江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0682民初173号原告：如皋市如城新农村投资有限公司，住所地：如皋市如城街道福寿路390号。法定代表从：许金红，董事长。委托代理人：缪一强，江苏如一律师事务所律师。特别授权。被告：仲井龙，男，1964年10月19日生，汉族，住如皋市，送达地址：如皋市如城街道凌青村万倾良田项目区。委托代理人：姚勇华，江苏金皋律师事务所律师。特别授权。原告如皋市如城新农村投资有限公司（以下简称投资公司）与被告仲井龙土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员宗卫明独任审判，于2017年2月9日公开开庭进行了审理，原告投资公司的特别授权委托代理人缪一强，被告仲井龙及其特别授权委托代理人姚勇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付拖欠租金619652.37元。2、按年利率9%计算给付逾期付款违约金（计算至2016年12月31日为188524.83元）。3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2012年10月30日签订《租用土地协议书》，协议约定：被告租用原告土地193.19亩，租期自2013年1月1日至2027年8月30日，2021年1月1日前租金为1600元/亩/年，此后为2000元/亩/年。先交后用，逾期按日收取1%的滞纳金。协议履行中，被告未如期付租金，至今仍欠619652.37元未付。现依法向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。被告仲井龙辩称：1、原告诉讼主体不适格。诉争的土地属被告所在的凌青村集体所有，由如城镇凌青苗木农地股份合作社承包并流转给如城镇政府，原告既不是土地的所有权人，也不是土地的使用权人，其虽以自己的名义将土地出租给被告，但其实质系代表如城镇政府实施，原告仅为代理人，代理人的代理行为产生的权利义务应由被代理人享有和承担。故原告以自己的名义提起诉讼不当。2、因出租人未履行合同约定的主要义务，依法可减少或免除租金。基于出租人未按约履行合同义务给被告造成了巨额财产损失的事实，应当免除被告未缴的租金，且被告对出租人保持索赔的权利。《租用土地协议》第七条约定：甲方确保田平、路通、排水通畅、三相电到位，保证供水系统的正常运行。但事实上，出租人未尽土地平整、坟茔墓碑迁移，住宅地建筑基础清理深埋等义务，田地多处高度落差30公分以上，未设置排水系统，供水系统的拦河坝倒塌近四年时间无人问津，形成田地不平、排水不行、供水不能的极其恶劣的生产环境条件。并且在属于被告承租范围内的路边上栽树，导致流水、垃圾堵塞被告自行开挖的排水沟。出租人的行为导致2013年被告栽种的180亩香椿95%以上因无法灌溉旱死，直接损失240余万元，2014年至2015年间140亩的有机花菜、娃娃菜因水淹减产25%以上，直接损失105万元以上，2016年因排水不畅导致种植冰菜的6个大棚倒塌、40亩冰菜推迟上市1个多月，100亩土地的黑塌菜、花菜、秋葵减产40%以下，该年损失127万余元。此外，出租人还对被告符合农业补贴的条件的黑塌菜项目，拒不提供向上级申请所需的手续，造成被告严重的损失。3、原告将租金价格确定为1600元/亩不合法。如前所述，原告并非真正的出租人，真正的出租人是如城镇人民政府（即现如城街道），其是待命国家公权力对所属区域内的土地公共资源实施管理和经营，公共资源交易应当遵循公开、公平、公正的原则。而事实上，原告对其所实话的公共资源交易既未公开，亦不公平公正。与被告相邻的土地，出租价为800元/亩，且将道路、石边不计入承租范围，而出租给被告价格高达1600元/亩，甚至将道路的一半纳入出租范围计算租金。且800元/亩的土地无论从土壤质量、平整程度、供水、排水等耕种条件方面均明显优于被告所承租的土地。也就是说，在出租人的暗箱操作下，被告以最高的租金租用了最差的土地。政府部门不以自己的名义，而让原告以企业的名义签订土地出租协议，意图以所谓的商业行为淡化、掩盖公共资源交易的性质及所涉及的违法事实，依法不应支持。特别是，由于投资环境及相关机构的履职原因，在本镇、本村大面积的土地抛荒的情况下，原告或相关政府部门不仅不对克服困难、忍辱负重、坚持不懈从事高效农业生产的承租人予以扶持，反而通过打压被告之类的承租人，强行增加被告的负担填补、掩盖其失职所致抛荒的损失和过错，其非法目的更不应支持。4、原告主张的违约金过高，如法庭认定被告构成违约，则请求法院调减。综上，请求法庭裁定驳回原告的起诉。如法庭认为应当继续审理，被告恳请从实体上驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年10月30日，原告作为甲方与被告作为乙方，签订《租用土地协议书》一份，协议约定：被告租用原告土地193.19亩，乙方将上述土地用于发展高效农业，发展香椿种植项目，自主经营、自负盈亏。租期自2013年1月1日至2027年8月30日。土地租金：2013年1月1日至2020年12月31日为1600元/亩/年，2012年1月1日至2027年8月30日为2000元/亩/年。交款时间和方法：押现承包。每年12月31日前一次性付清下年度的租地费用，逾期甲方将按日收取1%的滞纳金，逾期三个月，甲方有权终止合同并追究违约责任。甲方确保田平、路通、排水通畅、三相电到位，保证供水系统的正常运行。项目申报所得专项补助，甲乙双方按2比8进行分配，项目资金到账前不得抵算租金。违约责任：协议有效期内如出现中途违约，违约方须赔偿对方违约金人民币20万元整，并赔偿由此造成的一切经济损失。协议签订后，原告将土地交被告使用，被告仅给付了部分租金。2014年8月20日，被告出具“还款计划保证书”给原告，内容为：因初期投资较大，拖欠了租金，已向银行贷款及家中拆迁过渡费等转交原告，扣除街道补助水系配套6万元，仍欠2014年度之前土地租金202708元，保证于2014年12月10日前结清。由仲井龙作为保证人签名，另有担保人、见证人签名。原告提交的2014年7月29日会议纪要，确认给予被告补助5口水井共6万元，与被告出具的保证书中金额一致。2016年7月21日，被告再次出具“还款计划保证书”，载明：截止目前为止，欠交租金总额744007.48元，立具还款计划如下：2016年7月份还款118310元，2016年9月份还款10万元，2016年10月份还款20万元，2016年12月份还款325697.48元。保证人：仲井龙，三位见证人签名。另查，2013年1月21日，如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社作为甲方（转出方），如皋市如城镇人民政府作为乙方（流入方），签订《如皋市农村土地承包经营权流转合同》一份，约定：甲方采用出租方式将其承包经营的土地流转给乙方经营，流转土地用于成顷良田凌青项目区现代农业园生产经营，期限为18年，面积4324亩。另，农民专业合作社法人营业执照显示：名称如皋市凌青苗木农地股份合作社，住所地如城镇凌青村13组，法定代表人高书华，成员出资总额269.09841万元，一般经营项目：从事苗木、蔬菜种植、销售。附章程和成员名册。2016年12月28日，如皋市人民政府如城镇街道办事处、如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社共同出具《确认函》一份，载明：如皋市如城新农村投资有限公司：如皋市如城镇凌青苗木农地股份合作社和如皋市如城镇人民政府于2013年1月21日签订《土地流转合同》一份，如皋市如城镇人民政府取得该份合同所涉土地承包经营权，经如皋市如城镇沿河村土地股份合作社和如皋市如城镇人民政府口头协商一致，同意由你公司以自己名义对上列《土地流转合同》所涉土地对外出租。为此，你公司以自己的名名于2012年10月30日与仲井龙所签订的《租用土地协议书》效力予以确认。备注：如皋市如城镇人民政府因行政区划调整于2013年3月撤销，其相关权利义务归如皋市人民政府如皋市街道办事处。原告提交了皋委法[2013]19号中共如皋市委文件“中共如皋市委如皋市人民政府关于做好行政区划调整工作的实施意见（2013年3月16日）”，因区划调整，如城镇被撤销，设立如城街道办事处，范围含凌青村。又查，被告自2013年1月1日至2016年12月31日合计应交租金1236416元，扣除被告已交保证金5万元、租金506763.63元、水井补助6万元，合计欠款619652.37元。原告提交了仲井龙租金结账统计表及相关付款凭证。原告于2017年1月3日诉至本院，要求判如所请。被告提交了26张照片，分为4组。第一组是1-17号，证明由于出租人未按合同履行确保排水畅通的义务，导致被告生产冰菜的大棚倒塌，冰菜被水淹死亡的状况，拍摄时间2016年7月5日，是由人保公司拍摄的，由于未投保，未能获赔，保险公司拍摄时相机上的数据显示错误，显示是2015.7.5。第二组是18、20-24号，证明出租人提供的土地未履行确保平整的义务，对土地上的坟墓未能迁移，导致被告对部分土地无法实施机械工作，无法搭建农用设施，对原住宅基地拆迁后的建筑基础未予处理深埋，及土地严重不平整导致生产蔬菜大量不能成活。第三组19、25号，证明出租人在被告承租范围内的路边上栽树，导致流沙、垃圾堵塞在被告自行开挖的水沟。第四组是26号照片，证明用于供水的蓄水河、拦河坝倒塌，出租人长期未予处理，导致不能蓄水，无水可供。原告质证认为：对26张照片的三性及证明内容均不予认可。以上事实，有当事人陈述，原告提交的租用土地协议书、2014年8月20日还款计划保证书、2014年7月29日会议纪要、2016年7月21日还款计划保证书、确认函、皋委法2013年19号文件、如皋市农村土地承包经营权流转合同、如皋市凌青苗木股份合作社营业执照、章程、成员名册、汇总统计表及相关付款凭证，被告提交的照片26张等证据并经庭审质证在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租用土地协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定的权利义务履行。依据所签合同，原告已将土地交给被告使用，被告应按合同约定1600元/亩/年向原告缴纳土地租金，自2013年1月1日起至2016年12月31日止，被告应缴租金1236416元，已缴租金及保证金等抵扣计506763.63元，加水井补贴6万元，尚欠619652.37元。被告应当支付该款。关于被告所辩原告主体问题，根据合同相对性原理，合同是由原、被告之间签订，原告也提交了相关证据证明其对该土地享有权利，故对被告所辩原告主体不适格，本院不予支持。关于被告所辩因出租人未履行合同约定的主要义务，依法可减少或免除租金。本院认为，因被告对此未能充分举证证明其主张，本院难以认定。关于被告辩称的相关损失问题，因被告未能提供相应的证据予以佐证，原告亦不予认可，且被告在本案中明确表示不提起反诉，保留相应的权利，故在本案中不予理涉。关于租金价格，系双方协商确定，不违反法律法规强制性规定。关于原告主张的违约金按年利率9%计算，被告认为标准偏高，请求调减。本院认为，被告未能及时支付租金确有违约，因其租用土地发展高效农业，且在积极组织生产，考虑其实际情况，本院酌情支持违约金按同期银行贷款利率计算，自其保证还款之日即2016年9月1日起至本判决书确定的履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告仲井龙给付原告如皋市如城新农村投资有限公司土地租赁费619652.37元。二、被告仲井龙于本判决书生效后5日内给付原告如皋市如城新农村投资有限公司违约金，自2016年9月1日起至本判决书确定的履行之日止，按本金619652.37元计算同期银行贷款利率。以上款项均于本判决书生效后5日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5940元，由被告仲井龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11880元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审判员  宗卫明二〇一七年三月二十九日书记员  常蓉蓉