北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民终49号
上诉人（原审原告）北京市薪评律师事务所，住所地北京市朝阳区。
负责人张绣评，主任。
委托代理人李殿安，北京市薪评律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）国寿投资控股有限公司，住所地北京市西城区。
法定代表人王思东，董事长。
委托代理人高原。
委托代理人王阳，北京市金桥律师事务所律师。
原审第三人北京中保嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。
法定代表人陈建胜，董事长。
委托代理人蔡维霞，北京市晨野律师事务所律师。
上诉人北京市薪评律师事务所因申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2015）二中民初字第6638号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。
2015年6月，北京市薪评律师事务所（以下简称薪评所）向原审法院起诉称：2014年7月25日，经北京仲裁委员会裁决确认我公司与中保嘉业公司之间存在债权债务关系，所涉标的为2945422.73元，系中保嘉业公司拖欠我所的律师费。该仲裁裁决的执行过程中，法院依法查封了登记在中保嘉业公司名下的，位于北京市东城区上龙嘉园安外上龙西里41号楼1单元301室和901室的房屋（以下简称涉案房屋）。后于拍卖前国寿公司提出执行异议申请，请求中止对上述房屋的执行。北京市第二中级人民法院作出（2015）二中执异字第00487号执行裁定书，裁定：中止对北京市东城区上龙嘉园安外上龙西里41号楼1单元301室和901室房屋的执行。现我所认为：裁定认定的“以房抵债”事实及依据北京市东城区人民法院（2012）东民初字第03844号及北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第0673号民事判决作出的裁定不符合我国现行相关法律规定，请法院审查并对执行标的（保全查封的房屋）许可执行。国寿公司的债权是经中国人寿保险公司北京市分公司（以下简称人寿北分公司，亦即人保北分公司）划转取得的，属于债权转让行为。中保嘉业公司与国寿公司因借款派生的债权债务关系，虽曾有“以房抵债”的意思表示，但未与债权人签订《房屋买卖合同》或将涉案房屋设定抵押。我所与案外人同属中保嘉业公司的债权人。在案证据没有将涉案房屋确权给国寿公司的判决，更没有人民法院关于“以房抵债”确认的裁定。依据《物权法》第28条规定，国寿公司所提交作为证据的人民法院生效法律文书并未引起物权变动。此外，依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第29条之规定，不动产、有登记的特定动产拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者继承人时起转移。国寿公司与中保嘉业公司“以房抵债”意思表示既没有经过法律规定的程序实现房屋所有权的转移，提交的生效法律文书也没有引起物权确认、变动的判决，该不动产的所有权仍属被执行人中保嘉业公司所有。裁定中“本院认为”部分表述：“根据已查明的事实，被执行人中保嘉业公司将涉案房屋以以房抵债方式交给了人保北分公司，可视为人保北分公司对相关房屋已支付了价款并实际占有。鉴于人保北分公司将相应的债权转让给国寿公司的事实已被生效的法律文书予以确认，故国寿公司所提异议请求符合法律规定，应予支持。”因中保嘉业公司与人保北分公司属因借款派生的债权债务关系，双方“以房抵债”的意思表示具有流抵性质，应属无效。中保嘉业公司反悔或不履行，债权人要求履行也应不予支持。现十五年过去了，涉案房屋还登记在中保嘉业公司名下的事实表明中保嘉业公司早已反悔，国寿公司充其量可算作债权人，裁定支持国寿公司所提异议请求，事实依据与法律依据均不足。此外（2015）二中执异字第00487号执行裁定书，严重的违反了“利益平衡原则”。现我所提起执行异议之诉，请求对执行标的北京市东城区上龙嘉园安外上龙西里41号楼1单元301室和901室房屋许可执行；诉讼费由国寿公司承担。
国寿公司辩称：就薪评所诉我公司与第三人中保嘉业公司申请执行人异议之诉一案，我公司不同意薪评所的全部诉讼请求。理由如下：1、中保嘉业公司将涉案房屋用于抵偿我公司的债务事实清楚，且已向我公司交付了涉案房屋，双方之间以房抵债行为合法有效。我公司提交的证据特别是相关生效裁判均能佐证。2、根据中保嘉业公司与我公司的约定，中保嘉业公司有义务协助我公司办理抵债房屋的产权证，即使没有上述约定，协助办理过户手续也是中保嘉业公司应当履行的附随义务。3、中保嘉业公司没有履行以房抵债合同的协助办理涉案房屋产权过户之义务，才引发我公司与该公司的合同纠纷。人民法院对该纠纷已经裁判确认。4、薪评所起诉理由中法律适用观点错误。薪评所以我公司未取得涉案房屋的产权作为其提出主张的基础，是因果关系的颠倒。涉案房屋所有权是否转移至我公司名下，是我公司同中保嘉业公司履行以房抵债合同的结果，而非履行以房抵债合同的依据；双方在涉案房屋上设定的民事法律关系应当得到法律的保护。中保嘉业公司没有履行以房抵债合同的全部义务，引发的是我公司与其合同纠纷之诉而不是房屋所有权纠纷之诉。薪评所以涉案房屋没有确权给我公司为由提起诉讼，缺乏依据。5、（2015）执异字第00487号执行裁定书查明事实清楚，适用法律正确。
第三人中保嘉业公司述称：1、我公司同意薪评所提出的“对执行标的许可执行”的请求。我公司与薪评所因委托代理合同纠纷一案，经北京仲裁委员会审理，于2014年7月25日作出（2014）京仲裁字第0453号裁决书，裁决我公司向薪评所支付律师费、保全费、仲裁费共计2993553.25元。在案件审理期间，薪评所对登记在我公司名下的涉案房屋进行了查封，我公司同意在对执行标的依法评估拍卖后，清偿对薪评所的债务。2、国寿公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。（2015）二中执异字第00487号《执行裁定书》已中止了对涉案房屋的执行。该裁定认为：“根据已查明的事实，被执行人中保嘉业公司将涉案房屋以以房抵债方式交付给了人保北分公司，可视为人保北分公司对相关房屋已支付了价款并实际占有。鉴于人保北分公司将相应的债权转让给国寿公司的事实已被生效的法律文书予以确认，故国寿公司所提异议请求符合法律规定，应予支持。”上述认定与事实及法律不符，具体理由如下：首先，我公司与人保北分公司“以房抵债”的基础法律事实并不存在。我公司曾向人保北分公司出具过“以房抵债”的函件并于2001年10月8日签订合同，但双方之间并不存在原始的债权债务关系。对此，国寿公司提供的《关于中保嘉业情况说明》中有具体表述：“由于该项目的资金往来是通过第三方借出的款与协议不符，并且抵债房屋和2500万元借款无关。”该情况说明进一步证实我公司与人保北分公司并无借款的事实，所谓的“以房抵债”和2500万的借款无关。按照民法原理，“以房抵债”为代物清偿，又称债的代物给付，为清偿债务的方法之一，是指以他种给付代替原定给付的清偿，也即债权人同意债务人以负担新的债务作为履行原来债务的方法。其构成要件包括：1、必须有原债务存在；2、必须以他种给付代替原定给付；3、必须有当事人双方关于代物清偿的合意；4、必须有债权人等有受领权的人现实地受领给付。构成要件中最根本、最基础的要件是：必须有原债务存在，而在本案中，我公司与人保北分公司之间并不存在原始的债务，以房抵债没有事实根据和法律基础。其次，人保北分公司并未取得涉案房屋的所有权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，《物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。因此，人保北分公司虽已占有涉案房屋，但未取得涉案房屋的所有权，其与答辩人之间的关系，仍属于普通债权债务关系。人保北分公司可以根据合同约定要求我公司继续履行或者承担相应的合同责任。上述裁定认为人保北分公司对涉案房屋已支付了价款并实际占有，意味着法院认定我公司与人保北分公司构成房屋买卖合同关系。按照一般的以房抵债协议，其实质内容为原有的债权债务关系因为双方的约定视为履行完毕，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即房屋买卖合同关系。而在本案中，原有的债权债务关系并不存在，即使通过我公司的函件与合同证实我公司认可对人保北分公司负有债务，在涉案房屋所有权没有发生变更的情况下，法院的执行措施并无不当。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。人保北分公司在实际占有我公司所有的房屋长达十年后（因涉及到其他案件保全、执行），才向法院主张要求办理房屋过户手续，不能说其对此没有过错，因此，执行法院对涉案房屋的查封符合法律规定，应当予以执行。最后，人保北分公司向国寿公司转让债权，未经法定程序，该转让对我公司不发生效力，国寿公司无法阻却执行。裁定书认为人保北分公司将相应的债权转让给国寿公司的事实已被生效的法律文书予以确认，但按照我国《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。2008年，中国人寿保险（集团）公司与国寿公司就中国人寿保险（集团）公司留存资产无偿划转至国寿公司名下签订协议时，并未通知我公司，因此，该债权转让对我公司不发生效力，国寿公司无权对我公司主张权利。且在划转的资产明细表中，记载的是我公司欠人保北分公司债务2500万元，由此可见，即使债权转让成立并对我公司发生效力，我公司所应承担的也是2500万元的债务及相应的利息，与我公司名下所有的涉案房屋并无关系。综上，国寿公司提出的执行异议没有事实及法律依据，裁定书中止执行的理由不能成立，国寿公司就涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。
原审法院认为：依据已生效的（2011）二中民终字第16485号和（2014）二中民终字第01504号民事判决所确认的事实，中保嘉业公司已经通过协议方式与债权人人保北分公司就债务偿还方式达成一致并已实际履行，中保嘉业公司亦将涉案房屋交付人保北分公司使用，综合现有证据，可视为人保北分公司对相关房屋已支付了价款并实际占有。后人保北分公司将相应的债权转让给国寿公司，故国寿公司获得了要求继续履行抵债协议的法律依据。在此前提下，国寿公司就执行标的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其申请中止对涉案房屋的执行措施符合法律规定。（2015）二中执异字第00487号执行裁定书，裁定：“中止对北京市东城区上龙嘉园安外上龙西里41号楼1单元301室和901室房屋的执行”于法有据。薪评所之恢复执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。原审法院判决如下：驳回北京市薪评律师事务所的诉讼请求。
薪评所不服原审判决提出上诉，薪评所上诉认为依据不动产登记涉案房屋仍在中保嘉业公司名下，仍然属于中保嘉业公司所有。国寿公司不是中保嘉业公司真正的债权人，国寿公司主张“以房抵债”不成立。薪评所对涉案房屋属于首封状态，债权应平等保护。薪评所上诉请求撤销一审判决，改判对涉案房屋许可执行。国寿公司同意原审判决。中保嘉业公司同意薪评所上诉请求。
经审理查明：北京仲裁委员会于2014年7月25日对申请人薪评所与被申请人中保嘉业公司合同纠纷作出（2014）京仲裁字第0453号裁决书，裁决（一）、被申请人向申请人支付律师费2945422.73元；（二）、被申请人向申请人支付保全费5000元；（三）、本案仲裁费86261.04元（已由申请人预交）由申请人承担50%即43130.52元，被申请人应向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费43130.52元；（四）、驳回申请人的其它仲裁请求。在该案的执行程序中，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2014年3月4日依法轮候查封了登记在中保嘉业公司名下的位于北京市东城区上龙嘉园安外上龙西里41号楼1单元301室和901室房屋（即涉案房屋）。2014年12月29日，薪评所对涉案房屋处于首封状态。
在该仲裁裁决的执行程序中，国寿公司以该公司与中保嘉业公司存在债权、债务关系，涉案房屋已经抵债程序确认归其为由，提出对涉案房屋的中止执行申请。二中院于2015年5月15日作出（2015）二中执异字第00487号执行裁定书，裁定：“中止对北京市东城区上龙嘉园安外上龙西里41号楼1单元301室和901室房屋的执行。该裁定认为：根据已查明的事实，被执行人中保嘉业公司将涉案房屋以以房抵债方式交付给了人保北分公司，可视为人保北分公司对相关房屋已支付了价款并实际占有。鉴于人保北分公司将相应的债权转让给国寿公司的事实已被生效的法律文书予以确认，故国寿公司所提异议请求符合法律规定，应予支持。”该裁定作出后，薪评所于法定异议期内提出申请执行人异议之诉。
另查明，中保嘉业公司于2000年11月8日向人保北分公司发出了《关于借款偿还计划的函》，载明：“贵公司委托河北乐华建筑工程有限公司于1999年11月10日与我公司签订的2500万元的借款协议于11月10日到期，因我公司资金非常困难，故不能按时偿还。……为早日偿还贵公司借款本息，我们拟采用以下还款计划：1、用现有房屋折价抵顶借款。借款房屋抵押价格为8600元，折合房屋建筑面积2900平方米。以房屋抵还借款物有所值，即符合协议投资主体，偿还了借款，又能达到国有资产保值升值不受损失的目的。2、广开销售渠道，加大售房力度，争取早日收回资金偿还借款。……上述还款计划，请贵公司尽快研究确认，因我公司欠多方债务，为确保贵公司的资金优先偿还，我们将按照贵公司确认的我公司拟定的还款方式和时间早日予以安排，减少因时间拖延现有资产抵押他人债务而给贵公司带来损失。”
2000年12月25日，中保嘉业公司再次给人保北分公司发出了《关于停止计息的函》，该函件明确了中保嘉业公司认为自2000年11月8日，已经用房屋还清借款，只等办理房屋的有关手续，2500万元借款协议已经终止，从终止之日起不再计息。
2001年6月29日，中保嘉业公司又给人保北分公司发出了《关于房屋相抵借款的函》。该函件上列明了房屋的具体门牌号，并写明用房屋抵顶欠款2500万元，要求人保北分公司尽快选择方案。
2001年7月6日，中国人寿保险公司下发《关于北京市分公司接受中保嘉业部分房屋的批复》（（2001）150号文件），同意人保北分公司接收中保嘉业公司的部分房屋抵债以抵顶所欠借款的方案。
2001年10月18日，中保嘉业公司（甲方）与人保北分公司（乙方）签订了《合同书》，约定：甲方欠乙方借款人民币2500万元，借款到期后（2000年11月8日）乙方多次催收，甲方无力还款。甲方提出以房抵债的还款方案。乙方考虑到甲方的实际困难，为保证国有资产不受损失，同意接收房产抵顶所欠的借款。1、借款本金2500万元。2、借款利息：按有关协议确定的借款利率为年息5.85%，截止到2000年11月8日，甲方应付利息1462500元，已付利息731250元，尚欠利息731250元。3、本息合计为25731250元。房屋抵顶借款的实施办法：抵顶房屋按每平方米8600元计算。甲方应抵给乙方面积为2992平方米的房屋。原则上抵顶房屋所折的价款应与借款本、息之和相符。签订合同前，甲乙双方对抵顶房屋逐套进行实地考察（维护情况、入住条件、使用情况、出租情况、租户情况及房屋面积等），双方全部认可后，进行决算并签订本合同。抵顶房屋的面积及房号附后。甲方承诺抵顶房屋中没有抵押或出售给第三方的现象。甲方抵顶房屋的面积为3001.59平方米。本合同生效后，甲、乙双方应于三日内开始办理交房的相关手续。甲方应指定专人积极协助乙方办理交房手续并提供方便，最终将房屋产权证办理到乙方名下。该协议附有抵顶房屋明细表。明细表中列出了包含本案涉案房屋在内的21套房屋。
2002年1月18日，中保嘉业公司给涉案房屋所在地上龙嘉园物业管理处出具《情况说明》，载明：“2001年10月18日，我公司与人保北分公司签署了以上龙嘉园部分房屋折抵借款的《合同书》。10月23日，我公司与人保北分公司办理了房屋交接手续，正式移交了19套房屋的钥匙和电卡。至此，该19套房屋发生的任何费用与我公司无关。”该《情况说明》盖有中保嘉业公司公章，同时附有包含本案涉案房屋在内的19套房屋的房号。之后，人保北分公司与房屋所在地的物业管理单位北京东方容和物业管理有限责任公司签订了《物业服务合同》及《供暖收费协议书》。人保北分公司按照协议约定交纳物业费及供暖费，部分房屋由人保北分公司使用。
2008年3月20日，中华人民共和国财政部就中国人寿保险（集团）公司《关于将留存资产无偿划转给国寿投资控股有限公司的请示》给予批复，原则同意了中国人寿保险（集团）公司将改制后的留存资产划转至国寿公司。2008年10月10日，中国人寿保险（集团）公司与国寿公司就中国人寿保险（集团）公司留存资产无偿划转至国寿公司名下签订了协议。在划转的资产明细表中记载有中保嘉业公司所欠人保北分公司的债务2500万元。
2010年12月，国寿公司曾以合同纠纷为由将中保嘉业公司诉至北京市东城区人民法院，请求中保嘉业公司完成包括涉案房屋在内的上述抵债协议所涉房屋的协助办理产权过户之义务。后该案经二中院二审，作出（2011）二中民终字第16485号判决确认：“根据本案现有证据，可以认定中保嘉业公司曾经向人寿北分公司发出《关于借款偿还计划的函》、《关于停止计息的函》、《关于房屋相抵借款的函》等函件，结合中保嘉业公司向物业管理部门出具的《情况说明》以及房屋的实际使用状况综合判断，法院认为可以认定国寿公司提交的上述以房抵债《合同书》的真实性。而此后相应债权已经转让给国寿公司，因此现国寿公司起诉要求继续履行抵债协议具有事实及法律依据。但鉴于部分房屋已经登记在他人名下，中保嘉业公司事实上就该部分房屋无法协助办理产权过户，故对国寿公司该部分诉讼请求不应予以支持。因涉及其他诉讼，部分房屋在本案之前已经被人民法院查封，现国寿公司要求中保嘉业公司就该部分房屋协助办理产权过户亦存在客观障碍，对国寿公司该部分诉讼请求亦不应予以支持。待查封事项解除后，国寿公司可以另行主张权利。其他房屋中保嘉业公司应当配合国寿公司办理产权过户。至于中保嘉业公司主张其与人寿北分公司签订合同无效一节，法院认为，借贷关系无效并不意味着中保嘉业公司无需承担债务，就其所欠债务中保嘉业公司仍应当承担偿还责任。此前中保嘉业公司已经通过协议方式与债权人就债务偿还方式达成一致并已实际履行，法院对此不持异议。”
后，2013年7月，国寿公司再次以合同纠纷为由将中保嘉业公司诉至北京市东城区人民法院，诉请将包括涉案房屋在内的上述抵债协议所涉7套房屋协助办理产权登记手续，并过户至该公司名下。该案经二中院二审，作出（2014）二中民终字第01504号判决确认：“根据已查明的事实，中保嘉业公司与人寿北分公司之间的以房抵债《合同书》的真实性已经人民法院生效判决予以确认，而此后人寿北分公司将相应债权转让给国寿公司，且本案涉诉的302号、402号、1-1002号、201号、2-1002号房屋的查封已解除，现该五套房屋已具备过户条件，故国寿公司要求中保嘉业公司协助办理该五套房屋过户手续的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。因涉及其他诉讼，本案涉诉的另外两套房屋在本案之前已经被人民法院查封，现国寿公司要求中保嘉业公司协助办理301号、901号房屋产权过户手续存在客观障碍，故对国寿公司的该部分诉讼请求，法院不予支持。待查封事项解除后，国寿公司可以另行主张权利。”该判决还确认“中保嘉业公司所称其公司与人寿北分公司之间以房抵债的《合同书》并未实际履行的上诉意见，根据国寿公司提交的中保嘉业公司于2002年1月18日给涉诉房屋所在地上龙嘉园物业管理处出具的《情况说明》显示，中保嘉业公司已于2002年10月23日与人寿北分公司办理了房屋交接手续，正式移交了包含本案涉诉的7套房屋在内的19套房屋的钥匙和电卡，故中保嘉业公司的该项抗辩意见，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。”
2009年，案外人北京银河房地产开发有限公司将中保嘉业公司诉至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院对涉案房进行了首次查封。
上述事实，有《关于借款偿还计划的函》、《关于停止计息的函》、《关于房屋相抵借款的函》、《情况说明》、《合同书》、（2011）二中民终字第16485号民事判决书、（2014）二中民终字第01504号民事判决书等证明材料以及各方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
二中院于2014年3月4日依薪评所申请轮候查封涉案房屋。薪评所于2014年12月29日对涉案房屋处于首封状态。
依据（2011）二中民终字第16485号民事判决书、（2014）二中民终字第01504号民事判决书，本院确认国寿公司在2014年3月4日前已经与中保嘉业公司签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋、支付了全部价款，均早于人民法院依薪评所申请查封涉案房屋。因中保嘉业公司原因，涉案房屋未能及时过户至国寿公司名下。薪评所的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由北京市薪评律师事务所负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由北京市薪评律师事务所负担负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张稚侠
代理审判员 金 曦
代理审判员 汪 明
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 孔甜甜