湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初1073号
原告：杨利军，男，1969年10月3日出生，汉族，住黄石市西塞山区。
委托诉讼代理人：张能、徐艳兰，均系黄石市希望法律服务所法律工作者。
被告：胡文生，女，1969年2月3日出生，汉族，住黄石市黄石港区。
原告杨利军诉被告胡文生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨利军及其委托诉讼代理人张能、徐艳兰，被告胡文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告房屋押金15000元。2、请求判令被告退还原告2017年4、5、6月租金，每月2000元，共计6000元。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2016年1月承租了黄石八中的位于黄石市消防路2-16号房屋，用于从事经营文生手绘店。2016年3月13日，被告将该房屋转租给原告，原、被告签订房屋《协议书》一份，协议约定押金15000元，在协议解除时被告退还押金给原告，并约定租赁期限。原告租用房屋一段时间后，被告于2016年11月1日与原告签订《续签协议书》，约定在该房屋可继续使用的情况下，租赁期限从2017年1月起至2017年12月31日止。原告按照黄石八中要求即2016年10月、2017年2月和2017年7月下达承租户搬离通知，原告于2017年7月搬离了承租房屋。后原告多次与被告沟通，但被告拒绝退还房屋押金和租金，原告故而诉诸本院。
被告辩称，1、原、被告之间是房屋借用协议，不是房屋租赁合同，2016年3月原告请求被告将文生手绘店借其使用，两人就一起到学校通过了学校领导同意，之后双方协商签订了原告应付使用费每月3760元及押金15000元，如果违约押金作废等条约。2、原告诉讼请求不成立。原、被告按双方协议时间在文生手绘店内当面交接，原告当面清点号屋内设施及所有物品后，将钥匙交给原告使用，原告最终却没有将钥匙退还给被告，且在使用期间也没有按协议如期履行支付费用，属于严重违约行为，违约押金作废的文字记录收条上十分清楚，按协议第七条约定，原告必须补交完所有费用后终止本协议。3、原告支付被告的物品使用费，2017年1月至4月是现金支付，5月、6月是用微信转账支付，7月原告让被告从抵押金中扣除，上述可见，从1月至7月原被告双方都在正常履行协议，现在原告却提出要被告退还4、5、6三个月6000元使用费，事实是被告正在使用中，故被告诉讼请求不成立。4、本案诉讼费由原告承担。
本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，黄石兴港科技投资有限公司（甲方）与胡文生（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于消防路2-16号，建筑面积22平方米的门面出租给乙方使用，乙方在租赁期内作手绘用途，租赁期从2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金为1760元，乙方不得全部或部分转租，若甲方发现乙方转租，甲方有权解除合同。双方还对其他租赁事项进行了约定，黄石兴港科技投资有限公司与胡文生均在该合同上加盖公章及签名。
2016年3月13日，胡文生（甲方）与杨利军（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：应乙方要求，借用甲方（黄石市消防路2-16号文生手绘店，面积22平方米）所有场地及场地内乙方所有的设施，经八中相关负责领导同意后，将该房屋暂借于乙方合法经营文具使用；乙方在使用期间应严格遵守甲方与黄石兴港科技投资有限公司签订的房屋租赁协议，并遵守黄石八中的管理，不得违法违章经营；乙方不得转租、转让、转借该房屋的使用权，必须由乙方本人经营使用，如有违反，甲方有权扣除押金，收回房屋，索赔损失，终止本协议；协议借用时间从2016年4月1日至2016年12月31日止，如有变动须提前两个月协商；门面内物品押金15000元，在协议当天给付，甲方出具书面收据作为凭证，在本协议如约解除时，甲方凭该收据退押金并不计息，本协议终止；门面内物品使用费每月2000元，门面费1760元，合计3760元由乙方承担，从2016年4月1日至12月31日，每月28-31日付款给甲方，水电费按实际用量支付，交费如有一个月拖欠，甲方有权收回该房屋，索赔损失，扣除押金，乙方补交完所有费用后终止本协议；如因校方及黄石兴港科技投资有限公司收回门面或拆迁等原因，造成该门面无法经营，本协议自动终止，甲方按实际租期向乙方收取租金及所有费用并退还押金（不计利息）。胡文生及杨利军均在该协议上签名及捺印。当日，杨利军将押金15000元给付胡文生，胡文生并向杨利军出具收条。协议签订后，胡文生于2016年5月1日将涉案门面交付给杨利军，双方均按约履行了义务。2016年11月1日，双方续签了协议，约定：如从2017年1月1日起，黄石兴港科技投资有限公司和黄石八中对该门面房的租赁合同停签，但可继续使用的情况下，乙方可继续使用；由于不定因素，故房租1760元的交纳风险由乙方在使用期间承担，使用费每月2000元＋1760元，使用期从2017年1月1日至2017年12月31日止；在此期间如中途在黄石兴港科技投资有限公司和黄石八中管理下禁止使用，甲方不承担乙方任何损失，乙方须付清使用时的所有费用后，该协议终止。双方续签合同后，杨利军从2017年1月1日起每月向胡文生交纳租金2000元至2017年6月30日止。
另在2016年10月26日，黄石市第八中学向学校门面各承租户下达了搬离通知，通知各租户在2016年12月31日合同到期后不再签订租赁合同，学校将在2017年1月1日收回房屋，并通知租户于2017年1月1日前搬离。2016年12月31日合同到期后，黄石市第八中学将包括涉案门面及学校其他门面产权全部收回，并不再与各租户签订租赁合同。2017年2月21日、2017年7月4日，黄石市第八中学又向各租户下达了搬离通知，通知最后搬离时间为2017年7月25日前。2017年7月25日，学校将全部门面停水、停电。涉案门面停水、停电后，杨利军便搬离了该门面。2017年11月7日，杨利军将涉案门面钥匙交还给黄石市第八中学。2018年7月7日，黄石市第八中学出具证明，内容为：2016年3月学校同意文生手绘店借给杨利军使用，屋内所有装饰设施物品及借用关系以及纠纷与学校无关，2017年1月因学校改建未与各家商户续签合同，多次发出通知要求商户搬离，由于学校改造项目还未实施，学校本着关心和体恤，考虑到商户的实际困难，没有采取任何强行搬离措施，而是给予了一定时间继续经营来作为经济补偿，直到2018年5月份进行门面改造，学校退还押金并收回房屋。
本院认为，本案双方争议焦点为：一、原、被告之间形成的民事法律关系是租赁还是借用；二、双方形成的民事法律关系是否有效。本院对争议焦点逐一进行论述。
原、被告之间形成的民事法律关系是租赁还是借用。
借用合同是指出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还给出借人的合同。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。借用合同与租赁合同同属暂时转移标的物的占有、使用、受益权，区别在于租赁是有偿使用，借用是无偿使用。本案中，胡文生将涉案房屋交给杨利军使用，双方约定了使用期限，并约定每月门面内物品使用费每月2000元、门面费1760元。因双方对于门面是否在2017年1月1日后继续使用不确定，故双方约定房租1760元的交纳风险在2017年1月1日后由乙方承担，使用费2000元由乙方继续支付，杨利军亦按此约定履行了支付使用费的义务。因此，杨利军使用涉案房屋系有偿使用，双方已形成房屋租赁合同关系。
双方的房屋租赁合同关系是否有效。
虽然黄石兴港科技投资有限公司与胡文生签订的《房屋租赁合同》中对于转租进行了限制，但胡文生将涉案房屋转租给杨利军经过产权人黄石市第八中学的同意。因此，双方于2016年3月13日签订的《协议书》没有违反法律规定，应属合法有效。胡文生已按协议约定将涉案房屋交付杨利军使用，杨利军应按协议约定支付房屋租金。因黄石市第八中学在2016年12月31日合同到期后，未收回涉案房屋，并允许胡文生继续使用该房屋，故胡、杨二人的续租行为继续有效。而杨利军实际租赁涉案房屋的时间至2017年7月25日之后，因此，杨利军请求退还2017年4、5、6月的租金共6000元于法无据，本院不予支持。另黄石市第八中学从2016年10月26日起至2017年7月4日止，先后三次向租户下达了搬离通知，且杨利军在通知搬离的最后期限截止后搬离了涉案房屋，依据双方续签协议的约定，其搬离行为视为其作出了解除合同的意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此规定，杨利军搬离房屋并未违反协议约定，双方的租赁合同关系已经解除。故对于胡文生收取的房屋押金15000元，应在扣除7月份租金2000元后，将剩余押金13000元返还给杨利军。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告胡文生于本判决生效后五日内向原告杨利军返还房屋押金13000元。
二、驳回原告杨利军的其他诉讼请求。
如果被告胡文生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费162元，由原告杨利军负担62元，被告胡文生负担100元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 周雷刚
二０一八年七月二十二日
书记员 肖 君