山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁07民终2022号
上诉人（原审被告）：潍坊亿丰置业有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号。
法定代表人:黄贤明，董事长。
委托诉讼代理人：吴瑞青，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：董立芳，女，1980年5月24日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。
委托诉讼代理人：肖平礼，山东元康律师事务所律师。
原审被告：潍坊亿丰商业物业管理有限公司，住所地：山东潍坊高新技术产业开发区健康东街8888号（亿丰置业公司三楼）。
法定代表人：宋计成，董事长。
委托诉讼代理人：闵秋，女，1976年12月21日，满族，该公司职工，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。
上诉人潍坊亿丰置业有限公司（以下简称潍坊亿丰公司）因与被上诉人董立芳、原审被告潍坊亿丰商业物业管理有限公司(以下简称潍坊亿丰物业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0791民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潍坊亿丰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人董立芳承担。事实与理由：1.一审判决解除合同不当。首先，虽然《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用或营业。但法律并未规定房产未经消防验收必然导致房屋买卖合同解除。实际上，上诉人潍坊亿丰公司一直在积极办理消防验收事宜。其次，被上诉人董立芳等业主购买的系平方数，至于房产的具体位置及状态均不影响购房目的的实现，故不能成为合同解除的条件。再次，与普通的商品房买卖不同，涉案房屋系以经营获利为目的，不以现实交付或居住为目的，故自上诉人潍坊亿丰公司委托给第三方经营即应视为已交付。2.根据本案事实，被上诉人董立芳行使解除权的期限应于2014年12月30日之前行使，但被上诉人董立芳直至2016年才提起诉讼，其要求行使合同解除权的期限已过。综上，无论是从事实认定、法律适用还是社会效果考虑，一审判决均处理不当。
董立芳未提交书面答辩意见。
潍坊亿丰物业公司未提交书面答辩意见。
董立芳向一审法院起诉请求：1.解除董立芳与潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司签订的合同；2.潍坊亿丰公司返还董立芳购房款446519元及期间利息，维修基金、备案费2125.10元；3.本案诉讼费、保全费由潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司承担。
一审法院认定事实：2012年9月23日，董立芳与潍坊亿丰公司签订房屋预订协议书，约定董立芳购买潍坊亿丰时代广场1311号商铺，建筑面积为33.93平方米，总价为475020元，董立芳交给潍坊亿丰公司定金10000元；2012年10月5日，董立芳与潍坊亿丰公司签订合同确认单一份，该确认单载明商铺总价475020元，94折后房款446519元，合同单价10396.40元，79%合同房款为352750元，第45年租金44652元，首付212750元，余房款140000元分期。董立芳于2012年10月5日交房款202750元，维修基金2375.1元，配套费550元。2013年1月6日，董立芳与潍坊亿丰公司签订《商品房预售合同》，约定董立芳购买亿丰时代广场（二期）6号楼1311号商铺一套，建筑面积33.93平方米,每平方米10396.4元，总房款为352750元；出卖人应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后480个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，从商品房交付使用480个工作日起出卖人按银行活期存款利率支付利息直到备案止；该商品房所在楼宇的房屋使用权委托期内归出卖人。2013年9月27日、11月29日、12月16日，董立芳分别交房款7万元、5万元、2万元。董立芳共计向潍坊亿丰公司交付购房款352750元、维修基金2375.10元、备案费550元。至今，潍坊亿丰公司未将上述商品房实际交付给董立芳，亦未按约定办理权属登记，董立芳亦未取得房地产权属证书。2012年10月5日，董立芳与潍坊亿丰物业公司签订《委托经营管理合同》，约定董立芳购买的上述商铺今后委托潍坊亿丰物业公司经营管理，潍坊亿丰物业公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，以潍坊亿丰物业公司名义统一出租、统一管理，形成交易市场；委托期限为市场正式开业之日起壹拾周年，潍坊亿丰物业公司承诺于2013年3月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期限从该日期起计；收益方式为委托期内第一至第三年商铺由潍坊亿丰物业公司免费管理，商铺经营收入归潍坊亿丰物业公司所有，第四至第五年，潍坊亿丰物业公司每年固定按44652元向董立芳支付租金，潍坊亿丰物业公司实际出租收入低于以上标准的，不足部分由潍坊亿丰物业公司补足，实际出租收入超出以上标准的，超出部分作为委托佣金归潍坊亿丰物业公司所有，第六至第十年，双方按照租金收益的9:1进行分成；支付方式为从第四年起，租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付；违约责任为因一方违约导致本合同不能履行或者不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为上述约定的年租金额乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。按上述约定，至2016年3月1日，委托期限满三年，潍坊亿丰物业公司应于2016年3月1日至2016年4月1日期间内向董立芳支付半年的租金，但未支付，并向业主通知要么同意签署新的协议书，延缓支付租金，要么签署终止委托经营管理协议书。董立芳主张其所购商铺所在的亿丰时代广场二期未竣工验收、未消防验收，至今不能交付使用；《商品房预售合同》中关于“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，合同继续履行”的约定违反法律、法规的强制性规定，应为无效约定。并提交潍坊市公安消防支队高新区大队于2015年11月10日发布的公告及潍坊高新区建设局于2015年12月24日、2015年12月28日分别出具的《关于潍坊亿丰置业有限公司投诉举报问题的回复》予以证实。董立芳主张潍坊亿丰公司已表示同意退房，并提供2015年9月23日潍坊亿丰公司盖章的证明一份予以证实，内容为“淄博1311董立芳与潍坊亿丰公司协商，根据合同约定潍坊亿丰公司给予退房，按原购价加每年7%、三年21%的价款退还购房款，若不在十天内还款给予董立芳，将按每天500元违约给付对方赔偿”。董立芳据此主张，潍坊亿丰公司应退还其购房款446519元，董立芳实际交纳购房款352750元，系因为购房款446519元中扣除了21%的返租款。董立芳又主张《商品房预售合同》与《委托经营管理合同》内容互相关联，委托经营管理合同系董立芳与潍坊亿丰公司、潍坊亿丰物业公司共同签订，潍坊亿丰公司与潍坊亿丰物业公司系利益共同体，在签订合同之前潍坊亿丰物业公司参与到管理中，应共同承担解除合同的责任。潍坊亿丰公司提出其与潍坊亿丰物业公司之间无本质关系。一审法院认为，董立芳从潍坊亿丰公司购买商品房一套并签订《商品房预售合同》，合同签订后，董立芳按合同约定支付了房款352750元、维修基金2375.1元、备案费550元，已履行了合同义务，潍坊亿丰公司理应按合同约定向董立芳交付商铺并办理产权登记。但涉案商铺至今尚未进行消防安全验收合格，尚不具备交付条件，致使董立芳购房出租经营以此获取租金的合同目的不能实现，且董立芳与潍坊亿丰公司达成的退房约定属双方真实意思表示，不违反法律规定，予以认定，董立芳与潍坊亿丰公司签订的《商品房预售合同》应予解除，董立芳有权要求潍坊亿丰公司返还购房款。虽然潍坊亿丰公司依据《商品房预售合同》中“买受人已签订《委托经营管理合同》的，即视为已办理房屋交接，但该条约定系以董立芳与潍坊亿丰物业公司之间的《委托经营管理合同》来约束《商品房预售合同》的合同相对方，而潍坊亿丰物业公司未参与签订《商品房预售合同》，根据合同相对性，该条约定为无效约定，该无效条款不能成为潍坊亿丰公司抗辩的依据；另外《商品房预售合同》第八条约定“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，且涉案商铺至今未经消防安全验收合格，不符合《商品房预售合同》约定的交付条件，潍坊亿丰公司主张未经消防安全验收合格涉案商铺已交付使用，与事实不符，且与《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的法律规定相违背，故潍坊亿丰公司关于涉案商铺已交付使用的主张，无事实和法律依据，不予采信。董立芳要求返还房款446519元，该数额包括董立芳实际缴纳的房款352750元以及潍坊亿丰公司承诺的三年共计21%的返租款，董立芳提供的合同确认单、潍坊亿丰公司盖章的证明均能证实潍坊亿丰公司同意对董立芳进行返租，且三年的返租期已过，潍坊亿丰公司亦在同意与董立芳解除合同时明确表示同意返还三年租金款，因此董立芳要求返还房款446519元，合理有据，予以支持。董立芳要求返还维修基金、备案费2125.10元，该主张款项少于实际缴纳的数额，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持，董立芳要求潍坊亿丰物业公司亦承担合同解除的责任的主张，无法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《商品房销售管理办法》第三十条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条之规定，判决：一、董立芳与潍坊亿丰公司签订的《商品房预售合同》依法予以解除；二、潍坊亿丰公司返还董立芳已付的购房款、返租款446519元、维修基金及备案费2125.10元，共计448644.10元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回董立芳其他诉讼请求。案件受理费8030元，减半收取4015元，保全费2763元，共计6778元，由潍坊亿丰公司负担。
本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。
本院认为,本案争议焦点一是涉案《商品房预售合同》应否予以解除；二是被上诉人董立芳行使合同解除权是否已超过法定期间。
关于涉案《商品房预售合同》应否予以解除的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位应当申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案商铺至今未完成消防验收事实清楚，依法不具备交付条件，上诉人潍坊亿丰公司主张已合法完成房屋交接理由不当，本院不予支持。从涉案《商品房预售合同》内容看，被上诉人购买涉案商铺系用于出租经营获益，但至今上诉人潍坊亿丰公司连基本的房屋交付义务都未完成，且至今亦不能明确交付时间或能否交付等关键问题，致使被上诉人董立芳托管经营或自我出租收益的合同目的均不能实现，被上诉人董立芳据此要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应予支持。
关于被上诉人董立芳行使合同解除权是否已超过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合同解除权系除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案争议的解除权行使期间，核心系解除权行使的起算点认定问题，即应以合同约定的最晚交付时间起算，还是应自涉案房屋具备法定交付条件为起算点。本院认为，对该问题的认定应结合案件实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因系上诉人潍坊亿丰公司违约致合同目的不能实现。被上诉人董立芳之所以与上诉人潍坊亿丰公司达成购房意向，签订购房合同并交付购房款，一定程度上系基于对上诉人潍坊亿丰公司经营实力及宣传预期的信任，但合同签订至今，被上诉人董立芳不但分文收益未得，反而陷入投资迟迟无法收回、合同目的不能实现的不利境地之中，此时，若以2013年12月30日作为合同解除权的起算点，其结果势必导致将上诉人潍坊亿丰公司自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的普通投资人(被上诉人董立芳)身上，致判决结果显失公平。故本案一审判决将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定的“交付”视为交付符合国家规定的合格房屋更为合情合理，本院予以支持。
综上所述，上诉人潍坊亿丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8030元，由上诉人潍坊亿丰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 斌
代理审判员 高艳丽
代理审判员 张锡辉
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 郑 伟