北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京01民终7482号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王循延，女，1948年11月17日出生。
委托诉讼�理人：吴国栋，北京市天兆雨田律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：袁海荣，女，1965年4月16日出生。
委托诉讼代理人：刘玉庆（袁海荣之夫），1962年10月17日出生。
委托诉讼代理人：刘超（袁海荣之子），1989年4月8日出生。
上诉人王循延、上诉人袁海荣因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初17505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案，本案现已审理终结。
王循延上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判袁海荣支付我经济损失2305500元，驳回袁海荣全部反诉请求；2、撤销一审判决第三项；3、袁海荣承担全部诉讼费。事实和理由：1、合同约定如果在90日内没有办理完成转移登记，双方可以协商，是指办理时间的延长，不包括合同价格的调整，袁海荣要求提高价格并拒绝履行合同，构成根本违约；2、我在8月24日也就是合同规定的90日内完成了资质核验，不存在过错；3、袁海荣的根本违约行为给我造成的实际损失至少有230万元，一审认定的150万元赔偿数额不足以弥补我的全部损失。
袁海荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销双方就诉争房屋签订的房屋买卖合同，或发回重审；2、一、二审诉讼费由王循延承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，违约责任不在我方，依据双方合同约定，合同签订之日起90日办理过户登记，但王循延未在90日内完成购房资质核验，产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，依据合同约定，需要双方签订补充协议，故我提出进行价格调整和付款方式的改变是在补充协议商议范围内，是合理的，不构成违约，双方未能达成补充协议导致合同未能继续履行，不应认定系我方违约所致；2、王循延提交的证据存在伪证，且相互矛盾；3、签订合同时对方并未提供委托书，系他人冒名顶替签订，对方存在欺诈行为，应予撤销；4、一审认定的150万元赔偿数额没有合同依据，明显过高，违背公平原则。
王循延向一审法院起诉请求：1、确认我与袁海荣就昌平县回龙观201号房屋（以下简称诉争房屋）的《北京市存量房买卖合同（经济成交版）》于2016年10月25日解除；2、袁海荣向我返还定金50000元；3、袁海荣向我支付相当于房屋买卖成交总价款百分之二十计640000元的解约违约金；4、袁海荣向我赔偿解约违约金不足以弥补的房屋差价损失1665500元；5、诉讼费由袁海荣负担。
袁海荣向一审法院反诉请求：1、撤销诉争房屋的《北京市存量房屋买卖合同》；2、王循延承担相应的缔约过失责任；3、诉讼费由王循延负担。
一审法院认定事实：2016年5月24日，袁海荣（甲方、出售方）与王循延（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将位于昌平县回龙观镇201房产卖予乙方。房屋成交总价为3200000元，乙方于合同签订当日支付定金50000元，乙方在房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，资金通过资金存管方式划转。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，应当以书面形式进行。自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已收取的乙方全部付款返还给乙方，并按房屋成交总价的20%支付违约金。合同还约定了其他事项。当日王循延支付袁海荣定金50000元。王循延与我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）职员程某1另签订《补充协议》，约定王循延支付2个月违约金11000元，由我爱我家公司在2016年7月6日腾空房屋内的租户，腾空房屋后该房屋钥匙交付王循延，进行装修。后王循延支付我爱我家公司诉争房屋租户腾空违约金5500元。
庭审中，袁海荣对合同签订人存有异议，认为王循延并未出面签订合同及办理相应手续。王循延提供《委托书》，证明因身体原因委托儿子刘辉全权代理其购房事宜，对其为购房所签一切文件均接受和认可。
王循延另提供多份电话录音，证明其依合同约定提前备齐购房款，但因袁海荣单�提高价格并拒不办理相应手续导致合同无法继续履行。其中2016年8月25日刘玉庆与我爱我家公司人员的录音中，刘玉庆要求王循延支付此房屋购房款4700000，并打到其个人账户后，方能办理过户手续。袁海荣对此表示通话对象为其爱人刘玉庆，且为非书面方式，并不具有效力。
另据王循延提供的购房核验查询结果显示，王循延初步核验通过。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
本案中，虽然《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中王循延非本人签字，但通过其提供的《委托书》能够表明购买房屋系其本人真实意思表示，签订合同时，袁海荣亦未对王循延身份提出质疑，应视为其对此的认可，故王循延与袁海荣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方�事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。
依据该合同约定，王循延至迟应于房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元，双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，若因袁海荣原因致使王循延未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，王循延有权单方解除合同。通过王循延提供的电话录音，能够证明其在合同约定的时间内已备齐购房款，并愿意支付给袁海荣。但因袁海荣主观原因导致无法实际履行，亦未能在约定时间内办理产权转移登记手续，故袁海荣的违约行为导致合同目的无法实现，属于根本违约，其应当对此承担违约责任。依照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，袁海荣应退还收取的50000元定金及支付违约金。
通过王循延提供的谈话录音及刘玉庆与袁海荣夫妻关系之事实，能够认定刘玉庆在处理诉争房屋买卖问题上具有代理权。王循延于2016年10月25日向刘玉庆发送解除合同短信通知的行为，系其履行合同约定的解除权，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于此日解除。
王循延主张的房屋差价损失系因无法购买此房屋而产生的损失。在袁海荣拒绝履行合同时，该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨，该上涨幅度已远超合同中约定的违约金。袁海荣主张违约金过高的辩称缺乏事实依据，法院不予支持。在违约金无法填补损失的情况下，法院对王循延主张的差价损失予以支持。具体数额考虑到双方合同履行情况及袁海荣丈夫刘玉庆对房价上涨情况的自认，酌定为1500000元。
袁海荣主张的反诉诉讼请求缺乏法律及事实依据，法院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、袁海荣返还王循延定金50000元，于本判决生效后十日内支付；二、袁海荣支付王循延经济损失1500000元，于本判决生效后十日内支付；三、驳回王循延的其他诉讼请求；四、驳回袁海荣的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案中，依据王循延提供的《委托书》，王循延委托其子刘辉全权代理其购房事宜，且对刘辉以其名义签订的购房文件均表示接受和认可，故诉争房屋买卖合同在王循延与袁海荣之间发生法律效力。袁海荣以合同非王循延本人签订为由主张王循延存在欺诈并要求撤销合同，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。一审法院认定双方合同合法有效是正确的，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方合同约定，“如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应另行签订书面的补充协议”。现双方对于“另行签订书面的补充协议”这一条款如何理解产生争议。王循延认为，该条款指双方应当另行协商确定办理房屋权属转移登记的时间，袁海荣认为该条款指双方应当对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，如协商不成，则解除合同。就此本院认为，该条款适用的前提为“产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况”，在此前提下，买卖双方有对办理权属转移登记时间另行协商确定的必要；相反，若将此条款理解为对包括房屋价款在内的房屋买卖的全部条件重新协商，因房屋价款属于影响房屋交易能否达成的关键因素，故�易导致因双方无法达成新的合意而解除合同的情况出现，则双方可直接约定合同解除，而无约定“另行协商”之必要。因此，依据合同的词句和相关条款，“另行协商”应理解为协商确定延长权属转移登记的具体时间为宜。袁海荣关于对合同全部内容重新协商的主张，不符合合同上下文的约定，与合同目的和诚实信用原则相悖，不能成立，本院不予支持。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定，若因袁海荣原因致使王循延未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的，王循延有权单方解除合同。合同履行过程中，虽然王循延认可于2016年8月24日才完成购房资格核验，但袁海荣未依照合同约定与王循延另行协商确定新的办理权属转移登记的时间，并拒绝继续履行合同，构成违约，�照上述约定，王循延有权单方解除合同。故一审法院认定王循延于2016年10月25日向刘玉庆发送解除合同短信通知的行为发生解除合同的效力，是正确的。但一审判决主文未对双方合同解除予以确认，应予纠正。袁海荣上诉主张其不存在违约行为，与事实不符，不能成立，本院不予支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现王循延上诉主张其损失高于一审法院认定的1500000元，其应当对该事实承担证明责任。现其提供的证据不足以证明其实际损失高于1500000元，故其据此要求将损失赔偿数额提高至2305500元，证据不足，不能成立，本院不予支持。�海荣上诉主张王循延的损失低于1500000元，亦未提供证据予以证明，其该项上诉请求亦证据不足，不能成立，本院不予支持。一审法院依据合同履行情况及双方对房屋价格上涨的意见认定的赔偿数额符合公平原则，是适当的，应予维持。
综上所述，王循延、袁海荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决未对双方合同解除予以确认，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第九十三条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初17505号民事判决第一项、第二项、第四项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初17505号民事判决第三项；
三、确认袁海荣与王循延于2016年5月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2016年10月25日解除；
四、驳回王循延其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25644元，由王循延负担6894元，由袁海荣负担18750元。
反诉案件受理费70元，由袁海荣负担
二审案件受理费43994元，由王循延负担25244元，由袁海荣负担18750元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘秋燕
审 判 员 朱文君
二〇一七年十一月十三日
法官助理 王湘羽
书 记 员 明 玥