广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东一法东民一初字第1898号
原告东莞市粤海村（单项）房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市东城温塘村宝塘小区，注册号：441900000261948。
法定代表人马宁，董事长。
委托代理人梁运，女，汉族，1988年12月21日出生，住广东省信宜市，系原告的员工。
委托代理人彭世明，广东盈隆律师事务所律师。
被告东莞市天天向上�业管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区鸿福路108号鑫城大厦1615，注册号：441900000892019。
法定代表彭跃军。
委托代理人贾克豪，男，汉族，1982年6月19日出生，住河南省南阳市宛城区，系被告的员工。
委托代理人肖小军，男，汉族，1976年5月4日出生，住湖北省天门市，系被告的员工。
第三人东莞市东城区庆峰花园业主委员会，住所地:广东省东莞市东城区温塘庆峰花园，组织机构代码号：67710353-8。
负责人农丽萍。
委托代理人张惠欢，广东理正明律师事务所律师。
委托代理人黄栩聪，广东理正明律师事务所律师助理。
原告东莞市粤海村（单项）房地产开发有限公司诉被告东莞市天天向上物业管理服务有限公司、第三人东莞东城区庆峰花园业主委员会物权保护纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭进行审理。原告的委托代理人彭世明，被告的委托代理人贾克豪、肖小军，第三人的负责人农丽萍及其委托代理人张惠欢、黄栩聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月29日，庆峰花园业主大会和被告签订《物业服务合同》，约定自2013年1月1日至2016年12月30日，由被告为庆峰花园业主提供物业管理服务。但被告接手庆峰花园的物业服务工作后，在为业主提供服务的过程中，未经原告同意，将本属于原告所有的106个地面停车场出租并取得收益，已侵害原告对于上述车位的合法权益。根据《物业服务合同》第十一条的约定，被告出租地面停车位收取的费用为每个车位180元／月。被告的行为已侵害原告的合法权益，原告多次要求就地面停车位使用费用问题与被告进行协商，但被告一直找各种理由推脱，迟迟不�解决。于是原告请求法院判令：一、被告立即停止侵害原告享有庆峰花园小区106个地面停车位的权益；二、被告向原告支付地面停车位使用费343440元（自2013年1月1日起暂计至2014年7月1日，按照一个停车位180／月的标准计算）及其相应利息16739.7元(自2013年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至拖欠的地面停车位使用费实际清偿完毕之日止，暂计至2014年7月1日)。三、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告辩称：被告受庆峰花园业主委员会及全体业主委托为庆峰花园小区提供物业管理服务，并按照庆峰花园《物业服务合同》约定履行义务。至于庆峰花园小区106个地面停车位的产权归属及收益归属问题，原告应与庆峰花园全体业主明确产权，被告作为受聘物业服务企业则按照合同约定履行自己的义务。原告作为房地产开发商在预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人（即建筑物区分所有人）便按份共有拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准。因此，该地面停车位不能成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。由于地面停车位所在地面面积包含在小区总土地使用权面积之内，因此，该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即全体业主，所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应该由地面停车位的使用人向业主委员会缴纳使用费或租金，同时向提供服务的物业公司交纳服务费用。因此，无论是原告还是被告都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出�体约定后，才能设立和运营地面停车位，否则将构成无权处分的侵权行为。因此，原告无权享有庆峰花园小区106个地面停车位的权益，被告也没有侵害原告的权益。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。
第三人辩称：案涉106个地面地车位应属全体业主共有，但该权属与本案并无关联。原告应当向业主提供配套设施，被告对配套设施尽到管理义务，第三人授权被告收取管理费用，双方签订的合同没有违反法律规定。原告的诉讼请求没有依据，应予驳回。
经审理查明，庆峰花园位于东莞市××××村，建设单位为原告。根据东府国用（1994）字第特224号、东府国用（1994）字第特503号、东府国用（1994）字第特504号、东府国用（1994）字第特505号、东府国用（2000）字第特420号、东府国用（2000）字第特423-1号、东府国用（2000）字第特423-2号国有土地使用证的记载，原告对庆峰花园所在的七宗土地享有使用权，用途为商住用地。庆峰花园分三期建设而成，根据原告向东莞市建设局、东莞市城建规划局提交的总平面图记载的主要经济技术指标，室外泊位共106辆，其中一、二期70辆，三期36辆，该总平面图已获审批同意，原告建设完毕后对外销售商品房。
根据原告提供的编号为GB/T17986.2-2000(0136703)、GB/T17986.2-2000(0136712)的商品房买卖合同第十七条约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权全体业主共有，该商品房所在楼宇的外墙面使用权全体业主共有。该合同附件二“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,建筑面积=套内建筑面积+设备分摊面积+公共分摊面积，公共分摊系数=每座公共总分摊面积÷每座总建筑面积，公共分摊面积=套内建筑面积×公共分摊系数，设备分摊系数=每座设备房总分摊面�÷每座总建筑面积，设备分摊面积=套内建筑面积×设备分摊系数。该合同附件四第九条约定：1、商品房所在楼宇的屋面使用权为公共使用权，但根据设计专供某一业主通行、使用的部分除外；2、楼房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人，别墅外墙面使用权归该别墅买受人，但使用时不得妨碍相邻业主的正常生活及需经物业管理部门或政府有关部门批准。编号为GB/T17986.2-2000(0136727)、GB/T17986.2-2000(0136762)的商品房买卖合同亦约定了上述条款，内容基本相同。而编号为GB/T17986.2-2000(0338387)商品房买卖合同约定的标的物为别墅，故该合同附件二注明“无分摊建筑面积”。编号为200704283F137763907、20070705C87A0E92378商品房买卖合同第十七条约定的内容与上述一致，但附件二则约定了庆峰花园三期各栋的共有建筑面积包括梯间、电表房、水井、水表房、电井、门斗、门廊、电梯机房、�机房等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，该两份合同的附件五、附件六均约定了“公共配套设施包含垃圾站、煤气站及篮球场”。上述商品房买卖合同签订于2004年8月至2013年1月期间，均没有约定地面停车位的权属、使用及收益问题。
本院依法向东莞市东城区房地产管理所调查得知，庆峰花园建设于1998年至2002年间，当时东莞市房管系统并未引入社会上的测绘公司对房屋进行测绘，办理权属登记时亦未对商品房的公摊面积进行核算，故无法提供庆峰花园的公摊面积系数及测绘报告。而原告在本案中提供了其委托东莞市华建测绘有限公司、广州市汇志测绘技术有限公司对庆峰花园各栋进行测绘作出的报告书，其中《房屋共有建筑面积统计表》记载的共有建筑名称包括梯间、电井、水井、风井、生活水池、安全通道、人行通道、人防设施等�并不包括地下车库或地面停车位。
2012年12月29日，庆峰花园业主大会（甲方）委托第三人与被告（乙方）签订《物业服务合同》。该合同约定，被告向庆峰花园全体业主和物业使用人提供物业管理服务，期限自2013年1月1日至2016年12月31日止。该合同第十一条约定了车位使用费及管理服务费，包括已租售地下车位、未租售地下停车位、别墅停车位和地面停车位，其中地面停车位管理费180元/月，临时停车费用归物业公司所有，用于补贴物业管理费。第十二条约定，利用业主共有部位产生的收益（地面停车费、广告费等），经全体业主同意由甲乙双方按6:4分成，其中甲方的分成用于业主委员会办公经费，乙方的分成用于补贴物业管理费。
2014年6月1日，被告作出《2013年庆峰花园经营情况表》，记载了营业成本、营业收入等数据，其中停车场收入共计407600元，包括固定停车收入173600元和临时停车收入234000元，该项目备注说明“已减与业主分成252500元”。被告根据法庭调查需要统计了自2013年1月1日至2014年7月1日期间的停车费收入，其中2013年1月1日至2013年12月31日期间的临时停车收入为234000元、地面划线停车位月卡停车收入为91000元，2014年1月1日至2014年7月1日期间的临时停车收入为111500元、地面划线停车位月卡停车收入为34000元。被告还表示，由于地面停车位用于临时停放车辆，使用率并非每天均可达100%，原告要求每个停车位按每月180元计算不合理，而且无论业主使用月卡或临时方式停车，均可选择停放于案涉106个地面停车位或绿地改建的地面停车位，故两类收入无法区分。
根据原告的申请，东莞市公证处于2014年8月19日上午10时许驾车到达庆峰花园并停放于地面停车位不超过2小时，被告向驾驶人收取了3�停车费，东莞市公证处还在现场拍摄了33张照片。该公证书中的照片显示，地面停车位仅以颜色界线在地面划分，地上并无任何墙体或立柱分隔。被告与第三人表示，原告提供的总平面图中标示的室外泊位在庆峰花园小区地面相应位置确有车位，但由于部分界线模糊而无法核实准确数量。
原告认为其享有案涉106个地面停车位的权属，未通过任何方式出售、出租或赠与任何人，被告未经原告同意将该停车位用于出租收益，侵害了原告的合法权益。被告则认为该停车位的权属归于全体业主共有，业主大会通过签订《物业服务合同》的方式授权被告出租收益，被告的行为并不构成侵权，且原告在2013年1月1日以前也未曾向之前的物业公司提出任何异议，现向被告主张权利于法无据。双方协商未果，原告于2014年7月15日诉至本院请求依法裁判。原告在庭审中明确表示侵权人系被告而非第三人。
被告和第三人在本案中提供了四份往来函件，证明：1、庆峰花园业主大会于2012年4月12日向“东莞市庆峰物业管理有限公司”发函，内容包括“公共位置的停车费和广告费是全体业主的公共收益，应属于全体业主所有。但是，该两项收入一直由贵公司代为收取并擅自分配使用，业主委员会再次提出把2011年和2012年上半年的公共广告费尽快划到业主委员会，至于公共地方的停车费和广告费最终由业主大会决定如何分配”。2、东莞市庆峰物业管理有限公司于2012年4月16日向第三人作出回复，内容包括“此前的物业管理协议并没有明确此项费用（公共地方停车费和广告费）的归属，所以我公司用以弥补经营管理亏损，难以划拨，待新的《物业服务合同》签订后，可按新的约定执行”。3、第三人于2012年4月26日向原告发函，要求原告提供庆峰花园的建筑资料，包括小区会所和三期地下停车场的权证资料。4、原告于2012年5月4日向第三人回复了庆峰花园的基本资料，其中列明公共场所、公共设施设备包括道路、绿化、煤气站、配电房、垃圾站、篮球场、排水系统等，并提出三期地下一层（含地下停车场）及小区会所的权属人为原告，该回复并未指出地面停车位的产权归属。被告和第三人认为东莞市庆峰物业管理有限公司是原告的下属企业，该公司从未就案涉停车位向被告或第三人提出异议，原告在庆峰花园更换物业管理公司后提出异议，没有依据。
以上事实，有原告提供的总平面图、国有土地使用证、物业服务合同、商品房买卖合同、2013年庆峰花园经营情况表、公证书，被告提供的函件、物业服务合同、业主委员会备案通知书、测绘报告书，第三人提供的函件，以及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为据。
本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉106个地面停车位的权属人是谁，二、被告将该停车位出租并获取收益的行为是否构成侵权。
关于焦点一。庆峰花园的建设单位与业主签订合同的时间跨越了《中华人民共和国物权法》颁布实施前后，而该法律颁布实施之前没有其他法律法规对于车位、车库作出了明确规定，再考虑到案涉106个地面停车位难以根据商品房买卖合同的签订时间进行划分，为了更好地解决当事人之间的矛盾纠纷，本院认为本案可以适用《中华人民共和国物权法》。该法律第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。根据东莞市城建规划局审批同意的庆峰花园总平面图，案涉106个地面停车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，依法应当由建设单位即原告通过出售、附赠或出租等方式约定。但从原告提供的多份商品房买卖合同可知，原告在销售庆峰花园物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属，在合同生效后也没有达成补充协议，即双方对此没有约定。从上述第七十四条的字面意义来看，能够约定以出售、附赠或者出租的方式处理车位、车库归属的前提，应当是认可规划用于停放汽车的车位、车库的权利归属于建设单位。因此，本院依法认定案涉106个地面停车位的权属人是原告。虽然车位、车库对于小区业主来说是重要的共同辅助设施，但业主购房时并非必须购买车位、车库，其与专有部分并不属于从物与主物的关系，由此可见车位、车库是相�独立的。另一方面，结合案涉商品房买卖合同以及测绘报告可知，案涉停车位并不属于建筑物公共分摊面积，即业主购房时对此未支付相应对价，该部分建造成本系由建设单位负担。因此，被告及第三人的抗辩意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。
关于焦点二。从庆峰花园业主大会授权第三人与被告签订的《物业服务合同》条款可知，庆峰花园业主大会自认为案涉车位属于业主共有，因而委托被告对此进行管理，双方最终对于收费标准及分成比例达成一致。由此可见，被告将案涉车位用于出租并获取收益，系基于业主大会的委托，并且认可业主大会对案涉车位享有权利，其行为所产生的法律后果应由业主大会承担。虽然被告并无侵犯原告权利的主观故意，但被告现仍控制案涉停车位的出租及收益，其行为已妨害原告的物权，应当立即停止妨害行为。同时，被告因出租案涉106个停车位所得收益没有合法依据，应予返还。原告主张该收益按案涉106个停车位全部时段均投入使用的理想状态计算，但对此未能提供证据证明停车位的实际出租情况，依法应承担举证不能的不利后果。而被告自认庆峰花园整个小区自2013年1月1日至2014年7月1日期间的临时停车收入共计345500元、地面划线停车位月卡收入共计125000元，但其无法区分临时停车收入中哪些是使用案涉106个地面停车位产生的收益，本院酌情认定临时停车收入中的50%系使用案涉106个地面停车位产生的收益。因此，自2013年1月1日至2014年7月1日期间，案涉106个地面停车位的收益共计345500×50%+125000=297750元。根据《物业服务合同》的约定，被告实际占有的收益为297750元×40%=119100元。因此，被告占有该收益没有合法依据，应向原告返还119100元。该收益的孳息应以每�平均数即119100÷18=6616.67元为本金，按中国人民银行同期活期存款利率，自2013年1月1日至2014年7月1日期间逐月从每月最后一日起算至清偿之日止。原告诉讼请求的超额部分，没有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告东莞市天天向上物业管理服务有限公司应于本判决生效之日立即停止对庆峰花园106个地面停车位的出租及收益行为；
二、被告东莞市天天向上物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市粤海村（单项）房地产开发有限公司返还收益119100元及孳息（以每月6616.67元为本金，按中国人民银行同期活期存款利率，自2013年1月1日至2014年7月1日期间逐月从每�最后一日起算至清偿之日止）；
三、驳回原告东莞市粤海村（单项）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6702.7元（原告已预交），由原告东莞市粤海村（单项）房地产开发有限公司负担4378.7元，由被告东莞市天天向上物业管理服务有限公司负担2324元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
代理审判员 李春嫦
人民陪审员 彭建中
二〇一五年一月十五日
书 记 员 黄洁文
�相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。