山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民一终字第2547号
上诉人（原审被告）青岛兴源房地产开发有限责任公司。
法定代表人李华，总经理。
委托代理人程胜，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托代理人任泽锐，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）青岛兴源物业管理有限公司。
法定代表人李华，总经理。
委托代理人程胜，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。
委托代理人任泽锐，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）杨战松。
委托代理人杨吉声。
委托代理人陆军，山东海孚律师事务所律师。
原审第三人国网山东省电力公司青岛供电公司。
法定代表人孙敬国，总经理。
委托代理人李洁，山东德衡律师事务所律师。
委托代理人王洁茹，山东德衡律师事务所律师。
上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源房地产）、上诉人青岛兴源物业管理有限公司（以下简称兴源物业公司）因与被上诉人杨战松、原审第三人国网山东省电力公司青岛供电公司（以下简称供电公司）排除妨害纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10730号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人兴源房地产与上诉人兴源物业公司共同委托代理人程胜、任泽锐，被上诉人杨战松的委托代理人杨吉声、陆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨战松在原审中诉称，杨战松于2003年2月27日购买了兴源房地产开发的青岛市市南区东海西路52号兴源大厦×户房屋，并实际入住。杨战松一直按时向兴源物业公司缴纳水电费、电梯运行费、空调费和物业费等各项费用。因杨战松与兴源房地产存在纠纷，兴源房地产与兴源物业公司擅自于2013年9月29日对杨战松居住的涉案房屋进行断电，且兴源物业公司拒绝为杨战松办理出入门禁卡，造成杨战松及家人无法居住。请求依法判令：1、兴源房地产与兴源物业公司停止侵权，向杨战松恢复供电；2、兴源物业公司为杨战松办理出入门禁卡；3、本案诉讼费由兴源房地产与兴源物业公司承担。
兴源房地产与兴源物业公司在原审中共同辩称，1、杨战松的诉讼请求于法无据。兴源物业公司并非供电单位，作为物业公司只负责对业主电费进行代收代缴，杨战松诉称系由兴源房地产与兴源物业公司断电，与事实不符，因为业主每户都有独立的电表。2、兴源房地产与兴源物业公司从未发放过门禁卡，杨战松所说的实际为电梯卡。电梯卡的发放属于服务合同关系，不属于杨战松固有的权利。杨战松请求法院判令兴源房地产、兴源物业公司与杨战松建立合同关系，法律上不成立。杨战松自2012年7月1日起不再交纳物业费，至今未向兴源物业公司交纳包括电费在内的各项费用，在杨战松违约在先的情况下，其无权主张兴源房地产与兴源物业公司履行义务。即使兴源物业公司不再为杨战松办理电梯卡，也并无不当。3、兴源房地产对杨战松是否系合法取得涉案房屋不认可，杨战松与兴源物业公司是否建立合同关系不确定，因此，兴源房地产与兴源物业公司不能承诺为杨战松办理电梯卡。综上，杨战松的诉请无事实和法律依据，依法应予以驳回。
供电公司在原审中辩称，1、其与杨战松无供电关系，供电公司系与兴源房地产签订的高压供电合同，由兴源房地产直接向供电公司交纳电费，下属居民系兴源房地产与兴源物业公司进行低压供电管理，因此，杨战松向供电公司主张供电，于法无据。2、根据供电公司与兴源房地产的供电合同，双方的电力设施产权分界点为高压T阶箱，涉案低压供电端由兴源房地产管理和维护。3、兴源房地产与兴源物业公司缴费信誉良好，从未欠费，供电公司也未对其断电，不可能对没有供电关系的大厦居民进行停电，故杨战松向供电公司主张于法无据。4、如果业户个别停电，应该是在配电室及低压端发生的。配电室中有总表和每户分表，供电公司是按照总表来收费。
原审法院查明，2003年2月27日，杨战松与兴源房地产签订《商品房买卖合同》一份，约定杨战松购买青岛市市南区东海西路52号兴源大厦×户房屋一处，购买价格为117万元。后杨战松入住涉案房屋，并按时交纳水电费、物业费。
2013年，杨战松将兴源房地产诉至原审法院，要求兴源房地产承担逾期办理房产证的违约金；兴源房地产提出反诉，要求杨战松支付欠付的购房款。原审法院以（2013）南民初字第10093号民事判决书，驳回杨战松的诉请及兴源房地产的反诉请求。本院二审维持原判。
2012年7月份开始，兴源物业公司拒绝接受杨战松交纳的物业费。2013年9月29日，涉案房屋断电至今。
杨战松称，涉案房屋的门禁卡用于出入大厦大门及乘坐电梯使用，该卡由业主交纳物业费后，自动续期，2012年7月份开始，兴源物业公司受到兴源房地产的指示，拒绝接受杨战松交纳的物业费，亦拒绝为杨战松续卡；供电公司将电力供应到整栋大厦，每层均有一个强电井，每户的电表都在强电井内，该强电井由兴源物业公司控制。
兴源房地产与兴源物业公司称，杨战松现在尚未缴清涉案房屋的全部款项，是否为房屋的合法产权人尚不确定，杨战松无权要求其履行义务。
杨战松提交录音一宗，证明杨战松的父亲与兴源房地产的王卫源、兴源物业公司的赵经理通话，兴源房地产与兴源物业公司给涉案房屋断电的事实。兴源房地产与兴源物业公司质证称，该证据没有证明其给杨战松断电，仅是杨战松的陈述。
杨战松提交强电室照片一宗，证明涉案房屋所在楼层的配电室门锁完好，仅有兴源物业公司可以进入。兴源房地产与兴源物业公司质证称，该证据为推定证据，无法证明杨战松的主张。
2013年7月22日，供电公司与兴源房地产签订《高压供用电合同》一份，约定了电力设施的产权划分及临界点位置；兴源房地产向供电公司交纳电费，供电公司与兴源大厦的业主无直接供电关系。
供电公司称，总电表在低压配电室的外面，供电公司需要抄表的时候，由兴源物业公司带领供电公司进入，总电费由兴源房地产交纳。
原审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，杨战松与兴源房地产于2003年2月27日签订《商品房买卖合同》，杨战松后入住涉案房屋并一直缴纳物业费、水电费等相关费用，兴源物业公司亦收取了杨战松缴纳的相关费用并为杨战松办理门禁电梯卡。现兴源物业公司无故拒收杨战松缴纳的物业费，并拒绝为杨战松办理门禁卡，致使杨战松无法顺利进出涉案房屋所在的大厦，对杨战松的相关权益造成损害，因此，兴源物业公司应接收杨战松缴纳的物业费，并及时履行为杨战松办理门禁电梯卡的义务。
兴源房地产与兴源物业公司辩称兴源房地产对杨战松是否系合法取得涉案房屋不予认可，杨战松与兴源物业公司是否建立合同关系不确定的答辩意见，原审法院认为，（2013）青民一终字第2057号民事判决确认了杨战松与兴源房地产之间《商品房买卖合同》的效力，且杨战松与兴源房地产、兴源物业公司均确认杨战松已经支付80万元购房款并入住涉案房屋的事实，上述判决亦未否认杨战松对涉案房屋的居住使用权，因此，兴源房地产与兴源物业公司的答辩意见，不予采信。
依据供电公司提交的其与兴源房地产之间的合同，涉案房屋的电表系由兴源房地产与兴源物业公司管理和维护，涉案房屋电表所在的配电室仅有兴源房地产与兴源物业公司有权进入。杨战松的涉案房屋自2013年9月29日停电至今，兴源房地产与兴源物业公司并未协助杨战松排查停电原因，而是将停电的责任归结为供电公司；另，依据杨战松提交的证据，兴源房地产系将涉案房屋断电的主要责任方。综合本案案情及当事人陈述，原审法院认为，涉案房屋的停电行为系兴源房地产与兴源物业公司将房屋电表断电所致，兴源房地产与兴源物业公司应停止侵权，排除妨害，向涉案房屋恢复供电。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：一、杨战松于判决生效之日起3日内向兴源物业公司缴纳物业费，兴源物业公司于杨战松缴纳物业费之日起为其办理门禁电梯卡；二、兴源房地产、兴源物业公司于判决生效之日起对青岛市市南区东海西路52号兴源大厦×户房屋恢复供电，排除妨害。案件受理费100元，由兴源房地产与兴源物业公司负担。因杨战松已经预交，兴源房地产与兴源物业公司于判决生效之日起10日内给付杨战松。
宣判后，兴源房地产与兴源物业公司均不服原审判决，共同提起上诉称，1、涉案房屋的所有者为兴源房地产，杨战松尚有37万房款未付，也没有办理过户手续，杨战松没有涉案房屋的所有权，也没有“居住使用权”。2、兴源房地产作为涉案房屋的所有人，有权在所有权范围内对该房屋进行处置，原审判决认定杨战松与兴源房地产、兴源物业公司构成妨害物权，属适用法律错误。兴源房地产与兴源物业公司请求二审法院撤销原审判决，驳回杨战松的诉讼请求。
杨战松答辩称，杨战松是涉案房屋的权利人，一审判决正确，请求驳回上诉。
本院二审查明的事实与原审法院查明事实一致。
本案经调解，当事人未达成一致。
本院认为，杨战松与兴源房地产就涉案房屋签订《商品房买卖合同》后，自兴源房地产将该房屋交付给杨战松之日起，杨战松即对涉案房屋具有合法的居住使用权。杨战松是否交纳了全部的房款以及是否办理了过户手续，不影响兴源房地产交付房屋后杨战松享有的居住使用权。涉案房屋停电已经妨害了杨战松的合法权利，兴源房地产与兴源物业公司应当恢复对涉案房屋的供电。原审法院认定本案纠纷为排除妨害纠纷，符合法律规定，本院予以确认。综上，兴源房地产与兴源物业公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司与上诉人青岛兴源物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 侯 娜
代理审判员 王化宿
代理审判员 邱 彦
_二Ο一五年四月十五日
书 记 员 胡浩东
书 记 员 吴苗苗