苏州市吴江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0509民初11883号
原告刘桂林。
委托代理人潘舜州，江苏吴越律师事务所律师。
被告王福银。
被告吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。
法定代表人施建忠。
委托代理人邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。
第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇永康路202号。
负责人吴国兵，行长。
委托代理人赵之硕，系公司员工。
原告刘桂林与被告王福银所有权确认纠纷一案，本院于2016年9月14日立案受理，依法由代理审判员陈烨适用简易程序进行审理。后因被告王福银下落不明，本案于2016年10月8日依法转为普通程序，由审判员厉昱中、代理审判员陈烨、人民陪审员仓公鼎组成合议庭于2017年2月4日公开开庭进行了审理。原告刘桂林及其委托代理人潘舜州到庭参加诉讼，被告王福银经本院公告送达诉状副本及开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。依原告刘桂林申请，本院于2017年7月20日依法追加吴江市联发置业有限公司（以下简称联发置业）作为本案被告参加诉讼，追加中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农行吴江分行）作为本案第三人参加诉讼，并于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告刘桂林及其委托代理人潘舜州，被告联发置业的委托代理人邱赢豪，第三人农行吴江分行的委托代理人赵之硕到庭参加诉讼；被告王福银经本院公告送达诉状副本及开庭传票等，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘桂林诉称：2009年原告欲购买吴江区的房屋为以后养老所用，但因为各种因素当时不符合贷款条件，故原告找到朋友即被告王福银，被告同意后双方约定以被告名义向农行吴江分行贷款，贷款由原告支付的方式，购买位于吴江区××路××俪××花园××室的房产以及位于吴江区××区××室房产两套。2009年8月，被告对于上述事实出具证明并承诺届时配合原告过户,之后原告一直按时归还贷款。2016年，原告归还贷款时发现被告更改了银行账号、密码，使原告无法按时归还贷款，电话要求被告配合过户时，被告电话不接，原告心急如焚，此两套房屋系原告养老所用，事关重大。为保障原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认位于吴江区××路××俪××花园××室的房产以及位于吴江区××区××室的房产所有权归原告所有；2、本案诉讼费用、保全费由被告承担。审理中，原告刘桂林将诉讼请求变更为：1、请求法院判令被告王福银协助原告将位于吴江区××路××俪××花园××室的房产过户至原告名下，相关过户费用由原告自行承担；2、请求法院判令被告联发置业将位于吴江区××区××室的房产协助过户至被告王福银名下，再由被告王福银协助过户至原告名下，两次过户相关费用由原告承担；3、关于涉案两套房屋的贷款，由原告一次性将结欠的贷款本息支付给农行吴江分行，由农行吴江分行协助在本息清偿完毕之后将两套房屋上的抵押权予以注销；4、本案诉讼费、保全费原告自愿承担。
被告王福银未作答辩，亦未向本院提交任何证据。
被告联发置业辩称：1、其确实与被告王福银存在商品房买卖合同关系，涉案奥林清华的商品房已满足办证条件，且其已履行目前能尽的协助义务；2、根据合同的相对性，即使原告与被告王福银之间存在借名买房关系，因原告与其并不存在相关协议，故其仅能向买受人王福银履行合同义务。
第三人农行吴江分行述称：1、被告王福银到第三人处办理了贷款手续，对于原告与被告王福银之间纠纷，第三人不知情；2、若法院判令原告胜诉，原告应将贷款余额代被告王福银付清，截至2017年8月18日，其中俪景花园1幢503室尚结欠贷款本金77804.34元、利息774.94元，奥林清华三区98幢802室尚结欠贷款本金156841.25元、利息1808.14元，两套房子尚结欠贷款本息共237228.67元，其中俪景花园1幢503室设立了抵押权，奥林清华三区98幢802室尚未设立抵押权，如果贷款还清，其愿意履行协助注销抵押权的义务。
经审理查明：2009年8月，王福银出具了证明1份，载明“今有江苏省苏州市吴江区我名下的丽景国际一幢5层506号房，世纪公园98幢9层802号房，此两幢房屋真正的产权人实际上是刘桂林女士，原因是当时刘桂林女士因各种情况不适合贷款，又无力一次性付清两幢房子的全部资金，我就用我的户口、身份证等证件，以我的名字帮刘桂林女士前后两次贷款购买了这两幢房子，但实际上，不管这两幢房子的首付或贷款后的每月还款，所有资金全部由刘桂林女士负担支出，与我没有任何的资金牵扯，我仅仅是帮忙用自己的名义贷款而已。所以将来这两幢房子造好拿到房屋产权证后，此两幢房子的一切处理权，买或卖或直接过户至刘桂林女士名下等一切权利，全归刘桂林女士所有，到时我当积极配合刘桂林女士交接办清以上一切手续事宜，直至全部移交到刘桂林女士名下为止，只因事体重大，为确保房屋真正的产权人刘桂林女士的合法权力和利益空口无凭，立据为证，本人郑重承诺此证明可作为法律依据，呈堂证供”。
2016年9月3日，王福银出具了遗嘱1份，载明“我承认位于云梨桥东的丽景国际1幢503室归刘桂林所有。我承认位于中山南路××室归属刘桂林所有”。
另查明：王福银作为买受人与吴江市恒达房地产开发有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》1份，约定吴江市恒达房地产开发有限公司将丽景国际1幢503号房屋以206956元的价格出售给王福银。2009年8月5日，王福银作为借款人和抵押人，农行吴江分行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》1份，约定王福银因购买丽景国际1幢503室向农行吴江分行借款165000元，借款期限自2009年8月5日至2022年8月4日，借款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，还款方式为分期还款，借款人按月归还，还款日为每月5日，王福银以该套房产设定抵押，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。截至2017年8月18日，王福银尚结欠农行吴江分行贷款本金77804.34元、利息774.94元，合计78579.28元。2013年1月11日，王福银就该套房产取得了房屋所有权证，房产证号为苏房权证吴江字第××号；同日，农行吴江分行与王福银就王福银所有的坐落于松陵镇建业路88号俪景花园1幢-503的房产办理了抵押登记手续，他项权证号为00161777，登记的被担保主债权数额为165000元。
2009年8月31日，王福银作为买受人与联发置业作为出卖人签订了《吴江市商品房买卖合同》1份，约定联发置业将奥林清华三区98幢802号的房屋以398884元的价格出售给王福银。2009年10月20日，王福银作为借款人和抵押人，农行吴江分行作为贷款人签订了《个人购房担保借款合同》1份，约定王福银因购买奥林清华三区98幢802室向农行吴江分行借款319000元，借款期限自2009年10月20日至2022年10月19日，借款利率采用浮动利率，即在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%，还款方式为分期还款，借款人按月归还，还款日为每月20日，王福银以该套房产设定抵押，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。截至2017年8月18日，王福银尚结欠农行吴江分行贷款本金156841.25元、利息1808.14元，合计158649.39元。2013年6月13日，联发置业就奥林清华三区98幢802室办理了初始登记证，登记的所有权人为联发置业，所有权证号为00157420，该套房屋目前仍登记在联发置业名下。
2017年9月14日，刘桂林代王福银向农行吴江分行归还了俪景花园1幢-503的房产结欠银行的贷款本息合计5447.78元，截至2017年9月14日，俪景花园1幢-503的房产尚结欠农行吴江分行贷款本金73269.38元。同日，刘桂林代王福银向农行吴江分行归还了奥林清华三区98幢802室的房产结欠银行的贷款本息合计10549.82元，截至2017年9月14日，奥林清华三区98幢802室的房产尚结欠农行吴江分行贷款本金148153.46元。另，刘桂林为证明自己有能力一次性结清银行贷款本息，于2017年9月14日向本院交纳了224010元。
又查明：本案立案受理后，刘桂林向本院申请查封涉案两套房屋并提供了担保，本院于2016年9月23日依法查封了王福银名下的坐落于吴江区××路××俪××花园××室的房产，于2016年9月27日依法预查封了王福银购买的奥林清华三区98幢-802房产。俪景花园1幢503室上存在农行吴江分行的抵押权，不存在其他限制权利的登记信息，奥林清华三区98幢-802房产上不存在其他限制权利的登记信息。联发置业确认奥林清华三区98幢802室已符合办证条件。
再查明：经关联案件检索，刘桂林与王福银在全省均无其他案件。
案件审理过程中，本院于2017年2月24日委托西南政法大学司法鉴定中心对证明及遗嘱上“王福银”的签名与2009年8月5日的个人购房担保借款合同第15页上“王福银”签名是否为同一人所写以及对证明的形成时间是否是在2009年8月进行鉴定。后西南政法大学司法鉴定中心出具了《终止鉴定告知书》，告知本院因鉴定材料中“王福银”签字字迹在特征反映上可比对的条件不足，鉴定证明的形成时间是否是在2009年8月超出了本机构的技术条件，故终止此次鉴定工作。
以上事实，有原告提供的证明、遗嘱、俪景花园1幢503室房产证、《商品房买卖合同》、《吴江市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、奥林清华三区98幢802室购房发票、契税、物业维修基金、办证费等收款收据、农业银行业务凭证、个人转账汇款回单，本院调取的涉案房屋登记信息，西南政法大学司法鉴定中心出具的《终止鉴定告知书》，以及案件当事人的当庭陈述予以证实。
本院认为：原告刘桂林主张其系涉案两套房屋的实际权利人，其与被告王福银之间是借名登记的关系，并向本院提交了被告王福银出具的证明一份、遗嘱一份予以证明，结合原告刘桂林持有产证、合同、票据等证据原件，以及原告刘桂林在起诉后即被告王福银下落不明的情况下，至2017年5月期间持续还贷的事实，可以证明原告刘桂林借用被告王福银的名义进行购房与产权登记，原、被告之间系代持合同关系，现原告刘桂林要求被告王福银协助办理房屋所有权转移登记，符合法律规定。关于涉案两套房屋剩余贷款本息，现原告刘桂林已向本院交纳了224010元作为还贷保证，且第三人农行吴江分行同意一次性结清，故原告刘桂林应向第三人农行吴江分行一次性付清剩余贷款本息，第三人农行吴江分行应在上述贷款清偿情况下协助出具还贷金额证明给原告刘桂林。俪景花园1幢503室的房屋已办理了房产证，该套房屋上存在第三人农行吴江分行的抵押权，无其他权利负担和限制，原告刘桂林请求判令在涤除银行抵押权后，由被告王福银协助原告将该套房屋过户至原告名下，并由原告自行承担相关税费，本院依法予以支持。奥林清华三区98幢802室房屋的权属证书虽未办理至被告王福银名下，但目前已符合办证条件，亦不存在其他权利负担和限制，被告联发置业应协助被告王福银办理权属证书，后被告王福银将该房屋过户至原告刘桂林名下（两次过户相应税费原告刘桂林自愿负担）。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起七日内履行协助被告王福银办理其购买的位于吴江区中山南路奥林清华三区98幢802室的房屋权属转移登记的义务（过户所需税费由原告刘桂林承担）。
二、原告刘桂林于本判决生效之日起七日内代被告王福银向第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行归还诉争吴江区松陵镇建业路88号俪景花园1幢503室、吴江区中山南路奥林清华三区98幢802室房屋项上的贷款本息，第三人中国农业银行股份有限公司吴江分行在上述贷款清偿情况下七日内协助出具还贷金额证明给原告刘桂林。
三、被告王福银于上述第二项判决内容履行完毕之日起七日内协助原告刘桂林将吴江区松陵镇建业路88号俪景花园1幢503室房屋权属登记过户至原告刘桂林名下（过户所需税费由原告刘桂林承担）。
四、被告王福银于上述第一项、第二项判决内容履行完毕之日起七日内协助原告刘桂林将吴江区中山南路奥林清华三区98幢802室房屋权属登记过户至原告刘桂林名下（过户所需税费由原告刘桂林承担）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9800元、公告费520元、保全费3520元，合计13840元，由原告刘桂林自愿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。
审 判 长 厉昱中
代理审判员 陈 烨
人民陪审员 仓公鼎
二〇一七年九月十四日
书 记 员 张肖肖