陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕07民终995号上诉人（原审被告）：汉中市永安物业管理有限责任公司，住所地汉中市汉台区梁州路丰辉花园小区。法定代表人：王振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正金，该公司经理助理。委托诉讼代理人：王渠，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汉中丰辉花园小区业主委员会，住所地汉中市汉台区梁州路北段。负责人：鲁凤琴，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：袁小刚，男，生于1973年6月15日，住汉中，系汉中丰辉花园小区业主。委托诉讼代理人：许斐，陕西兴振业律师事务所律师。上诉人汉中市永安物业管理有限责任公司（以下简称永安公司）因与被上诉人汉中丰辉花园小区业主委员会（以下简称丰辉花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永安公司的法定代表人王振海及其委托诉讼代理人刘正金、王渠，被上诉人丰辉花园业委会的负责人鲁凤琴及其委托诉讼代理人袁小刚、许斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并驳回被上诉人要求上诉人按照《移交清单》的内容返还财产的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实及理由：本案的基本事实是，2015年12月31日上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》期限届满，在期限届满3个月前，丰辉花园的业主并未就解聘或续聘物业服务公司召开业主大会并做出决定。于此同时，上诉人通过《综合调查表》的形式得到业主同意其继续提供服务的意见后，在物业服务合同期限届满后继续为业主提供物业服务至今。基于以上事实，上诉人认为，一审法院在上诉人与广大业主事实物业服务关系未被终止的前提下，就径直作出上诉人于一审判决生效后二十日内按《移交清单》向被上诉人交还财产的判决，明显错误。第一、一审法院判决上诉人向被上诉人返还财产，其前提必须是事实上的物业服务关系终止并在具体终止时间后一定期限内返还财产，但一审法院在其判决中却没有明确事实物业服务关系于何时终止。第二、被上诉人并没有向法院提交任何证据，证明其按照《物业管理条例》第11条、汉中市《物业管理条例》第19条的规定，就选聘或续聘物业服务公司召开业主大会并做出决定。第三、被上诉人只向一审法院提交了《丰辉花园业主征求意见表》，用于证明业主的意见是重新选聘物业公司。一审法院在未查清该表上的签名是否为业主本人所签，如果是他人所签，是否有委托书的基础上，就当然采信该证据并作为定案依据，实属错误。综上所述，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。但一审法院却无视本案中物业服务合同已自动延续的事实，在业主大会未依法作出选聘或续聘决定时，就当然作出按照《移交清单》返还财产的判决，明显不当。被上诉人丰辉花园业委会答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告丰辉花园业委会向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付3年来收取的车位费中应提取的公用经费67900元；2.停止在小区内一切营业活动，交还小区办公用房、车库、地下停车场、电脑及电费申请信息等财物、资料；3.被告将小区业主预存在被告处的电费、车位费、物业服务费及相关资料返还原告。一审法院认定的主要事实：2013年6月11日，原告与被告签订了《丰辉花园小区物业管理服务合同》，约定：物业服务的期限为三年，即自2013年1月1日起至2015年12月31日止，合同期限届满三个月前，双方就是否续签服务合同进行协商，经协商不续签的，按照《陕西省物业服务管理条例》及其他法律法规的规定履行各方责任。《丰辉花园小区物业管理服务合同》签订当日，原、被告双方又签订了《2013—2015年度丰辉花园物业管理服务合同补充协议》。前述《合同》及《补充协议》签订后，原告的上一届业主代表、被告在该《合同》上签字，并加盖印章。一审法院另认定，2009年9月，汉中丰辉花园小区业主委员会经业主大会选举成立后依法向物业主管部门履行了申请备案手续。随后，经该业主委员会与被告协商，双方就汉中丰辉花园小区区域内的物业管理和服务，签订了为期三年的物业管理服务合同，按照合同的约定，被告为该小区提供物业管理服务。该物业管理服务合同于2012年12月31日到期。经汉中丰辉花园小区业主大会同意，并经双方协商，该业主委员会又代表业主与被告续签了为期三年的《丰辉花园小区物业管理服务合同》及《补充协议》，约定由被告在2013年1月1日至2015年12月31日期间继续为汉中丰辉花园小区提供物业管理和服务。但该《合同》及《补充协议》履行尚未到期，汉中丰辉花园小区原业主委员会的委员代表任期面临届满，原业主委员会于2014年6月26日向北关街道办事处、前进路社区提交了《关于业主委员会换届选举的申请》，并上报了拟成立换届筹备组情况，北关街道办事处及前进路社区均在申请书上盖章予以确认，当日原业主委员会对换届选举事项在小区内给业主进行了公示，并在2014年9月29日公示了《汉台区丰辉花园关于成立第二届业委会筹备委员会成员》。2015年12月25日，汉中丰辉花园小区业主组织召开了业主大会，选举产生以鲁凤琴为业主委员会委员的新一届汉中丰辉花园小区业主委员会，2015年12月30日召开业主委员会选举了业主委员会主任、副主任及委员，鲁凤琴被选举为业主委员会主任。2016年1月5日，该新一届业主委员会将选举结果报北关办事处备案，北关办事处于2016年1月27日盖章确认。同时，汉中丰辉花园小区新一届业主委员会的成立向汉中市住房建设管理局提交了备案登记的相关材料。因原告一直未收到该局的备案通知书，诉讼中，原告向汉中丰辉花园小区业主征求有关意见后，又于2016年4月9日在北关办事处、前进路社区派员参加的情况下召开了全体业主大会，这次大会选举的结果与2016年1月5日业主大会选举结果一致。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是原告的诉讼主体资格问题。汉中丰辉花园小区上一届业主委员会人员任期届满后，经业主大会选举产生以鲁凤秦为业主委员会委员的新一届业主委员会，选举结果已分别报北关办事处备案，北关办事处于2016年1月27日盖章确认。原告在向汉中市物业管理行政主管部门报告备案后，未收到备案回执，被告因此抗辩原告的诉讼主体资格。行政备案不同于行政审批，备案是行政机关的一种服务性的管理模式，其本身不应具有强制性，对相对人的审查也只是报备材料上的形式审查，相对人不是予以备案后才具有了从事该项行为的资格。业主委员会作为业主大会的执行机构，经过业主大会按照法律法规规定的程序依法选举产生是其合法性的主要依据，且通过原告提交的两次业主意见调查表来看，原告起诉被告经过业主或业主大会授权，其具备诉讼主体资格。故原告属于民事诉讼法规定的“其他组织”，被告该抗辩意见不能成立。原、被告双方之间是一起因小区物业管理服务引起的物业管理服务合同纠纷，《丰辉花园小区物业管理服务合同》、《补充协议》的有效履行期限为2013年1月1日至2015年12月31日止，至原告2016年1月28日起诉时，该《合同》及《补充协议》均已过履行期限，即均已履行终结，加之原告尚无续签物业管理服务合同的意思表示，原告起诉被告要求给其腾退属于小区业主的房屋设施、停车场、电脑等财产设施及电费收取信息资料(以移交清单为准)，并支付拖欠的应从车位费中提取的办公经费的诉讼请求并无不当，依法予以支持。被告应当按照《丰辉花园公共配套设施设备移交清单》移交原告。其中，清单所列丰辉花园室外水电平面、工程隐蔽验收表、小区安防系统竣工资料、安防系统初步设计资料、小区各楼工程资料、土地使用证复印件实际由原告自行保管，被告不负有移交义务。关于原告要求向被告提取的办公经费67900元，经审理查明，被告自2012年起共支付原告车位费提成80000元，按照《补充协议》第十条的约定，被告2012年应从车位费提成中向原告支付办公经费10000元，其余自2013年开始原告应从被告收取的车位费中提成30000元作为办公经费，至2015年底，被告共计应支付原告办公经费100000元，扣除被告累计已支付原告的80000元，被告实际应支付办公经费20000元。原告要求被告支付67900元的车位费提成缺乏事实和合同依据，对于该项请求部分予以支持；虽然原、被告之间的物业服务合同已于2015年12月31日到期，双方也尚未续签新的物业服务合同，但被告在原告未签约新的物业企业之前，被告自2016年1月1日起至今实际为丰辉花园小区业主提供物业及车位管理等服务，有权利获得相应的服务报酬，且电费小区业主是通过磁卡预付电费方式购买后消费，并非由被告收取后占有，原告要求其返还已收取的2016年度电费、车位费、物业服务费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，返还相关信息资料条件尚未成就，故原告该诉讼请求不予支持。被告在本案中未对其2016年1月1日之后的物业服务费用提出诉讼主张，其当庭表示对该费用及有关停车位建设投资费用另行向原告主张权利。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、被告永安物业管理有限责任公司于判决生效后二十日内按双方《移交清单》向原告汉中丰辉花园小区业主委员会交还财产；二、被告永安物业管理有限责任公司于判决生效后二十日内向原告汉中丰辉花园小区业主委员会支付拖欠的车位费办公经费提成款20000元；三、驳回原告汉中丰辉花园小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费1698元，由原告汉中丰辉花园小区业主委员会负担170元，由被告永安物业管理有限责任公司负担1528元。二审中，合议庭对本案进行了调解，但因调解意见分歧过大，调解未果。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人永安公司的上诉请求、事由，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人是否有权提起本次诉讼；二、上诉人是否应按《移交清单》向被上诉人移交财产。针对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条、国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会的权力基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权，代表该物业的全体业主，对该物业有关的重大事项拥有决定权。《物业管理条例》第十条规定，“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”该《条例》第十二条第一款规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”本案中，被上诉人是经汉中丰辉花园小区业主大会选举产生，且汉台区北关办事处、汉台区北关办事处前进路社区亦派员参加、指导，故，应当认定被上诉人的产生符合前述法规的规定。诉讼中，上诉人主张其“通过《综合调查表》的形式得到业主同意继续提供服务”，但是，从《物业管理条例》第十条的规定来看，业主大会会议并非全体业主参加，可见，业主委员会的产生并不意味着其会得到全体业主的一致同意，且根据物权法第七十八条第一款的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，因此，上诉人仅以其提交的《综合调查表》，不能否定或推翻被上诉人产生程序的合法性以及被上诉人对上诉人提起本次诉讼的权利。上诉人主张被上诉人提交的《丰辉花园业主征求意见表》不实，但未提交相反证据予以推翻或提出充分理由，一审法院对该《意见表》予以采信符合法律规定。从该《意见表》反映的情况看，汉中丰辉花园小区业主大多数也同意由被上诉人代表该小区业主行使权利。物权法第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据此款规定，如果被上诉人提起本次诉讼的决定侵害了汉中丰辉花园小区业主的合法权益，可由业主请求人民法院撤销，但是，截止目前，并无业主请求人民法院撤销被上诉人对上诉人提起本次诉讼的决定。综上，应当认定被上诉人有权提起本次诉讼。针对第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案中，双方当事人签订的物业服务合同约定的履行期限于2015年12月31日届满，故双方当事人之间的物业服务合同已经终止，在上诉人未与被上诉人或汉中丰辉花园小区业主大会签订续聘合同的情况下，即使被上诉人或汉中丰辉花园小区业主大会并未选聘新的物业服务企业，上诉人亦应按照前述司法解释的规定及物业服务合同的约定，退出物业服务区域并向被上诉人移交相关财产。上诉人以其与汉中丰辉花园小区业主存在事实物业服务关系为由拒绝移交相关财产的主张没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人与汉中丰辉花园小区业主之间存在的事实物业服务关系何时终止，亦或上诉人可以依据此种关系向业主主张何种权利，均不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上，上诉人应按《移交清单》向被上诉人交还财产。需要指出的是，汉中丰辉花园小区业主人数较多、又值新春，合议庭希望双方当事人能够积极配合，本着对业主负责、为业主服务的原则，处理好退出、移交事宜，并做好善后工作，避免影响该小区业主正常的居住、生活。综上所述，上诉人汉中市永安物业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1698元，由上诉人汉中市永安物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤 涛代理审判员 金 庆代理审判员 王雅泽二〇一六年十二月十五日书 记 员 熊俪雅