天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0101民初3777号原告：武伟明，男，1973年7月23日出生，住天津市和平区。委托诉讼代理人:冯国栋,天津北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵津,天津北洋律师事务所律师。被告：冯宝侠，女，1974年10月13日出生，住天津市武清区。委托诉讼代理人：祖山岭，北京隆安（天津）律师事务所律师。第三人：天津市佳诺房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区昆明路景阳里7门102-4。法定代表人：李向平，总经理。委托诉讼代理人：杨玉贺，男，该公司店长。委托诉讼代理人：王丽霞，女，该公司员工。原告武伟明与被告冯宝侠、第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武伟明向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》；2.被告返还原告定金及房款合计900000元；3.被告支付原告违约金695000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月15日原、被告通过第三人签订《房屋买卖（居间）合同》。合同约定，被告将其名下天津市和平区宜天花园X房屋出售给原告，成交价格为6950000元，并承诺于2017年5月15日前撤销4180000元的抵押权。买方或卖方违反本合同的约定，除本合同有特别约定外违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋成交价格10%的违约金。合同签订后，原告于2017年3月15日向被告支付200000元定金、于同月25日向被告支付房款700000元。截止当前，被告仍未撤销4180000元抵押权，且该房屋于2017年4月17日被我市河西区人民法院查封，致使合同无法继续履行。双方多次协商未果，故原告诉至法院。被告冯宝侠辩称，1.同意原告的第一项诉请。2.不同意返还原告90万元，只同意返还70万元的房款。3.不同意原告的第三、第四项诉请。对原告起诉的事实与理由中关于购买房屋的过程部分没有异议。有异议的部分是：2017年3月31日天津市政府出台房屋限购政策，为此原、被告约定在4月8日到第三人处商量如何处理房屋买卖合同。原告当时称自己是天津市户口，名下有多套房屋，爱人名下有多套房屋，儿子无购买资格，要求与被告重新协商房屋买卖合同。对此，第三人提出三方可以无责解除合同，原、被告当时同意。但原告称回去跟家人商量，是否继续购买房屋，称自己想办法购买房屋，被告也同意。对于当时是否要解除抵押问题，原告及第三人表示因原告无购房资格，现在立即清贷，如原告购买不成，将给被告造成损失，要求暂不清贷。但在2017年3月25日被告找到清贷人员并办理了公证手续。4月29日原告提出因其经济紧张，要求将总房款降为6780000元，被告表示同意，但是要求原告按照房屋买卖合同约定将房屋余款支付给被告。为此，原、被告在4月29日签订了《补充协议》，协议中，除调整房屋价款外，对被告撤销抵押权的清贷时间更改为2017年6月13日前完成。之后，原告并未如期向被告支付房屋余款5880000元，而是在2017年5月27日以被告未在5月15日前清除抵押权起诉至法院。被告认为清除抵押权的时间并未届满，原告系违约在先，且房屋查封并不影响合同的继续履行，被告有能力解除法院的查封。因原告无资格购买房屋，属于合同中约定的不可抗力，可以解除合同，且原告在解除双方的买卖合同及补充协议中存在过错，应当向被告赔偿损失，故收取的定金不再退还。第三人天津市佳诺房地产经纪有限公司述称，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，即原、被告在2017年3月15日通过第三人居间介绍签订了《房地产买卖（居间）合同》（合同编号：1100475）；约定，被告将其天津市和平区西藏路与包头道交口宜天花园X（下称涉诉房屋）出售给原告，房屋成交价格6950000元，原告应于3月15日前向被告支付200000元定金，余款在5月15日前一次性支付；被告应于2017年5月15日前注销涉诉房屋抵押权并到房管部门办理过户手续；合同签订后，原告按约支付被告定金200000元，并于2017年3月25日支付被告房款700000元；因2017年3月31日天津市人民政府办公厅下发津政办发（2017）48号《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（下称限购政策），原告自2017年4月1日起不具备购买涉诉房屋资格；2017年4月17日涉诉房屋被天津市河西区人民法院查封；2017年4月29日原、被告签订《补充协议》，双方确定将房屋成交价格调整为6780000元，同时确定被告应于2017年6月13日前清除涉诉房屋抵押贷款，双方应于2017年6月16日亲自到房管部门办理过户手续；被告没有履行清除抵押贷款义务，原告也没有履行支付剩房款的义务等事实，本院予以确认。庭审中，原告主张因限购政策导致其不具备购房资格而要求借名购买涉诉房屋并得到被告认可的事实，对此，被告予以否认。为此，原告提供其与案外人车雷于2017年4月29日签订的协议书及申请第三人工作人员张峰出庭作证予以证明，经被告质证不予认可。本院经审查认为，在双方的《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》中，涉诉房屋的买受人均为原告，不能体现原告主张借名买房的事实，原告提供的上述证据不足以证明原告要求借名买房已得到被告的认可。因此，对于原告主张在其不具备购房资格后，被告同意其借名买房的事实，本院不予确认。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性和禁止性规定，属于有效合同。但合同履行期间，天津市人民政府发布并实施限购政策，导致原告不具备购房资格，以致《房屋买卖（居间）合同》不能继续履行。按照合同中“如因洪水、地震和法律、政府政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任”的约定，三方应当及时解除《房屋买卖（居间）合同》，以减轻可能给对方造成的损失。现原告要求解除《房屋买卖（居间）合同》和《补充协议》的诉讼请求，被告及第三人在2017年7月5日庭审中均表示同意，本院予以支持。被告理应将收取原告的定金及部分房款退还原告。关于原告主张被告给付违约金的问题。在限购政策实施前，双方均不存在违约行为，而限购政策实施后，原告不再具备购房资格，《房屋买卖（居间）合同》属于法律或事实上不能履行。按照合同约定，双方互不承担违约责任。因此，原告主张被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。经本院释明，原告变更请求为被告按照中国人民银行同期贷款利率的6倍赔偿占用900000元房款期间的利息损失。本院认为，双方的基础法律关系是房屋买卖，而非民间借贷关系，故原告主张按照中国人民银行同期贷款利率的6倍计算其利息损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。基于被告在同意解除《房屋买卖（居间）合同》及《补充协议》后，没有及时退还原告交纳的定金及部分房款的事实，由此给原告造成的实际损失，应为其占用原告资金900000元自合同解除之日至其返还之日的同期贷款利息，被告对此应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百一十条第一款、第一百一十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》和原、被告签订的《补充协议》于2017年7月5日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告冯宝侠退还原告武伟明的定金及房款合计900000元；三、本判决生效之日起十日内，被告冯宝侠按照中国人民银行同期贷款利率为基准，赔偿原告武伟明自2017年7月5日至付清之日所占用资金的利息损失；四、驳回原告武伟明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19155元，减半收取9577.5元，由原告负担3177.5元，被告负担6400元。被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  沈伟光二〇一七年八月八日书 记 员  王 翠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。