云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终5050号
上诉人（原审被告）：云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司，住所地云南省昆明经开区信息产业基地25号地块昆明电子信息类标准厂房（一期）2幢7层。
法定代表人：杨蕊嘉。
委托诉讼代理人：张胜坤，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：张永丽，该公司工作人员，一般授权代理。
被上诉人（原审原告）：云南同邦物业管理有限公司，住所地云南省昆明经开区出口加工区A5-1#地块17栋负一层。
法定代表人：周晓东，董事长。
委托诉讼代理人：叶攀，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所实习律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司，住所地云南昆明经济技术开发区信息产业基地春漫大道12号。
法定代表人：陈志斌。
委托诉讼代理人：赵一蒴，云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司（以下简称：鼎智赢家公司）因与被上诉人云南同邦物业管理有限公司（以下简称：同邦公司）、昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司（以下简称：投资开发公司）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初2728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鼎智赢家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人已口头约定2016年10月1日至2016年12月31日期间不计算违约金。因政府承诺关于租赁的补贴一直未到位，上诉人与被上诉人就物业服务费多次开会协商，在多方协调下，上诉人于2016年12月15日缴纳了2016年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，三方在会上说过不计算任何违约金。二、上诉人与投资开发公司的租赁关系已于2017年5月3日解除，上诉人不应支付此后的物业服务费及违约金。2017年4月21日，上诉人向投资开发公司发出解除租赁和合同的申请，2017年5月3日投资开发公司回复并作出《房屋租赁合同的解除函》，双方的租赁关系已解除，物业服务因此终止，因此，上诉人认为不应支付2017年5月3日之后的物业服务费及违约金。
同邦公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人应当按照合同约定向我方支付物业服务费及违约金。
投资开发公司辩称，双方虽然解除了租赁合同，但直到现在，房屋仍然由上诉人占有使用，在上诉人正式将房屋交还给我方之前，所产生的所有费用都应由上诉人承担。
同邦公司向一审法院起诉请求：1.判令鼎智赢家公司向同邦公司支付2017年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费179431元；2.判令鼎智赢家公司向同邦公司支付计算至实际支付完毕物业服务费用之日止的逾期付款违约金（该违约金自2016年9月15日起暂计算至2016年12月22日为48446.60元）；3.判令投资开发公司对上述第1、2项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由鼎智赢家公司、投资开发公司连带承担。
一审法院认定事实：投资开发公司系昆明电子信息类工业标准厂房（一期）的业主。投资开发公司与同邦公司于2014年3月18日签订《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》，约定同邦公司为投资开发公司的昆明电子信息类工业标准厂房（一期）提供前期物业服务，该前期物业服务合同第八条第一款约定：“物业服务费从2014年1月1日起，至2014年6月30日止，……”第八条第二款第２项约定：如投资开发公司在上述时间内及上述时间外，将所属产权物业以出租（出售）等形式转移给第三方时，由同邦公司与第三方另行签订物业服务合同及收取物业服务费用。自同邦公司与第三方签订物业服务合同起，原签订合同自然中止。2015年11月26日，投资开发公司与鼎智赢家公司签订《房屋租赁合同》，投资开发公司将昆明电子信息类工业标准厂房（一期）出租给鼎智赢家公司使用，租赁期限为15年，从2015年11月20日起至2030年11月19日止，该房屋租赁合同4.3约定：物业管理费：由鼎智赢家公司承担。2016年5月20日，鼎智赢家公司与同邦公司签订《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》〔合同编号：同邦（租）2015-06号〕，约定同邦公司为鼎智赢家公司就该物业提供物业服务，合同第七条第一款约定：物业服务期限为5年。该合同第八条约定：鼎智赢家公司应于2016年9月15日前向同邦公司缴纳从2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费89716元（3个月）。第八条第二款第3项约定：除上述第1、2款约定的费用交费期限外，鼎智赢家公司支付物业费方式为半年一付，即每年12月15日前向同邦公司支付上半年度的物业服务费，合计179431元；每年6月15日前向同邦公司支付下半年度物业服务费，合计179431元。合同第十条第一款约定：鼎智赢家公司未按本合同约定交纳物业服务费及相关费用的，则每逾期一日，鼎智赢家公司应向同邦公司支付应付费用总额0.5％的违约金。同邦公司于2016年10月17日向鼎智赢家公司发出《物业欠费催交通知》，通知鼎智赢家公司务必于2016年10月17日前交纳物业费89716元，鼎智赢家公司于2016年12月15日向同邦公司支付了2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费89716元。之后鼎智赢家公司未向同邦公司支付的物业费，同邦公司于2016年12月21日向鼎智赢家公司发出《物业欠费催交通知》，通知鼎智赢家公司务必于2016年12月23日前全额缴清2017年1月1日至2017年6月30日的物业费179431元。
一审法院认为：第一，关于投资开发公司应否与鼎智赢家公司承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”本案中，同邦公司与投资开发公司于2014年3月18日签订的《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》已明确约定如投资开发公司将所属产权物业以出租（出售）等形式转移给第三方时，由同邦公司与第三方另行签订物业服务合同及收取物业服务费用。自同邦公司与第三方签订物业服务合同起，原签订合同自然中止。投资开发公司已于2015年11月26日将该物业出租给鼎智赢家公司使用。同邦公司与鼎智赢家公司于2016年5月20日签订《昆明电子信息类工业标准厂房（一期）前期物业服务合同》〔合同编号：同邦（租）2015-06号〕，投资开发公司不是该合同的合同相对方，不应与鼎智赢家公司承担连带清偿责任。就同邦公司提出依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的约定，投资开发公司应承担连带清偿责任的主张，系混淆了主体，一审法院不予支持。第二，关于鼎智赢家公司应否向同邦公司清偿2017年1月1日至2017年6月30日的物业费179431元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”鼎智赢家公司对欠缴物业费的事实及金额无异议，一审法院予以认定，鼎智赢家公司未依照合同约定交纳所欠物业费，应予交纳。就鼎智赢家公司提出是因为其他租户未向其交纳物业费，所以其无法向同邦公司交纳物业费的答辩意见，无法律依据，一审法院不予采纳。第三，关于鼎智赢家公司应否及如何向同邦公司支付逾期付款违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，同邦公司与鼎智赢家公司签订的编号为同邦（租）2015-06号物业服务合同约定逾期交纳物业费，按照每日0.5％的标准支付逾期付款违约金，鼎智赢家公司提出约定的违约金过高，请求法院予以下调。一审法院认为，同邦（租）2015-06号物业服务合同约定的逾期付款违约金过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条之规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的参照买卖合同的有关规定。”一审法院参照《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”一审法院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%的标准计算鼎智赢家公司应支付的逾期付款利息。鼎智赢家公司向同邦公司支付的2016年10月1日起至2016年12月31日止的物业服务费89716元，依照双方签订的同邦（租）2015-06号物业服务合同第八条第二款第二项的约定，该款应于2016年9月15日前交纳；同邦公司向鼎智赢家公司发出的同邦物业字〔2016〕第013号物业服务费催缴通知书中要求鼎智赢家公司于2016年10月17日前交纳该物业费；鼎智赢家公司实际于2016年12月15日交纳了该笔物业费，因此同邦公司主张的该笔物业费的逾期付款违约金应从2016年10月17日起计算至2016年12月15日。同理，同邦公司向鼎智赢家公司发出的同邦物业字〔2016〕第019号物业服务费催缴通知书中要求鼎智赢家公司于2016年12月23日前交纳2017年1月1日起至2017年6月30日止的物业费，鼎智赢家公司至今未交纳，因此同邦公司主张的该笔物业费的逾期付款违约金应从2016年12月23日起计算至款清之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十四条第四款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由鼎智赢家公司于判决生效之日起十日内向同邦公司支付物业服务费179431元，并支付该款自2016年12月23日起计算至款清之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%的标准计算的逾期付款利息。二、由鼎智赢家公司于判决生效之日起十日内向同邦公司支付以89716元为基数自2016年10月17日起计算至2016年12月15日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率150%的标准计算的逾期付款利息。三、驳回同邦公司的其他诉讼请求。案件受理费5156元，减半收取计2578元，由鼎智赢家公司负担。
本院二审期间，上诉人鼎智赢家公司依法提交了新证据：1、《关于处置“众创空间”剩余企业的函》、《关于处置“众创空间”剩余企业的复函》、《房屋租赁合同解除函》，欲证明投资开发公司已经于2017年5月3日以发函的方式与我方解除了租赁合同；2、《会议记录》，欲证明双方对违约金有口头约定不收取；3、《物业服务合同》两份，欲证明我方于2017年5月20日就已经退出。被上诉人投资开发公司依法提交了新证据：《房屋租赁合同解除函》、《起诉书》、《昆明市呈贡区人民法院受理通知书》，欲证明上诉人未支付租金，也未将承租房屋交还给投资开发公司，产生的费用应当由上诉人自行承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证，同邦公司质证后，对上诉人提交的证据1的真实性、合法性认可，但与本案无关；对证据2不认可；对证据3与我方无关，不发表质证意见；对投资开发公司提交的证据认可，但认为租赁合同与本案无关。投资开发公司质证后，对上诉人提交的证据1认可，但证明目的不认可；证据2、3不认可。鼎智赢家公司质证后，对投资开发公司提交的证据予以认可，但不认可证明目的，双方正在交接过程中。本院认为，上诉人提交的证据1符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，被上诉人也无异议，本院依法予以采信；证据2为上诉人单方记录，没有被上诉人的签字，现在被上诉人也不认可，本院不予采信；证据3为案外人签订的合同，没有被上诉人的盖章确认，不能证明上诉人的观点，本院不予采信。被上诉人投资开发公司提交的证据符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，其他当事人也无异议，本院依法予以采信。根据该新证据，本院二审补充确认以下事实：2017年5月3日，投资开发公司向鼎智赢家公司发出《房屋租赁合同》解除函，通知鼎智赢家公司解除双方的《房屋租赁合同》，并要求鼎智赢家公司支付拖欠的租金及自2017年5月21日起至实际腾房交还之日止的逾期腾房占有使用费。2017年8月4日，投资开发公司向鼎智赢家公司发出《关于处置“众创空间”剩余企业的函》，载明双方签订的《房屋租赁合同》拟于2017年5月20日解除，由鼎智赢家公司负责与“众创空间”已入驻企业解除租赁协议，如愿意留下企业，可与投资开发公司另行签订租赁合同，如不愿意留下企业，则由鼎智赢家公司清退，截至2017年8月4日，有8家企业未解除租房协议，且占有房屋不愿签订租赁合同，请鼎智赢家公司尽快对接，妥善处理相关事宜。2017年8月16日，鼎智赢家公司向投资开发公司发出《关于处置“众创空间”剩余企业的复函》，载明有3家企业与科创园签订续租协议，其他大部分企业续签，正在协商收付款方法。2017年5月9日，因鼎智赢家公司未支付租金，投资开发公司诉至昆明市呈贡区人民法院，请求判令鼎智赢家公司支付租金、违约金及逾期腾房占有使用费，并交还租赁物。对一审判决认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是2017年5月20日至6月30日期间的物业服务费由谁承担。上诉人主张其与投资开发公司已于2017年5月20日解除租赁合同关系，故不应当支付之后的物业服务费。投资开发公司主张虽然双方已经解除租赁合同关系，但上诉人未实际交还租赁房屋，故仍应由上诉人支付物业服务费。本院认为，从双方往来的函件来看，虽然租赁合同已于2017年5月20日解除，但由于已入驻企业是否续租的问题未得到妥善处理，截止本案二审庭审之时，租赁的房屋仍在协商中，并未实际交还给投资开发公司，上诉人仍然是物业的实际使用人，故应当由上诉人缴纳物业服务费，本院对投资开发公司的抗辩予以采纳。至于违约金，上诉人未按约缴纳物业服务费，应当支付逾期付款违约金，一审法院已经依法调减了违约金的计算标准，本院予以维持，上诉人主张双方口头约定减免违约金，因没有提供相应的证据证实，被上诉人也不认可，故本院不予采纳，上诉人的上诉主张不能成立。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5156元，由云南鼎智赢家文化产业投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李蔚然
审判员 付立红
审判员 贾 音
二〇一七年九月十一日
书记员 段 逸