江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1071号
上诉人（原审原告）潘冬华。
委托代理人冯俊涛。
被上诉人（原审被告）刘艳。
委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人潘冬华因与被上诉人刘艳排除妨碍纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇港民初字第0022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘冬华及其委托代理人冯俊涛，被上诉人刘艳及其委托代理人任晓峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，潘冬华、刘艳系初中同学，2011年底确立恋爱关系。2012年5月4日，潘冬华、刘艳作为乙方（买方）与案外人张勇作为甲方（卖方）签订《房地产买卖中介协议》一份，约定甲方自愿将南通市崇川区虹桥新村56幢407室和408室房屋出售给乙方，成交价为65万元，房屋价款包括管道煤气、数字电视、空调4台，热水器1台、组合橱2套，床2张及固定设施和固定装潢。同时双方还就付款时间、房屋交付日期等进行了约定。协议签订后，潘冬华、刘艳向张勇支付购房定金人民币2万元。
2012年8月9日，潘冬华、刘艳作为买受方与张勇作为出卖方分别签订《房屋买卖合同》，并分别申请办理房屋所有权登记。潘冬华与张勇签订的《房屋买卖合同》约定，潘冬华向张勇购买虹桥新村56幢407室房屋，建筑面积为55.58平方米，房屋成交价为416850元；刘艳与张勇签订的《房屋买卖合同》约定，刘艳向张勇购买虹桥新村56幢408室房屋，建筑面积为36.73平方米，成交总价为275475元。此后经房屋管理部门核准，潘冬华领取了虹桥新村56幢407室房屋的所有权证书，刘艳领取了虹桥新村56幢408室房屋的所有权证书。在申请办理房屋所有权登记当天，潘冬华、刘艳又向张勇支付购房款人民币18万元。2012年9月，潘冬华以407室抵押向银行贷款28万元，刘艳以408室抵押向银行贷款17万元，双方又向张勇支付购房款人民币45万元。张勇收悉购房款后，将房屋交付使用。2013年6月，潘冬华、刘艳终止恋爱关系，双方经协商408室另行开门未果，潘冬华遂诉至法院，请求判令刘艳不得从潘冬华居住的407室进出，排除对其生活、工作的妨碍。
原审另查明，案涉407室和408室房屋系本市虹桥新村56幢第三单元四层相邻的两套房屋，其中408室的进出户门封闭，进出户门的位置改造成卫生间。407室客厅和408室东侧房间的隔墙被打通，出入408室必须通过407室进出户门。在房屋交易前以及潘冬华、刘艳共同使用期间，上述两套房屋共用一个水、电、煤以及有线电视系统。
诉讼中，原审法院依法向潘冬华释明：因案涉房屋存在共有关系，在提出排除妨碍前应先行分割共有财产。潘冬华坚持认为，虹桥新村56幢407室系其单独购买，并单独领取了房屋所有权证，拒不同意变更诉讼请求。
原审法院认为，本案的争议焦点是本市虹桥新村56幢407室、408室房屋是否系潘冬华、刘艳共同购买，即潘冬华、刘艳是否是案涉房屋的共同共有人？该事实可从以下几个方面判定：第一、潘冬华、刘艳在购房前处恋爱阶段，从双方的购房目的来看，应该是为了今后的共同生活；第二、从案涉两套房屋的结构看，其中408室房屋进出户门封闭，该两套房屋共用407室的进出户门，两套房屋的水、电、煤、有线电视系统共用，所以该两套房屋使用权的实现存在相互依赖关系；第三、潘冬华、刘艳与案外人张勇虽分别签订《房屋买卖合同》，并分别领取了房屋所有权证，但此前两人作为房屋共同购买人与出卖人张勇签订了一份《房地产买卖中介协议》，从此后双方支付购房款的时间及金额等分析，说明合同当事人实际履行的是中介协议；第四、因案涉408室进出户门封闭，如果排除了刘艳从407室进出408室的权利，则必然会影响刘艳对整个房屋使用权的实现，这显然有悖双方购房时的初衷。从衡平双方的权利义务出发，不利于保护刘艳依法对房屋所应享有的权利。综合以上因素分析，案涉虹桥新村56幢407室、408室房屋系潘冬华、刘艳共同购买，该两套房屋虽分别进行了所有权登记，对外产生公示效力，但相对内部而言，仍应为共同共有。现潘冬华在对共有财产分割前，要求排除刘艳对407室房屋的通行权，该诉请于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决驳回潘冬华的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由潘冬华负担。
宣判后，潘冬华不服，向本院提起上诉称，原审法院认定案涉两套房屋系潘冬华、刘艳的共同共有财产，与事实不符，且于法无据。潘冬华在原审提供了407室的土地使用权证和房屋所有权证，足以证明407室属于潘冬华单独所有。原审法院以双方存在恋爱关系、407室和408室共用水电系统等为由认定共同共有财产，缺乏法律依据。原审认定潘冬华、刘艳实际履行的《房屋买卖中介协议》实为无效合同，不应当作为当事人履行义务的依据。407室的产权系登记取得，其效力无内外之分。刘艳在407室无任何权利，排除其妨碍，不侵犯其合法权益。本案不存在共同共有财产，双方未共同出资。判断双方出资的依据只能是国家税务机关出具的正式发票。407室和408室由双方单独出资，各自开具票据，各自领取产权证，产权归各自所有。潘冬华申请排除妨碍，于法有据。请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。
刘艳辩称，原审法院从购房目的、房屋结构、使用权的实现等确定共同共有关系正确。潘冬华拒不析产，无权要求排除妨碍。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理中，潘冬华提供五张照片，证明408室已打开原门洞，安装了大门，并装修居住使用。刘艳提供公安派出所的调解协议，证明安装大门系应派出所的要求，非主动安装。
经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院另查明，407室与408室间的通道已被潘冬华封堵。2014年6月份，刘艳打开408室的原门洞并安装大门。
本院认为，潘冬华请求排除妨碍的前提是其对407室单独享有所有权，刘艳则认为407室、408室属于两人共有，故本案的争议焦点是刘艳是否为407室的共有权人。
物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。但是，如果相关权利人提供充分证据证明不动产登记簿登记事项错误或者不完整时，法院应当根据实际情况认定不动产物权。本案中，虽然潘冬华提供的407室房屋产权证权利人仅有本人，但根据案件的实际情况，应当认定407室、408室应由潘冬华、刘艳共有。首先，407室、408室系潘冬华、刘艳共同购买。潘冬华、刘艳与张勇签订了一份《房屋买卖中介协议》，潘冬华、刘艳系共同购买人。其次，房款系共同支付。无论是开始缴纳的定金，还是18万元、45万元及担保保证金、契税等均未按照房号分别支付，而是统一结算。购房款项也来自于潘冬华、刘艳两人。再次，房屋由两人共同使用。407室、408室只有一套水电气设施，房屋购买后由刘艳、潘冬华共同居住，并未将水电气设施分开单独立户。所谓共有财产指共有人为共同生活或者生产经营的目的而共同添置的财产。案涉房屋由潘冬华、刘艳共同购买、共同付款、共同使用，应认定为两人的共有财产。潘冬华以房屋产权证作为绝对、唯一的依据，排除他人对房屋享有权利的任何可能性，与事实和法律不符，本院不予采纳。因刘艳对407室享有权利，原审法院驳回潘东华的诉讼请求正确。至于两人共有的形式及出资份额等，不属于本案审查的范围，可由当事人另案处理。原审法院直接认定双方对案涉房屋共同共有，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。
潘冬华提供的与张勇单独签订的房屋买卖合同及单独缴纳契税的发票等，只是其领取产权证的必要手续，不能反映交易的真实情况。如房屋真实价格为65万元，房屋买卖合同和销售发票的金额却达69万多元；销售发票出具的时间为2012年8月9日，但当时尚有45万元购房款未交付张勇。而上述交易金额和房款的给付时间与《房屋买卖中介协议》一致。故原审法院认为双方实际履行的是《房屋买卖中介协议》符合客观事实。潘冬华所辩称的由其单独购买407室、刘艳单独购买408室的理由不能成立，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由潘冬华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 勇
审 判 员 季建波
代理审判员 高 雁
二〇一四年七月十七日
书 记 员 张晓光