陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）西民二终字第664号
上诉人（原审被告）陕西省鸿业房地产开发公司，住所地西安市高新区科技路50号金桥国际广场B座22层。
法定代表人温进，董事长。
委托代理人张小娟，陕西致易衡律师事务所律师。
委托代理人宋强，陕西致易衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）梁立华，陕西菲尔律师事务所律师。
上诉人陕西鸿业房地产开发有限公司（以下简称鸿业公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2008）未民宫初字第451号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人鸿业公司的委托代理人张小娟、宋强，被上诉人梁立华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审判决查明，2006年9月26日，梁立华与鸿业公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：梁立华购买鸿业公司所有的、位于西安市北二环与文景路交汇处西南角的金桥太阳岛小区第7幢楼1单元3层10305号房屋。该合同第三条约定：该房建筑面积106.77平方米，套内建筑面积91.05平方米，公摊建筑面积15.72平方米。以上建筑面积和分摊面积为市房屋管理局测量的预测面积，最终应以房产证上注明的建筑面积和分摊面积为准。房屋单价为每平方米2761.81元，总房价为294878元整。合同第八条约定：鸿业公司应当在2007年4月30日前，依照国家和地方政府的规定，将“由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格”的商品房交付给买受人使用；合同第十一条还约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，梁立华如约支付了房价款，而鸿业公司仅在《华商报》上刊登公告，通知业主：“金桥太阳岛一期4、7、8、9号楼如期于2007年4月30日起交付使用，并于当日开始办理收房手续，具体收房次序安排请与金桥太阳岛营销中心联系预约（遇法定节假日交房时间顺延）。凡未能提前预约的业主，请于2007年6月1日后再来办理收房手续”。合同履行期限届满后，未如约书面通知梁立华接收房屋，梁立华也因鸿业公司不能提供《竣工验收备案表》等相关手续，认为未达到约定的交房条件，并称房屋室内地面现状违规（梁立华已装修）；房屋面积违约，为此双方发生争议。截止2008年8月4日梁立华收房时，双方争议仍未得到解决。梁立华于2008年10月8日诉至法院，请求判令鸿业公司支付自2007年5月1日至2008年7月31日的迟延交房违约金共计40515元；并赔偿其他各项违约损失8153元，并承担诉讼费。一审审理中，因双方各持己见，致多次调解未果。
一审法院认为，梁立华与鸿业公司签订《商品房买卖合同》，表明梁立华及鸿业公司均自愿接受合同的约束，该合同不违反强制性、禁止性规定，双方均应如约履行各自承担合同的权利、义务。在梁立华如约支付了购房款后，在合同履行届满时，鸿业公司即应书面通知梁立华接收“由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格”的商品房屋，但鸿业公司未按期向梁立华交付房屋，不能证实涉案房屋在诉讼前已经验收合格，或者鸿业公司已经向梁立华出具了验收合格的合法资料；也不能证实梁立华已经同意变更房屋交付方式，故鸿业公司行为不符合合同约定及法律规定，应承担由此带来的违约责任。鸿业公司以已经公告、电话通知梁立华收房、梁立华以实际行动认可了房屋交付方式的变更，以及在诉讼中提交了西安市建设工程质量监督站监制的工程质量竣工验收记录及竣工验收会议纪要为由，主张其已完全履行了合同义务，梁立华应自行承担拒绝收房所造成的损失之诉讼理由，不予采信。梁立华在双方约定的履行期限届满后，未能如约取得相应的房屋，现依法要求鸿业公司承担迟延交房违约金之诉讼请求，理由充分，依法应予支持。梁立华要求鸿业公司承担因房屋中厨房地面不平的违约责任，因履行中的瑕疵和质量瑕疵的瑕疵担保责任，在合同法中均归责于违约责任之中，是一体化的，在两种违约行为同时存在、且实际损失未超过违约金金额的情况下，赔付违约金即足以救济梁立华因违约而遭受的损失，故梁立华在要求鸿业公司承担迟延交房违约金的同时，又另行要求赔偿因室内地面现状违规的损失之诉讼请求，不予支持。鉴于双方当事人实际情况，及本案法律事实，双方合同中约定的违约金应酌情调整。据此，一审遂判决：一、被告陕西省鸿业房地产开发公司在本判决生效后十日内，支付原告梁立华迟延交房违约金27010.82元。二、驳回原告要求被告赔偿其他各项违约损失之请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1017元，原告已预交，现由被告承担，与上述判决执行时一并给付原告。
宣判后，鸿业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清。1、其向原审法庭提交了房屋验收合格的证明文件，该文件明确显示通过验收合格的日期为2006年12月20日，而合同约定的交房日期是2007年4月30日之前。由此证明在购房合同约定的交房时间前房屋已经验收合格。
被上诉人起诉书所称，坚持要求上诉人提供《竣工验收备案表》才办理收房手续。不符合双方合同第八条的约定，因此，争议是被上诉人拒绝收房，而不是上诉人迟延交房。
2、被上诉人在一审起诉书中所谓迟延交房的事由是因无《竣工验收备案表》，而拒绝收房，并未提及无书面通知导致迟延交房的违约责任，在约定的交房期限内上诉人具备了交房条件，虽未如约书面通知被上诉人办理交接，但在报纸上登载公告、打电话通知了被上诉人。双方合同明确约定了交房时间，因此未书面通知并不导致被上诉人无法行使自己的权利，并不必然导致被上诉人长达一年半无法接收房屋。被上诉人只要对买受人权益有着合理的注意，即可避免本案的损失发生。
二、原审判决认定上诉人因室内地面不平违约错误。上诉人出售的涉案房屋是经过相关专业部门鉴定验收合格，不存在质量问题，原审法院仅凭被上诉人的单方陈述即推翻专业鉴定结论而认为涉案房屋室内地面不平是违约，既有悖事实，也没有法律依据。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
梁立华认为鸿业公司未履行约定的书面通知交房义务，鸿业公司交付的房屋不符合《合同》约定的交房条件，亦不符合国家法律强制性规定的交房条件，其行为构成迟延交房，应按约支付违约金；原审对厨房地面高出五厘米、实测增加面积当中公摊部分超过50%等违约损失未判令鸿业公司承担责任不妥。
经本院审理查明，2007年2月13日，鸿业公司组织了金太阳岛项目竣工验收，该验收勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站均派员参加，验收结论为：通过。2007年4月26日，鸿业公司在《华商报》上刊登公告通知业主收房。一审法院认定其余事实属实。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。梁立华与鸿业公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方在合同中约定2007年4月30日前交付房屋，并在第八条约定交付的房屋应由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、市质监站进行竣工验收合格。作为出卖人鸿业公司在2007年2月13日对该商品房组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、市质监站进行的竣工验收。验收通过后，本案诉争房屋已具备双方合同约定的交付条件。之后，鸿业公司在《华商报》上刊登公告通知业主收房，但未按双方合同约定书面形式通知梁立华收房，故履约存在瑕疵。梁立华作为买受人在交房期限届满后，没有积极了解、协商有关交付房屋的相关事宜，且其以鸿业公司未提供竣工验收备案表等相关手续为由，拒绝接收房屋的理由不符合双方合同约定。依据公平和诚实信用原则，鸿业公司应酌情承担逾期交房的违约金。因梁立华购买房屋的厨房地面明显高出其他房屋地面，给梁立华的正常使用带来不便，而鸿业公司又未提供该高出部分的合理依据，故对鸿业公司上诉称室内地面不平并非违约之理由，本院不予采信。综上，原判应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持西安市未央区人民法院（2008）未民宫初字第451号民事判决第二项；
二、变更西安市未央区人民法院（2008）未民宫初字第451号民事判决第一项为：陕西省鸿业房地产开发公司在本判决生效后十日内，支付原告梁立华迟延交房违约金9027元。
如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件诉讼费1017元（梁立华已预交），由陕西省鸿业房地产开发公司承担717元，梁立华承担300元，二审案件诉讼费475元（陕西鸿业房地产开发有限公司已预交），由陕西鸿业房地产开发有限公司承担。陕西省鸿业房地产开发公司在给付上述款项时，将其所应承担的诉讼费717元一并给付梁立华。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 刚
审 判 员 王 泉
代理审判员 邹守鸣
二〇〇九年八月三日
书 记 员 姜海燕