成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）高新民初字第4627号原告四川西美投资有限公司。住所地：成都高新技术产业开发区。法定代表人潘军，该公司董事长。委托代理人宋易舒，女，汉族，1989年1月11日出生，住成都市青白江区，该公司员工。特别授权代理人。委托代理人钟俊芳，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。被告肖某某，女，汉族，1976年9月10日出生，住福建省福州市。原告四川西美投资有限公司（以下简称四川西美公司）诉被告肖某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月11日受理后，依法适用普通程序，由代理审判员何建、人民陪审员周卫建、人民陪审员钟明依法组成合议庭公开开庭进行审理。后，因工作变动，本案合议庭成员于2015年1月10日依法变更为本院代理审判员王静、人民陪审员杨龙斌、人民陪审员冯飞。本案于2014年10月31日、2015年8月13日、2015年9月2日进行三次公开开庭审理，第一次开庭，原告四川西美公司委托代理人宋易舒、钟俊芳及被告肖某某到庭参加诉讼；第二、三次开庭，原告四川西美公司委托代�人钟俊芳及被告肖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川西美投资有限公司诉称：2010年12月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（以下简称案涉合同），约定由被告购买原告开发的位于成都高新区天府大道中段1388号的花样年·美年国际广场1.2A栋办公楼1-1-14号商品房（以下简称案涉房屋）。案涉房屋套内建筑面积为39.62平方米，总建筑面积为41.73平方米，合同价款为人民币1498274元。实测面积与合同约定的面积发生误差的，双方同意套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。如被告未按照约定的时间付款的，逾期在30日以内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告如期交付了房屋，被告也在合同约定的期限内向原告支付了购房款。但根据成都市房管局于2010年11月19日出具的0907208-5号《房屋面积测绘报告》，案涉房屋实测套内建筑面积为40.06平方米，总建筑面积为42.19平方米。实测面积较合同约定面积大0.46平方米，面积误差在3%以内，应当据实结算。2011年5月11日，原、被告就案涉房屋签订了《房屋面积结算协议》，约定被告向原告补交房屋价款16516元。后经原告多次催收未果，故起诉至院，请求人民法院依法判令如下：一、被告西美公司向原告肖某某支付房屋面积补差款16516元；二、被告西美公司向原告肖某某支付逾期付款违约金，计算方式为按照被告应支付房屋面积补差款16516元为基数，按照按日万分之三的标准，从2013年9月6日计算至被告向原告足额支付之日止；三�被告西美公司承担本案全部诉讼费用。——叙述当事人诉讼请求的时候，最好将当事人名称叙述清楚，而不要仅仅使用原告、被告这样容易混淆的指代，以弄错付款人、责任人，尤其是多个当事人的情况。良好的习惯是办成铁案的基础，细节决定成败。被告肖某某辩称：一、原、被告于2010年12月15日签订了《商品房买卖合同》（备注：签约备案号为1219995，合同金额为1498274元），于2011年5月11日签订了《房屋面积结算协议》（备注：面积补差金额为16516元），购房的总金额为1514790元，被告的付款义务于2011年5月11日已经全部履行完毕。原告于2013年7月22日向被告开具了全额房款发票，同时收回了全部分次支付房款的收据；二、原告诉称的房屋补差款16516元，原告已于交房当日，也就是2011年5月11日，现金金额支付给了原告，不存在任何欠款；三、原告诉称的“多次催告补缴房款”之事，不符合事实。事实上，从2011年5月11日至今，被告从未收到过原告的任何催缴电话和催缴函件。原告在原一审中向法庭提交的《房屋面积补差款的催缴函》的发函日期是2013年8月26日，是在双方发生争执之后的一个多月。被告也没有收到过该函件；四、原告在原一审中诉称发票是被被告抢走的，与事实不相符。原告提供的两份公安机关的询问笔录仅仅能证明原、被告双方之间在当天，也就是2011年7月25日发生过争执，并同时到过派出所一趟。事实上，发票是被告于2013年7月22日用全额收据换取的。这些事实，被告相信原告办公区域的监控录像可以还原事实的真相；五、原告诉称的房屋补差款距离2011年5月11日，已经长达3年之久，早已超过我国法律规定的诉讼时效。综上所述，原告的诉求不符合事实，提供的证据也不足以证明所求，而且早已经超过了诉讼时效，故恳请本院驳回原告的诉讼请求。原告四川西美投资有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、《商品房买卖合同》（原件）、《商品房买卖合同附件及补充协议》（原件），证明原、被告签订的商品房买卖合同、附件及补充协议合法有效，双方应按照约定履行义务，如果被告未按约定支付房款，被告应支付违约金；2、房屋收款收据（复印件2张），证明被告向原告支付的房屋总款为1498274元；3、《房屋面积结算协议》（原件），证明被告应补交16516元房屋面积补差款；4、《付款�知》（原件）、EMS快递单（原件）、EMS邮件查询记录（打印件），证明经原告在合理期限内催告，被告应当于2013年9月2日前向原告支付应补交的购房款；5、陈秋燕于2013年11月20日出具的《情况说明》（原件），证明原告原公司员工陈秋艳多次向被告催缴购房款；6、2014年2月10日《情况说明》（原件）、《劳动合同》（原件），证明陈秋艳代理被告办理产权、交房结算手续工作，需说明陈秋艳已于2014年离职；7、成都市青羊区公安分局新华西路派出所于2013年7月25日向原告工作人员及被告作出的《询问笔录》两份（加盖鲜章复印件），证明2013年7月25日，被告与原告的工作人员因房款未交清、被告抢走购房发票及办理产权的相关资料，双方进行了报案，陈述相关事实。在针对被告的询问笔录中，被告认可并未缴纳房屋面积补差款，并称面积补差款是对冲，而不是被告实际缴纳了该房屋面积补差款。在7月25日前，被告告诉原告要自办产权，要求原告准备资料。当天发生争执是由于被告抢走了原告的全套办证材料，原告进行了报警；8、《物品交接单》（原件），证明原、被告就案涉房屋已完成相关房屋交接手续；9、原告于2015年8月19日出具的《情况说明》（原件），证明原告在2011年5月11日案涉房屋交接过程中是准备有《交房流程表》，在交房过程中，原告公司工作人员都会在交房的第一个环节将该表交由买受人，由买受人按流程与原告进行相关环节的确认，各环节全部确认后再由买受人交到物业公司出。本案中，原告在交房的第一环节就已将被告购买的案涉房屋的《交房流程表》交给被告，被告本应根据该表流程与原告公司相关部门进行每一个环节的确认，待所有交房环节由双方签字确认完毕后，将该表交给物业公司。但因被告没有完成其所购买的案涉房屋的面积补差环节，故无法在该环节与原告进行签字确认，因而物业公司不会接收被告的《交房流程表》，故原告无法向本院提供该表，该表仍由被告持有。10、《收据》十本（原件），证明被告未向其支付案涉房屋面积补差款16516元。被告肖某某为支持其辩称主张，向本院提交了以下证据材料：1、《房屋面积结算协议》（原件），该协议第三条第2款载明如下：“乙方（即被告）应当向甲方（即原告）补交房屋价款为人民币16516元（大写人民币：壹万陆仟伍佰壹拾陆元整），在本协议签订后乙方即向甲方交纳。”证明原告的诉讼请求已经过了法律规定的诉讼时效。需要补充说明的是，《房屋面积结算协议》和《商品房买卖合同》都是原告提供的格式合同，即便有约定不明的地方，也应由原告承担不利后果。2、销售不动产统一发票（自开）发票联（发票号码：10004626）（原件），证明被告已经支付全额房款（含房屋面积补差款），发票的出具时间是2013年7月22日。对于原告提交的证据5、6，本院认为《情况说明》应属于证人证言，但陈秋燕因故未到庭接受质询且无其他补强证据相互印证，故本院对此不予采信；对于原告提交的证据10，因系原告单方制作并提交，无其他补强证据相互印证，无法确认其真实性和完整性，故本院不予采信；本院对原告提交的其他证据和被告提交的证据的真实性、合法性予以确认，予以采信。对上述确认真实性、合法性证据的关联性问题及各自的证明力，于审理查明事实及本院认为部分进行阐述。结合当事人庭审陈述及原、被告可采信证据，本院经审理查明以下事实：2010年12月15日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定由被告购买原告开发的案涉房屋。案涉房屋的测绘建筑面积为41.73平方米，其中套内建筑面积为39.62平方米，房屋总价款为人民币1498274元），双方约定付款方式为分期付款。于《商品房买卖合同》第九条，原、被告双方约定如下：若被告未按照约定的时间付款，逾期在30日以内，自约定的应付款期限�满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行；于《商品房买卖合同》第十三条，原、被告双方约定如下：若实测面积与合同第三条载明的面积发生误差的，双方同意根据第三条按照建筑面积计价的约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；于《商品房买卖合同附件及补充协议》的附件五的第二条，原、被告双方约定了被告三次分期付款的时间和金额，但并不包括讼争的房屋面积补差款16516元；于《商品房买卖合同附件及补充协议》第三条第2款，原、被告双方约定如下：“对于分期付款的情况，若出卖人未在附件五约定的期限内收到买受人支付的房款，买受人每延迟一日应向�卖人支付未支付房款总额的万分之五作为违约金。任何一期付款迟延超过30日的或累计未付款达到应付款的50%时，出卖人有权解除本合同并在收取迟延付款违约金的同时追偿总房款10%的违约金。”于《商品房买卖合同附件及补充协议》第五条第1款，双方约定如下：“当实测套内面积与合同约定套内面积有误差时，买受人选择不退房时，应在办理房屋交付手续前与出卖人签订面积差异结算协议，并结清相关房款。由于买受人不签订面积差异结算协议或不办理面积差异结算手续而导致出卖人逾期办理房屋所有权证的，出卖人不承担违约责任。”2010年12月15日和2011年3月3日，原告分别向被告开具案涉房屋的购房款收据各一张，金额分别是450274元和1048000元，总计为1498274元。2011年5月11日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方就案涉房屋签订了《房屋面积结算协议》，约定如下：“一、面积结算依据：1、成都市房管局于2010年11月19日所出具的0907208-5号《房屋面积测绘报告》；2、双方签订的《商品房买卖合同》第十三条之约定。……三、就上述面积差异，甲乙双方约定按照如下第2种方式处理：1、……2、乙方应向甲方补交房屋价款为人民币16516元（大写人民币：壹万陆仟伍佰壹拾陆元整），在本协议签订后乙方即向甲方缴纳；……”同日，原、被告办理了案涉房屋的交接手续且被告在物品交接单上签字确认。2013年7月25日，原、被告双方因案涉房屋产权签收单和收据的交接发生纠�，原告工作人员王祺及被告肖某某在青羊区公安分局新华西路派出所分别做了《询问笔录》各一份。原告工作人员王祺在《询问笔录》中称被告肖某某当日到原告公司准备办理案涉房屋产权，让原告提供资料，由于原告认为被告肖某某没有付清房款，所以不愿意提供。被告肖某某将摆在桌上的资料抢去准备走，原告工作人员将其拦下来，要求付清房款，被告肖某某不同意所以报警，抢走的资料包括购房全款发票（两联）、客户签署的自办产权承诺书（没签字）、成都市房屋登记申请表、地税局完税证明、营业执照副本复印件、原告公司介绍信一张、房屋面积结算协议、备案合同摘要、购房合同、交接单一张（没签字），故双方就一起到派出所来了。被告肖某某在《询问笔录》中称其到原告处办理案涉房屋产权签收单和收据的交接，原告认为其没有交清房款就把其拦下来，要求付清房款。但被告认为，2011年5月11日在交房时因为原告推迟交房应付违约金和面积差异的款项进行了对冲，并签订了协议，所以不存在欠房款的事。2013年8月26日，原告出具《付款通知》载明如下：“致肖某某女士：根据您于2010年12月15日与我公司签订《商品房买卖合同》及附件、补充协议，您购买由我公司开发的‘花样年·美年广场’1-1-13、1-1-14商业用房两套。在您办理该两套房屋交付手续时，因该两套房屋的实测面积与预测面积存在差异，根据《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定，您于20111年5月11日与我司就该两套房屋签订了两份《房屋面积结算协议》，根据该协议您应向我司补齐两套房屋的面积补差结算款共计人民币33164元。但经公司多次催缴，您至今没有支付该面积补差结算款。因此，我公司特函告如下：一、请您在收到本通知后3日内，向我司付清该两套房的全部面积补差结算款。二、若您没有按时付款，给我司造成损失，我公司将保留追究你违约责任的权利。”后，原告将上述《付款通知》按照《商品房买卖合同》中载明的被告通讯地址通过EMS快递的方式邮寄给被告，EMS邮寄查询显示被告于2013年9月2日签收。另查明，根据原、被告双方当庭一致陈述，双方均认可案涉房屋总价款为1514790元（含房屋面积补差款16516元），双方对于被告已按期足额缴纳除案涉房屋面积补差款之外的其余房款及于2011年5月11日交接案涉房屋无异议，双方的分歧在于被告认为其已向原告缴纳房屋面积补差款16516元，原告认为被告至今尚未缴纳。再查�，经本院向被告释明，除被告手上持有的购房全款发票（含房屋面积补差款）外，被告并无其他补强证据证明其已向原告缴纳了案涉房屋的面积补差款16516元。经本院向原告释明，除原告提交的原工作人员陈秋艳的《情况说明》外，原告亦无其他补强证据证明其于2011年7月至2013年9月期间向原告催缴过案涉房屋的面积补差款。还查明，被告当庭陈述的关于何时收到并且以何种形式收到购房款全款发票的内容存在明显前后冲突和不一致的地方。在合并审理的另案，即（2014）高新民初字第4629号案的于2014年10月27日第一次庭审过程中，被告陈述系2013年7月23日到被告处用三张收据（包括房屋面积补差款收据）置换的购房款全款发票（含房屋面积补差款），但于第二次庭审中则称包括购房款全款发票在内的资料等系被告于2013年7月22日通过�递方式邮寄给她的，并在多处予以回答确认。被告于庭审中亦认可曾因案涉房屋的质量问题与原告交涉过，要求原告承担逾期交房的责任。在2011年5月11日，被告向原告提出过对原告应承担的逾期交付责任与被告应支付的房屋补差款进行对冲，但原告不同意，所以未达成共识。就本案审理重点和争议焦点，本院逐一认定如下：一、关于原告的诉讼请求是否超过了法律规定的诉讼时效？本院认为，原、被告双方于2011年5月11日签订的《房屋面积结算协议》的明确载明被告应向原告补交房屋价款为人民币16516元（大写人民币：壹万陆仟伍佰壹拾陆元整），在本协议签订后被告即向原告缴纳。关于“即”属�约定不明，而付款期限应当是一个明确具体的期限，故本院综合全案认为原、被告双方并未明确约定付款期限，故应从原告第一次主张债权时起算诉讼时效。于本案中，2013年7月25日，原、被告双方因案涉房屋产权签收单和收据的交接发生纠纷并到公安机关制作《询问笔录》，该日期应视为原告第一次向被告主张债权的时间。又，原告最早于2013年11月7日向本院提起诉讼，并未超过法律规定的两年的诉讼时效，故本院对被告辩称的原告的诉请已超过法律规定的诉讼时效的主张不予采信。二、关于被告是否已按照原、被告双方于2011年5月11日签订的《房屋面积结算协议》的约定向原告支付了16516元房屋面积补差款，即《房屋面积结算协议》是否已履行完毕？本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《房屋面积结算协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，故原、被告双方均应依约全面履行各自的义务。首先，被告对原告具有支付购房款（含房屋面积补差款）之义务，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告对讼争的房屋面积补差款16516元已经足额支付承担举证责任。被告以其手上持有的全部购房款发票（含房屋面积补差款）为由主张已经支付全部房款，依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作�付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”本案被告并未表明与原告之间有合同约定或有习惯以普通发票作为付款凭证。同时，即使存在前述约定或习惯，被告在向公安机关陈述与原告的纠纷时明确表示2011年5月11日在交房时因为原告推迟交房应付违约金和面积差异的款项进行了对冲，并称存在协议，即与原告存在抵销法律行为。该陈述则表明被告并未交纳购房应补面积差异款项，同时该陈述与2011年5月11日双方达成的《房屋面积结算协议》内容不一致但被告肖某某并未给予合理解释。其次，被告关于收到购房款全款发票的时间和方式上存在明显前后不一致的表述，虽其辩称为没有听清楚问题，但经被告事后对照核实庭审视频和笔录内容，本院于第二�庭审中多次询问被告何时收到发票，以何种形式收到发票，被告均表示于2013年7月22日至2013年7月25日期间通过原告邮寄的方式收到，但被告于合并审理的（2014）高新民初字第4629号案的第一次庭审中却称系其本人于2013年7月23日到被告处领取的，故本院认为被告当庭陈述前后矛盾、疑点重重。再次，被告于庭审中亦认可曾因案涉房屋的质量问题与原告交涉过，要求原告承担逾期交房的责任，在2011年5月11日，被告向原告提出过对原告应承担的逾期交付责任与被告应支付的房屋补差款进行对冲，但原告不同意，所以未达成共识。鉴于此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实�责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被告对其已向原告付清案涉房屋面积补差款16516元负有举证责任。当被告是否已向原告支付案涉房屋面积补差款16516元这一案件事实处于真伪不明的状态时，应由负有举证责任的的被告承担不利的法律后果，故本院综合全案认为原告主张的购房款全款发票系被告抢夺所得具有高度盖然性，故本院对原告关于被告未向其缴纳房屋面积补差款16516元的主张予以采信。三、关于原告主张的违约金是否应予支持的问题？关于原告主张的违约金，本院经审查认为，鉴于原、被告双方在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《房屋面积结算协议》中均未约定被告逾期缴纳房屋面积补差款的违约责任，故原告应主张的实为法定利息损失。于此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，并结合被告签收《付款通知》的日期为2013年9月2日之事实，本院对原告第二项诉讼请求中的合理部分予以支持，即以案涉房屋面积补差款16516元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从《付款通知》载明的最迟付款时间，即被告收到该通知后3日内届满的次日（2013年9月6日）开始计算利息。据此，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、�一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：被告肖某某于本判决生效之日起十日内向原告四川西美投资有限公司支付房屋面积补差款16516元及利息，利息计算方式如下：以房屋面积补差款16516元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2013年9月6日始计算至本判决确定的本金16516元给付之日止，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。如果未按判决指定的期间履�给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取216元，由被告肖某某承担。（此款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并向原告支付该款项。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 静人民陪审员  杨龙斌人民陪审员  冯 飞二〇一五年九月二日书 记 员  杨 茜速录书记员黄晓琴