湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘02民终1766号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐光文，男，1973年12月28日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。
委托诉讼代理人侯廉裕，湖南火炬律师事务所律师。
委托诉讼代理人何行昌，湖南火炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南天易集团有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区中小企业促进园创新大厦6层。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
被上诉人（原审原告、反诉被告）株洲天易商业经营管理有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区中小企业促进园创新大厦6层。
法定代表人陈大雄，系该公司董事长。
上诉人徐光文因与被上诉人湖南天易集团有限公司（以下简称天易集团公司）、株洲天易商业经营管理有限公司（以下简称天易商业公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2015）株天法民一初字第603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐光文上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判租金减半收取为97320元；2、撤销原审判决第三项，改判按该租赁商铺装修评估的装修残值补偿上诉人；3、诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1、两被上诉人提供虚假招商信息，交付的商铺没有达到招商承诺的条件，收取的租金明显不合理，显失公平，应当减少租金；2、上诉人对商铺进行了装修，两被上诉人强行锁门、停电，造成上诉人无法经营，损失巨大，两被上诉人将商铺另行出租也利用了上诉人的装修，原审判决两被上诉人按评估残值的70%补偿明显不公。二审期间，上诉人变更上诉请求第2项为：撤销原审判决第三项，改判按该租赁商铺装修评估值的90%即450282.5元补偿上诉人。
天易集团公司、天易商业公司未提交书面答辩意见。
天易集团公司、天易商业公司一审本诉请求：1、解除商铺租赁合同，并要求被告腾空并返还商铺；2、要求被告向原告支付拖欠的租金及违约金合计493405元（暂计算至2015年1月31日，请求判决租金计算至合同解除之日，违约金计算至被告付清租金之日止）；3、被告向原告支付房屋占有使用费（按34386元/月的标准从合同解除之日起计算至被告返还商铺之日）；4、被告承担诉讼费。
徐光文一审反诉请求：1、判令反诉被告因虚假招商、达不到招商条件而给反诉原告所造成的经营损失200000元；2、赔偿反诉原告装修损失600000元；3、反诉被告返还反诉原告交纳的押金97320元；4、反诉被告返还反诉原告无理收取的管理费29196元；5、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）徐光文于2012年12月6日签订了两份《神农.太阳城商铺租赁合同》，约定由被告（反诉原告）徐光文承租神农太阳城购物中心南座二层A202、A203、A204号商铺用于经营“罗莱家纺”、“维科家纺”品牌，租期为36个月，自2012年12月25日起至2015年12月24日止，自合同签订并由出租方向承租人下达交房通知书之日起45天内为装修期，装修期内无需交纳物业管理费和租金。双方约定2012年12月25日至2014年12月24日，月租金为32440（其中：A202、A203号：12000元、A204号20440元）；2014年12月25至2015年12月24日，月租金为34386.4（其中：A202、A203号：12720元、A204号21666.4元）。计租起始日为装修期届满后之次日。每三个月为一个计租期，承租人在每个计租期结束前15日向出租房方支付下一计租期的租金。同时租赁合同亦约定2012年12月25日至2013年3月24日，2013年12月25日至2014年3月24日为出租方向承租方提供6个月免租期，免租期内无需缴纳租金，但须承担营业期内发生的物业管理费、水电费。如被告未按约交纳租金时，二原告有权从履约保证金中予以抵扣。合同订立后，被告向株洲天易商业经营管理有限公司支付了租金预付款97320元和履约保证金97320元，共计194640元。之后被告一直未再交纳租金。合同履行期间，原告（反诉被告）天易商业公司通知被告交纳租金，但被告（反诉原告）一直未交纳，原告(反诉被告)遂于2014年8月23日对被告所承租的门面作出断电处理，并另行加锁，导致被告（反诉原告）无法正常经营。后被告（本诉原告）与原告（反诉被告）就商铺租赁事宜进行协商未果。原告为此（反诉被告）诉至法院。审理过程中，一审法院依法委托湖南天岳工程造价咨询有限公司对神农太阳城购物中心南座二层A202、A203、A204号商铺的装修工程造价和装修残值予以鉴定，该所对该商铺装修工程造价的鉴定金额合计为：500313.94元，对该商铺装修残值的鉴定金额合计为：251557.85元。为此，被告（反诉原告）徐光文支付了鉴定费5000元。另，神农太阳城内圈、外围（南区）建设工程的消防验收意见书于2013年9月30日由株洲市公安消防支队出具。2013年1月4日，二原告将本案出租商铺交付给被告装修。被告于2013年2月20日前装修完毕，于2013年2月27日开业。原告（反诉被告）建设伊始，便通过招商手册、报纸等媒介发布各种广告。其在招商推介中宣称该商场“精心打造八大亮点，在湖南地区首屈一指”，但神农太阳城开业后，原告（反诉被告）招商宣传中部分知名品牌和主力店迟迟未进驻。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原、被告之间签订的《神农.太阳城商铺租赁合同》是否有效？原告诉请解除该商铺租赁合同并要求被告腾空并返还商铺有无事实与法律依据？2、被告是否拖欠租金，被告是否违约，原告诉请的租金、房屋占有使用费和违约金有无事实与法律依据？3、反诉被告是否存在欺诈？反诉原告要求反诉被告因虚假招商达不到招商条件赔偿经营损失6万元是否有事实和法律依据？4、反诉原告主张的装修损失是否符合合同约定和法律规定？5、反诉原告主张返还已交纳的租金和履约保证金有无事实与法律依据？具体分析如下：1、关于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）之间签订的《神农.太阳城商铺租赁合同》是否有效的问题。该院认为当事人双方于2012年12月6日签订《神农.太阳城商铺租赁合同》时，神农城虽尚未经消防验收合格，但在原被告就本案诉争纠纷向本院起诉前，神农太阳城已获得《建设工程消防验收意见书》，且该租赁合同系双方的真实意思表示，应为有效合同。2、因双方对租金支付的问题发生纠纷，被告于2014年8月23日将商铺上锁关闭至今，导致双方的租赁合同实际已无法履行，视为双方的商铺租赁合同已于2014年8月23日解除，被告已于2014年8月23日向原告返还了商铺。关于被告经营期间租金计算的问题，二原告已于2013年1月4日向被告实际交付商铺，根据双方的合同约定，“自本合同签订并下达交房通知书之日起45天内，为乙方的装修期。乙方在装修期内无需交纳物业管理费和租金……装修期届满后之次日为计租起始日”，租金应从2013年2月21日开始计算，至2014年8月22日，实际使用18个月，扣除合同约定的免租期6个月，产生的租金为389280元[32440元/月×（18个月-6个月）]，被告已支付194640元（包含履约保证金）,还应向二原告支付租金194640元。被告（反诉原告）主张的管理费29196元实为上述被告已预付的租金。3、关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本案中，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）租赁商铺加锁是因为被告（反诉原告）欠缴租金，而被告（反诉原告）欠缴租金是由于原告（反诉被告）交付的房屋未经消防验收且认为原告（反诉被告）夸大宣传，并与原告协商未果的原因引起，因此，导致租赁合同解除，双方都有原因，应互不承担违约责任，故对该项诉讼请求不予支持。4、关于原告（反诉被告）要求被告(反诉原告)支付房屋占有使用费的诉讼请求。该院认为原被告签订的租赁合同已因原告（反诉被告）对租赁房屋上锁导致合同已实际履行不能，双方解除租赁合同后，该商铺的实际控制权已转移到原告方，被告（反诉原告）并未实际使用租赁房屋，故对该项诉讼请求不予支持。5、关于被告（反诉原告）反诉称原告（反诉被告）虚假招商，未达到宣传时的招商条件，并强行锁门，导致被告（反诉原告）无法经营，并给被告（反诉原告）造成损失的问题。原告（反诉被告）虽有过分夸大神农城的招商情况，开业后广告宣传中的部分知名品牌和主力店亦未入场经营，但并不是原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的故意欺瞒，且原告（反诉被告）所作出的广告没有明确具体的成就标准，属于商业吹嘘，虽有失实之处，但不构成欺诈。同时，被告（反诉原告）徐光文作为完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险和商业广告的内容，不能仅凭广告宣传就确定大额资金的投向。故该院认为原告（反诉被告）发布的招商广告不存在欺诈，且原告（反诉被告）锁门是因为被告（反诉原告）欠缴租金，对被告徐光文（反诉原告）要求原告（反诉被告）天易集团公司、天易商业公司因招商欺诈、强行锁门提起的经营损失6万元的反诉请求不予支持。6、关于反诉原告主张返还租金和履约保证金的请求，如前所述，反诉原告已交纳的租金和履约保证金已抵扣其需向反诉被告支付的租金，故对该请求不予支持。7、关于反诉原告主张的装修损失是否符合合同约定和法律规定。鉴定机构对反诉原告的装修残值（截止2014年8月21日）鉴定为251557.85元，一审法院予以认定。原、被告双方解除租赁合同后，房屋交还原告使用，而被告（反诉原告）对租赁房屋进行装修的添附物尚具有残余利用价值，原告（反诉被告）应在利用价值范围内予以补偿。综观全案，该院认为酌情由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）装修残值的70%为宜，即原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）剩余租赁期内的装修残值损失176090.5元（251557.85元×70%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）徐光文签订的《商铺租赁合同》于2014年8月23日解除；二、被告徐光文于本判决生效之日起十日内向原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司支付房租194640元；三、原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告徐光文补偿装修损失176090.5元；四、驳回原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告徐光文的其他反诉请求。本案本诉诉讼费8702元，原告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担5269元，被告徐光文承担3433元。本案反诉诉讼费13066元，减半收取6533元，反诉原告徐光文承担5376元，反诉被告湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担1157元。鉴定费5000元，由原告（反诉被告）湖南天易集团有限公司、株洲天易商业经营管理有限公司承担3500元，由被告（反诉原告）徐光文承担1500元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议焦点：1、如何确定徐光文应付天易集团公司、天易商业公司的租金数额？2、徐光文诉请赔偿装修损失是否成立？现分析如下：
1、关于徐光文应付天易集团公司、天易商业公司租金问题。对租赁价格双方已明确约定，系真实意思表示，徐光文现提出租金是按高档场所收取明显不合理，要求减半收取无事实和法律依据，本院亦不予支持。
2、关于徐光文诉请赔偿装修损失的问题。上诉人徐光文主张一审关于装修损失的鉴定结论有误，但未提交有效证据予以反驳，本院不予采信。由于本案合同解除双方当事人均存在过错，合同解除，商铺交还天易集团公司、天易商业公司使用，租赁商铺装修的添附物尚具有残余利用价值，故一审法院综合考虑双方的过错责任酌定双方按比例承担装修残值损失亦并无不当，本院予以支持。
综上，徐光文的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6194元，由上诉人徐光文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一六年十二月二十二日
书 记 员 汪 晶