湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初3736号原告：邓志明，女，1955年4月23日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：肖军文，男，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：武汉中建经贸发展有限责任公司，住所地：洪山区洪山乡幸福村。法定代表人：张灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：周帮扬，湖北立丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告邓志明与被告武汉中建经贸发展有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年7月21日立案受理后，依法由审判员马晖适用简易程序于2016年8月31日公开开庭进行了审理。原告邓志明的委托诉讼代理人肖军文，被告武汉中建经贸发展有限责任公司的委托诉讼代理人周帮扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓志明诉称：2014年12月20日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于武汉市洪山区珞狮南路恺得国际大厦14层4号房，房屋总价款为578512元。被告应于2015年5月31日前向原告交付商品房，逾期超过30日的，按照原告已付房款的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未能向原告交付所购房屋。原告为此提起诉讼，请求判令：1、被告按照合同和法律规定向原告交付合格房屋；2、被告向原告支付违约金68553元（自2015年5月31日计算至达到法定和约定交付条件并合法向原告交付之日止）；3、被告在一个月内办理房屋初始登记；4、本案诉讼费用由被告承担。原告邓志明为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同1份。证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系、合同约定被告向原告交付商品房的时间为2015年5月31日前，逾期违约金按日万分之零点五计算；证据二、销售不动产网络发票。证明原告向被告支付总购房款。被告武汉中建经贸发展有限责任公司辩称：被告已经履行了通知原告收房的义务，是原告无故不收房；原告请求的逾期交房违约金不合法、不合理：被告销售部误将主体工程竣工时间2015年5月31日填写为交房时间，属重大误解；被告建设工程，因政府规划更改而多次更改，导致工期多次延长、延误，最终导致交房延误，属于不可抗力的原因所致，被告不应承担违约责任；被告工程因停工、暴雨等原因，造成无法正常施工达180天，属于不可抗力所致；合同约定的违约金比例过高，应依法调整降低。被告武汉中建经贸发展有限责任公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同1份。证明合同约定的交房时间属于重大误解；被告开发的房屋已经具备交房条件；合同约定了因不可抗力导致不能按时交房，不是违约行为；合同约定的日万分之五的违约金比例过高，应依法降低；证据二、长江商报交房公告及张贴的交付公告各1份；证明被告履行了通知买方收房的义务，原告无故不收房；证据三、关于交房时间误填的说明1份。证明被告销售部将主体工程竣工时间2015年5月31日填写为交房时间，属于重大误解，此条款应属无效条款，被告不应按此时间交房；证据四、相关情况汇报、武汉地铁集团关于恺得国际大厦规划方案有关意见的回函各1份。证明被告建设的恺得国际大厦项目因政府规划更改，导致设计更改，工期延长，属不可抗力，被告不应承担违约责任；证据五、恺得国际大厦延期交房情况说明、武汉市建委紧急通知、监理日志1份。证明武汉市建委多次发文要求停工，停工期间达50天，直接导致被告交房延误，属于不可抗力，不应视为被告违约；另被告无法正常施工达180天，也属不可抗力，被告不构成违约；证据六：1、武汉勘查设计协会技术咨询服务部“施工图纸设计文件审查合格书”2、湖北华建建设工程设计审查事务有限公司“审查合格书”3、武汉市建筑工程质量监督注册登记表4、建筑工程施工许可证5、湖北长安建筑股份有限公司“工程质量责任承诺书”6、武汉市测绘研究院“建筑工程规划条件核实测量成果汇总表”7、洪山区环境保护局“武汉市房地产开发项目环境保护监察意见书”8、武汉中建经贸发展有限责任公司“恺得国际大厦竣工验收报告”9、施工单位工程竣工报告10、湖北长安建筑股份有限公司“恺得国际大厦竣工质量自评报告”11、监理单位项目负责人工程质量终身责任承诺书12、武汉市江南工程建设监理有限公司“恺得国际大厦竣工质量评价”13、单位工程竣工验收原始记录14、住宅质量保证书15、住宅使用说明书16、武汉市公安局消防局“建设工程消防验收意见书”17、武汉市天然气有限公司“有关办理开户通知单的联系函”上述证据共同证明被告开发的恺得国际大厦工程质量符合设计及施工要求，质量评定为合格；环保、消防、天然气等均符合要求，达到交房条件；证据七、2016年3月15日楚天都市报A13版“武汉已停办竣工交付备案证”报道1份。证明从2016年1月1日起，武汉已停办竣工交付备案证；证据八、关于“恺得国际大厦”地下停车位未建情况的报告1份。证明因规划更改、地下层地质结构等原因导致地下车库不能使用，被告正在要求政府部门解决，但地下车库问题不是合同约定的交房条件，不影响交房。经庭审质证，被告武汉中建经贸发展有限责任公司对原告邓志明提交证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，认为交房时间存在重大误解，逾期交房违约金比例过高；对证据二无异议，本院依法予以采信。原告邓志明对被告武汉中建经贸发展有限责任公司提交证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同是格式合同，交房时间及交房违约金条款均合法有效；对证据二的真实性无异议，但认为被告虽发了交房通知，但不具备交房条件；对证据三有异议，认为是被告单方制作，不具有证明效力；对证据四有异议，认为不能达到其证明目的；对证据五有异议，认为无法达到证明延期交房的合理原因；对证据六的真实性有异议，对证明目的也有异议，认为没有相关部门的验收，未取得备案登记，不具备交房条件；对证据七的证明目的有异议，认为竣工交付备案证是在约定的交房时间之后取消的；对证据八的证明目的有异议，认为商品房不具备交房条件。对上述有争议的证据，本院经审查综合评定后认为：对原告提交证据一证明合同约定的交房时间为2015年5月31日前，被告逾期交房的证明目的，本院予以采信。对被告武汉中建经贸发展有限责任公司提交的证据一，因交房时间为格式条款，为被告提供，故对其认为交房时间存在重大误解的证明目的本院不予采信。对交付条件，被告现尚未取得建设工程竣工备案验收，故对其认为具备交付条件的证明目的，本院不予采信。对逾期交房违约金的比例，因按照合同法的有关规定，当事人可请求增加、降低，根据本案实际情况，本院认为原、被告约定的逾期交房违约金比例过高，可调整降低，对该项证明目的本院予以采信；对证据二，因被告现尚未取得建设工程竣工备案验收，故对其证明目的，本院不予采信；对证据三，为被告单方制作，对其证明目的，本院不予采信；对证据四、证据五，有关情况汇报、情况说明为被告单方制作，对是否属于不可抗力的情形，证据不充分，且对不可抗力，原、被告商品房买卖合同中有约定，被告并未按照该约定通知原告，故对上述证据的证明目的本院不予采信；对证据六，均不能证明被告建设的房屋达到交房条件，故对该证据本院不予采信；对证据七本院予以采信；对证据八，不能证明房屋具备交付条件，故对其证明目的本院不予采信。经审理查明，2014年12月20日，原告邓志明与被告武汉中建经贸发展有限责任公司签订商品房买卖合同1份，合同约定：原告购买被告开发的位于武汉市洪山区珞狮南路恺得国际大厦14层4号房，商品房面积为66.88平方米，房屋总价款为578512元。被告于2015年5月31日前向原告交付商品房，逾期超过30日，原告要求履行的，被告按照原告已付房款的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未能在约定的期限向原告交付所购商品房。因对有关赔偿事宜双方未能达成协议，原告为此提起诉讼，其诉请如前。另查明，被告建设的涉案商品房，现尚未取得建设工程竣工验收备案；原告已于2016年4月1日收房。在案件审理过程中，原告表示放弃要求被告在一个月内办理房地产初始登记的诉讼请求。本院经审查，予以准许。以上事实，有当事人提交的有关证据及庭审笔录等附卷予以证实。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同，为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。合同约定的交房时间为2015年5月31日，被告辩称该交房时间存在重大误解，但未能提交充分的证据，且该合同由被告提供，被告在履行期间并未主张变更，故其抗辩理由不能成立，被告应当按照合同的约定时间向原告交付房屋。2015年5月31日前，被告未能向原告交付房屋，已构成违约。对原告要求被告继续履行商品房买卖合同，向原告交付商品房的诉讼请求，虽被告现尚未取得建设工程竣工验收备案，不具备交付条件，但原告已于2016年4月1日自行收房，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告向原告支付逾期交房违约金68553元（自2015年5月31日计算至达到法定和约定交付条件并合法向原告交付之日止）的诉讼请求，虽双方商品房买卖合同约定：逾期超过30日，买受人要求履行的，出卖人按照买受人已付房款的日万分之五向买受人支付违约金，但对逾期交房违约金的比例，因被告抗辩违约金比例过高，要求调整降低，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，结合本案事实和当事人对合同履行情况以及对因逾期交房给原告造成的实际损失，综合参考同地段同类房屋租金，酌定将逾期交房违约金比例调整为日万分之二，故被告应当从2015年6月1日起，按照原告已付购房款578512元的日万分之二，至原告收房之日2016年4月1日止，逾期交房305天，向原告支付逾期交房违约金35289.23元（578512元×0.0002／日×305日=35289.23元），对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、被告武汉中建经贸发展有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告邓志明支付逾期交房违约金35289.23元；二、驳回原告邓志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费757元，由原告邓志明负担378.5元，由被告武汉中建经贸发展有限责任公司负担378.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币757元，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院”，账号为“17×××67”，开户行为“农行武汉民航东路支行”上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  马晖二〇一六年九月七日书记员  彭芳