浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第1532号
上诉人（原审原告）浦江××××酒厂，住所地浦江×
×××号。
法定代表人朱甲。
上诉人（原审原告）浦江××××厂，住所地浦江××
××号。
法定代表人朱甲。
浦江××××酒厂、浦江××××厂共同委托代理人（
特别授权）朱乙。
上诉人（原审被告）钱某某。
上诉人（原审被告）石某某。
钱某某、石某某共同委托代理人郑某某、孙某某。
原审第三人浦江××××司，
××号
法定代表人钱某某。
委托代理人（特别授权）楼某某。
上诉人浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某、
石某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院
（2009）金浦民一初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告浦江××××酒厂、浦江××××厂诉称，2007年11月份，原告通过浦江县园梦中介所的中介，了解到两被
告企业发展需求，要购买房地产，并与两被告谈妥就浦江县浦
江××××酒厂、浦江××××厂房地产买卖事宜。2007年11
月29日，原、被告双方在园梦中介所签订《房地产买卖合同》
。其中规定双方议定浦江××××酒厂、浦江××××厂该房
地产总售价为8080000元；在合同签订时，支付定金1000000元
，在第二期付款时，将相应权证交中介方保管。合同第六条规
定：乙方（被告钱某某）于2008年4月15日前付清房款，乙方
交付的购房定金抵第一期房款。具体付款方式双方约定如下：
第一期，于2007年12月15日期付2000000元；第二期，于2008
年1月20日期付2000000元；第三期，于2008年4月15日期付408
0000元。另外，还规定若被告未按本合同第六条约定的时间付
款。则按每日逾期付款0.8‰支付违约金，合同继续履行。合
同签订后，两被告于2007年12月15日支付第一期购房款200000
0元；第二期2000000元购房款本应在2008年1月20日支付，但
两被告在2008年2月21日付清，逾期30日；第三期付款日期为2
008年4月15日，而两被告仅在2008年6月21日付款500000元，
余款3580000元至今未付。另，被告钱某某为浦江××××司
的法定代表人，被告石某某为浦江红葵锁厂的业主。浦江××
××酒厂的房地产已按被告钱某某的要求过户给了浦江×××
×司。故原告诉请法院判令：1、2007年11月29日原、被告双
方签订的《房地产买卖合同》合法有效，并继续履行合同；2
、由两被告共同支付购房款3580000元及逾期付款违约金17351
20元，共计5315120元（计算至2009年11月21曰止，按每日0.8‰计算逾期付款违约金）。
原审被告钱某某、石某某辩称：一、2007年11月29日双
方签订的合同违反有关法律规定，合同的主体不合法，该房地
产的买卖合同涉及的房地产是工业用地，工业用地的房地产只
能转给工厂而不能转给个人。合同的形式也不合法，酒厂和米
厂是两个不同的企业，签订合同的话要签订两份合同而不是同
一份合同来签订。二、该房地产买卖合同已经被原告撤销或终
止履行，因为这个合同无法办理转让手续，原告和二被告协商
合同终止履行。旺旺公司于2008年4月14日和酒厂签订了另一
份房地产买卖合同，根据该合同约定，酒厂的房地产以262300
0元价格转让给旺旺公司，旺旺公司也取得了房地产证和土地
使用证。原告起诉的这个合同已经撤销或者中止履行。三、二
被告没有违约，原告起诉的这个合同是无效合同，无效合同是
不受法律保护的，所以不存在违约的情况。因此原告的诉讼请
求不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。
原审第三人浦江××××司辩称：第三人完全同意两被
告的答辩意见。第三人在本案中不承担任何责任。应当驳回原
告的诉讼请求，并要求原告返还多支付购房款l457000元并支
付利息。
原判认定，原告浦江××××酒厂的房地产位于浦江县
××路北侧××号，建筑面积：1009.35平方米，土地使用权
面积为2135.75平方米，房屋所有权证号为浦甲第024405号，
土地使用权证号浦乙（1997）字第0580号。原告浦江××××
厂的房地产位于浦江县××路北侧××号。建筑面积：1635.86平方米，土地使用权面积1887.5平方米，房屋所有权证号为
浦甲第006753号，土地使用权证号为浦乙（1997）字第0581号
。两块土地的性质均为国有出让土地，用途是工业用地。2007
年11月29日，原、被告双方经协商在浦江县园梦中介所签订了
一份房地产买卖合同。合同约定两原告将座落于浦江县××路
北侧××号、324号的浦江××××酒厂、浦江××××厂所
有的房地产以总售价为8080000元出售给两被告。并约定合同
签订时支付定金1000000元；在第二期付款时，原告将相应权
证交中介方保管。合同第六条规定：乙方（被告钱某某）于20
08年4月15前付清房款，乙方交付的购房定金抵第一期房款。
具体付款方式双方约定如下：第一期，于2007年12月l5日期付
2000000元；第二期，于2008年1月20日期付2000000元；第三
期，于2008年4月15日期付4080000元。另外，还规定若被告未
按本合同第六条约定的时间付款，则按每日逾期付款0.8‰支
付违约金，合同继续履行（具体详见合同）。合同签订后，两
被告于2007年12月1日支付购房款1000000元，2007年12月l5日
支付1000000元，2008年2月21日支付2000000元，2008年6月21
日支付500000元。余款未付。2008年1月10日，原告按约将浦
江××××酒厂和浦江××××厂的房产证、土地证、营业执
照各一份交给浦江县园梦中介所。2008年1月31日，第三人浦
江××××司成立，法定代表人钱某某。公司住所××为××
县××路北侧××号。2008年3月3日，浦江县财政地税局委托
浦江天正房地产估价师事务所有限公司对浦江××××酒厂的
房地产进行价格评估，估价报告上的买卖受让方为第三人浦江××××司，价格为2824723.83元。2008年3月20日，浦江县
财政地税局委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司对浦江
××××厂的房地产进行价格评估，估价报告上的买卖受让方
某某江县红葵锁厂。价格为2251272.88元。2008年4月14日，
原告浦江××××酒厂与第三人浦江××××司签订一份房地
产买卖合同，合同约定将浦江××××酒厂的房地产以总售价
为2623000元出售给浦江××××司。2008年4月21日，浦江×
×××司取得该房地产房权证。2008年5月22日，取得该房地
产的土地证。2008年4月左右，原告浦江××××厂与浦江县
红葵锁厂签订一份房地产买卖合同，内容不详。2008年10月17
日，浦江××人民政府办公室为规范浦江县工业用地划拨改出
让和转让行为，作出对县城建成区范围内的工业用地暂不办理
划拨改出让和转让手续抄告单。
原审法院认为，两原告与两被告于2007年11月29日签订
的房地产买卖合同系双方某实意思的表示，且没有违反有关法
律规定，因此该合同合法有效，应受法律保护。2008年4月14
日原告浦江××××酒厂与第三人浦江××××司签订的房地
产买卖合同实质上是2007年11月29日的合同的继续，其目的是
为了办理房地产过户。浦江县人民政府于2008年10月17日作出
的抄告单只是暂不办理划拨改出让和转让手续，而本案的土地
的性质为国有出让土地。故原告的诉讼请求，其合理部分，予
以支持，但原告要求被告按每日0.8‰计算逾期付款违约金的
诉请，因本案存在过户等客观原因，致使被告未能及时支付余
款，应按中国人民银行同期贷款利率计算至浦江××人民政府办公室作出抄告单的时间即2008年10月17日止较为合理。鉴此
，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十
九条、第一百六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规
定，判决：一、确认原告浦江××××酒厂、浦江××××厂
与被告钱某某、石某某于2007年11月29日签订的《房地产买卖
合同》合法有效，并继续履行合同；二、由被告钱某某、石某
某共同支付原告浦江××××酒厂、浦江××××厂购房款人
民币3580000元及逾期付款违约金（违约金从2008年4月l6日起
按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2008年10月l7日止）
。限本判决生效后十日内付清。如果被告末按本判决指定的期
间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法
》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
。本案受理费49006元，由两被告负担35440元，两原告负担13
566元。
宣判后，浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某
、石某某均不服上述判决，向本院提起上诉。浦江××××酒
厂、浦江××××厂上诉称，一、一审法院对钱某某、石某某
逾期付款的违法责任认定错误。一审法院确认了2007年11月29
日“房地产买卖合同”的法律效力，故双方应按合同约定履行
权利和义务。而根据合同的付款约定为：第一期于2007年12月
15日期付2000000元人民币；第二期于2008年1月20日期付2000
000元人民币；第三期于2008年4月15日期付4080000元人民币
。但浦江××××酒厂、浦江××××厂于2008年2月21日才
收到第二期的房款，于2008年6月21日才收到第三期房款中的500000元人民币，余款钱某某、石某某至今未付。对此，钱某
某、石某某应按合同第九条第12项规定支付每日0.8‰的违约
金。一审法院遗漏了第二期逾期付款违约金。二、浦江县人民
政府的抄告单不能成为钱某某、石某某不按每日0.8‰计算违
约金的理由。按合同约定，钱某某、石某某应在2008年1月20
日前付人民币2000000元。县政府的抄告单发布在2008年10月1
7日，期间钱某某、石某某有充分的时间办理房地产过户手续
，而且钱某某、石某某购买的部分地块已经办理过户手续，正
由于钱某某、石某某违约逾期付款，才导致部分房地产暂不能
办理房地产过户手续。故责任全在于钱某某、石某某这一方。
三、一审法院对钱某某、石某某2008年10月17日以后的违约责
任不作认定有失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改
判。
钱某某、石某某上诉称，一、从双方某实意思表示角度
讲，原审判决混淆法定代表人与公司之间的相对独立法律人格
关系，将公司主体与自然人主体的意思表示相混淆。一审判决
认定“原告浦江××××酒厂与第三人浦江××××司签订的
房地产买卖合同实质上是2007年11月29日的合同的继续”这是
很显然的常识性错误。根据我国民法通则以及公司法等有关法
律规定，公司与股东、公司与法定代表人之间，均属于不同的
法律主体，公司具有独立的法律拟制人格，公司有公司的权利
，公司作为独立的法律人格，其有关权利一样受法律保护。二
、对于先后两份合同关系的正确认定，应当是钱某某、石某某
以代表第三人名义与浦江××××酒厂、浦江××××厂签约的方式，钱某某、石某某与浦江××××酒厂、浦江××××
厂自然地终止了原先钱某某、石某某个人名义签订的房屋买卖
合同。三、从合同履行角度讲，原审判决忽略合同已经无法继
续履行的客观事实，事实上，判决合同继续履行没有现实可操
作性。钱某某、石某某与浦江××××酒厂、浦江××××厂
之间的合同，与浦江××××酒厂、浦江××××厂、第三人
（以及案外第三人）后签两份房地产买卖合同，相互是矛盾的
，不可能存在同时履行的可能。而根据事实，是以钱某某、石
某某个人名义签订的合同无法继续履行，而应当继续履行后签
订的两份合同。四、从过错责任角度讲，导致原先以钱某某、
石某某个人名义与浦江××××酒厂、浦江××××厂签订的
合同无法继续履行的原因是浦江××××酒厂、浦江××××
厂自己造成的，并且，也有政策因素，但均不是上诉人钱某某
、石某某的过错。综上，请求撤销原判，依法驳回浦江×××
×酒厂、浦江××××厂的诉讼请求。
针对浦江××××酒厂、浦江××××厂的上诉，钱某
某、石某某的答辩称，一审判决是有有问题的，我们也提出了
上诉，我们的答辩意见以上诉状为准。
针对浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某、石
某某的上诉，原审第三人浦江××××司答辩称，浦江×××
×酒厂、浦江××××厂上诉理由不能成立。钱某某、石某某
的上诉理由成立，应当予以支持。
针对钱某某、石某某的上诉，浦江××××酒厂、浦江
××××厂答辩称，一、钱某某、石某某的上诉理由违背了客观事实，有意背离了前后合同内在关系，2008年4月14日的合
同本身就是为了办理房产过户手续所用，这点钱某某、石某某
与浦江××××酒厂、浦江××××厂都是清楚的。二、2008
年4月14日合同是为了避税，其内容不是钱某某、石某某与浦
江××××酒厂、浦江××××厂之间的真实意思表示。2007
年11月27日签订的合同是真实的合同，其真实反映了讼争房产
所交易的整个过程，该合同合法有效。浦江××××酒厂、浦
江××××厂没有违反合同第二条的规定，所交易的标的物的
产权明析，从第三人浦江××××司已经办理了房屋评估、过
户手续可以得到证明，如果产权不明确是不可能办理过户手续
的。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本
院予以确认。
本院认为，本案浦江××××酒厂、浦江××××厂与
钱某某、石某某在2007年11月29日签订的《房地产买卖合同》
是双方当事人的真实意思表示，内容并不违约法律、法规的相
关规定，应当认定合法有效。对于上诉人钱某某、石某某主张
2008年4月14日的房屋买卖合同才是双方某实意思表示，对原
来的合同双方自然终止的的问题，根据一、二审审理情况以及
双方所提交的证据分析，2008年4月14日的房屋买卖合同主要
目的是为了房产过户，在此之前钱某某、石某某已经支付了45
00000元的房地产转让款，已履行了合同的大部分义务，而且
在二手房买卖过程中采用签订阴阳合同以减少纳税的情况普遍
存在，故在2007年11月29日签订的《房地产买卖合同》合同合法有效的前提下，钱某某、石某某应当按合同约定支付剩余的
购房款。钱某某、石某某的上诉理由不能成立，本院不予支持
。对于浦江××××酒厂、浦江××××厂提出的逾期付款的
违约责任问题，因在合同履行期间，浦江县人民政府为规范全
县工业用地划拨改出让和转让行为，下发了第91号抄告单，暂
不办理划拨改出让和转让手续，原审考虑本案的实际情况对违
约金进行调整并无不当，上诉人浦江××××酒厂、浦江××
××厂的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。据此，依照《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）
项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费49006元，由浦江××××酒厂、浦江×
×××厂负担24503元，钱某某、石某某负担24503元。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆定进
审 判 员 陶仙琴
审 判 员 陈旻尔
二〇一〇年十二月一日
代书记员 朱丽敏