广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1971民初19212号
原告黄伟星，男，1973年6月27日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人谭亚明，系湖南人和（东莞）律师事务所律师。
被告贺琴，女，1976年12月29日出生，汉族，住湖南省会同县，
委托代理人龙维兵，男，1973年7月21日出生，侗族，住湖南省会同县，
第三人李敬华，男，1956年6月27日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托代理人黄炜强，男，1986年9月20日出生，汉族，住广东省东莞市，系第三人女婿。
原告黄伟星诉被告贺琴租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，追加李敬华作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄伟星及其委托代理人谭亚明、被告贺琴及其委托代理人龙维兵、第三人李敬华及其委托代理人黄炜强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄伟星诉称，原告与被告于2015年6月15日签订了一份《出租屋租赁合同书》，约定原告将位于高埗镇上江城一栋六层房屋出租给被告作为出租屋使用，合同期限自2015年6月15日至2016年12月15日，被告按月支付30000元租金。合同签订后，原告将上述租赁物提供给被告使用，然自2016年2月起，被告一直拖欠租金，至今已拖欠租金六个月，总额18万元，原告向被告追索未果。原告认为，被告拒不履行合同义务的行为给原告造成重大经济损失，已经构成根本违约。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认解除原告与被告于2015年6月15日签订的《出租屋租赁合同书》。二、被告立即腾出租赁物并交付原告。三、被告向原告支付租金180000元（计至2016年8月15日前，并按30000元/月追计租金至被告腾出并交付租赁物之日）。四、本案诉讼费由被告承担。
被告贺琴答辩称，被告和原告签订租赁合同是因为第三人要向原告借款，所以，被告作为担保才签了合同。实际上被告与第三人签订了租赁合同，被告每个月只需向第三人交付7500元，而不是30000元。第三人向原告支付30000元，是属于第三人归还原告的借款利息。被告与原告虽然签订了租赁合同，但是被告并不是从原告手上租赁房屋，也没有交押金，被告是从第三人手上租赁房屋，并向第三人交了80000元押金。第三人也说其已按照每月30000元向原告交付了300000元，并表示与被告无关。被告和原告签订的租赁合同是2016年12月15日到期，原告现要求被告腾空房屋，被告可以腾空，但是押金在第三人手上，要求返还给被告。被告的押金是交给第三人的，被告认为涉案的房屋是第三人的。第三人在建涉案房屋时没有钱，被告曾投资715000元，房屋的水电设备都是被告装修的，双方约定5年零9个半月为免租期，由被告使用。到期之后，被告向第三人交付80000元押金，租金每月7500元，由被告继续租赁使用该房屋。当时被告曾和第三人协商，说要将房屋卖给被告，但被告知道该房屋没有办理房产证，不能买，所以才没有买。即使原告和被告之间有转让协议，也是无效的。被告和原告签订租赁合同是因为第三人要向原告借钱，第三人要求被告和原告签订租赁合同，实际上被告只需要支付7500元，其余的由第三人负责。当时被告和原告签订租赁合同时，被告也曾告知原告涉案的房屋实际收不到30000元的租金，被告也一直不肯签，是原告承诺说没问题，第三人也让被告帮忙。至今第三人已经向原告支付300000元，第三人也告知被告其和原告有在协商处理该事宜。被告后续是将房租交给第三人。原告经常威胁被告，如果被告家人的人身受到伤害，法律应当予以保护。
第三人李敬华陈述，原告和第三人之间的转让协议无效，原告和被告签订的租赁合同也是无效的。第三人是房屋的所有权人，原告是没有取得房屋所有权的。原告没有权利收取租金。实际上是第三人出租房屋给被告，被告应该向第三人缴纳租金。原告诉求的本案的租金实际上是原告和第三人之间的借贷关系产生的款项，和被告没有关联。
经审理查明，原告黄伟星称，其通过转让的方式从第三人李敬华处取得位于东莞市高埗镇上江城××的宅基地和房屋，并将房屋出租给被告贺琴使用，每月租金30000元，贺琴自2016年2月起未按时交付租金，故提起本案诉讼，并提交《宅基地及房屋转让协议书》、房屋所有权证明、证明、结婚证书复印件、收据、收款收据、4份取款回单、2015年6月15日的《出租屋租赁合同书》、2012年11月8日的《出租屋租赁合同书》以及东莞银行（个人账户）交易明细等对此予以证明。《宅基地及房屋转让协议书》内容为：现有东莞市高埗镇上江城村村民李敬华（身份证号码：）、李锦霞（身份证号码：，系李敬华之妻）将位于东莞市高埗镇上江城××的宅基地和房屋，占地面积368平方米，建筑面积2500平方米的6层房屋转让给东莞市莞城区南门13座3号5楼内—黄伟星（身份证号码：）永久使用，宅基地归属权及房屋使用权归黄伟星拥有。转让协议书下方转让人处有李敬华、李锦霞签名、加盖手印，并书写身份证号码，村委会见证处另有加盖东莞市高埗镇上江城村村民委员会印章，落款日期为2015年6月16日。房屋所有权证明内容为：兹证明坐落在东莞市××江城××区的房屋一套，房屋门牌号为××，层高为6层，占地面积368平方米，建筑面积2500平方米左右，上述房屋所有权归黄伟星所有（身份证号码：），特此证明。房屋所有权证明下方有李敬华签名，证明单位处加盖东莞市高埗镇上江城村村民委员会印章，并书写日期2015年7月2日。证明内容为：兹有一住宅房屋，地址：东莞市高埗镇上江城××，占地面积368平方米，楼高6层，建筑面积2500平方米，该住宅房屋权属李敬华（男，身份证：），特此证明。证明右下方落款为上江城村委会，日期为2013年9月9日，加盖东莞市高埗镇上江城村村民委员会印章。结婚证书显示，李敬华与李锦霞于1981年8月31日登记结婚。收据、收款收据均加盖东莞市高埗镇上江城经济联合社印章，载明收到李锦霞用地款、地台款等。4份取款回单显示，黄伟星分别于2015年6月16日、6月26日、7月1日、7月16日向李敬华支付500000元、300000元、200000元、500000元。2015年6月15日的租赁合同书出租方（甲方）、承租方（乙方）分别为黄伟星、贺琴，约定甲方将位于高埗镇上江城一栋六层楼的房屋租给乙方做为出租住房使用，租期从2015年6月15日至2016年12月15日止，每月租金28000元，门面租金2000元，实际门面、房租每月共30000元，每次缴交租金期限为每个月的15日等，并由黄伟星和贺琴在甲方、乙方签章处签名、加盖手印、填写身份证号码等。2012年11月8日的租赁合同书出租方（甲方）、承租方（乙方）分别为李敬华、龙维兵，约定甲方将位于高埗镇上江城一栋六层楼的房屋租给乙方做为出租住房使用，租期从2012年12月15日至2016年12月15日止，每月租金28000元，门面租金2000元，实际门面、房租每月共30000元，每次缴交租金期限为每个月的15日等，并由李敬华和龙维兵在甲方、乙方签章处签名、加盖手印、填写身份证号码等，租赁合同书右上角手写“此合同作废，贺琴代签2015.6.15”。东莞银行（个人账户）交易明细显示，黄伟星分别于2015年7月16日、8月18日、9月16日、10月15日、11月16日、2016年1月16日均收到转账款项30000元。被告贺琴对2015年6月15日的《出租屋租赁合同书》、2012年11月8日的《出租屋租赁合同书》上的签名以及东莞银行（个人账户）交易明细均予以确认，确认贺琴与龙维兵系夫妻关系，表示不清楚黄伟星和李敬华之间的房屋转让情况，陈述黄伟星与李敬华存在借贷关系，李敬华曾向黄伟星借款1500000元，涉案的房屋是用作抵押，2015年6月15日租赁合同书是贺琴应黄伟星和李敬华的要求而签署，约定的租金实际是用于归还李敬华向黄伟星借款的借款利息，贺琴实际是从李敬华处租赁的涉案房屋，每月租金为7500元，再由李敬华每月支付22500元给贺琴，并由贺琴转付30000元给黄伟星，提交2015年1月15日的《出租屋租赁合同书》、《协议》、收据等对此予以证明。2015年1月15日的租赁合同书出租方（甲方）、承租方（乙方）分别为李敬华、贺琴，约定甲方将位于高埗镇上江城一栋六层楼的房屋租给乙方做为出租住房使用，租期从2015年1月15日至2017年1月15日止，每月租金7500元，以80000元作为合同押金等，并由李敬华和贺琴在甲方、乙方签章处签名、加盖手印、填写身份证号码等。《协议》内容为：兹有李敬华高埗上江城××出租屋房租，贺琴每月只负责7500元，因李敬华急需资金周转，现与黄伟星签订合约，房租每月30000元，其中贺琴只负责每月7500元，另外22500元由李敬华负责给黄伟星，其他异议或纠纷与贺琴无关，特此声明。协议下方有贺琴签名、加盖手印，证明人处有李敬华签名、加盖手印，书写日期2015年6月16日。收据载明，今收到龙老板房租押金款共80000元，经手人处有李敬华签名。第三人李敬华对黄伟星和贺琴提交的上述证据的真实性均没有异议，陈述涉案房屋未办理房地产产权和建设工程规划许可证，其曾向黄伟星借款1500000元，涉案房屋是用作借款抵押，黄伟星和贺琴签订的租赁合同书中约定的租金30000元是用于向黄伟星归还借款本息，实际上涉案房屋的租金为7500元，是由贺琴支付给李敬华，主张转让协议书等无效。庭审中，黄伟星确认其与李敬华存在借贷关系，李敬华向其借款1500000元，涉案房屋作为借款抵押，并实际转移占有，房屋的管理权归黄伟星，若李敬华未按时还款，则涉案房屋归黄伟星所有，另确认黄伟星与贺琴签订的租赁合同书中约定的租金30000元是作为借款利息支付给黄伟星。
以上事实，有原告黄伟星提交的《宅基地及房屋转让协议书》、房屋所有权证明、证明、结婚证书复印件、收据、收款收据、4份取款回单、2015年6月15日的《出租屋租赁合同书》、2012年11月8日的《出租屋租赁合同书》、东莞银行（个人账户）交易明细，有被告贺琴提交的《出租屋租赁合同书》、《协议》、收据，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，根据各方的陈述以及本院查明的事实，归纳本案争议焦点在于原、被告于2015年6月15日签订的《出租屋租赁合同书》是否有效以及原告能否要求被告交付租金和房屋。本院对此分析如下：首先，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条及第六十三条的相关规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案房屋所在土地为宅基地，土地属农民集体所有，从形式上来看，原、被告就涉案土地和房屋权属的转让而达成的协议即《宅基地及房屋转让协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。由于转让协议书无效，故黄伟星基于此与贺琴所签订的《出租屋租赁合同书》亦属无效。其次，从各方陈述来看，黄伟星与李敬华之间有关涉案房屋的转让并非基于买卖产生，而是用作双方的借款抵押，黄伟星与贺琴于2015年6月15日签订的《出租屋租赁合同书》中所约定的租金是用于向黄伟星归还借款，故上述《出租屋租赁合同书》并非真实的租赁合同，其中所约定的租金也并非实际产生的租金。综上，原告黄伟星和被告贺琴之间不存在真实、有效的租赁关系，而涉案《宅基地及房屋转让协议书》以及原、被告签订的《出租屋租赁合同书》均因原告黄伟星与第三人李敬华之间的借贷产生，有关房屋的权属以及还款问题，应由黄伟星和李敬华另行处理。因此，原告诉求解除其与贺琴于2015年6月15日签订的《出租屋租赁合同书》、交付房屋和租金，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
驳回原告黄伟星的全部诉讼请求。
本案诉讼费3900元，原告已预交，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄庆生
审 判 员 徐苗苗
人民陪审员 陈淑珍
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 刘炯贤
叶雯