吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民一终字第515号
上诉人（原审原告）：张相龙，男，1965年11月15日出生，汉族，个体，现住榆树市。
委托代理人：寇传武，男，汉族，1957年9月15日生，住吉林省榆树市。
委托代理人：陈晓慧，吉林开晟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：榆树市粮食局，住所地榆树市府前路。
法定代表人：王桂侠，该局局长。
委托代理人：沈大明，吉林鸿洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚爱军，女，1964年12月2日出生，汉族，个体，现住榆树市。
委托代理人：李兆明，吉林睿益律师事务所律师。
上诉人张相龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院作出的（2015）榆民初字第1058号民事判决，向本院提起上诉。本院依法公开审理了本案。现已审理终结。
张相龙原审诉称：2005年9月1日，张相龙与榆树市粮食局签订一份《租赁协议书》，张相龙取得案涉浴池房（116.8平方米）的承租权，合同约定“如合同到期或房屋出卖，乙方（张相龙）有权续租或优先购买”，据此，张相龙依法享有案涉的房屋优先购买权。2014年4月，张相龙得知榆树市粮食局于2007年3月，在未通知张相龙并取得张相龙任何意见的情况下，擅自将案涉房屋及与它相临的不动产打包拍卖给姚爱军，严重侵犯了张相龙的优先购买权。张相龙作为承租人享有的优先购买权系法定权利，且案涉租赁合同亦有明确规定，二被告属于恶意串通损害张相龙合法权益，故2007年3月20日的拍卖成交确认书的案涉部分当属无效。张相龙作为优先购买权人，依法享有承继该拍卖成交确认书中浴池房部分买受人的权利。现张相龙请求：1.拍卖成交确认书案涉部分无效；2.张相龙依法享有浴池房116.8平方米优先购买权。
榆树市粮食局原审辩称：我局对案涉的财产委托拍卖公司评估拍卖程序合法，其成交确认书合法有效。拍卖发生在2007年3月20日，张相龙的诉讼已超过诉讼时效。
姚爱军原审辩称：1.姚爱军是通过拍卖以最高应价60万元竟买购得整个标的资产，属于善意购买，并于2007年已办理了土地使用证手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，张相龙不能主张优先购买权。2.根据《最高人民法院关于审理案件具体应用法律城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，张相龙请求确认成交确认书无效的，人民法院不应支持，因此成交确认书合法有效。
原审法院查明：2005年9月1日张相龙与榆树市粮食局签订了案涉浴池房（建筑面积116.8平方米）租赁协议书，约定租期10年，时间自2005年10月1日至2015年10月1日止，如合同到期或房屋出卖，承租方有优先续租或优先购买权。本合同自签订之日起生效，双方遵守不得违约，如违约由违约方承担全部责任。2007年榆树市粮食局拟出售其下属榆树粮油供应公司第九站359.33平方米房屋和其占地使用权资产，榆树市国资局委托吉林通盛会计师事务所对该资产进行了评估，吉通盛评报字（2007）第5号载明，评估价值为518.341元。资产评估报告书载明，评估报告的有限期为2007年1月8日至2008年1月7日，2007年3月2日，委托人榆树市粮食局与拍卖人吉林省宏大拍卖有限公司签订了拍卖合同，约定拍卖保留价51.9万元，高于评估价值。拍卖公司于2007年3月8日在《榆树市电视台广告文艺中心》发布了公告，事项为：拍卖时间为2007年3月20日，拍卖地点、拍卖标的、登记及展示时间。榆树市粮食局资产拍卖会须知及瑕疵声明载明第六条记载，拍卖资产无产权证，第七条记载，拍卖资产房屋以（应为已）对外出租。其中：北海浴池租期为2005年10月1日至2015年10月1日止，拍卖时执行租赁合同时间，拍卖成交后至合同终止给买受人按约定返租金，未尽事宜买受人与粮食局协商。榆树市粮食局、拍卖公司、竟买人姚爱军在该文件上盖章、签字。拍卖当日，吉林省长春市国民公证处派2名公证员出席拍卖现场进行审查、监督、九位竟买人之一姚爱军（竟拍号牌1号）以最高应价60万元竟价拍得整个拍卖标的的资产（含116.8平方米案涉浴池房），当日，拍卖人与竟买人签订了拍卖成交确认书，2007年3月20日该公证处作出了（2007）吉长国民证经字第172号公证书，2007年3月22日拍卖公司向户名为榆树市企业工作领导小组帐号内存入人民币现金60万元，后榆树市粮食局与姚爱军签订了榆树市粮食局第九粮店拍卖资产交接书。买受人姚爱军于2007年7月5日凭拍卖公司出具的拍卖档案、公证书等文件办理了土地使用证，证号为：榆国用（2007）字第018210235号（因拍卖资产无产权证，只能办理土地使用证）。现张相龙请求确认拍卖成交确认书案涉部分无效；张相龙依法享有浴池房116.8平方米优先购买权。
原审法院认为：1.（2007）吉长国民证经字第172号公证书已查明拍卖公司、拍卖师、各竟买人（包括姚爱军）均具有法律规定的民事权利能力与民事行为能力，其是合格的签约主体，拍卖、竟买是双方的真实意思表示，不存在欺诈行为与胁迫等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，拍卖成交确认书合法有效。
2.拍卖前，榆树市国资局委托会计师事务所对案涉整个标的359.33平方米房屋和其占用土地使用权资产进行了评估，评估价值为518341元，拍卖合同约定了拍卖保留价为51.9万元，高于评估价值，九位竟买人之一的姚爱军以60万元最高应价拍卖取得整个标的的资产，成为竟买人，本案中，不存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益导致成交确认书无效的情形，张相龙庭审中虽主张二被告恶意串通损害其合法权益，但未能提供证据，故成交确认书合法有效。
3.拍卖公司于2007年3月8日在《榆树市电视台广告文艺中心》发布了拍卖公告，公告载明了拍卖时间为2007年3月20日，拍卖地点、拍卖标的、拍卖登记及展示起止时间，该拍卖符合《中华人民共和国合拍卖法》应于拍卖七日前发布拍卖公告，拍卖公告应载明的事项，拍卖公告应当通过报纸或其他新闻媒体发布的相关法律规定，公证书已证明其符合拍卖规则，故拍卖成交确认书合法有效。
4.榆树市粮食局资产拍卖会须知及瑕疵声明中第七条载明“拍卖资产以对外出租，其中，北海浴池租期为2005年10月1日至2015年10月1日止……拍卖时执行租赁合同时间，拍卖成交后至合同终止买受人按合同约定返租金，未尽事宜由买受人与粮食局协商”。这使得竟买人姚爱军只知道他人有续租权，不知道也不应当知道他人有优先购买权，如榆树市粮食局、拍卖公司侵害了张相龙优先购买权，姚爱军没有任何过错，竟买人姚爱军是通过拍卖以最高应价取得整个标的资产，是善意购买，且已办理了相关土地使用证手续。现榆树市粮食局已丧失了房屋所有权，按照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，张相龙无法再通过主张行使优先购买权而与榆树市粮食局成立买卖合同，此时张相龙可请求榆树市粮食局承担损害赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”规定，成交确认书合法有效。
5.拍卖公司于2007年3月8日在媒体上发布了拍卖公告，于3月20日进行了拍卖，如无特殊情形，该公告能推定为承租人所知悉，可认定已履行了对张相龙的通知义务。符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因张相龙未参加拍卖，应认定其已放弃优先购买权。在拍卖过程中保护承租人的优先购买权一般采用：“跟价法”优先购买权人要和其他竟买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竟买登记，交纳拍卖保证金、举牌竟买，现拍卖早已结束多年，且姚爱军已办理土地使用证手续，即使粮食局、拍卖公司通知有瑕疵，张相龙也无法行使优先购买权；如成交确认书无效，“同等条件下”亦不存在；如60万元为张相龙最高应价，不能推定其该价为姚爱军的最高应价，因此张相龙无法行使优先购买权。
6.《中华人民共和国物权法》确定了“物权法定原则”在法律未规定优先购买权为物权的情况下，该权利应确定为债权，不具有对抗善意第三人的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予以支持。”即使榆树市粮食局侵害了张相龙的优先购买权，成交确认书依然合法有效。
7.法律赋予承租人优先购买权的宗旨是保证承租人能继续使用租赁的房屋。现买受人姚爱军并未改变、影响张相龙的承租权，且租赁房屋按租赁协议于2015年10月1日租期结束，该案涉房屋姚爱军已取得所有权。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十三条、第二十四条之规定，判决如下：驳回张相龙的诉讼请求。案件受理费4800元由张相龙负担。
宣判后，张相龙不服，向本院上诉称：1.案件事实如下：张相龙与榆树市粮食局于2005年9月1日就案涉房屋签订《租赁协议书》，约定将经营浴池的该房屋租给张相龙，租期十年。协议签订后，张相龙按照合同约定履行了全部义务，进行经营管理。至2014年4月因浴池附近拆迁，才得知承租的房屋已于2007年被榆树市粮食局出卖了。此行为严重侵害了张相龙的合法权利，尤其是合同约定的优先购买权。2.依据《合同法》第二百三十条的规定以及双方的租赁协议，张相龙都享有优先购买权。而榆树市粮食局在出卖国有资产时，没有证据证明按照法律规定通知承租人。3.榆树市粮食局出卖房屋的行为发生在案涉房屋租赁合同履行期间，故其买卖行为对张相龙不具有法律上的效力。4.榆树市粮食局和姚爱军对拍卖会须知以及瑕疵声明第七条都是明知的，却置该规定不顾，属恶意规避法律侵害张相龙合法权益，产生的后果不受法律保护。5.原审以拍卖公告推定承租人知悉，认定履行了通知义务是错误的。因承租人有明确住址和经营场所，不属于无法找到的，故应直接通知承租人。6.原审法院适用的“物权法定原则”错误。因拍卖标的无产权，该适用原则就无法律基础。7.从资产评估到拍卖，其行为都是违法的。国有资产处理时，没有报国有资产管理公司批准；评估公司、拍卖公司不具有合法有效的资质，选定非经公开竞选，程序违法；原审认定姚爱军办理了产权证属枉法裁判；姚爱军拍卖房屋的60万元价格过低，其实际价值应在300万元；评估公司、拍卖公司在国有资产出卖过程中属恶意串通，损害了国家、公共利益，不应得到保护。综上，请求撤销一审判决，依法改判保护上诉人的诉讼请求，案件受理费由被上诉人负担。
榆树市粮食局二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
姚爱军二审答辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实相同。
另查明：张相龙交纳了2005年10月1日至2007年9月30日的租金后，未交纳剩余租赁期间租金，榆树市粮食局与姚爱军亦未向其主张交纳剩余部分租金。
本院认为：1.案涉房屋的拍卖成交确认书合法有效。姚爱军通过拍卖以最高竞价拍得案涉房屋，拍卖程序符合法律规定，系双方真实意思表示，拍卖成交确认书合法有效。且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十一条之规定，无论榆树市粮食局是否侵害了张相龙的优先购买权，都不因此而导致其与姚爱军房屋买卖合同无效。故张相龙上诉主张拍卖成交确认书无效的理由不成立，本院不予支持。至于张相龙主张的其他确认拍卖成交确认书无效的理由，因没有提供充分证据证明，本院不予支持。2.榆树市粮食局与姚爱军并未损害张相龙的优先购买权。在拍卖过程中，拍卖公司已通过媒体发布了拍卖公告，内容包含拍卖标的相关信息以及拍卖程序等，此公告具有公示作用，应视为已向包含张相龙在内的不特定人作出了房屋拍卖的通知，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”之规定，张相龙未参加拍卖，已放弃优先购买权，故其上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由上诉人张相龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 杜 易