广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终2200号上诉人(原审被告、反诉原告）：王明军，男，1971年5月27日出生，汉族，身份证住址河南省临颍县。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨志强，男，1979年4月3日出生，汉族，身份证住址河南省临颍县。上诉人（原审被告）：深圳市君安商务酒店，住所地广东省深圳市宝安区兴华二路48栋（原七区甲岸村***栋）第***层。主要负责人：王明军，总经理。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：李浩仪，广东中亿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏文权，香港特别行政区居民，男，1957年3月20日出生，现住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭桂强，广东广中律师事务所律师。上诉人王明军、杨志强、深圳市君安商务酒店（以下简称君安酒店）因与被上诉人苏文权房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。王明军、杨志强、君安酒店上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项、第五项、撤销第二项之“王明军、杨志强于本判决生效之日起七日内向苏文权支付租赁上述房地产的租金（租金以每月25万元计算，从2015年5月15日起，计至实际返还上述房地产之日止）”的部分，请求发回重审或查明事实依法改判支持其一审反诉请求。事实和理由如下：一、苏文权拒不办理租赁供电物报装，根本影响了其租赁合同目的的实现，其据此延迟支付租金行使抗辩权依法有据，一审判决错误适用法律，解除双方《租赁合同》明显不当，应予以纠正。租赁物配备基本的供电设施或满足申报安装供电条件是其承租得以用以对外招商、经营五金批发市场的基本前提，没有电力供应或不能报装供电就根本不具备经营五金批发市场以及用于商业用途的客观条件。囿于供电公司的规定，本案租赁物必须由产权人的苏文权出面申报或者出面委托他人申报供电安装，此乃苏文权应当履行的基本合同保障义务，然其多方催促却始终拒绝履行保障租赁物满足合同基本用途的义务，已构成根本违约。根本影响了其租赁合同目的的实现，根本影响了其租赁厂房开展五金城商业活动的基本合同预期，导致其支付高额租金却无法实现合同目的，无法实现应有的承租效益，其据此延迟支付租金系正当行使抗辩权的行为，苏文权行使合同解除权没有法律依据。二、双方签署《租赁合同》之前及租赁期间，其为改造该租赁物及建设五金城先后累计投入近千万元巨额资金，只要苏文权申报由供电部门安装供电设施的情形下，该租赁物即可满足合同使用功能而全面用于招商建设五金批发市场。一审判决解除完全可以执行的租赁关系，明显违反公平公正原则，导致当事人利益严重失衡。三、其要求苏文权继续履行合同办理租赁物供电报装手续并赔偿因其违约所造成的经济损失合情、合理、依法有据，理应支持。自签署租赁合同以来，由于苏文权拒不申报供电安装，租赁物从未获得过供电部门提供的稳定供电，其为避免更大损失的发生，只能仓促中到处高价借电和自行购买发电设备进行发电以应对所急之需，其为避免损失扩大而采取的上述措施的费用应当由苏文权赔偿。因该市场没有供电，根本不能有效地开展招商引租，因此导致的利益损失应当由苏文权赔偿。苏文权答辩称：一、关于王明军、杨志强、君安酒店提出租赁合同目的没有实现的原因是其没有通电，不认同。1.双方合同约定是按照现状租赁，当时王明军、杨志强、君安酒店对房屋现状进行全面考察，且房屋没有通电的前提下签订的合同。2.法律没有规定出租人需要向承租人报装用电，根据供电部门的规定，报装用电可以由承租人或者出租人申请，只是由承租人申请其需要向供电部门缴纳保证金，报装用电是王明军、杨志强、君安酒店的义务，供电公司要求王明军、杨志强、君安酒店缴纳保证金或者我方对报装用电提供担保，但王明军、杨志强、君安酒店在拖欠100万保证金的前提下，我方不同意担保，王明军、杨志强、君安酒店完全可以自行提供保证金给供电部门而申请报装用电，王明军、杨志强、君安酒店不存在后履行抗辩权，我方不存在没有履行合同义务的问题。二、关于原审判决解除租赁合同的问题。我方认为该判决内容是公正合法的，保护了我方的利益，王明军、杨志强、君安酒店履行合同存在如下严重违约：欠100万元保证金；仅仅交付了三个月租金，从2015年5月份开始拖欠租金至今，数额高达700多万。苏文权据此享有合同解除权。三.关于王明军、杨志强、君安酒店要求我方赔偿的问题。其所诉损失不存在，即使损失存在也是其自身原因造成，本案中，王明军、杨志强、君安酒店如果按时交纳租金和保证金，是可以继续履行合同的，但是其严重违约，损失应该由其自己承担。苏文权向一审法院起诉请求：1.判决解除苏文权与王明军、杨志强、君安酒店于2014年12月12日签订的关于位于中山市港口镇兴港南路5号之一、5号之二的房地产《租赁合同》，王明军、杨志强立即返还上述房地产给苏文权；2.判决王明军、杨志强支付计至2016年1月14日的租金及从逾期之日起至付清之日止每天按月租金0.5%计付违约金给苏文权；3.判决王明军、杨志强从2016年1月15日起至交还租赁物之日止按约定的租金标准计付租金给苏文权，其中2016年1月15日至2016年2月14日的标准为月租金28万元，2016年2月15日至2017年2月14日的标准为月租金296800元，2017年2月15日至2018年2月14日的标准为月租金314608元；4.判决王明军、杨志强交付的租赁保证金（押金）70万元没收归苏文权所有；5.判决君安酒店对王明军、杨志强所欠苏文权上述债务承担连带清偿责任。王明军、杨志强向一审法院反诉请求：1.判决苏文权为王明军、杨志强办理开通供电手续；2.判决苏文权向王明军、杨志强支付违约金人民币140万元；3.判决苏文权赔偿王明军、杨志强损失432万元（截止至2016年8月31日），其中：（1）购置发电机款32000元；（2）购柴油款58659元；（3）电工工资10800元；（4）实收租金差额638689元；（5）潜在的租金损失3499968元（18229平方米×40%×40元/平方米×12个月＝3499968元，自2015年7月1日起计至2016年8月31日，扣除2个月的免租期）；4.收支电费差额82015元。一审法院认定事实：2014年12月12日，苏文权（甲方）与王明军、杨志强（乙方）以及君安酒店（丙方）签订《租赁合同》一份，该合同约定：一、厂房地址以及出租范围：甲方出租的厂房位于广东省中山市港口镇兴港南路5号之一、5号之二，甲方将该厂房以及相应厂房范围内的土地使用权按现状出租给乙方作开设五金城或其他商业使用（乙方能否开设该经营项目由乙方自己负责，与甲方无关）。房产证号为：中府字第××号和××号；国有土地使用权证号：中府国用（2013）第易××号、中府国用（2013）第易××号，土地性质为商业，厂房性质为商业，土地使用权面积23147.8㎡,建筑面积15297㎡。二、租用期限及其约定：租赁期限自合约生效日起至2021年2月14日止，共计6年；第一年即2015年2月15日至2016年2月14日，每月租金28万元，第二年，即2016年2月15日至2017年2月14日，月租金在上一期基础上上涨6%，即此时每月租金为296800元；第三年，即2017年2月15日至2018年2月14日，月租金在上一期基础上上涨6%，即此时的月租金为314608元；以此类推，2018年2月15日至2019年2月14日的月租金为333484元，2019年2月15日至2020年2月14日的月租金为353493元，2020年2月15日至2021年2月14日的月租金为374703元。上述租金为不含税金额，税金应由乙方承担，由甲方代为缴纳后，每月5日前乙方连同租金一起支付给甲方。本合同租金自2015年2月15日起计算，但其他应由乙方负担的费用自乙方正式进场之日起计算。合同签订时乙方应向甲方缴付合同保证金（履约保证金）170万元，其中100万元是甲方收乙方押金与乙方收乙方分租户的押金差价），乙方于2015年3月1日先交50万元给甲方，2015年6月1日再向甲方支付50万元，该100万元甲方向乙方计付利息，该170万元甲方应于合同期满乙方撤离完毕后15日内返还给乙方。同时约定，合约签订时，乙方需预先向甲方缴纳三个月租金和缴纳70万元保证金。甲方取得张峰、施碰水放弃继续租用本合同租赁物的权利的确认通知书后，甲方同意乙方将原有张峰、施碰水所缴纳的押金和租金共计105万转为本合约的保证金和租金，乙方需及时将该105万元返还张峰、施碰水，其相应责任与甲方无关。乙方逾期交租，每天按月租金的0.5%向甲方缴付滞纳金；如拖欠租金达到三十天的，则甲方有权回收出租房屋，没收乙方缴交的合同保证金，并追缴乙方所拖欠的租金和逾期滞纳金。丙方对乙方的履约行为实行全担保连带责任。该《租赁合同》还约定了其他条款，明确约定了租赁双方各自的权利与义务。合同签订当日王明军、杨志强向苏文权交付了保证金70万元和三个月的租金84万元，尚欠100万元保证金未交，并且自2015年5月起拖欠租金至今。诉讼中，王明军、杨志强抗辩认为，是苏文权没有配合其向供电部门办理供电手续，导致租赁物暂时借电使用，属苏文权违约，苏文权则对此予以否认。为查明事实，一审法院发函向广东电网有限责任公司中山港口供电分局了解情况，该局于2017年1月19日《复函》证实：1.苏文权自始至终未就位于中山市港口镇兴港南路5号之一、二地块范围建筑物与该分局建立任何供用电关系。该分局曾于2015年3月17日受理了以苏文权为用电客户名称的500KVA专用变压器的业务报装，该分局完成供用电合同的草拟后，曾多次以各种方式通知苏文权前往该分局签订供用电合同并完善相关手续，但苏文权始终未能按约前来办理相关合同签订手续，致涉案地块范围内建筑的用电业务至今还停留在签订供用电合同环节，报装流程无法往下传递，该分局也无法开展竣工查验和装表接火。2.按照当时的业务报装指引，客户用电报装可由业主亲自办理或委托他人办理，苏文权于2015年2月6日以用电地址业主身份亲自前往该分局供电营业厅书写《声明》一份，声明涉事地块以苏文权本人名义报装。因此，在未提供相反或其他声明材料的情形下，涉事地块的报装用电方仍应为苏文权，供用电合同签订亦必须由苏文权亲自处理，直至全部完成，否则供用电办理流程无法进行。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。苏文权与王明军、杨志强、君安酒店于2014年12月12日签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人均应按照合同享有权利，承担义务。广东电网有限责任公司中山港口供电分局作为专业部门，与双方当事人均无任何关系，其于2017年1月19日向法院作出的《复函》予以采信，苏文权对该《复函》提出的异议的意见不予采纳。双方在合同中约定了租赁物的用途：“甲方将该厂房以及相应厂房范围内的土地使用权按现状出租给乙方作开设五金城或其他商业使用”，根据日常生活经验判断，涉案租赁物开设五金城或者其他商业使用，的确需要用电，而供电部门已经证实，涉案租赁物无法从电网供电，原因在于苏文权，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，苏文权在履行合同义务过程中，存在不足，虽然这种不足未构成根本违约，但可以成为王明军、杨志强要求降低租金标准的理由，而且使苏文权主张王明军、杨志强承担违约责任的理由无法成立，法院酌定涉案租赁物租金标准调整为每月25万元，但王明军、杨志强已经预交的三个月，不再作调整，同时苏文权应将已收取的保证金70万元返还给王明军、杨志强。鉴于王明军、杨志强拖欠租金超过三个月未支付，苏文权要求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。君安酒店作为履约保证人，应对王明军、杨志强的上述债务承担连带清偿责任，苏文权的相关诉讼请求成立。苏文权的其他诉讼请求以及王明军、杨志强的其他反诉请求均理据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和合同法》第六十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除苏文权与王明军、杨志强、君安酒店于2014年12月12日签订的关于位于中山市港口镇兴港南路5号之一、之二房地产的《租赁合同》；王明军、杨志强于本判决生效之日起一个月内将上述房地产返还给苏文权；二、王明军、杨志强于本判决生效之日起七日内向苏文权支付租赁上述房地产的租金（租金以每月25万元计算，从2015年5月15日起，计至实际返还上述房地产之日止），苏文权于本判决生效之日起七日内向王明军、杨志强返还保证金70万元；三、君安酒店对王明军、杨志强欠苏文权的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回苏文权的其他诉讼请求；五、驳回王明军、杨志强的其他反诉请求。本诉受理费59971元，反诉费26207元，其他诉讼费100元，三项合计共86278元,由苏文权负担23178元，王明军、杨志强负担63000元，君安酒店负担100元。本院二审期间，王明军、杨志强、君安酒店围绕上诉请求，提交了如下证据：厂房投入及支出明细、中山市明强装饰材料城视频、有关装饰城更换经营主体的材料、部分承租五金装饰材料城的商户的工商登记资料。拟证明如下事实：一是交纳的保证金金额是170万元而非一审认定的70万元；二是交纳了4个月的租金而非一审认定的3个月租金；三是其对租赁物的部分投入有700多万元。对于上述证据，苏文权确认王明军、杨志强除了一审认定预交的3个月租金外，还交纳了5月份的租金，即其共收到了4个月的租金。对其余证据认为不属于新证据，对真实性、合法性、关联性均不予确认。此外，王明军、杨志强向本院提出评估申请，请求依法委托专业机构对其为改造、改建涉案租赁物的建设、装饰、装潢、设备、设施、广告宣传等投入资金总额进行评估；依法委托专业机构对于涉案租赁物自2015年2月15日起在没有供电配套、用电许可和保障条件下的租金标准进行评估。苏文权认为该评估申请不符合法律规定，不应支持。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一是关于已收取的租金金额问题，苏文权确认已收取4个月租金，即王明军、杨志强欠租起点是2015年6月15日，本院对此予以确认。二是关于王明军、杨志强是否尚欠保证金100万元的问题。王明军提交的2014年12月12日支付证据（不包括前述双方已确认缴纳的2015年5月15日-6月14的租金的银行结算凭证）有两份，一份是交纳押金70万元，一份是交纳租金84万元，金额共154万元，该数额刚好是合同约定的70万元保证金及三个月租金的金额，且从合同约定“甲方（苏文权）同意乙方（王明军、杨志强）将原有张峰、施碰水所缴纳的押金和租金共计105万转为本合约的保证金和租金”可见，王明军、杨志强支付的上述154万元金额中，其中105万元是由其付给张峰、施碰水105万元后视为缴纳给苏文权，则王明军、杨志强实际交纳给苏文权的金额是49万元，此与双方合同约定“也就是乙方再向甲方缴纳49万元即可”相吻合。故一审认定王明军、杨志强支付的保证金是70万元，尚欠100万元未缴纳认定正确，本院予以确认。一审法院查明的除上述事实之外的其他事实属实，本院予以确认。本院另查，《租赁合同》还约定“双方同意，合约签订时乙方需要预先向甲方缴纳三个月租金和缴纳70万元保证金，但由于乙方承接本项目。原张峰、施碰水与甲方签订厂房租赁合同时已经缴纳了105万元费用（含租金和保证金），乙方若与张峰、施碰水等租客在该租赁物所欠的一切工程费和一切税费与此能遵守本合同没有违约的情况下该费用甲方同意视为乙方缴纳，也就是乙方再向甲方缴纳49万租金即可，该49万租金在该合同签订当天向甲方支付。（预付的租金待正式计租后，按照合约规定按月扣减）”。本院再查，王明军、杨志强二审时明确表示继续履行合同也不同意按25万元/月的标准计付，要求降低租金标准，只接受每月20万元的租金标准。苏文权表示不同意降低租金标准继续履行。本院认为，苏文权与王明军、杨志强以及君安酒店签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法应当有效，各方均应依约严格履行。一审法院认定王明军、杨志强缴纳了3个月的租金有误，实际缴纳了4个月租金，本院对此予以纠正，即王明军、杨志强欠租日应当从2015年6月15日起计。综合本案二审的诉辩主张，争议焦点为：一是苏文权不办理（或不配合办理）租赁物供电报装手续是否能够成为王明军、杨志强延迟支付租金的理由？二是租赁合同是否应当解除？三是王明军、杨志强要求继续履行合同的同时请求赔偿400余万元的损失是否符合法律规定？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，作为出租人的苏文权负有交付租赁物并保证租赁物能够正常使用。虽然苏文权与王明军、杨志强签订租赁合同之时，该租赁物的现状是尚未报装用电，但租赁合同约定该租赁物是用于开设五金城或其他商业用途，涉案租赁物必须要具备商业经营条件，其中当然包含了能够供电通水等条件，也就是说，苏文权提供的租赁物应当申请用电报装，使之符合双方约定用途。根据用电申请的相关流程，业主与非业主均可以去申请办理用电申请业务，区别在于如果非业主办理用电申请业务，需要提供电费担保书。现从供电分局出具的复函看，基于苏文权本人的声明，该租赁物报装用电业务必须由苏文权本人行使，但是，苏文权既没有自行去申请用电报装，也没有配合王明军、杨志强申请用电报装业务，致涉案租赁物因没有申请用电报装直接供电而存在履行行为瑕疵，苏文权存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”据此，如果苏文权的履行行为瑕疵影响到租赁物的正常使用，王明军、杨志强可以选择解除合同，也可以选择减少价款等其他违约责任。本案中，王明军、杨志强在苏文权存在违约行为时，并没有选择解除合同，而是选择通过借电等补救措施对租赁物进行供电，使之能够正常使用（当然其为此而支出的费用损失有权要求苏文权承担），并已将租赁物部分地转租他人经营使用，并收取了次承租人相应的押金租金，却拒绝履行交付租金义务，王明军、杨志强的该行为属于违约行为，王明军、杨志强在正常使用租赁物的情况下，不享有延迟履行支付租金的抗辩权。一审法院基于双方在履行合同过程中均存在过错，均存在不适当履行的事实，从而降低了支付租金的标准，并没有计付延迟支付租金的违约金的处理并无不妥当，予以维持。关于争议焦点二，前述，苏文权与王明军、杨志强在合同履行中均存在违约行为，此外，王明军、杨志强还存在没有依约缴纳100万元保证金的违约行为，更为重要的是，二审期间，王明军、杨志强虽仍要求履行合同，但是明确表示不执行原合同的租金标准，故双方的租赁合同已不适宜再继续履行，否则，将会徒增双方的矛盾并引起不必要的诉累，一审法院判决解除合同的处理结果正确，本院予以维持。王明军、杨志强上述要求继续履行合同的依据不充分，不予支持。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”王明军、杨志强在本案中提出的损失诉求是基于其继续履行合同而提出，即基于苏文权瑕疵履行造成的损失，如其提出的购置发电机款、购柴油款、电工工资、收支电费差额等几项计183474元损失、实收租金差额损失638689元、潜在的租金损失3499968元，一审法院降低租金标准后，至今（计至2017年7月15日）王明军、杨志强已经比合同约定至少少支付了租金80多万元（尚未计算已免除的迟延两年支付租金的利息），该数额已经大大超过了王明军、杨志强借电使用的直接支出损失，并已考虑了其存在的间接损失。因此，王明军、杨志强上诉基于要求继续履行合同的前提下，提出的400余万损失的证据不充分，不予支持。对于王明军、杨志强二审提出一审法院没有考虑其装修损失，解除合同后的处理存在利益严重失衡的问题，由于王明军、杨志强一审、二审期间均是主张继续履行合同，反诉请求也是基于该诉因而提出，一审法院基于该诉求进行审理是符合法律规定的。至于解除合同后，王明军、杨志强如果认为解除合同对其造成了损失，其可另行起诉，其在本案中提出对装修装饰物进行鉴定的申请超过了本案的审理范围，不予采纳。对其提出对租金标准进行评估的申请，因租金标准遵从约定，无评估之必要，一并不予采纳。综上所述，一审法院认定已支付租金数额有误，导致计算欠租的起点错误，对此予以纠正。王明军、杨志强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二、三、四项、第一百一十一条、一百一十二条、二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4255号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第4255号民事判决第二项为“王明军、杨志强于本判决生效之日起七日内向苏文权支付租赁上述房地产的租金（租金以每月25万元计算，从2015年6月15日起，计至实际返还上述房地产之日止），苏文权于本判决生效之日起七日内向王明军、杨志强返还保证金70万元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费5050元，由苏文权负担50元，王明军、杨志强负担5000元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一七年七月二十一日书记员  雷 媛