北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）顺民初字第11871号
原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇郝家疃村普光路19号，组织机构代码10255XXXX。
法定代表人宋闯，经理。
委托代理人李长岗，北京市致知律师事务所律师。
被告北京市顺义区供销合作联合社，住所地北京市顺义区石门街南侧（仁和工商所东侧），组织机构代码73511XXXX。
法定代表人方建华，主任。
委托代理人张彰，男，1982年11月5日出生。
被告北京市顺义食品总厂，住所地北京市顺义区新顺东街路南，组织机构代码10251XXXX。
法定代表人赵海，经理。
被告北京金街生活消费品市场中心，住所地北京市顺义区府前中街路南，组织机构代码74939XXXX。
法定代表人赵海，经理。
上述三被告共同委托代理人贾海鹏，北京市颐和中鸿律师事务所律师。
原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司（以下简称林吉公司）与被告北京市顺义食品总厂（以下简称顺义食品厂）、被告北京市顺义区供销合作联合社（以下简称顺义供销社）、北京金街生活消费品市场中心（以下简称金街中心）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林吉公司的委托代理人李长岗、被告顺义供销社的委托代理人张彰、被告顺义供销社、顺义食品厂、金街中心的共同委托代理人贾海鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告林吉公司诉称：
1999年8月6日、1999年8月18日、2001年2月20日，被告顺义食品厂、金街中心与原告林吉公司签订协议书，约定在金街市场工程改造后，双方共同开发经营北京金街生活消费品市场，市场的主要部分归被告经营，涉诉协议所涉及的房屋和场地交由原告经营和管理。被告还承诺允许原告与第三方合作经营。协议签订后，原告与第三方国泰大厦签订了合作协议。
2007年8月23日，因金街市场进行商业改扩建，在双方就改扩建相关问题未达成一致意见的情况下，三被告用暴力手段强行拆除了原告的房屋，被告的违约行为给原告带来了巨大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求判令：三被告赔偿原告因拆除原告房屋（四层楼房）致使原告无法继续出租造成的损失共计7971.6万元（费用计算方法：房屋面积800平方米，租金按照6.5元每平方米每日计算至合同结束，6.5元×800平方米×365天×42年=7971.6万元）；案件受理费由被告承担。
被告顺义食品厂辩称：1.原告应首先明确选择追究的是被告的违约责任还是侵权责任；2.原告所述的四层楼房，在合同中没有明确的约定，故原告诉讼请求没有合同依据。原告需要明确相关建筑的具体位置、座落等细节。根据原告提交的证据以及（2011）二中民终字第14985号民事判决书可知原告没有证据证明金街中心、顺义供销社、顺义食品厂实施了拆除涉案房屋、场地的行为，应驳回原告的诉讼请求。
被告顺义供销社、金街中心辩称：1.通过原告的《房屋有偿使用合同》可知，签订合同的双方当事人为北京顺义金街综合市场、北京顺义食品总厂与北京林吉建筑装饰装潢有限公司，并不是二被告。通过（2010）平民初字第5504号民事判决书和（2011）二中民终字第14985号民事判决书可知：1999年，北京市顺义食品总厂对厂址进行改造，开办北京顺义金街综合市场，该市场仅有市场登记证，不具有独立法人主体资格，并且《房屋有偿使用合同》的盖章单位是北京市顺义食品总厂，不是答辩人。2002年12月25日，金街中心设立，该中心具有独立法人资格。因此二被告与原告不存在合同关系。2.本案中，原告并没有提供任何证据对被告实施拆除涉案房屋行为加以证明，被告也未实施拆除行为。通过（2011）二中民终字第14985号民事判决书可知，原告已于之前就主张被告实施了拆除行为，但经审理，法院并未认定被告人实施了拆除行为，因此原告的诉讼请求应当驳回。
经审理查明：
1999年，顺义食品厂对厂址进行改造，开办北京顺义金街综合市场。2002年12月25日，顺义食品厂设立金街中心，经营范围包括承办北京金街生活消费品市场等。2002年12月底，北京顺义金街综合市场变更名称为北京金街生活消费品市场。2003年，北京金街生活消费品市场的主办单位由顺义食品厂变更为金街中心。现顺义食品厂已经不实际经营。
另查一，1999年8月18日，北京金街综合市场作为甲方与乙方林吉公司签订《房屋有偿使用合同》，内容为：经过甲、乙双方共同充分协商本着发挥各自优势，平等互利的原则，决定由甲、乙双方投资，决定开发利用北京顺义金街市场，开发经营商业、服务业及其它在金街市场内开办的经营项目，为了明确甲、乙双方的权利义务，自愿签订土地房屋有偿使用合同。条款如下：
一、甲方责任。
1.甲方将自己所属的顺义区府前街以金街市场内北头西侧（原聚合园美食城）现有的平房（结构、砖瓦、水泥）21间，该房建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米（详见附件平面图），及院内水、电、暖设施提供给乙方有偿使用，搞商业、服务业、经营及开发各种服务项目；
2.甲方同意在合同期限内，经有关部门批准对原有的房屋进行合理改造和扩建（向前扩4米）。甲方协助乙方办理房屋翻建、改造的有关手续，其各种费用由乙方支付；
3.在合同期限内，甲方于1999年8月10日向乙方移交提供的房屋和场地。甲方保证乙方经营期间及翻建改造扩建房屋期间的水、电、暖的供应。其供应限量为水1000吨每月、电50千瓦、暖724平方米。
二、乙方责任。
1.乙方在合同期内经甲方同意对甲方提供的房屋、场地进行改造、翻建和扩建，其全部费用由乙方自负。
2.在合同期限内，乙方有权合法、合理并依本合同的约定经营开发利用房屋和土地，自主经营、自负盈亏及经营其它项目，自己负责办理经营范围项目的有关手续。
3.在签订合同时，乙方必须支付给甲方的房屋有偿使用费人民币130万元。上述费用乙方于1999年8月20日付清。（乙方用金街市场工程改造款抵顶土地有偿使用费）。
4.乙方在合同期限内负责对自己经营的房屋装修、设备、流动资金和扩建房屋及相关设施的全部费用的投入……。
三、合同期限。
此合同期限共50年，自1999年8月20日起至2049年8月19日……。
五、违约责任。
合同一经签订，双方必须认真遵守，如任何一方无故违约，罚违约金200万元，并赔偿因此给对方造成的实际经济损失。
六、财产处理。
合同期满或中止，地上建筑物（不动产）及财产无偿归甲方所有。地面上可动资产（动产）及财产无偿归乙方所有。
七、在合同履行期间，如遇有政府规划和不可抗力造成经济损失，甲、乙双方各自负其责，就有关问题双方可另行协商，如国家补偿的费用，房屋补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有……。
该协议底部盖有北京顺义金街综合市场、林吉公司的公章。顺义食品厂盖章确认，该合同经北京市顺义区公证处公证。
在该公证书中还有一北京顺义金街综合市场与林吉公司于1999年8月6日签订的协议书，内容为：甲方：北京顺义金街综合市场（原北京市顺义食品总厂），乙方：林吉公司。经双方充分协商，就甲方解除与郝凤刚租赁协议事宜达成如下协议：一、经乙方提议，双方通过协商，甲方于99年8月7日前解除与郝凤刚租赁协议。二、甲方因解除与郝凤刚租赁协议而赔偿郝凤刚的违约金搬迁费等总额105万元，全部由乙方承担，乙方在99年8月4日前将105万元足额交付甲方。三、原郝凤刚租赁协议标的由甲、乙双方合作开发，由乙方确定项目并投资进行的承包经营。
1999年8月18日，顺义食品厂与林吉公司再次签订一份《房屋有偿使用合同》，合同内容与林吉公司与北京金街综合市场签订的《房屋有偿使用合同》内容一致。
上述合同涉及国有土地登记的使用人为北京市顺义区供销合作联合社，使用证号为京顺国用（2002初）字第0044号，登记日期为2002年9月20日。房屋登记的所有权人为北京市顺义食品总厂，房屋所有权证号为顺集字第00031号，登记日期为1989年5月25日。
1999年8月20日，顺义供销社出具《证明》，载明：顺义区供销合作社同意其下属单位北京顺义金街综合市场，现有座落在市场西北侧平房21间，其建筑面积724平方米，场地1155平方米。其房屋产权均属于顺义金街综合市场所有（原顺义食品总厂权属）。同意该单位同北京林吉建筑装饰装璜有限公司签订房屋有偿使用合同。
对上述合同，林吉公司主张签订《房屋有偿使用合同》的主体是北京顺义金街综合市场、顺义食品厂和林吉公司，因涉诉土地的登记使用权人为顺义供销社，且顺义供销社对签订该协议同意且认可，故顺义供销社也应为适格的被告；又因北京顺义金街综合市场后变更为北京金街生活消费品综合市场，而该单位的主办单位由顺义食品厂变更为金街中心，所以金街中心亦为适格被告。三被告称该合同相对方是顺义食品厂和林吉公司，且现合同已无法履行。
就《房屋有偿使用合同》中约定的130万元房屋有偿使用费如何支付，三被告提交了两张发票证实已用金街大市场工程改造款进行了抵顶。两张发票显示2000年3月2日，北京四通建设工程总公司林吉建筑公司（以下简称四通林吉公司）为“金街大市场”开具130万元工程款的发票，同月，顺义食品厂向林吉公司开具了交占地费130万元的发票。林吉公司对此表示认可。
2001年2月20日，顺义食品厂与林吉公司签订《〈房屋有偿使用合同〉补充协议》，载明：1999年8月18日，双方以友好协商签订了《房屋有偿使用合同》，甲方已将房屋724平方米及场地1155平方米交由乙方使用。在甲方协助下，乙方已将房屋进行了翻建和改造。现双方经协商，对乙方正在使用的房屋和土地达成补充协议如下：1.甲方同意在合同期限内，经有关部门批准，乙方可在所使用的场地范围内增建建筑物。甲方应协助乙方办理有关建筑审批手续，其各种费用由乙方支付。2.乙方在所使用的场地范围内改造和增建建筑物，全部费用乙方自负。3.经甲乙双方协商一致，本合同方可中止履行。4.在合同履行期间，非遇政府为公益目的征用土地和不可抗力发生致合同不能履行时，本合同不解除。政府征用土地的，房屋和经营损失的补偿归乙方所有，土地补偿归甲方所有。
2002年3月26日，顺义食品厂（甲方）与林吉公司（乙方）签订《土地买卖协议》，约定：甲乙双方经友好协商，甲方愿将食品总厂内北头西侧（原聚合园美食城）平房21间，建筑面积724平方米，房屋场地1155平方米，卖给乙方，在独立自主互利互惠共同发展的基础上，达成如下协议：1.甲方愿将房屋场地1879平方米的土地卖给乙方，协商价格每平方米1250.67元。合计金额235万元。2.乙方交清房价款后，甲方将食品总厂内北头西侧（原聚合园美食城）1879平方米的国有土地交给乙方。3.在甲方的协助下，由乙方办理土地过户转移变更手续。手续齐全后，再由乙方申请办理土地出让手续。4.付款时间：99年8月付清。
林吉公司称签订《土地买卖协议》就是为了将土地使用权过户给林吉公司，但最终因一些原因没有变更成功。《土地买卖协议》中所说的金额235万元实际上指的是1999年8月6日北京顺义金街综合市场与林吉公司签订《协议书》中约定林吉公司需要支付的105万元和1999年8月18日北京顺义金街综合市场、顺义食品厂与林吉公司签订《房屋有偿使用合同》中约定的林吉公司应支付的130万元房屋有偿使用费。三被告对《土地买卖协议》表示该协议实际的签订日期是2002年9月，因协议所涉土地属于顺义供销社而非顺义食品厂，性质属于划拨土地，故上述协议应属无效。
另查二，庭审中，原、被告双方就签订《房屋有偿使用合同》后涉诉场地内兴建房屋及装修情况产生争议。
林吉公司主张在与被告签订《房屋有偿使用合同》时，合同中约定的21间平房尚未拆除。1999年林吉公司在场地内单独出资建设完成一栋4层楼房，面积为806.4平方米，并自行出资进行了装修，后整体出租给佳典美俱乐部，佳典美俱乐部再向外转租。为证实所建4层楼房的面积，林吉公司提交了2000年4月29日其与北京市顺义国泰商业大厦签订的合作协议书证实，该协议书的附图部分载明四层楼房长为18米，南端宽11.2米，北端宽10.4米左右。
三被告主张涉诉的4层楼房是顺义食品厂出资所建，林吉公司将整个楼房租给佳典美俱乐部后，佳典美俱乐部先整体装修，出租后承租人再根据具体要求装修。为此，其提交如下证据予以证实：
1.北京顺义金街综合市场与四通林吉公司、林吉公司签订的《北京市建设工程施工合同》，该合同约定工程名称为金街大市场改造工程，总工程款共计898万元，约定工期是1999年4月12日至1999年5月30日。
三被告解释称该合同约定的工程直至1999年10月才基本完工，施工的范围包括四层楼房，具体建设时间是在双方签订完房屋有偿使用合同后，工程款在30万元左右，面积约600平方米。该事实可以从2000年3月2日，林吉公司与顺义食品厂就130万元互开票据的行为佐证，130万元的工程款就包含在898万元工程款之内；顺义食品厂投资将四层小楼建完后，连同场地一起给林吉公司使用，涉诉楼房内的装修是承租商户做的，拆迁时林吉公司没有向承租户给过任何补偿。
林吉公司称该合同中的工程并不包含四层楼房。
2.北京金街综合市场与林吉公司签订的就金街大市场改造工程于2000年1月签订的保修合同。
林吉公司称与本案无关。
3.北京国地房地产土地评估有限公司于2008年6月18日书写的关于评估情况的说明和北京市房屋估价条件登记表（平房）。该“说明”内容为：在顺义区建委的协调下，受顺义区供销合作联合社委托，我公司对顺义区府前街路南北京市顺义区食品总厂院内部分出租给商户的房屋装修进行了评估。我公司于2007年4月13日对食品厂范围内涉及由北京林吉公司承租的房屋装修进行了评估。标的物包括食品厂院内北侧路东的福华美食城，院内南侧路东潮顺福牛肉丸火锅城、老家肉饼以及院内北侧路西佳典美的房屋内部装修。调查工作由北京林吉公司委派的李文壮负责协调、带领包括建委城乡建设开发办公室周广刚、张海涛，区供销社工作人员王超清，我公司评估工作人员到上述四处房屋，进行现场登记、调查。此次评估范围为承租房屋的室内全部装修投入。通过现场了解，四处房屋已由北京林吉公司转租给他人，室内装修是由承租人自行装修……。房屋估价条件登记表对楼房内的装修及附属物情况进行了登记。
林吉公司该组证据的真实性不予认可。
另查三、2004年，顺义区政府制定《顺义区商业规划（试行）》，该规划包括《房屋有偿使用合同》所涉及房屋和场地在内的区域建设“金街商业街”。2006年，顺义区政府将商业中心区金街片区改造工程列为2007年拟实施的重点建设工程，并决定采取联合入市方式进行市场化运作，预计2007年4月份启动，2008年11月底前完成。2007年8月15日，顺义区政府要求金街商业区改造项目由供销社具体负责，“必须在2007年9月底前完成拆除工作，达到场地平整条件”。
2007年3月2日，金街中心、顺义食品厂向宋自林发出《通知》，该通知写明：“根据顺义区政府关于2007年对金街综合市场改造规划的安排，为配合区政府实施这一重点工程，特向全体商户告知，金街市场将于2007年4月5日全面停水、停电。望全体商户接此通知后，积极配合做好各项搬迁撤离工作。届时对于涉及租赁合同内容的相关事宜协商解决。
2007年8月24日，《房屋有偿使用合同》所涉及房屋被拆，场地被占用。
2008年11月14日，北京市国土资源局顺义分局向顺义区人民政府发的京国土顺（2008）151号关于收购顺义区府前中街商业金融项目的请示中，载明“顺义区府前中街商业金融项目（金街改造项目）位于顺义区府前中街，占地面积53445平方米，用地性质为商业金融。该项目宗地内有北京市顺义区供销合作联合社、北京渔阳兴顺房地产开发公司等六个产权单位，目前供销社已经出资，将宗地内产权单位给予补偿并完成拆迁、拆除工作，宗地已达到自然平整……建议由区土地储备中心与宗地内的产权单位签订《收购协议》，鉴于供销社已先行对宗地内的产权单位完成了拆迁补偿工作，所以区土地储备中心支付收购款的方式为待交易结束，且竞得人将补偿费支付给区土地储备中心到账后，区土地储备中心再将405647009.57元支付给供销社，不再向其他产权单位支付收购款，具体支付方式另行约定。
2008年，北京市土地整理储备中心顺义区分中心将顺义供销社享有使用权的涉诉土地收购。
庭审中，顺义供销社认可涉诉土地地上物的拆迁拆除补偿费、土地平整费、规划评估等工作所发生的费用均由其领取，且与收购方约定就收购土地签订的有关协议、合同及相关权力自动终止，并保证在收购土地时，在收购土地范围内的土地和房屋及其他地上附着物未设定任何抵押、留置或其他担保措施，无任何被司法机关查封、冻结等情形，没有转让、出租行为，无出租入股或其他合作，没有任何权属纠纷，宗地交付后，如果有未向收购方披漏或者未解决而留存及与交付前有关的债务及纠纷，由顺义供销社继续承担或负责解决。
现林吉公司主张因四层楼房被拆导致其有租金损失，并申请对楼房的建造和装修价值进行评估、提交涉诉场地附近的北京国泰东风商城、顺义区新顺北大街16号租赁合同证实损失的计算标准。就林吉公司的评估申请，因双方均无法提供鉴定机构要求的能够反映估价对象重置价值的影响资料或者纸质资料，故导致该评估无法进行；承租人雒德山的2012年5月租赁合同约定国泰青春馆二层15平方米面积季租金9100元。承租人为北京中港通达通讯器材中心的租赁合同约定顺义区新顺北大街16号南数第2间房屋72平方米年租金35万元。承租人为孔国强的租赁合同约定顺义区新顺北大街16号二层租金为每日每建筑平方米6元。三被告称房屋租金不仅仅与房屋的位置有关系，与房屋的质量和服务都有关，而在涉诉房屋价值无法评估的情况下，上述租赁合同不能证明涉诉房屋租金标准，且原告的主张属于可期待利益，应提交相应证据证实法律支持该请求的依据，商业街改造属于政府行为，并非被告违约，故不同意支付该款。
另查四、2010年，林吉公司将顺义供销社、顺义食品厂、金街中心作为被告诉至法院，称2007年8月24日，金街市场进行商业改扩建，在相关问题未达成一致意见的情况下，顺义供销社、顺义食品厂、金街中心强行拆毁了公司所建部分房屋，占用了公司所建消防蓄水池，公司虽多次与其协商，但其拒不停止侵权行为。故要求判令：被告停止在林吉公司经营管理的场地上施工，并将侵占的房屋、场地、消防水池、停车场恢复原状。后北京市平谷区人民法院作出（2010）平民初字第5504号民事判决书驳回了林吉公司的诉讼请求。后林吉公司上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。二中院经审理后认为林吉公司明确其以侵权为由提起本案诉讼，但根据其提供的证据，不能证实涉案房屋、场地系被市场中心、顺义供销社、顺义食品厂拆除。对此其应承担相应的后果。现林吉公司要求市场中心、顺义供销社、顺义食品厂停止在涉诉的场地上施工，并将房屋、场地、消防水池、停车场恢复原状，缺乏依据，法院难以支持……因涉案房屋、场地被拆除产生的损失问题，可另行解决。2011年8月，二中院做出（2011）二中民终字第14985号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、照片、房屋有偿使用合同及补充协议、公证书、土地买卖协议、证明、（2008）通民初字第2683号民事判决书、（2008）通民初字第2682号民事判决书、（2011）二中民终字第4940号民事裁定书、（2011）二中民终字第4941号民事判决书、（2007）顺民初字第2517号民事裁定书、（2007）顺民初字第2516号民事裁定书、（2010）平民初字第5504号民事判决书、（2011）二中民终字第14985号民事判决书、国有土地使用权证、房屋所有权证、政府文件、通知、《合作协议书》、函件、建筑工程施工许可证、发票等证据在案作证。
本院认为：
1999年8月18日，顺义食品厂与林吉公司签订了《房屋有偿使用合同》，因双方签订的上述合同内容，未违反法律强制性规定，故应为有效协议。双方均应按此协议履行各自权利及义务。
就涉诉场地内的四层楼房由谁出资兴建而成，顺义食品厂与林吉公司产生争议。根据双方签订的《房屋有偿使用合同》内容来看，签订合同时涉诉场地上仅有平房21间（与合同附图一致），且在该合同中双方用大篇幅对林吉公司自行出资对原有房屋进行改扩建进行了约定，而该约定与2001年2月20日顺义食品厂与林吉公司签订的《房屋有偿使用合同》补充协议中“林吉公司已将房屋进行了翻建和改造”的内容相互印证。虽顺义食品厂主张楼房系该单位所建，但未提交充分证据予以证实，故本院认定四层楼房系林吉公司所建。
因在金街商业街整体改造过程中，林吉公司所建的四层楼房被拆除，顺义食品厂作为《房屋有偿使用合同》相对方及涉诉场地原地上建筑物登记产权人，应当赔偿林吉公司因房屋被拆而造成的相应损失。另，因京国土顺（2008）151号关于收购顺义区府前中街商业金融项目的请示中明确表述“顺义供销社出资将宗地内产权单位给予补偿并完成拆迁、拆除工作”，顺义供销社亦认可实际领取了涉诉土地地上物的拆迁拆除补偿费、土地平整费、规划评估等工作所发生的费用，且与收购主体约定如交付的宗地有纠纷，由顺义供销社继续承担或负责解决，故顺义供销社应与顺义食品厂就赔偿的损失承担连带给付义务。而因在签订《房屋有偿使用合同》时，北京顺义金街综合市场亦作为合同一方盖章，故应与顺义食品厂共同履行合同，金街中心作为北京顺义金街综合市场之后的主办单位，亦应与顺义食品厂就赔偿的损失承担连带给付义务。具体赔偿数额由本院根据楼房面积、装修、出租情况、双方协议履行期限的约定等酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：
一、被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心共同赔偿原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司损失八百五十万元，于本判决生效后三十日内执行；被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心对前述债务承担连带清偿责任；
二、驳回原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四十四万零三百八十元，由原告北京林吉建筑装饰装璜有限公司负担三十六万九千零八十元（已交纳），由被告北京市顺义食品总厂、北京市顺义区供销合作联合社、北京金街生活消费品市场中心负担七万一千三百元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 贾凤兰
人民陪审员 刘淑霞
人民陪审员 刘泽伶
二〇一五年九月十八日
书 记 员 范春艳