河南省滑县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滑民二初字第160号
原告河南麦多商业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街桐花巷鹤壁市淇滨供销社综合楼4层东户。
法定代表人何彦国，系该公司总经理。
委托代理人郭永生，河南黎光律师事务所律师。
委托代理人贾东江，河南大创律师事务所律师。
被告滑县中骄温尔顿置业有限公司，住所地滑县道口镇锦绣华庭二楼。
法定代表人缪金福，系该公司董事长。
委托代理人柳家安，男，1984年9月9日生，汉族，河南省商城县观庙镇人，系该公司职工。
委托代理人李宏法，河南奥博律师事务所律师。
原告河南麦多商业有限公司诉被告滑县中骄温尔顿置业有限公司确认合同效力纠纷，本院于2015年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告河南麦多商业有限公司的委托代理人郭永生、贾东江，被告滑县中骄温尔顿置业有限公司的委托代理人李宏法、柳家安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告河南麦多商业有限公司诉称:原、被告双方经过充分协商，于2012年9月30日签订了《房屋租赁合同》、《工程界面协议》、《设备使用和物业管理合同》，约定由原告承租被告位于滑县卫河路大宫河十字路口西北角的物业，用于超市经营。签约后，被告多处违约，履行合同不及时、不全面、不正确：1、被告履行合同不及时，按照合同约定被告于2013年8月31日前按照附件二（平面图、立面图、工程界面协议）向乙方交付物业，被告交付物业延迟不得超过6个月，而被告至今未按约定全部交付物业，已经逾期19个月。这导致原告在该项目近两千万元的投资无法发挥效益，造成重大经济损失，并对原告品牌声誉造成了负面影响。2、被告履行合同不全面。交付租赁物是合同法规定的出租房的重要义务。根据合同约定被告应为商业中心配备停车场，停车场的停车位为300个，但被告至今未向原告提供停车场。根据合同《附件二》中被告提供的《项目总平面图，立面图》项目建成后，商场西侧（邻中心卫生院）是一条30米宽的大路，名为“惠民路”，根据被告上述图纸、大型平步电梯位置、物业结构，双方确定《超市平面图》，将此处设置为超市的正门和主入口。然而这里目前仍是仅有几米宽的一条小胡同，地面坑坑洼洼，与约定的30米大路相去甚远，根本不具备商业通行条件，造成原告超市正门和主入口不畅通，严重阻碍了超市经营。根据合同预定被告负责为乙方申请水、电、气独立开户，并对该器具的户名确定为原告在当地经营活动中法定使用的全称，以确保水、电、气费用发票可直接以原告名称开具，乙方直接与供水、供电部门结算付费。根据《工程界面协议》约定被告应向原告提供独立使用的空调系统，被告应为原告提供一台单独使用的变压器、提供高压双回路供电、为原告在负一层指定位置配置一个总配电柜。而被告至今仍未按合同约定履行上述义务。3、被告履行合同不正确。根据《工程界面协议》第一条第2款约定，被告物业前区净层高（设备底面距地面高度）不小于3.55米，但实际上仅有3.35米，比协议约定降低20厘米。层高不足，空间不足，增加了原告的施工难度，并严重影响商场形象和顾客体验。根据《工程界面协议约定》被告应向原告提供两台载重量2吨货梯，但被告当前两台货梯载重量仅为1.6吨和1吨，远未达到合同约定标准，严重限制了原告的正常经营。对于被告履行合同中出现了种种问题，原告多次向被告交涉，要求其全面、正确、及时履行合同，被告一直以种种理由推脱，既不对物业进行全部交付，也不对物业缺陷进行整改，被告已构成合同违约，给原告经营造成了诸多限制和障碍，导致原告重大经济损失。故原告诉请法院判令：1、认定被告合同违约；2、判令被告继续履行合同，对违约事项采取补救措施：向原告提供不少于300个车位的停车场；向原告提供一台单独使用的变压器、高压双回路供电、在负一层指定位置配置一个总配电柜；办理以原告名称独立开户的电表和水表，提供原告独立使用的空调系统；拓宽商场西侧（邻中心医院）通道，宽度不少于30米；对两台货梯整改，实现载重量各为两吨；3、判令被告30天内完成上述各项补救措施，并经双方现场验收物业合格后，按合同约定签署《物业交付确认书》；4、判令本案诉讼费由被告负担。
被告滑县中骄温尔顿置业有限公司辩称:一、被告没有对原告违约。1、被告自2012年7月11日至今未与原告签订《框架方案》，也无约定300个停车位，双方《房屋租赁合同》也无约定此内容，原告此主张无事实根据，不能成立；2、原告主张被告应依合同约定向原告提供单独使用的变压器、高压双回路供电、在负一楼指定位置配备一个总配电柜、办理以原告名义开户的电表和水表、为原告提供独立使用的空调系统，该主张不能成立。首先原告该主张在本案中实际上无法履行；其次被告不仅没有影响原告使用水、电，而完全满足了原告正常水、电供应与使用；再次水、电量双方已分别在不同阶段已共同签字确认，从2014年4月15日至2015年5月13日，账目清晰，用水电数量具体明确，准确无误；最后，原告该主张已事实变更履行。3、原告依据项目总平面图、立面图要求被告拓宽商场西侧（邻中心医院）通道，宽度不少于30米，无任何事实与法律依据。首先从该项目平面图及立面图中并不能显示商场西侧通道道路宽度不少于30米，被告也未对原告作出任何承诺将此通道拓宽为不少于30米；其次众所周知，道路扩建、改建系政府部门职责，对道路进行命名，亦属政府行为，被告无权擅自对道路进行扩建、改建或命名，且商场西侧中心医院东侧房屋系滑县中心医院配电房，拆建计划需由政府统一有序进行。4、被告向原告提供的两台货梯载重不违反设计要求，原告该主张也已事实变更履行。首先设计院对该两台货梯设计在先，且设计完全不违反设计要求与标准；其次原告方已事实接收并使用，实际使用过程中也未出现任何问题，应视为双方变更履行；再次该两台货梯在使用过程中未给原告造成任何损失。5、被告物业前区净层高为3.35米符合法律规定及行业规范。首先根据《商店建筑设计规范》规定，系统通风净高不小于3.0米，被告建筑净层高实际为3.35米，建筑设计符合行业规范；其次原告方明知建筑净层高实际为3.35米并事实接收使用，实际使用过程中也未出现任何问题，应视为双方变更履行；再次该建筑净层高未给原告造成任何损失。二、原告方已实际接收并使用物业，双方已实际交付接收了物业，并于2014年12月17日签订《物业验收报告》。综上被告在合同履行过程中并不存在任何违约行为，更不存在履行合同不及时、不全面、不正确的情形，故请求法院查明事实，依法驳回原告对被告的诉请。
经审理查明:2012年9月23日，原、被告签订了《房产租赁合同》，被告（甲方）将位于河南省滑县卫河路大宫河十字路口西北角中骄温尔顿购物中心负一层9105平方米和地上一层834平方米，总计9939平方米的商业建筑（建筑面积）以实际测量为准，包括空调电梯消防等附属设施设备，租赁给原告（乙方）用于超市经营。合同约定：…….第一条合同标的……第2项合同标的的平面布局图、立面图和相应工程界面协议，经双方确认，作为本合同[附件二]…….第二条租赁期限。第1项甲方应于2013年8月31日前向乙方交付目的物业，第2项本合同租赁年限自2013年9月1日起至2029年2月28日，租赁期前六个月，即2013年9月1日至2014年2月28日为甲方给予乙方开业筹备的免租装修期，2014年3月1日起至2029年2月28日为计租期，共15年。第三条租金和支付方式。第一项租金为含税价格，每3年租金基础价[起价]递增6%，按年度如下：2014年3月1日至2015年2月28日，租金为1192680元；2015年3月1日至2016年2月28日，租金为1192680元……金额暂按预计面积负1层9105平方（建筑面积）和1层834平米（建筑面积）估算，最终以房产部门测量面积为准，租金按照实际面积多退少补。第二项付款方式：乙方按年度支付租金，2014年3月1日至2015年2月28日为付款的第一个年度。每个租赁年度提前30天乙方应向甲方支付足额租金，甲方在收到租金后十个工作日内提供发票给乙方。在物业按约定日期交付的情况下，乙方第一笔租金的支付日期为2013年9月1日前。第四条房产交付。第1项甲方于2013年8月31日前按附件二向乙方交付物业。双方现场书面确认房屋移交情况，并签署物业交付确认书，作为[附件三]予以确认。若甲方提前交付物业，则免租期与计租期相应提前，若交付时间延迟，则免租期与计租期相应顺延；但甲方交付物业延迟不得超过6个月。第2项物业交付时，甲方提供该商业建筑经国家职能部门核发的验收合格证照[如：建筑工程验收合格证作为附件四]，和本商业建筑经公安消防机关审验合格的符合商业用途的建筑消防工程竣工验收意见书作为[附件五]。第3项甲方同意乙方在合同签订后、物业交付前，条件具备时可进行交叉施工。乙方施工时水电费由乙方自行承担……第5项乙方可使用商业中心提车场。对于顾客车辆，不过夜车辆凭超市当天购物小票免费使用；在前两个营业年度购物小票不设限额；从第3个营业年度起小票限额30元以上当天免费停车，30元以下凭小票限三小时免费停车，30元以下购物车辆停车超过三小时的部分按商业中心标准收费。甲方同意租赁期内免费向乙方提供10个乙方自用车辆的停车位……第五条合同定金和违约金。第1项定金的支付时间：合同签订10个工作日内，乙方向甲方支付80万作为定金，乙方支付的第一年租金时，其中30万元冲减第一年租金，另外50万元定金直接转为物业押金，直至合同期满，双方结清一切手续好后，甲方把物业押金无息退还乙方……第七条甲方保证及责任。第3项甲方应在交付物业时，提供本物业将公安消防机关审验合格的符合商业用途的建筑消防工程竣工验收意见书（第一次消防验收）[即附件五]；若物业交付时未能取得，乙方同意先接收物业进行开业筹备，但甲方应尽早办妥该证照，且不迟于交房后3个月。否则，因此给乙方造成的一切损失由甲方承担，若在物业交付后12个月内，甲方如仍未能办妥该证书，乙方暂缓支付租金，直至证照办妥，且由此造成的一切直接损失由甲方承担，甲方在乙方完成营业性装修具备开业条件时，协助乙方进行消防（第二次消防验收）的申报；乙方保证自己所完成的营业性装修和设施设备布局满足消防规范要求。如需整改的，所产生的一切有关费用概由乙方负责，由此对甲方造成的损失概由乙方负责。二次消防申报和验收的政府规费及其他费用由乙方承担……第10项甲方按照有关政府部门的要求并参考乙方提供的标准[具体标准见附件二]配置好有关公用事业设施，包括水电气等；甲方负责为乙方提供独立供水供电供气的计费工具，负责为乙方申请水电气独立开户，并对该器具的户名确定为乙方在当地经营活动中法定使用的全称，以确保水电气费用发票可直接以乙方名称开具，乙方直接与供水供电部门结算付费，申请开户及计费工具等费用由甲方承担。在合同解除后30日内，乙方将水电气过户给甲方，费用由乙方承担……第12项甲方负责提供乙方经营所需的全负荷电力容量，容量标准见附件二……第十条鉴于乙方使用甲方的商业运货设备，如空调系统、电梯系统、消防系统等，双方就此另行签订设备使用和物业管理合同……第十四条……第2项除上述各项规定外，本合同任何一方若有不适当履行或不完全履行合同义务之行为的，均应在收到另一方通知后一周内予以更正[本合同另有规定的除外]；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利……
2012年9月23日，原（乙方）、被告（甲方）签订了《设备使用和物业管理合同》，合同约定甲乙双方就设备使用和物业管理事宜，订立本合同，本合同作为房产租赁合同的附属合同。本合同仅列明设备使用费和物业管理费价格和支付方式，其他商业条款适用房产租赁合同条款。
2012年9月23日，原（乙方）、被告（甲方）签订了《项目工程界面协议》，协议约定：一、建筑与结构……2、层高，当前地下一层建筑层高为：前区为4.75米，后区为4.5米，前后区地面高差在0.6米以内，甲方完成的消防和空调等设备后，前区设备底面距地面的净高不小于3.55米，后区不小于3.3米……二、消防。1、甲方负责该物业的消防施工完毕，并通过验收，取得相应审批证照……三、电梯……2、货梯，提供两台载重量2T自动货梯，其他参数详见图纸及补充协议。四、空调。1、主机及容量，提供乙方独立使用的中央空调系统，主机必须采用螺杆机，制冷功率不小于100—120大卡/平方。主机规格型号应采纳乙方建议……五、电气工程…。2、供电设备，甲方应提供高压双回路供电。甲方为乙方提供一台单独使用的变压器，变压器为干式变压器，高压设备、计量柜、总低压配电柜甲方按乙方提供的用电方案，电力部门的设计方案完成；3、主电缆敷设及配电柜安装，在负一层指定位置配一个总配电柜，配电柜及电缆敷设由甲方自己完成；4、用电缴费，设置相应独立高压系统的计量，甲方负责为乙方办理在当地供电局单独立户由当地电力局直接向乙方开具增值税发票并收取电费……
2013年10月底，原告开始对租赁的房产进行装修施工。2014年4月30日，原告在其租赁被告的商业建筑中开设的麦多超市正式开业。2014年10月2日、2014年10月10日、2014年10月28日，原告分别向被告致函，要求被告按照协议约定对物业进行验收和移交，并签署《物业交付确认书》。2014年12月10日被告向原告致函，邀请原告安排相关获得原告方授权的人员于2014年12月21日15:00前至物业现场验收。2014年12月17日，原（乙方）、被告（甲方）签署了《麦多滑县温尔顿项目工程界面验收报告（工程界面部分）》，甲方负责完成内容与乙方相应的要求标准经验收：…….一、建筑与结构……2、层高，甲方应在完成的消防和空调等设备后，前区设备地面距地面的净高不小于3.55米，后区不小于3.3米，经验收设备地面距离地面高度前区：3.35米、后区3.35米……二、消防。甲方负责该物业的消防施工完毕，并通过验收，取得相应审批证照；经验收该项符合要求。三、电梯……2、货梯，甲方应提供两台载重量2T自动货梯，其他参数详见图纸及补充协议；经验收不符合实际载重量，1台为1.6T，1台为1T……四、空调。1、主机及容量，甲方提供原告独立使用的中央空调系统，主机必须采取螺杆机，制冷功率不小于100-120大卡/平方，主机规格型号应采纳乙方建议；经验收中央空调乙方无法独立使用，不符合标准……五、电气工程……2、供电设备，甲方应提供高压双回路供电。甲方为乙方提供壹台单独使用的变压器，变压器为干式变压器，高压设备、计量柜、总低压配电柜甲方按乙方提供的用电方案，电力部门的设计方案完成；经验收甲方无提供双回路电源，不符合标准；3、主电缆敷设及配电柜安装，甲方在负一层指定位置配一个总配电柜，配电柜及电缆敷设由甲方自己完成，经验收无总配电柜，不符合标准；4、用电缴费，甲方应设置相应独立高压系统的计量，甲方负责为乙方办理在当地供电局单独立户由当地电力局直接向乙方开具增值税发票并收取电费，经验收无独立高压系统，甲方没有为乙方办理在当地供电局独立户头……以上为双方根据《工程界面协议》标准对本项目工程界面现场共同验收的结果，未涉及《房产租赁协议》和物业配套设施设备如停车场、外广场、进出通道等。
2012年9月27日，原告分两次给被告打款80万元。2014年4月4日，原告分两次给被告打款1500000元。
以上事实由原告提供的《房产租赁合同》、《设备受用和物业管理合同》、《项目工程界面协议》、《关于敦促甲方进行物业验收和移交的函》三份、《关于邀请乙方进行物业验收的函》、《工程界面验收报告》打款电子回单、汇兑凭证，被告提供的麦多超市开业照片、《关于物业验收和移交的回函》、《关于邀请乙方进行物业验收的函》、设计院的施工蓝图图纸、原、被告签字的图纸两张以及原、被告的部分庭审陈述予以证实，上述证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订了《房屋租赁合同》、《设备使用和物业管理合同》、《工程界面协议》，原、被告应按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告按照合同约定交纳80万元的定金，被告也按照合同的约定时间交付了租赁房产和物业，原告也实际接收了被告所交付的租赁房产和物业，经原、被告共同对被告交付的物业进行验收确认，有个别部分与双方的约定不符，即：1、经验收设备底面距离地面高度前区3.35米（合同约定为3.55米）。2、经验收货梯1台为1.6T，1台为1T，（合同约定两台载重量均为2T）。3、经验收中央空调原告方无法独立使用（合同约定被告应提供原告可以独立使用的中央空调）。4、经验收被告无提供双回路电源（合同约定被告应提供双回路电源）。5、经验收无总配电柜（合同约定被告应提供原告单独使用总配电柜）。6、用电缴费，被告应设置相应独立高压系统的电量，负责为原告办理在当地供电局单独立户由当地电力局直接向原告开具增值税发票并收取电费，经验收无独立高压系统，被告没有为原告办理在当地供电局独立户头。
虽然被告实际交付的物业有上述部分不符合合同约定，但在被告交付物业时，原告对被告上述物业情况是明知的，也未提出异议，且原告在2013年10月底已经进场装修，对被告提供的实际物业情况已全部悉知，并于2014年4月4日先期向被告打款1500000元，于2014年4月30日对其开设经营的麦多超市举行开业仪式，对被告提供的物业一直进行使用，在使用过程中也未对原告造成任何损失，这表明原告对被告提供的物业情况予以接受，应视为双方对物业约定变更部分的默认，系属于原、被告对合同的变更履行，不属于被告违约，故对原告要求判令认定被告合同违约诉讼请求，本院不予支持；对原告要求判令被告继续履行合同，对违约事项采取补救措施，向原告提供不少于300个车位的停车场的诉讼请求，原告提供了招商代理合约书和麦多滑县温尔顿项目合作框架方案作为证据，该招商代理合约书系招商代理公司与被告签订的招商代理合同，合同约定由招商代理公司为被告独家代理进行商业策划、招商，但因该招商代理合约书系复印件，无法确认其真实性，且被告不予认可，对该证据不予认定，麦多滑县温尔顿项目合作框架方案是基于前一证据招商代理合约书签订，是由招商代理公司与原告签订，因该招商代理合约书中约定：招商代理公司所用租赁合同及意向合同均需经被告方签字认可后方可使用，招商代理公司不得随意对客户承诺，招商代理公司对原告的承诺已超越代理权限，且框架方案签订时间在《房屋租赁合同》之前，仅系双方的意向内容，《房屋租赁合同》也已具体约定租赁期内被告同意免费为原告提供10个停车位，针对停车位约定应以双方签订的正式《房屋租赁合同》约定为准，故对原告提供的该组证据不予认定，对原告要求被告提供的300个停车位的诉请，本院不予支持；对于原告要求被告提供一台单独使用的变压器、高压双回路供电、在负一层指定位置配置一个总配电柜，提供独立使用的空调系统和对两台货梯整改，实现载重量各为两吨的诉讼请求，原告在接收物业时对上述物业情况已明知，原告接收并使用，未提出任何异议，也未对原告造成任何损失，原告对上述物业条件已经默认变更，应以变更后的物业为准，故对原告该项请求本院不予支持。原告要求办理以原告名称独立开户的电表的诉讼请求，原告在接收上述物业及使用的过程中对用电情况已全部知悉，原告无异议并对自己使用的电量按月分别签字确认，原告对上述物业条件已经实际变更履行，变更后的物业已经正常使用，应以变更认可后的物业为准，故对原告该项请求本院不予支持；对原告要求办理以原告名称独立开户的水表的请求，在原、被告双方验收签订的项目工程界面验收报告中第六条给排水第1项显示，该项已经符合标准，故对原告的该项诉讼请求不予支持；原告要求被告拓宽商场西侧（临中心医院）通道，宽度不少于30米的请求，原告提供了温尔顿大酒店方案设计总平面图和沿街透视图的证据，由于该两份证据均为设计效果图，真实性无法确认，且在被告提供的设计院设计的使用蓝图图纸和原、被告签字的图纸中未显示商场西侧存在道路，故对原告的该项诉请不予支持；根据上述原告要求被告采取补救措施的内容和本院认定的情况可知，被告提供的实际物业标准，原告已经默认接收，双方已实际履行，应视为原、被告对合同约定的物业标准的变更，不属于违约，故对原告要求被告30天内完成各项补救措施，并经双方现场验收物业合格后，按合同约定签署《物业交付确认书》的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告河南麦多商业有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告河南麦多商业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审判长 张艳丽
审判员 景素祯
审判员 马胜勤
二〇一五年十一月五日
书记员 李志攀