上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0118民初12005号
原告(反诉被告)：上海邦志贸易有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：郑光远，总经理。
委托诉讼代理人：张仪，上海市方正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪烜璟，上海市方正律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海凯伟电气设备有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴冬苗，总经理。
被告(反诉原告)：夏海晓(第二被告)，男，1981年3月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市。
两被告共同委托诉讼代理人：邢伟华，上海明伦律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：张建凤，女。
原告上海邦志贸易有限公司诉被告上海凯伟电气设备有限公司、夏海晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。审理中，依原告之申请本院依法对被告采取了财产保全措施。本案于2016年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张仪、倪烜璟、被告委托诉讼代理人邢伟华到庭参加诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2017年1月24日再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张仪、被告委托诉讼代理人邢伟华、张建凤到庭参加诉讼。本案于2017年4月18日第三次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张仪、被告委托诉讼代理人邢伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海邦志贸易有限公司诉称：2011年9月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，由两被告承租位于上海市青浦区朱家角镇工业园区康泰路XXX号厂房，租赁面积2,221平方米，租赁期限2011年10月1日至2016年10月1日止，双方约定厂房的租金为每日每平方米0.45元，年租金363,700元，先付后用，预付6个月租金，每半年支付一次房租，每年二次(第一次为10月1日，第二次为4月1日)，由两被告向原告支付三个月的房租为保证金，并对其他事项作了约定。2016年9月14日，原告向两被告出具敦促函，就《厂房租赁合同》的相关事宜及两被告尚欠原告的租赁费等告知两被告，并敦促两被告届期依约腾退租赁场所，但遭到两被告的明确拒绝。2016年10月1日，双方的租赁期限届满，两被告未向原告表示续租，且至今未依约搬离并腾退厂房，两被告尚结欠原告租赁费10万元(2016年4月1日起暂计至2016年10月1日)，水电费10万元(2015年12月17日暂计至2016年9月14日)、土地使用税58,374元(19,458元/年，自2014年起暂计至2016年10月1日)，以及厂房维修费50万元(暂估)。为维护原告的合法权益，向法院起诉要求：1、判令两被告腾退位于上海市青浦区朱家角工业园区康泰路XXX号厂房；2、判令两被告支付原告至实际腾退之日的租赁费10万元(2016年4月1日起暂计至2016年10月1日)，自2016年10月2日至实际腾退之日止的租赁费以判决时的现行市场价为准)；3、判令两被告支付原告至实际腾退之日止的水电费10万元(2015年12月17日暂计至2016年9月14日)；4、判令两被告支付原告至实际腾退之日止的土地使用税58,374元(19,458元/年，自2014年起暂计至2016年10月1日)；5、判令两被告承担厂房维修费50万元(暂估)；6、本案诉讼费由两被告负担。审理过程中，原告撤销第一项、第五项诉讼请求；第二项诉讼请求变更为判令两被告支付原告自2016年4月1日至10月1日的房屋租赁费10万元，2016年10月2日起至11月15日止的房屋使用费85,000元(按68万元/年，逾期使用45天计算)；第三项诉讼请求为判令两被告支付原告水电费109,893.20元。
被告上海凯伟电气有限公司、夏海晓辩称：1、第二被告与原告是签过合同，但是第二被告是代表第一被告签订的，主体不适格。2、对诉请租金10万元，发过函给原告，2016年5月已经支付过8万元，有押金10万元，要求抵消租金。3、被告是按时迁出的，但原告没有来交接，被告也发函要求交接，是原告没有交接才导致延期，责任在原告。4、原告提出的使用费是不存在，并且金额计算不对，年租金是36万元。诉请水电费计算依据及计算标准不清楚。对诉请土地使用税不应该由被告承担，合同中没有约定。维修使用费是不认可的，房屋使用过程中都是被告在维修房屋，不存在产生相应的维修费用。
同时，被告上海凯伟电气有限公司、夏海晓反诉称：第一被告与原告于2011年9月1日签订厂房租赁合同，合同租赁期限2011年10月1日至2016年10月1日，合同履行期间，第一被告不需要承担物业费用以及设备的维修费用，而应由原告承担，但事实上，以上费用却一直由第一被告垫付，虽经多次向原告提出要求返还，但始终未得到正面回复，故要求原告返还垫付的费用，另第一被告与原告签订合同时支付19万元的厂房装修费，现双方合同已履行完毕，原告应当返还。为维护反诉人的合法权益，据此提起反诉请求：1、判令原告返还垫付的物业费24,000元；2、判令原告退还垫付设施维修费89,950元；3、判令原告补偿房屋装修费19万元；4、判令原告提供2015年9月至2016年9月的租金发票；5、判令原告返还2013年1月至12月多支付的电费98,338.40元、水费2,039.40元；6、诉讼费由原告承担。审理过程中，被告增加反诉请求要求原告退还保证金10万元。
针对反诉，原告上海邦志贸易有限公司辩称：租金发票庭后可以向被告提供，对其他诉请均不同意，意见同本诉部分一致。
经开庭审理查明，2011年9月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于朱家角工业园区康泰路XXX号厂房出租给乙方使用,租赁建筑面积2,221平方米，租赁期限自2011年10月1日起至2016年10月1日止，租赁期5年，租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前二个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。厂房租赁每日每平方米建筑面积租金0.45元，年租金363,700元。乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金为3个月租金，租金应预付6个月，每半年支付一次房租，每年二次(第一次10月1日，第二次4月1日)先付后用，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、通讯、设备、卫生、垃圾清运费等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内支付。租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护厂房及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方代为维修，费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常可使用和安全的状态，甲方对该厂房进行检查、养护，应提前7日通知乙方，检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。乙方在租赁期间，未经甲方同意，不得私自转租，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。乙方需另付19万元厂房装修费。双方另约定了其他权利义务。合同签订后原告按约将系争厂房交付被告，被告支付保证金10万元。2016年6月13日，原告向被告发送《厂房租金及水电费催缴通知》，内容：上海凯伟电气设备有限公司(夏海晓)，现就您租赁我公司厂房相关事宜再次通知您：根据您我双方2011年9月1日签订的厂房租赁合同约定，您应在2016年4月1日前缴纳下半年的租金及水电费，现已逾期两个多月，虽经我公司多次催要，但至今仍未能向我司缴纳。为妥善解决问题，请您在接到本通知之日起二日内向我公司缴纳厂房租金及水电费，若再逾期，我们将随时断电，特此通知。2016年9月14日，原告向被告发《函》，内容：我司与夏海晓先生及上海凯伟电气设备有限公司于2011年9月1日签订《厂房租赁合同》，现就该合同之相关事宜致函如下：经我司核实，截止2016年9月14日，夏海晓先生及上海凯伟电气设备有限公司尚欠我公司租赁费等如下：租赁费181,850元(2016年4月1日至2016年10月1日，逾期的租赁费我司将按照现行市场价计收标准金)；水电费10万元(2015年12月17日暂计至2016年9月14日)；土地使用税58,374元(19,458元/年，自2014年始暂计至2016年10月1日)；请夏海晓先生及上海凯伟电气设备有限公司在收到我司本函之日起五日内向我司支付上述拖欠款项，逾期我司将根据法律规定，通过司法途径以维护我司合法权益。另我司与夏海晓先生及上海凯伟电气设备有限公司于2011年9月1日签订《厂房租赁合同》将于2016年10月1日到期，请夏海晓先生及上海凯伟电气设备有限公司按约腾退租赁场所。2016年11月15日，被告搬离。
另查明，上海市青浦区朱家角镇康泰路XXX号核准登记在上海嘉泽电缆集团有限公司名下。上海嘉泽电缆集团有限公司确认系争厂房出租给原告并同意其转租。
以上事实，有原、被告的陈述、上海市房地产权证、厂房租赁合同、厂房租金及水电费催缴通知、函等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示：原告配备专人维护变压器，还要加上人工费，所以原告收取的电费是在合理范围内，当时情况约定缴费责任归属是明确的，因为园区没有物业公司，也没有物业收取标准，故写成零元。原被告签订合同前由前承租人装修，前承租人违约后，被告承租，被告是与物业公司签署，所以与原告无关，原告是为了不延误缴纳土地税而代为缴纳。2011年10月1日至2015年12月17日水电费被告已经向原告缴纳完毕，实际行为已经变更了规定，从第一期开始根据原告出具的水电费结算单来支付，双方在实际履行中原告已经口头向被告说明按照结算单来缴纳，被告也已经缴纳了5年，被告已经默认，双方对水电费产生的事实部分没有异议。吨数及度数应该是由原被告双方验收，但被告放弃了验收权利，只能由原告核实。而且同2015年数字相似，应当是准确的，两被告都是适格的。第二被告作为个人在合同中签字，当时考虑到第一被告没有相对的履行能力，所以第二被告作为合同履行人，实际履行过程中都是企业在履行，物业缴费和签订合同都是物业和两被告操作的，原告方不清楚,关于反诉返还19万装修费，在签订合同时已经知晓，已经分期摊销，所以不存在返还。水电费按照每年有所浮动来计算的，而不是根据水电部门没有损耗的情况来收的。
被告表示：合同是第一被告盖的章，履行过程都是第一被告实际履行，第二被告不是诉讼主体。2016年8月8日交了8万多，明确说10万元押金用于抵扣租金。征收主体是实际控制使用人，而不是承租人，在权利机关登记，我们只是租赁方。征收通知中承担义务应该是直接向政府取得土地使用权人，我们只是与原告租赁合同关系。缴费也不是原告，所以更没权向被告主张。合同中明确按国家规定计收水电，结算清单中无法体现。2015年5月5日支付5万元，2016年5月9日支付31,850元，当时已经有物业，谈租赁租金是打包的，就是交租金，其他产生费用由原告负担，19万元应该是支付给前一个承租人，实际是原告收取，所以要求返还，水电费结账单被告确实收到过，也按照结账单去结算的，但收取的金额存在异议。因被告是实际使用人，与物业公司沟通时物业公司一定要收取物业费，如果不先支付物业费，物业公司可能采取断水断电，所以先垫付了物业费，土地使用税应该由权属人去交，被告是否去交合同中没有约定。
根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。被告未按约支付租金，原告未同意保证金抵扣，被告理应支付结欠的租金。原、被告双方签订的房屋租赁合同租期在2016年10月1日已经届满，双方没有就续租达成协议，被告于2016年11月15日自行撤离租赁厂房，合同到期后，被告继续占用系争房屋应向原告支付房屋使用费，本院参照租赁协议中年租金人民币363,700元为标准。合同中被告夏海晓未签名确认，而由被告上海凯伟电气设备有限公司盖章确认，且合同租赁实际使用人系第一被告，履行义务也是第一被告，故租赁合同相对人为第一被告，第二被告非租赁合同相对方，原告要求第二被告对第一被告的债务共同承担责任，于法无据，本院不予支持。关于土地使用税，原、被告未作约定，原告现因其与上海嘉泽电缆集团有限公司间的租赁关系而要求被告支付无事实和法律依据，本院不予支持。合同已到期，原告应将租赁保证金返还被告，被告要求原告返还租赁保证金的诉讼请求本院予以支持。关于水电费用的结算，合同履行期间，被告均按原告出具的水电费结算清单支付相应的款项，现被告提出原告多收无事实和法律依据，其要求返还水电费的诉讼请求，本院不予支持。关于物业费，若如被告所述不签物业服务合同及交纳物业费被断电断水不符常理，第一被告自行与上海人杰物业管理有限公司签订物业服务合同并交纳物业费，现原告认为物业费应计算在租金内无事实证据，要求原告返还物业费的诉讼请求不予支持。关于系争房屋装修费用，考虑到双方签订的租赁合同系到期终止，被告也未提供证据证明其装修对原告尚有利用价值，且目前系争房屋亦由他人重新进行装修使用，故对被告要求原告支付装修补偿费的诉讼请求本院不予支持。关于设施维修费用，原告未提供证据证明其通知原告维修而原告逾期未维修，被告要求原告支付设施维修费的诉讼请求本院不予支持。审理过程中，原告已向被告开具2015年9月至2016年9月的租金发票。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告上海凯伟电气设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邦志贸易有限公司租金人民币10万元；
二、被告上海凯伟电气设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邦志贸易有限公司自2016年10月2日起至11月15日止的房屋使用费(按年租金人民币363,700元标准计算)；
三、被告上海凯伟电气设备有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邦志贸易有限公司水电费人民币109,893.20元；
四、驳回原告上海邦志贸易有限公司的其余诉讼请求；
五、反诉被告上海邦志贸易有限公司应于本判决生效后十日内退还反诉原告上海凯伟电气设备有限公司保证金人民币10万元；
六、驳回反诉原告上海凯伟电气设备有限公司、夏海晓的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币5,324元，减半收取计人民币2,662元，由原告上海邦志贸易有限公司负担人民币437.80元，由被告上海凯伟电气设备有限公司负担人民币2,224.20元；财产保全费人民币4,370元，由被告上海凯伟电气设备有限公司负担；本案反诉费人民币4,421.60元，由反诉原告上海凯伟电气设备有限公司、夏海晓负担人民币3,271.60元；由反诉被告上海邦志贸易有限公司负担人民币1,150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 吴小龙
二〇一七年七月十一日
书记员 张 莉
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。