四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初8532号原告：陈永恒，男，1989年6月21日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：李志斌，四川博深律师事务所律师。被告：李猷峰，男，1989年5月12日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：曾兵，四川君合律师事务所律师。原告陈永恒与被告李猷峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永恒及其委托诉讼代理人李志斌、被告李猷峰及其委托诉讼代理人曾兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈永恒向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同，立即为原告办理房产过户登记手续，将房屋过户至原告名下；2.判令被告承担违约的民事责任，从原告应支付的房屋尾款中扣除违约金223800元，并赔偿原告因诉讼产生的损失，包括律师费40000元、财产保全费5000元和财产保全保险费3000元，合计271800元。事实和理由：2016年8月19日，原、被告订立了位于成都市房屋买卖合同，合同签字后原告向被告支付购房首付款446000元，其中含购房定金30000元，剩余300000元房屋尾款在过户后由贷款银行支付给被告，同时对过户时间及违约责任的承担进行了约定。但在被告取得不动产权证后，经原告多次催促，被告拒绝为原告办理过户登记手续，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告李猷峰辩称，1.由于不动产权证在银行，我方一致没有拿到产权证，根据合同约定，合同履行条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求；2.本案没有给原告造成任何损失，即便违约，请求法院予以调整；3.原告诉讼的保全费、保险费、律师费，都不应由被告承担。本院经审理后认定事实如下：2016年8月15日，原、被告与案外人成都中环互联房地产经纪有限公司签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的位于成都市天府新区房屋一套，合同总价为746000元，原告应于合同签订当日向被告支付房屋定金30000元，房屋过户当日支付首付款416000元，剩余房款300000元通过银行贷款支付。合同还约定：“第十一条违约责任……2、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的或毁约的……3、三方约定，上述违约行为，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。按标的额的10%，计人民币柒万肆仟陆佰元。违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的相关规定追偿……第十五条其他约定事项（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）……经甲（即本案被告）乙（即本案原告）双方一致同意于办理预约合同当日支付甲方首期款肆拾壹万陆仟元整……”上述合同签订当日，原告向被告支付了定金30000元，被告向原告出具《收条》一张，载明收到原告购买被告位于成都市天府新区房屋的购房定金30000元整。2016年8月19日，原、被告双方签订《预约合同》，对原告被告上述房屋的有关事宜进行了约定。该预约合同上载明，签订合同时房屋已竣工验收并交付给被告，尚未办理房产证、土地证，被告承诺待取得房屋所有权证后将房屋转让给原告或被告指定的第三人，双方应按预约合同的内容签订正式房地产转让合同，被告应于取得房屋房产证后七个工作日内与原告签订正式合同。还约定，房屋总价为746000元，原告于本合同签订后即向被告支付了购房首付款446000元，其中含购房定金30000元，剩余尾款300000元在过户后原告通过向银行贷款方式支付给被告。另约定，若被告拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，被告应向原告支付违约金223800元，原告有权要求被告继续履行或解除合同。《预约合同》签订当日，原告通过银行转账向被告支付了购房款416000元，被告向原告出具《收条》一张，载明收到原告购买位于成都市天府新区首付款肆拾壹万陆仟元整。另查明，涉案房屋于2017年7月18日办理了不动产权证，登记于被告名下。同时查明，原告为查封涉案房屋向中国平安财产保险股份有限公司投保支付了保费3000元。本案在审理过程中，原告自愿表示将剩余房款一次性支付给被告。以上事实，有原、被告陈述、《成都市房屋存量房买卖居间合同》、《预约合同》、收条等证据在卷予以佐证，本院予以采信。本院认为，原、被告双方签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》、《预约合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约而言的一个特殊合同，其指向为本约的缔结，故预约合同的标的为缔结本约而并不具备本约合同中具体权利义务的可履行性。但如果预约实际上已具备本约之要点而无须另订本约的，应视为本约，即将来系依所订之契约履行而无须另订本约者，纵名为预约仍非预约，即所有内容完备的预约应视为本约。原、被告双方签订的《预约合同》中载明了本约合同的主要内容，该《预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；并且原告按照合同约定已经实际履行，原、被告所签订的《预约合同》应视为本约。双方在签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》后又签订了《预约合同》，视为双方对合同内容重新进行了约定，故双方均应按照《预约合同》的约定履行合同义务。合同签订时，成都市关于二手房买卖的限购政策尚未出台，双方的真实交易发生在限购政策出台前，原告主张继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下，符合事实和法律的规定，本院予以支持。为减少诉累，有利于全面解决双方合同纠纷，本院在确定合同继续履行并判决被告协助原告办理过户手续时，原告应及时向被告支付剩余全部购房款。原告在庭审中表示愿意一次性支付被告全部购房款，该行为不违法法律规定，本院予以确认。关于被告称银行至今未将产权证交付给被告，合同履行条件不成就的抗辩，本院认为，双方在《预约合同》中约定被告于取得房屋房产证后七个工作日内与乙方签订正式合同，该处“取得”应当理解为涉案房屋已经登记于被告名下，被告享有涉案房屋的所有权，此时房屋已经具备了过户的可能，被告应当按照合同约定继续履行相应的义务，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。关于原告主张被告向其支付违约金223800元，并赔偿律师费40000元和财产保全保险费3000元的问题。本院认为，按照合同约定，被告应在取得房屋权属证书后七个工作日内即2017年7月28日前与原告签订正式合同，并及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。在被告取得涉案房屋的权属证书后，未能积极配合原告办理余下购房手续，属违约，应当承担违约责任。结合本案合同履行情况、被告违约程度大小等因素，且原告未举证证明在此期间因被告未与其签订正式合同并办理过户手续造成的实际损失，根据公平原则和诚信原则，本院酌情认定违约金为5000元为宜。此外，原、被告双方并未就产生争议后律师费的承担问题进行约定，故对原告主张的律师费本院不予支持；原告因保全涉案房屋产生的保险费3000元系其为保障自身权益查封对方财产产生的费用，并非必要的费用，双方亦未在合同中对该费用的承担进行约定，故对原告的该部分主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈永恒于本判决生效之日起七日内向被告李猷峰支付剩余购房款300000元；二、被告李猷峰于本判决生效之日起七日内向原告陈永恒支付违约金5000元；三、被告李猷峰在收到上述第一项房款后立即协助原告陈永恒办理位于位于成都市天府新区房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告陈永恒名下；四、驳回原告陈永恒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980元，诉讼保全费5000元，共计11980元，由原告陈永恒负担2675元，被告李猷峰负担9305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 邱盛林二〇一八年一月二十六日法官助理 王 静书 记 员 冯子豪