安徽省南陵县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0223民初1877号
原告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县。
法定代表人：王善记，董事长。
委托代理人：吴焕澄，安徽籍山律师事务所律师。
被告：芜湖蓝森景观园林工程有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县。
法定代表人：杨德文，董事长。
委托代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。
原告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司（以下简称江南国际公司）与被告芜湖蓝森景观园林工程有限公司（以下称蓝森园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由审判员张国萍独任审判，并于2016年6月2日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告江南国际公司诉称：2012年8月31日，原、被告签订《商铺租赁经营合同》，约定被告租赁原告经营管理的芜湖江南国际综合市场A18号楼的第三层计939.09平方米的商铺用于办公，年租金为205660元，期限为8年，自2012年10月1日至2015年9月30日。同时，双方还就租金收付、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约将商铺交给被告适用。租赁期间，被告向原告支付了部分租金及物业管理费。经双方核对，截止2015年5月18日，被告尚欠原告租金98717元、物业管理费18030元。被告出具书面承诺分三次付清，但被告至今仅支付10000元。另，根据合同约定，被告还应承担违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院要求：1、判令被告立即支付2012年10月1日至2015年9月30日期间所欠租金、物业管理费106747元，并按日3‰支付逾期支付违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告为证明其主张及诉称事实，向本院提交如下证据：
1、原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件，旨在证明原告主体适格。
2、商铺租赁经营合同复印件，旨在证明原被告之间有关租期、租金、违约责任等情况。
3、承诺书，旨在证明被告至今拖欠租金的事实。
被告蓝森园林公司辩称：原告所述部分属实。对于2012年10月1日至2015年5月18日欠付租金、物业管理费金额，我公司无异议。2015年6月份，原告多次对被告停电停水，并将被告公司大门锁住，致使被告遭受重大损失，原告方一名周姓经理承诺愿意赔偿。2015年5月18日，被告出具的承诺，事实上是对租赁合同的变更，意味着不再支付违约金。被告在租赁期间，向原告支付15000元保证金，要求在欠付租金中予以扣除。
被告未向本院提交证据。
本院对原、被告提供的证据经审查认为，对于原告提供的证据1、2、3，被告均无异议，亦符合证据三性，本院予以采信。
根据所采信的证据及庭审查明情况，本院确认事实如下：2012年8月31日，原、被告签订了《商铺租赁经营合同》，约定：1、原告将其所有的位于南陵县城南318国道（北侧）、漳河大道（西侧）交汇处的芜湖江南国际综合市场A18号楼的第三层商铺租赁给被告；2、租赁面积为939.09平方米，按0.6元/平方米/天计租，年租金为205660元；3、租赁期限自2012年10月1日起，租期为8年，免租期至2014年9月30日止，实际自2014年10月1日起计算租金；4、租金支付时间：2012年8月31日支付65811元，2013年8月31日支付32906元，2014年7月31日支付65811元；5、物业管理费自2014年10月1日起计算，按939.09平方米、1.6元/平方米计算；6、被告应按期足额交纳租金和水、电、气等一切物业管理费，逾期交付的，以应向原告支付的未交部分、按日3‰计付滞纳金；7、被告应按实际使用按时交纳水电费，逾期部分的，原告有权暂停供电、供水，由此造成的损失被告自行负责。
另查明，2012年8月31日，被告支付租金65811元。2015年5月18日，被告出具书面承诺：被告欠原告租金98717元、物业费18030元，合计116747元，被告承诺2015年5月18日支付10000元，2015年6月30日支付30000元，余款2015年8月30日付清。2015年6月1日前，被告支付10000元，后未曾归还欠付租金等费用。原告遂具状本院。
本院认为，原、被告签订的“商铺租赁经营合同”系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方应全面履行该协议。签订合同后，原告已按约将房屋交付给被告；而被告在实际使用后，却迟迟未能按照合同约定及时支付租金、物业费用，显已违约，被告理应按时支付，故对原告要求被告支付欠付租金及物业费的请求，本院予以支持。2012年10月1日至2015年9月30日期间，被告欠付租金98717元、物业费18030元，合计116747元，2015年6月1日前被告支付10000元，尚欠106747元。关于违约金。根据合同第五条第3项的约定，双方对逾期支付的违约责任作了明确约定，被告行为已构成违约，应当承担违约责任，但违约金约定过高，结合双方过错程度等因素，依据法律规定，本院酌定为20000元。被告辩称被告向原告出具的承诺，已是对合同的变更，不应再支付违约金。本院认为，被告在出具承诺后，亦未按期履行，即便被告出具承诺时，原告有不追究其违约责任的意思表示，但合同双方应当按照约定严格履行，被告之后一再违约的行为，显失诚信，其应当对自己的违约行为承担责任，支付相应的违约金。而被告出具的承诺，从其内容看，也仅是对支付时间的确定，并未对合同进行变更。
被告辩称，原告停电停水等行为对其造成经济损失，原告应予以赔偿，另要求在租金中扣减15000元已付保证金。依据合同约定，原告已明确约定，如被告因未按期足额支付租金等，原告有权停电停水，由此造成的损失由被告自行承担。本院认为，合同应以双方意思自治，原被告对此既已作出约定，且不违反法律规定，双方应以合同约定为准。另，关于扣减保证金，被告未提交证据证明其已支付15000元保证金，且审理过程中，原被告双方均未有解除合同的意思表示，对于是否在未付租金中扣减保证金，本院认为，合同现仍在继续履行中，不宜预先扣除。故对被告的辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
一、被告芜湖蓝森景观园林工程有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司租金、物业费合计人民币106747元。
二、被告芜湖蓝森景观园林工程有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性赔偿原告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司违约金人民币20000元。
三、驳回原告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3482元，由被告芜湖蓝森景观园林工程有限公司负担2000元，原告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担1482元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。
审 判 员 张国萍
二〇一六年六月八日
代理书记员 马 燕
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。