安徽省安庆市迎江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0802民初694号
原告：徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行，住所地安徽省安庆市宜城路92号。
负责人：董笑，支行行长。
委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。
被告：廖雅然，女，1975年1月14日出生，汉族，住安徽省池州市东至县，
委托诉讼代理人：汪娜，女，1970年1月30日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。
被告：汪峰玮，男，1973年12月6日出生，汉族，住安徽省池州市东至县，（系廖雅然丈夫）
被告：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区集贤南路64号。
法定代表人：李后飞，经理。
委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。
原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行（以下简称徽商银行）与被告廖雅然、汪峰玮、安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徽商银行委托诉讼代理人韩传广、被告廖雅然委托诉讼代理人汪娜、被告文峰公司委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼。汪峰玮经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徽商银行向本院提出诉讼请求1、依法判令廖雅然、汪峰玮立即偿还914985.31元借款本金以及相应利息（截至2017年3月16日利息为9561.37元，之后按合同约定标准支付至借款实际清偿之日止）；2、原告有权处置廖雅然、汪峰玮设定的抵押物（安庆市大观区湖心中路汇峰广场5幢3单元2801室房产）并对抵押物处置、变现的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费及原告聘请律师支付的律师费用由廖雅然、汪峰玮共同承担；4、文峰公司对上述主债务和费用承担连带清偿责任。
事实与理由：2012年6月26日文峰公司与徽商银行安庆分行签订一份《个人住房贷款合作协议书》，双方约定：徽商银行安庆分行为支持文峰公司开发的汇峰广场一期商用房销售，对符合借款条件的购房人提供贷款支持，文峰公司自愿作为保证人对借款人的还本付息义务向债权人提供连带方式保证担保，担保期限自《借款合同》签订之日起至购房人所购房产的抵押他项权利证书交付时止。合同签订后，原告具体经办汇峰广场一期商用房按揭业务。
2013年6月25日，徽商银行与廖雅然、汪峰玮签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，双方约定：原告向两被告提供借款98万元，用于购买文峰公司开发的湖心中路汇峰广场5幢3单元2801室房产，借款期限324个月，两被告每月归还等额本息，月利率为4.639583‰，逾期还款则按6.959375‰计收逾期利息，未付利息按罚息标准计算复利。合同签订后，原告发放了98万元按揭贷款，2013年10月17日安庆市房地产产权产籍监理处为原告办理了抵押权预告登记（权利证号：房预宜字第031407号）。现两被告拖欠数期按揭款未能归还，其行为已经构成违约，为此，原告已根据合同约定宣布借款提前到期并要求借款人立即归还全部借款本金及利息。两被告以购买的按揭房产向原告提供抵押方式担保，双方签订的抵押合同已经成立且生效，原告抵押权也已办理预告登记，原告对抵押物的处置、变现价款享有优先受偿权。文峰公司自愿向原告提供阶段性担保，在抵押他项权利证书交付前对廖雅然、汪峰玮的债务和费用承担连带清偿责任，前期文峰公司累计代偿40930.81元本息，但剩余本息至今未能清偿，现抵押他项权利证书尚未办妥，文峰公司应履行保证人的清偿责任。
廖雅然辩称：对徽商银行诉称的事实无异议。
文峰公司辩称：对事实无异议，关于债务的本金和利息请法庭结合证据依法核算；廖雅然、汪峰玮设定的抵押物请法庭依法确认原告对抵押物享有优先受偿权；文峰公司累计代偿40930.81元对此事实请法庭确认，文峰公司对此享有追偿权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2012年6月26日安庆市明珠置业有限公司（以下简称明珠公司）与徽商银行安庆分行签订了一份《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，协议第一条约定：徽商银行安庆分行为支持明珠公司开发的汇峰广场一期商用房销售，同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购商品房全部价款70%，贷款期限最长不超过30年的个人商用房贷款。协议第五条约定：明珠公司同意对每位购买商用房并取得徽商银行安庆分行贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任。保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至明珠公司将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付徽商银行安庆分行之日止。
2013年6月25日，徽商银行与汪峰玮、廖雅然签订了一份《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同第二十七条约定：借款金额98万元，期限324个月；第二十八条约定：借款月利率4.639583‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，遇基准利率调整，本借款利率自次年1月1日起调整；第三条约定：贷款逾期的，自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息；第三十一条约定：还款方法为按月等额本息还款；第九条约定：借款人同意本合同项下借款所购住房或商业用房作为本合同项下债务的抵押担保；第十一条约定：抵押财产约定与抵押权利凭证不一致的，以抵押权利凭证为准；第十九条约定了违约情形，其中包含“未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的”；第二十条约定了违约救济措施，其中第2项为：宣布借款立即到期，要求借款人立即偿还借款本息及相关费用。第7项为：以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；第十二条约定：抵押担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、徽商银行实现债权与担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。合同签订后，双方就案涉的安庆市大观区湖心中路汇峰广场5幢3单元2801室房产办理了抵押预告登记，预告登记权利人载明为徽商银行，预告登记义务人廖雅然、汪峰玮。
合同签订后，徽商银行依约履行了放款义务，但廖雅然、汪峰玮未能依约如期履行还款义务，截止2017年3月16日，拖欠本金914985.31元，利息9561.37元。
另查明，《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》签订后，安庆市明珠置业有限公司名称变更为安庆市文峰置业有限公司。2017年3月20日，徽商银行与安徽安联律师事务所签订了委托代理协议，约定由安徽安联律师事务所指派律师刘刚、韩传广为原告的委托诉讼代理人，并支付律师代理费8000元。
本院认为:依法成立的合同，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自成立时生效。汪峰玮、廖雅然与徽商银行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，也无其他无效情形，合同合法有效。徽商银行履行了放款义务后，汪峰玮、廖雅然应当依约履行还本付息的义务。现两被告未能按期偿还本息，徽商银行有权依据合同约定宣布借款立即到期，要求借款人偿还全部本息及因追偿借款本息产生的合理费用。故对原告要求汪峰玮、廖雅然偿还借款本金914985.31元以及截至2017年3月16日止的利息9561.37元的诉讼请求，依法应予支持。后期利息按合同约定标准计付。徽商银行诉请廖雅然、汪峰玮给付律师代理费8000元，符合合同约定，综合考察本案诉讼标的额及具体案情，数额合理，应予支持。
文峰公司辩称为廖雅然代偿了40930.81元，未提供相关证据，被告汪峰玮又缺席庭审，故相关事实需进一步核实。但文峰公司在承担保证责任后，可以凭据一并向廖雅然、汪峰玮追偿。
关于抵押预告是否具有优先受偿的效力，徽商银行、文峰公司均主张原告享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告的登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。从此条可看出，预告登记，是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。简言之，抵押预告登记保全的是抵押合同本身，而不是主债务。故抵押预告登记不能导致抵押权成立。
有观点认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定，正在建造的建筑物可以抵押。第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，而预购商品房尚未建成时在外部形态上等同在建建筑物，房屋建成后，根据举重明轻原则，当然也可设定抵押，且法律未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。
本院认为，预购商品房与在建建筑物抵押两者并不相同。第一，在建建筑物的抵押是开发商为工程融资之需要将在建建筑物进行抵押，这也是物权法规定在建建筑物可以设定抵押的目的所在。预购商品房的抵押是购房人为购房之需要，将预购的商品房进行抵押，从立法目的来看，预购商品房抵押并不被在建建筑物抵押所包含；第二，在建建筑物建成后，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定即因事实行为而自动取得所有权，此时所有权的取得无赖于首次登记。首次登记是为了所有权转移登记而设立，而非在建建筑物取得所有权的依据。因此法律赋予在建建筑物抵押权本登记，而非预告登记正是基于在建建筑物所有权因事实行为可自动取得的法律属性。而预购商品房所有权只能依据所有权转让的法律行为而取得。这也是相关法律法规赋予预购商品房抵押预告登记而非本登记法理所在；第三，无论根据原《房屋登记办法》还是根据《不动产登记暂行条例实施细则》均将在建建筑物抵押规定为抵押权登记，将预购商品房抵押规定为抵押预告登记，足以表明在建建筑物的抵押和预购商品房的抵押适用两种不同的登记制度，前者是“权利登记”，后者是非权利登记的“其他登记”，由此产生了不同的法律效果。在此情形下，仍将预购商品房的抵押预告登记等同于在建建筑物抵押登记，并赋予抵押权人优先受偿权，违背了物权法定原则。
综上所述，本案中徽商银行尚未取得涉案房产的抵押权，不具有优先受偿权。但其可以依照抵押借款合同的约定就抵押预告登记办理为抵押权本登记，向汪峰玮、廖雅然另行提出诉讼，由法院在另案中综合审查抵押预告登记转为抵押登记的条件是否成就，继而决定是否判决预告登记义务履行相关义务。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告廖雅然、汪峰玮偿还原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行借款本金914985.31元，利息9561.37元（利息计算至2017年3月16日），自2017年3月17日起按合同约定标准计付利息，并承担原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行支付的律师代理费8000元。上述款项于判决生效后30日内付清；
二、被告安庆市文峰置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。安庆市文峰置业有限公司承担保证责任后有权向廖雅然、汪峰玮追偿；
三、驳回原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13045元，由被告廖雅然、汪峰玮、被告安庆市文峰置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
审 判 长 胡毅杰
人民陪审员 钮震球
人民陪审员 魏丽丽
二〇一七年七月五日
书 记 员 许 杨
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。