吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉01民终472号
上诉人（原审被告）：长春益泰置业有限公司，住所：长春市二道区临河街2699号。
法定代表人：肖跃双，董事长。
委托代理人：周春青、肖春会。
被上诉人（原审原告）：李沐，女，1974年3月20日生，汉族。
委托代理人：邱江宁，吉林靖吉律师事务所律师。
上诉人长春益泰置业有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人李沐房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2014）南民初字第2179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
李沐一审诉称：2009年10月16日，原、被告签订15份《商品房认购协议》，约定由原告以每平方米6180元购买被告开发的财富领域大厦民航花园2期901-915室15个商品房，总面积为929.32平方米。原告按约交付了购房款。2011年4月19日，原告为办理入住手续，与被告签订《协议》，约定余款于办理产权时交清。同时，被告将房屋交付原告使用。但至今被告一直未能办理房屋权属证书，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应承担违约责任。原告一直催促被告办理产权手续，但被告一直推拖至今未办理。故诉至法院，请求判令被告支付逾期办理财富领域大厦901-915室房屋权属证书的违约金1098600.80元（按同期银行贷款利率自交付后90日起计算至2014年11月20日止）；请求判令被告协助原告办理财富领域大厦901-915室房屋的产权登记手续，相关费用由被告负担；案件受理费由被告负担。
益泰公司一审辩称：1、原告所说签订合同属实，但协议书中没有约定何时办理产权登记手续，因此被告方不存在违约情形。2、没有办理产权是因原告一直没有付清剩余尾款，所以一直未办理产权登记手续。
一审法院经审理查明：2009年10月16日，原告李沐（作为乙方、认购方）与吉林省强华房地产开发有限公司（作为甲方、出卖方）及被告长春益泰置业有限公司（作为丙方）签订《商品房认购协议》（编号为187），协议内容为：三方经充分协商，就甲方出卖位于长春市南关区卫星广场南侧民航花园四期2号楼商品房（财富领域），乙方同意认购商品房事宜达成认购协议，三方共同遵守。1、甲方出卖商品房位置及已付认购该商品房的楼层、建筑面积：长春市南关区卫星广场南侧，人民大街西侧，民航花园四期2号楼商品房（财富领域）。已付认购该商品房位于九层，901号房，建筑面积59.51平方米。2、目前该商品房状况：目前该商品房所在的整体工程已经全部封顶，整体工程外立面及内部装修正在进行中，目前不具备交付使用条件，甲方具有销售该商品房的许可证书，销售许可证编号为：长房售证（2009）第131号。乙方认购的该商品房具备交付条件及时间，在将来签订的正式《商品房买卖合同》中予以明确。3、乙方认购的告商品房的单价、总价及付款方式：该商品房的单价按建筑面积计算，每平方米6180元。合同总价为367772.00元。付款方式：（2）分期付款：签约之日起先付187772元整，余款前180000元整于2010年4月16日补齐。4、本协议签订时，乙方向甲方支付367957.00元认购商品房购房款，按本协议第5条约定，在签订正式《商品房买卖合同》后，如果乙方拒绝签订《商品房买卖合同》以及不能备齐相关资料，则该购房款5%作为违约金支付给甲方，甲方有权解除本协议，并将此房屋另行销售。5、本协议签订后，甲方有权将包括认购费所认购的商品房在内的民航花园四期2号楼（财富领域）整体项目转让给丙方，认购方同意该转让行为。按此约定，如果甲方将该项目转让丙方，认购方与项目受让的丙方同意按本认购协议约定的单价、房号，签订正式的《商品房买卖合同》。如果甲方不将该项目转让给丙方，认购方同意按本认购协议约定的单价、房号，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。6、根据本协议第5条的约定，三方同意签订本协议后，由丙方按乙方实际缴纳的款项数额给乙方开具收款收据。7、认购方应保证本协议所填写的地址、联系方式等个人资料真实、准确，如果发生变化应及时以书面形式通知甲方，否则造成认购方损失，由认购方自行负责，甲方不承担任何责任。8、本认购协议所称《商品房买卖合同》是指经政府产权登记机关备案登记的正式文本。《商品房买卖合同》一经签订，三方将按该《商品房买卖合同》约定执行，本认购协议自动终止履行。9、本认购协议签订后，最迟在180日内按本协议第5条预定签订《商品房买卖合同》，否则乙方有权解除合同，甲方将所收取的购房款本金全额退给乙方，但甲方不承担利息及违约责任。10、本协议空格处填写与打印部分具有同等效力，但填写不得有任何涂改，否则涂改部分无效。上述协议签订的同时，原告与被告及吉林省强华房地产开发有限公司签订了902-915号房屋的《商品房认购协议》，共计十四份，除房号、房屋面积、总价款、付款方式：（2）分期付款：签约之日起先付款数额不同，其余内容相同。另查，被告交付原告上述房屋时间为2011年4月19日，现争议的房屋未能办理产权的原因为消防未经验收合格。
一审法院认为：原、被告双方所签订的十五份《商品房认购协议》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，系合法有效的民事协议。该《认购协议》具备了相关法律规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议》为商品房买卖合同，且原告已按合同约定向被告交付大部分购房款，2011年4月19日被告将房屋交付给原告，被告应按照法律规定，为原告办理房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；…”现被告因消防未验收合格未能按照上述法律规定的期限为原告办理产权证书，应承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长春益泰置业有限公司于本判决生效后待条件成就时即将位于长春市南关区卫星广场南侧民航花园四期2号楼商品房（财富领域）九层901-915室登记过户至原告名下；二、被告长春益泰置业有限公司于本判决生效后即支付原告违约金（按已交付购房款，自2011年7月19日起至2014年11月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费59679元，由被告负担。
宣判后，益泰公司不服上诉，请求二审法院撤销（2014）南民初字第2179号民事判决，依法改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。理由如下：1、双方签订认购协议时，就已经明确诉争房屋正处于建设阶段，建设完毕、验收、交付及办理产权期限不确定，被上诉人对此知晓，由于办理产权无法确定期限，双方在协议中没有约定交付期限和办理产权登记手续期限，更没有约定逾期办理产权登记的违约责任。认购协议中约定在规定期限内，上诉人不签订《商品房买卖合同》，被上诉人有权解除合同，但上诉人不承担利息及违约责任，明确规定了上诉人逾期办理产权手续的后果。被上诉人单方入住装修并使用诉争房屋，导致消防验收标准变化，需重新恢复原状才能进行验收，被上诉人对不能办理产权手续负有责任。假使我方承担责任，以2011年7月9日作为承担违约责任的起始时间错误。2、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定上诉人承担违约责任和利息错误，不能办理产权登记手续的原因，并不是上诉人造成的，而是消防部门始终不能办理消防验收手续，使得该楼不能办理备案登记。
李沐二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实基本相同。另上诉人二审中自认其欠缴诉争房屋土地出让金。
本院认为：针对本案诉争房屋，上诉人益泰公司已办理预售许可证明，上诉人益泰公司与被上诉人李沐签订的十五份《商品房认购协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现诉争房屋上诉人已于2011年4月19日向被上诉人交付，双方签订的认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，上诉人亦按约定收受了购房款，且双方对尾款交付时间也在2011年4月19日的《协议》中进行了约定，故双方之间签订的认购协议，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，应认定为商品房买卖合同。由于上诉人自认其诉争房屋土地出让金尚未交齐以致房屋权属证书办理不能，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条之规定，上诉人应自交付房屋之日后的90日起即2011年7月19日起向被上诉人承担违约责任，一审法院认定按已交付购房款总额，参照中国人民银行同期贷款利率计算自2011年7月19日起至2014年11月20日的利息标准作为上诉人承担违约责任的标准并无不当。至于上诉人主张系被上诉人原因导致未能办理房屋权属证书一节，因未提供充分证据证实，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费59679元，由上诉人长春益泰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘春梅
代理审判员 张新华
代理审判员 李 迪
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 张维峰