天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第1639号原告张继有。委托代理人付春艳，天津瀚洋律师事务所律师。被告邢健。被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司，委托代表人只蕊，公司职员。第三人天津市津房置业担保股份有限公司，住所地天津市**xx道**。负责人姚雨生，董事长。委托代理人霍文婷，天津华盛理律师事务所律师。第三人天津银行股份有限公司滨海分行。负责人李燕宁，行长。委托代理人郑丽媛，公司职员。原告张继有诉被告邢健、天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法通知天津市津房置业担保股份有限公司、天津银行股份有限公司滨海分行参加诉讼，本案适用普通程序，依法组成合议庭，并于2014年10月20日公开开庭进行了审理。原告张继有、被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司的委托代理人只蕊、第三人天津市津房置业担保股份有限公司的委托代理人霍文婷、天津银行股份有限公司滨海分行的委托代理人郑丽媛均到庭参加了诉讼，被告邢健经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告在被告我爱我家处登记寻找房源，后经中介努力下联系到被告邢健处房屋准备出售，三方多次协商价款和房屋过户事宜，与中介签订了《天津市房地产经纪服务合同》并收取了15400元的代理服务费。原告与被告邢健在2012年10月3日签订了《房屋交易合同》，双方约定应于2012年11月25日前亲自到房管局办理产权变更手续，但被告通过补充合同和说情的方式迟延办理产权变更手续。现补充合同延期时间早已到期，被告仍不予办理过户手续。现诉至法院请求判令被告邢健履行房屋买卖合同义务，配合原告办理河东区二号桥明家庄园xx-x-xxx号房屋的产权过户手续；判令被告邢健支付违约金23100元；判令被告返还中介费15400元。原告提供如下证据：天津房地产经济服务合同一份，房地产交易合同一份，定金收据一份，2012年11月14日收条一张，2013年1月19日收条一张，天津银行个人存款业务回单一份，我爱我家专用收据两张，补充协议四份被告邢健未出庭答辩及提供证据。被告我爱我家辩称，原告与被告邢健约定成交价77万元，并约定双方2012年11月15日前由被告邢健还清贷款并注销该抵押权，后由于被告邢健违约造成无法办理后期手续，我公司认为居间过程中无过错。中介费15400元是原告向我公司交纳。被告我爱我家提供证据如下：房产交易合同、佣金确认书、经济服务合同复印件各一份。第三人天津市津房置业担保股份有限公司述称，我公司无法配合原告过户。2011年12月8日我公司与被告邢健签订抵押合同，约定邢健以涉诉房屋为抵押物向天津银行贷款56万元，我公司向银行提供保证。从2013年6月被告邢健开始出现逾期还款情况。2014年5月23日我公司代邢健将贷款还清共计偿还599470.91元，其中包括银行本金、利息和罚息。此外我公司还款之后邢健还应给付我公司利息14422.97元。在被告邢健向我公司清偿款项过后我公司方才同意过户。我公司已向邢健提起诉讼。第三人天津市津房置业担保股份有限公司提供证据如下：贷款合同、抵押合同、他项证明各一份。（均为复印件）第三人天津银行股份有限公司滨海分行述称，同津房担保公司意见一致，津房担保公司已完全将贷款还清。第三人天津银行股份有限公司滨海分行提供证据如下，贷款合同复印件一份。经审理查明，2012年10月3日原告与被告邢健经被告我爱我家介绍签订为《房产交易合同》，约定，原告以77万元价款购买被告邢健所有的坐落河东区明家庄园xx-x-xxx号房屋，并约定双方于2012年11月25日前亲自到房管局办理产权变更手续。双方还约定，如因一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金。合同签订后，原告于当日给付被告邢健定金15万元，于2012年11月9日通过银行向被告邢健转账554000元，2013年1月19日将剩余房款66000元给夫被告邢健，至此原告将全部房款交付被告邢健。2013年10月5日原告向被告我爱我家支付服务费15400元。原告与被告邢健最初约定由原告于2012年11月10日前筹齐55万元配合被告邢健清偿诉争之房贷款，该款于交易成功后自动转为房款，但邢健收到该款后，并未清偿贷款。2012年11月14日原告与被告邢健签订补充合同，约定被告邢健于2012年12月30日前清偿贷款，但被告邢健未按约定履行。2013年1月19日双方再次签订补充协议，约定被告邢健于2013年3月31日前还清贷款，并配合原告办理过户手续，被告邢健又未履行。2013年4月21日双方再次签订补充协议，约定被告邢健于2013年5月21日前还清贷款并办理过户手续，但被告邢健至今未能履行。原告已于2012年12月入住诉争之房。2011年12月8日被告邢健与第三人天津银行滨海分行签订个人（消费）贷款合同，贷款金额为56万元，贷款期限为2011年12月8日至2031年12月8日，第三人津房担保为该笔贷款提供保证。2013年12月13日被告邢健与第三人津房担保签订抵押合同，被告邢健以诉争之房对第三人津房担保为其贷款合同所作的保证提供反担保，并在房管局办理了抵押权登记。2013年6月被告邢健开始停止偿还贷款，2014年5月23日第三人津房担保替被告邢健向第三人天津银行滨海支行清偿本金546250.4元、利息52800.7元、罚息419.81元，共计599470.91元。第三人津房担保称已经就与被告邢健担保合同纠纷提起诉讼，如果原告请求办理过户，要求被告邢健清偿所欠全部款项后才能过户。以上事实，有原、被告及第三人当庭陈述及提供的证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告邢健系房屋买卖合同关系，原、被告双方签订的《房产交易合同》系双方当事人的真实意思表示，据此，原告与被告之间的房屋买卖合同关系依法成立，双方均应按照该《合同》内容严格履行项下之权利义务。原告方已将房款全部交予被告，被告邢健应按照双方《合同》的约定清偿贷款，协助原告办理产权变更过户手续。被告邢健未按约定清偿贷款，其行为已构成违约，被告邢健应继续履行合同及承担违约责任。由于第三人津房担保基于对第三人天津银行滨海支行与被告邢健签订贷款合同所作出的保证，代被告邢健清偿了被告邢健欠第三人天津银行滨海支行的贷款本金、利息及罚息，依据被告邢健与第三人津房担保之间的抵押合同，被告邢健应偿还第三人津房担保上述款项并支付利息。依据抵押权优先的原则，被告邢健应在清偿第三人津房担保全部欠款后协助原告办理变更过户手续。因被告未能按期协助原告办理过户手续，原告主张按照房屋价款万分之一支付300天的违约金23100元，原告该主张计算方式低于合同约定的千分之一，该主张符合法律规定，本院予以支持。原告还主张被告我爱我家退还中介费15400元，作为中介方的我爱我家应当对买卖房屋的全过程提供服务，现被告我爱我家未能协助原告办理诉争房屋的过户手续，虽然主要因为被告邢健的过错导致未能过户，但被告我爱我家未能完全履行中介职责亦是实际情况，故被告我爱我家不应收取全部中介服务费用，考虑其提供实际服务与未提供服务的价值比例，被告我爱我家应退还原告中介服务费5000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邢健清偿所欠第三人天津市津房置业担保股份有限公司因坐落河东区明家庄园xx-x-xxx号房屋贷款合同及抵押合同所产生的全部欠款后三日内办理撤销抵押权手续；二、上述抵押权撤销后三日内，被告邢健协助原告张继有办理坐落天津市河东区明家庄园xx-x-xxx号房屋过户手续，将房屋过户到原告张继有名下，所需费用按国家规定交纳；三、本判决生效之日起十日内，被告邢健给付原告张继有违约金23100元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津市我爱我家房地产经纪有限公司退还原告张继有中介服务费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由被告邢健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨 磊审 判 员  张永祺人民陪审员  王 欣二〇一四年十一月二十四日书 记 员  李佳男