湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3461号上诉人（原审被告）：匡玲，女，1980年6月10日出生，汉族，原住湖北省咸宁市咸安区，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：骆文斌，系匡玲之夫，身份情况见原审被告骆文斌。委托诉讼代理人：高德明，男，武汉市武昌区紫阳街梅隐寺社区居民委员会推荐的公民，1959年7月26日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审原告）：彭月，男，1993年2月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：彭丰，系彭月之兄，1991年7月9日，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：赖卫东，湖北万泽律师事务所律师。原审被告：骆文斌，男，1975年8月16日出生，汉族，湖北省咸宁市人，原住湖北省咸宁市咸安区，现住武汉市洪山区。原审第三人：武汉恒雅居房地产经纪有限公司金域天下分公司。住所地武汉市洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处佳兆业金域天下**幢*单元*层*号房。法定代表人：刘颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：程峰，该公司员工。上诉人匡玲因与被上诉人彭月、原审被告骆文斌、原审第三人武汉恒雅居房地产经纪有限公司金域天下分公司（以下简称恒雅居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5535号判决向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人匡玲上诉请求：撤销一审判决，查清事实，重新审核和认定违约责任人，并依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，明显故意偏袒彭月，严重损害了匡玲的合法权益，理由有二：一、一审法院未减少违约金不当。彭月仅出资7万元购房，时间仅几个月之久，一审判决匡玲承担的违约赔偿金额大大超过了彭月的出资本金，且其中的13500元系彭月支付给第三方的信息咨询服务费也判由匡玲赔付，严重违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”匡玲之所以最终不能履行合同，根本原因是因经纪代理方的违约（长时间下大雨及政府将土地证和房产证两证合一），而暂停办理房产证相关手续，在此期间政府发布房屋限购令，匡玲因此买房受限，又因经纪代理方延误了数月办证时间，此期间内本市房价暴涨，匡玲不能及时拿到购房款买房，也是导致不能履行合同的重要原因。匡玲为了及时办理房产证，还向经纪代理方支付了3500元的加急费，这也能证明匡玲主观上没有违约的故意。被上诉人彭月辩称：双方签订的补充协议明确约定违约金，是双方真实意思表示。双方签订购房合同后，武汉房价飞涨，案涉房屋在一审开庭时涨到90余万元，匡玲因为房价暴涨而违约，拒绝卖房，这30余万元差价可以认定为彭月损失，本案不属于违约金过高的情形。匡玲主张其不能另行购房为不可抗力，没有法律依据，且与本案无关。经纪方给匡玲造成损失与彭月无关，不能成为拒绝售房的合法理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告骆文斌述称，不同意一审判决，支持匡玲上诉。原审第三人恒雅居公司述称，支持一审判决。2016年10月，彭月诉至一审法院，请求判令：1.解除彭月与骆文斌、匡玲签订的《武汉市存量居间（买卖）合同》；2.骆文斌、匡玲归还彭月购房定金20000元和首期购房款50000元；3.骆文斌、匡玲向彭月支付购房损失（居间费）13500元；4.骆文斌、匡玲向彭月支付违约金108000元；5.本案诉讼费由骆文斌、匡玲承担。一审法院认定事实：2016年4月10日，彭月和骆文斌、匡玲在恒雅居公司的促成下，签订了一份《武汉市存量房居间（买卖）合同》。该合同所涉房屋坐落于武汉市洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处（A地块）12栋14层4号房，房屋建筑面积78.02平方米，房屋交易成交总价为540000元。该合同约定，如因单方违约导致未能完成交易手续的，由违约方向恒雅居公司支付信息咨询服务费13500元。合同签订后，彭月于2016年4月10日向骆文斌、匡玲支付了定金20000元，向恒雅居公司支付了信息咨询服务费13500元。2016年4月28日，彭月和骆文斌、匡玲在恒雅居公司的见证下，签订了一份协议书，对合同进行补充约定。该协议书约定，彭月向骆文斌、匡玲支付首付款50000元；如骆文斌、匡玲违约，需赔偿总房款的20%作为违约金。彭月后依约向骆文斌、匡玲支付了首付款50000元。之后，因骆文斌、匡玲迟延履行合同义务，彭月于2016年10月17日委托律师向骆文斌、匡玲发出律师函，函告骆文斌、匡玲继续履行合同。2016年10月24日，彭月因骆文斌、匡玲不履行合同义务，故向一审法院提起诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点有，骆文斌、匡玲的违约责任问题；协议书效力及违约金的问题。1.骆文斌、匡玲的违约责任问题。彭月与骆文斌、匡玲签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、骆文斌、匡玲应当按照合同的约定全面履行自己的义务。彭月依约向骆文斌、匡玲支付了20000元的定金，向恒雅居公司支付了13500元的信息咨询服务费，并依照补充的协议书向骆文斌、匡玲支付了50000元的房屋首付款。之后，骆文斌、匡玲迟延履行合同义务，且在经律师函催告后，在合理期限内仍未履行合同义务，已构成违约。在彭月提起诉讼后，骆文斌、匡玲仍拒不履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，彭月因此享有合同解除权，并有权追究骆文斌、匡玲的违约责任。合同解除后，彭月除有权要求骆文斌、匡玲返还支付的房屋首付款之外，还有权要求骆文斌、匡玲赔偿相应的损失。因此，根据合同的约定，彭月有权要求骆文斌、匡玲赔偿彭月向恒雅居公司支付的信息咨询服务费。此外，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，彭月选择适用违约金条款，骆文斌、匡玲应当返还彭月支付的定金。综上，彭月提出要求骆文斌、匡玲返还定金20000元、首付款50000元并赔偿信息咨询服务费损失13500元的诉讼请求，予以支持；骆文斌、匡玲提出其并未违约的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。2.协议书效力及违约金的问题。彭月与骆文斌、匡玲先签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，后在恒雅居公司的见证下，于2016年4月28日签订了一份协议书。该协议书系由具有代理权限的彭丰代彭月签订，彭月、骆文斌、匡玲及恒雅居公司对该协议书的内容亦无异议。因此，该协议书是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书对合同约定的违约金条款予以变更，即如果骆文斌、匡玲违约，骆文斌、匡玲需向彭月支付总房款20%的违约金。据此，彭月作为守约方提出要求骆文斌、匡玲支付108000元的违约金。通过综合考虑彭月因骆文斌、匡玲违约而造成的实际损失及预期利益等因素，该违约金符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，且并未违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。骆文斌、匡玲提出该违约金过高的主张，依据不足，不予采纳。故彭月提出的要求骆文斌、匡玲承担108000元违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、解除彭月与骆文斌、匡玲于2016年4月10日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、骆文斌、匡玲于本判决生效之日起十日内向彭月返还定金人民币20000元、首付款人民币50000元，并赔偿彭月信息咨询服务费损失人民币13500元；三、骆文斌、匡玲于本判决生效之日起十日内向彭月支付违约金人民币108000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2065元、保全费人民币1478元，由骆文斌、匡玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。关于匡玲主张其因不可抗力而不能履行合同，应部分或全部免除违约责任的上诉理由。匡玲主张的长时间下大雨及“两证合一”，与案涉合同能否履行并无必然联系，亦非其不履行合同义务的合理抗辩事由。本案中，彭月依约履行了合同义务，骆文斌、匡玲迟延履行合同义务，且在经律师函催告后，在合理期限内仍未履行，已构成违约，应承担违约责任。匡玲称因经纪代理方延误了数月办证时间，此期间内本市房价暴涨，匡玲不能及时拿到购房款买房。一方面，骆文斌、匡玲另行买房与本案并非同一法律关系，另一方面，因房价上涨造成的损失及责任不应由守约方彭月负担，即便恒雅居公司存在迟延办证行为，亦不影响骆文斌、匡玲向彭月承担违约责任。关于匡玲主张一审法院未减少违约金不当的上诉理由。因骆文斌、匡玲违约而造成彭月的损失，不仅包括资金占用损失，还包括预期利益损失，考虑到案涉房屋发生了较大幅度的上涨，一审判决综合考虑彭月因骆文斌、匡玲违约而造成的实际损失及预期利益等因素，对骆文斌、匡玲提出的违约金过高主张不予采纳，并无不当。同时，案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定，如因单方违约导致未能完成交易手续的，由违约方向恒雅居公司支付信息咨询服务费13500元。该条款与违约金条款互为独立条款，不存在包容关系，可分别适用。一审判决根据合同约定判令骆文斌、匡玲赔偿信息咨询服务费损失13500元，具有事实和法律依据，并无不当。综上，匡玲的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2065元，由匡玲负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  安林锋审判员  李斌成二〇一七年八月二十九日书记员  舒 渲