黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民初50号
原告：中国工商银行股份有限公司大庆开发区支行，住所地大庆市高新区。
负责人：高波，该行行长。
委托诉讼代理人:李劲松,黑龙江龙信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:吕茂君,黑龙江龙信达律师事务所律师。
被告：大庆北航房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。
法定代表人：刘煜，该公司经理。
委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江鼎铎律师事务所律师。
被告：大庆乳品厂有限责任公司，住所地大庆市高新区。
法定代表人：赵传文，该公司经理。
委托诉讼代理人:袁畅,黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告：大庆市大正建筑安装有限公司，住所地大庆市东风新村。
法定代表人：隋云峰，该公司执行董事。
委托诉讼代理人:袁畅,黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告：大庆市三环钻井工程有限公司，住所地大庆市东风新村。
法定代表人：剧国军，该公司董事长。
委托诉讼代理人:袁畅,黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告：大庆市大正房地产开发有限公司，住所地大庆市东风新。
法定�表人：弓玉江，该公司经理。
委托诉讼代理人:袁畅,黑龙江海天庆城律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司大庆开发区支行（以下简称工行大庆开发区支行）与被告大庆北航房地产开发有限公司（以下简称北航开发公司）、大庆乳品厂有限责任公司（以下简称乳品公司）、大庆市大正建筑安装有限公司（以下简称大正建筑公司）、大庆市三环钻井工程有限公司（以下简称三环钻井公司）、大庆市大正房地产开发有限公司（以下简称大正开发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行大庆开发区支行的委托诉讼代理人吕茂君，被告北航开发公司的委托诉讼代理人徐明昌、乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大�开发公司共同的委托诉讼代理人袁畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行大庆开发区支行向本院提出诉讼请求：1.北航开发公司偿还贷款本金289,949,621.85元，并按《房地产借款合同》约定的标准偿还利息、罚息、复利直至贷款实际还清之日止，截止2016年4月20日欠息为1,541,790.44元，本息合计291,491,412.29元；2.北航开发公司以其抵押的房产折价、拍卖、变卖的价款优先偿还前述债务；3.乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司对前述债务承担连带清偿责任；4.本案的律师代理费、邮寄费、评估费、拍卖费等一切追索费用由各被告承担。事实和理由：2012年9月24日，工行大庆开发区支行与北航开发公司签订2012年庆开信字第008号《房地产借款合同》，借款金额为3亿元，期限3年，利率在人民银行基准利率基础上上浮30%�用于支付“北国之春梦幻城休闲居住区F区”工程款，借款期限3年。利率执行浮动利率，即在人民银行贷款基准利率基础上上浮30%，合同期内浮动幅度保持不变。该笔借款发放时借款执行利率为年利率7.995%，借款人提款后借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息。逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%，即按照年利率11.9925%确定。合同还约定了违约条款等内容。2012年9月24日，工行大庆开发区支行与北航开发公司签订2012年庆开抵字第002号《最高额抵押合同》，将该公司所有的“北国之春梦幻城休闲居住区F区”项目在建工程及土地使用权全部抵押给工行大庆开发区支行，在3亿元的最高余额内为借款人自2012年9月24日起至2015年9月23日止办理的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。同日，工行大庆开发区支行与乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司签订了2012年庆开保字第014号、015号、016号《最高额保证合同》，为借款人北航开发公司案涉借款提供了连带责任保证担保。2014年9月24日，工行大庆开发区支行与大正开发公司签订了2012年庆开保字第018号《最高额保证合同》，为借款人北航开发公司案涉借款提供连带责任保证担保。2012年9月27日，工行大庆开发区支行依据合同约定向北航开发公司发放了贷款，该笔贷款于2015年9月26日到期后，北航开发公司无力偿还。后经北航开发公司申请，工行大庆开发区支行将贷款到期日调整至2017年3月24日，约定利息执行人民银行贷款三年至五年期年基准利率4.75%基础上上浮30%，再加收50%的年利率计算逾期利息，即按照年利率9.2625%计算逾期利息及复利。贷款执行利率随人民银行利率变动按月进行调整，于次月�行新的利率标准，直至贷款还清为止。贷款发放后，北航开发公司未按照合同约定履行义务，拒不配合贷后管理，工行大庆开发区支行根据合同约定有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，收回未偿还款项。北航开发公司作为抵押人应以其在建工程折价、拍卖、变卖后的价款优先偿还。乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司应对此承担连带保证责任。
北航开发公司辩称,工行大庆开发区支行与北航开发公司案涉借款系用于梦幻城休闲区F区的开发建设，北航开发公司未使用该笔借款，案涉3亿元借款到账后，于同日转入大正建筑公司，但大正建筑公司并未从事案涉工程的开发建设，案涉工程的实际施工单位是中达建筑集团股份有限公司。北航开发公司不是借款的实际使用人，真正的借款人是大正建筑公司，但北航公司在借款到账后，按期归还借款利息，不存在任何违约行为。而工行大庆开发区支行在合同履行过程中存在违约行为，同时涉嫌刑事犯罪。
乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司共同辩称,从工行大庆开发区支行所提交的证据中没有看到北航开发公司存在违约行为，工行大庆开发区支行无权宣布贷款提前到期，故四位保证人不应当承担保证责任。四位保证人对工行大庆开发区支行与北航开发公司签订展期协议的事实并不知情，展期协议约定的利息低于原借款合同约定的利息，按照担保法相关规定，四位保证人应按照较低的利率承担保证责任。
各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。工行大庆开发区支行为证明其主张，向本院举示了如下证据：
第一组证据，2012年庆开信字第008号《房地产借款合同》一份。意在证明：2012年9月24日，工行大庆开发区支行与北航开发公司签订了2012年庆开信字第008号《房地产借款合同》，合同约定贷款金额为3亿元用于给付工程款，借款期限3年。利率执行浮动利率，即该笔借款发放时执行利率为年利率7.995%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，即为11.9925%，合同还约定了违约条款等内容。
第二组证据，2012年庆开抵字第002号《最高额抵押合同》及房产、土地他项权利证各一份。意在证明：北航开发公司所有的“北国之春梦幻城休闲居住区F区”项目在建工程及土地使用权全部抵押给工行大庆开发区支行，在3亿元的最高额内，为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。
第三组证据，2012年庆开保字第014、015、016号《最高额保证合同》各一份。意在证明：乳品公司、三环钻井公司、大正建筑公司为借款人北航开发公司案涉借款提供连带责任保证担保，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。
第四组证据，借款凭证、贷款发放凭证、受托支付凭证各一份。意在证明：工行大庆开发区支行于2012年9月27日向北航开发公司发放了3亿元贷款，该笔贷款已经于2015年9月26日到期。
第五组证据，2015年庆开展字第001号《借款展期协议》、贷款电子许可证各一份。意在证明：2012年9月27日，案涉借款到期后，北航开发公�无力偿还，后经北航开发公司申请，工行大庆开发区支行将贷款到期日调整至2017年3月24日。展期金额为289,995,481.85元，利率执行人民银行三年至五年期基准利率基础上上浮30%的计息标准，即贷款执行利率为6.175%。
第六组证据，利息台账及利息计算统计表各一份。意在证明：截至2016年4月，北航开发公司欠息1,541,790.44元，自2017年3月24日应按逾期利率开始计算逾期利息。
第七组证据，黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2015）庆高新执字第1025-5号执行裁定书及抵押物清单。意在证明：北航开发公司为案涉借款提供抵押的“北国之春梦幻城休闲居住区F区”652套房产已被大庆高新技术产业开发区法院执行给大庆国华建筑工程有限公司(以下简称国华公司)，案涉�保物价值减少，工行大庆开发区支行有权依据借款合同约定宣布贷款提前到期。现剩余抵押物共计770套房产，其中：住宅276套，面积38797.74平方米；车库456套，面积29969.03平方米；商服38套，面积20745.97平方米。
北航开发公司的质证意见为：对第一组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。工行大庆开发区支行没有按照该合同约定发放贷款，亦未履行监管义务，其恶意提前宣布贷款到期，北航开发公司不应偿还借款。对第二组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。北航开发公司未能按期归还利息的原因在于工行大庆开发区支行对抵押房屋不予解押或拖延解押。对第三组证据不予质证。对第四组证据的真实性和证明的问题均没有异议。对第五组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。案涉借款展期后的借款期限应至2017年3月24日，工行大庆开发区支行在没有证据证明北航开发公司违约的情况下，却恶意宣布贷款提前到期并起诉，属违约行为。对第六组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。北航开发公司在2016年4月确实存在欠息，但于2016年7月又归还了1,591,608.31元利息。对第七组证据中的（2015）庆高新执字第1025-5号执行裁定书的真实性没有异议，该执行裁定将抵押的652套房产执行给国华公司，该652套房产应从案涉抵押房产中扣除。除此之外，北航开发公司还对外销售了262套房产，亦应从案涉抵押房产中扣除，工行大庆开发区支行对该262套房屋不能主张优先权。
乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司的质证意见为：同意北航开发公司的质证意见，对第三组证据的真实性及所要证明的问题无异议。
北航开发公司为证明其主张，向本院提交了以下三份证据：
证据1.北航开发公司与大正建筑公司签订的《建设工程施工合同》一份。意在证明：北航开发公司将案涉工程发包给大正建筑公司承建，但合同签订后，大正建筑公司未履行合同义务。
证据2.工商银行汇款凭证及北航开发公司的账户信息。意在证明：北航开发公司在收到案涉3亿元贷款的当日，即按银行要求将该款转账给大正建筑公司。
工行大庆开发区支行的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为工行大庆开发区支行是按照借款合同约定及北航开发公司要求支付贷款，至于贷款用途并不知情。对证据2的真实性无异议，对证明的问题有异议。北航开发公司将案涉借�转给大正建筑公司与银行无关。
乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司的质证意见为：对前述二份证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。认为北航开发公司与大正建筑公司是否履行了建设施工合同不影响北航开发公司作为借款人应向银行偿还借款本息的义务。
本院的认证意见为：因北航开发公司、乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司对工行大庆开发区支行提交的前述七组证据的真实性没有异议，该七组证据来源合法，具备客观真实性，且与本案待证事实之间具有关联性，故本院对前述证据予以采信。北航开发公司提交的证据1、证据2与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。
根据当事人举证、质证和本院认�及庭审调查情况，本院确认本案事实如下：2012年9月24日，工行大庆开发区支行作为贷款人与借款人北航开发公司签订编号为2012年庆开信字第008号《房地产借款合同》，主要内容为：合同项下借款用于“北国之春梦幻城休闲居住区F区”付工程款，未经贷款人书面同意，借款人不得将借款挪作他用，贷款人有权监督款项的使用；借款金额为3亿元，借款期限为3年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准；合同项下借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮30%，借款人提款后，借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一�为对应日，其他各期依此类推；合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期，利随本清；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%；合同项下贷款项目用于销售的住房开发、商用房开发贷款等，借款人须按照项目销售进度及时归还借款，项目销售20%时开始归还借款，项目销售率达到50%时归还不低于贷款发放金额的50%，项目销售率达到75%前，全额归还借款本息（经贷款人同意的除外）；借款人涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁或资产被查封、扣押或被强制执行，或被司法机关、行政机关依法立案查处或依法采取处罚措施，或因违反国家有关规定或政策被媒体曝光，已经或可能影响到其在合同项下义务的履行的，构成违约，借款人违约，贷款人有权宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。
同日，工行大庆开发区支行与北航开发公司签订编号为2012年庆开抵字第002号《最高额抵押合同》，约定北航开发公司以其房产及土地使用权为自2012年9月24日至2015年9月23日期间，在3亿元的最高余额内提供抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。根据所附《抵押物清单》记载，北航开发公司提供的抵押物为：大庆国用（2011）第070002604号，面积为25378平方米的土地使用权、大庆国用（2011）第070002606号，面积为80364平方米的土地使用权、大庆国用（2011）第070002608号，面积为26611平方米的土地使用权及座落在前述土地上的在建工程。该份《最高额抵押合同》办理了抵押登记，并于2012年9月25日取得大庆他项（2012）第070000736号、大庆他项（2012）第070000737号、大庆他项（2012）第070000738号《土地他项权利证明书》及房建字第20120925001号《在建工程他项权利证》。大庆他项（2012）第070000736号《土地他项权利证明书》中记事栏记载:“2015年3月20日，根据大庆北航房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司开发区支行出具的关于同意解除大庆北航房地产开发有限公司部分抵押土地的函，该地2#商服楼用地面积1895.02平方米土地使用权解除抵押，该地剩余抵押面积为23542.98平方米。”据房建字第20120925001号《在建工程他项权利证》记载，抵押房产中分三次解押了38户住宅（详见他项权利证），解押的债权数额合计为912万元。
同日，工行大庆开发区支行与乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司分别签订了编号为2012年庆开保字第014号、2012年庆开保字第015号、2012年庆开保字第016号、2012年庆开保字第018号《最高额保证合同》，前述保证人为北航开发公司自2012年9月24日至2015年9月23日期间，在3亿元的最高余额内，提供连带保证责任担保，最高额保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），但实现债权的费用不包括在第1.1条所述之最高余额内。乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司同时承诺：债权人的主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由第三人提供，债权人有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩，债权人放弃、变更或丧失其他担保权益的，保证人的保证责任仍持续有效，不因此而无效或减免。
前述合同签订后，工行大庆开发区支行于2012年9月27日向北航开发公司发放贷款3亿元。北航开发公司于2015年9月26日偿还了10,004,518.15元本金。
因北航开发公司不能按期偿还借款本金，其与工行大庆开发区支行于2015年12月23日签订《借款展期协议》，约定：原借款合同项下借款金额为3亿元，已偿还10,004,518.15元，展期金额289,995,481.85元；展期期限为自2015年9月27日至2017年3月24日；借款展期部分的利率执行人民银行三年以上至五年（含五年）贷款基准利率上浮30%；展期金额按展期到期一次性偿还；借款人未按照本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。
展期后，北航开发公司于2016年3月24日归还本金45860元。各方当事人均认可：北航开发公司已偿还本金合计为10,050,378.15元，尚欠本金为289,949,621.85元，2016年3月21日之前的利息已全部偿还。北航公司又于2016年7月21、2017年3月6日、2017年3月21日分别偿还利息1,591,608.31元、94.39元、0.06元。
本院另查明：2016年12月5日，大庆高新技术产业开发区人民法院作出（2015）庆高新执字第1025-5号执行裁定书，该裁定依据已经发生法律效力的长春仲裁委员会作出的长仲裁字（2015）第142号仲裁裁决书，将被执行人北航开发公司所有的大庆“北国之春梦幻城休闲居住区F区”的611套房屋（详见清单）交付申请人国华公司抵偿欠款405,044,493.90元，将41套房屋（详见清单）抵偿税费84,887,150.60元，合计489,931,644.5元，房屋所有权及土地使用权自该裁定送达申请执行人时起转移。工行大庆开发区支行明确表示放弃对前述652套房屋行使抵押权。
本院认为，案涉《房地产借款合同》《最高额抵押合同》《最高额保证合同》《借款展期协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，又无导致合同无效的其他法定情形，均应认定为合法有效。工行大庆开发区支行履行了发放3亿元贷款的合同义务，但北航开发公司未按借款合同约定期限偿还借款，又因涉及与案外人的经济纠纷，经仲裁机构仲裁，并被法院强制执行部分案涉抵押财产，构成违约，工行大庆开发区支行依据借款合同约定有权宣布贷款提前到期并向北航开发公司主张违约责任。无论北航开发公司将案涉借款用于何处,其作为借款合同相对方均应�担还款责任。即便工行大庆开发区支行存在监管不利的行为，亦不能成为北航开发公司不履行还款义务的抗辩理由。因北航开发公司已偿还了10,050,378.15元本金，其尚欠借款本金289,949,621.85元。各方当事人确认，截至2016年3月21日，北航开发公司不欠利息，之后其又偿还了1591702.76元利息。据此，北航开发公司应自2016年3月22日至2017年3月24日，以289,949,621.85元为本金按人民银行三年以上至五年（含五年）贷款基准利率上浮30%即年利率6.175%计算利息，扣减已偿还的1,591,702.76元利息；自2017年3月24日至实际给付之日止，工行大庆开发区支行有权在前述利率基础上加收50%作为罚息利率，对逾期借款自逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。
北航开发公司以其自有的土地使用权及在建工程在3亿元范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权已有效设立，工行大庆开发区支行有权对该抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。鉴于案涉抵押物中已有38套房屋及1895.02平方米土地使用权办理了解押登记，另有652套房屋已由法院强制执行给案外人，工行大庆开发区支行亦主动放弃对该652套房屋行使优先受偿权，故工行大庆开发区支行有权对除前述690套房屋、1895.02平方米土地使用权外的剩余抵押房产、土地使用权折价、拍卖、变卖的价款在3亿元范围内行使优先受偿权。北航开发公司主张另有262套房屋已出售，但其未举示工行大庆开发区支行同意解押出售的相关证据，该262套房屋目前仍处于抵押状态中，北航开发公司主张该262套房屋的抵押权已涤除的理由不能成立，本院不予支持。乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司在3亿元的最高余额内，为北航开发公司案涉借款提供连带保证责任，同时承诺放弃承担担保责任的顺位，且不因债权人放弃、变更或丧失其他担保权益的而减免其担保责任。据此，乳品公司、大正建筑公司、三环钻井公司、大正开发公司应在3亿元范围内对案涉借款承担连带清偿责任。
虽然案涉《最高额抵押合同》《最高额保证合同》均约定，担保人的担保范围包括律师代理费等，但工行大庆开发区支行并未举示律师代理费已实际发生的相关证据，且各担保人所担保的债权总额仅为3亿元，而北航开发公司所欠借款本息已远远超出3亿元，故本院对工行大庆开发区支行的该项主张不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第一十八条、《中华人民共和国物权法》第一�九十四条、第二百零三条之规定，判决如下：
一、大庆北航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付中国工商银行股份有限公司大庆开发区支行贷款本金289,949,621.85元及利息[自2016年3月22日至2017年3月24日，以289,949,621.85元为本金按人民银行三年以上至五年（含五年）贷款基准利率上浮30%计算利息，扣减已偿还的1,591,702.76元利息；自2017年3月25日至实际给付之日止，按人民银行三年以上至五年（含五年）贷款基准利率基础上加收50%计算罚息，并对逾期利息计收复利]；
二、大庆北航房地产开发有限公司不偿还前述款项时，中国工商银行股份有限公司大庆开发区支行有权以大庆他项（2012）第070000736号、大庆他项（2012）第070000737号、大庆他项（2012）第070000738号《土地他项权利证明书�、房建字第20120925001号《在建工程他项权利证》项下的土地使用权、在建工程折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿[前述财产中不包含已解押的2#商服楼用地面积1895.02平方米土地使用权、房建字第20120925001号《在建工程他项权利证》注明解押的38户住宅、（2015）庆高新执字第1025-5号执行裁定书项下的652套房屋]；
三、大庆乳品厂有限责任公司、大庆市大正建筑安装有限公司、大庆市三环钻井工程有限公司、大庆市大正房地产开发有限公司对前述第一项款项在3亿元范围内承担连带清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第�条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,499,257元、财产保全费5000元由大庆北航房地产开发有限公司、大庆乳品厂有限责任公司、大庆市大正建筑安装有限公司、大庆市三环钻井工程有限公司、大庆市大正房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 马文静
审 判 员 包雪晶
审 判 员 李 锐
二〇一七年十一月二十三日
法官助理 付兴驰
书 记 员 吕金玲