莱芜市钢城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁1203民初226号
原告：莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村民委员会。住所地：莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村。
代表人：邵光才，该村委会主任。
委托代理人：张燕，莱芜钢城里辛法律服务所法律工作者。
被告：朱庆军。
委托代理人：李圣笃，莱芜钢城钢源法律服务所法律工作者。
原告莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村民委员会（以下简称棋山观村委会）与被告朱庆军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案，向被告送达了起诉状副本，向有关诉讼参与人送达了权利义务通知书、地址确认书、开庭传票，依法由审判员徐爱玲独任审判，于2016年3月30日、2016年4月12日公开开庭审理了本案。原告棋山观村委会的代表人邵光才及其委托代理人张燕，被�朱庆军及其委托代理人李圣笃，证人李某、朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告棋山观村委会诉称：原告在2009年为抓住全市土地增减挂钩的重大机遇，实施旧村改造。被告作为拆迁户于2011年8月份得125平方米的楼房及车库一套，楼房及车库共计112580元，被告旧房折抵53601元，还欠购房款58979元至今未付。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告支付购房款余款58979元及逾期利息，自2011年8月起至起诉之日的逾期还款利息3000元，自起诉之日至还款之日的利息，均按同期银行贷款利率计算：诉讼费及其它费用由被告承担。
被告朱庆军辩称：1、本案是旧村改造房屋买卖合同纠纷，涉案房屋如果未取得市直有关部门颁发的建设规划许可证、集体土地使用证、建设工程许可证、建筑工程施工许可证、质量合格报告，作为卖方的原告主体就存在不合法或不适格的问题。此类纠纷是集体组织行使自主权的问题，不属于法院受案范围，请求法院查明事实，依法驳回原告的起诉。2、原告所诉的房款欠款总额及利息无事实和法律依据。第一，根据原、被告签订的拆迁协议书的约定，原告应支付被告自拆迁之日至入住楼房之日的租房补贴，根据合同的约定，该费用应从房款中予以扣除；第二，被告已于2009年11月份将旧房拆掉，旧房折抵费用被告并不清楚，请求原告提供拆迁原始记录，予以证实被告旧房拆迁的具体数额，被告于2015年阴历11月22日才入住涉案房屋，期间的房屋租赁费24000元及利息约3000元应当从房款中予以扣除。3、涉案房屋建筑质量不合格，没有经过房产质量监督部门验收合格，法律上规定的房产是由合法手续的房产，并不只是作为物的房产，原告只交付了毛坯房，没有交付相关竣工及验收合格手续，不具备交付条件，不能认定已交付了该房产，因而原告无权要求支付房屋欠款。4、涉案房屋存在楼房阳台、卫生间渗水，厨房窗上梁下渗水、暖气片漏水、太阳能一直不能用、阁楼顶上门掉下等质量问题，被告多次找原告要求维修，原告至今没有维修，而且给被告停水、停电，致使被告无法居住，因此被告要求原告对房屋进行更换或维修，完毕后被告再支付房款，否则被告保留起诉原告主张退还房屋或维修的诉权。
根据当事人诉辩称，本案争议焦点是：1、原告的主体是否适格，本案是否属于法院受案范围。2、双方之间的房屋买卖合同是否合法有效。3、原告要求被告支付的楼房余款以及利息是否有事实和法律依据。上述争议焦点当事人无异议，无补充。
经审理查明，莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村被确定为省级土地挂钩试点单位。2009年棋山观村委会组织召开了村民代表大会一致通过，莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村实施旧村改造，将村民的旧房拆迁统一规划后修建楼房，制定了旧村改造实施方案等相关规定，后经莱芜市钢城区里辛镇人民政府、莱芜市钢城区人民政府审核通过，相关部门会审通过，莱芜市人民政府审批通过。朱庆军作为拆迁户于2010年2月5日（农历2009年12月22日）将旧房拆迁，于2011年8月6日（农历2011年7月7日）通过抓阄的方式分得莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村2号楼一单元401室楼房一套及车库一个，楼房及车库共计款112580元，朱庆军在分配楼房的平面图上捺印。按规定在分得的楼房及车库的第二天即2011年8月7日各拆迁户应当将楼房款付清并领取楼房钥匙。朱庆军在未交清楼房余款的情况下于2015年11月份让棋山观村委会派人开门看房，未将钥匙交还棋山观村委会，并将楼房装修后于2016年1月1日（农历2015年11月22日）入住所分得的楼房。棋山观村委会对拆迁户的旧房拆迁明细及金额进行了公示，朱庆军的旧房折价36125元，朱庆军未提出异议，并且在旧房拆迁项目及金额明细上签字认可，旧房款已折抵楼房款。在旧村改造实施方案中规定，拆迁户在搬出房屋后至入住楼房前，自行寻找临时住宅，村集体每人每月补助100元。双方在签订的拆迁协议中约定，棋山观村委会按拆迁户的旧宅主房每平方补贴20元，搬家费每户500元，租房补贴按全部拆除时间算起每人每月补贴100元。棋山观村委会按朱庆军主房面积53.82平方米，补贴给朱庆军旧房补贴1076元。棋山观村委会按朱庆军一家四口人计算，给朱庆军房屋租赁补偿费6400元。另外棋山观村委会给所有拆迁户每户补助费10000元。对棋山观村委会补偿的搬家费500元朱庆军已认可收�。证人李某和朱某出庭证实棋山观村委会关于旧房改造、拆迁、分配、旧房折价、结算、补偿等情况。朱庆军楼房余款至今未付清，棋山观村委会于2016年3月7日提起诉讼。
上述事实，由原、被告的陈述及原告提交的会议记录、旧村改造实施方案、建设方案及申请审批表、拆迁协议书、告示、朱庆军旧房拆迁项目及金额明细、旧房改造楼房分配实施方案、楼房分配平面图、楼房分配及结算一览表、搬迁费及慰问金发放情况登记表、棋山观村委会及两委成员、村民代表签名的证明一份，李某和朱某的证人证言，被告提交的拆迁协议书等证据予以证实。
本院认为，社会主义新农村建设是在社会主义制度下，按照新时代的要求，对农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社�主义新农村的目标。在新农村建设中，旧村改造是在我国农村政策推动下，由集体经济组织按照成员的共同意愿实施的。莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村作为省级土地挂钩试点单位，棋山观村委会通过民主议定程序实施旧村改造，制定旧村改造实施方案，将旧房拆迁统一规划后盖成楼房，并且经莱芜市人民政府审批通过。朱庆军作为拆迁户同意在分配的楼房平面图上捺印，并已实际入住分得的楼房，双方之间形成合法有效的房屋买卖合同，本案属于法院受案范围。对被告关于原告主体不适格及本案不属法院受案范围的辩称，不符合法律规定，不予采纳。朱庆军旧房折价的金额36125元，棋山观村委会已公示，朱庆军并未提出异议，并且在旧房拆迁项目及金额明细上签字认可，应对旧房的价格予以认定。朱庆军的租赁费补偿时间应为18个月，自旧房拆迁日2010年2�5日至应交款领钥匙的时间2011年8月7日，按每月400元计算共计款7200元。棋山观村委会只补偿给朱庆军房屋租赁费6400元计算有误，少补偿的800元应从房款中扣除。朱庆军应当交款并领取钥匙而未按时交款并领取钥匙，是自身的过错而导致的迟延入住，产生的租赁费属于由于自己的原因而扩大的损失，应由其自行承担。综上所述，朱庆军分得的楼房及车库共计款112580元，旧房折抵36125元，另外扣除旧房主房面积补贴1076元、拆迁户每户补助费10000元，房屋租赁费7200元，朱庆军至今尚欠棋山观村委会楼房款58179元，朱庆军应予支付该楼房余款58179元。对棋山观村委会要求支付的利息，本院认为，棋山观村委会规定各拆迁户应当在抓阄分房后的第二天即2011年8月7日付清楼房款并领取楼房钥匙，朱庆军至今未付清楼房余款，故朱庆军应当支付棋山观村委会拖欠楼房余款的逾期利�，自2011年8月8日起至还款之日止。棋山观村委会要求朱庆军支付起诉前的利息3000元，不违背法律规定，应予支持。棋山观村委会要求按同期银行贷款利率支付自起诉后至还款之日的利息，符合法律规定，应予支持。对朱庆军关于应从楼房款中扣除旧房拆迁期间的房屋租赁费24000元及利息的辩称，于法无据，不予采纳。对朱庆军关于楼房存有质量问题另案诉讼的主张，对自己权利的处分，不违背法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告朱庆军于本判决生效后五日内支付原告莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村民委员�购房款58179元，支付自2011年8月8日起至2016年3月7日的利息3000元，支付自2016年3月8日至还款之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算；
二、驳回原告莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村民委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1349元，减半收取675元，由原告莱芜市钢城区里辛街道办事处棋山观村民委员会承担7元，由被朱庆军告承担668元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审判员 徐爱玲
二〇一六年六月一日
书记员 董文婷
附相关法律条文
《中华人民共和国村民委员会组织法》
第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁�和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。