江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终1729号上诉人（原审被告）：周宜嫻，女，1983年9月7日生，台湾地区居民，住南京市建邺区。上诉人（原审被告）：周涵襄，女，1981年1月20日生，台湾地区居民，住南京市建邺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：鄭沛淳（系两上诉人母亲）,女,1956年5月20日生，台湾地区居民，台湾居民来往大陆通行证号00513081，住南京市建邺区奥体大街***号紫金西城中心**幢****室。两上诉人共同委托诉讼代理人：滕尚丽，江苏中虑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周剑锋，男，汉族，1977年12月14日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：徐驰，江苏东恒律师事务所律师。上诉人周宜嫻、周涵襄因与被上诉人周剑锋房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周宜嫻、周涵襄上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.两上诉人对母亲鄭沛淳的委托授权有误，不是合法有效的委托授权，应当认定鄭沛淳代为签署的房地产买卖中介合同及其补充协议是无效合同。一审提供的证据可见，两上诉人对鄭沛淳女士的授权存在两个严重的问题，一是委托事项中的涉案房屋地址错误，二是委托授权书未经海基会认证，在大陆不能作为合法授权委托书使用，属于无效委托授权，因此应当认定依此授权委托书而签署的房地产买卖中介合同及其补充协议是无效合同。2.买卖合同存在情势变更情形，应当解除。涉案房屋买卖涉及的背景是拿钱救命，被上诉人也知晓该情况，然而在双方交易存在障碍的情形下，两上诉人多次要求变更合同内容，特别是交易资金的部分，而被上诉人坚决不同意，在此情况下，上诉人不得已低价变卖了台北的房产，涉案房产作为两上诉人和其母亲鄭沛淳在南京的唯一住房，已经无法实际变卖，因此，两上诉人认为即使房屋买卖合同有效，而存在实际情势变更的情况下，涉案房屋买卖合同也应当解除。3.一审法院判决继续履行合同显失公平。一审法院在对本案的审理中没有考虑到买卖合同的背景和情势的变更，也没有考虑到两上诉人对鄭沛淳女士委托授权的合法性审查，而做出继续履行的判决，损害到了两上诉人及其母亲的利益。周剑锋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持一审判决。1.两上诉人给鄭沛淳出具的授权委托书上的地址与房屋买卖合同上的地址一一对应，标的指向唯一、正确。至于南京市房管局提出与他们的监管地址不符，是行政管理问题，不是双方民事法律行为问题。且该授权委托书是上诉人通过江苏省司法厅，通过正当程序领取后使用的，所以该授权委托书是一个合法有效的授权委托书。2.目前该房屋的市场价格为每平方米34120元，该房屋的合同成交价是210万，据上，目前被上诉人损失约112万元。上诉人在合同签订之后，多次向被上诉人要求涨价，遭到被上诉人拒绝之后上诉人以各种理由和借口搪塞，其行为构成根本违约，其后果对被上诉人造成巨大财产损失。3.根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当违约情况发生时，继续履行是首选方式，一审法院判决适用法律正确。周剑锋向一审法院起诉请求：1.周宜嫻、周涵襄继续履行合同；2.周宜嫻、周涵襄承担违约金42万元。一审法院认定事实：2015年11月12日，周剑锋与周宜嫻、周涵襄的代理人鄭沛淳在鑫奥地产的居间下签订《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定由周剑锋购买周宜嫻、周涵襄名下位于南京市奥体大街118号2幢1902室房屋，总价款为210万元。合同约定2015年11月13日前周剑锋将150万元打入房产局资金监管中心账户，并办理产权证过户手续；在周剑锋拿到新房产证及土地证当日支付周宜嫻、周涵襄60万元。同时约定，如无正当理由不履行合同的，违约方需按标的额的20%向守约方支付违约金。合同签订当天，周剑锋及周宜嫻、周涵襄的代理人鄭沛淳及中介方至房产局办理交件手续时，因缺失一本房屋产权证、周宜嫻、周涵襄出具给鄭沛淳的委托书未获公证且载明的房屋坐落不准确，致双方未能办理网签及交件手续。至2016年3月1日，周宜嫻、周涵襄申请补办房屋产权证。周剑锋通过短信要求周宜嫻、周涵襄继续履行合同，但周宜嫻、周涵襄于2016年4月1日通过短信告知周剑锋要求解除合同，周剑锋于2016年4月18日诉至法院。一审法院另查明，2015年11月11日至2015年11月23日，户名为周剑锋、卡号为62×××62的余额为2200311.39元。诉讼中，周剑锋表示，如果继续履行合同，其愿意将全部房款一次性支付给周宜嫻、周涵襄。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。本案中，周剑锋及周宜嫻、周涵襄签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合法有效，当事人均应按照约定履行各自义务。2015年11月12日，因周宜嫻、周涵襄未能提供符合要求的房屋产权证及委托书致双方无法办理交件手续，其行为构成违约。因双方未能办理交件手续，也无法开立资金监管中心账户，故周剑锋无法按照合同约定将房款打入资金监管中心账户；且从周剑锋出示的借记卡账户历史明细清单可以看出，周剑锋在付款期限届满前有能力继续履行合同。虽周宜嫻、周涵襄曾向周剑锋提出变更、解除合同，但双方并未就合同的变更、解除达成一致意见。现周剑锋主张继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。因周宜嫻、周涵襄的行为已构成违约，周剑锋要求周宜嫻、周涵襄承担违约责任，一审法院亦予以支持。但鉴于周剑锋尚未向周宜嫻、周涵襄支付任何款项，结合周宜嫻、周涵襄的过错程度，一审法院酌定周宜嫻、周涵襄支付违约金1万元。诉讼中，周剑锋表示在继续履行合同的情况下，愿意一次性支付全部购房款，该种表示属周剑锋自愿，一审法院予以确认。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、周剑锋与周宜嫻、周涵襄继续履行于2015年11月12日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议。二、周宜嫻、周涵襄于判决生效之日起十日内协助周剑锋办理南京市奥体大街118号2幢1902室房屋的产权过户手续并支付违约金1万元。三、周剑锋于判决生效之日起十日内给付周宜嫻、周涵襄房款210万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26800元，保全费5000元，合计31800元，由周宜嫻、周涵襄负担。二审中，被上诉人提交了互联网上下载的南京市奥体大街118号紫金西城小区房屋出售信息，证明因上诉人违约给其带来的损失。上诉人质证称，该证据与本案无关，其没有给被上诉人造成实际损失。二审中，被上诉人称，上诉人出具给鄭沛淳出售房屋的委托书系鄭沛淳从江苏省司法厅领取的。上诉人称，签订涉案合同时，其还未通过正式渠道领取到委托书，其本身就有一份委托书，委托的内容虽一致，但均存在错误的地方。其于2016年2月28日才从江苏省司法厅领取了委托书。涉案委托书上房屋地址中有“建邺区”三字，房产局称涉案房屋房产证上记载的房屋地址中没有“建邺区”三字。双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。本院认为，涉案《房地产买卖中介合同》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。一、本案双方当事人在签订涉案合同前，2015年11月3日，两上诉人向其母亲鄭沛淳出具了委托书，委托鄭沛淳办理涉案房屋出售事宜，系其真实意思表示，且经过公证，真实有效。即使如上诉人陈述，在签订涉案合同时，鄭沛淳出示的委托书未经海基会认证，但后鄭沛淳从江苏省司法厅领取的委托书其内容、格式等与签订合同时出示的委托书完全一致，故可视为两上诉人对鄭沛淳委托关系的追认。该委托书上载明的涉案房屋坐落位置与涉案房屋实际位置一致，指向的房屋唯一、确定。据上，上诉人认为上述委托书未经海基会认证，其委托书中房屋地址错误，涉案《房地产买卖中介合同》及《补充协议》无效的上诉理由，本院不予支持。二、合同生效后，当事人应当遵循诚实信用原则等，按约履行自己的义务。本案涉案合同签订后，上诉人要求更改合同内容，对房屋价款进行变更，被上诉人不予同意，具有合同依据，亦不违反法律规定。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，上诉人认为在涉案合同未及时履行的情况下，其因母亲鄭沛淳治病需要，低价出售了台北的房产，涉案房屋系南京唯一住房，现已无法实际出售等情况属情势变更，涉案合同应当解除。本院认为，涉案当事人均具有相应认知能力，对自己的行为后果应当有一定的预见性，亦应承担相应的后果。即使上诉人陈述的情形真实存在，亦不符合相关法律规定。故上诉人以情势变更为由，要求解除涉案合同应当的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人周宜嫻、周涵襄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26800元，由上诉人周宜嫻、周涵襄负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年五月三日书记员  王 慧