河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终3062号
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴东利，男，1961年11月1日出生，汉族，住河南省武陟县。
委托诉讼代理人：吴卫红，河南国昌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘以弟，女，1970年9月24日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。
委托诉讼代理人：翟伟伟，河南天坤律师事务所律师。
原审被告：赵爱玲，女，1963年7月3日出生，汉族，住河南省武陟县。系吴东利妻子。
原审被告：吴超，女，1986年1月10日出生，汉族，住河南省武陟县。系吴东利之女。
两原审被告共同委托诉讼代理人：吴卫红，河南国昌律师事务所律师
上诉人吴东利因与被上诉人刘以弟租赁合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2017）豫0823民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴东利、及吴东利、原审被告赵爱玲、吴超三人共同委托的诉讼代理人吴卫红、被上诉人刘以弟及其委托诉讼代理人翟伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴东利上诉请求：1、撤销武陟县人民法院（2017）豫0823民初1315号民事判决第一项、第二项，改判上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》合法有效，驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销武陟县人民法院（2017）豫0823民初1315号民事判决第四项，改判上诉人与被上诉人继续履行签订的《租赁合同》，被上诉人刘以弟立即支付吴东利租金250000元；3、本案一审、二审诉讼费用和反诉费用由被上诉人承担。
事实和理由：1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或解除，本案不存在法定解除合同的事由，双方约定租赁期限为15年，但履行不足一年，被上诉人就想解除合同，是明确的预期违约行为。关于租赁物所在道路从2016年5月30日签订合同至今没有任何修路行为，对于2016年7月曾有过近一个月准备修路期间的道路封闭行为，一审判定属于不可抗力，但针对封路这一不可抗力行为，双方曾于2017年2月15日书写一份补充协议，以新的补充协议约定针对封路行为以延长租赁期限变更合同。一审法院判决解除合同明显违法。2、2015年5月30日被上诉人开始经营，被上诉人称2016年7月无法经营加油站，但其时隔十个多月才向法院起诉，理由不当。实际上，被上诉人并未停止经营，2017年1月在正常经营期间还按《租赁合同》约定，通过微信支付税务等费用，2017年3月7日商务局检查时拍下加油站全貌时被上诉人也在正常经营。2016年7、8、9、10月份，加油站还使用电费1257度。3、合同约定的不可抗力条款是免责条款，不是违约条款，在不可抗力情况下，因双方均无过错，不存在乙方赔偿另一方的说法。不可抗力规定应解释为，因不可抗力停三个月以内不用退租赁费，因不可抗力停三个月以上，退回三年租赁费的50%费用。一审法院却仅计算2016年7月11日至2017年2月15日期间为50%的租赁费。被上诉人还应承担解除合同的违约责任。4、《租赁合同》不存在解除条件，按合同被上诉人应根据合同约定支付下余250000元。
刘以弟辩称：1、一审判决程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由无事实及法律依据，应予以驳回上诉，维持原判。一审依据上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的相关条款及案件事实，判令解除双方的租赁合同符合法律规定，且上诉人已经将该加油站转让给他人经营。上诉人称要求继续履行合同，没有任何法律意义。2、一审中被上诉人证据可以证明涉案加油站门前的道路因修路无法经营的事实，上诉人上诉称不存在修路情形没有任何事实依据。3、被上诉人向上诉人共计交付2年租金55万元，尽管合同约定被上诉人应向上诉人缴纳租金为3年，但因情势变化，客观上因政府修路行为导致被上诉人无法正常经营，且被上诉人已经将加油站的钥匙交还上诉人，已经以实际行动与上诉人解除了租赁合同，租赁合同因客观原因无法继续履行，根据合同法第97条的规定被上诉人向上诉人交纳租金应由上诉人予以退还。4、上诉人反诉要求被上诉人交纳第三年租金，没有任何法律依据，该租赁合同已经解除，被上诉人向上诉人交纳2年租金，但实际仅经营1个多月，对该部分租金应予以退还。
原审被告赵爱玲、吴超述称同上诉人意见。
刘以弟向一审法院起诉请求：1、解除原告刘以弟与被告吴东利之间的租赁合同；2、被告吴东利退还原告租金518932.6元并赔偿原告损失259466.3元；3、被告承担本案诉讼费。
吴东利向一审法院反诉请求：1、判令反诉人吴东利与被反诉人刘以弟继续履行双方签订的《租赁合同》；2、被反诉人刘以弟立即支付租金250000元，并承担逾期付款的利息（按月息1.5份计算利息）；3、承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：武陟县大城加油站位于武陟县××××南，成立于2013年12月11日，系非公司私营企业，投资人为吴东利。2016年5月30日，原告刘以弟（乙方）与被告吴东利（甲方）签订《租赁合同》，被告吴东利将武陟县大城加油站租赁给被告刘以弟经营。租赁时间为十五年，租金为一年27万元，一次性需支付三年租金八十万元。合同约定，租赁期间，吴东利负责协调周边关系，刘以弟不负责吴东利方此前所发生的一切经济，民事纠纷，若发生不可抗力原因使加油站停业，合同自动终止。（三个月内甲方不可退赔租赁费用，三月以上退赔乙方50%（百分之五十）的承包费用）三年后继续租赁需支付三年租金乙方需要提前半年支付。
原告刘以弟分别于2016年5月28日、5月30日向被告吴东利、赵爱玲之女吴超账户中转入550000元租赁费。余剩的250000元租赁费由原告刘以弟于2016年5月31日出具欠条，承诺2016年7月底还清。
2017年2月15日，被告吴东利之妻赵爱玲向原告出具证明书:“现大成加油站于2016年7月11日因政府修路行为而停止营业，现经双方友好协商大成加油站中间停业时间多久，之后开业延续时间多久。”赵爱玲及原告刘以弟在证明书上均签字按指印。2017年4月份，双方协商加油站交接事宜。5月2日，原告刘以弟将加油站的钥匙交由赵爱玲，被告赵爱玲认可该加油站从2017年5月15日由自己开始经营。
另查明，武陟县大城加油站系被告吴东利与赵爱玲夫妻共同经营。
一审法院认为：原告刘以弟与被告吴东利签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案被告赵爱玲向原告刘以弟出具证明书及结合本案其他证据，可以确认案涉加油站在2016年7月11日至2017年2月15日间的站前道路被堵事实，且被告对于原告上述期间的停业状况是明知的。之后，原告刘以弟与被告赵爱玲通过微信及电话协商合同解除事宜，被告赵爱玲并未反对，且原告刘以弟于2017年5月初将加油站钥匙交还赵爱玲，而赵爱玲此后至今已实际开始经营加油站，一审法院认为，原告刘以弟与被告吴东利之间的《租赁合同》已无继续履行之必要，原告要求与被告吴东利解除《租赁合同》，有事实及法律依据，一审法院予以支持。
关于原告主张的返还租金及损失问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原、被告双方在《租赁合同》中约定“三个月内甲方不可退赔租赁费用，三月以上退赔乙方50%（百分之五十）的承包费用”，双方对此条款的理解存在争议，一审法院认为，根据本条所使用的词句及结合本案《租赁合同》的其他条款内容、合同目的及诚实信用原则，本条款的真实意思应理解为如发生不可抗力导致加油站停业而终止合同的，如停业不超过三个月，被告不退还该三个月的租赁费用，如超过三个月的，退还停业期间的50%的租赁费。本案原告在租赁过程中，由于道路封闭等客观原因，导致2016年7月11日至2017年2月15日之间处于停业状态，故被告吴东利应退还该期间的50%租赁费。2017年2月16日至2017年5月2日间的租赁费，从被告提供的电费发票及照片、微信等证据，可以推定原告在此期间处于经营状态，并未处于停业，即使处于停业状态，原告刘以弟在2017年2月15日与被告赵爱玲协商停业问题时，并未向被告表达解除合同的意思，其就之后的扩大损失应由其自行承担责任。2017年5月2日开始，被告赵爱玲已收到原告交付的加油站钥匙，被告方并开始实际经营，故此后不应再计算租赁费用。综上，经计算，被告吴东利应返还原告的租赁费为381280元【550000元-31080元（2016.5.30-2016.7.10共计42天的租赁费）-81400元（2016.7.11-2017.2.15共计220天的50%租赁费）-56240元（2017.2.16-2017.5.2共计76天的租赁费）】。原告主张的损失，依据不足，一审法院不予支持。本案原告虽将被告赵爱玲、吴超列为被告，但其诉讼请求并未要求其承担责任，故一审法院依法对于被告赵爱玲、吴超应否承担本案责任不做评判。被告吴东利的反诉要求继续与原告刘以弟履行合同及要求支付剩余租金250000元的请求，依据不足，一审法院依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告刘以弟与被告吴东利之间签订的《租赁合同》；二、被告吴东利应于本判决生效后十日内返还原告刘以弟租金381280元；三、驳回原告刘以弟的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告吴东利的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案系租赁合同纠纷。关于本案租赁合同是否应予解除问题。结合本案证据和当事人陈述，双方当事人曾就租赁合同解除事宜进行过协商，2017年5月2日被上诉人将加油站钥匙交还赵爱玲后，上诉人于2017年5月15日开始重新经营加油站。双方的行为表明本案租赁合同已经实际解除，上诉人要求继续履行合同，被上诉人不同意，对上诉人要求继续履行租赁合同的请求，本院不予支持。
关于合同解除后租金应否返还以及返还数额问题。本案双方租赁合同约定“加油站停业，合同自动终止。三个月内甲方不可退赔租赁费用，三月以上退赔乙方50%（百分之五十）的承包费用”，应理解为停业超过三个月的，退还停业期间50%的租赁费用。从本案赵爱玲向刘以弟出具的证明看，在租赁合同履行过程中，双方认可在2016年7月11日至2017年2月15日期间道路封闭这一客观事实，应当认定为停业时间，除此外，其他时间应属于正常营业期间，营业期间的租赁费用不应予以退还。2017年5月份以后加油站交由上诉方经营，对于被上诉人预先支付的租赁费用，合同解除后上诉人应予归还。一审判决返还租金的计算方法及数额并无不当。
关于被上诉人欠付第三年25万元租金应否履行问题。本案合同解除后，第三年的租金因被上诉人已经不能经营，其欠付的25万元租金不应继续支付，上诉人要求继续履行合同并支付欠付25万元租金的请求不能成立，本院不予支持。
综上所述，吴东利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16434元，由吴东利负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 杰
审判员 贾胜利
审判员 王 辉
二〇一七年十一月六日
书记员 赵 霞