湖南省长沙市开福区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0105执异236号
案外人：湖南省星客特汽车销售有限公司。
法定代表人：李根平，总经理。
委托诉讼代理人：肖维，北京大成（长沙）律师事务所律师。
申请执行人：邓良霄，女，1970年8月11日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：谭铭炼，湖南万和联合律师事务所律师。
被执行人：湖南金瑞汽车销售服务有限公司。
法定代表人：张庆凤。
被执行人：湘潭市九丰汽车销售服务有限公司。
法定代表人：张庆凤。
被执行人：张庆凤，男，1979年11月9日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。
本院在执行申请执行人邓良霄与被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司、湘潭市九丰汽车销售服务有限公司、张庆凤借款合同纠纷一案中，案外人湖南省星客特汽车销售有限公司对本院执行被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司所有位于湘潭市九华经济开发区湘望路18号建筑面积7900㎡土地及4S店厂房所产生的租金人民币三十万元不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证，案外人湖南省星客特汽车销售有限公司法定代表人李根平、委托诉讼代理人肖维，申请执行人委托诉讼代理人谭铭炼，到庭参加了听证。现已审查终结。
案外人湖南省星客特汽车销售有限公司称，依据案外人与湘潭吉越汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，该承租房产无房屋所有权证、土地使用权证，案外人为该地块的实际购买人，与出让人签订了三方协议，该土地以及建筑物一并转让，是该房产的实际占有、使用、控制人，而湖南金瑞汽车销售服务有限公司并非该房产所有人，也不是实际占有、使用和控制人。案外人享有该土地及建筑物的收益和处置的权利。故请求法院撤销（解除或停止、中止）要求湘潭吉越汽车销售服务有限公司协助该财产的执行。
申请执行人邓良霄辩称，金瑞公司、星客特公司、九城置业一起签订的三方协议，属于上述三方恶意串通，转移金瑞公司财产而补签的协议，上述协议严重损害了申请执行人的利益，根据《合同法》第五十二条第（二）项之规定，上述三方协议属于无效合同；而金瑞公司与案外人恶意串通转移财产的行为，根据执行规定第100条之规定，应承担相应的法律责任。债务人金瑞公司将土地无偿转让给星客特公司的行为，损害了债权人的利益，请求法院根据《合同法》第74条规定，依法撤销债务人金瑞公司的行为。退一万步讲，撇开三方协议是无效合同，可撤销合同不谈，单纯看三方协议的内容，该合同属于附条件合同，只有星客特公司将土地款支付完毕，该土地才有可能属于星客特公司，而星客特公司并未支付任何款项，因此目前该土地并不属于星客特公司。综上所述，案外人的异议不能成立，请求法院查明事实，依法驳回其申请。
本院查明，原告邓良霄与被告湖南金瑞汽车销售服务有限公司、湘潭市九丰汽车销售服务有限公司、张庆凤借款合同纠纷一案，本院于2016年3月23日作出（2015）开民一初字第06080号民事判决书，判决：一、被告湖南金瑞汽车销售服务有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告邓良霄借款本金人民币217万元及利息（利息以187万元为基数，自2015年11月1日起至借款本息全部清偿之日止；以30万元为基数，自2015年10月1日起至借款本息全部清偿之日止，均按月利率2%计算）；二、被告张庆凤、湘潭市九丰汽车销售服务有限公司对被告湖南金瑞汽车销售服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书生效后，被告湖南金瑞汽车销售服务有限公司、湘潭市九丰汽车销售服务有限公司、张庆凤未履行生效法律文书确定的义务，原告邓良霄向本院申请强制执行。
本案在执行过程中，本院于2016年5月23日作出（2016）湘0105执1034号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司、湘潭市九丰汽车销售服务有限公司、张庆凤存款人民币300万元，或扣留、提取被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司、湘潭市九丰汽车销售服务有限公司、张庆凤收入人民币300万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。并于2016年9月19日向湘潭吉越汽车销售服务有限公司发出协助执行通知书，协助执行事项为：将实际属湖南金瑞汽车销售服务有限公司所有，位于湘潭市九华经济开发区湘望路18号建筑面积7900㎡土地及4S店厂房所产生的租金人民币叁拾万元整支付至本院（本院为第一顺位查封法院），且之后产生的房屋租金不得向被执行人及其所委托的任何第三人支付。后湖南省星客特汽车销售有限公司不服，遂向本院提出上述执行异议。
为证明自己的主张，案外人湖南省星客特汽车销售有限公司向本院提交以下证据：证据一，企业信用信息公示报告，证明案外人经营汽车销售业务，股东包括李根平和余全菊，湖南金瑞汽车销售服务有限公司也是经营汽车销售业务，余全菊和李根平向张庆凤出借借款用于公司进车的关联性与合理性。证据二，结婚证，证明李根平与余全菊系夫妻关系，李根平与余全菊的财产属于夫妻共同财产，李根平和余全菊向张庆凤付款属于履行出借义务。证据三，借条，证明张庆凤2014年5月13日向李根平出具150万元借条的事实。证据四，兴业银行特种转账借方凭证，证明李根平和余全菊2014年5月13日和2014年5月26日向张庆凤及指定方履行的付款义务。证据五，委托付款函，证明张庆凤请求李根平将10万元借款按要求支付冯某某的事实。证据六，借条，证明张庆凤于2014年1月11日向李根平出具500万元借款的事实。证据七，兴业银行特种转账借方凭证，证明余全菊2013年12月23日向湖南金瑞公司转账200万元的事实。证据八，兴业银行特种转账借方凭证，李根平向张庆凤履行付款义务的事实。证据九，浦发银行转账凭证，证明李根平和余全菊转账100万元的事实。证据十，证明李根平向张庆凤转账的银行记录。证据十一，银行流水单，证明李根平向张庆凤转账的银行记录。证据十二，银行承兑汇票，证明李根平和余全菊向张庆凤出具的100万元承兑汇票。证据十三，抵押借款合同，证明余全菊与张庆凤对未归还的借款订立550万元抵押借款合同。证据十四，抵债协议，证明债权人李根平、余全菊与张庆凤、湖南金瑞汽车销售服务有限公司就张庆凤和金瑞公司的债务以九城置业的已付款项冲抵并在建工程抵债。证据十五，三方协议，证明湖南九城置业有限公司与湖南金瑞汽车销售服务有限公司已将执行标的地块和权利义务一并转让案外人，案外人是《湖南九华汽车大世界土地转让协议》及《湖南九华汽车大世界寄出设施建设合同》权利义务的实际受让人，也是该地块和建筑物的实际收益权、支配权、处分权人。
申请执行人邓良霄向本院提交如下证据，证据一，（2015）开民二初字第06080-1号协助执行通知书及送达回证、马文义工作记录，证明2015年12月25日，开福区工作人员马文义、龚智成去九城置业了解情况时，九城置业经理欧科峰告知争议土地属于金瑞公司，金瑞公司已经支付首期款300多万，证明在2015年12月25日并未有三方协议，三方协议系后面补签的协议。证据二，两份通话录音，张庆凤通话录音称土地并未转让，只是借用星客特名义签订租赁合同，以防止其他债权人找他麻烦，其签订的三方协议，李跟平将剩余价款支付后才能生效。证据三，《湖南九华汽车大世界土地转让协议》、《湖南九华汽车大世界基础设施建设合同》，证明争议土地的购买人为金瑞公司。证据四，收款收据，证明金瑞公司为购买土地实际支付354万元。证据五，《三方协议》，证明这份协议系附条件协议，只有丙方代为履行完全部付款义务，且经金瑞公司授权，争议土地才有可能在金瑞公司的授权下过户至星客特公司名下；在丙方未代为履行完全部支付义务，土地证未办理至丙方名下前，原来《湖南九华汽车大世界土地转让协议》、《湖南九华汽车大世界基础设施建设合同》仍然有效，也就是说金瑞公司在星客特公司未履行完全部付款义务，土地未过户至星客特名下前，仍享有土地的权利，仍为土地的实际购买人，争议土地的实际购买人和权利人并未发生转移。证据六，授权委托书，证明争议土地的权利人以及实际购买者为金瑞公司，金瑞公司没有在授权书上盖章，说明金瑞公司并未授权李跟平做任何处置。
另查明，湖南省星客特汽车销售有限公司与湖南九城置业有限公司、被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司签订的《三方协议》中明确注明“鉴于乙方向丙方借款，为使丙方借款有所保障及乙方顺利融资，甲方配合乙、丙双方签订如下协议条款”（甲方为湖南九城置业有限公司，乙方为湖南金瑞汽车销售服务有限公司，丙方为湖南省星客特汽车销售有限公司）。
本院认为，对案外人提出的排除执行的异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。本案中，案外人湖南省星客特汽车销售有限公司依据其与湖南九城置业有限公司、被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司签订的《三方协议》，主张对位于湘潭市九华经济开发区湘望路18号建筑面积7900㎡土地及4S店厂房享有物权，但争议土地及其上建筑物并未办理相关物权登记，且《三方协议》中注明签订该协议的目的是为了保障案外人湖南省星客特汽车销售有限公司对被执行人湖南金瑞汽车销售服务有限公司所享有的金钱债权的实现。在完成不动产法定登记之前，该协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生改变不动产所有权的物权期待权。因此，案外人湖南省星客特汽车销售有限公司并不能证明其为争议土地及其上建筑物的权利人，案外人不具有排除法院执行的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下：
驳回案外人湖南省星客特汽车销售有限公司的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 蔡瑜平
人民陪审员 瞿九如
人民陪审员 刘 霜
二〇一七年七月三十一日
代理书记员 王 瑾
附：相关法律条文
《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。