天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终4907号
上诉人（原审被告）：福科斯（天津）置地有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西三道166号A2-101。
法定代表人：高宇，董事长。
委托诉讼代理人：杨冉，天津高地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：天津国恒铁路控股股份有限公司,住所地天津空港物流加工区西三道166号A3区224室。
法定代表人：邓小壮，董事长。
诉讼代表人：天津国恒铁路控股股份有限公司破产管理人。
负责人：于泳。
委托诉讼代理人：郭亮，男，该公司员工。
上诉人福科斯（天津）置地有限公司（以下简称福科斯公司）因与被上诉人天津国恒铁路控股股份有限公司（以下简称国恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初84106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福科斯公司的委托诉讼代理人杨冉，被上诉人国恒公司的委托诉讼代理人郭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
福科斯公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回国恒公司要求返回租赁保证金和支付违约金的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，被上诉人提供的视频资料无法证明房屋严重漏水，影响其正常使用，被上诉人擅自装修拒不整改，违反了租赁合同，应按约定承担年租金20%的违约责任，被上诉人欠缴水电费，一审未予考虑。一审程序违法，国恒公司进入破产程序，本案应当移交天津市第二中级人民法院管辖。
国恒公司辩称，不同意福科斯公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、电费不属于本案审理范围。双方在交接时如果就此问题产生了争议或纠纷，任何一方都有权向人民法院提起诉讼解决；2、关于装修的问题，被上诉人为了房屋环境的整洁，对房屋进行了保洁，并没有对房屋结构进行改动。被上诉人一审诉请房屋损失两万多元，包括沙发、电脑、办公家具等等在内。装修租住650平米的房屋不可能用这么少钱，且被上诉人的装修保洁经过上诉人同意，未提出异议，不构成合同违约；3、关于破产重整的问题，被上诉人依法向天津市第二中级人民法院申请重整，并法院自2016年12月15日受理后成立了六个单位组成的清算组，开展重整工作。一审审理程序符合法律规定。
国恒公司向一审法院起诉请求：1、判令国恒公司、福科斯公司于2015年5月签订的租赁合同于2016年10月21日解除；2、判令福科斯公司返还国恒公司预交的2016年10月21日至2017年2月14日的租金110635.29元、物业费24743.7元,合计135378.99元；3、判令福科斯公司返还国恒公司租房保证金55456.28元；4、判令福科斯公司赔偿国恒公司因房屋漏水造成的装修损失27500元；5、判令福科斯公司给付违约金69875元；6、公证费2440元、诉讼费由福科斯公司承担。
一审法院认定事实：国恒公司、福科斯公司于2015年5月签订了房屋租赁合同，约定国恒公司承租福科斯公司所有的座落于天津空港经济区通和路50号盛誉商务大厦西辅楼5层501号房屋，建筑面积为651.15平方米，租赁期36个月，自2015年5月15日起至2018年5月14日止，租赁房屋用途为办公。关于租金和付款方式约定，租金按建筑面积每天每平方米1.4元计算，合计每月27728.14元/月，年租金为332737.65元，自第二年起租金递增率为5%。租金支付方式为：国恒公司于本协议签订后7日内交齐2015年5月15日至2015年8月14日的租金83184.41元，其后国恒公司每6个月向福科斯公司支付一次，即国恒公司于前一缴付期租金用完的30天以前向福科斯公司缴付未来不少于6个月的租金。同时约定涉诉房屋的物业管理费、水、电等费用由国恒公司承担，付款方式同租金付款方式。关于保证金约定，国恒公司应于首次缴纳租金的同时向福科斯公司缴纳履约保证金55456.28元，租赁期满，如国恒公司不再续租，经福科斯公司确认租赁房屋及设施无损坏，也无其他违约时，福科斯公司一次性退还保证金。在合同的变更与终止一节约定，福科斯公司未尽主体结构和公共环境修缮、养护义务，严重影响国恒公司使用的，经书面催告福科斯公司不予补正的，国恒公司可单方面解除合同。在违约责任一节约定，任何一方违约导致另一方按本合同规定终止合同的，违约方承担按本合同规定计算的年租金总额20%的违约金。合同签订后，双方依约履行，国恒公司交付了保证金55456.28元。
2016年7月20日，国恒公司向福科斯公司发出告知函，载明：我公司所租赁房屋已多次出现漏雨状况，今日又出现严重漏雨及空调漏雨状况，许多办公室窗台及周边地毯被雨水浸泡，装修也出现不同程度受损，影响公司正常办公。请贵公司尽快安排维修，并对此情况给予确认。福科斯公司对此予以签收。
对于漏雨的情况，国恒公司在庭审中提交了照片、公证书（包括10月28日房屋现状的光盘）等。福科斯公司对于照片的真实性、关联性均不予认可，对于公证书（包括视频资料）的真实性认可，但认为只能证明2016年10月28日的房屋现状，不能证明装修损坏是漏水所致。福科斯公司认为已及时维修，提供了7月21日、7月29日的维修单，维修内容为窗口打胶。国恒公司认为该维修单系福科斯公司单方制作，无国恒公司签字，对该证据的真实性不予认可。综合国恒公司提供的照片、视频资料，结合双方当事人的陈述，法院认定国恒公司所发告知函载明的房屋漏雨情况属实，福科斯公司主张已进行维修的依据不足。
2016年9月21日，国恒公司向福科斯公司发出退租申请，载明：…公司为上市公司，对办公环境有较高要求，故前期对办公场地进行整体装修。入住当年雨季，发现办公场所窗台、屋顶及墙面漏雨严重，我公司及时向贵方物业提出保修，贵公司于雨季结束后予以局部的修补，截至2016年雨季，漏水现象更加严重，并且空调管道也开始大面积漏水，故此我公司装修及家具出现不同程度的受损，并由此严重影响了我公司的办公环境及公司形象。后我公司于2016年7月20日向大厦物业出具告知函，并得到贵公司物业负责人签字予以确认，但之后并没有对漏雨进行维修及养护。依据租赁合同第八条之相关条款，我公司决定提前终止该租赁协议，并依据惯例提前一个月通知贵公司，以便于贵公司继续进行招商工作。我公司提出要求如下：我公司于2016年10月20日搬离盛誉大厦，退还我公司预缴租金，当月房租按日实际给付，无偿退回我公司前期缴纳的租赁保证金。
福科斯公司收到国恒公司的退租函后，回函称：贵司提前终止租赁合约，依照约定需承担违约责任，违约金为当年度合同租金的20%，即69875元…。
关于国恒公司搬离租赁房屋的时间，双方存在争议。综合国恒公司提交的退租申请、公证书以及福科斯公司提交的照片，结合双方的陈述，法院认定国恒公司已于2016年10月20日搬离租赁房屋。
一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案中，租赁合同合法有效，双方应依约履行。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于国恒公司是否有权解除租赁合同。对此，应结合案件事实以及合同约定的解除条件综合认定。从合同的约定来看，双方明确约定：福科斯公司未尽主体机构和公共环境修缮、养护之义务，严重影响国恒公司使用的，经书面催告福科斯公司不予补正的，国恒公司可单方面解除合同。从案件事实来看，租赁房屋确实存在较为严重的漏雨情况，该漏雨客观上影响了国恒公司的正常办公经营。从现有证据来看，福科斯公司在收到国恒公司的告知函后未履行相应的维修，也没有对漏雨对国恒公司造成的相应损失予以沟通解决。此外，诉争房屋漏雨并非首次，而是在2015年度雨季就开始存在，尽管福科斯公司在2015年进行了局部维修，但2016年再次漏雨则说明福科斯公司未能彻底、有效维修。福科斯公司作为出租人，应保证租赁房屋符合正常的使用条件。租赁房屋的漏雨情况，尽管不属于主体结构，但该漏雨问题一直没有解决，漏雨情况较为严重，已影响了国恒公司的正常使用。福科斯公司在2015年未能有效维修，在2016年拒绝维修，导致漏雨隐患其漏雨后果一直存在。在该情形下，国恒公司依据租赁合同的约定解除合同，具有事实和法律依据。故对国恒公司第一项的诉讼请求，法院予以支持，即确认双方签订的租赁合同于2016年10月21日解除。
关于合同解除后的法律后果，根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的租赁合同解除后，福科斯公司应返还国恒公司已经预交的租金、物业费，福科斯公司在庭审中对该数额无异议，故法院对国恒公司主张的已预交的2016年10月21日至2017年2月14日的租金110635.29元、物业费24743.7元,合计135378.99元予以支持。同理，对于租赁保证金55456.28元，福科斯公司亦应返还,法院同样予以支持。
关于违约金，本案中，双方在租赁合同中明确约定了违约金条款，对双方具有约束力，福科斯公司应支付国恒公司违约金69875元。对国恒公司的该请求，法院予以支持。
关于国恒公司主张的装修损失27500元、公证费2440元，本案已支持了国恒公司主张的违约金，该违约金足以弥补国恒公司主张的上述损失、费用，故对国恒公司的该主张，法院不予支持。
一审判决：“一、被告福科斯（天津）置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津国恒铁路控股有限公司预交的租金110635.29元、物业管理服务费24743.7元,合计135378.99元；二、被告福科斯（天津）置地有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津国恒铁路控股有限公司租赁保证金55456.28元；三、被告福科斯（天津）置地有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津国恒铁路控股有限公司违约金69875元；四、驳回原告天津国恒铁路控股有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元，由原告承担583元，被告承担5077元。”
二审中，当事人没有提交新证据。
经审理查明，二审中，双方当事人一致认可尚未结清的电费金额为7000元，二审中，国恒公司向福科斯公司履行完毕。
本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，国恒公司、福科斯公司双方对于合同解除，返还租金、物业管理费均无争议。福科斯公司认为国恒公司构成违约，不同意返还保证金、支付违约金。关于保证金问题，双方合同约定，福科斯公司未尽主体结构和公共环境修缮、养护义务，严重影响国恒公司使用的，经书面催告福科斯公司不予补正的，国恒公司可单方面解除合同。一审根据在案证据认定房屋存在漏雨问题，且福科斯公司在国恒公司催告后未进行维修，不能保证出租房屋正常使用，国恒公司提出解除合同，不构成违约，应退还保证金。关于违约金，福科斯公司不能提供正常使用的房屋，致使双方合同解除，一审判令福科斯公司支付违约金并无不当。关于福科斯公司提出的国恒公司擅自装修，违反合同约定，但双方合同约定了装修优惠期，福科斯公司主张国恒公司擅自装修，缺乏依据，福科斯公司主张国恒公司拒绝整改，亦未能提供证据证明其向国恒公司送达了相关整改通知，故对福科斯公司的该项主张，本院亦不予支持。关于电费问题，一审福科斯公司曾就此提出反诉，但一审庭审中表示不再反诉，另行提起债权申报程序。二审福科斯公司以此主张国恒公司违约，但该问题并非导致双方解除合同的原因，福科斯公司主张不支付违约金，缺乏事实根据，对其该项抗辩主张，本院不予支持。关于一审程序，经审查，符合法律规定。
综上所述，福科斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2807元，由福科斯（天津）置地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 姚增途
代理审判员 滕光鑫
代理审判员 王孟璐
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 刘 谨