浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第407号
上诉人（原审原告）刘某某。
委托代理人金某某。
上诉人（原审被告）浙江××××集团有限公司，住所
地绍兴××新区越东北路××楼。
法定代表人潘某某。
委托代理人季某。
被上诉人（原审被告）浙江环球××集团有限公司钱清
××司，住所地绍兴县钱清镇春天××室。
负责人潘某某。
委托代理人王某。
委托代理人季某。
上诉人刘某某、上诉人浙江××××集团有限公司因商
品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省绍兴县人民法院（2009
）绍民初字第3428号民事判决，上诉于本院。本院于2010年2
月23日立案受理，同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理
终结。
原审认定，2007年9月2日，原告刘某某与被告环球房地
产钱某分公司签订了一份商品房买卖合同，约定由被告（出卖
人）环球房地产钱某分公司某设开发的位于绍兴县××春天×
×室，建筑面积为112.11平方米的钢混结构房屋一套，以单价3，130元／平方米，总价347，395元出让给原告（买受人），合
同对交付期限及违约责任、交接方式等作出约定。同时双方签
订补充协议：约定将面积18.96平方米的车棚以980元／平方米
的单价出让给原告（只有使用权，不申领房屋权属权证书）。
合同签订后，原告按约将房屋价款347，395元及车棚款18，581
元支付给被告。2008年9月26日，春天雅苑1-12号住宅楼，1-
3号住商楼经绍兴县公安局消防大队建筑工程消防验收合格。
同年11月25日春天雅苑项目经绍兴县钱某镇城镇建设管理局监
督验收未违反国家强制性标准，工程某工验收按验收标准评定
，能满足结构及使用功能要求，具备备案条件。2008年11月29
日，春天雅苑共15幢，建筑面积47249.60平方米，经绍兴县建
设局钱某分局进行规划验收并予以确认。2008年11月30日被告
环球房地产钱某分公司将上述春天雅苑建设项目在绍兴县建筑
业管理局备案登记。2008年12月13日被告通过信函形式通某某
告办理交房手续。至2009年5月8日，原、被告办理了商品房及
车棚的交接手续。因双方对延期交房违约金协商不成，遂成讼
。
同时查某：被告浙江环球××集团有限公司钱清××司
系被告浙江××××集团有限公司设立的分公司。
上述事实，由原告提交的商品房买卖合同、钥匙领取单
，被告提供的建设工程规划验收确认书一份、工程某某监督报
告、绍县公消验建字（2008）第0295号消防验收合格报告、绍
县（钱某）规验字（2008）10号建设工程某工验收规划审核确
认书、备案表、挂号信函收据及双方当事人在庭审中的陈述等证据所证实。
原审法院认为，本案双方争议的焦点：双方当事人诉争
的房甲时具备交付条件，违约责任的承担及计算方法。对于双
方争议的第一个焦点问题，根据《中华某某共和国城市房地产
管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工、必
须符甲家的有关某准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合
格后，方可交付使用。双方诉争的春天雅苑房产，被告已于20
08年11月25日通过竣工验收合格，可以交付使用，并于2008年
11月30日经绍兴县房产管理局登记备案，故被告浙江环球××
集团有限公司钱清××司开发建设的春天雅苑项目符甲家某某
的商品房交付条件，该房地产项目经竣工验收后即可交付原告
使用。原告认为该房产需经绍兴县投资服务办公室综合复核验
收合格后即2009年3月19日才符合房产交付条件，该商贸三产
项目综合复核验收合格通知书，系办理房产、土地权证手续以
及土地使用权证的到户手续的前置条件，并非房地产交付的必
要条件。
对于双方争议的第二个焦点问题：根据双方签订的买卖
合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面
通知买受人办理交付手续。本案被告在通过竣工验收后，于20
08年12月13日以通知书形式通过邮寄通某某告办理交房手续，
且原告表示已收悉上述通知书，但对具体的收到通知情况不清
，依通常挂号信邮递时间推定原告在2008年12月16日收悉上述
通知书，故违约金应算至2009年12月16日止。原告在收到交房
通知的日起可随时办理交房手续，原告延迟未办理收房手续，故对其延迟办理收房手续的期间的违约金的主张，本院不予支
持。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人即被
告应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关
规定，将具备商品房经［综合验收合格］条件，并符合本合同
约定的商品房交付买受人即原告使用。同时合同第九条约定逾
期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的
最后期限的第二天超至实际交付之日止，出卖人按日向买受人
支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超
过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人
应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并
按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续
履行合同的，合同继续履行，自本合同条八条规定的最后交付
期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付
已交付房价款万分之二的违约金。本案因被告未按合同约定期
限交付房产，且逾期交房期限已超过60日，显属违约，应当承
担相应的违约责任。因双方合同中约定的违约金是以已交付的
房价款为基数，因双方补充协议系商品房买卖合同的附件，该
合同约定的条款同样及于该补充协议。且对合同中“已交付房
价款万分之二”的理解某某不一，原告认为该已交付房价款包
含房款及车棚款，被告方认为只包含房款，不因包含车棚款。
根据《合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议
的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释
的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非
格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案商品房买卖合同系由被告提供的格式合同，故应当作出不利于被告一方的解
释。现原告提出要求被告支付逾期交房违约金5，562.84元（20
08年10月1日至2008年12月16日止部分，按日万分之二计算，3
65，976元＊2＊87=5，562.84元）。
综上，本院认为，原告与被告环球房地产钱某分公司丙
签订的商品房买卖合同系双方某实意思的表示，内容不违反国
家法律规定，应认定有效。依法设立的合同对双方当事人均具
有约束力，合同双方应当全面履行合同约定的义务。本案被告
环球房地产钱某分公司未按合同约定期限履行交房义务，显属
违约，应依法承担相应的违约责任，被告环球房地产钱某分公
司系被告环球房地产公司丁设立的分公司，分公司不具有独立
的法人资格，其民事责任由公司承担。故本案应当由被告环球
房地产公司承担民事责任。现原告要求被告支付部分违约金，
符合法律规定，应予以支持。其余部分诉请，因原告怠于办理
收房手续，故对部分的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依
照《中华某某共和国公司法》第十四条、《中华某某共和国城
市房地产管理法》第二十七条、《中华某某共和国合同法》第
四十一条、一百一十四之规定，判决：一、被告浙江××××
集团有限公司应支付原告刘某某延期交房违约金5，562.84元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行
结付义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华某某共
和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行
期间的债务利息。本案受理费203元，由原告刘某某负担133元
，由被告浙江××××集团有限公司负担70元。刘某某不服原判，提起上诉称：原审认定事实错误。1、
对合同约定“综合验收合格”的认定错误。讼争的商品房到20
09年3月19日才符合合同约定的交付条件。2、截止到2009年2
月春天雅苑还在施工，不具交房条件。3、关于交房通知。退
一步讲到2008年11月30日商品房已具备交付条件，但其的交房
通知上诉人也没有收到。被上诉人没有提供上诉人收到交房通
知的相关依据。综上所述，原审认为到2008年11月30日商品房
已具备交付条件的事实认定错误。请求撤销原判，发回重审或
在查某事实的基础上予以改判。
浙江××××集团有限公司答辩称：对上诉人提出的上
诉事实和理由我们予以否认，我们认为已经符合交房的条件。
另外，上诉人提出没有收到挂号信函的意见不能成立，一审已
经质证过了，上诉人也表示已收到过了。具体理由见其上诉状
及一审意见。
浙江环球××集团有限公司钱清××司答辩称：同意上
诉人浙江××××集团有限公司的答辩意见。
浙江××××集团有限公司不服原判，提起上诉称：原
审认定的事实和法律适用有误。上诉人认为原春天雅苑15幢楼
房在2008年11月29日已经进行规划验收合格，而双方买卖合同
约定书面交房，上诉人已经在报社登报通知，而被上诉人确实
也已知晓可以交付房屋的事实，因此上诉人没有逾期超过六十
天交房。即使退一步讲，如果原审法院认定上诉人已经逾期六
十天交房，那么根据合同约定，也是从逾期六十日后最后一天
起至法院认定交付日按日万分之二算，而前面六十天应该按日万分之一算。原审法院认为上诉人提供格式条款，从而作出按
日万分之二计算违约金，以及计算是否应该包含车棚款，上诉
人认为理解也有偏差，因为该合同提供是根据国家有关机关的
范本提供，而非上诉人单方面制定，上诉人认为不应当是格式
合同。请求依法撤销或改判。
刘某某答辩称：我们认为原审判决确实存在着错误的地
方，我们也要求撤销或改判。事实和理由部分我们不认同上诉
人的上诉事实和理由，我们认为上诉人上诉部分原判认定是正
确的。原判认定事实错误的地方：1、对合同约定综合验收合
格的认定错误。根据合同第8条约定，出卖人即被告应当在200
8年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备
商品房经《综合验收合格》条件并符合本合同约定的商品房交
付买受人即原告使用，而原审认为绍兴县投资服务办公室综合
验收并非商品房交付使用的前置条件，与商品房竣工验收是两
个不同的概念，该商贸三产项目系绍兴县规定的办理房产土地
证手续以及土地使用证到户的前置条件，并非房地产交付的必
要条件，故认定原告证明的事实没有关联性，没有相应的证明
力。我们认为原审这一认定是错误的，因为商品房交付的条件
系双方合同约定，比如有些精装修的房某以装修为条件，同样
的道理，2007年7月合同约定的综合验收合格真实意思是综合
复核验收合格，是双方合意的一种表现。原审中上诉人提出商
品房乙验收合格的文件已于2004年被国家取消，虽然该综合验
收合格文件已被国家取消，但在签订合同时绍兴县商贸三产综
合验收办法已经执行，这一点上诉人应当是明知的，而且在签订合同时也是明知的。为什么会写综合验收合格而不是综合复
核验收合格，因为房地产是2000版的，有四个现象，四个现象
里有一个综合验收合格，上诉人认为就是综合复核验收合格，
作为被上诉人来讲也是的。因此签订合同时是采用了综合验收
合格，所以我们认为商品房只有符合绍兴县商贸三产项目和复
核验收办法实行条件时才具备条件，这是2009年3月19日发的
通知，应当以这个作为交付条件。2、原审认为到2008年11月2
9日规划验收合格后该房某已经符乙品房交付条件，我们认为
这认定是错误的。直到2009年2月以后春天雅苑还没有施工完
毕，所以不具备交付的条件。根据被上诉人在原审提供的光盘
、照片以及照片中反映出来的钱江晚报和报刊很清楚的反映出
当时的时间。其中有照片显示2008年11月30日钱江晚报一份，
从照片上可以看出，工程的脚手架还没有拆除，绿化、道路都
还在施工。因为这些都在施工，所以我们认为当时的房某还不
具备交付条件，而且从另一份被上诉人向原审提供的春天雅苑
用水情况查询清单，到2009年当时的户名是第二被上诉人即浙
江环球××集团有限公司钱清××司的名义，它的实际用水在
2月份是6998度，3月份是1114度，4月份是506度。从该房产的
用水情况也可以说明一点，当时在2月份用水量很大，之后逐
步递减，说明施工情况在逐步完工，可以反映出当时上诉人的
房某还不具备交付条件，还在继续施工。3、关于交房的通知
。我们认为如果2008年11月30日商品房已经具备交付的条件，
但是交房通知被上诉人也没有收到，作为上诉人没有提供相应
的符合交付条件的通知给被上诉人，因此我们认为原审认定也是错误的。除了王某某之外，其他的五上诉人都没有收到上诉
人浙江××××集团有限公司发出的交房通知书，而且它的查
询单在一审的时候也没有经过质证，我们也没有收到过交房通
知书。为此我们要求撤销原审判决，发回重审或者在查清事实
的基础上依法改判。
各方当事人均未向本院提出新的证据。
二审经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案所涉春天雅苑商品房经绍兴县建设局钱
某分局于2008年11月29日通过规划验收，被上诉人浙江环球×
×集团有限公司钱清××司于次日向绍兴县建筑业管理局备案
登记，于2008年12月13日以信函形式分别通知买受人办理交房
手续，双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2008年9月3
0日前之基本事实清楚，原审据此并酌情判令上诉人浙江××
××集团有限公司承担逾期交房自2008年10月1日起至2008年1
2月16日止按日万分之二计算的违约金，具有事实和法律依据
。关于交房通知问题，上诉人刘某某之委托代理人于2009年9
月7日原审庭审中陈述“邮寄我方是知道的”，故其提出“交
房通知上诉人也没有收到”，本院不予采信。针对上诉人刘某
某提出符合交房条件时间应为2009年3月19日，上诉人浙江×
×××集团有限公司主张应为2008年11月29日并认为应按日万
分之一或逾期六十日前按日万分之一逾期六十日后按日万分之
二计算违约金之上诉争议，原审所作归纳分析并无不当，本院
不再赘述理由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确
，所作判处较衡平双方利益，可予维持。两上诉人提出的上诉理由及其请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华某某共
和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第
一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费203元，由上诉人刘某某、上诉人浙江×
×××集团有限公司各负担101.50元。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年三月二十二日
书记员 余建维