上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第247号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海鑫照实业有限公司。
法定代表人潘定平。
委托代理人詹志铨，上海市凤凰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海腾和建材市场经营管理有限公司。
法定代表人马绍钟。
委托代理人叶榅平，上海市协力律师事务所律师。
上诉人上海鑫照实业有限公司（以下简称“鑫照公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第2580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫照公司的法定代表人潘定平及委托代理人詹志铨，被上诉人上海腾和建材市场经营管理有限公司（以下简称“腾和公司”）的法定代表人马绍钟及委托代理人叶榅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市春江路XXX号产权人为宝钢集团上海二钢有限公司（以下简称“二钢公司”）。二钢公司于2004年起将上海市春江路XXX号地块及地上建筑物租赁给腾和公司，租赁期至2013年5月31日。
2004年6月22日，腾和公司与鑫照公司法定代表人潘定平签订《租赁合同》，约定腾和公司将上海市春江路XXX号部分约为1800平方米地块及建筑物租赁给潘定平，租赁期自2004年7月15日至2009年7月15日，年租金为人民币（以下币种均为人民币）155，800元；第四条约定，经腾和公司同意，潘定平可以对租赁地块及地上建筑物需要进行改建和装潢，所需费用和施工负责均由潘定平承担；承租期间的维修由潘定平负责，改建后的建筑物产权归腾和公司所有。
《租赁合同》签订后，经腾和公司同意，在未办理建设规划许可证及有关部门审批手续的情况下，潘定平于2004年在租赁场地上建筑一幢三层办公楼及裙房附属楼、一间仓库、一间门卫、二层煤卫间。对承租的车间进行分层隔断等改建、对承租的三层办公楼进行加层。2006年，潘定平将扩建的三层办公楼改建为二层，拆除第二层裙房、扩建的门房及改建的屋顶搭建（夹芯）建筑物。
2009年7月14日，腾和公司与鑫照公司法定代表人潘定平签订《租赁合同》，腾和公司将上海市春江路XXX号部分约为1800平方米地块及建筑物租赁给潘定平，租赁期自2009年7月14日至2010年7月15日，月租金为21，900元；保证金为21，000元，水费为3.50立方（不含税）、电费为0.91元／kwn（不含税），能源费的商业用价格随政府主管部门调价幅度而作出对应调整，届时以原告另发调价通知为准。并签订补充协议，能源费的支付方式为每月10日前付清上月各项能源费用。
2009年6月，潘定平向腾和公司支付保证金21，000元。
2010年7月15日，腾和公司与鑫照公司法定代表人潘定平签订《租赁合同》，租赁期限自2010年7月14日至2011年7月15日，其余条款同双方于2009年7月14日签订的《租赁合同》。
2011年7月5日，腾和公司与鑫照公司法定代表人潘定平签订《租赁合同》，租赁期限自2011年7月14日至2012年7月15日，月租金为31，207.50元。其余条款同双方于2009年7月14日签订的《租赁合同》。
2012年7月14日，腾和公司与鑫照公司签订《租赁合同》，约定腾和公司将上海市春江路XXX号地块及地上建筑物租赁给上海鑫照公司使用，场地面积为1800平方米，每天每平方米0.71元。租赁期自2012年7月14日起至2013年5月30日止，月租金为38，872.50元；本合同期满或协商终止，保证金由腾和公司根据本合同及相关协议履行情况无息返还鑫照公司；能源费按供电供水部门核验的计量表读数及价格计算，每月10日前付清上月各项能源费用；本合同提前解除或约定的租赁期满合同终止时，鑫照公司必须全面履行搬离、清场的责任。
2013年4月7日，二钢公司向腾和公司发函，称双方之间的租赁关系至2013年5月31日届满后自然终止，不再续租，请腾和公司着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备及推进，确保该租赁标的按期完整地交接。
2013年4月9日，腾和公司向鑫照公司发出《公函》，内容为：我司于2013年4月8日收到二钢公司《关于春江路XXX号地块不再续租的函》，根据宝钢集团有关二钢公司整体地块规划部署及企业调整转型的实际需要，贵司与我司于2012年7月14日签署生效的春江路XXX号地块租赁合同，至2013年5月31日租赁期满后即自然终止，不再续租。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及权属二钢资产的交接等相关准备与推进，确保该租赁标的按期完整地交接。
2013年5月22日，腾和公司再次向鑫照公司发出《告知函》，内容为：我司于2013年4月8日收到二钢公司《关于春江路XXX号地块不再续租的函》，该函明确指出，宝钢集团为了执行有关二钢公司整体地块部署及企业调整转型的战略，不再将春江路XXX号地块续租给我司。因此，贵司与我司于2012年5月31日签署生效的春江路XXX号地块租赁合同期限届满后，不再续租，请贵司做好后续工作。根据贵司与我司之间的租赁合同，租赁期限届满之日为2013年5月31日，告知函已于2013年4月21日快递寄给贵司。依据《租赁合同》有关约定，自本函发出之日起，请贵司着手落实租赁区域的清退及二钢资产权属的交接等相关准备工作，确保该租赁标的按期完整地交接，并于2013年7月15日前清退。若贵司到时不能按上述期限完成租赁标的的有效交接，则须根据《租赁合同》承担责任，因此特发此函提示，望贵司提前准备，妥善处理租赁合同终止后的各项后续事宜，保障贵司及我司生产经营都不受影响。
2004年7月15日至2013年5月30日的租金，腾和公司均按约收讫。
2013年8月，腾和公司以《租赁合同》约定的租赁期限至2013年5月31日，从2013年4月起，腾和公司根据合同约定以书面形式多次催告鑫照公司，要求其于2013年7月15日之前将租赁的房屋及场地返还腾和公司，但鑫照公司拒不搬迁为由，起诉至原审法院，请求判令：1、鑫照公司迁出租赁房屋及场地，将所占房屋及场地按合同约定状态返还腾和公司；2、鑫照公司按每日每平方米0.71元的标准，支付从2013年6月1日至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；3、鑫照公司支付违约金100，000元。
鑫照公司辩称并反诉称，腾和公司要求鑫照公司迁出租赁房屋及场地的请求，行使的是产权人的权利，但腾和公司并非产权人，腾和公司与产权人之间的租赁关系已经到期，腾和公司也无转租权，故腾和公司并非本案适格的主体。腾和公司、鑫照公司于2004年开始就建立了租赁关系，经过腾和公司同意，鑫照公司对租赁的房屋进行了改建，并在租赁的场地上新建了部分建筑，故不同意腾和公司诉请，并反诉诉请：1、要求腾和公司按过错情况分担扩建的造价费用共计446，779元，并按扩建物的现值的1／2进行补偿；2、腾和公司退还保证金21，000元；3、腾和公司退还多收的能源费69，524.34元；4、腾和公司赔偿实际损失58，308.75元（因鑫照公司搬迁，故许多客户认为和鑫照公司进行持续经营存在障碍，鑫照公司因此存在实际损失）。
原审另查明，1、2011年12月20日，二钢公司保障部向腾和公司发出《关于电价调整的通知》，称根据《国家发展改革委关于调整华东电网电价的通知》和上海市发展改革委《关于调整上海市电网电价的通知》文件规定，上海市将从2011年12月1日起调整销售电价。因此公司电价也作相应调整，电价调整到1.38元／千瓦时（不含税），2012年1月份起的抄见量以新价结算。
2、2012年1月至2013年7月，鑫照公司按1.22元／千瓦时的标准向腾和公司支付电费320，074.32元。
原审审理中，潘定平于2013年9月10日出具声明，言明凡腾和公司与鑫照公司之间的租赁关系涉及潘定平的权利，均转让给鑫照公司。
原审法院经审理后认为，腾和公司与鑫照公司签订的《租赁合同》约定的租期届满，双方租赁关系终止，鑫照公司应当将租赁物返还腾和公司。故对腾和公司要求鑫照公司迁出租赁房屋及场地，将所占房屋及场地返还腾和公司的诉请，本院予以支持。鑫照公司占用租赁房屋期间，根据法律规定，应当支付房屋使用费，支付标准可参照原租金标准，故对腾和公司要求鑫照公司按每日每平方米0.71元的标准支付从2013年6月1日至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费的请求，原审法院予以支持。就鑫照公司逾期返还租赁房屋及场地的行为，腾和公司已请求鑫照公司支付逾期占用日至实际返还日的房屋使用费，再请求鑫照公司支付违约金，于法无据，故对腾和公司要求鑫照公司支付违约金100，000元的请求，不予支持。
鑫照公司在租赁的房屋及场地上进行的改、扩建，发生在2004年－2006年期间，根据当时《租赁合同》的约定，在租赁期满后归腾和公司所有，故对鑫照公司要求腾和公司按过错情况分担扩建的造价费用446，779元、并按扩建物的现值的1／2进行补偿的请求，不予支持。腾和公司收取的保证金，腾和公司表示在鑫照公司将租赁房屋及场地返还腾和公司并结清相关费用后予以退还，于法有据，可予准许。根据2011年7月15日签订的《租赁合同》的约定，电费的价格可随政府主管部门调价而作出对应调整，市政府发改委规定于2011年12月1日起上调电费单价，且产权人亦通知腾和公司按新标准即1.38元／千瓦时支付电费，故腾和公司按1.22元／千瓦时的标准向鑫照公司收取电费，并无不妥，鑫照公司要求腾和公司退还能源费69，524.34元的请求，法院难以支持。鑫照公司称因腾和公司的行为遭受实际损失，但未提供证据予以证明，故对鑫照公司要求腾和公司赔偿实际损失58，308.75元的请求，不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海鑫照实业有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区春江路XXX号房屋及场地，将所占房屋及场地返还上海腾和建材市场经营管理有限公司；二、上海鑫照实业有限公司应于判决生效之日起十日内按每日每平方米0.71元的标准，向上海腾和建材市场经营管理有限公司支付自2013年6月1日起至实际返还房屋及场地之日止的实际占用费；三、上海腾和建材市场经营管理有限公司要求上海鑫照实业有限公司支付违约金100，000元的请求，不予支持；四、准上海腾和建材市场经营管理有限公司于上海鑫照实业有限公司将上海市杨浦区春江路XXX号场地及房屋返还上海腾和建材市场经营管理有限公司并结清相关费用后，退还上海鑫照实业有限公司保证金21，000元；五、上海鑫照实业有限公司其余诉请，不予支持。
原审判决后，上诉人鑫照公司不服，向本院提起上诉称：第一，从本案审执兼顾的角度考虑，希望二审法院能酌情给予鑫照公司六个月的搬迁期。理由如下：1、腾和公司曾多次口头承诺，只要该地块不动迁，鑫照公司可以长期租赁使用。双方当事人虽连续订立几份租赁合同，也只是租赁期限的延续，而非租赁内容的改变。2、《租赁合同》约定的租期届满，双方租赁关系终止，鑫照公司理应返还租赁物，但由于租赁房屋及场地由四家单位实际承租，需给予一定时间用于寻找经营场地、搬迁、安置职工住所以及办理变更工商登记手续，且鑫照公司作为转租人亦需要一定时间与次承租人协商返还租赁物事宜。3、产权人不再与腾和公司签订续租合同，仅是对该地块上产业结构重新进行业态的整合，并非市政动迁所需。第二，关于实际占用费标准。1、腾和公司与产权人之间《租赁合同》约定的租金标准为每日每平方米0.55元，腾和公司与鑫照公司之间转租合同约定的租金标准为每日每平方米0.71元，转租合同并未约定终止后实际占用费的标准。现租赁合同与转租合同已同时消灭，腾和公司不再享有用益物权，故腾和公司按每日每平方米0.55元承担义务，却以每日每平方米0.71元享有权利，其可获得很大利益，应属不当得利。2、腾和公司与鑫照公司之间订立多份《租赁合同》，租金标准有超常规的大幅度递增，租金里还包含了收取鑫照公司无证建筑物的管理费部分，且0.71元标准既超同地段的市场标准，也高于同地块其他承租人的租金标准［（2013）杨民四（民）初字第2581号、2582号］。第三，鑫照公司搭、改、扩建的建筑物，虽未办理合法手续，但具有一定价值，故腾和公司应当适当予以补偿，且双方《租赁合同》也未约定搭、改、扩建后建筑物的归属，故应合理分摊造价费用。1、2004年6月22日《租赁合同》约定的是“改建”部分，而非“扩建”和“搭建”，鑫照公司实际在租赁房屋及场地上进行了改建、扩建及搭建。即使将条款中的“改建”片面理解为泛指“改、扩、搭建”，合同也未明确约定改建后的建筑物归腾和公司所有，而是约定改建后的建筑物产权归腾和公司所有，而无证建筑不可能享有产权。2、退一步讲，将“建筑物”与“建筑物产权”两个概念混同，就该建筑物是有偿还是无偿归属于腾和公司，该条款的约定仍然不明确。3、原审非法剥夺了腾和公司要求对搭、改、扩建的建筑物进行司法审价的申请，而原审法院又对（2013）杨民四（民）初字第2581号、2582号两案的被告进行了适当补偿。第四，鑫照公司请求腾和公司退还多收的能源费69，524.34元，应予支持。租赁场地内的电表为独立用表，且已过户在腾和公司名下，双方合同也约定，电费的价格随政府主管部门调价而作相应调整，故是代收代缴。自2012年起，鑫照公司曾多次要求腾和公司在按月收取电费时附上电力部门的缴费凭证复印件，但腾和公司置之不理，在原审庭审中，腾和公司也始终不能提供。第五，2012年7月双方订立《租赁合同》，腾和公司未经鑫照公司的同意，单方面擅自变更租赁期限（原约定至2013年7月15日止）等合同条款，既不向鑫照公司送达签署的书面合同，也不尽通知义务，故其提前终止合同，理应承担违约责任。综上，请求判令：1、腾和公司按过错情况分担搭建建筑物造价费按现值的1／2补偿鑫照公司446，779元；2、腾和公司退还多收取的能源费69，524.34元；3、腾和公司赔偿损失58，308.75元；4、准予鑫照公司于判决生效之日起六个月内迁出春江路XXX号，将所占房屋及场地返还腾和公司；5、腾和公司按每日每平方米0.55元的标准向鑫照公司收取房屋及场地的实际占用费，时间自2013年9月15日起计算。
被上诉人腾和公司答辩称：第一，关于实际占用费的支付标准，双方合同约定为每日每平方米0.71元，且因鑫照公司至今仍在使用租赁的房屋及场地，致使腾和公司无法向产权人交还房屋，亦无法收回支付给产权人的保证金，故鑫照公司应按该标准支付实际占用费。第二，关于赔偿扩建造价费的问题，鑫照公司所说的情况与合同约定及实际情况不相符，其主张的费用没有任何证据证明。腾和公司原审诉请是要求鑫照公司将场地按原状返还，鑫照公司应拆除其搭建的违章建筑部分，有价值的其可以拆走。第三，双方就收取1.22元电费单价是进行过协商的，鑫照公司已按月如期缴纳水电费，如其有异议，应当当时就提出，故并不存在多收能源费的问题。第四，鑫照公司的上诉请求第四、第五项是新增加的诉请，不属于本案审理范围，且腾和公司不同意鑫照公司提出的在六个月内搬迁的上诉意见。
二审审理中，腾和公司提供一系列证据证明其代收的电费单价是经双方当事人约定，腾和公司将代收的电费缴纳给了二钢公司，且代缴的金额远远高于腾和公司向鑫照公司收取的金额；2012年1月之后，电力户名虽仍是产权人二钢公司，但实际是由腾和公司向电力部门缴纳，根据产权人给腾和公司的通知精神，腾和公司按1.22元向鑫照公司收取电费。腾和公司还提供二钢公司于2014年3月18日出具的《情况说明》、国网上海市电力公司市区供电公司于2014年4月9日出具的《证明》以及收费通知单、收据等证据，以证明电费账单上记载的春江路XXX号地址即为春江路XXX号；鑫照公司向次承租人收取的电费单价也是1.22元，故腾和公司未多收电费。
对于腾和公司二审时提供的证据，鑫照公司表示对于该些证据的真实性均无异议，但认为二钢公司与本案有关联关系，其出具的材料不能作为证人证言，且《情况说明》中关于电费单价构成的描述自相矛盾；对电力发票上记载的峰谷、平谷、基本电费的单价金额均予认可，但鑫照公司有独立电表，而供电部门是抄春江路XXX号的总电表，故应根据租赁春江路XXX号的三家单位（包括鑫照公司在内）实际使用的电量进行结算；鑫照公司根据腾和公司确定的单价向次承租人代收电费，鑫照公司同样有义务向次承租人退回代收电费中多收部分，故鑫照公司有权要求腾和公司退回多收的能源费。
二审审理中，鑫照公司对其实际用电量无异议，且确认安装在其公司的独立电力分表并未安装分谷计时装置。鑫照公司提供自行制作的《电力公司电费账单内容解读》及《电费账单汇总》，以证明根据电费账单计算，2012年1月至2013年7月的总平均电费单价应为0.94元。腾和公司对鑫照公司提供的证据不予认可，并表示二钢公司计算的电费中包括供电设备折旧、供电设备维保费和电费支付时间差等，不是简单的平均价；二钢公司供电时已明确说明，腾和公司代收电费时也明确说明，并将二钢公司的电费调价通知送达所有业主，鑫照公司每月如实缴纳电费，从未提出过异议。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，腾和公司与鑫照公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。鑫照公司上诉称腾和公司擅自单方面变更2012年7月签订的《租赁合同》中关于租期的约定，且未尽送达书面合同及通知义务，故腾和公司提前终止合同，应承担违约责任，但鑫照公司并无证据证实其主张，且腾和公司不予认可，故对鑫照公司的该项意见，本院不予支持。《租赁合同》约定的租赁期限已于2013年5月30日届满，鑫照公司理应按约迁出并交还租赁房屋及场地，现其仍实际占用，应支付相应的房屋使用费，原审作出支付标准可参照原租金标准的认定，并无不当，本院予以认同。鑫照公司上诉主张房屋使用费应按每日每平方米0.55元标准计付，于法无据，本院不予采纳。关于鑫照公司主张腾和公司应就其搭、改、扩建物进行补偿一节，鑫照公司在租赁场地及房屋上的改、扩建未办理合法手续，无法获得不动产的物权登记，但当事人仍可就搭建物的材料享有权利。根据2004年《租赁合同》的约定，双方的真实意思应包含由腾和公司享有扩、改建后的建筑材料所有权一节，且腾和公司在二审审理中明确表示要求鑫照公司拆除其搭建的违章建筑部分并可拆走有价值的材料，故鑫照公司上诉要求腾和公司按过错情况分担搭建建筑物造价费按现值的1／2补偿其446，779元的主张，于法无据，本院不予支持。关于能源费一节，双方已约定能源费的商业用价格随政府主管部门调价幅度作相应调整，而上海市电价自2011年12月1日起按规定进行上调，产权人二钢公司亦向腾和公司发函明确自2012年1月起按每千瓦时1.38元与腾和公司结算电价。鑫照公司虽主张根据2012年1月至2013年7月电费账单计算，其应支付的电费应按每千瓦时0.94元计算，但鑫照公司对其公司的用电量并无异议，且确认其公司的电力分表并未安装分谷装置，而电费账单显示腾和公司每月不仅要按峰、平、低谷支付实际用电费用，还要支付基本电费，故鑫照公司的主张，无事实及法律依据，本院亦不予支持。关于鑫照公司主张损失赔偿58，308.54元，因其未举证予以证实，本院不予采信。鑫照公司上诉请求本院给予其六个月的搬迁期限，无法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，546元，由上诉人上海鑫照实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 姚 跃
代理审判员 俞 璐
二〇一四年四月二十二日
书 记 员 戚佳娴
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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