辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终1397号
上诉人(原审被告)：黄大智，男，1975年1月21日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。
被上诉人(原审原告)：大连衡德物业管理有限责任公司，住所地辽宁省大连市沙河口区民权北四街158号。
法定代表人：姜德敏，董事长。
委托诉讼代理人：陈业伟，辽宁弘权律师事务所律师。
上诉人黄大智因与被上诉人大连衡德物业管理有限责任公司（以下简称衡德物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初5598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄大智、被上诉人衡德物业的委托诉讼代理人陈业伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
黄大智上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人衡德物业的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人仅有2016年之后的收费许可证，之前收取物业费违法。2、案涉小�私搭乱建严重，环境脏乱差，被上诉人服务不到位。3、上诉人房屋大面积透寒，被上诉人有小区停车费、广告费收入，不公示也不尽维修义务，上诉人拒缴物业费系迫不得已。4、上诉人只负有支付两年物业费的义务，被上诉人其余物业费请求已超过诉讼时效。
衡德物业辩称，不同意上诉人黄大智的上诉请求。上诉人房屋外墙透寒长毛，是房屋设计和质量的原因，不是物业的服务造成的，与物业服务无关。如果发生在质保期内，应当由开发商处理，如果发生质保期外，应当使用房屋维修基金，但该基金应当由业主委员会筹集，由行政机关管理。
衡德物业向一审法院起诉请求：1、请求判令黄大智给付2008年4月至2016年12月物业管理费3958.50元及滞纳金396元，合计4354.50元；2、黄大智承担诉讼费用。
一审法院认定事实：黄大智系大连市甘井子�盛世闲庭小区30号楼2-501房屋的业主，房屋建筑面积75.32平方米，衡德物业系盛世闲庭小区的物业服务单位。2006年12月31日、2011年6月，大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会分别与衡德物业签订了《物业管理服务合同》、《盛世闲庭物业服务合同》，约定：衡德物业接受大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会的委托，对盛世闲庭小区实行物业管理；衡德物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应责任；住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.5元的标准向衡德物业缴纳物业管理服务费，付费时间为每双月的1-10日；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金。该协议同时还约定了原、黄大智的相关权利及义务。衡德物业为该小区提供物业服务至今，但黄大智没有交纳自2008年4月至2016年12月的物业服务费。另2016年3月16日，大连市甘井子区兴华街道华兴社会居民委员会出具证明，内容为：”衡德物业自2004年8月接管盛世闲庭小区以来，每年逢双月1-10号在小区每栋楼每个单元的管道井门上张贴催缴物业费通知，不间断催促拖欠物业费的业主缴纳费用，还以律师函形式催缴拖欠的物业费。对有的业主反映的小区私搭乱建情况也应业主要求报告过相关部门来处理。特此证明。”
一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉小区业主委员会与衡德物业签订的物业服务合同，对衡德物业和全体业主具有约束力。衡德物业是具有收费资质的物业服务单位，依法为黄大智所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，黄大智应按合同约定交纳物业服务费。对于黄大智辩称业主委员会与衡德物业签订的物业服务合同不是有效的合同一节，因理由不充分，不予支持。根据《物业管理服务合同》、《盛世闲庭物业服务合同》，案涉小区的物业服务费为每月每平方米0.5元，黄大智自2008年4月至2016年12月拖欠衡德物业物业服务费3954.30元，黄大智应予交纳，借故拖欠无理。衡德物业要求黄大智支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于衡德物业主张黄大智支付滞纳金一节。一审法院认为，黄大智存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但一审法院考虑，衡德物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现衡德物业与少部分业主�间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到衡德物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和黄大智每天的生活均与衡德物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持衡德物业的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于黄大智辩称其房屋南卧室和北卧室的墙面墙角四周透寒、长毛、掉皮，衡德物业维修不及时，造成其损失的问题，一审法院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，黄大智以此为由拒交物业费，�理由不充分，不应支持。关于黄大智辩称小区私搭乱建严重，物业服务不到位、广告费等收入没有公示等问题。一审法院认为，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，同时对于私搭乱建问题，衡德物业已向相关部门进行报告，应由相关部门进行处理，对于广告费等收入没有公示的问题，因上述收入应归全体业主共有，单个业户不能以未公示为由拒交物业费，因此对于黄大智辩称主张，不予支持。关于黄大智辩称衡德物业起诉的部分物业费已经超过诉讼时效问题，一审法院认为，衡德物业对此提供了大连市甘井子区兴华街道华兴社会居民委员会出具的证明，证明衡德物业每年不间断的催促拖欠物业费的业主缴纳物业费，因此衡德物业诉讼请求没有超过诉讼时效，黄大智辩称主张，因理由不充分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、黄大智于本判决生效之日起十日内给付衡德物业自2008年4月至2016年12月的物业服务费3954.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回衡德物业的其他诉讼请求。案件受理费50元由衡德物业负担5元，黄大智负担45元。黄大智负担部分，于本判决生效之日起十日内给付衡德物业。
本院二审期间，上诉人黄大智围绕上诉请求依法提交了微信聊天记录截屏图一份，用以证明大连市甘井子区兴华街道华兴社会居民委员会出具的证明内容虚假，被上诉人衡德物业部分物业费请求诉讼时效期间经过。因上诉人提供的该份证据的真实性无法确认，本院依法不予采信。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被上诉人衡德物业与上诉人黄大智所在案涉小区大连市甘井子区盛世闲庭小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》和《盛世闲庭物业服务合同》合法有效。作为上诉人的业主在形式上虽然非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，物业服务企业实际上是和业主而不是业主委员会建立的物业服务法律关系，因此，案涉《物业管理服务合同》和《盛世闲庭物业服务合同》在有效期内对上诉人和被上诉人具有约束力。被上诉人依法办理企业登记，取得收费资质，并领有政府部门颁发的营业执照和经营性收费许可证等相关证书，同时依据物业服务合同为案涉小区业主提供了物业管理服务，包括上诉人在内的小区业主也接受了物业服务，与上诉人之间形成了物业管理服务合同关系，现上诉人拖欠2008年4月起至2016年12月止的物业服务费，并且逾期不交纳，已经构成违约，应当承担支付物业服务费的义务。被上诉人已经提供其在诉讼之外向上诉人�张权利而导致诉讼时效中断的证据，上诉人关于被上诉人物业费请求权诉讼时效经过的上诉理由不能成立，依法不予支持。关于上诉人提出的私搭乱建的问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对私搭乱建行为进行处罚，也无权拆除违章搭建，上诉人如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业费的理由。上诉人关于房屋存在质量问题、物业服务不到位，本院认为，被上诉人对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，上诉人等业主也可以根据物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。至于上诉人主张被上诉人收取的停车费、广告费不公示的问题，根据法律规定，尽管物业公司对相关信息负有披露义务，但业主应对主张的停车费、广告费之存在进行初步举证，本案上诉人并未对主张公开事项提供初步证据证明，上诉人的此节上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当然，被上诉人也应虚心听取上诉人等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。
综上所述，黄大智的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审�决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄大智负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 辉
审判员 刘勇峰
审判员 李淑红
二〇一八年三月十六日
书记员 姜 珊