宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民终526号上诉人（原审被告）：银川市兰花花实业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区永康北巷48号。法定代表人：李焕元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王富福，徐秀娇，宁夏平瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：银川市天长地久床垫有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县德胜园区新胜西路24号。法定代表人：杨礼城，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兴琼，北京大成（银川）律师事务所律师。关于上诉人银川市兰花花实业有限公司与被上诉人银川市天长地久床垫有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初11693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银川市兰花花实业有限公司上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院作出的（2017）宁0104民初11693号民事判决书，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或依法将本案发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序严重违法。1.原审法院对上诉人提出的管辖权异议未予审理错误。一审法院上诉人提出管辖权异议，但原审法院对管辖权异议未作出管辖权异议裁定，直接在判决书中表述不予支持，剥夺了上诉人对管辖权异议的上诉权，程序严重违法。2.原审法院应对本案中止审理。一审审理时，上诉人提出反诉，要求上诉人返还被上诉人多付的租金270万元，但原审法院不予受理，上诉人已单独提出诉讼，现该案在审理过程中，因本案的审理的结果应以该案的审理结果为依据，上诉人向一审法院提出中止审理，一审未中止审理，径直判决，程序违法。二、原审法院查明事实错误。1.原审法院漏查双方租赁关系存续期间租金变更事项。2009年11月1日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为15年，房屋租金总额为2550万元。合同签订后，双方再次签订《房屋租赁合同》，将房屋租金降低为每年90万元，合同总金额为1350万元，原审法院漏查该事实，致使对双方租赁关系存续期间租金变更事项未能查清。2.原审法院漏查双方租赁关系存续期间租金总额。自2010年至2016年，上诉人应向被上诉人支付房屋租金总额为540万元，但上诉人提交证据足以证实已向被上诉人支付租金810万元，超付租金270万元。3.原审法院漏查被上诉人提供水、暖、电的事实。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人提供的房屋要符合使用条件且保证酒店的水、暖、电等可以正常使用，但在原审中被上诉人提供的供暖设备，已被银川市环保部门叫停，无法用于正常的采暖。4.原审法院漏查被上诉人未按法律规定及合同约定向上诉人拖欠的税票。三、原审法院认定事实错误。1.原审认定上诉人拖欠被上诉人租金错误。上诉人超付的租金折抵2017年租金后上诉人并未拖欠被上诉人房屋租金，解除合同的条件未成就。一审解除《房屋租赁合同》错误。2.上诉人与被上诉人之间签订过两份《房屋租赁合同》，原审法院认定恢复到2009年签订的房屋租赁合同的相关内容，与客观事实明显不符。四、原审法院适用法律错误。1.原审法院适用合同法解释合同的规定错误。2.被上诉人未向上诉人提供足额且符合法律规定的税票且被上诉人未提供符合合同约定及使用房屋必须的供暖设备，被上诉人作为先履行的一方，上诉人有先履行抗辩权。综上，应支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称：首先，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且庭审程序合法，不存在上诉状中所出现的问题。其次，上诉状中的陈述存在下列错误。第一、关于本案管辖权的问题。本案被上诉人在兴庆区法院立案前已就本案向永宁县人民法院提起诉讼，永宁县人民法院审查后认为本案系专属管辖，不能以合同约定的管辖来确定受诉法院，所以永宁县人民法院以民事裁定书的形式告知被上诉人不予受理本案，后被上诉人才起诉至房屋所在地的银川市兴庆区人民法院。被上诉人认为兴庆区人民法院受理本案合理合法，且对管辖权问题的认定也是公正合理的。上诉人在上诉状中再次提到这个问题，纯属无理取闹，没有任何根据。第二、关于本案是否需要中止审理的问题。本案是因为上诉人违反2016年的合同约定，拖欠2017年的房租而导致合同被解除的案件，而上诉人提到的返还租金的案件系上诉人无中生有的虚假诉讼，且所谓的返还租金也是因为在2009年合同中产生的虚假诉讼，前后两者并不存在关联性，更不可能存在本案要以该案的结果为审理依据的情形，所以一审法院未中止本案的审理也是合理合法的。第三、关于本案房屋租赁的基本事实双方已经将2016年之前的合同义务履行完毕，被上诉人没有返还租金的理由，恰恰相反，是上诉人拖欠被上诉人的租金，且拖欠租金的案件已经被法院审结。双方为了履行涉案租房事宜签订的《房屋租赁合同》只有两份，一份是2009年11月签订的，该合同第四条和第五条约定的房屋租期为15年，第一年租金90万元，以后每年以10万元的标准在上年度的基础上递增，租金总额为2550万元，双方在2016年5月5日之前均是按照这份合同的约定行使各自的权利义务，到了2016年5月5日，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，即本案被解除的租赁合同，这份合同将年租金约定120万，租期为五年。2017年1月，因上诉人拖欠被上诉人2017年120万元的房屋租金，被上诉人将上诉人诉至银川市兴庆区人民法院（案号为（2017）宁0104民初1237号），最终一、二审法院均支持了被上诉人的诉讼请求，现该案已经进入执行阶段。由此说明，被上诉人并未超额收取上诉人房屋租金，反而是上诉人拖欠房屋租金，所以上诉人在上诉状中提到的关于返还租金270万元的事实是不存在的，同时被上诉人已经向上诉人开具了2016年的租金发票，所以被上诉人也不存在拖欠上诉人发票的事实，所以一审法院对于涉案房屋租赁的基本事实认定非常清楚。第四、关于法律适用的问题。一审法院根据《合同法》第九十三条之规定判决本案合同依法被解除属于适用法律正确，因为双方在合同中明确约定上诉人拖欠租金累计一个月以上，被上诉人作为出租人可以解除合同。而本案中，上诉人拖欠租金长达一年，且案件已经被法院审结，拖欠的事实是清楚。所以一审法院以《合同法》第九十三条判决解除合同并无不妥，同时，被上诉人并不拖欠上诉人的发票，也按照合同约定提供了相应的水电暖设备，所以上诉人不享有所谓的先履行抗辩权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。天长地久床垫公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年5月5日签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即停止使用并搬出涉案房屋，并将房屋按租赁合同约定的方式交回原告；3.诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，原告自2009年起将位于银川市兴庆区××路××号房屋出租给被告用作住宿、餐饮经营使用。2016年5月5日，原、被告就剩余租期重新签订房屋租赁合同，约定：”出租方（以下简称甲方）：银川市天长地久床垫有限公司，承租方（以下简称乙方）：银川市兰花花实业有限公司......第二条、房屋的位置、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于银川市兴庆区××路××号；2.出租房屋面积为4000平方米（主楼面积3200平方米，侧楼面积800平方米，占地面积为4155平方米）；第三条、租赁期限、用途：该房屋租期为5年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；第四条、租金支付时间和付款方式：1.房屋租金五年总额为陆佰万元整（即每年120万元）；2.第一年为合同签订后2016年5月5日付60万元，2016年5月30日付60万元（2016年租金）；3.第二年至第五年即2017年2020年的租金每年的1月15日前一次性付清（120万元）；4.甲方收款后当月应提供给乙方合法有效租赁发票，如果甲方不能及时提供有效发票，乙方有权在下一年度房租中扣除税金；合同期内甲方不得提高租金；第五条、租赁期间相关费用及税金：1.甲方应承担的费用，租赁期间房屋和土地的产权税、租赁税由甲方依法交纳，包括国家征收合法费用；第八条、合同的变更、解除与终止：1.双方可以协商变更或终止本合同......4.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：1.损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复的；2.利用房屋存放危险品，搞违法经营的；3.拖欠房租累计一个月以上；......第九条、房屋交付及收回的验收：1.甲方交付乙方合格的房屋，便于乙方能够正常使用；2.乙方应于房屋租赁期满后，将依附于房屋的装饰、装修设施无偿归甲方所有，可移动的物品及家具由乙方搬走；......第十一条、乙方的违约责任处理规定：1.租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同月租金的5%，向甲方支付违约金：（1）从事违法犯罪活动的；（2）拖欠房租，累计一个月以上。”2016年5月6日，被告支付原告租金120万元，后原告为被告出具了发票。2017年1月24日，因被告未按约定支付2017年租金，故原告诉至一审法院，要求被告支付房屋租金120万元、违约金24万元。一审审理后作出（2017）宁0104民初1237号民事判决书，判决被告自判决生效之日起七日内向原告支付房屋租金120万元，并按月利率2%支付自2017年1月16日至判决确定的付款之日止的违约金。被告不服该判决，上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2017）宁01民终1298号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因被告未按生效判决支付租金，原告于2017年9月27日向永宁县人民法院提起诉讼，要求解除与被告签订的房屋租赁合同。永宁县人民法院以房屋租赁合同属于法律规定的专属管辖为由，对原告的起诉不予受理。现原告诉至一审法院。庭审中，原告称2009年签订的房屋租赁合同已解除，房屋租金已结算清楚；被告对此不予认可。另查明，原、被告于2009年11月1日签订第一份房屋租赁合同时，约定：”......4.交付使用日期为2009年11月1日。第四条、租赁期限、用途。1.该房屋租赁期为15年，自2010年1月1日起至2024年12月30日止。第五条、租金及付款方式。1.房屋租金总额为贰仟伍佰伍拾万元整；2.每年支付数额见下表，交款时间从2011年起，每年1月10日前一次付清。2010年90万元，2011年100万元，2012年110万元，2013年120万元，2014年130万元，2015年140万元，2016年150万元，2017年160万元，2018年170万元，2019年180万元，2020年200万元，2021年220万元，2022年240万元，2023年260万元，2024年280万元。2009年11月10日前乙方一次性向甲方缴纳2010年全年租金90万元整。甲方为了双方的友好合作，2009年11月份，12月份为乙方改造装修期，不计收租金；3.甲方收款后应提供给乙方合法有效的收款凭证。第六条、租赁期间相关费用及税金。1.甲方应承担的费用：（1）租赁期间、房屋合同土地的产权税、租赁税由甲方依法交纳，如发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担；（2）自合同签订之日起30日内由甲方负责到房产管理部门办理登记备案手续，费用自理。《房屋租赁证》由乙方保管。”合同签订后，被告分别于2009年11月3日、2011年1月10日、2012年1月10日、2013年1月10日、2014年1月23日、2015年2月9日支付房租90万元、100万元、110万元、120万元、130万元、140万元。期间双方曾于2013年1月1日签订《房屋租赁合同补充条款》，协商将2009年房屋租赁合同中年租金变更为50万元，于2013年1月1日开始执行。后原、被告又签订《关于解除的协议》，解除上述补充条款，租金及付款方式恢复到2009年房屋租赁合同的相关内容。审理过程中，经一审法院现场勘验，涉案房屋实际使用人为银川富林源酒店有限公司，法定代表人为虎某。酒店使用的房屋呈Ｕ型，共三层，门口有1300平方米左右的空地设置为停车场，一楼正门是酒店大厅，两侧是营业房，由银川富林源酒店有限公司对外出租，二、三楼装修为82间客房（含一间办公室）。虎某的妻子王某曾作为被告代理人在原、被告于2016年签订的《房屋租赁合同》中签字。经一审法院询问王某，其称被告因向银川富林源酒店有限公司借款，承租原告房屋与该公司共同使用涉案房屋，后交由银川富林源酒店有限公司单独使用，租金一直在支付，双方之间的借款将来再结算。经一审法院向原告释明，原告称其清楚涉案房屋实际使用情况，坚持要求解除与被告签订的房屋租赁合同，由被告按现状向原告交付房屋。一审法院认为，被告辩称本案应当由永宁县人民法院管辖，因房屋租赁合同由房屋所在地人民法院管辖，且原、被告之间的房屋租赁合同纠纷已经一审法院审理，永宁县人民法院不予立案，故对被告的该项辩称主张不予支持。原、被告于2016年5月5日签订的房屋租赁合同明确约定了涉案房屋的租赁期限、租金及租金支付的时间，还约定累计一个月以上拖欠租金的，原告有权解除合同，被告未按约定支付2017年租金，依法应当承担法律责任。被告辩称双方曾于2009年11月1日至2013年1月1日期间先后签订过房屋租赁合同及补充协议，按照上述合同约定其已超付租金。虽然原、被告确曾协商降低租金，但后来双方又恢复执行2009年签订的房屋租赁合同，且根据被告支付租金的情况和原、被告于2016年重新签订房屋租赁合同的事实，可以认定原、被告2009年的房屋租赁合同已终止履行，原、被告关于房屋租赁合同的权利义务应当依照2016年的合同确定，故被告关于超付2009年合同租金的辩称不能对抗2016年合同中的付款义务。被告又辩称原告未提供符合环保标准的锅炉设备构成违约，因被告提交的《限期整改通知》是为防治大气环境污染、改善空气质量而发，与原、被告之间的房屋租赁合同并无直接关系，亦不能证实涉案房屋的电、暖使用不达标，故对被告该项辩称主张一审法院不予支持。被告还辩称，因原告至今未向被告开具租赁费发票，根据合同约定，被告有权在下一年度房租中扣除税金，根据本案查明事实，2016年的发票已开具，故对被告该项辩称主张亦不予支持。被告因欠付租金，经一审法院生效判决判令向原告支付2017年的租金及违约金，被告至今未履行上述法定义务，原告要求解除2016年5月5日签订的房屋租赁合同符合法律规定及双方约定，予以支持。上述合同并约定房屋收回时，依附于房屋的装饰、装修设施无偿归原告所有，可移动的物品及家具由被告搬走，故对原告要求被告按合同约定返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。综上所述，原、被告于2016年5月5日签订的银川市兴庆区××路××号房屋租赁合同解除，被告应将上述房屋按约返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、原告银川市天长地久床垫有限公司与被告银川市兰花花实业有限公司于2016年5月5日签订的银川市兴庆区××路××号房屋租赁合同解除；二、被告银川市兰花花实业有限公司于本判决生效之日起十日内将银川市兴庆区××路××号房屋按照合同约定条件返还原告银川市天长地久床垫有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告银川市兰花花实业有限公司负担。二审期间，上诉人提交证据：银川市兴庆区人民法院传票一张，证明上诉人与被上诉人关于返还超付房租一案正在兴庆区人民法院审理中，本案一审法院应以该案审理结果为前提，在原审中中止审理，本案一审法院未中止审理属于程序错误。经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的不予认可：银川市兴庆区人民法院（2017）宁0104民初13019号民事案件所涉及的房屋租赁合同为双方于2009年签订的合同，本案所要解除的租赁合同系双方于2016年签订的，且前者的租赁合同双方已经履行完毕，与本案的租赁合同无关联性，本案一审不应该以该案审结为前提，不应中止审理。本院对上诉人提交的银川市兴庆区人民法院的传票的真实性认可。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人所提一审法院对上诉人提出的管辖权异议未出具管辖权异议裁定书，程序违法。经审查，上诉人在一审法院审理期间并未在法律规定的提交答辩状的期间向一审法院提出管辖权异议，而是在一审法院庭审时才提出管辖权异议不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，故一审法院未出具管辖权的民事裁定书，而是在民事判决书中予以表述，程序并无不当，上诉人所提上述上诉理由不能成立，不予采纳。关于上诉人所提本案应中止审理的上诉理由。经审查，一审法院作出的（2017）宁0104民初1237号民事判决书及本院作出的（2017）宁01民终1298号民事判决书均已生效且已进入执行程序，该二份生效的判决书均认定了上诉人拖欠被上诉人2017年房屋租赁费的事实。上诉人与被上诉人于2016年5月5日签订的房屋租赁合同明确约定涉案房屋的租赁期限、租金及租金支付的时间，还约定累计一个月以上拖欠租金的，被上诉人有权解除合同。上诉人在上述判决生效后，未按上述生效判决确定的期限及时支付拖欠的2017年的房屋租赁费，且拖欠的期限累计已超过一个月以上，一审法院根据双方于2016年签订的房屋租赁合同，判决解除双方于2016年签订的房屋租赁合同并无不当，上诉人所提一审法院解除双方于2016年签订的房屋租赁合同错误的上诉理由不能成立。关于上诉人所提被上诉人应返还上诉人多付的租金270万元，对该主张上诉人已另案起诉，故上诉人所提本案应中止审理的上诉意见不能成立。关于上诉人所提被上诉人应开具租赁费发票的上述理由，一审法院在判决书中已表述清楚，本院不再赘述，上诉人所提上述上诉意见不能成立。关于上诉人所提被上诉人提供租赁房屋的供暖设备，不符合合同约定的使用条件的上诉理由，经审查，上诉人一审审理时提交的《限期整改通知》是为防治大气环境污染、改善空气质量而发，与上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同并无直接关系，亦不能证实涉案房屋的供暖使用不达标，故上诉人所提该上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人银川市兰花花实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王争春审判员  杨巧玲审判员  黑 琴二〇一八年二月二十六日书记员  杨秀明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。