中华人民共和国
北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2203号
上诉人（原审原告）：赵若冰，女，1975年10月13日出生。
委托诉讼代理人：石秀菊（赵若冰之母），1942年12月29日出生。
被上诉人（原审被告）：北京环球金茂贸易有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：高德志，总经理。
委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。
上诉人赵若冰因与被上诉人北京环球金茂贸易有限公司（以下简称环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初60623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵若冰之委托诉讼代理人石秀菊、被上诉人环球公司之法定代表人高德志及委托诉讼代理人周雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵若冰的上诉请求为：1.请求判令环球公司依合同约定继续完成房屋交接义务；2.请求判令环球公司依合同约定支付延迟交付违约金，暂计算至2017年6月30日为134万；3.请求判令环球公司承担本案诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实不实。一审庭审中，石秀菊以证据陈述了高德志以假房产证复印件签订了涉案房屋买卖合同，隐瞒了房屋已抵押的事实，侵犯了赵若冰的知情选择权；赵若冰的诉求即与房屋根本无法使用、无法改造相关，不可能确认对房屋进行了改造；赵如冰不明白何为“充分了解”房屋条件，何为“实地勘察”。二、一审判决依据的补充协议对本案房屋存在的隐蔽性质量缺陷均未告知。环球公司隐瞒了涉案房屋贯穿房屋南北的建筑主体外墙是泥巴墙的事实；环球公司隐瞒了涉案房屋房顶内被消防管道穿过与墙壁房套联的事实，管道需拆除，即须拆墙、拆房顶；环球公司隐瞒了作为民宅出售的房屋没有基本生活设施的事实。三、一审判决认为交付了钥匙等于完成了房屋交付，没有法律依据，当事人应当按照约定履行自己的义务，涉案房屋至今未依合同约定完成交接。买卖合同中，交付钥匙只是房屋交付方式的其中一项，其中第1、2项至今仍未完成，涉案房屋至今未交付；一审判决认为最后的附件打了叉，正式条文即可单方取消，没有法律依据；合同条文与附件是包含关系，附件可用可不用，约定的合同条文须完成；办理了房屋产权过户登记不必然得出房屋交付使用的结论。环球公司至今未依照合同约定履行房屋交接义务，应当承担违约责任，一审法院分配举证责任错误；一审法院回避了环球公司接入燃气管道、隔壁盖房含重砌所诉墙等行为违背了法律强制性规定。
环球公司辩称：同意一审判决，不同意赵若冰的上诉请求。1.关于抵押在合同中有明确约定；2.该房屋交付给赵若冰之后赵若冰已经对房屋进行了改造包括拆除等装修前的措施；3.在赵若冰与环球公司签约前，赵若冰已经实地查勘过房屋，对房屋有充分的了解，然后才签订了补充协议，补充协议对房屋状况又进行了一次确认，这部分有另案判决为证；4.房屋没有任何的质量问题，交付房屋后，环球公司也帮助赵若冰安装了相应的燃气等设施，并且自己垫付了一部分费用，一审中环球公司也保留了向赵若冰返还及追偿的权利；5.环球公司完全履行了房屋的交付义务，环球公司在过户当天将钥匙交付给了赵若冰，房屋没有相应的附属设备和装饰装修，也没有燃气表等，没有办理相应交接手续的责任不在环球公司，因为不存在可以交付的物品，所以没有在物品清单上签字。另外，根据另案的判决内容，是赵若冰不配合在相应的交接单上签字，所以其所主张的交房义务的责任承担主体应当是赵若冰，环球公司没有任何过失，请求法院驳回赵若冰的上诉请求。
赵若冰向一审法院起诉请求：1.要求环球公司依双方的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）交接房屋，合同第六条写了3项，环球公司只交付了第3项钥匙，赵若冰要求环球公司履行1、2项内容；2.要求环球公司支付延迟交付房屋的违约金，标准为按交付房屋价款的每日万分之五为标准计算，违约的日期为2017年2月14日至2017年2月23日以及2017年3月10日至环球公司实际履行第一项义务之日止，暂计算至2017年6月30日为134万元。在2017年11月13日庭审中，赵若冰主张上述第二项诉讼请求中违约金计算截止日期为实际支付违约金之日，暂计算止2017年6月30日。
一审法院审理查明：2017年2月13日，环球公司作为出卖人与买受人赵若冰签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定：由赵若冰购买环球公司名下位于北京市朝阳区某房屋，房屋规划设计用途为住宅，该房屋已经设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2017年1月12日，出卖人应于2017年3月10日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为2180万元，具体付款方式为：1.买卖双方友好协商，签订本协议当天，买受人向出卖人支付购房定金人民币200万元整；2.买卖双方友好协商，买受人以建委指定银行资金监管的形式向出卖人支付购房款人民币880万元整；3.买卖双方友好协商，在完成本次二手房交易的网签合同当天，买受人向出卖人支付购房款人民币800万元整，支付方式：银行汇款支付到出卖人或出卖人指定账户；4.买卖双方友好协商，在确定好过户时间后，过户前一个工作日内买受人向出卖人支付购房尾款人民币300万元整。买受人完成付款义务，出卖人配合买受人办理房源核验、网签、交税、过户手续。出卖人应当在过户后当天将房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1、2、3项手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在7日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日（该日期应该与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
该房屋买卖合同后附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况中的（一）房屋附属设施设备、（二）房屋家具、电器、用品情况、（三）房屋配套物品、（四）装修装饰情况均划大叉。（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定载明：本合同成交价包含室内的现有状态，详见补充协议。
同日，出卖人环球公司与买受人赵若冰签订《补充协议》，载明“4.买受人已充分了解房屋条件，并已对房屋进行实地勘察，房屋条件为：空置，房屋本身无任何家具家电以及线路管道以及空调，并对其承重墙大部分进行拆除，买受人已充分了解房屋状况，此房屋需要高昂的成本进行装修修复，出卖人已如实告知买受人房屋墙体拆除和其他瑕疵，不可以出卖人故意隐瞒房屋瑕疵为由，追究出卖人责任。房屋过户交接后，出卖人不承担任何房屋质量或瑕疵担保责任，如果房屋质量问题严重影响房屋的正常居住使用，买受人依据中华人民共和国物权法取得的权利，买受人向开发商或物业主张保修责任或赔偿责任。出卖人的责任和义务仅限于协助配合买受人将房屋产权转移到买受人名下，无任何其他责任和义务”。该份协议有环球公司加盖公章，有环球公司法定代表人高德志、赵若冰（赵若冰）及代理人石秀菊签字确认。
一审庭审中，双方当事人陈述确认：上述合同签订后，赵若冰依约向环球公司支付了全部房款。2017年3月9日某号房屋所有权转移登记至赵若冰名下，并在同一天环球公司将房屋钥匙交付赵若冰。交付钥匙后，赵若冰对某号房屋实际占有使用并对房屋进行了改造。
一审法院认为，赵若冰与环球公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据双方房屋买卖合同第六条房屋的交付的相关约定，环球公司需与赵若冰共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品，但是附件一中房屋附属设施设备、房屋家具、电器、用品情况、房屋配套物品、装修装饰情况均划叉，并不存在可以交付的物品，不存在可以进行验收的相关附属设施设备、装饰装修、相关物品清单，双方也对水、电、气表读数未作记录。根据合同第六条约定，双方应在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，但是赵若冰未对其曾提出要求双方进行签字的证据，且现在赵若冰已实际占有并使用某号房屋，上述交接并没有履行可能。根据合同第六条，双方应移交该房屋房门钥匙，环球公司已经按照合同约定履行了移交房屋房门钥匙的义务。根据补充协议，也表明赵若冰对房屋现状是知晓并认可的。因此，赵若冰要求环球公司依房屋买卖合同第六条交接房屋的请求，法院不予支持。关于赵若冰要求的延迟交付房屋的违约金问题。根据合同约定，环球公司应当自房屋买卖合同签订后60日内办理所有权转移登记手续，并在过户后当天将房屋交付赵若冰。环球公司与赵若冰于2017年3月9日办理所有权转移登记手续，并未超过合同约定期限，环球公司也在过户之日交付钥匙给赵若冰。因此，环球公司不存在迟延交付房屋的行为，也并未违反合同约定，赵若冰要求环球公司支付迟延交付房屋的违约金的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十八条的规定，判决：
驳回赵若冰的全部诉讼请求。
二审中，当事人围绕上诉请求向本院提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。其中，赵若冰提交2份新证据，证据1为石秀菊和中介机构王泽友的聊天记录1张，证明涉案房屋有危险，无法使用和装修，环球公司没有按照合同约定交付房屋，赵若冰一直在主张权利，与中介公司沟通，中介公司也与环球公司在沟通；证据2为照片打印件14张，证明在签订合同时，环球公司隐瞒了涉案房屋的安全隐患问题，房屋没有使用功能，赵若冰不可能去装修房屋。环球公司对赵若冰提交的证据发表质证意见称：对赵若冰提交的2份证据的真实性和证明目的均不认可，涉案房屋在3月9日已经交付，之后环球公司不清楚赵若冰对涉案房屋的行为，只知道里面已经拆除了，不是照片的情况，聊天记录与本案无关联性。环球公司提交3份新证据，证据1为（2018）京03民终715号民事判决书，证明在生效判决书载明抵押的事项在合同中有明确约定，且中介公司也能够证明系赵若冰拒绝签署物业交接单，环球公司已经将房屋交付给赵若冰；证据2为二次装修交费清单、收据及住宅装修许可证共3页，证明该房屋已经交付给赵若冰，且赵若冰已经进行了装修、拆除和设计；证据3为录音光盘及文字整理版，证明涉案房屋已经拆除完毕，因为是2017年4月16日做的，赵若冰已经开始装修了。赵若冰对环球公司提交的证据发表质证意见称：对证据1的真实性认可，但是赵若冰已经申请了再审，证明目的不认可，判决书中没有这方面的记载；证据2中二次装修交费清单和收据上的字是石秀菊签字的，真实性赵若冰认可，房子已经过户到赵若冰名下了，所以赵若冰准备找人去装修，但是后面发现了问题，对于住宅装修许可证，没有赵若冰签字，真实性无法核实；证据3的录音是石秀菊说的话，但是房屋里都是有吊顶的，收房后就是照片上的样子，赵若冰现在的房子还是这样的，没有拆过，是环球公司动的。对此本院认定如下：对赵若冰提交的证据1，不属于二审新证据，且该证据系与第三人之间的聊天记录，无法直接证明与本案事实的关联性，不能直接证明其证明目的；对赵若冰提交的证据2，该照片内容不足以证明房屋无使用功能的事实，亦不能证明其证明目的；对于环球公司提交的证据1，赵若冰对真实性认可，本院亦不持异议，对该证据予以采信；对环球公司提交的证据2中的二次装修交费清单和收据，赵若冰对真实性认可，本院亦不持异议，对该证据予以采信，环球公司提交的证据2中的住宅装修许可证系复印件，赵若冰对真实性不予认可，本院亦无法核实；对环球公司提交的证据3，因无法证明其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
上述事实，有当事人提交的房屋买卖合同、补充协议、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，赵若冰与环球公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵若冰主张环球公司应当依据《房屋买卖合同》第六条完成房屋交接义务，包括1.环球公司需与赵若冰共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。但根据已查明的事实，附件一中房屋附属设施设备、房屋家具、电器、用品情况、房屋配套物品、装修装饰情况均划叉，并未记载可以交付的物品，并未记载可以进行验收的相关附属设施设备、装饰装修、相关物品清单，双方也对水、电、气表读数未作记录，故上述两条无履行内容，赵若冰上诉主张环球公司应依据《房屋买卖合同》第六条第1、2项的约定完成房屋交接义务，本院难以支持。同时，赵若冰与环球公司签订的《房屋买卖合同》附件一中载明，“关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定：本合同成交价包含室内的现有状态，详见补充协议”，而根据《补充协议》第4条记载，赵若冰已充分了解房屋条件，即空置，房屋本身无任何家具家电以及线路管道以及空调，并对其承重墙大部分进行拆除，买受人已充分了解房屋状况，此房屋需要高昂的成本进行装修修复，出卖人已如实告知买受人房屋墙体拆除和其他瑕疵，不可以出卖人故意隐瞒房屋瑕疵为由，追究出卖人责任等。故赵若冰以其未对涉案房屋进行改造、其在签订合同时并未“充分了解”房屋情况及未对房屋进行“实地勘察”、环球公司隐瞒房屋的隐蔽性质量缺陷及房屋内无基础设施情况等为由上诉主张环球公司应依约交付房屋并承担违约责任，无事实依据，环球公司亦不存在迟延交付的其他行为，故本院对赵若冰的上诉主张不予采纳。另，赵若冰虽上诉主张环球公司的工作人员以欺诈手段隐瞒房屋抵押事实、环球公司私自将附件一划叉等，但其并未提供充分证据予以证明，故本院对其该项上诉主张亦不予采纳。
综上所述，赵若冰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75400元，由赵若冰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
审 判 员 何灵灵
代理审判员 赵 纳
二〇一八年三月十三日
法官 助理 薛俣潇
书 记 员 田亚男