青海省海东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民二初字第50号
原告（反诉被告）青海浪潮通用软件有限公司。住所地：青海省海东市民和回族土族自治县。
法定代表人孙绮，该公司总经理。
原告（反诉被告）民和润发商贸有限公司。住所地：青海省海东市民和回族土族自治县。
法定代表人孙绮，该公司总经理。
二原告共同委托代理人李庆海，青海海博律师事务所律师。
二原告共同委托代理人高海银，青海竞帆律师事务所律师。
被告（反诉原告）青海恒祥置业有限公司。住所地：青海省海东市民和回族土族自治县。
法定代表人马俊祥，该公司董事长。
委托代理人马军，甘肃和谐律师事务所律师。
委托代理人许凯年，甘肃金城律师事务所律师。
原告（反诉被告）青海浪潮通用软件有限公司（以下简称浪潮公司）、民和润发商贸有限公司（以下简称润发公司）与被告（反诉原告）青海恒祥置业有限公司（以下简称恒祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月26日及9月10日两次公开开庭进行了审理。浪潮公司、润发公司的委托代理人李庆海、高海银与恒祥公司的委托代理人马军、许凯年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浪潮公司与润发公司共同起诉称：浪潮公司与恒祥公司于2013年6月1日签订《超市租赁合同》，双方在合同中约定浪潮公司将位于民和县川垣大道鑫垣商厦负一层共计2010.36平米租赁给浪潮公司用于开办大型超市，合同期为十年，其中自合同签订之日起免收183天租金。合同签订后，浪潮公司法定代表人孙绮又设立润发公司用以开办润发超市，除自筹资金外向银行申请了经营性贷款235万元，聘请专业设计并对租赁商铺进行了装修，购置了超市大量设备和物品，引进收银系统、农行MIS系统等，超市开业前进行了营销策划和广告宣传。超市步入正常经营后，2014年4月下雨天，由于排水系统存在质量问题，大量污水胀破地板砖进入超市，导致整个超市被淹，积水深达五、六十厘米，造成超市大量商品、电器等设备毁损，致使超市停业至今。被告恒祥公司出租的房屋未经竣工验收且存在严重安全隐患，故起诉，请求：1、依法解除原告浪潮公司与被告恒祥公司签订的《超市租赁合同》；2、判令被告恒祥公司因违约赔偿二原告11项的经济损失共计11373185.91元。其中（1）装修损失2218557.51元；（2）商品损失2362918.40元；（3）超市设备损失（货架及电器等）1277174元；（4）超市装修设计费378000元；（5）无形资产（金蝶软件及财务收银系统）324000元；（6）手机考勤设备、手机POS设备及电信光纤租用费83596元；（7）广告策划费98800元；（8）农行MIS系统169400元；（9）贷款利息231240元；（10）员工工资229500元；（11）超市可得利润4000000元；3、判令被告恒祥公司返还原告浪潮公司缴纳的商场保证金50000元；4、判令被告恒祥公司承担本案鉴定费及其他费用112600元。
浪潮公司与润发公司共同向本院提交以下证据予以证明：
证据一：《商铺租赁合同》。
证明：⑴被告恒祥公司与原告浪潮公司签订租赁合同的事实；⑵租期10年，自2013年6月1日至2023年6月1日；⑶租赁用途：大型综合超市；⑷被告每天定时和不定时对商场进行巡回检查，确保商场安全、正常有序运行的义务。
证据二：1、被告致原告的函及《鑫垣商厦负一层地下室超市被雨水淹的（经过）报告》；
2、《公证书》及其附件、光盘；
3、公证费票据1张。
证明：⑴被告对其出租房屋管道破裂引发负一层地下超市2500平米营业面积被淹的事实自认；⑵超市发生水灾时商品被淹的事实；（3）证据保全公证费1000元的事实。
证据三：因被告违约造成原告11项经济损失11373185.91元。
1、超市装修损失2218557.51元。
⑴收据5张及《装饰装潢合同书》、《建筑装饰工程（预）决算书》；⑵五联评字（2014）040号《资产评估报告书》；⑶照片1张。
证明：⑴原告对商厦负一层超市进行装饰装修的合同价款为2695000元，已付2390000元的事实；⑵经申请委托对房屋装饰装修资产进行司法评估的评估值为191.15万元有异议。对于评估基准日2014年12月11日评估明细表中的评估原值为2485314.62元认可，但是对于评估机构按成新率77%计算的净值为1913692.25元不认可，2013年10月1日超市开业到2014年4月18日水淹是7个月，到评估基准日2014年12月11日所评估的这两个评估值的差价部分应按15个月平均计算后加上304865.26元，即为2218557.51元；⑶被告明知装修并已默认许可装修的事实。
2、超市商品损失2362918.40元。
⑴商品进、销、存汇总表1份及U盘2个；⑵青中恒信司鉴字（2015）006号《鉴定意见书》（共二册）。
证明：⑴润发超市进、销、存商品的金额和原告自行退货及处理商品的金额情况；⑵经申请委托司法会计鉴定超市商品损失金额为2362918.40元。
3、超市设备损失1277174元。
⑴青中恒信司鉴字（2015）011号《鉴定意见书》；⑵青中恒信司鉴字（2015）012号《鉴定意见书》
证明：（1）经申请委托司法鉴定对超市电子、电器设备等资产评估价值损失为863242元；（2）经申请委托司法鉴定对超市货架、办公用具等资产评估价值损失为413932元。超市设备损失合计为1277174元的事实。
4、超市装修设计费378000元增值税发票1张。
证明：原告对租赁商铺负一层进行装修设计的费用为378000元的事实。
5、超市无形资产损失324000元。
⑴收据2张及《金蝶软件使用许可合同》；⑵收据3张及《产品购销合同书》。
证明：（1）原告润发公司与兰州金隆电子科技有限公司签订软件使用许可合同，财务系统的合同价款为245000元（已付196000元，尚欠49000元）的事实，其中金蝶硬件服务器25000元已列入电子设备鉴定中，减去后主张220000元；（2）原告润发公司与科技街创宇办公设备经营部签订产品购销合同，收银系统的合同价款为235800元（已付190000元，欠款45800元）的事实，其中设备110400元已列入电子设备鉴定中，仅主张软件价格104000元。
6、《民和润发商贸有限公司光纤、数字电路接入业务协议》1份；发票2张，收据3张。
证明：原告润发公司与中国电信股份有限公司海东分公司签订租用互联网专线和数字电路业务，支付网路使用费46656元的事实及购买手机考勤设备21300元、手机POS设备16000元。共支付货款83956元的事实。
7、收据6张。
证明：广告策划费及广告彩页费共计98800元。
8、《银企合作协议书》、运行测试验收报告及验收表、固定资产验收单、收货确认单等各1份
证明：原告润发公司与中国农业银行股份有限公司民和支行签订业务合作协议，约定超市安装农行MIS系统设备的使用期为五年，一次性投资费用为169400元的事实。
9、《个人借款／担保合同》一份。
证明：超市以法定代表人孙绮的名义向中国工商银行股份有限公司民和支行贷款2350000元用于超市经营的事实，贷款月息为14452.50元，主张自2014年5月至2015年8月共16个月的利息损失231240元。
10、润发公司员工的工资表18份、工行网银电子回单36页、劳动合同书5份。
证明：自2014年4月至2015年9月支付超市罗强等5名员工工资（每月12750元），共计229500元的事实。
11、损益表10份。
证明：超市自2013年7月至2014年4月润发公司损益情况的事实，经营6个月实际利润555826.49元，月平均利润为92637.75元。
证据四：超市保证金收据
证明：向被告交纳5万元保证金的事实。
证据五：证人范刚、陈军证言
证明：被告给原告免租金6个月作为装修期，再延期免3个月租金的事实。
被告恒祥公司答辩称：1、同意与原告浪潮公司解除超市租赁合同，但因原告严重违约，其主张的多项涉案损失与被告无关。首先，原告未经被告书面同意并未向有关部门报批而擅自装修，其因擅自装修所产生的损失应自行承担；其次，原告在水灾发生后有不作为行为，导致超市商品及设备损失的扩大部分是无权主张赔偿的；再次，原告开办超市投入的设计费用、无形资产以及银行贷款利息等损失与损害无关，不予赔偿；最后，对于原告主张的工资损失因超市关门而不可能产生，对于超市可得利益损失不予认可。2、对于原告浪潮公司交纳的保证金不予退还，请求判决驳回二原告的诉讼请求。同时，提出反诉请求：1.判令反诉被告恢复承租房屋的原状；2.判令反诉被告支付拖欠的房屋租金1266526.80元及由此产生的滞纳金7454.41元；3.判令反诉被告支付拖欠的物业管理费108559.44元及由此产生的滞纳金660.20元；4.判令反诉被告支付拖欠的水、电费26229.16元及由此产生的滞纳金2717.34元；5.判令反诉被告支付因其未交付租赁保证金而产生的滞纳金32889.49元。4项反诉请求数额合计1445036.84元。
恒祥公司向本院提交以下证据予以证明：
证据一：建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书。
证明：原、被告双方签订的商铺租赁合同系合法有效合同。
证据二：竣工验收资料、建设工程消防验收意见书。
证明：被告向原告交付的租赁房屋已经消防验收合格，被告依约、依法履行了出租人义务的事实。
证据三：商铺租赁合同。
证明：原告润发公司违反合同第五条2项擅自进行装修，既违约又违法的事实。
证据四：通知3份（2014年4月21日、4月30日、5月15日）及EMS快递单，视频及说明。
证明：在超市进水事故发生后，被告一再催促原告及时抢救，减少损失，但原告置若罔闻，坐等、放任损失无限度扩大的事实。
证据五：通知2份（2013年11月21日，2014年4月15日）。
证明：反诉被告违约的事实：1、不交纳综合保证金、不交纳三楼库房租金、擅自装修门头广告的事实；2、反诉被告侵占反诉原告配电室、消防安全通道的事实。
证据六：水、电、物业费催交单。
证明：反诉被告拖欠相关费用的事实。
证据七：供暖改造申请报告。
证明：反诉被告擅自改造，违反约定的事实。
证据八：证人马得仓的证言。
证明：原告在损失发生后，毫无止损减损意愿，直接锁闭超市大门，坐等放任损失无限度扩大的事实。
证据九：损害成因检测报告
证明：经被告申请委托甘肃土木工程科学研究院对租赁商铺鑫垣商厦负一层超市被水淹进行了损害成因司法鉴定。
浪潮公司与润发公司针对反诉答辩称：1、反诉被告承租反诉原告房屋用途为开超市，装修是必然的，而且在反诉被告装修期间，反诉原告未提出过异议，且反诉被告装修并未破坏房屋结构，是反诉原告的租赁房屋存在重大瑕疵，因违约导致租赁合同解除，其不应再要求反诉被告承担恢复原状的责任和义务；2、双方合同明确约定免租期183天，同时在合同履行过程中又给予了3个月的免租期，第一次交付租金应在免租期满三个月后，超市2014年4月17日发生水灾时，三个月的免租期还未满，租赁合同中约定双方对租赁费用发生争议时应当发出交款通知书，所以不存在拖欠租金的事实，其要求反诉被告承担租金的滞纳金无合同约定和法律依据；3、超市租赁合同中约定的物业管理费主要包括扶梯、通风、货梯、垃圾清运及设备保养等附带管理费，但超市开办后扶梯、货梯实际上并未开通，暖气亦没有供暖，故不承担没有享受服务的物业管理费，且在合同履行过程中，经双方多次沟通协商，反诉原告承诺该笔费用不再收缴；4、关于水电费用及滞纳金问题，双方签订的租赁合同中并未约定水电费用由反诉被告直接缴纳给反诉原告，水电费系向水电部门交纳，是否存在拖欠与反诉原告无关；5、双方虽然在合同中约定的保证金是每平方米100元，但是反诉原告提供租赁房屋时，相关的配套设施不完善，故再未要求按照合同约定缴纳保证金，而且合同中也没有约定未交纳保证金及滞纳金的条款。故反诉原告恒祥公司的反诉请求均不能成立，请求驳回反诉原告的反诉请求。
经庭审质证，双方当事人对《商铺租赁合同》、函及报告、《鑫垣商厦负一层超市被水淹损害成因检测报告》、保证金收条的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。
经审理查明：恒祥公司2013年5月28日收到浪潮公司保证金2万元后，于2013年6月1日与浪潮公司签订《商铺租赁合同》，双方在合同中约定：⑴甲方（恒祥公司）将鑫垣商厦负一层共计2010.36平方米租赁给乙方（浪潮公司）用于经营大型综合超市，并以此面积计算租金、物业管理费用等；⑵商铺租赁期限自2013年6月1日至2023年6月1日，其中免租期计183天，免租期内的物业管理费、营销促销费、公共事业费等不予减免，照期支付；⑶商铺租金分为三阶段，开始三年租金为30元／平方米*月，中间四年租金36元／平方米*月，最后三年租金为43元／平方米*月，租赁期的租金总额为8757128元。租金以先交费后租用的原则，乙方每三个月向甲方缴纳一次租金。第一次租金在免租期止前15天打入甲方账户；⑷乙方向甲方交综合保证金，按租赁建筑面积计算，100元／㎡。合同签订三日内打入甲方账户，此合同生效；⑸乙方向甲方支付物业管理费2元／平方米*月，物业管理费按商场规定按期支付；⑹合同签订当日，乙方向甲方支付综合保证金100元／㎡。在合同终止以后的十二个月内无投诉及纠纷的，甲方把保证金退还给乙方；⑺甲方为商场提供公共区域照明，但在租赁期间发生的电费由乙方承担；⑻甲方应收取的租金、物业费、营销促销费等各种费用，乙方必须在合同规定的时间内缴纳，逾期不交的，应向甲方支付每天万分之二的滞纳金；⑼乙方在商铺装修前，必须将设计的商铺装修方案先提交甲方管理部门审核后，再报辖区消防部门审批同意后才能开工装修，并服从甲方对整个装修过程的监督管理。双方合同签订后，浪潮公司的法定代表人孙绮于2013年6月27日又成立了润发公司管理经营润发超市，并对租赁商铺装饰装修后，润发超市于2013年10月18日正式进行营业。原告于2013年12月13日向被告恒祥公司交纳3万元保证金。润发超市正常经营至2014年4月17日，民和县降雨超市地板涌出大量地下水致超市被淹，造成超市部分商品及设备毁损。原、被告双方对于超市受损的赔偿问题及重新营业问题经协商一直未能达成协议，致使润发超市停业至今。
上述事实，有双方当事人提交的上述证据、证人证言、鉴定意见和当事人的陈述意见在案佐证。
根据原、被告双方本诉及反诉纠纷的诉辩内容和意见，本案的争议焦点主要有以下三方面：
一、被告恒祥公司是否应赔偿原告浪潮公司及润发公司经济损失11373185.91元的问题。
原告浪潮公司、润发公司以租赁房屋未竣工验收起诉要求确认与被告恒祥公司签订的租赁合同无效，经法庭释明后，原告浪潮公司、润发公司以租赁房屋存在质量问题无法正常使用，变更诉讼请求解除租赁合同，并要求被告恒祥公司赔偿损失，被告恒祥公司认为不能实现合同目的于2014年6月3日同意解除租赁合同。同时提出反诉，要求反诉被告浪潮公司、润发公司恢复租赁商铺因擅自装修而破坏的原状，并支付拖欠的租金、物业管理费、水电费及滞纳金等。首先，被告恒祥公司在诉讼中认可租赁房屋出租时尚未竣工验收的事实，其作为出租人出租未经竣工验收合格的房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》关于房屋交付使用条件的强制性规定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条（三）项之规定，原告浪潮公司作为承租人享有法定的解除权，对其要求与被告恒祥公司解除租赁合同的诉讼请求应予以支持，并确认双方签订的《商铺租赁合同》于2014年6月3日解除。其次，对于造成润发超市被水淹无法正常经营的具体原因和责任问题，经被告恒祥公司申请进行了损害成因检测，司法鉴定结论为：1、鑫垣商厦负一层超市被水淹的损害成因为原地下室地面未按设计要求铺设混凝土底板及SBS防水层，渗水后，水从破损位置混凝土垫层溢出，从而造成鑫垣商厦负一层超市被水淹。2、鑫垣商厦负一层超市地下出水的损害是由于原土建施工未按设计要求施工造成的，与装修施工、建设设计、市政配套管网及其他地下地质因素无关。原、被告双方虽对损害成因检测都有异议，但是双方当事人均未要求重新鉴定，也未提出其他证据佐证各自的意见，且该损害成因鉴定结论符合客观实际，应予以采信。据此，被告恒祥公司出租房屋存在质量瑕疵造成安全隐患，双方租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，致使解除租赁合同的根本违约方为被告恒祥公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条的相关规定，被告恒祥公司应当根据双方租赁合同性质和实际履行情况承担赔偿二原告浪潮公司及润发公司利益损失的责任。
1、关于二原告主张租赁商铺装饰装修的损失问题。
（1）承租人原告是否存在未经出租人被告同意而擅自装修的违约事实。
本院认为，第一，原、被告双方在租赁合同第四条、第五条中的“在装修前必须将设计的商铺装修方案先提交被告管理部门审核后，再报辖区消防部门审批同意后才能开工装修”约定内容，只是对原告装修开工的约定，并非不同意原告进行装修的前置条件，该约定并不能证明原告是未经被告同意而进行装修的事实。第二，原、被告双方签订的租赁合同中约定租赁房屋的用途是经营大型综合超市，必然要进行装饰装修后才能达到租赁合同的用途，双方合同约定原告租赁期限自2013年6月1日开始，但被告给予原告183天免租期届满时，租赁房屋还未进行竣工验收，被告恒祥公司直至2014年6月28日才对鑫垣大厦进行竣工验收，若要求原告在一年租期内都不能开工进行装修显然是违背常理。第三，原、被告双方在实际履行合同过程中，被告恒祥公司在鑫垣商厦办公，应当明知原告对租赁的鑫垣商厦负一层进行装饰装修的事实。被告抗辩并提出反诉称原告属擅自装修，但其在庭审中未向法庭提交其制止原告装修，或在原告装修期间提出异议并明确表示反对原告装修的证据。对被告在原告装修完毕直至超市2013年10月18日开始正式营业的合理期限内都未提出异议，可视为被告恒祥公司同意原告进行装饰装修。被告恒祥公司称原告是未经其同意而擅自装修的抗辩理由及反诉事实不能成立。故，反诉原告恒祥公司要求反诉被告浪潮公司及润发公司恢复租赁房屋原状的反诉请求不符合客观事实，不予支持。
（2）对于原告装饰装修租赁房屋的添附资产损失应如何认定的问题。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，因被告恒祥公司将尚未竣工验收合格且存在安全隐患的房屋出租并交付原告使用，导致双方租赁合同解除，被告作为出租人应赔偿原告装修残值的损失。关于二原告对于装饰装修评估结论中的成新率按77%计算装修净值1911500元所提出的异议，因法庭在组织原、被告双方进行证据交换后，多次向二原告释明对装修添附资产价值应进行鉴定，但二原告拖延至2014年11月14日才提出书面的鉴定申请，接受委托的评估机构对原告装修添附的资产，以评估基准日2014年12月11日勘验现场时所作出的资产评估值符合司法评估准则的相关规定。二原告对于评估值并无异议，但是要求以2014年4月18日超市水淹之日对评估原值与净值的差价进行平均分摊计算损失无合法依据。故，对原告超市装饰装修损失应以鉴定结论的评估值191.15万元为准。
（3）被告恒祥公司是否应赔偿原告对于租赁房屋超市进行装修的设计费用378000元的问题。
本院认为，第一，原告在庭审中虽只提交了装修设计费用的票据，但其在申请装修现值进行司法鉴定时提交了设计图等证据，被告亦进行了质证，能够佐证原告对租赁房屋进行装修设计的事实；第二，原告与西宁欧尚装饰装潢有限公司签订的装饰装潢合同中，原告提供装潢设计及电路设计图的约定内容相互印证；第三，原告租赁被告的商铺用于开办大型超市，如不经过装修设计而直接进行装修是不现实也是不符合客观实际的。所以，装修设计费用是原告使用租赁房屋必然产生的费用。原告虽未按双方合同约定在装修之前将设计的装修方案报被告审核，但原告按设计对租赁房屋进行装修时，被告并没有进行过阻止，故，因被告的根本违约解除租赁合同，造成原告因装修租赁房屋而产生装修设计费用378000元的损失应由被告承担赔偿责任。
2、关于原告主张润发超市商品损失的问题。
本案在2014年5月22日向被告送达起诉状后，即于2014年5月28日组织原被告双方进行协调解决超市因水淹造成的商品损失问题，同时，原告变更诉求要求解除合同，被告于2014年6月3日答复表示同意解除双方签订的租赁合同。但原、被告双方对于超市商品的清点和搬离问题未能达成一致意见，为防止损失的扩大，本院于2014年6月4日决定，先由原告对于未付款的商品进行自行退货，再由原、被告双方对剩余的商品共同进行清点并处理，否则由原告自行折价处理。本案在诉讼过程中原、被告双方始终未能配合共同进行清点和处理超市的商品。被告虽对青中恒信司鉴字（2015）006号鉴定意见不予认可，并对商品分类标准提出异议，但其并未提出重新鉴定，且其已申请司法鉴定人员出庭进行了质询，鉴定人员当庭表述超市商品系根据U盘数据抽查及现场情况确认进行分类界定的。
本院认为，对于青海中恒信司法会计鉴定所作出的超市在2015年5月7日商品存货损失鉴定意见中关于超市库存商品及退货商品数据，系原告证据交换时向法院提供的超市电脑服务器中拷贝的第一个原始数据U盘，鉴定前被告对原告的购货合同、超市商品进、销、存汇总表、会计账簿等均进行了质证。故，被告的抗辩理由不能成立。对于该鉴定意见结论中的库存商品价值3325085.74元；已退货商品价值428613.05元；原价处理商品价值82300.56元应予以确认，即超市商品现值应为2814172.13元。⑴对于鉴定结论中的完好无损商品，因原告未向法庭提供完好无损商品的归属，其要求被告赔偿完好无损商品价值83724.21元于法无据，不予支持；⑵对于鉴定结论中的过期失效商品价值124480.99元的损失，被告虽未配合原告进行清点处理超市商品，但本院已经告知原告享有自行处理超市商品的权利，但因原告自被告2014年6月3日同意解除合同后亦一直未将超市商品搬离租赁商铺且未予进行处理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，原告对超市商品因过期失效而造成的扩大损失不应由被告承担，故，原告要求被告赔偿过期失效商品价值124480.99元的诉求不予支持；⑶对于鉴定结论中的折价处理商品的价值损失508848.28元（商品处理前原价值960102.01元－折价处理变现金额451253.73元），系原告为避免商品损失扩大且经被告及本院同意对超市部分商品进行折价处理后所产生的差价损失，此因被告违约导致双方租赁合同解除后给原告造成的直接损失，理应由被告承担该部分商品折价处理的差价损失508848.28元，故，原告要求被告赔偿折价处理商品的差价损失508848.28元予以支持；⑷对于鉴定结论中灭失毁损商品价值1645864.92元的损失，系被告租赁商铺存在安全隐患的质量瑕疵给原告造成的直接经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条及第一百二十二条的相关规定，被告应当赔偿原告灭失毁损商品价值1645864.92元的损失。结合本案的客观实际及司法鉴定意见的结论，对于原告要求被告赔偿润发超市灭失毁损及折价处理商品的经济损失，合计为2154713.20元，予以支持。
3、关于原告主张超市设备损失的问题。
本院认为，因被告租赁给原告的商铺存在质量瑕疵构成违约，并导致原被告双方租赁合同解除，原告为租赁商铺经营超市而购置的必须设备损失与被告违约致使双方合同解除具有因果关系。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条和《中华人民共和国合同法》第九十七条的相关规定，原告有权要求被告赔偿遭受的损失，鉴于原、被告双方商铺租赁合同的性质及原告对租赁合同履行的实际情况，对于青中恒信司鉴字（2015）011号、012号《鉴定意见书》予以确认，被告应赔偿原告为开办超市购置的设备损失1277174元。
4、关于原告主张无形资产投入费用损失的问题。
关于财务系统金蝶软件使用许可费用220000元，原告2013年7月15日与兰州金隆电子科技有限公司于签订使用许可合同时，润发超市并未开始营业，原告先后支付使用许可费用196000元的收据不属于合法票据，根据许可合同中的约定兰州金隆电子科技有限公司不接受现金付款，但原告并未向法庭提供其转账支付使用许可费用的相关凭证，现有证据不能充分证实原告已实际支付了金蝶软件使用许可费用的事实。故，对于原告要求被告赔偿财务系统金蝶软件使用许可费用220000元不予支持。
关于收银系统软件费用104000元一节，原告与科技街创宇办公设备经营部签订的产品购销合同总货款为235800元，其中硬件设备价格110400元已列入超市设备鉴定中（评估价值101802元）。原告提供的收据虽不属于合法票据，但鉴于收银系统的硬件设备实际已安装，应在原告已实际支付的合同款190000元中扣除硬件设备款110400元及终安装费21400元，即190000元－110400元－21400元＝58200元。故，原告要求被告赔偿收银系统软件价格104000元因尚未实际支付完毕，部分即58200元予以支持。
5、关于原告主张租用电信网线费用和手机考勤、手机POS设备的损失问题。
对于原告提供的2张中国电信股份有限公司青海分公司网络使用费发票，其中2013年11月15日开具的2013年10月－2014年10月网络使用费23328元符合客观事实，应予以支持；但2014年10月15日开具的2014年10月－2015年10月网络使用费23328元与客观实际不相符，因原告于2014年5月起诉后，被告于2014年6月3日已明确表示同意解除租赁合同，原告在解除合同的情况下于2014年10月15日再交纳网络使用费有悖常理，故不予支持。
对于手机考勤设备及手机POS设备系原告经营超市为日常管理的手段和方式，并非原告开办超市必须设备，且原告提供的是中国电信股份有限公司民和分公司的收据，其既不是租用合同一方当事人，而且所出具的收据亦不属于合法票据。故，对于原告的此节诉求37300元不予支持。
6、关于原告主张广告策划费用损失的问题。
本院认为，广告策划费用并不是原告租赁商铺开办超市必须产生的费用，也不属于润发超市的直接损失，且原告所提供的6张收据均为不合法票据，亦无其他相关证据佐证原告已实际支付了98800元的事实。故，原告要求被告赔偿广告策划费用98800元的诉求不予支持。
7、关于原告主张农行MIS系统投入费用损失的问题。
本院认为，农行MIS系统的设备虽已在原告润发超市安装并运行，但是，原告润发公司与中国农业银行股份有限公司民和支行签订的《银企合作协议》中约定的是农行一次性投入169400元资金购置MIS系统的配套设备，且双方的协议中也约定了违约责任条款，现农行还未向本案原告主张违约责任，且原告亦未与农行达成承担违约责任的协议及实际已支付违约款的具体金额。故，对于原告向被告主张赔偿还未实际发生的该项损失不予支持。
8、关于原告主张贷款利息损失的问题。
二原告的法定代表人孙绮与中国工商银行股份有限公司签订的《个人借款／担保合同》系个人经营贷款，但借款合同约定该2350000元借款是一次性划入约定的收款人民和荣琛商贸有限公司的账户，而不是本案的原告浪潮公司或润发公司，不能直接证明孙绮将个人借款用于超市经营的事实，且原告亦未向法庭提供二原告公司归还法定代表人孙绮贷款利息的相关证据。故，该证据与本案事实不具有关联性，原告要求被告赔偿贷款利息损失231240元的事实及理由不能成立，不予支持。
9、关于原告主张支付超市员工工资损失的问题。
本院认为，本案在诉讼过程中，被告虽于2014年6月3日同意与原告解除《商铺租赁合同》，但根据原告租赁被告商铺经营超市的客观情况，双方权利义务终止后，原告保留个别超市员工进行处理解除合同的善后事务亦属常理，且被告在庭审中明确表示认可原告超市员工张永春和马学青一直还在超市的事实。对于原告就留守人员工资向本院提供的工资表和4人的网银电子回单等证据，可以确认原告实际支付了张永春、马学青等4人9个月工资的事实，但根据本案的客观实际，被告应酌情承担原告支付张永春和马学青2人9个月的工资共计54000元。
10、关于原告主张超市可得利益损失的问题。
本院认为，原告在庭审中虽向法庭提供了自己制作的2013年7月至2014年4月润发公司经营状况损益表，但损益表中的经营时间与润发超市2013年10月18日才正式营业的客观事实不相符，且原告未能提供其主张400万元可得利益损失的相关证据。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，由原告承担举证不能的不利后果。
综上，被告恒祥公司应赔偿二原告超市装修价值1911500元、超市装修设计费用378000元、超市商品价值2154713.20元、超市设备价值1277174元、超市收银系统软件费用58200元、超市电信网络使用费23328元、超市员工工资54000元的损失，合计为5856915.2元。
二、被告恒祥公司应否返还原告浪潮公司的保证金5万元以及能否要求原告支付未交付保证金而产生的滞纳金问题。
本院认为，原告浪潮公司于2013年5月28日向被告交纳2万元保证金后，双方于2013年6月1日签订《商铺租赁合同》，并在合同第三条2项及7项中约定了原告在合同签订三日内向被告支付综合保证金100元／㎡，即20万元。但双方在合同的实际履行过程中，经被告2013年11月21日向原告书面通知后，原告又于2013年12月13日向被告交纳保证金3万元，之后再未向被告交纳剩余的15万元，被告亦再未向原告书面催缴过该剩余款项，现双方《商铺租赁合同》已确定于2014年6月3日解除，被告恒祥公司不予返还原告已交纳的5万元保证金，并反诉要求原告支付未交付保证金的滞纳金无合同约定及事实依据，其抗辩理由及反诉请求不能成立，不予支持。故，原告要求被告恒祥公司返还已交纳5万元保证金的事实理由成立，应予支持。
三、反诉被告浪潮公司及润发公司应否支付反诉原告恒祥公司商铺租金1266526.80元、物业管理费108559.44元、水电费26229.16元以及所产生的滞纳金问题。
1、关于租赁商铺的租金问题。
本院认为，原、被告双方在《商铺租赁合同》的第二条1项及第三条1项中约定：“商铺租赁期限自2013年6月1日至2023年6月1日，其中免租期计183天”“开始三年租金为30元／平方米*月”，即2013年6月1日至2013年11月30日为183天的免租期。反诉被告认为免租期是在合同约定183天的基础上又延长了三个月，并申请证人出庭证实该事实，但证人陈军、范刚证明反诉原告恒祥公司给予反诉被告延长三个月只是商议时的口头约定，且时间是在双方签订书面合同之前，故，反诉被告的此抗辩事实无其他相关证据予以佐证，不能成立，不予采纳。反诉原告恒祥公司要求反诉被告从免租期183天满后支付租金符合双方合同的约定，应予支持。但是双方因反诉原告恒祥公司出租商铺的质量瑕疵造成了《商铺租赁合同》于2014年6月3日解除并终止履行，故根据双方合同的约定，反诉被告只支付自2013年12月1日至2014年6月2日止的商铺租金，即2010.36平方米6月30元／平方米*月＝361864.8元。
2、关于物业管理费的问题。
本院认为，根据原、被告双方《商铺租赁合同》第二条1项及第三条3项“免租期内的物业管理费、营销促销费、公共事业费等不予减免，照期支付”“乙方向甲方支付物业管理费2元／平方米*月”的明确约定，反诉原告要求反诉被告支付商铺租赁期间的物业管理费的理由正当，应予支持。反诉被告在庭审中虽辩称物业服务不到位，但其未提供相关的证据证明物业管理费予以减免的事实，故其应向反诉原告恒祥公司支付自2013年6月1日至2014年6月2日止的物业管理费，即2010.36平方米2元／平方米*月12月＝48248.64元。
3、关于电费的问题。
本院认为，双方《商铺租赁合同》第四条一款3项中亦明确约定在租赁期间发生的电等费用由反诉被告承担，且反诉被告未向法庭提供超市所产生的电费已向相关部门交纳过的证据，故，反诉原告恒祥公司要求反诉被告支付产生的电费理由正当，应予支持。但是反诉原告向法庭提供的2014年3月及4月的电费告知缴费单证实反诉被告用电总价为14215元。故，反诉被告应向反诉原告支付租赁期间产生的电费14215元。
4、关于滞纳金的问题。
原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第三条1项中约定“租金以先交费后租用的原则，乙方每三个月向甲方缴纳一次租金。第一次租金在免租期止前15天打入甲方账户”、5项中又约定“各种费用每月商场管理部有附件三，乙方收到《商场租赁、物业管理收费通知单》按时履约交清相关费用，否则承担每天百分之十的滞纳金”、在第四条二款4项中还约定“甲方应收取的租金、物业费、营销促销费等各种费用，乙方必须在合同规定的时间内缴纳，逾期不交的，应向甲方支付每天万分之二的滞纳金”。本院认为，双方当事人对于租金、物业管理费等费用的交付方式及条件的约定内容相互矛盾，属约定不明。且在双方实际履行合同期间，反诉原告亦未按合同约定向反诉被告出具过合同附件三，即《商场租赁、物业管理收费通知单》。故，反诉原告恒祥公司要求反诉被告支付拖欠商铺租金、物业管理费及电费的滞纳金的理由不能成立，不予支持。
综上，本院认为，原告浪潮公司与被告恒祥公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并已生效。但是被告恒祥公司出租鑫垣商厦负一层商铺时，该房屋尚未竣工验收，不符合《中华人民共和国建筑法》关于房屋交付使用条件的强制性规定，导致双方租赁合同在履行过程中，因该租赁商铺存在质量瑕疵造成水淹的损害事实，致使双方合同无法继续履行，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律那个问题的解释》第八条（三）项的规定，原告作为承租人享有解除权，其请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，应予支持，且被告于2014年6月3日表示合同目的无法实现，同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，本院应予确认。
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