安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0302民初390号原告：蚌埠市馨悦物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市光彩大市场9区3栋3层2号，统一社会信用代码913403005801234958（1-1）。法定代表人：金天宏，该公司总经理。委托代理人：曹士平，安徽东石律师事务所律师。被告：赵海军，男，1980年6月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告蚌埠市馨悦物业管理有限公司（以下简称馨悦物业公司）与被告赵海军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张鲁独任审判，公开开庭进行了审理。原告馨悦物业公司的委托代理人曹士平，被告赵海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨悦物业公司诉称：蚌埠市华天花园小区业主委员会（以下简称华天小区业委会）于2013年7月6日与原告签订一份物业服务合同，选聘原告为该小区提供物业服务。合同约定物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，每月每平方米0.30元，业主应在每半年的第20日前交纳，逾期交纳的从逾期之日起按欠交费用的每日3‰收取滞纳金。被告系该小区住户，房屋建筑面积为76.54平方米，按2014年和2015年每月每平方米0.30元的标准，被告2014年和2015年每年应当交纳276元，两年合计552元。但自2014年7月起，原告向被告多次催缴未果。故请求判令被告支付2014年度和2015年度的物业服务费552元，并自2014年7月1日起按欠交费用的每日3‰标准支付滞纳金至付清时止。原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据：1、原告的企业法人营业执照和资质证书，证明原告的主体资格。被告对该组证据的真实性无异议。2、2013年7月6日原告与华天小区业委会签订的物业服务合同和2015年年末及2016年年初原告向小区业主和赵海军催交物业费的催费通知照片。证明原告与小区业主被告赵海军存在物业服务合同法律关系，被告系该小区住户，房屋建筑面积为76.54平方米，按2014年和2015年每月每平方米0.30元的标准，被告2014年和2015年每年应当交纳276元，两年合计552元。原告已经以张贴通知等方式向被告催要所欠费用。被告辩驳称，据其所知，本小区的业主委员会早就解散了，合同上签名的小区业委会法定代表人甘相思被告不认识，原告何时进驻本小区被告亦不知情，故对物业服务合同不认可；被告也从未在单元门上以及自家门墙附近见到过催款通知，故原告称被告欠其物业费，被告不予承认。被告赵海军辩称：其在华天小区居住了十几年，物业公司不停更换。被告作为业主，都不知道原告何时进驻本小区从事物业服务工作的。而小区业委会与原告签订物业服务合同，被告作为业主也不知情。小区形成之初确实成立过业委会，期间大概存在了两年，后来就莫名其妙地解散了，现在根本不存在，故对所谓小区业委会与原告签订的物业服务合同不认可，并怀疑其真实性，不存在向原告交纳物业费的问题。况且原告只收取物业费，不能提供合格的物业服务，小区脏乱差问题严重。原告主张的滞纳金金额也过高。请求驳回原告的诉讼请求。被告未在法定期限内向本院举证。本院针对被告辩驳的怀疑物业服务合同真实性的问题，以及小区物业收费标准的备案情况问题，要求原告作进一步举证。原告遂又举出由华天小区业委会盖章，业委会主任甘相思签名确认的书面证明，证实该业委会确于2013年7月6日与原告签订了物业服务合同，合同期三年，自2014年元月1日至2016年12月30日。原告还举出华天小区物业服务费备案登记表和蚌价[2014]37号文件，证明蚌埠市物价部门早于2005年12月21日就已对该小区按每月每平方米0.30收取物业费进行了登记备案，该备案表中业委会或建设单位意见栏中即有华天小区业委会的公章和主任甘相思的签名。且普通住宅小区的物业服务费按蚌价[2014]37号文件规定已经实行市场调节价。被告辩驳称，对业委会证明的真实性，被告还要找甘相思核实，对收费标准没有异议。综合上述分析：对原告所举企业法人营业执照和资质证书，被告无异议，本院予以认定。对原告所举2013年7月6日原告与华天小区业委会签订的物业服务合同，被告虽不认可，但无反证反驳，且小区业委会又出具书面证明对该物业服务合同的真实性予以证实。被告辩驳称小区业委会早已解散，无据可证，本院不予采信。被告辩驳称不认识甘相思，但原告所举小区物业服务费备案登记表中的业委会或建设单位意见栏中的内容能够佐证，甘相思早于2005年11月12日就以业委会主任的名义签名履行相关职责。原告所举上述证据能够形成完整有效的证据链，本院予以认定。对原告所举催款通知照片，被告虽不认可，但在原告提起本次诉讼，明确主张被告支付所欠物业费用后，被告仍拒绝认可双方存在物业服务合同关系及其交纳物业服务费的义务，应当视原告已经履行催款义务。据以上认定，本院确认以下事实：原告馨悦物业公司系具有二级资质的物业服务企业。2013年7月6日，华天小区业委会与原告签订一份物业服务合同，选聘原告为本小区提供物业服务。合同约定物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，标准为每月每平方米0.30元，业主应在每半年的第20日前交纳，逾期交纳的从逾期之日起按欠交费用的每日3‰收取滞纳金。合同期三年，自2014年元月1日至2016年12月30日等内容。被告系该小区住户，房屋建筑面积为76.54平方米，按2014年和2015年每月每平方米0.30元的标准，被告2014年和2015年每年应当交纳276元，两年合计552元。自原告进驻该小区以来，被告一直未向其交纳物业服务费。原告催缴未果，遂持诉称理由诉至本院。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条中规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”华天小区业委会与原告签订的物业服务合同，是双方真实意思的表示，合法有效，该合同对小区所有业主均具有法律约束力。各方应依法履行合同义务，并享有合同权利。被告作为原告为之提供物业服务的小区业主，应当按约支付相应的物业服务费。原告以被告一户房屋建筑面积76.54平方米，按每月每平方米0.30元的标准计算，2014和2015年欠费金额为552元，被告未提出异议，本院予以认定。原告主张按合同约定的每日3‰加收滞纳金，被告认为标准过高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告未举证证明其损失情况，可参照同期银行贷款利率标准确定被告逾期付款期间给原告造成的损失。由此判断，原、被告约定的每日3‰的违约金标准过分高于造成的损失，本院依法在同期银行贷款利率基础上加计30%予以支持。被告还辩称原告不能提供合格的物业服务，小区脏乱差问题严重，并以此拒绝支付物业费用，理由证据不足，本院不予采纳。本院认为，如果物业服务企业确实存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或法律规定的相关义务，业主可以通过合法途径要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，促使物业服务企业履行合同义务，提高服务质量。而采取以拒绝支付物业费的方式作为对抗手段，往往会造成小区物业服务运转不畅，管理不到位，进一步恶化小区物业服务管理状态，从而严重影响到全体业主正常生活的不良后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款的规定，判决如下：一、被告赵海军于本判决生效之日起三日内支付给原告蚌埠市馨悦物业管理有限公司2014年和2015年的物业服务费552元，并给付自2014年7月1日起以2014年上半年欠费金额138元为基数，自2015年1月1日改以2014年全年欠费金额276元为基数，自2015年7月有1日改以2014年全年和2015年上半年欠费金额414元为基数，自2016年1月1日起改以2014年和2015年两年欠费总额552元为基数，按同期银行贷款利率加计30%标准计算的滞纳金。（上述款项由被告直接支付给原告）。二、驳回原告蚌埠市馨悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 张 鲁二〇一六年九月十日书记员 聂晨星附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失