江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终446号
上诉人（原审原告）：蔡汉培，男，1968年10月29日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。
上诉人（原审原告）：徐汉秀，女，1969年6月11日出生，汉族，居民，住盐城市城南新区。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈劲松，江苏理高律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱粉兰，女，1964年11月3日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：施东升（系朱粉兰的丈夫），住盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：肖留高，男，1940年5月31日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审被告）：施连英，女，1943年6月27日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审被告）：肖红兵，男，1965年9月8日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
被上诉人（原审被告）：徐汉凤，女，1965年11月3日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。
上诉人蔡汉培、徐汉秀因与被上诉人朱粉兰、肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤案外人执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初2539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
蔡汉培、徐汉秀共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持蔡汉培、徐汉秀一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由朱粉兰、肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤承担。事实和理由：1.案涉房屋未能及时办理过户手续非因蔡汉培、徐汉秀自身原因，蔡汉培、徐汉秀在购房后一直催促肖留高夫妇办理房产证，但肖留高夫妇怠于办理，肖留高一家四口为逃避债务自2009年起失联，且其办理房产证后仍继续隐瞒已办理房产证的事实，致蔡汉培、徐汉秀未能办理过户手续；2.一审法院将案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因的举证责任分配给蔡汉培、徐汉秀，举证责任分配不当。
朱粉兰辩称，朱粉兰对案涉房屋享有抵押权，蔡汉培、徐汉秀并未取得案涉房屋所有权证，因此二人提起本案执行异议之诉不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
肖留高辩称，肖留高夫妇不存在不肯协助蔡汉培、徐汉秀办理过户登记的情况，关于蔡汉培、徐汉秀所称的买房后要求协助过户以及隐瞒取得产权证的情况，因为肖留高夫妇年纪大又生病了，具体的情况记不清了。请求二审法院依法处理。
施连英、肖红兵、徐汉凤未答辩。
蔡汉培、徐汉秀共同向一审法院起诉请求：1.判决停止对盐城市城南新区黄海街道北港花园10号楼605室及18号车库的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费由朱粉兰、肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤承担。
一审法院经审理查明：2006年9月10日，蔡汉培、徐汉秀与肖留高、施连英经协商达成口头协议，约定：肖留高、施连英将其拆迁安置的位于盐城市亭湖区黄海街道北港花园10号楼605室房屋及附属18#车库以人民币275000元的价格出售给蔡汉培、徐汉秀，在付清相应购房款项后，蔡汉培、徐汉秀即可领取房屋钥匙装修入住，待房产证办理后，肖留高、施连英协助蔡汉培、徐汉秀办理房产过户手续。当日，蔡汉培、徐汉秀依照约定向肖留高、施连英支付了275000元购房款，肖留高、施连英出具收条一份，载明：“今收到蔡汉培北港花园10号楼605室房款计贰拾柒万伍仟元整（￥275000.00元），此据！今收人肖留高、施连英，2006年9月10日”；肖留高、施连英并在盐城市地产拆迁安置服务中心于2006年9月6日开具的收据载明的“收款事项：北港10#605室、朝北18#车库”后注明“此房已出售蔡汉培，帐（账）已清，肖留高、施连英，2006年9月10日”，二人在上述两张条据的签名处均有捺印。当日，蔡汉培、徐汉秀在物业公司办理了房屋交接手续，领取钥匙装修入住至今。后蔡汉培、徐汉秀多次催促肖留高、施连英协助办理过户手续无果，遂诉至一审法院。一审法院作出（2011）亭新民初字第0267号民事判决，判决：“一、原、被告之间就盐城市亭湖区黄海街道北港花园10#楼605室及附属18#车库达成的房屋买卖合同合法有效。二、驳回原告蔡汉培、徐汉秀要求被告肖留高、施连英协助其办理盐城市亭湖区黄海街道北港花园10#楼605室及附属18#车库的相关产权变更登记手续的诉讼请求。案件受理费160元，依法减半收到80元，由原告蔡汉培、徐汉秀负担。”
一审法院另查明，2011年3月11日，肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤向朱粉兰出具借条一份，载明：“今借到朱粉兰人民币伍拾万元整（￥500000.00元）”。2011年3月15日，肖留高、施连英以其位于盐城市城南新区车库向朱粉兰为该笔借款设立抵押担保，他项权证号第0010778号，抵押期限2011年3月15日
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2012年3月8日，抵押限额50万元。因朱粉兰多次催还借款无果，遂向一审法院起诉，后申请强制执行。一审法院于2014年1月30日作出（2014）亭新执字第0052-1号执行裁定书，裁定：“查封、扣划被执行人肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤在金融机构存款或在其他单位的收入508800元及逾期利息，或查封、扣押其价值相等的财产。”后又于2014年6月13日作出（2014）亭新执字第0052-2号执行裁定书，裁定：“本院（2014）亭新执字第0052号执行案件终结执行。如发现被执行人有可供执行的财产，申请人可随时请求本院执行。”后朱粉兰于2016年12月20日申请恢复执行，一审法院依法作出（2016）苏0902执恢542号执行裁定书，裁定：“冻结、扣划被执行人肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤在金融机构存款或在其他单位的收入508800元及逾期利息，或查封、扣押其价值相等的财产。”并于2017年1月4日查封了肖留高、施连英名下位于盐城市城南新区车库。蔡汉培、徐汉秀认为（2016）苏0902执恢542号执行裁定书认定事实错误，查封行为侵害其合法权益，遂向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年4月19日作出（2017）苏0902执异128号民事裁定，裁定驳回蔡汉培、徐汉秀的执行异议请求。蔡汉培、徐汉秀遂提起本案诉讼。
一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。1.本案中蔡汉培、徐汉秀与肖留高、施连英签订的房屋买卖协议合法有效，但双方未进行房屋所有权变更登记，因此蔡汉培、徐汉秀不能成为案涉房屋的所有权人。2.肖留高、施连英、肖红兵、徐汉凤向朱粉兰借款时，肖留高、施连英将其所有的位于盐城市城南新区黄海街道北港花园10号楼605室房屋及18号车库抵押给朱粉兰并办理了他项权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的享有对抗案外人担保物权等有限受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。朱粉兰对案涉房产享有抵押权，应对该房的拍卖、变卖款享有优先受偿权。综上，蔡汉培、徐汉秀虽然与肖留高、施连英签订了房屋买卖合同并已经实际居住，但未进行所有权登记，且其不能提供证据证明该结果非自身原因造成，故不能对抗已经抵押登记在先的抵押权，蔡汉培、徐汉秀的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，一审判决：驳回蔡汉培、徐汉秀的诉讼请求。案件受理费5425元由蔡汉培、徐汉秀负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡汉培、徐汉秀以其已经购买案涉房屋、交付全部房款并实际居住为由，诉请要求停止对案涉房产的执行，应对上述法条中明确的四项情形承担举证责任。根据查明的事实，蔡汉培、徐汉秀确已在人民法院查封之前与肖留高、施连英之间存在口头买卖案涉房屋的约定，支付了全部价款，并已在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，双方之间的口头房屋买卖合同已经生效的法律文书确认为合法有效。关于蔡汉培、徐汉秀能否据此要求停止执行案涉房屋的问题。本院认为，1.蔡汉培、徐汉秀与肖留高、施连英虽存在口头约定买卖房屋，但双方并未签订书面的房屋买卖合同；2.案涉房屋为拆迁安置房且出卖时尚未办理产权登记，蔡汉培、徐汉秀在购买房屋之前对此已经明知，二人对拆迁安置房存在交易限制，不能在取得房产证后立即办理产权转移登记手续的情形亦应明知，故二人对未能办理登记过户手续存在过错。因此，蔡汉培、徐汉秀提起本案案外人执行异议之诉不符合上述司法解释第二十八条的规定，一审法院驳回二人的诉讼请求并无不妥。关于蔡汉培、徐汉秀提出肖留高、施连英怠于和隐瞒办理产权证，未能过户并非蔡汉培、徐汉秀过错的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院将非因买受人自身原因办理过户登记的举证责任分配给蔡汉培、徐汉秀承担符合法律的规定，故蔡汉培、徐汉秀提出一审法院举证责任分配不当的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上，蔡汉培、徐汉秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5425元，由上诉人蔡汉培、徐汉秀负担。
本判决为终审判决。
审判长 樊丽萍
审判员 孙曙光
审判员 周 陇
二〇一八年六月十五日
书记员 周亚梅