新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵08民终1006号
上诉人（原审原告）：新疆天利投资项目管理有限责任公司，住所地石河子开发区东五路58小区58-C号。
法定代表人：张勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘晓莉，新疆七合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：石河子开发区晓晓假日宾馆，住所地石河子开发区59小区天富巨城****号********号。
经营者：孙晓莉，女，1975年5月25日出生，住石河子市。
委托诉讼代理人：张萌，女，该宾馆前厅领班。
上诉人新疆天利投资项目管理有限责任公司（以下简称天利投资公司）因与被上诉人石河子开发区晓晓假日宾馆（以下简称假日宾馆）物权纠纷一案，不服石河子市人民法院（2016）兵9001民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘晓莉、被上诉人的委托诉讼代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人天利投资公司的上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费、送达费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判定被上诉人必须使用全体业主共有的公共门厅作为营业场所，驳回上诉人的诉讼请求，显属错误。上诉人系石河子开发区东五路58-C号房屋（四层）的所有权人，被上诉人于2012年9月15日、10月6日承租了石河子开发区东五路58-A号（二层）、54-B1B2号（三层）的房屋用于宾馆经营，租赁期为10年，被上诉人自承租之日起即擅自对全体业主共有的一层公共门厅进行装修改造，长期占用一层共有门厅作为被上诉人对外经营性用房，一审判决对该事实予以认定。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条的规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条的规定，行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变使用功能或者进行经营性活动的，权利人可以请求排除妨碍、恢复原状。被上诉人未经上诉人同意擅自占用公摊面积进行经营活动的行为，侵害了上诉人对该部分使用、处分的权利，一审法院认为根据被上诉人的经营性质，被上诉人不需要经上诉人同意便可使用一楼公共门厅作为其营业场所，违反了法律规定，应当予以撤销。二、一审判决依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定驳回了上诉人的诉讼请求，适用法律不当。本案是物权纠纷，应适用《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十二条第一款、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十四条、第十六条。三、被上诉人长期使用一楼共有门厅从事经营活动，作为获益方应对属于全体业主所有的公共场地实行有偿使用，依据上述司法解释的规定应向上诉人支付使用费。
被上诉人假日宾馆辩称，一楼的门厅属于公用，不仅被上诉人使用，上诉人也在使用。上诉人只占用了一个角的位置，进行了装修，摆放有小茶几、椅子，上诉人也在使用，小吧台从去年双方发生纠纷后，也基本没有再用，只有一个保安值班，而且现在被上诉人也在公共门厅里搭建了玻璃房。双方之所以诉讼是因为被上诉人的工作人员在上诉人处吃饭、住宿挂账，被上诉人去结账时，上诉人不给钱，说被上诉人占用公用位置，要求向他们支付租金。原审判决正确。
天利投资公司向一审法院起诉请求：判令假日宾馆停止侵害、恢复原状，支付租金损失49000元（1000元×49个月，2013年1月-2017年2月）；判令假日宾馆承担本案诉讼费及送达费。
一审法院认定事实：石河子市开发区东五路58-C号（四层）房屋系原告所有，被告于2012年9月15日、10月6日承租了石河子市开发区东五路58-A号（二层）房屋、54-B1、B2号（三层）房屋，用于经营宾馆，租赁期限为10年。被告自承租之日起，即对该楼一层的公共门厅进行装修改造，作为宾馆的接待大厅使用。后原告认为被告独自占用了该公共门厅，要求被告支付租金，被告予以拒绝。双方就此事协商未果。
庭审中，被告提供了一组照片，证实该栋楼四楼的业主即某设计院也使用了该公共门厅，在公共门厅的墙壁上制作了广告。原告认可真实性，但认为该设计院与原告无关。
一审法院认为，原告主张被告独自占用涉案的公共门厅，要求被告支付租金，但原告就此未举证，而根据被告提供的照片显示，该栋楼的其他业主也使用该公共门厅；况且根据被告的经营性质，其必须使用公共门厅作为营业场所，而该栋楼的其他业主根据各自的经营性质，并非必须将公共门厅作为营业场所；而在本案中，根据原告公司的经营性质，其亦并非必须将公共门厅作为营业场所，原告不能因此认为被告独自占用并要求被告支付相应的费用。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告新疆天利投资项目管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1026元，送达费90元，合计1116元（原告已付），由原告自行负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原审认定的事实无异议，本院依法予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中上诉人提交2017年12月12日拍摄的现场光盘一张，证实11月下旬被上诉人在公共门厅又进行装修加装了一组吧台。经质证，被上诉人认可是本案所诉现场，被上诉人没有进行装修，只是将餐厅安装剩下的吧台暂时存放在门厅，上诉人也在公共门厅安装了玻璃房，面积相当于两个吧台，并提交照片证实。上诉人对其在上诉期间在公共门厅搭建玻璃房的事实认可，辩称是因为被上诉人在双方诉讼期间仍在公共门厅内装修贴墙纸、安装吧台，上诉人太生气采取的措施。
另查：《东五路天富巨城58号房462房产测绘报告》中记载：共用建筑面积的分摊办法：……一层楼梯间面积、公共门厅面积由地下室和二至四层按各户套内面积比例进行公摊。……楼梯（1层）：48.74㎡，分摊：58-D1号、58-D2号、58-A号、58-B号、58-C号。楼梯（2-4层）：163.48㎡，分摊：58-A号、58-B号、58-C号。公共门厅：面积82.76㎡，分摊：58-D1号、58-D2号、58-A号、58-B号、58-C号。……58-A号共有分摊面积131.65㎡、58-B号共有分摊面积131.65㎡、58-C号共有分摊面积99.18㎡。双方陈述58-D1号、58-D2号为地下室，尚未出售。
本院认为，本案的争议焦点为：上诉人主张被上诉人停止侵害，恢复原状以及支付租金有无事实及法律依据。
《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享受所有权，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据房屋测绘报告，本案双方争议的门厅属于共用部分，其面积由58-D1号、58-D2号、58-B号、58-C号房屋分摊，因此上诉人和被上诉人对该门厅享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专用部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”被上诉人是否构成侵权，要看其使用该共有部分是否合理。被上诉人对门厅的使用主要是在正对大门的一面设置了一个吧台，用于接待顾客，同时在另一侧摆放了一个小茶几及几把椅子，被上诉人经营宾馆属于服务行业，经营场所在二、三层，在符合有关法律、法规及规章制度的情况下，为其特定营业需要在一层门厅设立前台有利于其经营，并非是不当使用共有部分。从拍摄的现场视频看，目前被上诉人对门厅的使用并未影响其他业主通行等相邻权益。如果被上诉人在今后的使用中存在不合理使用或损害相邻业主权益的情形，上诉人可再行诉讼解决。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1025元，由上诉人新疆天利投资项目管理有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 李 莉
审判员 刘巧贞
审判员 商 栋
二〇一八年三月五日
书记员 夏东卉