山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终3418号
上诉人（原审原告）：张瑞华，居民。
委托代理人：王廷勋，居民。
被上诉人（原审被告）：李燕妮，居民。
上诉人张瑞华因与被上诉人李燕妮租赁合同纠纷一案，不服山东省招远市人民法院（2015）招玲民初字第181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张瑞华及其委托代理人王廷勋、被上诉人李燕妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张瑞华上诉请求：一、除一审判决被上诉人支付的各项欠款45807元、赔偿费5000元外，要求被上诉人承担违约金66000元、物资损失320元，且设施押金10000元不予退还；二、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人在租赁合同中约定的“一楼大门北”所指的位置是指涉案房屋大门口北侧的场地，而非一层北侧楼梯间内房屋，上诉人只是同意被上诉人可以使用大门口北侧的场地进行营销活动而已，而不是将一层北侧楼梯间内房屋出租给被上诉人使用。因此，上诉人在本案中没有任何过错，更不存在违约。2、上诉人与被上诉人在一审诉讼中同意解除合同，并不代表合同到期，上诉人不应退换被上诉人设施押金。3、一审诉讼中，上诉人与被上诉人对上诉人的经济损失确认为6595元，一审判决被上诉人赔偿上诉人损失物资款6275元错误。故请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人李燕妮辩称，上诉人与被上诉人在租赁合同中约定的“一楼大门北”就是指一层北侧楼梯间内房屋，而不是上诉人所说的一楼大门北侧的场地。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人张瑞华向一审法院起诉请求：请求法院判决被上诉人李燕妮支付租金本息30000元、水电费5532元、违约金88000元，并赔偿室内设施损失及拆卸门头广告的费用5000元，另增加租金损失到判决生效之日。
一审法院认定事实：2014年9月3日，张瑞华与李燕妮签订房屋租赁合同，合同内容：一、张瑞华将招远市河西路4号楼三楼及一楼大门北（交房日期为2014年12月10日）屋内设施租赁给李燕妮用于经营，所辖区内应由李燕妮承担门前五包义务。二、租赁期限为3年，自2014年9月15日至2017年9月14日。三、每年租金88000元，交款方式为一年一次提前一个月交清。十、李燕妮必须提前三个月办理下年租房手续，并缴纳百分之十房租款，提前一个月一次性交清下年度房租款，否则张瑞华有权解除合同停止营业，违约金为一年租赁费，造成后果李燕妮自负。十一、水电费、钥匙、室内设施押金壹万元，合同到期七日内据实结算。合同不到期，押金不退还，张瑞华有权终止合同。十二、李燕妮在合同到期时需将在合同期内经张瑞华允许所做的广告标志拆除清理，建筑物表面恢复原样，违约张瑞华有权拆除并索赔5000元。室内物品进行盘点登记，有丢失损坏由李燕妮按新价赔偿。
合同签订后，李燕妮交给张瑞华租金48000元、押金10000元，并写欠条一张，内容是，今欠人民币肆万元，于2015年2月15日前还清，逾期按同期商业银行借款利率结算，并加收每天2%的滞纳金。欠款人李燕妮。张瑞华将房屋交给李燕妮管理使用。李燕妮在室外墙面上安装了广告宣传标志。2015年4月9日，李燕妮与案外人齐晓光在承诺书上签名，内容是，李燕妮租房尚欠房租40000元，因多次承诺未兑现，现最后一次了结。承诺如下，房租欠款分两次付清，第一次于2015年4月13日下午5点前结清20000元，第二次于4月30日下午5点前结清全部欠款，如结清不了，按合同执行，造成一切后果自负。2015年4月7日至6月6日，李燕妮共计付给张瑞华18000元。尚欠房租22000元，另欠水电费5532元。之后李燕妮将房屋的钥匙交给了张瑞华，再未经营。2015年7月21日，张瑞华向本院提起诉讼。2015年10月23日，经共同清点和双方协商，李燕妮给张瑞华损失的物资折价6275元。
双方争议的焦点是，本案的违约责任由谁承担。张瑞华称租赁合同上写的一楼大门北是指大门外北面的地方允许李燕妮在那里搞活动。合同上的交房日期为2014年12月10日，是因为工作人员打印合同时依照原来的合同版本，因失误没有将以前的数据删除。但张瑞华至今未提供其所说版本的合同原件。李燕妮主张其租赁的房屋包括一楼楼梯北的一间门市房，称合同上的交房日期2014年12月10日是计算房租的起算日期，2014年9月13日至2014年12月10日是装修时间，装修期间不算房租。2015年4月9日写了承诺书之后一直要那个门市房，张瑞华不给所以无法继续经营。
张瑞华提供如下证据，证明其主张。一、2013年12月2日张广平租赁一层北侧楼梯间内房屋的合同，合同期为2013年12月15日至2014年12月14日。张广平租赁的房屋用于经营烤鸭店。二、2015年7月31日，李超租赁一层北侧楼梯间内房屋的合同，合同期为2015年8月1日至2016年7月30日。三、杨永菊租赁二楼房屋的合同。招远永聚美华教育咨询服务部证明，租房时三楼已装修好，租金8万元，二楼也是租金8万元，一楼门头8000元。由于三楼的装修杨永菊用不上，所以她租了二楼。四、招远市格力电器销售有限公司证明，该公司在河西路4号楼一楼租赁房屋经营五年多，烤鸭店到期后，房东就在门北开始张贴出租广告，一直到王子宫殿婚纱摄影倒闭也没租出去。五、王子婚纱摄影店长付金萍出具的证明，证明王子宫殿停止经营的原因是欠烟台高利贷、职工工资、客户定金等无法经营造成的。
一审法院认为，张瑞华与李燕妮对签订的合同一楼“大门北”的解释产生了歧义，根据合同的上下用语及特注的交房时间分析，应理解为一楼大门北的房屋即李燕妮主张的一楼楼梯北面的一间门市房，该房的交接日期为2014年12月10日。张瑞华提供的证据不足以认定其主张的事实，其对“大门北”的解释不合常理，依法不予采信。李燕妮主张2014年12月10日是租赁费的起算日期，亦不符合合同第二条约定的内容，本院不予采信。关于所欠租赁费的数额，李燕妮两次给张瑞华出具欠条和承诺书，均认可按照约定的每年88000元给付，并未提出一楼房屋的问题，对其认可部分应予认定。2015年5、6月份，李燕妮将房屋的钥匙交给了张瑞华，2015年7月，张瑞华向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，2015年10月23日，本院主持双方清点了室内财产。综合分析以上事实，考虑到房屋出租需要一定的时间，以李燕妮支付租赁费至2015年12月15日为宜。即第二个租赁年度中计算3个月租金，计22000元（88000元/年÷12个月×3个月），加上第一年度所欠租赁费22000元，李燕妮需再付给张瑞华租金44000元。因双方履行合同中均存在违约行为，故张瑞华要求李燕妮给付违约金，本院不予支持。双方均认可损失的物资折价6275元，欠水电费5532元，本院予以认定，李燕妮应当给付以上赔偿款和欠款。因双方均同意解除合同，张瑞华预交的押金10000元，可抵顶李燕妮应付给张瑞华的款项。按照合同约定，李燕妮应将广告标志清理，建筑物表面恢复原样，如果不能如期完成，则可由张瑞华自行拆除，由李燕妮给付赔偿款5000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百二十条的规定，判决：一、李燕妮应付告张瑞华租金44000元、水电费5532元、损失物资赔偿款6275元，扣除张瑞华应返还给李燕妮的押金10000元，还应付给张瑞华人民币45807元。于判决生效后10日内付清。二、李燕妮应于判决生效后10日内将其所安装的广告标志全部拆除，并将墙面恢复原状。逾期未完全履行该义务，则应当付给张瑞华赔偿款5000元，由张瑞华自行处理。三、驳回张瑞华其他诉讼请求。如果李燕妮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3131元、财产保全费1138元，由张瑞华负担1811元，李燕妮负担2458元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，民事法律行为是公民、法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。上诉人与被上诉人签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且未违背国家法律禁止性规定，应为有效。上诉人与被上诉人均应按照合同约定履行各自义务，诉讼中，上诉人不能提供证据证明其对涉案房屋大门外北侧场地享有所有权或用益物权，被上诉人对此也予以否认，故上诉人认为合同中约定的“一楼大门北”是指涉案房屋大门外北侧场地之主张，没有事实依据，本院不予支持。庭审中，上诉人与被上诉人均确认损失物资赔偿款数额应为6595元，一审判决对损失物资赔偿款数额认定有误，应予纠正。
综上所述，上诉人张瑞华的上诉请求部分成立，原审法院所作判决错误部分应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持山东省招远市人民法院（2015）招玲民初字第181号民事判决第二、三项；
二、变更山东省招远市人民法院（2015）招玲民初字第181号民事判决第一项为被上诉人李燕妮应给付上诉人张瑞华房屋租金44000元、水电费5532元、损失物资赔偿款6595元，扣除上诉人张瑞华应返还给被上诉人李燕妮的押金10000元，还应给付上诉人张瑞华人民币46127元，并于本判决生效后10日内付清。
如果被上诉人李燕妮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3131元，由上诉人张瑞华负担1764元，由被上诉人李燕妮负担1367元。二审案件受理费1108元，由上诉人张瑞华负担。财产保全费1138元，由被上诉人李燕妮负担。
本案判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理审判员 李 安
二〇一六年九月八日
书 记 员 辛婷婷