广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂12民终852号
上诉人（一审原告）：梁汉岳，男，1970年9月13日生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。
委托代理人：莫会导，广西皓辰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：韦宏智，男，1975年12月28日生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。
上诉人梁汉岳因与被上诉人韦宏智房屋买卖合同纠纷一案，不服环江毛南族自治县人民法院（2016）桂1226民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月16日立案后，依法组成由审判员吴亚玲担任审判长，审判员郑燕华、代理审判员黄忠任参加的合议庭，于2016年7月4日公开开庭审理了本案。书记员张幼怡担任法庭记录。上诉人梁汉岳及其委托代理人莫会导，被上诉人韦宏智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年6月23日，原告梁汉岳与被告韦宏智签订了一份《房屋买卖及土地转让合同书》，约定被告韦宏智将其受让于吴秀芳所得的、位于环江县思恩镇XX路XX号的四层半楼房［土地使用证号：环思国用（2000）字第XX号，房屋占地面积85m2，建筑面积402.44m2］出售给原告梁汉岳，房地价款为86万元，并约定签订协议后，原告即付款38万元给被告，被告在2个月内（即在2012年9月1日前）交付房屋给原告使用，在4个月内（2012年10月底）提供房、地证件帮原告过户，税费由被告负责，余款48万元在6个月内（2012年12月底）一次性付清，以及相应的违约责任等。签订合同当日，原告即付款38万元给被告，并对房屋进行翻新、装修、加固后于2012年12月入住至今。2014年8月25日，原、被告经协商将房价变更为80万元，并由被告在合同上直接修改并签字。之后，原告又陆续向被告支付房款共计658500元（包括上述38万元），但被告却未按合同约定过户房屋给原告。原告曾于2015年7月9日将被告诉至该院，请求判令确认合同有效，并由被告将房屋产权过户至原告名下。该案在审理过程中，原告提交了一份环江县房地产管理所于2015年8月20日出具的《房屋登记查询证明》，证明被告将本案诉争房屋及其名下另一栋位于思恩镇XX路XX号的房屋于2014年2月25日在该所办理了抵押登记，借款金额为170万元。后原告以被告允诺在15日之内办理过户手续为由，向该院申请撤诉，该院以（2015）环民初字第1565号民事裁定书裁定准许原告撤诉。由于被告过后仍未兑现过户承诺，原告于2016年1月4日再次将被告诉至该院，引起本案诉讼。一审法院审理认为：原、被告于2012年6月23日签订的《房屋买卖及土地转让合同书》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告向被告支付38万元后，被告应在2012年10月底协助原告办理过户手续，但被告不仅未履行合同义务，还在2014年2月25日将诉争房产办理抵押登记用于贷款。而根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条的规定，抵押权人（即借款人）为诉争房屋办理了抵押登记后，抵押人（即被告）不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房屋优先受偿，也就是说，原告请求将他人享有优先受偿权的房屋过户至自己名下，在法律及事实上均不能履行，原告签订房屋买卖合同的根本目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条等的规定，原告可以解除房屋买卖合同，请求被告返还房款、承担赔偿损失等违约责任，但经该院释明，原告坚持其将房屋过户的诉讼请求，该诉求在法律及事实上均不能履行，该院依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告梁汉岳的诉讼请求。案件受理费100元（原告梁汉岳已预交），减半收取50元，由原告梁汉岳承担。上诉人梁汉岳不服一审判决，上诉称：上诉请求：依法判决撤销一审民事判决，支持其在一审时提出的第二、三项诉求即判决确认环江县思恩镇XX路XX号房（证号：思恩字第××号）为其所有，并判令被上诉人将房产权证通过房产管理部门过户至上诉人名下。事实和理由：一、一审认定上诉人只支付房款658500元错误。上诉人以多种方式支付给被上诉房款共计684422元，其中有的明确以房款的形式支付，有的是被上诉人应归还上诉人的款项，经上诉人和被上诉人协商，冲抵房款，而一审法院对冲抵房款的款项不认定为房款是错误的。二、一审驳回上诉人的诉讼请求错误。1、上诉人与被上诉人在2012年6月23日就签订合同，并且支付了绝大部分的房款，被上诉人也把诉争房屋交付给上诉人，上诉人于2012年底就入住使用管理该房，是房屋的实际所有人，上诉人的权益应得到法律的保护。2、被上诉人于2014年擅自把上诉人的房屋办理抵押登记贷款，是恶意侵害上诉人的权益行为，因该行为产生的法律事实，不应当得到法律保护。3、该房的抵押期限未到，抵押权人是否就抵押房屋行使权利尚不明确，而一审法院以不明确的事实就认定把房屋过户至上诉人名下在法律和事实上均不能是履行错误的。4、法律没有规定办理了抵押登记的房屋就绝对不能办理过户，一审认为办理抵押登记的房屋在法律和事实上就不能办理过户错误。5、在司法实践中，在先购买支付大部分款项并入住管理，与抵押登记在后的情形下，法律优先保护购房人的利益。一审法院的判决恰恰相反是错误。6、一审法律的判决不公平。上诉人是因生活所需而购买的居住房，是为保障上诉人的基本生存、生产、生活，而抵押权人（环江信用社）设置的抵押权在恶意的侵害上诉人的利益的基础上是为实现其数额巨大的商业利润。一审法院全盘维护环江信用社的不正当的恶意的商业利益而不顾一户公民的基本正当的生存居住权，毫无公平正义。被上诉人韦宏智辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人梁汉岳在二审提供的证据为：1、环江毛南族自治县房地产管理所于2016年5月30日出具的《房屋登记查询证明》一份，用以证明本案涉诉房产的抵押日期；2、录音材料及相应的文字摘要各一份，用以证明被上诉人承认在将涉诉房产抵押给信用社时其已经向信用社告知房屋出售给上诉人的事实。
被上诉人韦宏智在二审提供的证据为：环房权证思恩字第××号及00××13号房产证各一份，用以证明涉诉房产登记在其名下。
经被上诉人韦宏智申请，本院到环江毛南族自治县房地产管理所查询涉诉房产的抵押登记情况，该所于2016年7月8日出具了一份《房屋登记查询证明》，载明涉诉房屋“于2010年5月27日抵押给中国邮政储蓄银行环江县支行，于2014年2月25日解除中国邮政储蓄银行环江县支行的贷款抵押。2014年2月25日抵押给环江毛南族自治县农村信用合作联社东兴信用社。（抵押期限2014年2月25日至2017年2月25日）”。
经二审质证，被上诉人对上诉人提供的证据1的三性无异议，对证据2录音材料的真实性无异议，但认为该录音是在其不知情的情况下录制的，内容存在断章取义，且在录音中上诉人的一句话的内容证实了被上诉人已经把房屋抵押的情况告知了上诉人，文字摘要内容与录音内容不符。上诉人对被上诉人提供的证据的三性无异议，但认为不能证明涉诉房产现在还属于被上诉人所有。对于本院调取的证据，上诉人认为对于涉诉房屋抵押给中国邮政储蓄银行环江县支行以及环江毛南族自治县农村信用合作联社东兴信用社的情况被上诉人均没有告知上诉人，涉诉房屋与中国邮政储蓄银行环江县支行的抵押关系已经解除，房屋抵押给环江毛南族自治县农村信用合作联社东兴信用社的时候是否经过评估，上诉人不清楚，但绝不是经过上诉人同意才评估，其抵押行为没有经过上诉人的同意。被上诉人认为本院调取的证据是真实的，没有异议。本院认为，被上诉人对于上诉人提供的证据1的三性无异议，上诉人对被上诉人提供的证据的三性无异议，本院予以确认。对于上诉人提供的证据2，由于涉及案外人信用社是否对房产抵押一事知情的问题，而信用社并非本案当事人，录音内容不能作为确认事实的依据，故本院对其证明内容不予认定。对于本院依法调取的证据，具备证据的三性，故本院予以确认。
经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，被上诉人于2010年5月27日将本案涉诉房屋抵押给中国邮政储蓄银行环江县支行，后于2014年2月25日向环江毛南族自治县房地产管理所申请解除中国邮政储蓄银行环江县支行的贷款抵押，同日又将该房屋与其所有的另一栋位于环江毛南族自治县思恩镇XX路XX2号的房屋一并抵押给环江毛南族自治县农村信用合作联社东兴信用社，抵押期限为2014年2月25日至2017年2月25日。
根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：上诉人请求确认涉诉房产归其所有，并由被上诉人协助办理过户手续能否予以支持？
本院认为：上诉人与被上诉人于2012年6月23日签订的《房屋买卖及土地转让合同书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。合同签订后，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，上诉人已经支付大部分购房款，但被上诉人至今未按约定将涉诉房产变更至上诉人名下，按照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然上诉人已经入住涉诉房屋，由于尚未办理房产变更登记，其实际尚未取得涉诉房产的所有权，上诉人享有的是依据合同产生的债权。从2010年5月27日起，被上诉人就将本案涉诉房产用以向银行抵押贷款，虽然于2014年2月25日涉诉房产解除了中国邮政储蓄银行环江县支行的贷款抵押，但又于当天抵押给环江毛南族自治县农村信用合作联社东兴信用社，抵押期限为2014年2月25日至2017年2月25日，这说明涉诉房产自2010年5月27日起至今长期处于抵押状态。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”环江毛南族自治县农村信用合作联社东兴信用社作为抵押权人对涉诉房屋享有优先受偿权。在抵押权解除前，上诉人没有提供充分证据证实该抵押权无效的情况下要求将房产过户至其名下，没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人主张的已付购房款数额的问题，上诉人称其以多种方式支付给被上诉人房款共计684422元，一审只认定支付658500元，上诉人在二审期间未能提供新的证据证实其主张，故本院采信一审对已付房款数额的认定，对上诉人主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人梁汉岳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴亚玲
审 判 员 郑燕华
代理审判员 黄忠任
二〇一六年八月十七日
书 记 员 张幼怡
附：本案判决所适用的法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；