吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2401民初25号
原告：李於今，女，朝鲜族，1956年11月12日生，住延吉市。
委托代理人：廉贞姬，吉林敖联律师事务所律师。
被告：文龙哲，男，朝鲜族，1968年8月2日生，住延吉市北山街。
委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
被告：许海兰，女，朝鲜族，1968年4月19日生，住延吉市北山街。
委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
被告：金顺玉，女，朝鲜族，1961年2月24日生，住延吉市天池路。
委托代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。
第三人：金成华，男，朝鲜族，1972年2月21日生，住延吉市公园街。
第三人：张京姬，女，朝鲜族，1977年1月11日生，现住延吉市新华街。
原告李於今诉被告文龙哲、许海兰、金顺玉、第三人金成华、张京姬案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李於今及其委托代理人廉贞姬，被告文龙哲、许海兰、金顺玉的委托代理人朱成暾到庭参加诉讼。金成华经本院公告送达，无正当理由未到庭。张京姬经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
李於今诉称：2007年8月4日，李於今与金成华签订《购房合同书》，双方约定李於今购买金成华位于延吉市铁南天信小区XXX，面积为89.31平方米的房屋，价格为13.4万元，签订合同当日交付13万元，剩余4000元在金成华办理完房照、土地使用证等一系列相关手续后再行支付。签完字后李於今支付给金成华13万元，在签订合同两日后到开放商处领取了《动迁户住房分配通知单》，李於今在装修后于同年10月末搬入居住，因李於今购买的该房屋为棚户区改造房屋，金成华说棚户区改造房的政策是房照发放之日起五年后才可以过户，在2014年9月15日后，李於今找到金成华与张京姬，要求办理过户手续，但二人一直推脱，未予办理。2015年7月27日，李於今起诉金成华、张京姬要求办理过户手续，在审理中发现，该房屋已经被文龙哲、许海兰、金顺玉申请延吉市人民法院查封，李於今向延吉市人民法院提起了执行异议，�被驳回。为维护李於今的合法权益，特向法院起诉，请求法院停止对铁南天信小区XXX的强制执行，并解除对该房屋的查封。请求法院判决李於今与金成华于2007年8月4日签订的《购房合同书》以及李於今与金成华、张京姬于2010年2月20日签订的《房屋买卖合同书》有效。
文龙哲、许海兰、金顺玉辩称：李於今与金成华、张京姬之间签订的房屋买卖合同违反了《吉林省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（吉政发【2005】34号）的规定，因此李於今的诉讼请求应当驳回。
金成华、张京姬未出庭，亦未提交书面陈述意见。
经审理查明：2007年8月4日，李於今与金成华签订《购房合同书》，双方约定李於今购买金成华位于延吉市铁南天信小区XXX，面积为89.31平方米的房屋，价格为13.4万元，签订合�当日交付13万元，剩余4000元在金成华办理完房照、土地使用证等一系列相关手续后再行支付。签完字后李於今支付给金成华13万元，在签订合同两日后到开放商处领取了《动迁户住房分配通知单》，李於今在装修后于同年10月末搬入居住至今，自2007年10月份起涉案房屋的取暖费由李於今缴纳。2010年2月20日，李於今委托李粉善与金成华、张京姬签订《房屋买卖合同书》，约定：“李於今购买金成华、张京姬位于延吉市铁南天信小区XXX，延房权证字第X**，延房权证字第X**号，面积为89.41平方米的房屋，价格为13.4万元，2007年8月4日李於今已经一次性支付给金成华、张京姬13万元，金成华、张京姬帮助李於今办理房照，土地使用证等相关手续，费用由李於今负担，办完后将剩余的4000元支付给金成华、张京姬，棚户区改造房现政策为房照发放之日起（2009年9月15日）五年后（2014年9月15日）改为李於今名下，但如果政策改变，条件允许五年内能变更房主，金成华、张京姬应立即办理过户手续……”，
2014年8月10日，文龙哲、许海兰、金顺玉依据已经生效的（2014）延民初字第810号民事判决书，向我院申请执行金成华未履行该生效法律文书确定的义务，并于2014年7月15日下发（2014）延执查字第481号执行裁定书，查封涉案房产。案外人李於今对执行标的（即涉案房屋）提出书面异议后，2015年12月21日，本院作出（2015）延执异字第88号执行裁定书，以涉案房屋性质为棚户区改造，根据相关政策，因该房屋在5年内不准出售，故李於今在法院查封之前签订的购房合同不是合法有效的书面买卖合同为由，驳回了案外人李於今的异议。金成华于2009年9月15日领取了涉案房屋产权证，该产权证为金成华、张京姬共同共有。金成华、张�姬于2009年9月17日，用涉案房屋作抵押，向中国邮政储蓄银行有限公司吉林省延边朝鲜族自治州分行贷款，并办理抵押登记。因金成华、张京姬未及时偿还借款，中国邮政储蓄银行有限公司吉林省延边朝鲜族自治州分行向我院起诉，案号为（2016）吉2401民初3697号，要求金成华、张京姬偿还借款本金等诉讼请求，并要求对涉案房屋行使抵押权，该案中国邮政储蓄银行有限公司吉林省延边朝鲜族自治州分行胜诉，并进入执行程序。
另查，金成华、张京姬原系夫妻关系，于2013年10月8日协议离婚，约定涉案房产归张京姬所有，但未办理过户手续。
认定上述事实的证据有：《购房合同书》复印件一份、《动迁户住房分配通知单》、《房屋买卖合同书》、（2014）延执查字第481号执行裁定书、（2015）延执异字第88号执行裁定书、房屋登记档案、收据、吉林省供热费统一发票、离婚协议书以及庭审笔录等证据。
李於今还向本院提交了吉林省物业维修基金专用票据，因该证据没有李於今签字，且未提交其他证据佐证，故对该份证据不予采信。
本院认为：根据审理查明的案件事实，能够确认李於今与金成华于2007年8月4日签订的《购房合同书》以及李於今与金成华、张京姬于2010年2月20日签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故上述合同合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法�查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中李於今在2007年8月4日就已给付大部分购房款，并支付了该房屋的取暖费、水费并居住至今，因涉案房屋已经在2009年被�成华设立了抵押登记，所以在客观上无法过户，并且李於今先后多次找金成华签订合同要求在条件允许的情况下过户，可见李於今在主观上是积极主张过户的，所以李於今对于没有及时办理过户手续没有过错。综上，本院认定李於今对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。对于李於今要求解除对延吉市铁南天信小区25号楼5单元302室房屋的查封，因本案为案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，该项诉讼请求不在本案审理范围内，故对该项诉讼请求，本院不予支持。此外，本案是因为第三人金成华、张京姬不主动履行售房合同义务而形成，所以应由金成华、张京姬负担本案的诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国�同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：
一、原告李於今与第三人金成华于2007年8月4日签订的《购房合同书》以及原告李於今与第三人金成华、张京姬于2010年2月20日签订的《房屋买卖合同书》有效；
二、停止对位于延吉市铁南天信小区XXX房屋的执行。
三、驳回原告李於今的其他诉讼请求。
案件受理费2980元，公告费600元，由第三人金成华、张京姬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 刘 威
审 判 员 崔 麟
人民陪审员 王慧琴
二〇一七年五月十九日
书 记 员 付红娜