陕西省汉中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）陕07民终319号
上诉人（原审被告）：康积品，男，生于1968年9月4日，住陕西省汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：张建泉，陕西汉钟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘代春，女，生于1971年3月28日，住陕西省汉中市汉台区。
委托诉讼代理人：常敏安，男，系陕西敏安律师事务所律师。
上诉人康积品因与被上诉人刘代春合同纠纷一案，不服陕西省镇巴县人民法院（2017）陕0728民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康积品及其委托诉讼代理人张建泉、被上诉人刘代春及其委托诉讼代理人常敏安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人康积品上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由主要是：一、一审认定事实不清。1.涉案房屋属于上诉人婚前财产，离婚时已经明确该房屋归上诉人所有，一审对此没有查明，仅以被上诉人提交的房产证认定涉案房屋属于双方当事人财产。2.一审判决认定双方当事人离婚后共同生活没有依据。二、一审法院将涉案房屋的居住、使用、收取租金的权利判给被上诉人没有依据。1.《房屋产权协议》（以下均称房产协议）仅约定了康枭为所有人、被上诉人的居住权利，并未提到占有和收益问题。结合房屋一楼为地下室、二楼为临街门面房、三楼为住宅的实际情况以及房产协议中的限制性约定，显然转归被上诉人的只是三楼住宅的居住权。2.一审中，张国全、康积群出具证明，证实达成房产协议的本意是被上诉人长期居住。对此证言，被上诉人在一审质证时也提出其主张的只是居住权、并非房屋所有权，一审法院对该证据中双方认可的事实予以确认。既然被上诉人提出只主张居住权，一审法院却将收取租金的权利判归被上诉人，明显矛盾。
被上诉人刘代春答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。
原审原告刘代春向一审法院起诉请求：1.依法判令被告及时履行房产协议的义务，即将位于镇巴县巴庙镇庙滩桥头房屋三间返还给原告（镇房巴字第00060号《房屋所有权证》所指房屋）；2.判令被告将如上房屋2016、2017两年所收租金3万元返还给原告；3.判令被告承担原告在外租房居住的租金2万元；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原告与被告原系合法夫妻，并育有一子康枭（1995年8月9日出生）。2003年5月2日，双方协议离婚，并领取《离婚证》，双方约定，康枭由被告抚养，并负责康枭的一切生活费用；房屋三间（本案诉争房屋）、地基三块属被告所有；一切外债由被告偿还。离婚后不久，原告又继续与被告共同生活，共同抚养教育康枭，直至2015年双方未办理复婚登记手续。2015年12月14日双方当事人经协商一致签订房产协议，双方约定，二人因婚姻解除，被告将镇巴县巴庙镇庙滩桥头房屋三间（本案诉争房屋，即镇房巴字第00060号《房屋所有权证》中载明的房屋）转归原告，原告老年后，此三间房继承人为康枭；如原告再婚，新夫可在此居住，但无此房主权；房屋买卖需康枭做主；其他财产属被告所有，原告无任何权利。协议签订后，原告搬到诉争房屋中居住数日后自行离开，但其物品在该房屋第三层中放置至今；该房屋第一层（地下室）闲置至今，该房屋第二层是三间门面房，分别出租给他人做生意，其中，一间出租给彭道艳，被告已收取三年（2015年农历8月至2018年农历8月）租金共30000元，一间出租给赵宽，被告已收取两年（2015年12月至2017年12月）租金共25000元。
一审法院认为，2015年12月14日，原、被告经协商一致签订房产协议，对此双方均无异议，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认，双方均应遵循诚实信用原则依约履行协议。在庭审过程中，双方均未对协议效力提出异议，但对协议条款理解存有争议，原告主张对本案诉争房屋享有居住、使用、收取租金的权利，被告对此不予认可，被告认为原告对该房屋只享有长期居住的权利，没有使用、收益、收取租金的权利。关于该争议，现综合全案具体情况，评判如下：首先，从字面意思上看。该协议载明将诉争房屋转归原告，“转”之一字有变换、改变之意，“归”之一字有返回、属于之意，“转归”一词，单从词意本身而言，便含有改变归属之意，将该词放之于本协议之中，从而赋予其法律层面上的意思，既然协议载明为“转归”，除双方当事人另有约定外，一方将房屋转归另一方后，便不能排除另一方对该房屋享有占有、使用、收益的权能。其次，从协议全文来看。双方先是约定将诉争房屋转归原告，后又对其对该房屋享有的权利进行了限制，原告去世后，该房屋由康枭继承，原告如有新夫，新夫只能居住，该房屋的处分权归康枭所有，对原告的权利进行限制之后，双方进一步约定，被告的其他财产，原告不享有任何权利。协议内容层层推进，思路清晰，逻辑严密，能够客观反映出当事人的真实意思，协议约定被告将诉争房屋转归原告，协议同时对原告对该房屋的处分权进行了限制，并未对原告对该房屋的占有、使用、收益的权利进行明文限制，故从协议内容来看，不能排除原告对该房屋享有的占有、使用、收益的权利。第三，从协议性质及协议目的上看。本案双方当事人签订的是房产协议，协议的标的是双方就诉争房屋形成的权利义务关系，协议的标的物是诉争房屋，双方签订该协议的目的是就有关诉争房屋的权利进行处置，如果原告只能在该房屋中长期居住是双方的真实意思表示，则应当在协议内容中明确予以体现，假如表意有瑕疵，理应及时协议补充，现双方对该协议内容均无异议，协议内容符合此类协议的性质及其签订目的，双方如无明文约定，则不能排除受转归一方的应有权利。综上所述，双方当事人协议离婚时，孩子康枭还不满八周岁，不久后双方又继续共同生活，历时十二年后，双方签订《房屋产权协议》，对此协议双方均无异议，应属双方深思熟虑之结果。结合本案实际情况全面进行分析，不论是从字面意思、协议内容上看，还是从协议性质、协议目的来看，都不能排除原告对诉争房屋享有占有、使用、收益的权利，被告将诉争房屋转归原告，并对其处分权进行了限制，只能排除原告对该房屋的处分权，在被告不能举出确实充分的证据证实其提出的原告只能长期居住的答辩意见时，对其该项答辩主张不能采纳，原告提出其对诉争房屋享有居住、使用、收取租金的权利的主张，予以支持，故对原告要求被告及时履行《房屋产权协议》的义务的诉请，予以支持。2015年12月14日房屋产权协议签订后，诉争房屋第二层的门面房均出租给他人做生意，庭审中，被告承认其已收取2016年度及2017年度两年房屋租金45000元，在协议效力既定的情形下，因被告未依约履行协议，造成原告在被告依约履行协议后应当获得的利益受损，则应予以赔偿，故对原告要求被告返还2016年及2017年两年其已收取的租金30000元的诉请，予以支持。原告要求被告返还本案诉争房屋并赔偿其在外租房的损失20000元，但原告当庭陈述在协议签订后搬进诉争房屋住数日便自行离开，也没有证据证实被告有强迫其离开的情形存在，诉争房屋第一层仍处于闲置状态，第二层租与他人使用，第三层放置着原告物品，房产协议签订后，被告一直没有在诉争房屋中居住，不存在返还房屋的事实，且原告不能当庭提供证据证实其有在外租房的事实，故对其该两项诉请，不予支持。一审法院判决：一、被告继续履行与原告于2015年12月14日签订的《房屋产权协议》；二、被告将其已收取的诉争房屋（镇房巴字第00060号《房屋所有权证》中载明的房屋）门面房的房屋租金中的30000元返还给原告，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告要求被告返还诉争房屋（镇房巴字第00060号《房屋所有权证》中载明的房屋）及赔偿其在外租房损失20000元的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担420元，被告负担630元。
二审中，上诉人提交了八庙村村委会证明及唐朝峰、杨明然证明，证明涉案房屋三间三层建于1991年，属于上诉人婚前个人财产。被上诉人质证后，对前述证据不予认可，称，涉案房屋原系两层，婚后加盖一层。经审核，涉案房屋的所有权问题，在双方当事人离婚时已经确定，即，归上诉人所有，故，上诉人提交的证据与本案无关，本院不予采纳。
二审中，合议庭组织双方当事人进行了调解，但因调解意见存在分歧，调解无果。
一审法院认定事实清楚，本院予以确认。根据诉讼中双方当事人的一致陈述，本院另查明：镇房巴字第00060号《房屋所有权证》登记的三间两层房屋，是指本案双方当事人争议的三间三层房屋，其中：第一层为地下室，第二层为临街门面房，第三层为住房。
本院认为，诉讼中，双方当事人均未对房产协议的效力问题提出异议，且经本院审查，房产协议并不具有法定无效情形，故该房产协议应属有效。根据上诉人的上诉请求、事由，本案二审争议的焦点是：一、房产协议中约定的“三间”是指第三层三间还是三层三间（即本案涉及的全部房屋）；二、上诉人应否向被上诉人返还其已经收取的房屋（第二层临街门面房）租金。
针对第一个争议焦点。
2015年12月14日，双方当事人对“镇巴县巴庙镇庙滩桥头房屋三间”的产权进行了约定，并签订了房产协议。仅从房产协议的字面意思难以区分“房屋三间”是指第三层三间，或是三层三间，而对于“三间”的解释、认定，影响对双方当事人约定的认定，也势必影响双方当事人的权利义务。如认定为第三层三间，则意味着双方当事人未对第一、二层房屋的产权问题进行约定；如认定为三层三间，则意味着双方当事人已对三层三间房屋，即本案涉及的全部房屋的产权问题进行了约定。故，在房产协议对“房屋三间”所指不明的情况下，应根据双方当事人之间的真实意思进行解释、认定。
首先，根据本案已经查明的事实，双方当事人在离婚时对本案涉及房屋的所有权进行了分割。《离婚证》“财产处理”部分记载，“房屋三间……属康积品所有”，《离婚证》此处记载的“房屋三间”即是镇房巴字第00060号《房屋所有权证》登记的房屋，也就是本案涉及的三层三间房屋。
其次，被上诉人起诉时，其起诉状中第1项诉讼请求为“依法判令被告及时履行《房屋产权协议》的义务，即将位于镇巴县巴庙镇庙滩桥头房屋三间返还给原告（镇房巴字第00060号《房屋所有权证》所指房屋）”。可见，被上诉人起诉时所指的“房屋三间”是房产证上登记的房屋，也是本案涉及的全部三间三层房屋，而非第三层三间。对此，一审法院在一审庭审时对上诉人进行了询问，“原告诉状中所述的镇房巴字第00060号房屋，是否是协议中载明的镇巴县巴庙镇庙滩桥头房屋三间”（见一审正卷第79页、庭审笔录第12页），上诉人当庭称“是”。可见，一审中，上诉人已经认可房产协议上记载的“房屋三间”就是三间三层房屋。
综合上述两点分析，房产协议中约定的“房屋三间”应指三层三间，即本案涉及的全部房屋。
针对第二个争议焦点。
双方当事人签订的房产协议中记载，“……转归刘代春……”。按照文意解释，此处的“转归”应当指转移所有权归属，即，涉案房屋的所有权人由上诉人变更为被上诉人。按照物权法第三十九条规定，所有权的权能包括占有、使用、收益、处分。本案中，双方当事人在房产协议中约定，“此三间房继承人为儿子康枭为房权所有人”、“房屋如需买卖需康枭做主”。可见，双方当事人对被上诉人处分房屋的权利进行了限制，被上诉人对涉案房屋享有的权利并不是物权法规定的所有权。但是，从另一角度分析，房产协议并未对被上诉人的收益权（收取房屋租金）进行限制，也未约定上诉人享有收取第二层临街门面房租金的权利。上诉人主张被上诉人就涉案房屋仅能居住、不能收益没有事实依据。
而且，前以述及，房产协议中约定的“三间”应指三层三间。即使依上诉人的主张，被上诉人仅能在涉案房屋居住，那么，被上诉人享有的居住权也可以排除上诉人的收益权，因为，在被上诉人享有三间三层房屋居住权的情况下，上诉人还收取第二层临街门面房的租金，就势必影响被上诉人居住权，上诉人的此项主张存在矛盾。况且，被上诉人收取涉案房屋的租金，并未损害上诉人的财产权益。
综合上述分析，被上诉人享有收取房屋租金的权利，上诉人应向被上诉人返还其已经收取的房屋（第二层临街门面房）租金。
综上所述，上诉人康积品的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人康积品负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汤 涛
代理审判员 岳 媛
代理审判员 张菊红
二〇一八年四月十六日
书 记 员 潘鹏云
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