浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉南巡民初字第254号
原告（反诉被告）：宁波中建物业管理有限公司嘉兴分公司，住所地：嘉兴市南湖区格林小镇一期公寓楼一楼118-120。
负责人：周杰枫，该分公司负责人。
委托代理人：黄亚文、谢秋杰，浙江品尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：唐勇。
被告（反诉原告）：陶琳。
委托代理人：唐勇。
原告宁波中建物业管理有限公司嘉兴分公司（中建物业公司）因与被告唐勇、陶琳物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年5月5日受理，被告唐勇、陶琳于2014年7月21日向本院提起反诉，本院于2014年7月21日受理后，决定合并审理，依法由代理审判员丁善超独任审判，于2014年7月21日公开开庭审理了本案，后依法组成合议庭，于12月30日公开开庭审理了本案。原告委托代理人谢秋杰、被告唐勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年9月20日至2014年11月30日，为双方庭外和解期间，不计入审限。
原告中建物业公司起诉称，两被告于2005年3月22日与开发商签订商品房买卖合同及补充协议，购买格林小镇16幢103室136.34平方米房屋一套，并于2005年9月17日办理了房屋交接手续，物业管理费每月每平方0.6元。2006年9月14日至2013年12月31日，被告无故拒不交纳物业管理费合计7157.9元。原告多次催讨未果，故诉请判令：一、两被告向原告支付拖欠的物业管理费7157.9元及利息（其中2006年9月14日至2011年12月31日期间的物业费5194.6元，自2012年1月1日起，2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费981.65元，自2013年1月1日起，均按每日万分之三的标准，计算至实际清偿之日止）；二、两被告承担本案诉讼费。
两被告答辩称，原告的陈述不是事实，本案中房屋的买卖中，未将房屋的瑕疵告知被告，造成被告的装修损失，而导致了纠纷。原告的诉请已超出诉讼时效，被告认可2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业费1472.4元。
两被告反诉称，两被告于2005年购买讼争房产，2008年6月起装修，年底入住。2009年4月发现墙面裂缝，后进行二次装修，发现墙面继续开裂。后得知开发商在交付时在墙面上刷了涂料，但原告未告知该注意事项，故应赔偿二次墙面装修损失。被告在购房时与原告签订了补充协议，约定未入住期间按物业费70%收取，但原告按全额收取，应将多收的30%予以退还。被告多次与原告交涉，原告拒绝退还，构成违约，应承担违约金3112.76元。故诉请判令：一、原告支付两被告装修赔偿款14700元；二、原告支付两被告违约金3112.76元；三、原告退还保证金1000元及多收的物业费321.2元。
反诉被告中建物业公司答辩称，被告拿押金的原件是可以退还保证金的。关于装修赔偿的问题，与原告没有关系，原告已经履行了装饰装修的告知的义务，就在前期物业服务协议和装修责任协议，这两个协议上都是在履行告知装修中的禁止的事项。被告也没有提供相关的证据证明他的损失是多少，何时造成的，对被告的请求赔偿14700元的装修赔偿原告是不予认同的。关于多收物业费和支付违约金的问题，原告认为补充协议实际是没有履行，也没有这个打七折的政策，原告没有多收被告的物业费，所以也不用支付被告违约金。
针对自己的本诉主张及反诉抗辩，原告中建物业公司提供了以下证据：
1.交房通知验单一份，证明两被告为格林小镇业主的事实。
2.前期物业管理协议和现在的物业服务合同，证明原告有权向被告收取物业管理费的事实。
3.两张照片，证明原告已经向被告履行了催讨的义务。
4.快递单及律师函原件各一份，证明向被告催讨的事实。
两被告质证后认为，对证据1、2，无异议，对证据3、4，均认为没看到过，不予认可。
针对自己的本诉抗辩及反诉主张，两被告提供了提供以下证据：
1.补充协议一份，证明打七折收费的事情。不入住之前的物业费按照70%来收。
2.销售清单三份，证明房屋的空置期，及被告实际入住是2008年12月31日。
3.函一份，证明被告是一直都在要求原告处理，另证明被告要和物业公司进行协商，让其代为转达房屋的质量问题。
原告质证后认为，对证据1的真实性无异议，但合法性有异议，协议的签订是以存在70%的政策为前提，但实际的政策不是这样的。对证据2，无异议。对证据3，真实性有异议，原告没有收到这样的函，关联性有异议，被告提交的证据是发给格林置业公司的，是和本案无关的。
本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告质证后无异议，符合证据构成要件，本院对该证据予以认定；证据3，系原件，能够证明向被告书面催讨的事实，故本院予以认定；证据4，虽系原件，但不能证明已将催讨函寄至被告处的事实，故本院不予认定。被告提供的证据1、2，系原件，原告质证后无异议，符合证据构成要件，故本院予以认定；被告提供的证据3，与本案无关联性，故本院不予认定。
本院经审理，认定案件事实如下：
两被告系嘉兴市南湖区格林小镇16幢2单元103室业主，房屋建筑面积136.34平方米。2005年9月17日，原告作为甲方，两被告作为乙方，签订《格林小镇前期物业管理服务协议》，约定：甲方自本协议签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》时止提供物业管理，物业管理服务费按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；多层住宅按每平方米每月0.6元计算；本物业经综合验收合格自交付之日起物业管理费由业主或物业使用人缴纳，在此之前的物业管理费由开发建设单位缴纳。空置房的物业管理服务费用，全额由业主或物业使用人缴纳。按年缴纳，收费期为交付后次年的第一个月内。本物业服务费标准的调整，按物价局备案或核准的标准调整。甲方违反协议，擅自提高双方约定的收费标准乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，甲方给予退款，从收缴之日起按每天3‰付给乙方违约金。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，等等。同日，原、被告签订补充协议一份，约定：若房屋不入住，管理费按70％收取，七折这一政策发生变化，按实际政策执行。被告当日缴纳2005年9月15日至2006年9月14日期间的物业管理费981.6元。
后原告作为乙方，嘉兴市南湖区格林小镇业主委员会作为甲方，签订《物业服务合同》一份，约定：甲方将格林小镇小区委托乙方实行物业管理，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任，委托期限自2010年5月23日至2015年5月22日，物业管理服务费按建筑面积0.6元每月每平方米，由乙方向业主或物业使用人按年收取（含空置房），业主和物业使用人无故逾期交纳物业管理服务费的（以物业费到期后3个月内为当年物业服务费的缴纳期限），从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳违约金，等等。原告分别于2011年3月2日和2012年10月30日向被告书面催缴物业费。被告未予缴纳。被告认为原告存在违约行为，故成讼。
另查明，两被告于2008年12月31日入住该房屋。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷引起的案件。原、被告双方物业服务合同关系，合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、被告空置期房屋的物业费应否按七折缴纳物业费；二、原告的诉请是否超出诉讼时效；三、原告应否赔偿被告装修赔偿款；四、被告要求原告支付违约金是否合法有据。
关于焦点一，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，在签订《格林小镇前期物业管理服务协议》的同日，原、被告签订《补充协议》一份，约定“若不入住，管理费按70%收取”，该约定应视为对原合同缴费标准的变更。故两被告在2006年9月15日至2008年12月31日期间的物业费应当按照全额的70%缴纳。因此，原告于2005年9月17日多收的物业费294.48元应予退还。
关于焦点二，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，结合双方约定，2006年9月15日至2010年9月14日期间内各年度物业费的诉讼时效起算日期分别为该年度的10月15日，2010年9月15日至2013年12月31日期间内各年度物业费的诉讼时效起算日期分别为该年度的12月15日。故原告于2011年3月2日向被告催缴物业费，已经超出2006年9月15日至2009年9月14日期间的物业费的诉讼时效。而2009年9月15日至2013年12月31日期间物业费（4212.7元）的诉讼时效因原告书面催缴而中断。
关于焦点三，本院认为，原告在业主装修时的告知范围限于对影响小区环境、楼体安全等与物业管理相关的注意事项，被告装修损失与原告提供的物业服务无因果关系，故被告要求原告赔偿装修损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于焦点四，本院认为，原告按全额收取首次物业费不属于违约行为，原因有二：一是被告按全额缴纳物业费应在签订补充协议即变更收费标准之前，因为补充协议系单独针对空置房屋的缴费标准所作约定，若被告先与原告签订补充协议，后又按全额缴纳物业费，于常理不符；二是物业费属预交性质，被告在交房后尚未确定何时入住，结合补充协议的约定，双方意思表示可推定为在被告实际入住后，由原告将多收部分予以退还。
综上所述，自2009年9月15日至2013年12月31日，两被告尚欠原告物业费4212.7元，理应按期缴纳，其逾期缴纳行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故对于原告要求两被告缴纳该笔物业费并支付相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于两被告要求原告退还装修保证金1000元的诉请，原告同意退还，故本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）唐勇、陶琳于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）宁波中建物业管理有限公司嘉兴分公司物业费4212.7元并支付违约金（其中2009年9月15日至2011年12月31日期间的物业费2249.5元，自2012年1月1日起，2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费981.6元，自2013年1月1日起，均按每日万分之三的标准，计算至实际清偿之日止）；
二、原告（反诉被告）宁波中建物业管理有限公司嘉兴分公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）唐勇、陶琳物业费294.48元及装修保证金1000元；
三、驳回原告（反诉被告）和被告（反诉原告）其他诉讼请求。
如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，由原告中建物业公司负担20元，被告唐勇、陶琳共同负担30元，反诉案件受理费240元，由原告中建物业公司负担16元，被告唐勇、陶琳负担224元，均于判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 周平华
代理审判员 丁善超
人民陪审员 万海山
二〇一五年一月四日
书 记 员 黄 洁
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。