江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第5411号
上诉人（原审原告）广州侨乐物业服务有限公司南京分公司，组织机构代码69460422-X，住所地南京市玄武区珠江路88号1层。
负责人蔡近胜，该公司总经理。
委托代理人贾小江，北京盈科（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨文林，男，1960年1月23日生，汉族，某公司员工。
被上诉人（原审被告）郭晓霞，女，1960年11月9日生，汉族，某医院医生。
被上诉人（原审被告）杨婷，女，1985年8月7日生，汉族，某公司员工。
以上两被上诉人共同委托代理人杨文林，男，1960年1月23日生，某公司员工。
上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐物业南京分公司）因与杨文林、郭晓霞、杨婷物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院作出的（2014）玄民初字第822号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
侨乐物业南京分公司原审诉称，其系南京市玄武区珠江路88号南京新世界中心的物业服务公司，自2010年7月起为新世界中心提供物业服务，物业服务费标准沿用南京华威物业管理有限公司（以下简称华威公司）的收费标准，即非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公房）收取，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。杨文林、郭晓霞、杨婷是南京市玄武区珠江路88号某幢2706室的业主，该房屋的建筑面积为93.27平方米。杨文林、郭晓霞、杨婷欠交2010年7月22日至2014年6月30日的物业服务费16771.10元。侨乐物业南京分公司多次催要未果，遂诉至法院请求判令杨文林、郭晓霞、杨婷支付自2010年7月22日至2014年6月30日的物业服务费16771.10元及迟延交付产生的滞纳金4872.4元（从逾期之日起按每天万分之五计算至2014年3月31日止），承担侨乐物业南京分公司追索物业服务费产生的律师费2000元。
杨文林、郭晓霞、杨婷原审辩称，侨乐物业南京分公司要求按照每月每平方米3.8元收取物业服务费没有事实及法律依据。双方间并未签订物业管理服务合同，且新世界中心业主委员会（以下简称新世界业委会）自2009年8月15日起委员人数为4人，未达到业主委员会最低人数要求，故不能代表全体业主与广州侨乐物业服务有限公司（以下简称侨乐物业公司）签订物业管理服务合同。《南京新世界中心物业管理服务合同》未约定物业服务费收费标准及滞纳金，收费标准也未征得杨文林、郭晓霞、杨婷同意。2009年9月8日，新世界业委会与侨乐物业公司还签订一份物业管理服务合同补充协议书，约定与新世界中心的裙楼1-5层及地下停车场负1-2层的业主另行签订物业管理服务合同，导致侨乐物业南京分公司服务面积缩水。同时侨乐物业南京分公司的服务质量也存在瑕疵，侵害了新世界中心业主的权益。即使侨乐物业南京分公司能够主张物业服务费，也仅能从现在开始向前主张两年，超过两年的部分已过诉讼时效，相应的滞纳金也不存在。侨乐物业南京分公司作为按照酬金制收取酬金的物业企业，酬金制之外的钱不应归侨乐物业南京分公司所有，应属于全体业主和业主委员会。综上，杨文林、郭晓霞、杨婷不同意支付侨乐物业南京分公司主张的物业服务费、滞纳金及律师费，请求驳回侨乐物业南京分公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，杨文林与郭晓霞系夫妻关系，1984年8月登记结婚，并育有一女杨婷。杨文林、郭晓霞、杨婷系南京市玄武区珠江路88号某幢2706室房屋的共有权人，该房屋的建筑面积为93.27平方米，规划用途为办公，未安装中央空调。
南京新世界中心向业主交付后，由华威公司实施物业管理。2003年8月1日南京新世界中心的建设单位与华威公司签订《新世界中心前期物业管理服务协议》，约定：华威公司对本物业实施物业管理；管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元（无中央空调的办公室）或4.9元（有中央空调的办公室）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金等。
侨乐物业公司为物业服务企业壹级资质等级。2009年9月8日，新世界业委会与侨乐物业公司签订《南京新世界中心物业管理服务合同》，约定：由新世界业委会委托侨乐物业公司负责本物业的经营管理工作，侨乐物业公司提供服务的受益人为新世界业委会及本物业的全体业主和使用人；本合同委托期限为侨乐物业公司收到新世界业委会发出之正式接管通知书之日起三年；本物业执行酬金制服务收费制度，即按物业管理总收入的8%或每月5万元取其高者为侨乐物业公司的酬金。该合同并未约定物业服务费收费标准和逾期滞纳金。当日，双方还签订一份物业管理服务合同补充协议书，约定：南京新世界中心的裙楼1-5层及地下停车场负1-2层专属于其业主区域的及有关配套及设施的物业管理事务，由该业主另行签订物业管理服务合同。
2009年9月9日，侨乐物业公司向其南京分公司即侨乐物业南京分公司出具授权书，授权侨乐物业南京分公司实施对南京新世界中心的接管工作及接管后的正常物业管理服务工作。
自2010年7月22日起，在华威公司退出新世界中心后，侨乐物业南京分公司开始接管新世界中心的物业管理服务工作。因杨文林、郭晓霞、杨婷欠交南京市玄武区珠江路88号某幢2706室房屋自2010年7月22日至2014年6月30日的物业服务费16764.35元，侨乐物业南京分公司遂诉至法院要求处理。
原审审理中，侨乐物业南京分公司提供北京市盈科（南京）律师事务所出具的发票，以此证明侨乐物业南京分公司因本案支付了律师费2000元。对此，杨文林、郭晓霞、杨婷不认可。杨文林、郭晓霞、杨婷举证了一组照片，证明侨乐物业南京分公司在对新世界中心的物业管理服务中存在客梯当货梯用、货梯内部卫生差、个别楼道垃圾未及时清理、大厅内部摆货摊等问题。
以上事实有《新世界中心前期物业管理服务协议》、《南京新世界中心物业管理服务合同》、玄武区法院（2009）玄民一初字第3041号民事判决书、南京市中级人民法院（2010）宁民终字第2665号民事裁定书、客户缴费通知单、律师函及快递单、侨乐物业公司资质证书、新世界业委会（2009）第16号工作会议决议、授权书、房屋所有权证书、结婚证、现场照片以及庭审中双方陈述等证据证实。
原审法院认为，杨文林、郭晓霞、杨婷提出的自2009年8月15日起，新世界业委会委员人数未达到业主委员会最低人数要求，不能代表全体业主与侨乐物业公司签订物业管理服务合同。原审法院认为，即使新世界业委会委员人数不符合规定，不能正常履行签订物业服务合同等职责，但侨乐物业南京分公司自2010年7月22日至今对新世界中心进行物业管理，杨文林、郭晓霞、杨婷作为业主事实上接受了侨乐物业南京分公司提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，杨文林、郭晓霞、杨婷应当向侨乐物业南京分公司交纳物业服务费。
侨乐物业南京分公司已提供证据证明前期物业公司华威公司关于无中央空调的非住宅房屋的物业服务费标准为每月每平方米3.8元。杨文林、郭晓霞、杨婷所有的位于南京市玄武区珠江路88号某幢2706室房屋为无中央空调办公房，综合侨乐物业公司的资质等级、服务水平及市场调节价等情况，侨乐物业南京分公司主张参照前期物业管理企业华威公司的收费标准收取涉案房屋的物业服务费符合市场通行价格，原审法院予以支持。
根据政府主管部门的行政规章，酬金制的物业服务收费办法指业主预交的物业服务资金中包括酬金以及物业服务支出两部分，酬金部分属物业管理企业所有，物业服务支出部分属全体业主所有，用于物业服务的成本支出。因物业服务支出由物业管理企业实际支出，故物业服务支出部分亦应支付给物业服务企业，由其代管。因此，在杨文林、郭晓霞、杨婷拖欠物业服务费时，侨乐物业南京分公司有权对其主张物业服务支出和酬金在内的全部物业服务费。
侨乐物业南京分公司主张的物业服务费系按杨文林、郭晓霞、杨婷专有部分的房屋建筑面积进行收取，与侨乐物业南京分公司实施物业管理区域的整体面积多少无关，故杨文林、郭晓霞、杨婷以新世界中心裙楼及地下车库未纳入侨乐物业南京分公司物业管理范围为由拒交物业服务费，依据不足，原审法院不予支持。杨文林、郭晓霞、杨婷庭审中提交一组照片证明侨乐物业南京分公司在物业管理服务中局部存在服务不完善之处，根据权利与义务对等原则，原审法院酌情扣减侨乐物业南京分公司应收取物业服务费的10%，经计算杨文林、郭晓霞、杨婷应付物业服务费为15087.92元。
诉讼时效期间应从履行期限届满之日起计算，本案中，双方并未约定物业服务费支付期限，在性质上属于未约定履行期限的债务，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，杨文林、郭晓霞、杨婷未举证证明侨乐物业南京分公司已通知其履行义务的宽限期于何时届满，亦未证明其在侨乐物业南京分公司第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务，故对杨文林、郭晓霞、杨婷关于已超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。
因双方并未约定物业服务费支付期限和逾期滞纳金，故侨乐物业南京分公司要求按每天万分之五的标准向杨文林、郭晓霞、杨婷收取滞纳金，原审法院不予支持。侨乐物业南京分公司支出的律师费不是其主张权利的必要费用，要求杨文林、郭晓霞、杨婷承担，没有合同约定或法定依据，原审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，原审法院判决：一、杨文林、郭晓霞、杨婷于判决生效之日起十日内给付广州侨乐物业服务有限公司南京分公司自2010年7月22日至2014年6月30日的物业服务费共计15087.92元。二、驳回广州侨乐物业服务有限公司南京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费341元，由杨文林、郭晓霞、杨婷共同负担（此款侨乐物业南京分公司已预交，杨文林、郭晓霞、杨婷在支付上述款项时加付此款给侨乐物业南京分公司）。
侨乐物业南京分公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院没有查清事实，就无凭无据地扣减l0%的物业管理费，置上诉人的合法权益不顾，不仅放纵了被上诉人不按时缴纳物业费的行为，还侵犯了广大按时缴纳物业费的业主的合法权益。二、上诉人诉请被上诉人支付滞纳金的请求应得到支持。原审法院类似案件已有的生效判决，不仅全额支持了欠缴物业费的诉请，还全额支持了滞纳金的诉请。故上诉人请求二审法院依法改判支持上诉人全部的诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人杨文林、郭晓霞、杨婷辩称，新世界业委会与上诉人签订的物业协议，不能代表全体业主，我方对原审判决也不认可，只是被上诉人持着息事宁人的态度才没有上诉，请求法院维持原判，驳回上诉。
双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予确认。
本院认为，上诉人侨乐物业南京分公司自2010年7月22日起为新世界中心大厦提供物业管理服务，被上诉人杨文林、郭晓霞、杨婷作为业主接受了上诉人的物业管理服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，被上诉人应交纳相应的物业服务管理费。本案中，被上诉人在原审中已提供了相关的证据证明上诉人在提供物业管理服务期间，该新世界中心大厦内部环境的保洁存在瑕疵、物业管理过程中存在不完善之处，对此上诉人未能完全履行物业服务之义务，故原审法院以此为由，酌情扣减上诉人侨乐物业南京分公司应收取物业服务费的10%，并无不当。关于滞纳金的问题，因上诉人在物业管理服务中存在瑕疵，被上诉人对上诉人收取物业费又存在异议，且在物业合同中未约定物业费的交费期限及逾期交纳物业费的违约责任，故上诉人要求按日万分之五标准向被上诉人收取滞纳金的理由不成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费341元，由上诉人广州侨乐物业服务有限公司南京分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李飞鸽
代理审判员 涂 甫
代理审判员 马 帅
二〇一五年一月六日
书 记 员 孙雪松