云南省昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云0102民初8895号
原告：中国农业银行股份有限公司昆明春城支行。
住所：昆明市三市街*号。
负责人：王文波，系该行行长。
委托诉讼代理人：王一冰，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：倪娜，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李莹，女，汉族，1963年11月19日出生，住云南省昆明市五华区，
被告：云南城投同德房地产开发有限公司。
住所：云南省昆明市盘龙区北京路****号*楼。
法定代表人：高琪。
委托诉讼代理人：杨芳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：谢寅，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国农业银行股份有限公司昆明春城支行与被告李莹、云南城投同德房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王一冰、倪娜到庭参加了诉讼，被告李莹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理，被告云南城投同德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢寅、杨芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李莹向原告偿还借款本金人民币523832.69元，截止2016年9月18日的利息、复利、罚息共计人民币11632.88元，并按照合同约定支付自2016年9月18日起至实际还清借款之日止的利息、罚息、复利；2.判令被告云南城投同德房地产开发有限公司对以上款项承担连带保证责任；3.判令原告对取得抵押权的坐落于昆明市盘龙区同德昆明广场1号楼2706室房屋的折价、拍卖、变卖款优先受偿；4.判令两被告承担本案诉讼费及原告为实现债权所支出的费用，包括但不限于保全费、律师费、公告费、邮寄费等。事实和理由：2012年10月30日，原告与被告李莹签订合同编号为ABC（2011）5006-1、530201201200的《个人购房担保借款合同》，合同的约定被告向原告借款人民币58万元整，借款期限为240个月，即从2012年10月30日起至2032年10月29日止。并于2012年11月2日在云南昆明市明信公证处办理了（2012）云昆明信证经字第24930号《公证书》。同时被告李莹用其坐落于昆明市盘龙区同德昆明广场1号楼2706号房屋提供抵押，但未办理抵押登记手续。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，按约向被告发放了借款，但被告却未能按约还款构成违约。
被告李莹未到庭，无答辩。
被告云南城投同德房地产开发有限公司辩称，对被告李莹与原告签订的《个人购房借款及担保合同》的事实予以认可；现我方对被告的履约情况并不清楚，请求人民法院依法查明被告李莹尚欠原告的本金、利息、罚息及复利的金额；我方作为保证人在被告李莹逾期偿还借款时承担连带保证责任，但应明确有向被告李莹追偿的权利；我方认为原告要求对该商品房享有的抵押权要求优先受偿，若原告优先受偿后再要求我方承担阶段性保证责任相矛盾；我方认为原告所提的律师费过高，且未实际产生并支付，请法院予以减免；我方是保证人，承担的是连带保证责任，而原告要求承担本案的诉讼费及实现债权所产生的费用，不应由我方直接承担。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告云南城投同德房地产开发有限公司也提交了证据，被告李莹经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为被告李莹放弃对原告及被告云南城投同德房地产开发有限公司所举证据抗辩权利。原告对被告云南城投同德房地产开发有限公司所举证据真实性、合法性、无异议，对证明目的不认可，认为被告李莹已严重违约，被告云南城投同德房地产开发有限公司应当承担保证责任。原告、被告云南城投同德房地产开发有限公司提交的证据形式合法，内容真实，故本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月30日原告与被告李莹共同签订了合同编号为ABC（2011）5006-1、530201201200的《个人购房担保借款合同》，并于2012年11月2日在云南省昆明市明信公证处办理了（2012）云昆明信证经字第24930号《公证书》。约定由原告向被告李莹提供借款，借款本金为人民币58万元整，借款期限240个月，即从2012年10月30日起至2032年10月29日止，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率（下浮10%）计算，执行年利率为5.895%，借款发放后如遇人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率做相应浮动调整。逾期还款罚息按借款执行利率上浮50%计算，对应付未付利息按人民银行规定计收复利。被告李莹用其所购的坐落于昆明市盘龙区同德广场1号楼2706室房屋，提供抵押担保，但未办理抵押登记手续。合同约定被告云南城投同德房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任。合同约定被告李莹未按期足额偿还借款，则原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布合同到期，有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同签订后，原告依约向被告提供了借款，但被告自2016年2月29日起未能按合同约定按期足额偿还借款本金及利息，原告多次催收被告仍拖欠至今，被告已构成违约。截止2017年3月20日被告尚欠原告借款本金人民币523832.69元及利息23506.88元未还，原告为实现债权所支付的邮寄费17元及相关律师代理费。
本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》是在双方协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护，故对双方当事人均具有约束力，原告、被告均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。现原告已经依约向被告发放了借款，被告未按照合同约定履行还款义务，已构成违约，双方在借款合同中对被告李莹逾期还款及被告云南城投同德房地产开发有限公司应该各自承担的违约责任有明确的约定，故原告请求被告李莹偿还借款本息及要求被告云南城投同德房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求，本院予以支持，被告李莹应归还原告截止2017年3月20日借款本金人民币523832.69元及利息23506.88元。被告所欠原告的借款已经处于逾期状态，应按照合同约定应计收罚息，即按照合同利率上浮50%计收，该罚息已经包含了基础利息，故不再重复计算利息。对原告主张的为实现债权支出的律师代理费按照委托协议第六条第1、3种方式确定支付费用，即按照执行收回现金后实际入账额的3%计算。根据合同约定该费用由被告李莹、云南城投同德房地产开发有限公司共同承担，本院予以支持。被告以其坐落于昆明市盘龙区同德广场1号楼2706号房产为借款提供抵押担保，因该抵押权并未依法办理抵押登记手续，抵押权不合法，抵押权不成立。故原告无权在被告未归还借款的情况下对抵押物实现抵押权，从抵押物中优先受偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告李莹于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司昆明春城支行偿还借款本金人民币523832.69元及截止至2017年3月20日利息人民币23506.88元，并承担上述借款本金自2017年3月20日起至还清款项之日止的逾期利息及欠付利息的复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；
二、被告李莹于本判决生效后十日内向原告中国农业银行股份有限公司春城支行支付其实现债权而产生的律师代理费（按照执行收回现金后实际入账额的3%计算）；
三、被告云南城投同德房地产开发有限公司对上述一、二项承担连带保证责任。被告云南城投同德房地产开发有限公司在承担连带保证责任后有权向被告李莹追偿。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9155元、邮寄费17元，由被告李莹、云南城投同德房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 张策群
人民陪审员 陈建云
人民陪审员 张 莉
二〇一七年四月十二日
书 记 员 邹亚娇