南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终42号上诉人（原审原告、反诉被告）：关淼，女，1981年9月26日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：闭夏梦，广西华盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广西东方航洋实业集团有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼2401-10号。法定代表人:陈庚威，该公司副董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城2层2009号。负责人：罗永海，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：广西南宁海派物业服务有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城地下1层商场B101号房。法定代表人：陈武，该公司执行董事。以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：黄敏，女，广西东方航洋实业集团有限公司职员。以上三位上诉人的共同委托诉讼代理人：郑红蕾，女，广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司职员。上诉人关淼因与上诉人广西东方航洋实业集团有限公司（以下简称航洋公司）、广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司（以下简称航洋公司南宁分公司）、广西南宁海派物业服务有限公司（以下简称海派公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初5号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人关淼及其委托诉讼代理人闭夏梦、上诉人航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司的共同委托诉讼代理人黄敏、郑红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关淼上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初5号民事判决第一至第八项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司承担。事实与理由：一、双方当事人签订的《商铺租赁合同》及《商业管理合同》是由航洋公司一方提供，属于格式合同，合同内容中双方权利义务明显不对等，属于可撤销或无效合同。二、双方当事人签订租赁合同时未将取得消防合格证列为商铺交付的条件，属于重大误解，租赁合同为可撤销合同。三、即使《商铺租赁合同》及《商业管理合同》有效，因航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司未能尽到管理和服务的义务，导致航洋购物中心发生火灾，降低品牌形象；航洋购物中心未能按时开业，经营管理混乱，导致航洋购物中心人流量少，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司构成违约，关淼继续履行租赁合同将无法实现合同目的。关淼被迫停止营业时已通过微信通知航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司，并且以实际行动表明解除合同，故航洋公司应向关淼退还保证金。关淼实际停业时间为2015年11月2日，故合同解除时间应为2015年11月2日。四、2015年11月2日合同解除后的物业管理费、商业管理费等各项费用不应再支付。五、一审认定航洋公司对涉案商铺上“欠费锁”的时间错误，实际上锁时间应为2015年11月17日至2016年2月28日，故合同解除后，关淼不再占用涉案商铺，不应再支付占有使用费。六、租赁合同对于延迟支付租金行为约定了没收租金保证金及按日以固定利率计收违约金两种方式，因本案租赁合同是格式合同，航洋公司只能收取以中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算的违约金，不能直接没收保证金。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司共同辩称，一、双方签订的《商铺租赁合同》及《商业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，合同是合法有效的，双方当事人均应遵守合同约定，履行合同义务。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司在签订合同时不存在欺诈、隐瞒的情形，告知商铺消防安全情况并非合同中约定的商铺交付条件。二、租赁商铺是否经过消防验收，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，且航洋购物中心也已实际通过了消防验收。三、关淼欠付租金及擅自停业的行为已严重违反合同约定，构成违约，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司有权解除合同。四、双方未签订过任何关于减免租金、管理费等费用的补充协议，关淼应按合同约定向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付各项拖欠的费用。五、租赁合同解除后，关淼仍继续占用涉案商铺，应支付占有使用费、物业管理费、商业管理费直至关淼交还商铺。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司共同上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初5号民事判决第二至第七项及第九项，改判支持航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司的全部诉讼请求；2.关淼承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、根据双方签订的《商铺租赁合同》及《商业管理合同》的约定，关淼应于2014年11月17日起支付物业管理费，于2015年2月15日起支付租金及商业管理费，但关淼至今未交纳2014年11月至2015年2月的部分物业管理费、2015年2月的租金及商业管理费、2015年3月至2015年4月及2015年10月至2015年11月的租金、物业管理费、商业管理费。一审认定关淼拖欠各项费用的数额错误。二、租赁合同解除后，关淼直至2016年2月28日才搬离涉案商铺，期间的商铺占有使用费等一切费用应由关淼承担。三、关淼应按合同约定的每日3‰的标准支付逾期付款违约金，一审法院认为按合同约定没收保证金已足以弥补损失，无事实和法律依据。四、合同解除后，关淼仍应支付逾期支付占有使用费及物业管理费的违约金，合同约定的违约金条款仍适用。关淼辩称，一、根据双方当事人于2015年6月6日签订的补充协议约定，2015年5月1日之前的租金、商业管理费、物业费应予以减免。二、由于航洋公司对涉案商铺上锁，导致关淼无法搬离涉案商铺，航洋公司存在过错，故关淼不应支付解除合同之后的商铺占有使用费。三、关淼不应当支付违约金，如果需要支付，关淼延迟支付各项费用造成的损失也仅为利息损失，租赁合同约定按每日3‰收取违约金计算标准过高，应予以调低。关淼向一审法院起诉请求：1.撤销关淼与航洋公司、海派公司于2014年9月23日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》及其《合同商务条件》；2.撤销关淼与航洋公司南宁分公司于2014年9月23日签订的《南宁会展·航洋城商业管理合同》及其《合同商务条件》；3.航洋公司返还关淼租赁保证金198000元；4.海派公司返还关淼物业管理费30135元及水电费押金5740元；5.航洋公司返还关淼收银系统押金4000元；6.本案的全部诉讼费用由航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司承担。航洋公司向一审法院反诉请求：1.确认航洋公司、海派公司与关淼于2014年10月16日签订的商铺租赁合同于2015年11月14日解除；2.关淼于2016年3月11日前将商铺恢复至毛坯状态及清洁后交还航洋公司，否则航洋公司有权自行恢复，由此产生的一切费用均由关淼承担；3.关淼向航洋公司支付合同解除前欠付的租金170765元；4.关淼向航洋公司支付场地占用费150625.52元（自2015年11月15日起暂计至2016年2月28日，以后计至交还商铺时止）；5.关淼向航洋公司支付欠付租金的逾期付款违约金171450.93元（每逾期一日，按逾期交纳金额的3‰计算，自付款期限届满的次日暂计至2016年2月28日，以后计至付清全部租金之日止）；6.关淼向航洋公司支付欠付场地占用费的逾期付款违约金29584.26元（每逾期一日，按逾期交纳金额的3‰计算，自付款期限届满的次日暂计至2016年2月28日，以后计至付清全部场地占用费之日止）；7.全部诉讼费用由关淼承担。在诉讼过程中，航洋公司当庭撤回第二项诉讼请求。海派公司向一审法院反诉请求：1.关淼向海派公司支付物业管理费77203.35元（暂计至2016年2月28日，以后计至交还商铺之日止）；2.关淼向海派公司支付逾期付款违约金68028.87元（每逾期一日，按逾期交纳金额的3‰计算，自付款期限届满的次日暂计至2016年2月28日，以后计至付清全部物业管理费之日）；3.全部诉讼费用由关淼承担。航洋公司南宁分公司向一审法院反诉请求：1.关淼向航洋公司南宁分公司支付商业管理费共计107130.17元（暂计至2016年2月28日，以后计至返还商铺之日止）；2.关淼向航洋公司南宁分公司支付逾期付款违约金67634.52元（每逾期一日，按逾期交纳金额的3‰计算，自付款期限届满的次日暂计至2016年2月28日，以后计至付清全部商业管理费之日止）；3.全部诉讼费用由关淼承担。一审法院认定事实：2014年10月16日，关淼（乙方）与（甲方）航洋公司、海派公司订立了一份租赁合同及其相关合同附件。租赁合同的《合同商务条件》（附件四）约定由关淼承租广西南宁市xx购物中心第一、第二层商铺，用于餐饮经营，商铺品牌为“港轩茶餐厅”；租赁期限为五年，自商铺交付之日起算，含90日免租装修期。免租装修期内，乙方需支付物业管理费、水费、电费等其他费用；第一个租赁年度基本租金为43050元/月，首月基本租金应于计租日（即计收租金的首日）前支付，以后每个日历月1日前应支付当月基本租金；租赁保证金为198000元；物业管理费为8610元/月，首月物业管理费应于起租日（即租赁期限的首日）前支付，以后每个日历月1日前应支付当月物业管理费；水电押金5740元；租赁POS专用收银系统押金4000元/台。租赁合同第2.1条约定，……乙方已知悉所租商铺权属事宜，双方均认同乙方所租商铺不存在任何可能影响乙方正常经营的权利瑕疵。租赁合同第5.1条约定，在签订本合同前，乙方有权并已经到该商铺现场详细查看该商铺现有装修、设施及购物中心的公共部分，乙方确认该商铺各项条件（包括但不限于：权属、证照、位置、面积、装修、设施设备等）均符合合同约定、乙方使用目的及乙方要求，乙方同意按此现状接收商铺。租赁合同第6.1条约定，……租赁期限包含乙方的免租装修期，租赁期限从免租装修期的首日起算。租赁合同第9.3条约定，乙方应服从甲方对购物中心营业时间的安排，不得于营业时间内无故停止营业、撤离驻派人员或商品；乙方如需临时歇业的，应事先向甲方提出书面申请，经甲方同意后，方可临时歇业；否则视为乙方重大违约。租赁合同第13.2.2条约定，如果商铺交还时之状况不符合前项规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此产生的一切费用和开支由承租方负担。租赁合同第16.1条约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费……或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额千分之三支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日起）。甲方有权从乙方装修押金、水电费押金或租赁保证金中抵扣乙方应付款项及违约金……租赁合同第16.3条约定，在租赁期限内乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，自行收回商铺，没收租赁保证金……：（5）乙方逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或其他费用达到15日或以上的（无论甲方是否催交，无论金额多少）；（10）未经甲方书面同意，乙方连续三天未开门营业的。租赁合同18.2条约定，甲方在购物中心或店铺周围发布书面告示的……，均视为甲方将通知内容送达乙方。关淼与航洋公司、海派物业签订租赁合同后，关淼（乙方）与航洋公司南宁分公司（甲方）于2014年10月16日订立了商业管理合同及《合同商务条件》。商业管理合同2.1条约定，商业管理服务期限与租赁合同项下的租赁期限（含免租装修期）一致。租赁期限终止后，乙方未交还商铺或未办理商铺交还手续的，本合同期限自动延续至乙方办理好商铺交还手续止，乙方仍应按本合同支付各项费用。第6.2条约定，乙方逾期未付清本合同项下的任何应付款项的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）……直至乙方付清全部欠款时止。商业管理合同的《合同商务条件》约定，免租装修期每月商业管理费为0元，免租装修期结束后商业管理费为14350元/月。首月商业管理费应于计租日（即租赁期限的首日）前支付，以后每个日历月1号前应支付当月商业管理费。2014年11月17日，航洋公司将涉案商铺交付给关淼使用，关淼向航洋公司支付履约保证金198000元、POS专用收银系统的押金4000元，向海派公司支付水电押金5740元。关淼接收商铺后，开始对涉案商铺进行装修。2015年3月，关淼装修结束后，涉案商铺开始营业。从2015年3月至2015年11月商铺营业期间，涉案商铺未办理消防合格证，但涉案商铺未因消防问题实际受到有关部门的行政处罚。航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司分别于2015年6月9日、6月17日、9月16日、10月10日、11月5日联名向关淼发出《关于提请贵方按时支付各项租赁费用的致函》等催款函，其中落款时间为2015年6月9日、9月16日、10月10日的三份函件关淼确认收到。2015年9月16日送达关淼《关于提请贵方按时支付各项租赁费用的致函》催收相关欠费，该函件确认：暂计至2015年9月16日，关淼欠付租赁费用共计78627.75元，其中租金43050元、物业管理费21227.75元、商业管理费14350元。2015年9月30日关淼将2015年9月16日《关于提请贵方按时支付各项租赁费用的致函》所确认的欠费即2015年9月租金43050元、2015年9月物业管理费8610元、2014年11月至2015年2月部分物业管理费12617.75元、2015年9月商业管理费14350元，共计78627.75元付清。2015年10月10日送达关淼《催款通知书》，催收应付未付的10月份相关费用，《催款通知书》确认：暂计至2015年10月10日关淼欠付费用共计66010元，其中租金43050元、物业管理费8610元、商业管理费14350元。2015年11月5日，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司发给关淼的《催款通知书》催收应付未付的10月、11月相关费用，《催款通知书》确认：暂计至2015年11月5日关淼欠付费用共计132020元，其中租金86100元、物业管理费17220元、商业管理费28700元。2015年11月2日起，关淼在未取得航洋公司、海派公司书面同意的情况下，涉案商铺停止营业。2015年11月17日，航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司在涉案商铺门面张贴了《解除合同通知书》，通知关淼：1.该通知书送达之日双方的租赁合同解除；2.于该通知送达5日内交清全部欠费及逾期付款违约金；3.没收租赁保证金；4.于该通知送达3日内搬离商铺，并恢复原状或清洁后交还，否则航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司有权自行收回商铺，并处理遗留物品，由此造成的经济损失和法律责任由关淼承担。2015年12月18日、2016年1月18日，航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司两次发函要求关淼付清欠费、返还涉案商铺。从2015年11月17日至2016年1月24日，航洋公司在涉案商铺大门加上“欠费锁”，导致关淼的物品无法搬离。2016年2月28日，关淼搬离涉案商铺，未对商铺进行恢复原状及清洁。后航洋公司将涉案商铺另行出租给他人，涉案商铺装修由新租户于2016年3月31日进场拆除。另查明，关淼除了于2015年9月30日支付2015年9月租金43050元、2015年9月物业管理费8610元、2014年11月至2015年2月部分物业管理费12617.75元、2015年9月商业管理费14350元共计78627.75元以外，还支付了下列租赁费用：2015年7月13日支付2015年5、6月部分租金43050元、物业管理费8610元、商业管理费14350元；2015年7月30日支付5、6月部分租金43050元、物业管理费8610元、商业管理费14350元；2015年8月15日支付2015年7月租金43050元、物业管理费8610元、商业管理费14350元；2015年8月31日支付2015年8月租金43050元、物业管理费8610元、商业管理费14350元。再查明，航洋公司是涉案商铺的所有权人。2015年6月1日，南宁会展·航洋城取得消防安全检查合格证。一审法院认为，关于租赁合同、商业管理合同是否可撤销的问题。关淼认为航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司分别与其签订租赁合同、商业管理合同时没有取得消防安全检查合格证，却未如实告知，且航洋公司、海派公司向关淼承诺涉案商铺不存在影响关淼正常经营的权利瑕疵，导致关淼做出了违背自己真实意思的行为，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司的行为构成欺诈，根据《合同法》第五十四条第二款的规定，关淼有权请求人民法院撤销合同。一审法院认为，首先，双方在租赁合同2.1条中约定：“……乙方已知悉所租商铺权属事宜，双方均认同乙方所租商铺不存在任何可能影响乙方正常经营的权利瑕疵。”该权利瑕疵指的是商铺权属的瑕疵，故航洋公司、海派公司在合同中向关淼承诺的是涉案商铺不存在影响关淼正常经营的权属瑕疵；其次，双方在合同中没有明确约定以商铺所在的商场取得消防验收合格证作为商铺交付的条件；再次，根据租赁合同第5.1条的约定，关淼在签订合同时应当知道自己有权查看商铺各项证照、设施，但关淼在庭审中承认没有要求查看商场的消防合格证，并承认接收商铺时发现消防主系统还在安装过程中，故关淼没有积极行使查看消防验收合格证的权利就与航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司签订合同，关淼对此负有一定的过错；且关淼在接收商铺时发现消防主系统没有安装完毕，就应当意识到涉案商场可能没有获得消防验收合格证，而关淼没有及时提出异议，反而接收了涉案商铺并进行装修经营，说明关淼已经认可了当时商铺的交付状态，并未因商场没有取得消防验收合格证而不承租涉案商铺。第四，关淼在庭审中承认涉案商铺已经开业经营，经营过程中因为商场主体工程没有取得消防验收合格证导致涉案商铺的消防合格证未能办理，有关部门曾通知关淼尽快办理涉案商铺的消防验收合格证，但是从2015年3月至2015年11月涉案商铺营业过程中没有受到实际处罚，故涉案商铺的经营并未因消防问题受到实质性影响。第五，涉案商铺所在的商场已于2015年6月1日取得了消防验收合格证，即在关淼起诉之前，消防问题已经得到了补正。综上，关淼以航洋公司一方存在欺诈行为，导致关淼违背真实意思订立合同由要求撤销租赁合同和商业管理合同的诉请，一审法院不予支持。另一方面，关淼认为航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司与关淼签订的合同中，大部分合同条款显失公平，加重了关淼的义务和责任，极少涉及航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司的义务和责任，根据《合同法》第五十四条第一款的规定，关淼有权请求撤销合同。一审法院认为，租赁合同、商业管理合同就各方的权利义务均有约定，合同条款并未显失公平，且合同是各方当事人真实的意思表示，合同各方当事人均应按照合同约定全面、诚信地履行合同。对于关淼以合同条款显失公平为由请求撤销租赁合同及商业管理合同的主张，一审法院不予支持。综上，关淼与航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司分别签订的租赁合同、商业管理合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。二、关于租赁合同解除的问题。承租人享有租赁物使用权的同时，应负有按时缴纳租金的义务。从关淼的付款情况和2015年9月16日、10月10日、11月5日航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司联名发出的催款函件可知，关淼从2015年10月起不再向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付租金、物业管理费、商业管理费；关淼于2015年11月2日起，在未取得航洋公司、海派公司书面同意的情况下，擅自停业，关淼的上述行为已构成违约。根据双方租赁合同16.3条第（5）、（10）项的约定,航洋公司、海派公司已享有单方面解除合同的权利；航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司于2015年11月17日在涉案商铺大门张贴了《解除合同通知书》，根据租赁合同18.2条的约定，《解除合同通知书》已于2015年11月17日送达关淼。根据《合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除”的规定，一审法院认定租赁合同的解除时间为2015年11月17日。三、关于租赁保证金的问题。关淼与航洋公司、海派公司签订租赁合同后，关淼向航洋公司支付履约保证金198000元。由于关淼违约，航洋公司有权根据租赁合同16.3条的约定单方面解除合同，并没收租赁保证金，故对于关淼要求航洋公司返还租赁保证金198000元的诉讼请求，一审法院不予支持。四、关于租金、物业管理费、商业管理费等各项费用的问题。（一）租赁合同解除前的各项费用。关淼接收并占有使用了涉案商铺，理应按照租赁合同、商业管理合同的约定按时支付租金及物业管理费、商业管理费。关淼从2015年10月份起开始不再支付租金、物业管理费、商业管理费，截至2015年11月17日租赁合同解除之日，关淼应向航洋公司支付2015年10月1日至2015年11月17日的租金67158元（计算方法：2015年10月租金为43050元，2015年11月1日至11月17日租金为43050元/月×0.56个月=24108元，43050元+24108元=67158元）；关淼应向海派公司支付2015年10月1日至2015年11月17日的物业管理费13431.6元（计算方法：2015年10月物业管理费为8610元，2015年11月1日至11月17日物业管理费为8610元/月×0.56个月=4821.6元，8610元+4821.6元=13431.6元）。关淼应向航洋公司南宁分公司支付2015年10月1日至2015年11月17日的商业管理费22386元（计算方法：2015年10月商业管理费为14350元，2015年11月1日至11月17日商业管理费为14350元/月×0.56个月=8036元，14350元+8036元=22386元）。关淼在一审庭审中认为海派公司收取物业管理费的标准过高，要求海派公司退还物业管理费30135元，但关淼并未提供相关的证据予以佐证自己的主张。一审法院认为，租赁合同对物业管理费的标准有明确的约定，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，故对于关淼要求海派公司返还物业管理费30135元的诉讼请求，一审法院不予支持。（二）租赁合同解除后的各项费用的问题。从2015年11月17日至2016年1月24日，由于航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司在涉案商铺的大门加上“欠费锁”，关淼无法自由出入涉案商铺，导致关淼的物品无法及时搬离涉案商铺，过错在于航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司，上锁期间所产生的占有使用费、物业费、商业管理费由航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司自行负担。故航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司分别请求关淼支付2015年11月18日至2016年1月24日期间的房屋占有使用费、物业管理费、商业管理费的反诉请求，一审法院不予支持。由于关淼没有证据证明2016年1月25日以后航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司在涉案商铺加锁导致关淼无法搬离，故2016年1月25日至2015年2月28日关淼搬离之日的商铺占有使用费、物业管理费、商业管理费由关淼自行负担。各方在一审庭审中均确认关淼于2016年2月28日搬离涉案商铺，根据租赁合同第13.2.2条约定，虽然关淼在搬离商铺时未对商铺恢复原状或进行清洁，但航洋公司在确认关淼搬离商铺时，应积极采取措施使商铺恢复原状或清洁，避免商铺空置损失继续扩大，恢复原状或清洁所产生的费用可向关淼另行主张。根据租赁合同13.4条约定，承租人逾期未交还商铺的，应按照合同终止前一个月的标准支付租金、物业管理费等各项费用，故关淼应向航洋公司支付从2016年1月25日起计至2016年2月28日（共计1.2个月）的商铺占有使用费51660元（计算方法：43050元/月×1.2个月=51660元），应向海派公司支付从2016年1月25日起计至2016年2月28日的物业管理费10332元（计算方法：8610元/月×1.2个月=10332元）；又根据商业管理合同第2.1条的约定，承租人须按商业管理合同支付商业管理费用，直至承租人办理好商铺交还手续时止。故关淼应向航洋公司南宁分公司支付从2016年1月25日至2016年2月28日的商业管理费17220元（计算方法：2016年1月25日至1月31日商业管理费为14350元/月×0.2个月=2870元，2016年2月1日至2月28日商业管理费为14350元，2870元+14350元=17220元）。五、关于各项费用的逾期付款违约金的问题。根据租赁合同16.1条及商业管理合同6.2条的约定，承租人逾期交纳租金、物业管理费、商业管理费，每逾期一日，应按照逾期交纳金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至付清全部欠款之日止）。在一审庭审中，关淼主张逾期付款违约金约定过高，请求法院予以调整。1.关于逾期支付租金的逾期付款违约金的问题。一审法院认为，关淼逾期向航洋公司支付租金所造成的损失实际上是租金的利息损失，由于依照租赁合同16.3条的约定，航洋公司不予退还198000元履约保证金已足以弥补合同解除及逾期支付租金给航洋公司造成的损失，故关淼关于租金的逾期付款违约金约定过高的主张，一审法院予以采纳，依法驳回航洋公司关于租金逾期付款违约金的诉讼请求。2.关于逾期支付物业管理费及商业管理费的逾期付款违约金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并做出裁决。当事人约定的违约金比例超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院认为，按照每日3‰的标准计算逾期付款违约金，已超过关淼因逾期付款给海派公司、航洋公司南宁分公司造成的资金占用的利息损失，故一审法院将逾期付款违约金的比例调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。关淼应向海派公司支付2015年11月17日前因欠付物业管理费而产生的逾期付款违约金（1.以2014年11月17日至11月30日的物业管理费2009元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2014年11月17日计算至2015年9月30日；2.以2014年12月的物业管理费4305元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2014年12月2日计算至2015年9月30日；3.以2015年1月物业管理费4305元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年1月2日计算至2015年9月30日；4.以2015年2月物业管理费1998.75元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年2月2日计算至2015年9月30日；5.以2015年5月物业管理费8610元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年5月2日计算至2015年7月13日；6.以2015年6月物业管理费8610元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年6月2日计算至2015年7月30日；7.以2015年7月物业管理费8610元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年7月2日计算至2015年8月15日；8.以2015年8月物业管理费8610元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年8月2日计算至2015年8月31日；9.以2015年9月物业管理费8610元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年9月2日计算至2015年9月30日；10.以2015年10月物业管理费8610元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年10月2日计算至付清全部欠款之日止；11.以2015年11月1日至17日物业管理费4821.6元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年11月2日计算至付清全部欠款之日止）。关淼应向航洋公司南宁分公司支付因欠付商业管理费而产生的逾期付款违约金（1.以2015年5月商业管理费14350元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年5月2日计算至2015年7月13日；2.以2015年6月商业管理费14350元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年6月2日计算至2015年7月30日；3.以2015年7月商业管理费14350元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年7月2日计算至2015年8月15日；4.以2015年8月商业管理费14350元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年8月2日计算至2015年8月31日；5.以2015年9月商业管理费14350元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年9月2日计算至2015年9月30日；6.以2015年10月商业管理费14350元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年10月2日计算至付清全部欠款之日止；7.以2015年11月1日至17日商业管理费8036元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2015年11月2日计算至付清全部欠款之日止；8.以2016年1月25日至1月31日的商业管理费2870元为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2016年1月26日计算至付清全部欠款之日止；9.以2016年2月商业管理费14350为基数，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，从2016年2月2日计算至付清全部欠款之日止）。由于租赁合同于2015年11月17日解除，合同解除后逾期付款违约金条款不再适用，故对于航洋公司、海派公司请求关淼支付因欠付场地占用费的逾期付款违约金、合同解除后因欠付物业管理费的逾期付款违约金，一审法院不予支持。六、关于水电押金、收银系统押金的返还问题。关淼与航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司签订租赁合同、商业管理合同后，关淼向航洋公司支付POS专用收银系统的押金4000元，向海派公司支付水电押金5740元。航洋公司、海派公司在法庭辩论中主张，因关淼逾期支付各项租赁费用，航洋公司、海派公司主张以关淼缴纳的水电费押金及POS专用收银系统的押金抵扣其应付商铺的占有使用费。一审法院认为，租赁合同解除后，水电费押金及收银系统押金应退还关淼，故双方的债务均为到期的金钱债务，根据《合同法》第九十九条的规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期。”关淼的缴纳的水电费押金5740元及POS专用收银系统的押金4000元共计9740元可用于抵扣其所拖欠航洋公司的商铺占有使用费，抵扣后关淼须向航洋公司支付商铺占有使用费41920元（计算方法：应支付的占有使用费51660元－水电押金5740元－POS专用收银系统押金4000元＝41920元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、关淼与航洋公司、海派公司于2014年10月16日签订的《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》于2015年11月17日解除；二、关淼向航洋公司支付租金67158元；三、关淼向航洋公司支付商铺占有使用费41920元；四、关淼向海派公司支付2015年10月1日至2015年11月17日的物业管理费13431.6元、从2016年1月25日起计至2016年2月28日的物业管理费10332元，两项共计23763.6元；五、关淼向海派公司支付逾期支付物业管理费的逾期付款违约金（计算方式详见附表一）；六、关淼向航洋公司南宁分公司支付2015年10月1日至2015年11月17日的商业管理费22386元、2016年1月25日至2016年2月28日的商业管理费17220元，两项共计39606元；七、关淼向航洋公司南宁分公司支付逾期支付商业管理费的逾期付款违约金（计算方式详见附表二）；八、驳回关淼的全部诉讼请求；九、驳回航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司的其他反诉请求。本案本诉受理费3854元，由关淼负担；反诉受理费4512元,由关淼负担970元，航洋公司负担3542元；反诉受理费1602元，由关淼负担271元，海派公司负担1331元；反诉受理费1898元，由关淼负担445元，航洋公司南宁分公司负担1453元。本院二审期间，关淼提交以下新证据：1.南国早报、老友网、广西新闻网中关于xx城在2011年至2015年期间几次发生火灾的新闻报道，证明xx城在合同租赁期内曾发生火灾，航洋公司对租赁物未尽管理义务。2.航洋公司与关淼之间往来电子邮件及附件《南宁会展·航洋城商铺租赁合同》补充协议、《南宁会展·航洋城商业管理合同》补充协议，两份协议均为电子打印版，补充协议记载2014年11月17日至2015年2月13日，关淼免予支付租金，但物业管理费按15元/平方米/月计收，2015年2月14日至2015年4月30日，关淼免予支付租金、物业管理费，2015年3月1日至2015年4月30日，关淼免予支付商业管理费，证明航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司曾与关淼有过协议，由航洋公司、海派公司给予关淼减免2014年11月17日至2014年4月30日的租金、物业费；航洋公司南宁分公司给予关淼减免2014年3月1日至2014年4月30日的商业管理费。3.由南宁市东博公证处于2017年4月17日作出的（2017）桂东博证民字第6588号《公证书》，《公证书》记载，通过用手机打开微信账号主体为“广西东方航洋实业集团有限公司南宁商业管理分公司”的“南宁xx城”微信账号，该微信账号中发布了2014年4月25日标题为《今年底xx城华丽亮相!玩转xx不需要理由》、2014年11月17日标题为《2015年1月16日xx城强势回归》、2015年1月28日标题为《xx城2015年1月30日对外营业》、2015年4月28日标题为《xx城开业，xx音乐美食嘉年华热浪来袭》的文章，证明xx城开业时间与租赁合同中承诺的开业时间不一致，主力品牌延迟进入航洋国际城。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司对关淼提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。关淼为证明航洋公司从2015年11月17日至2016年2月28日曾对涉案商铺上“欠费锁”，向本院申请证人黄某、闭某出庭作证，但两位证人均未能证明涉案商铺上锁的具体截止时间，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司对两位证人证言不予认可。关淼对一审法院认定的事实无异议。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司对一审法院认定2015年11月17日至2016年1月24日期间，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司在涉案商铺大门加上“欠费锁”导致关淼无法搬离存在异议，航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司主张其从未对涉案商铺上锁。经质证，本院认为，关淼提供的证据1中的新闻报道，不能证明关淼因火灾造成损失，该证据与本案无关联性，本院不予采纳。针对证据2中《南宁XX城商铺租赁合同》补充协议、《南宁XX城商业管理合同》补充协议电子版及证据3《公证书》，因《公证书》由公证机关作出，对其真实性、合法性，本院予以确认；两份补充协议中约定了航洋公司给予关淼减免2014年11月17日至2015年2月13日物业管理费、2015年2月14日至2015年4月30日租金、物业管理费，以及减免2015年3月1日至2015年4月30日的商业管理费，结合一审证据2015年11月5日航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派物业发给关淼的《催款通知书》中确认暂计至2015年11月5日，关淼欠付费用共计132020元，其中租金86100元、物业管理费17220元、商业管理费28700元的内容，本院对关淼与航洋公司约定减免2014年11月17日至2015年2月13日物业管理费、2015年2月14日至2015年4月30日租金、物业管理费，以及减免2015年3月1日至2015年4月30日的商业管理费的事实予以确认。关淼申请的证人黄某、闭某未能陈述涉案商铺上锁的具体截止时间，对关淼关于涉案商铺上锁截止时间为2016年2月28日的主张，本院不予支持。一审法院根据涉案商铺被上锁的照片、微信聊天记录、南宁市社会保险事业局出具的《情况说明》等证据，认定涉案商铺由航洋公司上“欠费锁”，时间从2015年11月17日至2016年1月24日，本院予以确认。综上，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案租赁合同是否有效？是否可撤销？一审判决认定本案租赁合同于2015年11月17日解除的合同解除时间是否正确？二、关淼是否应当向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付租金等各项费用？具体数额为多少？三、一审判决关淼支付各项逾期付款违约金是否正确？航洋公司是否应向关淼返还履约保证金？关于第一个争议焦点，关淼与航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司分别签订的租赁合同、商业管理合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。租赁合同及商业管理合同对关淼及航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司各自的权利义务均有约定，且关淼在合同中也明确了已知悉所租商铺权属事宜，双方均认同所租商铺不存在任何可能影响关淼正常经营的权利瑕疵。航洋商场主体工程已于2015年6月1日取得了消防验收合格证，从2015年3月至2015年11月，涉案商铺营业过程中没有因消防验收合格证问题受到实际处罚，涉案商铺的经营并未因消防问题受到实质性影响。因此，本案租赁合同、商业管理合同不属于因欺诈、显失公平的可撤销合同。关淼从2015年10月起不再向航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司支付租金、物业管理费、商业管理费，并于2015年11月2日起在未取得航洋公司、海派公司书面同意的情况下擅自停业，关淼的行为已构成违约。根据双方租赁合同约定,航洋公司、海派公司已享有单方面解除合同的权利。航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司于2015年11月17日在涉案商铺大门张贴《解除合同通知书》，一审法院认定通知送达时间2015年11月17日为合同解除时间正确，本院依法予以维持。关于第二个争议焦点，航洋公司主张关淼拖欠2014年11月至2015年2月的部分物业管理费、2015年2月的租金及商业管理费、2015年3月至2015年4月及2015年10月至2015年11月的租金、物业管理费、商业管理费，一审认定关淼拖欠费用数额错误，但根据关淼二审提供的补充协议证据、一审中航洋公司的《催款通知书》证据分析，关淼与航洋公司、航洋公司南宁分公司、海派公司之间有关于租金、物业管理费、商业管理费减免的约定，航洋公司主张关淼拖欠2014年11月至2015年2月的部分物业管理费、2015年2月的租金及商业管理费、2015年3月至2015年4月租金、物业管理费、商业管理费，本院不予支持。根据一审查明的事实，2015年11月17日至2016年1月24日期间为航洋公司对涉案商铺上“欠费锁”的时间，该时段内的租金等各项费用不应交纳。故一审判决合同解除前关淼应向航洋公司支付2015年10月1日至2015年11月17日租金67158元，应向海派公司支付2015年10月1日至2015年11月17日物业管理费13431.6元，应向航洋公司南宁分公司支付2015年10月1日至2015年11月17日商业管理费22386元；合同解除后关淼应向航洋公司支付2016年1月25日至2016年2月28日商铺占有使用费51660元，应向海派公司支付2016年1月25日至2016年2月28日物业管理费10332元，应向航洋公司南宁分公司支付2016年1月25日至2016年2月28日的商业管理费17220元，本院予以维持。关淼交纳的水电费押金5740元及POS专用收银系统押金4000元共计9740元抵扣拖欠的占有使用费后，还需支付的占有使用费为41920元。关于第三个争议焦点，由于关淼履行合同过程中存在违约行为，航洋公司有权根据租赁合同16.3条的约定单方面解除合同并不予退还关淼向支付的履约保证金198000元。关于逾期支付租金的违约金，拖欠租金产生的损失主要为利息损失，在航洋公司未提供证据证明还有因拖欠租金导致的其他损失的情况下，航洋公司不予退还198000元履约保证金，已足以弥补合同解除及逾期支付租金给航洋公司造成的损失，故对于航洋公司主张按每日3‰计算逾期支付租金的违约金，本院不予支持。租赁合同解除后，逾期付款违约金条款不再适用，一审法院对航洋公司请求支付因欠付场地占用费的逾期付款违约金及合同解除后因欠付物业管理费的逾期付款违约金不予支持，本院依法予以维持。综上所述，上诉人关淼、航洋公司、海派公司、航洋公司南宁分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14501元（关淼已预交7529元，广西东方航洋实业集团有限公司已预交6972元），由关淼负担7529元，广西东方航洋实业集团有限公司、广西东方实业集团有限公司南宁商业管理分公司、广西南宁海派物业服务有限公司负担6972元。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 袁宇飞审判员 韦圆圆二〇一七年五月三十一日书记员 符贵芳