防城港市港口区人民法院广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初259号原告：中国建设银行股份有限公司防城港分行，住所地广西防城港市港口区渔万路39号。负责人：谭海，该行行长。委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所实习律师。被告：徐秀梅，女，1970年5月11日出生，汉族，户籍所在地山西省临汾市尧都区，被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。法定代表人：谢龙，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司防城港分行（以下简称建行防城港分行）诉被告徐秀梅、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行防城港分行的委托诉讼代理人潘昆龙到庭参加诉讼，被告徐秀梅、富乐华公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行防城港分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告徐秀梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）；2.被告徐秀梅偿还原告借款本金123997.38元并支付相应利息1036.70元（暂计至2016年11月12日，以后另计，包括复利和罚息，按借款合同规定计付）；3.被告徐秀梅向原告支付律师费12253元；4.被告徐秀梅支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；5.原告对被告徐秀梅提供的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；6.被告富乐华公司在上述债务范围内负连带保证责任。事实与理由：2014年4月23日，原告与被告徐秀梅《借款合同》（编号为450182300-2012-20140300604）,约定由原告借款152000元给被告徐秀梅，用于购买被告富乐华公司开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处南侧防城港市中央商务区，借款期限自2014年5月11日至2024年5月11日，共120个月;还款方式采用等额本息还款，被告徐秀梅每月归还原告本息1729.80元,不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告徐秀梅立即清偿借款本息及相关费用，并解除借贷关系。被告徐秀梅以其上述房产为借款设定抵押担保。借款合同还约定了其他条款。2013年12月11日，原告与被告富乐华公司签订一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号为4501823002013012，以下简称《最高额保证合同》），约定被告富乐华公司为借款人提供保证担保，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于贷款人垫付的有关手续费、杂费等）、贷款人为实现债务与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）；如果借款合同项下债务到期或者贷款人根据借款合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反借款合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论贷款人对借款合同项下的债权是否拥有其他担保……保证人在最高额保证合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照最高额保证合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2014年5月7日，原告依法取得房产管理部门颁发的编号为防港房预港口直字第A220141669号房屋预告登记证明，该证明记载有预告登记权利人、预告登记义务人、权利价值等项。2014年5月12日，原告依约将被告所贷款项如数划至合同约定的账户。在合同履行过程中，被告徐秀梅并未按借款合同的约定履行还款义务，至2016年11月12日止，逾期未还及未到期的贷款本金余额为123997.38元，拖欠利息1036.7元（利息暂计至2016年11月12日止，2016年11月13日起至还清之日止的利息按合同计付）。原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并支付律师费12253元。被告徐秀梅、富乐华公司未作答辩。本院经审理对原告建行防城港分行主张的事实予以认定。本院认为，原告与被告徐秀梅、富乐华公司签订的《借款合同》、《最高额保证合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。关于原告要求解除与被告徐秀梅签订的《借款合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定及原告与被告徐秀梅在《借款合同》中的约定，由于被告徐秀梅未按照合同约定按时足额偿还借款本息，故原告有权解除其与被告徐秀梅签订的《借款合同》。关于原告要求被告徐秀梅偿还借款本金并支付利息、罚息、复利的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告徐秀梅却未能按约履行还款义务，显属违约。原告要求被告徐秀梅按照合同约定归还本金123997.38元并支付利息、罚息、复利1036.70元（2016年11月13日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）的诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于原告要求被告徐秀梅支付原告为实现债权所支付的律师服务费12253元等相关费用的问题。根据原告与被告签订的《借款合同》的约定，被告徐秀梅应承担原告为追索债务据实支出的律师服务费，综合考虑《委托代理合同》约定的代理期限、原告诉讼请求的标的金额及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费〔2013〕41号），本院予以支持6126.53元。对超过收费标准的律师费部分以及其他未发生的费用，本院不予支持。关于原告要求被告富乐华公司在被告徐秀梅债务范围内承担连带清偿责任的问题。《最高额保证合同》对被告富乐华公司的保证责任作明确、具体的约定，保证方式为连带责任保证。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告富乐华公司对被告徐秀梅的上述债务承担连带清偿责任。关于原告请求对处置被告徐秀梅预告抵押登记的房屋所得价款优先受偿的问题。本案中，原告办理的是预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，案涉房屋的抵押权并未设立，原告对案涉房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司防城港分行与被告徐秀梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告徐秀梅在本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司防城港分行借款本金123997.38元并支付截止至2016年11月12日的利息、罚息、复利1036.70元（2016年11月13日之后的利息、罚息、复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）；三、被告徐秀梅在本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司防城港分行支付律师费6126.53元；四、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告徐秀梅的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3045.74元，保全费1206.43元，公告费700元，三项合计4952.17元（原告中国建设银行股份有限公司防城港分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司防城港分行负担247.17元，被告徐秀梅、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担4705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3045.74元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。审 判 长  李明娟人民陪审员  潘泽耀人民陪审员  刘敬佳二〇一七年八月二十六日书 记 员  王 颖相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。