上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪二中民二（民）终字第2815号
上诉人（原审被告，反诉原告）上海田氏包装装潢印刷有限公司，住所地上海市。
法定代表人梅傲雪，该公司董事长。
委托代理人田志明。
被上诉人（原审原告，反诉被告）上海万润企业发展有限公司，住所地上海市。
法定代表人许剑敏，该公司董事长。
委托代理人倪志康。
委托代理人张冀英，上海市联诚律师事务所律师。
上诉人上海田氏包装装潢印刷有限公司（以下简称“田氏公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人田氏公司的委托代理人田志明，被上诉人上海万润企业发展有限公司（以下简称“万润公司”）的委托代理人张冀英、倪志康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，万润公司系上海市武威路XXX号（建筑面积52033.18平方米）权利人，田氏公司与万润公司有长期租赁合同关系。2013年3月22日，两公司续签房屋租赁合同，约定万润公司将上海市武威路XXX号A4东侧厂房出租给田氏公司，建筑面积1185.90平方米，租赁期限自2013年4月6日起至2014年4月5日止，租赁期满，万润公司有权收回房屋，田氏公司应如期返还，年租金为人民币（以下币种均为人民币）311，654.52元，租金自2013年4月6日起算，按月支付，先付后用，田氏公司应于每月的前五日向万润公司付清当月租金25，971.21元，逾期支付的，每逾期一日，则应给付逾期付款额5‰的违约金，直至付清为止。田氏公司已于2004年向万润公司支付租赁保证金28，000元、水电保证金10，000元，上述保证金仅作为田氏公司履行合同条款的保证，不作他用，租赁关系终止时，万润公司收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由田氏公司承担的费用外，剩余部分无息归还田氏公司。田氏公司应于租赁合同终止、解除或租赁期限届满后的五日内返还系争房屋，未经万润公司书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，田氏公司应按日租金的双倍向万润公司支付使用费。租赁期满或本合同终止时，田氏公司在获得万润公司书面同意的前提下可保留房屋届时装修现状并迁出房屋，此种情况下，万润公司无义务就田氏公司对房屋和设施、设备进行的增附或改造做出任何补偿或赔偿。2014年2月20日，万润公司出具应收账款余额对账单，要求田氏公司对2013�4月6日至2014年3月5日欠租金285，683.31元，2013年4月6日前欠租金34，275.11元予以确认，田氏公司于当日出具回执，表示内容知悉、核对无误。2014年2月，万润公司向田氏公司出具律师函，要求田氏公司在接函后的三个工作日内支付所欠租金319，958.42元，否则万润公司将解除合同，并依法追究田氏公司的违约责任。之后，田氏公司虽陆续支付所欠租金，但仍欠租64，001.62元。同年12月，万润公司起诉到原审法院，要求田氏公司迁出系争房屋，将房屋腾空返还万润公司，支付所欠租金64，001.62元及截止至2014年3月1日的逾期支付租金的违约金249，399.02元，支付2014年4月11日起至田氏公司实际返还房屋之日止的使用费（按日租金的两倍计算），支付截止至2014年9月30日止的水电费60，141.42元。
此后，田氏公司向原审法院提起反诉称：田氏公司自2004年起与万润公司建立租赁�系，并对系争房屋进行装修，双方合作良好，但万润公司在收到系争厂房所在地的征地改造通知后，为完成征地任务，对系争房屋采取停水停电措施，造成田氏公司停业，并受到严重经济损失，据此要求万润公司赔偿装修损失120，000元。
原审法院审理中，万润公司调整违约金的诉请，要求田氏公司支付所欠租金64，001.62元的违约金，该款自2014年11月4日起至田氏公司实际支付之日止，按每日5‰的标准计算；使用费则同意按租金标准计算。
原审法院曾组织双方进行调解，万润公司提出田氏公司于2014年5月20日前迁出系争房屋，并全额支付欠付的租金及水电费，该款可以用保证金抵扣，万润公司不再主张使用费。田氏公司不同意该方案，也未提出其他调解意向，致调解未成。
原审法院认为，关于本诉，万润公司与田氏公司之间签订的关于系争房屋之租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。现合同约定的租赁期限已届满，万润公司要求田氏公司迁出系争房屋并返还房屋之诉请，应获支持，同时，田氏公司对万润公司主张的欠付租金、水电费金额均予以认可，田氏公司应向万润公司承担付款义务。基于承、出租方在租赁合同中约定的租赁期限于2014年4月5日届满，田氏公司既不支付租金也不迁出系争房屋，其行为构成违约，万润公司要求田氏公司支付违约金及使用费，符合约定，虽万润公司确认于2014年12月8日起停电，但因田氏公司继续占用系争房屋，仍应向万润公司支付使用费，万润公司调整违约金的计算方法，系其对自己权利的处分，可获准许。鉴于田氏公司要求调低使用费、违约金标准的意思表示，原审法院根据相关司法解释予以酌判。关于反诉，根据两公司在房屋租赁合同中关于“租赁期满或本合同终止时，田氏公司在获得万润公司书面同意的前提下可保留房屋届时装修现状并迁出房屋，此种情况下，万润公司无义务就田氏公司对房屋和设施、设备进行的增附或改造做出任何补偿或赔偿”的约定，田氏公司的主张无事实依据，对该反诉请求，法院难予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、万润公司与田氏公司之间签订的关于上海市武威路XXX号A4东侧厂房之房屋租赁合同于2014年4月5日终止；二、田氏公司应于判决生效之日起十日内携可移动物品迁出上海市武威路XXX号A4东侧厂房，并将上述房屋腾空、返还万润公司；三、田氏公司应于判决生效之日起十日内支付万润公司租金人民币64，001.62元；四、田氏公司应于判决生效之日起十日内支付万润公司逾期支付租金64，001.62元的违约金�该款自2014年11月4日起至田氏公司实际支付之日止，每逾期一日，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；五、田氏公司应于判决生效之日起十日内支付万润公司使用费（该款自2014年4月11日起至田氏公司实际返还上海市武威路XXX号A4东侧厂房之日止，参照月租金25，971.21元的标准计算）；六、田氏公司应于判决生效之日起十日内支付万润公司水电费60，141.42元；七、万润公司应于判决生效之日起十日内返还田氏公司租赁保证金28，000元、水电保证金10，000元；八、对田氏公司的反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件财产保全费5，000元，由田氏公司负担。一审案件本诉受理费9，678元，由田氏公司负担�一审案件反诉受理费1，350元，由田氏公司负担。
原审法院判决后，上诉人田氏公司不服，向本院提起上诉称：上诉人于2014年12月8日准备搬出系争厂房，但被上诉人采取关门、断电、不准搬迁卡车驶出的方式阻止上诉人搬离，因此造成上诉人未能搬离系争厂房的原因是被上诉人的阻止，而不是上诉人有意强行继续占用。据此，上诉人主张系争厂房实际使用费应计算到2014年12月8日止，请求二审法院撤销原审判决第五项，依法改判或发回重审。
被上诉人万润公司辩称：上诉人认为使用费应计算到2014年12月8日没有依据，被上诉人不同意上诉人在未付清使用费的情况下擅自搬离，并非不同意其搬迁，相反被上诉人始终愿意与上诉人协商正常搬离系争厂房，也愿意就此作出让步，不可能不同意上诉人搬离。据此，被上诉人认为原审法院事实认定清楚、法律适用正确，故请求维持原判。
二审中上诉人提交拍摄于2015年6月的照片一份，以证明被上诉人曾阻止上诉人进出系争厂房并阻止上诉人搬离设备。被上诉人认为该照片不能证明2014年12月8日的情况，并提出被上诉人诉前诉后一直与上诉人协商搬离事宜，是上诉人因自身原因无法按时搬离。
二审庭审中，上诉人陈述，目前无法搬离设备的主要原因是缺少资金，也没有合适的安置场地。
二审审理中，本院曾组织双方进行调解，被上诉人同意减免上诉人的厂房使用费、提供本市的安置场地并垫付一定费用，但要求上诉人限期搬离，若逾期未搬，则被上诉人有权处理上诉人在系争厂房中的财产。上诉人坚持要将设备搬至广东，安装调试完成后方能彻底搬出系争厂房。由于双方意见差异过大，未能达成一致，致调解不成。
本院经审理�明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人提供的照片拍摄于2015年6月，无法证明2014年12月8日的事实，且上诉人在审理中表示目前仍无法搬离设备，主要原因是缺少资金以及没有合适的安置场地，被上诉人在本案一审、二审及调解期间均表示同意并要求上诉人经双方协商后搬离系争厂房，为此也愿意作出减免实际使用费、垫付搬迁费用等让步，其要求上诉人不得未经协商擅自搬离设备尚在合理的权利保护范围内。故上诉人关于被上诉人强行阻止造成其无法搬离的主张缺乏事实依据，本院不予认可。系争房屋租赁合同终止后，上诉人未能及时搬离理应支付此期间的房屋使用费，原审法院对此已作论证，本院予以认可，不再赘述。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规�，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，702元，由上诉人上海田氏包装装潢印刷有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 陈 琪
代理审判员 吴海量
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 朱 艳
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。