广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0604民初4857号
原告（反诉被告）邓旭晖，女，汉族，1969年8月6日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托代理人彭细坤，广东豪益律师事务所律师。
被告（反诉原告）叶智杰，男，汉族，1986年9月2日出生，住广东省佛山市禅城区。
原告邓旭晖诉被告叶智杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，被告在答辩期内向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判，于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭细坤、被告叶智杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于佛山市禅城区同济路66号B座2502房，建筑面积143.95平方米，租赁期共36个月，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。租金首年为每月4000元，以后每年按5%的幅度递增。原告向被告收取按金8000元。合同约定：被告必须依约交付租金，如有拖欠租金，拖欠租金达十天以上的，原告有权提前解除合同收回房屋，有权追回被告所拖欠租金，并没收被告交付的按金。但在原告依约将房屋租赁给被告后，被告在2015年9月开始违反合同约定，拖欠房屋租金，原告多次协调追讨，被告均以各种借口拒付。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法利益，故诉至法院请求判令：1、被告向原告支付从2015年10月至2016年4月30日拖欠的租金30870元；2、原告依法没收被告按金8000元；3、被告向原告支付水电费及物业费共4193.95元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
诉讼中，原告明确诉讼请求第一项租金的计算标准为4000元/月；诉讼请求第三项中的水费从2015年9月计算至2016年4月30日共计9.66元，电费包括2015年8月3日至2015年10月5日的电费2689.69元、2015年9月至2016年4月的电费285.70元，水电费是根据物管公司安装的水、电表读数计算，包括公摊水电费；物业管理费的计算标准为162.92元/月，主张从2015年10月计算至2016年4月共计1208.90元，其中包含了68.43元的税费。
被告辩称，原、被告双方于2013年4月签订租赁合同，每月正常交纳租金、水电费及物管费，相处融洽。2015年7月上旬，被告因空调机有故障不能制冷，影响正常使用，要求原告派人维修，原告认为其没有这个义务，让被告自行解决。2015年7月下旬，被告发现房间厕所下水道堵塞发臭，要求原告找人疏通解决，原告认为问题很简单，但始终不来解决。客厅的公用洗手间男士专用小便池一直堵塞禁用，蹲厕人为抬高30公分，如厕隐私受影响，经常不得不到5楼会所公用洗手间如厕，要求原告改善也得不到回应。这些有违常态的现象原告认为严重影响工作环境和租赁房产的正常使用，在2015年8月中旬向原告提出终止租约，2015年9月底前搬迁的口头通知。原告答应双方即时找下家续租，如果成功可退还按金全额，如果不成功只退回按金2000元，合同终止。被告为了能全额退回按金，通过多家房屋中介找下家租房，但不成功。2015年9月25日原告突然断水断电，严重影响被告正常使用，造成电脑数据丢失和软、硬件损坏的后果。至此，被告认为双方无法再合作，原告严重违反合同期内保证被告正常使用权的约定。为减少损失避免更大争吵及困扰，被告决定搬离涉案房屋并于2015年9月30日将房屋钥匙交物业管理处转交原告。2015年11月中旬，原告要求被告交清之前的水电费、物管费，被告认为可从应退的按金中抵减，剩余部分退回被告即可，原告认为房屋有破损，要求赔偿，原答应退回的2000元按金不予退回，至此，被告认为原告言而无信，协商没有意义。根据相关法律规定，“修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应定期认真检查，修缮以保障承租人安全正常使用”、“出租方未按时（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金，如因此造成承租方人员人身受到伤害或财物受损毁的，负责赔偿损失”、“出租方在合同期内应保证承租方的使用权，如违约要退回按金并赔偿按金一倍和经济损失，合同终止”综上，原告侵犯被告的合法权益在先，被告2015年10月已搬离涉案场地，对原告主张的欠费被告不认可。被告交纳租金至2015年9月，水电费、物业管理费均自2015年9月起未交，水电费是通过原告存折直接扣划。
被告反诉称，反诉事实理由同被告答辩意见一致，现被告反诉请求法院判令：1、《房屋租赁合同》提前到2015年9月30日终止，原告退还按金8000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年10月1日计算至庭审之日止）；2、原告赔偿按金的一倍即8000元给被告；3、原告承担因合同提前终止及承租权贬值造成的经济损失（电脑修理费）10000元给被告；4、反诉费用由原告承担。
原告针对被告的反诉答辩称，对被告第一、二项反诉请求原告不承认，因为导致违约的是被告，并非原告违约。租赁合同约定租金缴纳是当月1日前，但被告没有按时缴纳，所以被告需要承担违约责任。反诉请求第三项，由于被告违约造成原告断水断电，且被告也没有提供任何关于经济损失的凭证。关于空调问题，空调并没有损坏，事实是因为被告业务发展扩大，需要重新找寻办公位置，在与别人签订租赁合同之后才不打算承租原告房屋。下水道堵塞是被告自己造成，并且事后该问题已经得到解决，能够正常使用。综上，被告已经找到更大的地方作为办公地点才找各种借口终止合同，但是双方并没有达成终止合同的合意，所以在合同终止之前被告应当按照合同约定向原告缴纳各种费用，并且应当将8000元按金交原告。
原告就本、反诉一并提交以下证据：
原、被告身份证复印件。拟证明双方主体资格。
《租赁合同》1份。拟证明原、被告双方存在租赁关系，且约定了双方的权利和义务。
房地产权证。拟证明原告对涉案房屋拥有所有权及处分权。
电费发票1张、水费发票1张、兴业银行及工商银行刷卡记录2张（水电缴费银联存根）、增值税普通发票2张。拟证明原告代替被告缴纳了相应的水、电费及物业管理费。
5、收款收据1张。拟证明原告收到被告2015年9月的租金，因为2015年9月之前被告通过转账的方式缴纳租金，所以没有相应凭证。
被告就本、反诉一并提交以下证据：
1、中国工商银行自动柜员机客户凭条5张、收款收据1张。拟证明被告每月均按时通过银行转账的方式交租，2015年9月的租金是现金方式缴纳。
2、收款收据4张。拟证明维修电脑的费用。
本院认证：原告提供的证据1、3、5，被告无异议，本院予以采信；证据2、4，被告对真实性无异议，本院确认其真实性。被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2系案外人出具的收据，被告未提供出具单位的有关工商登记资料，收据上均未注明所维修维护的电脑具体型号，缺乏关联性且原告对真实性不予确认，本院不予采信。
综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：
原告（甲方、出租方）与被告叶智杰（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：“一、甲方将座落于广东佛山市禅城区同济路66号B座2502房租给乙方作办公使用。二、租赁时间从2013年5月1日起至2016年4月30日止。租金首年为每月4000元，以后每年按5%的幅度递增。按金为8000元，按金在合同终结，甲方验收无误后如数退还乙方。乙方预付本月租金，才开始使用。三、经营期间的所有费用由乙方承担。四、租金交付日期为当月的1号前，每期租金存入甲方指定账户内。如乙方在当月10日前没有交付租金的，甲方有权没收办公室和按金。……七、违约责任：如乙方违约则甲方有权没收按金并收回办公室。对于由于乙方的违约对甲方所造成的经济损失，甲方保持对乙方的法律追索权。甲方在合同期内应保证乙方的使用权，如甲方违约则要将按金退回乙方并赔偿按金一倍和经济损失，合同终止。……九、租赁期满，该办公室的固定维修（包括天花板、墙、地砖、水电、照明等装修与配套设施）未经甲方同意，乙方不得擅自拆除。如因使用不当或其他原因造成铺位损坏时，乙方负责赔偿或予以修复。……”，原告与被告均在合同落款处签名确认。
2015年10月26日，原告交纳涉案房屋2015年8月3日至2015年10月5日的电费及违约金共计2689.69元；2015年12月14日，原告交纳涉案房屋2015年9月11日至2015年11月11日的水费及违约金共计9.66元；2016年5月19日，原告向案外人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司交纳2015年10月至2016年4月的管理费1140.47元及税费68.43元，共计1208.90元；交纳2015年9月至2016年4月的转售电费244.19元及税费41.51元，共计285.70元。
另查明，涉案佛山市禅城区同济路66号B座2502房的房地产权属人为原告邓旭辉。
原告与被告共同确认：被告交租至2015年9月，一般被告通过转账或银行自动柜员机存款的方式交纳租金，物管费是被告直接交到物管处，并由物管处提供收据，水、电费被告是直接通过扣划的方式缴纳到供水、供电部门；2015年9月25日原告对涉案房屋采取断水断电措施，后被告缴纳了2015年9月的租金及水电费，原告当即重新恢复通水通电。
原告陈述：涉案房屋的空调及下水道一直处于正常使用的状态，收回以后亦不存在问题；原告不清楚被告2015年8月通知解除合同搬离涉案房屋的情况，2015年9月被告提及搬离涉案房屋不再续租，但原告不同意，并告知若被告找到他人顶手即可提前解除合同；断水断电是因为被告拖欠2015年9月的租金、管理费及水电费，原告催收无效情况下，告知被告将采取断水断电措施；被告于2015年9月底搬离涉案房屋，当时原告不同意被告擅自终止合同，所以不同意收回钥匙，被告将涉案房屋钥匙放置在值班保安处，物管处大概在2015年10月通知原告收回钥匙，涉案房屋钥匙现在原告手上，因涉案合同租期已到，原告大概在2015年10月、11月份到物管处取回涉案房屋的钥匙。
被告陈述：被告承租涉案房屋用于经营公司；被告曾致电原告反映涉案房屋的空调、下水道等问题，原告均未作出相应的处理，被告因工作需要，2015年7月份自行找朋友修复空调；原告确实到被告处催收过租金及水电费，但因被告此前于2015年8月中旬曾通知原告将于2015年9月底搬离涉案房屋，告知原告2015年9月的租金及水电费在被告交纳的8000元按金中扣除即可。被告在搬离前曾联系原告协商涉案房屋的收回问题，但原告不愿过来协商，后被告在2015年9月30日将涉案房屋清扫干净后搬离，同时将涉案房屋钥匙交到物管处，告知物管处将钥匙转交原告；被告搬离后未到过涉案房屋，不清楚房屋现状。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，原、被告均应依约全面善意的履行各自承担的义务。本案中，原、被告当庭确认被告搬离涉案房屋的时间为2015年9月底，被告自行搬离未将涉案房屋钥匙直接交给原告，而是交至物业管理处，被告反诉诉请涉案租赁合同已于2015年9月30日终止，但原告不确认已与被告达成提前终止合同的一致意见，被告亦未能提供有效的证据予以证实，被告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。庭审中，原告自认物业管理处于2015年10月通知其收回涉案房屋钥匙，且原告现已实际收回涉案房屋。综合分析本案案情，原告在2015年10月即已得知涉案房屋钥匙在物管处，具备收回涉案房屋的条件，因其不能确定收回涉案房屋的具体时间，本院酌定2015年10月31日之前为其收回涉案房屋的合理期限，确认原告收回涉案房屋的时间为2015年10月31日，涉案租赁合同于2015年10月31日已实际解除。被告应按上述合同约定交纳各项费用至2015年10月31日，经查，被告交纳租金至2015年9月、交纳水电费、物管费、转售电费至2015年8月，其还应向原告交纳2015年10月1日至2015年10月31日的租金4000元，2015年9月1日至2015年10月31日的水费9.66元、电费2689.69元、物管费325.84元（162.92元/月×2个月）及转售电费61.04元（30.52元/月×2个月）。
关于按金的问题。如前，涉案租赁合同约定的租赁期为2013年5月1日至2016年4月30日，被告在合同履行期届满前未经原告同意擅自搬离，并且将涉案房屋钥匙交至物业管理处，被告的行为明确表明其不履行涉案租赁合同，已构成根本违约。原告诉请没收按金8000元，符合租赁合同第七条的约定，本院予以支持。被告抗辩提出原告不履行维修空调下水道影响涉案房屋的正常使用，属于违约在先，但原告对此并不确认，且被告亦未提供有效的证据予以证实，本院对该抗辩意见不予采纳。因此，被告反诉诉请原告退还按金并支付利息、赔偿按金一倍，于法无据，本院不予支持。
关于被告反诉诉请的经济损失。经查，原告于2015年9月25日曾对涉案房屋采取断水断电的方式向被告催收2015年9月的租金，被告当天交纳2015年9月租金后，即恢复通水通电，原告该行为属于行使同时履行抗辩权以对抗被告的欠租行为，未超过合理限度，且被告亦未提供有效的证据证明电脑维修费系因原告的断水断电行为所导致，故被告该项反诉请求无事实依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
确认原告邓旭晖与被告叶智杰就位于佛山市禅城区同济路66号B座2502房签订的《租赁合同》已于2015年10月31日解除；
被告叶智杰应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邓旭晖支付2015年10月1日至2015年10月31日的租金4000元、2015年9月1日至2015年10月31日的水费9.66元、电费2689.69元、物管费325.84元及转售电费61.04元，合计7086.23元；
三、被告叶智杰向原告邓旭晖交纳的按金8000元归原告邓旭晖所有；
四、驳回原告邓旭晖的其他诉讼请求；
五、驳回被告叶智杰的反诉请求。
若被告叶智杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，本诉受理费减半收取438元，反诉受理费225元，合计663元，由原告邓旭晖负担285元，被告叶智杰负担378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢燕贞
二〇一六年七月十九日
书记员 李树欣
附引用的法律法规条文
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。