沁阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）沁民一初字第00293号
原告邹樟富，男，1976年11月15日出生，汉族，住浙江省开化县，现住洛阳市洛龙区。
委托代理人贾高峰，河南南云律师事务所律师。
委托代理人杜英丽，河南南云律师事务所律师。
被告吕桂梅，女，1963年12月24日出生，汉族，住沁阳市。
委托代理人张文胜，河南首鼎律师事务所律师。
原告邹樟富与被告吕桂梅为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹樟富及委托代理人贾高峰、杜英丽，被告吕桂梅的委托代理人张文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邹樟富诉称，2013年5月24日原、被告签订《租赁合同》，被告将位于沁阳市怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东一、二间，共约210平方米的门面房租赁给原告使用，约定租赁期限三年，年租金为200000元，并口头约定原告向被告缴纳20000元押金。原告分四次向被告缴纳了所有费用，并对房屋进行了营业所必需的装修，共花费100000元。2013年8月26日，原告准备营业时，却被告知门面房不能使用，要收回。此时，原告才知道此门面房是被告租赁房东杜某乙的。2010年12月3日，被告与房东签订《房屋租赁协议》时约定，被告未经房东书面许可不得转租。原告为了避免损失的进一步扩大，以每年高于原租金60000元的价格继续租用此门面房。被告不能履行交付所租赁房屋的主要合同义务，且不能保证原告在合同有效期内使用房屋，被告的行为致使合同目的不能实现，严重侵害了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令被告退还收取原告的钱款420000元并赔偿原告的损失180000元，共计600000元。
被告吕桂梅辩称，原告所述不客观，原告多次通过中间人找到被告说想要租被告所租赁的房子，用于经营“意尔康”和“鞋柜”的鞋和皮具。被告经中间人任某某让原告看到房东杜某某的房产证及自己与杜某某的租赁合同后，原告确认要使用该门面房。被告将该租赁合同复印件交给原告，并告知原告房东不让转租，原告说这事我会来做的，你们不用管。2013年5月底经中人原、被告签订了租赁合同，该合同是原告亲自拟定的，并给被告一份由省级代理商河南博凯贸易有限公司（以下简称博凯公司）出具的授权书。原告按照协议支付了第一批定金，原告将自己操作好的联营合同和另一份授权书交给被告，这是原告事前拟定好的加盖有河南博凯贸易有限公司公章的授权书和合同，原告让被告在合同的“乙方”处签名，合同的其他内容都是原告自己写的。联营合同的公章和租赁合同的公章尺寸和字体都不同，据了解联营合同的公章是代理人伪造的。被告的房租已经交到2013年12月底，原告支付给被告的420000元租金包括4个月租金80000元、给房东的押金20000元、装修费300000元和2年半的经营损失。被告与房东签订的租赁合同中甲方是房东杜某某的母亲杜某乙。我不能退还420000元，这是原告支付给被告的转让费。原告不存在180000元的损失，被告因没有继续经营该房屋所受的损失，原告应该赔偿被告。联营合同是指原、被告合作经营“意尔康”、“鞋柜”的品牌商品。
根据原、被告的诉辩，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、原、被告之间是怎样的法律关系；2、原、被告所签订的合同是否有效，合同签订过程中，被告是否隐瞒了原房东不准被告转租房屋的事实，是否给原告造成了损失；3、原告的诉讼请求是否合理合法。
围绕庭审争议焦点，原告邹樟富向本院提交的证据材料有：1、原告的身份证一份，证明原告是适格的诉讼主体；2、2013年5月24日原、被告签订的租赁合同一份；3、被告出具的收条一张；4、转账凭证四份；证据2、3、4证明原、被告签订了租赁合同，合同内容不违反法律规定，原、被告是租赁关系，原告租赁被告的房屋，年租金200000元，租赁期限三年，原告向被告缴纳了两年租金400000元，押金20000元，共计420000元；5、2010年12月3日被告与杜某乙签订的租赁合同一份；6、怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二间房屋的房产证一份，房屋所有权人是杜某某；7、杜某某、杜某乙出具的证明一份；证据5、6、7证明被告与杜某乙签订的租赁合同约定房屋不得转租，被告擅自转租违背合同约定，房屋被杜某乙、杜某某收回，被告没有履行合同主要义务；8、原告与杜某某签订的租赁合同一份；9、收条二份；证据8、9证明因为被告的违约，原告不得已以每年高于原租金60000元的价格租用已经装修好的房屋，被告的违约给原告造成损失180000元；10、杜某乙的证人证言；11、杜某某的证人证言；证据10、11证明杜某乙与被告签订合同约定房屋不得转租，而被告将房屋转租，导致杜某乙收回房屋，原告从2013年9月1日到15日已经将房屋装修，为了避免损失扩大，只得继续以更高的租金来租赁；12、原告和杜某乙签订的租赁合同，租期从2013年10月1日到2019年9月30日；13、收据二份，2013年9月27日杜某乙收到原告租金160000元、押金10000元。
围绕庭审争议焦点，被告吕桂梅向本院提交的证据材料有：1、被告的身份证和委托书各一份，证明被告和代理人各自的身份；2、2010年12月3日被告和杜某乙签订的租赁合同，证明被告自2010年12月3日到2015年12月3日租用杜某乙、杜某某的4间房屋；3、联营合同和授权书各一份，证明原、被告曾经签订合同联合经营被告租赁杜某乙、杜某某的4间门面；4、2013年5月24日原、被告签订的租赁合同和2013年9月1日博凯公司的授权书各一份；5、2010年12月份被告装修租赁房屋花费清单十张、2013年12月6日郑州安发体育用品有限公司出具的证明一份，证明被告为装修4间门面花费390000元；6、任某某的证人证言，证明原、被告签订门面转让合同、租赁合同、联营合同的事实；7、朱振安、张占朝的证人证言，证明原告没有支付完转让费，被告不让拆除安踏店的事实。
经庭审质证，被告吕桂梅对原告邹樟富提交的证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，该证据比被告的协议多了“营业执照必须用甲方名字办理”的字样，对证据2的证明对象有异议；对证据3、4的真实性均无异议，但原告支付款项均迟延；对证据5的真实性无异议；对证据6的真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，该证据的原件是被告提供给原告的；对证据7认为应当一人一证，不符合证据要件，对关联性和证明对象有异议；对证据8的真实性、关联性有异议，原、被告的租赁费是200000元，该证据的租金是160000元；对证据9的真实性、关联性有异议；对证据10、11的真实性无异议；对证据12、13的真实性不发表意见，认为该房屋的租赁期间是从2013年10月1日开始的。
经庭审质证，原告邹樟富对被告吕桂梅提交的证据1的真实性和证明对象均无异议；对证据2的真实性无异议，房屋租赁协议明确约定该房不得转租；对证据3的真实性有异议，认为该证据与原告无关，上面没有原告的签字，但可以证明被告不能交付房屋的主要合同义务，在庭审过程中，原告邹樟富认可该联营合同手写部分除吕桂梅的签字外，其他内容都是邹樟富写的；对证据4中的租赁合同真实性无异议，被告有交付房屋的义务，租赁合同上没有约定用被告的名字办理营业执照，对授权书有异议，该授权书的印章与证据3中的印章不一致，一个有印章编号一个没有；对证据5的真实性有异议，认为与本案无关，这些单位的印章不能核实其真实性，购买的物品和建筑材料不知道用到哪里了，没有正规发票；对证据6的真实性有异议，原告认为证人任某某与被告有亲戚关系，证言不应该被采信，也证明不了原告的证明对象；原告对证据7的真实性有异议，认为证人张占朝和朱振安只是听被告所说补偿款等没到位，属于传来证据。
经庭审质证，本院认证如下：被告吕桂梅对原告邹樟富提交的证据1的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信；对证据2、3、4的真实性无异议，但证据2比被告手中的租赁合同多了“营业执照必须用甲方名字办理”的字样，但在庭审中，被告称该字样是因与原告之间存在联营合同关系，被告主动加了这句话，原告则称是为了让被告帮忙办理营业执照，原告主动加上去的，故对证据2、3、4的真实性本院予以采信，被告对证据2的证明对象有异议，但证据2与证据3、4共同证明了原告的证明对象，对证据2、3、4的证明对象本院予以采信；对证据5的真实性被告无异议，对该证据的真实性本院予以采信；对证据6的真实性被告无异议，对该证据的真实性本院予以采信，但证据6不能证明原告的证明对象，对该证据的证明对象本院不予采信；证据7不符合证据的形式要件，对该证据的真实性本院不予采信；对证据8、9的真实性、关联性被告有异议，这两个证据与证据10、11相互印证，对证据8、9的真实性本院予以采信，但不能证明被告违约，对证据8、9的证明对象本院不予采信；对证据10、11的真实性被告均无异议，对证据10、11的真实性本院予以采信；被告对证据12、13的真实性不发表意见，证据12、13与证据10可以相互印证，对证据12、13的真实性本院予以采信。原告邹樟富对被告吕桂梅提交的证据1、2的真实性均无异议，对证据1、2的真实性本院予以采信；对证据3的真实性有异议，认为联营合同上面没有原告签字，与原告无关，但原告当庭认可联营合同中手写部分的内容除“吕桂梅”以外均为原告手写的，该证据中的授权书与证据3联营合同中的印章一致，故对联营合同及授权书是原、被告之间签订的事实，本院予以采信；对证据4中租赁合同的真实性原告无异议，对租赁合同的真实性本院予以采信，原告对授权书有异议，该授权书与证据3中的授权书的印章不一致，对授权书的真实性本院不予采信；对证据5的真实性原告有异议，但沁阳市安发体育用品有限公司出具的证明与中国邮政储蓄银行电汇凭证可以相互印证，对这两份证据的真实性本院予以采信，付款数额以电汇凭证上的数字为准，八张清单上没有沁阳市安发体育用品有限公司的盖章，对这份证据的真实性本院不予采信，收据、兄弟科技商品销售单、沁阳市荣兴家电城专用保修单不属于正规发票，不符合证据的形式要件，对这三份证据的真实性本院不予采信；对证据6的真实性及证明对象原告有异议，认为证人任某某与被告系亲戚关系，但是没有证据证明其主张，故原告的异议不能成立，对任某某的证人证言真实性本院予以采信；证据7中证人张占朝和朱振安是听说补偿款等没到位，属于传来证据，对该证据的真实性本院不予采信。
依照上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：杜某某是怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二间房产的所有权人，杜某乙是杜某某的母亲。2010年12月3日被告吕桂梅与杜某乙签订房屋租赁协议，租赁位于怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋，租金每年200000元，租期五年，从2010年12月3日至2015年12月3日，并约定未经杜某乙书面同意被告不得转租，如果被告违约杜某乙将扣除违约金并收回房屋。被告支付杜某乙违约金20000元以及截止到2013年12月3日的房租600000元。被告在这四间房屋内经营沁阳市步行街安踏体育用品店（以下简称安踏店），为装修该房屋支付郑州安发体育用品有限公司装修预付款250000元。租赁期限未满时，2012年原告想租赁被告所租的四间房屋经营“意尔康”和“鞋柜”的鞋和皮具，被告告知原告该房不是自己的，房东不允许转租，但原告坚持要租赁该房。2013年5月24日原、被告签订租赁合同，原告租赁怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼西向东一、二间，场地面积约210平方米，年租金200000元，租金每年交纳一次，被告应于2013年8月26日前交付场地，双方约定营业执照必须用吕桂梅名字办理。但是杜某某的房产证上怀府中路北建筑工程公司底商临街楼由西向东一、二间的建筑面积为123.84平方米，并非210平方米，结合庭审中杜某乙、杜某某的证人证言，可以确定原告租赁的是被告从杜某乙处租赁的四间房屋。原告明知杜某乙不允许被告转租房屋，为了不让杜某乙收回房屋，2013年8月23日原告给被告提供了一份河南博凯贸易有限公司与被告签订的联营合同。该联营合同上除“吕桂梅2013年8月23号”是被告吕桂梅书写外，其余手写内容均为原告邹樟富书写，并给被告一份河南博凯贸易有限公司的授权书，授权吕桂梅在沁阳市怀府中路北建筑安装工程有限公司底商临街楼开设鞋柜、意尔康专卖店，以此来逃避房东不让吕桂梅转让房屋的风险。原告分别于2013年6月12日、2013年7月13日、2013年8月27日、2013年8月28日分四次汇款给被告420000元。2013年8月原告让任某某督促被告拆除原安踏店的装修，杜某乙得知被告转租房屋后，让被告停止装修，并终止了与被告的租赁合同，不予退还被告交纳给杜某乙的房租和违约金。2013年9月25日原告分别与杜某某、杜某乙签订租赁合同，租赁怀府中路北建筑安装工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋，租期六年，前三年租金均为160000元。原告分别支付杜某乙、杜某某一年房租160000元和押金10000元。此为本案事实。
本院认为，原、被告签订租赁合同约定将怀府中路北建筑工程公司底商临街楼由西向东第一、二、三、四间房屋转租给原告。从合同的履行情况来看，2013年8月28日前原告支付被告两年房租和押金共计420000元，与租赁合同中约定的租金交纳方法不符，并且租赁合同没有约定押金，而被告称原告支付的420000元是包括四个月的租金80000元、给房东的押金20000元、装修费300000元和两年半的经营损失在内的转让费，结合原告让被告签订联营合同的意图，说明原、被告之间并不是单纯的转租，而是被告将其与杜某乙签订的租赁合同的权利、义务概括转让给了原告。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，被告未经杜某乙的同意，擅自将四间房屋的租赁权转让给原告，违反了未经杜某乙同意不得转租的约定，且杜某乙不同意被告转租，故原、被告的转让租赁权的合同是无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杜某乙已经终止与被告的租赁合同，并收回租赁房屋，对此后果原、被告均有责任，对原、被告租赁合同无效造成的损失，应当由原、被告各承担50%。因合同无效给原、被告双方造成的损失有：从2013年5月24日起到2013年12月2日的租金105753元（200000元／年÷365天×193天=105753元）和押金20000元共计125753元，因为这个期间被告拆除租赁房屋中原安踏店的的装修到原告装修房屋再到后来杜某乙收回房屋，原、被告均未使用租赁房屋，但是被告已经将房租及押金交给杜某乙，上述损失是原、被告合意造成的，故应当由原、被告各自承担50%，即62876.5元。原告支付给被告420000元，扣除原告应当承担的62876.5元，剩余的357123.5元被告应当返还原告。原告要求被告返还420000元，对超过357123.5元的部分，本院不予支持。原告要求被告赔偿因被告未经房东许可转租房屋，原告以高于原租金60000元的价格租赁房屋，三年多支出房租180000元的损失，事实上原告是在明知被告所租赁的房屋未经房东书面允许不得擅自转租的情况下，二人合意以表面上原、被告联营，实际原告独自经营的方法，隐瞒房东取得房屋的租赁权，原告因为自身的过错导致多支付180000元房租，原告要求被告赔偿损失180000元，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》五十八条、八十八条之规定，判决如下：
一、被告吕桂梅应当返还原告邹樟富租赁费及押金357123.5元，于本判决生效后十日内履行。
二、驳回原告邹樟富的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，原告邹樟富负担1467元，被告吕桂梅负担8333元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 张爱君
审 判 员 陈娇娇
人民陪审员 曹娟娟
二〇一四年四月十七日
书 记 员 任东芳