中华人民共和国
广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗天法民四初字第2650号
原告：梁洁婉，住广州市荔湾区。
委托代理人：区智杰，系广东德良律师事务所律师。
委托代理人：白永，系广东德良律师事务所实习律师。
被告：孙晓丽，住广州市荔湾区。
被告：李华成，住广州市越秀区。
上述两被告的共同委托代理人：徐兆明，系广东五羊律师事务所律师。
第三人：李任之，住广州市越秀区。
第三人：LEEPO（李宝），男，1950年9月15日出生，美国公民，住美国西雅图，9948se38thstreetMercerisland，Washington98040USA，护照号码426145383。
委托代理人：梁洁婉，系本案原告。
原告梁洁婉诉被告孙晓丽、李华成，第三人李任之、LEEPO（李宝）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁洁婉及其委托代理人区智杰、白永，被告李华成，两被告共同委托代理人徐兆明，第三人LEEPO（李宝）的委托代理人梁洁婉到庭参加了诉讼。第三人李任之经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁洁婉诉称：广州市天河区天阳路136号1801房原是李某戊的福利分房，于2001年3月向广州市市级机关干部教职工住房建设领导小组办公室购买，登记在李某戊的名下，属于李某戊和陆某的夫妻共同财产。李某戊于2005年12月逝世，其生前对此房屋的财产份额并未作出任何书面遗嘱。我方和两第三人及陆某均为李某戊的合法继承人。由于李某戊的配偶陆某年事已高，行动不便。因此该房屋交由儿媳即被告孙晓丽代为管理并对外出租。陆某去世后，第三人LEEPO（李某甲）谈及如何处置两老人的遗产时，被告孙晓丽就说李某戊与陆某已经没有遗产，广州市天河区天阳路136号1801房已经转到两被告名下。经我方到相关部门查询，得知涉案房屋于2007年9月27日发生了转让买卖交易。当时买卖双方都是凭委托书办理过户的，全程经办人是李某戊的孙子李某丙成。但委托人李某戊已于2005年12月6日死亡，而李某戊的委托书签名日期为2007年9月23日，那么委托书明显是伪造，因此他人伪造委托书实行该房屋的转让行为无效，其代为签订的房地产买卖合同也应确定为无效合同。由于李某戊名下房产转移给陆某名下的房地产买卖合同无效，故陆某无权将该房屋再次另行转让，而且再次转让行为除了房产证更名以外其房屋的实际控制权并未发生变化，第三人LEEPO（李某甲）回来探亲也曾居住在该房屋之中，该房屋出租后的租金也是作为陆某的生活费及医疗费。另外，该房屋再次转让行为中，两被告并未支付1378600元的购房款项，并非善意第三人。因此我方请求撤销陆静渊与两被告签订的《广州市存量房买卖合同》合理合法。鉴于上述事实与理由，我方认为：在被继承人李某戊死亡后，案外人王某伪造李某戊的委托书，经办人李某丙成通过非法手段达到将涉案房屋转移产权人，最终将该房屋落户于两被告名下，严重侵害了我方的继承权。现我方诉至法院，请求判令：1、陆静渊与两被告于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2、本案受理费由两被告承担。
被告孙晓丽、李华成共同辩称：不同意原告的诉讼请求，我方认为广州市天河区天阳路136号1801房的买卖行为是符合法律规定的房地产交易买卖公示手续，而且涉案房屋已经依法过户及交纳税款。按照法律规定，房地产以登记为准，故陆静渊与我方于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》是合法有效的，请求法院予以维持，驳回原告的诉讼请求。
第三人李任之未陈述意见。
第三人LEEPO（李某甲）陈述意见：因为父母李某戊、陆某生前已经将涉案房屋留给了我方，故涉案房屋属于我方所有，我方回来探亲时也是居住在涉案房屋，且涉案房屋的装修费也是由我方支付的。直至父母去世后，两第三人协商处理涉案房屋的事情时，第三人李任之才告知我方涉案房屋已经出卖。作为李某戊的继承人之一，我方认为涉案房屋在没有经过我方同意的情况下被出卖，明显不合理。
经审理查明：广州市天河区天阳路136号1801房（以下简称案涉房屋）是李某戊于2001年3月向广州市市级机关干部教职员工住房建设领导小组办公室购买的房屋，建筑面积为95.73平方米。案涉房屋属于李某戊及其妻子陆某的夫妻共同财产。
2005年12月6日，李某戊死亡。
2007年9月18日，陆某出具《委托书》，委托案外人李某丙成代为办理购买案涉房屋的相关手续。
2007年9月23日，“李某戊”出具《委托书》，委托案外人王某代为办理出售案涉房屋的相关手续。
2007年9月24日，“李某戊”（甲方／卖方）与陆静渊（乙方／买方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定“李某戊”将案涉房屋以50万元的价格出售给陆某；该合同的签约人显示：甲方为“李某戊”的委托代理人王某，乙方为陆某的委托代理人李某丙成。
2011年7月25日，陆静渊与两被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定陆某将案涉房屋以1378600元的价格出售给两被告；同时约定两被告须于2011年7月23日将1378600元一次性支付给陆某。庭审时，两被告确认其并未按照上述合同的约定向陆某支付房款1378600元，但表示陆某是因两被告对其照顾得当所以才将案涉房屋以买卖的方式过户给两被告。原告和第三人LEEPO（李某甲）均对此不予确认，主张其亦对陆某尽到了赡养义务。
2014年5月16日，陆某死亡。
现原告和第三人LEEPO（李某甲）以“李某戊”出具《委托书》的时间晚于李某戊死亡的时间为由，主张“李某戊”的《委托书》是伪造，其认为该《委托书》并非李某戊的真实意思表示，因此“李某戊”与陆静渊于2007年9月24日所签订的《广州市房地产买卖合同》应属无效。原告表示其已向本院另案起诉要求确认该《广州市房地产买卖合同》无效，案号为（2014）穗天法民四初字第2651号。此外，原告和第三人LEEPO（李宝）还认为在《广州市房地产买卖合同》无效的情况下，陆静渊与两被告于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》亦当然无效，且两被告实际上也未按照《广州市存量房买卖合同》的约定向陆静渊支付房款1378600元，故不属于善意第三人，无权取得案涉房屋的所有权。
本案中，原告还提供了查册时间为2014年6月17日的两份《房地产登记簿查册表》（房产登记号分别为：强字1303号、2007交登字9006643号）证明案涉房屋现已被转移登记至两被告名下。据房产登记号为强字1303号的《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为李某戊；登记附注显示：案涉房屋由陆某申请买卖，2007年9月24日07交登字09006643号存案。据房产登记号为2007交登字9006643号《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为陆某；登记附注显示：2011年7月28日李华成等2人申请转移或交换（二手房免勘），2011登记字9022098号存案。另据本院于2015年5月18日查询的房产登记号为2011登记字9022098号《房地产登记簿查册表》显示：案涉房屋的产权人为孙晓丽、李华成（共有）；登记附注显示：2014年6月10日核准登记，2014登记字1029790号（天阳路136号1801房）存案（已核准登记），2014年6月9日李华成、孙晓丽、陈浩申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014登记字1029790号（天阳路136号1801房）存案（已正式收件）；他项权利摘要显示：案涉房屋的抵押权人为案外人陈浩，登记时间为2014年6月10日。
另查，陆静渊曾因继承李某戊的遗产于2008年6月24日向广东省广州市海珠公证处（以下简称海珠公证处）申请办理继承权公证。2008年9月5日，海珠公证处出具（2008）粤穗海证民字第3629号《公证书》，载明：“陆某具有民事权利能力和民事行为能力。现查明如下事实：一、李某戊于2005年12月死亡；二、李某戊遗留的财产为：以李某戊的名义登记的住房公积金，依法为李某戊与其配偶陆某的夫妻共同财产，各占二分之一；三、未发现李某戊生前对上述遗产有遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议；四、李某戊的配偶是陆某，共生育三名子女，即李任之、LEEPO（李某甲）和李某丁（于1967年3月死亡），没有收养子女，李某戊的父母均先于其死亡，李某丁与梁某婚后共生育一名子女梁洁婉，李某丁没有收养子女。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条规定，李某戊的上述遗产应由其妻子陆某、子女李任之、LEEPO（李某甲）、李某丁共同平均继承。因李某丁先于被继承人李某戊死亡，故其应继承的份额由其子女梁洁婉代位继承。现陆某表示要求继承李某戊的上述遗产，李任之、LEEPO（李某甲）、梁洁婉表示放弃对李某戊上述遗产的继承权，故李某戊的上述遗产由陆某继承。即继承后，陆某占上述财产全部份额。”上述《公证书》仅对李某戊遗留的住房公积金的继承权进行公证，并未涉及案涉房屋。本案中，原、被告和第三人均确认李某戊生前并未对案涉房屋立有遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。
此外，海珠公证处于2014年9月24日出具的（2014）粤广海珠第21725号《公证书》显示：原告是李某戊和陆某的外孙女，是李某丁的女儿，是第三人LEEPO（李某甲）的外甥女。
本院认为：所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。
根据已查明的事实可知，李某戊已于2005年12月6日死亡，生前未对案涉房屋立有遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议。李某戊死亡之前，案涉房屋属于李某戊及其妻子陆某的夫妻共同财产；李某戊死亡之后，案涉房屋的二分之一产权份额属于李某戊的遗产，依法应由其继承人平均继承。根据海珠公证处出具的（2008）粤穗海证民字第3629号《公证书》可知，李某戊的继承人为陆某和本案原告及两第三人，即在李某戊死亡之后，案涉房屋的二分之一产权份额依法应由该四人平均继承。
然而，已于2005年12月6日死亡的李某戊却于2007年9月23日出具了《委托书》，委托王某代为办理出售案涉房屋的相关手续，明显有悖常理，故本院认为该《委托书》并非李某戊的真实意思表示，应属伪造文件。虽然现有证据无法证明《委托书》的伪造者是谁，但王欣基于该伪造的《委托书》与陆静渊于2007年9月24日所签订的《广州市房地产买卖合同》，已符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的情形，故应属无效合同。即案涉房屋属于李某戊所有的二分之一产权份额应属李某戊的遗产，依法应由陆某、原告和两第三人平均继承。在此前提下，陆静渊以其是案涉房屋全部产权份额的所有人的身份与两被告签订《广州市存量房买卖合同》，有损其他继承人的合法权益，明显不妥。另，陆某虽有权在李某戊死亡之后自由处分案涉房屋中属于自己所有的产权份额（包括原有的二分之一产权份额以及从李某戊处继承的产权份额），但其在未与其他继承人协商的情况下，擅自将案涉房屋出售给两被告，同样损害到其他继承人的合法权益。虽然案涉房屋现已登记至两被告名下，但实际上两被告明显知情且两被告对案涉房屋的产权、继承等情况均明显知情，且其并未按照《广州市存量房买卖合同》的约定支付购房款1378600元，故本院认为两被告不属于善意第三人，无权善意取得案涉房屋的所有权。综上，本院认为陆静渊与两被告于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》已符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应属无效合同。因此，对原告要求判令陆静渊与两被告于2011年7月25日签订的《广州市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。
第三人李任之经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
确认陆静渊与被告孙晓丽、李华成于2011年7月25日就广州市天河区天阳路136号1801房所签订的《广州市存量房买卖合同》无效。
本案受理费17200元、保全费5000元，均由被告孙晓丽、李华成负担。
如不服本判决，原告梁洁婉，被告孙晓丽、李华成，第三人李任之可在判决书送达之日起十五日内，第三人LEEPO（李宝）可在判决书送达之日起三十日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈宇帆
人民陪审员 陈礼荣
人民陪审员 肖致富
二〇一五年六月十七日
书 记 员 何靖文
罗小玲
本判决书于2015年月日送达