西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0113民初7475号
原告：姚文成，男，汉族，1970年2月17日出生，住西安市长安区。
委托代理人：焦玉鸽，陕西吉尔律师事务所律师。
委托代理人：朱晔，陕西吉尔律师事务所律师。
被告：陕西新联合公司实业发展有限公司，住所地：西安市雁塔区乐游路后村一号后村委员会内。
法定代表人：梁玉梅，系该公司董事长。
委托代理人：马武民，陕西哲尊律师事务所律师。
被告：梁亚其，男，汉族，1966年3月26日出生，住西安市雁塔区。
被告：陕西嘉联万策商业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区后村西路后村小区S6号楼6层。
法定代表人：王晓红，系该公司董事长。
委托代理人：李靖梅，北京市康达（西安）律师事务所律师。
原告姚文成与被告陕西新联合公司实业发展有限公司（简称新联合公司）、梁亚其、陕西嘉联万策商业管理有限公司（简称嘉联万策公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚文成及其委托代理人焦玉鸽、朱晔，被告新联合公司之委托代理人马武民，被告梁亚其，被告嘉联万策公司之委托代理人李靖梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告姚文成诉称，原告于2013年5月16日从被告梁亚其处承租了后村小区一号楼一号商铺，并签订《房屋租赁合同》，租期五年，自2013年7月15日至2018年7月15日，被告嘉联万策公司系被告新联合公司委托代为管理后村小区所有商铺的管理公司，该商铺系被告梁亚其从被告嘉联万策公司处承租后转租给原告，商铺的物业管理方为被告嘉联万策公司。2016年2月起，被告新联合公司与被告嘉联万策公司就解约事宜产生纠纷，目前在西安市中级人民法院诉讼过程中。自2016年3月起，被告新联合公司便强行更换了被告嘉联万策公司之前安装的电表，并通知原告必须向其缴纳物业各项费用（已包含卫生费），且额外要求原告缴纳了2016年5月20日至2016年6月19日的卫生费500元。同时，还多次要求原告将房租也向其缴纳，不然就断水断电，原告考虑到自身是与被告梁亚其签订的房屋租赁合同，基于合同的相对性原理，原告与被告新联合公司之间并没有直接的租赁关系，遂拒绝了其要求。被告新联合公司自2016年7月22日起至今拒绝向原告售电，原告的商铺已无法正常经营。在此期间，原告及被告梁亚其多次与被告新联合公司交涉此事，均无果。现原告诉至法院，请求：1、依法判令被告新联合公司立即停止侵权行为，恢复向原告售电，被告梁亚其及被告嘉联万策公司承担连带责任。2、请求被告梁亚其赔偿因断电造成原告2016年8月12日起停业的经营损失225571元（按2929.50元/日计算，暂计算至2016年10月27日开庭之日，主张至实际恢复供电之日），被告嘉联万策公司及被告新联合公司承担连带责任；3、判令被告新联合公司向原告退还强行收取的卫生费500元；4、本案诉讼费由被告程承担。
被告新联合公司辩称，一、其公司对原告并不构成侵权，新联合公司作为后村小区两万平方米商业面积的合法产权人，已于2016年1月27日解除与嘉联万策公司之间关于该商业面积的租赁合同。合同解除后，嘉联万策公司未处理好与被告梁亚其及原告的租赁合同关系，已经使新联合公司的利益收到巨大损害。在此情况下新联合公司对原告所承租之房屋进行管理及要求腾房都是行使自身的正当合法权利。二、梁亚其与被答辩人之间存在非法转租行为，已损害到答辩人的合法权益。梁亚其与原告签订的租赁合同未经新联合公司同意，应属无效合同。在新联合公司与嘉联万策公司解除租赁合同侯，原告应该立即腾房或与新联合公司重新签订租赁合同。但原告确长达数月在不缴纳租金的情况下非法占用租赁商铺，其才是真正侵权的一方。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告梁亚其辩称，其与嘉联万策公司签订有租赁合同，且至今未接到嘉联万策公司书面通知，告知其嘉联万策公司与新联合公司公司已解除合同。其将涉案商铺从嘉联万策公司处承租过来后转租给原告，是经过嘉联万策公司同意的。造成原告经济损失及停业损失的直接原因是被告新联合公司强行更换电表、拒绝售电的行为，被告梁亚其主观上没有过错，不应该承担赔偿责任。
被告嘉联万策公司辩称，本案庭审的焦点是原告因被停止售水及售电侵犯其用益物权而造成的损失主张诉讼，一、本案原告的诉讼主体不当，应驳回原告对嘉联万策公司的起诉。嘉联万策公司在管理后村商铺期间从未有过对商铺客户断水、断电的行为。嘉联万策公司与原告也没有法律上的权利义务关系，不可能对原告有侵权行为。二、新联合公司在2016年2月就开始对后村商铺实施管理，其不能提供完全适当的管理服务，与嘉联万策公司无关。三、嘉联万策公司在2016年2月底搬离后村商铺时已经履行了善良管理人的告知义务，并向新联合公司移交了管理工作，故本案原告的损失与嘉联万策公司无关。四、嘉联万策公司在2016年5月就已经不再收取梁亚其的租金，原告在2016年7月被停售水电而造成的损失与嘉联万策公司无关。综上所述，请求法院驳回原告对嘉联万策公司的起诉。
经审理查明，2011年11月22日，被告新联合公司与被告嘉联万策公司签订租赁合同，甲方（新联合公司）将其公司享有所有权的坐落于西安市雁塔区后村西路房屋出租给乙方（嘉联万策公司）；该房屋用途为商业；甲方保证拥有完全的资格和权利将房屋按本合同约定出租给乙方。该房屋的租赁期限共20年，即自起租日起二十年整。在租赁期间内，乙方有权将该房屋分租、转租。在乙方与第三方签订正式租赁合同时，如第三方有要求签订大业主同意书的，甲方应向乙方提供书面甲方同意书。后双方又于2014年1月26日签订了补充协议。2013年4月17日，被告梁亚其与被告嘉联万策公司签订商铺租赁合同，被告梁亚其自被告嘉联万策公司处承租西安市雁塔区后村西路一号楼一号商铺（面积98㎡）用于百家商旅酒店门厅，月租金220元/㎡（分为月租金150元/54㎡，月租金70元/44㎡两部分）。租期五年，自2013年5月1日至2018年4月30日。2013年5月16日，被告梁亚其经被告嘉联万策公司同意，与原告签订《房屋租赁合同》，将其承租的后村小区一号楼一号商铺中部分房屋（面积54㎡）转租于原告，月租金220元/㎡。租期五年，自2013年7月15日至2018年7月15日。原告承租该商铺后在此开办了“姚纪独一味”风味饮食店。合同签订后，双方依约履行，原告经营“姚纪独一味”风味饮食店，并依约交纳租金。2016年1月起，被告新联合公司与被告嘉联万策公司因租赁合同发生纠纷，并起诉至法院。被告新联合公司遂于2016年3月3日更换了被告嘉联万策公司之前安装的电表，水表，并通知原告必须向其缴纳物业各项费用（包含卫生费）。原告为了正常营业，遂按该公司要求缴纳了2016年5月20日至2016年6月19日的卫生费500元。同时，被告新联合公司多次要求原告将房租也向其缴纳，否则即断水断电。原告因是与被告梁亚其签订的房屋租赁合同，遂拒绝了被告新联合公司之要求。被告新联合公司遂于2016年7月22日起拒绝向原告售电。原告的商铺无法正常经营，遂出资4500元，采购柴油自行发电，维持经营至2016年8月12日停业。审理中，被告嘉联万策公司提供招租广告照片、致函、通告照片及邮寄单等辩称，对于原告起诉的断水电、无法正常经营，其公司并不知情。其公司从2016年2月已经搬离新联合公司商铺。新联合公司自此时起实际接手了后村商铺的管理工作，并对外以自己名义实施招租。在已不可能继续经营的情况下，其公司于2016年2月17日向新联合公司致函同意移交商铺，并将函件在后村社区公开张贴。嘉联万策公司在2月27日将此函在后村商铺的主通道进行了张贴公示，并一一电话通知了全部商户。与新联合公司合同解除诉讼现正在进行中。原告提供营业流水等，称自2016年3月1日至2016年8月11日，平均每天收入2929.5元，营业流水相加共计462865元。现据此请求赔偿经营损失225571元，赔偿期间是2016年8月12日至2016年10月27日，共77天。2016年2月新联合公司已经实际接手了后村商铺的管理工作并对外以自己名义实施招租。嘉联万策公司在已不可能继续经营的情况下，2016年2月17日向新联合公司致函同意移交商铺，将函件在后村社区公开张贴，并一一电话通知了全部商户。
上述事实，有房屋租赁合同，收款收据，招租广告照片，致函，通告照片，邮寄单，营业流水，被告新联合公司与被告嘉联万策公司签订的合同，被告梁亚其与被告嘉联万策公司公司签订的合同、网上的报警记录及本案庭审笔录等在卷佐证，并经质证。
本院认为，2013年5月16日，被告梁亚其与原告签订《房屋租赁合同》，因被告新联合公司系将后村商铺整体出租于被告嘉联万策公司，被告梁亚其自被告嘉联万策公司处承租房屋后又经嘉联万策公司同意，将部分房屋转租于原告，故该合同为有效合同。双方均应依约履行。在合同的具体履行中，因被告新联合公司与被告嘉联万策公司之间存在经营纠纷，导致原告经营之“姚纪独一味”风味饮食店遭断水、断电，造成经营损失，对此，被告梁亚其作为《房屋租赁合同》的相对方，有义务协助原告获得水电供应，保障原告正常使用承租房屋。其未能履行妥善协助义务，应承担直接责任。被告新联合公司作为更换水电表，拒绝售卖水电的直接方，应承担连带责任。被告嘉联万策公司提供的相关证据，证明其公司已于2016年2月撤出，并履行了告知义务，故依法不承担责任。现原告要求被告新联合公司立即停止侵权行为，恢复原告售电，依法予以支持。被告梁亚其承担连带责任。原告要求被告梁亚其赔偿因断电造成原告2016年8月12日起至2016年10月27日停业的经营损失225571元，其提供营业流水，显示自2016年3月1日至2016年8月11日，平均每天收入2929.5元，依此标准核算77天，而此平均收入虽然有营业流水佐证，但并未核减营业成本（如水电费、税金、人工费、材料费等），故本院根据原告营业状况（生意较好），依法酌情认定原告每日利润损失为1000元，由被告梁亚其赔偿因断电造成原告2016年8月12日起至2016年10月27日停业的经营损失77000元。被告新联合公司承担连带赔偿责任。原告要求被告新联合公司向原告退还强行收取的卫生费500元，因原告系同意交纳，且原告并无证据证明被告新联合公司将此款用于非卫生用途，故依法不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、被告陕西新联合公司实业发展有限公司于本判决书生效后十日内恢复对原告姚文成“姚纪独一味”风味饮食店的售供水、电，停止侵权行为。被告梁亚其承担连带责任。
二、被告梁亚其于本判决书生效后十日内赔偿原告姚文成2016年8月12日至2016年10月27日经营损失77000元。被告陕西新联合公司实业发展有限公司承担连带赔偿责任。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告其余诉讼请求。
本案案件受理费4759元，由原告承担2759元，被告梁亚其与被告新联合公司连带承担2000元。原告已垫付，两被告于本判决生效后直接给付原告2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 马 俊
人民陪审员 郑 波
二〇一七年四月五日
书 记 员 高彩娥
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