福建省福安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0981民初5905号
原告：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。
法定代表人：郝晓华，局长。
委托诉讼代理人：刘春光，福建图傲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玉晶，福建人文律师事务所律师。
被告：宋绍全，男，1967年2月25日出生，汉族，住福建省福安市。
原告中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称南京军区房管局福安分局）与被告宋绍全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月23日公开开庭进行了审理。原告南京军区房管局福安分局的委托诉讼代理人刘春光、刘玉晶、被告宋绍全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
南京军区房管局福安分局向本院提出诉讼请求：1.解除南京军区房管局福安分局与宋绍全之间关于福建省福安市城区房屋租赁关系;2.宋绍全立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局;3.宋绍全向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金12646.32元[2016年1月1日至2017年7月6日拖欠的租金为12646.32元，计算如下：24684元/年÷365天×552天-（12342元+12342元）]，以及逾期支付租金的违约金（自2017年7月7日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％的标准计算）;4.宋绍全向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费360元；5.宋绍全向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费[自2017年7月7日起至实际腾房之日止，以日租金67.63元/天计算（24684元/年÷365天）]。诉讼过程中,南京军区房管局福安分局变更第三项诉讼请求为：宋绍全向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金12342元以及逾期支付租金的违约金（自2017年7月1日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％的标准计算）；放弃第二项、第四项、第五项诉讼请求。事实和理由：南京军区房管局福安分局与宋绍全于2014年1月17日签订《军队房地产租赁合同》一份，合同编号：南闽[2014]140056号0018256-A。该合同第一条、第三条、第四条约定宋绍全自愿承租南京军区房管局福安分局所有的坐落于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）,租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金为24684元，租金半年结算一次，宋绍全应于每半年的前十日内将租金支付给南京军区房管局福安分局。该合同第十五条约定宋绍全应支付给南京军区房管局福安分局承租房屋的管理费240元。该合同第十一条约定宋绍全逾期支付房屋租金及有关费用，宋绍全应按逾期交纳费用总额的日千分之三的标准向南京军区房管局福安分局支付违约金。逾期支付租金的天数超过30日，南京军区房管局福安分局有权解除该房屋租赁合同并收回依合同约定属于南京军区房管局福安分局的全部财产。从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与宋绍全双方已形成不定期的房地产租赁关系，现由于宋绍全未依约按期足额履行支付租金的义务。鉴于宋绍全的根本违约行为，南京军区房管局福安分局于2017年7月6日向宋绍全公告送达《解除房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，宋绍全亦收悉该通知书。南京军区房管局福安分局与宋绍全双方的租赁关系已于2017年7月6日解除，现腾房期限亦已过，宋绍全至今未腾退诉争房屋，仍然占用诉争房屋。南京军区房管局福安分局认为宋绍全违反合同约定，宋绍全依法应承担向南京军区房管局福安分局支付合同约定的房屋租金、违约金以及占用房屋使用费的责任，且应立即腾退诉争房屋归还南京军区房管局福安分局。
宋绍全辩称,1.南京军区房管局福安分局与宋绍全于2014年1月17日签订《军队房地产租赁合同》一份，宋绍全承租南京军区房管局福安分局位于福安市城区，租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月31日止，合同第九条第（五）项规定“租赁期满，合同解除”，表明宋绍全与南京军区房管局福安分局已于2015年12月31日解除合同关系；2.宋绍全与刘翠霞于2015年4月2日签订一份《协议书》，宋绍全将该店铺转让给刘翠霞，从2015年4月1日起，该店铺由刘翠霞实际经营使用。八一商城每年都有多起店铺转让事件，每次转让后合同更名时南京军区房管局福安分局则收取过户费500元，说明南京军区房管局福安分局事实上允许店铺转让事件，宋绍全与刘翠霞的店铺转让行为符合八一商城长期以来约定俗成的交易习惯，是合法行为；3.宋绍全与刘翠霞曾经于2015年12月13日上午一起到南京军区房地产管理局的师部办公室找到八一商城的主管领导，向主管领导说明了店铺转让的事实并请求变更合同户名，主管领导回答要先找八一商城的管理员，当晚，宋绍全在八一商城的办公室找到管理员，向管理员说明了店铺转让的事实并请求变更合同户名，管理员回答“会将你们的请求报上去”，宋绍全还问管理员是否需要填写一份申请书，管理员回答“不需要”，而刘翠霞缴纳了2016年1月至2016年6月的租金，从2016年1月1日起至今，该店铺一直由刘翠霞经营使用。4.综上所述，宋绍全与南京军区房管局福安分局已于2015年12月31日解除合同关系，并向南京军区房管局福安分局提出了店铺转让的事实，南京军区房管局福安分局并无异议，从2016年1月1日起，南京军区房管局福安分局与刘翠霞已形成事实上的不定期租赁关系，南京军区房管局福安分局对宋绍全的各项诉请应由刘翠霞承担，请求驳回南京军区房管局福安分局的诉求。
本院经审理认定事实如下：2014年1月17日,南京军区房管局福安分局(甲方)与宋绍全（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140056号0018256-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位于福建省福安市城区（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积26.46平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为49368元，年租金为24684元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，宋绍全作为乙方在合同上签字。2015年4月2日，宋绍全与案外人刘翠霞签订《协议书》，宋绍全将诉争租赁物转租给刘翠霞，转租金额为260000元，转租时间从2015年4月1日起。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，宋绍全继续以其名义于2015年12月9日、2016年9月9日支付了2016年度的租金共计24684元及管理费共计120元。2017年1月1日之后的租金及管理费宋绍全均未支付。
另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向宋绍全收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。
对上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：
关于本案诉争租赁关系的主体问题。
南京军区房管局福安分局认为，其对宋绍全与刘翠霞之间的《协议书》真实性无法确认，其不同意宋绍全与刘翠霞之间的转租，且在案涉合同期限届满后宋绍全仍继续使用租赁物，租金也是以宋绍全名义交纳，其与宋绍全于2016年1月1日形成不定期租赁关系，宋绍全仍应向南京军区房管局福安分局交纳租金。
宋绍全认为，其与刘翠霞于2015年4月1日签订《协议书》，将诉争租赁物转租给刘翠霞，诉争租赁物于2015年4月1日起由刘翠霞实际经营、使用，且其转租行为已经南京军区房管局福安分局同意；其与南京军区房管局福安分局之间的租赁合同于2015年12月31日到期并解除，2016年1月1日之后的不定期租赁关系主体系南京军区房管局福安分局与刘翠霞，南京军区房管局福安分局应向刘翠霞催讨租金。另，转租之后到2016年6月30日的租金均是刘翠霞交纳的，2016年7月1日至2016年12月31日的租金是其通过其老婆表妹交纳的。
本院认为，南京军区房管局福安分局与宋绍全签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效。根据案涉合同约定，双方租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。2016年1月1日至2016年12月31日的租金及管理费仍是以宋绍全的名义或由宋绍全交纳，且南京军区房管局福安分局未对宋绍全交纳租金及管理费的行为提出异议，故双方自2016年1月1日起已形成不定期租赁关系。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”庭审中，南京军区房管局福安分局已表明其未同意宋绍全的转租行为。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案宋绍全提出刘翠霞与南京军区房管局福安分局形成不定期租赁合同关系，对此宋绍全应承担举证责任，但从其提供的证据并无法证明其转租行为已征得南京军区福安房管局同意或南京军区房管局福安分局与刘翠霞有签订租赁合同，其应承担举证不能的责任。因此，本案诉争租赁关系的主体系南京军区福安房管局与宋绍全。
综上所述，本院认为，因宋绍全拖欠租金，根据案涉合同约定，宋绍全已构成违约，现南京军区房管局福安分局主张解除与宋绍全之间租赁关系的诉讼请求，于法有据，予以支持。租赁关系解除后，南京军区房管局福安分局有权要求宋绍全将承租的房屋腾空并交还给南京军区房管局福安分局。庭审中，经双方确认，案涉租赁物已于2017年6月30日停止使用，南京军区房管局福安分局表示由其自行收回案涉租赁店铺，宋绍全无异议，予以认定。南京军区房管局福安分局与宋绍全自2016年1月1日起至2017年6月30日止形成不定期租赁关系，故该期间的租金可参照双方于2014年1月17日签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区福安房管局主张按24684元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。故宋绍全应向南京军区房管局福安分局支付自2017年1月1日至2017年6月30日所拖欠的租金12342元。宋绍全未按约定支付租金，已构成违约，其应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，宋绍全应于每半年的前10日内交付租金，即宋绍全应在2017年1月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年7月1日起计算逾期支付租金的违约金，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，应予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,94)?)、第一百零七条、第一百一十四条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,114)?)、第二百一十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,212)?)、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,227)?)、第二百三十二条(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?javascript:SLC(21651,235)?)、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、解除中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与宋绍全的租赁关系；
二、宋绍全应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金12342元及逾期付款违约金（自2017年7月1日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金12342元为基数，按月利率2%的标准计算）。
案件受理费120元，由宋绍全负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 姜 玟
代理审判员 张志杰
人民陪审员 郑兴华
二〇一七年九月一日
书 记 员 郑凯莺
附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示：
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。