广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终19661号
上诉人（原审原告）：双倩，女，1987年4月26日出生，汉族，住湖北省潜江市。
委托诉讼代理人：黄锦雄，广东宏力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：何桂瑜，女，1972年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
被上诉人（原审被告）：焦赣勇，男，1969年5月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
上诉人双倩因与被上诉人何桂瑜、焦赣勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初9147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人双倩委托诉讼代理人黄锦雄、王磊，被上诉人何桂瑜、焦赣勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双倩上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判何桂瑜、焦赣勇连带向双倩支付330000元违约金；3.一审、二审诉讼费由何桂瑜、焦赣勇负担。事实和理由：（一）违约金条款是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应当全面履行。《房屋买卖合同》第八条规定，甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业出售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。何桂瑜、焦赣勇在签订合同后的第三天即表示不再履行出售房屋的合同义务，后又通过发出解除合同通知书等方式拒绝履行合同。一审法院已经认定何桂瑜、焦赣勇违约事实，认为何桂瑜、焦赣勇因其自身原因导致涉案合同无法继续履行的责任应由何桂瑜、焦赣勇自行承担。按照涉案合同的约定，何桂瑜、焦赣勇应当向双倩支付成交价10%的违约金即330000元。（二）涉案房屋非何桂瑜、焦赣勇所有唯一物业，涉案房屋无法换购电梯房不构成免除全部或部分违约责任事由。据何桂瑜、焦赣勇和中介方所述，何桂瑜、焦赣勇出售房屋是为了换购电梯房，以便照顾父母。在合同签订后，因中介告知看中的电梯房有一部电梯无法使用，换购房屋的目的无法实现，故决定违约不再履行合同，并以此为理由拒绝支付违约金。何桂瑜、焦赣勇作为完全民事行为能力人，完全能预见无法换购电梯房可能对履行合同造成的影响，因此该事由不属于不可抗力免责事由。而且涉案房屋并非何桂瑜、焦赣勇唯一物业，出售涉案房屋后何桂瑜、焦赣勇仍有房屋居住。何桂瑜、焦赣勇所述理由不能作为不承担违约金的原因。（三）何桂瑜、焦赣勇的违约行为给双倩造成的损失远高于100000元。双倩购买涉案房屋的初衷是为寻找合适的学位房，根据当前广州市房价特别是学位房房价的上涨趋势，何桂瑜、焦赣勇的违约行为导致双倩需要支付更高的价款购买同等条件的学位房。为避免双方损失的进一步扩大，在何桂瑜、焦赣勇通知双倩不再出售房屋后，双倩积极与何桂瑜、焦赣勇沟通，希望双方继续履行涉案合同。由于何桂瑜、焦赣勇态度坚决，双倩也于事后提出和解意见，除返还定金外，另向双倩支付250000元作为违约金，但何桂瑜、焦赣勇拒不接受该方案。在此期间，涉案房屋所在地段的房屋价格涨幅较大，成交价差额远超过合同约定的10%的违约金。双倩丈夫在国外工作，在2017年3月21日签订涉案合同后，双倩丈夫于2017年3月23日办理回国的相关手续。回国期间所产生的国际长途机票费，路途餐饮费等直接损失折合人民币约26300元，还不包括请事假而产生的误工费，绩效扣除等间接费用。（四）一审法院确定违约金适用法律错误。首先，涉案合同中，既约定定金又约定违约金，作为守约方，双倩可以选择适用违约金或定金条款。一审法院剥夺了双倩的选择权，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定；其次，一审法院认定违约金超过双倩已付款项为由调整违约金没有法律依据；最后，一审法院根据定金罚则确定调整违约金与定金数额一致，缺乏依据。综上，请求二审法院支持双倩的上诉请求。
何桂瑜、焦赣勇辩称，（一）双倩主张的违约金过高，何桂瑜、焦赣勇无法继续履行房屋买卖合同不存在主观恶意，何桂瑜、焦赣勇两天内已经及时通知双倩，双倩扩大的损失不应由何桂瑜、焦赣勇承担，且一审期间双倩未举证其损失，应当承担举证不能的法律后果。此次房屋买卖确因何桂瑜、焦赣勇对拟置换电梯房屋存在错判造成过失不得已违约，确实不是何桂瑜、焦赣勇所能预见及有心而为。一审法院判决何桂瑜、焦赣勇需承担违约损失，基于确因自身原因造成不能履约，何桂瑜、焦赣勇尊重法院的判决，亦因此需承受巨大的损失。（二）双倩所称的涉案房屋非何桂瑜、焦赣勇所有唯一物业，与本案并没有关联性。涉案房屋一直由何桂瑜、焦赣勇一家自住，确因看中拟置换电梯房才售卖该房，并非为牟利所售。双倩购房时何桂瑜、焦赣勇已明确表示因父母年事已高需与其同住拟换电梯房的售房目的。双倩所指何桂瑜、焦赣勇不是唯一物业并不是争议所在，没有证据显示何桂瑜、焦赣勇以此理由作为不承担违约金的原因之一。且何桂瑜、焦赣勇另一住房产权有共有人，由其一共有人居住，并不能由何桂瑜、焦赣勇单方面处置。何桂瑜、焦赣勇因拟置换电梯房造成对涉案合同的不能履约一直都觉得抱歉，也一直在寻求与双倩沟通协商，何桂瑜、焦赣勇也在一审中申请了中介作为证人出庭作证。但双倩拒绝协商，坚持何桂瑜、焦赣勇需赔付数十万，有悖常理。（三）双倩称给其造成损失远高于100000元，但实际并非如此。双倩没有证据表明房屋价格涨幅巨大。何桂瑜、焦赣勇发现无法履约时两天内及时通知解除合同，双倩完全可以另选房屋购入，若双倩没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。减损规则是法律明确规定的守约人的法定义务，是为了维护公平、诚信原则，防止违约后损失的无限扩大。在当事人不是故意尤其不是恶意违约而是因为过失不得已违约，守约方所受的损失并不严重的情况下，严格适用约定的违约金条款则往往是导致违约金过高的结果。双方签约后何桂瑜、焦赣勇只收取定金十万元，且于两天内已及时通知对方，尚未履行合同主要义务。因为该套房源仅仅完成了第一步的购房合同签订，两天之内双倩并没有证据证明遭受了实际损失。至于双倩称其丈夫回国办理相关手续产生费用，其并没有提供证据证明其丈夫回国是为了签订涉案合同。（四）根据合同法及相关司法解释的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，这符合公平原则。当前的司法实践中，法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则作为法官在调整违约金中适用法律的价值指引和参考依据。综上所述，一审判决有明确的事实和法律依据，请求二审法院依法驳回双倩的上诉请求，维持原判。
双倩向一审法院起诉请求：1.何桂瑜、焦赣勇连带向双倩返还定金100000元；2.何桂瑜、焦赣勇连带向双倩支付违约金330000元（按照合同价款3300000元的10%计算）；3.何桂瑜、焦赣勇连带向双倩赔偿中介费损失21000元。
一审法院认定事实：2017年3月21日，双倩（为乙方）与何桂瑜、焦赣勇（为甲方）、德才公司（为中介方）签订《房屋买卖合同》，约定双倩向何桂瑜、焦赣勇购买广州市XX路XX号之二XXX房，建筑面积为64.65平方米，成交价为3300000元。乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金，楼价余款按商业按揭贷款方式支付：（1）乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；（2）首期楼价款（含定金）共计1650000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（3）1650000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款数额与原贷款数额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。甲方签订本合同后不能按本合同约定将物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项。同日，焦赣勇开具出收到双倩交付定金100000元的收据；德才公司开具出收到双倩交付中介代理费21000元的收据。
2017年3月24日，涉案房屋的买卖合同办理网签手续。
2017年3月27日，焦赣勇向双倩发出《解除房屋买卖合同通知书》，载明：本人原拟出售XXX房后另购住宅，但因原拟购的住宅无法购买导致本人不能向阁下出售XXX房。2017年3月24日，本人已通知你及德才公司经纪人罗某先生，告知无法继续履行房屋买卖合同，本人需要解除合同及退回定金事宜，现本人再次函告阁下，贵我双方于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》已依法解除，请阁下在收到函件后3日内联系本人办理相关手续，特此通知。
2017年3月30日，双倩和黄智向何桂瑜、焦赣勇发出《催促履行合同通知函》，载明：2017年3月24日，贵方口头告知不愿将涉案房屋出售，无故不履行合同义务。2017年3月28日，我方收到贵方来函，告知贵方因原拟购的住宅无法购买导致不能向我方出售合同涉案房屋，并单方面要求解除房屋买卖合同。且在3月28日之前，我方多次明确要求贵方继续履行合同约定，包括但不限于协助办理按揭等，但贵方至今尚未履行上述合同义务。……请贵方在2017年4月7日前，协助我方办理按揭手续，并协助我方至房管部门办理涉案房屋过户等手续。
诉讼过程中，何桂瑜、焦赣勇申请证人罗某、刘某出庭作证。其中证人罗某到庭表示：我在德才公司工作，负责跟进涉案房屋的买卖事宜，何桂瑜、焦赣勇自2015年年底在德诚行（德才公司的店名）与我认识，何桂瑜、焦赣勇告知拟以现住楼梯房置换电梯房，并表示如有合适的电梯房即以短信或微信通知邀约看房，2017年3月19日何桂瑜、焦赣勇联系我称因为已经找到待置换的电梯房，需出售福今路的楼梯房，经满堂红的置业经纪人刘某同意，委托我寻找买受人，后我促成了双倩与何桂瑜、焦赣勇签订买卖合同，我陪同何桂瑜、焦赣勇前往调取房产档案，并于2017年3月24日办理网签手续，后何桂瑜、焦赣勇于2017年3月23日或2017年3月24日向我表示不再出售涉案房屋，后我向双倩告知该事宜，2017年4月16日我通知双倩与何桂瑜、焦赣勇双方到中介公司办公地点见面，何桂瑜、焦赣勇向双倩解释无法出售房屋的原因及诚恳道歉，并表示退回定金及承担一定的赔付责任，返还双倩所付的中介费，双倩要求何桂瑜、焦赣勇退还定金10万元，另赔偿违约金25万元，后双方协商无果。其中证人刘某表示：我是链家满堂红公司的工作人员，何桂瑜、焦赣勇看中了我代理的一间电梯楼，但电梯楼的业主不确定电梯能否使用，2017年3月18日何桂瑜、焦赣勇向中介方支付了诚意金，2017年3月23日何桂瑜、焦赣勇要求重新看房及进行协商，当天重新看房的时候电梯楼的业主确认了电梯是不能使用的，故何桂瑜、焦赣勇确定了无法购买该电梯房，2017年3月24日链家满堂红公司将诚意金退回。双倩质证称：何桂瑜、焦赣勇申请证人出庭证明的内容与本案无关，何桂瑜、焦赣勇无论因何原因不能出售涉案房屋也与双倩无关，不确认刘某所述的情况，且从证人所述的情况，双倩与何桂瑜、焦赣勇所签订的合同不存在履行障碍。
为证明双方沟通过程，双倩与何桂瑜、焦赣勇均提交了双方的短信记录，且双方均对真实性予以确认。
何桂瑜、焦赣勇为证明其因需置换电梯房才出售房屋及已积极配合出售涉案房屋工作、及时通知双倩，提交了：1.关于购买东风东路XXX号XXX房的《购房要约发出委托书》、《收款收据》、《房屋出售委托协议》复印件；2.何桂瑜、焦赣勇与双倩的通话记录截图；3.受理档案复制申请回执复印件及复制档案资料申请表首页原件；4.何桂瑜、焦赣勇与双倩、中介的通话记录及何桂瑜、焦赣勇与中介的微信对话截图；5.中介通话记录截图；6.拨打电话及通话记录截图；7.网签的《存量房买卖合同》照片打印件。双倩质证称：对上述证据1的真实性无法确认；证据2仅能证明何桂瑜、焦赣勇有意愿出售房屋；对证据3的真实性确认，但与本案无关；对证据4、5的真实性、合法性和关联性均不予确认；对证据6的真实性予以确认；对证据7的真实性予以确认。
一审法院认为，双倩与何桂瑜、焦赣勇签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。本案纠纷是因何桂瑜、焦赣勇不同意继续出售涉案房屋而引起的，何桂瑜、焦赣勇称无法继续履行合同的原因是无法购买其拟购置的电梯房，但双倩与何桂瑜、焦赣勇之间并没有约定买卖合同的履行需以何桂瑜、焦赣勇成功购置电梯房为前提，因此，何桂瑜、焦赣勇因其自身原因导致双倩与何桂瑜、焦赣勇的买卖合同无法继续履行的责任应由何桂瑜、焦赣勇自行承担。现双倩要求何桂瑜、焦赣勇返还定金和赔偿中介费损失，既符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据合同约定，何桂瑜、焦赣勇签订本合同后不能按本合同约定将物业售予双倩，应支付成交价10%的违约金，考虑到双倩除支付定金10万元外未再支付其他购房款项，若按约定的违约金标准计算，则违约金金额已超过双倩已付的款项，且何桂瑜、焦赣勇也要求调整该违约金标准，根据公平合理原则和定金罚则，本案违约金应调整至与定金数额一致为宜，即由何桂瑜、焦赣勇应向双倩支付10万元违约金。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2017年7月31日作出判决：一、何桂瑜、焦赣勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将定金10万元返还给双倩；二、何桂瑜、焦赣勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向双倩支付10万元违约金；三、何桂瑜、焦赣勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向双倩赔偿中介费损失21000元。四、驳回双倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8065元，由双倩负担4750元，何桂瑜、焦赣勇负担3315元。
二审期间，双倩与何桂瑜、焦赣勇均提交了证据。双倩提交的证据如下：证据一，双倩与涉案房产中介微信聊天截屏，拟证明何桂瑜、焦赣勇不止一套住房，出售涉案房屋后，即使换购不了电梯房也不影响其正常居住；证据二，安居客网站公布的7月份以及链家网站公布的4月份和10月份该路段房价，拟证明涉案房屋所在路段房价上涨，给双倩造成了既得利益损失。经质证，何桂瑜、焦赣勇的意见为：关于证据一，何桂瑜、焦赣勇确实和其他人还共有另外一套房屋，该房屋原是焦赣勇父亲的房子，后来通过买卖的方式卖给了焦赣勇及侄女焦某，对此何桂瑜、焦赣勇在出售涉案房屋时已经告知过双倩。关于证据二，双倩一审时未提交相应的证据，双倩提交的证据不属于新证据，与本案没有关联性。何桂瑜、焦赣勇是在签约后知道拟购买的房屋因为无法交易，所以在签约后的两天及时通知了双倩。故何桂瑜、焦赣勇不同意双倩以该证据证明房屋价格上涨，而且房屋价格受到楼层、面积、坐向及是否同小区等因素的影响，因此该数据是不客观的。何桂瑜、焦赣勇确实违约了，但是何桂瑜、焦赣勇不是故意违约的，而是在知道情况后及时通知了双倩，何桂瑜、焦赣勇承担的损失应与双倩的损失相当。
何桂瑜、焦赣勇二审提交以下证据：证据一，2017年9月19日报纸刊登载房价持续下降的数据统计，拟证明房地产市场总体保持稳定，城市房价涨幅回落；证据二，中介微信发布要约看楼截图，拟证明涉案房屋所在地段房价不存在大幅上涨。经质证，双倩的意见为：关于证据一，对于广州日报的真实性予以认可，但是不确认何桂瑜、焦赣勇的证明目的，从该内容可以看出房价环比涨幅有下降的宏观数据，并不代表整个房产市场都降价，反而今年广州市区的房价是一直上涨的。跟涉案房屋同地段房屋的房价才有可比性，因此何桂瑜、焦赣勇提交的证据是没有可比性的，双倩提交的证据也证明了涉案房屋同地段房屋房价上涨的事实。关于证据二，对三性不予确认。
经审理，本院对于一审判决查明的事实予以确认。
二审查明，何桂瑜为证明其与双倩签订合同后的第三天（2017年3月24日）早上即打电话告知双倩因其无法购买另一套电梯房，因此不再出售涉案房屋，一审时提交了一份《通话扣费记录》，该记录显示，何桂瑜于2014年3月24日早上7:27分与双倩通话3分37秒。
关于涉案合同网签一事，何桂瑜、焦赣勇明确其没有参与网签。
经本院询问，双倩陈述其从2017年3月起已向各中介公司预约看房。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。何桂瑜、焦赣勇对于一审法院认定其违约，并判令其承担相应的违约责任，无提起上诉，故本院予以维持。根据双倩的上诉及何桂瑜、焦赣勇的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：双倩要求何桂瑜、焦赣勇支付33万元违约金是否应予支持。
关于本案的争议焦点问题，本案的纠纷源于何桂瑜、焦赣勇在签订合同后不同意继续出售涉案房屋而引起的。关于不继续履行涉案合同的原因，何桂瑜、焦赣勇称因无法购买其拟购置的电梯房，其二人为证明该主张在一审中申请了两位房屋中介作为证人出庭作证。由何桂瑜、焦赣勇不继续履行涉案合同的上述事由来看，并非是何桂瑜、焦赣勇要求加价或者其他主观原因而导致的违约，而且何桂瑜、焦赣勇在确定无法继续履行合同的情况下，已于签订合同的第三天即告知了双倩。双倩上诉称涉案房屋所在地段房价上涨，导致其损失产生。但从其提交的证据来看，均为2017年3月以后的证据，而非当月的。况且，不同小区、楼层、坐向对于房屋的价格均有影响。至于双倩称其丈夫因购买涉案房屋的原因专门回国的问题，双倩对此未提供任何证据证明。因此，双倩称何桂瑜、焦赣勇不履行合同给其造成了超过10万元损失，缺乏依据。一审法院综合本案案情，认定何桂瑜、焦赣勇应向双倩支付违约金10万元，并赔偿其中介费21000元，公平合理，处理适当，本院予以维持。
综上所述，双倩上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由上诉人双倩负担。
本判决为终审判决。
审判长 王会峰
审判员 黄春成
审判员 闫 娜
二〇一七年十一月二十七日
书记员 甄雪皓
王敏