湖南省郴州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）郴执异字第47号
案外人郴州粤凯酒店有限公司
法定代表人刘韵妍
委托代理人李太生
委托代理人邓威
申请人张星贵
委托代理人李宏花
委托代理人陈泽环
被申请人陈爱莉
被申请人郴州华鹤房地产开发有限公司
法定代表人陈冀凯
上述两个被申请人的委托代理人袁雅丽
本院在执行申请人张星贵与被申请人陈爱莉、郴州华鹤房地产开发有限公司（以下简称华鹤公司）民间借贷纠纷一案中，案外人郴州粤凯酒店有限公司（以下简称粤凯公司）于2015年11月30日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。
案外人粤凯公司称：2014年8月25日，案外人与华鹤公司签订《商品房买卖协议》，购买郴州市苏仙区飞虹路龙腾广场生活大师第1栋20A01-20A13房。案外人于2014年8月26日将房款2，780，000元全部支付给华鹤公司，华鹤公司也将房屋交付给案外人，房屋于2013年2月由案外人装修使用。由于当时房屋存在银行抵押情况，故未办理网签合同，也未办理转让登记。2014年11月27日，案外人与华鹤公司签订了13个房屋的网签合同，但华鹤公司的原因致使案外人所购买的房屋于2014年12月16日被法院查封。因案外人与华鹤公司所签订的《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同是有效的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提起执行异议，请求法院依法解除对案外人所购买华鹤公司的13个房屋的查封。
本院审查查明：粤凯公司因租用华鹤公司位于郴州市苏仙区飞虹路龙腾广场生活大师第1栋20A01-20A13等房产经营酒店使用，双方存在业务往来。2014年8月25日，粤凯公司与华鹤公司签订一份《商品房买卖协议》，约定：一、粤凯公司购买华鹤公司位于郴州市苏仙区飞虹路龙腾广场生活大师第1栋20A01-20A13房，共13套，面积556平方米（实际面积以产权登记建筑面积为准）。二、房屋单价5000／平方米，共计2，780，000元。三、付款方式，签订合同后三日内付款。四、房屋交付，付款之日为房屋交付日期，买方自付款后享有房屋所有权。五、产权变更登记，解除银行抵押登记后，双方7日内到房产局办理产权变更登记手续。签订协议的次日，粤凯公司分两笔以1，280，000元、1，500，000元通过农行郴州分行支付给华鹤公司。2014年11月27日，粤凯公司与华鹤公司对上述13套房屋又分别签订《郴州市商品房买卖合同》，并在房产管理部门办理了商品房现房网上销售业务，华鹤公司亦开具不动产预收款专用凭据。13套房屋对应的房屋分证号分别为711026322、7110263223、711026324、711026325、711026326、711026327、711026328、711026329、711026330、711026331、711026332、711026333、711026334，粤凯公司对该房屋仍作经营酒店使用，但房屋产权登记在华鹤公司名下。
张星贵与陈爱莉、华鹤公司民间借贷纠纷一案，本院根据张星贵提出的诉讼财产保全申请于2014年12月3日作出（2014）郴民诉保字第110号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押陈爱莉、华鹤公司的银行存款12，370，000元或同等价值的其他财产。本院并于2014年12月4日在郴州市房产局办理了包括对房屋分证号分别为711026324、711026325、711026326、711026327、711026328、711026329、711026330、711026331、711026332、711026333共计10套房屋的查封手续，查封期间不得办理转让等手续，查封期限自2014年12月4日至2016年12月3日止。粤凯公司为此向本院提出案外人异议。在本院组织的听证过程中，申请人张星贵的委托代理人对粤凯公司提供的商品房买卖合同和交款等事实均不予认可，认为商品房买卖合同有造假行为。
本院认为：粤凯公司所提出的异议系基于对本院执行标的物主张实体权利而提出，以排除对该执行标的物之强制执行，因此属于案外人异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，粤凯公司购买华鹤公司的房屋，在本院查封之前双方签订了《商品房买卖协议》和支付了全部价款，并已合法占有该财产，未办理过户登记不是粤凯公司的原因，因此，根据该司法解释的规定，本院应当中止对该房屋的执行。但粤凯公司请求解除对其购买华鹤公司房屋的查封，应在本院中止执行的裁定生效后才能提出申请。粤凯公司提出的异议请求中，涉房产证分证号711026322、711026323、711026334计3套房屋本院未查封，因此不予审查。申请人张星贵认为粤凯公司与华鹤公司之间的商品房买卖行为造假，但未提供证据证实，因此本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
中止对郴州市苏仙区飞虹路龙腾广场生活大师第1栋分证号分别为711026324、711026325、711026326、711026327、711026328、711026329、711026330、711026331、711026332、711026333号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 李气春
审判员 彭湘华
审判员 龙丽莎
二〇一五年十二月十四日
书记员 郭慧英
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。