文书内容长春市二道区人民法院民 事 判 决 书（2015）二民初字第888号原告（反诉被告）：安连花，个体经营者，户籍地吉林省汪清县，经常居住地吉林省长春市宽城区。委托代理人：唐剑飞，吉林泉商律师事务所律师。被告（反诉原告）：长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司，住所：吉林省长春市宽城区。法定代表人：赵莹莹，该公司总经理。委托代理人：齐玉梅。委托代理人：靳亚娇，吉林中昱律师事务所律师。原告安连花诉被告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司诉反诉被告安连花房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安连花及其委托代理人唐剑飞，被告（反诉原告）长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司的委托代理人齐玉梅、靳亚娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安连花诉称：2012年12月16日，被告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司（以下简称为瑞达公司）的黄晓东经理、齐玉梅经理将位于长春市二道区吉盛小区2-2号产权人任某某的房产出租给原告用于经营宾馆使用，该房屋一、二楼的面积共计695平方米，年租金250000元，租期为8年，原告为经营宾馆内外装修共计花费130万元，宾馆共计31个�间。合同约定，合同期内被告瑞达公司应为原告提供房屋相关材料，协助原告办理营业手续，但至今被告瑞达公司一直未提供房屋的合法手续，也没有协助原告办理营业执照，导致原告的宾馆无法正常营业，一有检查的就得关门。2015年4月，原告得知该出租房屋在2010年就已被二道区规划局下达了拆除通知，2015年5月，原告收到公安消防部门下发的停业整改通知，上述原因导致原告的宾馆无法正常营业。原告认为被告瑞达公司没有遵守合同约定、诚实守信，房屋漏雨也没有及时为原告维修，还把房屋的电停了，导致宾馆根本无法营业，所以在2015年原告只向被告瑞达公司交了140000元租金，剩余110000元租金没有交给被告。基于上述情况，原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉求：1、解除房屋租赁合同；2、判令被告瑞达公司赔偿原告经济损失1300000元，包括原告已支付�房屋租金140000元、装修损失860000元及合同约定的违约金300000元。诉讼费由被告承担。被告瑞达公司辩称：第一，请求驳回原告的诉讼请求。第二，原告主张的事实及理由不属实。反诉原告瑞达公司诉称：2012年12月16日，反诉原告与反诉被告安连花签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告将位于长春市二道区吉盛小区2-2号门市出租给反诉被告，每年租金为250000元，租期八年，从2013年3月1日起计算租期，反诉被告应提前一个月向反诉原告支付下一年房租费用，若反诉被告迟交租金，反诉原告有权向反诉被告收取滞纳金，收取标准为全年租金10%。反诉被告在第三年即2015年3月1日至2016年2月29日的租金只支付了140000元，剩余110000元一直未向反诉原告支付。同时，反诉被告在2015年6月10日其向法院提交的诉状中也明确讲述尚欠110000元租金未支付�同时，根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，若有任何一方租期未达到八年，应向守约方赔偿350000元。现反诉被告已注销营业执照，要求其继续履行合同目的难以实现。基于上述事实，反诉原告认为反诉被告已违反《房屋租赁合同》约定，反诉原告为维护自身利益不受侵害，现诉至法院，诉求：1、判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告向反诉原告支付赔偿金350000元；3、判令反诉被告支付反诉原告剩余租金110000元；4、判令反诉被告支付反诉原告滞纳金25000元。反诉费用由反诉被告承担。反诉被告安连花辩称：反诉原告所出租的房屋属于违章建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，对于未取得建设工程规划许可证的违章建筑所订立的租赁合同无效，反诉原告依据无效合同向�诉被告提出的诉讼主张自然是没有根据的，因此请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2012年12月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告瑞达公司将其承租的位于长春市二道区吉盛小区2-2号门市房转租给原告，每年租金为250000元，租期自2013年3月1日开始计算，为期8年。庭审期间，原、被告双方各提供了一份《房屋租赁合同》，两份合同第二条、第三条、第六条约定载明的内容并不完全一致。原告提供的《房屋租赁合同》第二条约定载明：“甲方（被告瑞达公司）将其租赁门市房（房屋产权人为任某某，二道区吉盛小区2-2号）具有合法产权的部分使用面积转租给承租方，其中一楼门市部分使用面积85平，二楼整体使用面积610平，用于乙方（原告）经营宾馆使用。房屋租金前6年不变，后两年房主增加租金，则按甲方承担2/3乙方承担1/3的比例执行。租赁期限（本合同有效期）：自2013年3月1日至2021年2月30日，为期8年”；第三条约定载明：“房屋每年租金为大写：二十五万人民币整，小写：250000（人民币）元整”；第六条约定载明：“乙方义务：1、按合同规定按时交纳租房押金及租金。2、使用房屋前，检查好所有房屋及附属设施，之后发生的一切事故，除不可抗力及甲方责任外，承担修复和赔偿责任。3、维护房屋整体效果，不得私自拆除和改建房屋。4、如需对房屋内的配电设备，给排水设备进行更改，对房屋进行装修，须向甲方提出方案并经甲方批准后方可进行，不得拆除承重墙。如乙方私自装修造成一切损失，由乙方自行承担”。被告瑞达公司提供的《房屋租赁林合同》第一条、第二条约定载明：“二道区吉盛小区2-2号门市出租给乙方，租赁期限（本合同有效期）：自2013年3月1日至2021年2月30日，为期8年”；第三条约定载明：“房屋每年租金为大写：贰拾伍万（人民币）元整，小写：250000（人民币）元整。注：前六年每年租金贰拾伍万元，后两年增长租金，甲方负责2/3,乙方负责1/3”；第六条约定载明：“乙方义务：乙方义务：1、按合同规定按时交纳租房押金及租金。2、使用房屋前，检查好所有房屋及附属设施，之后发生的一切事故，除不可抗力及甲方责任外，承担修复和赔偿责任。3、维护房屋整体效果，不得私自拆除和改建房屋。4、如需对房屋内的配电设备，给排水设备进行更改，对房屋进行装修，须向甲方提出方案并经甲方批准后方可进行，不得拆除承重墙。如乙方私自装修造成一切损失，由乙方自行承担，与甲方无关。5、在租赁期间，乙方如需转租转兑，需告知甲方，方可出租出兑。如特殊情况，甲乙双方协商。6、在租赁期间，乙方造成一�事故责任（包括安全生产、用电、防火防盗等），对事故造成的相邻各方及甲方的损失负赔偿责任。7、在本合同有效期内，乙方应当严格遵守甲方制定的一切规章制度。8、在本合同有效期内，乙方应当依法经营，若发生诉讼由此给甲方造成损失（包括乙方被财产保全导致甲方房屋被查封），乙方应当具实承担”。除上述约定内容不完全一致外，两份合同其他约定相同，均约定：“甲方负责房屋自身的维修（不包括房屋的附属设施），除乙方认为造成的房屋损坏和不可抗力外，保证房屋不漏雨、倾斜、倒塌等。合同期内，甲方应为乙方提供办理相关手续的材料，并协助办理。如甲方不提供房屋相关手续，由甲方承担相应责任。甲方保证租期八年整，如租赁期间，租期达不到八年，甲方须向乙方赔偿装修款三十五万元人民币。如乙方租期达不到八年，乙方也需向甲方�偿三十五元，乙方装修设施，归乙方所有。”对于两份不一样的《房屋租赁合同》，原告称被告瑞达公司持有的合同是双方签订的第一份合同，由于该份合同的很多内容都是手写的，为了减少漏洞，双方后来又签订了第二份合同，也就是原告所持有的合同。庭审期间，被告瑞达公司对原告提供的《房屋租赁合同》的真实性提出异议，认为该合同加盖的公章不是其单位公章，系原告伪造的，本院向其释明可对公章及签名的真伪进行鉴定，但被告表示不申请鉴定。原告从被告处承租涉诉房屋后，为将涉诉房屋用于开设宾馆使用，于2012年12月18日与案外人姚建国签订了一份《建筑装修合同》，约定由案外人姚建国负责对涉诉房屋进行宾馆装修，装修造价为868300元。2013年6月27日，原告取得了宾馆的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（长二公消检许字[2013]第0029号），但准用面积仅为290平方米。2013年7月22日，原告以涉诉房屋（即二道区吉盛小区2-2栋201号）为经营场所，取得了二道区忆家迷你宾馆的个体工商户营业执照。2013年9月27日，原告因未取得消防安全检查合格证、擅自从事旅馆业经营活动，被长春市公安局治安管理支队下发《旅馆业治安检查通知书》，限原告于2013年10月15日前将上述问题整改完毕。庭审期间，原告称在办理宾馆营业手续时，被告瑞达公司仅向其提供了涉诉房屋的部分产权手续，涉诉房屋有产权手续的使用面积仅为290平方米，但原告实际租用的包括一楼门市部分85平方米、二楼整体610平方米，共计695平方米，对于超出部分，因没有合法的产权手续，无法办理消防许可，导致宾馆经常为逃避检查不能正常营业，2015年4月，原告得知被告租给原告的房屋中有300平米系违章建筑，已被长春市规�局下达了限期拆除的处罚决定，基于上述情况，原告认为被告瑞达公司并未按照《房屋租赁合同》约定，向原告提供具有合法产权的房屋，导致原告无法正常经营，故原告在2015年仅向被告支付了140000元租金，剩余110000元租金未交，后原告诉至法院，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时请求判令被告瑞达公司返还原告租金140000元，并赔偿原告装修损失864000元、违约金300000元。对此，被告瑞达公司辩称已向原告提供了房屋产权手续，宾馆无法营业是原告自身经营不善，与被告瑞达公司无关，原告现已注销营业执照，无法继续履行租赁合同，故被告瑞达公司提出反诉，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，同时判令原告支付房屋租金110000元、滞纳金25000元，并承担违约金350000元。庭审期间，因被告瑞达公司对原告主张的装修造价提出异议，原告向本�提出鉴定申请，请求本院委托鉴定机构对原告经营的宾馆的现实际装修价值进行鉴定。经本院委托，吉林正则资产评估事务所有限公司于2016年2月22日出具了吉正则资评报字（2016）J03号资产评估报告书，评估结论为：本案所涉宾馆的装修项目市场价值为502700元。被告瑞达公司对该评估报告的评估结论无异议，但是认为评估项目中二楼的一个评估价值为3080元的彩钢板房是原告未经许可自行修建的，与被告瑞达公司无关。另查明：2011年6月9日，被告瑞达公司授权其公司的总经理刘海军与案外人任某某签订《房屋租赁合同》一份，约定由刘海军承租案外人任某某名下位于长春市二道区吉盛小区2-2栋的门市，租金为每年550000元。庭审期间，案外人任某某出庭作证时称其租给被告瑞达公司的房屋包括：吉盛小区2-2栋101室（房权证长房权字第40600258**号、丘地号5-42/1101-5、建筑面积479.98平方米），该房屋已依法取得房屋所有权证，房屋所有权登记在任某某名下；另一部分是吉盛小区2-2栋201室，建筑面积为511平方米，此部分为公产房，系其从长春房地（集团）有限责任公司和顺分公司处承租，有国有房产非住宅房屋使用证为凭，被告瑞达公司将房屋转租给原告前，已征得任某某同意，但具体转租哪部分，哪部分给宾馆使用，任某某称其不在现场，对此并不知情。对于上述房屋所有权证及国有房产非住宅使用证所对应的房屋具体位置及面积，任某某称因是老房子，很多问题他都说不清楚，属于历史遗留问题，其与被告瑞达公司签订租赁合同时并没有分的很细，就整体全租给被告瑞达公司了。在本案审理过程中，原告对被告瑞达公司提供的吉盛小区2-2栋1门201室房屋的国有房产非住宅房屋使用证的真实性提出异议，向本院申请调取该房�档案。经本院到长春房地（集团）有限责任公司物业总公司及长春市房产委托管理有限责任公司处查询，确未查询到该国有房产非住宅房屋使用证的相关档案。在刘海军与任某某签订租赁合同后，被告瑞达公司使用一楼部分门市经营超市，后将一楼剩余的部分门市及二楼整体转租给原告，原告承租后在此经营二道区忆家迷你宾馆。又查明：庭审期间，原告提供了长春市规划局于2014年6月13日向被告瑞达公司下发的《长春市规划局拆除违法建筑行政处罚决定书》（长规罚决二字[2014]第A058号）复印件，以证明原告租赁的二楼有300平方米为违法建筑，没有合法产权手续。经本院到长春市规划局二道分局核实，2014年6月13日，长春市规划局二道分局确向瑞达生鲜超市下发过上述行政处罚决定书，并在涉诉房屋处张贴了公告，限其于2014年6月21日前自行拆除吉盛小区2-2栋二楼搭建的彩钢砖结构房，该建筑300平方米，现作为仓库、商业使用，未取得建设工程规划许可证。同时，根据长春市规划局二道分局提供的2014年6月13日涉诉房屋的现场照片显示，当时涉诉房屋二楼东南角处并没有原告申请评估的评估价值为3080元的彩钢板房。上述事实有原告提供的房屋租赁合同、长春市公安局治安管理支队下发的《旅馆业治安检查通知书》、照片、建筑装修合同、《长春市规划局拆除违法建筑行政处罚决定书》（长规罚决二字[2014]第A058号）复印件、证人刘某某的证人证言、吉正则资评报字（2016）J03号资产评估报告书，被告瑞达公司提供的房屋租赁合同、房屋所有权证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（长二公消检许字[2013]第0029号）复印件、二道区忆家迷你宾馆的个体工商户、营业执照登记档案、授权书、证人任某某出庭作证时的证人证言，原、被告双方当事人的当庭陈述以及本院依职权调取的《长春市规划局拆除违法建筑行政处罚决定书》（长规罚决二字[2014]第A058号）、公告及违法建筑现场照片在卷为凭。本院认为：（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告瑞达公司虽对原告提供的《房屋租赁合同》的真实性提出异议，但未提供任何证据证明该合同系伪造，亦拒绝对该合同所加盖的公章及签名进行鉴定，故其主张证据不足，本院对原告提供的《房屋租赁合同》的真实性予以采信。依据该合同约定，被告瑞达公司承诺将其从任某某处承租的具有合法产权的�分房屋转租给原告开设宾馆使用，其中一楼门市部分85平方米，二楼整体使用面积610平方米，但依据长春市规划局下发的长规罚决二字[2014]第A058号《长春市规划局拆除违法建筑行政处罚决定书》，被告瑞达公司出租给原告的二楼房屋中有300平方米未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，按照上述法律规定，原、被告双方就该部分房屋订立的租赁合同无效。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，虽然涉诉房屋二楼部分房屋系违法建筑，但原告仍有义务支付租期内其占用涉诉房屋的占有使用费。被告瑞达公司反诉主张按照双方租赁合同约定的租金标准由原告承担涉诉房屋2015年度�余的110000元租金（占有使用费），符合上述法律规定，本院依法予以支持。（三）根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同之规定，以及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，本案中，被告瑞达公司未能按照租赁合同约定向原告提供涉诉房屋的全部合法产权手续，且其出租的部分房屋为违法建筑，导致租赁合同部分无效，原告就承租的房屋不能全面办理消防许可及营业许可，租赁目的不能完全实现，原告因此主张解除租赁合同，于法有据，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一�：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失的，应予支持；……”之规定，被告瑞达公司还应当赔偿原告剩余租期内的装修损失。依据吉林正则资产评估事务所有限公司于2016年2月22日出具的吉正则资评报字（2016）J03号资产评估报告，原告对涉诉房屋投入的已形成附和的装修项目现价值为502700元，在扣除原告在二楼东南角处未经许可自行修建的彩钢板房3080元后，原告剩余租期内的装修损失应为499620元，对此损失被告瑞达公司应当承担赔偿责任。同时，因被告瑞达公司存在违约事实，其要求原告支付滞纳金25000元、违约金350000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。（四）根据《中华人民�和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除意味着合同的权利义务关系归于消灭，违约金条款亦随之消灭，因此合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不表现为支付违约金，故对原告及被告瑞达公司提出的违约金诉求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条之规定，判决如下：一、解除原告安连花与被告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司于2012年12月16日签订的《房屋租赁合�》；二、原告安连花于本判决生效后立即给付被告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司房屋租金（占有使用费）110000元；三、被告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司于本判决生效后立即赔偿原告安连花装修损失499620元；四、驳回原告安连花的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，由原告安连花承担7606元，由被告长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司承担8894。反诉案件受理费4775元，由原告（反诉被告）安连花承担2500元，由被告（反诉原告）长春市吉祥瑞达生鲜超市有限公司承担2275元。如不服本判决，�在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  包蕴琦代理审判员  阴 月代理审判员  赵 爽二〇一六年四月二十五日书 记 员  张东浩