江西省南昌市青山湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖民三初字第22号
原告：龙旺国，男，汉族，1971年9月12日生。
委托代理人：张华宝、龚科祥，江西英华律师事务所律师。
被告：段冬喜，男，汉族，1989年12月4日生，江西省吉安市遂川县人。
委托代理人：万金刚，江西志龙律师事务所律师。
原告龙旺国为与被告段冬喜房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月6日诉至本院，本院于同月9日立案受理后，依法组成由审判员吴建国担任审判长并主审，人民陪审员胡亚琴、魏筱兰参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，原告龙旺国委托代理人张华宝、被告段冬喜委托代理人万金刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告龙旺国诉称：2014年9月23日原、被告签订了一份店面租赁合同，合同约定：被告将位于南昌市*******号出租给原告经营肉蟹煲小吃店，租期3年。当日，原告龙旺国支付了被告段冬喜保证金2万元，进场费2万元。同时，原告与江西省胖子肉蟹煲餐饮管理有限公司商讨加盟事宜，并最终签订了《肉蟹煲加盟合作合同》，并支付了加盟费5万元，定金2万元。此后，原告按公司要求进行了装修，支付装修款17.3万元，购买设备设施14万元，后来，被告段冬喜并非店面所有人，而是由房东出租给周忠卿，再由周忠卿出租被告段冬喜，由于段冬喜未及时支付房租，原告龙旺国被房东强行搬出，为此要求被告段冬喜赔偿原告龙旺国损失40万元。
被告段冬喜辩称：1、租赁合同无效；2、商铺是由周忠卿出给被告段冬喜的，要求追加周忠卿为第三人参加诉讼；3、原告龙旺国损失要求过高。
原告龙旺国在举证期限内提供了以下证据：
1、龙旺国、段冬喜的身份证明，证明：龙旺国和段冬喜的诉讼主体资格；
2、店面租赁合同，收据二张，证明：原、被告之间的租赁合同，租赁期限为三年，原告向被告支付了保证金2万元，进场费2万元。
3、肉蟹煲加盟合作合同及转款单，证明：原告龙旺国与江西省胖子肉蟹煲餐饮管理有限公司签订了加盟合作合同，并支付了5万元加盟费，2万元技术指导费；
4、工程装修合同、收款收据三张；证明：原告支付了装修款173000元；
5、房东熊绍峰向原告出具的告知函，证明：被告段冬喜未及时支付租金，导致原告无法继续租赁；
6、营业执照和税务登记证，证明：原告已办理营业执照；
7、银行卡交易明细和转账凭证，证明：原告通过银行支付了部分费用；
8、公证书和公证费发票，原告委托公证，对现在进行了证据保全，支付了公证费2000元；
9、评估报告，证明原告损失263119.70元；
10、原告为经营所购设备设施清单，收款收据等，证明实际损失422971元；
11、熊绍峰与被告段冬喜的租赁合同，证明：熊绍峰与段冬喜存在租赁关系。
被告段冬喜在举证期限内提供了以下证据：
2014年9月2日被告段冬喜与周忠卿签订的商铺租赁合同、律师催告函，证明：所涉店面房东为谌军，出租方周忠卿没有转租权，被告并不知情，要求追加周忠卿为本案被告。
经庭审质证，被告段冬喜对原告龙旺国证据1无异议；对证据2有异议，此租赁合同无效；对证据3中加盟合同联性有异议，加盟费、技术费与本案无关；对证据4、5有异议；对证据6无异议；对证据7关联性有异议；对证据8无异议；对证据9合法性有异议，此报告系原告单方委托评估；对证据10有异议；对证据11无异议。
原告龙旺国对被告段冬喜证据真实性、合法性无异议，但与原告无关。
本院根据双方当事人庭审质证意见，对本案证据认证如下：
对原告龙旺国证据1、3、5、6、7、8、9、11真实性、合法性、关联性予以认定；对证据2真实性予以认定，但此合同未生效；对证据4、10的关联性不予以认定。
对被告段冬喜证据真实性无异议，予以采信。
本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下：
2014年9月2日周某某将位于南昌市青山湖区**********号商铺出租给被告段冬喜，协议约定：租赁面积为270平方米，租赁期限为10年。同日被告段冬喜向熊某某承租了相邻的商铺，租期10年。此后，被告段冬喜将上述商铺用于经营美食城。2014年9月23日被告段冬喜将商铺中的一部分转租给原告龙旺国，并且被告段冬喜（甲方）与原告龙旺国（乙方）签订了一份店面租赁合同，合同约定：甲方将店面80平方米出租给乙方作肉蟹煲使用；租期从2014年10月12日到2017年10月11日；月租金10000元，乙方一次性支付保证金20000元；合同期满后，保证金全数退回；乙方一次性支付进场费20000元；如遇房屋拆迁、变卖等因甲方责任造成乙方店面租赁使用权丧失而导致乙方无法继续经营，甲方需赔偿乙方装修费、加盟费、进场费、上年度平均利润的50%。随后原告龙旺国向被告段冬喜支付了保证金2万元、进场费2万元、并支付了三个月租金30000元。同时，原告龙旺国（乙方）与江西省胖子肉蟹煲餐饮管理有限公司（甲方）签订了一份肉蟹煲加盟合作合同，合同约定：甲方授权乙方为南昌市解放西路116-4号区域成为“胖子肉蟹煲”的特许经营店；加盟期限为2014年9月19日至2018年9月18日。被告龙旺国支付加盟费50000元。此后，原告龙旺国对店面进行装修，并添加了相应的设备。
2014年11月26日房东谌某向被告段冬喜发了律师函，函中注明：周忠卿未经出租人同意擅自转租，改变房屋结构，且未足额支付租金，要求解除出租人与涂岭岭、周忠卿的租赁关系。2015年1月6日熊某某也以被告段冬喜未按合同支付房租为由要求被告段冬喜停止使用租赁商铺。2015年1月8日，原告龙旺国委托江西中磊司法鉴定中心对肉蟹煲店资产价值进行评估，并搬出商铺。2015年3月5日江西中磊司法鉴定中心出具司法鉴定意见书确定：资产价值263119.70元，其中机器设备价值137807元、装饰装修价值125312.7元。
本院认为，庭审中被告段冬喜未能举证其对本案争议的商铺享有转租权的证据，其在未取得商铺的转租权的前提下，于2014年9月23日与原告龙旺国签订的商铺租赁合同虽然成立，但此合同未生效。现原告龙旺国已退出了适用租赁的商铺，其与被告段冬喜之间的租赁合同实际已解除。由于被告段冬喜未取得转租权致使原告龙旺国不能继续使用商铺，被告段冬喜明显有过错，其应承担返还被告龙旺国的保证金2万元、进场费2万元及赔偿原告龙旺国相应的损失的责任。
原告龙旺国店面的装修剩余价值，经本院释明，被告段冬喜未提出鉴定申请，本院对原告龙旺国举证的鉴定意见书确定的剩余价值的损失125312.7元予以认定，此部分损失应由被告段冬喜赔偿。原告龙旺国设备均由其运走，此部分损失不属于必然的损失，此部分不应由被告段冬喜赔偿。
虽然原告龙旺国不能继续使用租赁的房屋，但其完全可以通过更换地址的方式继续加盟“肉蟹煲”，此行为不会必然的导致其加盟费全部的损失。考虑到另选地址需要花费一定时间，被告段冬喜应承担6个月的加盟费为宜，即：50000元÷12÷3×6=8333.33元。
由于被告段冬喜不具有转租权，致使原、被告签订的合同被实际上解除，且被告段冬喜未举证周忠卿同意其转租的证据，其辩称要求追加周忠卿为第三人参加诉讼理由不充分，本院不予支持。对于被告段冬喜与周忠卿等人之间的法律关系，相关当事人可以另行起诉。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，判决如下：
一、被告段冬喜在本判决生效之日起10日内返还原告龙旺国保证金2万元、进场费2万元；
二、被告段冬喜在本判决生效之日起10日内赔偿原告龙旺国商铺装修剩余价值损失125312.7元；加盟费损失8333.33元，合计133646.03元；
三、驳回原告龙旺国其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7300元，由原告龙旺国负担4131元，被告段冬喜负担3169元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 吴建国
人民陪审员 胡亚琴
人民陪审员 魏筱兰
二〇一五年八月四日
书 记 员 张 卉