黑龙江省大庆市龙凤区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0603民初147号
原告尚某某委托代理人王亚丽，黑龙江庆虹律师事务所律师。
被告中国石油大庆石油化工总厂，住所地大庆市龙凤区兴华村。
法定代表人王德义，该公司厂长。
委托代理人石庆春，男，该工作职工。
原告尚某某与被告中国石油大庆石油化工总厂（以下简称石化总厂）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理后，于2017年4月7日公开开庭进行了审理，原告尚某某及被告石化总厂的委托代理人石庆春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告尚某某诉称，原告系龙凤区南美花园小区1号楼3门房屋所有权人，该栋楼1楼是临街商服性质，2-6楼是住宅，住宅跨度比商服跨度小了大约5米，所以该栋楼的1楼商服房顶有大约5米宽的平台。从2013年夏天开始到2015年7月期间，原告房屋平台部分，一到雨天就从平台进水，原告及租户祁向前多次找被告处理，被告多次派人到原告房屋平台上查看、反复做放水等方试进行处理，都没有效果。租户祁向前自2011年开始租赁该房屋经营饭店，由于生意兴隆，2013年与原告续签了自2014年至2017年的3年房屋租赁合同，每年租金7万元。因房屋雨天进水，严重影响了饭店的生意，造成很大损失，因此与原告产生纠纷，原告于2015年7月份再次到被告物业公司找领导反映情况，物业所所长孟凡利亲自带领工人到现场查看，发现排放雨水专用的雨水管在六楼与上面的阁楼小平台处相接部位断开，下雨时楼顶部的大量雨水沿着天沟汇集到雨水收集斗中，雨水完全不能从雨水管正常排出，失去了作用，大量雨水就会沿着墙体急速流下，直接排泄到原告房顶的平台上，修复雨水管之后，困扰原告多年的平台住室内进水情况再也没有发生。原告认为，被告下属单位在对该楼房进行物业管理没有尽职尽责，对原告因此产生的损害损失应承担赔偿责任，故原告请求被告赔偿经济损失共计90471元[原告与祁向前签订的合同原租金每年为70000元，自2014年4月28日至2017年10月28日，2017年3月7日是在合同期限内，从2015年11月12日至2017年3月7日，共计一年零3个月25天，这期间的租金应92300元，原告实际减少租金损失50033元；2、2013年至2014年，因房屋在雨天从平台往室内漏水，影响承租人经营，原告减少租金四个月，损失23333元（70000除以12乘以4）租金，2015年4月28日漏雨开始到2015年11月12日解除合同之日，原告减少租金15555元，产生诉讼费1550元，以上四项合计为90471元。]，诉讼费用由被告承担。
被告石化总厂辩称，一、被告并非涉案房屋维修义务人。涉案房屋并非被告开发，亦非企业历史遗留的房改房。原告与被告并没有物业合同关系，被告也没有物业主体资格，亦没有向原告收取过任何物业费。二、不能因为被告对涉案屋顶进行过维修，就认为被告应当承担维修前原告房屋漏雨的损失。三、关于本案举证责任，原告应当举证证明：被告是法律规定或者是政府街道指定、或者是业主委员会选定的对涉案房屋有管理和维修义务的主体，而不是被告自证其。另外，原告对于本案提起的是侵权之诉还是合同之诉还需示明。
原告尚某某向法庭提供证据如下：
证据一、房屋产权证、土地证复印件各一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明原告系龙凤区龙凤大街南侧龙六路西侧1-3门房屋所有权人，具有本案诉讼主体资格。被告质证称，真实性无异议，关联性有异议。该产权证及土地使用证证实涉案房屋是商业用房，并非住宅用房；产权证及土地证并未注明该房屋的开发企业，无法证实涉案房屋与被告有关联性。
证据二、企业信用公示信息单一份，欲证明被告企业类型为全民所有制法人单位，营业范围含有物业管理，收取南美花园小区物业费的物业管理中心是其所属单位，诉讼主体符合法律规定。被告质证称，真实性、合法性及关联性均有异议，关于网络证据的调取和制作，最高法有规定，该证据不符合法定形式，证据来源不明，原告所说的被告公司经营范围应以被告提交的营业执照为准，原、被告之间无任何物业服务合同关系，被告也未向原告收取任何物业服务费用。
证据三、（2015）龙民初字第1439号判决书复印件一份（与原件核对无异，原件退回）及庭审笔录复印件三份，欲证明原告所有的龙凤大街南侧龙六路西侧1-3门就是龙凤区南美花园1号楼3号门房屋由承租人祁向前租用开饭店使用，龙凤法院认定原告与承租人签订的租房合同合法有效；自2013年开始，雨天从平台往室内漏水，原告与承租人多次找被告下属单位龙凤物业所进行处理，物业所多次处理房屋平台，但漏雨的情况始终没有改变，直到承租人在2015年因漏雨拒付租金，原告找到物业所负责人孟凡利，由孟凡利亲自到该楼下仔细查看，找到该楼房楼顶落水管断裂的原因之后，很快就于2015年7月10日将漏雨情况处理完毕；房屋因漏雨造成室内装潢损坏无法正常使用，龙凤法院于2016年2月3日到现场将房屋损坏情况录制并刻制光碟留存卷宗；2013年至2014年，因房屋在雨天从平台往室内漏水，影响承租人经营，原告减少租金四个月，损失23333元租金，2015年4月28日漏雨开始到2015年11月12日解除合同之日，原告减少租金15555元，产生诉讼费1550元。被告质证称，对判决书真实性无异议，庭审笔录如果从档案室调取应加盖档案室公章，但对证据的关联性有异议，该份证据是另案证据与本案无关，且如果房屋漏雨，按照法律规定应当由原告自行维修，或者依法申请专项维修基金进行维修，而被告公司下属的物业所虽然虽涉案房屋进行维修，并不代表被告应当承担原告所受损失的赔偿责任，也不代表被告对涉案房屋有法律规定的维修义务。
证据四，租房合同复印件两份（与原件核对无异，原件退回）、营业执照机打件一份，欲证明原告与祁向前签订的合同原租金每年为70000元，自2014年4月28日至2017年10月28日，2017年3月7日是在合同期限内，从2015年11月12日至2017年3月7日，共计一年零3个月25天，这期间的租金应92300元；原告于2016年4月16日与现在的承租人签订的租房合同年租金是48000元，到2017年3月7日共计10个月17天，合计42267元，原告实际减少租金损失50033元。被告质证称，真实性、合法性及关联性均有异议。原告与第三人签的合同与被告无关。被告不是侵权人，原告已经说到在2015年孟凡利去看发现是落水管断裂，并查找到漏水点经漏雨房屋修复，说明在该时间点之后房屋不漏水了，而原告计算损失对该时间点之后的损失也计算了；该房屋漏雨也只是其中的一个房屋漏雨，并不可能造成全部损失，原告计算的损失是按照房屋漏雨无法经营的情况下计算的全部经济损失，该计算房屋不具有合理性和合法性。
证据五、照片9张，欲证明原告所有房屋平台外观远景和近景的情况，楼房的排水设施左侧漏水管是正常完好的，而右侧漏水管附近在六楼和阁楼的结合平台处已经损坏，这是漏雨的原因；原告房屋平台上方落水管的远景和放大景与左侧落水管的对比，修复落水管致使小平台损坏的情况，漏水点在该楼的楼顶而不是在原告的平台上；原告房屋侧面位置标示是南美花园一号楼，建筑公示台注明该房屋建设单位是大庆石化总厂龙凤物业公司，该楼房是被告下属单位自建自管房屋，下属范围对该楼房的公共排水设施、落水管具有维修义务，被告没有尽职尽责的维护好楼房排水设施，给原告造成损失负有赔偿责任。被告质证称，该组证据拍摄时间不明确，不知是何时拍摄的；该证据没有拍摄涉案房屋屋顶的具体情况，仅凭原告所述，无法证实漏水的具体原因。
证据六、证人孙海江出庭作证，欲证明收取小区物业费的单位是被告下属单位。证言主要内容：“我家住在南美花园4单元502室，和原告一个小区，我每年交3000多元的物业费，地点在倒班楼。”原告质证称，证人是和原告是同一个小区居住，该小区物业是收费的，且所收取物业费的单位隶属于被告，被告称未向小区收物业费不属实，该证人证言证实被告与该小区有事实上的物业管理关系。被告质证称，证人是石化总厂员工，所居住也是总厂范围内的住宅用房，所以大庆石化总厂对证人提供物业服务并收取物业费没有不妥之处，而原告所使用的是商业经营用房，并非石化总厂服务的范围，原告如果主张交了物业费，作为收费单位回给原告出具缴费证明，请原告出示。
本院认为，证据一至证据五客观真实，本院予以采信，证据六中，与其它有效证据相佐证的部分予以采信。
被告石化总厂未向法庭提供证据。
经审理查明：原告系龙凤区龙凤大街南侧龙六路西侧1-3门业主，龙凤物业三所进行该房屋所在小区的物业服务，该所的上级单位为大庆石化物业管理中心，该中心上级单位是被告石化总厂。原告房屋自2013年夏天开始，遇到雨天就从屋顶进水，进水原因为：雨水管在六楼与上面的阁楼小平台处相接部位断开，雨水不能完全从雨水管正常排出，部分雨水沿着墙体流下，流至原告的房屋内，直至2015年7月份即龙凤物业三所修好雨水管后，进水问题等到解决。
另查，原告将涉案房屋出租于案外人祁向前，期限自2014年4月28日起至2017年10月28日止，每年为70000元，2015年11月12日，双方解除租赁合同。因房屋进水，经双方同意，案外人祁向前少支付原告四个月租金，数额为23333元（70000÷12×4），另外，原告与案外人祁向前发生纠纷诉讼至本院，本院判决确定原告赔偿祁向前租金损失15555元。
本院认为，龙凤区物业三所系涉案房屋所在小区的物业服务部门，其应履行法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，对其不履行或不完全履行相应义务，应由其主管单位被告石化总厂承担相应责任。本案中，涉案房屋进水系雨水管在六楼与上面的阁楼小平台处相接部位断开所致，因雨水管系共用部位，在质保期过后，龙凤区物业三所应负有维修义务，该所未及时发现并维修漏水部位，给原告造成了经济损失，被告石化总厂作为龙凤区物业三所的上级单位，应赔偿原告相应损失。原告主张因漏水减少的租金损失符合法律规定，但数额不准确，本院支持38888元（23333元＋15555元），原告其它的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、被告中国石油大庆石油化工总厂赔偿原告尚某某租金损失38888元，此款于本判决生效后十日内履行完毕；
二、驳回原告尚某某的其它诉讼请求；
如果被告中国石油大庆石油化工总厂未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1253元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。
审 判 长 孙明昱
人民陪审员 金孟鑫
人民陪审员 杨 月
二〇一七年四月十日
书 记 员 殷 蕾
附：本判决所依据的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
《物业管理条例》
第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。