贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）黔8601民初252号原告：姚燕凌，女，1963年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：石军，贵州朝华明鑫律师事务所律师。被告：徐忠明，男，1966年5月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：郭英，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹婧，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告姚燕凌与被告徐忠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日受理后，依法适用简易程序，于同年4月27日公开开庭进行了审理。原告姚燕凌的委托诉讼代理人石军，被告徐忠明的委托诉讼代理人郭英、詹婧到庭参加诉讼。案件审理期间，原、被告向本院申请庭外和解，本院予以准许，但和解未成。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》，并由被告返还其承租的房屋给原告；2.判令被告向原告支付欠缴租金（自2016年9月13日起至起诉之日）暂计人民币1260000元；3.判令被告向原告支付违约金160000元（违约金按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算，自租金迟延支付之日起暂计算至起诉之日止，以后按如上标准计算至租金付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告姚燕凌系贵阳市云岩区××天××城市花园大厦北××号的门面的所有权人。2015年12月，被告与原告商议，有意租赁原告门面用于商业经营。2015年12月11日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同约定：租赁位于贵阳市云岩区××天××城市花园大厦北××号门面；租赁期限自2015年12月13日至2025年12月12日止；房屋月租金为180000.00元；被告应于2015年12月15日前向原告支付第一季度租金和押金，以后租金按季度结算，被告应于每季的第一个月1日前支付当季租金给甲方。合同签订后，被告即搬入门面装修，并支付了第一季度租金。之后原告多次找到被告要求被告按期支付房屋租金，被告均未按合同约定付款。根据《合同》第十二条约定：“乙方（被告）有下列情形之一的，经甲方（原告）书面告知仍不改正，甲方（原告）可终止合同并收回房屋，造成甲方（原告）损失的，由乙方（被告）负责赔偿……；4.拖欠租金累计达30天；……”。因此，原告有权依照本条规定解除合同并收回房屋，并向被告主张相应的赔偿责任。综上，原、被告之间签订的合同合法有效，被告不履行支付租金的行为已构成严重违约。现原告为维护自身权益，向法院提起诉讼。被告徐忠明辩称，1.本案应追加贵州国惠民生农业发展有限公司为被告；2.答辩人系为设立贵州国惠民生农业发展有限公司以自己的名义代理公司签署《房屋租赁合同》；3.《房屋租赁合同》的实际履行人是案外人贵州国惠民生农业发展有限公司而非答辩人，被答辩人也接受了公司的履行。综上所述，相关责任不应由答辩人承担，依法应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告姚燕凌系贵阳市云岩区富水北路天恒城市花园天恒大厦北幢负1层1号房屋的所有人。2015年12月11日，原告（甲方）与被告徐忠明（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.乙方承租甲方的1号房屋，租期自2015年12月13日至2025年12月12日，每月房屋租金为180000元；乙方支付甲方支付押金180000元，押金在合同期满或合同解除后3日内，甲方无条件退还乙方；从2015年12月13日至2016年2月12日止两个月的时间为装修期，装修期内甲方免收租金；乙方应于2015年12月15日前向甲方支付第一季度租金和押金，以后租金按季度结算，乙方应于每季的第一个月1日前支付当季租金给甲方；乙方有下列情形之一的，经甲方书面告知仍不改正，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿“。4.拖欠租金累计达30天”；合同中还约定了其他事项。2015年12月15日，被告向原告支付房屋押金180000元及3个月（2016年2月13日至2016年5月12日）房屋租金540000元。2016年5月31日，案外人贵州国惠民生农业发展有限公司通过银行转账的300000元至原告姚燕凌配偶李前念的账户；同年8月17日，案外人赵志平通过银行转账230000至原告姚燕凌配偶李前念的账户；同年8月18日，赵志平通过银行转账10000至原告姚燕凌配偶李前念的账户，即交纳2016年8月15日前的房屋租金；同年9月5日，赵志平通过银行转账50000至原告姚燕凌配偶李前念的账户；同年9月6日，赵志平通过银行转账150000至原告姚燕凌配偶李前念的账户。自2016年9月7日起，徐忠明未再支付房屋租金。同年11月16日，原告将涉案房屋收回。案件审理过程中，本院依法至涉案房屋所在地调查。查明该租赁门面内已无商户经营，门面已经搬空，房屋内较为整洁。以上事实，有原告、被告当庭陈述笔录、房屋租赁合同、房产证、收条、银行转账凭证、现场照片、结婚证、电话录音、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告姚燕凌与被告徐忠明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人均应按合同的约定履行相应义务。被告于2016年9月6日起未再支付房屋租金，并达30日以上，符合合同当事人解除合同的约定，故原告关于解除《房屋租赁合同》租赁合同的诉请，本院予以支持。本案的争议焦点为：1.本案是否遗漏案外人贵州国惠民生农业发展有限公司为本案当事人；2.涉案房屋是否已经返还。焦点一。庭审中，被告提出追加贵州国惠民生农业发展有限公司为被告的答辩意见。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，首先，涉案租赁合同系被告徐忠明签订；其次，根据合同中约定“因乙方特殊原因，在本合同的履行过程中乙方需变更承租人名称的，甲方同意乙方变更承租人，具体事宜由协议各方面另行协商”，在合同履行过程中，虽案外人贵州国惠民生农业发展有限公司向原告支付房屋租金，但并不意味贵州国惠民生农业发展有限公司成为合同相对人，庭审中原告并未明确表示同意被告将合同中权利义务概括转让给贵州国惠民生农业发展有限公司，故被告徐忠明仍然为涉案合同相对人，应当承担合同责任。焦点二。根据民事诉讼活动中“谁主张，谁举证”的原则庭审中，被告提出已于2016年11月14日将涉案房屋返还，并提供相应照片及2016年11月16日原告丈夫李前念的通话录音佐证。此外，本院经过实地调查，涉案房屋内已无被告继续经营的相关设施设备。综上，原告主张被告占用房屋经营的主张与事实不符。结合本案证据，本院确认被告返还涉案房屋时间为2016年11月16日，故原告所诉请的房屋租金仅计算至该时间为止。根据合同的履行情况，自2016年2月13日至2016年11月16日，被告应原告支付房屋租金为1644000元（180000元/月×9个月＋180000元/月÷30日×4天＝1644000元），扣除被告支付的房屋租赁1280000元及押金180000元，被告应向原告支付房屋租金为184000元。关于原告主张被告支付违约金160000元，根据合同履行期限及被告违约的事实，原告主张诉请符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告姚燕凌与被告徐忠明签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐忠明于本判决生效之日起十日内支付原告姚燕凌房屋租金184000元及违约金160000元；三、驳回原告姚燕凌的其他诉讼请求。案件受理费17580元，减半收取计8790元，由原告姚燕凌承担5560元，被告徐忠明承担3230元（案件受理费已由原告预交，被告在履行判决时径行支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 陈红时二〇一七年七月六日法官助理 吴 曦书 记 员 杨宇驰