陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第01017号
上诉人（原审被告、反诉原告）王二龙。
委托代理人凤金良，男，1946年5月29日出生，汉族。
委托代理人王龙仓，男，1975年2月27日出生，汉族，系王二龙之兄。
被上诉人（原审原告、反诉被告）西安电梯厂，住所地西安市徐家湾红旗东路*号。
法定代表人李鸿，该厂厂长。
委托代理人何秀峰，男，1954年10月17日出生，汉族。
委托代理人杜小绒。
上诉人王二龙因与被上诉人西安电梯厂租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民二初字第00258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王二龙及其委托代理人王龙仓、凤金良，被上诉人西安电梯厂委托代理人何秀峰、杜小绒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
西安电梯厂向原审法院起诉称，2009年7月30日，其与王二龙签订《租赁合同》，王二龙租其篮球场钢材库使用，租期5年（2009年9月1日一2014年8月31日），月租金4500元。合同解除条款约定：“如国家地方政府、主管上级征地建设或遇企业整体规划整合需提前终止本合同时，甲方提前三月通知乙方，地面建筑物概不赔偿”“合同终止或解除后，乙方应于十个工作日内腾空物品，自行拆除地面建筑物”。2010年6月7日，双方还签订《场地租赁合同》一份，王二龙租赁其6处空闲地面积3000平方米，月租金6300元。两份合同解除条件基本相同。合同履行中，其主管上级西安工业资产经营有限公司于2012年7月18日下达通知，规划在其出租的土地上建设产业科研综合楼，并要求其于2012年11月底前完成该宗土地上租户的清理工作。其于2012年8月9日向王二龙公证送达《租赁合同终止通知》，分别于2012年7月23日、2012年11月17日张贴《通知》，要求租户在2012年11月25日前搬离。但王二龙拒不搬离。经其清算，王二龙拖欠自2012年10月1日至2012年12月21日的篮球场钢材库租金12600元、2012年9月1日至12月21日6处场地租金23100元、水费55元，以上合计35815元至今未付。请求法院判令：解除其与王二龙签订的《租赁合同》，王二龙立即清腾承租房屋和场地（价值15万元）并恢复原状，支付租金、水费共计35815元，并承担本案诉讼费用。
王二龙辩称，其不同意解除租赁合同，其在涉案场地上盖有库房，如西安电梯厂要收回，应赔偿其经营损失及预期利益损失。其欠付西安电梯厂租金、水费属实，但数额需要核对。即便确实欠付也因西安电梯厂违约在先，造成其损失应予抵销。同时，其提起反诉，请求确认双方签订的两份合同有效；赔偿因对方违约造成合同不能继续履行造成的库房建筑物损失、租金损失共计3444368元；赔偿合同履行期内，因西安电梯厂场地水电不通，其为通电和排水而支付的费用185866元，反诉费用由西安电梯厂承担。
西安电梯厂辩称，对王二龙要求确认双方合同有效无异议，王二龙应遵守合同解除约定。其按照合同约定实际履行，不存在违约行为，不承担赔偿责任。对通电和排水而支付的费用其不同意支付。
原审法院经审理查明，2009年7月30日，西安电梯厂与王二龙签订《租赁合同》，由西安电梯厂向王二龙出租位于徐家湾红旗东路1号院落内西安电梯厂篮球场、钢材库。合同约定租期5年（2009年9月1日一2014年8月31日），月租金4500元，年租金5.4万元，合同签订后付4个月租金1.8万元，之后按季缴纳。水费、电费另行同产业、物业签订合同。合同解除、变更条款约定为：遇不可抗力、生产环境发生重大变化，导致生产经营无法进行时（双方均免责）；双方协商一致时，合同可提前终止或变更（双方均免责）；如遇国家、地方政府、主管上级征地建设或遇企业整体规划整合需提前终止本合同时，西安电梯厂需提前3个月通知王二龙，地面建筑物概不赔偿；除以上所述各项提前终止原因外，租赁期内任何一方强行终止合同或故意制造上述条件，须向另一方赔偿因合同提前终止给对方造成的损失；合同终止或解除后，王二龙方应于10个工作日内腾空物品，自行拆除地面建筑物。2010年6月7日，双方又签订《场地租赁合同》，由西安电梯厂将位于徐家湾红旗东路1号院落内原拉拔设备厂空闲地6处面积3000平方米出租给王二龙使用，由王二龙在上述空地上建设房屋用于厂房仓储。合同约定租赁期限自2010年6月1日起至2014年12月31日止。月租金6300元，年租金7.56万元。合同变更、解除条款约定为：双方协商一致时，合同可提前终止或变更，变更协议与本合同具有同等法律效力；如遇国家、地方政府、西安电梯厂主管上级征地建设或企业整体规划整合，需提前终止本合同时，西安电梯厂需提前3个月通知王二龙搬迁，本合同自动终止，双方互不负赔偿责任。如遇不可抗力、生产环境发生重大变化，导致生产经营无法进行时双方均免责，互不负赔偿责任。上述两份合同签订后，西安电梯厂将涉案厂房、场地等均交付王二龙，王二龙接收后进行了水电、场地整修并加盖了库房用于经营。2012年7月18日，西安电梯厂主管上级西安工业资产经营公司向西安电梯厂发出《关于西安电梯厂土地整体开发的通知》称：根据公司整体规划，将在电梯厂南端43亩土地（原拉拔设备厂）上建设产业科研综合楼。为项目实施，应于2012年11月底前完成该宗土地上租赁户的清理工作。2012年8月9日，西安电梯厂通过公证机关向王二龙邮寄送达租赁合同终止通知书，要求于2012年11月20日终止合同。2012年11月17日，西安电梯厂又发出通知称：因上级整体规划在原拉拔设备厂45亩土地上建设产业科研综合楼，根据上级要求于2012年11月25日将全面开始施工。工程施工开始后，园区禁止人员、货物、车辆进出。园区内租赁户自有物品，请在2012年11月25日前全部搬离，逾期不搬离的物品工程队将作为垃圾进行清理，全部责任自己负责。此后，王二龙未向西安电梯厂腾交承租场地。为损失赔偿等问题，双方产生纠纷遂致诉讼。庭审中，西安电梯厂向法庭出示有租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证、终止合同通知等证据，经质证，王二龙对上述证据真实性不持异议。王二龙向法庭出示有钢结构建筑工程承包合同、土建工程承包合同、电梯厂后院库房合同收条等证据欲证明其修缮、改建等损失情况。经质证，电梯厂认为上述证据与其无关，不予认可。为明确涉案厂房、场地修缮、改建价值，经王二龙申请，法院委托西安市中级人民法院司法技术室进行了评估。经西安开平房地产评估有限责任公司评估，确认涉案房屋建筑物和修缮费用的市场价值为192.23万元，双方对评估报告均不持异议。另查，关于涉案房产权属，西安电梯厂向法庭出示有国有土地使用证及西安市人民政府审批土地件等证据。根据国有土地使用证显示，西安市未央区徐家湾红旗东路1号国有土地使用权人为西安电梯厂，取得类型为出让方式，土地用途为工业用地。又查，双方除上述租赁合同外还于2010年3月25日签订《租赁合同》，约定西安电梯厂将涉案场地内原拉拔设备厂办公楼二、三层36间房屋租给王二龙使用。因该合同，王二龙曾另案向法院提起诉讼，要求西安电梯厂赔偿装修损失25万元、经营损失5万元；经审理法院作出（2013）未民二初字第00536号民事判决，判令解除双方租赁合同，返还租赁物并由西安电梯厂向王二龙支付补偿金4万元。该判决现已生效。
原审法院经审理认为，西安电梯厂与王二龙分别于2009年7月30日、2010年6月7日签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效。涉案两份合同签订后，西安电梯厂依约向王二龙交付了租赁物，王二龙接收使用。两份合同中均有“如遇…主管上级征地建设或遇企业整体规划整合需提前终止本合同时，西安电梯厂需提前3个月通知王二龙，地面建筑物概不赔偿”、“双方互不负赔偿责任”的约定，此系双方自愿达成，应予遵守。合同履行期间，因西安工业资产经营公司拟对西安电梯厂土地进行整体开发，涉案合同因此无法继续履行。西安电梯厂已于2012年8月9日向王二龙公证送达《租赁合同终止通知》。王二龙未在法定期限内通过诉讼、仲裁等方式提出异议，故双方上述租赁合同已解除。合同解除后，王二龙应将承租场地等返还西安电梯厂。对西安电梯厂主张王二龙支付自2012年10月1日至2012年12月21日的篮球场钢材库租金12600元，2012年9月1日至12月21日6处场地租金23100元，拖欠水费55元的请求。因西安电梯厂多次通知王二龙于2012年11月20日前搬离，且在2012年11月20日后对王二龙承租的房产及场地采取了停水、停电等措施，涉案租赁物已无法正常经营使用，故王二龙仅应当支付2012年10月1日至2012年11月20日欠付的租金1.8万元（空闲地租金10500＋篮球场钢材库租金7500元）。关于水费，西安电梯厂未向法庭提交相关证据，依法不予支持。关于王二龙主张的库房建筑物及水电修缮等损失，因王二龙未依法办理建设工程规划许可证，擅自修建库房等属于违章建筑，应当自行拆除。因合同解除并非双方过错且合同中约定“如遇上级征地建设需提前终止合同，双方均免责”。现约定租期已过半，故对上述损失，本着公平原则，应由西安电梯厂向王二龙适当补偿40万元为宜。对王二龙主张的经营损失等，西安电梯厂有证据证明其已按合同约定履行了通知义务并在停水停电前通知王二龙。双方已对合同解除及合同无法继续履行时的权责进行了约定，对因此产生的经营风险应按约定承担，现王二龙要求赔偿损失缺乏法律依据，依法不予支持。至于王二龙主张的经营期间为通电、排水而支出的费用185866元，此系王二龙经营期间支出，同时，考虑已判令西安电梯厂酌情补偿，故对该诉讼请求不再支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、原告西安电梯厂与被告王二龙于2009年7月30日签订的《租赁合同》及2010年6月7日签订的《场地租赁合同》有效；二、准予解除原告西安电梯厂与被告王二龙于2009年7月30日签订的《租赁合同》及2010年6月7日签订的《场地租赁合同》；三、被告王二龙于本判决生效后十日内自行拆除其自建库房等违章建筑，并向原告西安电梯厂腾交其承租的位于徐家湾红旗东路1号原篮球场钢材库及6处场地；四、被告王二龙于本判决生效后十日内向原告西安电梯厂支付租金1.8万元；五、原告西安电梯厂于本判决生效后十日内向被告王二龙支付补偿金40万元；六、驳回原告西安电梯厂其余诉讼请求；七、驳回被告王二龙其余反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4095元（西安电梯厂已预交），由西安电梯厂负担2037元、王二龙负担2058元；反诉案件受理费19236元（王二龙已预交），王二龙负担17116元、西安电梯厂负担2120元；鉴定费1万元（王二龙已预交），由王二龙负担5000元、西安电梯厂负担5000元。王二龙负担部分与上述款项一并支付西安电梯厂。
宣判后，王二龙不服上述判决，向本院提出上诉称，原审判决对科研综合楼建设主体是谁的基本事实认定不清。市发改审发（2012）355号文件清楚表明，给发改委上报建设立项的单位和发改委立项批复的主送单位均为西安电梯厂而非上级主管部门，立项批复内容也明确表明项目建设单位是西安电梯厂，从市发改委、市工业资产经营公司和市政府国有资产经营公司发文时间上看，西安电梯厂上报项目建设的立项在前，工业资产经营公司的通知在后，文件报批的正常程序前后颠倒和矛盾，只能说明西安电梯厂是本案项目建设的主体单位，工业资产经营公司的通知是为达到不给王二龙赔偿而在发改委立项报告批复后补发。由于原审法院对建设主体认定错误，直接导致了对《租赁合同》中解除条款的使用，判决必然错误。原审法院未对当时签订《租赁合同》的法人进行调查取证，影响本案事实认定。合同签订后，考虑五年内如有拆迁可能，王二龙不敢大胆投资建房，就找时任西安电梯厂厂长吕庚寅（电梯厂原法人）和原标准集团项目部经理、西安电梯厂监事会监事李义民商谈，吕庚寅和李义民协调后对王二龙说：“你该投的投，五年内不会拆迁，如果五年内拆迁，甲方负责赔偿乙方的一切经济损失”。由此，王二龙和西安电梯厂达成了口头协议。这既是君子协定，又是对《租赁合同》的补充条款。至此王二龙才敢大胆投资建设，否则绝不会去冒随时拆迁的风险。西安电梯厂的现任法定代表人应予以承继和认可。西安电梯厂弄虚作假。现任负责人未经吕庚寅同意，假借其名义，指定委托代理人杜小绒、何秀峰将王二龙诉至法院。请求：1、撤销原判决；2、判令西安电梯厂赔偿其3444368元（其中房屋拆迁西安市房地产估价报告评估1922288元，二年经营损失1336214元，三年排水费185866元）；3、由西安电梯厂承担全部诉讼费。
西安电梯厂辩称，其以租赁合同约定条款，通知王二龙解除合同与法有据。2009年7月30日和2010年6月7日，双方分别签订《租赁合同》两份，约定将西安电梯厂所有的篮球场钢材库及6处空闲地面积3000平方米出租给王二龙使用，租赁5年。租赁合同的变更、解除条款约定为：“如遇国家、地方政府、原告主管上级征地建设或企业整体规划、整合，需提前终止本合同时，需提前三个月通知搬迁，本合同自动终止，双方互不负赔偿责任”。2012年7月18日，西安电梯厂主管上级西安工业资产经营有限公司（根据西安市人民政府（2004）72号文件，组建的经营和管理市属国有全资、控股、参股企业的国有独资公司）下达通知，规划在诉争土地上建设产业科研综合楼，并要求西安电梯厂于2012年12月前完成该宗土地上租赁户的清理工作。西安电梯厂于2012年8月9日向王二龙公证送达《租赁合同终止通知》，并分别于2012年7月23日、11月17日在王二龙租赁处张贴《通知》，要求其在2012年11月25日前搬离。符合双方《租赁合同》中合同的解除和变更的约定，符合《合同法》第93条第2款、第96条规定。王二龙提供的证据不能证明其主张。市政府国有资产监督管理委员会市国资发（2006）16号文件证明，根据2006年2月14日市政府召开的推进国有工业企业改革与发展专题会议要求，市国资委于2006年2月17日研究决定，将西安电梯厂在内的20户国有企业划转到西安工业资产经营有限公司管理。西安电梯厂系国有企业，企业的整体规划整合由上级决定。主管上级的决定只能服从。西安电梯厂要求解除租赁合同合规合法，且在庭审中，王二龙也同意解除，故原审判决认定双方合同解除的条件己经具备，事实理由充分无误。原审判决西安电梯厂补偿王二龙40万元，不符合双方签订的合同约定，但为顾全上级整体规划工程的早日施工，及早施工，西安电梯厂不提上诉。在两年多的租赁期间，西安电梯厂共收取租金329055元，却要补偿王二龙40万元，显然不合情理。为顾全大局，也为了加快上级对涉案土地的整体规划整合进度，西安电梯厂认可一审法院的判决。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，西安电梯厂于2012年7月23日对各租赁户下发通知：因上级整体规划将在该位置（原拉拔设备厂45亩土地上）建设“产业科研综合楼”。根据上级要求：于2012年11月底前完成该土地的租赁清理工作。该位置上所有与西安电梯厂签订的房屋租赁协议，根据合同中相关条款，现提前三个月通知，该位置上所有租赁户的租赁合同终止时间为：2012年11月20日。根据西安市工业资产经营有限公司的计划安排11月底将进行该位置的勘察，以及路面、水电管网的改造施工。特此通知。
西安电梯厂又于2012年11月17日对各租赁户下发通知：因上级整体规划将在该位置（原拉拔设备厂45亩土地上）建设“产业科研综合楼”。根据上级要求：于2012年11月25日将全面开始施工。工程施工开始后，园区内禁止人员、货物、车辆的进、出。园区内各租赁户自有物品，请在2012年11月25日前全部搬离，逾期不搬离的物品工程队将垃圾进行清理，全部责任自己负责。请各租赁户提前做好安排。西安电梯厂将上述通知对外张贴，对各租赁户广而告之。
2012年8月9日，西安电梯厂向王二龙公告送达《租赁合同终止通知》：因上级整体规划将在该位置（原拉拔设备厂45亩土地上）建设“产业科研综合楼”。根据上级要求：于2012年11月底前完成该土地的租赁清理工作。你与西安电梯厂签订的房屋租赁协议，根据合同中相关条款，现提前三个月通知你，合同终止时间为：2012年11月20日。对该《租赁合同终止通知》，王二龙已收到。
原审判决查明其余事实属实。
本院经审理认为，西安电梯厂与王二龙签订的《租赁合同》、《场地租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，西安电梯厂按照约定将场地交付给王二龙，王二龙也依约向西安电梯厂交付租金。双方在合同履行过程中，由于企业整体规划整合的需要，依据西安市人民政府相关部门的系列文件，西安电梯厂的主管上级西安工业资产经营有限公司要在诉争土地上建设综合楼，导致西安电梯厂所在区域整体规划改造，面临拆迁，西安电梯厂以双方上述合同中约定的“如遇主管上级征地建设或遇企业整体规划整合需提前终止本合同时，甲方提前三个月通知乙方（双方均免责），乙方地面自建物概不赔偿”于2012年8月9日向王二龙公证送达《租赁合同终止通知》，并在公正送达行为的前后，分别于2012年7月23日、11月17日在王二龙租赁处张贴《通知》，并对场地停水停电。要求其在2012年11月25日前搬离，符合双方《租赁合同》及《场地租赁合同》中合同的解除和变更的约定。虽然双方签订的涉案合同名称分别为《租赁合同》、《场地租赁合同》，与西安电梯厂向王二龙公告送达的《租赁合同终止通知》在合同的名称表述上不尽一致，但结合西安电梯厂于2012年7月23日、2012年11月17日两次发出的通知，可以认定《租赁合同终止通知》的内容包含本案《租赁合同》及《场地租赁合同》。因此，原审判决认定上述租赁合同已经解除符合法律规定是正确的。因双方合同无法继续履行，在合同中对风险承担已有明确约定。现王二龙上诉称其与西安电梯厂有口头约定，西安电梯厂承诺如双方签订的租赁合同在合同期内解除，将赔偿其一切损失的证据不足，本院不予采信。原审法院根据实际情况由西安电梯厂酌情补偿王二龙40万元，并无不妥。王二龙上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4095元，由上诉人王二龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马莉莉
审 判 员 姜亦君
代理审判员 马延环
二〇一四年十二月十五日
书 记 员 孙婉侠