广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0605执异42号
异议人（案外人）：钟惠玲，女，汉族，1981年1月8日出生，住广东省丰顺县。
委托代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。
委托代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。
原告：佛山南海新华村镇银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市南海区大沥镇园东路十六巷1号，统一社会信用代码：91440600091768487M，亦为（2017）粤0605执12868号案申请执行人。
法定代表人：李王伟。
委托代理人：操翔，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：张强，广东环球经纬律师事务所律师。
被告：黎石崇，男，汉族，1981年12月23日出生，住广东省怀集县。
被告：孔素莹，女，汉族，1982年11月1日出生，住广东省怀集县。
被告：黎世杰，男，汉族，1977年10月5日出生，住广东省怀集县。
被告：黎翠霞，女，汉族，1985年5月10日出生，住广东省怀集县。
在本院审理（2017）粤0605民初14301号案，即原告佛山南海新华村镇银行股份有限公司与被告黎石崇、孔素莹、黎世杰、黎翠霞金融借款合同纠纷一案中，案外人钟惠玲对轮候预查封位于肇庆市高新区天成路以西、大旺公园北水岸花城A区C41101房（权利人：黎石崇、孔素莹，权利种类：预购商品房预告登记，合同编号：2014028694，以下简称“涉案房屋”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。
异议人钟惠玲称，请求继续履行《房地产买卖居间合同》，将余款转入法院指定账户，请依法解除对涉案房屋的查封。事实与理由：2017年9月25日，异议人与黎石崇、孔素莹以及经纪方肇庆市同城房地产中介有限公司三方签订了一份《房地产买卖居间合同》，约定异议人以746000元的价格购买黎石崇、孔素莹名下的涉案房屋。按照合同约定，异议人于当日以转账方式向黎石崇、孔素莹支付了定金50000元。由于涉案房屋已抵押给银行，尚拖欠银行贷款260000元，于是双方于2017年10月16日签订《购房补充协议》，约定异议人向黎石崇、孔素莹支付首期款30万元用于偿还银行贷款解除房屋的抵押。签订补充协议后，异议人于当日向黎石崇、孔素莹支付了剩余的首期款250000元，双方到银行办理了注销抵押手续。随后，黎石崇、孔素莹将房屋交付给异议人使用，并开始办理房屋的过户和按揭手续。法院于2017年10月20日查封了上述房屋。异议人认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，异议人与黎石崇、孔素莹签订的《房地产买卖居间合同》和《购房补充协议》均发生在法院查封之前，上述协议合法有效，自双方签订时发生法律效力，应当继续履行。第二，异议人在法院查封之前已按照合同约定履行了部分付款义务。合同签订后，异议人已支付了首期房款300000元，并协助黎石崇、孔素莹注销了房屋的抵押，并正在办理过户和银行按揭的过程之中。第三，异议人的善意第三人，在法院查封房屋之前已支付了部分款项并实际占有房屋，依法适用善意取得制度享有涉案房屋的权利。异议人有权要求继续履行合同，并同意将余款交付给法院的指定账户，请求法院依法予以解封。
原告辩称：不同意异议人的异议请求。法院采取的财产保全措施有事实与法律依据，不存在违法违规。异议人无证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定之情形，异议人不能证明其已合法占有并使用房屋，不能请求法院解除查封。
经审理查明，本院于2017年9月15日立案受理原告佛山南海新华村镇银行股份有限公司与被告黎石崇、孔素莹、黎世杰、黎翠霞金融借款合同纠纷一案，案号：（2017）粤0605民初14301号。在审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院经审查于2017年9月21日作出（2017）粤0605民初14301号民事裁定，裁定冻结被申请人黎石崇、孔素莹、黎世杰、黎翠霞的银行存款人民币219037.6元或查封、扣押其相应价值的财产等。据此，本院于2017年10月20日轮候查封了黎石崇所有的位于肇庆市高新区天成路以西、大旺公园北水岸花城A区C41101房（权利人：黎石崇、孔素莹，权利种类：预购商品房预告登记，合同编号：20140XXXX4）。案外人钟惠玲遂提出本案异议。
另查明，2017年9月25日，钟惠玲作为买方与卖方黎石崇、孔素莹，经纪方肇庆市同城房地产中介有限公司签订一份《房地产买卖居间合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋，建筑面积98.35平方米，转让成交价为人民币746000元。付款方式为第一期房款为定金5万元、第二期房款为30万元（含定金），最后一期房款为44.6万元等。
2017年9月26日，钟惠玲通过银行账户向户名为黎石崇的银行账户转账50000元。当日，黎石崇向中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行申请个人贷款提前还款。
2017年10月16日，黎石崇与钟惠玲签订《购房补充协议》，约定因黎石崇还有260000元未还给银行，所以现在需要钟惠玲提前支付首期300000元给黎石崇赎契，此笔款项指定存入中国工商银行大旺高新区支行，户主：黎石崇，卡号：62×××54。同日，钟惠玲按约转账人民币250000元到前述指定账户。附言为：水岸A区C4栋1101房之首期款。同日，黎石崇向中国工商银行股份有限公司肇庆高新区支行提前一次性还款人民币261059.46元。
同日，黎石崇出具《收款证明》，载明收到钟惠玲交来300000元作为肇庆市大旺区水岸花城A区C4栋1101房首期（含定金）。当日，钟惠玲与黎石崇、孔素莹签订《房屋移交协议书》，约定黎石崇、孔素莹将涉案房屋交付给钟惠玲居住使用，房屋全部移交给钟惠玲，房屋钥匙共计两套各四条，当面清点移交，房屋钥匙交接完毕，即视为房屋移交手续办妥。
2017年10月23日，黎石崇、孔素莹向肇庆市高新技术产业开发区不动产登记中心申请办理预购商品房抵押预告注销登记。
根据肇庆市高新技术产业开发区不动产登记中心于2018年2月1日出具的不动产档案详细资料显示，涉案房屋未办抵押，已查封，佛山市南海区人民法院，查封日期：2017年10月20日，查封案号：（2017）粤0605执12868号，状态：预查封；佛山市南海区人民法院，查封日期：2017年10月20日，查封案号：（2017）粤0605执保3200号，状态：轮候预查封。
案外人钟惠玲在听证中明确愿意将购买涉案房屋的购房余款446000元，作为黎石崇、孔素莹应收款项供法院执行。2018年3月23日，案外人钟惠玲向本院代管款账户转账446000元。
又查，本院于2017年3月31日作出（2017）粤0605民初1483号民事判决，判决：一、被告黎石豪应于本判决发生法律效力之日起十日内归还贷款本金300000元并支付相应利息（暂计至2017年3月6日，利息45807元、罚息4941.71元；从2017年3月7日起，以本金300000元为基数按年利率22.14%计算利息至欠款实际清偿之日止）予原告佛山南海新华村镇银行股份有限公司；二、被告黎石豪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予原告佛山南海新华村镇银行股份有限公司；三、被告黎石崇对被告黎石豪的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院于2017年9月30日立案执行，案号：（2017）粤0605执12868号。在执行过程中，本院于2017年10月20日预查封了涉案房屋。
本院认为，本案争议焦点为异议人对涉案房屋的物权期待权能否排除对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽涉案房屋登记的权利人为黎石崇、孔素莹，权利种类为预购商品房预告登记，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在本院查封该套房屋前已就该套房屋与黎石崇、孔素莹签订了买卖合同，依约已支付了部分房款且将剩余价款主动交付法院执行，并实际接收占有上述房屋，并且，非因异议人自身原因未办理过户登记，现无证据证明异议人对房屋未过户存在过错。因此，异议人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
中止对位于肇庆市高新区天成路以西、大旺公园北水岸花城A区C41101房（权利人：黎石崇、孔素莹，权利种类：预购商品房预告登记，合同编号：2014028694）的查封。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审判长 王志钊
审判员 黄馨栗
审判员 李 娟
二〇一八年三月二十六日
书记员 潘倩琪