宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第8490号原告（反诉被告）：罗孝前，男，1986年2月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告（反诉原告）：宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宁夏机电批发市场15号楼二层52号。法定代表人：苟胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：马楠楠，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘知行，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告罗孝前与被告宁夏鸿天房置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案后，被告宁夏鸿天房置业有限公司提起反诉。本院于2016年3月2日依法裁定本案中止审理，2016年10月25日本案恢复审理，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告罗孝前、被告宁夏鸿天房置业有限公司的委托诉讼代理人刘知行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗孝前向本院提出诉讼请求：1.解除罗孝前与宁夏鸿天房置业有限公司于2013年10月28日签订的《银川市商品房买卖合同》,宁夏鸿天房置业有限公司退还罗孝前已付购房款594163元，支付违约金8912.44元（594163元×1.5%）；2.宁夏鸿天房置业有限公司赔偿罗孝前经济损失108553.58元（以594163元为基数，按日息0.00021从2014年3月17日计算至2016年10月25日，即594163元×0.00021×870天）；⒊宁夏鸿天房置业有限公司赔偿罗孝前已付银行按揭贷款利息11506.01元；⒋本案的诉讼费用由宁夏鸿天房置业有限公司承担。事实和理由：2013年10月28日，罗孝前与宁夏鸿天房置业有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定罗孝前购买宁夏鸿天房置业有限公司开发的位于银川市兴庆区天某小区房屋，面积91.79平方米，价格594163元，宁夏鸿天房置业有限公司应于2015年6月30日前将房屋交付罗孝前，若逾期交付超过60日，罗孝前有权解除合同，宁夏鸿天房置业有限公司自解除合同通知书到达之日起60日内退还房款，并按累计已付购房款1.5%支付违约金。合同签订后，罗孝前付清了购房款，但宁夏鸿天房置业有限公司至今未能按约交付房屋。宁夏鸿天房置业有限公司辩称，罗孝前与宁夏鸿天房置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方应共同遵守，虽然该合同第十条对合同解除有明确约定，但该合同《补充协议》第九条又具体约定了合同解除后涉案房屋撤销备案并返还房款的具体程序，本案解除合同及返还房款应当依照该约定执行。上述合同《补充协议》缺失第八条至第十条，其中第九条法庭应参照其他案件中类似合同就双方解除合同的程序、步骤及要求综合判定。上述合同解除条件产生的原因是不可抗力，而非宁夏鸿天房置业有限公司故意或过失造成。涉案房屋买卖过程中，宁夏鸿天房置业有限公司考虑到房屋促销及房价变动情况，曾给予罗孝前36213元的现金优惠券，罗孝前对此予以认可，但罗孝前至今未返还该优惠券，这是宁夏鸿天房置业有限公司一直不同意罗孝前解除合同的主要原因。罗孝前诉请的违约金及相应利息请求法庭依法认定。宁夏鸿天房置业有限公司向本院提出反诉请求：1.罗孝前返还现金券或相应款项36213元；2.罗孝前承担反诉费用。事实和理由：2014年7月，宁夏鸿天房置业有限公司与罗孝前《协议书》，约定宁夏鸿天房置业有限公司为罗孝前一次性提供价值36213元的车位款抵用券或现金抵用券。罗孝前至今未返还该优惠券或支付相应款项。罗孝前对宁夏鸿天房置业有限公司的反诉辩称，认可宁夏鸿天房置业有限公司的反诉请求，同意从该公司的赔偿款中扣除36213元；但反诉费用应由宁夏鸿天房置业有限公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月28日，罗孝前与宁夏鸿天房置业有限公司签订《银川市商品房买卖合同》【合同编号：201300032902】一份，约定：罗孝前购买宁夏银川市兴庆区某小区房屋，建筑面积91.79平方米，商品房总价款594163元；罗孝前于2013年10月27日前付首付394163元，于2013年12月27日前付尾款200000元；宁夏鸿天房置业有限公司应于2015年6月30日前将房屋交付罗孝前，若逾期交付超过60日，罗孝前有权解除合同，宁夏鸿天房置业有限公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1.5%向罗孝前支付违约金；若因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知对方当事人。上述合同附《补充协议》【注：该《补充协议》缺第四页，缺第九条协议内容】一份。合同签订后，罗孝前支付宁夏鸿天房置业有限公司购房款394163元，双方办理了涉案房屋的所有权预告登记。罗孝前（借款人）与中国银行股份有限公司银川市新城支行（贷款人）、宁夏鸿天房置业有限公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：借款人为支付其购买的银川市兴庆区某小区房产的购房款贷款200000元；贷款期间20年，自贷款人实际放款日起算；借款人授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账号（账号名称：宁夏鸿天房置业有限公司,账号为10×××46）；贷款利率为浮动利率，每月的15日为结息日和付息日。2014年3月5日，罗孝前与中国银行股份有限公司银川市新城支行在银川市住房保障局办理了涉案房屋的抵押权预告登记，预告登记权利人为中国银行股份有限公司银川市新城支行，预告登记义务人为罗孝前，债权数额为200000元。后中国银行股份有限公司银川市新城支行向宁夏鸿天房置业有限公司支付购房款200000元。2014年3月17日，宁夏鸿天房置业有限公司向罗孝前开具一张594163的《销售不动产统一发票》。2014年7月12日，宁夏鸿天房置业有限公司与罗孝前签订《协议书》一份，约定由宁夏鸿天房置业有限公司向罗孝前一次性提供价值36213元的车位款抵用券或现金抵用券。后宁夏鸿天房置业有限公司向罗孝前给付36213元的抵用券。2015年2月5日，罗孝前清偿了中国银行股份有限公司银川市新城支行贷款本金200000元。截止2015年2月5日，罗孝前累计支付中国银行股份有限公司银川市新城支行200000元贷款利息11506.01元。后罗孝前与中国银行股份有限公司银川市新城支行解除了涉案房屋的抵押权预告登记。罗孝前称其于2015年10月份曾电话联系宁夏鸿天房置业有限公司，要求与该公司解除《银川市商品房买卖合同》；宁夏鸿天房置业有限公司对此不予认可。2015年12月7日，罗孝前以宁夏鸿天房置业有限公司未按约交房为由诉至本院。本案庭审中，宁夏鸿天房置业有限公司称涉案房屋可以于2016年9月交付。本院认为，罗孝前与宁夏鸿天房置业有限公司签订的《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《银川市商品房买卖合同》约定的交付房屋日期为2015年6月30日，若逾期交付超过60日罗孝前可解除合同。宁夏鸿天房置业有限公司辩称未交付房屋是因不可抗力所致，但未提交证据予以证实，宁夏鸿天房置业有限公司的该辩解理由不能成立。现罗孝前以宁夏鸿天房置业有限公司逾期交房为由要求解除《银川市商品房买卖合同》，本院予以支持。罗孝前要求宁夏鸿天房置业有限公司返还购房款594163元，宁夏鸿天房置业有限公司辩称应按《补充协议》第九条约定的合同解除后撤销涉案房屋备案并返还房款程序执行，因双方签订的该《补充协议》均缺少第九条，且并无撤销合同登记备案手续与退还购房款先后次序的约定，故宁夏鸿天房置业有限公司的该辩解理由不能成立，宁夏鸿天房置业有限公司应退还罗孝前购房款594163元。上述《银川市商品房买卖合同》解除后，罗孝前应协助宁夏鸿天房置业有限公司及时办理解除对银川市兴庆区某小区房屋的所有权预告登记。罗孝前要求宁夏鸿天房置业有限公司支付违约金8912.44元，符合合同约定，本院予以支持。关于罗孝前主张的经济损失，因《银川市商品房买卖合同》约定“若逾期交付超过60日，罗孝前有权解除合同，宁夏鸿天房置业有限公司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款”，罗孝前起诉后，本院于2015年12月15日向宁夏鸿天房置业有限公司送达了起诉状副本，视为解除通知到达之日，故宁夏鸿天房置业有限公司按日息0.00021支付594163元购房款自2016年2月14日起至2016年10月25日期间的利息损失31692.65元（594163元×0.00021×254天）。关于罗孝前主张因贷款支付的利息11506.01元，该费用系罗孝前为购房所产生，属于宁夏鸿天房置业有限公司未按约交房给罗孝前造成的实际损失，故本院予以支持。罗孝前同意从宁夏鸿天房置业有限公司的赔偿款中扣减抵用券款项36213元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告罗孝前与被告宁夏鸿天房置业有限公司于2013年10月28日签订的《银川市商品房买卖合同》【合同编号：201300032902】；二、被告宁夏鸿天房置业有限公司退还原告罗孝前购房款594163元，支付违约金8912.44元、经济损失43198.66元（31692.65元+11506.01元）；三、反诉被告罗孝前退还反诉原告宁夏鸿天房置业有限公司抵用券款项36213元。上述第二、三项判决款项相抵后，被告宁夏鸿天房置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告罗孝前610061.10元。如果未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10692元，由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担；反诉案件受理费353元，由反诉被告罗孝前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  刘 城人民陪审员  秦玉玲人民陪审员  王静霞二〇一六年十一月十日书 记 员  陈东芳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。