吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
2014年长民二终字第00433号
上诉人（原审原告）高雷，男，1981年10月17日生，汉族，长春水务集团职工，现住长春市经济技术开发区。
委托代理人李百花，吉林法序律师事务所律师。
委托代理人刘思慧，吉林法序律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）长春市中小企业信用担保有限公司。住所长春市朝阳区。
法定代表人杨冬东，该公司董事长。
委托代理人王琪，吉林兢诚律师事务所律师。
委托代理人王聪。
被上诉人（原审被告）姜大林，男，1957年9月24日生，汉族，吉林省农业银行退休职工，住北京市崇文区。
委托代理人姚春玲，吉林开晟律师事务所律师。
上诉人高雷因案外人执行异议纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2013）二民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高雷及其委托代理人李百花、刘思慧；被上诉人长春市中小企业信用担保有限公司（以下简称为中小企业担保公司）的委托代理人王琪、王聪；被上诉人姜大林的委托代理人姚春玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审原告高雷在原审诉称，2008年1月，原告与姜帅签订了房屋买卖协议，购买了被告姜大林的房屋，房款为700000元，房款交付给姜帅，原告居住房屋至今五年之久。此房屋位于东环城路、岭东路北东方之珠43栋01号房，房屋证号为：长房权字第40600704**号。此房屋没有更名过户给原告，但是在长春市经济技术开发区法院（2012）长经开民重字第32号民事判决书上认定原告与姜帅签订的房屋买卖协议有效，并对被告姜大林对姜帅的处分行为予以认可，所以被告姜大林对原告负有履行买卖房屋协议的义务。此房屋作为抵押，没有办理抵押登记，抵押权未设立，被告中小企业担保公司无权对该房屋申请强制执行，该房屋应归原告所有。原告对原审法院的执行裁定提出异议要求中止执行被驳回，故诉至法院要求判令依法确认该房屋归原告所有，判令停止对该房屋的执行程序、解除对该房屋已采取的执行措施，判令被告姜大林履行房屋买卖协议，将该房屋产权过户给原告。
原审被告中小企业担保公司在原审辩称，原告诉争的房屋权属明晰，且原告与被告之间的关系的确定没有改变该房屋的权属问题，故无需确权。与被告姜大林签订的《个人投资经营贷款抵押反担保合同》明确约定了被告姜大林的担保责任，并且已经公证，所以有权向法院申请强制执行该房屋。原告诉求的房屋过户因履行不能无法实现，因为被告与姜帅的房屋买卖协议已经（2013）长民一终字第64号民事判决书判决解除，已不存在被告姜大林将诉争的房屋转让给姜帅的可能。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回。
原审被告姜大林在原审辩称，依据物权法的规定，不动产的设立、变更以登记为准，该房屋登记在被告姜大林名下，原告对诉争房屋没有所有权，现属于非法占有、使用。原告签订的房屋买卖合同是与姜帅签订的，而该房屋的所有权是被告姜大林，所以，原告对姜帅对房屋没有处分权是明知的，所以该房屋被法院查封是没有争议的。原告与姜帅签订的房屋买卖协议虽经法院判决有效，但无法履行，且被告姜大林对姜帅的处分行为亦未予追认，原告只能依据合同享有债权，不能取得所有权。另原告要求被告姜大林办理更名过户手续，此诉求属于重复告诉。综上，应依法驳回原告诉讼请求。
本案经原审法院审理认定，诉争房屋位于东环城路、岭东路北东方之珠43栋01号房，房屋证号为：长房权字第40600704**号。该房屋是2004年被告姜大林购买的，2009年9月3日办理了产权登记手续，所有权人为被告姜大林。2008年1月，原告与案外人姜帅签订房屋买卖协议，购买了被告姜大林的房屋，房款为700000元，房款交付给案外人姜帅，姜帅将房屋相关的手续交付给原告，原告居住房屋至今五年之久。该房屋登记在被告姜大林的名下，没有更名过户给原告。2009年10月21日，案外人姜帅在中国银行股份有限公司借款，期限为一年，被告中小企业担保公司为其担保，被告姜大林以该房屋为其反担保。借款合同期满后，因案外人姜帅未履行还款义务，被告中小企业担保公司向原审法院申请了强制执行，原审法院以（2011）二执字第412号执行裁定书查封了该房屋。2011年，原告向长春市经济技术开发区法院起诉，要求确认与案外人姜帅的房屋买卖合同有效，并依法办理更名过户手续。长春市经济技术开发区法院（2012）长经开民重字第32号民事判决书判决“原告高雷与被告姜帅签订的房屋买卖合同有效；驳回原告高雷的其他诉讼请求”。2013年，原告依据长春市经济技术开发区法院（2012）长经开民重字第32号民事判决书向原审法院提出执行异议，原审法院于2013年12月9日作出了（2013）二执异字第6号执行裁定书，驳回了原告高雷的执行异议。上述事实有原、被告方提供的房屋买卖合同、收据、执行异议裁定、公证书等相关的书证及庭审笔录在卷为凭。
原审法院认为，房屋买卖合同成立后，原告已经履行了义务，但出卖人没有履行房屋过户手续，诉的性质应为给付之诉而非确认之诉，且根据物权法的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力，本案诉争房屋已经登记在被告姜大林名下，所以该房屋的产权明晰，原审法院无法确认。原告依据已经产生法律效力的判决是案外人姜帅与原告签订的房屋买卖合同有效，双方合同的履行应当是债权的实现，原审法院查封的房屋是被告姜大林名下的财产，原告所提供的证据无法证实原告对该房屋享有实体权利，所以原告提出停止执行于法无据。另原告提出被告姜大林为原告办理过户手续，因原告此项主张已经长春市经济技术开发区法院审理驳回，此项主张属于重复诉讼，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，原审法院判决如下：驳回原告高雷的诉讼请求。案件受理费17400元，由原告高雷负担。
宣判后，高雷不服，向本院提起上诉。上诉请求为：1、依法撤销长春市二道区人民法院（2013）二民初字第1028号民事判决书；2、依法判令停止对位于东环城路东、岭东路北东方之珠43幢01号房，丘（地）号：5-78／15-75，房权证号：长房权字第40600704**号房屋的执行程序，解除对该房屋己采取的执行措施；3、依法确认该房屋归上诉人所有；4、依法判令被上诉人姜大林履行房屋买卖协议，将该房屋产权过户给上诉人；5、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。上诉理由为：1、办理了强制执行公证的“个人投资经营贷款抵押反担保合同”（下称“抵押反担保合同”）不能直接申请法院强制执行，原审法院不能据以进行强制执行。首先，“抵押反担保合同”不符合强制执行公证的条件。《关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》（以下简称《联合通知》）第一条规定，公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件：债权文书具有给付货币、物品、有价证券的内容；债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义；债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的承诺。“抵押反担保合同”是二被上诉人设立抵押权的协议，二者的关系是物权关系而不是债权关系。抵押人仅以其提供的抵押标的物为限对债务提供担保，“抵押反担保合同”不具有给付货币、物品、有价证券的内容。且本案的“抵押反担保合同”是被上诉人姜大林对被上诉人中小企业担保公司对姜帅借款担保进行的反担保，涉及多个合同关系，应属于不明确的债权债务关系。因此，“抵押反担保合同”不满足赋予强制执行效力的债权文书所必须具备的条件。其次，“抵押反担保合同”不属于公证机关赋予强制执行效力的债权文书范围。《联合通知》第二条规定，公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围为：借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同；赊欠货物的债权文书；各种借据、欠单；还款（物）协议；以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔（补）偿金为内容的协议；符合赋予强制执行效力条件的其他债权文书。并不包括本案的“抵押反担保合同”。综上，本案被赋予强制执行效力的“抵押反担保合同”，既不符合《联合通知》规定的条件，又超出了《联合通知》规定的范围，且本案中的抵押未经登记，抵押权未设立，公证机关对此不伦不类的“抵押反担保合同”进行公证，实属公证错误。原审法院不能据以进行强制执行。2、被上诉人姜大林与姜帅恶意串通损害上诉人利益，应与姜帅共同向上诉人承担违约责任，原审法院机械适用法律，应予纠正。第三人与债务人恶意串通损害债权人利益的行为构成对债权人债权的侵害。第三人与债务人有共同的针对债权人的故意，实施了共同的损害行为时，第三人应与债务人共同承担违约责任。本案中，被上诉人姜大林明知姜帅己将诉争房屋卖给上诉人，仍与姜帅串通将房屋登记在自己名下并以该房为姜帅提供反担保，使得上诉人无法取得诉争房屋。被上诉人姜大林的行为侵害了上诉人对姜帅的债权，二人恶意串通，应共同对上诉人承担违约责任。因此，上诉人与姜帅签订的房屋买卖协议亦对被上诉人姜大林具有法律约束力，被上诉人姜大林负有继续履行房屋买卖协议的义务。上诉人已将房屋买卖协议约定的700000元购房款支付完毕，实际占有、使用、管理该房屋5年之久。诉争房屋未办理过户手续的原因是被上诉人姜大林、姜帅未履行房屋买卖协议的约定，恶意串通所致，上诉人对未办理过户登记没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，原审法院不应对诉争房屋进行查封。原审法院认为房屋买卖协议的合同主体是上诉人与姜帅、而被查封房屋是在被上诉人姜大林名下，因此不适用上述第17条，是机械适用法律，忽略客观事实。综上，上诉人有充分证据证明，被上诉人姜大林明知诉争房屋己卖给上诉人，仍与姜帅恶意串通，侵害上诉人债权，二人应共同对上诉人承担违约责任，上诉人对争议房屋享有实体权利，二审法院应停止对该房屋的执行程序，解除对该房屋己采取的执行措施。3、本案诉争房屋的归属不应仅依登记确定，上诉人为本案诉争房屋的真正权利人。物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。本案中，姜帅将房屋卖给上诉人，被上诉人姜大林知晓且无异议，上诉人应为本案诉争房屋真实权利人。原审法院仅以房屋登记在被上诉人姜大林名下，就认定该房屋产权明晰，不予确权，显然不符合物权法立法原意。综上，被上诉人姜大林与姜帅恶意串通，侵害上诉人合法权益，被上诉人中小企业担保公司又以不符合法律规定的公证文书向原审法院申请强制执行，上诉人无奈起诉到原审法院，原审法院未能正确适用法律，损害了上诉人的合法权益。因此，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法查清事实、正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人中小企业担保公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，被答辩人针对该判决所提出的请求及理由不能成立，应依法予以驳回。1、被答辩人要求确权的上诉请求及理由不成立，应予驳回。首先，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条规定，物权的归属应以不动产登记簿为准，本案诉争的位于东环城路东、岭东路北东方之珠43幢01号房，丘地号：5-78／15-75，房权证号：长房权字第40600704**号。房屋不动产登记簿明确该房屋所有权人为姜大林。其次，依据（2013）长民一终字第64号民事判决书，虽然姜大林与姜帅之间的买卖协议系双方真实意思表示，且该内容不违反国家强制性规定，合同合法有效。但因从2009年10月至今姜帅尚欠姜大林的大部分购房款未付之行为，已构成根本违约，致使不能实现合同之目的，故该判决已判定解除了双方买卖合同，故本案诉争的房屋权属并未因此发生变更，仍然归属姜大林所有，权属清晰，无需确权。因此，被答辩人的确权的上诉请求及理由不应成立，应予驳回。2、姜大林以自身房屋提供反担保的行为合法有效，公证机关所做出的具有强制执行效力的公证文书为合法执行依据，该执行程序不应停止。本案中，姜大林与答辩人签订的《个人投资经营贷款抵押反担保合同》明确约定：“如姜帅不能如期偿还贷款，银行向担保公司提出承担保证责任主张时，担保公司有权依法拍卖、变卖抵押物，所得价款担保公司有优先受偿权”。上述合同系双方真实的意思表示且未违反国家强制性规定，因此担保公司对担保物申请执行有法律依据，且答辩人就该反担保合同进行了合法有效的公证，具有强制执行效力。在姜帅不能如期偿还贷款，银行向答辩人提出承担保证责任主张且答辩人已履行了担保义务时，答辩人有权依据公证文书向人民法院申请强制执行，理由为，答辩人自代偿之日向公证处出具了代偿凭证及申请书，债权数额确定，债权、债务关系明确；在相关的抵押合同及担保协议中，均有当事人如违约，自愿接受强制执行的意思表示。被答辩人请求停止执行程序，于法无据，应予驳回。3、被答辩人的房屋过户的上诉请求已无法实现，其只能向姜帅请求承担合同履行不能的违约责任。本案中，尽管姜帅与被答辩人的房屋买卖合同合法有效，但由于姜大林与姜帅的房屋买卖协议经（2013）长民一终字第64号判决书判决解除，被答辩人与姜帅之间的房屋买卖合同得以履行的前提条件已不存在。因此，姜帅与被答辩人之间的房屋买卖协议已无法履行。其次，依据合同的相对性原理，被答辩人与姜帅是合同中缔约双方，故被答辩人也只能向姜帅请求承担合同履行不能的违约责任。综上所述，被答辩人的上诉请求缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。
被上诉人姜大林二审答辩称：原审判决依法有据，结果正确，应予维持。二道区人民法院对涉案房屋的执行正确。抵押反担保合同是答辩人与担保公司签订的，该合同是为了保证案外人姜帅与担保公司之间借款合同的履行，是借款合同的从合同，各方权利义务明确，且抵押物属于答辩人所有，答辩人对该执行无异议，因此二道区法院对抵押物的执行是正确的。答辩人与案外人之间不存在恶意串通，不能与其共同承担违约责任。答辩人将房屋卖于姜帅时，仅取得部分房款，为了促使姜帅尽快履行付款义务，答辩人为姜帅的贷款提供了反担保。但姜帅未能按约将贷款给付答辩人，致使答辩人一直未能取得全额房款。姜帅反而对房屋私自处分，答辩人根本不知情，更不存在恶意串通。姜帅的行为已使答辩人进入无休止的纷争，精力财力均受损，答辩人是真正的受害者。因此，答辩人不可能也从未同意姜帅将房屋处分给被答辩人，更不能对姜帅的违约承担任何责任。被答辩人要求对房屋更名过户之诉己有生效判决，现属于重复告诉。被答辩人不是善意第三人，被答辩人明知房屋是答辩人的，但仍与姜帅签订买卖合同，且未过户，不符合善意第三人的条件。同时，被答辩人对房屋要求更名过户之主张己被（2012）长经开民重字第32号民事判决书驳回，因此被答辩人该项主张属于重复告诉。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另，2008年初，姜帅与姜大林（二人系叔侄关系）订立口头房屋买卖合同，约定姜大林将上述房屋以190万价款卖给姜帅。合同订立后，姜帅共向姜大林支付房款77万元，姜大林将房屋及与购房相关的手续交给姜帅。2012年姜大林向长春市经济技术开发区法院起诉，要求解除其与姜帅之间的房屋买卖合同。长春市经济技术开发区法院作出（2012）长经开民初字第1138号民事判决书，判决“解除原告姜大林与被告姜帅之间的关于长春市东环城路东，岭东路北东方之珠小区43栋01室房屋买卖合同”。判决后，姜帅不服，向本院提起上诉。本院作出（2013）长民一终字第64号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。
本院认为，1、关于是否停止对争议房屋的执行问题。上诉人称办理了强制执行公证的个人投资经营贷款抵押反担保合同不能直接申请法院强制执行，原审法院不能据以强制执行。首先，（2011）二执字第412号民事裁定的执行依据并非是上诉人所称的个人投资经营贷款抵押反担保合同，而是（2011）吉大信维证字第644号执行证书；并且该执行裁定正确与否并非是本案审理范围，上诉人如认为执行裁定错误，可以通过执行监督程序解决。姜大林将本案争议房屋卖给姜帅，姜帅又将争议房屋卖给高雷，涉及到争议房屋连环买卖的问题。在两个买卖合同均有效的情况下，姜帅对争议房屋基于与姜大林的买卖合同及交付行为为合法占有，有权占有。高雷基于与姜帅的房屋买卖合同及姜帅交付房屋的行为对房屋占有亦为合法占有、有权占有。但（2013）长民一终字第64号民事判决已经解除了姜大林与姜帅之间的房屋买卖合同，则此时高雷对争议房屋的占有因丧失占有的来源而转化为无权占有。高雷对房屋的无权占有不能阻却人民法院的执行。2、关于确认争议房屋归上诉人所有问题。上诉人主张权利的基础是其与姜帅之间的房屋买卖合同，上诉人依据该合同可以主张债权请求权，但合同有效并不必然导致物权变动的结果。基于姜大林与姜帅之间的买卖合同已经解除，争议房屋登记在姜大林名下的事实，上诉人要求确认争议房屋归上诉人所有的主张于法无据，本院不予支持。至于上诉人称姜大林与姜帅恶意串通损害上诉人利益，应当共同向上诉人承担违约责任一节，因其与本案不属同一法律关系，本案不予审理。3、关于判令姜大林履行房屋买卖协议，将房屋产权过户给上诉人的问题。该项诉请已经（2012）长经开民重字第32号生效判决驳回，属于重复诉讼。对于上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元由上诉人高雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 宇
代理审判员 王海兵
代理审判员 肖 瑶
二〇一四年八月二十六日
书 记 员 邢春鹤