湖北省咸宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂12民终1264号
上诉人（原审原告）：万诗韵，女，1996年1月3日出生，汉族，住武汉市硚口区。
委托诉讼代理人：张超，咸宁市法律援助中心律师。
被上诉人（原审被告）：咸宁宏大城市广场开发有限公司，住所地咸宁市长安大道145号。
法定代表人：陈国华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：徐新贵，湖北佳成律师事务所律师。
上诉人万诗韵因与被上诉人咸宁宏大城市广场开发有限公司（以下简称咸宁宏大开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
万诗韵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判咸宁宏大开发公司自2015年9月29日起至实际交付之日止，按日向其支付已付房款万分之三的违约金；由咸宁宏大开发公司承担本案诉讼费。另补充上诉请求为：判决咸宁宏大开发公司立即向其交付房屋（第C区2层202号房）和房地产权属证书。事实与理由：咸宁宏大开发公司未在《商品房买卖合同》约定的期限内交房，应依约自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向万诗韵支付已付房款万分之三的违约金；《商品房买卖合同》是双方意思自治的体现，对双方当事人均有约束力，合同约定的违约金标准并不存在明显过高的情形，不违反法律的相关规定；一审法院调低违约金的行为，严重损害了万诗韵的合法利益。
咸宁宏大开发公司辩称，对万诗韵补充上诉请求，咸宁宏大开发公司无异议，同意由二审一并审理并判决。一审关于违约金部分的判决有事实和法律依据，应依法维持原判。按相关法律规定，实际损失高于违约金的30%均可据实调整，本案中，从约定交付房屋的时间开始，湖北宏大资产管理有限公司已将之后三年的租金抵付了相应房款，万诗韵在这三年是没有实际损失的，一审法院根据实际情况对违约金作出调整有法律依据。2015年9月25日之前涉案房屋已经验收，但因相关规划部门的手续没有办理完善导致综合验收拖延，故交房时间延后不是咸宁宏大开发公司的原因造成。万诗韵起诉后，咸宁宏大开发公司也多次向政府部门反映情况，2017年9月涉案土地的相关审批手续已经完成，现已具备办证条件。故一审判决合同继续履行正确。
万诗韵向一审法院起诉请求：判令咸宁宏大开发公司继续履行《商品房买卖合同》，立即依据合同约定交付房屋，并按日向其支付已付房款万分之三的违约金59264.94元（暂计至2017年7月7日，实际应按日万分之三计至咸宁宏大开发公司交付房屋之日止）。由咸宁宏大开发公司承担本案诉讼费。
一审法院认为，万诗韵与咸宁宏大开发公司签订的商品房买卖合同约定：出卖人应当在2015年9月28日前交付房屋，且要具备“该商品房经验收合格”和“商场已开业即视为实际交房”条件。按合同约定的时间和条件，咸宁宏大开发公司无证据证明其在约定时间内具备二交房条件。因此，咸宁宏大开发公司构成逾期交房，逾期交房应承担违约金，综合考虑万诗韵的损失情况，咸宁宏大开发公司过错程度，合同约定的违约金标准过高，予以适当调整，即按万诗韵已支付房款的10%承担逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、万诗韵与咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，依据合同约定交付房屋。二、咸宁宏大城市广场开发有限公司于判决生效后十五日内支付万诗韵违约金30533元。案件受理费275元，由咸宁宏大城市广场开发有限公司负担。
本院二审期间，万诗韵向本院提交了2017年5月10日咸宁市信访局《关于解决王春华等同志法律援助的函》，拟证明咸宁宏大开发公司未按期交房，给万诗韵造成巨大经济损失。
咸宁宏大开发公司质证认为，对其真实性没有异议，但对其证明目的有异议，只能证明有信访的事实，不能证明损失多少。
二审中，咸宁宏大开发公司亦向本院提交了如下证据：
证据一，2012年8月13日咸宁市城市建设投资开发有限公司向咸宁市城乡规划局出具的《承诺书》，拟证明咸宁市城市建设投资开发有限公司预出让红线的地块与实际用地红线地块不一致，因此未向咸宁宏大开发公司交付剩余的2.28亩土地，所以未按时交房不是咸宁宏大开发公司的原因。
证据二，2017年7月31日“宏大城市广场”项目竣工预验收公示、2017年8月31日《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、2017年8月29日《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、2017年8月31日《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，拟证明该项目已经具备办理相关产权权属证书的条件。
万诗韵质证称，对以上证据的真实性无异议，但证据一与本案无关，不能证明未竣工验收是不可抗力造成；证据二正好可以证明咸宁宏大开发公司违约。
本院认为，对以上证据的真实性予以确认。
二审审理查明，2014年10月16日，万诗韵与咸宁宏大开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XN201413598），合同约定万诗韵购买咸宁宏大开发公司开发建设的“宏大城市广场”第C区2层202号商铺，建筑面积20.55平方米，套内建筑面积15.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.35平方米，按建筑面积计算，该房单价为每平方米14858元；总价款305332元，首付155332元，向湖北银行股份有限公司咸宁温泉支行贷款150000元（贷款期限从2015年10月22日至2020年10月22日）。合同约定咸宁宏大开发公司应当在2015年9月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.买受人房款全部付清，商场已开业即视为实际交房。咸宁宏大开发公司如未按本合同约定的期限将商品房交付给万诗韵，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。还约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
二审另查明，万诗韵与咸宁宏大开发公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第9条约定：“为了统一培育商业市场，打造“宏大城市广场”品牌，保障商铺持续稳定升值，买受人（除自购自营外）自愿承诺将购买的商铺（面积以房产部门最终核定面积为准）委托给甲方（或甲方委托的经营管理公司）经营管理，期限自2015年9月28日起至2025年9月27日止，乙方应另行签订并遵守委托经营管理协议”，据此2014年10月16日万诗韵与湖北宏大资产管理有限公司签订《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》，该协议第五条第1、2款约定，由于商场处于培育期，在此期间广告宣传、招商和经营管理费用较大，万诗韵同意放弃该商铺前三年的任何经营收益，即为免租期。商铺由湖北宏大资产管理有限公司根据商场培育情况决定免租、减租，盈亏不涉及万诗韵；自第四年起至第十年，按该商铺租金收入的90%支付给万诗韵，10%作为湖北宏大资产管理有限公司管理费用。2017年7月31日，咸宁宏大开发公司作为甲方与湖北宏大资产管理有限公司作为乙方签订《商铺交接证明书》，内容为“经双方确认，已经于2015年9月24日，甲方与乙方对位于宏大城市广场1、2、3、5、6号楼商铺进行了交接验收，甲方移交的商铺符合约定的交付条件，甲方正式将该商铺移交给乙方，同时乙方应按商铺用途和《委托经营管理协议》的约定使用商铺”。
二审还查明，2012年12月6日咸宁宏大开发公司分别取得坐落于咸宁市温泉黄畈工业园（城际铁路南站旁）使用权面积14414.50㎡、14999.90㎡的咸土资城国用(2012)第7313号、第7312号国有土地使用权证，2013年10月26日取得使用权面积553.13㎡的咸土资城国用(2013)第3843号国有土地使用权证。2015年9月24日建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对咸宁宏大城市广场3号楼出具了竣工验收合格的工程质量竣工验收记录。2015年9月25日咸宁市环境保护局出具《关于咸宁宏大城市广场开发有限公司咸宁宏大城市广场（地块一）建设项目竣工环境保护验收意见》为“工程竣工环境保护验收基本合格”。咸宁宏大城市广场房屋于2017年8月取得“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书”。目前咸宁宏大城市广场有部分商铺已开业经营。
本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：咸宁宏大开发公司是否应自2015年9月29日起至涉案商铺实际交付之日止，按日向万诗韵支付已付房款万分之三的违约金。
关于涉案商铺交付标准如何认定。万诗韵与咸宁宏大开发公司于2014年10月16日订立的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方均应全面履行合同。依照该合同第八条的约定，出卖人交付给买受人的商品房应经验收合格以及买受人付清全部房款，商场已开业即视为实际交房，第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”，可以看出，在万诗韵已付清购房款的情况下，咸宁宏大开发公司交付商品房条件是“经验收合格”“商场已开业”，该约定是双方根据需要和实际情况自行约定的具体交付条件，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效约定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。国务院《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案中，咸宁宏大开发公司虽向一审法院提供了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，该证据即使可证明建设单位已组织勘察、设计、施工和监理单位于2015年9月24日对咸宁宏大城市广场3号楼进行了验收,各单位意见均为符合要求、合格，但关于涉案商品房是否符合“商场已开业”的交付条件，咸宁宏大开发公司仅提交了一组超市、酒吧等进驻的照片，该组证据尚不足以证明“商场已开业”事实，且咸宁宏大开发公司至今亦未书面通知万诗韵办理房屋交付手续，签署房屋交接单。因此，咸宁宏大开发公司未按合同约定全面履行交房义务，已构成违约，依法应承担违约责任。咸宁宏大开发公司辩称交房时间延后系因有关规划部门的手续没有办理完善导致综合验收拖延，并为此提交了2012年8月13日咸宁市城市建设投资开发有限公司向咸宁市城乡规划局出具的《承诺书》，但本院认为该事由的发生时间是在万诗韵与咸宁宏大开发公司签订《商品房买卖合同》之前，并非合同履行期间，其是在合同签订之前就已知的事实，咸宁宏大开发公司应当预见到可能延期的风险，不能在合同签订后将此风险转移给买受人万诗韵，故咸宁宏大开发公司延迟交房的理由不能成立，本院不予支持。
关于咸宁宏大开发公司如何承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，即违约金是承担违约责任的基本方式之一，它具有补偿及惩罚的双重性质，但赔偿非违约方的损失仍是主要功能，违约造成的实际损失是衡量违约金是否过高的基本标准。万诗韵将违约金作为损失要求咸宁宏大开发公司赔偿的前提是该损失客观存在、确实充分，且损失的造成与迟延交房之间存在必然的因果关系，但根据万诗韵与咸宁宏大开发公司、湖北宏大资产管理有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的第9条以及《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》第五条第1、2款的约定，万诗韵自愿将购买的商铺委托湖北宏大资产管理有限公司经营管理，期限自2015年9月28日起至2025年9月27日止，前三年为免租期，故至今为止商铺尚在免租期。且万诗韵在一、二审审理过程中亦均未提出在免租期内其实际损失的具体金额及依据，一审法院在咸宁宏大开发公司主张调整违约金的情况下，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素对违约金进行调整并不违反法律规定。故万诗韵请求按已支付房款的日万分之三计算违约金的上诉请求，本院不予支持。另因万诗韵二审请求判决咸宁宏大开发公司向其交付房屋（第C区2层202号房）和办理房地产权属证书，按合同约定交付房屋以及将相关办证资料报产权登记机关备案是咸宁宏大开发公司的义务，咸宁宏大开发公司二审庭审中亦表示现已具备办证的条件，故对万诗韵的该项上诉请求予以支持。
综上，万诗韵请求按日支付已付款万分之三违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2945号民事判决第二项；
二、变更湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初2945号民事判决第一项为：万诗韵与咸宁宏大城市广场开发有限公司签订的合同编号XN201413598的《商品房买卖合同》继续履行；
三、咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后十五日内向万诗韵交付咸宁宏大城市广场商业铺面C区2层202号商铺并在房屋交付后十日内将相关资料提交至职能部门为万诗韵办理不动产产权证；
四、驳回万诗韵的其他诉讼请求。
一审案件受理费275元，由咸宁宏大城市广场开发有限公司负担；二审案件受理费550元，由万诗韵负担。
本判决为终审判决。
审判长 熊 泽
审判员 孙 兰
审判员 胡应文
二〇一七年十二月七日
书记员 罗 凯
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国建筑法》
第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《建设工程质量管理条例》
第十六条第一款建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；