浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙08民终870号
上诉人（原审被告）：ＸＸ树。
被上诉人（原审原告）：衢州市公安局衢江分局，住所地：衢州市衢江区信安大道。
法定代表人：余水陆，局长。
委托代理人：陈惠平，浙ＸＸ风律师事务所律师。
委托代理人：余银平，浙ＸＸ风律师事务所律师。
上诉人ＸＸ树为与被上诉人衢州市公安局衢江分局房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2016年7月14日作出的（2016）浙0802民初2346号民事判决，于2016年8月4日向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定：2011年1月1日，原、被告签订《公共租赁住房租赁合同》四份，约定：出租方衢州市公安局衢江分局将位于衢州市柯城区府东街599、603、605、607、609号房屋，租赁给承租方ＸＸ树使用；租赁期限为三年，自2011年1月1日至2013年12月31日止；其中599、603、605、607号房屋租金为每月每平方米22元，另外609号房屋租金为每月每平方米10元，后每年房租递增5％；房租实行先交后用，每年交12个月房租，在每年1月1日前一次性交清，否则视为承租方弃租，出租方有权收回房屋使用权及扣除押金；承租方在承租房屋时应交押金1000元。后被告交纳押金1000元，原告将前述房屋交付被告使用。被告ＸＸ树按约交纳房租至2012年12月31日，之后的房租至今未付。2013年12月31日，前述租赁合同到期后，被告继续使用该房屋。2015年3月12日，被告退租，并与原告完成房屋交接工作。2015年4月前后，原告要求被告支付租金，被告未予认可。2016年1月19日，原告向被告邮寄《律师函》，向被告催收租金。
原审法院审理认为：合法的房屋租赁关系应受法律保护。原、被告双方签订租赁合同，双方租赁关系成立。被告提出双方租赁期限届满为2013年12月31日。原告主张，被告承租至2015年3月12日。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告庭审中认可其在书面租赁合同届满后继续使用租赁物，并于2015年3月12日完成租赁物返还交接。故法院认定双方租赁关系持续至2015年3月12日。被告提出原告有关租金的主张已经超过诉讼时效。法院认为，在欠付租金的情形下，租赁合同仍然在履行，承租人支付后续租金或继续使用租赁物都可以认为是对租金债务的认可，可以作为诉讼时效重新起算的依据，如此累计计算，就可以将最后一期租金的履行期限届满日作为诉讼时效的起算点。双方签订的系长期租赁合同，约定每年按期支付。双方租赁关系持续至2015年3月12日。2013年12月31日之后，双方租赁期限为不定期，对租金支付期限未作明确约定。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。则最后一期租金应于2015年3月12日支付。原告于2015年12月31日前曾向被告主张过租金。之后，原告又于2016年1月19日以书面形式予以催要。故法院认为，原告有关租金的主张未超过诉讼时效。被告提出因为路面改造，所以不需要支付租金。法院认为，首先，被告认可路面改造系市政府施政行为，而被告未能提交任何证据证明原告对此存在过错。其次，路面改造对于沿街店面的影响程度，与店面朝向、经营范围以及改造规模等均有关联。再者，原、被告双方约定2013年租金于2013年1月1日支付，但路面改造时间为2014年7月。被告拒绝支付租金的理由有悖常理。最后，被告应当主动履行支付租金义务而未履行，该行为法院不予提倡。故被告主张因路面改造而不需要支付租金，缺乏依据，法院不予采纳。原告考虑到被告的实际情况，自愿减免部分租金，不违反法律规定，法院予以认可。被告提出交纳押金4000元，未提交相应凭证，法院难予采纳。综上，原告主张被告支付租金及利息损失，理由正当，于法有据，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告ＸＸ树于判决生效之日起十日内支付原告衢州市公安局衢江分局租金75125元及利息损失（自2015年3月13日起以欠付租金75125元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项实际付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1782元，减半收取891元，由被告ＸＸ树承担，于判决生效后十日内缴纳。
判决后，ＸＸ树不服，向本院提起上诉称：一、一审法院判决认定事实错误。2014年7月开始，上诉人租赁房屋前的府东街路面改建，汽车装潢业务不能经营，合同目的不能实现，上诉人未使用房屋，并早已向被上诉人提出终止合同，但被上诉人一直拖延至2015年3月12日才办理交接手续。一审法院判决以2015年3月12日为合同终止时间错误。二、一审法院判决理由和适用法律错误。双方签订的合同和市场交易习惯都是先交房租再使用房屋。故本案被上诉人起诉已超过诉讼时效。请求二审法院撤销一审法院关于上诉人支付被上诉人租金75125元及利息损失的判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。
衢州市公安局衢江分局答辩称：一、上诉人于2015年3月12日腾房并办理交接手续，故双方租赁关系持续到腾房时。二、答辩人的诉请未超过诉讼时效。答辩人多次向上诉人催收租金，尤其是双方办理退房手续时。双方租赁关系自2013年12月31日转为不定期租赁，根据合同法的规定，对支付期限没有约定或约定不明的，租赁期间一年以上，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年，应当在租赁期间届满时支付。故上诉人最后一期租金应于2015年3月12日支付。三、一审法院判决适用法律正确。租金属于继续性租赁之债，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算。租赁期满后，上诉人继续承租房屋，视为对拖欠租金债务的认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据材料。
经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。
本院认为：本案《公共租赁住房租赁合同》于2013年12月31日到期后，双方未再签订书面的租赁合同，但上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人亦未提出异议，双方形成不定期租赁关系。由于双方租赁关系转为不定期，双方在租赁合同约定每年1月1日前支付12个月房屋的条款不再继续适用。根据法律规定，该情形的租金，租赁剩余期限未满一年的，应当在租赁期间届满时支付。双方于2015年3月12日办理房屋交接手续，上诉人未提供证据证明其早已通知被上诉人解除或终止合同，故一审法院判决认定双方租赁合同解除时间为2015年3月12日，并无不当。在欠付租金的情形下，如租赁关系仍在延续，承租人支付后续租金或继续使用租赁房屋可视为对租金债务的认可。上诉人应当在2015年3月12日支付租金，诉讼时效应自此时开始计算。上诉人在一审庭审中陈述其在2015年合同解除后曾与被上诉人商讨租金问题，应当构成诉讼时效中断。2016年1月19日，被上诉人向上诉人邮寄《律师函》催收租金，亦构成诉讼时效中断。被上诉人于2016年5月18日向一审法院起诉，并未超过诉讼时效。一审法院未支持上诉人关于诉讼时效的抗辩，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1678元，由上诉人ＸＸ树负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴超英
代理审判员 郑一珺
代理审判员 程林珍
二〇一六年九月六日
书 记 员 项红霞