湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0528民初838号原告：夏萍，女，1976年11月22日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：罗伟文，湖南越城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋能财，湖南越城律师事务所律师。被告：新宁县泰丰房地产开发有限公司。法定代表人：何烈湘。被告：新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部。负责人：李有凤。委托诉讼代理人：陈泽林，湖南崀山律师事务所律师。被告：李有凤，男，1958年7月11日出生，汉族，居民。被告：马杰琼，女，1982年8月5日出生，汉族，居民。被告：陈武红，男，1967年5月27日出生，汉族，居民。被告：阳此清，男，1947年9月13日出生，汉族，居民。被告：李建平，男，1952年10月14日出生，汉族，居民。原告夏萍与被告新宁县泰丰房地产开发有限公司(以下简称泰丰公司)、新宁县泰丰房地产开发有限公司宏信大厦建设项目部（以下简称宏信大厦项目部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，先适用简易程序，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序进行审理。在审理过程中，宏信大厦项目部申请追加马杰琼为被告，经审查，马杰琼是宏信大厦项目部的合伙股东之一，宏信大厦项目部是李有凤、马杰琼、阳此清、陈武红、李建平五人合伙设立挂靠泰丰公司进行房地产开发的机构，没有独立承担民事责任的能力，故依法追加宏信项目部的全体合伙人为被告。本案公开开庭进行了审理。原告夏萍及其委托诉讼代理人罗伟文、被告李有凤、阳此清、陈武红、李建平及宏信大厦项目部的委托诉讼代理人陈泽林到庭参加诉讼，泰丰公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，马杰琼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏萍向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房地产产权证和国有土地使用权证（简称产权证）；2.请求判令被告支付逾期办证的违约金13700元（暂计算至2016年6月19日止），其余违约金计算至办妥房地产产权证和国有土地使用权证时止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月27日，夏萍在被告处购买了由被告开发建设的X号门面，购房合同签订后，夏萍一次性向被告交纳了所有的购房款及办理房屋登记手续的费用，共计440928元。此后，夏萍多次要求被告办理房屋产权证，但被告一直以种种原因拖延。现宏信大厦已于2015年8月19日经相关部门验收完毕，被告应在房屋竣工验收后180日内（2016年2月19日）为夏萍办理房地产产权登记备案手续，但被告一直未依约为夏萍办理产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告未依约为夏萍办理产权证，应向夏萍支付违约金。故请求支持夏萍全部诉讼请求。宏信大厦项目部辩称，1.夏萍起诉宏信大厦项目部主体错误，宏信大厦项目部没有为夏萍办理产权证的义务。夏萍所购门面的原产权人为马杰琼，马杰琼于2011年6月8日以468万元的价款购买了X一层商铺、杂房（车库），其中包括夏萍购买的X号门面，并与宏信大厦项目部签订了门面、车库买卖合同；b、本诉标的门面是夏萍与马杰琼的私人交易行为，所有购房款支付给马杰琼后再补签了买卖合同，宏信大厦项目部对此完全不知情；C、马杰琼利用身为宏信大厦项目部股东的便利条件，骗取不明真相的售楼员郭芳芳在其与夏萍的合同上私自加盖了宏信大厦项目部印章和陈武红私章，尔后，又要售楼员郭芳芳在其出具给夏萍的收据上冒签了出纳李建平的名字，该合同不是宏信大厦项目部的意思表示，对宏信大厦项目部不具有法律约束力。夏萍与马杰琼串通，企图转嫁不利后果于宏信大厦项目部,这种恶意串通损害第三人利益的行为是违法的无效行为，违背了诚实信用原则；2.夏萍要求宏信大厦项目部承担违约金没有事实依据和法律依据。夏萍购买的是马杰琼的私人门面，购房款和办证费用都交给了马杰琼，宏信大厦项目部从未与夏萍签订门面买卖合同，也未收取过夏萍任何费用，因此不应对夏萍承担违约责任。综上，请求驳回夏萍的诉讼请求。陈武红辩称，陈武红系宏信大厦项目部的股东之一，夏萍与宏信大厦项目部签订的门面买卖合同是与宏信大厦项目部另一股东马杰琼的私人交易行为，该案与陈武红和其他股东无关，陈武红没有为马杰琼承担个人义务的责任。以下几点可以证明本案所涉门面是夏萍与马杰琼的私人交易行为：1.在马杰琼指使项目部工作人员代签合同时，夏萍已将购房款直接支付给了马杰琼本人，在签合同时又补交了欠款给马杰琼；2.马杰琼于2016年元月份向新宁县地方税务机关缴纳了购买宏信大厦一层门面、车库的契税；3.马杰琼向其他业主书写了办证的承诺书；4.新宁县地方税务局发出了向马杰琼催缴税款的通知书。夏萍与马杰琼的门面买卖合同之所以加盖项目部印章是因为马杰琼是该项目的开发股东之一，而又委托过项目部为其代销门面、车库。陈武红于2012年至2014年间担任新宁县泰丰房地产开发有限责任公司经理，又是宏信大厦项目部的负责人，直到2014年10月才知道该门面已卖给了夏萍，故没有义务为夏萍办理任何相关产权证，也无需承担任何法律责任。请求驳回夏萍的诉讼请求。李建平辩称，夏萍提交的收据上“李建平”三字不是李建平本人所签。阳此清辩称，夏萍买马杰琼的门面，跟阳此清没有关系。泰丰公司和马杰琼未向本院提交答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对夏萍以418320元购买了X门面并已经实际占有该门面的事实没有争议，本院予以确认。双方有争议的事实是：夏萍购买宏信大厦第4号门面，到底是与宏信大厦项目部的交易行为还是与马杰琼个人的交易行为？夏萍提交了《宏信大厦商铺、车库买卖合同》和三份《收款收据》，证明自己于2012年12月27日从宏信大厦项目部处购买了宏信大厦第4号门面，并提交了湖南省邵阳市中级人民法院（2016）湘05民终322号民事判决书，证明宏信大厦于2015年8月19日经验收合格。宏信大厦项目部及除马杰琼之外的各股东均主张宏信大厦一层的门面、车库于2011年6月8日全部卖给股东马杰琼，是马杰琼盗用了宏信大厦项目部印章和陈武红印章，与夏萍串通签订了《宏信大厦商铺、车库买卖合同》，所有购房款也均打入马杰琼私人账户。根据庭审中双方的陈述和宏信大厦项目部提交的证据，经本院审查，可以证明宏信大厦项目部完全清楚并同意马杰琼以宏信大厦项目部的名义出卖宏信大厦一层门面和车库：1.宏信大厦项目部的第3号证据即张增军的收据，其中明确写明了“宏信大厦建设项目部代马杰琼销售宏信大厦一层门面、车库”，同时证明了直至2016年3月8日前，宏信大厦一层门面、车库的销售合同都保存在宏信大厦项目部处；2.宏信大厦项目部的第5号证据是对证人郭芳芳的调查笔录，该份证据证明了夏萍的合同是在宏信大厦售楼部与售楼部工作人员签署，合同是售楼部工作人员填写并加盖宏信大厦项目部印章和陈武红印章的；3.第6号证据中李建平购买宏信大厦3号车库和门面的买卖合同也盖有宏信大厦项目部印章，李建平是宏信大厦项目部的合伙股东，说明宏信大厦项目部的股东知道且认可马杰琼以宏信大厦项目部名义出卖门面和车库；4.第7组证据中《关于购买宏信大厦门面、车库的情况说明》，证人写到因害怕马杰琼所述情况不实，要求以开发商的名义与证人签订合同，而证人购买门面、车库是2012年7月24日，说明在夏萍购买门面之前，马杰琼都是以宏信大厦项目部名义签署合同。该组中另两份证据马杰琼与陈武红的信息记录及宏信大厦项目部与新宁县和润典当有限责任公司的合同，证明了宏信大厦项目部以自己名义替马杰琼处理门面和车库的相关事宜；5.宏信大厦项目部第10组证据是许祥梅、许爱玲、肖海艳于2014年5月16日购买宏信大厦第12号门面的合同，合同加盖了宏信大厦项目部印章，宏信大厦项目部举此证据的目的是为了证明马洁琼私自以宏信大厦项目部名义签合同，宏信大厦项目部对此不知情。但宏信大厦项目部原负责人陈武红却在许祥梅、许爱玲、肖海艳交纳购房款和办证费用的5份收据上书写了“此门面委托项目部代售”的字样；6.宏信大厦项目部提交的几份买卖宏信大厦一层门面、车库的合同复印件，进一步印证了张增军收据所写明的这些合同一直由宏信大厦项目部保管；7.陈武红在答辩状中明确写道：“门面买卖合同之所以加盖项目部印章是因为马杰琼是该项目部的开发股东之一，而又委托过项目部为其代销门面、车库”；8.宏信大厦项目部原来同意给购买了宏信大厦一层门面和车库的客户办证，后因马杰琼欠税，才拒绝为夏萍等人办证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，是指当事人之间因订立、履行、变更、中止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。夏萍因宏信大厦项目部的广告宣传而到宏信大厦项目部购买门面，并在宏信大厦售楼部与售楼部工作人员签订购买门面的合同，合同加盖了宏信大厦项目部的印章和宏信大厦项目部负责人陈武红的印章，购房款虽然经查确实汇入马杰琼指定账户，但马杰琼作为宏信大厦项目部的合伙股东和会计，在售楼部接待客户，夏萍完全有理由信赖合同的相对方是宏信大厦项目部，也没有义务辨别该账户是不是宏信大厦项目部的账户，故本院对宏信大厦项目部主张夏萍与马杰琼恶意串通损害其他股东利益的抗辩不予采信。马杰琼作为宏信大厦项目部股东，从2011年签订整体购买宏信大厦一层门面、车库的合同，到目前已经5年多，一直未办理不动产登记权属证书也未实际占有宏信大厦一层门面、车库，并直接以宏信大厦项目部名义出卖宏信大厦一层门面、车库，宏信大厦项目部也一直积极替马杰琼处理相关事宜，说明马杰琼购买门面、车库的行为是宏信大厦项目部股东之间的一种利益分配行为，马杰琼希望从转卖中获利，其他股东则希望通过整体出卖快速收回投资，故本院认为宏信大厦项目部与马杰琼之间存在委托合同关系，而夏萍并不必然清楚这种关系。宏信大厦项目部作为受委托人，以自己名义与夏萍订立合同，则应由宏信大厦项目部承担相应的合同义务。因宏信大厦项目部是挂靠泰丰公司的未经登记的个人合伙组织，无独立承担民事责任的能力，其所应承担的责任应由泰丰公司承担，由合伙的各股东承担连带责任。双方在合同第十三条约定了出卖人应当在竣工验收后180日内办理房地产产权登记备案手续，但未约定违约金，本院依法按照夏萍已付购房款418320元、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（2016年中国人民银行六个月至一年期贷款年利率为4.75%，在此基础上加收30%即年利率6.175%），从宏信大厦验收合格后180日即2016年2月19日起计算违约金。依照《中华人民共和合同法》第八条、第四百零三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条、的规定，判决如下：一、由被告新宁县泰丰房地产开发有限公司在本判决生效后三个月内为原告夏萍办理好宏信大厦第4号门面的不动产登记权属证书，并从2016年2月19日起按照夏萍已付购房款418320元、年利率6.175%计算违约金至办理好该门面的不动产登记权属证书时止；二、被告李有凤、阳此清、陈武红、马杰琼、李建平对上述办证义务和支付违约金的义务承担连带责任；三、驳回原告夏萍的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费300元，由被告新宁县泰丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  雷鸿鸣审 判 员  邓安仲人民陪审员  邓华莲二〇一六年十二月十九日书 记 员  孙 鹏