南京市溧水区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏0117民初967号
原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司,统一社会信用代码913201175894028102，住所地南京市溧水区珍珠南路4号。
法定代表人常丰，该公司董事长。
委托代理人杨俊，该公司员工。
委托代理人杨吴煜，江苏智临律师事务所律师。
被告南京佳客至科技实业有限公司，住所地南京市溧水区东屏镇东湖路53号。
法定代表人邵来洪，该公司董事长。
委托代理人彭军，江苏同心园律师事务所律师。
原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司（以下简称民丰银行）与被告南京佳客至科技实业有限公司（以下简称佳客至公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司的委托代理人杨俊、杨吴煜、被告南京佳客至科技实业有限公司的委托代理人彭军均到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告民丰银行诉称，2014年3月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告将其自有的位于溧水区东屏镇东湖路53号1幢（房产证号为宁房权证溧换字第××号）一楼476平方米、二楼576平方米的房屋租赁给原告，租赁期限自2014年4月1日至2024年4月1日，前三年每年租金26万元，后七年租金以26万元为基数，每年递增5%，被告应于合同生效后7日内向原告交付房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了第一期租金260000元，被告迄今未向原告交付房屋。另外，被告在出租前向原告隐瞒租赁房屋已被抵押和保全查封的事实，致使租赁标的处于被依法处置的状态；同时，被告在与原告签订租赁合同前已将租赁标的出租给第三人至今。被告不能向原告交付租赁物，致使原告无法实现合同目的，被告的行为已构成根本性违约。请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；被告退还原告已支付的房屋租赁费260000元，赔偿原告损失40155.56元；并向原告支付违约金130000元。
被告佳客至公司辩称，首先，被告与原告于2014年签订的房屋租赁合同因原告根本违约，经被告通知已经于2015年7月1日解除，且原告在异议期内并未提出异议；其次，原告已经支付的26万元租金，是原告应该履行的义务，被告不存在退还该房租的情形。原告不按约定支付2015年4月1日后的房屋租金才是根本违约，理应向被告支付违约金13万元，被告保留该诉请。再次，原告所诉的事实也是错误的，原告在签订合同时对涉案房屋的情形是清楚的，涉案房屋被保全查封并不影响房屋租赁。合同签订后，被告按约定通过原房屋租赁人金屏世纪华联食品加盟店、被告法定代表人邵来洪、原告的员工杨俊现场再次对租赁房屋范围进行了交付，根本不存在迄今未向原告交付房屋的情形。请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月20日，原告民丰银行与被告佳客至公司签订房屋租赁合同，被告将其所有的坐落于溧水区东屏镇东湖路53号1幢（房产证号为宁房权证溧换字第××号）一楼面积约476平方米、二楼面积约576平方米的房屋租赁给原告使用，合同约定租赁期限自2014年4月1日至2024年4月1日，前三年每年租金26万元，后七年租金以26万元为基数，每年递增5%，被告于合同生效后7日内向原告交付房屋，在被告将房屋交付给原告使用后，原告向被告交付租金26万元。合同签订后，原告于2014年4月2日向被告支付了第一年租金260000元。此后，原告一直未使用租赁房屋。被告于2015年7月1日发函给原告解除房屋租赁合同。
另查明，2010年10月1日，被告将涉案房屋一楼以及二楼面积192平方米场地租赁给金屏世纪华联食品加盟店开设超市。2014年3月3日，被告将涉案房屋租赁给原告的场地面积以外的部分继续租赁给金屏世纪华联食品加盟店使用。原、被告签订租赁合同后，由于原告一直未使用租赁房屋，金屏世纪华联食品加盟店占有和使用原告租赁的部分场地至今。涉案房屋于2013年12月20日被设定抵押，于2013年12月31日被本院裁定查封。
以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、租赁费发票、银行交易回单、租赁房屋照片、（2011）溧执字第889-8号执行裁定书、（2014）溧执异字第6号执行裁定书、溧水区房地产抵押登记申请书、房地产抵押合同，被告提交的佳客至公司与溧水金屏世纪华联食品加盟店签订的房屋租赁合同、通知函、挂号信函收据、快递凭证，本院制作的现场勘查笔录以及原、被告陈述等证据予以证实，本院予以确认。
被告为证实其主张的租赁房屋已经交付给原告使用的事实，提供出庭证人金某的证言予以证实，该证人证言的主要内容为：其是金屏世纪华联食品加盟店的经营者，从2007年起，其一直租赁被告的房屋经营超市。2014年，被告的部分房屋租赁给原告，另一部分房屋继续租赁给自己经营超市。由于被告用于出租的房屋属一个整体，没有进行分隔，其和原告单位经理杨俊、被告公司负责人邵来洪经过口头商谈，约定由原告对双方的租赁场地进行分隔，其要求原告在装修前七至十天通知自己，方便其将堆放在原告租赁场地上的货物移走。后来原告一直没有来装修，其也没有把进出租赁房屋大门的钥匙交给原告，其将超市的货物一直堆放在原告租赁的那部分场地至今。被告没有明确交代自己何时把钥匙交给原告，原告将墙隔好后，其自然会把钥匙交给银行。对上述证人证言的证明效力，本院结合原、被告的陈述以及证人的身份进行综合分析，认为该证人证言基本上反映了原、被告关于房屋交付问题进行洽谈的实际情况，对其真实性予以认可。但该证人证言能否证明被告方主张的租赁房屋已经交付的事实，将在下文判决理由中结合事实和法律进行分析判断。
本院认为，关于解除原、被告签订的房屋租赁合同，双方均无异议，本院予以照准。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告签订房屋租赁合同后，原告按照约定履行了支付第一年租金的合同义务，而被告是否已将租赁房屋交付给原告使用，双方当事人对此产生较大争议，由此引发另一个争议焦点：在履行合同过程中，哪一方存在违约行为和过错，被告是否应当退还原告租金并赔偿损失。
关于被告是否已将租赁房屋交付给原告使用的问题。交付是指标的物占有的转移。根据合同法规定，租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。所谓按照约定交付租赁物，是指按照约定的租赁物的名称、数量、质量、交付时间、地点以及交付方式等向出租人交付租赁物。本案中，关于租赁物交付时间，原、被告在房屋租赁合同中约定：“甲方（被告）在本合同生效后7日内向乙方（原告）交付房屋”，对于交付方式，双方当事人没有明确约定。根据证人金某的证言，被告租赁给原告的房屋原来一直由金某租赁使用，原告租赁被告房屋后，因被告用于出租的房屋属一个整体，金某租赁被告房屋在先，那么被告向原告交付租赁房屋必然需要金某的协助与配合（包括对租赁场地进行分隔、交付进出大门的钥匙等事宜）。原告交付被告第一年租金后，关于分隔租赁场地、交付钥匙的时间、方式等事宜，原、被告单位有关负责人员及金某只进行过口头商谈，未有书面明确约定。后来原告一直没有进场装修，金某也没有将租赁房屋的钥匙交付给原告，并且原告租赁的部分场地一直被金某占有使用至今。所以事实上，被告未将租赁房屋交付原告使用。
关于在履行合同过程中，哪一方存在违约行为和过错，被告是否应当退还原告租金并赔偿损失的问题。根据合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，根据合同的目的、性质和交易习惯履行通知、协助等义务。1、作为出租方的被告的责任。本案中，在原告履行交付租金的合同义务之后，被告未将租赁房屋交付原告使用，对原告造成的损失，被告是否应当承担全部违约责任，应当根据双方在行使权利、履行义务过程中是否遵守诚实信用的原则，以积极履约的善意促成合同目的的实现进行分析判断。作为出租人的被告应当如何履行交付义务？原、被告签订的是租赁合同，租赁物为房屋属于不动产，根据交易习惯，不动产的转移占有即交付房屋钥匙，本案的特殊性在于，进出租赁物的钥匙一直由案外人金某掌握，但这并不意味着交付租赁物的义务当然地转移给了金某，在原、被告和金某经过协商的情况下，金某仅仅是履行协助被告向原告交付租赁物的义务。关于租赁物的交付时间和交付方式，原、被告和金某经过口头商谈，约定由原告对租赁场地进行分隔，但此后原、被告双方未就交付事宜再行磋商，进一步明确交付时间和交付方式，就像金某陈述的“被告没有明确交代自己何时把钥匙交给原告，原告将墙隔好后，其自然会把钥匙交给银行”。作为不负有合同义务的金某，其并不负有催促原告进场装修、接收租赁物的义务。被告在接收原告租金之后，没有积极履行交付租赁物的义务，而是将交付的责任推诿给金某，在双方经过初步商谈，尚未就交付事宜形成明确意见后，一直不管不问，一味地放任租赁物持续地被第三人金某占有使用至今。因此，被告在履行合同过程中，违背了诚实信用的原则，没有及时将租赁物交付原告使用，应当承担违约责任。2、作为承租方的原告的责任。原告及时履行了交付租金的合同义务，而被告未将租赁房屋交付原告使用，是否被告应当承担全部违约责任？根据证人金某的证言，原告应当在进场装修前七至十天通知证人，方便证人将堆放在原告租赁场地上的货物移走，但后来原告一直没有进场装修。原告在交付租金后，享有要求被告按照合同约定交付租赁物的权利，而在原、被告及金某经过口头协商，已经形成初步意见后，原告没有及时行使自己的权利，如果原告能够适时进场装修并接收租赁房屋，其可以尽早取得对租赁物的占有使用，即使案外人金某不予配合，其也完全可以向被告主张权利。原告怠于行使自己的权利，导致合同目的无法实现，对其自身造成的损失，原告应当承担相应的过错责任。综上，对于租赁物未能够交付原告使用，原、被告均应承担一定的过错责任，且过错程度相当。本院确定被告退还所收取原告租金的50%。原、被告各自其余损失由各自自行承担。
另外，关于被告租赁给原告的房屋在双方当事人签订房屋租赁合同之前就存在被设定抵押和司法查封情形的问题，本院认为，不论被告在签订合同时是否将上述情形告知原告，该情形的存在也并不影响租赁房屋的交付，且原告也未举证证明其曾因上述情形的存在而向被告提出拒绝接受租赁房屋的事实。因此，对原告提出的因上述情形的存在导致无法实现合同目的主张，本院不予采纳。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司与被告南京佳客至科技实业有限公司签订的房屋租赁合同。
二、被告南京佳客至科技实业有限公司限于本判决生效后十日内退还原告江苏溧水民丰村镇银行有限责任公司租金人民币13万元。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费30822元，由原告负担15411元，由被告负担15411元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费30822元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。
审 判 长 钱晓芳
人民陪审员 李传金
人民陪审员 桂祁琴
二〇一六年八月十七日
见习书记员 程亚萍