江西省鹰潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鹰民一终字第18号
上诉人（原审被告）李来元，个体。
委托代理人陈祎，江西雄石律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨河良，农民。
上诉人李来元因相邻用水、排水纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2014）贵民一初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李来元及其委托代理人陈祎，被上诉人杨河良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原、被告各自购买的房屋坐落在贵溪市交通路铜材商住小区2栋四单元。原告购置的是该单元301室，被告购置的是该单元401室，系上下邻居。该商品房系2003年左右由开发商承建开发建设，2004年3月初销售给各业主。原、被告入住该小区自购房屋后，一直相安无事。至2009年原告发现被告卫生间会向下渗水，便与被告协商解决。被告认为其卫生间房顶也会渗水，双方达成一致意见：被告负责翻修其上一层卫生间解决渗水问题，原告则负责翻修其上一层（被告家）卫生间解决渗水问题。该问题得圆满解决，双方相安无事。2010年5月28日原告杨河良将自家住房一套（本案争议房屋）出租给龚志华居住，双方约定每月租金为500元。2011年每月租价为600元。龚志华租赁该房至2011年10月份，发现该房屋卫生间房顶有水漏下，房屋内墙上到处都是湿漉漉的一片。便将此事电话告诉在深圳的原告杨河良，原告得知此事后，便委托龚志华与被告李来元交涉协商，后发现该漏水情况依旧。2012年2月份又电话告知原告杨河良称该房无法居住，要求退房。2012年2月29日龚志华与杨河良终止了租赁合同关系。2012年3月2日，原告返回贵溪家中，看到的情况如龚志华所述，便找到北街居民委员会要求解决。居委会干部到现场察看后，组织双方多次进行了调解。因双方争议大，调解不成。2014年1月3日杨河良起诉来院，请求判决被告修复漏水部分，停止侵权，赔偿因漏水给原告造成的损失4万元，并承担本案诉讼费。本院受理后，合议庭经过多次做双方的调解工作，仍因双方互不让步，达不成一致意见，无法调解。对原告因漏水所造成的损失，经原告书面向本院申请，本院对外委托鹰潭鑫明司法鉴定中心鉴定，于2014年2月30日作出了鹰鑫房造鉴字（2014）第01号“工程造价鉴定意见书”，鉴定意见为：根据相关资料，原告杨河良住宅受损失修复金额鉴定结果为7402.47元（不含下次漏水源查找及堵漏所需费用），上述修复损失费包括：大厅、主客厅、主卧室、主卧卫生间、西边书房等，其中主客厅损失为1703.99元。花费鉴定费3000元。原告对此鉴定中修复面积等有异议，认为计算偏少；被告对客厅的漏水有异议，认为该漏水是从烟囱漏下的，是整栋房屋的质量问题，并不是其卫生间漏水造成的。
另查明，原告杨河良与龚志华签订“租房合同”的时间是2010年5月28日，双方约定2010年每月房租为500元，2011年每月房租为600元，因漏水问题，双方至2012年2月29日终止合同，但该合同有起租时间，无截止时间。按原告的诉求，计算租金损失等合计为4万元。按租房约定的每月600元计算，自2012年4月1日至2014年9月1日共计29个月，计算租金损失为17400元。
原审法院认为：原、被告作为上下同楼居住的邻居，本应遇事相互协商，体谅解决。而漏水纠纷发生后，经居委会和本院多次调解，双方互不让步，各持己见，使纠纷无法协调解决。本案中原告居室卫生间漏水的事实清楚，证据充分，被告对此无异议。造成该结果虽不是被告故意所致，但被告知情后，长时间未阻止漏水，造成原告损失，存在过错，应当停止侵权，及时修复漏水，赔偿原告的直接经济损失。原告房屋主客厅的损失，经现场察看，确系烟囱渗水所致，应属房屋的质量问题，若该损失1703.99元由被告承担有失公平，故对原告的直接经济损失应认定为5698.48元（7402.47元-1703.99元）。由于该栋房屋的建造时间长，质量存在些问题，加之原告与被告在2009年协商解决漏水问题时已达成一致意见，且漏水问题已初步得到解决。后在使用用水过程中，又出现漏水，虽不能排除是由多方面的原因造成，但被告在知悉原告家屋顶漏水后，未积极采取措施补救，放任漏水情况进一步恶化，故对原告的租金损失（间接损失），被告应承担一定的赔偿责任，本院酌定为人民币5000元，原告的其它诉求应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七第第三款和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六之规定，作出判决：一、由被告李来元在本判决生效后三十日内修复卫生间的漏水，停止侵害，并赔偿原告杨河良直接经济损失人民币5698.48元；二、由被告李来元在本判决生效后三十日内赔偿原告杨河良租金损失（间接损失）人民币5000元。三、驳回原告杨河良的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，逾期应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，鉴定费3000元，合计人民币3800元，由原告杨河良承担1800元，被告李来元承担2000元。
宣判后，原审被告李来元不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清、证据不足。1、被上诉人的卫生间翻修是2009年按照双方约定由被上诉人自己翻修的。仅两年时间，被上诉人家卫生间出现质量问题漏水，其责任应当由被上诉人承担。2、被上诉人知道自己卫生间屋顶有漏水，长时间未翻修，其经济损失应由自己承担。被上诉人知道自家屋顶漏水，按照2009年的办法进行翻修，而被上诉人长时间在深圳，对自己的卫生间屋顶漏水不回家处理，没有查找原因。3、房屋质量问题是造成漏水的主要原因。该房屋建造时间长，比较老旧，加之质量存在问题，不仅被上诉人家存在漏水问题，上诉人家主客厅及卫生间均漏水，漏水源于上诉人和被上诉人的共同楼上501室，因此要解决问题必须从上诉人和被上诉人的共同楼上开始。4、被上诉人于2012年2月29日与龚志华终止房屋租赁合同是其个人行为，不是上诉人强制的，不应当由上诉人承担租金损失。二、原审判决违反法定程序。1、遗漏了必须参加诉讼的501室业主。本案用水、排水涉及到上诉人与被上诉人共同楼上501室业主家，因五楼业主与本案的诉讼有法律上的利害关系，是必须参加诉讼的当事人。2、证人没有出庭对租房合同进行质证，该证据依法不能采信。三、原审判决适用法律不当。原审法院适用《民法通则》第106条第2款、第117条第3款及《侵权责任法》第6条、第26条为适用法律不当。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，发回重审或查清事实改判。
被上诉人杨河良书面答辩称：1、上诉人以被上诉人对其进行过“好心施惠”为由，否认自家卫生间漏水给被上诉人家造成损失而应当承担侵权责任，是违背道德和法律的。2009年上诉人家卫生间水管爆裂漏水致被上诉人家卫生间无法使用，经居委会调解，被上诉人为邻里和谐，减轻了实际上诉人应尽的责任和义务，从而对上诉人的卫生间采取堵漏翻修，这是一种“好心施惠”行为，并没有与之形成合同关系。正是经过被上诉人的维修，才两年没有漏水。现上诉人家使用、管理卫生间不当，又造成漏水，应当承担被上诉人家的一切直接损失。2、一审法院审理程序合法。一是501室房主与本案无利害关系，不能作为本案共同被告或第三人参加诉讼；二是本案的租赁合同是书证，不需要证人作证出庭。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人李来元向本院提交一组新证据，即照片十一张。证明上诉人李来元家房屋全部漏水，原因是501室漏水造成的。被上诉人的质证意见为，该照片只能证明是最近情况。本院认为，上诉人所提交的证据能够证明其自家漏水情况，不足以证明系楼上501室业主漏水形成，故本院不予采信。
经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，被上诉人杨河良卫生间漏水造成损失客观存在，作为相邻方的上诉人李来元应从团结互助、有利各方生活的角度出发，协商解决相邻用水、排水纠纷。一审法院综合全案的实际，酌情判定上诉人李来元承担相应的责任是正确的。上诉人李来元上诉提出被上诉人杨河良卫生间漏水是由于楼上501室家漏水造成证据不足，本院不予采信。关于一审法院审判程序是否合法的问题，一是本案系相邻关系引起的纠纷，楼上501室业主与本案没有直接的因果关系，其诉讼标的与本案不是共同的，故不需要追加为本案当事人；二是一审法院采信被上诉人杨河良与龚志华签订的房屋租赁合同，从而认定租金损失程序合法。
综上，上诉人李来元的上诉理由不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉费人民币800元，由上诉人李来元承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞水才
审 判 员 汪福庚
代理审判员 范 超
二〇一五年四月三日
书 记 员 廖玮楠