广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3356号
上诉人（原审原告）：窦锡彪，男，汉族，1965年4月12日出生，住广西壮族自治区北流市。
委托诉讼代理人：陈小林，广东邦南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东邦南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宗耀春，男，汉族，1970年3月25日出生，住江苏省常州市天宁区。
委托诉讼代理人：唐述哲，广东万林律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴岳烽，广东万林律师事务所律师。
上诉人窦锡彪因与被上诉人宗耀春房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初17893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人窦锡彪上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持窦锡彪的一审诉讼请求，争议金额10万元；二、本案一、二审诉讼费由宗耀春负担。事实与理由：宗耀春关于未授权奚中英出售案涉房屋，于2016年9月8日收到50000元后向奚中英询问得知是卖房款，当即不同意卖房，于2016年10月10日才知道奚中英私自卖房的陈述前后矛盾，不符事实。奚中英的陈述既无证据证明，也与常理不符，不符合事实。一审法院已认定本案合同有效，即使是预约合同，亦应对双方约定的违约金予以支持。违约责任有惩罚性质，无需举证自己的损失。一审依据未经双方质证的奚中英的陈述作为判决依据，明显认定不当。一审判决宗耀春应赔偿50000元给窦锡彪，同时也应判决宗耀春退回已收取的50000元给窦锡彪。
被上诉人宗耀春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。
上诉人窦锡彪向一审法院起诉请求：1.宗耀春向窦锡彪支付违约金150000元；2.宗耀春承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定的事实：2016年9月8日,案外人奚中英自称代表宗耀春与窦锡彪签订《购房协议》，约定：窦锡彪以总价203万元向宗耀春购买涉讼房屋；如交易期间因宗耀春原因交易未成，则宗耀春给窦锡彪15万元；如交易期间因窦锡彪原因交易未成，则窦锡彪给宗耀春15万元；2016年10月10日前双方签订房产交易合同；9月8日宗耀春收到窦锡彪订金5万元。
同日，窦锡彪向宗耀春转账5万元。
庭审中，窦锡彪陈述：宗耀春是奚中英的姐夫，《购房协议》中“订金”的表述并无笔误；窦锡彪从未联系宗耀春要求终止合同，而是一直愿意购买涉讼房屋，反而是宗耀春一直不同意出售涉讼房屋；窦锡彪从未对宗耀春及奚中英进行威胁，但在十月十几号时曾和妻子及两个儿子一起到宗耀春处协商购房事宜。
庭审中，宗耀春陈述：奚中英是宗耀春的雇员，并非宗耀春的亲属；宗耀春并未授权奚中英代理出售涉讼房屋事宜；2016年9月8日宗耀春有收到转账5万元，收款后宗耀春有向奚中英询问，奚中英承认是帮宗耀春卖房的款项，宗耀春当即表示不同意，但因奚中英称该5万元不用退，宗耀春便没再过问；根据《购房协议》，“订金”的表述是笔误，应为“定金”；宗耀春是在10月10日之后才知悉奚中英私自卖房一事的；窦锡彪曾带五六个人到宗耀春处威胁宗耀春。
在本案的审理过程中，奚中英向一审法院反映如下情况：奚中英与宗耀春的配偶是同乡，并无血缘关系，平时称呼宗耀春的配偶为姐，故称呼宗耀春为姐夫；奚中英是宗耀春的雇员，因宗耀春拖欠其工资及提成三四十万元，故奚中英将宗耀春名下的涉讼房屋放在58同城上进行出售，后便有很多中介联系询问，但宗耀春对奚中英放盘的信息并不知情；2016年9月8日，窦锡彪带了一个自称中介的人找到奚中英要求购买涉讼房屋，故由奚中英起草并与窦锡彪签订了《购房协议》，签订该协议时双方的约定是如果窦锡彪不购买涉讼房屋，宗耀春无需退还收取的5万元；签约后窦锡彪根据奚中英提供的银行账户到银行转账支付了5万元，并向奚中英出示了转账小票；宗耀春收到该5万元之后，有向奚中英询问该款的来源，奚中英向宗耀春解释该款为购布款；2016年10月1日左右，窦锡彪联系奚中英称不再购买涉讼房屋，在10月10日之前，窦锡彪从未到宗耀春及奚中英处要求签订合同；10月10日之后，窦锡彪通过电话威胁奚中英，奚中英才将售房事宜告知宗耀春，宗耀春明确表示不同意；11月3日，窦锡彪找了四个男人到宗耀春处对宗耀春和奚中英进行威胁，后双方协商无果。
一审法院认为，《购房协议》仅买卖双方的名字、出售的房产、总价款、未出售房产的违约责任、签订正式房产交易合同的时间及收到“订金”五万元的事实，且无买卖双方当事人本人的签名，故该《购房协议》实际上并非房屋买卖协议，而是约定签订房产交易合同的预约合同。
关于奚中英的代理行为的效力，因窦锡彪与奚中英签订《购房合同》时，奚中英自称宗耀春是其姐夫，再结合奚中英与宗耀春均自认其两人为雇佣关系、奚中英是宗耀春配偶的同乡，平时叫宗耀春为姐夫、并持有宗耀春的银行账户信息的陈述，以及窦锡彪根据奚中英提供的银行账户，成功将50000元转账支付予宗耀春的事实，窦锡彪作为善意第三人，有理由相信奚中英已经取得宗耀春的授权代为签订该《购房协议》，故依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定以及维护交易安全、诚实信用原则，奚中英的行为构成表见代理，《购房协议》成立并生效；此外，关于宗耀春询问该5万元款项的性质时奚中英的解释，奚中英与宗耀春陈述不一致，而根据宗耀春在庭审中关于其收到窦锡彪转账支付的5万元之后向奚中英询问，奚中英承认是帮宗耀春卖房的款项，因奚中英称该5万元不用退，宗耀春便没再过问的陈述，可以认定宗耀春至少在收到5万元的转账款项并询问奚中英款项性质及来源时，其应知道该款为售房款，但宗耀春并未举证证明其在知悉该款为购房款时有及时告知窦锡彪其不追认奚中英的代理行为，故不管宗耀春因何种理由不再过问该款项的情况，至少可以认定宗耀春对奚中英代理其售房的行为持放任的态度，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，奚中英的代理行为对宗耀春有效。现宗耀春明确不与窦锡彪签订房产交易合同违反了《购房协议》的约定，应承担相应的损害赔偿责任。
如上所述，《购房协议》实际上是约定签订房产交易合同的预约合同，违反预约合同，应承担缔约过失责任。本案中，宗耀春拒绝签订房产交易合同，这是导致交易未成的直接原因。虽然《购房协议》约定了“如交易期间因宗耀春原因交易未成，则宗耀春给窦锡彪15万元”，但考虑宗耀春违约时，双方的房屋买卖合同关系尚处于预约阶段，房产交易合同尚未签订，窦锡彪不能举证证明因宗耀春违反《购房协议》给其造成的损失情况，而迳请求宗耀春赔偿违约损失15万元理据不足。结合宗耀春在签约后收取窦锡彪“订金”5万元，宗耀春辩称该5万元为定金，且《购房协议》的起草者奚中英关于如窦锡彪违约，宗耀春无需退还该5万元的陈述，一审法院根据公平及对等原则，判令宗耀春应赔偿5万元予窦锡彪，并对窦锡彪超出上述核定的诉请不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宗耀春应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿50000元予窦锡彪；二、驳回窦锡彪的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取计1650元，财产保全费970元，合共2620元，由窦锡彪负担1575元，由宗耀春负担1045元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予窦锡彪，一审法院不另收退。
二审期间，双方未提供新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案为商品房预约合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、一审判决确定的违约金标准是否适当；二、宗耀春是否应当退回所收取的50000元。
一、关于一审判决确定的违约金标准是否适当的问题
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可予适当减少违约金。在本案中，窦锡彪未能举证证明其因宗耀春违反预约合同造成的损失，参照法律规定的可保护的利息损失，双方约定的违约金过高，一审法院酌定宗耀春应赔偿给窦锡彪5万元并无不当，本院予以维持。
二、宗耀春是否应当退回所收取的50000元
窦锡彪在本案中仅主张宗耀春支付违约金，未提出由宗耀春退回订金5万元的诉讼请求，双方对此亦未能达成调解，故本院对窦锡彪提出的退回50000元的请求不予审查，窦锡彪可另案主张。
综上所述，上诉人窦锡彪的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人窦锡彪负担。本院依申请退回多收取的受理费1250元给上诉人窦锡彪。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年七月十三日
书记员 陈敏仪