广西壮族自治区钦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）钦民一终字第271号
上诉人（一审被告）苏某某，男，1987年10月15日出生，汉族，钦州市钦北区人，住钦州市××路××单××室。
委托代理人陈明，广西铭德律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）周某，男，1964年4月14日出生，汉族，钦州市钦南区人，居民，住钦州市钦南区××单××室。
委托代理人李惠勤，广西海湾律师事务所律师。
委托代理人梁永发，广西金湾律师事务所律师。
上诉人苏某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月18日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人苏某某的委托代理人陈明，被上诉人周某的委托代理人李惠勤、梁永发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）苏某某于2012年7月1日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方即原告（反诉被告）将位于钦州市御景华庭A-4-102的房屋一套租赁给乙方即被告（反诉原告）居住，租期为6个月，即从2012年7月1日起至2012年12月31日止；租金每月1200元，正式签订合同时即交纳三个月的租金，以后每三个月的租金必须在租金期满前一周内一次性付清给甲方，依此类推；双方签订合同时，乙方必须向对方交纳2000元人民币作为抵押金，合同期满后甲方如数退回抵押金；乙方所使用的水电费、物业管理费等，由乙方负责交纳。租赁期间，乙方要保管好所租赁房屋的完整、清洁及水电设施，如损坏的，由乙方负责赔偿或修复；甲方在租赁期一年内如发生违约行为，需赔偿甲方违约金人民币5000元整。乙方在租赁期一年内如发生违约行为，需赔偿甲方违约金人民币5000元整；甲方房屋内物品清单附合同后，如乙方损坏由乙方照价赔偿等内容。合同签订后，原告（反诉被告）按合同约定交付房屋给被告（反诉原告）苏某某居住，被告（反诉原告）依约向原告（反诉被告）周某交纳和支付了抵押金和租金。在房屋租赁过程中，2012年11月9日，租赁房屋的厨房发生火灾，经向消防队呼救，消防队撬门进入并使用高压水枪喷水灭火，致租赁房屋的大门、厨房的电器等部分家具损坏，事后，被告（反诉原告）苏某某对房屋及设施部分进行了修复，对厨房内的窗户、抽油烟机、橱柜、煤气灶等进行更换。房屋租赁合同期限届满后，双方没有完善履行交接手续，属于被告（反诉原告）苏某某的一张洗头专用床、哑玲还放置在租赁的房屋内没有搬走。原告（反诉被告）周某认为被告（反诉原告）苏某某拒不交出房屋钥匙，又拒绝赔偿房屋损失及对家具进行修复，遂于2013年3月31日委托广西金湾律师事务所出具《律师催告函》，要求被告（反诉原告）苏某某与其联系协商解决。2013年4月8日，被告（反诉原告）苏某某通过手机短信答复，称其已于合同届满前已将房屋交还原告（反诉被告）周某，对火灾造成的房屋及设施部分损坏已完全修复和恢复原状，并称对原告（反诉被告）周某在合同期间因房屋质量问题（漏水）至所有地板浸水给其造成的妨碍及拒不退还抵押金的行为保留追究的权利，双方协商未果。原告周某于2013年4月16日向一审法院起诉，请求法院依法判决：一、被告立即将房屋钥匙交还原告使用；二、被告赔偿侵占原告房屋租金损失3600元及利息（租金损失计算暂且从2013年1月1日至2013年3月30日共3个月，以后继续计算）；三、被告赔偿租赁房屋保管不善导致租赁物损失18860元（其中家具损毁损失17660元、房屋修复时间1个月损失租金1200元）；四、要求被告支付违约金5000元，以上各项费用合计27460元。庭审中补充增加请求，要求被告（反诉原告）支付物业费255元、水费405元。
被告苏某某于2013年5月8日提出反诉，请求法院依法判令：一、反诉被告返还原告2000元抵押金；二、反诉被告返还给反诉原告280元租金；三、反诉被告返还给反诉原告不当得利4200元；四、反诉被告向反诉原告支付违约金5000元。
2013年5月7日，一审法院组织双方当事人到钦州市御景华庭A-4-102室即租赁的房屋进行现场勘察，原告请专业开锁师傅当场开锁、换琐，双方在现场就租赁房屋的损毁物品及价格达成一致意见（见租赁物品清单），损毁物品总价为3550元（含当场开锁、换锁花费130元），新换的大门钥匙于当日由原告保管，房屋交还原告管理。
2013年7月2日，原告对2013年5月17日租赁房屋的损毁物品及价格达成的一致意见反悔，申请重新对租赁的房屋及房屋内物品损坏造成的损失进行评估。同年7月29日，原告自愿撤回评估申请。
一审法院审理认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）苏某某签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同，双方当事人均应按合同履行各自的义务。房屋租赁合同到期后，被告（反诉原告）苏某某应通知原告（反诉被告）周某不再续签合同，并在租赁期限届满时腾空租赁房屋交还原告（反诉被告）周某管理使用。原告（反诉被告）周某也应在租赁期限届满时通知被告（反诉原告）苏某某续签或解除合同，履行房屋交付手续或返还抵押金。但双方当事人均没有全面履行各自的义务。本诉原告周某请求本诉被告苏某某返还租赁房屋的钥匙，2013年5月17日，一审法院组织双方当事人到现场勘察，请人换锁后，双方认可新换的大门钥匙交由原告保管，房屋交还原告管理使用，因此，该请求已得到处理；本诉原告请求本诉被告苏某某赔偿因在租赁期限届满时未将租赁房屋腾空交还本诉原告，由此导致自2013年1月起的租金损失及相应利息，本诉被告称已交还房门钥匙给本诉原告，但没有提供证据证实，况且，至2013年5月17日，一审法院组织双方当事人到租赁房屋进行现场勘察时，本诉被告尚未搬走放置在租赁房屋内的一张洗头专用床、哑玲，故对本诉被告辩解已交还房门钥匙给本诉原告的意见，法院不予采纳；租赁期限届满时，本诉原告周某也未及时通知被告苏某某续签合同或协商相关事宜，履行房屋交付手续或返还抵押金，致使房屋闲置造成租金损失原告方也应承担一部分责任。因此，本诉原告主张房屋租金损失应参照月租金1200元计三个月，由本诉被告赔偿本诉原告租金损失3600元，本诉原告请求2013年4月以后的租金损失及利息，法院不予支持；对于本诉原告请求本诉被告赔偿租赁房屋保管不善导致家具损毁损失17660元、房屋修复1个月时间的租金1200元合计18860元的请求，因原、被告于2013年5月17日对租赁房屋的损毁物品及价格已达成了一致意见，确认损失价值共3550元，法院予以支持；本诉原告主张修复房屋需要一个月时间从而导致损失租金1200元，法院综合考虑各方面因素，修复房屋损毁部分确实需要一定期限，可给予一个月的合理时间，本诉原告该请求合理，法院予以支持。本诉原告请求本诉被告支付违约金，因双方对违约行为未作约定，被告苏某某对租赁房屋损坏部分已经修复并赔偿了损毁的物品，原告该请求依据不足，理由不充分，法院不予支持。
庭审中，本诉原告主张本诉被告欠下2013年1月-5月物业管理费共255元、欠下2012年7月-2013年5月水费、滞纳金共405元，要求本诉被告支付。对本诉原告关于物业费、水费的诉讼请求，因双方在租赁合同中约定明确水电费、物业费由本诉被告负责交纳，且本诉原告举证充分，本诉被告没有相反证据反驳，法院予以支持。
关于反诉原告苏某某要求反诉被告周某返还抵押金2000元，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。但反诉原告以租赁房屋严重漏雨造成妨碍反诉原告居住和使用房屋，要求反诉被告返还280元租金，因没有提供相关证据证实，法院不予支持；反诉原告主张反诉被告返还不当得利4200元，没有事实和法律依据，不予支持，其请求违约金5000元，也因双方签订的租赁合同没有约定违约行为，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，判决：一、本诉被告苏某某赔偿本诉原告周某房屋租金损失3600元；二、本诉被告苏某某赔偿本诉原告周某租赁房屋合理修复期限一个月租金损失1200元；三、本诉被告苏某某赔偿本诉原告周某租赁房屋内的家具损失3550元；四、本诉被告苏某某赔偿本诉原告周某物业费255元及水电费405元；五、反诉被告周某返还反诉原告苏某某抵押金（保证金）2000元；六、驳回本诉原告周某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告苏某某的其他诉讼请求。以上第一、二、三、四、五项判决金额相抵后，本诉被告（反诉原告）苏某某应当支付本诉原告（反诉被告）周某7010元。
上诉人苏某某不服一审判决，上诉称，一审判决认定上诉人没有将钥匙交还给被上诉人，判决上诉人赔偿占用被上诉人房屋租金损失3600元，是错误的。上诉人已经将房屋钥匙交还给被上诉人，虽然没有书面证据，但上诉人并无扣留钥匙的必要，再者被上诉人也不能证明其提出过要回钥匙的要求，反而是上诉人多次交还，但其多为回避，其拒绝收取在法律上能否视为上诉人已经履行交还钥匙的义务？退一步讲，即使上诉人不交还钥匙，也不应承担占用房屋租金的损失。即使上诉人不交还钥匙，也不应构成对房屋的占用和阻却被上诉人对房屋的使用，一审判决既认定被上诉人闲置房屋，同时又认定上诉人占用房屋，也是自相矛盾。即使是被上诉人闲置房屋，因不是上诉人造成的，相应的租金损失也应由被上诉人承担，依据合同法第一百一十九条的规定，即使是上诉人违约，被上诉人也应采取措施，防止损失的扩大，其不采取措施导致损失扩大部分，应由其自行承担。一审判决既支付房屋租金损失，又支持房屋的合理修复期，是自相矛盾的。一审判决支持房屋的合理修复期请求，没有依据。对于家具的损坏，上诉人并不认可，也并非上诉人造成的。2013年5月17日的确认，仅是在不评判事实的情况下对其要求赔偿的一种确认；再者，即使存在损害的事实，在当日现场勘察时，房屋完全适合居住，根本不需要一个月的修复期。一审法院没有认定被上诉人不当得利和受益的事实是错误的，其利用自由载量权偏袒对方的用意明显。一审判决再支持被上诉人提出的物业费255元及水电费405元，违反了法定程序，该项请求是一项独立的请求，其并没有在规定的举证期限内提出，而是在一审庭审中提出，但一审法院仍就该不符合程序规定的诉讼请求而作出实体判决，无疑违反了法定程序，应予纠正。请求二审法院予以改判。
被上诉人周某答辩称，双方签订的合同合法有效，系双方真实意思表示，上诉人违约事实清楚，证据充分，依约应承担违约责任。基于合同对租赁房屋作了较为详细的约定，被上诉人将房屋出租给上诉人。上诉人在租赁期间引起房屋失火，导致房屋及屋内家具受到损失的事实发生，在一审法院组织下，进入租赁房屋才知道上诉人在租赁期间从未交纳水电费及物业费，违约事实清楚，证据充分。由于上诉人违约，导致被上诉人受到重大经济损失，上诉人应当承担相应的违约责任，支付违约金5000元。一审判决不支持2013年4月后的租金损失是错误的。房屋租赁合同期限至2012年底止，上诉人没有在合同期满后将房屋恢复原状，交还给被上诉人，直到起诉至一审法院后，在法院的组织下，2013年5月17日才能进入房屋，因此，租金损失应当计算至该时止。上诉人请求返还租金280元和4200元不当得利，并要求支付5000元违约金，没有依据。根据证据规则第二条规定，上诉人应当就其主张进行举证。一审判决支持支付物业费255元、水电费405元是正确的，因为合同有约定，而且该期间物业费等项也应由上诉人负担；至于房屋的合理修复期租金1200元，支持该项请求也是正确的，因为房屋自出租后，要恢复其使用需要一定合理的时间。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，一审法院所查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人苏某某与被上诉人周某签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，应受到法律的保护。双方应当按照合同的约定，全面履行合同义务。合同期满后，双方应当及时通知对方，就合同期满后的有关事宜进行协商，但双方均没有全面履行各自的义务，致使所租赁的房屋在合同期满后仍由上诉人苏某某控制，房屋闲置，由此而造成房屋租金的损失，双方均有责任，在双方一审诉讼期间，于2013年5月17日在一审法院组织下双方当事人更换钥匙，对房屋进行了交接，因此，一审判决上诉人苏某某从2013年1月至2013年3月共三个月的房租3600元，是正确的，应予维持。而对于从2013年4月以后的租金损失，酌情不予支持。由于房屋闲置了一段时间，且综合本案证据，房屋设备如门及门锁等需要维修，一审法院给予一个月的合理修复期，也是正确的，应予维持。至于房屋损毁物品及其价值问题，由于在2013年5月17日双方对被损坏的物品及其价值已经达成了一致意见，确认损失价值为3550元，因此，一审法院判决由上诉人苏某某赔偿被上诉人周某该项损失3550元，并无不当。对于被上诉人所主张的物业管理费255元、水费及滞纳金405元，由于该两项诉讼请求是于举证期限届满后才提出，因此，一审判决支持该两项诉讼请求，不符合法律的规定，应予纠正；物业管理费、水费及滞纳金等项诉讼请求，被上诉人周某可另行起诉予以解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本恰当。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第552号民事判决第一、第二、第三项、第五项、第七项；
二、撤销钦州市钦北区人民法院（2013）钦北民初字第552号民事判决第四项、第六项；
三、驳回被上诉人周某的其他诉讼请求。
以上第一项与第二项判决金额相抵后，上诉人苏某某应当支付给被上诉人周某6350元。
二审案件受理费485元，由上诉人苏某某负担436.5元，被上诉人周某负担48.5元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 文其谦
代理审判员 梁 敏
代理审判员 严国琼
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 黄 滢
书 记 员 黄 滢