太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）小民初字第999号
原告郭俏梅，清徐县教师进修学校教师。
委托代理人宋佳金，男，太原市市民。
委托代理人ＸＸ成，男，山西省清徐县市民。
被告程湘利，太原市市民。
委托代理人杨连刚，男，太原市市民。
被告山西坤杰房地产开发有限公司，住所地太原市长风街705号和信商座30层。
法定代表人徐博，总经理。
委托代理人米万俊，女，太原市万柏林区漪汾苑叠翠坊*号楼*单元**号。
委托代理人徐律枢，山西恒一律师事务所律师。
被告太原市鸿玮物业管理有限公司，住所地太原市小店区小马村滨江花园小区。
法定代表人冯伟，总经理。
委托代理人冯牡丹，女。
委托代理人邸文文，女。
原告郭俏梅与被告程湘利、山西坤杰房地产开发有限公司、太原市鸿玮物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2013年6月4日立案受理后，依法由代理审判员韩义飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭俏梅及其委托代理人宋佳金、ＸＸ成，被告程湘利委托代理人杨连刚，被告山西坤杰房地产开发有限公司委托代理人米万俊、徐律枢，被告太原市鸿玮物业管理有限公司委托代理人冯牡丹、邸文文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭俏梅诉称，2009年8月15日，原告购买被告山西坤杰房地产开发有限公司位于太原市小店区小马村滨江花园小区5号楼0605号房屋，于2012年年初刚对该房屋进行了精装修，被告程湘利也住在滨江花园小区5号楼，和原告均是该小区的业主，原告住在滨江花园小区5号楼6层，被告程湘利住在滨江花园5号楼7层。2012年10月，被告程湘利家中的上水管突然出现破裂，地面自来水聚集有十多厘米，由于家里的地板防水性能很差，致使自来水从原告的屋顶、墙壁大面积往下流淌，事故发生时，被告程湘利家里没有人，他人也无法进入其家中，自来水长时间不能关闭，发生大面积漏水，原告的家被长时间的浸泡在水中，致使原告刚刚精装修房屋屋顶、墙体大面积起皮脱落，新购买的沙发、床、被子、地板、门窗套、顶灯、橱柜子等全部被水浸泡变形、起包，给原告造成了巨大的经济损失（后附损失明细表）。由于房子被水浸泡，不能居住，致使原告有家不能回，至今只能租赁房屋居住。原告购买被告山西坤杰房地产开发有限公司房屋，合同约定2010年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付给原告，但实际被告交付原告房屋的时间是2011年4月23日，被告山西坤杰房地产开发有限公司对房屋的质量负有保证责任，对于其出售的房屋因出现漏水等质量事故造成他人财产损失负有赔偿的义务。因此发生在2012年10月滨江花园小区5号7层水管破裂导致原告巨大的财产损失被告山西坤杰房地产开发有限公司负有不可推卸的赔偿责任。滨江花园小区是被告太原市鸿玮物业管理有限公司管理的，被告太原市鸿玮物业管理有限公司对该小区的房屋负有管理的义务，原告遭受漏水导致屋顶、墙体、家具等屋内物品被水浸泡与被告太原市鸿玮物业管理有限公司的管理失职是分不开的。因此被告太原市鸿玮物业管理有限公司也负有一定的赔偿义务。请求法院判令三被告支付原告因房屋漏水在外租赁房屋发生的费用每年36000元；赔偿原告因房屋漏水造成的经济损失151406元；诉讼费、鉴定费由三被告承担。
被告程湘利辩称，原告所述事实经过属实，但是与我无关。
被告山西坤杰房地产开发有限公司辩称，因本案是侵权之诉，而我方并未对原告实施侵权，不是本案的侵权人，人民法院应依法驳回原告对我方的起诉。根据法律规定，侵权之诉与违约之诉只能选择其一，从原告的起诉内容和诉求，以及法院确定的案由来看，是“侵权责任纠纷”，从原告提供的证据来看，我方与原告之间的一切权利义务，均是基于《房屋买卖合同》产生的。原告起诉状中对我公司的指控是说我方合同违约，不能说明我方侵权。原告提起的是侵权之诉，我方并未对原告实施侵权，我方不是本案侵权人。如果从合同纠纷的角度说，我方在原告的房屋被泡问题上不存在房屋质量问题。原告说我方于2011年4月23日将房屋交付原告，不属实。原告购买我方房屋是2009年8月，合同中约定交房日期为2010年12月31日。2010年12月31日该幢房屋已进入全面交房状态，我方工作人员已开始通知业主收房。正式交房日期为2010年12月31日，原告物业费等费用也是从我方通知交房日即2011年1月1日起算的。不管原告是不是在2011年4月23日来收房的，晚收房的责任都在原告方。原告状告我方房屋质量有问题，却提供不出该房屋存在质量问题的检测报告，且我方所用材料均为合格产品，且至漏水现象发生时，所有房屋的供热系统早已过两年质保期，因此原告状告我方房屋质量有问题不属实。经我方与物业公司沟通，原告与705住户在事情发生时均不在现场，且是长期家中无人，发生漏水事故后未及时发现并处理，由此证明705与605业主对所属房屋监管不力，致使房屋内长时间漏水无人发现，这与房屋质量无关。
被告太原市鸿玮物业管理有限公司辩称，2012年11月16日发现605住房漏水，物业当时立即派人关闭了605的水阀门，当时605家中无人。后来，原告的家人来到物业，查看了房屋漏水的情况，发现是705屋内暖气管阀门崩漏导致。事情发生后，物业公司进行了积极处理，对原告的损失我公司不承担责任。请求依法驳回对我方的起诉。
经审理查明，原告系被告山西坤杰房地产开发有限公司开发的位于太原市小店区小马村滨江花园小区5号楼0605号房屋业主，房屋面积为110.88平方米。被告程湘利系滨江花园小区5号楼0705号房屋业主，被告太原市鸿玮物业管理有限公司为滨江花园小区的物业服务公司。2012年11月16日上午，被告太原市鸿玮物业管理有限公司接到业主反映原告家中漏水的情况后，当即关闭了进水阀门并联系原告丈夫ＸＸ成，ＸＸ成回到家后发现因楼上漏水，家中已大面积浸水。经物业公司的工作人员报警并到5号楼0705号房屋查看，漏水原因为0705号房屋无人在家，该房屋的分水器管道开裂跑水，并渗漏至楼下原告家中。在本案审理过程中，经原告申请，本院委托太原市中级人民法院法庭科学研究中心对原告房屋的受损情况进行鉴定，2013年8月20日，山西银河工程造价咨询有限公司与北京京都中新资产评估有限公司作出司法鉴定书及评估报告，鉴定结果为原告房屋维修费用计21056.25元，房屋内财产损失（床及床上用品、沙发及沙发用品、定制柜类、灯具等）为19705元。原告为此产生鉴定费7000元。原告因房屋漏水不能居住故从2012年11月18日在外租房居住，租赁房屋位于太原市小店区学府街，面积为110平方米，每月房租为3000元。原告已缴纳2011年采暖费2460元。另查明，滨江花园小区房屋于2010年12月31日正式通知业主交房，被告山西坤杰房地产开发有限公司向本院提交了《建筑工程施工合同》一份，其将滨江花园小区工程发包给广厦建设集团有限责任公司承包施工，合同中关于工程质量保修期约定供热供冷的质量保修期为2个采暖期及供冷期。
上述事实有原告提供的滨江花园物业办出具的事情经过证明、房屋买卖合同、山西银河工程造价咨询有限公司司法鉴定书、北京京都中新资产评估有限公司室内财产评估报告、鉴定费票据2张、房屋租赁合同及收条、采暖费票据一张，被告山西坤杰房地产开发有限公司提供的照片、《建筑工程施工合同》以及庭审笔录等在案为凭，且经当庭质对，可以采信。
本院认为，损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，可以认定原告房屋被水浸泡系因楼上被告程湘利家中暖气分水器开裂所致。滨江花园小区房屋系2010年12月31日交房，至暖气分水器开裂之日2012年11月16日未超过两个完整的采暖期，故该暖气分水器尚在质量保修期内。被告山西坤杰房地产开发有限公司作为滨江花园小区工程的开发建设单位对原告的损失应承担主要责任。因暖气分水器在被告程湘利家中，被告程湘利也负有一定的管理责任，故被告程湘利对原告因此产生的各项损失应承担次要责任。被告太原市鸿玮物业管理有限公司作为小区的物业服务公司，在得知房屋漏水后及时关闭了总阀门，并联系原告与被告程湘利，查看房屋漏水的原因，尽到了作为物业服务公司的职责，对原告的损失不应承担赔偿责任。原告因此次房屋漏水产生的损失包括房屋维修费、室内财产损失、鉴定费、租房费用、采暖费，于法有据，本院应予支持。房屋维修费21056.25元、室内财产损失19705元有相关鉴定报告，本院予以确认；鉴定费7000元有相关票据支持，本院予以确认；租房费用方面，原告从房屋漏水之后2012年11月18日起在外租房居住，其所租赁房屋与滨江花园小区的地理位置相差不远，房屋面积也大致相同，月房租3000元有租房合同及收条予以证明，本院予以确认，租房时间从2012年11月16日至财产损失鉴定之日2013年8月20日计算10个月，每月房租为3000元，租房费用共计30000元；采暖费方面，原告于2011年11月16日因房屋漏水在外居住，其已缴纳的2011年采暖费2460元属于因漏水导致的直接损失，本院予以确认，以上费用共计80221.25元，由被告山西坤杰房地产开发有限公司承担70%的责任即56154.88元，由被告程湘利承担30%的责任即24066.87元。原告未提供相关证据证明其因房屋漏水导致的直接误工损失，对于原告主张装修房屋期间的误工费本院不予支持。关于原告主张的物业管理费、电梯费、停车费、维保费、有线电视等费用，无法证明上述费用系因房屋漏水导致的直接损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告郭俏梅因房屋漏水导致的损失包括房屋维修费21056.25元、室内财产损失19705元、鉴定费7000元、租房费用30000元、采暖费2460元共计80221.25元，由被告山西坤杰房地产开发有限公司赔偿原告70%即56154.88元，由被告程湘利赔偿原告30%即24066.87元。
二、驳回原告郭俏梅的其他诉讼请求。
上述第（一）项于判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4048元（原告已预交），减半收取2024元，由原告负担1214元，由被告山西坤杰房地产开发有限公司负担570元，由被告程湘利负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
代理审判员 韩义飞
二〇一三年九月二十四日
书 记 员 魏瑞平
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