吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）白民二终字第185号
上诉人（原审被告）：白城市宏达市场物业管理有限责任公司。
法定代表人：唐琪，系经理。
委托代理人：邓少辉，系吉林金辉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：白城市洮北区业余体校。
法定代表人：冯晓伟，系校长。
委托代理人：李佩璟，系吉林亚非律师事务所律师。
上诉人白城市宏达市场物业管理有限责任公司（以下简称宏达公司）与被上诉人白城市洮北区业余体校（以下简称区体校）租赁合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2013）白洮民二初字第110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏达公司委托代理人邓少辉，被上诉人区体校法定代表人冯晓伟，委托代理人李佩璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2001年9月18日下午洮北区人民政府召开专题会议，研究仁兴农贸市场建设和管理问题。2001年9月21日下发了（2001）18号白城市洮北区人民政府研究仁兴农贸市场建设和管理问题专题会议纪要。纪要内容：“三、同意通过招商引资的形式，由区体校和宏达公司在仁兴体育场内重新扩建临时性农贸市场（不得进行永久性建筑，如遇国家、政府、铁路城市整体规划建设需要，应无条件拆除）。农贸市场内，不得从事文化、娱乐经营。宏达公司扩建设计方案应在施工前报白城铁路办事处审核。四、市场外的马路市场由城管监察支队负责清理，一律进入市场内规范经营，具体事宜由城管监察支队和白城市宏达市场物业管理有限公司另议。市场内卫生、治安、防火等日常管理均由投资方宏达公司全权负责，做到垃圾日产日清，集中送往附近垃圾点，由铁路环卫部门有偿代运。市场开发具体事宜由区体校与宏达公司共同协商议定。五、关于占用铁路用地和土地租金的具体问题，由宏达公司与白城铁路土地分局共同协商，白城铁路土地分局可参照白城市招商引资有关政策，给予优惠照顾。”2002年1月1日宏达公司与白城铁路土地分局签订了路外单位占用铁路用地协议书。协议书约定：“三、占地面积：8800.50平方米；五、上述土地产权为甲方（白城铁路土地分局）所有，于2002年1月被乙方（宏达公司）占用，特协议如下：3、乙方对所占用的铁路用地，不准私自转让或租给第三者使用，如不用时，应于半个月前通知甲方，办理退地手续。”合同签订后，宏达公司投资建设了仁兴农贸市场，同时向白城铁路土地分局缴纳了土地出租金。原告提供了白城铁路土地分局中华人民共和国国有土地使用证吉国用（1999）字第6000027号土地使用证证实：上述土地系白城铁路土地分局为使用权人。2002年2月6日双方（甲方区体校，乙方宏达公司）签订租赁仁兴体育场部分场地协议一份，协议约定：“一、甲方同意将仁兴体育场部分场地租给乙方使用，具体位置为：东到体育场东墙，西到体育场西墙，南以体校办公室向北65米以北，北至新华路边界及甲方场地的东西墙各宽6米（见仁兴体育场平面图）。乙方必须按约定用途使用承租场地（经营农贸市场）。三、乙方向甲方每年交租赁费五万五千元。四、租赁起止时间：2002年6月1日至2012年5月31日，共计10年。”现租赁期已届满，区体校多次找宏达公司协商未果。
原审法院认为，宏达公司投资建设的仁兴农贸市场，是经洮北区人民政府召研究决定建设的。在仁兴农贸市场筹备建设时，洮北区人民政府召开了专题会议，并下发了会议纪要。根据会议纪要第四条规定：“市场开发具体事宜由区体校与宏达公司共同协商议定。”在市场开发、建设、使用过程中，区体校未投资，未参与开发建设，未参与管理。但于2002年2月6日与宏达公司签订租赁仁兴体育场部分场地协议。协议约定：“仁兴体育场部分场地租给乙方使用，具体位置为：东到体育场东墙，西到体育场西墙，南以体校办公室向北65米以北，北至新华路边界及甲方场地的东西墙各宽6米（见仁兴体育场平面图）。租赁起止时间：2002年6月1日至2012年5月31日，共计10年。”根据《中华人民共和国同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”宏达公司租赁区体校的场地于2012年5月31日到期，故，区体校主张宏达公司返还仁兴体育场部分场地，具体位置为：东到体育场东墙，西到体育场西墙，南以体校办公室向北65米以北，北至新华路边界及甲方场地的东西墙各宽6米（见仁兴体育场平面图），符合法律规定，本院予以支持。对区体校主张宏达公司返还租赁的仁兴市场场地并自2012年6月1日起至返还场地止，每月支付租金4583元的请求，根据《中华人民共和国同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”宏达公司占有区体校出租的场地一直经营未还，应视为宏达公司继续租赁，故区体校主张仁兴市场场地租金自2012年6月1日起至返还场地止，每月支付租金4583元的请求，符合法律规定，予以支持。宏达公司的抗辩主张于法无据，本院不予支持。
综上，为保护当事人的合法权益。根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定第二条规定，原审法院判决如下：
宏达公司于本判决生效后立即返还租赁区体校的仁兴体育场部分场地，具体位置为：东到体育场东墙，西到体育场西墙，南以体校办公室向北65米以北，北至新华路边界及甲方场地的东西墙各宽6米（见仁兴体育场平面图），并自2012年6月1日起至返还场地止，每月按4583元支付租金。
案件受理费50元由区体校承担。
宣判后，上诉人宏达公司不服原审判决向本院提起上诉，其上诉理由归纳如下：第一，上诉人与被上诉人签订的租赁协议是无效协议。出租方即被上诉人不是所涉土地的使用权人。一审中，上诉人出示了所涉土地使用权证、占用铁路用地协议、缴费票据，证明土地使用权人为原沈阳铁路局白城铁路分局，且上诉人与白城铁路分局签订了占地协议，并向其缴纳租金。被上诉人既非土地使用权人，亦无土地使用权人的授权，其无权处分出租土地使用权。因此，被上诉人的出租处分行为无效；第二，协议无效自始无效，不会因签订并且履行有效。也不会因为政府的行政干预而合法有效。且政府会议纪要中也只是确定了由上诉人与被上诉人协商确定，并没有明确被上诉人有权出租土地使用权。另所争议的土地系铁路用地，当地政府亦无权指定管理人或受益人。故请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人区体校辩称，请求维持一审判决。
根据上诉人的上诉请求及理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点是：1、双方之间租赁合同是否有效；2、上诉人应否向被上诉人返还租赁合同中场地并支付租金。
二审中，上诉人与被上诉人均未向法庭提供新证据。
本院二审审理查明事实与原审查明事实一致。
本院认为：
一、上诉人宏达公司与被上诉区体校之间签订租赁合同合法有效。
租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。2001年9月18日下午洮北区人民政府召开专题会议，研究仁兴农贸市场建设和管理问题。本案上诉人宏达公司与被上诉区体校及白城铁路办事处人员均参加了会议，就本案被上诉人区体校继续行使管理权达成一致意向。被上诉人区体校作为出租人并非无权出租。2002年1月1日宏达公司与白城铁路土地分局签订了路外单位占用铁路用地协议书，同时向白城铁路土地分局缴纳了土地出租金。2002年2月6日双方（甲方区体校，乙方宏达公司）签订租赁仁兴体育场部分场地协议一份，协议约定了租赁面积，租金及租赁期限。从政府会议纪要内容及两份协议的先后时间看，上诉人宏达公司对于土地使用权属白城铁路分局及经营管理权属于区体校事实明知，并且按照租赁合同约定已经实际履行十年的租期，期间并未提出异议。现上诉人宏达公司主张双方之间租赁合同无效没有事实和法律依据。双方之间的租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，在租赁合同期限届满后，对当事人失去法律约束力。在上诉人宏达公司与被上诉区体校未达成继续租赁场地的协议、且被上诉人区体校不同意上诉人宏达公司继续占有场地的情况下，上诉人宏达公司继续占有租赁场地的行为属于违法行为，系无权占有。上诉人宏达公司基于双方之间的租赁合同要求被上诉人区体校返还租赁场地合理合法。其行使租赁物返还权利是基于双方之间的租赁合同，与其是否是出租场地的所有权人或者使用权人并无关系。上诉人宏达公司没有合法占有权利，应当返还租赁场地。至于土地权属问题，属于土地使用权人与被上诉人区体校之间的物权法律关系，并不是作为出租人的上诉人宏达公司有权主张的权利。
二、上诉人宏达公司应当给付被上诉人区体校租金。
租赁期满后，上诉人宏达公司不及时返还所租场地的行为属于违约行为，被上诉人区体校因上诉人违约而受到的最直接的损失即场地进入租赁市场后可获得的租金收益。现被上诉人区体校按照原租赁合同约定每年55000元标准主张给付合同期满后的占有场地使用费用应予保护。上诉人宏达公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人白城市宏达市场物业管理有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 暴志东
审 判 员 柳俊华
代理审判员 曹宝明
二〇一四年十二月五日
书 记 员 倪继迎