辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）辽01民终3487号
上诉人（原审被告）：沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路89号（807室）。
法定代表人：高云鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：楚宝军，男，1977年7月15日出生，汉族，沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司综合部副主任。
被上诉人（原审原告）：刘玉良，女，1954年7月25日出生，汉族，住沈阳市浑新区。
委托诉讼代理人：孟庆铠，辽宁同方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范宝明，男，1952年5月18日出生，汉族。
上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司（以下简称“大族伴山湖公司”）因与被上诉人刘玉良商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。
大族伴山湖公司上诉请求：1.原审认为我方在2014年12月通过快递方式通知被上诉人时尚未取得竣工验收备案书，不符合商品房交付的条件。且我方未能充分证明通过快递通知被上诉人验收房屋，故原审认定我方存在延迟交房的行为系认定事实及适用法律错误；2.合同中约定的逾期交房违约金过分高于被上诉人的实际损失，我方要求予以调整，但原审法院并未调整。同时，上诉人已向原审法院提交了与涉案房屋同地段同类别墅的租金标准，并要求原审法院对涉案房屋的租金标准进行司法鉴定，但原审法院未予采纳。故原审法院对此认定事实及适用法律错误。
刘玉良辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
刘玉良向一审法院起诉请求：请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币1,279,552元（3,289,338元×5÷10000×778天，从2014年7月1日暂计算至2016年8月17日，要求计算至实际交房之日）；2、请求法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年7月17日，被告给原告出具购房定金、购房款专用收款收据各一张，金额分别为50万元、120万元，2013年7月25日被告给原告出具购房款专用收款收据1张，金额为1,589,338元，以上缴款合计3,289,338元。
2013年7月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定原告刘玉良购买被告开发的位于沈阳市东陵区世博东街53－150号3-1-1、建筑面积281.14平方米的房屋，买受人的商品房为预售商品房，房屋总价款为人民币3,289,338元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
2013年7月31日，被告给原告开具购房发票。
另查明，2016年3月31日，被告取得诉争房屋的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。
一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。依该合同约定，原告购买被告开发的位于东陵区世博东街53-150号3-1-1房屋，并已支付全部购房款，被告须于2014年6月30日前向原告交付房屋，被告未按合同规定期限将房屋交付原告。被告举证的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》显示其开发的诉争房屋直到2016年3月31日方取得该竣工验收备案书，对于是否通知原告验收房屋，被告虽然举证了顺丰快递存根证明2014年12月、2016年7月两次通知原告验收房屋，但原告主张未收到该快递，且快递存根无快递公司印章亦未显示快递材料的内容，不能证明通知其验收房屋的事实，本院认为被告未能充分证明通过快递通知了原告验收房屋，且被告主张2014年12月通过快递通知原告时尚未取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，不符合商品房交付的条件，故本院对被告的主张不予采信，被告构成迟延交房，应承担相应违约责任。
违约金条款是双方的合同意思自治，《商品房买卖合同》第九条明确约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。”该违约金计算方式约定系原、被告双方对于违约后损失计算方式的明确合意，该约定对双方当然具有法律约束力，合同一方应当遵循诚实信用原则全面履行，原、被告均未提供证据充分证明因被告迟延交房造成的原告实际损失，被告仅以此主张调整约定的违约金标准，有悖于合同的明确约定和宗旨，不利于对守约方的利益保护，且该违约金计算标准并未违反法律法规强制性的规定，合法有效，故被告要求调整违约金标准的诉求，本院不予支持。本院对于原告主张2014年7月1日至2016年8月17日按合同约定计算方式确定的违约金数额予以支持，该违约金数额应为1,279,552元（3,289,338元×0.0005×778天）。对于原告主张的2016年8月18日至实际交付之日的违约金，因本案开庭审理时，被告尚未按合同约定向原告交付房屋，故该违约金自2016年8月18日至开庭之日2016年11月21日的违约金为156,243.5元（3,289,338元×0.0005×95天）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告刘玉良2014年7月1日至2016年8月17日期间的迟延交房违约金1,279,552元；二、被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告刘玉良2016年8月18日至2016年11月21日期间的迟延交房违约金156,243.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,315元，由被告沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司负担。
本院认为，原审判决存在如下问题：虽涉案合同中约定逾期交房的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，但通过庭审中上诉人提供的另案由浑南区法院委托鉴定机构作出的与案涉房屋（3单元1楼1号）为同一栋楼的(4单元1楼1号房屋)租金标准显示，4单元1楼1号房屋的租金标准为每月每平方米13元，参照该标准计算，涉案房屋的月租金应为3,655元。而按照合同约定，逾期交房的月违约金为49,340.07元。即合同中约定的违约金明显高于该租金标准，按照相关法律规定，涉案违约金标准应当予以调整。同时，上诉人在一审中亦提交要求对涉案房屋的租金标准进行司法鉴定的申请，但一审法院并未采纳。故重审时，应结合涉案房屋的租金标准及被上诉人的实际损失情况，确定上诉人逾期交房所承担的违约金数额，公正下判。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初9537号民事判决；
二、本案发回沈阳市沈河区人民法院重审。
二审案件受理费16,315元，退还给上诉人沈阳大族伴山湖房地产开发有限公司。
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
代理审判员 史舒畅
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 王潇潇
本案裁定所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；