河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）郑民四终字第853号
上诉人（原审被告）尚根章，男，汉族，1950年3月16日出生。
委托代理人谢政敏，河南魁达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）巩义市孝义街道办事处。
法定代表人韩润峰，该办事处主任。
委托代理人孙宏远，巩义市孝义第三法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）李建成，男，1949年5月28日出生，汉族。
上诉人尚根章因与被上诉人巩义市孝义街道办事处（以下简称“孝义办”）及被上诉人李建成租赁合同纠纷一案，不服巩义市人民法院（2013）巩民初字第2589号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚根章的委托代理人谢政敏，被上诉人孝义办的委托代理人孙宏远到庭参加诉讼，被上诉人李建成经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1997年12月23日，孝义办通过孝政1997第56号关于巩义市八一耐火厂改制的决定。孝义办作为甲方，李建成作为乙方，双方签订巩义市八一耐火厂改制协议书，约定甲方将巩义市八一耐火厂全部的资产、全部债务以70万元价格一次性转让给乙方李建成，企业性质由镇办集体转为民营企业。乙方李建成于二年内分两次付清，第一年于1997年12月31日前交付35万元，第二年于1998年12月31日前交付35万元，利息6.3万元。乙方占地23333.45m2所有权为甲方所有，乙方享有土地使用权，土地使用期限45年，土地使用费每9年为一个标准底价，期满后甲乙双方按照当时土地承租市场价格协商解决。1998年1月1日起第一个9年的每年的土地使用费为3.00元每平方，在每年10月1日前一次性交付，逾期不交按双倍土地使用费交纳。1998年10月28日，孝义镇政府作为甲方，李建成作为乙方，尚根章作为丙方三方签订一份协议书，约定甲方同意乙方作为巩义市八一耐火材料有限公司所有股东的代表同尚根章签订转让协议将该企业二次转让给尚根章。三方约定如下：一、乙方应付甲方70万元的转让费由丙方在此三方协议签订前先付给甲方30万元，剩余40万元到1999年11月8日前付给甲方。丙方两次按时将转让费70万元付给甲方，甲方可减免6万元。免除1997年12月23日甲乙双方签订合同时约定的利息6.3万元。二、1998年地租费，甲方同意免除，从一九九九年元月一日起土地租金由丙方按甲乙双方的转让协议执行。三、甲、乙双方签订的转让协议除作上述更改外，丙方承接乙方应于甲方共同执行的甲乙双方签订的转让协议中的其他条款。四、乙方负责丙方将转让费按时交纳完毕，否则甲方将视此三方协议无效。按照甲乙双方签订的转让协议执行并追究乙方法律责任。五、丙方应按时将转让费付给甲方，若违约，除按日万分之四加罚滞纳金外，乙方保留向法院起诉的权利。六、丙方按协议规定将转让款付清后，乙方同甲方就转让协议所产生的权利义务即作终止，由丙方同甲方直接发生来往关系，乙方不得从中干扰，否则，乙方应赔偿丙方由此造成的一切经济损失。该协议于1998年11月16日经巩义市公证处进行公证。1998年10月18日，尚根章向孝义办缴款30万元，并接收巩义市八一耐火厂全部的资产、全部债务，占用该幅土地使用至今，土地使用费与剩余转让款40万一直没有向孝义办缴纳。同时查明，2013年10月1日，巩义市孝义街道办事处发展经济服务中心出具证明一份，证明孝义办下属的工业公司（现变更为巩义市孝义街道办事处发展经济服务中心）在1998年10月28日孝义办、尚根章、李建成签订完转让协议后，该合同一直交付该公司，该公司于1999年起每年都到巩义市原八一耐火厂催要转让金和土地使用费，巩义市八一耐火材料有限公司多次找人说效益不好和亏损，一直拖着未交。工业公司也多次向孝义办反映此情况。上诉人尚根章对此证明不予认可，认为巩义市孝义街道办事处发展经济服务中心与被上诉人孝义办存在利害关系，其证言不应采信；被上诉人李建成认为该证明反映情况属实，原孝义办下属的工业公司变更为巩义市孝义街道办事处发展经济服务中心后，每年派房西通、景遂钦都去八一耐火厂索要转让金和土地使用金。另查明，被上诉人李建成于1998年4月14日将原巩义市八一耐火厂改制为巩义市八一耐火材料有限公司。2013年1月18日，孝义办向巩义市八一耐火材料有限公司尚根章、巩义市恒博耐火材料有限公司发出解除合同的通知，该通知载明巩义市八一耐材有限公司尚根章与巩义市恒博耐火材料有限公司将所欠的土地使用费在20天内交到孝义办。
原审法院认为，1998年10月28日，由孝义办、李建成、尚根章签订的三方转让协议，系三方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”从该协议书第一条、第二条及第三条约定的内容看，上诉人尚根章应当在协议书签订前将转让款30万元先行付给孝义办，剩余40万到1999年11月8日前付给孝义办，并从1999年1月1日起按照3.00元每平方的价格，按照23333.45m2的面积于每年10月1日前向孝义办缴纳土地使用费，尚根章于本协议签订时已经向孝义办缴纳30万元转让费，剩余40万元转让款以及土地使用费至今未向孝义办缴纳，却接收原巩义市八一耐火厂全部的资产、全部债务，并占用该幅土地使用至今，经孝义办多次催促，仍未缴纳。孝义办于2013年1月18日向巩义市八一耐火材料有限公司尚根章发出解除合同的单方通知，该通知明确告知巩义市八一耐火材料有限公司尚根章应当在20天内将所欠的土地使用费交到孝义办，而尚根章至今仍未履行该合同义务。尚根章迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，其行为已经构成根本违约，故孝义办请求解除1998年10月28日由孝义办、李建成、尚根章签订的三方转让协议的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。尚根章辩称巩义市恒博耐火材料有限公司已向原审法院起诉要求确认孝义办的解除合同通知书无效，故本案应当中止审理，原审法院认为该案与本案不是同一诉讼主体，本案也无需以该案的审理结果为依据，故对上诉人该辩称原审法院不予采信；尚根章辩称1999年尚根章帮助孝义办化解了150万元债务，当时孝义办承诺免除尚根章剩余转让款项及相应地租，故尚根章不存在违约行为，因尚根章未提供证据予以证明，且孝义办也不予认可，故原审法院对此辩称不予采信；尚根章辩称即使没有及时向孝义办支付剩余的企业转让款项，按照合同约定，孝义办也应向李建成主张权利，而不是向尚根章主张权利。从三方协议签订的背景来看，孝义办先将八一耐火厂整体转让给李建成，后因李建成无力履行，又经孝义办同意将八一耐火厂整体转让给尚根章；从合同的实际履行情况来看，合同签订后，由尚根章向孝义办支付了转让费30万元，且也由尚根章在其后的合同履行过程中，一直实际占有使用原八一耐火厂占用的土地，故原审法院认为三方协议中的第四条所约定的内容应当理解为由李建成敦促尚根章及时履行合同义务，且在合同实际履行中，尚根章在违约后，三方仍以自己的行为继续履行合同至今，应当视为三方以实际行为对该三方协议第四条的进行了变更，应由实际负有合同履行义务的尚根章承担违约责任，故原审法院对尚根章此辩称不予采信；尚根章辩称孝义办的诉请已经超过诉讼时效，对此孝义办提供了巩义市孝义街道办事处发展经济服务中心出具证明一份，用以证明诉讼时效中断的事实，尚根章虽不予认可，但并未提供证据予以反驳，故原审法院对尚根章此辩称不予采信；尚根章辩称即使孝义办要求解除合同的理由成立，但未经催告，而直接要求解除合同缺乏法律依据，孝义办提供了发给上诉人的解除合同通知书，该通知书上载明了要求尚根章履行合同义务的期限，而尚根章至孝义办起诉之日仍未履行合同义务，故原审法院认为孝义办已经履行催告义务，也给了尚根章合理履行期限，故对尚根章此辩称，原审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，孝义办的实际损失包括尚根章实际占有使用原八一耐火厂土地期间应当交纳的土地使用费以及尚根章未按时交纳转让费40万元产生的利息损失，按照三方合同约定，孝义办实际收取土地租金的起算期间应为1999年1月1日，故原审法院依法支持孝义办的土地租金损失为1019320.17元（23333.45×3×14＋23333.45×3÷365×205），超出部分，原审法院不予支持。孝义办主张按照三方协议第五条之规定计算违约金798240元，尚根章主张违约金过高，请求予以调整，根据本案的实际情况，孝义办主张的违约金过高，原审法院依法予以调整，故原审法院支持孝义办主张的违约金及损失为按照本金40万元按照中国人民银行同期同类贷款利率从1999年11月8日至2013年7月25日计算的利息的130%，超出部分，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第七十三条之规定，判决：一、解除巩义市孝义街道办事处与李建成、尚根章于一九八年十月二十八日三方所签订的协议书；二、尚根章于判决生效之日起十日内支付巩义市孝义街道办事处二〇一三年七月二十五日之前的土地使用费一百零一万九千三百二十元一角七分；三、尚根章于判决生效之日起十日内按照本金四十万元按中国人民银行同期同类贷款利率从一九九九年十一月八日起至二〇一三年七月二十五日止计算的利息的130%向巩义市孝义街道办事处支付违约金及损失；四、驳回巩义市孝义街道办事处的其他诉讼请求。如果尚根章未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万一千九百零四元，由巩义市孝义街道办事处负担五千二百九十四元，由尚根章负担一万六千六百一十元。
尚根章不服原审判决上诉称：1、本案应以孝义办与巩义市恒博耐材公司合同解除纠纷案件的结果为依据，在该案尚未审理终结的情况下，一审径行判令解除本合同，违背法律规定。2、本案土地使用权归巩义市恒博耐火材料有限公司所有，孝义办无权出租，也无权收取租金。3、该债务已因尚根章化解了孝义办下属企业的150万元债务，本合同债务已消灭。4、原审认为对协议进行了变更，应由尚根章承担违约责任不妥。5、本案诉讼时效已经过。6、本案认定合同解除不当。7、三方签订的协议中关于租地条款应无效。请求撤销原审判决依法驳回孝义办一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。
孝义办答辩称：上诉人的上诉理由没有证据支持，上诉理由不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确应当依法驳回上诉，维持原判。l，上诉称的说的是确认通知书效力纠纷，而本案是租赁合同纠纷，且也不是同一诉讼主体。不属于中止审理的范围。2、企业是由孝义办组建的，土地证是转让前就办好的，合同对土地使用有明确约定，上诉人签合同是知道的，且对租金是认可的，协议经过公证，合法有效。3、上诉理由第三四点，根本就不存在该事实，完全是自己单方陈述。4、上诉理由五不能成立，根据合同约定，上诉人是每年都缴纳±地使用费，履行期限不明确。履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人要求履行义务，债权人也可以随时要求债务人履行义务。诉讼时效是在不断地中断，一直处在法律保护的期间。况且在协议签订后，孝义办将合同的履行交付给巩义市孝义街道办事处发展经济服务中心监督和督促履行。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：1998年10月28日，孝义办、李建成、尚根章签订的三方转让协议，系三方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且经过了公证，合法有效。尚根章于本协议签订后剩余40万元转让款以及土地使用费至今未向孝义办缴纳，经孝义办多次催促，仍未缴纳，已经构成根本违约，符合法定的解除条件，三方协议应当解除。由于本案属于法定解除，且本案与巩义市恒博耐材公司起诉孝义办的确认解除协议的效力的案件不是同一诉讼主体，本案无需以该案的审理结果为依据。尚根章称帮助被上诉人化解了150万元债务，但未提供证据予以证明，本院不予采信。从合同的实际履行情况来看，合同签订后，由尚根章向孝义办支付了转让费30万元，且一直实际占有使用原八一耐火厂占用的土地，应当视为三方以实际行为对该三方协议第四条的进行了变更，应由实际负有合同履行义务的尚根章承担违约责任。尚根章违约一直处于持续状态，诉讼时效并未经过。合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失按合同约定计算，符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
二审案件受理费21904元，由尚根章负担。
审判长 崔航微
审判员 陈启辉
审判员 陈 赞
二〇一四年六月四日
书记员 马 静