天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）二中民二初字第249号
原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行，住所地天津市津南区咸水沽镇体育场路。
代表人刘××，支行行长。
委托代理人王××，该行职员。
委托代理人陈××，该行职员。
被告天津中天锦绣商务酒店有限公司，住所地天津市滨海新区大港东环路1-2-3号楼。
法定代表人谢学农，总经理。
被告谢学农。
被告李红。
原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行与被告天津中天锦绣商务酒店有限公司、谢学农、李红借款合同纠纷一案，本院于2014年6月23日受理后，依原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行的申请，作出（2014）二中民二诉保字第152号民事裁定书对被告天津中天锦绣商务酒店有限公司、谢学农、李红的财产进行了保全。并依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行的委托代理人王××、陈××到庭参加了诉讼，被告天津中天锦绣商务酒店有限公司、谢学农、李红经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行诉称，2011年3月7日，原告与被告天津中天锦绣商务酒店有限公司（以下简称中天锦绣公司）签订编号为20110054号《固定资产借款合同》，合同约定被告中天锦绣公司向原告借款12600万元，借款期限自2011年3月11日至2019年3月10日，年利率为7.92%，按季结息，贷款还款方式为按季等额偿还本金，如中天锦绣公司未按合同约定偿还贷款本金的，原告有权自贷款本金逾期之日起按照逾期罚息利率计收利息，直至中天锦绣酒店清偿全部贷款本息为止，逾期罚息为本合同所约定的贷款利率水平上加收30%。同日原告与被告中天锦绣公司签订了20110054-1、20110054-2号《抵押合同》，约定以其名下位于大港区东环路1-2号、1-3号楼的房地产为上述12600万元借款及其其他所有应付费用提供抵押担保，并办理房地产他项权登记。另外，谢学农、李红分别与原告签订20110054-3、20110054-4号《保证合同》，为上述借款及其他所有应付费用提供连带保证责任，保证期限为自主合同约定的主债务履行期限届满之日起两年。《固定资产借款合同》签署后，原告向被告中天锦绣公司履行了放款义务，自2013年12月20日起，被告中天锦绣公司未履行还款义务，拖欠还款计划本金798万元，利息3393510.39元，故起诉法院要求：1、判令编号为20110054号《固定资产借款合同》立即到期，并判令被告中天锦绣公司立即偿还原告借款本金8692万元及截止到2014年3月20日的利息3393510.39元，本息共计90313510.39元，并向原告支付自2014年3月21日至欠款实际清偿日的利息（按照罚息标准计算）；2、判令原告对被告中天锦绣公司名下位于大港区东环路1-2、1-3号楼的抵押房地产享有优先受偿权；3、判令被告谢学农、李红对上述给付事项承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由三被告承担。
被告中天锦绣公司、谢学农、李红未提供书面答辩意见，也未出庭抗辩。
经审理查明，2011年3月7日，原告与被告中天锦绣公司签订合同编号为20110054的《固定资产借款合同》，借款金额为人民币12600万元，借款期限为96个月，自2011年3月11日起至2019年3月10日止；贷款利率按人民银行同期基准利率（即年利率6.6%）上浮20%执行，为年利率7.92%；贷款发放后如遇中国人民银行调整同期贷款基准利率，本合同利率按季进行调整，调整后的合同贷款利率自利率调整后的次季度首月一日开始使用；如果被告中天锦绣公司未按合同约定偿还贷款本金的，原告有权自该贷款逾期之日起按照逾期罚息利率计收利息，直至借款人清偿全部贷款本息为止，逾期罚息利率为本合同贷款利率水平上加收30%；按季结息，结息日为每季末月20日；分次还本，按季等额偿还本金；一经贷款行要求，借款人应立即向贷款行全额支付和补偿贷款行为行使其在本合同项下的任何权利所发生的所有费用和开支，包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费及实现债权的其他费用；如借款人未按本合同第1条至第12条约定的任何行为，原告均有权宣布所有已发放的贷款立即到期，并要求借款人立即偿还全部已发放的贷款本金、利息或其他应付款项。上述《固定资产借款合同》还记载了其他事项。
2011年3月7日，原告与被告中天锦绣公司分别签订了编号为20110054-1、20110054-2号的《抵押合同》，约定被告中天锦绣公司以其名下坐落于天津市大港区东环路1-2号楼、天津市大港区东环路1-3号楼的房地产（房地产权证号分别为：房地证津字第××号、房地证津字第××号），为原告与被告签订的编号为20110054的《固定资产借款合同》项下的债务能够按时足额清偿提供抵押担保；所担保的主债权种类为经营性物业抵押贷款，币种为人民币，编号为20110054-1的《抵押合同》担保金额为8247万元、编号为20110054-2的《抵押合同》担保金额为4353万元；抵押期限均自2011年3月11日至2019年3月10日；抵押担保的范围均包括主合同项下应向原告偿还或支付的主债权本金、利息、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和所有其他应付的费用；上述两份《抵押合同》均办理了相应的房地产抵押登记手续，房地产他项权号为：房地他证津字第109041100640号、房地他证津字第109041100639号。同时上述两份《抵押合同》还记载了其他事项。
2011年3月8日，原告与被告谢学农、李红分别签订了编号为20110054-3号、20110054-4号《保证合同》，合同约定为了确保2011年3月7日被告中天锦绣公司与原告签订的编号为20110054的《固定资产借款合同》的切实履行，保证人谢学农、李红已明确知悉主合同内容并自愿向原告提供连带责任保证担保；保证人所担保的主债权种类为经营性物业抵押贷款，金额均为12600万元人民币；保证方式均为连带责任保证；均约定若本合同约定的担保方式外，主合同项下还存在其他担保（包括但不限于主合同债务人向原告提供物的担保）的，原告有权优先选择行使本合同项下权利，要求保证人承担连带保证责任，保证人对原告承担的保证责任不受任何其他担保的影响，其保证责任的承担也不以原告向其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼／仲裁／强制执行为前提；保证范围包括上述被担保的主债权本金、利息、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）和所有其他应付的费用；保证期间为自主合同约定的主债务履行期限届满之日起两年；前述“主债务履行期限届满之日”包括主合同债务人分期清偿债务的情况下，每一笔债务到期之日；还包括因法律规定或依主合同约定的时间发生而导致主合同提前到期，债权人宣布债务提前到期之日。上述两份《保证合同》还记载了其他事项。
上述合同签订后，原告于2011年3月11日向被告中天锦绣公司发放贷款9540万元，2011年4月29日向被告中天锦绣公司发放贷款830万元，2011年6月2日向被告中天锦绣公司发放贷款497万元，2011年6月27日向被告中天锦绣公司发放贷款500万元，2011年7月4日向被告中天锦绣公司发放贷款670万元，2011年8月19日向被告中天锦绣公司发放贷款294万元，2011年9月26日向被告中天锦绣公司发放贷款269万元，以上合计12600万元。截止到2014年3月20日，被告中天锦绣公司共偿还原告本金3908万元，剩余本金8692万元以及自2013年9月21日至2014年3月30日相应的利息3393510.39元未还；此外，原告主张涉诉《固定资产借款合同》于2013年3月21日提前到期，自2013年3月21日起按照《固定资产借款合同》约定的罚息标准计算利息。
另查明，中国银监会天津监管局发布津银监复（2013）295号《天津银监局关于天津农商银行9家支行更名的批复》，同意天津农村商业银行股份有限公司津南支行更名为天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行，简称天津农商银行津南中心支行。
以上事实有原告提供的《固定资产借款合同》、两份《保证合同》、两份《抵押合同》、两份抵押物清单、两份《他项权证》、七份借款凭证、《天津银监局关于天津农商银行9家支行更名的批复》、利息计息清单、《诉讼案件情况说明》及当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为，原告与被告中天锦绣公司签订的《固定资产借款合同》及《抵押合同》，与被告谢学农、李红签订的《保证合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。原告依照《固定资产借款合同》的约定向被告中天锦绣公司发放了借款，在取得借款后被告中天锦绣公司应按照合同约定履行还本付息的义务。被告中天锦绣公司未按合同约定等额本金的方式偿还部分本金以及按季结息的约定偿还部分利息，已经构成违约，原告有权按照《固定资产借款合同》的约定宣布《固定资产借款合同》于2014年3月21日提前到期，要求被告中天锦绣公司偿还全部借款本金并按照合同约定自2014年3月21日起按照罚息利率标准支付利息。被告谢学农、李红为上述借款提供了连带责任保证，亦应按照《保证合同》的约定分别为上述借款本息及实现债权的相关费用承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告中天锦绣公司追偿。被告中天锦绣公司以自己的房产为上述《固定资产借款合同》、提供了抵押担保，亦应按照编号为20110054-1、20110054-2号《抵押合同》的约定承担抵押担保责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、第五十三条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告天津中天锦绣商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行借款本金8692万元及截至2014年3月20日的利息3393510.39元，并支付自2014年3月21日起至实际清偿之日止按照《固定资产借款合同》约定的罚息标准计算相应利息；
二、被告谢学农、李红对上述第一项给付事项分别承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向被告天津中天锦绣商务酒店有限公司追偿；
三、原告天津农村商业银行股份有限公司津南中心支行对编号为20110054-1、20110054-2号《抵押合同》约定的被告天津中天锦绣商务酒店有限公司提供的抵押物（大港区东环路1-2号楼、大港区东环路1-3号楼，房地产他项权号：房地他证津字第109041100640号、房地他证津字第109041100639号）折价或者拍卖、变卖后所得的价款在上述第一项给付事项范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费493368元，保全费5000元，共计498368元，由被告天津中天锦绣商务酒店有限公司、谢学农、李红连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市高级人民法院预交上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳的，视为放弃上诉权）。
审 判 长 王庆娟
代理审判员 兰 岚
人民陪审员 江 洋
二〇一四年十月十六日
书 记 员 毛 涵
速 录 员 贾玉维