷婷请求鑫兴中介所支付购房损失，未能提供相应的证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下:一、泉州市洛江区万安鑫兴房地产中介所于本判决生效之日起十日内返还王婷婷诚意金20000元；二、驳回王婷婷其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，减半收取计212.5元，由王婷婷负担42.5元，泉州市洛江区万安鑫兴房地产中介所负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王腾飞二〇一七年十一月十三日书记员  戴宇楠附注：1本案引用的主要法律条文如下：《中华人民共和国合同法》：第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。