广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初4940号原告：金永明，男，1984年11月29日出生，汉族，住广东省廉江市，委托诉讼代理人：姚伟，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹灼彬，广东盈隆律师事务所实习律师。被告：黎永尚，男，1981年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部，住所地：广东省佛山市三水区西南街道德兴路雅豪居东二十四座-东二十五座首层72号。经营者：钟连喜，女，汉族，1971年2月22日出生，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：张思平，广东华生律师事务所律师。原告金永明诉被告黎永尚、佛山市三水区西南街海棠房屋中介服务部（以下简称“海棠房屋中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金永明的委托诉讼代理人姚伟、被告黎永尚、被告海棠房屋中介的委托诉讼代理人张思平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金永明向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年5月29日签订的《房地产买卖合同》；二、被告黎永尚退还原告已支付的定金5万元；三、被告黎永尚于合同终止之日起三日内退还原告购房款13万元；四、被告黎永尚于本合同终止之日起三日内向原告支付违约金24万元；五、被告黎永尚向原告支付逾期过户赔偿94400元（以购房价格80万元为基数，按年利率12%，自2017年6月1日起计算至本合同终止之日止，暂计至2017年11月25日为47200元，双倍收取为94400元）；六、被告海棠房屋中介退还原告已支付的居间服务费2000元并对第二项至第五项诉讼请求承担连带赔偿责任；七、本案保全费、诉讼费由两被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月29日签订《房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定：卖方即被告黎永尚将其所有的位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十五座1408号房以80万元的价格出卖给买方即原告。原告应当于签订合同当日支付5万元购房定金，被告黎永尚收到定金后五日内向银行申请还贷。原告于2017年6月10日前支付首期房款38万元，原告、被告黎永尚待涂销他项权证后向银行申请办理按揭贷款，银行按揭审批通过后，双方在三天内办理过户手续。同时，被告黎永尚于《合同》第八条承诺：“卖方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由卖方负责处理，买方与经纪方均不负任何责任。”上述合同签订后，原告依约于合同签订当日向被告黎永尚支付定金5万元，并于2017年6月1日支付首期房款38万元。之后，原告多次要求被告海棠房屋中介督促被告黎永尚履约，并于2017年8月17日向二被告出具《催促函》。二被告在收到《催促函》后与原告协商并签订《协议书》，约定：“被告黎永尚承诺于2017年9月10日前办结房屋过户手续，否则将房屋交易总价12%的年息给予原告赔偿（计息时间自2017年6月1日起），若不按期支付将双倍收取。除以上约定外原告仍享有按《合同》条款执行的权力，不免除被告黎永尚后续一切责任。”然而，被告黎永尚拖延至今未履行注销他项权证、办理银行按揭还款手续、房屋过户等义务，并于2017年9月12日至2017年9月14日通过其弟黎某的账户分三次向原告转账25万元。后经查询，获悉涉案房屋已于2017年5月27日被佛山市三水区人民法院查封。原告认为，涉案房屋因被告黎永尚个人原因已被案外人查封，原告与被告黎永尚的合同目的已无法实现，遂原告要求解除《合同》。同时，被告黎永尚迟延履行义务并违反合同承诺，属违约，应按《合同》第十三条及《协议书》约定承担违约责任：向原告退还5万元定金和剩余房款13万元，支付购房总价30%即24万元违约金以及逾期过户赔偿94400元（以购房价格80万元为基数，按年利率12%，自2017年6月1日起计算至本合同终止之日止，暂计至2017年11月25日为47200元，双倍收取为94400元）。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条及《房地产经纪管理办法》第二十三条等规定，被告海棠房屋中介作为房产买卖中介机构既未尽到对房屋产权情况进行必要核实的义务，也未尽到对被告黎永尚履约情况督促与核实的义务，对原告遭受的损失存在严重过失，故应退还原告已支付的居间服务费用2000元并对被告黎永尚退款及赔偿义务承担连带责任。为维护原告合法权益，原告特依据法律法规诉至法院，恳请查明事实，判如所请。被告黎永尚辩称，一、涉案房屋的登记人是答辩人，但实际出资人为答辩人的弟弟黎某，购买人为原告，一直都是由他们在沟通买卖事宜，答辩人对很多事情不知情。第一次收取十几万元时虽然是由答辩人签订的合同，但当时黎某电话告知我签名并收取款项后即可将款项偿还银行，答辩人以为原告直接将钱款转账至邮政银行账户，以解除银行抵押。光大银行答辩人账户中的几十万元款项是原告在起诉后答辩人才知道的，之前答辩人均不知情。买卖过程中，黎某、被告海棠房屋中介都存在问题，他们一直没有告知答辩人与妻子原告会将款项存入光大银行账户，后来原告通过其他途径联系到答辩人，答辩人才知晓相关情况。原告所支付的款项，答辩人均未使用过，协议书上的签名也并非本人所签，其中一笔还款也是黎某通过其自己账户偿还的。二、对原告的诉讼请求，答辩人同意解除合同、返还原告已付的购房款，原告诉请的赔偿违约金及损失合理，但认为过高应当调低。本次卖方行为都是由黎某在操作，相关赔偿答辩人经济能力欠佳，无法承担。被告海棠房屋中介辩称，一、答辩人作为原、被告房屋买卖一事的中介，在整个居间过程中并不存在任何过错，而且在整个交易过程中，答辩人均尽到了谨慎提醒的义务以及严格遵守了居间职业道德。二、答辩人现就作为中介方对本案的交易过程作如下陈述：被告黎永尚的亲戚戴某与促成本次交易的答辩人员工祝某是好朋友关系，双方都曾于三水金太阳担任房屋销售。2017年5月初，戴某向答辩人称被告黎永尚想将涉案房屋出售，于是联系答辩人放盘，答辩人同意后即要求被告提供房屋有关产权证明、房屋所有权人身份证明及被告的婚姻证明。经答辩人审核涉案房屋由被告黎永尚所有，且该房屋正于佛山市三水区农村信用合作联社办理抵押。另外答辩人亦向被告咨询了婚姻情况，涉案房屋除办理抵押外是否存在其他争议，被告黎永尚称房屋买卖已经征得其妻子同意，且不存在其他争议。后答辩人亦对被告所说向相关部门（包括国土及房管）进行核实。5月中旬，答辩人将上述房屋“上盘”（即放到网上出售），后原告称其有意购买房屋，答辩人亦审查了原告的身份状况及婚姻状况（原告已离婚）。双方经充分磋商后达成一致，于2017年5月29日签订涉案房屋买卖合同，且在签订合同当天，答辩人亦于网上查阅了房屋的状态，并展示给原、被告双方，当天房管部门所显示的状态除抵押外，并无其他。2017年6月13日，原、被告及被告的妻子相约到中国邮政储蓄银行进行签约申请贷款，且通过了银行的预审批手续。二、原告于本案中所提供的不动产登记信息查询结果查询时间为2017年11月20日，根据结果所示涉案房屋受理查封的时间为“2017年5月27日”，如答辩人刚才所述，答辩人作为居间方受理、磋商、上盘均发生在2017年5月27日之前，答辩人作为居间人在已经穷尽其对涉案房屋产权的审查途径，包括房产证、到有关部门核实、网上查询后，其对涉案房屋产权的审查义务已经完成，且在双方签订合同当天，答辩亦有重新查询过涉案房屋的状态并不存在“查封”一栏。试问作为一个中介又怎么可能会预料到被告的房屋会被查封呢？因此，若因房管部门信息的更新滞后以及被告黎永尚故意隐瞒对原告造成的损失，不应当由居间方承担责任。再者，即是原被告双方到银行进行贷款申请时，银行通过对其资料的审核后亦是通过了预审批，这更加可以证明直到2017年6月13日，该房屋的状态依然仍只有“抵押”。综上，答辩人作为居间人已经尽到其居间义务，如实告知了居间事务的真实信息，且没有作任何隐瞒，亦没有恶意促成合同的订立，原告亦是在充分的视察涉案房屋并自愿的情况下签订买卖合同的，故答辩人并不存在过错，亦无须承担连带责任。三、关于居间费用，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第五十三条的规定，房屋买卖合同签订后，委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。本案中，答辩人已经完成其居间义务，现原告系因为被告的违约行为要求解除合同，因此居间费用不应返还。综上所述，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告金永明在诉讼中提交以下证据：1、房地产买卖合同（含房产证、土地证、宗地图复印件）一份，证明原告与两被告于2017年5月29日签订《房屋买卖合同》，就涉案房屋的价款、房款的给付、违约责任及争议处理等均进行了约定，被告黎永尚与原告建立了商品房买卖合同关系，被告海棠房屋中介为原、被告提供居间服务；2、转账记录查询结果一份（打印件）、中国光大银行账户明细查询清单一份（打印件）、收据三张（编号分别为：NO.4448688；NO.3464907；NO.4448689），证明原告已按合同约定履行支付定金、居间服务费用、首期房款的义务，即原告于合同签订当日即2017年5月29日向被告黎永尚支付定金5万元（其中1万元是受被告黎永尚指示，代被告黎永尚向被告海棠房屋中介支付的居间服务费），向被告海棠房屋中介支付居间服务费2000元，同时原告于2017年6月1日向被告黎永尚支付首期房款38万元；3、微信聊天记录一组（截屏打印件）、催促函一份（照片打印件）、快递单一份（复印件）、快递查询结果一份（截屏打印件），证明（1）据合同约定，被告黎永尚应于收到定金后5天内履行向银行申请还贷并注销他项权证等义务，然而被告黎永尚却一直拖延履行前述义务，原告遂多次与被告海棠房屋中介沟通，要求被告海棠房屋中介督促被告黎永尚履行合同义务；（2）2017年8月17日，原告向两被告出具《催促函》，要求被告黎永尚尽快履行向银行申请还贷并注销他项权证等义务，并告知若未按合同履行，将按合同追究两被告违约责任；（3）被告海棠房屋中介作为房产买卖中介机构既未尽到对房屋产权情况进行必要核实的义务，也未尽到对被告黎永尚履行情况督促与核实的义务，对原告遭受的损失存在严重过失，故应对原告承担连带赔偿责任；4、协议书一份，证明（1）在收到原告出具的《催促函》后，原告与两被告签订《协议书》，被告黎永尚向原告承诺于2017年9月10日前将涉案房屋过户给原告；（2）被告黎永尚于《协议书》承诺：逾期办理过户将按房屋交易总价12%的年息给予原告赔偿（计息时间自2017年6月1日起），若不按期支付将双倍收取，除以上约定外原告仍享有按《合同》条款执行的权力，不免除被告黎永尚后续一切责任；5、中国建设银行个人活期账户交易明细一组（打印件），证明被告黎永尚于2017年9月12日至2017年9月14日通过其弟弟黎某的银行账户向原告退款25万元；6、佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果一份，证明涉案房屋于2017年5月27日被佛山市三水区人民法院查封之事实，涉案房屋因被告黎永尚个人原因已被案外人查封，原告与被告黎永尚的合同目的无法实现；被告黎永尚违反《房地产买卖合同》第五条、第八条致使交易不成功，应向原告承担违约责任；被告海棠房屋中介作为房产买卖中介机构未尽到对房屋产权情况进行必要核实的义务，对原告遭受的损失存在严重过失，故应退还原告已经支付的居间服务费并对被告黎永尚退款及赔偿义务承担连带责任。被告黎永尚在诉讼中没有提交证据。被告海棠房屋中介申请法院调查取证原告于2017年6月13日到中国邮政储蓄银行三水支行签订的《贷款申请书》以及被告黎永尚于2017年6月27日在上述银行签订的《房屋出售人声明》等贷款申请文件，本院就上述申请向被告海棠房屋中介的委托诉讼代理人张思平发出调查令，张思平持调查令取得以下证据：中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、金永明身份证复印件、金永明离婚证复印件、金永明离婚协议书、金永明户口簿、全国法院被执行人信息查询情况、金永明个人信用报告、个人婚姻状况承诺书、家庭住房实有套数诚信保证书、金融信用信息基础数据库个人信息查询及报送授权书、金永明办理现场照片一张、邮政银行储蓄卡复印件一份、职业及收入证明、企业公开信息（南昌建美房地产有限公司）、金永明中国光大银行账户流水、兴业银行个人贷款结清证明、黎永尚身份证复印件、李某身份证复印件、李某和黎永尚结婚证复印件、黎永尚户口簿复印件、房地产买卖合同、房产证、国土证、房地产预估报告、房地产估价结果一览表、房屋出售人声明、黎永尚与李某至银行办理现场照片一张。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，认证如下：原告提交的证据1、2，二被告对其真实性无异议，本院确认该两组证据真实性；证据3中的微信聊天记录一组系原告与被告海棠房屋中介工作人员的微信聊天记录，被告海棠房屋中介对该证据真实性无异议，本院予以确认；证据3的催促函、快递单、快递查询结果均系原告寄送给被告海棠房屋中介的，被告海棠房屋中介对该组证据均无异议，本院予以确认采信；证据4协议书，原告称系由其提供交给被告海棠房屋中介转给被告黎永尚完成签字等手续，被告海棠房屋中介称协议书转交给卖方的经手人系黎某并非黎永尚本人，黎某在拿走协议书后将签好名的协议书交还给被告海棠房屋中介，中介在上签章后再邮寄给原告方，现被告黎永尚否认该签名的真实性，称并未见过该协议书，经初步核查协议书上的“黎永尚”签名与房地产买卖合同上的“黎永尚”的字迹确系存在不同，且原告、被告海棠房屋中介亦并非当场见证被告黎永尚完成签名，被告海棠房屋中介将协议书交给黎某转交黎永尚完成签名，不排除黎某代为签字的可能性，故综合上述分析，对该协议书“黎永尚”签字的真实性，本院不予确认，对该协议书，本院亦不予采信；证据5、6，来源、形式合法，本院确认其真实性。经被告海棠房屋中介申请调查取证，本院向其发出调令后调查取得的证据：中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表、金永明身份证复印件、金永明离婚证复印件、金永明离婚协议书、金永明户口簿、全国法院被执行人信息查询情况、金永明个人信用报告、个人婚姻状况承诺书、家庭住房实有套数诚信保证书、金融信用信息基础数据库个人信息查询及报送授权书、金永明办理现场照片一张、邮政银行储蓄卡复印件一份、职业及收入证明、企业公开信息（南昌建美房地产有限公司）、金永明中国光大银行账户流水、兴业银行个人贷款结清证明，原告、被告黎永尚对其真实性、合法性无异议，本院确认其真实、合法性。黎永尚身份证复印件、李某身份证复印件、李某和黎永尚结婚证复印件、黎永尚户口簿复印件、房地产买卖合同、房产证、国土证、房地产预估报告、房地产估价结果一览表、房屋出售人声明、黎永尚与李某至银行办理现场照片一张，原告对其真实性提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，对其异议，本院不予采信。被告黎永尚对上述证据均无异议，确认系前往中国邮政储蓄银行三水分行办理的相关贷款、按揭等涉及房屋买卖事宜所签署及提供的材料情况，故对上述证据的真实性、合法性及与案件的关联性，本院均予以确认。根据当事人陈述及本院采信确认的证据，本院认定以下事实：7年5月29日，原告金永明作为买方、被告黎永尚作为卖方、被告海棠房屋中介作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》一份，约定由原告购买被告黎永尚位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十五座1408号房屋，房屋建筑面积为83.56平方米，成交总价款为800000元。该合同第五条付款方式约定：1）买方在签订本合同时向卖方支付购房定金伍万元整；2）为保证本次交易顺利完成，卖方需向经纪方支付10000元整作为水电押金，待转户手续完成后无息退回给卖方；3）卖方收到定金后五天内需向银行申请还贷。买方在2017年6月10日之前支付首期房款叁拾捌万元整，待注销他项权证后五天内买卖双方共同向银行申办银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件。若买方隐瞒自身信用记录导致本交易的贷款不成功，而产生相关的责任由买方负责；4）在银行按揭审批通过后，买卖双方在三天内携同相关资料到相关部门办理《不动产权证》转户交易递件，余下房款叁拾柒万元整在银行按揭手续完成后，由银行直接划入卖方在该银行开设的帐户内。如因银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额二者相差金额买方在办理房产过户前以现金向卖方补足差额；5）核发新《房地产权证》当天，由买方与经纪方共同领取，领证后由经纪方将《房地产权证》交给按揭银行办理按揭手续，同时付清按揭费用。合同第八条约定：卖方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由卖方负责处理，买方及经纪方均不负任何责任。合同第九条约定：买方在签署本合同时支付中介服务费10000元。办理不动产权证当天支付中介服务费10000元整。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续，不影响咨询及代理费支付。合同第十三条违约责任约定：。4）在买方已支付首期房款（包括还贷房款）或办理该房屋《不动产权证》转户过程中，卖方单方面放弃出售本物业或由于卖方自身原因致使交易不成功或不按合同约定条款交接物业，则视为卖方单方面违约，买方有权终止合同。卖方需在三天内无息退回全部已收房款，同时向买方支付房价的30%作为违约金。双方在本次交易发生的费用不再另行计算赔偿。5）如买卖双方不按时办理交易手续、不按时提供相关材料办理房产权属证件或不按时缴交相关费用，而又未能提出正当理由申请更改日期并获得其它二方同意的，即视为违反本合同不买或不卖，除承担本条第3款或第4款的责任外，违约方还须结清房管、税务、国土等部门收取的相关费用。合同合同签订当日，原告通过其62×××17的银行账户向被告黎永尚支付40000元、向被告海棠房屋中介的经营者钟连喜支付10000元。同日，被告黎永尚向原告出具收到购房定金50000元的收据，被告海棠房屋中介向原告出具收到中介服务费2000元的收据。2017年6月1日，原告通过其中国光大银行尾数为2717的账户向被告黎永尚支付购房款380000元。被告黎永尚于2017年6月3日出具收据确认收到首期房款380000元。2017年6月13日，原告前往中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行办理涉案房屋的消费贷款手续，提交了金永明身份证复印件、金永明离婚证复印件、金永明离婚协议书、金永明户口簿、职业及收入证明、企业公开信息（南昌建美房地产有限公司）、金永明中国光大银行账户流水等贷款申请资料，并填写了中国邮政储蓄银行个人消费贷款申请表，向该银行就涉案房屋买卖申请贷款370000元。2017年6月27日，被告黎永尚与其妻子李某前往中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行就与原告的涉案房屋买卖签署《房地产买卖合同》、《房屋出售人声明》等相关材料以配合原告完善原告的房屋贷款申请。2017年9月12日至14日，案外人黎某通过银行账户向原告以转账支付方式共计返还购房款250000元。另查明，涉案房屋于2014年8月14日办理不动产登记，登记权利人为被告黎永尚。涉案房屋于2015年3月24日办理抵押登记，抵押权人为佛山市三水区农村信用合作联社。再查明，涉案房屋因（2017）粤0607民初2094号案、（2017）粤0607民初2497号案分别于2017年5月27日、2017年6月16日被我院采取查封措施。本院认为，原告与被告黎永尚签订的房地产买卖合同系双方当事人在平等、自愿的基础上达成的，意思表示真实，内容合法，属有效合同。合同签订后，原告依约支付了购房定金及首期款，被告黎永尚却未按合同约定在收到定金后五天内向银行申请还贷，至法庭辩论终结前，亦未办理完结房屋的他项权注销手续，被告黎永尚的上述行为已构成违约,应当承担相应的违约责任。且涉案房屋仍处于抵押状态，亦因被告与其他人存在纠纷而被法院依法查封，已经不具备继续履行之条件，故原告现诉请解除合同并要求返还被告黎永尚退还购房定金50000元及尚未返还的购房首期款130000元，合法有据，且被告黎永尚对此亦无异议，本院予以支持。关于违约金，原告主张依照合同第十三条第4）项的约定按总房价的30%要求被告支付违约金，被告黎永尚认为该违约金主张过高，请求法院予以调整，本院综合合同履行程度、当事人的过错、预期利益因素及黎某已代替被告黎永尚返还原告部分房款的情况将违约金按80000元予以酌情支持。至于逾期过户损失，原告的该主张所依据的协议书的真实性，本院不予确认，故原告该主张缺乏依据，同时本院已支持的违约金已经足以弥补被告黎永尚的违约对原告所造成的损失，综合上述原因，故对该逾期过户损失主张，本院不予支持。关于被告海棠房屋中介是否应当对被告黎永尚返还定金、购房款及支付违约金等承担连带责任问题，合同履行的障碍主要在被告黎永尚怠于履行合同义务，且涉案房产因被告黎永尚的原因与他人产生纠纷而被法院查封，且原告提供的证据并不足以证明被告海棠房屋中介在居间过程中存在故意隐瞒重要信息、恶意促成合同订立等行为，而在原告与被告黎永尚履行合同过程中也尽到了督促、催告履行义务等，故原告要求被告海棠房屋中介承担连带责任，缺乏事实依据，本院不予支持。原告在本案中系主张房屋买卖合同纠纷，而原告关于居间费用的诉讼请求系基于与被告海棠房屋中介之间的居间合同纠纷，基于不同法律关系产生的诉讼请求不能在一案中同时处理，故对原告关于居间费用的诉讼请求，本院在本案中不作处理，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告金永明与被告黎永尚于2017年5月29日签订的《房地产买卖合同》；二、被告黎永尚于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告金永明购房定金50000元、购房款首期款130000元；三、被告黎永尚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金永明违约金80000元；四、驳回原告金永明的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费15028元、保全费3102元，合计18130元（原告已预交），由原告金永明负担1219元，由被告黎永尚负担16911元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄凤腾审 判 员  周绪阳人民陪审员  黄以仁二〇一八年三月十九日书 记 员  卢晓婷