辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0711民初488号原告祖雪丽，女，1975年4月29日出生，满族，住锦州市太和区。委托代理人李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。委托代理人冯青青，男，1970年7月7日出生，满族，教师，住锦州市太和区。被告谭飞，男，1989年9月21日出生，满族，现住锦州市太和区。委托代理人谭鹏，男，1982年4月29日出生，汉族，现住锦州市太和区。被告杨佳萌，女，1988年8月13日出生，汉族，现住锦州市太和区。委托代理人谭鹏，男，1982年4月29日出生，汉族，现住锦州市太和区。被告谭春均，男，1957年8月26日出生，满族，现住锦州市太和区。被告谭鹏，男，1982年4月29日出生，满族，现住锦州市太和区。原告祖雪丽诉被告谭飞、杨佳萌、谭春均、谭鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李艳阳、冯青青，被告谭飞、杨佳萌委托代理人谭鹏及被告谭春均、被告谭鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告谭飞与被告杨佳萌系夫妻关系，被告谭春均系被告谭飞之父，被告谭鹏系被告谭飞之兄。2015年8月10日，原告与被告谭飞签订了一份《购房协议书》，约定将原告所有的坐落于锦州市太和区凌西大街佳和溪林苑房屋出售给被告谭飞，出售价格为人民币50万元整。被告谭飞付款方式为先给付5000元人民币，余款495000元待被告谭飞办理贷款后30天内给付原告，逾期未给付视为违约。合同签订后，被告谭飞向原告给付了5000元人民币首付款，原告于2015年9月10日配合被告谭飞将房屋办理预告登记至被告杨佳萌名下。办理贷款后，被告谭飞始终未给付原告余款。经原告多次催要，被告谭飞于2015年10月26日与原告签订了《购房补充协议书》，约定违约金自2015年9月10日至2015年11月10日为人民币5000元，自2015年11月10日起，每逾期一天为500元。2016年1月31日，被告谭飞、谭春均、谭鹏又与被告签订《购房补充协议书（二）》，约定被告谭春均及谭鹏共同承担偿还拖欠房款的责任。截至今日，被告仅向原告给付定金款5000元，购房款15万元，违约金2万元，尚欠房款34.5万元未给付。故诉至法院，要求四被告按照协议约定共同偿还所欠房款及赔偿金、违约金。被告谭飞辩称，房屋买卖协议确实是我签订的，但是实际购房人是杨佳萌，原告应该直接起诉杨佳萌作为本案的被告，不应该起诉我及我父亲和哥哥。签订的三份协议中我只认可第一份协议，后面两个补充协议是原告提供的打印好的格式合同，不是我们的真实意思表示，对违约的约定明显不合理，请求法院调整。原告因为我们没有给付后续房款到我们家吵闹，不得已，我和我父亲及我哥哥才签署的后面协议。被告杨佳萌辩称，整个购房过程我不清楚。被告谭鹏辩称，同意谭飞的答辩意见。第二份合同中千分之五滞纳金显然带有欺诈的意思，约定的数额过高。而且我们已经给付原告一部份房款了，如果计算滞纳金应该将已经给付房款的部分扣除后再计算。我承认我们确实欠被告钱，但是我们现在没有能力偿还。被告谭春均辩称，同意谭飞和谭鹏的辩解意见。经审理查明，被告谭飞与被告杨佳萌系夫妻关系，俩人于2015年4月16日登记结婚。被告谭春均系被告谭飞之父，被告谭鹏系被告谭飞之兄。2015年8月10日，原告与被告谭飞签订了一份《购房协议书》，约定将原告参与集资取得的坐落于锦州市太和区凌西大街佳和溪林苑房屋出售给被告谭飞，出售价格为人民币50万元整。被告谭飞付款方式为先给付5000元人民币，余款495000元待被告谭飞办理贷款后30日内给付原告，逾期未给付视为违约。合同签订后，被告谭飞向原告交付了5000元人民币首付款，原告出具了收条。2015年9月10日原告配合被告将房屋办理预告登记至被告杨佳萌名下，期间被告谭鹏缴付房屋契税并协助被告杨佳萌办理房屋抵押贷款事宜。贷款办理完毕后，被告始终未给付原告购房余款。经原告多次催要，被告谭飞在2015年10月16日给付原告部分房款人民币10万元，原告向被告谭飞出具了收条。2015年10月26日被告谭飞与原告又签订了《购房补充协议书》，约定被告谭飞承诺在2015年10月29日付清房款。如果在2015年10月31日前付清房款，延期付款给原告造成的损失原告不予追究，若在2015年10月31日前不能付清房款，谭飞自愿付给原告5000元作为逾期二个月未给付房款的损失赔偿。并从2015年11月10日起，每逾期一天，以购房全款五十万元人民币为基数给付原告千分之一滞纳金（即每天500元）。2015年12月2日及2015年12月28日，谭飞先后给付原告违约款人民币2万元（收条所载期间为2015年11月10日至2015年12月20日）及房款人民币5万元，原告分别向被告出具了收条。2016年1月31日，被告谭飞、谭春均、谭鹏又与原告签订《购房补充协议书（二）》，约定被告谭飞除按照已定协议继续履行赔付外，如最终谭飞无力偿还所欠房款，由此产生的债务纠纷由其父谭春均及其兄谭鹏共同承担。另查，本案所涉及的坐落于锦州市太和区凌西大街佳和溪林苑房屋已经向锦州佳和房地产开发有限公司支付了全额房款，不欠任何款项。原告祖雪丽也已取得该房屋钥匙。本院所确认的事实，有原告提供的《购房协议书》、《购房补充协议书》、《购房补充协议（二）》、欠条、《结婚证》、《中华人民共和国房屋预告登记证明》、《契证》及被告提供的四张收条、法院调取的证明和双方当事人的陈诉载卷为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在本案中，《购房协议书》虽仅有被告谭飞签名，但其签订协议购买房屋的行为发生在与被告杨佳萌婚姻关系存续期间，并且该房屋预告登记在被告杨佳萌名下，故该房屋的实际购买人应为被告谭飞与杨佳萌夫妻二人。原告于合同签订后配合被告杨佳萌办理了房屋预告登记并因此使得被告杨佳萌将该房屋进行抵押获得房屋贷款，原告的行为已实际履行了合同约定的义务，被告谭飞与杨佳萌应在合同约定的期限内向原告支付房屋价款。被告杨佳萌称其不清楚购房过程的辩解显系与事实不符，本院不予支持。当事人有责任对自己的主张提供证据加以证明，没有证据证明其事实主张的，应当承担相应的不利后果。被告辩称原告在补充协议签订过程中存在欺诈及胁迫的行为，因没有相关证据证明，本院不予支持。原告提供的协议虽为打印，但其协议内容不存在免除原告责任、加重被告责任或排除被告主要权利的条款，而仅就本案所涉房款给付时间和违约问题进行了约定，不存在为了重复使用而预先拟定的事实。被告谭飞在补充协议签订后给付违约金的行为也足以认定其对违约金的比例与数额清楚明了，因此该协议是双方合议达成的结果，被告谭飞称原告提供的补充协议系格式合同的辩论主张依法不予支持。合同当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金或者约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。买卖合同中，双方对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。由于被告谭飞和杨佳萌没有按照补充协议约定的期限给付房款，已属违约，故对原告要求被告给付违约金的诉请依法予以支持。原告与被告谭飞签订的补充协议对付款期限作出了两次变更，并分别对迟延付款的违约责任进行了约定。其中，对约定以购房全款五十万元人民币为基数给付原告千分之一滞纳金（即每天500元）的约定显系过分高于所造成的损失，违反公平原则，法院依法予以调整。被告谭飞与杨佳萌以从原告处购买的房屋作为抵押取得贷款后，就应立即支付原告房款，但至今仅给付原告房款三分之一且无任何正当理由。因被告在履行合同义务中过错较大，故该笔违约金数额应调整为双方约定违约金之日（即2015年11月10日），以购房全款为基数的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍为宜。被告谭飞已经给付的违约金2万元应当从中抵顶。被告谭飞、谭春均、谭鹏与原告签订《购房补充协议书（二）》内容是对买卖合同的保证，对此被告谭春均及谭鹏均无异议。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证方式约定不明确的，按照连带责任保证承担保证范围。由于该《购房补充协议书（二）》中当事人对保证担保的范围约定不明确，对保证方式约定不明确，故保证人应当对全部债务承担连带保证责任。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谭飞与被告杨佳萌于本判决生效之日起十日内向原告祖雪丽给付购房款人民币345000元；二、被告谭飞与被告杨佳萌于本判决生效之日起十日内向原告祖雪丽给付2015年10月31日前未能付清房款所约定的违约金5000元；三、被告谭飞与被告杨佳萌于本判决生效之日起十日内向原告祖雪丽给付自2015年11月10日起至判决生效之日止的违约金。该违约金计算方式为以购房全款50万为基数的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍。其中，被告谭飞已给付的2万元违约金从中抵顶；四、被告谭春均和被告谭鹏对上述款项承担连带给付责任；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7375元，由被告谭飞、被告杨佳萌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  李水靖代理审判员  杜 楠人民陪审员  徐跃武二〇一六年七月六日12140014书记员魏羽楠