上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初13158号原告：易启平，男，1979年1月21日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：朱丽君，女，1984年9月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：易启平，男。被告：张红娟，女，1954年12月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。原告易启平、朱丽君与被告张红娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案受理，由审判员聂平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易启平、朱丽君，被告张红娟的委托诉讼代理人王惠娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易启平、朱丽君向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告以未付款130万元为本金按日万分之五的标准计算自2016年8月20日起至原告收到未付房款日止的违约金。事实和理由：其与被告于2016年6月30日签订《上海市房地产买卖合同》和《居间协议》，约定其向被告出售位于上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定房屋总价款310万元。被告应依约在2016年8月20日前支付全部房款，却故意拖延支付，其遂于2016年9月6日另案将被告诉至本院请求解除合同，但未获法院支持。但该案判决书支持其另行向被告主张逾期付款的违约金。故为维护其合法权益，遂诉至法院。被告张红娟辩称，不同意以130万元为本金计算违约金，双方约定在2016年8月20日前的付款金额为120万元，余下10万元则是在原告迁出户口后，再另行支付。在其不能贷款的情况下，其积极与原告协商，沟通补偿事宜。且在同年9月2日就跟原告表示余款120万元其可以一次性付清并在9月10日前办理房屋过户手续，但原告并未理睬。其无奈于9月7日向闵行法院起诉要求继续履行合同。同年11月23日该案开庭审理，原告亦另行起诉要求解除合同，后法院判决双方合同继续履行。故即便其逾期付款，那么逾期时间也仅应计算至其起诉之日即2016年9月7日。同时原告主张的违约金计算标准过高，要求调至日万分之一。而原告户口迁出后，未告知过被告。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区金平路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人为原告易启平、朱丽君。2016年6月30日，原告易启平、朱丽君(出售方、签约甲方)与被告张红娟(买受方、签约乙方)签订《居间协议》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积86.63平方米，乙方支付甲方一次性转让金310万元(甲方净到手价)；甲方提供所需的资料：房屋产权证、身份证、私章、最后一月水、电、煤气、有线电视、物业管理费单；乙方所需材料：身份证、户口簿、结婚证、私章；乙方于2016年6月28日前支付甲方2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方178万元，乙方于2016年8月20日之前过户，并办理好贷款120万元，具体以银行放款日期为准(如贷款不足部分拿现金补足)，乙方于甲方迁出户口当日支付尾款10万元；甲乙双方于2016年7月8日前至中介方进行网签房屋买卖合同并审税，甲方应积极配合乙方办理过户手续；甲方交房日期为2017年3月1日并将户口迁出，若延期搬离需支付每天200元的罚金，应结清有关费用；甲、乙双方在办理手续过程中，无正当理由要求终止合同的，违约一方在承担办理手续所需要费用外，再支付对方违约金总价款的20%(税费及0.50%中介费由双方承担)；该房内现有设备全部搬走，乙方同意出租该房屋于甲方，租赁期限为2016年11月15日至2018年7月15日，月租金为4,000元，付款方式为付三押一。同日，原告易启平、朱丽君(出售方、签约甲方)与被告张红娟(买受方、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.63平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为229万元；甲、乙双方同意，甲方于2016年11月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2016年8月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日甲方应向乙方支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行；乙方于2016年6月28日前支付甲方定金2万元，乙方于2016年6月30日前支付甲方首付款107万元，乙方通过贷款支付甲方120万元等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告于2016年6月30日前向原告支付了购房款共计180万元。2016年7月11日，原告双方共同至交易中心办理了房屋状况查询及涉税事项审核。2016年8月18日，因被告办理贷款出现问题，被告通过微信方式与原告协商，希望原告能够再次配合办理贷款，原告未予同意。8月21日，原、被告双方见面协商，但未协商一致。8月23日，原告向被告发函，表示因被告未能在8月20日前完成银行审批和房屋过户手续，要求被告在9月10日前完成房产证变更。8月28日，原告再次向被告发函，要求被告于2016年8月31日前将120万元房款以现金方式支付，并要求最晚于2016年9月10日办理出新产证，否则要求解除合同并追究被告违约责任。被告收悉后于8月29日回函，要求原告于9月2日上午10时去中介协商继续履行合同。2016年9月2日，原告按约提前到中介处，被告迟到未能按时前往，后原告离开，双方未能见面协商。同日，被告向原告发送微信，表示愿意以现金方式补足剩余房款120万元，并向原告发函，要求原告确认时间再次至中介处面谈，原告未予回复。2016年10月10日本院分别受理了原告起诉被告及被告起诉原告的房屋买卖合同纠纷两案，后本院判决双方继续履行《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，由被告张红娟支付房款120万元，并于原告迁出户口之日支付购房款10万元。被告已于2016年11月29日将剩余房款130万元交付至本院代管款账户内。2016年11月19日，原告将户口迁出上海市闵行区安宁路XXX弄XXX号XXX室房屋。本院认为，原、被告双方就系争房屋签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。关于该两份协议，虽居间协议签订在前，买卖合同签订在后，但关于合同价款、履行方式、税费负担及双方租赁约定等都未在买卖合同中体现，实际双方以居间协议履行，故该两份协议的内容共同组成了双方买卖合同关系中的权利义务。双方当事人均应按约履行各自义务。就房款的支付，被告应以贷款方式支付剩余房款120万元，但在合同履行过程中因被告原因致使未能于双方约定之过户时间前通过贷款审批，依据双方约定原告应在2016年8月20日前将贷款不足部分以现金方式补足。但根据在案证据，被告并未于2016年8月20日前付清上述房款，故被告逾期付款已属违约。原告因此向被告主张违约金赔偿，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算期间，本院认为，双方当事人因履行合同发生争议诉至本院，在案件审理的结果尚未作出之前，被告将剩余房款(包括尾款10万元)付至本院代管款账户，可以认定被告已实际履行支付，故2016年11月29日为被告实际付款时间。原告主张以实际收到房款之日为被告付款日，于法无据，本院不予支持。被告虽然9月7日诉至本院，但并未客观履行付款义务，故其关于违约金计算至2016年9月7日的抗辩，本院不予采纳。关于违约金的计算基数，根据双方约定，未按合同约定期限付款的，每逾期一日，违约方应支付逾期未付款的0.05%的违约金。而合同亦明确了120万元房款和10万元尾款的付款期限，故应结合具体情况确定违约金的计算基数。而本案中，被告未按约在8月20日付款120万元，以该日为节点的逾期付款金额为120万元，故自8月21日起至11月29日止被告应以120元作为支付违约金的基数。而关于尾款10万元，根据在案证据，原告于2016年11月19日将户口迁出，虽然合同约定在原告户口迁出之日由被告支付余款10万元，但诉讼中原告并未提供证据证明其曾将户口迁出事宜告知被告，且被告也于当月29日将此款付至法院代管款账户完成了交付，故原告要求被告支付该10万元逾期付款违约金的请求，本院实难支持。关于违约金的计算标准,合同中双方已经明确约定了违约金计算标准且不违反相关规定，双方理应遵守。虽然被告认为标准过高但诉讼中并未提供证据证明该违约金额高于原告因其违约造成的实际损失，故其要求调整违约金的请求无依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：被告张红娟于本判决生效之日起十日内支付原告易启平、朱丽君逾期付款的违约金60,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,534.5元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  聂平二〇一七年八月七日书记员  孟楠附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。