浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉南民初字第1657号
原告：李利敏。
委托代理人：荣金良。
被告：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司。
法定代表人：林剑民。
被告：上海翔凌实业有限公司。
法定代表人：林剑民。
两被告（嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司、上海翔凌实业有限公司）共同委托代理人：郭ＸＸ、吴霞芳（实习），浙江泰豪律师事务所律师。
被告：浙江中成实业有限公司。
法定代表人：董利华。
委托代理人：金宏伟。
原告李利敏因与被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司（下称嘉斯茂公司）、上海翔凌实业有限公司（下称翔凌公司）、浙江中成实业有限公司（下称中成公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年7月14日受理后，依法由代理审判员陈叶君独任审判，于2015年8月31日和2015年9月28日两次公开开庭审理了本案。原告委托代理人荣金良、被告中成公司委托代理人金宏伟两次庭审均到庭参加诉讼。被告嘉斯茂公司和翔凌公司经本院合法传唤，第一次庭审中委托代理人郭ＸＸ到庭参加诉讼，第二次庭审两公司均未到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告向本院申请庭外和解，期限为2015年9月1日起至2015年9月27日止，后双方未能协商一致。本案现已审理终结。
原告李利敏起诉称，2010年3月10日，原告与被告中成公司签订《商品房买卖合同》，中成公司将位于嘉兴市南湖新区中环南路北双溪路东侧的中港城商贸城的商铺（铺号为C但因30710号）出售给原告。合同第八条约定：“出卖人应当在2011年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”；在合同的附件四“补充协议1”中，被告中成公司指定嘉斯茂公司对原告购买的商铺进行经营管理。原告同时与被告嘉斯茂公司签订了《嘉兴国际中港商贸城商铺委托经营管理协议》（下称《委托经营管理协议》），协议约定：自2013年1月1日起，被告嘉斯茂公司分时间段向原告支付经营收益，每六个月支付一次，于每半年计算时间段前十天内支付，如逾期支付超过90日的，应按逾期应付款的每日万分之四向原告支付违约金。《商品房买卖合同》、《经营管理协议》签订后，原告按约支付了购房款。但嘉斯茂公司未按约向原告支付经营收益，逾期已超过90日，经原告多次催促，嘉斯茂公司声称其已无力向原告支付商铺经营收益，构成根本违约。原告依法获得解除双方委托经营管理协议的权利，嘉斯茂公司应将商铺交还原告并支付拖欠的收益和违约金。
被告嘉斯茂公司属于一人有限责任公司，翔凌公司是嘉斯茂公司的股东，根据我国公司法规定，原告认为两公司财产混同，翔凌公司应当对嘉斯茂公司所欠租金、违约金和诉讼费用承担连带责任。中成公司与原告签订《商品房买卖合同》的同时，指定嘉斯茂公司经营管理原告的商铺，其未配合原告办理商铺的产权登记手续，也没有实际向原告交付商铺，根据建设部《房屋登记办法》的相关规定，中成公司应当协助原告办理商铺的产权登记手续，同时嘉斯茂公司连带承担向原告交付商铺的义务。另外，中成公司在与原告签订《商品房买卖合同》时采取捆绑式销售模式，并要求原告签订《委托经营管理协议》，其行为构成典型的“售后包租、返祖行为”和“含有价值和投资回报的承诺”。故原告诉请判令：一、解除原告与被告嘉斯茂公司签订的《委托经营管理协议》；二、被告嘉斯茂公司、中成公司向原告交付位于国际中港城商贸城铺号为C单元30710号的商铺；三、被告中成公司协助原告办理商铺产权登记手续；四、被告嘉斯茂公司支付原告自2013年1月1日起至今的租金共计84455元；五、被告嘉斯茂公司继续按照《委托经营管理协议》约定的租金数额向原告支付租金至交还商铺为止；六、被告嘉斯茂公司自逾期之日起按应付款的日万分之四向原告支付违约金直至判决生效止；七、被告嘉斯茂公司支付原告诉讼费用包括但不限于律师费、差旅费等共计5000元；八、被告翔凌公司就上述被告嘉斯茂公司应承担的第四、五、六、七项诉讼请求承担连带责任；九、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求中成公司与嘉斯茂公司对第四、五、六、七项诉讼请求共同承担租金、违约金、诉讼费用的清偿责任；庭审中原告申请撤回第七项诉讼请求。
被告嘉斯茂公司答辩称，一、合同未到期，不具备解除的条件；二、商铺已经完成交付；三、对第四、五项诉讼请求无异议，但应表述为经营收益而不是租金；四、对第六项诉讼请求，被告同意按照合同约定的标准计算违约金；五、第八项诉讼请求不成立。
被告翔凌公司的答辩意见与嘉斯茂公司一致。
被告中成公司答辩称，一、中成公司已经将涉案房屋交付给嘉斯茂公司，根据《商品房买卖合同》附件四第五条约定，买受人同意由嘉斯茂公司代表买受人验收接收商品房、签署房屋交接单。出卖人将商品房交付给嘉斯茂公司，视为出卖人已经将商品房交付给买受人；二、原告缴纳相应面积补价款，中成公司可以配合办理相应产证，但本案关于商品房买卖发生争议的，应当由仲裁机构管辖，被告提出管辖异议；三、中成公司不是《委托经营管理协议》的签订主体，无须承担协议约定的内容及义务，更不用承担违约责任。根据合同的相对性原则，原告只能向嘉斯茂公司主张相关权利。
针对自己的主张，原告提供了下列证据：
1．《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告中成公司于2010年3月10日签订买卖合同，原告以354298元的价款购买嘉兴市中港商贸中心C单元30710号商铺，以及合同附件四中中成公司指定原告在签订买卖合同的同时与嘉斯茂公司签订《委托经营管理协议》的事实。
2．收款收据一份，原告按约于2010年3月10日支付全部购房款354298元。
3．《委托经营管理协议》一份，证明原告与被告嘉斯茂公司于2010年3月10日签订协议，就商铺经营管理期限、费用支付等作出了约定。
经质证，嘉斯茂公司对证据1、证据3无异议，对证据2收款收据真实性无法判断。中成公司认为上述证据为复印件，形式真实性无法确认，但对原告与两被告分别签订《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》的事实无异议，中成公司也已收到了原告支付的购房款354298元。
4.国际中港城网络宣传资料（附网络链接）一份，中成公司在宣传资料中承诺“商铺包租6年……”表明，中成公司对其所售商铺承诺了售后返租、售后包租，业主基于宣传资料与其签订《商品房买卖合同》，故该宣传内容应属于买卖合同的组成部分。
经质证，被告嘉斯茂公司对证据4真实性无异议，对内容有异议，仅能证明中港城“统一经营和按购房款的特定比例回报收益”的销售政策。被告中成公司对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，认为宣传资料并非被告制作，被告也为作出过回报承诺，故宣传资料并非《商品房买卖合同》的组成部分；
5.《中港城·商贸城项目合作协议》一份，证明中成公司与浙江厚源房地产开发有限公司（下称厚源公司）签订合作协议，证明两家公司实行共同经营、共同管理，中成公司在开发建设中港城商贸城之初就创造了对商铺的捆绑式销售模式，实行售后包租、返租。
6．《中港城·商贸城合作项目实施协议书》一份，证明被告嘉斯茂公司已经实际代替厚源公司履行了与中成公司在合作协议中约定的义务，嘉斯茂公司与中成公司在事实上产生了共同对中港城的商铺进行销售和经营管理的行为。
经质证，被告嘉斯茂公司和中成公司对证据5、证据6真实性均没有异议。嘉斯茂公司对证明内容有异议，两组证据可以证明中成公司委托嘉斯茂公司对中港商贸城进行销售、招商和经营管理及双方的权利义务。中成公司对两组证据关联性有异议，上述协议是三方公司签订的，原告不是签订方，故协议与本案没有关联性，协议中约定在房屋销售、招商等对外发生业务关系时，由甲方（中成公司）盖章，但签字经办人为厚源公司的工作人员，所以甲方仅是协助乙方工作，乙方与丙方应共同承担连带责任，嘉斯茂公司只是中成公司的房屋代理销售商，但并未委托其与业主签订《委托经营管理协议》。
7.嘉斯茂公司、厚源公司、翔凌公司的工商登记信息，证明嘉斯茂公司与厚源的公司的股东、法定代表人属于同一班人员，嘉斯茂公司与厚源公司属于关联公司，且两公司的经营运转实际被相同人员所掌控，从而证明在合作协议和实施协议书的履行过程中，嘉斯茂公司代替厚源公司与中成公司对中港城商贸城实施了统一销售、统一经营、统一管理的行为。
经质证，被告嘉斯茂公司和中成公司对证据7真实性均无异议。但嘉斯茂公司认为该证据不能证明原告主张的待证事实。中成公司对证据关联性有异议，认为上述工商登记资料仅能反映三个公司在法律允许的范围内进行正常的公司行为，并不能证明三公司均受到林剑民的掌控。
8.（2014）浙嘉民终字第890号民事判决书，系原告从人民法院法律文书裁判网站中下载的打印件，证明法院在另案中认定嘉斯茂公司是受中成公司委托对中港城商贸城进行经营管理。
经质证，被告嘉斯茂公司无异议。被告中成公司对证据8真实性没有异议，但认为两公司不存在共同经营管理的情况。
9.浙江新联会计事务所有限公司于2014年10月23日出具的浙新专（2014）330号《专项审计报告》（复印件）一份，报告中体现了在2010年至2014年期间中成公司与嘉斯茂公司存在大额频繁的银行资金划转，证明两公司对中港城商贸城实施共同的销售、经营、管理行为。
经质证，被告嘉斯茂公司对证据9真实性无异议，可以确定两家公司合意确定中港城商贸城销售政策及模式。被告中成公司对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，中成公司对审计所委托的过程并不知情，且审计所单方面根据嘉斯茂公司提供的电子凭证制作，没有向中成公司核实过资金往来情况、双方是否存在其他民事法律关系以及基于其他民事关系形成的债权债务关系等问题，故该报告不能单独作为证明事实的法律依据。
被告翔凌公司对原告提供的证据1-9的质证意见与嘉斯茂公司一致。
被告嘉斯茂公司、翔凌公司、中成公司均未提供证据。
本院认证：原告提供的证据1、证据2，经质证能够证明原告与中成公司签订《商品房买卖合同》并已支付354298元购房款的事实，本院予以认定；证据3经质证无异议，本院予以认定；证据4、证据5、证据6、证据7的真实性可以予以确认，但就原告所欲证明的事实，由下文阐述；证据8经质证真实性无异议，但与本案缺乏关联性，本院不予认定；证据9不是经过法定程序的司法鉴定或者审计，中成公司也没有参与该过程并对审计所依据的资料进行质证，并且该审计报告也为其结论的成立设立了诸多前提条件，因此该审计报告对中成公司无约束力，不能成为本案中认定事实的依据。
本院经审理，认定案件事实如下：原告与被告中成公司于2010年3月10日签订《商品房买卖合同》一份，中成公司将中港城商贸城的30710号房屋以354298元的价格出售给原告。合同签订后，原告向中成公司支付了354298元的购房款。2010年3月10日，原告与嘉斯茂公司签订《委托经营管理协议》，约定将上述商铺交由被告统一经营管理，管理期限自2011年1月1日至2016年12月31日止，被告嘉斯茂公司从2013年1月起须向原告返还经营收益，2013、2014年度为32958元／年，2015、2016年度为37078元／年，该费用每半年支付一次，支付时间为每个半年计算时间段前十天内，如被告逾期支付在60日内的按每日万分之一计算违约金，超过60日未超过90日的部分按每日万分之二计算违约金，超过90日的按每日万分之四计算违约金，另双方就商铺使用方式、违约责任等作了约定。协议签订之后，被告嘉斯茂公司从中成公司处接收涉案商铺并统一经营管理，但嘉斯茂公司未能按时向原告支付经营收益，中成公司亦未协助原告办理房屋产权登记手续，遂纠纷成诉。
本院认为，本案系原、被告因房屋买卖及委托经营管理形成的民事纠纷，实质涉及两类合同的法律关系，为避免诉累，本院一并作出处理。根据双方当事人的诉、辩主张，本案的争议焦点主要在于：一、被告中成公司提出的管辖异议能否成立；二、涉案商铺是否已完成交付以及被告中成公司应否协助原告办理产权登记手续；三、原告在目前条件下是否有权解除与被告嘉斯茂公司的《委托经营管理协议》；四、翔凌公司和中成公司是否应对嘉斯茂公司的支付义务承担相应清偿责任。
关于焦点一，被告中成公司在第一次庭审过程提出管辖异议，认为与原告在《商品房买卖合同》中订有仲裁条款，就原告基于房屋买卖提出的诉讼主张应由仲裁机构管辖的意见，本院审查认为，被告中成公司未能在法定期间内书面向本院提出管辖异议，且已应诉答辩，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十六条之规定，视为被告已认可法院对本案的管辖权，故就其提出的管辖异议不能成立。
关于焦点二，首先，原告与中成公司订有《商品房买卖合同》，双方在合同附件四第5条中约定“买受人同意由嘉斯茂公司代表买受人向出卖人验收接收商品房、签署房屋交接单，出卖人依本合同第八条、第十一条约定和《嘉兴国际中港城商贸城商铺经营管理协议》将商品房交付给嘉斯茂公司，视为出卖人已将商品房交付给受买人，且交付的商品房符合法定和约定的条件”，经庭审查明，涉案商铺所在区域已由中成公司整体移交给业主委托的嘉斯茂公司经营管理，中成公司基于《商品房买卖合同》所应履行的商铺交付义务实际已经完成。其次，嘉斯茂公司在房屋买卖合同履行过程中仅为原告授权委托的房屋验收接收方，并非《商品房买卖合同》的相对方，因此并不具有基于买卖关系而形成的交付义务。且原告与嘉斯茂公司签订有为期六年（自2011年1月1日至2016年12月31日止）的《委托经营管理合同》，在合同未解除的情况下，目前也不具有向原告返还商铺的义务。综上，对于原告要求中成公司和嘉斯茂公司交付商铺的诉讼请求，本院不予支持；另，对于原告要求中成公司协助办理涉案商铺产权登记手续的诉讼请求，本院认为，既然原告已按照购房合同约定支付房屋相应对价，根据权利义务的一致性，中成公司理应协助原告办理房屋权属登记，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于中成公司提出的涉案商铺产权登记面积与合同约定面积存在差异，原告应补缴相应房价款的抗辩意见，因中成公司未能向本院举证证明，亦未在本案中提起反诉，故对其抗辩意见不予采纳。
关于焦点三，本院认为原告目前无法行使合同解除的权利。理由是：根据双方签订的《委托经营管理协议》约定，被告逾期支付经营收益超过90日后，在与原告另行签订自营管理协议后，才能解除《经营管理协议》，即原告的合同解除权受到双方合同的限制，非经被告同意不得任意行使。该条款是由委托经营模式下产生的市场现状决定的，因为涉案商铺已与相邻商铺之间进行贯通、改建，一旦合同未到期便解除，则会影响到市场承租户的稳定经营，正是基于此考虑，原告既然自愿购买房产、委托经理管理以便在一定时期内取得固定收益回报，就也应一并接受上述合同条款约束，而不能简单地认为条款排除了原告的权利而无效。因此既然当事人对于合同解除的问题作出该约定，对于原告解除协议的要求，本院不予支持。
关于焦点四，原告要求中成公司与嘉斯茂公司共同承担经营收益及违约金的清偿责任，主要理由有两点：一是中成公司作出的“售后包租、保证收益”的宣传承诺应为购房合同的组成部分；二是中成公司对商铺出售和包租采取“捆绑式”销售模式，认为嘉斯茂公司是中成公司在与原告的委托经营管理协议中的代理人。对此，本院认为，原告提供的证据4即网络宣传资料并不涉及承担义务、享受权利的具体主体以及责任的履行方式等具体内容，仅能反映市场经营模式及相关的商业理念，不能作为最终承担责任的依据，各方的权利义务应当由相关合同确定，该宣传资料并不构成原、被告之间《商品房买卖合同》的组成部分；原告提供的证据5、证据6、证据7体现了被告中成公司、嘉斯茂公司之间就共同开发、销售、经营管理中港商贸城项目进行合作，协议中虽然出现销售代理等表述，但也限于商铺的销售环节，这与本案无涉。本案中嘉斯茂公司是以自己的名义与原告签订协议，没有提供中成公司的授权委托书，也没有在协议中明确约定嘉斯茂公司向经营户收取的经营收益要归于中成公司等，相关事实也与民事代理的特征不符。因此证据5、6、7虽有真实性，但不能证明原告的主张，对于原告要求中成公司承担支付义务的诉讼请求不予支持。另，关于原告要求翔凌公司对嘉斯茂公司支付经营收益及相应违约金承担连带责任，经查明，嘉斯茂公司为一人有限责任公司，翔凌公司作为其股东，在不能证明公司财产独立于股东自己的财产的情况下，应当对公司债务承担连带责任，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
另外，经审理原告与被告嘉斯茂公司对于按协议支付经营收益（即原告主张的租金）及承担相应逾期付款违约责任并无争议，就原告主张的经营收益数额，考虑到至本案判决之日止2015年度下半年的经营收益履行期限业已届满，故嘉斯茂公司应支付原告2013-2015年度经营收益共计102994元。关于所涉逾期付款违约金的计算方式，本院认为应按照双方在《委托经营管理合同》中的具体约定予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李利敏2013-2015年度的经营收益102994元并支付相应逾期付款违约金（其中2013、2014年度的违约金，本金按照每半年16479元共分四段，分别从2013年1月11日、2013年7月11日、2014年1月11日、2014年7月11日起计算；2015年度的违约金，本金按照每半年18539元分两段，分别从2015年1月11日、2015年7月11日起计算；上述违约金计算标准均按照60日之内的按每日万分之一，61日至90日的按每日万分之二，91日起按每日万分之四，计算至判决确定履行之日止）；
二、被告上海翔凌实业有限公司对嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司就上述第一项判决结果承担连带责任；
三、被告浙江中成实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李利敏办理中港商贸城C单元30710号房的产权转移至李利敏名下的登记手续，按商品房买卖的原则办理产权转移，所涉税费由双方各自依法负担；
四、驳回原告李利敏的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取1018元，由被告嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司和上海翔凌实业有限公司连带负担509元，被告浙江中成实业有限公司负担509元，均于本判决生效之日起七日内交纳。
如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
代理审判员 陈叶君
二〇一五年十一月三日
书 记 员 张春琴