北京市第一中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京01执异253号
案外人：马玉良，男，1962年9月3日出生，住北京市东城区。
委托代理人：康琪，北京市隆安律师事务所律师。
委托代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。
申请执行人：北京玖源金融服务外包有限公司，住所地北京市朝阳区青年路12号院2号楼8层824。
法定代表人：李道宏，董事长。
委托代理人：郭晓梅，女，1983年7月11日出生，北京玖源金融服务外包有限公司员工,住山西省大同市。
委托代理人：王阳，北京市华洋律师事务所律师。
被执行人：张艳丽，女，1964年9月25日出生，住河北省石家庄市。
被执行人：北京利确资产管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳东路11号11号楼508室。
法定代表人：段军。
本院在执行北京玖源金融服务外包有限公司（以下简称玖源公司）与张艳丽、北京利确资产管理有限公司（以下简称利确公司）合同争议一案[执行依据：（2016）京仲裁字第1904号裁决书；执行案号：（2017）京01执374号]过程中，查封了位于北京市朝阳区XXX106房屋（以下简称争议房产），马玉良就此向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。
马玉良述称：2009年4月29日，马玉良与北京国栋伟业信息咨询有限公司（以下简称国栋伟业公司）签订了《房屋租赁使用协议》，约定马玉良承租国栋伟业公司名下包括争议房产在内的四套房屋，租期自2009年5月1日至2029年4月30日。协议签订后，马玉良向国栋伟业公司一次性支付了全部租金人民币600万元，国栋伟业公司向马玉良履行了交付租赁房屋的义务，并开具了租金收据。马玉良自2009年至今一直占有使用争议房产。近日马玉良经贵院公告获悉，贵院因（2017）京01执374号案件，于2016年1月26日查封了争议房产。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租期内争议房产的承租权不受该房产所有权变动的影响。综上，马玉良依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，提出在租赁期限届满前阻止向申请执行人或拍卖买受人移交占有争议房产的异议请求。
为证明其主张，马玉良向本院提交了以下证据：
1、马玉良与国栋伟业公司于2009年4月29日签订的《房屋租赁使用协议》；
2、国栋伟业公司于2009年4月30日向马玉良出具的内容为“今收到马玉良交来XXX106号租金（现金）人民币壹佰伍拾万元整”的租金收据；
3、北京鸿泰美丽亚洲物业管理有限责任公司于2009年5月8日、2010年8月7日、2015年6月4日、2016年12月27日就争议房产出具的物业费收据及发票；
4、中国建设银行股份有限公司北京分行于2013年2月1日、2012年8月16日就争议房产出具的天然气购气发票；
5、北京天翌物业管理有限责任公司于2013年6月24日、2015年6月4日、2017年1月6日就争议房产出具的供暖费发票；
6、北京鸿泰美丽亚洲物业管理有限责任公司于2016年12月27日就争议房产出具的水费收据；
7、马玉良与郭运勘签订的《债务确认书》；
8、北京鸿泰美丽亚洲物业管理有限责任公司于2016年6月27日、2017年8月17日就争议房产出具的电费发票；
9、有线电视用户回执及申请表。
玖源公司辩称：不同意马玉良所提异议，请求法院依法予以驳回。一、马玉良没有证据证明其已实际缴纳了租金；二、租赁协议虽有国栋伟业公司盖章，该公章是由管理公章的物业公司加盖，并非国栋伟业公司的意思表示，且国栋伟业公司在租赁协议签订日期的第二天通过股东会决议将争议房产出售，因此该租赁协议是伪造的。
为证明其答辩主张，其提交了以下证据：
1、郭运戡合同诈骗案刑事卷宗材料；
2、国栋伟业公司章程、营业执照、法定代表人身份证复印件、股东会决议、争议房产在国栋伟业公司名下时的土地证、房屋产权证；
3、《公证书》及争议房产在蒋冬辰名下时的产权证书，蒋冬辰办理房屋所有权登记的缴款书、蒋冬辰将争议房产销售给利确公司的相关凭证。
本院经审查查明：2016年12月30日，北京仲裁委员会作出（2016）京仲裁字第1904号裁决书，裁决：一、张艳丽向玖源公司支付借款本金1200万元、罚息55.4万元，并自2015年11月28日起，以1200万元为基数、以每日0.05%为标准，向玖源公司支付罚息至实际支付之日止；二、张艳丽向玖源公司支付违约金996246.58元；三、张艳丽向玖源公司支付实现债权所花费保全费5000元、担保费12.6万元、律师费5万元；四、利确公司对上述债务承担连带清偿责任；五、本案仲裁费115430元，由张艳丽、利确公司全部承担，并由张艳丽、利确公司直接向玖源公司支付。该裁决书发生法律效力后，因张艳丽、利确公司未履行生效裁决书确定的义务，玖源公司向法院申请强制执行。
2016年1月26日，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出（2016）京01财保1、2、3、4、5号协助执行通知书，查封了利确公司名下的争议房产（房产证号：X京房权证朝字第XX**号），查封期限自2016年1月26日起至2019年1月25日止。
2017年7月18日，本院作出（2017）京01执373、374、436、437、438号公告，主要内容为：北京仲裁委员会作出的（2016）京仲裁字第1904、1907号、（2017）京仲裁字第410、411、412号裁决书已发生效力，本院已立案执行。仲裁中，本院于2016年1月26日保全查封了争议房产。非经本院同意，任何人不得对上述查封的财产有转移、隐匿、损毁等行为，否则本院将依法追究其法律责任。如对上述房产主张权利，应当在本公告公布之日起10日内书面向本院提出并附相关证据。逾期，本院将按照无权利负担依法处理上述房产。
另查明：2009年4月29日，马玉良与国栋伟业公司签订《房屋租赁使用协议》，主要内容为：国栋伟业公司同意将争议房产在内的四套房产租赁给马玉良用于居住、办公经营使用，租期自2009年5月1日至2029年4月30日止；租金总计为人民币600万元（大写：陆佰万元整），马玉良在签订本租赁协议后3日内一次性支付，并由国栋伟业公司开具相应的收款凭证；由国栋伟业公司安排马玉良向物业公司办理入住手续，在承租期内马玉良自行缴纳物业管理费、供暖费、水电费等。
2009年4月30日，国栋伟业公司向马玉良出具编号为7486346的收据一张，内容为：“今收到马玉良交来XXX106号租金（现金）人民币壹佰伍拾万元整”。
马玉良提交了其自2009年5月起交纳物业费、供暖费、水电费、办理有线电视的收据及发票。
再查明：2009年4月20日，争议房产登记在国栋伟业公司名下。2009年8月6日，争议房产转移登记至蒋冬辰名下。2014年10月17日，争议房产转移登记至利确公司名下。
本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，马玉良提交了相应证据证明其已在本院查封争议房产之前即与争议房产原所有权人签订了合法有效的房屋租赁合同，并占有使用至今，故马玉良的主张符合上述法律规定，本院予以支持。在承租期内，本院在对争议房产的处置过程中，应对马玉良的承租权予以保护。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
马玉良提出的案外人异议成立。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 阎 军
审 判 员 娄玉玲
审 判 员 冯更新
二〇一七年九月十九日
法官助理 王慧若
书 记 员 王新子