吉林省洮南市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洮民二初字第23号
原告：洮南市XX物业有限责任公司。
法定代表人：汉XX，系该公司经理。
委托代理人：李XX章，系吉林XX律师事务所律师。
被告：许XX，男，汉族，无职业，洮南市人
原告洮南市XX物业有限责任公司诉被告许XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，依法公开开庭审理，原告委托代理人李XX、被告许XX到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告诉称：被告入住XX新城，居住面积70.20平方米，从2011年7月1日起原告为被告提供物业服务，为居民搞公共卫生、公共设施小维修、二次供水、公共设施用电，同时依《吉林省物业服务管理实施细则》的规定，向住户居民收取每平方米住宅物业费每月0.25元，被告居住70.20平方米楼房，应向原告每月支付物业费17.30元。现被告累计欠33个月的物业费，合计570.90元。故诉请人民法院判令被告给付物业费570.90元。
被告辩称；1.原告不具备主体资格，原告在X年X月X日起诉答辩人给付物业费，因其自知主体资质不适格自动撤诉，而在X年X月X日又以北京XX投资有限公司起诉答辩人，答辩人不服一审判决提起上诉，白城中院在X年X月X日以北京XX投资有限公司主体不适格驳回起诉。现原告又以XX物业有限公司名义起诉，就算原告接替北京XX投资有限公司为我小区服务也要通知业主，业主同意后才能起订物业服务合同管理小区，收费也要从X年X月X日以后给付物业费。答辩人曾经交过物业费，当知道原告没有经过合法程序取得管理都瑞新城小区的物业资格，便不再向其缴纳物业费，是符合法律规定的。都瑞新城小区业主从未讨论过决定聘任原告管理物业，原告没有资格管理都瑞小区物业，我们之间没有物业合同关系，原告没有单方面确定收取物业费的权利，原告根据什么为小区提供物业服务，打扫卫生就按每平方米每月0.25元收费没有依据。
根据原告的诉求及被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点：原告的诉求是否应予保护。
庭审中，原告向法庭提供如下证据：1.洮南市洪元物业有限责任公司的工商执照、企业代码复印件各一份，证明洮南市洪元物业有限责任公司具有物业服务的资质。经被告质证无异议，对该证据本院予以采信。2.（2013）洮市民初字第78号民事判决书复印件一份，证明洮南市洪元物业公司有限责任为被告许进军提供物业服务的事实。经被告质证称，双方没签过合同，白城市中级法院已经裁定驳回了。该证据已被白城市中级人民法院裁定撤销，故对该证据本院不予采信。3.白城市中级人民法院（2013）白民一终字第424号裁定书，证明洮南市洪元物业有限责任公司与被告许进军形成事实上的物业服务关系。经被告质证称，对证据本身没异议，证明的内容是断章取义。被告对其抗辩主张无证据佐证，故该证据本院予以采信。4.（2013）洮市民初字第78号卷宗庭审笔录（23页）证明我们提供服务和收费标准和被告应该付钱的标准。经被告质证称，我没出庭，对该证据没异议。故该证据本院予以采信。5.吉林省物业服务收费管理实施细则，证明收费标准是有规定的。经被告质证称，对这个收费细则本身没有异议，对原告按这个收费有异议，这只是一个指导性文件。被告对自己的抗辩主张没有证据佐证，故对该份证据本院予以采信。6.授权委托书复印件一份，证明洮南市洪元物业有限责任公司管理小区是合理合法的。经被告质证称，有异议，属于假的。被告对自己的抗辩主张没有证据佐证，故该证据本院予以采信。
由上，本院确认如下本案事实：被告许XX是洮南市XX新城小区住户，居住面积70.20平方米，原告洮南市XX物业有限责任公司经北京都瑞投资有限公司委托，管理其开发建筑的洮南市XX新城小区物业，负责楼区、楼道的公共卫生、公共设施小维修、二次供水、公用设施用电的管理服务。按照吉林省物业服务收费管理实施细则向小区住户每月每平方米收取0.25元物业费，原告洮南市洪元物业有限责任接管后被告曾经交过物业费，之后被告以原告没有经过小区业主选聘，没有资格管理物业，双方没有签定物业服务合同为由从X年X月X日起至X年X月X日止共拖欠物业服务费570.90元。
本院认为：我国《合同法》第八条确立了合同相对性原则，根据该原则，合同只在特定的当事人之间发生法律约束力，除法律和合同另有规定外，只有合同的当事人才享有合同规定的权利并承担合同的义务。原告虽经北京XX投资有限公司委托，但实质是以自己的名义进行物业管理，且具备相应的资质，被告居住该小区，并已接受其物业服务。且至X年X月份前，被告一直缴纳物业管理费，说明原、被告间已经形成事实上的物业服务合同关系。被告称原告进行物业管理未经业主同意的抗辩理由不成立，故原告的诉讼请求本院予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告许XX于本判决生效后立即向原告支付物业费人民币570.90元。
案件受理费50元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。
期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判长 牛志英
审判员 孙守杰
陪审员 武艳畅
二〇一四年六月二十四日
书记员 宫文君
吉林省洮南市人民法院
民事判决书原本
（2014）洮民二初字第25号
签发人：
月日
核稿人：
月日
拟稿人：
牛志英月日
原告：洮南市洪元物业有限责任公司。
法定代表人：汉洪元，系该公司经理。
委托代理人：李玉章，系吉林百石律师事务所律师。
被告：黄国义，男，1962年6月2日生，汉族，无职业，洮南市人，现住洮南市都瑞新城5号楼1单元502室。
原告洮南市洪元物业有限责任公司诉被告黄国义物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，依法公开开庭审理，原告委托代理人李玉章、被告黄国义到庭参加诉讼，现本案已审理终结。
原告诉称：被告入住都瑞新城，居住面积82.87平方米，从2011年4月1日起原告为被告提供物业服务，为居民搞公共卫生、公共设施小维修、二次供水、公共设施用电，同时依《吉林省物业服务管理实施细则》的规定，向住户居民收取每平方米住宅物业费每月0.25元，被告居住82.87平方米楼房，应向原告每月支付物业费20元。现被告累计欠36个月的物业费，合计720元。故诉请人民法院判令被告给付物业费720元。
被告辩称；1.原告不具备主体资格，原告在2012年6月4日起诉答辩人给付物业费，因其自知主体资质不适格自动撤诉，而在2013年3月26日又以北京都瑞投资有限公司起诉答辩人，答辩人不服一审判决提起上诉，白城中院在2013年9月11日以北京都瑞投资有限公司主体不适格驳回起诉。现原告又以洪元物业有限公司名义起诉，就算原告接替北京都瑞投资有限公司为我小区服务也要通知业主，业主同意后才能起订物业服务合同管理小区，收费也要从2013年9月11日以后给付物业费。答辩人曾经交过物业费，当知道原告没有经过合法程序取得管理都瑞新城小区的物业资格，便不再向其缴纳物业费，是符合法律规定的。都瑞新城小区业主从未讨论过决定聘任原告管理物业，原告没有资格管理都瑞小区物业，我们之间没有物业合同关系，原告没有单方面确定收取物业费的权利，原告根据什么为小区提供物业服务，打扫卫生就按每平方米每月0.25元收费没有依据。
根据原告的诉求及被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点：1、原告是否具备主体资格。2、被告是否应给付物业费720元。
庭审中，原告向法庭提供如下证据：1.洮南市洪元物业有限责任公司的工商执照、企业代码复印件各一份，证明洮南市洪元物业有限责任公司具有物业服务的资质。经被告质证称：资质和我们无关，我们不知道这个证是真是假。对该证据本院予以采信。2.（2013）洮市民初字第79号民事判决书复印件一份，证明洮南市洪元物业有限责任公司为被告黄国义提供物业服务的事实。经被告质证称，属于无效判决，被二审驳回了。故对该证据本院不予采信。3.白城市中级人民法院（2013）白民一终字第425号裁定书，证明洮南市洪元物业有限责任公司与被告黄国义形成事实上的物业服务关系。经被告质证称，对证据本身没异议，证明的内容是断章取义。被告对其抗辩主张无证据佐证，故该证据本院予以采信。4.（2013）洮市民初字第79号卷宗庭审笔录（24页）证明被告对接受物业服务的全部事实是认可的。经被告质证称：是一审卷宗，已经不起作用了，这个证明不了，有异议。被告对自己的抗辩主张无证据佐证，故该证据本院予以采信。
被告向本院提供如下证据：2010年3月份安静物业管理有限公司的收据，证明原告不是在2009年12月份进来的，在这之前是安静物业在管理。原告质证称：这份证据与我们的主张不冲突，与本案无关，我们主张的是2011年3月份之后的物业。因该份证据不能证明原告在2011年4月至2014年3月没有管理都瑞新城小区物业，也不能证明被告在2011年4月至2014年间支付过物业费。故本院不予采信。
由上，本院确认如下本案事实：被告黄国义是洮南市都瑞新城小区住户，居住面积82.87平方米，原告洮南市洪元物业有限责任公司经北京都瑞投资有限公司委托，管理其开发建筑的洮南市都瑞新城小区物业，负责楼区、楼道的公共卫生、公共设施小维修、二次供水、公用设施用电的管理服务。按照吉林省物业服务收费管理实施细则向小区住户每月每平方米收取0.25元物业费，被告以原告没有经过小区业主选聘，没有资格管理物业，双方没有签定物业服务合同为由从2011年4月1日起至2014年3月20日止共拖欠物业服务费720元。
本院认为：我国《合同法》第八条确立了合同相对性原则，根据该原则，合同只在特定的当事人之间发生法律约束力，除法律和合同另有规定外，只有合同的当事人才享有合同规定的权利并承担合同的义务。原告经北京都瑞投资有限公司委托管理其开发建筑的都瑞新城小区物业，进行物业管理服务并收费，被告居住在该小区并已接受其服务。说明原、被告间已经形成事实上的物业服务合同关系。被告称原告进行物业管理未经业主同意的抗辩理由不成立，故原告的诉讼请求本院予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：
被告黄国义于本判决生效后立即向原告支付物业费人民币720元。
案件受理费50元由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。
期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。
审判长牛志英
审判员孙守杰
陪审员武艳畅
二0一四年六月二十四日
书记员宫文君