江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏05民终2386号
上诉人（原审被告）：曹建忠，男，1966年4月24日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审被告）：张华英，女，1968年11月19日生，汉族，住江苏省昆山市。
上诉人（原审被告）：曹杰，男，1990年1月1日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：周明，上海正源律师事务所律师，代理上述三上诉人。
委托诉讼代理人：金元杰，上海正源律师事务所律师，代理上述三上诉人。
被上诉人（原审原告）：唐杰，男，1987年7月7日生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：陆敏华，昆山市花桥法律服务所法律工作者。
上诉人曹建忠、张华英、曹杰因与被上诉人唐杰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初8486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
曹建忠、张华英、曹杰上诉请求：撤销一审判决并改判，一、二审诉讼费用由唐杰承担。事实和理由：一、曹杰并非涉案房屋所有权人，也未收取房款，只是应中介要求，为确保顺利交易而在合同上签字，事先并不知道涉案房屋已经出售给案外人，曹杰本人是同意将房屋出售给唐杰的。二、2017年3月底、4月初，双方已经在中介处达成口头协议，由曹建忠、张华英退还唐杰房款，另赔偿损失180000元，2017年4月6日也已经在中介处将购房款320000元退还唐杰，唐杰接受了房款，并约定解除买卖合同，余款分期支付。曹建忠、张华英没有违约，不应承担赔偿责任。
唐杰辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，判决合情合理合法。对方的上诉没有事实依据，我方不予认可，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋是曹建忠、张华英、曹杰的动迁安置房，所以在房屋买卖合同中曹建忠、张华英、曹杰作为出卖主体和我方签订买同，一审时我方根据合同把曹建忠、张华英、曹杰列为被告。至于曹建忠、张华英、曹杰认为已经和我方在中介达成口头协议系其一面之词，没有事实依据。
唐杰向一审法院起诉请求：1、曹建忠、张华英、曹杰返还唐杰房款200000元；2、曹建忠、张华英、曹杰赔偿唐杰损失501500元；3、由曹建忠、张华英、曹杰承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年7月9日，唐杰（甲方）及其父母唐卫忠、戴丽娟与曹建忠、张华英、曹杰（乙方）签订了《拆迁房买卖合同》，唐杰向曹建忠、张华英、曹杰购买位于昆山市××动迁新村××楼××室房屋，房屋面积96.75平方米，房屋价款为620000元。付款方式为：乙方于签订合同当日付定金50000元；第二笔房款250000元于2016年8月20日支付；第三笔房款220000元在甲方交房时支付；第四笔尾款100000元待甲方过户给乙方时支付。合同约定甲方的房产证、土地证由地方政府统一办理，甲方保证在接到政府通知办理上述房屋产权证后，必须积极协助政府办理好上述房屋产权证，产证办好后，甲方必须在一个月内无条件协助乙方办理产权过户手续。合同第七条违约责任约定为，如甲方违约，甲方同意按成交总价三倍作违约金赔偿乙方，退还乙方已付的所有房款。如乙方违约，乙方同意按成交总价三倍作赔偿金赔付甲方。合同签订后当日，唐杰支付房款50000元。2016年7月13日，唐杰支付房款250000元。2017年1月21日，唐杰支付房款220000元。曹建忠等人出具了相应的收款收据。
一审另查明，2017年春节后交房时，唐杰发现涉案房屋已被案外人许红军占有。许红军向唐杰出具了一份2013年1月12日曹建忠与其签订的《房屋买卖成交合同》，在唐杰与曹建忠买卖涉案房屋前，曹建忠已将涉案房屋以420000元价格出售给了案外人许红军。许红军知晓曹建忠将房屋重复出售给唐杰后，于2017年4月14日向一审法院提起诉讼，要求曹建忠、张华英继续履行与其之间的房屋买卖合同并赔偿违约金等，在该案审理中，许红军陈述称其与曹建忠签订合同后，曹建忠并未交付房屋钥匙，许红军系2017年2月8日自行破门并占有使用涉案房屋。经过一审法院调解许红军与曹建忠、张华英达成（2017）苏0583民初7366号民事调解书，曹建忠、张华英与许红军之间的房屋买卖合同继续履行，并协助许红军办理涉案房屋的过户手续。
唐杰基于其与曹建忠等人之间的房屋买卖合同无法继续履行，故在本案中主张解除与曹建忠等人之间的房屋买卖合同，曹建忠等人返还房款并赔偿差价损失。对于差价损失唐杰申请进行评估鉴定。一审法院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对涉案房屋市场价值进行了评估，2017年10月19日江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司出具了《房地产估价报告》，估价报告以2017年6月8日为评估价值时点，确定房屋市场价值评估单价为11591.53元/平方米，估价总值为1121500元。曹建忠、张华英称2017年3月底4月初双方在中介处口头约定，即买卖合同解除，曹建忠、张华英将所收取的房款分期返还唐杰并补偿唐杰180000元损失，故不应以估价报告作为赔偿依据。唐杰对此不予认可。
一审再查明，2017年4月6日，曹建忠向唐杰退还房款320000元，唐杰出具了相应的收据。
上述事实有房屋买卖合同、收据、转账凭证、曹建忠与案外人许红军之间的房屋买卖合同、拆迁补偿安置协议书、（2017）苏0583民初7366号民事调解书、房地产估价报告及当事人陈述予以证实。
一审法院认为，唐杰与曹建忠等人之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律规定，合同依法成立有效，双方均应恪守履行。该房屋买卖合同签订于2016年7月9日，但在此之前即2013年1月12日，曹建忠、张华英实际已将涉案房屋出售给了案外人许红军，曹建忠等人将涉案房屋重复出售的行为属于违约。许红军就曹建忠、张华英违约情形已提起诉讼并经一审法院调解达成调解协议，曹建忠、张华英与许红军之间的房屋买卖合同继续履行，并协助许红军办理涉案房屋的过户手续。基于此，本案中双方当事人之间的房屋买卖合同无法继续履行，唐杰主张合同解除一审法院予以认定。根据案外人许红军陈述，许红军系2017年2月8日起占有使用涉案房屋，唐杰与曹建忠等人签订房屋买卖合同时并无从知晓曹建忠等人已将房屋出售给许红军的事实，故在本案中唐杰并无过错。双方当事人之间房屋买卖合同解除后曹建忠等人应返还房款，并赔偿因其违约导致唐杰遭受的损失。曹建忠等人已退房款320000元，故仍应退还剩余房款200000元。对于唐杰损失，曹建忠、张华英所称双方达成口头约定，即返还唐杰房款并赔偿180000元损失，唐杰对此不予认可，曹建忠、张华英亦无证据予以证明，故一审法院对该项抗辩主张不予支持。本案中唐杰主张对涉案房屋进行价值评估以确定差价作为损失金额。江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司受一审法院委托，以2017年6月8日为评估价值时点，确定房屋市场估价总值为1121500元。由于双方房屋买卖合同签订后涉案房屋所在区域房价存在上涨，唐杰现主张以该市场总值与房屋买卖合同价格之间的差额501500元作为其损失金额，一审法院予以认定。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：曹建忠、张华英、曹杰退还唐杰房款200000元并赔偿唐杰损失501500元，共计701500元于判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费9600元，保全费3520元，两项合计13120元，由曹建忠、张华英、曹杰负担。
二审中，双方当事人均无新证据提交。
二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，本案属于因双方签订的《拆迁房买卖合同》无法履行引起的房屋买卖合同纠纷，曹杰作为出卖方在上述合同上签字，系合同相对方，唐杰将其列为被告，要求其承担房屋无法过户、交付的违约责任并无不当。因曹建忠、张华英在签订涉案合同之前已将涉案房屋出售给案外人，涉案房屋被案外人占有，且经诉讼调解曹建忠、张华英需将涉案房屋过户至案外人名下，故唐杰购买房屋的合同目的已经无法实现，唐杰要求解除合同应予支持，曹建忠、张华英、曹杰作为出卖方，无法履行交付房屋及过户的合同义务，构成违约，因此给唐杰造成的损失，应予赔偿。曹建忠、张华英、曹杰认为本案诉讼前已经与唐杰就涉案合同的处理达成口头协议，即退还房款并赔偿损失180000元，唐杰对此不予认可，曹建忠、张华英、曹杰也未能提供任何证据证明，唐杰已经收取曹建忠、张华英退还的房款320000元并不足以证明双方已经就损失赔偿达成一致。
综上，上诉人曹建忠、张华英、曹杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9600元，由上诉人曹建忠、张华英、曹杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 黄学辉
审判员 郭 锐
二〇一八年六月一日
书记员 朱冰丽