上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）虹民五（商）初字第588号
原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行。
负责人俞金权。
委托代理人陆俊华。
被告李建航。
被告李亮雄。
原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行与被告李建航、李亮雄金融借款合同、抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆俊华到庭参加诉讼。被告李建航、李亮雄经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年5月6日，原、被告签订《个人住房抵押借款合同》（以下简称《借款合同》），约定借款人（抵押人）为李建航、抵押物共有人为李亮雄，贷款人（抵押权人）为原告，借款金额为108万元，借款人借款作为抵押物的房屋为上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX室，借款期限自2010年5月6日起至2040年5月5日止，实际借款期限以借款凭证记载为准；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮25%，执行年利率为4.455%；借款发放前如遇中国人民银行贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款人不按本合同约定的期限归还借款本金，贷款人有权对逾期贷款从逾期之日起在借款执行利率水平上加收50%向借款人计收逾期罚息，直至清偿本息为止（在逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，借款执行利率调整之日起罚息利率相应调整）；采用月等额本息还款法，每月20日为还本付息日；抵押担保的范围包括本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和贷款人为实现债权而发生的相关费用；抵押物共有人同意将本合同确定的抵押物抵押给贷款人，为本借款作担保，并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意与贷款人协议处置抵押物或无条件接受司法机关的强制执行措施；合同有效期内，当发生借款人连续积欠贷款本息达九十天以上等情况之一的，贷款人有权宣布本合同履行期限届满，向借款人发出《提前到期通知书》，要求借款人在《提前到期通知书》规定的期限内偿还部分或全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金和贷款人为实现债权而发生的相关费用，并有权依法处置抵押物并优先受偿，不足部分贷款人有权继续向借款人追索等。2010年5月14日，原告按约向被告发放了贷款108万元。2010年5月17日，原告取得编号为宝XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房）》。在合同履行的过程中，被告仅履行了部分还款义务，自2013年5月1日起未能按时归还贷款本息。2013年7月24日，原告发函被告，宣布根据合同约定被告的贷款于2013年8月20日提前到期，要求被告归还贷款本金及至实际还款日止的相应利息。但时至今日被告仍未归还上述款项。现要求被告李建航返还借款本金1，030，452.02元；支付自2013年5月1日起至2013年8月20日止的借款利息16，460.67元、罚息6.54元、复利16.59元；支付原告以借款本金为基数自2013年8月21日起至实际清偿之日止按照借款合同约定的逾期贷款利率计算的利息。同时，原告要求享有对该抵押物拍卖或变卖以优先归还上述贷款和相关费用的权利。
原告为支持其诉讼请求和事实主张提交了《借款合同》、《上海市房地产登记证明抵押权登记预告登记（预购商品房）》、《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿房地产抵押状况信息》、《划款委托书》、《借款凭证》、《个人贷款提前到期通知书》、《欠息表》等证据材料。
两被告未作答辩。
鉴于被告李建航、李亮雄无正当理由拒不到庭应诉，本院对原告的陈述以及提供的证据进行审核，经查明，确认原告所述事实属实。
审理中，本院还查明：上海市房地产登记簿载明，本案所涉上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记受理日期为2011年12月12日、核准日期为2011年12月19日，此外，该房屋还登记有抵押权人为原告、登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX、原他项权利证号为宝XXXXXXXXXXXX的抵押权，债权金额为108万元，该抵押权登记的受理日期为2011年12月12日、核准日期为2011年12月19日。该房屋上其他抵押权登记的受理、核准日期或司法限制的起始日期均在2011年12月19日之后。
本院认为：原、被告签订的《借款合同》系合同双方真实意思的表示，依法具有法律约束力。被告李建航借款后未能按约履行还款义务显属违约，原告依据《借款合同》中借款人的违约条款要求被告李建航归还原告借款本金并支付相应的借款利息、罚息，理由正当，本院予以支持。对于原告要求对本案所涉房屋行使抵押权优先受偿这一诉讼请求，鉴于该房屋所涉抵押权的预告登记在房屋所有权初始登记核准当日即转为房地产抵押权登记，且该登记任何案外第三人均可通过依法查询明知，具有公示公信效力，并未损害案外第三人的合法利益，此外，原、被告签订的《借款合同》明确约定了抵押权的担保范围，登记簿记载的108万元仅仅是记载的债权数额，不是担保范围，抵押权担保的范围及于债权本金、利息、罚息、复利、违约金及贷款人为实现债权而发生的相关费用等，故原告要求就抵押财产享有以拍卖或者变卖所得价款优先归还上述贷款本息和实现债权费用的诉讼请求本院予以支持。被告李建航、李亮雄经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李建航于本判决生效之日起10日内返还原告中国农业银行股份有限公司上海虹口支行借款本金1，030，452.02元以及自2013年5月1日起至2013年8月20日止的利息16，460.67元、罚息6.54元、复利16.59元；
二、被告李建航于本判决生效之日起10日内偿付原告以1，030，452.02元为基数自2013年8月21日起至清偿之日止按照借款合同约定的逾期贷款利率计算的利息；
三、被告李建航届时不能按照上述第一、二项付款义务履行，原告可以向法院申请强制执行，并与被告李建航、李亮雄协议，以抵押物上海市宝山区红林路XXX弄XXX号XXX室折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物在担保范围内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归两被告所有，不足部分由被告李建航清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14，222.42元、公告费300元，由两被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 张 毅
人民陪审员 张素华
人民陪审员 朱慧勇
二〇一四年六月十日
书 记 员 王 伟
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。