浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第1046号
上诉人（原审被告）朱燕飞。
委托代理人（特别授权代理）魏德祥、杨红耀。
被上诉人（原审原告）胜达集团绍兴房地产开发有限公司。
法定代表人方吾校。
委托代理人（特别授权代理）陶哲敏、黄飞。
上诉人朱燕飞为与被上诉人胜达集团绍兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月11日立案受理后，依法组成由审判员高伯军担任审判长，代理审判员徐燕飞、丁林阳参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，2006年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告将柯桥泰港花园12幢102号房屋出售给被告；该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建设层数地上6层，底下1层；售价为959，987元；建筑面积185.29平方米，建筑面积误差按实结算。2008年1月1日，双方签订泰港花园购房补充合同一份，约定：经实测商品房的实际建筑面积为186.03平方米，建筑面积误差，按实结算。所附房屋平面图显示客厅预留杂物房的洞口。双方事后口头达成买卖杂物房的协议，但对价格及支付方式未作具体约定。被告已支付房款963，821元。2008年1月1日，原告向被告出具了交房联系单，载明：兹有朱燕飞业主购于泰港花园小区12幢102室，实测面积186.03平方米，杂物房03号，实测面积110.37平方米，地下车库车位31号的物业，在售楼处已结清应付款项，办完交房相关手续，现至你处准予办理房屋移交手续；款已结清；经办人：章瑞军（注：章瑞军系被告的丈夫）。被告持上述交房联系单到物业公司办理交接手续时，物业公司发现被告未支付杂物房价款，遂在交房联系单中注明：住宅房已办理，杂房暂不办理，待房产协商后下午交给物业交房联系单。2008年1月2日，被告签订入住合约并办理了入住手续（其中已领取杂物房钥匙3把），原告向被告交付了柯桥泰港花园12幢102号房屋及讼争杂物房。该杂物房有独立出入口，并在12幢102号房屋内有预留洞口。被告将12幢102号房屋及讼争杂物房进行装潢后入住。经征询被告意见，被告不同意将讼争杂物房交还原告，原告索款未果，遂成讼。
原审法院另认定，包括杂物房（半地下室）在内的胜达·泰港花园建设项目于2006年经绍兴县建设局审定并许可建设。胜达·泰港花园12号楼于2007年12月28日经竣工验收合格，并于2008年4月17日在绍兴县建筑业管理局办理备案，建筑面积2012.23平方（不包括未计入建筑面积的面积，如本案讼争地下杂物房的面积）。2009年10月22日，经绍兴县价格认证中心评估，讼争杂物房于2006年10月10日的市场价格为198，666元，原告为此支出评估费为1，000元。
原审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。双方当事人争议的焦点主要是：被告应否另行支付原告讼争杂物房的价款？该院认为，被告应按评估价格给付原告讼争杂物房的价款。理由如下：首先，讼争杂物房是独立的物，并非被告辩称的附属物。根据被告提供的胜达·泰港花园·洋房9-12号楼户型册，第9页载明：12号楼房型特点……1层配备2.8米空高半地下室：可以和一层打通形成跃式复合客厅，也可以封闭做他用。双方当事人对讼争杂物房有独立出入口，并在12幢102室房屋内有预留洞口均陈述一致。故讼争杂物房具有相对独立的使用功能，系独立的物。根据该院依职权向绍兴县建设局调取的泰港花园图纸一份，向绍兴县城建档案馆调取的建设工程规划许可证一份、建设方案认定书十份，可以证明包括杂物房（半地下室）在内的胜达·泰港花园建设项目于2006年经绍兴县建设局审定并许可建设的事实，根据谁投资谁所有的原则，讼争杂物房可以作为买卖标的。综上，对被告关于讼争杂物房不是独立的物，不能单独作为交易标的之辩称，该院不予采信。其次，根据现有证据可以认定被告支付的房屋价款并未包括杂物房的价款。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房单价为5，181元，依合同约定面积185.29平方米计算总价为959，987元。原告实际交付面积为186.03平方米，双方最后按实结算总价为963，821元。由此可见，被告已支付的价款并未包括杂物房价款。被告认为，原告在销售时已言明一楼房价比二楼房价高300元∕平方米，其支付的商品房价款已包括杂物房价款，故其无需另行支付杂物房的对价，并提供证人张某等人的证言加以证明。因张某等人的证言不能作为本案的定案依据，且被告丈夫章瑞军在原告派人催讨杂物房价款时说得很清楚：“钱我是不会少你的，反正我们有合同的，多少钱一个平方，按平方算，有多少算多少给你……”，故被告该项辩称理由，既与本案事实不符，亦缺乏依据加以印证，该院不予采纳。最后，被告应按评估价格支付讼争杂物房的价款。如前所述，原告工作人员与被告丈夫章瑞军的录音可以证明被告同意购买讼争杂物房，但被告认为原告交付的房屋有质量问题从而拒绝支付。合同法第六十一条规定，当事人就价款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同法第六十二条规定，根据合同法第六十一条的规定仍不能确定，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价，按照规定履行。根据绍兴县价格认证中心出具的评估结论书，讼争杂物房于2006年10月10日的市场价格为198，666元。既然被告不同意将讼争杂物房交还被告，被告理应支付对价。综上，现原告要求被告支付讼争杂物房价款，理由正当，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）项之规定，判决：被告朱燕飞在本判决生效后十日内支付原告胜达集团绍兴房地产开发有限公司杂物房价款198，666元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，273元（原告预交），由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。评估费1，000元，由原告负担（已缴纳）。
上诉人朱燕飞不服原审判决，提起上诉称：1、原审判决认定双方在2006年10月10日商品房买卖合同之外又“事后口头达成买卖杂物房的协议”与事实不符。本案讼争的杂物房应当包括在商品房买卖合同标的物之中。理由如下：首先，户型宣传册应当视为要约，原审认定为要约邀请显属错误；其次，上诉人配偶章瑞军在电话录音中承认、同意支付杂物房价款，不能作为认定双方事后口头达成买卖杂物房协议的依据，商品房买卖合同由上诉人订立，在上诉人不予追认的情况下，章瑞军言语产生的法律后果，应当由其个人承担，故被告主体错误，原审法院程序违法；最后，交房联系单内容也表明，杂物房系商品房买卖合同标的物的一部分。2、讼争杂物房不是一个独立于地上住宅的物，不能作为独立的交易标的。原审判决上诉人需另行支付杂物房价款，违背了“一物一权”原则。讼争杂物房与地上住宅之间有预留洞口，在设计图纸上显示为上下楼梯，即杂物房与地上住宅之间没有在物理上的隔断，二者同处于一个物理空间。也就是说，二者是一个物权整体。3、原审法院未同时判决被上诉人履行权证资料备案义务，属漏判。讼争杂物房净高2.8米，完全符合办理权属证书的物理要求。因杂物房系规划内的合法建筑物，只要开发商补交土地出让金和有关税费，取得相关资料并提交登记机关备案后，杂物房就可以办理权证。所以，即使杂物房系独立的物，上诉人必须支付对价，被上诉人也应当同时履行权证资料备案义务。请求二审法院在查清事实基础上撤销原判，依法改判。
被上诉人胜达集团绍兴房地产开发有限公司口头辩称：1、关于杂物房买卖协议是否达成问题。章瑞军与上诉人朱燕飞系夫妻关系，根据婚姻法的规定章瑞军也是本案讼争标的物的合法共有人，因此他对该标的物所作的承认的陈述具有法律效力。商品房买卖合同以及杂物房的口头买卖协议虽然代表人是朱燕飞，但章瑞军的行为是对夫妻共有财产的处置行为，原审法院对此认定正确。2、讼争杂物房与商品房是否属于同一物的问题。原审法院调查后认为，该杂物房和商品房系独立规划，并不是同一物。至于该杂物房与商品房有通道连通，系该商品房的设计功能，购买该商品房即应购买与其相通的杂物房，这在被上诉人的宣传手册上也有明确说明，上诉人作为完全民事行为能力人，对此是知晓的。同时，朱燕飞丈夫章瑞军录音资料中的陈述也与此相对印。3、关于杂物房办理产权证的问题。被上诉人对此不存在义务。根据浙江省测量规范及绍兴市的有关房屋建设面积规范及计算标准，层高2.2米及以上的必须计入容积率，层高起算标准是建筑物设计标准＋／-00为依据，本案讼争杂物房是半地下状态，房内净高2.8米，依据测量规范系半地下，也即＋／-00是1.4米，根据测量规范，无须办理独立的产权证。被上诉人已经将整个规划区域内房地产进行了房屋产权办理的资料备案，符合建筑面积测量规范的所有建筑物均可以办理房产证。综上所述，原审法院对本案认定正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人朱燕飞、被上诉人胜达集团绍兴房地产开发有限公司在二审中均未提出新的证据。
二审经审理认定的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点是双方是否在商品房买卖合同之外又另行达成了杂物房买卖协议。本院认为，双方在商品房买卖合同之外又达成了讼争杂物房的买卖协议。理由如下：首先，根据婚姻法关于夫妻对共同所有的财产有平等的处理权的规定，章瑞军作为上诉人朱燕飞的配偶，其与被上诉人口头达成讼争杂物房买卖协议的效力及于上诉人朱燕飞。其次，讼争杂物房与商品房之间虽在设计上预留有洞口相连，但杂物房有独立出入口，可封闭做他用，有独立的使用功能，故其属独立的物，而非商品房的一部分。同时，根据该讼争杂物房和商品房所在的胜达·泰港花园建设项目于2006年经绍兴县建设局审定并许可建设的事实与谁投资谁所有的原则，讼争杂物房可以作为买卖标的，且收益由被上诉人享有。最后，双方签订的《商品房买卖合同》中只约定了商品房单价为5，181元，依合同约定面积185.29平方米计算总价为959，987元，后被上诉人实际交付面积为186.03平方米，双方最后按实结算总价为963，821元。由此可见，上诉人仅仅支付了商品房的价款，对讼争杂物房并未涉及。本院认为，既然双方在商品房买卖合同之外又达成了杂物房买卖协议，且被上诉人已将该杂物房交付与上诉人占有并使用，上诉人理应支付相应对价，原审法院据此判决上诉人支付被上诉人杂物房价款计198666元合理。上诉人提出讼争杂物房包括在商品房买卖合同标的物之中、不能作为独立交易标的之上诉理由，与事实不符，本院不予支持。上诉人还提出原审法院未同时判决被上诉人履行权证资料备案义务、属漏判之上诉理由，因不属本案诉请范围，本院不予审查，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4273元，由上诉人朱燕飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高伯军
代理审判员 徐燕飞
代理审判员 丁林阳
二〇一〇年十一月一日
书 记 员 章卫琴