甘肃省庆阳市西峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）庆西民初字第1572号
原告曹新强
委托代理人路秀芳，甘肃北斗律师事务所律师。
被告庆阳恒美置业有限公司
法定代表人姚景美，该公司总经理。
委托代理人吴宏霞
委托代理人赵从刚
原告曹新强与被告庆阳恒美置业有限公司（以下简称恒美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹新强及其委托代理人路秀芳，被告恒美公司的委托代理人吴宏霞、赵从刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曹新强诉称，2009年8月16日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告以1087009元购得被告开发的位于庆阳市西峰区长庆南路恒美奥运康城北奥园1-3幢1层07号建筑面积137.71平方米的商铺。该合同约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷或债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房（组团）交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告于2010年7月18日向被告交清全部房款，依照合同约定，被告应在房屋交付原告使用后360日内即2010年7月18日至2011年7月15日之内给原告办理该房屋权属登记，但至今被告仍未办理。原告当初购房时以高额利息借贷民间借款（月息2%），计划在取得本案涉案房屋产权证书后到银行抵押贷款，以偿还民间借款，但被告的违约行为使原告不能以房屋抵押贷款取得经营流动资金，原、被告双方约定的违约金过分低于给原告造成的损失。故请求：1、依法解除原、被告双方于2009年8月16日签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款1087909元；3、依法判令被告赔偿因其违约给原告造成的各种损失521764元；4、诉讼费用由被告承担。
被告恒美公司辩称，2009年10月，原告在未付清房款的情况下，采取非正常手段，从被告员工陈萧处取得房屋钥匙，并实际占有该房屋。原告虽于2010年7月18日交清了涉案房屋合同约定价款1087009元，但该房屋的实际面积为138.43平方米，并非合同约定的137.71平方米，房屋实际面积超出合同约定面积0.72平方米，依照双方合同约定，原告应补缴房款5688元，但被告至今拒绝交付该款项。综上，未办理房屋产权登记是因为原告未交清涉案房屋款项，未完善房屋交接手续及提供办理产权登记所必须的资料，被告作为出卖人只是承担签订房屋买卖合同、提供办理权属登记的部分资料（用地证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、房屋竣工验收资料等）。被告的义务已履行完毕，不存在违约事实，请求人民法院依法驳回原告的起诉。
经审理查明，2009年8月16日，被告恒美公司（出卖人）与原告曹新强（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买的商品为恒美奥运康城北奥园第1-3幢1层07号房，建筑面积共计137.71平方米，其中套内建筑面积以房地局实测为准，公共部位与公用房屋分摊建筑面积以房地局实测为准。房屋单价为7900元／平方米，总金额为1087909元。双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意每平方米价格保持不变，房价数总金额按实际面积调整。出卖人应当在2010年5月30日起90日内，依照国家和地方人民政府有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房（组团）交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意的处理方式为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”合同签订当日，原告曹新强向被告恒美公司交纳房款20000元，此后原告曹新强又共计8次向被告恒美公司交付楼款，于2010年7月18日向被告恒美公司交清合同约定房款共计1087909元。2010年8月25日，被告恒美公司将涉案房屋交付原告曹新强使用。
原告曹新强起诉时诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告限期为原告办理房产证，并赔偿因未及时给原告办理房产证而给原告造成的损失521746元（暂从2011年7月15日计至2013年7月15日，实际损失应计至实际办理房产证之日）；2、被告承担本案诉讼费用。本案开庭审理时，原告曹新强当庭变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告双方于2009年8月16日签订的商品房买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款1087909元；3、依法判令被告赔偿因其违约给原告造成的各种损失521764元；4、本案诉讼费用由被告承担。
另查，2012年6月14日，原告曹新强以被告恒美公司未依照合同约定为其办理房屋产权证书及未协助其办理房屋按揭手续为由将被告恒美公司起诉至本院，请求：1、依法确认双方于2009年8月16日签订的商品房买卖合同无效；2、依法判令被告全额返还原告的购房款；3、依法判令被告承担原告全额购房款一倍的赔偿责任，4、诉讼费用及其他费用由被告承担。本院依法立案受理后，原告曹新强于2012年8月5日向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许。
上述事实，有原被告陈述、开庭笔录、（2012）庆西民初字第868号案件卷宗、商品房买卖合同、收款收据等证据在卷证实，予以认定。
本院认为，原告曹新强与被告恒美公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同。本案争议焦点为关于被告恒美公司在办理房屋产权证中的责任及逾期办证的违约金的认定：确定合同当事人权利义务的基本准则是：有合法约定的，从其约定，无约定的，依照法律规定。本案原、被告双方约定：“出卖人应当在商品房（组团）交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”因此，被告恒美公司应自2010年8月25日起的360日内（也就是2011年8月20日前）将办理权属登记需由房屋出卖人提供的资料提交产权登记机关备案后，其在产权登记中的合同义务视为履行。据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。被告恒美公司辩解其已将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但在本案审理中其所提交的商品房预售许可证、面积测量报告、甘肃省建设工程竣工验收备案表等证据并不能证明其已将办理权属登记所需全部资料提交产权登记机关，亦未提交证据证明涉案房屋已具备办理房屋权属登记的条件，在审理中产权登记部门并未出具被告恒美公司已将相关办证资料提交的证明，故应视为被告恒美公司未全面履行提交办证资料的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原、被告双方合同约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意处理方式为买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。”该约定属于双方对合同约定解除设立的条件，现双方约定的合同解除条件已经成就；此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“…商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，无论是根据合同约定，还是依照法律规定，原告曹新强要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，均应支持。合同解除后，被告恒美公司应返回原告曹新强已付楼款1087079元，原告曹新强亦应向被告恒美公司返还房屋。原告曹新强诉请的按房价款1087079元，月利率2%，从2011年7月15日计至2013年7月15日计算违约金521764元，一方面此种支付违约金的计算方法双方未曾约定，另一方面原告曹新强因购买房屋向案外人借款所产生的利息，与未办理房产证而造成的损失无必然因果关系，因此，原告曹新强要求支付违约金521764元的诉讼请求，不予支持；双方对违约金的计算方法已有明确约定，故被告恒美公司应按约定的已付房款的1%向原告曹新强支付违约金，即：1087909元×1%=10879.09元。原告曹新强陈述违约金约定过低，但未提交证据证明约定的违约金低于给其造成的损失之情形存在。被告恒美公司辩解原告曹新强尚欠0.72平方米房款5688元，但原告曹新强实际已缴纳绝大部分房款，且原告曹新强所欠5688元房款并非被告恒美公司不能办理房屋产权证书的原因，故被告恒美公司的辩解不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告曹新强与被告庆阳恒美置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、原告曹新强向被告庆阳恒美置业有限公司返还购买的位于恒美奥运康城北奥园1-3幢1层07号房屋一处；被告庆阳恒美置业有限公司退还原告曹新强购楼款1087909元，并支付原告曹新强违约金10879.09元；
三、驳回原告曹新强的其他诉讼请求。
上述所判第二项，限本判决生效后30日内履行完毕.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24016元，由原告曹新强负担7712元，由被告庆阳恒美置业有限公司负担16304元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。
审 判 长 张许会
代理审判员 喻海妮
人民陪审员 段宝生
二〇一三年十二月十日
书 记 员 路娜娜