.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）内0404民初9399号原告：邢向东，男，1971年6月17日出生，公民身份号码×××，蒙古族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人：毕春峰，内蒙古松川律师事务所律师。被告：赤峰明城房地产开发有限责任公司，住所地：赤峰市松山区木兰街中段路南。法定代表人：任桂芬，执行董事。委托诉讼代理人：高晓东，内蒙古奥星律师事务所律师。委托诉讼代理人：于津津，内蒙古奥星律师事务所律师。第三人：赤峰农牧科学研究院，住所地：赤峰市松山区党校组团科研路。法定代表人：李志明，校长。委托诉讼代理人：刘振元，内蒙古奥星律师事务所律师。原告邢向东与被告赤峰明城房地产开发有限责任公司（以下简称明城公司）、第三人赤峰市农牧科学研究院（以下简称农科院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序进行了审理，诉讼中，被告明城公司申请追加农科院作为本案第三人参加诉讼，本院经审查，依法通知农科院作为第三人参加本案诉讼。2018年1月16日，本案转为适用普通程序。2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告邢向东的委托诉讼代理人毕春峰，被告明城公司的委托诉讼代理人于津津、第三人农科院的委托诉讼代理人刘振远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢向东向本院提出诉讼请求：1.要求确认原被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》有效；2.要求被告交付原告购买的坐落于赤峰市××区房屋；3.要求被告给付延迟交付房屋的日利息73.79元及日违约金269.31元（自2017年7月1日至实际交付房屋之日止）；4.要求被告为原告办理涉案房屋的权属转移登记。事实和理由：2015年10月31日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的坐落于赤峰市××区房屋一处，房屋价款为448865元；同时约定被告于2017年6月30日前交付房屋，如不交付房屋在合同继续履行的情况下被告支付已付房款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之六向原告支付违约金。合同签订后，原被告就该涉案房屋至相关部门办理了合同登记备案。原告已依合同支付了全部购房款，但被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，已构成违约。明城公司辩称，原告购买的涉案房屋是被告明城公司接受第三人农科院委托开发的职工福利楼房，为此明城公司与第三人双方订立了委托开发协议，约定了该楼房价款以双方审计结算为准，在施工过程中，因政策的原因，原告要办理购房退税，要求签订正式商品房买卖合同，为此经与农科院协商，每户房屋均以3250元的基价订立合同，待楼房竣工后以确定商品楼的售价。2017年6月30日，楼房竣工投入使用，经与农科院协商，不进行工程造价结算，基础价格定为每平米3474元，这样原告应补缴购房款，但原告持有商品房买卖合同，认为应以此价款确定双方的房屋销售价款，拒绝缴纳房屋差价款，此责任在原告，被告没有构成违约，根据法律规定，被告不应承担交付房屋、承担利息及违约金的责任。请求驳回原告诉讼请求。第三人农科院述称，农科院不是商品房买卖合同的合同主体，不应承担任何合同义务。原告购买的涉案楼房系第三人为本单位职工建的具有福利性的房屋，原告并不是第三人的职工，不应享受第三人职工应该享有的福利购房待遇。第三人与被告于2014年7月3日签订开发禾勰嘉苑住宅小区的协议，并未约定具体的房屋价款，房屋价款待工程完工后以审计决算价格为准。2015年9月，第三人得知赤峰市人民政府赤政发（2015）52号文件精神，凡在2015年8月1日至2016年6月30日期间签订网签合同的，可为购房者返还50﹪的购房交易契税。为了第三人职工能够享受到该优惠政策，第三人找到被告协商为第三人购房的职工签订商品房买卖合同的相关事宜。因双方最初并未确定房屋价款，被告无法与购房者签订商品房买卖合同。但为了能够免除一半房屋契税，经第三人与被告商量将购房价款暂定为每平方米3250元，待工程完工后再以审计决算为准，多退少补。在此情况下，被告才以第三人提供的职工住房认购通知书分别与每户购房职工签订了商品房买卖合同。被告在2017年6月30日已通知第三人房屋已具备交付条件，要求第三人进行工程决算确定房屋价款，后来第三人与被告就房屋价款进行了协商，商定不通过审计决算程序，经双方协商最终商定第三人单位职工的购房价款为每平方米3474元。第三人的全体职工已按协商价款交付了房款，且领取了房屋钥匙。原告如认为房价过高，可自己通过审计进行房屋定价，也可将房屋退还第三人另行出售。原告邢向东围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同、房屋预告登记证明，证明原被告就涉案房屋的价款、交房时间、违约条款、办理备案登记等都进行了约定，同时证明原被告主体适格以及该合同属于房屋买卖合同，与其他开发企业出售房屋的情形一致，其权利义务应该对等，且房屋已经登记备案完毕；2、销售不动产统一发票、被告明城房地产公司出具的收据、个人贷款支付凭证，证明原告缴纳了涉案房屋的房款及车位款、小棚款，证明原告已经按合同履行了全部义务；3、会议纪要复印件，证明被告任意抬高房价，在第三人处通过会议纪要的形式显示，也证明双方最终协商的价格不公平，同时也违背第三人与被告签订的委托开发协议的约定；4、招标公告，证明涉案房屋整个工程是通过招投标形成，招投标文件属于商业秘密所以我方无法得到其最终的中标价格，申请贵院予以核实，同时房屋的构建价格也不能以被告所提及的委托协议书及双方议定的价格为准，而应以中标价格来核定，这才符合相关司法解释规定。被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告购买的楼房是农科院委托开发的，商品房买卖合同中约定的是暂定价款，并不是双方履行合同的最终购房价款。被告所建房屋按合同约定已具备交付条件，但原告拒不向被告交纳剩余购房款，被告并没有违约行为。被告对原告提交的证据3有异议，该会议纪要是农科院内部开会记录，不能构成最后的价格认定，最后价格认定要以农科院与明城公司签订的最后文件为准。被告对原告提交的证据4的真实性无异议，但认为与本案无关。第三人对原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为商品房买卖合同约定的价款是为了能够让单位职工办理网签手续，享受退还一半的购房契税，而与被告协商的暂定价款，并非原、被告真正的购房价款，最终购房价款是以审计结算为准。第三人对原告提交的证据4不予质证。被告明城公司为支持其辩诉主张向本院提交如下证据：1、农科院与明城公司签订的委托开发协议书、农科院与明城公司签订的补充协议，证明原告购买的楼房系农科院委托开发的福利房，原告购买该房屋应履行农科院与被告订立的相关协议，双方约定楼房价款以审计结算为准；2、农科院出具的证明，证明明城公司与农科院协商不进行审计结算房屋价款，以每平米3474元为最终价款；3、农科院职工住宅认购通知单、商品房买卖合同，证明农科院为被告明城公司提供单位职工认购通知单，被告凭借该通知单为第三人职工购房户签订商品房买卖合同，办理网签及退税手续；4、收据，证明原告支付部分房款的事实，双方合同约定的楼房价款是暂定价款，待结算后，多退少补；5、商业贷款付款认购协议书，证明原、被告在签订商品房买卖合同时，原告明知双方签订的商品房买卖合同中每平方米3190元的购房价格为暂定价格，房屋价款应以农科院决算价款为准，多退少补；6、明城公司与农科院协商价款说明，证明第三人与被告针对房屋价款进行协商，最终确定第三人职工购房价款为每平方米3474元；同时证明农科院的购房职工均按照协商价款交付了房款。原告对被告提交的证据1有异议，委托开发协议与本案无关，原告不是农科院职工，没有见到过该协议，该协议是开发公司与农科院的协议，对商品房买卖合同的双方没有约束力，农科院与被告有利害关系；对于补充协议原告不知道，原告不是农科院职工，对原告没有约束力；原告对被告提交的证据2有异议，原告不知情，同时被告与第三人之间进行的结算对原被告的商品房买卖合同不产生效力，委托开发协议中明确按决算价格计算，而每平方米3474元是否高于或低于决算价格被告应提交证据予以证明；原告对被告提交的证据3中的农科院职工住宅认购通知单的真实性无异议，但原告并非农科院职工，该认购单只是显示原告购买房屋、小棚、车位的代码，仅是为了购房按被告的要求填写的，改变不了原告非职工购房的身份；对商品房买卖合同无异议，恰恰证明该合同效力高于其他协议，同时，该认购书显示的是2015年9月19日，签订合同是2015年10月31日；原告对被告提交的证据4无异议，但收据不能对抗被告于2016年3月15日为原告出具不动产发票的行为及发票的效力；原告对被告提交的证据5的真实性无异议，但原告系全款购房，虽然办理了贷款，并不等于享受职工购房的条件，只是为了贷款而形成，所以原告作为单独购房人不应受该合同的约束，不能证明被告按3474元/平方米主张房屋价款；原告对被告提交的证据6有异议，无法确定真实性，因其系第三人的说明，假如真实也无法对抗原被告所签商品房买卖协议的效力。第三人对被告提供的证据均无异议。经本院组织质证，对双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、2，因被告及第三人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；对原告提交的证据3、该会议纪要为农科院内部开会记录，不能构成最后的价格认定，对该证据，本院不予采信；对原告提交的证据4，该证据与本案无关联性，对该证据，本院不予采信；对被告提供的证据，虽原告部分持有异议，但证据间相互印证，能够证明第三人与被告合作开发职工住宅项目，第三人农科院为被告明城公司提供了认购人为原告邢向东的赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单，原告以享受第三人职工购房待遇的形式从被告处购买楼房，第三人为了能让购房的单位职工享受赤峰市人民政府的购房退税政策，与被告协商，由被告先行与购房者签订商品房买卖合同，暂定价款为每平方米3190元，最终房价以审计决算为准，多退少补，最后第三人与被告商定其职工购房的价款确定为每平方米3474元的事实，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，农科院作为甲方，明城公司作为乙方，双方签订了委托开发协议，约定了由农科院与明城公司合作开发位于赤峰市××区内的禾勰嘉苑小区，用地涉及农科院土地面积83亩，即赤国土资松告字（2013）2号公告中36、37号地；明城公司通过土地招拍挂方式摘取上述两宗土地，并由明城公司垫付全部土地费用，农科院用职工住房补偿款偿还明城公司；工程竣工后，农科院土地所产生的住宅、车库（位）、小棚（不包括农科院单位职工购买的住宅、车库、车位、小棚）由明城公司统一进行销售，农科院可协助明城公司进行销售；按照对外销售的商品房、车库（位）、小棚、商业楼（不包括农科院单位职工购买的住宅、车库、车位、小棚）按财务决算利润的30﹪付给明城公司；工程竣工后，商品房、车库等仍未售完，双方协商解决；工程开发进度为30个月，从取得项目施工许可证之日开始计算；农科院选定职工住宅的监理公司，全部工程实行国家规定的预决算制度，工程审计单位由甲方确定等协议内容。协议签订后，第三人有399名职工购买了该合作开发的楼房。2015年9月，第三人得知赤峰市人民政府下发了赤政发（2015）52号文件精神，即凡在2015年8月1日至2016年6月30日期间签订网签合同的，可为购房者返还50﹪的购房交易契税。为了能够让第三人的购房职工享受到该优惠政策，第三人与被告于2015年9月20日签订了补充协议，约定农科院的399户职工住宅，在按农科院给明城公司的住宅价格，农科院职工交清住宅款项及小棚加车位预交80000元、车库预交150000元的情况下，明城公司给予办理商品房买卖合同；到交房时按决算价格多退少补。补充协议签订前的2015年9月19日，第三人农科院为被告明城公司提供了认购人为原告邢向东的赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单，2015年10月31日，被告明城公司按该通知单与原告邢向东签订了商品房买卖合同，约定邢向东购买明城公司承建的××区房屋，每平方米价格为3190元；明城公司于2017年6月30日前将该房屋交付邢向东使用。同日原告与被告又签订了商业贷款付款认购协议书，约定了原告所购房屋为禾勰嘉苑小区12号楼1单元602室，面积140.71平方米（此面积为预定参考面积，最终面积以相关部门测绘为准），单价为每平方米3190元，房屋总价为448865元；此房款单价为暂定价，由于与赤峰农牧科学院协议以决算价为准，待决算完成后多退少补等相关协议内容。工程竣工后，房屋具备了交付条件，第三人未进行工程决算确定房屋价款，后第三人通过与被告协商定价方式最终确定为每平方米3474元。另查明，原告未按第三人与被告协商的每平方米3474元的房屋价款向原告交纳全部购房款。本院认为,第三人与被告签订的委托开发协议及补充协议，原、被告签订的商品房买卖合同及商业贷款付款认购协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。原告以被告未按合同约定于2017年6月30日前向其交付房屋已构成违约，而要求被告交付房屋，支付利息及违约金，办理权属转移登记。因原告与被告签订的商品房买卖合同系第三人为了本单位购房职工能够享受政府的购房退税政策，经第三人与被告磋商，被告才与第三人的购房职工签订了购房合同，该合同所约定的购房款为暂定价款，最后房款应以第三人的审计决算为准，被告交付房屋的时间也应当在第三人确定房价之后，并且购房者按确定的最终房价足额向被告交纳房款后，被告方能向购房者交付房屋。被告在具备交付房屋的情况下，因第三人尚未最终确定职工的购房价款，导致被告不能按合同约定于2017年6月30日前向原告履行交付房屋的义务，因此被告并不构成违约。另外，从原、被告签订的商业贷款付款协议，能够说明原、被告签订的商品房买卖合同中约定的房价款每平方米3190元是暂定价款，最终房屋价款以审计决算为准，对此原告应该是明知的。原告虽然非第三人的职工，但第三人为其在被告处购房出具了赤峰市农牧科学研究院职工住宅认购通知单，其已实际享受了第三人单位职工购房的福利性待遇，按权利与义务对等的原则，其亦应按第三人与被告协商的每平方米3474元房屋价款向被告交纳剩余购房款。原告在未履行交纳剩余房款的情况下，被告有权拒绝原告的履行要求。综上所述，对原告要求确认原被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告交付原告购买的坐落于赤峰市××区房屋的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告给付延迟交付房屋的日利息73.79元及日违约金269.31元（自2017年7月1日至实际交付房屋之日止）的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告为原告办理涉案房屋的权属转移登记的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条规定，判决如下：一、原告邢向东与被告赤峰明城房地产开发有限责任公司于2015年10月31日签订的内蒙古商品房买卖合同有效；二、驳回原告邢向东的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担50元，由被告负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长王伟审判员王慧杰人民陪审员李建华二〇一八年四月二日书记员王乐