成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初字第245号
原告（反诉被告）蒋丽平，女，汉族，1956年5月12日出生，住四川省自贡市自流井区。
委托代理人郑传友，四川公生明律师事务所律师。一般授权代理人。
被告（反诉原告）中国民生银行股份有限公司成都分行。住所地：成都市。
负责人熊津成，行长。
委托代理人向莹，四川迪杨律师事务所律师。一般授权代理人。
委托代理人于少娟，四川迪杨律师事务所律师。一般授权代理人。
本院于2014年12月17日受理了原告蒋丽平诉被告中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）房屋租赁合同纠纷一案，2015年1月21日，被告民生银行成都分行提起反诉，本院受理后合并审理。本案由本院代理审判员梁林军适用简易程序独任审理，于2015年2月13日、2015年7月31日、2015年10月21日三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋丽平及其委托代理人郑传友、被告（反诉原告）民生银行成都分行的委托代理人向莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)蒋丽平诉称，原、被告于2013年签订了《民生金融便民店房屋租赁合同》，约定租赁期限五年，租金82173.91元。2014年10月27日，原告(反诉被告)蒋丽平到被告（反诉原告）民生银行成都分行询问交租金事宜，被告（反诉原告）民生银行成都分行当即递交原告(反诉被告)蒋丽平一份落款时间为2014年8月20日的《解除合同通知书》，声称原、被告之间的租赁关系已经解除，不会再支付租金。原告(反诉被告)蒋丽平认为被告（反诉原告）民生银行成都分行解除合同的理由无法律依据，诉至法院请求判令：1、确认被告（反诉原告）民生银行成都分行于2014年10月27日向原告(反诉被告)蒋丽平发出的《解除合同通知书》无效；2、被告（反诉原告）民生银行成都分行继续履行《民生金融便民店房屋租赁合同》，支付2014年10月20日至2015年10月19日期间的租金82173.91元。诉讼中，原告(反诉被告)蒋丽平同意双方在2015年7月31日解除合同，变更诉讼请求为被告（反诉原告）民生银行成都分行支付截止2015年7月31日的租金66473元、物管费4972元，并支付违约金129732.21元。
被告（反诉原告）民生银行成都分行辩称，原告(反诉被告)蒋丽平转租的房屋不具备合法的使用条件，未办理住改商手续，至今房屋空置无法使用。被告（反诉原告）民生银行成都分行在合同目的无法实现的情况下，三次通知原告(反诉被告)蒋丽平解除合同，将交付了解除通知，双方的租赁合同已经解除，原告(反诉被告)蒋丽平应当返还已经支付的房租，并承担违约责任。请求法院驳回原告(反诉被告)蒋丽平的诉讼请求。
被告（反诉原告）民生银行成都分行反诉称，原、被告签订的合同明确约定原告(反诉被告)蒋丽平应当保证房屋具备出租的合法条件，但被告（反诉原告）民生银行成都分行对房屋进行装修时，物管公司以房屋使用性质为住宅，不能作为商业用房不允许进行装修，经多次沟通均未果。被告（反诉原告）民生银行成都分行多次向原告(反诉被告)蒋丽平提出房屋不具备使用条件，通知原告(反诉被告)蒋丽平解除合同。但原告(反诉被告)蒋丽平不退还已收取的租金，被告（反诉原告）民生银行成都分行诉至法院请求确认原、被告签订的《民生金融便民店房屋租赁合同》于2014年5月20日解除；原告(反诉被告)蒋丽平返还被告（反诉原告）民生银行成都分行已支付的2013年10月20日至2014年10月19日期间的房租78260.88元，并支付违约金129732.21元。
原告(反诉被告)蒋丽平辩称，被告（反诉原告）民生银行成都分行的诉请自相矛盾，根据法律规定，住宅没有经过住改商手续出租的，租赁合同应当无效。原告(反诉被告)蒋丽平向被告（反诉原告）民生银行成都分行提交了住改商的手续，按照合同约定，应当由被告（反诉原告）民生银行成都分行去完善相关手续，之前原告(反诉被告)蒋丽平经营小卖部，是被告（反诉原告）民生银行成都分行多次央求，并同意自行办理住改商手续，原告(反诉被告)蒋丽平才将房屋出租。原告(反诉被告)蒋丽平按照合同约定向被告（反诉原告）民生银行成都分行交付了房屋，但由于被告（反诉原告）民生银行成都分行的原因没有接手房屋，属于被告（反诉原告）民生银行成都分行房的责任。
经审理查明，位于成都市成华区欣然一街1号12栋102号房屋的业主为案外人刘平建、吴晓丽，该房屋建筑面积为121.61平方米，使用性质为住宅。2011年1月，案外人刘平建、吴晓丽将该房屋租赁给原告(反诉被告)蒋丽平用于经营小卖部，原告(反诉被告)蒋丽平在开办小卖部前取得了有利害关系业主的同意。2013年10月15日，案外人刘平建、吴晓丽与原告(反诉被告)蒋丽平续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月15日至2019年1月14日，月租金为3000元，每一年支付，租金每年递增5%；房屋租赁期间的水电费、物管费由原告(反诉被告)蒋丽平支付。
2013年12月3日，被告（反诉原告）民生银行成都分行作为乙方与原告(反诉被告)蒋丽平作为甲方签订《民生金融便民店房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区欣然一街1号12栋1层102号房屋转租给乙方；该合同第二条约定，房屋租赁期限自2013年10月20日至2018年10月19日，甲方应于2013年12月1日前将标的房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章后视为交付完成，乙方承租房屋用于乙方为业主居民提供金融便利的用房；该合同第四条约定，标的房屋面积121.61平方米，租金为每年支付，第一年租金78260.87元，第二年租金为82173.91元，租金应于每期初的第一个月内支付，甲方应于每期租金支付前十五个工作日内向乙方提供正式的发票，否则乙方有权延期支付此后到期应付的款项，租赁期间乙方须承担物业管理费、水电气费；该合同第五条约定，甲方保证租赁期内标的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期持续存在；该合同第七条约定，甲方违反本合同第五条约定，乙方有权单方解除合同；该合同第八条约定，甲方违反本合同第五条和第七条的，应支付乙方本合同租金总额30%的违约金，并将乙方已支付的租金扣除实际使用天数后又全额退还给乙方，乙方未按时向甲方支付租金和本合同约定的其他费用，应按应付未付金额的30%向甲方支付违约金。该房屋的房东刘平建、吴晓丽同意原告(反诉被告)蒋丽平转租房屋。
被告（反诉原告）民生银行成都分行于2014年1月23日向原告(反诉被告)蒋丽平支付了2013年10月20日至2014年10月19日期间的租金78260.88元。2014年，被告（反诉原告）民生银行成都分行委托某装修公司对讼争房屋进行装修，该装修公司工作人员对房屋现场查看后，持装修图纸到物管公司办理装修许可证，但物管公司以租赁房屋为住宅，未办理住改商审批手续为由，未向该装修公司办理装修许可证。被告（反诉原告）民生银行成都分行无法进场装修一直未使用讼争房屋，直至原告(反诉被告)蒋丽平认可解除房屋租赁合同之时即2015年7月31日。
原告(反诉被告)蒋丽平认可于2014年10月27日收到了被告（反诉原告）民生银行成都分行作出的《中国民生银行股份有限公司承担分行关于解除浅水半岛房屋租赁合同的函》，该函件载明：按照合同约定，原告(反诉被告)蒋丽平应于2013年12月1日向被告（反诉原告）民生银行成都分行交付房屋，并在《房屋交割清单》上签字以完成交付手续，但原告(反诉被告)蒋丽平并未按照合同约定交付房屋，同时一直未能按照租赁合同的约定使租赁房屋达到合法的租赁条件，导致物管方阻止被告（反诉原告）民生银行成都分行进场，原告(反诉被告)蒋丽平已构成违约，宣布解除该租赁合同。
另外，被告（反诉原告）民生银行成都分行未支付房屋租赁期间的物管费及生活垃圾清运费，物管费标准为1.80元/平方米/月，生活垃圾清运费每月8元。经本院向讼争房屋小区物业管理单位核实，小区住宅经营小卖部需要履行住改商手续，另行开办金融超市需另行履行住改商手续。
以上事实有原告提交的原告的身份证、组织机构代码证；《房屋租赁合同》、房屋产权证；《民生金融便民店房屋租赁合同》、转租申请、转账凭证；解除合同通知书；调查吴成龙的笔录；缴费通知单等证据在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告(反诉被告)蒋丽平将讼争房屋转租给被告（反诉原告）民生银行成都分行，双方签订了《民生金融便民店房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，且转租前取得了业主刘平建、吴晓丽的同意，该租赁合同合法有效。
对于原、被告争议的被告（反诉原告）民生银行成都分行行使约定解除权的条件是否成就问题，本院认为，按照原、被告签订的合同约定，原告(反诉被告)蒋丽平应保证租赁期内标的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期持续存在，同时根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。原告(反诉被告)蒋丽平作为讼争房屋的承租人，在将房屋转租给被告（反诉原告）民生银行成都分行作为金融超市时，因房屋的使用性质由住宅改变为商业用房，应当经有利害关系的业主同意，即履行住改商征求意见手续，在取得了有利害关系的业主同意后，讼争房屋才具备合法的使用条件。诉讼中，被告（反诉原告）民生银行成都分行在委托装修公司准备进场装修时，物管公司以未履行住改商征求意见手续，未核发装修许可证，导致被告（反诉原告）民生银行成都分行无法进场装修使用房屋。原告(反诉被告)蒋丽平诉讼中提交了《关于12单元102号“住改商”征求意见书》，但该意见书在何时作出、签名人员是否为本栋房屋的业主均无证据证明，同时物管公司并未认可该意见书核发装修许可证。故本院认定，原告(反诉被告)蒋丽平未完全履行住改商征求意见手续，导致被告（反诉原告）民生银行成都分行不能使用房屋，即原告(反诉被告)蒋丽平未按合同约定履行使讼争房屋具备合法租赁条件，按照合同约定，被告（反诉原告）民生银行成都分行可以行使合同约定的单方解除权解除合同。
被告（反诉原告）民生银行成都分行单方解除合同应当通知原告(反诉被告)蒋丽平，合同从通知到达对方时解除。诉讼中，被告（反诉原告）民生银行成都分行主张合同解除时间为2014年5月20日，诉讼中提交了署名时间为2014年5月20日的解除通知书，但未提交已送达给原告(反诉被告)蒋丽平的证据，而原告(反诉被告)蒋丽平否认收到该通知，故被告（反诉原告）民生银行成都分行的主张不成立。原告(反诉被告)蒋丽平认可于2014年10月27日收到了解除通知书，虽提起诉讼提出异议，但经本院审查，被告（反诉原告）民生银行成都分行行使单方解除权解除合同符合法律规定及合同约定，故原、被告签订的《民生金融便民店房屋租赁合同》于2014年10月27日解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告(反诉被告)蒋丽平在转租房屋时，明知讼争房屋为住宅，也明知被告（反诉原告）民生银行成都分行租赁房屋用于开办金融超市，应当在先履行住改商征求意见手续后才租赁房屋，故原告(反诉被告)蒋丽平将尚不具备次承租人使用条件的房屋出租给被告（反诉原告）民生银行成都分行，且事后也未补办相关手续使租赁房屋具备使用条件，具有过错，应当承担部分损失。而被告（反诉原告）民生银行成都分行作为次承租人，在承租房屋时，也应当审查租赁房屋是否具备使用条件，但其疏于审查，同时签订租赁合同后，怠于接收房屋，导致房屋空置时间过长，其对损失扩大具有过错，本院酌情确定由原告(反诉被告)蒋丽平承担损失的20%，被告（反诉原告）民生银行成都分行承担损失的80%。合同解除后，应由原、被告按照各自的过错分担损失。对于损失问题，被告（反诉原告）民生银行成都分行已交付了租金，而原告(反诉被告)蒋丽平向原房东交付了租金及物管费等费用，故本院以租赁房屋从2013年12月3日至2014年10月26日租赁期间的租金以及应交纳的物管费等费用作为损失金额，由原、被告按照各自的过错程度分担。原告(反诉被告)蒋丽平已缴纳了2013年10月20日至2014年10月19日的租金合计78260.87元，2014年10月20日至2014年10月26日应支付的租金合计1575.94元，2013年10月20日至2014年10月26日期间的物管费及垃圾清运费合计2755.74元，以上损失合计82592.55元。原告(反诉被告)蒋丽平承担其中的20%合计16518.51元，扣除其垫付的4331.68元，原告(反诉被告)蒋丽平应支付被告（反诉原告）民生银行成都分行12186.83元。
原告(反诉被告)蒋丽平主张被告（反诉原告）民生银行成都分行未按时支付租金，存在违约导致合同解除应当承担违约责任，但因为原告(反诉被告)蒋丽平转租的房屋不具备合同约定的租赁条件，被告（反诉原告）民生银行成都分行可以行使抗辩权不支付租金，故被告（反诉原告）民生银行成都分行没有违约，原告(反诉被告)蒋丽平的该诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）民生银行成都分行主张原告(反诉被告)蒋丽平承担违约金，因被告（反诉原告）民生银行成都分行具有重大过错，本院也不支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告(反诉被告)蒋丽平与被告（反诉原告）中国民生银行股份有限公司成都分行于2013年10月20日签订的《民生金融便民店房屋租赁合同》于2014年10月27日解除；
二、原告(反诉被告)蒋丽平于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）中国民生银行股份有限公司成都分行12186.83元；
三、驳回原告(反诉被告)蒋丽平、被告（反诉原告）中国民生银行股份有限公司成都分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取927元，由原告(反诉被告)蒋丽平负担；反诉案件受理费减半收取2210元，由被告（反诉原告）中国民生银行股份有限公司成都分行负担1768元，原告(反诉被告)蒋丽平负担442元（原、被告均已预交该款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 梁林军
二〇一五年十二月三十一日
书 记 员 刘苡辰
速录书记员张余杰