江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第1897号
上诉人（原审原告）周红梅。
委托代理人王珑，江苏金华星律师事务所律师。
委托代理人马玉梅，江苏金华星律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）孙鹏，个体业主。
委托代理人孙广明。
委托代理人吕建连，江苏卓尔群律师事务所律师。
上诉人周红梅与被上诉人孙鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月30日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人周红梅及其委托代理人王珑、马玉梅，被上诉人孙鹏及其委托代理人孙广明、吕建连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
周红梅原审诉称：2013年8月28日，双方签订《光荣巷小学门面房转让协议》一份，协议规定转让费9万元，押金3000元，2013年12月底，孙鹏保证负责周红梅和光荣巷小学签订门面租赁合同，如果签不上合同，孙鹏退还周红梅转让费和押金93000元。协议签订后，周红梅按约定交给孙鹏转让费93000元，后来因光荣巷小学不同意门面转让，2013年11月11日通知孙鹏年底合同到期后不再续约，并要求合同到期后一日内搬出，孙鹏并未告知周红梅该门面房不能转让，由于孙鹏的过错，致使周红梅未能和学校签订租赁合同，学校已明确表示不再和孙鹏、周红梅任何一方签订合同，给周红梅在经济上造成了重大损失，请求判令解除双方于2013年8月28日签订的《门面房转让协议》，并由孙鹏退回周红梅转让费、押金93000元。
孙鹏原审辩称：一、周红梅所述并非事实。1、2013年8月28日双方签订的《转让协议》中并未约定“2013年12月底孙鹏保证负责周红梅和光荣巷小学签订门面租赁合同”；2、周红梅所述“孙鹏并未告诉其该门面房不能转让”不是事实，周红梅已经阅读过孙鹏与学校签订的《房屋租赁合同》，同时双方还约定了如不签订新合同，孙鹏退还周红梅转让金和门面抵押金93000元；3、学校初始不愿续签合同，后经孙鹏协调学校才同意周红梅与其他老租户一样缴纳3000元押金后续约，周红梅所述“由于孙鹏的过错，致使周红梅未能和学校签订租赁合同”并非事实，是周红梅自己不同意与学校续签合同。二、《转让协议》合法有效。周红梅与孙鹏签订《转让协议》，是在周红梅阅读过孙鹏与学校签订的《房屋租赁合同》，同时考察了学校和承租户，并对转让价格、能否签订新合同等问题做了充分了解后才签订的。而《房屋租赁合同》中写明“未经出租方许可，承租方不得转让、转租所租赁的房屋”周红梅是知道的，因此双方在《转让协议》中又另约定了“甲方（孙鹏）只负责乙方（周红梅）或甲方和学校再签订新合同，至于学校是否调整房租、门面房抵押金、签订2014年房屋租赁合同的时间等事宜与甲方无关”。此外，虽然《房屋租赁合同》约定不得转让、转租房屋，但学校已同意在周红梅缴纳3000元押金后与其续签合同，说明学校已经放弃了不得转租、转让的权利，并对双方签订的《转让协议》进行了追认。由于转让协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因而是合法有效的。三、《转让协议》已实际履行。《转让协议》签订后，周红梅支付了10000元定金，同时协议约定“违约定金不退”，孙鹏在不到10天的时间内，廉价处理了房内样品及库存的橱柜，按时于2013年9月6日将门面房交给周红梅，给其留下了20多天的装修时间，周红梅一次性交付2013年10月至12月房租4950元、门面房抵押金3000元、转让费余款80000元，共计87900元。周红梅接收房屋后进行装修，且使用至今。四、周红梅存在故意违约的行为。2013年12月20日，学校通知2013年12月21日上午9时召开续约与收回部分门面房会议，周红梅未到。2014年1月26日上午，光荣巷小学朱校长召集周红梅等未签合同的业户到学校开会，说明交纳押金20000元后签订合同，周红梅不同意签。2014年1月29日孙鹏给周红梅送去书面《告知书》，告知周红梅“现甲方已和学校协商好学校同意与乙方周红梅及时于2014年1月29日下午4点前或2月14至15日开学后到学校签房屋租赁合同。如乙方周红梅延误与校方签订新合同，造成的后果及法律责任与甲方孙鹏无关”，并口头告知周红梅学校同意押金降为3000元；2014年2月15日，朱校长通知涉案房屋营业员，让周红梅交纳押金3000元并续签合同，次日，周红梅电话告知朱校长涉案房屋违反原合同里不得私自转让的原则，周红梅不想再履行协议，并就此事已经起诉了。综上，双方签订的《转让协议》合法有效，任何一方都应当全面履行合同，否则，应承担违约责任。孙鹏按时履行了自己的义务，周红梅故意违约不签订新合同，其损失应自行承担，故请求驳回周红梅的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2012年12月30日孙鹏同徐州市光荣巷小学签订租赁合同一份，约定孙鹏租赁徐州市光荣巷小学位于徐州市泉山区夹河前街46号第西11间门面房经营橱柜，租金为1680元／月，采取先付租金后租房的方式支付，期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，孙鹏应交纳保证金3000元。合同还约定不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用。合同签订后孙鹏按约交纳了租金及保证金。2013年8月28日，周红梅与孙鹏协商后签订《转让协议》一份，约定：“1、光荣巷小学（西11）大鹏橱柜门面房，甲（孙鹏）乙（周红梅）双方自愿以玖万元转让给乙方使用（转让费与学校无关）违约定金不退。2、甲乙双方签订协议时交定金壹万元，甲方9月6日把门面房交给乙方，余下房租从10月1日算起，3＊1650=4950，门面房抵押金叁仟元，转让费余款捌万元，共计捌万柒千玖佰元，交房时一次性付清。3、如果年底学校涨房租或有其他变动，与甲方无关，甲方只负责乙方或甲方和学校再签订新合同，如签不订新合同甲方退还乙方转让金和门面抵押金93000元（如学校都不签新合同，答应继续使用门面房，视为新合同签订）。”合同还注明：“2014年的合同签订以后甲方再无任何责任。”
合同签订后，周红梅按约定给付孙鹏转让费93000元（含保证金3000元），孙鹏亦将房屋交付周红梅，周红梅遂在该房从事经营。2013年11月11日，徐州市光荣巷小学通知周红梅因承租人在经营活动中有违背合同条款的行为，年底合同到期后将不再续约。同年12月20日光荣巷小学又通知周红梅参加续约及收回部分门面房的会议。后经孙鹏协调，光荣巷小学同意与周红梅签订租赁合同，并于2014年1月26日通知周红梅到学校签合同，但周红梅以房租、押金提高不符合其与孙鹏的约定为由拒绝签订合同。2014年1月29日孙鹏向周红梅发出告知书，告知周红梅经孙鹏与学校协商，学校已经同意周红梅于2014年1月29日下午四点前或2月14日至15号开学到学校签订房屋租赁合同，合同签订后凭合同保证金（押金）数，孙鹏返还给周红梅已给付孙鹏的3000元押金。但周红梅接到该告知书后仍未在上述时间去学校签订合同。现光荣巷小学其他门面房均已签订租赁合同（房租上涨15%，保证金不变），周红梅至今仍在该门面房经营，自2014年1月起房租未再缴纳。2014年1月28日周红梅诉至法院要求终止双方于2013年8月28日签订的《门面房转让协议》，退回转让费、押金93000元，该案为（2014）泉民初字第599号案件，后于2014年7月28日撤诉。现又再次诉至原审法院。
2014年7月9日法院对徐州市光荣巷小学副校长朱某进行询问，其表示学校不再同意与周红梅签订租赁合同。
原审法院认为：双方当事人之间签订的转让合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的转让合同中第3条约定“如果年底学校涨房租或有其他变动，与甲方无关，甲方只负责乙方或甲方和学校再签订新合同，如签不订新合同甲方退还乙方转让金和门面抵押金93000元”，该条款是对周红梅行使解除权条件的约定，依照该约定孙鹏具有协助周红梅订立租赁合同的义务，若非因周红梅自身原因导致不能订立合同，周红梅可以依照合同约定解除双方的转让合同。2013年底原租赁合同到期后，虽然出租人徐州市光荣巷小学曾提出不与周红梅签订租赁合同，但周红梅仍然在该门面房实际经营至今，且孙鹏在合理的期间内积极与出租人协调，出租人也在2014年1月26日表示同意与周红梅签订合同，并通知了周红梅，因此孙鹏已经按合同约定履行了义务。周红梅因其自身的原因拒绝签订合同，不符合双方合同约定的解除条件，故对周红梅要求解除合同、返还转让款的诉讼请求法院不予支持。遂判决：驳回周红梅的诉讼请求。
上诉人周红梅不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人从未接到出租人同意签订合同的通知，被上诉人向上诉人发出的告知书，上诉人实际未收到。2、证人朱某未出庭作证，原审法院就采纳了其调查笔录，且调查笔录中的部分内容与事实不符。在该笔录中，朱某也并未认可被上诉人曾协助上诉人办理新合同签订手续。3、2013年11月11日出租人向“西十一”的承租人发出通知，内容为“因承租人在经营活动中有违背原合同条款的行为，今年年底合同到期后，不再续约……”，被上诉人与出租人之间的原租赁合同在该通知送达之日即2013年11月11日就已解除，因此上诉人与被上诉人之间的转让协议也应当解除。综上，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉孙鹏答辩称：1、上诉人收到了出租人同意签订合同的通知，通过原审提交的证据可以证明。2、上诉人收到了我们向其发出的告知书，其原审中已自认。3、转让协议没有约定具体时间签订合同。4、虽然一开始出租人不同意签订合同，但是在被上诉人的协调下，出租人是愿意和上诉人签订合同的。5、法院调取的笔录，证人不用出庭。6、质证的时候，被上诉人对笔录的真实性是没有异议的，上诉人也仅有一句话有异议，所以证人不出庭是可以的。7、上诉人混淆了不再续约与解除合同的关系，2013年11月11日发出的通知是合同到期终止，而不是解除合同；2013年12月20日出租人又发出了续签合同的通知，要求进行续约。8、转让费符合市场的价格。综上，请求二审法院维持原审判决。
上诉人在二审期间提供证人光荣巷小学副校长朱某出庭作证，其陈述2013年底周红梅未与学校联系，2014年寒假前，周红梅与学校联系，学校提出将押金提高到2-3万元与其续租，但周红梅表示押金过高不同意续签，后经孙鹏协调，学校同意将押金降到3000元与周红梅续签租赁合同。双方当事人对证人证言的真实性均予以认可。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：上诉人主张解除与被上诉人之间的转让协议并要求返还93000元转让费及押金的请求应否予以支持。
本院认为：2013年11月11日出租人向“西十一”的承租人发出通知，内容为“因承租人在经营活动中有违背原合同条款的行为，今年年底合同到期后，不再续约……”，根据该内容出租人并非在行使解除权，而是合同到期后不再续约的意思表示。因此上诉人关于被上诉人与出租人之间的原租赁合同在该通知送达之日即2013年11月11日就已解除，上诉人与被上诉人之间的转让协议也应当解除的主张，本院不予支持。上诉人在一、二审期间均认可收到被上诉人于2014年1月29日向其发出的告知书，故上诉人抗辩其未收到被上诉人发出的告知书，本院不予采信。2013年11月11日及同年12月20日的两份通知的对象均标注的是“西十一”的承租人，且均是送达到“西十一”的营业员处，而在此期间，上诉人作为“西十一”的实际承租人，应当收到并且知晓通知的内容，因此对于上诉人抗辩两份通知均是送达给被上诉人而非送达给上诉人，本院不予采信。
双方签订的转让合同中第3条约定“如果年底学校涨房租或有其他变动，与甲方无关，甲方只负责乙方或甲方和学校再签订新合同，如签不订新合同甲方退还乙方转让金和门面抵押金93000元”，该条款是对上诉人行使解除权条件的约定，依照该约定被上诉人具有协助上诉人订立租赁合同的义务。根据光荣巷小学副校长朱某的证人证言并结合被上诉人发出的告知书，以及上诉人在（2014）泉民初字第599号案件以及本案中的陈述，被上诉人在合理的期间内积极与出租人协调，出租人也在2014年1月26日表示同意与上诉人签订合同，并通知了上诉人，因此被上诉人已经按合同约定履行了义务。上诉人因其自身的原因拒绝签订合同，不符合双方合同约定的解除条件，故对上诉人要求解除合同、返还转让款的诉讼请求本院不予支持。
综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 蕾
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年七月三十日
书 记 员 宗 正