贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初3231号原告:贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人:肖春红，该公司董事长。委托代理人(一般代理):徐伟贻，公司员工。被告:谢茵，女，1966年9月11日生，汉族，住本市云岩区。第三人:中国银行股份有限公司贵阳市小河支行，住所地：本市花溪区小河黄河路438号。负责人:秦振华，支行行长。原告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下至正文前简称宏益公司）诉被告谢茵、第三人中国银行股份有限公司贵阳市小河支行（以下简称中行贵阳市小河支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏益公司委托代理人龙春、臧梦莹到庭参加了诉讼；被告谢茵、第三人中行贵阳市小河支行经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏益公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、解除原、被告于2012年3月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》）；二、被告协助原告办理贵阳市南明区花果园项目花果园×北区×栋×楼×号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续，并由被告承担办理注销手续的全部费用；三、被告支付原告违约金30423元；四、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年3月15日，原告作为出卖人，被告作为买受人签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定：被告购买原告贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目B区B北11号楼17层17号房屋，总价款216737元，被告于签订合同之日支付原告首期房款108737元，余款在第三人处办理按揭贷款支付。同年4月18日，原、被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定：第三人向被告发放贷款216000元，原告承担阶段性保证责任。借款合同签订后，被告未按约按期偿还第三人贷款本息，导致原告将被告通过贷款方式支付的购房款返还第三人。此后，原告多次催促被告补足购房款，但被告至今仍未补足。原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉讼请求。被告谢茵未到庭应诉，也未答辩和举证。第三人中行贵阳市小河支行未到庭参加诉讼，也未答辩和举证。本院经审理认定事实如下：2012年3月15日，原告作为出卖人，与被告谢茵作为买受人签订二份《商品房买卖合同》及二份《补充协议》，其中，《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发建设的贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目花果园×北区×栋×楼×、×号（另案处理）号2套房屋，每套建筑面积40.74㎡，每套售价216737元，被告于签订合同当天每套支付原告108737元，每套购房余款108000元，2套共216000元由被告向银行按揭贷款支付；买受人付款时间逾期超过90个工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计的逾期应付款的2%支付出卖人违约金。《补充协议》约定：（4.3条）买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人承担责任的，出卖人因此支付的相关费用（包括本金、利息、违约金、赔偿金、诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）由买受人承担，同时买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金；（20.2条）无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记的注销及按揭合同解除等手续。双方还约定了其他事项。合同签订后，原、被告在贵阳市住房和城乡建设局办理了2套房屋的商品房预售合同备案登记。同年4月18日，原、被告与第三人中行贵阳市小河支行签订《借款合同》约定：第三人向被告发放贷款216000元，原告承担阶段性保证责任。合同签订后，第三人向被告发放贷款216000元（每套108000元）；但被告未按约偿还第三人贷款，第三人于2016年7月以金融借款合同纠纷向本市花溪区人民法院（以下简称花溪法院）起诉宏益公司、谢茵及案外人韦民（谢茵之夫）。该院审理后判决：一、解除中行贵阳市小河支行与谢茵、宏益公司签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；二、谢茵、韦民偿还中行贵阳市小河支行借款本金144660.69元及利息、罚息1445.77元，并从2016年8月17日起，按合同约定利率支付利息及罚息至本判决履行期限届满之日止；三、谢茵、韦民支付中行贵阳市小河支行为实现债权而产生的律师费7568元；四、宏益公司对上述款项承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告谢茵追偿。诉讼费减半收取1739元由谢茵、韦民、宏益公司共同负担。该判决生效后，中行贵阳市小河支行向花溪法院申请执行，宏益公司为谢茵代偿中行贵阳市小河支行贷款本金139424.02元、利息及罚息3516.98元、诉讼费1739元、代理费7568元、执行费2231.20元，共计152248元，每套房屋代偿76124元，即为本案房屋代偿了76124元。原告为维护合法权益诉至本院，提出如前诉讼请求。上述事实，有原告陈述、《商品房买卖合同》、《合同备案登记表》、《贷款还款凭证》、《拖欠明细表》、及花溪法院的(2016)黔0111民初2775号民事判决书、(2016)黔0111执1487号执行通知书、《结算收据》等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告宏益公司与被告谢茵签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，被告向原告支付首付款108737元，余款108000元被告与第三人中行贵阳市小河支行订立《借款合同》，按揭贷款支付，但被告贷款后从2015年9月30日起至今未按约还贷，第三人依据《借款合同》约定，向花溪法院起诉了谢茵、宏益公司，该案在执行过程中，宏益公司已为谢茵代偿中行贵阳市小河支行贷款的本金及利息，承担了保证责任。按《商品房买卖合同》中“买受人付款时间逾期超过90工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。”的约定，解除合同的条件已成就。原告请求解除《商品房买卖合同》、《补充协议》，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理注销登记及承担注销费用的问题，因原、被告在《补充协议》中约定“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记的注销及按揭合同解除等手续。”且被告未按约还贷是导致合同解除的原因，被告属违约方，应配合原告办理解除合同后的注销登记，并承担相应的办理费用。对原告的该请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金30423元的问题，原、被告在《商品房买卖合同》约定“买受人付款时间逾期超过90个工作日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%支付出卖人违约金。”内容合法，原告要求被告支付违约金，于约有据，本院予以支持；但原告按《补充协议》约定“买受人违反银行按揭贷款合同的义务，导致银行要求出卖人承担责任的，买受人应按本合同购房总价款的30%向出卖人支付违约金”主张违约金的标准过高，有悖法律规定，本院不予支持。本案违约金应按《商品房买卖合同》约定标准计算，结合原告已为被告代偿第三人款项76124元的实际，被告应支付原告的违约金76124元×2%=1522.48元。被告、第三人经本院传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，由其承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：解除原告贵阳宏益房地产开发有限公司与被告谢茵于2012年3月15日就贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目花果园×北区×栋×楼×号房屋订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》。被告谢茵于本判决生效之日起十日内协助原告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾棚户区改造项目花果园×北区×栋×楼×号房屋的预告登记、抵押权预告登记和《商品房买卖合同》预售合同备案登记（预售合同登记号：Y0324873）的注销手续，并承担办理注销手续的全部费用。被告谢茵于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳宏益房地产开发有限公司违约金1522.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元、保全费1604元，共计2165元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担530元，被告谢茵负担1635元（原告已预交，被告在支付原告上述款项时，一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判长  黄明宇审判员  胡双全审判员  冯 雪二〇一七年十二月十日书记员  陈 美