河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民再53号
一审原告、二审上诉人：洛阳市就业技能培训中心。住所地：洛阳市洛龙区开元大道***号。
法定代表人：刘玉柱，该中心主任。
委托代理人：张丽红，女，1968年2月29日出生，汉族，住洛阳市西工区，系该中心职工。特别授权。
委托代理人：肖颖辉，河南洛神律师事务所律师。一般代理。
一审被告、二审上诉人：洛阳全城置业有限公司。住所地：洛阳市西工区涧东路付*号。
法定代表人：曲延成，该公司执行董事。
委托代理人：杨新涛、赵怡，河南先为律师事务所律师。特别授权。
洛阳市就业技能培训中心（以下简称“就业培训中心”）与洛阳全城置业有限公司（以下简称“全城置业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月31日作出（2016）豫03民终467号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2016年11月15日作出（2016）豫03民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。就业培训中心委托代理人张丽红、肖颖辉，全城置业委托代理人杨新涛、赵怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
全城置业公司申诉称，1、二审判决全城置业向就业培训中心“支付2013年下半年房屋租金81000元”错误，该款在2013年6月14日已经支付。2、承租楼房没有加盖，是因为就业培训中心的楼房结构不符合加层后的抗震规范要求无法加盖，并非全城置业不愿加盖，全城置业不应支付楼层加盖后才应支付的每年8万元租金，二审判决第二项“支付2015年1至5月租金106233.33元”的计算方法是错误的。全城置业虽然为避免被强制执行，已按判决书确定的时间履行了给付义务，但就业培训中心要求全城置业按二审判决的算法每年加8万元支付后续租金，则2015年至2024年，全城置业共需为不存在的加层面积支付80万元租金，这将给全城置业造成巨大的经济损失，此计算方法完全不合理。综上，请求撤销（2016）豫03民终467号民事判决书第二项中“2013年下半年房屋租金81000元”、“2015年15月房屋租金106233.33元”部分，依法改判。
就业培训中心辩称，1、经过核对，2013年下半年房屋租金81000元二审确实重复计算。2、全城置业对2015年1至5月房屋租金106233.33元提出申诉，实际是后十年的租金应否调整。租赁合同时间长、租金低，全城置业事实上没有完成合同约定的实际加盖义务，导致我方的可期待利益落空，承租人如果完不成合同义务从一开始就不应该享受这样优惠的租金，所以后期我方将租金调高，并无不当。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
一审查明：2004年6月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，被告租用原告位于凯旋西路涧河东侧一幢四层楼房，租期自2004年6月23日至2024年9月30日，租金从2004年10月1日起算。前五年年租金150000元，以后每五年在上一个五年基础上递增8%，即第六年至第十年每年租金为162000元，第十一年至第十五年每年租金为174960元，第十六年至第二十年每年租金为188956元。自合同签订三日内被告应缴纳半年的房租，以后应提前一个月缴纳租金，逾期一个月不缴纳，原告有权收回房屋。合同约定被告应对原告房屋改造，应在四层楼上加高两层，在对楼房和道路之间的空间进行棚盖，并在棚盖上面建起一层门面房，改造必须经有关部门批准，并由正规设计单位设计施工，其改造费用及改造工程的安全均由被告负责，增加的面积产权属原告，被告可无偿使用十年，满十年后被告向原告缴纳租金，每年租金为捌万元整，被告应在三个月内完成改造设计审批，如未在审批之日起二个月内实施改造，原告有权收回租赁房屋，并占有改造保证金5万元。合同签订后，被告交纳改造保证金50000元，但改造加高工程一直没有进行，原告提起诉讼，要求被告支付2005年、2006年房屋租金35000元，2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元，并解除合同、恢复原状。同时查明：2007年1月12日，原、被告签订《补充协议》一份，内容为“全城置业租赁就业培训中心的原教学楼，全城置业如转租，由此出现的一切责任由全城置业承担。”另查明：被告提交了关于改建劳动局办公楼的请示报告、《关于劳动局培训中心大楼加层改造方案论证》、重要建筑规划审批表等相关证据，用以证明不宜进行加层改造及非被告主观原因导致不能进行加层改造。
一审认为：原、被告双方于2004年6月23日签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方应按照合同约定的权利义务履行，原告要求被告支付2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元，依据合同被告应支付，故对原告该项诉求予以支持，但原告要求被告支付2005年、2006年35000元房屋租金已超诉讼时效，且被告对此也主张超过诉讼时效，故对该诉求不予支持。本案中，双方签订租赁合同时，对于房屋是否具备加盖条件并未进行论证，且对于是否通过审批也未进行充分预估，且通过被告提交的相关证据，可以证明被告对于房屋加盖这一行为按照合同约定已经进行了，应不属于故意违约不去履行，且从合同签订到原告第一次起诉已有九年，九年间，原告一直收取租金，未提出解除合同。故出于保护正常商业秩序和交易安全，对原告要求解除合同这一诉求，不予支持，但原、被告当时签订合同所约定的租金随着时代发展确系过低，双方有必要对租金数额进行调整。同时，原告以照片主张被告变更房屋结构，但该照片不能完整反映房产原始状态和变更结构的状况，对该项主张不予认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告洛阳全城置业有限公司应在本判决生效后十日内支付原告洛阳市就业技能培训中心2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元。二、驳回原告洛阳市就业技能培训中心的其他诉讼请求。如果被告洛阳全城置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7678.5元，由原告承担3678.5元，由被告承担4000元（被告承担费用已由原告预付款垫付，待执行时由被告向原告一并清结）。
就业培训中心、全城置业均不服该判决，向本院提起上诉。
就业培训中心上诉称：一审判决错误，全城置业没有履行合同约定的加盖、棚盖义务，且破坏楼房内部结构、违反合同约定转租他人、长期拖欠租金35000元不交，构成违约，就业培训中心可要求解除合同。一审认定起诉2005年、2006年35000元房租超过诉讼时效、不予支持就业培训中心的主张错误。请求：1、撤销一审判决，依法改判解除就业培训中心与全城置业之间签订的《租赁合同》；2、改判全城置业支付2005年、2006年拖欠的房屋租金35000元；3、判决全城置业恢复所租楼房原有结构及面貌；4、本案上诉费由全城置业承担。
全城置业答辩称：1、讼争房屋不能加高和棚盖是因其本身不具备加高改造条件，而非答辩人故意违约所致。加层改造及棚盖未能实现，就业培训中心早已知晓但长期未提出任何异议并照常收取房租，其合同目的正常实现。2、双方签订补充协议，答辩人的转租权获得了就业培训中心的认可。3、答辩人积极履行房租交付义务且没有拖欠，就业培训中心拒收租金才属违约。请求驳回就业培训中心的上诉。
全城置业上诉称：一审判决2015年1月至5月房屋租金106233.33元错误；2013年下半年81000元房租全城置业已经足额支付，一审不应判决两次支付。请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判；2、由就业培训中心承担本案全部诉讼费用。
就业培训中心答辩称：全城置业2013年下半年拖欠的81000元租金已经查明，2016年欠租金162000元，第十一年的租金应是174960元再加8万元，全城置业的上诉理由不能成立。
二审中，经双方当事人核对，全城置业欠付租金为2005年25000元，2006年10000元，2010年7500元，2011年3500元。诉讼中，全城置业于2013年底向就业培训中心汇款81000元，就业培训中心随即予以退回。二审其余查明事实与一审认定事实基本一致。
二审认为：双方于2004年6月23日签订的租赁合同系真实意思表示，合法有效，双方应按照合同的约定行使权利、履行义务。就业培训中心上诉认为全城置业违反租赁合同的约定，未对原有房屋加高两层、未在该房屋和道路之间的空间进行棚盖、且对房屋内部进行较大改造，并以此为由要求解除合同，原审未予支持并无不当。为保护合同双方利益，原审法院表明双方应对租金数额进行调整，协商予以解决，在双方未能协商一致的情况下，原审法院根据双方合同的约定，将加盖部分应支付的租金亦计入应付租金，有利于双方矛盾的解决。关于就业培训中心上诉称全城置业尚欠缴2005年、2006年房租35000元的问题，因诉讼之前的绝大部分房租全城置业已经支付，就业培训中心所诉部分系因双方未对房租予以核对，该部分房租未支付不能直接导致双方合同解除，但考虑双方仍在租赁关系存续期间和保护当事人的权利，本院对该欠付的租金予以支持。关于全城置业上诉称原审对于欠付租金认定不当的主张，本院认为，双方在合同中约定的租金计算时间为2004年10月1日起，至2014年10月1日已进入第十一年，则2014年租金应超过162000元，鉴于就业培训中心仅主张了162000元，原审对此予以判决正确。进入第十一年后根据双方的约定每年租金应为174960元，但合同中对加盖房屋亦约定自第十一年起收取相应的租金，虽本案中未能实际加盖，但根据本案的实际情况，为保护合同双方利益，原审法院在双方未能协商一致对租金予以调整的情况下，根据双方合同的约定，将加盖部分应支付的租金亦计入应付租金，暂对诉讼中的租金予以调整，有利于双方矛盾的解决，该处理并无不当。此外，全城置业虽在本案诉讼过程中就2013年下半年的租金向就业培训中心转款81000元，但就业培训中心之后又将该款项退回，不能认为全城置业已支付了2013年下半年的房租，原审法院作出相应判决正确。据此，全城置业的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚、适用法律基本正确，不当部分本院依法予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决：一、维持洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决第一项为：洛阳全城置业有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳市就业技能培训中心2005年、2006年欠付房屋租金35000元，2013年下半年房屋租金81000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金106233.33元；三、驳回洛阳市就业技能培训中心的其他上诉请求；四、驳回洛阳全城置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1830元，由上诉人洛阳市就业技能培训中心、洛阳全城置业有限公司各负担915元。
再审查明，全城置业于2013年6月14日向就业培训中心转账支付81000元，系付2013年下半年租金。原判认定的全城置业于2013年12月12日向就业培训中心支付租金81000元系付2014年上半年的租金，该笔款项被就业培训中心于2013年12月31日退回。根据合同约定，从2014年10月1日开始，第三个五年的年租金为174960元。其余查明事实与一、二审一致。
本院再审认为，本案双方当事人于2004年6月23日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。就业培训中心在合同履行多年后以全城置业违约为由诉请解除合同，原审未予支持并无不当，也有利于合同交易安全的保护。关于租赁合同约定的加盖部分实际未加盖是否应计算租金的问题，根据合同约定，合同履行满十年后加盖部分每年另收取租金8万元，但合同约定的加盖并未完成，且未完成并非全城置业故意违约造成，双方签订租赁合同时对于房屋是否具备加盖条件、是否能够通过审批等未充分考虑和论证，以致全城置业加盖审批报请未获有关机关批准，对未加盖这一事实双方从合同履行第一年就明知并继续履行合同多年，双方亦未对合同条款包括租金条款进行调整和变更，故就业培训中心请求支付2015年1至5月的租金数额将未加盖部分租金计算在内，理由不足，当事人双方在平等自愿基础上签订的合同对双方均具有约束力，根据合同约定，2015年1至5月租金应为72900元。原审在双方对租金调整标准未达成一致的情况下，直接认定2015年1至5月租金为106233.33元不当，再审予以纠正。至于合同约定的租金标准是否需要调整，可由双方当事人进行协商或通过其他方式另行解决。关于原审判决全城置业公司支付2013年下半年的租金81000元，经查系重复计算，再审予以纠正。综上，原判认定部分事实有误，再审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销本院（2016）豫03民终467号民事判决。
二、维持洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决第二项及诉讼费负担部分；维持二审诉讼费部分。
三、变更洛阳市西工区人民法院（2014）西民监初字第30号民事判决第一项为：“洛阳全城置业有限公司应在本判决生效后十日内支付洛阳市就业技能培训中心2005年、2006年欠付租金35000元，2014年房屋租金162000元，2015年1月至5月房屋租金72900元。”
本判决为终审判决。
审判长 牛晓萍
审判员 黄义顺
审判员 王慧芳
二〇一七年一月十七日
书记员 常冰莹