山西省河津市人民法院执 行 裁 定 书（2017）晋0882执异7号案外人：高兆峰，男，1970年10月5日生，汉族，河津市城区办事处东关村人。申请人：朱志刚，男，1957年8月2日生，汉族，河津市小张村人。被申请人：刘健，男，1968年2月5日生，汉族，稷山县清河镇店头村人。被申请人：郑晓梅，女，1967年2月17日生，汉族，稷山县清河镇店头村人。申请人朱志刚与被申请人刘健、郑晓梅民间借贷纠纷一案,本院根据申请人朱志刚的财产保全申请，于2016年11月22日作出（2016）晋0882民初1990号民事裁定书，查封了登记在刘健、郑晓梅名下的河津市洪福苑2单元6楼西房屋。案外人高兆峰于2017年5月31日对本院查封标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，现已审查终结。案外人（异议人）高兆峰称：异议人与被申请人（原房主）刘健、郑晓梅夫妻于2016年9月2日签订售房协议书，该协议约定房屋和车位共计632000元，并与当日先支付15万元，由异议人负责偿还被申请人在邮政储蓄银行以该房抵押贷款及利息15万元。协议签订后于2016年9月10日付清余款48.2万元。该房于2016年10月份交付异议人，并已实际占有，依照《物权法》第106条规定，异议人明显是善意取得的房屋所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，异议人作为案外第三人合法购买房屋，已支付全部房款，并于2016年10月份实际占有了该房产，正在办理过户登记手续，第三人明显无任何法律过错，为维护异议人的合法权益，请求依法解除对洪福苑2单元6楼西房屋的查封措施。案外人高兆峰为支持其主张，向本院提交如下证据1、2016年9月12日售房协议。2、2016年9月2日房款收条，银行转账记录，2016年9月10日房款收条。3、刘健在闫美英处借款32万借条，以证明刘健借款事实。4、河津市邮政银行出具的还贷证明，以证明高兆峰已归还房贷。5、原房屋所有权证，证明其持有原房产证。6、房屋钥匙、照片，以证明已实际占有房屋。7、河津市不动产登记中心证明，以证明因洪福苑宗地权调查数据入库时间为2017年1月16日，故不能及时办理过户登记。8、2016年9月10日高兆峰与郑晓梅签订的补充协议，以证明将刘健从闫美英处所借32万元及利息抵顶房款。申请人朱志刚的代理人对上述证据均有异议，称以上证据不真实或无关联。被申请人郑晓梅对上述1、2、3、4、5、6、8条证据无异议，对7条证据表示看不懂未发表意见。申请人朱志刚辩称：一、高兆峰提出的执行异议缺乏法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条及《最高人民法院关于适用的解释》172条的规定，高兆峰作为利害关系人其救济途径是提起复议申请，本案目前尚处于审理阶段，尚未进入执行程序，其提出执行异议，缺乏法律依据。二、本案中答辩人诉刘健、郑晓梅民间借贷纠纷一案是基于答辩人的申请，法院对刘健、郑晓梅二人名下的洪福苑1幢2单元6楼西房屋进行查封，不存在保全错误的情况，答辩人也未撤回保全申请。案件目前尚未开庭审理，不存在驳回起诉或者诉讼请求的情形，故对涉案房屋的保全措施依法不应当解除。三、本案不适用《物权法》第106条的规定，该条适用的前提是无权处分，本案中涉案房屋的所有权人就是刘建和郑晓梅，其二人有权处分房屋，不适用善意取得制度，退一步讲即便适用，本案中高兆峰在2016年9月2日签订房屋买卖合同直到2016年11月22日近三个月内却一直没有履行过户登记手续，可见也不符合《物权法》第106条第三项的规定，不算善意取得。四、本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，本案中刘健、郑晓梅夫妻二人在出售房屋时，并不是被执行人，本案尚未审理，没有进入执行阶段，不适用该法律条文。况且，高兆峰在签订房屋买卖协议后长时间不办理过户手续，其存在着过错。五、刘健、郑晓梅夫妻二人于高兆峰签订的房屋买卖合同不属实，纯属刘健为了逃避刑事追究，高兆峰为放出去的款不落空而互相串通、杜撰。1、在售房协议签订之前刘健与闫美英之间存在经济纠纷，闫美英借给刘健的钱中有部分是高兆峰的，且刘健将假的房产证抵押给闫美英，后来刘健无力偿还借款，闫美英与高兆峰一起到公安机关报案，刘健因此涉嫌诈骗被羁押，答辩人申请法院将涉案房屋保全后，高兆峰担心借款落空，又提起执行异议，同一个案子既走刑事，又走民事，不符合法律规定。从售房协议第二条可以看出，闫美英与高兆峰之间存在着千丝万缕的联系。2、售房协议内容与执行异议申请书对房款的支付时间及数额严重不符，互相矛盾。3、高兆峰向法院提交的房产证等假证与城建局登记的房屋信息多处不符，从以上五点看出，刘健在涉嫌诈骗后完全可能为了逃避刑事追究，协同其妻子郑晓梅与高兆峰补签售房协议，编造高兆峰已支付全款并实际占有房屋的事实，完全有可能为了达成各自的目的。即便之前确实存在房屋交易，那么交易时刘健交付的是假房产证，其行为应当通过刑事程序解决，请求法院查清事实，依法驳回高兆峰的异议申请，维护答辩人的合法权益。朱志刚的代理人向本院提交以下证据，以证明上述理由：1、高兆峰与刘健、郑晓梅2016年9月2日签订的售房协议。2、假房产证一份3、河津市不动产登记局出具的证明，以证明涉案房屋登记日为2011年7月25日，称高兆峰提交的房产证登记日为2011年7月27日，二者不一致。针对上述证据，高兆峰称：因为假房产证刘健承担了相应法律责任，真房产证是其与郑晓梅还清房贷后一起从城建局领回来的，至于房产证的登记日期与档案的登记日期不一致，系房产管理部门的问题。被申请人郑晓梅答辩称：异议人高兆峰与我、刘健所签订的房屋买卖协议及房屋收款条据均属实，房屋交付时间也属实。实际上刘健从2016年5月—11月分7次从闫美英处借款32万元，有7张借条复印件为证。2016年9月2日刘健收高兆峰房款15万元，后高兆峰和闫美英协商，由高兆峰与我们达成买卖房屋协议，将我们的房屋卖给高兆峰，我们的房屋是按揭买的，邮政银行所欠的房贷15万元，高兆峰归还了11万元，我归还了4万元。本案就是闫美英作为操作者一手经办以刘健给其提供假房产证控告刘健诈骗，从以上房屋买卖及借款事实来看，闫所控告的诈骗罪不成立。郑晓梅为支持其理由，向本院提供了以下证据：1、刘健从闫美英处借款32万元的借条。2、高兆峰与郑晓梅2016年9月10日签订的补充协议。3、高兆峰2017年4月12日出具的房产证收条。针对上诉证据，朱志刚的代理人提出异议称，补充协议是后来补签的，2017年4月12日收到房产证时，刘健已经被羁押，目的是为了让刘健逃避刑事责任高兆峰、闫美英的借款不落空。本院查明，本院在审理朱志刚与刘健、郑晓梅民间借贷纠纷一案过程中，根据申请人朱志刚的财产保全申请，本院于2016年11月22日作出（2016）晋0882民初1990号民事裁定书，查封了被申请人刘健、郑晓梅的河津市洪福苑2单元6楼西房屋。案外人以涉案房屋已归其所有，于2017年5月31日向本院提出书面异议。经查，2016年9月2日高兆峰与刘健、郑晓梅签订了一份售房协议，刘健和郑晓梅将其名下的河津市洪福苑2单元6楼西房屋及车位以632000元卖给高兆峰，并约定当日由高兆峰支付房款15万元，高兆峰于2016年9月3日通过农业银行向刘健转账15万元，后高兆峰同郑晓梅9月10日又签订了一份补充协议，表示对2016年9月2日的售房协议无异议，约定将刘健从闫美英手借款32万元、利息4万元抵顶房款，包括之前支付的15万元房款，认可高兆峰已支付51万元。同时约定，刘健欠邮政银行的抵押贷款15万元，由郑晓梅负担4万元，高兆峰负担11万元。因房贷未还清郑晓梅当日向高兆峰出具了48.2万元的收条，其中含过户费1.2万元。郑晓梅在陈述中称，过户费如有多余退给高兆峰，不够由高兆峰补交。郑晓梅及高兆峰分三次归还了在邮政银行购房贷款，分别为40000元、111200元、2元，共计151202元。贷款归清后，二人于2017年4月21日到城建局取回房产证，交给高兆峰。经本院依职权向不动产登记局调查核实，该房产证受理时间为2011年7月25日，发证时间为2011年7月27日。另外，因洪福苑宗地权籍调查数据于2017年1月16日入库，在此之前由于调查数据未入库，所以不能办理过户手续。另查明，刘健因涉嫌诈骗已被羁押在河津看守所。经本院向刘健核实，刘健表示对上述房屋买卖事实予以认可。本院认为，本案争议的焦点为：1、案外人高兆峰提出的执行异议是否具有法律依据。2、高兆峰所提出的异议是否排除对涉案房屋的查封。一、关于案外人高兆峰提出的执行异议是否具有法律依据的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全。案外人对保全裁定不服或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定，审查处理并作出裁定。本案中，案外人高兆峰正是基于实体权利对保全的房屋提出异议，故案外人提出执行异议具有法律依据。二、关于案外人高兆峰提出的异议是否排除对涉案房屋的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院对涉案房屋查封前，虽然案外人高兆峰与刘健、郑晓梅夫妻二人于2016年9月2日签订了售房协议，于9月10日与郑晓梅又签订了补充协议，且已履行了支付房款及房贷的义务，但是案外人高兆峰仅凭持有房屋钥匙以证明其已占有房屋而没有其它证据予以印证，所以其实际占有房屋的证据不足，故案外人高兆峰的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人高兆峰的异议。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吴茂玉审判员  谢国强审判员  任亚梅二〇一七年六月二十八日书记员  樊 馨