广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）柳市民二终字第52号
上诉人（一审被告）：黄礼祥
被上诉人（原告）：王新
一审被告：黄礼飞。
上诉人黄礼祥因与被上诉人王新、一审被告黄礼飞租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2013）南民初（二）字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭审理了本案。上诉人黄礼祥、被上诉人王新到庭参加诉讼，证人郭某某、吴某某出庭作证，一审被告黄礼飞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年2月1日，黄礼飞（甲方）、黄礼祥（甲方）共同将其位于柳州市柳南区门头村桥头屯13号自住房屋一楼沿路的各自两间门面出租给王新（乙方）用于汽车修理及电焊加工使用，双方共同签订《租房合同协议书》，约定租期五年（即自2011年2月1日起至2016年2月1日止），每月租金1500元（即每间门面的每月租金为375元），其中双方于该协议第二条约定：“付款方式：乙方一次性预付租金34个月共人民币51000元整给甲方，余下每6个月预付1次”；第四条约定：“签订合同当日支付给甲方押金2000元整，待合同期满后退回，如果乙方在不到租赁期年限经营不下，押金不退回”；第七条约定：“如果甲方以任何理由收回门面，造成乙方不能正常经营，甲方补偿乙方壹年租金和退还押金加剩下租金”，双方除此之外还就其他事项进行了约定，黄礼飞与黄礼祥共同在协议落款“甲方签字”一栏上签名，王新亦在协议落款“乙方签字”一栏上签名。之后，作为甲方的黄礼飞、黄礼祥又与作为乙方的王新共同签订《还款及赔偿违约金协议》，约定：甲方原租予乙方的门面，现由于甲方建房原因需提前终止合同（合同截止日期为2012年11月1日），由此造成乙方的损失，按照租房合同的约定，现甲、乙双方达成以下协议：其一，甲方提前预支34个月的租金共计51000元，至2012年11月1日已返还21个月，余下13个月共计19500元；其二，甲方赔偿乙方违约金18000元，退还押金2000元，共计20000元；其三，以上两项费用共计39500元，黄礼飞、黄礼祥各负责19750元。黄礼祥后依照上述《还款及赔偿违约金协议》向王新退还了9750元，并且于2013年5月18日又向王新支付5000元，王新对黄礼祥已支付的上述合计款项14750元均予认可。王新以黄礼飞、黄礼祥未按照双方协议约定足额支付各自应付款项为由诉至本院，提出以上之诉讼请求。
另查明，黄礼飞虽作为甲方在上述《还款及赔偿违约金协议》上落款签名，但是黄礼飞与王新之间的门面租赁合同关系于2012年11月1日实际并未终止，王新自上述租赁合同签订之日（即2011年2月1日）起至其于2013年5月1日搬离实际一直依照双方上述租赁合同之约定租赁使用黄礼飞所出租的两间门面，王新对该事实于庭审时亦予认可。而王新与黄礼祥之间的门面租赁合同关系于2012年11月1日终止后，王新自始未再使用黄礼祥原所出租的两间门面，双方对该事实均予认可。
一审法院审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王新与黄礼飞、黄礼祥共同签订的《租房合同协议书》系其双方在平等、自愿的基础上协商而成，为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，受法律之保护。关于黄礼飞应否向王新退还其所诉的门面租金10500元及赔偿违约金9000元之诉请。本案中，王新自上述租赁合同签订之日（即2011年2月1日）起至其于2013年5月1日搬离实际一直依照双方租赁合同之约定租赁使用黄礼飞所出租的两间门面，且王新对该事实于庭审时亦予认可，故对此予以确认。根据庭审查明王新所租每间门面的每月租金为375元及王新实际租用黄礼飞所出租两间门面的时长合计27个月之事实，王新该租用期间内应付黄礼飞的租金为20250元（375元／间×2间×27个月=20250元）。因王新于2011年2月1日签订租赁合同之时已实际预付黄礼飞所出租两间门面的租金合计25500元，故黄礼飞应向王新退还所余门面租金的金额为5250元（25500—20250=5250元）。黄礼飞辩称王新除依照合同租用约定门面外，其还于2012年11月至2013年5月额外加租了黄礼飞所在楼房中一楼的一间厨房及二楼的一间住房，王新至今尚欠该加租房屋租金合计4200元未付，主张王新该所欠加租房屋的租金应与黄礼飞上述所应返还王新的门面租金相抵销。本院认为因黄礼飞所述王新额外加租的租赁房屋并非本案所约定之租赁物，且黄礼飞于本案中亦未对王新提起反诉，故黄礼飞上述辩称观点于法无据，该院不予采信。至于赔偿违约金之诉请，因根据庭审查明，虽黄礼飞作为甲方在上述《还款及赔偿违约金协议》上落款签名，但是王新于2012年11月1日后依然继续租用黄礼飞的两间门面直至其于2013年5月1日搬离，即黄礼飞与王新之间的门面租赁合同关系于2012年11月1日实际并未终止，该双方原签订的《还款及赔偿违约金协议》亦未得到实际履行，因此王新依照《还款及赔偿违约金协议》之约定主张黄礼飞赔偿违约金9000元之诉请与客观事实不符，该院不予支持。
关于黄礼祥应否向王新赔偿违约金5000元之诉请。本案中，黄礼祥因建房原因于2012年11月1日与王新提前终止了双方的租赁合同关系，根据双方签订的《还款及赔偿违约金协议》之约定，黄礼祥应向王新退还的门面租金、押金及赔偿违约金合计19750元。该院认为该《还款及赔偿违约金协议》系黄礼祥与王新真实的意思表示，合法有效，黄礼祥应按该协议之约定向王新履行付款之义务。根据庭审查明，黄礼祥依上述协议约定已实际支付王新的款项合计14750元，尚欠违约金5000元未付，黄礼祥及王新对该事实均无异议，应予以确认，故诉请要求黄礼祥赔偿所欠的违约金5000元于法有据，该院予以支持。黄礼祥辩称其与王新终止租赁合同后，王新一直占用其原所出租的两间门面前面的150平米空地用于修车经营长达7个月却未支付任何占用费用，主张王新占用空地的费用应与其上述所欠应赔偿王新的违约金5000元相抵销。该院认为因黄礼祥所述王新在租赁合同终止后占用其门面前的空地并非本案《租房合同协议书》所约定之租赁物，且黄礼祥于本案中亦未对王新提起反诉，故黄礼祥上述辩称观点于法无据，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、黄礼飞退还王新门面租金5250元。二、黄礼祥赔偿王新违约金5000元。三、驳回王新的其他诉讼请求。案件受理费412元，由王新负担239元，黄礼飞负担93元，黄礼祥负担80元。
上诉人黄礼祥不服一审判决，上诉称：被上诉人王新在履行《还款及赔偿违约金协议》中严重违约，在门面交还黄礼祥后因与本案一审中另一被告黄礼飞的租赁合同未解除，在经营修车业务期间仍一直占用门面前150平方米的空地达7个月之久，致使黄礼祥的房屋无法正常施工，无法在约定期限内竣工。期间王新所修车辆还撞坏过黄礼祥房子的卷帘门。一审判决书中“黄礼祥所述王新在租赁合同终止后占用其门面的空地并非本案《租房合同协议书》所约定的租赁物”的表述令人费解，王新租赁黄礼祥的2间门面用于修车，门面前无空地则根本无法修车停车，因此门面前空地就属于出租门面的一部分，王新占用门面前的空地就属于占用已退租的门面，违反了《还款及赔偿违约金协议》，应赔偿给黄礼祥占用费5250元，该占用费与违约金5000元应相互抵销。综上所述，王新存在明显的违约行为，损害了黄礼祥的合同权益，为维护黄礼祥的合法权益，请求二审法院撤销一审判决第二项，依法改判，本案的诉讼费由王新负担。
被上诉人王新答辩称：其当时还租有另外两间门面，未占用黄礼祥门面前的空地，黄礼祥门面前的空地堆放了起房子用的水泥、火砖等建筑材料。黄礼祥起房子用的水电都是由王新提供的，一直未付给其水电费。因此不存在占用上诉人门面前空地需要支付占用费的事实，也不同意用空地占用费抵销黄礼祥应赔偿的5000元违约金。
双方当事人对一审查明的事实均无异议。二审期间，黄礼祥提交了李广筠、吴华辉的书面证言，证明王新于2012年11月1日至2013年5月1日期间占用了黄礼祥门面前的空地，用于修车。被上诉人王新对这两份证人证言的真实性不予认可。被上诉人王新申请证人郭某、吴某出庭作证，证明其没有占用黄礼祥门面前的空地。黄礼祥对郭某、吴某的证言的真实性不予认可。本院认为，由于王新是否占用黄礼祥门面前的空地进行修理汽车业务，是否需要支付门面前空地的占用费与本案的《租房合同协议书》及《还款及赔偿违约金协议》的内容并无关联，本院对这一事实不予审查，因此对李广筠、吴华辉、郭某、吴某的证人证言，均不予认定。
经审查，一审查明的事实属实，予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：黄礼祥能否用出租门面前的空地占用费抵销其应赔偿给王新的违约金5000元。黄礼祥与王新签定《租房合同协议书》将其两间门面出租给王新，后因黄礼祥建房原因双方于2012年11月1日提前终止合同，之后黄礼祥与被王新签订了《还款及赔偿违约金协议》，并且按照该协议黄礼祥已退回王新门面租金9750元及支付违约金5000元，尚有违约金5000元未付，以上事实双方当事人均无异议。在《租房合同协议书》及《还款及赔偿违约金协议》中对黄礼祥门面前空地是否需要另行收费均未做约定，因此黄礼祥提出要收取门面前空地的占用费是否应当支持，不属于本案审理的范围，黄礼祥要求以尚未经过双方协商或确认的门面前空地的占用费与其赔偿给王新的5000元违约金相抵销的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元（上诉人黄礼祥已预交），由上诉人黄礼祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 张 岚
代理审判员 黄 雪
二〇一四年四月九日
书 记 员 梁耀美