江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏09民终4883号
上诉人（原审原告）：盐城金领物业管理有限公司，住所地盐城市文港北路3号。
法定代表人：左洪标，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩立军，江苏良烨律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：盐城市亚都置业公司，住所地盐城市开放大道59�。
法定代表人：王建林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郁力，江苏善合律师事务所律师。
上诉人盐城金领物业管理有限公司（以下简称金领公司）因与上诉人盐城市亚都置业公司（以下简称亚都公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金领公司的法定代表人左洪标、委托诉讼代理人韩立军、上诉人亚都公司的委托诉讼代理人郁力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金领公司上诉请求：1.判令亚都公司支付一审少支持的空置住宅前期物业费21846元及一审未支持的物业用房补贴205920元，合计227766元；2.一、二审诉讼费用由亚都公司承担。事实与理由：1.农科花苑2#楼401室、5#楼1201室、7#楼1105室三套房屋处于竣工但未交付的状态，应由亚都公司支付前期物业费；2.双方在合同中约定了对物业用房未实际交付的补贴，亚都公司应按约支付相应费用。
亚都公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判降低商业用房的物业费，以及亚都公司不支付老小区物业费；2.一、二审诉讼费用由金领公司承担。事实与理由：1.亚都公司和金领公司签订的是一份前期物业服务合同，老小区不是亚都公司开发的，不在合同范围内，且金领公司在提供相关的物业服务后已经直接向老小区的居民收取了物业费，故老小区物业费不应由亚都公司支付；2.一审判决中商业用房的物业费计算的起止时间和标准都有误，起止时间应从工程竣工验收的次日到商品房出售并交付的前一日止，1-9#楼的竣工验收日期是2010年10月12日，10#楼的竣工验收时间是2013年1月30日，商业用房共6户，均已按约交房，关于物业费标准，金领公司向业主实际收取的物业费只有合同约定标准的一半即0.75元/月/平方米，故亚都公司亦应按此标准支付物业费；3.金领公司提供的前期物业服务未达到合同约定的标准，该公司在2014年12月退出后，针对金领公司服务期间损坏的物业资产和公共设施进行了维修，支出费用89218.01元，应当在欠付物业费中抵充，该公司在退出时预收的2015年度物业费用40811元亦应移交。
亚都公司对金领公司的上诉请求答辩称，1.2#楼401室、5#楼1201室、7#楼1105室已实际售出，商品房交付后前期物业管理合同就已终止，应当按照该前期物业合同的约定由业主承担物业费；2.物业用房应当由亚都公司提供给金领公司，双方没有明确物业用房的房号和位置，亚都公司虽然没有能够按约提供，但也不存在物业用房实际出租的事实，即使该房用于出租，其经营收入也不应支付给金领公司，应当由全体业主享有。
金领公司对亚都公司的上诉请求答辩称，1.老小区不是亚都公司开发建设，其无权就该部分物业费与金领公司签订前期物业服务合同，但合同中注明物业管理面积包括老小区三幢楼9142平方米，表明亚都公司在签订合同时的本意为由该公司支付老小区物业费；2.亚都公司未能证明商业用房已向业主交付，其应当支付商业用房物业费；3.住宅空置房中除一审判决已经支持的四套房屋外，另有三套至今尚未交付。
金领公司向一审法院起诉请求：1.判令亚都公司支付商业用房前期物业费227761.5元、空置住宅前期物业费27282元、9142平方米老小区物业费251405元、物业用房出租补贴205920元,合计712373.5元；2.本案诉讼费用由亚都公司承担。
一审法院查明的事实：2010年5月6日，亚都公司（甲方）与金领公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对位于盐城市工农路17、18号农科花苑1-10#楼多层住宅、高层住宅、商业用房提供前期物业管理服务，建筑面积38406平方米。物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅0.5元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，商业用房1.5元/月/平方米。第七条约定，业主应于办理交房手续时，根据相关规定交纳物业服务费及其他相关费用，乙方负责预收相关费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用的交纳由甲方根据有关规定承担。物业服务费原则上按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。第八条约定，物管用房中用作经营用房的出租收入（因房地产开发�原因导致经营用房未能及时移交的，由招标人依据其市场出租收入补贴给中标人）。第二十三条约定，甲方根据规则分期向业主交房，按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。物业服务及社区活动用房468平方米（含老住宅楼三幢）。第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用时，按《物业管理条例》相关规定承担违约责任。第三十五条约定，本合同有效期为从一期房屋正式交房起计暂定三年。第三十六条约定，合同期满三个月前，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业服务企业。第四十二条约定，双方在合同履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向人民法院提起诉讼或申请盐城市仲裁委员会仲裁。合同附件2中载明多层住宅建筑面积为16000平方米，高层住宅23379平方米，商业用房6861平方米，物管用房187.2平方米。
合同签订后，金领公司于2010年5月进驻农科花苑小区提供物业服务。因亚都公司一直未按合同约定向金领公司支付物业费，金领公司于2014年10月1日向农科花苑业主委员会发函称，因亚都公司一直未按合同支付前期进场管理人员工资、空置房物业费、商业用房物业费、老小区物业费等相关费用，致金领公司连年亏损，迫于现状，金领公司将于2014年12月底退出农科花苑小区的物业管理工作。同年12月31日，金领公司停止对农科花苑提供物业服务并撤场。2015年8月，金领公司向盐城市仲裁委员会申请仲裁，同月12日，该仲裁委以双方签订的物业服务合同中的仲裁条款约定不明确，该委无管辖权，不符合受理条件为由，决定不予受理。后金领公司诉至一审法院。
一审法院另查明：农科花苑1-10#楼系亚都公司开发，该项目总建筑面积为38406平方米，其中居住建筑面积31879平方米，商办建筑面积6059平方米，物管、社区用房468平方米。2010年5月6日，亚都公司与金领公司签订《前期物业服务合同》时，1-9#楼已经竣工，10#楼于2012年5月10日竣工，建筑面积为3254平方米。
2009年5月5日，盐城市人民政府盐政发[2009]104号文件中规定，建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房。物业管理用房原则上在第一批工程竣工前建成，经验收合格后交付使用。盐城市住房保障和房产管理局物业管理处于2012年10月29日出具的盐城市住宅项目（小区或组团）公建配套验收表中载明农科花苑总建筑面积为39975平方米，社区用房3#楼、4#楼共210.57平方米，物管用房110.63平方米、11#楼20.71平方米。
金领公司于2012年3月30日向盐城市房产管理局物业管理处申报农科花苑物业服务收费备案表中申请备案的内容为：多层0.5元/平方米，高层0.5元/平方米，能耗0.7元/平方米，商业1.5元/平方米，地上车位50元/月。该局物业管理处同意金领公司按四档标准服务并加盖公章。
农科花苑2#楼701室于2011年6月7日交房，1#楼702室、2#楼603室、5#楼405室于2011年7月1日交房，四套住房面积共453.46平方米，2011年7月1日之前空置的物业费为5441元。
一审中，亚都公司陈述，1.对3#楼、4#楼商业用房面积1343平方米以及10#楼商业用房面积3249平方米无异议，起算时间有异议，认为应从竣工时间至合同期满止；2.认可4户住宅空置房物业费5441元；3.认可老小区9412平方米的面积，但不同意支付老小区的物业费，因合同中对老小区物业服务没有约定；4.按约定应提供的物业用房面积为110.06平方米，实际提供的物业用房是两个传达室以及12平方米左右的办公用房，且金领公司并未向亚都公司主张过物业用房。金领公司对亚都公司的陈述不予认可，表示该公司未租房办公是事实，但多次向亚都公司要求补偿物业用房的费用，亚都公司也一直同意补贴的。
一审法院认为，金领公司与亚都公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，当事人应按合同的约定履行自己的义务。
一、关于双方签订的《前期物业服务合同》期限认定的问题。
《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，就应当认�双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。本案中，双方签订的前期物业服务合同期限自2010年5月6日至2013年5月6日，合同到期满后双方没有续签合同，金领公司继续向亚都公司提供物业服务至2014年12月31日，在此期间亚都公司及其业主并未提出异议，应认定前期物业服务合同有效期限至2014年12月31日。
二、关于金领公司主张未交付商业用房物业费227761.5元、住宅空置房物业费27282元、9142平方米老小区物业费251405元、物业用房的补贴205920元能否成立的问题。
本案中，从金领公司所举证据可以认定金领公司已按合同约定向亚都公司提供了物业服务，亚都公司应按合同约定交纳物业管理费。
1.双方对3号、4号楼商业用房面积1343平方米以及10号楼商业用房面积3249平方米均无�议，亚都公司应依照上述认定的服务有效期限及双方合同约定的物业费标准向亚都公司支付物业费。关于亚都公司提出应以竣工时间为起算时间的问题。经查，农科花苑1-9号楼于2010年5月竣工，10号楼于2012年5月竣工。现金领公司主张的起算时间均在竣工之后，故金领公司要求亚都公司支付未交付商业用房的物业费227761.5元的诉请应予支持。
2.亚都公司认可住宅空置房中4套迟交房的物业费5441元。因金领公司对其余住宅空置房物业费21846元部分未能提供相应的证据予以证明，对该部分不予支持。
3.案涉合同第二十三条约定，物业服务及社区活动用房468平方米（含老住宅楼三幢）。从该条约定来看，金领公司提供的物业服务中含老小区，亚都公司对老小区的面积无异议，故亚都公司仍应按合同约定的物业费标准及上述认定的服务有效期限向金领公司支付该小区的物业费，即金领公司主张的物业费251405元。
4.盐城市住房保障和房产管理局物业管理处出具的公建配套项目验收表中载明亚都公司应向金领公司提供物业用房面积为110.63平方米，实际上亚都公司提供的是12平方米的值班室，并未提供相应面积的物业用房，金领公司有权按照合同约定要求亚都公司在小区内提供物业管理用房，亚都公司不提供就应承担相应的责任。该责任的承担方式首选就是提供物业用房，如亚都公司未能提供与合同约定面积相符的房屋作为物业用房，金领公司可以就近购置或租赁相应面积的房屋作为物业用房，由亚都公司承担相应的房款或租金。但在本案中，金领公司并未对外租房或买房作为物业用房，其并未实际发生损失，故其要求亚都公司支付物业用房补贴205920元并无依据，不予支持。
综上，金领公司的诉讼请求�分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：亚都公司应于判决发生法律效力后十日内支付金领公司未交付商业用房物业管理费227761.5元、住宅空置房物业费5441元、老小区9414平方米物业费251405元，合计484607.5元。案件受理费10920元，由金领公司负担3300元，亚都公司负担7620元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。
金领公司为证明其主张，提交了以下证据：
证据一、农科花苑2#楼401室住宅质量保证书、住宅使用说明书及大门钥匙7把、车库钥匙7把。
证据二、农科花苑5#楼1201室住宅质量保证书、住宅使用说明书及大门钥匙8把、车库钥匙7把、信报箱钥匙2把。
以上证据证明上述两间房屋尚未交付，亚都公司应支付前期物业费。
亚都公司为证明其主张，提交了以下证据：
证据一、农科花苑小区1-10#楼竣工验收表复印件、1-9#楼竣工验收备案表，证明农科花苑小区1-9#楼于2010年10月12日竣工验收，10#楼于2013年1月30日竣工验收。
证据二、2011年12月21日、2013年11月8日陶福岗、陶亚明与亚都公司签订的商品房买卖合同复印件各一份、2013年3月3日陶福岗出具的收到10#楼一层101室和二层（整层）钥匙的收条复印件一份，证明以上两人购买了10#楼101室、201室，交房时间为2013年3月3日。
证据三、2012年12月17日中国工商银行股份有限公司盐城分行（以下简称工商银行）与亚都公司签订的商品房买卖合同复印件一份，证明工商银行购买10#楼102室、103室，交房时间是2013年1月3日，在约定期限内交房，没有�房手续。
证据四、2013年8月8日盐城明天种业科技有限公司（以下简称明天公司）与亚都公司签订的商品房买卖合同一份，证明明天公司购买了3#楼、4#楼二层204、205、206三间房屋，合同约定交房时间为2013年8月18日，该房屋在合同约定期限内交付。
证据五、2013年8月14日严于成、姚海霞、严圣淇与亚都公司签订的商品房买卖合同一份，证明以上三人购买了10#楼四楼401室，面积是648.03平方米，交付时间是2013年8月15日，在合同约定的期限内。
证据六、2014年5月12日宋文俊与亚都公司签订的商品房买卖合同一份、2012年12月20日宋文俊出具的收到七间房屋钥匙的收条一份、农科花苑项目用电工程结算审定单一份，证明宋文俊购买了3#楼、4#楼二层207-213七间房屋，合同约定交房时间为2014年11月10日，但该房屋实际于2012年12月20日即已交付给宋文俊，因�文俊施工了农科花苑小区配电工程，上述七间房屋系以房抵工程款，实际交付时间在前，补办的网签合同时间在后。
证据七、亚都公司与周汝琴、陈跃华、潘群斌签订的商品房买卖合同各一份，证明金领公司提出上诉的空置房物业费所涉的2#楼401室、5#楼1201室、7#楼1105室均在合同约定的交房期限内即2010年8月28日以前交付给以上三买受人。
证据八、2015年1月至2月期间亚都公司财务账册一组及相应审计报告、付款手续，证明因金领公司退场时未对已损坏的公共设施维修，后亚都公司自行维修发生费用89218.1元，以及老小区物业服务清扫费由亚都公司实际支出的情况。
审理中，本院依职权调取了以下证据：
证据一、盐城市不动产登记中心出具的农科花苑小区3#楼、4#楼、10#楼房屋已售、未售面积说明，以及调取的相应已售房屋的商�房买卖备案合同六份，买受人分别为明天公司、工商银行、陶福岗、严于成、宋文俊等。
证据二、在盐城市不动产登记中心调取的亚都公司出售农科花苑小区2#楼401室、5#楼1201室、7#楼1105室的商品房买卖备案合同，以及2016年3月4日陈跃华将5#楼1201室出卖给案外人邹海成的存量房自行交易合同、2016年5月16日周汝琴将2#楼401室出卖给案外人侍劲夫的存量房自行交易合同。
证据三、本院于2017年3月3日向严于成调查的谈话笔录一份，严于成证明其所购买的农科花苑10#楼401室在合同签订后就立即拿了钥匙并设计装修。
证据四、本院于2017年3月3日向工商银行通榆中路支行网点主任刘胜农调查的谈话笔录一份，刘胜农证明工商银行购买的农科花苑10#楼102、103室房屋的交房时间记不清了，但根据时任工商银行亭湖支行办公室主任徐荣宝调阅资料的情况�知，工商银行通榆中路支行使用的房屋于2012年12月25日向公安机关报送装修改造方案，2013年1月份投入装潢，2013年4月26日装潢竣工验收，2013年5月20日正式营业。
证据五、本院于2017年3月3日向农科院工作人员陈友祥调查的谈话笔录一份，陈友祥证明明天公司系盐城市农业科学研究院（以下简称农科院）下属单位，案涉明天公司购买的房屋在合同签订后即交付使用。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。
亚都公司对金领公司所举证据中住宅质量保证书、住宅使用说明书上所盖印章真实性予以确认，但认为该两书不能证明房屋尚未交付给业主，案涉2#楼401室、5#楼1201室均已有人实际居住，对金领公司所提交的钥匙认为不能证明系相应房屋的钥匙。
金领公司对亚都公司所举证据的质证意见为：对证据一中1-9#楼竣工验收备案表无异议，但对1-10#楼竣工验收表复印件不予认可，且所涉房屋何时竣工验收与本案无关。对证据二至证据七均不予认可，因所涉房屋均未通过金领公司交付，该六组证据不能证明房屋实际交付的时间。对证据八不予认可，认为维修费应在公共维修基金中支出，且该账册中的清扫对象应为农科院办公楼。
金领公司对本院调取证据一、证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，对证据三、四、五的合法性无异议，但对真实性、关联性均有异议；亚都公司对本院所调取证据的真实性、合法性、关联性均无异议。
本院认为，关于金领公司所举证据，其中两间房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书均予确认，但2#楼401室的钥匙不齐全，对5#楼1201室的钥匙予以确认。关于亚都公司所举证据，证据一能证明案涉房屋竣工验收时间，本院予以确认；证�二、证据三所涉商品房买卖合同及收条为复印件，故不予确认；证据四、证据五、证据六所涉三份商品房买卖合同及收条，能够证明房屋出售的有关情况，予以确认，但对亚都公司欲证明的宋文俊所购房屋的交付时间不予确认；证据七所涉三份商品房买卖合同能够证明房屋出卖的情况，但不足以证明房屋交付的情况，故对其证明目的不予确认；证据八与本案无关，不予确认。
本院经审理查明：农科花苑小区1-9#楼于2010年10月12日竣工验收，10#楼于2013年1月30日竣工验收。
2012年8月17日、2013年11月8日，陶福岗、陶亚明与亚都公司签订的商品房买卖合同各一份，购买农科花苑10#楼101室、201室，面积分别为95.13平方米、907.73平方米，约定交付时间分别为2012年9月20日、2013年12月31日。审理中，亚都公司主张10#楼101室、201室交房时间为2013年3月3日。
2012年12月17日，工商银行与亚都公司签订商品房买卖合同一份，购买农科花苑10#楼102室、103室，面积分别是218.54平方米、296.26平方米，合计514.8平方米，约定交付时间为2013年1月14日前。该房屋现由工商银行通榆中路支行经营使用，该银行于2012年12月报审装修设计方案，2013年1月份开始装潢，2013年4月26日装潢竣工验收。
2013年8月8日，明天公司与亚都公司签订商品房买卖合同一份，购买农科花苑3#楼、4#楼204室、205室、206室，面积分别是56.2平方米、56.2平方米、80.88平方米，合计193.28平方米，约定交付时间为2013年8月18日。
2013年8月14日，严于成、姚海霞、严圣淇与亚都公司签订商品房买卖合同一份，购买了农科花苑10#楼401室，面积648.03平方米，约定交付时间是2013年12月31日前。亚都公司主张实际交付时间为2013年8月15日，严于成亦确认其在签订合同后即收取了房屋钥匙。
2014年5月12日，宋文俊与亚都公司签订商品房买卖合同一份，购买农科花苑3#楼、4#楼207-213七间房屋，面积分别为80.92平方米、58.49平方米、56.20平方米、56.20平方米、58.49平方米、57.48平方米、56.20平方米，总计423.98平方米，约定交付时间为2014年11月10日前。二审中，亚都公司提出以上七间房屋系以房抵工程款，于2012年交付给宋文俊。
2009年6月19日，周汝琴、吴凤华与亚都公司签订商品房买卖合同一份，购买农科花苑2#楼401室及21号车库，面积为131.25平方米、7.6平方米，约定交付时间为2010年8月28日。后周汝琴将该房屋转卖给案外人侍劲夫，并于2016年5月16日签订了存量房自行交易合同。
2009年6月22日，陈跃华、花盐东与亚都公司签订商品房买卖合同一份，购买农科花苑5#楼1201室及22号车库，面积为130.44平方米、6.2平方米，约定交�时间为2010年8月28日。后陈跃华将该房屋转卖给案外人邹海成，并于2016年3月4签订了存量房自行交易合同。
另查明，农科花苑3#楼、4#楼101室、102室、103室、104室、201室、202室、203室，10#楼104室、301室均未出售，面积分别为199.58平方米、209.61平方米、201.4平方米、196.71平方米、56.2平方米、58.49平方米、58.49平方米、175.66平方米、907.73平方米，合计2063.87平方米。农科花苑3#楼、4#楼二层配备物业用房89.69平方米，社区用房3间，面积分别为58.49平方米、93.59平方米、58.49平方米。
二审中，金领公司明确了其主张的空置房物业费计算面积，其中2#楼401室面积为131.15平方米，5#楼1201室面积为130.27平方米，该公司还表示在本案中放弃主张7#楼1105室的物业费。
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本案的争议焦点为：1.亚都公司应向金领公司支付的案涉商业用房前期物业费数额是多少；2.亚都公司是否应当支付农科花苑2#楼401室、5#楼1201室的前期物业费，如应支付，数额如何认定；3.亚都公司是否应当支付案涉老小区物业费；4.亚都公司是否应当支付物业用房补贴。
本院认为，亚都公司与金领公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约履行各自义务。
一、关于亚都公司应向金领公司支付的案涉商业用房前期物业费数额如何认定的问题。
根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，双方在前期物业服务合同中约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受�的物业，其物业服务费用的交纳由甲方根据有关规定承担，甲乙双方交接以竣工验收为依据。故金领公司主张前期物业费的期间应自竣工验收之日起算，至房屋实际交付业主的前一日止。案涉商业用房虽未通过金领公司交付，但房屋已经实际交付的应予确认。
1.关于陶福岗、陶亚明购买的农科花苑10#楼101室，经查，合同约定交付时间为2012年9月20日，亚都公司主张于2013年3月3日交付，因该房屋竣工验收时间为2013年1月30日，此后该房屋方符合交付条件，虽无交房手续，但亚都公司的主张符合情理，可予支持，故亚都公司应支付该房屋自2013年1月30日起至2013年3月2日止的前期物业费，计算为95.13平方米×1.5元/月/平方米×1.1个月=156.96元。关于陶福岗、陶亚明购买的农科花苑10#楼201室，经查，合同签订时间为2013年11月8日，约定交付时间为2013年12月31日，亚都公司主�该房屋于2013年3月3日交付证据不足，但因该房屋为现房出售，故可认定该房屋交付时间为合同约定的2013年12月31日，故亚都公司应支付该房屋自2013年1月30日起至2013年12月30日止的前期物业费，计算为907.73平方米×1.5元/月/平方米×11个月=14977.55元。
2.关于工商银行购买的农科花苑10#楼102室、103室，经查，该房屋在合同签订时虽未通过竣工验收，但房屋已经建成，且结合工商银行通榆中路支行网点负责人刘胜农的证言，能够证实房屋在合同约定的期限内交付，因该房屋在竣工验收前已交付给工商银行，故亚都公司无须支付该两间房屋的前期物业费。
3.关于明天公司购买的农科花苑3#楼、4#楼204室、205室、206室，亚都公司虽未能提交房屋交付手续，但因该房屋均为现房出售，根据交易习惯，可认定房屋已在合同约定期限内交付，故亚都公司应支付该房屋�2010年10月12日起至2013年8月17日止的前期物业费，计算为193.28平方米×1.5元/月/平方米×34.2个月=9915.26元。
4.关于严于成等三人购买的农科花苑10#楼401室，经查，严于成在本案中证明其于2013年8月14日签订商品房买卖合同后即取得房屋钥匙，能够印证亚都公司提出该房屋于2013年8月15日交付的主张，本院对此予以确认，故亚都公司应支付该房屋自2013年1月30日起至2013年8月14日止的前期物业费，计算为648.03平方米×1.5元/月/平方米×6.5个月=6318.29元。
5.关于宋文俊购买的农科花苑3#楼、4#楼207-213七间房屋，亚都公司主张的交付时间在合同签订时间之前，本院不予支持。但因该七间房屋系以房抵工程款，且宋文俊在2012年12月20日出具已收条载明收到房屋钥匙，结合宋文俊与亚都公司于2014年5月12日签订商品房买卖合同的事实，应认定该房屋于签订合同时实际交付�故亚都公司应支付该房屋自2010年10月12日起至2014年5月11日止的前期物业费，计算为423.98平方米×1.5元/月/平方米×43个月=27346.71元。
6.关于农科花苑3#楼、4#楼、10#楼未出售房屋的前期物业费，经查，案涉商业用房尚未有2063.87平方米未出售，对此亚都公司应当支付前期物业费，其中3#楼、4#楼计算为980.48平方米×1.5元/月/平方米×50.7个月=74565.5元，10#楼计算为1083.39平方米×1.5元/月/平方米×23个月=37376.96元。
以上，亚都公司应支付农科花苑小区商业用房前期物业费170657.2元。
二、关于亚都公司是否应当支付农科花苑2#楼401室、5#楼1201室的前期物业费及数额如何认定的问题。
根据案涉前期物业服务合同约定及查明的事实，农科花苑住宅房屋均通过金领公司交付业主，故金领公司主张以上两间房屋未交付应承担举证责任。
1.关于�科花苑2#楼401室，经查，该房屋买受人周汝琴已于2016年5月将房屋转卖给案外人，二审中，金领公司提交了该房屋住宅质量保证书、住宅使用说明书及部分钥匙，但因金领公司提交的钥匙已不齐全，故不足以证明房屋在2014年12月31日前未交付，故对金领公司要求亚都公司支付该房屋前期物业费的主张不予支持。
2.关于农科花苑5#楼1201室，经查，该房屋买受人陈跃华于2016年3月将房屋转卖给案外人，但考虑到金领公司已经提交了该房屋住宅质量保证书、住宅使用说明书及全部钥匙，且亚都公司未能提交证据予以反驳，故对金领公司主张的该房屋在2014年12月31日前未交付予以采信，亚都公司应支付该房屋物业费，计算为130.27平方米×1.2元/月/平方米×50.7个月=7925.63元。
另，金领公司在二审中明确放弃主张农科花苑7#楼1105室房屋的前期物业费，不违反法律的规定，本院予以确认。
三、关于亚都公司是否应当支付案涉老小区物业费的问题。
经查，双方签订的前期物业服务合同约定，金领公司提供服务内容为农科花苑前期物业服务，服务范围为1-10#楼，合同中并未约定老小区在物业服务范围内，且合同约定服务内容为前期物业，老小区物业不属于前期物业，故金领公司要求亚都公司支付老小区物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。
四、关于亚都公司是否应当支付物业用房补贴的问题。
经查，双方在前期物业服务合同约定，物管用房中用作经营用房的出租收入（因房地产开发等原因导致经营性用房未能及时移交的，由招标人依据其市场出租收入补贴给中标人）。金领公司据此要求亚都公司支付物业用房补贴，但金领公司并未能证明案涉物业用房已被亚都公司出租及在2014年12月31日前取得租金收益，故金领公司要求亚都公司支付物业用房补贴证据不足，本院不予支持。
关于亚都公司提出其维修公共设施支出的费用应在欠付物业费中抵充及金领公司预收的物业费应退还的问题，因金领公司不予认可，且亚都公司在一审中未提起反诉，故本院不予理涉。
综上，金领公司、亚都公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第2676号民事判决；
二、上诉人盐城市亚都置业公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人盐城金领物业管理有限公司商业用房物业费170657.2元、住宅空置�物业费13366.6元，合计184023.9元；
三、驳回上诉人盐城金领物业管理有限公司的其他原审诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10920元，由上诉人盐城市亚都置业公司负担4075元，上诉人盐城金领物业管理有限公司负担6845元；二审案件受理费13286元，由上诉人盐城市亚都置业公司负担4352元，上诉人盐城金领物业管理有限公司负担8934元。
本判决为终审判决。
审 判 长 樊丽萍
代理审判员 李 砚
代理审判员 周 陇
二〇一七年三月七日
书 记 员 周亚梅
附录法律条文
1.《《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2.《中华人民共和国物业管理条例》
第二十一条在业主、业主大会选平物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
3.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认�事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。