上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0106民初4932号
原告周海虹，女，1960年1月22日出生，汉族，住上海市。委托代理人张灏冬，上海恒量律师事务所律师。被告陈飞，男，1986年12月20日出生，汉族，户籍地重庆市。原告周海虹诉被告陈飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告周海虹及其委托代理人张灏冬到庭参加诉讼，被告陈飞经本院合法传唤未按时到庭。本案现已审理终结。原告周海虹诉称，2015年12月24日，原、被告就上海市铜仁路XXX弄XXX号二层房屋(以下简称“系争房屋”)签订租赁合同，签约时已明确由被告夫妻二人居住。然而系争房屋的实际居住情况是10人以上同时居住，严重影响周围邻居的正常生活。原告多次要求被告解决群居现象，均未果。原告遂明确通知被告终止租赁合同，但被告仍占用系争房屋，原告遂起诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年3月30日解除；2、被告将系争房屋归还原告；3、被告按照每月人民币(以下币种均为人民币)3,200元的标准支付原告自2016年4月1日至实际返还房屋期间的房屋占用费；4、被告支付原告违约金3,200元(以保证金抵扣)；5、被告支付原告电费360.40元、水费169元、房屋清洁费300元、换门锁费用200元、家具等财物损失3,050元；6、被告支付原告律师费3,000元。被告陈飞在庭审之后书面辩称，同意解除租赁合同并归还房屋；同意支付水、电费在押金里抵扣；原告交房时无家具交付给被告，且是被告自己请清洁工打扫，故不同意支付清洁费和家具损失；由于原告要求解约，故不同意违约金；2016年3月20日由于天花板脱落，把被告员工头部打伤，被告多次联系原告，但一直未有人来处理，为安全起见，被告在3月22日后未住在系争房屋，因此不同意支付原告所主张的房屋使用费；原告自行私下找律师，未经过被告同意，合同也未说明要由被告承担律师费，故不同意支付原告主张的律师费。经审理查明，上海市铜仁路XXX弄XXX号房屋为公有住房，公房承租人为原告父亲周人龙，租赁部位为“二层东前间(附壁橱一只)、二层北卫生间”。2015年12月24日，原、被告签订《房地产租赁合同》,约定：原告将系争房屋出租给被告，租期自2016年1月1日至2018年12月31日；每月租金3,200元，每三个月支付一次，于每次房租到期日前七天支付；被告支付原告保证金3,200元，原告应于租赁期满，被告交还房屋并结清租赁相关费用后无息返还；被告必须按规定用途使用房屋，保证在该房屋内的所有活动均能合乎法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定；若被告未经原告同意擅自提前解约或其他严重违约致使本合同无法正常履行的，视作被告违约，需支付原告违约金3,200元；合同还对其他租赁相关事项进行了约定。合同签订后，原告收取了押金3,200元，将系争房屋交付给被告，双方开始履行合同，被告共向原告支付租金至2016年3月31日。此后，原告发现系争房屋存在群租现象，遂与被告交涉，但双方未能协商解决。2016年3月23日，系争房屋所在的南京西路街道相关职能部门联合上门执法，就群租问题开展整治行动。同年3月30日，原告将《关于终止与陈飞房屋租赁合同告知书》张贴于系争房屋门外，内容为：由于房屋实际居住情况是10人以上同时在住，严重影响周围邻居的正常生活，原告已多次告知被告要求解决群居现象，但至今仍无改善，原告已于3月19日和29日两次通知被告，将于3月30日与其终止房屋租赁合同并收回房屋，由于被告已严重违约，现正式告知与其终止房屋租赁合同并收回房屋。由于原告未能收回系争房屋，遂向法院提起诉讼，要求判如所请。另查，2016年5月16日南京西路街道组织召开协调会，原告将上述《关于终止与陈飞房屋租赁合同告知书》再次交由被告签收。在签收的告知书上原告书写：请于5月20日前所有人员和物件搬离该房屋。被告书写：此告知书已收到并阅读，群租本人订于本月20日前自行整治，但是本人继续履行租房义务，支付租金，本人自住。然而5月20上午相关街道相关职能部门前往查看整改情况，发现被告未按照承诺进行整改。审理中，经本院组织，双方于2016年7月8日办理了房屋交接手续，由原告收回系争房屋，被告将原告所主张的水、电费支付如数结清，并支付给原告清洁费100元。原告向本院申请撤回要求被告返还系争房屋、支付水电费、清洁费及换门锁费用的相关诉讼请求。由于被告坚持不同意支付原告所主张的其余费用，致双方调解未成。上述事实，有原告提供的公房租赁凭证、公房承租人的身份证及户口簿、委托书、《房地产租赁合同》、上海市公安局案(事)件接报回执单、《关于终止与陈飞房屋租赁合同告知书》，南京西路街道华业居委会出具的《情况说明》，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。原告还提供了照片若干、电视机购买发票一张以证明其主张的家具损失，并提供律师费发票及付款凭证以证明其主张的律师费。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据约定，被告作为承租人必须按规定用途使用房屋，保证在该房屋内的所有活动均能合乎法律及该房屋所在地的管理法律法规等规定。然而被告承租系争房屋后在内群租，已违反《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定，经原告多次交涉后仍拒不改正，虽然被告在相关职能部门进行整治后承诺于2016年5月20日前自行整改，但是其未能信守承诺，因此被告之行为已构成根本违约，原告可依约行使合同解除权。原告已于2015年3月30日通知被告解除合同，故本院确认《房地产租赁合同》已于2015年3月30日解除。合同解除后，被告应当及时将系争房屋交还给原告，然而被告实际占用系争房屋至2016年7月8日，但仅支付租金至2016年3月31日，故应按照原租金标准向原告支付2016年4月1日至2016年7月8日期间的房屋使用费10,439.34元(计算方式为：3,200×3%2B3,200×12÷366×8)。《房地产租赁合同》因被告违约导致解除，故原告要求被告支付违约金3,200元(以保证金抵扣)的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿家具等财物损失3,050元的诉讼请求，鉴于本案系合同纠纷，当事人不应同时主张支付违约金和赔偿损失的违约责任，本案中原告已要求被告支付违约金，又提出要求被告赔偿损失于法无据，故本院对该诉请不予支持。关于原告要求支付律师费3,000元的诉请，因该诉请既无合同约定，也无法律依据，本院难以支持。审理中，原告向本院申请撤回要求被告返还系争房屋、支付水电费、清洁费及换门锁费用的相关诉讼请求，系其对民事诉讼行为的正当处理，本院予以准许。被告陈飞经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周海虹和被告陈飞就上海市铜仁路XXX弄XXX号房屋签订的《房地产租赁合同》于2016年3月30日解除；二、被告陈飞应于本判决生效之日起十日内支付原告周海虹2016年4月1日至2016年7月8日期间的房屋使用费10,439.34元；三、被告陈飞应于本判决生效之日起十日内支付原告周海虹违约金3,200元(以保证金3,200元抵扣)；四、对原告周海虹要求被告陈飞支付家具等财物损失3,050元及律师费3,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费242.50元，减半收取，计121.25元，由原告周海虹承担50.75元，被告陈飞承担70.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 巫建强
二〇一六年七月二十一日
书 记 员 黄青兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。