江苏省无锡市北塘区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）北民初字第1131号
原告无锡城建物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区中山路637-502。
法定代表人何惠森，该公司总经理。
委托代理人沙飞（受无锡城建物业管理有限公司的特别授权委托），江苏天碟律师事务所律师。
被告杭玉夫。
委托代理人毛源明（受杭玉夫的特别授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。
委托代理人王辉（受杭玉夫的特别授权委托），江苏沁园春律师事务所律师。
原告无锡城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）与被告杭玉夫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法由代理审判员张海迪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城建物业公司的委托代理人沙飞、被告杭玉夫的委托代理人毛源明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城建物业公司诉称：其自2003年1月起为胜利门社会停车场（汇利大厦）（包含社会停车场、商场、公寓写字楼）提供物业服务，被告所有的中山路635号1603室（原北大街27号1603室）房屋在其服务范围内。自2003年1月10至2010年10月15日，被告共结欠物业服务费28001.25元。经多次催讨，被告未支付。现要求被告立即支付物业服务费并赔付利息损失。
被告杭玉夫辩称：1、到目前为止开发商没有将涉案房屋交付给其使用，原告应该向开发商主张物业费；2、根据原告与开发商签订的物业服务合同，空置房屋物业费应当按照0.65元每月每平方米的标准收取；3、原告主张物业费已经超过诉讼失效，丧失了胜诉权。故请求驳回原告诉讼请求。
经审理查明：2003年1月15日，无锡市城市建设发展有限公司与原告城建物业公司签订《物业管理委托合同示范文本》一份，委托城建物业公司对无锡市胜利门社会停车场（汇利大厦）提供物业管理服务，其中坐落位置为无锡市北塘区北大街街道A块、B块、C块，四至为别为东到莲蓉桥、南到解放西路、西到红梅市场、北到北大街，物业类型为社会停车场、商场、公寓写字楼。合同约定空置房屋按建筑面积每月每平方米0.65元向产权人收取物业管理服务费，未约定物业费缴纳期限。被告杭玉夫于2004年11月29日取得北大街27号1603室房屋产权（现中山路635号1603室，建筑面积166.97平方米），该房屋位于原告物业服务区域内。杭玉夫获得房屋产权后未入住，也未向物业公司缴纳过物业费。
2010年10月15日，无锡市城市建设发展有限公司、城建物业公司、无锡市特立物业管理有限公司联合发布公告，载明自2010年10月15日起城建物业公司退出对“胜利门社会停车场（汇利大厦）项目”的前期物业服务管理，由无锡市特立物业管理有限公司实施该物业的物业服务管理，2010年10月15日前的物业服务费交城建物业公司，之后的的物业费交无锡市特立物业管理有限公司。后城建物业公司分别于2010年11月29日、2013年12月13日向杭玉夫发出催告函和催收函，催缴物业管理费。之后城建物业公司向无锡市仲裁委提起仲裁，2015年8月3日无锡市仲裁委员会发出不予受理通知书。城建物业公司于2015年8月6日诉至本院。
另查明：2006年7月12日，杭玉夫所有的北大街27号1603室房屋办理了抵押登记，抵押权人为交通银行股份有限公司无锡分行，权利价值为55万元，约定期限为2006年7月25日至2007年7月25日。
上述事实，有物业管理委托合同、房屋登记簿证明、公告、催告函、不予受理通知书及当事人的陈述等予以证实。
本院认为：《物业管理委托合同示范文本》是无锡市城市建设发展有限公司与城建物业公司签订的前期物业服务协议，该协议不违反法律规定，合法有效，对物业服务范围内的全体业主均具有约束力。杭玉夫于2004年11月29日取得涉案房屋的产权后，虽没有直接与城建物业公司签订物业服务合同，也未实际入住，但是其作为产权人，从获得产权之日起即事实上享受到城建物业公司提供的物业服务，有义务按照合同中空置房屋的收费标准缴纳物业费。另外，涉案房屋还曾于2006年被产权人用来办理了抵押，根据权利义务相一致的原则，杭玉夫也有缴纳相应物业费的义务。
关于诉讼失效的问题，诉讼时效期间是从履行期限届满之日起算，合同未约定履行期限且履行期限无法确定的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案所涉前期物业服务合同中未约定物业费的缴纳时间，虽然原告陈述称日常物业费是半年收取一次，这种分期收取的方式使得不同期间物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费这一债务的整体性。如从每一期物业费的债务履行期届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了诉讼时效的价值目标。因此本案中的诉讼失效应该从最后的物业服务期限即2010年10月15日起算。而2010年11月29日、2013年12月13日向杭玉夫邮寄了催告函和催收函，期间也曾与被告方进行过协商，因此城建物业公司本案中的主张未超过诉讼失效。
关于收费标准，合同中明确约定空置房屋按照建筑面积每月每平方米0.65元收取，庭审中原告也确认被告未实际入住，故对物业服务费，本院按照上述标准进行计算。关于缴费期限，杭玉夫于2004年11月29日取得涉案房屋的产权，应该以该时间为缴纳物业费的起点，城建物业公司于2010年10月15日退出胜利门社会停车场（汇利大厦）项目的前期物业管理，为无锡市城市建设发展有限公司在公告中予以认可，故本院对原告主张物业费计算到2010年10月15日的意见予以采纳。故杭玉夫应当向城建物业公司支付2004年11月29日至2010年10月15日的物业费7651元（0.65元＊166.97平方米＊70.5个月）。另杭玉夫未按约支付物业费属违约行为，城建物业公司主张自起诉之日起按照同期银行贷款利率赔偿其损失，不违反法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：
一、杭玉夫于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡城建物业管理有限公司2004年11月29日至2010年10月15日期间的物业服务费7651元并支付违约金（以7651元为基础，自2015年8月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。
二、驳回无锡城建物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费250元，由无锡城建物业管理有限公司负担150元，由杭玉夫负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。
代理审判员 张海迪
二〇一五年十一月五日
书 记 员 王君杰
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。