浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初5365号原告：浙江富春房地产开发有限公司，住所地：桐庐县桐庐经济开发区。法定代表人：刘皇辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金鑫，浙江春江明珠律师事务所律师。被告：桐庐县桐君街道靓家灯具超市，住所地：桐庐县城南街道春江路***号。经营者：胡艳飞，女，汉族，1978年5月14日出生，住桐庐县。委托诉讼代理人：宋勇军、丁华强，桐庐县分水法律服务所法律服务工作者。原告浙江富春房地产开发有限公司（以下简称富春公司）与被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市（以下简称灯具超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用简易程序于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告富春公司的委托诉讼代理人陈金鑫，被告灯具超市的经营者胡艳飞及其委托诉讼代理人宋勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富春公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即将桐庐县城春江东路777号灯具市场一楼商铺中的部分（建筑面积为114.88平方米，详见测绘图纸）腾空，并交还给原告。2、判令被告立即支付给原告租金42232元（自2016年11月9日起计算至2017年7月18日止）、房屋占有使用费（自2017年7月19日起计算至房屋实际腾空返还之日止，2017年7月19日起至2018年7月18日标准为204205元，之后每年递增5%）。3、判令被告支付原告逾期付款违约金58344元、滞纳金432720元（暂计算至2017年9月18日止），后续滞纳金计算至租金付清之日止（以194481元为基数，按日千分之五计算）。4、判令原告为主张债权支出的律师代理费20000元由被告承担。5、判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年7月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告将春江东路777号灯具市场一楼（其中桐庐县市政园林建设管理处委托原告面积为250.37平方米，原告自有产权房屋面积为114.88平方米）出租给被告使用；租赁期限自2012年7月19日至2017年7月18日，第一年租金为16万元，之后每年的租金递增5%;租金每半年支付一次，上半年费用在1月30日前支付，下半年费用在6月30日前支付，先付后用；任一方违约，须支付当年租金的30%作为违约金；逾期支付租金的，除承担违约责任外，还应按当年租金的千分之五向原告支付滞纳金；原告向被告行使追索权而支出的合理费用，由被告承担。双方还就其他相关事项进行了约定。2017年3月8日，经各方调解达成一致后，被告已付清灯具市场一楼商铺租金（原告自有部分计算至2016年11月8日的租金和桐庐县市政园林建设管理处所有部分计算至2015年3月31日的租金），且约定桐庐县市政园林建设管理处所有部分后续租金由其与被告自行处理。2017年7月18日，《租赁合同》期满终止，但2016年11月9日起的租金（原告自有产权部分）被告一直未能支付，已构成严重违约，应承担相应的违约金和滞纳金，且至今未将房屋腾空交还给原告。为此，原告为维护自身合法权益特向人民法院起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告富春公司向本院提供的证据材料有：1、产权证及测绘图纸，用以证明案涉房屋产权及具体面积的事实；2、租赁合同，用以证明原被告之间的租赁关系及具体的租赁条款；3、民事调解书、调解笔录，用以证明2016年11月14日，原告就案涉房屋租赁事宜起诉被告，及达成调解的具体情况；4、通知函，用以证明租赁合同期满后，原告通知被告交清租金并腾退返还房屋；5、物价局文件、律师费发票、委托代理协议，用以证明原告主张债权支出律师代理费20000元的事实。被告灯具超市答辩称：答辩人曾向原告租赁房屋的事实是属实的，对于第一条诉讼请求，根据被告得到的信息显示，本案诉争的标的早已不是原告所有，所以双方未达成一致协议，如果权属是明确的，被告也会将房屋返还给原告。对于其余诉讼请求，除了租金，被告还有待核实以外，别的诉讼请求，因为是原告计算依据与客观事实不符，答辩人处的租赁合同是2012年6月1日签署的，约定的年租金为155000元，而原告提供的租赁合同的年租金是160000元，租金计算的基数不同，365.25平方米的租赁房屋中，按照合同约定，114.88平方米是属于原告的，原告与桐庐县市政园林管理处已解除租赁合同，所以本案中原告按照160000元的年租金基数计算是错误的，答辩人同意支付房屋的占有使用费，因双方一直未谈妥房屋的续租事宜。关于违约金，因为答辩人非故意拖欠租金，2017年2月8日，桐庐县市政园林管理处通知答辩人不能擅自将租金交于原告，所以答辩人一直未交付租金。所以原告对答辩人违约的指控不能成立。如果法庭认定答辩人构成违约的，答辩人也认为违约金的计算过高，请求酌情减少。综上，答辩人认为42232元的租金数额是错误的，违约金也过高，滞纳金与违约金只能选择其一主张，因房屋权属不明，不能继续履行，律师费按照法庭支持的数额按比例来判，所以请求法庭依法裁判。被告灯具超市向本院提供的证据材料有：1、租赁合同（复印件），用以证明案涉房屋租金155000元，原告的合同是虚假的；2、通知书，用以证明被告未向原告交付租金是有原因的。被告未支付租金是没有构成违约的。经庭审质证，对原告富春公司提供的证据，被告灯具超市质证如下：证据1，三性有异议，请求法庭允许被告庭后核实；证据2，三性均有异议，原告认为该合同来源于上一个案件中，上一案件未举证质证，所以原件不可能在上一案件中；证据3，无异议；证据4，真实性无异议，合法性、关联性有异议，收到通知函之后被告及时原告沟通，双方同意再行协商，不能达到原告的证明目的；证据5，真实性无异议，对关联性有异议，基于本案的诉讼标的，应当以最终法庭确定的数额确定律师费。对原告提供的证据，本院均予以认定。对被告灯具超市提供的证据，原告富春公司质证如下：证据1，复印件，三性不认可，就算有这份合同，原告提供的合同在后，应以我方这份为准；因该证据为复印件，故本院不予认定。证据2，三性不认可，假如有这份通知书，也无法达到被告的证明目的，不能作为被告不支付租金的抗辩理由。因该证据无法达到被告的证明目的，故本院不予认定。根据上述有效证据，及结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2012年7月19日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将位于桐庐装饰五金灯具市场一楼面向春江路面积共计365.25平方米的场地（其中桐庐县市政园林建设管理处所有房屋产权面积为250.37平方米，原告自有产权房屋面积为114.88平方米）租赁给被告作经营灯具的经营场所使用，要求该承包区域到市场中庭之间的其中一扇卷帘门通道须在白天经营时间保持开启状态。租赁期为五年，从2012年7月19日至2017年7月18日。第一年租金为16万元，以后每年的租金采用环比递增法，年递增率为5%；年租赁费分两次支付，每半年支付一次，上半年费用在1月30日前支付，下半年费用在6月30日前支付，先付后用；任一方违约，须支付当年租金的30%作为违约金，因违约给对方造成的实际损失大于上述违约金数额的，还应承担实际损失的赔偿；未按合同约定的期限支付租赁费用的，除承担违约责任外，还应从实际违约之日起，每天按当年租赁费用的5‰支付滞纳金。原告向被告行使追索权而支出的合理费用，由被告承担。该合同还对其他内容作了约定。2016年11月14日，原告起诉被告及第三人桐庐县市政园林建设管理处，要求被告支付桐庐春江路777号灯具市场三楼商铺及一楼商铺截止至2016年11月8日的租金共567543元及利息损失。后该案达成调解协议：三楼商铺计算至2015年3月31日的租金为109032元，后续租金由第三人和被告处理。一楼商铺，属于原告的部分（114.88平方米）算至2016年11月8日的租金及第三人产权部分（250.37平方米）算至2015年3月31日合计租金398791元，第三人产权部分后续租金由其和被告处理。扣除被告已支付的452000元，被告实应支付55823元。最终由灯具超市支付富春公司租金55823元。本院认为：原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。原告将房屋出租给被告后，被告负有按约支付租金等费用的义务。被告未按照约定支付租金，应承担由此产生的违约责任。2017年7月18日，案涉租赁合同期满终止，双方未协商一致续租事宜，故被告应当腾退桐庐县城春江东路777号灯具市场一楼商铺中原告所有的建筑面积为114.88平方米的房屋，支付2016年11月9日起至2017年7月18日止的租金42232元，并支付自2017年7月19日起至实际腾退之日止按合同约定标准计算的占有使用费。对于原告主张的逾期支付租金的违约金，根据合同约定的违约金计算标准，被告抗辩过高请求调整，本院酌情调整为以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于原告主张逾期支付租金的滞纳金，其实质与违约金相同，基于的事实亦是同一的，原告也未举证证明上述违约金不足以弥补其损失，故对滞纳金的请求不予支持。对于原告主张的律师代理费，根据本院已支持的合理部分，酌定为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市于本判决生效之日起十日内腾退桐庐县城春江东路777号灯具市场一楼商铺中建筑面积为114.88平方米部分的房屋；二、被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市于本判决生效之日起十日内支付原告浙江富春房地产开发有限公司房屋租金42232元并支付自2017年7月19日起至房屋实际腾退之日止按合同约定标准计算的占有使用费；三、被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市于本判决生效之日起十日内支付原告浙江富春房地产开发有限公司以42232元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金；四、被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市于本判决生效之日起十日内支付原告浙江富春房地产开发有限公司律师代理费5000元；五、驳回原告浙江富春房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费12353元，减半收取计6176.5元，由被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市负担527元，由原告浙江富春房地产开发有限公司负担5649.5元。原告浙江富春房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐县桐君街道靓家灯具超市于本判决生效之日起七日内交纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  郑霞二〇一七年十二月十九日书记员  孙洁?附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。?*ArabicDash?-2-??*ArabicDash?-1-?