广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第343号
上诉人（原审被告）胡某某，女。
委托代理人张某，广东××律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）龙某某，男。
委托代理人张某某，广东××律师事务所律师。
委托代理人李某某，广东××律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）戴某某，男。
被上诉人（原审原告）陆某某，女。
上列被上诉人共同委托代理人廖某某，广东××律师事务所律师。
原审被告周某某，男。
委托代理人张某，广东××律师事务所律师。
上诉人胡某某、龙某某因债权人撤销权纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第647号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，位于深圳市南山区××××路的××园××栋××房（即涉案房屋）原系胡某某和周某某于2005年2月6日购买的微利安居房。深圳市房地产权登记中心的登记资料显示，涉案房屋性质从安居房变更为市场商品房的时间是2008年10月7日，房地产证号为40003705**号，登记价为249161元，建筑面积为90.83平方米。2005年2月5日，戴某某和陆某某作为买方、胡某某和周某某作为卖方、案外人招商置业公司作为经纪人签订《房屋转让合约》及《补充协议》约定，胡某某和周某某将涉案房屋转让给戴某某和陆某某，转让价格为50.5万元；2万元买方须在签订本合约之前付清作为定金，该笔定金将在买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》后转为房款；首期款23万元由买方于2005年2月6日前付予卖方，经纪方不承担资金监管责任；余下楼款25.5万元付款方式为银行按揭或以现金转付卖方，买方在收到经纪人口头或书面通知签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》7日内，必须配合经纪人办理银行按揭的相关手续；在银行出具贷款承诺书3日内，买卖双方应签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》；或7日内将剩余楼款转入经纪人账号，3日内，买卖双方应签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》；卖方将涉案房屋交予买方使用的时间为卖方收到首期款2日内；本合约发生纠纷时，由三方协商解决，协商不成时，可向深圳仲裁委员会提起仲裁，仲裁结果对三方均有约束力；《补充协议》与《房屋转让合约》同时签署，具有同等法律效力，如有冲突，以《补充协议》为准。2005年2月5日，胡某某和周某某收到戴某某和陆某某交付的购房定金2万元并出具定金收条；2005年2月6日，胡某某和周某某收到戴某某和陆某某交付的首期款23万元并出具收据。之后，胡某某和周某某向戴某某和陆某某交付了涉案房屋，戴某某和陆某某入住至今。2009年3月12日，案外人招商置业公司向胡某某拥有产权的海月花园（三期）2栋8B房的地址寄出《通知》，通知胡某某和周某某根据合同约定，应履行相应义务，但经招商置业公司多次电话通知，胡某某和周某某拒绝履行合同。2009年3月31日，戴某某和陆某某作为申请人向深圳仲裁委员会提出申请，要求胡某某和周某某继续履行《房屋转让合约》及《补充协议》，配合戴某某和陆某某办理涉案房屋的过户手续。当日，深圳仲裁委员会予以受理，案号是深仲受字（2009）第685号，胡某某和周某某亦收到了《案件受理通知书》。之后因涉案房屋转让至龙某某名下，深圳仲裁委员会中止审理。2009年4月23日，胡某某和周某某与龙某某签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》胡某某和周某某将涉案房屋以249161元的价格转让给龙某某并于2009年4月27日办理了产权过户登记。龙某某取得的房地产证号为40003926**，登记价为249161元。戴某某和陆某某认为胡某某和周某某系以明显不合理低价将涉案房屋转让给龙某某，遂诉至原审法院，请求法院：1、撤销胡某某和周某某与龙某某之间的买卖位于深圳市南山区××××路××园××栋××房（深房地字第××××号）的行为；2、本案诉讼费用由胡某某和周某某承担。胡某某和周某某及龙某某陈述其真实的交易价格为94万元，但并未提交任何证据予以证明。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对胡某某和周某某及龙某某的该事实主张，原审法院不予采信。关于胡某某和周某某及龙某某签订买卖合同的过程，胡某某和周某某及龙某某陈述，龙某某在签订买卖合同前没有到涉案房屋查看过，仅在取得房地产证后去涉案房屋外面看过，知道有人居住。戴某某和陆某某亦陈述龙某某没有到涉案房屋查看过。另外，2005年9月26日，戴某某和陆某某将其拥有产权的××园住宅楼××楼××房转让给案外人王某某、翁某某。
原审法院审理认为，本案争议的焦点在于戴某某、陆某某和胡某某、周某某签订的《房屋转让合约》、《补充协议》的效力，以及胡某某、周某某与龙某某签订的《深圳市二手房买卖合同（现售）》的效力。胡某某、周某某主张涉案房屋在签订协议时未取得商品房房产证，故合同无效。根据原审庭审查明的事实，戴某某、陆某某和胡某某、周某某在签订合同时确认涉案房屋的商品房房产证未办理，该合同实质是约定以国土局办出卖方一手商品房房产证作为条件、在条件成就后胡某某、周某某再行转让涉案房屋予戴某某、陆某某。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，应当理解为依法登记领取权属证书是房地产变动的结果条件，而不是原因条件；不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同的效力不受影响，买卖合同仍然有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故戴某某、陆某某和胡某某、周某某的约定并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项的规定及其他法律、行政法规的强制性规定；虽然涉案房屋未办理商品房房产证，该合同转让产权的目的只有在办理出商品房房产证这一条件成就后方能实现，但条件是否实际成就并不影响合同本身的效力。且在2006年2月6日涉案房屋已登记为安居房、2008年10月7日涉案房屋的性质已变更为市场商品房，具备产权过户条件，故原审法院对胡某某和周某某关于合同无效的主张不予支持。合同签订后，戴某某、陆某某依约履行合同义务，支付了定金及首期款。在2008年10月涉案房屋取得商品房房产证时，胡某某和周某某应依合同约定将涉案房屋的产权过户给戴某某、陆某某，但胡某某和周某某却将涉案房屋出卖给龙某某且将产权过户给龙某某，胡某某和周某某”一房二卖”的行为已构成违约。关于胡某某和周某某与龙某某于2009年4月23日签订的《深圳市二手房买卖合同（现售）》的效力，争议的焦点在于胡某某和周某某与龙某某的房屋交易是否存在《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的”债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的情形，对此原审法院分析如下：在胡某某和周某某与龙某某的交易过程中，存在诸多不合理之处。首先，胡某某和周某某与龙某某以249161元的价格转让涉案房屋，涉案房屋在2005年作为安居房登记至胡某某和周某某名下时价格即为249161元，在2005年胡某某和周某某与戴某某和陆某某交易时的价格已达到50.5万元，综合考虑近年来深圳房地产发展的现状，胡某某和周某某与龙某某的交易价格明显不合理地低于市场价；其次，购买房屋对于一般人而言是一个较为重大的决定，而龙某某在签订买卖合同时竟未到涉案房屋查看，仅在取得房屋产权后到涉案房屋外看过一次，甚至没有进入房屋内部进行实地考查或详细了解，这种未探究房屋真实情况而作出决定的行为，显然不符合一般人购买房屋的常情常理；再次，胡某某和周某某与龙某某均未提交支付房屋款项的证据以证明双方之间的资金交易，让人产生合理怀疑。综上，上述现象和证据已形成证据链，可以达到证明龙某某不是善意第三人的高度盖然性标准。综合分析戴某某和陆某某提交的证据及胡某某和周某某、龙某某的陈述，根据原审庭审查明的事实，以及运用日常生活经验法则，原审法院认定胡某某和周某某与龙某某之间的房屋交易行为损害了戴某某和陆某某的合法权益，依法撤销胡某某和周某某与龙某某关于涉案房屋签订《深圳市二手房买卖合同（现售）》的行为。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十七条第六项之规定，判决：撤销周某某、胡某某与龙某某之间的买卖位于深圳市南山区××××路的××园××栋××房（目前房地产证号为：深房地字第××××号）的行为。案件受理费5037元，由胡某某和周某某承担；上述款项戴某某和陆某某已预交，胡某某和周某某应于本判决生效之日起十日内将应负担之款项迳付戴某某和陆某某。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人胡某某不服原审判决，上诉称，原审判决认定事实错误。胡某某和龙某某关于房屋的实际交易价格是98万元而非原审判决认定的249169元，249169元只是原房屋的登记价格，龙某某在办理产权证时未作变更。龙某某购买涉案房屋用的是按揭付款的方式，与中国建设银行签订了个人住房（商业用房）借款合同，并将涉案房屋抵押给了建设银行，原审判决未对上述情况进行审理，导致事实认定错误。胡某某、周某某与戴某某、陆某某签订的房屋转让协议约定因履行合同发生纠纷时，向深圳仲裁委员会提起仲裁，戴某某、陆某某也已向仲裁委提起了仲裁申请，现该案仍在仲裁委的仲裁程序中，故关于协议的效力、双方是否如实履行合同及双方的违约责任问题应当由仲裁委作出裁决，原审法院无权对此作评判，但原审法院却作出了处理，已超越其审理权限，侵犯了胡某某的权利，原审法院在适用法律程序上错误。胡某某在履行与戴某某、陆某某签订的协议过程中不存在拒绝履行合同的事实，没有违约，原审法院认定事实错误。首先，协议是无效合同，根据城市房地产管理法规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，双方签订协议时并未取得涉案房屋的产权证，违反了法律的强制性规定，故协议为无效合同。其次，根据协议约定，双方签订正式合同的前提条件是戴某某和陆某某应先办理银行贷款承诺书或按揭手续，但戴某某和陆某某至今未办理，故不是胡某某拒绝履行合同，而是戴某某和陆某某违约，没有履行合同，同时又占用胡某某的资金，造成胡某某利息损失，而案外人发出的所谓通知胡某某也未收到。最后，胡某某和龙某某之间没有恶意串通，原审判决以龙某某没有去涉案房屋查看为由据此认定不符合常理，在没有任何恶意串通证据的情况下，以所谓常理而不是以证据作为判案的依据实在过于武断，违背了证据规则。胡某某与龙某某并没有通过中介买卖房屋，而是经由朋友介绍而认识，双方都互有一定信任，胡某某告知并没有在涉案房屋居住，而是别人在居住，看房不方便，龙某某也实际去房屋周围环境进行了了解，胡某某也出示了产权证，具有完全产权，基于此，双方才成交，同时，银行也以涉案房屋产权进行了抵押，整个过程并无不当，并不构成恶意串通。胡某某之所以出售房屋，也是因为胡某某与戴某某、陆某某就双方的合同问题产生纠纷多次协商不能解决，而戴某某、陆某某又不支付余下房款，之后有回避胡某某，胡某某为保护自己的合法权益不受侵害，无奈之下于2009年3月给戴某某和陆某某发出律师函，指出戴某某和陆某某违约之事实，后因戴某某和陆某某提供的地址不实被退回。原审判决适用法律错误。原审判决引用合同法第74条规定，该规定是对债权人相对于债务人的一种权利选择，而戴某某和陆某某作为债权人的权利来源于双方签订的房屋转让协议，而在目前仲裁委没有作出裁决之前，关于这份协议的有效性，违约责任等问题都没有定论，原审法院不能就认定戴某某和陆某某就是债权人，胡某某就一定是债务人。而如前所述，法院对双方之间的协议无权进行审理，只能由仲裁委来进行审理。对本案的审理应适用物权法的相关规定，依据物权法的规定，胡某某和龙某某间的买卖行为受法律保护。物权法的基本原则是物权优于债权，物权是支配权，债权是请求权，对于不动产物权来说，能够破物权的一般只有抵押权，除此之外，权利人都可处分物权。我国关于房地产不动产物权表现形式为登记制，即房地产登记谁的名字，谁就是物权人，胡某某作为争议房产的产权人有直接的、完全的、排他的处分房产的权利，受物权法的保护。即使胡某某和戴某某、陆某某签订的房屋转让协议有效，戴某某和陆某某行使合同债权的方式也只能是要求胡某某承担因违约行为而造成的经济损失，而不能撤销经过登记的转让行为。胡某某和龙某某间签订房屋转让协议，龙某某主观上是善意的符合物权法第106条关于善意取得的法律规定，胡某某也请求法院保护龙某某的合法权益。综上，请求二审法院：撤销原审判决，驳回戴某某和陆某某的诉讼请求。
上诉人龙某某不服原审判决，上诉称，原审判决认定胡某某、周某某和龙某某的交易过程，存在诸多不合理之处的事实与理由不能成立。龙某某是以98万人民币的价格购买涉案房屋，并非原审判决认定的249161元的价格。龙某某在与胡某某、周某某签订的《房地产买卖合同》中明确约定涉案房屋的购买价为人民币98万元，且还约定以银行按揭方式付款。2009年4月27日，龙某某与中国建设银行股份有限公司深圳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向中国建设银行股份有限公司深圳分行借款78万元，用于支付胡某某和周某某的购房款，余款20万元以现金方式支付。不能仅以房屋转让的备案价格来认定涉案房屋的价格。近年来，二手房买卖双方签订”阴阳合同”非常普遍，房屋买卖中的房地产权登记备案价格和真实的交易价格存在差异的现象并不鲜见。原审判决仅以胡某某和周某某向龙某某转让涉案房屋的备案价格为249161元就认定胡某某和周某某与龙某某是以249161的价格转让涉案房屋，这显然错误，也与事实严重不符。龙某某购买涉案房屋是出于投资目的，龙某某对涉案房屋大小、所处的区域有清楚的了解，且龙某某对未来二手房市场的价格走势有自己的判断，龙某某购买涉案房屋的行为并不违背所谓”一般人的常情常理”。龙某某与胡某某、周某某的房屋买卖行为符合法律规定，龙某某的合法权益理应受到法律的保障。龙某某购买涉案房屋时，房屋产权登记管理部门的相关权属登记显示胡某某、周某某仍为涉案房屋的合法所有人，龙某某并不知悉胡某某、周某某与戴某某、陆某某之间的任何行为，且龙某某按照市场价格向胡某某、周某某支付了98万元人民币购房款，并依法办理产权变更过户手续。龙某某与的房屋买卖行为符合法律规定，龙某某的合法权益理应受到法律的保障。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、依法改判驳回戴某某、陆某某的诉讼请求；3、依法判令戴某某、陆某某承担本案诉讼费用。龙某某在二审法庭调查时补充上诉事实和理由：龙某某和胡某某、周某某签订合同时已交付了3万元定金，后龙某某又将17万元交给银行监管账户，等银行贷款办理下来后，其余款项一并交给了胡某某和周某某。
针对胡某某的上诉，戴某某和陆某某口头辩称，胡某某的上诉理由不成立，应予维持原审判决，驳回其上诉请求，胡某某没有证据证明其与龙某某的交易价格是98万元。本案一审请求撤销胡某某与龙某某的房产买卖合同，胡某某与戴某某、陆某某和龙某某没有签订关于处理纠纷的方式，故仲裁委员会不予受理，即原审法院受理此案是正确的，不存在越权审理。综合本案的交易时间和方式，房价飞猛上涨等因素及一审时胡某某未出示任何证据足以断定胡某某就是为了赚取巨额利益而将涉案房屋转移，不让戴某某和陆某某以约定的价格购买到涉案房屋。
针对龙某某的上诉，戴某某和陆某某口头辩称，龙某某的上诉理由不能成立，应予维持原审判决，驳回其上诉请求，龙某某没有证据证明其以98万元向胡某某购买房屋。从龙某某购房的过程和支付价格的方式及一审不出示任何证据完全可以认定其是为了配合胡某某转移房产的行为，不属于正常购买房产的行为。
针对胡某某的上诉，龙某某口头述称，同意胡某某的上诉意见，需要强调的是胡某某、周某某与戴某某、陆某某在签订买卖合同时约定由仲裁进行管辖，戴某某和陆某某不能依据合同法的规定提出撤销权，他们之间的房屋买卖只能依据相应的管辖规定予以解决，而且在仲裁裁决作出之前，债权人的身份还存在疑问。
针对龙某某的上诉，胡某某和周某某口头述称，对龙某某的上诉请求和理由全部予以确认，双方真实交易价格确实是98万元，而且龙某某的房产在银行作了抵押按揭，有抵押合同和按揭付款的明细可以证明，另外有3万元作为定金形式给的，有17万元支付给监管帐户。法院应只就胡某某、周某某与龙某某之间的房屋买卖合同是否撤销进行审理，而不应当对胡某某与戴某某、陆某某之间的房屋买卖的有效性进性处理，因为双方已经约定了仲裁形式进行处理，并且仲裁现在处于中止状态，戴某某、陆某某请求法院审理本案，违反了双方的约定。
经审理查明，除对胡某某、周某某和龙某某之间的真实交易价格查明有误外，原审查明的本案其他事实属实，本院予以确认。
另查，胡某某和周某某确认于2009年4月19日收到深圳仲裁委员会送达的仲裁申请书和案件受理通知书。
龙某某为证明其与胡某某、周某某买卖涉案房屋的真实交易价格，在本案二审期间提交了下列证据：1、2009年4月15日，龙某某与胡某某、周某某签订的《房地产买卖合同》约定，涉案房屋的交易价格为98万元；龙某某以银行按揭方式付款，龙某某须在4月30日前支付首期款（其中包含定金3万元），存入银行指定的监管账户内，并且银行为龙某某出具贷款承诺函后，双方须签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件至国土部门。2、2009年4月15日，周某某出具收据载明收到龙某某购买涉案房屋订金3万元。3、2009年4月27日，胡某某、周某某、龙某某与建设银行海月支行签订《交易资金托管协议》约定，为买卖涉案房屋，龙某某在海月支行开立交易资金托管账户，龙某某将17万元交易资金存入托管账户等内容。4、建设银行于2009年4月29日开具的转账凭证载明从龙某某的资金托管账户中付出17万元至周某某账户。5、龙某某与建设银行深圳市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定因龙某某向胡某某、周某某购买涉案房屋，龙某某以涉案房屋作抵押向建设银行贷款78万元，贷款期限自2009年4月27日起360个月。6、2009年5月11日，龙某某支付了涉案房屋抵押费。7、2009年5月12日，建设银行海月支行向龙某某放贷78万元。
经戴某某和陆某某申请，本院委托深圳市尊量行房地产估价有限公司就涉案房屋在2009年4月23日时的市场销售价格进行评估，以确定胡某某和周某某将涉案房屋转让给龙某某的价格是否合理。深圳市尊量行房地产估价有限公司出具《评估报告书》确定涉案房屋在2009年4月23日时的市场价值为1080877元。
本院认为，虽龙某某与胡某某、周某某为办理涉案房屋过户签订的《深圳市房地产买卖合同（现售）》约定的房屋转让价格为249161元，但根据龙某某二审时提交的证据显示，龙某某为购买涉案房屋支付的对价实为98万元，与本院委托评估的房屋转让当时的市场价格1080877元基本相当，胡某某和周某某不存在以明显不合理低价转让涉案房屋给龙某某的情形，原审判决依照合同法第七十四条的规定撤销胡某某、周某某与龙某某之间的买卖涉案房屋行为，认定事实不清，处理不当，本院予以撤销。
即使龙某某系以合理价格受让涉案房屋，但综观其与胡某某、周某某的交易过程，龙某某与胡某某、周某某于2009年4月15日签订的《房地产买卖合同》约定的交易方式和顺序是龙某某以银行按揭方式付款，龙某某须在4月30日前支付首期款（其中包含定金3万元）存入银行指定的监管账户内，并且银行为龙某某出具贷款承诺函后，双方须签署《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件至国土部门。但在胡某某、周某某、龙某某与建设银行海月支行于2009年4月27日签订《交易资金托管协议》确定首期款监管账户、龙某某于2009年4月29日将17万元首期款自监管账户支付给周某某之前的4月23日，胡某某、周某某与龙某某即已签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》并递件至国土部门办理涉案房屋过户，而涉案房屋亦已于4月27日转移登记至龙某某名下，即在胡某某、周某某只收到龙某某3万元定金、剩余95万元购房款能否收到尚不得知的情形下，胡某某和周某某就将涉案房屋转让给了龙某某，胡某某、周某某和龙某某的上述行为与他们双方签订的《房地产买卖合同》约定的房屋过户条件完全不符，且有悖常理，结合胡某某、周某某已于2009年4月19日收到深圳仲裁委员会送达的仲裁申请书和案件受理通知书，得知戴某某、陆某某已申请仲裁要求胡某某和周某某继续履行合同将涉案房屋转移登记至戴某某和陆某某名下，本院确信胡某某和周某某着急将涉案房屋转移登记至龙某某名下是为了对抗戴某某和陆某某要求继续履行合同的仲裁申请，而龙某某对上述反常的房屋过户行为予以配合和接受，实际与胡某某和周某某构成了恶意通谋，妨碍了戴某某和陆某某依合同约定要求将涉案房屋过户给他们的权利的行使，损害了戴某某和陆某某的利益，依据相关法律规定，应认定为无效行为。
虽戴某某和陆某某在本案提起的是债权人撤销权诉讼，但因行为被撤销和行为被认定无效的法律后果实际同一，为实现当事人的诉讼目的、减轻诉累，本院迳行判决胡某某、周某某与龙某某之间的转让涉案房屋行为无效。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市南山区人民法院（2009）深南法民三初字第647号民事判决；
二、确认胡某某、周某某与龙某某之间的买卖位于深圳市南山区××××路××园××栋××号房（现房地产证号为深房地字第××××号）的行为无效；
三、驳回戴某某和陆某某的诉讼请求。
本案一、二审案件受理费合计15111元、评估费6760元，由胡某某、周某某和龙某某各负担10935.5元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘粤芳
审 判 员 柯云宗
代理 审 判员 赵 霞
二〇一〇年七月二十三日
书记员（兼） 刘 云