湖北省恩施市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂恩施民初字第03084号
原告张廷翠，农民。
原告杨义（又名杨艺），农民。
原告杨芳，农民。
原告杨超，农民。
四原告共同委托代理人（特别授权）田忠，湖北施州律师事务所律师。
被告皮世祥，农民。
委托代理人（特别授权）张为武。
委托代理人（特别授权）向心春，女，生于1968年11月23日，农民。系被告皮世祥之妻。
被告杨秀伍（曾用名杨秀武），农民。
原告张廷翠、杨义、杨芳、杨超诉被告皮世祥、杨秀伍确认合同无效纠纷一案，本院于2013年12月13日立案受理后，依法组成由审判员于永国适用简易程序于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告张廷翠、杨义、杨芳、杨超以及四原告的委托代理人田忠，被告皮世祥的委托代理人张为武、向心春，被告杨秀伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张廷翠、杨义、杨芳、杨超诉称，被告皮世祥、杨秀伍于2009年腊月25日签订《协议书》，协议约定被告杨秀伍将高桥坝村杨家湾老屋一栋卖给被告皮世祥，作价25000元，同时转让杨秀伍一个人的山、土和田，并将所涉的房屋、山、地的四界予以约定。二被告签订合同时，四原告与被告杨秀伍系共同家庭成员，为本案所涉房屋、山、土地的共同共有人，而且在签订合同时，原告张廷翠在场明确表示不同意，也没有在协议上签字，原告杨艺、杨芳、杨超均未在场，而且也不同意二被告签订的协议。二被告签订的协议严重损害了四原告的合法权益，而且违背了相关法律及政策的规定。为维护原告的合法权益，起诉请求人民法院确认二被告于2009年腊月25日签订的协议无效，并返还本案合同所涉房屋、山某、土地，由二被告承担本案全部受理费。
原告张廷翠、杨义、杨芳、杨超为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：
证据一、原告张廷翠、杨芳、杨超的身份证复印件各一份。证明三原告的身份情况。
证据二、被告杨秀伍的户口簿复印件一份、高桥坝村民委员会的证明原件二份。证明原告杨义和被告杨秀伍的身份情况。
证据三、二被告签订的《协议书》原件一份。证明：1、二被告的签字情况；2、其他共有人即四原告未签字同意；3、山某、土地是无偿流转的事实。
证据四、1998年10月31日恩施市公安局签发的户口复印件一份。证明1996年被告杨秀伍一家家庭成员的状况、四原告系本案合同所涉及房屋、山某、土地的共有人。
证据五、被告杨秀伍与四原告的家庭合同编号为1140307003号的农村土地承包合同书和土地承包经营权证复印件各一份。证明：1、四原告系本案合同所涉土地的经营权共有人；2、杨义是本案的适格主体。
证据六、四原告与被告杨秀伍的合同编号为高桥坝0173号家庭林地承包合同属和林权证复印件各一份。证明：1、本案合同所涉及的山某共有人的情况；2、山某系防护林；3、本案原告杨义是适格主体。
证据七、户主为杨秀伍的个人宅基地清理登记卡片复印件一份。证明本案合同所涉房屋及房屋共有人的情况。
证据八、被告皮世祥的土地承包合同书和林权证复印件各一份。证明被告皮世祥不是高桥坝村的集体经济组织成员。
二被告对原告提交证据的真实性无异议。被告皮世祥对证据二、三、八的证明目的有异议，认为二代身份证才能证明诉讼主体；基于房屋买卖搭的山某，是有偿转让；不是集体经济组织成员，但无法律禁止规定不能受让。因二被告对原告提交证据的真实性无异议，本院均予以采信。
被告皮世祥辩称，1、本案被告杨秀伍与四原告同属一个家庭，拥有两处房屋宅基地，拟出售杨家湾房屋。因与被告皮世祥平常关系甚好，经双方多次协商确定出售房屋时一并转让被告杨秀伍一人的山某、土地，价款共计25000元，并经被告杨秀伍申请高桥坝村委会同意后，于2009年农历12月25日在原告家中，有村支书张优刚代表村委会、合同执笔人刘某参加，根据达成的协议内容签订《协议书》。该协议的成立完全符合农村土地承包法第三十七条的规定，同时，所转让的山某、土地仅为被告杨秀伍一人的，并未损害四原告的合法利益。2、签订《协议书》时，原告杨超因在广东从事律师工作、杨义外出下落不明未在现场属实，但张廷翠、杨芳母女及女婿高所双在家为房屋买卖，山某、土地的转让成交而置办酒席，在签订《协议书》时，被告皮世祥要求二原告签字，但二原告均表示杨秀伍是一家之主，他签字作数。由此证明原、被告对协议内容的意见是一致的。同时也体现了被告杨秀伍及其原告这个家庭中的民主氛围。在这个人数众多的家庭成员，由家庭户主作为农户代表人在《协议书》上签字生效，并不违反法律规定。3、在《协议书》签订后，三年来，双方一直遵守并履行协议，无有争议。现四原告是无理诉讼。综上，二被告于2009年农历12月25日签订的《协议书》合法、有效，人民法院应当依法驳回四原告的诉讼请求。
被告皮世祥为支持自己的抗辩主张，向本院提交了下列证据：
证据一、《协议书》复印件一份。证明协议内容完全合法有效，房屋买卖、土地转让是有偿的，四至界限清楚，高桥坝村民委员会同意并要求必须履行，且注明款已付清，合同已实际履行。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。认为未约定土地、山某价款，不是有偿转让；村委会的盖章没有相关的民主议定程序和法定的公式公告程序予以佐证，盖章不具有合法性；村委会也无权要求被告杨秀伍必须履行协议的强制力；从该协议的形式上看，被告皮世祥不是高桥坝村的集体经济组织成员，无权受让宅基地使用权。被告杨秀伍对该证据无异议。四原告及被告杨秀伍对该证据的真实性无异议，本院确认其客观性。
证据二、合同的执笔人刘某的证明原件一份。证明房屋、山某、土地属有偿转让的事实。四原告对真实性有异议，认为证人应当出庭，内容也不真实，与协议书的内容不一致，达不到被告皮世祥的证明目的。被告杨秀伍认为是假的，不符合协议事实。
证据三、被告皮世祥的委托代理人对刘某的调查笔录原件一份。证明原告方对被告杨秀伍在《协议书》上的签字完全认可的事实。四原告认为证据不符合法律要件，证人应当出庭接受质询，内容不具有真实性，达不到其证明目的，在场的两个原告未签字，还有两个原告不在场。被告杨秀伍的质证意见与四原告的质证意见一致。
本院认为，被告皮世祥提交的证据二、三中的证人刘某系《协议书》的执笔人，其证实的二被告签订了《协议书》的事实，与客观事实相符，本院予以确认。证人刘某证明房屋、山某、土地属有偿转让的事实与《协议书》中的内容不相符，本院不予认定；并证明原告方对被告杨秀伍在《协议书》上的签字完全认可的事实与客观事实不符，本院不予认定。
证据四、高桥坝村民委员会出具的证明复印件一份。证明高桥坝村民委员会同意被告皮世祥入户的事实。原告认为复印件无法核对原件，内容不具有真实性，村委会无法对户籍进行管理，其同意与否与本案无关；出具时间2012年2月20日，至今被告皮世祥的户口仍未转到高桥坝村，反而证明被告皮世祥不是本村集体经济组织成员。被告杨秀伍认为村委会主任说领导没签字，是私人作弊，不具有真实性。本院认为，该证据属复印件，且不能证实被告皮世祥的户口已迁入高桥坝村的事实，因此，不予采信。
被告杨秀伍辩称，家庭的财产，当时我一个人就处理了，我个人不能处理共同财产。同意原告的起诉，合同无效。现由人民法院判决。
被告杨秀伍对其抗辩理由，未向本院提交证据。
根据庭审举证质证、法庭调查，查明以下事实：
原告张廷翠与被告杨秀伍系夫妻关系，原告杨义系二人长子、原告杨芳系次女、原告杨超系三女。2005年6月5日，被告杨秀伍作为承包方代表与恩施市六角亭街道办事处高桥坝村经济联合社（以下简称高桥坝村经联社）签订的合同编号为1140307003号的《恩施市农村土地承包合同书》载明：承包土地人口为5人，土地承包经营权共有人为被告杨秀伍与四原告，承包方式为家庭承包，承包土地用途为农业用途，承包地面积3.6亩，承包期限为1996年5月31日至2028年12月31日止，承包地块总数（块）为7。2009年5月9日，被告杨秀伍作为承包方代表与高桥坝村经联社签订的合同编号为高桥坝0173号的《恩施市集体林地承包合同书》载明：承包方代表姓名杨秀伍，林地承包经营权共有人为被告杨秀伍与四原告，林地小地名为黄鳝湾，宗地总数壹宗，面积为33.7亩，承包方式为家庭（联产）承包，承包土地用途为林业用地，承包期限为2008年1月1日至2077年12月31日止。以上合同签订后，以被告杨秀伍为代表的承包经营户经营、管理承包的土地、山某。
2009年农历腊月25日（2010年2月8日），被告杨秀伍为甲方，被告皮世祥为乙方，签订《协议书》，主要内容有：1、甲方将高桥坝村杨家湾老屋一栋卖给乙方，作价贰万伍仟元整，同时转让杨秀伍一个人的山、土和田。房屋四界如下：东至岩山，西至滴水0.7米，南至滴水0.5米，北至滴水。合计160.9平方米。2、山界如下：地点坪上麻土，东至耿家山界界桩，西至杨秀文土边水沟直上分水，南至以分水为界，北至杨秀凤田边为界。3、土界如下：地名老屋对门，东至河边为界，西至杨秀文土边为界，南至杨在国的山界为界，北至杨在国的山界为界。合计面积0.09亩。4、田界如下：地点李子树大丘柒分田，东至河沟，西至黄支元山界，南至黄支元田界，北至杨秀云田界。5、以上协议望双方共同遵守，特立此据为凭。6、付款方式：协议签订之日付款壹万元，下余壹万伍仟元，入住时付清，但不能超过农历2010年2月30日。7、此协议一式叁份，签字之日生效。二被告及签证方刘某在《协议上》签字，四原告未签字。2010年农历2月初八，被告皮世祥付清购房款后搬入该房屋居住，对协议中约定的土地、山某耕种管理。被告杨秀伍收取房款后，将房屋的《土地使用证》交与被告皮世祥，并在《协议上》注明“款已付清”。2010年3月17日，被告杨秀伍所在高桥坝村民委员会在《协议上》签署“情况属实，请甲乙双方必须履行协议条款”，并盖有村民委员会印章。
另查明，被告皮世祥户籍地为恩施市白果乡茅坝槽村天蒜元组8号，以其为代表的所在家庭在茅坝槽村承包了5亩土地、220.6亩林地。至本案法庭辩论终结前，被告皮世祥的户口仍未迁入高桥坝村。
庭审中，原告主张其家庭共有的房屋、承包的土地、林地，在家庭内部未进行分割。对此，被告皮世祥也未举证予以反驳。被告皮世祥辩称，在使用居住被告杨秀伍的房屋期间，对房屋进行了添附、修缮，即在二层添加洗澡间一间，对场坝进行了平整，宽度增加80分米，并做了栏杆，共计用去12000余元。原告认可添加一间洗澡间、对场坝进行平整、加宽，并做了栏杆，但认为添加房屋无合法手续，场坝未在协议内，且不清楚添附、修缮用去多少费用。被告皮世祥对添附、修缮的费用当庭未提供证据予以证实。
本院认为，本案属确认合同无效纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，则应审查被告皮世祥与被告杨秀伍所签订的《协议书》是否具备法定无效条件。对此，本院评判如下：
第一、关于《协议书》中房屋买卖协议内容的效力。被告杨秀伍出售自己所有的房屋，属其对自己所有财产的处分，只要符合法律法规的相关规定，方属有效行为。但是，根据房地产一致的原则，该房屋宅基地属集体所有，作为房屋受让方的被告皮世祥，至今不属被告杨秀伍同一集体经济组织的成员，其取得房屋及宅基地使用权的行为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条和《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，既侵害了被告杨秀伍所在集体经济组织的土地所有权，也违反了农村村民只能拥有一处宅基地的规定。因此，二被告签订的《协议书》关于房屋买卖的内容违反了相关法律、行政法规的强制性规定，属无效协议。
第二、关于《协议书》中承包土地、林地转让协议内容的效力。被告杨秀伍与原告张廷翠、杨义、杨芳、杨超所承包的土地、林地属集体所有，应当适用《中华人民共和国农村土地承包法》。该法第五条规定了农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织成员发包的农村土地，第十五条规定了土地承包方的主体为本集体经济组织的农户；同时该法还规定了在本集体经济组织内部可以以家庭承包方式进行承包土地、林地的流转。以非家庭承包方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，且对本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条对此作了相关规定。本案中，被告皮世祥与被告杨秀武非同一集体经济组织成员，其不具备在被告杨秀武所在的村集体组织流转承包土地、林地的资格，且双方的流转行为尚未经法律规定的民主议定程序，也损害该集体组织内部成员在同等条件下的流转优先权。尽管涉案合同已经该村签署了意见，也由该村出具了同意接收被告皮世祥入户的证明，但至本案法庭辩论终结时止，该条件仍未成就。故涉案合同因违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定而无效。
关于四原告要求被告返还房屋、土地、林地的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任”的规定，被告皮世祥应将取得的房屋、土地、林地予以返还给四原告及被告杨秀伍，被告杨秀伍应将取得的价款25000元返还给被告皮世祥。关于被告皮世祥对房屋进行了修缮和添附的费用，因其庭审中未提供证据予以证实，故，在本案中不予支持，被告皮世祥可在收集证据后另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第五条、第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告皮世祥与被告杨秀伍于2010年2月8日（2009年农历腊月25日）签订的《协议书》无效。
二、被告皮世祥于本判决生效后五日内返还原告张廷翠、杨义、杨芳、杨超、被告杨秀伍的房屋、承包的土地、林地。
三、被告杨秀伍于本判决生效后五日内返还被告皮世祥人民币25000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
案件受理费100元，由被告皮世祥、杨秀伍各负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 于永国
二〇一四年二月二十六日
书记员 罗 毅