湖南省慈利县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）慈民一初字第778号
原告袁兴华，女。
委托代理人田文斌，男。
被告慈利县市场服务中心。
法定代表人邢国华。
委托代理人徐云，男。
第三人湖南梅尼超市股份有限公司。
法定代表人吴红梅。
委托代理人刘朝辉，男。
原告袁兴华与被告慈利县市场服务中心和第三人湖南梅尼超市股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月1日立案受理，依法组成合议庭于2014年8月7日对本案公开开庭进行了审理。原告袁兴华的委托代理人田文斌、被告慈利县市场服务中心的委托代理人徐云、第三人湖南梅尼超市股份有限公司的委托代理人刘朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁兴华诉称：原、被告之间签订并履行了溇澧市场租赁合同，合同约定被告将溇澧市场一楼7号门面（或摊位）租赁给原告使用，期限至2012年12月31日止，合同到期后，被告在没有征得原告是否愿意继续续租的情况下，同第三人湖南梅尼超市股份有限公司签订了租赁合同，被告的行为侵害了原告的优先租赁权。故诉至人民法院，诉请：1、依法撤销被告同第三人之间签订的溇澧市场租赁协议；2、依法判令被告将前述租赁物继续出租给原告使用；3、依法判令被告赔偿其违约给原告造成的经济损失1万元；4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
租赁合同1份，拟证明原、被告之间的租赁合同关系以及关于优先承租的合同约定事实；
2、从互联网上下载的图片两张及通讯文稿一份，拟证明2012年9月28日被告与第三人签订合作开发协议时原、被告之间的租赁合同尚未到期，侵犯了原告的知情权；
3、公告1份，拟证明2012年11月21日被告慈利县市场服务中心侵权的事实；
4、招租公告1份，拟证明被告为第三人量身打造招租条件；
5、招租结果公示1份，拟证明被告将溇澧市场招租最终落在第三人湖南梅尼超市股份有限公司手中；
从慈利县商务网下载的文字1份，拟证明竞租人报名时交纳的3000万元保证金不能随便动用；
7、《求证真相》1份，拟证明被告曾承诺溇澧市场永久承租给个体户经营；
8、《申请续签租赁的报告》1份，拟证明原告并未放弃继续承租溇澧市场的权利；
9、《个体户自愿以梅尼公司双倍的租金承租溇澧市场的申请报告》1份，拟证明原告愿意承租并没有放弃权利；
10、湖南省涉法涉诉联合接访中心《采访转介函》1份，拟证明先予执行不符合规定；
11、慈利县信访局便笺一份，拟证明政府表示不招商；
12、慈利县人民政府办公室邀请函1份，拟证明听证程序违法；
13、慈利县市场服务中心《关于溇澧市场升级改造方案的汇报》1份，拟证明被告作虚假汇报；
14、《慈利县商务局关于柴本芳信访事项的答复》1份，拟证明县商务局弄虚作假。
被告辩称，被告同第三人之间签订的租赁合同合法有效，且原告不具备撤销被告与第三人签订合同的主体资格，被告进行整体出租，原告要求继续租赁的标的已不复存在，原告也没有在规定时限内竞标登记，已丧失了优先租赁的权利，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
1、慈利县溇澧市场整体公开招租方案和书面请示及批复1份，拟证明被告对溇澧市场整体出租合法的事实；
2、从湖南商务网信息网下载的慈利县溇澧市场整体招租公告，从慈利县商务网下载的招商公告（包括招租条件、招租要求、竞租条件等）、张贴公告图片及公告1份，拟证明被告在招租通过互联网、张贴公告等形式进行了告知，招租程序合法的事实；
3、中国银行汇兑通知单及收款收据1份，拟证明被告严格按照招租公告进行招租的事实；
第三人述称，原告与第三人之间在本案中无任何法律关系，第三人同原告之间的签订的租赁合同具有法律效力，请求人民法院驳回原告的各项诉讼请求。
第三人未向本院提交证据。
当事人对相对方所举证据的质证意见及本院认证意见如下：
1、对原告所举证据1即租赁合同，被告对其真实性无异议，但认为该证据与本案缺乏关联性，第三人表示对原、被告之间的租赁合同关系不清楚。本院认为该合同系原、被告双方签订，具备租赁合同的基本要素和主要内容，对其真实性本院予以认定。但该租赁合同本身并不能证明被告侵害了原告的优先租赁权。
2、被告及第三人对原告所举证据2即图片2张和通讯文稿1份的真实性无异议，被告认为证据反映的内容已由被告终止，该证据与本案没有关联性。本院认为该证据证明了2012年9月28日被告与第三人签订溇澧市场项目开发协议情况，但结合原告所举证据3即被告于2012年11月21日的公告，该公告载明：“2012年9月28日慈利县市场服务中心和湖南梅尼超市股份公司签订的溇澧市场租赁协议书终止履行”。根据该公告，2012年9月28日所签协议已被废止，协议签订和废止时，原、被告之间的租赁合同仍在继续履行，并未损害原告的合法权益，该证据与本案实体处理没有关联性，故本院不予认定其证明力。
3、对原告所举证据3即慈利县市场服务中心的公告1份，被告及第三人对其真实性没有异议，本院认为该公告于2012年11月21日发布，其中载明“二、慈利县市场服务中心与现有的租赁户签订的租赁协议到期后，一律不再续签。三、溇澧市场升级改造工程整体对外公开招商，招商方案将另行公开发布。”该证据证明被告依约与原告租赁协议到期的条件成就后，才与原告的零散租赁合同不再续签，实行整体招租方式属于被告作为出租方的自主权利，不须征得原告的同意。
4、对原告所举4即溇澧市场整体公开招租公告，被告及第三人对其真实性无异议，但认为不能达到原告所称的为第三人量身打造招租条件的证明目的。本院认为该公告公布了慈利县溇澧市场公开整体招租的原则、条件、要求等内容，该公告属于被告公开发布的周知性文书，有利于促进竞争，原告所称的被告为第三人量身打造招租条件与公告的公开性质相悖，被告招标对象为不特定的企业，故本院对原告的证明要点不予采信。
5、对原告所举证据5即慈利县溇澧市场整体招租结果公示，被告及第三人对其真实性无异议，对原告所称的证明目的有异议。本院认为该公示为招标投标监管工作的重要控制措施之一，目的在于让不特定的第三人知道，该证据证明了被告及第三人之间整体招租项目的透明化。
6、对原告所举证据6被告认为该证据与本案缺乏关联性，第三人认为交纳3000万元保证金为整体招租的条件之一。竞租保证金属于本案第三人按照招标文件要求向招标人出具的以一定数额人民币表示的投标责任担保，其目的在于保证其投标被接收后对其投标书中规定的责任不得撤销或者反悔，竞租保证金的交纳属于保护招标人合法权益的手段之一，与本案原告无法律上的利害关系。
7、对原告所举证据7，即题为《求证真相》的材料1份，被告认为该证据不符合“三性”。本院认为该份材料中有多人署名，缺乏署名人的基本情况，内容上与本案租赁合同纠纷缺乏关联性，从形式上亦不符合一人一证的要求，故本院不予确认其证明力。
8、对原告所举证据9、10，被告认为该两份证据虚假。本院认为证据9、10系原告同其他原租赁户单方自制而成，更重要的是无任何证据证实该两份报告被告和相关领导作为受众对象获悉报告及内容，故该两份报告反映的内容仅属租赁户的单方要求，故对该二份证据本院不予认定。
9、对原告所举证据10即《来访转介函》1份，被告认为该函与本案无关联性，该函中并未就相关审判业务问题定性，与本案的处理缺乏关联性。
10、对原告所举证据11即加盖有慈利县信访局公章的便笺1份，被告认为该证据缺乏关联性。本院认为该便笺三条内容“一、政府不招商¨¨¨”不足20个字，该便笺内容并未指向本案当事人及标的物，且无出具人签名，证据来源亦不明确，本院不予采信。
11、对原告所举证据12即《邀请函》1份，被告认为该份证据与本案缺乏关联性。本院认为听证程序是否合法，不属于本院民事审判范畴。
12、对原告所举证据13、14，被告认为与本案没有关联性。本院认为2012年11月15日《慈利县溇澧市场升级方案的汇报》，该材料的受众有听证代表，该汇报材料的真实性评判权归于报告受众，与本案租赁合同纠纷无关。对原告所举证据14即县商务局的信访事项答复，该信访答复仅告知了信访人相关事实和信息，且信访人并未就复函在指定日期内提出复查申请，该证据与本案租赁合同纠纷不具有关联性。
第三人对原告所举7-14的质证意见与被告一致。
第三人对被告所举证据均无异议。
13、对被告所举证据1即公开招租方案等证据，原告认为属于被告为第三人量身打造的招租条件，本院认为特定招租方案的制定属于出租方作为国有资产管理人享有的权利，且该方案得到主管部门的同意许可。
14、对被告所举证据2，原告认为被告为第三人量身打造招租条件，本院认为被告所举证据2证明了被告按照公开透明、公开竞争原则对招租信息向全社会进行了公示，为广泛监督提供了可以信赖监督的平台。
15、对被告所举证据3，原告认为第三人交纳的保证金流于形式，本院认为第三人交纳的保证金3000万元客观属实，且第三人作为投标人没有撤销和反悔投标责任，实现了保证目的。
经审理查明：慈利县溇澧市场为被告下属市场之一，位于慈利县零阳镇零阳中路，建筑面积10865平方米，市场始建于1992年。2007年1月8日，原告与被告签订租赁合同1份，被告将溇澧市场一楼7号门面（或摊位）租赁给原告使用，租赁期限自2007年6月1日起至2012年12月31日止。合同第二页第四条中约定“2、合同到期，在同等条件下，有优先租赁权”。合同并就租金标准，违约责任等其他事项进行了书面约定。2012年9月10日，被告召开全体职工大会表决拟对溇澧市场实行整体出租，并于2012年9月11日向慈利县商务局上报整体招租书面请示，次日慈利县商务局作出同意溇澧市场实行整体出租的批复，2012年9月28日被告同第三人签订了溇澧市场租赁协议书。2012年11月21日被告张贴公告，公告载明：“一、2012年9月28日慈利县市场服务中心与湖南梅尼超市股份公司签订的溇澧市场租赁协议书终止履行；二、慈利县市场服务中心与现有的租赁户签订的租赁协议到期后，一律不再续签；三、溇澧市场升级改造工程整体对外公开招商，招商方案将另行公开发布。”2012年12月8日，被告制定了整体公开招租方案，对招租方式、条件、报名时间、地点、招租程序等进行了制定，并及时上报县商务局和县人民政府获准。2012年12月14日被告慈利县市场服务中心通过网络和张贴纸质载体发布招租公告，招租公告载明招租标的为溇澧市场整体，建筑面积10865平方米，共二层。招租要求：（一）注册资本不少于5000万人民币的商贸流通企业；（二）投资人要确保对市场进行3000万元以上的投资改造，改造内容¨¨¨。报名时间：2012年12月14日-12月21日。报名时须足额交纳3000万元竞租保证金。2012年12月21日，第三人向被告支付了3000万元竞租保证金。原告未报名投标。2012年12月25日第三人经过招标投标，成为溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月27日，被告将溇澧市场整体招租结果公示，确定第三人湖南梅尼超市股份有限公司为慈利县溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月31日，合同期满后，原告未搬出其经营的门面（摊位），继续经营。2013年1月6日，被告同第三人正式签订升级改造合同。2013年2月1日、2013年3月18日被告先后再次督促原告腾退租赁物，原告表示拒绝。2013年4月8日，慈利县市场服务中心诉至本院要求租赁户停止侵权等。2013年6月3日本院依法先予执行，强制腾退租赁物。此后慈利县市场服务中心撤回起诉。2014年4月1日原告向本院起诉，提出依法撤销被告与第三人签订的溇澧市场租赁协议等项诉请。
本院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先权。本案中，被告市场服务中心与原告在自愿平等的基础上签订的《租赁合同》不违背法律的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应依约全面履行该合同。该合同第四条中虽明确约定“合同到期，在同等条件下，有优先承租权”，但根据该约定原告在合同到期后取得优先承租权的前提为是否具有“同等条件”。重新出租条件的设定属于出租方的单方权利，具有排他性，根据本案中市场服务中心设定的出租具体条件来看，原告不具备取得优先承租权的下列“同等条件”：第一、承租标的范围悬殊很大，出租人市场服务中心再次出租的标的为整体房屋，而原告主张承租的标的为局部房屋；第二、承租主体条件不符，招租公告设置的对象为注册资金不少于5000万元的商贸流通企业，而原告作为自然人不具备上述承租主体的条件，故原告缺乏对溇澧市场整体招租项目优先承租权的先决条件。原告要求按原租赁合同继续承租溇澧市场门面（或摊位）的诉讼请求，既无法律依据，亦无事实依据，本院依法不予支持。被告在本案中没有违约行为，故原告主张的赔偿损失诉请，缺乏法定的违约前提条件，故本院依法不予支持。根据合同相对性原则，第三人同被告之间签订的溇澧市场整体租赁合同在第三人和被告之间发生法律拘束力，原告与该合同无法律关系而不能对被告和第三人之间的合同提出请求行使撤销权。第三人在本案中与案件的结果无任何法律上的利害关系，不应承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告袁兴华的全部诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告袁兴华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审 判 长 方建华
审 判 员 刘际忠
人民陪审员 于忠延
二〇一四年八月二十八日
书 记 员 卓辉宇
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
债务已经按照约定履行；
合同解除；
债务相互抵销；
债务人依法将标的物提存；
债务人免除债务；
债权债务同归于一人；
法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。