山东省新泰市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）新民初字第2247号
原告（反诉被告）韩玲，农村居民。
委托代理人陈波，新泰平阳法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李广畅，城镇居民。
第三人徐磊，农村居民。
委托代理人刘朋，新泰东都法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）韩玲与被告（反诉原告）李广畅、第三人徐磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩玲及委托代理人陈波，被告（反诉原告）李广畅，第三人徐磊委托代理人刘朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）韩玲诉称，2010年5月6日，韩玲与李广畅签订房屋租赁合同，原告将自己名下的楼房及院落租给被告经营饭店使用，租赁期限5年（2010年5月26日至2015年5月26日）；合同期内，李广畅如约支付了至2014年5月份以前的租赁费，但对于最后一年的租赁费虽经原告多次催要，李广畅推脱拒付，韩玲不存在违约行为，李广畅反诉没有法律及事实依据，请求驳回李广畅的诉讼请求，不要求第三人承担责任。综上，请求判令：1、原被告签订的房屋租赁合同无效；2、李广畅支付韩玲使用费3000元（每年20000元，自2014年5月26日至今）及违约金3000元（按租金20000元的30%）；3、第三人徐磊返还租赁物品（包括房屋12间、吧台一个、吊扇八个、大炉子一个、不锈钢菜案一个、暖气炉一个、暖气片八组、菜架子一个、水塔一个、瓷质大水缸一个）；4、诉讼费由李广畅负担。
被告（反诉原告）李广畅辩称，韩玲的诉讼请求不符合法律规定，韩玲没有租赁房屋的房产手续，不具备诉讼主体资格，且韩玲所述没有事实依据。我不存在违约，也不欠韩玲租赁费，我已将房屋转租给第三人徐磊，如果第三人拖欠原告租赁费，应由第三人支付，与我无关，请求驳回韩玲的诉讼请求。韩玲与我签订合同后并未按期交付南院及平房且交付后又圈走一间平房，韩玲存在违约情形，请求判令：1、韩玲支付违约金24000元；2、韩玲返还价值2800元的不锈钢炉具一套；3、韩玲赔偿各项损失共计26800元（包括东大棚、南小棚、鱼池、霓虹灯、空调安装的拆装费）；4、反诉费用由韩玲负担。
第三人徐磊述称，本案是韩玲与李广畅之间的租赁合同纠纷，与第三人无关，不同意由我方返还物品，应当驳回对第三人的追加。第三人与李广畅签订的租赁协议合法有效，现仍在履行中，第三人只能向李广畅支付剩余房租，在转租协议中租赁费的支付期限没有明确约定，根据合同法第226日条的规定，对租赁费支付期限约定不明的，应当在租赁期届满时支付或在租赁届满一年时支付，第三人现在还没有向李广畅支付租金的义务。韩玲是否允许李广畅转租不影响合同的相对性，韩玲只能向李广畅主张合同权利，第三人与李广畅签订的合同中28000元相当于购买了饭店物品，房屋是转租。
经审理查明，2010年5月6日，韩玲（甲方）与李广畅（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于新泰市青云街道办事处东周路铁道北首路西博徐路边三角路口楼房一栋两层大小13间空房（该13件空房甲方已初装）和楼南东大院落（该院落因甲方已承包出去，允许乙方使用，在甲方与该院落承包方今年9月份承包合同到期后全部归乙方承租使用）及门前北、东所有空场，租赁给乙方，由乙方在此经营饭店，棚房1间，南毛坯棚4间；租赁期限为五年，自2010年5月26日起至2015年5月26日止；每年租金17000元，一年一交，每年一次性交清当年租金，第二年提前一个月向甲方交清该年度租金；合同期间，甲方对外租赁的院落在今年9月份到期后，全归乙方租赁使用，届时租金每年按20000元，向甲方支付；乙方在承租的房屋顶部及周边安装霓虹灯及饭店广告牌，并在承租的房前屋后及院落根据饭店要求搭建棚房、遮阳网等；合同期间，乙方在不改变甲方房屋主体结构的情况下允许乙方进行装饰改造，经营所需用的饭店设施由乙方自行购置，合同到期后，乙方自行带走，或可与甲方协商折价处理；允许乙方在不拖欠甲方房租并保证甲方房屋不受损坏的情况下对外转包；如乙方不能按期向甲方交纳租金，甲方有权解除与乙方的租赁合同；违约责任：违约方应向对方赔偿每年度租金总额的30%的违约金，并向守约方赔偿因违约所造成的经济损失。2012年9月17日，韩玲收取李广畅南院及南房（即合同中约定的楼南东大院落）租金3000元，自2012年9月17日至2013年9月17日，并将该院落交付给李广畅。2013年9月17日（双方同意日期写为2013年5月25日），韩玲收取李广畅南院及南房租金3000元。2013年6月3日，李广畅（甲方）与第三人徐磊（乙方）签订饭店转租协议书，约定：甲方将上述承租的房屋、院及部分设施转租给乙方，房租费每年20000元；甲方已支付给韩玲2013年5月25日至2014年5月25日房租费；剩余租期2014年5月25日至2015年5月24日，年租金20000元由乙方承担，向韩玲或由甲方转交给韩玲；属原房东财产……炉灶（指李广畅诉求中要求返还的不锈钢炉具）到期后归韩玲。转租协议签订当日，李广畅收取第三人转租费及物品折价费共计48000元，并将租赁物交付第三人徐磊占有使用。韩玲同意李广畅转租。另韩玲提交的物品明细表（包括房屋12间、吧台一个、吊扇八个、大炉子一个、不锈钢菜案一个、暖气炉一个、暖气片八组、菜架子一个、水塔一个、瓷质大水缸一个）中的物品都在第三人徐磊的承租房内，其中的大炉子即是李广畅诉求中要求韩玲返还的不锈钢炉具，该炉具由李广畅购买。诉讼中，本院对李广畅主张的其在租赁合同期间扩建装饰的棚房、鱼池、霓虹灯进行了现场勘验，韩玲认为根据双方签订的房屋租赁合同约定，应由李广畅自行带走，不同意折价处理。
另查明，涉案房屋院落由曹成贵在承包的新泰市青云街道办事处韩家庄村委的土地上所建，曹成贵与韩玲系夫妻关系，该房屋至今未取得建设工程规划许可证。
以上事实由房屋租赁合同、收款收据、收到条、饭店转租协议书、见证书、村委证明、物品明细表、勘验笔录、照片及当事人陈述等证据在案证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。韩玲未提交证据证明其出租的房屋院落已取得建设工程规划许可证，故韩玲与李广畅签订的房屋租赁合同应为无效合同，李广畅与第三人徐磊签订的转租协议书亦应为无效。合同无效，双方应当互相返还因合同而取得的财产。庭审中对韩玲提交的物品明细单，李广畅及第三人徐磊均认可该明细单中除大炉子外其余物品归原告所有，且都已交付给第三人，故第三人徐磊应将明细表中除大炉子外的其余物品返还给韩玲；明细表中的大炉子是由李广畅自行购买的炉具，韩玲未提交证据证明李广畅已明确告知给其该炉具，故韩玲诉求李广畅返还大炉子，本院不予支持。另李广畅要求韩玲返还其购买的该炉具，因李广畅与第三人签订饭店转租协议后，该炉具已交付第三人占有，其应向第三人主张权利，李广畅请求韩玲返还炉具，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，韩玲请求李广畅参照合同约定的租金标准支付房屋院落占有使用费，本院予以支持，韩玲收取李广畅12个月的房屋院落使用费共计20000元，每月的房屋院落占有使用费为1667元，李广畅自2014年5月26日起未再支付韩玲房屋使用费，其应支付自2014年5月26日起至实际返还房屋院落之日止的占有使用费，韩玲诉求李广畅支付房屋使用费3000元，符合法律规定，本院予以支持。因韩玲与李广畅之间的房屋租赁合同无效，韩玲要求李广畅及李广畅要求韩玲支付对方违约金的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。关于李广畅要求韩玲赔偿其因扩建改造租赁房屋而造成的损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条，并结合双方签订的房屋租赁合同的第六条，双方明确约定合同期间，李广畅在不改变韩玲房屋主体结构的情况下允许李广畅进行装饰改造，经营所需用的饭店设施由李广畅自行购置，合同到期后，李广畅自行带走，或可与韩玲协商折价处理，韩玲不同意与李广畅折价处理，故李广畅对其扩建改造的设施应自行拆除或带走。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条，第九条，第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）韩玲与被告（反诉原告）李广畅之间签订的房屋租赁合同无效。
二、第三人徐磊于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩玲租赁房屋12间、吧台一个（带酒柜）、吊扇八个、不锈钢菜案一个、暖气炉一个、暖气片八组、菜架子一个、水塔一个、瓷质大水缸一个。
三、被告（反诉原告）李广畅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩玲房屋占有使用费人民币3000元。
四、驳回原告（反诉被告）韩玲的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）李广畅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币100元，由被告李广畅负担，反诉案件受理费人民币235元，由反诉原告李广畅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审 判 长 岳荣华
审 判 员 王雪丽
人民陪审员 胡美凤
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 武金萍