广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第2338号
上诉人（原审被告）：李婵，女。
委托代理人：吴胜峰，江西全灵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市利丰物业服务有限公司。
法定代表人：李兵，总经理。
委托代理人：杨帆，女，系该司职员。
原审被告：李惠富，男。
委托代理人：吴胜峰，江西全灵律师事务所律师。
上诉人李婵与被上诉人深圳市利丰物业服务有限公司（以下简称利丰公司）、原审被告李惠富物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第33号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
利丰公司在一审中的诉讼请求为：1、李婵、李惠富共同支付拖欠的物业管理费5252.76元、专项维修资金505.08元、水费955.65元、排水费313.38元、垃圾处理费243元、滞纳金4284.42元（暂计算至2013年11月30日）；2、李婵、李惠富承担本案诉讼费用。
原审法院审理查明：李婵、李惠富为深圳市某区某花园XX栋X房的业主，该房产的建筑面积为112.24平方米。利丰公司系李婵、李惠富所住翰岭院小区物业服务企业。利丰公司具有二级管理资质。
2004年10月25日，利丰公司与深圳东部开发（集团）有限公司和深圳市利丰房地产开发有限公司签订《翰岭院物业管理全委合同》，约定由利丰公司为某院小区提供物业管理服务，管理期限自房屋出售之日起至某花园业主委员会成立后与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；该合同第七条管理服务费用约定，高层住宅区按深圳市政府有关规定每月每平方米建筑面积2.6元，房屋本体维修基金的收取标准为每月每平方米0.25元。
2005年7月24日，利丰公司与李婵签订《某花园前期物业管理服务协议》，主要约定：1、某院小区住宅物业管理服务费按每月每平方米建筑面积2.6元、房屋本体维修基金标准为每月每平方米建筑面积0.25元，李婵缴费时间为每月20日前；2、物业管理服务包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井等；3、物业管理服务质量包括房屋外观的完好整洁，共用部位、共用设施设备的维护和管理以及定期进行小区消杀工作，确保垃圾及时清理以及小区范围内环境整洁等等；4、如利丰公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李婵有权要求利丰公司限期改正，逾期未改正给李婵造成损失的，利丰公司承担相应的法律责任；如李婵违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，利丰公司有权要求李婵补交并从逾期之日起每天加收应交费用万分之五的违约金，无正当理由逾期三个月拒绝交纳的，利丰公司可通过法律手段予以解决。李婵、李惠富对于利丰公司提交的《某花园前期物业管理服务协议》的真实性提出异议，认为利丰公司提交的《某花园前期物业管理服务协议》与签约页上所指合同并非同一合同，但无法提供反驳证据证明签约页所指合同与利丰公司所提交合同不一致，而利丰公司提交的签约页上有李婵签名确认，故原审法院对于利丰公司所提交的《某花园前期物业管理服务协议》的真实性予以确认。
原审庭审时，利丰公司明确其所主张的各项费用的收费标准为：物业管理费为每月每平方米2.6元，专项维修基金为每月每平方米0.25元，垃圾处理费为每月13.5元，水费及排水费以每月自行抄表的数额主张，水费滞纳金按日百分之一的标准主张，其余费用滞纳金按日万分之五主张。李婵、李惠富对水费、排水费的本金数额无异议。李婵、李惠富自2012年6月开始未向利丰公司支付物业管理费用，截至2013年11月30日，李婵、李惠富共拖欠物业管理费5252.76元、专项维修基金505.08元、水费955.65元、排水费313.38元、垃圾处理费243元。
原审法院认为，利丰公司与开发商签订的《某院物业管理全委合同》以及利丰公司与李婵签订的《某院前期物业管理服务协议》为前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该物业服务协议对物业管理区域内的业主具有约束力。李婵、李惠富作为小区业主，依法负有向利丰公司支付物业服务费、专项维修基金的义务，利丰公司请求判令李婵、李惠富支付拖欠的上述费用及滞纳金，滞纳金的标准按物业服务协议约定的日万分之五计算，有理有据，原审法院予以支持。根据深圳市政府文件的规定，每户每月应缴纳垃圾处理费13.5元。利丰公司关于垃圾处理费的请求，理由成立，原审法院予以支持。关于水费及排水费请求。李婵、李惠富对水费、排水费的本金数额无异议，因此，对于利丰公司主张的水费、排水费的请求，原审法院予以支持。利丰公司并未实际按日百分之一标准向供水企业支付滞纳金，其按日百分之一计算水费及排水费的滞纳金，明显过分高于其损失，故原审法院酌情调整为按日万分之五标准计算水费、排水费的滞纳金。李婵、李惠富称利丰公司没有物业管理资质，与事实不符，原审法院不予采纳。李婵、李惠富主张利丰公司没有提供符合合同约定的物业服务，对此仅提供部分照片等证据予以证明，该照片未能显示拍摄地点及时间，内容亦不能证明李婵、李惠富所主张的事实。即使上述照片属实，业主亦不得以物业管理服务质量问题履行同时履行抗辩权。物业管理服务合同关系不同于一般的合同关系，基于建筑物区分所有权模式下众多业主共有权和成员权必须集中、统一行使的权利架构和全体业主必须在同一物业服务区域共同生活的现实，面向全体业主提供的物业服务必然具有整体性和不可分性的特征，因而物业服务合同是一种集体性的、公共性的合同，在该种合同关系中，业主个体的物业管理服务需求须与整个小区业主的需求保持同质，超出整个小区业主一般水平的物业服务需求及其产生的相应诉求无法在法律上获得支持，因为不同业主对物业服务是否适当的主观性感受不同，如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价为由拒交物业管理服务费用，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业管理费用的其他业主也不公平。业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，即通过行使《物权法》所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业服务费用。故，李婵、李惠富以物业服务质量存在问题为由拒交物业管理服务费用的理由不成立，原审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《深圳经济特区城市供水条例》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李婵、李惠富应于判决生效之日起十日内向利丰公司支付截至2013年11月30日拖欠的物业管理费5252.76元、专项维修基金505.08元、垃圾处理费243元、排水费313.38元、水费955.65元及滞纳金982元（滞纳金以当月欠费为基数，按日万分之五的标准从欠费当月21日开始计至2013年11月30日）；二、驳回利丰公司的其他诉讼请求。案件受理费89元，由李婵、李惠富负担。
上诉人李婵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、驳回一审原告的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人没有履行合同义务，违法收取且挪用房屋本体维修基金，损害上诉人等广大业主利益，已经构成根本性的违约。1、被上诉人骗取业主房屋本体维修基金2013年1月5日，被上诉人涉嫌伪造深圳市某区某街道办事处社区工作站公章，向有关政府部门申报材料骗取某小区缴纳的房屋本体维修基金60万余元，且已经获得并使用了40余万元，目前政府有关部门已经介入调查。2、被上诉人违法收取房屋本体维修基金。《建设工程质量管理条例》第四十条第2款规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。根据上述条例规定，某院小区为2005年修建完工，被上诉人只能在2010年才能收取本体维修基金。但被上诉人实际上从2006年就开始收取上诉人所在小区本体维修基金，每年被上诉人非法收取的数额惊人。被上诉人骗取业主房屋本体维修基金，违法收取小区业主维修基金，侵犯了包括上诉人在内的广大业主的利益，导致上诉人不敢再向被上诉人将交付物业管理费和本体维修基金等。3、被上诉人自上诉人入住至今没有公布物业管理的收支明细，没有履行合同义务。根据双方合同约定，被上诉人有义务公布物业管理的收支明细。但是，被上诉人自上诉人入住至今没有公布物业管理的收支明细，没有履行合同义务。同时，上诉人提供了充分的证据证明被答辩人违反合同约定，没有尽保安、绿化、卫生等物业管理义务，但原审法院仅以照片未能显示拍摄地点及时间为由否认照片等证据的真实性及关联性，在事实不清、证据不足的情况下认定上诉人应承担费用，严重损害了上诉人的合法权益。二、原审判决适用法律错误，被上诉人没有尽到管理者的义务，违法了合同约定，上诉人可以依法行使抗辩权。1、原审法院认为业主不得以物业管理服务质量问题履行同时履行抗辩权属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》66条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”而首先，物业服务合同系双务合同，服务协议实际上的履约当事人仍然是业主和物业服务企业，双方之间存在双务合同关系。其次，物业服务合同没有先后履行顺序。物业服务合同中，业主缴费、享受服务与物业服务企业提供服务、收取费用，是同时存在的，无法进行明确的先后区分。因此，结合物业服务合同的双务特性以及不存在先后履行顺序的本质，业主完全符合适用同时履行抗辩权维护自身的合法权益。被上诉人没有依合同履行应尽的义务，上诉人有权不支付物管费。2、被上诉人没有尽到管理者的义务的事实已引起大部分业主的不满，被上诉人未按合同约定履行管理职责主要表现在小区管理混乱：一是卫生环境不好；二是绿化不到位；三是安保工作不合格，小区经常被盗；四是物管公司在小区架空层开麻将馆，并且在架空层乱搭建出租；五是被上诉人在小区到处张贴广告赚取广告费。（1）被上诉人管理的上诉人所生活的某院小区，脏水横流；（2）某院小区树木和草皮都已露出黄土；（3）安保工作不合格，小区经常被盗；保安被拖欠工资，与管理处关系恶劣，危害业主利益；（4）物管公司在小区4-5栋一楼每天设立麻将桌供人打麻将收取费用，甚至被上诉人将小区架空层搭建为门脸对外出租，上诉人未见到有任何报建手续或给小区业主的通知。（5）被上诉人与多家广告公司或传媒公司签订广告位租赁合同，依据法律规定，被上诉人应将所收取的广告费用用于小区用途，但被上诉人并没有任何明细，所收取费用不知去向。三、被上诉人没有权利向上诉人收取滞纳金。收取滞纳金的权利应该是相关部门依据法律法规出具正式的滞纳金收取通知书，由上诉人向相关部门支付。被上诉人没有权利收取，而原审判决中的滞纳金计算方式和结果也是错误。综上所述，原审判决事实不清、证据不足、适用法律错误。被上诉人违反合同约定，没有尽保安、绿化、卫生等物业管理义务，且违法收取并挪用房屋本体维修基金，损害上诉人以及其他业主的利益，具有严重的违法行为，也没有公布收支情况，已经构成根本性的违约，上诉人有权行使同时履行抗辩权，不支付物管费有事实和法律依据。
被上诉人利丰公司答辩称，一、被上诉人作为有资质的物业管理公司，依法签订了《某花园前期物业管理服务协议》，也提供了物业服务，应当收取合同约定的物业服务费用及其他代收代缴费用。同时，依照物业服务合同的约定可以收取相应标准的滞纳金。二、小区涉及拖欠费用的业主已履行完毕，并且小区同类案件已有中院生效的终审判决，维持一审判决。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
原审被告李惠富对李婵的上诉表示没有意见。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。结合当事人的上诉及答辩理由，本案二审的争议焦点为李婵拒交物业管理费、滞纳金等费用是否有事实及法律依据。李婵上诉称利丰公司没有提供符合合同约定的物业服务，对此仅提供部分照片等证据予以证明，且该照片未能显示拍摄地点及时间，内容亦不能证明利丰公司所提供服务不符合合同标准。据此，利丰公司已为业主提供了物业服务，李婵亦应按照合同的约定向利丰公司交纳物业服务费等费用。李婵未按约定支付上述费用已构成违约，还应按合同约定支付相应的滞纳金。原审判决对此处理正确，本院予以维持。关于李婵上诉所称的违规使用物业专项维修资金等问题与本案为不同法律关系，当事人应另循途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，李婵的上诉请求及理由均不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由上诉人李婵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一四年十二月二十日
书 记 员 刘尹琳（兼）
相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。