江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民初字第1181号
原告昆山薇阁酒店管理有限公司，住所地江苏省昆山市开发区桃花江路66号，组织机构代码75734421-9。
法定代表人林镇鲲，该公司董事长。
委托代理人鲍欢欢，江苏海联海律师事务所律师。
被告苏州德郡府酒店有限公司，住所地江苏省昆山市开发区XX花园XX号楼XX室，组织机构代码05869525-5。
法定代表人柴赫曼。
原告昆山薇阁酒店管理有限公司诉被告苏州德郡府酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月8日受理后，依法组成合议庭于2014年8月8日公开开庭进行了审理，原告昆山薇阁酒店管理有限公司委托代理人鲍欢欢到庭参加诉讼，被告苏州德郡府酒店有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告昆山薇阁酒店管理有限公司诉称，原被告于2012年签订房�租赁协议一份，被告租赁原告位于昆山市开发区同丰东路、桃花江路口昆山开发区XX花园XX号XX室的房屋，合同约定月租金5万元，租金三个月一付，先付后用，原告可终止合同并收回房屋，被告应赔偿损失将全部投资留给原告，并支付一年租金数额的违约金给原告。现被告于2013年7月起至今未缴纳房租，且被告自2013年12月开始不营业，因被告负债问题该房屋被法院查封。被告上述行为已经违约，且被告的资信状况已经无法保证合约的继续履行。故原告有权解除合约，并要求其承担违约责任。请求法院判令：一、原告2013年7月1日至2014年8月31日租金670000元，滞纳金54740元；二、被告支付原告水费1887.9元、电费18541元；三、解除双方租赁关系；四、被告支付原告违约金60万元，被告全部在酒店内的资产归原告所有；五、本案诉讼费由被告承担。
被告苏州德郡府酒店有限公�未作答辩。
经审理查明：昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋所有权人为原告（昆房权证开发区字第××号）。2012年6月30日，原被告双方签订房屋租赁合同一份，约定：第一条、原告将坐落于昆山开发区同丰东路、桃花江路口，昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋建筑面积677.05平方米的房屋出租给被告。第二条、用途为餐饮，并约定不得任意改变房屋用途。第三条、租赁期限自2012年7月1日至2022年6月30日，其中2012年7月1日至8月31日为免租期。第四条、租金为每月五万元整，每隔三年租金增加4%。第五条、付款方式为每三个月支付一次，遵照先付后用的原则，每三个月的最后五天内支付下三个月的租金。被告于合同生效后先支付保证金5万元，原告于本租赁契约终止或期限届满，被告腾空并交还房屋时，扣除因被告使用所必须缴纳之费用后，无息返还保证金。第六条、原告于本�同生效后5日内将该房屋交付给被告。……第八条、原告留给被告使用的设备，被告应负责维修保养，如需处置应通知原告（具体如下：每层4台空调共16台，冰库1各，不锈钢水池6各，不锈钢料理台3各，切肉片1台，灶台2个，排油机1个，餐梯2台，空气清洗机10台，制冰机1台）。第九条、关于装修和改变房屋结构的约定：被告不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋影响的设备，需经征得原告书面同意，投资由被告自理，退租时，除另有约定外，原告有权要求被告按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用。第十条、房屋租赁期间以下费用需由被告支付：1、水电费，2、煤气费，3、电信、有限电视费，4、分办公共使用范围内的管理、清洁、维护、疏通管道费用、化粪池清理费用，5.原告（或原告委托代理者）统一代收并承担分摊及水、电损耗费用（附凭证）。第十一条、租赁期满后，本合同终止，届时被告须于期满当日将房屋退还原告，如被告要求继续租赁，则须提前三个月书面向原告提出，原告在合同期满前一个月内向被告正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。如合同到期或被告违约致使原告宣布解除合同后，被告遗留、存放在原告出租房屋内的货物、设施，被告未能在约定的期限内及时办理移交手续的均视为被告的抛弃物，原告有权任意处置，由此引起的一切后果由被告承担。第十二条、被告有下列情形之一的，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿，被告须将其投资全部留给原告并赔偿原告按年度向对方交纳年度租金100%的违约金：1、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途（原告同意除外）；3、欠租累计达二个月；4、无正当理由闲置达二个月；5、利用承租房屋进行违法活动，并由被告承担一切法律责任。6、故意损坏承租房屋。……第十四条、违约责任：租赁期间双方必须信守承诺，任何乙方违反本合同的约定，须按年度租金100%赔偿违约金及被告固定资产投资额扣除摊提后的价值赔偿对方。如被告欠缴租金，除追缴租金外，还须按欠缴额的万分之五／日交纳滞纳金。上述合同由原被告双方盖章，签订合同时被告现金支付原告保证金5万元。
2012年7月1日，原告将租赁房屋交付被告。被告于2012年6月26日支付租金15万元，于2013年2月5日支付租金15万，于2013年5月16日支付租金10万元，于2013年7月26日支付租金5万元，于2013年9月30日支付租金8万元。
2013年12月26日，原告向被告发送律师函，内容大致为：被告2013年7月仅交纳房租2万元，2013年8月至今未缴纳任何房租，现原告致函被告要求被告在收到律师函后3日内按照合约支付租金37万元，否则原告根据合约第十二条约定解除租赁合同，并要求被告承担全部违约责任。该律师函被告于2014年1月1日签收。
2014年3月6日，原告向被告发送律师函，内容大致为：被告2013年7月仅交纳房租2万元，2013年8月至今未缴纳任何房租，2013年12月原告发函给被告要求被告收函后3日内支付拖欠租金，否则按合同十二条处理，但被告至今未付。现致函通知被告根据合同十二条约定解除双方的租赁合同，酒店内的所有投资归原告所有并要求被告支付一年租金的违约金，请被告收到本函后10日内搬离出租房屋并尽快按照约定支付拖欠的租金和违约金，如被告不在10日内搬离并将房屋交还给原告，则原告将代为清理相关物品，如有丢失缺损概不负责，所产生的清理费用由被告承担。该律师函经EMS送达后退信。
另�明，2013年11月至2014年7月，原告为被告垫付电费18541.94元，2013年11月至2014年2月，原告为被告垫付水费1887.9元。
被告自2013年12月起就未在经营，也未支付租金，为此原被告产生纠纷，原告诉诸本院。
本院认为：原、被告双方经协商一致签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案租赁合同约定，被告欠租金累计达二个月的，原告有权解除合同，收回房屋并追究被告违约责任，而本案被告在租赁合同履行过程中未按照合同约定的期限支付租金，在宽限期内仍没有支付，原告有权解除合同，原告向被告发出的解除合同的律师函并未送达被告，原告庭审中主张合同自2014年8月31日解除，不违反法律规定，本院予以认定。合同解除后被告应当及时将租赁房屋�还原告，关于房屋内的装修及其他可动资产，因原告无法提供具体的物品名称及数量，且被告未到庭的情形下本院无法认定房屋内物品的所有权，为防止损害善意第三人的利益，不宜将房屋内所有物品均归属原告。但是根据合同约定，原告可对房屋内装潢部分予以处理，对其他无法确认所有权的物品应当善意的谨慎的处理，原告在收回房屋时可以申请公证部门和执行机关共同对房屋内物品进行处理。
双方于2014年8月31日解除合同，截止合同解除之日被告结欠原告租金67万元，理应支付。原告根据合同第十四条违约责任条款主张逾期支付租金的滞纳金，按照日万分之五计算，经本院核算，截至2014年7月底滞纳金已经超过73200元，原告主张54740元滞纳金在合理范围内，本院予以认定。合同第十条约定水电费由被告承担，由原告统一代收，现原告已经垫付2013年11月至2014年7�电费18541.94元及2013年11月至2014年2月水费1887.9元，有权要求被告支付。原告主张按照合同第十二条和第十四条的约定由被告支付违约金60万元，对此本院认为，该约定标准过高，根据相关司法解释及考虑到本案实际情况，本院依法将违约金标准调整为6个月租金标准即30万元。
关于签订合同时被告支付的5万元保证金，因被告下落不明，无法保证交付房屋的具体时间，而合同解除后至被告交付房屋前可能会产生房屋占用使用费，故对保证金本案暂不处理，被告可在交还房屋后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告昆山薇阁酒店管理有限�司与被告苏州德郡府酒店有限公司签订的房屋租赁合同于2014年8月31日解除。
二、被告苏州德郡府酒店有限公司于本判决生效后十日内将昆山开发区XX花园XX号楼XX室房屋建筑面积677.05平方米的房屋交还原告昆山薇阁酒店管理有限公司，并支付原告2013年7月1日至2014年8月31日期间租金67万元，滞纳金54740元。
三、被告苏州德郡府酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山薇阁酒店管理有限公司垫付的2013年11月至2014年7月电费18541.94元及2013年11月至2014年2月水费1887.9元。
四、被告苏州德郡府酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山薇阁酒店管理有限公司违约金30万元。
五、驳回原告昆山薇阁酒店管理有限公司的其他诉讼请求。
（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
案件受理费94914元，公告费690元，合计95604元，由被告负担。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。
审 判 长 王甜甜
代理审判员 欧 平
人民陪审员 陆美华
二〇一四年八月十九日
书 记 员 姚文彬
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义�不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不�付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。