安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0603民初1136号原告：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号。法定代表人：李梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫立振，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：沈兆新，男，1970年1月25日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市杜集区。被告：王慧，女，1967年12月1日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市杜集区。原告淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称国购公司）与被告沈兆新、王慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告国购公司的委托诉讼代理人王新刚到庭参加诉讼；被告沈兆新、王慧经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国购公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除国购公司与沈兆新、王慧之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1301310218号),沈兆新、王慧协助国购公司撤销该合同在淮北市房地产登记机关的备案；2.依法判决沈兆新、王慧赔偿国购公司为此案支付的律师费3500元；3.依法判决沈兆新、王慧向国购公司偿还资金占用期间利息17373.28元（以40177.77元为基数,年利率6%即6.6元/日，自2015年11月19日计算至2016年3月7日共计109日即719.4元，以313670.8元为基数，年利率6%即51.56元/日，自2016年3月8日暂计算至2017年1月25日共计323天即16653.88元，直至撤销涉案合同在淮北市房地产登记机关的备案之日止）；4.依法判决本案诉讼费由沈兆新、王慧承担。事实与理由：国购公司与沈兆新、王慧于2013年1月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1301310218号)，并在淮北市房地产登记机关备案。合同约定沈兆新、王慧所购房屋为淮北市相山区桓潭路66号国购广场（心城）2幢1008室，建筑面积为107.48平方米，总价款为536858元，沈兆新、王慧以银行按揭贷款的方式支付前述购房款，其中首付161858元，公积金贷款375000元沈兆新、王慧仅从银行贷款320000元，下欠55000元至今未付。因国购公司为沈兆新、王慧向银行贷款提供阶段性连带保证责任，故在涉案合同附件四中补充协议第一条第三款明确约定：“如发生出卖人向贷款人代偿的，买受人应承担因此给出卖人造成的所有经济损失（包括但不限于代偿资金、利息损失、诉讼代理律师的代理费及诉讼费等）。同时出卖人有权解除合同，收回房屋并另行出售。”现由于沈兆新、王慧未能依约向银行偿还按揭款，致使银行共计从国购公司账户口扣划313670.8元，国购公司已为沈兆新、王慧向银行代偿了其所欠贷款。为此，国购公司特诉至法院，请求判如所请。沈兆新、王慧未作答辩。经审理查明：2013年1月31日，沈兆新、王慧（买受人）与国购公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1301310218号）。双方约定：买受人购买出卖人开发建设的国购广场（心城）2幢1008号房屋，房屋建筑面积107.48平方米，单价每平方米4994.96元，总金额536858元；在2013年1月31日前支付首付款161858元，余款375000元应于2013年2月20日前办理公积金贷款。双方在合同附件四中补充协议第一条第三款明确约定，因出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保等原因，如发生出卖人向贷款人代偿的，买受人应承担因此给出卖人造成的所有经济损失（包括但不限于代偿资金、利息损失、诉讼代理律师的代理费及诉讼费等）。同时出卖人有权解除合同，收回房屋并另行出售。出卖人解除合同的，应将买受人已经缴纳的房款在扣除出卖人经济损失后返还买受人，买受人已经缴纳的房款不足弥补出卖人损失的，买受人另行赔偿。上述合同签订后，沈兆新、王慧向国购公司交纳首付款161858元。双方另到淮北市房地产登记机关办理了合同备案（合同备案号：BA1302040102）。中国建设银行股份有限公司淮北住建支行（甲方）（以下简称建设银行淮北支行）与国购公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协�》，约定在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。后沈兆新、王慧就购房余款32万元（应申请贷款375000元，实际贷款32万元）与中国建设银行淮北住建支行签订贷款合同，国购公司提供阶段性担保。后沈兆新、王慧无力偿还银行贷款，建设银行淮北支行于2015年11月19日从国购公司账户扣划40177.77元，后又于2016年3月8日从国购公司账户分别扣划273493.03元，合计313670.8元。本院认为：国购公司与沈兆新、王慧签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应如约履行。沈兆新、王慧在交付首付款161858元后，对房屋余款32万元与银行签订贷款合同，并按照按揭方式付款。后沈兆新、王慧无力偿还银行贷款，致使建设银行淮北支行分别于2015年11月19日、2016年3月8日共从国购公司账户扣划313670.8元。现国购公司起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合双方合同约定与法律规定，本院予以支持。沈兆新、王慧与国购公司签订的《商品房买卖合同》已在淮北市房地产管理局登记备案（合同备案号：BA1302040102），现该合同已解除，国购公司要求沈兆新、王慧办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。国购公司分别于2015年11月19日、2016年3月8日被建设银行淮北支行分别扣划40177.77元、273493.03元，共计扣划313670.8元。按照双方约定，沈兆新、王慧应从上述款项被扣划之日起按银行同期贷款利率（2016年3月8日起银行同期贷款利率为年利率4.35%）支付上述款项的利息�支付至本院作出《商品房买卖合同》解除之日止。国购公司诉求按照年利率6%支付利息，于法无据，本院不予支持。沈兆新、王慧已于2013年1月31日前支付国购公司首付款161858元。因双方解除合同，国购公司收回房屋，李小荣应按双方支付的款项相抵后所得的款项151812.8元（313670.8元-1611858元）为基数，按银行同期贷款利率即年利率4.35%计算应支付国购公司的利息。以151812.8元为基数，按年利率4.35%计算，自2016年3月8日至2017年10月13日的利息为10547.83元。故截至本院作出解除双方《商品房买卖合同》之日即2017年10月13日，李小荣应支付国购公司利息10547.83元。因沈兆新、王慧已向国购公司支付购房款161858元。合同解除后，该款应由国购公司退还给沈兆新、王慧。另沈兆新、王慧在办理涉案贷款时少贷的55000元视为对国购公司的欠款，应在国购公司退款�予以扣除，即国购公司解除合同后应退还首付款106858元。国购公司诉求律师费3500元由沈兆新、王慧承担，但未提供有效证据，不能证明该项费用实际发生，其该项诉求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮北市国购商业运营管理有限公司与被告沈兆新、王慧于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：第1301310218号）。二、被告沈兆新、王慧于本判决生效之日起十五日内协助原告淮北市国购商业�营管理有限公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。三、被告沈兆新、王慧向原告淮北市国购商业运营管理有限公司支付利息10547.83元，原告淮北市国购商业运营管理有限公司返还被告沈兆新、王慧购房款106858元，上述两项款项折抵后，原告淮北市国购商业运营管理有限公司于《商品房买卖合同》备案登记注销手续办理完毕后十五日内退还被告沈兆新、王慧购房款96310.2元；四、被告沈兆新、王慧于本判决生效之日起十五日内支付原告淮北市国购商业运营管理有限公司公告费350元；五、驳回原告淮北市国购商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受�费9377元，由原告淮北市国购商业运营管理有限公司负担170元，被告沈兆新、王慧负担9207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战审 判 员  陈桂荣人民陪审员  王明海二〇一七年十月十三日书 记 员  张 莉附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方�付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。