福�省长泰县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0625民初942号原告：薛松生，男，1977年11月29日出生，汉族，经商，住福建省长泰县兴泰开发区。被告：陈洪佳，男，1989年3月4日出生，汉族，务农，住福建省长泰县。原告薛松生与被告陈洪佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛松生到庭参加诉讼，被告陈洪佳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛松生向本院提出诉讼请求：1.解除薛松生和陈洪佳于2016年5月15日签订的《租赁合同》；2.陈洪佳支付租金13500元，违约金2340元，合计15930元。事实和理由：2016年5月15日，陈洪佳和薛松生签订《租赁合同》，向薛松生租赁址在长泰县兴泰开发区兴旺路的房屋，租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止，月租金4500元。并约定承租方每逾期一日缴纳租金，应付租金千分之一的违约金；承租方拖欠租金达15天以上，出租方可以单方解除租赁合同。合同签订后，陈洪佳2016年12月至2017年2月的租金一直未支付。经催讨，陈洪佳于2017年3月24日出具欠条1张，确认尚欠薛松生2016年12月至2017年2月租金计13500元，并承诺20天内付清，若违约按合同无条件执行。付款时间届满后，陈洪佳仍未付款，薛松生于2017年4月25日向陈洪佳邮寄《告知函》，要求解除合同，陈洪佳支付尚欠租金、违约金并清理物品，归还场地。陈洪佳收到该《告知函》后仍未履行义务。因陈洪佳已经将2017年3月和2017年4月的租金支付给薛松生，薛松生仅要求陈洪佳支付2016年12月至2017年2月的租金及其相�违约金，其余的租金放弃起诉。另，因陈洪佳迟迟未能来清理物品，薛松生已经把陈洪佳的物品进行清理，也把场地拿回来了，就不起诉陈洪佳清理物品和归还场地了。陈洪佳未作答辩。薛松生围绕其诉讼请求，提供《租赁合同》、欠条、告知函、单号为1012868430822的EMS回单及邮件查单各1份，本院认定如下：1.《租赁合同》系原件，陈洪佳未到庭否认，其真实性、合法性予以采信，可以证明2016年5月15日，薛松生与陈洪佳签订房屋租赁合同的事实。2.欠条系原件，陈洪佳未到庭否认，其真实性、合法性予以采信，可以证明2017年3月24日，陈洪佳向薛松生出具欠条，确认尚欠2016年12月至2017年2月的租金计13500元，并承诺于20天内付清，若违约按合同约定无条件执行的事实。3.EMS回单及回件查单由邮政局出具，真实性、合法�予以采信，结合告知函内容，可以证明薛松生于2017年4月25日通过EMS向陈洪佳发出告知函，要求解除合同，陈洪佳将租赁场地归还薛松生并清理场地，陈洪佳本人已签收的事实。根据薛松生陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月15日，陈洪佳作为乙方，和作为甲方的薛松生签订《租赁合同》，向薛松生承租址在长泰县兴泰开发区兴旺路（新华都超市斜对面）的房屋，租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止，月租金4500元。合同第四条第1项约定：采用先缴纳后使用的原则，租金支付方式为前两年按季度（3个月）缴纳；后三年按年度（12个月）缴纳。首次租金乙方在合同生效后3天内交给甲方；下次租金交付时间为上次租期满20天前交付给甲方，以此类推。逾期一日按应付租金的千分之一向甲方支付违约金。合同第七条（乙方责任）第1项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议并要求乙方在15天内退还房屋。甲方有权要求乙方赔偿：（1）拖欠租金累计达15天；（2）利用承租房屋从事非法活动或存放危险物品。2017年3月24日，陈洪佳向薛松生出具1张欠条，载明：根据甲、乙双方的《租赁合同》的约定。欠一个季度租金13500元整（壹万叁仟伍佰元整），租期是2016年12月至2017年2月。本人承诺于20天内付清，如若违约，愿意承担违约责任，并按合同约定无条件执行。因陈洪佳未按约定付款，2017年4月25日，薛松生通过EMS向陈洪佳发出告知函，要求与陈洪佳解除房屋租赁合同，陈洪佳于2017年4月30日前支付拖欠租金13500元，按日0.1%支付违约金，缴纳电费，对物品进行清理并将租赁场地归还薛松生。陈洪佳本人已经于2017年4月27日签收该EMS邮件。诉讼中，薛松生自认�因陈洪佳已经支付2017年3月和2017年4月的租金，其仅要求陈洪佳支付2016年12月至2017年2月的租金及其相应违约金，其余租金放弃起诉。薛松生已经把陈洪佳的物品进行清理，也已经把租赁场地拿回。本院认为，本案的第一个焦点问题是薛松生能否单方解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人签订的《租赁合同》也明确约定承租方拖欠租金达15日以上的，出租方可以单方解除合同。陈洪佳拖欠租金超过15天，薛松生也发函要求与陈洪佳解除合同且陈洪佳收到该函件。因此，薛松生要求与陈洪佳解除《租赁合同》，有事实和法律依据，应予支持。本案�第二个焦点问题是陈洪佳尚欠租金及违约金的金额。陈洪佳向薛松生出具欠条，约定若陈洪佳未能在出具欠条后的20天内支付租金，应按《租赁合同》承担责任，该约定为附条件的合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。陈洪佳未能在约定的时间内支付租金，欠条所附条件已经成就，陈洪佳应按《租赁合同》承担相应责任。陈洪佳向薛松生出具欠条，确认尚欠租金13500元，薛松生也仅起诉2016年12月至2017年2月租金13500元，其余租金放弃起诉，租金金额应按13500元计算。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《租赁合同》的约定，陈洪佳2016年12月至2017年2月的租金13500元应于上一次租期满20天前，即应于2016年11月11日前交付第三季度租金，每逾期一日按应支付租金的千分之一支付违约金。至薛松生向本院起诉时，陈洪佳已经拖欠190天，薛松生以陈洪佳违约180天进行起诉，未超出标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。薛松生未能举证�明其因陈洪佳违约造成的损失，本院酌情违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的3倍计算，即违约金额为13500×4.35%×3=1761.75元。综上，薛松生主张解除与陈洪佳于2016年5月15日签订的《租赁合同》，予以支持；主张陈洪佳支付租金13500元，予以支持；主张陈洪佳支付违约金2430元，1761.75元以内予以支持，超出部分不予支持。陈洪佳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，且未提交书面答辩状及提供证据，视为其自愿放弃诉讼权利，不影响本案审理，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除薛松生与陈洪佳于2016年5月15日签订的《租赁合同》；二、陈洪佳应支付薛松生2016年12月至2017年2月的租金计13500元，违约金1761.75元，合计15261.75元，限于本判决生效后十日内付清；三、驳回薛松生的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198.25元，减半收取计99.2元，由薛松生负担4.2元，陈洪佳负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提�副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  戴阿福二〇一七年六月二十七日书记员  洪志峰执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。