甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘01民终3270号
上诉人（原审原告、反诉被告）金娜，女，1991年12月2日出生，汉族，住址榆中县。
委托诉讼代理人:戴勇，甘肃正天合律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李雪雁，甘肃正天合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵华云，男，1978年2月6日出生，汉族，兰州奔马汽车销售服务有限公司职员，住兰州市城关区。
委托诉讼代理人：张莉萍，甘肃法成律师事务所律师。
原审第三人：兰州玛雅住友房屋中介有限公司，住所地兰州市城关区雁北街道雁北路2356号。
法定代表人：冶磊，该公司经理。
上诉人金娜因与被上诉人赵华云及原审第三人兰州玛雅住友房屋中介有限公司（以下简称玛雅住友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金娜的委托诉讼代理人戴勇、李雪雁、被上诉人赵华云的委托诉讼代理人张莉萍到庭参加诉讼。原审第三人玛雅住友公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
金娜上诉请求：1、请求撤销(2017)甘0102民初1117号民事判决书，改判解除三方所签《房地产买卖合同》，赵华云将位于兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室房屋返还金娜，支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人赵华云的反诉请求。2、本案诉讼费用由被上诉人赵华云承担。事实和理由：1、本案系房屋买卖合同纠纷。出卖方金娜，买受人赵华云，居间方玛雅住友公司。依据合同，赵华云应将购房款支付给玛雅住友公司，由玛雅住友公司将购房款支付给卖方金娜，完成交易。合同履行过程中，第一笔购房款买方支付给中介公司，中介公司出具收据并将部分定金支付给金娜。第二笔购房款买方支付给与各方无关的李燕云个人账户，俞元林给买方出具伪造的收据，中介公司未收到该款项，无法向金娜支付房款。导致案涉合同无法继续履行，合同目的无法实现，金娜要求解除合同返还房屋合理合法。2、一审法院认定赵华云完成付款义务，不存在违约错误。根据合同约定，赵华云向李燕云付款的行为，不能认定其将房款支付到履约账户。构成违约。金娜严格履行合同义务，无违约行为。赵华云支付第二笔房款未尽到审慎注意义务，在发现两笔款项付至不同账户，未提出任何异议，本身存在一定过失。中介公司没有收到款，无法履行付款义务。合同目的无法实现，赵华云的行为已构成根本违约。3、一审法院不顾本案民事案件事实，将于本案无关联的刑事判决作为定案依据明显错误。一审法院认为造成金娜的损失应当由玛雅住友公司承担，金娜应当以中介公司为被告另案起诉，有违基本的公平公正。本案的居间服务系玛雅住友公司，而非俞元林，一审认定为俞元林居间服务，有意错误认定本案基本事实。请求支持上诉请求。
赵华云答辩称，1、根据双方签订的合同约定，买房人应当将定金和购房款存入居间方指定的账户，在签订合同当日是中介公司的业务员俞元林向赵华云提供的付款账户，买卖双方对此均无异议，第二次付款赵华云是在中介公司门市店内由俞元林向其提供付款账户，并向提供的账户付款。根据第一次付款提供账号及付款的行为和中介公司店内对俞元林的身份宣传，赵华云完全有理由相信是中介公司收取了购房款，赵华云已经完全尽到审慎义务。2、购房款收据是俞元林在门市店内向赵华云开具的，赵华云并不具有鉴别印章真伪的能力。3、本案涉及刑事犯罪且经法院判决俞元林犯职务侵占罪，职务侵占是公司员工利用职务便利侵占公司财务的行为，本案虽为民事案件，但刑事判决认定俞元林侵占的是公司的财产，所以赵华云的付款都是向中介公司的付款，因此赵华云已经全面履行了合同义务，不构成违约。请求驳回上诉，维持一审判决。
金娜向一审法院起诉请求：1.依法判令解除三方订立的《房地产买卖合同》；2.依法判令赵华云返还位于兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋一套；3.依法判令赵华云承担违约金2万元；4.依法判令赵华云支付房屋占用费2万元，并以每月5000元的租金标准支付房屋占用费至返还房屋之日时止。
赵华云向一审法院反诉请求：1.依法判令金娜协助办理兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋的产权转移登记手续；2.依法判令金娜支付违约金55272元。
一审法院认定案件事实:由第三人玛雅住友公司区域经理俞元林居间服务，玛雅住友公司雁滩旗舰店与金娜于2015年6月13日签订了一份《房地产委托销售合同》，约定金娜委托玛雅住友公司雁滩旗舰店为代理人独家代理销售坐落于兰州市城关区雁北路1706号4单元10层1001室住宅房屋一套（即鸿运润园C区20栋4单元1001室），委托销售总价为170万元。当日，金娜与赵华云及玛雅住友公司三方又签订《房地产买卖合同》一份。三方约定：金娜为卖方，赵华云为买方，玛雅住友公司为居间方。买卖房屋证载权利人为金娜，产权证号为兰房权证（城关区）字第4009**号，建筑面积159.84平方米的房屋一套。双方约定的购房总价款为188万元。赵华云需支付定金6万元以确立买卖关系，定金于本合同生效后冲抵购房款。签订本合同当日，赵华云应将定金存入玛雅住友公司指定账户，否则视为违约。在本合同签订之日起25日内，赵华云应将剩余购房款182万元存至玛雅住友公司指定的履约账户，否则视为违约。2015年7月10日前办理产权过户手续，届时双方须备齐房地产过户所需证件及相关材料，依本合同约定的权利义务内容按房地产主管部门要求的格式签署房地产买卖契约，并交由玛雅住友公司全权代理办理过户手续。产权过户手续办理完毕后5日内由玛雅住友公司协助办理房屋移交手续。本合同买卖双方约定的违约责任为：自违约行为发生之日起，违约方按上述房屋合同成交价每日3‰向守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过15日，守约方有权不再另行通知违约方，守约方可解除合同。若卖方金娜违约，则应将买方赵华云已付购房款予以退还，还应向赵华云双倍返还定金；若赵华云违约，则金娜应将购房款退还给赵华云，赵华云已经支付的定金则作为违约金赔偿给金娜。守约方需将所得违约金的50%付给居间人作为佣金，同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。三方还约定了其他事宜。该合同成立当日，赵华云以转帐方式向玛雅住友公司法定代表人冶磊个人账户付款6万元，玛雅住友公司给其出具收款收据载明的收款事由为购房定金，该事实玛雅住友公司予以认可。6月16日，赵华云经俞元林指示将剩余购房款182万元以转帐方式支付至李燕云个人账户，该事实有赵华云提交的由俞元林作为经办人书写的收款收据及银行转账凭条予以佐证。第三人否认收取了该笔款项，该笔款项实际由俞元林控制。7月8日，俞元林告知金娜赵华云已支付剩余购房款后，金娜以公证委托的形式将办理涉案房屋产权过户手续的事宜委托赵华云的岳父代其办理，并将房屋交付赵华云，现涉案房屋由赵华云居住使用。
另查明：俞元林系第三人玛雅住友公司之业务员，其居间服务了涉案房屋的买卖业务，并在居间服务期间将包括赵华云交纳的客户购房款共计683.66万元用于网络赌博或购买彩票挥霍，李燕云不是玛雅住友公司的工作人员。2017年3月2日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2017）甘01刑终104号刑事判决书，认定：俞元林利用担任玛雅住友公司鸿运润园店和旗舰店区域经理的职务便利，将玛雅住友公司代为保管的客户购房款非法占为己有，其行为构成职务侵占罪。该判决以俞元林犯职务侵占罪判处有期徒刑十四年，俞元林犯罪所得赃款683.66万元责令退赔，发还玛雅住友公司。
一审法院认为，金娜与第三人玛雅住友公司签订的《房地产委托销售合同》和金娜与赵华云及第三人三方签订的《房地产买卖合同》均是真实意思表示，金娜和赵华云形成了房屋买卖合同关系并分别与玛雅住友公司形成了居间服务以及委托合同关系。赵华云按照玛雅住友公司业务员的要求先后将定金及剩余房款打入指定账户，因金娜与第三人的居间及委托合同关系，第三人业务员收取房款并开具收据的行为，实际系代理委托人金娜的民事行为，故赵华云实际完成了付款的义务。虽然剩余房款182万元未能支付给金娜，但未能支付的原因在于第三人的业务员俞元林的犯罪行为导致的，已发生法律效力的兰州市中级人民法院（2017）甘01刑终104号刑事判决书判定俞元林的侵占房款的行为构成职务侵占罪，并责令由俞元林向第三人退赔，故向金娜支付剩余房款义务的责任主体应该为第三人玛雅住友公司，因此造成金娜的损失应当由第三人玛雅住友公司承担，金娜应当以玛雅住友为被告另行诉讼解决。赵华云在履行合同付款义务中不存在违约行为。金娜以赵华云存在严重违约行为要求解除三方订立的《房地产买卖合同》并由赵华云返涉案房屋承担违约金及房屋占用费的诉讼请求显然不符合事实和法律依据，法院不予支持。因赵华云履行了付款义务，金娜也向赵华云履行交付房屋的义务，现对赵华云反诉要求金娜协助办理涉案房屋的产权转移登记手续诉讼请求予以支持；关于赵华云反诉要求金娜承担因未协助办证违约金55272元的诉讼请求,因第三人员工的犯罪行为导致金娜未实际收到大部分房款，故金娜未协助办证的行为是行使自己的不安抗辩权，虽然责任最终均需第三人承担，金娜在履约中亦不存在违约行为，故对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条、第四百零四条规定，判决：一、本判决生效后30日内金娜协助赵华云将位于兰州市城关区雁北街道雁北路1706号4单元10层1001室，产权证号为兰房权证（城关区）字第4009**号，建筑面积为159.84平方米的住宅房屋由所有权人金娜变更登记为赵华云；二、驳回金娜的诉讼请求；三、驳回赵华云的其他反诉请求。案件受理费591元，反诉费400元，共计991元，由金娜负担691元，赵华云负担300元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明认定的案件基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，金娜与玛雅住友公司签订《房地产委托销售合同》，委托玛雅住友公司代理销售涉案房产。经玛雅住友公司居间促成金娜与赵华云达成买卖涉案房产的合意。三方共同签订《房地产买卖合同》。根据合同约定，买方赵华云在合同签订当日将购房定金存入居间方玛雅住友公司指定账户，否则视为违约；在合同签订之日起25日内将剩余购房款一次性存至居间方玛雅住友公司指定履约账户，否则视为违约。合同中对具体指定账户及指定履约账户没有明确约定。俞元林是玛雅住友公司职员，担任鸿运润园店和旗舰店区域经理，金娜与赵华云之间的房屋买卖居间服务业务由其具体经办。2015年6月13日合同签订当日，赵华云将定金转账存入俞元林提供的指定账户，金娜也收到玛雅住友公司给付的部分购房定金。6月16日，赵华云按照俞元林的指示将剩余购房款转账支付到俞元林提供的指定履约账户。赵华云按照合同约定的时间和方式履行完成了全部付款义务。嗣后，金娜从俞元林处也得知赵华云已支付剩余购房款，并与赵华云办理了房屋交接手续和授权赵华云岳父为其代理人办理涉案房产过户事宜的委托公证手续。按照合同约定，赵华云应将购房定金及剩余购房款向居间方支付，由居间方代为收取后再向金娜给付购房款，但合同中对交付定金和支付剩余房款的指定账户或履约账户没有作出明确约定，而具体履行付款义务时赵华云均是根据并按照居间方及具体业务经办人的指示和提供的账户支付定金和剩余房款，提供的账户是否是居间方的账户也是由居间方业务员告知，赵华云支付购房定金后，居间方没有提出异议，金娜也收到居间方给付的部分定金款，基于对已实施交易行为安全的信赖和对居间方及业务经办人的信任，赵华云完全有理由相信其按俞元林告知和提供的账户支付剩余房款就是向居间方的付款，是由居间方收取了购房款。根据查明的金娜已经从俞元林处知悉赵华云已按约付清剩余房款，并与赵华云共同办理房屋交接手续以及办理委托赵华云岳父为其代理人办理涉案房产过户事宜的委托公证手续的事实，也足以令赵华云确信居间方已经收到购房款，上述事实也能够充分说明金娜明确知悉赵华云付清了购房款，确定居间方已代其收到赵华云支付的购房款。若以事后确定的犯罪事实去认定房屋买卖交易行为发生时，赵华云在向居间方业务员提供的账户付款时没有尽到审慎注意义务，未对提供的账户不同去核实真伪存在过失，从而认定由赵华云对金娜的利益损失承担违约责任显然有失公平，过于严苛，也缺乏法律依据。造成金娜未能从居间方获得购房款的根本原因是居间方具体经办案涉房屋买卖业务的经办人俞元林利用其职务便利将应交由公司代为保管的客户资金非法占为己有的职务侵占犯罪行为造成，并非是因存在赵华云没有按照合同约定履行付款义务的违约行为导致，俞元林的职务犯罪行为直接导致居间方和金娜的利益受损的后果。三方签订的合同中，居间方没有对指定履约账户作出明确约定，同时存在将客户缴纳资金私自存入法定代表人个人账户的违规行为，因其未尽到严格管理的责任及经营活动中的不规范行为造成其业务人员利用职务便利实施犯罪行为，应当对金娜遭受的利益损失承担相应的民事责任。因此，一审法院认定赵华云在履行合同付款义务中不存在违约行为正确，本院予以确认。金娜认为赵华云在签订合同后未按约定支付剩余购房款构成根本违约，致使合同目的无法实现的理由，与查明的案件事实不符，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持，判决予以驳回正确。
综上所述，金娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人金娜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
审 判 员 白丽娟
代理审判员 杨 清
二〇一八年三月一日
书 记 员 李世俊
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