上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10423号
上诉人(一审原告、反诉被告)：上海宇观建筑装潢工程有限公司，住所地上海市。
法定代表人：张明刚，总经理。
委托诉讼代理人：张明霞。
被上诉人(一审被告、反诉原告)：上海事兴资产经营管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：于海群，总经理。
委托诉讼代理人：汪智豪，上海翰鸿律师事务所律师。
上诉人上海宇观建筑装潢工程有限公司(以下简称“宇观公司”)与被上诉人上海事兴资产经营管理有限公司(以下简称“事兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初7831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人宇观公司的法定代表人张明刚及其委托代理人张明霞，被上诉人事兴公司的委托代理人汪智豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宇观公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宇观公司的一审诉讼请求。事实和理由：第一，事兴公司在事先并未征得宇观公司同意的情况下，擅自搬走宇观公司的财物，造成宇观公司无法继续经营。即便宇观公司未及时退还房屋，事兴公司也可以通过国家机关解决纠纷，而不应当采用深夜撬门的方式窃取宇观公司的财物。第二，双方签订的《房屋租赁协议》中关于违约的条款都是不公平的霸王条款，不是宇观公司的真实意思表示。第三，事兴公司应当先退还保证金，结清相关费用后再要求宇观公司退还房屋，所以宇观公司未能及时退还房屋是有法律依据的。
事兴公司辩称，双方之间签订的《房屋租赁协议》是合法有效的，合同到期后，双方并未续签合同，并且事兴公司并未同意继续出租，宇观公司之前汇入事兴公司账户内的三个月所谓租金，事兴公司业已全部退还。根据协议约定，宇观公司逾期返还房屋，事兴公司是有权进入房屋的，宇观公司遗留在房屋内的物品均归事兴公司所有。请二审法院维持一审法院判决。
宇观公司向一审法院起诉请求：1、事兴公司将搬离之宇观公司物品返还予宇观公司(具体物品内容详见宇观公司作为证据所提供之财物清单，清单中第七项所列“其他”具体指人民银行所发行之纪念钞，第八项所列“装修”系指宇观公司对上海市淮海中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)之装修，现所涉装修已被事兴公司拆除)；2、事兴公司返还宇观公司留存于系争房屋抽屉内之现金人民币(以下币种均为人民币)30,000元；(3)事兴公司支付宇观公司所付律师代理费用7,000元。一审审理中，事兴公司向一审法院提起反诉请求：要求宇观公司支付违约金8,200元。
一审法院认定事实：2014年12月23日，宇观公司与事兴公司及案外人上海德英物业管理有限公司签订《房屋租赁协议》一份，约定(1)事兴公司将系争房屋出租予宇观公司作为办公室用房使用，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止；(2)租期届满，事兴公司有权收回房屋，宇观公司应予如期返还房屋；(3)宇观公司如需继续承租房屋，则宇观公司应于租期届满前6个月与事兴公司重新协商租赁条件并签署新的租赁协议；(4)月租金为1,600元，月物业管理费为450元，租金及物业管理费先付后用，按季支付；(5)宇观公司原保证金2,000元转入本期；(6)宇观公司向事兴公司支付之租金及保证金均汇入协议中所明确之事兴公司指定账户；(7)宇观公司应当在本协议终止之日或者提前终止之日将承租房屋返还予事兴公司；(8)租期届满或本协议提前终止情形下，如宇观公司逾期返还房屋，则每逾期1日，应向事兴公司支付相当于原日租金及物业管理费2倍之违约金；(9)如宇观公司逾期返还房屋，则事兴公司有权进入房屋，该房屋内所有装修、设施及物品均归事兴公司所有，事兴公司有权对其进行处分，且事兴公司无须就其剩余价值向宇观公司作出任何补偿。签约后，宇观公司与事兴公司履行各自合同义务。2015年12月31日，租期届满，但宇观公司与事兴公司未曾就续租事宜签订新的租赁合同。之后，宇观公司继续使用系争房屋。2016年1月25日，宇观公司通过转账向事兴公司及案外人支付2016年1月至3月之租金及物业管理费。2016年2月29日，宇观公司与事兴公司因系争房屋租赁纠纷曾涉警。之后，事兴公司将系争房屋内宇观公司留存物品搬移他处并自行收回系争房屋。2016年3月4日，宇观公司发现系争房屋内留存物品被移空，遂报警。现宇观公司提交财物清单，称系争房屋内所留存之清单所列物品及抽屉内现金30,000元均被事兴公司搬移。对于宇观公司的一审诉讼请求，事兴公司称当时系争房屋内仅有宇观公司清单中所列部分物品，事兴公司同意返还，对宇观公司其他诉请均不予认可。同时，事兴公司称宇观公司逾期返还房屋构成违约，事兴公司就此提起反诉，要求宇观公司就逾期返还系争房屋期间即2016年1月1日至2016年2月29日期间支付违约金8,200元。
一审审理中，事兴公司书面确认所搬离之宇观公司物品包括：3人木沙发1套、垫3只、茶几1只、办公桌3只、电脑桌2只、高柜1套、电脑2台、佳能传真机1台、电话机1台、延中饮水机1台、epson打印机2台、腾达路由器1台、税控器1台、摄像头1台、吸尘器1台、格莱德开水器1台、BRITA滤水壶1台、LG微波炉1台、手枪钻1把、艾美特立式电风扇1台、显微镜1台、材料样品及样册若干、工作服41套、安全帽1顶、印刷挂画5幅、书籍(设计书、字典及工程量定额书)若干。
一审法院认为，涉案《房屋租赁协议》系宇观公司与事兴公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，宇观公司与事兴公司作为签约方均应恪守协议约定之义务。协议约定，宇观公司在协议终止日应予返还系争房屋，如逾期返还，事兴公司有权进入系争房屋并自行处分宇观公司留存物品，且事兴公司可就宇观公司逾期返还期间主张违约金。对于宇观公司要求事兴公司返还清单所列物品及现金30,000元之诉请，鉴于宇观公司就要求返还之物品及现金并无证据可予证明当时系留存予系争房屋内，且协议中存在事兴公司可自行处分房屋内物品之约定，故宇观公司上述诉请均缺乏事实及法律依据。庭审中，事兴公司表示当时系争房屋内确实留存宇观公司清单中所列部分物品，事兴公司并表示同意返还，事兴公司该意见系事兴公司对己方合同权利之处分，该处分行为与法无悖，且亦未加重宇观公司应予承担之合同义务，法院依法应予准许。对于宇观公司诉请之律师代理费用，因宇观公司与事兴公司之间就律师代理费承担一节并无约定，且宇观公司系未予按期返还系争房屋之违约方，故法院对宇观公司该项诉请依法予以驳回。对于事兴公司要求宇观公司就逾期返还系争房屋支付违约金之反诉请求，事兴公司该项诉请与合同约定无悖，法院对事兴公司该项诉请依法予以支持。至于宇观公司所称宇观公司已支付2016年1月至3月期间租金，宇观公司与事兴公司已经实际续租一节，鉴于(1)租赁协议约定续租须于租期届满前6个月重新协商租赁条件并重新签订新的租赁合同，而宇观公司与事兴公司之间并未发生该项约定行为；(2)宇观公司系于2016年1月25日支付2016年1月至3月期间租金，宇观公司该支付行为系单方面付费行为，事兴公司对宇观公司所付费用并未出具租金收据或租金发票，因宇观公司就租期届满后继续占用系争房屋将产生房屋使用费，故事兴公司即使因宇观公司转账支付而实际收讫该笔费用，事兴公司亦可将该笔费用用以抵付宇观公司发生之房屋使用费，故宇观公司以此付款行为推定宇观公司与事兴公司实际已经发生续租显然依据不足；(3)租赁协议约定租金按季支付且先付后用，宇观公司于2016年1月25日支付2016年1月至3月期间租金，即使对于有效租期而言，宇观公司该付租行为已违反合同约定且构成解约事由。综上，法院对宇观公司述称宇观公司与事兴公司之间已经实际发生续租之意见依法不予采纳。对于租赁协议项下保证金，鉴于宇观公司与事兴公司均未要求对保证金进行处理，且宇观公司与事兴公司之间尚有房屋使用费等须予结算，故对保证金暂不作处理。判决：一、上海事兴资产经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海宇观建筑装潢工程有限公司3人木沙发1套、垫3只、茶几1只、办公桌3只、电脑桌2只、高柜1套、电脑2台、佳能传真机1台、电话机1台、延中饮水机1台、epson打印机2台、腾达路由器1台、税控器1台、摄像头1台、吸尘器1台、格莱德开水器1台、BRITA滤水壶1台、LG微波炉1台、手枪钻1把、艾美特立式电风扇1台、显微镜1台、材料样品及样册若干、工作服41套、安全帽1顶、印刷挂画5幅、书籍(设计书、字典及工程量定额书)若干。二、驳回上海宇观建筑装潢工程有限公司要求上海事兴资产经营管理有限公司返还现金人民币30,000元及承担律师代理费用人民币7,000元的本诉请求；三、上海宇观建筑装潢工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海事兴资产经营管理有限公司违约金人民币8,200元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
二审审理中，事兴公司提供了宇观公司与事兴公司互为往来的《上海银行业务回单》两份用于证明已经足额退还宇观公司支付的2016年1月1日—2016年3月31日的租金，《上海银行业务回单》上载明2016年1月25日宇观公司向事兴公司转账4,800元，用途：房租2016.01.01—2016.03.31。事兴公司于2016年2月29日向宇观公司转账4,800元，用途退款。宇观公司对上述回单的真实性予以认可，并表示：事兴公司退还本不应当退还的租金，足以证明事兴公司是违约方，物业费是由宇观公司直接支付给上海德英物业管理有限公司。另外，事兴公司还提供了《上海事兴资产管理有限公司关于宇观建筑违法占用期间房屋使用费等的情况说明》一份，表示宇观公司应向事兴公司支付2016年1月1日至2015年3月4日违法占用期间的房屋实际使用费，按《房屋租赁协议》约定的每月1,600元计算，共3413.33元，鉴于宇观公司在事兴公司处仍存有2,000元保证金，为避免讼累，以此保证金折抵，故上述期间使用费不再另行收取。以上事实，有上海银行业务回单、《上海事兴资产管理有限公司关于宇观建筑违法占用期间房屋使用费等的情况说明》及本院审理笔录予以证实。
本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。根据《房屋租赁协议》的约定，如宇观公司逾期返还房屋，则事兴公司有权进入房屋，系争房屋内所有装修、设施及物品均归事兴公司所有，事兴公司有权对其进行处分，且事兴公司无须就其剩余价值向宇观公司作出任何补偿。现事兴公司自认宇观公司清单中所列部分物品并表示同意返还，与法无悖，一审法院判决并无不当。鉴于事兴公司已将宇观公司支付的2016年1月1日至3月31日的租金退回，并在二审审理中表示只需以留存在其处保证金折抵宇观公司占用系争房屋期间使用费。鉴于房屋使用费数额大于保证金数额，且事兴公司亦表示缺额部分不再向宇观公司追偿，事兴公司该意见系其对自身权利之处分，且未加重宇观公司之法律义务，本院予以确认。宇观公司上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。
综上所述，宇观公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,325元，由上诉人上海宇观建筑装潢工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理高原
审判长 张志煜
审判员 吴 俊
审判员 王 伟
二〇一七年三月二十三日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……