上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初8640号
原告(反诉被告)罗重华，男，1980年5月25日出生，汉族，住上海市。
原告(反诉被告)陈翔，女，1981年12月24日出生，汉族，住上海市。
上列两原告的共同委托代理人程诤，上海市郑传本律师事务所律师。
被告(反诉原告)朱琴玉，女，1936年2月2日出生，汉族，住上海市。
委托代理人张向锋，上海勤周律师事务所律师。
委托代理人杨柳(系朱琴玉儿媳)，女，住上海市。
原告罗重华、陈翔诉被告朱琴玉房屋买卖合同纠纷一案，以及被告朱琴玉反诉原告罗重华、陈翔房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告罗重华、陈翔及其委托代理人程诤，被告朱琴玉的委托代理人张向锋、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗重华、陈翔诉称，被告系上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人。原、被告于2015年12月12日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告以178万元将系争房屋转让给两原告，两原告应于2015年12月6日支付定金4万元，2015年12月12日支付首付款10万元，于2016年1月10日支付房款40万元，剩余房款124万元，由两原告办理公积金贷款100万元及在办理房屋过户手续、房屋交接时结清余款，2016年3月20日前双方共同办理系争房屋过户手续，若被告故意拖延或不及时提供相关材料的，每逾期一日，被告应按已收款的0.05%向两原告支付违约金。合同签订后，两原告即按合同约定向被告支付了定金及房款54万元，并及时向住房公积金中心申请贷款，借贷各方于2016年3月12日签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，经21天的审核程序后，该中心同意借款82万元。至此，办理系争房屋过户手续条件已成就，为此两原告多次通知被告办理房屋过户手续，但被告予以拒绝，并于2016年4月7日以书面形式通知两原告解除房屋买卖合同。故原告起诉来院，要求1、被告履行上海市房地产买卖合同(合同编号为XXXXXXX)，2、被告与两原告共同办理上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋转让过户手续，3、被告自2016年4月12日起支付逾期办理房屋转让过户手续违约金至手续办理完毕之日(日违约金标准为原告已付房价款的0.05%，即270元，暂计至起诉之日为2160元)。审理中，两原告增加诉讼请求1、被告腾出系争房屋并交付，2、被告自2016年5月1日起向原告支付逾期交付房屋违约金至实际交付之日(日违约金标准为原告已付房价款的0.05%，即270元)。
被告朱琴玉辩称，合同约定过户日期2016年3月20日，并约定当天原告支付被告购房款20万元。但原告不配合被告办理过户，也不向被告支付上述款项，被告多次向中介和原告发函催促，但是原告一直置之�理，是原告违约造成房屋不能过户。被告已经给予履行合同宽限期并且予以催告，原告一直没有履行。被告于2016年4月5日发函通知原告解除合同，并已退还了原告184,000元。故不同意原告的诉讼请求。
被告朱琴玉反诉诉称，2015年12月6日，被告与两原告经上海双凯商务咨询有限公司居间签订了《上海市房地产居间合同》，约定被告以178万元出售系争房屋，两原告应于签订居间合同当日支付定金4万元，2015年12月12日前支付首付款10万元，于2016年1月10日前支付房款40万元，2016年4月30日前支付房款4万元，两原告向银行申请贷款100万元，如贷款不足，应当在交易当天用现金补足；2016年3月20日前双方共同到房地产交易中心办理过户，交易当日两原告支付房款20万元。2016年12月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同补充条款明确约定，本合同签订后双�不得违约如有一方违约按合同价赔偿未违约方百分之二十。签订该合同时，双方还明确约定应在2016年1月21日申请公积金贷款。两原告支付定金和部分房款，就不再履行合同。被告通过中介公司多次催促两原告无果后，于2016年4月5日和7日，书面通知两原告解除合同。2016年4月23日，被告通知两原告提供账号，退还购房款。两原告拒不提供，被告于2016年4月28日，扣除违约金后，将184000元购房款退还到原告罗重华付款账户。两原告已违约，被告有权解除合同，现被告提起反诉，要求请求依法驳回被反诉人的本诉请求，依法判决被告与两原告签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》解除及两原告赔偿违约金356,000元。
原告罗重华、陈翔反诉辩称，因贷款审批的原因过户日期已经变更为2016年3月12日之后的21天，原告并未违约。即使2016年3月20日系争房屋交易过�手续未办理，被告也不拥有合同解除权，房地产买卖合同明确约定，原告逾期支付房款对应的违约条款是每日支付万分之五违约金，但是合同仍继续履行。被告没有给予原告合理期限履行合同主要义务，原告行为也没有达到致使合同目的无法成立，因此被告解除合同无法律依据。被告主张的违约金适用条款错误。故不同意被告的反诉请求。
经审理查明，被告为系争房屋的权利人。2015年12月6日，被告朱琴玉(甲方)、原告陈翔(乙方)与案外人上海双凯商务咨询有限公司签订《房地产居间合同》，约定居间方接受委托人甲、乙的委托，促成甲乙订立房地产买卖合同，委托人甲的房地产座落于上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室，建筑面积59.32平方米；总价款为人民币178万元；付款方式：乙方于2015年12月6日前，支付甲方定金4万元，同月12日前，支付甲方首付款10万元，2016年1月10日前，支付甲方房款40万元，乙方向银行申请贷款100万元，如贷款不足乙方于交易当天用现金补足，具体放款时间以银行为准，乙方于(约)2016年4月30日前，支付甲方房款4万元，甲乙双方定于2016年3月20日前，共同进房地产交易中心办理转移手续，交易当日乙方支付20万元给甲方；甲方于2016年4月30日前，交付房屋与乙方，并结清水电煤等相关费用，甲方收到贷款并交房给乙方；该房地产交易税、费由甲乙双方各自承担。
2015年12月12日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以人民币178万元购买被告所有的系争房屋，房屋建筑面积为59.32平方米；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方同意，甲方于2016年4月30日前腾出该房屋，并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙�付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2016年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以虹口区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行；该合同补充条款(一)约定本合同签订后双方不得违约如有一方违约按合同价赔偿未违约方百分之二十。
该买卖合同的附件三付款协议约定：1、甲乙双方签订本合同后乙方于2015年12月6日付甲方定金人民币4万元；2、乙方于2015年12月12日支付甲方首付款人民币10万元；3、乙方于2016年1月10日支付甲方首付款人民币40万元；4、甲方同意乙方公积金贷款人民币100万元，如贷款不足乙方于交易当天用现金补足，放款时间以银行为准；5、甲乙双方定于2016年3月20日进房地产交易中心乙方当日支付甲方房款人民币20万元；尾款4万元待乙方产权办好物业过户甲方交房乙方当日付清；7、进交易中心之前甲方该房屋内所有户口必须全部迁出。
上述合同签订后，被告于2015年12月6日收到定金4万元，于2015年12月12日收到10万元，于2016年1月10日收到40万元。
2016年3月12日，两原告与被告一起至案外人上海市住房置业担保有限公司杨浦营业部办理公积金贷款。当日，两原告与案外人上海市公积金管理中心签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，由原告罗重华借款82万元，借款期限为2016年3月12日至2031年3月12日止。上海市住房置业担保有限公司杨浦营业部工作人员告知了两原告及被告《住房公积金个人住房抵押借款合同》签订后需21个自然日进行审批。2016年3月19日，被告及案外人杨柳将户籍从系争房屋迁出。
2016年4月5日，被告向两原告发函解除上海市房地产买卖合同。同月7日，被告向两原告发出《催告函》，称其于2015年12月12日和罗重华、陈翔签订上海市房地产买卖合同，经5次催告并发通知函，罗重华、陈翔重申并以自己的行为表明不去履行合同，也不承担相关的一切债务……视为根本违约；按合同索赔逾期未付款的0.05%的违约金和按合同价20%的赔偿金，其付的中介佣金15,000元，以及一切超出部分的全部费用，限两原告三天收到信给其回复，超期合同即行解除。两原告表示未收到被告2016年4月5日发的函，收到了同月7日的《催告�》。2016年4月28日，被告返还了原告罗重华184,000元。
2016年4月7日，两原告向被告发出《办理房屋过户手续通知书》，称被告所卖的上海市玉田新村XXX号XXX室的房产公积金贷款审批已经通过，已被虹口房地产交易中心告知准予办理房屋过户登记手续，特邀请被告于收到本通知起三日内携同买方前往虹口区房地产交易中心办理房屋过户登记。
审理中，原、被告确认，因原告名下在本市有一套房屋，其需将该房屋处分后，才能购买系争房屋，故双方于2015年12月12日签订的《上海市房地产买卖合同》，而约定于2016年3月20之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
审理中，两原告将扣除房屋交接时应支付的4万元房款后剩余应支付的房款1,384,000元支付至本院。
审理中，经两原告申请，本院依法裁定查封被告朱琴玉名下上海市大�西路玉田新村XXX号XXX室房屋。
上述事实，有原告提供的上海市房地产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、收据、银行凭证、《住房公积金个人住房抵押借款合同》、办理房屋过户手续通知书、催告函，被告提供的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、录音材料、《催告函》、退款通知和退款凭证、上海市房地产登记簿、看房单，本院向上海市住房置业担保有限公司杨浦营业部所作的谈话笔录，以及双方当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据合同约定，原、被告应于2016年3月20日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，现因原告于2016年3月12日签订《住房公积金个人住�抵押借款合同》，根据审核流程，该借款合同需在借款合同签订后的21个自然日进行审批，故原、被告显然不可能按合同约定的日期2016年3月20日办理过户手续，客观上造成过户日期的延后，并非双方协商达成合意延后办理过户的时间，该违约责任显然在原告，原告应承担相应的违约责任。虽然不能按期办理过户的责任在原告，但在合同约定的过户日，原告已支付了房款54万元，并与上海市公积金管理中心签订了82万元的借款合同，因此被告已收到或预期必然能收到的房款已有136万元，相较总房款178万元，两原告已履行了大部分的付款义务，现亦无证据证明原告迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，故被告解除合同的行为不符合法律规定。根据合同约定被告未约定期限付款的，应当支付违约金，合同继续履行，故被告解除合同的行为亦不符合合同�定。综上，被告要求解除合同的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持，合同应当继续履行。被告应配合过户。原告应继续支付剩余房款。现被告擅自解除合同，造成在原告签订借款合同后上海市公积金管理中心进行审批的21个自然日届满后，仍不能办理过户手续及不能交房，被告应当承担相应的违约责任。该合同补充条款(一)有过如有一方违约按合同价赔偿未违约方百分之二十的约定，但合同中对于逾期付款、逾期办理过户、逾期交房的违约责任均有明确约定，故应适用该约定，而不适用合同价百分之二十的约定。考虑到被告只有一个违约行为，却造成了不能过户及不能交房的两个违约责任，属于违约责任的竞合，如被告按照合同约定承担两个违约责任，显然加重了被告的责任，因此对于被告应当承担的违约责任，本院从被告的违约行为及造成的后果，来�情确定。鉴于合同约定的交房时间早已届满，本院根据双方当事人合同的相关约定及本案的实际情况，来确定被告的交房时间。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告朱琴玉向原告罗重华、陈翔继续履行于2015年12月12日就上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》，应于本判决生效之日起10日内协助原告罗重华、陈翔办理将上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋的产权过户至原告罗重华、陈翔名下的手续，过户期间所发生的税费及手续费由原告罗重华、陈翔与被告朱琴玉按照国家规定各自负担；
二、原告罗重华、陈翔应于本判决生效之日起10日内支付被告朱琴玉房款1,384,000元；
三、被告朱琴玉应于本判决生效之日起30日前腾出上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室�屋，将该房屋交付原告罗重华、陈翔：
四、原告罗重华、陈翔应于被告朱琴玉腾出上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋、将该房屋交付原告罗重华、陈翔之日，支付被告朱琴玉房款4万元；
五、被告朱琴玉应按每日270元支付原告罗重华、陈翔自2016年4月12日起至被告朱琴玉向原告罗重华、陈翔交付上海市大连西路玉田新村XXX号XXX室房屋之日止的违约金；
六、原告罗重华、陈翔应按每日600元支付被告朱琴玉自2016年3月21日至2016年4月3日的违约金8,400元。
七、对被告朱琴玉的其他反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费16,555.35元,财产保全申请费5,000元，由被告朱琴玉�担；反诉受理费3,360元，由原告罗重华、陈翔共同负担50元，被告朱琴玉负担3,310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 王 毅
人民陪审员 李爱珍
人民陪审员 董荣显
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 赖弈萱
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。