鄂尔多斯市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂民终字第302号
上诉人（原审被告）内蒙古三江房地产开发有限责任公司。住所地：鄂尔多斯市东胜区伊金霍洛西街恒信大厦*层。
法定代表人程协桥，该公司董事长。
委托代理人高丁，男，1980年10月12日出生，汉族，系内蒙古三江房地产开发有限责任公司法律顾问，现住鄂尔多斯市。
被上诉人（原审原告）李强，男，1982年3月14日出生，汉族，个体，现住鄂尔多斯市。
委托代理人陶鹏，系内蒙古义盟律师事务所律师。
上诉人内蒙古三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）因与被上诉人李强商品房销售合同纠纷一案，不服东胜区人民法院（2012）东法民初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人三江公司的委托代理人高丁和被上诉人李强及其委托代理人陶鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月2日，三江公司与李强签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：李强购买三江公司位于东胜区伊化路九号街坊太古国际广场C区2号楼6号底商，房屋建筑面积为80.98平方米，其中，套内建筑面积74.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.1平方米，房价款按建筑面积计算，每平方米价格为32937元，房屋总价为2667238元；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超3%时，李强有权退房，李强不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比的3%以内（含3%）部分的房价款由李强补足，超出3%部分的房价款由三江公司承担，产权归李强，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由三江公司返还李强，超出3%部分的房价款由三江公司双倍返还李强；李强于2009年8月27日前付清首付款1337238元，余款1330000元采用贷款方式支付；三江公司于2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付李强，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决；除不可抗力不能履行合同的情况外，三江公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给李强使用，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，三江公司按日向李强支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，李强有权解除合同，李强解除合同的，三江公司应当自李强解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按李强累计已付款的1%向李强支付违约金，李强要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，三江公司按日向李强支付已交付房款万分之四的违约金。
另查明，2009年9月2日，李强向三江公司支付首付款1337238元，剩余1330000元李强以按揭贷款方式支付。
2009年9月15日，三江公司开发的太古国际广场C区2号楼主体工程经鄂尔多斯市建设工程质量监督站验收合格，2010年9月20日，三江公司报请备案，2011年10月28日，鄂尔多斯市住房和城乡建设委员会作出审核意见：资料齐全，同意备案。
三江公司于2011年3月15日向李强交付房屋。
又查明，东胜国家基准气象站报告，从2009年9月至2011年9月，降雨155天、下雪59天、冰雹天4天、雾22天、积雪55天、结冰326天。
三江公司对李强购买的房屋租金申请价格评估，经鄂尔多斯市中级人民法院委托，鄂尔多斯市东审资产评估有限责任公司作出租金价格评估的报告，价格评估结论：该地段商业用房日平均租金为500元。
原审法院认为，李强与三江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方有约束力，李强、三江公司均应当按照约定全面履行自己的义务。李强已履行付款义务，三江公司应当按合同约定交付房屋。关于三江公司的辩称理由一、其多次向李强交付房屋，李强拒绝接收房屋，但未能提供证据予以证明，故该辩称理由该院不予采纳；关于三江公司的辩称理由二，在施工过程中因诸多因素导致没能正常施工，造成工期延误，就延误的工期三江公司应当免责，该院审查认为，双方针对合同不能履行的情况，在合同中约定，如遇不可抗力，不能履行合同的，双方协商解决，而根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、战争等，但三江公司所指的降雨、冰冻都不属于不可抗力，施工中遇到的异常情况及重大技术问题是开发商在建造房屋之前就应该预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在施工过程中所需要承担的风险，不能将此风险转移给购房者，故上述辩称理由该院不予采纳；关于三江公司的辩称理由三，三江公司认为双方约定的违约金过高，要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故三江公司的上述辩称理由该院予以采信。
关于违约金的计算标准，三江公司认为应当以实际损失为基础，李强因三江公司迟延交付而造成的实际损失为，将房屋租赁而得到的租金，根据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中李强的损失为500元／日×192天=96000元（从2010年9月1日至2011年3月15日，李强主张192天计算违约金），故该院支持李强违约金96000元＋96000×30%=124800元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、内蒙古三江房地产开发有限责任公司支付李强违约金124800元；二、履行时间、方式：于本判决发生法律效力之日一次性付清。
一审判决后，原审被告三江公司不服，上诉称，第一，上诉人于2010年8月30日办理了建设工程竣工验收备案登记，符合交付条件，本案是被上诉人拒绝接收房屋，非上诉人逾期交付房屋；第二，违约金的性质是补偿性的，本案的违约金应当是逾期交房的租金，再次上浮30%的计算方法是错误的。故请求二审法院依法撤销原判，改判或发回重审。
被上诉人李强答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，应予确认。
本院认为，上诉人三江公司虽在2010年8月30日办理了建设工程竣工验收备案登记，但还应当在合理期限内书面通知购房者收房。本案中上诉人未能提供证据证明这一事实，对其已经通知购房者接收房屋，购房者拒绝收房的上诉理由不予支持。关于违约金数额问题，我国合同法规定的违约金是以补偿性为原则兼顾惩罚性，应当根据双方违约程度，主观恶意等方面综合加以判断，原审判决综合考虑上述因素，本着公平原则和诚实信用原则，在实际损失基础上，加罚30%并无不当，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于违约金的规定，上诉人原审中对此提出的抗辩理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4404元，由上诉人内蒙古三江房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乌宁
审 判 员 杨平
代理审判员 王燕
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 白雪