广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终3373号
上诉人（原审被告、反诉原告）：龙伟源，男，汉族，住广东省英德市，公民身份号码为×××5911。
委托代理人：李丽，四川鑫天律师事务所律师。
委托代理人：李虎，四川鑫天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨少旭，女，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××0428。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹树坚，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××241X。
上述两被上诉人共同委托代理人：肖少秋，广东滨都律师事务所律师。
上述两被上诉人共同委托代理人：姚俊达，广东滨都律师事务所辅助人员。
上诉人龙伟源因与被上诉人杨少旭、尹树坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年1月19日，杨少旭、尹树坚向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除杨少旭、尹树坚与龙伟源签订的楼房租赁合同，龙伟源将承租的楼房交还杨少旭与尹树坚；2.龙伟源向杨少旭、尹树坚支付租金450000元（以每月租金75000元计算至龙伟源腾退楼房之日止，暂计至2015年1月）；3.杨少旭、尹树坚无需返还龙伟源保证金300000元，且龙伟源支付违约金（以450000元为本金按银行同期同类贷款利率四倍自2014年8月10日计算至付清之日止，暂计至立案之日止为90000元）；4.龙伟源向杨少旭、尹树坚返还水电费43126.73元。
龙伟源向法院提出反诉，请求法院判令：1.杨少旭、尹树坚赔偿龙伟源装修费、商场加盟费、商场收银系统软件费共计1010860元；2.杨少旭、尹树坚赔偿龙伟源停业经济损失479959.25元；3.杨少旭、尹树坚退还龙伟源押金300000元。
原审法院经审理查明：尹树坚与龙伟源于2012年4月6日订立了《楼房租赁合同书》（以下简称《合同》）。《合同》约定，尹树坚将位于东莞市清溪镇浮岗市场1号（原多惠购物广场）第一至三层（包括商场一层马路旁的商铺），总共建筑面积约4000平方米左右出租给龙伟源，并约定租赁物的用途为以百货、超市为经营业态的商业零售行业，以经营电器、服装皮鞋、百货用品、烟酒食品、蔬果、水果、海鲜等为主的百货超市形式（或综合使用）。租赁期限5年，从2012年6月1日至2017年5月31日，其中2012年4月15日至5月30日为免租装修期，约定租金75000元／月，在每月10日前付清当月租金，支付到尹树坚的银行账户内，未按时交付租金，每延迟一日，须按拖欠租金总额的百分之五支付滞纳金，且拖欠租金超过一个月的，尹树坚有权解除合同，并不予退还保证金。《合同》还约定保证金300000元，无提前终止合同或无任何违约或费用拖欠的情况下，合同解除后，尹树坚无息退还保证金给龙伟源，否则不予退还保证金。
《合同》订立后，尹树坚将案涉租赁房屋于2012年4月15日前交付给龙伟源使用。后因龙伟源拖欠房屋租金，龙伟源于2014年9月12日向尹树坚出具了一份《付款计划》，内容是：“2014年9月从即日其按每个星期汇款2万元直至汇齐2014年7月份租金止。2014年8月份、9月份租金于2014年10月8日一次性付齐两月租金。2014年10月份租金于10月31日前付清好，11月份起始按原合同支付。”
2014年10月23日，双方订立一份《原租赁合同条款的补充协议》（以下简称《补充协议》），内容是：“1.对原来甲方（指尹树坚，下同）的财产进行清点，如果不相符，追究其责任。2.原合同乙方（指龙伟源，下同）交给甲方的三十万元押金，调整为：七万五千元作租金上交甲方，二十二万五千元作为新合同押金，即一楼月租五万元整，每月10日前交本月租金，如超过本月不交租金，甲方收回物业，取消协议，所造成的损失，违约方自负；合同协议补充生效的前提条件是二楼和三楼交还甲方，前期所欠租金交清，合同补充协议开始生效。3.每一层楼配置一个总电表，总电表与分电表的差额按实际使用比例进行分配。4.电梯拆除应协商解决，由乙方书面报告确定方案实施。5.清场费要安排至少50%的款项给甲方。6.注销东莞市多惠百货有限公司的营业执照、税务登记证、代码证、银行账户等相关事宜，原公章、财务专用章、尹树坚私章交还给甲方。7.乙方重新办理营业执照，税务登记证，代码证，银行账户等，在以后的经营中甲方有权了解乙方的经营情况，对有违法行为，甲方依法追究其违约责。”
2014年10月28日，龙伟源支付了租金35000元，龙伟源主张此款是支付2014年7月份租金，并且已付清2014年7月份租金。2014年11月4日，龙伟源再支付了租金15000元，龙伟源主张此款是支付2014年7月后的租金。尹树坚与杨少旭则主张龙伟源未付2014年8月起的租金，而龙伟源除主张上述15000元是支付2014年8月起的租金外，还主张保证金300000元中的75000元已用于抵扣2014年8月起的租金。
2014年12月底，杨少旭与尹树坚向龙伟源发出一份《通知》，内容是：“你（龙伟源）于2012年4月6日租赁我（杨少旭、尹树坚）清溪镇浮岗市场1号商铺（原多惠购物广场）第一至三层，欠租金2014年8月份至今没有按照合同履行交租，因受市场的影响，双方于2014年10月23日达成协议签订合同，把二楼三楼退回甲方。但也没有按补充协议签订的合同履行。接到本通知当日起在本月前，最少交租金二十万元，否则按合同履行终止合同锁门。所造成直接经济损失全部由龙伟源承担。”
龙伟源主张自2014年10月起已将租赁物的二层、三层交还给尹树坚与杨少旭，且租金是50000元／月计算。杨少旭与尹树坚并不认可龙伟源有将租赁物的二层、三层交还，并认为是龙伟源转租给他人使用，目前还在向他人收取租金，因此不认可自2014年10月起的租金为50000元／月。
另查明，案涉租赁物没有建设工程规划许可证，仅由东莞市清溪镇浮岗村村民委员会出具一份《证明》，内容是：“兹有位于我村市场路的壹栋房屋（东至公路，南至公路，西至10米巷至荣美厂，北至水泥地），占地面积1360平方米，建筑面积8700平方米，符合我村建设规划，其产权归属尹树坚、杨少旭共同所有。”
再查明，尹树坚、杨少旭分别在2015年1月26日、2015年2月12日以及2015年3月16日为案涉楼房向广东电网有限责任公司东莞供电局支付了电费22157.60元、12464.88元、8140.99元，合计42763.47元，有发票为证。
原审法院认定上述事实的依据：《合同》、《补充协议》、付款计划、通知、收款收据、证明以及原审庭审笔录等。
原审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，尹树坚与龙伟源才是合同当事人，杨少旭即使为尹树坚的配偶，且即使为案涉楼房的共有人，亦无须参与诉讼，对龙伟源主张权利，故对杨少旭的诉讼请求，原审法院予以驳回；对龙伟源对杨少旭提出的反诉请求，同理，亦予以驳回。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案，因案涉租赁物未办理房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，因此案涉《合同》应认定为无效合同。对于尹树坚诉请解除《合同》，原审法院不予支持。
但是，尹树坚与龙伟源签订《合同》后，尹树坚已将案涉的楼房交付龙伟源，龙伟源也实际占有使用了案涉楼房，由于案涉《合同》无效，龙伟源应将案涉楼房即位于东莞市清溪镇浮岗市场1号（原多惠购物广场）第一至三层（包括商场一层马路旁的商铺）楼房交付给《合同》相对方即尹树坚。同时，尹树坚依《合同》收取的保证金“押金”300000元应返还给龙伟源。故对尹树坚请求不予返还龙伟源保证金300000元的诉讼请求，原审法院不予支持。对于龙伟源要求尹树坚返还保证金300000元的反诉请求，原审法院予以支持。
另外，龙伟源还应向尹树坚支付房屋占有使用费，标准如《合同》所约定。龙伟源主张自2014年10月起“租金”为50000元／月的依据为《补充协议》，但是该《补充协议》一是如《合同》效力一致亦为无效，二是该《补充协议》“租金”对应的“租赁物”为第一层，而龙伟源提交的证据不足以证明龙伟源有将案涉楼房的二层和三层返还给尹树坚，因此该《补充协议》中的“租金”不具有参照性。故龙伟源还应按75000元／月的标准向尹树坚支付房屋占有使用费。
结合双方的陈述，双方的争议是龙伟源于2014年11月4日所付的15000元是否属于2014年8月起的“租金”即房屋占有使用费，对此龙伟源负有举证证明责任，由于龙伟源没有提供证据证实该主张，因此对于该15000元属于2014年8月起的房屋占有使用费的主张，原审法院不予认可。因此龙伟源仍应以75000元／月的标准向尹树坚支付2014年8月起的房屋占有使用费，直至龙伟源将案涉楼房返还给尹树坚之日止。
对于尹树坚所主张的逾期支付“租金”的违约金问题，由于双方订立的《合同》无效，双方均具有过错，尹树坚依照该《合同》主张的逾期付款违约金，没有依据，原审法院不予支持。
对于龙伟源反诉主张的装修费、商场加盟费、商场收银系统软件费、违建行为导致停业损失费等，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”首先，根据《合同》可知，案涉楼房在出租给龙伟源使用前亦是作商场用途的（原多惠购物广场）；其次，属于龙伟源投入的装修装饰，尹树坚明确不同意利用，未形成附合的，龙伟源可以拆除，但应当注意不要毁损房屋，如果因拆除造成房屋毁损的，应当予以恢复原状。而案涉楼房原本就是作商场用途，因此龙伟源添加到该商场上的应多为非附合物，该物可由龙伟源依法拆除。再次，对于附合物，由于龙伟源截至辩论终结之日止亦已占有使用案涉楼房达3年多，即使有附合物，该附合物的价值亦所剩不多，且《合同》无效双方亦具有过错，尹树坚因《合同》无效已不能按约定获得逾期付款之违约金以及没收保证金等权利，龙伟源负担相应的损失在合理的预期范围内。综上依据，对龙伟源反诉主张的装修费、商场加盟费、商场收银系统软件费、违建行为导致停业损失费等，原审法院均不予支持。
对于水电费的问题，有发票为证的电费为42763.47元，该费用应由龙伟源承担，超出该范围的，原审法院不予支持。其他水电费，尹树坚可另行主张权利。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决：一、驳回杨少旭的全部诉讼请求；二、确认尹树坚与龙伟源于2012年4月6日订立的《楼房租赁合同书》为无效合同；三、龙伟源于判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市清溪镇浮岗市场1号（原多惠购物广场）第一至三层（包括商场一层马路旁的商铺）楼房交付给尹树坚；四、龙伟源于判决发生法律效力之日起五日内按75000元／月的标准向尹树坚支付2014年8月起的房屋占有使用费，直至龙伟源履行完前一项判项之日止（截至2015年7月止为900000元）；五、尹树坚于判决发生法律效力之日起五日内向龙伟源返还保证金“押金”300000元；六、龙伟源于判决发生法律效力之日起五日内向尹树坚返还电费42763.47元；七、驳回尹树坚的其他诉讼请求；八、驳回龙伟源的其他反诉请求。本案本诉受理费14220元，由龙伟源负担。本案反诉受理费10459元，由尹树坚负担2900元，由龙伟源负担7559元。
龙伟源不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院事实认定不清，作出错误判决。1、首先，双方于2014年10月23日签订了《补充协议》，从2014年11月起将租金变更为50000元／月，龙伟源将案涉房屋的第二、三层交还给杨少旭、尹树坚。协议签订后，龙伟源如约将房屋返还杨少旭、尹树坚。后杨少旭、尹树坚于2014年12月12日向全体商铺经营者发出公告，要求此后租金直接交付给杨少旭、尹树坚，表明自其时开始，杨少旭、尹树坚已经收回案涉房屋的使用及收益权。随后，双方于2014年12月16日对龙伟源尚需支付的租金核实对账，确认租金从11月起按照50000元／月收取，龙伟源需支付的房屋占有使用费总计为235000元，此为租赁双方的真实有效的意思表示。其次，因案涉房屋属于违建房屋，并占用了消防通道，多次受到公安消防检查机关口头警告。在2014年12月14日，东莞市清溪镇安全生产委员会对商场进行现场检查，检查出五项违规情况，向龙伟源发出整改通知书，责令限期整改，龙伟源只能停业整顿。而杨少旭、尹树坚既不配合整改工作，亦不履行出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务。最终导致龙伟源只得于2014年12月起停止使用案涉房屋，并与杨少旭、尹树坚就租金结算事宜达成前述对账单。可见，原审法院在双方已对房屋占有使用费应付数额达成一致的情况下，仍以原合同中约定的75000元／月标准计算房屋占有使用费，显属认定事实错误。2、龙伟源已在原审中提供了应付电费的凭证，不应承担非自身实际使用而产生的电费；租赁合同的性质决定了承租人承租案涉房屋，对所有商铺的商业用电进行代收代缴，案涉租赁合同解除，杨少旭、尹树坚自行收取商家电费，该费用并非龙伟源使用产生。3、由于案涉房屋消防安全检查不合格，为了消除商场安全隐患问题，龙伟源对承租商场进行了升级装修并花费了大额装修费用，装修物附加于商场主体框架上，已形成附合。然而，原审法院在龙伟源已提供装饰装修相关凭证的情况下，却认为本案即使有附合物，其价值亦所剩不多，并据此判定龙伟源负担相应的损失在合理预期范围内，亦属认定事实不清。（二）原审法院适用法律错误，未正确区分各方当事人的责任，尤其是造成合同无效责任的划分，未依法判令杨少旭、尹树坚向龙伟源承担赔偿责任。1、经原审审理查明，案涉房屋未办理建设工程规划许可证，从而判令当事人双方签订的《合同》为无效合同，此认定于法有据。然而，对于案涉无效房屋租赁合同的处理，原审法院却与法律规定背道而驰。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，导致案涉房屋租赁合同无效的根本原因是杨少旭、尹树坚作为房屋权利人及出租人未按照法律法规的要求，为案涉房屋办理建设工程许可证，而龙伟源作为需要场地开展商业经营活动的承租人，显然不具备办理建设工程规划许可证的资格，亦不应承担该等义务，对于导致合同无效不具有过错。因此，杨少旭、尹树坚理应依法承担涉案房屋装饰装修的所有现值损失。2、根据《合同法》第五十八条之规定，在龙伟源已经无法利用案涉房屋的情形下，其为使用案涉房屋开展商业经营活动而投入的收银系统、加盟连锁品牌超市的费用均成为巨大损失。如前所述，本案因杨少旭、尹树坚的过错导致了案涉房屋租赁合同无效，其理应依法向龙伟源承担因过错责任而致龙伟源损失的赔偿责任。（三）原审法院未对双方证据进行评判，且未对龙伟源的反诉诉请进行认真审查，存在程序错误。1、原审判决并未对当事人双方所举证据进行任何评判，尤其是龙伟源提供的证明其已支付款项、装饰装修费用、加盟连锁超市品牌费用、收银软件费等实际支付与损失的证据，对于此等关系到龙伟源重大利益的关键证据，原审法院未发表任何审查和评判意见。2、龙伟源在原审程序中已经提出反诉，要求杨少旭、尹树坚承担案涉房屋装饰装修、商场加盟费及收银软件费等损失的赔偿责任。然而原审法院在龙伟源已经提供证据情况下，既未核实数据，亦未进行财产评估，未对龙伟源的反诉请求进行任何认真审理，所得结论缺乏依据和理由。据此，龙伟源请求本院撤销原审判决第三、四、六、八项，依法改判：1.龙伟源向杨少旭、尹树坚支付房屋占有使用费235000元；2.龙伟源无需向杨少旭、尹树坚返还电费42763.47元；3.杨少旭、尹树坚向龙伟源支付装饰装修现值损失850236元，赔偿龙伟源商场加盟费、收银系统软件费66000元。
被上诉人杨少旭、尹树坚在二审法庭调查中口头答辩称：（一）关于消防责任问题，从原审龙伟源所提供的证据可知，消防整改内容均是龙伟源自身原因造成，与杨少旭、尹树坚无关。（二）关于龙伟源提及原审对其反诉的证据，因为龙伟源原审提供的证据不存在评价的价值，其所提供的装饰装修费用无合同也无发票，甚至施工装饰的地点也未标注，有部分证据与本案不具有关联性，因为包括但不限于销售合同、移动设备、购销合同的购买主体均非本案标的商场，因此，反诉证据与本案无过多关联性。（三）关于房屋交付时间问题，双方在原审第二次开庭时曾约定在庭审第二天进行调解，龙伟源并同意将案涉房产的一层、三层交付于杨少旭、尹树坚，而第二天，龙伟源反悔，仍不同意返还房屋，并一再拖延交付时间，现案涉房屋的二楼仍在使用，商铺的租金也一直由龙伟源收取。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，在原审2015年7月3日进行的庭审中，龙伟源确认案涉租赁物的一层尚未交付给尹树坚、杨少旭，并表示愿意庭审当天下午去交付，尹树坚、杨少旭则同意当天下午接收。二审时尹树坚、杨少旭提出由于龙伟源事后反悔，并未移交案涉租赁物一层。
二审中，龙伟源向法庭新提交了：1、房屋出租合同，由好又多连锁超市与案外人张旭就案涉租赁物第二层签订的，拟证明龙伟源为将案涉租赁物第二层返还尹树坚、杨少旭，已与次承租人解除合同；2、公告，系打印件，无签名盖章，落款日期为2014年12月12日，内容为因龙伟源拖欠租金五个月，尹树坚要求各商铺老板今后将租金交给房东尹树坚，拟证明至少于2014年12月12日尹树坚已经收回案涉房屋，2015年之后的电费是尹树坚、杨少旭自行与承租人代收代缴；3、申请，内容为“龙老板：由于商场于2014年12月停止营业，本人商铺生意一落千丈，现申请免除租金，以弥补生意上的损失。我们商铺前期投入20多万资金，现进退两难，请理解为谢！何先梨2015.03.25.”，拟证明龙伟源于2014年12月停止使用案涉房屋，之后的电费和租金都不应由其缴纳。
尹树坚、杨少旭质证认为：对上述三份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。1、案涉租赁物二楼至目前仍由张旭继续经营，该合同与实际不符。基于合同的相对性，案涉租赁物二楼的交付义务在龙伟源。2、公告没有尹树坚的签字，龙伟源也没有证据证明案涉租赁物的商铺有向尹树坚、杨少旭支付过租金。3、从申请书的落款日期可知，在2015年3月龙伟源仍然是案涉租赁物的实际支配人。
又查明，二审中，关于装修费用，尹树坚、杨少旭主张龙伟源对案涉租赁物的装修未经其同意，龙伟源陈述虽现没有直接证据证明装修经尹树坚、杨少旭的同意，但经过两年时间尹树坚、杨少旭均没有异议，应视为同意。
还查明，尹树坚、杨少旭在2016年7月6日的二审法庭调查中主张，要求自次日起正式接收案涉租赁物的一层、三层，由于案涉租赁物的二层仍由案外人张旭使用，故该层的交付问题仍必须由龙伟源负责，该层租金按每月15000元计算至实际交付之日止。其后尹树坚、杨少旭向本院确认已于2016年7月7日通过开锁公司开锁后正式接收案涉租赁物的一、三层，并确认主张案涉租赁物一、三层的占有使用费计算至2016年7月6日止。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人龙伟源上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。龙伟源是基于房屋租赁合同关系诉请赔偿，而案涉租赁合同系由龙伟源与尹树坚签订，杨少旭并非合同的当事人，故龙伟源上诉要求杨少旭承担相关责任缺乏依据，本院对此不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，案涉租赁合同应认定无效，原审对案涉合同效力的判定正确，双方当事人亦不持异议，对此本院予以确认。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院具体分析如下：
关于案涉房屋占有使用费的计算问题。现案涉《合同》及《补充协议》无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。龙伟源作为承租方，负有腾退租赁物的义务，其对是否已返还租赁物负有举证责任，并承担举证不利的后果。龙伟源停止使用租赁物、与次承租人解除租赁合同等，均不能说明其已履行返还租赁物的义务。现龙伟源主张案涉租赁物的二层、三层已于2014年10月底返还尹树坚，但未能提交充分证据予以证明，龙伟源自身在二审中提交的申请书反映出，在2015年3月商铺租户仍向龙伟源申请减免租金，说明龙伟源在此时仍实际控制案涉租赁物，故龙伟源主张已于2014年10月向尹树坚返还案涉租赁物的二、三层，此后的占有使用费应按50000元每月计算，本院不予支持。而龙伟源二审中主张案涉租赁物一层于原审庭审前已经交付，与其在原审庭审中的陈述相悖，其亦没有提交证据证明已返还的事实，本院同样不予支持。原审参照案涉《合同》的约定，认定龙伟源应按75000元每月的标准向尹树坚支付房屋占有使用费至实际返还之日止，处理并无不妥。鉴于尹树坚在二审中确认案涉租赁物的一、三层已于2016年7月7日接收，故该两层的占有使用费应计算至2016年7月6日止。至于计算标准，本院参照双方《合同》及《补充协议》的约定，酌定案涉租赁物一层的占有使用费为50000元每月，二、三层的占有使用费均为每层12500元每月。据此，对于案涉租赁物的一、三层，龙伟源应向尹树坚支付2014年8月至2016年7月6日的占有使用费为62500元×23月＋62500元÷30天×6天=1450000元。案涉租赁物第二层的占有使用费则应以12500元每月为标准自2014年8月计算至实际交付给尹树坚之日止。
关于案涉租赁物的电费问题。尹树坚诉请的电费为案涉租赁物于2014年12月至2015年3月所产生的，并提供发票为证，由于龙伟源未能证明此期间已向尹树坚返还案涉租赁物，其作为承租人应承担此期间案涉租赁物所产生的电费。龙伟源上诉对电费所提异议，本院不予采纳。
关于龙伟源主张的损失问题。现案涉租赁合同无效，尹树坚作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的建筑物出租，存在过错；而龙伟源作为承租方，未就案涉租赁物是否具备建设工程规划许可证进行必要的审查即予以承租，同样存在过错；故原审认定尹树坚、龙伟源对合同无效均具有过错，并无不当。至于损失：1.装饰装修费用。龙伟源所主张的装饰装修损失系对案涉租赁物进行添附行为而产生的，而承租方只有在取得出租方同意之后，才能在租赁物上从事添附行为，而上述装饰装修，龙伟源均未能提供证据证明已经尹树坚同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，上述装饰装修费用，应由龙伟源承担。因此，龙伟源要求尹树坚支付装饰装修费用，本院不予支持。2.商场加盟费、收银系统软件费。根据龙伟源提供的《特许协议》显示，与好又多超市签订加盟合约的是东莞市多惠百货有限公司，并非龙伟源，龙伟源并未提供证据证明商场加盟费属于其个人遭受的损失，且龙伟源亦没有提供证据证明收银系统软件及商场加盟协议因案涉租赁合同无效而实际产生损失，对该两项费用本院亦不予支持。故龙伟源上诉主张尹树坚应承担上述装饰装修费、商场加盟费、收银系统软件费等的赔偿责任理据不充分，本院不予支持。
综上所述，上诉人龙伟源的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但由于二审中尹树坚已接收案涉租赁物的一、三层，致使部分占有使用费已然确定，本院对该部分的数额予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第379号民事判决第一、二、五、六、八项；
二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第379号民事判决第七项；
三、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第379号民事判决第三项为：“龙伟源于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市清溪镇浮岗市场1号（原多惠购物广场）第二层楼房交付给尹树坚”；
四、变更广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法清民一初字第379号民事判决第四项为：“龙伟源于本判决发生法律效力之日起五日内向尹树坚支付东莞市清溪镇浮岗市场1号（原多惠购物广场）第一、三层楼房的占有使用费1450000元，并于本判决发生法律效力之日起五日内按12500元每月的标准向尹树坚支付前述租赁物第二层楼房自2014年8月起至实际交付给尹树坚之日止的占有使用费”。
五、驳回尹树坚的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审案件受理费按原审判决所列负担。二审案件受理费14282元，由龙伟源负担（龙伟源已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 何玉煦
代理审判员 李瑞峰
代理审判员 冯婉娥
二〇一六年八月二十九日
书 记 员 白 琼
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。