辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民初50号
原告（案外人）：沈艳生，女，1953年9月2日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。
委托诉讼代理人：刘明继，辽宁鑫晟律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市和平区南三好街81号。
法定代表人：阚惠民，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王伟，女，1982年9月10日出生，汉族，该公司项目经理。
委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。
被告（被执行人）：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。
法定代表人：黄金俊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
被告（被执行人）：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。
原告沈艳生与被告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“长城资产公司”）、阜新恒强置业发展有限公司（以下简称“恒强公司”）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月26日对本案进行了公开开庭审理。原告沈艳生及其委托诉讼代理人刘明继、被告长城资产公司的委托诉讼代理人王伟、邱旭，被告恒强公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜的共同委托诉讼代理人马琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
沈艳生向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令不得对位于辽宁省阜新市细河区工业街甲55号-261房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判令被告恒强公司履行《商品房买卖合同》，向原告交付房屋；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月份，原告与被告恒强公司达成购房协议，确立商品房买卖合同关系，原告分四次交齐全部房款，2014年6月18日被告恒强公司给原告开具《销售不动产统一发票》，并重新签订《商品房买卖合同》，同时将原告4张交款收据和一份房屋认购协议原件收回。原告的购房时间早于被告长城资产公司办理抵押登记的时间，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告的情况完全符合，原告对涉诉房屋享有的权益足以排除法院强制执行。
被告长城资产公司辩称，一、沈艳生请求法院停止执行案涉房屋并解除查封的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，首先，原告没有提供任何证据证明其在法院查封（2016年9月26日）之前合法占有使用了案涉房屋，且案涉房屋在查封时处于未完工状态，无水、电、气、暖，电梯无法使用等情况，且建筑内外装饰均未完工，没有达到入住条件。即使被答辩人抢住都不符合客观条件。其次，案涉房屋没有经过综合验收，存在安全隐患。第二，沈艳生于2014年6月18日与恒强公司签订《商品房买卖合同》，此时，恒强公司的印章及账户由答辩人监管，因此，恒强公司与沈艳生签订《商品房买卖合同》所使用的公章未经答辩人许可，存在恒强公司私刻、私用印章的行为，且该《商品房买卖合同》没有备案，不发生物权变动的效力，由此可以认定原告没有在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。第三，对于原告现金付款的真实性也存在异议。第四，案涉房屋取得预售的时间为2014年5月12日，原告主张2013年8月与恒强公司签订认购协议购买案涉房屋，首先购买合同无效，其次，被答辩人购买案涉房屋时存在过错，不能够排除案涉房屋的执行。
二、原告沈艳生请求恒强公司履行合同，交付案涉房屋的诉讼请求不符合法律规定，应予驳回。第一，案涉房屋于2013年10月16日抵押给答辩人，并办理了抵押登记，原告购买房屋没有签订备案合同，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此原告购买房屋的行为不发生无权变动的效力。故原告无权要求恒强公司交付案涉房屋。第二，根据辽宁诚信公证处（2016）辽诚证执字第4号执行证书，已经确认答辩人对案涉抵押物享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，原告不符合排除执行行为的条件。
被告恒强公司辩称，一、恒强公司与沈艳生签订的房屋《商品房买卖合同》合法有效。二、恒强公司向房屋买受人开具的《收款收据》真实有效。三、对于尚未实际占有涉案房屋的买受人来说，该部分买受人虽未实际占有房屋，但从法律适用上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，原告虽未实际占有房屋，但在法院查封涉案房屋之前，与恒强公司签订《商品房买卖合同》，并交付了相应房款，虽未办理房屋过户登记手续，但并非该买受人的过错，是因涉案房屋未交工，致使该部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记。同时，恒强公司同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证申请执行人的合法权利不受侵害。
四、辽宁诚信公证处出具的《执行证书》没有溯及既往效力，不适用于本案。起诉书引用辽宁诚信公证处2016年3月7日作出的（2016）辽诚证执字第4号《执行证书》，因本案涉案房屋于2013年5月13日抵押给长城资产公司，2014年抵顶给原告，而《执行证书》是2016年3月7日作出的，该证书没有溯及既往效力，因而不适用于本案。
五、原告长城资产公司和第三人恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权已经作了处分，原告无权对被告主张权利。原告长城资产公司和第三人恒强公司于2013年、2014年先后签订《借款合同》、《还款合同》、《还款补充协议》、《监管协议》，原告长城资产公司还出具了《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，其中均约定了第三人恒强公司对建成的商品房可以正常销售、约定了销售的房款60%进入监管账户，用于偿还借款本金和利息。以上事实说明，原告长城资产公司和第三人恒强公司对抵押权和抵押优先受偿权作了处分，物权法第191条第二款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定不适用本案。2013年以来，第三人恒强公司按照《借款合同》和《监管协议》，先后用销售房屋款偿还恒丰银行借款本金11,425,283.34元，偿还原告长城资产公司借款本金1630万元，偿还长城资产公司借款利息55,803,298.04元，还本金和利息合计83,528,581.38元。以上事实表明，恒强公司销售房屋和被告买受房屋，均不违反担保法和物权法关于抵押权的规定，原告无权对被告主张权利。
被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜辩称，均同意恒强公司答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年5月10日，恒强公司与恒丰银行蓬莱支行签订《借款合同》借款人民币2亿元，同日签订《抵押合同》，恒强公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额2亿元本金，并于2013年12月16日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第1662号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2013年10月16日，阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于阜新市细河区北新路63-5号262等36户在建工程作抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。
2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方长城资产公司、借款人、抵押人恒强公司、出质人、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲签订《债权转让协议》，由长城资产公司取得上述债权。
2013年12月30日，长城资产公司与恒强公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称“光大银行”）签订了《监管协议》，约定由长城资产公司对恒强公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市斑龙新城起步区北新路北侧“恒强(马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为长城资产公司提供相关协助。同日，原告长城资产公司作出《关于阜新恒强马德里花园项目还款事宜有关合同的诠释》，对上述情况予以确认。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强公司“恒强(马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。
2016年3月2日，长城资产公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016）辽诚证执字第4号执行证书，确认原告对恒强公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，原告在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，被告黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强公司的全部债务承担连带保证责任。后，原告依此向本院申请执行，本院于2016年9月26日作出[2016]辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强公司开发建设的位于辽宁省阜新市细河区工业街甲55号-261住宅房屋。
沈艳生作为案外人向本院提出异议，本院于2017年12月15日作出（2017）辽01执异1054号执行裁定书，以“案外人沈艳生并未实际占有使用案涉房屋，不符合不动产无过错买受人物权期待权的保护条件”为由，裁定驳回沈艳生的异议。原告沈艳生向本院提起本案诉讼。
2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，即本案原告。
另查明，原告沈艳生于2014年6月18日与恒强公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：[A2014007493]）,约定购买恒强公司开发的位于辽宁省阜新市细河区工业街甲55号-261住宅房屋。同日，恒强公司向沈艳生开具了金额为328,100元的涉诉房屋《销售不动产统一发票》。
原告沈艳生提供了辽宁省阜新市不动产登记中心于2018年1月3日出具的《房产登记情况查询证明》，载明：截止2018年1月3日，沈艳生在该中心无住宅房屋权属登记信息记录。
本案涉诉房屋所属恒强(马德里花园工程项目已于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》；于2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》；于2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》，但至本案诉讼发生时，仍未通过综合验收。
经本院于2018年5月8日到涉诉房屋及其所在园区进行现场勘查，园区中，已具备基本居住条件的房屋已有部分业主装修并实际入住，另有部分房屋因未完工而不具备居住条件。因涉诉房屋尚未具备交付条件，原告沈艳生未实际占有涉诉房屋。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告沈艳生是否支付了购房款的问题。原告沈艳生称其于2013年8月份，与被告恒强公司达成购房协议，于2013年8月交房款20,000元，2013年9月2日交房款10,000元，2013年9月18日交房款82,091元，2013年10月份交房款216,009元，共计四次交齐全部购房款328,100元。2014年6月18日被告恒强公司给原告开具《销售不动产统一发票》，并重新签订《商品房买卖合同》，同时将原告4张交款收据和一份房屋认购协议原件收回。原告提供了4张交款收据复印件和发票原件，恒强公司对此并无异议，原告提供的上述证据形成基本证据链条，可以认定其已向恒强公司交付了涉诉房屋全部购房款，本院予以确认。
2.关于涉诉房屋是否交付使用的问题。经本院现场勘察，原告购买的涉诉房屋所在楼的门、窗、电梯、水、电等必要设施设备建设尚未完工，并不具备房屋正常使用的交付条件。原告尚未实际占有涉诉房屋。
本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为案外人沈艳生就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。
首先，原告沈艳生提供了其与被告恒强公司签订的《商品房买卖合同》、恒强公司开具的《销售不动产统一发票》，以及此前原告分四次向恒强公司交付购房款，恒强公司向原告出具的《收款收据》虽然为复印件，但恒强公司对其真实性并未提出异议，且恒强公司对上述证据和事实均予以认可，由此可见，以上证据已形成基本证据链条，可以证明沈艳生与恒强公司已签订真实有效的《商品房买卖合同》，内容并未违反法律行政法规强制性规定，原告向恒强公司交付了涉诉房屋的全部购房款。虽然被告长城资产公司对此不予认可，但未能提供充分证据足以推翻或否定沈艳生的主张。
其次，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”就本案而言，首先，从订立合同及交付购房款方面来看，如前所述，可以认定沈艳生与恒强公司之间订立了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款；其次，从房屋实际占有及办理产权过户登记情况来看，因上述规定系针对已竣工验收且具备交付条件及办理过户登记的执行标的，在此条件下已经办理入住手续、实际占有该财产并办理过户登记是阻却执行的有效依据。而本案特殊之处在于作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，沈艳生在此过程中并没有过错，沈艳生的购房行为应受法律保护，属于上述司法解释所规定的能够排除执行的适用情形。第三，原告所购涉诉商品房系用于居住，且在辽宁省阜新市内沈艳生名下无其他用于居住的房屋。
最后，从争议各方各自行为发生时间先后来看，沈艳生与恒强公司签订《商品房买卖合同》及支付全部购房款系在长城资产公司申请法院执行查封之前，且从长城资产公司与恒强公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中约定，“恒强公司'恒强(马德里花园'项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”的内容来看，长城资产公司并未严格限制恒强公司禁止对外出售涉诉房屋，长城资产公司现申请执行恒强公司已出售给沈艳生的涉诉房屋，属事实及法律依据不足。故此，原告作为案外人就执行标的即案涉房屋享有足以排除被告长城资产公司请求对该房屋申请强制执行的民事权益，即对于原告请求法院判令不得对位于辽宁省阜新市细河区工业街甲55号-261房屋的强制执行的诉讼请求，本院应予支持。关于原告请求判令被告恒强公司履行《商品房买卖合同》，向原告交付房屋的主张，因该房屋尚不具备交付条件，原告可在涉诉房屋具备交付条件后，依据双方合同约定，另行主张，故本院对其该项主张，暂不予支持。另，因本案纠纷的产生根源系由被执行人恒强公司怠于履行执行证书确认的合同义务所致，故本案诉讼费用应由恒强公司负担。
综上所述，原告沈艳生的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：
一、不得执行位于辽宁省阜新市细河区工业街甲55号-261房屋，合同建筑面积96.5平方米的住宅房屋；
二、驳回原告沈艳生的其他诉讼请求。
本院（2017）辽01执异1054号执行裁定于本判决生效时自动失效。
案件受理费6222元，由被告阜新恒强置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。
审判长 贾宏斌
审判员 姜会军
审判员 韩彩霞
二〇一八年六月二十五日
书记员 王潇潇
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。