云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终1831号
上诉人（原审被告）：云南翔盛工艺品有限公司
住所：云南省昆明市官渡区宝丰办事处。
法定代表人：徐翔宁。
委托诉讼代理人：林慧，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：吴小东，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：昆明市官渡区官渡镇宝丰村民委员会第四村民小组
住所：云南省昆明市官渡区宝丰办事处。
负责人：李洪坤，组长。
委托诉讼代理人：李康林，云大法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人云南翔盛工艺品有限公司（以下简称：翔盛公司）因与被上诉人昆明市官渡区官渡镇宝丰村民委员会第四村民小组（以下简称：第四村民小组）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2016）云0111民初7963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理此案后依法组成合议庭进行了审理，本案依法报延并获得批准，现已审理终结。
翔盛公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判双方继续履行2005年11月9日签订的《房屋租赁合同》，并由翔盛公司按照第四村民小组实际交付的租赁场地面积计算支付租金。事实与理由：一、一审判决遗漏了合同交付的事实，即第四村民小组未完全将合同约定的标的物交付给翔盛公司使用、未完全履行合同义务。第四村民小组与翔盛公司签订合同后，第四村民小组存在根本违约。翔盛公司未支付租金系行使合同履行抗辩权。第四村民小组未将厂房门口的临路商店交付给翔盛公司使用。第四村民小组未按合同约定为翔盛公司腾出“厂房外距围墙2.5米及空地”，而是在翔盛公司租赁的厂房外一墙之隔加盖房屋，导致翔盛公司厂房的通风、采光、排水均受到影响。由于第四村民小组存在上述违约行为，翔盛公司一直与其沟通要求解决，但第四村民小组拒不沟通解决。导致翔盛公司从2014年开始，要求第四村民小组要处理完毕后，双方再沟通租金的缴纳问题。第四村民小组的行为显然已违反了合同根本条款，翔盛公司在多年联系未果的情况下，行使合同抗辩权，要求解决后再付租金，既符合法理也符合情理。一审判决对此认定错误；二、一审判决适用法律错误。本案的基本事实是：翔盛公司曾多次向第四村民小组核实租金缴纳问题，但因第四村民小组出现人员变动问题致使翔盛公司不知向谁缴付租金。如前所述，第四村民小组违反合同约定在前，影响翔盛公司对标的房屋的正常使用，另外，第四村民小组也一直未向翔盛公司主张过房屋租金款的支付，未履行催告或通知义务，不满足《合同法》第227条的规定的法定解除权行使的前置条件；三、第四村民小组要求部分租金支付超过了诉讼时效。依据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，一审法院不应支付2014年、2015年两年的租金。
第四村民小组答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，翔盛公司的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。
第四村民小组一审诉请判令：一、解除其与翔盛公司签订的房屋租赁合同；二、由翔盛公司向其支付2013年-2016的租金20万元。
一审法院认定事实：第四村民小组（甲方）与翔盛公司（乙方）于2015年11月9日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将所属占地面积3.98亩、建筑面积370平方米的36间房屋及周围空地出租给乙方；场地租赁面积为：厂房所有占地3.18亩，房屋面积370平方米，厂房外距围墙2.5米及空地，进厂门大路8米，租赁期间甲乙双方不因人事及地方性政策的变动而无故终止合同，无论任何乙方不履行合同条款，另一方有权终止合同，并由违约方承担由此引起的一切法律责任和经济责任；租赁租金实行一年付清一年租金的方式，租赁期限两期共三十年（2007年1月1日至2036年12月31日），第一期十年2007年至2016年，每年租金5万元，租赁期内，甲方提供正常的企业生产用电、用水及生活用水、用电，协助乙方搞好社会及厂方安全保卫、防火、防盗等社会治安治理工作，并对发生的问题及时、有效配合乙方解决处理；甲方不得无故设置障碍阻挠乙方正常生产经营活动，否则由甲方承担由此造成的一切经济损失，并负有相应的法律责任。乙方须按时向甲方上交租赁租金。合同签订后任何一方不得违约，若有违约，由违约方承担所造成的损失，并罚违约金50万元给对方。现翔盛公司未支付2014年起的租金。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，本案双方当事人自愿签订《铺面租赁合同》，该合同成立已生效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务，翔盛公司逾期未向第四村民小组支付2014年、2015年、2016年的租金，第四村民小组有权要求解除合同并要求翔盛公司支付租金，故翔盛公司应当向第四村民小组支付2014年至2016年的租金15万元。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。针对该“履行债务不符合约定”，一审法院认为，若当事人一方的履行行为存在瑕疵，另一方可针对瑕疵部分行使相应的请求权，但不得就全部给付义务为拒绝履行；对于履行瑕疵程度轻微者，不得行使同时履行抗辩权。本案中，翔盛公司提交的证据即便可以证实第四村民小组在履行合同义务过程中存在违约建盖房屋致使翔盛公司周边存有垃圾并影响翔盛公司厂房滴水、排水等情况，该情形也并没有影响双方合同之根本目的的实现，即未在本质上影响翔盛公司生产经营活动的正常进行，不足以抗辩合同中约定的支付租金的义务，故翔盛公司的辩解意见无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、解除第四村民小组与翔盛公司于2005年11月9日签订的《房屋租赁合同》；二、翔盛公司于本判决生效后十五日内支付第四村民小组租金15万元；三、驳回第四村民小组的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由翔盛公司负担3300元，由第四村民小组负担1000元。
本院二审期间，翔盛公司、第四村民小组围绕上诉请求向本院提交了证据。翔盛公司提交证据：1、2005年的《房屋租赁合同》；2、收据两张；3、现场图片；4、收据两张；5、借条，欲证明双方签订租赁合同，对场地租赁范围及租金支付等情况进行约定。第四村民小组不是本案所涉租赁物的权利人。在合同履行中，第四村民小组未按合同约定提供租赁物。同时，第四村民小组将本属于翔盛公司租赁土地上的商铺租给案外人，收取租金。翔盛公司曾垫付过2万元修路，当时第四村民的小组长同意从租赁款中扣减。第四村民小组提交证据：1、土地证；2、证明，欲证明第四村民小组是本案所涉租赁土地的使用权人，李宏坤是第四村民小组的组长。
本院认为，对翔盛公司提交的证据1、2、3，第四村民小组提交的证据1、2，因双方当事人对真实性无异议，故本院予以确认。至于是否能证明各方当事人主张的证明内容，本院在下文予以评述。对于证据4、5，因翔盛公司未提交原件予以核对，且第四村民小组有异议，故本院对该部分证据的真实性不予确认。
二审中，本院到现场进行了勘验，形成了相应笔录，双方当事人对真实性无异议，本院予以确认。
一审判决确认的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。
二审中，本院补充确认以下事实：翔盛公司南面的厂房东西贯长40米，距离村民自建房屋约7米左右，南面厂房建盖有9.5米长的活动板房，活动板房距村民建盖的房屋3.5米。西面厂房无遮挡物，距水沟大约5米。
综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：翔盛公司是否有权拒付租金。
本院认为，双方签订的租赁合同是其真实意思表示，依法成立生效。双方当事人按照合同约定，享有权利并履行各自之义务。依据法律规定及合同约定，出租房第四村民小组负有交付租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人翔盛公司负有按约支付租金的义务。上述义务形成对价关系，若一方当事人未履行上述义务，另一方当事人对此享有履行抗辩权。翔盛公司认为，第四村民小组未履行上述义务，其于2014年开始拒付租金。因此，处理本案争议的关键在于评判翔盛公司是否享有履行抗辩权。本院认为，第一，依据第四村民小组提交的证据，能够证明其系本案所涉土地的使用权人，其有权将土地予以出租。第二，首先，在合同中约定，租赁范围：1、原厂房所有占地（包括厂大门口邻路商店及厂内一切设施）；厂房外距围墙2.5米及空地（南面约0.2亩、西面约0.6亩）进厂大路8米。依据现场查勘及二审中提交的证据，能够证明邻路商店未移交给翔盛公司，厂房南面建盖有约9.5米长的活动板房。但上述事实存在并不影响租赁物的正常使用。其次，自上世纪90年代，针对本案所涉租赁物，双方就建立了租赁合同关系，至今为止，双方共签订过多个租赁合同。本案所涉的租赁合同签订于2005年。双方当事人均按照现状履行合同，翔盛公司亦未拒付过租金。同时，在本案中，翔盛公司亦未提交证据证明上述事实存在，其无法实现合同目的。综上，第四村民小组虽合同履行中存在瑕疵，该瑕疵行为与支付租金并未形成对价关系，翔盛公司无权据此拒绝支付租金。一审判决对此认定正确，二审予以维持。第三，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，因翔盛公司履行抗辩不成立，且其自2014年其未支付租金，导致第四村民小组未能实现合同目的，第四村民小组有权解除合同。一审对此认定正确，二审予以维持。第四，二审中，翔盛公司主张其垫付了20000修路款，请求在本案租金中扣除。本院认为，修路款与本案非属于同一法律关系，且翔盛公司提交的证据不能证明第四村民小组同意该款在租金中抵扣，故本院在本案对翔盛公司请求抵扣的主张不予支持。第五，依据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，翔盛公司在一审中并未提出诉讼时效抗辩，二审中亦不是基于新的证据提出诉讼时效的抗辩，故本院对翔盛公司关于诉讼时效的抗辩不予支持。一审判令解除合同，由翔盛公司支付15万元租金并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人翔盛公司的上诉主张不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决无误，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4300元，由上诉人云南翔盛工艺品有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙 建
审判员 李 鸿
审判员 符圆圆
二〇一七年九月十一日
书记员 李德江