上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终8970号
上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市南汇新城镇。
法定代表人：陆成，董事长。
委托诉讼代理人：谭浩。
被上诉人(原审被告)：倪伟强，男，1952年3月28日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：陈庭云(系倪伟强的妻子)，女，1964年3月7日出生，汉族，户籍地河南省。
上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原公司”)因与被上诉人倪伟强居间合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2017)沪0106民初15725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
中原公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持中原公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。事实上是倪伟强以户口无法迁出为借口不愿意将涉案的上海市房屋(以下简称“系争房屋”)卖给案外人沈某某(以下简称“买方”)，之后倪伟强又通过其他中介公司将系争房屋另行高价出售。一审法院推定中原公司参与了《解约协议》签署，违反证据规定。一审法院关于户口问题不能导致合同解除的推定，与事实相背。2、一审法院适用法律错误。法律明确规定居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。一审法院在认可《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》有效的基础上，至少应按照居间协议第6条判令倪伟强支付系争房屋价款1%的佣金即25,700元。3、一审法院认定中原公司在居间中有过错，大幅酌减居间费用，违反法律规定。
被上诉人倪伟强辩称，系争房屋的交易未能完成是买方违约，中原公司参与了《解约协议》的签订。签约后买方称不买了，中原公司工作人员童利君跟倪伟强说买方是其朋友，让倪伟强将已收取的5万元定金还给买方，并让员工小何拿《解约协议》到倪伟强家里签字，当时说让倪伟强先签《解约协议》，然后拿着5万元定金去中原公司换回房产证。拿过来的《解约协议》上买方已签过字了，且整个签署《解约协议》过程中，倪伟强没有见到买方。当时倪伟强认为《房屋买卖合同》上约定的是180日内迁出户口，应该按合同来确认，而《解约协议》上没有写明是倪伟强违约，也没有写让倪伟强支付佣金，所以倪伟强就在《解约协议》上签了字。签《解约协议》半个月后，倪伟强将系争房屋以258万元价格卖出。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
中原公司向一审法院起诉请求：倪伟强支付中原公司佣金5万元。
一审法院认定事实：2015年9月12日，中原公司、倪伟强及案外人沈某某(买方)三方共同签订了《房地产买卖居间协议》，约定：在中原公司居间下，买方向倪伟强购买系争房屋，总房价款257万元；《房屋买卖合同》成立即表明中原公司居间成功，在《房屋买卖合同》成立后，若因买卖双方任何一方违约导致本次交易未能完成，则中原公司仍有权依约收取佣金，或有权选择向违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)，该合同还对其它居间及交易相关内容进行了约定。
同日，倪伟强与买方还签订了《房屋买卖合同》，就包括付款方式等相关具体内容进行了明确约定，且约定双方应于本合同签署后14天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。其中关于户口问题约定如下：若该房地产上有户口，则倪伟强应于本合同签订后180天内将原有户口迁出，否则每逾期一日应按总房价款的万分之五向买方支付违约金，直至原有户口迁出之日止。该合同“补充约定”处以手写方式写明：双方约定，待倪伟强户口迁出后3日内，买方支付倪伟强10万元。
签订上述合同当日，倪伟强收取了买方定金5万元，并将系争房屋的房产证交由中原公司代为保管。因倪伟强与买方口头协商一致本次交易佣金均由买方负担，故买方还与中原公司签订了《佣金确认书》，约定就本次交易由买方支付给中原公司佣金5万元。
此后，倪伟强和买方未能如约签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。
2015年9月26日，倪伟强和买方签署了《解约协议》，内容为：双方就系争房屋签订了《房地产买卖合同》，且倪伟强已收取了买方定金5万元。现因倪伟强无法确定该房屋内户口迁出的准确日期，故双方协商于当日解除买卖合同，并由倪伟强返还买方定金5万元，双方就本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。之后倪伟强退还给买方定金5万元。
此后，中原公司认为应由倪伟强支付系争房屋交易的佣金，遂起诉至一审法院，要求判如所请。
一审审理中，倪伟强认为，买卖双方在合同中约定倪伟强应在180天内将原有户口迁出，而未确定应当在具体哪一天迁出，即使《解约协议》中写着解约原因是由于倪伟强无法确定该房屋内户口迁出的准确日期，但这并不代表倪伟强有违约行为，故不应当认定买卖合同是由于倪伟强违约解除的。事实上，《解约协议》是在中原公司工作人员操办下签署的，由于当时房产证尚由中原公司保管，为了能尽快拿回房产证，倪伟强就同意将定金5万元返还给买方。签署《解约协议》的次日，倪伟强就通过中原公司员工童利君退还了定金，并顺利取回了房产证，之后也通过其它中介公司将系争房屋另行出售。而中原公司在解约后很长时间都未向倪伟强主张过佣金，倪伟强在中原公司起诉后才知道，坚持不同意支付中原公司佣金。
中原公司则认为，系争房屋交易未成的原因在于倪伟强在签订买卖合同后明确向中原公司及买方表示其妻子户口无法迁出，故由买卖双方自行协商签署了买卖协议，并自行返还了定金，中原公司未参与该过程。在买卖双方解约后，倪伟强向中原公司出具《解约协议》以证明买卖关系已解除并要求返还房产证，中原公司在向买方确认解约属实后依法将房产证退还给倪伟强。中原公司坚持认为该次交易未成系因倪伟强违约所致，中原公司向其主张佣金系维护自身合法权益，应获支持。
一审法院认为，当事人就系争房屋买卖事宜签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系其真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。在实际履约过程中，因买卖双方解约而致交易最终未成。本案的主要争议焦点在于房屋买卖合同的解除是否因倪伟强违约？一审法院根据已查明的事实及当事人的陈述作如下分析：首先，尽管《解约协议》中写明因倪伟强无法确认该房屋内户口迁出的准确日期，故双方协商解除买卖合同，但是单从该点内容并不能直接断定因倪伟强违约致买卖合同解除，因为双方在买卖合同中已就户口迁出时间有明确约定，并且还约定了若倪伟强无法按时迁出户口应当承担的违约责任(包括逾期违约金以及买方可暂扣房款10万元不付)，鉴于倪伟强户口是否迁出并非房屋买卖合同的核心内容，即便倪伟强户口未及时迁出也不必然导致房屋买卖合同的无法继续履行，因此中原公司认为因倪伟强违约导致买卖合同解除的依据并不充分，应当认定房屋买卖合同系因买卖双方协商解除。其次，从房屋买卖居间的惯例而言，在倪伟强将房产证交由中原公司保管的情况下，若因倪伟强违约致交易未成，倪伟强要求中原公司返还房产证时，中原公司理应及时向倪伟强提出支付佣金或承担相应违约责任的请求，而本案中倪伟强在《解约协议》签署后较短时间内即顺利从中原公司处取回房产证，中原公司则在经过了相当长的时间后方才向法院起诉要求倪伟强支付佣金，该做法显然有违交易习惯，却可以从侧面印证倪伟强所称《解约协议》是在中原公司工作人员操办下签署之事实。最后，倪伟强既根据《解约协议》的约定将已收取的定金返还给了买方，也顺利从中原公司处取回房产证并将系争房屋另行出售，在此情况下，倪伟强有理由相信《解约协议》中“双方就本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任”的表述包含了中原公司对买卖双方协商解约持同意态度，然而中原公司在时隔一年有余又向法院起诉主张倪伟强支付佣金，该做法显然不妥。综上，一审法院认为房屋买卖合同解除并非倪伟强违约所致，且根据现有证据可推知中原公司操办了《解约协议》的签署并同意双方协商解约的结果，在此情况下，中原公司要求倪伟强按照买方确认的金额支付全额佣金，依据不足。尽管中原公司促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，然而，房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金。本案中，中原公司仅促成了《房屋买卖合同》的签订，却又同意买卖双方协商解除合同，也因此导致未能提供后续完整的居间服务，故法院综合考量交易未成的原因、以及中原公司提供服务的内容等因素，酌定倪伟强应支付中原公司佣金2,000元。
一审法院判决：倪伟强应于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金2,000元
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，居间是指居间人在委托人的交易活动中，传递信息、提供机会，促成交易双方达成协议的活动。但房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才可以收取全额佣金。现中原公司虽促成了倪伟强与买方签订《房屋买卖合同》，但最终未能实际履行，中原公司也因此未能提供后续居间服务，故应酌情减少居间费。根据本案实际情况，并考虑造成《房屋买卖合同》未能实际履行的因素，本院认为，一审法院酌情确定的报酬金额符合公平原则。中原公司上诉要求倪伟强支付5万元佣金的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人上海中原物业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 俊
审 判 员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一七年十月十日
书 记 员 蔺皓然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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