湖北省老河口市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）鄂老河口民初字第628号
原告黄祎虎（曾用名：黄小虎），男，1965年2月9日生，住老河口市。
原告李庆艳（与黄祎虎系夫妻关系），女，1964年9月30日生，住址同上。
上述二原告共同委托代理人史新勤，系湖北长久律师事务所律师。
被告张明才（曾用名：吴运顺），男，1962年6月14日生，住老河口市。
被告张慧焕（与张明才系夫妻关系），女，1961年11月26日生，住老河口市。
上述二被告共同委托代理人王春华，系湖北遇真律师事务所律师。
原告黄祎虎、李庆艳与被告张明才、张慧焕房屋买卖合同纠纷一案。本院于2013年2月26日立案受理后，依法由审判员周敬忠担任审判长，与审判员刘华文、人民陪审员卢圣全组成合议庭，分别于同年4月9日、5月22日两次公开开庭进行了审理。原告黄祎虎与李庆艳的共同委托代理人史新勤、被告张明才及与张慧焕的共同委托代理人王春华两次开庭均到庭参加了诉讼，原告黄祎虎第二次开庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：原、被告双方于2012年12月23日签订了《房屋买卖合同》，原告依约履行了交付房款的义务，被告未按合同约定履行房屋过户手续，经查被告出售的房屋并未取得《土地使用权证》，属欺诈行为。为了保护原告的合法权益，特提起诉讼：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款550000元，并承担违约责任（庭审中，原告增加诉讼请求要求被告支付违约金50000元）；3、本案的诉讼费、实际支出费由被告承担。
二原告为了支持其诉讼请求，在庭审中举出证据如下：
证据一：2012年12月23日二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》。证明内容：双方买卖房屋的位置、付款方式、权利和义务、被告的违约行为。二被告质证称：对真实性无异议，被告未违约。
证据二：2012年12月23日、2013年元月4日，张明才分别出具的三张收条：共计收到黄祎虎购房款550000元。证明内容：原告已按合同约定付清购房款。二被告质证称：对真实性无异议，但并未现金支付。同时，原告给被告出具了135000元的欠条。
二被告辩称：张明才因业务需要，于2010年10月10日至2012年10月9日曾向黄小虎借款200000元，约定年借款利息为40000元。借款期限二年，并办有借款公证合同。黄小虎要抽回借款，经协商将第二年的借款利息40000元增加20000元，200000元两年的借款利息，合计100000元。双方又约定100000元的利息30000元。张明才又给黄小虎出具借据了130000元整（利息已付）欠条，总计借款330000元整。本着先付利息后用款的原则，每次张明才都是先支付利息，后用借款。2012年10月9日借款到期后，因张明才资金周转困难没有按时还款。黄小虎邀请老河口市光化法律服务所任永昌多次找张明才调解，要求偿还借款330000元及逾期利息。在调解期间，黄小虎听说张明才在老河口市大桥路有一间门面房以550000元的价格转卖给他人，黄小虎提出购买此房屋。购房款抵偿借款及逾期利息，剩余购房款由黄小虎支付给张明才，经张明才夫妻协商后，同意这一调解意见。2012年12月23日经任永昌调解草拟合同，张明才与黄小虎草签了一份《房屋买卖合同》。合同约定房屋的总价格为550000元，草签合同时黄小虎应付50000元的购房款，可黄小虎提出房屋过户税费，由其承担需花一定的费用，要求张明才不要这50000元，经任永昌调解，张明才同意了黄小虎的要求。黄小虎没有给一分钱，张明才就给黄祎虎出具了一张收到购房款50000元的收据。2013年元月4日又经任永昌调解，张明才与黄小虎进行结算购房款，剩余500000元黄小虎提出为了方便交税和过户，让张明才分别给其出具400000元和100000元的购房款收据。因张明才借黄小虎的两笔款共计330000元，结算本金和逾期四个月的利息合计为425000元。黄小虎尚欠购房款75000元并出具了欠条。双方收条和欠条各自写好后和原始借条两张都交给任永昌辨认后相互转交。双方的房屋买卖未发生现金交易。2013年元月6日张明才发现元月4日结算购房款时漏结60000元，又经任永昌再次调解，张明才和黄小虎签订了正式《房屋买卖合同》，确定房屋价格550000元，黄小虎又给张明才出具60000元欠条。张明才、张慧焕、黄小虎分别在正式合同上签字后，黄小虎以正式合同要李庆艳签字为由，把正式合同三份全部拿走。2013年元月9日经任永昌调解，张明才将双方所买卖的房屋交给黄小虎，当时，黄小虎又将房子转租给隋文杰，并签订了《房屋租赁合同》。后来，张明才多次找黄小虎索要双方签订的正式合同，黄小虎拒不提供。按照合同约定，张明才应在2013年元月30日将房产证及过户所需证件的复印件全部提交给调解人任永昌，由任永昌转交给黄小虎。可是，黄小虎称外出有事，拒不接收其证件。2013年2月20、21日，任永昌又组织双方调解，因黄小虎强行要求收回给张明才出具的60000元欠条。双方存在纠纷，无法调解，调解人告知双方通过诉讼解决。黄小虎从调解人任永昌处收回60000元购房款的欠款。经任永昌调解，2013年2月25日黄小虎才将正式合同转交给张明才、26日收到法院送达的应诉通知书和开庭传票。
综上所述，张明才和黄小虎房屋买卖真实合法，张明才已按《房屋买卖合同》履行了交付房屋和房产证及相关证件等义务，黄小虎没有交付购房款，只是用债权抵偿了部分购房款，无权提出解除《房屋买卖合同》，黄小虎尚欠张明才购房款135000元，没有履行交付购房款的义务，无权提出退还购房款550000元，请求人民法院驳回其诉讼请求。
二被告为了支持其抗辩理由，在庭审中举出证据如下：
证据一：老河口市私有房屋所有权证（复印件）。证明内容：双方买卖的房屋情况。二原告质证称：所有权人为吴运顺，是曾用名，应有公安机关出具的证明。是复印件，应提供原件。
证据二：《房屋买卖合同》（草稿、复印件）。证明内容：房屋买卖情况。二原告质证称：复印件，不质证。
证据三：《房屋买卖合同》（原件）。证明内容：房屋买卖情况。二原告质证称：无异议。
证据四：房屋租赁合同二份（复印件）。证明内容：买卖房屋已交付。二原告质证称：形式上没异议，对证据的内容有异议，此合同应为无效合同，具有所有权人有资格出租，房屋是吴运顺的，不是张明才的，不能说明房屋已交付。
证据五：2013年1月3日黄祎虎出具购房款60000元欠条（复印件）和2013年1月4日黄祎虎出具的购房款75000万元欠条（原件）。证明内容：原告欠购房款。二原告质证称：对60000元欠条是复印件，不质证；对75000万元欠条的真实性无异议，但与本案的购房款没关系，可另案起诉原告支付欠款。
证据六：调解笔录二份（复印件）。证明内容：房屋买卖的购房款抵偿债务，未实际履行。二原告质证称：均为复印件，不能确认是本人的签字，应提供原件，我们不质证。
证据七：中国建行银行存款凭证二份（原件）。证明内容：被告偿还利息。二原告质证称：对真实性无异议，但不能证明被告所要证明的目的。
证据八：任永昌出具的收条（复印件）。证明内容：房产证原件通过任永昌转交黄祎虎，任永昌打的收条。二原告质证称：任永昌为证人应出庭作证，该证据不符合证据要求，不能证明将原件交给原告，原告也未委托任永昌。
本院为了查明案件事实，在诉讼过程中对证人任永昌进行了调查，并制作了调查笔录当庭宣读，并通知证人任永昌出庭作证，接受合议庭及双方当事人的询问。证明内容：1、原、被告房屋买卖的正式合同交给被告的时间。2、双方房屋买卖的价款结算情况。3、被告将其房产证及过户所需的资料交给任永昌的时间。4、双方买卖的房屋是否交付。
经合议庭评议：二被告对二原告举出证据的真实性无异议，本院对其证据的证明力予以确认。二原告对二被告举出的证据三、证据五中2013年1月4日黄祎虎出具的购房款75000元的欠条、证据七的真实性无异议，本院对其证据的证明力予以确认。对证据一、二，原告提出所有权人为吴运顺是曾用名，应有公安机关出具的证明，是复印件，应提交原件的异议，但二原告在民事起诉状中称：被告张明才（曾用名吴运顺），双方房屋买卖合同中所指的房屋座落位置与该证据上房屋座落位置一致，该证据的证明力本院予以采信。对证据二、四、五中2013年1月30日黄祎虎出具的购房款60000元欠条、六、八，二原告质证称是复印件不质证，但证人任永昌参与了双方调解过程，并且出庭作证接受了双方当事人的询问。其证据的证明力本院予以采信。
本院根据原、被告双方举出的上述证据、证人证言及庭审中原、被告陈述，可以认定事实如下：
一、2012年12月23日，甲方（售房人）张明才与乙方（购房人）黄祎虎草拟签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：1、甲方自愿将座落在老河口市汉江大道（原大桥路77号）综合楼底层自东向西第四间营业用房卖给乙方，房产证号为：老河口市房权证市区字第97201**号，土地使用权证号：河国用—号，房屋面积约44.30平方米。2、房屋总价格为550000元整。2、签订合同时乙方向甲方交付50000元，2013年2月31日前乙方付清500000元，甲方收到乙方购房款后，应向乙方出具收据。4、房屋过户由乙方负责办理，甲方在2013年2月1日前向乙方提供过户所需的有关证据，因过户所需税费由乙方承担。5、甲方于2013年2月1日前将房屋交付给乙方，甲方于2031（笔误应为2013）年2月1日前将房屋所有权证交给乙方办理过户手续。6、本协议经双方签字后生效，双方应共同遵守。甲方不按时限提供过户所需资料和交付房屋属违约行为，甲方若违约应向乙方支付违约金50000元，乙方不按时限支付购房款也属违约，乙方若违约应向甲方支付违约金50000元等内容。同日，甲方（售房人）张明才（曾用名吴运顺）、张慧焕（曾用名张会焕）与乙方黄祎虎（曾用名黄小虎）、李庆艳（购房人）签订了正式《房屋买卖合同》，并约定：1、甲方自愿将座落在老河口市汉江大道95号（原大桥路77号综合楼底层营业房从东数第4间）营业用房卖给乙方，房产证号为：老河口市房产证市区字第97201**号，土地使用权证号：河国用
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号，房屋面积约44.32平方米。2、房屋价格：房屋总价格为550000元整。3、付款方式：签订合同时乙方向甲方支付50000元整，2013年2月28日前乙方付清500000元整，甲方收到乙方购房款后，应向乙方出具收据。4、房屋过户：房屋过户由乙方负责办理，甲方在2013年1月30日前向乙方提供过户所需的有关证件。因过户所需税费按照法律规定由甲、乙双方各自承担。5、房屋交付：甲方于2013年1月10日前将房屋交付给乙方，乙方收到房屋后，应当给甲方提供收据。甲方于2013年1月30日前将房屋所有权证，土地使用权证交给乙方办理过户手续。一方收到房屋产权证和土地使用证时，应给甲方提供收据。6、违约责任：本协议经双方签字后生效，双方应共同遵守。甲方不按时限提供过户所需资料和交付房屋属违约行为，甲方若违约应向乙方支付违约金50000元整；乙方不按时限支付购房款也属违约。乙方若违约应向甲方支付违约金50000元整。7、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，证明人一份等内容。该合同甲方（售房人）张明才、张慧焕，乙方（购房人）黄祎虎签名并捺手印后，黄祎虎称：将合同拿回去让李庆艳签名。直到2013年2月23日黄祎虎将买卖双方四人均签名并捺手印的合同交给任永昌，同年2月25日任永昌转交给张明才。在该合同签订的当日（2012年12月23日）张明才出具收条：今收到黄祎虎购房款50000元整。由于张明才还欠黄祎虎的借款和利息，买卖双方对支付购房款存在争议。经任永昌两次调解。2013年1月4日张明才分别出具两张收条：“今收到黄祎虎购房款100000元和400000元”。同年1月3日黄祎虎出具欠条：“今欠到购房款60000元”。同年2月21日黄祎虎将该欠条原件收回，并在复印件上注明：“因该欠条存在争议，故将此原件收回，此条已作废”。同年1月4日，黄祎虎出具欠条：“今欠到购房款75000元”。2013年1月30日上午10时调解人任永昌出具收条：“今收到张明才交来房屋产权证书一份（字号9720134号）及张明才、张慧焕身份证、户口本、结婚证复印件各一份”。任永昌收到上述证件后，给黄祎虎打电话联系告知其情况，黄祎虎称：在外地出差，没有在家。
另查明：2012年6月19日张明才与隋文杰签订《房屋租赁合同》并约定：张明才将其所有的位于老河口市大桥路77号一楼自东向西第四间门面房屋租赁给隋文杰，年租金12000元。租赁期限一年，自2012年6月19日起至2013年6月19日止等内容。2013年2月23日出租方黄祎虎与承租方隋文杰签订《房屋租赁合同》并约定：出租方将自己购买的座落在老河口市汉江大道95-7（原大桥路77号综合楼底层营业房从东数第四间）营业房出租给承租方使用。房屋租赁时间：从2013年1月9日至同年6月19日止，租金及支付方式：每月租金为1000元整，租金的交付方式为先交租金后用房（租金已交原房主张明才，合同期内承租人不再交房租）等内容。
综上所述，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定价款为550000元。由于被告张明才尚欠原告黄祎虎的借款及利息，经本案的证人任永昌进行调解，被告张明才分别给原告黄祎虎出具收到购房款，共计550000元的收条三张。原告黄祎虎给被告张明才出具：“欠购房款7.5万元的欠条，”尚欠部分购房款，双方对借款及利息存在争议，未能达成一致意见及被告出售的房屋未办理土地使用权证，二原告诉至本院。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是经双方对其价款及付款方式、违约责任等条款协商一致的基础上达成合意而签订的合同，是双方真实意思的表示，并不违反有关法律的规定，属有效合同。原、被告双方应依照合同的约定全面履行各自的义务。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的唯一合法凭证。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度；第六十条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府变更或者更改土地使用权证书的规定。本案是房屋买卖合同纠纷，也就是房屋所有权买卖合同纠纷。双方买卖标的是特定物，是依法登记在吴运顺名下位于老河口市大桥路77号（现老河口市汉江大道95号）底层营业房从东数第四间房屋，吴运顺于1997年11月4日依法取得了老河口市私有房屋所有权证，故此，该房屋所有权证合法、有效。该房屋的土地使用权证不影响其房屋转让过户登记，也不影响购买人对该房屋的占有、使用、收益和处分权利。该合同第五条中约定：甲方（二被告）于2013年元月30日前将房屋所有权证、土地使用权交给乙方（二原告）办理过户手续。庭审中，根据证人任永昌（该案起诉前双方的调解人）证实：2013年元月30日张明才将该房屋所有证及身份证、户口本、结婚证复印件交给任永昌，任永昌电话通知黄祎虎，黄称在外出差未领取。至今未办理该房屋权属转让过户登记。故此，原告以未有该房屋的土地使用证为由，要求解除合同的理由不成立，本院不予支持，双方应继续履行合同。该《合同》第六条约定，甲方不按时限提供过户所需资料和交付房屋属违法行为，被告未按双方约定时限内提供土地使用权证用于过户的行为构成违约，应支付原告50000元的违约金，并协助原告办理房屋权属转让过户登记和土地使用权证登记，其费用按规定各自承担。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，及《中华人民共和国城市房产管理法》第五十九条、第六十三条第三款，和参照《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，判决如下：
一、原告黄祎虎（曾用名黄小虎）、李庆艳与被告张明才（曾用名吴运顺）、张慧焕继续履行双方于2012年12月23日签订的《房屋买卖合同》。于本判决生效后三十日内，被告张明才（曾用名吴运顺）、张慧焕提供房屋权属转让过户登记的相关材料，协助原告黄祎虎（曾用名黄小虎）、李庆艳办理房屋权属变更登记。于本判决生效后六十日内，被告张明才（曾用名吴运顺）、张慧焕协助原告黄祎虎（曾用名黄小虎）、李庆艳办理土地使用权证登记。
二、被告张明才（曾用名吴运顺）、张慧焕于本判决生效后十日内支付原告黄祎虎（曾用名黄小虎）、李庆艳违约金50000元。
三、驳回原告黄祎虎（曾用名黄小虎）、李庆艳其他诉讼请求。
案件受理费9800元，诉讼保全费3200元，合计13000元，二原告承担4000元，二被告承担9000元
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时。预交上诉案件受理费9800元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行。户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17-451701040001338；上诉人在上诉期间届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周敬忠
审 判 员 刘华文
人民陪审员 卢圣全
二〇一三年七月十六日
书 记 员 刘玉芳