山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终5908号
上诉人（原审被告）：王永福，男，1981年9月12日出生，汉族，农民，住嘉祥县。
委托诉讼代理人：冯兴云，内蒙古诺敏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈爱环，女，1979年12月2日出生，汉族，农民，住济南市市中区。
委托诉讼代理人：宋金远，山东京同律师事务所律师。
上诉人王永福因与被上诉人陈爱环物权保护纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王永福上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求:二、依法解除对上诉人的财产采取的保全措施；三、判令被上诉人承担本案受理费、保全费、评估费等全部诉讼费用。事实和理由：一、本案房屋有关权益存在争议，被上诉人的所谓“房屋所有权”尚存在不确定性，很可能依法被撤销物权登记。1、本案发生后，上诉人通过向贾广坡家人了解得知，本案房屋所属的整栋楼房系1995年由建行出资与纸坊镇政府签订经土地租赁合同租用镇政府驻地部分土地建设，该楼房中居住部分为建行分配给贾广坡的单位福利分房。建设工作全程由纸坊储蓄所主任贾广坡负责，前期工程款由建行拨付，后来由于上级建行决定撤销纸坊建行营业厅，所以停建，不但后续工程款停止了拨付，当时已经产生的工程款也有一大部分没有支付，因建行放弃了工程建设，工程根本就未完工，至今未办理竣工验收手续，竟然能够办出房产证，匪夷所思、难以置信。当时行长说上级不拨款，楼房在当地，房子归贾广坡所有，没结清的工程款由贾广坡支付，所以贾广坡常年归还工程款，并出资对楼房继续建设和装修。直至贾广坡去世前，乃至该楼房被拍卖前后，建行从未有人向贾广坡家主张过任何权利，二十多年来他家以及我们亲朋乡邻们一直认为该楼房就是他家的。贾广坡家在事实上和法律上也一直就是该楼房的占有人、所有人，有权进行出租。上诉人承租以来直到本案产生，也从未有包括建行、被上诉人在内的任何人向上诉人主张过任何权益。本案产生后，上诉人才得知贾广坡家与建行及被上诉人之间就该楼房存在权益纠纷，上诉人只是本案房屋承租人之一，与上述双方之间的争议无关，不影响上诉人的承租人地位。2、因本案楼房系建行与镇政府签订土地租赁合同租用镇政府的土地建设，至今未完全完工，未依法办理竣工验收手续，2001年建行嘉祥支行仅仅办理了房屋所有权证，在2016年7月建行嘉祥支行办理不动产权登记证之前一直未办理土地使用权证，且上述产权登记疑似违法办理，还有非正常情况出现在一审中，即陈爱环并不持有房产证原件，一审中的有关房屋凭证是从房管部门进行的查档。上诉人申请二审法院依法调取本案房屋竣工验收、产权登记等全部资料，以查明真相。3、贾广坡家人已经向上诉人明确表示且正在积极准备提起对建行和陈爱环等人的民事诉讼，以追究建行将属于贾广坡家人的财产私自违法办理产权登记并出售给陈爱环的法律责任，提起对有关行政部门违法办理产权登记等行政行为的行政诉讼以撤销相关行政登记行为。二、上述权益之争无论最终结果如何，不影响上诉人作为本案房屋承租人的合法权益，本案房屋系上诉人签订租赁合同合法租用，依照“买卖不破租赁”的规定，被上诉人无权向上诉人主张腾退及所谓“占有使用费”。1、本案房屋系上诉人从贾广坡处承租，贾广坡于2015年去世后，上诉人与贾广坡之妻杜春荣签订了租赁合同，继续承租该房屋。事实上，考虑上诉人自身需要，经与出租人协商一致，上诉人己于2017年7月20日搬出本案房屋。上诉人作为本案房屋承租人的法律事实是清楚的，法律地位是合法的，依法应予以保护。2、合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该规定，本案房屋即使在上诉人承租期间发生了所有权变动，也不影响上诉人继续承租，被上诉人无权要求上诉人向其支付所谓“占有使用费”。3、被上诉人提交法庭的竞买协议书第7页“标的的现状及瑕疵不担保声明”中明确说明了本案房屋“标的现存在占用人，且占用人已将拍卖标的出租。拍卖成交后，拍卖人仅出具拍卖成交确认书，拍卖人代委托人向买受人移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕，买受人应与占用人自行协商解决本标的的清场或后续使用事宜，因此产生的费用和风险由买受人自行承担，拍卖人和委托人对此均不承担任何责任。”由此可见，委托人和拍卖人均认可房屋为贾广坡家占有并出租的事实，这与委托人二十多年从未向贾广坡家主张过房屋权益的事实相符。竞买协议书明确约定了买受人“应与占用人自行协商解决本标的的清场或后续使用事宜”，表达了对“买卖不破租赁”的尊重。被上诉人强行驱赶上诉人并要求占有使用费，违反了竞买协议书的约定，损害了上诉人的合法承租权益。三、被上诉人不具备向上诉人主张腾房及所谓“占有使用费”的请求权基础。1、上诉人系从贾广坡家承租房屋并向其支付租金，租赁合同的当事人为上诉人与贾广坡(杜春荣)，基于租赁合同的相对性，被上诉人无权向上诉人主张租金或所谓“占有使用费”。2、退一步讲，假设从法益上讲贾广坡(杜春荣)是代建行或者竞买协议书的委托人进行出租，租金的债权人是建行或者竞买协议书的委托人，但竞买协议书明确约定了买受人“应与占用人自行协商解决本标的的清场或后续使用事宜”，没有任何条款约定将租金债权与房屋所有权一并进行转让，被上诉人并未通过“债权转让”取得租金债权，不具备基于合同的“债权请求权”。3、再退一步讲，假设被上诉人取得房屋所有权从而具备了“物上请求权”而要求腾房及所谓“占有使用费”，如一审法院判决认定，其取得房产证的时间是2016年9月22日，物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效。”2015年12月25日至2016年9月22日期间，被上诉人仅仅享有基于和拍卖人之间买卖合同的债权，2016年9月22日前被上诉人不具有法律认可的对世物权，不能要求腾房及所谓“占有使用费”。被上诉人至多有权向上诉人主张2016年9月22日之后的占用使用费，一审评估的使用费过高，应予以调低或重新评估。4、竞买协议书第9页“拍卖人及委托人再次声明”中，明确约定：“本次拍卖该标的不是对房产或不动产及相应物权的转让，而是仅就委托人持有的对不动产的财产权利进行拍卖，成交后买受人并不能直接获得该不动产及不动产享有物权，而按照国家相关规定自行办理该不动产的注册登记手续”、“竞买人须自行对标的进行现场查看，自行在拍卖会前与标的存在的租赁人、占有人协商，自行判断该租赁行为、占有行为对标的价值的影响。”由此可见：（1）《竞买协议书》已经明确约定了被上诉人取得物权的时间和条件；（2）要求买受人在拍卖前与标的存在的租赁人、占有人协商；（3）要求买受人自行判断该租赁行为、占有行为对标的价值的影响，也就是说买受人支付的拍卖对价已经排除了租金、占有使用费，被上诉人无权再要求所谓“占有使用费”，不认的话竞拍底价将会更高。四、本案遗漏甚至错误判定案件当事人。上诉人已经向出租人贾广坡支付了租金，被上诉人主张腾退、占用费应当向出租人主张，不应向承租人主张，至少不应仅向承租人主张，一审法院应当依法驳回起诉或追加出租人为共同被告或第三人。五、依法解除对上诉人的财产采取的保全措施。被上诉人无权向上诉人主张腾退房屋及支付占有使用费，至少不能主张2016年9月22日之前的占有使用费，一审法院对上诉人采取的财产保全措施是错误的，尤其是保全金额显然过高，应依法予以解除。
陈爱环辩称，一审判决认定事实清楚、适应法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当依法驳回上诉，维持原判决。一、本案房屋所有权清晰，被上诉人对涉案房屋享有无可争辩的所有权，与本案上诉人没有任何关系，上诉人没有任何合法的占有使用权。1、上诉人并非本案房屋所有权人，亦不享有本案房屋的使用权，涉案的房屋是被上诉人的合法财产。涉案房屋的原〔鲁（2016）嘉祥县不动产权第0002990号〕、现鲁（2017）嘉祥县不动产权第0000243号项下楼房登记的所有权人是被上诉人陈爱环，该不动产权证书是嘉祥县不动产登记中心颁发的。政府颁发的不动产登记证书是国家确认房屋所有权人对房屋产权的合法证书，不动产物权的归属以登记为准，该房屋的权属人是被上诉人陈爱环。上诉人未能提供该房屋的产权归其所有的证据，上诉人对涉案房屋没有合法的占有使用权，案外人杜春荣、贾兴晗对房屋也不享有合法占有使用权。2、上诉人自身主张前后矛盾，其一面主张涉案房屋所有权存在不确定性，一面又主张其“合法的”承租权，自相矛盾。其主张与杜春荣签署房屋租赁合同系合法承租，但未能提供出租人对所涉房屋有合法所有权或合法出租权的证据。因此，其主张的“合法的”承租权不能成立。事实上，上诉人主张的所谓的“出租人”本身就系违法占用人，一审法院已经对上诉人所称的案外第三人杜春荣进行调查核实，其对涉案房屋没有所有权也没有合法使用权。二、上诉人无端占有使用涉案房屋并在此进行经营活动是对被上诉人权利的严重侵害。被上诉人因上诉人非法占有使用房屋，因而主张的占用费用并且经过评估公司依法进行评估，人民法院应当支持。三、上诉人依据无效合同而享有占有使用房屋权利实属荒唐之说，援引的法律依据不适用本案。“买卖不破租赁”的前提是承租人与房屋原产权人签订了合法有效的房屋租赁合同，本案中上诉人提交的租赁合同非有效合同且属于上诉人与案外人伪造。上诉人援引竞买协议书中“拍卖人及委托人再次声明”部分条款，与其主张无关，上述条款只适用于竞买人与拍卖人和委托人，与本案并非同一法律关系，上诉人以此主张其不需支付占有使用费没有事实和法律依据。四、本案并未遗漏或者错误判定案件当事人，违法占有使用被上诉人房屋的自然人均是本案排除妨碍的案件当事人，上诉人作为占有使用人自然是本案当事人。上诉人所主张的所谓的“出租人”不享有本案房屋合法所有权和使用权，其未直接占有使用房屋，被上诉人对排除妨碍对象有自由选择权。一审法院已经查明了上诉人所主张的所谓的“出租人”不享有本案房屋合法所有权和使用权，并非本案必要的共同诉讼人。五、上诉人存在伪造证据的情形，妨碍法院司法活动，人民法院应当依法予以惩戒，被上诉人因此主张上诉人支付律师费用及支付维权而支出的合理费用人民法院应当予以支持。
陈爱环向一审法院起诉请求：一、判令被告立即向原告腾退位于嘉祥县纸坊镇政府南的〔鲁（2016）嘉祥县不动产权第0002990号〕楼房东沿街北数第二间房屋一层、二层和北数第一间的第二层；二、判令被告向原告给付自2015年12月至实际腾房之日止的房屋占有使用费3.5万元；三、判令被告向原告结清因占有使用房屋而应由被告负担的水、电、物业等全部相关费用；四、诉讼费、律师费、交通费及其他相关费用由被告承担。
一审法院认定事实：涉案房屋所在楼房于2001年8月29日办理了房屋所有权登记，权利人为中国建设银行嘉祥支行。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会作出银监复（2004）144号关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复，批复如下：一、同意你行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司。注册资本为人民币205.9225亿元，营业地址为北京市金融大街25号。二、核准中国建银投资有限责任公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处理从原建设银行分立后承继的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2015年间，中国建银投资有限责任公司委托北京嘉禾国际拍卖有限公司对其持有的包含涉案房产在内的位于济宁市、青岛市、临沂市等地的资产进行拍卖。2015年12月24日，原告（乙方）与北京嘉禾国际拍卖有限公司（甲方）签订了竞买协议书，双方约定：乙方竞买成功，成为买受人，应当当场签署成交确认书，并承诺在拍卖成交之日起3个工作日内一次性支付标的成交价款及成交价款5%的拍卖佣金至甲方账户；拍卖成交后，甲方出具成交确认书，本协议设计的甲方的义务即全部履行完毕；自拍卖成交之日起，本次拍卖标的权益的风险、责任、义务及与标的相关的各项新发生的税、费（包括但不限于房产税）均由买受人承担；拍卖成交后至委托人收到甲方转付的本次拍卖成交相关全部款项前，拍卖标的房产权益仍由委托人继续享有，待委托人收到甲方转付的本次拍卖成交全部款项后，甲方通知乙方办理标的移交手续，由甲方代委托人向乙方移交标的现有的相关文件资料，即为移交义务履行完毕，标的权益转移至乙方；甲方及委托人对拍卖标的权益能否实现，以及标的涉及房产能否办理权属登记、变更过户不承担任何担保责任。2015年12月25日，原告以980000元的价格成功竞买了涉案房产。同日，原告与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书。2015年12月30日，原告交付了本次拍卖成交相关全部价款；同日，北京嘉禾国际拍卖有限公司委托山东建投金融服务有限公司向原告移交了拍卖标的现有相关文件资料。2016年7月12日、8月11日，涉案房产办理了不动产权登记两份，权利人为中国建设银行股份有限公司嘉祥支行；2016年9月20日，权利人变更至中国建设银行投资有限责任公司名下；2016年9月22日，权利人变更至原告名下，证书编号为鲁（2016）嘉祥县不动产权第0002990号。后，原告对涉案房产在不动产登记中心进行分证，涉案房屋位于嘉祥县国土资源局不动产登记中心于2017年1月19日为原告颁发鲁（2017）嘉祥县不动产权0000243号不动产权证中的1号楼西数第12号的二层和第11号的一、二层房屋共三间。上述房屋在原告竞买前由被告从贾广坡处承租，贾广坡于2015年去世后，被告于2016年9月30日与贾广坡之妻杜春荣签订了租赁合同，继续承租该房。2017年3月6日，原告申请对上述房屋自2015年12月25日至2017年2月24日期间的租金水平进行评估。经本院依法委托，济宁金中资产评估有限公司于2017年6月22日作出资产评估报告，评估结论及意见为：在2015年12月25日至2017年2月24日期间，位于嘉祥县纸坊镇政府南原鲁（2016）嘉祥县不动产权第0002990号项下楼房东楼北数第一间的第二层和第二间的一层二层共3间房屋租金评估价值为21000元。原告支出评估费2000元。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据原告所提交的证据能够反映出原告于2015年12月25日通过竞拍方式购买了涉案房产，并于同年12月30日交付了拍卖相关款项的事实。根据原告与北京嘉禾国际拍卖有限公司签订的竞买协议书的约定，原告于2015年12月30日即取得了涉案房产的所有权。被告虽从贾广坡及杜春荣处承租了涉案房屋，但由于被告及杜春荣均未能提供贾广坡、杜春荣对涉案房依法享有出租权利的相关证据，故被告在原告取得涉案房屋所有权后占用涉案房屋缺乏事实根据及法律依据，本院对被告辩解其拥有合法使用权的观点不予采纳。在原告取得涉案房产所有权后，已经履行了通知义务，被告应当搬出所占用的房屋，并根据济宁金中资产评估有限公司作出的租金评估价值标准支付自2015年12月30日起至其实际搬出之日止期间的房屋使用费。根据济宁金中资产评估有限公司作出的资产评估报告的评估价值21000元以及2015年12月25日至2017年2月24日共计427天进行计算，涉案房屋日租金数额为49.18元。对于原告主张的由被告结清水、电、物业等全部相关费用以及律师费、交通费的诉讼请求，因双方均未提交相应证据，原告的该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告王永福于本判决生效之日起五日内搬出位于嘉祥县纸坊镇政府南原鲁（2016）嘉祥县不动产权第0002990号项下楼房东楼北数第一间的第二层和第二间的一层二层共3间房屋，即位于嘉祥县国土资源局不动产登记中心为原告颁发鲁（2017）嘉祥县不动产权0000243号不动产权证中的1号楼西数第12号的二层和第11号的一、二层房屋共三间；二、被告王永福于本判决生效之日起五日内按照49.18元/日的标准支付原告陈爱环自2015年12月30日起至实际搬出之日止的房屋使用费；三、驳回原告陈爱环的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元、诉讼保全费320元、评估费2000元，由原告陈爱环负担340元、被告王永福负担2755元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
王永福提交证人证言7份，欲证明涉案楼房由贾广坡投资建造，建筑材料及工程款均由贾广坡支付。证李某轩系建行基建工作人员，证实嘉祥建行因为改制纸坊储蓄所停止建设，涉案楼房前期是由上级建行投资，自从改制后该储蓄所停止建设，后续工程由贾广坡个人出资继续建设，建设的宿舍楼部分作为福利分房分给贾广坡，后嘉祥建行行长在会议上明确表示纸坊所建楼房归贾广坡所有，后来该涉案楼房由贾广坡对外进行租赁使用至今。杜春荣证明上诉人与杜春荣签订了房屋租赁合同，上诉人自2017年8月10日搬出了涉案房屋，涉案房屋现由杜春荣实际占有使用。
陈爱环对证人证言的内容有异议，认为内容虚假李某轩说建行将该楼房作为福利分房分给贾广坡，应当提供建行的书面证据予以证明，而非其个人证言能证实。涉案房屋早在2001年中国建设银行嘉祥县支行就办理了房屋所有权证书，房屋合法的所有权应当以房屋登记部门或者不动产登记中心所颁发的产权证书予以证明。
陈爱环提交了鲁（2017）嘉祥县不动产权0000243号不动产权证原件，王永福对该不动产证原件真实性无异议。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”陈爱环通过竞拍取得涉案房屋的相关权利，王永福对于陈爱环二审中提交的鲁（2017）嘉祥县不动产权0000243号不动产权证书没有异议，结合一审中陈爱环提交的自嘉祥县不动产登记中心复印的房屋所有权证、不动产权证书等，能够认定陈爱环2016年9月22日取得了涉案房产的不动产权证书。王永福提交的证人证言虽称贾广坡支付了房屋建设工程款及建设后期由贾广坡个人出资，但证人证言的证明力明显小于不动产权证书的证明力，应当认定陈爱环2016年9月22日取得了涉案房屋的所有权。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”陈爱环2016年9月22日取得了涉案房屋的所有权，有权要求占有使用涉案房屋的人搬出房屋并支付使用费，虽然王永福主张自贾广坡（杜春荣）处租赁了涉案房屋并缴纳了租金，但王永福并未举证证明贾广坡（杜春荣）对涉案房屋享有所有权，故在陈爱环取得房屋所有权后，王永福有义务搬出涉案房屋，陈爱环起诉王永福要求其搬出房屋、赔偿损失，杜春荣并非本案必要的共同诉讼人，一审法院并未漏列当事人，且杜春荣在知晓本案诉讼后，亦未要求参加诉讼。虽然陈爱环2015年12月25日竞拍成功，2015年12月30日缴纳了拍卖借款，但2016年9月22日才取得不动产权证书，结合竞买协议书中的“拍卖人及委托人再次声明”的内容，房屋使用费应自2016年9月22日开始计算，一审法院自2015年12月30日开始计算房屋使用费不当，本院予以纠正。一审法院委托济宁金中资产评估有限公司对涉案房屋租金进行评估，王永福虽认为评估结论过高，但并未申请重新鉴定，故可依据该评估报告确定房屋使用费的数额。陈爱环起诉要求王永福搬出房屋、支付房屋使用费，王永福一审庭审时认为其系合法占用而不同意陈爱环的诉讼请求，在2017年8月22日质证时亦未提到已搬出涉案房屋，上诉又称已搬出涉案房屋，对该主张，本院不予采纳。对于诉讼保全的裁定不服，当事人可以申请复议，故王永福关于解除财产保全措施的请求，不是本院的审理范围。
综上所述，上诉人王永福的部分上诉请求成立，本院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第二项规定，判决如下：
一、维持嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初89号民事判决第一项；
二、变更嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初89号民事判决第二项为：王永福按照49.18元/天的标准支付给陈爱环自2016年9月22日至实际搬出之日的房屋使用费；
三、撤销嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初89号民事判决第三项；
四、驳回陈爱环的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费775元、诉讼保全费320元、评估费2000元，由陈爱环负担592元，王永福负担2503元；二审案件受理费775元，由陈爱环负担332元，王永福负担443元。
本判决为终审判决。
审判长 闫先东
审判员 张 杰
审判员 张思平
二〇一七年十二月二十日
书记员 王晓晔