山西省太原市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）并商终字第48号
上诉人（原审原告及原审反诉被告）青岛屈臣氏个人用品商店有限公司，住所地山东省青岛市北区延吉路80号1209室。
法定代表人倪文玲，董事长。
委托代理人李亚飞，北京市亿达律师事务所律师。
委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告及原审反诉原告）山西中联实业有限公司，住所地山西省太原市肖墙路9号。
法定代表人刘崇森，董事长。
委托代理人多向玉，山西锐剑律师事务所律师。
上诉人青岛屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称青岛屈臣氏）因租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2013）杏商初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人青岛屈臣氏的委托代理人李亚飞、达锋涛，被上诉人山西中联实业有限公司（以下简称山西中联）的委托代理人多向玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
太原市杏花岭区人民法院经审理查明：2011年8月20日，青岛屈臣氏与山西中联签订《场地租赁合同》，约定由山西中联将位于太原市杏花岭区肖墙路9号中联假日广场首层面积为303平方米的房屋租给青岛屈臣氏，由青岛屈臣氏改造并用于开设商店。租赁期限为计租日起至青岛屈臣氏经营满10年止。约定山西中联给予青岛屈臣氏从移交场地之日起40天的免租期，免租期结束次日为计租日。租金按青岛屈臣氏营业额4.5%抽成，于每月18日之前按月支付。合同签订后，青岛屈臣氏在2011年8月24日场地跟进表上签字，接受场地，于2012年3月8日开业，于2012年7月24日、9月24日、10月22日分三次向山西中联付款35541.69元、36194.29元、27097.29元。2012年6月5日，山西中联向青岛屈臣氏发函要求支付拖延开业期间的租金损失，于2012年9月3日以青岛屈臣氏不付租金为由提出解除合同，青岛屈臣氏店铺于2012年12月9日停业，于2012年12月14日完成货品撤离。审理中，青岛屈臣氏和中联实业公司均同意解除《场地租赁合同》。
太原市杏花岭区人民法院认为，1、关于本案租金如何计算的问题。青岛屈臣氏和山西中联双方在《场地租赁合同》中约定，计租日期以免租期（山西中联按标准场地接收条件移交场地之日起40天）结束次日为准。租金按青岛屈臣氏商店营业额的4.5%抽成，于每月18日前支付。青岛屈臣氏在庭审中确认2012年3月8日至2012年12月9日的营业额为3195218.98元，即平均每月的营业额为355024元，依此计算得平均每月租金为15976元。根据青岛屈臣氏提交的2012专项审计报告中写明，青岛屈臣氏太原肖墙路分店于2011年10月19日成立，营业期限自2011年10月19日起。涉案租金应从此日期起计算。青岛屈臣氏于2012年12月9日停业，此间的租金223664元（15976元/每月*14个月）应由青岛屈臣氏向山西中联交纳。青岛屈臣氏已付山西中联98833.27元，尚欠山西中联124831元应予支付。山西中联要求青岛屈臣氏按每天每平方米8元支付租金1311384元的证据不足，不予支持。
2、关于租赁合同履行中山西中联是否违约的问题。（1）、山西中联是否迟延交付场地的问题。青岛屈臣氏、山西中联双方在合同中约定，山西中联完成合同中场地接收标准中应由其完成的事项后，最迟于2011年8月20日向青岛屈臣氏发出进场的书面通知，将符合场地接收标准的场地交付青岛屈臣氏使用，青岛屈臣氏应于接到山西中联的书面通知后五个工作日内对场地进行验收。如符合场地接收标准中所述各项条件，双方签订书面交接条件，青岛屈臣氏即可进驻场地进行施工。如山西中联未能按期交付场地，青岛屈臣氏可给予山西中联10天宽限期，逾期仍未按约交付场地的，山西中联须向青岛屈臣氏交付违约金，每天1500元。青岛屈臣氏在场地接收跟进表1和场地接收跟进表2中签字确认2011年8月24日接收涉案场地，并确认该场地符合标准场地接收的条件。该场地交付日期符合双方合同约定，依此，山西中联未迟延交付场地。（2）、山西中联是否延期办理安全消防检查合同证的问题。青岛屈臣氏和山西中联双方在标准场地接收条件中关于消防问题约定，山西中联应提供消防部门验收合格的原物业（业主）消防系统审批文件，而未约定由山西中联办理合同签订后的安全消防检查合格证。故不存在山西中联是否延迟办理安全消防检查合格证的问题。青岛屈臣氏于2011年8月24日的场地接收跟进表中签字确认收到山西中联的消防验收合格批文。山西中联依约交付了合同约定的消防验收合格文件，依此，山西中联未违约。（3）、山西中联于2012年12月10日是否强行停电、停水、停空调、封门及2013年1月是否将青岛屈臣氏的物品搬离租赁场地的问题。从青岛屈臣氏提供的公证书、照片、函件等证据只能证明青岛屈臣氏店铺当时处于封门及物品搬离租赁场地的状态，无法证明停电、停水、停空调，也无法证明山西中联实施了上述行为。
综上，青岛屈臣氏与山西中联签订的《场地租赁合同》内容未违反法律、法规的规定，该合同是双方当事人真实意思的表示，为合法有效合同。庭审中，青岛屈臣氏、山西中联双方均同意解除《场地租赁合同》，青岛屈臣氏要求解除该合同的主张不违反当事人双方的真实意愿，予以支持；根据青岛屈臣氏提供的证据无法证明山西中联存在违约行为，青岛屈臣氏要求山西中联支付违约金并赔偿因违约造成损失的主张证据不足，不予支持。山西中联要求青岛屈臣氏按每月每平方米8元支付租金的证据不足，不予支持。据此判决：1、解除青岛屈臣氏与山西中联签订的《场地租赁合同》；2、驳回青岛屈臣氏的其他诉讼请求；3、青岛屈臣氏于判决生效之日起10日内支付山西中联租金124831元；4、驳回山西中联的其他诉讼请求。
上诉人青岛屈臣氏不服太原市杏花岭区人民法院（2013）杏商初字第46号民事判决，向本院提起上诉，称：1、一审法院未能查清山西中联迟延交付合格场地的事实，对青岛屈臣氏已提交证据未能依法采信，导致作出山西中联未迟延交付场地的错误认定，本案中，场地接收时间应以第二次签署《场地接收跟进表》的时间为准，即2011年11月23日为场地接收时间；2、一审法院认为山西中联未延迟办理安全消防检查合格证，属于认定事实有误。第二次签署的《场地接收跟进表》载明山西中联提供“消防验收合格批文”的完成时间为2011年11月22日，可证明第一次场地接收时山西中联提供的2008年11月22日的消防验收批文有瑕疵，且山西中联提供的证据中无2008年的验收批文；3、一审法院未能查明山西中联封门停电、强行清场、扣押物品的违约行为，对事实认定错误，青岛屈臣氏提供的公证书、函件及照片足以证明山西中联存在封门停电、强行清场、扣押物品的严重违约行为；4、一审法院继认定上述事实错误后，判决青岛屈臣氏应向山西中联支付租金并错误计算租金，认定事情不清，适用法律错误。（1）、依照合同约定，山西中联如未能按时提供租金发票，青岛屈臣氏有权延迟支付下笔租金，直至山西中联提供发票为止，但山西中联至今未支付发票；（2）、一审法院对本案租金的起算时间即计租日认定错误，因山西中联原因，导致青岛屈臣氏店铺于2012年3月8日才开业，按合同约定，免租期应顺延至开业日，本案租金起算日应为2012年3月8日。另外，即使免租期不顺延至开业日，计租日亦应为2012年1月2日（自2011年11月23日起加上40天的免租期）。3、双方约定用于计算租金的营业额是指：在店铺内直接销售给顾客的商品销售额，但应扣除以下项目：（1）17%增值税销售税金；（2）销售折扣；（3）退货；（4）顾客为使用提货券或其他提货凭证而预缴之款项。据此，青岛屈臣氏请求本院：1、撤销（2013）杏商初字第46号民事判决书的第二项判决“驳回青岛屈臣氏的其他诉讼请求”，依法改判：（1）山西中联向青岛屈臣氏支付违约金人民币142，500.00元；（2）山西中联向青岛屈臣氏赔偿因被上诉人违约所造成的损失共计人民币1，992，002.64元。2、撤销（2013）杏商初字第46号民事判决书的第三项判决“青岛屈臣氏于判决生效之日起10日内支付山西中联租金124831元”。3、改判山西中联承担二审诉讼费用。
被上诉人山西中联辩称：我方未违约，不存在赔偿损失的问题。关于场地接收登记表有两份的问题，该两份登记表内容不冲突，2011年8月24日进行了实际的场地交接。关于停水停电扣货等问题，青岛屈臣氏提供的证据只能证明当时的状态，无法证明是山西中联实施的，山西中联未扣过青岛屈臣氏的货品。关于计租日，涉案店铺于2011年10月19日正式成立，一审判决公平合理。关于租金，是市场价，一审判决正确。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院依据《场地租赁合同》另查明：山西中联与青岛屈臣氏签订的《场地租赁合同》约定，青岛屈臣氏商店的年营业额小于等于600万元时按4.5%抽成，本条中的“营业额”是指在店铺经营场所范围内，直接销售给顾客的商品销售额，但应扣除以下项目：（1）17%增值税销售税金；（2）销售折扣；（3）退货；（4）顾客为使用提货券或其他提货凭证而预缴之款项。
本院认为：关于租金起算日的确定，山西中联与青岛屈臣氏签订的《场地租赁合同》约定，山西中联同意给青岛屈臣氏自山西中联按“场地接收标准”移交场地之日起40天的免租期，但如因非青岛屈臣氏原因致使青岛屈臣氏商店在前述免租期结束时仍未开业，则免租期顺延至开业，计租日期以免租期结束次日为准。本案中，山西中联提供了《场地接收跟进表》，青岛屈臣氏对该证据的真实性无异议，该表格记载：收场时间为2011年8月24日，本院据此认定双方场地移交时间为2011年8月24日，依约顺延40天后，2011年10月3日应为计租日，即租金起算日。因山西中联对原审判决中认定的计租日2011年10月19日无异议，本院对该计租日予以认定。关于计租日，青岛屈臣氏认为，根据第二份《场地接收跟进表》，场地移交日期应为2011年11月23日，计租日为2012年1月2日，山西中联在2011年8月24日未提交合格的消防验收批文，涉案场地当时未移交。但本案中，双方在《太原御花园屈臣氏项目标准场地接收条件》消防项目中约定：山西中联应提供经消防部门验收合格的原物业（业主）消防系统批复文件。山西中联在原审提交有（2007）并公消（验）字第354-1号《太原市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》，意见书记载：御花园假日广场建筑工程经消防复查判定合格。故山西中联依约提供了合格的消防文件。且在双方的往来函件中青岛屈臣氏亦称2011年8月24日双方进行了首次场地交接。另外，2011年11月23日《场地接收跟进表》所附的消防文件是青岛屈臣氏的装修消防文件而非补办的在先消防文件。因此，青岛屈臣氏持有的山西中联提供的消防验收文件不合格，场地移交日期应为2011年11月23日的主张，无相应证据证明，本院对其主张不予支持。关于青岛屈臣氏应当缴纳的租金数额，青岛屈臣氏在庭审中确认2012年3月8日至2012年12月9日的营业额为3195218.98元，即平均每月的营业额为355024元，扣除17%的增值税销售税金后，计算得平均每月租金为13260元。涉案租金从2011年10月19日起算至2012年12月9日青岛屈臣氏停业日止，此间的租金185642元（13260元/每月*14个月）应由青岛屈臣氏向山西中联交纳。青岛屈臣氏已付山西中联98833.27元，尚欠山西中联86808.73元应予支付。山西中联应当在青岛屈臣氏缴纳租金后开具相应数额的发票。关于青岛屈臣氏要求将营业额扣减销售折扣、退货、顾客为使用提货券或其他提货凭证而预缴之款项后计算租金的主张，因该三项费用不是营业中必然发生的费用，且青岛屈臣氏未提交证据证明该三项费用实际发生，本院对青岛屈臣氏的上述主张不予支持。关于山西中联是否强行停电、停水、停空调、封门及是否将青岛屈臣氏的物品搬离租赁场地的问题。从青岛屈臣氏提供的公证书、照片、函件等证据只能证明青岛屈臣氏店铺当时处于封门及物品搬离租赁场地的状态，无法证明停电、停水、停空调，也无法证明山西中联实施了上述行为。
综上所述，青岛屈臣氏提交的证据不能证明山西中联存在拖延交付场地、强行封门、停电、搬离卖场物品等行为，本院对青岛屈臣氏认为山西中联违约，并据此要求山西中联支付违约金、赔偿损失的主张不予支持。因青岛屈臣氏及山西中联均要求解除场地租赁合同，本院对双方要求解除合同的请求予以支持。涉案场地已由青岛屈臣氏实际租用，山西中联未及时开具租金发票并未构成免除租金的事由，青岛屈臣氏需支付山西中联涉案场地租赁期间的剩余租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持太原市杏花岭区人民法院（2013）杏商初字第46号民事判决的第一、二、四项，即“解除青岛屈臣氏个人用品商店有限公司与山西中联实业有限公司签订的《场地租赁合同》；驳回青岛屈臣氏个人用品商店有限公司的其他诉讼请求；驳回山西中联实业有限公司的其他诉讼请求。”
二、变更太原市杏花岭区人民法院（2013）杏商初字第46号民事判决的第三项“青岛屈臣氏个人用品商店有限公司于本判决生效之日起十日内支付山西中联实业有限公司租金124831元”为“青岛屈臣氏个人用品商店有限公司于本判决生效之日起十日内支付山西中联实业有限公司租金人民币86808.73元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币23976元，由青岛屈臣氏个人用品商店有限公司负担；一审反诉案件受理费人民币16602元，由山西中联实业有限公司负担人民币15000元，青岛屈臣氏个人用品商店有限公司负担人民币1602元；二审案件受理费人民币23976元，由青岛屈臣氏个人用品商店有限公司负担人民币23476元，由山西中联实业有限公司负担人民币500元。
本判决为终审判决。
审判长 景铜柱
审判员 李翠萍
审判员 刘平则
二〇一四年五月十四日
书记员 孟美荣