云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云28民终215号
上诉人（原审原告、反诉被告）：朱美琴，女，汉族。
上诉人（原审原告、反诉被告）：刀志祥，男，傣族。
上诉人共同委托诉讼代理人：刀春华，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：兰梅，女，汉族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：玉香，女，傣族。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：涛香，女，傣族。
被上诉人共同委托诉讼代理人：唐鸿斌，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人朱美琴、刀志祥因与被上诉人兰梅、玉香、涛香房屋租赁合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第1685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱美琴、刀志祥及其委托诉讼代理人刀春华，被上诉人兰梅、玉香、涛香及其委托诉讼代理人唐鸿斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
朱美琴、刀志祥上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2015）景民二初字第1685号民事判决第一、二项，改判为上诉人向被上诉人赔偿楼梯改造损失3000元；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清，判决有误。伙房没有合法手续，系违章建筑物。上诉人租赁房屋时，已和三被上诉人协商过伙房的返修事宜，在返修过程中，有被上诉人之一、被上诉人上门女婿和被上诉人兰梅的前夫就改建伙房的地界、方案等进行了确认。合同履行了一年后，被上诉人提出增加租金的要求，在上诉人不同意的情况下，被上诉人扰乱上诉人的正常经营活动，打骂上诉人，给上诉人造成了严重的经济损失。三被上诉人常到餐厅无偿用餐，也没有提过不同意改建房屋。二、被上诉人违约的事实存在，派出所也介入调查并做了笔录，上诉人在一审主张赔偿的事实清楚，证据充分。三、一审判决上诉人将房屋恢复原状，没有考虑租赁房屋的实际情况，拆除楼梯并不影响房屋的使用功能也不存在安全隐患，上诉人返修伙房不仅提高了伙房的使用功能，也改善了出租房屋的环境，上诉人在租赁合同到期后可以恢复原状返还给被上诉人，一审判决上诉人在判决生效之日起15日内将房屋恢复原状没有合理性。
兰梅、玉香、涛香辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。二、上诉人所称事实及理由不能成立。上诉人是承租人，被上诉人是出租人，被上诉人提出反诉，要求解除合同，但一审判决双方继续履行合同，这是对上诉人有利的判决结果，其上诉目的是为了拖延判决生效的时间。一审判决生效后，上诉人不积极想办法恢复破坏的房屋，反而在房屋顶层放置发电机、汽油等，致使双方矛盾升级。按法律规定，承租人擅自扩建房屋，在出租人要求的合理期限内不予恢复的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，一审法院并未解除双方间合同，上诉人依然缠诉，拒不恢复房屋原状。三、上诉人要求赔偿3000元的诉讼请求没有依据，被上诉人的要求是恢复原状。
综合本案双方当事人的诉辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.上诉人是否应当将其所租赁的房屋恢复原状；2.上诉人是否应当向被上诉人赔偿楼梯改造损失3000元。
朱美琴、刀志祥向一审法院起诉请求：1.兰梅、玉香、涛香恢复通水通电；2.兰梅、玉香、涛香赔偿因其违约行为给朱美琴、刀志祥造成的经营损失48500元（时间从2015年7月26日起计算至2015年10月25日开通电时止，每天按油耗损失500元计算）；3.延长相应的房屋租赁时间（延长的时间自停电时即2015年7月26日起计算至开通电时间为止）。4.本案诉讼费由兰梅、玉香、涛香承担。
兰梅、玉香、涛香向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租房合同》，并将租赁物（房屋）恢复原状返还兰梅、玉香、涛香。2.本案诉讼费由朱美琴、刀志祥承担。
一审法院认定事实：2014年3月，朱美琴、刀志祥与兰梅、玉香、涛香协商一致，由朱美琴、刀志祥租赁兰梅、玉香、涛香的房屋用于经营餐厅，朱美琴、刀志祥于2014年3月3日支付房屋租金49.5万元。之后双方签订《租房合同》一份，合同约定：由朱美琴、刀志祥向兰梅、玉香、涛香租赁其位于景洪市的房屋，共有一楼一底三间门面，加后面伙房，建筑面积为100平方米，租赁期限为十年，自2014年4月1日起至2024年4月1日止。每年租金为5万元，十年共计租赁费50万元，朱美琴、刀志祥在签订合同之日一次性付清，在十年内不能加租金。朱美琴、刀志祥在租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得兰梅、玉香、涛香同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费用由朱美琴、刀志祥承担，朱美琴、刀志祥在租赁期间损坏设施由朱美琴、刀志祥负责维修。后经协商，朱美琴、刀志祥一次性付清租金可以减免5000元，故朱美琴、刀志祥一次性支付房屋租金49.5万元。合同签订后，朱美琴、刀志祥于2014年5月3日对其租赁房屋的伙房进行扩建，并将原有的楼梯拆除重建，工程持续十多天后完工并开始营业。2015年7月26日因其租赁的房屋断水断电，朱美琴、刀志祥自行租赁发电机并购买汽油用于发电以维持餐厅的正常营业。朱美琴、刀志祥主张兰梅、玉香、涛香将餐厅断水断电的违约行为造成其经济损失，兰梅、玉香、涛香以朱美琴、刀志祥擅自改建房屋为由要求解除合同并将房屋恢复原状发生纠纷起诉到法院。朱美琴、刀志祥为夫妻关系，兰梅、玉香、涛香为母女关系。兰梅与前夫离婚时达成协议，争议房屋归兰梅所有。一审法院认为，朱美琴、刀志祥主张餐厅断水断电是兰梅、玉香、涛香故意为之，兰梅、玉香、涛香作为出租人多次到餐厅吵闹并将餐厅断水断电，且不允许朱美琴、刀志祥自行到电力公司开电使用，其行为已经构成违约。为证明其主张，朱美琴、刀志祥提交照片以及购买汽油、租赁发电机的相关发票，但其提交的证据仅证明其因断电而购买汽油、租赁发电机的事实，无法证明其余主张。兰梅、玉香、涛香抗辩并没有将餐厅断电，其已经于2015年6月3日向中国南方电网申请供电，并已经接入相应电源，只是朱美琴、刀志祥自己不接通电源使用，且在朱美琴、刀志祥主张断水断电的期间一直在交纳水费，并不存在断水断电的事实，对于其辩解，兰梅、玉香、涛香提交《供电方案》、《供用电合同》以及给排水收费单据，该证据已经证明兰梅、玉香、涛香的主张，一审法院对兰梅、玉香、涛香的辩解予以采信，故对于朱美琴、刀志祥要求恢复通电通水、赔偿经营损失以及延长租期的诉讼请求一审法院不予支持。兰梅、玉香、涛香主张朱美琴、刀志祥扩建房屋的行为未经兰梅、玉香、涛香的同意，而朱美琴、刀志祥辩称建盖前已经告知兰梅、玉香、涛香，对此景东县文井镇吉村村民委员会已经出具证明证实兰梅在2014年4月2日至7月16日期间，一直在老家照顾生病的母亲，未离开过此地。且两组证人证言也证实在房屋建盖期间证人并未见过兰梅、玉香、涛香，虽有案外人在建盖过程中对房屋如何建盖提出意见，但未能证明该案外人与兰梅、玉香、涛香之间的关系，故一审法院对朱美琴、刀志祥的辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”的规定，一审法院对兰梅、玉香、涛香将房屋恢复原状的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定，朱美琴、刀志祥擅自扩建房屋，但其并未改变租赁房屋时约定的用途，扩建后仍然是作为经营餐饮使用，故对兰梅、玉香、涛香要求解除房屋租赁合同的诉讼请求一审法院不予以支持。因《租赁合同》未解除，朱美琴、刀志祥仍可以按约定在租赁期限内使用房屋，故兰梅、玉香、涛香要求返还房屋的诉讼请求一审法院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》二百一十九条、第二百二十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、朱美琴、刀志祥于判决生效之日起15日内将其租赁的位于景洪市嘎南中路曼蚌囡居民小组42号房屋恢复原状；二、驳回朱美琴、刀志祥的诉讼请求；三、驳回兰梅、玉香、涛香的其他诉讼请求。本诉案件受理费1012元，由朱美琴、刀志祥负担。反诉案件受理费4363元，由朱美琴、刀志祥负担863元，由兰梅、玉香、涛香负担3500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于上诉人是否应当将其所租赁的房屋恢复原状的问题。上诉人承租被上诉人的房屋，若因生产、生活需要改建、扩建房屋，应当取得房屋所有权人，即被上诉人的同意，上诉人未能证实被上诉人同意其对承租房屋进行改建、扩建，上诉人应当承担举证不能的后果，原审判决上诉人将租赁房屋恢复原状并无不当。
关于上诉人是否应当向被上诉人赔偿楼梯改造损失3000元的问题。被上诉人在原审中并未提出要求上诉人赔偿此项损失的诉讼请求，在二审中亦不同意被上诉人赔偿楼梯改造损失3000元从而将房屋保持现状，故上诉人的该项主张不属于二审审理范围，本院不予审查。
综上所述，朱美琴、刀志祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5375元，由朱美琴、刀志祥负担。
本判决为终审判决。
审判长 朱江舟
审判员 陈 芳
审判员 徐艺华
二〇一六年八月十八日
书记员 张秋林