江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏07民终207号
上诉人（原审原告、反诉被告）：葛林坤，男，1970年5月24日出生，汉族，住江苏省启东市。
委托诉讼代理人：洪旭，江苏公善民律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：诚通物流连云港有限公司，住所地连云港市海州区。
法定代表人：黄晓汉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曹立志、何阳，江苏苍梧律师事务所律师。
上诉人葛林坤因与被上诉人诚通物流连云港有限公司（以下简称诚通物流公司）租赁合同纠纷一案，不服�云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日受理后，依法组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人葛林坤及其委托诉讼代理人洪旭、被上诉人诚通物流公司的委托诉讼代理人何阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人葛林坤上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人自建房屋及附属设施是被上诉人同意并支持建设的，上诉人是应被上诉人招商引资时承诺10年租期的要求，先建房，后签第一份租赁合同，以后的租赁合同对自建房屋和附属设施没有约束力。上诉人在协商续租期及搬离过渡期限内已经搬离租赁场地，不存在立即搬离和给付场地占用费的事实。一、2016年度被上诉人中途中止续签租赁合同、停止租赁构成根本违约。2016�1月15日被上诉人张贴《告知函》，单方决定中途中止续签租赁合同、停止租赁。同类诉讼案件连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6085号、6164号民事判决书对合同期限的认定，2016年度被上诉人中途中止续签租赁合同、停止租赁，已经构成根本违约，应承担全部违约赔偿责任。二、一审法院第二项判决事实根本不存在。《告知函》要求搬出租赁房屋，并办理合同终止的书面确认手续、办理搬迁腾退书面确认手续，这是被上诉人单方意见，双方签订的租赁合同没有约定搬离时必须办理书面交付手续。因此，一审法院认定上诉人至今未办理涉案场地的交付手续没有依据。《回复函》是2016年3月30日作出并送达被上诉人，与《告知函》之间有街道、派出所协调会议，被上诉人法定代表人阎宁出席街道协调会议，承诺给出所有承租户过渡期限，街道、派出所协调会议被�诉人的律师何阳全部参加，充分说明《告知函》与《回复函》之间属于租赁协商期及搬离过渡期。一审判决中只引用《回复函》第一句，证明上诉人已经收到《告知函》，但对《回复函》的内容没有全面引述，《回复函》的核心内容是对《告知函》及签订补充协议作出答复，属于双方协商搬离期限延至2016年7月31日。由于租赁场地停电、停水，院内大门货物禁止出入，造成上诉人无法经营，被上诉人态度过分强硬，在协商无果的情况下，上诉人没有与被上诉人签订补充协议，被迫于2016年3月30日前全部搬离租赁场地。只要上诉人在被上诉人收到《回复函》后搬离，无需办理书面搬离交付手续，因为上诉人是被逼走的，所以不存在一审判决中第一项事实。再说，在一审法院委托评估的时候，评估单位、法院、被上诉人、上诉人四方全部到达现场，上诉人自建房屋及场地是空置无物的，评估单位有照像为证，再次证明上诉人已经在2016年3月30日前己经搬离租赁场地。三、一审法院第三项判决没有事实根据和法律依据。1、被上诉人在履行合同过程中单方解除合同应承担违约责任，对于租金计算，由于被上诉人在《告知函》、反诉状中没有主张2016年1月1日至14日的租金，反诉状中主张双倍租金属于违约金性质，因此，一审法院判决给付2887.23元租金错误。2、一审法院判决给付场地占用费错误。上诉人在租赁协商期及搬离过渡期内己经搬离租赁场地，自建房屋及附属设施是在租赁场地第一年度合同之前建设的，租赁合同对自建房屋及附属设施没有约束力。建筑物在被上诉人院内，上诉人对建筑物没有占有、使用，更没有收益，根据法律规定，上诉人不应承担租金。所以自建房屋及附属设施不存在场地占用费。本案是被上诉人违约，上诉人�有违约，上诉人不应承担违约金。根据一审法院的判决结果看，完全是违约金的性质，上诉人没有给被上诉人造成任何损失，上诉人承担违约金没有事实根据和法律依据。综上，本案反诉应当适用违约金法律规定，一审判决给付场地占用费错误。请求二审法院根据查明事实和法律规定予以改判或发回重审，依法支持上诉人的上诉请求。
被上诉人诚通物流公司辩称，1、上诉人无权针对自建房屋向被上诉人提起赔偿请求。上诉人与被上诉人签订的库房租赁合同，明确约定，在租赁期限内，如乙方需对租赁物进行装修改建扩建及新建等，需事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方同意后方可进行。以及根据本合同约定，乙方对租赁物进行装修改建扩建及新建后，乙方有权使用经营和管理。待租赁期限届满后，前述的建筑物将自动无偿归甲方所有。因此租�合同约定了承租方对租赁物进行装修扩建改建及新建后，承租方有权使用经营和管理，待租赁期限届满后，建筑物和构筑物将自动无偿归被上诉人所有。因此双方的租赁合同约定合法有效，不存在双方权利义务不对等，免除乙方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的情形。因此，在处理双方租赁合同纠纷时，应按照双方协商一致的合同条款来处理争议。2、依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定以及《江苏省城乡规划条例》第六十二条规定，上诉人的自建房屋属于违法建筑，上诉人基于违法建筑无权提出任何赔偿主张。
葛林坤向一审法院起诉请求：1.要求诚通物流公司赔偿葛林坤投资损失款10000元（以法院委托鉴定价格为准）及退还场地押金10000元；2.诚通物流公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，葛林坤变更要求诚通物流公司赔偿其�资损失款数额为593476元，此后葛林坤撤回要求诚通物流公司赔偿其投资损失款的诉讼请求。
诚通物流公司向一审法院提出反诉请求：1.判令葛林坤立即搬离位于连云港市场地；2.判令葛林坤自2016年1月1日起按双倍租金标准支付场地占用费直至其实际搬离之日止（暂计算至2016年12月31日为140512元）；3.由葛林坤承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年，连云港中储物流中心（出租方、甲方）与葛林坤（承租方、乙方）续签《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》一份，约定：乙方租用甲方位于海连东路的147号场地，面积1512平方米，土地性质为划拨用地，土地用途为仓储用地。上述房屋、场地及附属设施以下均简称租赁物。租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金总计为70256元，合同签署之日交租金半年、7月1日前交下半年租金。合同第9.1条约定，在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建、扩建及新建等，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意方可进行，装修、改建、扩建及新建的全部费用均由乙方自行承担，同时由乙方向政府有关部门进行申报审批。第9.6条约定，根据本合同约定，乙方对租赁物进行装修、改建、扩建及新建后，乙方有权使用、经营及管理，待租赁期满（或本合同提前终止）后，前述建筑物及构筑物等均将自动无偿归甲方所有。第13.1条约定，租赁期届满，甲乙双方未达成续租协议的或者本合同提前终止的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日起十个工作日内迁离租赁物，并按下列处理方式将租赁物及附属设施恢复原状，妥善交还给甲方：a.乙方经甲方同意的且未形成附合的装饰装修，可由乙方拆除；b.对于经甲方同意的乙方改建、扩建及新建的建筑�及构筑物等，可由乙方拆除；c.前述拆除费用等均由乙方负责承担；d.前述拆除行为等，均应当以不得破坏、损害租赁物（包括但不限于不得破坏租赁物主体结构等）为前提，否则甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失；e.就装饰装修费用、改建、扩建及新建的建筑物及构筑物等费用，乙方无权向甲方提出任何主张（包括但不限于提出赔偿、补偿等）。第13.2条约定，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物，同时甲方有权将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。本合同自双方签字盖章之日起生效。合同还就其他事项进行了约定。一审庭审中，葛林坤、诚通物流公司双方均认可双方自2013年存在租赁合同关系，租赁合同一年一签，2015年度的租金已支付。2015年12月31日上述合同到期后，双方未再续签书�的租赁合同。
2016年1月15日，诚通物流公司在其南门处贴出《告知函》，主要内容：连云港中储物流中心的各位承租户：你们与中储物流签订的《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》已经到期，按合同约定及我国法律法规之规定，你们应当向中储物流腾退并返还该承租库房、货场，现特函告于你们：一、中储物流与你们签订的《商铺租赁合同书》因合同期限届满已经终止，请各承租户尽快至中储物流办理合同终止的书面确认手续。二、请各承租户在搬离承租库房或货场时与中储物流结清全部差欠款项（包括租金、水电费、逾期腾退所涉租金损失等）；三、请你们在十日之内将租赁库房、货场所涉物资、设备搬迁腾退完毕，并及时与中储物流办理书面确认手续。若你们未在上述期限内搬迁、腾退完毕的，视为你们放弃对默许在租赁库房、货场内所涉�资、设备的全部权利，届时中储物流将有权对你们尚未搬迁、腾退的物资、设备进行单方处置，由此所发生的一切费用均由你们承担。四、中储物流将在2016年1月30日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施。此后，双方就租赁场地上葛林坤的自建建筑物和附属设施损失补偿产生争议，葛林坤至今未办理涉案场地的交付手续。
在本案一审审理过程中，诚通物流公司作为证据所提交的《告知函》的张贴照片中，其中有一张显示其公司大门柱上有“请走北门”的字样，关闭的大门上贴有“所有货物禁止出入”的字样。葛林坤称，2016年3月诚通物流公司断水断电，只准货物进不准出。2016年3月30日向连云港中储物流中心发出的《回复函》中载明：“贵方《告知函》业已收悉，……”
一审诉讼中，葛林坤证人曹某到庭作证称：其在2015年12月31日前是诚通物流公司租赁部经理，负责连云港中储物流中心房屋土地的出租，2013年葛林坤租用我公司场地，当时收取其1万元押金，此后葛林坤在场地上建房，建了1600平方的钢结构仓库。公司在2012、2013年对外招租时，曾口头承诺客户租5年以上，北京（总公司）要求合同一年一签，故公司与客户合同都是一年一签。
2013年葛林坤向诚通物流公司交纳10000元场地押金，诚通物流公司向葛林坤出具了收据。2016年6月29日，经工商行政部门核准，连云港中储物流中心名称变更为诚通物流公司，原法定代表人张建华变更为现法定代表人闫宁。
一审法院认为，葛林坤与诚通物流公司签订的《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于本诉，一审法院认为，葛林坤、诚通物流公司�订的租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日的《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》租赁期限届满后，双方未续签书面的租赁合同，葛林坤继续使用涉案的场地，诚通物流公司未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。2016年1月15日，诚通物流公司以张贴《告知函》的形式要求葛林坤等承租户解除租赁合同并限期十日内腾退涉案场地，葛林坤此时正在涉案场地开展经营活动，其亦在《回复函》中认可收到《告知函》，双方租赁合同解除自2016年1月15日解除。合同解除后，诚通物流公司应当返还葛林坤交纳的场地押金10000元。故对葛林坤的诉讼请求，一审法院予以支持。
对于反诉，葛林坤、诚通物流公司《连云港中储物流中心库房、货场租赁合同》于2016年1月15日解除，故葛林坤应按合同约定的租金标准，即70256元/年向诚通物流公司支付2016年1月1日至2016年1月5日的租金2887.23元。对于合同解除之后的场地占有使用费，一审法院认为，合同解除后，葛林坤应退还涉案的租赁场地。合同第13.2条约定“乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按双倍租金标准向甲方支付租赁物使用费直至甲方收回租赁物”，葛林坤认为该约定的双倍租金标准过高要求调整。从一审审理查明的事实看，在2016年1月15日，诚通物流公司张贴《告知函》，要求葛林坤在内的承租户在十日之内将租赁库房、货场及所涉物资、设备搬迁腾退完毕，否则诚通物流公司将在2016年1月30日开始对拒不搬离的租户采用断水、断电的措施，在诚通物流公司所提交的张贴《告知函》的照片中显示，公司关闭的大门上贴有“所有货物禁止出入”的字样，且此后诚通物流公司采取了上述措施，致使诚通物流公司不能正常使用场地及房屋。故对于场地占有使用费，一审法院酌定葛林坤参照年租金70256元的标准的三分之一自2016年2月16日至实际返还场地之日止向诚通物流公司给付场地占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、诚通物流公司于判决生效后十日内退还葛林坤场地押金10000元；二、葛林坤于判决生效后十日内退还诚通物流公司位于连云港市的涉案场地；三、葛林坤于判决发生法律效力后十日内给付诚通物流公司场地租金2887.23元及场地占有使用费（自2016年1月16日起至实际返还场地之日止，按年租金70256元标准的三分之一计算）；四、驳回�通物流公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费用50元（葛林坤已预交9834元，退回葛林坤9784元），由诚通物流公司负担；鉴定费9600元（葛林坤已预交），由葛林坤负担；一审反诉案件受理费1555元，由诚通物流公司负担1295元，葛林坤负担260元。
二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审期间，本案的争议焦点为：1、诚通物流公司有无承诺过长达十年的租赁期？其不续签合同是否构成违约？2、葛林坤是否还继续占用诚通公司的场地？是否应支付占有使用费？如应支付，2016年1月1日至1月14日的占有使用费是否应当支持？
关于第一个争议焦点，本院认为，葛林坤与诚通物流公司对于双方以书面形式签订的《库房、货场租赁合同》均无异议，但对于诚通物�公司是否口头承诺以一年一签的形式续签10年合同存在分歧，葛林坤主张诚通物流公司曾对此进行了口头承诺，且默许其在签订合同前在租赁的场地上自建房屋和附属设施，诚通物流公司则对此不予认可。本院综合全案案情，确定诚通物流公司曾口头承诺葛林坤以一年一签的形式确保对合同续签5-7年，具体理由如下：证人曹某证实诚通物流公司为招商引资确实对租户承诺长期续租，且默许租户在签订合同前自建房屋及其他设施，该证言与葛林坤的陈述一致，且与葛林坤等数位租户自行大面积建房的现状及诚通物流公司对此不加阻拦的态度能相互印证。诚通物流公司虽对曹某的证言不予认可，认为其是普通员工，不能代表公司做出承诺，但二审中对于《连云港中储物流中心2015合同评审表》中部门经理曹某的签字无异议，且不能解释曹某作为普通员工在“经理签字”�署名的原因，同时其对于租户建房不加阻止的原因解释为货场面积过大无法及时发现租户建设行为也与大面积自建房屋的情况及常理不合，故本院对诚通物流公司所称的未承诺长期租赁并默许租户自建房屋的上诉及答辩意见不予采纳。至于长期租赁的时间问题，葛林坤主张诚通物流公司口头承诺租期是10年，但证人曹某证实仅为5-7年，葛林坤主张的期限无其他证据予以佐证，故本院采信曹某陈述的诚通物流公司曾口头对葛林坤等租户承诺确保续签5-7年合同。虽然诚通物流公司曾对续租作出口头承诺，但双方未就租期形成更为明确、清晰的意见并以书面形式固定下来，诚通物流公司不续签合同不构成违约，仅对葛林坤等租户造成信赖利益损失，故本院对葛林坤上诉称诚通物流公司承诺续租10年、不续签合同构成违约的上诉理由不予采纳。
关于第二个争议焦点，本院认为，二审中，葛林坤等自认虽已将租赁的库房腾空，但仍留了一个人在涉案场地看守，并未将涉案场地交接给诚通物流公司，导致诚通物流公司无法占有使用涉案场地，故一审法院判决葛林坤继续支付涉案场地的占有使用费并无不当。至于2016年1月1日至1月14日的占有使用费是否应支付的问题，在此期间，葛林坤和诚通物流公司仍然继续履行合同，葛林坤正常使用租赁物，一审法院据此判决其按照合同约定支付租金并无不当，本院对葛林坤称不应继续支付该阶段租金的上诉理由不予采纳。
综上，上诉人葛林坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费260元，由上诉人葛林坤负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 淼
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一八年六月二十八日
书记员 许伟伟
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严�违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。