福建省武夷山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0782民初1564号
原告：福建武夷山农村商业银行股份有限公司，住所地武夷山市环岛西路76号，统一社会信用代码91350700MA2XR1RJ8W。
委托诉讼代理人：彭俊仁，福建弘袍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王卉，女，原告单位员工，住武夷山市。
被告：李文泽，男，1970年10月19日出生，汉族，卫计局职工，住松溪县。
被告：柳红（李文泽之妻），女，1973年5月17日出生，汉族，住松溪县。
被告：武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司，住所地武夷山市迎宾路，注册号35070040002896。
法定代表人：张进科，系执行董事。
原告福建武夷山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告李文泽、柳红、武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司（以下简称侨鑫公司）合同纠纷一案。本院于2017年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人彭俊仁、王卉，被告李文泽，到庭参加诉讼，被告柳红、侨鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
农商银行提出诉讼请求：1、判令武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司协助、配合将位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢-1-4层9-A房产转移登记给李文泽、柳红后，李文泽、柳红立即配合、协助原告办理该房产的抵押登记手续；2、依法确认若对位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢-1-4层9-A的商品房进行拍卖、变卖等偿还债务时，申请人福建武夷山农村商业银行股份有限公司享有优先受偿权。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：李文泽与柳红系夫妻关系，李文泽于2013年9月29日与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢-1-4层9-A的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月31日前交付商品房，第十四条约定在交付使用后90日内购买者取得权属证书。李文泽、柳红因购买该商品房于2014年1月17日与原告（原武夷山市农村信用合作联社现更名为武夷山市农村商业银行股份有限公司）签订《个人购房借款合同》（下称合同）向原告贷款2900000元。合同约定李文泽以所购买的商品房提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记；设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作（合同第二十三条）侨鑫公司为保证人对李文泽的债务承担连带保证责任等。柳红作为李文泽的配偶承诺共同还款。原告于2014年2月18日将贷款发放给被告，但被告未依约还款。2014年侨鑫公司就商品房办理了初始登记，该商品房具备了转移登记给李文泽、柳红的法定条件。但被告经原告催促拒不办理该登记手续，造成原告办理抵押登记之合同逾期不能实现，损害了原告的合法权益。原告认为，诸被告怠于办理商品房转移登记，进而造成原告抵押登记的预期不能实现，现已构成违约，原告有权要求被告履行该义务。据此原告依照我国《合同法》第七十三条、一百零七条之规定具状起诉，望判如所请。
李文泽辩称：一、我认为原告根据诉请第一条配合原告办理抵押手续，我认为已经将房子抵押给原告了，因为我们在购买该房屋的同时办理了抵押登记。原告的第一项诉讼请求已经办理了。我们在武夷山房地产交易中心办理了抵押登记。二、我们的房子办理产权登记等于说是交房，我们办理房产证是由武夷山市行政机关及开发商根据房子的移交达成条件才能具备办证的条件，那么我们作为购房者我们没有能力，原告要起诉原告就是起诉乔鑫房地产公司，不能我们个人就能完成的事情。三、针对我们想原告贷款的款项，我们都是商业运作，由开发商指定的银行贷款，不是我们找原告去贷款的。我们的购买房子，当时没有达到验收使用功能，至今还保留现状，我们认为乔鑫房地产作为担保履行方，原告要起诉起诉乔鑫房地产公司，我们作为买房子的人，现在拿不到房子，我们也是受害者，原告就应该起诉被告乔鑫房地产公司。办理房产证不是我们个人能够完成的事情。我们希望判决乔鑫房地产及时完善小区建设，及时交房。目前开发商已经跑了，造成验收不能完成，水电不能入户这些情况都不是我们个人完成的事情。而且房子的质量是否合格我们也不知道，我们在购买房屋的时候，开发商作为担保方，原告催促开发商办理有关手续，房子交给我们就可以办理移交了，那我们也就有了还款义务，我们认为原告起诉我们不合理。
柳红、武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司未到庭，且未提交答辩状，视为放弃答辩的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。
对农商银行提交的结婚证、商品房买卖合同、个人购房借款合同、武房预字第201400366号抵押权预告登记证、借款借据，房屋的权属查询单，李文泽提交的2017年7月18日不动产登记查询证明及相关房产信息附件，对这些证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的农商银行提交的房屋的权属查询单证据，本院认定如下：该证据系复制于本院执行局执行案卷，且与李文泽提交的查询证明相吻合，故本院予以采信。
结合上述本院采信的证据及庭审记录，可对本案事实归纳如下：
李文泽与柳红系夫妻关系，李文泽于2013年9月29日与侨鑫公司签订《商品房买卖合同》，向侨鑫公司购买位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢-1-4层9-A的预售商品房。《商品房买卖合同》第八条约定侨鑫公司应当在2015年12月31日前交付商品房，第十四条约定在交付使用后90日内购买者取得权属证书。李文泽因购买该商品房于2014年1月17日与原告（原武夷山市农村信用合作联社现更名为武夷山市农村商业银行股份有限公司）签订《个人购房借款合同》，向原告贷款2900000元，侨鑫公司作为保证人也签署了合同。合同的主要内容有，李文泽以所购买的商品房提供抵押担保，设定抵押物需要到房地产行政主管部门进行抵押登记，抵押人应与贷款人、保证人合作，侨鑫公司为保证人对李文泽的债务承担连带保证责任等。柳红作为李文泽的配偶承诺共同还款。2014年1月27日办理了该预售商品房抵押权预告登记（李文泽、柳红产权证明号为201301631，抵押权预告登记证号：201400366）；原告于2014年2月18日依合同约定将贷款发放给李文泽账户后转入侨鑫公司的账户。但被告未依约还款。
2014年侨鑫公司办理了包括涉诉房屋在内的华侨山庄权属登记，涉诉房屋的权证号为201403581号。2017年3月17日，该房产因金钱债权的执行被本院裁定查封，李文泽对该裁定提出了执行异议，农商银行也提出了执行异议。
另查明，华侨山庄因供电问题没有解决，至今没有电力供应，侨鑫公司对李文泽等购房户的交涉、相关的诉讼采取回避，无法联系上，现华侨山庄中杂草丛生、门窗损坏，华侨山庄至今没有交付使用。侨鑫公司债务较多，农商银行为落实其抵押权故诉至本院。李文泽也对侨鑫公司另案提出诉请要求办理过户至自已名下登记手续和支付逾期交房、办证违约金。
本院认为，侨鑫公司于2014年办理了权属登记，应认定侨鑫公司已具备将该涉诉房屋依商品房购销合同的约定过户登记给李文泽、柳红的条件。但侨鑫公司并没有按合同约定的义务将房屋交付给李文泽、柳红，没有将权属过户登记给李文泽、柳红，侨鑫公司显然违约。李文泽、柳红、农商银行没有违约。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。农商银行诉请其应过户登记给李文泽、柳红有法律依据，过户登记后，农商银行有权要求李文泽、柳红依约立即办理抵押权登记手续。农商银行所持有的抵押权预告登记是一种权利的保全，而优先受偿权是指抵押权所产生的法律效果，农商银行尚未取得抵押权，故其在抵押权登记之前无法享有优先受偿权，但其有排除他人处分该房屋的权利，该权利包含在优先受偿权范围内，故本院对农商银行的该诉请予以部分支持。
侨鑫公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，判决如下：
一、武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢-1-4层9-Ａ的商品房转移登记给李文泽、柳红，登记后李文泽、柳红立即协助福建武夷山农村商业银行股份有限公司办理该房产的抵押登记手续。
二、确认福建武夷山农村商业银行股份有限公司对位于武夷山市度假区（华侨山庄）9幢-1-4层9-Ａ房产在未完成抵押登记手续前享有排除他人对该房产处分的权利。
三、驳回福建武夷山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费52473元，减半收取26236.5元，由武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司负担。武夷山侨鑫房地产开发有限责任公司应予本判决生效之日起七日内支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
审判员 谢晖
二〇一七年九月二十日
书记员 陈丽
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。