徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初1009号原告：唐广龙，男，1965年1月28日生，汉族，住本市泉山区。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地本市民主路163号综合楼3楼。法定代表人：王广备，该公司董事长。被告：王宝之，女，1993年11月22日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：蔡敦祥，男，1966年9月30日生，汉族，住本市泉山区。原告唐广龙诉被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同创公司）、王宝之房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月14日受理后，依法适用普通程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告唐广龙的委托诉讼代理人夏鹏到庭参加了诉讼，被告同创公司、被告王宝之经本院合传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐广龙向本院提出诉讼请求：确认原告对其与被告同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（房屋坐落：橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室房屋）享有优先取得权（价值500000元），本案的诉讼费等由两被告承担。事实和理由：被告同创公司开发奎西村旧村改造项目中，拆除原告原有房屋，原告和被告同创公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定，因国家建设需要，甲方(同创公司)根据文件批准在奎西村新建住宅。需要拆除乙方（申请人）房屋，达成安置协议如下：一、甲方（同创公司）以橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室房屋，同乙方（原告）被拆除房屋进行产权交换，作为定居安置。二、三、四：安置面积、房屋价款结算（略）。六、安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方（同创公司）办理并承担费用。七、安置建筑面积在办理产权登记时按产权处测绘的实际面积为准结算，多退少补。八、过渡费发放：（略）。其他内容见协议。上述协议订立后，原告把房屋交给被告同创公司拆除。被告同创公司用于安置的房屋建设现在处于扫尾阶段，原告近期发现被告同创公司将上述拆迁补偿协议确定的房屋又出售给第二被告王宝之，且该商品房买卖合同已经进行了网上备案。被告的行为严重违约、违法，并给原告造成了重大损失。根据商品房买卖合同司法解释第七条的规定，原告对上述补偿安置房屋享有优先取得权。故原告诉至法院，请求支持其诉请。被告同创公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。被告王宝之虽未到庭参加庭审，但在庭前陈述答辩意见称，涉案房屋是被告合法取得的，被告有购房合同和发票，而且被告不知道这是安置房，被告认为其应当有取得这套房屋的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：1、2010年12月22日原告与被告同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》一份。证明被告同创公司作为拆迁人在2010年12月22日与原告通过产权调换的方式拆除了原告所有的原位于奎西村XXX号房屋一座，被告以橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX营业门面房作为交换。2、奎山街道办事处奎西居民委员会于2016年2月1日出具的证明一份。证明被告同创公司至今未按拆迁协议安排原告上房。经质证，被告王宝之表示其不知道原告与同创公司之间签订拆迁协议的情况，对原告提交的上述证据无法确认真实性。被告王宝之提交的证据如下：1、购房合同、网上登记备案证明、不动产登记申请书、预告登记申请书一组；2、同创公司和案外人马龙之间的借款合同两份、回购协议两份、购房发票（付款方为马龙）三份、收据两份、马龙出具给蔡敦祥的收条三份、马龙出具的证明和承诺书各一份、同创公司法定代表人王广备出具给蔡敦祥的借据两份、淮海农商行电子银行交易回单三份。被告提交以上证据拟证明2014年11月、12月案外人马龙共出借160万元给同创公司，蔡敦祥为该借款提供担保，同创公司将包括涉案房屋在内的3套房产以买卖的形式转给马龙，并给马龙出具购房发票，后因同创公司未能按期还款，蔡敦祥承担担保责任，将借款本金160万元及利息70万元支付给马龙。马龙将3套房产转给蔡敦祥。蔡敦祥以王宝之的名义与同创公司在2015年12月28日又重新签订了商品房买卖合同，并办理了相关的网上备案。但同创公司未出具相应的发票，发票仍然是马龙的名字。经质证，原告唐广龙对被告王宝之提供的上述证据真实性均无异议，但认为通过借据、回购协议和借款合同可以反映马龙和同创公司之间不是真实的商品房买卖合同关系，蔡敦祥替同创公司向马龙履行了还款义务，由同创公司将与马龙的商品房买卖合同变更到王宝之名下，双方之间没有按照法定的房产抵押手续办理抵押登记，所以王宝之与同创公司之间的商品房买卖合同不受法律保护。本院经审理认定事实如下：2010年12月22日，原告唐广龙与被告同创公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定被告同创公司根据文件批准，在奎西村新建住宅，需要拆除原告使用的座落在奎山村XXX号私有房屋，建筑面积291.18平方米，使用面积125.70平方米及附属物等。被告同创公司以橙黄时代山水丽庭小区“XX号楼X单元XX#（最X头）”等3套房屋作为产权交换的定居安置房屋。上述协议还就权属证书办理、房屋差价、临时安置补助费发放等事项进行了约定。随后，原告唐广龙按约将座落在奎西村XXX号的私有房屋交由被告同创公司拆除。但同创公司在建设过程中因故没有全部完成对奎西村旧村改造项目，截至目前，山水丽庭小区的楼宇编号仅至XX号楼和尚在建设中的XX号楼。后被告同创公司将上述拆迁产权交换协议书中用来安置的“XX号楼X单元XX#（最东头）”更改为“XX号楼X单元XXX（营业）”并加盖了该公司印章。2015年12月28日，被告同创公司与被告王宝之签订编号为0524035号的《商品房买卖合同》，约定将橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室房屋以总价1600000元出售给王宝之,并办理了《商品房预（销售）合同网上登记备案证明》。关于上述购房款的给付情况，被告王宝之提交的证据显示，2014年11月20日、12月19日，被告同创公司分两次与案外人马龙签订《借款合同》，约定借款800000元、800000元，并约定同创公司以橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX室和橙黄时代彩园X-X-XXX、X-X-XXX、X-X-XXX等5套房屋作为抵押。案外人蔡敦祥作为担保人在《借款合同》上签字。被告同创公司分别在上述日期为案外人马龙出具金额为800000元的收据2份，载明收款事由为上述房产的购房款，并开具购房发票。2015年12月24日，马龙向蔡敦祥出具《承诺书》载明：如蔡敦祥按期支付本息2200000元后，其名下橙黄时代山水丽庭XX-X-XXX商铺一间及彩园X-X-XXXＸＸ名下和X-X-XXX姚堂伟名下住宅两套房产归蔡敦祥所有，其负责将以上三处房产配合同创公司和蔡敦祥过户到蔡敦祥指定人的名下。2015年12月25日、2016年1月20日、2016年2月1日，马龙出具《收条》3份，载明其收到蔡敦祥代同创公司偿还的本金1600000元、利息共700000元。同期，被告同创公司的法定代表人王广备向蔡敦祥出具《借据》2份，载明其借蔡敦祥1600000元和700000元用于归还马龙借款，以同创公司开发的山水丽庭XX-X-XXX号和彩园X-X-XXX、X-X-XXX房产作抵押。2015年12月28日，被告同创公司遂就涉案房产（橙黄时代山水丽庭××号）与蔡敦祥指定的王宝之签订了上述《商品房买卖合同》。另，2016月2月1日，徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会出具《证明》，内容为“兹证明唐广龙为我社区居民，于2010年12月22日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落：山水丽庭小区XX-X-XXX，至今仍未上房。特此证明。”因原告得知两被告就涉案房屋签订的商品房买卖合同进行了网上备案，遂以诉称理由诉至本院。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵循诚实信用的原则，必须遵守法律或国家政策，不得损害社会公共利益、扰乱社会经济秩序。本案中，被告同创公司为新建住宅拆除原告唐广龙原有的坐落于奎西的私有房屋并与原告签订《拆迁产权交换协议书》，其中原约定以山水丽庭XX号楼X单元XX#最X头营业房予以补偿安置，后由被告同创公司更改为以山水丽庭XX号楼X单元XXX室对唐广龙进行补偿安置。根据本院查明的事实，山水丽庭小区的楼宇编号仅至XX号楼和尚在建设中的XX号楼，原协议中被安置房屋所在的山水丽庭XX号楼至今没有建设且也已不可能进行建设，故被告同创公司更改被安置房屋既是客观情况使然，也得到原告的认可，因此该变更后的拆迁产权交换协议书应认定为系双方自愿达成，其内容亦符合法律规定，对协议双方具有法律约束力。被告同创公司与被告王宝之签订的《商品房买卖合同》虽然进行网上登记备案，但根据《最高人民法院》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，原告唐广龙基于其与被告同创公司签订的《拆迁产权交换协议书》对橙黄时代山水丽庭XX号楼X单元XXX室房屋享有优先取得权，故本院对原告唐广龙的诉讼请求依法予以支持。至于被告王宝之与被告同创公司之间就涉案房屋签订的商品房买卖合同因原告享有优先权而导致合同履行不能所产生的争议，可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告唐广龙对其与被告徐州同力创展房地产有限公司2010年12月22日签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（本市橙黄时代山水丽庭小区XX号楼X单元XXX室房屋）享有优先取得权。案件受理费80元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张红梅人民陪审员  苏正军人民陪审员  苏征社二〇一七年五月二日书 记 员  杨 雪