四川省广元市利州区人民法院
民事判�书
（2016）川0802民初1019号
原告：廖义彬，男，1961年7月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。
被告：广元市同昭房地产开发有限公司，住所地：广元市利州区宝轮镇建设中路。
法定代表人：赖成昭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张强，四川天称律师事务所律师。
原告廖义彬与被告广元市同昭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日立案后，依法适用普通程序，与（2016）川0802民初1004号至1018号,1020至1024号案件合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧维宇，被告委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理�结。
原告廖义彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告办理《国有土地使用证》；2.判令被告赔偿原告因被告未按约定时间办理《国有土地使用证》的违约金59810.66元（以合同总造价为基数，按同期银行贷款利率计算，暂计算至2015年10月28日，之后的计算至原告取得国土证为止）；3.判令被告延续原告房屋的土地使用年限至2079年6月28日。事实及理由：2009年2月5日，原告在被告开发的位于广元市利州区宝轮镇“清水湾”住宅小区购买住房一套，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为175＃。根据合同第十一条第（一）项，出卖人应当在2009年6月28日之前向买受人交付该商品房。第二十条第（二）项，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得�屋所有权证书的，双方同意按照合同总造价千分之五向买受人支付违约金。根据以上合同内容，被告应当在2010年6月23日之前给原告办理土地使用证并交付。但截至目前被告仍未给原告办土地使用证，已构成违约；被告应当立即给原告办理土地使用证并支付违约金，本案《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋权属证书的违约金过低，不足以弥补原告的损失，故原告请求以合同总造价为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住土地的使用权出让最高年限为70年，但双方签订的合同载明该房屋土地使用年限30年，且从被告实际交付房屋时原告的土地使用年限仅为21年，这严重损害了原告的合法权益。故原告请求法院支持全部诉讼请求。
被告辩称，1.依据双方合同的相关规定，�理房屋产权证是双方的义务，原告要求被告办理无事实及法律依据；2.合同履行过程中被告无违约，原告诉请违约金无依据；且根据合同相关规定，违约金应当按照合同总造价千分之五计算；3.双方在合同中就建筑面积、单价、土地使用年限等有明确约定，原告要求延续至70年无依据；4.是土地主管行政部门不办证，责任在政府机关，本案应查明行政部门是否违法；综上，请求驳回原告诉请。
原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了涉案房屋占用土地使用年限、产权转移登记办理方式以及因被告责任导致原告逾期取得房屋权属证书时违约金计算方式，本院对被告举证的该项合同证据的真实性、合法性、关联性予以认定；2、对被告提交的广元市利州区城乡规划建设和住房保障局2007年5月23日关于“清水湾”住宅小区初设方案的批复、2009年2月18日的说明、2012年6月7日关于“清水湾”住宅小区容积率核实的函，该三份证据与本案原告的诉请没有关联性，故不予认定；3、对原告提交的广元市国土资源局利州区分局2014年11月4日关于第2014729信访督办件办理情况的报告，记载了“清水湾”住宅小区不能办理土地过户的原因，对该证据的真实性和关联性予以认定。
根据原、被告的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原广元市利州区同昭有限责任公司在广元市利州区宝轮镇清江路开发了“清水湾”住宅小区。2009年2月5日，原告与原广元市利州区同昭有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同第一条“项目建设依据”主要约定，出卖人以出让方式取得广元市利州区宝轮镇清江路地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房占有土地用途为商住，土地使用年限自2001年7月20日至2031年2月20日。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为“清水湾”住宅小区。第三条“买受人所购商品房的基本情况”第二款约定为，该商品房为第一条规定项目中的暂定编号为X幢第X单元X层X号；第四款约定为，该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共93.74平方米，套内建筑面积80.11平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积13.63平方米。第五条“计价方式与价款”约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2138元，总价款171269元。第六条“付款方式及期限”约定，买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30.52%，其余价款可以向银行或住�公积金管理机构借款支付。第二十条“产权登记（二）转移登记”约定，1、商品房交付使用后，双方同意按照双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同总造价千分之五由出卖人向买受人支付违约金。
合同签订后，原告向被告付了购房款171269元。2009年6月28日，被告向原告交付了房屋。2011年10月21日，被告取得了广元市利州区人民政府颁发的“清水湾”住宅小区国有土地使用权证。但至本案审理终结时原告没有取得国有土地使用权证。
另查明，2009年7月28日，广元市利州区同昭有限责任公司变更为广元市同昭房地产开发有限公司。
2014年10月，“清水湾”住宅小区住户向广元市利�区委区政府投递信访件，反映该小区房屋无土地使用权证。2014年11月4日，广元市国土资源局利州区分局向该督查督办室出具关于第2014729信访督办件办理情况的报告，报告主要载明“按照广府函﹝2006﹞4号《广元市人民政府关于加强市城市规划区超容积率用地管理的通知》第二条第一项：原土地出让合同或规划批准文件明确规定容积率的建设项目，按原规定容积率进行计算；原土地出让合同或规划批准文件未明确规定容积率的建设项目，按1.5的容积率进行计算。被告原土地出让合同未明确规定容积率，会审意见应按1.5计算，而该公司开发的清水湾商品房项目容积率被核定为1.71。因此，被告应补缴超容积率0.21部分土地出让金后方可办理土地过户”。但被告认为“清水湾”住宅小区并未超容积率，不应补缴土地出让金。
本院认为，原、被告双�签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律规定，应认定合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围的土地所有权同时转让、抵押”，第六十条规定：“不动产权属证书是享有不动产物权的证据，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更登记后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。根据相关法律规定和合同的约定被告即本案房屋出�人需交付房屋并将房屋权属转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含着实物交付和证件交付两项内容，证件交付就是指房屋出卖人将房屋权属证书(包括房屋所有权证和土地使用权证等)交付买受人，并协助实现房地产转移登记。根据双方合同的约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；故在原告提供变更登记资料后，被告应当与原告共同向土地管理部门办理变更登记手续。被告在向原告交付房屋后一年多才取得“清水湾”住宅小区国有土地使用权证；且因其与土地管理部门对是否应补缴“清水湾”住宅小区土地出让金发生争议，导致土地主管部门至今不予办理分户登记，作为开发商的被告有义务处理好国家相关税费的缴纳，因税费缴纳的问题不能办理国有土地使用权证的责任在于被告，与原告无关。按照�方在合同中的约定，被告已构成违约。原告虽要求按照同期银行贷款利息计算违约金，但双方在合同中的第二十条已对违约金计算标准作了约定，且原告未向本院提交可以调整违约金数额的相关证据，故本院对原告主张的违约金按照双方合同的约定予以支持，即按照合同总造价的5‰计算；原告实际支付购房款为171269元；因此违约金应当按照171269元的5‰计算。被告提出本案应查明行政部门是否违法，行政机关的行政行为是否违法是另一个法律关系，本案不予处理。原、被告双方在合同中就土地使用年限有明确约定，原告要求延续至70年无合同及法律依据，因此对原告要求被告延续房屋的土地使用年限的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十一条第三款，最高�民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告广元市同昭房地产开发有限公司自本判决生效之日起15日内到广元市国土资源局利州区分局为原告廖义彬办理土地分户登记，原告廖义彬应予协助；
二、限被告广元市同昭房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告廖义彬支付逾期办理土地所有权证的违约金856.3元；
三、驳回原告廖义彬其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1296元，由原告廖义彬负担259元,被告广元市同昭房地产开发有限公司负担1037元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。
审 判 长 杨惠淋
人民陪审员 王荣霞
人民陪审员 蒲顺萍
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 冯冬冬