江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏09民3833号
上诉人（原审原告）：朱春悦，男，1989年3月4日出生，汉族，现役军人，住东台市。
被上诉人（原审被告）：江苏沿海国际农产品交易中心有限公司，住所地东台市东进大道1号。
法定代表人：夏克春，该公司董事长。
委托诉讼代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翟爱华，江苏天全律师事务所律师。
上诉人朱春悦因与被上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司（以下简称沿海农产品中心）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
朱春悦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持朱春悦的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决既然认定了系沿海农产品中心的原因导致土地使用权证无法办理，沿海农产品中心就应该承担相应的责任，并切实履行自己的义务，以使得无法办证的原因消失，一审法院以无法执行为由对朱春悦的诉讼请求不予支持不能让人信服；2.沿海农产品中心协助办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续是约定义务，也是其法定义务。案涉商品房买卖合同约定了房屋交付时间为2012年12月10日，沿海农产品中心应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由沿海农产品中心提供的资料报产权登记机关备案。可是沿海农产品中心严重违约，于2016年1月才交房并办理了房屋所有权证书，但一直未能办理土地使用权证。虽然双方在合同中约定“买受人不在规定的期间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4.双方协商解决）”，但在双方协商不了的情况下，应按法律规定来处理。一审判决片面理解司法解释条文，认为土地使用权证不属于房屋权属证书，系适用法律错误。
沿海农产品中心辩称，朱春悦称不动产统一登记规定实施前，房屋权属证书既包括土地使用权证，也包括房屋所有权证，系曲解法律。土地使用权证并非隶属于房屋权属证书，两者是不同的概念。从城市房地产开发经营管理条例第三十三条、双方的合同约定以及最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释第十八条可以看出两者的不同，所以不应当混为一谈。沿海农产品中心从未否定自己有协助办理土地使用权手续的义务，但是无论是约定还是法定，双方都没有这样的规定，即如果沿海农产品中心没有协助办理土地权属的手续，沿海农产品中心是否应当承担违约责任的问题。所以朱春悦要求沿海农产品中心承担违约责任是于法无据的。沿海农产品中心不存在违约的行为，因政府调整市场整体用途的原因导致工程无法竣工验收，土地使用权证没有及时办理，属于合同第八条的约定情形，沿海农产品中心不存在违约情形。同时，朱春悦已经办理了房屋权属证书，并且领取了逾期补偿款1万元，所以朱春悦的上诉请求不能成立。
朱春悦向一审法院提出诉讼请求：1.判令协助办理位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心19幢119室的土地使用权证；2.判令沿海农产品中心支付违约金57351.28元。
一审法院认定事实：沿海农产品中心以出让方式取得位于东台市东进大道1号地块，土地使用权证号为东国用（2011）第140374、140375、140376，土地规划用途为商住楼。沿海农产品中心在该地块建设商品房出售，开发建成江苏沿海国际农产品交易中心，建设工程规划许可证号为320981201001302、320981201001304，施工许可证号为3209812011052400002A，该商住楼经东台市住房和城乡建设局批准，领取证号为东住建预字（2011）第099号、第101号商品房预售许可证。
2012年5月9日，朱春悦（买受人）与沿海农产品中心（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同备案编号为20120509013，购买位于东台市东进大道1号江苏沿海国际农产品交易中心19幢楼119室，该商品房为商业用房。合同载明：一、计价方式与价款：该商品房总价款合计450167元。二、付款方式及期限：买受人按其他方式按期付款，其他方式，2012年5月9日前买受人向出卖人支付首付款230167元，房款220000元在本合同签订之日起14个工作日内以银行贷款方式支付。买受人于签约当日备齐所有按揭资料，并办理按揭贷款手续。否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人同意出卖人单方面解除合同备案，买受人承担违约责任。三、交付期限：出卖人应当在2012年12月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经[验收合格]条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。四、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4.双方协议解决）。2014年10月22日，沿海农产品中心等四方单位出具了竣工验收证明书。2016年1月13日，东台市住房和城乡建设局出具了竣工验收备案证明（东建备证字第201601010号），注明沿海农产品中心11-13、16、17、19、20、24号楼工程已经办理竣工验收备案。2016年1月22日，东台市城东新区市场路22号江苏沿海国际农产品交易中心市场19幢119室办理了房屋所有权登记，所有人为朱春悦，权证为东台房权证市区字第××号。2016年2月1日，因群体纠纷，东台市城东新区管委会出面协调，分别贴补各业主相应费用，沿海农产品中心以房屋网签给城东新区管委会保证，朱春悦领取10000元。
2015年8月25日，沿海农产品中心出具承诺书，承诺本公司确保各位业主在2015年12月31日之前到指定地点凭相关手续办理房产证。逾期不办或不能提供相关证明手续的，责任自负。符合条件的业主每户补偿壹万元，并于2016年元月15日前结清。同时按原合同承担相应责任。关于沿海农产品中心未能按合同约定办理房地产权属证件的原因，沿海农产品中心认为主要是由于防止影响东台城市形象，政府进行局部规划方案调整，导致房屋未能进行整体竣工验收。
一审法院认为：一、关于沿海农产品中心是否应当协助办理土地使用权证的问题。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故沿海农产品中心作为出卖人应当履行协助买受人朱春悦办理房地产权属的登记手续。现朱春悦已办理了案涉房屋的房屋所有权证，但因沿海农产品中心的原因土地使用权证目前尚无法办理，一审法院判决沿海农产品中心协助办理将无法执行，故朱悦春主张沿海农产品中心协助办理土地使用权登记手续的请求，一审法院暂不予支持。二、关于沿海农产品中心是否应当承担逾期办理土地使用权证的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的商品房买卖合同中明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理（4.双方协议解决）。朱春悦已于2016年1月22日办理了案涉房屋的权属证书，且于2016年3月2日领取了补偿款10000元。土地使用权是随房屋所有权转移的附随义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。基于上述两条的文义，就商品房买卖合同中土地使用权的延期办理违约责任，无明确的法律规定，且双方在合同中亦没有明确约定迟延办理土地使用权证书的违约责任，故朱春悦以案涉房屋未办理土地使用权证，主张逾期办证的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，一审法院判决：驳回朱春悦的诉讼请求。案件受理费1314元，减半收取657元，由朱春悦、沿海农产品中心各负担328.5元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，朱春悦与沿海农产品中心签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。该合同第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”根据该约定，沿海农产品中心作为出卖人，其负有协助办理案涉房产的土地使用权证书的义务，沿海农产品中心对此亦无异议。因沿海农产品中心未能按约履行该协助办证义务，故其依法应承担相应的违约责任。由于双方在合同中对违约责任未进行明确约定，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，朱春悦依法可按照已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张违约金。故朱春悦起诉时以57351.28元购房款为基数，且按照高于中国人民银行公布的五年以上贷款年利率的30%的标准就违约金进行主张，可予支持。因沿海农产品中心未按约履行协助办证义务的违约行为持续存在，其应承担的违约金在持续产生，且该违约金属于持续性债权，应以每天产生的违约金债权分别适用诉讼时效，故朱春悦以其向一审法院起诉之日向前推算两年之日作计算违约金的起算时间适当。因此，案涉房屋逾期办证违约金为57351.28元（450167元×4.9%×130%×2），但是由于朱春悦已因沿海农产品中心的办证违约行为收取了东台市城东新区管理委员会支付的10000元，故沿海农产品中心仍应向朱春悦支付违约金47351.28元。综上所述，朱春悦的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销江苏省东台市人民法院（2017）苏0981民初2058号民事判决；
二、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起三十日内协助朱春悦办理位于东台市江苏沿海国际农产品交易中心19幢119室的土地使用权证；
三、江苏沿海国际农产品交易中心有限公司于本判决生效之日起十五日内向朱春悦支付违约金47351.28元。
二审案件受理费1314元，由被上诉人江苏沿海国际农产品交易中心有限公司负担1085元，上诉人朱春悦负担229元。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 樊丽萍
审判员 谢超亮
二〇一七年十一月二十四日
书记员 唐 舒
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超出造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。