大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初4637号
原告：大连万象地产有限公司，住所地大连市西岗区。
法定代表人：费腾，董事长。
委托诉讼代理人：陈敏，女，辽宁锴亿律师事务所律师。
被告：吕一品，男，汉族，大连春实实业有限公司股东，住大连市沙河口区。
委托诉讼代理人：李秀明，女，辽宁同方律师（大连分所）事务所律师。
原告大连万象地产有限公司与被告吕一品商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭，分别于2016年11月25日、12月7日公开开庭进行了审理，原告大连万象地产有限公司的委托诉讼代理人陈敏、被告吕一品的委托诉讼代理人李秀明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：43500650）及《商品房买卖合同（非住宅）补充协议》；2、请求判令被告向原告支付违约金53532元；3、请求判令被告协助原告办理案涉商品房买卖合同登记备案注销手续及不动产预告登记撤销手续，如办理注销、撤销手续需要支付费用的，由被告承担。事实和理由：2016年1月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号43500650），被告购买原告开发的位于大连市甘井子区商品房（非住宅）建筑面积为178.44平方米，房屋总价款1784400元，约定被告应当在2016年2月29日前付清房款，并且合同第7条约定，如果被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，并且被告应当按照累计应付款3%向原告支付违约金。合同签订后，被告未向原告支付房款。原告有权依据约定解除合同并要求被告支付违约金53532元。
被告辩称，同意解除合同，不同意其他诉讼请求。1、原、被告之间并非商品房买卖合同关系，签署商品房买卖合同是股东分红的一种形式。原告给被告开具收款收据、发票以及为案涉房屋办理备案手续、收到律师函后默认等一系列的行为均证实，案涉商品房买卖合同签署的背景是股东分红，双方之间不存在真实的买卖关系；2、原告无权向被告主张违约金及办理手续的费用。
被告已经收到了大连市不动产登记中心的通知，需要撤销案涉房屋的合同备案及初始登记，原因是案涉房产存在初始登记瑕疵等问题。目前，案涉房产已经在大连市不动产登记中心的网站上撤下来，禁止对外出售。对该节事实，被告已经申请法院向大连市不动产登记中心核实，大连市不动产登记中心亦承诺向被告出示书面证明文件证明此节事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，即“……由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第六十八条第（四）款之约定，即“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”，被告在履行《商品房买卖合同》时享有不安抗辩权，被告不存在违约之处，无需承担违约金及相关费用；3、案涉房产根本没有交付，被告也没有实际占有房屋。从这一点上更加证明了原告与被告之间不存在真实的买卖合同关系，被告没有付款义务，原告也没有像真实的买卖合同那样在约定的期限内交付房屋。所以，原告向被告主张违约金的事实基础不存在。
经审理查明，被告吕一品系原告大连万象地产有限公司的股东。2016年1月29日，原告与被告签订商品房买卖合同（合同编号为43500650）及商品房买卖合同（非住宅）补充协议，合同约定：被告从原告处购买大连市甘井子区华东路房屋，用途为非住宅，面积178.44平方米，总价款1784400元，被告于2016年2月29日前一次性付清全部房款，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。双方还约定了其他权利义务。
2016年1月29日，原告为被告开具了上述房款的收款收据。2016年6月8日，原告为被告开具了购房发票。至今，被告未向原告交纳房款。
2016年8月13日、8月30日，原告先后在半岛晨报刊登声明公告，声明为被告开具的购房发票丢失作废。2016年8月17日，被告的委托律师丁鹏向原告发出通知函，内容：贵公司明知发票在我本人手中并没有丢失却发布声明作废，具有明显恶意，请收悉本函件后立即撤回对半岛晨报的委托，消除不良影响。
原告为被告对案涉房屋在大连市不动产登记中心办理了合同备案。至庭审时，案涉房屋预告登记在被告名下，双方未进行房屋交付，也未办理房产证。
2016年11月23日，经大连市西岗区公证处公证，在大连不动产登记中心网站上2009年以来已取得预售许可的商品房项目中，未查询到案涉房屋。
2016年12月2日，大连市不动产登记中心向我院出具书面材料一份，内容：“枣园万象#号楼于2015年1月完成初始登记。近日，因接到有关举报，正组织相关部门开展重新测绘、勘丈及其他核实工作。为避免事实不清，给其他购房人带来损失，该楼先暂时处于内封和控制状态。”
上述事实，有原告提供的起诉状、商品房买卖合同、商品房买卖合同（非住宅）补充协议、公证书，被告提供的工商查询卡、专用收款收据、大连增值税普通发票、公证书、半岛晨报、通知函，被告申请我院调取的大连市不动产登记中心出具的书面材料及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原告与被告签订商品房买卖合同及商品房买卖合同（非住宅）补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，协议合法有效。被告抗辩案涉房屋系股东分红，不存在实际的买卖合意，其未提供股东会决议等相关证据予以证明，对于该主张，本院不予采信。现双方均同意解除上述两份协议，对于无争议的事实，本院予以确认。关于原告主张被告协助告办理合同登记备案注销手续及不动产预告登记撤销手续的请求，根据大连市国土资源和房屋局要求，对于已提交备案的商品房买卖合同不能单方撤销备案，因合同解除或变更、更正合同内容的，买卖双方需持有效证件及相关登记材料到交易登记中心申请办理撤销原合同备案业务，故原被告解除房屋买卖合同后，被告有义务协助原告办理撤销登记，如因被告未履行协助义务，产生的相关费用，由被告承担。
关于被告是否承担违约金一节。原告作为房屋出卖人，有义务保证其销售的房屋可办理所有权登记，根据大连市不动产登记中心出具的说明及被告提供的公证书，可证明案涉房屋虽办理了合同备案，但现仍存在一定问题，已被大连市不动产登记中心暂时内封和控制，故被告有理由怀疑案涉房屋在不动产登记方面存在一定瑕疵。原告向被告销售被不动产登记部门内封和控制的房屋，违反合同义务，应承担一定的违约责任。被告作为买受人，未按合同约定，及时交纳房款，亦存在一定的违约责任。同时，在双方签订商品房买卖合同当日，原告在被告未交纳任何房款时，就为被告出具了全部房款的收款收据。在合同约定的房款付清之日即2016年2月29日的数月后，原告在未收到被告交纳房款的情况下，仍于2016年6月8日为被告开具了全款购房发票，原告未向法庭提供证据证明合同签订后向被告催收房款，原告作为案涉房屋的开发商，上述情况有违交易常理。依照法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综合考虑，本案原、被告双方在合同履行方面均存在违约行为，应各自承担相应责任，鉴于合同已经解除，房屋亦未实际交付，本院酌定双方违约责任相抵，对于原告违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百二十条规定，判决如下：
一、解除原告大连万象地产有限公司与被告吕一品签订的《商品房买卖合同》（合同编号：43500650）及《商品房买卖合同（非住宅）补充协议》；
二、被告吕一品于本判决生效之日起三十日内协助原告大连万象地产有限公司办理上述合同登记备案注销手续及不动产预告登记撤销手续，如逾期未协助办理，由此产生的费用由被告吕一品承担；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1138元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 付雯楠
人民陪审员 王敬君
人民陪审员 曲伟环
二〇一六年十二月十二日
书 记 员 李芝莹
附相关法条
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。