浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）绍越民初字第3552号
原告（反诉被告）章尧祥。
委托代理人（特别授权代理）孔天熹。
被告（反诉原告）茹九华。
被告（反诉原告）王月珍。
被告（反诉原告）马荷珍。
被告（反诉原告）茹世民。
上述四被告（反诉原告）委托代理人（特别授权代理）ＸＸ根、钱苏锋，绍兴县平江法律服务所法律工作者。
原告章尧祥与被告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月5日受理后，依法由审判员罗国峰独任审判，后四被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2012年9月27日、2月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章尧祥及其委托代理人孔天熹，四被告（反诉原告）委托代理人ＸＸ根、钱苏锋到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2012年11月5日至2013年1月31日，庭外和解时间为一个月。本案现已审理终结。
原告章尧祥诉称：2000年7月16日，被告茹九华与原告签订绝卖房屋协议书一份，约定将座落于原鉴湖镇（现城南街道）劳家葑村宗地号为1-2-18-194宅基地上的三层楼房两间（包括后头小屋、前面道地空地在内）以人民币70000元绝卖给原告。协议签订当天，原告一次性支付购房款70000元。2001年3月13日，取得上述房屋的所有权证。自被告将讼争房屋交付给原告起至2010年8月3日止，原告陆续对讼争房屋进行了翻建、新建和装修，具体包括：翻修南首道地，翻修、扩建北首道地，翻建东首围墙，新建北首围墙及北门铝合金移栅门，对一、二层房屋进行装修，一层地面铺设了花岗石，二层地面铺设了地板，一层、二层的门窗全部更换，一层南首正大门前安装了铝合金移栅门，添置了厨房设施，安装了自来水供应设施及三只自来水表，支付安装费人民币2850元，开通电话、有线电视，等等。2010年8月3日，被告向法院起诉要求确认绝卖房屋协议无效、讼争房屋归被告所有并自愿归还房款70000元。2011年9月26日，法院作出（2011）绍越民重字第3号民事判决书，判决绝卖房屋协议无效，讼争房屋归被告所有，被告应于判决生效之日起三十日内返还原告70000元。后绍兴市中级人民法院判决维持原判。2012年8月16日，被告向法院提起诉讼，要求原告腾空讼争房屋并交付给被告。经查：讼争房屋周边劳家葑村的土地已被国家征收，该村已纳入新农村建设规划，实施城中村改造。另讼争房屋南首空地长约23米，宽约8米。田埂已被建成机耕路，原告为此支付该路建设分摊费人民币2000元。原告认为被告在卖讼争房屋十多年后又主张房屋买卖无效，实质是欲获得巨大的房地产升值利益，违背了诚实信用原则，故其应对房屋买卖无效承担主要责任。现原告向法院起诉，请求判令：一、四被告折价补偿原告涉案房屋添附部分的现值人民币98000元（包括北首和南首的水泥道地、围墙、厨房设施、三只自来水表及房屋装修等，具体以评估报告为准）二、四被告赔偿原告经济损失人民币130万元（包括涉案房屋的现值与购房款的差价、搬迁费等，具体以评估报告为准）；三、本案诉讼费由四被告承担。
被告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民辩称：1、原告诉称中除了在南首道地上铺了一层薄薄的水泥外其他均不是事实；2、原告诉称讼争房屋有巨大的房地产升值利益不是事实，讼争房屋尚未拆迁，即使拆迁，原、被告之间的买卖合同经法院判决是无效合同，应自始无效，故被告没有巨大的房产升值利益，即使有也不是原告的；3、关于房屋南首的空地问题，国家禁止土地买卖，被告也没有将该土地卖给原告，原告也没有付过钱。综上，双方均有过错，且过错是同等的，被告认为按70000元的银行存款利息及在道地上一层水泥折旧款外，要求驳回原告的其他诉讼请求。
反诉原告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民诉称：反诉原告茹九华与反诉被告于2000年7月16日签订绝卖房屋协议被法院生效判决认为为无效合同，合同无效自始无效，反诉被告要求赔偿损失于法无据。反诉被告长期使用该房屋（租赁给他人），并将原有的厕所拆掉，围墙内的一株樟树拦腰砍掉，应该赔偿，因此提起反诉，请求判令：一、反诉被告立即支付房租费（从2000年8月至2012年9月共134月）134000元（以评估为准）；二、反诉被告赔偿樟树款人民币20000元（以评估为准）；三、反诉被告将厕所（男女各一间）恢复原状（或以评估为准）；四、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告章尧祥辩称：反诉原告的诉讼请求和理由缺乏事实和法律依据。讼争房屋已经交付给反诉被告，反诉被告也交付买房款70000元，反诉被告使用房屋是合理的，不需要支付租金。反诉被告在接手房屋的时候，不存在樟树和厕所。
原告章尧祥为了证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：
1、绝卖房屋协议书1份，要求证明被告茹九华将涉案房屋以70000元的价格卖给了原告的事实。四被告没有异议。本院予以认定。
2、（2011）绍越民重字第3号、（2011）浙绍民终字第1332号民事判决书各1份，证明原、被告关于诉争房屋买卖合同经法院认定为无效的事实。四被告没有异议，本院予以认定。
3、劳家葑村委会出具的收据复印件1份［原件在（2011）浙绍民终字第1332号案件中］，证明原告支付过自来水安装费2850元的事实。四被告经质证对真实性无异议，但认为是否是原告安装的被告不清楚，原来就通自来水的。本院对证据的真实性予以认定。
4、劳家葑村新农村规划图1份及新农村规划通过评审的网上打印件1份，证明讼争房屋所在的劳家葑村已列入新农村规划及城中村改造方案中。四被告经质证对三性有异议，这是网上信息，不能作为证据使用，且这只是规划，不能证明原告的待证事实。因该证据的真实性无法确定，本院不予认定。
5、本院根据原告申请委托绍兴宏泰资产评估有限公司对绍兴市越城区城南街道劳家葑村宗地号为1-2-18-194的房屋现有价值进行评估，评估结论为上述房屋及附属物的价值为761860元。原告没有异议。四被告经质证认为：一，对法院司法鉴定委托书中的鉴定要求有异议，该要求不应是评估整套房屋的现有价值，而应该是对座落于绍兴市越城区城南街道劳家葑村宗地号为1-2-18-194的房屋及附属屋（包括房屋内不可拆除部分的设施和装修、北首和南首的水泥道地、东首围墙、北首围墙、北首移门）增加、增添部分财产的现有价值进行评估。同时评估机构没有按照委托的时限进行鉴定，已经超时；二，本案房屋买卖合同为无效合同，所谓无效合同就是从合同的签订之日就是无效，买卖标的物即房屋就不是原告的，故评估整套房屋的现有价值是错误的，评估新增添财产的现有价值是合理的；三，评估报告不是对真实房产的评估，程序不合法；四、评估报告只是凭房产证的内容进行评估，但是房产证是无效的；五、评估单位对房屋的评估是按照商品房的标准进行评估，是不合理的；六、目前劳家葑村新造房屋单价是每平方米500余元。评估报告系本院依法委托有资质的机构而作出，被告虽对评估报告提出异议，但不能提供足以反驳的相反证据和理由，本院予以认定。
反诉原告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民为证明其主张，向本院提供以下证据：
6、照片2张，证明樟树被砍后下半部分的情况。反诉被告经质证认为从照片中看，是有一株樟树，但并非反诉原告将房屋移交给反诉被告时已经存在的樟树，故该证据现本案没有关联性。反诉被告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以认定。
原告向本院申请对搬迁费进行评估，因搬迁费属拆迁安置范畴，故本院不予准许。
四反诉原告申请三位证人出庭作证，后放弃申请。
四反诉原告向本院申请对讼争房屋的租金、围墙内一株樟树的价值以及房屋外北首围墙内男女厕所的价值进行评估。本院对此申请不予准许，理由在以下部分阐述。
经审理查明：茹九华和王月珍、马荷珍、茹世民分别系母子、夫妻、父子关系。章尧祥母亲与马荷珍系姐妹。1988年9月，以茹九华为户主，王月珍、马荷珍、茹世民为家庭成员，申请获批宅基地及在该宅基地上建造二层楼房二间，后实际在该宅基地上（宗地号1-2-18-194）建造三层楼房二间。后因茹九华一家另有房屋居住，欲将上述房屋出卖给章尧祥。经协商，2000年7月16日，茹九华与章尧祥签订绝卖房屋协议书一份，约定将上述房屋（包括后头小屋、前面道地空地在内）以人民币70000元价格绝卖给章尧祥；协议还对具体事项进行了约定。协议签订当天章尧祥一次性支付购房款70000元。2001年3月，章尧祥向税务部门缴纳了契税后取得上述房屋的所有权证。2010年8月3日，茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民向本院起诉要求确认绝卖房屋协议无效、讼争房屋归其所有并自愿归还房款70000元。本院作出判决后，经上诉，绍兴市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。2011年9月26日，本院作出（2011）绍越民重字第3号民事判决书，判决绝卖房屋协议无效，讼争房屋归茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民所有，茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民应于判决生效之日起三十日内返还章尧祥70000元。经上诉，绍兴市中级人民法院判决维持原判。现经评估，讼争房屋及附属物的价值为761860元。
本院认为，关于本诉部分：双方签订的绝卖房屋协议书已被生效法律文书确定为无效合同。根据法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对房屋买卖合同无效均有过错，根据本案实际，被告方应承担主要过错责任。讼争房屋及附属物的价值为761860元，减去房屋买卖款70000元，升值691860元即为原告的损失，根据过错责任，本院酌情确定被告方承担该损失的85%，即588081元。原告要求四被告赔偿该部分损失，理由正当，本院予以支持；原告要求四被告赔偿其他损失，本院不予支持。四被告的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。关于反诉部分：一、反诉原告要求反诉被告支付房租费134000元并提出评估申请，因反诉原告将讼争房屋出卖并交付给反诉被告后获得房款对价，反诉被告居住该房屋具有合同基础，故反诉原告要求反诉被告支付房租费，没有相应依据，本院不予支持，对其房租费评估申请亦不予准许；二、反诉原告要求反诉被告赔偿樟树款人民币20000元，因反诉原告不能证明樟树系其出卖时存在且反诉被告损坏樟树，故本院对此请求不予支持，对其樟树价值评估申请亦不予准许；三、反诉原告要求反诉被告将厕所（男女各一间）恢复原状（或以评估为准），因反诉原告不能证明房屋出卖时有该厕所，故本院对此请求不予支持，对其评估申请亦不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告章尧祥损失人民币588081元；
二、驳回原告章尧祥的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告茹九华、王月珍、马荷珍、茹世民的反诉请求。
如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取5709元，由原告负担869元，四被告负担4840元；反诉案件受理费减半收取1690元，由四反诉原告负担；均于本判决生效后三十日内结清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 罗国峰
二〇一三年三月二十一日
书记员 赵珠艳
附页：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。