河北省黄骅市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0983民初5555号
原告：程英林，男，1975年8月11日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：郑洁，河北东方伟业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任学敏，河北东方伟业律师事务所律师。
原告：顾永香，女，1975年7月21日出生，汉族，初中文化，农民，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：郑洁，河北东方伟业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任学敏，河北东方伟业律师事务所律师。
被告：黄骅市滨海房地产开发有限公司。住所地：河北省黄骅市旧城镇贾象工业区。组织机构代码证号：66222472-4。
法定代表人：李长茂，该公司总经理。。
委托诉讼代理人：尹俊玲，女，1966年6月15日出生，汉族，大学文化，该公司职员，住河北省黄骅市。
委托诉讼代理人：张锦，女，1977年1月8日出生，汉族，大学文化，该公司法律顾问，住河北省黄骅市。
原告程英林、顾永香与被告黄骅市滨海房地产开发有限公司（以下简称滨海房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2016年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月14日公开开庭进行了审理。原告顾永香及其委托诉讼代理人郑洁、任学敏，原告程英林的委托诉讼代理人郑洁、任学敏，被告滨海房地产公司的委托诉讼代理人尹俊玲、张锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程英林、顾永香诉称：2013年5月2日，原告以5081.50元/平方米、总价款462，162元的价格购买了被告开发的位于沧州××区××国道南、××路东的渤海郡第S11幢209单元S11-209号商铺，该商铺面积为90.95平方米。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2013年9月30日前将商铺交付原告，逾期交房30日后，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，并自本合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一。原告与中国工商银行股份有限公司沧州新华支行签订了《个人购房借款、担保合同》，并按揭履行完付款义务，而被告房屋至今也未交付。另外，买卖合同签订后，被告承诺负责出租并给付租金，并委托沧州渤海新区港捷商务管理服务有限公司(简称港捷公司)与原告签订了一份长期委托租赁协议，双方约定原告委托港捷公司代为租赁该商铺，租期10年，自2013年9月30日至2023年9月29日。协议签订后，被告向原告支付了一年租金36，973元，后续租金未再支付。现该商铺已无法交付使用，被告的行为已明显违反了双方的合同约定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：一、解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与中国工商银行股份有限公司沧州新华支行签订的《个人购房借款、担保合同》；三、被告返还原告购房款462，162元，向原告支付违约金13，865元（暂计算至2016年7月29日，并计算至被告实际交房之日止）、租金54，304元、办理抵押贷款手续费1100及贷款利息。开庭审理过程中，原告将诉讼请求变更为：一、依法判令被告履行合同，交付原告所购房屋，继续履行与第三人的《个人购房借款担保合同》；二、依法判令被告向原告支付违约金47，880元（暂计算至2016年7月29日，并计算至被告实际交付房屋之日止），租金71，636元（暂计算至2016年7月29日，剩余租金按照《委托经营租赁协议》如约履行）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告滨海房地产公司辩称:一、因被告现无法交付房屋，已经没有能力继续履行合同，为此请求法院依法判决解除原被告之间的《商品房买卖合同》。如果法院判决继续履行合同，关于原告主张的违约金，被告同意按照合同约定予以承担。二、原告主张的租金损失没有法律依据，被告不予认可。原告诉状中所述内容与事实不符，被告并未向原告承诺负责出租并给付租金，且被告与沧州渤海新区港捷商务管理服务有限公司之间不存在任何关系，其与原告签订的任何协议对被告没有约束力。三、对于租金的损失，被告不能预见，也无法预见。同时，根据法律规定，原告一并主张违约金和租金没有法律依据。
经审理查明：2011年，被告以出让方式取得了位于沧州××区××国道南××路东〔编号为沧渤国用（2011）第（075）号〕地块的土地使用权，该地块土地面积为115469.80平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年5月19日至2050年10月30日。后经批准，被告在上述地块上开发建设商品房，定名为“渤海郡”。2012年10月19日、2013年5月30日，沧州市房产管理局黄骅港开发区分局分别向被告颁发了（港）房预售证2012第09号、（港）房预售证2013第02号《商品房预售许可证》，2012第09号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角1#-8#商业门市；房屋座落地点：渤海新区307延伸线南侧、16号路东；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：13622.16平方米。2013第02号《商品房预售许可证》载明：售房单位：黄骅市滨海房地产开发有限公司；项目名称：渤海郡金三角S1-S12号商业门市；房屋座落地点：307国道南、16号路北；房屋用途性质：商业；预售对象：社会公开；预售总建筑面积：36462.75平方米。在取得《商品房预售许可证》以后，被告开始通过商业运营公司对其开发的渤海郡项目面向社会公开进行营销宣传,在宣传资料中载明“高收益：渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式，即十年租金全额抵消购房款，完全实现十年百分百回报。即买即赚：渤海新世界购买当天，即可获得商业运营公司第一年租金返还，开创首例投资必回报，回报必超值的全新投资模式”。
2013年5月2日，被告下属的黄骅市滨海房地产开发有限公司渤海新区分公司（以下简称滨海房地产渤海新区分公司）与原告程英林分别作为出卖人、买受人订立了《商品房买卖合同》，双方约定：
……
第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第S11幢209单元S11-209号房，建筑面积90.95平方米。
第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米5081.50元，总金额462，162元。
……
第六条、付款方式：银行按揭：首付50%（232，162元）+银行贷款50%（230，000元）。出卖人预售商品住房或现售配套设施未全部竣工验收交付使用的商品住房，收取买受人的购房款最多不超过其总额的90%，其余10%待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取。
第七条、买受人逾期付款的违约责任：
1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。
第八条、交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；
2、因政府有关机构的行为、法规及规范性文件政策而引起工期延误的；
3、因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括交通管制、市政停水停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、恶性××、恶劣天气等）造成工期延误的。
第九条、出卖人逾期交房的违约责任：
1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；
2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
……
第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。
……
2013年9月30日，原告程英林与案外人沧州渤海新区港捷商务管理服务有限公司（以下简称港捷公司）分别作为甲方（委托人）、乙方（受托人）订立了《委托经营租赁协议》，原告在合同最后“甲方”处签字，港捷公司在“乙方”处加盖了印章。双方约定：
第一条、委托租赁标的及期限：
1、甲方将其拥有合法所有权的渤海新区黄骅港“渤海郡”S11-209铺位（以下简称该铺位，建筑面积90.95平方米，净房款462，162元）委托给乙方统一招租经营。
2、委托租赁期限为10年，自2013年9月30日起算，至2023年9月29日止。
3、在委托租赁前5年期限内，甲方不得以本协议约定以外的理由收回商铺，影响乙方的统一经营管理或自行将该铺位出租给第三方或委托第三方经营。
4、在委托租赁期限内第6年开始，甲方可在委托租赁合同期内的任何时间对本商铺进行使用权收回，甲方收回本商铺使用权后本协议所有条款自动废除，乙方不再支付甲方任何费用。
5、如合同到期后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。
第二条、委托租赁的固定回报及支付方式：
1、甲方必须按时足额缴纳购房过程中的所有应付款项后，可即时获得本商铺首年租金回报，所获得年收益率为净房款（以购房合同中写明的为准）8%，即36，973元，但正式记租日期为2013年9月30日。
2、委托租赁的第二年即2014年9月30日至2015年9月29日，甲方将获得年收益为净房款8%，计36，973元。
3、委托租赁的第三、第四年即2015年9月30日至2017年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款9%，计41，595元。第五、第六年即2017年9月30日至2019年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款10%，计46，216元。第七、第八年即2019年9月30日至2021年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款11%，计50，838元。第九、第十年即2021年9月30日至2023年9月29日，甲方将获得年收益率为净房款12%，计55，459元。
4、双方同意以每年支付一次的方式支付租赁费，每年10月7日为付款日。甲方所获租金产生的各种税费由甲方担负。
第三条、招商经营权：委托租赁期限内，甲方将该铺位的招商经营事宜委托给乙方，该铺位的招商和经营活动由乙方全权负责，乙方有权代理甲方并以甲方代理人的名义对外签约及办理其他租赁事宜。甲方不干涉乙方对该铺位的经营和管理。
第四条、修缮与装饰：委托租赁期限内，乙方或乙方委托经营方如需要对该铺位进行修缮与装饰时，费用由乙方或委托经营方承担。
第五条、合同解除及违约责任：
1、在合同有效期内，任何一方违约的，须向对方支付本合同约定的十年回报总额的2倍（200%）作为违约金。
2、任何一方当事人在合同有效期内单方解除合同的，视为违约。
3、甲方单方解除合同的或甲方干涉乙方对该铺位的招商和管理的视为违约，除承担本合同第五条第1项约定的违约金外，还必须承担此违约行为给乙方造成的直接损失、间接损失及给善意第三人造成的损失。
4、委托租赁期限内，甲方在该铺位上设定抵押或向第三人转让该铺位的所有权的，须提前一个月以书面形式通知乙方，并保证不影响《委托经营租赁协议》的效力和执行。甲方违反上述保证的视为甲方违约。
5、甲方在委托5年后，自主经营或委托第三方经营的，不能因经营场地装修或经营项目而影响其相邻商铺的经营，否则视为甲方违约。
第六条、续约：本协议期满后，如甲方需要续约的，经乙方同意，由双方另行签订延长委托经营期限协议。
……
第十二条、合同的生效：本协议一式三份，甲方一份，乙方二份，本协议经双方当事人签字盖章生效。
2013年，案外人中国工商银行股份有限公司沧州新华支行（以下简称工行沧州新华支行）作为贷款人，原告程英林作为借款人、抵押人，原告顾永香作为共同借款人、抵押物共有人，被告作为连带责任保证人，三方共同订立了《个人购房借款/担保合同》。由原告向工行沧州新华支行借款230，000元，借款期限120个月，原告以其购买的位于沧州××新区××郡××号房屋作为抵押物。《个人购房借款/担保合同》订立后，工行沧州新华支行于2013年7月23日按照合同约定将230，000元发放到滨海房地产渤海新区分公司0408000919300037314账户。同年8月23日，原告开始按照合同约定还本付息。
另查明，原告程英林与顾永香系夫妻关系。2013年5月29日、7月1日，被告为原告出具收据各一张，分别载明收到程英林交来渤海郡S11-209房款232，162元、预抵押登记费1100元。2013年5月29日，原告出具收据一张，载明：今收到港捷公司交来渤海郡S11-209房租金36，973元。被告至今未按照合同约定时间交付房屋。
又查，开庭审理过程中，原告撤回对工行新华支行的起诉，工行新华支行也同意不再以第三人的身份参加诉讼。同时，滨海房地产公司的答辩构成反诉，经本院依法释明，滨海房地产公司当庭表示反诉，但在法定期间内未交纳反诉费用。滨海房地产公司主张双方约定的违约金比例过高，请求予以调整。
上述事实有当事人陈述、宣传资料、《商品房买卖合同》、《委托经营租赁协议》、收据、《个人购房借款/担保合同》及还款明细等在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，因滨海房地产渤海新区分公司不具有法人资格，故其从事民事活动所产生的民事法律责任依法应由被告滨海房地产公司承担。原被告经过充分协商，在平等自愿的基础上订立了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》订立后，原告于2013年5月29交纳购房款232，162元，工行沧州新华支行于2013年7月23日按照合同约定将原告的借款230，000元发放到滨海房地产渤海新区分公司的指定账户，原告已经按照合同约定交纳了全部购房款。被告主张其仅收到原告购房款160，526元，因其仅有陈述而未能提供证据加以证实，故被告就其上述主张应承担举证不能的不利后果。原告按照约定履行合同义务后，被告亦应依约向原告交付所购买的房屋。至原告提起诉讼之日，被告在逾期近三年的时间内未能向原告交付房屋，其行为违约，依法应承担相应的违约责任。现原告要求继续履行原被告之间《商品房买卖合同》，被告请求解除该合同的答辩已经构成反诉，经本院依法释明，被告当庭表示反诉，但在法定期间内未交纳反诉费用。因此应视为被告未提起反诉，双方于2013年5月2订立的《商品房买卖合同》应当继续履行。原告要求继续履行与工行新华支行的《个人购房借款担保合同》，由于已经原告撤回对工行新华支行的起诉，工行新华支行也同意不再以第三人的身份参加诉讼，原告的该项诉讼请求与本案不是同一法律关系，本案不再予以涉及。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”。由此可见，原告要求被告支付自2014年9月30日起至2016年7月29日的租金71，636元的诉讼请求，应视为原告要求被告赔偿可得利益损失。在渤海郡项目的营销宣传资料中明确载明“渤海新世界推出十年百分百租金返还投资模式”等内容，这足以说明被告在与原告订立《商品房买卖合同》时已经预见到如果违反合同可能给原告造成的损失。本案中，原告对该损失的发生无过错，且其也没有因被告违约而获有利益，加之该租金损失亦未超过被告订立合同时预见到的如其违约而可能给原告造成的损失，所以，原告的该项诉讼请求理据充足，本院予以支持。原告已经收到2013年9月30日至2014年9月29日的租金36，973元，故被告应按照《委托经营租赁协议》约定的标准赔偿原告自2014年9月30日起至2016年9月29日的租金损失78，568元（36，973元+41，595元），同时按照《委托经营租赁协议》的约定标准赔偿原告自2016年9月30日起至实际交付房屋之日止的租金损失。关于原告主张的违约金是否应一并得到支持，根据我国合同法及相关司法解释的规定，合同法上违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，补偿性为其主要属性，违约金的主要功能在于填补守约方的损失。如果本案违约金请求权与损害赔偿请求权同时适用，则会导致原告双重获益的结果，这对于被告来讲也显失公平。所以，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、原告程英林、顾永香与被告黄骅市滨海房地产开发有限公司于2013年5月2订立的《商品房买卖合同》继续履行；
二、被告黄骅市滨海房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告自2014年9月30日起至2016年9月29日的租金损失78，568元，并按照《委托经营租赁协议》的约定标准赔偿原告自2016年9月30日起至实际交付房屋之日止的租金损失；
三、驳回原告程英林、顾永香的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9114元，由被告黄骅市滨海房地产开发有限公司承担。（限本判决生效之日起五日内交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。
审 判 长 刘秀杰
审 判 员 滕奉朝
人民陪审员 张金楼
二〇一六年十二月十六日
书 记 员 白龙飞