河北省秦皇岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）秦民终字第123号
上诉人（原审原告、反诉被告）国家林业局北戴河培训中心，住所地秦皇岛市北戴河区黑石路8号，组织机构代码证代码：40182479-9。
法定代表人张春生，该单位主任。
委托代理人敖立柱，系上诉人单位工会主席。
委托代理人郭一心，河北正在律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）徐海慧，无业，
委托代理人李顺祥，公司职员。
上诉人国家林业局北戴河培训中心（以下简称林业局培训中心）租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第252号民事判决，向提出上诉，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明，自2001年起，徐海慧即租用林业局培训中心大门左侧的门市房一间（建筑面积12平方米），用于经营商店。2012年5月9日，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2012年5月9日至2013年5月9日，年租金为4000元。双方签订合同后，经林业局培训中心负责人协调和认可，徐海慧在原承租房屋窗户一侧接建了木屋一间（砖混结构、面积29平方米），于2012年7月装修完毕，与所承租门市房一并使用。2013年6月1日，徐海慧向林业局培训中心支付租金4000元，继续承租使用门市房和自建房屋。2014年3月27日，林业局培训中心书面通知徐海慧，于2014年5月9日租期届满后不再续租，要求徐海慧将物品搬出承租的房屋并将房屋恢复原状。双方为此产生纠纷，林业局培训中心遂诉至本院。徐海慧基于反诉请求申请法院委托资产评估机构对其所建房屋进行价值鉴定。经法院委托，河北弘嘉资产评估有限公司于2014年10月17日作出资产评估报告，评估结论为徐海惠（慧）建于林业局培训中心大门左侧门市房旁的木屋市场价值为4.05万元。徐海慧支付评估费2000元。
原审法院认为，双方自2001年起建立租赁合同关系，双方曾于2012年签订一年期书面租赁合同，合同期满后，徐海慧续交一年租金，林业局培训中心予以接受，双方未订立书面合同，应视为不定期租赁。林业局培训中心于2014年3月27日书面通知徐海慧，明确2014年5月9日租期届满后不再续租，要求徐海慧交回承租的门市房，其要求解除合同的请求符合法律规定，故对其诉讼要求徐海慧交还承租房屋的请求予以支持。对于双方争议的徐海慧在承租门市房外接建砖混结构木屋，从双方陈述及提供证据看，林业局培训中心对徐海慧建房一事应是知情并认可的。徐海慧所建房屋有财产价值和长期使用的实用价值。因双方未曾订立长期的租赁合同，也未对徐海慧所建房屋在双方终止租赁协议后的归属进行约定。徐海慧对所建房屋仅使用两年，林业局培训中心即以租赁协议到期为由要求徐海慧拆除所建房屋，既有损徐海慧的财产权益，也不利于生产生活，所以对林业局培训中心要求徐海慧拆除所建房屋的请求不能支持，以确定徐海慧所建房屋的相应财产权利和义务归林业局培训中心享有和承担，由林业局培训中心按评估机构确定的市场价值给付徐海慧折价款4.05万元为宜。对于徐海慧主张赔偿因停电致冰柜内鱼虾等食物损失，因其不能提供具体损失数额的证据，对其请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告徐海慧于本判决生效后十日内将原租门市房一间交还给原告国家林业局北戴河培训中心。二、反诉被告国家林业局北戴河培训中心于本判决生效后十日内给付反诉原告徐海慧房屋折价款4.05万元，自付款日起徐海慧所建砖混结构木屋一间（29平方米）归国家林业局北戴河培训中心享有该房屋的财产权利并承担义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由被告徐海慧负担；反诉案件受理费985元，由徐海慧负担531元，国家林业局北戴河培训中心负担454元；房屋价值评估费2000元，由国家林业局北戴河培训中心和徐海慧各负担1000元。
上诉人林业局培训中心不服上述判决，向本院提出上诉，请求判令被上诉人将自建“砖混结构木屋一间（29平方米）”自行拆除，并将所占场地恢复原状；本案发生的所有诉讼费、评估费由被上诉人承担。理由如下：2012年5月9日，双方就被上诉人租用上诉人单位大门左侧的一间门市房屋用于经营商店相关事宜，签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，年租金为4000元。后被上诉人在未履行任何法定批建手续的前提下，自行在原承租房屋一侧接建了木屋一间，在原有租赁房屋面积的基础上增加了使用面积29平方米，建成后与原承租房屋一并使用。虽然客观上增大了使用面积，但上诉人单位并未因此而加收房租。上述合同一年期满后，被上诉人于2013年6月1日向上诉人支付了一年的房屋租金4000元，继续承租使用门市房屋和自建房屋。2014年3月27日上诉人提前书面通知被上诉人“2014年5月9日租期届满后不再续租，并要求将房屋恢复原状”。综上事实可见：被上诉人在原承租房屋一侧接建木屋的行为未履行任何法定批建手续，所建木屋应属违法建筑。接建木屋由被上诉人自行出资出力建设并投入使用，是被上诉人自身行为的结果，扩大了被上诉人的经营使用面积，客观上受益的也应该是被上诉人自己。双方间《房屋租赁合同》约定的租赁标的并不包括接建木屋，上诉人单位也并未因接建木屋的投入使用而增加租金收入。双方间《房屋租赁合同》签订的行为在先，被上诉人接建木屋的行为在后，可见被上诉人是在明知“租赁期限为一年，应于2013年5月8日届满”的情况下进行建设的，被上诉人在期满后仅续缴了一年的租金，应当就此认定双方间的事实租赁关系仅能延续一年，即到2014年5月8日到期终止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的……未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”结合本案客观事实情况，导致“未办理合法建设手续”的结果系单纯承租人的过错所致，依法应由承租人即本案被上诉人承担。
上诉人林业局培训中心对一审判决第一条“被告徐海慧将原租门市房一间交还原告国家林业局北戴河培训中心”无异议。但不服一审判决第二条，上诉人林业局培训中心认为该条判令由上诉人给付被上诉人折价款4.05万元后享有该房屋财产权利，既是对被上诉人非法建筑的错误保护，又不符合“公平”原则，同时也违背了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定。
综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清适用法律有误，恳请二审法院依法改判支持上诉人之诉请。
被上诉人徐海慧答辩称，首先，北戴河区人民法院一审判决是合理的，正确的认定事实，准确地适用法律条文。上诉人称一审法院认定事实不清、适用法律有误，纯属强词夺理，没有任何依据。
答辩人作为国家林业局北戴河培训中心退休老干部的女儿，承租单位门市房一事还要追溯到上世纪90年代初，当时单位为了照顾职工子女就业，够条件的可安排工作，由于体制原因，答辩人当时还是农村户口，达不到安排工作的条件。当时林业部主管培训中心的领导对答辩人父亲说答辩人在门口干个小商店。自此，答辩人就以每年6000元租金承租了培训中心大门右侧的门市（60多平米面积）。租金都是每年一缴，直到中心内部规划拆了门市，改建了现在的8号楼。现在有纠纷的培训中心大门左侧门市房就是上届培训中心领导（现已升职到北京任职）在2001年时专为答辩人所建。由于门市房面积比大门右侧的门市房面积大大缩小，中心主动把房租降到每年4000元，还是顺延每年一缴，答辩人还在门市门前搭了一个遮阳棚（面积同现木屋一般大），中心历任领导都做出了让答辩人承租的承诺。2012年张春生上任后也作了同样承诺，但为彰显其与众不同，让答辩人把门前遮阳棚拆掉，改建一防腐木屋，美化环境，理由是基于城市管理需要，当时答辩人与上诉人协商让单位出资建设，建好后加收些房租也可以，但上诉人对答辩人说“还是你自己出资建比较好，建好后永远是你的，原门市房租也不给你涨，你想干到啥时候都可以，如果有一天你不愿意再干了，单位还可以折价补偿你的建房经济损失，不会让你个人吃亏。”由于建房需花不少钱，为此上诉人还向答辩人老父作了解释。当时答辩人被说服，才按上诉人提供的木屋建设效果图进行建造。建造期间，上诉人多次到现场指导施工（施工人员可以作证）。花费8万余元耗时40天的木屋完工后被上诉人验收合格投入使用（2012年7月底完工）。2013年8月中旬在8号楼接待大厅内承租商品部的承租户中途撤离，培训中心职工敖立柱来到答辩人店内，要求答辩人接受商品部之货物，由于答辩人店内只有一个冷食冰柜，还是满的。当时答辩人同意接收但要等到卖卖冰柜内的食品后。因此得罪了上诉人。2013年年底就开始酝酿撵人，在建木屋至少5年才可收回成本的情况下，答辩人多次找上诉人协商继续承租门市房，但都被强硬拒绝。答辩人认为：不管你上诉人找什么理由，出于什么目的，你让我出资建房，就应让我也受益，撵我走就应该赔偿我建房经济损失。在多次协商不成后，上诉人还先一步把答辩人告到了北戴河区人民法院。就在一审法院对本案的审理期间，上诉人断水断电、客车堵店门，找了社会人士带十多个人来门市捣乱，堵门闹事，对答辩人进行威胁。7月23日夜上诉人又用给他私人干绿化的小货车堵在了门市门口，24日下午，前来闹事的社会人士又从培训中心推来了一大桶泔水倒在了堵门的车厢里，25日凌晨2点，上诉人又拉来了几十吨石子把货车前后堵严。此时正值旅游旺季，几天后泔水发酵，恶臭难闻，行人大多掩鼻绕行。直到7月30日在国家林业总局领导干预下，上诉人才把车、石子弄走。
综合上诉人的种种行为，无一不对答辩人造成极大的身心伤害。所以答辩人认为，接建木屋是经上诉人要求按上诉人效果图施工，并被上诉人验收合格，上诉人理由1不成立；木屋建成后，由于是先拆棚后建屋，对答辩人营业面积并无实质增加，只是提高了上诉人单位的整体环境美化，其实际收益人还应是上诉人。所以上诉人理由2不成立；在上诉人对答辩人“房租不涨永久使用”的情况下，上诉人理由3、理由4更不成立。所以本纠纷的过错追究完全是上诉人背信弃诺、言而无信造成的。
综上，一审法院经过认真细致的调查，公正审理、事实清楚、适法准确，充分维护了上诉人以及答辩人的利益，请二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审无异，本院予以确认。
本院认为，林业局培训中心与徐海慧对解除双方存在的租赁关系均无异议，本院予以确认。关于对租赁期间徐海慧扩建的一间木屋（29平方米），上诉人林业局培训中心主张该木屋系违章建设，过错全在徐海慧，不应再支付其木屋折价款。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，徐海惠在原承租房屋外扩建的木屋位于国家林业局北戴河培训中心大门左侧，且该木屋建好后徐海惠已经营近两年时间，上诉人林业局培训中心称其不知情与常理相悖。故该木屋建设未办理合法建设手续，双方均存在过错，对该房屋的扩建费用4.05万元，应由双方按过错分担。上诉人林业局培训中心系原出租房屋所有人及土地使用权人，系法定的相关手续办理人，应承担主要责任（75%）；徐海惠系扩建房屋的实际建设人，在没有手续的情况下开工建设，应承担次要责任（25%）。木屋经法院委托评估价值4.05万元，林业局培训中心应负担30375元（40500元×75%）。原审判决扩建费用由上诉人林业局培训中心全部负担欠妥，上诉人的上诉请求本院部分予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第252号民事判决第一项；
二、撤销秦皇岛市北戴河区人民法院（2014）北民初字第252号民事判决第二项；
三、国家林业局北戴河培训中心于本判决生效之日起十五日内支付徐海慧房屋折价款30375元（40500元×75%）；
四、驳回国家林业局北戴河培训中心的其他诉讼请求；
五、驳回徐海慧的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费1878元，房屋价值评估费2000元，共计3878元，由国家林业局北戴河培训中心负担2908.5元，徐海慧各负担969.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘子明
审 判 员 李德权
代审判员 邹德林
二〇一五年三月十三日
书 记 员 孙秀丽