江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终128号
上诉人（原审被告）：盐城泉泉城房开发公司，住所地射阳县合德镇黄海路16号。
法定代表人：邵成林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁雨尧，江苏公正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城市朝华建筑安装工程有限公司，住所地射阳县合德镇黄海路16号。
法定代表人：杨建华，总经理。
委托诉讼代理人：闻以柏，射阳县海通法律服务所法律服务工作者。
上诉人盐城市泉泉城房开发公司（以下简称泉泉公司）因与被上诉人盐城市朝华建筑安装工程有限公司（以下简称朝华建筑公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服射阳县人民法院（以下简称一审法院）于2016年11月25日作出的（2016）苏0924民初7076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
泉泉公司上诉请求：1.依法撤销（2016）苏0924民初7076号民事判决，改判驳回被上诉人要求上诉人协助办理射国用（1999）字第33-41-57号土地使用权过户手续的诉讼请求；2.被上诉人承担本案上诉费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人并未收到205000元土地转让款，被上诉人称其以射阳县朝华工贸实业总公司(以下简称朝华工贸公司)结欠款项抵充土地转让款，被上诉人与朝华工贸公司之间以欠款抵充土地转让款的约定并未得到上诉人确认；另外，上诉人与被上诉人至今未办理土地交付手续，被上诉人未领取建设工程规划许可证，在案涉地块进行搭建系非法占用；2.案涉《土地转让协议书》无效。该协议是朝华工贸公司与被上诉人恶意串通、损害上诉人利益的合同；而且，该协议违反了法律、法规的强制性规定，上诉人受让案涉土地后，并未按出让合同约定的期限和条件完成投资、开发，依法不得进行转让。射阳县国土局也曾答复该宗地无法转让、办理变更登记，被上诉人起诉是规避法律、法规的规定；3.一审法院审判程序违法。案涉土地转让协议是以物抵债协议，在上诉人反悔不履行抵债协议的情况下，根据江苏省高院《关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》第三条规定，一审法院应当法律释明，告知被上诉人只能主张其与朝华工贸公司的债权债务关系，如其变更诉讼请求，则继续审理；如果拒绝变更，则驳回诉讼请求。但一审法院未经释明，直接支持了被上诉人的诉讼请求，是错误的。
朝华建筑公司辩称，1.案涉合同是国有土地使用权转让合同，并不存在以物抵债的情形。2．城市房地产管理法第三十八条是行政管理部门对办理土地使用权变更登记的规定，而非针对合同效力的强制性规定。上诉人以其自身的违约行为主张合同无效，违反了诚实信用原则，属于恶意抗辩。3.被上诉人在一审中提交并经质证的证据可以证实，案涉土地及土地转让款已经实际交付，一审法院认定并无不当。4.一审法院程序是否合法由二审法院进行审查。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
朝华建筑公司向一审法院起诉请求：判决泉泉公司协助办理[射国用（1999）字第33－41－57号]土地使用权过户到朝华建筑公司名下的手续。
一审法院认定事实：朝华建筑公司提交了1.泉泉公司企业吊销未注销资料查询表1份，泉泉公司系于2000年11月28日由射阳县城房改造开发公司（以下简称城房公司）变更为现名；2.土地转让协议书1份和国有土地使用权证书1份，证号为：射国用（1999）字第33－41－57号，协议载明：泉泉公司将位于射阳县开发区交警大队西侧一块东西长58米、南北宽28米，界址为东至中心路、北至海盛公司、南至四明化纤厂宿舍楼、西至居民住宅计1624平方米土地使用权以205000元转让给朝华建筑公司，证明案涉土地达成转让协议；3.结账协议书1份，收据1份，证明朝华建筑公司向泉泉公司交付了土地使用权转让款205000元；4.泉泉公司（城房公司）给县国土局的土地使用权转让报告，报告中陈述朝华建筑公司事实上已经使用了我公司的土地，拟将该土地使用权转让给朝华建筑公司，证明泉泉公司已将土地交付朝华建筑公司使用。泉泉公司对证据1.3无异议；对证据2的质证意见为，土地使用权证书无异议，土地转让协议应为无效协议；对证据4的质证意见为，不能证明涉案土地已经交付。一审法院在审理中，依职权到射阳县国土局进行了调查，国土部门答复，该转让土地系出让性质的土地，法院可以作为资产处置，国土部门凭法院的协助执行通知书协助办理转让登记手续。一审法院认为，证据2中的土地使用权转让系双方真实意思表示，泉泉公司已取得土地使用权证书，且国土部门表示该土地转让能够办理土地变更登记手续，故双方的土地使用权转让协议应当认定为有效协议；证据4表明，朝华建筑公司已经使用转让土地，泉泉公司亦在报告中认可，故应当认定涉案土地已经交付朝华建筑公司。
一审法院认为，朝华建筑公司与泉泉公司订立的土地使用权转让合同并不违背法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同。且双方已按合同的约定将土地和土地转让款交付给对方，现朝华建筑公司要求泉泉公司继续履行合同，协助办理射国用（1999）字第33－41－57号土地使用权过户手续，于法有据，一审法院依法应予支持。判决：被告泉泉公司在判决生效后十日内协助将射国用（1999）字第33－41－57号土地的土地使用权过户给原告盐城市朝华建筑安装工程有限公司；案件受理费100元，减半收取50元，由被告泉泉公司负担。
在二审审理期间，上诉人泉泉公司提供了4张票据，拟证明因海盛公司资金不足，由上诉人向射阳县国土局办理案涉地块的征地拆迁手续，共缴纳出让金及相关费用294631元。被上诉人朝华建筑公司对此质证认为，上述4张收据系逾期证据，其中编号为1677327号的收据缴款单位缺失，且付款时间早于城房公司与海盛公司转让协议的签订时间，由此可以推定20万元征地款不是泉泉公司交纳的。另外，根据射阳县国土局出具的土地使用权变更登记申请书、审批表以及地籍调查，均能证明该宗土地使用权是由海盛公司转让给泉泉公司的。无论4张收据是否属实，均与本案无关联性。上诉人泉泉公司和被上诉人朝华建筑公司均向本院提交了射阳县国土资源局开发区分局出具的案涉土地的地籍调查表和土地使用权变更登记申请书、审批表，拟证明案涉土地的权属来源。上诉人泉泉公司对此质证认为，虽有土地转让合同，但案涉土地从未登记到海盛公司名下。征地费用以及规费都是上诉人交纳，上诉人是以出让方式通过初始登记取得土地使用权，被上诉人朝华建筑公司对该证据的“三性”均无异议。
本院经审核认为，对上诉人提供的4张收据，与本案无关联性，本院不予采纳。对双方提供的案涉土地的地籍调查表和土地使用权变更登记申请书、审批表，系职能部门出具的档案资料，能够证明案涉土地的权属来源，与本案有关联，本院予以采纳。
本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。
本院另查明，1997年9月20日，射阳县海盛有限责任公司（以下简称海盛公司，甲方）与城房公司（乙方）签订了《国有土地使用权转让协议书》，甲方将其1994年征用的位于县经济开发区交警大队西南侧，南距四明化纤厂宿舍楼北楼向北9米起，向北28米，东西58米，计面积1624平方米的地块转让给乙方开发利用。同日，城房公司递交土地使用权变更登记申请书及报告，向原射阳县土地管理局申请办理有关土地使用权转让手续。1998年5月，江苏省射阳经济开发区土地管理所作出初审意见：经局务会研究，同意海盛公司土地使用权部分转让给城房公司，变更面积为1624平方米，请领导审核批准。同年5月15日，射阳县人民政府作出同意办理的批复意见。1999年4月8日，城房公司申请办理案涉土地使用权证。1999年5月31日，射阳县人民政府向城房公司颁发了射国用（1999）字第33-41-57号《国有土地使用权证》。
本院再查明，案涉土地上现存仓库两幢，系朝华建筑公司与泉泉公司签订《土地转让协议书》之前建造。
本案审理过程中，经本院主持调解，因双方当事人意见分歧较大，致调解未成。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同是否属于以物抵债合同；二、案涉合同是否有效；三、一审判决认定案涉土地及其转让款已交付是否准确。
（一）关于案涉合同是否属于以物抵债合同的问题
“以物抵债”合同是指债务人与债权人签订的以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的合同。由此可见，以物抵债合同签订的主体为债权人和债务人，以物抵债合同的目的是用于清偿债务。本案中，上诉人与被上诉人之间并不存在债权债务关系，案涉合同也未约定上诉人将土地使用权折价转让是用于清偿债务。上诉人同意被上诉人以朝华工贸公司所欠朝华建筑公司工程尾款冲抵土地转让款，系本案双方当事人对土地转让款支付方式的合意，并不影响案涉土地转让协议书的性质。因此，上诉人提出案涉合同系以物抵债合同，一审法院未经释明作出判决系程序违法的主张不能成立。
（二）关于案涉合同是否有效的问题
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，上诉人认为案涉合同系被上诉人与朝华工贸公司恶意串通、损害了泉泉公司的合法权益，但其未能提供相关证据予以证明，且也不符合合同无效的法定情形，故该上诉理由不能成立。关于土地开发投资未达到比例是否影响案涉合同效力的问题。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对以出让方式取得的土地使用权在转让房地产时的限制性要求。但泉泉公司是通过与海盛公司签订转让协议的方式取得案涉土地使用权的，不适用该条的相关规定。故泉泉公司以案涉土地未达到25%以上的投资开发条件为由要求认定合同无效的主张，缺乏法律依据，亦不能成立。
（三）关于一审判决认定案涉土地及其转让款已交付是否准确的问题
原城房公司递交射阳县国土局的土地使用权转让报告载明：因朝华建筑公司事实上在使用我公司的土地，故拟将该土地使用权转让给朝华建筑公司使用；朝华建筑公司向城房公司出具的收条载明：以交警大队西侧土地款冲抵建司工程尾欠款。由此可见，泉泉公司已将案涉土地交付朝华建筑公司实际使用，亦认可朝华建筑公司以冲抵方式支付土地转让款205000元。故一审认定案涉土地及土地转让款已交付，并无不当。
综上，上诉人泉泉公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人盐城泉泉城房开发公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞忠和
审 判 员 时 云
代理审判员 周 和
二〇一七年四月七日
书 记 员 栾雪薇
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。