福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙新民初字第5531号原告陈铭魁，男，1964年7月13日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托代理人陈树荣、范圣平，福建六韬律师事务所律师。被告卢嘉，男，1973年5月14日出生，汉族，居民，原住龙岩市新罗区，现下落不明。原告陈铭魁与被告卢嘉租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告陈铭魁的委托代理人陈树荣、范圣平到庭参加诉讼，被告卢嘉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铭魁诉称，2009年9月8日，原告与曹伟英签订《房屋租赁合同》，原告将龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店面租赁给曹伟英使用。2012年8月20日，原告与曹伟英签订《解除租赁合同协议书》及《声明书》，终止双方的房屋租赁合同。2012年9月2日，被告租赁交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺用于开设演艺、KTV娱乐场所，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同对租赁期及用途、押金、租金及物业管理费支付方式、费用及税金的负担等作出详细约定，同时约定了解除合同的条件及违约责任的承担等内容。合同签订后，原告依约定将租赁房屋交付给被告使用，被告未向原告缴纳押金，其以“后宫娱乐会所”名义（至今并未办理工商登记）进行装修和经营。经营期间，被告仅陆续支付原告租金、水电、物业及公摊等费用共计167047元。截至2012年12月31日，被告拖欠原告租金、物业费、水电费、违约金共计138119元。2013年2月8日，被告向原告出具欠条一张，载明尚欠原告各项费用767040元。2013年8月底，被告就关门停业了，经原告多次催要，被告未缴纳相关费用。2013年10月30日，原告向被告发出律师函，通知双方的租赁合同于2013年11月5日解除，但被告至今未将租赁物归还原告，故原告诉请法院判决：1、解除原、被告于2012年9月2日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺归还原告，租赁场所内的所有物品归原告所有；3、被告支付原告拖欠至2014年8月31日的租金等各项费用共计1769034元，并支付从2012年9月2日起至2014年8月31日的逾期付款违约金419683元，支付从2014年9月1日至款清之日止，按月利率2%计算的逾期付款违约金。被告卢嘉未向本院提交书面答辩，亦未在举证期限内提供相关证据。经审理查明，2009年9月8日，原告与曹伟英签订《房屋租赁合同》，原告将龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店面租赁给曹伟英使用。2012年8月20日，原告与曹伟英签订《解除租赁合同协议书》及《声明书》，终止双方的房屋租赁合同。2012年9月2日，被告卢嘉租赁交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺用于开设演艺、KTV娱乐场所，双方签订《房屋租赁合同》一份，租赁合同主要约定：地下一层房产面积为1305平方米，第一年租金为每月35235元；地面一层店铺面积为529平方米；第一年租金为每月34279元；从2013年9月1日起，每年在前一年的基础上按8%增幅收取租金；物业管理费为每平方米1元；应于每月1号支付当月租金及物业服务费；租赁期限从2012年9月1日起至2015年12月1日止；被告每月初需向原告预缴水电费5000元，月底原告按实际用水、用电结算后多还少补。若被告拖欠租金及相关费用累计达一个月，或无正当理由歇业闲置，原告有权单方解除合同并无条件收回租赁物及相对固定附着于租赁房屋上的财产（如墙纸、地毯、吊顶及灯具、开关、电线等）；若原告单独解除合同，双方同意以书面形式出具单方解除合同书以快递形式寄给被告的五日后，合同正式解除且收回租赁物，被告同意原告打开租赁房门锁，租赁房内的所有物品归原告所有，由原告经营或转租他人经营，经营所得归原告所有，被告不得干涉；违约方需按年度总租金的10%向对方支付违约金，逾期缴纳租金及费用的，原告每日按相应额的1%加收滞纳金等。合同签订后，原告将租赁场所交付给被告使用。被告以“后宫娱乐会所”名义（至今并未办理工商登记）进行装修和经营。2013年2月8日，被告向原告出具欠条一张，欠条主要内容为：截至2013年2月8日欠陈铭魁767040元。该笔款项期限八个月支付至2013年10月8日，并且由欠款人卢嘉按每月2%支付陈铭魁，于每月30日前付清，从签字之日起计算生效；如欠款人未按约定支付，陈铭魁有权要求卢嘉一次性支付所有欠款，并有权要求欠款人按月利率3%计算利息；如引起诉讼由欠款人承担律师费、诉讼费等。被告卢嘉于2013年3月支付原告9690元，于2013年5月支付原告91733元，于2013年7月支付原告50000元。2013年8月底，被告关门停业，经原告多次催要，被告未缴纳相关费用。2013年10月30日，原告向被告发出律师函，律师函的主要内容为：被告尚欠原告截至2013年2月8日止的各项费用767040元，且应于2013年10月8日前还清上述欠款，于每月30日以拖欠款项为本金，按月利率2%计算利息；被告未履行前述义务，还拖欠原告从2013年3月1日起至2013年10月31日止的租金、物业管理费、水电、电费等费用504272元；双方的租赁合同于2013年11月5日解除，要求被告迁出房屋并支付截至2013年10月31日止的租金、物业管理费、水费、电费共计1271312元。此后，原告向被告催告未果，故诉至本院。以上事实，有原告提供的身份证复印件、户口簿复印件、上杭县公安局南阳派出所证明、房屋所有权证、产权声明、租赁合同、解除租赁合同协议、声明书、欠条、律师函及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告陈铭魁与被告卢嘉签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。被告未按约定按期缴纳租金，经原告催告后仍拒不缴纳，原告于2013年10月30日向被告发出解除合同通知书，告知双方合同于2013年11月5日解除。该通知书符合约定解除合同的条件，具有法律效力，本院确认双方租赁合同已依法解除。被告应向原告支付至合同解除止尚欠的租金。被告向原告出具欠条确认截至2013年2月8日尚欠原告陈铭魁767040元，该欠条可以作为本院认定事实的依据。被告向原告出具欠条后，陆续支付原告151423元，前述款项应予以抵扣，故被告尚欠原告615617元。因原告无法说明被告归还部分欠款的具体时间，故本院酌定从2013年2月8日起、按本金615617元计算前述欠款的违约金。从2013年2月9日起至2013年11月5日止，被告还应向原告支付租金624967元（69154元／月×6个月＋69154元×22／30月＋74686元×2个月＋74686元×4／30月）。原告要求被告支付按月利率2%计算的逾期支付租金的利息，符合双方约定，本院予以支持。被告于2013年8月底关门停业后，仍长期拖欠租金，且不履行交还租赁物的义务。根据双方合同约定，在被告以自身行为拒不履行合同义务的情况下，原告有权采取救济措施，及时解除双方合同，自行打开租赁房门锁，收回租赁物，将租赁物恢复经营或转租。但原告怠于行使合同赋予的该项救济权利，由此产生的扩大损失应由原告自行承担。本院根据租赁场所的大小及用途，双方履约的实际情况，酌定原告应于被告关门停业后的四个月内自行采取救助措拖，解除合同并收回租赁物，以防止损失的扩大。因此，被告还应向原告支付从合同解除之日起至2013年12月30日的租赁场所占用费136924元（74686元／月×25／30个月＋74686元／月×1个月）。原告主张其为被告代垫了经营期间的物业管理费、水电费、公摊费，但未提供相应票据予以证实，故本院不予采信。原告要求租赁场所内的所有物品归其所有，其未举证证明租赁场所内留存物品名称，型号、数量、价值等具体情况，其诉请并不明确，本院对原告的该项诉请不予支持。被告卢嘉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈铭魁与被告卢嘉于2012年9月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告卢嘉应于本判决生效之日起十五日内将龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺归还原告陈铭魁。三、被告卢嘉应于本判决生效之日起十五日内偿付原告陈铭魁截至2013年2月8日租赁龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺的各项费用615617元，并支付从2013年2月8日起至本判决确定的还款之日止、以本金615617元、按月利率2%计算的违约金。四、被告卢嘉应于本判决生效之日起十五日内偿付原告陈铭魁龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺从2013年2月9日起至2013年11月5日止的租金624967元，并支付从每期租金逾期之日起至本判决确定的还款之日止、以当期租金为本金、按月利率2%计算的违约金。五、被告卢嘉应于本判决生效之日起十五日内偿付原告陈铭魁龙岩市新罗区闽西交易城发展大厦地下一层、地面一层A1店铺场地占用费136924元。六、驳回原告陈铭魁的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28490元，由原告陈铭魁负担5490元，由被告卢嘉负担23000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判长郑冬伟人民陪审员陈烁武人民陪审员谢友鸿二〇一五年四月二十四日书记员吴子烟（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措拖导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗人民法院；帐号：10×××01）