广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第33号
上诉人（原审原告）：关艳芳，女，汉族，1974年8月2日出生，住福建省莆田市涵江区，现住广东省珠海市，
委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨海玲，国信信扬律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海明鸿电算技术发展有限公司，住所地：广东省珠海市拱北桂花北路建安大厦三楼。
清算组负责人：洪清敏。
委托诉讼代理人：黄鸿钦，广东凯邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖沛，广东凯邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区拱北建筑安装工程公司，住所地：广东省珠海市拱北桂花北路建安大厦管理处。
法定代表人：黄锐强。
上诉人关艳芳因与被上诉人珠海明鸿电算技术发展有限公司（以下简称明鸿电算公司）、被上诉人珠海经济特区拱北建筑安装工程公司（以下简称拱北建安公司）第三人撤销之诉一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第617号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
关艳芳上诉请求：一、撤销（2014）珠香法民三初字第617号民事判决；二、撤销（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决；三、诉讼费由明鸿电算公司和拱北建安公司负担。
事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、原审法院直接采信明鸿电算公司的陈述，认为《集资兴建住宅综合楼协议书》是明鸿电算公司和拱北建安公司之间的真实意思表示，是认定事实错误。1991年4月25日，珠海经济特区三明电子有限公司成立，董事长为林辉煌，股东为珠海市三元商业贸易公司和香港友邦贸易公司；1996年4月25日，珠海经济特区三明电子有限公司变更为明鸿集团（珠海）有限公司，董事长及总经理变更为陈遵铭，股东变更为澳门明鸿实业发展有限公司；2003年10月21日，明鸿集团（珠海）有限公司变更为珠海明鸿电子有限公司（以下简称明鸿电子公司），即（2012）珠香法民四重字第1号案的被告。明鸿电算公司于1994年2月3日成立，股东为珠海市三元商业贸易公司、澳门明鸿实业发展有限公司。明鸿电算公司辩称该公司与拱北建安公司于1990年3月8日签订的《集资兴建住宅综合楼协议书》，实际签订时间是1994年3月4日，之前已通过他人将房款转付了拱北建安公司，1993年12月20日，拱北建安公司向明鸿电算公司出具发票，发票中“客户名称”为“珠海市明鸿电算技术发展有限公司”。明鸿电算公司提供的上述两份证据签订日期均早于其正式成立日期，且没有其它证据能够证明明鸿电算公司所陈述的“实际签订时间是1994年3月4日”，由此可知，上述两份证据均有瑕疵，原审法院直接采信明鸿电算公司的陈述，认为《集资兴建住宅综合楼协议书》是明鸿电算公司和拱北建安公司的真实意思表示，是主观臆断，事实认识错误。1997年7月20日，明鸿电子公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红、中行吉大支行签订了《最高额银行融资抵押合同》；1998年11月13日，明鸿电子公司与中行吉大支行签订了《借款合同》，当天中行吉大支行和拱北建安公司、陈遵铭和王文红签订了《抵押合同》并办理了抵押登记。此时，明鸿电子公司的股东澳门明鸿实业发展有限公司，同时也是明鸿电算公司的股东，因此，明鸿电算公司不可能不知道涉案房产已被拱北建安公司抵押给了中行吉大支行。即使《集资兴建住宅综合楼协议书》是双方真实意思表示，但拱北建安公司将涉案房产抵押给中行吉大支行的行为则应视为“已得到明鸿电算公司的同意及授权”。据此，有理由相信明鸿电算公司利用股东身份，伪造《集资兴建住宅综合楼协议书》，再利用法院的判决及政府在处理历史遗留问题时出台的相关政策掩饰其非法目的，使其非法转移资产的行为变得“合法真实”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《集资兴建住宅综合楼协议书》属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应为无效合同。
二、即便《集资兴建住宅综合楼协议书》有效，对同一套房产，明鸿电算公司基于买卖合同仅享有债权，而中行吉大支行基于房屋抵押登记则享有担保物权。根据物权对债权的优先效力原则，应确认关艳芳对涉案房屋享有担保物权优先于明鸿电算公司对涉案房屋享有的债权的行使。房屋产权过户登记和房屋抵押登记是物权变动公示、公信原则的具体体现，是典型的物权行为，物权变动的公示原则是指物权变动必须从一种客观的为社会公众知悉的方式加以展示，方能产生法律效力。由于物权是排他性的绝对权利，其变动常常会影响其他人的利益，如果没有外界可以知悉其变动征象则会使第三人承受不测之损害。故而物权的设立、移转必须公开、透明，以维护物的占有秩序和交易安全，即物权变动经法定公示后，即使标的物的出让人事实上无处分权，信赖公示的第三人仍被法律承认其和真正权利人交易相同的法律效果。不论是从转移标的物的所有权为目的买卖合同，还是借款抵押担保合同，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和担保物权的设立，因此订立合同的行为是债权行为，而动产的交付和不动产的过户登记与抵押登记才是直接导致物权变动的物权行为。
三、原审法院曲解《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，从而错误适用《中华人民共和国合同法》第四十四条规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。该条中第2款规定的“可以不办理土地使用权出让手续的”，前提是“有批准权的人民政府按照国务院规定决定”。然而，本案的实际情形是，没有任何证据证明有批准权的人民政府已经按照国务院规定作出涉案土地“可以不办理土地使用权出让手续”的决定，而原审法院认定涉案房产的土地使用权出让可以不办理土地使用权出让手续，没有事实根据。原审法院认为涉案房产的土地使用权性质不影响合同效力，但是，其所列举的却是“房改房”，并称“上市交易时只要补交土地出让金就可以过户”。原审法院回避了审批这样环节：即便是房改房，在补交土地出让金之前，实际上是转让已经通过了政府的审批，也即土地使用权性质已经由划拨改为出让了。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。本案涉案房产的土地使用权性质属于划拨，依法应办理土地使用权出让手续。并没有证据证明有批准权的人民政府已经按照国务院规定作出涉案土地“可以不办理土地使用权出让手续”的决定。由此，涉案的《集资兴建住宅综合楼协议书》应依法认定为无效。基于《集资兴建住宅综合楼协议书》有效而作出的（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决应撤销。
被上诉人明鸿电算公司二审答辩称：一、平价住房的产权归属取决于代建住房的资金来源，职工个人出资购买或建设的，其产权归职工个人所有。珠海市1990年11月11日颁布《珠海市统一代建标准廉价住房暂行规定》[珠府（1990）54号文]，规定本市企业、事业单位具有本市户口，工龄两年以上的已婚干部、职工（含三资企业的中方干部、职工），属无房户或困难户的方可申请享受标准住房。统一代建的标准廉价住房由出资单位统一购买。1996年，珠海市发布《转发市住房监督管理委员会关于加强平价住房管理工作报告的通知》[珠府办（1996）86号文]，规定平价住房的产权归属取决于代建住房的资金来源。单位出资购买或者建设的，其产权归单位所有，职工个人出资购买或建设的，其产权归职工个人所有。实施意见下发执行后，购买或者建设平价住房的单位或者职工可凭市房委办签发通知书，到市房产管理部门办理房产权证。从明鸿电算公司提交的《集资兴建住宅综合楼协议书》的约定可知，由于拱北建安公司建设资金不足，按照广东省有关集资建房的指示精神，与友好单位商议及发动本单位职工亲属，参与集资建房，按投资额多少分配，产权归投资者所有。拱北建安公司不但与明鸿电算公司签订了《集资兴建住宅综合楼协议书》而且还开具了《广东省珠海市房产业销售专用发票》。由此可见，本案是在1990年集资建房的历史背景下产生的历史遗留问题，应当按照当时的政策规定来确认产权的归属问题。
二、“根据法不溯及既往原则”，本案应适用1990年集资建房的规定。根据法不溯及既往原则，明鸿电算公司出资购买涉案房产的事实发生在珠府（1990）54号文及珠府办（1996）86号文两文实施期间，理应适用当时的政策法律予以评判和认定。依据该两文的规定，个人出资购买廉价房依法有效，且个人可拥有其所出资购买的房产的产权。关艳芳引用的《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，均是1996年之后颁布的法律法规，均不适用于1990年集资建房的历史背景下产生的历史遗留问题，适用该法律法规，则严重违反法不溯及既往原则。
三、明鸿电算公司是珠海市××桂花北路建安综合楼第三层的事实产权人，拱北建安公司应当为明鸿电算公司办理房地产权证，关艳芳要求撤销判决是没有事实和法律依据的。明鸿电算公司与拱北建安公司签订的《集资兴建住宅综合楼协议书》是双方真实意思表示，符合法律和当时政策规定，没有违反法律强制性规定，是有效合同；明鸿电算公司依合同规定支付了全部房价款，拱北建安工程公司也向明鸿电算公司出具房产销售发票，并将合同约定标的物珠海市××桂花北路建安综合楼第三层房屋交付明鸿电算公司使用逾二十年之久，该房屋所有权归明鸿电算公司所有，拱北建安公司应依合同约定协助并提供办理房产证的相关资料为明鸿电算公司办理上述房产过户之手续。由于历史原因和拱北建安公司的原因，综合楼第三层一直挂在拱北建安公司名下，但拱北建安公司只是名义的所有权人，并不是真正的所有权人，这可以从明鸿电算公司一直对综合楼第三层行使所有权人的全部权利，包括占有、使用、出租收益等可以看出来，因此，根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”以及第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，明鸿电算公司可以依法请求确认拱北建安公司的无权处分行为无效。明鸿电算公司才是综合楼第三层事实上的、真正的所有权人，拱北建安公司在没有征得明鸿电算公司同意或认可的情况下，对于不是其所有的财产所处分的行为是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分的人处分他人财产，权利人没有追认，该合同是无效的，再根据《担保法》第三十七条的规定，下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。因此，拱北建安公司与中国银行吉大支行签订的《最高额银行融资抵押合同》、《抵押合同》以及以上述两份合同办理的《房地产他项权证》中用明鸿电算公司与拱北建安公司集资兴建的位于珠海市××桂花北路建安综合楼第三层房产办理抵押担保的部分无效。
此外，关艳芳提起本案诉讼原因是担心明鸿电算公司和拱北建安公司之间的买卖合同影响优先权的行使，但根据（2017）粤04民终157号民事判决的认定，明鸿电算公司与拱北建安公司的买卖合同对关艳芳优先权没有实质影响。明鸿电算公司和拱北建安公司之间的买卖合同有效。
拱北建安公司二审中未发表意见。
关艳芳向原审法院起诉请求：一、撤销（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决；二、确认明鸿电算公司和拱北建安公司于1990年3月8日签订的《集资兴建住宅综合楼协议书》无效；三、判决拱北建安公司无须协助明鸿电算公司办理珠海市桂花北路建安综合楼第三层房屋过户至明鸿电算公司名下的手续；四、明鸿电算公司和拱北建安公司承担诉讼费用。原审庭审中，关艳芳撤回第二项、第三项诉讼请求。
原审法院认定事实：（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决查明，1990年3月8日，明鸿电算公司为乙方、拱北建安公司为甲方签订《集资兴建住宅综合楼协议书》，约定：乙方愿意投资住宅综合楼的三楼（全层）建筑面积440.419平方米；按建筑面积集资建设费综合计算，三层按800元/平方米计算，总价352335.2元；所有房款在验收后交付使用前付清；交付使用期是1991年1月底前，甲方经竣工验收将楼房交给乙方使用；楼房集资建成验收合格后，由双方到市有关部门办理房产证，正式转为永久物业……。明鸿电算公司表示上述协议实际签订时间应该是1994年3月4日，之前已通过他人将房款转付给了拱北建安公司。1993年12月20日，拱北建安公司向明鸿电算公司出具发票联一份，记载收到明鸿电算公司综合楼厂房第三层（建筑面积440.419平方米、单价800元/平方米）款项352335.2元。1995年12月6日，桂花北路建安综合楼第三层的产权登记在拱北建安公司名下。明鸿电算公司称1994年3月4日拱北建安公司将涉案房屋交付给明鸿电算公司使用至今。明鸿电算公司举证的2份租赁合同和4份拱北建安公司水电费收款收据显示从2000年开始明鸿电算公司将涉案房屋出租给他人使用，并向拱北建安公司交纳涉案物业水电费。因拱北建安公司至今未配合明鸿电算公司办理涉案房屋的房地产权证，明鸿电算公司遂诉至原审法院。
另查明，1993年12月29日，梁培龙与三明电子公司签订《固定资产转让协议书》，约定梁培龙将其在拱北××北路建安综合楼全层（440平方米，实际面积按建安公司办理房产证面积为准）转让给三明电子公司。1994年3月4日，明鸿电算公司与三明电子公司签订《固定资产转让协议书》一份，约定三明电子公司将其在拱北××北路建安综合楼全层（440平方米，实际面积按建安公司办理房产证面积为准）转让给明鸿电算公司。明鸿电算公司称梁培龙为拱北建安公司员工，通过上述协议梁培龙将其对涉案房屋享有的权益转让给三明电子公司，三明电子公司再转让给明鸿电算公司，明鸿电算公司并与拱北建安公司直接签订了房屋转让协议。
（2012）珠香法民一初字第2658号案于2012年10月26日判决：“拱北建安公司继续履行《集资兴建住宅综合楼协议书》，在十个工作日内协助明鸿电算公司办理珠海市××桂花北路建安综合楼第三层（权证号码42××56）房屋产权过户至明鸿电算公司名下的手续”。
（2011）香民四初字第5号民事判决查明，珠海明鸿电子有限公司原名“明鸿集团(珠海)有限公司”，后于2003年11月变更名称为现名。
1997年7月20日，明鸿集团(珠海)有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中行吉大支行签订《最高额银行融资抵押合同》，约定:拱北建安公司以其所有的珠海市××桂花北路建安综合楼第一层1-4*A-G轴房屋（产权证号码：粤房字第××号）和第三层房屋（产权证号码：粤房字第××号）、陈遵铭和王文红以两人共同所有的珠海市××山××、××房（产权证号码：粤房字第××号、49××97号）,为明鸿集团（珠海）有限公司在1997年7月20日至2000年7月20日期间、在不超过250万元的范围内向中行吉大支行的借款提供抵押担保。1997年8月4日，有关各方办理了上述抵押物的抵押登记手续，中行吉大支行取得了编号为粤房地他证字第01××81号的房地产他项权证。
1998年11月13日，明鸿集团（珠海）有限公司与中行吉大支行签订了《借款合同》[合同编号：（98）吉中银贷字（040）号]，约定：明鸿集团（珠海）有限公司向中行吉大支行借款250万元，借款期限9个月，月利率为6.3525‰，利息按月支付，如借款人未按还款计划还款，且又未就展期事宜与贷款人达成协议即构成违约，贷款人有权就按人民币逾期贷款部分按日息万分之四的比率计收利息。当天，中行吉大支行和拱北建安公司、陈遵铭和王文红签订《抵押合同》，就拱北建安公司、陈遵铭和王文红以其前述房产为明鸿集团（珠海）有限公司的上述250万元借款提供抵押担保的事实再次予以确认，并约定担保范围包括贷款本金、利息、罚息、费用、违约金、赔偿金及一切其他款项。《借款合同》和《抵押合同》均约定合同的订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律，发生争议协商无效时，任何一方可依法直接向人民法院起诉。
《借款合同》和《抵押合同》签订当天，中行吉大支行即向明鸿集团（珠海）有限公司发放贷款250万元，借款借据注明还款日期为1999年8月13日。还款期届满，明鸿集团（珠海）有限公司没有返还借款本金。此后，中行吉大支行多次向明鸿集团（珠海）有限公司发出催收到（逾）期贷款通知书，要求明鸿集团（珠海）有限公司偿还贷款本息。明鸿集团（珠海）有限公司盖章确认的日期为2004年1月13日的催收逾期贷款通知书载明，明鸿集团（珠海）有限公司截至2003年12月20日尚欠借款本金250万元，利息915778.3元。
2004年6月25日，中行吉大支行与信达资产公司签订《债权转让协议》(编号：第GZHP00026号)，约定中行吉大支行将对明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红的全部债权转让给信达资产公司，债权转让时点为2003年12月31日，截至转让时间的债权为借款本金250万元，利息915778.3元，截至2004年5月31日，借款本金250万元，利息1026210.73元。2005年1月10日，中国银行广东省分行和信达资产公司在《羊城晚报》刊登《债权转让暨催收公告》，通知明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红债权转让的事实，并向其主张权利。之后，信达资产公司又分别于2006年、2008年、2010年在报纸上刊登催收公告，向明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红催收欠款。经催收无果，信达资产公司遂诉诸原审法院。
（2011）香民四初字第5号案于2011年7月5日判决如下：“一、被告珠海明鸿电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司借款本金250万元，并支付2003年12月21日之前的利息915778.3元，以及从2003年12月21日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行关于逾期还款的规定计算的利息和复利（其中从2003年12月21日到2010年9月20日之间计算利息和复利的标准为每日万分之二点一，从2010年9月21日起计算利息和复利的标准为月利率8.2583‰）；二、原告中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司就上述债权，对依法处分被告珠海经济特区拱北建筑安装工程公司所有的珠海市××桂花北路建安综合楼第一层1-4*A-G轴房屋（产权证号码：粤房字第××号）和第三层房屋（产权证号码：粤房字第××号）、被告陈遵铭和王文红共同共有的珠海市××山××、××房（产权证号码：粤房字第××号、49××97号）所得的价款有优先受偿权”。
该案当事人陈遵铭对判决不服提起上诉，珠海市中级人民法院于2012年6月7日以（2012）珠中法民四终字第4号民事裁定书以原判认定事实不清，可能影响案件的正确判决为由裁定“撤销原判，发回重审”。该案在审理过程中，关艳芳以受让债权人的身份作为原告参加诉讼。
原审法院在本案中查明，2012年11月23日，关艳芳（乙方）与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（甲方，以下简称信达资产公司）签订《债权转让合同》，主要内容是：信达资产公司转让如下债权给关艳芳：一、明鸿集团（珠海）有限公司（现名珠海明鸿电子有限公司）债权本金650万元，利息10476039.71元，合计16976039.71元。二、广东省斗门县电子工业公司债权本金193.8万元，利息4519856.98元,合计6457856.98元，等14项债权，合计本息46851563.97元，港币本息5978710.66元（详见：标的债权明细）。转让价款为人民币626万元。上述债权转让公告由信达资产公司刊登于2013年1月23日的娱乐新闻等。
位于珠海市××桂花北路建安综合楼第三层（权证号码42××56）房屋登记记载的产权性质是“集体单位自管公产”，土地性质为“空白”，产权来源为“90年新建”。
原审庭审中，关艳芳申请撤回请求判决确认明鸿电算公司和拱北建安公司于1990年3月8日签订的《集资兴建住宅综合楼协议书》无效、请求判决拱北建安公司无须协助明鸿电算公司办理珠海市桂花北路建安综合楼第三层房屋过户至明鸿电算公司名下的手续。
原审法院认为：一、关艳芳提出的撤销之诉是否超过法定期限问题。（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决虽然判决的落款时间是2012年10月26日。但由于本案关艳芳或前手债权人信达资产公司未参加该案的诉讼，关艳芳在诉状中陈述是在2014年4月3日（2012）珠香法民四重字第1号案书记员封丽通知领取第三人珠海明鸿电算技术发展有限公司向法庭提交的证据材料时才知道存在（2012）珠香法民一初字第2658号生效民事判决书，因此主张未超过法定时效。明鸿电算公司对此亦未提出异议，原审法院采信关艳芳的起诉符合《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定。原审庭审中，关艳芳撤回本案第2项、第3项诉讼请求是其自行处分诉讼权利和民事权利，原审法院予以照准。
二、关于明鸿电算公司与拱北建安公司签订的《集资兴建住宅综合楼协议书》是否当事人的真实意思表示问题。明鸿电算公司与拱北建安公司签订《集资兴建住宅综合楼协议书》后，明鸿电算公司已按约定支付了建房款，拱北建安公司亦已将涉案房屋交付给明鸿电算公司使用至今，双方已全面履行了协议的内容，可见《集资兴建住宅综合楼协议书》是明鸿电算公司与拱北建安公司双方的真实意思表示。
三、关于涉案房屋土地使用权性质是否影响合同的成立生效问题。买卖划拨国有土地上房屋，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定应当报有批准权的人民政府批准的，买卖合同在取得批准时生效；未经批准的，人民法院应当认定该合同未生效。当事人请求确认该合同无效的，不予支持。合同因未经批准而被认定未生效的，不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。买卖划拨国有土地上房屋，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第二款的规定可以不办理建设用地使用权出让手续的，土地使用权性质不影响合同效力，但当事人应当依照规定将土地收益上缴国家或作其他处理。理由是：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨土地及地上房屋转让分两种情况，一种要经过批准由受让方办理土地使用权出让手续，一种是不需办理土地使用权出让手续，但土地转让收益要上缴或作其他处理。第一情况下，按照以往的司法实践，均判合同无效。原审法院认为，在实行市场经济、尽量保护当事人意思自治的背景下，国家对交易的管制应当保持谦抑。如果通过对合同履行行为的控制能够实现管制目的，就不必在合同签订阶段就介入；如果能够通过合同的审批、登记行为实现对交易的管制，就不必直接否定合同效力。相对于土地所有权买卖，划拨建设用地使用权的转让并非严格禁止，而是严格限制的，经过有批准权的人民政府批准后合同生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（一）》第九条体现了这种精神。按该条解释，在批准前，合同成立未生效，但报批条款自合同依法成立时就生效。这样可以促使报批义务人履行报批义务，使合同发生效力。按现在的司法实践，有的出卖人签订合同后反悔，故意不办理报批，导致合同无效，不符合诚信原则。第二种情况下，土地使用权性质不影响合同效力。比如国家机关、事业单位的房改房的土地性质为划拨，上市交易时只要补缴土地出让金就可以过户。
本案中，珠海市××桂花北路建安综合楼第三层房屋已办理了房产证，权证号码42××56。被告明鸿电算公司与被告拱北建安公司于1990年3月8日签订《集资兴建住宅综合楼协议书》后，双方亦已履行合同约定的支付款项和房屋交付义务。
基于上述分析认定，明鸿电算公司与拱北建安公司于1990年3月8日签订的《集资兴建住宅综合楼协议书》并未违反法律和行政法规的强制性规定，（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书判决“被告珠海经济特区拱北建筑安装工程公司继续履行《集资兴建住宅综合楼协议书》，在十个工作日内协助原告珠海明鸿电算技术发展有限公司办理珠海市××桂花北路建安综合楼第三层（权证号码42××56）房屋产权过户至原告珠海明鸿电算技术发展有限公司名下的手续”，并无不妥。关艳芳请求撤销（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决书的理由不成立，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决驳回关艳芳的诉讼请求。一审案件受理费47907元，由关艳芳负担。
二审中，关艳芳提供了新证据，明鸿电算公司和拱北建安公司未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
二审查明，本院（2012）珠中法民四终字第4号民事裁定撤销原审法院（2011）香民四初字第5号民事判决，发回原审法院重审。原审法院经审理作出（2012）珠香法民四重字第1号民事判决，关艳芳对该判决不服，向本院提起上诉。本院经审理于2017年4月12日作出（2017）粤04民终157号民事判决，认定如下事实：
珠海明鸿电子有限公司原名明鸿集团(珠海)有限公司，2003年11月变更名称为珠海明鸿电子有限公司。1997年7月20日，明鸿集团(珠海)有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中行吉大支行签订《最高额银行融资抵押合同》，拱北建安公司、陈遵铭、王文红为明鸿集团（珠海）有限公司在1997年7月20日至2000年7月20日期间不超过250万元的范围内提供连带责任担保，并以其名下房产提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。1998年11月13日，明鸿集团（珠海）有限公司与中行吉大支行签订了《借款合同》约定：明鸿集团（珠海）有限公司向中行吉大支行借款250万元用于购买原材料，借款期限9个月，月利率为6.3525‰，同日，中行吉大支行和拱北建安公司、陈遵铭和王文红签订《抵押合同》，就拱北建安公司、陈遵铭和王文红以其自有的财产作为抵押物，合同列明抵押财产清单。同日，中行吉大支行即向明鸿集团（珠海）有限公司发放贷款250万元，借款到期后，明鸿集团（珠海）有限公司没有履行还款义务，中行吉大支行多次对明鸿集团（珠海）有限公司进行催收，明鸿集团（珠海）有限公司均签收确认。
2004年6月25日，中行吉大支行与信达资产公司签订《债权转让协议》(编号：第GZHP00026号)，约定中行吉大支行将对明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红的全部债权转让给信达资产公司，并于2005年1月10日在《羊城晚报》刊登债权转让暨催收公告，之后信达资产广东省分公司又对明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红多次进行了公告催收，但明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红未履行还款义务。2012年11月23日，信达资产广东省分公司与关艳芳签订《债权转让合同》，将对明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红的债权转让给关艳芳，并于2013年1月23日在《羊城晚报》刊登债权转让公告，但明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红至今仍未履行还款义务。
拱北建安公司职工梁培龙参与了拱北建安公司位于拱北××北路的集资建房，并于1993年12月29日将其投资分配所得的建安综合楼第三层全层约440平方米的集资房产权转让给珠海经济特区三明电子有限公司，双方签订了《固定资产转让协议书》。1994年3月4日，珠海经济特区三明电子有限公司与明鸿电算公司签订《固定资产转让协议书》，将上述三层厂房集资房产权转让给明鸿电算公司，并约定珠海经济特区三明电子有限公司负责办理更名手续并交付明鸿电算公司。协议签订后，明鸿电算公司与拱北建安公司补签了一份落款时间为1990年3月8日的《集资兴建住宅综合楼协议书》，确认明鸿电算公司集资建房分配所得综合楼三层全层总价352335.2元。之后，拱北建安公司向明鸿电算公司出具发票，注明房价款352335.2元已付清，随后，拱北建安公司将综合楼第三层交付给明鸿电算公司占有使用至今。1995年12月6日，拱北建安公司办理了包括第三层在内的综合楼房屋所有权证，目前第三层房屋仍登记在拱北建安公司名下。
原审法院（2012）珠香法民四重字第1号民事判决认为，抵押物建安综合楼第三层房屋虽然登记在拱北建安公司名下，但明鸿电算公司持有《固定资产转让协议书》以及与拱北建安公司补签的落款时间为1990年3月8日的《集资兴建住宅综合楼协议书》原件，并持有拱北建安公司已收取总价款的房产专用发票原件，证明第三层厂房实际所有人为明鸿电算公司，该厂房自1994年至今一直为明鸿电算公司占有、使用和收益。并且（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决判令拱北建安公司协助办理第三层厂房更名过户至明鸿电算公司名下的手续，该判决已生效。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，确认明鸿集团（珠海）有限公司、拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中行吉大支行签订的《最高额银行融资抵押合同》及拱北建安公司、陈遵铭、王文红与中行吉大支行签订的《抵押合同》中涉及建安综合楼第三层房屋办理抵押担保的内容无效，对关艳芳在该案中请求对该第三层房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持，判决驳回了关艳芳的该项诉讼请求。
关艳芳不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理作出的（2017）粤04民终157号民事判决认为，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条的规定，拱北建安公司自1995年12月6日起至今一直是建安综合楼第三层的所有权人，对建安综合楼第三层享有直接支配和排他的权利，拱北建安公司与中行吉大支行签订《最高额银行融资抵押合同》，并以该第三层房屋提供抵押担保的行为属于行使担保物权的行为，产生法律效力。明鸿电算公司主张其是建安综合楼第三层房屋的实际权利人，但依上述法律规定，拱北建安公司未将建安综合楼第三层房屋办理过户手续登记在明鸿电算公司名下，故明鸿电算公司未拥有建安综合楼第三层的物权，对建安综合楼第三层房屋仅享有合同权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，不涉及当事人之间的抵押担保是否有效问题，故不适用该案；《中华人民共和国物权法》第十五条是关于合同效力认定的规定，而依该法第九条的规定，不动产物权转让未经登记，不发生效力，即便拱北建安公司与明鸿电算公司所签协议书有效，明鸿电算公司对建安综合楼第三层房屋也仅享有合同权利而不享有物权，而拱北建安公司作为物权所有人，以建安综合楼第三层房屋作担保，办理了抵押登记，抵押权成立并生效。故拱北建安公司与明鸿电算公司所签协议书是否有效，不影响《最高额银行融资抵押合同》及《抵押合同》的效力。关艳芳对处分建安综合楼第三层房屋所得价款享有优先受偿权，本院改判关艳芳对处分珠海市××桂花北路建安综合楼第三层房屋（产权证号：粤房字第××号）所得价款享有优先受偿权。该判决已经发生法律效力。
本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”关艳芳提起本案诉讼，系认为（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决侵害其民事权益。对此，本院评析认定如下：
第一，关艳芳对建安综合楼第三层房产享有何种权利。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”第一百九十二条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”依照上述法律规定，根据已经生效的本院（2017）粤04民终157号民事判决确认的关艳芳对处分该房产所得价款享有优先受偿权，可以认定关艳芳享有建安综合楼第三层房产的抵押权。
第二，明鸿电算公司根据（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决享有何种权利。对此，本院（2017）粤04民终157号民事判决已作出认定，即因拱北建安公司未将建安综合楼第三层房屋办理过户手续登记在明鸿电算公司名下，故明鸿电算公司不拥有建安综合楼第三层的物权，对建安综合楼第三层房屋仅享有合同权利。
第三，（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决赋予明鸿电算公司的合同权利，是否侵害了关艳芳的合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本院（2017）粤04民终157号民事判决实质上确认了关艳芳享有抵押权，（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决赋予明鸿电算公司的合同权利能否实现，需受上述法律规定规制，故该合同权利不会侵害关艳芳的合法权益。
综上所述，本院认为，关艳芳请求撤销（2012）珠香法民一初字第2658号民事判决的事实和理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定的情形，本院对关艳芳要求撤销该民事判决的诉讼请求不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费47907元，由上诉人关艳芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李烈斌
审判员 廖世娟
审判员 朱 玮
二〇一七年九月十三日
书记员 吴佳鲜