北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0112民初32633号
原告杨子卿，男，1989年11月26日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。
委托代理人孙宝兰（原告杨子卿之母），1964年8月4日出生，北京市塑料二厂退休职工。
被告北京新通致远房地产开发有限公司，住所地北京市通州区群芳中一街66号，信用代码：×××。
法定代表人孙秋艳，董事长。
委托代理人张艳华，女，1974年11月6日出生，�该公司宿舍。
委托代理人秦大伟，男，1986年8月1日出生，住该公司宿舍。
被告北京大地鸿鼎房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区和平里西街3号4号平房108室，信用代码：×××。
法定代表人李静，总经理。
委托代理人王爱玲，女，1973年9月25日出生，住该公司宿舍。
被告北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号楼5层501号，信用代码：×××。
法定代表人封波，总经理。
委托代理人陈文，男，1982年10月11日出生，住该公司宿舍。
委托代理人王余，男，1978年12月15日出生，住该公司宿舍。
原告杨子卿诉被告北京新通致远房地产开发有限公司（以下简称新通致远公司）、北京大地鸿鼎房地产经纪有限公司（以下简称大地鸿鼎公司）、北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告杨子卿的委托代理人孙宝兰，被告新通致远公司的委托代理人张艳华、秦大伟，被告大地鸿鼎公司的委托代理人王爱玲，被告圣瑞物业公司的委托代理人陈文、王余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨子卿诉称：我与被告新通致远公司签订了《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》（以下简称《现房买卖合同》）约定我购买新通致远公司开发的北京市通州区梨园镇砖厂南里X幢第X层X单元XX号房屋（以下简称XX号房屋）。合同约定买受人未在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第3种方式处理，第三种方式由附件十说明为在买受人履行相应义务的前提下，买受人未能在限价商品住房交付、买卖双方办理完毕网签且买受人付清全部房款，交齐办理产权登记所需的全部费用及材料（包括但不限于契税缴纳凭证等）之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人按照本条约定承担逾期办理产权登记的违约责任。我认为合同中存在很多问题：新通致远公司未向我出示相关行政审批手续及许可证书，且未向我提供《规划平面图》，该图纸本应为物业合同附件。因此，我认为新通致远公司在未取得完整手续的情况下出售房屋，被告大地鸿鼎公司在代理出售房屋时，未尽到审查义务。因新通致远公司与大地鸿鼎公司的原因导致房产证无法在房屋出售后立即办理，且至今未完成房产证书办理事宜，导致我无法取得房产证书。附件十对合同进行了不公平的更改。合同为霸王条款，没有对附件十相应部分特别提示，事实上，出卖人采用流水线式签合同，直接要求买受人签�，并不展示和说明合同内容。也不给买受人阅读合同的时间。所有合同条款相同，不允许买受人提出异议。否则不予交房。买受人处于无法拿到房子的被胁迫的情况下被动签订合同。合同有失公平原则，片面强调买受人义务，没有对出卖人进行任何义务约束。违约金比例有失公平。出卖方的格式条款内容中免除其责任、加重买受方责任、排除和严重弱化买受方主要权利。合同签字过程中存在欺诈成分，交给我的合同出卖人签章位置，没有出卖人签章。我曾找到新通致远公司要求尽快办理产权证书，新通致远公司却要求与我重新签订合同，并把原合同内容做了修改。请求法院认定以住房交付之日即合同签订日期为720日的起始时间。并依据公平原则认定以日万分之一计算逾期办证违约金。大地鸿鼎公司作为销售代理未尽到相应的义务，承担连带赔偿责任。被告圣瑞物�公司与新通致远公司均为北京市华远置业有限公司下属公司。物业招标采用邀标的方式选定，圣瑞物业公司服务极不规范且未达到服务标准。但费用却高至2.57元，新通致远公司在房屋销售过程中也未说明选取物业公司的原因，且首年物业收费采取了与房款捆绑收费的手段，迫使业主必须缴纳首年物业费。因此我有理由相信新通致远对物业公司选取过程不合理不合法，暗箱操作。根据相关规定，建设单位不得向业主收取服务费，华远铭悦园开发企业应当承担前期物业服务责任，并不得向业主收取物业服务费用。新通致远公司在合同中说明房屋层高为2.8米，但之后要求与买受人更改合同为层高2.7米。我虽未实际测量，但其行为说明了其层高不符合约定。故我要求进行赔偿。现我起诉要求：1、判令被告新通致远公司、大地鸿鼎公司协助我办理XX号房屋产权过户手续；2、�令新通致远公司、大地鸿鼎公司给付我逾期办证违约金5919.56元（以购房款为基数，主张自2016年4月13日至实际办理完毕之日止，暂计至2016年8月24日，共计132天）；3、判令被告新通致远公司、圣瑞物业公司返还我物业费2358.64元，赔偿利息损失241.97元（自2014年4月24日暂计至2016年8月24日）；4、因房屋层高未达到合同约定，要求被告新通致远公司赔偿违约金19010.74元；5、本案诉讼费由三被告承担。
被告新通致远公司辩称：因原告杨子卿未办理XX号房屋的网签手续，故无法办理产权过户手续。我公司未违约不同意承担违约责任。对于收取物业费一事，是符合政策和合同约定的，且系被告圣瑞物业公司收取，不同意返还。XX号房屋实际层高为2.8米，故我公司未违约，不同意赔偿违约金。
被告大地鸿鼎公司辩称：我公司仅负责签合同，原告杨子卿的各项诉�请求均与我公司无关。
被告圣瑞物业公司辩称：收取物业费是按照合同约定和相关物业费标准收取，不同意原告杨子卿要求返还物业费的诉讼请求。其他诉求与我公司无关。
经审理查明：2014年4月27日，被告新通致远公司作为出卖人、被告大地鸿鼎公司作为委托销售代理机构与原告杨子卿作为买受人签订《现房买卖合同》，约定杨子卿购买新通致远公司开发的XX号房屋，层高2.8米，建筑面积76.48平方米，计价方式为按照建筑面积计算，单价为每平方米6000元。《现房买卖合同》第十七条权属转移登记约定：（一）出卖人保证该限价商品住房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该限价商品住房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。（二）限价商品住房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式处理。3、买受人同意委托出卖�指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元。（三）买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第3种方式处理。3、见附件十《补充协议》。第十九条前期物业服务约定：（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京市圣瑞物业服务有限公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.57/月·平方米（建筑面积）。（三）物业服务企业按照第1种方式收取物业服务费（入住时乙方交纳一年的物业服务费，以后年份的物业费按如下方式交纳）。1、按照年收取，买受人应当在每年的1月15日前缴费。附件十第四部分关于产权登记：买受合同第十七条第（三）款修改为：在买受人履行相应义务的前提下，买受人未能在限价商品住房交付、买卖双方办理完毕网签且买受人付清全部房款，交齐办理�权登记所需的全部费用及资料（包括但不限于契税缴纳凭证等）之日起720日内取得房屋所有权证书的，出卖人按照本条约定承担逾期办理产权登记的违约责任。1、买受人应按照本协议约定在房屋交接前（如发生需补充材料、费用的情况时以出卖人通知的期限为准），按入住通知书所载明的期限及内容向出卖人提交办理房屋权属转移登记手续所需的全部费用及全部资料；或买受人逾期提交契税缴纳凭证及其他办理产权所需资料及费用的；每逾期一日，买受人按全部房价款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期缴纳超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价20%的违约金。2、在买受人在房屋交接前提交齐备的办理商品房产权所需资料及费用的前提下，因出卖人的过错，买受人未在本条约定期限内取得该商品房所有权证书的，买受人不退房，但自该约定期限届满之日起，每逾期一日，出卖人按十元向买受人支付违约金，直至该商品房所有权证书办理完毕之日止。3、如因政府相关部门或买受人原因造成的延误，则本条所述期限均相应顺延，出卖人不承担任何违约责任。4、买受人同意出卖人在办理完毕房屋所有权证书、土地使用权证书（如有）后，直接将上述权证移交给按揭贷款银行、北京市住房贷款担保中心（一次性付款业主除外）。《现房买卖合同》仅在封面首页出卖人处及骑缝处加盖新通致远公司合同专用章，出卖人签章处空白。《现房买卖合同》对于层高不符合合同约定标准的违约责任未进行约定。合同签订当日，新通致远公司与杨子卿签订了《补充协议》，载明：接到开发商电话通知要求办理入住手续，并作出如下承诺：第一条在具备网签条件后，甲方及时通知乙方。乙�应在甲方通知的期限内至甲方指定地点办理网签手续，并按照甲方的要求提供相关文件及费用（如有）；第二条乙方未按出卖人通知办理买卖合同网签手续的，甲方不承担因此而产生的任何责任。第三条如因乙方签约主体资格原因导致双方无法办理网签手续的，乙方需在获知或应当获知后3日内向北京新城基业投资发展有限公司提出更名申请，经新城基业确认后，由更名后的买受人与甲方办理网签手续……合同签订当日，杨子卿交纳房款333120元，房屋总价款为458880元，差额部分为拆迁面积置换所得。合同签订当日，杨子卿向被告圣瑞物业公司交纳了物业费2358.64元，向案外人北京万家惠好房地产经纪有限公司交纳了产权代办费500元，并向新通致远公司交纳了公共维修基金和产权证印花税。杨子卿因对网签合同内容不认可，故未实际办理网签手续。现XX号房屋仍未办理�权证书。杨子卿主张XX号房屋层高不符合合同约定，并称XX号房屋层高实际为2.7米，但未提供证据予以证明。经询问，其表示不申请司法鉴定。
在本案审理过程中，为证明XX号房屋层高不符合合同约定的问题，杨子卿向本院提交了北京市通州区砖厂南里X号楼X层X单元10X号房屋（以下简称10X号房屋）经北京市住房和城乡建设委员会备案的《北京市商品房现房买卖合同》。合同载明10X号房屋层高为2.7米。被告新通致远公司称网签合同载明的层高有误，实际层高为2.8米，并提交《结构施工图》及《竣工图》予以证明。另，为证明其已经履行了协助办理房屋产权证书需其履行的义务，新通致远公司向本院提供了XX号房屋所在的18号楼的楼宇产权证书，载明登记时间为2014年9月17日。
上述事实，有《现房买卖合同》、收款确认单、购房款发票、公共维修基金收据、物业费收据、产权代办费收据、产权证印花税收据、录音、照片、XX号房屋合同、《补充协议》施工图、竣工图、楼宇产权证书及双方当事人陈述在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原告杨子卿与被告新通致远公司签订的《现房买卖合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。被告大地鸿鼎公司作为新通致远公司的委托销售代理机构，新通致远公司对大地鸿鼎公司的代理行为承担民事责任。故对于杨子卿要求大地鸿鼎公司协助办理产权证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求，系主体有误，故本院不予支持。对于杨子卿要求新通致远公司及被告圣瑞物业公司返还物业费及利息的诉讼请求，本案系房屋买卖合同纠纷，基于双方的房屋买卖合同关系，其该项主张系基于物业服务合同关系，与本案非同一法律关系，故本院在本案中不予处理。对于杨子卿要求新通致远公司协助办理XX号房屋产权过户手续并给付逾期办证违约金的诉讼请求，新通致远公司作为开发企业，其仅有协助办理房屋产权证书的义务而并非办理房屋产权证书的主体，根据合同约定，买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向北京万家惠好房地产经纪有限公�交纳了委托费用。现XX号房屋所在楼宇产权证书已于2014年9月17日办理完毕，且杨子卿未明确亦未提供证据证明新通致远公司存在怠于办理或其他阻却办理权属转移登记的情形，根据办理所有权转移登记的相关规定，签订商品房现房买卖合同的，提交网上签订的现房买卖合同，现杨子卿未签订网签合同，故对于杨子卿的上述诉讼请求，本院不予支持。对于杨子卿主张XX号房屋层高不符合合同约定要求新通致远公司赔偿违约金的诉讼请求，因其未提供证据予以证明，且不申请司法鉴定，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨子卿的全部诉讼请求。
案件受理费8184元，由原�杨子卿负担（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张若琳
人民陪审员 胡晓波
人民陪审员 郭俊苹
二〇一七年一月十一日
书 记 员 杨 晨