江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终8307号
上诉人（原审被告）：张洪泉，男。
上诉人（原审被告）：朱荣，女。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王进，江苏开承律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：臧辉，男。
委托诉讼代理人：沈明奎，江苏彭城律师事务所律师。
上诉人张洪泉、朱荣因与被上诉人臧辉房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0303民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张洪泉及其与上诉人朱荣共同的委托诉讼代理人王进，被上诉人臧辉及其委托诉讼代理人沈明奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张洪泉、朱荣上诉请求：一审法院多判决两上诉人承担102550元，请求撤销一审判决依法改判。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、合同签订并未明确被上诉人支付购房款是否需要贷款，要求上诉人提供涉案房屋产权证复印件，由此产生的费用与上诉人无关。2、2017年7月13日双方共同前往房产交易中心办理网签，工作人员告知因房产证办理不到两年，按照政策规定无法进行交易。为了遏制炒房，所有2017年6月1日后迁到徐州的户口不能办理、也就是说当时政策不明，导致无法网签交易，上诉人不存在�约。两上诉人积极配合希望能够顺利过户。上述事实有上诉人对工作人员的核实录音为证。3、双方口头达成解除协议是有证据支持的。一审庭审中，上诉人提供了短信记录和手机通话录音足以说明解约事实的存在。一审判决认定错误。二、关于徐州市政府33号文件的适用：该文件2017年6月1日起实施，基于上诉人的户籍在此日期之后从睢宁县迁至徐州市，当时政策不明不予办理。一审法院认定涉案房屋并不属于限制交易的对象是错误的。三、关于法律适用：合同未能履行双方均无责任，不存在双倍返还、赔偿损失。上诉人仅存应退还定金10万元。四、程序上，一审庭审日期为2017年10月19日下午，开庭至下班时间。一审判决日期为10月22日，10月22日为周日。上诉人对是否存在合议庭合议持有异议。
臧辉辩称，一审判决对事实认定清楚，适用法律正确。1、上诉�在购房的初期，尚能积极配合过户，我方想贷款，上诉人提供给我们的涉案房屋的产权证等相关手续。已配合评估机构对房屋进行评估，因此我方产生的评估费用最后因上诉方违约导致损失，应该由上诉方承担，一审判决并无不当。2、一审法院在开庭以后也调查了了解了相关的业务办理部门，并不违反相关的政策规定。3、买卖双方因为买房的事情最后闹得不可开交，甚至发生吵骂，根本没有达成口头的解约协议。一审法院开庭审理查明案情并且在走访了有关的业务部门以后作出的认定，并不是向上诉人所说的想当然地认为涉案房屋并不属于限制交易对象。因此一审法院的判决完全正确。
臧辉向一审法院起诉请求：1、张洪泉、朱荣向臧辉双倍返还定金20万元、赔偿评估费损失2550元；2、本案诉讼费由张洪泉、朱荣承担。
一审法院认定事实：2017年5月27日，张洪泉、朱荣（售房人，甲方）与臧辉（买房人，乙方）签订《二手房转让协议》，约定甲方将其所有的位于雍景新城36栋1单元703室的房屋（房产证号：32××09）出售与乙方，房屋建筑面积129.01平方米，总价为112万元。合同第四条约定：乙方同意签订本合同时向甲方支付人民币10万元作为购房定金，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款；第五条约定：甲方拒绝履行该协议另签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金；第七条约定：双方同意，在本合同生效且甲方房产证办理完成后60日内，双方均需积极配合办理该房屋的土地、使用权等相关的变更手续，最后共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并在乙方领取《房屋所有权证》后终结协议；第十条约定：因政策不可抗力造成本合同无法履行的，甲方应在三个工作日内返还乙方�交定金。
上述合同签订后，臧辉向张洪泉支付购房定金10万元。为臧辉办理商业贷款需要，张洪泉、朱荣将涉案房屋产权证复印件交与评估公司，臧伟为此支出评估费2550元。2017年7月10日，张洪泉、朱荣要求臧辉全额支付房款，在臧辉同意的情况下，双方于2017年7月13日预约至不动产交易中心办理网签及其他交易手续，但并未办理成功。张洪泉、朱荣主张在无法完成交易的情况下，双方口头达成了解约协议，但并未提供相应的证据予以证实。2017年7月17日，张洪泉、朱荣向臧辉发出短信通知，载明因限售政策规定，正式解除双方的转让协议，要求臧辉两日内办理解除及定金退回等事宜，臧辉并未予以明确回复亦未办理定金领取手续。2017年7月20日，臧辉向张洪泉、朱荣发出《房屋交易通知书》，载明涉案房屋具备相应的上市交易条件，要求张洪泉、朱荣继续�行合同，并于7月24日前至产权处办理房屋过户等事宜。张洪泉、朱荣接到该通知后于7月22日再次通知臧辉，因房屋限售政策无法完成交易，双方的房屋转让协议已经解除。2017年8月1日，臧辉短信通知张洪泉、朱荣张洪泉、朱荣张洪泉、朱荣，因张洪泉、朱荣拒绝继续履行合同，要求解除双方的房屋转让协议并赔偿损失。
另查明，2017年5月31日，徐州市人民政府发布徐政发（2017）33号《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》，第6条规定“设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。该意见自2017年6月1日起实施。
再查明，张洪泉、朱荣自认其户籍已于2017年6月份迁至徐州市�且在徐州市区仅××套住房即涉案房屋，其于2017年5月24日办理了该房屋的《不动产权证书》。
一审法院认为，张洪泉、朱荣与臧辉签订的《二手房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的相关规定，故双方当事人均应恪守合同约定履行各自的义务。
上述协议签订后，张洪泉、朱荣已按约支付购房定金10万元，在合同履行过程中，并不存在任何违约情形。臧辉在合同履行过程中，前期积极配合臧辉至徐州市不动产交易中心办理网签及交易手续，在办理未果的情况下，以其出售的房屋属于徐州市人民政府发布的意见规定的限制交易对象，合同目的无法实现为由向臧辉主张解除合同。对此，徐州市人民政府发布的《市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》规定“在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易”。本案中，张洪泉、朱荣的户籍已迁至徐州市，且在市区范围内仅拥有一套住房即涉案房屋，故依据上述文件规定，涉案房屋并不属于限制交易的对象，可以正常进行交易。因此，张洪泉、朱荣并不享有法定的合同解除权，在其未举证证明臧辉明确表示同意解除合同的情况下，张洪泉、朱荣向臧辉主张解除合同并不产生合同解除的法律效力。且臧辉于2017年7月20日向张洪泉、朱荣发出了《房屋交易通知书》要求张洪泉、朱荣继续履行合同，张洪泉、朱荣应当继续履行合同义务，但其再次明确表明不再履行合同主要义务，故其行为已构成根本违约，因此，臧辉要求张洪泉、朱荣双倍返还定金20万元于法有据，予以支持。因张洪泉、朱荣的根本违约行为导致涉案合同解除，而臧�为履行合同支出评估费2550元，故该损失应由张洪泉、朱荣予以赔偿。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：判决生效之日起十日内，张洪泉、朱荣向臧辉双倍返还定金200000元、赔偿损失2550元。案件受理费5200元，由臧辉负担1144元，由张洪泉、朱荣共同负担4056元。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：上诉人是否存在违约行为，应否向被上诉人双倍返还定金20万元；对于评估费2550元应否由上诉人承担。针对上述争议焦点，结合双方当事人的庭审陈述、所提交的证据等情况，本院分析评判如下：
首先，徐州市人民政府发布的徐政发[2017]33号《市政府关于进一步促进�区房地产市场平稳健康发展的意见》中载明，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。本案中，张洪泉、朱荣在一审庭审中自认其户籍已迁至徐州市，且在市区范围内仅拥有一套住房即涉案房屋，因此，涉案房屋并不属于限制交易的对象，可以正常进行交易。上诉人虽主张2017年7月13日双方共同前往房产交易中心办理网签，工作人员告知因房产证办理不到两年，按照政策规定无法进行交易，但其一审提供的录音证据来源不明，上诉人亦未提供其他证明证明该主张，上诉人的该项上述主张，本院不予支持，上诉人张洪泉、朱荣的行为构成根本违约，应当向臧辉双倍返还定金20万元。
其次，上诉人认为根据2017年7月17日，张洪泉、朱荣向臧辉发出短信通知，该短信内容能够证实双方已经达成解约协议，该信息内容为：“臧生，根据徐州市限售文件规定，今天起正式解除我们双方签订的二手房交易协议。今明两天速联系我办理协议解除、押金退回、收回钥匙等相关事宜。因本人最近事情较多，过此时限，按乙方放弃权益处理。”信息内容仅为上诉人向被上诉人发出通知，被上诉人并未就此明确是否同意解除协议。且在之后的7月20日仍要求上诉人履行协议。因此双方并未达成解除协议的合议。
再次，关于评估费用的承担问题，上诉人主张双方约定房款为全款支付，但是从双方签订的协议内容看，并未约定房屋款项的支付方式。因此在合同履行过程中，双方协作办理贷款支付并不违反约定及法律规定。对于房屋评估过程中支出的费用，应当由违约方承担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保，债务人履行债务后，定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。本案中，被上诉人臧辉依照约定向上诉人张洪泉、朱荣支付了10万元定金，因张洪泉、朱荣存在违约行为导致合同解除，故张洪泉、朱荣应当向臧辉双倍返还定金20万元，由该合同产生的涉案房屋的评估费用2550元属于涉案合同交易过程中的实际损失，亦应由上诉人张洪泉、朱荣承担。一审法院认定并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下�
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2351元，由上诉人张洪泉、朱荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 琳
审判员 史善军
审判员 张 伟
二〇一八年二月二十三日
书记员 张恒一