河北省衡水市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀11民终722号
上诉人（原审被告）：河北博宏房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市桥西区槐安西路***号乐橙商务广场*座****室。组织机构代码：79841054－2。
法定代表人：闫伟，董事长。
委托诉讼代理人：柴冠华，河北锦途律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李翠平，女，1982年7月1日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。
委托诉讼代理人：周文娟，河北仁浩律师事务所律师。
上诉人河北博宏房地产开发有限公司（以下简称：博宏房地产公司）因与被上诉人李翠平商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2017）冀1102民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人博宏房地产公司委托诉讼代理人柴冠华、被上诉人李翠平及其委托诉讼代理人周文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人博宏房地产公司上诉称：一、双方约定交房时间为2013年6月30日，从2013年7月1日起至2015年6月30日止，被上诉人从未向上诉人索要过逾期交房的违约金，故被上诉人提起诉讼请求时间已超过诉讼时效期限。二、上诉人对原审法院确认的逾期交房违约金数额有异议。一是上诉人开发的在水一方小区由于近几年来受雾霾、扬尘治理、马拉松比赛、中高考、两会两节、十八大、亚太经合组织会议及其他重大政治�动的影响，建筑部门多次要求停工。此外还有拆迁因素影响施工（比如由于钉子户问题，直到2013年下半年才拆迁完毕）。以上问题严重影响了上诉人的施工进度，这些均是上诉人无法预料的、无法避免的，应属不可抗力，故不可抗力影响天数应予扣除，逾期交房违约金也应相应变动。二是被上诉人存在逾期交款的违约行为，亦应承担违约责任，双方的违约金应相互冲抵。一审法院认为，上诉人逾期交房的违约责任与被上诉人逾期交款的违约责任不能相互冲抵的观点是不正确的。故请求撤销原判，依法改判；诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人李翠平庭审时辩称：原审判决正确，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉，维持原判。
李翠平向一审法院起诉请求：１、请求法院依法判令博宏房地产公司赔付违约金39634.8元；２、诉讼费由博宏房地产公�承担。
一审法院审理查明：2014年4月20日，原告与被告签定《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于衡水市桃城区问津街889号“在水一方”西区12号楼1单元2404室房产一套，房款362042元；原告应在2013年6月10日首付40%计125042元、贷款60%计20万元、其余10%计37000元待配套设施竣工验收合格后再收取；被告于2013年6月30日前交付房屋。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。原告于2013年3月25日交首付款119460元，2014年4月18日交付房款42582元，原�与中国工商银行股份有限公司衡水新华支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，原告贷款200000元，用于购置本案所涉房产，2014年6月13日，该行依合同约定发放了贷款至被告银行账户，原告自2014年7月13日开始偿还贷款。被告对上述付款事实无异议。被告至法庭辩论终结前仍未交付房屋。
一审法院认为：原、被告之间于2014年4月20日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行义务。根据合同约定，被告应于2013年6月30日前交付房屋，但被告未能履行交房的义务，已属违约，依法应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的主张，与法相符，与约定相合，本院予以支持。被告以原告提起诉讼距合同约定交付房产的日期已逾期二年为由，主张本案已过诉�时效，但依据上述合同第九条约定，违约金计算的期间为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即自2013年7月1日起计算违约金至实际交付之日止，本案所涉房屋至今没能办理房屋交接手续，故被告的违约行为一直存续，原告主张被告支付违约金，符合原、被告双方的合同约定，故对被告的辩称，本院不予采信。被告辩称因重大活动等不可抗力导致工期延误，但被告提供的衡水市住房和城乡建设局文件八份均为复印件，且八份文件所载日期均为2013年9月24日后，故对其真实性、关联性，本院不予确认，不能证实被告的主张，故对其辩称本院不予采信。被告辩称，原告因未按时交纳购房款，故存在违约行为，并提供了《在水一方确认单》予以证实，要求以原告逾期交款的违约金与原告主张的违约金进行抵扣。被告所述实为独立的诉讼请�，但其未在法定期限内提起反诉，故对其抵扣违约金的主张，本院不予支持，对其主张的违约金，被告可另行提起诉讼。被告主张待交房时违约金可以抵扣相关款项，但是否进行抵扣为原告的选择权，应由原告主张行使，故对被告该主张本院不予支持。2013年6月30日系合同约定的交房日期，但被告至今仍未交房，故被告应当支付原告违约金。违约金分段计算，以119460元为基数，自2013年7月1日计算至2017年1月8日，共1288天，按日万分之一计算，为15386元；以42582元为基数，自2014年4月18日至2017年1月8日，共997天，按日万分之一计算，为4245元；以200000元为基数，自2014年6月13日至2017年1月8日，共941日，按日万分之一计算，为18820元，故违约金共计38451元。原告主张该段时期内违约金为39634.8元，超出合同约定范围，故对超出部分，本院不予支持，被告应给付原告违约金38451元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下：被告河北博宏房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告李翠平自2013年7月1日至2017年1月8日的逾期交房违约金38451元。案件受理费792元，简易程序审理减半收取计396元，由原告李翠平负担12元，由被告河北博宏房地产开发有限公司负担384元。
一审诉讼期间，当事人所举证据均经质证，并已随卷移送本院。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定，一审按有效处理正确。双方合同关系成立后，被上诉人缴纳了购房款，履行了合同义务，但上诉人未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。一审根据合同约定的逾期交房违约金计算标准、逾期交房天数、分期所交购房款数额，分段计算出上诉人应支付的违约金总额，并无不当，依法应予支持。关于上诉人所提被上诉人本案起诉已过诉讼时效的问题。根据双方合同第九条约定，违约金计算的期间为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”。上诉人至二审开庭时仍未能与被上诉人办理房屋交接手续，其违约行为一直存续，故上诉人该项上诉理由不成立。一审法院对该项抗辩理由不予采信是正确的。关于上诉人所提涉案工程由于受雾霾、扬尘治理以及政府因素等影响施工进度，是无法预料和避免的，应属不可抗力，逾期交房的天数应相应减少，其违约金也应相应减少的问题。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情�，上诉人作为房地产开发企业，在与购房人签订房屋买卖合同时，对所提逾期交房的因素应能合理预见，是其从事经营活动的商业风险，并非不可抗力。关于上诉人所提被上诉人存在逾期交款的违约情况，亦应承担违约责任，双方的违约金应相互冲抵的问题。上诉人一审提交《在水一方确认单》欲证明被上诉人未按时交纳购房款、办理贷款，但该确认单第五条约定“双方签订正式《商品房买卖销（预）售合同》后，本协议自动终止”，且按照双方签订的已备案的《商品房买卖合同》第六条第三款的付款约定，被上诉人不存在违约行为，故本院对上诉人的该项主张不予支持。综上，上诉人的上诉请求理、据不足，不能支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费761元，由上诉人河北博宏房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 付圣云
审判员 王江丰
审判员 关信娜
二〇一七年五月十五日
书记员 王 超