原告高×诉被告贵阳××××房地产开发有限公司
商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决 书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2015）乌当民初字第01015号
原告高×。
被告贵阳××××房地产开发有限公司。
法定代表人王×，该公司董事长。
委托代理人米见华，该公司法律顾问，特别授权代理。
原告高×诉被告贵阳××××房地产开发有限公司（以下简称贵阳××公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高×，被告贵阳××公司的委托代理人米见华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高×诉称，2010年6月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买了位于乌当区新天办事处乌当奶牛场××公园2010，房号3-A-11-1-7-1的商品房，合同总价665855元，由被告委托保利贵州物业管理有限公司负责前期物业管理。根据合同第四章第十一条第一款约定“出卖人应当在2012年12月28日前向买受人交付该商品房”，实际交房时间为2013年8月30日，合计逾期246天。按照合同第十三条第一款第2项约定：应该按日支付买受人万分之一的违约金，计16380.03元（246×665855÷10000）。交房后发现原告购买的该商品房存在天棚漏水等质量问题，多次向被告委托的物业管理方反映，但至今仍然没有修复，根据合同附件12补充协议2.2条款之约定，在修补完毕前，买受人有权不予支付物业费，故此要求免除2013年9月1日至2015年8月30日物管费合计7065.36元，由被告将已交2013年9月1日到2014年8月31日的物管费3532.68元退回，直到修复完毕重新开始计算物管费缴纳期。2014年8月至2015年2月，由于被告被农民工追偿债务，导致唯一道路被堵，有三次致使原告产生误工，三天被扣罚工资及全勤奖共计4500元，故要求被告给予赔偿。根据贵州省人大常委会曾在2009年实施的《贵州省城镇房地产经营管理条例》第十四条、《贵州省城市基础设施配套费征收使用管理办法》（2008年修正）第二条的规定及本省相关诉讼判例，要求被告退还业主缴纳的电表、煤气、有线电视开户费用3773元。对于物业管理费的收取，业主有知情权，现特要求物业公司提供物业管理费的组成明细及物价局审批的收费依据。根据合同第十二条第三款“届时不能达到交付条件的，买受人有权退房和给予赔偿，赔偿数额为房屋总房款的0.2%。”承担幼儿园未完成的赔偿1331.71元。根据合同附件补充协议第5.5条款在500天内办理房屋所有权转移有关文书，截止于2015年8月31日已经976天未办理完成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约金即一至三年贷款利率上浮50%，扣除合同约定的500个工作日截止2015年8月31日已经实际违约243天，计算违约金计35906.91元（665855×5.4%/365×243×150%）。现诉请法院：一、承担逾期交房违约金16380.03元（逾期246天）；二、免除2013年9月1日至2015年8月30日物管费7065.36元，退回已经交纳2013年9月1日至2014年8月31日的物管费3532.68元；三、2014年8月至2015年2月由于农民工堵路造成的误工损失4500元；四、要求提供物业管理费的组成明细及物价局审批的收费依据；五、退还业主交纳的电表、煤气、有线电视开户费用3773元；六、承担因幼儿园未修建完成，导致业主损失的赔偿1331.71元；七、按照合同约定在500天内办理房屋所有权证，因被告逾期未办理，请求判令被告承担违约金35906.91元；八、案件受理费由被告承担。
因原告主张的八项诉讼请求中涉及不同的法律关系，不宜在本案中一并审理，经释明，原告表示在本案中仅主张第一、七、八项诉讼请求，放弃其他诉讼请求，并表示对于其他诉讼请求其另案主张权利。
被告贵阳××公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同未违反国家禁止性规定和行政法规，为有效合同，该合同约定的交房日期为2012年12月28日。合同签订时，原、被告协商一致后，原告同意委托××建设集团有限公司贵州分公司（以下简称××公司）对其购买的房屋进行改造装修，原告对此没任何异议，被告也无异议，原告遂与××公司签订了委托装修协议，该装修协议第4条第2款明确原告在主合同约定的交房之日就应到被告处收房。委托装修协议是原告与××公司的真实意思表示。在该份装修协议中明确的约定改造装修后的房屋交房时间为2013年8月30日，以及交房的方式暨由××公司完成改建后交由被告后再由被告统一交给买受人，被告已完全按照合同约定履行了交房义务，不存在延期交房，不存在违约行为。双方所签订的商品房买卖合同补充协议5.5条约定出卖人在商品房交付使用之日起500个工作日将商品房转移登记文书交付给买受人，因合同约定交房通知有几种方式，被告已按约定通知交房，而原告实际接收装修改造房屋的日期为2014年4月6日，按照商品房买卖合同和补充协议约定，被告从原告实际收房日开始计算500工作日到期时间应为2016年4月10日。所以被告方没有违反约定不应当承担赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原告高×为证实自己的主张，提交了以下证据：1、商品房买卖合同及补充协议，证明双方于2012年6月26日签订了商品房买卖合同，约定双方权利义务关系及两个违约金的计算方式，且商品房买卖合同约定的交房时间为2012年12月28日。2、交楼通知书，证明被告正式通知交房时间为2013年8月30日，而合同约定的交房时间为2012年12月28日。3，委托装修协议，证明该协议没有约定装修改造完毕的时间，也无经办人签名，该协议与交房无关，装修与房开并非同一公司。
被告贵阳××公司对原告提交的三份证据的真实性不持异议，但认为委托装修协议第四条中已经约定，装修完工后，房屋要先退给房开商，再由原告到房开商处验收交房。
被告贵阳××公司为证实自己的主张，提交了以下证据：原告高×及案外人钟××、王××、童××、王×（共有人王××）分别与××公司签订的五份委托装修协议，证明原告与××公司于2012年6月26日签订的委托装修协议中约定了装修改造完工的时间为2013年8月30日，同时其余业主钟××、王××、童××、王×（共有人王××）分别与××公司签订的委托装修协议亦载明装修改造完工的时间均为2013年8月30日，且该四户业主购买的房屋与原告购买的房屋系同一组团。
原告高×质证认为，对被告提交的其与××公司签订的委托装修协议的真实性无异议，但对签订的时间有异议，其手上持有的委托装修协议未写任何时间，但其认可委托装修协议系2012年6月26日签订。对于业主钟××、王××、童××、王×（共有人王××）与××公司签订的委托装修协议，其认为与本案无关，且只能证明该几户业主与××公司是这样签订，不能证明本案也必须按照2013年8月30日作为交房时间。
根据原、被告提交的证据，本院认定以下事实：2012年6月26日，原告高×与被告贵阳××公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区××公园2010第3-A-11栋1单元7层1号建筑面积为120.65㎡的钢混结构商品房一套，房屋总价为665855元。合同签订当日，原告向被告支付了购房款205855元，余款460000元由原告通过银行按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第十一条约定，被告应当于2012年12月28日前将经过验收合格的商品房交付给原告使用。第十三条关于逾期交房责任约定，如被告未按照合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，原告有权退房，若原告选择继续履行合同，则自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部已付款万分之1的违约金，并于商品房交付之日起30日内向原告支付违约金。第二十二条对房屋登记进行了约定，其中在转移登记一项中双方约定，被告承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起至180个工作日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过180日工作日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权选择退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行规定的同期活期存款利率支付利息。《补充协议》第5.5条约定，双方一致理解并认同被告在商品房交付使用之日起500个工作日内，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，被告在履行协助办证行为的前提下，如非被告责任造成的时间延误，被告不承担任何违约责任。
签订商品房买卖合同之日，原告高×与××公司签订了委托装修协议，协议载明原告购买的房屋坐落于“××公园2010”3-A-11组团11栋1单元7层1号，系毛坏房，双方约定由原告委托××公司对房屋空间及房屋其他部分进行改造，装修改造设计为商品房买卖合同附件一的内容，装修改造由××公司包工包料，产生的费用作为被告给予原告的开盘签约优惠奖励，由被告与××公司进行结算支付，委托装修改造工程的施工期限在商品房买卖合同约定的交房期限届满之次日起算，××公司应于2013年8月30日前装修改造完毕，由××公司或者被告通知原告进行装修改造后房屋的接收；同时该协议还约定，基于原告装修改造要求，为便于××公司装修改造施工，在原告约定的交房期限届至时，原告须自行到被告处验收、确认该房屋具备商品房买卖合同约定的交房条件，具备该条件的，原告即时进行房屋接收，若原告逾期未履行该行为，则视为被告所交付房屋符合与原告约定的交房条件，被告已履行房屋交房义务，原告认同且委托被告直接将房屋交付给××公司进行装修改造。委托装修协议签订后，××公司如约对原告房屋进行了装修改造，2013年8月25日，被告向原告发出书面交楼通知，通知原告装修改造后的房屋于2013年8月30日交付。
另查明，在原告本人持有的委托装修协议中，未填写装修改造完毕的时间，落款乙方处加盖了××公司印章，未填写协议签订时间，但甲方处有原告签名。在被告提交的原告与××公司签订的委托装修协议中，填写了装修改造完毕的时间，落款甲方处有原告签名，乙方处加盖了××公司印章，并填写了协议签订时间。
本院认为，原告高×与被告贵阳××公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。在原告与××公司自愿签订的委托装修协议中，明确原告所购买的房屋交由××公司进行装修改造，而由××公司进行装修改造的前提条件是在商品房买卖合同约定的交房时间届至时原告要先到被告处验收、接收房屋，并由被告将房屋直接交给该公司进行装修改造，否则××公司不能对涉案房屋进行装修改造。因委托装修协议系原告自愿签订，其中约定了原告有按商品房买卖合同约定交房时间验收房屋的义务，而原告对该协议所列条款并未提出异议，该协议的约定对原告有约束力，故签订委托装修协议所导致的后果应由原告自行承担。××公司已根据委托装修协议的约定对涉案房屋进行了装修改造，且已通过被告将改造后的房屋交付原告使用，由此应视为被告已将符合规划部门审批条件的房屋交付给被告并直接转交给××公司进行装修改造，故被告实际交房时间应推定为合同约定的交房时间即2012年12月28日，2013年8月25日交楼通知载明的交房时间实质为交付装修改造后的房屋的时间，因此被告并未逾期交房，原告诉请被告支付逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。
关于被告是否应当承担逾期办证违约金的问题。原、被告双方签订了补充协议，该补充协议是双方当事人就涉案房屋达成的特别约定，其效力高于商品房买卖合同，现双方已通过签订补充协议的方式将交付办理商品房转移登记文书的日期变更为商品房交付使用之日起500个工作日内，而根据商品房买卖合同约定，在约定日期起至180个工作日内，被告交付办理商品房转移登记文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任，超过180个工作日，被告仍未提供的，原告有权退房。亦即违约金的计算时间为商品房交付使用之日起500个工作日届满后再计算180个工作日，如果被告在该180个工作内将商品房转移登记文书交付给原告，方能按已付购房款的万分之一承担违约责任。本案中，被告实际交房时间为2012年12月28日，根据商品房买卖合同和补充协议约定，被告须于500个工作日内（即2014年12月30日前）向原告交付办理商品房转移登记文书，由于被告在该约定日期届满后未在180个工作日内（即2015年9月17日前）交付商品房转移登记文书，确已逾期提交办理商品房转移登记文书，而原告在该180个工作日内起诉，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定，原告主张被告支付逾期办证违约金于法有据，因双方在《商品房买卖合同》中对违约金计算标准约定明确，而《补充协议》未对违约金的计算标准进行重新约定，故本院根据双方约定计算逾期办证违约金为66.59元（665855元×0.0001=66.59元）。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”、第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期借款利息的标准计算。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：
一、被告贵阳××××房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性给付原告高×逾期办证违约金人民币66.59元；
二、驳回原告高×的其他诉讼请求。
案件受理费人民币1520元，由原告高×负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 梁国辉
代理审判员 陈 云
人民陪审员 万廷云
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 颜家英