北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）一中民终字第13964号
上诉人（原审被告）北京市东升农工商总公司，住所地北京市海淀区成府路45号。
法定代理人齐文兴，总经理。
委托代理人王冠群，女，1981年2月21日出生，北京市东升农工商总公司职员兼北京市海淀区大钟寺农工商公司法律顾问。
上诉人（原审被告）北京市海淀区大钟寺农工商公司，住所地北京市海淀区东升乡大钟寺村17号。
法定代理人黄建忠，董事长。
委托代理人余瑞涛，男，1972年12月15日出生，北京市海淀区大钟寺农工商公司职员。
被上诉人（原审原告）北京明力华房地产信息咨询有限责任公司，住所地北京市怀柔区华北物资市场北一区903106室。
法定代理人杜颖，董事长。
委托代理人樊志勇，北京市中允律师事务所律师。
委托代理人张博欣，男，1978年4月19日出生，北京明力华房地产信息咨询有限责任公司职员。
北京市东升农工商总公司（以下简称东升农工商公司）、北京市海淀区大钟寺农工商公司（以下简称大钟寺农工商公司）因与北京明力华房地产信息咨询有限责任公司（以下简称明力华公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东升农工商公司委托代理人王冠群，上诉人大钟寺农工商公司之委托代理人余瑞涛，被上诉人明力华公司之委托代理人樊志勇、张博欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
明力华公司在原审法院起诉称：1995年6月9日，为改变城乡结合部脏乱差的面貌，东升农工商公司与我公司签订了《白塔庵地区危房改建协议书》，约定东升农工商总公司出土地，我公司出资金，联合进行旧村改造；建成后总建筑面积的90％归我公司所有，剩余的10％归东升农工商总公司所有。1995年6月23日，北京市计划委员会复函海淀区计委同意双方合作，将东升农工商总公司自筹资金建设的白塔庵住宅项目变更为合建项目，合作双方按协议规定分配物业。该项目已于1999年建成交用，为此我公司先后投入了巨额资金，履行了合同的全部义务。2003年7月16日，我公司与东升农工商公司签订了《关于白塔庵小区回迁楼产权划分的协议书》，约定了产权划分及办理产权登记的相关事宜，其中我公司产权公房安置161套，并在协议书附件中确认了房号，并约定对上述房屋以我公司的名义办理有关产权登记手续。该协议书亦经政府有关部门审批。2003年9月4日，北京市国土资源和房屋土地管理局批复明确按划拨方式确认国有土地使用权。此后，双方经历长达数年的艰辛和努力，终于经有关部门批准同意为公房安置户进行产权登记及房改售房，但是东升农工商公司在未通知我公司的情况下，于2011年4月擅自办理了房改售房，东升农工商公司违反合同约定，私自单方面收取了属于我公司的房改售房款据为己有，至今没有返还我公司，违背了诚实信用原则。故我公司起诉至法院，请求：1、1号楼、2号楼、105号院1号楼房屋为东升农工商公司与我公司共同共有，其中我公司占有161套，10477.688平方米，东升农工商公司占有129套；2、属于我公司161套房屋的房改售房款归我公司所有，金额为800万元；3、判决东升农工商公司将800万元以我公司的名义存入北京市住房公积金管理中心。4、诉讼费由东升农工商公司、大钟寺农工商公司负担。
东升农工商公司、大钟寺农工商公司在原审法院答辩称：我方售出房屋的售房款已经全部存至北京市住房公积金管理中心。且根据政策，该款项的使用也有严格的限制，只能用在拆迁户上，我方并未持有相关资金。由于双方合作建房，明力华公司承诺给被拆迁户办理所有权证，但是由于明力华公司有超规划面积的行为被处罚，没有及时交纳罚款，所以被拆迁户得不到所有权证，导致住户不断上访。后在政府部门的协调下，根据区政府相关批复才以东升农工商公司的名义办理产权证。本案根本原因是明力华公司的违约行为造成的，我方办理手续有合法依据，没有因此获得利益，故我方不同意明力华公司的诉讼请求。
原审法院审理查明：1995年，甲方东升农工商公司、乙方北京集达房地产开发公司第一分公司（以下简称集达第一分公司）、明力华公司签订《白塔庵地区危房改建协议书》（以下简称《改建协议书书》），该协议约定：”双方经多次协商，并对大钟寺地区和白塔庵居民区进行了详细的规划和经济可行性分析，经市、区政府主管部门同意，对上述地区进行危房改造。现就有关问题达成协议如下：......二、双方根据商定的甲方出土地，乙方出资金，共建住宅小区的原则，地上住房拆迁，按房改政策安置，单位拆迁由乙方出资解决，厂房搬迁费用和小量的停产费，具体事宜另签协议。三、住宅小区建成后，按总建筑面积的90％归乙方所有（含拆迁用房在内），以保证收回投资。剩余的10％，归甲方所有；原住房私产发价，住房上楼收费等均归乙方负责。双方配合地方政府做拆迁户的安置工作。如果拆迁用房超出总住宅建筑面积的40％，则甲方分成比例改为8％.配套用房，除交地方政府外，亦按上述比例分配。四、乙方负责整个住宅区的组织建设、住宅楼配套用房、市配套设施的建设和相应的资金及乙方应上缴的各种税费。五、关于住宅小区的后期管理，由甲方或委托第三方进行管理；甲方、乙方对各自分得的住宅楼面积享有产权和支配权。六、本协议如有未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。本协议经双方签字盖章后生效。一式6份，双方各执3份遵守。任何一方不得违约，否则违约方应赔偿守约方的一切经济损失。
上述《改建协议书》签订后，北京市计划委员会对海淀区计委做出同意原由东升农工商公司自筹资金建设的白塔庵住宅项目变更为合建、合作双方按协议规定分配物业、其他有关事宜不变的复函。
房屋建成后，东升农工商公司、大钟寺农工商公司（甲方）与集达第一分公司、明力华公司（乙方）于2003年7月1日签订《关于白塔庵小区回迁楼产权划分的协议书》（以下简称《产权划分协议书》），该协议书确认白塔庵住宅小区项目建设用地范围内的原白塔庵村居民全部就地回迁安置在白塔庵住宅小区1#、2#、6#楼，除乙方已办理的38套商品房，371套房全部用于拆迁户的回迁安置；甲方产权129套，乙方产权161套，个人产权81套；甲方的产权登记以东升农工商总公司名义办理有关手续，乙方的产权登记以明力华公司名义办理有关手续，其中，回迁户中的产权置换户以回迁户的名义办理相应安置房的产权登记；办理产权登记手续中发生的税费，按产权归属由相应的产权人承担。
2003年9月4日，北京市国土资源和房屋管理局做出《关于北京市东升农工商总公司在海淀区东升乡白塔庵建设回迁安置用房确认土地使用权性质的批复》，确认东升农工商公司与集达一分公司、明力华公司在海淀区东升乡白塔庵建设的白塔庵住宅小区1#、2#、6#回迁安置楼26096.12平方米（其中东升农工商公司10250.48平方米，129套；明力华公司15845.64平方米，242套，准确数字以测绘为准），根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，可按划拨方式确认国有土地使用权。
上述协议中的1#、2#、6#楼最终确认为1号楼、2号楼、105号院1号楼（即原6号楼），所有权人均登记在东升农工商总公司名下，登记时间分别为2010年2月8月、2010年2月1日、2010年7月16日。
2011年4月7日，北京市海淀区人民政府住房保障和改革办公室对东升农工商公司向农转居人员出售安置住房的请示做出批复，内容为”北京市东升农工商总公司：你单位报来的《关于出售安置农转居人员住房的请示》收悉，经研究，现批复如下：一、同意你单位按照京国土房管改字（2002）480号文件精神，将属于你单位安置农转居人员的楼房向其出售。二、农转居人员购买安置住房的问题，政策性强，情况复杂，涉及农转居人员的切身利益，请你们加强领导，精心组织，实施中做好对广大农转居人员的政策解释和宣传工作，尤其对已经按照房改价格购买了住房的农转居人员，要尽快地结算差价，使政策落到实处。三、在操作过程中，如果遇到新的问题，请及时与房改办联系。未尽事宜，按照京国土房管改字（2002）480号和京国土房管方字（2002）606号文件执行。”
诉讼中，东升农工商公司提交北京市住房资金管理中心出具的《售房款存储证明》，证明东升农工商公司根据北京市海淀区人民政府住房保障和改革办公室批复，分批为农转居人员办理小产权证。其中于2011年6月22日、2011年11月1日、2012年5月30日，东升农工商公司将收取的150套房屋的售房款6027839.64元、公共维修基金1732873元按《关于按房改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》（京房改办（2007）4号，以下称《4号通知》）的规定存入北京住房公积金管理中心。目前，东升农工商公司仍在陆续为农转居人员办理产权证。对于截止目前办理的小产权证情况、售房款金额，东升农工商公司未在该院指定期限内予以明确说明并提供相关证据。该院经明力华公司申请，赴北京市住房资金管理中心查询产权证办理情况及售房款数额，该中心表示由于东升农工商公司名下尚有其他项目楼房在售情况，不能一一分清本案中所涉及房屋的售房明细及售房款数额，仅向该院提供了部分售房户的清单及收取的公共维修基金的数额明细，经核实，该清单中标明已销售房屋应属于明力华公司的房屋套数为148套。
另查，《4号通知》中规定：凡经我市、市区（县）及相关单位房改部门批准，单位按照房改政策出售住房的售房款（包括房改成本价、标准价、标准价优惠、集资建房成本价、市场价出售住房的售房款），扣除房屋公共部位和共用设施、设备的维修养护专项维修资金外的金额（以下简称售房款），其存储使用，均适用本通知；北京市各单位须将售房款全额存储于北京市住房资金管理中心，专户存储，专项使用，所有权不变；北京市市属行政机关和与财政有经费缴拨关系事业单位支取售房款发放住房补贴，须经同级财政部门同意后，由单位到北京市住房资金管理中心办理售房款划转手续；企业、与财政没有经费缴拨关系事业单位及其他单位使用售房款，须经职工代表大会通过，有上级主管单位的需经上级主管单位同意。经查，涉诉项目的小产权性质为房改房（成本价）。批复附《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》，确定售房基准价为1165元／平方米。
就本案所涉项目建成后未能及时办理相关权属手续的原因，东升农工商公司、大钟寺农工商公司陈述系明力华公司在建设项目时超出规划面积建设，且不配合办理相关手续、未缴纳罚款等，导致在办理相关手续时发生障碍，群众不断信访，为尽快解决回迁户的办证问题，在政府相关职能部门协调下，最终以东升农工商公司的名义办理房屋所有权证并按政策实施售房。并就该主张提交以下证据：1、《建设工程规划许可证》3份，显示1号楼建设规模7563平方米，2号楼13003.7平方米，6号楼建设规模10647平方米。2、落款日期为2009年9月21日的《国有土地地籍调查成果确认单》，宗地坐落于北京市海淀区中关村东路105号院1号楼，该确认单审核意见中注有”该宗地为回迁安置用房项目，由北京市东升农工商总公司提出申请，国有土地使用权归小区内全体业主共同所有。此外，经调查，该项目建筑面积超规划，尚未处理完成。”落款日期为2009年10月15的《国有土地地籍调查成果确认单》，该确认单审核意见中注有”该宗地为回迁安置用房项目，由北京市东升农工商总公司与北京明力华地产信息咨询有限责任公司提出申请，国有土地使用权归小区内全体业主共同所有”。3、北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队于2010年1月14日出具的《测绘成果备案表（权属登记）》，显示1号楼分摊后建筑面积（不含人防）9413.55平方米，2号楼分摊后建筑面积（不含人防）9413.55平方米。上述证据用以证明涉诉的三栋楼均存在超规划建设的事实。4、明力华公司法定代表人杜颖于2007年6月6日书写的内容为”经与区房管局协商，为解决居民房产证问题，在一个月内办完上述手续。由东升乡和开发公司的联合小组共同办”的书面承诺。该证据用以证明明力华公司应当承担办理产权手续的义务，其在做出承诺后仍未能履行。经质证，明力华公司对上述证据的真实性均不持异议，但不认可其所要证明的内容，主张：东升农工商公司为实际建设方；建成面积超出许可面积系通例，如为商品房则补交罚款即可办理产权，对安置房部分因不涉及出售，故不需交纳罚款。对未能及时办理权属手续的原因，明力华公司认为主要是政策的变更所致，并主张在办理权属证明时，东升农工商公司、大钟寺农工商公司隐瞒了双方合作建房的真实情况，取得了全部房屋的产权证。东升农工商公司、大钟寺农工商公司针对明力华公司的质证意见解释称：东升农工商公司只是各项手续的申办人，实际进行建设施工的是明力华公司；未能及时适用政策的原因系明力华公司未能及时履行支付罚款等义务；经过相关部门及乡政府的共同努力，白塔庵项目的遗留问题参照480号文件得以一揽解决，原居民户共同受益。
另查，集达第一分公司已于2008年6月23日注销，明力华公司已承受集达第一分公司的权利义务。
诉讼中，明力华公司明确其第二项诉讼请求的计算依据，即按照其享有161套房屋的面积10477.688平方米，按每平方米1165元计算，考虑影响出售及实际收益等因素，按照总数额的三分之二计算。对此东升农工商公司解释称售房款存储于北京市住房资金管理中心，该款是专款专用，无法自由支配。经核实，明力华公司在北京市住房资金管理中心并无独立账号。
原审查明的事实，有双方当事人陈述、《改建协议书》、北京市计划委员会复函、《产权划分协议书》、《关于北京市东升农工商总公司在海淀区东升乡白塔庵建设回迁安置用房确认土地使用权性质的批复》、产权证、北京市海淀区人民政府住房保障和改革办公室批复、该院自北京市住房资金管理中心调取材料、该院自北京市海淀区房屋管理局调取材料、《售房款存储证明》等证据材料在案佐证。
原审法院审理认为：东升农工商公司与明力华公司、集达房地产公司签订的《改建协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该项目已经得到北京市计划委员会批准立项。在项目建成后，双方及大钟寺农工商公司就白塔庵小区回迁楼产权签署了《划分协议书》，明确明力华公司拥有产权的房屋为161套，并约定属于明力华公司的房屋以其名义办理相关手续。该协议为几方当事人真实意愿签订，亦应严格遵守，并且北京市国土资源和房屋管理局对房屋权属的划分予以批复确认，故明力华公司主张拥有161套房屋产权具有法律依据。但在办理产权手续的过程中，由于双方尚存争议的原因导致未能及时办理所有权手续。现因本案诉争房屋已由东升农工商公司依据相关审批手续办理了大产权及小产权登记，该情况的发生客观上导致原协议中约定的按比例划分大产权的内容已无法履行。故明力华公司要求确认1号楼、2号楼、105号院1号楼房屋为东升农工商公司与明力华公司共同共有的诉讼请求，该院不予支持。但基于公平原则，东升农工商公司将明力华公司名下房屋出售后，已收取的房改售房款应归明力华公司所有。具体数额的认定，因东升农工商公司一直进行房改售房工作，就售房数量和金额、明细等情况应予明知，但在法庭给予的期限内，东升农工商公司无合理原因拒不提供具体情况，故其应当承担对其不利的法律后果。现明力华公司主张按照《海淀区农转居人员购买安置住房实施方案》中规定的1165元／平方米售房单价，结合应归属其的房屋面积，并予以适当扣除其他因素，要求确认在东升农工商公司名下的售房款800万元属其公司所有，具有事实依据，该院予以充分考虑。在合同履行期间，集达第一分公司注销，并与明力华公司就权利义务的承受达成协议，故现明力华公司主张合同权利，该院不持异议。
至于明力华公司的第三项诉讼请求，根据相关文件规定，房改售房后的款项需将全额存储于北京市住房资金管理中心，专户存储，专项使用，该院在确认东升农工商公司名下的800万元房改售房款归属明力华公司的情况下，考虑到明力华公司在北京市住房资金管理中心并无独立账号，现其起诉要求二被告协助将房改售房款划归至其名下，尚无法履行，明力华公司可待条件具备后另行主张，故该院对于明力华公司的第三项诉讼请求不予支持。
需要说明的是，虽然该院确认东升农工商公司收取的800万元售房款归明力华公司所有，但因涉案房屋的大产权证均在东升农工商公司名下，故对于今后应由明力华公司办理小产权的住户，仍需由明力华公司、东升农工商公司相互配合与协助，以彻底解决白塔庵住户的办证问题。
至于东升农工商公司提出的明力华公司怠于履行办证义务一节，因该院确认明力华公司所享有的800万元房改售房款系基于明力华公司对项目出资而应享受的合同利益，如东升农工商公司认为明力华公司怠于履行办证义务给其造成经济损失，可以另行解决。
综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认依据《关于白塔庵小区回迁楼产权划分的协议书》属于北京明力华房地产信息咨询有限责任公司的一百六十一套房屋的房改售房款八百万元归北京明力华房地产信息咨询有限责任公司所有；二、驳回北京明力华房地产信息咨询有限责任公司其他诉讼请求。
东升农工商公司、大钟寺农工商公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法发回重审或改判。其上诉理由是：白塔庵小区房屋于1999年就已建成，但明力华公司一直未能配合办理回迁户的产权登记手续；1、2号楼明力华公司未按建设工程规划许可证进行建设，导致出现超规划面积的结果；明力华所要求的800万元系估算出来的，没有事实和法律依据；根据所有权证，东升农工商公司系法律意义上的房屋所有权人，因此原审法院直接确认存储于北京市住房资金管理中心的部分售房款归明力华公司所有没有依据；根据规定，东升农工商公司、大钟寺农工商公司将售房款存储于北京市住房资金管理中心，其对该款无法实际占有，亦未获利。
明力华公司服从原审判决，不认可东升农工商公司、大钟寺农工商公司的上诉请求和理由。其答辩理由是：原审法院确认800万元归其所有具有法律和事实依据。
本院审理查明：《4号通知》第四条规定，企业、与财政没有经费缴拨关系事业单位及其他单位的售房款，可用于以下向个方面：发放本单位职工住房补贴；发放本单位职工提高房租增改补贴；资助职工建立住房公积金单位缴存部分；房屋及设备的维修工程；经市政府批准的其他使用方向。《4号通知》第六条第（五）项规定，集资合作建房单位使用集资款用于工程建设，须向房改部门提出相关申请材料。
本院查明的其他事实与原审法院查明的一致，本院对此予以确认。
二审查明的事实，有《4号通知》及双方当事人的陈述在案佐证。
本院认为：《划分协议书》系三方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。但履行该协议的客观情况发生了变化，且政府的相关规定亦导致合同履行不能。主要体现在：一是诉争房屋已由东升农工商公司依据相关审批手续办理了大产权登记，且房屋已被东升农工商公司陆续出售，并登记至购房人名下，故协议中约定的按比例划分大产权的内容已无法履行。二是东升农工商公司根据《4号通知》的规定，将房改房出售款项存储于北京市住房资金管理中心，且该售房款应当专户存储，专项使用，即售房款用途仅能用于发放存储企业的职工住房补贴、房租补贴及资助单位职工的公积金及房屋及设备的维修工程等方面；且该文件对如何支取售房款也作了程序性的规定。据此，直接确认售房款归明力华公司所有不符合《4号通知》的规定，加之明力华公司在北京市住房资金管理中心亦无相应专用帐户，原审法院的判决结果亦不具有可执行性，故东升农工商公司、大钟寺农工商公司上诉理由正当。原审法院虽然查明事实清楚，但未能正确理解《4号通知》的有关规定，进而支持明力华公司要求确认800万售房款归其诉讼请求不妥，本院予以纠正。
综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第17064号民事判决；
二、驳回北京明力华房地产信息咨询有限责任公司的诉讼请求。
一审案件受理费三万九千九百一十七元，由北京明力华房地产信息咨询有限责任公司负担（已交纳）。
二审案件受理费三万九千九百一十七元，由北京明力华房地产信息咨询有限责任公司负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
代理审判员 张 磊
代理审判员 周明珠
二〇一四年七月十四日
书 记 员 李雅靓