江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终4015号
上诉人(原审原告)：孙本善，男，1974年10月6日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，住无锡市。
委托诉讼代理人：陈寿年，安徽宝诚律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：无锡协信远信房地产开发有限公司，住所地无锡市会岸路88号。
法定代表人：顾璞，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨和荣，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：惠芳瑛，女，该公司职员。
上诉人孙本善与被上诉人无锡协信远信房地产开发有限公司（以下简称协信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0204民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
孙本善上诉请求：依法改判或发回重审。诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审未全案审查涉案房屋租赁合同意向书的签订过程，对签订意向书的时间、地点、标的、房屋租赁价格等视而不见。被上诉人在法庭上明确拒绝签订房屋租赁合同，法庭未明确向上诉人和被上诉人依法释明不签订房屋租赁合同的法律后果，不签订合同应承担的损害赔偿责任，上诉人的实际损失远大于所主张的损失，包括丧失了签订合同机会带来的商业价值和多支出的房租损失。上诉人根据信赖原则为涉案房屋的使用作出了合理性支出，该支出也是实际损失的一部分。
协信公司答辩称，原审认定事实清楚，请求维持原判。
孙本善向一审法院起诉请求：判令解除双方签订的意向书，协信公司双倍返还定金20000元即40000元、赔偿其装修装潢定金损失12000元、预购空调定金损失20000元、注册商标代理费1500元、承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月7日，其与协信公司签订意向书，达成其承租协信公司协信未来城星光里商业街商铺经营的意向。其向协信公司先后交付意向金20000元。其为履行合同做必要的准备，联系装修公司，支付了定金12000元；预定空调，交付定金20000元；注册商标，支付代理费1500元。2016年3月20日前后，协信公司招商人员沙某、欧阳奇辉向其送交了租赁合同书，同时把意向书上的意向金改为定金，其在合同上签了字。但协信公司于同年4月10日左右告知停止租赁。协信公司违背诚实信用原则，给其造成损失，应当承担民事责任。
一审中，孙本善为证明其主张，提供以下证据：
一、《协信未来城星光里商业街品牌进驻意向书》一份。在原印刷文字上，“意向金”手书改写为“定金”。孙本善陈述，是由协信公司招商人员改写。
二、协信公司开具的收据2份，收款事由为商业诚意金。
三、《协信星光里商业街商铺租赁合同》（编号20160007）、商铺分布图一份。租赁合同的出租方为无锡润高商业管理有限公司，承租方为孙本善。租赁商铺坐落于无锡市××协××星光里商业街××、××、××、××号，合计建筑面积195.33平方米，平面图见本合同附件。该商铺用途为餐饮。租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月31日止，共计36个月。月租金为51元/㎡，年租金119457元；优惠后三年总租金为119457元，于2016年1月30日前支付。商铺于2016年7月31日前交付。承租方必须在2016年10月30日前装修完毕。合同签订时承租方需向出租方支付10000元履约保证金，该保证金出租方于租赁期届满时，在承租方交清全部应付租金及因本租赁行为所产生的相应费用，并按本合同规定承担向出租方交还租赁物后七个工作日全额退还，保证金不计利息。保证金还承担着承租方按时足额交纳本合同中规定的各交款义务，未足额交纳或逾期交纳的，保证金将先予扣除违约金、各项应付款项。本合同签订后，承租方需同时与物业管理公司以及经营管理公司签订相关管理合同，并按照合同交纳物业管理费、水电费及公摊费用、经营管理费、垃圾清运费等费用。孙本善签署了合同，落款时间为2013年3月26日；出租方没有签名、盖章。
孙本善陈述，该合同文本及商铺分布图是协信公司工作人员向其提供让其签字，于2016年1月29日要求其带好身份证、营业执照、品牌进驻意向书、诚意金收款单与招商人员联系，并告知总租金119457元、保证金10000元。
四、关于相关损失的证据材料：
1、2016年3月2日签订的《无锡洪立恒装饰装潢有限公司（以下简称洪立恒公司）装修设计协议》，主要内容是：洪立恒公司根据户型及面积，收取装修设计定金12000元。设计收费标准：100平米以下住宅收费4000元，100-200平米住宅收费6000元；200平米以上住宅收费12000元；办公楼装饰按35元/平方米收取。协议还约定，收取定金后7个工作日左右（视工程大小调整，复式及别墅另计），设计师为客户出相关施工图纸及工程预算，包括：原建图、平面布局图、天花布局图、地面布置图、立面造型图、电路施工图，以便客户在签订合同前确定方案。如客户不满意设计方案及工程预算，设计师将对工程方案进行调整、改进。如客户单方中止设计，定金不退，客户需要带着图纸的，需全额支付设计费用按照35元/平方米收取。
2、2016年3月2日洪立恒公司收据及装修设计平面图2份，载明收到孙本善协信未来城-1-2-17-18装修定金12000元。
3、2016年3月15日惠山区钱桥高歌电器商行收款收据复印件一份，格力KFR-120W空调5套，金额45000元，定金20000元。
4、2016年4月17日无锡智广商标代理有限公司（以下简称智广公司）《商标代理委托合同》及收据各一份。合同的主要内容是：委托人就孙家红高粱商标，委托智广公司向国家工商行政管理总局商标局/商标评审委员会提出商标注册申请，类别：43；代理过程中，智广公司应及时向委托人告知委托代理事项的进展情况，收到商标局/商评委审查意见或相关通知后及时告知委托人，并提供咨询意见或建议；委托人就委托事项应支付费用1500元，于本合同签订当日一次性付清。该合同委托人栏无签字盖章，智广公司加盖公章并有经办人签名。收据载明收取孙本善商标注册费用1500元。
协信公司质证认为：1.对孙本善所陈述的事实的真实性及意向书的涂改内容不予认可，并提交其留存的意向书文本作为反证，该意向书文本中“意向金”无修改内容。据此认为：孙本善提交的意向书中“意向金”系擅自改为“定金”。2.收据所载明的收款事项是意向金，而非定金。3.租赁合同未加盖其公章，也无其工作人员签字，对租赁合同真实性无法确认。4.意向书没有约定具体签订合同时间，在双方没有明确何时签订租赁合同，更没有签订租赁合同的情况下，孙本善签订装修合同、定购空调、注册商标，明显是自行扩大损失，与本案没有直接的因果关系，对证据四的真实性、关联性均不予认可。
一审法院认定事实如下：
2016年1月7日，孙本善与协信公司签署一份《协信未来城星光里商业街品牌进驻意向书》（编号0000033，印刷文本，下划线部分为手写，手写内容系复写），主要内容是：因孙本善经营需要，经协信公司初审认可，达成以下意向：1、孙本善拟承租协信未来城星光里商业街，面积约195.33平方米，作为经营用途，主营行业为,主营品牌为。2、双方约定正式签订房屋租赁合同时间为：自签订之日起至2015年月日前。3、租金约定：（一）优惠政策：租一年用三年；（二）租期三年。4、本意向书签订后，孙本善即向协信公司交纳贰万元整，作为租赁商铺意向金（孙本善提交的意向书文本此处手书改写为“定金”），该商铺意向金（孙本善提交的意向书文本此处手书改写为“定金”）在签订正式租赁合同后直接转为房屋租金。5、孙本善须于上述约定时间签订租赁合同并支付相关费用，逾期则优惠政策取消。本意向书一式四份，双方各执一份，财务及存根各一份。孙本善签名，协信公司由沙某、霍某某二人签名，未加盖协信公司公章或合同章。
2016年1月7日、12日，孙本善分别向协信公司交款5000元、15000元，协信公司开具收据2份，载明的收款事由均为“商业诚意金”。
庭审中，协信公司承认收到孙本善20000元，但明确表示拒绝履行意向书以及与孙本善签订租赁合同。
双方的争议焦点为：一、孙本善交付的20000元是否是定金，是否应予双倍返还；二、孙本善有无相关损失，协信公司是否应予赔偿。
一审法院认为：一、双方提交的意向书文本不一致，孙本善称系由协信公司人员改写为定金，协信公司不予认可，孙本善没有证据证明双方就定金作出了约定或者就意向书中意向金协商一致变更为定金。协信公司开具的收据上载明的收款事由是“商业诚意金”，与协信公司提交的意向书文本内容一致，故双方约定的是意向金而没有约定为定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。据此，孙本善要求双倍返还定金的主张没有事实和法律依据，不予支持。二、当事人签订意向书等预约合同，约定在将来一定期限内订立合同，一方不履行订立合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。虽然意向书没有约定签订租赁合同的时间，但协信公司在合理期间内不履行签订合同的义务，且明确表示拒绝履行意向书、签订合同，孙本善可以要求解除意向书、赔偿损失。意向书虽然约定了拟租赁商铺的面积，但没有约定签订租赁合同的时间，也没有约定租赁房屋的房号、坐落及户型等内容，在此情形下装修设计，显然无法进行；其次，装修设计协议中未约定商铺装修设计收费标准，也没有约定装修设计总价，如按照装修设计协议约定的住宅、办公楼的设计收费标准计算，也不能达到协议约定并收取的装修设计的定金的金额；再次，装修设计协议约定，收取定金后7个工作日左右出相关施工图纸及工程预算，包括原建图、平面布局图、天花布局图、地面布置图、立面造型图、电路施工图，孙本善仅提供了室内平面图2张，不足以证明已进行了装修设计的事实。关于订购空调定金损失，孙本善订购空调金额45000元，定金20000元，不符合法律关于定金的规定，不能证明是已产生的实际损失。商标注册费用损失，与预约租赁没有直接因果关系。综上所述，孙本善主张的各项损失，其提交的证据不足以证明是已实际产生的损失、且与本案具有直接的关联。孙本善主张协信公司赔偿相关损失，依据不足，不予支持。协信公司拒绝履行预约合同，属于根本违约，造成了占用资金的利息损失，根据诚实信用原则，应当予以赔偿。该利息损失的标准，应以20000元为基数，自2016年7月26日即孙本善提起本案诉讼之日起，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算。
一审法院判决：一、解除无锡协信远信房地产开发有限公司与孙本善于2016年1月7日签订的《协信未来城星光里商业街品牌进驻意向书》（编号0000033）。二、无锡协信远信房地产开发有限公司返还孙本善20000元、赔偿占用该款期间的利息损失（以20000元为基数，自2016年7月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的4倍计算）。三、驳回孙本善的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1638元（孙本善已预交），由孙本善负担1108元，无锡协信远信房地产开发有限公司负担530元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
上诉人孙本善提供如下证据：1、协信公司与他人房屋租赁合同纠纷判决书一份，以此证明向他人所收的为定金，向孙本善所收的商业诚意金即为定金。2、电器协议书一份，证明其为购买电器所致的实际损失。3、宣传册一份，以证明涉案房屋被协信公司对外招租。4、图纸一份，以证明孙本善就涉案房屋签订装修合同。
协信公司质证认为，对证据1真实性无异议，但另案判决书中涉及的苏进昭的商铺认购书上，对于缴纳的是定金还是诚意金有明确认定，且一审法院也进行了认定，故非同案同款，本案的认购书仅有孙本善方一联有改动定金字样，协信公司的底联并无定金的表述。对于证据2真实性无异议，但并不能证明上诉人采购的空调用于商铺租赁使用，与本案无关联性。对于证据3真实性无异议，但是无法确认的是宣传册使用的具体时间，亦无法确定关联性。对于证据4真实性无异议，但是双方签订的认购书中并未明确租赁商铺的平面图，以及具体商铺位置，即便上诉人自行委托装修公司进行设计图纸，系对商铺具体情况不明确的前提下擅自扩大损失，故损失自担。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人虽认为其与协信公司签订的进驻意向书约定了交纳定金贰万元，但协信公司不予认可，并认为系孙本善自行在“商铺意向金”上修改而成，本院经审查认为，注明“定金”字样的仅有孙本善保管的意向书一联，且孙本善提供的收据亦在收款事由一栏标注为商业诚意金，因此，孙本善的该项主张没有充分的证据，原审法院未予支持其双倍返还定金的主张并无不当。对于上诉人主张因未成功签订租赁房屋合同导致的实际损失，需根据其提供的证据予以审查确定。孙本善签订的进驻意向书上并无约定签订租赁合同的时间、租赁房屋的房号、座落及户型图等内容，亦无其它证据证明双方确认了特定的租赁房屋，因此，孙本善主张的设计费、装修费、空调定金等损失，均不能认定为系本案履约不能产生的实际损失。对于孙本善主张的商标注册费用损失，与本案无关联性，原审法院未予理涉亦无不当。孙本善上诉称其损失远大于其主张的损失，但其提供的证据均无法证明与损失存在直接关联性，因此，本院对其要求赔偿相关损失的上诉主张，不予支持。
综上所述，孙本善的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1638元，由上诉人孙本善负担。
本判决为终审判决。
审判长 王作化
审判员 陈丽芳
审判员 蒋依澄
二〇一七年十一月二十一日
书记员 顾骊恺