山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0103民初4329号
原告（反诉被告）：山东恒润投资有限公司，住所地济南市。
法定代表人：马向阳，董事长。
委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：宫大伟，山东齐鲁律师事务所律师。
被告（反诉原告）：济南金领汽车销售有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人：杨金新，董事长。
委托诉讼代理人：鞠承良，山东瀛岱律师事务所律师。
原告（反诉被告）山东恒润投资有限公司（以下简称山东恒润公司）与被告（反诉原告）济南金领汽车销售有限责任公司（以下简称济南金领公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东恒润投资有限公司法定代表人马向阳的委托诉讼代理人宋哲、宫大伟，被告济南金领汽车销售有限责任公司法定代表人杨金新的委托诉讼代理人鞠承良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告山东恒润公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告立即腾退租赁房屋，返还租赁合同中所列物业；3、被告支付原告租金39万元。事实和理由：2013年7月6日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将坐落于济南市二环南路7636号营院的经营场所和房屋出租给被告，租赁期限自2013年9月1日起至2026年12月21日止，年租金为人民币80万元（其中产权单位年租金人民币38万元）；自合同签订之日起五个工作日内，被告向原告支付定金10万元及原告之前支付给产权单位剩余七个月的租金人民币22万元；2013年9月1日后五个工作日内，被告向原告支付2013年9月1日至2013年12月31日租金14万元；2013年11月底之前，一次性支付下一年（2014年1月1日至2014年12月31日）租金人民币42万元，原告收到租金后，被告凭借原告书面授权，直接将剩余租金支付给产权单位。合同签订后，被告未能依约支付租金，自签订合同之日起至今尚有39万元未支付，就被告拖欠租金事宜，原告已多次催讨无果，为此原告诉至法院。
被告济南金领公司辩称：本案原告在履行合同过程中存在严重违法行为，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告对于租赁合同约定的租赁物不享有支配权和出租权。2、原告自签订合同之日起至今未将全部租赁物交付给被告，根据租赁合同约定，原告应当交付给被告的租赁物为19亩土地的承租权及上述土地范围内地上、地下建筑物及相应的固定资产等，但是签订合同后原告仅交付了地上物的展厅及厂房，对租赁土地的承租权及两层地下建筑未交付，且两层地下建筑的建筑面积是地上建筑物建筑面积的两倍，因此原告构成严重违约。3、根据双方签订的租赁合同约定，被告对租赁物有改造、改装、装修等权利，因原告对租赁物没有完全的支配权及出租权，导致被告不能实现上述权利，给被告造成极大损失。因此在原告未履行合同义务的情况下被告享有先履行抗辩权，另外因原告违约行为给被告造成损失被告享有不安抗辩权。4、原告诉讼租金金额计算有误：被告于2013年9月份之前实际支付原告有汇款凭证的金额为24万元，按照原告指示支付现金12万元。上述共计36万元。2014年9月份之后支付58万元，上述总计94万元。根据合同约定被告支付租金期间为2013年9月1日至2014年12月31日，共计106.6万元。因此上述差额为12.6万元而非原告所诉的39万元。5、本案经济南市中级人民法院认定为无效合同，现本案原告未变更诉讼请求，根据法律规定应当依法驳回原告诉讼请求。另本案在原审及二审中均查明原告不具备出租人资格，涉案土地的地下室、地上物经过法院调查已经查明不允许原告出租，原告持有的托管证明文件仅是对名爵汽车品牌的经营，因此，原告不具备收取租金的权利，原告欺骗被告签订合同，给被告造成了极大的损失，依法应当返还已经收取的租金费用并赔偿损失。综上所述，原告的诉讼请求并不成立，而且原告的违约行为给被告造成了巨大的损失，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告济南金领公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告返还已经支付的租金94万元；2、要求反诉被告赔偿损失暂计300万元；3、反诉被告支付反诉原告委托律师所产生的费用。事实和理由：2013年，反诉被告称其已经获得涉案19亩土地的使用权、地上物、地下两层建筑的支配权及转租权、改装、改造权利，为此双方于2013年7月6日签订了《租赁合同》。合同签订后反诉被告迟迟未能按照合同约定交付租赁物，使反诉原告不能按照广汽丰田厂家要求完成改装义务，客观上不能正常经营丰田牌汽车，因此给反诉原告造成极大的损失，甚至经营权将被厂家取缔。反诉被告的违约行为给反诉原告造成的具体损失为：一、经营期间的滞留罚款、厂家返利、违约金、精品装具利润等暂共计825.9万元；二、地下室两层出租的收益一年暂计60万元。三、反诉原告为设立公司实际投资损失。四、本次纠纷所产生的律师费用。五、反诉原告已实际支付的租金。上述按照每年损失暂计为900万元，双方签订了13年的租赁合同，如果反诉被告不能履行合同将给反诉原告造成11700万元损失，为此特提起反诉。
反诉被告山东恒润公司针对反诉辩称：1、反诉原告提出反诉的时间不符合法律规定，依法应当予以驳回。2、反诉原告在反诉状中所列明的反诉事实与理由与事实不符，根据租赁合同中反诉原告的法定代表人杨金新已明确合同所列租赁物已于2013年7月1日收到。反诉被告已经履行了交付标的物的义务，并且在合同中反诉原告法定代表人杨金新明确承认涉案合同租赁物已于2013年7月1日收到。同时合同中已经明确反诉原告具有改造、扩建及修缮的权利，合同签订后反诉原告并未向反诉被告反映租赁物的改造问题，因反诉原告自身原因导致经营场所无法改造的后果应当由反诉原告自行承担。3、涉案合同已明确涉案土地、房屋及其设施的相关情况。4、反诉原告的反诉请求不具有合理性，双方已经实际履行涉案合同，反诉原告应当支付租金，其损失并不存在。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据无异议的证据证实：2013年7月6日，原告山东恒润公司（甲方）与被告济南金领公司（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方出租给乙方坐落于济南市二环南路7673号营院，即济鲁字第5808号坐落的路南侧，东边至军区油训队、汽车检测线中心围墙，西至路南三层楼东山墙，直线由北向南至马武寨山围墙之间沟坡地（即原济南东岳顺吉汽车销售服务有限公司）共计19亩土地及地上物。该租赁物物业包括：东岳顺吉院内所有土地、地下建筑物以及房屋内部所有的固定资产、动产包括展厅、办公场所及设施设备、空调设施、厂房维修车间、所有场地、维修设施及货架、工具等（不包括汽车配件）。合同约定租赁期间为2013年9月1日至2026年12月31日。改装、装修期限为2013年7月1日至2013年9月1日。改装、维修期间免收租赁费。合同约定租赁物租金为年租金80万元，其中42万元由乙方在每年规定时间支付给甲方，甲方收到上述租金后，乙方凭借甲方出具的书面授权将剩余38万元租金直接支付给产权单位。合同同时约定合同签订后五个工作日内，乙方需向甲方交纳定金10万元及甲方之前支付给产权单位剩余七个月的租金22万元。该租赁合同一式四份，原、被告公司各执两份。
涉案土建地上建筑物广汽丰田四S店（原名爵四S店）于2014年4月19日被济南市中级人民法院（2014）济中法执字第84号查封公告予以查封。2014年7月3日济南市中级人民法院作出的（2014）济中法执字第84号执行裁定书中描述因济南东岳公司与案外人张增刚达成抵债协议，济南东岳公司将涉案租赁物地上建筑物名爵四S店一层至二层抵偿给张增刚，济南东岳公司也没有其他可供执行财产，因此该上述执行案件终结执行程序。
另查明，涉案土地系案外人济南军区后勤装备维修培训中心通过无偿划拨的方式取得的军事设施用地。
关于涉案合同性质，经本院释明，原告表示坚持按合同有效主张权利，坚持原诉讼请求。反诉原告表示认可合同无效，坚持原反诉请求。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告是否对租赁物享有相关权利的问题。原告提交济南东岳汽车集团有限公司（以下简称济南东岳公司）及其法定代表人孙刚出具的证明各一份证明济南东岳公司将涉案租赁物由原告托管，该证明内容载明：“我集团下属单位-
济南东岳顺吉汽车销售服务有限公司（以下简称顺吉公司）及相关资产等全部由山东恒润投资有限公司（以下简称恒润公司）托管，托管期间，顺吉公司全部经营与管理工作由恒润公司主持，期间产生的资产收益、经营收益等与损失由恒润公司享有和承担。现，2013年顺吉公司场地租金由恒润投资公司代付，年租金为叁拾捌万元整。特此证明，济南东岳汽车集团，2013年2月5日。”该证明加盖有济南东岳汽车集团有限公司印鉴。被告认为上述证明仅能证明原告对涉案租赁物享有托管的权利，不能证明原告对租赁物享有出租及改装、装修的权利。案件审理过程中，本院工作人员对济南军区后勤装备维修培训中心租赁科科长张明泉及济南东岳公司法定代表人孙刚进行询问，并制作询问笔录两份。张明泉表示涉案土地产权属于济南军区后勤装备维修培训中心，其与济南东岳公司签订租赁合同时租赁物并无地上及地下建筑物，各项建筑物均为济南东岳公司建设。但签订租赁合同时双方约定上述建筑物建成后不能进行重建，对建筑物外观不得进行更改，仅可对建筑物内部进行重新装修。并且在租赁合同到期后，土地及地上物归产权单位所有。济南东岳公司法定代表人孙刚表示济南东岳公司对涉案土地没有出租、改建、转让的权利，原告山东恒润公司对涉案土地也没有上述权利。对以上证据原告表示济南东岳集团有限公司出具的证明证实其对托管单位及相关资产均具有相关权利。
2、关于租赁物是否实际交付的问题。合同签订后，被告法定代表人杨金新在原告所持有的两份租赁合同其中一份的复印件中第一页“租赁场所位置及物业”部分载明“以上租赁物已于2013年7月1日收到，杨金新”。被告认可上述签字为杨金新本人书写，但认为该内容记载于合同复印件中，不具有效力。案件审理过程中，本院工作人员对涉案租赁物地下两层使用人进行询问并制作工作记录及询问笔录各一份。地下两层租赁物使用人均表示其使用上述场地系与济南东岳汽车集团有限公司签订的租赁合同，但均表示知道关于原告山东恒润公司对租赁物托管的情况。其中地下一层使用人表示在被告租赁涉案租赁物之前其已经使用经营场所。地下二层使用人表示其于2014年7月份开始使用租赁物，系通过案外人介绍租赁的该场地。上述地下建筑使用人均表示知道原告公司对该块土地及建筑物托管的事实。原告表示被告并未就地下租赁物的情况与其沟通，并且其公司已经向被告明确表示直接对地下室进行使用及对地下室内的物品任意处分。在原告提交的2014年8月8日被告向原告发出的催款通知书的回函中记载：“……自2013年7月6日至今贵公司也未将地下室腾出，厂家为此即将收回我公司的经营授权……”。
3、关于支付租金问题，原告主张合同签订后被告济南金领公司通过银行转账形式支付租金合计77万元，被告应当支付的总金额应为2013年7月至12月支付给产权单位的22万元、2013年9月1日至2013年12月31日支付给原告租金14万元以及2014年全年租金80万元合计116万元。被告主张因合同中约定2013年7月1日至2014年9月1日免收租金，因此其应当支付的租金总额应为年租金80万除以12个月再乘以2013年9月1日至2014年12月31日16个月租金应为106.6万元。同时被告主张已支付的租金为94万元，除原告主张已支付的77万元外，根据原告指示被告曾向原告交纳12万元现金并于2013年12月10日通过被告法定代表人杨金新的账户转账给原告5万元并提交转账汇款详情单一份予以证明，对交付的12万元现金，被告未提交证据予以证明。
4、关于被告要求原告赔偿因原告对租赁物不享有相关权利造成损失的问题。被告认为原告对租赁物不享有出租、改装的权利，因此合同目的无法实现，故要求原告赔偿因经营权被收回所造成的损失。为此其提交广汽丰田汽车有限公司向其发出的《关于终止并收回广汽丰田品牌汽车经销商授权的通知》、由其公司制作的改造方案、增值税纳税申报表两份及2014年留车罚款及厂家返利表。在通知中载明的终止合同及收回经销商授权的事由为：“（1）从2014年1月开始至9月提车、销售一直处于异常状态；（2）2013年8月搬迁至临时运营场所至今，一直未开始新店建设（已超过规定的一年建成店铺的时间要求）；（3）2014年8月9日广汽丰田针对以上异常给济南金领发送整改通知，最终济南金领未能达到整改要求，整改失败。”被告认为系由于其无法对租赁物建筑进行装修、改建造成此后果，但其公司在对原告2014年8月8日发出的催款通知书的回函中未对此原因进行描述，其描述为“至今贵公司也未将地下室腾出”，因此广汽丰田公司将要收回对其授权。案件审理过程中，被告提交律师代理费发票一张，证实其为进行本次诉讼，支出律师代理费25000元整。主张根据原、被告双方在租赁合同中约定，双方因租赁合同引发的争议，如通过诉讼解决，该过程所发生的费用（包括律师费）除法院判决另有规定外，由败诉方承担。
5、关于涉案土地性质。原告主张其并不清楚涉案土地的性质，其将涉案土地及地上物出租给被告的依据就是济南东岳汽车集团有限公司及其法人出具的证明；被告辩称因涉案土地及地上物管理混乱且没有在房管部门登记备案，其公司仅凭原告陈述与原告签订了本案租赁合同，不清楚涉案标的的实际产权单位及性质。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。本案中，原告山东恒润投资有限公司将坐落在山东省济南市二环南路7636号营院共计19亩土地租赁给被告济南金领汽车销售有限责任公司使用，现双方因上述土地租赁问题产生纠纷诉至本院。经查，涉案土地系案外人济南军区后勤装备维修培训中心通过无偿划拨的方式取得的军事设施用地，具有明确的限定用途，原告山东恒润投资有限公司未经法律、行政法规规定的程序将上述土地用于对外出租违反了法律、行政法规的强制性规定，因此原、被告之间签订的关于该宗土地的租赁合同应为无效。
现原告向本院起诉要求解除双方签订的租赁合同并由被告支付租金，但合同解除的前提系基于有效合同产生，本案中不存在合同解除的情形。经本院释明后，原告仍然坚持其诉讼请求，因此，现原告要求解除双方签订的《租赁合同》并由被告支付租金的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，反诉被告在对外出租涉案土地房屋时，未对出租标的进行全面客观的核实，亦未按照法律、行政法规的规定办理相关手续即将涉案土地擅自出租；反诉原告在与反诉被告签订租赁合同承租涉案土地及房屋时，也未对租赁物的权属和性质进行核实及了解，未尽到谨慎注意义务，因此，反诉原告及反诉被告对合同的无效均具有一定过错，应当各自承担相应的责任。根据法庭查明事实，原、被告签订合同后，被告法定代表人杨金新在原告持有的租赁合同复印件中载明“以上租赁物已于2013年7月1日收到，杨金新”，能够证实被告认可收到了合同约定的租赁物，虽然双方签订的租赁合同无效，但反诉原告作为房屋实际使用人，应当交纳相应的房屋使用费，现反诉原告要求返还已经交纳的房屋使用费94万元，于法无据，本院不予支持。关于反诉原告主张的未收到全部租赁物的意见，虽然通过案外人询问笔录能够确认租赁物地下两层被告没有占有及使用的事实，但询问笔录证明，地下一层使用发生于租赁合同签订之前，地下二层租赁时间开始于本案租赁合同签订之后，而被告除在2014年8月8日向原告发出的催款通知的回函中对租赁物未完全交付提出异议外，未提交证据证实其曾就原告未完全交付租赁物问题在合同签订后向原告提出过异议。被告既未在合同签订时对地下一层由他人使用向原告提出异议，亦未在租赁合同履行过程中对案外人使用地下二层向原告提出异议，应视为被告是在明知租赁物实际情况并予以认可的情况下与原告签订的租赁合同，现被告主张原告未完全交付租赁物违反了合同约定义务并以此作为要求原告赔偿损失的理由之一，于法无据，本院不予采纳。关于反诉原告要求反诉被告对其损失承担赔偿责任的请求，反诉原告主张因反诉被告对租赁物不享有出租及装修、改造的权利，造成其无法正常对租赁物进行装修改造，致使经营权被广汽丰田公司收回，给其造成了经济损失，本案中暂时主张300万元。但根据反诉原告提交的证据，不足以证实其实际损失的数额，并且反诉原告在向反诉被告发出的催款通知书回函中描述经营权即将被收回的原因时仅记载未交付地下租赁物而并未记载租赁物无法装修、改造的情况，其提交的广汽丰田公司向其出具的材料中也没有相关记载；因此反诉原告的上述反诉请求，证据不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付因本案诉讼支出的律师费2.5万元，仅提供律师代理费发票一张，未提交委托代理合同及进账单，不足以证实律师费的实际支出，故本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告山东恒润投资有限公司的诉讼请求。
二、驳回反诉原告济南金领汽车销售有限责任公司的反诉请求。
案件受理费7150元，由原告山东恒润投资有限公司负担；反诉案件受理费19280元，由反诉原告济南金领汽车销售有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 韩晓爽
人民陪审员 李迎春
人民陪审员 高 霞
二〇一七年三月二十日
代理书记员 徐小然