广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终23414号
上诉人（原审原告、反诉被告）：李向成，1979年6月28日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗远，男，1982年12月2日出生。
上诉人李向成因与被上诉人罗远房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初10593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。李向成及罗远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李向成上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，依法改判罗远向李向成支付因罗远至今未返还涉案房屋内李向成交付给罗远的家具电品及物品的折价赔偿金合计人民币39900元；二、一、二审诉讼费用均由罗远承担。事实和理由：一、根据李向成与案外人兰X辉的2015年11月28日签订的《房屋转让协议》第三条第2款约定……买卖双方同意交楼时间为卖方收到全部房款的30日内：第八条约定：于本合约之外双方在谈判中的声称理解、承诺以及协议之内容，如有与本合约不相符的，以本合约为准。截止目前，案外人兰X辉仍有剩余房款人民币1万元尚未付清，李向成也从未向兰X辉办理房屋及家具电器及物品的交付手续，也从未授权和同意任何其他人办理交楼手续。尽管在2015年12月25日涉案房屋已过户至兰X辉名下，依据《物权法》的相关法律规定：物权效力与合同效力相分离；作为合同相对人，只有依据合同付清全部房款后，李向成才与案外人兰X辉办理交楼手续。而且，李向成与罗远《房屋租赁合同》清单中包括的全套家具电器和物品属于动产，在法律意义上与不动产有本质区别，买卖双方在2015年11月28日签订的《房屋转让协议》中房款并不包含全套家具电器和物品；另外，《合同法》第23条规定“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”，《合同法》第134条还规定“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”，退一万步讲，即使家具电器包含于房屋买卖合同的价款之中，在兰X辉没有付清全部房款，买卖双方没有办理房屋交付手续之前，上述清单中的家具电器和物品仍应归李向成所有。原审判决中“现涉案房产已另行出售并交付给案外人，李向成亦未举证证明涉案房产内的家具电器仍为李向成所有”纯属主观臆断，明显是在为罗远推托责任。
二、依据“买卖不破租赁”，李向成与罗远签订房屋租赁合同的时间是在2015年10月6日，租期2015年10月10日至2016年10月9日，而涉案房屋产权发生变动是2015年12月25日，租赁合同的签订和履行是在所有权变动之前，并不影响租赁合同的效力。李向成与罗远2015年10月6日签订的《房屋租赁合同》应当继续有效，在兰X辉没有付清全部房款还不具备收楼条件的情况下，罗远应当继续向李向成支付租金。罗远并未向法院提出解除双方签订的房屋租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》当然继续有效，即便罗远出具了深圳市XX物业管理有限公司开具的2016年1月31日搬离涉案房屋的证明，但不表示双方之间签订的租赁合同已解除，更不能说明罗远没有占有、使用并从涉案房屋取得收益。在李向成和罗远均没有提出解除租赁合同的诉求下，本案原审法院越权确认双方的租赁合同已解除，违背最基本的“不告不理”原则。
三、2015年10月8日李向成和罗远在已签订的《房屋租赁合同》基础上对室内的家具电器及物品进行了移交确认，已全面履行了作为房屋出租人的义务。合同具有相对性，合同中的当事人应当按照法律规定和双方之间的约定履行相应的义务，即在李向成与罗远之间的租赁合同终止时，罗远有责任和义务向李向成完好的交还2015年10月8日李向成交与罗远的全套家具和电器等物品。罗远无法举证证明其向李向成返还上述家具电器和物品的情况下，应认定罗远仍控制和占有上述清单中的动产，属于无权占有，李向成拥有原物返还请求权。在李向成多次要求罗远返还上述动产未果的情况下，其理应赔偿，支付相应的对价。在罗远不能证明其已向李向成交还上述家具电器和物品的情况下，而原审法院违背谁主张谁举证的原则，认为是李向成不能证明罗远违背合同义务。
四、就(2016)粤03民终17448号案，已向广东省高级人民法院提出再审申请，而该案事实的认定和最终判决，应是本案认定的依据。
五、证据材料转化为诉讼证据的程序必须合法，证据材料转化为诉讼证据必须经过法律规定的质证程序，未经质证，任何证据材料均不得作为认定案件事实的依据，否则，审判程序即视为违反法定程序。在本案证据的提供和质证上，原审法院严重违反法定程序，将罗远庭后提交的且未经李向成质证的微信交谈记录复印件和微信转账记录复印件直接作为本案判决的依据，违背民事证据最基本的客观性和合法性原则。
六、李向成与罗远2016年10月6日签订的《房屋租赁合同》第六条违约责任：1、租期未到，乙方单方提前解约退租的，预交的房屋租金和押金不予退还。据此约定，退一万步讲，即使如罗远所说还有房租和押金在李向成处，罗远违约不缴纳后续房租或提前解约退租且并未办理退还房屋及室内物品的交还手续的情况下，预交的房屋租金和押金也不予退还，而原审法无视双方之间的合同约定，作出错误的判决，要求李向成退还2016年2月1日至2月9日期间的李向成根本就没有收取的所谓的房屋租金。
七、原审法院采信罗远提供的案外公司深圳市XX物业管理有限公司单方开具的搬离证明，而认为“李向成提供的报价单系案外公司单方出具，不能证明家具、电器的市场价值”，纯属主观臆断，选择性和倾向性非常明显，对证据的采信和取舍使用两个标准，极不公平公正。
综上所述，为维护法律的尊严，维护国家司法公正，维护国家机关的正义良好形象，恳请撤销原审法院的错误判决，依法予以改判，依法支持李向成的合法诉求。
罗远答辩称，李向成在2015年9月26日已将房屋卖出，签订了房屋买卖合同，随后才租赁给罗远。该房屋的过户情况，罗远均不知情。直到2016年1月中旬，案外人兰X辉找到罗远，告知该房屋已出售，让罗远搬离，才知道交易的情况。由于李向成不肯退还罗远押金，罗远在南山区法院起诉李向成，南山区法院判决李向成退还罗远房屋及水电押金9300元。李向成不服提出上诉，二审法院予以维持。该院认为房屋租赁合同实际上无法履行，李向成对此应承担违约责任。罗远搬离时，并未带走涉案房屋的任何家私和家电。
李向成向一审法院起诉请求：1、罗远支付至今未返还并擅自进行处分的涉案房屋内李向成所有的家具电器及物品的折价赔偿金合计39900元（人民币，下同）；2、诉讼全部费用由罗远承担。
罗远向一审法院提出反诉请求：1、李向成退还2016年2月1日至2016年2月10日罗远己交房租1300元；2、诉讼费由李向成承担。
一审法院认定：2015年10月6日，李向成（甲方）与罗远（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区前海路XX大厦XX室（涉案房产）（带全套家私家电）出租给乙方，出租期限为2015年10月10日起至2016年10月9日止；房屋租金标准为3900元，除首月外，每月5日前，乙方须将当月房屋租金按时支付给甲方，支付方式可以微信支付和银行转账；由于水、电、燃气、有限电视机及物业管理费均在甲方账户扣取，双方约定，由乙方预先支付2000元给甲方，用以支付上述费用，租期届满时，根据实际用量以各相关单位的收费标准据实结算，多退少补；租期未到，乙方单方提前解约退租的，预交的房屋租金和押金不予退还；房屋及房屋内的家具、电器设施等甲方所有的物品和物资，若有损坏，乙方须按市场价赔偿或购买同型号、同品牌新上市产品予以更换，由此产生的人工费、手续费、材料费等，由乙方全额承担；及其他内容。
2015年10月8日，李向成、罗远签署《XX大厦XX室房屋室内物品和设施配置移交清单》，该清单中列明电视、机顶盒、低音炮、空调、洗衣机、冰箱、热水器等电器及家具名称、品牌、型号等。
为证明电器及家具的损失，李向成提交了盖有“深圳市XX电子有限公司财务专用章”的《XX大厦XX房室内电器和物品报价单》，载明相关电器、家具的市场价共计39900元。罗远对该报价单不予认可。
2016年1月31日，深圳市XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）出具《证明》，载明罗远于2016年1月31日搬离XX大厦XX房。
罗远于庭后向原审法院提交了2015年9月至2016年6月的微信转账记录、交易详情单，显示：罗远于2015年9月29日转账1000元，于2015年10月6日转账6000元和6700元；分别于2015年11月5日、12月5日和2016年1月5日各转账3900元；微信转账对象的用户名称均为“XX天空”，交易详情单显示的收款方均为“诗XX方”。李向成在庭审中表示其对上述转账记录不予认可，李向成确认除了收到罗远支付的2015年11月、12月和2016年1月的租金各3900元（自然月）之外没有收到过其他款项；李向成确认2016年1月5日收到罗远支付的3900元租金。
庭审中，李向成表示，由于房屋产权已过户，且罗远入住后未经李向成同意将门锁更换，也未交付新钥匙给李向成，导致李向成无权也无法进入涉案房产，所以李向成不清楚相关物品是否在涉案房产内，由于房产已过户，现在涉案房产实际有谁控制李向成并不清楚。罗远表示其未更换涉案房产门锁，且其于2016年1月31日搬离涉案房产时将房屋钥匙交给了XX公司，搬离时涉案房产内的物品仍留在涉案房产内，据罗远了解，涉案房产现由案外人兰X辉控制。
另查，涉案房产原为李向成所有，2015年12月25日过户登记至案外人兰X辉名下。
罗远曾向原审法院起诉要求李向成退还租赁押金、水电押金，该院予以受理，案号为（2016）粤0305民初1678号，该案中，李向成反诉要求罗远支付房租、违约金、水电费等。该院于2016年8月17日做出（2016）粤0305民初1678号民事判决书，判令李向成退还罗远押金及水电押金共计9300元。李向成对该判决不服，提起上诉，深圳市中级人民法院已立案受理，案号为（2016）粤03民终17448号，该案件现正在审理中。
一审法院认为，李向成与罗远签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。
本案中，李向成对罗远提交的微信转账记录、交易详情单虽不予认可，但李向成确认其收到了2016年11月至2016年1月罗远支付的租金；而且，从2015年11月5日、12月5日和2016年1月5日罗远支付租金的微信转账记录、交易详情单来看，其支付方式和支付对象与之前的微信转账记录一致，故本院采信罗远提交的微信转账记录，确认李向成已收取了相关款项。
涉案房产已于2015年12月25日过户登记至案外人兰X辉名下，李向成已无权继续出租涉案房产，故罗远在兰X辉要求罗远搬离的情况下，于2016年1月31日搬离涉案房产，并不构成违约，原审法院确认双方的租赁合同已解除。在罗远已搬离涉案房产的情况下，罗远无须支付搬离之后即2016年1月31日之后的租金。本案中，双方租赁合同约定的租赁期限系自2015年10月10日起至2016年10月9日止，从罗远提交的微信转账记录来看，罗远支付的首月租金系整月租金3900元，故原审法院确认罗远支付的每月租金为当月10日至下月9日期间的租金，因此，罗远于2016年1月5日支付的租金系2016年1月10日至2016年2月9日期间的租金。现罗远已于2016年1月31日搬离，李向成应退还罗远多支付的2016年2月1日至2016年2月9日期间的租金共计1132.26元（3900元×9天/31天），故对于罗远要求李向成退还租金1300元的反诉请求，原审法院予以部分支持。
对于李向成要求罗远赔偿擅自处分家具、电器的折价赔偿金的诉讼请求，原审法院认为，李向成虽提交证据证明罗远承租涉案房产时，李向成已将相关家具、电器交付给了罗远，但该证据不能证明罗远搬离涉案房产时擅自处分了家具、电器，或相关家具电器已损毁或灭失；而且，李向成提交的报价单系案外公司单方出具，不能证明相关家具、电器的市场价值；现涉案房产已另行出售并交付给案外人，李向成亦未举证证明涉案房产内的家具电器仍为李向成所有。综上，李向成的该项诉求无事实和法律依据，原审法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李向成于判决生效之日起十日内向罗远退还租金共计1132.26元；二、驳回李向成的全部诉讼请求；三、驳回罗远的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费398.8元，由李向成负担；反诉案件受理费25元，由李向成负担21.8元，由罗远负担3.2元。
二审中，李向成与罗远提交的证据，均已在一审提交，非新的证据。
二审与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，本院（2016）粤03民终17448号民事判决已生效。该生效判决认定：兰X辉于2015年12月房屋过户后，要求罗远搬离房屋。并于2016年1月19日发短信告知，要求1月21日搬离。罗远在兰X辉多次停水停电的逼迫下，罗远于2016年1月31日搬离房屋。还查明，一审法院于2016年11月17日开庭审理时，法官问：“被告（罗远）庭后提交的微信转账流水，原告（李向成）是否需要质证”，李向成回答：“原告（李向成）已在1678号案件中发表过意见，现再次发表意见，对转账流水不予认可”。
本院认为，关于罗远应否赔偿李向成家具、电器折价损失的问题。涉案房屋于2015年12月过户至案外人兰X辉后，兰X辉要求罗远搬离涉案房屋，罗远于2016年1月31日搬离房屋。李向成虽提交证据证明罗远承租涉案房产时，李向成已将相关家具、电器交付给了罗远，但该证据不能证明罗远搬离涉案房产时擅自处分了家具、电器，或相关家具电器已损毁或灭失；现涉案房产已另行出售并交付给案外人，李向成亦未举证证明涉案房产内的家具电器仍为李向成所有。故李向成上诉请求罗远赔偿家具、电器的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于李向成应否退还多收租金的问题。涉案房屋已于2015年12月25日过户登记至案外人兰X辉名下，兰X辉有无付清房款，不影响李向成已无权继续出租涉案房产的事实，故罗远在兰X辉要求其搬离的情况下，于2016年1月31日搬离涉案房屋，并不构成违约，原审法院确认李向成与罗远的租赁合同解除并无不当。在罗远已搬离涉案房屋的情况下，罗远无须支付搬离之后即2016年1月31日之后的租金。关于该部分多付的租金，李向成上诉称一审对于罗远提交的微信转账记录没有质证，违反法定程序。经查，一审开庭时经过了李向成的质证，故李向成的该项上诉理由不能成立。因此，李向成应退还多收罗远2016年2月1日至2016年2月9日期间的租金1132.26元（3900元×9天/31天）元。李向成上诉称不应退还多收的租金，其理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费797.5元，由李向成负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 睿
审 判 员 曹 静
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二〇一七年五月三日
书记员（兼） 李开宇