湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初1814号原告金菊莲。委托诉讼代理人吴树平（特别授权），怀化市鹤城区长城法律服务所法律工作者,执业证号43132013007。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师,执业证号：14312201520253671。委托诉讼代理人李惠鸿，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201610884789。原告金菊莲与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月15日依法公开开庭进行了审理。原告金菊莲及其委托诉讼代理人吴树平、被告怀化市大汉置业有限公司的委托诉讼代理人李惠鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金48497.45元、办证违约金32226.21（逾期办证违约金计算至6月20日，请求计算至办好不动产权证当日止）；2、返还原告支付的契税和维修基金18080元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买大汉龙城15栋2102房，总房款451980元，�告需在2013年6月30日前将所购房屋交付原告，交房标准是被告方取得《竣工验收备案表》，逾期交房按已付购房款日万分之二的标准支付违约金。当日，双方还签订了一份《补充协议》，协议约定交房730日内办理好房产证和土地使用证，逾期按所交购房款日万分之三的标准支付违约金。合同签订后，原告于当年9月按约定向被告支付了所有购房款，并按合同要求支付了国家契税9040元、维修基金9040元，但被告隐瞒未取得《竣工验收备案表》的事实，于2013年6月30日瑕疵履行合同将房屋交付给原告，直到2016年6月13日才取得《竣工验收备案表》达到交房标准。至今被告也没有将原告交纳的契税和维修基金上交到税务等管理机关，也没有为原告办理产权登记证书，故诉诸法院。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告请求支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。被告已于2013年7月31日将商品房交付给原告，被告已履行了交房义务，原告对交房并未提出异议，并占有使用了房屋；二、原告请求支付逾期办证违约金没有依据。1、按双方签订的《补充协议》第九条约定，被告配合办证时间为实际交房后的730日，现双方于2013年7月31日办理了房屋交接手续，即使被告构成逾期交房，也应从2015年7月31日起计算;2、原告已经放弃了追究被告逾期办证违约责任的权利。原告于2012年1月15日向被告出具《大汉龙城延期申请表》，其明确表示不追究被告的逾期办证责任，且没有附加任何前提条件，属于无条件放弃权利情形；三、即使认定被告违约，原告请求的违约金过高，因国家宏观调控导致房地产及金融市场整体萧条，被告面临实际困难，请求法院酌情予以减少。请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告公司机构代码证、营业执照复印件，拟证明原、被告诉讼主体适格；2、湘怀房商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告签订商品房买卖合同,以及合同中对交房时间、交房标准、逾期交房违约责任的具体约定；3、《补充协议》复印件，拟证明原、被告双方对逾期办证违约金责任的约定；4、购房发票一份，拟证明原告向被告付清购房款的事实；5、收据复印件二份，拟证明原告付清与购房款相关的各项费用的事实；6、《建设工程竣工验收备案审批表》、《建设工程竣工综合验收备案书》，拟证明被告于2016年6月12日申请对15栋进行竣工验收备案审批，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案书》的事实；7、住房贷款合同，拟证明原告已按约定时间将购房按揭贷款转入被告账户。被告为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：1、被告公司营业执照、法定代表人身份证明书，拟证明被告主体适格；2、《商品房买卖合同书》，拟证明原、被告双方约定出现逾期办证的情况时，按照双方签订的《补充协议》履行的事实；3、《补充协议》一份，拟证明被告办证的时间于交房30日后730天届满；4、大汉龙城商品房交接书，拟证明被告于2013年7月31日将商品房交付原告，原告已经收房；5、《大汉龙城延期申请表》，拟证明原告向被告承诺不追究被告的逾期办证责任。本案在庭审质证过程中，被告对原告提交的证据1、2、3、4无异议，对原告证据5、6、7持异议，认为证据5、6不具备真实性、合法性，不能证实原告的证明目的，认为证据7没有落款，不能证明原告缴纳购房款时间。原告对被告证据1、2无异议，对被告提交证据3、4、5真实性无异议，但认为该三份证据不合法。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认证如下：原告提交的证据5、6、7证据来源合法、形式有效，且与其他证据能相互印证，本院予以采信。被告�证据3、4、5来源合法，且被告的证据3与原告证据3是同一份证据，被告的证据4原告认可系本人所签，被告证据5原告认可系受委托人金畅签署，故该三份证据客观真实，本院亦予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2012年1月15日，原告委托金畅与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告承建的大汉·龙城兴龙府15栋21层2102号商品房，购房总价款451980元，合同签订时支付房款135980元，向银行按揭贷款316000元；被告应在2013年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，�同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；因原告委托被告办理房产证和土地证，原告需在2013年6月30日前交纳交易契税和房屋专项维修基金，该费用由被告在办理两证时分别移交相关部门。同日，原告委托人金畅与被告又签订一份《补充协议》，该协议对房屋办证情况及协议效力约定为：被告在交房后730日内办好房产证和土地使用权证，原告应积极配合被告办好房产证和土地使用权证，如遇不可抗力因素或原告原因则顺延，若不能按期办好房产证和土地使用权证，被告按原告已付房款每日支付万分之三的违约金；本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，与《商品房买卖合同》约定不一致的以补充协议为准。原告委托人金畅在与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的同日，向被告提交《大汉龙城延期申请表》一份，内容为“因本人自身原因，特申请契税9040元、维修基金9040元、土地证手续费1500元、产权证手续费2712元，共计22292元，于本栋楼主体封顶时一次性交清，本人不追究大汉龙城延期办证的责任。”金畅并代原告在该申请有上签名捺印。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告依照合同约定了支付全部购房款451980元（含银行按揭贷款），被告于2015年7月22日补开销售不动产统一发票。2013年7月31日被告将涉案房屋交付给原告，原告予以收房。同日，原告向被告缴纳房屋维修基金9040元、契税9040元、办证手续费2000元、两证代办服务费903元、工本费100元，合计21083元。另查明，大汉·龙城兴龙府住宅小区15号综合楼层数为地上30层，该综合楼于2013年12月31日经工程质量竣工验收合格，2016年6月14日取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院认为：原告委托金畅与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，且合同与协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。金畅是受原告委托代理原告实施签订购房合同及协议的行为，故该民事法律行为后果均应由原告承担。本案争议的焦点是：一、大汉置业是否应承担逾期交房的违约责任；二、原告出具《大汉龙城延期申请表》的效力；三、契税和维修基金是否应返还。现对上述争议焦点逐一评述如下：一、大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2013年6月30日前交付房屋，交房时须经竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》。被告于2013年7月31日向原告交房时，该房屋还未经竣工验收合格，也未取得《竣工验收备案表》，不符合合同约定的交付条件，原告在未审查该房屋是否符合约定交房条件的情况下，即同意收房并实际占有了房屋，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”除当事人另有约定外，被告将房屋转移给买受人占有，则其房屋交付使用义务履行完毕，客观上不再存在逾期交房问题。但本案的特殊性在于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款�定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均明确规定商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。被告将尚未通过竣工验收之房屋交付原告，违反了法律的禁止性规定，故被告应承担相应的责任直至交付房屋经竣工验收合格为止。因原告已实际收房，故对被告所应的承担的违约责任额度在合同约定标准范围内予以酌情减轻至所交购房款日万分之一。对原告要求延期交房违约金计算至取得《竣工验收备案表》之日止的诉讼请求，因房屋取得《竣工验收备案表》是建设行政主管部门为加强房屋建筑质量监督管理的一项行政措施，其不是商品房交付的法定条件，本案中原告已实际收房，应视为其放弃了该条件，故对原告该请求本院不予支持。从约定交房次日起至该栋楼经竣工验收之日止，被告违约交房日共计183天，违约金共计8271元（451980元×0.0001/天×183天）。二、对于《大汉龙城延期申请表》的效力问题。《补充协议》约定，被告应当在交房后730日内为原告办好房产证与土地使用权证，现被告以原告出具《大汉龙城延期申请表》放弃追究被告延期办证责任进行抗辩。本院认为，金畅代理原告出具的《大汉龙城延期申请表》系其对自身权利的自主处分，且未违背法律法规的强制性规定，应合法有效。在《大汉龙城延期申请表》中原告方承诺无条件放弃追究被告延期办证的违约责任，该行为系原告放弃权利的单方法律行为，该单方行为自意思表示到达相对人（被告）时成立，原告应受该承诺的约束。原告在承诺放弃追究被告延期办证责任后又提出该项诉请，本院不予支持。但根据双方约定，被告仍然负有及时为原告办理好不动产权属证书的义务。三、�于契税和维修基金是否应返还的问题。原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定交易契税及房屋维修基金由被告代收，且缴纳房产交易契税及房屋维修基金是办理房屋产权证的前提条件，本案中原告向被告主张履行办证义务，故原告该请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向金菊莲支付逾期交房违约金8271元；二、驳回金菊莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2270元，由被告怀化市大汉置业有限公司承担233元，原告承担2037元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英人民陪审员  沈 红人民陪审员  陈方长二〇一七年九月十二日代理书记员  何 灵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。