河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终8070号
上诉人（原审被告）：郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组，住所地郑州市金水区。
负责人：燕钱江，该村民组组长。
委托诉讼代理人：欧阳光，河南中豫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：师登科，河南中豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：郑州兆阳建国酒店管理有限公司，住所地郑州市金水区。
法定代表人：牛永杰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：卜凯，河南知松律师事务所律师。
上诉人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄第四村民组（以下简称沈庄四组）因与被上诉人郑州兆阳建国酒店管理有限公司（以下简称兆阳建国酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初8131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人沈庄四组上诉请求：1.请二审法院依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初8131号民事判决，2.依法改判驳回兆阳建国酒店对沈庄四组的诉讼请求；3.判令解除于2009年4月15日签订的《房屋租赁协议》；4.由兆阳建国酒店承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.2009年4月15日沈庄四组与兆阳建国酒店签订《房屋租赁协议》约定在合同存续期间兆阳建国酒店可以转�，兆阳建国酒店扩建、改建需要经过村民组决议通过。在合同存续期间，兆阳建国酒店未经过村民组决议通过，同时未经城建等有关部门的批准，私自改建、扩建265平方米的违章建筑，沈庄四组多次要求其拆除违章建筑，兆阳建国酒店置之不理，因此拆除违章建筑的损失应该由兆阳建国酒店自行承担。2.针对于乐氏同仁药业公司的私自扩张违章建筑的行为，根据《合同法》第二百二十四条的规定，兆阳建国酒店应当对私自扩建违章建筑的行为负责。3.根据上一任队长宋中建与兆阳建国酒店所签订的合同及出具的证明可知：（1）合同及证明仅是其个人意志，未经过“四加二”工作程序；（2）即使该证明有效，证明中沈庄四组承诺合同期间不再收取费用，仅是针对营业门头外扩的土地面积，265平方米的违章建筑不属于门头外扩土地面积；（3）扩建未经市规划局的许可，因此关于允许扩建的承诺违反法律、法规的规定无效。故合同签订程序不合法，内容不合理。4.继续履行《房屋租赁协议》对于沈庄四组来说有失公平，兆阳建国酒店多次转租，从中牟取巨大的经济利益，同时也严重损害了沈庄四组全体村民的利益。因此该合同应当终止。二、沈庄四组与兆阳建国酒店签订的涉案租赁合同以及沈庄四组2014年出具的“证明”因违反法律强制性规定而自始无效。三、即使一审法院认定涉案合同有效，该合同也已经依法解除。沈庄四组不应承担任何违约责任，兆阳建国酒店赔偿给同仁药业的损失与沈庄四组没有关系。1.兆阳建国酒店在使用涉案房屋期间，未经沈庄四组民主议定程序将涉案房屋转租给他人并允许次承租人再次转租，改变了涉案房屋的用途和总体经营性质。2.兆阳建国酒店无故拖欠不缴纳租金的行为且逾期缴纳时间超过30天�反了《房屋租赁协议》的约定。因此沈庄四组有权终止合同，要求兆阳建国酒店补足租金和违约金。3.在兆阳建国酒店承租期间，次承租人乐氏同仁药业科技有限公司(以下简称乐氏同仁药业公司)擅自改造违章建筑被郑州市城乡规划局多次处罚，乐氏同仁药业公司于2015年7月2日收到了沈庄四组的涉案合同解除通知，并要求其停止施工。在通知未果的情况下，沈庄四组制止拆除违建的行为，属于正当行使权利，不侵犯任何人的利益。4.兆阳建国酒店与乐氏同仁药业公司之间发生的赔偿款项没有法律依据。四、沈庄四组并非适格被告，一审法院应当追加涉案房屋法定所有人郑州市群富商务咨询有限公司参加诉讼，审理程序违法，应发回重审。
被上诉人兆阳建国酒店辩称：二审法院应当驳回沈庄四组的上诉请求，维持原判。1.关于双方就《房屋租赁合同》是否解�的问题，已有其他案件进行处理，一审判决已经下发；2.沈庄四组实施了侵权行为，沈庄四组在乐氏同仁药业公司签订合同时同意其扩建或者改建门头，是因为沈庄四组单方面要求兆阳建国酒店增加租金，兆阳建国酒店没有同意的情况下对兆阳建国酒店所租赁房屋以及其他次承租人进行停水停电拆除围挡等侵权行为，一审法院所判的赔偿金额是经过法院审理后确定的，相关证据也进行了质证，并且兆阳建国酒店向乐氏同仁药业公司的赔偿已经执行完毕，该损失是由沈庄四组的行为造成的，沈庄四组应承担相应的法律责任；3.关于沈庄四组认为需要追加当事人的理由没有法律依据，本案中沈庄四组和兆阳建国酒店签订的《房屋租赁合同》，沈庄四组在另外一个诉讼庭审中亲口承认群富商务咨询有限公司是其所属的公司，其所有的不动产都登记在其名下，对外签订合同�是以沈庄四组的名义，所以沈庄四组是适格被告。
一审法院查明事实：1.2009年4月15日，兆阳建国酒店和沈庄四组双方签订《房屋租赁协议》，主要约定:兆阳建国酒店租赁沈庄四组位于郑州市未来路与沈北路交叉口东北拐角处上下两层门面房，建筑面积1393.68平方米；租赁期限为十五年；协议第七条约定，在合同期内，兆阳建国酒店有权转租。2.2014年1月18日，沈庄四组出具证明显示：同意兆阳建国酒店将所租赁的物业转租给乐氏同仁药业公司（原中昊乐氏同仁药业科技有限公司），认可其双方签订的《商业用房租赁合同》的所有条款；鉴于沈庄四组对该门店投资较大、周期较长，同意承租方根据需要对门面自行改造，同时由于新增加的门头外扩的土地面积，我方承诺合同期间不再收取任何费用。3．2014年1月18日，兆阳建国酒店与乐氏同仁药业公司（原中昊�氏同仁药业科技有限公司）签订《商业用房租赁合同》一份，将其中的851平方米房子租赁给乐氏同仁药业公司使用，双方约定：每月租金136160元；兆阳建国酒店允许乐氏同仁药业公司在原瑞达酒行门头上方的广告位置（临街一至二层外立面区域）作为乐氏同仁药业公司的店铺整体装修和招牌使用；乐氏同仁药业公司根据经营需要可以自行对房屋进行装修改造；合同期内，任何一方不得无故终止合同，否则违约方承担由此给对方造成的一切损失，并向守约方支付一年的租金作为违约金。4.在兆阳建国酒店和乐氏同仁药业公司合同履行过程中，2015年7月2日，乐氏同仁药业公司收到房屋所有人即沈庄四组的通知：该村民组以再次转租和严重改变原房屋结构为由，通知解除双方的房屋租赁合同。该通知要求装修公司停止装修施工。2015年7月2日，该村民组强行拆除装修工地外�部分围挡，并拆除工地的用电设备，致使停工数日，造成乐氏同仁药业公司围挡损失38700元，导致正在装修施工的河南圣启公司停工20天，造成实际损失77298元。乐氏同仁药业公司为恢复供电支出的电缆费和人工费7850元。停电期间的租金136160元。以上乐氏同仁药业公司损失共计260008元。5．2015年兆阳建国酒店向该院起诉中昊乐氏同仁药业科技有限公司，要求该公司支付其租金816960元、租金利息13010元。该公司提起反诉，要求判令郑州兆阳建国酒店管理有限公司减少租金422416元（截止到2015年9月22日）；赔偿因其违约对反诉人造成的所有经济损失，共计261166元。该院经审理认为，上述中昊乐氏同仁药业科技有限公司的损失260008元，应在该公司向兆阳建国酒店缴纳的租金中冲抵和赔偿。2016年8月2日，该院作出（2015）金民一初字第4406号民事判决：一、被告乐氏同仁药业科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州兆阳建国酒店管理有限公司租金680800元。二、原告郑州兆阳建国酒店管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告乐氏同仁药业科技有限公司各项损失123848元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回被告的其他反诉请求。乐氏同仁药业科技有限公司不服，提起上诉。2016年11月25日，河南省郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终11735号民事判决书：驳回上诉，维持原判。6.中昊乐氏同仁药业科技有限公司变更为乐氏同仁药业科技有限公司。
一审法院认为:兆阳建国酒店、沈庄四组于2009年4月15日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行。按照该合同约定，兆阳建国酒店对此案房屋具有转租权。根据该合同约定，兆阳建国酒店和乐氏同仁药业科技有限公司签订的租赁合同合法有效。在该合同履行期间，沈庄四组强行拆除装修工地外侧部分围挡损失38700元、拆除工地的用电设备造成的停工损失77298元、为恢复供电支出的电缆费和人工费7850元及停电期间的租金损失136160元，共计260008元，该损失已被该院生效判决确认由兆阳建国酒店赔偿乐氏同仁药业公司。沈庄四组未按合同约定履行合同义务，给兆阳建国酒店造成经济损失260008元，应当予以赔偿。兆阳建国酒店要求沈庄四组赔偿经济损失260008元，证据充分，该院予以支持。沈庄四组辩称理由不足，该院不予采纳。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄四组于本判决生效后10日内赔偿原告郑州兆阳建国酒店管理有限公司经济损失260008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2642元，由被告郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄四组负担。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为：沈庄四组在二审中要求解除双方租赁合同的请求超出了一审诉讼请求的范围。本案二审的争议焦点是：沈庄四组实施的拆除围挡、拆除工地用电设备等行为是否具有合法依据，兆阳建国酒店与乐氏同仁公司生效判决中确认的兆阳建国酒店向乐氏同仁公司赔偿的经济损失260008元是否是沈庄四组的行为造成，沈庄四组应否承担赔偿责任。
沈庄四组与兆阳建国酒店于2009年4月15日签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。按照该合同约定，承租人兆阳建国酒店对所承租的房屋具有转租权，兆阳建国酒店和乐氏同仁药业公司签订的转租租赁合同亦为有效合同。对于沈庄四组称其与兆阳建国酒店的租赁合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。在沈庄四组与兆阳建国酒店租赁合同以及兆阳建国酒店和乐氏同仁药业公司租赁合同履行期间，即使租赁房屋存在未经审批的改建情形，或因合同的履行、解除等问题发生争议，当事人可采取积极协商或起诉等合法措施保护己方合法权益。沈庄四组强行拆除装修工地外侧部分围挡、拆除工地的用电设备等行为也没有合同依据和法律依据，由此给兆阳建国酒店造成的损失，沈庄四组应当予以赔偿。因沈庄四组强行拆除装修工地外侧部分围挡损失、拆除工地的用电设备造成的停工损失、为�复供电支出的电缆费和人工费及停电期间的租金损失等共计260008元的事实已被人民法院生效判决查明并确认，并判决由兆阳建国酒店赔偿给乐氏同仁药业公司。沈庄四组陈述认为该260008元损失金额过高，未提交足以反驳的相关证据，沈庄四组应当向兆阳建国酒店赔偿该260008元经济损失。沈庄四组是拆除装修工地围挡及用电设备等行为的实施人以及租赁合同的一方当事人，其称沈庄四组并非本案适格被告的理由明显不能成立，本院不予采纳。
综上所述，沈庄四组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26428元，由上诉人郑州市金水区未来路街道办事处燕庄村委会沈庄四组负�。
本判决为终审判决。
审 判 长 王燕燕
审 判 员 黄跃敏
审 判 员 柴雅琳
二〇一七年十月十二日
（代）书记员 马晨琦