连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0707民初3612号原告：中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行，住所地连云港市赣榆区青口镇黄海路23号。负责人：韦志余，行长。委托诉讼代理人：刘西林、徐定东，系该行职工。被告：苏建建，男，1983年11月16日出生，汉族，住连云港市赣榆区。原告中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行（以下简称“农业银行赣榆支行”）与被告苏建建金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行赣榆支行的委托诉讼代理人刘西林、徐定东到庭参加了诉讼。被告苏建建经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行赣榆支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告归还原告贷款本金125303.49元及所产生的利息；2、请求依法确认我行对抵押财产享有优先受偿权；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告苏建建于2010年2月11日在原告处借款184000元，用于购买连云港天嘉置业有限公司天嘉幸福城13幢5单元501室房屋，由被告苏建建在个人购房担保借款合同、房地产抵押合同处签字，同时抵押房产在赣榆县房产管理处办理了抵押登记。贷款采取按月分期付款方式，至2017年3月5日，借款人分期付款已逾期13期，逾期本金13119.25元，逾期389天。在此期间原告向被告进行了多次债务逾期催收，但被告一直未能及时归还逾期贷款。现请求依法支持原告的诉讼请求。被告苏建建未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年2月2日，被告苏建建作为借款人和抵押人，案外人连云港天嘉置业有限公司（以下简称“天嘉置业公司”）作为保证人与原告农业银行赣榆支行作为贷款人（抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定被告苏建建向原告借款184000元用于购买位于连云港市赣榆区××小区××单元××室房屋；借款期限自2010年2月11日至2025年1月10日（共计180个月）；借款利息采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；借款人授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名：连云港天嘉置业有限公司，开户行农行，账号10×××36），借款人承诺，贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金；借款采用分期还款，借款人每一个月为一个还款周期，共180期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借款采用等额本息还款法；抵押人同意以房产（位于连云港市赣榆区××单元××室房屋）设定抵押，上述抵押物暂作价人民币230088元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款由天嘉置业公司提供阶段性连带保证责任担保，自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。被告苏建建在合同落款借款人及抵押人签字处签字、按印确认，天嘉置业公司在保证人签章处签章确认，原告在贷款人（抵押权人）签章处签章确认。同日，被告苏建建作为抵押人，天嘉置业公司作为担保人与原告作为抵押权人在原赣榆县房产管理处（现为连云港市赣榆区房产管理处）签订了《房地产抵押合同（按揭），约定被告苏建建将其购买的位于连云港市赣榆区××单元××室房屋抵押给抵押权人，作为向抵押权人申请按揭贷款还款之保证；担保人为抵押人承担担保责任，自本合同生效之日起至抵押人领取《房屋所有权证》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任；有下列情形之一的，抵押权人可以申请处分抵押物：(一)抵押人未按约履行债务，且担保人连续三个月未履行担保义务的；（二）抵押人死亡、被宣布死亡、被宣告失踪、被宣告解散或被宣告破产且无人代其履行债务的；处分抵押物所得价款依下列顺序分配：（一）支付处分抵押物的费用；（二）支付处分抵押物应缴纳的税费；（三）偿还抵押权人的债权及相关费用；（四）支付担保人代抵押人支付的有关费用；（五）剩余价款交还抵押人。该合同于2010年2月8日加盖了原赣榆县房产管理处（现连云港市赣榆区房产管理处）抵押鉴证专用章。以上合同签订后，原告按约于2010年2月11日将184000元贷款划入被告苏建建指定的账户中，被告苏建建在个人借款凭证中签字按捺确认，约定借款期限自2010年2月11日起至2025年1月10日止。借款后，2016年8月11日之前，被告苏建建一直在按月还款，中间偶尔会出现逾期还款情况，自2016年8月12日起，被告苏建建不再履行还款义务，双方因此产生诉争。截止2017年6月6日，被告苏建建共偿还借款本金58696.51元及利息41817.03元，尚欠贷款本金125303.49元及利息、罚息未还。另查明，被告苏建建在天嘉置业公司处购买的座落于连云港市赣榆区××单元××室房屋尚未办理《房屋他项权证》。庭审中，原告明确表示因天嘉置业公司已经注销，不再不要求天嘉置业公司承担担保责任。本院认为，原告农业银行赣榆支行与被告苏建建以及案外人天嘉置业公司签订的《个人购房担保借款合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告双方均应按约履行各自的权利义务。原告农业银行赣榆支行按照《个人购房担保借款合同》的约定将本案借款184000元划入被告苏建建指定的账户中，被告苏建建出具借款凭证予以确认，应当认定原告已经按约向被告苏建建履行了提供借款的义务。借款后，被告苏建建自2016年8月12日起不再履行还款义务，截至2017年6月6日，被告苏建建共偿还借款本金58696.51元及利息41817.03元，尚欠借款本金125303.49元及利息、罚息至今未还。被告苏建建的行为已构成违约，原告有权提前收回尚未到期的借款本息，要求被告苏建建立即偿还，被告苏建建应当承担违约责任。被告苏建建自愿用其购买的座落于连云港市赣榆区××单元××室房屋为本案贷款提供抵押担保并办理了抵押权预告登记手续，如被告苏建建未按约履行还款义务，则原告有权就抵押房产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿，受偿范围为双方约定的担保范围。原告明确表示不要求天嘉置业公司承担担保责任，系原告对其自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。被告苏建建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其质辩等诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏建建应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行支付借款本金125303.49元及约定的利息、罚息（期内利率按照年利率4.158%，逾期加收50%的罚息）；二、如果被告苏建建不能履行本判决确定的上述还款义务，则原告中国农业银行股份有限公司连云港赣榆支行可以抵押物（位于连云港市赣榆区青口镇天嘉幸福城13幢5单元501室房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过约定的债权数额的部分归被告苏建建所有。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息；案件受理费2806元（系减半收取），由被告苏建建负担（该款原告已垫付，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8725元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  陆帆二〇一七年六月七日书记员  刘毅法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定，仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。（三）《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。