杭州市萧山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杭萧民初字第2436号
原告姚巧巧。
原告赵小秋。
原告杨立娟。
原告李耀富。
原告朱俊。
原告邵爱娟。
原告朱丹锋。
原告徐建华。
原告叶科。
原告沈亚赟。
原告何天国。
原告王银芬。
原告高峰。
原告郭汝妮。
原告来树刚。
原告来智军。
以上原告共同委托代理人柳建鸣、黄春江，浙江法君律师事务所律师。
被告杭州鼎欣百货有限公司，住所地杭州市萧山区城厢街道西仓弄37号香江大厦448号。
法定代表人徐巍，董事长。
委托代理人戴文良、陈科杰，浙江六和律师事务所律师。
原告姚巧巧、赵小秋、杨立娟、李耀富、朱俊、邵爱娟、朱丹锋、徐建华、叶科、沈亚赟、申屠国良、蒋锡芳、何天国、王银芬、高峰、张笑利、郭汝妮、王子依、来树刚、来智军诉被告杭州明华置业有限公司、杭州鼎欣百货有限公司（以下简称鼎欣百货公司）物权保护纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由审判员李乐音适用简易程序于同年6月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转入普通程序，组成合议庭进行审理。同年9月17日至10月17日，系双方当事人申请案外和解期间。同年10月15日，原告申请撤回对杭州明华置业有限公司的起诉，本院裁定予以准许。同年10月28日，本案第二次公开开庭进行了审理。同年11月18日，申屠国良、蒋锡芳、张笑利、王子依申请撤回对杭州鼎欣百货有限公司的起诉，本院裁定予以准许。原告委托代理人柳建鸣、黄春江，被告委托代理人戴文良两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚巧巧、赵小秋、杨立娟、李耀富、朱俊、邵爱娟、朱丹锋、徐建华、叶科、沈亚赟、何天国、王银芬、高峰、郭汝妮、来树刚、来智军诉称：原告均为萧山区城厢街道西仓弄37号香江大厦业主。2009年5月，原告与被告鼎欣百货公司订立《商铺委托管理合同》，原告将其所有的商铺委托被告鼎欣百货公司统一经营管理，对外招租，委托管理期限为五年，从2009年5月始至2014年5月止。委托经营管理期间，鼎欣百货公司未经原告同意，擅自拆除了香江大厦天井一至二楼的观光扶手梯，并在天井北侧消防通道门口违章搭建升降电梯；把四楼出租给速8酒店，不仅隔断了南区三楼至四楼的扶手电梯，还完全破坏了四楼的整体设计，把属于业主共有的四楼公共区域通道全部出租给了速8酒店做客房。被告的上述行为不仅侵占了广大原告的共有面积，也严重影响了大厦消防通道的安全通行。原告作为香江大厦的业主，对大厦公共场所涉及公共设施享有所有权，被告未经原告同意，侵占共有部分，擅自在共有区域违章搭建，严重侵害了原告的合法权益，故起诉要求判令被告对位于杭州市萧山区城厢街道西仓弄37号香江大厦以下部分恢复原状：1、打通南区三至四楼公用电梯；2、拆除天井北侧消防通道门口违章搭建的升降电梯及北区一楼占有公共区域违章搭建的商铺；3、恢复天井内原一楼至二楼的观光扶手电梯；4、恢复四楼公共区域的通道；5、恢复原告商铺的原状，要求做到每户通电，同时做好防水防漏。在审理期间，原告变更诉讼请求，要求判令被告对位于杭州市萧山区城厢街道西仓弄37号香江大厦以下部分恢复原状：1、打通南区三至四楼公用电梯，拆除电梯井上部构筑物；2、拆除天井北侧消防通道门口违章搭建的升降电梯；3、恢复1-4楼属于业主共有的公共区域通道（详见大厦平面图），要求恢复到原始结构状态；4、恢复四楼属于业主共有的公共厕所。
被告杭州鼎欣百货有限公司辩称：一、从商铺面积看，原告经营的所在区域1-4层总面积为11000平方米，初步统计，现原告所属面积仅占全部面积的十分之一左右，仅是小部分业主，不能代表全体业主的意思表示，故原告主体不适格。二、被告在商场区域所作的改动是经过原告等业主代表同意以后实施的，便于经营，场地统一，也是为了全部业主的利益才进行的改建。在委托经营期间，原告从未提出异议。现在经营期间届满，被告不愿意再继续经营，原告才提出了本案诉讼。三、针对原告的诉讼请求：1、原告第1、4项诉讼请求不应支持。4楼物业全部属于杭州明华置业有限公司，而且该物业现在被用于办公及出租经营速8酒店，从利益衡量的角度讲，虽然4楼有一部分属于公共通道及一个公用的厕所，但主要是由4楼的业主使用，1-3楼都有通道和公共厕所，目前的使用状态更有利于保护4楼专属区域业主的利益，也利于保护速8酒店租赁经营的状态。2、对于原告的第2项要求拆除升降电梯的请求没有依据。升降电梯是业主代表同意后搭建的，是为了原告商业经营的需要，增加了一个通道，对于客人进入有很大的便利性。搭建升降电梯是对外墙的合理使用，并没有损害业主的利益，升降电梯的搭建对全体业主包括原告都有利，且升降电梯的搭建已经过了很长时间，全体业主都未提出异议，原告以前是自愿承担搭建电梯的法律后果，现在因为被告不再委托管理经营商铺了才起诉。3、对原告第3项诉讼请求，现在3楼已经恢复了最初交房时的状态，1-2楼业主已经委托杭州冠汇市场经营管理有限公司进行管理，并且已经收取了一部分出租费用，目前没有恢复。现被告同意恢复香江大厦案涉商业营业用房一至三楼属于业主共有的公共区域通道。4楼是属于明华置业有限公司专属区域，其共有通道部分应当理解为是4楼业主的公共区域，从利益衡量角度讲，4楼的现状是更有利于保护业主的合法权益。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
一、房屋所有权证16份、购房合同4份及发票各4份，欲证明原告系香江大厦业主的事实。
二、商铺委托管理合同11份（杨立娟、邵爱娟、朱丹锋、徐建华、沈亚赟、何天国、高峰、来树刚、朱俊、赵小秋、李耀富各一份），欲证明原告委托被告鼎欣百货公司管理香江大厦商铺的事实。
三、照片3张，欲证明被告破坏并侵占四楼公共通道的事实。
四、照片4张，欲证明被告在天井一楼公共区域搭建电梯的事实。
五、照片1张，欲证明被告将南区三至四楼公共扶手电梯隔断封闭的事实。
六、房屋竣工平面图（1、3、4层）3份，欲证明商铺竣工后的原始面貌及被告侵权的事实。
七、香江大厦投资手册一份，欲证明原告的商铺竣工交付后1-4楼的公共通道及公共厕所的布局情况。
经质证，被告对证据一的三性无异议。对证据二的真实性、关联性以及来源的合法性无异议，但对证明对象有异议，认为商铺委托管理合同明确规定，鼎欣百货公司有权对业主的商铺进行重新布局以及分割，且合同当中并没有约定被告须在合同终止时恢复原状，故原告要求被告恢复专有区域的原状是无合同依据的。对证据三的真实性无异议，但不足以证明原告的证明对象，因四楼的区域楼梯已经封闭，4楼速8酒店已在经营，如果这个区间恢复原状，会损害其他业主及合法使用人的权益。对证据四的真实性无异议，升降电梯的搭建是经过业主代表同意，而且对业主经营二楼、三楼都是有利的。对证据五，不能证明原告的证明对象，因四楼是被告的专属区域，故三至四楼公共扶手电梯隔断封闭是合理的。对证据六的真实性无异议。对证据七无异议。
被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：
一、明华广场一、二、三层平面图，该图纸与原告提交的图纸一致，欲证明案涉商铺竣工交付时并不存在观光扶手电梯。
二、香江大厦商铺销售明细及四层房产证清单及房产证，欲证明杭州明华置业有限公司对案涉大厦四层全部房屋享有所有权，原告要求上行至四层没有法律依据和合同依据；且杭州名华置业有限公司自留面积6168.11平方米，销售面积5574.34平方米，现原告不能代表全体业主，不符合原告主体资格。
三、会议纪要2份，欲证明设置升降电梯是通过业主代表开会讨论决定，方便商场通行，符合业主的意愿和利益。
四、商铺委托管理合同一份，欲证明被告有权对商铺进行自由分割布局，在合同关系终止时无恢复原状的合同义务的事实。
五、2014年5月12日会议纪要一份以及表决通过业主代表进行房屋出租的会议纪要复印件一份，欲证明1-2楼的部分业主包括本案的部分原告要求维持原状继续出租经营的事实。
六、杭州冠汇市场经营管理有限公司营业执照复印件一份，欲证明部分业主为了共同出租经营而由徐军等人出面组织了杭州冠汇市场经营管理有限公司对1-2楼的物业进行经营管理的事实。
七、房屋租赁合同一份，欲证明被告将四楼房屋部分出租给姚华琴经营速8酒店的事实。
经质证，原告对证据一的真实性无异议，认为图纸上没有显示一至二楼有扶手电梯，但是商铺实际交付时是有观光扶手电梯。对证据二的真实性、合法性无异议，但是对被告的证明对象有异议，认为四楼的房产证只能证明四楼的房屋专有部分所有权是杭州明华置业有限公司享有，但是专有部分以外的共有部分，如通道等公共场所，仍然属于业主共有。原告本次起诉仅代表原告个人，是被告侵犯了原告每个个体的房屋共有权，并不代表全体业主。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，确实有部分人参加开会，但是开会当天并没有形成决议，会议纪要也没有业主代表签字，且参加会议的人员也并非广大业主选出的业主代表，纯属业主个人行为。对证据四的真实性无异议，但对证明对象有异议，该份证据约定了被告可以在合理的范围内对商铺进行自由分割布局，并不是同意被告可以任意破坏商场的结构，被告的行为已经构成侵权，而并非合同约定的终止后的附属义务。对证据五中的5月12的会议纪要的形式真实性无异议，会议纪要内容真实性有异议，对具体是怎么形成的表示怀疑，不认同，该份证据签字的只是部分业主和部分承租人。5月12日的会议纪要不能代表全体业主，更不能代表原告的真实意思表示。对第二份会议纪要因为是复印件，不符合证据的合法性要件，不予认可。对证据六因为是复印件，不予认可。对证据七的真实性无异议，证明了商场4楼是由被告统一管理的事实，同时该份证据第4条关于观光电梯设置的约定和被告提交会议纪要是相矛盾的，原告认为被告作为出租人以及商场的统一管理人应当维护业主的利益，而不是和承租人一起任意破坏商场的结构。
经审查，本院认为，原告提供的证据一至七及被告提供的证据一、二、四、七，具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以认定。被告提供的证据三，可以证明被告在商铺委托管理期间搭建电梯的事实。被告提供的证据五、六，与本案缺乏关联性，本院不予认定。
根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告姚巧巧、赵小秋、杨立娟、李耀富、朱俊、邵爱娟、朱丹锋、徐建华、叶科、沈亚赟、何天国、高峰、郭汝妮、来树刚、来智军系萧山区城厢街道西仓弄37号香江大厦三楼业主，共占有建筑面积802.34平方米。原告王银芬系香江大厦一楼业主，占建筑面积63.21平方米。2009年5月，原告与被告鼎欣百货公司订立《商铺委托管理合同》，原告将其所有的商铺委托被告鼎欣百货公司统一经营管理，对外招租，委托管理期限为五年，从2009年6月1日始至2014年5月31日止。委托管理期间，鼎欣百货公司可自行确定、调整商铺的经营范围、业态、布局及经营模式，在保证业主既定利益的前提下，有权独立处理一切与商铺经营管理有关的内外事务。
杭州明华置业有限公司系香江大厦的开发商。香江大厦商铺已销售面积5574.34平方米，未销售面积6168.11平方米。香江大厦每层分a、b区域，区域内又划分不同的商铺，均为敞开式商铺。在原告委托鼎欣百货公司经营管理期间，鼎欣百货公司将1至3楼商铺重新布局，改变房屋交付时的原有通道；在天井北侧消防通道前搭建升降电梯；将南区三至四楼公用电梯阻拦，在该电梯井上用木板封闭，并封闭四楼公共厕所，把属于杭州明华置业有限公司所有的四楼部分商铺出租给他人经营速8酒店。目前，被告已着手进行将三楼商铺恢复原状。
本院认为：一、关于原告主体问题。业主对建筑物内的经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。原告均为萧山区城厢街道西仓弄37号香江大厦业主，有权提起物权保护之诉，故原告主体适格。被告关于原告主体不适格的辩称，本院不予采信。二、关于原告诉讼请求问题。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告将其商铺委托被告经营管理，根据合同约定，被告可自行确定、调整商铺的经营范围、业态、布局及经营模式，被告在委托经营管理期间，对1至4楼商铺进行改动，隔断南区三至四楼公用扶手电梯，封闭四楼厕所，在天井北侧消防通道门口搭建升降电梯，将四楼出租给他人经营速8酒店，是基于对整体商场利用而进行的行为，是从每个商户利益的最大化考虑，系合同的履行行为，非侵权行为。经本院释明，原告仍坚持以侵权之诉要求被告对上述部位恢复原状，本院认为被告基于合同所作的部分改变，不能认定为侵权，故对原告要求“打通南区三至四楼公用电梯，拆除电梯井上部构筑物；拆除天井北侧消防通道门口搭建的升降电梯；恢复4楼属于业主共有的公共区域通道到原始结构状态；恢复四楼属于业主共有的公共厕所”的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求恢复1至3楼属于业主共有的公共区域通道，被告表示同意恢复，且3楼已在实际恢复当中，故本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、杭州鼎欣百货有限公司在本判决生效之日起60日
内将香江大厦商铺1至3楼公共区域通道按案涉房屋平面图予以恢复；
二、驳回姚巧巧、赵小秋、杨立娟、李耀富、朱俊、邵爱娟、朱丹锋、徐建华、叶科、沈亚赟、何天国、王银芬、高峰、郭汝妮、来树刚、来智军的其余诉讼请求。
案件受理费80元，由杭州鼎欣百货有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68）
审 判 长 孙立军
审 判 员 李乐音
人民陪审员 瞿 萍
二〇一四年十二月四日
书 记 员 陈金良