江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民终4977号
上诉人（原审被告）：盐城市大丰区中元贸易有限公司，住所地盐城市大丰区人民南路15号。
法定代表人：王东生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁杰，江苏一正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：杨玉龙，男，1987年1月28日生，汉族，住滨海县。
委托诉讼代理人：孟新华，阜宁县新华法律服务所法律工作者。
上诉人盐城市大丰区中元贸易有限公司（以下简称中元公司）因与被上诉人杨玉龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2017）苏0982民初1224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中元公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由杨玉龙承担。事实和理由：1、中元公司在与杨玉龙签订《商业用房租赁合同》后，已腾空涉案房屋等待杨玉龙接受，中元公司不存在违约行为，一审法院认定中元公司违约不符合客观事实；2、在杨玉龙已向一审法院起诉的情况下，其仍向设计单位支付设计费115000元属于扩大的损失，且设计合同的签约主体是幻影网咖与设计单位，与本案当事人无关，也无相应证据证明杨玉龙已实际支付，该设计费不应由中元公司承担。
杨玉龙答辩称，1、《商业用房租赁合同》签订后，杨玉龙按照约定履行了全部义务，中元公司应当在合同签订70日内将涉案房屋交付杨玉龙，并且在交付房屋后50日内保证电梯的正常使用，而直至一审法院现场勘验时，中元公司的全体人员都在案涉房屋内办公，直至一审判决后，中元公司也没有按照合同约定保证电梯的正常使用，电梯还未安装；2、合同签订后，杨玉龙就与设计单位签订了设计合同，因杨玉龙与徐某是合伙关系，营业执照就用了徐某的名字，与设计单位签订合同的也是杨玉龙，该设计费已实际给付，设计单位的负责人一审中已作了说明。请求驳回上诉，维持一审判决。
杨玉龙向一审法院提出的诉讼请求：判令解除杨玉龙与中元公司签订的《商业用房租赁合同》；判令中元公司立即返还房屋租金248000元、保证金30000元，合计278000元；判令中元公司赔偿损失115000元；判令中元公司支付违约金74400元；判令中元公司赔偿差旅费5000元、租房租金10000元；本案诉讼费用由中元公司承担。
一审法院认定的事实：
一、2016年8月8日，杨玉龙与中元公司签订《商业用房租赁合同》一份，载明：“甲方（出租方）：中元公司，法定代表人：王东生；乙方（承租方）：杨玉龙。根据《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜订立本合同。第一条：房屋坐落地址：盐城市大丰区××号中元大厦五、六层（附产权证复印件）。第二条：本合同租赁期约定为五年，自2016年8月8日至2021年8月，租期起算时间按实际交付房屋时起算。第三条：租金及支付方式：租金为税后14000元/每年（大写：拾肆万元整）。前三年租金标准不变，第四年起逐年按上年度的5%递增。租金按年度支付，先付租金后使用，下一年的租金应提前一个月支付。乙方如需发票其税金由乙方承担。房屋租赁期间，由房屋本身衍生出的税、费由甲方承担，因乙方经营所产生的费用由乙方承担。乙方应支付保证金30000元（大写：叁万元整），待租赁期满且结清房屋租金、水电费用后，甲方应于三日内无息将保证金退还给乙方。第四条：甲方的权利和义务：1、甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营，并提供乙方办理经营所需的各种证件及手续（如：房产证、平面图、消防验收证明等）。租赁期内房租不得加价及房屋不得转租。甲方应予以配合、给予、协调乙方经营及改制过程中相应义务（保证乙方正常办理手续及经营）。2、在租赁期间，甲方应保证所出租房屋权属清楚，无共同人反对，无使用之纠纷。3、在甲方将房屋交付给乙方使用前，应负责将所租房屋办理好水、电等落户以及配备水电等基本设施，其所有权归甲方所有。甲乙双方在本房屋租赁前经过充分沟通、了解，明确乙方所经营项目的内容和规模，并按乙方经营需求提供所需要的水、电等所需资源的类型和容量，确保乙方正常经营的用量，甲方负责引进上述资源至本房屋内，并单独装表计量。乙方经营期间使用的水、电等费用由乙方承担。4、甲方需在签订合同七十日内交房并移除与乙方无关的通讯设备等，交房后五十日内保证电梯的正常使用，乙方租赁期间电梯的维护、保养和安全运行由甲方负责。应乙方经营需要经甲方同意在五至六层楼板打通设置及改制内楼梯，后期恢复由乙方负责。5、约定租赁期满，乙方未续租，甲方有权收回该房屋。乙方添置用于经营的所有可移动、可拆除的设备设施归乙方所有。不能移动、拆除的装修归甲方所有。乙方应在租赁期满后10日内搬离，逾期则相关财产归甲方所有。6、租赁期间如遇国家拆迁征用，乙方有向甲方索要属于乙方的装修、固定资产投入和经营损失，甲方收到政府补偿后全额向乙方支付，甲方不得扣留。第五条：乙方的权利和义务：1、乙方按照本合同约定使用该房屋，不承担该房屋自然损耗的赔偿责任。2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对房屋进行装修，甲方不得干涉（除甲方同意五至六层楼板打通，设内楼梯）。3、在租赁期内，房屋所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担。4、按本协议约定支付租金和相关费用。5、租赁期间因与甲方无关的原因导致乙方无法经营的，如需终止合同，所有资产投入与甲方无关。第六条：房屋使用要求和维修责任：1、在租赁期间，乙方发现该楼层及其附属设施（如电梯损坏或故障、外墙面渗漏、房屋六楼屋面渗漏等），甲方应在乙方通知后及时进行维修，以保证乙方正常经营。逾期不维修的，乙方可代为维修。维修及相关费用由甲方负责承担。2、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生事故的，乙方应负责赔偿并承担责任。3、乙方租赁间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常可使用安全状态。本合同已明确的电梯、屋面、外墙面等维护、维修、安全等由甲方负责……。第十条：合同的变更和解除：1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同收回房屋，对乙方已缴纳租金不再退还。（1）逾期30天未缴纳租金的；（2）承租方进行违法犯罪活动的；2、甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同，并对乙方前期的资产总投入予以全额赔偿，同时支付资产总投入的30%违约金。（1）租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全；（2）甲方未履行以上条款之一及相关约定的……第十二条：其他条款：1、本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。2、本合同连补充条款及附页共叁页，一式四份。其中甲乙双方各二份（附身份证、产权证复印件），双方签字，乙方支付第一年租金后生效。甲方（出租方）：盐城市大丰区中元贸易有限公司（盖章），法定代表：王东生（签字）。乙方（承租方）：杨玉龙（签字）。2016年8月8日。”
二、同日，杨玉龙与中元公司签订《补充协议》，载明：“甲方：盐城市大丰区中元贸易有限公司。乙方：杨玉龙。甲乙双方在平等自愿的基础上，经过充分协商就租用甲方盐城市大丰区人民南路2-8中元大厦五、六层，达成补充协议如下：一、因乙方需要增加门外的场地，经双方认可第一年租金为248000元（大写：贰拾肆万捌仟正），第二年租金为248000元（大写：贰拾万捌仟正），第三年租金为248000元（大写：贰拾万捌仟正），第四年租金为260400元（大写：贰拾陆万零肆佰正），第五年租金为273420元（大写：贰拾柒万叁仟肆佰贰拾正），合计五年租金为1277820元（大写：壹佰贰拾柒万柒仟捌佰贰拾正）。二、租金缴纳时间按原合同执行。三、原合同其他条款不变。四、本协议一式二份，甲乙各执一份，双方签字并盖章。甲方:盐城市大丰区中元贸易有限公司（盖章），代表（签字）：王东生。乙方（签字）：杨玉龙。签订日期：2016年8月8日。”
三、上述租赁合同及补充协议签订后，杨玉龙即将双方约定的涉案房屋第一年租金248000及保证金30000元向中元公司支付。中元公司向杨玉龙出具收到租金248000元及保证金30000元的收条两份。
四、涉案租赁房屋所有权人、土地使用权人为中元公司。
五、一审法院于2017年5月26日对涉案房屋进行现场勘验：涉案中元大厦共有南北两楼梯通道，入口均有带锁卷帘门。一楼至五楼各楼梯口无门，五楼至六楼入六楼层面有卷帘门。整幢楼北侧外墙接近楼梯处为安装电梯被凿开，但勘验时电梯未安装。（1）勘验时，五楼原承租人“东方娃娃”已搬离，室内少许搬离后残余垃圾。内部各房间均属于敞开状态，未上锁。（2）六楼由北向南右手第一间房间仍有原承租人移动公司留有的若干机器设备若干，且未拆除；右手第三间、第四间房间勘验时仍是中元公司办公室，内有中元公司工作人员上班；其他房间均处于敞开未锁状态，内部有些许杂物未清理。
对有争议的证据和事实，一审法院作如下分析与认定：
一、杨玉龙提交《商业用房租赁合同》，陈述合同第四条第4款约定中元公司应于签订合同七十日内交房并移除与乙方无关的通讯设备等，交房后五十日内保证电梯的正常使用。但中元公司并未按照合同约定于签订合同七十日内向杨玉龙交房，且电梯直至开庭审理时仍未安装，更无法保证交房后五十日内电梯正常使用。中元公司违约在先，杨玉龙据此要求解除双方之间签订的租赁合同、补充协议，中元公司返还其已收取的租金248000元、保证金30000元。
中元公司质证意见：1、我公司对《商业用房租赁合同》真实性无异议，但双方在签订合同时并未在合同上留有对方尤其是杨玉龙的联系方式。合同签订后，我公司已按照约定将涉案房屋腾空等杨玉龙找我公司拿房，但直至杨玉龙诉讼都没有与我公司联系，我公司没有与杨玉龙联系的原因是没有杨玉龙的联系方式。现在涉案房屋一直空置，合同中约定的电梯已经安装一半，现已经停装，停装的原因是本市全国文明城市检查以及我公司资金短缺，安装电梯的钱我公司已经缴纳30%，剩余费用并未支付。2、杨玉龙承租的涉案房屋没有门锁，杨玉龙可以随时进驻和进行相应的设计，事实上杨玉龙也已经进驻了涉案房屋，同时合同中并没有具体约定双方必须履行法定的手续才视为交付，事实上我公司已经在约定的期限内将房屋腾空，租赁房屋已经向杨玉龙交付，杨玉龙解除租赁合同不符合法律规定。
一审法院认为：《商业用房租赁合同》签订后，双方应当按照合同约定履行各自的义务。杨玉龙已按照合同约定支付第一年租金及保证金，履行完合同约定的义务。则中元公司亦应当按照约定在合同签订后七十日内交付房屋。所谓交付，是指把物交给对方占有或控制。虽双方在租赁合同中并未就涉案租赁物如何履行交付手续作详细约定，但涉案租赁物的产权人系中元公司，在中元公司实际控制中，且双方在签订租赁合同时涉案房屋仍处于前承租人承租情形中，中元公司在交付给杨玉龙前需对涉案房屋进行腾空。中元公司辩称其无杨玉龙的联系方式，在腾空后无法联系杨玉龙进行房屋交付，显然与常理不符，对此抗辩意见依法不予采纳。同时，中元公司陈述其至今都未将涉案房屋内办公室钥匙交付给杨玉龙，进一步证明了中元公司并未在合同约定的时间将涉案房屋交付给杨玉龙占有、使用，且一审法院在对涉案房屋进行勘验时，中元公司至今仍在其内办公。故依法认定中元公司在收到杨玉龙支付的租金及保证金后并未按照合同约定交付房屋，其违约在先，现杨玉龙要求解除租赁合同、补充协议，中元公司返还已收取的第一年租金248000元、保证金30000元符合双方约定和法律规定，依法予以支持。
杨玉龙提交盐城市大丰区幻影开拓者网吧营业执照副本复印件；幻影网咖（委托方）与豪庭装饰（受托方）签订的《设计合同》；购买方名称为幻影开拓者网吧的江苏增值税普通发票两张（服务名称为设计费，金额为115000元）；证人徐某、李某、冯某的证人证言；盐城市大丰区幻影开拓者网吧装修工程、消防工程设计图纸三份。证明杨玉龙、徐某、李某等合伙经营盐城市大丰区幻影开拓者网吧，由杨玉龙代表盐城市大丰区幻影开拓者网吧与豪庭装饰签订设计合同并支付设计费用115000元，因中元公司违约在先，致使杨玉龙委托豪庭装饰设计图纸及计划无法实施，产生经济损失即设计费用115000元，根据租赁合同第十条约定，中元公司应对杨玉龙前期的资产总投入予以全额赔偿。
中元公司质证意见：杨玉龙提交的盐城市大丰区幻影开拓者网吧营业执照副本复印件与本案无关，证人证言证明杨玉龙与徐某等合伙经营亦与其提供的营业执照记载系个人独资企业自相矛盾，杨玉龙与盐城市大丰区幻影开拓者网吧无任何关系，且证人徐某与李某与杨玉龙有亲属关系，其证人证言应当不予采信；对杨玉龙提交《设计合同》的三性均有异议，该份合同没有具体的签订时间，且合同与本案租赁合同的履行没有关联性，关于杨玉龙提交的增值税发票开票时间为2017年3月1日，且设计费为幻影开拓者网吧支付，与杨玉龙无关，亦与本案租赁合同履行无关，且开具了增值税发票不代表实际支付了该笔费用，故杨玉龙陈述的115000元设计费与本案无关，亦不属于杨玉龙陈述的前期资产总投入。
一审法院认为：杨玉龙提供证人徐某、李某的证人证言佐证其系盐城市大丰区幻影开拓者网吧的合伙人之一，虽与其提供的营业执照记载的该网吧系投资人为徐某的个人独资企业情况不符，但杨玉龙租赁本案所涉中元大厦五层、六层房屋显然系经营使用，结合杨玉龙提交的《设计合同》、设计费发票及相应的中元大厦五、六层装修、消防图纸可以看出，其租赁涉案场地的目的为经营网吧，网吧名为“盐城市大丰区幻影开拓者网吧”，因与中元公司签订租赁合同的是杨玉龙，与豪庭装饰签订设计合同的亦是杨玉龙，故杨玉龙持有增值税发票及涉案场地有关的装修、消防等设计图纸来主张租赁房屋后产生的设计费用并无不妥。关于设计费用115000元因有设计合同、装修消防等图纸、增值税发票、证人证言等证据予以佐证，对该笔金额予以确认。
三、杨玉龙主张中元公司赔偿其因准备经营网吧在大丰区××区租赁房屋产生的租金10000元，提交杨玉龙与施汉石签订的《租房协议书》，该协议书中约定杨玉龙承租坐落在大丰市××室的房屋，年租金为12000元，租赁期为2016年10月10日起至2017年10月9日止，租金于2016年10月7日交1000元押金，余款于2016年10月12日缴清。杨玉龙陈述因涉案房屋不能如期交付，其已不在上述承租房屋内居住，但租金已经实际缴纳，中元公司理应赔偿该项损失。
中元公司质证意见：对该份租房协议书的三性均有异议，租房协议书中所涉租金是杨玉龙平常居住生活所支出的费用，同本案的租赁关系没有关联。
一审法院认为：杨玉龙提交《租房协议书》显然与本案租赁事实无关联性，其不能仅凭与案外人签订的租房协议书来主张涉案房屋交付不能对其产生的经济损失，同时租房协议书中约定的租期为2016年10月10日起至2017年10月9日，现杨玉龙自行选择空置租赁房屋，所产生的租金损失应当由其再自行承担。故对杨玉龙的该项主张依法不予支持。
四、杨玉龙主张中元公司违约应根据合同第十条之约定承担违约金74400元（248000元×30%）。
中元公司质证意见：对杨玉龙主张的违约金不予认可。双方在合同中约定违约金没有法律依据，违约金应当以补偿为主，惩罚为辅。在本案中，杨玉龙没有任何损失，其主张违约金没有任何依据。
一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对于违约金的约定不宜过分高于因违约造成的损失。本案中中元公司收取租金、保证金后未能按照约定及时将涉案场地交付给杨玉龙，对杨玉龙造成的可预期损失即为已经收取租金、保证金的利息损失，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”。故双方在租赁合同中约定按照资产总投入的30%计算违约金标准明显过分高于中元公司违约给杨玉龙造成的可预期损失，故酌定将违约金标准核减为中元公司返还杨玉龙已支付的租金248000元、保证金30000元（合计278000元）之日时中国人民银行核准的一至三年（含）贷款基准利率的1.3倍，违约金计算期限自双方租赁合同依法解除之日起开始计算至上述278000元实际返还之日止。
五、杨玉龙主张中元公司赔偿其于2016年9月30日其至2017年1月4日止因处理涉案房屋租赁事宜往返于大丰、滨海过程中产生的邮费和餐饮住宿费用，共计6759元。
中元公司质证意见：杨玉龙提交的这些票据反而能够证明我公司已经将涉案房屋交付给杨玉龙，但对杨玉龙所举票据的三性有异议，且杨玉龙家住滨海县滨海港，票据中有部分是阜宁加油站的票据。
一审法院认为：杨玉龙陈述其主张的餐饮费、加油费等均是因中元公司的违约行为造成的，即使杨玉龙所提交的证据能够证实他存在上述损失，但其已因中元公司的违约行为主张违约金，不应当就该项违约行为再主张中元公司赔偿损失，故对杨玉龙该项主张依法不予支持。
一审法院认为，杨玉龙与中元公司签订《商业用房租赁合同》并交付租金、保证金系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。杨玉龙在签订合同后即按照约定交付租金、保证金，中元公司未能按照约定交付符合合同约定条件的房屋，且至今为止仍在其实际控制之下，已构成明显违约，杨玉龙据此要求解除合同符合法律规定，依法予以支持。租赁合同被依法解除后，中元公司应当返还杨玉龙其已经收取的租金、保证金，并赔偿杨玉龙因此造成的经济损失。杨玉龙在与中元公司签订租赁合同后即投入资金进行涉案租赁场地的装潢，为此支付装修设计费用115000元，该笔费用因中元公司的违约行为造成杨玉龙支出未得到相应收益回报，中元公司对此应当承担赔偿责任，故对杨玉龙要求中元公司返还租金248000元、保证金30000元，赔偿设计费用115000元的诉讼请求依法予以支持。杨玉龙主张按照双方合同约定要求中元公司承担资产总投入30%的违约责任显然过高，一审法院酌定中元公司应当支付的违约金为：以278000元为基数自合同解除之日起即本判决生效之日起至该款实际给付之日止按年利率7.8%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、中元公司于判决生效后15日内返还杨玉龙租金248000元、保证金30000元，合计人民币278000元。二、中元公司于判决生效后15日内赔偿杨玉龙设计费用115000元。三、中元公司于判决生效后15日内赔偿杨玉龙违约金［违约金计算方式：以278000元为基数，自本判决生效之日起至上述第一项中278000元实际给付之日止按年利率7.8%计算］。四、驳回杨玉龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8536元，保全费2945元，合计人民币11481元，由杨玉龙负担1801元，由中元公司负担9680元。
二审中，中元公司提交了一组照片，以证明涉案房屋内的电梯已安装，安装时间是在2017年10月，并已经通过验收，合同之所以约定交房后50日安装电梯，就是等在杨玉龙装修房屋时，同步安装电梯，我公司对安装电梯不构成违约。经质证，杨玉龙对该组照片的真实性、关联性均有异议，认为即使中元公司现在已将电梯安装好，也是在合同约定时间以后很长一段时间安装的，中元公司陈述的安装时间是2017年10月，而一审判决时间是2017年8月，该组照片不能证明中元公司的证明目的，即使现在电梯已经安装，中元公司仍然构成违约。
二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。
本院认为，上诉人中元公司与被上诉人杨玉龙签订的《商业用房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，杨玉龙已按约交付租金、保证金，而中元公司未能按照合同约定的交付条件和时间交付涉案房屋，已构成违约，依法应当对杨玉龙承担违约责任。中元公司上诉称其已按《商业用房租赁合同》约定腾空房屋等待杨玉龙接受。对此，虽然合同中未就涉案租赁房屋如何交付作明确约定，但签订合同时租赁物在中元公司实际控制下，且经一审法院现场勘验，中元公司仍在其内办公，原承租人的相关设备尚未拆除，显然不符合约定的交付条件；合同约定在签约后70日内交付房屋，在交房后50日内保证电梯正常使用，而根据中元公司二审陈述其于2017年10月安装电梯并通过验收，亦不符合约定的交付时间。故对杨玉龙要求解除《商业用房租赁合同》的请求依法应予支持，中元公司应当返还杨玉龙交纳的租金和保证金，并赔偿杨玉龙因此造成的经济损失。《商业用房租赁合同》约定在因中元公司违约而解除合同的情况下，中元公司应赔偿杨玉龙的前期投入损失。杨玉龙与他人合伙在涉案房屋开办幻影网咖，并与设计单位签订设计合同，为此支付设计费115000元，对此损失中元公司应予赔偿。中元公司上诉称，该设计费用损失与其和杨玉龙均无关，未实际发生，即使存在也属于扩大的损失，中元公司不应承担该责任。对此，幻影网咖系由杨玉龙与他人合伙开办，设计合同载明设计地点位于大丰区××号，审理中双方一致认可该地点即为涉案房屋所在地；杨玉龙亦提供了设计合同、装修消防图纸、增值税发票、证人证言等证据证明其支付了115000元设计费；该费用系杨玉龙为对涉案房屋装修设计而支出，中元公司以杨玉龙支出该费用的时间在诉讼发生后而认为属于扩大的损失，没有事实依据和法律依据。故本院对中元公司的上述上诉理由不予采信。《商业用房租赁合同》还约定按照资产总投入的30%计算违约金，一审中杨玉龙对此提出主张。一审法院根据违约金的弥补损失、兼顾惩罚的性质，对约定违约金的标准已作调整，符合法律规定。
综上，中元公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8536元，由上诉人盐城市大丰区中元贸易有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 东
审判员 张晨阳
审判员 曹 荣
二〇一七年十二月十二日
书记员 周 洋