湖北省长阳土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0528民初906号
原告：湖北长阳牧业发展有限责任公司，住所地：长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲街41号。登记号：420528－011073。
法定代表人：杜玉林，公司经理。
委托代理人周清华：长阳清江法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告：湖北盛河房地产开发有限公司，住所地：长阳土家族自治县龙舟坪镇老街19号。统一社会信用代码：91420528795903843U。
法定代表人：马德贵，公司总经理。
委托代理人：田玉，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人：向亚军，男，1973年12月9日出生，土家族，湖北盛河房地产开发有限公司金穗园项目部经理，住湖北省长阳土家族自治县。特别授权代理。
原告湖北长阳牧业发展有限责任公司与被告湖北盛河房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。湖北长阳牧业发展有限责任公司委托代理人周清华、被告湖北盛河房地产开发有限公司委托代理人田玉、向亚军到庭参加诉讼。诉讼中，被告湖北盛河房地产开发有限公司要求追加第三人参加诉讼并向原告主张债权提起反诉，本院鉴于被告主张与本案属不同法律关系，当庭口头裁定驳回。本案现已审理终结。
原告湖北长阳牧业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告湖北盛河房地产开发有限公司在其开发建设的“金穗苑二期”商住楼二楼为原告还建办公用房608㎡，一楼还建车库两间100㎡，并协助办理产权手续，承担相关费用。2、若被告不能还建原告上述房产，即赔偿原告资产价值损失329.76万元。3、被告以房屋评估价值为基数（329.76万元）从2014年11月1日起按日万分之一计算违约金至被告交付房屋之日止。4、被告承担本案诉讼费、评估费。事实及理由：为了盘活国有资产，解决历史遗留问题，经被告申请，原告同意将位于龙舟坪镇××号地块进行开发还建。2012年10月原、被告签订《合作意向协议书》，双方确认原告的房产位于龙舟坪镇××号，地块号为01－01－05－122号，占地面积934.27㎡，共有房屋三栋，一栋为宿舍楼，砖混结构七层（一楼为门面），建筑面积约308㎡；二栋为仓库，砖混结构二层，建筑面积约200㎡；三栋为办公楼，砖混结构二层（一楼车库，二楼办公），三栋累计建筑面积为708㎡。协议第三�第（三）项中约定被告在为原告“清偿农行债务以及退还原一楼承租人租金之后，在原址重建住宅楼后，在二楼为原告还建公用房建筑面积708㎡，其中办公用房608㎡，一楼车库两间100㎡”，并约定公用房还建后办理产权所产生的费用由被告负担责。协议对违约责任的约定为“从开工之日起若乙方（被告）在两年内不能交付房屋，按还建房屋价值的日万分之一计算违约金至交付之日”。协议还特别约定“若乙方（被告）取得了该地块的土地使用权，本协议为甲乙双方必须履行的依据”。
2013年8月1日被告湖北盛河房地产开发有限公司通过拍卖的方式取得了长土告字（2013）43号地块的国有建设用地使用权。2013年9月28日长阳土家族自治县发展和改革局以长发改审批（2013）66号批复同意被告“金穗苑二期”商住楼建设项目，2014年6月20日，被告取得“金穗苑二期”�住楼建设工程规划许可证。该工程由长阳隔河岩建筑工程有限公司中标施工，2015年9月底，该项目建设主体完工。此后原告要求被告履行还建义务，被告以遗留未解决、项目亏损为由，不主动履行交付还建房义务，致使原告享有还建房的权利无法得到实现，故向法院提起诉讼。
被告湖北盛河房地产开发有限公司辩称：1、原告主张还建房被告认可，但应按被拆迁房屋产权证记载的面积进行还建；2、原告因借款将房产抵押在中国农业银行长阳支行，是被告代为清偿债务后才解除抵押进行该地块的开发建设，既然原告主张还建房，被告也要求在本案中主张债权，一并处理。3、原告没有履行应有的协调义务，妥善解除与原承租人的租赁关系，致使部分承租人以具有房屋所有权为由起诉被告，为此申请追加承租人为本案第三人参加诉讼。4、诉请法院判令湖北长阳牧业发展有限责任公司偿还湖北盛河房地产开发有限公司代偿本金84万元及利息，返还协调费用6万元及资金占用利息，并承担诉讼费用。
本院经审理认定事实如下：2012年10月20日，原告湖北长阳牧业发展有限责任公司与被告湖北盛河房地产开发有限公司签订《合作意向协议书》，约定对原告位于龙舟坪镇××号地块进行开发还建，即“金穗苑二期”商住楼建设项目。协议主要内容为：1、确认原告（被拆迁人）房产地块号为01－01－05－122号，占地面积934.27㎡，共有房屋三栋，一栋为宿舍楼，砖混结构七层（一楼为门面），建筑面积约308㎡；二栋为仓库，砖混结构二层，建筑面积约200㎡；三栋为办公楼，砖混结构二层（一楼车库，二楼办公），三栋累计建筑面积为708㎡。2、拆迁补偿方式为：产权置换。乙方（即被告，下同）在为甲方（即原告，下同）清偿农行债务以及退还原一楼承租人租金之后，在原址重建商住楼，建成后在二楼为原告还建公用房建筑面积708㎡，其中办公用房600㎡（应为608㎡）；一楼车库两间100㎡。公用房还建后办理产权所产生的费用由乙方负担。3、对违约责任的约定为“从开工之日起若乙方在两年内不能交付房屋，按还建房屋价值的日万分之一计算违约金至交付之日”。4、约定协议的生效条件为“若乙方取得了该地块的土地使用权，本协议为甲乙双方必须履行的依据”等。签约后，2013年8月1日被告湖北盛河房地产开发有限公司通过拍卖的方式取得了长土告字（2013）43号地块的国有建设用地使用权。2013年9月28日长阳土家族自治县发展和改革局以长发改审批（2013）66号批复同意被告“金穗苑二期”商住楼建设项目，2014年6月20日，被告取得“金穗苑二期”商住楼建设工程规划许可证。该工程由长阳隔河岩建筑工程有限公司中标施工，2015年9月底，该项目建设主体完工。原告在履行拆迁义务后，被告于各种理由不予交付还建房，致使原告权益无法得到实现，故向法院提起诉讼。诉讼中，原告自愿申请撤回第2、3项诉讼请求。
本院认为：1、被告湖北盛河房地产开发有限公司与原告湖北长阳牧业发展有限责任公司签订的《合作意向协议书》，其实质为房屋拆迁安置补偿协议，是双方协商一致的结果，为双方当事人真实意思的表示，其主要内容不违反法律的规定，且协议生效条件已经成就，属有效协议，签约双方应全面履行协议义务。原告依约定履行拆迁义务后，被告不交付还建房，是民事违约行为，应承担相应民事责任。2、原告（被拆迁人）选择了产权置换的安置补偿方式，对还建安置房的位置、用途与被告有明确的约定，具有债权物权化性质，被告代原告偿还农行借款，取得的是对原告的一般债权，不能成为拒不交付安置房的理由。被告在本案中主张债权提起反诉，以及要求追加第三人参加诉讼，因属不同法律关系，应另案处理。3、原、被告在协议中明确约定房屋还建面积为708㎡，虽然大于房屋产权证所载面积589.54㎡，但不能排除具有尚未登记的附加建筑面积计算在内等情形存在（原告诉称系双方现场测得数据），且该约定也与长阳土家族自治县国有资产管理委员会办公室长国资（2013）3号文“该项房产随同土地收储挂牌，由开发商按‘一比一’以上面积还建办公用房，确保资产保值增值”要求相一致，符合一般认知逻辑，本院予以认定。4、原告在诉讼中自愿撤回第2、3项诉讼请求，经审查不违反法律的规定，本院予以准许。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百�十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：
一、被告湖北盛河房地产开发有限公司于本判决生效后10日内在“金穗苑二期”商住楼二楼给原告还建办公用房608㎡，在“金穗苑二期”商住楼一楼给原告还建车库两间100㎡。并协助办理产权手续，承担相关费用。
如果未按本判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。
案件受理费16590元，本院决定由被告湖北盛河房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 李湘频
二〇一七年九月二十日
书记员 徐 亚