广西壮族自治区梧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂04民终279号
上诉人（一审被告）钟国权。
委托代理人邓俊义、龚湘游，国浩律师（南宁）事务所律师。
被上诉人（一审原告）莫雅麟。
上诉人钟国权因与被上诉人莫雅麟房屋买卖合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2015）岑民初字第1946号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年4月5日受理后，依法组成合议庭，并于2016年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人钟国权的委托代理人龚湘游、被上诉人莫雅麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告莫雅麟与被告钟国权是朋友关系，原告曾承揽被告项目工程中的挖土业务。原告经与被告口头商定，由原告以人民币140000元的价款购买被告坐落在岑溪市怡景路怡景花园A型七楼、面积为97.85平方米的套房一套，但原、被告没有约定该套房如何交付。2007年12月24日原告交付购房定金人民币60000元给被告，被告出具收条给原告，其收条内容载明“收莫雅麟交来购房款定金陆万元正。房A型七楼约97.85平方米房款共壹拾肆万元正余下捌万元在2007年12月30日前交房款叁万元，余下5万元在2007年12月至2008年12月30日前交清房款。附：（送8楼天面约97㎡）”。经原、被告双方协商一致同意，由原告以被告所欠其工程款42749元抵减部分原告应付被告的购房款，被告并于2009年7月6日出具收条一份给原告收执，其收条内容载明“收到莫雅麟交来购房款肆万贰仟柒佰肆拾玖元正”。原告以2009年8月20日被告的工作人员李永祥书写一份给其收执的“岑溪市救助中心第一次挖土方数”主张其已与被告结算了承揽挖土的工程款51883.8元，同时主张以此工程款抵减和支付其所欠被告的购房款，但被告不同意原告此主张，双方买卖的房屋一直未交付。被告申请办理房屋产权证，2010年5月17日，岑溪市房地产管理局办理上述套房的产权登记在被告的名下，该房屋产权证号为岑房权证市区字第××号，登记房屋的座落为岑溪市怡景路（怡景花园1701号房）、建筑面积为85.73平方米。2014年10月10日，被告将上述房屋抵押给广西岑溪农村商业银行股份有限公司，抵押登记前，被告委托房地产评估机构对房屋价值进行评估，评估价值为306913元。2015年3月31日，原告对被告提起民事诉讼，请求判令被告交付房屋，该院审理后于2015年5月12日作出（2015）岑民初字第623号民事判决，认定原告二次共计支付购房款102749元，认为由于原告没有及时付清购房款，致使被告将房屋登记至自己名下并提供给银行抵押担保，造成双方之间的买卖合同已无法继续履行，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百五十九条、第一百六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告莫雅麟的诉讼请求；原告不服该判决，向梧州市中级人民法院提起上诉，在二审诉讼期间，原告莫雅麟于2015年8月30日向二审法院申请撤回上诉；遂后于2015年11月18日向该院提起本案诉讼，此外，2015年11月6日，该院就原告诉被告2009年8月20日结算岑溪市救助中心工程的挖土工程款一案重审立案进行审理。
一审法院经审理认为，原告与被告之间的房屋买卖合同事实及其合同效力已经该院生效的（2015）岑民初字第623号民事判决确认，合同内容对双方均具法律约束力，双方都应当按照合同约定履行义务，对于诸如房屋交付时间等主要合同条款没有约定或约定不明的，本应由双方补充协议，无法达成一致的则按《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定处理。本案中，原告没有按照约定时间于2008年12月30日付清购房款，属违约，被告在未经与原告协商一致或依法定程序解除合同的情况下，明知已经签订合同将房屋卖给原告，却将房屋登记在自己名下，并擅自将房屋抵押设置权利负担，致使房屋无法交付，也属违约；因此，原、被告在履行合同中均有违约行为，应当依法对各自的违约行为承担违约责任。鉴于双方互有违约，且合同已经无法继续履行，合同目的确为不能实现，原告请求解除合同符合法律的规定，该院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行，被告已经收取原告的购房款102749元应予返还；但原告要求被告赔偿房屋涨价的升值损失，因房屋涨价升值是受市场价格因素的影响，并不是合同签订时双方可以预期的期望利益，不能作为处理合同违约造成损失的事实依据；当然，现在房屋确实是升值了，这是双方不争的客观事实，被告在履行合同过程中也同样存在违约，而且亦不能排除被告有因房价升值而故意拖延其与原告建筑工程施工工程款结算的可能，并且导致合同无法履行的主要违约责任也是被告将房屋设定抵押的权利负担，因而，被告亦不能独占因为违约而获得的此升值利益；该院可根据双方当事人在履行合同过程中的违约责任大小、违约先后、主观过错等因素，以公平为原则，确定原、被告按6：4的比例分享房屋升值利益，即原告值100158.6元［（306913元-140000元）×60%=100158.6元］，此款尚依附于房屋不能剥离并归属被告所有，所以，应由被告作为违约造成对方的损失予以赔偿给原告。对于被告抗辩原告的起诉已经超过诉讼时效的问题，该院生效的（2015）岑民初字第623号民事判决已经确认其主张不成立，本案是在该判决后再以其他诉讼请求提起的诉讼，自该案判决生效至本案起诉的时间并未达到超过二年的时效，所以，被告抗辩的事实依据不成立，该院不予采纳。综上理由，原、被告之间房屋买卖合同成立、合法有效，双方在合同履行过程中均存在违约，造成合同发生纠纷并长期未得解决均有责任，为维护民事行为应当遵循诚实信用和公平原则，平等保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告莫雅麟与被告钟国权于2007年12月24日订立的房屋买卖合同；二、被告钟国权返还购房款102749元给原告莫雅麟；
三、被告钟国权赔偿经济损失100158.6元给原告莫雅麟；四、驳回原告莫雅麟的其他诉讼请求。本案诉讼受理费4669元（原告已预交），由原告负担1669元，被告钟国权负担3000元。
上诉人钟国权不服一审判决，上诉称，2007年12月24日上诉人与被上诉人虽有买卖房屋的意向及事实，但当时，讼争房屋尚未依法登记，没有取得房屋所有权证书，所以，依法上诉人与被上诉人买卖房屋的口头协议无效，一审判决认定合同有效，显然违反法律的规定。根据合同无效的处理原则，上诉人可以返还已收取的房款给被上诉人，但一审判决上诉人赔偿经济损失于法无据，即使上诉人与被上诉人有买卖房屋的事实，在买卖房屋过程中，买方占主导地位，被上诉人没有按约定时间付清购房款，属违约，上诉人有理由相信买方已放弃了房屋交易。拖至如今，见房价升值，却要上诉人赔偿升值部份的损失，其法律依据又在那里？一审法院已经判决解除房屋买卖合同，买卖房屋的行为已终止履行了，既然没有履行合同，为何要判令上诉人赔偿损失？显然与合同法第九十七条规定的本意相悖。综上所述，一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院撤销一审判决第三项，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人莫雅麟答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决合法合理，上诉人上诉理由不成立，应维持原判。
本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同事实及其合同效力等情况已经岑溪市人民法院生效的（2015）岑民初字第623号民事判决确认，同时，上述判决也确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同不能继续履行；造成合同不能继续履行双方当事人均有责任，被上诉人没有按照约定时间于2008年12月30日付清购房款，构成违约，上诉人明知已经签订合同将房屋卖给被上诉人，在未经与被上诉人协商一致或依法定程序解除合同的情况下，擅自将房屋抵押设置权利，致使房屋无法交付，也属违约；因此，上诉人、被上诉人在履行合同中均有违约行为，应当依法对各自的违约行为承担违约责任。鉴于双方互有违约，且合同已经无法继续履行，合同目的确为不能实现，被上诉人请求解除合同符合法律的规定，一审法院予以支持正确，本院予以维持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行，上诉人已经收取被上诉人的购房款102749元应予返还；被上诉人要求上诉人赔偿房屋涨价的升值损失，虽然房屋涨价升值是受市场价格因素的影响，并不是合同签订时双方可以预期的期望利益，不能作为处理合同违约造成损失的事实依据，但是现在房屋确实是升值了，这是双方不争的客观事实，上诉人在履行合同过程中也同样存在违约，并且导致合同无法履行的主要原因是上诉人将房屋设定抵押，因而，上诉人亦不能独占因为违约而获得的此升值利益；一审法院根据双方当事人在履行合同过程中的违约责任大小、违约先后、主观过错等因素，以公平为原则，确定被上诉人、上诉人按6：4的比例分享房屋升值利益是可行的，但因被上诉人只交付房款的73%，应按交付房款的比例计算，一审判决计算有误，本院予以纠正，即被上诉人享有房屋升值中的73108元［（306913元-140000元）×73%×60%=73108元］，此款尚依附于房屋不能剥离并归属上诉人所有，所以，应由上诉人作为违约造成对方的损失予以赔偿给被上诉人。综上，一审判决正确部分本院予以维持，计算不当部分，本院予以变更。根据《中华人民共和国合同法》、第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持岑溪市人民法院（2015）岑民初字第1946号民事判决第一、二、四项；
二、变更岑溪市人民法院（2015）岑民初字第1946号民事判决第三项为：上诉人钟国权赔偿经济损失73108元给被上诉人莫雅麟。
一审案件受理费4669元（被上诉人已预交），由被上诉人莫雅麟负担1669元，上诉人钟国权负担3000元；二审案件受理费4669元（上诉人已预交），由上诉人钟国权负担3408元，被上诉人莫雅麟负担1261元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审 判 长 李庆春
审 判 员 祝冬梅
代理审判员 薛 华
二〇一六年五月三十一日
书 记 员 黄妙娴