南通市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0612民初7036号
原告：中传经典（北京）影院投资管理有限公司，住所地北京市海淀区知春路1号12层1203。
法定代表人：江心，董事长。
委托诉讼代理人：杨志立，北京市百伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李金玉，北京百伦（天津）律师事务所律师。
被告：江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司，住所地江苏省南通市通州经济开发区通掘公路东、银河东路北。
法定代表人：曾慧，总经理。
委托诉讼代理人：张伟，江苏石立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甄磊，江苏石立律师事务所律师。
原告中传经典（北京）影院投资管理有限公司与被告江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月18日、2016年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨志立、被告委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付经营场地的违约金2511778元（从2015年10月1日起，每逾期一日，应按当年日基本租金向原告支付违约金；逾期超过60日，则就逾期超过60日部分，应按当年日基本租金的2倍向原告支付违约金，计算至2016年10月20日）；2.被告补偿原告为本案所花费的律师费125000元。事实和理由：2013年3月7日，原、被告签订《影院租赁合同》，约定原告承租被告位于江苏省南通市通州区银河东路与新通掘路交汇处“南通奥邦（通州）商业广场项目”的相关经营场地，该经营场地交付时间最迟不得晚于2014年10月1日。合同同时约定了逾期交付的违约金。2013年3月18日，原告依约向被告支付履约保证金500000元。2014年11月18日，被告向原告发出延期交付的函，表明因交底时间推迟和项目地块四肢结构复杂等原因，将原定的经营场地交付时间顺延一年交付，即被告承诺在2015年10月1日交付相关经营场地。但经原告多次催促，被告至今仍未能交付。
被告辩称，原、被告房屋租赁合同已经解除，原告在2015年10月已接到被告的通知，现对合同解除的异议也超过三个月的期限；原告在接到被告解除合同通知后漠视不管，以事实行为认可了合同解除，因此被告已在2016年4月将案涉房屋租赁给第三方，第三方已进驻且装修完毕，因此即使原告不认可合同解除的效力，原、被告间房屋租赁合同已事实上不可能履行；在2015年10月被告通知原告解除合同之时，双方合同并未进入实际履行阶段，原告尚未投入资金进行装修或人员招聘，加上在获知被告解除合同的情况下，亦不可能再单方投入资金造成损失，其后如有损失亦不应由被告承担；原告主张的实际损失无事实依据，其选取的样本均为票房收入高的影院而非其实际经营收入，根据法律规定，即使要赔偿原告的经营利润，期限也不应超过六个月，原告主张的违约期限已远超六个月；原告主张的违约金金额显然高于法律规定，其实际损失仅为预付款利息损失，违约金不能超过实际损失的30%，其主张的装修设计及律师费用未能提供相关证据证明其已实际支付，根据日常经验，设计公司不可能在未进行实地勘查测量的情况下就做出有效的设计图纸，原告更不可能在房屋交付前就将设计费全部付清，律师费用也过高。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告解除与原告的合同系因双方在前期启东店合作时产生诸多矛盾，双方对继续履行合同已缺乏信赖基础，被告解除合同并无恶意，且已及时通知原告止损，属可以容忍和接受的轻微违约责任，也愿意在实际损失的基础上给予原告适当的经济补偿。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年3月7日签订《影院租赁合同》一份，约定：原告承租被告位于江苏省南通市通州区银河东路与新通掘路交汇处“南通奥邦（通州）商业广场”的相关经营场地用于经营电影放映、小卖部及电影衍生品销售等辅助经营业务；租赁期自该经营场地起租之日起20年；乙方在合同签署之日起10个工作日内向甲方交纳500000元作为履约保证金，其中400000元自动转为租金，冲抵当季租金，100000元转为押金，租赁期满乙方支付完毕所有应付费用后，甲方无息退还乙方；租金以固定形式进行，按季度预付，起租价1元/天/㎡，第三年递增10%，其中1-3年，年租金1270000元；甲方应提前30日书面通知乙方正式交付时间，最迟不得晚于2014年10月1日将该经营场地交付给乙方；乙方享有12个月的免租期（含装修期、开业培育期），免租期内无需交付租金；甲乙双方经协商一致，可变更或终止合同；任何一方因另一方违约行为而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨该等费用、开支；非因乙方或不可抗力原因，甲方未按本合同规定的期限交付该经营场地，每逾期一日，应按当年日基本租金（当年月基本租金除以30）向乙方支付违约金；逾期超过60日，则就逾期超过60日的期限部分，甲方应按当年日基本租金的2倍按日向乙方支付违约金。合同对房屋租赁其余事项均作出约定。
2013年3月18日，原告向被告支付履约保证金500000元。
2014年11月18日，被告向原告发出“关于延期交付奥邦商业广场经营场地的函”，载明“由于通州区政府交地时间推迟（实际交地时间为2013年9月交地）和该地块地质结构复杂，打桩难度大等不可抗力原因，致使整个工程至2014年3月18日才具备正式施工条件。鉴于上述情况，将原定的经营场地交付时间顺延一年交付”，并附土地延期交付材料。
2015年10月14日，被告向原告发出通知函，载明“由于种种原因，致使双方无法继续履行合同。因此，本公司郑重通知贵司，双方签订的租赁合同自贵司收到本通知函之时解除”。
2015年10月20日，原告向被告发出回函，载明“一、不同意解除租赁合同。二、签约后我司为该影院项目的设计、工程技术等方面提供了大量的人力支持和技术投入，贵司单方面解除合同会给我司带来巨大的损失。如果贵司单方恶意解约，我司将通过一切可能的救济途径来维护我司合法权益”。
后原、被告间影院租赁合同未能实际履行。被告已将案涉经营场地出租给第三方经营影院，该第三方已实际装修使用。
另查明，原告与北京市百伦律师事务所签订《委托代理协议》，约定因原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，原告委托该律师事务所律师为该案代理人，律师代理费125000元。2016年11月22日，该律师事务所向原告开具增值税普通发票两份，金额分别为25000元、100000元。
本院认为，原、被告间签订的影院租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约向被告支付履约保证金500000元，被告应当按照约定将租赁的经营场地交付原告。现案涉经营场地已由被告另行出租给第三方经营影院，第三方已实际装修使用，原、被告间影院租赁合同实际已无法履行，合同目的不能实现，庭审中原告对此事实亦已确认。
关于被告未能按约交付租赁物是否构成违约的问题。被告于2015年10月14日向原告发出的有关合同解除的通知函中，对于解除合同的原因并未有明确说明，其在庭审中所陈述的系因双方在此前其他合作项目中产生诸多矛盾导致双方对案涉租赁合同的继续履行缺乏信赖基础从而解除合同的理由，无证据证明，亦不符合法定的合同解除条件。原告在收到被告的通知函后，已于2015年10月20日明确回复不同意解除。因此，被告的单方解除行为不符合法定或合同约定的解除条件，不产生合同解除的效力。被告在双方合同未予正式解除的情况下，将案涉经营场地另行出租给第三方，致被告未能按约交付租赁物，原告的合同目的无法实现。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。
关于原告主张的违约金是否合理的问题。根据我国《合同法》的规定，因违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告认为其因被告违约导致的实际损失已超过其在本案所主张的违约金，并就其实际损失提供了本地相关影院的市场报告等，被告不予认可，本院认为相关影院的票房收入等仅能作为损失的参考，并不能仅以此来确定实际损失。原告就其实际损失另提供了两份设计服务合同，认为在案涉影院租赁合同签订后，原告为此损失设计费825000元。被告对此亦不予认可。本院认为，原告提供的设计服务合同及电子邮件截屏相结合，能够说明原、被告就案涉经营场地的装修布置已进行过交涉，对此被告虽不予认可，但并未提供反驳证据。同时，原告在2015年10月20日向被告作出的回函中已提及相关的设计、工程技术投入，亦可与此相印证，故本院对该两份合同的真实性予以确认。根据原告与案外人北京安辉建设工程有限公司于2014年3月10日签订的《奥邦商业广场中传影城装饰装修工程影城装修设计服务合同》约定，总装修设计费为525000元,付款方式为合同签订后付315000元，完成装修方案效果图及施工图并经原告审批通过后10个工作日内件次183750元，项目竣工10个工作日内支付26250元。根据原告与案外人北京安辉建设工程有限公司于2013年5月16日签订的《奥邦商业广场中传影城装饰装修工程影城工艺设计服务合同》约定，总工艺设计费为300000元，付款方式为影院开业前30日支付设计费。而据原告庭审陈述，实际原告目前并未支付该两笔费用，根据两份合同约定，该两笔费用的支付尚需具备相应的条件，因相应的付款条件已无法成就，故该两笔费用金额亦不能作为认定原告实际损失的依据。据此，本院认为，通过原告目前所提供的证据无法确定其实际损失，考虑双方合同约定原告在经营场地交付后存在一年的免租期用于装修及开业培育等，被告在2015年10月14日亦已发出解除通知函，故原告按双方合同约定主张的违约金明显过高，本院予以适当调整。结合本案原、被告合同的履行情况、被告的单方恶意解除合同行为及原告的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情认定被告按双方影院租赁合同约定的租金标准，以六个月租金金额向原告承担违约责任。根据合同，1-3年的年租金为1270000元，故被告应承担违约金635000元。原告主张的超出部分违约金于法无据，本院不予支持。
关于原告主张的律师费损失125000元。根据双方合同约定，一方因另一方违约行为而引起的律师费，由违约方承担。原告就律师费提供了相应的委托代理协议及律师费发票，其主张125000元有事实依据，符合双方合同约定，亦于法不悖，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
一、被告江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中传经典（北京）影院投资管理有限公司支付逾期交付经营场地的违约金635000元。
二、被告江苏奥邦投资控股集团南通置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中传经典（北京）影院投资管理有限公司支付律师费损失125000元。
三、驳回原告中传经典（北京）影院投资管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费27894元，减半收取计13947元，由原告负担9927元，被告负担4020元（被告负担部分原告已垫付，待被告履行时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费27894元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。
代理审判员 施佳
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 高晗