吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉04民再31号
再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：刘佩和，男，1962年6月26日出生，住所地吉林省东丰县。
被申请人(一审原告、二审上诉人)：刘长生，男，1956年5月11日出生，住所地吉林省梅河口市解放街。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：郑永艳，女，1964年9月24日出生，住所地吉林省东丰县。现住重庆市渝北区。
被申请人(一审被告、二审被上诉人)：韩宝林，男，1950年12月17日出生，现住吉林省梅河口市海龙镇。
再审申请人刘佩和因与被申请人刘长生、郑永艳、韩宝林执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市中级人民法院（2017）吉04民终111号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2017年8月7日作出（2017）吉民申1629号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人刘佩和，被申请人刘长生、韩宝林到庭参加诉讼。被申请人郑永艳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘佩和申请再审称，(一)刘佩和与郑永艳签订了房屋买卖协议，刘佩和已交付了全款，买房人第二天入住至今，故双方签订的房屋买卖协议真实、有效。（二）二审法院未查清案件事实，适用法律错误，枉法裁判。二审判决认定刘佩和怠于行使权力，导致房屋未过户错误。没有办理过户非买受人刘佩和自身的原因。刘佩和多次催促卖房人郑永艳协助其办理过户手续，但郑永艳以生意忙为由未配合办理涉案房屋的产权过户。请求撤销二审判决，维持一审判决，诉讼费用由刘长生承担。
刘长生辩称：（一）刘佩和否认了郑永艳向他借高利贷的事实，而作为夫妻韩宝林对郑永艳高利借款的事情一清二楚，当时借款本金是18万元，利率为5分，还款时限为6个月，用此住宅作抵押，这是事实，根本不存在把住宅卖掉这一说法。（二）郑永艳与刘佩和说在查封之前均不知情。我在2014年5月23日向东丰县人民法院起诉的同时，就已经提交了诉讼保全申请，标的物即是这处住宅，为什么在我查封之后，才冒出一纸“房屋买卖协议。”且该小区同等户型的住宅更没有低于30万元的。（三）韩宝林与郑永艳在2014年4月初正常在此居住。从2014年5月份开始一直到现在此住宅发生实际用电量是微量的，尤其是2014年5月至12月电费为零，证明此房内无人居住。2014年度至2015年10月16日这期间没有用水和缴费记录，也充分说明了刘佩和2014年4月15日购买房屋后即入住到此住宅内，根本不是事实。
韩宝林辩称,(一)我和郑永艳是2001年相识，2002年生活在一起并已有一男孩，虽然没有办理婚姻登记，但实际我们已构成事实婚姻；（二）我与郑永艳一起生活时共同做生意，从2006年下半年开始至2008年4月相继在刘长生那里借了80万元，现涉案房屋就是用该借款中的一部分买的。我与郑永艳在2008年至2009年这期间陆续还了30万元后，还欠刘长生50万元。我和郑永艳于2010年7月22日找刘长生签的借款凭证。（三）2014年5月23日，刘长生起诉我和郑永艳到做出（2014）东民初字第946号判决时我都不知道此房屋被郑永艳卖了。我打电话问郑永艳她说在刘佩和处借了18万元买工程车，是5分利借的，借款时间六个月。所谓24万元的购房款，就是18万本金加之高利6万元，就是这样形成的。房子的买卖协议就是由借款演变为卖房的假合同。（四）刘佩和没有交水费、电费，他没有在此房居住。
刘长生向一审法院起诉请求：依法撤销（2015）东执异字第8号执行裁定；依法判令位于东丰镇宏达花园一期5号楼6单元501室房屋所有权归被告郑永艳所有；诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2010年7月22日，韩宝林、郑永艳向刘长生借款人民币50万元，因到期没有偿还借款，刘长生于2014年5月向东丰县人民法院起诉，东丰县人民法院作出（2014）东民初字第946号民事判决，郑永艳、韩宝林没有在法定期限内偿还借款，刘长生申请强制执行。2014年11月10日，东丰县人民法院作出（2014）东执字第796号民事裁定，查封了郑永艳名下的位于东丰县东丰镇宏达花园一期5号楼6单元501室，面积为93.80平方米的房屋。房屋查封后，刘佩和提出案外人执行异议。异议称：2014年4月14日，刘佩和与郑永艳签订了房屋买卖协议一份，郑永艳将涉案房屋出售给刘佩和，刘佩和交纳了24万元，并一直居住至今。据此，东丰县人民法院作出了（2015）东执异字第8号执行裁定。因该裁定认定刘佩和的异议成立，刘长生诉讼到法院。一审法院认为：刘佩和提供的房屋买卖协议、收条、社区证明、采暖费收据能够形成完整的证据链条，证明该房屋产权证虽然没有变更，但刘佩和已经实际入住该房屋，且房屋买卖协议的签订时间早于法院查封裁定作出的时间。韩宝林抗辩该协议签订时间在法院查封裁定作出之后，该房屋应归其和郑永艳共同所有，但是没有提供证据加以证明，且该涉案房屋所有权证上登记人为郑永艳，无共有人。刘长生认为房屋买卖协议签订时间在后，且对该协议的真实性有异议，但是没有提供充分的证据加以证明。综上，东丰县人民法院（2015）东执异字第8号执行裁定正确，对刘长生的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告刘长生的诉讼请求。
刘长生不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销东丰县人民法院（2016）吉0421民初140号民事判决；2.依法判决东丰县宏达花园一期5号楼6单元501室93.80平方米的房屋所有权归郑永艳所有。。二审法院认定事实与一审相同。二审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”刘佩和与郑永艳签订了房屋买卖协议，但没有变更房屋产权登记，刘佩和对该争议房屋不享有所有权，该房屋的所有权仍属于郑永艳所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”郑永艳未履行合同义务，作为买受人，刘佩和可以向人民法院起诉以维护自己的合法权利。刘佩和既未督促郑永艳及时变更产权登记，也未向人民法院提起诉讼要求郑永艳承担违约和继续履行的责任，不符合前述规定第四项的条件。而且，房屋买卖协议第三条在过户登记方面赋予了刘佩和充分的权利，刘佩和怠于行使权利，致使房屋在被查封前的近七个月时间内都没有过户，对此，刘佩和显然具有过错。刘佩和对该房屋不享有所有权和其他足以排除执行的权利。二审法院判决：一、撤销东丰县人民法院（2016）吉0421民初140号民事判决；二、东丰县宏达花园一期5号楼6单元501室93.80平方米的房屋所有权为郑永艳所有，准许执行该执行标的。
本院再审期间，刘长生向本院提供了以下新证据材料：证据一、“东丰自来水公司户收费业务记录查询报表”两张，证明2014年度至2015年10月16日这期间没有用水和缴费记录。证据二、“历月抄表明细”三张，证明2014年5月至12月电费为零。刘佩和质证认为，用电和用水是几个月一交，按季度或者按半年收。对于以上两份证据，本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十五条的规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”但刘长生提供的以上两份证据既没有加盖出具证据的单位的公章，也没有制作人和单位负责人的签名。不符合法律规定的证据形式，因此不予采信。
宣读本院调取的证据：证据一、郑永艳的出院诊断书一份。刘佩和、刘长生、韩宝林对该证据没有异议。证据二、郑永艳的询问笔录一份。刘佩和没有异议，刘长生、韩宝林质证认为郑永艳陈述的内容虚假。
围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与原一审、二审查明的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，本案的焦点问题是刘佩和能否因其与郑永艳签订的房屋买卖协议而享有对执行标的排除执行的权利。
（一）关于刘佩和与郑永艳之间签订的房屋买卖协议的效力问题。刘佩和与郑永艳在2014年4月14日签订了涉案房屋的买卖协议，该协议对房屋的坐落、特征等进行了详尽的描述，对交易的价格、房屋交付的方式、税费的承担、产权变更登记时双方的权利义务、约责任等问题都做了具体的规定。因此，该房屋买卖协议符合合同的形式要件，且该合同不违反法律、法规的强制性规定，应当认定该房屋买卖协议有效。
（二）关于在人民法院查封以前刘佩和是否已合法占有该涉案房屋的问题。依据本案已查明的事实及社区居住证明、采暖费收据、换锁人的证言相结合，能够形成完整的证据链条，能证明刘佩和已经实际占有了该涉案房屋。
（三）关于刘佩和是否已经支付了房屋价款的问题。刘佩和与郑永艳在签订房屋买卖协议的当天，即2014年4月14日，郑永艳向刘佩和出具了收条，证实其收到了刘佩和的购房款24万元，虽然郑永艳没有未到庭参加庭审，但结合其多次对收到购房款一事的稳定陈述及证人李晓东的证言，可以认定刘佩和已经支付了购买涉案房屋的全部价款。
（四）关于未办理房屋过户登记是否为买受人刘佩和自身的原因的问题。根据刘佩和与郑永艳签订的《房屋买卖协议》的约定，履行变更登记时间由乙方决定，甲方必须无条件到场配合提供相关证件。刘佩和据此向郑永艳提出签订协议的第二天去办理过户登记，但郑永艳因事出差，未能配合刘佩和办理房屋过户登记手续。为此，刘佩和也多次催促郑永艳回来办理房屋过户手续，郑永艳也应允刘佩和尽快回来配合办理，但均未能成行。对此，作为卖房人的郑永艳在多次的陈述中也自认，涉案房屋未能及时办理过户是由于其自己未能及时配合导致的，与刘佩和无关。因此，涉案房屋未办理房屋过户登记并非买受人刘佩和的自身原因。东丰县人民法院（2015）东执异字第8号执行裁定正确。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：
（一）撤销吉林省辽源市中级人民法院（2017）吉04民终111号民事判决。
（二）维持吉林省东丰县人民法院（2016）吉0421民初140号民事判决。
一审案件受理费50.00元，二审案件受理费50.00元，共计100.00元，由刘长生负担。
本判决为终审判决。
审判长 齐 迹
审判员 吴 俊
审判员 刘学明
二〇一七年十一月三日
书记员 张海龙