吉林省吉林市龙潭区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）龙民一初字第303号
原告（反诉被告）：孟桂珍，女，1961年12月31日生，汉族，吉化染料厂退休工人，住吉林市龙潭区。
委托代理人：栾尚江，男，1959年5月8日生，汉族，无职业，住址同上。
委托代理人：庞巍，吉林鸣正律师事务所律师。
被告（反诉原告）：樊玉伟，女，1970年3月3日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
被告：王则鹏，男，1968年11月16日生，汉族，吉林燃料乙醇有限责任公司职员，住址同上。
两名被告共同委托代理人：辛存敏，吉林保民律师事务所律师。
第三人：吉化集团公司北方宏大房地产开发有限责任公司，住所地吉林市龙潭经济开发区。
法定代表人：梁锋，经理。
委托代理人：郑建民、吕东岩，留守处负责人。
第三人：吉林市吉化北方宏大物业管理有限责任公司，住所地吉林市龙潭经济开发区。
法定代表人：李洪祥，经理。
委托代理人：郑建民、吕东岩，留守处负责人。
第三人：吉化集团公司，住所地吉林市龙潭区。
法定代表人：王光军，经理。
委托代理人：阮书生，该公司房改办副主任。
委托代理人：刘明奇，该公司法律顾问。
第三人：吉林市住房保障和房地产管理局，住所地吉林市昌邑区。
法定代表人：刘长海，局长。
委托代理人：李松波，该局公职律师。
委托代理人：吴敌，该局房改综合处科员。
原告（反诉被告）孟桂珍诉被告（反诉原告）樊玉伟、王则鹏、第三人吉化集团公司北方宏大房地产开发有限责任公司（以下简称宏大房产公司）、吉林市吉化北方宏大物业管理有限责任公司（以下简称宏大物业公司）、吉化集团公司（以下简称吉化公司）、吉林市住房保障和房地产管理局（以下简称房产局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟桂珍的委托代理人栾尚江、庞巍，被告王则鹏及其共同委托代理人辛存敏，第三人宏大房产公司、宏大物业公司的委托代理人郑建民、吕东岩，第三人吉化公司的委托代理人阮书生、刘明奇，第三人房产局的委托代理人李松波、吴敌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告孟桂珍诉称：2008年8月份，我通过报纸了解到被告要出售吉林市龙潭区清源小区2号楼1单元9号的房产。见面后被告言明此房产是登记在王则鹏名下的私有房产，具有100%产权，产权证正在办理之中。两被告系配偶关系，他们向我出示了宏大物业公司出具的产权证正在办理的证明。同年9月19日我与被告樊玉伟签订二手房购房合同，约定我以人民币19万元购置被告位于吉林市龙潭区清源小区2号楼1单元9号的私有房产，并约定因该房屋尚未办理私产大照，被告有义务保证我将来在办理私产大照的时候顺利办理。我将19万元购房款交给两被告，两被告将房产及宏大物业公司出具的产权证正在办理的证明和其他房产相关手续交付给我。2013年春节后，我得知本小区的其他住户已经办理产权证。3月初被告王则鹏给我打电话，声称如需办理产权证，还需向两被告所在原单位吉化助剂厂返还房补4万余元，否则房证无法办理。我遂与宏大物业公司联系，得知两被告原系吉化助剂厂工人，在购买本案争议房屋之前，被告樊玉伟已领取了房补款28，800.00元，被告王则鹏已经领取了房补款33，600.00元。被告出售给我的房产系集资建房，再次享受了相关房屋优惠政策，如办理产权证，两被告必须将已经领取的合计62，400.00元房补款退还，否则无法办理。因原告当时购置的房产是按100%私有产权购置，我当然不答应被告的要求，经多次与被告协商，要求被告向相关单位返还多得的房补款，协助我办理产权证。但被告对我的合理要求置之不理，并言明自己肯定不退还房补款。故原告诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告2008年9月19日签订的二手房购房合同，两被告连带返还原告购房款19万元，并赔偿原告经济损失94，758.00元；2、诉讼费及评估费2，800.00元由两名被告承担。
被告樊玉伟、王则鹏辩称：1、原、被告进行房屋买卖的时候因房屋尚未办理下来房屋产权证，故签订的房屋买卖合同无效。2、合同无效的法律后果是依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定双方应各自返还因该无效合同取得的财产。因双方买卖时都知道房屋的权属状况，故双方的房屋交易行为均有过错。因此房屋应归被告所有，被告只需退还原告房款即可，房屋增值属于孳息，应归属于该房产。3、关于本案双方的损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。4、原告进行房屋价格鉴定所得出的评估价格差额是否应界定为原告的经济损失。5、原告诉请超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉请。
反诉原告樊玉伟诉称：2008年9月19日，我与本诉原告签订了二手房购房合同，合同标的房屋当时并没有取得产权，房屋价款19万，房屋位于吉林市龙潭区清源小区2号楼1单元9号，面积为80.06平方米。现反诉被告向法院起诉与我解除购房合同，我认为此房在买卖时，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。”即我与原告所签订的购房合同因为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的……”行政法律强制性规定而无效。我与被告双方所订合同因违反法律强制性规定而无效的法律后果应按《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，第五十八条：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即我与被告应该依据第五十条与第五十八条的规定由被告返还所购房屋并从2008年9月19日起向原告支付房屋使用费每月772.12元（截止到2013年12月15日评估报告时为使用费合计：47，872.00元。）计算时间至审判结束；同时我向被告返还购房款项，并按同期银行存款利率支付利息。现原告依法提出反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告与反诉原告签订的购房合同无效；2、反诉被告与反诉原告相互返还财产，并承担彼此因过错而给对方造成的损失：即反诉被告返还所购房屋并从2008年9月19日起向反诉原告支付房屋使用费每月772.12元（截止到2013年12月15日评估报告时为使用费合计：47，872.00元）计算时间至审判结束；反诉原告向反诉被告返还购房款项，并按同期银行存款利率支付利息；3、反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告孟桂珍辩称：1、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释（二）》第十四条：“《合同法》第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”我与原告的签约行为，并不违反效力性强制性规定，是合法有效的。原告起诉状所称违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条的规定因此无效，是没有法律依据的。该规定属于行政性法律规范，非效力性法律规范。按照我国合同法的基本理论，合同法作为私法，其基本原则是鼓励市场交易行为，保护当事人的意思自治，为了适应这一原则，最高人民法院于2009年4月24日又开始实施了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和合同法﹥若干问题解释（二）》，该司法解释又将效力性强制性法律规范从一般性强制性法律规范区分开来，明确规定只有在违反效力性强制性法律规范的情况下，才能宣告合同无效。司法实践中，对于效力性强制性法律规范的区分，一般遵循如下原则：第一，法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然的效力性规定；第二，法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属效力性规定。我与原告2008年9月19日的签约行为，是双方当事人的真实意思表示，不损害国家利益和社会公共利益，并且相关单位证明当时产权证正在办理中，现在完全可以办理产权登记过户手续，依法属于合法有效的民事法律行为。2、我与原告签约行为所指向的标的物在签约时，原告已向我保证具有完全房屋所有权，并且现在该房产已经完全具备办理所有权权属证书及更名过户到我名下的条件，通过本诉可以证实，是本案的反诉原告为了达到不向相关单位返还不应占有的各种房补利益，而拒绝为我依约办理房屋权属证书和更名过户手续，在我依法起诉进行维权时，原告为了一己私利，企图歪解法律，这种行为是不会为法律所支持的。3、由于我与反诉原告的签约行为合法有效，而且通过本诉，可以证实我在履约过程中无任何违约行为和过错。因此，反诉原告所谓要求我承担合同无效的法律责任，即其第二项诉讼请求无任何事实依据和法律依据，而我的本诉请求应依法得到支持。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司述称：我们集资建房的时候应该登记的所有权人是被告，我办理产权证的时候需要向房产局提供购房人的资料。被告在我小区购买集资建房是属实的。
第三人吉化公司述称：本案与我公司没有关系，双方争议的房产产权不是我们吉化集团公司所有，双方的过户也不归我公司管理。我公司也没有参与集资建房等任何活动。请求法院依法裁决。
第三人房产局述称：我局与本案原被告及标的物没有任何法律上的关系。我局不应作为本案第三人参加诉讼。如果法院需要了解情况我局可以配合。
根据各方当事人的陈述和答辩，本案争议的焦点问题是：1、原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，若有效，是否符合法定的解除条件；2、原告诉请是否超过诉讼时效；3、原告的诉请是否有事实及法律依据。
针对本案的焦点问题，各方当事人进行了举证、质证，本院进行了认证。
针对本诉，原告孟桂珍向本院提交证据如下：
1、2008年9月19日被告樊玉伟与原告签订的二手房购房合同一份，证明经原、被告协商，被告将吉林市龙潭区清源小区2号楼1单元9号的房产以19万元的价格出售给原告。根据合同的约定及交易习惯，被告保证所出售给原告的房产属于私有产权，并保证该房在能够办理更名过户手续时，将该房产的产权顺利更名到原告名下。原、被告购房合同合法有效，合同法规定的违反法律行政法规的强制性规定在合同法解释中已经明确是指效力性的强制性规定，而非管理性的强制性规定。城市房地产管理法中关于此类规定是管理性的强制性规定，在合同法中已经明确是有效的。根据法律规定，即使是无权处分合同也是有效的。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示对真实性无异议，但是合同内容违法。合同第十二条中已经明确写明原、被告交易时房屋没有取得产权证书，因此该合同是违法的。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、吉化公司、房产局经质证后均表示与我单位无关。
2、2007年11月2日、2008年9月19日宏大物业公司出具的证明2份，证明被告当时保证出售给原告的房产具有私有产权，产权证正在办理之中。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示无异议。
第三人宏大房地产、宏大物业经质证后表示是我公司出具的。
第三人吉化公司、房产局经质证后均表示与我单位无关。
3、被告王则鹏身份证复印件材料及被告交给原告的票据手续一组，证明该购房行为虽然是由王则鹏的配偶樊玉伟签字，但所有交易行为王则鹏均参与，购房行为有效。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示无异议。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、吉化公司、房产局经质证后均表示与我单位无关。
4、2013年4月上旬被告王则鹏与原告配偶栾尚江的通话录音，证明被告承认当时出售给原告房产时保证该房产具有100%产权，可以办理产权证。现在该房可以办理产权证，但两被告由于所购置的房产属于集资房，需返还62，400.00元的房补款。原告多次要求被告返还房补款为原告办理房证，但被告称返还房补款没有研究的余地，原告无法实现合同目的。根据合同法第九十四条原告依法可以解除合同并要求被告赔偿损失。原告对于此购房行为没有过错，相应的损失应由被告承担。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示对真实性无异议，只是个沟通过程，不能证明双方约定的权利义务。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、吉化公司、房产局经质证后均表示与我单位无关。
5、2013年4月上旬被告樊玉伟与原告配偶栾尚江的通话录音，证明原告购房时，是按照私有产权购置的，被告也是按照私有产权出售给原告的，原告对于购房没有过错，相关损失应当由被告承担。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示对真实性无异议，只是个沟通过程，不能证明双方约定的权利义务。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、吉化公司、房产局经质证后均表示与我单位无关。
6、申请法院调取的松北公司王则鹏和樊玉伟住房货币化补贴的发放情况，证明2007年10月松北公司按照无房户发放给王则鹏房补款33，600.00元，发放给樊玉伟房补款28，800.00元。2000年王则鹏就购置了本案房屋，是不应取得相应的房补的，被告需退回房补款，才能取得产权证。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示对真实性无异议，对关联性有异议。被告是从宏大房产公司购置的房产，补贴是从吉化助剂厂领取的，享受的是吉化助剂厂的福利待遇，两个企业没有联系，故该证据与本案无关。
第三人宏大房公司产、宏大物业公司、吉化公司经质证后均表示无异议。
第三人房产局经质证后表示与我单位无关。
7、司法鉴定报告书及鉴定费票据，证明原告主张解除合同的房产经法院依法委托最终鉴定价格为3，510.00元／平方米，整套房产价格为281，958.00元，花费评估费2，800.00元。由于本案存在原告依法要求解除的法定情形，原告有权要求被告赔偿相应的损失，损失金额为房产现价格扣除购买房产时交易的现金额，即94，758.00元，鉴定费2，800.00元也应由被告承担。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示对真实性、合法性无异议，但是鉴定存在瑕疵，鉴定中表示“在满足本次估价全部假设”的情况下进行的鉴定，但是假设中包括取得权属完整，因此鉴定的应是商品房的价格，本案的是福利房。对鉴定费票据无异议。
第三人吉化公司经质证后表示与我公司无关。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、房产局未到庭，视为放弃质证权利。
第三人吉化公司向本院提交证据如下：
关于樊玉伟、王则鹏二人住房补贴情况说明、关于住房分配货币化工作中若干具体问题的处理意见复印件及关于印发中国石油天然气集团公司关于深化住房制度改革实行住房分配货币化的实施方案的通知复印件，证明争议房屋是集资建房，被告得到的房屋补贴计算错误，以前得到的房补款应予退回。
原告孟桂珍经质证后表示无异议。
被告樊玉伟、王则鹏经质证后表示，该政策是中石油的内部政策，如果中石油认为给被告发放房补款错误应向被告主张，与本案无关。该政策是2007年出台的，我购房是在1999年。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司经质证后均表示无异议。
第三人房产局经质证后表示，国家住房福利政策的方式有房改、集资建房，其各项费用都是减免的，企业按成本价出售给职工，使职工享受该福利。如果既没有享受房改也没有参与集资建房就给发放货币补贴。该三种方式有一定的面积限制，面积不足部分可以享受给付货币补贴的两种形式。按1994年的工龄算，被告王则鹏可以享受补贴也可以集资建房，但是不能超过规定的面积。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、房产局未向本院提交证据。
针对反诉，反诉原告樊玉伟为证明自己的主张，向本院提交证据如下：
1、二手购房合同复印件一份，证明原告、被告之间存在购房买卖合同关系。
反诉被告孟桂珍经质证后表示对真实性没有异议。
第三人吉化公司经质证后表示与该公司无关。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、房产局未到庭，视为放弃质证权利。
2、资产评估报告书一份，证明房屋每月使用费为722.12元，总额为47，872.00元。
反诉被告孟桂珍经质证后表示，对评估报告有异议，双方之间的买卖合同有效，原告没有过错，此报告没有依据；供暖费由孟桂珍交的，供暖费是11，045.00元，应该从该费用中除去。
第三人吉化公司经质证后表示与该公司无关。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、房产局未到庭，视为放弃质证权利。
3、收条一张，证明收到房屋更名费2，000.00元，我方不再支付更名费用。
反诉被告孟桂珍经质证后表示对真实性无异议，但是证明不了其待证问题，更名费大致为4，000.00元，双方协商各承担2，000.00元。在反诉被告支付给反诉原告房款19万后，反诉原告给了我2，000.00元更名费。
第三人吉化公司经质证后表示没有异议。
第三人宏大房产公司、宏大物业公司、房产局未到庭，视为放弃质证权利。
根据各方当事人的举证、质证，本院对各方当事人提交的证据综合评判如下：
对原告孟桂珍提交的证据1-3、6、7，上述证据经被告樊玉伟、王则鹏质证后对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据具有真实性、合法性、关联性，故本院对上述证据予以采信。对于原告提交的证据4、5，经被告樊玉伟、王则鹏质证后对真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，该证据能够证明被告樊玉伟、王则鹏不退还房补款为原告孟桂珍办理房产证的事实，故本院对该证据的证明力予以确认。
对第三人化公司提交的证据，该证据具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告樊玉伟、王则鹏在住房分配货币化当中取得双重利益，应退还房补款的事实，故本院对该证据的证明力予以确认。
对反诉原告樊玉伟、王则鹏提交的证据1，该证据具有真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以采信。对其提交的证据2、3，上述证据经反诉被告孟桂珍质证后对真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，但该证据不能证明反诉原告的待证问题，故本院对该证据的证明力不予确认。
根据当事人在庭审中的举证、质证和本院的认证，本院确认如下事实：
坐落于吉林市龙潭区清源小区2栋9号，建筑面积为80.06平方米房屋住户原系王则鹏，宏大物业公司系本案争议房屋的物业管理公司，该公司于2007年11月2日，2008年9月19日出具证明，证明本案争议房屋住户系王则鹏，房屋产权证正在办理之中。王则鹏与樊玉伟系夫妻关系。2008年9月19日，孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》，樊玉伟以19万元的价款将本案争议房屋出售给孟桂珍，并交付了房屋，孟桂珍支付了购房款190，000.00元，并在该房屋内居住至今。2008年9月19日，孟桂珍出具收条，收到房屋更名款2，000.00元。
吉化集团松北公司助剂厂、吉化北方化工总公司系吉化公司的下属单位，宏大房产公司、宏大物业公司系吉化北方化工总公司的下属单位，吉化公司及其下属单位的职工享有吉化公司关于住房改革的优惠政策。樊玉伟、王则鹏系原吉化集团松北公司助剂厂有偿解除合同人员，2007年吉林石化公司发放住房补贴时，樊玉伟、王则鹏填报的住房信息为：龙潭区清源小区2栋9号，住房来源为商品房，建筑面积80平方米。该公司根据该信息，根据中国石油货币化补贴政策将住房面积核定为零，于2007年10月发放给王则鹏货币化补贴33，600.00元，发放给樊玉伟28，800.00元。本案争议房屋在第三人房产局登记为集资建房，按照中国石油货币化补贴政策住房面积核定不应为零，王则鹏与樊玉伟多得的住房补贴应予退回。
现本案争议房屋已具备办理房屋产权证书的条件，2013年3月，原告孟桂珍得知该房屋可以办理房屋产权登记手续，遂与王则鹏、樊玉伟协商办理房屋产权登记事宜，王则鹏、樊玉伟拒不退还多领取的房补款，致使该房屋无法办理房屋产权登记。
该房屋经吉林市东泰房地产资产评估咨询有限责任公司评估，确定该房屋市场价值为281，958.00元，单价为3，510.00元／平方米。评估费2，800.00元。经吉林开元资产评估有限责任公司评估，该房屋自2008年9月19日至2013年12月11日的房屋租赁评估价值为47，872.00元（包含供热费）。该房屋供热费系由孟桂珍交纳。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。……”本案中，2008年9月19日，孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》，将该房屋出售给孟桂珍，孟桂珍支付了购房款。由于王则鹏与樊玉伟系夫妻关系，且王则鹏对樊玉伟将本案争议房屋出售给孟桂珍的行为予以认可，故孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》对王则鹏产生法律效力。孟桂珍与王则鹏、樊玉伟之间的房屋买卖行为系缔约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该房屋已交由买受人孟桂珍居住使用，故孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》合法有效。对于反诉原告樊玉伟认为其与孟桂珍签订的《二手房购房合同》系在该房屋未取得房屋权属证书的情况下进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”的规定，认为其与孟桂珍签订的《二手房购房合同》系违反法律的强制性规定而无效的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权变动与原因关系区分原则，物权登记不影响合同效力。虽然本案争议房屋在交易时尚未取得房屋所有权证书，但孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》系双方真实的意思表示，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果合同继续有效也并不损害国家或社会公共利益，该项法律条文系管理性规定，不属于影响合同效力的效力性强制性规定，因此孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》合法有效。故对于反诉原告樊玉伟要求确认其与孟桂珍签订的《二手房购房合同》无效的诉请，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……”本案争议房屋已具备办理房屋权属证书的条件，由于王则鹏买受的该房屋系集资建房，王则鹏与樊玉伟在吉化公司住房分配货币化住房制度改革中在住房面积核定为零的情况下分别领取房补款33，600.00元和28，800.00元系在国家住房福利政策中享受了超过规定面积的优惠政策，按照国家住房福利政策的规定，王则鹏、樊玉伟应将多领取的房补款退还，该房屋才可以办理房屋产权证书。王则鹏、樊玉伟在与栾尚江（与孟桂珍系夫妻关系）明确表示其不退还多领取的房补款，导致该房屋不能办理房屋产权登记手续，进而不能为孟桂珍办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”王则鹏、樊玉伟拒不退还多领的房补款的行为导致了本案争议房屋不能办理房屋产权证书，致使买受人孟桂珍无法实现房屋产权登记的目的。根据法律规定，不动产需登记才发生物权法上的效力，王则鹏、樊玉伟不为孟桂珍办理房屋产权登记的行为致使孟桂珍买受的房屋不能在物权法上发生法律效力，影响了该房屋的物权变动，并直接导致孟桂珍不能完全行使对该房屋的处分权。孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》的目的系对该房屋享有完全的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利，而王则鹏、樊玉伟不为其办理房屋产权过户手续的行为导致孟桂珍不能对该房屋享有完全的所有权，不能实现合同目的，根据法律规定，孟桂珍对与樊玉伟签订的《二手房购房合同》享有法定的解除权，故对于孟桂珍要求解除与樊玉伟签订的《二手房购房合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”解除权系形成权，单方解除的意思表示到达对方时即发生法律效力。王则鹏、樊玉伟收到孟桂珍起诉状即解除合同的意思表示的时间为2013年4月20日，故孟桂珍与樊玉伟签订的《二手房购房合同》的解除时间为2013年4月20日。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中孟桂珍与樊玉伟解除《二手房购房合同》，孟桂珍有权返还房屋，要求王则鹏、樊玉伟退还购房款并赔偿孟桂珍经济损失。由于该房屋的购房款为190，000.00元，孟桂珍收取王则鹏、樊玉伟房屋更名费2000.00元，因此，王则鹏、樊玉伟应当返还孟桂珍房款188，000.00元。由于王则鹏、樊玉伟的违约行为导致孟桂珍不能实现合同目的，对该房屋享有完全的所有权，致使孟桂珍退还该房屋从而丧失了该房屋升值所带来的经济利益。该房屋经吉林市东泰房地产资产评估咨询有限责任公司评估，确定该房屋价值为281，958.00元，孟桂珍的经济损失为房屋现值与房屋原值之差，故王则鹏、樊玉伟应当赔偿孟桂珍损失共计91，958.00元（281，958.00元-190，000.00元），并支付评估费2，800.00元。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案中，原告孟桂珍于2013年3月得知该房屋可以办理房屋产权登记手续，遂与王则鹏、樊玉伟协商办理房屋产权登记事宜，王则鹏、樊玉伟明确表示拒不退还多领取的房补款，导致该房屋无法办理房屋产权登记。故原告孟桂珍于2013年4月17日起诉要求赔偿损失并未超过诉讼时效，故对于被告王则鹏、樊玉伟认为原告诉请超过诉讼时效的辩解，本院不予支持。
由于2008年9月19日，孟桂珍与樊玉伟签订《二手房购房合同》，孟桂珍支付房屋价款19万元，樊玉伟交付房屋，孟桂珍对该房屋的占有属于有权占有，并且在履行合同的过程中无任何的违约行为，不应当承担违约责任，故对于反诉原告樊玉伟要求反诉被告孟桂珍支付房屋使用费的诉请请求，本院不予支持。
根据孟桂珍自2008年9月19日至2013年12月11日对该房屋占有使用的情况，合同解除后，孟桂珍应当支付王则鹏、樊玉伟该期间的房屋使用费。经吉林开元资产评估有限责任公司评估，该房屋自2008年9月19日至2013年12月11日的房屋租赁费用为47，872.00元（包含供热费用）。由于供热费系孟桂珍所缴纳，因此孟桂珍对该房屋的使用费应为评估的租赁费用即47，872.00元扣除供热费用。由于孟桂珍并未向本院提交其缴纳供热费的相关证据，但根据该费用确为其缴纳的事实，孟桂珍可就该部分供热费用向王则鹏、樊玉伟另行主张权利。由于樊玉伟向孟桂珍主张的房屋使用费的期间为2008年9月19日至审判结束之日，评估的租赁费确定的期间为2008年9月19日至2013年12月11日，而樊玉伟主张的每月房屋使用费为722.12元的依据为2008年9月19日至2013年12月11日的房屋租赁费用即47，872.00元÷62个月。本院认为，房屋的使用费用随不同的年份、市场价格波动等因素发生变化，因此自2013年12月11日后的房屋使用费的计算方式不应由2008年9月19日至2013年12月11日期间的房屋使用费用进行平均得出。由于樊玉伟并未提交其他有效证据证明其2013年12月11日后房屋使用费的依据，故本院仅支持2008年9月19日至2013年12月11日的房屋使用费即47，872.00元的诉请。对于2013年12月11日后的房屋使用费，樊玉伟可以针对该部分另行主张权利。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告孟桂珍与被告樊玉伟签订的《二手房购房合同》于2013年4月20日解除；
二、原告孟桂珍于本判决生效后十五日内将坐落于吉林市龙潭区清源小区2栋9号，建筑面积为80.06平方米房屋返还被告王则鹏、樊玉伟，并从该房屋中腾迁；
三、被告王则鹏、樊玉伟于本判决生效后十五日内返还原告孟桂珍购房款188，000.00元，并赔偿原告孟桂珍经济损失91，958.00元，评估费2，800.00元；
四、驳回原告孟桂珍的其他诉讼请求；
五、驳回樊玉伟的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5，571.00元，由被告王则鹏、樊玉伟承担5，532.00元，由原告孟桂珍承担39.00元。反诉案件受理费1，025.00元，由反诉原告樊玉伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 安 巍
审 判 员 ?崔思文
人民陪审员 李 明 奎
二〇一四年四月八日
代理书记员 ?朱清萍